项目名称：华能沁北发电有限责任公司土地资产核定项目国有建设用地划拨使用权权益价格评估
受托估价单位：河南淮源土地估价测绘有限公司
土地估价报告编号：（河南）淮源（2015）（估）字第1101号
电子备案编号：
提交估价报告日期：二○一五年十一月十三日
土地估价报告
第一部分 摘要
一、估价项目名称
华能沁北发电有限责任公司土地资产核定项目国有建设用地划拨使用权权益价格评估（济源市）
二、委托估价方
1、名称：河南豫能控股股份有限公司
2、住所：郑州市金水区农业路东 41号 B座 8-12层
3、法定代表人姓名：郑晓彬
4、经营范围：投资管理以电力生产为主的能源项目；高新科技开发、推广及服务；电力物资、粉煤灰销售；电力环保、节能技术改造。（依法须经批准的项目，经相关部分批准后方可开展经营活动）
5、联系人：刘群
6、联系电话：69515111
三、估价目的
河南豫能控股股份有限公司拟进行发行股份及支付现金购买资产并募集配套资金项目，现就本次资产重组涉及的华能沁北发电有限责任公司拥有的贰拾肆宗国有建设用地使用权进行土地资产核定，特委托我单位对上述宗地进行土地使用权价格评估，评估上述宗地在公开市场条件下的国有划拨土地使用权权益价格，为其提供客观、公正的价格参考。
四、估价期日
二○一五年九月三十日
五、估价日期
二○一五年九月三十日至二○一五年十一月十三日
六、地价定义
沁北发电公司一期 1号地:
估价对象位于五龙口镇沁北（厂区1），证载用途为工业用地，现状用
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途为工业用地，参照《土地利用现状分类》规定，设定用途为工业用地；
估价对象使用权类型为划拨，根据本次评估目的，设定土地使用权类型为划拨土地使用权，设定土地使用年期为无限年期；估价对象实际开发程度为宗地外部“三通”（通路、通电、通讯）、内部“五通一平”（通路、通电、通讯、通水、排水及场地平整），根据本次评估目的，本次评估设定开发程度为宗地外部“三通”（通路、通电、通讯）、内部“场地平整”。
评估价格是指在上述设定用途、开发程度、使用权类型、年期和现状利用条件下，于估价期日 2015年 9月 30日的公开市场条件下国有建设用地划拨使用权权益价格。
沁北发电公司一期 2号地:
估价对象位于五龙口镇沁河北（厂区2），证载用途为工业用地，现状用途为工业用地，参照《土地利用现状分类》规定，设定用途为工业用地；
估价对象使用权类型为划拨，根据本次评估目的，设定土地使用权类型为划拨土地使用权，设定土地使用年期为无限年期；估价对象实际开发程度为宗地外部“三通”（通路、通电、通讯）、内部“五通一平”（通路、通电、通讯、通水、排水及场地平整），根据本次评估目的，本次评估设定开发程度为宗地外部“三通”（通路、通电、通讯）、内部“场地平整”。
评估价格是指在上述设定用途、开发程度、使用权类型、年期和现状利用条件下，于估价期日 2015年 9月 30日的公开市场条件下国有建设用地划拨使用权权益价格。
沁北发电公司一期 3号地:
估价对象位于五龙口镇沁河北（排洪沟），证载用途为工业用地，现状用途为工业用地，参照《土地利用现状分类》规定，设定用途为工业用地；估价对象使用权类型为划拨，根据本次评估目的，设定土地使用权类型为划拨土地使用权，设定土地使用年期为无限年期；估价对象实际开发程度为宗地外部“三通”（通路、通电、通讯）、内部“五通一平”（通路、通电、通讯、通水、排水及场地平整），根据本次评估目的，本次评估设定开发程度为宗地外部“三通”（通路、通电、通讯）、内部“场地平整”。
评估价格是指在上述设定用途、开发程度、使用权类型、年期和现状利用
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条件下，于估价期日 2015年 9月 30日的公开市场条件下国有建设用地划拨使用权权益价格。
沁北发电公司一期 4号地:
估价对象位于五龙口镇西窑头村（施工路），证载用途为工业用地，现状用途为工业用地，参照《土地利用现状分类》规定，设定用途为工业用地；估价对象使用权类型为划拨，根据本次评估目的，设定土地使用权类型为划拨土地使用权，设定土地使用年期为无限年期；估价对象实际开发程度为宗地外部“三通”（通路、通电、通讯）、内部“场地平整”，根据本次评估目的，本次评估设定开发程度为宗地外部“三通”（通路、通电、通讯）、内部“场地平整”。评估价格是指在上述设定用途、开发程度、使用权类型、年期和现状利用条件下，于估价期日 2015年 9月 30日的公开市场条件下国有建设用地划拨使用权权益价格。
沁北发电公司一期 5号地:
估价对象位于五龙口镇西窑头村（进厂路），证载用途为工业用地，现状用途为工业用地，参照《土地利用现状分类》规定，设定用途为工业用地；估价对象使用权类型为划拨，根据本次评估目的，设定土地使用权类型为划拨土地使用权，设定土地使用年期为无限年期；估价对象实际开发程度为宗地外部“三通”（通路、通电、通讯）、内部“五通一平”（通路、通电、通讯、通水、排水及场地平整），根据本次评估目的，本次评估设定开发程度为宗地外部“三通”（通路、通电、通讯）、内部“场地平整”。评估价格是指在上述设定用途、开发程度、使用权类型、年期和现状利用条件下，于估价期日 2015年 9月 30日的公开市场条件下国有建设用地划拨使用权权益价格。
沁北发电公司一期 6号地:
估价对象位于五龙口镇贺坡村（水源地1），证载用途为工业用地，现状用途为工业用地，参照《土地利用现状分类》规定，设定用途为工业用地；估价对象使用权类型为划拨，根据本次评估目的，设定土地使用权类型为划拨土地使用权，设定土地使用年期为无限年期；估价对象实际开发程度为宗地外部“三通”（通路、通电、通讯）、内部“场地平整”，根据
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本次评估目的，本次评估设定开发程度为宗地外部“三通”（通路、通电、通讯）、内部“场地平整”。评估价格是指在上述设定用途、开发程度、使用权类型、年期和现状利用条件下，于估价期日 2015年 9月 30日的公开市场条件下国有建设用地划拨使用权权益价格。
沁北发电公司一期 7号地:
估价对象位于五龙口镇贺坡村（水源地2），证载用途为工业用地，现状用途为工业用地，参照《土地利用现状分类》规定，设定用途为工业用地；估价对象使用权类型为划拨，根据本次评估目的，设定土地使用权类型为划拨土地使用权，设定土地使用年期为无限年期；估价对象实际开发程度为宗地外部“三通”（通路、通电、通讯）、内部“场地平整”，根据本次评估目的，本次评估设定开发程度为宗地外部“三通”（通路、通电、通讯）、内部“场地平整”。评估价格是指在上述设定用途、开发程度、使用权类型、年期和现状利用条件下，于估价期日 2015年 9月 30日的公开市场条件下国有建设用地划拨使用权权益价格。
沁北发电公司一期 8号地:
估价对象位于五龙口镇贺坡村（水源地3），证载用途为工业用地，现状用途为工业用地，参照《土地利用现状分类》规定，设定用途为工业用地；估价对象使用权类型为划拨，根据本次评估目的，设定土地使用权类型为划拨土地使用权，设定土地使用年期为无限年期；估价对象实际开发程度为宗地外部“三通”（通路、通电、通讯）、内部“场地平整”，根据本次评估目的，本次评估设定开发程度为宗地外部“三通”（通路、通电、通讯）、内部“场地平整”。评估价格是指在上述设定用途、开发程度、使用权类型、年期和现状利用条件下，于估价期日 2015年 9月 30日的公开市场条件下国有建设用地划拨使用权权益价格。
沁北发电公司一期 9号地:
估价对象位于进场道路东侧、尚二村地北，证载用途为工业用地，现状用途为工业用地，参照《土地利用现状分类》规定，设定用途为工业用地；估价对象使用权类型为划拨，根据本次评估目的，设定土地使用权类
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型为划拨土地使用权，设定土地使用年期为无限年期；估价对象实际开发程度为宗地外部“三通”（通路、通电、通讯）、内部“五通一平”（通路、通电、通讯、通水、排水及场地平整），根据本次评估目的，本次评估设定开发程度为宗地外部“三通”（通路、通电、通讯）、内部“场地平整”。
评估价格是指在上述设定用途、开发程度、使用权类型、年期和现状利用条件下，于估价期日 2015年 9月 30日的公开市场条件下国有建设用地划拨使用权权益价格。
沁北发电公司一期 10号地:
估价对象位于进场道路西侧、西窑头村地北，证载用途为工业用地，现状用途为工业用地，参照《土地利用现状分类》规定，设定用途为工业用地；估价对象使用权类型为划拨，根据本次评估目的，设定土地使用权类型为划拨土地使用权，设定土地使用年期为无限年期；估价对象实际开发程度为宗地外部“三通”（通路、通电、通讯）、内部“五通一平”（通路、通电、通讯、通水、排水及场地平整），根据本次评估目的，本次评估设定开发程度为宗地外部“三通”（通路、通电、通讯）、内部“场地平整”。评估价格是指在上述设定用途、开发程度、使用权类型、年期和现状利用条件下，于估价期日 2015年 9月 30日的公开市场条件下国有建设用地划拨使用权权益价格。
沁北发电公司一期 11号地:
估价对象位于焦枝铁路复线北侧，证载用途为工业用地，现状用途为工业用地，参照《土地利用现状分类》规定，设定用途为工业用地；估价对象使用权类型为划拨，根据本次评估目的，设定土地使用权类型为划拨土地使用权，设定土地使用年期为无限年期；估价对象实际开发程度为宗地外部“三通”（通路、通电、通讯）、内部“场地平整”，根据本次评估目的，本次评估设定开发程度为宗地外部“三通”（通路、通电、通讯）、内部“场地平整”。评估价格是指在上述设定用途、开发程度、使用权类型、年期和现状利用条件下，于估价期日 2015年 9月 30日的公开市场条件下国有建设用地划拨使用权权益价格。
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沁北发电公司一期 12号地:
估价对象位于新焦克路南侧，证载用途为工业用地，现状用途为工业用地，参照《土地利用现状分类》规定，设定用途为工业用地；估价对象使用权类型为划拨，根据本次评估目的，设定土地使用权类型为划拨土地使用权，设定土地使用年期为无限年期；估价对象实际开发程度为宗地外部“三通”（通路、通电、通讯）、内部“场地平整”，根据本次评估目的，本次评估设定开发程度为宗地外部“三通”（通路、通电、通讯）、内部“场地平整”。评估价格是指在上述设定用途、开发程度、使用权类型、年期和现状利用条件下，于估价期日 2015年 9月 30日的公开市场条件下国有建设用地划拨使用权权益价格。
沁北发电公司一期 13号地:
估价对象位于尚一村地北侧，证载用途为工业用地，现状用途为工业用地，参照《土地利用现状分类》规定，设定用途为工业用地；估价对象使用权类型为划拨，根据本次评估目的，设定土地使用权类型为划拨土地使用权，设定土地使用年期为无限年期；估价对象实际开发程度为宗地外部“三通”（通路、通电、通讯）、内部“五通一平”（通路、通电、通讯、通水、排水及场地平整），根据本次评估目的，本次评估设定开发程度为宗地外部“三通”（通路、通电、通讯）、内部“场地平整”。评估价格是指在上述设定用途、开发程度、使用权类型、年期和现状利用条件下，于估价期日 2015年 9月 30日的公开市场条件下国有建设用地划拨使用权权益价格。
沁北发电公司一期 14号地:
估价对象位于本单位厂区东南侧、郑州铁路局地西北侧，证载用途为铁路用地，现状用途为铁路用地，参照《土地利用现状分类》规定，设定用途为铁路用地；估价对象使用权类型为划拨，根据本次评估目的，设定土地使用权类型为划拨土地使用权，设定土地使用年期为无限年期；估价对象实际开发程度为宗地外部“三通”（通路、通电、通讯）、内部“五通一平”（通路、通电、通讯、通水、排水及场地平整），根据本次评估目的，本次评估设定开发程度为宗地外部“三通”（通路、通电、通讯）、内部“场
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地平整”。评估价格是指在上述设定用途、开发程度、使用权类型、年期和现状利用条件下，于估价期日 2015年 9月 30日的公开市场条件下国有建设用地划拨使用权权益价格。
沁北发电公司二期 3号地:
估价对象位于五龙口镇河头村地南，证载用途为工业用地，现状用途为工业用地，参照《土地利用现状分类》规定，设定用途为工业用地；估价对象使用权类型为划拨，根据本次评估目的，设定土地使用权类型为划拨土地使用权，设定土地使用年期为无限年期；估价对象实际开发程度为宗地外部“三通”（通路、通电、通讯）、内部“场地平整”，根据本次评估目的，本次评估设定开发程度为宗地外部“三通”（通路、通电、通讯）、内部“场地平整”。评估价格是指在上述设定用途、开发程度、使用权类型、年期和现状利用条件下，于估价期日 2015年 9月 30日的公开市场条件下国有建设用地划拨使用权权益价格。
沁北发电公司二期 4号地:
估价对象位于焦克路北、进厂道路西，证载用途为工业用地，现状用途为工业用地，参照《土地利用现状分类》规定，设定用途为工业用地；
估价对象使用权类型为划拨，根据本次评估目的，设定土地使用权类型为划拨土地使用权，设定土地使用年期为无限年期；估价对象实际开发程度为宗地外部“三通”（通路、通电、通讯）、内部“场地平整”，根据本次评估目的，本次评估设定开发程度为宗地外部“三通”（通路、通电、通讯）、内部“场地平整”。评估价格是指在上述设定用途、开发程度、使用权类型、年期和现状利用条件下，于估价期日 2015年 9月 30日的公开市场条件下国有建设用地划拨使用权权益价格。
沁北发电公司二期 5号地:
估价对象位于焦克路北、进厂道路东，证载用途为工业用地，现状用途为工业用地，参照《土地利用现状分类》规定，设定用途为工业用地；
估价对象使用权类型为划拨，根据本次评估目的，设定土地使用权类型为划拨土地使用权，设定土地使用年期为无限年期；估价对象实际开发程度
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为宗地外部“三通”（通路、通电、通讯）、内部“场地平整”，根据本次评估目的，本次评估设定开发程度为宗地外部“三通”（通路、通电、通讯）、内部“场地平整”。评估价格是指在上述设定用途、开发程度、使用权类型、年期和现状利用条件下，于估价期日 2015年 9月 30日的公开市场条件下国有建设用地划拨使用权权益价格。
沁北发电公司二期 6号地:
估价对象位于焦克路北、焦枝铁路西，证载用途为工业用地，现状用途为工业用地，参照《土地利用现状分类》规定，设定用途为工业用地；
估价对象使用权类型为划拨，根据本次评估目的，设定土地使用权类型为划拨土地使用权，设定土地使用年期为无限年期；估价对象实际开发程度为宗地外部“三通”（通路、通电、通讯）、内部“场地平整”，根据本次评估目的，本次评估设定开发程度为宗地外部“三通”（通路、通电、通讯）、内部“场地平整”。评估价格是指在上述设定用途、开发程度、使用权类型、年期和现状利用条件下，于估价期日 2015年 9月 30日的公开市场条件下国有建设用地划拨使用权权益价格。
沁北发电公司二期 7号地:
估价对象位于焦枝铁路复线北，证载用途为工业用地，现状用途为工业用地，参照《土地利用现状分类》规定，设定用途为工业用地；估价对象使用权类型为划拨，根据本次评估目的，设定土地使用权类型为划拨土地使用权，设定土地使用年期为无限年期；估价对象实际开发程度为宗地外部“三通”（通路、通电、通讯）、内部“场地平整”，根据本次评估目的，本次评估设定开发程度为宗地外部“三通”（通路、通电、通讯）、内部“场地平整”。评估价格是指在上述设定用途、开发程度、使用权类型、年期和现状利用条件下，于估价期日 2015年 9月 30日的公开市场条件下国有建设用地划拨使用权权益价格。
沁北发电公司二期 8号地:
估价对象位于焦枝铁路北、尚庄村南，证载用途为工业用地，现状用途为工业用地，参照《土地利用现状分类》规定，设定用途为工业用地；
联系地址：郑州市郑东新区商务内环路28号中储粮大厦1单元711 联系电话：0371 -69523639 - 8 -
估价对象使用权类型为划拨，根据本次评估目的，设定土地使用权类型为划拨土地使用权，设定土地使用年期为无限年期；估价对象实际开发程度为宗地外部“三通”（通路、通电、通讯）、内部“场地平整”，根据本次评估目的，本次评估设定开发程度为宗地外部“三通”（通路、通电、通讯）、内部“场地平整”。评估价格是指在上述设定用途、开发程度、使用权类型、年期和现状利用条件下，于估价期日 2015年 9月 30日的公开市场条件下国有建设用地划拨使用权权益价格。
沁北发电公司二期 9号地:
估价对象位于五龙口镇留庄村地南，证载用途为工业用地，现状用途为工业用地，参照《土地利用现状分类》规定，设定用途为工业用地；估价对象使用权类型为划拨，根据本次评估目的，设定土地使用权类型为划拨土地使用权，设定土地使用年期为无限年期；估价对象实际开发程度为宗地外部“三通”（通路、通电、通讯）、内部“场地平整”（通路、通电、通讯、通水、排水及场地平整），根据本次评估目的，本次评估设定开发程度为宗地外部“三通”（通路、通电、通讯）、内部“场地平整”。评估价格是指在上述设定用途、开发程度、使用权类型、年期和现状利用条件下，于估价期日 2015年 9月 30日的公开市场条件下国有建设用地划拨使用权权益价格。
沁北发电公司二期 10号地:
估价对象位于五龙口镇留庄村，证载用途为工业用地，现状用途为工业用地，参照《土地利用现状分类》规定，设定用途为工业用地；估价对象使用权类型为划拨，根据本次评估目的，设定土地使用权类型为划拨土地使用权，设定土地使用年期为无限年期；估价对象实际开发程度为宗地外部“三通”（通路、通电、通讯）、内部“场地平整”，根据本次评估目的，本次评估设定开发程度为宗地外部“三通”（通路、通电、通讯）、内部“场地平整”。评估价格是指在上述设定用途、开发程度、使用权类型、年期和现状利用条件下，于估价期日 2015年 9月 30日的公开市场条件下国有建设用地划拨使用权权益价格。
联系地址：郑州市郑东新区商务内环路28号中储粮大厦1单元711 联系电话：0371 -69523639 - 9 -
沁北发电公司二期 11号地:
估价对象位于五龙口镇白龙庙村、西逯寨村、尚一村，证载用途为工业用地，现状用途为工业用地，参照《土地利用现状分类》规定，设定用途为工业用地；估价对象使用权类型为划拨，根据本次评估目的，设定土地使用权类型为划拨土地使用权，设定土地使用年期为无限年期；估价对象实际开发程度为宗地外部“三通”（通路、通电、通讯）、内部“五通一平”（通路、通电、通讯、通水、排水及场地平整），根据本次评估目的，本次评估设定开发程度为宗地外部“三通”（通路、通电、通讯）、内部“场地平整”。评估价格是指在上述设定用途、开发程度、使用权类型、年期和现状利用条件下，于估价期日 2015年 9月 30日的公开市场条件下国有建设用地划拨使用权权益价格。
沁北发电公司二期 12号地:
估价对象位于五龙口镇河头村，证载用途为工业用地，现状用途为空地，参照《土地利用现状分类》规定，设定用途为工业用地；估价对象使用权类型为划拨，根据本次评估目的，设定土地使用权类型为划拨土地使用权，设定土地使用年期为无限年期；估价对象实际开发程度为宗地外部“三通”（通路、通电、通讯）、内部“场地平整”，根据本次评估目的，本次评估设定开发程度为宗地外部“三通”（通路、通电、通讯）、内部“场地平整”。评估价格是指在上述设定用途、开发程度、使用权类型、年期和现状利用条件下，于估价期日 2015年 9月 30日的公开市场条件下国有建设用地划拨使用权权益价格。
七、估价结果
土地面积：2440818.43平方米
评估总价：42711.87万元
总价大写：人民币肆亿贰仟柒佰壹拾壹万捌仟柒佰元整
（详见土地估价结果一览表）
联系地址：郑州市郑东新区商务内环路28号中储粮大厦1单元711 联系电话：0371 -69523639 - 10 -
八、土地估价师签字
姓名 土地估价师资质证书号 签字
马新伟 2002410008
何峰 98160036
九、土地估价机构
估价机构负责人签字：
河南淮源土地估价测绘有限公司二○一五年十一月十三日
联系地址：郑州市郑东新区商务内环路28号中储粮大厦1单元711 联系电话：0371 -69523639 - 11 -
土 地 估 价 结 果 一 览 表
估价机构：河南淮源土地估价测绘有限公司估价报告编号：（河南）淮源（2015）（估）字第1101号估价期日：2015年9月30日估价目的：核定土地资产估价期日土地使用权性质：划拨
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|估价期日的土地使用者|宗地编号|宗地名称|土地使用证编号|宗地位置|估价期日的用途|||容积率|估价期日实际土地开发程度|估价设定土地开发程度|剩余土地使用权年限/年|面积/m2|单价面积地价/元/m2|总地价/万元|备注|
||||||证载|实际|设定|||||||||
|华能沁北发电有限责任公司|沁北发电公司一期1号地|沁北发电公司工业用地|济国用（2003）字第150号|五龙口镇沁北（厂区1）|工业用地|工业用地|工业用地|-|宗地外部“三通”（通路、通电、通讯）、内部“五通一平”（通路、通电、通讯、通水、排水及场地平整）|宗地外部“三通”（通路、通电、通讯）、内部“场地平整”|无限年期|1150602.38|177|20365.66|划拨权益价格|
|华能沁北发电有限责任公司|沁北发电公司一期2号地|沁北发电公司工业用地|济国用（2003）字第151号|五龙口镇沁河北（厂区2）|工业用地|工业用地|工业用地|-|宗地外部“三通”（通路、通电、通讯）、内部“五通一平”（通路、通电、通讯、通水、排水及场地平整）|宗地外部“三通”（通路、通电、通讯）、内部“场地平整”|无限年期|79001.73|177|1398.33|划拨权益价格|
|华能沁北发电有限责任公司|沁北发电公司一期3号地|沁北发电公司工业用地|济国用（2003）字第152号|五龙口镇沁河北（排洪沟）|工业用地|工业用地|工业用地|-|宗地外部“三通”（通路、通电、通讯）、内部“五通一平”（通路、通电、通讯、通水、排水及场地平整）|宗地外部“三通”（通路、通电、通讯）、内部“场地平整”|无限年期|14363.76|168|241.31|划拨权益价格|
|华能沁北发电有限责任公司|沁北发电公司一期4号地|沁北发电公司工业用地|济国用（2003）字第153号|五龙口镇西窑头村（施工路）|工业用地|工业用地|工业用地|-|宗地外部“三通”（通路、通电、通讯）、内部“场地平整”|宗地外部“三通”（通路、通电、通讯）、内部“场地平整”|无限年期|13855.23|177|245.24|划拨权益价格|
|华能沁北发电有限责任公司|沁北发电公司一期5号地|沁北发电公司工业用地|济国用（2003）字第154号|五龙口镇西窑头村（进厂路）|工业用地|工业用地|工业用地|-|宗地外部“三通”（通路、通电、通讯）、内部“五通一平”（通路、通电、通讯、通水、排水及场地平整）|宗地外部“三通”（通路、通电、通讯）、内部“场地平整”|无限年期|16379.79|177|289.92|划拨权益价格|

