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北京空港天瑞置业投资有限公司
■ 拟收购
北京诺丁山文化传播有限公司51%股权项目
■
资产评估报告
■ 天兴评报字(206)第0667 q
（共1册，第1册）
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一
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l吲j匕轰IINA ASSETS APPRAISAL CO .,LTD
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融四喇 ●INA ASsETS APPRAISALc0-，LTD
I
二O-六年六月二十五日
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曰录
一
—
目 录
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■
注册资产评估师声明
，—
评估报告摘要…
■
2评估报告
I
一、委托方、被评估单位和业务约定书约定的其他评估报告使用者概况
—
二、评估目的………
■ 4三、评估对象和评估范围 …
I 四、价值类型及其定义
4五、评估基准日…
一
六、评估依据 … 7七、评估方法 …
一
八、评估程序实施过程和情况
九、评估假设 ． ， I
十、评估结论
十一、特别事项说明 c一
— 十二、评估报告的使用限制说明 0■
十三、评估报告日……
■
评估报告附件……．
0●
一
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■ 北京天健兴业资产评估有限公司
一
注册资产评估师声明
‘、注册资产评估师及项目组成员具备评估业务所需的执业资质和相关专业评估经验，我们在执行本资产评估业务中，遵循相关法律法规和资产评估准则，恪守独立、客观和公正的原则；根据我们在执业过程中收集的资料，评估报告陈述的内容是客观的，并对评估结论合理性承担相应的法律责任。
二、评估对象涉及的资产评估申报表及相关法律权属等资料由委托方、被评估单位申报并经其签章确认：所提供资料的真实性、合法性、完整性，恰当使用评估报告是委托方和被评估单位及相关当事方的责任。
三、我们与评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系；与稍I关当事方没有现存或者预期的利益关系，对相关当事方不存在偏见。
四、注册资产评估师及项目组成员己对评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查；我们已对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行-r查验，但我们对评估对象的法律权属不做任何形式的保证；我们对已经发现的问题进行J，如实披露，rj已提请委托方及相关当事方完善产权以满足出具评估报告的要求。本报告未考虑申报评估资产抵押、担保等限制因素对评估结论的影响。
五、我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告巾假设和限定条一
件的限制，评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载叫的假设、限定条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。
一
六、注册资产评估师对评估对象的价值进行估算并发表的专业意见，足经济行为实现的参考依据，不应视为评估目的实现的价格保证，评估机构和注册资J”一
评估师并不承担相关当事人决策的责任。本报告及其所披露的评估结论仅限J：评一
估报告载明的评估目的，仅在评估报告使用有效期限内使用，因使用不当造成的后果与评估机构和注册资产评估师无关。
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北京天健兴业资产评估有限公司
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北京空港天瑞置业投资有限公司拟收购北京诺丁山文化传播有限公司51%股权项目资产评估报告
I
评估报告摘要
I
天兴评报字(2016)第0667号
北京天健兴业资产评估有限公司接受北京空港天瑞置业投资有限公司的委 I
托，根据有关法律、法规和资产评估准则、资产评估公认原则，对北京空港灭瑞 I
置业投资有限公司拟收购北京诺丁山文化传播有限公司51%股权涉及的诺丁lII的全部股东权益，按照必要的评估程序执行评估业务，对其在2016年5月31H的 I
市场价值作出了公允反映。现将资产评估情况报告如下：
