泛海控股股份有限公司
关于非公开发行 A股股票募集资金运用的可行性报告
2014年，根据房地产及金融市场环境的变化和公司内部经营发展需要，经审慎研究，泛海控股股份有限公司（以下简称“泛海控股”、“公司”或“本公司”）作出战略转型发展的决策，着力打造“金融+房地产+战略投资”的业务新格局，全面推动实现战略转型的目标。
2015年，在前期转型取得阶段性成果的基础上，公司董事会进一步调整优化发展战略，更进一步明确提出打造“以金融为主体、以产业为基础、以互联网为平台的产融一体化的国际化企业集团”的战略发展目标。
2016年以来，随着我国房地产市场在宽松的货币和信贷政策提振下持续回暖，特别是国内重点一线城市的房地产市场量价齐升、日趋繁荣，更加大了公司在充分发挥既有优势的基础上，加快房地产项目建设和优质土地储备价值释放的信心和决心。与此同时，在“金融全牌照”理念的指引下，公司不断强化金融领域布局，拓展金融业务版图，涵盖“证券、信托、期货、保险、基金、资产管理和互联网金融”的金融生态逐渐形成。进一步搭建和完善泛海金融控股平台将成为公司未来几年的战略重心。因此，公司 2016年非公开发行股票的募集资金用途也将服务于“地产和金融”这两大主业的发展。
一、本次募集资金使用计划
本次非公开发行股票募集资金总额不超过 1,500,000万元（包括
发行费用），募集资金扣除发行费用后将全部用于以下项目：
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|-|-|-|-|-|-|-|-|
||||||项目总投资||拟投入募集资金|
||序号||项目名称|||||
||||||（亿元）||（亿元）|
|1||增资亚太财产保险有限公司||40.80||40||
|2||芸海园项目||43.10||31||
|3||泛海时代中心项目||38.35||26||
|4||世贸中心B地块项目||30.37||21||
|5||泛海国际中心项目||28.76||17||
|6||武汉中心项目||55.15||15||
|总计||||236.53||150||

如上表所示，本次非公开发行募集资金将用于增资控股子公司亚太财险和芸海园、泛海时代中心、世贸中心 B地块、泛海国际中心和武汉中心这五个房地产项目建设。若本次非公开发行实际募集资金净额低于拟投入募集资金额，公司将根据实际募集资金净额，调整各项目具体投资额等使用安排，不足部分由公司自筹解决。本次非公开发行募集资金到位之前，公司将根据项目进度的实际情况以自筹资金先行投入，并在募集资金到位之后予以置换。
二、募集资金投资项目可行性分析
（一）增资亚太财险
本次非公开发行股票募集资金拟投入不超过 40亿元用于增加控股子公司亚太财产保险有限公司（以下简称“亚太财险”）的资本金。
通过补充亚太财险的资本金，增加该公司营运资金，从而扩大业务规模，进一步提升该公司的市场竞争力和抗风险能力。
亚太财险本次增资事项已经亚太财险 2015年第三次临时股东会
审议通过。根据亚太财险股东会审议通过的增资方案，亚太财险各股
东按照原持股比例进行认购，本次增资共计 80亿元人民币，即将亚太财险的注册资本由 20亿元增加至 100亿元。基于对公司未来业绩的合理预估，并综合考虑财险公司的资产质量、成长潜力、市场状况等因素，本次增资价格为每股 1元。
1、亚太财险基本情况
公司名称：亚太财产保险有限公司
住所：深圳市福田区福华一路 6号免税商务大厦 29-30楼
法定代表人：王新利
注册资本：200,138.30万元人民币
公司类型：有限责任公司
成立时间：2005年 01月 10日
统一社会信用代码：91440300710933155E
经营范围：财产损失保险；责任保险、信用保险和保证保险；短期健康保险和意外伤害保险；上述业务的再保险业务；国家法律、法规允许的保险资金运用业务；经中国保监会批准的其他业务。
截至本报告出具日，亚太财险股权结构如下：
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||序号||公司股东||出资额（万元）||持股比例（%）|
|1||武汉中央商务区建设投资股份有限公司||102,070.5330||51.00%||
|2||新华联控股有限公司||40,027.6600||20.00%||
|3||亿利资源集团有限公司||30,020.7450||15.00%||
|4||重庆三峡果业集团有限公司||28,019.3620||14.00%||
|||合计||200,138.3000||100.00%||

