鲁商置业股份有限公司
审 计 报 告
大信审字【2014】第 3-00050号
大信会计师事务所（特殊普通合伙）
WUYIGE CERTIFIED PUBLIC ACCOUNTANTS LLP.
目 录
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审计报告„„„„„„„„„„„„„„ 第 2-3页
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财务报表„„„„„„„„„„„„„„ 第 4-20页
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财务报表附注„„„„„„„„„„„„ 第 21-87页
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会计师事务所营业执照、资格证书
审 计 报 告
大信审字【2014】第3-00050号鲁商置业股份有限公司全体股东：
我们审计了后附的鲁商置业股份有限公司（以下简称“贵公司”）财务报表，包括2013年12月31日的合并及母公司资产负债表，2013年度的合并及母公司利润表、合并及母公司现金流量表、合并及母公司股东权益变动表，以及财务报表附注。
一、管理层对财务报表的责任
编制和公允列报财务报表是贵公司管理层的责任，这种责任包括：（1）按照企业会计准则的规定编制财务报表，并使其实现公允反映；（2）设计、执行和维护必要的内部控制，以使财务报表不存在由于舞弊或错误导致的重大错报。
二、注册会计师的责任
我们的责任是在执行审计工作的基础上对财务报表发表审计意见。我们按照中国注册会计师审计准则的规定执行了审计工作。中国注册会计师审计准则要求我们遵守中国注册会计师职业道德守则，计划和执行审计工作以对财务报表是否不存在重大错报获取合理保证。
审计工作涉及实施审计程序，以获取有关财务报表金额和披露的审计证据。选择的审计程序取决于注册会计师的判断，包括对由于舞弊或错误导致的财务报表重大错报风险的评估。在进行风险评估时，注册会计师考虑与财务报表编制和公允列报相关的内部控制，以设计恰当的审计程序，但目的并非对内部控制的有效性发表意见。审计工作还包括评价管理层选用会计政策的恰当性和作出会计估计的合理性，以及评价财务报表的总体列报。
我们相信，我们获取的审计证据是充分、适当的，为发表审计意见提供了基础。
三、审计意见
我们认为，贵公司财务报表在所有重大方面按照企业会计准则的规定编制，公允反映了贵公司2013年12月31日的财务状况以及2013年度的经营成果和现金流量。
大信会计师事务所（特殊普通合伙） 中国注册会计师：沈文圣
中国·北京 中国注册会计师：田城
二○一四年三月十六日
合并资产负债表
2013年 12月31日
编制单位：鲁商置业股份有限公司
单位：元币种：人民币
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|项目|附注|期末余额|年初余额|
|流动资产：||||
|货币资金|五、1|3,885,620,422.07|2,385,936,900.92|
|结算备付金||||
|拆出资金||||
|交易性金融资产||||
|应收票据|五、2|5,400,000.00|6,280,000.00|
|应收账款|五、3|245,551,001.10|5,504,183.97|
|预付款项|五、4|1,542,642,378.26|1,226,636,733.27|
|应收保费||||
|应收分保账款||||
|应收分保合同准备金||||
|应收利息||||
|应收股利||||
|其他应收款|五、5|389,185,107.05|255,960,117.84|
|买入返售金融资产||||
|存货|五、6|20,442,443,463.98|16,911,720,311.99|
|一年内到期的非流动资产||||
|其他流动资产||||
|流动资产合计||26,510,842,372.46|20,792,038,247.99|
|非流动资产：||||
|发放委托贷款及垫款||||
|可供出售金融资产||||
|持有至到期投资||||
|长期应收款||||
|长期股权投资|五、8|52,613,085.46|49,148,828.70|
|投资性房地产||||
|固定资产|五、9|572,984,016.32|589,244,937.19|
|在建工程||398,696.00|170,000.00|
|工程物资||||
|固定资产清理||||
|生产性生物资产||||

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|-|-|-|-|
|项目|附注|期末余额|年初余额|
|油气资产||||
|无形资产|五、10|68,836,622.74|70,366,662.57|
|开发支出||||
|商誉||||
|长期待摊费用|五、11|10,694,273.75|6,883,135.15|
|递延所得税资产|五、12|82,562,013.90|50,685,610.38|
|其他非流动资产||||
|非流动资产合计||788,088,708.17|766,499,173.99|
|资产总计||27,298,931,080.63|21,558,537,421.98|
|流动负债：||||
|短期借款|五、15|650,000,000.00|178,700,000.00|
|向中央银行借款||||
|吸收存款及同业存放||||
|拆入资金||||
|交易性金融负债||||
|应付票据|五、16|125,000,000.00|169,600,000.00|
|应付账款|五、17|2,979,083,275.48|2,810,594,690.74|
|预收款项|五、18|6,997,197,648.72|5,531,353,900.61|
|卖出回购金融资产款||||
|应付手续费及佣金||||
|应付职工薪酬|五、19|10,641,917.81|8,347,315.55|
|应交税费|五、20|-223,970,196.32|-61,931,412.00|
|应付利息|五、21||2,320,105.80|
|应付股利|五、22|75,000,000.00||
|其他应付款|五、23|11,241,342,314.18|8,606,190,334.84|
|应付分保账款||||
|保险合同准备金||||
|代理买卖证券款||||
|代理承销证券款||||
|一年内到期的非流动负债|五、24|778,620,000.00|957,473,000.00|
|其他流动负债||||
|流动负债合计||22,632,914,959.87|18,202,647,935.54|
|非流动负债：||||
|长期借款|五、25|2,340,000,000.00|1,322,548,000.00|
|应付债券||||
|长期应付款|五、26|300,000,000.00|300,000,000.00|
|专项应付款||||

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|-|-|-|-|
|项目|附注|期末余额|年初余额|
|预计负债||||
|递延所得税负债|五、12|1,720,368.04|1,756,652.50|
|其他非流动负债||||
|非流动负债合计||2,641,720,368.04|1,624,304,652.50|
|负债合计||25,274,635,327.91|19,826,952,588.04|
|所有者权益（或股东权益）：||||
|实收资本（或股本）|五、27|1,000,968,000.00|1,000,968,000.00|
|资本公积|五、28|318,955,914.06|318,955,914.06|
|减：库存股||||
|专项储备||||
|盈余公积|五、29|100,377,456.75|100,377,456.75|
|一般风险准备||||
|未分配利润|五、30|405,980,318.87|141,953,885.88|
|外币报表折算差额||||
|归属于母公司所有者权益合计||1,826,281,689.68|1,562,255,256.69|
|少数股东权益||198,014,063.04|169,329,577.25|
|所有者权益合计||2,024,295,752.72|1,731,584,833.94|
|负债和所有者权益总计||27,298,931,080.63|21,558,537,421.98|

法定代表人：赵西亮 主管会计工作负责人：李中山 会计机构负责人：李珩母公司资产负债表
2013年 12月31日
编制单位：鲁商置业股份有限公司
单位：元币种：人民币
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|-|-|-|-|
|项目|附注|期末余额|年初余额|
|流动资产：||||
|货币资金||1,642,322.84|1,644,925.54|
|交易性金融资产||||
|应收票据||||
|应收账款||||
|预付款项||||
|应收利息||||
|应收股利|十一、1|645,000,000.00||
|其他应收款|||10,000.00|
|存货||||

|||||
|-|-|-|-|
|项目|附注|期末余额|年初余额|
|一年内到期的非流动资产||||
|其他流动资产||||
|流动资产合计||646,642,322.84|1,654,925.54|
|非流动资产：||||
|可供出售金融资产||||
|持有至到期投资||||
|长期应收款||||
|长期股权投资|十一、2|628,844,007.64|628,844,007.64|
|投资性房地产||||
|固定资产||39,154.19|138,994.60|
|在建工程||||
|工程物资||||
|固定资产清理||||
|生产性生物资产||||
|油气资产||||
|无形资产||||
|开发支出||||
|商誉||||
|长期待摊费用||||
|递延所得税资产||||
|其他非流动资产||||
|非流动资产合计||628,883,161.83|628,983,002.24|
|资产总计||1,275,525,484.67|630,637,927.78|
|流动负债：||||
|短期借款||||
|交易性金融负债||||
|应付票据||||
|应付账款||||
|预收款项||||
|应付职工薪酬||606,166.93|388,772.32|
|应交税费||22,861.34|149,157.85|
|应付利息||||
|应付股利||||
|其他应付款||411,008,261.65|399,569,589.18|
|一年内到期的非流动负债||||
|其他流动负债||||
|流动负债合计||411,637,289.92|400,107,519.35|

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|-|-|-|-|
|项目|附注|期末余额|年初余额|
|非流动负债：||||
|长期借款||||
|应付债券||||
|长期应付款||||
|专项应付款||||
|预计负债||||
|递延所得税负债||||
|其他非流动负债||||
|非流动负债合计||||
|负债合计||411,637,289.92|400,107,519.35|
|所有者权益（或股东权益）：||||
|实收资本（或股本）||1,000,968,000.00|1,000,968,000.00|
|资本公积||539,934,982.11|539,934,982.11|
|减：库存股||||
|专项储备||||
|盈余公积||83,877,473.68|83,877,473.68|
|一般风险准备||||
|未分配利润||-760,892,261.04|-1,394,250,047.36|
|所有者权益（或股东权益）合计||863,888,194.75|230,530,408.43|
|负债和所有者权益（或股东权益）总计||1,275,525,484.67|630,637,927.78|

法定代表人：赵西亮 主管会计工作负责人：李中山 会计机构负责人：李珩
合并利润表
2013年1—12月
单位：元币种：人民币
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|-|-|-|-|
|项目|附注|本期金额|上期金额|
|一、营业总收入||5,293,036,561.09|3,673,819,067.59|
|其中：营业收入|五、31|5,293,036,561.09|3,673,819,067.59|
|利息收入||||
|已赚保费||||
|手续费及佣金收入||||
|二、营业总成本||4,753,129,639.44|3,199,086,041.55|
|其中：营业成本|五、31|3,799,642,684.61|2,574,212,789.82|
|利息支出||||
|手续费及佣金支出||||
|退保金||||
|赔付支出净额||||
|提取保险合同准备金净额||||
|保单红利支出||||
|分保费用||||
|营业税金及附加|五、32|601,224,226.54|342,832,541.51|
|销售费用|五、33|200,514,529.32|172,553,179.04|
|管理费用|五、34|121,220,354.22|90,833,562.04|
|财务费用|五、35|-2,666,915.78|3,296,640.70|
|资产减值损失|五、37|33,194,760.53|15,357,328.44|
|加：公允价值变动收益（损失以“－”号填列）||||
|投资收益（损失以“－”号填列）|五、36|3,464,256.76|9,318,114.56|
|其中：对联营企业和合营企业的投资收益||||
|汇兑收益（损失以“－”号填列）||||
|三、营业利润（亏损以“－”号填列）||543,371,178.41|484,051,140.60|
|加：营业外收入|五、38|13,319,527.83|1,168,660.42|
|减：营业外支出|五、39|9,297,638.49|9,992,992.61|
|其中：非流动资产处置损失||29,383.69|2,115.38|
|四、利润总额（亏损总额以“－”号填列）||547,393,067.75|475,226,808.41|
|减：所得税费用|五、40|181,682,148.97|148,878,423.88|
|五、净利润（净亏损以“－”号填列）||365,710,918.78|326,348,384.53|
|归属于母公司所有者的净利润||264,026,432.99|246,602,027.84|
|少数股东损益||101,684,485.79|79,746,356.69|
|六、每股收益：||||
|（一）基本每股收益|五、41|0.26|0.25|
|（二）稀释每股收益|五、41|0.26|0.25|
|七、其他综合收益||||
|八、综合收益总额||365,710,918.78|326,348,384.53|

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|-|-|-|-|
|项目|附注|本期金额|上期金额|
|归属于母公司所有者的综合收益总额||264,026,432.99|246,602,027.84|
|归属于少数股东的综合收益总额||101,684,485.79|79,746,356.69|

法定代表人：赵西亮 主管会计工作负责人：李中山 会计机构负责人：李珩母公司利润表
2013年1—12月
单位：元币种：人民币
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|-|-|-|-|
|项目|附注|本期金额|上期金额|
|一、营业收入||||
|减：营业成本||||
|营业税金及附加||||
|销售费用||||
|管理费用||11,647,858.22|8,624,314.30|
|财务费用||-5,655.66|-8,428.83|
|资产减值损失|||-314.32|
|加：公允价值变动收益（损失以“－”号填列）||||
|投资收益（损失以“－”号填列）|十一、3|645,000,000.00||
|其中：对联营企业和合营企业的投资收益||||
|二、营业利润（亏损以“－”号填列）||633,357,797.44|-8,615,571.15|
|加：营业外收入||||
|减：营业外支出||11.12||
|其中：非流动资产处置损失||||
|三、利润总额（亏损总额以“－”号填列）||633,357,786.32|-8,615,571.15|
|减：所得税费用||||
|四、净利润（净亏损以“－”号填列）||633,357,786.32|-8,615,571.15|
|五、其他综合收益||||
|六、综合收益总额||633,357,786.32|-8,615,571.15|

法定代表人：赵西亮 主管会计工作负责人：李中山 会计机构负责人：李珩
合并现金流量表
2013年1—12月
单位：元币种：人民币
|||||
|-|-|-|-|
|项目|附注|本期金额|上期金额|
|一、经营活动产生的现金流量：||||
|销售商品、提供劳务收到的现金||6,363,662,660.53|4,680,695,314.25|
|客户存款和同业存放款项净增加额||||
|向中央银行借款净增加额||||
|向其他金融机构拆入资金净增加额||||
|收到原保险合同保费取得的现金||||
|收到再保险业务现金净额||||
|保户储金及投资款净增加额||||
|处置交易性金融资产净增加额||||
|收取利息、手续费及佣金的现金||||
|拆入资金净增加额||||
|回购业务资金净增加额||||
|收到的税费返还||||
|收到其他与经营活动有关的现金|五、42|295,697,115.63|35,430,969.53|
|经营活动现金流入小计||6,659,359,776.16|4,716,126,283.78|
|购买商品、接受劳务支付的现金||6,159,272,624.28|3,518,033,109.91|
|客户贷款及垫款净增加额||||
|存放中央银行和同业款项净增加额||||
|支付原保险合同赔付款项的现金||||
|支付利息、手续费及佣金的现金||||
|支付保单红利的现金||||
|支付给职工以及为职工支付的现金||154,134,824.00|111,739,605.54|
|支付的各项税费||1,013,308,053.06|416,350,019.02|
|支付其他与经营活动有关的现金|五、42|420,495,358.08|566,417,642.70|
|经营活动现金流出小计||7,747,210,859.42|4,612,540,377.17|
|经营活动产生的现金流量净额||-1,087,851,083.26|103,585,906.61|
|二、投资活动产生的现金流量：||||
|收回投资收到的现金||||
|取得投资收益收到的现金||||
|处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回的现金净额||100.00|56,330.80|
|处置子公司及其他营业单位收到的现金净额||||
|收到其他与投资活动有关的现金||||
|投资活动现金流入小计||100.00|56,330.80|
|购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金||14,157,156.92|192,573,799.28|
|投资支付的现金||||
|质押贷款净增加额||||

|||||
|-|-|-|-|
|项目|附注|本期金额|上期金额|
|取得子公司及其他营业单位支付的现金净额||||
|支付其他与投资活动有关的现金||||
|投资活动现金流出小计||14,157,156.92|192,573,799.28|
|投资活动产生的现金流量净额||-14,157,056.92|-192,517,468.48|
|三、筹资活动产生的现金流量：||||
|吸收投资收到的现金||2,000,000.00|2,000,000.00|
|其中：子公司吸收少数股东投资收到的现金||2,000,000.00|2,000,000.00|
|取得借款收到的现金||3,075,000,000.00|1,075,320,000.00|
|发行债券收到的现金||||
|收到其他与筹资活动有关的现金|五、42|4,254,366,305.00|4,097,474,814.00|
|筹资活动现金流入小计||7,331,366,305.00|5,174,794,814.00|
|偿还债务支付的现金||1,765,101,000.00|1,777,339,000.00|
|分配股利、利润或偿付利息支付的现金||737,591,229.20|540,488,048.75|
|其中：子公司支付给少数股东的股利、利润||||
|支付其他与筹资活动有关的现金|五、42|1,807,823,480.00|2,596,305,277.78|
|筹资活动现金流出小计||4,310,515,709.20|4,914,132,326.53|
|筹资活动产生的现金流量净额||3,020,850,595.80|260,662,487.47|
|四、汇率变动对现金及现金等价物的影响||||
|五、现金及现金等价物净增加额||1,918,842,455.62|171,730,925.60|
|加：期初现金及现金等价物余额||1,260,227,649.37|1,088,496,723.77|
|六、期末现金及现金等价物余额||3,179,070,104.99|1,260,227,649.37|