联系地址：郑州市郑东新区商务内环路28号中储粮大厦1单元711 联系电话：0371 -69523639 - 12 -
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|华能沁北发电有限责任公司|沁北发电公司一期6号地|沁北发电公司工业用地|济国用（2003）字第155号|五龙口镇贺坡村（水源地1）|工业用地|工业用地|工业用地|-|宗地外部“三通”（通路、通电、通讯）、内部“场地平整”|宗地外部“三通”（通路、通电、通讯）、内部“场地平整”|无限年期|1477.54|174|25.71|划拨权益价格|
|华能沁北发电有限责任公司|沁北发电公司一期7号地|沁北发电公司工业用地|济国用（2003）字第156号|五龙口镇贺坡村（水源地2）|工业用地|工业用地|工业用地|-|宗地外部“三通”（通路、通电、通讯）、内部“场地平整”|宗地外部“三通”（通路、通电、通讯）、内部“场地平整”|无限年期|100|174|1.74|划拨权益价格|
|华能沁北发电有限责任公司|沁北发电公司一期8号地|沁北发电公司工业用地|济国用（2003）字第157号|五龙口镇贺坡村（水源地3）|工业用地|工业用地|工业用地|-|宗地外部“三通”（通路、通电、通讯）、内部“场地平整”|宗地外部“三通”（通路、通电、通讯）、内部“场地平整”|无限年期|100|174|1.74|划拨权益价格|
|华能沁北发电有限责任公司|沁北发电公司一期9号地|沁北发电公司工业用地|济国用（2010）第030号|进场道路东侧、尚二村地北|工业用地|工业用地|工业用地|-|宗地外部“三通”（通路、通电、通讯）、内部“五通一平”（通路、通电、通讯、通水、排水及场地平整）|宗地外部“三通”（通路、通电、通讯）、内部“场地平整”|无限年期|42165|177|746.32|划拨权益价格|
|华能沁北发电有限责任公司|沁北发电公司一期10号地|沁北发电公司工业用地|济国用（2010）字第031号|进场道路西侧、西窑头村地北|工业用地|工业用地|工业用地|-|宗地外部“三通”（通路、通电、通讯）、内部“五通一平”（通路、通电、通讯、通水、排水及场地平整）|宗地外部“三通”（通路、通电、通讯）、内部“场地平整”|无限年期|32065|180|577.17|划拨权益价格|
|华能沁北发电有限责任公司|沁北发电公司一期11号地|沁北发电公司工业用地|济国用（2010）字第032号|焦枝铁路复线北侧|工业用地|工业用地|工业用地|-|宗地外部“三通”（通路、通电、通讯）、内部“场地平整”|宗地外部“三通”（通路、通电、通讯）、内部“场地平整”|无限年期|594300|169|10043.67|划拨权益价格|
|华能沁北发电有限责任公司|沁北发电公司一期12号地|沁北发电公司工业用地|济国用（2010）字第033号|新焦克路南侧|工业用地|工业用地|工业用地|-|宗地外部“三通”（通路、通电、通讯）、内部“场地平整”|宗地外部“三通”（通路、通电、通讯）、内部“场地平整”|无限年期|20617|169|348.43|划拨权益价格|

