本评估报告共三册本册第三册江苏新民纺织科技股份有限公司拟转让
所持吴江新民化纤有限公司100%股权项目
资产评估说明
中水致远评报字[2014]第2030号
评估机构名称：中水致远资产评估有限公司
评估报告日：二○一四年四月十七日
江苏新民纺织科技股份有限公司拟转让所持吴江新民化纤有限公司100%股权项目²资产评估说明本 册 目 录
第一部分 关于评估说明使用范围的声明 ............................... 2第二部分关于进行资产评估有关事项的说明 ........................... 3第三部分资产清查情况说明 ........................................... 4一、评估对象与评估范围说明 ............................................. 4二、资产清查总体情况说明 ............................................... 6三、清查结论 ........................................................... 9第四部分资产基础法评估技术说明 ................................... 11一、流动资产评估技术说明 .............................................. 11二、房屋建筑物评估说明 ................................................ 15三、设备类资产评估技术说明 ............................................ 25四、在建工程评估说明 .................................................. 42五、无形资产评估技术说明 .............................................. 42六、流动负债评估技术说明 .............................................. 59七、非流动负债评估说明 ................................................ 62第五部分未采用其他评估方法技术说明 ............................... 63第六部分评估结论及其分析 .......................................... 65一、评估结论 .......................................................... 65二、评估结论成立的条件 ................................................ 66三、评估结论的瑕疵事项 ................................................ 66四、评估基准日期后事项说明及对评估结论的影响 .......................... 67五、评估结论的效力、使用范围与有效期 .................................. 67
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江苏新民纺织科技股份有限公司拟转让所持吴江新民化纤有限公司100%股权项目²资产评估说明第一部分 关于评估说明使用范围的声明
本资产评估说明，仅供财产评估主管机关、企业主管部门备案审查资产评估报告书和相关监管部门检查评估机构工作之用，非法律、行政法规规定，材料的全部或部分内容不得提供给其它任何单位和个人，也不得见诸于公开媒体；任何未经评估机构和委托方确认的机构或个人不能由于得到评估说明而成为评估报告
使用者。
中水致远资产评估有限公司郑重提示：资产评估说明含有被评估单位的商业秘密，请阅览者慎重使用。
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第二部分关于进行资产评估有关事项的说明
（本部分内容由被评估单位撰写并盖章，附后）
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第三部分资产清查情况说明
一、评估对象与评估范围说明
(一)评估对象和评估范围内容
本次评估的对象是江苏新民科技股份有限公司（以下简称：新民科技）拟转让吴江新民化纤有限公司（以下简称“新民化纤”）股东全部权益价值。
本项目评估范围为新民化纤评估基准日经审计后的全部资产及相关负债。于评估基准日 2014年 2月 28日的账面资产总额为 167,734.52万元，负债总额为 123,924.85万元，净资产总额为 43,809.67万元。
评估范围内的资产包括流动资产和非流动资产，其中流动资产包括货币资金、应收票据、应收账款、预付款项、其他应收款、存货；非流动资产包括固定资产、在建工程、无形资产。
评估范围内的负债包括流动负债和非流动负债，其中流动负债包括短期借款、应付账款、预收款项、应付职工薪酬、应交税费、应付利息和其他应付款；非流动负债为其他非流动负债。
评估范围内全部资产和负债的账面价值如下表。
金额单位：人民币万元
|||
|-|-|
|项 目|账面价值|
|流动资产|1,670.14|
|非流动资产|166,064.38|
|其中：固定资产|149,874.87|
|在建工程|79.98|
|无形资产|16,109.53|
|资产总计|167,734.52|
|流动负债|123,061.63|
|非流动负债|863.22|
|负债合计|123,924.85|
|净资产（所有者权益）|43,809.67|

上述数据业经华普天健会计师事务所（特殊普通合伙）审计，并出具了会审字[2014]1482号无保留意见审计报告。
(二)实物资产分布情况及特点
纳入评估范围的实物资产主要为存货、固定资产、在建工程，其中存货包括
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原材料、产成品；固定资产包括房屋建筑物、构筑物、机器设备、车辆、电子设备；在建工程为设备改造。存货主要在各仓库及生产车间，固定资产主要分布在新民化纤厂区内。实物资产的特点如下。
1．存货类实物资产特点：
存货主要为原材料、产成品。原材料为企业生产所需聚酯切片、阳离子切片、各类油剂及包装辅料；产成品主要为阳离子涤纶丝，全消光涤纶丝；存货主要分布在苏州吴江区盛泽镇坝里村新民化纤厂区内。
2．房屋建筑物类资产特点
本次评估范围为新民化纤申报的房屋建筑物类固定资产，包括房屋建筑物、构筑物。房屋建筑物主要包括钢结构的加工车间、原料车间、仓库，框架结构的办公楼，砖混结构的厕所、宿舍等；构筑物主要是混合结构的围墙、混凝土道路、热媒站、码头、简易结构的车棚等。房产总建筑面积280,221.21㎡，其中面积为117,753.90㎡的共计11项房屋建筑物尚未办理房产权证。
3.设备类资产特点：
此次委估设备由机器设备、车辆和电子设备组成，主要生产设备有绻绕装置、纺丝装置、辅助设备、空压机等；
4.在建工程资产特点
此次委估的在建工程是四期聚酯装置改造设备，处于新民化纤厂区内。
(三)企业申报的账面记录和未记录的无形资产情况
1．无形资产——土地使用权
企业申报的无形资产—土地使用权共 15项，为工业用地，均取得土地使用权证，申报的土地使用权明细如下：
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|-|-|-|-|-|-|
|序号|土地权证编号|取得日期|准用年限|面积(m2)|账面价值|
|1|吴国用(2010)第20010101-2号|2007/12/25|50年|10,532.40|2,335,692.66|
|2|吴国用(2009)第20010066号|2006/11/3|50年|20,000.00|2,822,231.26|
|3|吴国用(2011)第20010067-2号|2006/11/29|50年|17,372.70||
|4|吴国用(2011)第20010067-3号|2006/11/29|50年|4,576.80||

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|5|吴国用(2014)第1050346号|2004/2/17|50年|53,336.80|17,724,274.43|
|6|吴国用(2014)第1050344号|2007/12/25|50年|20,798.00|6,975,110.97|
|7|吴国用(2014)第1050343号|2009/10/1|50年|41,338.00|13,699,110.05|
|8|吴国用(2014)第1050386号|2010/11/5|50年|190,204.20|63,035,237.08|
|9|吴国用(2014)第1050345号|2010/10/30|50年|25,045.30|8,325,206.96|
|10|吴国用(2014)第1050342号|2006/11/29|50年|31,453.00|10,390,605.85|
|11|吴国用(2014)第1050341号|2004/2/17|50年|28,502.60|9,329,423.12|
|12|吴国用(2014)第1050387号|2012/2/15|50年|15,337.80|5,037,339.41|
|13|吴国用(2014)第1050339号|2013/5/20|50年|22,271.10|7,448,197.30|
|14|吴国用(2014)第1050340号|2013/5/20|50年|29,758.20|9,863,011.32|
|15|吴国用(2014)第1050338号|2013/5/20|50年|12,475.00|4,109,845.95|
||合 计|||523,001.90|161,095,286.36|

2.无形资产—其他无形资产
本次被评估单位申报的账面未记录无形资产包括 1项商标使用权和 4项实用新型专利，证载权利人为新民科技，由新民科技变更为新民化纤的手续正在办理中，具体明细如下：
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|-|-|-|-|-|-|-|
|序号|所有者|证书号码|权利期限|取得方式|核定使用商品|他项权利|
|1|新民科技|第5209201号|2009/7/28-2019/7/27|申请|第22类|无|

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|-|-|-|-|-|-|
|序号|专利权人|专利名称|专利类型|专利号|授权日期|
|1|新民科技|纺丝喷丝头|实用新型|ZL200820036336.3|2008/5/19|
|2|新民科技|涤纶 FDY+POY 复合丝生产设备|实用新型|ZL200920141597.6|2009/1/20|
|3|新民科技|生产超细旦涤纶 FDY 用整流器|实用新型|ZL200920142100.2|2009/3/17|
|4|新民科技|一种实现多 F 超细化差别化纤维单控上油工艺的结构|实用新型|ZL201220516013.0|2013/1/31|

二、资产清查总体情况说明
(一)资产清查组织工作
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在进入现场清查前，成立了以现场项目负责人为主的清查小组，制定了现场清查实施计划，项目组分为机器设备小组、房产土地小组及财务综合小组共三个小组分别就企业的资产及负债情况进行清查。
自2014年3月3日起，评估组对申报委估的资产进行了清查和现场勘察，现将情况说明如下：
(二)资产清查主要步骤
1．指导企业相关人员清查资产、申报历史数据并收集准备资料
先期评估人员指导企业相关的财务与资产管理人员按照评估机构提供的“资产评估申报明细表”填写要求、资料清单，细致准确地登记填报，对被评估资产的产权归属证明文件和反映性能、状态指标等情况的文件资料进行收集。
2．初步审查被评估单位提供的资产评估申报明细表
评估人员通过翻阅有关资料，了解各自评估具体范围及对象。然后仔细阅读资产评估申报明细表。
3．现场实地勘察和数据核实
依据企业的生产业务流程，对申报资产进行现场勘察和了解。对历史数据主要根据企业的财务报表及相关管理报表进行核对。
4．修改和完善评估申报表并与相关部门人员进行交流
根据现场实地勘察情况结合企业的相关管理报表，进一步完善资产评估申报明细表，并向企业财务人员了解财务核算方法、向生产人员了解产品生产流程、向企业高管了解企业未来的发展规划情况、向物资采购部门了解主要生产原材料的供应商及采购价格情况、向市场部门了解产品市场销售情况等。
5．核实产权证明文件
对评估范围的房屋建筑物、土地使用权、车辆等资产的产权情况进行调查核实，以做到评估范围内资产的产权清晰。对重大资产，评估人员通过核实资产的购置合同或协议、相应的购置发票和产权证明文件等来核实其产权情况。
(三)清查的主要方法
在清查工作中，我们针对不同的资产性质、特点及实际情况，采取了不同的清查方法。
1．实物性资产的清查方法
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实物资产包括存货、房屋建筑物、机器设备、车辆、电子设备。
存货主要包括原材料、产成品。对存货的清查核实，根据企业特点首先了解企业对存货的管理制度和管理流程、内控制度以及执行情况。对企业账务进行核查，查阅企业在自查时的盘点记录。对存货进行了抽查盘点。在清查盘点时我们主要核对存货数量、品质，根据企业提供的基准日至盘点日之间的入库、销售等存货出入记录倒推至基准日的存货数量。对于存货，主要审核其记账的准确性、完整性和一致性，了解存货记账的会计原则、历史清查盘点和账务处理情况，以及存货管理情况，并确定存货的性质、数量、品质和存放地点。
房屋建筑物的清查核实方法：主要以现场勘察为主，即根据企业申报的房屋建筑物清查评估明细表，对以下内容进行勘察：核对房屋的地址、坐落部位、地段、层次和产权边界；核对房屋的结构、类型、式样、层高、朝向、建筑面积；
查勘房屋的装修、设施及其使用状况；确定房屋的成新率、完好程度和贬值情况。
查阅主要房屋建筑物的预（决）算书及施工图纸等，填写房屋现场勘察记录表；
查阅所有房屋所有权证，主要核对房屋所有权证中所载“所有权人”、“建筑面积”、“结构”及“示意图”，检查是否与评估清查评估明细表中所列内容一致。
对设备的核实，主要为：①核查实物，即根据清查评估明细表所列项目，查对设备编号、确认有无此设备，同时按机器上的铭牌核查设备名称、型号、规格、制造厂家、制造年月。②产权核查，对一些价值较高的贵重设备和对产权发生疑问的设备进行深入调查，主要通过查阅订货合同、购置发票、借据等为依据；对产权权属资料中所载明的所有人与被评估单位和相关当事人不符的情况，给予高度关注，进一步通过询问的方式，了解产权权属，并要求委托方和相关当事人出具了“说明”和“承诺函”。③调查了解设备的实际技术状况，检查有关技术文件、资料。
对车辆的清查，我们取得车辆行驶证复印件，核实产权、购置日期和使用日期，并采用抽查的方式与行驶证原件和原始购置发票进行核对。然后向车辆管理人员了解车辆的已行驶里程数、使用和维护保养情况，并对全部车辆进行现场勘察。在对车辆清查中，我们还特别注意调查了解是否存在影响车辆使用性能的重大事故。
对在建工程的清查，其为聚酯设备改造，主要通过查阅改造计划、实际发生
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相关凭据等；调查了解设备的实际技术状况，检查有关技术文件、资料。
2．无形资产的清查核实
(1)对于土地使用权首先核实产权状况和土地性质，了解原始入账价值和摊销情况，然后到实地勘察土地状况，并调查核实地块位置、四至、地块形状、周边环境等情况。并对土地所处地块的土地使用权基准地价和市场价格水平进行调查了解。
(2)对于商标、专利技术类无形资产，在企业无形资产申报的基础上，评估人员要求企业书面提供委托评估商标、专利技术的总体说明和各单项技术的说明；
对已授权的商标、专利，要求企业提供相关商标专用权证书和专利证书，对其法律状态和收费信息，通过国家知识产权局官方网站进行逐项检索；关注委估资产的产权因素，搜集其形成过程中的相关资料；对已经实施的专利技术，了解核实实施情况和技术产品。
3．流动资产、负债清查情况
对非实物性流动资产和负债进行了清查核实：
(1)非实物性流动资产的清查：评估人员主要通过核对企业财务总账、各科目明细账、会计凭证、银行对账单、余额调节表、相关业务合同、发询证函、审计师的审计报告及部分调整分录以及向企业业务人员进行访谈等资料和程序对非实物性流动资产进行了核实。
(2)负债的审核：主要调查负债的业务内容、形成过程、发生时间、相关业务合同、相关税金的纳税申报材料、相关费用的计提依据及标准、查阅该公司与债务人的余额对账单、审计师的审计报告及审计调整分录、款项的支付结算情况以及向企业业务人员进行访谈等资料和程序。并重点向财务或相关当事人了解申报评估的应付款项是否为基准日实际存在的债务，是否有确定的债权人等。
(四)影响清查的事项及处理方法
资产清查过程中，评估人员没有发现影响资产清查的事项。
三、清查结论
评估人员经履行以上评估清查程序，我们对委估资产和相关负债情况有了全面的了解。清查结果与产权持有者所申报的资料一致，实物资产管理维护一般，除部分电子设备外，可正常使用。
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经过清查核实，评估人员发现存在的披露事项如下：
1.房地产办证情况
纳入本次评估范围的房屋建筑物共36项，总建筑面积为 280,221.21平方米，其中：已办理房地产权证的 25项，建筑面积为 162,467.31平方米；未办理房地产权证的11项，建筑面积117,753.90平方米。
2.房地产及机器设备抵押情况
纳入本次评估范围的抵押资产：房屋建筑物有5项、土地使用权有6项、机器设备有3项，抵押资产情况如下表：
⑴房屋建筑物、土地使用权抵押情况
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|-|-|-|-|-|-|-|
|序号|类别|权证号|面积(㎡)|抵押权人|抵押期限|抵押合同号|
|1|土地使用权|吴国用(2009)第20010066号|20,000.00|交通银行吴江支行|2013.11.28-2015.11.28|3890102013AF00000600|
||土地使用权|吴国用(2010)第20010101-2号|10,532.40||||
||房屋建筑物|吴房权证盛泽字第02020233号|23,679.03||||
|2|土地使用权|吴 国 用 (2014) 第1050346号|53,336.80|建设银行吴江盛泽支行|2014.02.10-2015.02.10|XSZ-2014-ZGDY-0002|
||房屋建筑物|苏房权证吴江字第25024221号|12,429.51||||
|3|土地使用权|吴 国 用 (2014) 第1050344号|20,798.00|中国银行股份有限公司吴江分行|2014.01.29-2015.01.19|吴江（2014）押字24004-2号|
||土地使用权|吴 国 用 (2014) 第1050343号|41,338.00||||
||土地使用权|吴 国 用 (2014) 第1050345号|25,045.30||||
||房屋建筑物|苏房权证吴江字第25026042号|13,757.59||||
||房屋建筑物|苏房权证吴江字第25026043号|45,063.99||||
||房屋建筑物|苏房权证吴江字第25026044号|16,695.68||||