法定代表人：赵西亮 主管会计工作负责人：李中山 会计机构负责人：李珩母公司现金流量表
2013年1—12月
单位：元币种：人民币
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|-|-|-|-|
|项目|附注|本期金额|上期金额|
|一、经营活动产生的现金流量：||||
|销售商品、提供劳务收到的现金||||
|收到的税费返还||||
|收到其他与经营活动有关的现金||11,459,543.63|7,226,663.36|
|经营活动现金流入小计||11,459,543.63|7,226,663.36|
|购买商品、接受劳务支付的现金||||
|支付给职工以及为职工支付的现金||6,742,706.31|5,295,534.58|
|支付的各项税费||737,065.89|15,776.20|
|支付其他与经营活动有关的现金||3,973,454.13|2,858,248.58|
|经营活动现金流出小计||11,453,226.33|8,169,559.36|
|经营活动产生的现金流量净额||6,317.30|-942,896.00|

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|-|-|-|-|
|项目|附注|本期金额|上期金额|
|二、投资活动产生的现金流量：||||
|收回投资收到的现金||||
|取得投资收益收到的现金||||
|处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回的现金净额||||
|处置子公司及其他营业单位收到的现金净额||||
|收到其他与投资活动有关的现金||||
|投资活动现金流入小计||||
|购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金||8,920.00|2,599.00|
|投资支付的现金||||
|取得子公司及其他营业单位支付的现金净额||||
|支付其他与投资活动有关的现金||||
|投资活动现金流出小计||8,920.00|2,599.00|
|投资活动产生的现金流量净额||-8,920.00|-2,599.00|
|三、筹资活动产生的现金流量：||||
|吸收投资收到的现金||||
|取得借款收到的现金||||
|发行债券收到的现金||||
|收到其他与筹资活动有关的现金||||
|筹资活动现金流入小计||||
|偿还债务支付的现金||||
|分配股利、利润或偿付利息支付的现金||||
|支付其他与筹资活动有关的现金||||
|筹资活动现金流出小计||||
|筹资活动产生的现金流量净额||||
|四、汇率变动对现金及现金等价物的影响||||
|五、现金及现金等价物净增加额||-2,602.70|-945,495.00|
|加：期初现金及现金等价物余额||1,644,925.54|2,590,420.54|
|六、期末现金及现金等价物余额||1,642,322.84|1,644,925.54|

法定代表人：赵西亮 主管会计工作负责人：李中山 会计机构负责人：李珩
合并所有者权益变动表
2013年1—12月
单位：元币种：人民币
|||||||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
|项目|本期金额|||||||||||
||归属于母公司所有者权益|||||||||少数股东权益|所有者权益合计|
||实收资本（或股本）|资本公积|减：库存股|专项储备|盈余公积|一般风险准备|未分配利润|其他|小计|||
|一、上年年末余额|1,000,968,000.00|318,955,914.06|||100,377,456.75||141,953,885.88||1,562,255,256.69|169,329,577.25|1,731,584,833.94|
|加：会计政策变更||||||||||||
|前期差错更正||||||||||||
|其他||||||||||||
|二、本年年初余额|1,000,968,000.00|318,955,914.06|||100,377,456.75||141,953,885.88||1,562,255,256.69|169,329,577.25|1,731,584,833.94|
|三、本期增减变动金额（减少以“－”号填列）|||||||264,026,432.99||264,026,432.99|28,684,485.79|292,710,918.78|
|（一）净利润|||||||264,026,432.99||264,026,432.99|101,684,485.79|365,710,918.78|
|（二）其他综合收益||||||||||||
|上述（一）和（二）小计|||||||264,026,432.99||264,026,432.99|101,684,485.79|365,710,918.78|
|（三）所有者投入和减少资本||||||||||2,000,000.00|2,000,000.00|
|1．所有者投入资本||||||||||2,000,000.00|2,000,000.00|
|2．股份支付计入所有者权益的金额||||||||||||
|3．其他||||||||||||
|（四）利润分配||||||||||-75,000,000.00|-75,000,000.00|
|1．提取盈余公积||||||||||||
|2．提取一般风险准备||||||||||||

|||||||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
|项目|本期金额|||||||||||
||归属于母公司所有者权益|||||||||少数股东权益|所有者权益合计|
||实收资本（或股本）|资本公积|减：库存股|专项储备|盈余公积|一般风险准备|未分配利润|其他|小计|||
|3．对所有者（或股东）的分配||||||||||-75,000,000.00|-75,000,000.00|
|4．其他||||||||||||
|（五）所有者权益内部结转||||||||||||
|1．资本公积转增资本（或股本）||||||||||||
|2．盈余公积转增资本（或股本）||||||||||||
|3．盈余公积弥补亏损||||||||||||
|4．其他||||||||||||
|（六）专项储备||||||||||||
|1．本期提取||||||||||||
|2．本期使用||||||||||||
|四、本期期末余额|1,000,968,000.00|318,955,914.06|||100,377,456.75||405,980,318.87||1,826,281,689.68|198,014,063.04|2,024,295,752.72|

单位：元币种：人民币
|||||||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
|项目|上年同期金额|||||||||||
||归属于母公司所有者权益|||||||||少数股东权益|所有者权益合计|
||实收资本（或股本）|资本公积|减：库存股|专项储备|盈余公积|一般风险准备|未分配利润|其他|小计|||
|一、上年年末余额|1,000,968,000.00|318,955,914.06|||100,377,456.75||-104,648,141.96||1,315,653,228.85|87,583,220.56|1,403,236,449.41|
|加：会计政策变更||||||||||||

|||||||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
|项目|上年同期金额|||||||||||
||归属于母公司所有者权益|||||||||少数股东权益|所有者权益合计|
||实收资本（或股本）|资本公积|减：库存股|专项储备|盈余公积|一般风险准备|未分配利润|其他|小计|||
|前期差错更正||||||||||||
|其他||||||||||||
|二、本年年初余额|1,000,968,000.00|318,955,914.06|||100,377,456.75||-104,648,141.96||1,315,653,228.85|87,583,220.56|1,403,236,449.41|
|三、本期增减变动金额（减少以“－”号填列）|||||||246,602,027.84||246,602,027.84|81,746,356.69|328,348,384.53|
|（一）净利润|||||||246,602,027.84||246,602,027.84|79,746,356.69|326,348,384.53|
|（二）其他综合收益||||||||||||
|上述（一）和（二）小计|||||||246,602,027.84||246,602,027.84|79,746,356.69|326,348,384.53|
|（三）所有者投入和减少资本||||||||||2,000,000.00|2,000,000.00|
|1．所有者投入资本||||||||||2,000,000.00|2,000,000.00|
|2．股份支付计入所有者权益的金额||||||||||||
|3．其他||||||||||||
|（四）利润分配||||||||||||
|1．提取盈余公积||||||||||||
|2．提取一般风险准备||||||||||||
|3．对所有者（或股东）的分配||||||||||||
|4．其他||||||||||||
|（五）所有者权益内部结转||||||||||||
|1．资本公积转增资本（或股本）||||||||||||
|2．盈余公积转增资本||||||||||||

|||||||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
|项目|上年同期金额|||||||||||
||归属于母公司所有者权益|||||||||少数股东权益|所有者权益合计|
||实收资本（或股本）|资本公积|减：库存股|专项储备|盈余公积|一般风险准备|未分配利润|其他|小计|||
|（或股本）||||||||||||
|3．盈余公积弥补亏损||||||||||||
|4．其他||||||||||||
|（六）专项储备||||||||||||
|1．本期提取||||||||||||
|2．本期使用||||||||||||
|四、本期期末余额|1,000,968,000.00|318,955,914.06|||100,377,456.75||141,953,885.88||1,562,255,256.69|169,329,577.25|1,731,584,833.94|

法定代表人：赵西亮 主管会计工作负责人：李中山 会计机构负责人：李珩
母公司所有者权益变动表
2013年1—12月
单位：元币种：人民币
||||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
|项目|本期金额||||||||
||实收资本（或股本）|资本公积|减：库存股|专项储备|盈余公积|一般风险准备|未分配利润|所有者权益合计|
|一、上年年末余额|1,000,968,000.00|539,934,982.11|||83,877,473.68||-1,394,250,047.36|230,530,408.43|
|加：会计政策变更|||||||||
|前期差错更正|||||||||
|其他|||||||||
|二、本年年初余额|1,000,968,000.00|539,934,982.11|||83,877,473.68||-1,394,250,047.36|230,530,408.43|
|三、本期增减变动金额（减少以“－”号填列）|||||||633,357,786.32|633,357,786.32|
|（一）净利润|||||||633,357,786.32|633,357,786.32|
|（二）其他综合收益|||||||||
|上述（一）和（二）小计|||||||633,357,786.32|633,357,786.32|
|（三）所有者投入和减少资本|||||||||
|1．所有者投入资本|||||||||
|2．股份支付计入所有者权益的金额|||||||||
|3．其他|||||||||
|（四）利润分配|||||||||
|1．提取盈余公积|||||||||
|2.提取一般风险准备|||||||||
|3．对所有者（或股东）的分配|||||||||
|4．其他|||||||||
|（五）所有者权益内部结转|||||||||
|1．资本公积转增资本（或股本）|||||||||
|2．盈余公积转增资本（或股本）|||||||||
|3．盈余公积弥补亏损|||||||||

||||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
|项目|本期金额||||||||
||实收资本（或股本）|资本公积|减：库存股|专项储备|盈余公积|一般风险准备|未分配利润|所有者权益合计|
|4．其他|||||||||
|（六）专项储备|||||||||
|1．本期提取|||||||||
|2．本期使用|||||||||
|四、本期期末余额|1,000,968,000.00|539,934,982.11|||83,877,473.68||-760,892,261.04|863,888,194.75|

单位：元币种：人民币
||||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
|项目|上年同期金额||||||||
||实收资本（或股本）|资本公积|减：库存股|专项储备|盈余公积|一般风险准备|未分配利润|所有者权益合计|
|一、上年年末余额|1,000,968,000.00|539,934,982.11|||83,877,473.68||-1,385,634,476.21|239,145,979.58|
|加：会计政策变更|||||||||
|前期差错更正|||||||||
|其他|||||||||
|二、本年年初余额|1,000,968,000.00|539,934,982.11|||83,877,473.68||-1,385,634,476.21|239,145,979.58|
|三、本期增减变动金额（减少以“－”号填列）|||||||-8,615,571.15|-8,615,571.15|
|（一）净利润|||||||-8,615,571.15|-8,615,571.15|
|（二）其他综合收益|||||||||
|上述（一）和（二）小计|||||||-8,615,571.15|-8,615,571.15|
|（三）所有者投入和减少资本|||||||||
|1．所有者投入资本|||||||||
|2．股份支付计入所有者权益的金额|||||||||
|3．其他|||||||||
|（四）利润分配|||||||||
|1．提取盈余公积|||||||||
|2.提取一般风险准备|||||||||
|3．对所有者（或股东）的分配|||||||||

||||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
|项目|上年同期金额||||||||
||实收资本（或股本）|资本公积|减：库存股|专项储备|盈余公积|一般风险准备|未分配利润|所有者权益合计|
|4．其他|||||||||
|（五）所有者权益内部结转|||||||||
|1．资本公积转增资本（或股本）|||||||||
|2．盈余公积转增资本（或股本）|||||||||
|3．盈余公积弥补亏损|||||||||
|4．其他|||||||||
|（六）专项储备|||||||||
|1．本期提取|||||||||
|2．本期使用|||||||||
|四、本期期末余额|1,000,968,000.00|539,934,982.11|||83,877,473.68||-1,394,250,047.36|230,530,408.43|

