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|上海五天实业有限公司基于财务报告目的投资性房地产公允价值项目评估报告共 1 册 第 1 册评估机构名称：北京国融兴华资产评估有限责任公司评估报告编号：国融兴华评报字[2014]第 010085 号评估报告日： 2014 年 03 月 25 日|

评估报告目录
一、注册资产评估师声明…………………………………………………第 1页二、评估报告摘要……………………………………………………第 2页三、评估报告正文
注册资产评估师声明
一、我们在执行本资产评估业务中，遵循相关法律法规和资产评估准则，恪守独立、客观和公正的原则；根据我们在执业过程中收集的资料，评估报告
陈述的内容是客观的，并对评估结论合理性承担相应的法律责任。
二、评估对象涉及的资产清单由委托方、被评估单位申报并经其签章确认；
所提供资料的真实性、合法性、完整性，以及恰当使用评估报告是委托方和相关当事方的责任。
三、我们与评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系；与相关当事方没有现存或者预期的利益关系，对相关当事方不存在偏见。
四、我们已对评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行了必要的现场调查；我们已对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验，并对已经发现的问题进行了如实披露，且已提请委托方及相关当事方完善产权以满足出具评估报告的要求。
五、我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设和限定条件的限制，评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明的假设、限定条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。
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上海五天实业有限公司基于财务报告目的
投资性房地产公允价值项目
评估报告摘要
国融兴华评报字【2014】第 010085号
一、委托方、被评估单位及业务约定书约定的其他评估报告使用者：1、委托方及被评估单位皆为上海五天实业有限公司；
2、获取财务报告中投资性房地产公允价值信息的其他使用者；
3、除委托方外按照国家法律、法规明确规定的其他评估报告使用者。
二、评估目的：为满足上海五天实业有限公司基于财务报告目的需要，委托方拟确定投资性房地产的公允价值，本次评估的目的是对该经济行为涉及的上海五天实业有限公司拥有的投资性房地产进行评估，为其确定投资性房地产公允价值提供参考。
三、评估对象和评估范围：本次评估对象是单项资产价值，评估范围是上海五天实业有限公司在评估基准日拥有的 1号楼、2号楼、3号楼(扩建综合楼)中作为投资性房地产的部分以及相对应的土地使用权，1号楼建筑面积39,830.59平方米,其中以出租为持有目的的建筑面积为 18,550.00平方米，在会计核算上作为投资性房地产；2号楼建筑面积 48,143.62平方米，其中以出租为持有目的的建筑面积为 35,000.00平方米，在会计核算上作为投资性房地产；1号楼和 2号楼相对应的土地使用权面积 16,464.13平方米；3号楼(扩建综合楼)建筑面积为 19,563.71平方米，其中以出租为持有目的地上部分建筑面积为 16,360.38平方米,公共配电间面积 52.06平方米，地下部分建筑面积为 3,151.27平方米，3号楼(扩建综合楼)相对应的土地使用权面积 6,014.93平方米，全部出租。
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纳入评估范围的资产与委托评估时确定的资产范围一致。
四、价值类型：市场价值
五、评估基准日：2013年 12月 31日。
六、评估方法：
作为本次评估对象的投资性房地产是以获取租金收益为目的而持有的，未来也无出售意图和计划。该投资性房地产处于对外租赁状态，有稳定的租金收入，可以收集到相关的出租数据，且其未来收益是可以预期的。附近有活跃的同类资产租赁市场，但同类资产的交易并不活跃。房产证载明土地使用权用途为工业用地，附近园区整体出售的案例很少，可比性较差。同时，上海五天实业有限公司的经营模式为“吸引业务互补、分处于产业链不同环节的企业，形成创意生产生态链，打造创意产业孵化园”。该经营模式决定了投资性房地产未来的用途为出租，而非出售。根据《以财务报告为目的的评估指南（试行）》的相关通知，选择的评估方法应当与前期采用的评估方法保持一致。
综上，对于委估房地产采用收益现值法，其评估价值为房地合一价值。
收益现值法是指通过估算被评估资产未来预期收益并折算成现值，借以确定被评估资产价值的一种资产评估方法。其基本思路是通过估算资产在未来的预期收益和采用适宜的折现率折算成现值时价值，得出评估值。
评估模型如下：
n R R
P i 
[1(1r
)(mn)
]
i n
i1
(1 r ) r(1 r )
式中：P：评估值；
Ri：未来第i年净收益；
R:未来第 i年以后每年等额净收益；
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r：采用的折现率；
(1r
)i：第i年的折现系数；
m:评估基准日后资产尚可使用年限;
n:净收益有变化的期限。
七、评估结论：截止评估基准日 2013年 12月 31日上海五天实业有限公司委估的投资性房地产（1号楼可出租面积、2号楼可出租面积、3号楼(扩建综合楼)可出租面积）账面价值 617,640,674.16元，评估价值 645,542,270.65元，评估增值 27,901,596.49元，增值率4.52%。
八、评估结论使用有效期：本评估结论使用有效期为自评估基准日起 1年，即从 2013年 12月 31日至 2014年 12月 30日止的期限内有效，超过 1年有效期需重新进行评估。
九、对评估结论产生影响的特别事项：
1、纳入评估范围的投资性房地产—房屋及无形资产土地使用权对应房地产权证编号：沪房地青字（2013）第 002424号；登记日期为 2013年 2月 20日；房地坐落于青浦区徐泾镇华徐公路 888号；使用权来源：出让；用途：工业用地；
地号：青浦区徐泾镇 3街坊 17/5丘；宗地面积：62,958.5平方米；使用期限：2003年9月8日至2053年9月7日止。地上房屋共7幢总建筑面积124,774.16平方米。
房屋建筑物全部为钢混结构，水、电、空调、消防等配套设施齐全。
2、截止估价时点估价对象对应房地产权证编号：沪房地青字（2013）第 002424号，其中房屋建筑物 4幢（1、3、5、6号）已抵押于中国银行股份有限公司上海市青浦支行，抵押面积 57,066.83平方米，抵押期限为 2012年 6月 1日到 2015年 6月 1日，抵押金额为人民币贰亿壹仟壹佰叁拾贰万柒仟陆佰叁拾陆元整。房屋建筑物 1幢（2号楼）已抵押于上海农村商业银行青浦支行，抵押面积 48,143.62
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平方米，抵押期限为 2011年 5月 12日到 2014年 5月 11日，抵押金额为人民币捌仟万元。房屋建筑物 1幢(扩建综合楼），抵押面积 19,697.71平方米，已抵押于上海农村商业银行青浦支行，抵押期限为期限为 2012年 4月 22日到 2017年 4月 20日，抵押金额为人民币叁仟万元。除此外不存在资产抵押、担保以及其他资产权利瑕疵事项。
十、评估报告日
本评估报告日为 2014年 03月 25日。
以上内容摘自评估报告正文，欲了解本评估项目的详细情况和合理理解评估结论，应当认真阅读评估报告正文。
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上海五天实业有限公司基于财务报告目的
投资性房地产公允价值项目
评估报告
国融兴华评报字【2014】第 010085号
上海五天实业有限公司：
北京国融兴华资产评估有限责任公司接受贵公司的委托，因贵公司基于财务报告目的需要，对拥有的投资性房地产在评估基准日 2013年 12月 31日的公允价值进行了评估。
现将资产评估情况报告如下：
一、委托方、被评估单位及业务约定书约定的其他评估报告使用者
1、委托方及被评估单位皆为上海五天实业有限公司。
（一）委托方
名 称：上海五天实业有限公司
注册号：310229000651006
住 所：青浦区徐泾镇华徐公路 888号
法定代表人：林文昌
注册资本：人民币壹亿捌仟肆佰万元
实收资本：人民币壹亿捌仟肆佰万元
企业类型：有限责任公司（国内合资）
成立日期：二 OO二年六月七日
经营经期：二 OO二年六月七日至二 O二二年六月六日
经营范围：实业投资，绿化工程，商务信息咨询，计算机软硬件研究开发，自由房屋租赁，仓储服务，投资管理，货物运输代理，生产加工日用及工艺美
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术陶瓷制品、竹木制品、玻璃饰品、藤、棕、草工艺制品、纸质品、塑料制品、不锈钢制品、包装材料、办公用品、办公设备、家具、电子产品、电子计算机、塑料搪瓷制品、工艺礼品、超市货架、销售化工原料及产品、金属材料、矿产品、木材、燃料油、电线、电缆、电缆附件、高低压电气及成套设备、广告器材、电子元件、液压和气压动力机械及元件、纺织建筑材料、纸、纸制品、商用车及九座以上乘用车、汽车配件、船舶及器材、手表、化妆品、批发非实物方式：预包装食品，从事货物及技术的进出口业务。
【企业经营涉及行政许可的，凭许可证件经营】
2、历史沿革：
上海五天实业有限公司(以下简称上海五天)系由福建冠福现代家用股份有限公司和福建省德化冠峰耐热瓷有限公司共同投资组建的有限责任公司，于 2002年 6月 7日在上海市工商行政管理局青浦分局登记注册，取得 310229000651006号企业法人营业执照。公司注册地：青浦区徐泾镇华徐公路 888号。法定代表人：林文洪。
2006年 2月，公司增资人民币 2,100万元，其中：福建冠福现代家用股份有限公司认缴 2,250万元，福建省德化冠峰耐热瓷有限公司认缴 225万元,注册资本变更为 3,000万元。
2006年 4月，公司增资人民币 2,000万元，其中：福建冠福现代家用股份有限公司认缴 1,500万元，福建省德化冠峰耐热瓷有限公司认缴 500万元,注册资本变更为 5,000万元。
2007年 1月，公司增资人民币 5,400万元，由福建冠福现代家用股份有限公司认缴,注册资本变更为 10,400万元。
2008年 9月，公司增资人民币 4,000万元，由福建冠福现代家用股份有限公
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司认缴,注册资本变更为 14,400万元。
2009年 4月，公司增资人民币 4,000万元，由福建冠福现代家用股份有限公司认缴,注册资本变更为 18,400万元。
上述增资和股权转让已办妥工商变更登记手续。截止 2013年 12月 31日，公司注册资本和实收资本均为人民币 18,400万元，其中：福建冠福现代家用股份有限公司出资人民币 17,150万元，占注册资本的93.21%；福建省德化冠峰耐热瓷有限公司出资 1,250万元，占注册资本的6.79%。
3、近三年来企业的资产、负债、权益状况和经营业绩
财务指标 2013年12月31日 2012年12月31日 2011年12月31日总资产（元） 1,199,801,408.77 1,249,121,285.17 859,192,868.61总负债（元） 720,126,971.21 758,637,560.42 665,716,297.70股东权益（元） 479,674,437.56 490,483,724.75 193,476,570.91经营业绩 2013年 2012年 2011年
营业收入（元） 1,689,896,567.00 623,017,753.55 639,921,063.17利润总额（元） -7,000,238.90 176,847,700.34 -34,668,193.44净利润（元） -10,809,287.19 122,297,227.07 -28,927,340.74（三）业务约定书约定的其他评估报告使用者
其他评估报告使用者包括：委托方及被评估单位的上级主管部门、以及法律法规规定的其他评估报告使用者。
（四）委托方与被评估单位关系
委托方及被评估单位皆为上海五天实业有限公司
二、评估目的
为满足上海五天实业有限公司基于财务报告目的需要，委托方拟确定投资性房地产的公允价值，本次评估的目的是对该经济行为涉及的上海五天实业有限公司拥有的投资性房地产进行评估，为其确定投资性房地产公允价值提供参考。
三、评估对象和评估范围
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本次评估对象是单项资产价值，评估范围是上海五天实业有限公司在评估基准日拥有的 1号楼、2号楼、3号楼(扩建综合楼)中作为投资性房地产的部分以及相对应的土地使用权,1号楼建筑面积 39,830.59平方米,其中以出租为持有目的的建筑面积为 18,550.00平方米，在会计核算上作为投资性房地产；1号楼和 2号楼相对应的土地使用权面积 16,464.13平方米；3号楼(扩建综合楼)建筑面积为 19,563.71平方米，其中以出租为持有目的地上部分建筑面积为 16,360.38平方米,公共配电间面积 52.06平方米，地下部分建筑面积为 3,151.27平方米，3号楼(扩建综合楼)相对应的土地使用权面积 6,014.93平方米，全部出租。纳入评估范围的资产与委托评估时确定的资产范围一致。
