上海华鑫股份有限公司
2013年年度报告摘要
一、重要提示
1.1本年度报告摘要摘自年度报告全文，投资者欲了解详细内容，应当仔细阅读同时刊载于上海证券交易所网站等中国证监会指定网站上的年度报告全文。
1.2公司简介
||||||
|-|-|-|-|-|
|股票简称|华鑫股份|股票代码||600621|
|股票上市交易所|上海证券交易所||||
|联系人和联系方式|董事会秘书||证券事务代表||
|姓名|胡之奎||张建涛||
|电话|021-63226000-501||021-63226000-203||
|传真|021-63502688||021-63502688||
|电子信箱|hzk@shchinafortune.com||zjt@shchinafortune.com||

二、主要财务数据和股东变化
2.1主要财务数据
单位：元币种：人民币
||||||
|-|-|-|-|-|
||2013年(末)|2012年(末)|本年(末)比上年(末)增减（%）|2011年(末)|
|总资产|3,376,603,937.54|2,819,535,152.77|19.76|2,071,235,106.46|
|归属于上市公司股东的净资产|1,672,872,304.29|1,434,126,417.20|16.65|1,301,272,698.10|
|经营活动产生的现金流量净额|445,352,358.60|-83,908,545.53|不适用|167,976,826.33|
|营业收入|1,116,827,780.65|945,337,697.75|18.14|887,398,752.07|
|归属于上市公司股东的净利润|296,024,307.22|183,042,841.66|61.72|136,355,904.31|
|归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润|298,137,264.08|182,435,530.27|63.42|120,757,633.01|
|加权平均净资产收益率（%）|19.06|13.38|增加5.68个百分点|10.80|
|基本每股收益（元／股）|0.5648|0.3493|61.69|0.2602|
|稀释每股收益（元／股）|0.5648|0.3493|61.69|0.2602|

2.2前10名股东持股情况表
单位：股
||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
|报告期股东总数|||66,074|年度报告披露日前第 5 个交易日末股东总数||65,440|
|前10名股东持股情况|||||||
|股东名称|股东性质||持股比例(%)|持股总数|持有有限售条件股份数量|质押或冻结的股份数量|
|华鑫置业（集团）有限公司|国有法人||26.62|139,517,522||无|
|上海由由（集团）股份有限公司|境内非国有法人||2.33|12,200,770||未知|
|上海益民食品一厂（集团）有限公司|国有法人||1.30|6,831,436||未知|
|李广武|境内自然人||0.42|2,180,000||未知|
|郭秋华|境内自然人||0.41|2,131,700||未知|
|李兆|境内自然人||0.39|2,020,000||未知|
|顾嫒娟|境内自然人||0.34|1,780,549||未知|
|陈景庚|境内自然人||0.30|1,584,197||未知|
|杨巨新|境内自然人||0.30|1,577,000||未知|
|中国对外经济贸易信托有限公司-外贸信托朱雀●漂亮阿尔法集合资金信托计划|境内非国有法人||0.30|1,573,000||未知|
|上述股东关联关系或一致行动的说明||公司第一大股东华鑫置业（集团）有限公司与其他九位股东之间不存在关联关系。公司未知其他股东之间是否存在关联关系。|||||

