中大房地产集团南昌有限公司
目 录
一、审计报告…………………………………………………………第1—2页二、财务报表…………………………………………………………第3—6页（一）资产负债表……………………………………………………第3页（二）利润表…………………………………………………………第4页（三）现金流量表……………………………………………………第5页（四）所有者权益变动表……………………………………………第6页三、财务报表附注……………………………………………………第7—22页
审 计 报 告
天健审〔2016〕6933号
中大房地产集团南昌有限公司全体股东：
我们审计了后附的中大房地产集团南昌有限公司（以下简称中大南昌公司）财务报表，包括 2016年 3月 31日的资产负债表，2016年 1-3月的利润表、现金流量表和所有者权益变动表，以及财务报表附注。
一、管理层对财务报表的责任
编制和公允列报财务报表是中大南昌公司管理层的责任，这种责任包括：（1）按照企业会计准则的规定编制财务报表，并使其实现公允反映；（2）设计、执行和维护必要的内部控制，以使财务报表不存在由于舞弊或错误导致的重大错报。
二、注册会计师的责任
我们的责任是在执行审计工作的基础上对财务报表发表审计意见。我们按照中国注册会计师审计准则的规定执行了审计工作。中国注册会计师审计准则要求我们遵守中国注册会计师职业道德守则，计划和执行审计工作以对财务报表是否不存在重大错报获取合理保证。
审计工作涉及实施审计程序，以获取有关财务报表金额和披露的审计证据。
选择的审计程序取决于注册会计师的判断，包括对由于舞弊或错误导致的财务报表重大错报风险的评估。在进行风险评估时，注册会计师考虑与财务报表编制和公允列报相关的内部控制，以设计恰当的审计程序，但目的并非对内部控制的有效性发表意见。审计工作还包括评价管理层选用会计政策的恰当性和作出会计估计的合理性，以及评价财务报表的总体列报。
中大房地产集团南昌有限公司
财务报表附注
2016年1-3月
金额单位：人民币元一、公司基本情况
中大房地产集团南昌有限公司（以下简称公司或本公司）系由中大房地产集团有限公司（以下简称中大房产公司）、南昌祥杰尔实业有限公司和赵海蛟等6位自然人股东共同投资设立，于2013年6月13日在南昌市工商行政管理局登记注册，现持有南昌市市场和质量监督管理局核发统一社会信用代码为91360100069745393J的营业执照，注册资本5,000万元。
本公司经营范围：房地产开发、销售(以上项目依法需经批准的项目，需经相关部门批准后方可开展经营活动)。
二、财务报表的编制基础
(一)编制基础
本公司财务报表以持续经营为编制基础。
(二)持续经营能力评价
本公司不存在导致对报告期末起 12个月内的持续经营假设产生重大疑虑的事项或情况。
三、重要会计政策和会计估计
(一)遵循企业会计准则的声明
本财务报表符合企业会计准则的要求，真实、完整地反映了企业的财务状况、经营成果和现金流量等有关信息。
(二)会计期间
会计年度自公历1月1日起至12月31日止。
(三)记账本位币
采用人民币为记账本位币。
(四)现金及现金等价物的确定标准
列示于现金流量表中的现金是指库存现金以及可随时用于支付的存款，现金等价物是指企业持有的期限短、流动性强、易于转换为已知金额现金、价值变动风险很小的投资。
(五)金融工具
1.金融资产和金融负债的分类
金融资产在初始确认时划分为以下四类：以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产（包括交易性金融资产和在初始确认时指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产）、持有至到期投资、贷款和应收款项、可供出售金融资产。
金融负债在初始确认时划分为以下两类：以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债（包括交易性金融负债和在初始确认时指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债）、其他金融负债。
2.金融资产和金融负债的确认依据、计量方法和终止确认条件
公司成为金融工具合同的一方时，确认一项金融资产或金融负债。初始确认金融资产或金融负债时，按照公允价值计量；对于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产和金融负债，相关交易费用直接计入当期损益；对于其他类别的金融资产或金融负债，相关交易费用计入初始确认金额。
公司按照公允价值对金融资产进行后续计量，且不扣除将来处置该金融资产时可能发生的交易费用，但下列情况除外：(1)持有至到期投资以及贷款和应收款项采用实际利率法，按摊余成本计量；(2)在活跃市场中没有报价且其公允价值不能可靠计量的权益工具投资，以及与该权益工具挂钩并须通过交付该权益工具结算的衍生金融资产，按照成本计量。