I 一、评估目的：北京空港天瑞置业投资有限公司拟收购北京诺丁山文化传播有限公司的51%股权，需要对北京诺丁山文化传播有限公司的股东全部权髓进行 I
评估，为该经济行为提供价值参考依据。
二、评估对象：诺丁山于评估基准日的股东全部权益。
I
三、评估范围：评估范围为诺丁山于评估基准日纳入评估范围的全部资产及 I 负债，其中总资产账面价值1，595.68万元，负债账面价值845.09万元，净资产账面价值750.59万元。
I
四、价值类型：市场价值。
五、评估基准曰：2016年5月31日。
I
六、评估方法：资产基础法。
I
七、评估结论
采用资产基础法评估后的总资产为6,184.72万元，负债为845.09万元，净资
I
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I
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|-|-|-|-|-|
|项目名称|账面价值|评估价值|增减值|增值率%|
|流动资产|169.45|184.43|14.98|8 84|
|非流动资产|1,426.23|6．ooo．29|4.574.06|320.71|
|无形资产．土地使用权|1,296.53|5,870.59|4.574.06|352.79|

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北京天健兴业资产评估有限公司
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北京空港天瑞置业投资有限公司拟收购北京诺丁山义化传播有限公司51%股权项目资产评估报告‘{
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|-|-|-|-|-|
|资/"r总训‘|1,595.68|6’184.72|4,589.04|287 59|
|流动负债|845.09|845 09|||
|非流动负债|||||
|负债总计|845.09|845.09|||
|净资产（所有者权益）|750 59|5,339.63|4,589.04|611.39|

l
注：评估结论的详细情况见《资产评估明细表》。
报告使用者在使用本报告的评估结论时，请关注评估结论成啦的评估假设及 l
前提条件。
■
本报告及其结论仅用丁．本报告设定的评估目的，而不能用J≯e他1{的。
根据国家的有关规定，本评估报告使用的有效期限为1{
●
2016年5月31日起，至2017年5月30日止。
■ 以上内容摘自评估报告正文，预了解本评估项目的全面情况和合理理解评估结论，请报告使用者在征得评估报告所有者许可后，认真阅读评估报告全文，并一
请关注特别事项说明部分的内容。
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北京天健兴业资产评估有限公司
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北京空港天瑞置业投资有限公司拟收购北京诺丁山文化传播有限公司51%股权项目资产评估报告 d
北京空港天瑞置业投资有限公司
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拟收购
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北京诺丁山文化传播有限公司51%股权项目
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评估报告
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天兴评报字(2016)第0667号
北京空港天瑞置业投资有限公司：
■
北京天健兴业资产评估有限公司接受贵企业的委托，根据有关法律、法规和■
资产评估准则、资产评估原则，采用资产基础法，对贵企业拟收购股权而涉及的北京诺丁山文化传播有限公司的股东权益进行j，评估，按照必要的评估程序执行■
评估业务，对其在2016年5月31日的市场价值作出J，公允反映。现将资产评仙■
情况报告如下。
一、委托方、被评估单位和业务约定书约定的其他评估报告使用■
者概况
■
（一）委托方概况
■
企业名称：北京空港天瑞置业投资有限公司（以下简称“天瑞置业”）注册地址：北京市顺义区赵全营镇兆丰产业基地兆丰街58号■
法定代表人：田建国
■
注册资本：2900万元
公司类型：有限责任公司（法人独资）
■
成立时间：2005年01月10日
■
经营范围：房地产开发；销售白行开发的商品房。（企业依法自F选择经营项目，开展经营活动；依法须经批准的项目，经相关部门批准后依批准的内容开■
展经营活动；不得从事本市产业政策禁止和限制类项F1的经营活动。）■ （二）被评估单位概况
