江苏亿城拟转让苏州万城股权项目-资产评估报告书
资产评估报告目录
声 明 ......................................................................................................................... 1摘 要 ........................................................................................................................... 2一、委托方、被评估单位和业务约定书约定的其他评估报告使用者概况 ............ 4二、评估目的 ................................................................................................................ 6三、评估对象和评估范围 ............................................................................................ 6四、价值类型及其定义 ................................................................................................ 7五、评估基准日 ............................................................................................................ 7六、评估依据 ................................................................................................................ 7七、评估方法 ................................................................................................................ 9八、评估程序实施过程和情况 .................................................................................. 11九、评估假设 .............................................................................................................. 12十、评估结论 .............................................................................................................. 12十一、特别事项说明 ................................................................................................. 13十二、评估报告使用限制说明 ................................................................................. 14十三、评估报告日 ..................................................................................................... 14附件
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江苏亿城拟转让苏州万城股权项目-资产评估报告书
声 明
一、我们在执行本资产评估业务中，遵循相关法律法规和资产评估准则，恪守独立、客观和公正的原则；
二、遵守相关法律、法规和资产评估准则，对评估对象价值进行估算并发表专业意见，是注册资产评估师的责任；提供必要的资料并保证所提供资料的真实性、合法性和完整性，恰当使用评估报告是委托方和相关当事方的责任。
三、我们与评估报告中的评估对想没有现存或者预期的利益关系；与相关当事方没有现存或者预期的利益关系，对相关当事方不存在偏见。
四、我们已对评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查；我们已对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验，但不对评估对象的法律权属做任何形式的保证。
五、我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设和限定条件的限制，评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明的假设、限定条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。
