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一、审核报告………………………………………………………………第1页二、盈利预测表……………………………………………………………第2页三、盈利预测说明……………………………………………………第3—17页
杭州盛元房地产开发有限公司
盈利预测说明
2014年4-12月和2015年度
金额单位：人民币万元重要提示：杭州盛元房地产开发有限公司（以下简称公司或本公司）2014年4-12月和 2015年度盈利预测表是管理层在最佳估计假设的基础上编制的，遵循了谨慎性原则，但盈利预测所依据的各种假设具有不确定性，投资者进行投资决策时应谨慎使用。
一、盈利预测编制基础
本公司在经天健会计师事务所(特殊普通合伙)审计的2013年度及2014年1-3月财务报表的基础上，结合公司2013年度及2014年1-3月的实际经营业绩，并以本公司对预测期间经营环境及经营计划等的最佳估计假设为前提，编制了本公司2014年4-12月和2015年度盈利预测表。
本公司编制该盈利预测表所采用的会计政策和会计估计符合《企业会计准则》的规定，与公司实际采用的会计政策、会计估计一致。
二、盈利预测假设
(一)国家及地方现行的法律法规、监管、财政、经济状况或国家宏观调控政策无重大变化；
(二)国家现行的利率、汇率及通货膨胀水平等无重大变化；
(三)对公司生产经营有影响的法律法规、行业规定和行业质量标准等无重大变化；
(四)本公司组织结构、股权结构及治理结构无重大变化；
(五)本公司经营所遵循的税收政策和有关税收优惠政策无重大变化；
(六)本公司制定的各项经营计划、资金计划及投资计划等能够顺利执行；
(七)本公司经营所需的能源和主要原材料供应及价格不会发生重大波动；
(八)本公司经营活动、预计产品结构及产品市场需求状况、价格在正常范围内变动；
(九)无其他人力不可抗拒及不可预见因素对本公司造成的重大不利影响。
(十)其他具体假设详见本盈利预测说明之盈利预测表项目说明所述。
三、盈利预测编制说明
(一)公司基本情况
杭州盛元房地产开发有限公司原系由浙江荣盛化学纤维有限公司和自然人倪信才共同出资设立，于2002年9月11日在杭州市工商行政管理局萧山分局登记注册，取得注册号为 330181000000497的《企业法人营业执照》。经历次增资和股权转让，公司现有注册资本10,000万元，其中浙江荣盛控股集团有限公司出资5,000万元，占注册资本的50%；三元控股集团有限公司出资5,000万元，占注册资本的50%。
本公司经营范围：房地产开发与销售。
(二)公司采用的主要会计政策、会计估计
1.会计期间
会计年度自公历1月1日起至12月31日止。
2.记账本位币
采用人民币为记账本位币。
3.同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法
(1)同一控制下企业合并的会计处理方法
公司在企业合并中取得的资产和负债，按照合并日在被合并方的账面价值计量。公司取得的净资产账面价值与支付的合并对价账面价值（或发行股份面值总额）的差额，调整资本公积；资本公积不足冲减的，调整留存收益。
(2)非同一控制下企业合并的会计处理方法
公司在购买日对合并成本大于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，确认为商誉；如果合并成本小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额，首先对取得的被购买方各项可辨认资产、负债及或有负债的公允价值以及合并成本的计量进行复核，经复核后合并成本仍小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的，其差额计入当期损益。
4.合并财务报表的编制方法
母公司将其控制的所有子公司纳入合并财务报表的合并范围。合并财务报表以母公司及其子公司的财务报表为基础，根据其他有关资料，按照权益法调整对子公司的长期股权投资
后，由母公司按照《企业会计准则第33号——合并财务报表》编制。
5.现金及现金等价物的确定标准
列示于现金流量表中的现金是指库存现金以及可以随时用于支付的存款。现金等价物是指企业持有的期限短、流动性强、易于转换为已知金额现金、价值变动风险很小的投资。
6.应收款项
对于单项金额重大且有客观证据表明发生了减值的应收款项（包括应收账款、预付款项和其他应收款），根据其未来现金流量现值低于其账面价值的差额计提坏账准备；对于单项金额非重大以及经单独测试后未减值的单项金额重大的应收款项，根据相同账龄应收款项组合的实际损失率为基础，结合现时情况确定报告期各项组合计提坏账准备的比例。确定具体提取比例为：账龄1年（含1年，以下类推）以内的，按其余额的5%计提；账龄1-2年的，按其余额的30%计提；账龄2-3年的，按其余额的50%计提；账龄3年以上的，按其余额的100%计提。一般情况下对应收控股股东浙江荣盛控股集团有限公司合并财务报表范围内各公司款项不计提坏账准备。对有确凿证据表明可收回性存在明显差异的应收款项，单独进行减值测试，并根据其未来现金流量现值低于其账面价值的差额计提坏账准备。
对于其他应收款项（包括应收票据、应收利息、长期应收款等），根据其未来现金流量现值低于其账面价值的差额计提坏账准备。
7.存货
(1)存货的分类
存货包括在开发经营过程中为出售或耗用而持有的开发用土地、开发产品、意图出售而暂时出租的开发产品、周转房、库存材料、库存设备和低值易耗品等，以及在开发过程中的开发成本。
(2)存货发出的计价方法:
