万泽实业股份有限公司 重大资产出售暨关联交易报告书（修订稿）证券代码：000534 证券简称：万泽股份 上市地点：深圳证券交易所
万泽实业股份有限公司
（汕头市珠池路23号光明大厦B幢8楼）
重大资产出售
暨关联交易报告书（修订稿）
交易对方名称 住所及通讯地址
深圳市福田区笋岗西路黄木岗金源山大厦四万泽集团有限公司
层西侧
中兴建设有限公司 泰兴市济川路26号
独立财务顾问
二〇一五年六月
万泽实业股份有限公司 重大资产出售暨关联交易报告书（修订稿）公司声明
1、本公司及董事会全体成员保证本报告书内容真实、准确、完整，对报告
书的虚假记载、误导性陈述或重大遗漏负连带责任。
2、本公司负责人和主管会计工作的负责人、会计机构负责人保证本报告书中财务会计报告真实、完整。
3、本次交易完成后，本公司经营与收益的变化，由本公司自行负责；因本次交易引致的投资风险，由投资者自行负责。
4、本报告书是本公司董事会对本次交易的说明，任何与之相反的声明均属不实陈述。
5、请全体股东及其他公众投资者认真阅读有关本次交易的全部信息披露文件，以做出谨慎的投资决策。公司将根据本次交易的进展情况，及时披露相关信息，提请股东及其他投资者注意。
6、投资者如有任何疑问，应咨询自己的股票经纪人、律师、专业会计师或其他专业顾问。
7、本报告书所述事项并不代表审批机关对于本次交易相关事项的实质性判断、确认或批准，本报告书所述本次交易相关事项的生效和完成尚待取得有关审批机关的批准或核准。
万泽实业股份有限公司 重大资产出售暨关联交易报告书（修订稿）修订说明
本公司已于2015年5月28日公告了《万泽实业股份有限公司重大资产出售暨关联交易报告书（草案）》（以下简称“重组报告书”），现根据深圳证券交易所的重组问询函对重组报告书进行修改及补充披露。对重组报告书的修订部分，本公司以楷体加粗字体标注。对重组报告书的修订主要包括以下方面：
一、重大风险提示
报告书中新增了重大风险提示部分，本次重大资产完成后可能缺乏盈利能力的风险，请广大投资者注意投资风险。
二、“重大事项提示”
在“八、本次交易相关方作出的重要承诺”中增加了上市公司及其董事、监事、高级管理人员关于提供信息真实、准确、完整的承诺。在“三、交易对方承诺”中补充了交易对方万泽集团关于真实、准确、完整的承诺。在“三、交易对方承诺”中增加了交易对方中兴建设、万泽集团关于近五年诚信情况的承诺。
三、“第三节交易对方情况”
在“一、交易对方的基本情况”之“（一）中兴建设”中补充了交易对方中兴建设的股权关系、主要股东的基本情况。在“三、交易对方向本公司推荐的董事、监事及高级管理人员情况”中补充披露了万泽集团向上市公司推荐董监高情况。
四、“第四节交易标的基本情况”
在“一、深圳玉龙宫”之“（六）深圳玉龙宫最近两年主要财务数据”及“二、深圳鑫龙海”之“（六）深圳鑫龙海最近两年主要财务数据”补充了非经常性损益数据。
在“一、深圳玉龙宫”之“（七）、深圳玉龙宫的主要资产、负债及对外担保情况”补充了玉龙宫销售及存货情况，并更新了平安银行贷款的还款情况。在“二、深圳鑫龙海”之“（七）、深圳鑫龙海的主要资产、负债及对外担保情况”补充了鑫龙海土地情况。
万泽实业股份有限公司 重大资产出售暨关联交易报告书（修订稿）在“三、标的资产评估情况”中加入了“（四）房地产存货的评估方法”；
在“（五）评估结论”中补充了增值原因，并补充了深圳玉龙宫及深圳鑫龙海流动资产的子会计科目的评估汇总表。
五、“第五节本次交易合同的主要内容”
在“四、资产交付或过户的时间安排”补充了交易标的的交割安排。
万泽实业股份有限公司 重大资产出售暨关联交易报告书（修订稿）特别风险提示
一、本次重大资产完成后可能缺乏盈利能力的风险
深圳玉龙宫为房地产项目公司，其唯一开发的项目万泽云顶尚品花园为公司近两年主要收入来源。本次交易后，公司其他地产项目如不能进行开发销售，转型项目未带来持续性收入，亦或公司未来未置入盈利性较强资产，公司出售完成后可能缺乏盈利能力，给上市公司及投资者带来不利影响，提请投资者注意投资风险。
万泽实业股份有限公司 重大资产出售暨关联交易报告书（修订稿）重大事项提示
本部分所述词语或简称与本报告书“释义”中所定义词语或简称具有相同
含义。本公司提醒投资者认真阅读本报告书全文，并特别注意下列事项：
一、本次交易方案概述
万泽实业股份有限公司(以下简称”万泽股份”或”本公司”)拟将其全资
子公司常州万泽天海置业有限公司(以下简称”常州万泽天海”)所持有的深圳
市玉龙宫实业发展有限公司(以下简称”玉龙宫”或”深圳玉龙宫”)100%的股
权出售给中兴建设有限公司(以下简称”中兴建设”)，全资子公司深圳市万泽房地产开发集团有限公司(以下简称”万泽地产”)所持有的深圳市鑫龙海置业有
限公司(以下简称”鑫龙海”或”深圳鑫龙海”)100%的股权出售给万泽集团有
限公司(以下简称”万泽集团”)。
2015年5月26日，常州万泽天海与中兴建设签署了《深圳玉龙宫资产出售协议》，协议规定双方交易价格以银信资产评估有限公司于2015年5月25日出具的银信评报字（2015）沪第0151号《常州万泽天海置业有限公司拟资产出售所涉及的深圳市玉龙宫实业发展有限公司股东全部权益价值评估报告》确定的评估值为基础。截至基准日即2014年12月31日，深圳玉龙宫股东全部权益评估值为
31,934.58万元；经双方协商确定交易价格为32,000.00万元。
2015年5月26日，万泽地产与万泽集团签署了《深圳鑫龙海资产出售协议》，协议规定交易价格以银信资产评估有限公司于2015年5月25日出具的银信评报字（2015）沪第0442号《深圳市万泽房地产开发集团有限公司拟资产出售所涉及的深圳市鑫龙海置业有限公司股东全部权益价值评估报告》确定的评估值为基础。
截至基准日即2014年12月31日，鑫龙海置业股东全部权益评估值为5,797.55万元；
经双方协商确定交易价格为5,800.00万元。
二、本次交易资产评估情况
本次交易所涉标的资产的交易价格以标的资产经具有证券从业资格的资产
万泽实业股份有限公司 重大资产出售暨关联交易报告书（修订稿）评估机构评估后的评估值为基础确定。
根据立信会计师事务所出具的信会师报字[2015]第111090号审计报告，2014年末深圳玉龙宫经审计的净资产为12,850.05万元。根据银信资产评估有限公司出具的《常州万泽天海置业有限公司拟股权转让所涉及的深圳玉龙宫实业发展有限公司股东全部权益价值评估报告》（银信评报字（2015）沪第0151号），本次评估机构对深圳玉龙宫股东全部权益的资产评估情况如下：本次评估目的是为常州万泽天海拟股权转让事宜，提供深圳市玉龙宫股东全部权益价值参考。本项目资产评估基准日是2014年12月31日，评估对象为深圳玉龙宫股东全部权益价值，评估范围是深圳玉龙宫截至2014年12月31日的全部资产和负债，根据评估对象的实际情况，选择资产基础法作为确定对象价值的评估方法。此次评估的结果为
31,934.58万元，评估增值率为148.52%。此评估结果将作为深圳玉龙宫股东全部权益在评估基准日2014年12月31日市场价值的最终评估结论。
根据立信会计师事务所出具的信会师报字[2015]第114059号审计报告，2014年末深圳鑫龙海经审计的净资产为2,472.62万元。根据银信资产评估有限公司出具的《深圳市万泽房地产开发集团有限公司拟股权转让所涉及的深圳市鑫龙海置业有限公司股东全部权益价值评估报告》（银信评报字（2015）沪第0442号），本次评估机构对深圳鑫龙海股东全部权益的资产评估情况如下：本次评估目的是为深圳市万泽房地产开发集团有限公司拟股权转让事宜，提供深圳市鑫龙海股东全部权益价值参考。本项目资产评估基准日是2014年12月31日，评估对象为深圳鑫龙海股东全部权益价值，评估范围是深圳鑫龙海截至2014年12月31日的全部资产和负债，根据评估对象的实际情况，选择资产基础法作为确定对象价值的评估方法。此次评估的结果为5,797.55万元，评估增值率为134.47%。此评估结果作为深圳鑫龙海股东全部权益在评估基准日2014年12月31日市场价值的最终评估
结论。
三、交易对方承诺
本次交易对方万泽集团和中兴建设保证为本次交易所提供的有关信息真实、准确和完整，不存在虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对所提供信息的真实性、准确性和完整性承担相应的法律责任。
万泽实业股份有限公司 重大资产出售暨关联交易报告书（修订稿）本次交易对方万泽集团承诺，如本次交易因涉嫌所提供或者披露的信息存在虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，被司法机关立案侦查或者被中国证监会立案调查的，在案件调查结论明确之前，将暂停转让其在上市公司拥有权益的股份。
本次交易对方中兴建设、万泽集团及其主要管理人员已出具关于近五年诚信情况的承诺函的情况，承诺最近五年不存在未按期偿还大额债务、未履行承诺、被中国证监会采取行政监管措施或受到证券交易所纪律处分的情况等。
四、本次交易构成关联交易
本次交易的交易对方之一万泽集团为公司的控股股东，本次出售鑫龙海100%股权的交易构成关联交易。
五、本次交易构成上市公司重大资产重组
上市公司2014年度经审计的营业收入（合并报表数）为52,664.03万元，标的公司深圳玉龙宫2014年度经审计的营业收入为47,581.27万元，深圳鑫龙海
2014年度经审计的营业收入为55.94万元。深圳玉龙宫及深圳鑫龙海的2014年度经审计的营业收入合计超过本公司同期营业收入的50%。根据《重组管理办法》的规定，公司本次交易构成《重组管理办法》规定的上市公司重大资产重组。
六、本次交易不构成借壳上市
本次重大资产重组为上市公司出售资产的行为，上市公司未向其他企业购买资产。根据《上市公司重大资产重组管理办法》，本次重大资产重组不构成借壳上市。
七、本次交易的决策过程
（一）《资产出售协议》签署
2015年5月26日，常州万泽天海与中兴建设签署了《深圳玉龙宫资产出售
万泽实业股份有限公司 重大资产出售暨关联交易报告书（修订稿）协议》,双方确认了深圳玉龙宫100%股权转让事宜。
2015年5月26日，万泽地产与万泽集团签署了《深圳鑫龙海资产出售协议》，双方确认了深圳鑫龙海100%股权转让事宜。
（二）万泽股份董事会授权和批准
2015年5月26日，本公司召开第八届董事会第四十七次会议，审议通过了《关于审议万泽实业股份有限公司重大资产出售暨关联交易符合相关法律、法规规定的议案》、《关于本次重大资产出售符合《关于规范上市公司重大资产重组若干问题的规定》第四条规定的议案》、《关于本次重大资产出售构成关联交易的议案》、《关于本次重大资产出售暨关联交易具体方案的议案》、《关于全资子公司签署《深圳玉龙宫资产出售协议》的议案》、《关于全资子公司签署《深圳鑫龙海资产出售协议》的议案》、《关于《万泽实业股份有限公司重大资产出售暨关联交易报告书（草案）》及其摘要的议案》、《关于本次重大资产出售履行法定程序的完备性、合规性和提交的法律文件的有效性的说明的议案》、《关于批准本次重大资产出售相关审计报告、资产评估报告的议案》、《关于审议对评估机构的独立性，评估假设前提的合理性、评估方法与评估目的的相关性以及评估定价的公允性的意见的议案》等与本次重大资产出售相关的议案，独立董事发表独立意见。
（三）交易对方的授权和批准
2015年5月26日，中兴建设召开2015年第三次股东会，会议决议为了公司业务扩展和长远发展，综合考虑公司需优化资产配置，优化业务结构等多方面因素，公司将受让深圳玉龙宫100%的股权。
2015年5月26日，万泽集团召开股东会，会议决议万泽集团履行回购深圳鑫龙海股权的承诺。以2014年12月31日为基准日的评估价值为基础确定价格，受让深圳鑫龙海100%的股权。
万泽实业股份有限公司 重大资产出售暨关联交易报告书（修订稿）（四）本次交易尚需取得的授权和批准
本次交易尚待取得万泽股份股东大会的授权和批准。
八、本次交易相关方作出的重要承诺
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||序号||承诺主体||承诺主要内容|
|1||中兴建设||一、中兴建设已阅读万泽股份编制的《万泽实业股份有限公司重大资产出售暨关联交易报告书（草案）》及其摘要、北京市金杜律师事务所出具的《关于万泽实业股份有限公司重大资产出售暨关联交易法律意见书》，认可上述文件中披露的与中兴建设及本次交易相关的信息，该等承诺及时向万泽股份提供本次重大资产重组的相关信息，并保证所提供的信息真实、准确、完整，如因提供的该等信息存在虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，给万泽股份或者投资者造成损失的，将依法承担赔偿责任。二、截至本承诺函出具日，中兴建设及其直接或间接股东、董事、监事和高级管理人员及其关系密切的家庭成员同万泽股份，万泽股份董事、监事、高级管理人员及其关系密切的家庭成员，万泽集团有限公司，万泽集团有限公司直接或间接控制的其他法人或组织，万泽集团有限公司的直接或间接股东、董事、监事和高级管理人员及其关系密切的家庭成员，常州万泽天海置业有限公司，万泽股份直接或间接控制的除常州万泽天海置业有限公司及其子公司以外的其他法人或组织，常州万泽天海置业有限公司董事、监事、高级管理人员及其关系密切的家庭成员，本次重大资产出售，参与本次重大资产出售的各方中介机构及其参与人员，以及其他根据法律、法规规定万泽股份的关联方之间均不存在任何关联关系。中兴建设同万泽股份及其上述关联方及法律、法规规定的其他关联方之间，也不存在影响本次交易公平、公允、合理的协议或其他任何关系。三、中兴建设拟以现金购买深圳玉龙宫的股权，中兴建设承诺，中兴建设具备实施本次交易的履约能力，中兴建设本次交易中涉及的现金为中兴建设的自有资金，来源合法合规。四、；中兴建设对深圳玉龙宫股权进行收购系其基于公司业务扩展和公司长远发展的目的而作出的投资决策，本次交易为真实交易，不存在中兴建设购买股权实际目的为替第三方代持的情形。五、中兴建设及其境内全资及控股子公司不存在尚待了结的或可预见的重大诉讼及仲裁案件，最近三年公司中兴建设也未受到过行政处罚。中兴建设直接或间接||

万泽实业股份有限公司 重大资产出售暨关联交易报告书（修订稿）
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||序号||承诺主体||承诺主要内容|
|||||股东的、主要管理人员最近五年内未曾受过重大行政处罚，也无涉及重大诉讼、仲裁的情况。中兴建设方面不存在影响本次交易的重大障碍。||
|2||万泽集团||一、 截至本承诺函出具日，本公司及本公司的控股企业未直接或者间接从事任何与发行人业务相同或类似的经营活动，与发行人不存在同业竞争的情形。二、 2012年1月，发行人实施重大资产重组收购本公司相关资产时，鉴于拟注入资产深圳市安业房地产开发有限公司（“安业”）、深圳市鑫龙海置业有限公司（“鑫龙海”）、北京市万泽宏润房地产开发有限公司（“北京万泽宏润”）三家企业存在瑕疵土地问题，万泽集团出具《关于拟置入汕头电力发展股份有限公司部分资产相关问题的承诺》，承诺在一定条件未达成的前提下，本公司应向发行人发出回购发行人所属的安业、鑫龙海、北京万泽宏润全部股权之动议。该三家公司的具体进展情况如下：（一）安业、北京万泽宏润2012年1月3日，万泽集团与安业的股东，及北京万泽宏润的股东分别签订了股权转让协议，以评估基准日（2009 年 3 月 31 日）评估值等额现金将安业、北京万泽宏润从上述重组的拟注入资产及万泽股份中置出。同时，为避免潜在的同业竞争，万泽集团已在置出资产股权完成过户后，委托万泽股份对安业和北京万泽宏润的股东权利、经营情况及完善土地资产权属方面进行管理（万泽股份不承担安业和北京万泽宏润管理期间的经营损失及办理权属证书所需相关费用），待相关项目取得相关证书并达到实质性开发条件后优先转让给万泽股份。如果万泽股份放弃优先购买权，万泽集团必须将所持安业、北京万泽宏润100%股权转让给无关联第三方，以避免与万泽股份的同业竞争。（二）鑫龙海2013 年 2 月，万泽股份 2013 年第一次临时股东大会审议通过《关于推进鑫龙海项目承诺事项的议案》，考虑到鑫龙海项目取得进展，拟由万泽集团支付给万泽股份回购股权保证金，但暂不要求股权交割。现鑫龙海的||

万泽实业股份有限公司 重大资产出售暨关联交易报告书（修订稿）
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|序号|承诺主体||承诺主要内容|
|||股东深圳市万泽房地产开发集团有限公司拟将其持有的鑫龙海100%的股权出售给万泽集团。万泽集团履行前述回购承诺而受让鑫龙海100%股权并成为鑫龙海股东后，在发行人未完成业务转型且未完全退出房地产业务前，万泽集团不进行鑫龙海项目的房产开发。除上述以外，万泽集团或万泽集团其他子企业在目前或将来不在中国境内以任何形式从事或参与任何与发行人及其控股企业主营业务构成或可能构成直接或间接竞争关系的业务或活动。三、 万泽集团或万泽集团其他子企业如拟出售与发行人生产、经营相关的任何其他资产、业务或权益，发行人均有优先购买的权利；万泽集团承诺万泽集团自身、并保证将促使万泽集团其他子企业在出售或转让有关资产或业务时给予发行人的条件不逊于向任何独立第三方提供的条件。四、 如发行人进一步拓展其产品和业务范围，万泽集团承诺其自身、并保证将促使万泽集团其他子企业将不与发行人拓展后的产品或业务相竞争；可能与发行人拓展后的产品或业务产生竞争的，万泽集团自身、并保证将促使万泽集团其他子企业将按包括但不限于以下方式退出与发行人的竞争：a.停止生产构成竞争或可能构成竞争的产品；b.停止经营构成竞争或可能构成竞争的业务；c.将相竞争的业务纳入到发行人来经营；d.将相竞争的业务转让给无关联的第三方；e.其他对维护发行人权益有利的方式。五、 万泽集团确认该承诺函所载的每一项承诺均为可独立执行之承诺。任何一项承诺若被视为无效或终止将不影响其他各项承诺的有效性。六、 如违反上述任何一项承诺，万泽集团愿意承担由此给发行人及其股东造成的直接或间接经济损失、索赔责任及与此相关的费用支出。七、 承诺函自万泽集团签署之日起生效，该承诺函所载上述各项承诺在万泽集团对发行人拥有资本/非资本因素形成的直接/间接的控制权或对发行人存在重大影响期间持续有效，且不可变更或撤销。||

万泽实业股份有限公司 重大资产出售暨关联交易报告书（修订稿）
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|3||上市公司及其董事、监事、高级管理人员||万泽实业股份有限公司及本公司全体董事、监事、高级管理人员已作出公开承诺：（一）本次重大资产重组的信息披露和申请文件不存在虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏。（二）如本次交易因涉嫌所提供或者披露的信息存在虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，被司法机关立案侦查或者被中国证监会立案调查的，在案件调查结论明确之前，将暂停转让其在上市公司拥有权益的股份。||

