厦门市港中房地产开发有限公司
2013年度
财务报表附注
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2013年度财务报表附注 单位：人民币元一、公司基本情况
厦门市港中房地产开发有限公司（以下简称本公司或公司），成立于 1997年 12月05日，取得厦门市工商行政管理局颁发的注册号为350200200004984《企业法人营业执照》。住所：厦门市思明区鹭江道2号厦门第一广场28层08A；法定代表人：陈铁铭；注册资本和实收资本均为人民币壹亿肆仟陆佰万元整；公司类型：有限责任公司（自然人投资或控股）；营业期限：自1997年12月05日至2027年12月05日。
经营范围：房地产开发经营、管理。（以上经营范围涉及许可经营项目的，应在取得有关部门的许可后方可经营。）
二、财务报表的编制基础
本公司执行《企业会计制度》及相关规定。
三、主要会计政策和会计估计
1、会计年度
本公司会计年度自公历1月1日至12月31日止。
2、记账本位币
本公司记账本位币为人民币。
3、记账基础和计价原则
本公司会计核算以权责发生制为记账基础，以历史成本为计价原则。
4、现金等价物的确定标准
本公司编制现金流量表时确定的现金等价物，是指本公司持有的期限短、流动性强、易于转换为已知金额现金、价值变动风险很小的投资。
5、坏账核算方法
坏账损失核算方法采用直接转销法。
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6、存货核算方法
存货主要分开发成本、开发产品两大类。存货取得采用实际成本核算，销售按结算单价进行结转成本。
7、长期投资核算方法
本公司的长期股权投资包括持有时间准备超过 1年（不含 1年）的各种股权性质的投资、不能变现的或不准备变现的债券、其他债权投资和其他长期投资。
本公司长期股权投资采用成本法核算。
8、固定资产计价及折旧方法
本公司将使用期限超过一年，单位价值在人民币2000元以上的经营用的实物资产确认为固定资产。固定资产以实际成本计价，按直线法分类计提折旧，各类固定资产的折旧年限、残值率、年折旧率如下：
固定资产类别 折旧年限 残值率 年折旧率
运输设备 4年 5% 23.75%
电子设备及家具 3年 5% 31.67%
9、在建工程
在建工程按为工程所发生的直接建筑、安装成本及所借入款项的实际承担的利息支出、汇兑损益核算工程成本。在建工程在达到预定可使用状态时转入固定资产。
10、 收入确认原则
商品销售满足以下条件时确认收入：
（1） 已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方。
（2） 未保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售商品实施控制。
（3） 与交易相关的经济利益能够流入。
（4） 相关的收入和成本能够可靠地计量。
商品房销售在房产完工并验收合格，签订了销售合同，取得了买方付款证明并交付使用时确认销售收入的实现。买方接到书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，于书面交房通知确定的交付使用时限结束后即确认收入的实现。
11、 所得税的会计处理方法
采用应付税款法。
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12、 税项及附加
本公司适用的税项及附加的税种与税率
税种 企业所得税 营业税 城市维护建设税税率 25% 5% 7%
应交款 教育费附加 地方教育附加费 --
附加率 3% 2% --
四、财务报表主要项目注释
附注1 货币资金
项目 期末余额 年初余额
现金 70,622.66 97,502.88银行存款 56,466,864.85 11,688,003.99合计 56,537,487.51 11,785,506.87附注2 预付款项
期末余额 年初余额
账龄
金额 比例 金额 比例
1年以内 15,025,732.96 69.44% 305,446,072.86 98.18%1至2年 949,562.27 4.39% 5,364,240.85 1.73%2至3年 5,364,240.85 24.79% 259,727.21 0.08%3年以上 297,466.43 1.38% 37,739.22 0.01%合计 21,637,002.51 100.00% 311,107,780.14 100.00%主要欠款明细如下:
单位名称 金额 帐龄
厦门润江建筑工程有限公司 14,295,724.83 1年以内
厦门万里石股份有限公司 5,000,000.00 2-3年
合计 19,295,724.83
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附注3 其他应收款
期末余额 年初余额
账龄
金额 比例 金额 比例1年以内 77,299,522.00 99.96% 221,792,632.08 100.00%1-2年 28,000.00 0.04% -- 0.00%合计 77,327,522.00 100.00% 221,792,632.08 100.00%主要欠款明细如下:
单位名称 金额 帐龄
陈铁铭 68,734,965.00 1年以内