2、亚太财险主要经营数据
亚太财险 2014年度财务报告已经由瑞华会计师事务所（特殊普通合伙）审计，并出具瑞华审字[2015]第 48270016号审计报告。2015年 1-9月，亚太财险相关财务数据未经审计。
亚太财险 2014年度及 2015年 1-9月主要财务数据如下所示：
单位：元
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||||2015年9月30日/||2014年12月31日/|
||项目||2015年1-9月||2014年度|
|资产总额||3,844,189,406.89||3,965,729,261.21||
|负债总额||2,628,804,373.69||2,713,478,917.87||
|净资产||1,215,385,033.20||1,252,250,343.34||
|营业收入||1,906,276,222.25||2,550,477,081.65||
|营业利润||-20,433,933.15||-171,385,067.23||
|净利润||-18,830,025.56||-105,749,792.63||
|经营活动产生的现金流量净额||-234,198,363.49||-29,980,162.76||

3、亚太财险股东会审议情况
亚太财险召开 2015年第三次临时股东会审议通过了《关于公司增加注册资本的方案》的议案，建议股东一次性增资 80亿元人民币，将亚太财险的注册资本由 20亿元人民币增加至 100亿元人民币。基于对公司未来业绩的合理预估，并综合考虑财险公司的资产质量、成长潜力、市场状况等因素，本次增资价格为每股 1元。全体现有股东按原持股比例享有认购权（可认购的股份数按原持股比例四舍五入取整数股）。
4、增资完成后的股权比例情况
由于亚太财险本次增资为现有股东的等比例增资，因此，本次增
资完成后，亚太财险维持原有的股权结构不变。
5、增资亚太财险的必要性
本次增资亚太财险的意义在于加速实现公司战略转型，助推亚太财险业务快速成长。其必要性如下：
（1）宏观环境有利于保险业快速发展
过去30年的数据显示，中国保险行业的增长率与GDP呈正相关。
在中国经济高速发展的过去 10年，我国财产险的复合增长率保持在15%以上。从国际规律看，人均国民收入达到 3,000-10,000美元之间是保险业高速成长期。
1980-2014年国民经济增长情况与保费收入增长情况对比图
虽然近年来，我国经济增幅已有所放缓。但由于中国在改革方面的力度及对增长结构的调整，预计未来 5-10年，中国经济仍将保持6%左右的增长率。考虑到经济总量和中高速经济增长率，未来10年，中国保险业无论是在保费收入总规模还是增长率方面，都仍然是难得的黄金发展机遇期。
（2）借鉴保险业内的成功模式
目前国内保险公司的经营模式可分为“负债驱动资产”模式及“资产驱动负债”模式，两者的差异在于前者以承保利润为主，投资收益为辅，发展速度较为平稳，资本积累相对缓慢；而后者以投资利润为主，承保利润为辅，资产膨胀速度快，盈利能力提升显著。
保险公司仅靠“卖保险”难以实现持续快速增长，而应走上“资产驱动负债”模式的发展之路，在资产端通过投资做大规模，在承保端通过高收益产品获取大量现金流，合理运用保险杠杆获得较高收益。
为实现快速做强做大的战略目标，亚太财险应尽快实现从“负债驱动资产型”向“资产驱动负债型”发展战略的转变。
（3）满足经营投资型产品资格、获批大规模销售投资型保险产品额度的必要条件
根据中国保监会《关于进一步加强财产保险公司投资型保险业务管理的通知》和《保险公司业务范围分级管理办法》的规定，财产保险公司经营投资型保险产品，应具备下列两个核心条件：
