万科企业股份有限公司
CHINA VANKE CO., LTD.
2019年半年度报告摘要
A股证券代码：000002、299903
A股证券简称：万科A、万科 H代
公告编号：〈万〉2019-062
二〇一九年八月
万科企业股份有限公司2019年半年度报告摘要一、重要提示
本半年度报告摘要来自半年度报告全文，为全面了解本公司的经营成果、财务状况及未来发展规划，投资者应当到证监会指定媒体仔细阅读半年度报告全文。
本报告已经公司第十八届董事会第二十二次会议审议通过。董事会副主席林茂德因公务原因未能亲自出席本次董事会，授权陈贤军董事代为出席并行使表决权。除此之外，本公司其他董事均亲自出席了本次董事会会议。
董事会主席郁亮，总裁、首席执行官祝九胜，执行副总裁、首席财务官、财务负责人王文金声明：保证本报告中财务报告的真实、准确和完整。
公司2019年半年度不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。
二、公司基本情况
（一）公司简介
1、基本信息
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|A股股票上市地|深圳证券交易所|
|A股股票简称|万科Ａ|
|A股股票代码|000002|
|H股股票上市地|香港联合交易所有限公司|
|H股股票简称|万科企业、万科H代（该简称仅供本公司原B股股东通过境内证券公司交易系统交易其因B转H而持有的本公司H股股份使用。）|
|H股股票代码|02202、299903（该代码仅供本公司原B股股东通过境内证券公司交易系统交易其因B转H而持有的本公司H股股份使用。）|

2、联系人和联系方式
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||董事会秘书|证券事务代表|
|姓名|朱旭|吉江华|
|联系地址|中国深圳市盐田区大梅沙环梅路33号万科中心|中国深圳市盐田区大梅沙环梅路33号万科中心|
|电话|0755-25606666|0755-25606666|
|传真|0755-25531696|0755-25531696|
|电子信箱|IR@vanke.com|IR@vanke.com|

（二）主要财务数据和财务指标
单位：人民币元
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|项目|2019年 1-6月|2018年 1-6月|比上年同期增减|
|营业收入|139,320,076,841.33|105,974,537,269.94|31.47%|
|营业利润|27,855,979,909.30|19,629,139,535.89|41.91%|
|利润总额|27,725,984,144.21|19,667,844,908.03|40.97%|
|归属于上市公司股东的净利润|11,841,752,171.43|9,123,743,200.32|29.79%|
|扣除非经常性损益后归属于上市公司股东的净利润|11,749,678,942.31|9,096,648,908.14|29.16%|

万科企业股份有限公司2019年半年度报告摘要
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|经营活动产生的现金流量净额|8,853,110,066.35|(4,255,092,906.29)|308.06%|
|基本每股收益|1.06|0.83|28.77%|
|稀释每股收益|1.06|0.83|28.77%|
|净资产收益率（全面摊薄）|7.35%|6.76%|增加0.59个百分点|
|净资产收益率（加权平均）|7.26%|6.51%|增加0.75个百分点|
|项目|2019年 6月 30日|2018年 12月 31日|比年初数增减|
|资产总额|1,577,056,909,941.26|1,528,579,356,474.81|3.17%|
|负债总额|1,344,589,371,133.80|1,292,958,626,477.23|3.99%|
|归属于上市公司股东的净资产|161,016,910,454.03|155,764,131,544.43|3.37%|
|股本（股）|11,302,143,001.00|11,039,152,001.00|增加262,991,000股|
|归属于上市公司股东的每股净资产|14.25|14.11|0.97%|
|资产负债率|85.26%|84.59%|增加0.67个百分点|

