北京顺鑫农业股份有限公司拟转让
北京顺丽鑫园林绿化工程有限责任公司股权项目
资产评估报告书
天兴评报字（2014）第 0760号
（第 1册，共 1册）
北京天健兴业资产评估有限公司
二〇一四年八月十五日
北京顺鑫农业股份有限公司拟转让
北京顺丽鑫园林绿化工程有限责任公司股权项目
评估报告
天兴评报字（2014）第 0760号
目录
注册资产评估师声明 .......................................................................................................................... 2资产评估书摘要 .................................................................................................................................. 3资产评估报告书 .................................................................................................................................. 5一、委托方、被评估单位、委托方以外的其他评估报告使用者概况 ................................... 5二、评估目的 .............................................................................................................................. 8三、评估对象和评估范围 ........................................................................................................... 8四、价值类型及其定义 ............................................................................................................... 9五、评估基准日 ........................................................................................................................ 11六、评估依据 ............................................................................................................................ 11七、评估方法 ............................................................................................................................ 11八、评估程序实施过程和情况 ................................................................................................. 18九、评估假设 ............................................................................................................................ 20十、评估结论 ............................................................................................................................ 21十一、特别事项的说明 ............................................................................................................. 21十二、评估报告的使用限制说明 ............................................................................................. 22十三、评估报告日..................................................................................................................... 22
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注册资产评估师声明
一、我们在执行本资产评估业务中，遵循相关法律法规和资产评估准则，恪守独立、客观和公正的原则。根据我们在执业过程中收集的资料，评估报告陈述的内容是客观的，并对评估报告的合理性承担相应的法律责任。
二、评估对象涉及的资产负债清单是由委托方、被评估单位申报并经其签章确认；提供必要资料保证所提供资料的真实性、合法性、完整性和恰当使用评估报告是委托方和相关当事方的责任。
三、我们与评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系；与相关当事方没有现存或者预期的利益关系，对相关当事方不存在偏见。