1)发出材料、设备采用月末一次加权平均法。
2)发出开发产品按建筑面积平均法核算。
3)意图出售而暂时出租的开发产品和周转房按公司同类固定资产的预计使用年限分期平均摊销。
4)如果公共配套设施早于有关开发产品完工的，在公共配套设施完工决算后，按有关开发项目的实际开发成本分配计入有关开发项目的开发成本；如果公共配套设施晚于有关开发产品完工的，则先由有关开发产品预提公共配套设施费，待公共配套设施完工决算后再按实际发生数与预提数之间的差额调整有关开发产品成本。
(3)存货可变现净值的确定依据及存货跌价准备的计提方法
资产负债表日，存货采用成本与可变现净值孰低计量，按照单个存货成本高于可变现净值的差额计提存货跌价准备。直接用于出售的存货，在正常生产经营过程中以该存货的估计售价减去估计的销售费用和相关税费后的金额确定其可变现净值；需要经过加工的存货，在正常生产经营过程中以所生产的产成品的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用和相关税费后的金额确定其可变现净值；资产负债表日，同一项存货中一部分有合同价格约定、其他部分不存在合同价格的，分别确定其可变现净值，并与其对应的成本进行比较，分别确定存货跌价准备的计提或转回的金额。
(4)存货的盘存制度
存货的盘存制度为永续盘存制。
(5)低值易耗品
按照一次转销法进行摊销。
8.长期股权投资
(1)投资成本的确定
1)同一控制下的企业合并形成的，合并方以支付现金、转让非现金资产、承担债务或发行权益性证券作为合并对价的，在合并日按照取得被合并方所有者权益账面价值的份额作为其初始投资成本。长期股权投资初始投资成本与支付的合并对价的账面价值或发行股份的面值总额之间的差额调整资本公积；资本公积不足冲减的，调整留存收益。
2)非同一控制下的企业合并形成的，在购买日按照支付的合并对价的公允价值作为其初始投资成本。
3)除企业合并形成以外的：以支付现金取得的，按照实际支付的购买价款作为其初始投资成本；以发行权益性证券取得的，按照发行权益性证券的公允价值作为其初始投资成本；
投资者投入的，按照投资合同或协议约定的价值作为其初始投资成本（合同或协议约定价值不公允的除外）。
(2)后续计量及损益确认方法
对被投资单位能够实施控制的长期股权投资采用成本法核算，在编制合并财务报表时按照权益法进行调整；对不具有共同控制或重大影响，并且在活跃市场中没有报价、公允价值不能可靠计量的长期股权投资，采用成本法核算；对具有共同控制或重大影响的长期股权投资，采用权益法核算。
(3)确定对被投资单位具有共同控制、重大影响的依据
按照合同约定，与被投资单位相关的重要财务和经营决策需要分享控制权的投资方一致同意的，认定为共同控制；对被投资单位的财务和经营政策有参与决策的权力，但并不能够控制或者与其他方一起共同控制这些政策的制定的，认定为重大影响。
(4)减值测试方法及减值准备计提方法
对子公司、联营企业及合营企业的投资，在资产负债表日有客观证据表明其发生减值的，按照账面价值高于可收回金额的差额计提相应的减值准备；对被投资单位不具有共同控制或重大影响、在活跃市场中没有报价、公允价值不能可靠计量的长期股权投资，按照《企业会计准则第22号——金融工具确认和计量》的规定计提相应的减值准备。
9.投资性房地产
(1)投资性房地产包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权和已出租的建筑物。
(2)投资性房地产按照成本进行初始计量，采用成本模式进行后续计量，并采用与固定资产和无形资产相同的方法计提折旧或进行摊销。资产负债表日，有迹象表明投资性房地产发生减值的，按照账面价值高于可收回金额的差额计提相应的减值准备。
10.固定资产
(1)固定资产确认条件、计价和折旧方法
固定资产是指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的，使用年限超过一个会计年度的有形资产。
固定资产以取得时的实际成本入账，并从其达到预定可使用状态的次月起采用年限平均法计提折旧。
(2)各类固定资产的折旧方法
项目 折旧年限(年) 残值率(%) 年折旧率(%)
房屋及建筑物 20-45 5
2.11-4.75
机器设备 5-12
5
7.92-19.00
电子设备 5-12
5
7.92-19.00
运输工具 5-10
5
9.50-19.00
其他设备 2-10
5
9.50-47.50
(3)固定资产的减值测试方法、减值准备计提方法
资产负债表日，有迹象表明固定资产发生减值的，按照账面价值高于可收回金额的差额计提相应的减值准备。
11.借款费用
(1)借款费用资本化的确认原则
公司发生的借款费用，可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的，予以资本化，计入相关资产成本；其他借款费用，在发生时确认为费用，计入当期损益。
(2)借款费用资本化期间
1)当借款费用同时满足下列条件时，开始资本化：①资产支出已经发生；②借款费用已经发生；③为使资产达到预定可使用或可销售状态所必要的购建或者生产活动已经开始。
2)若符合资本化条件的资产在购建或者生产过程中发生非正常中断，并且中断时间连续超过3个月，暂停借款费用的资本化；中断期间发生的借款费用确认为当期费用，直至资产的购建或者生产活动重新开始。
3)当所购建或者生产符合资本化条件的资产达到预定可使用或可销售状态时，借款费用停止资本化。
(3)借款费用资本化金额
