海南瑞泽新型建材股份有限公司拟进行股权收购所涉及的
高要市金岗水泥有限公司
股东全部权益
资产评估报告
国众联评报字（2014）第3-025号国众联资产评估
土地房地产估价有限公司
二○一四年八月二十九日
中国·深圳
海南瑞泽新型建材股份有限公司拟进行股权收购所涉及的高要市金岗水泥有限公司股东全部权益
目 录
注册资产评估师声明 ...................................................... 1摘 要 ................................................................. 3资产评估报告 ............................................................ 7一、委托方、被评估单位概况及其他评估报告使用者 ........................ 7二、评估目的 ......................................................... 17三、评估对象和评估范围 ............................................... 17四、价值类型及其定义 ................................................. 19五、评估基准日 ....................................................... 20六、评估依据 ......................................................... 21七、评估方法 ......................................................... 23八、评估程序实施过程和情况 ........................................... 31九、评估假设 ......................................................... 35十、评估结论 ......................................................... 37十一、特别事项说明 ................................................... 39十二、评估报告使用限制说明 ........................................... 40十三、评估报告日 ..................................................... 41评估报告附件 ........................................................... 43
海南瑞泽新型建材股份有限公司拟进行股权收购所涉及的高要市金岗水泥有限公司股东全部权益
注册资产评估师声明
一、我们在执行本资产评估业务中，遵循相关法律法规和资产评估准则，恪守独立、客观和公正的原则；根据我们在执业过程中收集的资料，评估报告陈述的内容是客观的，并对评估结论合理性承担相应的法律责任。
二、本资产评估报告中的分析、意见和结论是在恪守独立、客观和公正原则基础上形成的，仅在评估报告设定的评估假设和限制条件下成立。
三、我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设和限定条件的限制，评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明的假设、限定条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。
四、评估结论仅在评估报告载明的评估基准日有效。评估报告使用者应当根据评估基准日后的资产状况和市场变化情况合理确定评估报告使用期限。
五、遵守相关法律、法规和资产评估准则，对评估对象价值进行估算并发表专业意见，是注册资产评估师的责任；提供必要的资料并保证所提供资料的真实性、合法性和完整性，恰当使用评估报告是委托方和相关当事人的责任。
六、注册资产评估师在评估对象中没有现存的或预期的利益，同时与委托方和相关当事方没有个人利益关系，对委托方和相关当事方不存在偏见。
七、注册资产评估师及其所在评估机构具备本评估业务所需的执业资质和相关专业评估经验；评估过程中没有运用其他评估机构或专家的工作成果；注册资产评估师本人及其业务助理人员已对评估对象做了必要的现场调查、勘察与核实。
八、注册资产评估师对被评估资产的法律权属状况给予了必要的关注，对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验，但不对被评估资产的法律权属做任何形式的保证。同时对已经发现的问题进行了如实披露，且已提请委托方及相关当事方完善产权以满足出具评估报告的要求。
九、注册资产评估师执行资产评估业务的目的是对评估对象价值进行估算并发表专业意见，并不承担相关当事人决策的责任。评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。
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十、评估对象涉及的财务会计数据、生产经营资料等与评估相关的全部资料由委托方及被评估单位申报并经其签章确认。委托方及被评估单位对其所提供资料的可靠性、真实性、准确性、完整性负责。如委托方及被评估单位提供的资料中存在虚假或隐瞒事实真相等行为，本评估结果无效，由此引起的相关后果由委托方及被评估单位负责，本公司不承担相关的法律责任。
十一、被评估单位存在的可能影响资产评估结论的有关事项，在委托评估时未作特殊说明、而评估人员根据专业经验一般不能获悉的情况下，评估机构及评估人员不承担相关责任。
十二、本评估报告必须完整使用。本评估报告只能用于评估报告载明的评估目的和用途，评估报告只能由评估报告载明的评估报告使用者使用。因使用不当造成的后果与签字注册资产评估师及其所在评估机构无关。
十三、未征得本评估机构书面同意，评估报告的全部或部分内容不得被摘抄、引用或披露于公开媒体，法律、法规规定以及相关当事方另有约定的除外。
十四、我们在执行本资产评估业务中，遵循相关法律法规和资产评估准则，恪守独立、客观和公正的原则；根据我们在执业过程中收集的资料，评估报告陈述的内容是客观的，并对评估结论合理性承担相应的法律责任。
十五、我们未考虑本次申报评估资产出售尚应承担的费用和税项等可能影响其价值的因素，我们也未对各类资产的重估增、减值额作任何纳税考虑。
十六、我们未考虑本次申报评估资产抵押、担保等任何限制因素对评估结论的影响。
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海南瑞泽新型建材股份有限公司
拟进行股权收购所涉及的
高要市金岗水泥有限公司股东全部权益
资产评估报告
（摘要）
国众联评报字（2014）第3-025号
重 要 提 示
以下内容摘自资产评估报告，欲了解本评估项目全面情况，应认真阅读资产评估报告全文。
国众联资产评估土地房地产估价有限公司接受海南瑞泽新型建材股份有限公司的委托，根据有关法律、法规和资产评估准则、资产评估原则，采用资产基础法及收益法，按照必要的评估程序，对海南瑞泽新型建材股份有限公司拟进行股权收购所涉及的高要市金岗水泥有限公司股东全部权益价值在 2014年 5月 31日的市场价值进行了评估。现将资产评估情况报告如下。
一、委托方及被评估单位
委托方：海南瑞泽新型建材股份有限公司
被评估单位：高要市金岗水泥有限公司
二、评估目的
海南瑞泽新型建材股份有限公司拟进行股权收购，本次评估系为海南瑞泽新型建材股份有限公司拟进行股权收购的经济行为提供价值参考依据。
三、评估对象和评估范围
本次评估对象为海南瑞泽新型建材股份有限公司拟进行股权收购所涉及的高要市
海南瑞泽新型建材股份有限公司拟进行股权收购所涉及的高要市金岗水泥有限公司股东全部权益
金岗水泥有限公司于评估基准日股东全部权益。
具体评估范围为海南瑞泽新型建材股份有限公司拟进行股权收购所涉及的高要市金岗水泥有限公司于评估基准日的全部资产及负债，其中资产总额账面值 27,785.98万元，负债总额账面值7,062.26万元，所有者权益账面值 20,723.72万元。评估前账面值已经立信会计师事务所（特殊普通合伙）审计，并出具了“信会师报字[2014]第310487号”无保留意见审计报告。
被评估单位承诺具体评估对象和范围与经济行为所涉及的对象和范围一致、不重不漏、无表外资产，以被评估单位提供的资产评估申报表为准。
四、评估基准日
本项目资产评估基准日为 2014年 5月 31日。评估基准日系由委托方确定，确定的理由是评估基准日与评估目的实现日比较接近，本次评估以评估基准日有效的价格标准为取价标准。
五、评估程序实施过程和情况
根据国家有关部门关于资产评估的规定和会计核算的一般原则，按照我公司与海南瑞泽新型建材股份有限公司签订的资产评估业务约定书，我公司评估人员已实施了对被评估单位提供的法律性文件与会计记录以及相关资料的验证审核，对资产进行实地察看与核对，并取得了相关的产权证明文件，进行了必要的市场调查和交易价格的比较，以及我们认为有必要实施的其他资产评估程序。
六、评估方法
本次评估采用资产基础法及收益法。
七、价值类型
本次评估的价值类型为市场价值。
八、评估结论
此次评估主要采用资产基础法及收益法。根据以上评估工作，得出如下评估结论：（一）资产基础法评估结论：
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在评估基准日 2014年 5月 31日资产总额账面值 27,785.98万元，评估值45,141.99万元，评估增值17,356.01万元，增值率62.46%；
负债总额账面值7,062.26万元，评估值7,062.26万元，评估无增减值；
净资产账面值 20,723.72万元，评估值 38,079.74万元，评估增值 17,356.02万元，增值率83.75%。
评估结论详细情况见资产评估结果汇总表及评估明细表。
资产评估结果汇总表
评估基准日：2014年5月31日