北京天馑冥业妥芦评估有限公司
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■
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北京空港天瑞置业投资有限公司拟收购北京诺丁山义化传播有限公司51%股权项目资产评估报
■ 1．基本信息
企业名称：北京诺丁山文化传播有限公司（以下简称“诺J'LIJ，’）■
注册地址：北京市顺义区南法信镇顺畅大道1号B-0334室法定代表人：李永朋
●
注册资本：980.392157万元
■ 企业类型：其他有限责任公司
成立时间：2007年05月30日
■
经营范围：文化、艺术活动策划与实施，演出活动策划与承办，企业形象策划，企业营销策划，平面设计与广告策划，信息咨询服务，公关礼仪服务，婚庆■
服务，会议服务，展览展示服务
■ 2．公司简介
北京诺丁山文化传播有限公司（以下简称“诺丁山”）成立f『．2007年5月30■
日，公司设立时注册资本人民币为500万元，实收资本500万元。其中：北京依文服装服饰有限公司以货币资金出资255万元，占注册资本51%；自然人股东夏■
华以货币资金出资245万元，占注册资本49%，以上出资额由北京润鹏冀能会计■ 师事务所有限责任公司出具编号为“京润（审）字[2007]F'r-2062号”的开业验资报告。
■
2016年4月7日，北京金科元投资有限公司以货币形式投资410万元，其中增加注册资本409.090909万元，获取诺丁山文化45%的股权。增资后，诺n』I注■
册资本为909.090909万元，自然人股东夏华投资占比26.95%，依文控股有限公。d一 （原北京依文服装服饰有限公司）投资占比为28.05%。
2016年5月11日，北京金科元投资有限公司以货币资金增资72万元，其，f，一
增加注册资本71.301248万元。增资后，注册资本为980.392157万元，北京金科元投资有限公司投资总额为480.392157万元，投资占比49%;依文控股有限公-可一
投资255万元，投资比例26%;夏华投资245万元，投资比例25%。
I
增资后，夏华即将其持有的25%的股权转让给依文控股有限公司，转股后依文控股有限公司投资500万元，投资比例为51%，北京金科元投资有限公叫投资 -
480.392157万元，投资比例为49%。
北京天健兴业资产评估有限公司
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一
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截止评估基准日，诺n』J的股权结构如下
_
投资金额（万员
500-
480 3921_
~-J57
合t
3．近三年的财务状况表及经营成果情况
_
金 2t0! iTi.
2016-05-31
169.45_
I .426.23 1.595.68 845.09 845.0 750.5金额一忸位：人Lf口)J')i，
二：、干UW-4j -4U.26
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跳脚-43丰j#三翥二
四、净} ．43-40.26
上述数据经北京兴华会计师事务所（特殊普通合伙）审计，并}乜』lr报告lj i
为[2016]京会兴审字第03010119号的无保留意见的专项审计报告。
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北京率港天瑞置业投资有限公司拟收购北京诺丁山文化传播有限公司51%股权项目资产评估报告 7
（三）业务约定书约定的其他评估报告使用者
■
根据资产评估业务约定书的约定，本报告无其他报告使用者。
■
（四）委托方和被评估单位的关系
■
委托方拟收购被评估单位51%股权。
■
二、评估目的
北京空港天瑞置业投资有限公司拟收购北京诺丁山文化传播有限公司的51%■
股权，需要对北京诺丁山文化传播有限公司的股东全部权益进行评估，为该经济行为提供价值参考依据。
●
三、评估对象和评估范围
■
（一）评估对象
评估对象为北京诺丁山文化传播有限公司于评估基准日的股东全部权益。
■
（二）评估范围
■
评估范围为诺丁山于评估基准日纳入评估范围的全部资产及负债，其L{J总资产账面价值1，595.68万元，负债账面价值845.09万元，净资产账面价值750.59万■
元。各类资产及负债的账面价值见下表：
■ 资产评估申报汇总表
单位：万元
|||
|-|-|
|项目|账面价值|
|流动资产|169 45|
|非流动资产|1,426.23|
|其中：无形资产．土地使用权|1,296.53|
|资产总额|1,595.68|
|流动负债|845.09|
|非流动负债||
|负债总额|845.09|
|净资产|750 59|

资产评估范围以被评估单位提供的评估申报表为准。委托方己承诺评估对
