嘉凯城集团股份有限公司
非公开发行 A股股票募集资金运用可行性研究报告
嘉凯城集团股份有限公司（以下简称“嘉凯城”、公司或本公司）作为一家上市公司，对国家宏观经济前景和中国资本市场抱有坚定的信心。随着新型城镇化进程的加速和人民群众购买力的提升，以及国家针对房地产行业的调控政策逐步走向“市场化”，房地产行业有望进入稳步健康发展的“新常态”。因此，根据房地产及金融市场环境的变化和公司内部经营发展需要，经审慎研究，公司作出战略转型发展的决策。公司重新规划了产业发展方向，在做好传统优质项目的同时，公司着力打造中国新型城镇的本地生活服务平台商。公司在继续发挥原有地产业务优势的基础上，抓住中国城镇化大发展的历史机遇，快速拓展“城市客厅”项目，在长三角区域密集打造城镇生活服务平台，通过转型发展增加新的经营业务及利润增长点，推动公司进入均衡、可持续发展通道。
本次非公开发行股票是在国内房地产行业发展面临“新常态”、新型城镇化稳步推进之下，公司为响应国家改变经济结构以及区域产业布局所采取的重大战略举措。公司拟通过本次非公开发行股票进一步强化产业布局，夯实资金实力，优化资本结构，提升盈利能力、市场竞争力和抗风险能力，以求实现上市公司资源价值和股东利益的最大化。
一、本次募集资金使用计划
本次非公开发行募集资金总额不超过390,000.00万元，募集资金扣除发行费用后将用于以下项目：
单位：万元
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|-|-|-|-|-|-|-|-|
||序号||项目名称||项目总投资||拟投入募集资金|
|1||“城市客厅”项目||502,476.00||234,000.00||
|2||杭州长河项目||177,735.00||40,000.00||
|3||偿还金融机构借款||-||116,000.00||
|总计||||-||390,000.00||

若本次非公开发行扣除发行费用后的实际募集资金少于上述项目募集资金拟投入总额，公司将根据实际募集资金净额，按照项目的轻重缓急等情况，调整并最终决定募集资金投入的优先顺序及各项目的具体投资额等使用安排，募集资金不足部分由公司以自有资金解决。在本次非公开发行募集资金到位之前，公司将根据项目进度的实际情况以自筹资金先行投入，并在募集资金到位之后按照相关法规规定的程序予以置换。
二、募集资金投资项目可行性分析
（一）“城市客厅”项目
1、项目情况要点
本次拟作为募投项目的“城市客厅”项目的基本情况如下：
单位：平方米
||||||
|-|-|-|-|-|
|序号|项目名称|实施主体|土地面积|建筑面积|
|1|海盐项目|嘉凯城城镇化建设发展（海盐）有限公司|39,769.00|62,512.00|
|2|新埭项目|嘉凯城城镇化建设发展（平湖新埭）有限公司|19,322.00|25,194.00|
|3|崇福项目|嘉凯城城镇化建设发展（桐乡崇福）有限公司|33,770.00|54,033.00|
|4|双林项目|嘉凯城城镇化建设发展（南浔双林）有限公司|19,220.00|30,753.00|
|5|塘栖项目|嘉凯城城镇化建设发展（余杭塘栖）有限公司|21,551.00|35,456.00|
|6|星桥项目|嘉凯城城镇化建设发展（余杭星桥）有限公司|20,745.00|46,392.00|
|7|泽国项目|嘉凯城城镇化发展（温岭泽国）有限公司|22,426.00|43,184.00|
|8|袍江项目|嘉凯城城镇化建设发展（绍兴袍江）有限公司|18,565.00|29,703.00|
|9|枫桥项目|诸暨市枫桥嘉凯城城镇化建设发展有限公司|19,933.00|30,241.00|
|10|瓶窑项目|嘉凯城城镇化建设发展（瓶窑）有限公司|32,477.00|51,963.00|
|11|千岛湖项目|嘉凯城城镇化建设发展（淳安）有限公司|31,068.00|59,708.00|
|12|横村项目|嘉凯城城镇化建设发展（桐庐横村）有限公司|21,551.00|22,093.00|
|13|分水项目|嘉凯城城镇化建设发展（桐庐分水）有限公司|21,442.00|21,652.00|
|14|孟河项目|暂未确定|32,966.00|40,000.00|
|15|横林项目|暂未确定|21,242.00|33,990.00|
|16|支塘项目|暂未确定|30,000.00|42,000.00|
|17|许村项目|暂未确定|27,236.00|40,854.00|