联系地址：郑州市郑东新区商务内环路28号中储粮大厦1单元711 联系电话：0371 -69523639 - 13 -
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|华能沁北发电有限责任公司|沁北发电公司一期13号地|沁北发电公司工业用地|济国用（2010）字第034号|尚一村地北侧|工业用地|工业用地|工业用地|-|宗地外部“三通”（通路、通电、通讯）、内部“五通一平”（通路、通电、通讯、通水、排水及场地平整）|宗地外部“三通”（通路、通电、通讯）、内部“场地平整”|无限年期|22970|177|406.57|划拨权益价格|
|华能沁北发电有限责任公司|沁北发电公司一期14号地|沁北发电公司铁路用地|济国用（2003）字第193号|本单位厂区东南侧、郑州铁路局地西北侧|铁路用地|铁路用地|铁路用地|-|宗地外部“三通”（通路、通电、通讯）、内部“五通一平”（通路、通电、通讯、通水、排水及场地平整）|宗地外部“三通”（通路、通电、通讯）、内部“场地平整”|无限年期|4737.0|174|82.42|划拨权益价格|
|华能沁北发电有限责任公司|沁北发电公司二期3号地|沁北发电公司工业用地|济国用（2010）第143号|五龙口镇河头村地南|工业用地|工业用地|工业用地|-|宗地外部“三通”（通路、通电、通讯）、内部“场地平整”|宗地外部“三通”（通路、通电、通讯）、内部“场地平整”|无限年期|1667|174|29.01|划拨权益价格|
|华能沁北发电有限责任公司|沁北发电公司二期4号地|沁北发电公司工业用地|济国用（2010）字第144号|焦克路北、进厂道路西|工业用地|工业用地|工业用地|-|宗地外部“三通”（通路、通电、通讯）、内部“场地平整”|宗地外部“三通”（通路、通电、通讯）、内部“场地平整”|无限年期|1438|176|25.31|划拨权益价格|
|华能沁北发电有限责任公司|沁北发电公司二期5号地|沁北发电公司工业用地|济国用（2010）第145号|焦克路北、进厂道路东|工业用地|工业用地|工业用地|-|宗地外部“三通”（通路、通电、通讯）、内部“场地平整”|宗地外部“三通”（通路、通电、通讯）、内部“场地平整”|无限年期|671|174|11.68|划拨权益价格|
|华能沁北发电有限责任公司|沁北发电公司二期6号地|沁北发电公司工业用地|济国用（2010）字第146号|焦克路北、焦枝铁路西|工业用地|工业用地|工业用地|-|宗地外部“三通”（通路、通电、通讯）、内部“场地平整”|宗地外部“三通”（通路、通电、通讯）、内部“场地平整”|无限年期|9646|176|169.77|划拨权益价格|
|华能沁北发电有限责任公司|沁北发电公司二期7号地|沁北发电公司工业用地|济国用（2010）第147号|焦枝铁路复线北|工业用地|工业用地|工业用地|-|宗地外部“三通”（通路、通电、通讯）、内部“场地平整”|宗地外部“三通”（通路、通电、通讯）、内部“场地平整”|无限年期|354949|177|6282.6|划拨权益价格|

联系地址：郑州市郑东新区商务内环路28号中储粮大厦1单元711 联系电话：0371 -69523639 - 14 -
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|华能沁北发电有限责任公司|沁北发电公司二期8号地|沁北发电公司工业用地|济国用（2010）第148号|焦枝铁路北、尚庄村南|工业用地|工业用地|工业用地|-|宗地外部“三通”（通路、通电、通讯）、内部“场地平整”|宗地外部“三通”（通路、通电、通讯）、内部“场地平整”|无限年期|3258|174|56.69|划拨权益价格|
|华能沁北发电有限责任公司|沁北发电公司二期9号地|沁北发电公司工业用地|济国用（2010）第149号|五龙口镇留庄村地南|工业用地|工业用地|工业用地|-|宗地外部“三通”（通路、通电、通讯）、内部“场地平整”|宗地外部“三通”（通路、通电、通讯）、内部“场地平整”|无限年期|2450|174|42.63|划拨权益价格|
|华能沁北发电有限责任公司|沁北发电公司二期10号地|沁北发电公司工业用地|济国用（2010）第150号|五龙口镇留庄村|工业用地|工业用地|工业用地|-|宗地外部“三通”（通路、通电、通讯）、内部“场地平整”|宗地外部“三通”（通路、通电、通讯）、内部“场地平整”|无限年期|8247|174|143.5|划拨权益价格|
|华能沁北发电有限责任公司|沁北发电公司二期11号地|沁北发电公司工业用地|济国用（2010）字第151号|五龙口镇白龙庙村、西逯寨村、尚一村|工业用地|工业用地|工业用地|-|宗地外部“三通”（通路、通电、通讯）、内部“五通一平” （通路、通电、通讯、通水、排水及场地平整）|宗地外部“三通”（通路、通电、通讯）、内部“场地平整”|无限年期|64522|179|1154.94|划拨权益价格|
|华能沁北发电有限责任公司|沁北发电公司二期12号地|沁北发电公司工业用地|济国用（2010）第152号|五龙口镇河头村|工业用地|空地|工业用地|-|宗地外部“三通”（通路、通电、通讯）、内部“场地平整”|宗地外部“三通”（通路、通电、通讯）、内部“场地平整”|无限年期|1236|174|21.51|划拨权益价格|
|合 计||||||||||||2440818.43||42711.87||

一、上述土地估价结果的限定条件
1、土地权利限制：设定条件下国有建设用地使用权价格，不考虑他项权利限制。
2、基础设施条件：本次评估设定为宗地外部“三通”、内部“场地平整”，见估价对象基础设施条件表。
估价对象设定基础设施条件表
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|-|-|-|-|-|-|-|-|
|周围道路状况|供电状况|供水状况|排水状况|供暖状况|供气状况|通讯条件|平整状况|
|周边有焦克路及厂区道路等，交通一般|市政供电，供电保证率高|-----|---|---|---|通讯条件畅通|宗地内场地平整|