公司采用实际利率法，按摊余成本对金融负债进行后续计量，但下列情况除外：(1)以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债，按照公允价值计量，且不扣除将来结清金融负债时可能发生的交易费用；(2)与在活跃市场中没有报价、公允价值不能可靠计量的权益工具挂钩并须通过交付该权益工具结算的衍生金融负债，按照成本计量；(3)不属于指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债的财务担保合同，或没有指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益并将以低于市场利率贷款的贷款承诺，在初始确认后按照下列两项金额之中的较高者进行后续计量：1)按照《企业会计准则第13号——或有事项》确定的金额；2)初始确认金额扣除按照《企业会计准则第14号——收入》的原则确定的累积
摊销额后的余额。
当收取某项金融资产现金流量的合同权利已终止或该金融资产所有权上几乎所有的风
险和报酬已转移时，终止确认该金融资产；当金融负债的现时义务全部或部分解除时，相应终止确认该金融负债或其一部分。
3.金融资产和金融负债的公允价值确定方法
公司采用在当前情况下适用并且有足够可利用数据和其他信息支持的估值技术确定相关金融资产和金融负债的公允价值。公司将估值技术使用的输入值分以下层级，并依次使用： (1)第一层次输入值是在计量日能够取得的相同资产或负债在活跃市场上未经调整的报价；
(2)第二层次输入值是除第一层次输入值外相关资产或负债直接或间接可观察的输入值；
(3)第三层次输入值是相关资产或负债的不可观察输入值。
4.金融资产的减值测试和减值准备计提方法
资产负债表日对以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产以外的金融资产的账面价值进行检查，如有客观证据表明该金融资产发生减值的，计提减值准备。
对单项金额重大的金融资产单独进行减值测试；对单项金额不重大的金融资产，可以单独进行减值测试，或包括在具有类似信用风险特征的金融资产组合中进行减值测试；单独测试未发生减值的金融资产（包括单项金额重大和不重大的金融资产），包括在具有类似信用风险特征的金融资产组合中再进行减值测试。
按摊余成本计量的金融资产，期末有客观证据表明其发生了减值的，根据其账面价值高于预计未来现金流量现值之间的差额确认减值损失。
(六)应收款项
对于单项金额重大且有客观证据表明发生了减值的应收款项（包括应收账款和其他应收款），根据其未来现金流量现值低于其账面价值的差额计提坏账准备；对于单项金额非重大以及经单独测试后未减值的单项金额重大的应收款项（包括应收账款和其他应收款），根据相同账龄应收款项组合的实际损失率为基础，结合现时情况确定报告期各项组合计提坏账准备的比例。确定具体提取比例为：账龄1年以内（含，下同）的，按其余额的0.80%，账龄1-2年的，按其余额的30.00%；账龄2-3年的，按其余额的80.00%；账龄3年以上的，按其余额100.00%计提。对有确凿证据表明可收回性存在明显差异的应收款项，单独进行减值
测试，并根据其未来现金流量现值低于其账面价值的差额计提坏账准备。
对于其他应收款项（包括应收票据、预付款项、应收利息、长期应收款等），根据其未来现金流量现值低于其账面价值的差额计提坏账准备。
根据物产中大集团股份有限公司统一会计政策，对应收物产中大集团股份有限公司合并报表范围内关联方的款项不计提坏账准备。
(七)存货
1.存货包括在开发经营过程中为出售或耗用而持有的开发用土地、开发产品、意图出售而暂时出租的开发产品、周转房、库存材料、库存设备和低值易耗品等，以及在开发过程中的开发成本。
2.发出存货采用的计价方法
(1)发出材料、设备采用月末一次加权平均法。
(2)项目开发时，开发用土地按开发产品占地面积计算分摊计入项目的开发成本。
(3)发出开发产品按建筑面积平均法核算。
(4)意图出售而暂时出租的开发产品和周转房按公司同类固定资产的预计使用年限分期平均摊销。
(5)如果公共配套设施早于有关开发产品完工的，在公共配套设施完工决算后，按有关开发项目的建筑面积分配计入有关开发项目的开发成本；如果公共配套设施晚于有关开发产品完工的，则先由有关开发产品预提公共配套设施费，待公共配套设施完工决算后再按实际发生数与预提数之间的差额调整有关开发产品成本。
3.资产负债表日，存货采用成本与可变现净值孰低计量，按照存货类别成本高于可变现净值的差额计提存货跌价准备。直接用于出售的存货，在正常生产经营过程中以该存货的估计售价减去估计的销售费用和相关税费后的金额确定其可变现净值；需要经过加工的存货，在正常生产经营过程中以所生产的产成品的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用和相关税费后的金额确定其可变现净值；资产负债表日，同一项存货中一部分有合同价格约定、其他部分不存在合同价格的，分别确定其可变现净值，并与其对应的成本进行比较，分别确定存货跌价准备的计提或转回的金额。
4.存货的盘存制度为永续盘存制。
(八)固定资产
1.固定资产的确认条件
固定资产是指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的，使用年限超过一个会计年度的有形资产。固定资产在同时满足经济利益很可能流入、成本能够可靠计量时予以确认。
2.各类固定资产的折旧方法
||||
|-|-|-|
|折旧方法|折旧年限(年)|残值率(%)|
|年限平均法|5|3|
|年限平均法|8|3|