 2.3以方框图描述公司与实际控制人之间的产权及控制关系
三、管理层讨论与分析
董事会关于公司报告期内经营情况的讨论与分析
报告期内，公司按照既定的发展战略与年初制定的经营目标，有序地推进各项工作的进展，实现营业收入人民币11.17亿元，实现净利润2.96亿元，实现每股收益0.5648元。
报告期内，公司积极推进房产营销与物业管理工作，完成了金桥园区二区三期东楼的销售工作；建筑面积达5.7万平方米的金桥园区一区一期于2013年6月结构封顶，2013年底完成了有关产权证的办理工作；建筑面积达7.6万平方米的金桥园区一区二期项目也已经正式启动。
报告期内，公司根据业务发展的需要公司修订了公司章程与投资管理制度，调整了公司的投资审批权限；在资源收储方面公司积极多方位拓展项目信息渠道，进一步完善了项目投资评判标准，积极参与土地竞拍，努力拓展市场。
报告期内，公司继续推进非房地产企业的退出工作，完成了上海金鑫电子有限公司和上海金殷电子科技有限公司股权退出工作；启动了解散清算上海普林电子有限公司的工作。另外，2013年12月27日，公司将所持有的中外合资企业上海金陵智能电表有限公司41%股权在上海联合产权交易所公开挂牌转让。2014年2月28日公司与关联人上海仪电资产经营管理（集团）有限公司签署了《上海市产权转让合同》，现正向商务部门办理报批手续。
报告期内，公司进一步加强内部管理建设，汇编了公司股东大会、董事会、监事会等相关制度共18个制度；修编了公司2013年版《管理标准》，共汇总110个制度，主要增加了内控配套方面的管理制度；完善内控体系，修编了《内部控制自我评价制度》、《风险评估制度》，开展了内控评价的培训，积极推进了内控手册的施行。
(一)主营业务分析
1、利润表及现金流量表相关科目变动分析表
单位：元币种:人民币
|||||
|-|-|-|-|
|科目|本期数|上年同期数|变动比例（%）|

|||||
|-|-|-|-|
|营业收入|1,116,827,780.65|945,337,697.75|18.14|
|营业成本|546,468,381.53|562,622,976.63|-2.87|
|销售费用|9,991,573.91|9,145,086.62|9.26|
|管理费用|61,736,911.90|77,531,828.34|-20.37|
|财务费用|42,014,234.20|22,432,722.00|87.29|
|经营活动产生的现金流量净额|445,352,358.60|-83,908,545.53|不适用|
|投资活动产生的现金流量净额|-43,472,714.05|-36,996,520.90|-17.50|
|筹资活动产生的现金流量净额|191,189,768.92|287,196,727.66|-33.43|

2、收入
驱动业务收入变化的因素分析
报告期内，公司实现主营业务收入10.86亿元，其中房地产业务实现销售面积6.88万平方米，销售收入7.31亿元，同比增长83%和39%。这主要得益于公司坚持以市场需求为导向进行项目开发，积极促进销售，推盘节奏契合市场景气变化。同时，公司照既定的发展战略继续收缩非房地产业务。电子产品的加工制造收入为 1.12亿元，同比下降50%；出租车服务收入为4,320.66万元，较去年同期增长8%。
3、成本
报告期内，公司主营业务成本5.16亿元，其中房地产业务成本3.76亿元，电子产品的加工制造业务成本1.09亿元，出租车服务业务成本0.31亿元。房地产业务成本比去年同期增长38%，电子产品的加工制造业务成本同比下降52%，出租车服务业务成本比去年同期增加11%。各项业务的成本变动幅度与收入变动幅度相匹配。
4、费用
报告期内，公司销售费用999.16万元，同比增加9%；管理费用6173.69万元，同比下降20%；财务费用 4201.42万元，同比增加87%，是因为公司借款增加所致；所得税费用5643.25万元，同比增加63%，是由于本年度公司应纳税所得额增加所致。
5、现金流
报告期内，公司经营活动产生的现金流量净额为44,535.24万元，较去年同期明显改善，是因为公司销售资金回笼情况良好；投资活动产生的现金流量净额为-4,347.27万元，同比下降18%，是因为公司于本年购买了持股8%的联营企业华鑫证券有限责任公司发行的"华鑫证券鑫财富智享6号集合资产管理计划"；筹资活动产生的现金流量净额为19,118.98万元，同比下降33%，是因为本年度借款净增加额少于去年，借款利息支出额大于去年。
(二)行业、产品或地区经营情况分析
1、主营业务分行业、分产品情况
单位:元币种:人民币
||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
|主营业务分行业情况|||||||
|分行业|营业收入|营业成本|毛利率（％）|营业收入比上年增减(%)|营业成本比上年增减(%)|毛利率比上年增减（%）|
|工业|112,084,663.45|109,063,658.64|2.70|-50.11|-51.64|增加3.08|

