匹凸匹金融信息服务(上海)股份有限公司拟股权转让涉及的南昌平海房地产开发有限公司
股东全部权益价值
评估报告
闽中兴评字（2015）第 1030号
福建中兴资产评估房地产土地估价有限责任公司
中国·福州
二○一五年十二月十四日
福建中兴资产评估房地产土地估价有限责任公司 第 1页共 25页
注册资产评估师声明
1、就注册资产评估师所知，评估报告中陈述的事项是客观的。
2、注册资产评估师在评估对象中没有现存的或预期的利益，同时与委托方和相关当事方没有个人利益关系，对委托方和相关当事方不存在偏见。
3、评估报告的分析和结论是在恪守独立、客观和公正原则基础上形成的，仅在评估报告设定的评估假设和限制条件下成立。
4、评估结论仅在评估报告载明的评估基准日有效。评估报告使用者应当根据评估基准日后的资产状况和市场变化情况合理确定评估报告使用期限。
5、注册资产评估师及其所在的评估机构具备本评估业务所需的执业资质和相关专业评估经验。评估过程中没有运用其他评估机构或专家的工作成果。
6、注册资产评估师及助理人员已对评估对象进行了现场调查。
7、注册资产评估师执行资产评估业务的目的是对评估对象价值进行估算并发表专业意见，并不承当相关当事人决策的责任。评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。
8、遵守相关法律、法规和资产评估准则，对评估对象价值进行估算并发表专业意见，是注册资产评估师的责任；提供必要的资料并保证所提供资料的真实性、合法性和完整性，恰当使用评估报告是委托方和相关当事方的责任。
9、注册资产评估师对评估对象的法律权属状况给予必要的关注，但不对评估对象的法律权属做任何形式的保证。
10、评估报告记载了我们的工作程序和评估价值意见，评估报告的分析意见和评估结论以评估报告中披露的假设和限制条件为前提，报告使用者须关注评估报告特别事项说明、评估假设等事项对评估结论的影响。
11、评估报告书的评估结论仅供委托方为本报告书所列明的评估目的使用，以及送交相关监管部门审查使用。本评估报告为保密文件，未经委托方及我们书面许可，不得拷贝、复制、分发、传送第三方或公开。
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匹凸匹金融信息服务(上海)股份有限公司拟股权转让涉及的南昌平海房地产开发有限公司股东全部权益价值评估报告目录
评估报告摘要 .................................................................................................... 4评估报告书正文 ................................................................................................ 8一、委托方、被评估单位及其他评估报告使用者 ........................................ 8二、评估目的 .................................................................................................. 10三、评估对象和评估范围 .............................................................................. 10四、价值类型及其定义 .................................................................................. 12五、评估基准日 .............................................................................................. 13六、评估依据 .................................................................................................. 13七、评估方法 .................................................................................................. 15八、评估程序实施过程和情况 ...................................................................... 17九、评估假设 .................................................................................................. 18十、评估结论 .................................................................................................. 19十一、特别事项说明 ...................................................................................... 20十二、评估报告使用限制 .............................................................................. 20十三、评估报告日期 ...................................................................................... 23评估报告附件 .................................................................................................. 24