3.资产负债表日，有迹象表明固定资产发生减值的，按照账面价值高于可收回金额的差额计提相应的减值准备。
(九)借款费用
1.借款费用资本化的确认原则
公司发生的借款费用，可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的，予以资本化，计入相关资产成本；其他借款费用，在发生时确认为费用，计入当期损益。
2．借款费用资本化期间
(1)当借款费用同时满足下列条件时，开始资本化：1)资产支出已经发生；2)借款费用已经发生；3)为使资产达到预定可使用或可销售状态所必要的购建或者生产活动已经开始。
(2)若符合资本化条件的资产在购建或者生产过程中发生非正常中断，并且中断时间连续超过3个月，暂停借款费用的资本化；中断期间发生的借款费用确认为当期费用，直至资产的购建或者生产活动重新开始。
(3)当所购建或者生产符合资本化条件的资产达到预定可使用或可销售状态时，借款费用停止资本化。
3．借款费用资本化金额
为购建或者生产符合资本化条件的资产而借入专门借款的，以专门借款当期实际发生的利息费用（包括按照实际利率法确定的折价或溢价的摊销），减去将尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入或进行暂时性投资取得的投资收益后的金额，确定应予资本化的利息金额；为购建或者生产符合资本化条件的资产占用了一般借款的，根据累计资产支出超过专门借款的资产支出加权平均数乘以占用一般借款的资本化率，计算确定一般借款应予资本化
的利息金额。
(十)收入
1．房地产销售收入
在开发产品已经完工并验收合格，签订了销售合同并履行了合同规定的义务，在同时满足开发产品所有权上的主要风险和报酬转移给买方，公司不再保留通常与所有权相联系的继续管理权和对已售出的开发产品实施有效控制，收入的金额能够可靠地计量，相关的经济利益很可能流入，相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量时，确认销售收入的实现。
出售自用房屋：自用房屋所有权上的主要风险和报酬转移给买方，公司不再保留通常与所有权相联系的继续管理权和对已售出的开发产品实施有效控制，收入的金额能够可靠地计量，相关的经济利益很可能流入，相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量时，确认销售收入的实现。
2．销售商品
销售商品收入在同时满足下列条件时予以确认：(1)将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；(2)公司不再保留通常与所有权相联系的继续管理权，也不再对已售出的商品实施有效控制；(3)收入的金额能够可靠地计量；(4)相关的经济利益很可能流入；(5)相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量。
3．提供劳务
提供劳务交易的结果在资产负债表日能够可靠估计的（同时满足收入的金额能够可靠地计量、相关经济利益很可能流入、交易的完工进度能够可靠地确定、交易中已发生和将发生的成本能够可靠地计量），采用完工百分比法确认提供劳务的收入，并按已经发生的成本占估计总成本的比例确定提供劳务交易的完工进度。提供劳务交易的结果在资产负债表日不能够可靠估计的，若已经发生的劳务成本预计能够得到补偿，按已经发生的劳务成本金额确认提供劳务收入，并按相同金额结转劳务成本；若已经发生的劳务成本预计不能够得到补偿，将已经发生的劳务成本计入当期损益，不确认劳务收入。
物业管理在物业管理服务已经提供，与物业管理服务相关的经济利益能够流入企业，与物业管理相关的成本能够可靠地计量时，确认物业管理收入的实现。
4．让渡资产使用权
让渡资产使用权在同时满足相关的经济利益很可能流入、收入金额能够可靠计量时，确认让渡资产使用权的收入。利息收入按照他人使用本公司货币资金的时间和实际利率计算确定；使用费收入按有关合同或协议约定的收费时间和方法计算确定。
物业出租按租赁合同、协议约定的承租日期与租金额，在相关的经济利益很可能流入时确认出租物业收入的实现。
(十一)递延所得税资产、递延所得税负债
1．根据资产、负债的账面价值与其计税基础之间的差额（未作为资产和负债确认的项目按照税法规定可以确定其计税基础的，该计税基础与其账面数之间的差额），按照预期收回该资产或清偿该负债期间的适用税率计算确认递延所得税资产或递延所得税负债。
2.确认递延所得税资产以很可能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额为限。资产负债表日，有确凿证据表明未来期间很可能获得足够的应纳税所得额用来抵扣可抵扣暂时性差异的，确认以前会计期间未确认的递延所得税资产。
3．资产负债表日，对递延所得税资产的账面价值进行复核，如果未来期间很可能无法获得足够的应纳税所得额用以抵扣递延所得税资产的利益，则减记递延所得税资产的账面价值。在很可能获得足够的应纳税所得额时，转回减记的金额。
4.公司当期所得税和递延所得税作为所得税费用或收益计入当期损益，但不包括下列情况产生的所得税：(1)企业合并；(2)直接在所有者权益中确认的交易或者事项。
四、税（费）项
||
|-|
|计 税 依 据|
|应纳税营业额|
|有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权产生的增值额|
|从价计征的，按房产原值一次减除30%后余值的1.2%计缴；从租计征的，按租金收入的12%计缴|
|应缴流转税税额|
|应缴流转税税额|
|应缴流转税税额|
|应纳税所得额|