六、我们对评估对象的价值进行估算并发表的专业意见，是经济行为实现的参考依据。本评估报告仅供评估报告使用者在评估结论有效期限内用于评估报告
中载明的评估目的，因使用不当造成的后果与本评估机构及签字注册资产评估师无关。
七、注册资产评估师执行资产评估业务的目的是对评估对象价值进行估算并发表专业意见，并不承担相关当事人决策的责任。评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。
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江苏亿城拟转让苏州万城股权项目-资产评估报告书
江苏亿城地产有限公司拟转让所持
苏州万城置地房地产开发有限公司股权项目
资产评估报告书
摘 要
中天华资评报字[2014]第1033号
北京中天华资产评估有限责任公司接受江苏亿城地产有限公司的委托，对江苏亿城地产有限公司拟转让所持苏州万城置地房地产开发有限公司股权项目所涉及的苏州万城置地房地产开发有限公司的股东全部权益价值进行了评估，为本次股权转让行为提供价值参考依据。
根据评估目的，本次评估对象为苏州万城置地房地产开发有限公司股东全部权益，评估范围是苏州万城置地房地产开发有限公司于评估基准日的全部资产及相关负债，具体评估范围以苏州万城置地房地产开发有限公司提供的经审计资产负债表和资产评估申报表为基础。
评估基准日为2013年12月31日。
本次评估的价值类型为市场价值。
本次评估以持续使用和公开市场为前提，结合评估对象的实际情况，综合考虑各种影响因素，采用资产基础法对苏州万城置地房地产开发有限公司进行整体评估。
在评估过程中，本公司评估人员对评估范围内的资产，按照行业规范要求，履行了必要的评估程序，具体包括：清查核实、实地查勘、市场调查和询证、评定估算等评估程序。
根据以上评估工作，在评估前提和假设条件充分实现的条件下，考虑评估方法的适用前提和满足评估目的，得出如下评估结论：
资产总计账面值为10,073.68万元，负债总计账面值为8,835.00万元，净资产账面值为1,238.68万元；资产总计评估值为11,105.64万元，增值额为1,031.96万元，增值率为10.24%；负债总计评估值为8,835.00万元，评估增减值额为零；净资产评估值为2,270.64万元，增值额为1,031.96万元，增值率为83.31%。
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资产评估结果汇总表
被评估单位：苏州万城置地房地产开发有限公司 金额单位：人民币万元
|||||
|-|-|-|-|
||账面价值|评估价值|增减值|
||A|B|C=B-A|
|1|10,072.55|11,104.75|1,032.20|
|2|1.13|0.89|-0.24|
|3|1.13|0.89|-0.24|
|4|10,073.68|11,105.64|1,031.96|
|5|8,835.00|8,835.00|-|
|6|-|-|-|
|7|8,835.00|8,835.00|-|
|8|1,238.68|2,270.64|1,031.96|

评估范围内的存货—开发产品“苏秀天地项目”，剩余未售面积8,726.50平方米，房屋所有权证号“苏房权证新区字第00206107号”，已于2014年1月抵押给东亚银行（中国）有限公司苏州分行。
在使用本评估结论时，特别提请报告使用者使用本报告时注意报告中所载明的特殊事项以及期后重大事项。其中重要的特殊事项为：
本报告评估结论使用有效期为一年，自评估基准日起计算，超过一年需聘请中介机构重新对委评资产进行评估。
以上内容摘自评估报告正文，欲了解本评估项目的详细情况和合理理解评估结论，应当阅读评估报告正文。
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江苏亿城地产有限公司拟转让所持
苏州万城置地房地产开发有限公司股权项目
资产评估报告书
中天华资评报字[2014]第1033号
江苏亿城地产有限公司：
北京中天华资产评估有限责任公司接受贵单位(公司)的委托，根据有关法律、法规和资产评估准则、资产评估原则，采用资产基础法，按照必要的评估程序，对江苏亿城地产有限公司拟转让所持苏州万城置地房地产开发有限公司股权项目所涉及的苏州万城置地房地产开发有限公司股东全部权益在2013年12月31日的市场价值进行了评估。
现将资产评估情况报告如下：
一、委托方、被评估单位和业务约定书约定的其他评估报告使用者概况本项目委托方为江苏亿城地产有限公司，被评估单位为苏州万城置地房地产开发有限公司，业务约定书约定的其他评估报告使用者为股权转让的相关方。
(一)委托方简介
1、名称：江苏亿城地产有限公司
2、住所：苏州工业园区娄葑分区板泾工业区
3、法定代表人：侯延良
4、注册资本：10000万元人民币
5、公司类型：有限公司（法人独资）内资
6、经营范围：许可经营项目：房地产开发经营。一般经营项目：自由房屋物业管理
7、注册号：320594000004084
(二)被评估单位简介
1、名称：苏州万城置地房地产开发有限公司