2、项目基本情况和项目前景
“城市客厅”是嘉凯城旗下的商业品牌，在“城市客厅”项目投资、开发、建设和运营过程中，嘉凯城将成立城镇化建设公司，通过自筹资金负责城镇商业
地产的开发与投资，负责城市客厅开发建设，协助建设单位管理施工。嘉凯城旗
下拥有“名镇天下”城镇商业运营品牌，对于“城市客厅”进行运营管理，成立
城镇商业发展平台推进城镇商业业务。另外，公司也将积极探索科技平台服务，以空间和数据的双重盈利为导向，实现经济效益和社会效益的有效结合，同时积极实践创新型的地产基金模式，引入金融服务和科技平台服务。
“城市客厅”项目的主要模式为顺应城镇化发展趋势，寻找具备消费升级潜力的小微城市、发达小城镇布局优质商业品牌。与传统商业模式类似，公司“城市客厅”具备如零售、餐饮和体验式消费等基本元素。但超越传统线上线下范畴的是，公司“城市客厅”将引入综合市政服务、O2O零售业态和公共特色空间等业务亮点。“城市客厅”项目符合公司“城镇生活服务平台商”的转型定位，顺应新型城镇化趋势，错位竞争，以商业地产开发为先导，将传统商业和线上平台相结合，通过金融平台实现盈利模式闭环，具有良好的经营前景。
3、资格文件取得情况
目前，本次拟投资的 17个“城市客厅”项目均已经签订国用土地出让合同，相关证照取得情况如下：
|||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|
|序号|项目名称|证照/文件编号||||||
|||发改委立项|环评批复|国有土地使用权证|建设用地规划证|建设工程规划证|施工许可证|
|1|海盐项目|盐发改投【2014】312号|盐环建【2014】132号|海盐国用（2014）第1-5308号|地字第330424201401018号|建字第330424201501005号|330424201504170101|
|2|塘栖项目|余发改备【2014】152号|环评批复【2015】179号|杭余出国用（2015）第107-326号|地字第201501503001号|建字第201501503004号|330110201504240101|
|3|横村项目|桐发改备【2015】4-1号||桐土国用（2015）第0080179号|地字第桐横镇【2015】001号|建字第桐横镇【2015】003号||
|4|分水项目|桐发改备【2015】3-3号||桐土国用（2015）第0110204号|地字第桐村分【2015】005号|建字第桐村分【2015】006号||
|5|枫桥项目|诸发改枫桥投备案【2015】1号|||地字第33068103201500003号|||
|6|新埭项目|平发改投备【2015】5号||||||
|7|星桥项目|余发改（临新）备【2015】3号||||||
|8|袍江项目|袍委经发项备【2015】28号||||||
|9|瓶窑项目|余发改备【2015】20号||||||