说明：本财务报表附注的期初数指2015年12月31日财务报表数，期末数指2016年3月31日财务报表数，本期指2016年1月1日－2016年3月31日，上年指2015年1月1
日－2015年12月31日。
五、财务报表项目注释
(一)资产负债表项目注释
1.货币资金
(1)明细情况
项目 期末数
库存现金 9,584.10
银行存款 72,664,390.40
其他货币资金 13,334,854.35
合计 86,008,828.85
(2)银行存款中有39,739,207.21元系预售房款使用受监管。
(3)其他货币资金中 13,175,912.71元系本公司为购房客户按揭贷款提供担保而向贷款银行交付的保证金；158,941.64元系缴纳的园林保证金。
2.预付款项
(1)账龄分析
期末数
账龄
||||
|-|-|-|
|账面余额|比例(%)|坏账准备|
|5,462,869.91|96.28||
|211,063.47|3.72||
|5,673,933.38|100.00||

 (2)期末无预付关联方款项。
3.其他应收款
(1)账龄分析
期末数
账龄
||||
|-|-|-|
|账面余额|比例(%)|坏账准备|
|25,565,680.94|64.68|116,724.90|
|8,260,096.01|20.90|2,478,028.80|
|5,701,605.98|14.42|4,561,284.78|
|39,527,382.93|100.00|7,156,038.48|