四、我们已对评估报告中的评估对象及其涉及资产进行现场调查；我们已对评估对象及其涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象及其涉及资产法律权属资料进行查验，并对已经发现的问题进行了如实披露，且已提请委托方及相关当事方完善产权以满足出具评估报告的要求。
五、我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设和限定条件的限制，评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明的假设、限定条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。
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北京顺丽鑫园林绿化工程有限责任公司股权项目
资产评估书摘要
天兴评报字（2014）第0760号
北京天健兴业资产评估有限公司接受北京顺鑫农业股份有限公司的委托，根据有关法律、法规和资产评估准则、资产评估公认原则，采用资产基础法对北京顺鑫农业股份有限公司拟转让北京顺丽鑫园林绿化工程有限责任公司股权之经济行为而涉及北京顺丽鑫园林绿化工程有限责任公司股东全部权益，按照必要的评估程序执行评估业务，对其在 2014年 6月 30日的市场价值作出了公允反映。现将资产评估情况报告如下：
一、评估目的：根据北京顺鑫农业股份有限公司拟转让之需要，对所涉及的北京顺丽鑫园林绿化工程有限责任公司股东全部权益进行评估，提供该公司股权截至评估基准日的市场价值，为转让之经济行为提供价值参考依据。
二、评估对象：北京顺丽鑫园林绿化工程有限责任公司于评估基准日的股东全部权益。
三、评估范围：北京顺丽鑫园林绿化工程有限责任公司于评估基准日经审计后的资产负债表列示的相关资产、负债，具体范围以北京顺丽鑫园林绿化工程有限责任公司提供的资产清查明细表为准。
四、价值类型：本次评估价值类型为市场价值。
五、评估基准日：2014年6月30日。
六、评估方法：资产基础法
七、评估结论
本次评估以资产基础法对北京顺丽鑫园林绿化工程有限责任公司在持续经营前提下的股东全部权益价值进行评估，截至评估基准日 2014年 6月 30日经专项审计后的总资产账面价值为 3,340.03万元，评估价值为 3,989.30万元，增值额为 649.27万元，增值率为19.44%；总负债账面价值为 936.61万元，评估价值为
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936.61万元，评估值无增减值；净资产账面价值为 2,403.42万元，净资产评估价值为3,052.69万元，增值额为649.27万元，增值率27.01%。评估结果详见下列评估结果汇总表：
单位：人民币万元
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|-|-|-|-|-|
|项目|账面价值|评估价值|增减值|增值率％|
|流动资产|2,328.99|2,742.08|413.09|17.74|
|非流动资产|1,011.04|1,247.22|236.18|23.36|
|固定资产|995.92|901.68|-94.24|-9.46|
|生产性生物资产|15.12|345.55|330.43|2,185.38|
|资产总计|3,340.03|3,989.30|649.27|19.44|
|流动负债|936.61|936.61|-|-|
|负债合计|936.61|936.61|-|-|
|净资产（所有者权益）|2,403.42|3,052.69|649.27|27.01|

资产基础法评估结论详细情况见资产基础法评估明细表。
（四）有关说明
根据国家的有关规定，本评估报告使用的有效期限为 1年，自评估基准日2014年6月30日起，至2015年6月29日止。
以上内容摘自评估报告正文，欲了解本评估项目的全面情况和合理理解评估结论，请报告使用者在征得评估报告书所有者许可后，认真阅读资产评估报告书全文，并请关注特别事项说明部分的内容。
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资产评估报告书
天兴评报字（2014）第0760号
北京顺鑫农业股份有限公司：
北京天健兴业资产评估有限公司接受贵单位的委托，根据有关法律、法规和资产评估准则、资产评估公认原则，采用资产基础法，对北京顺鑫农业股份有限公司拟转让行为涉及的北京顺丽鑫园林绿化工程有限责任公司股东全部权益，按照必要的评估程序执行评估业务，对其在2014年6月30日的市场价值作出了公允反映。现将资产评估情况报告如下：
一、委托方、被评估单位、委托方以外的其他评估报告使用者概况
本次资产评估项目的委托方为北京顺鑫农业股份有限公司，被评估单位为北京顺丽鑫园林绿化工程有限责任公司，委托方以外的评估报告使用者为相关监管机构。
（一）委托方：北京顺鑫农业股份有限公司
1.注册登记情况
公司名称：北京顺鑫农业股份有限公司
简称：顺鑫农业
住所：北京市顺义区站前街1号院1号楼12层
法定代表人：王泽
注册资本：57059万元
实收资本：57059万元
公司类型：其他股份有限公司（上市）
许可经营项目：粮食作物、经济作物、蔬菜、花卉、园艺作物、水果加工；
肉类、肉制品及副产品加工与销售；种畜产品、农作物种子、蔬菜种子繁育与销
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售；白酒、速冻食品、配制酒、蒸馏酒、发酵酒制造与销售；销售定型包装食品、食用油、酒、饮料；以下项目仅限分公司经营：水产品、豆制品、蛋品加工与销售；米面制品、方便面及其他方便食品、糕点、面包、调味品、调味料（半固态）、罐头（其他罐头）制造与销售；货物专项运输（冷藏保鲜）；普通货物运输。
