深圳世联行地产顾问股份有限公司
非公开发行股票募集资金使用可行性研究报告
（修订稿）
一、本次募集资金投资计划
本次非公开发行募集资金总额 114,287.52万元，公司计划本次非公开发行募集资金拟投入以下项目：
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|项目名称|项目总投资（万元）|拟投入募集资金（万元）|
|基于大数据的O2M平台建设项目|40,121|40,000|
|补充流动资金|-|74,287.52|
|合计|-|114,287.52|

如本次发行实际募集资金净额少于募集资金投资项目拟投入募集资金总额，公司将利用自筹资金解决不足部分。
本次非公开发行募集资金到位之前，公司将根据项目进度的实际情况以自筹资金先行投入，并在募集资金到位之后予以置换。
二、本次募集资金投资项目的情况
（一）基于大数据的O2M平台建设项目
1、项目简介
本项目是公司顺应行业未来发展趋势，强化主营业务，实现战略转型打造的基于大数据的O2M平台建设项目。
公司“祥云战略”的核心是 O2M模式（O是 Offline、Organization，代表线下组织能力的建设与打造；M是MobileInternet、Middleoffice，代表移动互联解决方案，和以数据分析、客户定制、产品设计构成的中台能力）。简言之，O2M是基于地域的线下专业销售团队的有效集合O，与线上的中台M为客户订
制服务的结合模式。
本项目通过搭建大数据平台，构建适用房地产行业的三大核心业务云服务，借助移动互联网技术，提供面向各类服务对象的O2M服务平台，实现线下专业销售团队与线上中台客户订制服务相集合的全新服务体系，增强公司核心竞争力，保持行业领先地位。
2、项目实施的平台规划
本项目以大数据中心为基础，搭建业务大数据平台，构建面向房地产行业的消费者社区交易服务、机构与政府资产服务、金融开放平台服务三大核心业务云服务。最终，借助移动互联网技术，面向各类业主、发展商、投资者、企业及公共机构，提供O2M的平台化服务。具体系统框架如下图。
世联行非公开发行股票募集资金使用可行性报告
代理顾问 资产服务
移动客户端 移动客户端
机构客户 社区服务
移动客户端 移动客户端
消费者社区交易 机构与政府资产
金融开放平台服务
服务（C端服务） 服务（B端服务）
（云端服务）
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|代|业主、合作理顾问 资产服务生活与金融大数据 大数据据|伙伴大数|
||LAN外网网络全局负载均衡 解决外部访问连续性 全局负载均服务器负载均衡 LAN扩展网络 服务器负载均解决应用连续性网络 存储网络 数据交换网络 存SAN扩展网络解决数据连续性||

2）资源池化系统
云计算提供了一种新的IT基础架构管理和服务交付的方法，将IT资源池化后，作为服务通过网络提供给用户。由此，也给用户带来了全新的体验，即一切资源均以服务形式按需使用。
整个资源池化系统主要由计算资源池、存储资源池、网络资源池等组成：
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|资源池化系统|主要内容|
|计算资源池|计算资源池利用分区及虚拟化技术，对物理服务器内按不同资源配置划分多个虚拟机资源供业务系统使用，当业务系统的资源出现瓶颈时，可动态增加相关虚拟机的CPU、内存、I/O通道进行扩展。|
|存储资源池|为满足各业务系统对存储资源的需求并适当考虑余量，存储资源池包括数据存储资源和数据备份资源。存储备份资源池将采用 SAN 架构、多阵列存储、两级备份等技术提供安全、稳定、可靠的存储备份服务。|
|网络资源池|网络资源池利用虚拟化技术，对网络设备按不同资源划分多个虚拟网络资源供业务系统使用。根据承载的流量类型划分为业务局域网、管理局域网及存储局域网。其中业务局域网又分为四个网络域：Internet 接入网络域、DMZ 网络域、专线接入网络域、核心资源网络域。各区域间逻辑隔离，为不同业务系统提供数据交换。|