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以下内容摘自评估报告,欲了解本评估项目的全面情况,应认真阅读评估报告全文。本摘要需与评估报告配套使用，不得单独使用，注册资产评估师及其所在评估机构不承担因摘要使用不当所造成后果的责任。
匹凸匹金融信息服务(上海)股份有限公司拟股权转让所涉及的南昌平海房地产开发有限公司股东全部权益价值
评估报告摘要
闽中兴评字（2015）第 1030号
一、委托方、被评估单位和其他评估报告使用者：
委托方:匹凸匹金融信息服务(上海)股份有限公司
被评估单位：南昌平海房地产开发有限公司。
其他评估报告使用者：本报告仅供委托方根据国家法律、法规规定为实现本次目的相关经济行为需要而使用本报告，无其他评估报告使用者。
二、评估目的：为匹凸匹金融信息服务(上海)股份有限公司拟股权转让涉及的南昌平海房地产开发有限公司股东全部权益提供价值参考。
三、评估对象和评估范围：评估对象为南昌平海房地产开发有限公司股东全部权益价值。评估范围为南昌平海房地产开发有限公司申报并经中勤万信会计师事务所（特殊普通合伙）审计后的截止 2015年 9月 30日的资产和负债。评估范围和评估对象相符。
四、价值类型：市场价值类型。
五、评估基准日：2015年9月30日。
六、评估方法：资产基础法
七、评估结论：
本公司本着独立、公正、科学、客观的原则，运用资产评估法定的程序和公允的
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方法，对南昌平海房地产开发有限公司股东全部权益价值进行了评估。
南昌平海房地产开发有限公司经中勤万信会计师事务所（特殊普通合伙）审定后的股东全部权益价值（净资产）账面值为人民币 9,407.97万元，评估值为人民币 35,656.02万元（大写人民币叁亿伍仟陆佰伍拾陆万零贰佰元整），增值 26,248.05万元，增值率279.00%。资产评估汇总表如下：
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|资产项目||账面值|评估值|增加值|增加率%|
|||A|B|C=B-A|D=C/A×100%|
|1.流动资产|1|135,106.04|161,353.17|26,247.13|19.43|
|2.非流动资产|2|248.46|249.38|0.92|0.37|
|2.1长期投资|3|0.00|0.00|-||
|2.2固定资产|4|248.46|249.38|0.92|0.37|
|其中：建筑物|5|0.00|0.00|-||
|机器设备|6|248.46|249.38|0.92|0.37|
|在建工程|7|0.00|0.00|-||
|2.3无形资产|8|0.00|0.00|-||
|其中：土地使用权|9|0.00|0.00|-||
|2.4其他资产|10|0.00|0.00|-||
|资产总计|11|135,354.50|161,602.55|26,248.05|19.39|
|3.流动负债|12|125,946.53|125,946.53|0.00|0.00|
|4.非流动负债|13|0.00|0.00|0.00||
|负债总计|14|125,946.53|125,946.53|0.00|0.00|
|股东权益|15|9,407.97|35,656.02|26,248.05|279.00|

评估结论详细情况见评估明细表。
八、特别事项说明
1.本评估公司未对委托方和被评估单位提供的有关经济行为批文、营业执照、权证、会计凭证、预算资料、合同单据等证据资料或所牵涉的责任进行独立审查，亦不会对上述资料的真实性负责。
2.除非特别说明，本评估报告中的评估值以被评估单位对有关资产拥有完全的权利为基础，未考虑由于被评估单位可能尚未支付某些费用所形成的相关债务。
3.对被评估单位存在的可能影响资产评估值的瑕疵事项及期后事项，在企业委托
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时未作特殊说明而评估人员根据专业经验一般不能获悉的情况下，本评估机构及评估人员不承担相关责任。
4.本报告中的有关南昌平海房地产开发有限公司等描述性的文字均摘自南昌平海房地产开发有限公司提供给评估师的有关介绍资料，报告阅读者应将此视同一般性的文字说明，而不应视作评估机构与评估师对其有关情况的认同或宣传报道，公司不负责因有关介绍与实际情况可能不符而产生的所有责任。
5．由于被评估单位提供的整个“南昌居住主题公园”统算后总计容建筑面积超过土地出让合同约定的建筑面积1602.23平方米，超过规划总建筑面积的0.13%，根据当地规划部门了解，计容建筑面积不超过0.3%的不需补交土地出让金，本次评估未考虑超容积率可能存在的差异影响。
6．由于实测面积与预测销售面积略有差异，企业销售统计收入、面积已部分按实测面积调整，部分未调整，考虑到实测面积与预售面积差异较小，本次评估未考虑该面积差异可能对评估结果产生的影响。
7．本次评估评估师未考虑产成品结转时尚需支付款项未足额估计产生的影响，本次评估对于南昌平海房地产开发有限公司房地产开发未来还需估算结转的工程款项，按被评估单位提供给本公司的数据进行评估，评估师亦未考虑预估与未来实际支付可能存在的差异对评估结果的影响。
8．南昌居住主题公园”项目丁香怡景A区1、2、3、4、5、10、17、20、23栋规划用途为商业公寓，企业拟对其改变为住宅性质，截至报告出具日仍未变更，本次仍按商业公寓性质进行评估，本次评估未考虑该事项对评估结果的影响。
