房地产抵押估价报告
估价项目名称：永安市燕江东路 50号 1幢 101室商业用房，207室、307-607室住宅的房地产抵押估价
估价委托人：福建省永安林业（集团）股份有限公司
房地产估价机构：福建华成房地产土地资产评估有限公司
注册房地产估价师：陈宗铨（房地产估价师，注册号：3520160023）付福军（房地产估价师，注册号：3520170069）估价报告出具日期： 2017年 8月 7日
估价报告编号：闽华成评报[2017]房字 T1473号
估价报告摘要
报告编号：闽华成评报[2017]房字T1473号
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|估价委托人|福建省永安林业（集团）股份有限公司|||产权人|||福建省永安林业（集团）股份有限公司|||
|项目名称|永安市燕江东路 50 号 1 幢 101 室商业用房，207 室、307-607 室住宅的房地产抵押估价|||||||||
|价值时点|2017年7月30日|||||||||
|估价目的|为确定房地产抵押贷款额度提供参考而评估房地产抵押价值|||||||||
|估价方法|比较法及收益法|||||||||
|权利证书|《房屋所有权证》（永房权证字第19999303号）《国有土地使用证》（永国用(99)字第21047号）|||||||||
|估价对象|规划用途|101室未规划用途207、307-607室为住宅|||土地使用权面积|||136.42㎡||
||建筑面积|801.26㎡|||其中套内建筑面积|||/||
||建筑结构||钢混||建成年份|||约1985年||
||总楼层|6层|||估价项目所处楼层||||1-6层|
||土地使用权终止日期：长期 土地使用权类型：划拨|||||||||
||未设定法定优先受偿款的市场价值（元）|||||11,300,000||||
||估价师知悉的法定优先受偿款（元）||||0|||||
||抵押价值（元）|||||11,300,000||||
||预期实现抵押权卖方交易税费（元）|||||1,110,000||||
||抵押净值（元）|||||10,190,000||||
|其他事项说明|其中分摊土地使用权估算总价590,000元|||||||||
|估价人员|名 字||||联系方式|||||
|报告撰写人|付福军||||0591-87679059|||||
|报告审核人|陈宗铨||||0591-87679059|||||
|签字估价师|陈宗铨、付福军||||0591-87679059|||||

以上内容摘自房地产估价报告书，欲了解本估价项目的全面情况，应认真阅读房地产估价报告书全文。
估价机构：福建华成房地产土地资产评估有限公司（盖章）二○一七年八月七日
致估价委托人函
福建省永安林业（集团）股份有限公司：
受贵公司的委托，本估价机构委派注册房地产估价师陈宗铨（注册号：3520160023）、付福军（注册号：3520170069）对估价对象进行了估价。
估价对象：坐落于永安市燕江东路50号1幢101室商业用房，207室、307-607室住宅及其房产相应分摊的土地使用权；房屋所有权人及土地使用权人为福建省永安林业（集团）股份有限公司；建筑面积801.26平方米，分摊土地使用权面积136.42平方米；
为地上六层钢混结构楼房；规划用途为207、307-607室为住宅、101室未规划用途，实际用途207、307-607室为住宅、101室为商业店面，土地使用权类型为划拨。
估价目的：为确定房地产抵押贷款额度提供参考而评估房地产抵押价值。
价值时点：2017年7月30日。
价值类型：抵押价值，抵押价值为估价对象假定未设立法定优先受偿权利下的价值减去注册房地产估价师知悉的法定优先受偿款后的价值。
估价方法：比较法及收益法。
估价结果：本公司估价人员依据国家及政府有关部门颁发的有关法律、法规和文件，以及贵公司提供的相关资料，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，采用抵押价值类型，选用比较法及收益法进行估价，在满足本报告设定的估价假设和限制条件下确定估价对象于价值时点二○一七年七月三十日未设立法定优先受偿权利下的房地产市场价值为人民币壹仟壹佰叁拾万元整（￥1130万元）。至价值时点，估价对象已设定抵押，但本估价报告
是为抵押贷款提供价值参考，经了解，在金融机构参考本估价报告发放贷款时，原有抵押需注销，估价时假定其法定优先受偿款为0。预扣预期实现抵押权卖方交易税费后抵押净值为人民币壹仟零壹拾玖万元整（￥1019万元），其中分摊土地使用权估算总价 59万元，估价结果详见附表1（估价结果一览表）。
与估价结果和使用估价报告有关的特别提示：估价结果内涵包括估价对象建筑物（不含室内二次装修、家具、家电等动产的价值）及其相应分摊的土地使用权价值（不含土地出让金）；抵押净值中预扣了预期实现抵押权时卖方交易税费，但未扣除处置费用。
估价机构：福建华成房地产土地资产评估有限公司（盖章）法人代表：郑日顶（签章）
二○一七年八月七日
附表一：
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|估价结果一览表||||||||||||||||||
|房屋坐落|房屋所有权证号|土地使用权||||建筑结构|竣工年份|建筑面积(㎡)|土地使用权出让状态下未设定法定优先受偿款的市场价值(元)|土地出让金(元)|土地使用权划拨状态下未设定法定优先受偿款的市场价值(元)|估价师知悉的法定优先受偿款(元)|抵押价值(元)|预期实现抵押权卖方交易税费（元）|抵押净值（元）|其中分摊的土地使用权价值(元)|抵押净值单价（元/㎡）|
|||证号|分摊土地面积(㎡)|使用权类型|用途|||||||||||||
|1幢101室|永房权证字第19999303号|永国用(99)字第21047号|136.42|划拨|商业|钢混|1985|542.56|10,620,000|260,000|10,360,000|0|10,360,000|1,060,000|9,300,000|400,000|17,141|
|1幢207室|||||住宅|钢混|1985|37.11|150,000|20,000|130,000|0|130,000|10,000|120,000|30,000|3,234|
|1幢307-607室|||||住宅|钢混|1985|221.59|920,000|110,000|810,000|0|810,000|40,000|770,000|160,000|3,475|
|合计|/|/|136.42|/|/|/|/|801.26|11,690,000|390,000|11,300,000|0|11,300,000|1,110,000|10,190,000|590,000|/|

目录
估价师声明 ......................................................................... 1估价假设和限制条件 ................................................................. 2房地产估价结果报告 ................................................................. 4一、估价委托人 ................................................................. 4二、房地产估价机构 .............................................................. 4三、估价目的 ................................................................... 4四、估价对象 ................................................................... 4五、价值时点 ................................................................... 7六、价值类型 ................................................................... 7七、估价原则 ................................................................... 7八、估价依据 ................................................................... 8九、估价方法 ................................................................... 9十、估价结果 ................................................................... 9十一、注册房地产估价师 ......................................................... 10十二、实地查勘期............................................................... 10十三、估价作业期............................................................... 10房地产估价技术报告 ................................................................ 11一、区位状况描述和分析 ......................................................... 11二、实物状况描述与分析 ......................................................... 12三、权益状况描述与分析 ......................................................... 13四、市场背景描述与分析 ......................................................... 13五、最高最佳使用分析 ........................................................... 14六、估价方法的选用 ............................................................. 14七、估价测算过程............................................................... 16八、变现能力分析............................................................... 27九、风险提示 .................................................................. 27附 件 .......................................................................... 341、估价对象位置图；
2、估价对象实地查勘照片；
3、估价对象相关权属证明复印件；
4、估价机构营业执照复印件；
5、估价机构房地产估价资质证书复印件；
估价师声明
我们郑重声明：
1、我们在本估价报告中陈述的事实，是真实的和准确的，没有虚假记载、误导性陈述和重大遗漏。
2、本估价报告中的分析、意见和结论，是我们独立、客观、公正的专业分析、意见、结论，但受到本估价报告中已说明的估价假设和限制条件的限制。
3、我们与本估价报告中的估价对象没有现实或潜在的利益，也与估价委托人及估价利害关系人没有利害关系。
4、注册房地产估价师对估价报告中的估价对象、估价委托人及估价利害关系人没有偏见。
5、我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》、《房地产估价基本术语标准》以及相关房地产估价专项标准进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。
6、注册房地产估价师陈宗铨、付福军于 2017年 7月 30日已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘。
7、没有人对本估价报告提供重要专业帮助。
参加本次估价的中国注册房地产估价师（签名）：
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|姓名|注册号|签名|签名日期|
|陈宗铨|3520160023|||
|付福军|3520170069|||