被评估单位：高要市金岗水泥有限公司 金额单位：人民币万元
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|-|-|-|-|-|-|
|序号|项目|账面价值|评估价值|增减值|增值率％|
|||A|B|C=B-A|D=C/A×100%|
|1|流动资产|14,139.67|14,477.31|337.64|2.39|
|2|非流动资产|13,646.31|30,664.68|17,018.37|124.71|
|3|其中：可供出售金融资产|-|-|-|-|
|4|持有至到期投资|-|-|-|-|
|5|长期应收款|-|-|-|-|
|6|长期股权投资|-|-|-|-|
|7|投资性房地产|-|-|-|-|
|8|固定资产|12,617.15|19,310.53|6,693.38|53.05|
|9|在建工程|-|-|-|-|
|10|工程物资|-|-|-|-|
|11|固定资产清理|-|-|-|-|
|12|生产性生物资产|-|-|-|-|
|13|油气资产|-|-|-|-|
|14|无形资产|323.31|10,706.46|10,383.15|3,211.52|
|15|开发支出|-|-|-|-|
|16|商誉|-|-|-|-|
|17|长期待摊费用|-|-|-|-|
|18|递延所得税资产|58.17|-|-58.17|-100.00|
|19|其他非流动资产|647.68|647.68|-|-|
|20|资产合计|27,785.98|45,141.99|17,356.01|62.46|
|21|流动负债|7,062.26|7,062.26|-|-|
|22|非流动负债|-|-|-|-|
|23|负债合计|7,062.26|7,062.26|-|-|
|24|净资产（所有者权益）|20,723.72|38,079.74|17,356.02|83.75|

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（二）收益法评估结论：
采用收益法对高要市金岗水泥有限公司的股东全部权益价值的评估值为45,125.71万元，评估值较账面净资产增值24,401.98万元，增值率117.75%。
（三）对评估结果选取的说明：
收益法与资产基础法评估结论差异额为 7,045.97万元，差异率为18.50%，差异的主要原因：
资产基础法为从资产重置的角度间接地评价资产的公平市场价值，资产基础法运用在整体资产评估时不能合理体现各项资产综合的获利能力及企业的成长性，也未考虑其他未记入财务报表的经营管理的水平、销售网络及人力资源价值等因素。
收益法则是从决定资产现行公平市场价值的基本依据—资产的预期获利能力的角度评价资产，符合市场经济条件下的价值观念，从理论上讲，收益法的评估结论能更好体现股东全部权益价值。
本次评估采用收益法的评估结果。
高要市金岗水泥有限公司股东全部权益价值为 45,125.71万元，人民币大写金额为：肆亿伍仟壹佰贰拾伍万柒仟壹佰元整。
报告使用者在使用本报告的评估结论时，请注意本报告正文中第十一项“特别事项说明”对评估结论的影响；并关注评估结论成立的评估假设及前提条件。
按照有关资产评估现行规定，本评估报告使用有效期一年，自评估基准日(2014年5月31日)起计算。超过一年使用，需重新进行资产评估。
[本页以下无正文]
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海南瑞泽新型建材股份有限公司
拟进行股权收购所涉及的
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资产评估报告
国众联评报字（2014）第3-025号
海南瑞泽新型建材股份有限公司：
国众联资产评估土地房地产估价有限公司接受贵公司的委托，根据有关法律、法规和资产评估准则、资产评估原则，采用资产基础法及收益法，按照必要的评估程序，对贵公司拟进行股权收购所涉及的高要市金岗水泥有限公司股东全部权益价值在2014年5月31日的市场价值进行了评估。现将资产评估情况报告如下。
一、委托方、被评估单位概况及其他评估报告使用者
企业名称：海南瑞泽新型建材股份有限公司
注册地址：三亚市吉阳镇迎宾大道488号
法定代表人：张海林
注册资本：人民币21520万元
公司类型：股份有限公司（上市）
经营期限：2002年04月27日至长期
注册号：460200000013116
经营范围：许可经营项目：无
一般经营项目：商品混凝土生产与销售；混凝土制品生产与销售；建筑材料销售；
水泥生产与销售，交通运输（仅限分支机构经营）。
（二）被评估单位概况
1.概况
企业名称：高要市金岗水泥有限公司
注册地址：高要市金利镇金洲村
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法定代表人：冯活灵
注册资本：人民币壹仟伍佰陆拾贰万伍仟元整
经济性质：有限责任公司
经营期限：自2002年12月6日起至长期
注册号：441283000002985
经营范围：
生产、销售：水泥，混凝土混合材料。（以上经营范围法律、行政法规禁止的项目不得经营，法律、行政法规限制的项目须取得相关批准文件后方可经营）。
2.企业简介及历史沿革：
高要市金岗水泥有限公司（以下简称“金岗水泥”），成立于 2002年11月27日，经高要市工商局核发了“高名称预核私字[2002]第82号”《企业名称预先核准通知书》核准，谭惠忠出资人民币 2,700,000.00元，其中现金出资人民币 267,135.00元、无形资产-土地使用权出资人民币 2,432,865.00元，占注册资本比例为90%；仇国清出资人民币300,000.00元，以无形资产-土地使用权出资，占注册资本比例为10%，投资设立高要市金岗水泥有限公司。
根据章程的约定，其注册资本于公司注册登记之日一次缴足，本次出资已经广东肇庆中鹏会计师事务所有限公司肇中鹏高验字【2002】147号验资报告验证。无形资产-土地使用权于2012年12月5日经广东肇庆中鹏会计师事务所肇中鹏所资评估报字【2002】第136号资产评估报告验证，评估值为人民币 2,750,000.00元。
2003年4月1日，公司股东会决议同意将注册资本增至1,250万元，其中佛山市高明中港建材集团有限公司增资350万元，谢栢源增资300万元，谭惠忠增资30万元，仇国清增资270万元；同时，决定由谭惠忠、谢栢源、仇国清担任公司董事，由谭惠忠担任公司董事长兼总经理，谢栢源、仇国清担任公司副董事长。高要市工商局于 2003年4月5日核准金岗水泥公司的注册资本从 300.00万元变更为1,250.00万元，实收资本从300.00万元变更为1,250.00万元。注册资本变更情况列示如下：
||||||
|-|-|-|-|-|
|股东名称|变更前|增加|减少|变更后|
|佛山市高明中港建材集团有限公司|0|3,500,000.00||3,500,000.00|
|谭惠忠|2,700,000.00|300,000.00||3,000,000.00|
|仇国清|300,000.00|2,700,000.00||3,000,000.00|

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|-|-|-|-|-|
|股东名称|变更前|增加|减少|变更后|
|谢栢源|0|3,000,000.00||3,000,000.00|
|合 计|3,000,000.00|9,500,000.00||12,500,000.00|

注：以上注册资本货币增资部分950.00万元，由广东肇庆中鹏会计师事务所有限公司出具了“肇中鹏高验字[2003]050号”《验资报告》验证。
2003年12月12日，股东谢栢源将其持有公司24%的股权分别转让给谭惠忠（作价195万元，比例15.6%）、仇国清(作价105万元，占比8.4%)。股权转让后，各股东的出资情况：佛山市高明中港建材集团有限公司出资人民币 3,500,000.00元，占注册资本28%；谭惠忠出资人民币 4,950,000.00元，占注册资本39.6%；仇国清出资人民币3,350,000.00元，占注册资本32.4%。
2004年2月3日，金岗水泥召开股东会，决议同意谭惠忠将其对金岗水泥的 80万元出资额转让给夏兴兰，仇国清将其对金岗水泥70万元转让给中港集团，仇国清将对金岗水泥3万元的出资额转让给夏兴兰；并同意夏兴兰担任公司董事职务。
2004年2月5日，谭惠忠与夏兴兰签订《股权转让合同》，谭惠忠将其持有金岗水泥6.4%（对应出资额80万元）转让给夏兴兰；2004年2月5日，仇国清与中港集团签订《股权转让合同》，仇国清将其持有金岗水泥5.6%（对应出资额为70万元）的股权转让给中港集团；2004年2月5日，仇国清与夏兴兰签订《股权转让合同》，仇国清将其持有金岗水泥0.24%（对应出资额为3万元）的股权转让给夏兴兰。2004年2月5日，金岗水泥就前述股权转让事宜向高要市工商局申请变更登记。本次股权转让完成后，金岗水泥的注册资本变更为：
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|-|-|-|-|-|
|股东名称|变更前|增加|减少|变更后|
|佛山市高明中港建材集团有限公司|3,500,000.00|700,000.00||4,200,000.00|
|谭惠忠|3,000,000.00|1,150,000.00||4,150,000.00|
|仇国清|3,000,000.00|320,000.00||3,320,000.00|
|谢栢源|3,000,000.00|0.00|3,000,000.00|0.00|
|夏兴兰|0.00|830,000.00||830,000.00|
|合 计|12,500,000.00|3,000,000.00|3,000,000.00|12,500,000.0|

2005年4月20日，金岗水泥召开股东会，决议同意谭惠忠将其持有金岗水泥33.2%
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的股权转让给夏兴兰，中港集团将其持有金岗水泥20.16%的股权转让给夏兴兰，中港集团将其持有金岗水泥13.44%的股权转让给仇国清；同意免去谭惠忠董事长兼法定代表人职务，由仇国清担任公司董事长兼法定代表人。2005年4月22日，金岗水泥就前述股权转让及变更法定代表人事宜向高要市工商局申请变更登记。本次股权转让完成后，金岗水泥的注册资本变更为：