（1）公司持续经营 3个以上完整的会计年度，最近 3个会计年度盈利和亏损相抵后为净盈利；
（2）最近三年年末平均净资产不低于人民币三十亿元，最近三个会计年度总体净盈利。
本次增资后，以亚太财险历年来的投资收益率计算，预计 2016
年可实现投资收益约为 5.05亿元，以 2016年规划的保费收入规模计
算，亚太财险净利润预计能达到 2.52亿元，将满足最近 3个会计年
度净盈利的条件。
截至 2014年末亚太财险净资产为 12.52亿元，预计截至 2015年末净资产约 12亿元，本次增资后净资产预计将超过 90亿元，将满足最近三年年末平均净资产不低于人民币三十亿元的条件。本次增资有利于加快亚太财险投资型保险产品的审批时效，并有利于获批更大的发行规模。
（4）申请设立保险资产管理公司是专业化管理大规模投资型产品的必要保障
根据《保险资产管理公司管理暂行规定》和《关于调整<保险资产管理公司管理暂行规定>有关规定的通知》，保险公司要设立资产管理公司必须满足“偿付能力不低于150％，总资产不低于 100亿元人民币，保险集团（控股）公司的总资产不低于 150亿元人民币”的条件。”
预计亚太财险本次增资后总资产规模将超过 100亿元，使亚太财险满足设立资产管理公司和受托管理资产的条件，通过资产管理公司的专业化运作，提升公司投资盈利能力，获取更多的外部来源资金。
只有在充足的资本金和偿付能力的条件下，亚太财险才能最终形成以“保险服务”和“财富管理”双驱动，实现公司跨越式发展。
（二）芸海园
1、项目情况要点
项目名称：芸海园
项目总投资：431,040.27万元
项目经营主体：武汉中央商务区建设投资股份有限公司
总用地面积：10.78万平方米
总建筑面积：40.70万平方米
2、项目基本情况和项目前景
芸海园项目坐落于武汉中央商务区宗地24（即 24-1地块）范围内，该地块地处武汉中央商务核心区西侧，北临黄海南路、南临金沙江路（404号路），西临华山路（203号路），东临泰山路（307号路），位于武汉中央商务区泛海中央居住区的西部。
本项目处于武汉 CBD西部高端居住片区，北临已通车的黄海南路，南临金沙江路（404号路），西临华山路（203号路），东临泰山路（307号）路，周边通达常青路、建设大道、青年路、发展大道等城市重要主干道，交通通达性良好。项目周边拥有体育公园、梦泽湖公园等景观资源，配套引进红领巾小学、知名中学等优质教育机构，同时项目紧邻武汉 CBD商务核心区，能够享受核心区办公、商业、酒店、交通等便捷配套设施。
项目延续泛海一贯偏好的新古典主义建筑风格，外立面采用干挂石材。在建筑布局上充分考虑高层与类别墅或多层住宅的组团分区，充分利用一湖（梦泽湖）一园（体育公园）一广场（绿化广场）的景观价值和 CBD核心区的城市景观价值。优越的区位条件、绝佳的景
观资源、便捷的配套设施、无限的升值潜力等共同构筑了项目顶级的居住价值体系。基于此，项目整体定位为武汉高端城市住宅项目（武汉CBD•财智阶层•墅级宅邸），是武汉城市中心高端居住区的代表作之一。
3、资格文件取得情况
|||||
|-|-|-|-|
||资格文件||文件/证照编号|
|立项批复||武发改投资【2012】794号武发改投资【2012】795号江发改批【2015】70号江发改批【2015】74号江发改批【2015】102号||
|环评||武环管【2012】105号||
|国有土地使用权证||江国用（2016）第01706号||
|建设用地规划许可证||武规地【2013】152号||
|建设工程规划许可证||-||
|施工许可证||-||