 (2)应收关联方款项
关联方名称 期末数
中大房产公司 10,975,069.05
小计 10,975,069.05
4.存货
(1)明细情况
期末数
项目
|||
|-|-|
|账面余额|跌价准备|
|549,303,148.25||
|487,995,970.63||
|1,037,299,118.88||

 (2)存货期末余额中含资本化利息金额159,577,590.17元。
(3)存货-开发成本
||||
|-|-|-|
|开工时间|预计竣工时间|预计总投资（万元|
|2013年|2018年|300,000.00|
|||300,000.00|

 (4)存货—开发产品
|||||
|-|-|-|-|
|最近一期竣工时间|期初数|本期增加|本期减少|
|2015年12月竣工|817,928,177.60||329,932,206.97|
||817,928,177.60||329,932,206.97|

 5.其他流动资产
期末数
项目
|||
|-|-|
|账面余额|减值准备|
|20,339,833.66||
|20,339,833.66||

 6.固定资产
账面原值
||||
|-|-|-|
|期初数|本期增加|本期减少|
|303,619.00|36,120.00||

|||
|-|-|
|404,364.00||
|707,983.00|36,120.00|

累计折旧
||||
|-|-|-|
|期初数|本期增加|本期减少|
|77,694.97|15,586.96||
|81,715.23|12,257.28||
|159,410.20|27,844.24||

账面价值
||
|-|
|期初数|
|225,924.03|
|322,648.77|
|548,572.80|

7.递延所得税资产
(1)明细情况
项目 期末数
坏账准备 1,789,009.62
合计 1,789,009.62
(2)引起暂时性差异的资产和负债项目对应的暂时性差异金额
项目 暂时性差异金额
坏账准备 7,156,038.48
小计 7,156,038.48
8.短期借款
借款条件 期末数
委托借款 130,000,000.00
合计 130,000,000.00
9.应付账款
期末无应付关联方款项。
10.预收款项
(1)明细情况
项目 期末数
预售房产收款 271,925,382.00
预售车位收款 41,469,500.00
合计 313,394,882.00
(2)预售房产收款情况
|||
|-|-|
|期末数|预计竣工时间|
|271,925,382.00|2018年|
|271,925,382.00||

11.应交税费
项目 期末数
企业所得税 12,500,328.36
代扣代缴个人所得税 52,756.52
合计 12,553,084.88
12.应付利息
(1)明细情况
项目 期末数
一年内到期的非流动负债利息 751,093.74
短期借款利息 980,000.00
合计 1,731,093.74
(2)期末无应付关联方利息。
13.其他应付款
期末无应付关联方款项。
14.一年内到期的非流动负债
项目 期末数
一年内到期的抵押兼保证借款 450,000,000.00
合计 450,000,000.00
15.实收资本
||||
|-|-|-|
|期初数|本期增加|本期减少|
|35,000,000.00|||
|10,000,000.00|||
|3,325,000.00|||
|500,000.00|||
|375,000.00|||
|375,000.00|||
|325,000.00|||
|100,000.00|||
|50,000,000.00|||

 16.未分配利润
项目 金额
期初未分配利润 22,966,424.82
加：本期净利润 112,080,663.96
期末未分配利润 135,047,088.78
(二)利润表项目注释
1.营业收入/营业成本
(1)明细情况
收入
项目 本期数
主营业务收入 519,308,297.00
合计 519,308,297.00
成本
项目 本期数
主营业务成本 325,169,192.97
合计 325,169,192.97
(2)主营业务收入/主营业务成本
本期数
项目
|||
|-|-|
|收 入|成 本|
|519,308,297.00|325,169,192.97|
|519,308,297.00|325,169,192.97|