二○一七年八月七日
福建华成房地产土地资产评估有限公司 - 1 - 0591-87679059
估价假设和限制条件
一、本次估价的各项假设
（一）一般假设
1、价值时点时的房地产市场状况是公开、平等、自愿的交易市场。
2、估价人员对估价委托人提供的估价对象权属、面积等资料进行检查，但未予以核实，假定它们是合法、真实、准确和完整的，产权明晰，手续齐全，估价对象可在市场上自由转让。
3、本报告以工程无结构性损害等质量缺陷，设备设施符合相关标准，装修符合相关标准（无空气污染、放射性辐射等），可以安全使用为假设前提。
4、本次估价以估价对象保持现状继续使用为前提，并假定估价对象在其房屋耐用年限和批准土地使用年限内能够正常持续使用。
（二）未定事项假设
无。
（三）背离事实假设
1、本报告估价结果含房屋及其所分摊的土地使用权价值，但不含房屋室内二次装修的价值。
（四）不相一致假设
1、至价值时点，估价对象已设定抵押，但本估价报告是为抵押贷款提供价值参考，经了解，在金融机构参考本估价报告发放贷款时，原有抵押需注销，故本次估价不考虑估价对象已存在抵押的他项权利限制对估价结果的影响。
2、估价对象《房屋所有权证》（永房权证字第 19999303号）记载房屋所有权人为福建省永安林业（集团）股份有限公司，《国有土地使用证》（永国用(99)字第21047号）记载土地使用者为永安林业（集团）股份公司，记载权利人名称不一致，根据估价人员了解实际为同一公司，提请估价报告使用者注意。
（五）本次估价的依据不足假设
1、根据估价委托人提供的《估价委托书》，至价值时点，估价对象不存在被占用、拖欠税费、查封等他项权利限制，故本次估价以估价对象无被占用、拖欠税费、查封等
他项权利限制为前提。
福建华成房地产土地资产评估有限公司 - 2 - 0591-87679059
2、根据有关法规，以依法取得的国有土地上的房屋抵押的，该房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押，因此本次估价结果含有估价对象相应的分摊土地使用权价值；另至估价时点估价对象的土地使用权类型尚为划拨，其土地收益归国家所有，本报告中的土地出让金是以土地使用权估价结果作为基数，根据永安市现行补缴土地出让金有关规定，计算出的在价值时点应缴纳的税额。
3、如果在价值时点实现抵押权，卖方应缴纳有关税费，本报告中的交易税费是以估价结果作为基数，根据永安市现行房地产转让管理的有关规定，计算出的在价值时点应缴纳的税额。
二、估价报告使用限制
（一）本次估价仅为确定房地产抵押贷款额度提供参考而评估房地产抵押价值，不作其他目的使用。
（二）本次估价对象的估价结果，是反映估价对象在价值时点的公开市场上最可能实现的客观合理价格，没有考虑特殊的交易方式可能追加付出的价格等对估价价值的影响。如要短期强制处分估价对象，则应另行考虑强制处分时的市场情况和估价对象的快速变现能力。
（三）根据委托方提供的《房屋所有权证》（永房权证字第19999303号）记载内容，本次估价对象1幢101室未记载设定用途，估价人员从其实际用途及实际使用价值考虑，本次估价设定101室按实际用途（商业店面）计算市场价值，提请估价报告使用者注意。
（四）估价对象拟作为贷款抵押物，应由抵押权人负责审查、核准，本报告不做任何替代审查作用。
（五）本估价报告的使用者为估价委托人和相关金融机构，除国家法律、法规另有规定外，任何未经估价机构和估价委托人确认的机构或个人不能由于得到估价报告而成为估价报告使用者。
（六）未经估价方书面同意，任何单位或个人不得将本估价报告用于公开的文件、通告或报告中，亦不得以任何形式公开发表。
（七）本估价报告使用期限自报告出具之日起一年内有效，如果当地房地产市场变化较大时半年内有效。
（八）本估价报告仅是在报告中说明的假设条件下对估价对象正常市场价格进行的合理估算，报告中对估价对象权属情况的披露不能作为对其权属确认的依据，估价对象
权属界定以有权管理部门认定为准。
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房地产估价结果报告
报告编号：闽华成评报[2017]房字T1473号一、估价委托人
名 称：福建省永安林业（集团）股份有限公司
信用代码：91350000158164259X
住 所：永安市燕江东路819号
法定代表人姓名：吴景贤
注册资本：340988702元
类 型：股份有限公司（上市）
二、房地产估价机构
名 称：福建华成房地产土地资产评估有限公司
法定代表人：郑日顶
住 所：福州市鼓楼区五四路3号三盛国际中心东塔 9F
房地产价格估价资质等级：二级
房地产价格估价资质证书编号：352014069
三、估价目的
为确定房地产抵押贷款额度提供参考而评估房地产抵押价值。
四、估价对象
（一）估价对象及范围
福建省永安林业（集团）股份有限公司位于永安市燕江东路 50号 1幢 101室商业用房，207室、307-607室住宅，财产范围包括房屋建筑物（建筑面积801.26㎡）及其房产相应分摊的土地使用权（使用权面积136.42平方米，不含土地出让金），不含室内二次装修、家具、家电等动产的价值，建筑面积明细如下：
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|估价对象面积明细表||||
|序号|房号|建筑面积（㎡）|土地使用权面积（㎡）|
|1|1幢101室|542.56|136.42|
|2|1幢207室|37.11||
|3|1幢307-607室|221.59||
|4|合计|801.26|136.42|

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（二）估价对象基本状况
1、名称：永安市燕江东路50号1幢101室商业用房，207室、307-607室住宅。
2、坐落：永安市燕江东路50号。
3、规模：建筑面积801.26平方米及相应分摊的土地使用权面积136.42平方米。
4、用途：商业、住宅。
5、权属
（1）《房屋所有权证》记载内容
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|《房屋所有权证》记载内容||||||||||
|《房屋所有权证》编号||永房权证字第19999303号||||||||
|房屋所有权人||福建省永安林业（集团）股份有限公司||||||||
|房屋坐落||燕江东路50号||||||||
|丘（地）号||/|||产别|||股份制房产||
|房屋状况|幢号|房号|房屋总层数|所在层数||建筑面积（㎡）|结构||规划用途|
||1|101|6|1||542.56|钢混||/|
||1|207|6|2||37.11|钢混||住宅|
||1|307-607|6|3-6||221.59|钢混||住宅|
|附记||/||||||||

（2）《国有土地使用证》记载内容
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|《国有土地使用证》记载内容||||
|《国有土地使用证》编号|永国用(99)字第21047号|||
|土地使用权人|永安林业（集团）股份公司|||
|座落|永安市燕江东路50号1幢101、207-607室|||
|地号|1-15-20|图号|74.50-36.00（103）|
|地类（用途）|住宅|土地登记|壹级|
|使用权类型|划拨|终止日期|长期|
|使用权面积|136.42平方米|其中分摊面积|136.42平方米|

（3）他项权利状况
至价值时点，估价对象已设定抵押，但本估价报告是为抵押贷款提供价值参考，经了解，在金融机构参考本估价报告发放贷款时，原有抵押需注销，故本次估价不考虑估价对象已存在抵押的他项权利限制对估价结果的影响。根据估价委托人提供的《估价委托书》，估价对象不存在租赁、被占用、拖欠税费、查封等形式的限制权利情况；另现场查勘发现估价对象不存在用益物权。因此本报告按估价对象不存在租赁、被占用、拖欠税费、查封等形式的限制权利和不存在用益物权进行估价。
6、估价对象作为抵押物的合法性分析
根据《城市房地产抵押管理办法》（建设部令第98号）第八条规定，下列房地产
不得设定抵押：
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①权属有争议的房地产；
②用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产；
③列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物；
④已依法公告列入拆迁范围的房地产；
⑤被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产；
⑥依法不得抵押的其他房地产。
估价对象属商业房地产，其《房屋所有权证》和《国有土地使用证》已办理，且不属于上述规定中不得设定抵押的房地产，可以抵押。
（三）土地基本状况
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|1|名称|永安市燕江东路50号1幢101室商业用房，207室、307-607室住宅所属宗地|
|2|四至|东面邻林业宾馆, 南面邻三明二院,西面邻五交化大楼,北面临燕江东路|
|3|面积|136.42㎡|
|4|规划条件|规划用地面积136.42㎡、用途住宅，现状建筑物层数地上六层|
|5|用途|地类用途均为住宅、实际用途为商业、住宅|
|6|形状|近似长方形，形状较规则|
|7|地形地势|坡度较小，地势平坦；自然排水畅通，积水的可能性小|
|8|地质|地质条件较好，地基承载力较好，稳定性较强|
|9|土地开发程度|宗地红线内外基础设施达到“五通一平”（即：通上水、通下水、通路、通电、通讯及土地平整），基础配套水平较好|

（四）建筑物基本状况
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|1|名称|永安市燕江东路50号1幢101室商业用房，207室、307-607室住宅|
|2|面积|801.26㎡|
|3|利用情况|207、307-607室为住宅、101室未规划用途，现状101室为绿欧衣橱、蓝豹地板店面，2-6层为住宅|
|4|建筑结构|地上六层钢混结构，独立桩基础|
|5|层数和层高|1层层高约4.2米，2-6层层高约为3米|
|6|设施设备|宽带、水卫、电照、通讯、消防、管道煤气等设施设备齐全|
|7|装饰装修|一层店面按经营要求进行二次装修，住宅室内进行简易装修|
|8|空间布局|估价对象为地上六层钢混结构商住楼宇，现地上一层为商业用房、以上为住宅|

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|9|工程质量|合格|
|10|建成时间|约1985年|
|11|维护状况|楼宇外观较旧，主体结构完好，基础无明显沉降，无明显渗漏，给排水通畅，电照正常，门窗基本完好，使用和维护状况良好|
|12|其他|小区规划较完善，绿化率一般，小区店面沿街道布置，规模中等，周边有中国银行、建设银行等业态，档次中档，物业管理完善，各项生活配套设施较齐全|

五、价值时点
本报告的价值时点为二○一七年七月三十日（实地查勘之日）。
六、价值类型
本次估价的价值类型是抵押价值。
抵押价值为估价对象假定未设立法定优先受偿权下的价值减去注册房地产估价师知悉的法定优先受偿款后的价值。
法定优先受偿款是指假定在估价时点实现抵押权时，法律规定优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括发包人拖欠承包人的建筑工程价款、已抵押担保的债权数额及其他法定优先受偿款。
抵押净值为抵押价值减去预期实现抵押权的费用和税金后的价值。
价值内涵是在价值时点且满足本次估价的假设和限制条件下，估价对象价值为房地价值，包括建筑物（不含室内二次装修、家具、家电等动产的价值）、及其占用范围内的土地的价值（不含土地出让金），扣除了预期实现抵押权的卖方税费，未考虑房屋租赁、抵押以及相应的债权、债务等因素的影响。
七、估价原则
本估价报告在遵循独立、客观、公正的基本原则下，结合估价目的对估价对象进行估价。具体依据如下估价原则：
（一）独立、客观、公正原则：要求站在中立的立场上，实事求是、公平正直地评估出对各方估价利害关系人均是公平合理的价值或价格的原则。
（二）合法原则：要求估价结果是在依法判定的估价对象状况下的价值或价格的原则。
（三）价值时点原则：要求估价结果是在根据估价目的确定的某一特定时间的价值
或价格的原则。
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（四）替代原则：要求估价结果与估价对象的类似房地产在同等条件下的价值或价格偏差在合理范围内的原则。
（五）最高最佳利用原则：要求估价结果是在估价对象最高最佳利用状况下的价值或价格的原则。最高最佳利用：房地产在法律上允许、技术上可能、财务上可行并使价值最大的合理、可能的利用，包括最佳的用途、规模、档次等。
（六）谨慎原则：要求在影响估价对象价值或价格的因素存在不确定性的情况下对其作出判断时，应充分考虑其导致估价对象价值或价格偏低的一面，慎重考虑其导致估价对象价值或价格偏高一面的原则。
八、估价依据
本次估价的依据主要内容如下
（一）本次估价行为依据：《房地产估价委托合同》。
（二）本次估价的法律法规依据
1、《中华人民共和国城市房地产管理法》(2007年中华人民共和国主席令第72号)；
2、《中华人民共和国土地管理法》（1985年中华人民共和国主席令第28号）；
3、《中华人民共和国城乡规划法》（2007年中华人民共和国主席令第74号）；
4、《中华人民共和国担保法》（1995年中华人民共和国主席令第50号）；
5、《中华人民共和国物权法》（2007年中华人民共和国主席令第 62号）；
6、《城市房地产抵押管理办法》（中华人民共和国建设部令第98号）；
7、《房地产估价机构管理办法》（2005年中华人民共和国建设部令第142号、2013年10月16日修正）。
（三）本次估价的估价标准依据
1、《房地产估价规范》（中华人民共和国国家标准GB/T50291－1999）；
2、《房地产估价基本术语规范》(中华人民共和国国家标准GB/T50899-2013)；
3、《房地产抵押估价指导意见》（建住房[2006]8号文）；
4、《永安市人民政府关于公布永安市城区2014年基准地价的通知》[永政文(2016)4号]文。
（四）本次估价的权属依据
1、《房屋所有权证》（永房权证字第19999303号）；
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2、《国有土地使用证》（永国用(99)字第21047号）；
3、委托方营业执照复印件。
（五）本次估价的其他依据
1、估价人员实地查勘所得的资料；
2、估价委托人提供的其他有关资料；
3、估价机构和估价人员所掌握的近期房地产交易资料及技术参数等相关信息资料。
九、估价方法
本次估价选取比较法和收益法作为本次估价方法。
比较法是选取一定数量的可比实例，将它们与估价对象进行比较，根据其间的差异对可比实例成交价格进行处理后得到估价对象价值或价格的方法。
其计算公式为：估价对象房地产价值=建立比较基础后可比实例房地产价格×交易情况修正系数×市场状况调整系数×区位状况调整系数×实物状况调整系数×权益状况调整系数测算。
所谓收益法，是由于房地产具有收益或潜在的收益性，可运用适当的资本化率，将预期的估价对象房地产未来各期的正常纯收益折算到价值时点的价值，求其之和得出估价对象房地产价值。
基本公式如下：
A