■
象和评估范围与经济行为一致，不重不漏。
诺丁山主要资产为土地使用权，主要资产状况概况如下：
■
北京天健兴业资产评估有限公司
■
■
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北京空港天瑞置业投资有限公司拟收购北京诺丁山文化传播有限公司51%股权项H资产评估报告 8
■
委估宗地位于北京市顺义区南法信镇南陈路西侧的~j：地，.t：地所有权属国家■ 所有，根据《国有土地使用证》一一京顺国用（2009出）字第00080号，证载f：地使用者为：北京诺丁山文化传播有限公司。
■
委估宗地土地使用权为以出让形式取得的工业用地，土地登记面积为■
25，700.00平方米，使用年限为50年，剩余土地使用年限为42.93年。
■
土地开发程度为红线内外“七通一平”指通上水、通卜水、通路、通电、通■ 讯、通气、通热和场地平整。至评估基准日，土地尚未进行开发建设。
根据北京诺丁山文化传播有限公司提供的资料，截【L评估基准日，委估宗地■
未设置抵押、担保等他项权利。
■
四、价值类型及其定义
■
本次评估价值类型为市场价值，本报告书所称市场价值是指臼愿买方和自愿■
卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。
■
五、评估基准日
●
评估基准日是2016年5月31日。
■
评估基准日是由委托方确定的。
六、评估依据
■
本次评估工作中所遵循的经济行为依据、法律法规依据、评估准则依据、资■
产权属依据和评估取价依据：
■
（一）经济行为依据
■ 1．北京空港天瑞置业投资有限公司第四届董事会第夕≮次会议决议。
（二）法律法规依据
l
1．《中华人民共和国企业国有资产法》；
l
2．《中华人民共和国公司法》：
P
j
l
■
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北京空港天瑞置业投资有限公司拟收购北京诺丁山文化传播有限公司51%股权项目资产评估报告 9
3．《中华人民共和国证券法》
■
4．《中华人民共和国物权法》：
■
5．《中华人民共和国企业所得税法》
■ 6．《国有资产评估管理办法》（国务院1991年91号令）
7．《国有资产评估管理办法实施细则》（原国家国有资产管理局发布的幽资●
办发[1992]36号）；
● 8．《关于改革国有资产评估行政管理方式加强资产评估监督管理‘1：作意见的通知>（国办发[2001]102号）；
■
9．《国有资产评估管理若干问题的规定》（财政部第14号令）；
10．《企业国有资产龄督管理暂行条例》（国务院2003年378号令）
■
11．《企业国有产权转让管理暂行办法》（2003年因资委、财政部第3弓■
令）
12．《企业国有资产评估管理暂行办法》（2005年国务院国资委第12号令）；
■
13．<关于加强企业国有资产评估管理工作有关问题的通知》（国资委产权■
[2006]274号）；
14．《关于企业国有产权转让有关事项的通知》(国资产权发(2006) 306■
号）；
●
15．《关于企业国有资产评估报告审核工作有关事项的通知》（国资产权[2009]941号）：
■
16，《企业国有资产评估项目备案工作指引》（国资发产权[2013]64写）；
●
17．《中华人民共和国企业所得税法实施条例》；
18．《北京市企业国有资产评估管理暂行办法》京国资发[2008]5号；
■
19．《北京市企业国有资产评估核准项目评审管理暂行规定>京凼资发■ (2012)32号；
20其它相关的法律法规文件。
■
北京天健兴业资产评估有限公司
■
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I
北京空港天瑞置业投资有限公司拟收购北京诺J'ili义化传播有限公司si%股权项ill资产评估报告 l()（三）评估准则依据
I
1．《资产评估准则一基本准则》（财企[2004120号）：
I
2．《资产评估职业道德准则——基本准则》（财企[2004]20号）： I 3．《资产评估职业道德准则一独立性》（中评协[2012]248号）；
4．《资产评估准则一评估报告》（中评协[2007]189写）： I
5．《资产评估准则一评估程序》（中评协[2007]189号）： I
6．《资产评估准则一业务约定书》（中评协[2007]189号）；
7．《资产评估准则一工作底稿》（中评协[2007]189号）： I
8．《评估机构业务质量控制指南》（中评协[2010]214号）；
I
9．《资产评估价值类型指导意见》（中评协[2007]189号）；
10．《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》（会协[2003]18号） I
11． 《评估机构内部治理指引》（中评协[2010]121号）。
I
（四）资产权属依据