为购建或者生产符合资本化条件的资产而借入专门借款的，以专门借款当期实际发生的利息费用（包括按照实际利率法确定的折价或溢价的摊销），减去将尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入或进行暂时性投资取得的投资收益后的金额，确定应予资本化的利息金额；为购建或者生产符合资本化条件的资产占用了一般借款的，根据累计资产支出超过专门借款的资产支出加权平均数乘以占用一般借款的资本化率，计算确定一般借款应予资本化的利息金额。
12.长期待摊费用
长期待摊费用按实际发生额入账，在受益期或规定的期限内分期平均摊销。如果长期待摊的费用项目不能使以后会计期间受益则将尚未摊销的该项目的摊余价值全部转入当期损益。
13.维修基金核算方法
根据开发项目所在地的有关规定，维修基金在开发产品销售（预售）时，向购房人收取或由公司计提计入有关开发产品的开发成本，并统一上缴维修基金管理部门。
14.质量保证金核算方法
质量保证金根据施工合同规定从施工单位工程款中预留。在开发产品保修期内发生的维修费，冲减质量保证金；在开发产品约定的保修期届满，质量保证金余额退还施工单位。
15.收入
(1)房地产销售收入
在开发产品已经完工并验收合格，签订了销售合同并履行了合同规定的义务，在同时满足开发产品所有权上的主要风险和报酬转移给买方，公司不再保留通常与所有权相联系的继续管理权和对已售出的开发产品实施有效控制，收入的金额能够可靠地计量，相关的经济利益很可能流入，相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量时，确认销售收入的实现。
出售自用房屋：自用房屋所有权上的主要风险和报酬转移给买方，公司不再保留通常与所有权相联系的继续管理权和对已售出的开发产品实施有效控制，收入的金额能够可靠地计量，相关的经济利益很可能流入，相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量时，确认销售收入的实现。
(2)提供劳务
提供劳务交易的结果在资产负债表日能够可靠估计的（同时满足收入的金额能够可靠地计量、相关经济利益很可能流入、交易的完工进度能够可靠地确定、交易中已发生和将发生的成本能够可靠地计量），采用完工百分比法确认提供劳务的收入，并按已经发生的成本占估计总成本的比例确定提供劳务交易的完工进度。提供劳务交易的结果在资产负债表日不能够可靠估计的，若已经发生的劳务成本预计能够得到补偿，按已经发生的劳务成本金额确认提供劳务收入，并按相同金额结转劳务成本；若已经发生的劳务成本预计不能够得到补偿，将已经发生的劳务成本计入当期损益，不确认劳务收入。
(3)让渡资产使用权
让渡资产使用权在同时满足相关的经济利益很可能流入、收入金额能够可靠计量时，确认让渡资产使用权的收入。利息收入按照他人使用本公司货币资金的时间和实际利率计算确定；使用费收入按有关合同或协议约定的收费时间和方法计算确定。
物业出租按租赁合同、协议约定的承租日期与租金额，在相关的经济利益很可能流入时确认出租物业收入的实现。
(4)其他业务收入
根据相关合同、协议的约定，与交易相关的经济利益能够流入企业，与收入相关的成本能够可靠地计量时，确认其他业务收入的实现。
16.政府补助
(1)政府补助包括与资产相关的政府补助和与收益相关的政府补助。
(2)政府补助为货币性资产的，按照收到或应收的金额计量；政府补助为非货币性资产
的，按照公允价值计量，公允价值不能可靠取得的，按照名义金额计量。
(3)与资产相关的政府补助，确认为递延收益，在相关资产使用寿命内平均分配，计入当期损益。与收益相关的政府补助，用于补偿以后期间的相关费用或损失的，确认为递延收益，在确认相关费用的期间，计入当期损益；用于补偿以前的相关费用或损失的，直接计入当期损益。
17.递延所得税资产、递延所得税负债
(1)根据资产、负债的账面价值与其计税基础之间的差额（未作为资产和负债确认的项目按照税法规定可以确定其计税基础的，该计税基础与其账面数之间的差额），按照预期收回该资产或清偿该负债期间的适用税率计算确认递延所得税资产或递延所得税负债。
(2)确认递延所得税资产以很可能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额为限。资产负债表日，有确凿证据表明未来期间很可能获得足够的应纳税所得额用来抵扣可抵扣暂时性差异的，确认以前会计期间未确认的递延所得税资产。
(3)资产负债表日，对递延所得税资产的账面价值进行复核，如果未来期间很可能无法获得足够的应纳税所得额用以抵扣递延所得税资产的利益，则减记递延所得税资产的账面价值。在很可能获得足够的应纳税所得额时，转回减记的金额。
(4)公司当期所得税和递延所得税作为所得税费用或收益计入当期损益，但不包括下列情况产生的所得税：1)企业合并；2)直接在所有者权益中确认的交易或者事项。
18.经营租赁
公司为承租人时，在租赁期内各个期间按照直线法将租金计入相关资产成本或确认为当期损益，发生的初始直接费用，直接计入当期损益。或有租金在实际发生时计入当期损益。
公司为出租人时，在租赁期内各个期间按照直线法将租金确认为当期损益，发生的初始直接费用，除金额较大的予以资本化并分期计入损益外，直接计入当期损益。或有租金在实际发生时计入当期损益。
(三)税项
1.主要税种及税率
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|-|
|计 税 依 据|
|应纳税营业额|
|有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权产生的增值额|