（三）公司股东数量及持股情况
单位：股
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|2019年6月30日股东总数|266,110户（其中A股266,065户，H股45户）||2019年 7月 31日股东总数||246,844户（其中A股246,798户，H股46户）|||
|前 10名股东持股情况||||||||
|股东名称||股东性质|持股比例|持股总数|报告期内增减变动情况|持有有限售条件股份数量|质押或冻结的股份数量|
|深圳市地铁集团有限公司（“地铁集团”）||境内国有法人|28.69%|3,242,810,791|0|0|0|
|HKSCC NOMINEES LIMITED注1||境外法人|13.96%|1,577,887,274|+262,975,290|0|0|
|深圳市钜盛华股份有限公司（“钜盛华”）||境内非国有法人|8.19%|926,070,472|0|0|926,070,376|
|安邦人寿保险股份有限公司－保守型投资组合||其他|6.19%|699,623,983|0|0|0|
|国信证券－工商银行－国信金鹏分级1号集合资产管理计划||其他|4.04%|456,993,190|0|0|0|
|前海人寿保险股份有限公司－海利年年||其他|3.04%|343,829,742|0|0|0|
|招商财富－招商银行－德赢1号专项资产管理计划||其他|2.91%|329,352,920|0|0|0|
|香港中央结算有限公司注2||境外法人|2.43%|274,452,460|+45,666,328|0|0|
|中央汇金资产管理有限责任公司||境内国有法人|1.68%|189,566,000|0|0|0|
|前海人寿保险股份有限公司－自有资金||其他|1.47%|166,107,821|0|0|0|
|战略投资者或一般法人因配售新股成为前 10 名股东的情况||无||||||
|前 10名无限售条件股东持股情况||||||||
|股东名称||持有无限售条件股份数量|||股份种类|||
|地铁集团||3,242,810,791|||人民币普通股（A股）|||
|HKSCC NOMINEES LIMITED||1,577,887,274|||境外上市外资股（H股）|||
|钜盛华||926,070,472|||人民币普通股（A股）|||

万科企业股份有限公司2019年半年度报告摘要
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|安邦人寿保险股份有限公司－保守型投资组合|699,623,983|人民币普通股（A股）|
|国信证券－工商银行－国信金鹏分级1号集合资产管理计划|456,993,190|人民币普通股（A股）|
|前海人寿保险股份有限公司－海利年年|343,829,742|人民币普通股（A股）|
|招商财富－招商银行－德赢1号专项资产管理计划|329,352,920|人民币普通股（A股）|
|香港中央结算有限公司|274,452,460|人民币普通股（A股）|
|中央汇金资产管理有限责任公司|189,566,000|人民币普通股（A股）|
|－自有资金|166,107,821|人民币普通股（A股）|
|上述股东关联关系或一致行动的说明|1、钜盛华持有前海人寿保险股份有限公司51%的股权。2、除此之外，公司未知上述股东之间是否存在关联关系或属于《上市公司收购管理办法》规定的一致行动人。||
|参与融资融券业务股东情况说明|无||
|参与约定购回交易的股东|无||

注1：HKSCC NOMINEESLIMITED为本公司H股非登记股东所持股份的名义持有人。
注2：香港中央结算有限公司为通过深股通持有公司A股的非登记股东所持股份的名义持有人。
上表中的“A股股东人数”是指合并融资融券信用账户后的股东数量。
（四）控股股东或实际控制人变更情况
公司不存在控股股东及实际控制人，报告期内该情况无变化。
（五）公司优先股股东总数及前10名优先股股东持股情况表
□适用√不适用
（六）公司债券情况
1、公司债券基本信息
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|债券名称|债券简称|债券代码|发行日|到期日|债券余额（万元）|利率|还本付息方式|
|万科企业股份有限公||||||||
||||2015年9月25日至|||||
|司2015年公司债券（第|15万科01|112285||2020年9月25日|500,000|3.50%||
||||2015年9月28日|||||
|一期）||||||||
|万科企业股份有限公||||||||
||||2017年7月14日至|||||
|司2017年公司债券（第|17万科01|112546||2022年7月18日|300,000|4.50%||
||||2017年7月18日||||采用单利按年计|
|一期）||||||||
||||||||息，不计复利，|
|万科企业股份有限公||||||||
||||2017年8月3日至||||每年付息一次，|
|司2017年公司债券（第|17万科02|112561||2022年8月4日|100,000|4.54%||
||||2017年8月4日||||到期一次还本，|
|二期）||||||||
||||||||最后一期利息随|
|万科企业股份有限公司2018年面向合格投资者公开发行住房租赁专项公司债券（第一期）|18万科01|112742|2018年8月8日至2018年8月9日|2023年8月9日|||本金的兑付一起|
||||||||支付。|
||||||150,000|4.05%||
|万科企业股份有限公司2018年面向合格投|18万科02|112784|2018年10月26日至|2023年10月29||||
||||||200,000|4.18%||