I 1．企业法人营业执照、公司章程；
2．主要合同、发票，以及有关协议等资料；
I
3．国有土地使用证“顺国用（2009出）字第00080弓”；
I
4．建设工程规划许可证“建字第110113201500163号”；
5．建筑工程施工许可证 “编号 110113201512170401号 ”；
I
6．其他权属文件。
I
（五）评估取价依据
-
1．被评估单位提供的《资产评估申报表》：
I
2．有关网络询价；
■
■
北京空港天瑞置业投资有限公司拟收购北京诺丁山文化传播有限公司ol%股权项目资产评估报告
■ 4．评估人员收集的其他资料。
七、评估方法
■
（一）评估方法简介
■
企业价值评估基本方法包括资产基础法、收益法和市场法。
■ 企业价值评估中的资产基础法也称成本法，是指以被评估企业评估基准H的资产负债表为基础，合理评估企业表内及表外各项资产、负债价值，确定评估对■
象价值的评估方法。
■ 企业价值评估中的收益法，是指将预期收益资本化或者折现，确定评估对象价值的评估方法。收益法常用的具体方法包括股利折现法和现金流最折现法。收■
益法是从企业获利能力的角度衡量企业的价值，建立在经济学的预期效用理论基础E。
■
企业价值评估中的市场法，是指将评估对象与可比上市公司或者可比交易案■
例进行比较，确定评估对象价值的评估方法。市场法常用的两种具体方法是I.市公司比较法和交易案例比较法。
■
（二）评估方法的选择
●
资产基础法是以资产负债表为基础，合理评估企业表内及表外各项资产、负债价值，确定评估对象价值的评估方法，结合本次评估情况，被评估啦位可以提■
供、评估师也可以从外部收集到满足资产基础法所需的资料，可以对被评估斡位● 资产及负债展开全面的清查和评估，因此本次评估适用资产基础法；
收益法的基础是经济学的预期效用理论，即对投资者来讲，企业的价值在]：■
预期企业未来所能够产生的收益。从收益法适用条件来看，企业应具有独立的获利能力且被评估单位管理层能够提供未来年度的盈利预测数据，根据企业历史经■
营数据、内外部经营环境能够合理预计企业未来的盈利水平，并且未来收益的风●
险可以合理量化。但是，本次评估范围内的主要资产是土地，由于土地已按照假设开发法测算，故不再采用收益法评估。
■
市场法是以现实市场上的参照物来评价评估对象的现行公平市场价值，它』I●
北京天健兴业资产评估有限公司
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北京空港天瑞置业投资有限公司拟收购北京诺n【J文化传播有限公司51%股权项目资产评估报告 12■
有评估角度和评估途径直接、评估过程直观、评估数据直接取材于市场、评竹结果说服力强的特点。由于本次评估与被评估单位可比上市公司少，交易案例难搜■
集，因此本次评估未采用市场法。
因此，本次评估选用资产基础法。
■
（三）具体评估方法介绍
■
企业价值评估中的资产基础法，是指以被评估企业评估基准日的资产负债表为基础，合理评估企业各项资产价值和负债的基础上确定评估对象价值的评估方■
法。各类资产及负债的评估过程说明如下：
■
1．流动资产及负债的评估
被评估单位流动资产包括货币资金、其他应收款和其他流动资产；负债包括●
应付账款、应交税费和其他应付款。
■
(1)货币资金：包括库存现金、银行存款，通过现金盘点、核实银行对账单、银行函证、其他货币资金凭证等，以核实后的价值确定评估值。
■
(2)其他应收款：其他应收款在核实无误的基础上，对款项的形成原凶、账■
龄、债务人的资信情况等进行了调查。对其他应收款在核实无误的基础卜，根据每笔款项可能收回的数额确定评估值。对于有充分理由相信全都能收回的，按全■
部应收款额计算评估值
■ (3)其他流动资产：评估人员在核实无误的基础上，通过r解企业适用的税种、税率、税额以及缴费的费率等核实企业的纳税申报表，通过查阅的缴税凭单■
确认申报数的正确性和真实性，经分析后确定评估值。
■ (4)流动负债：各类负债在查阅核实的基础上，根据评估目的实现后的被评估企业实际需要承担的负债项目及金额确定评估值。对于负债中并非实际需要承■
担的负债项目，按零值计算。
■
2．非流动资产的评估
(1)在建工程：对于无实物实体的费用类在建工程，在确认其与关联的资产■
项目不存在重复计价的情况下，以核实后账面价值作为评估值。
●
北京天健兴业资产评估有限公司
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北京空港天瑞置业投资有限公司拟收购北京诺丁山文化传播有限公司5196股权项目资产评估报告
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(2)土地使用权：土地估价选用的估价方法应符合《城镇f：地估价规程》的规定和运用的条件，并与估价目的相匹配。本评估中运用的估价方法是按照<城 I
镇土地估价规程》的规定，根据当地地产市场的发育状况，并结合估价对象的具 I