四、价值类型及其定义
根据《以财务报告为目的的资产评估指南（试行）》（中评协[2007]169号）第二十四条规定：在符合会计准则计量属性规定的条件时，会计准则下的公允价值一般等同于资产评估准则下的市场价值。根据评估目的实现的要求，结合评估对象自身的功能、使用方式和利用状态等条件的制约，本次评估价值类型选用市场价值。
市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫压制的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。
本报告所称“评估价值”,是指所约定的评估范围与对象在本报告约定的价值类型、评估假设和前提条件下,按照本报告所述程序和方法,仅为本报告约定评估目的服务而提出的评估意见。需要说明的是,同一资产在不同市场的价值可能存在差异，本次评估基于国内可观察或分析的市场条件和市场环境状况。
五、评估基准日
（一）本项目评估基准日为 2013年 12月 31日。
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（二）按照评估基准日尽可能与资产评估应对的经济行为实现日接近的原则，由委托方确定评估基准日。
（三）本次资产评估的工作中，评估范围的界定、评估参数的选取、评估价值的确定等，均以评估基准日企业内部的财务报表、外部经济环境以及市场情况确定。本报告书中一切取价标准均为评估基准日有效的价格标准。
六、评估依据
本次评估的依据主要包括资产评估经济行为、法律法规、评估准则、权属、取价及其他等依据，具体如下：
（一）经济行为依据
1、资产评估机构与委托方签订的《资产评估业务约定书》。
（二）法律法规依据
1、中华人民共和国主席令第 42号《中华人民共和国公司法》（2005年 10月 27日）；
2、国务院 91号令《国有资产评估管理办法》（1991年 11月 16日）；
3、原国家国有资产管理局国资办发[1992]36号《国有资产评估管理办法施行细则》（1992年 7月 18日）；
4、国务院国有资产监督管理委员会令第 12号《企业国有资产评估管理暂行办法》（2005年 8月 25日）；
5、其他与评估相关法律、法规和规章制度等。
（三）评估准则依据
1、《资产评估准则—基本准则》（财企[2004]20号）；
2、《资产评估职业道德准则—基本准则》（财企[2004]20号）；
3、《资产评估准则—评估报告》（中评协[2007]189号）；
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4、《资产评估准则—评估程序》（中评协[2007]189号）；
5、《资产评估准则—业务约定书》（中评协[2007]189号）；
6、《资产评估准则—工作底稿》（中评协[2007]189号）；
7、《资产评估准则—不动产》（中评协[2007]189号）；
8、《资产评估价值类型指导意见》（中评协[2007]189号）；
9、《投资性房地产评估指导意见》（中评协[2009]211号）；
10、《以财务报告为目的的评估指南（试行）》（中评协[2007]169号）11、《评估机构业务质量控制指南》（中评协[2010]214号）；
12、《资产评估职业道德准则——独立性》（中评协„2012‟248号）；
（四）权属依据
1、房地产权证；
2、上海市国有建设用地土地核验合格证明；
3、建设工程规划许可证；
4、上海市建设工程竣工规划验收合格证；
5、其他产权证明文件等。
（五）取价依据
1、财政部关于印发《基本建设财务管理规定》的通知（财建[2002]394号）；
2、国家计委办公厅、建设部办公厅《关于工程勘察设计收费管理规定有关问题的补充通知》（计办价格[2002]1153号）；
3、中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》；
4、《中国人民银行贷款利率表》（2012年 07月 06日起执行）；
5、被评估单位填报的房屋建筑物、土地使用权调查表；
6、《资产评估常用数据与参数手册》（第二版）；
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7、被评估单位提供的资产评估清查明细表、账册凭证、会计报表等其他评估相关资料；
8、评估师现场察看和市场调查取得的有关评估资料；
9、上海五天实业有限公司房屋租赁合同
10、其他取价依据等。
七、评估方法
作为本次评估对象的投资性房地产是以获取租金收益为目的而持有的，未来也无出售意图和计划。该投资性房地产处于对外租赁状态，有稳定的租金收入，可以收集到相关的出租数据，且其未来收益是可以预期的。附近有活跃的同类资产租赁市场，但同类资产的交易并不活跃。房产证载明土地使用权用途为工业用地，附近园区整体出售的案例很少，可比性较差。同时，上海五天实业有限公司的经营模式为“吸引业务互补、分处于产业链不同环节的企业，形成创意生产生态链，打造创意产业孵化园”。该经营模式决定了投资性房地产未来的用途为出租，而非出售。根据《以财务报告为目的的评估指南（试行）》的相关通知，选择的评估方法应当与前期采用的评估方法保持一致。
综上，对于委估房地产采用收益现值法，其评估价值为房地合一价值。
收益现值法是指通过估算被评估资产未来预期收益并折算成现值，借以确定被评估资产价值的一种资产评估方法。其基本思路是通过估算资产在未来的预期收益和采用适宜的折现率折算成现值时价值，得出评估值。
评估模型如下：
n R R
P i 
[1(1r
)(mn)
]
i n
i1
(1 r ) r(1 r )
式中：P：评估值；
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Ri：未来第 i年净收益；
R:未来第 i年以后每年等额净收益；；
r：采用的折现率；
(1r
)i：第
i年的折现系数；
m:评估基准日后资产尚可使用年限;
n:净收益有变化的期限。
八、评估程序实施过程和情况
本次评估工作分为四个阶段。
（一）资产评估前期准备工作阶段
本阶段主要工作是：选派资产评估先遣人员进驻，根据行业的特点制订资产评估前期工作计划，并根据资产评估操作规范的要求和我公司资产评估工作的需要，向委托方及被评估单位布臵资产评估申报表，协助委托方及被评估单位进行资产评估的填报工作；同时了解企业及委估资产的情况，收集资产评估所需文件、资料；制订资产评估工作计划。
（二）现场评估阶段
我们根据评估有关原则和规定，对评估范围的资产进行了评估和产权调查核实，具体步骤如下：
1、听取企业有关人员对企业情况以及委估资产历史现状的介绍；
2、对企业填报的资产评估申报表进行征询、鉴别，并对与企业有关财务记录数据进行核对，对发现的问题进行了解，并请企业进行修改；
3、根据资产评估申报表的内容，到现场进行实物核实，并对资产状况进行勘查、记录，并与管理人员进行交谈，了解资产的经营、管理状况；
4、根据委估资产的实际状况和特点，制定相应的评估方法；
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5、查阅委估资产的产权证明文件等资料；
6、开展市场调查；
7、对企业资产进行评估，计算评估价值。
（三）评估汇总阶段
根据资产的初步评估结果，进行汇总分析工作，确认评估工作中没有发生重评和漏评的情况后，根据汇总分析情况，对资产评估结果进行调整、修改和完善。
（四）提交报告阶段
根据评估工作情况，起草资产评估报告书，向委托方提交初步资产评估结果，并对评估结果进行充分沟通，在与委托方充分交换意见并经评估公司三级审核之后，向委托方提交正式资产评估报告书。
九、评估假设
（一）宏观及外部环境的假设
1、假设国家宏观经济形势及现行的有关法律、法规、政策，无重大变化；
本次交易双方所处地区的政治、经济和社会环境无重大变化。
2、假设被评估单位所在的行业保持稳定发展态势，行业政策、管理制度及相关规定无重大变化。
3、假设国家有关信贷利率、汇率、赋税基准及税率、政策性征收费用等不发生重大变化。
4、假设无其他人力不可抗拒因素及不可预见因素，造成对企业重大不利影响。
（二）特定假设
1、国家现行的宏观经济不发生重大变化；
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2、上海五天实业有限公司所处地的社会经济环境以及所执行的税赋、税率等政策无重大变化；
3、青浦区关于西虹桥商务区规划建设能顺利并如期进行，期间相关政策不发生重大变化；
4、上海五天实业有限公司未来的经营管理班子尽职，并继续保持现有的经营管理模式持续经营；
5、上海五天实业有限公司未来的经营策略和成本控制等仍保持其最近几年的状态，不发生较大变化；
6、上海五天实业有限公司提供的历年财务资料所执行会计政策的重要方面在预测期不发生重大调整；
7、在可预见时间内，未考虑公司租赁业务可能发生的非经常性损益；
8、本次评估基于基准日企业租赁业务现有的经营情况，不考虑上海五天实业有限公司未来进行扩大性的资本性支出。
当前述条件发生变化时，评估结果一般会失效。
十、评估结论
截止评估基准日 2013年 12月 31日上海五天实业有限公司委估的投资性房地产（1号楼可出租面积、2号楼可出租面积、3号楼(扩建综合楼)可出租面积）账面价值 617,640,674.16元，评估价值 645,542,270.65元，评估增值 27,901,596.49元，增值率4.52%。
十一、特别事项说明
本评估报告书存在如下特别事项，提请报告使用者予以关注：
1、遵守相关法律、法规和资产评估准则，对评估对象在评估基准日以财务
报告为目的下的公允价值或特定价值进行分析、估算并发表专业意见，是注册
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资产评估师的责任。恰当使用以财务报告为目的的评估报告是委托方和相关当事方的责任。
2、遵循相关法律、法规，评估师仅对评估对象价值进行估算并发表专业意见，对评估对象的法律权属状况给与必要的关注，但不对评估对象的法律权属做任何形式的保证，本评估报告的结论仅为本次评估目的服务，不能作为确认产权的依据。
3、提供必要的资料并保证所提供资料的真实性、合法性和完整性，恰当使用评估报告是委托方和当事方的责任。本评估报告中涉及的资产状况原始资料及相关产权证明文件、财务数据及有关资料由委托方及被评估单位提供，委托方及被评估单位对上述资料的真实性、合法性、准确性及有效性已做出书面承诺。
4、纳入评估范围的投资性房地产—房屋及无形资产土地使用权对应房地产权证编号：沪房地青字（2013）第 002424号；登记日期为 2013年 2月 20日；房地坐落于青浦区徐泾镇华徐公路 888号；使用权来源：出让；用途：工业用地；
地号：青浦区徐泾镇 3街坊 17/5丘；宗地面积：62,958.5平方米；使用期限：2003年 9月 8日至 2053年 9月 7日止。房屋建筑物全部为钢混结构，水、电、空调、消防等配套设施齐全。
截止估价时点估价对象对应房地产权证编号：沪房地青字（2013）第 002424号，其中房屋建筑物 4幢（1、3、5、6号）已抵押于中国银行股份有限公司上海市青浦支行，抵押面积 57,066.83平方米，抵押期限为 2012年 6月 1日到 2015年 6月 1日，抵押金额为人民币贰亿壹仟壹佰叁拾贰万柒仟陆佰叁拾陆元整。房屋建筑物 1幢（2号楼）已抵押于上海农村商业银行青浦支行，抵押面积 48,143.62
平方米，抵押期限为 2011年 5月 12日到 2014年 5月 11日，抵押金额为人民币
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捌仟万元。房屋建筑物 1幢(扩建综合楼），抵押面积 19,697.71平方米，已抵押于上海农村商业银行青浦支行，抵押期限为期限为 2012年 4月 22日到 2017年 4月 20日，抵押金额为人民币叁仟万元。除此外不存在资产抵押、担保以及其他资产权利瑕疵事项。
5、评估基准日期后重大事项：
①评估基准日期后事项系评估基准日至评估报告提出日期之间发生的重大事项；
②在评估基准日后，当被评估资产因不可抗力而发生拆除、毁损、灭失，往来账款产生坏账等影响资产价值的期后事项时，不能直接使用评估结论；
③发生评估基准日期后重大事项时，不能直接使用本评估结论。在本次评估结果有效期内若资产数量发生变化，应根据原评估方法对评估价值进行相应调整。
十二、评估报告使用限制说明
（一）本报告只能用于评估报告所载明的评估目的和用途，本公司不对报告使用者运用本报告于本次评估目的以外的经济行为所产生的后果负责。
（二）评估报告只能由评估报告载明的评估报告使用者使用。
（三）本评估结论使用有效期为自评估基准日起 1年，即从 2013年 12月 31日至 2014年 12月 30日止的期限内有效，超过 1年有效期需重新进行评估。
（四）本评估报告、说明、报告附件、明细表合订为 1册，本报告 1式 4份，提交 3份，各份报告具有同等的法律效力。
（五）评估报告的全部或者部分内容被摘抄、引用或者披露于公开媒体，需评估机构审阅相关内容并征得本公司书面同意，法律、法规规定以及相关当事方另有约定的除外。
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（六）本报告复印无效，未加盖本公司骑缝章无效。
十三、评估报告日
本评估报告日为 2014年 03月 25日。
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北京国融兴华资产评估有限责任公司 上海五天实业有限公司基于财务报告目的 Beijing Guorongxinghua Assets Appraisal Co., Ltd. 投资性房地产公允价值项目评估报告
附件
1.上海五天实业有限公司企业法人营业执照复印件；
2.房地产权证复印件；
3.委托方及被评估单位承诺函；
4.签字注册资产评估师承诺函；
5.资产评估机构资格证书复印件；