1 g
n
V=
1 
Rg

1R

其中：V—房地产价格，A—房地产年净收益，R—房地产资本化率，g—净收益逐年递增的比率，n—房地产收益期。
十、估价结果
本公司估价人员依据国家及政府有关部门颁发的有关法律、法规和文件，以及贵公司提供的相关资料，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，采用抵押价值类型，选用比较法进行估价，在满足本报告设定的估价假设和限制条件下确定估价对象于价值时点二○一七年七月三十日未设立法定优先受偿权利下的房地产市场价值为人民币壹仟壹佰叁拾万元整（￥1130万元）。至价值时点，估价对象已设定抵押，但本估价报告是为抵押贷款提供
价值参考，经了解，在金融机构参考本估价报告发放贷款时，原有抵押需注销，估价时假定
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其法定优先受偿款为0。预扣预期实现抵押权卖方交易税费后抵押净值为人民币壹仟零壹拾玖万元整（￥1019万元），其中分摊土地使用权估算总价59万元，估价结果详见附表1（估价结果一览表）。
与估价结果和使用估价报告有关的特别提示：估价结果内涵包括估价对象建筑物（不含室内二次装修、家具、家电等动产的价值）及其相应分摊的土地使用权价值（不含土地出让金）；抵押净值中预扣了预期实现抵押权时卖方交易税费，但未扣除处置费用。
十一、注册房地产估价师
参加本次估价的中国注册房地产估价师（签名）：
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|姓名|注册号|签名|签名日期|
|陈宗铨|3520160023|||
|付福军|3520170069|||

十二、实地查勘期：2017年7月30日。
十三、估价作业期
2017年7月30日至2017年8月7日。
估价机构：福建华成房地产土地资产评估有限公司（盖章）
法定代表人：郑日顶（签章）
二○一七年八月七日
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房地产估价技术报告
一、区位状况描述和分析
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|1、位置状况|||
|⑴|坐落|永安市燕江东路50号1幢101室商业用房，207室、307-607室住宅|
|⑵|四至（方位）|东面邻林业宾馆, 南面邻三明二院,西面邻五交化大楼,北面临燕江东路|
|⑶|距离|位处城市中心区，临汽车站|
|⑷|临街状况|沿燕江东路|
|⑸|朝向|正面临燕江东路，朝北|
|⑹|层次|1-6层|
|⑺|其他|根据《永安市人民政府关于公布永安市城区2014年基准地价的通知》[永政文(2016)4号]划分，为永安市一级商服用地|
|⑻|商业繁华程度|估价对象周边有多个住宅小区及写字楼，附近有建设银行、中国银行、新华都购物广场、永利城市广场等商业网点，人流量、车流量较大，繁华度较高|
|2、交通状况|||
|⑴|道路状况|估价对象附近路网较密集，邻近燕江北路、解放路等城市主次干道，道路状况良好，道路通达度较高|
|⑵|出入可利用交通工具|出入可用私家车、自行车、公交车、出租车、电动车、摩托车等；距离“土产公司”公交车站较近，附近有多路公交线路且出租车过往频繁，交通便捷|
|⑶|交通管制情况|无特殊交通管制|
|⑷|停车方便度|估价对象所属小区车位较少，小区周边有公共停车场地，停车方便|
|3、外部配套设施状况|||
|⑴|基础设施|宗地红线外已达五通（即：通上水、通下水、通路、通电、通讯），周边区域日常水、电供应保证率高，邮电通信、环卫等各项基础设施完善|
|⑵|公共服务设施|附近有建设银行、中国银行等银行网点，三明市第二医院、妇幼保健院、新华都购物广场、北门小学等公共配套设施较齐全|
|4、周围环境状况|||
|⑴|自然环境|周边道路整洁，绿化覆盖率较高，周边无水、大气等污染源，空气质量较好|
|⑵|人文环境|周边居住的居民素质良好、声誉较好，治安状况良好|
|⑶|景观|周边环境绿化面积覆盖率高，环境景观良好|
|5、区位状况优劣分析||估价对象位于区域商服中心区，周边各类配套设施完善，交通便捷，环境景观良好，区位状况较优|

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二、实物状况描述与分析
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|1、土地实物状况描述与分析|||
|⑴|名称|永安市燕江东路50号1幢101室商业用房，207室、307-607室住宅所属宗地|
|⑵|面积|136.42平方米|
|⑶|用途|地类用途均为住宅、实际用途为商业、住宅|
|⑷|形状|近似长方形，形状较规则|
|⑸|地形地势|坡度较小，地势平坦；自然排水畅通，积水的可能性小|
|⑹|地质|地质条件较好，地基承载力较好，稳定性较强|
|⑺|土地开发程度|宗地红线内外基础设施达到“五通一平”（即：通上水、通下水、通路、通电、通讯及土地平整），基础配套水平较好|
|2、建筑物实物状况描述与分析|||
|⑴|名称|永安市燕江东路50号1幢101室商业用房，207室、307-607室住宅|
|⑵|规模|建筑面积801.26㎡|
|⑶|建筑结构|钢混结构|
|⑷|层高|1层层高约4.2米，2-6层层高约为3米|
|⑸|用途|207、307-607室为住宅、101室未规划用途，现状101室为绿欧衣橱、蓝豹地板店面，2-6层为住宅|
|⑹|楼宇建成年份及成新率|所在楼宇建成于1985年，价值时点估价对象约7成新|
|⑺|空间布局|估价对象为地上六层钢混结构商住楼宇，现地上一层为商业用房、以上为住宅|
|⑻|平面布置|布局较为合理，采光通风条件良好|
|⑼|外观|外墙刷涂料、铝合金窗（部分木框玻璃窗）|
|⑽|装饰装修|一层店面按经营要求进行二次装修，住宅室内进行简易装修|
|⑾|设施设备|宽带、水卫、电照、通讯、消防、管道煤气等设施设备齐全|
|⑿|维护状况|楼宇外观较旧，主体结构完好，基础无明显沉降，无明显渗漏，给排水通畅，电照正常，门窗基本完好，使用和维护状况良好|
|⒀|其他|小区规划较完善，绿化率一般，小区店面沿街道布置，规模中等，周边有中国银行、建设银行等业态，档次中档，物业管理完善，各项生活配套设施较齐全|
|3、实物状况优劣分析||土地和建筑物实物状况正常，估价对象位置优越、但建成年限较早|

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三、权益状况描述与分析
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|序号|项目|权益状况分析|
|1|用途|规划用途与实际用途相同|
|2|规划条件|规划为商住用途，符合政府部门相关规划|
|3|所有权|价值时点，估价对象已合法取得相关权属证明|
|4|土地使用权|价值时点，估价对象已合法取得相关权属证明|
|5|共有情况|单独所有|
|6|用益物权设立情况|无|
|7|担保物权设立情况|有|
|8|租赁或占用情况|无|
|9|拖欠税费情况|无|
|10|查封等形式限制权利情况|无|
|11|权属清晰情况|清晰|
|12|权益状况分析|可合法作为抵押物|

四、市场背景描述与分析
（一）宏观经济形势和相关政策简况
国五条出台以及金融信贷方面的松动将为购房者尤其是刚需购房者减轻购房负担。
而近期较为火热的房产税扩大试点，将较大可能向全国铺开，然而中短期内房产税对市场的影响是形式重于意义，对购房客户特别是刚需客群影响有限。2015年以来房地产政策坚持促消费、去库存的总基调，供需两端宽松政策频出促进市场量价稳步回升，行业运行的政策环境显著改善。从需求端来看，中央多轮降准降息、降首付、减免税费等降低购房成本，推动需求入市；地方政策灵活调整，采取税费减免、财政补贴、取消限购限外等多措施刺激消费。从供应端来看，土地供应控规模、调结构，并加大保障性住房货币化安置，改善市场环境。
（二）当地房地产市场总体状况
永安市结合本地实际认真贯彻国家和福建省里出台的一系列房地产宏观调控措施，坚持多措并举，多管齐下，通过综合调控和引导，着力促进房地产市场平稳健康发展，供求关系得到了改善，投机性、投资性需求得到遏制。当前经济增速下行和高库存压力下，政府更加重视房地产在促进消费和拉动投资方面的重要作用，政策聚焦于挖掘房地产消费潜能，鼓励需求入市，进而恢复并带动投资信心。在多重政策支持下，永安市的
房地产市场需求有一定释放，楼市总体回暖趋势基本明确，但库存压力仍然较大，后续
去化动力不足，仍有赖于地方政府抓住新型城镇化和区域一体化机遇，推进多项措施发
展产业吸引人口流入和就业保障，进而拉动地产需求。
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（三）当地同类房地产市场状况
据分析，影响永安市房地产交易量主要有四种因素：一是居民收入提高，对住房需求增加，以旧换新，以小换大，促进了二手房交易。二是城区土地供应有限，地块的区域优势吸引了社会资本投资。三是城市化进程加快，乡镇居民及农村群众因经商、子女上学等原因到城区购房。四是一部分社会资金投资地产，导致对商品住宅和商业店铺形成一定需求。
五、最高最佳使用分析
最高最佳使用是指在法律上许可、技术上可能、经济上可行的前提下，能使估价对象的价值达到最大化的一种最合理使用方式。通常有以下四种使用方式可供选择：（1）保持现状利用；
（2）装修改造利用；
（3）改变用途利用；
（4）重新开发利用。
通过考察分析，我们认为估价对象保持现状利用，即继续用作商业、住宅为其最高最佳使用方式。这是因为：
1、估价对象权证限制用途为商业、住宅，符合法律上许可前提；
2、估价对象按商业、住宅用途设计，空间布局适用，与外部环境、地理位置较协调，符合商业使用标准；
3、估价对象按目前用途利用，能产生最高经济收益，经济上可行。
六、估价方法的选用
（一）各种估价方法的适用性分析
估价方法通常有比较法、收益法、成本法、假设开发法等估价方法。比较法适用于同类房地产交易实例较多的估价；收益法适用于有收益或有潜在收益的房地产估价；成本法适用于无市场依据或市场依据不充分而不宜采用比较法、收益法、假设开发法进行估价的情况下的房地产估价；假设开发法适用于具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价。
（二）不选用的估价方法及理由
1、估价对象为商业店面及住宅，而成本法是注重均衡原理，现时住宅、商业及车位房地产价格主要受供求状况影响，与成本关联性弱，房地产的开发成本不能准确反映
其实际的市场价值，故不采用成本法。
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2、估价对象为在用商业店面及住宅，不具有投资开发或再开发潜力，不符合假设开发法测算的要求，故不用假设开发法进行评估。
（三）本次估价选用的估价方法和理由
经过综合分析及估价人员掌握的资料，估价对象是具有交易性和收益性的商业、住宅房地产，在估价对象同一供求圈内在价值时点近期存在着较多的类似房地产的交易实例和租赁实例，根据《房地产估价规范》中的规定，有条件选用比较法进行估价的，应以比较法作为首要考虑的估价方法，以及有收益性的房地产必须选用收益法这一估价方法，因此，本次估价选取比较法和收益法作为本次估价方法。
比较法是选取一定数量的可比实例，将它们与估价对象进行比较，根据其间的差异对可比实例成交价格进行处理后得到估价对象价值或价格的方法。其基本计算公式为：估价对象房地产价值=建立比较基础后可比实例房地产价格×交易情况修正系数×市场状况调整系数×区位状况调整系数×实物状况调整系数×权益状况调整系数。
所谓收益法，是由于房地产具有收益或潜在的收益性，可运用适当的资本化率，将预期的估价对象房地产未来各期的正常纯收益折算到价值时点的价值，求其之和得出估价对象房地产价值。
基本公式如下：
A