3、规划限制条件：评估设定符合规划条件。
4、影响土地价格的其他限定条件：无。
二、需要说明的事项
1、估价报告和估价结果仅为河南豫能控股股份有限公司核定土地资产提供参考，使用人若用于与本次评估目的不相符的出让、课税、转让、收购、企业改制、合资合作、司法仲裁等
联系地址：郑州市郑东新区商务内环路28号中储粮大厦1单元711 联系电话：0371 -69523639 - 15 -
其他目的，本报告无效，估价机构不承担任何法律责任。
2、本次评估面积以委托方提供的《国有土地使用证》中的证载面积为准。
3、本评估结果有效期自报告提交日起壹年内有效。
4、若改变估价目的、估价期日、土地用途、土地使用年限以及国家政策调整、客观经济发生变化等，本评估结果需要调整或重估。
5、在使用报告中其他需要注意的事项详见本报告第一部分“十、特别需要说明的事项”。
估价机构：河南淮源土地估价测绘有限公司二○一五年十一月十三日
联系地址：郑州市郑东新区商务内环路28号中储粮大厦1单元711 联系电话：0371 -69523639 - 16 -
第二部分 估价对象界定
一、委托估价方
1、名称：河南豫能控股股份有限公司
2、住所：郑州市金水区农业路东 41号 B座 8-12层
3、法定代表人姓名：郑晓彬
4、经营范围：投资管理以电力生产为主的能源项目；高新科技开发、推广及服务；电力物资、粉煤灰销售；电力环保、节能技术改造。（依法须经批准的项目，经相关部分批准后方可开展经营活动）
5、联系人：刘群
6、联系电话：69515111
二、估价对象
估价对象是位于五龙口镇沁北（厂区1），规划用途为工业用地，土地使用权面积为 2440818.43平方米，宗地形状较规则。
三、估价对象概况
1、土地登记状况
沁北发电公司一期 1号地:
历史沿革：河南华能沁北发电有限责任公司通过划拨方式取得该地块，并于 2003年 7月 18日取得了《国有土地使用证》。
土地使用者：河南华能沁北发电有限责任公司
位置：五龙口镇沁北（厂区1）
用途：工业
四至：东临尚庄前村，南临尚庄前村、尚庄后村，西临尚庄后村、西窑头村，北临尚庄后村、西窑头村
使用权面积：1150602.38平方米
使用权类型：划拨
终止日期：——
地号：9-1
联系地址：郑州市郑东新区商务内环路28号中储粮大厦1单元711 联系电话：0371 -69523639 - 17 -
图号：——
证号：济国用（2003）字第 150号
记事：无
沁北发电公司一期 2号地:
历史沿革：河南华能沁北发电有限责任公司通过划拨方式取得该地块，并于 2003年 7月 18日取得了《国有土地使用证》。
土地使用者：河南华能沁北发电有限责任公司
位置：五龙口镇沁河北（厂区2）
用途：工业
四至：东临西逯寨，南临尚庄前村、西逯寨，西临本单位，北临尚庄前村、西逯寨
使用权面积：79001.73平方米
使用权类型：划拨
终止日期：——
地号：00-000-000-0000
图号：——
证号：济国用（2003）字第 151号
记事：无
沁北发电公司一期 3号地:
历史沿革：河南华能沁北发电有限责任公司通过划拨方式取得该地块，并于 2003年 7月 18日取得了《国有土地使用证》。
土地使用者：河南华能沁北发电有限责任公司
位置：五龙口镇沁河北（排洪沟）
用途：工业
四至：东临尚庄前村土地，南临本单位厂区、白龙庙村，西临尚庄后村土地，北临尚庄后村土地、白龙庙村土地，尚庄前村土地
使用权面积：14363.76平方米
使用权类型：划拨
联系地址：郑州市郑东新区商务内环路28号中储粮大厦1单元711 联系电话：0371 -69523639 - 18 -
终止日期：——
地号：00-000-000-0000
图号：——
证号：济国用（2003）字第 152号
记事：无
沁北发电公司一期 4号地:
历史沿革：河南华能沁北发电有限责任公司通过划拨方式取得该地块，并于 2003年 7月 18日取得了《国有土地使用证》。
土地使用者：河南华能沁北发电有限责任公司
位置：五龙口镇西窑头村（施工路）
用途：工业
四至：东临西窑头村地、南临焦克路、西临西窑头村地、北临本单位使用权面积：13855.23平方米
使用权类型：划拨
终止日期：——
地号：00-000-000-0000
图号：——
证号：济国用（2003）字第 153号
记事：无
沁北发电公司一期 5号地:
历史沿革：河南华能沁北发电有限责任公司通过划拨方式取得该地块，并于 2003年 7月 18日取得了《国有土地使用证》。
土地使用者：河南华能沁北发电有限责任公司
位置：五龙口镇西窑头村（进厂路）
用途：工业
使用权面积：16379.79平方米
使用权类型：划拨
终止日期：——
联系地址：郑州市郑东新区商务内环路28号中储粮大厦1单元711 联系电话：0371 -69523639 - 19 -
地号：00-000-000-0000
图号：——
证号：济国用（2003）字第 154号
记事：无
沁北发电公司一期 6号地:
历史沿革：河南华能沁北发电有限责任公司通过划拨方式取得该地块，并于 2003年 7月 18日取得了《国有土地使用证》。
土地使用者：河南华能沁北发电有限责任公司
位置：五龙口镇贺坡村（水源地1）
用途：工业
四至：东临贺坡村土地、南临贺坡村土地、西临贺坡村土地、北临贺坡村土地
使用权面积：1477.54平方米
使用权类型：划拨
终止日期：——
地号：00-000-000-0000
图号：——
证号：济国用（2003）字第 155号
记事：无
沁北发电公司一期 7号地:
历史沿革：河南华能沁北发电有限责任公司通过划拨方式取得该地块，并于 2003年 7月 18日取得了《国有土地使用证》。
土地使用者：河南华能沁北发电有限责任公司
位置：五龙口镇贺坡村（水源地2）
用途：工业
四至：东临贺坡村土地、南临贺坡村土地、西临贺坡村土地、北临贺坡村土地
使用权面积：100平方米
联系地址：郑州市郑东新区商务内环路28号中储粮大厦1单元711 联系电话：0371 -69523639 - 20 -
使用权类型：划拨
终止日期：——
地号：00-000-000-0000
图号：——
证号：济国用（2003）字第 156号
记事：无
沁北发电公司一期 8号地:
历史沿革：河南华能沁北发电有限责任公司通过划拨方式取得该地块，并于 2003年 7月 18日取得了《国有土地使用证》。
土地使用者：河南华能沁北发电有限责任公司
位置：五龙口镇贺坡村（水源地3）
用途：工业
四至：东临贺坡村土地、南临贺坡村土地、西临贺坡村土地、北临贺坡村土地
使用权面积：100平方米
使用权类型：划拨
终止日期：——
地号：00-000-000-0000
图号：——
证号：济国用（2003）字第 157号
记事：无
沁北发电公司一期 9号地:
历史沿革：华能沁北发电有限责任公司通过划拨方式取得该地块，并于 2010年 3月 30日取得了《国有土地使用证》。
土地使用者：华能沁北发电有限责任公司
位置：进场道路东侧、尚二村地北
用途：工业
四至：东临本单位、南临尚二村、西临进厂路、北临本单位
联系地址：郑州市郑东新区商务内环路28号中储粮大厦1单元711 联系电话：0371 -69523639 - 21 -
使用权面积：42165平方米
使用权类型：划拨
终止日期：——
地号：——
图号：——
证号：济国用（2010）第 030号
记事：无
沁北发电公司一期 10号地:
历史沿革：华能沁北发电有限责任公司通过划拨方式取得该地块，并于 2010年 3月 30日取得了《国有土地使用证》。
土地使用者：华能沁北发电有限责任公司
位置：进场道路西侧、西窑头村地北
用途：工业
四至：东临进厂路，南临西窑头村地，西临路，北临本单位厂区
使用权面积：32065平方米
使用权类型：划拨
终止日期：——
地号：——
图号：——
证号：济国用（2010）字第 031号
记事：无
沁北发电公司一期 11号地:
历史沿革：华能沁北发电有限责任公司通过划拨方式取得该地块，并于 2010年 3月 30日取得了《国有土地使用证》。
土地使用者：华能沁北发电有限责任公司
位置：焦枝铁路复线北侧
用途：工业
四至：东临五龙口镇东逯寨村土地，南临五龙口镇尚一村土地、五龙
联系地址：郑州市郑东新区商务内环路28号中储粮大厦1单元711 联系电话：0371 -69523639 - 22 -
口镇西逯寨村土地、焦枝铁路复线，西临五龙口镇尚一村土地，北临五龙口镇尚一村土地、五龙口镇西逯寨村土地、五龙口镇东逯寨村土地
使用权面积：594300平方米
使用权类型：划拨
终止日期：——
地号：——
图号：——
证号：济国用（2010）字第 032号
记事：无
沁北发电公司一期 12号地:
历史沿革：华能沁北发电有限责任公司通过划拨方式取得该地块，并于 2010年 3月 30日取得了《国有土地使用证》。
土地使用者：华能沁北发电有限责任公司
位置：新焦克路南侧
用途：工业
四至：东临五龙口镇西窑头村地、尚一村地、五龙口镇集体地、南村地，南临五龙口镇南村，西临五龙口镇西窑头村地、尚一村地、五龙口镇集体地、南村地，北临五龙口镇西窑头村地、新焦克路
使用权面积：20617平方米
使用权类型：划拨
终止日期：——
地号：——
图号：——
证号：济国用（2010）字第 033号
记事：无
沁北发电公司一期 13号地:
历史沿革：华能沁北发电有限责任公司通过划拨方式取得该地块，并于 2010年 3月 30日取得了《国有土地使用证》。
联系地址：郑州市郑东新区商务内环路28号中储粮大厦1单元711 联系电话：0371 -69523639 - 23 -
土地使用者：华能沁北发电有限责任公司
位置：尚一村地北侧
用途：工业
四至：东临华能沁北发电有限责任公司、南临华能沁北发电有限责任公司、西临华能沁北发电有限责任公司、北临华能沁北发电有限责任公司使用权面积：22970平方米
使用权类型：划拨
终止日期：——
地号：——
图号：——
证号：济国用（2010）字第 034号
记事：无
沁北发电公司一期 14号地:
历史沿革：华能沁北发电有限责任公司通过划拨方式取得该地块，并于 2011年 11月 19日取得了《国有土地使用证》。
土地使用者：华能沁北发电有限责任公司
位置：本单位厂区东南侧、郑州铁路局地西北侧
用途：铁路用地
四至：东临郑州铁路局、南临华能沁北发电有限责任公司、西临华能沁北发电有限责任公司、北临华能沁北发电有限责任公司
使用权面积：4737.0平方米
使用权类型：划拨
终止日期：——
地号：00-000-000-0000
图号：——
证号：济国用（2003）字第 193号
记事：无
沁北发电公司二期 3号地:
联系地址：郑州市郑东新区商务内环路28号中储粮大厦1单元711 联系电话：0371 -69523639 - 24 -
历史沿革：华能沁北发电有限责任公司通过划拨方式取得该地块，并于 2010年 7月 16日取得了《国有土地使用证》。
土地使用者：华能沁北发电有限责任公司
位置：五龙口镇河头村地南
用途：工业
四至：东临五龙口镇河头村地、南临沁河沿堤道路、西临五龙口镇河头村地、北临五龙口镇河头村地
使用权面积：1667平方米
使用权类型：划拨
终止日期：——
地号：——
图号：——
证号：济国用（2010）第 143号
记事：无
沁北发电公司二期 4号地:
历史沿革：华能沁北发电有限责任公司通过划拨方式取得该地块，并于 2010年 7月 16日取得了《国有土地使用证》。
土地使用者：华能沁北发电有限责任公司
位置：焦克路北、进厂道路西
用途：工业
四至：东至进厂路、南至焦克路、西至五龙口镇西窑头村地、北至五龙口镇西窑头村地
使用权面积：1438平方米
使用权类型：划拨
终止日期：——
地号：——
图号：——
证号：济国用（2010）字第 144号
联系地址：郑州市郑东新区商务内环路28号中储粮大厦1单元711 联系电话：0371 -69523639 - 25 -
记事：无
沁北发电公司二期 5号地:
历史沿革：华能沁北发电有限责任公司通过划拨方式取得该地块，并于 2010年 7月 16日取得了《国有土地使用证》。
土地使用者：华能沁北发电有限责任公司
位置：焦克路北、进厂道路东
用途：工业
四至：东临五龙口镇西窑头村地、南临焦克路、西临进厂路、北临五龙口镇西窑头村地
使用权面积：671平方米
使用权类型：划拨
终止日期：——
地号：——
图号：——
证号：济国用（2010）第 145号
记事：无
沁北发电公司二期 6号地:
历史沿革：华能沁北发电有限责任公司通过划拨方式取得该地块，并于 2010年 7月 16日取得了《国有土地使用证》。
土地使用者：华能沁北发电有限责任公司
位置：焦克路北、焦枝铁路西
用途：工业
四至：东临尚庄村地、西窑头村地，南南临焦克路，西临西窑头村地，北临焦枝铁路
使用权面积：9646平方米
使用权类型：划拨
终止日期：——
地号：——
联系地址：郑州市郑东新区商务内环路28号中储粮大厦1单元711 联系电话：0371 -69523639 - 26 -
图号：——
证号：济国用（2010）字第 146号
记事：无
沁北发电公司二期 7号地:
历史沿革：华能沁北发电有限责任公司通过划拨方式取得该地块，并于 2010年 7月 16日取得了《国有土地使用证》。
土地使用者：华能沁北发电有限责任公司
位置：焦枝铁路复线北
用途：工业
使用权面积：354949平方米
使用权类型：划拨
终止日期：——
地号：——
图号：——
证号：济国用（2010）第 147号
记事：无
沁北发电公司二期 8号地:
历史沿革：华能沁北发电有限责任公司通过划拨方式取得该地块，并于 2010年 7月 16日取得了《国有土地使用证》。
土地使用者：华能沁北发电有限责任公司
位置：焦枝铁路北、尚庄村南
用途：工业
四至：东临尚庄村地、南临焦枝铁路、西临尚庄村地、北临尚庄村地使用权面积：3258平方米
使用权类型：划拨
终止日期：——
地号：——
图号：——
联系地址：郑州市郑东新区商务内环路28号中储粮大厦1单元711 联系电话：0371 -69523639 - 27 -
证号：济国用（2010）第 148号
记事：无
沁北发电公司二期 9号地:
历史沿革：华能沁北发电有限责任公司通过划拨方式取得该地块，并于 2010年 7月 16日取得了《国有土地使用证》。
土地使用者：华能沁北发电有限责任公司
位置：五龙口镇留庄村地南
用途：工业
四至：东临五龙口镇留庄村地、南临五龙口镇留庄村地、西临五龙口镇留庄村地、北临五龙口镇留庄村地
使用权面积：2450平方米
使用权类型：划拨
终止日期：——
地号：——
图号：——
证号：济国用（2010）第 149号
记事：无
沁北发电公司二期 10号地:
历史沿革：华能沁北发电有限责任公司通过划拨方式取得该地块，并于 2010年 7月 16日取得了《国有土地使用证》。
土地使用者：华能沁北发电有限责任公司
位置：五龙口镇留庄村
用途：工业
四至：东临五龙口镇留村地、南临五龙口镇留村地、西临五龙口镇留村地、北临五龙口镇留村地
使用权面积：8247平方米
使用权类型：划拨
终止日期：——
联系地址：郑州市郑东新区商务内环路28号中储粮大厦1单元711 联系电话：0371 -69523639 - 28 -
地号：——
图号：——
证号：济国用（2010）第 150号
记事：无
沁北发电公司二期 11号地:
历史沿革：华能沁北发电有限责任公司通过划拨方式取得该地块，并于 2010年 7月 16日取得了《国有土地使用证》。
土地使用者：华能沁北发电有限责任公司
位置：五龙口镇白龙庙村、西逯寨村、尚一村
用途：工业
四至：东临白龙庙村、西逯寨村地，南临尚一村地，西临白龙庙村地，北临白龙庙村地
使用权面积：64522平方米
使用权类型：划拨
终止日期：——
地号：——
图号：——
证号：济国用（2010）字第 151号
记事：无
沁北发电公司二期 12号地:
历史沿革：华能沁北发电有限责任公司通过划拨方式取得该地块，并于 2010年 7月 16日取得了《国有土地使用证》。
土地使用者：华能沁北发电有限责任公司
位置：五龙口镇河头村
用途：工业
四至：东临沁河沿堤道路、南临五龙口镇河头村地、西临五龙口镇河头村地、北临沁河沿堤路
使用权面积：1236平方米
联系地址：郑州市郑东新区商务内环路28号中储粮大厦1单元711 联系电话：0371 -69523639 - 29 -
使用权类型：划拨
终止日期：——
地号：——
图号：——
证号：济国用（2010）第 152号
记事：无
2、土地权利状况
土地所有权：国家所有。
土地使用权：划拨土地使用权。
他项权利：至估价期日，未设定他项权利。
相邻关系：相互毗邻的不动产使用人提供便利的同时，确保双方正常生产经营及利用。
3、土地利用状况
估价对象证载用途为工业用地和铁路用地，现状用途为工业用地和铁路设施用地。现宗地范围内为建成有基建办公楼、主厂房、石灰石制浆及储存楼(制浆综合楼）、集控楼、综合办公楼、综合检修间、锅炉补给水处理室（化学楼）等，建筑面积 237457.35平方米，建筑明细见下表。
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|-|-|-|-|-|-|
|建筑物明细表||||||
|对应土地证编号|房产证编号|建筑物名称|建筑结构|总层数|建筑面积(M2)|
|济国用(2003)第150号|济源市房权证五龙口镇字第00058246号|集控楼|钢混|3|2525.3|
|济国用(2003)第150号|济源市房权证五龙口镇字第00058237号|主厂房|钢混|6|35800|
|济国用(2003)第150号|济源市房权证五龙口镇字第00058239号|燃油泵房|钢混|1|217.35|
|济国用(2003)第150号|无|汽车库|框架|1|879.5|
|济国用(2003)第150号|无|备品备件库|框架|1|1012.32|
|济国用(2010)第033号|无|7-11＃深井泵房|框架|1|425.99|
|济国用(2003)第150号|济源市房权证五龙口镇字第00058256号|500KV继电器室（#2继电器室）|钢混|1|138.28|
|济国用(2003)第150号|无|机、炉检修间|框架|1|845.94|
|济国用(2003)第150号|无|#1氧化风机及密封机室|框架|1|115.5|
|济国用(2003)第150号|济源市房权证五龙口镇字第00058240号|#1浆液循环水泵房|钢混|1|247.56|
|济国用(2003)第150号|济源市房权证五龙口镇字第00058245号|回收水回收泵房(渣水提升泵房）|砖混|1|147.7|

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济源市房权证五龙口镇
济国用(2003)第150号 #2浆液循环水泵房 钢混 1 247.56字第00058248号
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|济国用(2003)第150号|无|#2氧化风机及密封机室|框架|1|115.5|
|济国用(2003)第150号|济源市房权证五龙口镇字第00058242号|脱硫电气控制搂|钢混|2|440.64|
|济国用(2003)第150号|济源市房权证五龙口镇字第00058260号|#4浆液循环水泵房|钢混|1|244.86|
|济国用(2003)第150号|济源市房权证五龙口镇字第00058254号|#3浆液循环水泵房|钢混|1|247.56|
|济国用(2003)第150号|济源市房权证五龙口镇字第00058252号|石灰石制浆及储存楼(制浆综合楼）|钢混|2|2219.52|
|济国用(2003)第150号|无|氧化风机及密封机室|框架|1|397.44|
|济国用(2003)第150号|济源市房权证五龙口镇字第00058258号|氧化风机房|框架|1|126|
|济国用(2003)第150号|无|灰库汽化风机房|砖混|1|322|
|济国用(2003)第150号|无|主厂房|框架|6|31936|
|济国用(2003)第150号|无|循环水泵房|框架|1|638.77|
|济国用(2003)第150号|无|化验楼|框架|1|758.98|
|济国用(2003)第150号|济源市房权证五龙口镇字第00058287号|循环水弱酸处理室（凝结水储存间）|钢棍|1|183.82|
|济国用(2003)第150号|济源市房权证五龙口镇字第00058253号|旁流升压泵房|钢混|1|145.08|
|济国用(2003)第150号|济源市房权证五龙口镇字第00058280号|锅炉补给水处理室（化学楼）|钢混|3|982.81|
|济国用(2003)第150号|无|循环水弱酸储存间|框架|2|551.18|
|济国用(2003)第150号|无|石灰计量储存间|框架|2|501.6|
|济国用(2003)第150号|无|浓缩脱水间|框架|1|266|
|济国用(2003)第150号|无|加药间|框架|1|800|
|济国用(2003)第150号|无|循环水处理间|框架|1|1500|
|济国用(2003)第150号|济源市房权证五龙口镇字第00058257号|集控楼|钢混|6|4394.25|
|济国用(2003)第150号|济源市房权证五龙口镇字第00058247号|3#电除尘配电室|钢混|1|251.16|
|济国用(2003)第150号|济源市房权证五龙口镇字第00058255号|4#电除尘配电室|钢混|1|215.28|
|济国用(2003)第150号|济源市房权证五龙口镇字第00058274号|循环水泵房|钢混|1|643.51|
|济国用(2003)第151号|济源市房权证五龙口镇字第00058272号|推煤机库|钢混|1|405.72|
|济国用(2010)第031号|无|10#-13#职工值班宿舍|砖混|3|3844.8|
|济国用(2003)第150号|济源市房权证五龙口镇字第00058281号|综合检修间|钢混|3|2710.95|
|济国用(2003)第151号|无|水源地隔离变电室|钢混|1|11|
|济国用(2003)第151号|济源市房权证五龙口镇字第00058264号|磅房）|钢混|1|27.72|
|济国用(2003)第151号|济源市房权证五龙口镇字第00058262号|磅房2层|钢混|1|72.1|
|济国用(2003)第150号|济源市房权证五龙口镇字第00058236号|500KV继电器室（#1继电器室）|钢混|1|226.6|
|济国用(2003)第150号|济源市房权证五龙口镇字第00058244号|除灰空压机室|钢混|3|817.8|
|济国用(2003)第150号|济源市房权证五龙口镇字第00058251号|空压机室|钢混|1|242.25|