除上述项目主要资格文件外，其他资格文件将根据项目开发进度陆续办理。
4、项目投资估算
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
||||||总成本合计|
||编号||项目|||
||||||（万元）|
|1||土地取得成本||76,835.48||
|2||前期费用、建造期间专业费用||8,454.68||
|3||建安工程费用||253,022.47||
|4||基础配套设施费||22,632.14||
|5||公用配套设施费||5,683.93||
|6||开发间接费||6,517.49||
|7||管理费用||1,425.70||

||||
|-|-|-|
|8|销售费用|14,926.14|
|9|财务费用|28,901.18|
|10|不可预见费用|12,641.06|
||合计|431,040.27|

5、项目进展情况与资金筹措
本项目处于正式开工前的准备阶段，计划使用募集资金 31亿元，其余资金公司将通过自有资金、银行贷款或预售收入等途径解决。
6、项目经济评价
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
||序号||项目||总额（万元）|
|1||总销售收入||751,797.95||
|2||总投资||431,040.27||
|3||项目净利润||160,937.35||
|4||投资净利润率||37.34%||
|5||销售净利润率||21.41%||

（三）泛海时代中心
1、项目情况要点
项目名称：泛海时代中心
项目总投资：383,500.00万元
项目经营主体：武汉中央商务区建设投资股份有限公司
总用地面积：4.29万平方米
总建筑面积：38.71万平方米
2、项目基本情况和项目前景
泛海时代中心项目坐落于武汉中央商务区核心区宗地 17范围内，该地块位于武汉中央商务区核心区东侧，东临云霞路，北临珠江路，西临商务东路。本项目用地南侧规划建设轨道 7号线，东侧沿云霞路规划建设轨道 10号线，交通便捷。
本项目位于武汉 CBD商务核心区东侧，东临宝丰北路主干道，北临泛海国际中心，坐享 CBD地铁枢纽、干道出行之便利，地理条件十分优越。随着武汉近些年写字楼市场需求显著增加，写字楼价格上涨速度明显增快，以泛海国际 SOHO城为代表的办公物业成交量一直处于领先地位。在此背景下，公司顺势推出泛海时代中心项目。
本项目整体定位为：为中小企业及有实力的企业总部定制的办公物业，是极富经济活力和现代气息的多功能商务核心标杆。
本项目由 4栋办公楼构成，其中 1号和 2号办公楼对外散售，3号和 4号办公楼为对外整售的定制写字楼。
3、资格文件取得情况
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|-|-|-|-|
||资格文件||文件/证照编号|
|立项批复||江发改批【2014】6号江发改批【2014】73号投资项目备案证B201642010370101005||
|环评||武环管【2014】10号||
|国有土地使用权证||江国用（2013）第08694号||
|建设用地规划许可证||武规地【2015】069号||
|建设工程规划许可证||武规建【2015】261号||
|施工许可证||-||

除上述项目主要资格文件外，其他资格文件将根据项目开发进度
陆续办理。
4、项目投资估算
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
||||||总成本合计|
||编号||项目|||
||||||（万元）|
|1||土地取得成本||58,925.63||
|2||前期费用、建造期间专业费用||15,846.87||
|3||建安工程费用||240,866.56||
|4||基础配套设施费||6,278.62||
|5||公用配套设施费||69.50||
|6||开发间接费||5,261.49||
|7||管理费用||2,630.62||
|8||销售费用||15,730.05||
|9||财务费用||24,737.59||
|10||不可预见费用||13,153.08||
|||合计||383,500.00||

5、项目进展情况与资金筹措
本项目处于正式开工前的准备阶段，计划使用募集资金 26亿元，其余资金公司将通过自有资金、银行贷款或预售收入等途径解决。
6、项目经济评价
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
||序号||项目||总额（万元）|
|1||总销售收入||530,730.07||
|2||总投资||383,500.00||
|3||项目净利润||79,764.78||
|4||投资净利润率||20.80%||
|5||销售净利润率||15.03%||