2、住所：苏州高新区镇湖街道寺桥南街2号
3、法定代表人：侯延良
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4、注册资本：800万元人民币
5、公司类型：有限公司（法人独资）内资
6、经营范围：许可经营：房地产开发经营。一般经营项目：物业管理、房屋租赁、会议及展览服务、商务咨询服务
7、注册号：320512000160258
8、企业概况
苏州万城置地房地产开发有限公司（以下简称“公司”、“苏州万城”）成立于 2011年 12月 27日，是由江苏亿城地产有限公司出资组建的有限责任公司，苏州市高新区（虎丘）工商行政管理局颁发注册号 320512000160258号企业法人营业执照。
截至评估基准日 2013年 12月 31日苏州万城置地房地产开发有限公司为江苏亿城地产有限公司的全资子公司。
9、财务状况
金额单位：人民币万元
||||
|-|-|-|
|项 目|2012年度|2013年度|
|资产总额|35,523.38|8,309.58|
|负债总额|34,284.70|7,543.47|
|净资产|766.12|1,238.68|
|主营收入||3,068.40|
|利润总额|-33.88|624.03|
|净利润|-33.88|472.57|

上述2012年数据和2013年数据已经大华会计师事务所（特殊普通合伙）大连分所审计，并出具了“大华审字[2013]120300号”审计报告和“大华审字[2014]120122号”审计报告。
10、主要会计政策
苏州万城置地房地产开发有限公司执行国家颁布的2006版《企业会计准则》和 38项具体会计准则、其后颁布的企业会计准则应用指南、企业会计准则解释及其他相关规定。
11、委托方和被评估单位之间的关系
被评估单位苏州万城置地房地产开发有限公司是委托方江苏亿城地产有限公司的全资子公司。
(三)业务约定书约定的其他评估报告使用者简介
本评估报告的使用者为委托方、被评估单位、经济行为相关的当事方。
除国家法律法规另有规定外，任何未经评估机构和委托方确认的机构或个人
不能由于得到评估报告而成为评估报告使用者。
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二、评估目的
根据江苏亿城地产有限公司2014年2月7日《总裁办公会议纪要》，江苏亿城地产有限公司拟转让所持苏州万城置地房地产开发有限公司股权。为此，需对苏州万城置地房地产开发有限公司股东全部权益价值进行评估。为本次股权转让行为提供价值参考依据。
相关经济行为及批准文件已经收录于本评估报告的附件中。
三、评估对象和评估范围
(一)评估对象及范围
评估对象是苏州万城置地房地产开发有限公司的股东全部权益。评估范围为苏州万城置地房地产开发有限公司在基准日的全部资产及相关负债，账面资产总额 10,073.68万元，负债总额为 8,835.00万元，净资产为 1,238.68万元。具体包括流动资产10,072.55万元；非流动资产1.13万元；流动负债8,835.00万元。
苏州万城置地房地产开发有限公司纳入评估范围的资产类型、账面构成如下：
金额单位：人民币元
项 目 账面价值
流动资产 100,725,538.22非流动资产 11,261.56其中：固定资产 11,261.56资产总计 100,736,799.78流动负债 88,349,988.06非流动负债 -负债总计 88,349,988.06净资产 12,386,811.72苏州万城置地房地产开发有限公司评估基准日各项资产及负债账面值已经过大华会计师事务所（特殊普通合伙）大连分所审计，并出具了“大华审字[2014]120122号”审计报告。
委托评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围一致。
(二)开发项目概况
苏州万城置地房地产开发有限公司有一个开发项目，为“苏秀天地项目”，业态类型为商铺。位于苏州高新区镇湖街道，宗地编号3205120040100200，土地证编号“苏新国用(2012)第 001652号”，土地面积 10,393.10平方米，为批发零售用地。规划建筑面积10,809.43平方米，可供出售面积 10,619.00平方米。评估基准日已全部完工并部分实现销售，剩余未售面积8,726.50平方米，房屋所有权证号“苏房权证新区字第 00206107号”。
(三)委托评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围一致。
(四)引用其他机构出具的报告结论
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本次评估报告中基准日各项资产及负债账面值已经过大华会计师事务所（特殊普通合伙）大连分所的审计，并出具了标准无保留意见审计报告。
四、价值类型及其定义
根据评估目的及具体评估对象，本次评估采用市场价值类型。
市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。
五、评估基准日
根据评估目的，经委托方、被评估单位共同商定，本项目评估基准日为 2013年12月31日。