⑵机器设备抵押情况
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|序号|设备名称|数量|最高额抵押金额|抵押权人|抵押期限|抵押合同号|
|1|330位卷绕机|1套|10000万元|中国银行股份有限公司吴江分行|2014.01.26-2015.01.19|吴江（2014）押字24004-3号|
|2|FDY高速卷绕机|6台|9285.715万元|中国银行股份有限公司吴江盛泽支行|2014.2.21-2015.2.21|XSZ-2014-ZGDY-0003A|
||312位卷绕机|3台|||||
|3|聚酯装置生产线|1套|4653.845万元|中国银行股份有限公司吴江盛泽支行|2014.2.21-2015.2.21|XSZ-2014-ZGDY-0003B|

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第四部分资产基础法评估技术说明
一、流动资产评估技术说明
(一)评估范围
纳入评估的流动资产包括货币资金、应收票据、应收账款、预付款项、其他应收款及存货。上述资产在评估基准日账面值如下所示：
金额单位：人民币元
|||
|-|-|
|科目名称|账面价值|
|货币资金|7,170,921.83|
|应收票据|1,290,000.00|
|应收账款|1,683,170.54|
|预付款项|621,251.48|
|其他应收款|10,186.00|
|存货|5,925,892.67|
|流动资产合计|16,701,422.52|

（二）清查核实过程
1.核对账目：根据被评估单位提供的流动资产评估申报明细表，首先与被评估单位的资产负债表相应科目核对使总金额相符；然后与被评估单位的流动资产明细账、台账核对使明细金额及内容相符；最后对部分流动资产核对了原始记账凭证等。
2.资料收集：评估人员按照重要性原则，根据各类流动资产的典型特征收集了评估基准日的银行对帐单、采购合同与发票、销售合同与发票、存货出入库单，以及部分记账凭证等评估相关资料。
3.现场勘查：评估人员和被评估单位相关人员共同对评估基准日申报的现金进行了盘点，填写了“现金盘点表”；对存货进行了抽盘，填写了“存货盘点表”，并对存货的残次冷背情况进行了重点查看与了解。
4.现场访谈：评估人员向被评估单位相关人员询问了原材料的采购模式、产品的销售模式、产品生产工艺，以及存货相关的市场信息；询问了产品销售信用政策、客户构成及资信情况、历史年度应收款项的回收情况、坏账准备计提的政
策等。
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（三）评估方法
1．流动资产评估方法
本次评估采用重置成本法，对货币资金及流通性强的资产，按经核查后的账面价值确定评估值；对应收类债权资产，以核对无误账面值为基础，根据实际收回的可能性确定评估值；对存货，在核查评估基准日实际库存数量的基础上，以实际库存量乘以现行单位成本或可变现净值得出评估值；
2．各项流动资产的评估
（1）货币资金
本次申报评估的货币资金由现金、银行存款、其他货币资金组成。货币资金账面值为7,170,921.83元。
①库存现金账面值19,069.82元，为存放在企业财务部门的人民币。评估人员在公司出纳员的陪同下，对库存现金进行了监盘，并采取盘点倒推方法验证基准日现金余额，并同基准日的现金日记账和总账现金账户余额核对的方法确认评估值。
②银行存款账面值551,852.01元，主要为新民化纤在中国银行、建设银行、交通银行、工商银行、农村商业银行等开设的银行存款账户。评估人员对银行存款账面值同银行对账单、未达账项的双向调节表进行了核对，全部存款平衡相符，未发现影响净资产的事宜。同时评估人员向银行进行了询证，函证结果与对账单记录相符。
③其他货币资金账面值6,600,000元,为3,000,000元定期存单和3,600,000元履约保证金。评估人员对中国银行吴江市盛泽支行进行询证，函证结果与账面值相符。
货币资金评估值为7,170,921.83元，无评估增减值。
（2）应收票据
应收票据账面价值为1,290,000元，均为无息银行承兑汇票。
评估人员查阅了银行承兑协议，检查相关账簿及凭证纪录情况，并进行了逐笔核对，了解发生时间、形成原因，且对应收票据进行了函证。
应收票据评估值为1,290,000元，无评估增减值。
（3）应收账款
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应收账款账面余额2,232,681.50元，计提坏账准备549,510.96元，账面净额1,683,170.54元，为应收的货款。
评估方法：应收账款在核查无误的基础上，根据每笔款项可能收回的数额确定评估值，账面上的“坏账准备”科目按零值计算，评估人员在确定应收款项未来可收回金额时，对于关联方的往来，由于关联方均正常经营，不存在回收风险，按核查后账面价值确认评估值，该部分往来提取的坏账准备评估为零，对于关联方以外的单位的往来，按照账务坏账计提方法和比例预计风险损失。
经评定估算，应收账款评估值为1,767,831.22元，评估增值84,660.68元。
（4）预付账款
预付账款账面值为 621,251.48元，核算的内容为企业预付的货款和设备款。
评估人员查阅并收集了部分的相关合同，查阅款项金额、发生时间、业务内容等账务记录，分析账龄，查验是否有未达账项。查阅期后款项结算的有关凭证，以证实预付账款的真实性、完整性。以核对判断其形成取得货物的权利能否实现或能否形成资产确定评估值。
预付账款评估值为621,251.48元，无评估增减值。
（5）其他应收款
经清查，其他应收款账面值为 77,896.78元，计提坏账准备67,710.78元，账面净额10,186.00元，主要为应收的押金，工程款等。
其他应收款在核查无误的基础上，根据每笔款项可能收回的数额确定评估值，账面上的“坏账准备”科目按零值计算，评估人员在确定应收款项未来可收回金额时，对于关联方的往来，由于关联方均正常经营，不存在回收风险，按核查后账面价值确认评估值，该部分往来提取的坏账准备评估为零，对于关联方以外的单位的往来，按照账务坏账计提方法和比例预计风险损失。
经评定估算，其他应收款评估值为 10,186.00元。
（6）存货
存货包括原材料及产成品。评估人员在被评估单位财务部门和仓库保管部门的陪同下，对存货进行了抽查盘点。被评估单位财务部门和仓库部门账务相对健全，监控机制有效，实行月底盘点制度。
各部分存货核对后账面金额如下：
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金额单位：人民币元
|||
|-|-|
|科目名称|账面价值|
|原材料|2,696,782.65|
|产成品|4,629,429.96|
|存货跌价准备|1,400,319.94|
|存货合计|5,925,892.67|

存货的具体评估方法如下：
①原材料
原材料账面价值 2,696,782.65元，计提跌价准备 516,369.00元，账面净值为2,180,413.65元。为生产用聚酯切片、半消光切片、和各类包装材料、油剂等。
存放在新民化纤仓库内。
A、对于库存时间短、流动性强、市场价格变化不大的，以核查后的账面价值确定评估值；
B、对于库存时间长、流动性差、市场价格变化大的原材料根据清查核查后的数量乘以现行市场购买价，再加上合理的运杂费、损耗、验收整理入库费及其它合理费用，得出各项资产的评估值；
C、对其中因失效、变质、残损、报废、无用、淘汰的原材料，在进行鉴定的基础上，通过分析计算，扣除相应贬值额（保留变现净值）后，确定评估值。
经评定估算，原材料评估值为2,180,413.65元，评估无增减值。
②产成品
经清查，产成品账面余额为 4,629,429.96元，计提跌价准备883,950.94元，账面净值为3,745,479.02元。主要为产成品主要为企业生产的阳离子涤纶丝和全消光涤纶丝，存放在企业生产区仓库内，账面价值由直接材料、直接人工及制造费用等构成。产成品发出按月采用加权平均法结转。
对于产成品的评估，按不同的类别，采用相应的估价方法：
A、对于能正常销售的产成品，采用市价法评估，即以评估基准日的市场售价为基础，扣除销售税费及适当净利润后确定评估值。即
评估值=销售单价(不含税)³实际数量³[1－(销售费用率－主营业务税金及附加率－销售利润率³所得税率－适当净利润率)]
B、对其中因失效、变质、残损、报废、无用、淘汰的库存商品，在进行鉴定
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的基础上，通过分析计算，扣除相应贬值额（保留变现净值）后，确定评估值。
评估案例：
阳离子涤纶丝(评估明细表3-9-5序3)
数量98,052.00公斤，单位成本15.88元/公斤，账面价值1,557,508.24元。
根据企业2012年度及2013年度销售资料测算，销售税金及附加费率0.08%，销售费用率0.74%，销售利润率为负数，故不予扣除销售所得税。
根据同市场询价结合企业销售合同售价，平均不含税销售价格为14.02元/公斤，将以上参数代入公式
评估价值=98,052.00*14.02*[1-(0.08%+0.74%)]=1,362,922.80元
经评定估算，产成品评估价值为 3,745,479.02元，无评估增减值。
二、房屋建筑物评估说明
1.评估范围
本次评估范围为新民化纤申报的房屋建筑物类固定资产，包括房屋建筑物、构筑物，截止评估基准日2014年2月28日，新民化纤房屋建筑物的账面值如下表所示：
固定资产-房屋建筑物汇总表
金额单位：人民币元
|||||
|-|-|-|-|
|序号|科目名称|账面价值||
|||原值|净值|
|1|房屋建筑物|314,041,779.42|294,694,624.08|
|2|构筑物|55,977,126.37|53,400,220.33|
|合计||370,018,905.79|348,094,844.41|

2．资产概况
（1）待估的房屋建筑物位于江苏省苏州市苏州市盛泽镇坝里村。
（2）建筑类型：房屋建筑结构类型有砖混结构、钢混结构、轻钢排架结构；
构筑物主要为砼、砖砌等结构类型等。
（3）建造日期：建筑物基本上建成于2004年以后。
（4）建筑特点：待估建筑物包括混合结构的食堂、纺丝楼、新建纺丝楼、宿
舍以及加弹车间等；构筑物主要是围墙、场地道路等。
（5）委托评估主要建筑物介绍如下：
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一期纺丝楼（固定资产－房屋建筑物清查评估明细表第9项）
一期纺丝楼位于苏州市盛泽镇坝里村，2004年建成投入使用，该房屋为混合结构，共 5层，建筑面积 23,679.03平方米。该房屋采用 PHC管桩基础、钢筋混凝土独立基础，钢筋混凝土梁，钢筋混凝土板，平屋面，SBS防水，细石混凝土地坪、耐磨地坪，外墙白色外墙涂料，内外墙刷涂料，玻璃门、塑钢窗；水、电等设施齐备。
办公楼（固定资产－房屋建筑物清查评估明细表第13项）
办公楼位于吴江市盛泽镇坝里村，2008年12月建成投入使用，该房屋为框架结构，共 2层，局部 3层，建筑面积 12,429.51平方米。该房屋采用桩基础、钢筋混凝土承台，钢筋混凝基础圈梁，主体承重为240粘土砖，钢筋混凝土无梁板，钢筋混凝土圈梁，钢结构屋面，水磨石地坪、办公区为耐磨地坪，外墙涂料，局部为玻璃幕墙，内外墙乳胶漆，轻钢龙骨吊顶，矿棉吸音板面层，局部为乳胶漆顶，木门、玻璃门、防盗门、铝合金窗；水、电等设施齐备。
三期纺丝楼（固定资产－房屋建筑物清查评估明细表第17项）
三期纺丝楼位于吴江市盛泽镇坝里村，2011年 9月建成投入使用，该房屋为框架结构，共4层，局部5层，建筑面积41,437.51平方米。该房屋采用桩基础、钢筋混凝土独立基础，钢筋混凝土梁，钢筋混凝土板，平屋面，细石混凝土地坪、耐磨地坪，外墙水泥砂浆拉毛，内外墙乳胶漆，铁门、塑钢窗；水、电等设施齐备。
研发楼1号（固定资产－房屋建筑物清查评估明细表第23项）
研发楼1号现为集体宿舍，位于吴江市盛泽镇坝里村，2011年12月建成投入使用，该房屋为砖混结构，共5层，建筑面积2,990.91平方米。该房屋采用桩基础、钢筋混凝土承台，砖基础，钢筋混凝基础圈梁，主体承重为 240粘土砖，钢筋混凝土有梁板，钢筋混凝土圈梁，斜屋面，二毡三油防水，外墙保温涂料，内墙乳胶漆，防盗门、塑料窗；水、电等设施齐备。
3.房屋建筑物产权状况
至评估基准日，新民化纤申报的房屋建筑物共有162,467.31平方米已办理房产权证，尚有117,753.90平方米未办理房产权证，没有办理房产证的房屋明细如下：
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|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|序号|名称|建成年月|结构类型|面积|账面净值|
|1|仓库二|2012年10月|钢构|11,345.74|13,986,832.75|
|2|聚酯二车间|2012年10月|钢混|12,376.60|18,559,283.24|
|3|综合动力站|2012年10月|钢混|5,120.17|11,231,675.35|
|4|车间五|2012年10月|钢混|3,331.36|4,817,986.16|
|5|研发楼4号|2012年10月|钢混|2,780.15|4,020,597.32|
|6|干部宿舍1号|2012年10月|钢混|2,582.73|8,480,333.69|
|7|干部宿舍2号|2012年10月|钢混|2,367.30||
|8|纺丝楼二车间|2012年10月|钢混|69,280.85|72,818,930.85|
|9|标准厂房七|2012年10月|钢混|8,380.00|7,376,406.47|
|10|厕所|2004年4月|混合|62.00|32,000.50|
|11|浴室|2004年4月|混合|127.00|52,843.23|