法定代表人：赵西亮 主管会计工作负责人：李中山 会计机构负责人：李珩
鲁商置业股份有限公司 财务报表附注
鲁商置业股份有限公司
财务报表附注
2013年1月1日——2013年12月31日
（除特别注明外，本附注金额单位均为人民币元）
一、基本情况
鲁商置业股份有限公司（原名为山东万杰高科技股份有限公司）（以下简称“本公司”或“公司”）前身为山东淄博万通达股份有限公司，于1993年1月18日，经淄博市体改委淄体改股字（1993）9号文批准，由万杰集团有限责任公司（原山东博山万通达总公司、万杰集团公司）作为主要发起人，联合淄博第五棉纺织厂、山东淄博万通达工业技术研究所、淄博岜山染料化工厂、淄博市博山毛巾厂等四家发起人共同发起，以定向募集方式设立。公司成立时总股本13,598.8万股，其中发起人法人股9,663.8万股，占公司总股本的71.06%；内部职工股3,935万股，占公司总股本的28.94%。公司于1993年4月21日在淄博市博山区工商行政管理局注册登记。1995年11月，经公司临时股东大会决议通过并经山东省政府鲁政字（1995）221号文批准，公司吸收合并了万杰集团有限责任公司下属的博山热电厂。
1996年7月，经公司第四次股东大会决议通过并经淄博市体改委淄体改股字（1996）69号批准，公司更名为山东淄博万杰实业有限公司。
1998年6月，公司为进一步优化资源配置，实现规模效益，经公司股东大会通过，由公司作为存续主体，吸收合并了山东淄博万杰医疗股份有限公司，合并完成后，公司总股本为30,250万股，其中，发起人法人股 24,995万股，占公司总股本的82.63%；内部职工股 5,255万股，占公司总股本的17.37%。深圳大华天诚会计师事务所出具了深华（98）验字第100号《验资报告》。
经山东省人民政府鲁政办字[1999]25号文并经中国证券监督管理委员会证监发行字[1999]117号文批准，公司于1999年9月13日在上海证券交易所发行11,000万股，其中向社会公众发行9,350万股，向证券投资基金配售1,650万股，发行价格6.8元/股。发行后，公司总股本为 41,250万股，其中发起人法人股 24,995万股，占公司总股本的60.59％；内部职工股5,255万股，占公司总股本的12.74％；社会公众股11,000万股，占公司总股本的26.67％。
深圳大华天诚会计师事务所出具了深华（99）验字第109号《验资报告》。
鲁商置业股份有限公司 财务报表附注
2000年1月，经上海证券交易所上证上字[2000]第2号《上市通知书》批准，公司9,350万股社会公众股于2000年1月13日在上海证券交易所挂牌交易，向证券投资基金配售的1,650万股人民币普通股，于2000年3月14日起上市交易。
经公司1999年度股东大会审议通过，公司1999年度的红利分配方案为每10股送3股，于 2000年 6月 13日实施。方案实施后，公司股份总额变更为 53,625万股，其中发起人法人股32,493.5万股，占公司总股本的60.59%；社会公众股14,300万股，占公司总股本的26.67%；
内部职工股 6,831.5万股，占公司总股本的12.74%。深圳大华天诚会计师事务所出具了深华（2000）验字第073号《验资报告》。
2000年10月，经公司2000年第一次临时股东大会审议通过，公司名称变更为山东万杰高科技股份有限公司。
根据有关规定并经上海证券交易所安排，鲁商置业股份有限公司（原名为山东万杰高科技股份有限公司）内部职工股 6,831.5万股(其中董事、监事及高级管理人员持有内部职工股 19.812万股，按规定暂时锁定。)于 2002年 9月 13日上市流通。内部职工股上市后，公司股份总额变为 53,625万股，其中发起人法人股 32,493.5万股，占公司总股本的60.59%；社会公众股21,131.5万股，占公司总股本的39.41%。
2006年 2月 13日，公司股权分置改革方案获得相关股东会议审议通过，3月 21日，股权分置改革实施完毕。
根据上海证券交易所的相关规定并经其安排，公司其他7家限售流通股股东于2007年4月5日上市流通，本次有限售条件的流通股股东上市后，公司股份总额为53,625万股，其中有限售条件流通的股份为 23,895.625万股，占公司股份总额的44.56%；无限售条件的流通股份为 29,729.375万股，占公司股份总额的55.44%。
2008年7月24日，公司2008年度第二次临时股东大会通过了关于公司与山东省商业集团有限公司（以下简称“商业集团”）、山东世界贸易中心（以下简称“世贸中心”）、鲁商集团有限公司(原名为山东银座集团投资有限责任公司)、北京东方航华投资有限公司（以下简称“东方航华”）、山东省通利商业管理服务中心（以下简称“通利商业”）进行《重大资产置换及发行股份购买资产协议书》的议案，并于2008年12月16日，经中国证券监督管理委员会以证监许可[2008]1405号《关于核准山东万杰高科技股份有限公司重大资产重组及向商业集团、鲁商集团有限公司、世贸中心、通利商业、东方航华发行股份购买资产的批复》批准许可，以公司合
鲁商置业股份有限公司 财务报表附注
法拥有全部资产和负债与商业集团、鲁商集团有限公司、世贸中心、通利商业、东方航华持有的山东省商业房地产开发有限公司100%股权、山东银座地产有限公司100%股权、北京银座合智房地产开发有限公司100%股权、山东省鲁商置业有限公司100%股权、泰安银座房地产开发有限公司87%股权以及东营银座房地产开发有限公司85%股权中相对应价值的部分进行资产置换。
公司本次非公开股份发行完成后，公司的总股本变更为1,000,968,000.00元，公司以上非公开发行股份购买资产业务业经大信会计师事务有限公司以大信验字(2009)第 0030号验资报告审验确认。2009年1月 6日，公司非公开发行股票的股份变更登记手续已办理完毕。
根据公司2009年度第一次临时股东大会及第七届董事会第一次会议决议，并经山东省工商行政管理局核准，公司全称由“山东万杰高科技股份有限公司”变更为“鲁商置业股份有限公司”；同时，经上海证券交易所批准，公司股票简称于2009年7月8日起由“ST万杰”变更为 “ST鲁置业”证券代码仍为600223，公司股票简称于 2010年 3月 11日起由“ST鲁置业”变更为“鲁商置业”。
公司营业执照注册号：370000018020768
注册地址：山东省博山经济开发区
公司经营范围：房地产开发与经营管理，物业管理；建筑安装及建筑装饰（以上凭资质经营）；房地产销售代理及咨询；工程管理服务；日用品、服装、鞋帽、纺织品、五金交电、工艺美术、家具、电子设备、办公用品、皮革制品、建材销售。
二、主要会计政策、会计估计和前期差错
1.财务报表的编制基础
本公司财务报表以持续经营假设为基础，根据实际发生的交易和事项，按照财政部2006年2月15日颁布的《企业会计准则-基本准则》和38项具体会计准则，以及企业会计准则应用指南、企业会计准则解释及其他规定，并基于以下所述重要会计政策、会计估计进行编制。
2.遵循企业会计准则的声明
本公司编制的财务报表符合《企业会计准则》的要求，真实、完整地反映了公司2013年12月31日的财务状况以及2013年度的经营成果和现金流量等相关信息。
3.会计期间
本公司会计年度为公历年度，即每年1月1日起至12月31日止。
鲁商置业股份有限公司 财务报表附注
4.记账本位币
本公司以人民币为记账本位币，按照规定的会计计量属性进行计量。公司在对会计要素进行计量时，一般采用历史成本，对于采用重置成本、可变现净值、现值、公允价值计量的，以所确定的会计要素金额能够取得并可靠计量为基础。
5.同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法
（1）同一控制下的企业合并
对于同一控制下的企业合并，合并方在企业合并中取得的资产和负债，按照合并日在被合并方的账面价值计量。合并方取得的净资产账面价值与支付的合并对价账面价值（或发行股份面值总额）的差额，调整资本公积；资本公积不足冲减的，调整留存收益。合并方为进行企业合并发生的直接相关费用计入当期损益。
通过多次交易分步实现同一控制下企业合并的，在母公司财务报表中，以合并日持股比例计算的合并日应享有被合并方账面所有者权益份额作为该项投资的初始投资成本，初始投资成本与其原长期股权投资账面价值加上合并日取得进一步股份新支付对价的账面价值之和的差额，调整资本公积（股本溢价），资本公积不足冲减的，冲减留存收益。在合并财务报表中，对于合并日之前取得的对被合并方的股权以及合并日新取得的对被合并方的股权，按照其在合并日应享有被合并方账面所有者权益份额作为合并日初始投资成本，合并日初始投资成本与其原长期股权投资账面价值加上合并日取得进一步股份新支付对价的账面价值之和的差额，调整资本公积（股本溢价），资本公积不足冲减的，冲减留存收益。
（2）非同一控制下的企业合并
对于非同一控制下的企业合并，合并成本为购买方在购买日为取得对被购买方的控制权而付出的资产、发生或承担的负债以及发行的权益性证券的公允价值。购买方为进行企业合并发生的各项直接相关费用计入当期损益。在合并合同中对可能影响合并成本的未来事项作出约定的，购买日如果估计未来事项很可能发生并且对合并成本的影响金额能够可靠计量的，也计入合并成本。
非同一控制下企业合并中所取得的被购买方符合确认条件的可辨认资产、负债及或有负债，在购买日以公允价值计量。购买方对合并成本大于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，确认为商誉。购买方对合并成本小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允
鲁商置业股份有限公司 财务报表附注
价值份额的，经复核后合并成本仍小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，计入当期损益。
通过多次交易分步实现非同一控制下企业合并的，在母公司财务报表中，以购买日之前所持被购买方的股权投资的账面价值与购买日新增投资成本之和，作为该项投资的初始投资成本；购买日之前持有的被购买方的股权涉及其他综合收益的，应当在处置该项投资时将与其相关的其他综合收益转入当期投资收益。在合并财务报表中，对于购买日之前持有的被购买方的股权，按照该股权在购买日的公允价值进行重新计量，公允价值与其账面价值的差额计入当期投资收益；购买日之前持有的被购买方的股权涉及其他综合收益的，与其相关的其他综合收益应当转为购买日所属当期投资收益；以购买日之前所持被购买方的股权于购买日的公允价值与与购买日新购入股权所支付对价的公允价值之和作为合并成本，与购买方取得的按购买日持股比例计算应享有的被购买方可辨认净资产于购买日的公允价值的份额比较，确定购买日应予确认的商誉或应计入合并当期损益的金额。
6.合并财务报表的编制方法
本公司将拥有实际控制权的子公司和特殊目的主体纳入合并财务报表范围。
本公司合并财务报表按照《企业会计准则第33号－合并财务报表》及相关规定的要求编制，合并时抵销合并范围内的所有重大内部交易和往来。子公司的股东权益中不属于母公司所拥有的部分作为少数股东权益在合并财务报表中单独列示。
子公司与本公司采用的会计政策或会计期间不一致的，在编制合并财务报表时，按照本公司的会计政策或会计期间对子公司财务报表进行必要的调整。
对于非同一控制下企业合并取得的子公司，在编制合并财务报表时，以购买日可辨认净资产公允价值为基础对其个别财务报表进行调整；对于同一控制下企业合并取得的子公司，视同该企业合并于合并当期的年初已经发生，从合并当期的年初起将其资产、负债、经营成果和现金流量纳入合并财务报表。
7.分步处置子公司股权至丧失控制权的会计处理方法
（1）判断分步处置股权至丧失控制权过程中的各项交易是否属于“一揽子交易”的原则处置对子公司股权投资的各项交易的条款、条件以及经济影响符合以下一种或多种情况时，将多次交易事项作为一揽子交易进行会计处理：
鲁商置业股份有限公司 财务报表附注
①这些交易是同时或者在考虑了彼此影响的情况下订立的；
②这些交易整体才能达成一项完整的商业结果；
③一项交易的发生取决于其他至少一项交易的发生；
④一项交易单独看是不经济的，但是和其他交易一并考虑时是经济的。
（2）不属于“一揽子交易”的分步处置股权至丧失控制权的各项交易在母公司财务报表和合并财务报表中的会计处理方法
对于失去控制权之前的每一次交易，在母公司财务报表中将处置价款与处置投资对应的账面价值的差额确认为当期投资收益；在合并财务报表中将处置价款与处置投资对应的享有该子公司净资产份额的差额按照《关于不丧失控制权情况下处置部分对子公司投资会计处理的复函》（财会便[2009]14号）的规定计入资本公积（资本溢价），资本溢价不足冲减的，调整留存收益。
对于失去控制权时的交易，在母公司财务报表中，对于处置的股权，按照《企业会计准则第2号——长期股权投资》的规定进行会计处理；同时，对于剩余股权，按其账面价值确认为长期股权投资或其他相关金融资产。处置后的剩余股权能够对原有子公司实施共同控制或重大影响的，按有关成本法转为权益法的相关规定进行会计处理。在合并财务报表中，对于剩余股权，按照其在丧失控制权日的公允价值进行重新计量。处置股权取得的对价与剩余股权公允价值之和，减去按原持股比例计算应享有原有子公司自购买日开始持续计算的净资产的份额之间的差额，计入丧失控制权当期的投资收益。与原有子公司股权投资相关的其他综合收益，在丧失控制权时转为当期投资收益。
（3）属于“一揽子交易”的分步处置股权至丧失控制权的各项交易在母公司财务报表和合并财务报表中的会计处理方法
对于属于“一揽子交易”的，将各项交易作为一项处置子公司并丧失控制权的交易进行会计处理，在母公司财务报表中将每一次处置价款与处置投资对应的账面价值的差额确认为当期投资收益；对于失去控制权之后的剩余股权，按其账面价值确认为长期股权投资或其他相关金融资产，失去控制权之后的剩余股权能够对原有子公司实施共同控制或重大影响的，按有关成本法转为权益法的相关规定进行会计处理。
在合并财务报表中，对于失去控制权之前的每一次交易，将处置价款与处置投资对应的享有该子公司净资产份额的差额确认为其他综合收益，在丧失控制权时一并转入丧失控制权当期
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的损益；对于失去控制权时的交易，对于剩余股权，按照其在丧失控制权日的公允价值进行重新计量，处置股权取得的对价与剩余股权公允价值之和，减去按原持股比例计算应享有原有子公司自购买日开始持续计算的净资产的份额之间的差额，计入丧失控制权当期的投资收益。与原有子公司股权投资相关的其他综合收益，在丧失控制权时转为当期投资收益。
8.现金及现金等价物的确定标准
本公司在编制现金流量表时所确定的现金，是指本公司库存现金以及可以随时用于支付的存款。
本公司在编制现金流量表时所确定的现金等价物，是指本公司持有的期限短、流动性强、易于转换为已知金额现金、价值变动风险很小的投资。
9.外币业务及外币财务报表折算
（1）外币业务折算
本公司对发生的外币交易，采用与交易发生日即期汇率折合本位币入账。
资产负债表日外币货币性项目按资产负债表日即期汇率折算，因该日的即期汇率与初始确认时或者前一资产负债表日即期汇率不同而产生的汇兑差额，除符合资本化条件的外币专门借款的汇兑差额在资本化期间予以资本化计入相关资产的成本外，均计入当期损益。
以历史成本计量的外币非货币性项目，仍采用交易发生日的即期汇率折算，不改变其记账本位币金额。以公允价值计量的外币非货币性项目，采用公允价值确定日的即期汇率折算，折算后的记账本位币金额与原记账本位币金额的差额，作为公允价值变动(含汇率变动)处理，计入当期损益或确认为其他综合收益并计入资本公积。
（2）外币财务报表折算
本公司的控股子公司、合营企业、联营企业等，若采用与本公司不同的记账本位币，需对其外币财务报表折算后，再进行会计核算及合并财务报表的编报。
资产负债表中的资产和负债项目，采用资产负债表日的即期汇率折算，所有者权益项目除“未分配利润”项目外，其他项目采用发生时的即期汇率折算。利润表中的收入和费用项目，采用交易发生日的即期汇率折算。折算产生的外币财务报表折算差额，在资产负债表中所有者权益项目下单独列示。
外币现金流量按照系统合理方法确定的，采用交易发生日的即期汇率折算。汇率变动对现金的影响额，在现金流量表中单独列示。
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处置境外经营时，与该境外经营有关的外币报表折算差额，全部或按处置该境外经营的比例转入处置当期损益。
10.金融工具
（1）金融工具的分类、确认和计量
金融工具划分为金融资产或金融负债。
金融资产于初始确认时分类为：以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产（包括交易性金融资产和指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产）、持有至到期投资、贷款和应收款项、可供出售金融资产。除应收款项以外的金融资产的分类取决于本公司及其子公司对金融资产的持有意图和持有能力等。
金融负债于初始确认时分类为：以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债（包括交易性金融负债和指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债）以及其他金融负债。
本公司成为金融工具合同的一方时，确认为一项金融资产或金融负债。
本公司金融资产或金融负债初始确认按公允价值计量。后续计量则分类进行处理：以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产、可供出售金融资产及以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债按公允价值计量；财务担保合同及以低于市场利率贷款的贷款承诺，在初始确认后按照《企业会计准则第 13号—或有事项》确定的金额和初始确认金额扣除按照《企业会计准则第 14号—收入》的原则确定的累计摊销额后的余额之中的较高者进行后续计量；持有到期投资、贷款和应收款项以及其他金融负债按摊余成本计量。
本公司金融资产或金融负债后续计量中公允价值变动形成的利得或损失，除与套期保值有关外，按照如下方法处理：①以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产或金融负债公允价值变动形成的利得或损失，计入公允价值变动损益；在资产持有期间所取得的利息或现金股利，确认为投资收益；处置时，将实际收到的金额与初始入账金额之间的差额确认为投资收益，同时调整公允价值变动损益。②可供出售金融资产的公允价值变动计入资本公积；持有期间按实际利率法计算的利息，计入投资收益；可供出售权益工具投资的现金股利，于被投资单位宣告发放股利时计入投资收益；处置时，将实际收到的金额与账面价值扣除原直接计入资本公积的公允价值变动累计额之后的差额确认为投资收益。
（2）金融资产转移的确认依据和计量方法
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本公司金融资产转移的确认依据：金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转移时，或既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬，但放弃了对该金融资产控制的，应当终止确认该项金融资产。
本公司金融资产转移的计量：金融资产满足终止确认条件，应进行金融资产转移的计量，即将所转移金融资产的账面价值与因转移而收到的对价和原直接计入资本公积的公允价值变动累计额之和的差额部分，计入当期损益。
金融资产部分转移满足终止确认条件的，将所转移金融资产整体的账面价值，在终止确认部分和未终止确认部分之间，按照各自的相对公允价值进行分摊，并将终止确认部分的账面价值与终止确认部分的收到对价和原直接计入资本公积的公允价值变动累计额之和的差额部分，计入当期损益。
（3）金融负债终止确认条件
本公司金融负债终止确认条件：金融负债的现时义务全部或部分已经解除的，则应终止确认该金融负债或其一部分。
（4）金融资产和金融负债的公允价值确认方法
本公司对金融资产和金融负债的公允价值的确认方法：如存在活跃市场的金融工具，以活跃市场中的报价确定其公允价值；如不存在活跃市场的金融工具，采用估值技术确定其公允价值。
估值技术包括参考熟悉情况并自愿交易的各方最近进行的市场交易中使用的价格、参照实质上相同的其他金融资产的当前公允价值、现金流量折现法等。采用估值技术时，优先最大程度使用市场参数，减少使用与本公司及其子公司特定相关的参数。
（5）金融资产减值
本公司在资产负债日对除以公允价值计量且变动计入当期损益的金融资产以外的金融资产的账面价值进行减值检查，当客观证据表明金融资产发生减值，则应当对该金融资产进行减值测试，以根据测试结果计提减值准备。
本公司对单项金额重大的金融资产单独进行减值测试；对单项金额不重大的金融资产，单独进行减值测试或包括在具有类似信用风险特征的金融资产组合中进行减值测试。单独测试未发生减值的金融资产(包括单项金额重大和不重大的金融资产)，包括在具有类似信用风险特征的金融资产组合中再进行减值测试。已单项确认减值损失的金融资产，不包括在具有类似信用
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风险特征的金融资产组合中进行减值测试。
持有至到期投资、贷款和应收款项发生减值时，将其账面价值减记至预计未来现金流量现值，减记金额确认为减值损失，计入当期损益。可供出售金融资产发生减值时，将原直接计入资本公积的因公允价值下降形成的累计损失予以转出并计入当期损益，该转出的累计损失为该资产初始取得成本扣除已收回本金和已摊销金额、当前公允价值和原已计入损益的减值损失后的余额。
（6）金融资产重分类
尚未到期的持有至到期投资重分类为可供出售金融资产主要判断依据：
1）没有可利用的财务资源持续地为该金融资产投资提供资金支持，以使该金融资产投资持有至到期；
2）管理层没有意图持有至到期；
3）受法律、行政法规的限制或其他原因，难以将该金融资产持有至到期；
4）其他表明本公司没有能力持有至到期。
重大的尚未到期的持有至到期投资重分类为可供出售金融资产需经董事会审批后决定。
11.应收款项
本公司应收款项主要包括应收账款、长期应收款和其他应收款。在资产负债表日有客观证据表明其发生了减值的，本公司根据其账面价值与预计未来现金流量现值之间差额确认减值损失。
（1）单项金额重大并单项计提坏账准备的应收款项：
单项金额重大的判断依据或金额标准 单项应收款项期末余额在100万元（含100万元）以上的款项
本公司对单项金额重大的应收款项单独进行减值测试，如有客观证据表明其已发生减值，根据其未来现金流量现值低于其账面价值的差额单项金额重大并单项计提坏账准备的计提方法
计提坏账准备,经单独测试后未减值的单项金额重大的应收款项，包括在具有类似信用风险特征的应收款项组合中再进行减值测试。
（2）按组合计提坏账准备的应收款项：
||
|-|
|确定组合的依据|
|按账龄状态|
|关联方|
|同一母公司范围内的公司及公司员工|

组合中，采用账龄分析法计提坏账准备情况如下：
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||
|-|
|应收账款计提比例（%）|
|10|
|40|
|80|
|100|