九、本次交易对中小投资者权益保护的安排
（一）股东大会通知公告程序
上市公司在发出召开审议本次交易方案的股东大会的通知后，将以公告方式在股东大会召开前敦促全体股东参加本次股东大会。
（二）网络投票
在审议本次交易方案的股东大会上，上市公司将通过交易所上市公司股东大会网络投票系统向全体流通股股东提供网络形式的投票平台，流通股股东将通过交易系统投票平台与互联网投票平台参加网络投票，以切实保护流通股股东的合法权益。
（三）保护投资者利益的其他措施
为保护其他投资者（特别是中小股东）的利益，上市公司已聘请独立财务顾问、律师事务所、审计机构等中介机构，确保本次交易相关事宜的合规性，确保本次交易定价公允、公平、合理，不损害其他股东利益。
万泽实业股份有限公司 重大资产出售暨关联交易报告书（修订稿）十、风险提示
（一）审批风险
本次交易已经上市公司第八届董事会第四十七次会议审议通过，尚需提交上市公司股东大会审议，在上市公司股东大会批准后方可实施。
（二）本次重组被暂停、中止或取消的风险
根据《关于加强与上市公司重大资产重组相关股票异常交易监管的通知》的规定，如本公司重大资产重组事项停牌前股票交易存在明显异常，可能存在涉嫌内幕交易被立案调查，导致本次重大资产重组被暂停、被终止的风险。
若本次重组因上述某种原因或其他原因被暂停、中止或取消，而上市公司又计划重新启动重组，则交易定价及其他交易条件都可能较本报告书中披露的重组方案发生变化，提请投资者注意投资风险。
（三）本次交易将导致主营业务收入和经营规模下降的风险深圳玉龙宫为房地产项目公司，其唯一开发的项目万泽云顶尚品花园为公司近两年主要收入来源。该项目A地块与B地块均已基本销售完毕，整体已经进入尾盘销售。公司2013年度以及2014年营业收入分别为112,234.96万元、52,664.03万元，出现明显下滑；其原因主要就是该项目步入尾声，可售房源减少，销售收入下降。由于常州项目滞销，其他项目均处于建设期或者建设前期，2015年不会产生销售收入；即使不进行深圳玉龙宫的出售，2015年公司主营业务仍会出现较大幅度下降。
在完成本次交易后,深圳玉龙宫和深圳鑫龙海两部分资产会自出售完成之日起剥离出本公司，可能会加重合并口径下的营业收入及相关财务报表数据的下降程度。如果公司不能及时采取收购及实施新项目等措施,以扩大公司经营规模,
对本公司的主营业务收入和经营规模将产生不利影响。
万泽实业股份有限公司 重大资产出售暨关联交易报告书（修订稿）（四）标的资产的评估风险
本次交易标的资产的交易价格以评估值为基础确定。虽然评估机构在其出具的评估报告中承诺其在评估过程中严格按照评估的相关规定，并履行了勤勉、尽职的职责。但因未来实际情况能否与评估假设一致仍存在不确定性，可能存在未来标的资产市场价值发生变化的情形。
（五）资产出售收益不具可持续性的风险
公司通过本次重组获得的资产出售收益，属于非经常性损益，不具可持续性。
（六）股市风险
股票市场价格波动不仅取决于公司的经营业绩，还受到国内外政治经济形势及投资者心理等诸多因素的影响。因此，股票交易是一种风险较大的投资活动，投资者对此应有充分准备。股票市场价格可能出现波动，从而给投资者带来一定的风险。
（七）停牌前存在交易异常，导致本次重大资产重组被暂停、被终止的风险
根据《关于加强与上市公司重大资产重组相关股票异常交易监管的通知》第五条规定，本公司股票在停牌前存在交易异常，可能存在因涉嫌内幕交易被立案调查，导致本次重大资产重组被暂停、被终止的风险。
（八）其他风险
本公司不排除因政治、经济、自然灾害等其他不可控因素带来不利影响的可能性。
关于本次交易的有关风险因素特别说明，提醒投资者认真阅读本报告书第十二节所披露的风险提示内容，注意投资风险。
万泽实业股份有限公司 重大资产出售暨关联交易报告书（修订稿）目录
公司声明........................................................................................................................................... 2修订说明........................................................................................................................................... 3特别风险提示 ................................................................................................................................... 5重大事项提示 ................................................................................................................................... 6一、本次交易方案概述 ........................................................................................................... 6二、本次交易资产评估情况 ................................................................................................... 6三、交易对方承诺 ................................................................................................................... 7四、本次交易构成关联交易 ................................................................................................... 8五、本次交易构成上市公司重大资产重组 ........................................................................... 8六、本次交易不构成借壳上市 ............................................................................................... 8七、本次交易的决策过程 ....................................................................................................... 8（一）《资产出售协议》签署 ......................................................................................... 8（二）万泽股份董事会授权和批准 ............................................................................... 9（三）交易对方的授权和批准 ....................................................................................... 9（四）本次交易尚需取得的授权和批准 ..................................................................... 10八、本次交易相关方作出的重要承诺 ................................................................................. 10九、本次交易对中小投资者权益保护的安排 ..................................................................... 13（一）股东大会通知公告程序 ..................................................................................... 13（二）网络投票 ............................................................................................................. 13（三）保护投资者利益的其他措施 ............................................................................. 13十、风险提示 ......................................................................................................................... 14（一）审批风险 ............................................................................................................. 14（二）本次重组被暂停、中止或取消的风险 ............................................................. 14（三）本次交易将导致主营业务收入和经营规模下降的风险 ................................. 14（四）标的资产的评估风险 ......................................................................................... 15（五）资产出售收益不具可持续性的风险 ................................................................. 15（六）股市风险 ............................................................................................................. 15（七）停牌前存在交易异常，导致本次重大资产重组被暂停、被终止的风险 ..... 15（八）其他风险 ............................................................................................................. 15释义 ................................................................................................................................................ 21第一节本次交易概述 ..................................................................................................................... 23一、本次交易的背景和目的 ................................................................................................. 23（一）本次交易背景 ..................................................................................................... 23（二）本次交易的目的 ................................................................................................. 24二、本次交易的决策过程 ..................................................................................................... 27（一）本次交易已经履行的程序及获得的批准 ......................................................... 27（二）本次交易尚需履行的程序及获得的批准 ......................................................... 28三、交易对方和交易标的 ..................................................................................................... 28（一）交易对方 ............................................................................................................. 28（二）交易标的 ............................................................................................................. 28四、交易价格及溢价情况 ..................................................................................................... 28五、本次交易构成关联交易 ................................................................................................. 29
万泽实业股份有限公司 重大资产出售暨关联交易报告书（修订稿）六、本次交易构成重大资产重组 ......................................................................................... 29第二节上市公司基本情况 ............................................................................................................. 31一、公司基本情况 ................................................................................................................. 31二、公司设立及历次股本变动情况 ..................................................................................... 32（一）公司设立 ............................................................................................................. 32（二）公司公开发行股票并上市 ................................................................................. 32（三）公司上市后历次股本变动及控股权变动情况 ................................................. 33三、最近三年控股权变动情况 ............................................................................................. 38四、最近三年重大资产重组情况 ......................................................................................... 38五、公司主营业务发展情况及财务指标 ............................................................................. 40（一）公司主营业务情况 ............................................................................................. 40（二）公司主要财务数据 ............................................................................................. 43六、公司控股股东及实际控制人情况 ................................................................................. 44（一）控股股东的基本情况 ......................................................................................... 45（二）实际控制人的基本情况 ..................................................................................... 45第三节交易对方情况 ..................................................................................................................... 47一、交易对方的基本情况 ..................................................................................................... 47（一）中兴建设 ............................................................................................................. 47（二）万泽集团 ............................................................................................................. 59二、交易对方与本公司的关联关系说明 ............................................................................. 67三、交易对方向本公司推荐的董事、监事及高级管理人员情况 ..................................... 68四、交易对方关于未受行政处罚、刑事处罚、或者涉及与经济纠纷有关的重大民事诉讼或者仲裁情况说明 ................................................................................................................. 68五、交易对方本次交易履约能力 ......................................................................................... 68六、交易对方的遴选过程 ..................................................................................................... 70第四节交易标的基本情况 ............................................................................................................. 72一、深圳玉龙宫 ..................................................................................................................... 72（一）深圳玉龙宫的基本信息 ..................................................................................... 72（二）深圳玉龙宫的历史沿革 ..................................................................................... 72（三）深圳玉龙宫的股权和组织结构图 ..................................................................... 76（四）深圳玉龙宫下属公司的情况简介 ..................................................................... 76（五）深圳玉龙宫主要业务发展情况 ......................................................................... 77（六）深圳玉龙宫最近两年主要财务数据 ................................................................. 79（七）、深圳玉龙宫的主要资产、负债及对外担保情况 ........................................... 80二、深圳鑫龙海 ..................................................................................................................... 85（一）深圳鑫龙海的基本信息 ..................................................................................... 85（二）深圳鑫龙海的历史沿革 ..................................................................................... 86（三）深圳鑫龙海的股权和组织结构图 ..................................................................... 89（四）深圳鑫龙海下属公司的情况简介 ..................................................................... 90（五）深圳鑫龙海主要业务发展情况 ......................................................................... 90（六）深圳鑫龙海最近两年主要财务数据 ................................................................. 91（七）、深圳鑫龙海的主要资产、负债及对外担保情况 ........................................... 92三、标的资产评估情况 ......................................................................................................... 93（一）评估方法的选择 ................................................................................................. 94
万泽实业股份有限公司 重大资产出售暨关联交易报告书（修订稿）（二）评估程序实施过程和情况 ................................................................................. 95（三）资产基础法评估情况 ......................................................................................... 96（四）房地产存货的评估方法 ..................................................................................... 98（五）评估结论 ........................................................................................................... 110四、深圳玉龙宫及深圳鑫龙海最近三年的评估和交易作价情况 ................................... 111五、交易标的资产许可情况 ............................................................................................... 112六、交易标的债权债务的转移情况 ................................................................................... 112第五节本次交易合同的主要内容 ............................................................................................... 113一、合同主体、签订时间 ................................................................................................... 113二、交易价格及定价依据 ................................................................................................... 113三、支付方式 ....................................................................................................................... 113四、资产交付或过户的时间安排 ....................................................................................... 113五、交易标的自定价基准日至交割日期间损益的归属 ................................................... 114六、与资产相关的人员安排 ............................................................................................... 115七、合同的生效条件和生效时间 ....................................................................................... 115八、违约责任条款 ............................................................................................................... 115第六节本次交易的合规性分析 ................................................................................................... 116一、本次交易符合国家产业政策和有关环境保护、土地管理、反垄断等法律和行政法规的规定 ................................................................................................................................... 116二、本次交易不会导致本公司不符合股票上市条件 ....................................................... 116三、本次交易所涉及的资产定价公允，不存在损害本公司和股东合法权益的情形 ... 116四、本次交易所涉及的资产权属清晰，资产过户或者转移不存在法律障碍，相关债权债务处理合法 ........................................................................................................................... 117五、本次交易有利于本公司增强持续经营能力，不存在可能导致本公司重组后主要资产为现金或者无具体经营业务的情形 ................................................................................... 118六、本次交易有利于本公司在业务、资产、财务、人员、机构等方面与实际控制人及其关联人保持独立，符合中国证监会关于上市公司独立性的相关规定 ........................... 119七、有利于上市公司形成或者保持健全有效的法人治理结构 ....................................... 119第七节本次交易的定价依据及公平合理性分析 ....................................................................... 120一、本次交易价格公允性分析 ........................................................................................... 120二、董事会对评估机构的独立性、评估假设前提的合理性、评估方法与评估目的的相关性以及评估定价的公允性的意见 ....................................................................................... 120三、独立董事对本次交易评估事项的意见 ....................................................................... 121第八节本次交易对上市公司的影响 ........................................................................................... 124一、本次交易前上市公司财务状况和经营成果的讨论与分析 ....................................... 124（一）本次交易前上市公司的财务状况及分析 ....................................................... 124（二）本次交易前上市公司的经营成果分析 ........................................................... 127二、交易标的行业特点和经营情况的讨论与分析 ........................................................... 128（一）标的公司所属行业的基本情况 ....................................................................... 128（二）深圳玉龙宫及深圳鑫龙海的经营情况 ........................................................... 137三、本次交易对上市公司财务状况、盈利能力及未来趋势的分析 ............................... 137（一）交易完成后上市公司财务状况的影响 ........................................................... 138（二）交易完成后上市公司经营情况、盈利能力及可持续性分析 ....................... 143（三）交易完成后上市公司发展规划 ....................................................................... 145
万泽实业股份有限公司 重大资产出售暨关联交易报告书（修订稿）（四）本次交易有利于本公司增强持续经营能力，不存在可能导致本公司重组后主要资产为现金或者无具体经营业务的情形 ............................................................... 145四、本次交易完成后上市公司的其他影响 ....................................................................... 146（一）资产及业务整合 ............................................................................................... 146（二）债权债务处理和人员调整 ............................................................................... 146第九节财务会计信息 ................................................................................................................... 147一、深圳玉龙宫合并资产负债表 ....................................................................................... 147二、深圳玉龙宫合并利润表 ............................................................................................... 149三、深圳玉龙宫合并现金流量表 ....................................................................................... 151四、深圳鑫龙海资产负债表 ............................................................................................... 153五、深圳鑫龙海利润表 ....................................................................................................... 155六、深圳鑫龙海现金流量表 ............................................................................................... 156第十节同业竞争和关联交易 ....................................................................................................... 158一、同业竞争 ....................................................................................................................... 158二、关联交易 ....................................................................................................................... 160（一）本次交易构成关联交易 ................................................................................... 160（二）本次交易前公司的关联方和关联交易情况 ................................................... 160（三）本次重组后的关联交易 ................................................................................... 162第十一节本次交易对上市公司治理机制的影响 ....................................................................... 163一、本次交易对公司治理结构和治理机制的影响 ........................................................... 163（一）股东与股东大会 ............................................................................................... 163（二）关于控股股东 ................................................................................................... 163（三）关于董事与董事会 ........................................................................................... 163（四）关于监事与监事会 ........................................................................................... 164（五）关于绩效评价和激励约束机制 ....................................................................... 164（六）关于信息披露与透明度 ................................................................................... 164（七）关于相关利益者 ............................................................................................... 164二、本次交易完成后上市公司的独立性 ........................................................................... 165第十二节风险因素 ....................................................................................................................... 166一、与本次交易相关的风险 ............................................................................................... 166（一）审批风险 ........................................................................................................... 166（二）本次重组被暂停、中止或取消的风险 ........................................................... 166（三）本次交易将导致主营业务收入和经营规模下降的风险 ............................... 166（四）标的资产的评估风险 ....................................................................................... 166（五）资产出售收益不具可持续性的风险 ............................................................... 167（六）股市风险 ........................................................................................................... 167（七）停牌前存在交易异常，导致本次重大资产重组被暂停、被终止的风险 ... 167（八）其他风险 ........................................................................................................... 167第十三节其他重要事项 ............................................................................................................... 168一、本次交易完成后，不存在上市公司资金、资产占用及被实际控制人或其他关联人占用的情形，不存在为实际控制人及其关联人提供担保的情形 ....................................... 168二、本次交易对上市公司负债结构的影响 ....................................................................... 170三、上市公司在最近十二个月内发生资产交易情况 ....................................................... 170四、相关各方买卖公司股票的情况说明 ........................................................................... 172
万泽实业股份有限公司 重大资产出售暨关联交易报告书（修订稿）五、独立财务顾问和律师事务所对本次交易出具的结论性意见 ................................... 173（一）独立财务顾问对本次交易的意见 ................................................................... 173（二）律师事务所对本次交易的意见 ....................................................................... 173第十四节本次交易有关中介机构情况 ....................................................................................... 175一、独立财务顾问 ............................................................................................................... 175二、律师 ............................................................................................................................... 175三、审计机构 ....................................................................................................................... 175四、资产评估机构 ............................................................................................................... 176第十五节董事及相关中介机构的声明 ....................................................................................... 177上市公司及全体董事、监事、高级管理人员声明 ........................................................... 177独立财务顾问声明 ............................................................................................................... 179法律顾问声明 ....................................................................................................................... 180审计机构声明 ....................................................................................................................... 181评估机构声明 ....................................................................................................................... 182第十六节备查资料 ....................................................................................................................... 183一、备查资料存放地点 ....................................................................................................... 183二、备查资料目录 ............................................................................................................... 183
万泽实业股份有限公司 重大资产出售暨关联交易报告书（修订稿）释义
在报告书中，除非文中另有所指，下列词语或简称具有如下特定含义：
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万泽实业股份有限公司 重大资产出售暨关联交易报告书（修订稿）
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万泽实业股份有限公司 重大资产出售暨关联交易报告书（修订稿）第一节本次交易概述
一、本次交易的背景和目的
（一）本次交易背景
在政府控制房价、调整住房供应结构、加强土地控制、信贷控制等一系列宏观调控政策陆续出台的背景下，地方政府过度的投资冲动将受到一定程度的抑制，对土地与房屋开发投资的增速也相应减缓，房地产行业在2014年中进入调整期。
为了提高公司盈利能力，保证公司股东的核心利益，公司开始适时调整战略方向，不再将房地产业务规模的扩张作为全部发展方向。
为了抵御房地产行业进入调整期的宏观风险，公司开始着手谋求转型，并发布了战略转型规划，以求改变当前公司以房地产行业为主的单一业务模式，转变为房地产行业与高温合金、互联网金融等新兴产业共同发展的盈利模式。
2013年11月万泽集团与中南大学签署合作协议拟共建高温合金材料与构件
制造研究院，充分发挥双方在科学研究、人才团队、资金投入、机制体制等方面的优势，建成具有国际先进水平的高温合金材料与构件制造研究院，实现高温合金材料的量化生产。
2014年6月9日，公司控股子公司深圳市万泽中南投资有限公司（以下简称“中南投资”）与中南大学教育基金会成立了深圳市万泽中南研究院有限公司（以下简称“中南研究院”）。中南研究院作为本公司的控股子公司，为该高温合金项目的项目实施主体，该投资项目作为本公司拟进行的非公开发行项目中的募投项目，具体情况参见于2014年7月25日发布的非公开发行股票预案。
2014年9月11日，本公司之全资子公司深圳市前海万泽创新投资基金有限公司（以下简称“前海万泽”）拟以自有资金人民币 11,000万元对深圳市盈商通汇科技有限公司（以下简称“盈商公司”)进行投资，其中人民币 2,000万元受让北京印天网真科技有限公司（以下简称“印天网真”）所持有的盈商公司10%股权，另外 9,000万元对盈商公司进行增资。针对本次投资，前海万泽已于 2014年 9月 11日与印天网真、盈商公司签署了《股权投资协议》（以下简称“投
万泽实业股份有限公司 重大资产出售暨关联交易报告书（修订稿）资协议”）。2014年11月12日，盈商公司已完成工商变更登记，前海万泽持有其26.4%的股份。
盈商公司是一家B2B行业应用和B2C个人业务相结合的互联网金融服务商。盈商公司的业务主要是基于深圳快付通（盈商公司的股东之一）的渠道资源和基础能力，进行金融产品和服务的二次开发和包装，提供互联网和移动互联网的金融服务整体解决方案。盈商公司的主要业务是和运营商（中国移动、中国电信和中国联通）合作的支付结算服务、运营商体系内的供应链金融服务和手机用户金融增值服务（例如P2P和理财产品），以及在互联网垂直领域（例如网上房地产）里与合作方共同开展的金融增值服务（例如小贷和信用支付）。盈商公司通过上述行业性的业务整合，正在形成资金清结算、资金管理、P2P供应链融资服务等一套完整的互联网金融服务体系。
总体而言，上述公司的设立及投资是公司转型战略中的开端，战略转型目标是顺应经济转型的大趋势，把握行业变革的契机，为公司股东持续创造价值。
（二）本次交易的目的
本次交易的标的为本公司的全资子公司常州万泽天海的全资子公司深圳玉
龙宫的100%股权和全资子公司深圳万泽地产的全资子公司深圳鑫龙海100%股权。
截至本报告书出具之日，深圳玉龙宫旗下仅开发并销售了万泽云顶尚品花园一个项目。该项目从2011年开始预售，从2011年至2014年给上市公司带来的收入分别为11,081.32万元、56,826.67万元，109,819.67万元、47,581.27万元，玉龙宫所开发楼盘的主要经营业绩已经实现。本公司为了抵御房地产行业调整的风险，已经确定战略转型方向，同时考虑到房地产市场处于调整期和政策敏感期，玉龙宫没有可以后续开发土地储备、项目尾盘处理将会面对较长的时间和面临一定程度的不确定性，因此为了配合公司在高温合金项目和互联网金融方面转型的资金需求，公司决定出售玉龙宫以便快速回笼资金。
鑫龙海项目城市更新确权工作处于停滞状态、无实质进展，更无明确的预期开发时间。为了规避该项目未来开发的不确定性，保障全体股东的合法权益，公司决议将鑫龙海项目股权进行回售，要求万泽集团履行前述回购承诺。鑫龙海基本情况如下：
万泽实业股份有限公司 重大资产出售暨关联交易报告书（修订稿）鑫龙海于1993年8月22日注册成立，注册资本2,000万元，经营范围主要包括开发、经营龙岗区内房地产，物业管理，国内商业和物资供销业等。鑫龙海拥有宗地号为G01062-5152、面积约为3.95万平方米的行政划拨用地，该宗土地位于深圳市龙岗镇爱联新屯村，2006年4月20日经深圳市国有资源和房产管理局龙岗分局确认为行政划拨工业用地。
鑫龙海成为万泽地产全资子公司后，不再符合继续使用行政划拨土地之条件，鑫龙海拥有划拨用地权益的情形属于历史遗留问题。
2009年12月7日，万泽股份重大资产重组及非公开发行股份购买资产的申请经中国证监会并购重组审核委员会2009年第34次会议审核，获有条件通过。2011年11月28日，中国证券监督管理委员会以“证监许可[2011]1896号”《关于核准广东万泽实业股份有限公司向万泽集团有限公司发行股份购买资产的批复》核准了万泽股份向万泽集团发行230,581,000股股份购买相关资产。上述重组于2011年12月2日开始实施，于2012年1月17日完成。其中，万泽集团持有的深圳万泽地产47.75%股权是该次资产重组标的资产的一部分。因鑫龙海在当时尚未取得划拨用地确权及以出让方式取得国有土地使用权，为确保上市公司和股东利益，公司控股股东万泽集团在该次重组中承诺：若在2012年12月31日前鑫龙海公司未取得城市更新项目立项审批，万泽集团将向万泽股份提出以不低于《资产评估报书》（中联评报字[2009]第237号）所确定的鑫龙海公司净资产评估值之价格（加上同期银行利率之利息）回购鑫龙海公司全部股权之动议，并将对万泽股份由此所致的所有损失承担赔偿责任（履约时间为在发生需要万泽集团承担经济责任的情形的60日内）。
深圳市龙岗区龙城街道办事处申请将鑫龙海项目纳入2012年深圳市城市更
新单元规划制定计划，并将鑫龙海项目申报至龙岗区城市更新办公室；深圳市龙岗区城市更新办公室接收鑫龙海城市更新项目的相关材料并出具城市更新项目
材料收文回执，深圳市规划和国土资源委员会受理确权申请。但鑫龙海仍未能在2012年12月31日前取得深圳市政府关于城市更新项目的立项，根据承诺万泽集团应在履约期间内回购鑫龙海全部股权。为充分保证中小投资者权益，万泽股份与控股股东万泽集团协商拟以如下方式推进鑫龙海项目承诺事项的议案：在承诺的履约期间内（即2013年3月1日之前），万泽集团根据《资产评估报书》（中联评
万泽实业股份有限公司 重大资产出售暨关联交易报告书（修订稿）报字[2009]第237号）所确定的鑫龙海公司净资产评估值之价格所确定的金额，支付给万泽股份人民币5,301.32万元作为回购股权保证金，但暂不要求进行鑫龙海的股权交割；若鑫龙海项目取得城市更新项目的立项审批，则将回购股权保证金退回给万泽集团；若不能取得城市更新项目的立项审批或万泽股份决议回售鑫龙海股权，则上述回购股权保证金作为股权回购的部分回购款项，再行商议股权交割事项。万泽股份于2013年2月26日召开2013年第一次临时股东大会审议通过上述议案。2013年2月，万泽集团已向万泽股份支付5,301.32万元作为回购股权保证金。
截至目前为止，该项目城市更新确权工作处于停滞状态、无实质进展，更没有可以明确的预期开发时间。为了规避该项目未来开发的不确定性，保障全体股东的合法权益，公司决议将鑫龙海项目股权回售，要求万泽集团履行前述回购承诺。
本次重大资产出售之目的在于推进公司业务转型，推动本公司长期健康发展。
本次交易完成后，公司业务将从单一的房地产行业转变为以房地产行业和以高温合金材料与互联网金融等新兴产业共同发展的业务发展模式。本次重大资产出售深圳玉龙宫100%股权和深圳鑫龙海100%股权，一方面能消除房地产行业调整期公司尾盘项目的销售风险和待开发项目长时间的持续不确定性的风险，另一方面也能快速回笼资金，为公司在高温合金与互联网金融等新兴行业上的转型提供资金支持，有利于公司推进业务转型，集中公司资源发展高端制造和互联网金融行业、培育新的业绩增长点。同时公司将大力推动公司现有业务的经营和创新，并严格风险控制，确保公司经营和投资拓展积极稳妥。未来公司将充分利用上市公司融资优势，借助资本市场，继续寻找有利于上市公司发展的业务进行业务拓展和产业延伸，进一步改善公司的经营状况，提高上市公司资产质量，增强公司的持续盈利能力，努力完成公司的业务转型，开创公司发展的新局面，把公司打造成有规模、有实力、有影响力的能为投资者提供良好回报的上市企业。
总体而言，公司目前仍保留确定性高，国家政策鼓励的汕头三旧改造项目等，以房地产项目利润确保转型过渡期平稳，并支持新兴行业发展；也不排除进一步剥离不确定性较高的房地产项目，以尽快回笼资金，集中资源推进转型战略，推动高温合金、互联网金融项目发展。
万泽实业股份有限公司 重大资产出售暨关联交易报告书（修订稿）二、本次交易的决策过程
（一）本次交易已经履行的程序及获得的批准
1、2015年4月14日，因上市公司有未确定重大事项，上市公司向深交所申请公司股票自2015年4月14日开市起停牌。
2、2015年5月12日，经核实，上市公司未确定重大事项构成筹划重大资产重组事项，因有关事项尚存不确定性，上市公司向深交所申请自2015年5月12日起按重大资产重组事项停牌。
3、2015年5月26日，万泽集团股东会作出股东会决议，决议以现金受让万泽股份全资子公司万泽地产持有的深圳鑫龙海100%的股权。
4、2015年5月26日，中兴建设召开2015年第三次股东会，会议决议以现金受让深圳玉龙宫100%的股权。
5、2015年5月26日，本公司召开第八届董事会第四十七次会议，审议通过了《关于审议万泽实业股份有限公司重大资产出售暨关联交易符合相关法律、法规规定的议案》、《关于本次重大资产出售符合《关于规范上市公司重大资产重组若干问题的规定》第四条规定的议案》、《关于本次重大资产出售构成关联交易的议案》、《关于本次重大资产出售暨关联交易具体方案的议案》、《关于全资子公司签署《深圳玉龙宫资产出售协议》的议案》、《关于全资子公司签署《深圳鑫龙海资产出售协议》的议案》、《关于《万泽实业股份有限公司重大资产出售暨关联交易报告书（草案）》及其摘要的议案》、《关于本次重大资产出售履行法定程序的完备性、合规性和提交的法律文件的有效性的说明的议案》、《关于批准本次重大资产出售相关审计报告、资产评估报告的议案》、《关于审议对评估机构的独立性，评估假设前提的合理性、评估方法与评估目的的相关性以及评估定价的公允性的意见的议案》等与本次重大资产出售相关的议案，独立董事发表独立意见。
6、2015年5月26日，常州万泽天海召开股东会，会议决议同意出售深圳玉龙宫100%的股权给中兴建设有限公司。
7、2015年5月26日，深圳万泽地产召开股东会，会议决议同意出售深圳鑫龙海100%的股权给万泽集团。
万泽实业股份有限公司 重大资产出售暨关联交易报告书（修订稿）8、2015年 5月 26日，常州万泽天海与中兴建设签署了《深圳玉龙宫资产出售协议》,双方确认了深圳玉龙宫100%股权转让事宜。
9、2015年 5月 26日，万泽地产与万泽集团签署了《深圳鑫龙海资产出售协议》，双方确认了深圳鑫龙海100%股权转让事宜。
（二）本次交易尚需履行的程序及获得的批准
本次交易尚需获得万泽股份股东大会审议通过。
三、交易对方和交易标的
（一）交易对方
本次重大资产出售的交易对方为中兴建设有限公司和本公司的控股股东万
泽集团有限公司。
（二）交易标的
本次重大资产出售的交易标的为常州万泽天海持有的深圳玉龙宫100%的股
权和深圳鑫龙海100%的股权。
四、交易价格及溢价情况
本次交易标的玉龙宫100%股权的评估采用资产基础法作为评估方法，评估机构采用资产基础法的评估结果作为玉龙宫股东全部权益价值的最终评估结论。根据银信评估出具的《常州万泽天海置业有限公司拟股权转让所涉及的深圳市玉龙宫实业发展有限公司股东全部权益价值评估报告》（银信评报字[2015]沪第0151号），以2014年12月31日为评估基准日，深圳市玉龙宫实业发展有限公司评估后的总资产价值 154,949.71万元，总负债 123,015.14万元，净资产31,934.58万元。根据立信会计师事务所出具的信会师报字[2015]第111090号审计报告，
2014年末深圳玉龙宫经审计的净资产为12,850.05万元。玉龙宫评估后净资产为 31,934.58万元，评估增值19,084.53万元，增值率148.52%。根据常州万泽天
万泽实业股份有限公司 重大资产出售暨关联交易报告书（修订稿）海与交易对方中兴建设有限公司签署的《深圳玉龙宫资产出售协议》，各方在公平、自愿的原则下，通过协商一致，确定标的资产的具体转让价格为32,000.00万元。
本次交易标的鑫龙海100%股权的评估采用资产基础法作为评估方法，评估机构采用资产基础法的评估结果作为鑫龙海股东全部权益价值的最终评估结论。根据银信评估出具的《深圳市万泽房地产开发集团有限公司拟股权转让所涉及的深圳市鑫龙海置业有限公司股东全部权益价值评估报告》（银信评报字（2015）沪第0442号），以2014年12月31日为评估基准日，深圳市鑫龙海置业有限公司深圳市鑫龙海置业有限公司评估后的总资产价值 7,635.57万元，总负债 1,838.02万元，净资产 5,797.55万元。根据立信会计师事务所出具的信会师报字[2015]第114059号审计报告，2014年末深圳鑫龙海经审计的净资产为2,472.62万元。鑫龙海评估后净资产为5,797.55万元，评估增值 3,324.93万元，增值率134.47%。
根据万泽地产与交易对方万泽集团公司签署的《深圳鑫龙海资产出售协议》，各方在公平、自愿的原则下，通过协商一致，确定标的资产的具体转让价格为
5,800.00万元。扣除万泽集团已向万泽股份支付的5,301.32万元回购股权保证金，实际应付金额为498.68万元。
五、本次交易构成关联交易
本次交易的交易对方之一万泽集团为公司的控股股东，本次出售鑫龙海100%股权的交易构成关联交易。
六、本次交易构成重大资产重组
本次交易万泽股份拟将其全资子公司常州万泽天海所持有深圳玉龙宫100%
的股权转让给中兴建设有限公司，拟将其全资子公司深圳市万泽房地产开发集团有限公司所持有深圳鑫龙海100%的股权转让给万泽集团有限公司。根据上市公司2014年度审计报告，上市公司2014年度营业收入（合并报表数）为52,664.03万元，标的公司深圳玉龙宫2014年度经审计的营业收入为47,581.27万元，深圳鑫龙海2014年度经审计的营业收入为55.94万元。深圳玉龙宫及深圳鑫龙海的2014年度经审计的营业收入合计超过本公司同期营业收入的50%。根据《重组管理办
万泽实业股份有限公司 重大资产出售暨关联交易报告书（修订稿）法》的规定，公司本次交易构成《重组管理办法》规定的重大资产重组。
万泽实业股份有限公司 重大资产出售暨关联交易报告书（修订稿）第二节上市公司基本情况
一、公司基本情况
中文名称：万泽实业股份有限公司
英文名称：Wedge Industrial Co., Ltd
注册地址：汕头市珠池路23号光明大厦B幢8楼
办公地址：汕头市珠池路23号光明大厦B幢8楼
股票上市地：深圳证券交易所
股票简称：万泽股份
股票代码：000534
法定代表人：林伟光
注册资本：491,785,096.00元1
成立时间：1992年11月4日
经营范围：投资建设电厂、电站，电力生产，蒸气热供应；货物进出口、技术进出口；普通机械、电器机械及器材、金属材料、建筑材料、化工原料、汽车零部件的销售；电子计算机及配件的出租和销售；电子计算机技术服务；从事房地产投资、开发、经营，室内装饰；对采矿业的投资。
联系电话：0754-88857191
联系传真：0754-88857199
邮政编码：515041
互联网网址：www.wedgeind.com
公司电子信箱：wzgf0534@163.com
1工商登记资料显示公司的注册资本为495,845,096.00元，2014年11月及2015年3月分别为280,000股和3,780,000股两次股份回购注销手续正在积极办理之中，尚未完成股份变动的工商变更登记，完成工商变更
登记后公司的注册资本为491,785,096元。
万泽实业股份有限公司 重大资产出售暨关联交易报告书（修订稿）二、公司设立及历次股本变动情况
（一）公司设立
万泽股份是1992年7月18日经广东省企业股份制试点联审小组和广东省体改委粤股审[1992]16号文批准，由汕头市电力开发公司、中国建设银行汕头市信托投资公司、中国工商银行汕头市信托投资公司、中国交通银行汕头市分行和汕头市城市建设开发总公司五家企业共同发起设立的定向募集股份有限公司。公司注册资本7,750万元，注册地址广东省汕头市金砂中路金凤城龙座七楼，法定代表人林奕炯。
公司首期以定向募集方式共发行7,750万股股票，每股面值1元，每股发行价4元。其中公司主要发起人汕头市电力开发公司以其所属热电厂之净资产入股，热电厂在1992年5月31日经汕头会计师事务所审计的资产净值为16,526.95万元，经汕头市国有资产管理办公室、汕头市财政局同意，以其中的16,500万元，折计4,125万股，占总股本的53.23%，其中26.95万元列作公司对汕头市电力开发公司的负债。广东省国资办1993年8月17日以粤国资[1993]66号文件对此进行了确认。
另外四家发起人以现金8,000万元入股，折计2,000万股，占总股本的25.80%。汕头电力经济发展公司、汕头地产总公司、汕头特区金宏发展总公司、汕头市中海发展总公司、汕头市信托投资公司等五家法人股东总计以现金300万元入股，折计75万股,占总股本的0.97%。公司内部职工以现金6,200万元入股，折计1,550万股,占总股本的20%。
（二）公司公开发行股票并上市
1993年8月经广东省证券委粤证监发[1993]009号文批准，中国证监会证监发审字[1993]67号文复审通过,公司新增发行社会公众股2,593万股，每股面值1元，并于1994年1月10日在深圳证券交易所上市，每股发行价格6.42元。
发行完毕后，公司的股份数量及股本结构如下：
|||||
|-|-|-|-|
|股份类别||数量（万股）|比例（%）|
|非流通股份|国家股|4,125.00|39.88|

万泽实业股份有限公司 重大资产出售暨关联交易报告书（修订稿）
|||||
|-|-|-|-|
||法人股|2,075.00|20.07|
||内部职工股|1,550.00|14.98|
|流通股份||2,593.00|25.07|
|合 计||10,343.00|100.00|

（三）公司上市后历次股本变动及控股权变动情况
1、1994年，向全体股东派送红股及资本公积转增股本
1994年1月19日，经粤证监[1994]05号文批准，公司以总股本10,343万股为基础，向全体股东按每10股送1股的比例派送红股及以资本公积金每10股转增5股，总股本增至16,548.80万股。
本次变更后，公司的股份数量及股本结构如下：
|||||
|-|-|-|-|
|股份类别||数量（万股）|比例（%）|
|非流通股份|国家股|6,600.00|39.88|
||法人股|3,320.00|20.07|
||内部职工股|2,480.00|14.98|
|流通股份||4,148.80|25.07|
|合 计||16,548.80|100.00|

2、1995年，向个人股东派送红股
1995年，经股东大会批准，公司向国家股、法人股每10股派发2元，个人股每10股送1股同时每股派发现金股利1元，变更后总股本为17,211.68万股。
本次变更后，公司的股份数量及股本结构如下：
|||||
|-|-|-|-|
|股份类别||数量（万股）|比例（%）|
|非流通股份|国家股|6,600.00|38.35|
||法人股|3,320.00|19.29|
||内部职工股|2,728.00|15.85|
|流通股份||4,563.68|26.52|
|合 计||17,211.68|100.00|

3、1996年，向全体股东派送红股
万泽实业股份有限公司 重大资产出售暨关联交易报告书（修订稿）1996年，经股东大会批准，公司以总股本17,211.68万股为基础,向全体股东按每10股送1股的比例派送红股，总股本增至18,932.848万股。
本次变更后，公司的股份数量及股本结构如下：
|||||
|-|-|-|-|
|股份类别||数量（万股）|比例（%）|
|非流通股份|国家股|7,260.00|38.35|
||法人股|3,652.00|19.29|
||内部职工股|3,000.80|15.85|
|流通股份||5,020.05|26.52|
|合 计||18,932.85|100.00|

4、1998年，资本公积转增股本
1998年6月29日，经汕证监[1998]11号文批准，公司以总股本18,932.848万股为基础,以资本公积金向全体股东每10股转增1股，总股本增至20,826.1325万股。
本次变更后，公司的股份数量及股本结构如下：
|||||
|-|-|-|-|
|股份类别||数量（万股）|比例（%）|
|非流通股份|国家股|7,986.00|38.35|
||法人股|4,017.20|19.29|
||内部职工股|3,300.88|15.85|
|流通股份||5,522.05|26.52|
|合 计||20,826.13|100.00|

5、2005年，控股股东变更为万泽集团
2005年11月30日，公司原第一大股东汕头市电力开发公司与万泽集团正式签署了《股权转让协议》，汕头市电力开发公司将其持有的公司38.35%的国家股股份中的29%转予万泽集团。此次股权转让获得相关国有资产监管部门以及证券监管部门的批准和审核，中国登记结算有限公司深圳分公司于2006年8月4日出具股权过户登记确认书。本次变更完成后，公司控股股东由汕头市电力开发公司变更
为万泽集团。
万泽实业股份有限公司 重大资产出售暨关联交易报告书（修订稿）6、2006年，实施股权分置改革
2006年7月31日，公司召开2006年第二次临时股东大会暨股权分置改革相关股东会议，审议通过了公司股权分置改革议案。公司于2006年8月实施股权分置改革方案：公司以流通股股份8,822.53万股为基数，以资本公积金向方案实施股权登记日登记在册的全体流通股股东每10股转增5.31股。公司的股本结构因股权分置改革发生变化：由股权分置改革前的非流通股份12,003.60万股，流通股份8,822.53万股，变为有限售条件的流通股12,004.86万股，无限售条件的流通股13,506.25万股。股权分置改革完成后，万泽集团与汕头市电力开发公司持有上市公司股份比例分别为23.68%和7.63%。
截至2006年12月31日，公司股权结构如下：
单位：万股
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|股份类别||2005年12月31日||2006年12月31日||
|||数量|比例(%)|数量|比例(%)|
|有限售条件股份|国家持股|7,986.00|38.35|1,946.21|7.63|
||国有法人股|1,452.00|6.97|1,452.00|5.69|
||境内法人持股|2 , 5 6 5 . 20|12.32|8,604.99|33.73|
||境内自然人持股|0.40|0.00|1.06|0.00|
|无限售条件股份|普通股|8,822.53|42.36|13,506.25|52.94|
|合 计||20,826.13|100|25,511.11|100|

2007年，由于部分限售股得以上市流通，公司部分主要股东减持股份计5,915.76万股，其中控股股东万泽集团减持1,275万股。股份减持后，万泽集团持股比例由23.68%变更为18.68%，仍为公司第一大股东，公司控股权未发生变动。
2009年8月10日召开第六届董事会第五十三次会议审议通过《关于变更公司名称的议案》，为提升公司品牌形象，适应公司发展要求，公司名称由“汕头电力发展股份有限公司”更名为“广东万泽实业股份有限公司”。该事项于2009年9月4日经公司2009年度第二次临时股东大会审议通过并公告。
7、2012年，实施重大资产重组及非公开发行股份购买资产暨关联交易
2009年8月10日，万泽股份召开2009年第一次临时股东大会，采取现场投票
和网络投票相结合的方式审议通过了公司实施重大资产重组及非公开发行股份
万泽实业股份有限公司 重大资产出售暨关联交易报告书（修订稿）购买资产暨关联交易的相关议案，根据上述议案，万泽股份拟向万泽集团非公开发行股份方式，收购万泽集团持有的常州万泽天海100%股权和万泽地产47.75%股权。
2009年12月7日，公司重大资产重组及非公开发行股份购买资产暨关联交易事宜经中国证券监督管理委员会上市公司并购重组审核委员会审核通过。2011年11月28日，中国证券监督管理委员会下发《关于核准广东万泽实业股有限公司向万泽集团有限公司发行股份购买资产的批复》（证监许可[2011]1896号）和《关于核准万泽集团有限公司公告广东万泽实业股份有限公司收购报告书并豁免其要约收购义务的批复》（证监许可[2011]1897号），核准公司非公开发行23,058.10万股人民币普通股（A股），每股发行价格3.27元，每股面值人民币1元，增加注册资本人民币230,581,000.00元，非公开发行股份以购买万泽集团有限公司持有的深圳市万泽房地产开发有限公司47.75%股权及常州万泽天海置业有限公司100%的股权；与此同时，根据经中国证监会核准的重大资产重组方案，需对本次拟置入资产的范围等作出调整，万泽集团有限公司需以本次重组中评估值的等额现金26,394.73万元置换深圳市安业房地产开发有限公司100%股权和北京市万泽宏润房地产开发有限公司100%股权，以上调整需在本次重组取得中国证券监督管理委员会批准后60个工作日内实施完毕。
2011年12月21日，公司2011年第一次临时股东大会审议通过了上述现金置换方案，万泽集团有限公司于2012年1月6日前已支付上述款项。2012年1月17日公司刊登了关于公司重大资产重组实施完成的公告，2012年1月18日本次非公开发行新增股份在深圳证券交易所上市，公司总股本增至485,692,096.00股。
本次重大资产重组完成后，公司股权结构如下：
单位：万股
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|股份类别||发行前||发行后||
|||数量|比例(%)|数量|比例(%)|
|有限售条件股份|万泽集团|4,764.79|18.68|27,822.89|57.29|
||其他限售流通股|0.34|0.00|0.34|0.00|
|无限售条件股份|普通股|20,745.98|81.32|20,745.98|42.71|
|合 计||25,511.11|100.00|48,569.21|100.00|

万泽实业股份有限公司 重大资产出售暨关联交易报告书（修订稿）8、2012年，实施股权激励计划
2012年11月5日，公司2012年第五次临时股东大会审议通过了经中国证监会备案无异议的《广东万泽实业股份有限公司限制性股票激励计划（草案）修订稿》等相关议案；2012年11月12日，公司第八届董事会第六次会议审议通过了《关于向激励对象授予限制性股票的议案》，确定本次激励计划的限制性股票授予日为2012年11月13日；2012年12月11日，公司发布了限制性股票授予完成公告，本次激励计划实际授予的限制性股票数量为10,860,000.00股，发行价格为每股2.46元，上市日期为2012年12月13日，新增股份上市后，公司总股本增至496,552,096.00股。
2013年5月6日，经公司2013年第二次临时股东大会审议通过，公司名称由“广东万泽实业股份有限公司”变更为“万泽实业股份有限公司”。
9、2014年5月，回购注销离职人员持有的股权激励未解锁股份
2014年5月，公司原股权激励对象任贤辉、薄东明、周雨佳、唐佳等4人因个人原因离职，不符合公司《限制性股票激励计划（草案）修订稿》的相关规定。
公司于2014年5月29日召开董事会审议通过《关于回购注销离职人员持有的股权激励未解锁股份的议案》，于2014年8月4日完成上述4人共持有707,000股限制性股票的回购注销工作。本次变更后，公司总股本从496,552,096.00股变更为495,845,096.00股。
10、2014年11月，回购注销离职人员持有的股权激励未解锁股份
2014年11月，公司原股权激励对象王沛、洪维等2人因个人原因离职，不符合公司《限制性股票激励计划（草案）修订稿》的相关规定。公司于2014年11月17日召开董事会审议通过《关于回购注销离职人员持有的股权激励未解锁股份的议案》，决定回购注销已离职股权激励对象所持有但尚未解锁的限制性股票共计280,000股，公司总股本将从495,845,096股变更为495,565,096股。
11、2015年3月，回购注销第三期未达到解锁条件的限制性股票
万泽实业股份有限公司2015年3月23日召开的第八届董事会第四十五次会议，审议通过《关于回购注销第三期未达到解锁条件的限制性股票的议案》，同意对
万泽实业股份有限公司 重大资产出售暨关联交易报告书（修订稿）公司21名激励对象已获授但未达到第三期解锁条件的限制性股票共计 3,780,000股进行回购注销，公司总股本将从495,565,096股变更为491,785,096股。
2014年11月及2015年3月两次股份回购注销手续正在积极办理之中，尚未完成股份变动的工商变更登记。
截至本尽职调查报告签署日，发行人股本总数和控股股东情况未发生变动。
三、最近三年控股权变动情况
上市公司最近三年控股权及实际控制人未发生变动，控股股东为万泽集团有限公司，实际控制人为林伟光先生。截至本报告书签署日，上市公司控股股东及实际控制人的具体情况如下：
林伟光 朱明
70% 30%
深圳市万泽实业有限公司
20.70% 79.30%
万泽集团有限公司
52.29%
万泽实业股份有限公司
截至2015年5月21日，万泽集团持有公司股份257,177,000股。公司拟于近期完成两次股权激励回购注销的工商变更登记；假设上述工商变更完成，万泽集团占公司股份总数为52.29%，是公司的控股股东。
最近三年公司的控股股东与实际控制人未发生变更。
四、最近三年重大资产重组情况
公司发生的符合《上市公司重大资产重组管理办法》（证监会令第109号）所规定的重大资产重组情况如下：
万泽实业股份有限公司 重大资产出售暨关联交易报告书（修订稿）2009年8月10日，公司2009年第一次临时股东大会审议通过《关于公司符合非公开发行股份购买资产条件的议案》、《汕头电力发展股份有限公司重大资产重组及非公开发行股份购买资产暨关联交易报告书（草案）》，决定公司向万泽集团发行股份购买其持有的万泽地产47.75%的股权及常州万泽天海100%的股权。
2009年12月7日，公司重大资产重组及非公开发行股份购买资产暨关联交易事宜经中国证券监督管理委员会上市公司并购重组审核委员会审核通过。
2011年11月28日，中国证券监督管理委员会下发《关于核准广东万泽实业股份有限公司向万泽集团有限公司发行股份购买资产的批复》（证监许可[2011]1896号）和《关于核准万泽集团有限公司公告广东万泽实业股份有限公司收购报告书并豁免其要约收购义务的批复》（证监许可[2011]1897号），核准公司非公开发行23,058.10万股人民币普通股（A股），每股发行价格3.27元，每股面值人民币1元，增加注册资本人民币230,581,000.00元，非公开发行股份以购买万泽集团有限公司持有的深圳市万泽房地产开发有限公司47.75%股权及常州万泽天海置业有限公司100%的股权；与此同时，根据经中国证监会核准的重大资产重组方案，需对该次拟置入资产的范围等作出调整，万泽集团有限公司需以本次重组中评估值的等额现金26,394.73万元置换深圳市安业房地产开发有限公司100%股权和北京市万泽宏润房地产开发有限公司100%股权，以上调整需在本次重组取得中国证券监督管理委员会批准后60个工作日内实施完毕。
2011年12月21日，公司2011年第一次临时股东大会审议通过了上述现金置换方案。截至2012年1月6日，万泽集团有限公司已支付上述款项，2012年1月17日公司刊登了关于公司重大资产重组实施完成的公告，2012年1月18日本次非公开发行新增股份在深圳证券交易所上市，公司总股本增至485,692,096.00股。
除上述情形外，公司未发生其他符合《上市公司重大资产重组管理办法》（证监会令第109号）所规定的重大资产购买或出售情况。
万泽实业股份有限公司 重大资产出售暨关联交易报告书（修订稿）五、公司主营业务发展情况及财务指标
（一）公司主营业务情况
公司的主营业务为以房地产开发为主业；以住宅项目开发为主，带动商业地产、写字楼开发等业务的拓展，构建以深圳、珠三角为中心，辐射至长三角、北京等区域的房地产开发业务。
2014年，房地产行业进入了调整期，为了抵御经营风险，保障上市公司股东利益，公司开始谋求转型，并开始实施了新的发展战略。围绕业务转型启动了新兴行业的对外投资，2014年公司控股子公司与中南大学基金会合资设立中南研究院，涉足高温合金材料的研发与生产；公司的控股子公司前海万泽参股盈商公司涉足互联网金融行业。通过本次交易，公司一方面能规避房地产行业调控所引起的深圳玉龙宫尾盘清理的销售风险以及鑫龙海项目城市更新确权无进展长期不
能开发的风险，另一方面能加速资金回笼，为公司战略转型项目提供必要的资金支持。
除本次出售标的深圳玉龙宫及深圳鑫龙海之外（详细情况请参见本报告书
“第四节交易标的基本情况”），上市公司旗下的其他房地产开发项目公司的情况如下：
1、天实和华置业（北京）有限公司（以下简称“天实和华”）
（1）项目概况
2014年初本公司之全资子公司深圳市万泽房地产开发集团有限公司（以下简称“万泽地产”）再次受让原万泽集团有限公司持有的天实和华29%股权，合计持股59%。天实和华开发数码办公及配套设施项目，该项目位于北京经济技术开发区路东区D3街区，项目占地总面积5.37万平方米，该项目类型为商业和住宅。
项目本身进展基本顺利，D3F1地块陆续完成了入园协议签订、施工图、建设工程规划许可证、施工许可证、消防设计、环评、建设方案备案等工作，项目案名确定为“万泽•经海商业广场”和“万泽•菁英荟”。
万泽实业股份有限公司 重大资产出售暨关联交易报告书（修订稿）（2）重大未决诉讼情况
天实和华于 2014年 8月 13日收到辽宁省大连市中级人民法院的《传票》及《民事起诉状》等，《民事起诉状》主要内容如下：
原告：人和投资控股股份有限公司（以下简称“人和投资”）
被告一：大连实德集团有限公司
被告二：大连鑫星投资有限公司
被告三：万泽集团有限公司
被告四：天实和华置业（北京）有限公司
诉讼请求：1、依法判决撤销被告一和被告三签订的《债权转让协议书》井将股权恢复至股权转让之前的状态；2、本案诉讼费由四被告承担。原告向法院申请查封公司所有的位于北京经济技术开发区路东区 D3街区的三宗地块（分别为D3C1，面积 15777平方米；D3C2，面积 14801平方米；D3F1，面积 25159平方米）的建设用地使用权已被执行，截至本报告出具日相关土地仍在被查封状态。
详见公司董事会于 2014年 8月发布的一系列《关于天实和华置业（北京）有限公司土地被查封的进展公告》、公司董事会 2015年 2月 16日和 2015年 3月 2日《关于天实和华置业（北京）有限公司土地被查封的进展公告》。
天实和华和万泽集团已聘请律师积极应诉，根据聘请的北京市尚公律师事务所出具的《关于万泽集团有限公司、天实和华置业（北京）有限公司涉及人和投资所诉债权人撤销权纠纷案的法律意见书》，认为：原告人和投资的诉讼理由不能成立，其诉讼请求不应获得人民法院支持。
同时，万泽集团承诺：关于人和投资向辽宁省大连市中级人民法院提起的（2014）大民三初第 121号债权人撤销权纠纷，如最终人和投资之诉讼请求得到支持，大连鑫星投资有限公司与万泽集团签订的《债权转让协议书》被撤销，则万泽集团将承担万泽地产取得天实和华59%股权的成本、该等资金在投入期间的相应利息（利率为同期银行存款利率）以及万泽地产因天实和华目前正在开发的项目所投入的资金等全部款项，确保万泽地产利益不受损害。
虽然公司聘请的律师认为原告人和投资的诉讼理由不能成立，其诉讼请求不应获得人民法院支持，且万泽集团承诺确保万泽地产利益不受此项诉讼的损害，
万泽实业股份有限公司 重大资产出售暨关联交易报告书（修订稿）但由于天实和华三块宗地已被查封，在该项诉讼彻底结案并解除查封之前，该项目不能变办理变更登记、对外销售以实现项目收益。公司尚不能预期该项诉讼彻底解决的具体时限，届时该项目可能大量占用公司的资金和资源。
2、常州万泽天海置业有限公司（以下简称“常州天海”）
（1）项目概况
常州天海开发建设太湖庄园项目，该项目位于江苏省常州市武进区太湖湾旅游度假区内，项目用地依山傍水，交通便利，项目占地面积 49万平方米，该项目主要为商品住宅。
（2）项目施工验收及销售概况
太湖庄园项目分为一期和二期两个部分，其中一期包括公建（A、B、C、D区公寓、会所、商业、地下车库）和A、B、C、D、E、F岛（低密度住宅）。一期的公建和A岛已于2009年8月20日取得预售许可证获准销售，并完成竣工验收，B岛和C岛于2011年5月13日取得预售许可证获准销售，目前正在办理分项验收和整体竣工备案相关手续，DEF岛尚未动工。
（3）项目面临问题
近几年来，太湖庄园项目销售情况不佳。在持续调控的房地产政策等大环境影响下，加上太湖庄园项目规划配套的高尔夫球场、游艇码头因政策原因一直未建，项目周边的市政配套也不全，影响项目形象及品质，太湖庄园项目一期剩下的D、E、F岛及二期项目均未有具体的开工计划。
3、常州万泽置地房产开发有限公司（以下简称“常州置地”）
（1）项目概况
该公司开发建设万泽大厦项目，项目位于江苏省常州市武进区常武路与延政路交叉处，用地总面积11,545平方米，建筑总面积58,692平方米，该项目类型为商业和住宅。
（2）项目施工验收情况
万泽实业股份有限公司 重大资产出售暨关联交易报告书（修订稿）万泽大厦的公寓部分和酒店部分分别于 2011年 12月 26日和 2012年 9月 12日进行了竣工验收，施工单位、监理单位等均出具了“合格”意见，常州市武进区住房和城乡建设局同意竣工验收备案。
（3）项目销售情况
该项目的1-4层为酒店，17-18层西半面为酒店客房，其余为商品住宅。目前酒店已投入使用，常州万泽置地房产开发有限公司于2009年12月8日取得商品住宅部分的预售许可证获准销售。
（4）储备项目情况
常州置地另储备有两块土地：一块位于武进区雪堰镇潭底湾，面积 60亩，于 2011年 11月取得土地证，规划用途为商业和住宅用地（高尔夫会所）；一块位于武进区雪堰镇小城湾，面积 43.16亩，于 2012年 6月取得土地证，规划用途为商业用地（白金五星酒店）。上述两个地块因与之配套的高尔夫球场未建、拆迁工作未完成等原因目前均未计划开发，当地政府已批准延迟开发。
4、汕头市万泽置地房地产开发有限公司（以下简称“汕头置地”）
汕头置地拟开发万泽实业股份有限公司热电一厂（以下简称“热电一厂”）“三旧”改造项目，热电一厂“三旧”改造中的A、B两宗地块一并纳入旧改范畴，统一享受旧改优惠政策，并通过汕头市政府项目审核。现已完成了项目立项和环评报告编制工作，其中环评初步意见已获批，环评报告已公示两次。2014年 12月份，该项目获得汕头市政府批准并完成立项工作，项目名称暂定为“万泽云顶水岸”。
该项目为国家政策支持的优质地产项目，享受“三旧”改造补缴地价款优惠政策，推动确定性高，该项目于两年内即可动工建设。
（二）公司主要财务数据
万泽股份近三年的主要财务数据（经审计）如下：
1、简要合并资产负债表数据
万泽实业股份有限公司 重大资产出售暨关联交易报告书（修订稿）单位：万元
|||
|-|-|
|2014年12月31日|2013年12月31日|
|348,934.69|402,067.74|
|185,911.16|215,614.48|
|163,023.04|186,453.26|
|35,991.95|33,487.05|
|127,031.09|152,966.21|