一般经营项目：粮食作物、经济作物、蔬菜、花卉、园艺作物、水果种植与销售；畜禽养殖；淡水养殖；技术开发、技术服务、信息咨询；物流综合业务；
销售粮食、百货、机械电器设备、建筑材料、饲料、种苗、农药（不含危险化学品）、化肥；货物进出口、技术进出口、代理进出口；国际货运代理；粮食代购；
出租办公用房；仓储服务。
（二）被评估单位概况
1.注册登记情况
公司名称：北京顺丽鑫园林绿化工程有限责任公司
注册地址：北京市顺义区高丽营镇
负责人：李继京
注册资本：9,093,544.43元
企业性质：其他有限责任公司
许可经营项目：种植苗木；销售苗木。
一般经营项目：园林绿化工程施工（建筑工程除外）；种植果树、花卉；销售花卉。
2.公司概况：
北京顺丽鑫园林绿化工程有限责任公司成立于1999年5月，注册资金909.4万元，位于顺义区高丽营镇，是顺鑫农业的控股子公司。公司占地面积 1000余亩，名优果品生产及高档绿化苗木种植为主营业务，公司现有职工 95人，专业技术人员20余人，是顺义区精品设施农业的龙头企业。
公司具有园林绿化企业三级资质，拥有一支经验丰富的专业园林绿化施工队伍，可承揽园林绿化工程设计、施工和养护等一条龙业务，曾先后完成了“第七届花博会主展馆”绿化工程、顺沙路绿化工程整治等多项重点绿化工程，目前总竣工面积超过 100多万平米，其中杨镇工业区和鹏程食品公司绿化工程被评为“优质工程”，并连续三年被评为“守信企业”。
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公司果品的主要种植品种为樱桃，主要品种有红灯、红艳、红蜜、佐滕锦、正光锦、萨米托、雷尼、拉宾斯、先锋等早、中、晚熟 30余个品种，在每年的5月下旬至6月下旬举办樱桃观光采摘节，已经连续举办了十二届，累计接待游客近50万人。目前公司整个园区已全部实施有机化种植，并于 2008年取得了有机果品认证证书，果品质量达到了绿色、健康和有机的标准，“顺丽鑫”已成为京郊采摘知名品牌。
公司主要种植的苗木品种有雪松、白皮松、云杉、华山松、栾树、毛白杨、元宝枫、金丝柳、玉兰等近80个品种5万余株，分为常绿和落叶乔木、花灌木、果树苗等几大类。
截止到评估基准日的股权结构：
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|-|-|-|-|
|序号|股东名称|出资金额（万元）|出资比例|
|1|北京顺鑫农业股份有限公司|463.80|51%|
|2|北京市顺义区高丽营镇资产运营中心|445.55|49%|
||合计|909.35|100.00%|

3．前三年及评估基准日企业的财务状况表及经营成果表。
前三年及基准日财务状况表
金额单位：人民币万元
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|-|-|-|-|
|项目|2011年12月31日|2012年12月31日|2013年12月31日|
|流动资产|1759.63|1317.37|2190.01|
|非流动资产|809.78|1088.78|1045.68|
|固定资产|780.50|1065.16|1027.73|
|生产性生物资产||||
|资产总计|2569.41|2406.15|3235.69|
|流动负债|623.74|361.48|1062.46|
|负债总计|623.74|361.48|1062.46|
|净 资 产|1945.67|2044.67|2173.23|

前三年及基准日经营成果表
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金额单位：人民币万元
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|项目|2011年|2012年|2013年|2014年1-6月|
|一、营业收入|1752.36|1575.10|4139.33|1437.70|
|减：营业成本|1113.39|889.12|3239.33|1042.71|
|营业税金及附加|26.70|18.71|93.19|13.28|
|销售费用|44.34|28.74|39.81|24.44|
|管理费用|195.48|201.20|225.65|122.24|
|财务费用|-6.81|-2.49|-2.43|-0.93|
|二、营业利润|379.38|439.82|543.69|236.05|
|三、利润总额|379.31|440.19|535.67|236.05|
|减：所得税|5.01|4.32|14.82|5.86|
|四、净利润|374.30|435.88|520.85|230.19|

以上数据均由北京兴华会计师事务所（特殊普通合伙）审计，并出具了无保留审核意见报告。
（三）委托方与被评估单位的关系
北京顺鑫农业股份有限公司为被评估单位的股东，截至评估基准日持有其51%的股权。本次资产评估项目的委托方为北京顺鑫农业股份有限公司，是拟转让方-北京顺丽鑫园林绿化工程有限责任公司的控股股东。
二、评估目的
根据北京顺鑫农业股份有限公司拟转让北京顺丽鑫园林绿化工程有限责任公司股东全部权益之需要，对所涉及的北京顺丽鑫园林绿化工程有限责任公司股东全部权益进行评估，提供该公司股权截至评估基准日的市场价值，为转让之经济行为提供价值参考依据。
三、评估对象和评估范围
本次评估对象是北京顺丽鑫园林绿化工程有限责任公司股东全部权益。
本次资产评估范围为本次资产评估范围为北京顺丽鑫园林绿化工程有限责