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|-|-|-|-|-|
|股东名称|变更前|增加|减少|变更后|
|佛山市高明中港建材集团有限公司|4,200,000.00||4,200,000.00|0.00|
|谭惠忠|4,150,000.00||4,150,000.00|0.00|
|仇国清|3,320,000.00|1,680,000.00||5,000,000.00|
|夏兴兰|830,000.00|6,670,000.00||7,500,000.00|
|合 计|12,500,000.00|8,350,000.00|8,350,000.00|12,500,000.00|

2013年12月5日，金岗水泥新增法人股东海南瑞泽新型建材股份有限公司，接受新增股东以总额9000万元人民币对公司进行增资扩股，其中312.5万元作为注册资本投入，余下8687.5万元作为资本公积金投入公司，变更后的注册资本为人民币1562.5万元，其中：
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|-|-|-|-|-|
|股东名称|变更前|增加|减少|变更后|
|仇国清|5,000,000.00|||5,000,000.00|
|夏兴兰|7,500,000.00|||7,500,000.00|
|海南瑞泽新型建材股份有限公司|0.00|3,125,000.00||3,125,000.00|
|合 计|12,500,000.00|3,125,000.00|0.00|15,625,000.00|

注：以上注册资本货币增资部分312.5万元，由广东肇庆中鹏会计师事务所有限公司出具了“肇中鹏高验字[2013]129号”《验资报告》验证。
3.截止评估基准日，被评估单位股东出资及占股比例如下：
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|-|-|-|
|投资方名称|出资额（万元）|持股比例|
|仇国清|5,000,000.00|32%|
|夏兴兰|7,500,000.00|48%|
|海南瑞泽新型建材股份有限公司|3,125,000.00|20%|
|合 计|15,625,000.00|100%|

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4.近年资产、损益状况
企业2012年12月31日、2013年12月31日、2014年5月31日的资产状况如下表所示：
金额单位：人民币元
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|-|-|-|-|
|项目名称|2012-12-31|2013-12-31|2014-5-31|
|流动资产|90,269,867.85|138,807,723.20|141,396,718.68|
|非流动资产|164,304,803.33|140,946,029.99|136,463,087.95|
|其中：可供出售金融资产||||
|持有至到期投资||||
|长期股权投资||||
|投资性房地产||||
|固定资产|159,789,980.53|133,632,844.86|126,171,487.11|
|在建工程||||
|无形资产|3,351,831.82|3,268,036.06|3,233,121.16|
|商誉||||
|长期待摊费用||||
|递延所得税资产|149,740.98|353,956.31|581,669.92|
|其他非流动资产|1,013,250.00|3,691,192.76|6,476,809.76|
|资产总计(cid:10)|254,574,671.18|279,753,753.19|277,859,806.63|
|流动负债(cid:10)|176,300,206.69|86,420,750.37|70,622,579.74|
|非流动负债(cid:10)||||
|负债总计(cid:10)|176,300,206.69|86,420,750.37|70,622,579.74|
|净 资 产(cid:10)|78,274,464.49|193,333,002.82|207,237,226.89|

2012年度、2013年度、2014年损益状况如下表所示：
金额单位：人民币元
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|-|-|-|-|
|项 目|2012年度|2013年度|2014年1-5月|
|主营业务收入|307,634,537.11|351,206,039.08|153,429,209.65|
|减：主营业务成本|275,169,910.40|301,922,043.92|120,852,588.77|
|主营业务税金及附加|1,982,883.85|2,848,761.14|1,052,902.11|
|营业利润|21,521,032.06|33,414,822.02|18,560,056.28|
|利润总额|21,471,032.06|33,497,858.02|18,560,056.28|
|减：所得税|5,592,452.93|8,439,319.69|4,655,832.21|
|净利润|15,878,579.13|25,058,538.33|13,904,224.07|

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注：表中2012年、2013年、2014年5月31日数据已经立信会计师事务所（特殊普通合伙）审计。
5.公司的管理架构如下：
6.执行的主要会计政策：
6.1应收款项
6.1.1单项金额重大的判断依据或金额标准：单项金额重大的应收账款是指年末余额400万元以上的应收账款和其他应收款。
单项金额重大并单项计提坏账准备的计提方法：对单项金额重大的应收款项单独进行减值测试，如有客观证据表明其发生了减值的，根据其预计未来现金流量（不包括尚未发生的未来信用损失）按原实际利率折现的现值低于其账面价值的差额，确认为减值损失，计入当期损益。如无客观证据表明其发生了减值的，则按组合计提坏账
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准备。
6.1.2按组合计提坏账准备应收款项：
对于单项金额不重大的应收款项和经单独测试后未减值的应收款项，按信用风险特征划分为无信用风险组合和正常信用风险组合。
组合名称 按组合计提坏账准备的计提方法 确定组合的依据无信用风险组合 不计提坏账准备 信用风险特征正常信用风险组合 账龄分析法 信用风险特征无信用风险组合的应收款项主要指回收金额确定，且发生坏账损失可能性很小的款项，主要包括合并范围内母公司和子公司之间的应收款项、履约保证金等，该组合不计提坏账准备。
正常信用风险组合的应收款项主要包括除上述无信用风险组合的应收款项外，无客观证据表明客户财务状况和履约能力严重恶化的应收款项。该组合采用账龄分析法计提坏账准备。
采用账龄分析法计提坏账准备的具体比例如下：
账龄 应收账款计提比例 其他应收款计提比例1年以内（含1年） 5% 5%
1－2年 15% 15%
2－3年 50% 50%
3年以上 100% 100%
6.1.3单项金额虽不重大但单项计提坏账准备的应收账款：
单项金额虽不重大但单项计提坏账准备的应收款项是指单项金额虽不重大但已涉及诉讼事项或已有客观证据表明很有可能形成损失的应收款项。坏账准备的计提方法：对单项金额虽不重大但已涉及诉讼事项或已有客观证据表明很有可能形成损失的应收款项需单独进行减值测试，根据其预计未来现金流量（不包括尚未发生的未来信用损失）按原实际利率折现的现值低于其账面价值的差额，确认为减值损失，计入当期损益。
6.2存货
6.2.1存货的分类
海南瑞泽新型建材股份有限公司拟进行股权收购所涉及的高要市金岗水泥有限公司股东全部权益
存货分为原材料、产成品、在产品和低值易耗品等。
6.2.2发出存货的计价方法
发出存货按移动加权平均法。
6.2.3存货可变现净值的确定依据及存货跌价准备的计提方法
存货可变现净值的确定：产成品、商品和用于出售的材料等直接用于出售的商品存货，以该存货的估计售价减去估计的销售费用和相关税费后的金额，确定其可变现净值；需要经过加工的材料存货，以所生产的产品的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用和相关税费后的金额，确定其可变现净值。
存货跌价准备的计提方法：资产负债表日，按单个存货可变现净值低于账面价值的差额计提存货跌价准备，计入当期损益。确定存货的可变现净值时，以资产负债表日取得最可靠的证据估计的售价为基础并考虑持有存货的目的，资产负债表日至财务报告批准报出日之间存货售价发生波动的，如有确凿证据表明其对资产负债表日存货已经存在的情况提供了新的或进一步的证据，作为调整事项进行处理；否则，作为非调整事项。
6.2.4存货的盘存制度
本公司存货采用永续盘存法。
6.2.5低值易耗品和包装物的摊销方法
低值易耗品和包装物领用时一次转销。
6.3固定资产
6.3.1固定资产确认条件
（1）与该固定资产有关的经济利益很可能流入企业；
（2）该固定资产的成本能够可靠计量。
6.3.2固定资产的分类
本公司的固定资产分为：房屋建筑物、机器设备、运输设备、其他设备。
6.3.3各类固定资产的折旧方法
固定资产在使用寿命内按年限平均法计提折旧，各类固定资产的折旧年限、残值率和年折旧率如下：
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资产类别 折旧年限 残值率 年折旧率
房屋建筑物 5-20年 5% 4.75%-19.00%
机器设备 6-10年
5%
9.50%-15.83%
运输设备 5-10年
5%
9.50%-19.00%
其他设备 5年
5%
19.00%
6.3.4固定资产的减值测试方法、减值准备计提方法