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|-|
|从价计征的，按房产原值一次减除 30%后余值的1.2%计缴；从租计征的，按租金收入的12%计缴|
|应缴流转税税额|
|应缴流转税税额|
|应缴流转税税额|
|应纳税所得额|

[注]：根据《中华人民共和国土地增值税暂行条范例》的有关规定，房地产开发企业出售普通标准住宅增值额，未超过扣除项目金额之和20%的，免缴土地增值税；增值额超过20%的，按四级超率累进税率计缴。根据国家税务总局国税发〔2010〕53号文和房地产项目开发所在地地方税务局的有关规定，公司和从事房地产开发的控股子公司按照房地产销售收入和预收房款的一定比例计提和预缴土地增值税，待项目全部竣工决算并实现销售后可向税务机关申请清算。
(四)盈利预测范围
1.纳入合并范围的子公司
(1)明细情况
||||||
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|业务性质|注册地|注册资本|持股比例(%)|表决权比例(%)|
|房地产开发|大连|20,000万元|40.00|40.00|
|房地产开发|杭州|5,000万元|100.00|100.00|
|物业服务|杭州|300万元|100.00|100.00|

(2)其他说明
母公司拥有其半数或半数以下表决权的子公司，纳入合并盈利预测表范围的原因
公司持有大连逸盛元置业有限公司40%股权，系第一大股东。该公司董事会成员五名，其中公司委派三名董事，本公司对该公司拥有实质控制权，故将其纳入合并盈利预测范围。
(五)盈利预测表项目说明
1.营业收入/营业成本
(1)明细情况
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|-|-|-|-|
|2013年度已审实际数|2014年度|||
||1-3月已审实际数|4-12月预测数|合计|
|14,244.59|361.10|35,498.37|35,859.47|
|401.43|206.46|506.54|713.00|
|14,646.02|567.56|36,004.91|36,572.47|
|7,505.21|188.15|27,246.32|27,434.47|
|278.35|69.59|298.38|367.97|
|7,783.56|257.74|27,544.70|27,802.44|