6.资产评估机构企业法人营业执照副本复印件；
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|上海五天实业有限公司基于财务报告目的投资性房地产公允价值项目评估说明共 1 册 第 1 册评估机构名称：北京国融兴华资产评估有限责任公司评估报告编号：国融兴华评报字[2014]第 010085 号评估报告日： 2014 年 03 月 25 日|

北京国融兴华资产评估有限责任公司 上海五天实业有限公司基于财务报告目的 Beijing Guorongxinghua Assets Appraisal Co., Ltd. 投资性房地产公允价值项目评估说明评估说明目录
第一部分：关于评估说明使用范围的声明 .................................................................... 3第二部分：企业关于进行资产评估有关事项的说明 ................................................... 4第三部分：评估对象与评估范围说明 ............................................................................. 5第四部分：资产核实情况总体说明 ................................................................................. 6第五部分：评估技术说明 ................................................................................................... 7●收益法 .................................................................................................................... 8一、评估范围 ........................................................................................................... 8二、房地产市场概况 .............................................................................................. 9三、评估思路和方法 ......................................................................................................... 11四、评估分析 ...................................................................................................................... 11五、评估假设 ...................................................................................................................... 14六、评估计算 ...................................................................................................................... 18第六部分：评估结论及其分析 ........................................................................................ 27一、评估结论 ...................................................................................................................... 27二、评估结论成立的条件 ................................................................................................. 27三、评估结论的瑕疵事项 ................................................................................................. 27四、评估基准日的期后事项说明及对评估结论的影响 ............................................. 28五、附件 ............................................................................................................................... 29
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北京国融兴华资产评估有限责任公司 上海五天实业有限公司基于财务报告目的 Beijing Guorongxinghua Assets Appraisal Co., Ltd. 投资性房地产公允价值项目评估说明第一部分：
关于评估说明使用范围的声明
本说明仅供国有资产监督管理机构（含所出资企业）、相关监管机构和部门使用。除法律法规规定外，材料的全部或者部分内容不得提供给其他任何单位和个人，不得见诸公开媒体。
北京国融兴华资产评估有限责任公司
2014年 03月 25日
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北京国融兴华资产评估有限责任公司 上海五天实业有限公司基于财务报告目的 Beijing Guorongxinghua Assets Appraisal Co., Ltd. 投资性房地产公允价值项目评估说明第二部分：
企业关于进行资产评估有关事项的说明
北京国融兴华资产评估有限责任公司接受上海五天实业有限公司委托，因其基于财务报告目的需要，对上海五天实业有限公司投资性房地产公允价值项目进行评估，有关说明详见后附：委托方、被评估单位共同编写的《企业关于进行资产评估有关事项的说明》。
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北京国融兴华资产评估有限责任公司 上海五天实业有限公司基于财务报告目的 Beijing Guorongxinghua Assets Appraisal Co., Ltd. 投资性房地产公允价值项目评估说明第三部分：
评估对象与评估范围说明
一、评估对象与评估范围
本次评估对象是单项资产价值，评估范围是上海五天实业有限公司在评估基准日拥有的 1号楼、2号楼、3号楼(扩建综合楼)中作为投资性房地产的部分以及相对应的土地使用权, 1号楼建筑面积 39,830.59平方米,其中以出租为持有目的的建筑面积为 18,550.00平方米，在会计核算上作为投资性房地产；2号楼建筑面积48,143.62平方米，其中以出租为持有目的的建筑面积为35,000.00平方米，在会计核算上作为投资性房地产；1号楼和 2号楼相对应的土地使用权面积 16,464.13平方米；3号楼(扩建综合楼)建筑面积为 19,563.71平方米，其中以出租为持有目的地上部分建筑面积为 16,360.38平方米,公共配电间面积 52.06平方米，地下部分建筑面积为 3,151.27平方米，3号楼(扩建综合楼)相对应的土地使用权面积 6,014.93平方米，全部出租。
二、实物资产的分布情况及特点
估价对象在评估现场勘查日位于上海五天创意产业孵化园区，属虹桥商务区。
截止 2013年 12月 31日，上海虹桥商务区已经设立，处于发展初期。纳入评估范围的土地和房屋产权证已办理，对应房地产权证号：沪房地青字（2013）第 002424号。土地面积为 62,958.5平方米，系国有出让工业用地，土地到期日是 2053年 9月 7日；房屋建成于 2008-2009年，其中 1号楼建筑面积 39,830.95平方米，其中以出租为持有目的的建筑面积为 18,550.00平方米，2号楼建筑面积 48,143.62平方米，其中以出租为持有目的的建筑面积为 35,000.00平方米；1号楼和 2号楼相对应的土地使用权面积 16,464.13平方米；3号楼(扩建综合楼)建筑面积为 19,563.71平方米，其中以出租为持有目的地上部分建筑面积为 16,360.38平方米,公共配电间面积 52.06平方米，地下部分建筑面积为 3,151.27平方米，3号楼(扩建综合楼)相对应的土地使用权面积 6,014.93平方米，全部出租。
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北京国融兴华资产评估有限责任公司 上海五天实业有限公司基于财务报告目的 Beijing Guorongxinghua Assets Appraisal Co., Ltd. 投资性房地产公允价值项目评估说明第四部分：
资产核实情况总体说明
北京国融兴华资产评估有限责任公司接受上海五天实业有限公司委托，本公司评估人员对纳入本次评估范围的资产进行了全面核实，并要求被评估单位有关人员按照评估的具体要求填写了各类资产明细表，提供了相关资料。资产核实情况如下：
一、资产核实人员组织、实施时间和过程。
北京国融兴华资产评估有限责任公司于 2014年 3月 15日确定了评估方案，评估工作于 2014年 03月 18日正式开始。
评估人员于 2014年 03月 18日进入评估现场，评估人员对委托评估的资产进行了勘察、核实，验证所提供的资料的可靠性，对可能影响资产评估的重大事项进行了全面的了解，听取委托方对委估资产的历史状况及其使用情况的介绍。资产核实过程如下：
（一）资产核实过程
1．查清房屋分布状况
根据委托方提供的评估申报明细表、权证文件，验证清查评估申报明细表中申报数据的正确性。核实房产所在的位臵、占地面积、建筑面积以及账面金额构成，做到账、表、证相符。
2．核查表、实是否一致
根据房地产所在的位臵，对房地产评估申报明细表中所列的建筑结构、建筑面积、建成时间，逐一进行清查核实、勘察、并作详细的记录，做到申报表与实物相符。核实建造特征、建筑面积、层高、檐高与建筑物评估申报明细表所列内容是否一致。
二、影响资产核实的事项及处理方法。
在资产清查中，评估人员未发现影响资产清查的事项。
三、核实结论
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北京国融兴华资产评估有限责任公司 上海五天实业有限公司基于财务报告目的 Beijing Guorongxinghua Assets Appraisal Co., Ltd. 投资性房地产公允价值项目评估说明经过评估人员现场资产核查，所核结果与资产委托方提供的情况一致。截止估价时点估价对象对应房地产权证编号：沪房地青字（2013）第 002424号，其中房屋建筑物 4幢（1、3、5、6号）已抵押于中国银行股份有限公司上海市青浦支行，抵押面积 57,066.83平方米，抵押期限为 2012年 6月 1日到 2015年 6月 1日，抵押金额为人民币贰亿壹仟壹佰叁拾贰万柒仟陆佰叁拾陆元整。房屋建筑物 1幢（2号楼）已抵押于上海农村商业银行青浦支行，抵押面积 48,143.62平方米，抵押期限为 2011年 5月 12日到 2014年 5月 11日，抵押金额为人民币捌仟万元。房屋建筑物 1幢（3号楼-扩建综合楼），抵押面积 19,697.71平方米，已抵押于上海农村商业银行青浦支行，抵押期限为期限为2012年4月22日到2017年 4月 20日，抵押金额为人民币叁仟万元。除此外不存在资产抵押、担保以及其他资产权利瑕疵事项。
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北京国融兴华资产评估有限责任公司 上海五天实业有限公司基于财务报告目的 Beijing Guorongxinghua Assets Appraisal Co., Ltd. 投资性房地产公允价值项目评估说明第五部分：
评估技术说明
本评估说明采用收益法进行评估，选取理由如下：
作为本次评估对象的投资性房地产是以获取租金收益为目的而持有的，未来也无出售意图和计划。该投资性房地产处于对外租赁状态，有稳定的租金收入，可以收集到相关的出租数据，且其未来收益是可以预期的。附近有活跃的同类资产租赁市场，但同类资产的交易并不活跃。房产证载明土地使用权用途为工业用地，附近园区整体出售的案例很少，可比性较差。同时，上海五天实业有限公司的经营模式为“吸引业务互补、分处于产业链不同环节的企业，形成创意生产生态链，打造创意产业孵化园。该经营模式决定了投资性房地产未来的用途为出租，而非出售。根据《以财务报告为目的的评估指南（试行）》的相关通知，选择的评估方法应当与前期采用的评估方法保持一致。
综上，对于委估房地产采用收益现值法，其评估价值为房地合一价值。
收益现值法是指通过估算被评估资产未来预期收益并折算成现值，借以确定被评估资产价值的一种资产评估方法。其基本思路是通过估算资产在未来的预期收益和采用适宜的折现率折算成现值时价值，得出评估值。
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北京国融兴华资产评估有限责任公司 上海五天实业有限公司基于财务报告目的 Beijing Guorongxinghua Assets Appraisal Co., Ltd. 投资性房地产公允价值项目评估说明收益法