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任公司在评估基准日（2014年6月30日）的经审计后资产负债表所列示的全部资产、负债。具体的资产、负债内容以顺丽鑫根据审计后资产、负债数据为基础填报的评估申报表为准，凡列入申报表内并经过委托方确认的资产、负债项目均在本次评估范围内。
委托评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围是一致的。
委估资产类型包括流动资产、机器设备、房产、生产性生物资产及负债等。
列表如下：
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|-|-|
|资产（负债）类型|账面价值（单位：人民币万元）|
|货币资金|805.43|
|应收账款|0.0052|
|预付款项|6.85|
|存货|1516.71|
|流动资产合计|2328.99|
|固定资产|995.92|
|生产性生物资产|15.12|
|非流动资产合计|1011.04|
|资产总计|3340.03|
|应付账款|821.69|
|预收款项|35.14|
|应付职工薪酬|62.11|
|应交税费|11.51|
|其他应付款|6.17|
|流动负债合计|936.61|
|负债合计|936.61|
|净资产|2403.42|

主要资产情况如下：
1.房屋建筑物：北京顺丽鑫园林绿化工程有限责任公司申报的房屋建（构）
筑物位于北京市顺义区高丽营镇内，主要建筑物概况如下：
办公楼及附属用房：建成于 2006年，主建筑分为三层和西平房附属房，均
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为砖混结构，楼层每层500平米，附属平房共计500平米，总计2000平米。
锅炉房：建成于2006年，砖混结构，总面积为：24.36平米。
花岗岩条石路面：建成于2006年，位于办公楼前，跨度为8.2米，长 35.16米，总面积288平米。
沥青路面：建成于 2006年，位于办公楼前草坪地两侧及前面，总面积 819平米。
混凝土路面：建成于2007年，跨度6米，长度93.5米环型沿长米，总面积561平米。
室外鱼池青石板路面：建成于 2007年，跨度 2米，水泥粘合结构，总面积1160平米。
生产区彩钢板库房：位于办公楼后院，结构为双层彩钢板保温墙体，建筑内为水泥地面，塑钢门窗，檐高3.6米，跨度5.2米，总面积212平米。
室外围墙：围墙为办公区室外围墙，结构为砖混，墙头镶砖，高 2.44米，跨度18.37米，总长为103.8米。
室外鱼池：建成于 2007年，为分大鱼池和小鱼池，结构为砖混，鱼池整体为水泥结构。
室内鱼池建筑和装修：建成于 2007年结构为砖混，檐高 8米，跨度 22.4米，长度为 57.4米。屋顶采用阳光板和钢骨架的结构进行封闭，室内分为四个方形垂钓池子，并装有排风扇、铝合金窗户、双扇大铁门、钢管护拦及给排水系统等。
日光温室：结构为砖混和钢骨架构成，檐高3.1米，跨度为8.8米，长度为70米。
2.机器设备：北京顺丽鑫园林绿化工程有限责任公司主要以名优果品生产及高档绿化苗木种植为主营业务。主要机器设备为给办公大楼配套的空调、饮用水处理、污水处理，以及园林用打药机、割灌机、草坪机等设备，除 3台变压器在1999年购置，其他设备均在2004年以后购置启用，在用情况基本良好。
该公司共有 15部车辆。包括 2辆拖拉机、1辆起重吊车、装载机、东风货车、福田货车和跃进货车，公务用车包括现代多用途车、长安客车、雅阁轿车、帕萨特轿车、桑塔纳轿车等，所有车辆在 2004年后购置使用，未发生过重大交
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通事故，均在正常行驶中。
该公司电子设备主要包括计算机、笔记本电脑、复印机等通用的电子办公设备等。大部分电子设备启用时间从2007年开始至2013年，在用情况基本良好。
3.存货-苗木及生产性生物资产：公司果品的主要种植品种为樱桃，主要品种有红灯、红艳、红蜜、佐滕锦、正光锦、萨米托、雷尼、拉宾斯、先锋等早、中、晚熟30余个品种；其他还有消耗性生物资产-待售的苗木等。
四、价值类型及其定义
本次评估价值类型为“市场价值”，本报告书所称“市场价值”是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。
注册资产评估师执行资产评估业务仅是对评估对象价值进行估算并发表专业意见。评估结果系指评估对象在评估基准日的经济环境与市场状况以及其他评估师所依据的评估前提和假设条件没有重大变化的情况下，为满足评估目的而提出的价值估算成果，不能理解为对评估对象价值实现的保证或承诺。
五、评估基准日
本项目资产评估基准日是2014年6月30日。评估中采用的取价标准均为评估基准日的有效价格标准。
本次资产评估基准日由委托方确定，与业务约定书明确的基准日一致，离经济行为实施日较近，能良好地反映资产状况，符合本次评估目的，可避免评估基准日后的调整事项对评估结论造成较大影响。
六、评估依据
本次评估工作中所遵循的具体行为依据、法律依据、产权依据和取价依据为：
（一）行为依据
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2.北京顺鑫农业股份有限公司与北京天健兴业资产评估有限公司签订的业务约定书。
（二）法律法规依据
1.中华人民共和国主席令第 42号《中华人民共和国公司法》（2005年 10月27日）；
2.国务院91号令《国有资产评估管理办法》（1991年11月16日）；
3.原国家国有资产管理局国资办发[1992]36号《国有资产评估管理办法施行细则》（1992年7月18日）；
4.财政部令第 14号《国有资产评估管理若干问题的规定》（2001年 12月31日）；