9.根据当地政府最新文件要求，“南昌居住主题公园”项目原规划设计的社区服务用房面积尚不足，拟将以下房产无偿提供给社区使用，本次评估按无偿划转进行评估，即以下房产其价值评估为0,提请报告使用者注意。
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|-|-|-|-|-|
|序号|楼栋号|房号|面积|用途|
|1|丁香怡景A区3#楼公寓|2-201|316.95|商业|
|2|丁香怡景A区3#楼公寓|2-202|221.87|商业|
|3|丁香怡景A区3#楼公寓|2-203|279.54|商业|
|4|丁香怡景A区3#楼公寓|2-204|63.39|商业|
|5|丁香怡景A区3#楼公寓|2-205|95.08|商业|
|6|丁香怡景A区3#楼公寓|3-301|31.77|商业|

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|-|-|-|-|-|
|7|丁香怡景A区3#楼公寓|3-302|31.77|商业|
|8|丁香怡景A区3#楼公寓|3-303|31.77|商业|
|9|丁香怡景A区3#楼公寓|3-304|31.77|商业|
|10|丁香怡景A区3#楼公寓|3-305|31.77|商业|
|11|丁香怡景A区3#楼公寓|3-306|31.77|商业|
|12|丁香怡景A区3#楼公寓|3-307|316.95|商业|
|13|丁香怡景A区3#楼公寓|3-308|221.87|商业|
|14|丁香怡景A区3#楼公寓|3-309|123.92|商业|
||合计||1639.57||

10.本次评估中评估师注意到本次评估中评估师注意到被评估单位以存货中的大部分产成品（原抵押时部分为在建工程）及在建工程作为抵押，向金融机构借款，借款金额人民币15,500万元，本次评估未考虑该事项可能对估值和本次评估目的的影响。
11.配套36班小学建成后将无偿提供给政府，本次评估为0。
12.本评估结论未考虑流动性对评估价值影响。
13.期后事项
13.1报告提交日以后发生重大期后事项时，不能直接使用本报告的评估结论。
13.2在评估基准日后，有效期以内，如果资产数量及价格标准发生变化时，应按如下原则处理：
13.2.1资产数量发生变化，应根据原评估方法对资产数量及金额进行相应调整。
13.2.2资产价格标准发生变化，对资产评估价产生明显影响时，委托方应及时聘请有资格的资产评估机构重新确定评估值。
13.2.3由于评估基准日后资产数量、价格标准的变化，委托方在资产实际作价时应给予充分考虑，进行相应调整。
本评估报告结论使用有效期为一年，即自2015年9月30日至2016年9月29日。
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股东全部权益价值
评估报告书正文
闽中兴评字（2015）第 1030号
匹凸匹金融信息服务(上海)股份有限公司：
福建中兴资产评估房地产土地估价有限责任公司（以下简称“本公司”）接受贵公司的委托，根据有关法律、法规和资产评估准则、资产评估原则，采用资产基础法，按照必要的评估程序，对匹凸匹金融信息服务(上海)股份有限公司拟股权转让所涉及的南昌平海房地产开发有限公司股东全部权益在2015年9月30日的市场价值进行了评估。现将资产评估情况报告如下:
一、委托方、被评估单位及其他评估报告使用者
(一)委托方：匹凸匹金融信息服务(上海)股份有限公司
1.公司基本情况
营业执照注册号：00000000201511230020
住 所：上海市海宁路358号国际商厦五楼
注册资本：人民币3,4056.5550万元整
公司类型：股份有限公司（上市）
法定代表人姓名：鲜言
成立日期：1989年3月11日
经营范围：互联网金融信息服务（金融许可业务除外），金融软件研发和维护，互联网信息技术开发及服务，以自有资产进行互联网行业的投资和管理，经济信息咨询，企业管理，企业管理咨询，财务咨询（不含国家专项规定），接受金融机构委托
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从事金融业务流程外包。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）
(二)被评估单位：南昌平海房地产开发有限公司
1.公司基本情况
营业执照注册号：360121110001829
住所：南昌市城南隔堤南侧（东新段）
注册资本：贰仟万圆整
实收资本：贰仟万圆整
公司类型：有限责任公司
法定代表人：陈晓丹
经营范围：房地产开发（凭资质证书经营）、物业管理、建筑材料、装璜材料、五金交电、化工产品（不含化学危险品）。（以上项目涉及许可经营的凭许可证经营）2．企业历史状况
南昌平海房地产开发有限公司于 2003年 1月 14日经南昌县工商行政管理局核准注册成立，注册号360121110001829，注册资本为人民币贰仟万元。是由以房地产经营为主业的上海多伦实业股份有限公司（占股本45%）与福建华天投资有限公司（占股本55%）共同投资兴建“南昌平海明珠城（南昌居住主题公园）”项目而组建的房地产开发项目公司。“南昌平海明珠城（南昌居住主题公园）”项目位于南昌象湖新城规划区，与南昌市中心区相距9公里。
3．近年资产、财务及经营状况
南昌平海房地产开发有限公司近年的资产、负债及经营状况如下：
金额单位：元
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|-|-|-|-|
|项目|2013年12月31日|2014年12月31日|2015年9月30日|
|流动资产：|1,608,523,037.41|1,624,321,124.98|1,351,060,408.60|
|非流动资产：|3,017,490.48|2,653,121.52|2,484,557.95|