1 g
n
V=
1 
Rg

1R

其中：V—房地产价格，A—房地产年净收益，R—房地产资本化率，g—净收益逐年递增的比率，n—房地产收益期。
（四）估价技术路线
1、比较法估价技术路线：（1）搜集交易实例；（2）选取经营业态与估价对象相当的可比实例；（3）建立比较基础；（4）进行交易情况修正；（5）进行市场状况调整；（6）进行房地产状况调整；（7）计算比较价格。
2、收益法估价技术路线：（1）明确选用自营型的还是出租型的收益法；（2）交待有无考虑租约的限制；（3）交待合同期外考虑净收益是不变还是递增，递增到T年还是到终止；（4）土地终止时建筑物的残余价值是否计入，遵循：①土地出让合同无明确不可续期的则予以计入，②土地出让合同明确不可续期的则不予以计入，③土地出让合同未提供的，从谨慎不予以计入；（5）估计收益期或持有期；（6）预测未来收益、计算净
收益；（7）确定报酬率或资本化率；（8）计算收益价值。
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七、估价测算过程
（一）比较法估价测算过程
Ⅰ、1幢101室估价测算过程
比较法计算公式如下：
估价对象房地产价值=建立比较基础后可比实例房地产价格×交易情况修正系数×市场状况调整系数×区位状况调整系数×实物状况调整系数×权益状况调整系数。
1、可比实例的选取
从调查的实例中选择与估价对象用途、结构、规模、档次相同或相近的交易实例作为估价的可比实例。
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|-|-|-|-|-|-|
|估价对象与可比实例因素对照表||||||
|房屋坐落||估价对象|案例A|案例B|案例C|
|||1幢101室|阳光丽景12#102店|永利大厦116店|日出东方1#103店|
|位置||永安市燕江东路50号|永安市含笑大道|永安市燕江中路|永安市中山路|
|案例来源||-|市场调查|市场调查|市场调查|
|市场状况||价值时点：2017.7.30|2016.08|2016.12|2017.02|
|建筑面积(㎡)||542.56|50.73|38.60|48.86|
|成交单价(元/㎡)||待估|22,400.00|21,600.00|20,180.00|
|交易情况||正常|正常|正常|正常|
|区位状况|地段等级|一级商服用地|三级商服用地|一级商服用地|三级商服用地|
||商业繁华程度|位处区域商服中心区，周边各类配套商业服务网点和餐饮酒楼，日常人流、车流量较大，繁华程度较高|周边各类配套商业服务网点和餐饮酒楼，日常人流、车流量较大，但距离商服中心区有一定距离，繁华程度一般|位处区域商服中心区，周边各类配套商业服务网点和餐饮酒楼，日常人流、车流量较大，繁华程度较高|周边各类配套商业服务网点和餐饮酒楼，日常人流、车流量较大，但距离商服中心区有一定距离，繁华程度一般|
||道路状况|附近路网较密集，道路状况良好，道路通达度高，公交线路多，停靠方便，交通便捷|附近路网较密集，道路状况良好，道路通达度高，公交线路多，停靠方便，交通便捷|附近路网较密集，道路状况良好，道路通达度高，公交线路多，停靠方便，交通便捷|附近路网较密集，道路状况良好，道路通达度高，公交线路多，停靠方便，交通便捷|
||出入可利用交通工具|出入可用私家车、自行车、公交车、出租车、摩托车等；距离公交站点近，公交线路较多，交通便捷|出入可用私家车、自行车、公交车、出租车、摩托车等；距离公交站点近，公交线路较少，交通便捷度一般|出入可用私家车、自行车、公交车、出租车、摩托车等；距离公交站点近，公交线路较多，交通便捷|出入可用私家车、自行车、公交车、出租车、摩托车等；距离公交站点近，公交线路较少，交通便捷度一般|
||交通管制情况和停车方便程度|无特殊交通管制，所属小区车位较少，小区周边有公共停车场地，停车方便|无特殊交通管制，所属小区车位较少，小区周边有公共停车场地，停车方便|无特殊交通管制，所属小区车位较少，小区周边有公共停车场地，停车方便|无特殊交通管制，所属小区车位较少，小区周边有公共停车场地，停车方便|
||基础设施|宗地红线外已达五通（即：通上水、通下水、通路、通电、通讯），周边区域日常水、电供应保证率高，邮电通信、管道煤气、环卫等各项基础设施完善|宗地红线外已达五通（即：通上水、通下水、通路、通电、通讯），周边区域日常水、电供应保证率高，邮电通信、管道煤气、环卫等各项基础设施完善|宗地红线外已达五通（即：通上水、通下水、通路、通电、通讯），周边区域日常水、电供应保证率高，邮电通信、管道煤气、环卫等各项基础设施完善|宗地红线外已达五通（即：通上水、通下水、通路、通电、通讯），周边区域日常水、电供应保证率高，邮电通信、管道煤气、环卫等各项基础设施完善|

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|||||||
|-|-|-|-|-|-|
||公共服务设施|水电供应保证率高，各项基础设施完善，公共配套齐全|水电供应保证率高，各项基础设施完善，公共配套齐全|水电供应保证率高，各项基础设施完善，公共配套齐全|水电供应保证率高，各项基础设施完善，公共配套齐全|
||环境景观|周边道路整洁，绿化覆盖率较好，周边无水、大气等污染源，空气质量较好，周边居民素质较好，治安状况良好，人文环境较好|周边道路整洁，绿化覆盖率较好，周边无水、大气等污染源，空气质量较好，周边居民素质较好，治安状况良好，人文环境较好|周边道路整洁，绿化覆盖率较好，周边无水、大气等污染源，空气质量较好，周边居民素质较好，治安状况良好，人文环境较好|周边道路整洁，绿化覆盖率较好，周边无水、大气等污染源，空气质量较好，周边居民素质较好，治安状况良好，人文环境较好|
||楼层|一层|一层|一层|一层|
|实物状况|建筑结构|钢混结构|钢混结构|钢混结构|钢混结构|
||楼宇配套|普通水、电、通讯等设施|普通水、电、通讯等设施|普通水、电、通讯等设施|普通水、电、通讯等设施|
||层次|一层|一层|一层|一层|
||宽深比|宽深比合理|宽深比合理|宽深比合理|宽深比合理|
||临街位置|临生活型主干道|临生活型主干道|临生活型主干道|临生活型主干道|
||临街状况|单面临街|单面临街|单面临街|单面临街|
||店面层高|4.2米|5.2米|4.2米|4.8米|
||共有面积比率|正常比例|正常比例|正常比例|正常比例|
||商业规模|较好|较好|较好|较好|
||整体形象|较好|一般|较好|较差|
||物业管理|有专业物业管理公司,管理水平良好|有专业物业管理公司,管理水平良好|有专业物业管理公司,管理水平良好|有专业物业管理公司,管理水平良好|
||内装修情况|不计装修|由承租方装修|由承租方装修|由承租方装修|
||建成年份|1985年|2015年|2010年|2015年|
|权益状况|其它权利|无抵押或他项权利设定|无抵押或他项权利设定|无抵押或他项权利设定|无抵押或他项权利设定|
||城市规划限制|无特殊限制|无特殊限制|无特殊限制|无特殊限制|
||土地使用年期|设定使用权期限届满，自动续期|设定使用权期限届满，自动续期|设定使用权期限届满，自动续期|设定使用权期限届满，自动续期|

2、建立价格可比基础
（1）统一付款方式
估价中为便于比较，通常以一次性付款金额为基准。可比实例如系分期付款，应将分期成交金额折算为一次性付款金额。本估价选取的可比实例为一次性付款。
（2）统一采用单价
可比实例皆为建筑面积单价，不需要修正。
（3）统一币种与货币单位
可比实例币种皆为人民币，货币单位为元。
（4）统一面积内涵
可比实例皆为建筑面积，不需要修正。
（5）统一面积单位
面积单位皆采用平方米。
（6）统一土地使用权类型
估价对象土地使用权为设定为出让，可比实例A、B、C的土地使用权类型为出让。
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（7）装修状况调整
估价对象不计装修,可比实例A、B、C为毛坯房，无需要进行装修状况修正。
3、因素修正
（1）交易情况
交易案例A、B、C均为正常交易，故无需进行交易情况修正。
（2）市场状况
根据本公司掌握的永安市房地产市场运行情况分析，类似房地产价格近年来较为稳定，故应对可比实例A、B、C分别进行市场状况因素调整如下：
||||||
|-|-|-|-|-|
|市场状况调整系数表|||||
|项 目|估价对象|案例A|案例B|案例C|
|市场状况|价值时点：2017.7.30|2016.08|2016.12|2017.02|
|调节幅度%||0|0|0|
|因素修正系数||100/100|100/100|100/100|