5.国务院国有资产监督管理委员会、财政部令第 3号《企业国有产权转让管理暂行办法》（2003年12月31日）；
6.国务院国有资产监督管理委员会令第12号《企业国有资产评估管理暂行办法》（2005年8月25日）；
7.国务院国有资产监督管理委员会国资委产权[2006]274号《关于加强企业国有资产评估管理工作有关问题的通知》（2006年12月12日）；
8.第八届全国人民代表大会常务委员会第八次会议通过《中华人民共和国城市房地产管理法》（1994年7月5日）；
9.第十届全国人民代表大会第五次会议通过《中华人民共和国企业所得税法》（2007年3月16日）；
10.《中华人民共和国车辆购置税暂行条例》（国务院[2000]294号令）；
11.其他与资产评估相关的法律、法规等。
（三）评估准则依据
1．资产评估准则—基本准则；
2．资产评估职业道德准则—基本准则；
3．资产评估准则—评估报告；
4．资产评估准则—评估程序；
5．资产评估准则—工作底稿；
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7．资产评估准则—机器设备；
8.资产评估准则—不动产；
9．注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见；
10．资产评估价值类型指导意见；
11．资产评估准则——企业价值；
12.《房地产估价规范》（GB/T50291-1999）；
14.企业国有资产评估报告指南。
（四）产权依据
1.房屋所有权证(或产权所有说明)；
2.机动车辆行驶证；
3.被评估企业提供的其他权属证明文件。
（五）取价依据
1．原机械工业部文件，机械计（1995）1041号关于发布《机械工业建设项目概算编制办法及各项概算指标》的通知；
2．国家计委，建设部计价格〔2002〕10号关于发布《工程勘察设计收费管理规定》的通知；
3．国家经贸委等部门国经贸经（1997）456号《关于发布（汽车报废标准）的通知》以及国经贸资源（2000）1202号关于发布《调整汽车报废标准若干规定的通知》，2012年 8月 24日商务部第 68次部务会议审议通过的《机动车强制报废标准规定》；
4．机械工业出版社，《2014年机电产品报价手册》；
5．北京科学技术出版社，《资产评估常用数据与参数手册》（第二版）；
6.国家计委、建设部关于发布《工程勘察设计收费管理规定的通知》(计价格[2002]10号)；
7．国家计委、建设部关于发布《工程勘察设计收费管理规定的通知》(计价格[2002]10号)；
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的通知（发改价字[2007]670号）；
9．财政部关于印发《基本建设财务管理规定》的通知（财建[2002]394号）；
10．中华人民共和国国家计划委员会关于印发《招标代理服务收费管理暂行办法》的通知（计价格[2002]1980号）；
11．国家计委关于印发建设项目前期工作咨询收费暂行规定的通知（计价格[1999]1283号）；
12．关于规范环境影响咨询收费有关问题的通知（计价格[2002]125号）；
13．本所收集的其他评估资料。
七、评估方法
企业整体资产的评估方法包括资产基础法（成本法）、市场法和收益法。资产基础法是指在合理评估企业各项资产价值和负债的基础上确定评估对象价值的评估思路。市场法是指将评估对象与参考企业、在市场上已有交易案例的企业、股东权益、证券等权益性资产进行比较以确定评估对象价值的评估思路。收益法是指通过将被评估企业预期收益资本化或折现以确定评估对象价值的评估思路。
评估人员无法取得与顺丽鑫公司生产规模、业务种类相似企业股权交易案例，进而无法采用市场法确定其整体资产价值。企业的主要资产为消耗性生物资产及生产性生物资产，消耗性生物资产的销售计划无法预测，对生产性生物资产采用收益法评估，整体不再采用收益法，本次评估采用资产基础法进行评估。
资产基础法
资产基础法是指在合理评估单位各项资产价值和负债价值的基础上确定评估对象价值的评估思路。在评估过程中，评估人员根据各项资产的具体情况，分别采用不同的评估方法，具体如下：
1.关于流动资产的评估
流动资产的评估，主要采用资产基础法。
（1）对于现金，评估人员在各财务部负责人和出纳人员的陪同下，对库存现金进行了盘点。库存现金的评估采取盘点倒推方法验证基准日现金余额，并同现金日记账和总账现金账户余额核对，以核实后的账面值确认评估值。
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对于银行存款，则在核对银行存款对账单及银行存款余额调节表的基础上，以审查核实的账面值作为评估值。
（2）对应收账款、预付账款，对有关明细账和总账进行了核对，对款项的形成原因、账龄、债务人的资信情况等进行了调查，同时通过账龄分析并结合单位应收款项的实际状况，对所能形成相应资产的权益和收回可能性进行分析判断。具体为：在执行上述程序后，首先对应收款项进行个别认定；对应收款项逐项认定是否存在收回的风险，并对金额较大的债权进行函证，并搜集重大相关合同等，经核实分析后确定评估值。
(3)关于存货的评估，顺丽鑫公司的存货包括包括原材料、在库周转材料、在产品（自制半成品）和发出商品。对于原材料及在库周转材料的评估，评估人员根据企业提供的存货明细清单，核实有关购置发票和会计凭证，了解了存货的保管、内部控制制度和成本核算制度，并对其进行了重点抽样盘点，对主要存货如原材料、在库周转材料等采用核实评估基准日最近不含税市场价格与企业账面价值进行核对分析，以核实分析后计算结果确认最终评估值；对在产品（自制半成品），评估人员认为实际上已经达到销售状态，按照产成品进行评估，公式如下：正常待售的苗木按以下公式计算评估值：
苗木评估值=不含税出厂销售价格-销售费用-销售税金-所得税-50%*产品合理的净利润=不含税出厂销售单价×库存数量×（1-销售费用率-销售税金率-所得税率-50%*产品合理的净利率）