选定该基准日主要考虑该日期与评估目的预计实现的时间相近，以保证评估结果有效服务于评估目的，尽量减少和避免评估基准日后的调整事项对评估结果造成较大影响。
本次评估工作中所采用的价格均为评估基准日的有效价格标准。
六、评估依据
(一)经济行为依据
江苏亿城地产有限公司2014年2月7日《总裁办公会议纪要》。
(二)法律法规依据
1、《中华人民共和国公司法》(2005年 10月 27日第十届全国人民代表大会常务委员会第十八次会议修订)；
2、《中华人民共和国土地管理法》(2004年8月28日第十届全国人民代表大会常务委员会第十一次会议修订)；
3、《中华人民共和国城市房地产管理法》(2007年修订)；
4、《中华人民共和国企业所得税法》(中华人民共和国第十届全国人民代表大会第五次会议于2007年3月16日通过)；
5、《中华人民共和国企业所得税法实施条例》(2007年 11月 28日国务院第197次常务会议通过)；
6、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》）（中华人民共和国国务院令[1993]第138号）；
7、《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字[1995]第6号）8、其他与评估工作相关的法律、法规和规章制度等。
(三)评估准则依据
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1、《关于印发〈资产评估准则——基本准则〉和〈资产评估职业道德准则——基本准则〉的通知》（财政部财企[2004]20号文）；
2、《资产评估准则—评估报告》（中评协[2011]230号）；
3、《资产评估职业道德准则——独立性》（中评协〔2012〕248号）；
4、《资产评估准则—评估程序》（中评协[2007]189号）；
5、《资产评估准则-业务约定书》(中评协[2011]230号)；
6、《资产评估准则—工作底稿》(中评协[2007]189号)；
7、《资产评估准则——企业价值》（中评协[2011]）227号）；
8、《资产评估准则—机器设备》（中评协[2007]189号）；
9、《资产评估价值类型指导意见》（中评协[2007]189号）；
10、《企业国有资产评估报告指南》（中评协[2011]230号）；
11、《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》（会协[2003]18号）；
12、《企业会计准则第 1号——存货等 38项具体准则的通知》（财政部财会[2006]3号）。
(四)权属依据
1、土地使用权证；
2、房屋所有权证；
3、重要资产购置合同或凭证；
4、被评估单位提供的各类资产清查评估申报明细表；
5、其他与企业资产的取得、使用等有关的合同、法律文件及其他资料。
(五)取价依据
1、《中华人民共和国车辆购置税暂行条例》(国务院令[2000]第294号)；
2、《汽车报废标准》(国经贸[1997]456号)；
3、《关于调整汽车报废标准若干规定的通知》(国经贸贸资源[2000]1202号)；
4、《2013机电产品报价手册》(机械工业信息研究院)；
5、《中国人民银行贷款利率表》2011年7月6日起执行；
6、苏州万城置地房地产开发有限公司“亿城苏秀天地经营分析测算”；
7、苏州万城置地房地产开发有限公司“亿城苏秀天地营销策划报告”；
8、评估人员市场调查所了解、收集的资料；
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9、其他相关资料。
(六)其他参考依据
1、苏州万城置地房地产开发有限公司提供的资产清查申报明细表；
2、资产评估常用数据与参数手册(第二版)》(北京科学技术出版社)；
3、苏州万城置地房地产开发有限公司评估基准日的审计报告；
4、其他相关资料。
七、评估方法
(一)评估方法的选择
进行企业价值评估时，要根据评估目的、评估对象、价值类型、评估时的市场条件及被评估对象在评估过程中的条件、资料收集情况等相关条件，分析资产评估基本方法的适用性，恰当选择一种或多种资产评估基本方法。
依据中国资产评估准则的规定，企业价值评估可以采用收益法、市场法、资产基础法三种评估基本方法。收益法是企业整体资产预期获利能力的量化与现值化，强调的是企业的整体预期盈利能力。市场法是以现实市场上的参照物来评价估值对象的现行公平市场价值，它具有估值数据直接取材于市场，估值结果说服力强的特点。资产基础法是指在合理评估企业各项资产价值和负债的基础上确定评估对象价值的思路。
根据我们对苏州万城置地房地产开发有限公司经营现状、经营计划及发展规划的了解，由于被评估企业有完备的财务资料和资产管理资料可以利用，资产的再取得成本的有关数据和信息来源较广，资产重置成本与资产的现行市价及收益情况存在着内在联系和替代，因此本次评估可采用资产基础法；苏州万城置地房地产开发有限公司是为进行“苏秀天地”开发而成立的项目公司，主要资产为开发产品，评估基准日尚没有储备土地进行继续开发和经营，无法采用收益法进行评估，因此本次不再采用收益法进行估值。采用市场法的前提条件是存在一个活跃的公开市场，且市场数据比较充分，在公开市场上有可比的交易案例。由于房地产项目公司房地产项目情况千差万别，难以找到类似交易的可比案例，因此，市场法不适用于本次评估。