一、评估范围
在本次评估中，评估人员按照委托方所确定的资产评估范围，按照国家评估规范的要求，采用客观、公正的评估方法，对委估房产进行了评估。现对评估中的全过程，包括房屋及土地资产概况、评估依据、评估方法、评估结果等诸方面情况做如下说明。
二、房地产市场概况
（一）一般概况
估价对象所在城市（上海市）基本状况
1、城市资源状况
上海，简称“沪”，别称“申”，地处中国漫长海岸线的最正中，亚洲第一大河长江的入海口以及亚太城市群的地理中心。上海全市面积为 6340平方公里；
截止 2013年，上海城镇人口占总人口89.3%，城镇化水平居全国首位；人口密度为每平方公里 3631人，是全国人口密度最大的城市；常住人口 2302万，是我国大都市中人口数量最多的城市（上海常住人口数量超过深圳+广州的常住人口数量总和），其中户籍人口 1412万，是中国第一大城市，也是世界人口最多的城市之一。
上海创造和打破了中国世界纪录协会多项世界之最、中国之最。上海位于中国大陆海岸线中部的长江口，并隔海与日本九州岛相望，南濒杭州湾，西部与江苏、浙江两省相接。拥有中国最大的外贸港口、最大的工业基地。上海又是一座新兴的旅游目的地，并具有深厚的近代城市文化底蕴和众多的历史古迹。
如今上海已经发展成为一个闪耀全球的国际化大都市，并致力于在 2020年建设成为国际金融中心和航运中心。上海是 2010年世界博览会举办城市。
2、城市经济状况
1949年以前，上海曾是远东第一金融中心，无论股票，黄金，外汇等金融市场规模全部雄踞亚洲第一。如今上海是全球第二大期货交易中心，仅次于芝加哥；全球最大黄金现货交易中心；全球第二大钻石现货交易中心；全球第五
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北京国融兴华资产评估有限责任公司 上海五天实业有限公司基于财务报告目的 Beijing Guorongxinghua Assets Appraisal Co., Ltd. 投资性房地产公允价值项目评估说明大债券交易中心及全球三大有色金属定价中心之一。上海是中国会展之都，展会数量居全国首位，会展年总收入占全国近50%。上海将建世界上最大会展中心中国博览中心，位于上海虹桥商务区内。上海是世界体育之都，亚洲最高级别的单项常驻赛事几乎都落户在了上海，F1，国际田联钻石联赛，ATP1000网球大师赛，斯诺克大师赛，汇丰高尔夫世界锦标赛等常年在上海开站，如此规模密集的国际赛事，傲视全亚洲。上海是中国的时尚之都，所有国际大牌（比如 LV爱马仕阿玛尼夏奈尔古驰等等）的中国区总部无一例外全部在上海。国际五大潮牌，ZARA，UNIQLO，H&M,，C&A，GAP中国区总部也全在上海。
3、城市建设与交通状况
在 2011最新一期 The World's Best Skylines全球摩天城市排行中，上海排名全球第三，仅次于香港、纽约。上海是一个高度国际化的城市，全年外籍旅游接待量居中国大陆第一，近几年上海强化科技兴市，专利的申请量以及授权量常年位居全国城市首位。此外，上海还致力于国际旅游城市的目标，2010年全年，国际旅游外汇收入列全国各大城市首位，迪斯尼乐园也将于 2015年在上海开张迎客。
上海市的公交交通，其线路、车辆、载客量均居全国第一。目前上海已形成由铁路、水路、公路、航空、管道等 5种运输方式组成的，具有超大规模的综合交通运输网络。上海港是中国最大的枢纽港，共有 47个客运站，长途班线 1611条，可抵达全国 14个省市的 660个地方。全市已形成了由地面道路、高架道路、越江隧道和大桥以及地铁、高架式轨道交通组成的立体型市内交通网络。
上海拥有虹桥机场和浦东机场共两座国际机场。上海空港是东方航空、中国国际货运航空、中国货运航空和中国最大的两家民营航空春秋和吉祥的主要基地。主要的海港有外高桥、吴淞码头和洋山深水港。
（二）房地产权利状况
1、房地产登记状况
纳入评估范围的投资性房地产—房屋及无形资产土地使用权对应房地产权证编号：沪房地青字（2013）第 002424号；登记日期为 2013年 2月 20日；房地坐落于青浦区徐泾镇华徐公路 888号；使用权来源：出让；用途：工业用地；地号：青浦区徐泾镇 3街坊 17/5丘；宗地面积：62,958.5平方米；使用期限：2003年 9
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北京国融兴华资产评估有限责任公司 上海五天实业有限公司基于财务报告目的 Beijing Guorongxinghua Assets Appraisal Co., Ltd. 投资性房地产公允价值项目评估说明月 8日至 2053年 9月 7日止。地上房屋共 7幢总建筑面积 124,774.16平方米。房屋建筑物全部为钢混结构，水、电、空调、消防等配套设施齐全。截止估价时点估价对象对应房地产权证编号：沪房地青字（2013）第 002424号，其中房屋建筑物 4幢（1、3、5、6号）已抵押于中国银行股份有限公司上海市青浦支行，抵押面积 57,066.83平方米，抵押期限为 2012年 6月 1日到 2015年 6月 1日，抵押金额为人民币贰亿壹仟壹佰叁拾贰万柒仟陆佰叁拾陆元整。房屋建筑物 1幢（2号楼）已抵押于上海农村商业银行青浦支行，抵押面积 48,143.62平方米，抵押期限为 2011年 5月 12日到 2014年 5月 11日，抵押金额为人民币捌仟万元。
房屋建筑物 1幢(3号楼(扩建综合楼)），抵押面积 19,697.71平方米，已抵押于上海农村商业银行青浦支行，抵押期限为期限为 2012年 4月 22日到 2017年 4月 20日，抵押金额为人民币叁仟万元。除此外不存在资产抵押、担保以及其他资产权利瑕疵事项。
2、估价对象在评估现场勘查日结构装修情况
1号楼建成于 2008年，七层钢混结构办公楼。基础部分采用钢筋混凝土条形基础。主体部分中，梁、板、柱主要采用现浇钢筋砼；墙体采用空心砖或多孔砖。装修部分中，外墙基本采用铝塑板，内墙采用用白色涂料。吊顶基本采用龙骨石膏板吊顶，地面铺防滑地板砖。门窗部分采用平开塑钢窗，进户门采用自动感应玻璃门；室内水卫、电照、消防喷淋，设施齐全；并配臵两部垂直电梯，一层大堂设臵为前台区域、休息区域、食堂，办公室区域，二楼设有咖啡厅等，其余楼层为办公室、会议室等。屋面采用 PVC防水材料及 SBS防水卷材。至评估基准日，该楼建筑基础、其他承重构件、墙体、屋面、楼地面、内外装修、门窗、给排水、消防及安全防范、电气等均能正常使用。
2号楼建成于 2009年，五层钢混结构，1-4层为隔断办公室区域，5层为仓库部分。基础部分采用钢筋混凝土条形基础。主体部分中，梁、板、柱主要采用现浇钢筋砼；墙体采用空心砖或多孔砖。装修部分中，外墙基本采用铝塑板，内墙采用用白色涂料。吊顶采用龙骨石膏板吊顶，地面 1-4层采用防滑地板砖， 5层采用水磨石地面；门窗部分采用平开塑钢窗；配臵观光电梯一部，货梯一部。
至评估基准日，该楼建筑基础、其他承重构件、墙体、屋面、楼地面、内外装修、门窗、给排水、消防及安全防范、电气等均能正常使用。
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北京国融兴华资产评估有限责任公司 上海五天实业有限公司基于财务报告目的 Beijing Guorongxinghua Assets Appraisal Co., Ltd. 投资性房地产公允价值项目评估说明 3号楼建成于 2012年底，地上十一层，地下一层停车场。钢混结构，基础为独立基础，现制钢筋砼框架柱、梁、板，形成整个房屋的框架骨架，围护墙体为 240mm厚砖或空心砖墙。首层高 5.4米，其他层高 3.6米，屋面有保温层或防水材料防水层，外墙为干挂石材，门头液晶显示屏，自动感应玻璃门；一层大堂灯池造型吊顶，不锈钢电梯门套，两部垂直电梯，卫生间亚光瓷砖地面，钢化玻璃门，大理石洗漱台，纸面石膏板吊顶；各层防滑砖地面，纸面石膏板吊顶，内墙乳胶漆，瓷踢脚线；设备设施有中央空调，喷淋、烟感、消防栓，安防系统完备。至评估基准日，该楼建筑基础、其他承重构件、墙体、屋面、楼地面、内外装修、门窗、给排水、消防及安全防范、电气等均能正常使用。
三、评估思路和方法
作为本次评估对象的投资性房地产是以获取租金收益为目的而持有的，未来也无出售意图和计划。该投资性房地产处于对外租赁状态，有稳定的租金收入，可以收集到相关的出租数据，且其未来收益是可以预期的。附近有活跃的同类资产租赁市场，但同类资产的交易并不活跃。房产证载明土地使用权用途为工业用地，附近园区整体出售的案例很少，可比性较差。同时，上海五天实业有限公司的经营模式为“吸引业务互补、分处于产业链不同环节的企业，形成创意生产生态链，打造创意产业孵化园”。该经营模式决定了投资性房地产未来的用途为出租，而非出售。基于谨慎性原则本次评估未采用市场法。综上，对于委估房地产采用收益现值法，其评估价值为房地合一价值。
收益现值法是指通过估算被评估资产未来预期收益并折算成现值，借以确定被评估资产价值的一种资产评估方法。其基本思路是通过估算资产在未来的预期收益和采用适宜的折现率折算成现值时价值，得出评估值。
四、评估分析
房地产行业分析
2013年上海楼市呈现量价齐升，供需两旺的格局，商品住宅供应量为 1161.20万平方米，环比上扬30%，成交面积为 1282.28万平，环比上扬37%，成交均价为 24177元/平方米，环比上扬8%。从 2010年限购实施以来，走过将近三年的历程，从一开始 2011年住宅成交量受严厉政策影响明显下滑，价格涨势得到控制，
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北京国融兴华资产评估有限责任公司 上海五天实业有限公司基于财务报告目的 Beijing Guorongxinghua Assets Appraisal Co., Ltd. 投资性房地产公允价值项目评估说明到2012年量价又开始缓步回升，直到2013年商品住宅供求量纷纷大涨3成以上，而房价则由前两年的1-2%的涨幅被直线拉升到8%。整个楼市又出现了疯长的趋势。受“国五条”刺激，恐慌性购房出现，2013年 3月出现整个年度的成交高峰，随后的几个月则持续高位运行，尤其是在 3月份过后的9、10月份，成交量都 140万平米的水平线以上，同时房价依旧逐年上升，2013年已经达到了 24177元/平方米。
写字楼产品有着很明显的区域聚集的特点，早在多年之前，上海已经形成一个统一的核心中央商务区，但是由于城市中心的土地极为昂贵，同时中心土地开发趋于饱和，因此，上海写字楼出租市场的非核心化趋势逐渐显现。非核心化主要是指一些公司从原本市中心的甲级写字楼搬迁至相对偏离市中心的写字楼或园区中。概括而言，这种现象的产生可能存在以下几方面的原因：首先，由于市政配套设施的加速建设，大量的城市人口迁往郊区或城郊结合部，居住区域不断向外延伸，以住宅先行带动写字楼发展的趋势逐渐显现；其次，城市中心区域甲级写字楼的租金水平不断上涨，加上土地的稀缺性使得中心区域的新建写字楼数量将逐年减少，因此有预见性的开发商纷纷选择在城市郊区兴建写字楼，以此降低了建造成本，还可以获得政府提供的税收等优惠政策，而从需求方来看，由于中心城区大面积的甲级写字楼供应有限，无法满足一些企业因业务增长产生的扩租需求。第三，交通便利度提高，尤其是轨道交通网络覆盖面的扩大缩短了相对偏远的地区和中心城区的往来时间，满足了商务集聚对交通的要求。专家预言，随着上海郊区化的发展和对周边经济辐射能力的增强以及现代服务业日益细致的分工，写字楼的离心趋势也会有重大的发展。
在这一过程中，中心城区的租户将会发生选择性地外迁，产生更富有层次性的写字楼区域集群。
DTZ戴德梁行华东区研究部数据显示，2013年第四季度上海制造业厂房的平均租金达到每月每平方米 33.76元，环比上浮1.84%，同比增幅达5.70%；整体空臵率继续下降至3.79%，处于历史最低水平。研发办公楼租金继续上涨，达到每月每平方米 106.19元，环比上浮1.17%，同比增加2.67%；整体空臵率同比下降 2.18个百分点，达到11.53%。优质仓库租金环比上涨0.75%，同比增加3.24%，达到每月每平方米 38.93元。DTZ戴德梁行华东区研究部数据显示，上海甲级写
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北京国融兴华资产评估有限责任公司 上海五天实业有限公司基于财务报告目的 Beijing Guorongxinghua Assets Appraisal Co., Ltd. 投资性房地产公允价值项目评估说明字楼 2013年第四季度整体平均租金为每天每平方米 8.73元，环比上调1.51%，其中，浦东区域内甲级写字楼的平均租金为每天每平方米 8.92元，上浮5.56%，而浦西区域则与上季度持平，为每天每平方米 8.67元。2013全年，上海甲级写字楼共有约 548,359平方米的新增供应入市，总存量达到 6,314,828平方米；2014年，全市预计有 1,800,000平方米的甲级写字楼陆续入市，其中75%的供应位于非核心商务区。非核心商务区甲级写字楼竞争激烈，前滩、五角场、大虹桥等新兴区域备受企业客户关注，部分知名企业纷纷入驻。
项目所在地位于西虹桥商务区，紧邻虹桥综合交通枢纽，交通十分便利，且该区域为青浦区“十二五”时期重点发展地区，产业聚集度高。园区内基本无可出让宗地，其临近西郊经济开发区华新绿色工业园区土地成交价格逐年上涨。“上海五天创意产业孵化园区”位于青浦区徐泾镇，占地 100亩，建筑面积 13万平方米，是由上海五天实业有限公司投资建立。五天实业是由上市公司“冠福家用”控股的专业家用品分销企业。“中国〃五天分销”是中国家用品分销领域的知名品牌，分销网络遍布全国，在各省市建立 43家区域分销中心，为全国 8000多家超市卖场提供商品服务，分销产品涉及日用陶瓷制品、玻璃制品、竹木制品、家用保鲜及清洁制品、节庆用品等几千个产品品项。拥有和代理运营着众多著名的家用品品牌。“中国〃五天分销”立志打造成为中国日用家居品分销领域的第一品牌。园区作为青浦地区唯一的市级电子商务孵化器，以孵化培育、发展提升企业为己任，以建设专业电子商务孵化器为基础，建立了包含“创业苗圃、孵化器、加速器”一体化的服务运营模式。针对电子商务企业集聚的特点，围绕“办公与生活、线上与线下”合理规划与建设了不同的物理空间与设施配套；并通过投资孵化与招商入驻相结合的方式，以电子商务生态产业链的打造为目标，初步形成了主导产业与辅助产业相互促进、协调发展的格局。