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济源市房权证五龙口镇
济国用(2003)第150号 汽化风机房 砖混 1 289.75字第00058241号
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|济国用(2003)第150号|济源市房权证五龙口镇字第00058238号|启动锅炉房|钢混|1|1576.13|
|济国用(2003)第150号|济源市房权证五龙口镇字第00058235号|综合水泵房|钢混|1|515.2|
|济国用(2003)第150号|无|1#-2#排泥泵房及清水泵房|砖混|1|412|
|济国用(2003)第150号|济源市房权证五龙口镇字第00058263号|氢库|钢混|1|263.64|
|济国用(2003)第150号|济源市房权证五龙口镇字第00058243号|次氯酸钠加药间|钢混|1|428.4|
|济国用(2003)第150号|济源市房权证五龙口镇字第00058233号|采暖加热站|钢混|2|584.64|
|济国用(2003)第151号|济源市房权证五龙口镇字第00058250号|输煤综合楼|钢混|2|1945.2|
|济国用(2003)第151号|济源市房权证五龙口镇字第00058249号|碎煤机室|钢混|4|1944.48|
|济国用(2003)第151号|济源市房权证五龙口镇字第00058273号|推煤机库|钢混|1|405.72|
|济国用(2003)第150号|无|翻车机室|框架|3|2868.89|
|济国用(2003)第150号|济源市房权证五龙口镇字第00058279号|翻车机室控制室|框架|1|226.11|
|济国用(2003)第150号|无|灰场配电室|砖混|1|27|
|济国用(2003)第155号|无|水源及附属循环水泵房及1-6#深井泵房|深井及泵房|1|1587.5|
|济国用(2010)第033号济国用(2010)第149号济国用(2010)第150号|无|1#－6＃深井泵房|框架|2|948|
|济国用(2010)第031号|济源市房权证五龙口镇字第00058234号|饮用水生产车间|钢混|1|137.56|
|济国用(2003)第150号|无|生产行政楼|框架|4|4934.8|
|济国用(2003)第150号|济源市房权证五龙口镇字第00058261号|警卫传达室|砖混|1|10.56|
|济国用(2003)第150号|无|油品库|框架|1|309|
|济国用(2003)第150号|无|自行车棚|钢结构|1|162|
|济国用(2003)第150号|无|材料库|框架|1|2361.6|
|济国用(2003)第150号|济源市房权证五龙口镇字第00058232号|基建办公楼|钢混|5|7921.57|
|济国用(2003)第150号|济源市房权证五龙口镇字第00058259号|脱水综合搂|钢混|4|3260.14|
|济国用(2003)第150号|无|泡沫消防室|砖混|1|57|
|济国用(2010)第147号|无|灰场管理站生活及办公楼|砖混|2|425.29|
|济国用(2003)第150号|济源市房权证五龙口镇字第00058280号|锅炉补给水处理室（化学楼）|钢混|3|3324|
|济国用(2010)第147号|无|灰场车库|框架|1|236.49|
|济国用(2010)第031号|无|1#－9＃职工宿舍|砖混|3|4377.16|
|济国用(2003)第150号|济源市房权证五龙口镇字第00058283号|酸碱库|钢混|2|1227.06|
|济国用(2003)第150号|济源市房权证五龙口镇字第00058286号|酸碱库储存间|钢混|1|161.51|
|济国用(2003)第150号|无|招待所|砖混|3|958|
|济国用(2010)第147号|无|灰场食堂|砖混|1|118.58|
|济国用(2010)第031号|无|生活水过滤间|砖混|1|218.58|

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济国用(2010)第031号 无 职工食堂 框架 2 1822.22
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|济国用(2010)第031号|无|职工宿舍|砖混|4|2816.80|
|济国用(2003)第151号|济源市房权证五龙口镇字第00058270号|煤水处理间|钢混|1|379.75|
|济国用(2003)第150号|济源市房权证五龙口镇字第00058268号|工业废水处理中心|钢混|1|1029.39|
|济国用(2003)第150号|济源市房权证五龙口镇字第00058269号|工业废水处理配药间|钢混|1|595.35|
|济国用(2003)第150号|济源市房权证五龙口镇字第00058271号|雨水泵房|钢混|1|26.88|
|济国用(2003)第150号|济源市房权证五龙口镇字第00058278号|雨水调节池及提升泵房|钢混|1|215.83|
|济国用(2003)第150号|无|燃料化验制样间|框架|1|214.48|
|济国用(2003)第150号|无|物资综合仓库|框架|2|2370|
|济国用(2003)第150号|无|三期材料库|框架|1|1052.89|
|济国用(2010)第031号|无|职工值班宿舍14-16|砖混|4|5244.00|
|济国用(2010)第031号|无|职工食堂|框架|2|3095|
|济国用(2003)第150号|无|主厂房|钢筋砼框架|6|35855.75|
|济国用(2003)第150号|无|集控楼|钢筋砼框架|6|4697.64|
|济国用(2003)第151号|无|输煤综合楼|框架|2|844|
|济国用(2003)第150号|无|除尘除铁采样综合楼|框架||2248.9|
|济国用(2003)第151号|无|输煤综合楼|框架|2|1802|
|济国用(2003)第151号|无|推煤机库|框架|1|402.3|
|济国用(2003)第151号|无|煤水处理间|框架|1|379.75|
|济国用(2003)第151号|无|煤水处理设备楼|框架|2|228|
|济国用(2003)第150号|无|灰库汽化风机房|砖混|1|322|
|济国用(2003)第150号|无|反渗透处理室|钢筋砼框架|1|1008.25|
|济国用(2003)第150号|无|石灰脱水机间|框架|2|1166.88|
|济国用(2003)第150号|无|锅炉补给水处理室|框架|4|4078.62|
|济国用(2003)第150号|无|生水过滤间|框架|1|383.25|
|济国用(2003)第150号|无|净化站配电室|框架|1|238.5|
|济国用(2003)第150号|无|综合水泵房|框架|1|443.7|
|济国用(2003)第150号|无|旁流地下泵房|框架|1|323.2|
|济国用(2003)第150号|无|旁流原水提升泵房|框架|1|99.59|
|济国用(2003)第150号|无|旁流清水池、泵房|框架|1|635.99|
|济国用(2003)第150号|无|5、6＃循环水泵房|装配式框架|1|990|
|济国用(2003)第150号|无|继电器室|砖混|1|97.01|
|济国用(2003)第150号|无|生产办公楼|钢筋砼框架|6|4300|
|济国用(2003)第150号|无|石膏脱水综合楼|框架|4|3888|
|济国用(2003)第150号|无|5#、6#吸收塔循环泵房|框架|1|617.4|
|济国用(2003)第150号|无|5、6＃氧化风机房|框架|1|447.12|
|济国用(2003)第150号|无|石灰石卸料间|框架|1|1077|
|济国用(2003)第150号|无|5、6＃CEMS仪表间|砖混|1|231.2|
|济国用(2003)第150号|无|脱硫废水楼|框架|4|1310|
|济国用(2003)第150号|济源市房权证五龙口镇字第00058282号|综合办公楼|钢混|3|5323.78|
|济国用(2003)第150号|济源市房权证五龙口镇字第00058266号|3号转运站尾部驱动|钢混|3|151.37|
|济国用(2003)第150号|济源市房权证五龙口镇字第00058277号|2号转运站|钢混|3|531.75|

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济源市房权证五龙口镇
济国用(2003)第150号 1号转运站 钢混 2 248
字第00058275号
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|济国用(2003)第150号|济源市房权证五龙口镇字第00058276号|0号转运站带尾部驱动|钢混|2|148.66|
|济国用(2003)第150号|济源市房权证五龙口镇字第00058265号|#5带尾部驱动|钢混|1|951.89|
|济国用(2003)第155号|济源市房权证五龙口镇字第00058267号|水源地变压器室|钢混|1|55.8|
|合计|||||237457.35|