（3）单项金额虽不重大但单项计提坏账准备的应收账款
有客观证据表明可能发生了减值，如债务人出现撤销、破产或死亡，以其破产
单项计提坏账准备的理由
财产或遗产清偿后，仍不能收回、现金流量严重不足等情况的。
坏账准备的计提方法
对有客观证据表明可能发生了减值的应收款项，单独进行减值测试，确认减值损失。
12.存货
（1）存货的分类
存货是指本公司在日常活动中持有以备出售的产成品或商品、处在生产过程中的在产品、在生产过程或提供劳务过程中耗用的材料和物料等。主要包括原材料、开发成本、开发产品、低值易耗品等。
（2）发出存货的计价方法
存货发出时，采取加权平均法确定其发出的实际成本。
（3）存货可变现净值的确定依据及存货跌价准备的计提方法
资产负债表日，存货按照成本与可变现净值孰低计量，并按单个存货项目计提存货跌价准备，但对于数量繁多、单价较低的存货，按照存货类别计提存货跌价准备。
存货可变现净值的确定依据：①产成品可变现净值为估计售价减去估计的销售费用和相关税费后金额；②为生产而持有的材料等，当用其生产的产成品的可变现净值高于成本时按照成本计量；当材料价格下降表明产成品的可变现净值低于成本时，可变现净值为估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用以及相关税费后的金额确定。③持有待售的材料等，可变现净值为市场售价。
（4）存货的盘存制度
本公司的存货盘存制度为永续盘存制。
（5）低值易耗品和包装物的摊销方法
低值易耗品采用一次摊销法摊销。包装物采用一次转销法摊销。
13.长期股权投资
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（1）初始投资成本确定
①对于企业合并取得的长期股权投资，如为同一控制下的企业合并，应当按照取得被合并方所有者权益账面价值的份额确认为初始成本；非同一控制下的企业合并，应当按购买日确定的合并成本确认为初始成本；
②以支付现金取得的长期股权投资，初始投资成本为实际支付的购买价款；
③以发行权益性证券取得的长期股权投资，初始投资成本为发行权益性证券的公允价值；
④投资者投入的长期股权投资，初始投资成本为合同或协议约定的价值；
⑤非货币性资产交换取得或债务重组取得的，初始投资成本根据准则相关规定确定。
（2）后续计量及损益确认方法
长期股权投资后续计量分别采用权益法或成本法。采用权益法核算的长期股权投资，按照应享有或应分担的被投资单位实现的净损益的份额，确认投资收益并调整长期股权投资。当宣告分派的利润或现金股利计算应分得的部分，相应减少长期股权投资的账面价值。
采用成本法核算的长期股权投资，除追加或收回投资外，账面价值一般不变。当宣告分派的利润或现金股利计算应分得的部分，确认投资收益。
长期股权投资具有共同控制、重大影响的采用权益法核算，其他采用成本法核算。
（3）确定对被投资单位具有共同控制、重大影响的依据
①确定对被投资单位具有共同控制的依据：两个或多个合营方通过合同或协议约定，对被投资单位的财务和经营政策必须由投资双方或若干方共同决定的情形。
②确定对被投资单位具有重大影响的依据：当持有被投资单位20%以上至50%的表决权资本时，具有重大影响。或虽不足20%，但符合下列条件之一时，具有重大影响：
①.在被投资单位的董事会或类似的权力机构中派有代表；
②.参与被投资单位的政策制定过程；
③.向被投资单位派出管理人员；
④.被投资单位依赖投资公司的技术或技术资料；
⑤.其他能足以证明对被投资单位具有重大影响的情形。
（4）减值测试方法及减值准备计提方法
资产负债表日，本公司对长期股权投资检查是否存在可能发生减值的迹象，当存在减值迹象时应进行减值测试确认其可收回金额，按可收回金额低于账面价值的差额计提减值准备，减
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值损失一经计提，在以后会计期间不再转回。
可收回金额按照长期股权投资出售的公允价值净额与预计未来现金流量的现值之间孰高确定。长期股权投资出售的公允价值净额，如存在公平交易的协议价格，则按照协议价格减去相关税费；若不存在公平交易销售协议但存在资产活跃市场或同行业类似资产交易价格，按照市场价格减去相关税费。
14.投资性房地产
（1）投资性房地产的种类和计量模式
本公司投资性房地产的种类：出租的土地使用权、出租的建筑物、持有并准备增值后转让的土地使用权。
本公司投资性房地产按照成本进行初始计量，采用成本模式进行后续计量。
（2）采用成本模式核算政策
本公司投资性房地产中出租的建筑物采用年限平均法计提折旧，具体核算政策与固定资产部分相同。投资性房地产中出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权采用直线法摊销，具体核算政策与无形资产部分相同。
资产负债表日，本公司对投资性房地产检查是否存在可能发生减值的迹象，当存在减值迹象时应进行减值测试确认其可收回金额，按可收回金额低于账面价值的差额计提减值准备，减值损失一经计提，在以后会计期间不再转回。
15.固定资产
（1）固定资产确认条件
固定资产指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的，使用寿命超过一个会计年度的有形资产。同时满足以下条件时予以确认：
①与该固定资产有关的经济利益很可能流入企业；
②该固定资产的成本能够可靠地计量。
（2）固定资产分类和折旧方法
本公司固定资产主要分为：房屋建筑物、机器设备、电子设备、运输设备等；折旧方法采用年限平均法。根据各类固定资产的性质和使用情况，确定固定资产的使用寿命和预计净残值。
并在年度终了，对固定资产的使用寿命、预计净残值和折旧方法进行复核，如与原先估计数存
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在差异的，进行相应的调整。除已提足折旧仍继续使用的固定资产和单独计价入账的土地之外，本公司对所有固定资产计提折旧。
|||
|-|-|
|预计使用寿命（年）|预计净残值率（%）|
|20-40|5|
|5-10|5|
|4|5|
|3-5|5|

（3）固定资产的减值测试方法、减值准备计提方法
资产负债表日，本公司对固定资产检查是否存在可能发生减值的迹象，当存在减值迹象时应进行减值测试确认其可收回金额，按可收回金额低于账面价值的差额计提减值准备，减值损失一经计提，在以后会计期间不再转回。
固定资产可收回金额根据资产公允价值减去处置费用后净额与资产预计未来现金流量的现值两者孰高确定。固定资产的公允价值减去处置费用后净额，如存在公平交易中的销售协议价格，则按照销售协议价格减去可直接归属该资产处置费用的金额确定；或不存在公平交易销售协议但存在资产活跃市场或同行业类似资产交易价格，按照市场价格减去处置费用后的金额确定。
（4）融资租入固定资产的认定依据、计价方法
融资租入固定资产的认定依据：实质上转移了与资产所有权有关的全部风险和报酬的租赁。
具体认定依据为符合下列一项或数项条件的：①在租赁期届满时，租赁资产的所有权转移给承租人；②承租人有购买租赁资产的选择权，所订立的购买价款预计将远低于行使选择权时租赁资产的公允价值，因而在租赁开始日就可以合理确定承租人会行使这种选择权；③即使资产的所有权不转移，但租赁期占租赁资产使用寿命的大部分；④承租人在租赁开始日的最低租赁付款额现值，几乎相当于租赁开始日租赁资产公允价值；⑤租赁资产性质特殊，如不作较大改造只有承租人才能使用。
融资租入固定资产的计价方法：融资租入固定资产初始计价为租赁期开始日租赁资产公允价值与最低租赁付款额现值较低者作为入账价值；
融资租入固定资产后续计价采用与自有固定资产相一致的折旧政策计提折旧及减值准备。
16.在建工程
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（1）在建工程的类别
本公司在建工程分为自营方式建造和出包方式建造两种。
（2）在建工程结转固定资产的标准和时点
本公司在建工程在工程完工达到预定可使用状态时，结转固定资产。预定可使用状态的判断标准，应符合下列情况之一：
①.固定资产的实体建造（包括安装）工作已经全部完成或实质上已经全部完成；
②.已经试生产或试运行，并且其结果表明资产能够正常运行或能够稳定地生产出合格产品，或者试运行结果表明其能够正常运转或营业；
③.该项建造的固定资产上的支出金额很少或者几乎不再发生；
④.所购建的固定资产已经达到设计或合同要求，或与设计或合同要求基本相符。
（3）在建工程减值测试方法、减值准备计提方法
资产负债表日，本公司对在建工程检查是否存在可能发生减值的迹象，当存在减值迹象时应进行减值测试确认其可收回金额，按可收回金额低于账面价值的差额计提减值准备，减值损失一经计提，在以后会计期间不再转回。
在建工程可收回金额根据资产公允价值减去处置费用后的净额与资产预计未来现金流量的现值两者孰高确定。
17.借款费用
（1）借款费用资本化的确认原则
本公司发生的借款费用，可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的，予以资本化，计入相关资产成本；其他借款费用，在发生时根据其发生额确认为费用，计入当期损益。
符合资本化条件的资产，是指需要经过相当长时间的购建或者生产活动才能达到预定可使用或者可销售状态的固定资产、投资性房地产和存货等资产。
（2）资本化金额计算方法
资本化期间：指从借款费用开始资本化时点到停止资本化时点的期间。借款费用暂停资本化的期间不包括在内。
暂停资本化期间：在购建或生产过程中发生非正常中断、且中断时间连续超过 3个月的，应当暂停借款费用的资本化期间。
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资本化金额计算：①借入专门借款，按照专门借款当期实际发生的利息费用，减去将尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入或进行暂时性投资取得的投资收益后的金额确定；②占用一般借款按照累计资产支出超过专门借款部分的资产支出加权平均数乘以所占用一般借款的资本化率计算确定，资本化率为一般借款的加权平均利率；③借款存在折价或溢价的，按照实际利率法确定每一会计期间应摊销的折价或溢价金额，调整每期利息金额。
实际利率法是根据借款实际利率计算其摊余折价或溢价或利息费用的方法。其中实际利率是借款在预期存续期间的未来现金流量，折现为该借款当前账面价值所使用的利率。
18.无形资产
（1）无形资产的计价方法
本公司无形资产按照成本进行初始计量。购入的无形资产，按实际支付的价款和相关支出作为实际成本。投资者投入的无形资产，按投资合同或协议约定的价值确定实际成本，但合同或协议约定价值不公允的，按公允价值确定实际成本。自行开发的无形资产，其成本为达到预定用途前所发生的支出总额。
本公司无形资产后续计量，分别为：①使用寿命有限无形资产采用直线法摊销，并在年度终了，对无形资产的使用寿命和摊销方法进行复核，如与原先估计数存在差异的，进行相应的调整。②使用寿命不确定的无形资产不摊销，但在年度终了，对使用寿命进行复核，当有确凿证据表明其使用寿命是有限的，则估计其使用寿命，按直线法进行摊销。
（2）使用寿命有限的无形资产使用寿命估计
本公司对使用寿命有限的无形资产，估计其使用寿命时通常考虑以下因素：①运用该资产生产的产品通常的寿命周期、可获得的类似资产使用寿命的信息；②技术、工艺等方面的现阶段情况及对未来发展趋势的估计；③以该资产生产的产品或提供劳务的市场需求情况；④现在或潜在的竞争者预期采取的行动；⑤为维持该资产带来经济利益能力的预期维护支出，以及公司预计支付有关支出的能力；⑥对该资产控制期限的相关法律规定或类似限制，如特许使用期、租赁期等；⑦与公司持有其他资产使用寿命的关联性等。
（3）使用寿命不确定的判断依据
本公司将无法预见该资产为公司带来经济利益的期限，或使用期限不确定等无形资产确定为使用寿命不确定的无形资产。
使用寿命不确定的判断依据：①来源于合同性权利或其他法定权利，但合同规定或法律规
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定无明确使用年限；②综合同行业情况或相关专家论证等，仍无法判断无形资产为公司带来经济利益的期限。
每年年末，对使用寿命不确定无形资产使用寿命进行复核，主要采取自下而上的方式，由无形资产使用相关部门进行基础复核，评价使用寿命不确定判断依据是否存在变化等。
（4）无形资产的减值测试方法及减值准备计提方法
资产负债表日，本公司对无形资产检查是否存在可能发生减值的迹象，当存在减值迹象时应进行减值测试确认其可收回金额，按可收回金额低于账面价值的差额计提减值准备，减值损失一经计提，在以后会计期间不再转回。
无形资产可收回金额根据资产公允价值减去处置费用后的净额与资产预计未来现金流量的现值两者孰高确定。
（5）内部研究开发项目的研究阶段和开发阶段具体标准，以及开发阶段支出符合资本化条件的具体标准
内部研究开发项目研究阶段的支出，于发生时计入当期损益；开发阶段的支出，同时满足下列条件的，确认为无形资产：(1)完成该无形资产以使其能够使用或出售在技术上具有可行性；(2)具有完成该无形资产并使用或出售的意图；(3)无形资产产生经济利益的方式，包括能够证明运用该无形资产生产的产品存在市场或无形资产自身存在市场，无形资产将在内部使用的，能证明其有用性；(4)有足够的技术、财务资源和其他资源支持，以完成该无形资产的开发，并有能力使用或出售该无形资产；(5)归属于该无形资产开发阶段的支出能够可靠地计量。
划分内部研究开发项目的研究阶段和开发阶段的具体标准：为获取新的技术和知识等进行的有计划的调查阶段，应确定为研究阶段，该阶段具有计划性和探索性等特点；在进行商业性生产或使用前，将研究成果或其他知识应用于某项计划或设计，以生产出新的或具有实质性改进的材料、装置、产品等阶段，应确定为开发阶段，该阶段具有针对性和形成成果的可能性较大等特点。
19.长期待摊费用
本公司长期待摊费用是指已经支出，但受益期限在一年以上（不含一年）的各项费用，主要包括广告费等。长期待摊费用按费用项目的受益期限分期摊销。若长期待摊的费用项目不能使以后会计期间受益，则将尚未摊销的该项目的摊余价值全部转入当期损益。
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20.预计负债
（1）预计负债的确认标准
当与或有事项相关的义务是公司承担的现时义务，且履行该义务很可能导致经济利益流出，同时其金额能够可靠地计量时确认该义务为预计负债。
（2）预计负债的计量方法
按照履行相关现时义务所需支出的最佳估计数进行初始计量，如所需支出存在一个连续范围，且该范围内各种结果发生的可能性相同，最佳估计数按照该范围内的中间值确定；如涉及多个项目，按照各种可能结果及相关概率计算确定最佳估计数。
资产负债表日应当对预计负债账面价值进行复核，有确凿证据表明该账面价值不能真实反映当前最佳估计数，应当按照当前最佳估计数对该账面价值进行调整。
21.收入
（1）销售商品
本公司销售的商品在同时满足下列条件时，按从购货方已收或应收的合同或协议价款的金额确认销售商品收入：①已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；②既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施有效控制；③收入的金额能够可靠地计量；④相关的经济利益很可能流入企业；⑤相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量。本公司的收入主要包括房地产销售收入、物业出租收入、物业管理收入、其他收入，其确认原则：
①房地产销售收入:房地产销售在房产完工并验收合格，签定了销售合同，取得了买方付款证明并交付使用时确认销售收入的实现。买方接到书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，于书面交房通知确定的交付使用时限结束后即可确认收入的实现。
②物业出租收入：物业出租按与承租方签定的合同或协议规定按直线法确认房屋出租收入的实现。
③物业管理在物业管理服务已提供，与物业管理服务相关的经济利益能够流入企业，与物业管理服务有关的成本能够可靠地计量时，确认物业管理收入的实现。
（2）提供劳务
在资产负债表日提供劳务交易的结果能够可靠估计的，采用完工百分比法确认提供劳务收入。
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在资产负债表日提供劳务交易结果不能够可靠估计的，分别下列情况处理：①已经发生的劳务成本预计能够得到补偿的，按照已经发生的劳务成本金额确认提供劳务收入，并按相同金额结转劳务成本；②已经发生的劳务成本预计不能够得到补偿的，将已经发生的劳务成本计入当期损益，不确认提供劳务收入。
（3）让渡资产使用权
本公司在让渡资产使用权相关的经济利益很可能流入并且收入的金额能够可靠地计量时确认让渡资产使用权收入。
22.政府补助
政府补助，是指本公司从政府无偿取得的货币性资产与非货币性资产，但不包括政府作为企业所有者投入的资本。
（1）政府补助类型
根据相关政府文件规定的补助对象，公司将政府补助划分为与资产相关的政府补助和与收益相关的政府补助两种类型。与资产相关的政府补助，是指本公司取得的、用于购建或以其他方式形成长期资产的政府补助。与收益相关的政府补助，是指本公司取得的除与资产相关的政府补助之外的政府补助。
（2）政府补助会计处理
政府补助在能够满足政府补助所附的条件且能够收到时予以确认。
政府补助为货币性资产的，按照收到或应收的金额计量。政府补助为非货币性资产的，按照公允价值计量；公允价值不能够可靠取得的，按照名义金额计量。按照名义金额计量的政府补助，直接计入当期损益。
与资产相关的政府补助，确认为递延收益，按照所建造或购买的资产的使用年限，自相关资产可供使用时起将递延收益分期转入营业外收入。与收益相关的政府补助，用于补偿以后期间的相关费用或损失的，确认为递延收益，并在确认相关费用的期间计入当期损益；用于补偿已经发生的相关费用或损失的，直接计入当期损益。
已确认的政府补助需要返还时，存在相关递延收益余额的，冲减相关递延收益账面余额，超出部分计入当期损益；不存在相关递延收益余额的，直接计入当期损益。
23.递延所得税资产和递延所得税负债
本公司递延所得税资产和递延所得税负债的确认：
鲁商置业股份有限公司 财务报表附注
（1）根据资产、负债的账面价值与其计税基础之间的差额（未作为资产和负债确认的项目按照税法规定可以确定其计税基础的，确定该计税基础为其差额），按照预期收回该资产或清偿该负债期间的适用税率计算确认递延所得税资产或递延所得税负债。
（2）递延所得税资产的确认以很可能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额为限。资产负债表日，有确凿证据表明未来期间很可能获得足够的应纳税所得额用来抵扣可抵扣暂时性差异的，确认以前会计期间未确认的递延所得税资产。如未来期间很可能无法获得足够的应纳税所得额用以抵扣递延所得税资产的，则减记递延所得税资产的账面价值。
（3）对与子公司及联营企业投资相关的应纳税暂时性差异，确认递延所得税负债，除非本公司能够控制暂时性差异转回的时间且该暂时性差异在可预见的未来很可能不会转回。对与子公司及联营企业投资相关的可抵扣暂时性差异，当该暂时性差异在可预见的未来很可能转回且未来很可能获得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额时，确认递延所得税资产。
24.租赁
如果租赁条款在实质上将与租赁资产所有权有关的全部风险和报酬转移给承租人，该租赁为融资租赁，其他租赁则为经营租赁。
经营租赁和融资租赁的会计处理方法，经营租赁：对于经营租赁的租金，在租赁期内各个期间按照直线法计入相关资产成本或当期收益；发生的初始直接费用，应当计入当期损益。融资租赁：租赁期开始日，承租人应当将租赁开始日租赁资产公允价值与最低租赁付款额现值两者中较低者作为租入资产的入账价值，将最低租赁付款额作为长期应付款的入账价值，其差额作为未确认融资费用。承租人在租赁谈判和签订租赁合同过程中发生的，可归属于租赁项目的手续费、律师费、差旅费、印花税等初始直接费用，应当计入租入资产价值。未确认融资费用采用实际利率法在租赁期内各个期间进行分摊。
25.其他综合收益
其他综合收益系反映本公司根据企业会计准则规定未在损益中确认的各项利得和损失扣除所得税影响后的净额。综合收益总额系反映本公司净利润与其他综合收益的合计金额。
26.主要会计政策变更、会计估计变更的说明
（1）主要会计政策变更说明
无
（2）主要会计估计变更说明
鲁商置业股份有限公司 财务报表附注
无
34.前期会计差错更正
无
三、税项
(一)主要税种及税率
||
|-|
|计税依据|
|销售货物或提供应税劳务过程中产生的增值额|
|应纳税所得额|
|房地产销售收入等|
|应付流转税额|
|应付流转税额|
|房地产销售收入-扣除项目金额|