（2）核心业务服务云
1）消费者社区交易服务（C端服务）
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|项目|主要内容|
|房源发布|房源信息发布。发布者可以是世联行，也可以是第三方房源提供机构。信息发布后，销售顾问可以精准获得自己目标销售特征的房源信息，同样潜在置业者也可以获得符合自己购房需求的精准房源。销售顾问或者置业者都有机会充分利用移动互联网社交平台将房源推荐给潜在购买者。基于云平台，推荐信息的传播途径会被完整的记录下来，为后续的销售达成后的个人奖励提供数据基础。|
|房屋咨询、预约看房|实现置业者的看房需求的O2M解决。置业者对某房源有购买意向后，可以通过云服务平台发布自己的看房意向。云平台会基于业主特征、楼盘特征，精准匹配销售顾问响应该置业者的看房、咨询需求。该响应均基于云平台对接实现，从而避免主动将置业者的个人信息（姓名及联系方式）公开给销售顾问，保证置业者的个人信息。|
|房屋购买服务|置业者通过咨询、看房后，如果最终达成购买意向。云服务平台将支持置业者、销售顾问基于移动互联网模式实现O2M方式的购买服务。同时，销售达成后，平台将基于该销售环节中的参与贡献程度，对其中的推荐者、客户服务者、销售达成者给予相应比例的奖励。|
|购房客户精准营销服务|服务云平台基于大数据中心，可以面向置业者及销售顾问提供“千人千面”的差异化贵宾精准服务。每个客户的置业特征及个人特征、每个客户的购房记录、每个客户服务需求倾向特征等均通过云平台采集并自动分析。基于这些个人特征，平台将会对用户提供精准的房源推送、资讯推送及活动信息推送，提高用户平台粘性、信任度及销售转化率。|
|家装、家居服务需求|本平台对接第三方服务机构，为业主提供家装、家居服务方面的日常需求。基于平台，业主可以形成服务口碑系统，确保业主可以享受到安全放心的优质服务，同时服务提供机构也可以在平台保障下获得提供服务后的收益保障。|
|小区服务|本平台与物业管理系统进行数据无缝集成，使业主可以非常轻松的进行小区物业费/停车费缴纳、小区活动参与、小区活动场馆预订等。极大便利小区物业管理人员和小区业主。|

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|生活服务|面向小区业主，根据业主特征进行衍生生活服务的匹配推荐，例如海外教育、旅游、保险业务等。|

2）机构与政府资产服务（B端服务）
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|项目|主要内容|
|资产物业估价|基于云平台，实现资产与物业的估价。基于估价基础数据，结合影响资产价格波动的因素，由平台实现资产与物业的估价。同时，基于云平台的众包策略进行价格修正，确保价格的持续正确性。同时，云平台还将搭建楼盘之间的关联关系，实现个别楼盘价格调整后的其他楼盘价格变化确认提醒，确保价格全面的持续正确性。|
|资产租售|业主通过平台发布资产租售需求，有销售能力的销售顾问会基于平台寻找合适的租客或者置业者达成交易。整个过程将基于平台交互，一方面保护业主的个人信息安排，同时保持交易达成。业务具体包括市场定位建议、开发及项目营销咨询服务、海外营销及买家售后服务，如租赁服务、租赁管理及租赁汇款等在内的广泛服务。同时，该平台还将以O2M模式创新性的为跨国公司在中国地区的雇员提供住宅租赁服务，保证服务的质量。|
|商业资产投资|基于平台为客户提供创新的、稳健的资金解决方案，为资本投资者提供战略投资咨询服务。提供先进的财务模型技术评估项目的经济可行性，包括运用情景分析来测试在当前的市场条件下以及在未来可能的市场条件下交易的财务稳健性，为资本投资者提供战略投资咨询服务。基于大数据平台的云服务，保证评估模型的正确性，从而可以为资产投资提供精准的数据支撑。同时，平台还为投资双方的意向及供需资源快速精准对接提供平台支撑。|
|资产托管管理|基于平台，对接资产托管需求，并基于移动互联网技术确保管理质量。|