漳州大洲房地产开发有限公司 6,310,000.00 1年以内
陈新盛 1,700,000.00 1年以内
合计 76,744,965.00
附注4 存货
项目 期末余额 年初余额
开发成本 577,408,354.61 473,346,171.20（1）开发成本：
项目名称 期末余额 年初余额
地价费用（包括拆迁费） 140,678,494.91 138,420,090.91前期工程费 17,337,348.91 6,921,075.93建筑安装费用 327,609,098.64 272,050,217.64基础设施费用 9,518,039.00 6,071,042.00样板房及会所 19,716,140.16 4,225,978.16开发间接费 62,549,232.99 45,657,766.56 577,408,354.61 473,346,171.20合 计
附注5 长期股权投资
项目 期末余额 占被投资单位比例
厦门高迅达停车楼投资管理有限公司 27,000,000.00 90.00%厦门高迅达置业发展有限公司 147,000,000.00 70.00%
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项目 期末余额 占被投资单位比例
漳州大洲房地产开发有限公司 20,748,700.00 94.44%阿克陶中鑫矿业有限公司 54,869,400.00 18.00%福建大洲建设发展有限公司 23,971,800.00 100.00%合计 273,589,900.00
附注6 固定资产
（1）固定资产原值
类别 年初余额 本期增加 本期减少 期末余额运输设备 1,238,854.00 -- -- 1,238,854.00办公家具 322,728.00 -- -- 322,728.00办公设备 300,733.00 16,623.00 -- 317,356.00合计 1,862,315.00 16,623.00 -- 1,878,938.00（2）累计折旧
类别 年初余额 本期增加 本期减少 期末余额运输设备 370,419.16 294,227.88 -- 664,647.04办公家具 122,892.00 102,197.16 -- 225,089.16办公设备 65,607.82 97,404.91 -- 163,012.73合计 558,918.98 493,829.95 -- 1,052,748.93（3）固定资产净值
类别 期末余额 年初余额
运输设备 574,206.96 868,434.84办公家具 97,638.84 199,836.00办公设备 154,343.27 235,125.18合计 826,189.07 1,303,396.02附注7 无形资产
种类 原始金额 期初数 本年增加数 本期摊销 期末数 剩余摊销年限企业管理软件 4,500.00 4,500.00 0.00 2,250.00 2,250.00 12个月办公软件 116,000.00 0.00 116,000.00 14,499.99 101,500.01 21个月合计 120,500.00 4,500.00 116,000.00 16,749.99 103,750.01
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附注8 应付账款
账龄 期末余额 年初余额
一年以内 475,169.00 66,730.051-2年 66,730.05 --合计 541,899.05 66,730.05附注9 预收账款
账龄 期末余额 年初余额
1年以内 364,930,745.00 791,502,041.001-2年 789,365,041.00 2,823,748.492-3年 2,823,748.49 1,723,072.733年以上 1,723,072.73 --合计 1,158,842,607.22 796,048,862.22附注10应交税费
税种 期末余额 年初余额
应交营业税 -57,784,430.36 -36,307,683.91应交所得税 -19,969,462.64 -13,495,922.74应交土地增值税 -35,688,768.53 -22,179,453.94应交个人所得税 21,380.63 27,719.26其他应交款 -6,934,131.66 -4,356,922.08合计 -120,355,412.56 -76,312,263.41说明：有关税金部分以税务机关核定数为准。
附注11其他应付款
期末余额 年初余额
账龄 金额 比例 金额 比例
1年以内 52,609,686.40 91.19% 89,353,061.00 99.93%1-2年 5,080,000.00 8.81% 65,000.00 0.07%合计 57,689,686.40 100.00% 89,418,061.00 100.00%
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附注12一年内到期的非流动负债
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|贷款单位|期末余额|借款日|到期日|借款方式|利率|
|||||委托贷款|12%|
|||||委托贷款|12%|
|||||委托贷款|12%|