2、简要合并利润表数据
单位：万元
|||
|-|-|
|2014年度|2013年度|
|52,664.03|112,234.96|
|43,892.38|87,423.42|
|8,771.65|24,811.54|
|7,826.29|23,928.54|
|4,128.33|14,985.36|
|5,123.44|15,104.00|

3、简要合并现金流量表数据
单位：万元
|||
|-|-|
|2014年度|2013年度|
|33,649.08|56,064.06|
|-12,589.12|-8,802.26|
|-44,376.13|-24,237.91|
|-23,316.17|23,023.89|

4、主要财务指标
|||
|-|-|
|2014年度|2013年度|
|34.67%|31.11%|
|127,031.09|152,966.21|
|3.79%|12.33%|
|0.10|0.30|
|0.10|0.30|

六、公司控股股东及实际控制人情况
公司的控股股东为万泽集团有限公司，实际控制人为林伟光先生。
万泽实业股份有限公司 重大资产出售暨关联交易报告书（修订稿）（一）控股股东的基本情况
截至本报告书签署日，万泽集团持有公司股份257,177,000股，占公司股份总数52.29%，是公司的控股股东。万泽集团的基本情况如下：
公司名称：万泽集团有限公司
法定代表人：林伟光
成立日期：2002年1月28日
注册资本：68,100万元
营业执照注册号码：440301102811218
税务登记证号码：440300734178174
公司类型：有限责任公司
注册地址：深圳市福田区笋岗西路黄木岗金源山大厦四层西侧
公司住所：深圳市福田区笋岗西路黄木岗金源山大厦四层西侧
经营范围：投资兴办实业（具体项目另行申报）；国内贸易（不含专营、专控、专卖商品）；信息咨询（不含限制项目）；企业形象策划；物业管理；小区园林绿化（不含市规划区内项目绿化）；建材购销；珠宝首饰、工艺品的设计及销售；房屋租赁；开办民办教育机构。
（二）实际控制人的基本情况
公司的实际控制人为林伟光先生，林伟光先生的简历如下：
林伟光先生，男，汉族，1963年6月出生，北京大学EMBA，药剂师。1979年9月至1983年8月，就读于广东医药学院药学专业；1983年8月至1987年5月，就职于广东省揭阳县药品检验所，担任药师职务；1987年6月至1990年5月，就职于深圳市医药总公司药用油厂，担任部门经理职务；1990年6月至1994年12月，就职于深圳市中达工贸股份有限公司，担任二级企业经理职务；1995年1月至1998年1月，就职于深圳市万泽医药有限公司，担任总经理职务；1998年2月至2001年12月，就职于深圳碧轩房地产开发有限公司，担任总经理职务；2002年1月，就职于万泽集团有限公司，2006年至今担任万泽集团有限公司董事，广东万泽实业股
万泽实业股份有限公司 重大资产出售暨关联交易报告书（修订稿）份有限公司董事长。
万泽实业股份有限公司 重大资产出售暨关联交易报告书（修订稿）第三节交易对方情况
一、交易对方的基本情况
本次交易对方为中兴建设与万泽集团。万泽股份拟将其全资子公司常州万泽天海持有的深圳玉龙宫100%的股权转让予中兴建设，还拟将其全资子公司深圳万泽地产所持有的深圳鑫龙海100%的股权转让给万泽集团。
（一）中兴建设
1、中兴建设的基本情况
截至本报告签署日，中兴建设的基本情况如下：
公司名称：中兴建设有限公司
法定代表人：倪道仁
成立日期：1992年11月17日
注册资本：33,300万元
营业执照注册号码：321283000010581
税务登记证号码：苏地税字321283737840047号
公司类型：有限责任公司
注册地址：泰兴市济川路26号
公司住所：泰兴市济川路26号
经营范围：各类房屋建筑工程、市政公用工程、机电安装工程、建筑装修装饰工程、园林古建筑工程、起重设备安装工程的施工；设备维修；承包境外工程和境内国际招标工程；上述境外工程所需的设备、材料出口；境外工程施工；自营和代理各类商品和技术的进出口业务，但国家限定公司经营和国家禁止进出口的商品及技术除外。房地产开发；对外派遣实施一般经营项目中境外工程所需的劳务人员。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）
万泽实业股份有限公司 重大资产出售暨关联交易报告书（修订稿）2、中兴建设的历史沿革情况
1、1992年11月泰兴市工程建设总承包公司的设立
1992年11月，经泰兴市人民政府批复【泰政复（1992）313号】《关于同意建立泰兴市工程建设总承包公司的批复》同意设立泰兴市工程建设总承包公司，注册资本为3,683.6万元，出资人为泰兴市建筑工程局。设立时，公司的股权结构如下：
|||
|-|-|
|名称|认缴出资额（万元）|
|泰兴市建筑工程局|3,683.60|
|合计|3,683.60|

2、1996年6月，公司变更名称并增加注册资本
1996年 2月，泰兴市计划委员会【泰计（1996）22号】《关于同意“泰兴市工程建设总承包公司”》变更为“泰兴市建筑安装工程总公司”的批复，同意公司变更名称。泰兴市国有资产管理局出具注册资金信用证明，同意公司实收资本变更为9,094万元。本次变更后，公司的股权结构如下：
|||
|-|-|
|名称|认缴出资额（万元）|
|泰兴市建筑工程局|9,094.00|
|合计|9,094.00|

3、1999年2月，公司减资
1999年 2月，泰兴市建设安装工程总公司向泰兴工商局提交《关于营业执照延期减少注册资本的报告》，称由于体制的变化，经改制后的实际资本金为5,170万元。变更后公司的股权结构为：
|||
|-|-|
|名称|认缴出资额（万元）|
|泰兴市建筑工程局|5,170.00|
|合计|5,170.00|

4、2001年5月整体改制
2001年 5月28日，泰兴市人民政府出具泰政复【2001】38号市《政府关于泰兴市建筑安装工程总公司改制方案的批复》，同意以泰兴市建筑工程局为发起人，吸纳市河海疏浚局、泰兴建安公司、第八建安公司、建设工程公司、济川建安有限公司、环保建安公司、新型建材公司和自然人张林生共同发起，组建江苏
中兴建设有限公司。2001年5月30日，泰兴永信会计师事务所对本次出资进行
了审验。2001年 5月，根据泰政发（96）53号文，泰兴市建筑工程局更名为泰
万泽实业股份有限公司 重大资产出售暨关联交易报告书（修订稿）兴市建筑业管理局。本次变更后公司的股权结构如下：
|||
|-|-|
|名称|认缴出资额（万元）|
|泰兴市建筑管理局|29,730.00|
|泰兴市建安公司|800.00|
|泰兴市建设工程公司|760.00|
|泰兴市第八建安公司|700.00|
|泰兴市河海疏浚局|560.00|
|泰兴市新型建材公司|150.00|
|泰兴市济川建安有限公司|50.00|
|泰兴市环保建安公司|50.00|
|张林生|500.00|
|合计|33,300.00|

5、2008年8月股权变更
2006年 6月 2日，中共泰兴市委办公室召开了关于泰兴市建筑安装工程公司（泰兴市建筑业管理局）与江苏中兴建设有限公司实行政企分开改革的协调会议，形成了政企分开的精神。2008年 8月 6日，江苏中兴建设有限公司召开股东会，股东会决议泰兴市建筑管理局将其 29730万元的出资额转让，其中 4,820万元转让给泰兴市中兴国有资产经营投资有限公司，其余 24,910万元出资额同意转让 3,000万元给江苏正威建设有限公司，3,000万元给泰兴市正兴建设有限公司，1,000万元给北京江汇建筑技术有限公司，3,000万元给佰里泰（北京）投资有限公司，2,860万元给泰兴市润泰房地产开发有限公司，6,000万元给重庆聚富投资控股（集团）有限公司，5,000万元给重庆中新聚富建筑工程有限公司， 1,050万元给倪道仁。泰兴市泰兴建筑安装工程有限公司同意将其 800万元的出资额转让，其中490万元给倪道仁，40万给殷志勇，40万给张军，40万给毛章荣、50万给严传忠，40万给卜天荣、60万给吴桂民、40万给叶亚龙。泰兴市建设工程公司同意将其持有的 760万元出资额转让，其中 500万元给倪道仁、40万给蒋鹏飞、60万给杨国成、60万给张卫东、50万给吴海、50万给吴辉。泰兴市第八建筑安装工程公司同意将其持有的 700万出资额转让，其中100万给王和平、200万给封同生、200万给周荣生、200万给张松林。泰兴市疏浚工程管理局同意将其持有的 560万出资额进行转让，其中 500万给倪道仁、60万给顾军政。泰兴市济川建筑安装工程有限责任公司同意将其 50万出资额转让给马明富。
泰兴市环保工程建筑安装公司同意将其 50万出资额转让给徐剑生。泰兴市新型
建筑材料公司将其 150万出资额进行转让，其中 50万给杨剑、50万给徐晓龙、
万泽实业股份有限公司 重大资产出售暨关联交易报告书（修订稿）50万给程登山。泰兴市财政局出具了泰财企【2008】165号《关于江苏中兴建设有限公司股权处置的批复》核准了此次股权转让。本次股权转让后，公司的股权结构如下：
|||||
|-|-|-|-|
|序号|股东名称|出资金额(万元)|出资比例|
|1|重庆聚富投资控股（集团）有限公司|6,000|18.02%|
|2|泰兴市中兴国有资产经营投资有限公司|4,820|14.47%|
|3|重庆中新聚富建筑工程有限公司|5,000|15.02%|
|4|倪道仁|2,540|7.63%|
|5|江苏正威建设有限公司|3,000|9.01%|
|6|泰兴正兴建设有限公司|3,000|9.01%|
|7|佰利泰（北京）投资有限公司|3,000|9.01%|
|8|泰兴市润泰房地产开发有限公司|2,860|8.59%|
|9|封同生|200|0.6%|
|10|周荣生|200|0.6%|
|11|张松林|200|0.6%|
|12|王和平|100|0.3%|
|13|北京江汇建筑技术有限公司|1,000|3%|
|14|张林生|500|1.50%|
|15|吴桂明|60|0.18%|
|16|杨国成|60|0.18%|
|17|张卫东|60|0.18%|
|18|顾军政|60|0.18%|
|19|严传忠|50|0.15%|
|20|吴海|50|0.15%|
|21|吴辉|50|0.15%|
|22|杨剑|50|0.15%|
|23|徐晓龙|50|0.15%|
|24|程登山|50|0.15%|
|25|马明富|50|0.15%|
|26|徐剑生|50|0.15%|
|27|殷志勇|40|0.12%|
|28|张军|40|0.12%|
|29|毛章荣|40|0.12%|
|30|卜天荣|40|0.12%|
|31|叶亚龙|40|0.12%|
|32|蒋鹏飞|40|0.12%|
|33|合计|33,000|100%|

万泽实业股份有限公司 重大资产出售暨关联交易报告书（修订稿）6、2009年2月 26日股权变更
2009年2月26日，公司召开股东会，会议决议泰兴市中兴国有资产经营投资有限公司持有的4,820万元出资额进行转让，其中分别给倪道仁、王和平、周荣生、封同生和张松林各964万元，其他股东放弃优先购买权。本次股权转让后，公司的股权结构为：
|||||
|-|-|-|-|
|序号|股东名称|出资金额(万元)|出资比例|
|1|重庆聚富投资控股（集团）有限公司|6,000|18.02%|
|2|重庆中新聚富建筑工程有限公司|5,000|15.02%|
|3|倪道仁|3,504|10.52%|
|4|江苏正威建设有限公司|3,000|9.01%|
|5|泰兴正兴建设有限公司|3,000|9.01%|
|6|佰利泰（北京）投资有限公司|3,000|9.01%|
|7|泰兴市润泰房地产开发有限公司|2,860|8.59%|
|8|封同生|1,164|3.50%|
|9|周荣生|1,164|3.50%|
|10|张松林|1,164|3.50%|
|11|王和平|1,064|3.20%|
|12|北京江汇建筑技术有限公司|1,000|3%|
|13|张林生|500|1.50%|
|14|吴桂明|60|0.18%|
|15|杨国成|60|0.18%|
|16|张卫东|60|0.18%|
|17|顾军政|60|0.18%|
|18|严传忠|50|0.15%|
|19|吴海|50|0.15%|
|20|吴辉|50|0.15%|
|21|杨剑|50|0.15%|
|22|徐晓龙|50|0.15%|
|23|程登山|50|0.15%|
|24|马明富|50|0.15%|
|25|徐剑生|50|0.15%|
|26|殷志勇|40|0.12%|
|27|张军|40|0.12%|
|28|毛章荣|40|0.12%|
|29|卜天荣|40|0.12%|
|30|叶亚龙|40|0.12%|

万泽实业股份有限公司 重大资产出售暨关联交易报告书（修订稿）
|||||
|-|-|-|-|
|31|蒋鹏飞|40|0.12%|
|32|合计|33,000|100%|

7、2012年9月，名称变更
2012年 7月 23日，江苏中兴建设有限公司召开股东会并形成股东会决议，同意公司名称变更为“中兴建设有限公司”。2012年9月6日，泰兴工商局向中兴建设核发注册号为321283000010581的《营业执照》。
截至本报告书出具之日起，中兴建设股权未发生变动。
3、中兴建设最近三年注册资本变化情况
中兴建设近三年来注册资本未发生变化。
4、中兴建设主要业务发展状况
中兴建设是房屋建筑特级资质企业。中兴建设拥有8大市场板块：一是以京津、山东为中心的首都和环渤海湾建筑市场；二是以重庆为中心的西南建筑市场；
三是以两广为中心的华南及东盟•北部湾自由贸易区建筑市场；四是以上海、江苏、浙江为中心的华东建筑市场，五是以新疆、陕西为中心的西北建筑市场；六是以湖北、湖南为中心的华中建筑市场；七是以辽宁、黑龙江为中心的东北建筑市场；八是以肯尼亚、安哥拉、阿联酋为中心的海外建筑市场。公司还拥有市政、安装、路桥、钢结构、装饰、工程质量检测中心、建筑工程学校、建材商贸、建筑设计等10多个专业性公司。中兴建设以质量第一、诚信服务、健康和谐的宗旨，以推进质量、环保及职业健康安全三位一体管理为重点，于2002年12月通过了
ISO9000、14000、18000质量、环保、职业健康安全认证。并首批通过全国建筑行业质量信用体系认证。
公司注册资本3.33亿元，2014年末净资产11.33亿元。公司坚持以人为本，科技为先，培养了上千名技术人才。中兴建设拥有雄厚的科技实力，拥有国家级工法5项、省级工法15项，发明专利2项，应用新型专利15项，行业标准2项、科技示范工14项，能独立承接各类高大难工程，年施工规模项目保持在700项以上。
近年来承接了60层以上建筑18幢，超高层建筑达850幢；在管理过程中坚持开拓
创新、争创一流的理念创造了骄人的成绩，先后创鲁班奖7项，国家优质工程2
万泽实业股份有限公司 重大资产出售暨关联交易报告书（修订稿）项，省市级以上优质工程600多项，省级文明标化工地200多个，连续多年被评为全国优秀施工企业，3A资信企业。
5、中兴建设最近三年主要财务指标
中兴建设最近三年经审计的简要财务报表情况：
单位：万元
|||
|-|-|
|2014年12月31日|2013年12月31日|
|228,057.01|203,013.82|
|114,802.59|110,648.15|
|113,254.43|92,365.67|
|2014年度|2013年度|
|803,998.72|712,522.57|
|27,584.56|23,334.26|
|20,888.76|18,034.42|
|2014年度|2013年度|
|-499.76|4,186.31|
|-2,535.79|-8,141.61|
|4,807.73|-2,137.58|
|1,772.17|-6,092.88|

6、中兴建设的股权关系及下属企业
1、交易对方股权关系列表
中兴建设股东列表如下表所示：
|||||
|-|-|-|-|
|序号|股东名称|出资金额(万元)|出资比例|
|1|重庆聚富投资控股（集团）有限公司|6,000|18.02%|

万泽实业股份有限公司 重大资产出售暨关联交易报告书（修订稿）
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|-|-|-|-|
|2|重庆中新聚富建筑工程有限公司|5,000|15.02%|
|3|倪道仁|3,504|10.52%|
|4|江苏正威建设有限公司|3,000|9.01%|
|5|泰兴正兴建设有限公司|3,000|9.01%|
|6|佰利泰（北京）投资有限公司|3,000|9.01%|
|7|泰兴市润泰房地产开发有限公司|2,860|8.59%|
|8|封同生|1,164|3.50%|
|9|周荣生|1,164|3.50%|
|10|张松林|1,164|3.50%|
|11|王和平|1,064|3.20%|
|12|北京江汇建筑技术有限公司|1,000|3.00%|
|13|张林生|500|1.50%|
|14|吴桂明|60|0.18%|
|15|杨国成|60|0.18%|
|16|张卫东|60|0.18%|
|17|顾军政|60|0.18%|
|18|严传忠|50|0.15%|
|19|吴海|50|0.15%|
|20|吴辉|50|0.15%|
|21|杨剑|50|0.15%|
|22|徐晓龙|50|0.15%|
|23|程登山|50|0.15%|
|24|马明富|50|0.15%|
|25|徐剑生|50|0.15%|
|26|殷志勇|40|0.12%|
|27|张军|40|0.12%|
|28|毛章荣|40|0.12%|
|29|卜天荣|40|0.12%|
|30|叶亚龙|40|0.12%|
|31|蒋鹏飞|40|0.12%|
|32|合计|33,000|100%|

其中，中兴建设的法人股东的股权结构如下：
（1）重庆聚富投资控股（集团）有限公司股权结构表
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|-|-|-|-|
|股东名称|出资方式|出资金额(万元)|出资比例（占注册资本）|
|张经超|货币|4812|96.24%|
|秦开源|货币|188|3.76%|

万泽实业股份有限公司 重大资产出售暨关联交易报告书（修订稿）
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|-|-|-|-|
|合计|货币|5000|100%|

（2）重庆中新聚富建筑工程有限公司股权结构表
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|-|-|-|-|
|股东名称|出资方式|出资金额(万元)|出资比例（占注册资本）|
|张松林|货币|1300|65%|
|张经超|货币|700|35%|
|合计|货币|2000|100%|

（3）江苏正威建设有限公司
现已更名为正威科技集团有限公司。
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|-|-|-|-|
|股东名称|出资方式|出资金额(万元)|出资比例（占注册资本）|
|陈桂平|货币|11888|100%|
|合计|货币|11888|100%|

（4）泰兴市正兴建设有限公司股权结构表
|||||
|-|-|-|-|
|股东名称|出资方式|出资金额(万元)|出资比例（占注册资本）|
|肖正巧|货币|165|71.74%|
|印玉芳|货币|45|19.56%|
|肖香娟|货币|20|8.70%|
|合计|货币|230|100%|

（5）佰利泰（北京）投资有限公司股权结构表
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|-|-|-|-|
|股东名称|出资方式|出资金额(万元)|出资比例（占注册资本）|
|蔡伟|货币|1500|50%|
|王洪平|货币|1500|50%|
|合计|货币|3000|100%|

万泽实业股份有限公司 重大资产出售暨关联交易报告书（修订稿）（6）泰兴市润泰房地产开发有限公司股权结构表
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|-|-|-|-|
|股东名称|出资方式|出资金额(万元)|出资比例（占注册资本）|
|张林生|货币|4600|69.7%|
|张伟|货币|1300|19.7%|
|叶子兰|货币|700|10.6%|
|合计|货币|6600|100%|

（7）北京江汇建筑技术有限公司股权结构表
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|-|-|-|-|
|股东名称|出资方式|出资金额(万元)|出资比例（占注册资本）|
|张梓熙|货币|10|20%|
|许溶烈|货币|15|30%|
|李新民|货币|25|50%|
|合计|货币|50|100%|

2、交易对方主要股东的基本情况
根据上述股权结构表，中兴建设追溯到自然人的前三大股东分别为张经超、张松林、倪道仁，其实际控制的股权比例分别为27.11%、13.26%及10.52%。此外，持股超过1%且同时在公司担任董事或主要管理人员的还包括封同生、王和
平、周荣生，其基本情况如下：
（1）张经超：男，1964年 3月出生，本科学历，重庆聚富投资控股（集团）有限公司董事长兼总经理，重庆中新聚富建筑工程有限公司股东。
（2）倪道仁：男，1952年 4月出生，江苏广播电视大学，大专学历，中兴建设有限公司董事长、总经理、法人代表，中共党员。泰兴市十二、十三、十四届人大代表。曾任商业部口岸船厂党支部书记；泰兴县建安总公司副书记；
泰兴市第一建安公司经理兼书记；泰兴市建安总公司党委副书记、总经理；泰兴市建筑业管理局局长；泰兴市建筑业管理局党组书记；中兴建设有限公司董事长、总经理。
（3）张松林：男，1966年 2月出生，大专学历，中兴建设有限公司董事、
副总经理兼西南分公司经理，中共党员。曾任江南建设集团海口工程处会计，
万泽实业股份有限公司 重大资产出售暨关联交易报告书（修订稿）财务主管；中国对外建设总公司重庆分公司总经理；曾获得江苏省建筑业优秀企业家，中共泰兴市委、泰兴市人民政府评为先进个人；泰兴市建筑安装工程总公司副经理；泰兴市建筑工程管理局副局。现任中兴建设有限公司副总经理、董事、西南区域公司总经理。
（4）封同生：男，1965年 9月出生，大专学历，中兴建设有限公司董事、总经理，中共党员。曾任泰兴县市政工程公司常州工程处施工队长；泰兴市政工程公司常州工程处主任；泰兴市市政工程公司第二工程处主任；泰兴市市政工程公司副经理；泰兴市市政工程有限公司董事长兼总经理；泰兴市建筑工程总公司副总经理；泰兴市建筑业管理局副局。现任中兴建设有限公司董事、总经理，兼江苏民生建设有限公司董事长兼总经理。
（5）王和平：男，1956年 3月出生，本科学历，中兴建设有限公司董事、党委副书记，中共党员。曾任部队团职干部；泰兴市建筑工程管理局副局；泰兴市建筑安装工程总公司副经理；兼职市二建公司经理、书记。现任中兴建设有限公司董事、副总经理兼党委副书记、总经济师。
（6）周荣生：男，1959年 9月出生，大专学历，中兴建设有限公司董事、副总经理，中共党员。曾任泰兴市第一建筑安装工程公司深圳分公司科长、分公司副主任；泰兴市第一建筑安装工程公司深圳分公司经理，总公司副经理；
泰兴市第一建筑安装工程有限公司书记、副经理兼深圳分公司经理；现任中兴建设有限公司董事、副总经理兼泰兴市第一建筑安装工程有限公司经理。
3、交易对方下属企业情况
根据交易对方中兴建设提供的资料，截至2015年5月22日，中兴建设控股、参股的企业包括：
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|-|-|-|-|
|公司名称|注册资本（万元）|持股比例|主营业务范围|
|江苏中兴房地产开发有限公司|2,100|100%|房地产开发、销售和物业管理。|
|内蒙古中兴投资发展有限公司|5,000|90%|投资各类房屋建筑工程、市政公用工程、机电安装工程、建筑装修装饰工程、园林建筑工程、起重设备安装工程的施工；设备维修；投资房地产开发和物|

万泽实业股份有限公司 重大资产出售暨关联交易报告书（修订稿）
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|-|-|-|-|
|公司名称|注册资本（万元）|持股比例|主营业务范围|
||||业管理；房地产开发经营。|
|泰兴市中兴建设工程质量检测中心|610|100%|建设工程质量检测。|
|泰兴市中兴工程监理有限公司|300|100%|建设工程项目管理；建筑工程、市政工程监理、咨询。|
|泰兴建信村镇银行|7,500|10%|吸收公众存款；发放短期、中期和长期贷款；办理国内结算；办理票据承兑与贴现；从事同业拆借；从事借记卡业务；代理发行、代理兑付、承销政府债券；代理收付款项及代理保险业务；按照国家有关规定，代理政策性银行、商业银行和保险公司、证券公司等金融机构业务；经中国银行业监督管理委员会批准的其他业务。|
|江苏泰兴农村商业银行股份有限公司|50,000|4%|吸收公众存款；发放短期、中期和长期贷款；办理国内结算；办理票据承兑与贴现；代理发行、代理兑付、承销政府债券；买卖政府债券、金融债券；从事同业拆借；从事借记卡业务；代理收付款项及代理保险业务；提供保管箱服务；经银行业监督管理机构批准的其他业务。|
|中兴建设（大连）有限公司|600|100%|房屋建筑工程施工(凭资质证经营)***|
|奎屯中兴房地产开发有限公司|2,000|100%|经营范围: 房地产开发经营及销售；物业管理。|
|上海多弘贸易有限公司|218|100%|建筑材料、金属材料、机械设备、五金交电、木材、工艺品、针纺织品、服装服饰、日用百货、文化用品、体育用品、电子产品、家用电器、家具的销售，自有设备租赁（不得从事金融租赁），从事货物及技术的进出口业务。|
|江苏多弘贸易有限公司|500|100%|建筑材料、装饰装修材料、金属材料、机械设备、五金产品、电子产品、家用电器、工艺品、文具用品、体育用|

万泽实业股份有限公司 重大资产出售暨关联交易报告书（修订稿）
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|-|-|-|-|
|公司名称|注册资本（万元）|持股比例|主营业务范围|
||||品、家具、化工产品（不含危险化学品）批发、零售；工程机械租赁；自营和代理各类商品及技术的进出口业务，但国家限定公司经营和国家禁止进出口的商品及技术除外。（|
|江苏中元租赁有限公司|500|100%|建筑设备、脚手架、模板、吊车、木工机械租赁；建筑安装工程、机电设备安装工程、建筑装饰工程、钢结构安装工程、防腐保温工程劳务分包；建筑材料、金属材料销售。|
|上海至宏投资有限公司|2,500|20%|实业投资（除股权投资及股权投资管理），房地产开发经营，汽车租赁（除金融租赁），投资咨询（除金融证券保险业务、除经纪）。|

（二）万泽集团
1、万泽集团的基本情况
具体情况请参见本报告书“第二节上市公司基本情况”之“六、公司控股股东及实际控制人情况”之“（一）控股股东的基本情况”。
2、万泽集团的历史沿革情况
（1）2002年 1月 28日，深圳市云顶投资有限公司成立
2002年1月28日，深圳市万泽实业有限公司、深圳碧轩房地产开发有限公司、深圳市万泽投资有限公司、深圳市裕侨实业股份有限公司、深圳市万泽医药有限公司共同设立深圳市云顶投资有限公司，注册资本 16,000万元，股权结构
如下所示：
|||
|-|-|
|名称|认缴出资额（万元）|

万泽实业股份有限公司 重大资产出售暨关联交易报告书（修订稿）
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|-|-|
|深圳碧轩房地产开发有限公司|6,800|
|深圳市万泽医药有限公司|4,800|
|深圳市裕侨实业股份有限公司|2,400|
|深圳市万泽实业有限公司|1,000|
|深圳市万泽投资有限公司|1,000|
|合计|16,000|

（2）2002年 8月 21日，第一次股权转让
2002年8月21日，深圳市云顶投资有限公司股东深圳市万泽医药有限公司、深圳市裕侨实业股份有限公司将其所持有的认缴出资额转让给林伟光，本次股权转让后，股权结构如下所示：
|||
|-|-|
|名称|认缴出资额（万元）|
|林伟光|7,200|
|深圳碧轩房地产开发有限公司|6,800|
|深圳市万泽实业有限公司|1,000|
|深圳市万泽投资有限公司|1,000|
|合计|16,000|

（3）2002年 10月28日，第二次股权转让并进行公司更名
2002年 10月 28日，公司名称由深圳市云顶投资有限公司变更为深圳市万泽集团有限公司，同时公司股东深圳碧轩房地产开发有限公司将其持有的认缴出资额转让给林伟光，本次股权转让后，股权结构如下所示：
|||
|-|-|
|名称|认缴出资额（万元）|
|林伟光|14,000|
|深圳市万泽实业有限公司|1,000|
|深圳市万泽投资有限公司|1,000|
|合计|16,000|

（4）2002年 12月 4日，第三次股权转让
2002年 12月 4日，公司股东林伟光将其持有的出资额分别转让30%给深圳市万泽医药有限公司、转让15%给深圳市裕侨实业股份有限公司。本次股权转让后，股权结构如下所示：
|||
|-|-|
|名称|认缴出资额（万元）|
|林伟光|6,800|
|深圳市万泽医药有限公司|4,800|
|深圳市裕侨实业股份有限公司|2,400|
|深圳市万泽实业有限公司|1,000|
|深圳市万泽投资有限公司|1,000|
|合计|16,000|

万泽实业股份有限公司 重大资产出售暨关联交易报告书（修订稿）（5）2002年 12月 5日，第四次股权转让
2002年12月5日，公司股东深圳市万泽医药有限公司、深圳市裕侨实业股份有限公司将其持有的认缴出资额转让给了深圳碧轩房地产开发有限公司，本次股权转让后，公司的股权结构为：
|||
|-|-|
|名称|认缴出资额（万元）|
|深圳碧轩房地产开发有限公司|7,200|
|林伟光|6,800|
|深圳市万泽实业有限公司|1,000|
|深圳市万泽投资有限公司|1,000|
|合计|16,000|

（6）2003年 8月 15日，第五次股权转让
2003年8月15日，公司股东深圳碧轩房地产开发有限公司将其所认缴的出资额转让给林伟光，深圳市万泽投资有限公司将其所认缴的出资额转让给万泽实业有限公司，本次变更后，公司的股权结构为：
|||
|-|-|
|名称|认缴出资额（万元）|
|林伟光|14,000|
|深圳市万泽实业有限公司|2,000|
|合计|16,000|

（7）2004年 3月 11日，公司名称变更
2004年3月11日，公司名称由深圳市万泽集团有限公司变更为万泽集团有限公司。
（8）2005年 5月 31日，第一次增资
2005年4月20日，万泽集团股东会作出《万泽集团有限公司股东会决议》，公司注册资本由 16,000万元增加至 28,100万元，所增加的 12,100万元的注册资本林伟光认缴100万元，深圳市万泽实业有限公司认缴 12,000万元。2005年5月27日，深圳鹏城会计师事务所出具《验资报告》（深鹏所验字[2005]071号），载明截至2005年5月27日止，万泽集团已收到林伟光、深圳市万泽实业有限公司缴纳的新增注册资本合计人民币12,100万元，全部以货币出资。本次增资后，公司的股权结构为：
|||
|-|-|
|名称|认缴出资额（万元）|
|林伟光|14,100|
|深圳市万泽实业有限公司|14,000|
|合计|28,100|

万泽实业股份有限公司 重大资产出售暨关联交易报告书（修订稿）（9）2011年 8月 2日，第二次增资
2011年 8月 2日，公司注册资本由 28,100万元增加至 38,100万元，所增加的10,000万元的注册资本由深圳市万泽实业有限公司认缴。2011年8月2日，深圳彦博泰会计师事务所出具《验资报告》（深彦博泰验字[2011]788号），载明截至 2011年 8月 1日止，万泽集团已收到股东深圳市万泽实业有限公司缴纳的实收资本合计人民币 10,000万元，以货币出资。本次增资后，公司的股权结构为：
|||
|-|-|
|名称|认缴出资额（万元）|
|深圳市万泽实业有限公司|24,000|
|林伟光|14,100|
|合计|38,100|

（10）2012年 11月 30日，第三次增资
2012年 11月 30日，公司注册资本由 38,100万元增加至 57,100万元，所增加的 19,000万元的注册资本由深圳市万泽实业有限公司认缴。2012年 11月30日，深圳天大联合会计师事务所出具《验资报告》（深天大验字[2012]310号），载明截至 2012年 11月 30日止，万泽集团收到股东深圳市万泽实业有限公司缴纳的实收资本合计人民币 19,000万元，以货币出资。本次增资后，公司的股权结构为：
|||
|-|-|
|名称|认缴出资额（万元）|
|深圳市万泽实业有限公司|43,000|
|林伟光|14,100|
|合计|57,100|

（11）2012年 12月 3日，第四次增资
2012年12月3日，公司注册资本由57,100万元增加至68,100万元，所增加的 11,000万元的注册资本由深圳市万泽实业有限公司认缴。2012年 12月 3日，深圳天大联合会计师事务所出具《验资报告》（深天大验字[2012]311号），载明截至2012年12月3日止，万泽集团收到股东深圳市万泽实业有限公司缴纳的实收资本合计人民币 11,000万元，以货币出资。本次增资后，公司的股权结构为：
|||
|-|-|
|名称|认缴出资额（万元）|
|深圳市万泽实业有限公司|54,000|
|林伟光|14,100|
|合计|68,100|

万泽实业股份有限公司 重大资产出售暨关联交易报告书（修订稿）截至本报告书出具之日起，万泽集团股权未发生变化
3、万泽集团最近三年注册资本变化情况
万泽集团近三年来注册资本变化情况，具体情况详见本节“一、交易对方的基本情况”之“（一）万泽集团”之“2、万泽集团的历史沿革情况”。
4、万泽集团主要业务发展状况
万泽集团自成立以来主要业务为从事各类投资业务，自身没有从事具体经营。
万泽集团旗下公司主要从事医药业务和房地产业务。
万泽集团主要通过上市公司来运营房地产业务，自身并未实质性开展房地产业务。目前集团内遗留的房地产项目公司包括北京万泽宏润及安业公司，主要系万泽股份2012年重大资产重组遗留问题。公司2012年实施重大资产重组时，由于安业公司、万泽宏润的部分房地产项目存在土地瑕疵，为进一步优化注入资产的质量，规避办理土地权属证书、规划许可证、施工许可证的不确定性及土地闲置风险，保护中小股东利益，2012年1月3日，万泽集团与安业公司的股东万泽股份和万泽地产，及万泽宏润股东万泽碧轩分别签订了资产出售协议，以评估基准日（2009年3月31日）评估值等额现金将安业公司、万泽宏润从上述重组的拟注入资产及万泽股份中置出。同时，为避免潜在的同业竞争，万泽集团在置出资产股权完成过户后，委托万泽股份对安业公司和万泽宏润的股东权利、经营情况及完善土地资产权属方面进行管理（万泽股份不承担安业公司和万泽宏润管理期间的经营损失及办理权属证书所需相关费用），待相关项目取得相关证书并达到实质性开发条件后优先转让给万泽股份。如果万泽股份放弃优先购买权，万泽集团必须将所持安业公司、北京万泽宏润100%股权转让给无关联第三方，以避免与万泽股份的同业竞争。除北京万泽宏润及安业公司之外，万泽集团还持有深圳万泽碧轩50.67%的股份，深圳万泽碧轩工商登记的经营范围是“从事深圳市福田区
D96-017地块的房地产开发经营业务”，在该地块上开发的云顶•翠峰花园早于上次重组申请时（2009年）已经完成开发与销售业务，之后未开展其他实质业务。
因此，深圳市万泽碧轩房地产开发有限公司未开展房地产开发业务。
万泽实业股份有限公司 重大资产出售暨关联交易报告书（修订稿）目前，万泽集团另一主要业务为医药行业。深圳市万泽医药连锁有限公司是万泽集团下属的核心企业之一，是中国最早的医药零售连锁企业之一。万泽药店目前已建立连锁销售体系，销售网络主要分布在珠三角地区。
万药网创建于2011年12月,隶属于深圳万泽集团，依托于中国百强连锁药店的深圳万泽医药连锁有限公司,线下拥有逾两百家直营连锁实体药店——万泽大药房。2011年初，经过公司内部资源整合，在万泽医药连锁公司的基础上，建立了B2C网上健康商城平台——万药网。经过将近多年的努力，2012年1月获得国家食品药品监督管理局颁发的《互联网药品交易服务资格证书》（证书编号：粤
C20120001）。万药网是万泽集团旗下的电子商务平台，坐拥万泽医药连锁大药房数十载的药学专业服务经验资源。万药网既是一个面对大众的购药平台，同时也是万泽医药连锁的一个官方网上商城。万药网的上线，真正开创了线上与线下优势互补、齐头并进的良好局面，网站产品丰富多样、门类齐全，可满足顾客不同层次的需求。
万泽集团旗下内蒙古双奇药业股份有限公司是一家以研发、生产、销售微生态制剂为主导方向的生物制药企业，是国家重点高技术产业化示范企业和国家火炬计划高新技术企业。公司主要产品有：国家一类新生物制品金双歧（双歧杆菌乳杆菌三联活菌片）、国内唯一用于治疗妇女阴道病的微生态活菌制剂定君生（阴道用乳杆菌活菌胶囊），得畅（匹多莫德散）等。
5、交易对方最近三年主要财务指标
万泽集团最近三年的简要财务报表情况（未经审计）：
单位：万元
|||
|-|-|
|2014年12月31日|2013年12月31日|
|696,058.06|661,973.48|
|475,719.86|445,383.04|
|220,338.20|216,590.44|
|2014年度|2013年度|

