天地源股份有限公司
非公开发行股票募集资金使用可行性
分析报告
二〇一六年五月
为进一步增强公司竞争能力，优化公司资本结构，公司拟非公开发行股票募集资金（含发行费用）不超过 250,000万元，用于以下 5个房地产项目的开发：（1）苏州太湖颐景项目；（2）苏州拾锦香都项目；（3）苏州金山项目；（4）苏州七里香都项目；（5）天津一里项目，以及偿还金融机构借款。本次非公开发行股票募集资金使用可行性分析如下：
一、本次募集资金使用计划
本次非公开发行股票募集资金总额不超过 250,000万元，扣除发行费用后将全部用于以下项目：
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|序号|项目名称|预计总投资额（万元）|募集资金拟投入额（万元）|
|1|苏州太湖颐景项目|105,317|35,000|
|2|苏州拾锦香都项目|199,730|75,000|
|3|苏州金山项目|60,047|15,000|
|4|苏州七里香都项目|275,045|30,000|
|5|天津一里项目|102,848|20,000|
|6|偿还金融机构借款|75,000|75,000|
||总计|817,987|250,000|

二、本次募集资金投资项目的具体情况
本次非公开发行 A股股票募集资金拟投资项目的具体情况如下：
（一）太湖颐景项目
1、项目情况要点
项目名称：太湖颐景项目
项目总投资：105,317万元
项目建设期：2015年7月—2017年12月
项目经营主体：苏州天地源香湖置业有限公司
规划用地面积：38,536.80平方米
规划建筑面积：129,902.23平方米
2、项目基本情况
项目位于苏州市太湖新城 2014-G -22地块，定位为苏州城市副中心，新城的先规划后建设、先地下后地上、先生态后业态、先配套后居住的建设理念保证了区域的稳健发展。规划用地面积38,536.80平方米，规划建筑面积 129,902.23
平方米，地块容积率为2.5，建设内容包括7幢高层住宅、商业及物业配套用房。
3、项目的市场前景
项目位于太湖新城临湖位置，天然资源优势明显；板块处于规划起步期，属于蓝海板块，升值前景广阔；区域40亿元以上基础设施及环境整治的大力投入，为区域建设打造了很好的基础；随着2014年永旺梦乐城建成营业、2016年太湖小学、中学建成、2017年三甲医院的建成使用，项目周边生活、商业配套逐步成熟齐备，区域价值将大幅提升。
4、资格文件取得情况
截至本预案出具日，本项目已取得的资格文件如下：
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|资格文件|编号|
|国有土地使用权出让合同|【3205012014CR0124】|
|国有土地使用权证|吴国用（2015）第0604423号|
|建设用地规划许可证|地字第320506201500103|
|建设工程规划许可证|建字第320506201500156|
|建设工程施工许可证|320506201506240219|
||320506201507150101|
|预售许可证|苏房预吴中[2015]378号|
||苏房预吴中[2016]035号|
|立项文件|吴发改中心核[2014]105号|
|环评文件|吴环综[2014]391号|

5、投资估算及筹资方式
项目总投资：105,317万元，投资估算如下：
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|序号|工程项目|费用合计(万元)|占总投资比例|
|1|土地成本|39,755|37.75%|
|2|前期费用|2,580|2.45%|
|3|建安费用|42,520|40.37%|
|4|公建配套设施|8,877|8.43%|
|5|期间费用|11,585|11.00%|
||总投资|105,317|100%|

本募投项目拟使用募集资金 35,000万元，其余资金公司将通过其他方式自筹解决。
6、项目经济评价
项目预计实现销售收入 153,610万元，项目投资净利率预计23.32%，销售
净利率预计15.99%。
项目经济效益良好，具体指标如下表所示：
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|-|-|
|内容|指标|
|销售面积（平方米）|126,219.19|
|预计总销售收入（万元）|153,610|
|预计总投资（万元）|105,317|
|预计净利润（万元）|24,558|
|投资净利率|23.32%|
|销售净利率|15.99%|