通过以上分析，本次评估采用资产基础法进行评估。
(二)资产基础法介绍
资产基础法，是以在评估基准日重新建造一个与评估对象相同的企业或独立获利实体所需的投资额作为判断整体资产价值的依据，具体是指将构成企业的各种要素资产的评估值加总减去负债评估值求得企业价值的方法。
各类资产及负债的评估方法如下：
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1、关于流动资产的评估
(1)货币资金：评估人员对于银行存款以银行对账单和银行存款余额调节表进行试算平衡。核对无误后，以核实后账面值为评估值。
(2)其他应收款
对其他应收款的评估，评估人员在对应收款项核实无误的基础上，借助于历史资料和现在调查了解的情况，具体分析数额、欠款时间和原因、款项回收情况、欠款人资金、信用、经营管理现状等，其他应收款项采用个别认定及账龄分析相结合的方法估计评估风险损失确定应收款项的评估值。
(3)存货—开发产品
根据项目实际的开发程度，本次采用市场法进行评估。
市场法是存货开发产品的市场销售价格扣除销售费用、应交纳相关税金和适当净利润的方法。
评估值＝销售面积×销售单价×(1-销售税金附加率-销售费用率-利润率×所得税率-净利润率×r)
①销售单价以周边类似房地产的市场均价为基础，参考企业实际销售价格确定；
②销售税金及附加费率是按应缴纳的营业税、城建税、教育费附加、地方教育费附加及土地增值税的合计与销售收入的比例计算；
③销售费用率是按销售费用与销售收入的比例计算；
④利润率=利润总额÷营业收入；
⑤所得税率按企业现实执行的税率；
⑥r为利润扣减比率，由于开发产品未来的销售存在一定的市场风险，具有一定的不确定性，根据基准日调查情况及基准日后实现销售的情况确定其风险。
其中r对于畅销产品为0，正常销售产品为50%，勉强可销售的产品为100%。
2、关于设备类资产的评估
根据本次评估目的，按照持续使用原则，以市场价格为依据，结合委估设备的特点和收集资料情况，主要采用重置成本法进行评估。
评估值=重置全价×成新率
(1)重置全价的确定
根据当地市场信息及近期市场价格资料，确定评估基准日的电子设备价格，一般条件下供应商提供免费运输及安装调试，其重置全价为设备购置价。
(2)成新率的确定
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评估人员采用按年限法确定其成新率。成新率计算公式为：
成新率=（经济寿命年限-已使用年限）/经济寿命年限×100%
(3)评估值的确定
评估值=重置全价×成新率
3、关于负债的评估
纳入评估范围的负债为流动负债。对负债，评估人员根据企业提供的各项目明细表及相关财务资料，对账面值进行核实，以企业实际应承担的负债确定评估值。
八、评估程序实施过程和情况
我公司自2014年2月18日至2014年2月23日实施本次评估工作，整个评估工作分四个阶段进行：
(一)评估准备阶段
1、有关各方就本次评估的目的、评估基准日、评估范围等问题协商一致，并制订出本次资产评估工作计划。
2、配合企业进行资产清查、填报资产评估申报明细表等工作。评估项目组人员对委估资产进行了详细了解，布置资产评估工作，协助企业进行委估资产申报工作，收集资产评估所需文件资料。
(二)现场评估阶段
1、听取委托方及被评估单位有关人员介绍企业总体情况和委估资产的历史及现状，了解企业的财务制度、经营状况、固定资产技术状态等情况。
2、对企业提供的资产清查评估申报明细表进行审核、鉴别，并与企业有关财务记录数据进行核对，对发现的问题协同企业做出调整。
3、查阅收集委估资产的产权证明文件。
4、根据委估资产的实际状况和特点，确定各类资产的具体评估方法。
5、对企业提供的权属资料进行查验。
6、对评估范围内的资产及负债，在清查核实的基础上做出初步评估测算。
(三)评估汇总阶段
对各类资产评估及负债审核的初步结果进行分析汇总，对评估结果进行必要的调整、修改和完善。
(四)提交报告阶段
在上述工作基础上，起草资产评估报告书，与委托方就评估结果交换意见，
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在全面考虑有关意见后，按评估机构内部资产评估报告三审制度和程序对报告进行反复修改、校正，最后出具正式资产评估报告书。
九、评估假设
1、国家现行的有关法律法规及政策、国家宏观经济形势无重大变化，被评估单位所处地区的政治、经济和社会环境无重大变化，无其他不可预测和不可抗力因素造成的重大不利影响。
2、针对评估基准日资产的实际状况，假设企业持续经营；
3、假设被评估单位的经营者是负责的，且企业管理层有能力担当其职务。
4、假设被评估单位未来将采取的会计政策和编写此份报告时所采用的会计政策在重要方面基本一致。
5、有关利率、汇率、赋税基准及税率、政策性征收费用等不发生重大变化。
6、本次评估的各项资产均以评估基准日被评估单位的实际存量为前提，有关资产的现行市价以评估基准日的国内有效价格为依据；
7、本次评估假设委托方及被评估单位提供的基础资料和财务资料真实、准确、完整；
8、评估范围仅以委托方及被评估单位提供的评估申报表为准，未考虑委托方及被评估单位提供清单以外可能存在的或有资产及或有负债；