 (2)主营业务收入/主营业务成本
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|-|-|-|-|
|2013年度已审实际数|2014年度|||
||1-3月已审实际数|4-12月预测数|合 计|
|14,244.59|361.10|35,498.37|35,859.47|
|14,244.59|361.10|35,498.37|35,859.47|
|7,505.21|188.15|27,246.32|27,434.47|
|7,505.21|188.15|27,246.32|27,434.47|

 (3)其他说明
公司营业收入 2014年度预测数较 2013年度预测数增长149.71%，2015年度预测数较2014年度预测数增长79.61%，营业成本2014年度预测数较2013年度预测数增长257.19%，2015年度预测数较2014年度预测数增长94.79%。营业收入预测数是根据公司经营计划，结合公司的销售能力和未来业务发展趋势综合确定，营业成本预测数参考公司开发成本和销售面积预测数进行计算。
2.营业税金及附加
(1)明细情况
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|-|-|-|-|
|2013年度已审实际数|2014年度|||
||1-3月已审实际数|4-12月预测数|合 计|
|740.64|21.45|1,800.24|1,821.69|
|51.85|1.50|126.01|127.51|

|||||
|-|-|-|-|
|1,653.55|46.29|1,129.66|1,175.95|
|1.51|0.13|0.38|0.51|
|97.05|9.64|60.79|70.43|
|22.22|0.64|54.01|54.65|
|14.81|0.43|36.00|36.43|
|2,581.63|80.08|3,207.09|3,287.17|

 (2)其他说明
公司营业税金及附加2014年度预测数较2013年度预测数增长27.33%，2015年度预测数较2014年度预测数增长56.46%，主要是基于公司营业收入2014年度和2015年度预测数增加。
3.销售费用
(1)明细情况
|||||
|-|-|-|-|
|2013年度已审实际数|2014年度|||
||1-3月已审实际数|4-12月预测数|合 计|
|46.16|9.50|61.25|70.75|
|364.27|24.99|300.00|324.99|
|8.22|3.12|9.36|12.48|
|42.90|3.76|25.00|28.76|
|61.58|28.41|100.00|128.41|
|20.59|5.72|206.27|211.99|
|3.88|0.31|16.00|16.31|
|547.60|75.81|717.88|793.69|