本次评估根据评估对象的特点，采用房地分估的方法进行评估，其中：土地使用权在无形资产——土地使用权中评估。
4．房屋建筑物使用状况
新民化纤对各类房屋建筑物日常使用维护保养情况一般，经评估人员现场勘察，房屋建筑物没有较大的沉降变形，建筑物结构状况一般。
5.评估的主要依据及参考资料
（1）被评估企业提供的“固定资产清查评估申报表”；
（2）《资产评估准则-基本准则》（财企〔2004〕20号）；
（3）《资产评估准则-不动产》（中评协〔2007〕189号）；
（4）《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》（中国注册会计师协会2003）；
（5）原城乡建设环境保护部1984年11月发布的《房屋完损等级评定标准》；
（6）中华人民共和国建设部《房地产估价规范》（GB/T50291-1999）；
（7）《江苏省建筑与装修工程计价表》2009年；
（8）《江苏省安装工程计价表》2009年；
（9）《江苏省建设工程费用定额》2009年；
（10）《苏州市工程造价信息》2014年2月；
（11）被评估单位提供的房屋权属证明等相关资料；
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（12）评估人员搜集的其他资料。
6.评估过程
（1）根据评估目的，制订资产评估工作方案；
（2）指导资产占有单位清查资产，填报评估基准日固定资产清查评估申报表，搜集准备相关资料；
（3）依据委托单位提供的固定资产清查评估申报表，评估人员会同被评估单位配合评估人员，将申报项目逐项分类查阅档案，核对位置、建筑结构、建筑面积、层次和主要建筑技术经济指标；
（4）核查房屋权属证及替代性文件；
（5）核实建筑物竣工时间；
（6）调查了解设计单位的设计水平、施工单位的施工水平、工程质量、建筑物抗震设防等级、使用维修等综合情况；
（7）在评估申报表核对无误的基础上，评估人员在企业有关人员的配合下深入现场进行实地勘察，记录房屋建筑物的施工质量、改扩建情况，调查了解建筑物的结构类型特征，使用维护情况，同时，核实标定位置、数量、结构形式、装修标准及保温情况等。对待估资产进行现场勘察，详细核实和记录资产的现实状况；对关键、重要或有代表性的项目详细填写现场记录表，评定完好分值；
在实地勘查时发现工程项目、面积、结构形式、层数、层高与申报表不符的与被评估企业人员共同核实并记录，以实测结果为准；
（8）整理分类、归纳现场收集的资料，选择适宜的方法进行评估；
（9）整理汇总、编写建筑物评估说明及案例。
7.评估方法
根据各类房屋建筑物的特点、评估价值类型、资料收集情况等相关条件，采用成本法评估。
成本法计算公式如下：评估值=重置全价³综合成新率
（1）重置全价的确定
房屋建筑物的重置全价一般包括：建筑安装工程费用、建设工程前期及其他费用和资金成本。房屋建筑物重置全价计算公式如下：
重置全价=建安综合造价+前期及其他费用+资金成本
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①建安综合造价
对于大型、价值高、重要的建(构)筑物，采用预决算调整法确定其建安综合造价，即以待估建(构)筑物决算中的工程量为基础，根据当地执行的定额标准和有关取费文件，分别计算土建工程费用和安装工程费用等，得到建安综合造价。
对于价值量小、结构简单的建(构)筑物采用单方造价法确定其建安综合造价。
②前期及其他费用：
前期及其他费用包括工程项目前期工程咨询、勘察设计费等、建设单位管理费，工程监理费等费用。
待估建筑物的前期及其他费用，按照国家和建筑物所在地政府的有关规定，依据评估基准日的资产规模确定系数。
房屋建筑物前期及其他费用项目费率表
||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
|序号|项目名称|计费基础|计费标准|||依 据|
||||费率|费用(元/米)|||
|1|设计勘察费|建安工程总造价|2.64%|||国家计委建设部计价格[2002]10号|
|2|工程勘察费|建安工程总造价|0.32%|||国家计委建设部计价格[2002]10号|
|3|工程监理费|建安工程总造价|1.77%|||国家物价局、建设部[2007]价费字670号|
|4|建设单位管理费|建安工程总造价|0.88%|||《基本建设财务管理规定》财建[2002]394号|
|5|环境评价费|建安工程总造价|0.03%|||国家计委、国家环保总局 计价格(2002)125号|
|6|工程建设招标费|建安工程总造价|0.05%|||计价格[2002]1980号|
|7|城建档案编审费|建筑面积||||苏价服[2006]303号、常价房[2007]267号|
||||||1.00||
|8|白蚁防治费|建筑面积||2.30||苏价工[1996]422号|
|9|城市规划技术服务费|建筑面积||1.20||苏价服[2003]42号、常价房[2003]69号|
||合计||5.69%|4.50|||

③资金成本：
资金成本按照委托评估项目的合理建设工期，参照评估基准日中国人民银行发
布的同期金融机构人民币贷款基准利率，以建安综合造价、前期及其他费用等总
和为基数按照资金均匀投入计取。资金成本计算公式如下：
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资金成本＝(建安工程造价＋前期及其他费用)³贷款基准利率³合理建设工期³1/2
（2）成新率的确定
本次评估对建筑物主要采用使用年限法和观察法综合判定成新率。
①使用年限法
使用年限法是依据建筑物的使用状况和维修情况，预计尚可使用年限，以尚可使用年限与其总使用年限的比率确定成新率。其计算公式为：
尚可使用年限
使用年限法成新率 100%
已使用年限尚可使用年限
②观察法
观察法是对评估房屋建筑物的实体各主要部位进行技术鉴定，并综合分析资产的设计、建造、使用、磨损、维护、改造情况和物理寿命等因素，将评估对象与其全新状态相比较，考察由于使用磨损和自然损耗对资产的功能、使用效率带来的影响，判断被评估房屋建筑物的成新率。
③综合成新率
综合成新率=使用年限法成新率³40%+观察法成新率³60%
④对以下情况，采用合理方法确定成新率：
A、对于能够基本正常、安全使用的建筑物，其成新率一般不应低于30%；
B、如果观察法和使用年限法计算成新率的差距较大，经评估人员分析原因后，凭经验判断，取两者中相对合理的一种；
C、对于条件所限无法实施观察鉴定的项目，一般采用使用年限法确定成新率。
8.评估案例
案例：三期纺丝楼（固定资产－房屋建筑物清查评估明细表第 17项）
（1）基本概况
三期纺丝楼位于吴江市盛泽镇坝里村，2011年 9月建成投入使用，该房屋为框架结构，共4层，局部5层，建筑面积41,437.51平方米。该房屋采用桩基础、钢筋混凝土独立基础，钢筋混凝土梁，钢筋混凝土板，平屋面，细石混凝土地坪、耐磨地坪，外墙水泥砂浆拉毛，内外墙乳胶漆，铁门、塑钢窗；水、电等设施齐备。
（2）重置价值的确定
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①建安工程费
建安工程费包括基础、主体结构、维护结构、屋面、门窗、装修和水电等的建造费用。
由于该房屋建成时间较近，有比较完整的竣工决算资料，所以采用预（决）算调整法进行评估，根据《江苏省建筑与装修工程计价表》2009年、《江苏省安装工程计价表》2009年、《江苏省建设工程费用定额》2009年、《苏州市建筑工程材料价格信息》2014年 2月；按该工程决算中的工程量估算出评估基准日造价，得出建筑安装工程造价。
经测算，待估房屋建筑物造价计算如下表：
建筑工程造价计算表
||||||
|-|-|-|-|-|
|序号|费用名称|计算方法|费率（%）|合价|
|一|分部分项工程量费用|工程量*综合单价||26,934,382.00|
|1|人工费|人工消耗量*人工工日单价||5,656,220|
|2|机械费|机械消耗量*机械单价||2,154,751|
|3|材料费|材料消耗量*材料单价||16,233,351.73|
|4|企业管理费|（1+2）*费率|25|1,952,742.75|
|5|利润|（1+2）*费率|12|937,316.52|
|二|措施项目清单费用|分部分项工程费³费率或综合单价³工程量|3.445|927,889.46|
|三|其它措施项目费用|一*费率|3.3|888,834.61|
|四|规 费|1+2+3+4||129,698.93|
||1、工程排污费|(一+二+三) ³费率|0|-|
||2、建筑安全监督费|(一+二+三) ³费率|0.19|54,627.10|
||3、社会保障费|(一+二+三) ³费率|3|862,533.18|
||4、住房公积金|(一+二+三) ³费率|0.05|14,375.55|
|五|税金|(一+二+三+四)³费率|3.445|994,943.73|
|六|建筑工程费用合计|一+二+三+四+五||29,875,748.73|

装饰装修工程取费表
||||||
|-|-|-|-|-|
|序号|费用名称|计算方法|费率（%）|合价|
|一|分部分项工程量费用|工程量*综合单价||4,972,501.20|
|1|人工费|人工消耗量*人工工日单价||1,491,750|
|2|机械费|机械消耗量*机械单价||248,625|
|3|材料费|材料消耗量*材料单价||2,240,112.45|

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||||||
|-|-|-|-|-|
|4|企业管理费|（1+2）*费率|42|730,957.50|
|5|利润|（1+2）*费率|15|261,056.25|
|二|措施项目清单费用|分部分项工程费³费率或综合单价³工程量|2.83|140,721.78|
|三|其它措施项目费用|一*费率|1.4|69,615.02|
|四|规 费|1+2+3+4||129,698.93|
||1、工程排污费|(一+二+三) ³费率|0|-|
||2、建筑安全监督费|(一+二+三) ³费率|0.19|9,847.39|
||3、社会保障费|(一+二+三) ³费率|2.2|114,022.44|
||4、住房公积金|(一+二+三) ³费率|0.38|19,694.78|
|五|税金|(一+二+三+四)³费率|3.445|183,016.90|
|六|建筑工程费用合计|一+二+三+四+五||5,495,553.83|

安装工程取费表
||||||
|-|-|-|-|-|
|序号|费用名称|计算方法|费率（%）|合价|
|一|分部分项工程量费用|工程量*综合单价||7,458,752.00|
|1|人工费|人工消耗量*人工工日单价||2,237,626|
|2|机械费|机械消耗量*机械单价||372,938|
|3|材料费|材料消耗量*材料单价||3,464,589.08|
|4|企业管理费|（1+2）*费率|39|1,018,119.96|
|5|利润|（1+2）*费率|14|365,478.96|
|二|措施项目清单费用|分部分项工程费³费率或综合单价³工程量|3.03|226,000.19|
|三|其它措施项目费用|一*费率|1.2|89,505.02|
|四|规 费|1+2+3+4||129,698.93|
||1、工程排污费|(一+二+三) ³费率|0|-|
||2、建筑安全监督费|(一+二+三) ³费率|0.19|14,771.09|
||3、社会保障费|(一+二+三) ³费率|2.2|171,033.66|
||4、住房公积金|(一+二+三) ³费率|0.38|29,542.18|
|五|税金|(一+二+三+四)³费率|3.445|272,291.29|
|六|建筑工程费用合计|一+二+三+四+五||8,176,247.43|

建安工程费＝29,875,749+ 5,495,554+ 8,176,247
＝43,547,550(元,取整 )
②前期及其他费用
前期费用包括工程项目前期工程咨询、勘察设计费等；其他费用包括建设单
位管理费，工程监理费等费用。
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待估建筑物的前期及其他费用，按照建设部和建筑物所在地建设工程投资估算指标，依据企业申报的评估基准日资产规模确定系数。具体计算如下表：
房屋建筑物前期及其他费用计算表
||||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
|序号|项目名称|计费基础|计费标准|||总金额||依 据|
||||费率|费用(元/米)|||||
|1|设计费|建安工程总造价|2.64%|||||国家计委建设部计价格[2002]10号|
||||||||1,149,655.32||
|2|工程勘察费|建安工程总造价|0.32%|||||国家计委建设部计价格[2002]10号|
||||||||139,352.16||
|3|工程监理费|建安工程总造价|1.77%|||||国家物价局、建设部[2007]价费字670号|
||||||||770,791.64||
|4|建设单位管理费|建安工程总造价|0.88%|||||《基本建设财务管理规定》财建[2002]394号|
||||||||383,218.44||
|5|环境评价费|建安工程总造价|0.03%|||||国家计委、国家环保总局计价格(2002)125号|
||||||||13,064.27||
|6|工程建设招标费|建安工程总造价|0.05%|||||计价格[2002]1980号|
||||||||21,773.78||
|7|城建档案编审费|建筑面积||||||苏价服[2006]303号、常价房[2007]267号|
||||||1.00||41,437.51||
|8|白蚁防治费|建筑面积||2.30||||苏价工[1996]422号|
||||||||95,306.27||
|9|城市规划技术服务费|建筑面积||1.20||||苏价服[2003]42号、常价房[2003]69号|
||||||||49,725.01||
||合计||5.69%|4.50||2,664,324.00|||

③资金成本
与本委评对象结构、建筑面积、施工工艺及难度、设施设备配套程度等较接近的该类房产建成投入使用的合理周期应为 1.5年，按人民银行公布的一至三年期贷款利率6.15%计算，假设资金均匀投入。
资金成本＝（工程建安造价＋前期及其他费用）³6.15%³1.5÷2
＝（43,547,550.00+2,664,324.00）³6.15%³1.5÷2
＝2,131,523.00元
④重置价值
重置价值=工程建安造价+前期及其他费用+资金成本
=43,547,550.00+2,664,324.00+2,131,523.00
=48,343,400.00（元取百位整）
（3）成新率
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①使用年限法
该房屋2011年9月建成投入使用，截止评估基准日2014年2月28日已使用 2.42年，考虑到该房屋的现状以及使用、维护情况，评估人员认为在正常使用状态下，其为框架结构，结合评估建筑结构经济使用年限，其结构主体经济耐用年限为50年。
结构主体年限法成新率=尚可使用年限/总使用年限³100%
=（50-2.42）/50³100%
=95% 取整
②观察法
评估师依照《房屋完损等级评定标准》，通过现场勘察，对建筑物各部位分项鉴定、打分，据此评定观察法成新率，详见下表：
房屋建筑物评估鉴定表
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|序号||部位名称|标准分|评估分|权重|
|结构部分|1|地基基础|15|15|68%|
||2|承重结构|40|40||
||3|非承重结构|15|13||
||4|屋面|15|13||
||5|楼地面|15|13||
|||小计|100|94||
|装修部分|6|门窗|20|18|13%|
||7|外粉饰|30|27||
||8|内粉饰|30|28||
||9|顶棚|20|18||
|||小计|100|91||
|设备部分|11|水卫|40|18|19%|
||12|电照|20|38||
||13|其他|40|38||
|||小计|100|94||

观察法成新率=（94³68%+91³13%+94³19%）³100%=94%
③综合成新率的确定
综合成新率＝使用年限法成新率³40%+观察法成新率³60%
＝95%³40%＋94%³60%
=94% 取整
（4）评估值的确定
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评估值=重置价值³综合成新率
=48,343,400.00³94%
=45,442,800.00（元 取整）
9.评估结论及分析
经评估，截止评估基准日 2014年 2月 28日，新民化纤的房屋建筑物类固定资产评估结果如下表：
金额单位：人民币元
||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
|科目名称|账面价值||评估价值||净值增值额|增值率（%）|
||原值|净值|原值|净值|||
|房屋建筑物|314,041,779.42|294,694,624.08|340,425,700.00|305,316,380.00|10,621,755.92|3.60|
|构筑物|55,977,126.37|53,400,220.33|58,450,670.00|53,411,140.00|10,919.67|0.02|
|合计|370,018,905.79|348,094,844.41|398,876,370.00|358,727,520.00|10,632,675.59|3.05|

评估结果分析：房屋建筑物类固定资产评估增值 10,632,675.59元，增值率3.05%，增值主要是由于评估范围内的部分房屋建筑物建于 2004年，至评估基准日人工、材料等高于房屋建筑物建成时的价格。
三、设备类资产评估技术说明
1.评估范围
纳入本次评估范围的设备为新民化纤截止评估基准日2014年2月28日申报的全部设备类资产，主要为生产经营用机器设备、车辆及办公用电子设备。
依据机器设备、车辆及电子设备清查评估申报表，该部分资产于评估基准日账面原值合计1,858,861,845.09元，计提减值准备188,346,223.93元，账面净值合计1,150,653,842.15元，见下表：
金额单位：人民币元
||||||
|-|-|-|-|-|
|序号|设备类别|台(套、批、辆等)|账面价值||
||||原值|净值|
|1|机器设备|24555|1,853,281,232.75|1,147,792,248.64|
|2|车辆|1|172,373.00|17,237.30|
|3|电子设备|873|5,408,239.34|2,844,356.21|
|合 计||25429|1,858,861,845.09|1,150,653,842.15|