||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
|||||||个百分点|
|运输|43,206,646.70|30,670,884.30|29.01|8.45|8.80|减少0.23个百分点|
|房地产|930,674,138.23|376,400,461.75|59.56|44.24|37.81|增加1.89个百分点|
|主营业务分产品情况|||||||
|分产品|营业收入|营业成本|毛利率（％）|营业收入比上年增减(%)|营业成本比上年增减(%)|毛利率比上年增减（%）|
|电子产品|112,084,663.45|109,063,658.64|2.70|-50.11|-51.64|增加3.08个百分点|
|出 租 车 服务|43,206,646.70|30,670,884.30|29.01|8.45|8.80|减少0.23个百分点|
|房 地 产 服务|930,674,138.23|376,400,461.75|59.56|44.24|37.81|增加1.89个百分点|

公司房地产业务收入的增加是由于公司坚持以市场需求为导向进行项目开发，积极促进销售，推盘节奏契合市场景气变化；成本的增加是因为本年度房地产业务收入的增加；毛利率的增长是因为成本的增幅小于收入的增幅。公司电子产品的加工制造业务收入和下降是由于公司进行业务转型和结构调整，继续收缩非房地产业务；毛利率的上升是因为公司调整产品结构，有效控制原材料、能源以及人工等刚性成本的上涨。
2、主营业务分地区情况
单位:元币种:人民币
||||
|-|-|-|
|地区|营业收入|营业收入比上年增减（％）|
|上海|1,085,965,448.38|19.37|

(三)资产、负债情况分析
1、资产负债情况分析表
单位:万元
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|项目名称|本期期末数|本期期末数占总资产的比例（%）|上期期末数|上期期末数占总资产的比例（%）|本期期末金额较上期期末变动比例（%）|
|货币资金|122,184.25|36|62,915.42|22|94|
|应收账款|34,044.25|10|22,554.07|8|51|
|存货|73,301.02|22|60,988.67|22|20|
|其他流动资产|6,000.00|2|0|0|不适用|
|投资性房地产|33,569.72|10|65,147.54|23|-48|
|长期股权投资|36,462.56|11|35,449.67|13|3|
|在建工程|0|0|25.14|0|不适用|

|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|短期借款|51,000.00|15|70,000|25|-27|
|长期借款|65,999.00|20|15,000|5|340|