(二)其他需说明事项
除上述外的其他税项，按国家和地方有关规定计算缴纳。
四、企业合并及合并财务报表
本公司将拥有实际控制权的子公司和特殊目的主体纳入合并财务报表范围。
本公司合并财务报表按照《企业会计准则第33号－合并财务报表》及相关规定的要求编制，合并时抵销合并范围内的所有重大内部交易和往来。子公司的股东权益中不属于母公司所拥有的部分作为少数股东权益在合并财务报表中股东权益项下单独列示。
子公司与本公司采用的会计政策或会计期间不一致的，在编制合并财务报表时，按照本公司的会计政策或会计期间对子公司财务报表进行必要的调整。
对于非同一控制下企业合并取得的子公司，在编制合并财务报表时，以购买日可辨认净资产公允价值为基础对其个别财务报表进行调整；对于同一控制下企业合并取得的子公司，视同该企业合并于合并当期的年初已经发生，从合并当期的年初起将其资产、负债、经营成果和现金流量纳入合并财务报表。
1.子公司情况
（1）通过设立或投资等方式取得的子公司
鲁商置业股份有限公司 财务报表附注
||||||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
|子公司类型|注册地|业务性质|注册资本（万元）|经营范围|期末实际出资额 （万元）|实质上构成对子公司净投资的其他项目余额|持股比例(%)|表决权比例(%)|是否合并报表|少数股东权益|
|控股孙公司|山东青岛|房地产开发|5,000.00|房地产开发|3,750.00||75|75|是|153,271,450.55|
|控股孙公司|辽宁锦州|房地产开发|5,000.00|房地产开发|4,000.00||80|80|是|9,995,464.75|
|全资孙公司|山东济宁|房地产开发|2,000.00|房地产开发|2,000.00||100|100|是||
|控股孙公司|哈尔滨市|房地产开发|5,000.00|房地产开发|4,500.00||90|90|是|2,158,707.26|
|控股孙公司|山东青岛|房地产开发|5,000.00|房地产开发|3,750.00||75|75|是|9,442,030.55|
|全资孙公司|山东济南|建筑设计|500.00|建筑设计|500.00||100|100|是||
|控股孙公司|山东临沂|房地产开发|2,000.00|房地产开发|1,020.00||51|51|是|9,645,780.07|
|全资孙公司|山东菏泽|房地产开发|3,000.00|房地产开发|3,000.00||100|100|是||
|控股孙公司|山东济南|建筑门窗的加工、制造、销售及安装|500.00|建筑门窗的加工、制造、销售及安装；建筑五金配件、装饰材料的销售；建筑装饰装修工程施工。|300.00||60|60|是|2,925,262.94|
|控股孙公司|山东济南|特种门业的生产、销售、安装|500.00|防盗门、防火门、卷帘门、人防门、防火卷帘的生产、销售、安装|300.00||60|60|是|1,737,741.97|
|全资孙公司|山东青岛|房地产开发与经营|5,000.00|土地平整、房地产开发与经营|5,000.00||100|100|是||
|全资孙公司|山东泰安|房地产开发与经营|5,000.00|房地产开发与经营|5,000.00||100|100|是||

鲁商置业股份有限公司 财务报表附注（2）同一控制下企业合并取得的子公司
||||||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
|子公司类型|注册地|业务性质|注册资本（万元）|经营范围|期末实际出资额（万元）|实质上构成对子公司净投资的其他项目余额|持股比例(%)|表决权比例(%)|是否合并报表|少数股东权益|
|全资子公司|山东济南|房地产开发|5,000.00|房地产开发与经营管理|5,000.00||100|100|是||
|全资子公司|山东济南|房地产开发|3,640.00|房地产开发|3,640.00||100|100|是||
|全资子公司|山东济南|房地产开发|7,628.00|房地产开发|7,628.00||100|100|是||
|全资子公司|北京市|房地产开发|2,000.00|房地产开发|2,000.00||100|100|是||
|控股子公司|山东泰安|房地产开发|2,000.00|房地产开发|1,740.00||87|87|是|11,166,734.74|
|控股子公司|山东东营|房地产开发|1,000.00|房地产开发|850.00||85|85|是|5,894,278.93|
|全资孙公司|山东济南|物业管理|500.00|物业管理|500.00||100|100|是||
|控股孙公司|山东青岛|房地产开发|2,000.00|房地产开发|1,700.00||85|85|是|16,275,336.07|
|全资孙公司|山东青岛|房地产开发|2,000.00|房地产开发|2,000.00||100|100|是||
|控股孙公司|山东青岛|房地产开发|2,000.00|房地产开发|1,500.00||75|75|是|2,819,304.54|
|控股孙公司|重庆市|房地产开发|2,000.00|房地产开发|1,000.00||50|50|是|-27,318,029.33|
|全资孙公司|山东济南|房地产开发|2,000.00|房地产开发|2,000.00||100|100|是||
|全资孙公司|山东临沂|房地产开发|2,000.00|房地产开发|2,000.00||100|100|是||

鲁商置业股份有限公司 财务报表附注
2.合并范围发生变更的说明
（1）本公司拥有其半数或半数以下表决权的纳入合并范围内的子公司
||
|-|
|表决权比例|
|50%|

注：公司持有重庆鲁商地产有限公司50%的股权，根据该公司章程规定，由公司决定该公司的生产经营，故公司对该公司拥有实际控制权，因而纳入公司财务报表合并范围。
（2）本公司拥有半数以上表决权但未纳入合并范围的被投资单位
无
3.本期新纳入合并范围的主体和本期不再纳入合并范围的主体
（1）本期新纳入合并范围的子公司、特殊目的主体、通过受托经营或承租等方式形成控制权的经营实体
||
|-|
|期末净资产|
|4,344,354.93|
|49,999,657.78|
|50,006,941.97|

（2）本期不再纳入合并范围的子公司、特殊目的主体、通过受托经营或承租等方式形成控制权的经营实体
无
五、合并财务报表重要项目注释
1.货币资金
（1）货币资金分类列示
||
|-|
|期末余额|
|1,123,763.23|
|3,642,988,165.68|
|241,508,493.16|
|3,885,620,422.07|

鲁商置业股份有限公司 财务报表附注
（2）其他货币资金明细
||
|-|
|期末余额|
|150,000,000.00|
|78,159,470.15|
|4,589,342.38|
|8,759,680.63|
|241,508,493.16|

注：1、货币资金期末余额中受限金额为706,550,317.08元，其中：短期内无法变现的银行承兑汇票保证金存款、项目开发保证金存款、按揭及民工保证金存款为288,120,099.77元；受监管专用于支付给拆迁户的拆迁补偿款为255,952,345.89元；山东省文化厅拨付的专用于山东省美术馆项目建设资金为94,329,679.86元；山东省人力资源社会保障厅拨付的专用于山东省人力资源市场项目建设资金为68,148,191.56元。
2、期末无外币货币资金。
2.应收票据
||
|-|
|期末数|
|5,400,000.00|
|5,400,000.00|

 3.应收账款
（1）应收账款按种类列示
期末余额
||||
|-|-|-|
|账面余额|||
|金额|比例(%)|金额|
|305,020,032.66|100.00|59,469,031.56|
|305,020,032.66|100.00|59,469,031.56|
|305,020,032.66|100.00|59,469,031.56|

鲁商置业股份有限公司 财务报表附注
年初余额
||||
|-|-|-|
|账面余额|||
|金额|比例(%)|金额|
|43,652,242.50|100.00|38,148,058.53|
|43,652,242.50|100.00|38,148,058.53|
|43,652,242.50|100.00|38,148,058.53|

注：单项金额重大并单项计提坏账准备的应收账款指单笔金额为100万元（含100万元）以上的客户应收账款。单项金额重大的应收账款经减值测试后不存在减值，公司按账龄分析法计提坏账准备。
组合中，按账龄分析法计提坏账准备的应收账款情况
||||||
|-|-|-|-|-|
|期末余额|||||
|账面余额|比例%|坏账准备|账面余额|比例%|
|272,834,445.66|89.45|27,283,444.56|1,893,537.75|4.34|
||||19,000,000.00|43.52|
|32,185,587.00|10.55|32,185,587.00|22,758,704.75|52.14|
|305,020,032.66|100.00|59,469,031.56|43,652,242.50|100.00|

（2）期末应收账款中无持有公司5%(含5%)以上表决权股份的股东单位的欠款情况。
（3）应收账款金额前五名单位情况
||||
|-|-|-|
|与本公司关系|金额|年限|
|客户|270,329,574.00|1年以内|
|客户|19,000,000.00|3年以上|
|客户|12,535,018.00|3年以上|
|客户|537,227.90|1年以内|
|客户|535,060.00|3年以上|
|——|302,936,879.90|——|

（4）期末无应收关联方款项。
（5）应收账款中无外币余额。
鲁商置业股份有限公司 财务报表附注
4.预付款项
（1）预付款项账龄列示
||||
|-|-|-|
|期末余额|||
|金额|比例(%)|金额|
|726,481,373.55|47.09|318,528,451.62|
|28,985,271.06|1.88|221,604,172.00|
|219,441,624.00|14.23|377,734,109.65|
|567,734,109.65|36.80|308,770,000.00|
|1,542,642,378.26|100.00|1,226,636,733.27|

注：预付超过1年的款项主要为尚未结算的土地款和土地竞标保证金。
（2）截止2013年12月31日，预付款项金额前五名单位情况
|||||
|-|-|-|-|
|与本公司关系|金额|占预付款项总额的比例(%)|时间|
|无关联|224,392,698.50|14.55|1年以内|
|无关联|213,373,583.44|13.83|0-4年|
|无关联|210,003,500.00|13.61|0-4年|
|无关联|200,000,000.00|12.96|2-3年|
|无关联|190,000,000.00|12.32|3年以上|
|——-|1,037,769,781.94|67.27|——-|

（3）期末预付款项中无持有公司5%(含5%)以上表决权股份的股东单位的欠款。
（4）期末无预付关联方款项。
（5）预付款项中无外币余额情况。
5.其他应收款
（1）其他应收款按种类列示
期末余额
||||
|-|-|-|
|账面余额|||
|金额|比例(%)|金额|

鲁商置业股份有限公司 财务报表附注
期末余额
||||
|-|-|-|
|账面余额|||
|金额|比例(%)|金额|
|331,782,271.80|66.17||
|161,527,715.39|32.22|112,195,727.27|
|8,070,847.13|1.61||
|169,598,562.52|33.83|112,195,727.27|
|501,380,834.32|100.00|112,195,727.27|

年初余额
||||
|-|-|-|
|账面余额|||
|金额|比例(%)|金额|
|217,979,292.11|61.18||
|133,886,122.13|37.58|100,331,939.77|
|4,426,643.37|1.24||
|138,312,765.50|38.82|100,331,939.77|
|356,292,057.61|100.00|100,331,939.77|

注：单项金额重大并单项计提坏账准备的其他应收款指单笔金额为100万元(含100万元)以上的客户其他应收款。单项金额重大的其他应收款经减值测试后不存在减值，公司按账龄分析法计提坏账准备。
组合中，按账龄分析法计提坏账准备的其他应收款情况
||||||
|-|-|-|-|-|
|期末余额|||||
|账面余额|比例%|坏账准备|账面余额|比例%|
|38,091,173.77|23.58|3,809,017.38|29,263,325.36|21.86|
|21,423,044.72|13.27|8,569,217.90|11,257,186.47|8.41|
|10,970,024.57|6.79|8,776,019.66|2,314,388.27|1.73|
|91,043,472.33|56.36|91,041,472.33|91,051,222.03|68.00|
|161,527,715.39|100.00|112,195,727.27|133,886,122.13|100.00|

（2）公司控股孙公司哈尔滨鲁商置业有限公司核销租赁保证金10,000.00元。
（3）期末其他应收款中无持有公司5%(含5%)以上表决权股份的股东单位欠款情况。
鲁商置业股份有限公司 财务报表附注
（4）金额较大的其他应收款的性质、内容及无需计提坏账准备的原因
||
|-|
|金额|
|328,043,921.80|
|3,738,350.00|
|331,782,271.80|

注：上述款项系公司按预售款一定比例缴纳的预售保证金及公积金保证金，公司对其采用个别认定法进行减值测试，经测算未发现存在减值迹象，因而未计提坏账准备。
（5）其他应收款金额前五名单位情况
||||
|-|-|-|
|与本公司关系|金额|年限|
|无关联|328,043,921.80|0-4年|
|无关联|45,496,000.00|3年以上|
|无关联|24,218,774.37|3年以上|
|无关联|27,806,000.00|0-3年|
|无关联|15,344,840.00|1年以内|
||440,909,536.17||

（6）期末无应收关联方款项。
（7）其他应收款中无外币账款余额情况。
6.存货
（1）存货种类分项列示
||||||
|-|-|-|-|-|
|期末数|||||
|账面余额|跌价准备|账面价值|账面余额|跌价准备|
|14,362,337.38||14,362,337.38|15,641,649.80||
|14,417,088,459.29||14,417,088,459.29|13,125,676,541.84||
|5,985,733,366.59||5,985,733,366.59|3,763,474,610.48||
|8,523,521.08||8,523,521.08|||
|15,293,709.00||15,293,709.00|5,723,512.34||
|1,442,070.64||1,442,070.64|1,203,997.53||
|20,442,443,463.98||20,442,443,463.98|16,911,720,311.99||

鲁商置业股份有限公司 财务报表附注
（2）开发成本
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|开工日期|预计竣工时间|预计总投资额|年初余额|本期增加|本期减少|
|2007.3|2017.12|45亿元|852,523,304.49|626,303,020.81|478,194,363.54|
|2008.6|2015.12|14.53亿元|297,588,314.46|175,890,705.48||
|2007.9|2014.7|15.8亿元|431,709,952.53|70,892,753.06|16,810,386.32|
|2008.9|2014.6|6.5亿元|113,876,597.30|118,198,091.14|228,203,986.99|
|2004.11|2015.12|6.8亿元|128,676,984.42|137,721,805.13||
|2008.07|2016.12|29亿元|621,683,544.17|450,422,445.90|149,385,851.95|
|2008.06|2013.8|5亿元|403,628,609.96|32,124,576.08|435,753,186.04|
|2008.8|2014.4|18.3亿元|300,883,957.57|71,422,342.69|262,080,168.41|
|2008.5|2013.6|20.6亿元|383,870,128.33|75,240,797.67|459,110,926.00|
|2013.7|2017.12|32亿元|740,000.00|351,213,275.84||
|2010.03|2015.12|100亿元|2,414,640,459.79|334,134,037.52|1,360,161,277.19|
|2011.7|2015.05|22亿元|877,077,769.45|318,829,922.76|742,752,414.32|
|2011.5|2020.12|190亿元|4,932,584,830.45|3,274,951,629.78|1,820,762,083.83|
|2013.5|2018.12|95亿元|365,323,768.23|701,115,293.76||
|2013.5|2023.12|48亿元|58,062,886.96|27,867,570.63||
|2011.12|2016.6|40亿元|787,530,324.52|498,295,053.85||
||||155,275,109.21|2,373,514.14|22,370,274.20|
||||13,125,676,541.84|7,266,996,836.24|5,975,584,918.79|