2.设备概况
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此次委估机器设备共分为四期，主要有绻绕装置、纺丝装置、辅助设备、空压机等；车辆有1辆别克轿车；电子设备主要是电脑、空调、打印机及复印件等设备。
（1）设备分布及状态
本次的委估机器设备主要分布在新民化纤的生产车间内，电子设备主要安置在新民化纤各办公场所内。委估设备维护保养总体一般，因涤纶生产中的载热体联苯混合物属低毒性物质，故对环境有一定的污染。
（2）设备特点
一期现有生产线合计9条，投产时间为2004年4月至10月，其中：A、B、C区分别各有2条生产线，每条生产线为16头纺24位配置，其中5条生产线已于2009年改造为20头纺；D区有2条生产线，其中一条为12头纺24位配置，另一条为复合纺 12头 24位配置。E区为 1条 20头纺 24位生产线。产能合计 6万吨/年。主要产品为30D-100D涤纶长丝，其中复合纺为海岛及涤锦复合丝产品。主要卷绕设备为日本 TMT进口，纺丝设备为大连合纤所等配套，干燥设备为张家港华伦及郑州中原配套。二期 G区共有 2条生产线，每条线为 36位/20头纺配置。主要产品为30D-75D涤纶FDY长丝。投产时间为2006年12月,主要卷绕设备为日本TMT进口，纺丝设备为北京中丽配套，干燥设备为郑州中原配套。由于受近期市场行情的影响，该部分设备于2013年初起处于停产状态。
二期现有生产线合计 2条，投产时间为 2007年 10月，每条线为 36位/20头纺配置。产能合计3万吨/年。主要产品为30D-75D涤纶FDY长丝。主要卷绕设备为日本 TMT进口，纺丝设备为北京中丽配套，干燥设备为郑州中原配套。该部分设备目前在产。
三期工程有聚酯 20万吨装置及配套纺丝生产线合计 12条，投产时间为 2011年9月，其中：J、K、L区共有生产线6条，每条生产线为32头30位配置；M区共有生产线2条，每条生产线为24头30位配置；Q区共有2条生产线，每条生产线为32头30位配置；R区共有2条生产线，其中一条线为32头30位配置，另一条线为10头纺60位POY配置。主要产品为聚酯切片及30D-150DFDY长丝、75D-150DPOY长丝。聚酯装置为北京中纺院产品，配套纺丝设备为北京中丽产品，配套卷绕设备为日本TMT FDY卷绕设备及北京中丽POY卷绕设备。该部分设备目前在产。
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四期工程有 20万吨聚酯装置及 10吨聚酯装置各一套，其中：20万吨聚酯装置配套纺丝生产线6条，10万吨聚酯装置配套纺丝生产线3条。20万吨装置及配套线已于2012年12月投产，10万吨装置及配套线尚未投产。四期 20万吨装置及配套生产线情况：2D区共有生产线4条，每条生产线为24头36位配置；2C区共有生产线2条，每条生产线为24头36位配置；本装置聚酯生产产能为20万吨，配套纺丝线生产能力为 10万吨。主要产品为 50D-150D涤纶 FDY长丝；聚酯装置为北京中纺院产品，纺丝、卷绕配套设备均为日本TMT进口。四期10万吨聚酯装备及配套情况：2A区为1条生产线，配有 20头纺30位生产线；2B区为2条生产线，其中 1条为 24头纺 30位配置，另 1条为 24头纺 36位配置。本装置聚酯生产能力 10万吨/年，纺丝生产能力 8万吨/年。主要产品为 75D-300D涤纶 FDY长丝。聚酯装置为北京中纺院产品，纺丝、卷绕配套为日本 TMT进口。该部分设备目前处于停机检修状态。
（3）主要生产工艺流程
新民化纤主要生产产品为涤纶长丝及合纤面料（人丝交织、锦纶交织、涤纶），产品工艺主要分为切片纺和直熔纺，生产工艺流程分别如下：
①切片纺生产工艺流程
切片 筛选输送 予结晶 干燥 熔融挤出 纺丝成形 上油 牵伸
卷绕 FDY 分级包装 成品
②直熔纺生产工艺流程
切粒 干燥 打包入库
PTA/EG原料 酯化 缩聚
聚酯熔体 输送 纺丝 牵伸网络 卷绕成型打包入库 成品 检验分级3.评估依据
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（1）机械工业出版社出版的《2014年国内机电产品价格信息查询系统》；
（2）当地机电产品市场行情；
（3）中国统计年鉴公布的全国历年物价指数、工业品出厂价格指数；
（4）《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》（财政部、国家税务总局[2009]50号）；
（5）《关于固定资产进项税额抵扣问题的通知》（财税〔2009〕113号）；
（6）《关于调整重大技术装备进口税收政策暂行规定有关清单的通知》财关税（2010）17号；
（7）中国统计出版社《最新资产评估常用数据与参数手册》；
（8）商务部、发改委、公安部、环境保护部令2012年第12号《机动车强制报废标准规定》规定；
（9）《纺织工业工程建设概预算编制办法及规定》；
（10）《江苏省建设工程费用定额》（2009）；
（11）《化学纤维工厂设计》纺织工业部设计院（1984年12月出版）；
（12）被评估单位提供的典型设备使用说明书、购置发票等评估基础资料；
（13）被评估单位提供的机器设备维护保养、运行记录等相关资料；
（14）评估机构和评估人员收集的其他有关资料。
4.评估过程
（1）清查工作
①为保证评估结果的准确性、根据企业设备资产的构成特点，指导该公司依据实际情况填写资产申报评估明细表，并以此作为评估的参考资料。
②针对资产申报评估明细表中不同的设备资产性质及特点，采取不同的清查方法进行现场勘察。对设备名称、规格型号、制造厂家、存放地点、数量等情况及现状进行了解核实；并查阅运行记录、技术档案等资料；对典型设备，与设备管理人员、使用人员就其目前使用情况交换意见，并填写了现场勘察记录，做到不重不漏，并对设备的实际运行状况进行认真观察和记录。
③通过现场勘查了解设备的实际状况，并向现场操作人员了解设备的运行情况及现阶段设备所能达到的主要技术指标情况；向企业设备管理人员了解设备的日常管理情况及管理制度的落实情况，从而比较充分地了解设备的历史变更及运
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行情况。
④根据现场实地勘察结果，进一步完善评估申报表。
⑤关注本次评估范围内设备的产权问题，如查阅固定资产明细账及相关财务凭证，了解设备账面原值构成情况。
（2）评定估算
在完成了申报方申报的资产评估明细表的现场核实工作后，评估人员依据所掌握的资料，首先，分析确定设备经济使用年限，确定成新率的测算方法；其次，查阅近期各种有关设备的市场价格信息，开展市场询价工作,收集与被评估资产相同或相似资产在评估基准日的市场价或最近销售价，某类资产的物价变动指数等，取得设备的重置价值；计算汇总,形成评估结果初稿。
（3）评估汇总
在完成评估估算初稿后，分析评估增减值原因,找出其不合理因素,进行调整。
同时与委托方及被评估单位沟通，在项目负责人的指导下修改定稿。随后，按设备分类及资产评估结果的汇总格式要求，把清查评估明细表和汇总表编辑成册，同时，把评估过程中的评估作业表、询价记录等编辑汇总成“底稿”存档。
（4）撰写评估说明
按财政部提出的编制报告格式要求，撰写《机器设备评估技术说明》，整理工作底稿，向项目负责人移交资料。
（五）评估方法
根据持续使用假设，结合委估机器设备的特点和收集资料情况，此次评估采用重置成本法。
评估值＝重置价值³成新率
（1）重置价值
根据《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》（财政部、国家税务总局[2009]50号）的相关规定，自2009年1月1日起，与生产经营相关的固定资产进项税允许抵扣，由于新民化纤为增值税一般纳税人，故本次评估除房屋建筑物的附属设备，机器设备、办公电子设备等评估采用不含税价，重置成本未包含增值税进项税额。
①机器设备重置全价的确定
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A.国产设备重置成本的确定
机器设备的重置全价由设备购置费、运杂费、安装调试费、前期及其他费用及资金成本组成。即：
重置全价＝设备购置价(不含增值税)＋运杂费＋安装调试费＋前期及其他费用＋资金成本
B.进口设备重置价值的确定
进口设备重置全价由设备购置费（主要由进口设备到岸价采用评估基准日外币与人民币汇率折算成人民币购置价），并考虑进口关税、增值税、银行手续费、外贸手续费、商检费、安装费、国内运杂费、前期及其他费用、资金成本等综合得到设备重置价值。
重置价值=设备到岸价³汇率＋进口关税＋增值税＋银行手续费＋外贸手续费＋商检费＋安装费＋国内运杂费＋前期及其他费用＋资金成本
对于根据有关规定免征进口环节增值税及进口关税的机器设备，本次评估也不考虑其进口关税及进口环节增值税。
②设备购置价的确定
设备购置价格的确定主要是通过以下方法确定：①通过向设备原生产制造厂家或代理商进行询价；②通过查询《2014年国内机电产品价格信息查询系统》等数据库报价资料取得；③通过工业品出厂价格指数调整取得；④对无法询价及查询到价格的设备，以类似设备的现行市价为基础加以分析调整确定。
③国内运杂费的确定
设备运杂费用取值主要参考《最新资产评估常用数据与参数手册》，综合考虑设备的价值、重量、体积以及距离等的因素决定费率大小，对于单台小型设备及电子设备等不考虑运杂费。
设备国内运杂费＝设备购置价（含税价）³设备运杂费率
④安装调试费的确定
根据卖方报价条件，若报价中含安装工程费，则不再计取，若报价中不含安装工程费的，按照行业统一定额或地区统一定额计算。设备安装调试费用取值主要参考《最新资产评估常用数据与参数手册》，结合安装难易复杂程度决定费率大小。
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安装调试费＝设备购置价（含税价）³安装费率
⑤前期及其他费用
建设工程前期及其他费用按照被评估项目的工程建设投资额，根据行业、国家或地方政府规定的收费标准计取。包括：建设单位管理费、联合试运转费、勘察设计费及其他建设工程相关规费。
前期及其他费用＝(设备购置价（含税价）+运杂费+安装调试费)³费率
⑥资金成本的确定
资金成本按照被评估单位的合理建设工期，参照评估基准日中国人民银行发布的同期金融机构人民币贷款基准利率，以设备购置价、运杂费、安装工程费、前期及其他费用等费用总和为基数按照资金均匀投入计取。
资金成本=(设备购置价+运杂费+安装工程费+前期及其他费用)³合理建设工期³贷款基准利率³ 1/2
对非生产设备和价值量小、建设周期短的小型辅助生产设备，不计资金成本。
⑦车辆重置全价的确定
在公路上行驶的车辆：
重置全价＝车辆现行市场价格+车辆购置税+其他费用
车辆购置税：为车辆不含税价的10%。
⑧办公电子设备重置全价的确定
对于办公电子设备一般价值量小、不需安装即可使用，其重置成本通过市场询价直接确定。
重置全价＝电子设备现行市场价格（不含税）
（2）设备成新率的评定
①一般设备成新率的确定
一般设备成新率采用综合成新率。
综合成新率＝N0³K1³K2³K3³K4³K5³K6³K7
N0为年限法成新率
年限法成新率＝尚可使用年限÷(尚可使用年限+已使用年限)³100%
K1—K7为对设备在原始制造质量、设备负荷利用、设备时间利用、维护保养、修理改造、故障情况、环境状况等方面的修正系数。见下表：
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|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|序号|调整因素|分档内容|分级内容及代号|调整系数|分档、分级依据与细则|
|K1|制造质量|优良|质优1级ZU1|1.15|制造国别进口、国产设计与制造企业著名、知名企业、专业、一般、较差使用者反映意见好、中、差获取奖情况国际、国内、部、省市级、行业制造年代技术鉴定结论品牌知名度著名、驰名、知名、一般|
||||质优2级ZU2|1.10||
||||质优3级ZU3|1.05||
|||一般|质一般级ZU3|1.00||
|||较差|质差1级ZC1|0.95||
||||质差2级ZC2|0.90||
||||质差3级ZC3|0.85||
|K2|负荷利用|轻|荷轻级HQ|1.05|小于额定负荷|
|||额定|额定级HB|1.00|额定负荷|
|||超|荷超1级HC1|0.95|超额定负荷≤5%|
||||荷超2级HC2|0.90|超额定负荷≤6-10%|
||||荷超3级HC3|0.85|超额定负荷≤11-15%|
||||荷超4级HC4|0.80|超额定负荷>15%|
|K3|时间利用|少|少时级SS|1.05|(1班或零班)/日或<250天/年|
|||正常|正常级SB|1.00|2班/日或250-275天/年|
|||超|超时1级SC1|0.95|2-3班/日或>275-300天/年|
||||超时2级SC2|0.90|3班/日或300天/年|
|K4|维护保养|优良|养优级YU|1.05|考虑因素、有否制度规定、有否专人负责、实际执行效果|
|||一般|养一般级YB|1.00||
|||较差|养差1级YC1|0.95||
||||养差2级YC2|0.90||
|K5|修理改造|曾大修改造或多次改造|修改1级XG1|1.15|修改费占账面原值>20%|
||||修改2级XG2|1.10|修改费占账面原值>10%--≤20%|
|||曾经|修改3级XG3|1.05|修改费占账面原值≤10%|
|||未经|无修改级XG0|1.00|无修理、修改费用投入|
|K6|故障情况|无|故障零级GZ0|1.00|半年运行中无故障|
|||少|故障1级GZ1|0.95|半年运行1次故障|
||||故障2级GZ2|0.90|半年运行2次故障|
|||多|故障3级GZ3|0.85|次半年次年故障上述故障指每次排除故障天以上|
||||故障4级GZ4|0.80||
|K7|环境状况|良好|环境良好级JH|1.05|干燥、通风、洁净（少尘）、无腐蚀、无振动、无强烈温度变化、无蒸气|
|||一般|环境一般级JB|1.00||
|||较差|环境差1级JC1|0.95|潮湿、多尘、有腐蚀性气体、液体|

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||||
|-|-|-|
|环境差2级JC2|0.90|蒸气、有强烈振动、有强烈温度变化|

②在公路上行驶的车辆
根据商务部、发改委、公安部、环境保护部令 2012年第 12号《机动车强制报废标准规定》，对于小、微型客车、大型轿车的成新率按以下方法确定，即：
按行驶里程计算成新率=（规定行驶里程-已行驶里程）÷规定行驶里程³100%以行驶里程计算成新率作为理论成新率，再综合考虑现场勘察情况，确定最终综合成新率。
③电子设备成新率的确定
采用年限法成新率并根据现场勘察情况进行调整确定最终成新率。
④对于使用年限超过经济耐用年限，又能基本上正常使用的设备，通过现场查看设备使用情况，选取适当成新率。
6.评估案例
案例一纺丝装置
《固定资产－机器设备清查评估明细表》表4-6-4第75项
（1）概况：
该纺丝装置于2007年12月启用，制造安装厂家：北京中丽化纤机械有限公司。
规格型号：HZKV744-14-12/20。数量：2套。
该纺丝装置主要性能及技术参数如下：
||||||
|-|-|-|-|-|
|设备名称||||纺丝装置|
|规格型号||||HZKV744-14-12/20|
|技术指标||||技术参数|
|线别||||30∽75d/12∽48f（中心值50d）|
|产品方案|产品品种|||PET-FDY|
||头数/位||头|20|
||位数/线||位|12|
||线数/总位数||线/位|3/36|
||位距||mm|1450|
||生产速度||m/min|4300-4900(平均4600)|
||平均产量|日产|T/d|25.44|
|||年产|T/y|8394|
|纺丝主要件设备及组|名称||数量|型号规格|
||螺杆挤压机||1台/线|JK81-150³25|
||过滤器||1台/线|PF2T-2.7B/25μ (立式)|
||熔体管路||1套/线||
||纺丝箱|||3位/箱³4箱/线|
||纺丝组件||2件|喷丝板直径Φ55mm|
||纺丝计量||2套/位|行星式双层泵规格10³1.2,10³1.6|

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|||||
|-|-|-|-|
|联苯锅炉||1台/线|容积/功率：800/80 L/KW|
|侧吹风||1套/位|面积(宽³高): 1320³1200mm|
|上油（油剂喷淋）||1套/位|行星泵：20³0.06cc/rev|
|甬道||1套/位|形式: 矩形|
|纺丝控制单元|计量泵|位控|位控|
||油剂泵|6位||