2、其他情况说明
货币资金期末数比年初数增加 59268.83万元，增加比例为94%，增加原因主要为长期借款增加和售房款回笼。
应收账款原值年末数比年初数增加10,770.29万元,增加比例为44%，增加原因主要为本年出售上海市浦东新区新金桥路1888号部分房地产的销售余款28,681.31万元尚未收回。其中，将40、41幢房地产作价38,748.32万元出售给水礼置业（上海）有限公司，暂未收到销售余款18,986.68万元。另外，收回上年末金礼置业（上海）有限公司售房款17,993.90万元。
存货原值年末数比年初数增加12,729.81万元，增加比例为20%，增加原因主要为金桥工业园区一区改建工程增加建设投入。
其他流动资产较年初增加 6000万元，系本公司于本年购买了持股8%的联营企业华鑫证券有限责任公司发行的"华鑫证券鑫财富智享 6号集合资产管理计划"，所占份额为6,000.54万份，年末市值为6,106.15万元。该计划成立于2013年9月27日，总规模为8,000.72万份，投资范围为股票质押式回购、集合资金信托计划、债券、票据等，无固定管理期限，约每6个月开放一次，分红方式为现金分红。
投资性房地产原值年末数比年初数减少32,929.19万元，减少比例为44%，减少原因主要为出售金桥工业园区房产转出27,490.82万元，另外，根据持有目的将房产及土地使用权转入存货5,847.78万元。
短期借款年末数比年初数减少 19,000万元，减少比例为27%，减少原因为偿还控股股东华鑫置业(集团)有限公司委托贷款15,000万元以及偿还短期银行借款。
长期借款年末数比年初数增加50,999万元，增加比例为340%，增加原因主要为华鑫置业(集团)有限公司通过交银国际信托有限公司对本公司贷款40,000万元（本年已偿还本金1万元），以及经营所需向银行融资。华鑫置业(集团)有限公司已将上述信托贷款受益权于报告期内转让给中国农业银行股份有限公司上海市分行。
(四)核心竞争力分析
公司成功开发了市中心甲级写字楼（金陵海欣大厦）及开发区商务园区（金领之都），积累了丰富的建设和招商经验；公司重视专注于为客户提供优质的工作空间和服务，赢得了较高的商业信誉，拥有稳定的客户资源；公司有较强的市场把握能力，项目评估、销售策划能紧扣市场脉搏。
(五)投资状况分析
1、对外股权投资总体分析
(1)持有其他上市公司股权情况
单位：元
||||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
|证券代码|证券简称|最初投资成本|占该公司股权比例（％）|期末账面价值|报告期损益|报告期所有者权益变动|会计核算科目|股份来源|
|600610|S 中纺机|1,411,476.00||1,411,476.00|0|0|长期股权投资|外购|
|合计||1,411,476.00|/|1,411,476.00|0|0|/|/|

(2)持有非上市金融企业股权情况
||||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
|所持对象名称|最初投资金额（元）|持有数量（股）|占该公司股权比例（%）|期末账面价值（元）|报告期损益（元）|报告期所有者权益变动（元）|会计核算科目|股份来源|
|华鑫证券|80,000,000.00|128,000,000|8|200,384,560.98|8,452,000.30||长 期股 权投资|初 始投资|
|上海银行|635,900.00|928,414||635,900.00|176,398.66||长 期股 权投资|外购|
|合计|80,635,900.00|128,928,414|/|201,020,460.98|8,628,398.96||/|/|

2、非金融类公司委托理财及衍生品投资的情况
(1)委托理财情况
本年度公司无委托理财事项。
(2)委托贷款情况
本年度公司无委托贷款事项。
3、募集资金使用情况
报告期内，公司无募集资金或前期募集资金使用到本期的情况。
4、主要子公司、参股公司分析
单位：万元
公司名称 主要产品或服务持股比例注册资本 总资产净资产净利润上海金陵投资有限公司 房地产经营 100% 3520 35964 32162 4081上海金陵出租汽车服务有限公司汽车出租营运 100% 3080 10868 6672 262上海普林电路板有限公司 电子产品 100% 4223 6516 6583 388上海普林电子有限公司 电子产品 75% USD350 5744 -11100 -3121上海金陵置业有限公司 房地产开发 100% 1980 36374 4715 2267上海择励实业有限公司 资产管理等 100% 1000 9106 7138 6123上海金陵雷戈勃劳伊特电机有限
公司 电机产品 50% USD570 7603 3953 -485上海金欣联合发展有限公司 房地产开发 50% 11660 32886 13892 2251
上海力敦行房地产经纪有限公司房地产经纪 50% 500 2264 1846 1096
上海鑫敦实业有限公司 建筑装修装饰工程50% 100 129 101 1
上海金陵智能电表有限公司 电表制造 41% 4000 19614 6891 599
华鑫证券有限责任公司 证券经纪 8% 160000 663063 275733 9684业绩变动30%以上：
||||||
|-|-|-|-|-|
|公司名称|2013年净利润（万元）|2012年净利润（万元）|同比|原因|
|上海金陵投资有限公司|4081|6332|-36%|房屋租赁业务等调整所致。|
|上海普林电路板有限公司|388|-710|不适用|转回对普林电子的坏账准备所致。|
|上海普林电子有限公司|-3121|-979|-219%|本年度计提职工安置费所致。|
|上海金陵置业有限公司|2267|468|384%|房屋销售增加所致。|
|上海择励实业有限公司|6123|15|40720%|房屋租赁等业务全面开展所致。|
|上海金陵雷戈勃劳伊特电机有限公司|-485|52|-1033%|本年度计提资产减值所致。|
|上海金陵智能电表有限公司|599|297|102%|有效控制销售费用和管理费用所致。|
|华鑫证券有限责任公司|9684|27850|-65%|上年度收到摩根士丹利公司支付的补偿金。|