资产负债表日，固定资产存在减值迹象，估计其可收回金额。可收回金额按固定资产的公允价值减去处置费用后的净额与固定资产预计未来现金流量的现值之间的较高者确定。可收回金额的计量结果表明，固定资产的可收回金额低于其账面价值的，将固定资产的账面价值减记至可收回金额，减记的金额确认为资产减值损失，计入当期损益，同时计提相应的资产减值准备。减值准备一旦计提，在以后会计期间不予转回。
6.3.5融资租入固定资产的认定依据、计价方法
符合下列一项或数项标准的，本公司将其认定为融资租入固定资产
（1）在租赁期届满时，租赁固定资产的所有权转移给承租人。
（2）承租人有购买租赁固定资产的选择权，所订立的购买价款预计将远低于行使选择权时租赁固定资产的公允价值，因而在租赁开始日就可以合理确定承租人将会行使这种选择权。
（3）即使固定资产的所有权不转移，但租赁期占租赁资产使用寿命的大部分。
（4）承租人在租赁开始日的最低租赁付款额现值，几乎相当于租赁开始日租赁固定资产公允价值；出租人在租赁开始日的最低租赁收款额现值，几乎相当于租赁开始日租赁固定资产公允价值。
（5）租赁固定资产性质特殊，如果不作较大改造，只有承租人才能使用。
在租赁期开始日，将租赁固定资产的公允价值与最低租赁付款额现值两者中较低者作为租入固定资产的入账价值，将最低租赁付款额作为长期应付款的入账价值，其差额作为未确认融资费用。在租赁谈判和签订租赁合同过程中发生的可归属于租赁固定资产的初始直接费用计入租入固定资产的价值。
在计算最低租赁付款额的现值时，能够取得出租人的租赁内含利率的，采用出租
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人的租赁内含利率作为折现率；否则，采用租赁合同规定的利率作为折现率。无法取得出租人的租赁内含利率且租赁合同没有规定利率，采用同期银行贷款利率作为折现率。未确认的融资费用采用实际利率法在租赁期内各个期间进行分摊。
对租赁固定资产采用与自有应折旧固定资产相一致的折旧政策。能够合理确定租赁期满时取得租赁固定资产所有权的，在租赁固定资产使用寿命内计提折旧。无法合理确定租赁期满时取得租赁固定资产所有权的，在租赁期与租赁固定资产使用寿命两者中较短的期间内计提折旧。或有租金在实际发生时计入当期损益。
6.3.6固定资产后续支出
固定资产的后续支出是指固定资产使用过程中发生的更新改造支出、修理费用等。
后续支出的处理原则为：符合固定资产确认条件的，计入固定资产成本，同时将被替换部分的账面价值扣除；不符合固定资产确认条件的，计入当期损益。
6.4税项
主要税种及税率
||||
|-|-|-|
|税种|计税依据|税率|
|增值税|按税法规定计算的销售货物和应税劳务收入为基础计算销项税额，在扣除当期允许抵扣的进项税额后，差额部分为应交增值税|17%|
|城市维护建设税|按实际缴纳的增值税、营业税以及经审批的当期免抵的增值税税额|5%|
|教育费附加|按实际缴纳的增值税、营业税以及经审批的当期免抵的增值税税额|3%|
|地方教育费附加|按实际缴纳的增值税、营业税以及经审批的当期免抵的增值税税额|2%|
|企业所得税|应纳税所得额|25%|

7.委托方和被评估单位之间的关系：
委托方为收购方，被评估单位为被收购方。
（三）委托方以外的其他评估报告使用者
根据海南瑞泽新型建材股份有限公司的介绍，评估报告的其他使用者包括海南瑞泽新型建材股份有限公司的股东；依照法律法规之相关规定，对评估报告所对应经济行为负有审批、核准、备案等职责的国家行政机关；依法引用评估报告的其他中介机构（如会计师事务所、律师事务所、证券承销机构等）；法律法规规定的不确定使用
者。
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除国家法律法规另有规定外，任何未经评估机构和委托方确认的机构或个人不能由于得到评估报告而成为评估报告使用者。
二、评估目的
海南瑞泽新型建材股份有限公司拟进行股权收购，本次评估系为海南瑞泽新型建材股份有限公司拟进行股权收购的经济行为提供价值参考依据。
三、评估对象和评估范围
本次评估对象为海南瑞泽新型建材股份有限公司拟进行股权收购所涉及的高要市金岗水泥有限公司于评估基准日股东全部权益。
具体评估范围为海南瑞泽新型建材股份有限公司拟进行股权收购所涉及的高要市金岗水泥有限公司于评估基准日的全部资产及负债，其中资产总额账面值 27,785.98万元，负债总额账面值7,062.26万元，所有者权益账面值 20,723.72万元。评估前账面值已经立信会计师事务所（特殊普通合伙）审计，并出具了“信会师报字[2014]第310487号”无保留意见审计报告。
资产评估申报汇总表
金额单位：人民币万元
||||
|-|-|-|
|项 目||账面价值|
|1|流动资产|14,139.67|
|2|非流动资产|13,646.31|
|3|其中：可供出售金融资产|-|
|4|持有至到期投资|-|
|5|长期应收款|-|
|6|长期股权投资|-|
|7|投资性房地产|-|
|8|固定资产|12,617.15|
|9|在建工程|-|
|10|工程物资|-|
|11|固定资产清理|-|
|12|生产性生物资产|-|
|13|油气资产|-|
|14|无形资产|323.31|
|15|开发支出|-|

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||||
|-|-|-|
|项 目||账面价值|
|16|商誉|-|
|17|长期待摊费用|-|
|18|递延所得税资产|58.17|
|19|其他非流动资产|647.68|
|20|资产合计|27,785.98|
|21|流动负债|7,062.26|
|22|非流动负债|-|
|23|负债合计|7,062.26|
|24|净资产（所有者权益）|20,723.72|

（一）价值较大实物资产情况及特点：
金岗水泥实物资产的种类主要有：房屋建筑物、土地、机器设备、电子设备、运输设备、存货等。上述实物资产主要分布在公司的仓库和各个部门内，部分固定资产的单位价值较大。
金岗水泥资产的主要分布及特点是：
1.设备类资产主要包括生产设备、运输车辆和电子办公设备。
1.1企业生产所用的设备主要为水泥生产制造类设备，主要包括双滑履生料磨、双滑履水泥磨、回旋窑、CLF辊压机、余热发电成套设备、五级预热预分解系统、水泥高细磨、篦冷机等。设备管理良好，运行环境良好，运行正常，符合设备的性能要求。机器设备总体能满足企业经营的生产需要。
1.2运输车辆包括挖掘机、自卸车、混凝土搅拌运输车、装载机、洒水车等共 14辆。
1.3电子办公设备为各类计算机、空调机、税控机等，分布在各办公室内。
企业设备由设备部门进行统一管理，定期进行维修，设备保养状态良好，使用状态较佳。
2.存货是由原材料、产成品、在用周转材料等组成。存货权属状况无争议，存放于企业仓库，周转、保管良好。
3.房屋建筑物位于高要市金利镇金洲村金岗水泥公司厂区内，包括办公楼、食堂、
生产厂房、生产车间等，从建筑结构角度划分为钢混结构、钢和框架结构、钢架结构
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和砌砖房。
框架结构：钢筋混凝土独立柱基础，钢筋混凝土框架梁或暗梁，钢筋混凝土矩型柱，钢筋混凝土有梁屋面板；围护结构均为实心粘土砖墙，砼水泥地面，非生产性用房铺地砖、铝合金门窗，生产性用房水泥地面、铁窗。非生产性用房屋面做法多为珍珠岩保温层，三毡四油一砂防水层，部分生产性用房为彩钢板屋面。内墙面多为混合砂浆抹面，喷大白或乳胶漆。非生产性用房外墙多为水泥砂浆抹面喷贴条形瓷砖，生产性用房外墙面多为清水墙、水泥砂浆。此类房屋主要分为生产性用房（如水泥磨用房、机电修理车间、电气室、锅炉房等）非生产性用房（如办公大楼、宿舍楼、饭堂等）。
砖混结构：被评估房屋中砖混结构构造为钢筋砼条形基础、毛石基础；实心粘土砖墙，外墙厚度240毫米，内墙厚度240毫米，预制钢筋混凝土屋面板或木屋架，屋面作法多为珍珠岩保温或粘土瓦，三毡四油一砂防水，钢门钢窗或木门木窗，楼地面多为水泥砂浆或水磨石、地面砖地面，内墙面为混合砂浆、喷白色涂料，外墙为清水墙或水泥砂浆喷刷涂料。此类房屋主要包括人工宿舍、仓库等。
简易结构：无墙体围护，钢架支撑，彩钢板屋面，此类房屋主要包括五金仓库等。
4.高要市金岗水泥有限公司名下位于高要市金利镇金洲村委会的三宗出让的工业用地，面积合计为385124.60平方米，实际开发程度已达宗地外五通（通路、通电、通上水、通下水、通讯）一平，三宗地均已办理国有土地使用证，终止日期为 2053年7月9日，宗地内已建有生产车间、仓库、办公楼等多栋建筑物。
（二）被评估单位承诺具体评估对象和范围与经济行为所涉及的对象和范围一致、不重不漏、无表外资产，以被评估单位提供的资产评估申报表为准。
（三）本次评估未引用其他机构的报告结论，全部评估工作由国众联资产评估土地房地产估价有限公司独立完成。
四、价值类型及其定义
1.价值类型及其选取：资产评估价值类型包括市场价值和市场价值以外的价值（投资价值、在用价值、清算价值、残余价值等）两种类型。经评估人员与委托方充分沟通后，根据本项目的评估目的、评估对象的具体状况及评估资料的收集情况等相关条
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件，选取适宜的价值类型，并与委托方就本次评估的价值类型达成了一致意见，最终选定市场价值作为本评估报告的评估结论的价值类型。
2.市场价值的定义：本评估报告书所称市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。
3.选择价值类型的理由：从评估目的看：本次评估的目的是为海南瑞泽新型建材股份有限公司拟进行股权收购行为提供价值参考意见，是一个正常的市场经济行为，按市场价值交易一般较能为交易各方所接受；从市场条件看：随着资本市场的进一步发展，股权交易将日趋频繁，按市场价值进行交易已为越来越多的投资者所接受；从价值类型的选择与评估假设的相关性看：本次评估的评估假设是立足于模拟一个完全公开和充分竞争的市场而设定的，即设定评估假设条件的目的在于排除非市场因素和非正常因素对评估结论的影响，与本次评估的价值类型相关；从价值类型选择惯例看：一般评估目的情况下，当对市场条件和评估对象的使用等并无特别限制和要求时，应当选择市场价值作为评估结论的价值类型。
