证券代码：600561 证券简称：江西长运 公告编号：临 2014-045江西长运股份有限公司关于控股子公司
江西鹰潭长运有限公司拟公开挂牌转让鹰潭市长途
客运站范围临街店面及宾馆等部分资产的公告
本公司董事会及全体董事保证本公告内容不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。
重要内容提示：
●交易简要内容：公司控股子公司江西鹰潭长运有限公司拟将拥有的鹰潭市长途客运站范围临街店面及宾馆等部分资产，按照评估价值5,378.59万元为底
价，通过挂牌方式公开转让。
●本次交易未构成关联交易
●本次交易未构成重大资产重组
●本次资产转让将通过挂牌方式，能否最终成交存在不确定性
一、交易概述：
为盘活资产，减轻经营压力，江西长运股份有限公司（以下简称“公司”）控股子公司江西鹰潭长运有限公司（以下简称“鹰潭长运”）拟将拥有的位于鹰潭市沿龙虎山大道18号及天洁路（鹰潭市长途客运站范围）临街店面及宾馆（原驾驶员休息楼），按照上述资产的评估价值5378.59万元为底价，在鹰潭市交易中心通过挂牌方式公开转让。
2014年11月27日，公司以通讯表决方式召开第七届董事会第十九次会议，审议通过了《关于控股子公司江西鹰潭长运有限公司拟公开挂牌转让鹰潭市长途客运站范围临街店面及宾馆等部分资产的议案》，同意按照上述资产的评估价值 5378.59万元为底价，在鹰潭市交易中心通过挂牌方式公开转让。
二、交易各方情况介绍
1、转让方江西鹰潭长运有限公司情况介绍
江西鹰潭长运有限公司是公司控股子公司，该公司注册资本3000万元，本公司持有鹰潭长运99.01%的股权。
江西鹰潭长运有限公司基本情况如下：
注册地点：鹰潭市龙虎山大道18号
注册资本：叁仟万元整
法定代表人：桂斌
主营业务：省际班车客运、市际班车客运、省际包车客运、市际包车客运、道路旅客运输站等。
2、本次鹰潭长运拟转让鹰潭市长途客运站范围临街店面及宾馆等部分资产事项，将严格按照国有资产转让的有关规定执行，在鹰潭市交易中心以挂牌方式公开实施转让，对于是否最终有意向受让人目前尚无法确定。
三、交易标的基本情况
■交易标的
本次鹰潭长运拟转让的位于江西鹰潭长运有限公司沿龙虎山大道18号及天洁路（鹰潭市长途客运站范围）临街店面及宾馆（原驾驶员休息楼），包括商铺共计65个及宾馆（原驾驶员休息楼）一栋，上述拟转让资产涉及鹰潭长运账面投资性房地产、房屋建筑物及土地使用权等科目，详细情况如下：
（1）投资性房地产：账面原值 3,972,109.30元，账面净值 2,831,603.05元；
（2）固定资产-房屋建筑物，账面原值6,476,212.75元，账面净值 4,724,021.24元（含店面改造工程账面原值1,336,100.00元，账面净值935,729.84元）；
（3）无形资产-土地使用权，账面价值493,495.58元。
鹰潭长运本次拟转让的位于沿龙虎山大道18号及天洁路（鹰潭市长途客运站范围）临街店面及宾馆（原驾驶员休息楼），均尚未办理相应房屋所有权证，
其建筑面积是根据鹰潭市天方测绘有限公司《房屋建筑面积测绘成果报告书》确定的。
鹰潭长运本次拟出售的房产均是在出让取得的鹰潭市龙虎山大道18号交通用地的地块（鹰国用(2005)第3225号、鹰国用(2005)第3224号、鹰国用(2005)第3226号）上兴建，其土地使用年期到2054年1月13日，土地使用权尚未办理分割及变性手续。
■交易标的评估情况
具有从事证券、期货业务资格的中铭国际资产评估(北京)有限责任公司已对鹰潭长运上述拟转让资产在现状条件下的市场价值进行了评估，并出具了中铭评报字[2014]第2062号《江西鹰潭长运有限公司拟转让所拥有的房地产评估项目资产评估报告》。评估基准日为：2014年6月30日，评估采用收益法进行评估。