5、非募集资金项目情况
单位:万元币种:人民币
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|项目名称|项目金额|项目进度|本年度投入金额|累计实际投入金额|项目收益情况|
|松江园区支付工程建设款|||0|26,601|127|
|金桥园区支付工程建设款|||13,338|108,651|5366|
|合计||/|13,338|135,252|/|

董事会关于公司未来发展的讨论与分析
(一)行业竞争格局和发展趋势
1、行业环境及发展趋势分析
2013年，我国房地产行业总体延续了 2012年下半年以来的回暖态势，行业景气度持续回升。2013年经济数据显示，全国房地产开发投资8.60万亿元，同比增长19.8%，
其中住宅投资5.90万亿元，同比增长19.4%，占房地产开发投资的比重为68.5%；施
工面积66.6亿平米，同比增长16.1%；新开工面积20.1亿平米，同比增长13.5%；房屋
竣工面积10.1亿平米，同比增长2%；土地购置面积3.9亿平米，同比增长8.8%。
2013年商品房销售增速前高后低，整体超预期。由于2012年上半年销售基数较低，下半年销售明显回升，导致2013年上半年商品房销售实现爆发式增长，2013年下半年增速逐步回落。2013年，全国商品房销售面积13.1亿平米，同比增长17.3%，其中，住宅销售面积增长17.5%，写字楼销售面积增长27.9%，商业营业用房销售面积增长9.1%;商品房销售额8.1万亿元，同比增长26.3%，其中，住宅销售额增长26.6%，写字楼销售额增长35.1%，商业营业用房销售额增长18.3%。
上述2013年商品房销售中写字楼销售面积累计同比小幅扩大1.3个百分点，商业营用房销售面积和商业营业用房销售额同比增幅均有所收窄。新开工面积累计增速方面，写字楼和商业营用房累计同比分别上升15.0%和17.7%。
2013年房地产开发企业到位资金12.21万亿元，同比增长26.5%。
2014年，增加供给政策有效性和房贷政策支持力度将是决定行业走向的关键因素。
短期来看，2014年初货币环境中性偏紧，抑制短期需求的释放，房地产行业销售、开工、投资增速有放缓倾向。长期来看，人口增速放缓，住房"刚需"增速高点的到来将对2014年房地产销售面积和销售额增速有所影响。
2、上海商业地产有关情况及公司金桥园区周边市场概述
上海地方经济的增长推动2013上海商铺市场继续保持强势，上海地区2013年末商铺存量为3900万平方米有效新增供应量达到598978平方米，达到历史高位，2013年年度空置率下降0.9个百分点到8%，到2013年底，商铺1层平均租金41.5元/平方米/天，年度上涨3.2%。
2013年到2014年初，公司金桥项目所处的上海金桥区域新建办公、工业园区项目超过90万平方米，包括华虹的锦绣江南、万国企业中心、达之路产业园，腾飞的金桥瑞邑，爱玩广场，曹路宝龙广场，春宇21office，禹州国际等，加上金桥区域内原有的金桥股份的由度工坊等多个项目仍有一定数量空置面积，区域市场竞争异常激烈。
另一方面上海各经济开发区之间也存在产业竞争，造成客户稳定性差，包括张江、浦江、周浦等各经济开发区的大力度的促销及优惠政策也给公司项目带来一定的影响。
3、公司的优势与困难
公司的优势与机会有以下几个方面：
（1）新型组织架构的建立更有利于房地产市场化运营；
（2）上海转型发展，新型房地产需求量持续攀高；