体特点及特定的估价目的等条件来选择的。通常的估价方法有市场比较法、收益还原法、成本逼近法、剩余法、基准地价系数修正法。待估宗地位于顺义区南法 I
信镇，现区域内已无空地，市场交易案例近期没有发生，不宜采用市场比较法评估；开发区内土地均为自建使用，无出租案例可参考，不宜采用收益还原法评 I
估：待估宗地尚未动工建设，且已制定了详细的建设方案，对开发成本也进行r细致测算，因此可以采用剩余法测算；待估宗地取得时问早，原始征地情况无法 I
了解，也不宜采用成本逼近法进行测算；待估宗地位于北京市基准地价范围内，且北京市基准地价于2014年公布实施，数据较新，因此可以采用基准地价系数修 I
正法测算。经过评估人员的实地勘察及分析论证，本次评估采用基准地价系数修 I 正法和剩余法进行评估。
八、评估程序实施过程和情况
I
根据国家有关部门关于资产评估的规定和会计核算的一般原则，依据凼家有关部门相关法律规定和规范化要求，按照与委托方的资产评估约定函所约定的事 I
项，北京天健兴业资产评估有限公司业已实施了对委托方提供的法律性文件与会 I
计记录以及相关资料的验证审核，按被评估单位提交的资产清单，对相关资产进行了必要的产权查验、实地察看与核对，进行了必要的市场调查和交易价格的比 I
较等其他有必要实施的资产评估程序。资产评估的详细过程如下： I 1．接受委托及准备阶段
(1)北京天健兴业资产评估有限公司于2016年6月接受委托方的委托，从 I
事本资产评估项目。在接受委托后，北京天健兴业资产评估有限公司即与委托方就本次评估目的、评估对象与评估范围、评估基准日、委托评估资产的特点等影 I
响资产评估方案的问题进行了认真讨论。
I
(2)根据委托评估资产的特点，有针对性地布置资产评估申报明细表，并设计主要资产调查表等，对委托方参与资产评估配合人员进行业务培训，填写资产 I
评估清查表和各类调查表。
北京天健涎亚资产评估有限瑟苛
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北京空港天瑞置业投资有限公司拟收购北京诺rii』文化传播有限公司si%股权琐ll资产评估报告 l4
■
(3)评估方案的设计
依据了解资产的特点，制定评估实施计划，确定评估人员，组成资产评估现■
场工作小组。
■
(4)评估资料的准备
收集和整理评估对象市场交易价格信息、评估对象产权证明文件等。
■
2．现场清查阶段
■
(1)评估对象真实性和合法性的查证
根据委托方及被评估单位提供的资产、负债申报明细，评估人员针对实物资■
产和货币性债权和债务采用不同的核查方式进行查证，以确认资产和负债的真实■
准确。
对货币资金，我们通过审核银行对账单及银行存款余额调节表等方式进行渊■
查：
■
对债权和债务，评估人员采取核对总账、明细账、抽查合同凭证、函证等方式确定资产和负债的真实性。
■
评估人员，查阅了相关土地的合同、付款凭证，工程的承包合同，设备购置■
合同发票等，从而确定资产的真实性。
■ (2)资产实际状态的调查
主要对土地的四至、开发现状、周边环境进行调查。
■
(3)实物资产价值构成及业务发展情况的调查
■ 根据被评估单位的资产特点，调查其资产价值构成的合理性和合规性。、茕点核查固定资产账面金额的真实性、准确性、完整性和合规性。查阅了有关会计凭■
证、会计账簿以及相关合同、设备购置合同、发票等资料。
■ 3．选择评估方法、收集市场信息和估算过程
评估人员在现场依据针对本项目特点制定的工作计划，结合实际情况确定的■
作价原则及估值模型，明确评估参数和价格标准后，开始评定估算工作。
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4．评估汇总阶段
(l)评估结果的确定
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北京天健兴业资产评估有限公司
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北京空港天瑞置业投资有限公司拟收购北京诺丁山文化传播有限公司51%股权项目资产评估报告 15 I
依据北京天健兴业资产评估有限公司评估人员在评估现场勘察的情况以及所进行的必要的市场调查和测算，确定委托评估资产的资产基础法结果。
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(2)评估结果的分析和评估报告的撰写
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按照北京天健兴业资产评估有限公司规范化要求编制相关资产的评估报告
书。评估结果及相关资产评估报告按北京天健兴业资产评估有限公司规定程序进 I
行三级复核，经签字注册资产评估师最后复核无误后，山项目组完成并提交报告。
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(3)工作底稿的整理归档