|资产总额：|1,611,540,527.89|1,626,974,246.50|1,353,544,966.55|
|流动负债：|1,378.540,915.09|1,507,693,114.45|1,259,465,280.10|
|非流动负债：|0.00|0.00|0.00|
|负债总额|1,378.540,915.09|1,507,693,114.45|1,259,465,280.10|
|股东权益：|232,999,612.80|119,281,132.05|94,079,686.45|
|负债和股东权益总计 :|1,611,540,527.89|1,626,974,246.50|1,353,544,966.55|

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|-|-|-|-|
|项 目|2013年度|2014年度|2015年1-9月|
|一、 营业收入|180,575,583.60|285,218,532.30|641,369,181.00|
|减：营业成本|142,855,852.61|172,768,363.71|479,123,036.97|

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|-|-|-|-|
|营业税金及附加|-4,945,264.03|13,245,806.90|107,396,066.89|
|销售费用|10,435,159.22|6,656,470.62|2,955,905.64|
|管理费用|15,822,521.01|19,296,290.37|5,016,333.59|
|财务费用|14,511.82|126,252.36|1,318,505.64|
|资产减值损失|-744,828.51|-28,313,880.11|59,378,454.41|
|加：公允价值变动收益（损失以“-”号填列）|496.48|11,361.23||
|投资收益（损失以“-”号填列）|||-191.23|
|其中：对联营企业和合营企业的投资收益||||
|二、 营业利润（亏损以“-”号填列）|17,138,127.96|101,450,589.68|-13,819,313.37|
|加：营业外收入|4,991.99|7,609.32||
|其中：非流动资产处置利得||||
|政府补助||||
|减：营业外支出|70,239.71|39,044.00||
|其中：非流动资产处置损失||||
|三、利润总额（亏损总额以“-”号填列）|17,072,880.24|101,419,155.00|-13,819,313.37|
|减:所得税费用|5,448,582.31|18,454,602.40|11,382,132.23|
|四、净利润（净亏损以“-”号填列）|11,624,297.93|82,964,552.60|-25,201,445.60|

4.委托方与被评估单位之间的关系：
委托方匹凸匹金融信息服务(上海)股份有限公司系被评估单位南昌平海房地产开发有限公司股东。
（三）委托方以外的其他评估报告使用者：本报告仅供委托方根据国家法律、法规规定为实现本次目的相关经济行为需要而使用本报告，无其他评估报告使用者。
二、评估目的
为匹凸匹金融信息服务(上海)股份有限公司拟股权转让涉及的南昌平海房地产开发有限公司股东全部权益提供价值参考。
三、评估对象和评估范围
评估对象为南昌平海房地产开发有限公司股东全部权益价值。评估范围为南昌平海房地产开发有限公司申报并经中勤万信会计师事务所（特殊普通合伙）审计后的截止 2015年 9月 30日的资产和负债。南昌平海房地产开发有限公司截止 2015年 9月
30日的全部资产及负债如下：
单位：元
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|-|-|
|项目|2015年9月30日|
|流动资产：||
|货币资金|51,559,728.85|
|以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产||
|应收票据||
|应收账款||
|预付款项|28,260,458.59|
|其他应收款|558,792,540.67|
|存货|712,447,680.49|
|其他流动资产||
|流动资产合计|1,351,060,408.60|
|非流动资产：||
|可出售金融资产||
|长期股权投资||
|投资性房地产||
|固定资产|2,484,557.95|
|在建工程||
|固定资产清理||
|无形资产||
|开发支出||
|长期待摊费用||
|递延所得税资产||
|其他非流动资产||
|非流动资产合计|2,484,557.95|
|资产总计|1,353,544,966.55|
|项目||
|流动负债：||
|短期借款||
|应付票据||
|应付账款|415,358,195.54|
|预收款项|793,214,704.39|
|应付职工薪酬|409,674.71|
|应交税费|5,861,020.16|
|应付利息||
|应付股利||
|其他应付款|44,621,685.30|
|一年内到期的非流动负债||
|其他流动负债||
|流动负债合计|1,259,465,280.10|
|非流动负债：||
|长期借款||
|专项应付款||
|其他非流动负债||
|长期应付职工薪酬||
|非流动负债合计||
|负债合计|1,259,465,280.10|
|股东权益：||
|实收资本（或股本）|20,000,000.00|
|资本公积||
|减：库存股||
|盈余公积|16,316,579.45|

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|一般风险准备||
|未分配利润|57,763,107.00|