（3）区位状况
以基准店面的区域因素为准(分值100)，各可比实例分别与估价对象相比较，确定各可比实例的调整值，可比实例优于基准店面的，调整值为正数，反之为负数。区域因素调整系数表如下：
||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
|区位状况调整系数表|||||||
|项 目|案例A||案例B||案例C||
||比较|调节幅度%|比较|调节幅度%|比较|调节幅度%|
|地段等级|相似|0|相似|0|相似|0|
|商业繁华程度|稍差|-3|相似|0|稍差|-3|
|道路状况|相似|0|相似|0|相似|0|
|出入可利用交通工具|稍差|-2|相似|0|稍差|-2|
|交通管制和停车便利度|相似|0|相似|0|相似|0|
|基础设施|相似|0|相似|0|相似|0|
|公共服务设施|相似|0|相似|0|相似|0|
|环境景观|相似|0|相似|0|相似|0|
|楼层|相似|0|相似|0|相似|0|
|朝向|相似|0|相似|0|相似|0|
|因素修正系数|100/95||100/100||100/95||

（4）实物状况调整
以基准店面的实物状况为准(分值100)，各可比实例分别与基准店面相比较，确定各可比实例的调整值，可比实例优于基准店面的，调整值为正数，反之为负数。个别因素调整系数表如下：
||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
|实物状况调整系数表|||||||
|项 目|案例A||案例B||案例C||
||比较|调节幅度%|比较|调节幅度%|比较|调节幅度%|
|建筑结构|相似|0|相似|0|相似|0|
|建筑面积|相似|0|相似|0|相似|0|
|楼宇配套|相似|0|相似|0|相似|0|

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||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
|层次|相似|0|相似|0|相似|0|
|宽深比|相似|0|相似|0|相似|0|
|临街位置|相似|0|相似|0|相似|0|
|临街状况|相似|0|相似|0|相似|0|
|店面层高|较好|+6|相似|0|稍好|+4|
|共有面积比率|相似|0|相似|0|相似|0|
|商业规模|相似|0|相似|0|相似|0|
|整体形象|较差|-5|相似|0|较差|-8|
|物业管理|相似|0|相似|0|相似|0|
|内装修情况|相似|0|相似|0|相似|0|
|建成年份|新|+15|较新|+10|新|+15|
|因素修正系数|100/116||100/110||100/111||

（5）权益状况调整
以基准店面的实物状况为准(分值100)，各可比实例分别与基准店面相比较，确定各可比实例的调整值，可比实例优于基准店面的，调整值为正数，反之为负数。个别因素调整系数表如下：
||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
|权益状况调整系数表|||||||
|项 目|案例A||案例B||案例C||
||比较|调节幅度%|比较|调节幅度%|比较|调节幅度%|
|其它权利|相似|0|相似|0|相似|0|
|城市规划限制|相似|0|相似|0|相似|0|
|土地使用年期|相似|0|相似|0|相似|0|
|因素修正系数|100/100||100/100||100/100||

4、估算结果
（1）可比实例的比较价格
比较单价=建立比较基础后可比实例房地产价格×交易情况修正系数×市场状况调整系数×区位状况调整系数×实物状况调整系数×权益状况调整系数。比较单价计算过程如下表：
|||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|
|可比实例比较单价测算表||||||||
|可比实例|建立价格可比基础后成交单价(元/㎡)|交易情况修正|市场状况调整|区位状况调整|实物状况调整|权益状况调整|比较单价(元/㎡)|
|案例A|22,400|100/100|100/100|100/95|100/116|100/100|20,327|
|案例B|21,600|100/100|100/100|100/100|100/110|100/100|19,636|
|案例C|20,180|100/100|100/100|100/95|100/111|100/100|19,137|

（2）估价对象比较单价
由于通过上述三个案例求取的比较价格比较接近，故采取三个比较价格的简单算术平均值作为基准店面的单价为：
（20,327+19,636+19,137）÷3=19,700元/㎡。
Ⅱ、1幢207-607室估价测算过程
本次估价对象先求取207室估算单价，再对其他估价对象进行因素调整，求取估价
结果。
比较法计算公式如下：
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估价对象房地产价值=建立比较基础后可比实例房地产价格×交易情况修正系数×市场状况调整系数×区位状况调整系数×实物状况调整系数×权益状况调整系数。
1、可比实例的选取
从调查的实例中选择与估价对象用途、结构、规模、档次相同或相近的交易实例作为估价的可比实例。
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|估价对象与可比实例因素对照表||||||
|房屋坐落||估价对象|案例A|案例B|案例C|
|||1幢207室|桃源小区21幢2-301室住宅|桃源小区5幢2-201室住宅|茶花山庄3幢501室住宅|
|位置||永安市燕江东路50号|永安市|永安市|永安市|
|案例来源||-|市场调查|市场调查|市场调查|
|交易日期||价值时点：2017.7.30|2016.10|2017.03|2017.04|
|建筑面积(㎡)||37.11|123.39|103.26|113.36|
|成交单价(元/㎡)||待估|5,060.00|4,896.00|4,538.00|
|交易情况||正常|正常|正常|正常|
|区位状况|地段等级|一级住宅用地|三级住宅用地|三级住宅用地|三级住宅用地|
||商业繁华程度|位处区域商服中心区，周边各类配套商业服务网点和餐饮酒楼，日常人流、车流量较大，繁华程度较高|周边各类配套商业服务网点和餐饮酒楼，日常人流、车流量较大，但距离商服中心区有一定距离，繁华程度一般|周边各类配套商业服务网点和餐饮酒楼，日常人流、车流量较大，但距离商服中心区有一定距离，繁华程度一般|周边各类配套商业服务网点和餐饮酒楼，日常人流、车流量较大，但距离商服中心区有一定距离，繁华程度一般|
||道路状况|附近路网较密集，道路状况良好，道路通达度高，公交线路多，停靠方便，交通便捷|附近路网较密集，道路状况良好，道路通达度高，公交线路多，停靠方便，交通便捷|附近路网较密集，道路状况良好，道路通达度高，公交线路多，停靠方便，交通便捷|附近路网较密集，道路状况良好，道路通达度高，公交线路多，停靠方便，交通便捷|
||出入可利用交通工具|出入可用私家车、自行车、公交车、出租车、摩托车等；距离公交站点近，公交线路较多，交通便捷|出入可用私家车、自行车、公交车、出租车、摩托车等；距离公交站点近，公交线路较少，交通便捷度一般|出入可用私家车、自行车、公交车、出租车、摩托车等；距离公交站点近，公交线路较少，交通便捷度一般|出入可用私家车、自行车、公交车、出租车、摩托车等；距离公交站点近，公交线路较少，交通便捷度一般|
||交通管制和停车便利度|无特殊交通管制，所属小区车位较少，小区周边有公共停车场地，停车方便|无特殊交通管制，所属小区车位较少，小区周边有公共停车场地，停车方便|无特殊交通管制，所属小区车位较少，小区周边有公共停车场地，停车方便|无特殊交通管制，所属小区车位较少，小区周边有公共停车场地，停车方便|
||基础设施|宗地红线外已达五通（即：通上水、通下水、通路、通电、通讯），周边区域日常水、电供应保证率高，邮电通信、管道煤气、环卫等各项基础设施完善|宗地红线外已达五通（即：通上水、通下水、通路、通电、通讯），周边区域日常水、电供应保证率高，邮电通信、管道煤气、环卫等各项基础设施完善|宗地红线外已达五通（即：通上水、通下水、通路、通电、通讯），周边区域日常水、电供应保证率高，邮电通信、管道煤气、环卫等各项基础设施完善|宗地红线外已达五通（即：通上水、通下水、通路、通电、通讯），周边区域日常水、电供应保证率高，邮电通信、管道煤气、环卫等各项基础设施完善|
||公共服务设施|水电供应保证率高，各项基础设施完善，公共配套齐全|水电供应保证率高，各项基础设施完善，公共配套较齐全|水电供应保证率高，各项基础设施完善，公共配套较齐全|水电供应保证率高，各项基础设施完善，公共配套较齐全|
||环境景观|周边道路整洁，绿化覆盖率较好，周边无水、大气等污染源，空气质量较好，周边居民素质较好，治安状况良好，人文环境|周边道路整洁，绿化覆盖率较好，周边无水、大气等污染源，空气质量较好，周边居民素质较好，治安状况良好，人文环境|周边道路整洁，绿化覆盖率较好，周边无水、大气等污染源，空气质量较好，周边居民素质较好，治安状况良好，人文环境|周边道路整洁，绿化覆盖率较好，周边无水、大气等污染源，空气质量较好，周边居民素质较好，治安状况良好，人文环境|

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|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|||较好|较好|较好|较好|
||楼层|2/6|3/8|2/8|5/8|
||朝向|西南|南北|东南|南北|
|实物状况|建筑结构|钢混|钢混|钢混|钢混|
||户型结构|公寓|3室2厅1卫1厨|3室2厅1卫1厨|3室2厅1卫1厨|
||平面布置|布局合理，采光通风条件良好|布局合理，采光通风条件良好|布局合理，采光通风条件良好|布局合理，采光通风条件良好|
||楼宇配套|无电梯|无电梯|无电梯|无电梯|
||个别景观|良好|良好|良好|良好|
||赠送面积|无|无|无|无|
||小区规模|较大|较大|较大|较大|
||小区配套|较完善|较完善|较完善|较完善|
||小区环境|绿化和景观较好|绿化和景观较好|绿化和景观较好|绿化和景观较好|
||小区档次|中档|中档|中档|中档|
||物业管理|较好|较好|较好|较好|
||内装修情况|估价对象不计装修|初级装修|初级装修|初级装修|
||建成年份|1985年|2002年|2002年|1998年|
|权益状况|其它权利|无抵押或他项权利设定|无抵押或他项权利设定|无抵押或他项权利设定|无抵押或他项权利设定|
||城市规划限制|无特殊限制|无特殊限制|无特殊限制|无特殊限制|
||土地使用年期|设定使用权期限届满，自动续期|设定使用权期限届满，自动续期|设定使用权期限届满，自动续期|设定使用权期限届满，自动续期|

2、建立价格可比基础
（1）统一付款方式
估价中为便于比较，通常以一次性付款金额为基准。可比实例如系分期付款，应将分期成交金额折算为一次性付款金额。本估价选取的可比实例为一次性付款。
（2）统一采用单价
可比实例皆为建筑面积单价，不需要修正。
（3）统一币种与货币单位
可比实例币种皆为人民币，货币单位为元。
（4）统一面积内涵
可比实例皆为建筑面积，不需要修正。
（5）统一面积单位
面积单位皆采用平方米。
（6）统一土地使用权类型
估价对象土地使用权设定为出让，可比实例A、B、C的土地使用权类型为出让。
（7）装修状况调整
估价对象不计装修,可比实例A、B、C均有装修，故需进行装修状况修正：
|||||
|-|-|-|-|
|装修状况调整表||||
|修正项目|可比实例A|可比实例B|可比实例C|
|成交单价（元/㎡）|5,060.00|4,896.00|4,538.00|
|统一付款方式后单价(元/㎡）|5,060.00|4,896.00|4,538.00|
|统一现房后单价（元/㎡）|5,060.00|4,896.00|4,538.00|
|装修状况（元/㎡）|300|300|300|
|土地出让金（元/㎡）|0|0|0|
|建立比较基础后单价（元/㎡）|4,760.00|4,596.00|4,238.00|