四、影响地价的因素说明
1、一般因素
（1）城市资源状况
①地理位置
济源市位于河南省西北部，北依太行、王屋二山，与山西省阳城县、晋城市搭界；南临黄河，与洛阳市吉利区和孟津、新安两县相望；西与山西省垣曲县接壤；东与沁阳、孟州两市毗邻。市域面积 1931平方公里，其中主城区面积 28平方公里，山区丘陵区面积约占全市面积的88％，是一座新兴的工业旅游城市。
②交通区位
济源具有良好的区位优势和交通优势。已经国务院批复的郑州—焦作—济源和郑州新郑国际机场—洛阳—济源的城际轻轨建设将济源置于中原城市群以省会郑州为中心的半小时紧密层城市圈内。焦枝铁路横贯南北，电气化复线已建成营运，侯月铁路在济源境内与焦枝铁路接轨，使济源成为南北、东西两大铁路干线的“丁”字通道。公路运输四通八达。 207国道北抵山西晋城，南接郑洛高速公路及 310国道。新济公路东起新乡连结 107国道，西达山西垣曲。形成了以市区为中心，以干线公路为骨架，以乡村道路为基础，以工业区、旅游区、沁北电厂、小浪底水利枢纽工程道路为重点的四面辐射、纵横交错的公路网。目前，济源高速公路完成与省会郑州，洛阳及周边地市联通，济洛高速公路、济焦高速公路、晋济高速公路、济邵高速公路全面贯通，实现镇镇通高速，向北可到北京，
二连浩特，南可至广州港澳，东达连云港西至新疆。按照铁路运输专业化
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分工的要求，加快铁路发展，实现客货分流，优化路网结构。
③矿产资源
矿产资源丰富，已形成能源、化工、冶金等工业生产体系。已探明的矿藏有 40余种，煤、铁、铜、铝、磷、铝钒土、石英石、大理石、石灰石等储量可观。动植物资源 3200多种，药材 1180多种，其中属国家保护的珍稀动植物逾百种。水资源充沛，地下水年可开采利用量达 10亿立方米。全市林地面积为 81.36万亩，其中天然林 44.03万亩，人工林 37.33万亩。截至 2014年末济源市共有国家重点公益林补偿面积 59.07万亩；
国家级自然保护区 2个，面积 57.4万亩；森林公园 1个，森林覆盖率为44.39%。
④自然环境
济源市地处河南西北部太行山南麓，与山西省毗邻，属暖热带季风气候。四季分明，气候温和，光、热、水资源丰富，非常有利于发展工农业生产。但受季风影响显著，冷热分明，干旱或半干旱季节明显，春季气温回升快，多风少雨、干旱频发；夏季炎热，热量充足，降雨集中，局部易涝易旱；秋季秋高气爽，气温降幅较大，雨量减少；冬季寒冷，雨雪稀少。
2011年全年平均气温 14.6°C，全年日照 1727.6小时，全年降水量 860毫米。
济源市地形北高南低，北部为群峰峥嵘，绝壁林立的太行山脉，主峰天坛山号称豫北群山之冠，海拔高度为 1711米，鳌背山、斗顶峰海拔高度分别为 1930米、1955米，由西向东延绵起伏，蟒河上游的白贼岭海拔高度为 1359米，花园岭 1212米。岩层组成底部为片麻岩、片岩与石英岩，中部多为石灰岩、夹页岩及部分砂岩，上部为厚层石灰岩。有喀斯特发育，故可见到裂隙水、溶洞水出现。东南部为黄土丘陵，地形起伏，海拔高度为150~400米，成土母质为泥页岩、砂岩和风积黄土，土层深厚，疏松，易遭冲刷，故切割强烈，水土流失严重，形成残垣阶地，沟壑密布，地形
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破碎。
（2）房地产制度和市场状况
---土地相关制度：《中华人民共和国土地管理法》（2004年修正）明确提出国有土地有偿使用制度，国家实行土地用途管制制度。为了推动经营性土地出让招拍挂制度的建设，规范国有土地使用权出让行为，国土资源部相继颁布了《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》（国土资源部 2002年第 11号令）、《国土资源部监察部关于落实工业用地招标拍卖挂牌出让制度有关问题的通知》（国土资发[2007] 78号）。2007年 9月 28日，国土资源部对 2002年 11号令进行了修改，在新的《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》，进一步明确规定了工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一宗地有两个以上意向用地者的，应当以招标、拍卖或者挂牌方式出让。土地出让招拍挂制度的核心是建立公开、公平、公正的土地使用权出让制，该制度全面实施，大大地显化了土地的资产价值。而对于工业用地，2013年 1月，河南省人民政府出台了新的《关于调整河南省征地区片综合地价的通知》（豫政〔2013〕11号），进一步推动了全省工业用地的价格上涨。2014年 2月 20日国土资源部下发《关于强化管控落实最严格耕地保护制度的通知》，要求加强用地管控，严守耕地红线，确保耕地实有面积基本稳定，质量不下降。5月 22日国土资源部颁布《节约集约利用土地规定》（国土资源部令第 61号）自 9月 1日起实施，《规定》明确指出各类土地建设用地的优化建议方法，旨在土地市场良好运行，从政策上规避了部分恶意浪费土地资源的情况，各类有偿使用的土地供应应充分贯彻市场配置原则，运用土地租金和价格杠杆，促进土地节约集约利用。
——房价调控相关政策。为了有效解决国内低收入群体住房难的问题，2007年 8月 7日国务院下发了《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，旨在建立和健全廉租房和经济适用房制度，2008年 3月 21日中华人民共和国住房和城乡建设部下发了《关于加强廉租住房质
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量管理的通知》，进一步完善了廉租房供应保障体系。为进一步落实各地区、各有关部门的责任，坚决遏制部分城市房价过快上涨，切实解决城镇居民住房问题，2010年 4月 17日，国务院下发了《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国办发【2010】4号）。2013年 2月 20日举行的国务院常务会议出台了楼市调控“国五条”，会议不仅再次重申坚持执行以限购、限贷为核心的调控政策，坚决打击投资投机性购房，还在继 2011年之后再次提出要求各地公布年度房价控制目标，自 2009年 12月份开始楼市调控以来，政策经历了四次升级，分别是 2010年 1月的“国十一条”、4月的“国十条”、9月的“9.30新政”，2011年 1月的“新国八条”， 2013年 2月 20日出台的“国五条”是第五次调控升级。2014年 10月 9日中央出台《关于发展住房公积金个人住房贷款业务的通知》，随后多个省市陆续跟进，多地调整公积金政策，续取消限购、“9.30新政”放松信贷后，通过公积金支持自住型需求成为各地进一步调整的主要手段。2015年 8月 25日，央行发布通知，自 26日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率，这是央行 2015年 3月来第四次降息，货币环境趋向宽松化，促进房地产业的持续、健康、良性发展。
根据国家有关文件精神，《郑州住房公积金个人住房组合贷款管理暂行办法》自 6月 15日起实施，有望缓解购房压力，由原来的抑制需求变成增加需求、鼓励需求，促进郑州楼市需求更加合理。9月 30日《关于促进全省房地产市场平稳健康发展的若干意见》（豫建[2014]119号），加大保障性住房建设力度、支持住房合理消费需求、充分发挥住房公积金作用、完善住房和土地供应机制、优化市场发展环境等措施，促进房地产平稳健康发展。
（3）产业政策
加快工业结构优化升级。坚定不移实施“工业强市”战略，推进工业结构战略性调整，抢占产业集群培育制高点，抓好产业集聚（开发）区发展关键点，转化困难企业拖累点，着力提升工业竞争力。
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强力推进五大产业集群发展。围绕优势主导产业，推动产业集群化规模化发展，加快培育竞争新优势。有色金属循环经济要围绕“减量化、再利用、资源化”，突出废渣、废气、废液和余热资源化利用以及有色金属深加工，进一步优化产品结构，力争产值突破 560亿元；装备制造要依托重庆力帆、富士康、中国煤科等龙头企业，通过深化合作、兼并重组、协作配套等措施，推动产业向高端发展，力争产值突破 650亿元；现代化工要抢抓全省建设四大盐化工基地、三大石油化工基地的机遇，加强与洛阳石化合作对接，谋划实施一批配套及深加工项目，打造立体循环化工产业链，力争产值突破 120亿元；能源及新能源要突出高效、集约、节约利用，大力调整能源产业结构，加快实现提质增效发展，力争产值突破 110亿元；
农副产品深加工要以伊利乳业、双汇食品、柳江禽业、中沃饮料等农业龙头企业为重点，突出绿色食品精深加工，培育一批抗风险、竞争力强的优质企业，力争产值突破 70亿元。围绕五大产业集群，今年重点实施项目 128个，力争完成投资 180亿元。
加快载体平台建设。突出承接转移、集群发展、完善配套、创新机制，推动产业集聚（开发）区上档晋级，提高承载力和带动力。持续加强水电路气等基础设施建设，完善检验检测、仓储物流等生产性服务配套和公寓、商场等生活性服务设施，完成投资 20亿元以上。强化主导产业集群培育，加快引进入住一批龙头项目，壮大虎岭装备制造、精细化工，玉川有色循环、新能源，高新装备制造、新材料等主导产业，3个产业集聚（开发）区要积极争创全省十强十快十先进。研究出台支持市级专业园区发展意见，加快玉泉、梨林、邵原、思礼等镇（街道）特色产业园发展。
强化企业运行服务。继续坚持市级领导分包企业工作机制，重点帮扶 100家企业解决生产经营突出问题，为企业转型赢得时间和空间。加强重点产业、重大项目对接发布，建立健全信息沟通交流机制，着力破解融资难、融资贵问题。结合省转型升级引领企业培育工程和中小企业健康发展
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行动，培育壮大 100家中小微企业；采取企业重组、盘活资产、分类处置等措施，重点帮扶中小微困难企业渡过难关。实施企业经营管理人才素质提升工程，重点培育 100名企业家和经营管理人才。
（4）城市规划与发展目标
济源市提出了“1133”城镇发展战略，提出了推进“三融合”、打造复合型城市的理念。结合中原城市群和河南省城镇体系规划对济源提出的要求，到 2020年，城市用地规模 47.8平方公里，人口 45万。实施“1133”城镇发展战略，推进济源城镇发展新格局。
到 2020年，城市要在五个方面重点发展。①创建城乡一体化，按照全区域城乡统筹的理念来规划建设，建成 1931平方公里“大济源”的理念；②着重发展环城公路以内 50平方公里以内的区域，建设中心城区，完善城市功能、提升城市品位；③通过“三融合”，打造现代化复合型城市组团，打造多层面复合型城市；④重点把握邵原、坡头、五龙口 3个发展重点镇，加大城镇框架，加大建设力度，提升管理水平，增强辐射带动能力；⑤同时注重 3个层面，即抓好组团创建和重点镇以外的其余小城镇建设、规划建设一批农村新型社区、加快推进生态文明村建设。创新观念、统一思想、形成合力、全面展开，把济源市建设成为全省最富最美的现代化新型复合城市。
（5）城市社会经济发展状况
2014年，济源市生产总值完成 480.5亿元，增长10%，居全省第 2位；
规模以上工业增加值 307亿元，增长12.5%，居全省第 3位；财政总收入 60.7亿元，增长7.6%，其中，一般公共预算收入 38.4亿元，增长11%；
固定资产投资完成 412.5亿元，增长19.3%；社会消费品零售总额完成 120亿元，增长12.8%；城镇居民人均可支配收入 25272元，增长9%；农民人均纯收入 13273元，增长11％。
2015年经济社会发展主要预期目标：生产总值增长9%左右，规模以上工业增加值增长11.5%左右，地方一般公共预算收入增长9%左右，全社
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会固定资产投资增长17%左右，社会消费品零售总额增长12%左右，城镇居民人均可支配收入增长9%左右，农民人均纯收入增长10%左右，居民消费价格涨幅控制在3%左右，节能减排和环境质量改善完成省定目标任务。
2、区域因素
待估宗地位于济源市五龙口镇，影响地价的区域因素如下：
（1）区位概况
五龙口镇位于济源市东北部，全镇总面积 83.8平方公里，耕地 3.6万亩，辖 28个行政村，总人口 4.2万人。先后被列为河南省 50个综合改革发展建设试点镇之一、城乡一体化建设试点镇，入选河南省 100个重点镇。
五龙口古称枋口，秦代在此开山凿渠，以枋木为闸，后又相继开挖了利丰、广济、广惠、永利和兴利等五渠，呈“五龙分水”之势，五龙口因此得名。东汉时期，皇家在此修建沁水公主园，《沁园春》词牌名即源于此。境内拥有我国内陆水温最高、水质最好的的医用地热矿泉，拥有国家 AAAA级风景名胜区——国家猕猴自然保护区，特别是近期河南省重点水利工程河口村水库的开工建设和温泉资源综合开发工程的全面实施，将成为五龙口经济快速发展新的增长点。优越的地理位置和丰富的自然资源造就了这里工业经济的强劲发展。
（2）对外交通便捷度
五龙口镇地理位置优越，是晋煤外运、南货北进的重要通道，境内焦克公路、焦枝铁路横穿东西，207国道、济晋高速贯穿南北。对外交通便利。
待估宗地周边有焦克路主要道路，交通状况一般。
（3）基础设施状况，
宗地外基础设施状况达到“三通”，即通路、通电、通讯。
通电：由市政供电公司供电，供电保证率较高。
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通讯：区域内通讯设施好，通讯条件畅通。
通路：区域内路网密度较小，交通便捷度一般。
（4）产业集聚状况
五龙口镇现有各类企业 1096家，按其所有制性质分类，集体企业 35家，其中工业 32家；私营个体企业 1061家，其中工业 995家。企业从业人员 1.3万余人。限额以上工业企业有 5家。
五龙口镇企业按行业类别分主要有电力、冶金、化工、建材、造纸等五大行业。五龙口镇按始终坚持发展才是硬道理的思路，以产业结构调整为主线，以企业改革和科技创新为突破口，不断解放思想，优化环境，招商引资，扩大企业规模，培植龙头产业，壮发展非公有制经济，推动了全镇经济稳步、健康、快速发展。
（5）环境条件
五龙口沁河景区位于河南省济源市东北 15公里的沁河出山处，北与山西晋城市毗邻，东与沁阳市接壤。景区内依山旁水，植被丰富，自然环境较好，沁河景区有仰韶龙山文化遗址八处，古庙宇、古寺院遗址七让，摩崖题刻、石刻造像五处，神话觅迹和历史名人活动遗迹20余处，人文环境较好。
五龙口温泉是我国风陆水温最高，水质最好的医用地热温泉，含有 30多种矿物质和微量元素。五龙口投资近亿元建成的温泉城，可以满足游客温泉沐浴、温泉疗养、温泉游泳等各种需求。
待估宗地位于五龙口镇，从区域总体看，空气环境质量相对较优，环境整体质量属济源市较好区域。自然及人文环境较好。
（6）规划限制
本次评估设定用途符合规划。
3、个别因素
（1）位置
估价对象位于五龙口镇。
（2）面积、形状
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估价对象本次评估总面积为 2440818.4平方米，形状较规则且土地面积较大，对宗地建筑布局较为有利。
（3）用途
待估宗地证载用途为工业用地和铁路用地，本次评估设定用途为工业用地、铁路用地。
（4）临街状况
待估宗地临焦克路，并有厂区道路与主路相连。
（5）地质、地势
估价对象地质条件好，土地承载力高。地势基本平坦，对土地利用无不利影响。
（6）基础设施条件
宗地内已达到“五通一平”（通路、通电、通讯、通水、排水及场地平整），部分宗地已达到“场地平整”。（具体见估价结果一览表）
（7）土地利用状况
估价对象证载用途为工业用地和铁路用地，现状用途为工业用地和铁路设施用地。现宗地范围内为建成有基建办公楼、主厂房、石灰石制浆及储存楼(制浆综合楼）、集控楼、综合办公楼、综合检修间、锅炉补给水处理室（化学楼）等，建筑面积 237457.35平方米，建筑明细见下表。
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|建筑物明细表||||||
|对应土地证编号|房产证编号|建筑物名称|建筑结构|总层数|建筑面积(M2)|
|济国用(2003)第150号|济源市房权证五龙口镇字第00058246号|集控楼|钢混|3|2525.3|
|济国用(2003)第150号|济源市房权证五龙口镇字第00058237号|主厂房|钢混|6|35800|
|济国用(2003)第150号|济源市房权证五龙口镇字第00058239号|燃油泵房|钢混|1|217.35|
|济国用(2003)第150号|无|汽车库|框架|1|879.5|
|济国用(2003)第150号|无|备品备件库|框架|1|1012.32|
|济国用(2010)第033号|无|7-11＃深井泵房|框架|1|425.99|
|济国用(2003)第150号|济源市房权证五龙口镇字第00058256号|500KV继电器室（#2继电器室）|钢混|1|138.28|
|济国用(2003)第150号|无|机、炉检修间|框架|1|845.94|
|济国用(2003)第150号|无|#1氧化风机及密封机室|框架|1|115.5|
|济国用(2003)第150号|济源市房权证五龙口镇字第00058240号|#1浆液循环水泵房|钢混|1|247.56|