截止评估基准日，江西鹰潭长运有限公司委估资产评估值为人民币：5,378.59
万元（其中：宾馆打包处置的评估值为：1,123.13元，不含店面价值），比账面净值增值4,573.68万元，增值率568.22%，其增值的主要原因是由于近年来商业地产价格上涨所致。评估结果如下：
资产评估结果汇总表
金额单位：人民币万元
||||||
|-|-|-|-|-|
|科目名称|账面价值|评估价值|增减值|增值率%|
|投资性房地产|283.16|1,715.47|1,432.31|505.83|
|固定资产|472.40|3,663.12|3,190.72|675.43|
|无形资产|49.35|-|-49.35|-100.00|
|资产总计|804.91|5,378.59|4,573.68|568.22|
|净资产(所有者权益合计)|804.91|5,378.59|4,573.68|568.22|

鹰潭长运本次拟转让资产的评估，因受土地类别、现状条件及其它综合因素影响，经分析选择采用收益法进行估算。收益法系按照评估的客观性原则，通过市场调查和价格行情比较分析，并结合评估对象实际情况，确定出评估对象的租
金水平，以年租金代表该评估对象的年总收益，扣除为获取该收益所必需支付的
各种费用后，将各年净收益折现，测算出评估对象的价值。
评估估算情况如下:
（一）年总收益的确定
1、为了客观反映评估对象价格，评估人员确定比照有收益的类似物业有关资料，即租金收入、运营费用及净收益等，并结合评估对象实际情况，进行适当的修正或调整比较后视为较为正常客观的数据，计算其净收益。
2、根据评估对象的实际情况，评估人员已对区域内商铺租金调查比较后，根据商业区的现状，从能顺利开业日起两年免缴租金，签订合同进场交纳一定的诚意金（到第三年交纳租金时抵扣），此后租金按每五年为一段在前一年度的租金基础上按一定比率递增，即每五年调整一次，在上段年度月租金的基础上按
25%比率递增来确定该年度段的月租金。
3、计算年总收益
年总收益=月租金×12
（二）年总费用的确定
根据国家标准“房地产估价规范”、《中华人民共和国税收征收管理法》、《中华人民共和国房产税暂行条例》及其他相关文件，并结合本商铺的具体情况，各项费税计算如下（设定剩余年限内税费标准不变）：
1、年租金损失准备费：按 0.5个月计算。
2、年维修费：参考有关文件，结合建筑的实际状况，年维修费率按重置单价的1.0%计算。
3、年管理费：按年收益1.0%计算。
4、年保险费:年保险费率按重置单价3‰。
5、年房产税:根据《中华人民共和国房产税暂行条例》,房产税为年租金的12%。
6、年城镇土地使用税:根据有关文件，按委估房产的占地面积或分摊的面积，依土地等级，建设状况和经济繁荣程度等条件，本次每平方米取5.0元计算。
7、年房屋租赁鉴证手续费税：根据有关文件，年房屋租赁鉴证手续费税为年租赁价格总额为1%计算。
8、营业税:出租(包括转租)房屋应按照租金收入的5%缴纳营业税；
9、城市维护建设税:在缴纳营业税的同时,应以缴纳的营业税金额为计税依据,税率为7%；
10、教育费附加及地方教育费附加：在缴纳营业税的同时，以缴纳的营业税税额为计税依据，征收率为5%。
11、印花税:出租房屋应于签订合同时按照双方订立的书面租赁合同所载金额的千分之一贴花。税额不足 1元的按1元贴花；
12、防洪价调基金：应按照租金收入的0.22%缴纳；
13、年总费用的确定：根据以上计算相加。
（三）折现率的确定
1、各地房地产投资回报率调查