本报告所称“评估价值”，是指所约定的评估范围与对象在本报告遵循的评估原则，基于一定的评估假设和前提条件下，按照本报告所述程序、方法和价值类型，仅为本报告约定评估目的服务而提出的评估意见。
五、评估基准日
（一）本次评估的评估基准日
本次评估的评估基准日是 2014年 5月 31日。该评估基准日与本次评估的《资产评估业务约定书》载明的评估基准日一致。
（二）确定评估基准日所考虑的主要因素
委托方在与评估机构及注册资产评估师进行充分沟通的基础上，于确定评估基准日时主要考虑了以下因素：
1.评估基准日尽可能与评估人员实际实施现场调查的日期接近，使评估人员能更好的把握评估对象所包含的资产、负债和整体获利能力于评估基准日的状况，以利于真实反映评估对象在评估基准日的价值；
2.评估基准日尽可能与评估目的所对应的经济行为的计划实施日期接近，使评估
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基准日的时点价值对拟进行交易的双方更具有价值参考意义，以利于评估结论有效服务于评估目的；
3.评估基准日尽可能为与评估目的所对应的经济行为的计划实施日期接近的会计报告日，使评估人员能够较为全面地了解与评估对象相关的资产、负债和整体获利能力的整体情况，以利于评估人员进行系统的现场调查、收集评估资料等评估工作的开展。
六、评估依据
本次资产评估工作中所遵循的法规依据、具体行为依据、产权依据和取价依据包括：
（一）主要法律法规
1.《中华人民共和国公司法》（2005年10月27日第十届全国人民代表大会常务委员会第十八次会议通过）；
2.《中华人民共和国证券法》(2005年10月27日第十届全国人民代表大会常务委员会第十八次会议通过)；
3.《中华人民共和国企业所得税法》（2007年3月16日第十届全国人民代表大会第五次会议通过）；
4.《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》（财政部、国家税务总局令第 50号）；
5.有关其他法律、法规、通知文件等。
（二）准则依据
1.《资产评估准则——基本准则》（财企[2004]20号）；
2.《资产评估职业道德准则——基本准则》（财企[2004]20号）；
3.《资产评估职业道德准则——独立性》（中评协[2012]248号）；
4.《资产评估准则——评估报告》（中评协[2011]230号）；
5.《资产评估准则——评估程序》（中评协[2007]189号）；
6.《资产评估准则——业务约定书》（中评协[2011]230号）；
7.《资产评估准则——工作底稿》（中评协[2007]189号）；
8.《资产评估准则——机器设备》（中评协[2007]189号）；
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9.《资产评估准则——不动产》(中评协[2007]189号)；
10.《资产评估准则——无形资产》(中评协[2008]217号)；
11.《资产评估准则——企业价值》(中评协[2011]227号)；
12.《资产评估价值类型指导意见》（中评协[2007]189号）；
13.《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》（会协[2003]18号）；
14.其他与资产评估相关的准则依据。
（三）经济行为文件
1.业务约定书。
（四）产权证明文件、重大合同协议
1.营业执照、税务登记证、组织机构代码证、企业章程、验资报告等；
2.车辆行驶证；
3.重要设备购买合同；
4.其他产权证明文件。
（五）采用的取价标准
1.《2014年机电产品报价手册》（中国机械工业出版社）；
2.太平洋网站、阿里巴巴市场报价查询；
3.《资产评估常用数据与参数手册》；
4.商务部、发改委、公安部、环境保护部令 2012年第 12号《机动车强制报废标准规定》；
5.与此次资产评估有关的其他资料。
（六）参考资料及其他
1.评估基准日资产清查评估明细表；
2.企业提交的财务会计经营资料及立信会计师事务所（特殊普通合伙）提供的“信会师报字[2014]第310487号”审计报告；
3.企业提供的盈利预测资料及立信会计师事务所（特殊普通合伙）提供的“信会师报字[2014]第310503号”盈利预测审核报告；
4.国家国库券利率、银行贷款利率等价格资料；
5.统计部门资料；
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6.设备询价的相关网站或图书；
7.其他与评估有关的资料等。
七、评估方法
（一）评估方法介绍
企业价值评估方法主要有资产基础法、收益法和市场法。
1.资产基础法（成本法）
企业价值评估中的资产基础法也称成本法，是指在合理评估企业各项资产价值和负债的基础上确定评估对象价值的评估思路。
资产基础法（成本法）是在分别合理估算评估对象所包含的各项资产和负债价值的基础上估算评估对象价值的评估方法。
2.收益法
企业价值评估中的收益法，是指通过将被评估单位预期收益资本化或折现以确定评估对象价值的评估思路。收益法是从企业获利能力的角度衡量企业的价值，建立在经济学的预期效用理论基础上。
收益法是指通过估算（预测）被评估单位或其他资产组合体在未来特定时间内的所涉及的该部分股东权益市场价值评估报告预期收益，选择合适的折现率，将其预期收益还原为当前的资本额或投资额的方法。
3.市场法
企业价值评估中的市场法，是指将评估对象与参考企业、在市场上已有交易案例的企业、股东权益、证券等权益性资产进行比较以确定评估对象价值的评估思路。
市场法亦称市场价格比较法。是指通过寻找最近成交的足够数量的可比交易案例、比较评估对象与该等可比交易案例的异同、将该等可比交易案例的交易价格进行相应调整得到“比准价格”,进而估算评估对象市场价值的评估方法。
（二）评估方法选择
根据《资产评估准则-企业价值》（中评协（2011）227号），注册资产评估师执行企业价值评估业务，应当根据评估目的、评估对象、价值类型、资料收集情况等相关调整，分析收益法、市场法和资产基础法三种资产评估基本方法的适用性，恰当选
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择一种或多种资产评估基本方法。
根据《上市公司重大资产重组管理办法》，重大资产重组中相关资产以资产评估结果作为定价依据的，资产评估机构原则上应当采取两种以上评估方法进行评估。
1.对于市场法的应用分析
市场法是以现实市场上的参照物来评价评估对象的现行公平市场价值，它具有评估角度和评估途径直接、评估过程直观、评估数据直接取材于市场、评估结果说服力强的特点。
由于市场近期无行业和资本结构类似、规模相同或类似的可比交易案例、或交易案例无法量化的价格差异因素较多，故本次评估不采纳市场比较法。
2.对于收益法的应用分析
评估人员从企业总体情况、本次评估目的、企业财务报表分析和收益参数的可选取性四个方面对本评估项目能否采用收益法作出适用性判断。
2.1总体情况判断
2.1.1被评估资产是经营性资产，产权明确并保持完好，企业具备持续经营条件。
2.1.2被评估资产是能够用货币衡量其未来收益的资产，表现为企业营业收入能够以货币计量的方式流入，相匹配的成本费用能够以货币计量的方式流出，其他经济利益的流入流出也能够以货币计量，因此企业整体资产的获利能力所带来的预期收益能够用货币衡量。
2.1.3被评估资产承担的风险能够用货币衡量。企业的风险主要有行业风险、经营风险和财务风险，这些风险都能够用货币衡量。
2.2评估目的判断
本次评估目的是为委托方海南瑞泽新型建材股份有限公司拟进行股权收购的经济行为提供价值参考，要对高要市金岗水泥有限公司全部股东权益的市场公允价值予以客观、真实的反映，不能局限于对各单项资产价值予以简单加总，还要综合体现企业经营规模、行业地位、成熟的管理模式所蕴含的整体价值，即把企业作为一个有机整体，以整体的获利能力来体现股东权益价值。
2.3财务资料判断
企业具有较为完整的财务会计核算资料，企业经营正常、管理完善，会计报表经
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过审计机构审计认定，企业获利能力是可以合理预期的。
2.4收益法参数的可选取判断
目前国内资本市场已经有了长足的发展，水泥生产行业上市公司也比较多，相关贝塔系数、无风险报酬率、市场风险报酬等资料能够较为方便地取得，采用收益法评估的外部条件较成熟，同时采用收益法评估也符合国际惯例。
综合以上四方面因素的分析，评估人员认为本次评估项目在理论上和操作上可以采用收益法。
3.对于资产基础法的应用分析
对于有形资产而言，资产基础法以账面值为基础，只要账面值记录准确，使用资产基础法进行评估相对容易准确，由于资产基础法是以资产负债表为基础，从资产成本的角度出发，以各单项资产及负债的市场价值（或其他价值类型）替代其历史成本，并在各单项资产评估值加和的基础上扣减负债评估值，从而得到企业净资产的价值。
在一般情况下，不宜单独运用资产基础法评估持续经营前提下的企业价值。
评估人员通过对企业财务状况、持续经营能力、发展前景等进行综合分析后，最终确定采用收益法与资产基础法作为本项目的评估方法，然后对两种方法评估结果进行对比分析，合理确定评估值。
（三）对于所采用的评估方法的介绍
§对于资产基础法的介绍
1.流动资产
评估范围内的流动资产主要包括，货币资金、应收票据、应收账款、预付款项、其他应收款、存货。
1.1货币资金包括现金、银行存款和其他货币资金。对于库存现金进行盘点、依据盘点结果对评估基准日现金数额进行倒轧核对；对银行存款和其他货币资金进行函证，检查银行对账单和银行存款余额调节表。货币资金经核对无误后，以经核实后的账面价值确认评估价值。
1.2对于应收票据，评估人员核对了账面记录，查阅了应收票据登记簿，并对票据进行了盘点核对，对于部分金额较大的应收票据，还检查了相应销售合同和出库单（发货单）等当原始记录，以经核实后的账面价值确认评估价值。
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1.3各种应收款项在核实无误的基础上，根据每笔款项可能收回的数额确定评估值。对于有充分理由相信全都能收回的，按全部应收款额计算评估值；对于很可能收不回部分款项的，在难以确定收不回账款的数额时，借助于历史资料和现场调查了解的情况，具体分析数额、欠款时间和原因、款项回收情况、欠款人资金、信用、经营管理现状等，按照账龄分析法，估计出这部分可能收不回的款项，作为风险损失扣除后计算评估值；对于有确凿根据表明无法收回的，按零值计算；账面上的“坏账准备”科目按零值计算。