万科企业股份有限公司2019年半年度报告摘要
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|资者公开发行住房租赁专项公司债券（第二期）|||2018年10月29日|日|||
|万科企业股份有限公司2019年面向合格投资者公开发行住房租赁专项公司债券(第一期)|19万科01|112844|2019年2月25日至2019年2月26日|2024年2月26日|||
||||||200,000|3.65%|
|公司债券上市或转让的交易场所||深圳证券交易所|||||
|投资者适当性安排||公司债券面向符合《公司债券发行与交易管理办法》规定且在中国证券登记结算有限责|||||
|||任公司深圳分公司开立合格A股证券账户的合格投资者公开发行。|||||
|报告期内公司债券的付息兑付情况|||||||
|||按时足额付息|||||
|公司债券附发行人或投资者选择权条款、可交换条款等特殊条款的，报告期内相关条款的执行情况（如适用）。|||||||
|||17万科01、17万科02、18万科01、18万科02及19万科01均附第3年末公司调整|||||
|||票面利率选择权和投资者回售选择权。报告期内，未执行上述选择权条款。|||||

2、截至报告期末的财务指标
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|项目|本报告期末|上年末|本报告期末比上年末增减|
|流动比率|1.12|1.15|减少3.52个百分点|
|资产负债率|85.26%|84.59%|增加0.67个百分点|
|速动比率|0.44|0.49|减少4.56个百分点|
|项目|本报告期|上年同期|本报告期比上年同期增减|
|EBITDA利息保障倍数|5.56|6.56|-15.30%|
|贷款偿还率|100%|100%|-|
|利息偿付率|100%|100%|-|

三、经营情况讨论与分析
（一）房地产市场情况
报告期内，行业调控延续“房子是用来住的、不是用来炒的”主基调，各地围绕稳地价、稳房价、稳预期的调控目标，因城施策，促进市场平稳发展。
全国商品房销售面积同比微降。国家统计局数据显示，1-6月全国商品房销售面积7.58亿平方米，同比下降1.8%；销售金额 7.07万亿元，同比增长5.6%。
重点城市成交面积有所增长。上半年公司长期重点观察的14个城市1商品住宅批准预售面积同比增长11.7%，成交面积同比增长10.3%。截至报告期末，上述城市的新房可售库存（已取得销售许可而尚未售出的面积）去化周期约9.4个月。
房地产开发投资仍保持较快增长，新开工面积增速有所回落。上半年全国房地产开发投资完成额同比增长10.9%，增速较 2018年同期上升 1.2个百分点；全国房屋新开工面积同比增长10.1%，增速较 2018
年同期减少0.7个百分点。
1北京、上海、深圳、广州、天津、沈阳、杭州、南京、成都、武汉、东莞、佛山、无锡、苏州
万科企业股份有限公司2019年半年度报告摘要土地市场供应和成交面积有所增长。根据中国指数研究院的数据，2019年上半年全国300个城市住宅用地供应建筑规划面积同比增长6.5%，成交面积同比增长6.9%。
房地产市场融资环境持续收紧。央行数据显示，2019年二季度末，房地产开发贷余额 11.04万亿元，同比增长14.6%，增速较 2018年同期减少 9.6个百分点。
（二）报告期内主要工作
本集团以城乡建设与生活服务商为战略定位，主营业务包括房地产开发和物业服务，同时积极拓展与生活服务相关的其它业务。
2019年上半年，本集团实现营业收入 1,393.2亿元，同比增长31.5%；实现归属于上市公司股东的净利润118.4亿元，同比增长29.8%；每股基本盈利1.06元，同比增长28.8%；全面摊薄的净资产收益率为7.35%，较 2018年同期增加0.59个百分点。
本集团 2019年半年度不派发现金红利、不送红股，不进行公积金转增股本。
分业务看，上半年本集团全部营业收入中，来自房地产业务的结算收入比例为95.5%。
单位：万元
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|行业|营业收入||营业成本||营业利润率||
||金额|同比增减|金额|同比增减|数值|同比增减|
|1.主营业务|13,827,282.41|31.95%|8,852,035.44|27.97%|27.74%|0.89个百分点|
|其中：房地产|13,299,028.35|32.15%|8,405,463.57|27.86%|28.26%|0.97个百分点|
|物业服务|528,254.06|27.05%|446,571.87|29.90%|14.53%|-1.48个百分点|
|2.其他业务|104,725.27|-11.30%|30,273.19|-0.68%|70.16%|-2.72个百分点|
|合计|13,932,007.68|31.47%|8,882,308.63|27.84%|28.06%|0.70个百分点|