“上海五天创意产业孵化园区”不仅是“中国〃五天分销”立足上海面向全国的分销管理中心，产品研发中心，财务结算中心、物流配送中心，而且更是创意设计与新经济、新商业模式产业的聚集地和创业孵化中心。目前园区公司旗下拥有二十多个事业板块，除传统的家用品分销以外，大都是从事着创意设计与新经济、新模式等现代服务业的拓展，产业领域涉及创意设计、包装品牌、文化传播、卡通动漫、电视购物、电子商务、目录销售、呼叫中心等。“上
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北京国融兴华资产评估有限责任公司 上海五天实业有限公司基于财务报告目的 Beijing Guorongxinghua Assets Appraisal Co., Ltd. 投资性房地产公允价值项目评估说明海五天创意产业孵化园区”立志打造成为中国创意设计产业的“硅谷”和“电子商务与目录销售加呼叫中心”产业的“中关村”；而且还是电视购物和呼叫中心外包服务的产业基地和新型互联网创业企业的孵化中心。
“五天创意产业孵化园”立足于创意设计和新经济、新模式等创新的现代服务产业，未来将依托冠福家用”、“五天分销”全国分销网络，把“上海五天创意园区”的成功模式在全国复制推广，建设富有各地特色的“五天创意园区”。
最终打造成为一个以上海为中心辐射全国，在中国深有影响的创意产业和新经济、新模式产业协同发展的产业集团。
五、评估假设
因客观环境的不确定性，企业生产经营所处环境可能发生变化，在资产评估中需建立一些评估假设，以充分支持得出的评估结论。本次评估中，所采用的主要假设有：
（一）一般假设和限制条件
1、本次评估以本资产评估报告所列明的特定评估目的为前提；
2、本次评估的各项资产均以评估基准日的实际存量为前提，有关资产的现行市价以评估基准日的国内有效价格为依据；
3、本次评估假设被评估资产现有用途不变且企业持续经营；
4、本次评估假设评估基准日外部经济环境不变；
5、本次评估假设被评估单位提供的基础资料和财务资料真实、准确、完整；
6、本次评估未考虑将来可能承担的抵押担保事宜，以及特殊的交易方可能追加付出的价格等对其评估价值的影响，也未考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和其它不可抗力对资产价格的影响；
7、评估范围仅以被评估单位提供的评估申报表为准，未考虑被评估单位提供清单以外可能存在的或有资产及或有负债。
（二）特殊假设和限制条件
1、国家现行的宏观经济不发生重大变化；
2、上海五天实业有限公司所处地的社会经济环境以及所执行的税赋、税率等政策无重大变化；
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北京国融兴华资产评估有限责任公司 上海五天实业有限公司基于财务报告目的 Beijing Guorongxinghua Assets Appraisal Co., Ltd. 投资性房地产公允价值项目评估说明3、青浦区关于西虹桥商务区规划建设能顺利并如期进行，期间相关政策不发生重大变化；
4、上海五天实业有限公司未来的经营管理班子尽职，并继续保持现有的经营管理模式持续经营；
5、上海五天实业有限公司未来的经营策略和成本控制等仍保持其最近几年的状态，不发生较大变化；
6、上海五天实业有限公司提供的历年财务资料所执行会计政策的重要方面在预测期不发生重大调整；
7、在可预见时间内，未考虑公司租赁业务可能发生的非经常性损益；
8、本次评估基于基准日企业租赁业务现有的经营情况，不考虑上海五天实业有限公司未来进行扩大性的资本性支出。
当前述条件发生变化时，评估结果一般会失效。
六、评估计算
收益法
1．评估模型
按照前述评估思路，此次评估模型如下：
n R R
P i 
[1(1r
)(mn)
]
i n
i1
(1 r ) r(1 r )
式中：P：评估值；
Ri：未来第i年净收益；
R:未来第i年以后每年等额净收益；
r：采用的折现率；
(1r
)i：第i年的折现系数；
m:评估基准日后资产尚可使用年限;
n:净收益有变化的期限。
2、预测期的确定
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北京国融兴华资产评估有限责任公司 上海五天实业有限公司基于财务报告目的 Beijing Guorongxinghua Assets Appraisal Co., Ltd. 投资性房地产公允价值项目评估说明根据我们所做的特殊假设以及对委估资产未来经营情况的预测，我们认为委估资产可以保持现在规模持续经营，在企业经营状况的调查过程中，我们和企业管理层均未发现委估资产在可预见的未来终止经营的任何理由。因委估房屋对应土地剩余使用年限 39.66年，房屋建筑（1号与 2号楼）建成于 2008-2009年，结构为钢混结构，1号楼用途为办公出租，2号楼 1-4层用途为办公出租，5层为仓库用途。按 60年计算房屋剩余使用年限为 55-56年，因土地剩余使用年限短于房屋经济寿命年限，故按土地剩余使用年限确定收益期，确定收益期为 39.66年；3号楼(扩建综合楼)已于 2013年初对外出租，结构为钢混结构，用途为办公楼出租，预计剩余可使用年限为 59年，因预测收益期土地剩余使用年限为 39.66年，故按土地剩余使用年限确定收益期为 39.66年。因建筑物的经济寿命年限要长于土地使用权的年限，土地使用权到期后地上建筑物将被回收，但是余值回收价值不大，顾可以忽略不计。
3、未来收益的确定
（1）租金收入预测
1）委估房产历史租金收入
委估的房屋主要用于对外出租，产生的经济收益为租金收入。上海五天实业有限公司 2011年、2012年和 2013年租金收入如下：
金额：人民币元
|||||
|-|-|-|-|
|项目|2011 年|2012 年|2013 年|
|租金合计|17,366,047.00|18,482,387.00|28,105,824.21|

2）委估房产的未来租金收入
我国经济在大力发展现代服务业，旅游等第三产业的同时，中国酒店用品市场（酒店、餐饮）发展迅猛，酒店建设方兴未艾， 2013年市场规模达到 2950亿元，同比增长率达到9.26%，截至当前中国还有 1700家星级酒店正在建设之中。酒店业呈现的蓬勃生机顺势带动了一个规模庞大且充满契机的酒店用品采购市场。
酒店用品市场伴随着中国市场的一枝独秀吸引了大批全球酒店用品企业入驻，
这必将推动中国整个酒店用品行业的快速发展与升级换代。上海五天实业有限
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北京国融兴华资产评估有限责任公司 上海五天实业有限公司基于财务报告目的 Beijing Guorongxinghua Assets Appraisal Co., Ltd. 投资性房地产公允价值项目评估说明公司抓住这个契机，全新的规划、全新的定位、全新的营销理念、全新的品牌策略，强大的实力结合长远的可持续发展，打造长三角中高端酒店用品 4S采购中心；中国•梦谷-长三角酒店用品营销总部基地，定义华东地区酒店用品品牌营销展示新高地。公司已投入资金 1400多万元对二号楼 1-4层区域进行空间格局的改造，打造成为新一代酒店用品 4S品牌营销中心。满足交易，仓储，展览，交流的商家一体化经营需求，同时与园区内“海克瑞斯”进行产品互补，形成酒店用品产业的一体化规模优势，提供一站式服务，实现办公，展示，订购，仓储，物流，体验，商务配套，咨询服务等一条龙服务，更可为酒店家具等特殊门类提供配套齐全的大型体验式展示场所。
根据企业提供的2013年的租赁合同，计算2013年的实际日均租金和空臵率。
通过对周边市场的调查，进行横向比较，发现委估房产的日均租金与周边市场基本一致，相对公允。因此，以实际发生的日均租金作为 2014年的租金和空臵率的计算依据。考虑到周边租赁市场的活跃程度、园区配套设施的日益成熟、招租力度加大优质客户不断聚集以及地价增长水平，确定 2014年初租金水平如下：
其中投资性房地产――1号楼 2013租金水平为 1.79元/日.平方米；投资性房地产――2号楼 2013租金水平为 1.11元/日.平方米；投资性房地产――3号楼(扩建综合楼)地上可出租部分 2013租金水平为 2.19元/日.平方米；投资性房地产――3号楼（扩建综合楼)地下车库部分，面积为 3,151.27平方米，公司规划车位 55个，企业为招商引资计划于 2013年与 2014年免费为客户使用，2015年正式起收费，经评估人员调查 2013底类似商务区域内车位租金水平为 800元/月。
上海五天实业有限公司位于上海虹桥商务区，虹桥商务区规划范围为：东至环西一大道，即外环线A20；西至现状铁路外环线，即华翔路；南至 A9沪青平高速公路；北至规划北翟高架路。总用地面积约 26.3平方公里。虹桥商务区范围内，将出现一个占地 1.4平方公里的商务功能核心区， 2010年已启动建设，2015年实现年生产总值超过 100亿元。此外，根据城市总体规划，虹桥枢纽周边约 60平方公里的区域规划为虹桥商务功能拓展区。这两个区域面积相加，约 86平方公里，涉及闵行、长宁、青浦、嘉定四个区。考虑到上述行政规划对租赁市场以及土地市场的有利影响将在未来逐步显现。中国写字楼研究中心（CORC）
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北京国融兴华资产评估有限责任公司 上海五天实业有限公司基于财务报告目的 Beijing Guorongxinghua Assets Appraisal Co., Ltd. 投资性房地产公允价值项目评估说明发布《2013年上海甲级写字楼市场年度报告》显示,2010年上海写字楼租金上涨16.13%，2011年上海写字楼租金上涨17.98%, 2012年上海写字楼租金涨18.66%，出于谨慎性原值考虑评估人员确定 2014年至 2017年四年间日均租金在 2013年的基础上以每年5%的速度增长。预测 2018年至 2022年五年间日均租金在 2017年的基础上以每年10%的速度增长。同时假设 2023年至 2053年 9月 7日将保持 2022年的租金不变。
综合分析上述因素对空臵率的影响:
其中投资性房地产――1号楼 2013年统计的实际加权空臵率为3%；通过查阅与相关企业签订的房屋租赁合同，判断投资性房地产――1号楼的空臵率已趋于稳定，2014年至 2053年空臵率保持 2013年的水平不变。
其中投资性房地产――2号楼 2013年统计的实际加权空臵率为19%，在 2014年至 2022年 9年期间内，空臵率在 2014年的基础上以10%的速率递减，2023年至 2053年空臵率保持不变。
其中投资性房地产――3号楼(扩建综合楼)地上可出租部分，面积 16,360.38平方米区域。2013年统计的实际加权空臵率为62%，根据已签订的合同测算 2014年空臵率为6%，在 2014年至 2022年 9年期间内，空臵率在 2014年的基础上以10%的速率递减，2023年至 2053年空臵率保持不变。投资性房地产――3号楼(扩建综合楼)地下车库部分，面积为 3,151.27平方米，公司规划车位 55个，企业为招商引资计划于 2013年与 2014年免费为客户使用，2015年正式起收费。2013年空臵率为62%，测算 2014年空臵率为6%，空臵率在 2014年的基础上以10%的速率递减，2023年至 2053年空臵率保持不变。
具体计算过程见：租金收益预测表
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北京国融兴华资产评估有限责任公司 上海五天实业有限公司基于财务报告目的
Beijing Guorongxinghua Assets Appraisal Co., Ltd. 投资性房地产公允价值项目评估说明
租金收益预测表
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|参数|2013年|2014年|2015年|2016年|2017年|2018年|2019年|2020年|2021年|2022年|2023年|2024年|2025-2053年9月7日|
|项目||第1年|第2年|第3年|第4年|第5年|第6年|第7年|第8年|第9年|第10年|第11年|第12年-第39.66年|
|1号楼类：日租金（元/㎡/天）|1 .79|1 .88|1 .97|2 .07|2 .18|2 .39|2 .63|2 .90|3 .19|3 .50|3 .50|3 .50|3 .50|
|1号楼类出租面积（平米）|1 8,550.00|1 8,550.00|1 8,550.00|1 8,550.00|1 8,550.00|1 8,550.00|1 8,550.00|1 8,550.00|1 8,550.00|1 8,550.00|1 8,550.00|1 8,550.00|1 8,550.00|
|1号楼出租收益小计|1 2,119,642.50|1 2,725,624.63|1 3,361,905.86|1 4,030,001.15|1 4,731,501.21|1 6,204,651.33|1 7,825,116.46|1 9,607,628.11|2 1,568,390.92|2 3,725,230.01|2 3,725,230.01|2 3,725,230.01|2 3,725,230.01|