1.4预付账款，根据所能收回的相应货物形成资产或权利的价值确定评估值。对于能够收回相应货物的或权利的，按核实后的账面值作为评估值。
1.5存货
外购原材料、半成品、在库低值易耗品，根据清查核实后的数量乘以现行市场购买价，再加上合理的运杂费、损耗、验收整理入库费及其他合理费用，得出各项资产的评估值。对其中失效、变质、残损、报废、无用的，根据技术鉴定结果和有关凭证，通过分析计算，扣除相应贬值额（保留变现净值）后，确定评估值。
产成品，一般以其完全成本为基础，根据该产品市场销售情况决定是否加上适当的利润。对于十分畅销的产品，根据其出厂销售价格减去销售费用和全部税金确定评估值；对于正常销售的产品，根据其出厂销售价格减去销售费用、全部税金和适当数额的税后净利润确定评估值；对于勉强能销售出去的产品，根据其出厂销售价格减去销售费用、全部税金和税后净利润确定评估值；对于滞销、积压、降价销售产品，根据其可变现净值确定评估值。
2.机器设备的评估
根据企业提供的机器设备明细清单，逐一进行了核对，做到账表相符，同时通过对有关的合同、法律权属证明及会计凭证审查核实对其权属予以关注。在此基础上，由工程技术人员对设备进行了必要的现场调查和核实。
对机器设备评估采用成本法。具体公式如下：
评估值＝重置全价×成新率
2.1重置价值的确定
3.1.1大型国产设备的账面价值构成一般包括以下内容：设备购置价格、运杂费、
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安装调试费、其他费用、资金成本。
机器设备的重置全价＝设备购置价格+运杂费+安装调试费+其他费用+资金成本对于国产大型设备，重置全价计算公式中的设备购置价格为设备出厂价，其他同进口设备计算方法。国产设备的运杂费的计算基数为设备原价，即设备出厂价。
重置全价＝设备购置价格+运杂费+安装调试费+其他费用+资金成本
凡能询到基准日市场价格的设备，以此价格再加上运杂费、安装调试费、其它费用及资金成本来确定其重置全价；
凡无法从市场询到价格的设备，通过查阅报价手册，参考同类设备招标中各厂商的报价，再加上运杂费、安装调试费、其它费用及资金成本来确定其重置全价；
凡无法询价的设备，用类比法以类似设备的价格加以修正后，以此价格为基础再加上运杂费、安装调试费、其它费用及资金成本来确定其重置全价；
对于零星购置的小型设备，不需要安装的设备
重置全价＝设备购置价＋运杂费
对于一些运杂费和安装费包含在设备费中的，则直接用购置价作为重置价值。
对于自制非标设备，根据自制设备的相关合同及预决算资料按下列公式确定
重置全价＝原（辅）材料价值+运杂费+安装调试费+管理费用+其他必要费用+资金成本。
2.1.2对交通、运输车辆，按基准日市场价格，加上车辆购置税和其它合理的费用（如牌照费）来确定其重置全价，即车辆重置全价＝购置价+购置价×10%/（1+17%）+牌照费。
2.2设备成新率的确定；
2.2.1对大型、关键设备，通过现场勘察，了解其工作环境，现有技术状况，近期技术资料，有关修理记录和运行记录等资料作为现场勘察技术状况评分值（满分为100），该项权重60%；再结合其理论（经济寿命）成新率，该项权重40%，由二项综合确定成新率；
2.2.2对一般小型设备，根据设备的工作环境，现有技术状况，结合其经济寿命年限来确定其综合成新率；
2.2.3对于电子办公设备和仪器仪表
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电子办公设备和仪器仪表通过对设备使用状况的现场勘察，用年限法确定其综合成新率；
2.2.4对车辆综合成新率的确定
按照商务部、发改委、公安部、环境保护部令 2012年第 12号《机动车强制报废标准规定》，本次评估采用已使用年限和已行驶里程分别计算理论成新率，依据孰低原则确定理论成新率。并结合现场勘察车辆的外观、结构是否有损坏，主发动机是否正常，电路是否通畅，制动性能是否可靠，是否达到尾气排放标准等指标确定车辆技术鉴定成新率。最后根据理论成新率和技术鉴定成新率确定综合成新率。
使用年限法计算的成新率=尚可使用年限/（已使用年限+尚可使用年限）×100%行驶里程法计算的成新率=尚可行驶里程/（已行驶里程+尚可行驶里程）×100%计算公式如下：
η综合=η×40%+η×60%
1 2
其中：η=理论成新率
1
η=现场勘察成新率
2
式中理论成新率根据该项设备的经济寿命年限，以及已使用年限确定，其具体计算公式如下：
理论成新率=（经济寿命年限-已使用年限）/经济寿命年限×100%。（车辆为行驶行驶里程法成新率与使用年限法成新率孰低确定）
2.2.5对超期服役的设备以现场勘察情况确定综合成新率。
2.3评估值的计算
评估值=重置全价×综合成新率。
根据本次评估目的，按持续使用原则，采用重置成本法，按被评估资产的现状及资产评估所应遵循的准则，确定其评估值，计算公式如下：
3．房屋建筑物的评估
本次对建(构)筑物、管道沟槽的评估，采用重置成本法。
计算公式为：评估值=重置全价×综合成新率
3.1、重置全价=建筑物开发成本+管理费用+投资利息+销售费用+销售税费+投资利润
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3.1.1建筑物开发成本
（1）建筑安装工程费
建安工程费用主要包括结构工程和室内外装修工程，如天然基础、混凝土及钢筋混凝土工程、砖石工程、楼地面工程、屋面工程、装饰工程、钢结构工程、门窗工程及其他零星工程等，外加脚手架搭设费用。水、电、消防等设备购置及其安装的工程费用，通讯部分目前包括电话线的埋管等；水电安装应包括洁具、厨具和公用天线的费用，室外线管计至建筑物2米以内；水包括供水、排水、污水。根据肇庆市工程价格信息、高要市建设工程招标投标项目、广东省建筑安装工程投资价格指数等资料以及标的物的情况，综合确定房屋建筑安装成本。
（2）专业费用：包括勘察设计和前期工程费、可行性研究、工程勘察、环境影响评价、规划及建筑设计、建设工程招投标、施工的通水通电通路以及场地平整、临时用房等开发前期工作的必要支出。为建筑安装工程费的3%；
（3）基础设施建设费：包括小区红线内（也包含部分红线外需要完善的）室外所需的道路、给水、排水、电力、通信、燃气等设施的建设费用，结合标准收费及市场报价，一般为建筑安装工程费的2%～5%；
（4）开发期间税费：为建设期间产生的占用绿地费、防空地下室易地建设费、散装水泥使用基金、白蚁防治费等费用，一般为建筑安装工程费的2%～3%。
3.1.2管理费用
管理费用是为管理和组织房地产开发经营活动所发生的各种费用，包括开发企业的人员工资及福利费、办公费、差旅费等，设定建筑物开发成本的2%。
3.1.3投资利息
利息为开发成本和管理费用的利息。根据待估土地的实际情况和当地的房地产开发利用情况，确定房地产开发周期为一年，银行贷款利率为6.00%，开发成本和管理费用均匀投入，计息周期为整个开发周期的一半，按复利计算。
3.1.4销售费用
销售费用是指销售开发完成后的房地产所需的费用，包括广告宣传费、销售代理费等。销售费用通常是按房地产销售价值乘以一定比率来测算。由于该工业厂房面积小，根据肇庆市房地产市场交易情况，销售任务可通过地产中介公司代销，销售费率
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取成交价2%（已经办理《房地产证》的合法物业计算销售费用，未办理《房地产证》或报建手续不全的物业不计算销售费用）。
3.1.5销售税费
销售税费是指销售开发完成后的房地产应由开发商缴纳的税费，又可分为下列两类：
(1)销售税金及附加，包括营业税5%、城市维护建设税（营业税的5%）、教育费附加（营业税的3%）以及地方教育费附加（营业税的2%），按销售价值计算。
(2)印花税0.05%，按销售价值计算；
（已经办理《房地产证》的合法物业计算销售税费，未办理《房地产证》或报建手续不全的物业不计算销售税费）
3.1.6投资利润
投资利润是指进行建筑物开发建设所获得的与行业投资回报相一致的投资回报。
按待估对象实际情况并结合同类工程开发建设的平均利润水平进行评定，根据《企业绩效评价标准值》显示，房地产开发业全行业成本费用利润率平均值为9.2%，由于该项目为工业项目（水泥行业），经综合考虑，认为取其成本费用利润率为8%较为合理。
利润=建筑物开发成本×成本费用利润率
5.土地使用权的评估
根据《城镇土地估价规程》（以下简称《规程》），通行的估价方法有市场比较法、收益还原法、剩余法、成本逼近法、基准地价系数修正法等。估价方法应按照《规程》规定选择两种方法，根据当地地产市场发育情况并结合估价对象的具体特点及估价目的等，选择适当的估价方法。
估价对象为工业出让用地，结合估价对象的实际情况，本次评估采用市场比较法和基准地价法评估待估宗地。
6.负债的评估方法
各类负债在清查核实的基础上，根据评估目的实现后的被评估企业实际需要承担的负债项目及金额确定评估值。对于负债中并非实际需要承担的负债项目，按零值计算。
§对于收益法的介绍：
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1.评估模型：本次评估选用的是未来收益折现法，即将股权自由现金流量作为股东全部权益预期收益的量化指标，并使用普通权益资本成本模型（Re）计算折现率。
2.计算公式
股东全部权益价值＝经营性资产价值＋溢余及非经营性资产价值（包括长期投资价值）－非经营性负债价值
经营性资产价值=明确的预测期期间的股权自由现金流量现值＋明确的预测期之后的股权自由现金流量现值
本次评估选用的是未来收益折现法计算股东全部权益价值，即将股权自由现金流量作为公司预期收益的量化指标，计算公式为：
n
P
Ai/(1r)iAn/r(1r)iND
i1
其中：P为评估值
Ai为明确预测期的第i期的预期收益
r为折现率（资本化率）
i为预测期
An为明确预测期后每年的预期收益
N为溢余及非经营性资产评估值
D为非经营性负债的评估值
3.收益期的确定
本次评估采用永续年期作为收益期。其中，第一阶段为 2014年 6月 1日至 2019年 12月 31日，在此阶段根据被评估公司的经营情况及经营计划，收益状况处于变化中；第二阶段自2020年1月1日起为永续经营，在此阶段被评估公司将保持稳定的盈利水平。