2.关于机器设备的评估
根据本次评估的特定目的及被评估设备的特点，确定以重置成本为本次资产评估的计价标准，主要采用成本法确定委估设备的市场价值。
机器设备评估的成本法是通过估算全新机器设备的重置价值，然后扣减实体性贬值、功能性贬值和经济性贬值，或在确定综合成新率的基础上，确定机器设备评估价值的方法。本次评估采用的基本计算公式为：
评估价值=重置价值×成新率
重置价值的确定：
（1）国产机器设备：仍在市场流通的设备直接按现行市场价格确定；对于已经淘汰、不再生产流通、已无市价的设备，采用类似设备与委估设备比较，综
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合考虑设备的性能、技术参数、使用功能等方面的差异，分析确定其购置价格。
确定设备购置价格后，根据设备的具体情况考虑相关的运杂费、基础费、安装调试费、其他费用、合理期限内的资金成本，以确定设备的重置价值。计算公式如下：重置价值=设备购置价+运杂费+基础费+安装费+其他费用+资金成本
（2）非标设备
对非标设备，根据设备设计资料、竣工验收及结算资料，按现行制造标准，考虑主材费、外购配件费、设计费、运杂费、基础费、合理利润、税金、安装调试费、资金成本及其他费用等确定重置价值，或向制造厂家询价确定与该非标设备主材相同的同类设备的制造价，再考虑运杂费、基础费、安装调试费、资金成本及其他费用等综合确定重置价值；运杂费、基础费、安装调试费、其他费用及资金成本等参照国产机器设备的计算标准确定。
（3）运输车辆
运输车辆重置价值按同型或同类车辆的市场价格加计车辆购置税和其他相关费用确定。其计算公式如下：重置价值＝市场购置价+车辆购置税+其他相关费用
其中，对于排气量在1.6L以上的乘用车辆购置税为车辆市场价格(不含增值税)的10%，对于排气量在 1.6L以及 1.6L以下的乘用车辆购置税为车辆市场价格(不含增值税)的7.5%；其他相关费用包括车检费、牌照费等。
（4）电子设备以及不需安装的价值较低的机器设备：重置价值＝购买价/（1+适用增值税税率）
成新率的确定：
（1）主要机器设备
对主要机器设备采用综合成新率的方法，其计算公式如下：综合成新率=年限成新率×40%+现场勘察成新率×60%
年限成新率=（经济寿命年限-已使用年限）/经济寿命年限×100%
对逾龄设备或经大修过的设备，按尚可使用年限法
年限成新率=尚可使用年限/（已使用年限+尚可使用年限）×100%
现场勘察成新率是评估人员对委估设备进行现场勘察，了解其工作环境、外观及完整性、技术状况、利用率与负荷率、维护保养及技术改造情况等后，对其
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主要价值组成部分设定权重并对各组成部分的状况进行打分综合确定的成新率。
（2）一般设备及电子设备
在进行年限成新率计算的基础上，结合现场勘察情况进行调整后确定。
（3）车辆
采用综合成新率的方法，其公式：综合成新率=理论成新率*40%+勘察成新率*60%
理论成新率则是在计算使用年限成新率和行驶里程成新率基础上，按孰低原则确定。
年限成新率=（经济使用年限-已使用年限）/经济使用年限
里程成新率=（经济行驶里程-已行驶里程）/经济行驶里程
勘察成新率按现场勘察进行打分。
评估价值的确定：评估价值=重置价值×成新率
待处置或待报废设备评估价值的确定：对于待处置或待报废的设备，按可变现净值确定评估值。
3.关于房屋建筑物的评估
对本次委估资产，采用成本法评估。本次评估将建（构）筑物按结构特征分类，主要分为砖木结构、钢结构、砖混结构。选取有代表性的建筑物、构筑物作为典型案例，对典型案例的评估，运用典型工程概预算调整法，以该案例预决算资料的工程量为依据，按现行定额标准，求取直接费，没有预决算资料的根据施工图计算工程量。然后根据规定的取费程序计算其建安工程总价，再加上前期费和其它费用、资金成本，确定重置全价。
重置全价=建筑安装工程总造价+前期费及其它费用+资金成本
其它建筑物和构筑物以典型案例重置单价为基础，将各建筑物与典型案例重置单价进行比较，并参考原概算价格及建筑估价指标得出各自的重置价格。
成新率采用年限法与打分法综合确定建筑物成新率。
评估值=重置全价×成新率
4.生产性生物资产的评估
处于盛产期的经济林采用收益现值法评估，收益现值法收益现值法又称收益还原法、收益资本金化法，是指通过估算被评估资产的未来预期收益并折算成现
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值，借以确定被评估资产价值的一种资产评估方法。
式中：En—经济林资产评估值
Au—生产期内每年的纯收益值
u—经济寿命期
n—经济林林木年龄
5．关于负债的评估
关于负债中应付账款、预收账款、应付职工薪酬、其他应付款及应交税费的评估，评估人员根据单位提供的各项目明细表，对账面值进行了核实分析，以核实后的账面值或根据其实际应承担的负债确定评估值。
八、评估程序实施过程和情况
根据国家有关部门关于资产评估的规定和会计核算的一般原则，依据国家有关部门相关法律规定和规范化要求，按照与委托方的资产评估约定函所约定的事项，北京天健兴业资产评估有限公司业已实施了对委托方提供的法律性文件与会计记录以及相关资料的验证审核，按被评估单位提交的资产清单，对相关资产进行了必要的产权查验、实地察看与核对，进行了必要的市场调查和交易价格的比较，以及财务分析和预测等其他有必要实施的资产评估程序。资产评估的详细过程如下：
1．接受委托及准备阶段
（1）北京天健兴业资产评估有限公司于2014年7月接受委托方的委托，从事本资产及负债项目。在接受委托后，北京天健兴业资产评估有限公司即与委托方就本次评估目的、评估对象与评估范围、评估基准日、委托评估资产的特点等影响资产评估方案的问题进行了认真讨论。