根据有关机构截止时点为 2014年4月的调查，已发布的《2014上半年中国房地产投资回报率调查报告》调查显示，住宅市场回报率仅2%左右，大部分城市回报率跌破CPI涨幅。考虑租金的动态增长，各物业长期租赁回报率均有所提高，除高档住宅外，写字楼、商铺物业动态租金回报率平均值均高于4%，略高于住宅市场，回报相对合理，但仍低于五年期存款利率水平。房产价格偏高，偏离了房产的真实需求价值。根据房地产投资实践，其测算的静态租赁回报率、长期租赁回报率的指标，已具有一定的参考价值。
图1：各城市各物业静态租赁回报率
考虑租金的动态增长，各物业长期租赁回报率均有所提高，除高档住宅外，各物业动态租金回报率平均值均高于4%，回报率水平高于长期国债到期收益率。
租金动态增长更接近于市场的真实情况，因此长期租赁回报率更能反映真实的租金回报水平，在长期出租的情况下，各物业租金水平均不错。
图2：各城市各物业长期租赁回报率
上述测算的静态租赁回报率、长期租赁回报率的指标，虽然当地城市发展规模相对较慢，根据当地房地产市场的状况进行比较，但对当地房地产已具有一定的参考价值。
2、折现率的估算
本次采用安全利率加风险调整值法，以安全利率加上风险调整值作为折现
率。安全利率取中国人民银行公布的一年定期存款年利率；风险调整值根据估价对象所在地区的经济现状、社会经济因素、投资风险、通货膨胀等因素的分析，确定风险调整值。
折现率=安全利率+风险调整值，根据比较确定折现率率取值范围为4%－6%。
考虑到土地取得背景及土地性质，为使本次店面评估更贴近市场价值，本次估价折现率取r=5%。
（四）收益年限的确定
考虑土地使用权的剩余年限，本次收益年限按39.57年估算(基本接近现国家规定商业用地的最长使用年限)。
（五）年纯收益的测算
年纯收益=年总收益-年总费用
公司董事会认为：评估报告中对交易标的预期未来各年度收益等重要评估依据、计算模型所采用的折现率等重要评估参数及评估结论均恰当、合理。
公司独立董事认为：公司控股子公司江西鹰潭长运有限公司本次拟转让所拥有的位于江西鹰潭长运有限公司沿龙虎山大道 18号及天洁路（鹰潭市长途客运站范围）临街店面及宾馆（原驾驶员休息楼），聘请的评估机构为中铭国际资产评估(北京)有限责任公司（以下简称“中铭国际公司”），该评估机构具有从事证券业务资格，具备为上市公司提供评估咨询服务的经验与专业能力，能独立开展相关评估工作，完成公司本次评估工作要求；评估采用收益法进行评估，评估结果合理地反映了江西鹰潭长运有限公司本次拟转让部分房产的价值。同意公司本次《关于控股子公司江西鹰潭长运有限公司拟公开挂牌转让鹰潭市长途客运站范围临街店面及宾馆等部分资产的议案》。
■交易标的定价情况
根据中铭国际资产评估（北京）有限责任公司出具的中铭评报字[2014]第 2062号《江西鹰潭长运有限公司拟转让所拥有的房地产评估项目资产评估报告》，江西鹰潭长运有限公司拟转让资产评估价值为人民币：5,378.59万元（其中：宾馆打包处置的评估值为：1,123.13元，不含店面价值），鹰潭长运拟按照上述评估值为底价，通过挂牌方式公开转让鹰潭市长途客运站范围临街店面及宾馆等资产。
四、交易目的和对公司的影响
江西鹰潭长运有限公司拟按照评估值5,378.59万元为底价，通过挂牌方式公开转让位于鹰潭市沿龙虎山大道18号及天洁路（鹰潭市长途客运站范围）临街店面及宾馆（原驾驶员休息楼）。如本次交易成功，有利于优化鹰潭长运的资产结构，改善鹰潭长运财务状况，减轻其经营压力，增强其盈利能力，符合公司和全体股东的利益。
五、备查文件
1、江西长运股份有限公司第七届董事会第十九次会议决议；
2、江西长运股份有限公司独立董事关于公司第七届董事会第十九次会议相关事项的独立意见；
3、中铭国际资产评估（北京）有限责任公司出具的中铭评报字[2014]第2062号《江西鹰潭长运有限公司拟转让所拥有的房地产评估项目资产评估报告》。
特此公告。
江西长运股份有限公司董事会
2014年11月27日