7、项目的具体开发和进展情况
该项目目前处于主体结构施工过程中,开发建设进度正常。
（二）苏州拾锦香都项目
1、项目情况要点
项目名称：苏州拾锦香都项目
项目总投资：199,730万元
项目建设期：2015年12月—2018年5月
项目经营主体：苏州天地源木渎置业有限公司
规划用地面积：69,664.50平方米
规划建筑面积：232,298.35平方米
2、项目基本情况
项目位于苏州市吴中区木渎镇向阳河南侧、金长路北侧【苏地-2014-G-49】地块，规划用地面积 69,664.50平方米，规划建筑面积 232,298.35平方米，地块容积率为2.5，建设内容包括12幢高层，6幢洋房以及部分商业、物业配套用房。项目以90平米及130平米左右刚需及改善产品为主。
3、项目的市场前景
项目所处的吴中区位居苏州核心板块，人口众多，经济发展良好。项目所在的木渎古镇人文景观丰富、历史底蕴醇厚，板块价值优势明显。依托金枫路区域的升级改造以及即将开通的中环线，交通优势逐步显现。在区域市场整体供求稳定，价格持续上扬的良好趋势下，吴中区成为苏州住宅成交的主力区域，成交量赶超园区，成为苏州楼市最活跃的区域，项目市场前景可期。
4、资格文件取得情况
截至本预案出具日，本项目已取得的资格文件如下：
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|资格文件|编号|

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|国有土地使用权出让合同|【3205012014CR0187】|
|国有土地使用权证|吴国用（2015）第0633945号|
||吴国用（2015）第0628881号|
|建设用地规划许可证|地字第320506201500132|
|建设工程规划许可证|建字第320506201500261|
|建设工程施工许可证|320506201512230401|
|立项文件|吴发改中心核（2015）28号|
|环评文件|吴环综（2015）130号|

本项目的其他文件按照有关部门的规定正在陆续办理中。
5、投资估算及筹资方式
项目总投资：199,730万元，投资估算如下：
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|-|-|-|-|
|序号|工程项目|费用合计(万元)|占总投资比例|
|1|土地成本|83,521|41.82%|
|2|前期费用|4,749|2.38%|
|3|建安费用|72,959|36.53%|
|4|公建配套设施|16,784|8.40%|
|5|期间费用|21,717|10.87%|
||总投资|199,730|100%|

本募投项目拟使用募集资金 75,000万元，其余资金公司将通过其他方式自筹解决。
6、项目经济评价
项目预计实现销售收入合计261,012万元，项目投资净利率预计17.13%，销售净利率预计13.11%。
项目经济效益良好，具体指标如下表所示：
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|-|-|
|内容|指标|
|销售面积（平方米）|169,272|
|预计总销售收入（万元）|261,012|
|预计总投资（万元）|199,730|
|预计净利润（万元）|34,216|
|投资净利率|17.13%|
|销售净利率|13.11%|

7、项目的具体开发和进展情况
该项目一期目前已开工，开发建设情况正常。
（三）苏州金山项目
1、项目情况要点
项目名称：苏州金山项目
项目总投资：60,047万元
项目建设期：2016年12月—2018年9月
项目经营主体：苏州天地源金山置业有限公司
规划用地面积：26974.56平方米
规划建筑面积：49019.47平方米
2、项目基本情况
项目 2015-G-13号地块位于苏州木渎金山路，具体在向阳路南侧、金山路西侧，规划用地面积26974.56平方米，预计规划建筑面积49019.47平方米，地块容积率为1.2。建设内容包括大平层和联排别墅，大平层以 140/180/220平米面积段为主,联排以 200-230平米面积段为主，目标市场定位为打造高端、低密度稀缺精品大宅。
3、项目的市场前景
项目所在的吴中区位居苏州木渎古镇核心区域，配套设施完善，两河环绕远眺天平山，具有良好的居住环境，城市改善客源需求充足。临近两条地铁线路，紧邻主干道中环线，交通优势明显。作为木渎成熟核心区的唯一低密度产品，项目市场前景可期。
4、资格文件取得情况
截至本预案出具日，本项目已取得的资格文件如下：
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|资格文件|编号|
|国有土地使用权出让合同|【3205012015CR0139】|

本项目的其他文件按照有关部门的规定正在积极陆续办理中。
5、投资估算及筹资方式
项目总投资：60,047万元，投资估算如下：
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|序号|工程项目|费用合计(万元)|占总投资比例|
|1|土地成本|27,433|45.69%|
|2|前期费用|1,295|2.16%|
|3|建安费用|20,724|34.51%|
|4|公建配套设施|4,808|8.01%|
|5|期间费用|5,787.|9.64%|
||总投资|60,047|100%|