|股东权益合计|94,079,686.45|
|负债和股东权益总计|1,353,544,966.55|

注：基准日财务数据中勤万信会计师事务所审计并出具勤信审字【2015】第1785号无保留意见审计报告。
经核实，委托评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围一致。
本次评估范围中的主要资产为货币资金、往来款、存货、固定资产等。
（一）纳入评估范围的实物资产
实物资产主要为存货、车辆和电子设备。
1.存货包括在产品和产成品二项，在产品主要为在开发的南昌居住主题公园D区丁香怡景A组团中的D4、D5楼;产成品主要为南昌居住主题公园B、C、D区凯旋银座、玫瑰华庭、枫林美庐、丁香怡景B、丁香怡景 A等组团项目的余房（包括已销售未结转房产及未销售房产）。
2.车辆总计18辆，目前正常使用。
3.电子设备共15项，主要是电脑、空调、投影仪、钢琴等，均正常使用。
（二）企业申报的账面记录或者未记录的无形资产情况
被评估单位未申报无形资产。
（三）企业申报的表外资产的类型、数量
被评估单位未申报表外资产。
（四）引用其他机构出具报告情况。
本次评估报告中 2015年 1-9月份的报表数据系中勤万信会计师事务所的审计结果。历史的财务数据（2013年、2014年）情况引自中勤万信会计师事务所的审计报告，除此之外，未引用其他机构报告内容。
四、价值类型及其定义
1.本企业价值评估所选取的价值类型为：市场价值类型。
2.价值定义表述：所谓市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日的公开市场进行正常公平交易的价值估计
数额。
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3.价值类型选取的理由及依据：根据本次评估目的、特定市场条件及评估对象状况，确定本次企业价值评估所选取的价值类型为市场价值。
五、评估基准日
本次评估基准日为2015年9月30日。
确定评估基准日的相关事项说明：
（一）此基准日是委托方在综合考虑经济行为时间计划及各项规定等因素的基础上确定的。
（二）本次评估的一切取价标准和利率、汇率、税率均为评估基准日有效的价格标准和利率、汇率、税率。
六、评估依据
（一）经济行为依据
1.资产评估业务约定书。
（二）主要法律法规依据
1.《国有资产评估管理办法》(国务院第91号令，1991年)；
2.《国有资产评估管理办法实施细则》(国资办发[1992]第36号)；
3.《中华人民共和国公司法》中华人民共和国主席令第 42号，2013年 10月 27日；
4.《中华人民共和国证券法》(2005年 10月 27日第十届全国人民代表大会常务委员会第十八次会议通过)；
5.《中华人民共和国土地管理法》(2004年8月28日第十届全国人民代表大会常务委员会第十一次会议通过)；
6.《中华人民共和国城市房地产管理法》(2007年8月30日第十届全国人民代表大会常务委员会第二十九次会议通过)；
7.《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（国务院令第 55号）；
8.其他有关法律法规。
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（三）评估准则和指导意见
1.《资产评估准则——基本准则》(财企[2004]20号)；
2.《资产评估职业道德准则——基本准则》（财企［2004］20号）；
3.《资产评估准则—评估报告》（中评协[2011]230号）；
4.《资产评估准则—评估程序》（中评协[2007]189号）；
5.《资产评估准则—业务约定书》（中评协[2011]230号）；
6.《资产评估准则—工作底稿》（中评协[2007]189号）；
7.《资产评估价值类型指导意见》（中评协[2007]189号、中评协[2011]230号）；
9.《资产评估准则——企业价值》（中评协[2011]227号）；
10.《资产评估执业道德准则—独立性》（中评协[2012]248号）；
11.《资产评估准则—不动产》（中评协[2007]189号）；
12.《中评协关于修改评估报告等准则中有关签章条款的通知》（中评协[2011]230号）；
13.《评估机构业务质量控制指南》（中评协[2010]214号）；
14.《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》(会协[2003]18号）；
15.其他有关准则。
（四）权属依据
1．委托方、被评估单位营业执照复印件；
2．被评估单位财务报表复印件；
3.被评估单位提供的项目国有土地出让合同、国有土地使用证、建设用地规划许可证、规划总平图、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证；
4．机动车行驶证、登记证及设备发票；
5．被评估单位的验资报告、审计报告；
6.纳入评估范围的资产所对应的其他权属证明文件等。
（五）取价依据
1．国家有关部门发布的统计资料、技术标准、规范文件等方面的资料；
2．企业提供的有关资产、财务、经营投模等方面的资料；
3．评估人员现场清查、取证、记录等方面的资料；
4.《最新资产评估常用数据与参数手册》；
5.评估基准日银行存贷款基准利率及外汇汇率；
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6.国家有关部门发布的统计资料、技术标准、规范文件等方面的资料；
7.从“同花顺ifind”终端查询的相关数据；
8.企业提供的相关资料；
9.其他有关参考资料。
（六）参考资料及其依据
1.被评估单位提供的评估基准日及前三年会计报表、账册与凭证；
2.被评估单位提供的资产评估申报表；