注：营业利润率数据已扣除税金及附加。
分区域看，上半年本集团房地产业务收入中，南方区域BG（事业集团）、上海区域BG、北方区域 BG和中西部区域BG的占比分别为35.4%、32.9%、13.7%和18.0%。
分区域的房地产业务收入和利润情况
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||结算面积（平方米）|比例|房地产业务收入（万元）|比例|权益净利润（万元）|比例|
|南方区域|2,150,145|25.41%|4,707,647.90|35.40%|403,204.04|26.05%|
|上海区域|2,440,747|28.84%|4,377,601.25|32.92%|702,828.61|45.41%|
|北方区域|1,702,596|20.12%|1,817,065.20|13.66%|146,195.36|9.45%|
|中西部区域|2,169,214|25.63%|2,396,714.00|18.02%|295,623.89|19.09%|
|合计|8,462,702|100.00%|13,299,028.35|100.00%|1,547,851.90|100.00%|

注：报告期内有结算的城市，南方区域包括：深圳、广州、东莞、佛山、珠海、中山、长沙、厦门、泉州、福州、三亚、惠州、清远、莆田、南宁；上海区域包括：上海、杭州、苏州、无锡、常州、扬州、合肥、南京、镇江、宁波、南昌、芜湖、南通、嘉兴、徐州、昆山、温州；北方区域包括：北京、唐山、天津、沈阳、鞍山、抚顺、大连、长春、吉林、青岛、烟台、
太原、秦皇岛、济南、哈尔滨、廊坊、营口、晋中；中西部区域包括：成都、重庆、南充、武汉、西安、贵阳、昆明、乌鲁
木齐、郑州。
1、业务发展情况
万科企业股份有限公司2019年半年度报告摘要（1）房地产业务情况
①房地产销售和结算情况
坚持积极销售。1-6月，本集团实现销售面积2,150.1万平方米，销售金额3,340.0亿元，同比分别上升5.6%和9.6%，在41个城市的开发业务销售金额位列当地前三。上半年本集团所销售的产品中，住宅占比87.8%，商办占比9.0%，其它配套占比3.2%。住宅产品中144平方米以下的中小户型占比90.6%。
分区域看，本集团的销售情况如下：
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||销售面积（万平方米）|比例|销售金额（亿元）|比例|
|南方区域|327.47|15.23%|627.59|18.79%|
|上海区域|668.78|31.10%|1,200.12|35.93%|
|北方区域|535.56|24.91%|732.65|21.94%|
|中西部区域|614.56|28.58%|737.67|22.09%|
|其他地区|3.72|0.18%|41.93|1.25%|
|合计|2,150.09|100.00%|3,339.96|100.00%|