（3）主要项目的开发产品
||||||
|-|-|-|-|-|
|年初余额|本期增加|本期减少|||
|||本期销售|本期摊销|其他减少|
|523,469,975.65|478,194,363.54|339,200,784.79|||
|242,771,278.39|||||
|204,812,168.68|8,484,206.21||1,449,567.36||
|251,611,866.14|149,385,851.95|67,177,019.26|141,207.00||
|167,413,572.89|212,397,519.19|176,754,483.83|||
|66,182,810.53||109,886.04|1,047,789.88||
|394,993,066.36|459,110,926.00|605,973,010.49|795,993.83||
|277,774,553.76|262,080,168.41|103,949,069.53|||
|368,861,060.50|16,810,386.32|299,445,778.90|||
|732,711,750.55|1,360,161,277.19|1,261,545,582.37|452,274.16||

鲁商置业股份有限公司 财务报表附注
||||||
|-|-|-|-|-|
|年初余额|本期增加|本期减少|||
|||本期销售|本期摊销|其他减少|
|53,650,756.46|742,752,414.32|312,471,981.70|||
||1,820,762,083.83|261,867,359.50|||
||435,753,186.04|249,559,746.00|||
|181,074,937.53|239,616.00||10,068,918.35||
|3,465,327,797.44|5,946,131,999.00|3,678,054,702.41|13,955,750.58||

（4）开发产品中的出租开发产品明细
||||
|-|-|-|
|年初余额|本期增加|本期减少|
|368,289,439.67|119,395,040.32|26,720,698.87|
|51,287,877.56|1,095,076.96|26,720,698.87|
|211,183,583.52|239,616.00||
|59,275,462.93|7,197,396.36||
|34,425,026.70|23,184,040.77||
|5,633,378.14|||
|6,484,110.82|3,351,356.41||
||28,299,807.71||
||47,109,406.11||
||8,918,340.00||
|36,520,980.44|18,563,997.53||
|1,282,196.94|1,143,768.27||
|31,242,555.29|10,068,918.35||
|2,184,048.21|3,323,644.22||
|1,630,820.31|1,047,789.88||
|140,834.00|140,834.46||
|40,525.69|452,274.16||
||795,993.83||
||1,449,567.36||
||141,207.00||
|331,768,459.23|||
|50,005,680.62|||
|179,941,028.23|||
|57,091,414.72|||
|32,794,206.39|||
|5,492,544.14|||

鲁商置业股份有限公司 财务报表附注
||||
|-|-|-|
|年初余额|本期增加|本期减少|
|6,443,585.13|||

（5）存货的其他说明
①公司期末对存货进行减值测试，未发现其存在减值迹象，故未计提跌价准备。
②存货余额中利息资本化金额为1,895,837,597.80元。
③公司存货账面价值合计为 4,415,079,186.22元的青岛鲁商·首府项目、菏泽鲁商凤凰城等存货项目已作抵押，详见“附注七、2资产抵押”。
7.对联营企业投资
联营企业基本情况：
||||||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
|企业类型|注册地|法人代表|业务性质|注册资本|本企业持股比例(%)|本企业在被投资单位表决权比例(%)|期末资产总额|期末负债总额|期末净资产总额|本期营业收入总额|
|有限责任公司|山东临沂|刘跃华|房地产开发|2000万元|40.00|40.00|1,999,329,383.58|1,874,315,017.25|125,014,366.33|137,784,345.65|

8.长期股权投资
（1）长期股权投资情况
|||||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
|核算方法|初始投资成本|年初余额|增减变动|期末余额|在被投资单位持股比例(%)|在被投资单位表决权比例(%)|在被投资单位持股比例与表决权比例不一致的说明|减值准备|本期计提减值准备|
|权益法|8,000,000.00|49,148,828.70|3,464,256.76|52,613,085.46|40.00|40.00||||
|——|8,000,000.00|49,148,828.70|3,464,256.76|52,613,085.46|——|——|——|||

（2）长期股权投资的说明
①本期增加数系对临沂尚城置业有限公司的投资收益。
鲁商置业股份有限公司 财务报表附注
②期末未发现长期股权投资存在明显减值迹象，故未计提减值准备。
9.固定资产
（1）固定资产及其累计折旧明细项目和增减变动如下
||||
|-|-|-|
|年初余额|本期增加额|本期减少额|
|618,599,100.48|25,382,959.36|13,433,334.64|
|567,180,333.34|17,784,196.63|12,153,306.14|
|2,424,930.20|783,439.92||
|20,080,499.11|3,766,620.29|1,105,013.00|
|28,913,337.83|3,048,702.52|175,015.50|
|29,354,163.29|29,079,999.87|869,454.28|
|6,371,360.09|21,843,509.30||
|17,394.85|923,160.85||
|11,730,231.27|2,954,620.91|751,822.47|
|11,235,177.08|3,358,708.81|117,631.81|
|589,244,937.19|||
|560,808,973.25|||
|2,407,535.35|||
|8,350,267.84|||
|17,678,160.75|||

（2）本期折旧额为29,079,999.87元。
（3）公司以房产和土地使用权抵押获得渤海银行济南分行贷款综合授信额度3.5亿元，抵押固定资产原值为434,300,777.44元，固定资产净值为419,401,847.99元。
（4）无暂时闲置固定资产。
（5）无融资租入固定资产。
（6）无经营租出固定资产。
鲁商置业股份有限公司 财务报表附注
（7）截至期末未发现公司的固定资产存在明显的减值迹象，故未计提减值准备。
10.无形资产
（1）无形资产情况
||||
|-|-|-|
|年初余额|本期增加额|本期减少额|
|74,252,857.16|2,151,180.80||
|68,306,766.66|1,133,680.80||
|5,761,690.50|1,017,500.00||
|184,400.00|||
|3,886,194.59|3,681,220.63||
|1,255,084.55|2,277,425.63||
|2,614,886.66|1,385,354.96||
|16,223.38|18,440.04||
|70,366,662.57|||
|67,051,682.11|||
|3,146,803.84|||
|168,176.62|||
|70,366,662.57|||
|67,051,682.11|||
|3,146,803.84|||
|168,176.62|||

（2）本期摊销额为3,681,220.63元。
（3）2011年12月公司全资子公司山东省鲁商置业有限公司通过法院拍卖方式以5,500万元的价格取得济南铭山毛纺有限公司、济南铭峰纺织有限公司所有的房地产，包括工业用地334亩，厂房、仓库、办公楼等建筑物约5万平方米，于2012年开始经营并投入使用，该土地的产权证正在办理过户过程中。
（4）公司以房产和土地使用权抵押获得渤海银行济南分行贷款综合授信额度3.5亿元，抵
押无形资产原值为37,174,357.00元，无形资产净值为36,023,722.19元。
鲁商置业股份有限公司 财务报表附注
11.长期待摊费用
|||||
|-|-|-|-|
|年初余额|本期增加额|本期摊销额|其他减少额|
|574,004.00||27,332.00||
|6,309,131.15||6,309,131.15||
||14,760,148.00|4,612,546.25||
|6,883,135.15|14,760,148.00|10,949,009.40||

 12.递延所得税资产、递延所得税负债
（1）已确认的递延所得税资产和递延所得税负债
||
|-|
|期末余额|
|42,179,634.26|
|37,010,240.02|
|3,372,139.62|
|82,562,013.90|
|1,720,368.04|
|1,720,368.04|

注：山东省商业房地产开发有限公司以2005年10月31日为基准日进行国企改制，以评估后的净资产于2007年2月重新入账，其中对子公司青岛星洲世源置业有限公司长期股权投资评估增值99,894,770.67元（主要系青岛星洲存货增值)，山东省商业房地产开发有限公司在编制合并报表时，按子公司青岛星洲世源置业有限公司评估价值调整了青岛星洲世源置业有限公司存货及资本公积，并对评估增值计提递延所得税负债，按青岛星洲世源置业有限公司每年实际销售面积占可供销售面积的比例对评估增值存货进行摊销，并相应转回计提的递延所得税负债。
（2）引起暂时性差异的资产或负债项目对应的暂时性差异
项 目 金 额
应纳税差异项目
改制时评估增值调账应计所得税 6,881,472.16小 计 6,881,472.16
可抵扣差异项目
坏账准备 168,718,537.04
鲁商置业股份有限公司 财务报表附注
项 目 金 额
可抵扣亏损 148,040,960.08内部未实现利润 13,488,558.48小 计 330,248,055.60注：公司之子公司重庆鲁商地产有限公司、济南鲁商地产有限公司、山东银座地产有限公司、泰安银座房地产开发有限公司等单位本期亏损102,725,670.00元、坏账准备2,946,221.79元未确认可抵扣暂时性差异。
13.资产减值准备明细
|||||
|-|-|-|-|
|年初余额|本期计提额|本期减少额||
|||转回|转销|
|138,479,998.30|33,194,760.53||10,000.00|
|138,479,998.30|33,194,760.53||10,000.00|

 14.所有权受到限制的资产
||
|-|
|期末余额|
|4,415,079,186.22|
|124,771,076.76|
|419,401,847.99|
|36,023,722.19|
|4,995,275,833.16|
|418,430,217.31|
|4,589,342.38|
|8,759,680.63|
|150,000,000.00|
|581,779,240.32|

15.短期借款
（1）短期借款分类列示
||
|-|
|期末余额|
|250,000,000.00|
|400,000,000.00|

鲁商置业股份有限公司 财务报表附注
||
|-|
|期末余额|
|650,000,000.00|

借款情况如下:
|||||
|-|-|-|-|
|借款起始日|借款终止日|利率（%）|币种|
|2013-8-22|2014-8-21|8.85|人民币|
|2013-9-13|2014-9-12|8.85|人民币|
|2013-6-8|2014-6-6|5.50|人民币|

注：1、抵押＋保证借款250,000,000.00元，系公司控股孙公司哈尔滨鲁商置业有限公司以其开发的松江新城项目5地块土地使用权及开发产品2#、3#、8#-13#楼地上及地下建筑物抵押向中国银行股份有限公司哈尔滨动力支行取得的借款。
2、信用借款400,000,000.00元，系公司控股孙公司鲁商置业青岛有限公司通过山东省商业集团财务有限公司取得的委托贷款。
（2）公司期末无逾期的短期借款。
16.应付票据
||
|-|
|期末余额|
|60,000,000.00|
|65,000,000.00|
|125,000,000.00|

注：应付票据期末余额中下一会计期间将到期的金额为125,000,000.00元。
17.应付账款
（1）应付账款账龄列示
||||
|-|-|-|
|期末余额|||
|金额|比例(%)|金额|
|2,268,482,478.58|76.15|2,619,991,421.01|
|635,329,461.49|21.33|119,704,484.99|
|17,362,718.69|0.58|49,580,644.17|
|57,908,616.72|1.94|21,318,140.57|

鲁商置业股份有限公司 财务报表附注
||||
|-|-|-|
|期末余额|||
|金额|比例(%)|金额|
|2,979,083,275.48|100.00|2,810,594,690.74|

（2）应付账款中无应付持有公司5%(含5%)以上表决权股份的股东单位情况
（3）账龄超过一年的大额应付账款情况
公司一年以上的应付款主要系房地产项目的尚未结算的工程款及材料款。
（4）应付账款中无外币应付账款余额情况。
（5）报告期末应付关联方账款，详见“附注六、6关联方应收应付款项”。
18.预收款项
（1）预收款项账龄列示
||||
|-|-|-|
|期末余额|||
|金额|比例(%)|金额|
|4,430,185,862.23|63.31|4,338,042,333.17|
|2,567,011,786.49|36.69|1,193,311,567.44|
|6,997,197,648.72|100.00|5,531,353,900.61|

（2）预收款项中无预收持有公司5%(含5%)以上表决权股份的股东单位。
（3）报告期末预收关联方账款，详见“附注六、6关联方应收应付款项”。
（4）账龄超过一年的大额预收款项情况。
公司一年以上的预收款项主要系未结转的预售房款。
（5）预收款项中的预售房款的主要项目列示如下:
||
|-|
|期末余额|
|41,604,171.60|
|919,128,667.57|
|325,352,952.98|
|441,112,434.31|
|126,852,897.93|
|364,051,705.39|
|385,216,138.82|
|209,686,978.90|

鲁商置业股份有限公司 财务报表附注
||
|-|
|期末余额|
|38,148,204.43|
|1,511,187,029.00|
|810,930,396.43|
|1,052,508,298.00|
|227,317,546.00|
|198,455,931.00|
|296,543,464.00|
|6,948,096,816.36|

 19.应付职工薪酬
||||
|-|-|-|
|年初余额|本期增加额|本期减少额|
|2,657,762.29|109,929,426.89|110,473,636.78|
||12,269,326.13|12,269,326.13|
|69,062.81|22,782,248.13|22,817,358.61|
|44,929.57|6,159,763.51|6,165,696.43|
|20,546.07|14,819,963.00|14,840,600.71|
|1,624.71|693,316.91|694,674.29|
|1,841.56|496,334.56|497,105.17|
|120.90|612,870.15|619,282.01|
|167,505.47|7,270,413.69|7,371,678.99|
|5,452,984.98|4,339,927.00|1,364,739.07|
|5,410,918.68|4,317,883.72|1,364,739.07|
|8,347,315.55|156,591,341.84|154,296,739.58|

 20.应交税费
|||
|-|-|
|期末余额|年初余额|
|-1,470,562.11|-674,485.75|
|-258,304,688.07|-84,326,882.26|

鲁商置业股份有限公司 财务报表附注
|||
|-|-|
|期末余额|年初余额|
|-18,256,980.83|-5,533,236.50|
|-7,568,386.47|8,866,086.82|
|77,261,730.50|14,204,663.02|
|2,846,666.50|784,066.38|
|8,055,294.75|12,804,746.43|
|306,970.39|156,063.34|
|-7,916,311.18|-2,674,467.71|
|-4,900,499.57|-1,055,057.65|
|-14,023,430.23|-4,482,908.12|
|-223,970,196.32|-61,931,412.00|

注:期末余额为负数主要系预收款项增加不符合收入确认条件，根据预收款项预交商品房销售环节税费增加所致。
21.应付利息
||
|-|
|年末余额|

22.应付股利
（1）应付股利列示
||
|-|
|年末余额|
|15,000,000.00|
|60,000,000.00|
|75,000,000.00|

注:2013年12月公司控股孙公司鲁商置业青岛有限公司根据股东会决议，分配2012年末经审计后累计盈利中的30,000万元，各股东分别按股权比例分配股利，余额系应付少数股东部分。
（2）报告期末应付关联方股利，详见“附注六、6关联方应收应付款项”。
23.其他应付款
（1）其他应付款账龄列示
鲁商置业股份有限公司 财务报表附注
||||
|-|-|-|
|期末余额|||
|金额|比例(%)|金额|
|4,864,946,021.58|43.28|4,588,136,020.72|
|4,228,093,123.44|37.61|3,157,880,500.10|
|1,359,770,078.15|12.10|305,234,638.84|
|788,533,091.01|7.01|554,939,175.18|
|11,241,342,314.18|100.00|8,606,190,334.84|

（2）其他应付款中应付持有公司5%(含5%)表决权股份的股东单位。
||||
|-|-|-|
|本公司关系|账龄|期末余额|
|控股股东|1年以内|3,602,992,828.82|
|控股股东|1年以上|4,152,740,642.24|
|||7,755,733,471.06|

（3）报告期末应付关联方款项，详见“附注六、6关联方应收应付款项”。
（4）账龄超过一年的大额其他应付款情况
|||
|-|-|
|金额|未偿还的原因|
|4,152,740,642.24|未到期|
|1,067,302,535.46|未到期|
|400,000,000.00|未到期|
|59,632,619.92|未到期|
|32,950,471.00|未到期|
|31,682,296.10|未到期|
|26,423,150.80|未到期|
|18,837,341.27|未到期|
|906,747.84|未到期|
|5,790,475,804.63||

注：2008年12月31日公司与商业集团、鲁商集团有限公司、世贸中心、通利商业、东方航华签署的《重大资产置换及发行股份购买资产之交割确认书》约定，自评估基准日至实际交割日期间，置出资产的评估价值减少338,261,529.44元，按照发行股份的分配比例挂账金额。
（5）金额较大的其他应付款
||
|-|
|金额|
|7,755,733,471.06|

鲁商置业股份有限公司 财务报表附注
||
|-|
|金额|
|1,358,362,294.08|
|400,000,000.00|
|459,460,753.02|
|367,512,000.00|
|10,341,068,518.16|

24.一年内到期的非流动负债
（1）一年内到期的非流动负债分类列示
||
|-|
|期末余额|
|778,620,000.00|
|778,620,000.00|

（2）一年内到期的长期借款
①一年内到期的长期借款
||
|-|
|期末余额|
|273,620,000.00|
|465,000,000.00|
|40,000,000.00|
|778,620,000.00|

②金额前五名的一年内到期的长期借款
||||||
|-|-|-|-|-|
|借款起始日|借款终止日|币种|利率（%）||
|||||外币金额|
|2011-8-3|2014-7-19|人民币|7.07||
|2012-4-23|2014-10-18|人民币|7.98||
|2012-6-12|2014-6-11|人民币|7.98||
|2012-9-7|2014-7-19|人民币|7.07||
|2012-4-25|2014-7-19|人民币|8.00||

||||||
|-|-|-|-|-|
|借款起始日|借款终止日|币种|利率（%）||
|||||外币金额|
|2010-8-27|2013-8-26|人民币|6.15||