（四）世贸中心 B地块
1、项目情况要点
项目名称：世贸中心 B地块
项目总投资：303,721.10万元
项目经营主体：武汉中央商务区建设投资股份有限公司
总用地面积：6.33万平方米
总建筑面积：21.53万平方米
2、项目基本情况和项目前景
世贸中心 B地块项目建设用地位于武汉中央商务核心区中部宗地 14内部（即 14B地块），该地块位于 102号路的东侧，104号路以北，南侧紧邻世贸中心宗地 15地块及规划中的梦泽湖公园。
本项目位于武汉 CBD核心区西侧，属于武汉世贸中心项目的重要组成部分，距地铁 3号线和 7号线交汇的武汉商务区站咫尺之遥，地理位置十分优越。
本项目整体定位为：武汉 CBD集办公、酒店、商业配套等功能于一体的国际全能商务服务综合体。办公产品按照定制式整体销售，目标客群为金融企业；酒店产品则以高端、中高端商务客群为主，会议、会展和休闲客户为辅；商业街客群将锁定周边办公商务人群和高端商务公寓住户，为其提供精致餐饮、休闲购物、商务会见等方面的配套服务。项目由一栋办公楼、2栋酒店及商业构成，其中 1号楼为办公楼、2号楼和 4号楼为高端酒店、3号楼为街区商业。
3、资格文件取得情况
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|-|-|
|资格文件|文件/证照编号|

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|-|-|
|立项批复|武发改投资【2011】559号投资项目备案证B201642010370101002|
|环评|武环管【2011】89号|
|国有土地使用权证|江国用（2013）第08695号|
|建设用地规划许可证|武规地【2013】222号|
|建设工程规划许可证|武规建【2015】227号|
|施工许可证|-|

除上述项目主要资格文件外，其他资格文件将根据项目开发进度陆续办理。
4、项目投资估算
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|-|-|-|
|||总成本合计|
|编号|项目||
|||（万元）|
|1|土地取得成本|29,151.84|
|2|前期费用、建造期间专业费用|11,294.39|
|3|建安工程费用|198,924.93|
|4|基础配套设施费|6,500.42|
|5|公用配套设施费|218.54|
|6|开发间接费|27,016.37|
|7|管理费用|2,169.38|
|8|销售费用|1,199.21|
|9|财务费用|16,399.11|
|10|不可预见费用|10,846.91|
||合计|303,721.10|

5、项目进展情况与资金筹措
本项目处于正式开工前的准备阶段，计划使用募集资金 21亿元，其余资金公司将通过自有资金、银行贷款或预售收入等途径解决。
6、项目经济评价
本项目中包含办公楼、商业物业以及酒店，其中办公楼及商业物业拟用于销售，酒店拟持有经营。相关经济评价分别如下：
①办公及商业物业部分
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|-|-|-|-|-|-|
||序号||项目||总额（万元）|
|1||总销售收入||130,241.13||
|2||总投资||99,879.63||
|3||项目净利润||15,681.42||
|4||投资净利润率||15.70%||
|5||销售净利润率||12.04%||