除上述项目主要资格文件外，相关项目的其他资格文件将根据项目开发进度陆续办理。
4、项目投资估算
单位：万元
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|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
||||||||工程成本||||||||||||开发间接||资本化利|||||
||编|||||||||||||||||||||||||
||||项目名称||土地成本||||||基础设施||不可预见||||营销费用||费及管理||息及财务||其他||合计|
||号||||||前期工程费||建安成本||||||小计|||||||||||
||||||||||||费||费||||||费用||费用|||||
|1||海盐项目||12,295.00||2,323.00||14,989.00||3,232.00||563.00||21,107.00||1,622.00||1,622.00||6,258.00||4,649.00||47,553.00||
|2||新埭项目||3,584.00||722.00||6,148.00||1,303.00||227.00||8,400.00||563.00||563.00||1,490.00||1,614.00||16,214.00||
|3||崇福项目||10,408.00||1,981.00||14,675.00||2,793.00||486.00||19,935.00||1,665.00||1,665.00||4,934.00||4,772.00||43,379.00||
|4||双林项目||4,452.00||1,312.00||7,914.00||1,590.00||277.00||11,093.00||761.00||761.00||3,630.00||2,181.00||22,878.00||
|5||塘栖项目||8,033.00||1,396.00||8,386.00||2,333.00||319.00||12,434.00||1,036.00||1,036.00||4,988.00||2,971.00||30,498.00||
|6||星桥项目||7,741.00||1,933.00||12,830.00||2,398.00||418.00||17,579.00||1,196.00||1,196.00||7,298.00||3,428.00||38,438.00||
|7||泽国项目||7,162.00||1,540.00||11,069.00||2,233.00||389.00||15,231.00||996.00||996.00||3,710.00||2,856.00||30,951.00||
|8||袍江项目||4,545.00||1,208.00||7,544.00||1,536.00||267.00||10,555.00||740.00||740.00||3,113.00||2,122.00||21,815.00||
|9||枫桥项目||2,401.00||1,169.00||7,353.00||1,563.00||272.00||10,357.00||599.00||599.00||2,219.00||1,717.00||17,892.00||
|10||瓶窑项目||10,292.00||2,476.00||12,287.00||2,686.00||468.00||17,917.00||1,355.00||1,355.00||7,283.00||3,884.00||42,086.00||
|11||千岛湖项目||9,477.00||2,487.00||20,073.00||3,087.00||537.00||26,184.00||1,764.00||1,764.00||9,595.00||5,058.00||53,842.00||
|12||横村项目||2,267.00||671.00||5,100.00||1,142.00||199.00||7,112.00||407.00||407.00||338.00||1,168.00||11,699.00||
|13||分水项目||2,937.00||705.00||6,135.00||1,227.00||214.00||8,281.00||492.00||492.00||961.00||1,409.00||14,572.00||
|14||孟河项目||6,441.00||1,632.00||10,025.00||2,500.00||125.00||14,282.00||1,016.00||1,016.00||2,633.00||2,912.00||28,300.00||
|15||横林项目||3,283.00||1,479.00||8,638.00||1,852.00||105.00||12,074.00||848.00||848.00||2,115.00||2,431.00||21,599.00||
|16||支塘项目||6,956.00||1,403.00||10,287.00||3,171.00||135.00||14,996.00||1,193.00||1,193.00||1,605.00||3,419.00||29,362.00||
|17||许村项目||6,328.00||1,516.00||9,787.00||2,113.00||368.00||13,784.00||987.00||987.00||6,484.00||2,828.00||31,398.00||
|||合计||108,602.00||25,953.00||173,240.00||36,759.00||5,369.00||241,321.00||17,240.00||17,240.00||68,654.00||49,419.00||502,476.00||

5、项目进展情况与资金筹措
目前，“城市客厅”部分项目已开工，计划使用募集资金23.40亿元，其余资金公司将通过自有资金、银行贷款或其他途径解决，具体情况如下：
||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
||编号||项目名称||项目总投资（万元）|计划投入募集资金额（万元）|
|1||海盐项目||47,553.00||21,000.00|
|2||新埭项目||16,214.00||8,300.00|
|3||崇福项目||43,379.00||20,000.00|
|4||双林项目||22,878.00||11,000.00|
|5||塘栖项目||30,498.00||12,500.00|
|6||星桥项目||38,438.00||17,500.00|
|7||泽国项目||30,951.00||14,900.00|
|8||袍江项目||21,815.00||10,400.00|
|9||枫桥项目||17,892.00||10,000.00|
|10||瓶窑项目||42,086.00||18,000.00|
|11||千岛湖项目||53,842.00||20,000.00|
|12||横村项目||11,699.00||7,000.00|
|13||分水项目||14,572.00||8,000.00|
|14||孟河项目||28,300.00||14,400.00|
|15||横林项目||21,599.00||12,000.00|
|16||支塘项目||29,362.00||15,000.00|
|17||许村项目||31,398.00||14,000.00|
|||合计||502,476.00||234,000.00|

6、项目经济评价
单位：万元
|||||||||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
||编号||项目名称||收入总额||总投资||税后利润||内部收益率||销售净利润率|
|1||海盐项目||54,604.00||47,553.00||6,264.00||12.72%||11.47%||
|2||新埭项目||18,764.00||16,214.00||2,564.00||12.70%||13.66%||
|3||崇福项目||55,487.00||43,379.00||10,655.00||14.80%||19.20%||
|4||双林项目||25,366.00||22,878.00||2,777.00||12.88%||10.95%||
|5||塘栖项目||34,550.00||30,498.00||3,608.00||13.91%||10.44%||
|6||星桥项目||39,858.00||38,438.00||2,667.00||12.28%||6.69%||
|7||泽国项目||33,205.00||30,951.00||2,425.00||12.12%||7.30%||
|8||袍江项目||24,669.00||21,815.00||3,132.00||12.90%||12.70%||
|9||枫桥项目||19,965.00||17,892.00||2,159.00||12.17%||10.81%||
|10||瓶窑项目||45,165.00||42,086.00||3,284.00||12.81%||7.27%||
|11||千岛湖项目||58,811.00||53,842.00||5,918.00||13.44%||10.06%||