(1)重置全价计算
重置价值＝设备购置价(不含增值税)+运杂费+安装调试费+前期及其他费用+资金成本
①该设备购置时间较早，经市场查询并向相关设备制造厂家询价，并考虑该设备的性能情况，得出该套设备购置价为：4,140,000.00元/套，2套购置价为：8,280,000.00元，不含税价为：7,076,923.07元。
②运杂费
设备购置价中已含国内运杂费，故不再计算。
③安装调试费
参考《最新资产评估常用数据与参数手册》及化纤设备安装概算指标,并结合实际安装工位,经估算，设备安装调试费为853,954.28元。
④前期及其他费用
前期及其他费用主要综合考虑机器设备所需合理的建设单位管理费、勘查设计费、整套启动试运费及环评费等，经分析测算，前期综合费率为4.89%。
其他费用＝(设备购置价（含税价）+运杂费+安装调试费)³其他费率
＝（8,280,000.00+0.00+853,954.28）³4.89%
＝446,650.36元
⑤资金成本
综合考虑企业目前生产设备的配置情况，以及重置系统设备工程建设情况，确定合理工期为12个月，且假设资金为均匀投入，资金成本率参照评估基准日同期银行贷款利率确定为6.00%。
资金成本＝（设备购置价(不含增值税)+运杂费+安装调试费+其他费用）³6.00%³12/12/2
＝（7,076,923.07+0.00+853,954.28+446,650.36）³6.00%³12/12/2
＝251,325.83元
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⑥重置全价＝设备购置价(不含增值税)+运杂费+安装调试费+应分摊的其他必要合理费用+资金成本
＝7,076,923.07+0.00+853,954.28+446,650.36+251,325.83
＝8,628,900.00元（取整）
（2）成新率计算
经评估人员现场勘察，委评设备外观一般，维护保养状况一般，经现场勘察了解,该设备目前使用正常，根据《资产评估常用数据及参数手册》，该类设备经济寿命年限为12年，现已使用6.17年，尚可使用5.83年，故
N0年限法成新率＝（尚可使用年限）/（尚可使用年限＋实际已使用年限）³100%＝5.83/（5.83+6.17）³100%≈49%(取整)
修正系数的确定
经了解，委估设备其原始制造质量一般，则：制造质量修正系数K1取1；
经设备管理人员介绍及查阅有关资料，该套设备停机之前运行正常，则：设备负荷利用修正系数K2取1；
经现场了解，该套设备目前正常在用，故：设备时间利用系数K3取1；
经现场了解及查阅有关资料，该套设备维护保养一般，取维护保养系数K4为1；
经现场了解及查阅有关资料，该套设备为了维持使用与2010年12月进行过喷嘴更换，则设备修理改造修正系数K5取1.05；
经现场勘察及了解，该套设备一年内未出现过故障，则：设备故障修正系数K6取1；
经现场勘察该套设备工作环境有一定的污染，则：环境修正系数K7取0.95，则：
实体性成新率＝N0³K1³K2³K3³K4³K5³K6³K7
＝49%³1³1³1³1³1.05³1³0.95
＝49%
（3）评估净值
评估净值＝重置全价³综合成新率
＝8,628,900.00³49%
＝4,228,161.00元
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案例二60位卷绕机
《固定资产－机器设备清查评估明细表》表4-6-4第145项
该60位卷绕生产线，于2011年6月启用，生产厂家：日本TMT机械株式会社。
规格型号：ATi-II614MR/24（2*30位）。数量：2套。
该设备主要性能及技术参数如下：
|||
|-|-|
|设备名称|60位卷绕生产线|
|规格型号|ATi II-614MR/24（2*30位）|
|技术指标|技术参数|
|产品|聚酯FDY|
|位数/线|30位/线*2线|
|头数/位|24|
|位距|1850mm|
|卷绕速度|2500-5500m/min|
|卷绕机架|包括热辊|
|卷绕头|锭子驱动自动卷绕头|
|卷装尺寸|￠430*90L（12dm3）|
|纸管尺寸|1.D.110.D124*115L|
|电源|AC380V±10%，50Hz±1Hz|
|卷绕用压缩空气压力|吸丝器用0.6MPa|
||吸丝枪用1.0MPa|
||油槽用工业用水压力0.3MPa|

(1)重置全价计算
重置价值=设备到岸价³汇率＋进口关税＋增值税＋银行手续费＋外贸手续费＋商检费+国内运杂费＋安装费＋应分摊的其他费用＋资金成本
①设备购置价的确定
该卷绕机于2011年6月购置并启用，经市场了解，该类日本卷绕机近两年价格波动不大，评估基准日到岸价（CIF价）报价682,308,000.00元。评估基准日日元对人民币汇率中间价为6.0022，银行手续费率取0.4%，外贸手续费率取1%，商检费率取0.3%。该类设备属于国家鼓励发展项目，当初购置享受关税及进口环节增值税免税政策。
进口设备购置全价＝设备到岸价³汇率＋银行手续费＋外贸手续费＋商检费＝682,308,000.00日元³6.0022÷100³（1+0.4%+1%+0.3%）
＝41,650,000.00元（人民币）（取整）
根据进口生产线的规模，估算所需要的辅助配套设备（配电设备、弱电设备、
电缆、供气管路）含税价为1,124,600.00元。
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全部设备购置全价=进口设备购置全价+辅助配套设备=42,612,000.00元
②国内运杂费
该设备到达国内口岸为上海港，根据到达口岸运抵新民化纤的距离和货物的体积、重量，参考《最新资产评估常用数据与参数手册》机器设备国内运杂费常用费率，确定其国内运杂费率为0.4%。
设备运杂费＝进口设备购置全价³设备运杂费率
＝41,650,000.00³0.4%
＝166,600.00元
③安装调试费
参考《最新资产评估常用数据与参数手册》及化纤设备安装概算指标,并结合实际安装工位,经估算，设备安装调试费为679,337.80元。
④前期及其他费用
前期及其他费用主要综合考虑本期工程机器设备所需的建设单位管理费、勘查设计费、整套启动试运费、招标费、监理费及环评费等，经分析测算确定前期及其他费用费率为3.82%。
前期及其他费用＝(设备购置全价+国内运杂费+安装调试费)³其他费率
＝（41,650,000.00+ 1,124,600.00+166,600.00+679,337.80）³3.82%＝1,666,304.54元
⑤资金成本
综合考虑企业目前生产设备的配置情况，以及重置系统设备工程建设情况，确定合理工期为12个月，且假设资金为均匀投入，资金成本率参照评估基准日同期银行贷款利率确定为6.00%。
资金成本＝（设备购置全价(不含增值税)+运杂费+安装调试费+前期及其他费用）³6.00%³12/12/2
＝（42,612,000.00+166,600.00+679,337.80+1,666,304.54）³6.00%³ 12/12/2
＝1,353,727.27元
⑥重置全价＝设备购置全价(不含增值税)+运杂费+安装调试费+前期及其他费用+资金成本
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＝42,612,000.00+166,600.00+679,337.80+1,666,304.54+1,353,727.27
＝46,478,000.00元（取整）
（2）成新率计算
经评估人员现场勘察，委评设备外观较新，按企业设备管理要求正常维护保养状况，目前该设备使用状况正常。根据《资产评估常用数据及参数手册》，该类设备经济寿命年限为12年，现已使用2.67年，尚可使用9.33年，故
N0年限法成新率＝（尚可使用年限）/（尚可使用年限＋实际已使用年限）³100%＝9.33/（9.33+2.67）³100%≈78%(取整)
修正系数的确定
经了解，委估设备为进口设备，其原始制造质量较好，但考虑到纺织设备更新速度较快，不予调整，则：制造质量修正系数K1取1；
经设备管理人员介绍及查阅有关资料，该类设备的运行正常，则：设备负荷利用修正系数K2取1；
经现场了解，故委估设备按设计规范使用，未超负荷使用，则：设备时间利用系数K3取1；
经现场了解及查阅有关资料，该设备按制度进行维护保养，取维护保养系数K4为1；
经现场了解及查阅有关资料，该套设备未进行过改造，则设备修理改造修正系数K5取1；
经现场勘察及了解，该套设备半年内未出现过故障，则：设备故障修正系数K6取1；
经现场勘察该套设备工作环境温度较高，有一定的污染，则：环境修正系数K7取0.95，则：
实体性成新率＝N0³K1³K2³K3³K4³K5³K6³K7
＝78%³1³1³1³1³1³1³0.95
＝74%
（3）评估净值
评估净值＝重置全价³综合成新率
＝46,478,000.00³74%
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＝34,393,720.00元
案例三别克轿车
《固定资产－车辆清查评估明细表》表 4-6-5第 1项，该车为轿车，车辆牌号：苏ET8662，购置启用日期：2004年6月，已行驶里程：268000公里，规格型号：别克SGM7180LEAT，发动机号：065740，车辆识别代号：LSGJU52P84S257891，核定载客：5人，自动档，黑色，生产厂家：上海通用汽车有限公司，数量：1辆。
|||
|-|-|
|车型名称：|别克轿车|
|车身||
|长度³宽度³高度(mm)：|4515³1725³1445|
|轴距(mm)：|2600|
|前轮距(mm)：|1475|
|后轮距(mm)：|1476|
|总重量(Kg)：|1675|
|核定载客（人）：|5|
|发动机||
|最高车速（km/h）：|175|
|发动机排量（ml）|1799|
|发动机功率(kW)：|88|
|燃料形式：|汽油|

（1）重置成本：从近期市汽贸市场价格信息及网上查阅，并经过销售商查询，该类型客车购买价为120,000.00元
购置税＝车价/1.17³10%＝10,256.41元
上牌照等相关费用：300.00元
重置价值＝120,000.00＋10,256.41＋300.00＝130,600.00元（取整）
（2）成新率:
依据商务部、发改委、公安部、环境保护部令2012年第12号《机动车强制报废标准规定》规定，对该类车没有使用年限限制，规定行驶里程60万公里。截至评估基准日该车已行驶268000公里。
本次评估将采用里程数法结合现场观察车辆实际状况确定车辆的综合成新率。
成新率1：工作量法成新率＝（尚可行驶里程）/（尚可行驶里程＋实际已行驶里程）
＝33.2/（33.2＋26.8）³100%
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≈55%
成新率2现场勘察整车判断成新率评估为55%，该车漆色基本完好，发动机噪音较低，启动性能、加速性能、制动性能均良好，转向时无明显偏摆现象，电气性能正常，音响效果一般，维修保养及时，故不对成新率进行修正，即该车成新率最终确定为55%。
（3）评估价值的确定
评估价值＝重置价值³成新率
＝130,600.00³55%
＝71,830.00元
案例四格力空调
《固定资产－电子设备评估明细表》表4-6-6第55项
该设备购置于2012年10月并启用，制造厂家:珠海格力电器股份有限公司。
数量：35台。规格型号：KFR-120LW（12568L）A1-N2。账面原值220,555.55元，账面净值163,494.93元。
该设备主要技术参数如下：
|||
|-|-|
|产品名称|规格型号|
|格力空调|KFR-120LW（12568L）A1-N2|
|技术指标|技术参数|
|制冷量|12000W|
|制热量|12500（16000）W|
|循环风量|1750m3/h|
|制冷/制热 额定功率|3850/3800（7300）W|
|电加热管 额定功率|3500W|
|最大输入功率|5500（9000）W|
|室内机噪声|24-35dB|
|室外机噪声|≤51dB|

（1）重置全价计算
重置全价＝电子设备现行市场价格（不含税）
①经市场询价，并考虑实际成交时折扣因素，得出该设备购置价为：7,300.00元/台，35台购置价为：255,500.00元，不含税价为，218,376.07元/台。
②因购置价中已含安装费，故
重置全价＝设备购置价（不含税）
＝218,400.00元（取整）
（2）成新率计算
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根据《资产评估常用数据及参数手册》，该类设备经济寿命年限为6年，现已使用1.41年，尚可使用4.59年，故
年限法成新率＝（尚可使用年限）/（尚可使用年限＋实际已使用年限）³100%＝4.59/（4.59+1.41）³100%≈76%
经评估人员现场勘察，委评设备外观较新，维护保养状况一般，目前正常使用，故不对成新率作调整，确定成新率为76%。
（3）评估净值
评估净值＝重置全价³综合成新率
＝218,400.00³76%
＝165,984.00元
7.评估结论及分析
经评估，截止评估基准日 2014年 2月 28日，新民化纤的设备类固定资产评估结果如下表：
金额单位：人民币元
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|项 目|账面价值||评估价值||增减率%|
||原值|净值|原值|净值||
|机器设备|1,853,281,232.75|1,147,792,248.64|1,643,753,500.00|1,179,573,412.00|2.77|
|车 辆|172,373.00|17,237.30|130,600.00|71,830.00|316.71|
|电子设备|5,408,239.34|2,844,356.21|4,634,000.00|2,778,893.00|-2.30|
|合 计|1,858,861,845.09|1,150,653,842.15|1,648,518,100.00|1,182,424,135.00|2.76|

设备评估增减值分析：
①机器设备评估增值31,770,292.85元，增值率为2.76%，增值主要原因是： A.本次评估的机器设备账面净值已计提减值准备，而评估基准日人民币对日元汇率较减值测试日有所贬值所致；B.资产减值测试时根据会计准则的具体要求考虑了可能发生的处置费用，而本报告结论是为股权转让提供价值参考，因此未考虑此项因素，从而导致有所增值。
②车辆评估增值额54,592.70元，增值率为316.71%，增值的主要原因是：财务车辆折旧年限与评估设备经济耐用年限有所差异，造成评估净值增值。
③电子设备评估减值 65,463.21元，减值率为2.30%，减值主要原因是：A.电子行业发展较快，一些电子设备市场价格降幅较大，造成重置成本减少，引起
评估净值减值。B.部分电子设备已处于待报废状态，也是引起电子设备减值的原
因之一。
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四、在建工程评估说明
纳入评估范围的在建工程-设备账面价值799,844.44元，主要为20万吨聚酯设备改造（过桥）。评估人员查阅有关合同和凭证，其发生时间距基准日在六个月以内，故本次评估不考虑资金成本，以核实后账面价值799,844.44元作为评估值。
五、无形资产评估技术说明
一）土地使用权评估技术说明
（一）评估对象
1.土地登记状况
本次委托评估土地为 15宗工业用地，账面原值为 162,385,882.58元，账面净值为161,095,286.36元，详细情况见下表：
|||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|
|宗 地编 号|宗 地位 置|证载土地使用权人|土 地 使用 证 号|证载面积（平方米）|土地使用权类型|证载用途|终止日期|
|宗地1|盛泽镇坝里村|苏州新民化纤有限公司|吴国用(2010)第20010101-2号|10532.40|出让|工业|2057/12/26|
|宗地2|盛泽镇坝里村|苏州新民化纤有限公司|吴国用(2009)第20010066号|20000.00|出让|工业|2056/11/4|
|宗地3|盛泽镇坝里村|苏州新民化纤有限公司|吴国用(2011)第20010067-2号|17372.70|出让|工业|2056/11/30|
|宗地4|盛泽镇坝里村|苏州新民化纤有限公司|吴国用(2011)第20010067-3号|4576.80|出让|工业|2056/11/30|
|宗地5|盛泽镇坝里村|苏州新民化纤有限公司|吴国用(2014)第1050346号|53,336.80|出让|工业|2054/2/18|
|宗地6|盛泽镇坝里村|苏州新民化纤有限公司|吴国用(2014)第1050344号|20,798.00|出让|工业|2057/12/26|
|宗地7|盛泽镇坝里村|苏州新民化纤有限公司|吴国用(2014)第1050343号|41,338.00|出让|工业|2059/10/2|
|宗地8|盛泽镇坝里村|苏州新民化纤有限公司|吴国用(2014)第1050386号|190,204.20|出让|工业|2060/11/6|
|宗地9|盛泽镇坝里村|苏州新民化纤有限公司|吴国用(2014)第1050345号|25,045.30|出让|工业|2060/11/1|
|宗地10|盛泽镇坝里村|苏州新民化纤有限公司|吴国用(2014)第1050342号|31,453.00|出让|工业|2056/11/30|