|||||委托贷款|12%|
|合计|120,000,000.00|--|--|--|--|

*1：委托贷款抵押合同（合同编号：公委抵字第2012年厦0005号）以厦门滨江资产管理有限公司名下位于鹭江道2号501-510、601-610、710、810、1101-1110；镇海路2号501-502、601-608、701-708、807-808、1101-1108共计60套办公房地产用于抵押，抵押价值208,319,900.00元。
附注13实收资本（或股本）
投资者 年初余额 本期新增(减少) 期末余额
厦门港润投资管理有限公司 108,000,000.00 -- 108,000,000.00陈铁铭 38,000,000.00 -- 38,000,000.00合 计 146,000,000.00 -- 146,000,000.00注：公司实收资本已经厦门永大会计师事务所有限公司出具厦门永大所验字（2010）第AY1460号验资报告验证。
附注14利润分配
项目 金额
期初未分配利润 -72,781,403.55
加:期初未分配利润调整 --
调整后期初未分配利润 -72,781,403.55
加:本期净利润 -282,507,170.85
减:提取法定盈余公积 --
提取任意盈余公积金 --
应付普通股股利 --
转作股本的普通股股利 --
期末未分配利润 -355,288,574.40
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附注15营业费用
项目 本期金额 上期金额
广告费 444,400.00 3,331,477.00
宣传费 904,675.80 1,481,673.80
488,419.50 822,419.99
办公费
3,077,000.00 3,546,500.00
代理费
合计
4,914,495.30 9,182,070.79
附注16管理费用
项目 本期金额 上期金额
办公费 15,061,415.17 19,991,795.16工资 2,797,554.00 2,276,722.00业务招待费 698,212.50 1,359,554.70通讯费 23,949.06 27,468.44税金 781,844.30 902,376.31折旧费 493,829.95 417,155.14交通费 1,669.11 17,195.65社保费 471,543.08 310,349.80住房公积金 201,252.00 176,662.00其他 142,325.00 111,896.65审计费或咨询费 6,979,721.90 253,700.00福利费 16,579.00 356,059.70残疾人保障金 12,311.63 2,526.50职工培训 3,162.00 1,710.00差旅费 30,928.30 32,675.80无形资产摊销 16,749.99 --合计 27,733,046.99 26,237,847.85附注17财务费用
项目 本期金额 上期金额
利息支出 -- --减：利息收入 158,667.72 86,909.58手续费 152,376.28 799,711.78合计 -6,291.44 712,802.20
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附注18投资收益
项目 金额
股权转让收益(中鑫矿业) -32,603,528.00
合 计 -32,603,528.00
附注19营业外收入
项目 本期金额
上期金额
其他 100,280.00 10,039.41合计 100,280.00 10,039.41附注20营业外支出
项目 本期金额 上期金额重组损失 217,357,072.00 --其他 -- 20,003,534.00合计 217,357,072.00 20,003,534.00附注21现金流量表补充资料
项目 本期金额 上期金额
1.将净利润调节为经营活动现金流量:
净利润 -282,507,170.85 -56,126,215.43加：计提的资产损失准备 -- --固定资产折旧 493,829.95 417,155.14无形资产摊销、开办费、长期待摊费用 16,749.99 --处置固定、无形和其他长期资产的损失减：收益 -- --固定资产报废损失 -- --公允价值变动损失 -- --财务费用 -- --投资损失减：收益 32,603,528.00 --递延所得税资产减少 -- --递延所得税负债增加 -- --存货的减少减:借项 -89,711,683.44 -112,603,531.90经营性应收项目的减少减：增加 433,935,887.71 -398,373,213.61
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项目 本期金额 上期金额
经营性应付项目的增加减：减少 287,497,390.25 709,738,099.06其他 217,357,072.00 --经营活动产生的现金流量净额 599,685,603.61 143,052,293.262.不涉及现金收支的投资和筹资活动
债务转为资本 -- --一年内到期的可转换公司债券 -- --融资租入固定资产 -- --3.现金及现金等价物净变动情况