3）金融开放平台服务（云端服务）
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|项目|主要内容|
|金融服务|在这个新时代下，数据越来越重要，基于大数据云服务平台，利用互联网模式实现房地产行业金融服务的规模化和全国化。借助大数据平台和云平台，面向家庭消费的信用贷将非常容易得到最关键的内容：信用数|

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|据，从而可以在极大简化业主操作流程的前提下确保金融服务的风险可控。|

（3）移动互联网客户端
本项目以移动互联网技术为基础，配套公司各项业务，面向机构客户、业主、顾问、第三方家居服务机构，推出各种移动客户端，具体包括机构客户移动客户端、代理顾问移动客户端、资产服务移动客户端和社区服务移动客户端。
3、项目建设背景及必要性
（1）项目建设背景
为了规范房地产行业，促进行业健康发展，近年来国家先后出台了“国十一条”、“国十条”、“新国八条”、“国五条”等一系列政策以调控投资过热及部分城市房价过快上涨等问题。可以看出，房地产业作为国民经济的重要组成部分，在整个国民经济体系中具有十分重要的地位。房地产市场保持了较快发展，根据国家统计局数据显示，2003-2013年我国商品房销售额由 7,956亿元增至 81,428亿元，占国民经济的比重由5.86%增至14.32%，房地产行业对国民经济的贡献程度不断提高，其经济地位不断上升。
与此同时，房地产行业也随着我国移动互联网的迅猛发展而发生着一定变化。移动互联网的普及和应用对人们日常生活中的衣食住行均有较大改变，与传统经济结合也越加紧密。例如在移动购物方面，移动互联势不可挡，移动购物逐渐成为网民购物首选方式之一，根据iResearch数据显示，2013年移动购物交易规模达到 1,676.4亿元，是 2011年的 14.4倍。移动互联在房地产方面的应用也取得了较快发展，如链家地产推出“掌上链家”；楼市传媒 2012年推出 i楼市应用；易居中国推出“口袋乐居”、“口袋经纪人”、“口袋家居-装修钱管家”三款房产家居类移动客户端 APP产品等。
（2）项目建设必要性
1）项目是公司积极顺应行业变革趋势，实现公司“祥云战略”的必要手段
基于移动互联网的电子商务正在深刻地影响着包括房地产行业在内的商业面貌：从沟通方式、商业流程、管理程序到支付、信息交换，中国房地产行业正从原始的信息封闭和不对称、个人对机构的无奈、服务机构的分散和碎片化开始走向信息公开与交互、消费者主权和一站式服务，营销代理必须为广大的置业者解决实质性问题才能为开发企业服务。公司制定“祥云战略”的核心是 O2M模式，实现线下专业销售团队与线上中台客户订制服务相集合的全新服务体系，更好的为置业者和开发企业服务。
本项目实施后，公司将整合以往单一互相分割的业务线，公司业务将由单一的增量交易型业务转型至交叉集成型服务，为客户提供包括顾问、资产服务、销售、金融、估价等多项业务的一站式、平台化、交叉交互式的房地产集成中介服务。该平台将促使公司线下专业销售团队与线上服务能力相结合，是公司“祥云战略”的重要组成部分。
2）项目是公司增强核心竞争力，保持行业领先地位的迫切需求
房地产中介服务业的规范化和有序竞争催生了一体化管理，基于互联网打造的“大数据”服务平台将成为房地产中介服务企业提升核心竞争力必由之路。
尽管公司现有的“咨询（顾问策划业务）+实施（代理销售业务）”模式具备较强的竞争力，但随着公司业务的深入发展，借助公司积累的客户资源、房源信息与业主数据打造的数据集成服务平台有利于公司增强服务能力，保持行业领先地位。
项目实施后，通过优化平台体系、完善信息资源等手段提高员工工作效率和公司业务承接能力，扩大公司规模，最终使公司获得在房地产和业主大数据的基础上，拥抱移动互联网、实现O2M创新转型的核心竞争力。
3）项目是公司进一步深耕和培育市场，保持公司快速发展的重要举措
自上市以来，公司一直稳步向综合性房地产中介服务商的战略目标迈进。
经过多年的发展，公司积累了大量的客户资源、房源信息与业主数据，但目前公司的顾问策划业务与代理销售业务仍只围绕房地产开发商。为进一步深耕和培育市场，公司需基于积累的数据信息上充分挖掘业主潜在需求，保持公司业
务的持续快速发展。