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报告提交后，整理工作底稿并归档。
九、评估假设
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1．交易假设：假定所有待评估资产已经处在交易过程中，评估师根据待评 I
估资产的交易条件等模拟市场进行估价。
2．公开市场假设：公开市场假设是对资产拟进入的市场的条件以及资产在 I
这样的市场条件下接受何种影响的一种假定。公开市场是指充分发达与完善的市 I
场条件，是指一个有自愿的买方和卖方的竞争性市场，在这个市场卜．，买方和卖方的地位平等，都有获取足够市场信息的机会和时间，买卖双方的交易都是在自 I
愿的、理智的、非强制性或不受限制的条件下进行。
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3.假设开发法的应用过程中，各类参数的确定基于以下假设： I
(1)北京市城市规划和土地政策不发生大的变化：
(2)现行的房地产开发政策和货币政策不发生大的变化： I
(3)项目开发计划能够如期实现，不发生大的变化；
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(4)项目土地使用和规划条件按照建设规划用地许可证确定，未考虑项H剧边区域现行规划条件可能发生变化对项目价值的影响；
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(5)项目开发方案土地容积率由1变更为2，本次评估认为容积率变更町以得到及时批准，评估时容积率按2计算；
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(6)项目开发一期工程己取得工程规划许可证，二期工程尚未通过审批，奉次评估假设二期规划可顺利通过审批进行建设；
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(7)项目建成后可按销售计划完成销售，且销售过程不存在法律障碍；
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(8)北京市房地产市场的供需状况不发生大的变化；
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(9)假设开发法评估结果是在上述假设均可实现的情况下得出的，若其一}，有‘项或多项假设发生变更或无法实现，评估结果将产生较大差异，不可直接使用。
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十、评估结论
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采用资产基础法评估后的总资产为6，184.72万元，负债为84509万元，净资
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|项目名称|账面价值|评估价值|增减值|增值率%|
|流动资产|169.45|184.43|14.98|8.84|
|非流动资产|1,426.23|6,000.29|4,574.06|320.71|
|无形资产．土地使用权|1,296.53|5,870.59|4,574.06|352.79|
|资产总计|1,595.68|6,184.72|4,589.04|287.59|
|流动负债|845 09|845.09|||
|非流动负债|||||
|负债总计|845 09|845.09|||
|净资产（所有者权益）|750.59|5,339.63|4,589.04|611 39|

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注：评估结论的详细情况见《资产评估明细表》。
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十一、特别事项说明
■ 以下事项并非本公司评估人员执业水平和能力所能评定和估算，但该事项确实可能影响评估结论，提请本评估报告使用者对此应特别关注：
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（一）本报告所称“评估价值”系指我们对所评估资产在现有用途升i变并持续 L
使用，以及在评估基准日之状况和外部经济环境前提下，为本报告书所列叫的I f
的而提出的公允估值意见，而不对其它用途负责。
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L （二）报告中的评估结论是反映评估对象在本次评估日的下，根据公开『iJ场的原则确定的公允价值，未考虑该等资产进行产权登记或权属变更过程中应承担■