2.营业税金及附加
项目 本期数
营业税 25,965,414.85
土地增值税 8,589,893.25
城市维护建设税 1,817,579.05
教育费附加 778,962.46
地方教育附加 519,308.30
合计 37,671,157.91
3.资产减值损失
项目 本期数
坏账损失 1,606,556.54
合计 1,606,556.54
4.营业外收入
项目 本期数
其他 1,500.00
合计 1,500.00
5.营业外支出
项目 本期数
防洪基金 226,993.00
价调基金 264.15
合计 227,257.15
6.所得税费用
项目 本期数
当期所得税费用 37,805,519.10
递延所得税费用 -401,639.13
合计 37,403,879.97
(三)现金流量表项目注释
1.现金流量表补充资料
||
|-|
|本期数|
|112,080,663.96|
|1,606,556.54|
|27,844.24|
|-401,639.13|
|314,008,518.91|
|139,452,751.61|
|-416,326,325.68|
|150,448,370.45|
|32,934,767.29|

||
|-|
|35,705,663.81|
|-2,770,896.52|

 2.现金和现金等价物
||
|-|
|期末数|
|32,934,767.29|
|9,584.10|
|32,925,183.19|
|32,934,767.29|

期末货币资金中39,739,207.21元系受监管预售房款，使用受限；13,175,912.71元系为购房客户按揭贷款提供担保而向贷款银行交付的保证金，158,941.64元系缴纳的园林保证金，使用受限，均不属于现金及现金等价物。
期初货币资金中 138,234,842.58元系受监管预售房款，使用受限；10,934,751.12元系为购房客户按揭贷款提供担保而向贷款银行交付的保证金，158,744.57元系缴纳的园林保证金，使用受限，均不属于现金及现金等价物。
六、关联方关系及其交易
(一)关联方关系
关联方名称 与本公司的关系
中大房产公司 母公司
杭州中大物业服务有限公司 同一母公司
(二)关联方交易情况
1.关联方未结算项目金额详见本财务报表相关项目注释。
2.让渡资金
1)关联方为本公司提供委托借款期末余额（单位：万元）
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|-|-|-|-|
|借款人|借款金额|借款日|到期日|
|本公司|13,000.00|2015.09.09|2016.09.06|

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|-|
|13,000.00|

2)本期本公司归还关联方委托借款情况（单位：万元）
|||||
|-|-|-|-|
|借款人|借款金额|借款日|还款日|
|本公司|7,000.00|2015.09.09|2016.01.29|
||7,000.00|2015.09.09|2016.03.09|
||14,000.00|||

3)本期本公司对关联方中大房产公司计提应付委托借款利息6,463,333.34元，计提应收资金占用利息307,219.67元。
3.截至2016年3月31日，关联方为本公司担保的借款情况如下：
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|-|-|
|贷款银行|未到期借款余额|
|民生银行南昌分行|450,000,000.00|
||450,000,000.00|

4.本期支付杭州中大物业服务有限公司物业管理费809,280.76元。
七、其他重要事项
(一)本公司将账面价值为720,801,900.00元的洪土国用（登湖2013）第D00300号土地使用权设定抵押为向中国民生银行南昌分行申请4.5亿元借款提供担保。该笔借款首次放款日为2014年1月20日，土地使用权抵押期限从借款实际放款日开始。
(二)本公司分别与招商银行南昌分行，中国银行南昌市北湖支行签约，为申请按揭贷款的购房户在发放贷款之日起至购房人办妥抵押登记手续、取得他项权证、房屋所有权证时止提供阶段性连带责任保证。
(三)截至资产负债表日，本公司不存在需要披露的重大或有事项、承诺事项及其他重要事项。
中大房地产集团南昌有限公司二〇一六年六月二十日