|||||||||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
||编号||项目名称||收入总额||总投资||税后利润||内部收益率||销售净利润率|
|12||横村项目||13,577.00||11,699.00||1,584.00||12.01%||11.67%||
|13||分水项目||16,389.00||14,572.00||1,929.00||12.12%||11.77%||
|14||孟河项目||33,859.00||28,300.00||5,082.00||12.70%||15.01%||
|15||横林项目||28,273.00||21,599.00||6,248.00||18.97%||22.10%||
|16||支塘项目||39,756.00||29,362.00||8,760.00||17.48%||22.03%||
|17||许村项目||32,889.00||31,398.00||2,398.00||12.99%||7.29%||
|合计||||575,187.00||502,476.00||71,454.00||-||-||

（二）杭州长河项目
1、项目情况要点
项目名称：杭州长河项目
项目总投资：177,735.00万元
项目经营主体：杭州嘉凯城滨虹房地产开发有限公司
总用地面积：4.12万平方米
总建筑面积：13.37万平方米
2、项目基本情况和项目前景
本项目为普通住宅开发项目，项目位于杭州滨江长河单元，距滨江区区政府约 4.5公里，距钱江新城核心区约 10公里，距西湖约 8公里，距离萧山湘湖约 4.5公里。本项目通过北侧的滨文路、东侧的时代大道有效连接了杭州主城、之江、萧山区中心、萧山湘湖和滨江核心区，整体交通情况较为便利。本项目周边教育资源丰富，项目东侧为长河高级中学，西侧为滨虹学校。
本项目所在区域交通便利，周边教育资源丰富，未来项目前景良好。
3、资格文件取得情况
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|-|-|-|-|
||资格文件||文件/证照编号|
|立项批复||杭发改变备（2014）59号||
|环评||滨环评批（2014）166号||
|国有土地使用权证||杭滨国用（2015）第10020号||

|||
|-|-|
|建设用地规划许可证|地字第330108201300057号|
|建设工程规划许可证|建字第330108201500008号|

除上述项目主要资格文件外，其他资格文件将根据项目开发进度陆续办理。
4、项目投资估算
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|-|-|-|-|-|-|
||编号||项 目||总成本（万元）|
|一||土地成本||92,735.00||
|二||工程成本||47,395.00||
|1||前期工程费||2,423.00||
|2||建安成本||33,558.00||
|3||基础设施费||7,451.00||
|4||配套设施费||2,652.00||
|5||不可预见费||1,310.00||
|三||营销费用||3,988.00||
|四||开发间接费及管理费用||4,637.00||
|五||资本化利息及财务费用||14,800.00||
|六||其他||14,180.00||
|||合计||177,735.00||

5、项目进展情况与资金筹措
本项目目前已开工，计划使用募集资金4亿元，其余资金公司将通过自有资金、银行贷款或其他途径解决。
6、项目经济评价
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
||序号||项目||总额（万元）|
|1||总销售收入||188,473.00||
|2||总投资||177,735.00||
|3||项目净利润||8,054.00||
|4||内部收益率（%）||12.17%||
|5||销售净利润率（%）||5.94%||

（三）偿还金融机构借款
公司自 2009年重组以来，一直未通过股权融资的方式募集资金。公司发展所需资金完全依靠经营积累和债务融资。近年来，公司通过增加财务杠杆的方式有效推进了业务发展，但也导致资产负债率不断提高。截至2015年3月31日，公司资产负债率为84.74%（未经审计合并口径）。通过本次非公开发行，公司资本结构将得到优化，资产负债率得以下降，同时公司抗风险能力将进一步增强。
本次非公开发行股票的募集资金中将有11.60亿元用于偿还金融机构借款，这将有助于降低公司财务费用，提升公司盈利水平。
三、结论
综上所述，本次非公开发行是十分必要且可行的。募集资金投资项目符合国家相关产业政策。其中，“城市客厅”项目有利于公司战略转型，借助国内城镇化大发展的机遇，实现业务跨越式发展；偿还金融机构借款，有利于降低财务费用、降低经营风险。总之，本次非公开发行及募投项目的实施是公司“深化战略决策、强化产业布局、抵御市场风险”的重要举措，最终有利于实现公司价值和股东利益的最大化。
嘉凯城集团股份有限公司董事会
二〇一五年五月十九日