现金的期末余额 56,537,487.51 11,785,506.87减：现金的期初余额 11,785,506.87 508,877.35加：现金等价物的期末余额 -- --减：现金等价物的期初余额 -- --现金及现金等价物净增加额 44,751,980.64 11,276,629.52五、关联方及关联交易
（以下金额单位若未特别注明者均为人民币元）
（一）本企业的母公司情况
母公司对 母公司对
注 本企业
母公司关联关企业类 法人 业务 本公司的 本公司的 组织机册 注册资本 最终控
名称 系 型 代表 性质 持股比例 表决权比 构代码地 制方
（%） 例（%）
厦门港
润投资 有限公厦 投资 70540股东 庄榕 12988万 53.14% 53.14% 陈铁铭
管理有 司 门 管理 005-5限公司
陈铁铭 股东 46.86% 46.86%
（二）本企业的子公司情况
子公司 子公司 企业类 法定代 业务性 注册资 持股比 表决权组织机构代注册地
全称 类型 型 表人 质 本 例(%) 比例(%) 码
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厦门高
迅达停
车楼投 控股子 有限公 停车场
厦门 陈铁铭 3000万 90% 90% 56284873-2资管理 公司 司 设计等
有限公
司
厦门高
迅达置
控股子 有限公 投资管
业发展 厦门 庄榕 21000万 70% 70% 05119654-1公司 司 理等
有限公
司
漳州大
洲房地
控股子 有限公 房地产
产开发 漳州 高云龙 1800万 94.44% 94.44% 71738380-3公司 司 开发等
有限公
司
福建大
洲建设 控股子 有限公 房地产 1886.43
漳州 陈铁铭 100% 100% 61151588-X发展有 公司 司 开发等 万
限公司
（三）本公司的合营和联营企业情况
本公司 本公司在被
被投资单位 企业 注册 法人代 业务性 注册 关联关 组织机持股比 投资单位表
名称 类型 地 表 质 资本 系 构代码例（%）决权比例（%）
一、合营企业
无
二、联营企业
阿克陶中鑫
有限 开采铅 2496 6827471矿业有限公 陈铁铭 18% 18%
公司 锌矿 0万 4-3司
（四）本公司的其他关联方情况
其他关联方名称 其他关联方与本公司关系 组织机构代码大洲控股集团有限公司 61228423-5厦门润江建筑工程有限公司 15514028-6厦门大洲物业经营管理有限公司 61231242-7厦门市润鑫信担保有限公司 与该企业受同一母公司控制 70546095-5厦门双润投资管理有限公司 67827796-X厦门大洲宏弧投资管理有限公司 57502267-3厦门双润商务会所投资管理有限公司 05115546-7
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其他关联方名称 其他关联方与本公司关系 组织机构代码厦门大洲矿产资源投资有限公司 58788270-X厦门思明双润小额贷款股份有限公司 06585501-8厦门商汇联合投资有限公司 08991146-7厦门新大洲商贸发展有限公司 61228457-7厦门大洲股份有限公司 70547631-6厦门大洲现代家庭装饰有限公司 61228461-4厦门润中投资管理有限公司 68525890-0该企业主要投资者个人、关键管
福建港润商贸有限公司 58531081-2理人员或与其关系密切的家庭成
厦门市鹭铭地产投资咨询有限公司 61228328-3员控制、共同控制或施加重大影
厦门双润信息咨询有限公司 05838029-6响的其他企业
厦门大洲兴业能源控股股份有限公司 13220582-5阿克陶县嘉豪有色金属有限公司 66063508-7厦门中祥房地产开发有限公司 61201726-8厦门富璟房地产开发有限公司 51201430-7大洲国际投资有限公司
润洲国际投资有限公司
启祥发展有限公司
陈铁铭 最终控制人
陈伯文 最终控制人陈铁铭父亲
沈红珠 最终控制人陈铁铭母亲
谢抒 最终控制人陈铁铭夫人
谢济仁 最终控制人夫人谢抒父亲
邱晓勤 大洲集团副总
庄榕 大洲集团副总
庄剑霞 大洲集团监事
（五）关联方交易
1、采购商品、接受劳务情况表
关联交易 本期发生额 累计发生额
关联交 定价方式 占同类交易关联方 占同类交易金
易内容 及决策程 金额 金额 金额的比例额的比例（%）
序 （%）厦门润
江建筑 工程施
市场法 65,000,000.00 100% 322,549,624.00 100%工程有 工
限公司
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2、关联租赁情况
（1）公司承租情况表：
出租方名 租赁资产种租赁起始租赁终止租赁费定价年度确认的租承租方名称
称 类 日 日 依据 赁费厦门滨江资 厦门市港中
第一广场一
产管理有限 房地产开发 2011.07.01 2015.12.31 市场价 949,680.00楼
公司 有限公司
厦门滨江资 厦门市港中
第一广场二
产管理有限 房地产开发 2011.07.01 2015.12.31 市场价 744,360.00楼
公司 有限公司
厦门滨江资 厦门市港中
第一广场25
产管理有限 房地产开发 2013.01.01 2015.12.31 市场价 3,173,304.00楼