万泽实业股份有限公司 重大资产出售暨关联交易报告书（修订稿）
|||
|-|-|
|92,933.86|152,361.83|
|7,395.89|25,935.16|
|2,275.65|15,728.51|
|2014年度|2013年度|
|81,612.24|68,081.21|
|-15,031.84|-2,151.94|
|-45,485.69|-51,327.61|
|21,094.71|14,601.66|

6、交易对方的产权控制关系及下属企业
（1）交易对方产权控制关系
万泽集团股权控制关系如下图所示：
林伟光 朱明
70% 30%
深圳市万泽实业有限公司
20.70% 79.30%
万泽集团有限公司
（2）交易对方主要股东及实际控制人的基本情况
截至本报告签署日，万泽实业的基本情况如下：
公司名称：深圳市万泽实业有限公司
法定代表人：林伟光
成立日期：2000年9月05日
万泽实业股份有限公司 重大资产出售暨关联交易报告书（修订稿）注册资本：1,000万元
营业执照注册号码：440301103347350
公司类型：有限责任公司
注册地址：深圳市福田区八卦二路515栋302室
经营范围：兴办实业（具体项目另行申报）；国内商业、物资供销业（不含专营、专控、专卖商品）；石油化工产品的购销（不含化学危险及专营、专控、专卖商品）。
截至本报告书出具之日起，万泽实业的股权结构为：
|||
|-|-|
|名称|认缴出资额（万元）|
|林伟光|700|
|朱明|300|
|合计|1,000|

林伟光先生，直接或间接控制公司的出资额超过了50%，为万泽集团的实际控制人，林伟光先生的简历请参见本报告书“第二节上市公司基本情况”之“六、公司控股股东及实际控制人情况”之“（二）实际控制人的基本情况”。
（3）交易对方下属企业情况
截至2015年4月10日，万泽集团持有公司股份257,177,000股，占公司股份总数52.29%，是公司的控股股东。万泽集团除控制本公司以及本公司的子公司外，控制的主要企业还包括：
|||||
|-|-|-|-|
|公司名称|注册资本（万元）|持股比例|主营业务范围|
|深圳市安业房地产开发有限公司|1,084|100%|兴办实业；国内商业、物质供销业（不含专营、专控、专卖商品）；在合法取得土地开发权后从事房地产开发经营；信息咨询（不含限制项目）。|
|北京市万泽宏润房地产开发有限公司|3,000|60%|房地产开发；投资咨询、房地产信息咨询；企业管理咨询；技术推广服务。|
|深圳万泽碧轩房地产开发有限公司|5,200|50.67%|深圳市福田区D96-017地块的房地产开发经营业务。|
|常州万泽碧轩咨询服务有限公司|1,000|100%|从事房地产业务咨询服务；物业管理。|
|深圳市万泽物业管理有限公司|500|80%|物业管理、园林绿化、机电设备上门维修；家政服|

万泽实业股份有限公司 重大资产出售暨关联交易报告书（修订稿）
|||||
|-|-|-|-|
|公司名称|注册资本（万元）|持股比例|主营业务范围|
||||务；建筑工程施工；装修工程；国内贸易；房地产经纪；礼仪服务、信息咨询、企业管理咨询；等。|
|深圳市万泽医药连锁有限公司|3,800|38.28%|自有物业租赁；企业营销策划。中药材，中药饮片，中成药，化学药制剂，抗生素原料药，抗生素制剂，生化药品，生物制品（预防性生物制品除外）的批发；等。|
|深圳市万泽医药投资有限公司|1,000|95%|投资医药行业；投资兴办实业（具体项目另行申报）。|
|内蒙古双奇药业股份有限公司|6,892.34|71%|许可经营项目：生产销售片剂、硬胶囊剂（阴道用）；散剂药品；一般经营项目：生物制品、化学药、化学原料药、中蒙药、保健食品、医疗器械的研究、开发及技术转让、咨询；国内商业、物资供销业（不含专营、专卖、专控商品）|
|广州市万泽碧轩投资发展有限公司|1,000|80%|以自有资金投资项目；批发和零售贸易（国家专营专控商品除外）|
|深圳市纳隆投资有限公司|3,100|100%|投资兴办实业（具体项目另行申报）；国内商业、物资供销业（不含专营、专控、专卖商品）。|
|深圳市万泽信息咨询有限公司|100.00|40%|信息咨询、企业形象策划（不含限制项目）|
|广州万泽医药科技有限公司|3,000|51%|医药科技研究，医药技术咨询、技术服务|

二、交易对方与本公司的关联关系说明
本次交易对方之一万泽集团为公司的控股股东，本次重大资产重组中出售鑫龙海100%股权的交易构成关联交易。
万泽实业股份有限公司 重大资产出售暨关联交易报告书（修订稿）三、交易对方向本公司推荐的董事、监事及高级管理人员情况
交易对方中兴建设为本公司的非关联方，不存在向本公司推荐董事、监事和高级管理人员的情况。
交易对方万泽集团为本公司控股股东，可以提名候选人，并按照公司治理程序进行选举确认；上市公司现任董事林伟光、王国英、李远及独立董事杨高宇均属于控股股东万泽集团向公司推荐，并经过合法有效程序选举后担任。
上述董事属于第八届董事会成员，经由2012年8月召开的2012年第三次临时股东大会选举产生，任期为三年；广东信达律师事务所已出具关于广东万泽实业股份有限公司 2012年第三次临时股东大会的法律意见书（信达会字[2012]第0061号），认为该次股东大会的表决程序和表决结果合法、有效。
四、交易对方关于未受行政处罚、刑事处罚、或者涉及与经济纠纷有关的重大民事诉讼或者仲裁情况说明
截至本报告书签署日，本次交易对方中兴建设及万泽集团均已承诺：交易对方及其境内全资及控股子公司不存在尚待了结的或可预见的重大诉讼及仲裁案
件，最近三年公司也未受到过行政处罚。其主要管理人员最近五年内未曾受过重大处罚，也无涉及重大诉讼、仲裁的情况，不存在影响本次交易的重大障碍。
五、交易对方本次交易履约能力
（一）万泽集团
1、万泽集团财务状况
万泽集团是一家拥有医药、房地产的大型综合性集团公司。万泽集团的2014年、2013年的合并报表相关财务数据如下：
单位:万元
||||
|-|-|-|
|财 务 指 标|2014年|2013年|
|总资产|696,058.06|661,973.48|

万泽实业股份有限公司 重大资产出售暨关联交易报告书（修订稿）
||||
|-|-|-|
|净资产|220,338.20|216,590.44|
|资产负债率(%)|68.34%|67.28%|
|营业总收入|92,933.86|152,361.83|
|净利润|2,275.65|15,728.51|
|现金及现金等价物净额增加|21,094.71|14,601.66|

截至2014年年末，万泽集团总资产达69.61亿元，净资产为22.03亿元，资产规模较大；万泽集团近两年来平均主营业务收入超过12亿元，平均净利润超过
9,000万元，盈利能力较强；且医药连锁业务产生的经营现金流较为庞大，现金流情况良好。
2、万泽集团履约能力
根据万泽集团2014年度财务报表，其货币资金科目余额为108,140.71万元，足以覆盖交易标的鑫龙海100%股权的评估值5,797.55万元。因鑫龙海历史上迟迟未能取得城市更新项目审批，为充分保证中小投资者权益，万泽集团已根据《资产评估报书》（中联评报字[2009]第237号）所确定的鑫龙海公司净资产评估值之价格所确定的金额，2013年2月支付给万泽股份人民币5,301.32万元作为回购股权保证金，因此此次交易仅需补足差额回购款项。因此，万泽集团及其股东具备履约本次交易的能力。
（二）中兴建设
1、中兴建设财务状况
中兴建设是全国性的大型建筑施工集团，是房屋建筑特级资质企业。中兴建设的2014年、2013年的合并报表相关财务数据（经审计）如下：
单位:万元
||||
|-|-|-|
|财 务 指 标|2014年|2013年|
|总资产|228,057.01|203,013.82|
|净资产|113,254.43|92,365.67|
|货币资金|55,210.95|56,983.12|
|资产负债率(%)|50.34%|54.50%|
|营业总收入|803,998.72|712,522.57|
|净利润|20,888.76|18,034.42|
|现金及现金等价物净额增加|1,772.17|-6,092.88|

截至2014年年末，中兴建设总资产达22.81亿元，净资产为11.33亿元，资产
万泽实业股份有限公司 重大资产出售暨关联交易报告书（修订稿）规模较大；中兴建设近两年来平均主营业务收入超过75亿元，平均净利润超过1.9亿元，盈利能力较强；中兴建设作为建筑行业，其经营现金流较为庞大，能够进行短期资金的灵活调配。
2、中兴建设履约能力
根据中兴建设2014年度财务报表，其货币资金科目余额为55,210.95万元，足以覆盖交易标的玉龙宫100%股权的评估值31,934.58万元。且本次交易拟采用三个月内分期付款，为交易对方安排资金预留了充裕时间。同时，其经营性现金流庞大，资产负债率相对较低，可以寻求银行短期贷款等资金工具进行周转。因此，中兴建设及其股东具备履约本次交易的能力。
六、交易对方的遴选过程
本次重大资产出售是上市公司推进公司业务转型、抵御宏观风险、推动上市公司健康发展的重要举措，也是实施新的发展战略、实施从传统房地产行业收入模式到以新兴产业为主的业务模式转变的重要步骤。
为了控制深圳玉龙宫下的万泽尚品花园项目的尾盘销售及深圳鑫龙海项目
开发的不确定性风险，加快项目资金回收进度，同时集中上市公司资金资源发展高温合金项目及物联网金融业务。上市公司在发布战略转型规划，启动业务转型时，已经考虑出售深圳玉龙宫及回售深圳鑫龙海的股权。中兴建设作为长期从事建筑行业的公司，对房地产行业有深入的了解，出于优化资产配置、优化业务结构的需要，也有计划进入上下游行业的尝试；在初步接触后并论证后，双方在转让价格、转让方式等方面达成了共识。
此外，由于公司出售玉龙宫100%股权事项构成重大资产重组，如果采取招拍挂的方式来公开征集股权受让方，会扩大信息知情人范围，不利于消息保密工作。
因此，出于控制内幕信息知情范围的需要，本次交易采取了协议转让的方式，未公开征集股权受让方。
深圳鑫龙海交易是根据公司与控股股东万泽集团所订立的协议以及万泽集
团的承诺，在鑫龙海至今未能取得城市更新确权立项且预期前景仍不明朗的背景下，万泽股份拟将深圳鑫龙海回售于万泽集团；因此，不需要遴选交易对方。
万泽实业股份有限公司 重大资产出售暨关联交易报告书（修订稿）
万泽实业股份有限公司 重大资产出售暨关联交易报告书（修订稿）第四节交易标的基本情况
本次交易标的为深圳玉龙宫100%的股权和深圳鑫龙海100%的股权，深圳玉龙宫和深圳鑫龙海的基本情况如下：
一、深圳玉龙宫
（一）深圳玉龙宫的基本信息
公司名称：深圳市玉龙宫实业发展有限公司
法定代表人：黄振光
成立日期：1995年10月19日
注册资本：8,500万元
营业执照注册号码：440301103306109
公司类型：有限责任公司
注册地址：深圳市福田区黄木岗西区笋岗西路3009号（金源山大厦）三层东侧03-04号
经营范围：兴办实业（具体项目另报）；玉龙宫旅游景点及其配套服务设施的开发；国内商业、物资供销业（不含国家专营、专控、专卖商品）；在合法取得使用权的土地上从事房地产开发经营。
（二）深圳玉龙宫的历史沿革
1、1995年 10月，深圳玉龙宫设立
1995年10月，深圳市先科机械电子公司与深圳市先科机电集成电路设计公司共同出资3,000万元设立了深圳市玉龙宫实业发展有限公司。其中，深圳市先科机械电子公司出资2,950万元，持股98.33%，深圳市先科机电集成电路设计公司出资50万元，持股1.67%。
1995年10月4日，深圳粤安审计师事务所出具了粤安验字1995第399号验资报
万泽实业股份有限公司 重大资产出售暨关联交易报告书（修订稿）告书，确认了此次出资，验证了公司的实收资本为3,000万元。1995年10月19日深圳市工商行政管理局颁发了营业执照，核准了此次深圳玉龙宫的设立。
深圳玉龙宫设立时的股权结构如下：
|||
|-|-|
|股东名称|出资额（万元）|
|深圳市先科机械电子公司|2,950|
|深圳市先科机电集成电路设计公司|50|
||3,000|

2、1999年 7月，深圳玉龙宫第一次股权变更
1999年7月，深圳玉龙宫注册资本由3,000万元减少至500万元，同时原股东深圳市先科机电集成电路设计公司及深圳市先科机械电子公司对其所持玉龙宫
股权进行了转让。该次减资并股权转让后，新股东王海舰、刘小青及深圳市伏文实业有限公司分别以现金出资270万元、180万元、50万元，占玉龙宫股权比例分别为54%、36%、10%。
此次变更后深圳玉龙宫的股权结构如下：
|||
|-|-|
|股东名称|出资额（万元）|
|王海舰|270|
|刘小青|180|
|深圳市伏文实业有限公司|50|
||500|

3、2002年 4月，深圳玉龙宫第二次股权变更
2002年4月，经玉龙宫股东会决议，深圳市伏文实业有限公司与刘小青签订资产出售协议书，约定将其持有的深圳玉龙宫10%股权以50万元转让给刘小青。
该次股权转让后，刘小青持有玉龙宫股权46%，王海舰持有玉龙宫股权54%。
此次变更后深圳玉龙宫的股权结构如下：
|||
|-|-|
|股东名称|出资额（万元）|
|王海舰|270|

万泽实业股份有限公司 重大资产出售暨关联交易报告书（修订稿）
|||
|-|-|
|刘小青|230|
||500|

4、2003年 9月，深圳玉龙宫第三次股权变更
2003年 9月，王海舰、刘小青与万泽集团、钟其方签订股权转让合同书，约定王海舰、刘小青分别将其持有的玉龙宫 270万元（占注册资本54%）、230万元（占注册资本46%）股权转让给万泽集团、钟其方。该次股权转让后，万泽集团、钟其方持有玉龙宫股权分别为325万元（占注册资本65%）、175万元（占注册资本35%）。
此次变更后深圳玉龙宫的股权结构如下：
|||
|-|-|
|股东名称|出资额（万元）|
|万泽集团|325|
|钟其方|175|
||500|

5、2005年 12月，深圳玉龙宫第四次股权变更
2005年12月，经玉龙宫股东会决议，钟其方将其持有的玉龙宫175万元（占注册资本35%）股权转让给万泽实业。该次股权转让完成后，万泽实业持有玉龙宫股权35%，万泽集团持有玉龙宫股权65%。
此次变更后深圳玉龙宫的股权结构如下：
|||
|-|-|
|股东名称|出资额（万元）|
|万泽集团|325|
|万泽实业|175|
||500|

6、2007年 3月，深圳玉龙宫第五次股权变更
2007年3月，经玉龙宫股东会决议，万泽实业将其持有的玉龙宫175万元（占
万泽实业股份有限公司 重大资产出售暨关联交易报告书（修订稿）注册资本35%）股权转让给万泽集团。上述股权转让完成后，万泽集团持有玉龙宫100%股权。
此次变更后深圳玉龙宫的股权结构如下：
|||
|-|-|
|股东名称|出资额（万元）|
|万泽集团|500|
||500|

7、2009年 3月，深圳玉龙宫第六次股权变更
2009年3月，经万泽集团股东会决议，万泽集团将其持有的玉龙宫100%股权转让给常州万泽天海，转让价格为500万元。本次股权转让后，玉龙宫成为常州万泽天海全资子公司。
此次变更后深圳玉龙宫的股权结构如下：
|||
|-|-|
|股东名称|出资额（万元）|
|常州万泽天海|500|
||500|

8、2009年 5月，深圳玉龙宫第七次股权变更
2009年5月，经深圳玉龙宫股东会决议，深圳玉龙宫股东常州万泽天海对其增资8,000万元，该次增资之后，深圳玉龙宫注册资本增加至8,500万元。深圳市中洲会计师事务所有限公司于2009年5月12日对玉龙宫该次增资出具了《验资报告》（深中洲验字[2009]016号），截至该报告出具之日，玉龙宫已全部收到该项新增注册资本共计8,000万元，变更后公司的实收资本为8,500万元。
此次变更后深圳玉龙宫的股权结构如下：
|||
|-|-|
|股东名称|出资额（万元）|
|常州万泽天海|8,500|
||8,500|

截至本报告书出具之日起，深圳玉龙宫未发生其他股权变更的情况。
万泽实业股份有限公司 重大资产出售暨关联交易报告书（修订稿）（三）深圳玉龙宫的股权和组织结构图
1、本次交易前深圳玉龙宫的股权结构
本次交易前，深圳玉龙宫的股权结构图如下：
万泽实业股份有限公司
100%
常州万泽天海置业有限公司
100%
深圳市玉龙宫实业发展有限公司
2、本次交易完成后深圳玉龙宫的股权结构
本次交易完成后，深圳玉龙宫的股权结构图如下：
中兴建设有限公司
100%
拟成立的全资子公司
100%
深圳市玉龙宫实业发展有限公司
（四）深圳玉龙宫下属公司的情况简介
截至本报告书签署日，深圳玉龙宫下有两家全资控股子公司，分别为深圳市福田区莲塘尾水库管理有限公司和深圳市乐佳家装饰工程有限责任公司，具体情况如下：
万泽实业股份有限公司 重大资产出售暨关联交易报告书（修订稿）（1）深圳市福田区莲塘尾水库管理有限公司
企业名称：深圳市福田区莲塘尾水库管理有限公司
注册号：440301106589889
注册资本：100万元
成立时间：2012年09月29日
法定代表人：周德
住所：深圳市福田区笋岗西路3009号万泽大厦三楼东侧001房
营业范围：为福田区莲塘尾水库提供物业管理服务；投资兴办实业（具体项目另行申报）；投资管理、投资咨询（不含人才中介服务、金融、证券及其它限制项目）。（法律、行政法规、国务院决定规定在登记前须经批准的项目除外）（2）深圳市乐佳家装饰工程有限责任公司
企业名称：深圳市乐佳家装饰工程有限责任公司
注册号：440301105669121
注册资本：500万元
成立时间：2011年08月30日
法定代表人：孙名豪
住所：深圳市福田区黄木岗西区笋岗西路3009号金山大厦五楼东侧106-108号房
营业范围：房屋装修工程（以上须取得建设行政主管部门颁发的资质证书方可经营）。
（五）深圳玉龙宫主要业务发展情况
深圳玉龙宫主营业务为房地产开发。截至目前为止，深圳玉龙宫唯一开发项目为万泽云顶尚品花园。
1、项目概况
该项目位于深圳市福田区莲塘尾片区，用地总面积 28,003平方米，总建筑面积113,021平方米，该项目类型为商品住宅。
万泽实业股份有限公司 重大资产出售暨关联交易报告书（修订稿）（1）项目资格证书情况
项目资格证书 编号
房地产权证 深房地字第300062076号、深房地字第3000562073号
建设用地规划许可证 深规土许ZS-2011-0002号、深规土许ZS-2011-0004号
建设工程规划许可证 深规土建许字ZS-2011-0010号、深规土建许字ZS-2012-0001号建筑工程施工许可证 44030020090496002
预售许可证 深房许字（2011）福田006号、深房许字（2013）福田002号建筑工程竣工验收合格证 深规土建验ZS-2012-0009号、深规土建验ZS-2013-0022号
竣工验收备案 深圳市房屋建筑工程项目竣工验收备案编号：2011117、20131002、项目经营模式
深圳市玉龙宫实业发展有限公司自主经营开发。
3、施工单位情况
本项目分为两个标段进行施工，即云顶尚品花园A地块（1-7栋）和云顶尚品花园B地块（8、9、10栋）。
云顶尚品花园A地块由深圳华森建筑与工程设计顾问有限公司（甲级）设计，由江苏中兴建设有限公司（特级），由江苏中兴建设有限公司和深圳市华典装饰工程有限公司承建，由深圳市银建安工程项目管理有限公司监理。
云顶尚品花园B地块由深圳华森建筑与工程设计顾问有限公司（甲级）设计，由中兴建设有限公司（特级）总包和承建土建，由中兴建设有限公司和深圳市水利实业发展有限公司承建设备安装，由深圳市银建安工程项目管理有限公司监理。
4、工程质量情况
万泽云顶尚品花园A地块（1-7栋）和万泽云顶尚品花园B地块（8、9、10栋）分别于2011年12月23日和2013年8月12日取得《工程竣工验收报告》，该报告中监理单位、施工单位等均出具了“合格”的意见。深圳市玉龙宫实业发展有限公司分别于2011年12月29日和2013年10月29日领取《深圳市房屋建筑工程项目竣工验收备案收文回执》。
万泽实业股份有限公司 重大资产出售暨关联交易报告书（修订稿）5、项目销售情况
万泽云顶尚品花园共10栋，一期住宅共478套，建筑面积46,143.7平方米；
二期住宅共242套，面积24,483.26平方米；别墅共11套，面积3,955.09平方米；商业用房共11套，面积997.58平方米。
云顶尚品花园A地块（1-7栋）2011年9月27日取得预售许可证获准销售，并于 2011年 12月通过竣工验收。云顶尚品花园 B地块（8、9、10栋）于 2013年 1月 10日取得预售许可证获准销售，并于 2013年 9月通过竣工验收。目前，上述两地块已经基本销售完毕，仅余尾盘待售。
6、关于万泽云顶尚品花园项目加建情况的说明
万泽云顶尚品花园一期1-5栋已于2011年9月27日取得《房地产预售许可证》（深房许字[2011]福田 006号），并开始销售。该项目于 2011年 12月 29日进行了竣工验收备案，于 2012年 4月 27日取得《建设工程规划验收合格证》（深规土建验 ZS-2012-0009号）。房屋出售后，业主自行委托深圳市鹏庭装饰有限公司（以下简称“鹏庭公司”）进行装修。万泽云顶尚品花园项目在装修过程中存在未经规划主管部门批准违规加建的情形，为此深圳市福田区规划土地监察局对加建方进行了处理，并对云顶尚品花园项目登记在深圳玉龙宫名下的房产依法实施权利限制。截止本重组报告书出具之日，深圳市规土委第一直属管理局已出具房产解除权利限制的函，同意在深圳玉龙宫限制权利的138套房产中解除31套权利限制。
除上述情况外，深圳玉龙宫及其控股子公司不存在正在进行或尚未了结的针对其重要资产、权益和业务及其他可能对本次交易有实质性影响的重大诉讼、仲裁或行政处罚。
（六）深圳玉龙宫最近两年主要财务数据
根据立信会计师事务所出具的《深圳玉龙宫有限公司审计报告》（信会师报字[2015]第111090号），深圳玉龙宫最近两年的主要合并财务数据如下：
单位：万元
万泽实业股份有限公司 重大资产出售暨关联交易报告书（修订稿）
||
|-|
|2014年12月31日|
|135,865.19|
|123,015.14|
|12,850.05|
|2014年度|
|47,581.27|
|15,667.58|
|10,947.73|
|2014年度|
|41,710.66|
|-105.05|
|-64,072.01|
|-22,466.40|
|-746.10|

（七）、深圳玉龙宫的主要资产、负债及对外担保情况
根据立信会计师出具的《深圳玉龙宫实业发展有限公司审计报告》（信会师报字[2015]第111090号），截至2014年12月31日，深圳玉龙宫的总资产为
135,865.19万元，主要为固定资产、存货和其他应收款等。深圳玉龙宫主要资产权属清晰，系深圳玉龙宫合法拥有。
1、深圳玉龙宫主要资产情况
（1）主要资产
截至2014年12月31日，深圳玉龙宫固定资产情况如下：
单位：元
||
|-|
|2013年12月31日|
|3,918,254.45|
|2,582,456.45|

万泽实业股份有限公司 重大资产出售暨关联交易报告书（修订稿）
||
|-|
|2013年12月31日|
|1,335,798.00|
|956,423.77|
|553,805.21|
|402,618.56|
|2,961,830.68|
|2,028,651.24|
|933,179.44|
|2,961,830.68|
|2,028,651.24|
|933,179.44|

（2）存货
截至2014年12月31日，深圳玉龙宫存货情况如下：
单位：万元
||||||
|-|-|-|-|-|
|2014年12月31日|||||
|账面余额|跌价准备|账面价值|账面余额|跌价准备|
|12,314.33||12,314.34|9,998.64||
|33,809.47||33,809.47|44,929.64||
|46,123.80||46,123.80|54,928.28||

深圳玉龙宫下仅有一处地产项目及万泽云顶商品花园，相关已开发土地如下表所示：
||||
|-|-|-|
|土地权证|取得时间|取得成本（账面价值）|
|深房地字第300062076号、深房地字第3000562073号|2009年3月20日|139,543,832.00|

截至2014年 12月31日，深圳玉龙宫的销售情况如下表所示：
||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
|项目|可售建筑面积|已售面积|剩余已签约面积|剩余未签约面积|已销售总价|已售平均单价|
|一期A地块(商品房)|46,143.70|41,454.78|4,220.10|468.82|1,489,470,543.00|35,930.01|

万泽实业股份有限公司 重大资产出售暨关联交易报告书（修订稿）
||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
|二期B地块(商品房)|24,483.26|18,627.78|4,258.91|1,596.57|763,618,757.00|40,993.55|
|复式楼|3,955.09|||3,955.09|||
|商业|997.58|||997.58|||
|合计|75,579.63|60,082.56|8,479.01|7,018.06|2,253,089,300.00||

深圳玉龙宫除万泽云顶商品花园之外无其他土地储备，亦无其他开发及销
售计划。
（3）其他应收款
截至2014年12月31日，深圳玉龙宫其他应收款情况：
单位：万元
||||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
||期末余额||||年初余额||||
||账面余额||坏账准备||账面余额||坏账准备||
|种类|||||||||
|||比例||比例||比例||比例|
||金额||金额||金额||金额||
|||（%）||（%）||（%）||（%）|
|单项金额重大并单独计提坏账准备的其他应收款|||||||||
|按信用特征组合计提坏账准备的其他应收款|||||||||
||89,420.63|100.00|49.87|0.06|69,018.73|100.00|46.24|0.07|
|单项金额不重大但单独计提坏账准备的其他应收款|||||||||
|合计|89,420.63|100.00|49.87|0.06|69,018.73|100.00|46.24|0.07|

按组合计提坏账准备的其他应收款
1）组合中，采用账龄分析法计提坏账准备的其他应收款：
单位：万元
||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
||2014年12月31日|||2013年12月31日|||
||账面余额|||账面余额|||
|账龄|||||||
|||比例|坏账准备||比例|坏账准备|
||金额|||金额|||
|||（%）|||（%）||
|1年以内（含1年）|167.30|70.41|10.04|209.48|59.08|12.57|
|1－2年（含2年）|3.97|1.67|0.48|6.96|1.96|0.84|
|2－3年（含3年）|5.66|2.38|1.02|5.25|1.48|0.94|
|3—5年（含5年）|29.41|12.38|7.06|132.88|37.48|31.89|
|5年以上|31.27|13.16|31.27|-|-|-|

万泽实业股份有限公司 重大资产出售暨关联交易报告书（修订稿）
||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
|合计|237.62|100|49.87|354.56|100|46.24|

2）组合中，采用控制组合提坏账准备的其他应收款：
单位：万元
2014年12月31日 2013年12月31日
组合名称
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备控制组合
89,183.01 - 68,664.16
-3）其他应收款的主要组成
由于玉龙宫为上市公司体系内近两年来的主要盈利来源，其产生的利润在上市公司体系内进行调配属于正常的日常经营行为。其他应收款主要为与上市公司体系内的关联方应收款，如下表所示：
期末余额（万元）
关联方应收款项
||
|-|
|账面余额（万元）|
|21,856.39|
|28,242.43|
|2,937.50|
|3,017.29|
|15,748.47|
|17,380.93|

公司对于玉龙宫关联方应收应付款项的还款安排如下：
公司已经出具说明，将在召开股东大会审议本次重大资产出售之前结清深圳玉龙宫除正常经营之外的关联往来。
2、深圳玉龙宫主要负债及对外担保情况
根据立信会计师出具的《深圳玉龙宫实业发展有限公司审计报告》（信会师报字[2015]第111090号），截至2014年12月31日，深圳玉龙宫合并报表的负债总额为123,015.14万元，全部为流动负债，具体情况如下：
单位：万元
||||
|-|-|-|
|应付账款|3,505.25|2,693.49|
|预收款项|8,310.97|21,752.26|

万泽实业股份有限公司 重大资产出售暨关联交易报告书（修订稿）
||||
|-|-|-|
|应交税费|33,204.78|34,237.22|
|其中：应交税金|33,020.77|33,902.39|
|应付利息|47.67|163.68|
|应付股利|37,872.76|0.00|
|其他应付款|20,073.71|10,264.05|
|一年内到期的非流动负债|20,000.00|0.00|
|流动负债合计|123,015.14|64,110.68|
|非流动负债：|||
|长期借款|-|67,000.00|
|非流动负债合计|-|67,000.00|
|负债合计|123,015.14|136,110.68|

截至本报告书签署日，深圳玉龙宫存在以下担保情况：
（1）对购房者贷款进行担保
房地产开发公司为购房者贷款进行担保属于行业惯例，担保金额为贷款本金、利息（包括罚息）及银行为实现债权而发生的相关费用，担保金额随着借款人逐期还款而相应递减。担保期限自借款合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。玉龙宫历年没有由于承担担保连带责任而发生实际损失的情形，因此该项对外担保对玉龙宫的财务状况无重大影响。
（2）借款合同及相关的担保协议
2013年5月30日，深圳玉龙宫与平安银行股份有限公司深圳分行签订《固定资产贷款合同》（合同编号：平银深地固贷字 20130530第 001号）。该合同项下的借款金额为 7亿元，借款用途为用于“云顶尚品花园”建设，期限为 24个月。该合同项下担保如下：
2013年5月30日，深圳玉龙宫与平安银行股份有限公司深圳分行签订《抵押担保合同》（合同编号：平银深地抵字 20130530第 002-1号）。深圳玉龙宫以万泽云顶尚品花园 6栋1A、1B、1C、1D、1E（深房地字第 3000720779号；
3000720780-3000720783号）等价值114,076,053元的抵押物对应同等金额的借款及相应的利息、复利、罚息及实现债权的费用进行担保。
2013年5月30日，深圳玉龙宫与平安银行股份有限公司深圳分行签订《抵
押担保合同》（合同编号：平银深地抵字 20130530第 002-2号）。深圳玉龙宫
以万泽云顶尚品花园 7栋1A、1B、1C、1D、1E、1F（深房地字第
万泽实业股份有限公司 重大资产出售暨关联交易报告书（修订稿）3000720784-3000720789号）等价值140,005,966元的抵押物对应同等金额的借款及相应的利息、复利、罚息及实现债权的费用进行担保。
2013年5月30日，常州万泽天海与平安银行股份有限公司深圳分行签订《抵押担保合同》（合同编号：平银深地抵字20130530第001号）。常州万泽天海以江苏省常州市武进区雪堰镇太滆村208729001号宗地中C地块和D-1地块（武国用
（2008）第1204475号）等价值738,531,869元的抵押物对应同等金额的借款及相应的利息、复利、罚息及实现债权的费用进行担保。
根据公司提供的相关还款凭证，公司已于2015年5月29日偿还平安银行股份有限公司深圳分行剩余贷款200,000,000元，上述贷款合同及担保合同已经履行完毕。
因此，交易完成后不会因本次交易标的而产生对外担保及关联担保。
3、深圳玉龙宫主要业务资质情况
根据住建部颁布的《房地产开发企业资质管理规定》，企业从事房地产开发业务应当取得房地产开发经营资质证书。目前，深圳玉龙宫资质取得情况如下：
||||
|-|-|-|
|资质等级|证书编号|获得时间|
|三级|深房开字（2014）099号|2014.06.25|

根据上市公司的说明，深圳玉龙宫正在办理房地产开发企业资质证书延期手续，预计将于2015年6月取得。
二、深圳鑫龙海
（一）深圳鑫龙海的基本信息
公司名称：深圳市鑫龙海置业有限公司
法定代表人：毕天晓
成立日期：1993年8月22日
注册资本：2,000万元
万泽实业股份有限公司 重大资产出售暨关联交易报告书（修订稿）营业执照注册号码：440307102909955
公司类型：有限责任公司
注册地址：深圳市龙岗区龙城街道爱联社区深水巷4号302D（办公住所）
经营范围：龙岗区内房地产开发、经营；物业管理（凭资质证有效期内经营）；
国内商业，物资供销业（不含专营、专控、专卖项目）；兴办各类实业（具体项目另行申报）。
（二）深圳鑫龙海的历史沿革
1、1993年8月，深圳鑫龙海设立
1993年8月22日，深圳工商局向深圳市建材集团龙岗房地产公司核发注册号为 27952324-6的《营业执照》。根据《国有资产产权登记表》（编号：234403016900399），深圳市建材集团龙岗房地产公司国有资本金总额 2,000万元。深圳市建材集团龙岗房地产公司设立时股权结构如下：
||||
|-|-|-|
|股东名称|出资额（万元）|出资比例（%）|
|深圳建材集团|400|20%|
|深圳市深茂水泥厂|700|35%|
|深圳市水泥厂|900|45%|
|合计|2,000|100%|

2、2002年3月，股权转让，名称变更，减少注册资本
根据深圳市国有资产管理办公室于2001年9月12日出具的《深圳市深茂水泥厂关闭备案回执》（深企关闭备案[2001]21号），深圳市水泥厂领导班子2001
年5月15日作出了关闭该企业的决定，上级产权单位深圳市投资管理公司于2001年7月4日进行了认定。
根据深圳市国有资产管理办公室于2001年9月12日出具的《深圳市深茂水泥厂关闭备案回执》（深企关闭备案[2001]24号），深圳市深茂水泥厂领导班子2001年5月15日作出了关闭该企业的决定，上级产权单位深圳市投资管理公司于2001年7月4日进行了认定。
2001年11月8日，深圳建材集团向深圳市投资管理公司提交《关于转让深圳
市建材集团龙岗房地产公司产权的请示》（深建材字[2001]187号），载明根据
万泽实业股份有限公司 重大资产出售暨关联交易报告书（修订稿）深圳市投资管理公司、深圳建材集团及深圳市商业银行就深圳建材集团拖欠深圳市投资管理公司和深圳市商业银行债务处置达成的协议：深圳建材集团同意将其拥有的原深圳市水泥厂历史用地约21万平方米用于抵偿深圳市投资管理公司
6,400万元和深圳市商业银行的部分债务，并授权下属全资企业深圳市建材集团龙岗房地产公司负责该土地的开发与经营。经协商，深圳市商业银行拟用其直属二家公司深圳城银物业公司及菲利兴公司分别受让深圳市建材集团龙岗房地产
公司100%股权。收购价格根据深圳市建材集团龙岗房地产公司净资产估值为
1,592.32万元。鉴于深圳市建材集团龙岗房地产公司原股东深圳市水泥厂及深圳市深茂水泥厂现已关闭，本次股权转让由深圳建材集团全权代理，承担上述二家单位的债权债务处理工作。
2001年11月9日，深圳市投资管理公司向深圳建材集团出具《关于同意转让深圳市建材集团龙岗房地产公司100%股权的批复》（深投[2001]396号），同意深圳建材集团转让深圳市建材集团龙岗房地产公司等。
2001年11月8日，深圳建材集团签署《关于转让深圳市建材集团龙岗房地产公司股权的决定》，同意向深圳城银物业公司及菲利兴投资公司转让深圳市建材集团龙岗房地产公司100%股权。
2001年11月16日，深圳建材集团签署《关于改组深圳市建材集团龙岗房地产公司的决定》，决定将公司名称变更为深圳鑫龙海，将深圳鑫龙海100%股权转让分别转让给深圳城银物业公司及菲利兴投资公司。
2001年11月30日，深圳建材集团与深圳城银物业公司签订《股权转让合同书》，深圳建材集团将其持有的深圳市建材集团龙岗房地产公司60%的股权转让给深圳城银物业公司，作价955.39万元。深圳建材集团与菲利兴投资公司签订《股权转让合同书》，深圳建材集团将其持有的深圳市建材集团龙岗房地产公司40%的股权转让给菲利兴投资公司，作价636.93万元。
2001年12月25日，深圳市商业银行向深圳市工商局龙岗分局出具《关于深圳市建材集团龙岗房地产公司股权变更的承诺函》，载明为解决深圳建材集团在该行2.5亿元不良贷款，确保国有资产不流失，该行拟安排由该行全权控制的深圳城银物业公司与菲利兴投资公司收购深圳鑫龙海全部股权，承诺股权转让后，深圳鑫龙海的全部股权由该行实际持有。
万泽实业股份有限公司 重大资产出售暨关联交易报告书（修订稿）2002年3月12日，深圳工商局向深圳鑫龙海核发注册号为4403011084118的
《营业执照》。根据2002年6月13日的《核准内资有限责任公司注册登记的有关资料》，深圳鑫龙海的股权结构如下：
||||
|-|-|-|
|股东名称|出资额（万元）|出资比例（%）|
|深圳城银物业公司|1,800|90%|
|菲利兴投资公司|200|10%|
|合计|2,000|100%|