中水致远资产评估有限公司 第42页
江苏新民纺织科技股份有限公司拟转让所持吴江新民化纤有限公司100%股权项目²资产评估说明
|||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|
|宗地11|盛泽镇坝里村|苏州新民化纤有限公司|吴国用(2014)第1050341号|28,502.60|出让|工业|2054/2/18|
|宗地12|盛泽镇坝里村|苏州新民化纤有限公司|吴国用(2014)第1050387号|15,337.80|出让|工业|2062/2/16|
|宗地13|盛泽镇坝里村|苏州新民化纤有限公司|吴国用(2014)第1050339号|22,271.10|出让|工业|2063/5/21|
|宗地14|盛泽镇坝里村|苏州新民化纤有限公司|吴国用(2014)第1050340号|29,758.20|出让|工业|2063/5/21|
|宗地15|盛泽镇坝里村|苏州新民化纤有限公司|吴国用(2014)第1050338号|12,475.00|出让|工业|2063/5/21|

2.土地权利状况
待估宗地土地使用权为出让，土地使用权人为新民化纤，由新民科技出资所得。待估宗地来源合法、产权清楚，其中宗地1、2、5、6、7、9已设定抵押权。
3.土地利用状况
根据估价人员现场查勘，宗地1-12为熟地，已到达五通一平，地上建有建筑物和构筑物；宗地13-15为熟地，已到达五通一平，为空地。
（二）估价依据
1.有关法律法规
⑴《中华人民共和国土地管理法》（1998年 8月 29日第九届全国人民代表大会常务委员会第四次会议修订，1999年1月1日施行）；
⑵《中华人民共和国城市房地产管理法》（1994年7月5日第八届全国人民代表大会常务委员会第八次会议通过，1995年1月1日施行）；
⑶《中华人民共和国土地管理法实施条例》（1998年12月24日国务院令第256号，1999年1月1日施行）；
⑷《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（1990年 5月19日国务院令第55号，1990年5月19日施行）；
⑸《江苏省土地管理条例》（2000年10月17日江苏省第九届人民代表大会常务委员会第十九次会议通过，自2001年1月1日起施行）；
⑹国土资源部《关于印发试行〈土地分类〉的通知》（2001年 8月 21日国
土资发[2001]255号）；
⑺《中华人民共和国城市规划法》（1989年12月26日第七届全国人民代表
中水致远资产评估有限公司 第43页
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大会常务委员会第十一次会议通过，1990年4月1日施行）；
⑻《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发［2004］28号文件）。
2.有关技术标准
⑴中华人民共和国（GB/T18508-2001）《城镇土地估价规程》；
⑵中华人民共和国国家标准《城镇土地分等定级规程》。
3.其他资料
⑴土地权属证明资料；
⑵被评估企业提供的“无形资产－土地使用权评估明细表”；
⑶估价人员现场勘察、调查、收集的相关资料。
（三）地价定义
根据被评估单位提供的资料及现场勘察，各待估宗地实际用途、设定用途、土地使用年期和土地实际开发程度及设定开发程度等土地状况详见下表《待估宗地地价定义一栏表》。由于待估宗地红线内基础设施开发费用已计入企业其它资产中，为避免资产重复计算，本次评估设定的土地开发程度均为宗地红线外的土地实际开发程度及红线内场地平整状况。
本次评估的价格是指于2014年2月28日为估价基准日，在上述设定的用途、土地使用年期和土地开发程度条件下的土地使用权价格。
待估宗地地价定义一栏表
||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
|宗地编号|宗地位置|登记用途|设定用途|设定的剩余使用年限|估价日期实际开发程度|设定开发程度|
|宗地1|盛泽镇坝里村|工业|工业|43.82|五通一平|五通一平|
|宗地2|盛泽镇坝里村|工业|工业|42.67|五通一平|五通一平|
|宗地3|盛泽镇坝里村|工业|工业|42.75|五通一平|五通一平|
|宗地4|盛泽镇坝里村|工业|工业|42.75|五通一平|五通一平|
|宗地5|盛泽镇坝里村|工业|工业|39.96|五通一平|五通一平|
|宗地6|盛泽镇坝里村|工业|工业|43.82|五通一平|五通一平|
|宗地7|盛泽镇坝里村|工业|工业|45.59|五通一平|五通一平|

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|-|-|-|-|-|-|-|
|宗地8|盛泽镇坝里村|工业|工业|46.68|五通一平|五通一平|
|宗地9|盛泽镇坝里村|工业|工业|46.67|五通一平|五通一平|
|宗地10|盛泽镇坝里村|工业|工业|42.75|五通一平|五通一平|
|宗地11|盛泽镇坝里村|工业|工业|39.96|五通一平|五通一平|
|宗地12|盛泽镇坝里村|工业|工业|47.96|五通一平|五通一平|
|宗地13|盛泽镇坝里村|工业|工业|49.22|五通一平|五通一平|
|宗地14|盛泽镇坝里村|工业|工业|49.22|五通一平|五通一平|
|宗地15|盛泽镇坝里村|工业|工业|49.22|五通一平|五通一平|

（四）地价影响因素分析
1.一般因素
⑴地理位置
苏州市位于江苏省东南部，北纬 30度 45分 36秒－31度 13分 41秒，东经 120度 21分 4秒－53分 59秒。苏州坐落于太湖之滨，长江南岸的入海口处，东邻上海，濒临东海；西抱太湖（太湖70%以上水域属苏州），紧邻无锡和江阴，隔太湖遥望常州和宜兴，构成中国长三角最发达苏锡常都市圈；北濒长江，与南通、靖江隔江相望；南临浙江，与嘉兴接壤，所辖太湖水面紧邻湖州、长兴。全市总面积为8488.42平方公里。
吴江区位于苏州市区最南端。地处苏、浙、沪三省市交界处，地理坐标介于北纬30°46′～31°14′、东经120°21′～120°54′，东接上海市青浦区，南连浙江省嘉兴市秀洲区、桐乡市和湖州市南浔区，西临太湖，北靠吴中区和昆山市，东南与浙江省嘉善县毗邻，东北和昆山市接壤，西南与浙江省湖州市交界。
地处水乡河道纵横，素有“鱼米之乡”、“丝绸之府”的美誉。区内的同里古镇、震泽古镇、垂虹桥、退思园都是属于国家著名的旅游景区，并且退思园被联合国教科文组织列入《世界遗产名录》，2011年吴江市排名全国百强县第二位。2012年9月1日正式发文公布成为苏州市辖区之一。
⑵自然环境
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Ａ、地势、地貌
苏州市吴江区全境无山，地势低平，自东北向西南缓慢倾斜，南北高差 2.0米左右。田面高程一般3.2－4.0米，最高处5.5米，极低处1.0米以下。土壤以壤土质的黄泥土和粘土质的青紫泥为主，其次为小粉土，还有少量的灰土和堆叠土地。
Ｂ、气候、水文
苏州市吴江区全年四季分明，气候温和，雨量充沛，属北亚热带季风海洋性气候，年平均气温15.7摄氏度，年降雨量1000毫米左右，年相对湿度78%，适合农作物和水生作物生长，素有"鱼米之乡"、"丝绸之府"的美誉。
⑶行政划分
苏州市吴江区历史悠久。1912年吴江、震泽两县复合为吴江县。
1949年4月29日，吴江解放。
1992年经国务院批准：撤销吴江县，设立县级吴江市。
2003年镇、村行政区划优化调整为10个镇和243个行政村。
2006年 10月 12日，芦墟与黎里两镇合并，成立汾湖镇，与“江苏吴江汾湖经济开发区”区镇合一。
2011年 12月 22日，江苏省政府批准同意撤销横扇镇，将原横扇镇行政区域并入松陵镇，将松陵镇的奥林清华、水乡、新园、苏河4个居委会和长安、芦荡、捕捞、联团、高新、吴模、梅里 7个村委会区域划出，设立滨湖街道，办事处驻鲈乡南路 1407号。行政区划调整后，吴江市辖 1个街道、8个镇：滨湖街道、松陵镇、同里镇、平望镇、汾湖镇、盛泽镇、七都镇、震泽镇、桃源镇。
2012年 8月，“江苏吴江汾湖经济开发区”更名为“江苏省汾湖高新技术产业开发区”。
2012年9月1日，经国务院批准，撤销县级吴江市，设立苏州市吴江区。
2012年 10月 29日上午，吴江撤市设区大会在该区人民剧院召开。江苏省委常委、苏州市委书记蒋宏坤等苏州市四套班子主要领导为吴江区委、吴江区人大、区政府、区政协揭牌。曾多年位于百强县“第一方阵”的吴江翻开了其发展史上崭新的一页。
2013年5月28日，为加快黎里古镇保护开发的要求，进一步推进中国历史文
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化名镇的申报工作，汾湖镇正式更名为黎里镇，黎里镇与江苏省汾湖高新技术产业开发区继续实行“区镇合一、以区为主”管理体制。
⑷社会因素
吴江区共有学校 116所，其中：普通高等学校 1所、中等职业教育 2所、普通中学36所、小学34所、幼儿园42所、特殊教育学校1所；全区在校中小学学生总数91036人，其中小学在校学生为 50430人、普通中学在校学生为34334人、中等职业教育在校学生为6272人。义务教育巩固率达到100%，初中毕业生升学率99.6%，小学学龄儿童入学率100%。
吴江区拥有文化馆 1个，镇文化站 8个。全年举办各类展览会（区博物馆） 30次，组织各类文艺演出 3055场次。拥有区级公共图书馆 1个，藏书量 138.87万册，借阅人次60万人次。拥有影剧院3家，席位2885张。有线电视入户率102.3%，广播和电视覆盖率均达到100%。
吴江区拥有各类医疗卫生机构360个，其中医院8家、卫生院16家，全区各类卫生工作人员5687人，其中执业（助理）医师2351人，注册护士1987人。拥有核定床位数 3696张，其中医院 2687张，卫生院 859张，护理院 150张。参加农村合作医疗人数38.75万人。
2.区域因素
⑴概况
吴江区盛泽镇位于苏州市南端，西与南麻镇相邻，北与平望镇相接，东邻浙江省桐乡市，南缘浙江省。根据苏州市政府苏府复[2000]24号文件精神，苏州市撤消坛丘镇，将其原辖区并入盛泽镇，合并后全镇面积 149.5平方公里，其中镇建城区面积 22平方公里；常住人口 25万人，其中在册人口 12.85万人，外来经商、务工人员约12万人。全镇辖35个行政村、3个场队、11个社区居委会。
吴江区盛泽镇经济发达，有华夏第一镇之誉，丝绸是盛泽镇的中坚和擎天柱，有“日出万绸，衣被天下”之说，同时镇区也是全国重要的丝绸集散中心，在产业、税收政策方面，对丝绸工业的发展有利。随着盛泽镇经济持续稳定的增长，城镇建设投资的增加，道路、供水、供电、电讯等基础设施条件的改善，促进地价水平上涨。同时也由于政府近年来对工业采取优惠的“双低”政策，即低成本门槛引进和低成本扩张，鼓励发展民营企业，又遏制了工业地价水平的增长速度。
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⑵经济因素
A、城镇的性质与国际化程度
苏州市吴江区是我国著名的绸都之一，是富有江南水乡特色的园林城市。近年来，吴江城市发展逐步定位为：一是长江三角洲南北翼横向经济联系通道上的重要节点；二是苏沪高新产业密集区的重要组成部分；三是直接面向国际市场的强有竞争力地区。
B、地区经济增长
2012年，吴江区预计实现地区生产总值 1341亿元，比上年（以下同）增长10.9%。按常住人口计算，人均地区生产总值将突破 10万大关，按现行汇率折算人均超过 1.6万美元。2012年完成全口径财政收入 355.81亿元，增长9.5%，其中地方公共预算收入119.32亿元，增长5.7%。财政支出245.21亿元，增长7.7%，其中公共预算支出108.88亿元，增长0.8%
⑶交通因素
公路方面：吴江地处江、浙、沪三地交界处，交通极为便利。境内苏嘉杭高速公路、227省道、京杭大运河纵贯南北，318国道、太浦河、沪苏浙高速公路（吴江段）横穿东西。2012年末全市拥有等级公路里程 2300公里，其中：高速公路 86公里，一级公路 207公里。基本建成所有镇 20分钟内上高速公路、30分钟内到达市区、过境车辆40分钟内离境的道路交通格局。境内公路收费站点全部迁移至省际边界。并拥有吴江车站和盛泽车站两个一级汽车客运站；铁路有沪宁线的苏州站，沪杭线的嘉兴站，以及规划中的苏嘉城际贯穿南北；内河航道有京杭大运河江南运河段和长湖申运河江苏段。
航空方面：至上海虹桥机场 54公里，距浦东机场 86公里，距杭州萧山机场150公里，距南京禄口机场226公里。
海运方面：距上海港 140公里，距乍浦港 100公里，距宁波港 340公里，距张家港港口140公里。
铁路方面：北距京沪铁路苏州站22公里，南距嘉兴站40公里。
水运方面：沟通长江的京杭大运河贯穿南北，全年可通航 500吨级船舶，可承担集装箱运输。东距上海港 100公里，东西穿越苏州的太浦河连接黄浦江，全年可通航500吨级船舶。
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⑷行政因素
A、土地制度与土地市场
近年来，苏州市吴江市以规划为龙头，实现耕地动态平衡；大力推行土地有偿使用制度，规范和培育土地市场，着力提高土地的使用效益。
随着《江苏省人民政府关于调整征地补偿标准的通知》自2004年1月1日起执行和国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》的执行，一方面使新增建设用地征地成本增加，另一方面也使新增用地量得到明显控制。近年来，苏州市随着经济的不断发展，基础设施条件的不断改善和土地使用制度改革的不断深入，土地市场逐步规范。
B、市区规划政策
松陵城区：以东太湖生态环境为大背景，绿地系统以道路、河流水网构筑"三环"、"一心"、"一轴"的绿化结构。盛泽城区：绿地系统构筑"四水"、"一环"、"二轴"的绿化结构。对公共设施用地的规划主要包括行政办公、商业金融、文化娱乐等指标控制。对于城市中的不同区域，规划要求的公共设施用地面积指标不同，具体区域的情况依据规划部门的规划设计执行。
⑸基础设施条件
供水状况：待估宗地所在区域由苏州市盛泽自来水厂供水；主要道路两侧主供水；管径600mm，压力为3.2kg/cm2供水保证率99%以上；供水条件优。
供电状况：待估宗地所在区域由苏州市供电局盛泽供电所供电；供电保证率99%以上；供电条件优。
排水状况：待估宗地所在区域排水体制为雨污合流制；主要道路两侧主排水管径800mm；雨污水排入盛泽镇区排水管网。排水条件较优。
通讯状况：待估宗地所在区域属盛泽电信支局农话服务区；电话交换方式采用数字程控交换方式，区域内装机容量足，电讯条件优。
供暖状况：待估宗地所在区域由盛泽镇热电厂供暖；主供暖管径粗，压力足，供暖保证率98%，供暖条件较优。
环境状况:污染排放及治理情况：待估宗地所在区域有印染厂等水污染源，污染物排放略有超标，污染治理状况一般。
3.个别因素
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待估宗地位于位于吴江区盛泽镇坝里村，具体情况如下：
||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
|宗地编号|土地权证编号|临路状况|地势情况|交通便捷性|场地情况|土地形状|
|1|吴国用(2010)第20010101-2号|经纬路、南三环路|地势平整|较便捷|场地平整|规则|
|2|吴国用(2009)第20010066号|经纬路、南三环路|地势平整|较便捷|场地平整|规则|
|3|吴国用(2011)第20010067-2号|经纬路、南三环路|地势平整|较便捷|场地平整|规则|
|4|吴国用(2011)第20010067-3号|经纬路、南三环路|地势平整|较便捷|场地平整|规则|
|5|吴国用(2014)第1050346号|经纬路、南三环路|地势平整|较便捷|场地平整|规则|
|6|吴国用(2014)第1050344号|经纬路、南三环路|地势平整|较便捷|场地平整|规则|
|7|吴国用(2014)第1050343号|经纬路、南三环路|地势平整|较便捷|场地平整|规则|
|8|吴国用(2014)第1050386号|经纬路、南三环路|地势平整|较便捷|场地平整|规则|
|9|吴国用(2014)第1050345号|经纬路、南三环路|地势平整|较便捷|场地平整|规则|
|10|吴国用(2014)第1050342号|经纬路、南三环路|地势平整|较便捷|场地平整|规则|
|11|吴国用(2014)第1050341号|经纬路、南三环路|地势平整|较便捷|场地平整|规则|
|12|吴国用(2014)第1050387号|经纬路、南三环路|地势平整|较便捷|场地平整|规则|
|13|吴国用(2014)第1050339号|经纬路、南三环路|地势平整|较便捷|场地平整|规则|
|14|吴国用(2014)第1050340号|经纬路、南三环路|地势平整|较便捷|场地平整|规则|
|15|吴国用(2014)第1050338号|经纬路、南三环路|地势平整|较便捷|场地平整|规则|