注：报告期内有销售的城市，南方区域包括深圳、广州、清远、东莞、惠州、佛山、珠海、中山、厦门、福州、漳州、泉州、莆田、三亚、南宁、长沙、晋江、石狮；上海区域包括上海、杭州、嘉兴、苏州、昆山、常熟、无锡、南京、南昌、宁波、合肥、扬州、温州、芜湖、徐州、南通、镇江、常州、泰州、宿迁、海宁、马鞍山；北方区域包括北京、秦皇岛、天津、沈阳、抚顺、大连、长春、哈尔滨、吉林、青岛、济南、烟台、太原、唐山、鞍山、石家庄、廊坊；中西部区域包括成都、南充、武汉、西安、郑州、重庆、昆明、贵阳、乌鲁木齐、兰州、玉溪、西宁、咸阳；其他包括：香港、纽约、旧金山、伦敦、西雅图。
结算收入稳步增长。上半年本集团实现结算面积846.3万平方米，同比上升20.7%；实现结算收入1,329.9亿元，同比上升32.2%；房地产业务的结算均价为15, 715元/平方米。
已售未结资源持续上升。截至报告期末，本集团合并报表范围内有4,403.7万平方米已售资源未结算，合同金额合计约6,215.5亿元，较上年末分别增长18.7%和17.1%。
②房地产开发投资情况
新开工规模下降，竣工规模保持增长。上半年本集团实现新开工面积1,953.0万平方米，同比下降15.9%，占全年开工计划的54.1%（2018年上半年：65.5%）；实现竣工面积 1,060.0万平方米，同比增长15.6%，占全年竣工计划的34.5%（2018年上半年：34.9%）。预计全年竣工面积将与年初计划基本持平。
坚持审慎投资。本集团秉承稳健的投资策略，在确保成本合理的前提下积极发掘各类潜在的投资机会。
上半年本集团获取新项目54个，总规划建筑面积1,372.8万平方米，权益规划建筑面积941.8万平方米，万科权益规划建筑面积占总规划建筑面积的比例为68.6%。上述项目的权益地价总额约 649.8亿元，均价为 6,900元/平方米。按建筑面积计算，82.0%的新增项目位于一二线城市；按权益投资金额计算，88.4%位于一二线城市。
项目资源保持合理水平。截至报告期末，本集团在建项目和规划中项目的总建筑面积约15,340.2万平
方米。其中在建项目总建筑面积约9,867.6万平方米，权益建筑面积约5,869.2万平方米；规划中项目总建
万科企业股份有限公司2019年半年度报告摘要筑面积约5,472.6万平方米，按万科权益计算的建筑面积约3,423.5万平方米。此外，本集团还参与了一批旧城改造项目，按当前规划条件，此类项目中万科权益建筑面积在报告期末合计约341.4万平方米。
报告期内新增项目详细情况请见下表，本部分所列项目中，未来可能有部分项目引进合作方共同开发，因此本集团在项目中所占的权益比例可能发生变化。目前的权益比例，仅供投资者阶段性参考。
单位：平方米
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|序号|项目名称|位置|权益比例|占地面积|规划建筑面积|万科权益建筑面积|进展|
|1|佛山金域世家|南海区|99.1%|52,222|182,777|181,186|在建|
|2|佛山金域西江府|高明区|49.7%|75,037|187,591|93,289|前期|
|3|佛山金域时光|禅城区|98.9%|40,459|161,837|160,024|前期|
|4|福州台江排尾项目|台江区|98.5%|205,862|624,800|615,428|前期|
|5|广州幸福誉花园五期|黄埔区|66.5%|191,580|344,956|229,499|前期|
|6|广州金色里程|增城区|43.4%|45,450|136,215|59,104|前期|
|7|南京溧水 G09地块项目|溧水区|100.0%|162,782|406,956|406,956|前期|
|8|宁波海曙段塘项目|海曙区|100.0%|74,346|157,780|157,780|前期|
|9|宁波东钱湖莫古路项目|鄞州区|99.3%|49,902|50,401|50,041|前期|
|10|苏州安元路项目|相城区|39.5%|88,260|194,172|76,620|前期|
|11|苏州向阳路项目|高新区|79.2%|93,688|215,484|170,663|在建|
|12|苏州吴中党校项目|吴中区|99.4%|12,735|58,844|58,497|前期|
|13|昆山开发区项目|昆山开发区|99.3%|40,595|93,368|92,724|前期|
|14|昆山夏驾河项目|昆山开发区|91.1%|112,727|202,908|184,890|前期|
|15|温州瑞安市西岙村地块|瑞祥新区|99.8%|70,151|195,720|195,309|前期|
|16|温州翡翠心湖|鹿城区|97.2%|11,989|33,569|32,619|前期|
|17|北京城市之光东望|通州区|74.9%|115,506|280,243|209,790|前期|
|18|北京翡翠西湖雲庐|丰台区|79.8%|168,663|184,119|146,909|前期|
|19|北京观承望溪|顺义区|48.3%|43,326|64,988|31,363|前期|
|20|沈阳首府未来城|皇姑区|97.3%|334,407|691,609|673,074|在建|
|21|沈阳富丽华项目|和平区|98.0%|14,496|101,468|99,439|前期|