（3）公司金领之都项目地处上海自贸区辐射板块，有利于公司房地产经营效益的提升；
（4）公司金领之都项目已具一定规模，成为市场标杆，有着良好的品牌知名度；
（5）上海轨道12号线通车，有助于公司金领之都项目价值的提升；
（6）商业信誉高，控股股东加大对公司的支持力度；
（7）客户与渠道网络不断完善，有利于客户资源积累；
（8）与行业内企业基金建立合作联盟，利于资源互补，市场拓展和风险降低；
（9）松江项目已纳入国家级开发区，未来升值空间可期。
公司的不足与困难有以下几个方面：
（1）房地产政策具有不确定性；
（2）公司转型房地产行业时间较短，系统平台资源有限；
（3）新型商业模式、节能型建筑和商业综合体对公司现有项目带来的冲击；
（4）土地储备依然不足，市场土地竞标竞争力不足；
（5）金领之都周边竞争项目众多，2014年新增近80万平方米供应量，市场竞争激烈。
(二)公司发展战略
根据公司自身特点，在坚持商务不动产为主的前提下，根据市场环境变化，积极探索跨地域、多类型项目拓展。
1、充分利用公司现有资源、积极盘活公司资产，实现现有资源价值最大化，确保公司持续稳定发展；
2、在坚持商务不动产为主的前提下，探索园区办公、高档办公、公寓式办公、主题地产、住宅、商业等多类型项目拓展，丰富自身产品线，增强企业抗风险能力和可持续发展的能力。
3、在坚持扎根上海的同时，选择长三角 1-2小时经济圈甚至更远的一、二线城市，积极探索跨区域项目拓展，从项目规模、去化速度、开发模式等多角度进行考量，结合公司自身发展的短中长期目标，与上海项目形成互补；
为此，一方面要充分利用公司现有的资源，专注于商务不动产的综合开发与经营，持续稳步地实施专业化的房地产开发；另一方面，要继续做好产业结构的调整的工作，积极盘活公司资产；再者，通过积极、持续的对外拓展获取优质不动产资源储备，并加快实施专业化的房地产开发与经营，为公司稳健的持续发展提供有力支撑。
(三)经营计划
2014年是公司转型发展、攻坚克难的关键时期，公司将做好以下主要工作：加大金桥园区开发建设的力度，加大获取市场土地资源的强度，加大投融资获取发展的进度。继续围绕非主业调整的目标，制定切实可行的计划，做好非主业调整、退出、转让等方面的工作。
1、加大金桥园区开发建设的力度
2014年园区建设重点是完成一区二期项目主体结构的建设工作，并为一区二期项目的销售和租赁工作做好铺垫。
2、加大获取市场土地资源的强度
积极获取项目资源，为公司可持续发展提供有力的保障。在坚持商务不动产为主的前提下，根据市场环境的变化，探索办公、住宅、商业、主题地产等多类型项目拓展，丰富自身产品线，增强企业抗风险能力和可持续发展的能力。
3、继续推进企业调整退出工作
做好有关非主营制造业企业的退出、股权转让工作。
4、加大地产市场营销力度
2014年按既定营销策略推进公司的销售工作，包括做好商城路房产的处置工作；公司将进一步完善物业租赁营销体系，扩大招商推广租赁渠道，积极吸引在行业内有影响力的企业入户园区。新的年度公司将进一步提升园区客户品质，做好品牌建设工作，提高品牌传播和市场影响度。
(四)因维持当前业务并完成在建投资项目公司所需的资金需求
公司将根据各类业务的实际进展情况，多渠道、分种类开展筹资活动，积极稳健地筹措资金，提高资金使用效率，降低资金使用成本。
2014年度资金来源主要包括三个方面：1、销售回笼资金；2、向金融机构申请的各类借款；3、公司控股股东给予的借款。
董事长：毛辰上海华鑫股份有限公司2014年3月18日