的相关费用和税项，也未对资产评估增值额作任何纳税调整准备。评估结论升i应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。
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（三）在评估基准日后，至2017年5月30日止的有效期以内，如果资产数●
量及作价标准发生变化时，应当进行适当调整，而不能直接使用评估结论。
（四）委估宗地已取得一期项目建设工程规划许可证，二期工程设计将I：地■
容积率由1变更为2，建设规模增加，但二期工程规划尚未取得批复，未取得，：剐■ 项目建设工程规划许可证。北京诺丁山文化传播有限公司负责人介绍项日批复问题不大，本次评估时按二期规划，设定土地容积率为2，需补缴土地款作为续建成■
本考虑。如果二期规划不能通过审批或不能及时通过审批，将对评估结果产生较大影响。
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（五）房地产行业受政策、市场供需环境等因素影响较大，若房地产政策或■ 者市场行情、市场供需关系产生变动，评估结果不可直接使用。
（六）委估宗地于2009年5月取得L地开发程度为红线内外“七通
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至评估基准日仅进行了基坑开挖工作，直未进行开发利用，提请相关报{
■ 者特别关注。
（七）本次评估是建立在开发完成后房地产可以按计划实现销售且销售过誊I■
中不存在法律障碍的假设基础之上，提请相关报告使用者特别关注。
■
（八）评估基准日至评估报告日之间可能对评估结论产生影响的期后事项：■
自评估基准日至评估报告出具日，不存在其他影响评估前提和评估结论而需要对评估结论进行调整的重大事项。
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十二、评估报告的使用限制说明
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(--)本评估报告只能用于评估报告载明的评估目的和用途；
（二）本评估报告只能由评估报告载明的评估报告使用者使用；
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（三）本评估报告的全部或者部分内容被摘抄、引用或者被披露丁公开媒■
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■ 体，需评估机构审阅相关内容，法律、法规规定以及相关当事方另有约定除外
（四）本评估报告所揭示的评估结论仅对本项目对应的经济行为有效，评估■
结论使用有效期为自评估基准日起一年，即评估基准日2016年5月31H至2017年5月30日止。当评估目的在有效期内实现时，要以评估结论作为价值的参考依■
据（还需结合评估基准日的期后事项的调整）。超过一年，需蘑新进行资产评估。
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资产评估机构：北京天健兴业资产评估有限公司
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法定代表人：
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注册资产评估师：
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……师： 够荔切
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二O-六年六月二十五日 l
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北京天健兴业资产评估有限公司
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评估报告附件
与评估目的相对应的经济行为文件
被评估单位专项审计报告
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委托方和被评估单位法人营业执照副本
三
评估对象涉及的主要权属证明资料
四
委托方和被评估单位承诺函
五
六 签字注册资产评估师承诺函
七 评估机构资格证书
八 评估机构法人营业执照副本
九
签字评估师资格证书
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北京天健兴业资产评估有限公
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