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3、因素修正
（1）交易情况
交易案例A、B、C均为正常交易，故无需进行交易情况修正。
（2）市场状况
根据本公司掌握的福房指数以及福州市房地产市场运行情况分析，类似房地产价格近年来较为稳定，故应对可比实例A、B、C分别进行市场状况因素调整如下：
||||||
|-|-|-|-|-|
|市场状况调整系数表|||||
|项 目|估价对象|案例A|案例B|案例C|
|市场状况|价值时点：2017.7.30|2016.10|2017.03|2017.04|
|调节幅度%||0|0|0|
|因素修正系数||100/100|100/100|100/100|

（3）区位状况
以估价对象的区位状况为准(分值100)，各可比实例分别与估价对象相比较，确定各可比实例的调整值，可比实例优于估价对象的，调整值为正数，反之为负数。区位状况调整系数表如下：
||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
|区位状况调整系数表|||||||
|项 目|案例A||案例B||案例C||
||比较|调节幅度%|比较|调节幅度%|比较|调节幅度%|
|地段等级|相似|0|相似|0|相似|0|
|商业繁华程度|略差|-3|略差|-3|略差|-3|
|道路状况|相似|0|相似|0|相似|0|
|出入可利用交通工具|略差|-2|略差|-2|略差|-2|
|交通管制和停车便利度|相似|0|相似|0|相似|0|
|基础设施|相似|0|相似|0|相似|0|
|公共服务设施|略差|-3|略差|-3|略差|-3|
|环境景观|相似|0|相似|0|相似|0|
|楼层|略好|+3|相似|0|略好|+3|
|朝向|略好|+3|略好|+3|略好|+3|
|因素修正系数|100/98||100/95||100/98||

（4）实物状况调整
以估价对象的实物状况为准(分值100)，各可比实例分别与估价对象相比较，确定各可比实例的调整值，可比实例优于估价对象的，调整值为正数，反之为负数。实物状况调整系数表如下：
||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
|实物状况调整系数表|||||||
|项 目|案例A||案例B||案例C||
||比较|调节幅度%|比较|调节幅度%|比较|调节幅度%|
|建筑结构|相似|0|相似|0|相似|0|
|户型结构|稍差|-5|稍差|-5|稍差|-5|
|建筑面积|相似|0|相似|0|相似|0|
|平面布置|相似|0|相似|0|相似|0|
|楼宇配套|相似|0|相似|0|相似|0|
|个别景观|相似|0|相似|0|相似|0|
|赠送面积|相似|0|相似|0|相似|0|
|小区规模|相似|0|相似|0|相似|0|
|小区配套|相似|0|相似|0|相似|0|

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||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
|小区环境|相似|0|相似|0|相似|0|
|小区档次|相似|0|相似|0|相似|0|
|物业管理|相似|0|相似|0|相似|0|
|内装修情况|相似|0|相似|0|相似|0|
|建成年份|好|+17|好|+17|较好|+13|
|因素修正系数|100/112||100/112||100/108||

（5）权益状况调整
以估价对象的实物状况为准(分值100)，各可比实例分别与估价对象相比较，确定各可比实例的调整值，可比实例优于估价对象的，调整值为正数，反之为负数。实物状况调整系数表如下：
||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
|权益状况调整系数表|||||||
|项 目|案例A||案例B||案例C||
||比较|调节幅度%|比较|调节幅度%|比较|调节幅度%|
|其它权利|相似|0|相似|0|相似|0|
|城市规划限制|相似|0|相似|0|相似|0|
|土地使用年期|相似|0|相似|0|相似|0|
|因素修正系数|100/100||100/100||100/100||

4、估算结果
（1）可比实例的比较价格
比较单价=建立比较基础后可比实例房地产价格×交易情况修正系数×市场状况调整系数×区位状况调整系数×实物状况调整系数×权益状况调整系数。比较单价计算过程如下表：
|||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|
|可比实例比较单价测算表||||||||
|可比实例|建立价格可比基础后成交单价(元/㎡)|交易情况修正|市场状况调整|区位状况调整|实物状况调整|权益状况调整|比较单价(元/㎡)|
|案例A|4,760.00|100/100|100/100|100/98|100/112|100/100|4,337|
|案例B|4,596.00|100/100|100/100|100/95|100/112|100/100|4,320|
|案例C|4,238.00|100/100|100/100|100/98|100/108|100/100|4,004|

（2）估价对象比较单价
由于通过上述三个案例求取的比较价格比较接近，故采取三个比较价格的简单算术平均值作为估价对象住宅的比较单价：
（4,337+4,320+4,004）÷3=4,220元/㎡。
（二）收益法估价测算过程
1、计算公式
A

1 g
n
V=
1 
Rg

1R

其中：V—房地产价格，A—房地产年净收益，R—房地产资本化率，g—净收益逐
年递增的比率，n—房地产收益期。
2、具体计算过程
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租赁期间，房屋租赁押金设定为 3个月租金，租金税费由出租方承担，租金按月按建筑面积结算，每月一付。估价对象为产权人自用，故本次估价采用市场客观租金进行估价。
收益法估价测算过程如下（1幢101室）：
||||||
|-|-|-|-|-|
|房地产收益法计算表|||||
|收益价格构成内容|||价格（元）|备 注|
|㈠净收益a|1.年有效毛收入Ａ||1491.08|A=②-③+⑤|
||① 租金水平||135|据估价人员调查市场上与估价对象类似商业店面出租情况，确定估价对象商业的正常客观有效毛收入为 135 元/月·m2(租金含税，押金忽略不计，期初支付租金，租金内涵为建筑面积)|
||②年潜在毛收入||1620|月租金×12|
||③年空置损失费||135|估价对象周边商业繁华度较好，周边人流量大，故本次估价空置率按一个月计算，为①|
||④租赁押金||405|本次估价设定估价对象押金为3个月租金，即月租金①×3|
||⑤押金利息||6.08|选用当前人民银行公布的一年定期存款年利率 1.5%计算押金利息④×1.5%|
||2.其他收入B||-|估价对象不存在房租和押金利息以外的其他收入|
||2.运营费用C|①年维修费|36|建筑物重置造价的2%，且根据现行工程造价水平况，与估价对象类似房屋的重置造价为1800元/m2|
|||②年管理费|29.82|年有效毛收入及其他收入的2%，为(A+B)×2%|
|||③年保险费|2.7|建筑物重置造价的1.5‰|
|||④物业费及水电费|0|物业费及水电费由承租方承担|
|||⑤年税金|249.93|扣除增值税5%后的房产税为12%、增值税及附加等为5.6%，为A÷1.05×17.6%|
|||⑥年运营费|318|⑥＝①+②+③+④+⑤|
||3.年净收益a||1173||
|(二)资本化率r|1.安全利率||1.5%|选用当前人民银行公布的一年定期存款年利率 1.5%为安全利率|
||2.风险调整值||3.5%|根据经济现状、未来预测以及估价对象的用途、市场需求等确定为3.5%|
||3.综合资本化率r||5%|安全利率及风险调整值之和|
|㈢收益期n|1.收益期n||28|根据孰短原则，确定估价对象对应的房地产的收益年限 n为28年|
||①建筑物剩余经济寿命n2||28|估价对象约为1985年建成，尚可使用28年|
||②土地剩余使用年期n3||40|根据委托方提供的《国有土地使用证》记载估价对象土地使用年限至长期，本次估价设定其土地使用年限为商服用地法定最高使用年限40年|
|㈣未来可获收益价格Vi|||19441|V＝a/(r-g)×﹛1－[(1+g)/(1＋r)]n﹜i|
|净收益逐年递增比率|||1%|参照周围同类物业的租赁状况，经本公司估价人员对委托对象所处地段可替代性物业租金情况的调查，并对租金现状和发展趋势做出分析，结合估价对象的具体位置形态，确定估价对象房地产社会客观月租金，考虑估价对象位置优越，市场尚不完全成熟，随着周边各类商业配套的不断完善，房地产租金比例将上扬，本次估价设定估价对象房地产租金收益每年按1%的比率递增|

收益法估价测算过程如下（1幢207室）：
|||||
|-|-|-|-|
|房地产收益法计算表||||
|收益价格构成内容||价格（元）|备 注|
|㈠净收益a|1.年有效毛收入Ａ|298.22|A=②-③+⑤|
||② 租金水平|27|据估价人员调查市场上与估价对象类似住宅出租情况，确定估价对象商业的正常客观有效毛收入为27元/月·m2(租金含税，押金忽略不计，期初支付租金，租金内涵为建筑面积)|

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||||||
|-|-|-|-|-|
||②年潜在毛收入||||
||③年空置损失费||27|估价对象周边商业繁华度较好，周边人流量大，故本次估价空置率按一个月计算，为①|
||④租赁押金||81|本次估价设定估价对象押金为3个月租金，即月租金①×3|
||⑤押金利息||1.22|选用当前人民银行公布的一年定期存款年利率 1.5%计算押金利息④×1.5%|
||2.其他收入B||-|估价对象不存在房租和押金利息以外的其他收入|
||2.运营费用C|①年维修费|36|建筑物重置造价的2%，且根据现行工程造价水平况，与估价对象类似房屋的重置造价为1800元/m2|
|||②年管理费|5.96|年有效毛收入及其他收入的2%，为(A+B)×2%|
|||③年保险费|2.7|建筑物重置造价的1.5‰|
|||④物业费及水电费|0|物业费及水电费由承租方承担|
|||⑤年税金|49.99|扣除增值税5%后的房产税为12%、增值税及附加等为5.6%，为A÷1.05×17.6%|
|||⑥年运营费|95|⑥＝①+②+③+④+⑤|
||3.年净收益a||203||
|(二)资本化率r|1.安全利率||1.5%|选用当前人民银行公布的一年定期存款年利率 1.5%为安全利率|
||2.风险调整值||2.75%|根据经济现状、未来预测以及估价对象的用途、市场需求等确定为2.75%|
||3.综合资本化率r||4.25%|安全利率及风险调整值之和|
|㈢收益期n|1.收益期n||28|根据孰短原则，确定估价对象对应的房地产的收益年限 n为28年|
||①建筑物剩余经济寿命n2||28|估价对象约为1985年建成，尚可使用28年|
||②土地剩余使用年期n3||70|根据委托方提供的《国有土地使用证》记载估价对象土地使用年限至长期，本次估价设定其土地使用年限为住宅用地法定最高使用年限70年|
|㈣未来可获收益价格Vi|||4125|V＝a/(r-g)×﹛1－[(1+g)/(1＋r)]n﹜i|
|净收益逐年递增比率|||1%|参照周围同类物业的租赁状况，经本公司估价人员对委托对象所处地段可替代性物业租金情况的调查，并对租金现状和发展趋势做出分析，结合估价对象的具体位置形态，确定估价对象房地产社会客观月租金，考虑估价对象位置优越，市场尚不完全成熟，随着周边各类商业配套的不断完善，房地产租金比例将上扬，本次估价设定估价对象房地产租金收益每年按2%的比率递增|