公司 有限公司
厦门滨江资 厦门市港中
第一广场26
产管理有限 房地产开发 2013.01.01 2015.12.31 市场价 3,042,750.00楼
公司 有限公司
厦门滨江资 厦门市港中
第一广场27
产管理有限 房地产开发 2013.01.01 2015.12.31 市场价 3,042,750.00楼
公司 有限公司
厦门滨江资 厦门市港中
第一广场28
产管理有限 房地产开发 2011.01.01 2015.12.31 市场价 476,760.00楼
公司 有限公司
厦门滨江资 厦门市港中
第一广场29
产管理有限 房地产开发 2012.01.01 2015.12.31 市场价 2,699,664.00楼
公司 有限公司
合计 14,129,268.003、关联担保情况
担保起始担保到期 担保是否已经履担保方 被担保方 担保金额
日 日 行完毕
厦门市港中房地产开
陈铁铭 30,000,000.00 2012-12-26 2016-6-17 否
发有限公司
厦门市港中房地产开
陈铁铭 60,000,000.00 2012-12-31 2016-6-17 否
发有限公司
厦门市港中房地产开
陈铁铭 10,000,000.00 2013-1-4 2016-6-17 否
发有限公司
厦门市港中房地产开
陈铁铭 20,000,000.00 2013-3-21 2016-6-17 否
发有限公司
合计 120,000,000.00
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2013年度
财务报表附注
关联担保情况说明：委托贷款抵押合同（合同编号：公委抵字第 2012年厦 0005号）以关联方——厦门滨江资产管理有限公司名下位于鹭江道 2号501-510、601-610、710、810、1101-1110；镇海路2号501-502、601-608、701-708、807-808、1101-1108共计60套(面积8926.32平方米）办公房地产用于抵押，抵押价值208,319,900.00元，及陈铁铭提供担保。
4、关联方资产转让、债务重组情况
本期发生额
关联交易内关联交易类关联交易定
关联方 占同类交易金额容 型 价原则 金额
的比例（%）大洲控股集团有 福建大洲建设
股权买入 市场法 23,971,800.00
限公司 发展有限公司
大洲控股集团有 漳州大洲房地
股权买入 市场法 20,748,665.87
限公司 产公司
大洲控股集团有 阿克陶中鑫矿
股权买入 市场法 304,830,000.00
限公司 业有限公司
股权买入小
349,550,465.87 100.00%计
厦门大洲兴业能
阿克陶中鑫矿
源控股股份有限 股权转让 按净资转让 249,960,600.00 100.00%业有限公司
公司
厦门大洲兴业能
源控股股份有限 股权债务豁免 债务重组 双方协商 217,357,072.00 100.00%公司
5、关联方应收应付款项
(1)应收关联方款项
①预付账款
期末余额 年初余额
债务人
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备厦门润江建筑工程有限公司 14,295,724.83 304,240,194.59
②其他应收款
期末余额 年初余额
债务人
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备陈铁铭 68,734,965.00 --
漳州大洲房地产开发有限公司 6,310,000.00 --
厦门港润投资管理有限公司 -- 165,885,589.08
福建港润商贸有限公司 -- 5,900,000.00
厦门高迅达置业发展有限公司 -- 48,060,000.00
厦门市港中房地产开发有限公司
2013年度
财务报表附注
(2)应付关联方款项
①其他应付款
债权人 期末余额 年初余额
厦门滨江资产管理有限公司 13,164,425.00 46,271,440.00大洲控股集团有限公司 22,235,665.40 --厦门大洲宏弧投资管理有限公司 3,580,000.00 --厦门双润商务会所投资管理有限公司 5,080,000.00 7,932,000.00厦门大洲物业经营管理有限公司 -- 1,128,104.00厦门大洲矿产资源投资有限公司 -- 29,800,000.00陈铁铭 -- 3,220,529.00合计 44,060,090.40 88,352,073.00六、或有事项
对外担保：本公司为厦门滨江资产管理有限公司向中国建设银行股份有限公司厦门市分行借款人民币捌仟叁佰肆拾万元整提供连带责任保证，借款期限从2014年03月03日起至2022年09月02日。
七、期后事项
丽晶花园（大洲·国际龙郡）一期按合同约定于2014年3月31日前交房，现已逾期。依据合同约定按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）、逾期不超过 180日，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之0.5的违约金，合同继续履行；（2）、逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之0.6的违约金。