4.预期收益的确定
本次将股权自由现金流量作为公司预期收益的量化指标。
股权自由现金流量是指在支付了经营费用、借款利息和所得税之后，向公司权利要求者支付现金之前的全部现金流。其计算公式为：
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股权自由现金流量＝税后净利润＋折旧与摊销－资本性支出－营运资金增加＋新增付息债务-债务本金偿还
5.折现率的确定
确定折现率有多种方法和途径，按照收益额与折现率口径一致的原则，本次评估收益额口径为股权自由现金流量，则折现率选取普通权益资本成本（Re）确定。
本次评估采用资本资产定价修正模型（CAPM），来确定公司普通权益资本成本，计算公式为：
R＝R＋β×（R－R）＋R
e f m f c
其中：Rf为无风险报酬率
β为公司风险系数
R为市场平均收益率
m
（R－R）为市场风险溢价
m f
R为公司特定风险调整系数
c
6.溢余资产价值及非经营性资产和负债的确定
溢余资产是指与公司收益无直接关系的，超过公司经营所需的多余资产，主要包括溢余现金、收益法评估未包括的资产等；非经营性资产和负债是指与公司收益无直接关系的，不产生效益的资产及负债。对该类资产单独评估。
八、评估程序实施过程和情况
根据国家有关部门关于资产评估的规定和会计核算的一般原则，按照我公司与海南瑞泽新型建材股份有限公司签订的资产评估业务约定书，我公司评估人员已实施了对被评估单位提供的法律性文件与会计记录以及相关资料的验证审核，对资产的实地察看与核对，并取得了相关的产权证明文件，进行了必要的市场调查和交易价格的比较，以及我们认为有必要实施的其他资产评估程序。资产评估的详细过程如下：
（一）评估准备阶段
1.接受海南瑞泽新型建材股份有限公司的委托后，我公司即确定了有关的资产评估人员并与委托方及被评估单位相关工作人员就本项目的评估目的、评估基准日、评估范围、委托评估主要资产的特点等影响资产评估计划的问题进行了认真的讨论。
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2.根据委估资产的具体特点，制定评估综合计划和程序计划，确定重要的评估对象、评估程序及主要评估方法。
3.根据委托评估资产特点将评估人员分为流动资产评估组、设备评估组、房屋建筑物评估组，各小组分别负责对被评估单位申报的资产进行清查和评估。
（二）资产清查阶段
1.资产评估申报明细表的填报
根据委托评估资产特点，有针对性地指导被评估单位进行资产清查和填报资产评估申报明细表。
2.评估对象真实性和合法性的查证
根据被评估单位提供的资产评估申报明细表，评估人员到实物存放现场逐项进行清查和核实，以确定其客观存在；查阅、收集委估资产的权属证明文件，包括房屋产权证、车辆行驶证、合同、发票等资料，以关注其法律权属的合法性。
3.账面价值构成的调查
根据被评估单位的资产特点，查阅企业有关会计凭证和会计账簿及决算资料，了解企业申报评估的资产价值构成情况。
4.评估资料的收集
向被评估单位提交与本次评估相关的资料清单，指导企业进行资料收集和准备。
5.深入了解企业的生产、管理和经营情况，如：人力配备、物料资源供应情况、管理体制和管理方针、财务计划和经营计划等；对企业以前年度的财务资料进行分析，并对经营状况及发展计划进行分析。
（三）评定估算阶段
1.各专业组评估人员在被评估单位专业技术人员的配合下，分别到实物存放现场对各项实物资产进行勘察和清点，具体情况如下：
评估人员在企业有关人员的配合下，对实物资产进行现场勘察，并查阅其相关的运行记录、大修记录，填写重点设备现场鉴定作业表，与企业设备管理人员和工程技术人员进行交流，了解设备管理制度、维修制度以及利用状况。在充分调查和了解的基础上，结合所收集的资料进行综合分析，确定实物资产的成新率。
2.各专业组评估人员分别进行市场调查，广泛收集与评估对象有关的市场交易价
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格信息，对所收集信息资料进行归类整理和全面分析。
3.在企业提供的未来收益预测基础上，收集宏观经济数据、行业相关数据、结合企业自身产品生产能力，市场销售状况、企业管理水平及发展规划分析预测的合理性。
4.根据普通权益资本成本（Re）确定资本化率，并分析资本化率的合理性。
5.对未来年期的收益按选定资本化率进行折现，得出资产现值。
6.根据评估工作情况，得出初步结果，听取专家意见，确认无重评、漏评事项，分析意见，修改完善。
（四）评估汇总、提交报告阶段
将各专业组对各个评估对象的评估结果汇总，组织有关人员对两种方法进行合理分析，最终确定其中一种方法的结果作为本次评估结论。
按照我公司资产评估规范化要求，组织各专业组成员编制相关资产的评估技术说明。评估结果、资产评估报告、评估技术说明按我公司规定程序在项目负责人审核的基础上进行三级复核，即项目负责人将审核后的工作底稿、资产评估报告、评估技术说明和评估明细表提交项目部门负责人进行初步审核，根据初步审核意见进行修改后再提交质量监管部审核，再根据质量监管部反馈的意见进行进一步的修订，修订后提交总经理签发。最后出具正式报告并提交委托方。
九、评估假设
（一）基本假设
1.公开市场假设：公开市场假设是对资产拟进入的市场的条件，以及资产在这样的市场条件下接受何种影响的一种假定说明或限定。公开市场是指充分发达与完善的市场条件，是一个有自愿的买者和卖者的竞争性市场，在这个市场上，买者和卖者的地位是平等的，彼此都有获取足够市场信息的机会和时间，买卖双方的交易行为都是在自愿的、理智的而非强制的或不受限制的条件下进行的。
2.持续使用假设：该假设首先设定被评估资产正处于使用状态，包括正在使用中的资产和备用的资产；其次根据有关数据和信息，推断这些处于使用状态的资产还将继续使用下去。持续使用假设既说明了被评估资产所面临的市场条件或市场环境，同时又着重说明了资产的存续状态。具体包括在用续用；转用续用；移地续用。在用续
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用指的是处于使用中的被评估资产在产权发生变动或资产业务发生后，将按其现行正在使用的用途及方式继续使用下去。转用续用指的是被评估资产将在产权发生变动后或资产业务发生后，改变资产现时的使用用途，调换新的用途继续使用下去。移地续用指的是被评估资产将在产权发生变动后或资产业务发生后，改变资产现在的空间位置，转移到其他空间位置上继续使用，本次评估采取在用续用假设。
3.持续经营假设，即假设被评估单位以现有资产、资源条件为基础，在可预见的将来不会因为各种原因而停止营业，而是合法地持续不断地经营下去。
4.交易假设，即假定所有待评估资产已经处在交易的过程中，评估师根据待评估资产的交易条件等模拟市场进行估价。交易假设是资产评估得以进行的一个最基本的前提假设。
（二）一般假设：
1.国家对被评估单位所处行业的有关法律法规和政策在预期无重大变化；
2.社会经济环境及经济发展除社会公众已知变化外，在预期无其他重大变化；
3.国家现行银行信贷利率、外汇汇率的变动能保持在合理范围内；
4.国家目前的税收制度除社会公众已知变化外，无其他重大变化；
5.无其他人力不可抗拒及不可预测因素的重大不利影响；
6.被评估单位公司会计政策与核算方法基准日后无重大变化；
7.股权自由现金流在每个预测期间的均匀产生；
8.公司的经营模式没有发生重大变化。
（三）特别假设
1.对于本次评估报告中被评估资产的法律描述或法律事项（包括其权属或负担性限制），本公司按准则要求进行一般性的调查。除在工作报告中已有揭示以外，假定评估过程中所评资产的权属为良好的和可在市场上进行交易的；同时也不涉及任何留置权、地役权，没有受侵犯或无其他负担性限制的。
2.对于本评估报告中全部或部分价值评估结论所依据而由委托方及其他各方提供的信息资料，本公司只是按照评估程序进行了独立审查。但对这些信息资料的真实性、准确性不做任何保证。
3.对于本评估报告中价值估算所依据的资产使用方所需由有关地方、国家政府机
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构、私人组织或团体签发的一切执照、使用许可证、同意函或其他法律或行政性授权文件假定已经或可以随时获得或更新。
4.我们对价值的估算是根据评估基准日本地货币购买力作出的。
5.假设高要市金岗水泥有限公司对所有有关的资产所做的一切改良是遵守所有相关法律条款和有关上级主管机构在其他法律、规划或工程方面的规定的。
6.本评估报告中的估算是在假定所有重要的及潜在的可能影响价值分析的因素都已在我们与被评估单位之间充分揭示的前提下做出的。
本评估结果仅在满足上述评估假设条件的情况下成立，若本次评估中遵循的评估假设条件发生变化时，评估结果会失效。
十、评估结论
此次评估主要采用资产基础法及收益法。根据以上评估工作，得出如下评估结论：（一）资产基础法评估结论：
在评估基准日 2014年 5月 31日资产总额账面值 27,785.98万元，评估值45,141.99万元，评估增值17,356.01万元，增值率62.46%；
负债总额账面值7,062.26万元，评估值7,062.26万元；
净资产账面值 20,723.72万元，评估值 38,079.74万元，评估增值 17,356.02万元，增值率83.75%。
评估结论详细情况见资产评估结果汇总表及评估明细表。
资产评估结果汇总表
评估基准日：2014年5月31日
被评估单位：高要市金岗水泥有限公司 金额单位：人民币万元
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|序号|项目|账面价值|评估价值|增减值|增值率％|
|||A|B|C=B-A|D=C/A×100%|
|1|流动资产|14,139.67|14,477.31|337.64|2.39|
|2|非流动资产|13,646.31|30,664.68|17,018.37|124.71|
|3|其中：可供出售金融资产|-|-|-|-|
|4|持有至到期投资|-|-|-|-|
|5|长期应收款|-|-|-|-|
|6|长期股权投资|-|-|-|-|
|7|投资性房地产|-|-|-|-|