|2号楼改造酒店用品4S采购中心加权平均：日租金（元/㎡/天）|1 .11|1 .17|1 .22|1 .28|1 .35|1 .48|1 .63|1 .80|1 .98|2 .17|2 .17|2 .17|2 .17|
|2号楼改造酒店用品4S采购中心后|3 5,000.00|3 5,000.00|3 5,000.00|3 5,000.00|3 5,000.00|3 5,000.00|3 5,000.00|3 5,000.00|3 5,000.00|3 5,000.00|3 5,000.00|3 5,000.00|3 5,000.00|
|2号楼改造酒店用品4S采购中心出租收益小计|1 4,180,250.00|1 4,889,262.50|1 5,633,725.63|1 6,415,411.91|1 7,236,182.50|1 8,959,800.75|2 0,855,780.83|2 2,941,358.91|2 5,235,494.80|2 7,759,044.28|2 7,759,044.28|2 7,759,044.28|2 7,759,044.28|
|3号楼扩建综合楼地上可出租部分：日租金（元/㎡/天）|2 .19|2 .30|2 .41|2 .54|2 .66|2 .93|3 .22|3 .54|3 .90|4 .29|4 .72|4 .72|4 .72|
|3号楼（扩建综合楼）地上可出租部分面积（平方米）|1 6,360.38|1 6,360.38|1 6,360.38|1 6,360.38|1 6,360.38|1 6,360.38|1 6,360.38|1 6,360.38|1 6,360.38|1 6,360.38|1 6,360.38|1 6,360.38|1 6,360.38|
|3号楼（扩建综合楼）地上可出租部分收益小计|1 3,077,669.75|1 3,731,553.24|1 4,418,130.90|1 5,139,037.45|1 5,895,989.32|1 7,485,588.25|1 9,234,147.08|2 1,157,561.79|2 3,273,317.96|2 5,600,649.76|2 8,160,714.74|2 8,160,714.74|2 8,160,714.74|
|3号楼扩建综合楼地下车库部分：月租金（元/个/月）|8 00.00|8 40.00|8 82.00|9 26.10|9 72.41|1 ,021.03|1 ,123.13|1 ,235.44|1 ,358.98|1 ,494.88|1 ,644.37|1 ,644.37|1 ,644.37|
|3号楼（扩建综合楼）地下车库车位个数|5 5.00|5 5.00|5 5.00|5 5.00|5 5.00|5 5.00|5 5.00|5 5.00|5 5.00|5 5.00|5 5.00|5 5.00|5 5.00|
|3号楼（扩建综合楼）地下车库收益小计|5 28,000.00|5 54,400.00|5 82,120.00|6 11,226.00|6 41,787.30|6 73,876.67|7 41,264.33|8 15,390.76|8 96,929.84|9 86,622.83|1 ,085,285.11|1 ,085,285.11|1 ,085,285.11|
|1号楼空置率|3%|3%|3%|3%|3%|3%|3%|3%|3%|3%|3%|3%|3%|
|2号改造酒店用品4S采购中心部分空置率(考虑到4S采购中心装修在13年6月后才有商家陆续进驻，故考虑其加权平均空置率）|19%|15%|14%|12%|11%|10%|9%|8%|7%|6%|6%|5%|5%|
|3号楼（扩建综合楼）地上空置率(考虑到3号楼装修后在13年3月后才有商家陆续进驻，故考虑其加权平均空置率)|62%|6%|5%|5%|4%|4%|4%|3%|3%|3%|2%|2%|2%|
|3号楼（扩建综合楼）车库空置率|62%|6%|5%|5%|4%|4%|4%|3%|3%|3%|2%|2%|2%|
|考虑空置率后租金收入（1号楼）||1 2,343,855.89|1 2,961,048.68|1 3,609,101.11|1 4,289,556.17|1 5,718,511.79|1 7,290,362.97|1 9,019,399.26|2 0,921,339.19|2 3,013,473.11|2 3,013,473.11|2 3,013,473.11|2 3,013,473.11|
|考虑空置率后租金收入（2号楼改造酒店用品4S采购中心）||1 2,655,873.13|1 3,523,172.67|1 4,420,939.36|1 5,351,405.95|1 7,093,871.96|1 9,008,511.32|2 1,112,562.10|2 3,424,985.96|2 5,966,640.53|2 6,145,880.90|2 6,307,197.24|2 6,307,197.24|
|考虑空置率后租金收入（3号楼扩建综合楼地上可出租部分）||1 2,907,660.05|1 3,639,551.83|1 4,403,280.23|1 5,200,698.75|1 6,797,250.59|1 8,552,692.79|2 0,482,922.04|2 2,605,424.61|2 4,939,435.34|2 7,506,112.46|2 7,506,112.46|2 7,506,112.46|
|考虑空置率后租金收入（3号楼扩建综合楼车库）|||550,685.52|581,520.42|613,715.52|647,348.84|715,001.78|789,390.84|871,189.92|961,140.30|1,060,057.41|1,060,057.41|1,060,057.41|

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北京国融兴华资产评估有限责任公司 上海五天实业有限公司基于财务报告目的 Beijing Guorongxinghua Assets Appraisal Co., Ltd. 投资性房地产公允价值项目评估说明（2）运营费用的预测
运营费用是指维持房地产生产、经营或出租使用必须支出的费用及归属于其他资本或经营的收益。
评估对象在正常出租经营情况下的运营费用主要有：管理费用、班车租赁费、年维修费用、财产保险费和相关税费。从该企业历史情况分析，管理费用占总收入的2%，班车租赁费 434,000.00元每年，土地使用税为 6元/平米/年，保险费用取工程造价的0.12%，委估资产的营业税金主要包括营业税5%，城建税1%，教育费附加费3%，地方教育附加费2%，房产税12%，税费合计17.30%。
具体计算过程见：运营费用预测表
办公地址：北京市西城区裕民路18号北环中心703室
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北京国融兴华资产评估有限责任公司 上海五天实业有限公司基于财务报告目的
Beijing Guorongxinghua Assets Appraisal Co., Ltd. 投资性房地产公允价值项目评估说明
1号楼运营费用预测表
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|1号楼|2013年|2014年|2015年|2016年|2017年|2018年|2019年|2020年|2021年|2022年|2023年|2024年|2025-2053年9月7日|
|项目||第1年|第2年|第3年|第4年|第5年|第6年|第7年|第8年|第9年|第10年|第11年|第12年-第39.66年|
|年租金收益|-|12,343,855.89|1 2,961,048.68|1 3,609,101.11|14,289,556.17|1 5,718,511.79|1 7,290,362.97|1 9,019,399.26|2 0,921,339.19|23,013,473.11|2 3,013,473.11|23,013,473.11|2 3,013,473.11|
|管理费用率取租金收益的2%||2%|2%|2%|2%|2%|2%|2%|2%|2%|2%|2%|2%|
|管理费用||2 46,877.12|2 59,220.97|2 72,182.02|2 85,791.12|3 14,370.24|3 45,807.26|3 80,387.99|4 18,426.78|4 60,269.46|4 60,269.46|4 60,269.46|4 60,269.46|
|年维修费取工程造价的1.2%||1.20%|1.20%|1.20%|1.20%|1.20%|1.20%|1.20%|1.20%|1.20%|1.20%|1.20%|1.20%|
|委估房屋每平方米的平均造价|2 ,478.49|2 ,478.49|2 ,478.49|2 ,478.49|2 ,478.49|2 ,478.49|2 ,478.49|2 ,478.49|2 ,478.49|2 ,478.49|2 ,478.49|2 ,478.49|2,478.49|
|房屋面积||1 8,550.00|1 8,550.00|1 8,550.00|1 8,550.00|1 8,550.00|1 8,550.00|1 8,550.00|1 8,550.00|1 8,550.00|1 8,550.00|1 8,550.00|1 8,550.00|
|年维修费||5 51,711.87|5 51,711.87|5 51,711.87|5 51,711.87|5 51,711.87|5 51,711.87|5 51,711.87|5 51,711.87|5 51,711.87|5 51,711.87|5 51,711.87|5 51,711.87|
|班车租赁费||7 4,863.82|7 4,863.82|7 4,863.82|7 4,863.82|7 4,863.82|7 4,863.82|7 4,863.82|7 4,863.82|7 4,863.82|7 4,863.82|7 4,863.82|7 4,863.82|
|保险费取工程造价的0.12%||5 5,171.19|5 5,171.19|5 5,171.19|5 5,171.19|5 5,171.19|5 5,171.19|5 5,171.19|5 5,171.19|5 5,171.19|5 5,171.19|5 5,171.19|5 5,171.19|
|土地使用税6元/平方米||3 4,219.56|3 4,219.56|3 4,219.56|3 4,219.56|3 4,219.56|3 4,219.56|3 4,219.56|3 4,219.56|3 4,219.56|3 4,219.56|3 4,219.56|3 4,219.56|
|按收入的||17.30%|17.30%|17.30%|17.30%|17.30%|17.30%|17.30%|17.30%|17.30%|17.30%|17.30%|17.30%|
|税费||2 ,135,487.07|2 ,242,261.42|2 ,354,374.49|2 ,472,093.22|2 ,719,302.54|2 ,991,232.79|3 ,290,356.07|3 ,619,391.68|3 ,981,330.85|3 ,981,330.85|3 ,981,330.85|3,981,330.85|
|运营费用合计||3 ,098,330.63|3 ,217,448.83|3 ,342,522.95|3 ,473,850.78|3 ,749,639.22|4 ,053,006.49|4 ,386,710.50|4 ,753,784.90|5 ,157,566.75|5 ,157,566.75|5 ,157,566.75|5 ,157,566.75|

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Beijing Guorongxinghua Assets Appraisal Co., Ltd. 投资性房地产公允价值项目评估说明
2号楼运营费用预测表
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|2号楼改造酒店用品4S采购中心|2013年|2014年|2015年|2016年|2017年|2018年|2019年|2020年|2021年|2022年|2023年|2024年|2025-2053年9月7日|
|项目||第1年|第2年|第3年|第4年|第5年|第6年|第7年|第8年|第9年|第10年|第11年|第12年-第39.66年|
|年租金收益||12,655,873.13|1 3,523,172.67|1 4,420,939.36|15,351,405.95|1 7,093,871.96|1 9,008,511.32|2 1,112,562.10|2 3,424,985.96|25,966,640.53|2 6,145,880.90|26,307,197.24|2 6,307,197.24|
|管理费用率取租金收益的2%||2%|2%|2%|2%|2%|2%|2%|2%|2%|2%|2%|2%|
|管理费用||2 53,117.46|2 70,463.45|2 88,418.79|3 07,028.12|3 41,877.44|3 80,170.23|4 22,251.24|4 68,499.72|5 19,332.81|5 22,917.62|5 26,143.94|5 26,143.94|
|年维修费取工程造价的1.2%||1.20%|1.20%|1.20%|1.20%|1.20%|1.20%|1.20%|1.20%|1.20%|1.20%|1.20%|1.20%|
|委估房屋每平方米的平均造价|2 ,884.64|2 ,884.64|2 ,884.64|2 ,884.64|2 ,884.64|2 ,884.64|2 ,884.64|2 ,884.64|2 ,884.64|2 ,884.64|2 ,884.64|2 ,884.64|2 ,884.64|