 (2)其他说明
公司销售费用2014年度预测数较2013年度预测数增长44.94%，2015年度预测数较2014年度预测数增长70.62%，销售费用预测数主要根据公司目前经营销售情况，考虑行业特性和企业未来发展规划等方面综合进行预测。
4.管理费用
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|-|-|
|2013年度|2014年度|

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|-|-|-|-|
||1-3月已审实际数|4-12月预测数|合 计|
|708.58|123.69|304.31|428.00|
|200.14|72.25|115.00|187.25|
|165.60|35.59|172.11|207.70|
|142.19|35.55|106.64|142.19|
|44.01|8.63|30.22|38.85|
|34.34|5.44|20.00|25.44|
|6.93|2.51|10.00|12.51|
|113.79|0.55|5.00|5.55|
|61.50||40.00|40.00|
|75.92|18.01|54.03|72.04|
|1,553.00|302.22|857.31|1,159.53|

 5.财务费用
(1)明细情况
|||||
|-|-|-|-|
|2013年度已审实际数|2014年度|||
||1-3月已审实际数|4-12月预测数|合 计|
|16,190.55|2,706.63|8,852.85|11,559.48|
|-9,300.43|-555.73||-555.73|
|8.45|1.55||1.55|
|6,898.57|2,152.45|8,852.85|11,005.30|

 (2)其他说明
公司财务费用2014年度预测数较2013年度预测数增长59.53%，2015年度预测数较2014年度预测数下降3.30%，财务费用预测数参考公司未来经营规模、资金需求计划和利率进行预测。
6.资产减值损失
(1)明细情况
|||||
|-|-|-|-|
|2013年度已审实际数|2014年度|||
||1-3月已审实际数|4-12月预测数|合 计|

|||||
|-|-|-|-|
|418.16|720.30|-77.68|642.62|
|418.16|720.30|-77.68|642.62|

 (2)其他说明
公司资产减值损失2014年度预测数较2013年度预测数增长53.68%，2015年度预测数较2014年度预测数下降87.99%，资产减值损失预测数参考公司目前应收账款和其他应收款周转率，同时考虑公司未来经营规模进行预测。
7.投资收益
(1)明细情况
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|-|-|-|-|
|2013年度已审实际数|2014年度|||
||1-3月已审实际数|4-12月预测数|合 计|
|49.52|-132.84|9,993.67|9,860.83|
|0.01||||
|49.53|-132.84|9,993.67|9,860.83|

 (2)其他说明
2014年度和2015年度权益法核算的长期股权投资收益的预测数系根据以权益法核算的各公司2014年度和2015年度的预测净利润和公司持股比例计算而得。
8.营业外收入
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|-|-|-|-|
|2013年度已审实际数|2014年度|||
||1-3月已审实际数|4-12月预测数|合 计|
|7.70||||
|7.70||||
|2.12||||
|2.04|0.20||0.20|
|1.39||||
|13.25|0.20||0.20|

9.营业外支出
(1)明细情况
|||||
|-|-|-|-|
|2013年度已审实际数|2014年度|||
||1-3月已审实际数|4-12月预测数|合 计|
|0.16|0.01||0.01|
|0.16|0.01||0.01|
|14.81|0.43|36.00|36.43|
|1.80||||
|5.00||||
|41.81|6.53||6.53|
|63.58|6.97|36.00|42.97|

 (2)其他说明
2014年度和 2015年度地方水利建设基金按 2014年度和 2015年度营业收入预测数的0.1%进行预测。
10.所得税费用
(1)明细情况
|||||
|-|-|-|-|
|2013年度已审实际数|2014年度|||
||1-3月已审实际数|4-12月预测数|合 计|
|952.41||46.16|46.16|
|-1,565.97|-150.73|-0.15|-150.88|
|-613.56|-150.73|46.01|-104.72|

 (2)其他说明
公司所得税费用2014年度和2015年度预测数系根据预测的利润总额考虑应纳税所得额的调整按各公司适用税率计算而得。
四、影响盈利预测结果实现的主要问题及准备采取的措施
(一)主要问题
本公司所作盈利预测已综合考虑各方面因素，并遵循了谨慎性原则。但是由于盈利预测