②自持酒店部分
经测算，假定自持酒店项目拟于 2018年开始运营，运营至 2033年变现，内部收益率预计为6.20%。
（五）泛海国际中心
1、项目情况要点
项目名称：泛海国际中心
项目总投资：287,600.00万元
项目经营主体：武汉中央商务区建设投资股份有限公司
总用地面积：2.92万平方米
总建筑面积：24.37万平方米
2、项目基本情况和项目前景
泛海国际中心项目位于武汉中央商务区核心区宗地 13范围内，
宗地 17以北，宗地 12以东。宗地 13北临 103号路，东为 101号路。
地块四周被交通环绕，项目周边拟建及已建规划路网包括 103号路、 102号路、101号路、105号路、306号路和 304号路等。快速干道 103号路和 101号路，快速通达武汉三镇；直通外围主干道发展大道、青年路及建设大道。根据《王家墩 CBD区域轨道交通衔接规划》，本项目紧邻已通车的地铁三号线武汉商务区站，地铁二号线范湖站、王家墩东站，未来还将有地铁七号线、十号线从项目周边经过，交通将十分便捷。
本项目位于武汉 CBD商务核心区东北角，东临宝丰北路城市快速干道，北临淮海路，坐享 CBD地铁枢纽、干道出行之便利，地理条件十分优越。随着武汉 CBD开发进程加速，产业聚集效应日趋显著，商务、商业氛围日渐浓厚，武汉 CBD作为华中现代服务业发展的新引擎，规模化集群式经济效应日益彰显，对区域经济的影响力越来越大，即将成为武汉以“万亿倍增”计划角逐全球舞台的重要支撑。
在此背景下，公司顺势推出泛海国际中心项目。
泛海国际中心项目整体定位为：武汉 CBD中集办公、酒店、商业配套等功能于一体的国际全能商务服务综合体。本项目主要由 1栋 200米国际 5A甲级办公楼、1栋客户定制办公楼和 1座五星级酒店构成。建成后的泛海国际中心有望成为武汉市新的地标建筑之一。
3、资格文件取得情况
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|-|-|-|-|
||资格文件||文件/证照编号|
|立项批复||武发改投资【2010】149号武发改投资【2013】464号||

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||投资备案证B201642010370101006|
|环评|武环管【2010】22号|
|国有土地使用权证|武国用2008第642号江国用（2013）第06984号|
|建设用地规划许可证|武规地【2013】306号|
|建设工程规划许可证|武规建【2013】242号|
|施工许可证|4201032011071100114BJ4001|

除上述项目主要资格文件外，其他资格文件将根据项目开发进度陆续办理。
4、项目投资估算
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
||||||总成本合计|
||编号||项目|||
||||||（万元）|
|1||土地取得成本||37,168.69||
|2||前期费用、建造期间专业费用||10,262.61||
|3||建安工程费用||187,672.53||
|4||基础配套设施费||3,892.14||
|5||公用配套设施费||23.85||
|6||开发间接费||16,476.44||
|7||管理费用||1,086.89||
|8||销售费用||5,475.86||
|9||财务费用||19,485.45||
|10||不可预见费用||6,055.53||
|||合计||287,600.00||

5、项目进展情况与资金筹措
本项目目前已开工，计划使用募集资金 17亿元，其余资金公司将通过自有资金、银行贷款或预售收入等途径解决。
6、项目经济评价
本项目中包含办公楼、商业配套以及酒店，其中办公及商业配套部分拟用于销售，酒店拟持有经营。相关经济评价分别如下：
①办公及商业配套部分
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
||序号||项目||总额（万元）|
|1||总销售收入||248,459.30||
|2||总投资||170,839.46||
|3||项目净利润||37,782.41||
|4||投资净利润率||22.12%||
|5||销售净利润率||15.21%||