|房屋面积||3 5,000.00|3 5,000.00|3 5,000.00|3 5,000.00|3 5,000.00|3 5,000.00|3 5,000.00|3 5,000.00|3 5,000.00|3 5,000.00|3 5,000.00|3 5,000.00|
|年维修费||1 ,211,550.38|1 ,211,550.38|1 ,211,550.38|1 ,211,550.38|1 ,211,550.38|1 ,211,550.38|1 ,211,550.38|1 ,211,550.38|1 ,211,550.38|1 ,211,550.38|1 ,211,550.38|1,211,550.38|
|班车租赁费||1 41,252.50|1 41,252.50|1 41,252.50|1 41,252.50|1 41,252.50|1 41,252.50|1 41,252.50|1 41,252.50|1 41,252.50|1 41,252.50|1 41,252.50|1 41,252.50|
|保险费取工程造价的0.12%||1 21,155.04|1 21,155.04|1 21,155.04|1 21,155.04|1 21,155.04|1 21,155.04|1 21,155.04|1 21,155.04|1 21,155.04|1 21,155.04|1 21,155.04|1 21,155.04|
|土地使用税6元/平方米||6 4,565.20|6 4,565.20|6 4,565.20|6 4,565.20|6 4,565.20|6 4,565.20|6 4,565.20|6 4,565.20|6 4,565.20|6 4,565.20|6 4,565.20|6 4,565.20|
|按收入的||17.30%|17.30%|17.30%|17.30%|17.30%|17.30%|17.30%|17.30%|17.30%|17.30%|17.30%|17.30%|
|税费||2 ,189,466.05|2 ,339,508.87|2 ,494,822.51|2 ,655,793.23|2 ,957,239.85|3 ,288,472.46|3 ,652,473.24|4 ,052,522.57|4 ,492,228.81|4 ,523,237.40|4 ,551,145.12|4 ,551,145.12|
|运营费用合计||3 ,981,106.63|4 ,148,495.44|4 ,321,764.42|4 ,501,344.47|4 ,837,640.41|5 ,207,165.81|5 ,613,247.60|6 ,059,545.41|6 ,550,084.74|6 ,584,678.14|6 ,615,812.19|6 ,615,812.19|

办公地址：北京市西城区裕民路18号北环中心703室
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北京国融兴华资产评估有限责任公司 上海五天实业有限公司基于财务报告目的
Beijing Guorongxinghua Assets Appraisal Co., Ltd. 投资性房地产公允价值项目评估说明
3号楼(扩建综合楼)地上可出租部分运营费用预测
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|3号楼（扩建综合楼）地上可出租部分|2013年|2014年|2015年|2016年|2017年|2018年|2019年|2020年|2021年|2022年|2023年|2024年|2025-2053年9月7日|
|项目||第1年|第2年|第3年|第4年|第5年|第6年|第7年|第8年|第9年|第10年|第11年|第12年-第39.66年|
|年租金收益|-|12,907,660.05|1 3,639,551.83|1 4,403,280.23|15,200,698.75|1 6,797,250.59|1 8,552,692.79|2 0,482,922.04|2 2,605,424.61|24,939,435.34|2 7,506,112.46|27,506,112.46|2 7,506,112.46|
|管理费用率取租金收益的2%||2%|2%|2%|2%|2%|2%|2%|2%|2%|2%|2%|2%|
|管理费用||2 58,153.20|2 72,791.04|2 88,065.60|3 04,013.97|3 35,945.01|3 71,053.86|4 09,658.44|4 52,108.49|4 98,788.71|5 50,122.25|5 50,122.25|5 50,122.25|
|年维修费取工程造价的1.2%||1.20%|1.20%|1.20%|1.20%|1.20%|1.20%|1.20%|1.20%|1.20%|1.20%|1.20%|1.20%|
|委估房屋每平方米的平均造价||4 ,029.50|4 ,029.50|4 ,029.50|4 ,029.50|4 ,029.50|4 ,029.50|4 ,029.50|4 ,029.50|4 ,029.50|4 ,029.50|4 ,029.50|4 ,029.50|
|房屋面积||1 6,360.38|1 6,360.38|1 6,360.38|1 6,360.38|1 6,360.38|1 6,360.38|1 6,360.38|1 6,360.38|1 6,360.38|1 6,360.38|1 6,360.38|1 6,360.38|
|年维修费||7 91,089.93|7 91,089.93|7 91,089.93|7 91,089.93|7 91,089.93|7 91,089.93|7 91,089.93|7 91,089.93|7 91,089.93|7 91,089.93|7 91,089.93|7 91,089.93|
|班车租赁费||7 8,954.94|7 8,954.94|7 8,954.94|7 8,954.94|7 8,954.94|7 8,954.94|7 8,954.94|7 8,954.94|7 8,954.94|7 8,954.94|7 8,954.94|7 8,954.94|
|保险费取工程造价的0.12%||7 9,108.99|7 9,108.99|7 9,108.99|7 9,108.99|7 9,108.99|7 9,108.99|7 9,108.99|7 9,108.99|7 9,108.99|7 9,108.99|7 9,108.99|7 9,108.99|
|土地使用税6元/平方米||3 6,089.57|3 6,089.57|3 6,089.57|3 6,089.57|3 6,089.57|3 6,089.57|3 6,089.57|3 6,089.57|3 6,089.57|3 6,089.57|3 6,089.57|3 6,089.57|
|按收入的||17.30%|17.30%|17.30%|17.30%|17.30%|17.30%|17.30%|17.30%|17.30%|17.30%|17.30%|17.30%|
|税费||2 ,233,025.19|2 ,359,642.47|2 ,491,767.48|2 ,629,720.88|2 ,905,924.35|3 ,209,615.85|3 ,543,545.51|3 ,910,738.46|4 ,314,522.31|4 ,758,557.46|4 ,758,557.46|4,758,557.46|
|运营费用合计||3 ,476,421.82|3 ,617,676.94|3 ,765,076.51|3 ,918,978.28|4 ,227,112.79|4 ,565,913.14|4 ,938,447.38|5 ,348,090.38|5 ,798,554.45|6 ,293,923.14|6 ,293,923.14|6 ,293,923.14|

办公地址：北京市西城区裕民路18号北环中心703室
电话：010-51667811传真：010-82253743第 24页
北京国融兴华资产评估有限责任公司 上海五天实业有限公司基于财务报告目的
Beijing Guorongxinghua Assets Appraisal Co., Ltd. 投资性房地产公允价值项目评估说明
3号楼(扩建综合楼)地下车库运营费用预测表
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|3号楼（扩建综合楼）地下车库|2013年|2014年|2015年|2016年|2017年|2018年|2019年|2020年|2021年|2022年|2023年|2024年|2025-2053年9月7日|
|项目||第1年|第2年|第3年|第4年|第5年|第6年|第7年|第8年|第9年|第10年|第11年|第12年-第39.66年|
|年租金收益||-|5 50,685.52|5 81,520.42|6 13,715.52|6 47,348.84|7 15,001.78|7 89,390.84|8 71,189.92|9 61,140.30|1 ,060,057.41|1 ,060,057.41|1 ,060,057.41|
|管理费用率取租金收益的2%||2.00%|2.00%|2.00%|2.00%|2.00%|2.00%|2.00%|2.00%|2.00%|2.00%|2.00%|2.00%|
|管理费用||-|1 1,013.71|1 1,630.41|1 2,274.31|1 2,946.98|1 4,300.04|1 5,787.82|1 7,423.80|1 9,222.81|2 1,201.15|2 1,201.15|2 1,201.15|
|年维修费取工程造价的1.2%||1.20%|1.20%|1.20%|1.20%|1.20%|1.20%|1.20%|1.20%|1.20%|1.20%|1.20%|1.20%|
|委估房屋每平方米的平均造价||4 ,029.50|4 ,029.50|4 ,029.50|4 ,029.50|4 ,029.50|4 ,029.50|4 ,029.50|4 ,029.50|4 ,029.50|4 ,029.50|4 ,029.50|4 ,029.50|
|房屋面积||3141.30|3141.30|3141.30|3141.30|3141.30|3141.30|3141.30|3141.30|3141.30|3141.30|3141.30|3141.30|
|年维修费||1 51,894.44|1 51,894.44|1 51,894.44|1 51,894.44|1 51,894.44|1 51,894.44|1 51,894.44|1 51,894.44|1 51,894.44|1 51,894.44|1 51,894.44|1 51,894.44|
|班车租赁费||||||||||||||
|保险费取工程造价的0.12%||1 5,189.44|1 5,189.44|1 5,189.44|1 5,189.44|1 5,189.44|1 5,189.44|1 5,189.44|1 5,189.44|1 5,189.44|1 5,189.44|1 5,189.44|1 5,189.44|
|按收入的||17.30%|17.30%|17.30%|17.30%|17.30%|17.30%|17.30%|17.30%|17.30%|17.30%|17.30%|17.30%|
|税费||-|9 5,268.59|1 00,603.03|1 06,172.79|1 11,991.35|1 23,695.31|1 36,564.62|1 50,715.86|1 66,277.27|1 83,389.93|1 83,389.93|1 83,389.93|
|运营费用合计||1 67,083.88|2 73,366.18|2 79,317.32|2 85,530.98|2 92,022.21|3 05,079.23|3 19,436.32|3 35,223.54|3 52,583.96|3 71,674.96|3 71,674.96|3 71,674.96|

办公地址：北京市西城区裕民路18号北环中心703室
电话：010-51667811传真：010-82253743第 25页
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（3）折现率的确定
在运用收益法评估房地产资产价值的过程中，折现率的确定可以采用多种方法。目前常用的方法主要有以下几类：
①市场提取法：应搜集市场上三宗以上类似房地产的价格、净收益等资料，选用相应的收益法计算公式，求出资本化率。
②安全利率加风险调整值法：以安全利率加上风险调整值作为资本化率。
安全利率可选用同一时期的一年期国债年利率或中国人民银行公布的一年定期存款年利率；风险调整值应根据估价对象所在地区的经济现状及未来预测、估价对象的用途及新旧程度等确定。
③复合投资收益率法：将购买房地产的抵押贷款收益率与自有资本收益率的加权平均数作为资本化率，按下式计算：R=M〃Rm十（1-M）Re（5．3．5）式中 R----资本化率（%）；M----贷款价值比率（％），低押贷款额占房地产价值的比率；Rm--抵押贷款资本化率（％），第一年还本息额与抵押贷款额的比率；
Re--自有资本要求的正常收益率（％）。
④投资收益率排序插入法：找出相关投资类型及其收益率、风险程度，按风险大小排序，将估价对象与这些投资的风险程度进行比较，判断、确定资本化率。
折现率的确定方法采用的选择
由于市场提取法、复合投资收益率法、投资收益率排序插入法在实际操作当中其数据很难取得，即使取得也不能保证准确无误，因此，本次评估中采用较好取得数据的安全利率加风险调整值法。