3.有关市场价格资料。
七、评估方法
（一）评估方法的选择
企业价值评估主要有资产基础法、收益法和市场法三种评估方法。
1.市场法
市场法指将评估对象与参考企业、在市场上已有交易案例的企业、股东权益、证券等权益性资产进行比较以确定评估对象价值的评估思路。其使用的基本前提有：1.1存在一个活跃的公开市场，且市场数据比较充分。
1.2公开市场上有合理比较基础的可比的交易案例。
1.3能够收集可比的交易案例的相关资料。
2.收益法
收益法是指通过将被评估企业预期收益折现以确定评估对象价值的评估思路。采用收益法的前提条件：
2.1被评估资产的预期收益可以预测并可以用货币衡量。
2.2获得预期收益所承担的风险可以预测并可用货币衡量。
2.3被评估资产预期获利年限可以预测。
3.资产基础法（成本法）
资产基础法（成本法）是指在评估企业各项资产价值和负债的基础上确定被评估资产价值的评估思路。采用成本法的前提条件有：
3.1评估对象处于持续使用状态。
3.2可以调查取得购建评估对象的现行途径及相应的社会平均成本资料。
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4.评估方法的选用
根据本次特定经济行为所确定的评估目的及所采用的价值类型，评估对象及获利能力状况，评估时的市场条件，数据资料收集情况及主要技术经济指标参数的取值依据，经适用性判断，由于难以查找资本市场上的相近交易案例，无法采用市场法。由于被评估单位为房地产项目公司无其他项目储备，因此不适宜采用收益法。
鉴于以上原因，本项目主要采用资产基础法对南昌平海房地产开发有限公司进行评估，其中对于在产品（开发成本）采用假设开发法评估。
（二）资产基础法
资产基础法评估是选用合适的评估方法对各单项资产进行评估后，加和得出评估对象价值。对纳入评估范围的各类资产及负债的评估方法如下：
1.关于流动资产的评估
1.1货币资金
①现金存放在出纳处。本次评估，评估人员通过查阅相关账簿、凭证会同出纳于清查日对现金进行了盘点，根据评估基准日至清查日的现金进出数倒推评估基准日现金数并与账面核实相符，以核实后的账面值确认为评估值。
②银行存款采取同银行对账单余额核对的方法，如有未达账项则编制银行存款余额调节表，平衡相符后，并对银行存款进行了函证，根据核实后的账面值确定评估值。
1.2其他应收款
其他应收款在核实无误的基础上，根据每笔款项可能收回的数额确定评估值。对于有充分理由相信全都能收回的，按全部应收款额计算评估值；对于很可能收不回部分款项的，在难以确定收不回账款的数额时，借助于历史资料和现场调查了解的情况，具体分析数额、欠款时间和原因、款项回收情况、欠款人资金、信用、经营管理现状等，按照账龄分析法，估计出这部分可能收不回的款项，作为风险损失扣除后计算评估值；对于有确凿根据表明无法收回的，按零值计算；账面上的“坏账准备”科目按零值计算。
1.3预付账款
预付账款，评估人员向企业相关人员调查了解了预付账款形成的原因、对方单位的资信情况等。按照重要性原则，对大额或账龄较长等情形的预付账款进行了函证，并对相应的合同进行了抽查。对于按照合同约定能够收到相应货物或形成权益的预付账款，以核实后的账面价值作为评估值。
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1.4存货
存货为开发完成的产成品和正在开发的房地产项目。根据存货的特点以及账面价值的构成，对于已开发完成的产成品按市场价格扣除相关税费和未付款项确定评估值；
对于正在开发的项目已取得当地规划部门审定的规划建设指标，和所在区域房地产开发、交易市场较活跃，具备运用假设开发法的条件，选用假设开发法评估。由于本次评估房地产项目规模较大，开发周期较长，其土地取得成本、开发成本、管理费用、销售费用、销售税费、销售收入等发生的时间不尽相同，因此，本次评估选择采用假设开发法的现金流量折现法进行测算，即根据项目实际，模拟房地产开发过程，预测各项收入、支出未来发生的时间以及在未来发生的金额（即现金流量预测），再根据当前社会经济及行业发展状况测算适当的折现率，将它们折算到评估基准日的价值加减得出。
2.关于固定资产的评估
纳入评估范围的固定资产主要为车辆和电子设备，根据评估基准日的市场价格考虑固定资产的损耗程度确定评估值。
3.关于负债的评估
纳入本次评估的负债项目包括：应付账款、预收账款、应付职工薪酬、应交税费、其他应付款。评估人员核实了企业账面金额和相关会计凭证，了解款项的形成原因，适当考虑是否存在不需支付的金额，金额较大的已发函询证，在核实无误的基础上以审定后的账面值作为评估值。
八、评估程序实施过程和情况
本公司接受评估委托后，根据国家有关资产评估的原则和规定，按照本公司与委托方签订的资产评估业务约定书所约定的事项，组织评估人员对评估范围内的资产及负债进行了评估。先后经过接受委托、资产清查、评定估算、评估汇总、提交报告等过程。具体步骤如下：
（一）接受委托阶段
了解评估资产目前状况，掌握并明确委托业务性质、目的、范围等基本事宜，签订资产评估业务约定书。组织评估工作小组，制订资产评估实施方案和工作时间计划。
（二）资产清查阶段
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由本评估项目负责人根据制订的计划，辅导企业填报有关资产评估申报明细表，为保证所填列明细的真实与完整，要求南昌平海房地产开发有限公司首先进行全面清查，并由评估人员提前参与，同时，收集资产评估所需法律、法规和行业、企业资料，取得与评估资产有关的权属证明。
（三）评定估算阶段
根据国家资产评估有关原则和规定，针对已确定的评估范围及具体对象，掌握各项评估资产历史和现状，并进一步审阅填报的资产评估资料，对审阅后的有关数据进行必要的调查，了解被评估单位的各项业务，对影响业务发展的各项因素进行分析，并开展市场调研工作，收集相关资料，再采用选定的评估方法进行评定估算。