9、本评估结果计算过程中涉及的项目建设规划安排以及价格标准，均为基于评估基准日市场状况做出，若基准日后由于宏观政策以及其他原因引致的市场状况发生变化而使被评估企业随之做出经营策略和计划的调整，本评估结果不成立；
10、本次评估中涉及的土地增值税、所得税等税项的扣减额，是根据企业销售规划的收入、成本按照相应的税收政策计算得出，未考虑项目完成后实际收入、成本与规划收入、成本差异可能带来的实际汇算清缴金额与评估计算金额之间存在的差异对估值结果的影响。
11、特别提请报告使用者注意，评估报告中的分析、判断和结论受评估报告
中假设和限定条件的限制，当上述条件发生变化时，评估结果一般会失效。
十、评估结论
在评估基准日 2013年 12月 31日，被评估单位申报的资产总计账面值为 10,073.68万元，负债总计账面值为 8,835.00万元，净资产账面值为 1,238.68万元；资产总计评估值为11,105.64万元，增值额为1,031.96万元，增值率为10.24%；
负债总计评估值为8,835.00万元，评估增减值额为零；净资产评估值为 2,270.64万元，增值额为1,031.96万元，增值率为83.31%。具体如下：
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江苏亿城拟转让苏州万城股权项目-资产评估报告书
资产评估结果汇总表
被评估单位：苏州万城置地房地产开发有限公司 金额单位：人民币万元
|||||
|-|-|-|-|
||账面价值|评估价值|增减值|
||A|B|C=B-A|
|1|10,072.55|11,104.75|1,032.20|
|2|1.13|0.89|-0.24|
|3|1.13|0.89|-0.24|
|4|10,073.68|11,105.64|1,031.96|
|5|8,835.00|8,835.00|-|
|6|-|-|-|
|7|8,835.00|8,835.00|-|
|8|1,238.68|2,270.64|1,031.96|

十一、特别事项说明
以下为在评估过程中已发现可能影响评估结论但非评估人员执业水平和能力所能评定估算的有关事项(包括但不限于)：
(一)资产抵押事项
评估范围内的存货—开发产品“苏秀天地项目”，剩余未售面积 8,726.50平方米，房屋所有权证号“苏房权证新区字第 00206107号”，已于2014年1月抵押给东亚银行（中国）有限公司苏州分行。
(二)勘察受限
评估师未对各种地下隐蔽工程及委估资产的内部结构(非肉眼所能观察的部分)做技术检测，评估师在假定产权持有单位提供的有关工程资料是真实有效的前提下，在未借助任何检测仪器的条件下，通过实地勘察作出的判断。
(三)引用其他机构出具的报告结论
本次评估报告中基准日各项资产及负债账面值已经过已经过大华会计师事务所（特殊普通合伙）大连分所的审计，并出具了“大华审字[2014]120122号”审计报告。
(四)其他需要说明的事项
1、本次评估范围及采用的由被评估单位提供的数据、报表及有关资料，委托方及被评估单位对其提供资料的真实性、完整性负责。评估报告中涉及的有关权属证明文件及相关资料由被评估单位提供，委托方及被评估单位对其真实性、合法性承担法律责任。
2、在评估基准日以后的有效期内，如果资产数量及作价标准发生变化时，应按以下原则处理：
(1)当资产数量发生变化时，应根据原评估方法对资产数额进行相应调整；
(2)当资产价格标准发生变化、且对资产评估结果产生明显影响时，委托方
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应及时聘请有资格的资产评估机构重新确定评估价值；
(3)对评估基准日后，资产数量、价格标准的变化，委托方在资产实际作价时应给予充分考虑，进行相应调整。
十二、评估报告使用限制说明
本评估报告只能用于本报告载明的评估目的和用途。同时，本次评估结论是反映评估对象在本次评估目的下，根据公开市场的原则确定的现行公允市价，没有考虑将来可能承担的抵押、担保事宜，以及特殊的交易方可能追加付出的价格等对评估价格的影响，同时，本报告也未考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和其它不可抗力对资产价格的影响。当前述条件以及评估中遵循的持续经营原则等其它情况发生变化时，评估结论一般会失效。评估机构不承担由于这些条件的变化而导致评估结果失效的相关法律责任。
本评估报告成立的前提条件是本次经济行为符合国家法律、法规的有关规定，并得到有关部门的批准。
本评估报告只能由评估报告载明的评估报告使用者使用。评估报告的使用权归委托方所有，未经委托方许可，本评估机构不会随意向他人公开。
未征得本评估机构同意并审阅相关内容，评估报告的全部或者部分内容不得被摘抄、引用或披露于公开媒体，法律、法规规定以及相关当事方另有约定的除外。
评估结论的使用有效期：根据国家现行规定，本资产评估报告结论使用有效期为一年，自评估基准日2013年12月31日起计算，至2014年12月30日止。
超过一年，需重新进行资产评估。
十三、评估报告日
本评估报告正式提出日期为2014年2月23日。
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