（2）根据委托评估资产的特点，有针对性地布置资产评估申报明细表，并设计主要资产调查表、主要业务盈利情况调查表等，对委托方参与资产评估配合人员进行业务培训，填写资产评估清查表和各类调查表。
（3）评估方案的设计
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依据了解资产的特点，制定评估实施计划，确定评估人员，组成资产评估现场工作小组。本项目评估人员共划分为四组，包括流动资产组、机器设备组、房地产组和生产性生物资产组。
（4）评估资料的准备
收集和整理评估对象市场交易价格信息、主要原料市场价格信息、评估对象产权证明文件等。
该阶段工作时间为2014年7月24日－2014年7月25日。
2．现场清查阶段
（1）评估对象真实性和合法性的查证
根据委托方及被评估单位提供的资产和负债申报明细，评估人员针对实物资产和货币性债权和债务采用不同的核查方式进行查证，以确认资产和负债的真实准确。
对货币资金，我们通过查阅日记账，盘点库存现金、审核银行对账单及银行存款余额调节表等方式进行调查；
对债权和债务，评估人员采取核对总账、明细账、抽查合同凭证等方式确定资产和负债的真实性。
对存货，评估人员采取核对总账、明细账及相关的购销合同，并对存货进行分类挑选，抽查盘点实物的方法，确定各种存货的真实性。
对固定资产的调查采用重点和一般相结合的原则，重点调查房屋建筑物、重要设备等资产。评估人员，查阅了相关工程的设计、施工文件，工程承包合同，工程款项结算资料、设备购置合同发票等，从而确定资产的真实性。
（2）资产实际状态的调查
设备运行状态的调查采用重点和一般相结合的原则，重点调查办公设备。主要通过查阅设备的运行记录，在被评估单位设备管理人员的配合下现场实地观察设备的运行状态等方式进行。在调查的基础上完善重要设备调查表。
（3）实物资产价值构成及业务发展情况的调查
根据被评估单位的资产特点，调查其资产价值构成的合理性和合规性。重点核查固定资产账面金额的真实性、准确性、完整性和合规性。查阅了有关会计凭证、会计账簿以及设备采购合同等资料。
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（4）企业收入、成本等生产经营情况的调查
收集相关单位以前年度损益核算资料，进行测算分析；通过访谈等方式调查各单位及业务的现实运行情况及其收入、成本、费用的构成情况。
该阶段的工作时间为2014年7月25日至2014年7月27日。
3．选择评估方法、收集市场信息和估算过程
评估人员在现场依据针对本项目特点制定的工作计划，结合实际情况确定的作价原则及估值模型，明确评估参数和价格标准后，参考企业提供的历史资料和未来经营预测资料开始评定估算工作。
4．评估汇总阶段
（1）评估结果的确定
依据北京天健兴业资产评估有限公司评估人员在评估现场勘察的情况以及所进行的必要的市场调查和测算，确定委托评估资产的资产基础法结果。
（2）评估结果的分析及评估报告的撰写
按照北京天健兴业资产评估有限公司规范化要求编制相关资产的评估报告
书。评估结果及相关资产评估报告按北京天健兴业资产评估有限公司规定程序进行三级复核，经签字注册资产评估师最后复核无误后，由项目组完成并提交正式资产评估报告书。
九、评估假设
（一）基本假设
1．交易假设：假定所有待评估资产已经处在交易过程中，评估师根据待评估资产的交易条件等模拟市场进行估价。
2．公开市场假设：公开市场假设是对资产拟进入的市场的条件以及资产在这样的市场条件下接受何种影响的一种假定。公开市场是指充分发达与完善的市场条件，是指一个有自愿的买方和卖方的竞争性市场，在这个市场上，买方和卖方的地位平等，都有获取足够市场信息的机会和时间，买卖双方的交易都是在自愿的、理智的、非强制性或不受限制的条件下进行。
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假定处于使用状态的资产还将继续使用下去。在持续使用假设条件下，没有考虑资产用途转换或者最佳利用条件，其评估结果的使用范围受到限制。
4．企业持续经营假设：是将企业整体资产作为评估对象而作出的评估假定。
即企业作为经营主体，在所处的外部环境下，按照经营目标，持续经营下去。企业经营者负责并有能力担当责任；企业合法经营，并能够获取适当利润，以维持持续经营能力。
十、评估结论
本次评估以资产基础法对北京顺丽鑫园林绿化工程有限责任公司在持续经营前提下的股东全部权益价值进行评估，截至评估基准日2014年6月30日经专项审计后的总资产账面价值为3,340.03万元，评估价值为3,989.30万元，增值额为649.27万元，增值率为19.44%；总负债账面价值为936.61万元，评估价值为 936.61万元，评估值无增减值；净资产账面价值为 2,403.42万元，净资产评估价值为3，052.69万元，增值额为 649.27万元，增值率27.01%。评估结果详见下列评估结果汇总表：
单位：人民币万元
||||||
|-|-|-|-|-|
|项目|账面价值|评估价值|增减值|增值率％|
|流动资产|2,328.99|2,742.08|413.09|17.74|
|非流动资产|1,011.04|1,247.22|236.18|23.36|
|固定资产|995.92|901.68|-94.24|-9.46|
|生产性生物资产|15.12|345.55|330.43|2,185.38|
|资产总计|3,340.03|3,989.30|649.27|19.44|
|流动负债|936.61|936.61|-|-|
|负债合计|936.61|936.61|-|-|
|净资产（所有者权益）|2,403.42|3,052.69|649.27|27.01|

资产基础法评估结论详细情况见资产基础法评估明细表。