（四）评估汇总阶段
根据对各类资产的初步评估结果，进行汇总分析，确认评估工作中没有发生重复或遗漏评估，并根据汇总分析情况，对评估结果进行调整、修改和完善。
（五）提交报告阶段
根据评估工作情况，起草评估报告书，并经本公司内部三级审核，最后提交正式评估报告书。
九、评估假设
本评估报告的分析和结论仅在设定的以下假设条件下成立：
（一）评估前提：本次评估是以企业持续经营以及在建项目按计划建成完工为评估假设前提。
（二）基本假设：
1.以委托方及被评估单位提供的全部文件材料真实、有效、准确为假设条件。
2.以国家宏观经济政策和所在地区社会经济环境没有发生重大变化为假设条件。
3.以经营业务及评估所依据的税收政策、信贷利率、汇率变动等没有发生足以影响评估结论的重大变化为假设条件。
4.以没有考虑遇有自然力及其他不可抗力因素的影响，也没有考虑特殊交易方式可能对评估结论产生的影响为假设条件。
5.除已知悉并披露的事项外,本次评估以不存在其他未被申报的账外资产和负债、抵押或担保事项、重大诉讼或期后事项，且被评估单位对列入评估范围的资产拥有合
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法权利为假设条件。
（三）具体假设：
1.评估结论是以列入评估范围的资产按现有规模、现行用途不变的条件下，在评估基准日2015年9月30日的股东全部权益价值的反映为假设条件。
2.本次评估以“南昌居住主题公园”开发符合法律规定，不存在超容积率补交土地出让金等可能存在的法律风险。
3．本次评估对于南昌平海房地产开发有限公司房地产开发未来还需暂估及支付款项以被评估单位暂估的工程款真实、合理为前提，并按被评估单位提供给本公司的数据进行评估。
4．本次评估以南昌居住主题公园”项目丁香怡景A区1、2、3、4、5、10、17、20、23栋仍保持规划用途配套商业公寓为前提。
5.本次评估“南昌居住主题公园”应无偿提供给社区用房以南昌平海房地产开发有限公司提供的明细清单为准。
6.根据企业提供的工程合同情况及类似项目付款情况，本次假定各年付款按设定的付款进度支付。
7.本次评估假设在未来建设期内物价水平稳定，评估项目开发成本与评估基准日标准一致，且后续开发成本在相应项目建设期内均匀支出。
本评估报告及评估结论是依据上述评估前提、基本假设和具体假设，以及本评估报告中确定的原则、依据、条件、方法和程序得出的结果，若上述前提和假设条件发生变化时，本评估报告及评估结论一般会自行失效。
十、评估结论
本公司本着独立、公正、科学、客观的原则，运用资产评估法定的程序和公允的方法，采用资产基础法对南昌平海房地产开发有限公司股东全部权益价值进行了评估。
1、南昌平海房地产开发有限公司股东全部权益价值评估结果
南昌平海房地产开发有限公司经中勤万信会计师事务所（特殊普通合伙）审定后的股东全部权益价值（净资产）账面值为人民币 9,407.97万元，评估值为人民币 35,656.02万元（大写人民币叁亿伍仟陆佰伍拾陆万零贰佰元整），增值 26,248.05万元，增值率279.00%。资产评估汇总表如下：
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|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|资产项目||账面值|评估值|增加值|增加率%|
|||A|B|C=B-A|D=C/A×100%|
|1.流动资产|1|135,106.04|161,353.17|26,247.13|19.43|
|2.非流动资产|2|248.46|249.38|0.92|0.37|
|2.1长期投资|3|0.00|0.00|-||
|2.2固定资产|4|248.46|249.38|0.92|0.37|
|其中：建筑物|5|0.00|0.00|-||
|机器设备|6|248.46|249.38|0.92|0.37|
|在建工程|7|0.00|0.00|-||
|2.3无形资产|8|0.00|0.00|-||
|其中：土地使用权|9|0.00|0.00|-||
|2.4其他资产|10|0.00|0.00|-||
|资产总计|11|135,354.50|161,602.55|26,248.05|19.39|
|3.流动负债|12|125,946.53|125,946.53|0.00|0.00|
|4.非流动负债|13|0.00|0.00|0.00||
|负债总计|14|125,946.53|125,946.53|0.00|0.00|
|股东权益|15|9,407.97|35,656.02|26,248.05|279.00|

评估结论详细情况见评估明细表。
2、评估结果与账面值的比较主要变动情况如下表所示：
2.1存货评估增值 262,471,289.51元，主要是由于房地产价格上涨造成增值。
2.2固定资产评估增值9,204.05元，主要是由于车辆、电子设备价格下降，以及固定资产的折旧年限与使用年限不同等因素共同影响造成。
十一、特别事项说明
1.本评估公司未对委托方和被评估单位提供的有关经济行为批文、营业执照、权证、会计凭证、预算资料、合同单据等证据资料或所牵涉的责任进行独立审查，亦不会对上述资料的真实性负责。
2.除非特别说明，本评估报告中的评估值以被评估单位对有关资产拥有完全的权
利为基础，未考虑由于被评估单位可能尚未支付某些费用所形成的相关债务。
3.对被评估单位存在的可能影响资产评估值的瑕疵事项及期后事项，在企业委托
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时未作特殊说明而评估人员根据专业经验一般不能获悉的情况下，本评估机构及评估人员不承担相关责任。