②自持酒店部分
本项目中自持酒店拟建设成五星级酒店。经测算，酒店项目拟于 2017年全面竣工并开始运营，运营至 2027年变现，内部收益率预计为6%。
（六）武汉中心
1、项目情况要点
项目名称：武汉中心
项目总投资：551,570.78万元
项目经营主体：武汉中心大厦开发投资有限公司
总用地面积：2.80万平方米
总建筑面积：36.66万平方米
2、项目基本情况和项目前景
武汉中心项目位于武汉中央商务区宗地 16B地块范围内，该地块北临 104号路，南临 205号路，东接核心区广场，西接 305号路。
在 205号路南面规划有商务区最大的水体公园梦泽湖公园。
该项目目前周边主要交通干道有：青年路、常青路、建设大道和机场高速路。项目北面距机场路约 1.7公里；南面距离建设大道约 0.9公里；东面距离青年路约 1.8公里，西面距离汉西路约 1.3公里。武汉 CBD规划有 5条地铁线，本项目毗邻三号线和七号线换乘的武汉商务区站，与地铁无缝对接。公交线路方面，目前已开通597、360、 342等多条公交线路通达武汉三镇，且在武汉 CBD泛海城市广场设有大型公交枢纽站，随着区域环境的逐步成熟，未来将规划沿二横三纵的主要干道设置公交站点，加强 CBD内部各区域之间的联系。
武汉中心项目定位于集智能办公区、VIP酒店式公寓、白金五星级酒店、全球会议中心、360°高空观景台、高端国际商业购物区等多功能为一体的国际 5A级商务综合体，满足高层次商务需求。武汉作为国家中部地区核心城市之一，近些年来经济发展迅速，城市地位和影响力不断提高，各类商务、商业活动日益频繁，武汉中心项目作为又一座地标性高端商务综合体，满足了建设华中现代服务业中心的需求，是华中区域的标杆性项目之一。
本项目是由一栋集办公、酒店、公寓等功能于一体的主楼和商业裙楼共同组成，总高 438米，共 88层，规划地上建筑面积为 28万平方米，地下建筑面积为 8.66万平方米。
3、资格文件取得情况
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||资格文件||文件/证照编号|
|立项批复||武发改投资【2010】185号||
|环评||武环管【2009】5号市环保局关于武汉中心建设项目调整备案的意见||
|国有土地使用权证||江国用（2012）第00449号||
|建设用地规划许可证||武规地【2012】016号||
|建设工程规划许可证||武规建【2012】054号||
|施工许可证||4201032011030300114BJ4001J4201032011030300114BJ4002||

除上述项目主要资格文件外，其他资格文件将根据项目开发进度陆续办理。
4、项目投资估算
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||||||总成本合计|
||编号||项目|||
||||||（万元）|
|1||土地取得成本||41,763.65||
|2||前期费用、建造期间专业费用||21,779.89||
|3||建安工程费用||421,186.92||
|4||基础配套设施费||2,717.90||
|5||公用配套设施费||0.00||
|6||开发间接费||0.00||
|7||管理费用||1,104.19||
|8||销售费用||6,992.67||
|9||财务费用||36,210.90||
|10||不可预见费用||19,814.66||
|合计||||551,570.78||

5、项目进展情况与资金筹措
本项目目前已开工，计划使用募集资金 15亿元，其余资金公司
将通过自有资金、银行贷款或预售收入等途径解决。
6、项目经济评价
本项目中包含公寓、办公楼、商业物业以及酒店，其中除公寓部分拟用于销售外，办公楼、商业物业以及酒店拟持有经营。相关经济评价分别如下：
①公寓部分
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||序号||项目||总额（万元）|
|1||总销售收入||279,706.74||
|2||总投资||197,195.70||
|3||项目净利润||50,520.25||
|4||投资净利润率||25.62%||
|5||销售净利润率||18.06%||

②办公楼、商业物业部分
本项目中自持的办公及商业物业部分拟于 2019年全部竣工并开始运营，项目运营至 2038年变现，则该办公及商业物业部分的内部收益率预计为8.15%。
③自持酒店部分
本项目中酒店部分拟于 2019年全部竣工并开始运营，项目运营至 2029年变现，经测算，自持酒店部分的内部收益率预计为8.4%。
三、结论
综上所述，本次非公开发行是十分必要且可行的。募集资金投资
项目符合国家相关产业政策。其中，投入地产项目，有利于加快建设
进度、增强盈利能力；增资保险公司，有利于夯实企业资本金、提升综合竞争实力。总之，本次非公开发行及募投项目的实施是公司“深化战略决策、强化产业布局、抵御市场风险”的重要举措，最终有利于实现公司价值和股东利益的最大化。
泛海控股股份有限公司董事会
二〇一六年三月十四日