（三）估价对象估价结果估价测算过程
1、估价对象未设立法定优先受偿款的房地产市场价值
（1）估价单价确认的方法
根据评估技术规范及估价对象的具体情况，估价对象分别采用了比较法和收益法进行测算，由于通过上述两种方法求取价格比较接近，故采取简单算术平均值作为本次估价的最终评估价格。估算单价具体如下：
估算单价（101室）=（19,700+19,441）/2=19,571（元/㎡）。
估算单价（207室）=（4,220+4,125）/2=4,173（元/㎡）。
由于 307-607室未单独列明各套的建筑面积，本次估价按楼宇均值楼 2层单价为307-607室的估算单价。
（2）估价对象土地使用权出让状态下未设立法定优先受偿款的房地产市场价值
估价对象未设立法定优先受偿款的房地产市场价值=比较单价×建筑面积，则：
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|出让状态下未设立法定优先受偿款的房地产市场价值明细表||||
|估算对象|建筑面积（㎡）|估算单价（元/㎡）|估算价格（元）|
|1幢101室|542.56|19,571|10,620,000|
|1幢207室|37.11|4,173|150,000|
|1幢307-607室|221.59|4,173|920,000|
|合计|801.26|/|11,690,000|

2、法定优先受偿款：根据委托方提供的资料，房地产估价师知悉的法定优先受偿款为0元。
3、土地出让金：由于至估价时点估价对象的土地使用权类型尚为划拨，估价对象房地产以估价时点状态进行转让，需补交土地出让金，经测算估价对象应补缴土地出让金如下（具体测算过程见地价测算过程）：
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|-|-|-|-|
|补缴土地出让金明细表||||
|估算对象|土地出让金（元）|估算对象|土地出让金（元）|
|1幢101室|260,000|1幢307-607室|110,000|
|1幢207室|20,000|合计|390,000|

4、估价对象土地使用权划拨状态下未设立法定优先受偿款的房地产市场价值土地使用权划拨状态下未设立法定优先受偿款的房地产市场价值=土地使用权出让状态下未设立法定优先受偿款的房地产市场价值-土地出让金
|||||
|-|-|-|-|
|划拨状态下未设立法定优先受偿款的房地产市场价值明细表||||
|估算对象|出让状态市场价值（元）|土地出让金（元）|划拨状态市场价值（元）|
|1幢101室|10,620,000|260,000|10,360,000|
|1幢207室|150,000|20,000|130,000|
|1幢307-607室|920,000|110,000|810,000|
|合计|11,690,000|390,000|11,300,000|

5、抵押价值
抵押价值=假定未设立法定优先受偿权利下的价值-法定优先受偿款=11,300,000元 - 0元=11,300,000元。
6、交易税费计算
根据福州市现行房地产转让管理的有关规定，估价对象若以上述估价价格进入市场转让时，卖方需缴纳有关交易税费如下：
（1）交易手续费：商业11.5元/㎡，住宅4元/㎡；
（2）印花税：商业按估价价值扣除5%增值税的0.05%计，住宅不计；
（3）增值税及附加：按估价价值估价价值扣除5%增值税5.6%计；
（4）土地增值税：商业按估价价值扣除5%增值税的5%计，住宅不计；
应缴税费明细如下：
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|-|-|-|-|-|-|
|税费明细表||||||
|估价对象|印花税（元）|交易手续费（元）|增值税及附加（元）|土地增值税（元）|税费合计（元）|
|1幢101室|4,933|6,239|552,533|493,333|1,060,000|
|1幢207室|0|148|6,933|0|10,000|
|1幢307-607室|0|886|43,200|0|40,000|
|合计|/|/|/|/|1,110,000|

7、抵押净值
抵押净值=抵押价值-预期实现抵押权的卖方税费
=11,300,000元-1,110,000元=10,190,000元。
八、变现能力分析
变现能力是指假定在价值时点实现抵押权时，在没有过多损失的条件下，将抵押房地产转换为现金的可能性。
（一）通用性：估价对象的合法用途为商业、住宅，无特殊用途限制，其通用性好。
（二）独立使用性:估价对象属于商业、住宅，使用不受其他影响，独立使用性良好。
（三）可分割转让性：估价对象为商业、住宅，有独立产权，可有限制分割转让。
（四）区位：估价对象商业繁华度较好，配套设施齐全，较易变现。
（五）其他因素：估价对象属于已开发完成的房地产，该类房地产市场状况较好，但价值量较大，变现能力一般。
（六）快速变现：假设在价值时点须拍卖或者变卖估价对象，存在短期内强制处分、潜在购买群体受到限制及心理排斥等价格影响因素。处置房地产时，其变现的时间长短以及费用、税金的种类、数额和清偿顺序与处置方式和营销策略等因素有关。
预计受上述因素的影响，估价对象在价值时点拍卖或变卖最可能实现的价格比市场价格低。
（七）清偿顺序：变现成交后的价款，余额应按下列顺序进行分配：①处置的费用及佣金；②偿还法定优先于抵押权受偿的法定优先受偿款；③扣除应缴纳的税费；④偿还抵押权人或债权人的债权本息及违约金；⑤剩余价款交委托人。
九、风险提示
（一）按有关规定本评估报告自完成之日起一年内有效，随着时间推移，房地产市
场状况和估价对象自身情况发生变化，估价对象的市场价值将发生相应变化，估价结果
也需作相应调整。
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（二）抵押期间，抵押物仍由抵押人占有、使用，由此造成的使用损耗以及因自然经过产生的老朽及其它状况的变化可能降低其抵押价值。抵押期满后，房屋寿命年限与土地使用年限缩短、未来房地产市场状况变化等因素可能影响其抵押价值。抵押物在采取拍卖、变卖等强制处置方式时其所实现的价格可能低于本次估价的抵押价值。抵押当事人在使用报告时应充分考虑上述影响，合理确定抵押金额。
（三）抵押期间可能产生的房地产信贷风险关注点
1、抵押房地产本身的风险：
（1）适应性风险。并不是所有的房地产都适合作为抵押物，它受到与抵押相关法律法规限制。作为担保物的房地产必须具有合法性，房地产权利人可享有的处分和收益权、可转让性、可抵押登记生效的基本条件，成为可以抵押的房地产。
（2）预期风险。房地产抵押价值评估是特定估价时点的市场价值扣减法定优先受偿款项，但抵押期限都较长，在这期间房地产市场变动或泡沫破裂造成市场价值下降就会形成预期风险。
（3）变现风险。抵押人不能履行债务时，抵押权人是要将其抵押房地产变现，而不是收回抵押物。这时会出现因处置抵押物的短期性、强制性、变现能力差和处置发生的税和费形成价值减损的风险。
（4）损耗风险。由于房地产抵押的特性使的抵押物仍由抵押人占有、使用、收益。
在抵押期间正常使用房地产也会造成抵押物的一般损耗；不当使用或空置，质量隐患，管理维护不妥，甚至火灾等意外都会造成其价值严重减损甚至消失。
2、系统风险：
（1）市场供求风险。市场供求风险是指抵押房地产所在的地区房地产市场供求关系的变化所带来的风险。市场是不断变化的，房地产市场的供给与需求也在不断变化，而供求关系的变化必然造成房地产抵押物价格的波动。
（2）政策、政治风险。政府有关房地产的税收、住房、价格、金融、环境保护等政策都会对房地产收益目标的实现产生巨大影响，从而给抵押权人带来风险。
（3）信用、道德、经营、管理等风险。抵押人（贷款人）信用、道德影响着还贷计划，其企业的经营、管理决定着还贷能力的实现。
（4）或然损失风险。或然损失风险是指火灾、风灾或其他偶然发生的自然灾害引
起的抵押房地产的损失。
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（四）本次估价仅为确定房地产抵押贷款额度提供参考而评估房地产价值，不作其他目的使用。若改变估价条件和估价目的，估价结果一般会改变，应重新评估或作调整。
估价报告有效期内，如果估价对象数量、状况及房地产市场价格发生重大变化，并对评估值产生明显影响时，应重新评定评估值。
（五）定期或在房地产市场价格变化较快时对房地产抵押价值进行再评估可相应的预警风险。
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土地使用权估价测算过程（基准地价系数修正法）：
公示地价系数修正法是通过对待估宗地地价影响因素的分析，利用宗地地价修正系数，对各城镇已公布的同类用途同级或同一区域土地基准地价进行修正，估算待估宗地客观价格的方法。基本计算公式如下：
 
VV
1K
K D
b i j
式中：V──土地使用权价格；
V──待估宗地对应的基准地价；
b
K──宗地地价修正系数；
i
K──估价期日、容积率、土地使用年期等其他修正系数;
j
D──土地开发程度修正值。
(1)基准地价的确定
根据永安市人民政府 2016年 2月 2日颁布的《永安市人民政府关于公布永安市城区 2014年基准地价的通知》[永政文(2016)4号]，待估宗地在基准地价覆盖范围内，所处区域为城区住宅用地一级，对应的基准地价（楼面地价）为1100元/平方米，宗地地价修正幅度±20%。该基准地价设定土地开发程度为“五通一平”(即宗地红线外通路、通上水、通下水、通电、通讯、宗地红线内场地平整)，土地使用年限为70年，标准容积率为2.0，基准日为2014年6月30日。
(2)宗地地价修正系数的确定
①编制影响因素条件说明表及修正系数表
参考《城镇土地估价规程》、《城镇土地分等定级规程》及永安市人民政府 2016年2月2日公布的《永安市人民政府关于公布永安市城区2014年基准地价的通知》[永政文(2016)4号]结合现场勘查，按照对待估宗地的影响程度，编制地价影响因素条件说明表及地价影响因素修正系数表。
住宅用地一级宗地地价影响因素指标说明表
||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
|地价修正因素||等级划分|||||
|||优|较优|一般|较劣|劣|
|商服繁华程度|市级商服中心距离|＜200m|200-300m|300-400m|400-500m|＞500m|
||区级商服中心距离|＜150m|150-300m|300-450m|450-600m|＞600m|
|交通条件|距火车站距离|＜800m|800-1100m|1100-1400m|1400-1700m|＞1700m|
||距汽车站距离|＜800m|800-1100m|1100-1400m|1400-1700m|＞1700m|
||距公交车站距离|＜200m|200-400m|400-600m|600-800m|＞800m|
||道路等级|混合型主干道|生活型主干道|交通型主干道|次干道|支路|