4.本报告中的有关南昌平海房地产开发有限公司等描述性的文字均摘自南昌平海房地产开发有限公司提供给评估师的有关介绍资料，报告阅读者应将此视同一般性的文字说明，而不应视作评估机构与评估师对其有关情况的认同或宣传报道，公司不负责因有关介绍与实际情况可能不符而产生的所有责任。
5．由于被评估单位提供的整个“南昌居住主题公园”统算后总计容建筑面积超过土地出让合同约定的建筑面积1602.23平方米，超过规划总建筑面积的0.13%，根据当地规划部门了解，计容建筑面积不超过0.3%的不需补交土地出让金，本次评估未考虑超容积率可能存在的差异影响。
6．由于实测面积与预测销售面积略有差异，企业销售统计收入、面积已部分按实测面积调整，部分未调整，考虑到实测面积与预售面积差异较小，本次评估未考虑该面积差异可能对评估结果产生的影响。
7．本次评估评估师未考虑产成品结转时尚需支付款项未足额估计产生的影响，本次评估对于南昌平海房地产开发有限公司房地产开发未来还需估算结转的工程款项，按被评估单位提供给本公司的数据进行评估，评估师亦未考虑预估与未来实际支付可能存在的差异对评估结果的影响。
8．南昌居住主题公园”项目丁香怡景A区1、2、3、4、5、10、17、20、23栋规划用途为商业公寓，企业拟对其改变为住宅性质，截至报告出具日仍未变更，本次仍按商业公寓性质进行评估，本次评估未考虑该事项对评估结果的影响。
9.根据当地政府最新文件要求，“南昌居住主题公园”项目原规划设计的社区服务用房面积尚不足，拟将以下房产无偿提供给社区使用，本次评估按无偿划转进行评估，即以下房产其价值评估为0,提请报告使用者注意。
||||||
|-|-|-|-|-|
|序号|楼栋号|房号|面积|用途|
|1|丁香怡景A区3#楼公寓|2-201|316.95|商业|
|2|丁香怡景A区3#楼公寓|2-202|221.87|商业|
|3|丁香怡景A区3#楼公寓|2-203|279.54|商业|
|4|丁香怡景A区3#楼公寓|2-204|63.39|商业|
|5|丁香怡景A区3#楼公寓|2-205|95.08|商业|
|6|丁香怡景A区3#楼公寓|3-301|31.77|商业|

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||||||
|-|-|-|-|-|
|7|丁香怡景A区3#楼公寓|3-302|31.77|商业|
|8|丁香怡景A区3#楼公寓|3-303|31.77|商业|
|9|丁香怡景A区3#楼公寓|3-304|31.77|商业|
|10|丁香怡景A区3#楼公寓|3-305|31.77|商业|
|11|丁香怡景A区3#楼公寓|3-306|31.77|商业|
|12|丁香怡景A区3#楼公寓|3-307|316.95|商业|
|13|丁香怡景A区3#楼公寓|3-308|221.87|商业|
|14|丁香怡景A区3#楼公寓|3-309|123.92|商业|
||合计||1639.57||

10.本次评估中评估师注意到本次评估中评估师注意到被评估单位以存货中的大部分产成品（原抵押时部分为在建工程）及在建工程作为抵押，向金融机构借款，借款金额人民币15,500万元。本次评估未考虑该事项可能对估值和本次评估目的的影响。
11.配套36班小学建成后将无偿提供给政府，本次评估为0。
12.本评估结论未考虑流动性对评估价值影响。
13.期后事项
13.1报告提交日以后发生重大期后事项时，不能直接使用本报告的评估结论。
13.2在评估基准日后，有效期以内，如果资产数量及价格标准发生变化时，应按如下原则处理：
13.2.1资产数量发生变化，应根据原评估方法对资产数量及金额进行相应调整。
13.2.2资产价格标准发生变化，对资产评估价产生明显影响时，委托方应及时聘请有资格的资产评估机构重新确定评估值。
13.2.3由于评估基准日后资产数量、价格标准的变化，委托方在资产实际作价时应给予充分考虑，进行相应调整。
本评估报告结论使用有效期为一年，即自2015年9月30日至2016年9月29日。
十二、评估报告使用限制
1.评估报告只能用于评估报告载明的评估目的和用途。
2.评估报告只能由评估报告载明的评估报告使用者使用。
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3.未征得评估机构同意，评估报告的全部或者部分内容不得被摘抄、引用或者披露于公开媒体，法律、法规规定以及相关当事方另有约定的除外。
4.本评估报告结论的使用有效期为一年，即从 2015年 9月 30日至 2016年 9月29日。
5.资产评估结论不应该被认为是对评估对象可实现价格的保证。
6.当政策调整对评估结论产生重大影响时，应当重新确定评估基准日进行评估。
十三、评估报告日期
评估报告日为 2015年12月14日。
（本评估报告号为：闽中兴评字（2015）第1030号，评估值35,656.02万元（大写人民币叁亿伍仟陆佰伍拾陆万零贰佰元整）。
中国注册资产评估师：
法定代表人：
福建中兴资产评估房地产土地估价有限责任公司
二○一五年十二月十四日
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匹凸匹金融信息服务(上海)股份有限公司拟股权转让涉及的南昌平海房地产开发有限公司
股东全部权益价值
评估报告附件
闽中兴评字（2015）第 1030号
福建中兴资产评估房地产土地估价有限责任公司
中国·福州
二○一五年十二月十四日
福建中兴资产评估房地产土地估价有限责任公司 第 24页共 25页
匹凸匹金融信息服务(上海)股份有限公司拟股权转让涉及的南昌平海房地产开发有限公司
股东全部权益价值
评估附件清单
1、评估基准日审计报告复印件。
2、委托方、被评估单位营业执照复印件。
3、委托方承诺函、被评估单位承诺函复印件。
4、评估机构资格证书复印件。
5、评估机构法人营业执照副本复印件。
6、签字注册资产评估师资格证书复印件。
福建中兴资产评估房地产土地估价有限责任公司 第 25页共 25页