万科企业股份有限公司2019年半年度报告摘要
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|序号|项目名称|位置|权益比例|占地面积|规划建筑面积|万科权益建筑面积|进展|
|22|鞍山高新万科城|高新区|69.0%|129,638|261,943|180,740|前期|
|23|盘锦万科城如园|兴隆台区|99.0%|234,931|696,446|689,482|前期|
|24|大连未来之光|金州区|54.6%|212,731|466,861|254,906|前期|
|25|济阳时代之光|济阳区|42.0%|129,156|337,505|141,752|前期|
|26|青岛北宸之光|即墨区|41.8%|70,037|112,060|46,819|在建|
|27|石家庄公园都会|新华区|41.0%|48,731|117,930|48,351|前期|
|28|石家庄正定文化村项目|正定区|49.0%|61,496|122,991|60,266|前期|
|29|石家庄未来城|栾城区|47.3%|104,994|191,189|90,413|前期|
|30|天津四季滨江|北辰区|69.2%|136,700|291,953|201,885|前期|
|31|天津翡翠紫台|西青区|37.6%|68,567|109,309|41,122|在建|
|32|长春柏翠阅湖|南关区|60.0%|12,911|45,189|27,113|前期|
|33|长春溪望|北湖科技开发区|94.6%|155,044|284,000|268,607|前期|
|34|长春北湖溪望东地块|北湖科技开发区|100.0%|129,436|241,000|241,000|前期|
|35|唐山新华道项目|路北区|51.0%|17,265|120,854|61,636|前期|
|36|张家口京城上方|下花园区|32.0%|101,649|225,095|72,030|前期|
|37|临沂新都会项目|河东区|40.0%|154,165|353,257|141,303|前期|
|38|成都公园都会|天府新区|68.3%|47,333|94,667|64,686|在建|
|39|成都国寿嘉园|温江区|40.0%|78,279|116,636|46,654|前期|
|40|成都天府万科城|天府新区|99.6%|731,480|880,478|877,220|前期|
|41|成都怡心湖岸|天府新区|31.5%|104,202|260,400|82,104|在建|
|42|贵阳万科麓山|云岩区|40.0%|303,067|783,312|313,325|前期|
|43|昆明五百里|官渡区|40.0%|232,914|826,604|330,642|前期|
|44|银川翡翠湖望|贺兰县|32.0%|67,591|107,994|34,558|在建|
|45|武汉万科新都会|洪山区|64.8%|59,898|287,499|186,328|前期|
|46|西安大都会云境|西咸新区|28.0%|148,195|438,115|122,672|在建|
|47|咸阳金域华府|秦都区|63.8%|62,966|180,681|115,310|前期|

万科企业股份有限公司2019年半年度报告摘要
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|-|-|-|-|-|-|-|-|
|序号|项目名称|位置|权益比例|占地面积|规划建筑面积|万科权益建筑面积|进展|
|48|重庆四季花城|北碚区|41.4%|77,975|194,864|80,635|在建|
|49|重庆理想城一期|沙坪坝区|99.1%|104,692|156,993|155,501|前期|
|50|重庆理想城二期|沙坪坝区|50.3%|97,965|152,513|76,668|前期|
|51|重庆理想城三期|沙坪坝区|48.3%|74,723|131,217|63,338|前期|
|52|重庆照母山项目|渝北区|90.0%|62,111|94,336|84,865|前期|
|53|武汉汉宜路项目|硚口区|46.0%|84,804|313,746|144,198|前期|
|54|乌鲁木齐华府里|高新区|91.5%|67,412|160,350|146,704|前期|
|总计||||6,177,241|13,727,792|9,418,037||

报告期末至本报告披露日，本集团新增以下开发项目：
单位：平方米
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|-|-|-|-|-|-|-|-|
|序号|项目名称|位置|权益比例|占地面积|规划建筑面积|万科权益建筑面积|进展|
|1|佛山乐从镇项目|顺德区|49.5%|131,842|352,801|174,643|前期|
|2|南宁那况路北侧项目|兴宁区|100.0%|69,836|125,704|125,704|前期|
|3|珠 海 北 围2019-18地块|高新区|98.4%|16,310|48,929|48,136|前期|
|4|珠海滨海商务区地块|金湾区|100.0%|110,972|170,997|170,997|前期|
|5|无锡南门 44 号地块|江阴市|99.2%|60,267|150,666|149,399|前期|
|6|宁波骆驼 375项目|镇海区|98.9%|159,678|375,418|371,270|前期|
|7|杭州五常车辆段项目|余杭区|50.8%|448,000|783,000|397,401|在建|
|8|杭州良渚遗址公园地块|余杭区|50.0%|83,000|124,000|62,000|前期|
|9|杭州许村镇杭海交界线地块|海宁区|100.0%|41,541|103,852|103,852|前期|
|10|温州D28地块|鹿城区|99.1%|23,543|56,503|55,984|前期|
|11|南 通 中 创 区R12地块|崇川区|100.0%|75,362|171,000|171,000|前期|
|12|沈阳戴家庄-A地块|法库县|44.6%|39,846|112,000|49,974|前期|
|13|沈阳加州花园项目|于洪区|99.2%|77,880|148,000|146,786|前期|