本募投项目拟使用募集资金 15,000万元，其余资金公司将通过其他方式自
筹解决。
6、项目经济评价
项目预计实现销售收入合计83,604万元，项目投资净利率预计23.16%，销售净利率预计16.63%。
项目经济效益良好，具体指标如下表所示：
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|-|-|
|内容|指标|
|销售面积（平方米）|31,482|
|预计总销售收入（万元）|83,604|
|预计总投资（万元）|60,047|
|预计净利润（万元）|13,905|
|投资净利率|23.16%|
|销售净利率|16.63%|

7、项目的具体开发和进展情况
项目目前处于土地证及其他相关证照办理过程中，预计于2016年12月份开工建设。
（四）苏州七里香都项目
1、项目情况要点
项目名称：苏州七里香都项目
项目总投资：275,045万元
项目建设期：2013年10月-2016年12月
项目经营主体：苏州天地源香都置业有限公司
规划用地面积：123,090.92平方米
规划建筑面积：308,288.32平方米
2、项目基本情况
该项目地处苏州市工业园区，占地 185亩、总建面 31万平米，地块容积率2.0。项目设计充分汲取法式建筑精髓，通过“花园洋房+瞰景高层”的建筑规划， 86-139平米大开间全明户型，无论空间、布局等都参考法式居所人性化设计，视野采光极佳。
3、项目的市场前景
项目占据湖东繁华生活圈核心之地，交通便利，项目临近大型时尚商业旗舰永旺梦乐城、欧尚、邻里中心，斜对面即为苏大附属医院儿童医院园区总部，周
边学校林立。项目2013年12月开盘、目前一期已售罄；二期处于推售即空的旺
销状态。
4、资格文件取得情况
截至本预案出具日，本项目已取得的资格文件如下：
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|资格文件|编号|
|国有土地使用权出让合同|3205032012CR0064|
|国有土地使用权证|苏工园国用（2013）第00072号|
|建设用地规划许可证|地字第B20120007-01号|
|建设工程规划许可证|建字第20131500号|
|建设工程施工许可证|320594201310170201|
||320594201310170101|
||320594201407310301|
||320594201407310201|
||320594201403120401|
||320594201403120501|
|预售许可证|苏房预园【2013】278号|
||苏房预园【2013】311号|
||苏房预园【2014】033号|
||苏房预园【2014】242号|
||苏房预园【2015】051号|
||苏房预园【2015】083号|
||苏房预园【2015】344号|
|立项文件|苏园管核字【2013】50号|
||苏园管核字【2013】67号|
|环评文件|档案编号：001676800|

5、投资估算及筹资方式
项目总投资：275,045万元，投资估算如下：
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|-|-|-|-|
|序号|工程项目|费用合计(万元)|占总投资比例|
|1|土地成本|134,425|48.87%|
|2|前期费用|6,509|2.37%|
|3|建安费用|98,777|35.91%|
|4|公建配套设施|4,226|1.54%|
|5|期间费用|31,108|11.31%|
||总投资|275,045|100%|

本募投项目拟使用募集资金 30,000万元，其余资金公司将通过其他方式自筹解决。
6、项目经济评价
项目预计实现销售收入 374,806万元，项目投资净利率预计19.51%，销售净利率预计14.31%。
项目经济效益良好，具体指标如下表所示：
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|内容|指标|
|销售面积（平方米）|290,899|
|预计总销售收入（万元）|374,806|
|预计总投资（万元）|275,045|
|预计净利润（万元）|53,648|
|投资净利率|19.51%|
|销售净利率|14.31%|

7、项目的具体开发和进展情况
目前项目二期正处于正常施工建设中。
（五）天津一里项目
1、项目情况要点
项目名称：天津一里项目（新八大里地区第一里）
项目总投资：102,848万元
项目建设期：2016年8月—2018年7月
项目经营主体：天津天地源唐城房地产开发有限公司
规划用地面积：20928.9平方米
规划建筑面积：37400平方米
2、项目基本情况
项目位于天津市河西区，东至太湖路，南至复兴河，西至解放南路，北至沐江道。依托北方经济中心的国际大都市定位，立足于天津城市副中心优势地位，借势黑牛城道黄金走廊的地段价值，拟将项目打造为低密洋房精品住区。
项目将由低密度精品洋房、城市型公寓和精品商业构成。其中住宅将以前瞻性的设计定位、突出纯洋房社区，强调产品舒适性，增加产品附加值；居住型城市公寓以满足学区房和年轻置业群体的需要；商业以金融服务、服饰精品店、高档西餐、休闲健身等业态为主。
3、项目的市场前景
项目处于中国最具增长潜力的经济带——环渤海经济带，天津作为环渤海经
济带发展的重心城市之一，雄厚的产业基础、强劲的经济增长势头为项目奠定了
良好的投资环境。同时，项目周边交通便捷，地铁1号线和8号线的建设开通为项目未来的发展及楼盘的升值打下了良好的基础。作为天津市重点规划建设的新八大里片区，拥有显著的区位优势、定位优势及政策优势，项目市场前景看好，升值潜力巨大。
4、资格文件取得情况
截至本预案出具日，本项目已取得的资格文件如下：
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|资格文件|编号|
|国有土地使用权出让合同|天津天地源唐城其经字(2015)-001号|
|建设用地规划许可证|2016河西地证0001|
|立项文件|1620202K7010001|