（五）估价原则
依据地价评估的最有效利用原则、供需原则、替代原则和变动原则等原则，对评估对象进行公正、客观、合理、科学的评估。
1、最有效利用原则
由于土地具有用途的多样性，不同的利用方式能为权利人带来的收益不同，且土地权利人都期望从其所占用的土地上获得更多的收益，并以能满足这一目的为确定土地利用方式的依据，所以地价是以该宗地的效用作最有效发挥为前提的。
此次委评宗地为工业用地，在评估中就应充分考虑工业用地的特性，按照最有效
利用方式进行评估，得到一个客观、公正、科学的土地价格。
2、供需原则
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在完全的自由市场中，一般商品的价格，取决于需求与供给关系的均衡点，需求超过供给，价格随之提高；反之则下降。其成立条件是：①供给者与需求者各为同质的商品进行竞争；②同质的商品随价格变动而自由调节其供给量。土地也是一样，其价格也是由需求与供给的互相关系而定。
3、替代原则
根据市场运行规律，在同一商品市场中，商品或提供服务的效用相同或大致相似时，价格低者吸引需求，即有两个以上互有替代性的商品或服务同时存在时，商品或服务的价格是经过相互影响和比较之后才决定的。土地价格也同样遵循替代规律，即同类型具有替代可能的土地价格相互牵制。换言之，具有相同使用价值、有替代可能的宗地之间，会相互影响和竞争，使价格相互牵制而趋向一致。
4、变动原则
土地价格是各种因素相互作用形成的，影响土地价格的因素发生变动，土地价格随之发生改变。
5、公开、公平、公正原则
本次评估以公正、公平的态度和道德，在公开市场条件下进行土地价格评估。
在评估过程中，要按照国家、地方有关规定，恪守客观、公正、科学、合法的原则进行土地价格评估，做到评估过程合理，评估方法科学，评估结果准确，严格保守评估秘密。
（六）估价方法
根据《城镇土地估价规程》（以下简称《规程》），通常地价评估主要方法有市场比较法、收益还原法、剩余法（假设开发法）、成本逼近法、基准地价系数修正法等。本报告估价方法的选择按照土地估价的技术《规程》，根据当地市场发育情况并结合估价对象具体特点及估价目的等，选择适当的估价方法。
估宗地为工业用地，宗地所在区域近期已无实际土地使用权成交案例，而当地的基础及公用设施齐全，宗地所在区域的土地取得成本及相关税费、土地开发费、利润、税金等能够通过市场调查取得，所以考虑到待估宗地周围的土地利用类型、土地市场状况、待估宗地状况等，本次评估采用成本逼近法进行评估；由于待估宗地在基准地价覆盖范围内，有完善的基准地价修正体系，因此选用基准地价系数修正法进行评估。
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综上所述，本次估价采用成本逼近法、基准地价系数修正法求取土地使用权价值。
①成本逼近法
成本逼近法是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利息、利润、应缴纳的税金和土地增值收益来确定土地价格的估价方法。其基本计算公式为：
土地价格＝土地取得费＋相关税费＋土地开发费＋投资利息＋投资利润＋土地增值收益
②基准地价系数修正法
基准地价系数修正法是利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等评估成果，按照替代原则，对待估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，进而求取待估宗地在评估基准日价格的方法。
根据《城镇土地估价规程》与当地基准地价报告，其基准地价系数修正法评估宗地地价的计算公式为：
基准地价系数修正法评估的宗地地价(基准地价设定开发程度下的宗地地价)＝基准地价³K1³(1+∑K)³K2³K3
式中：K1－期日修正系数
K2－土地使用年期修正系数
K3－容积率修正系数
∑K－影响地价区域因素及个别因素修正系数之和
本次所使用的基准地价设定的开发程度与本次评估设定待估宗地的开发程度不一致，故需进行开发程度的修正，即：
设定开发程度条件下的待估宗地地价＝基准地价系数修正法修正后的宗地地价±开发程度修正幅度
③待估宗地土地使用权价格计算公式：
土地使用权价格=基准地价修正法计算的土地使用权价格³40%+成本逼近法计算的土地使用权价格³60%。
（七）评估案例
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案例1：宗地01（无形资产—土地使用权清查评估明细表第1项）
1、基本概况
宗地1为工业用地，土地使用权面积为10532.40㎡，其土地登记详细情况见下表：
||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
|宗地编号|土地使用权证号|土地位置|土地使用者|土地用途|使用权类型|面积(m2)|
|1|吴国用(2010)第20010101-2号|盛泽镇坝里村|苏州新民化纤有限公司|工业|出让|10532.40|

宗地使用年期、用途、土地开发程度表
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|宗地编号|登记用途|设定用途|剩余使用年期|实际开发程度|评估设定开发程度|
|1|工业|工业|43.82|红线外“五通”（给水，排水，电，道路，通信），宗地内“五通”（给水，排水，电，道路，通信）场地平整|红线外“五通”（给水，排水，电，道路，通信），宗地内场地平整|

待估宗地的土地所有权属国家所有，土地使用权人属新民化纤，土地取得方式为出让，待估宗地来源合法、产权清楚。至评估基准日，待估宗地及地上建筑物已设定抵押，待估土地上现建厂房。
2.基准地价法
（1）基准地价定义
苏州市基准地价于 2012年 1月 1日公布实施，其内涵为基准日于 2012年 1月 1日，各土地级别内，土地开发程度为宗地外通路、通电、通上水、通下水、通讯“五通”及宗地红线内场地平整“一平”；（以下简称“五通一平”），在平均容积率条件下，某一用途的法定最高出让年期的完整土地使用权的平均价格。根据《城镇土地估价规程》，其基准地价系数修正法评估宗地地价的计算公式为：
基准地价系数修正法评估的宗地地价＝基准地价³K1³K2³K3³（1＋∑K）式中：K1______期日修正系数
K2______土地使用年期修正系数
K3______用途修正系数
∑K_____影响地价区域因素及个别因素修正系数之和
本次所使用的基准地价设定的开发程度与本次评估设定待估宗地的开发程度存在差异，则需进行开发程度的修正，才能得到评估设定待估宗地开发程度条件
下的宗地地价，故：
设定开发程度条件下的宗地地价＝基准地价设定开发程度下的待估宗地地价
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＋开发程度修正幅度
（2）确定待估宗地的土地级别及基准地价
待估宗地位于苏州市盛泽镇坝里村，依据苏州市土地级别图，确定各待估宗地所在土地级别为三级工业用地，故其基准地价为355元/平方米。基准地价详见下表：
|||||
|-|-|-|-|
|级别|一|二|三|
|基准地价|425|385|355|
|变幅上限|475|420|380|
|变幅下限|400|350|335|

（3）确定期日修正系数（K1）
苏州市基准地价基准日为2012年1月1日，而本次评估的估价对象基准日为2014年2月28日，其距评估基准日较近，故不需要进行日期修正。
（4）确定土地使用权年期修正系数（K2）
由于其为出让用地，因此需进行年期修正，而本宗土地的土地使用权终止日期为2057年12月26日，距评估基准日，该宗地土地剩余使用年期为43.82年，故作土地使用年期修正K2。(取土地还原利率为8%)
K2=1-1/(1+R)^N=1-1/(1+8%)^44.23=0.9657
（5）编制估价对象地价影响因素说明、优劣程度及修正系数表
根据《苏州市城区土地定级估价报告》，编制工业用地地价影响因素修正系数表。按照估价对象的因素条件，可建立估价对象地价影响因素说明、优劣程度及修正系数（∑K）表。
工业用地地价因素修正系数表
||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
|级别||五级地|||||
|修正系数（％）影响因素||劣|较劣|一般|较优|优|
|交通便捷度|道路通达度|-1.67|\|\|\|4.59|
||对外交通便捷度|-0.68|-0.34|\|0.93|1.87|
|基础设施完善度|水电气保障度|-1.05|\|\|\|\|
|产业聚集程度|产业聚集规模|-1.36|-0.68|\|1.87|3.74|
|宗地条件|宗地形状|-0.5|-0.25|\|\|\|

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宗地面积 -0.25 -0.12 \ \ \
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|工程地质|-0.68|-0.34|\|\|\|

估价对象地价影响因素说明、优劣程度及修正系数表
||||||
|-|-|-|-|-|
|影响因素||条件说明|优劣程度|修正系数（%）|
|交通便捷度|道路通达度|紧园区二级主干道|一般|\|
||对外交通便捷度|附近有高速路入口|较优|0.93|
|基础设施完善度|水电气保障度|水电气市政保障|较优|\|
|产业聚集程度|产业聚集规模|工业园，产业聚集度高|优|3.74|
|宗地条件|宗地形状|规则|优|\|
||宗地面积|正常|一般|\|
||工程地质|正常|一般|\|

则修正系数∑K=4.76%
（6）容积率修正
由于本宗土地为工业用地，故其容积率不作修正，故K3=1
(7)计算基准地价设定开发程度条件下的宗地地价
经以上分析过程，估价对象在基准地价设定开发程度条件下的土地使用权价值：
基准地价设定开发程度条件下的宗地地价＝基准地价³K1³K2³K3³（1＋∑K）
=355³1.00³0.9657³（1+0.0476）³1=358.83元/平方米
3.成本逼近法
（1）土地取得费
①征地重置费：所谓征地重置费就是重新征用该地的一切费用。根据江苏省征地补偿安置费标准，土地补偿费、安置补助费的平均综合补偿费为72000元/亩、青苗费为1200元/亩，则土地补偿费、安置补助费、青苗费折合约 109.8元/平方米。
②估算征地有关税费：根据市政府有关规定，目前征用土地应缴的有关税费为：耕地占用费 30元/平方米，水利建设基金 0.75元/平方米，征地管理费为征
地重置费的4%，即4.39元/平方米，税费合计为35.14元/平方米。
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③土地开发费用：红线外“五通”（通路、通电、通上水、通下水、通讯及宗地内场地平整），由于其处于盛泽镇工业园，离城区较远，经调查所得，其土地开发费用取88元/平方米。
（2）投资利息
比照市区相应工业企业的土地开发程度及规模，设定宗地的土地开发年限为 1年，其中土地取得费一次性投入、土地开发费均匀投入，投资利息率以估价期同期金融机构1年期贷款利率6.00%为准。
投资利息=投资利息=土地取得费³6.0%³+土地开发费³6.06%³1/2
=（109.8+35.14）³6.0%+88³6.0%³1/2
=11.34(元/平方米)
（3）投资利润
调查江苏省土地开发及机械加工企业投资利润率情况，取土地投入的投资利润率为15%。
投资利润=（土地取得费+土地开发费）³15%
=(109.8+35.14+88)³15%
=34.94(元/平方米）
（4）土地增值收益
根据估价对象所在区域工业用地市场调查分析，土地增值收益率取15％
土地增值收益＝[（1）+（2）+（3）+（4）]³15%
＝（109.8+35.14+88+11.34+34.94）³15%
=41.88(元/平方米)
(5)无限期土地使用权价格
依据成本法计算公式：
无限期土地使用权价格=1+2+3+4+5
=109.8+35.14+88+11.34+34.94+41.88
=321.1（元/平方米）
(6)50年期土地使用权价格
依据有年限地价测算公式：该宗地的使用年限到2057年12月26日止。
V50=Vn³[1－1/(1+r)^43.82]
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式中：V50--待估宗地50年期土地使用权价格
Vn--无限期土地使用权价格
r—当地土地还原利率（8%，为金融机构1年期贷款利率加土地投资风险调整值）
V50=321.1³[1－1/(1+8%)^43.82]
=310.09（元/平方米）
⑺结果确定的方法
①地价确定方法
宗地采用基准地价法和成本逼近法测算出的待估宗地的单价分别为358.83元 //m2和310.09元/m2。两种方法的评估结果相差较小，本次评估取两种方法测算结果的加权平均数作为估价对象的最终评估结果，基准地价法权数取0.4，成本逼近法权数取0.6，即最终评估单价329.59/m2。
②估价结论
土地总面积：10532.40平方米
单位面积地价：329.59元/平方米
总地价：3,471,400.00元。
（八）评估结论及分析
经评估，截止评估基准日 2014年 2月 28日，新民化纤的土地使用权评估结果如下表：
金额单位：人民币元
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|序号|土地权证编号|取得日期|原始入账价值|账面价值|评估价值|
|1|吴国用(2010)第20010101-2号|2007年12月25日|2,654,194.65|2,335,692.66|3,471,400.00|
|2|吴国用(2009)第20010066号|2006年11月3日|3,507,087.93|2,822,231.26|6,569,800.00|
|3|吴国用(2011)第20010067-2号|2006年11月29日|||5,708,000.00|
|4|吴国用(2011)第20010067-3号|2006年11月29日|||1,503,800.00|
|5|吴国用(2014)第1050346号|2004年2月17日|17,761,200.00|17,724,274.43|17,362,700.00|
|6|吴国用(2014)第1050344号|2007年12月25日|6,988,100.00|6,975,110.97|6,854,800.00|
|7|吴国用(2014)第1050343号|2009年10月1日|13,724,200.00|13,699,110.05|13,686,600.00|
|8|吴国用(2014)第1050386号|2010年11月5日|63,147,800.00|63,035,237.08|62,638,000.00|

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|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|9|吴国用(2014)第1050345号|2010年10月30日|8,340,100.00|8,325,206.96|8,312,800.00|
|10|吴国用(2014)第1050342号|2006年11月29日|10,410,900.00|10,390,605.85|10,334,200.00|
|11|吴国用(2014)第1050341号|2004年2月17日|9,348,900.00|9,329,423.12|9,278,500.00|
|12|吴国用(2014)第1050387号|2012年2月15日|5,046,100.00|5,037,339.41|5,044,800.00|
|13|吴国用(2014)第1050339号|2013年5月20日|7,460,800.00|7,448,197.30|7,429,200.00|
|14|吴国用(2014)第1050340号|2013年5月20日|9,879,700.00|9,863,011.32|9,811,000.00|
|15|吴国用(2014)第1050338号|2013年5月20日|4,116,800.00|4,109,845.95|4,112,900.00|
||合计||162,385,882.58|161,095,286.36|172,118,500.00|