万科企业股份有限公司2019年半年度报告摘要
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|序号|项目名称|位置|权益比例|占地面积|规划建筑面积|万科权益建筑面积|进展|
|14|唐山港岛中心项目|丰南区|53.7%|120,241|245,115|131,553|前期|
|15|重庆悦来 117亩项目|渝北区|99.2%|78,043|117,065|116,081|前期|
|16|重庆水土111亩项目|渝北区|99.0%|73,686|110,530|109,424|前期|
|17|重庆水土 103亩项目|渝北区|99.0%|68,554|95,264|94,312|前期|
|18|重庆悦来 493亩项目|渝北区|99.0%|328,787|475,033|470,473|前期|
|总计||||2,007,388|3,765,877|2,948,989||

（2）物业服务情况
基于巩固基本盘的原则，万科物业继续坚持以有品质、有温度的服务积累客户口碑；坚持住宅商企两翼齐飞的战略，聚焦核心城市、核心客户，市场份额持续扩大。上半年万科物业实现营业收入 52.8亿元，同比增长27.1%。
报告期内，万科物业积极拓展项目资源，新增项目的签约饱和收入（指根据项目合同约定在一个完整年度的物业服务费收入）21.64亿元，同比增长113.8%；其中，住宅物业服务新增饱和收入 13.33亿元，同比增长84%；商业物业服务新增饱和收入8.31亿元，同比增长189%。
同时，万科物业大力拓展服务内容，从业主利益出发，围绕房屋资产的交易、管理、配套、增值等环节推出综合性的资产服务计划。
万科物业还积极开展数字化建设，以更好的响应客户服务需求，实现降本提效和精细运营。
（3）租赁住宅情况
提升已获取项目的开业效率与经营质量，提升万科租赁住宅品牌影响力是租赁住宅业务的基本盘。
本集团租赁住宅业务上半年新开业 101个项目，总计 2.06万间。截至报告期末，租赁住宅业务覆盖 35个主要城市，累计开业 8.2万间，其中74%位于北京、上海、深圳、广州、杭州、天津、成都、厦门、青岛、南京、苏州、武汉、西安、济南等 14个核心城市。成熟期项目（开业半年及以上）的平均出租率为91%。
同时，本集团坚持围绕租赁客户的痛点和需求，提升产品和服务能力。主要产品线青年长租公寓品牌“泊寓”荣获“2018-2019中国集中式长租公寓年度十佳运营商”称号。
为拓展资源获取渠道，本集团在局部城市开展万村项目探索。截至报告期末，万村项目改造完工的房间数约 2.4万间，已交付开业的项目出租率良好。部分项目由于开展难度高于预期，本集团基于自身的经营安排进行了相应调整。
（4）商业开发与运营
本集团以印力集团作为商业开发与运营平台。截至报告期末，本集团管理商业项目总建筑面积超过
万科企业股份有限公司2019年半年度报告摘要 1,350万平方米。其中，印力集团管理商业项目110个，管理面积915万平方米，已开业面积为643万平方米（90%为购物中心）。
持续提升既有项目的运营表现是商业业务的基本盘。报告期内，印力集团聚焦存量项目，持续优化资产结构，提升运营管理水平，购物中心的整体出租率（不含改造项目）约97%。期内，济南印象城、杭州金沙印象城及合肥万科广场三个购物中心开业，凭借丰富、便利的服务体验，为当地消费者带来美好生活体验。
（5）物流仓储服务
本集团以“万纬物流”为物流仓储服务平台，经过近四年发展，目前服务客户超过800家，涵盖电商类、快递快运类、制造业类、餐饮类、零售商超类等各个领域。2019年6月，在由中国仓储与配送协会举办的第十四届中国仓储配送大会上，万纬物流当选“2018年全国仓储地产十强企业”。
经营好现有项目，完善布局是物流仓储服务的基本盘。围绕基本盘，万纬物流一方面通过精益管理及信息化手段提升经营能力，通过优质服务赢得客户；另一方面持续加大项目储备，完善冷链布局。
上半年万纬物流新获取项目 9个，合计可租赁物业的建筑面积约为 74万平方米。截至报告期末，万纬物流已进驻44个城市，获取127个项目，可租赁物业的建筑面积996万平方米。