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距公园距离 ＜300m 300-700m 700-1000m 1000-1500m ＞1500m
||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
||距中小学校距离|＜300m|300-700m|700-1000m|1000-1500m|＞1500m|
||距医院距离|＜300m|300-700m|700-1000m|1000-1500m|＞1500m|
||距农贸市场距离|＜300m|300-700m|700-1000m|1000-1500m|＞1500m|
||距银行距离|＜100m|100-200m|200-400m|400-600m|＞600m|
||供水供电保证率|＞95%|80-95%|75-80%|70-75%|＜70%|
|环境条件|环境质量优劣度|无污染|轻度污染|一定污染|较重污染|严重污染|
||周围土地利用类型|完善住宅区|商住综合区|普通住宅区|厂矿住宅区|其它用地|
|宗地条件|地形坡度|＜2°|2-6°|6-15°|15-25°|＞25°|
||宗地形状|规则|较规则|基本矩形|较不规则|不规则|

住宅用地一级基准地价修正系数表
||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
|地价修正因素||等级划分|||||
|||优|较优|一般|较劣|劣|
|商服繁华程度|市级商服中心距离|2|1|0|-1|-2|
||区级商服中心距离|1.2|0.6|0|-0.6|-1.2|
|交通条件|距火车站距离|0.2|0.1|0|-0.1|-0.2|
||距汽车站距离|1|0.5|0|-0.5|-1|
||距公交车站距离|2|1|0|-1|-2|
||道路等级|1.2|0.6|0|-0.6|-1.2|
|公用设施完备度|距公园距离|0.6|0.3|0|-0.3|-0.6|
||距中小学校距离|2|1|0|-1|-2|
||距医院距离|1|0.5|0|-0.5|-1|
||距农贸市场距离|1.2|0.6|0|-0.6|-1.2|
||距银行距离|0.4|0.2|0|-0.2|-0.4|
||供水供电保证率|0.6|0.3|0|-0.3|-0.6|
|环境条件|环境质量优劣度|1.8|0.9|0|-0.9|-1.8|
||周围土地利用类型|2|1|0|-1|-2|
|宗地条件|地形坡度|1.2|0.6|0|-0.6|-1.2|
||宗地形状|1.6|0.8|0|-0.8|-1.6|

②宗地地价修正系数
通过分析待估宗地的各影响因素，确定宗地地价修正系数如下表：
||||||
|-|-|-|-|-|
|地价修正因素||待估宗地|||
|||待估宗地指标|指标优劣度|修正系数|
|商服繁华程度|市级商服中心距离|＜200m|优|2|
||区级商服中心距离|＜150m|优|1.2|
|交通条件|距火车站距离|1100-1400m|一般|0|
||距汽车站距离|1100-1400m|一般|0|
||距公交车站距离|＜200m|优|2|
||道路等级|混合型主干道|优|1.2|
|公用设施完备度|距公园距离|300-700m|较优|0.3|
||距中小学校距离|300-700m|较优|1|
||距医院距离|300-700m|较优|0.5|
||距农贸市场距离|300-700m|较优|0.6|
||距银行距离|100-200m|较优|0.2|
||供水供电保证率|＞95%|优|0.6|
|环境条件|环境质量优劣度|轻度污染|较优|0.9|
||周围土地利用类型|完善住宅区|优|2|
|宗地条件|地形坡度|＜2°|优|1.2|
||宗地形状|较规则|较优|0.8|
|合计||||14.5|

则宗地地价修正系数为14.5%。
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(3)期日修正
该基准地价的基准日为 2014年 6月 30日，距估价期日约 3.08年，根据估价人员调查永安近年来住宅用地的发展状况、分析基准地价基准日至估价期日之间该区域同类土地价格水平的变动情况，期间永安市住宅用地价格有小幅上涨，根据当地类似住宅用地的交易行情，确定每年的上涨幅度为10%，则期日修正系数为：
T＝(1+10%)3.08＝1.3418；
(4)年期修正
本次估价设定宗地土地使用年限为法定最高使用年限70年，故不做调整。
(5)容积率修正
本次估价宗地容积率为801.26÷136.42=5.87，参考住宅用地容积率修正系数表，容积率修正系数为0.724。
住宅用地容积率修正系数表
||||||
|-|-|-|-|-|
|容积率|X<1|1≤X<1.3|1.3≤X<1.6|1.6≤X<1.9|
|修正系数|1.335|1.232|1.145|1.072|
|容积率|1.9≤X<2.2|2.2≤X<2.5|2.5≤X<2.8|X≥2.8|
|修正系数|1.000|0.904|0.821|0.724|

(6)开发程度修正
基准地价设定开发程度为“五通一平”(即宗地红线外通路、通上水、通电，宗地红线内场地平整)，待估宗地开发程度设定为宗地红线外“五通”(即宗地红线外通路、通上水、通下水、通电、通讯)，宗地红线内场地平整，与基准地价内涵一致，土地开发程度不需修正。
(7)公示地价系数修正法估价结果
待估宗地单价=1100×(1+14.5%)×1.0×1.3418×0.724+0=1223.56(元/平方米)。
（8）地价的确定
土地使用权估算总价（出让状态下）=楼面单价×建筑面积：
|||||
|-|-|-|-|
|出让状态下土地使用权估算总价||||
|估算对象|建筑面积（㎡）|楼面单价（元/㎡）|估算价格（元）|
|1幢101室|542.56|1223.56|660,000|
|1幢207室|37.11|1223.56|50,000|
|1幢307-607室|221.59|1223.56|270,000|
|合计|801.26|/|980,000|

土地出让金：
根据相关规定土地出让金为土地使用权估算总价的40%
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|||||
|-|-|-|-|
|出让状态下土地使用权估算总价||||
|估算对象|估算价格（元）|土地出让金比例|土地出让金（元）|
|1幢101室|660,000|40%|260,000|
|1幢207室|50,000|40%|20,000|
|1幢307-607室|270,000|40%|110,000|
|合计|980,000|/|390,000|

土地使用权估算总价（划拨状态下）=土地使用权估算总价（出让状态下）-土地出让金：
|||||
|-|-|-|-|
|划拨状态下土地使用权估算总价||||
|估算对象|出让状态土地估算价值（元）|土地出让金（元）|划拨状态土地估算价值（元）|
|1幢101室|660,000|260,000|400,000|
|1幢207室|50,000|20,000|30,000|
|1幢307-607室|270,000|110,000|160,000|
|合计|980,000|390,000|590,000|

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附 件
1、估价对象位置图；
2、估价对象实地查勘照片；
3、估价对象相关权属证明复印件；
（1）委托方营业执照复印件；
（2）《房屋所有权证》（永房权证字第19999303号）；
（3）《国有土地使用证》（永国用(99)字第21047号）；
4、估价机构营业执照复印件；
5、估价机构房地产估价资质证书复印件；
6、房地产估价师注册证书复印件。
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||
|-|
|估价对象标的物图示：|
|估价对象|

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估价对象内外部状况及周围环境和景观的照片：
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交易案例调查表（一）
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|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
|项目名称|阳光丽景12#102店|||||流水号|||
|房屋坐落|永安市含笑大道||||||||
|成交价格||面积|50.73㎡||成交单价||22,400元/㎡||
|成交日期|2016.08|用途|商业||地段等级||||
|区域因素说明|繁华程度|||交通便捷度|||||
||环境、景观|||公共配套设施|||||
|个别因素说明|临街状况|||建筑结构||||钢混|
||装修|||建成年份||||2015年|
||形状|||层次||||位于第一层|
|资料来源|市场调查||||||||

||||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
|项目名称|永利大厦116店|||||流水号|||
|房屋坐落|永安市燕江中路||||||||
|成交价格||面积|38.60㎡||成交单价||21,600元/㎡||
|成交日期|2016.12|用途|商业||地段等级||||
|区域因素说明|繁华程度|||交通便捷度|||||
||环境、景观|||公共配套设施|||||
|个别因素说明|临街状况|||建筑结构||||钢混|
||装修|||建成年份||||2010年|
||形状|||层次||||位于第一层|
|资料来源|市场调查||||||||

||||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
|项目名称|日出东方1#103店|||||流水号|||
|房屋坐落|永安市中山路||||||||
|成交价格||面积|48.86㎡||成交单价||20,180元/㎡||
|成交日期|2017.02|用途|商业||地段等级||||
|区域因素说明|繁华程度|||交通便捷度|||||
||环境、景观|||公共配套设施|||||
|个别因素说明|临街状况|||建筑结构||||钢混|
||装修|||建成年份||||2015年|
||形状|||层次||||位于第一层|
|资料来源|市场调查||||||||

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交易案例调查表（二）
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|案例A：||||||
|项目名称|桃源小区21幢2-301室住宅|||案例编号|/|
|房屋座落|永安市|||||
|成交价格|62.44万元|建筑面积|123.39㎡|成交单价|5060.00元/㎡|
|成交日期|2016.10|用 途|住宅|地段等级||
|区位状况说明|繁华程度||交通便捷度|||
||环境、景观||公共配套设施完备度|||
|实物状况说明|临街状况||建筑结构||钢混|
||装修|初级装修|设施设备|||
||形状(户型)|东南|层次||3/8|
|资料来源|市场调查||建成年份||2002年|
|调查日期|2017.07||调查人|||
|案例B：||||||
|项目名称|桃源小区5幢2-201室住宅|||案例编号|/|
|房屋座落|永安市|||||
|成交价格|50.56万元|建筑面积|103.26㎡|成交单价|4896.00元/㎡|
|成交日期|2017.03|用 途|住宅|地段等级||
|区位状况说明|繁华程度||交通便捷度|||
||环境、景观||公共配套设施完备度|||
|实物状况说明|临街状况||建筑结构||钢混|
||装修|初级装修|设施设备|||
||形状(户型)|东南|层次||2/8|
|资料来源|市场调查||建成年份||2002年|
|调查日期|2017.07||调查人|||
|案例C：||||||
|项目名称|茶花山庄3幢501室住宅|||案例编号|/|
|房屋座落|永安市|||||
|成交价格|51.44万元|建筑面积|113.36㎡|成交单价|4538.00元/㎡|
|成交日期|2017.04|用 途|住宅|地段等级||
|区位状况说明|繁华程度||交通便捷度|||
||环境、景观||公共配套设施完备度|||
|实物状况说明|临街状况||建筑结构||钢混|
||装修|初级装修|设施设备|||
||形状(户型)|东南|层次||5/8|
|资料来源|市场调查||建成年份||1998年|
|调查日期|2017.07||调查人|||

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