本项目的其他文件按照有关部门的规定正在陆续办理中。
5、投资估算及筹资方式
项目总投资为102,848万元，投资估算如下：
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|-|-|-|-|
|序号|工程项目|费用合计(万元)|占总投资比例|
|1|土地成本|55,396|53.86%|
|2|前期费用|6,892|6.70%|
|3|建安费用|25,104|24.41%|
|4|公建配套设施|5,506|5.35%|
|5|期间费用|9,950|9.67%|
||总投资|102,848|100%|

本募投项目拟使用募集资金 20,000万元，其余资金公司将通过其他方式自筹解决。
6、项目经济评价
项目预计实现销售收入合计 128,680万元，项目投资净利率预计13.58%，销售净利率预计10.86%。
项目经济效益良好，具体指标如下表所示：
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|内容|指标|
|销售面积（平方米）|32,750|
|预计总销售收入（万元）|128,680|
|预计总投资（万元）|102,848|
|预计净利润（万元）|13,969|
|投资净利率|13.58%|
|销售净利率|10.86%|

（六）偿还金融机构借款
公司本次非公开发行股票的募集资金中，将有 75,000万元用于偿还金融机
构借款。
近年来，公司资产负债率始终处于较高水平，截至 2015年 12月 31日，公司资产负债率为84.22%。本次非公开发行股票募集资金到位后，公司负债水平将有所降低，资产结构得以优化，抵御财务风险的能力得以提高。
截至 2015年 12月 31日，公司短期借款余额 2.6亿元，一年内到期的非流动负债余额 26.29亿元，长期借款余额 37.30亿元，应付债券余额 30亿元，上述有息负债合计96.19亿元，占公司2015年12月31日资产总额比例为55.46%。
本次非公开发行股票募集资金部分用于偿还金融机构贷款后，公司偿债压力将有所缓解。
三、本次募集资金运用对公司财务状况及经营管理的影响
（一）对公司财务状况的影响
本次非公开发行募集资金到位后，公司的财务状况将得到优化与改善，财务结构更加合理，有利于增强公司资产结构的稳定性和抗风险能力。
1、对公司资本结构的影响
公司的总资产及净资产规模将有较大幅度增加，公司的资产负债率将明显降低，资本结构将更加稳健，有利于降低财务风险，提高偿债能力。
2、对公司盈利能力的影响
本次非公开发行募集资金主要用于房地产项目的开发经营，其经营效益需要一定的时间才能体现，短期内净资产收益率、每股收益等指标可能会出现一定程度的下降，但随着本次募集资金投资项目实施完成，公司整体盈利能力将得以释放。
3、对公司现金流的影响
本次非公开发行完成后，由于发行对象以现金认购，公司的筹资活动现金流入将大幅增加。在募集资金开始投入募集资金投资项目后，经营活动产生的现金流出量也将大幅提升。项目实现预售或完工后，募集资金投资项目带来的现金流量逐年体现，公司经营活动产生的现金流入将提升。本次发行能改善公司现金流状况，降低公司的融资风险。
（二）对公司经营的影响
本次非公开发行所募集的资金将用于公司优质项目，符合未来公司整体战略发展方向，具有良好的市场发展前景和经济效益。项目实施后，将有效提升公司
的市场竞争力，增强公司未来的经营业绩和盈利能力，符合公司及全体股东的利益。
（三）提升公司未来融资能力
本次非公开发行将使公司的财务状况得到改善，进而提升公司未来债权融资能力及空间，增强公司发展后劲，为迎接行业发展机遇提供保障。
四、结论
综上所述，本次发行募集资金的用途合理、可行。募集资金投资项目符合国家产业政策，项目的投资建设有利于促进公司提升行业竞争力，符合相关法律法规的要求，具有一定的经济效益和社会效益，符合本公司及本公司全体股东的利益。
天地源股份有限公司董事会二○一六年五月六日