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济源市房权证五龙口镇 回收水回收泵房(渣
济国用(2003)第150号 砖混 1 147.7字第00058245号 水提升泵房）
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|济国用(2003)第150号|济源市房权证五龙口镇字第00058248号|#2浆液循环水泵房|钢混|1|247.56|
|济国用(2003)第150号|无|#2氧化风机及密封机室|框架|1|115.5|
|济国用(2003)第150号|济源市房权证五龙口镇字第00058242号|脱硫电气控制搂|钢混|2|440.64|
|济国用(2003)第150号|济源市房权证五龙口镇字第00058260号|#4浆液循环水泵房|钢混|1|244.86|
|济国用(2003)第150号|济源市房权证五龙口镇字第00058254号|#3浆液循环水泵房|钢混|1|247.56|
|济国用(2003)第150号|济源市房权证五龙口镇字第00058252号|石灰石制浆及储存楼(制浆综合楼）|钢混|2|2219.52|
|济国用(2003)第150号|无|氧化风机及密封机室|框架|1|397.44|
|济国用(2003)第150号|济源市房权证五龙口镇字第00058258号|氧化风机房|框架|1|126|
|济国用(2003)第150号|无|灰库汽化风机房|砖混|1|322|
|济国用(2003)第150号|无|主厂房|框架|6|31936|
|济国用(2003)第150号|无|循环水泵房|框架|1|638.77|
|济国用(2003)第150号|无|化验楼|框架|1|758.98|
|济国用(2003)第150号|济源市房权证五龙口镇字第00058287号|循环水弱酸处理室（凝结水储存间）|钢棍|1|183.82|
|济国用(2003)第150号|济源市房权证五龙口镇字第00058253号|旁流升压泵房|钢混|1|145.08|
|济国用(2003)第150号|济源市房权证五龙口镇字第00058280号|锅炉补给水处理室（化学楼）|钢混|3|982.81|
|济国用(2003)第150号|无|循环水弱酸储存间|框架|2|551.18|
|济国用(2003)第150号|无|石灰计量储存间|框架|2|501.6|
|济国用(2003)第150号|无|浓缩脱水间|框架|1|266|
|济国用(2003)第150号|无|加药间|框架|1|800|
|济国用(2003)第150号|无|循环水处理间|框架|1|1500|
|济国用(2003)第150号|济源市房权证五龙口镇字第00058257号|集控楼|钢混|6|4394.25|
|济国用(2003)第150号|济源市房权证五龙口镇字第00058247号|3#电除尘配电室|钢混|1|251.16|
|济国用(2003)第150号|济源市房权证五龙口镇字第00058255号|4#电除尘配电室|钢混|1|215.28|
|济国用(2003)第150号|济源市房权证五龙口镇字第00058274号|循环水泵房|钢混|1|643.51|
|济国用(2003)第151号|济源市房权证五龙口镇字第00058272号|推煤机库|钢混|1|405.72|
|济国用(2010)第031号|无|10#-13#职工值班宿舍|砖混|3|3844.8|
|济国用(2003)第150号|济源市房权证五龙口镇字第00058281号|综合检修间|钢混|3|2710.95|
|济国用(2003)第151号|无|水源地隔离变电室|钢混|1|11|
|济国用(2003)第151号|济源市房权证五龙口镇字第00058264号|磅房）|钢混|1|27.72|
|济国用(2003)第151号|济源市房权证五龙口镇字第00058262号|磅房2层|钢混|1|72.1|
|济国用(2003)第150号|济源市房权证五龙口镇字第00058236号|500KV继电器室（#1继电器室）|钢混|1|226.6|
|济国用(2003)第150号|济源市房权证五龙口镇字第00058244号|除灰空压机室|钢混|3|817.8|

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济源市房权证五龙口镇
济国用(2003)第150号 空压机室 钢混 1 242.25字第00058251号
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|济国用(2003)第150号|济源市房权证五龙口镇字第00058241号|汽化风机房|砖混|1|289.75|
|济国用(2003)第150号|济源市房权证五龙口镇字第00058238号|启动锅炉房|钢混|1|1576.13|
|济国用(2003)第150号|济源市房权证五龙口镇字第00058235号|综合水泵房|钢混|1|515.2|
|济国用(2003)第150号|无|1#-2#排泥泵房及清水泵房|砖混|1|412|
|济国用(2003)第150号|济源市房权证五龙口镇字第00058263号|氢库|钢混|1|263.64|
|济国用(2003)第150号|济源市房权证五龙口镇字第00058243号|次氯酸钠加药间|钢混|1|428.4|
|济国用(2003)第150号|济源市房权证五龙口镇字第00058233号|采暖加热站|钢混|2|584.64|
|济国用(2003)第151号|济源市房权证五龙口镇字第00058250号|输煤综合楼|钢混|2|1945.2|
|济国用(2003)第151号|济源市房权证五龙口镇字第00058249号|碎煤机室|钢混|4|1944.48|
|济国用(2003)第151号|济源市房权证五龙口镇字第00058273号|推煤机库|钢混|1|405.72|
|济国用(2003)第150号|无|翻车机室|框架|3|2868.89|
|济国用(2003)第150号|济源市房权证五龙口镇字第00058279号|翻车机室控制室|框架|1|226.11|
|济国用(2003)第150号|无|灰场配电室|砖混|1|27|
|济国用(2003)第155号|无|水源及附属循环水泵房及1-6#深井泵房|深井及泵房|1|1587.5|
|济国用(2010)第033号济国用(2010)第149号济国用(2010)第150号|无|1#－6＃深井泵房|框架|2|948|
|济国用(2010)第031号|济源市房权证五龙口镇字第00058234号|饮用水生产车间|钢混|1|137.56|
|济国用(2003)第150号|无|生产行政楼|框架|4|4934.8|
|济国用(2003)第150号|济源市房权证五龙口镇字第00058261号|警卫传达室|砖混|1|10.56|
|济国用(2003)第150号|无|油品库|框架|1|309|
|济国用(2003)第150号|无|自行车棚|钢结构|1|162|
|济国用(2003)第150号|无|材料库|框架|1|2361.6|
|济国用(2003)第150号|济源市房权证五龙口镇字第00058232号|基建办公楼|钢混|5|7921.57|
|济国用(2003)第150号|济源市房权证五龙口镇字第00058259号|脱水综合搂|钢混|4|3260.14|
|济国用(2003)第150号|无|泡沫消防室|砖混|1|57|
|济国用(2010)第147号|无|灰场管理站生活及办公楼|砖混|2|425.29|
|济国用(2003)第150号|济源市房权证五龙口镇字第00058280号|锅炉补给水处理室（化学楼）|钢混|3|3324|
|济国用(2010)第147号|无|灰场车库|框架|1|236.49|
|济国用(2010)第031号|无|1#－9＃职工宿舍|砖混|3|4377.16|
|济国用(2003)第150号|济源市房权证五龙口镇字第00058283号|酸碱库|钢混|2|1227.06|
|济国用(2003)第150号|济源市房权证五龙口镇字第00058286号|酸碱库储存间|钢混|1|161.51|
|济国用(2003)第150号|无|招待所|砖混|3|958|
|济国用(2010)第147号|无|灰场食堂|砖混|1|118.58|

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济国用(2010)第031号 无 生活水过滤间 砖混 1 218.58
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|济国用(2010)第031号|无|职工食堂|框架|2|1822.22|
|济国用(2010)第031号|无|职工宿舍|砖混|4|2816.80|
|济国用(2003)第151号|济源市房权证五龙口镇字第00058270号|煤水处理间|钢混|1|379.75|
|济国用(2003)第150号|济源市房权证五龙口镇字第00058268号|工业废水处理中心|钢混|1|1029.39|
|济国用(2003)第150号|济源市房权证五龙口镇字第00058269号|工业废水处理配药间|钢混|1|595.35|
|济国用(2003)第150号|济源市房权证五龙口镇字第00058271号|雨水泵房|钢混|1|26.88|
|济国用(2003)第150号|济源市房权证五龙口镇字第00058278号|雨水调节池及提升泵房|钢混|1|215.83|
|济国用(2003)第150号|无|燃料化验制样间|框架|1|214.48|
|济国用(2003)第150号|无|物资综合仓库|框架|2|2370|
|济国用(2003)第150号|无|三期材料库|框架|1|1052.89|
|济国用(2010)第031号|无|职工值班宿舍14-16|砖混|4|5244.00|
|济国用(2010)第031号|无|职工食堂|框架|2|3095|
|济国用(2003)第150号|无|主厂房|钢筋砼框架|6|35855.75|
|济国用(2003)第150号|无|集控楼|钢筋砼框架|6|4697.64|
|济国用(2003)第151号|无|输煤综合楼|框架|2|844|
|济国用(2003)第150号|无|除尘除铁采样综合楼|框架||2248.9|
|济国用(2003)第151号|无|输煤综合楼|框架|2|1802|
|济国用(2003)第151号|无|推煤机库|框架|1|402.3|
|济国用(2003)第151号|无|煤水处理间|框架|1|379.75|
|济国用(2003)第151号|无|煤水处理设备楼|框架|2|228|
|济国用(2003)第150号|无|灰库汽化风机房|砖混|1|322|
|济国用(2003)第150号|无|反渗透处理室|钢筋砼框架|1|1008.25|
|济国用(2003)第150号|无|石灰脱水机间|框架|2|1166.88|
|济国用(2003)第150号|无|锅炉补给水处理室|框架|4|4078.62|
|济国用(2003)第150号|无|生水过滤间|框架|1|383.25|
|济国用(2003)第150号|无|净化站配电室|框架|1|238.5|
|济国用(2003)第150号|无|综合水泵房|框架|1|443.7|
|济国用(2003)第150号|无|旁流地下泵房|框架|1|323.2|
|济国用(2003)第150号|无|旁流原水提升泵房|框架|1|99.59|
|济国用(2003)第150号|无|旁流清水池、泵房|框架|1|635.99|
|济国用(2003)第150号|无|5、6＃循环水泵房|装配式框架|1|990|
|济国用(2003)第150号|无|继电器室|砖混|1|97.01|
|济国用(2003)第150号|无|生产办公楼|钢筋砼框架|6|4300|
|济国用(2003)第150号|无|石膏脱水综合楼|框架|4|3888|
|济国用(2003)第150号|无|5#、6#吸收塔循环泵房|框架|1|617.4|
|济国用(2003)第150号|无|5、6＃氧化风机房|框架|1|447.12|
|济国用(2003)第150号|无|石灰石卸料间|框架|1|1077|
|济国用(2003)第150号|无|5、6＃CEMS仪表间|砖混|1|231.2|
|济国用(2003)第150号|无|脱硫废水楼|框架|4|1310|
|济国用(2003)第150号|济源市房权证五龙口镇字第00058282号|综合办公楼|钢混|3|5323.78|
|济国用(2003)第150号|济源市房权证五龙口镇字第00058266号|3号转运站尾部驱动|钢混|3|151.37|

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济源市房权证五龙口镇
济国用(2003)第150号 2号转运站 钢混 3 531.75字第00058277号
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|济国用(2003)第150号|济源市房权证五龙口镇字第00058275号|1号转运站|钢混|2|248|
|济国用(2003)第150号|济源市房权证五龙口镇字第00058276号|0号转运站带尾部驱动|钢混|2|148.66|
|济国用(2003)第150号|济源市房权证五龙口镇字第00058265号|#5带尾部驱动|钢混|1|951.89|
|济国用(2003)第155号|济源市房权证五龙口镇字第00058267号|水源地变压器室|钢混|1|55.8|
|合计|||||237457.35|