本项目将充分发挥公司积累的业主大数据的优势资源，通过移动互联网技术与客户建立高效、专业、精准的服务，实现从购房的低频、低粘性服务向资产服务、社区服务、金融服务等高频、高粘性的平台入口创新业务转型，为业主提供更多增值服务，保持公司快速发展。
（3）项目市场前景
近年来我国移动互联取得了迅速发展与应用，其不仅推动了中国互联网的普及，更催生出更多新的应用模式，重构了传统行业的业务模式，带来移动互联经济规模的迅猛增长。根据中国互联网络信息中心数据显示，截至2013年12月，我国手机网民规模达 5亿，较 2012年底增加 8,009万人，网民中使用手机上网的人群占比由2012年底的74.5%提升至81.0%。
房地产是我国支柱型产业，移动互联在房地产领域也有了初步应用。但现阶段移动互联进入房产领域，基本还停留在提供服务层面，处在培育平台和积累用户的阶段，而广告价值和商业价值尚在培养期。未来，在以智能手机、平板电脑等智能终端快速普及、电信运营商网络资费下调以及 Wi-Fi覆盖逐渐全面的情况下，手机上网将进一步成为互联网发展的主要动力；与此同时，随着行业领先企业对移动互联的进一步投资与布局，移动互联在房地产领域的应用也将更为深化，其商业价值也将逐步挖掘。
4、项目实施的可行性分析
（1）公司所处行业市场前景广阔，项目实施具备市场可行性
近年来我国房地产市场保持了较快增长，根据国家统计局数据显示， 2003-2013年商品房销售面积年均复合增长率为14.50%。公司抓住发展机遇，积极寻找市场空间，取得了不俗成绩，2013年公司实现代理销售金额 3,175亿元，同比增长50.40%；市场份额达3.90%，比上年上升 0.62个百分点。公司代理销售业务的竞争优势明显，并处于领先地位。
未来在住宅刚性需求、房屋更新需求及改善性需求的强力拉动下，长期潜在需求空间仍然较大。凭借公司多年积累的市场经验以及在代理销售、顾问策
划等方面的竞争优势，公司未来发展前景广阔。
（2）公司具备完善的管理架构，项目实施具备管理可行性
2010年，世联行聘请国际公司对公司组织进行设计，推行矩阵管理，以满足世联行多业务线和多地区的管理要求。矩阵组织的建立使得公司有基础将各业务线落地地区公司，面向客户提供综合房地产服务。全国化布局的矩阵式组织使得公司经营更为扁平化，中后台更加贴近前线，也构建了地区公司多业务集成的基础。
未来公司将深化完善矩阵管理架构，明确授权和岗位职责，试点后台统一的集成服务模式，发挥组织红利，同时传承多业务协同的文化与价值观。推动主要业务系统和职能系统的开发建设和实施，提高运营效率，支持新业务扩张，构造世联行集成服务商的品牌，并探索与客户建立持续的专业粘性的方法。
（3）公司注重知识经验的沉淀与推广，项目实施具备知识经验可行性
公司自设立以来始终专注于房地产中介服务领域，通过持续深入的研究积累了丰富的行业经验和数据资源。已成功运营的策划与顾问平台系统、明源销售管理系统和商业资源管理系统，公司注重知识经验的沉淀与推广，在知识经验总结与深度挖掘上，始终走在行业的前列。
（4）公司拥有完善的人才储备机制，项目实施具备人才可行性
经过多年的发展，公司已经拥有了完善的人才培养体系和人才储备机制。
自创立之初公司就十分注重人才的内部培养，并用合理的待遇、良好的机制、良好的企业文化吸引优秀的管理人才和营销人才加盟。公司核心管理层均从业多年，具备丰富的管理经验和专业知识，能够有效的组织公司的高效运营；在营销方面，公司设有顾问事业集群和代理事业集群，负责顾问代理、运营管理、风险管理等，促进公司业务的稳健运行，这些人员均具有丰富的管理和营销服务水平标准方面的专业理论知识和实践操作经验，专业素质较高，公司对本项目的启动做了充分的人才准备工作，包括管理人才和专业营销人才，以保证本项目的顺利实施。
5、投资估算
本项目总投资为 40,121万元，其中，建设投资 31,914万元，铺底流动资金8,207万元，项目建设期三年。
6、财务效益分析
本项目主要技术经济指标汇总如下：
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|序号|项目名称|单位|金额|备注|
|1|年营业收入|万元|120,300|达产年|
|2|年净利润|万元|13,376|达产年|
|3|内部收益率（全部投资，税后）|%|30.21%||
|4|投资回收期（含建设期，税后）|年|5.48|静态|