根据中国人民银行公布的评估基准日 1年期银行定期存款利率为3%，我们取 1年期银行定期存款利率作为无风险报酬率。另外考虑到房地产行业的风险，我们确定本次评估的风险报酬率为4%，两者相加为 7%。
（4）评估结果计算过程见附件四投资性房地产公允价值计算表。
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Beijing Guorongxinghua Assets Appraisal Co., Ltd. 投资性房地产公允价值项目评估说明
投资性房地产公允价值计算表
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|参数|2014年|2015年|2016年|2017年|2018年|2019年|2020年|2021年|2022年|2023年|2024年|2025-2053年9月7日||
|项目|第1年|第2年|第3年|第4年|第5年|第6年|第7年|第8年|第9年|第10年|第11年|第12年-第39.66年||
|租金收入（1号楼）|1 2,343,855.89|1 2,961,048.68|1 3,609,101.11|1 4,289,556.17|1 5,718,511.79|1 7,290,362.97|1 9,019,399.26|2 0,921,339.19|2 3,013,473.11|2 3,013,473.11|2 3,013,473.11|2 3,013,473.11||
|运营费用|3 ,098,330.63|3 ,217,448.83|3 ,342,522.95|3 ,473,850.78|3 ,749,639.22|4 ,053,006.49|4 ,386,710.50|4 ,753,784.90|5 ,157,566.75|5 ,157,566.75|5 ,157,566.75|5 ,157,566.75||
|净收益|9 ,245,525.25|9 ,743,599.85|1 0,266,578.16|1 0,815,705.39|1 1,968,872.57|1 3,237,356.47|1 4,632,688.76|1 6,167,554.29|1 7,855,906.36|1 7,855,906.36|1 7,855,906.36|1 7,855,906.36||
|折现率|7.00%|7.00%|7.00%|7.00%|7.00%|7.00%|7.00%|7.00%|7.00%|7.00%|7.00%|7.00%||
|折现系数|0 .93|0 .87|0 .82|0 .76|0 .71|0 .67|0 .62|0 .58|0 .54|0 .51|0 .48|0 .48||
|2013年12月31日1号楼评估价值|8 ,640,677.81|8 ,510,437.46|8 ,380,585.96|8 ,251,249.86|8 ,533,640.72|8 ,820,609.55|9 ,112,503.15|9 ,409,663.79|9 ,712,429.97|9 ,077,037.36|8 ,483,212.48|1 02,537,539.65|199,469,587.761|
|租金收入（2号楼改造酒店用品4S采购中心）|1 2,655,873.13|1 3,523,172.67|1 4,420,939.36|1 5,351,405.95|1 7,093,871.96|1 9,008,511.32|2 1,112,562.10|2 3,424,985.96|2 5,966,640.53|2 6,145,880.90|2 6,307,197.24|2 6,307,197.24||
|运营费用|3 ,981,106.63|4 ,148,495.44|4 ,321,764.42|4 ,501,344.47|4 ,837,640.41|5 ,207,165.81|5 ,613,247.60|6 ,059,545.41|6 ,550,084.74|6 ,584,678.14|6 ,615,812.19|6 ,615,812.19||
|净收益|8 ,674,766.49|9 ,374,677.22|1 0,099,174.94|1 0,850,061.47|1 2,256,231.55|1 3,801,345.52|1 5,499,314.50|1 7,365,440.55|1 9,416,555.79|1 9,561,202.76|1 9,691,385.06|1 9,691,385.06||
|折现率|7.00%|7.00%|7.00%|7.00%|7.00%|7.00%|7.00%|7.00%|7.00%|7.00%|7.00%|7.00%||
|折现系数|0 .93|0 .87|0 .82|0 .76|0 .71|0 .67|0 .62|0 .58|0 .54|0 .51|0 .48|||
|2013年12月31日2号楼改造酒店用品4S采购中心评估价值|8 ,107,258.40|8 ,188,206.15|8 ,243,935.06|8 ,277,459.95|8 ,738,523.71|9 ,196,419.26|9 ,652,194.10|1 0,106,844.50|1 0,561,319.86|9 ,943,923.58|9 ,355,235.19|1 13,077,775.82|213,449,095.586|
|租金收入（3号楼（扩建综合楼）地上可出租部分）|12,907,660.05|13,639,551.83|14,403,280.23|1 5,200,698.75|16,797,250.59|18,552,692.79|20,482,922.04|2 2,605,424.61|24,939,435.34|27,506,112.46|27,506,112.46|27,506,112.46||
|运营费用|3 ,476,421.82|3,617,676.94|3,765,076.51|3,918,978.28|4,227,112.79|4 ,565,913.14|4,938,447.38|5,348,090.38|5 ,798,554.45|6,293,923.14|6 ,293,923.14|6 ,293,923.14||
|净收益|9 ,431,238.23|10,021,874.89|10,638,203.72|1 1,281,720.47|12,570,137.80|13,986,779.65|15,544,474.66|1 7,257,334.23|19,140,880.89|21,212,189.32|21,212,189.32|21,212,189.32||
|折现率|7.00%|7.00%|7.00%|7.00%|7.00%|7.00%|7.00%|7.00%|7.00%|7.00%|7.00%|7.00%||
|折现系数|0 .93|0 .87|0 .82|0 .76|0 .71|0 .67|0 .62|0 .58|0 .54|0 .51|0 .48|||
|2013年12月31日3号楼（扩建综合楼）评估价值|8 ,814,241.33|8 ,753,493.66|8 ,683,943.11|8 ,606,770.53|8 ,962,334.52|9 ,319,981.85|9 ,680,317.58|1 0,043,925.64|1 0,411,370.98|1 0,783,201.43|1 0,077,758.34|1 21,810,994.11|225,948,333.100|
|租金收入（3号楼（扩建综合楼）地下车库）|-|5 50,685.52|5 81,520.42|613,715.52|6 47,348.84|715,001.78|7 89,390.84|871,189.92|961,140.30|1,060,057.41|1 ,060,057.41|1 ,060,057.41||
|运营费用|167,083.88|2 73,366.18|2 79,317.32|285,530.98|2 92,022.21|305,079.23|3 19,436.32|335,223.54|352,583.96|3 71,674.96|371,674.96|371,674.96||
|净收益|-167,083.88|2 77,319.34|3 02,203.10|328,184.54|3 55,326.63|409,922.55|4 69,954.52|535,966.38|608,556.34|6 88,382.45|688,382.45|688,382.45||
|折现率|7.00%|7.00%|7.00%|7.00%|7.00%|7.00%|7.00%|7.00%|7.00%|7.00%|7.00%|7.00%||
|折现系数|0 .93|0 .87|0 .82|0 .76|0 .71|0 .67|0 .62|0 .58|0 .54|0 .51|0 .48|||
|2013年12月31日3号楼（扩建综合楼）地下车库评估价值|- 156,153.16|2 42,221.45|2 46,687.75|2 50,370.42|2 53,342.97|2 73,148.70|2 92,664.06|3 11,937.31|3 31,014.33|3 49,938.73|3 27,045.54|3 ,953,036.10|6,675,254.196|

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北京国融兴华资产评估有限责任公司 上海五天实业有限公司基于财务报告目的 Beijing Guorongxinghua Assets Appraisal Co., Ltd. 投资性房地产公允价值项目评估说明第六部分：
评估结论及其分析
一、评估结论
截止评估基准日 2013年 12月 31日上海五天实业有限公司委估的投资性房地产（1号楼可出租面积、2号楼可出租面积、3号楼(扩建综合楼)可出租面积）账面价值 617,640,674.16元，评估价值 645,542,270.65元，评估增值 27,901,596.49元，增值率4.52%。
二、评估结论成立的条件
1、评估结论系根据前述原则、依据、前提、方法、程序而得出，只有在上述原则、依据、前提存在的条件下成立。
2、本评估结论为房地合一价值。
3、本评估结论仅为委托方拟了解委估资产的市场价值提供价值参考依据，不得用于评估目的之外的其他行为。
4、本次评估结论是反映评估对象在基于财务报告需要评估目的下，根据公开市场的原则确定的现行公允价值。本评估结论没有考虑将来可能承担的抵押、担保等事宜对评估价格的影响。同时，本报告也未考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和其它不可抗力对资产价格的影响。
5、本次评估所采用数据、资料均以评估基准日2013年12月31日时点为截止日。
6、评估结论是北京国融兴华资产评估有限公司出具的，受本机构具体参加本项目评估人员的执业水平和能力的影响。
三、评估结论的瑕疵事项
1、本报告提出的评估结果是在委托方及被评估单位提供必要的资料基础上形成的，我们对委托方和被评估单位提供的有关评估对象法律权属资料和资料来源进行了必要的查验，并有责任对查验的情况予以披露。但本报告所依据的权属资料之真实性、准确性和完整性由委托方和被评估单位负责并承担相应的责任。
2、本次评估结果是反映评估对象在基于财务报告需要评估目的下，根据公
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北京国融兴华资产评估有限责任公司 上海五天实业有限公司基于财务报告目的 Beijing Guorongxinghua Assets Appraisal Co., Ltd. 投资性房地产公允价值项目评估说明开市场的原则确定的上海五天实业有限公司纳入评估范围的投资性房地产的市场价值，未对资产评估增值做任何纳税准备，也未考虑可能存在的抵押、担保、或有负债、未决诉讼或任何其他可能存在的诉讼所可能产生的任何影响，没有考虑将来可能承担的抵押、担保事宜，以及特殊的交易方可能追加付出的价格等对评估价格的影响，同时，本报告也未考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和其它不可抗力对资产价格的影响。
3、本次评估结果基于本报告及其说明所陈述的有关假设基础之上，此等数据将会受多种市场因素影响而变化。我们对市场变化的情况不承担发表意见的责任，同时我们也没有义务为了反映报告日后的事项而进行任何修改。当前述条件以及评估中遵循的各种原则发生变化时，评估结果一般会失效。
四、评估基准日的期后事项说明及对评估结论的影响
评估基准日后、有效期以内，若资产数量及价格标准发生变化，对评估结论产生影响时，不能直接使用本评估结论，须对评估结论进行调整或重新评估。即：1、资产数量发生变化，委托方应根据原评估方法对资产额进行相应调整；当评估方法为重臵成本法时，应按实际发生额进行调整。
2、在评估基准日期后，且评估结果有效期内，若资产数量、价格标准发生变化并对资产评估结果产生明显影响时，委托方应及时聘请评估机构重新确定。
3、本次评估中，评估基准日至本评估报告提出日期项目所在地区市场状况、规划等已发生一定变化，项目地在青浦区重点发展规划范围内，政策导向使得该地区升值潜力增大，租赁市场更加活跃。
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北京国融兴华资产评估有限责任公司 上海五天实业有限公司基于财务报告目的 Beijing Guorongxinghua Assets Appraisal Co., Ltd. 投资性房地产公允价值项目评估说明五、附件
1、关于进行资产评估有关事项的说明
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