评估结果增减值分析：土地使用权评估价值比账面值增值 11,023,213.64元，增值率6.84%。增值的主要原因是:随着经济的发展，苏州市吴江区盛泽镇土地价格有了一定幅度的增加，部分较早取得的土地使用权价值有所增值。
二）其他无形资产评估技术说明
1．评估范围
本次被评估单位申报的账面未记录无形资产包括 1项商标专用权和 4项实用新型专利，具体明细如下：
||||||
|-|-|-|-|-|
|序号|证书号码|权利期限|取得方式|核定使用商品|
|1|第5209201号|2009/7/28-2019/7/27|申请|第22类|

||||||
|-|-|-|-|-|
|序号|专利名称|专利类型|专利号|授权日期|
|1|纺丝喷丝头|实用新型|ZL200820036336.3|2008/5/19|
|2|涤纶 FDY+POY 复合丝生产设备|实用新型|ZL200920141597.6|2009/1/20|
|3|生产超细旦涤纶 FDY 用整流器|实用新型|ZL200920142100.2|2009/3/17|
|4|一种实现多 F 超细化差别化纤维单控上油工艺的结构|实用新型|ZL201220516013.0|2013/1/31|

2.权属状况
上述商标专用权和实用新型专利所有权证载权利人为新民科技，由新民科技变更为新民化纤的手续正在办理中。至评估基准日，未设定抵押、担保，也未对外进行使用权许可。
3.评估结论
①商标专用权
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评估人员对其进行了必要的核查，查阅了有关文件及技术资料收集了商标证书，对企业的管理层及相关人员进行了访谈，了解商标对企业收益的贡献情况。
因该商标在有效期内，且商标可在有效期到期前进行再次续展，故商标理论上可永续使用。
由于该商标为化纤制造业普通商标，尚未取得知名或著名商标称号。其注册商标市场知名度相对有限，品牌号召力相对较弱，本次注册商标采用重置成本法进行评估。
目前国内商标注册通常是委托商标事务所代为注册，商标注册费用为商标注册前查询费用、商标注册规费和商标注册代理服务费。
商标评估价值计算公式如下：
商标评估价值=商标注册前查询费+商标注册规费+注册代理费
经查询商标注册有关规定，并咨询相关商标代理事务所，商标注册申请前查询费用通常为中、英文商标查询费用 200元/每件，图形商标查询费用 300元/每件。商标注册规费通常为1000元/每件（同类十个商品内）；商标注册代理费为 1200元/每件。
根据上述商标注册有关费用经评估测算，委估商标在评估基准日的评估价值为2,700.00元。
②专利技术
评估人员对其进行了必要的核查，查阅了有关文件及技术资料收集了专利证书，对企业的管理层及相关技术人员进行了访谈，了解专利技术对企业收益的贡献情况。本次评估的实用新型专利，为生产线的工艺改进技术，在机器设备评估中已考虑其价值，因此本次对其评估价值按零列示。
六、流动负债评估技术说明
(一)评估范围
评估范围为企业评估申报的流动负债，流动负债包括短期借款、应付账款、预收账款、应付职工薪酬、应交税费、应付利息和其他应付款。上述负债在评估基准日账面值如下所示：
金额单位：人民币元
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|-|-|
|科目名称|账面价值|

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|-|-|
|短期借款|30,000,000.00|
|应付账款|1,098,049,650.72|
|预收款项|1,780,470.99|
|应付职工薪酬|5,669,159.70|
|应交税费|643,259.14|
|应付利息|367,500.00|
|其他应付款|93,900,860.36|
|其他流动负债|205,427.16|
|流动负债合计|1,230,616,328.07|

（二）清查核实过程
1.核对账目：根据被评估单位提供的流动负债评估申报明细表，首先与被评估单位的资产负债表相应科目核对使总金额相符；然后与被评估单位的流动负债明细账、台账核对使明细金额及内容相符；最后按照重要性原则，对大额流动负债核对了原始记账凭证等。
2.资料收集：评估人员按照重要性原则，根据各类流动负债的典型特征收集了评估基准日的借款合同、采购合同与发票、职工薪酬制度、纳税申报表，以及部分记账凭证等评估相关资料。
3.现场访谈：评估人员向被评估单位相关人员调查了解了银行授信额度与短期借款情况；调查了解了原材料采购的商业信用情况；调查了解了负担的税种、税率与纳税制度情况；调查了解了员工构成与职工薪酬制度情况等。
(三)评估方法
1.短期借款
短期借款账面值 30,000,000.00元，为企业从中国银行吴江支行取得的短期贷款。评估人员核对了借款合同，金额、借款期限、利率无误。同时，评估人员向银行进行了询证，函证结果与银行对账单相符。且企业经营状况良好，应有到期承付借款的能力，以清查后的账面值确认评估值。
短期借款评估值为30,000,000.00元，评估无增减值。
2.应付账款
应付账款账面值 1,098,049,650.72元，主要内容为应付货款、和内部往来的
应付设备款等。评估人员查阅了应付账款明细账和主要购货单位的购货合同，并
对大额应付款项进行了函证查询，对暂估入库的应付账款，评估人员抽查了相关
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购货合同并对入库的材料进行了实地盘点，以核对后的账面值作为评估值。
应付账款评估值为1,098,049,650.72元，评估无增减值。
3.预收款项
预收款项账面值 1,780,470.99元，核算内容为预收的货款。经抽查预收款项明细、对大额项目进行了收款凭证抽查并与明细账核对无误，以核对后的账面值作为评估值。
预收款项评估值为1,780,470.99元，评估无增减值。
4.应付职工薪酬
应付职工薪酬账面值5,669,159.70元，为企业应付未付的职工工资、工会经费、职工教育经费。评估人员核对了企业总账和明细账，认为计提正确和支付符合规定，以核对后的账面值作为评估值。
应付职工薪酬评估值5,669,159.70元，评估无增减值。
5.应交税费
应交税费账面值为 643,259.14元，主要内容为应交未交增值税、房产税、城市维护建设税、土地使用税、教育费附加等。
经查阅应交税费明细账，抽查企业的完税凭证，税金计算正确，以核对后的账面值作为评估值。
应交税费评估值为643,259.14元，评估无增减值。
6.应付利息
应付利息账面值367,500.00元，其主要内容为应计未付的贷款银行的借款利息。评估人员核对了借款合同，金额、借款期限、利率无误。按借款合同金额与利率对应计利息进行测算，以清查后的账面值作为评估值。
应付利息评估值为367,500.00元，评估无增减值。
7.其他应付款
其他应付款账面值 93,900,860.36元，其主要内容为应付关联方往来款、职工暂扣款、货款等。经查阅与相关单位的对账协议及相关的文件说明，往来核对一致、未发现不需支付的证据，以核实后的账面值作为评估值。
其他应付款评估值为93,900,860.36元，评估无增减值。
8．其他流动负债
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其他流动负债面值为205,427.16元，是1年内到期的土地递延收益。评估人员根据企业提供有关文件、对账单等资料，并查阅了企业相关会计凭证、账目及文件，经核实，由于企业已无与之对应的相关义务，该笔款项实际不需支付，故本次评估为零，评估增值205,427.16元，由于新民化纤近年一直处于亏损状态，本次评估未考虑该项评估增值对所得税的影响。
七、非流动负债评估说明
其他非流动负债面值为 8,632,186.67元，为土地递延收益。评估人员根据企业提供有关文件、对账单等资料，并查阅了企业相关会计凭证、账目及文件，经核实，由于企业已无与之对应的相关义务，该笔款项实际不需支付，故本次评估为零，评估增值8,632,186.67元，由于新民化纤近年一直处于亏损状态，本次评估未考虑该项评估增值对所得税的影响。
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第五部分未采用其他评估方法技术说明
资产评估基本方法包括市场法、收益法和资产基础法（成本法）。按照《资产评估准则—基本准则》，评估需根据评估目的、价值类型、资料收集情况等相关条件，恰当选择一种或多种资产评估方法。
市场法是指将评估对象与参考企业、在市场上已有交易案例的企业、股东权益、证券等权益性资产进行比较以确定评估对象价值的评估思路。市场法中常用的两种方法是参考企业比较法和并购案例比较法。能够采用市场法评估的基本前提条件是需要存在一个该类资产交易十分活跃的公开市场。
收益法是指通过估测被评估资产未来预期收益的现值来判断资产价值的一种评估方法。收益法的基本原理是任何一个理智的购买者在购买一项资产时所愿意支付的货币额不会高于所购置资产在未来能给其带来的回报。运用收益法评估资产价值的前提条件是预期收益可以量化、与折现密切相关的预期收益所承担的风险可以预测。
资产基础法是指首先估测被评估资产的重置成本，然后扣减因各种因素所造成的贬值而得到被评估资产价值的一种评估方法。资产基础法的思路是任何一个投资者在决定投资某项资产时所愿意支付的价格不会超过购建该项资产的现行成本。
三种基本方法是从不同的角度去衡量资产的价值，它们的独立存在说明不同的方法之间存在着差异。某项资产选用何种或哪些方法进行评估取决于评估目的、评估对象、市场条件、掌握的数据情况等等诸多因素。
基于我国目前资本市场发展处于起步阶段，我国资产市场交易不够活跃，具有与股权相似性和可比性的交易案例及可比因素难以收集，更难以对参考交易案例有相对充分、全面和具体的了解，因此本次评估不具备采用市场法进行评估条件。
收益法是指通过将新民化纤预期收益资本化或折现以确定评估对象价值的评估思路。由于化纤产品受国际经济形势及下游产业需求的影响，化纤行业出现了供大于求的局面，行业整体盈利能力下降，近两年来新民化纤产能过剩，部分生产线一直处于闲置状态，本次评估无法对化纤行业未来趋势做出合理推断，因此也无法准确预测被评估单位未来的经营状况和盈利水平，故本次评估不适用于收
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益法。
新民化纤各项资产及负债权属清晰，相关资料较为齐全，能够通过采用各种方法评定估算各项资产、负债的价值，具备采用资产基础法进行评估的基本条件。
综上，本次评估具备采用资产基础法基本条件，确定采用资产基础法进行评估。
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第六部分评估结论及其分析
一、评估结论
我们根据国家有关资产评估的法律、法规、规章和评估准则，本着独立、公正、科学、客观的原则，履行了资产评估法定的和必要的程序，采用公认的评估方法，对新民化纤申报评估范围的资产及负债实施了实地勘察、市场调查、询证和评估计算，采用资产基础法，对相关资产及负债进行了评估，得出如下评估结论：
评估基准日 2014年 2月 28日持续经营前提下，新民化纤经审计后的账面总资产为167,734.52万元，总负债为123,924.85万元，净资产为43,809.67万元。
采用资产基础法评估后的新民化纤总资产为 173,085.88万元，总负债为123,041.09万元，净资产为50,044.79万元，增值6,235.12万元，增值率14.23%。
资产评估结果汇总表
金额单位:人民币万元
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|-|-|-|-|-|-|
|项 目||账面价值|评估价值|增减值|增值率％|
|||A|B|C=B-A|D=C/A³100%|
|1|流动资产|1,670.14|1,678.61|8.47|0.51|
|2|非流动资产|166,064.38|171,407.27|5,342.89|3.22|
|3|其中：固定资产|149,874.87|154,115.17|4,240.30|2.83|
|4|在建工程|79.98|79.98|||
|5|无形资产|16,109.53|17,212.12|1,102.59|6.84|
|6|资产总计|167,734.52|173,085.88|5,351.35|3.19|
|7|流动负债|123,061.63|123,041.09|-20.54|-0.02|
|8|非流动负债|863.22||-863.22|-100.00|
|9|负债合计|123,924.85|123,041.09|-883.76|-0.71|
|10|净资产（所有者权益）|43,809.67|50,044.79|6,235.12|14.23|

本次评估后增值6,235.12万元，增值率14.23%，评估增减原因分析如下： 1.流动资产评估增值 8.47万元，增值原因为应收账款评估增值，评估不考虑内部往来之间的风险损失。
2.固定资产评估增值4,240.30万元，增值原因主要为：
①房屋建筑物类固定资产评估增值 1,063.27万元，增值率为3.05%，增值主要是由于部分房屋建筑物建于2004年，至评估基准日人工、材料等高于房屋建筑
物建成时的价格。
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②设备类评估增值3,177.03万元，增值率为2.76%，增值主要原因是：A.本次评估的机器设备账面净值已计提减值准备，而评估基准日人民币对日元汇率较减值测试日贬值，导致部分进口设备重置成本有所增加；B.资产减值测试时根据会计准则的具体要求考虑了可能发生的处置费用，而本报告结论是为股权转让提供价值参考，因此未考虑此项因素，从而导致有所增值。
3.无形资产增值1,102.59万元，增值率为6.84%，增值的主要原因是：①土地使用权增值1,102.32万元，随着经济的发展，苏州市吴江区盛泽镇土地价格有了一定幅度的增加，部分较早取得的土地使用权价值有所增值；②其他无形资产-商标专用权增值0.27万元，系由于其形成成本费用化，账面值为零所致。
4.其他流动负债、其他非流动负债评估减值 883.76万元，主要原因为该款项系盛泽镇民营经济开发区管理委员会土地补偿款，该项债务企业已无需支付。
二、评估结论成立的条件
1.评估结论是根据上述原则、前提、依据、方法、程序得出。
2.本评估结论仅为本评估目的服务。
3.评估结论是对评估基准日资产公允价值的反映。
4.评估结论只有在上述原则、依据、前提存在的条件下成立。
5.本次评估没有考虑将来可能承担的抵押、担保事宜，以及特殊的交易方可能追加付出的价格等对其评估价格的影响。也未考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力或其他不可抗力对资产价格的影响。
6.本评估结论没有考虑流动性对评估对象价值的影响。
7.评估结论是本评估机构出具的，受本评估机构评估人员的执业水平和能力的影响。
三、评估结论的瑕疵事项
截止评估基准日，本次评估范围内有 11项房屋建筑物未办理房产证，申报面积共为117,753.90㎡，新民化纤对未办理房产证的房屋提供了《房产产权承诺函》，声明产权归其所有无争议。本次对未办理房产证的房屋是按新民化纤完整拥有房屋产权的假设前提下进行的评估，未考虑期后办理产权和完善权属所需发生的费用。未办理房产证的房屋具体情况如下：
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|序号|建筑物名称|建成年月|结构类型|建筑面积（M2）|账面净值（万元）|
|1|仓库二|2012年12月|钢混|11,345.74|1,398.68|
|2|聚酯二车间|2012年10月|钢混|12,376.60|1,855.93|
|3|综合动力站|2012年10月|钢混|5,120.17|1,123.17|
|4|车间五|2012年10月|钢混|3,331.36|481.80|
|5|研发楼4号|2012年10月|钢混|2,780.15|402.06|
|6|干部宿舍1号|2012年10月|钢混|2,582.73|848.03|
|7|干部宿舍2号|2012年10月|钢混|2,367.30||
|8|纺丝楼二车间|2012年10月|钢混|69,280.85|7,281.89|
|9|标准厂房七|2012年10月|钢混|8,380.00|737.64|
|10|厕所|2004年4月|混合|62.00|3.20|
|11|浴室|2004年4月|混合|127.00|5.28|

四、评估基准日期后事项说明及对评估结论的影响
评估基准日至评估报告提交日所评估资产无重大变化，资产价格标准也无重大变化。在评估使用有效期以内，资产数量及作价标准发生变化时，不能直接使用评估结果，应根据原评估方法对资产额进行相应的调整；若资产价格标准发生变化、并对资产评估值产生明显影响时，委托方应及时聘请评估机构重新确定评估值。
五、评估结论的效力、使用范围与有效期
1．本评估结论系评估专业人员依据国家有关规定出具的意见，具有法律规定的效力。
2.本报告专为委托人所使用，并为本报告所列明的目的而作。除按规定报送有关政府管理部门外，本报告的全部或部分内容除获得我公司预先同意外，皆不得转载于任何文件、公告及声明。
3.本评估结论为2014年2月28日评估值，有效使用期限为一年，超过2015年2月27日使用该评估结果无效。
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