综上述，宗地整体个别因素条件较好，其各项指标总体上对地价的增值影响作用很大。
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第三部分 土地估价结果及其使用
一、估价依据
（一）国家有关部门颁布的法律法规及相关文件
1、《中华人民共和国土地管理法》（2004年8月28日第十届全国人民代表大会常务委员会第十一次会议修订）；
2、《中华人民共和国城市房地产管理法》（2007年8月30日第十届全国人民代表大会常务委员会第二十九次会议通过）；
3、《中华人民共和国城乡规划法》（中华人民共和国主席令第 74号， 2007年 10月 28日）；
4、《中华人民共和国物权法》（2007年 3月 16日第十届全国人民代表大会第五次会议通过）；
5、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（国务院令第 55号，1990年 5月 19日）；
6、《中华人民共和国耕地占用税暂行条例》（中华人民共和国国务院令第 511号）；
7、《中华人民共和国营业税暂行条例》（中华人民共和国国务院令第 540号，2008年 11月 5日）；
8、《中华人民共和国城市维护建设税暂行条例》（国发[1985]19号）；
9、《划拨土地使用权管理暂行办法》（1992年国家土地管理局令第 1号）；
10、《国土资源部关于贯彻实施《中华人民共和国物权法》的通知》（国土资发[2007]112号）；
11、国土资源部《关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法的通知》（国土资发[2001]44号）；
12、《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发[2004]28号）；
13、《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》（国发[2006]31号）；
14、《国务院关于促进节约集约用地的通知》国发〔2008〕3号；
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15、国土资源部《关于进一步规范土地登记的通知》（国土资发[2003]383号）；
16、《国土资源部关于规范土地登记的意见》（国土资发[2012]134号）；
17、《土地登记办法》（国土资源部令第 40号）；
18、《国土资源部关于调整部分地区土地等别的通知》国土资发〔2008〕308号；
19、《国土资源部关于调整工业用地出让最低价标准实施政策的通知》（2009年 5月 21日国土资发[2009]56号）；
20、《国土资源部、监察部关于进一步落实工业用地出让制度的通知》（国土资发[2009]101号）；
21、《国务院关于修改<征收教育费附加的暂行规定>的决定》（国务院令[2005]448号）；
22、《关于统一地方教育附加政策有关问题的通知》（财综[2010]98号）。
（二）地方有关部门颁布的法规及相关文件
1、《河南省实施〈土地管理法〉办法》（河南省第十届人民代表大会常务委员会第十二次会议通过，自 2005年 1月 1日起施行）；
2、《河南省<耕地占用税暂行条例>实施办法》（2009年 6月 1日起实施）；
3、《河南省人民政府贯彻国务院关于加强土地调控有关问题通知的意见》（豫政〔2006〕70号）；
4、《河南省人民政府关于严格保护耕地保障科学发展实现土地高效利用的若干意见》（豫政〔2008〕44号）；
5、《河南省人民政府关于调整河南省征地区片综合地价的通知》（豫政[2013]11号）；
6、河南省人民政府办公厅文件《河南省人民政府办公厅关于加强土地调控严格土地管理的通知》（2007年 4月 29日豫政办[2007]33号）；
7、河南省人民政府办公厅文件《河南省人民政府关于公布取消停止
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征收和调整有关收费项目的通知》（豫政[2008]52号）；
8、《关于公布各地征地区片综合地价社会保障费用标准的通知》（2008年 12月 17日豫劳社办[2008]72号）；
9、《河南省人民政府关于进一步加强国有土地资产管理的通知》（豫政[2001]74号）；
10、《河南省国土资源厅贯彻国土资源部关于调整工业用地出让最低标准实施政策通知的意见》（2009年8月19日豫国土资发[2009]100号）；
11、《河南省人民政府办公厅关于加强我省国家建设征地地上附着物补偿管理的通知》(2009年 10月 27日豫政办〔2009〕152号)；
12、《河南省人民政府关于推进城乡建设加快城镇化进程的指导意见》（豫政〔2010〕80号）；
13、《济源市人民政府关于公布城区集聚区及镇区土地基准地价的通知》(济政〔2014〕44号)；
14、《关于印发济源市建设征收（用）土地附着物补偿标准的通知》(济政[2013]14号)。
（三）有关技术标准
1、中华人民共和国国家标准《城镇土地估价规程》（GB/T18508-2014）;2、中华人民共和国国家标准《城镇土地分等定级规程》(GB/T 18507-2014);
3、中华人民共和国国家标准《土地利用现状分类》（GB/T21010-2007）。
（四）其他资料
1、委托方提供的有关资料
（1）《国有土地使用证》；
（2）企业营业执照复印件；
（2）《评估委托书》。
2、估价人员现场勘察、调查、收集的相关资料
（1）评估对象利用状况及所在区域交通状况、环境条件调查资料；
（2）济源市土地利用总体规划；
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（3）济源市城市总体规划
（4）济源市国民经济和社会发展十二五规划；
（5）济源市统计资料。
二、土地估价
1、估价原则
本次评估遵循如下原则：
（1）替代原则
土地估价应以相邻地区或类似地区功能相同或相近、条件相似的土地市场交易价格为依据，估价结果不得明显偏离具有替代性质的土地客观价格。
（2）最有效利用原则
土地估价应以待估宗地的最有效利用为前提。判断土地的最有效利用以土地利用是否符合其自身利用条件、法律法规政策及规划限制、市场要求和最佳利用程度等为依据。
（3）预期收益原则
土地估价应以待估宗地在正常利用条件下的未来客观有效的预期收益为依据。
（4）供需原则
土地估价应以市场供需决定土地价格为依据，并充分考虑土地供需的特殊性和土地市场的地域性。
（5）贡献原则
不动产总收益是由土地及其他生产要素共同作用的结果，土地价格可根据土地对不动产收益的贡献大小确定。
2、估价方法
根据《城镇土地估价规程》，现行的土地估价方法有市场比较法、收益法、假设开发法、成本逼近法、基准地价系数修正法等。估价方法的选择应按照土地估价规程，根据当地地产市场发育状况，并结合项目的具体特点及估价目的等，选择适当的估价方法。
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由于划拨交易限制，目前土地交易市场中划拨土地成交案例不足、收益还原法中划拨用地的租金等相关参数难以直接从市场调查取得、划拨用地商品房不能进入市场交易，故难以采用市场比较法、收益还原法和假设开发法评估划拨土地使用权价格；同时现行的基准地价未公布划拨土地使用权价格，故难以采用基准地价系数修正法评估划拨土地使用权价格。待估宗地位于五龙口镇，其周边用地的土地取得费、相关税费等费用有文件依据，其地价易于采用成本累加方式得出的价格来替代划拨土地使用权的价格，故可以选用成本逼近法进行划拨土地权益价格的测算。
同时，根据《土地估价规程》对划拨土地使用权评估的技术要求，可以通过评估出让土地使用权价格扣减土地增值的方法测算划拨土地价格。
经查证，待估宗地作为工业用地，属于济源市五龙口镇现行的基准地价覆盖范围内，且其基准地价体系较完整，故可以选用基准地价系数修正法评估待估宗地出让土地使用权价格；待估宗地位于五龙口镇，其周边用地的土地取得费、相关税费等费用有文件依据，其地价易于采用成本累加方式得出的价格来替代出让土地使用权的价格，故可以选用成本逼近法进行出让土地权价格的测算。土地增值的确定可以通过调查区域内成交的工业用地案例出让价格扣减其成本价格进行确定。
综上所述，根据估价对象所在区域的实际情况，按照《土地估价规程》“8.6……评估土地价格，除特殊情况，应在主要估价方法中至少选用两种适宜的估价方法进行”的要求，本次评估采用成本逼近法、基准地价系数修正法对地价进行试算。
（1）成本逼近法
成本逼近法的基本思路是把有关土地投入包括土地取得费用、相关税费和土地开发费用等作为基本投资成本，加上基本投资所对应的利润和利息，这样就构成了土地成本价格，在此基础上加上土地增值，然后根据待估宗地的估价设定使用权年限进行年期修正后得到土地评估结果。
其基本计算公式为：
土地价格＝土地取得费＋相关税费＋土地开发费＋投资利息＋投资
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利润+土地增值
（2）基准地价系数修正法
基准地价系数修正法估价是利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等评估成果，按照替代原则，就待估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，进而求取委估宗地在评估基准日时土地价格的一种方法。其计算公式为:
地价＝基准地价×（１±综合修正系数）×期日修正系数×年期修正系数±开发程度修正
3、估价结果
（1）地价确定的方法
通过不同的估价方法对待估宗地进行价格测算，成本逼近法测算的划拨权益价格，通过基准地价系数修正法和成本逼近法测算待估宗地出让价格再扣除其土地增值收益测得的划拨权益价格。通过对两种估价方法的测算过程、参数确定进行分析，我们认为测算过程符合《规程》要求，各种方法的参数选择和确定依据充分，成本逼近法是从政府的角度通过成本累加来模拟价格的形成过程，在费用的选取上，政策依据充分、计算合理；
基准地价系数修正法是按照替代原理以政府公布的指导价格为标准测算宗地价格，测算结果反映了土地所有者和土地市场的管理者对土地价格的导向。以上测算的两个划拨权益估价结果的差距比较接近，最终以两个估价结果的简单算术平均值作为最终划拨权益价格，即：
|||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|
|宗地名称|成本逼近法||出让价格后扣除增值收益||综合单价|面积|总价|
||单价|权重|单价|权重||||
|沁北发电公司一期1号地|189.47|0.5|164.37|0.5|177|1150602.38|20365.66|
|沁北发电公司一期2号地|189.47|0.5|164.37|0.5|177|79001.73|1398.33|
|沁北发电公司一期3号地|177.98|0.5|157.41|0.5|168|14363.76|241.31|
|沁北发电公司一期4号地|189.47|0.5|164.37|0.5|177|13855.23|245.24|
|沁北发电公司一期5号地|189.47|0.5|164.37|0.5|177|16379.79|289.92|
|沁北发电公司一|185.64|0.5|161.87|0.5|174|1477.54|25.71|

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期6号地
|||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|
|沁北发电公司一期7号地|185.64|0.5|161.78|0.5|174|100|1.74|
|沁北发电公司一期8号地|185.64|0.5|161.78|0.5|174|100|1.74|
|沁北发电公司一期9号地|189.47|0.5|164.37|0.5|177|42165|746.32|
|沁北发电公司一期10号地|193.27|0.5|166.77|0.5|180|32065|577.17|
|沁北发电公司一期11号地|179.89|0.5|157.79|0.5|169|594300|10043.67|
|沁北发电公司一期12号地|179.89|0.5|158.22|0.5|169|20617|348.43|
|沁北发电公司一期13号地|189.47|0.5|164.37|0.5|177|22970|406.57|
|沁北发电公司一期14号地|185.64|0.5|161.87|0.5|174|4737|82.42|
|沁北发电公司二期3号地|185.64|0.5|161.78|0.5|174|1667|29.01|
|沁北发电公司二期4号地|187.55|0.5|163.57|0.5|176|1438|25.31|
|沁北发电公司二期5号地|185.64|0.5|162.49|0.5|174|671|11.68|
|沁北发电公司二期6号地|187.55|0.5|163.57|0.5|176|9646|169.77|
|沁北发电公司二期7号地|189.47|0.5|164.63|0.5|177|354949|6282.6|
|沁北发电公司二期8号地|185.64|0.5|161.87|0.5|174|3258|56.69|
|沁北发电公司二期9号地|185.64|0.5|161.87|0.5|174|2450|42.63|
|沁北发电公司二期10号地|185.64|0.5|161.87|0.5|174|8247|143.5|
|沁北发电公司二期11号地|191.38|0.5|166.06|0.5|179|64522|1154.94|
|沁北发电公司二期12号地|185.64|0.5|162.14|0.5|174|1236|21.51|
|合计||||||2440818.43|42711.87|

（2）、估价结果
土地面积：2440818.43平方米
评估总价：42711.87万元
总价大写：人民币肆亿贰仟柒佰壹拾壹万捌仟柒佰元整
（详见土地估价结果一览表）
三、估价结果和估价报告的使用
（一）估价的前提条件和假设条件
1、本次估价的依据是委托方提供的有关资料，同时，根据中华人民
共和国国家标准《城镇土地估价规程》（GB/T18508—2014）、《城镇土地
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分等定级规程》（GB/T18507—2014）、《土地利用现状分类》（GB/T 21010—2007）、河南省人民政府、济源市人民政府和济源市国土资源局等有关部门颁布的有关文件进行估价。
2、估价期日地产市场为公正、公开、公平的均衡市场。
3、估价对象地价内涵是在估价期日 2015年 9月 30日、设定土地用途、设定土地开发程度、设定土地使用年限等使用条件下的划拨土地使用权权益价格。
4、待估宗地与其它生产要素相结合，得到有效持续利用。任何有关待估宗地的运作方式、程序符合国家、地方的有关法律、法规。
5、本报告估价结果是在满足地价定义所设定条件下的土地使用权价格，若待估宗地的土地利用方式、估价期日、土地开发状况、土地使用年限、土地面积等影响地价的因素发生变化，该评估价格应作相应调整。
（二）估价结果和估价报告的使用
1、估价报告和估价结果发生效力的依据。
①估价报告和估价结果依照本次估价依据中所列法律法规中有关规定发生法律效力，如果前述依据发生变化，估价结果需重新评估。
②估价报告和估价结果需经两名以上（含两名）注册土地估价师签名、土地估价机构负责人签名、土地估价机构盖章后方能生效。
2、估价报告仅为河南豫能控股股份有限公司核定土地资产提供参考，使用人若用于与本次评估目的不相符的出让、课税、转让、收购、企业改制、合资合作、司法仲裁等其他目的，本报告无效，估价机构不承担任何法律责任。
3、本报告分为《土地估价报告》和《土地估价技术报告》两部分，《土地估价报告》和估价结果的使用权归委托方所有，《土地估价报告》的最终解释权归河南淮源土地估价测绘有限公司所有。《土地估价技术报告》不提供给委托方。
4、估价报告和估价结果有效期自报告提交日起壹年内有效。
5、未经估价机构的书面同意，不得向委托方和评估报告审查部门之外的单位或个人提供报告的全部或部分内容，未经许可不得发表于任何公开媒体上。任何单位和个人未经估价机构书面同意，不得以任何形式发表、
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肢解本报告。
6、本报告必须完整使用，对仅使用报告中的部分内容所导致的有关损失，受托估价机构不承担责任。
（三）需要特殊说明的事项
1、估价对象的土地证等资料由委托方提供，委托方提供资料属实。
估价对象区域位置图、照片等由现场估价人员现场踏勘取得。
2、任何单位和个人未经估价机构书面同意，不得以任何形式发表、肢解本报告。
3、关于土地使用年期的设定：本次评估年期设定为无限年期。
4、关于土地用途的设定：估价对象证载用途为工业用地和铁路用地，现状用途为工业用地及铁路设施用地，参照《土地利用现状分类》规定，本次评估设定用途为工业用地、铁路用地。
5、土地开发程度设定：按宗地外部的基础设施实际开发程度及宗地内部场地平整设定。
6、土地面积的确定：以委托方提供的《国有土地使用证》中的证载面积为准。
7、本次评估确定土地还原利率工业用地为7.5%。确定方法采用安全利率加风险调整值法。安全利率根据中国人民银行公布的估价期日一年期银行定期存款利率确定。风险调整值根据济源市社会经济发展情况及土地市场行情况确定。社会经济发展情况主要考虑了国民生产总值增长率、固定资产投资增长率、城镇居民人均纯收入增长率、物价指数等指标；土地市场情况主要考虑了各用途用地供应量和增长率、地价总体水平和增长率及房地产的投资风险等因素
8、估价结果是待估宗地于估价期日公开市场条件下的土地使用权价格，未考虑国家宏观经济环境发生变化，以及遇有自然力和其他不可抗力对土地价格的影响。
9、本报告中的数据全部采用电算化连续计算得出，由于在计算过程中的数据均取两位小数，估价结果取整，因此，可能出现个别等式左右不完全相等的情况。但不影响每一计算结果及最终评估结论的准确性。
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第四部分 附件
（复印件）
一、待估宗地照片
二、待估宗地区域位置图
三、《评估委托书》
四、企业营业执照复印件
五、《国有土地使用证》
六、土地评估机构营业执照
七、土地评估机构注册证书
八、土地估价师资质证书
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