3、2007年11月，股权转让
2007年7月13日，深圳市商业银行总行营业部工会委员会出具《决议书》，载明同意该工会直接持股的菲利兴投资公司和间接持股的深圳城银物业公司，转让其持有的深圳鑫龙海全部股权，在深圳国际高新技术产权交易所挂牌出让。
2007年8月15日，深圳鑫龙海召开股东会并形成决议，同意深圳市城银物业公司及菲利兴投资公司将所持共计深圳鑫龙海100%的股权以2元价格转让给深圳万泽地产。
2007年8月20日，深圳万泽地产与深圳城银物业公司、菲利兴投资公司签订《股权转让协议》。协议约定，深圳万泽地产受让深圳城银物业公司、菲利兴投资公司所持有的深圳鑫龙海100%的股权。鉴于深圳光明会计师事务所有限责任公司以2007年3月31日为评估基准日，评估深圳鑫龙海公司净资产为-24,455,836.49元，上述股权转让价为2元。另外，深圳万泽地产支付47,096,998元代深圳鑫龙海向深圳市商业银行支付债务。
2007年 11月 14日，深圳市工商局向深圳鑫龙海核发注册号为440307102909955的《营业执照》。本次股权转让完成后，深圳鑫龙海的股权结构为：
||||
|-|-|-|
|股东名称|出资额（万元）|出资比例（%）|
|深圳市万泽房地产开发有限公司|2,000|100%|
|合计|2,000|100%|

2009年12月7日，万泽股份重大资产重组及非公开发行股份购买资产的申
请经中国证监会并购重组审核委员会 2009年第 34次会议审核，获有条件通过。
万泽实业股份有限公司 重大资产出售暨关联交易报告书（修订稿）2011年11月28日，中国证券监督管理委员会以“证监许可[2011]1896号”《关于核准广东万泽实业股份有限公司向万泽集团有限公司发行股份购买资产的批复》核准了万泽股份向万泽集团发行230,581,000股股份购买相关资产。上述重组于2011年12月2日开始实施，于2012年1月17日完成。其中，万泽集团持有的深圳万泽地产47.75%股权是该次资产重组标的资产的一部分，上述重组完成后，深圳鑫龙海成为万泽股份的全资孙公司。
截至本报告书出具之日起，深圳鑫龙海未发生其他股权变更的情况。
（三）深圳鑫龙海的股权和组织结构图
1、本次交易前深圳鑫龙海的股权结构
本次交易前，深圳鑫龙海的股权结构图如下：
万泽实业股份有限公司
100%
深圳市万泽房地产开发集团有限公司
100%
深圳市鑫龙海置业有限公司
2、本次交易完成后深圳鑫龙海的股权结构
本次交易完成后，深圳鑫龙海的股权结构图如下：
万泽集团有限公司
100%
深圳市鑫龙海置业有限公司
万泽实业股份有限公司 重大资产出售暨关联交易报告书（修订稿）（四）深圳鑫龙海下属公司的情况简介
截至本报告书签署日，深圳鑫龙海不存在下属子公司。
（五）深圳鑫龙海主要业务发展情况
1993年 8月 22日，鑫龙海注册成立，注册资本 2000万元，经营范围主要包括开发、经营龙岗区内房地产，物业管理，国内商业和物资供销业等。鑫龙海拥有宗地号为G01062-5152、面积约为 3.95万平方米的行政划拨用地，该宗土地位于深圳市龙岗镇爱联新屯村，2006年4月20日经深圳市国有资源和房产管理局龙岗分局确认为行政划拨工业用地。
鑫龙海成为万泽地产全资子公司后，不再符合继续使用行政划拨土地之条件，鑫龙海拥有划拨用地权益的情形属于历史遗留问题。2012年初万泽股份实施重大资产重组及非公开发行股份购买资产，万泽集团持有万泽地产47.75%股权是该次资产重组标的资产的一部分，因鑫龙海在当时尚未取得划拨用地确权及以出让方式取得国有土地使用权，为确保上市公司和股东利益，公司控股股东万泽集团承诺：若在 2012年 12月 31日前鑫龙海公司未取得城市更新项目立项审批，万泽集团将向万泽股份提出以不低于《资产评估报书》（中联评报字[2009]第 237号）所确定的鑫龙海公司净资产评估值之价格（加上同期银行利率之利息）回购鑫龙海公司全部股权之动议，并将对万泽股份由此所致的所有损失承担赔偿责任（履约时间为在发生需要万泽集团承担经济责任的情形的 60日内）。
深圳市龙岗区龙城街道办事处将鑫龙海项目纳入 2012年深圳市城市更新单元规划制定计划，并将鑫龙海项目申报至龙岗区城市更新办公室；深圳市龙岗区城市更新办公室接收鑫龙海城市更新项目的相关材料并出具城市更新项目材料收文回执，深圳市规划和国土资源委员会受理确权申请。但鑫龙海仍未能在 2012年12月31日前取得深圳市政府关于城市更新项目的立项，根据承诺万泽集团应在履约期间内回购鑫龙海全部股权。为充分保证中小投资者权益，万泽股份与控股股东万泽集团协商拟以如下方式推进鑫龙海项目承诺事项的议案：在承诺的履约期间内（即 2013年 3月 1日之前），万泽集团根据《资产评估报书》（中联评报字[2009]第237号）所确定的鑫龙海公司净资产评估值之价格所确定的金额，支付给万泽股份人民币 5,301.32万元作为回购股权保证金，但暂不要求进行鑫龙海的股权交割；若鑫龙海项目取得城市更新项目的立项审批，则将回购股权保证金退回给万泽集团；若不能取得城市更新项目的立项审批或万泽股份决议回售鑫龙海股权，则上述回购股权保证金作为股权回购的部分回购款项，再行商议股
万泽实业股份有限公司 重大资产出售暨关联交易报告书（修订稿）权交割事项。万泽股份于 2013年 2月 26日召开 2013年第一次临时股东大会审议通过上述议案。万泽集团已于2013年2月向万泽股份支付5,301.32万元作为回购股权保证金。
2013年4月9日深圳龙岗区城市更新办公室向龙岗规划国土管理局发出“关于龙城街道爱联社区石火水泥厂配套生活片区更新单元核定意见的函”，核定项目改造意愿及计划申报主体资格符合城市更新单元规划制定计划申报的要求。目前，该项目作为城市更新项目的相关申报和手续进展非常缓慢，城市更新项目的立项审批工作几乎处于停滞状态、无实质进展，更无明确的预期开发时间或进度表。
（六）深圳鑫龙海最近两年主要财务数据
根据立信会计师事务所出具的《深圳鑫龙海置业有限公司审计报告》（信会师报字[2015]第114059号），深圳鑫龙海最近两年的主要财务数据如下：
单位：万元
||
|-|
|2014年12月31日|
|4,310.64|
|1,838.02|
|2,472.62|
|2014年度|
|59.94|
|12.62|
|9.51|
|2014年度|
|-2.52|
|0.48|
|0.00|
|-2.04|
|-|

万泽实业股份有限公司 重大资产出售暨关联交易报告书（修订稿）（七）、深圳鑫龙海的主要资产、负债及对外担保情况
根据立信会计师出具的《深圳市鑫龙海置业有限公司审计报告》（信会师报字[2015]第114059号），截至2014年12月31日，深圳鑫龙海的总资产为4,310.64万元，主要为存货。深圳鑫龙海主要资产权属清晰，系深圳鑫龙海合法拥有。
1、深圳鑫龙海主要资产情况
截至2014年12月31日，深圳鑫龙海存货情况如下：
单位：万元
||||||
|-|-|-|-|-|
|2014年12月31日|||||
|账面余额|跌价准备|账面价值|账面余额|跌价准备|
|4,276.08||4,276.08|4,276.08||
|4,276.08||4,276.08|4,276.08||

鑫龙海主要资产为旗下一块土地，该土地宗地号为G01062-5152、面积约为 3.95万平方米的行政划拨用地，该宗土地位于深圳市龙岗镇爱联新屯村，2006年 4月 20日经深圳市国有资源和房产管理局龙岗分局确认为行政划拨工业用地。目前由于历史原因尚未完成城市更新项目土地性质变更手续，尚未进行到开发及销售阶段。由于该块土地确权手续进展缓慢，因不能确权导致不能制定明确的开发及销售计划。
2、深圳鑫龙海主要负债及对外担保情况
根据立信会计师出具的《深圳市鑫龙海置业有限公司审计报告》（信会师报字[2015]第114059号），截至2014年12月31日，深圳鑫龙海合并报表的负债总额为1,838.02万元，具体情况如下：
单位：万元
||||
|-|-|-|
|流动负债：|||
|应交税费|3.98|0.78|
|其中：应交税金|3.98|0.78|
|其他应付款|907.55|924.82|
|流动负债合计|911.52|925.60|

万泽实业股份有限公司 重大资产出售暨关联交易报告书（修订稿）
||||
|-|-|-|
|非流动负债：|||
|递延所得税负债|926.50|926.50|
|非流动负债合计|926.50|926.50|
|负债合计|1,838.02|1,852.09|

截至本报告书签署日，深圳鑫龙海不存在对外担保情况。
3、深圳鑫龙海主要业务资质情况
由于项目立项进展非常缓慢，深圳鑫龙海并未申请房地产开发资质。
三、标的资产评估情况
根据立信会计师事务所出具的信会师报字[2015]第111090号审计报告，2014年末深圳玉龙宫经审计的净资产为12,850.05万元。根据银信资产评估有限公司出具的《常州万泽天海置业有限公司拟股权转让所涉及的深圳玉龙宫实业发展有限公司股东全部权益价值评估报告》（银信评报字（2015）沪第0151号），本次评估机构对深圳玉龙宫股东全部权益的资产评估情况如下：本次评估目的是为常州万泽天海拟股权转让事宜，提供深圳市玉龙宫股东全部权益价值参考。本项目资产评估基准日是2014年12月31日；评估对象为深圳玉龙宫股东全部权益价值，评估范围是深圳玉龙宫截至2014年12月31日的全部资产和负债；根据评估对象的实际情况，选择资产基础法作为确定对象价值的评估方法。深圳玉龙宫此次评估的净资产为31,934.58万元，评估增值率为148.52%。此评估结果将作为深圳玉龙宫股东全部权益在评估基准日2014年12月31日市场价值的最终评估结论。
根据立信会计师事务所出具的信会师报字[2015]第114059号审计报告，2014年末深圳鑫龙海经审计的净资产为2,472.62万元。根据银信资产评估有限公司出具的《深圳市万泽房地产开发集团有限公司拟股权转让所涉及的深圳市鑫龙海置业有限公司股东全部权益价值评估报告》（银信评报字（2015）沪第0442号），本次评估机构对深圳鑫龙海股东全部权益的资产评估情况如下：本次评估目的是为深圳市万泽房地产开发集团有限公司拟股权转让事宜，提供深圳市鑫龙海股东全部权益价值参考。本项目资产评估基准日是2014年12月31日；评估对象为深圳
鑫龙海股东全部权益价值，评估范围是深圳鑫龙海截至2014年12月31日的全部资
产和负债；根据评估对象的实际情况，选择资产基础法作为确定对象价值的评估
万泽实业股份有限公司 重大资产出售暨关联交易报告书（修订稿）方法。鑫龙海此次评估的净资产为5,797.55万元，评估增值率为134.47%。此评估结果作为深圳鑫龙海股东全部权益在评估基准日2014年12月31日市场价值的
最终评估结论。
（一）评估方法的选择
根据资产评估行业的有关规定，注册资产评估师执行企业价值评估业务，应当根据评估目的、评估对象、价值类型、资料收集情况等相关条件，分析市场法、收益法和成本法(资产基础法)三种资产评估基本方法的适用性，恰当选择一种或者多种资产评估基本方法。
1、深圳玉龙宫
由于被评估企业深圳玉龙宫有完备的财务资料和资产管理资料可以利用，资产取得成本的有关数据和信息来源较广，因此本次评估可以采用资产基础法。
深圳玉龙宫为房地产项目公司，目前开发的是万泽云顶香蜜湖住宅小区，已完成建设验收并基本销售完毕。因公司无其他土地储备，后续开发项目无法确定，故不宜采用收益法。由于被评估企业是房地产项目公司，即在现有土地开发完毕后公司亦终止经营，在公开市场上类似的房地产公司很少，故不宜采用市场法。
通过以上分析，本次评估对深圳玉龙宫采用资产基础法进行评估。
2、深圳鑫龙海
由于被评估企业有完备的财务资料和资产管理资料可以利用，资产取得成本的有关数据和信息来源较广，因此本次评估可以采用资产基础法。
因历史原因，深圳鑫龙海拥有的土地至今尚未取得确权手续。截止评估基准日时，该宗地仍在办理划拨工业土地确权手续；并且被评估企业后续开发项目无法确定，故不宜采用收益法。由于被评估企业是房地产项目公司，即在现有土地开发完毕后公司亦终止经营；且城市更新项目立项缓慢，未有实质性开发；在公开市场上类似的房地产公司很少，故不宜采用市场法。
通过以上分析，本次评估对深圳鑫龙海采用资产基础法进行评估。
万泽实业股份有限公司 重大资产出售暨关联交易报告书（修订稿）（二）评估程序实施过程和情况
银信评估接受资产评估委托后，选派评估人员，组成项目评估小组开展评估工作，具体过程如下：
1、明确评估业务基本事项
承接评估业务时，通过与委托方沟通、查阅资料或初步调查等方式，明确委托方、被评估企业、评估报告使用者等相关当事方、评估目的、评估对象基本情况和评估范围、价值类型、评估基准日、评估假设和限制条件等评估业务基本事项。
2、签订业务约定书
根据评估业务具体情况，综合分析专业胜任能力和独立性，评价项目风险，确定承接评估业务后，与委托方签订业务约定书。
3、编制资产评估计划
根据本评估项目的特点，明确评估对象及范围，评估时重点考虑评估目的、资产评估对象状况，资产评估业务风险、资产评估项目的规模和复杂程度，评估对象的性质、行业特点、发展趋势，资产评估项目所涉及资产的结构、类别、数量及分布状况，相关资料收集情况，委托方、被评估企业过去委托资产评估的经历、诚信状况及提供资料的可靠性、完整性和相关性，资产评估人员的专业胜任能力、经验及专业、助理人员配备情况后编制合理的资产评估计划，并根据执行资产评估业务过程中的具体情况及时修改、补充资产评估计划。
4、现场调查
根据评估业务的具体情况对评估对象进行必要的勘查，包括对不动产和其他实物资产进行必要的现场勘查，了解资产的使用状况及性能；对企业价值、股权和无形资产等非实物性资产进行必要的现场调查。
5、收集资产评估资料
通过与委托方、被评估企业沟通并指导其对评估对象进行清查等方式，对评估对象资料进行了解，同时主动收集与资产评估业务有关的评估对象资料及其他资产评估资料，根据评估项目的进展情况及时补充收集所需要的评估资料。通过收集相关资料来了解被评估企业经营状况和委估资产及现状，协助被评估企业收集有关经营和基础财务数据，将资产评估申报表与被评估企业有关财务报表、总
万泽实业股份有限公司 重大资产出售暨关联交易报告书（修订稿）账、明细账进行核对，并对相关资料进行验证，采取必要措施确信资料来源的可靠性。
6、评定估算
对所收集的资产评估资料进行充分分析，确定其可靠性、相关性、可比性，摈弃不可靠、不相关的信息，对不可比信息进行分析调整，在此基础上恰当选择资产评估方法并根据业务需要及时补充收集相关信息，根据评估基本原理和规范要求恰当运用评估方法进行评估形成初步评估结论，对信息资料、参数数量、质量和选取的合理性等进行综合分析形成资产评估结论，资产评估机构进行必要的内部复核工作。
7、编制和提交资产评估报告
在执行必要的资产评估程序、形成资产评估结论后，按规范编制资产评估报告，与委托方等进行必要的沟通，听取委托方、被评估企业等对资产评估结论的反馈意见并引导委托方、被评估企业、资产评估报告使用者等合理理解资产评估结论，以恰当的方式提交给委托方。
（三）资产基础法评估情况
资产基础法是指分别求出企业各项资产的评估值并累加求和，再扣减负债评估值得到企业价值的一种方法。
股东全部权益价值评估值=企业各项资产评估价值之和-负债
1)货币资金的评估
银行存款采用将评估基准日各银行存款明细账余额与银行对账单核对，确定评估值。其他货币资金采用将评估基准日其他货币资金明细账余额与证券账户对账单核对，确定评估值。
2)交易性金融资产的评估
交易性金融资产股票按照评估基准日最近一个交易日的收盘价与持股数的
乘积作为其评估值。
3)预付账款的评估
预付账款的评估采用函证或替代审核程序确认账面明细余额的真实性，分析其可回收性，并在此基础上确定评估值。
万泽实业股份有限公司 重大资产出售暨关联交易报告书（修订稿） 4)其他应收款的评估
其他应收款的评估采用函证或替代审核程序确认账面明细余额的真实性，分析其可回收性，并在此基础上确定评估值。
5)存货的评估
被评估企业的存货主要为待开发土地。
待开发土地按照市场法和基准地价法评估，综合分析后确定其评估值。
(1)市场法概述
根据替代原理，选择与评估对象处于同一供需圈内的同类物业作为比较案例，经过交易情况、交易日期、区域因素及个别因素诸项修正，得出评估对象的评估价格作为评估对象的市场价值。
评估价值=可比实例价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数
(2)基准地价法概述
基准地价法，是利用城镇基准地价按照替代原则就评估宗的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，选取相应修正系数对基准地价进行修正，进而求取评估宗地使用权在基准日价格的方法。
基准地价修正法的计算公式
P=P0×Ry×(1±Rd)×(Ra)Re)×Rp×S
式中： P——评估宗地的价格
P0——评估宗地所在级别区域基准价
Ry——年期修正系数
Rd——期日修正系数
Ra——区域修正系数和
Rai——区域因素i修正系数
Re——个别因素修正系数和
Rej——个别因素j修正系数
Rp——容积率修正系数
S——建筑面积（土地面积）
6)固定资产的评估
万泽实业股份有限公司 重大资产出售暨关联交易报告书（修订稿）对于设备类资产采用成本法评估。
(1)成本法是依据被评估设备在全新状态下的重置成本扣减实体性损耗、功能性贬值和经济性贬值，或在确定综合成新率的基础上评估设备价值的方法。成本法的计算公式是：
重置价格＝购价＋运输安装费＋其它合理费用
运输安装费＝购价×运输安装费费率
评估价值＝重置价格×成新率
7)负债具体评估方法
对评估范围内的负债，以审计公司审定后的金额为基础，对各项负债进行核实，判断各笔债务是否是被评估企业基准日实际承担的债务，债权人是否存在，以评估基准日实际需要支付的负债额来确定评估值。
（四）房地产存货的评估方法
由于本次评估增值主要来源于标的公司的流动资产增值，故详细披露流动
资产评估过程如下：
1、深圳玉龙宫
深圳玉龙宫存货于评估基准日时的账面价值为 461,238,042.26元。
被评估企业的存货包括可售房产和不可售建筑物。
(1) 可售房产评估
被评估企业的项目为万泽香蜜湖住宅小区，一期二期均已完工，并进行销售，仅剩部分住宅还未预售。该小区销售正常，销售价格自预售开始一直在上涨。故该存货按畅销产品进行估算。
畅销产品的评估值＝﹛不含税销售单价×[1－销售费用率－销售税金及附加费率－(销售利润率×所得税税率)]－续建成本费用率﹜×数量
＝（不含税销售总价－销售费用－销售税金及附加
－续建成本费用－土地增值税）×（1－所得税税率）截至评估基准日，被评估企业可售房产情况如下：
||||
|-|-|-|
||预售或未售面积(平方米)|合同价格(元)|
|一期A地块(商品房)已预售|4,220.10|145,873,405.00|

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||||
|-|-|-|
||468.82||
|二期B地块(商品房)已预售|4,258.91|193,494,579.00|
|二期A地块(商品房)未售|1,596.57||
|别墅|3,955.09||
|商业|997.58||

A、销售总价
评估项目位于福田区莲塘尾片区，临近水库和山体，是该区域的第一个住宅开发项目。本次评估对高层洋房根据一期二期已销售情况进行估算，对联排别墅采用周边区域的楼盘进行类比。
a.已预售房产的价格已经确定，故按照合同价格进行计算。
b.经统计，被评估企业高层洋房一期二期于 2014年的预售均价为 46000元/平方米，由于所剩尾盘不多，预计售价不变。考虑到国家的住宅房地产政策以及经济形势，综合分析后，确定未售高层洋房的销售单价为46000元/平方米。
c.项目中联排别墅均未进行预售，因此采用临近区域别墅进行对比分析。
该项目位于山体和水库边界，由于周边山体和水库等自然环境尚未开发完善，周边别墅均押后推盘，该项目也延期预售。
(i)案例选取
||||||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
|||||||||||单价(元/|
|案例||坐落||交易类型||房屋位置||交易日期|||
|||||||||||平方米)|
||香蜜湖一号||挂牌价||福田区 香梅路与侨香路交汇处||2014年||90,000||
|案例A|||||||||||
||水榭山||挂牌价||龙华新区 玉龙路东侧||2014年||65,000||
|案例B|||||||||||
||中海·九号公馆||挂牌价||宝安区西乡街道铁岗片区||2014年||92,000||
|案例C|||||||||||

(ii)因素条件说明表
|||||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
||||评估对象||案例A||案例B||案例C|
|单价(元/平方米)||||90,000||65,000||92,000||
|交易日期|||||2014年||2014年||2014年|
|交易情况||||挂牌价||挂牌价||挂牌价||
|区域因素|居住品质|好||好||一般||好||
||交通条件|一般||好||一般||好||
||基本设施|七通一平||七通一平||七通一平||七通一平||
||环境质量|好||好||一般||好||
||销售状况|一手房尾盘||一手房尾盘||一手房尾盘||一手房尾盘||
||房屋面积|360||297.00||270.00||240.00||
||房屋布局|规则||规则||规则||规则||
||所在楼层|1||1||1||1||

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||||||
|-|-|-|-|-|
|小区环境|一般|好|一般|好|
|装修情况|部分装修|部分装修|毛坯|部分装修|

(iii)比较因素修正
|||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|
||||案例A||案例B||案例C|
|单价(元/平方米)||90,000||65,000||92,000||
|交易日期修正系数|||100||100||100|
|交易情况||100||100||100||
|区域因素|居住品质|100||96||100||
||交通条件|104||100||104||
||基本设施|100||100||100||
||环境质量|100||96||100||
|个别因素|销售状况|100||100||100||
||房屋面积|100||100||100||
||房屋布局|100||100||100||
||所在楼层|100||100||100||
||小区环境|106||100||106||
||装修情况|100||92||100||

(iv)修正系数表
||||||
|-|-|-|-|-|
|||案例A|案例B|案例C|
|单价(元/平方米)||90,000|65,000|92,000|
|交易日期修正指数||100/100|100/100|100/100|
|交易情况修正指数||100/100|100/100|100/100|
|区域因素修正指数|居住品质|100/100|100/96|100/100|
||交通条件|100/104|100/100|100/104|
||基本设施|100/100|100/100|100/100|
||环境质量|100/100|100/96|100/100|
|个别因素修正指数|销售状况|100/100|100/100|100/100|
||房屋面积|100/100|100/100|100/100|
||房屋布局|100/100|100/100|100/100|
||所在楼层|100/100|100/100|100/100|
||小区环境|100/106|100/100|100/106|
||装修情况|100/100|100/92|100/100|
|修正价格||81,640.06|76,662.52|83,454.28|
|权重数||1/3|1/3|1/3|
|比准单价||80,585.62|||

(v)修正结果
联排别墅的销售单价取整为 80,000元/平方米。
d.商业均为小区内底层商业，该商业尚未列入销售计划。底层商业临近整
个住宅片区的次干道，距离小区出入口最近处尚有 5米，属于小区内配套商业。
评估师参考周边小区类似商业并结合自身特点业进行对比分析，确定该商业的
万泽实业股份有限公司 重大资产出售暨关联交易报告书（修订稿）未来销售单价为55000元/平方米。
e.销售收入汇总
||||||
|-|-|-|-|-|
||可售面积|预计销售单价|合同价格(元)|销售总价|
|一期A地块(商品房)已预售|4,220.10|0.00|145,873,405.00|145,873,405.00|
|一期A地块(商品房)未售|468.82|46,000.00||21,565,720.00|
|二期B地块(商品房)已预售|4,258.91|0.00|193,494,579.00|193,494,579.00|
|二期A地块(商品房)未售|1,596.57|46,000.00||73,442,220.00|
|别墅|3,955.09|80,000.00||316,407,200.00|
|商业|997.58|55,000.00||54,866,900.00|
|合计||||805,650,024.00|

B、销售费用和营业税金及附加
由于已预售商品房的销售费用已经支出，故不再计算。其他未售房产按照3%计算。
营业税为销售收入的5%，城市建设维护税、教育费附加、河道费分别为营业税的7%、3%、2%，则营业税金及附加合计为销售收入的5.6%。
|||||
|-|-|-|-|
||销售总价|销售费用|营业税及附加|
|一期A地块(商品房)已预售|145,873,405.00|0.00|8,168,910.68|
|一期A地块(商品房)未售|21,565,720.00|64,687.23|1,207,680.32|
|二期B地块(商品房)已预售|193,494,579.00|0.00|10,835,696.42|
|二期A地块(商品房)未售|73,442,220.00|600,748.25|4,112,764.32|
|别墅|316,407,200.00|9,492,216.00|17,718,803.20|
|商业|54,866,900.00|1,646,007.00|3,072,546.40|
|合计|805,650,024.00|11,803,658.47|45,116,401.34|

C、续建成本费用
该项目基本已经竣工，但别墅部分、商业部分还有部分在施工，二期景观还有部分没有完成，评估师通过查阅未完工合同以及待签合同，并与企业沟通，得到续建成本费用为 101,295,601.13元。
估算该续建工程预计将发生的管理费约为合同造价的3%，则续建成本费用总计为：104,334,469.17元。
D、土地增值税
被评估企业未售楼盘的土地增值税预测表如下：
|||||
|-|-|-|-|
|项目||行次|金额|
|一、转让房地产取得的收入||1=2+3|805,650,024.00|
|其中|合同收入|2|805,650,024.00|
||评估收入|3||
|二、扣除项目||4=5+8+9+14|752,082,040.63|

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|||||||
|-|-|-|-|-|-|
||1、土地成本及房地产开发成本|||||
|6|其中|实际已发生成本|6|461,238,042.26||
|7||后续评估成本|7|104,334,469.17||
|8|2、房地产开发费用||8=5*5%|28,278,625.57|5%|
|9|3、与转让房地产有关的税金及附加||9=10+11+12+13|45,116,401.34||
|10|其中|营业税|10=1*5%|40,282,501.20|5%|
|11||城市建设维护税|11=10*7%|2,819,775.08|7%|
|12||教育费附加|12=10*3%|1,208,475.04|3%|
|13||河道费|13=10*2%|805,650.02|2%|
|14|4、财政部规定的其它扣除项目||14=5*20%|113,114,502.29|房产开发企业加计扣除|
|15|三、增值额||15=1-4|53,567,983.37||
|16|四、增值额与扣除项目金额之比||16=15/4|7.12%||
|17|五、适用税率||17|30%||
|18|六、速算扣除系数||18|0%||
|19|七、应缴土地增值税||19=15*17-4*18|16,070,395.01||

依据上表测算，被评估企业未售楼盘估算应缴土地增值税为 16,070,395.01元。
E、可售房产评估值
可售房产评估值＝（销售总价－销售费用－销售税金及附加－续建成本费用－土地增值税）×（1－所得税税率）
＝（ 805,650,024.00－ 11,803,658.47－ 45,116,401.34－104,334,469.17－16,070,395.01）×（1－25%）
＝586,600,000.00元（取整）
(2)不可售建筑物
不可售建筑物情况：
|||||
|-|-|-|-|
||位置|数量(个)|账面价值|
|车库|地下一层、地下二层|671|65,694,100.78|

经核实被评估企业的施工合同和竣工结算报告，确认账面记载的车库账面值真实有效。该车库依据深圳市规定不能出售，故本次评估按照其账面值作为评估值。
不可售建筑物评估值为 65,694,100.78元。
(3)存货评估值
按照上述评估方法得到存货于评估基准日时的评估价值为 652,294,100.78
元，较账面价值 461,238,042.26元增值191,056,058.52元，增值率为41.42%。
万泽实业股份有限公司 重大资产出售暨关联交易报告书（修订稿）2、深圳鑫龙海
深圳鑫龙海存货于评估基准日时的账面价值为 42,760,791.00元。
被评估企业的存货为开发成本-土地使用权。
土地使用权的评估
(1).土地概况
根据2007年 8月 20日被评估企业与深圳市城银物业管理有限公司等公司
签订的《股权转让协议》，土地概况如下：
宗地号：G01062-3
土地位置：深圳市龙岗区龙城街道，原深圳水泥厂；
土地用途：工业用地
土地面积：39,490.60平方米
土地使用权来源：行政划拨
土地四至：东、南邻宝荷路，西临深惠路，北临石火村。
土地现时状况
形状：形状呈狭长不规则；
开发利用状况：为已开发利用的熟地，该场地为原深圳水泥厂宿舍，有多
栋砖混楼，面积不详。
基础设施条件：待估土地外围基础设施具备供水、供电、通讯、通路、宗
地外场地平整等五通一平用地条件。
深圳市鑫龙海置业有限公司拥有坐落于龙岗区龙城街道办爱联社区石火村
（宗地号为G01062-3）的 39490.60平方米国有土地，深圳市万泽房地产开发有限公司（深圳市万泽房地产开发集团有限公司前身，万泽实业股份有限公司全
资子公司）于 2007年8月通过公开拍卖，获得深圳市鑫龙海置业有限公司100%股权。因历史原因，至 2007年 8月股权拍卖时，尚未办理划拨工业用地确权手续。深圳市万泽房地产开发集团有限公司取得深圳市鑫龙海置业有限公司股权
后，虽经多年努力，但截止评估基准日，该宗地仍未取得划拨工业土地确权手
续。
评估人员现场勘察时发现，上述土地上有多幢房屋。经了解，系被评估企
业接手上述地块前，原水泥厂于上世纪 60年代至 80年代建造的职工宿舍，无
万泽实业股份有限公司 重大资产出售暨关联交易报告书（修订稿）产证，面积不详。这部分原水泥厂职工宿舍因年久失修，现难以正常使用。
(2)区位状况
a.位置状况
评估对象位于深圳市龙岗区，龙岗区位于深圳市东北部，东临大亚湾、大鹏湾，南接深圳经济特区、香港，西连宝安区，北通惠州市和东莞市，是深圳
通往福建、惠州、汕头等地的必经之路。龙岗区原属宝安县，1993年设区。2005年完成城市化改制。龙岗区辖13个街道，龙岗、龙城、坑梓、坪山、横岗、布吉、葵涌、大鹏、南澳、平湖、坪地、坂田、南湾。
龙岗区充分利用特区范围扩大后的五年黄金发展期，以推动产业结构转型和城区功能升级为主线，探索减量空间发展模式和零增量空间发展模式，加大
土地整备和城市更新力度，在稳妥推进大鹏半岛等区域开发建设的的基础上，
突出三个战略发展重点：一是重点建设“一线六区”，即地铁 3号线沿线、坪地高桥工业园、中心城及大运新城产业花园片区、宝龙低碳新能源产业区、坂雪
岗高新技术园区（包括华为片区、星河雅宝产业园）、布吉南湾横岗都市产业区、平湖物流金融片区，以坪新清产业合作示范区为起点，切实推进深莞惠一体化
进程。二是重点发展三大产业：新能源产业、生物技术产业和现代高端服务业。
三是重点发展公共事业和基础设施，大力改善民生，提升市民幸福感，实现包
容性增长。
(3).评估方法概述
根据《房地产估价规范》，评估方法通常有市场法、收益法、成本法、假设开发法和基准地价法等。
评估对象现在为划拨工业用地，但至今被评估企业未完成对评估对象的确
权，本次评估假设被评估企业于评估基准日已办理好确权手续，并假设其在评
估基准日转为出让工业用地，在该假设基础上的评估结果扣除应缴的土地出让
金记为评估对象的评估值。由于评估对象暂无明确的规划设计方案，故不宜采
用假设开发法和收益法。评估对象本无类似地块的动拆迁案例，故不宜采用成
本法。根据评估对象的特点，评估人员收集掌握的有关交易案例，经评估人员
综合分析，选用具有可操作性的、并能准确反映评估对象市场价格水平的市场
法和基准地价法进行评估。
万泽实业股份有限公司 重大资产出售暨关联交易报告书（修订稿）a.市场法概述
根据替代原理，选择与评估对象处于同一供需圈内的同类物业作为比较案
例，经过交易情况、交易日期、区域因素及个别因素诸项修正，得出评估对象
的评估价格作为评估对象的市场价值。
评估价值=可比实例价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×区域
因素修正系数×个别因素修正系数
b.基准地价法概述
基准地价法，是利用城镇基准地价按照替代原则，就评估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，选取相应的修正系数对基准地价对进行修正，进而求取评估宗地使用权在评估基准日价格的方法。
基准地价修正法的计算公式
P=P0×Ry×(1±Rd)×(1±Ra)×(1±Re)×Rp×S
式中：P——评估宗地的价格
P0——评估宗地所在级别区域基准地价
Ry——年期修正系数
Rd——期日修正系数
Ra——区域修正系数和
Rai——区域因素 i修正系数
Re——个别因素修正系数和
Rej——个别因素 j修正系数
Rp——容积率修正系数
S——建筑面积（土地面积）
（4）.市场法评估过程
A评估对象
||||||
|-|-|-|-|-|
|坐落|土地用途|土地面积||评估基准日|
|龙岗区龙城街道办爱联社区石火|||2014年12月31日||
||工业宿舍用地|39,490.60|||
|村|||||

B交易案例选取
a.案例来源
同花顺 iFinD系统。
b.案例选取
通过网络查询，查询到与评估基准日较近的三个交易案例如下：
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||||||||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
|||||||土地用||||成交单|||
|案例||坐落||交易类型||||交易日期||||容积率|
|||||||途||||价|||
|案例|龙岗区坑梓街道||成交价||工业||2014-11-21||2,383||2.00||
|A|||||||||||||
|案例|龙岗区坂田街道||成交价||工业||2014-08-26||2,017||1.00||
|B|||||||||||||
|案例|龙岗区碧岭地区||成交价||工业||2014-01-17||2,048||0.97||
|C|||||||||||||

C因素条件说明表
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|||委估房地产|案例A|案例B|案例C|
|单价(元/平方米)|||2,382.68|2,016.72|2,047.65|
|交易日期|||2014-11-21|2014-08-26|2014-01-17|
|交易情况|||成交价|成交价|成交价|
|区域因素|产业聚集度|一般|一般|一般|一般|
||交通条件|好|一般|较好|一般|
||基本设施|五通一平|五通一平|五通一平|五通一平|
||环境质量|一般|一般|一般|一般|
|个别因素|宗地面积|39,490.60|37,712.33|39,172.60|69,836.00|
||宗地形状|规则|规则|规则|规则|
||宗地地质地势|有坡度|良好|良好|良好|
||临路状况|一般|一般|一般|一般|
||其他因素|一般|一般|一般|一般|

D．比较因素修正
（a）.交易情况修正
可比案例A、B、C均为成交案例，交易情况正常，故不作修正。
（b）.交易日期修正
根据中国城市地价动态监测网查询到评估基准日深圳市工业用地地价指数
为3166，可比案例于成交日时的地价指数分别为3166、3077、3008。
（c）.区域和个别因素修正
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|||委估房地产|案例A|案例B|案例C|
|单价(元/平方米)|||2,383|2,017|2,048|
|交易日期||100|100|100|100|
|交易情况||100|100|100|100|
|区域因素|产业聚集度|100|100|100|100|
||交通条件|100|94|97|94|
||基本设施|100|100|100|100|
||环境质量|100|100|100|100|
|个别|宗地面积|100|100|100|97|
||宗地形状|100|100|100|100|

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|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|因素|宗地地质地势|100|102|102|102|
||临路状况|100|100|100|100|
||其他因素|100|100|100|100|

（d）.修正系数表
||||||
|-|-|-|-|-|
|||案例A|案例B|案例C|
|单价(元/平方米)||2,382.68|2,016.72|2,047.65|
|交易日期修正指数||100/100|100/100|100/100|
|交易情况修正指数||100/100|100/100|100/100|
|区域因素修正指数|产业聚集度|100/100|100/100|100/100|
||交通条件|100/94|100/97|100/94|
||基本设施|100/100|100/100|100/100|
||环境质量|100/100|100/100|100/100|
|个别因素修正指数|宗地面积|100/100|100/100|100/97|
||宗地形状|100/100|100/100|100/100|
||宗地地质地势|100/102|100/102|100/102|
||临路状况|100/100|100/100|100/100|
||其他因素|100/100|100/100|100/100|
|修正价格||2,485.07|2,038.32|2,201.69|