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|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|序号|项目|账面价值|评估价值|增减值|增值率％|
|||A|B|C=B-A|D=C/A×100%|
|8|固定资产|12,617.15|19,310.53|6,693.38|53.05|
|9|在建工程|-|-|-|-|
|10|工程物资|-|-|-|-|
|11|固定资产清理|-|-|-|-|
|12|生产性生物资产|-|-|-|-|
|13|油气资产|-|-|-|-|
|14|无形资产|323.31|10,706.46|10,383.15|3,211.52|
|15|开发支出|-|-|-|-|
|16|商誉|-|-|-|-|
|17|长期待摊费用|-|-|-|-|
|18|递延所得税资产|58.17|-|-58.17|-100.00|
|19|其他非流动资产|647.68|647.68|-|-|
|20|资产合计|27,785.98|45,141.99|17,356.01|62.46|
|21|流动负债|7,062.26|7,062.26|-|-|
|22|非流动负债|-|-|-|-|
|23|负债合计|7,062.26|7,062.26|-|-|
|24|净资产（所有者权益）|20,723.72|38,079.74|17,356.02|83.75|

（二）收益法评估结论：
采用收益法对高要市金岗水泥有限公司的股东全部权益价值的评估值为45,125.71万元，评估值较账面净资产增值 24,401.98万元，增值率117.75%。
（三）对评估结果选取的说明：
收益法与资产基础法评估结论差异额为 7,045.97万元，差异率为18.50%，差异的主要原因：
资产基础法为从资产重置的角度间接地评价资产的公平市场价值，资产基础法运用在整体资产评估时不能合理体现各项资产综合的获利能力及企业的成长性，也未考虑其他未记入财务报表的经营管理的水平、销售网络及人力资源价值等因素。
收益法则是从决定资产现行公平市场价值的基本依据—资产的预期获利能力的角度评价资产，符合市场经济条件下的价值观念，从理论上讲，收益法的评估结论能更
好体现股东全部权益价值。
本次评估采用收益法的评估结果。
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高要市金岗水泥有限公司股东全部权益价值为 45,125.71万元，人民币大写金额为：肆亿伍仟壹佰贰拾伍万柒仟壹佰元整。
（四）评估增减值原因分析：
1.流动资产评估增值原因分析
1.1应收账款评估价值增值 2,155,980.86元，其他应收款评估价值增值170,698.80元，主要是因为应收账款和其他应收款未发现无法收回的确凿证据，企业计提的坏账准备评估为0，造成评估增值；
1.2存货评估增值1,049,745.73元，增值5.89%，为产成品评估增值，主要是由于产成品的账面值是成本价格，而评估时按照市场价格扣减相关税费进行估算，由于扣减后的单价高于成本价值，因此造成存货评估增值。
2.建(构)筑物评估值净增值 42,975,287.26元，增值134.45%。
增值原因主要如下：1、建筑材料、人工价格的上涨引起房屋重置成本的增加；2、企业采用的会计折旧年限短于评估使用的经济耐用年限。
3.设备增值23,958,561.63元，增值25.43%。
3.1机器设备增值23,528,455.92元，增值26.11%，主要是企业采用的会计折旧年限短于评估使用的经济耐用年限所致。
3.2车辆增值 462,673.31元，增值11.48%，主要是企业采用的会计折旧年限短于评估使用的经济耐用年限所致。
3.3电子设备减值 32,567.60元，减值42.82%，主要是电子设备近年来更新换代速度快，价格降幅较大所致。。
4.土地使用权评估增值103,831,518.84元，增值3,211.49%。
增值原因是企业取得土地的原始成本较低，且近几年工业用地受国家宏观调控政策影响，导致出让地价大幅上涨。
5.收益法评估结果较资产基础法高的原因分析
资产基础法评估是以高要市金岗水泥有限公司资产负债表为基础，而收益法评估的价值中体现了高要市金岗水泥有限公司存在的无形资产价值，如经营管理的水平、销售网络及人力资源等。
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十一、特别事项说明
以下事项并非本公司注册评估师执业水平和能力所能评定和估算，但该事项确实可能影响评估结论，本评估报告使用者对此应特别引起注意：
（一）对企业存在的可能影响资产评估值的瑕疵事项，在委托时未作特殊说明而评估人员已履行评估程序仍无法获知的情况下，评估机构及评估人员不承担相关责任。
（二）由委托方和被评估单位提供的与评估相关的经济行为文件、营业执照、产权证明文件、财务报表、会计凭证、资产明细及其他有关资料是编制本报告的基础。
委托方及被评估单位和相关当事人应对所提供的以上评估原始资料的真实性、合法性和完整性承担责任。本公司对委托方及被评估单位提供的有关经济行为文件、营业执照、产权证明文件、会计凭证等资料进行了独立审查，但不对上述资料的真实性负责。
（三）本评估结论是反映评估对象在本次评估目的下，根据公开市场原则确定的现行价格。本报告未考虑特殊的交易方可能追加付出的价格等对评估价值的影响，也未考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和其他不可抗力对资产价格的影响。当前述条件以及评估中遵循的持续经营原则等发生变化时，评估结果一般会失效。
（四）我们未考虑本次申报评估资产出售尚应承担的费用和税项等可能影响其价值的因素，我们也未对各类资产的重估增、减值额作任何纳税考虑。
（五）我们未考虑本次申报评估资产抵押、担保等任何限制因素对评估结论的影响。
（六）2010年12月16日,公司与佛山市高明区农村信用合作联社西安信用社签订“明农信西低保字2010第0085-1”《抵押担保合同》，担保金额为3,621.00万元，担保期限从2010年12月16日起至2015年12月15日止，公司以两宗国有土地使用权为佛山市高明恒大石英石有限公司提供保证担保，金岗水泥公司已于评估报告日之前解除此他项权。
2010年12月16日,公司与佛山市高明区农村信用合作联社西安信用社签订“明农信西低保字2010第0085-2”《抵押担保合同》，担保金额为 2,379.00万元，担保期限从 2010年 12月 16日起至 2015年12月 15日止，公司以所有已办理房屋所有权证的房产为佛山市高明恒大石英石有限公司提供保证担保，金岗水泥公司已于评估报告日之前解除此他项权。
海南瑞泽新型建材股份有限公司拟进行股权收购所涉及的高要市金岗水泥有限公司股东全部权益
2013年 9月 24日公司与中国农业银行股份有限公司佛山高明支行签订最高额保证合同，为公司关联方佛山市高明中港建材集团有限公司取得中国农业银行股份有限公司佛山高明支行最高额2.5亿融资额提供担保。担保期限从2013年9月24日至2016年9月24日止，截止评估报告日之前尚未解除此担保。
（七）金岗水泥的房屋建筑物有24栋房屋（具体为办公、化验、中控、电气大楼(1*3)、宿舍楼(1*5)、机电修理车间(1*1)、变电站(1*3)、石灰石预均化库、联合预均化、窑尾车间、煤粉制备车间、熟料库（1*2）、水泥库、水泥包装车间、湿收尘车间、生料磨电气室、窑磨废气处理车间、水泥包装之散装库、生料均化库及喂料、石膏、混合材、电气室、饭堂、生料粉磨、窑头一区、水泥配料、水泥磨、窑头二区、原料配料及输送、石灰石破碎及输送）已经办理了房地产权证，并且于评估基准日已抵押给银行（已于评估报告日之前解除此他项权），其余均未办理房地产权证。但产权人已声明未办理房产系金岗水泥公司所建，未办证房产不存在抵押、担保等他项权利；高要市金岗水泥有限公司除已向评估机构声明的事项外没有其他抵押、担保事项。
（八）遵守相关法律、法规和资产评估准则，对评估对象价值进行估算并发表专业意见，是注册资产评估师的责任；提供必要的资料并保证所提供资料的真实性、合法性、完整性，恰当使用评估报告是委托方和相关当事方的责任；评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。
（九）评估基准日后若资产数量发生变化，应根据原评估方法对资产额进行相应调整；若资产价格标准发生变化，并对资产评估值产生明显影响时，委托方应及时聘请评估机构重新确定评估值。
（十）本次评估的股权价值没有考虑少数股权折价或控股权溢价，也未考虑流动性折扣对股权价值的影响，提请报告使用者注意该事项对评估结论的影响。
十二、评估报告使用限制说明
（一）评估报告只能用于评估报告载明的评估目的和用途；
（二）评估报告只能由评估报告载明的评估报告使用者使用；
（三）本报告书的评估结论仅供委托方为本次评估目的和送交证券监督管理部门审查使用，报告书的使用权归委托方所有，未征得出具评估报告的评估机构同意，评
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估报告的内容不得被摘抄、引用或披露于公开媒体，法律、法规规定以及相关当事方另有约定的除外；
（四）当政策调整对评估结论产生重大影响时，应当重新确定评估基准日进行评估；
（五）本评估报告自评估基准日2014年5月31日起一年内使用有效，超过一年，需重新进行资产评估。
十三、评估报告日
本评估报告专业意见形成于2014年8月29日。
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国众联资产评估土地房地产估价有限公司
法定代表人：黄西勤
注册资产评估师：陈军
注册资产评估师：张明阳
2014年8月29日
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评估报告附件
目 录
（一）委托方和被评估单位法人营业执照；
（二）被评估单位审计报告及盈利预测审核报告；
（三）被评估单位部分产权证明文件；
（四）委托方和被评估单位承诺函；
（五）签字注册资产评估师承诺函；
（六）资产评估机构营业执照复印件；
（七）资产评估机构资格证书复印件；
（八）注册资产评估师资格证书复印件。