鲁商置业股份有限公司 财务报表附注
||||||
|-|-|-|-|-|
|借款起始日|借款终止日|币种|利率（%）||
|||||外币金额|
|2011-7-19|2013-8-26|人民币|7.38||
|2011-9-23|2013-8-31|人民币|6.98||
|2012-1-17|2013-8-26|人民币|7.38||
|2011-2-1|2013-2-16|人民币|7.32||

③截止2013年12月31日，一年内到期的长期借款中无逾期借款。
④关联方为本公司借款担保详见“附注六、5（4）关联担保情况”，抵押情况详见“附注七、2资产抵押”。
25.长期借款
（1）长期借款分类列示
||
|-|
|期末余额|
|835,000,000.00|
|745,000,000.00|
|760,000,000.00|
|2,340,000,000.00|

（2） 金额前五名的长期借款
||||||
|-|-|-|-|-|
|借款起始日|借款终止日|币种|利率（%）||
|||||外币金额|
|2013-8-12|2016-8-11|人民币|6.95||
|2013-10-16|2023-9-27|人民币|8.00||
|2013-10-28|2016-9-21|人民币|7.26||
|2013-7-31|2018-1-16|人民币|7.68||
|2013-9-2|2016-8-26|人民币|7.38||

||||||
|-|-|-|-|-|
|借款起始日|借款终止日|币种|利率（%）||
|||||外币金额|
|2011-8-3|2014-7-23|人民币|7.07||

鲁商置业股份有限公司 财务报表附注
||||||
|-|-|-|-|-|
|借款起始日|借款终止日|币种|利率（%）||
|||||外币金额|
|2012-5-18|2014-1-29|人民币|7.32||
|2011-9-23|2014-3-23|人民币|6.98||
|2011-7-24|2014-7-23|人民币|8.00||
|2012-6-12|2014-6-11|人民币|7.98||

（3） 截至2013年12月31日，长期借款中无逾期借款。
（4） 关联方为本公司借款担保详见“附注六、5（4）关联担保情况”，抵押情况详见“附注七、2资产抵押”。
26.长期应付款
|||
|-|-|
|期限|期末余额|
|8年|300,000,000.00|
||300,000,000.00|

注：公司子公司山东省鲁商置业有限公司根据《山东省扩大内需重点建设项目调控资金管理暂行办法》自商业集团2009年借入款项3亿元，用于省调控资金贷款规定的项目，借款期限八年，第1-5年只偿还利息，第6年起均衡还本付息。
27.股本
资产负债表日，公司实收股本计人民币1,000,968,000.00股，每股面值人民币1元，股份种类及其结构如下：
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|年初余额|本次变动增减（+、-）|||||
||发行新股|送红股|公积金转股|其他|小计|

鲁商置业股份有限公司 财务报表附注
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|年初余额|本次变动增减（+、-）|||||
||发行新股|送红股|公积金转股|其他|小计|
|1,000,968,000.00||||||
|1,000,968,000.00||||||
|1,000,968,000.00||||||

注：截止2013年12月31日，商业集团持有本公司的222,790,000股被质押；世贸中心持有本公司的19,220,000股被质押；鲁商集团有限公司持有本公司的17,210,000股被质押。
28.资本公积
||||
|-|-|-|
|年初余额|本期增加额|本期减少额|
|328,208,799.87|||
|-9,252,885.81|||
|318,955,914.06|||

 29.盈余公积
||||
|-|-|-|
|年初余额|本期增加额|本期减少额|
|86,785,118.03|||
|13,592,338.72|||
|100,377,456.75|||

 30.未分配利润
期末余额
项 目
||
|-|
|金 额|
|141,953,885.88|
|141,953,885.88|

鲁商置业股份有限公司 财务报表附注
期末余额
项 目
||
|-|
|金 额|
|141,953,885.88|
|141,953,885.88|
|264,026,432.99|
|405,980,318.87|

31.营业收入和营业成本
（1）营业收入明细列示
||
|-|
|本期发生额|
|5,252,090,979.30|
|40,945,581.79|
|5,293,036,561.09|

（2）营业成本明细列示
||
|-|
|本期发生额|
|3,779,234,251.66|
|20,408,432.95|
|3,799,642,684.61|

（3）主营业务按行业分项列示
||||
|-|-|-|
|本期发生额|||
|主营业务收入|主营业务成本|主营业务收入|
|5,139,631,742.77|3,715,011,023.99|3,594,827,218.08|
|63,257,447.05|52,967,147.73|47,422,537.57|
|48,952,958.54|11,145,387.69|3,300,270.74|
|248,830.94|110,692.25||
|5,252,090,979.30|3,779,234,251.66|3,645,550,026.39|

鲁商置业股份有限公司 财务报表附注
（4）主营业务按地区分项列示
||||
|-|-|-|
|本期发生额|||
|主营业务收入|主营业务成本|主营业务收入|
|4,590,196,981.54|3,163,858,076.63|3,324,048,360.27|
|661,893,997.76|615,376,175.03|321,501,666.12|
|5,252,090,979.30|3,779,234,251.66|3,645,550,026.39|

（5）前五名客户的营业收入情况
||
|-|
|营业收入|
|40,989,367.00|
|21,864,060.00|
|16,505,500.00|
|14,070,510.00|
|12,901,000.00|
|106,330,437.00|

32.营业税金及附加
|||
|-|-|
|计缴标准|本期发生额|
|5%|266,944,876.17|
|按流转税的 5%、7%|18,578,134.63|
|按流转税的3%|8,013,105.52|
|按流转税的2%|5,342,074.84|
|增值额的 30％－60％|300,065,569.54|
||2,280,465.84|
||601,224,226.54|

 33.销售费用
||
|-|
|本期发生额|
|81,314,347.39|
|48,644,609.30|
|41,273,383.85|
|29,282,188.78|

鲁商置业股份有限公司 财务报表附注
||
|-|
|本期发生额|
|200,514,529.32|

 34.管理费用
||
|-|
|本期发生额|
|35,712,577.44|
|5,145,592.92|
|1,639,338.29|
|3,437,418.48|
|4,013,200.77|
|11,479,065.56|
|21,811,143.07|
|3,347,257.18|
|34,634,760.51|
|121,220,354.22|

 35.财务费用
||
|-|
|本期发生额|
|5,211,111.11|
|10,282,649.68|
|2,404,622.79|
|-2,666,915.78|

 36.投资收益
（1）投资收益明细情况
||
|-|
|本期发生额|
|3,464,256.76|
|3,464,256.76|

（2）按权益法核算的长期股权投资收益
鲁商置业股份有限公司 财务报表附注
|||
|-|-|
|本期发生额|上期发生额|
|3,464,256.76|9,318,114.56|

（3）其他需说明的事项
公司投资收益回收不存在重大限制。
37.资产减值损失
||
|-|
|本期发生额|
|33,194,760.53|
|33,194,760.53|

 38.营业外收入
（1）营业外收入明细
||||
|-|-|-|
|本期发生额|||
|金额|计入当期非经常性损益的金额|金额|
|371,709.47|371,709.47|8,397.63|
|371,709.47|371,709.47|8,397.63|
|858,086.99|858,086.99|906,797.87|
|12,089,731.37|12,089,731.37|253,464.92|
|13,319,527.83|13,319,527.83|1,168,660.42|

 39.营业外支出
||||
|-|-|-|
|本期发生额|||
|金额|计入当期非经常性损益的金额|金额|
|29,383.69|29,383.69|2,115.38|
|29,383.69|29,383.69|2,115.38|
|928,659.48|928,659.48|451,844.29|
|||1,000,000.00|
|3,310,000.00|3,310,000.00|5,838,000.00|
|1,039,552.75|1,039,552.75|455,183.68|

鲁商置业股份有限公司 财务报表附注
||||
|-|-|-|
|本期发生额|||
|金额|计入当期非经常性损益的金额|金额|
|3,817,948.40|3,817,948.40|1,837,487.42|
|172,094.17|172,094.17|408,361.84|
|9,297,638.49|9,297,638.49|9,992,992.61|

 40.所得税费用
||
|-|
|本期发生额|
|213,594,836.95|
|-31,912,687.98|
|-31,876,403.52|
|-36,284.46|
|181,682,148.97|

 41.基本每股收益和稀释每股收益的计算过程
|||
|-|-|
|代码|本期发生额|
|P0|264,026,432.99|
|P0|261,783,492.04|
|S0|1,000,968,000.00|
|S1||
|Si||
|Sj||
|Sk||
|M0||
|Mi||
|Mj||
|S|1,000,968,000.00|
||0.26|
||0.26|
|P1|264,026,432.99|
|P1|261,783,492.04|

鲁商置业股份有限公司 财务报表附注
|||
|-|-|
|代码|本期发生额|
||1,000,968,000.00|
||0.26|
||0.26|

（1）基本每股收益
基本每股收益=P0÷ S
S=S0＋S1＋Si×Mi÷M0–Sj×Mj÷M0 -Sk
其中：P0为归属于公司普通股股东的净利润或扣除非经常性损益后归属于普通股股东的净利润；S为发行在外的普通股加权平均数；S0为期初股份总数；S1为报告期因公积金转增股本或股票股利分配等增加股份数；Si为报告期因发行新股或债转股等增加股份数；Sj为报告
期因回购等减少股份数；Sk为报告期缩股数；M0报告期月份数；Mi为增加股份次月起至报告
期期末的累计月数；Mj为减少股份次月起至报告期期末的累计月数。
（2）稀释每股收益
稀释每股收益=P1/(S0＋S1＋Si×Mi÷M0–Sj×Mj÷M0–Sk+认股权证、股份期权、可转换债券等增加的普通股加权平均数)
其中，P1为归属于公司普通股股东的净利润或扣除非经常性损益后归属于公司普通股股东的净利润，并考虑稀释性潜在普通股对其影响，按《企业会计准则》及有关规定进行调整。公司在计算稀释每股收益时，考虑所有稀释性潜在普通股对归属于公司普通股股东的净利润或扣除非经常性损益后归属于公司普通股股东的净利润和加权平均股数的影响，按照其稀释程度从大到小的顺序计入稀释每股收益，直至稀释每股收益达到最小值。
42.现金流量表项目注释
（1）收到的其他与经营活动有关的现金
||
|-|
|本期金额|
|10,282,649.68|
|32,974,431.80|
|7,971,149.99|
|244,468,884.16|

鲁商置业股份有限公司 财务报表附注
||
|-|
|本期金额|
|295,697,115.63|

（2）支付的其他与经营活动有关的现金
||
|-|
|本期金额|
|81,314,347.39|
|41,273,383.85|
|48,644,609.30|
|7,841,858.92|
|48,413,882.41|
|2,404,622.79|
|9,268,254.80|
|181,334,398.62|
|420,495,358.08|

（3）收到的其他与筹资活动有关的现金
||
|-|
|本期金额|
|4,254,366,305.00|
|4,254,366,305.00|

（4）支付的其他与筹资活动有关的现金
||
|-|
|本期金额|
|1,807,823,480.00|
|1,807,823,480.00|

 43.现金流量表补充资料
（1） 现金流量表补充资料
||
|-|
|本期金额|
|365,710,918.78|
|33,194,760.53|
|29,079,999.87|
|3,681,220.63|

鲁商置业股份有限公司 财务报表附注
||
|-|
|本期金额|
|10,949,009.40|
|-342,325.78|
|7,531,216.91|
|-3,464,256.76|
|-31,876,403.52|
|-36,284.46|
|-3,530,723,151.99|
|-318,645,798.49|
|2,347,090,011.62|
|-1,087,851,083.26|
|3,179,070,104.99|
|1,260,227,649.37|
|1,918,842,455.62|

（2） 现金及现金等价物
||
|-|
|本期金额|
|3,179,070,104.99|
|1,123,763.23|
|3,177,946,341.76|

鲁商置业股份有限公司 财务报表附注
||
|-|
|本期金额|
|3,179,070,104.99|

注：期末现金及现金等价物余额中受限金额为706,550,317.08元，其中：短期内无法变现的银行承兑汇票保证金存款、按揭及民工保证金存款为288,120,099.77元；受监管专用于支付给拆迁户的拆迁补偿款为255,952,345.89元；山东省文化厅拨付的专用于山东省美术馆项目建设资金为94,329,679.86元；山东省人力资源社会保障厅拨付的专用于山东省人力资源市场项目建设资金为68,148,191.56元。公司在编制现金流量表时的现金及现金等价物未包含上述受限金额。
六、关联方及关联交易
1.本企业的母公司情况
||||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
|关联关系|企业类型|注册地|法人代表|业务性质|注册资本|母公司对本企业的持股比例(%)|母公司对本企业的表决权比例(%)|本企业最终控制方|
|母公司|国有企业|山东省济南市|王仁泉|对外投资与管理|122,000万元|52.62|52.62|是|

2.本企业的子公司情况
详见“附注四、1子公司情况”。
3.本企业的联营企业情况
||
|-|
|关联关系|
|参股公司|

注：合营企业和联营企业的详细信息详见“附注五、7对联营企业投资”。
4.本企业的其他关联方情况
||
|-|
|其他关联方与本公司关系|
|受同一最终控制人控制|
|受同一最终控制人控制|
|受同一最终控制人控制|
|受同一最终控制人控制|
|受同一最终控制人控制|
|受同一最终控制人控制|

鲁商置业股份有限公司 财务报表附注
||
|-|
|其他关联方与本公司关系|
|受同一最终控制人控制|
|受同一最终控制人控制|
|受同一最终控制人控制|
|受同一最终控制人控制|
|受同一最终控制人控制|
|受同一最终控制人控制|
|受同一最终控制人控制|
|受同一最终控制人控制|
|受同一最终控制人控制|
|受同一最终控制人控制|
|受同一最终控制人控制|
|受同一最终控制人控制|
|受同一最终控制人控制|
|受同一最终控制人控制|
|受同一最终控制人控制|
|受同一最终控制人控制|
|受同一最终控制人控制|
|受同一最终控制人控制|
|受同一最终控制人控制|
|受同一最终控制人控制|
|受同一最终控制人控制|
|受同一最终控制人控制|
|受同一最终控制人控制|
|受同一最终控制人控制|
|受同一最终控制人控制|

5.关联交易情况
（1）采购商品、接受劳务的关联交易
||||
|-|-|-|
|关联交易内容|关联交易定价方式及决策程序||
|||金额|
|采购设备|市场价格|528,800.00|
|采购设备|市场价格|79,264,242.19|
|采购材料|市场价格|475,745.00|
|采购材料|市场价格|10,803,073.06|
|采购设备|市场价格|23,219,402.46|

鲁商置业股份有限公司 财务报表附注
||||
|-|-|-|
|接受劳务|市场价格|47,774.00|
|广告费|市场价格|75,000.00|
|广告费|市场价格|180,000.00|
|广告费|市场价格|3,424,368.00|
|采购设备|市场价格|240,000.00|
|广告费|市场价格|2,668,000.00|
|广告费|市场价格|70,000.00|
|采购设备|市场价格|1,153,460.00|
|场地租赁会务服务|市场价格|850,640.53|
|场地租赁采购材料|市场价格|38,619.00|
|||123,039,124.24|

||||
|-|-|-|
|关联交易内容|关联交易定价方式及决策程序||
|||金额|
|采购设备|市场价格|16,719,114.01|
|采购设备|市场价格|56,688,197.40|
|采购设备|市场价格|1,452,158.00|
|采购材料|市场价格|48,217,316.59|
|采购设备|市场价格|4,527,560.00|
|采购材料|市场价格|217,624.00|
|广告费|市场价格|66,000.00|
|广告费|市场价格|220,000.00|
|广告费|市场价格|100,000.00|
|广告费|市场价格|260,000.00|
|广告费|市场价格|2,605,000.00|
|广告费|市场价格|541,000.00|
|||131,613,970.00|

（2）出售商品、提供劳务的关联交易
||||
|-|-|-|
|关联交易内容|关联交易定价方式及决策程序||
|||金额|
|物业费|市场价格|327,763.20|
|物业费|市场价格|29,136.20|

鲁商置业股份有限公司 财务报表附注
||||
|-|-|-|
|物业费|市场价格|1,571,518.25|
|物业费、设计费|市场价格|798,874.23|
|物业费|市场价格|517,962.34|
|||3,245,254.22|

||||
|-|-|-|
|关联交易内容|关联交易定价方式及决策程序||
|||金额|
|物业费|市场价格|862,301.70|
|物业费|市场价格|10,364.10|
|物业费|市场价格|1,322,284.82|
|物业费|市场价格|1,054,612.84|
|||3,249,563.46|

（3）关联租赁情况
公司出租情况如下表列示
||||||
|-|-|-|-|-|
|承租方名称|租赁资产种类|租赁起始日|租赁终止日|租赁收益定价依据|
|泰安银座商城有限公司|泰安市东岳大街 77 号泰安投资兴建的泰安银座城市广场|2012 年 12月28日|2013年12月27日|依据市场价格|
|山东银座•英才幼儿园|临沂凤凰城商品房|2013年1月1日|2020年8月31日|依据市场价格|
|山东银座•英才幼儿园|青岛四季景园商品房|2010年9月1日|2020年8月31日|依据市场价格|
|山东银座商城股份有限公司|济南市市中区经十路19288号的地下一层房产|2012 年 10月12日|2028年3月12日|依据市场价格|