则其单价=(2,485.07+2,038.32+2,201.69）/3=2,241.69元/平方米
E.年期修正系数
评估对象假设在评估基准日转为出让工业用地，即其使用年限为30年，故年期修正系数为1。
F.土地出让金
根据《深圳市宗地地价测算规则》,划拨用地转出让用地应补缴的土地出让金为基准地价标准的35%。根据对评估对象基准地价的测算，其结果为
35,421,392.00元（详见基准地价法评估过程）则其土地出让金为12,397,487.20元
G评估结果
土地单价＝2,241.69元/平方米
土地总价＝2,241.69×39,490.60-12,397,487.20＝76,100,000.00元(取
整)
(5)基准地价法评估过程
所谓基准地价系数修正法，就是指在求一宗待估土地的价格时，根据当地
基准地价水平参照待估宗地相同土地级别的各种修正因素说明表，按照替代原
万泽实业股份有限公司 重大资产出售暨关联交易报告书（修订稿）则，就待估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并
对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，进而求取待估宗地
在估价基准日价格的方法。
宗地楼面熟地价=适用的基准地价（楼面熟地价）×K1×K2×K3×（1+∑K）式中：K1──期日修正系数
K2──年期修正系数
K3──容积率修正系数
∑K──影响地价各种因素修正系数之和
深圳市基准地价是基准日为2013年 1月 1日、各土地级别内土地开发程度为宗地外通路、通电、通信、通上水、通下水、通燃气、通热力及宗地内土地
平整（以下简称“七通一平”）、或宗地外通路、通电、通信、通上水、通下水及宗地内土地平整（以下简称“五通一平”）、在平均容积率条件下某一用途的法定最高出让年期的完整土地使用权的平均价格。
（a）评估宗地所在级别区域基准地价的确定
经查询深圳市龙岗区龙湖街道工业用地基准地价图，评估对象所在区域基
准地价为 337.00元/平方米。
（b）期日修正系数的确定
期日修正系数＝宗地评估基准日地价指数/基准地价基准日地价指数
依据中国城市地价动态监测网公布的地价水平监测报告，2014年4季度深圳工业用地的地价指数为3166，2012年4季度深圳工业用地的地价指数为2468，故
期日修正系数Rd＝3166÷2468＝1.2828
（c）年期修正系数的确定
评估对象假设在评估基准日转为出让工业用地，即其使用年限为30年，故年期修正系数为1。
（d）容积率修正系数的确定
鉴于评估对象尚未有明确的容积率，本次评估采用龙岗区近期成交工业用
地平均容积率作为其容积率，则容积率为1.32。按照《深圳市宗地地价测算规则》容积率修正如下：
万泽实业股份有限公司 重大资产出售暨关联交易报告书（修订稿）表 3工业用地地价容积率修正系数表
|||||
|-|-|-|-|
||容积率r|修正系数||
|r≤1||1.5||
|1＜r≤3||0.3+1.2/r||
|r＞3||2.1/r（用于生产的工业厂||
||||0.7（其他工业厂房）|
|||房）||

则容积率修正系数=0.3+1.2/1.32=1.21
（e）区域因素和个别因素修正系数的确定
由于深圳市基准地价为基准地价图已是一地一价，已经考虑了区域因素和
个别因素，故无需做区域因素和个别因素修正。
（f）建筑类型修正
按照《深圳市宗地地价测算规则》,评估对象目前为工业宿舍用地，其建筑类型修正系数为1.3。
（g）土地使用权评估值的确定
P＝P0×Rd×Ry×Rp×(1±Ra)×S
＝337.00×1.2828×1.0000×1.21×1.3×39,490.60×1.32
＝35,421,392.00元
根据《深圳市宗地地价测算规则》,划拨用地转出让用地应补缴的土地出让金为基准地价标准的35%。由上得到：
被评估企业土地价值=35,421,392.00-35,421,392.00×35%
=23,020,000.00元（取整）
则其土地采用基准地价修正法得到的评估价值为 23,020,000.00元。
(6)存货评估值的确定
通过以上测算，评估对象采用市场法的评估值为 76,100,000.00元，采用基准地价法的评估值为 23,020,000.00元，深圳市基准地价图的基准日为 2013年 1月 1日，由于龙岗区尤其是爱联社区近两年发展较快，基准地价法无法反应爱联社区高速增长的地价，故采用市场法评估结果更能体现评估对象的市场价值。
按照上述评估方法得到存货于评估基准日时的评估价值为 76,100,000.00
元，较账面价值42,760,791.00元评估增值33,339,209.00元，增值率为77.97%。
万泽实业股份有限公司 重大资产出售暨关联交易报告书（修订稿）（五）评估结论
1、深圳玉龙宫
在评估基准日2014年12月31日，深圳玉龙宫经审计后的总资产价值
135,865.19万元，总负债123,015.14万元，净资产12,850.05万元。采用资产基础法评估后的总资产价值154,949.71万元，总负债123,015.14万元，净资产
31,934.58万元，评估增值19,084.53万元，增值率148.52%。
||||||
|-|-|-|-|-|
|项目|账面价值|评估价值|增减值|增值率|
|流动资产|134,890.90|154,046.37|19,155.47|14.20|
|非流动资产|974.29|903.34|-70.95|-7.28|
|长期股权投资净额|600.00|597.82|-2.18|-0.36|
|固定资产净额|251.09|192.35|-58.74|-23.39|
|无形资产净额|10.73|13.17|2.44|22.74|
|递延所得税资产|12.47|0.00|-12.47|0.00|
|其他非流动资产|100.00|100.00|0.00|0.00|
|资产总计|135,865.19|154,949.71|19,084.52|14.05|
|流动负债|123,015.14|123,015.14|0.00|0.00|
|负债总计|123,015.14|123,015.14|0.00|0.00|
|净资产（所有者权益）|12,850.05|31,934.58|19,084.53|148.52|

由上表可见，此次深圳玉龙宫100%股权评估增值的主要原因为流动资产的
评估增值14.20%，其中主要是存货净额评估增值19,105.60万元所致。增值原因主要是可售房产按市场价格评估较账面价值上升。
玉龙宫流动资产子会计科目评估汇总表如下：
||||||
|-|-|-|-|-|
|科目名称|账面价值|评估价值|增减值|增值率（%）|
|货币资金|9,709,013.76|9,709,013.76|0.00|0.00|
|预付账款净额|13,277,038.52|13,277,038.52|0.00|0.00|
|其他应收款净额|864,684,925.64|865,183,594.85|498,669.21|0.06|
|存货净额|461,238,042.26|652,294,100.78|191,056,058.52|41.42|
|流动资产合计|1,348,909,020.18|1,540,463,747.91|191,554,727.73|14.20|

万泽实业股份有限公司 重大资产出售暨关联交易报告书（修订稿）2、深圳鑫龙海
在评估基准日2014年12月31日，深圳鑫龙海经审计后的总资产价值4,310.64万元，总负债1,838.02万元，净资产2,472.62万元。采用资产基础法评估后的总资产价值7,635.57万元，总负债1,838.02万元，净资产5,797.55万元，评估增值3,324.93万元，增值率134.47%。
||||||
|-|-|-|-|-|
|项目|账面价值|评估价值|增减值|增值率|
|流动资产|4,310.61|7,635.54|3,324.93|77.13|
|非流动资产|0.03|0.03|0.00|0.00|
|其中：固定资产净额|0.03|0.03|0.00|0.00|
|资产总计|4,310.64|7,635.57|3,324.93|77.13|
|流动负债|911.52|911.52|0.00|0.00|
|非流动负债|926.50|926.50|0.00|0.00|
|负债总计|1,838.02|1,838.02|0.00|0.00|
|净资产（所有者权益）|2,472.62|5,797.55|3,324.93|134.47|

由上表可见，此次深圳鑫龙海100%股权评估增值的主要原因为流动资产的
评估增值77.13%，其中主要是存货净额评估增值3,333.92万元所致。增值原因
主要是土地价格上升导致的库存土地增值。
鑫龙海流动资产子会计科目评估汇总表如下：
||||||
|-|-|-|-|-|
|科目名称|账面价值|评估价值|增减值|增值率|
|货币资金|121,876.97|121,876.97|0.00|0.00|
|预付账款净额|96,035.70|0.00|-96,035.70|-100.00|
|其他应收款净额|96,291.84|102,438.13|6,146.29|6.38|
|存货净额|42,760,791.00|76,100,000.00|33,339,209.00|77.97|
|流动资产合计|43,106,105.51|76,355,425.10|33,249,319.59|77.13|

四、深圳玉龙宫及深圳鑫龙海最近三年的评估和交易作价情况
公司在2012年完成的重大资产重组过程中，分别以2009年3月31日及2011
年 6月 30日为评估基准日对深圳玉龙宫与深圳鑫龙海进行了评估及补充评估；
万泽实业股份有限公司 重大资产出售暨关联交易报告书（修订稿）上次重组中玉龙宫及鑫龙海的评估值分别确定为 19,146.81万元及 5,301.32万元，均低于本次评估值。
自2012年至2014年，深圳玉龙宫及深圳鑫龙海最近三年不存在评估和交易作价的情况。
五、交易标的资产许可情况
截至本报告书签署日，深圳玉龙宫及深圳鑫龙海不存在许可他人使用自己所有的资产，或者作为被许可方使用他人资产的情况。
六、交易标的债权债务的转移情况
本次交易的交易标的为深圳玉龙宫和深圳鑫龙海100%的股权，不涉及交易标的债权债务的转移，交易标的原有的债权债务仍由深圳玉龙宫及深圳鑫龙海享有或承担。
万泽实业股份有限公司 重大资产出售暨关联交易报告书（修订稿）第五节本次交易合同的主要内容
一、合同主体、签订时间
2015年5月26日，常州万泽天海与中兴建设签署了《深圳玉龙宫资产出售协议》，转让其持有的深圳玉龙宫100%的股权。
2015年5月26日，万泽地产与万泽集团签署了《深圳鑫龙海资产出售协议》，转让其持有的深圳鑫龙海100%的股权。
二、交易价格及定价依据
依据银信资产评估有限公司分别出具的深圳玉龙宫（编号：银信评报字（2015）沪第0151号）及深圳鑫龙海（编号：银信评报字（2015）沪第0442号）的评估报告，以截至2014年12月31日的资产评估报告所确定的评估值为依据，协商确定深圳玉龙宫100%股权的成交价格为人民币32,000.00万元，深圳鑫龙海100%股权的成交价格为5,800.00万元。
三、支付方式
本次股权转让以现金方式进行支付。
四、资产交付或过户的时间安排
（一）转让款项的交付
公司与万泽集团在资产出售协议中约定，根据万泽股份于2013年2月召开的 2013年第一次临时股东大会审议通过的《关于推进鑫龙海项目承诺事项的议案》，万泽集团已经向万泽股份支付回购股权保证金5,301.32万元，该回购股权保证金自支付之日自动作为股权回购款（标的资产价款）的组成部分。在资产出售协议生效后10日内，万泽集团以现金一次性向公司支付标的资产价款的其余款项，即498.68万元。
公司与中兴建设在资产出售协议中约定，中兴建设以现金方式分三期向公司
万泽实业股份有限公司 重大资产出售暨关联交易报告书（修订稿）支付标的资产的价款：（1）自协议生效之日起五日内，支付标的资产价款的30%，即9,600万元；（2）自协议生效之日起三十日内，支付标的资产价款的40%，即12,800万元；（3）自协议生效之日起九十日内，支付标的资产价款的30%，即9,600万元。
（二）关于标的资产交割的安排
1、玉龙宫股权的交割
双方在《深圳玉龙宫资产出售协议》中约定，自协议第六条约定的本次重
大资产出售所有先决条件得到满足且本协议生效后，中兴建设应于五日内完成
拟受让深圳玉龙宫的项目公司的设立工作，常州万泽天海应在中兴建设的项目
公司成立之日（领取《企业法人营业执照》之日）起十日内办理标的资产的交
割手续。如在办理标的资产交割手续时需要中兴建设及其项目公司协助，中兴
建设及其项目公司应尽最大努力予以协助。
相关工商行政管理部门将甲方所持深圳玉龙宫股权变更登记至中兴建设或
中兴建设指定的项目公司名下，且其他相关的工商变更登记和备案手续办理完
毕之日，视为标的资产交割完成。
2、鑫龙海股权的交割
自《深圳鑫龙海资产出售协议》第六条约定的本次重大资产出售所有先决
条件得到满足且本协议生效后，深圳万泽地产应在十日内办理标的资产的交割
手续。如在办理标的资产交割手续时需要万泽集团协助，万泽集团应尽最大努
力予以协助。
相关工商行政管理部门将深圳万泽地产所持鑫龙海置业股权变更登记至万
泽集团名下，且其他相关的工商变更登记和备案手续办理完毕之日，视为标的
资产交割完成。
五、交易标的自定价基准日至交割日期间损益的归属
常州万泽天海与中兴建设签订的《深圳玉龙宫资产出售协议》中规定：
双方确认，自标的资产审计评估的基准日至标的资产交割日为过渡期。过渡期间，标的资产的损益由中兴建设承担。
万泽实业股份有限公司 重大资产出售暨关联交易报告书（修订稿）万泽地产与万泽集团签订的《深圳鑫龙海资产出售协议》中规定：
双方确认，自标的资产审计评估的基准日至标的资产交割日为过渡期。自评估基准日至交割日，标的资产的损益由万泽集团承担。
六、与资产相关的人员安排
根据《资产出售协议》，本次交易均不涉及员工安置问题。本次资产出售得以实施后，深圳玉龙宫及深圳鑫龙海的人员不发生劳动关系的变更。
七、合同的生效条件和生效时间
《深圳玉龙宫资产出售协议》自以下各项条件均满足时生效：1、本次资产出售经常州万泽天海股东会通过，且经万泽股份股东大会审议通过。2、本次资产出售经交易对方中兴建设股东会审议通过。
《深圳鑫龙海资产出售协议》自以下各项条件均满足时生效：1、本次资产出售经深圳万泽地产股东会通过，且经万泽股份股东大会审议通过。2、本次资产出售经交易对方万泽集团股东会审议通过。
八、违约责任条款
1、一方对因其违反资产出售协议或其项下任何声明、承诺或保证，并给另一方带来损失的，应当赔偿给另一方造成的实际损失。
2、守约方依据资产出售协议追究违约方的违约责任，并不排斥其依据该协议的规定行使解除或终止该协议的权利。
万泽实业股份有限公司 重大资产出售暨关联交易报告书（修订稿）第六节本次交易的合规性分析
本公司本次向中兴建设转让本公司全资子公司常州万泽天海所持有的深圳
玉龙宫100%股权，以及向万泽集团转让本公司全资子公司深圳万泽地产所持有的深圳鑫龙海100%股权，符合《公司法》、《证券法》、《重组管理办法》以及《上市规则》等法律法规的规定。现就本次交易符合《重组管理办法》第十一条规定的情况说明如下：
一、本次交易符合国家产业政策和有关环境保护、土地管理、反垄断等法律和行政法规的规定
本公司拟通过出售深圳玉龙宫及鑫龙海的全部股权实现加速资金回笼，提升公司转型速度的战略部署。本次交易完成后，万泽股份未来发展重点将会从传统房地产行业转变为高温合金、互联网金融等新兴行业。这一转型符合国家鼓励新材料行业发展的战略新兴行业发展战略，同时也响应了国家鼓励实体企业向“互联网+”转型的政策导向。万泽股份从事上述业务不违反国家产业政策和有关环境保护、土地管理、反垄断等法律和行政法规的规定。
本次交易符合国家产业政策和有关环境保护、土地管理、反垄断等法律和行政法规的规定。
二、本次交易不会导致本公司不符合股票上市条件
本次交易不涉及万泽股份总股本及股东持股比例变动，交易后上市公司股权分布仍然符合上市条件，本次交易不会导致上市公司不符合股票上市条件。
三、本次交易所涉及的资产定价公允，不存在损害本公司和股东合法权益的情形
本次交易的标的资产的转让价格以具有从事证券期货业务资格的资产评估
机构银信评估对标的公司的评估价值确定，由各方在公平、自愿的原则下协商确
万泽实业股份有限公司 重大资产出售暨关联交易报告书（修订稿）定。根据银信评估出具的银信评报字（2015）沪第0151号《评估报告》，银信评估已采取了资产基础法对标的公司深圳玉龙宫进行评估，截至评估基准日2014
年12月31日，深圳玉龙宫100%股权对应的评估价值为31,934.58万元。经协商一致，确定标的资产的交易价格为32,000.00万元，高出上述评估价值。根据银信评估出具的银信评报字（2015）沪第0442号《评估报告》，银信评估已采取了资产基础法对标的公司深圳鑫龙海进行评估，截至评估基准日2014年12月31日，深圳鑫龙海100%股权对应的评估价值为5,797.55万元。经协商一致，确定标的资产的交易价格为5,800.00万元，高出上述评估价值。
万泽股份第八届董事会第四十七次会议已审议通过了《关于审议对评估机构的独立性、评估假设前提的合理性、评估方法与评估目的的相关性以及评估定价的公允性的议案》，认为评估机构银信资产评估有限公司具有证券相关资产评估业务资格。评估机构及其经办评估师与万泽股份及交易各方不存在利益关系或冲突，具有独立性；本次交易相关评估报告的评估假设前提符合国家有关法规与规定、遵循了市场通行惯例及准则、符合评估对象的实际情况，评估假设前提具有合理性；本次评估的目的是为本次重大资产出售提供合理的作价依据；银信资产评估有限公司在评估过程中运用了合规且符合目标资产实际情况的评估方法，履行了相应的评估程序，遵循了独立性、客观性、科学性、公正性等原则，选用的参照数据、资料可靠；评估方法选用恰当，评估结论合理，评估方法与评估目的相关性一致。本次交易涉及的标的资产作价是以具有证券相关资产评估业务资格的评估机构做出的评估结果为参考依据，评估价值分析原理、采用的模型、选取的折现率等重要评估参数符合标的资产实际情况，预期各年度收益和现金流量评估依据及评估结论合理，标的资产定价合理、公允，不会损害万泽股份及其股东、特别是中小股东的利益。
四、本次交易所涉及的资产权属清晰，资产过户或者转移不存在法律障碍，相关债权债务处理合法
本次交易的标的为深圳玉龙宫100%的股权及深圳鑫龙海100%的股权，万泽股份全资子公司常州万泽天海及深圳万泽地产已经分别合法拥有标的资产的完整
权利，不存在限制或者禁止转让的情形，标的资产按合同约定进行过户或转移不
万泽实业股份有限公司 重大资产出售暨关联交易报告书（修订稿）存在重大法律障碍；本次交易不涉及相关债权债务的转移。
2013年5月29日，深圳玉龙宫与平安银行股份有限公司深圳分行签订《固定资产贷款合同》（合同编号：平银深地固贷字20130530第001号）。该合同项下的借款金额为7亿元，借款用途为用于“云顶尚品花园”建设，期限为24个月。
该借款2014年末余额为人民币2亿元，到期日为2015年5月29日。虽然该合同约定深圳玉龙宫股权结构发生重大变化时，应提前30天书面告知平安银行，并获得其同意；但该合同下贷款到期日为2015年5月29日，公司已安排资金到期归还剩余贷款、同时解除相关抵押担保和权利限制，确保深圳玉龙宫在股东大会审议本次重大资产出售时不因此事项而导致实质性障碍。
五、本次交易有利于本公司增强持续经营能力，不存在可能导致本公司重组后主要资产为现金或者无具体经营业务的情形
本次交易系公司实施战略转型的重要举措。为了抵御房地产行业的不确定性，通过本次交易，公司将原有万泽云顶商品花园项目尾盘部分，按评估值公允定价出售，加速资金回收，转让价款以补充公司货币资金，保证后续业务转型的顺利进行。在本次交易之前，公司已制定了战略转型规划，围绕业务转型，公司设立了万泽前海和万泽中南，并通过投资盈商公司进军互联网金融行业，与中南大学合作设立万泽中南研究院开展高温合金项目，为公司业务转型打下了良好基础。
本次交易完成后，公司将继续战略转型，从传统房地产行业收入模式转换为以新兴产业为主的业务模式。但公司目前仍保留确定性高，国家政策鼓励的房地产项目，如汕头三旧改造项目；以房地产项目利润确保转型过渡期平稳，并支持新兴行业发展；也不排除进一步剥离不确定性较高的房地产项目，以尽快回笼资金，集中资源推进转型战略。从公司战略转型角度审视，本次交易有利于抵抗房地产行业调整风险，加速战略转型进程，提高公司资产质量和增强持续经营能力，有利于公司的长远发展，符合上市公司及中小股东的利益。
综上，本次交易有利于本公司增强长期的持续经营能力，不存在可能导致本公司重组后主要资产为现金或者无具体经营业务的情形。
万泽实业股份有限公司 重大资产出售暨关联交易报告书（修订稿）六、本次交易有利于本公司在业务、资产、财务、人员、机构等方面与实际控制人及其关联人保持独立，符合中国证监会关于上市公司独立性的相关规定
自上市以来，本公司一直严格按照《公司法》、《证券法》及中国证监会相关要求设立股东大会、董事会、监事会等组织机构并制定相应的议事规则，具有健全的组织结构和完善的法人治理结构。
本次交易标的为公司全资子公司下的股权资产，与本公司的其他业务板块相互独立，本次交易不会改变公司现有的与实际控制人及其关联人在业务、资产、财务、人员、机构等方面的独立性，符合中国证监会关于上市公司独立性的相关规定。
七、有利于上市公司形成或者保持健全有效的法人治理结构自上市以来，本公司按照《公司法》、《证券法》、《上市规则》等法规及中国证监会有关规定，设立股东大会、董事会、监事会等组织机构并制订相应的议事规则，建立了规范和完善的企业法人治理结构。本次交易不涉及本公司股权变动，不涉及董事会、监事会、高级管理人员等调整，本次交易完成后，本公司将在目前已建立的法人治理结构上继续有效运作，保持健全有效的法人治理结构。
万泽实业股份有限公司 重大资产出售暨关联交易报告书（修订稿）第七节本次交易的定价依据及公平合理性
分析
一、本次交易价格公允性分析
本次交易标的为深圳玉龙宫100%的股权及深圳鑫龙海100%的股权。根据银信资产评估有限公司出具的银信评报字（2015）沪第0151号《评估报告》，以2014年12月31日为评估基准日，深圳玉龙宫100%股权的评估价值为31,934.58万元。
根据银信资产评估有限公司出具的银信评报字（2015）沪第0442号《评估报告》，以2014年12月31日为评估基准日，深圳鑫龙海100%股权的评估价值为5,797.55
万元。根据上述评估值，经交易各方协议约定，本次交易标的深圳玉龙宫100%
股权的交易价格确定为32,000万元，深圳鑫龙海100%股权的交易价格确定为
5,800万元。银信产评估有限公司对标的公司采用了资产基础法进行评估，符合《重组管理办法》的有关规定。具体评估情况详见本报告书“第四节交易标的基本情况”之“三、标的资产评估情况”。本次交易标的资产定价依据合理，参考评估结果作为最终交易价格，反映了资产的盈利能力与财务状况，交易价格公允、合理，不存在损害本公司及本公司股东利益的情形。
二、董事会对评估机构的独立性、评估假设前提的合理性、评估方法与评估目的的相关性以及评估定价的公允性的意见
根据《深圳证券交易所股票上市规则》、《重组管理办法》等相关法律法规及公司章程，公司董事会需对评估机构的独立性，评估假设前提的合理性、评估方法与评估目的的相关性以及评估定价的公允性发表意见。董事会意见如下：
1、评估机构的独立性
评估机构银信资产评估有限公司具有证券相关资产评估业务资格。评估机构及其经办评估师与万泽股份及交易各方不存在利益关系或冲突，具有独立性。
2、评估假设前提的合理性
万泽实业股份有限公司 重大资产出售暨关联交易报告书（修订稿）本次交易相关评估报告的评估假设前提符合国家有关法规与规定、遵循了市场通行惯例及准则、符合评估对象的实际情况，评估假设前提具有合理性。
3、评估方法与评估目的的相关性
本次评估的目的是为本次重大资产出售提供合理的作价依据；银信资产评估有限公司在评估过程中运用了合规且符合目标资产实际情况的评估方法，履行了相应的评估程序，遵循了独立性、客观性、科学性、公正性等原则，选用的参照数据、资料可靠；评估方法选用恰当，评估结论合理，评估方法与评估目的相关性一致。
4、评估定价的公允性
本次交易涉及的标的资产作价是以具有证券相关资产评估业务资格的评估
机构做出的评估结果为参考依据，评估价值分析原理、采用的模型、选取的折现率等重要评估参数符合标的资产实际情况，预期各年度收益和现金流量评估依据及评估结论合理，标的资产定价合理、公允，不会损害万泽股份及其股东、特别是中小股东的利益。
三、独立董事对本次交易评估事项的意见
万泽实业股份有限公司（以下简称“万泽股份”或“公司”）第八届董事会第四十七次会议于2015年5月26日在公司会议室召开。根据《中华人民共和国公司法》、《中华人民共和国证券法》、《上市公司重大资产重组管理办法》、《关于在上市公司建立独立董事制度的指导意见》、《深圳证券交易所股票上市规则》等法律、法规、规范性文件及公司章程的有关规定，本着对公司及全体股东负责的态度，基于独立判断立场，独立董事审阅了公司董事会提供的相关文件后，经审慎分析发表独立意见如下：
1、公司董事会的召集、召开及表决程序符合相关法律、法规、规范性文件及公司章程的规定。
2、关于本次重大资产出售的方案和协议
（1）本次重大资产出售符合有关法律、法规和规范性文件的要求，本次重大资产出售的方案合理、可行，有利于增强合并后存续公司的市场竞争力及盈利
万泽实业股份有限公司 重大资产出售暨关联交易报告书（修订稿）能力，提高经营效率，不存在损害股东利益的情形。本次重大资产出售履行法定程序完备、合规，提交的法律文件有效。
（2）本次重大资产出售方案的内容已体现于《常州万泽天海置业有限公司与中兴建设有限公司关于深圳市玉龙宫实业发展有限公司之资产出售协议》、《深圳市万泽房地产开发集团有限公司与万泽集团有限公司关于深圳市鑫龙海置业有限公司之资产出售协议》条款中。上述协议符合《中华人民共和国公司法》、《中华人民共和国证券法》、《上市公司重大资产重组管理办法》等有关法律、行政法规和规范性文件的规定，具备可操作性。本次重大资产出售方案的内容也体现于《万泽实业股份有限公司重大资产出售暨关联交易报告书（草案）》及其摘要中，该报告及其摘要符合相关法律法规，全面、合理。
（3）本次重大资产出售中，出售深圳市鑫龙海置业有限公司构成关联交易，在公司董事会对本次重大资产出售的相关议案进行表决时，关联董事已依法回避表决。
（4）股东大会授权董事会办理本次重大资产出售相关事宜，符合相关法律法规及《公司章程》的规定，有利于公司利益最大化。
3、关于审议对评估机构的独立性，评估假设前提的合理性、评估方法与评估目的的相关性以及评估定价的公允性的意见的事项
（1）评估机构银信资产评估有限公司具有证券相关资产评估业务资格。评估机构及其经办评估师与万泽股份及交易各方不存在利益关系或冲突，具有独立性。
（2）本次交易相关评估报告的评估假设前提符合国家有关法规与规定、遵循了市场通行惯例及准则、符合评估对象的实际情况，评估假设前提具有合理性。
（3）本次评估的目的是为本次重大资产出售提供合理的作价依据；银信资产评估有限公司在评估过程中运用了合规且符合目标资产实际情况的评估方法，履行了相应的评估程序，遵循了独立性、客观性、科学性、公正性等原则，选用的参照数据、资料可靠；评估方法选用恰当，评估结论合理，评估方法与评估目的相关性一致。
万泽实业股份有限公司 重大资产出售暨关联交易报告书（修订稿）（4）本次交易涉及的标的资产作价是以具有证券相关资产评估业务资格的评估机构做出的评估结果为参考依据，评估价值分析原理、采用的模型、选取的折现率等重要评估参数符合标的资产实际情况，预期各年度收益和现金流量评估依据及评估结论合理，标的资产定价合理、公允，不会损害万泽股份及其股东、特别是中小股东的利益。
万泽实业股份有限公司 重大资产出售暨关联交易报告书（修订稿）第八节本次交易对上市公司的影响
一、本次交易前上市公司财务状况和经营成果的讨论与分析本公司2012-2014年度财务报告经立信会计师事务所（特殊普通合伙）审计，并出具了标准无保留意见的审计报告。根据上市公司公告的2012-2014年度审计报告，上市公司的财务状况和经营成果分析如下（如无特别说明，本节所有数据均为合并报表口径，且因会计政策变更及会计差错更正等已进行追溯调整或重
述）：
（一）本次交易前上市公司的财务状况及分析
1、资产结构分析
本公司资产结构如下表所示：
单位：元
|||||
|-|-|-|-|
|项目|2014年12月31日|2013年12月31日|2012年12月31|
||125,105,548.01|348,279,837.74||
||470,020.00|528,427.20||
|||100,000.00||
||6,108,451.40|279,600,783.47||
||141,435,095.30|212,141,554.11||
||27,867,500.00|14,965,000.00||
||149,147,306.72|160,437,789.04||
||2,509,317,397.11|2,445,586,638.01||
||161,376,176.65|||
||641,028.24|529,275.53||
||3,121,468,523.43|3,462,169,305.10||
|||-||
|||-||

万泽实业股份有限公司 重大资产出售暨关联交易报告书（修订稿）
|||||
|-|-|-|-|
|项目|2014年12月31日|2013年12月31日|2012年12月31|
|||-||
|||175,693,366.46||
||61,054,331.57|62,673,977.29||
||300,900,437.44|309,902,169.41||
||1,421,543.09|1,744,492.48||
||2,542,446.30|7,534,530.09||
||1,959,600.00|959,600.00||
||367,878,358.40|558,508,135.73||
||3,489,346,881.83|4,020,677,440.83||

在资产规模方面，截至2012年12月31日、2013年12月31日和2014年12月31
日，上市公司资产总额分别为378,836.00万元、402,067.74万元以及348,934.69万元。本公司的流动资产主要为存货；非流动资产主要包括固定资产和投资性房地产。截至2012年12月31日、2013年12月31日和2014年12月31日，本公司流动资产占总资产的比例分别为89.46%、86.11%和92.27%，三年来公司流动资产及占比基本保持稳定。
2、负债结构分析
本公司负债结构如下表所示：
单位：元
|||
|-|-|
|2014年12月31日|2013年12月31日|
|94,000,000.00|130,000,000.00|
||-|
|60,000,000.00|40,000,000.00|
|196,483,627.42|105,744,345.13|
|118,160,832.97|231,012,503.88|

万泽实业股份有限公司 重大资产出售暨关联交易报告书（修订稿）
|||
|-|-|
|2014年12月31日|2013年12月31日|
|5,154,478.06|5,335,947.82|
|501,884,632.71|509,271,455.06|
|1,341,152.01|2,243,376.74|
|24,200.00|24,200.00|
|263,523,100.43|183,968,559.41|
|210,000,000.00|10,000,000.00|
||-|
|1,450,572,023.60|1,217,600,388.04|
|165,000,000.00|695,000,000.00|
||-|
||-|
||-|
|49,596,000.00|49,596,000.00|
|193,948,447.37|193,948,447.37|
|408,544,447.37|938,544,447.37|
|1,859,116,470.97|2,156,144,835.41|

在负债规模方面，截至2012年12月31日、2013年12月31日和2014年12月31
日，上市公司负债总额分别为206,436.00万元、215,614.48万元以及185,911.65万元，基本保持稳定。
本公司流动负债主要包括应交税费、预收款项和其他应付款，非流动负债为递延所得税负债。截至2012年12月31日、2013年12月31日和2014年12月31日，本公司流动负债占总负债的比例分别为78.02%、56.47%和86.51%。公司2013年非流动负债大幅增加是由于公司进行项目开发，向银行贷款增加长期借款所致。
3、偿债能力分析
|||
|-|-|
|2014年12月31日|2013年12月31日|
|2.15|2.84|
|0.42|0.83|
|34.67%|31.11%|
|53.28%|53.63%|
|2.60|6.70|

万泽实业股份有限公司 重大资产出售暨关联交易报告书（修订稿）注：（1）流动比率=流动资产/流动负债（2）速动比率=（流动资产-存货）/流动负债（3）资产负债率=总负债/总资产
最近三年，公司保持了与同行业相当的流动比率和速动比率，同时资产负债率较低，长短期偿债风险较小。
（二）本次交易前上市公司的经营成果分析
本公司报告期内合并报表的经营成果主要指标如下表所示：
单位：元
|||||
|-|-|-|-|
|项目|2014年度|2013年度|2012年度|
||526,640,338.93|1,122,349,637.90||
||250,599,860.98|574,045,442.51||
||70,318,308.36|142,560,825.19||
||10,232,337.50|24,837,159.35||
||89,276,214.75|62,694,988.47||
||33,848,030.02|25,798,000.44||
||-29,327,397.56|25,363,572.32||
||84,450.00|59,935.20||
||-14,060,897.78|-18,994,172.43||
||-14,317,189.81|-19,010,726.24||
||87,716,537.10|248,115,412.39||
||2,609,891.26|126,348.30||
||12,063,485.08|8,956,339.27||
||1,085.46|13,453.98||
||78,262,943.28|239,285,421.42||
||36,979,615.74|89,431,860.24||
||41,283,327.54|149,853,561.18||
||51,234,352.57|151,039,976.38||
||-9,951,025.03|-1,186,415.20||

上市公司主营业务收入基本来源于标的公司深圳玉龙宫，2012年、2013年、
2014年，上市公司实现的营业总收入分别为63,659.05万元、112,234.96万元、
万泽实业股份有限公司 重大资产出售暨关联交易报告书（修订稿）52,664.03万元。由于深圳玉龙宫下的万泽云顶商品花园项目的主要销售期为
2013年，固2013年营业收入相比于其他两年有较大的波动。2012年、2013年、2014年上市公司实现归属于母公司所有者的净利润分别为13,116.88万元、15,104.00万元、5,123.44万元。由于2014年房地产行业进入调整周期，公司主要项目万泽云顶商品花园进入到销售尾期，其他项目或处于开发建设期或销售不佳，故出现了较大幅度的波动。
二、交易标的行业特点和经营情况的讨论与分析
（一）标的公司所属行业的基本情况
1、标的公司所属行业
本次交易的标的公司深圳玉龙宫主营业务为房地产投资、开发与经营，根据《国民经济行业分类（GB/T4754-2011）》和《上市公司行业分类指引（2012年修订）》，公司主营业务所属产业为“K70房地产业”门类的“K7010房地产开发经营”。
2、房地产行业管理体制和法律法规
（1）房地产行业主管部门和监管体制
房地产行业的主管部门是住建部，住建部主要负责制定产业政策、质量标准和规范，具体承担有以下责任：（1）拟定房地产市场监督和稳定住房价格的政策、措施并监督执行；（2）指导城镇土地使用权有偿转让和开发利用工作；（3）提出房地产业的发展规划、产业政策和规章制度；（4）拟定房地产开发企业、物业服务企业、房屋中介的资质标准并监督执行；（5）组织建设并管理全国房屋权属信息系统。
房地产行业是国民经济的重要组成部分，具有产业链长、涉及关联产业多的特点，房地产行业的发展与金融、土地等诸多因素息息相关，国家在房地产行业监管方面还会涉及国土资源部、商务部、中国人民银行等部门，其中国土资源部
万泽实业股份有限公司 重大资产出售暨关联交易报告书（修订稿）主要负责国家土地政策及土地出让制度的相关规定，商务部主要负责外商投资国内房地产市场的审批、监管及相关政策的制定，中国人民银行和银监会主要负责房地产行业信贷政策的制定。
我国对房地产行业的监管体制包括法律法规和机构设置两个方面：
目前我国已形成了较为完整的法律法规体系，从宪法、法律、国务院发布的行政规章、地方性法规和最高人民法院的司法解释等多个层面规范、调节房地产活动及各种关系。
我国各级政府设有建设行政主管部门对房地产业进行管理，住建部是房地产行业的主管部门，根据职责范围住建部设有住房改革与发展司、住房保障司、房地产市场监管司等机构开展房地产行业的研究、规范、监管等工作。省、自治区、直辖市、市、县人民政府的建设行政主管部门根据相关法律法规，对房地产行业具体业务进行分级管理。涉及房地产行业监管的其他各级政府的相关部门（如国土资源厅/局等），根据法律法规对所涉房地产业务进行分级管理。
（2）主要法律法规和行业政策
||
|-|
|施行日期|
|1995.01|
|1999.01|
|2007.10|
|1999.01|
|1990.05|
|2004.01|
|2004.07|
|1998.07|
|2000.03|
|2014.10|
|2009.10|
|2001.08|
|2012.06|