报告期内，万纬物流通过对部分现有项目设计方案进行调整、增设冷链功能的方式，进一步加快冷链业务对全国核心城市的覆盖。
截至本报告披露日，万纬物流共运营64个项目（含55个高标库项目和9个冷链项目），其中高标库稳定运营项目平均出租率为92%。
（6）其他业务
截至报告期末，本集团共管理标准办公项目79个，产业园项目35个，管理面积合计约803万平方米（其中72%位于北京、上海、广州、深圳、杭州和成都六个城市）。
为响应国家发展冰雪运动的号召，本集团致力于打造有竞争力的冰雪度假服务体系，旗下吉林万科松花湖和北京石京龙雪场2018-2019雪季累计到访客流量超过60万人次。松花湖项目现已尝试通过增加度假场景、丰富客户体验来提升夏季运营效益。
2、以客户为中心，提高产品和服务能力
报告期内，本集团严守安全和质量底线，持续完善天网检查、工程评估、专家咨询的交叉评估体系，从入场材料、过程隐患和交付风险多方面把控，借助外部专业力量，强化风险管控。
为有效识别客户变化趋势、助推产品和服务能力升级，本集团开展了客户洞察、产品底线标准和装修标准升级等系列工作：通过深度访谈和调研，发掘客户真实需求，提供专业解决方案；在充分总结与沉淀过往客户反馈的基础上，完成设计底线标准升级和设计底线管理办法编制，牢筑产品底线以避免重复犯错；
通过开展装修标准升级竞赛、材料部品展览、家具智能研发三项行动，持续迭代升级产品标准，为下一步产品服务升级储能蓄势。
3、组织建设
万科企业股份有限公司2019年半年度报告摘要本集团继续推进组织重建与事人匹配，打造“矢量组织、冠军组织、韧性组织”。期内，本集团各事业集团、事业单元持续探索、完善所在组织的功能搭建和人员构成，明确合理组织结构比例；同时积极开展“大江大海”计划，为事业发展寻找最合适、最优秀的人才。
4、社会责任
本集团持续关注利益相关方发展，切实履行社会责任，期内继续加大精准扶贫及乡村振兴力度，与光彩事业基金会合作推进“光彩·万科精准扶贫与乡村振兴专项基金”项目，在云南怒江、广西百色、福建寿宁、广东汕尾、广东河源以及贵州、甘肃等地开展易地搬迁、教育扶贫及乡村振兴。本集团还建造、运营了2019年中国北京世界园艺博览会四大核心场馆之一的“植物馆”项目，通过这一具有国际影响力的平台，向社会传递尊重自然、尊重生命的绿色理念。
（三）未来发展展望
下半年整体经济仍将面临诸多风险和挑战。7月底，中央政治局会议强调要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实房地产长效管理机制。行业调控预计仍将保持连续性和稳定性。融资方面，随着金融监管持续收紧，房企融资将面临一定压力。
面对高度的不确定性，本集团将牢牢把握经营的“基本盘”，在上半年的基础上，继续巩固和深化既定工作思路。
基于战略，本集团将继续聚焦主航道，巩固提升基本盘。
基于市场，本集团将坚持积极销售，积极回款；加快长期库存去化；提升经营性业务表现；提高资金使用效率；实施清产核资。
基于客户，本集团将严守安全和质量底线；打造客户愿意买单的好产品和好服务。
基于事业合伙人机制，本集团将继续推动组织重建和事人匹配。
四、涉及财务报告的相关事项
（一）与上一会计期间财务报告相比，会计政策、会计估计和核算方法发生变化的情况说明
√适用□不适用
财政部修订并发布了《企业会计准则第21号——租赁》、《关于修订印发2019年度一般企业财务报表格式的通知》(财会[2019] 6号)、《企业会计准则第7号——非货币性资产交换》、《企业会计准则第12号——债务重组》，根据相关规定，本集团自2019年1月1日起执行上述会计准则。除已经在财务报表的会计政策变更影响的披露外，采用上述准则未对本集团财务状况和经营成果产生重大影响。
（二）报告期内发生重大会计差错更正需追溯重述的情况说明
□适用√不适用
本集团本报告期无重大会计差错更正需追溯重述的情况。
万科企业股份有限公司2019年半年度报告摘要（三）与上一会计期间财务报告相比，合并报表范围发生变化的情况说明
√适用□不适用
本集团报告期新设131家子公司，收购35家子公司，注销、出售或控制权变更54家子公司。