十一、特别事项的说明
1．本报告提出的评估结果是在委托方及被评估单位提供必要的资料基础上
形成的，我们对委托方和被评估单位提供的有关评估对象法律权属资料和资料来
源进行了必要的查验，并有责任对查验的情况予以披露。但本报告所依据的权属
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资料之真实性、准确性和完整性由委托方和被评估单位负责并承担相应的责任。
2．本次评估结果是反映评估对象在本次评估目的下，根据公开市场的原则确定的顺丽鑫纳入评估范围的经审计后的资产及负债的市场价值，未对资产评估增值做任何纳税准备，也未考虑可能存在的抵押、担保、或有负债、未决诉讼或任何其他可能存在的诉讼所可能产生的任何影响，没有考虑将来可能承担的抵押、担保事宜，以及特殊的交易方可能追加付出的价格等对评估价格的影响，同时，本报告也未考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和其它不可抗力对资产价格的影响。
3．本次评估结果基于本报告及其说明所陈述的有关假设基础之上，此等数据将会受多种市场因素影响而变化。我们对市场变化的情况不承担发表意见的责任，同时我们也没有义务为了反映报告日后的事项而进行任何修改。当前述条件以及评估中遵循的各种原则发生变化时，评估结果一般会失效。
4．纳入顺丽鑫公司评估范围内的委估房屋建筑物均未办理房屋所有权证。
5.由于樱桃树所在土地为租赁土地，根据委托方及被评估企业提供的信息，土地2017年到期，并且10年以上树龄的生产性生物资产无移植价值。
6.本次房屋建筑物用地未涉及到期事宜，本次评估也未考虑房地分离对建筑物的影响。
十二、评估报告的使用限制说明
1．本报告仅供委托方用于评估目的对应的经济行为和送交资产评估行政主管部门审查使用；评估报告书的使用权归委托方所有。
2．本报告只能由评估报告载明的评估报告使用者使用。
3．未经我公司同意委托方不得将报告的全部或部分内容发表于任何公开媒体上；对不当使用评估结果于其他经济行为而形成的结果，本公司不承担任何法律责任。
4．根据国家的有关规定，本评估报告使用的有效期限为 1年，自评估基准日2014年6月30日起，至2015年6月29日止。
十三、评估报告日
评估报告日为2014年8月15日。
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（本页无正文）
资产评估机构：北京天健兴业资产评估有限公司
法定代表人：孙建民
注册资产评估师：刘燕坤
注册资产评估师：朱喜初
二〇一四年八月十五日
北京顺鑫农业股份有限公司拟转让北京顺丽鑫园林绿化工程有限责任公司股权项目 第24页
北京顺鑫农业股份有限公司拟转让北京
顺丽鑫园林绿化工程有限责任公司股权项目
资产评估报告书附件
北京顺鑫农业股份有限公司拟转让北京顺丽鑫园林绿化工程有限责任公司股权项目 第25页
关于《资产评估报告书附件》
使用范围的声明
本资产评估报告附件仅供委托方用于评估目的对应的经济行为和送交资产评估行政主管部门审查使用；评估报告书的使用权归委托方所有，未经委托方许可评估机构不得随意向他人提供或公开；未经我公司同意委托方不得将报告的部分或部分内容发表于任何公开媒体上；对委托方不当引用评估结果于其他经济行为而形成的结果，本公司不承担任何法律责任。
北京顺鑫农业股份有限公司拟转让北京顺丽鑫园林绿化工程有限责任公司股权项目 第26页
一、经济行为文件
北京顺鑫农业股份有限公司拟转让北京顺丽鑫园林绿化工程有限责任公司股权项目 第27页
二、被评估单位基准日审计报告
北京顺鑫农业股份有限公司拟转让北京顺丽鑫园林绿化工程有限责任公司股权项目 第28页
三、委托方、被评估单位法人营业执照
北京顺鑫农业股份有限公司拟转让北京顺丽鑫园林绿化工程有限责任公司股权项目 第29页
四、评估对象涉及的主要权属证明资料
北京顺鑫农业股份有限公司拟转让北京顺丽鑫园林绿化工程有限责任公司股权项目 第30页
五、委托方和相关当事方的承诺函
北京顺鑫农业股份有限公司拟转让北京顺丽鑫园林绿化工程有限责任公司股权项目 第31页
六、签字注册资产评估师的承诺函
北京顺鑫农业股份有限公司拟转让北京顺丽鑫园林绿化工程有限责任公司股权项目 第32页
注册资产评估师承诺函
北京顺鑫农业股份有限公司：
受贵单位委托，为北京顺鑫农业股份有限公司拟转让北京顺丽鑫园林绿化工程有限责任公司股权之需要，我们对涉及的北京顺丽鑫园林绿化工程有限责任公司经审计后的资产及负债进行评估，提供该资产及负债截至评估基准日的市场价值，为该经济行为提供价值参考依据，以 2014年6月30日为基准日进行了评估，形成了资产评估报告。在本报告中披露的假设条件成立的前提下，我们承诺如下：1．具备相应的执业资格。
2．评估对象和评估范围与评估业务约定书约定一致。
3．对评估对象及其所涉及的资产进行了必要的核实。
4．根据资产评估准则和相关评估规范选用了评估方法。
5．充分考虑了影响评估价值的因素。
6．评估结论合理。
7．评估工作未受到干预并独立进行。
注册资产评估师：刘燕坤
注册资产评估师：朱喜初
二〇一四年八月十五日
北京顺鑫农业股份有限公司拟转让北京顺丽鑫园林绿化工程有限责任公司股权项目 第33页
七、评估机构资格证书
北京顺鑫农业股份有限公司拟转让北京顺丽鑫园林绿化工程有限责任公司股权项目 第34页
八、评估机构法人营业执照副本
北京顺鑫农业股份有限公司拟转让北京顺丽鑫园林绿化工程有限责任公司股权项目 第35页
九、签字注册资产评估师资格证书
北京顺鑫农业股份有限公司拟转让北京顺丽鑫园林绿化工程有限责任公司股权项目 第36页
资产评估人员名单
主管经理：刘燕坤中国注册资产评估师
项目负责人：张传军
评估专业人员：
流动资产及负债：张传军
房产土地：王新宇
无形资产：张传军
设备：齐云杰