在房地产行业发展的不同阶段，国家出台了一系列引导、促进房地产业健康
发展的相关政策。在行业的萌芽起步和成长阶段，政策以鼓励促进为主；当行业
万泽实业股份有限公司 重大资产出售暨关联交易报告书（修订稿）受外界环境影响下滑压力较大时，政策以扶持保护为主；2003年以来，政府针对房价上涨过快、投资增长过快、住宅供给结构偏于高端、投机及投资住房、保障房建设等问题推出了一系列以控房价、紧信贷、促保障为主的政策。
3、房地产行业概况
我国房地产供应在较长一段时间里主要以自建房和福利分房为主，并未形成房地产市场，改革开放之后房地产业伴随计划经济向市场经济的转变也逐步进行发展模式转型，近十余年房地产开发投资一直维持15%以上的增长率，房地产市场取得了巨大的发展，而且房地产行业关联度高、辐射行业广，房地产开发投资在全社会固定资产投资中的占比较稳定地维持在15-20%，对国民经济具有较强的带动作用，现已逐步发展为国民经济的支柱产业。
1998-2013年中国房地产开发投资及增长率走势图
数据来源：国家统计局
根据房地产市场发展特点及国家的调控政策，我国房地产市场的发展可分为六个阶段，即萌芽与起步期（1978-1998年）、第一次政策扶持期（1998-2002年）、市场规范期（2003-2004年）、第一次调控期（2005-2008年上半年）、第二次政策扶持期（2008年下半年-2009年上半年）、第二次调控器（2009年
万泽实业股份有限公司 重大资产出售暨关联交易报告书（修订稿）下半年至今）。
2014年以来，随着调控及经济走势影响，房地产价格不断回调并出现拐点迹象，各地逐渐重新考量限购、限贷政策，截至 9月初已有 25个城市公开宣布放松或放开限购政策，2014年 9月中国人民银行和银监会联合发布《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》放宽对首套房的认定并鼓励房地产开发企业合理融资，上述政策的松绑体现了房地产市场中行政调节手段的逐步淡出，未来调节功能开始回归市场。
2、房地产行业概况
（1）房地产行业逐渐从“黄金时代”走向“白银时代”
随着国家趋严的土地政策和监管机构对金融机构理财产品的规范管理，房地产企业的拿地成本和资金成本不断攀升，保障性安居工程的推进力度持续增大，在面临行业竞争加剧、房地产可售面积去化时间位于历史高位、偿债能力不断下降等挑战的情况下，房地产行业逐步从高增长、高盈利的“黄金时代”迈入增长放缓、盈利回落的“白银时代”。
中国房地产行业净资产收益率走势图（2005-2013年）
数据来源：Wind
（2）住宅地产回落，房地产行业结构逐步发生调整
万泽实业股份有限公司 重大资产出售暨关联交易报告书（修订稿）房地产业按房屋用途可划分为住宅地产、商业地产和其他地产，其中住宅地产和商业地产的投资额约占房地产开发总投资额的85%。得益于国内经济的快速发展和住房制度改革，居民对住房的旺盛需求得到持续释放，住宅地产的投资额、销售额和销售面积保持高速增长，2009年之前住宅地产在房地产行业上述指标中的占比不断提高。随着居民对住宅需求的逐步满足及国家对房地产市场的调控，住宅地产市场增速放缓并出现较大回落，部分房地产龙头企业在此期间开始提出从传统住宅房地产市场向商业地产转型，2010年商业地产增速超过住宅地产，商业地产投资在房地产开发投资额的占比从 2008年的14.49%提高至 2013年的19.30%。
2000-2013年住宅地产和商业地产新开工面积情况
数据来源：国家统计局
经过过去三十余年城镇化的持续推进，我国常住人口城镇化率从 1978年改革开放的17.92%迅速增长至 2013年的53.7%，平均每年有一千多万人口从农村涌入城市，北京和上海的城镇化率已经趋近90%，达到发达国家水平。近十余年房地产市场的快速发展逐步释放了城镇化转移人口的住宅需求，城市人均住宅建筑面积从2000年的20.3平方米增至2012年的32.9平方米。在此基础上，城镇化的快速推进必然对城市的综合服务能力（如商业、旅游、娱乐、公共服务等）提出更高要求，而城市综合服务能力的提升主要通过商业地产来实现，因此商业地产已经在房地产业增长中发挥比以往更大的作用，在房地产开发各项指标中体
万泽实业股份有限公司 重大资产出售暨关联交易报告书（修订稿）现为商业地产占比的提升。
（3）保障性住房建设从弱化到加强
1998年 7月国务院发布的《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》标志着福利分房向住房货币化、商品化的转变，也确立了以经济适用房为主体的多层次房屋供应体系：高收入家庭购买或租赁市场价商品房、中低收入家庭购买经济适用房、最低收入家庭租赁或购买由政府和单位提供的廉租房。
2003年18号文《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》提出逐步实现多数家庭购买或承租普通商品住房，努力使住房价格与大多数家庭的住房支付能力相适应。这使得普通商品住房逐渐成为市场供应主体，经济适用房的地位被弱化。
2007年的调控政策强调建立健全城市廉租房住房制度，在土地供给方面特别指出廉租房、经济适用房和中小套型商品房建设用地年度供应量不低于70%。
2010年《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》将房地产政策的保障属性从政策层面转向了执行层面。2011年政府提出2011年建设各类保障房1000万套，“十二五”期间建设3600万套，保障房大规模建设的时代已经来临。
4、房地产行业性质特点
（1）与经济发展联系密切
改革开放以来中国 GDP年均增长率为9.8%，全社会固定资产投资的年均增长率高达21%，城镇居民人均可支配收入从 1978年的 343元提高至 2013年的 26,955元，消费者信心指数一直处于高位，这些为房地产业的发展提供了良好的发展基础，房地产开发投资额、新开工面积、竣工面积、销售面积和房地产价格等指标总体实现了大幅增长。近二十年中国经济受到两次外部金融危机的影响，即1997年东南亚金融危机和2007年美国次贷危机（后蔓延至全球金融市场形成全球金融危机），两次金融危机期间国内经济受到较大冲击，GDP增速回落，同期的房地产开发投资增长率也出现较大回调。1999年中国逐渐摆脱东南亚金融危机影响，经济增速再次进入上升通道，房地产开发投资开始了新一轮爆发式增
万泽实业股份有限公司 重大资产出售暨关联交易报告书（修订稿）长，直至 2008年全球金融危机爆发。从近二十年经济发展与房地产开发投资增长率的对比中可以看到，房地产开发投资增长率随GDP增长率走势呈现放大式波动。
中国 GDP增长率与房地产开发投资增长率对比走势图
数据来源：国家统计局
根据研究机构对经济合作与发展组织房地产市场的研究，一个周期轮换平均约40个季度，其中上行周期通常持续22个季度，下行周期通常持续18个季度，外部经济环境、货币政策等对周期持续时间和变动会产生一定影响，如美国在2001年进入上轮房地产周期，2002-2006年的上升期由于极度宽松的货币政策过度透支了未来的房地产需求，上轮衰退一直持续至 2012年，且目前复苏乏力。
我国房地产市场发展历程较短，且在此期间经历两次金融危机，国家出台调控政策较频繁，房地产市场在趋势性上扬的过程中表现出的周期变化不明显。
（2）对资金的依赖程度高
2002年国土资源部发布《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》要求经营性用地必须以招标、拍卖或挂牌（以下简称“招拍挂”）的方式出让，招拍挂在形成土地出让价格和提高土地利用效率等方面具有十分重要的意义，也对房地产开发企业的资金实力提出了较高要求，资金实力较弱的企业很难在与资金实力强的企业竞争并胜出取得优质土地。同时，我国城市土地出让实行“批租制”土
万泽实业股份有限公司 重大资产出售暨关联交易报告书（修订稿）地出让金缴纳方式，即房地产开发企业在取得国有土地使用权时向政府性缴纳出让年限内全部出让金款，根据 2009年发布的《关于进一步加强土地出让收支管理的通知》，土地受让人首次缴纳土地出让款比例不低于总额的50%，且剩余部分需在一年内缴清。基于我国目前的土地出让制度，资金实力已成为房地产开发企业购置土地的重要约束。
房地产项目开发周期长，一个完整的开发过程通常包括土地购置、规划设计、建筑施工、项目预售、竣工入住等五个环节，时间周期约3年。房地产开发企业在项目中前期的土地购置及建筑施工阶段需要向政府和建筑工程承包商支付大量资金（根据REICO工作室对房地产开发成本费用结构的研究，土地成本和建安工程成本平均占开发总成本的41.20%和29.12%），而资金回笼在项目后期的商品房预售和销售阶段，资金支出和资金回笼形成时间上的错位，导致房地产项目大额资金占款时间较长，也使得房地产行业对资金的依赖程度高。
（3）受调控政策影响明显
我国近年的房地产调控延续了三条主线：抑制投资及投机性需求，扩大商品房供给，强化问责机制。其中扩大商品房供给和强化问责机制主要从长远和全局高度解决总体供求关系，抑制投资及投机性需求主要从中短期促使房地产市场健康平稳发展。房地产业是资金密集型行业，房地产公司对资金具有很强的依赖性，根据银监会统计部对国内房地产业资金来源状况的分析，房地产企业通过直接（房地产开发贷款和个人购房贷款）、间接（自筹资金和工程垫款）从银行获得的贷款占房地产投资资金的比重在50-60%，房地产业受银行信贷政策变动的影响很大，信贷政策成为房地产调控的重要方式；近年来实施的限购政策及对二套房的认定标准，通过影响市场的需求方对房地产业产生直接影响；通过推进保障性住房建设并落实责任的方式平衡供求关系。从下图房地产调控政策与行业景气指数的对比可以看出，房地产业受调控政策的影响十分明显。
万泽实业股份有限公司 重大资产出售暨关联交易报告书（修订稿）数据来源：国家统计
5、中小房地产发展趋势
自 2011年以来，随着国内经济增速持续放缓，居民人口结构老龄化加速，社会融资成本居高难下；在政府控制房价、调整住房供应结构、加强土地控制、信贷控制等一系列宏观调控政策陆续出台的背景下，地方政府过度的投资冲动将受到一定程度的抑制，对土地与房屋开发投资的增速也相应减缓。房地产行业经历了2013年的短暂复苏后，在2014年中再次进入调整期。
房地产行业面临较为复杂的形势，尤其对于中小房地产商不利。在一、二线城市，中小房地产企业面临资本实力雄厚的一线开发商的激烈竞争；在三、四线城市，供过于求的局面愈发加剧，房地产业务发展面临较大挑战。目前，我国已经明确步入人口老龄化社会，人口增速的放缓，将导致中小房企转型的需求更为迫切。
万泽实业股份有限公司 重大资产出售暨关联交易报告书（修订稿）同时，从行业内部来看，未来竞争加剧是房地产市场的必然趋势。随着行业集中度的提升，房地产行业正在进行转型升级。房地产开发企业将更加重视品质、重视品牌。作为中小房企更应该谋求细分市场，注重品牌和核心竞争力的培育。
同时，也应主动积极寻找其他新兴战略性产业的业务发展机会，并通过并购重组的方式进行产业扩张，实现主营业务适度多元化，提高抗风险能力和可持续发展能力。
目前，房地产企业无论规模大小开始响应国家鼓励经济转型的政策，多元化经营的大趋势不可逆转，中小地产企业更应该顺应趋势。以恒大为例，目前其业务已涉及饮用水、农牧业、能源、传媒、娱乐、体育、美容整形等行业。绿地亦展开较大幅度跨界投资，以“轨道工程+区域功能”整体开发模式切入进入地铁产业。中小房地产企业中，宜华地产转型医疗综合服务行业也是一个代表案例。
（二）深圳玉龙宫及深圳鑫龙海的经营情况
本次交易标的深圳玉龙宫的经营情况请参见本报告书之“第四节交易标的基本情况”之“一、深圳玉龙宫”之“（五）深圳玉龙宫主要业务发展情况”。
本次交易标的深圳鑫龙海的经营情况请参见本报告书之“第四节交易标的基本情况”之“二、深圳鑫龙海”之“（五）深圳鑫龙海主要业务发展情况”。
三、本次交易对上市公司财务状况、盈利能力及未来趋势的分析
上市公司编制了万泽股份报告期的备考财务报表，对本次交易完成后上市公司的盈利能力和财务状况进行分析。万泽股份报告期内备考财务报表编制假设为：截至2012年12月31日，上市公司已经将其所持深圳玉龙宫100%的股权及深圳鑫龙海100%的股权按确定的交易价格出售给交易对方，已考虑出售获得对价及收益。
上市公司2013年度和2014年备考财务报表合并范围不包含深圳玉龙宫。公司2013年度和2014年备考财务报表未经审计。
由于深圳鑫龙海的城市更新项目立项工作仍然缓慢，近两年未有实质性业务。
因此，此次出售对上市公司备考报表差异的影响主要来源于深圳玉龙宫。
万泽实业股份有限公司 重大资产出售暨关联交易报告书（修订稿）（一）交易完成后上市公司财务状况的影响
1、本次重大资产出售对公司资产负债表的影响
（1）资产构成分析
截至2014年12月31日及2013年12月31日，万泽股份合并会计报表和备考合并报表的资产构成如下表所示：
单位：万元
||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
||2014年12月31日|||2013年12月31日|||
|项目|||||||
||金额|备考|差异|金额|备考|差异|
|货币资金|12,510.55|11,526.51|-984.05|34,827.98|11,375.36|-23,452.62|
|交易性金融资产|47.00|43.89|-3.11|52.84|50.07|-2.77|
|应收票据|-|-|-|10.00|10.00|0.00|
|应收账款|610.85|610.85|0.00|27,960.08|604.78|-27,355.30|
|预付款项|14,143.51|13,614.72|-528.79|21,214.16|14,392.42|-6,821.73|
||2,786.75|2,786.75|0.00|1,496.50|1,496.50||
||14,914.73|113,103.89|98,189.16|16,043.78|94,880.79||
||250,931.74|201,089.76|-49,841.9|244,558.66|185,732.46||
||16,137.62|16,137.62|80.00|-|-||
||64.10|64.10|0.00|52.93|52.93||
||312,146.85|358,978.09|46,831.23|346,216.93|308,595.32||
||0.00|0.00|0.00|17,569.34|17,569.34||
||6,105.43|6,105.43|0.00|6,267.40|6,267.40||
||30,090.04|29,838.92|-251.12|30,990.22|30,693.99||
||142.15|131.42|-10.73|174.45|148.38||
||0.00|0.00|0.00|0.00|0.00||
||254.24|134.02|-120.22|753.45|117.04||
||195.96|95.96|-100.00|95.96|95.96||
||36,787.84|36,305.76|-482.08|55,850.81|54,892.10||
||348,934.69|395,283.84|46,349.15|402,067.74|363,487.43||

本次交易完成后，深圳玉龙宫将不再纳入上市公司的合并报表范围。资产结构中，货币资金、应收账款、存货出现较大额度减少。由于已考虑深圳玉龙宫及深圳鑫龙海出售所获得对价及收益放入其他应收款中，且玉龙宫、鑫龙海与上市
公司体系内的原关联企业存在其他应付款，故公司备考其他应收款有所增加。由
于出售资产的同时回笼了资金，从近两年整体来看，本次重大资产重组对上市公
万泽实业股份有限公司 重大资产出售暨关联交易报告书（修订稿）司资产规模未造成较大影响。
（2）负债及所有者权益构成分
析截至2014年12月31日和2013年12月31日，万泽股份合并会计报表和备考合并报表的负债构成如下表所示：
单位：万元
||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
||2014年12月31日|||2013年12月31日|||
|项目|||||||
||金额|备考|差异|金额|备考|差异|
|短期借款|9,400.00|9,400.00|0.00|13,000.00|13,000.00|0.00|
|应付票据|6,000.00|6,000.00|0.00|4,000.00|4,000.00|0.00|
|应付账款|19,648.36|16,143.12|-3,505.25|10,574.43|7,880.95|-2,693.49|
|预收款项|11,816.08|4,313.63|-7,502.45|23,101.25|1,954.89|-21,146.36|
|应付职工薪酬|515.45|515.45|0.00|533.59|533.59|0.00|
||50,188.46|16,979.71|-33,208.75|50,927.15|16,689.15||
||134.12|86.45|-47.67|224.34|60.66||
||2.42|2.42|0.00|2.42|2.42||
||26,352.31|114,962.43|88,610.12|18,396.86|72,264.37||
||21,000.00|1,000.00|-20,000.00|1,000.00|1,000.00||
||145,057.20|169,403.20|24,346.00|121,760.04|117,386.04||
||16,500.00|16,500.00|0.00|69,500.00|2,500.00||
||4,959.60|4,959.60|0.00|4,959.60|4,959.60||
||19,394.84|18,468.34|-926.50|19,394.84|18,468.34||
||40,854.44|39,927.94|-926.50|93,854.44|25,927.94||
||185,911.65|209,331.15|23,419.50|215,614.48|143,313.98||
||163,023.04|185,952.70|22,929.65|186,453.26|220,173.44||

玉龙宫为近两年公司主要营业收入来源，其房地产业务经营涉及较多与供应商的应付款项、出售房屋的预收款项、项目开发的银行贷款以及未结算的土地增值税。本次交易完成后，因深圳玉龙宫不再纳入合并报表，负债结构中，应付款项、预收账款、应交税费及一年内到期的非流动负债将出现较大额度减少。同时，由于玉龙宫在出售前存在大额与公司的关联方的其他应收款（2014年12月31日余额为89,183.01万元），因此备考其他应付款有明显增加。本次出售之后，备考资产负债率有所下降。
2、本次重大资产出售对公司利润表的影响
2014年度及2013年度万泽股份利润表及备考利润表主要指标如下表所示：
万泽实业股份有限公司 重大资产出售暨关联交易报告书（修订稿）单位：万元
||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
||2014年度|||2013年度|||
|项目|||||||
||金额|备考|差异|金额|备考|差异|
|营业收入|52,664.03|7,074.26|-45,589.77|112,234.96|7,488.72|-104,746.24|
|其中：主营业务|52,664.03|7,074.26|-45,589.77|112,234.96|7,488.72|-104,746.24|
|收减入： 营业总成本|42,494.74|12,404.42|-30,090.32|85,530.00|13,740.43|-71,789.57|
|其中：营业成本|25,059.99|3,838.71|-21,221.27|57,404.54|6,109.98|-51,294.57|
|营业税金及附加|7,031.83|441.28|-6,590.55|14,256.08|172.76|-14,083.32|
||1,023.23|485.74|-537.49|2,483.72|892.79||
||8,927.62|8,629.71|-297.91|6,269.50|5,906.13||
||3,384.80|-176.09|-3,560.89|2,579.80|-608.35||
||-2,932.74|-814.94|2,117.80|2,536.36|1,220.46||
||8.45|8.11|-0.34|5.99|5.68||
||-1,406.09|-1,406.57|-0.48|-1,899.42|-1,899.45||
||8,771.65|-6,728.62|-15,500.27|24,811.54|-8,098.81||
||260.99|53.02|-207.97|12.63|3.89||
||1,206.35|3.58|-1,202.77|895.63|199.59||
||7,826.29|-6,679.18|-14,505.47|23,928.54|-8,294.51||
||3,697.96|-16.98|-3,714.94|8,943.19|834.15||
||4,128.33|-6,662.20|-10,790.53|14,985.36|-9,128.66||
||5,123.44|-5,667.09|-10,790.53|15,104.00|-9,010.01||
||-995.10|-995.10|0.00|-118.64|-118.64||

上市公司近两年的主营业务收入绝大部分来源于深圳玉龙宫开发的万泽云
顶尚品花园项目的销售。万泽云顶尚品花园A地块及B地块分别于2011年9月27日及2013年1月10日取得预售许可证获准销售，因此2013-2014年为该项目的主要销售期。本次资产出售完成后，公司2014年及2013年备考财务报表的归属于母公司股东的净利润分别为-5,667.09万元和-9,010.01万元。
3、本次重大资产出售对公司的现金流的影响
单位：万元
|||||
|-|-|-|-|
||2014年度|||
|项目||||
||金额|备考|差异|
|一、经营活动产生的现金流量||||

万泽实业股份有限公司 重大资产出售暨关联交易报告书（修订稿）
|||||
|-|-|-|-|
||2014年度|||
|项目||||
||金额|备考|差异|
|销售商品、提供劳务收到的现金|67,740.85|6,729.37|-61,011.48|
|收到其他与经营活动有关的现金|1,084.12|5,654.88|4,570.76|
|经营活动现金流入小计|68,824.98|12,384.26|-56,440.72|
|购买商品、接受劳务支付的现金|10,388.65|8,072.72|-2,315.93|
||5,466.32|3,962.38||
||11,819.87|941.22||
||7,501.06|7,466.98||
||35,175.90|20,443.31||
||33,649.08|-8,059.06||
||6,132.14|6,130.41||
||7.50|7.45||
||1.87|1.87||
||0.00|0.00||
||12,200.01|24,305.76||
||18,341.52|30,445.49||
||2,713.10|2,608.05||
||2,031.78|2,030.48||
||0.00|0.00||
||26,179.00|26,179.00||
||6.76|6.76||
||30,930.64|30,824.29||
||-12,589.12|-378.80||
||3,500.00|3,500.00||
||3,500.00|3,500.00||
||30,400.00|30,400.00||
||0.00|0.00||
||0.00|0.00||
||33,900.00|33,900.00||
||60,030.00|13,030.00||
||11,039.44|6,073.18||
||0.00|0.00||
||7,206.69|7,206.69||
||78,276.13|26,309.87||
||-44,376.13|7,590.13||
||0.00|0.00||
||-23,316.17|-847.73||

万泽实业股份有限公司 重大资产出售暨关联交易报告书（修订稿）
|||||
|-|-|-|-|
||2014年度|||
|项目||||
||金额|备考|差异|
||31,826.72|8,375.19||
||8,510.55|7,527.47||

单位：万元
|||||
|-|-|-|-|
||2013年度|||
|项目||||
||金额|备考|差异|
|一、经营活动产生的现金流量||||
|销售商品、提供劳务收到的现金|95,916.16|7,405.94|-88,510.22|
|收到其他与经营活动有关的现金|5,567.12|33,907.56|28,340.44|
|经营活动现金流入小计|101,483.28|41,313.50|-60,169.78|
|购买商品、接受劳务支付的现金|30,873.66|9,291.36|-21,582.30|
||4,406.80|2,857.74||
||4,697.94|1,580.51||
||5,440.81|5,355.84||
||45,419.22|19,085.44||
||56,064.06|22,228.06||
||10.50|10.50||
||1.14|1.11||
||1.32|1.32||
||0.00|0.00||
||1,547.36|1,547.36||
||1,560.32|1,560.29||
||7,062.59|7,021.88||
||3,300.00|3,300.00||
||0.00|0.00||
||0.00|0.00||
||0.00|0.00||
||10,362.59|10,321.88||
||-8,802.26|-8,761.59||
||0.00|0.00||
||0.00|0.00||
||113,030.00|19,030.00||
||0.00|0.00||
||5,882.33|5,882.33||
||118,912.33|24,912.33||

万泽实业股份有限公司 重大资产出售暨关联交易报告书（修订稿）
|||||
|-|-|-|-|
||2013年度|||
|项目||||
||金额|备考|差异|
||129,450.00|33,450.00||
||13,700.24|3,663.67||
||0.00|0.00||
||0.00|0.00||
||143,150.24|37,113.67||
||-24,237.91|-12,201.34||
||0.00|0.00||
||23,023.89|1,265.13||
||8,802.83|7,110.06||
||31,826.72|8,375.19||

由于深圳玉龙宫为上市公司近两年主要贡献销售收入的项目公司，其日常经营中销售房屋、向银行借款的金额较大。本次出售深圳玉龙宫后将导致上市公司经营活动现金流入及流出量减少，同时两年内筹资活动现金流的流入及流出量也减少。但从整体来看，对上市公司2014年、2013年的近两年整体现金净流量影响较小。本次上市公司出售资产将采用现金支付并收回应收股利，有利于上市公司改善现金流量状况，增强资金实力。
4、每股指标比较分析
最近两年，万泽股份每股收益及备考每股收益如下表所示：
单位：元
||
|-|
|本公司|
|0.10|
|0.30|

（二）交易完成后上市公司经营情况、盈利能力及可持续性分析
深圳玉龙宫为房地产项目公司，其唯一开发项目万泽云顶尚品花园为公司近
两年主要收入来源。该项目A地块与B地块目前均已基本销售完毕，整体已经进
万泽实业股份有限公司 重大资产出售暨关联交易报告书（修订稿）入尾盘销售。公司 2013年度以及 2014年营业收入分别为 112,234.96万元、52,664.03万元，出现明显下滑；其原因主要就是该项目步入尾声，可售房源减少，销售收入下降。由于常州项目滞销，其他项目均处于建设期或者建设前期， 2015年不会产生销售收入；即使不进行深圳玉龙宫的出售，2015年公司主营业务仍会出现较大幅度下降。通过出售深圳玉龙宫，公司一方面能规避房地产行业调控所引起的万泽云顶尚品花园尾盘销售的风险，另一方面能加速资金回笼，为公司战略转型项目提供必要的资金支持。新兴产业投资需要一定的时间培育，尽早集中资源培育有利于其业务快速成长，将增强公司中期内可预见的盈利确定性，更有利于公司未来长远的持续经营能力提升。
本次重大资产出售是上市公司推进公司业务转型、抵御房地产行业调整风险、推动公司健康发展的重要举措，也是实施新的发展战略、继续完成从传统房地产业务模式向以互联网金融、合金高端制造等新兴行业为主的业务模式转变的重要步骤。
早在十二五规划中，国家政策便提出支持新材料这一战略新兴行业的持续发展；同时，互联网金融也符合当前国家力推“互联网+”战略的宏观环境。同时，公司作为中小地产公司，在一、二线城市难以与大型房企竞争，而三、四线城市行业景气度持续下行；目前公司能贡献销售收入的储备地产项目较少，地产业务面临挑战，盈利能力不确定性逐步增大。公司经过充分论证，权衡利弊，认为尽早顺应经济转型的大趋势，执行转型战略，将更有利于公司未来长远的持续经营能力提升。
公司已在2014年迈出转型的第一步，通过设立万泽中南研究院进军高温合金项目，通过前海万泽参股盈商公司涉足互联网金融领域。本次交易完成后，公司将回笼更多资金以执行战略转型，加速推进高温合金及互联网金融业务发展，集中公司资源于上述新兴行业。新兴产业投资需要一定的时间培育，尽早集中资源培育有利于其业务快速成长，将增强公司近期内可预见的盈利确定性。
总体而言，公司目前仍保留确定性高，国家政策鼓励的房地产项目，如汕头三旧改造项目等，以房地产项目利润确保转型过渡期平稳，并支持新兴行业发展；
如有契合上市公司发展战略的优质资产可以并购，也不排除进一步剥离不确定性较高的房地产项目乃至整体剥离房地产业务，以尽快回笼资金，集中资源推进转
万泽实业股份有限公司 重大资产出售暨关联交易报告书（修订稿）型战略，推动高温合金、互联网金融项目发展。
（三）交易完成后上市公司发展规划
本次重大资产出售完成后，公司更明确选择高端制造与互联网金融作为上市公司今后重点战略发展方向，将不再着力进行房地产业务扩张。但公司目前仍保留确定性高，国家政策鼓励的房地产项目，如汕头三旧改造项目；目前该项目已进入缴纳土地出让金，等待土地确权的阶段，即将进入实质性开发，公司预计2016年可以进行预售并实现销售收入和营业利润。公司计划以房地产项目利润确保转型过渡期平稳，并支持新兴行业发展；也不排除进一步剥离不确定性较高的房地产项目，以尽快回笼资金。
未来随着公司资源向转型方向集中，预计上述投资项目的发展将加速，盈利能力将逐步提升、释放。此次重大资产出售为公司转型战略中的阶段性重组，公司还计划充分利用资本市场及上市公司融资优势，择机收购、投资符合公司战略转型规划的优质资产。通过寻找符合国家战略，具有明确发展潜力的相关领域进行业务拓展和产业延伸，形成新的盈利增长点。
（四）本次交易有利于本公司增强持续经营能力，不存在可能导致本公司重组后主要资产为现金或者无具体经营业务的情形
本次交易系公司实施战略转型中阶段性的重要举措。通过本次交易，公司将本次交易标的房地产项目公司在其经营不确定性逐步增大时，按评估值公允定价出售，回收转让价款以补充公司货币资金。本次交易既能实现相关房地产项目的顺利退出，又能保证后续业务转型的顺利进行。在本次交易之前，公司已制订了战略转型规划，同时在2014年已进行了转型项目的储备，通过设立万泽中南研究院进军高温合金项目，通过前海万泽参股盈商公司涉足互联网金融领域。且公司目前仍保留确定性高，国家政策鼓励的房地产项目，如汕头三旧改造等项目，以房地产项目利润确保转型过渡期平稳，并支持新兴行业发展；也不排除进一步剥离不确定性较高的房地产项目，以尽快回笼资金。未来随着公司资源向转型方向
万泽实业股份有限公司 重大资产出售暨关联交易报告书（修订稿）集中，预计上述投资项目的发展将加速，盈利能力将逐步提升、释放。
从公司战略转型角度审视，本次交易有利于提高公司资产质量和增强持续经营能力，有利于公司的长远发展，符合上市公司及中小股东的利益。
公司全体董事认为：上市公司本次重大资产出售有利于上市公司加快转型，增强持续盈利能力和抗风险能力，保持健康持续发展，不存在可能导致上市公司重组后主要资产为现金或者无具体经营业务的情形，万泽股份本次重大资产出售符合《重组办法》第十一条第（五）项的相关规定。
四、本次交易完成后上市公司的其他影响
（一）资产及业务整合
本次重大资产出售将剥离深圳玉龙宫的100%股权及深圳鑫龙海的100%股权，公司更明确选择高端制造与互联网金融作为上市公司今后重点战略发展方向，将不再着力进行房地产业务扩张。未来公司管理层将继续寻找符合公司战略转型方向的相关领域进行业务拓展和产业延伸。
（二）债权债务处理和人员调整
本次重大资产出售不涉及债权债务的处理，原由深圳玉龙宫、深圳鑫龙海承担的债权债务在交割日后仍然由深圳玉龙宫、深圳鑫龙海享有和承担；同时，本次对外转让股权事宜不涉及员工安置问题，原由深圳玉龙宫、深圳鑫龙海聘任的员工在交割日后仍然继续由深圳玉龙宫、深圳鑫龙海聘任。
万泽实业股份有限公司 重大资产出售暨关联交易报告书（修订稿）第九节财务会计信息
立信会计师对深圳玉龙宫、深圳鑫龙海编制的2013年度、2014年度财务报表及附注进行了审计，并出具了标准无保留意见的审计报告。深圳玉龙宫及深圳鑫龙海最近两年的财务信息如下：
一、深圳玉龙宫合并资产负债表
单位：元
||||
|-|-|-|
|项目|2014年12月31日|2013年12月31日|
|流动资产：|||
|货币资金|9,709,013.76|234,373,042.78|
|应收票据|||
|应收账款||273,552,972.54|
|预付款项|13,277,038.52|74,180,295.60|
|应收利息|||
|应收股利|||
|其他应收款|864,684,925.64|733,884,866.95|
|存货|461,238,042.26|549,282,847.26|
|划分为持有待售的资产|||
|一年内到期的非流动资产|||
|其他流动资产|||
|流动资产合计|1,348,909,020.18|1,865,274,025.13|
|非流动资产：|||
|可供出售金融资产|||
|持有至到期投资|||
|长期应收款|||
|长期股权投资|6,000,000.00|6,000,000.00|
|投资性房地产|||
|固定资产原价|3,930,054.45|3,918,254.45|
|减：累计折旧|1,419,153.91|956,423.77|
|固定资产净值|2,510,900.54|2,961,830.68|
|减：固定资产减值准备|||
|固定资产净额|2,510,900.54|2,961,830.68|
|在建工程|||
|工程物资|||
|固定资产清理|||
|生产性生物资产|||
|油气资产|||

万泽实业股份有限公司 重大资产出售暨关联交易报告书（修订稿）
||||
|-|-|-|
|无形资产|107,333.39|260,695.85|
|开发支出|||
|商誉|||
|长期待摊费用|||
|递延所得税资产|124,667.30|5,418,714.77|
|其他非流动资产|1,000,000.00||
|其中：特准储备物资|||
|非流动资产合计|9,742,901.23|14,641,241.30|
|资产总计|1,358,651,921.41|1,879,915,266.43|
|流动负债：|-|-|
|短期借款|||
|应付票据|||
|应付账款|35,052,471.12|26,934,853.13|
|预收款项|83,109,702.74|217,522,557.88|
|应付职工薪酬|||
|应交税费|332,047,762.07|342,372,179.37|
|其中：应交税金|330,207,704.25|339,023,920.76|
|应付利息|476,666.67|1,636,754.17|
|应付股利|378,727,626.92||
|其他应付款|200,737,149.69|102,640,499.83|
|划分为持有待售的负债|||
|一年内到期的非流动负债|200,000,000.00||
|其他流动负债|||
|流动负债合计|1,230,151,379.21|691,106,844.38|
|非流动负债：||-|
|长期借款||670,000,000.00|
|应付债券|||
|长期应付款|||
|专项应付款|||
|预计负债|||
|递延收益|||
|递延所得税负债|||
|其他非流动负债|||
|非流动负债合计|-|670,000,000.00|
|负债合计|1,230,151,379.21|1,361,106,844.38|
|所有者权益（或股东权益）：|||
|实收资本（股本）|85,000,000.00|85,000,000.00|
|资本公积|133,000.00|133,000.00|
|减：库存股|||
|其他综合收益|||
|其中：外币报表折算差额|||
|专项储备|||

万泽实业股份有限公司 重大资产出售暨关联交易报告书（修订稿）
||||
|-|-|-|
|盈余公积|43,367,542.20|43,367,542.20|
|其中：法定公积金|43,367,542.20|43,367,542.20|
|未分配利润||390,307,879.85|
|归属于母公司所有者权益合计|128,500,542.20|518,808,422.05|
|*少数股东权益|||
|所有者权益合计|128,500,542.20|518,808,422.05|
|负债和所有者权益总计|1,358,651,921.41|1,879,915,266.43|

二、深圳玉龙宫合并利润表
单位：元
||||
|-|-|-|
|项目|2014年12月31日|2013年12月31日|
|一、营业总收入|475,812,682.00|1,098,196,718.00|
|其中：营业收入|475,812,682.00|1,098,196,718.00|
|二、营业总成本|319,136,869.55|767,764,842.66|
|其中：营业成本|232,304,881.75|562,824,369.77|
|营业税金及附加|65,871,946.98|140,802,007.23|
|销售费用|5,374,918.29|15,909,252.41|
|管理费用|2,525,116.10|3,185,780.69|
|其中：研究与开发|||
|费|||
|财务费用|34,236,196.33|31,884,313.27|
|其中：利息支出|36,261,989.53||
|利息收入|2,073,676.71||
|汇兑净损失|||
|（净收益以“-”号填列）|||
|资产减值损失|-21,176,189.90|13,159,119.29|
|其他|||
|加：公允价值变动收益（损失|||
|以“-”号填列）|||
|投资收益（损失以“-”|||
|号填列）|||
|其中：对联营企业和|||
|合营企业的投资收益|||
|三、营业利润（亏损以“－”号填|||
||156,675,812.45|330,431,875.34|
|列）|||
|加：营业外收入|2,079,681.70|87,484.00|
|其中：非流动资产处置利|||
|得|||

万泽实业股份有限公司 重大资产出售暨关联交易报告书（修订稿）
||||
|-|-|-|
|非货币性资产交|||
|换利得|||
|政府补助|||
|债务重组利得|||
|减：营业外支出|12,027,690.58|6,960,480.00|
|其中：非流动资产处置损|||
|失|||
|非货币性资产交|||
|换损失|||
|债务重组损失|||
|四、利润总额（亏损总额以“－”|||
||146,727,803.57|323,558,879.34|
|号填列）|||
|减：所得税费用|37,250,480.14|81,443,726.63|
|五、净利润（净亏损以“－”号填|||
||109,477,323.43|242,115,152.71|
|列）|||
|归属于母公司所有者的净利|||
||109,477,323.43|242,115,152.71|
|润|||
|少数股东损益|||
|六、其他综合收益的税后净额|||
|（一）以后不能重分类进损益的其|||
|他综合收益|||
|1.重新计量设定受益计划净负债|||
|或净资产的变动|||
|2.权益法下在被投资单位不能重|||
|分类进损益的其他综合收益中享|||
|有的份额|||
|（二）以后将重分类进损益的其他|||
|综合收益|||
|1.权益法下在被投资单位将重分|||
|类进损益的其他综合收益中享有|||
|的份额|||
|2.可供出售金融资产公允价值变|||
|动损益|||
|3.持有至到期投资重分类为可供|||
|出售金融资产损益|||
|4.现金流量套期损益的有效部分|||
|5.外币财务报表折算差额|||
|七、综合收益总额|109,477,323.43|242,115,152.71|
|归属于母公司所有者的综合|||
||109,477,323.43|242,115,152.71|
|收益总额|||

万泽实业股份有限公司 重大资产出售暨关联交易报告书（修订稿）三、深圳玉龙宫合并现金流量表
单位：元
||
|-|
|2014年12月31日|
|636,165,267.86|
|459,201,236.63|
|1,095,366,504.49|
|49,209,709.49|
|14,727,711.26|
|108,753,789.83|
|505,568,694.07|
|678,259,904.65|
|417,106,599.84|
|-|
|1,050,500.00|
|1,050,500.00|
|-1,050,500.00|
|-|

万泽实业股份有限公司 重大资产出售暨关联交易报告书（修订稿）
||
|-|
|470,000,000.00|
|170,720,128.86|
|640,720,128.86|
|-640,720,128.86|
|-224,664,029.02|
|234,373,042.78|
|9,709,013.76|