（二）补充流动资金
公司本次非公开发行拟以74,287.52万元的募集资金补充流动资金，以促进公司业务的可持续发展。具体如下：
1、房地产代理业务的并购拓展
近年来中国房地产代理行业的集中度提升非常迅速，国内领先的四家上市房地产服务企业的代理销售市场份额已经从2009年的4.9%上升到2013年的9.1%，四年时间提升了4.2个百分点，未来这一趋势将进一步加速。面对未来竞争日益激励的市场格局，公司需投入大量资本进一步巩固并扩大房地产代理业务的市场规模，为公司各项业务的全面发展打造坚实的基础。
2、房地产资产服务业务的并购拓展
房地产资产服务业务系公司近年来着力打造的新业务领域，继2012年公司通过并购青岛雅园涉足资产服务业务后，2013年11月份又新增合并了北京安信行。
为进一步拓展资产服务业务规模，公司拟适时收购其他房地产资产服务类资产。
因此，公司计划储备必要资金以支持上述资产收购的对价支付。
3、海外业务拓展
公司在国内房地产中介服务行业发展多年，累积了丰富的业务经验以及大量
的国内客户。公司未来将针对已有国内客户的海外置业，欲通过合作的方式探索
可能的服务机会。因此，公司计划储备必要资金以支持海外业务的拓展。
三、本次发行对公司经营管理、财务状况等的影响
本次非公开发行有助于公司增强资本实力，做大资产规模，进一步优化资产负债结构，为公司未来的发展奠定基础。
本次发行募集资金将用于基于大数据的O2M平台建设与补充流动资金，以增强公司主营业务的经营能力。基于大数据的O2M平台建设项目具有较好的经济效益，项目的投入及培育将会给公司未来带来较好的投资收益，同时随着公司资金实力的增强，可综合提高公司整体盈利水平。由于本次发行完成后，公司股本总额将即时增加，而募集资金投资项目在短期内无法即时产生效益，因此，公司的净资产收益率短期内存在下降的可能。
本次非公开发行对公司现金流的影响体现在如下方面：其一，发行将增加公司的现金流入，增强公司流动性和偿债能力；其二，随着本次非公开发行募集资金的投入，经营、投资活动现金流出将大幅增加；其三，净资产的增加可增强公司多渠道融资的能力，从而对公司未来潜在的筹资活动现金流入产生积极影响；其四，随着募投项目逐渐产生效益，公司的经营活动现金流量及可持续性均将得到有效提升。
深圳世联行地产顾问股份有限公司董事会
二〇一四年七月二十四日