注1、公司控股子公司泰安银座房地产开发有限公司向泰安银座商城有限公司出租其在泰安市东岳大街77号投资开发的泰安银座城市广场，计租的总建筑面积约为42,660.98平方米。2012年底租赁到期后，又续租一年。2013年租赁费发生金额1650.55万元。
2、公司控股孙公司临沂鲁商地产有限公司与山东银座•英才幼儿园双方约定出租临沂凤凰城商品房，租赁期为7年（2013年1月1日至2020年8月31日），2013年度租赁费发生额为280,000.00元。
3、公司控股孙公司青岛星洲世源置业有限公司与山东银座•英才幼儿园双方约定出租青岛四季景园房屋，租赁期为1年（2010年9月1日至2011年8月31日），于2011年8月31日到期后又续租9年该物业，2013年度租赁费发生额为399,000.00元。
4、公司全资孙公司临沂鲁商地产有限公司于2011年12月与临沂银座商城有限公司签订租赁合同约定出租A5区域沿街
商业，出租租赁期限为20年，自临沂银座商城有限公司凤凰城分公司营业执照记载的成立日期之次日起计算。签订合同后第
一年免租，自第二年起，以临沂银座商城有限公司设立的分公司年度利润表中净利润首次为正数时的数额的25%作为保底租
鲁商置业股份有限公司 财务报表附注
金，在租金支付条件（“临沂银座商城有限公司设立的分公司自成立之日起累计净利润为正数”与“临沂银座商城有限公司设立的分公司上一个租赁年度的利润表中净利润为正数”两个条件）成就时，如上一个租赁年度的净利润的25%超出保底租金，则临沂银座商城有限公司按照上一个租赁年度的净利润的25%交纳本租赁年度租金，如未超过保底租金，则按照保底租金金额交纳本租赁年度租金。
5、公司全资子公司山东省鲁商置业有限公司于2012年10月与山东银座商城股份有限公司签订租赁合同约定出租其位于济南市市中区经十路19288号的地下一层房产，面积为3006.24平方米。租赁期限为15年，本年确认租赁收入1,147,588.24元。
（4）关联担保情况
①关联方为上市公司及其子公司提供的担保
|||||
|-|-|-|-|
|被担保方|担保金额|担保起始日|担保到期日|
|北京银座合智房地产开发有限公司|58,473,000.00|2011/2/1|2013/2/16|
|北京银座合智房地产开发有限公司|23,928,000.00|2011/2/1|2013/8/1|
|北京银座合智房地产开发有限公司|36,045,000.00|2012/5/18|2013/8/1|
|北京银座合智房地产开发有限公司|83,955,000.00|2012/5/18|2013/12/12|
|济宁鲁商置业有限公司|55,000,000.00|2012/4/13|2013/4/16|
|济宁鲁商置业有限公司|50,000,000.00|2012/4/19|2013/9/5|
|济宁鲁商置业有限公司|30,000,000.00|2012/6/12|2013/9/30|
|济宁鲁商置业有限公司|65,000,000.00|2012/6/12|2014/6/11|
|济宁鲁商置业有限公司|85,000,000.00|2012/4/23|2014/10/18|
|济宁鲁商置业有限公司|10,000,000.00|2012/4/28|2014/8/18|
|临沂鲁商地产有限公司|50,000,000.00|2011/6/14|2013/5/3|
|临沂鲁商地产有限公司|45,000,000.00|2011/4/30|2013/8/6|
|临沂鲁商地产有限公司|45,000,000.00|2012/3/20|2013/12/17|
|临沂鲁商地产有限公司|40,000,000.00|2011/8/22|2014/3/1|
|临沂鲁商地产有限公司|30,000,000.00|2011/10/20|2014/3/1|
|临沂鲁商地产有限公司|20,000,000.00|2012/3/2|2014/3/1|
|山东省鲁商置业有限公司|50,000,000.00|2011/12/27|2013/12/30|
|山东省鲁商置业有限公司|29,380,000.00|2011/11/25|2013/7/7|
|山东省鲁商置业有限公司|620,000.00|2011/11/25|2014/6/29|
|山东省鲁商置业有限公司|13,000,000.00|2012/7/6|2014/6/29|
|泰安银座房地产开发有限公司|200,000,000.00|2012/3/12|2015/3/12|

鲁商置业股份有限公司 财务报表附注
|||||
|-|-|-|-|
|被担保方|担保金额|担保起始日|担保到期日|
|泰安银座房地产开发有限公司|200,000,000.00|2012/6/29|2015/6/29|
|菏泽鲁商置业有限公司|100,000,000.00|2013/4/1|2015/10/22|
|菏泽鲁商置业有限公司|70,000,000.00|2013/5/17|2015/10/22|
|菏泽鲁商置业有限公司|60,000,000.00|2013/8/29|2015/10/22|
|哈尔滨鲁商置业有限公司|250,000,000.00|2013/6/8|2014/6/6|
|山东省鲁商置业有限公司|305,000,000.00|2013/7/31|2018/1/16|
|青岛鲁商置地发展有限公司|800,000,000.00|2013/8/12|2016/8/11|
|青岛鲁商置地发展有限公司|310,000,000.00|2013/9/2|2016/8/26|
|合计|3,115,401,000.00|||

注：山东省商业集团有限公司为公司子公司及控股子公司提供担保，本期支付担保风险准备金49,683,600.00元。
②上市公司及其子公司对关联方提供的担保
无
（5）关联方向公司提供资金情况
|||||
|-|-|-|-|
|期初余额|本期借款|本期还款|期末余额|
|5,494,091,400.00|3,235,558,305.00|1,304,082,000.00|7,425,567,705.00|
|1 , 0 0 1 , 953,383.15|200,000,000.00|4,400,000.00|1,197,553,383.15|
|10,257,000.00|||10,257,000.00|
|5 3, 7 1 0 ,036.22|818,808,000.00|499,341,480.00|373,176,556.22|
|6,560,011,819.37|4,254,366,305.00|1,807,823,480.00|9,006,554,644.37|

注:上表中借款按照银行同期贷款利率计提利息，本期归还利息514,710,325.00元。
（6）其他情况
公司2012年度股东大会于2013年5月21日以现场会议的方式召开，会议批准了《关于与山东省商业集团财务有限公司续签〈金融服务协议〉的议案》，同意公司与山东省商业集团财务有限公司续签《金融服务协议》，由山东省商业集团财务有限公司为公司提供存款服务、贷款服务、结算服务、在中国银监会批准的经营范围内担保、委托贷款、融资租赁、票据贴现、保险代理、财务和融资顾问等其他金融服务，期限一年，协议的主要条款不变。
同时，山东省商业集团财务有限公司对公司综合授信额度为15亿元。2013年12月末，公
鲁商置业股份有限公司 财务报表附注
司在山东省商业集团财务有限公司的银行存款余额为 717,880,069.94元，借款余额为550,000,000.00元。2013年度存款利息收入金额为1,234,342.43元，2013年度借款利息支出金额为19,919,350.00元,支付贷款手续费680,000.00元。
6.关联方应收应付款项
（1）公司应收关联方款项情况如下表列示
无
（2）公司应付关联方款项情况如下表列示
|||
|-|-|
|关联方|期末余额|
|山东银座•英才幼儿园|266,000.00|
|预收账款小计|266,000.00|
|山东省空调工程总公司|34,418,848.02|
|鲁商物产有限公司机电设备分公司|7,701,271.29|
|鲁商物产有限公司金属材料分公司|3,584,741.62|
|山东润色文化传媒有限公司||
|山东世界贸易中心|104,563.00|
|山东银座商城股份有限公司||
|鲁商传媒集团有限公司广告运营分公司||
|上优文化传播（上海）有限公司济南分公司||
|上优文化传播（上海）有限公司青岛分公司||
|山东润色文化传媒有限公司|66,000.00|
|鲁商传媒集团有限公司|3,024,000.00|
|山东银座电器有限责任公司|460,000.00|
|应付账款小计|49,359,423.93|
|山东省商业集团有限公司|7,755,733,471.06|
|山东省空调工程总公司|459,460,753.02|
|山东银座商城股份有限公司|1,358,362,294.08|
|莱芜银座置业有限公司|1,133,549.58|
|山东银座久信房地产开发有限公司|68,757,263.58|
|山东世界贸易中心|31,682,296.10|
|鲁商集团有限公司|26,423,150.80|
|山东省通利商业管理服务中心|906,747.84|
|临沂尚城置业有限公司|33,247,177.83|
|山东富源投资有限公司||

鲁商置业股份有限公司 财务报表附注
|||
|-|-|
|关联方|期末余额|
|青岛海景（国际）大酒店发展有限公司|24,421,859.18|
|北京天创伟业投资管理有限公司|3,113,347.14|
|齐鲁饭店管理（集团）公司齐鲁宾馆|300,717.53|
|其他应付款合计|9,763,542,627.74|
|山东省商业集团有限公司|15,000,000.00|
|山东世界贸易中心|60,000,000.00|
|应付股利合计|75,000,000.00|
|山东省商业集团有限公司|300,000,000.00|

七、或有事项
1.为其他单位提供债务担保形成的或有负债及其财务影响：
本公司下属地产子公司按房地产经营惯例为商品房承购人提供抵押贷款担保，截至2013年12月31日止累计担保余额为人民币124,771,076.76元。
2.资产抵押
为取得银行贷款，报告期末本公司将下列开发项目资产用于抵押：
||
|-|
|项目名称|
|青岛鲁商·首府项目|
|哈尔滨鲁商·松江新城|
|鲁商常春藤项目|
|青岛蓝岸丽舍项目|
|国奥城项目|
|菏泽鲁商凤凰城|
|临沂鲁商凤凰城|
|济宁南池公馆项目|
|鲁商御龙湾项目|
|临沂鲁商铂尔曼大酒店|
|临沂鲁商铂尔曼大酒店|
|合计|

八、承诺事项
截至财务报告批准报出日，本公司无需要披露的承诺事项。
鲁商置业股份有限公司 财务报表附注
九、资产负债表日后事项
1．2014年2月12日，公司全资孙公司临沂鲁商置业有限公司通过挂牌方式竞得临沂市编号为2013－325号和 2013-326号地块二宗国有建设用地使用权，其中：2013-325号地块土地面积171,400平方米，成交价11,276万元；2013-326号地块土地面积83,180平方米，成交价5,971万元。以上土地用途均为商住。
2. 2014年 2月 19日，公司于 2014年 1月新成立的控股孙公司青岛鲁商惜福置业有限公司通过挂牌方式竞得青岛市编号为 QDCYP-2013-19-1号、QDCYP-2013-19-2号和 QDCYP-2013-19-3号地块三宗国有建设用地使用权，其中：QDCYP-2013-19-1号地块土地面积38,071.30平方米，成交价7,230.4918万元；QDCYP-2013-19-2号地块土地面积为56,692平方米，成交价为9,627.4246万元；QDCYP-2013-19-3号地块土地面积为72,198.97平方米，成交价为13,551.5122万元。以上土地用途均为住宅。
3.2014年3月12日，公司全资孙公司泰安鲁商置业有限公司通过挂牌方式竞得泰安市编号为2014－16号和 2014-17号地块二宗国有建设用地使用权，其中：2014－16号地块土地面积50,849平方米，成交价5,567.9655万元，土地用途为商业；2014-17号地块土地面积125,650平方米，成交价22,617万元，土地用途为住宅。
截至财务报告批准报出日，除上述事项外本公司无需要披露的其他重大日后事项。
十、其他重要事项
本公司经营出租资产情况如下：
||
|-|
|期末余额|
|170,111,725.88|
|23,236,290.44|
|60,965,166.86|
|54,930,457.28|
|5,351,709.68|
|9,342,667.38|
|27,503,813.88|
|45,659,838.75|
|8,777,133.00|
|405,878,803.15|

鲁商置业股份有限公司 财务报表附注
十一、母公司财务报表重要项目注释
1.应收股利
应收股利变动情况
||||
|-|-|-|
|年初余额|本期增加额|本期减少额|
||120,000,000.00||
||525,000,000.00||
||645,000,000.00||

注：2013年12月公司全资子公司山东省鲁商置业有限公司、北京银座合智房地产开发有限公司根据公司股东会决议，分配2012年末经审计后的部分累计盈利。
2．长期股权投资
（1）长期股权投资情况
|||||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
|核算方法|投资成本|年初余额|增减变动|期末余额|在被投资单位持股比例(%)|在被投资单位表决权比例(%)|在被投资单位持股比例与表决权比例不一致的说明|减值准备|本期计提减值准备|
|成本法|368,919,055.10|368,919,055.10||368,919,055.10|100|100||||
|成本法|127,285,109.39|127,285,109.39||127,285,109.39|100|100||||
|成本法|63,771,944.47|63,771,944.47||63,771,944.47|100|100||||
|成本法|6,130,214.39|6,130,214.39||6,130,214.39|87|87||||
|成本法|10,592,605.87|10,592,605.87||10,592,605.87|85|85||||
|成本法|52,145,078.42|52,145,078.42||52,145,078.42|100|100||||
||628,844,007.64|628,844,007.64||628,844,007.64||||||

注:本期公司收到的全资子公司股利情况详见“附注十一、1应收股利”。
（2）公司子公司不存在向投资企业转移资金的能力受到限制的情况。
3．投资收益
（1）投资收益明细情况
鲁商置业股份有限公司 财务报表附注
||
|-|
|本期发生额|
|645,000,000.00|
|645,000,000.00|

（2）按成本法核算的长期股权投资收益
||
|-|
|本期发生额|
|120,000,000.00|
|525,000,000.00|
|645,000,000.00|

（3）其他需说明的事项
公司投资收益回收不存在重大限制。
4．现金流量表补充资料
||
|-|
|本期数|
|633,357,786.32|
|108,760.41|
|-645,000,000.00|
|11,539,770.57|
|6,317.30|

鲁商置业股份有限公司 财务报表附注
||
|-|
|本期数|
|1,642,322.84|
|1,644,925.54|
|-2,602.70|

十二、补充资料
1.本期非经常性损益情况
（1）根据中国证监会《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益（2008）》[证监会公告（2008）43号]，本公司非经常性损益如下：
||
|-|
|金 额|
|342,325.78|

鲁商置业股份有限公司 财务报表附注
||
|-|
|金 额|
|3,679,563.56|
|195,249.73|
|-1,974,198.12|
|2,242,940.95|

2.净资产收益率和每股收益
（1）本年度
|||
|-|-|
|加权平均净资产收益率（%）||
||基本每股收益|
|15.58|0.26|
|15.45|0.26|

（2）上年度
|||
|-|-|
|加权平均净资产收益率（%）||
||基本每股收益|
|17.14|0.25|
|17.56|0.25|

3.主要会计报表项目的异常情况及原因的说明
（1）资产负债表
|||||
|-|-|-|-|
|期末余额|年初余额|变动金额|变动幅度%|
|3,885,620,422.07|2,385,936,900.92|1,499,683,521.15|62.86|
|245,551,001.10|5,504,183.97|240,046,817.13|4,361.17|
|389,185,107.05|255,960,117.84|133,224,989.21|52.05|
|10,694,273.75|6,883,135.15|3,811,138.60|55.37|
|82,562,013.90|50,685,610.38|31,876,403.52|62.89|
|650,000,000.00|178,700,000.00|471,300,000.00|263.74|
|-223,970,196.32|-61,931,412.00|-162,038,784.32||

鲁商置业股份有限公司 财务报表附注
|||||
|-|-|-|-|
|75,000,000.00||75,000,000.00||
|11,241,342,314.18|8,606,190,334.84|2,635,151,979.34|30.62|
|2,340,000,000.00|1,322,548,000.00|1,017,452,000.00|76.93|

（2） 利润表
|||||
|-|-|-|-|
|本期发生额|上期发生额|变动金额|变动幅度%|
|5,293,036,561.09|3,673,819,067.59|1,619,217,493.50|44.07|
|3,799,642,684.61|2,574,212,789.82|1,225,429,894.79|47.60|
|601,224,226.54|342,832,541.51|258,391,685.03|75.37|
|121,220,354.22|90,833,562.04|30,386,792.18|33.45|
|-2,666,915.78|3,296,640.70|-5,963,556.48|-180.90|
|33,194,760.53|15,357,328.44|17,837,432.09|116.15|
|3,464,256.76|9,318,114.56|-5,853,857.80|-62.82|
|13,319,527.83|1,168,660.42|12,150,867.41|1,039.73|

十三、财务报表的批准
本财务报表业经本公司董事会于2014年3月16日决议批准。根据本公司章程，本财务报表将提交股东大会审议。
鲁商置业股份有限公司2014年3月16日
鲁商置业股份有限公司 财务报表附注
财务报表附注由下列负责人签署：
法定代表人： 主管会计工作负责人： 会计机构负责人：
签名： 赵西亮 签名： 李中山 签名： 李珩
日期： 2014年3月16日 日期： 2014年3月16日 日期： 2014年3月16日