万泽实业股份有限公司 重大资产出售暨关联交易报告书（修订稿）四、深圳鑫龙海资产负债表
单位：元
||||
|-|-|-|
|项目|2014年12月31日|2013年12月31日|
|流动资产：|||
|货币资金|121,876.97|142,265.74|
|交易性金融资产|31,110.00|27,710.00|
|应收账款|||
|预付款项|96,035.70|96,035.70|
|应收利息|||
|应收股利|||
|其他应收款|96,291.84|124,794.19|
|存货|42,760,791.00|42,760,791.00|
|划分为持有待售的资产|||
|一年内到期的非流动资|||
|产|||
|其他流动资产|||
|流动资产合计|43,106,105.51|43,151,596.63|
|非流动资产：|||
|可供出售金融资产|||
|持有至到期投资|||
|长期应收款|||
|长期股权投资|||
|投资性房地产|||
|固定资产原价|960.00|960.00|
|减：累计折旧|627.00|513.00|
|固定资产净值|333.00|447.00|
|减：固定资产减值准|||
|备|||
|固定资产净额|333.00|447.00|
|在建工程|||
|工程物资|||
|固定资产清理|||
|生产性生物资产|||
|油气资产|||
|无形资产|||
|开发支出|||
|商誉|||
|长期待摊费用|||
|递延所得税资产|||
|其他非流动资产|||

万泽实业股份有限公司 重大资产出售暨关联交易报告书（修订稿）
||||
|-|-|-|
|其中：特准储备物资|||
|非流动资产合计|333.00|447.00|
|资 产 总 计|43,106,438.51|43,152,043.63|
|流动负债：|-|-|
|短期借款|||
|应付票据|||
|应付账款|||
|预收款项|||
|应付职工薪酬|||
|应交税费|39,756.60|7,752.79|
|其中：应交税金|39,756.60|7,752.79|
|应付利息|||
|应付股利|||
|其他应付款|9,075,466.98|9,248,193.05|
|划分为持有待售的负债|||
|一年内到期的非流动负|||
|债|||
|其他流动负债|||
|流动负债合计|9,115,223.58|9,255,945.84|
|非流动负债：||-|
|长期借款|||
|应付债券|||
|长期应付款|||
|专项应付款|||
|预计负债|||
|递延收益|||
|递延所得税负债|9,265,000.00|9,265,000.00|
|其他非流动负债|||
|非流动负债合计|9,265,000.00|9,265,000.00|
|负 债 合 计|18,380,223.58|18,520,945.84|
|所有者权益（或股东权益）：|||
|实收资本（股本）|20,000,000.00|20,000,000.00|
|资本公积|27,795,000.00|27,795,000.00|
|减：库存股|||
|其他综合收益|||
|其中：外币报表折算|||
|差额|||
|专项储备|||
|盈余公积|||
|其中：法定公积金|||
|未分配利润|-23,068,785.07|-23,163,902.21|
|归属于母公司所有者权益合计|24,726,214.93|24,631,097.79|

万泽实业股份有限公司 重大资产出售暨关联交易报告书（修订稿）
||||
|-|-|-|
|*少数股东权益|||
|所有者权益合计|24,726,214.93|24,631,097.79|
|负债和所有者权益总计|43,106,438.51|43,152,043.63|

五、深圳鑫龙海利润表
单位：元
||||
|-|-|-|
|项目|2014年12月31日|2013年12月31日|
|一、营业总收入|599,373.00|557,719.00|
|其中：营业收入|599,373.00|557,719.00|
|二、营业总成本|481,377.27|466,626.75|
|其中：营业成本|||
|营业税金及附加|33,564.88|31,232.35|
|销售费用|||
|管理费用|453,989.35|439,792.16|
|其中：研究与开发费|||
|财务费用|-4,357.66|-4,240.93|
|其中：利息支出|||
|利息收入|6,577.02||
|汇兑净损失（净收益|||
|以“-”号填列）|||
|资产减值损失|-1,819.30|-156.83|
|其他|||
|加：公允价值变动收益（损失以“-”|||
|号填列）|3,400.00|3,125.00|
|投资收益（损失以“-”号填列）|||
||4,820.69|330.00|
|其中：对联营企业和合营企业|||
|的投资收益|||
|三、营业利润（亏损以“－”号填列）|||
||126,216.42|94,547.25|
|加：营业外收入|||
|其中：非流动资产处置利得|||
|非货币性资产交换利得|||
|政府补助|||
|债务重组利得|||
|减：营业外支出|||
|其中：非流动资产处置损失|||
|非货币性资产交换损失|||

万泽实业股份有限公司 重大资产出售暨关联交易报告书（修订稿）
||||
|-|-|-|
|债务重组损失|||
|四、利润总额（亏损总额以“－”号填列）|126,216.42|94,547.25|
|减：所得税费用|31,099.28||
|五、净利润（净亏损以“－”号填列）|95,117.14|94,547.25|
|归属于母公司所有者的净利润|95,117.14|94,547.25|
|少数股东损益|||
|六、其他综合收益的税后净额|||
|（一）以后不能重分类进损益的其他综合收|||
|益|||
|1.重新计量设定受益计划净负债或净资产|||
|的变动|||
|2.权益法下在被投资单位不能重分类进损|||
|益的其他综合收益中享有的份额|||
|（二）以后将重分类进损益的其他综合收益|||
|1.权益法下在被投资单位将重分类进损益|||
|的其他综合收益中享有的份额|||
|2.可供出售金融资产公允价值变动损益|||
|3.持有至到期投资重分类为可供出售金融|||
|资产损益|||
|4.现金流量套期损益的有效部分|||
|5.外币财务报表折算差额|||
|七、综合收益总额|95,117.14|94,547.25|
|归属于母公司所有者的综合收益总额|95,117.14|94,547.25|

六、深圳鑫龙海现金流量表
单位：元
||
|-|
|2014年12月31日|
|659,856.71|
|659,856.71|
|311,632.77|
|32,698.62|
|340,734.78|
|685,066.17|
|-25,209.46|

万泽实业股份有限公司 重大资产出售暨关联交易报告书（修订稿）
||
|-|
|-|
|17,300.69|
|575.00|
|17,875.69|
|13,055.00|
|13,055.00|
|4,820.69|
|-|
|-|
|-|
|-20,388.77|
|142,265.74|
|121,876.97|

万泽实业股份有限公司 重大资产出售暨关联交易报告书（修订稿）第十节同业竞争和关联交易
一、同业竞争
本次交易前，公司主营业务为房地产开发与销售。控股股东万泽集团与实际控制人林伟光先生及其关联企业未从事与本公司相同或类似业务，与本公司不存在实质同业竞争关系。本次交易完成后，万泽股份的控股股东仍为万泽集团，实际控制人仍为林伟光先生；万泽集团承诺在上市公司仍从事地产业务或未完全剥离地产业务之前，为避免形成同业竞争，万泽集团将不对鑫龙海项目进行实质性开发。上市公司与控股股东、实际控制人及其控制的企业不存在同业竞争。
||
|-|
|万泽集团就本次回购深圳鑫龙海 100%股权的情况出具了《关于避免同业竞|
|争的承诺函》，万泽集团承诺：|

一、截至本承诺函出具日，本公司及本公司的控股企业未直接或者间接从事任何与发行人业务相同或类似的经营活动，与发行人不存在同业竞争的情形。
二、 2012年 1月，发行人实施重大资产重组收购本公司相关资产时，鉴于拟注入资产深圳市安业房地产开发有限公司（“安业”）、深圳市鑫龙海置业有限公司（“鑫龙海”）、北京市万泽宏润房地产开发有限公司（“北京万泽宏润”）三家企业存在瑕疵土地问题，万泽集团出具《关于拟置入汕头电力发展股份有限公司部分资产相关问题的承诺》，承诺在一定条件未达成的前提下，本公司应向发行人发出回购发行人所属的安业、鑫龙海、北京万泽宏润全部股权之动议。该三家公司的具体进展情况如下：
（一）安业、北京万泽宏润
2012年 1月 3日，万泽集团与安业的股东，及北京万泽宏润的股东分别签订了股权转让协议，以评估基准日（2009年3月31日）评估值等额现金将安业、北京万泽宏润从上述重组的拟注入资产及万泽股份中置出。同时，为避免潜在的同业竞争，万泽集团已在置出资产股权完成过户后，委托万泽股份对安业和北京
万泽宏润的股东权利、经营情况及完善土地资产权属方面进行管理（万泽股份不
承担安业和北京万泽宏润管理期间的经营损失及办理权属证书所需相关费用），
万泽实业股份有限公司 重大资产出售暨关联交易报告书（修订稿）待相关项目取得相关证书并达到实质性开发条件后优先转让给万泽股份。如果万泽股份放弃优先购买权，万泽集团必须将所持安业、北京万泽宏润100%股权转让给无关联第三方，以避免与万泽股份的同业竞争。
（二）鑫龙海
2013年2月，万泽股份2013年第一次临时股东大会审议通过《关于推进鑫龙海项目承诺事项的议案》，考虑到鑫龙海项目取得进展，拟由万泽集团支付给万泽股份回购股权保证金，但暂不要求股权交割。现鑫龙海的股东深圳市万泽房地产开发集团有限公司拟将其持有的鑫龙海100%的股权出售给万泽集团。万泽集团履行前述回购承诺而受让鑫龙海100%股权并成为鑫龙海股东后，在发行人未完成业务转型且未完全退出房地产业务前，万泽集团不进行鑫龙海项目的房产开发。
除上述以外，万泽集团或万泽集团其他子企业在目前或将来不在中国境内以任何形式从事或参与任何与发行人及其控股企业主营业务构成或可能构成直接或间接竞争关系的业务或活动。
三、 万泽集团或万泽集团其他子企业如拟出售与发行人生产、经营相关的任何其他资产、业务或权益，发行人均有优先购买的权利；万泽集团承诺万泽集团自身、并保证将促使万泽集团其他子企业在出售或转让有关资产或业务时给予发行人的条件不逊于向任何独立第三方提供的条件。
四、 如发行人进一步拓展其产品和业务范围，万泽集团承诺其自身、并保证将促使万泽集团其他子企业将不与发行人拓展后的产品或业务相竞争；可能与发行人拓展后的产品或业务产生竞争的，万泽集团自身、并保证将促使万泽集团其他子企业将按包括但不限于以下方式退出与发行人的竞争：a.停止生产构成竞争或可能构成竞争的产品；b.停止经营构成竞争或可能构成竞争的业务；c.将相竞争的业务纳入到发行人来经营；d.将相竞争的业务转让给无关联的第三方；
e.其他对维护发行人权益有利的方式。
五、万泽集团确认该承诺函所载的每一项承诺均为可独立执行之承诺。
任何一项承诺若被视为无效或终止将不影响其他各项承诺的有效性。
六、如违反上述任何一项承诺，万泽集团愿意承担由此给发行人及其股东造成的直接或间接经济损失、索赔责任及与此相关的费用支出。
万泽实业股份有限公司 重大资产出售暨关联交易报告书（修订稿）七、 承诺函自万泽集团签署之日起生效，该承诺函所载上述各项承诺在万泽集团对发行人拥有资本/非资本因素形成的直接/间接的控制权或对发行人存在重大影响期间持续有效，且不可变更或撤销。
二、关联交易
（一）本次交易构成关联交易
本次重大资产出售的交易对方之一为万泽集团，为上市公司控股股东，因此本次交易中出售鑫龙海100%股权构成关联交易。
（二）本次交易前公司的关联方和关联交易情况
本次交易前，公司已依照《公司法》、《证券法》、中国证监会以及深交所的相关规定，制定和建立了完善的规范关联交易的规章制度，并按照市场化的原则，参照公司现行的同类交易的合理价格，确定关联交易的公允价格。公司独立董事能够依据法律法规及《公司章程》的规定，勤勉尽责，切实履行监督职责，对关联交易及时发表独立意见。公司关联交易具备必要性及合规性，并履行了必要的决策程序及信息披露程序，不存在因关联交易损害上市公司及其他股东利益的情形。
1、关联方情况
企业或个人名称 与本公司的关系
万泽集团有限公司 本公司的控股股东
同受控股股东控制的公司
深圳市万泽物业管理有限公司
西安新鸿业投资发展有限公司 本公司与其他企业的合营公司
同受控股股东控制的公司
北京市万泽宏润房地产开发有限公司
同受控股股东控制的公司
北京万泽德孚投资有限公司
同受控股股东控制的公司
深圳市安业房地产开发有限公司
本公司的实际控制人
林伟光
万泽实业股份有限公司 重大资产出售暨关联交易报告书（修订稿）2、关联交易情况
根据上市公司披露的2014年、2013年年报，上市公司的关联交易情况如下所示。
（1）上市公司与关联方交易金额
单位：元
|||
|-|-|
|2014年度|2013年度|
|2,976,554.50|2,191,805.40|
|5,068,531.45|6,753,884.98|
|309,120.00|301,425.27|
|8,354,205.95|9,247,115.65|

（2）关联方应收应付款项
单位：元
||
|-|
|2014年度|
|139,000,000.00|
|208,570.32|
|883,391.60|
|1,704,530.70|
|145,762,886.39|
|918,677.87|
|2,000,000.00|
|100,389.87|
|3,084,683.01|
|27,867,500.00|

（3）关键管理人员薪酬
单位：万元
项目 2014年度 2013年度
万泽实业股份有限公司 重大资产出售暨关联交易报告书（修订稿）关键管理人员薪酬 164.27 113.16（三）本次重组后的关联交易
除了本次重大资产出售会造成关联交易外，本次交易后不会产生新增的关联交易。本公司在本次交易完成后仍将按照相关制度要求规范关联交易，保证关联交易的价格公允，并按照上市公司信息披露要求履行信息披露义务。
万泽实业股份有限公司 重大资产出售暨关联交易报告书（修订稿）第十一节本次交易对上市公司治理机制的
影响
本次交易前，本公司严格按照《公司法》、《证券法》、《上市公司治理准则》、《上市规则》和其它有关法律法规、规范性文件的要求，不断完善公司的法人治理结构，建立健全公司内部管理和控制制度，持续深入开展公司治理活动，促进了公司规范运作，提高了公司治理水平。截至本报告书签署日，本公司治理的实际状况符合《上市公司治理准则》等的要求。
一、本次交易对公司治理结构和治理机制的影响
（一）股东与股东大会
本次交易完成后，本公司股东将继续按照《公司章程》的规定按其所持股权享有平等地位，并承担相应义务；公司严格按照《上市公司股东大会规则》和《公司股东大会议事规则》等的规定和要求，召集、召开股东大会，确保股东合法行使权益，平等对待所有股东。公司在日后治理过程中将进一步提升公司规范运作水平，保护投资者合法权益。
（二）关于控股股东
本公司控股股东为万泽集团，实际控制人为林伟光先生。本次交易对公司控股股东的控制权不会产生重大影响。本次交易完成后，公司仍拥有独立完整的业务和自主经营能力，在业务、人员、资产、机构、财务上独立于控股股东，公司董事会、监事会和内部机构独立运作。
（三）关于董事与董事会
公司董事会设董事9名，其中独立董事3名，董事会的人数及人员构成符合法律、法规和《公司章程》的要求。各位董事能够依据《董事会议事规则》、《独
万泽实业股份有限公司 重大资产出售暨关联交易报告书（修订稿）立董事工作细则》等开展工作，出席董事会和股东大会，勤勉尽责地履行职务和义务，同时积极参加相关培训，熟悉相关法律法规。
（四）关于监事与监事会
公司监事会设监事3名，其中职工代表监事1名，监事会的人数及人员构成符合法律、法规的要求。各位监事能够按照《监事会议事规则》的要求，认真履行自己的职责，对公司的重大交易、关联交易、财务状况以及董事、高级管理人员履行职责的合法合规性进行监督。
（五）关于绩效评价和激励约束机制
公司董事会下设的提名委员会、薪酬与考核委员会负责对公司的董事、监事、高级管理人员进行绩效考核，公司已建立企业绩效评价激励体系，经营者的收入与企业经营业绩挂钩，高级管理人员的聘任公开、透明，符合法律、法规的规定。
（六）关于信息披露与透明度
公司严格按照有关法律法规以及《公司章程》、《公司信息披露管理办法》等的要求，真实、准确、及时、公平、完整地披露有关信息，指定公司董事会秘书负责信息披露工作，协调公司与投资者的关系，接待股东来访，回答投资者咨询，向投资者提供公司已披露的资料；并指定《证券时报》、《中国证券报》和巨潮网（www.cninfo.com.cn）为公司信息披露的指定报纸和网站，确保公司所有股东能够以平等的机会获得信息。
（七）关于相关利益者
公司能够充分尊重和维护相关利益者的合法权益，实现股东、员工、社会等各方利益的协调平衡，共同推动公司持续、健康的发展。本次交易完成后，公司将继续按照上述要求，不断完善公司治理机制，促进公司持续稳定发展。
万泽实业股份有限公司 重大资产出售暨关联交易报告书（修订稿）二、本次交易完成后上市公司的独立性
公司自成立以来严格按照《公司法》、《证券法》等有关法律、法规和《公司章程》的要求规范运作，在业务、资产、人员、机构和财务等方面与公司股东相互独立。本次交易完成后，公司控股股东及实际控制人并不发生变化，本次交易不会影响公司独立性。
万泽实业股份有限公司 重大资产出售暨关联交易报告书（修订稿）第十二节风险因素
一、与本次交易相关的风险
（一）审批风险
本次交易已经上市公司第八届董事会第四十七次会议审议通过，尚需提交上市公司股东大会审议，在上市公司股东大会批准后方可实施。
（二）本次重组被暂停、中止或取消的风险
根据《关于加强与上市公司重大资产重组相关股票异常交易监管的通知》的规定，如本公司重大资产重组事项停牌前股票交易存在明显异常，可能存在涉嫌内幕交易被立案调查，导致本次重大资产重组被暂停、被终止的风险。
若本次重组因上述某种原因或其他原因被暂停、中止或取消，而上市公司又计划重新启动重组，则交易定价及其他交易条件都可能较本报告书中披露的重组方案发生变化，提请投资者注意投资风险。
（三）本次交易将导致主营业务收入和经营规模下降的风险公司2013年度以及2014年营业收入分别为112,234.96万元、52,664.03万元。在完成本次交易后,深圳玉龙宫和深圳鑫龙海两部分资产会剥离出本公司,
合并口径下的营业收入及相关财务报表数据将出现较大幅度的下降。如果公司不能及时采取收购及实施新项目等措施,以扩大公司经营规模,对本公司的主营业
务和经营规模将产生不利影响。
（四）标的资产的评估风险
本次交易标的资产的交易价格以评估值为基础确定。虽然评估机构在其出具的评估报告中承诺其在评估过程中严格按照评估的相关规定，并履行了勤勉、尽职的职责。但因未来实际情况能否与评估假设一致仍存在不确定性，可能存在未
万泽实业股份有限公司 重大资产出售暨关联交易报告书（修订稿）来标的资产市场价值发生变化的情形。
（五）资产出售收益不具可持续性的风险
公司通过本次重组获得的资产出售收益，属于非经常性损益，不具可持续性。
（六）股市风险
股票市场价格波动不仅取决于公司的经营业绩，还受到国内外政治经济形势及投资者心理等诸多因素的影响。因此，股票交易是一种风险较大的投资活动，投资者对此应有充分准备。股票市场价格可能出现波动，从而给投资者带来一定的风险。
（七）停牌前存在交易异常，导致本次重大资产重组被暂停、被终止的风险
根据《关于加强与上市公司重大资产重组相关股票异常交易监管的通知》第五条规定，本公司股票在停牌前存在交易异常，可能存在因涉嫌内幕交易被立案调查，导致本次重大资产重组被暂停、被终止的风险。
（八）其他风险
本公司不排除因政治、经济、自然灾害等其他不可控因素带来不利影响的可能性。
关于本次交易的有关风险因素特别说明，提醒投资者认真阅读本报告书第十二节所披露的风险提示内容，注意投资风险。
万泽实业股份有限公司 重大资产出售暨关联交易报告书（修订稿）第十三节其他重要事项
一、本次交易完成后，不存在上市公司资金、资产占用及被实际控制人或其他关联人占用的情形，不存在为实际控制人及其关联人提供担保的情形
截至本报告书签署日，本公司全资子公司万泽地产以其持有的天实和华置业（北京）有限公司59%股权，为万泽集团有限公司对华润银行的债务提供质押担保，同时万泽集团以其持有的深圳市安业房地产开发有限公司100%股权、万泽集团与常乐先生以其持有的北京市万泽宏润房地产开发有限公司100%股权（万泽集团持有北京市万泽宏润房地产开发有限公司60%股权，常乐先生持有40%股权）向万泽地产提供反担保本公司不存在资金或资产被实际控制人或其他关联人占用的情况。此次本公司对控股股东的担保经过了董事会及股东会的相应程序，控股股东也提供了相应的反担保，不存在损害公司其他中小股东权益的情况。除此之外本公司不存在为实际控制人及其关联人提供担保之情形。
（一）深圳玉龙宫关联方应收应付款项
截至2014年12月31日，深圳玉龙宫的关联方应收应付款项如下所示：
|||
|-|-|
|关联方||
||账面余额|
|深圳市万泽碧轩贸易有限公司|8,085,163.96|
|常州万泽置地房产开发有限公司|218,563,876.43|
|万泽实业股份有限公司|282,424,266.89|
|汕头市万泽置地房地产开发有限公司|29,375,000.00|
|天实和华置业（北京）有限公司|30,172,930.19|
|常州万泽天海置业有限公司|157,484,736.86|
|深圳市万泽房地产开发集团有限公司|173,809,289.93|

万泽实业股份有限公司 重大资产出售暨关联交易报告书（修订稿）
|||
|-|-|
|北京市万泽碧轩房地产开发有限公司|7,053,348.51|
|深圳市万泽碧轩贸易有限公司|161,663,837.91|
|深圳市万泽中南研究院有限公司|54,093,722.50|
|常州万泽天海置业有限公司|378,727,626.92|

根据《深圳玉龙宫评估报告》，本次对深圳玉龙宫评估时已经计提了 3.79亿应付股利，待本次重大资产出售交割完毕后，深圳玉龙宫应当按照股东会约定支付常州万泽天海3.79亿元股利价款。
上述其他应收应付款为与深圳玉龙宫与万泽股份体系内关联方资金调度产生的，属于正常的日常经营范围内。
（二）深圳鑫龙海关联方应收应付款项
截至2014年12月31日，深圳鑫龙海的关联方应收应付款项如下所示：
|||
|-|-|
|关联方||
||账面余额|
|深圳市万泽房地产开发集团有限公司|452,011.95|
|万泽实业股份有限公司|3,874,862.31|

上述其他应收应付款为与深圳鑫龙海与万泽股份体系内关联方资金调度产生的，属于正常的日常经营范围内。
（三）公司对上述关联交易的清理计划和安排
公司已出具关于清理玉龙宫及鑫龙海关联往来的相关安排的说明，说明如下：公司将提前进行资金统筹安排，确保在召开股东大会审议本次重大资产重组之前，将深圳玉龙宫除正常经营往来之外的关联往来结清，将深圳万泽地产对深圳鑫龙海的关联方应付款45.20万元结清。
公司的控股股东及本次交易对方之一万泽集团也出具关于清理鑫龙海关联往来的相关安排的说明，说明如下：万泽集团在召开股东大会审议本次重大资产
重组之前，将代鑫龙海归还对万泽股份的关联应付款387.49万元。
万泽实业股份有限公司 重大资产出售暨关联交易报告书（修订稿）待上述关联往来清理完成，本次交易完成后上市公司不存在资金、资产被占用的情况。
二、本次交易对上市公司负债结构的影响
截至2014年12月31日，本公司资产负债率（合并报表口径）53.28%，拥有正常的偿债能力。本次交易方案实施完毕后，公司的货币资金将得到补充，为公司实施业务转型打下基础。根据公司2014年备考财务报表，公司的资产负债率为（合并报表口径）52.97%，资产负债率有小幅度下降，不存在因本次交易大量增加负债（包括或有负债）的情况。
三、上市公司在最近十二个月内发生资产交易情况
2014年1月16日，本公司全资子公司深圳市万泽房地产开发集团有限公司（以下简称“万泽地产”）受让控股股东万泽集团履行原有承诺按原价转让其持有的天实和华置业（北京）有限公司（以下简称“天实和华”）29%股权，受让价格2.46亿元。上述股权转让经过了上市公司第八届董事会第二十四次会议审议通过。
2014年2月24日，本公司鉴于深圳市前海区域优势和公司战略发展需要，更好地开展金融投资，在深圳市前海区域投资设立全资子公司深圳市前海万泽创新投资基金有限公司，注册资本1亿元。2014年5月23日，该公司已取得工商登记。
上述投资经过了上市公司第八届董事会第二十五次会议审议通过。
2014年3月27日，为了转型开展高温合金项目，本公司与自然人胡帆、常乐共同出资设立深圳市万泽中南投资有限公司，注册资本1亿元，本公司持股60%。
2014年6月27日取得了深圳市市场监督管理局福田分局颁发的营业执照。上述投资经过了上市公司第八届董事会第二十六次会议审议通过。
2014年6月9日，公司为了开展高温合金项目，控股子公司深圳市万泽中南投资有限公司与中南大学教育基金会成立了深圳市万泽中南研究院有限公司，注册资本1亿元，中南投资持股85%。2014年10月10日取得了深圳市市场监督管理局福田分局颁发的营业执照。上述投资经过了上市公司第八届董事会第三十次会议审议通过。
2014年7月25日，公司董事会发布非公开发行预案，拟对包括公司控股股东
万泽实业股份有限公司 重大资产出售暨关联交易报告书（修订稿）万泽集团在内的不超过 10名合格投资者，以发行价格每股5.19元的价格发行
23,120万股，共募集资金不超过120,000万元用以进行汕头热电一厂三旧改造项目、高温合金项目和补充流动资金。上述非公开发行预案已经经过上市公司第八届董事会第三十一次会议和2014年第七次临时股东大会审议通过。目前该项预案还需经过中国证监会审议通过。
2014年9月12日，公司管理层在现有业务基础上一直致力于积极拓展新的经营领域，不断探索多元化发展战略以全资子公司深圳市前海万泽创新投资基金有限公司，作为尝试进入互联网金融市场的机构平台，拟以自有资金1.1亿元对深圳市盈商通汇科技有限公司进行投资，其中 2,000万元通过北京印天网真科技有限公司收购10%股权，另外 9,000万元对深圳市盈商通汇科技有限公司进行增资，投资完成后占盈商公司26.40%股权份额。2014年9月25日已完成工商变更，上述股权投资已经过上市公司第八届董事会第三十五次会议和2014年第七次临
时股东大会决议通过。
2014年12月1日，本公司根据整体战略的需要,集中优势资源,做大做强公司产业,同意将公司持有西安新鸿业投资发展有限公司(以下简称“新鸿业公司”)的50%股权转让给深圳市赛德隆投资发展有限公司(以下简称“赛德隆公司”)，经双方协商同意股权出售价格为4.75亿元【银信资产评估公司银信资报字(2014)沪第0529号西安新鸿业公司股东全部权益价值评估报告，截止评估基准日2014
年6月30日，新鸿业公司净资产账面价值0.9315亿元，评估值为6.21亿元，即新鸿业公司的50%股权评估值为3.105亿元】，结合本次股权转让，同意公司与赛德隆公司和新鸿业公司三方共同签署《资金偿还协议》，同意本公司就原向西安新鸿业公司提供的财务资助1.64亿元及相关资金占用费偿还的约定。上述股权转让已经过了上市公司第八届董事会第四十一次会议、2014年第七次临时股东大会会议通过。
上述交易与本次交易相互独立，但均为公司业务战略转型的重要步骤。除上述交易和本次交易外，本公司最近十二月内未发生其他的非公开发行股票、重大资产购买、出售、置换、投资等交易行为。
万泽实业股份有限公司 重大资产出售暨关联交易报告书（修订稿）四、相关各方买卖公司股票的情况说明
根据中国证券登记结算有限责任公司深圳分公司提供的《信息披露义务人持股及股权变更查询证明》，以及万泽股份和本次交易各相关专业机构提供的自查报告，万泽股份及其董事、监事、高级管理人员，交易对方、标的公司及其董事、监事、高级管理人员（或主要负责人），相关专业机构及其他知悉本次重大资产出售内幕信息的法人和自然人，以及上述相关人员的直系亲属在万泽股份本次交易连续停牌前六个月起至本报告书签署日止（下称“自查期间”）买卖万泽股份股票的情况如下：
（一）万泽股份及其董事、监事、高级管理人员和相关内幕消息知情人以及上述人员的亲属买卖股票情况
经核查，万泽股份及其董事、监事、高级管理人员（或主要负责人）和相关内幕消息知情人以及上述人员的直系亲属在自查期间不存在因了解本次重大资
产出售情况，知悉本次重大资产出售的内幕信息而买卖万泽股份股票的情形，亦没有泄露有关信息、建议他人买卖万泽股份股票或从事市场操纵等法律、法规禁止的行为。
（二）交易对方、标的公司及其董事、监事、高级管理人员（或主要负责人）和相关内幕消息知情人以及上述人员的直系亲属买卖股票情况
经核查，交易对方、标的公司及其董事、监事、高级管理人员（或主要负责人）和相关内幕消息知情人以及上述人员的直系亲属在自查期间均不存在因了解本次重大资产出售情况，知悉本次重大资产出售的内幕信息而买卖万泽股份股票的情形，亦没有泄露有关信息、建议他人买卖万泽股份股票或从事市场操纵等法律、法规禁止的行为。
（三）参与本次重大资产出售的中介机构及其经办人和相关内幕消息知情人以及上述人员的直系亲属买卖股票情况。
经核查，参与本次重大资产出售的中介机构及其经办人和相关内幕消息知情人以及上述人员的直系亲属在自查期间均不存在因了解本次重大资产出售情况，知悉本次重大资产出售的内幕信息而买卖万泽股份股票的情形，亦没有泄露有关信息、建议他人买卖万泽股份股票或从事市场操纵等法律、法规禁止的行为。万泽股份，万泽股份的控股股东、实际控制人及其控制的机构，万泽股份董事、监
万泽实业股份有限公司 重大资产出售暨关联交易报告书（修订稿）事、高级管理人员，本次交易对方，目标公司的董事、监事、高级管理人员，为本次重大资产出售提供服务的证券公司、证券服务机构及其经办人员不存在因涉嫌与重大资产重组相关的内幕交易被立案调查或者立案侦查且尚未结案的情形，最近36个月内不存在因与重大资产重组相关的内幕交易被中国证监会作出行政
处罚或者司法机关依法追究刑事责任的情形，不存在泄露本次重大资产出售内幕信息以及利用本次重大资产出售信息进行内幕交易的情形。
五、独立财务顾问和律师事务所对本次交易出具的结论性意见
（一）独立财务顾问对本次交易的意见
本公司聘请华创证券作为本次重大资产出售的独立财务顾问。根据华创证券出具的独立财务顾问报告，独立财务顾问华创证券对于本次交易的意见如下：
本次交易遵守国家相关法律、法规的要求，履行了必要的信息披露义务，符合《公司法》、《证券法》、《上市公司重大资产重组管理办法》等相关法律、法规的规定。本次交易标的资产完整、权属状况清晰，标的资产按约定进行过户或转移不存在重大法律障碍。本次交易价格的定价方式合理、公允，不存在损害上市公司或其股东利益的情形。本次交易的完成将有利于万泽股份推进业务转型，有利于万泽股份的长期持续发展，符合上市公司和全体股东的长远利益。
（二）律师事务所对本次交易的意见
本公司聘请北京金杜师事务所作为本次重大资产出售的法律顾问。根据金杜律师出具的法律意见书，律师对于本次交易的结论意见如下：截至本法律意见书出具之日，万泽股份、万泽地产、中兴建设、万泽集团均具备进行本次重大资产出售的合法主体资格；本次重大资产出售符合《公司法》、《证券法》、《重大资产重组管理办法（2014）》等法律、法规和规范性文件及《公司章程》的有关规定；本次重大资产出售现阶段已取得了必要的授权与批准，并已履行了必要的法定程序；本次重大资产出售尚需万泽股份股东大会审议通过后方可实施。
万泽实业股份有限公司 重大资产出售暨关联交易报告书（修订稿）
万泽实业股份有限公司 重大资产出售暨关联交易报告书（修订稿）第十四节本次交易有关中介机构情况
一、独立财务顾问
单位名称 华创证券有限责任公司
联系地址 深圳市福田区香梅路1061号中投国际
商务中心A座19楼
法定代表人 陶永泽
联系电话 0755-88309300
传真 0755-21516715
经办人员 王立柱、瞿剑琼、徐若峰
二、律师
单位名称 北京市金杜（深圳）律师事务所
住址 深圳市福田区金田路4028号荣超经贸
中心28楼
负责人 王荣康
电话 0755-22163333
传真 0755-22163390
联系人 曹余辉、周蕊
三、审计机构
单位名称 立信会计师事务所（特殊普通合伙）
住址 上海市南京东路61号4楼
执行事务合伙人 朱建弟
电话 021-63391166
传真 021-63392558
万泽实业股份有限公司 重大资产出售暨关联交易报告书（修订稿）联系人 严劼
四、资产评估机构
单位名称 银信资产评估有限公司
住址 上海市黄浦区九江路69号
法定代表人 梅惠民
电话 021-63293886
传真 021-63293909
联系人 崔松
万泽实业股份有限公司 重大资产出售暨关联交易报告书（修订稿）第十五节董事及相关中介机构的声明
上市公司及全体董事、监事、高级管理人员声明
本公司及全体董事、监事、高级管理人员承诺保证《万泽实业股份有限公司重大资产出售暨关联交易报告书》及本次交易申请文件内容真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并对其真实性、准确性、完整性承担个别和连带的法律责任。
如本次交易因涉嫌所提供或者披露的信息存在虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，被司法机关立案侦查或者被中国证监会立案调查的，在案件调查结论明确之前，全体董事、监事、高级管理人员承诺将暂停转让其在万泽实业股份有限公司拥有权益的股份。
万泽实业股份有限公司 重大资产出售暨关联交易报告书（修订稿）（本页无正文，为《上市公司及全体董事、监事、高级管理人员声明》之签字盖章页）
董事长：林伟光:
董事：黄振光：毕天晓：
李光焱：王国英：
李远：
独立董事：周小雄：杨高宇：
陈伟岳：
监事： 陈岚： 许小将：
林楚成：
非董事高级管理人员：
黄曼华： 张怀颖：
赵国华：
万泽实业股份有限公司
年 月 日
万泽实业股份有限公司 重大资产出售暨关联交易报告书（修订稿）独立财务顾问声明
本公司同意万泽实业股份有限公司在《万泽实业股份有限公司重大资产出售暨关联交易报告书》及其摘要中引用本公司出具的独立财务顾问报告的相关内容。
本公司保证万泽股份有限责任公司在该报告书中引用本公司出具的独立财务顾
问报告的相关内容已经本公司审阅，确认该报告书不致因上述引用内容而出现虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并对其真实性、准确性、完整性承担相应的法律责任。
项目主办人：
项目协办人：
法定代表人：
华创证券有限责任公司
年 月 日
万泽实业股份有限公司 重大资产出售暨关联交易报告书（修订稿）法律顾问声明
本所及经办律师同意万泽实业股份有限公司在《万泽实业股份有限公司重大资产出售暨关联交易报告书》及其摘要中引用本所出具的法律意见书之结论性意见，并对所引述的内容进行了审阅，确认该报告书不致因上述内容而出现虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并对其真实性、准确性和完整性承担相应的法律责任。
单位负责人：
经办律师：
北京金杜律师事务所
年月日
万泽实业股份有限公司 重大资产出售暨关联交易报告书（修订稿）审计机构声明
本所及经办注册会计师同意万泽实业股份有限公司在《万泽实业股份有限公司重大资产出售暨关联交易报告书》及其摘要中引用的本所出具的审计报告及审核报告之结论性意见，并对所引述的内容进行了审阅，确认该报告书不致因上述内容而出现虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并对其真实性、准确性和完整性承担相应的法律责任。
负责人：
经办注册会计师：
立信会计师事务所（特殊普通合伙）年月日
万泽实业股份有限公司 重大资产出售暨关联交易报告书（修订稿）评估机构声明
本公司及经办注册评估师同意万泽实业股份有限公司在《万泽实业股份有限公司重大资产出售暨关联交易报告书》及其摘要中引用本公司出具的资产评估报告之结论性意见，并对所引述的内容进行了审阅，确认该报告书不致因上述内容而出现虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并对其真实性、准确性和完整性承担相应的法律责任。
公司负责人：
经办注册评估师：
银信资产评估有限公司
年月日
万泽实业股份有限公司 重大资产出售暨关联交易报告书（修订稿）第十六节备查资料
一、备查资料存放地点
1、万泽实业股份有限公司
办公地址：汕头市珠池路23号光明大厦B幢8楼
电话：0754-88857191
传真：0754-88857199
联系人：黄曼华
2、华创证券有限责任公司
办公地址：深圳市福田区香梅路1061号中投国际商务中心A座19楼
联系电话：0755-88309300
传真：0755-21516715
经办人员：王立柱、瞿剑琼、徐若峰
二、备查资料目录
1、万泽股份第八届董事会第四十七会议决议；
2、万泽股份独立董事关于本次交易出具的独立意见；
3、常州万泽天海与中兴建设签署了《深圳玉龙宫资产出售协议》、万泽地产与万泽集团签署了《深圳鑫龙海资产出售协议》。
4、立信会计师事务所（普通有限合伙）出具的信会师报字[2015]第111090号《审计报告》和信会师报字[2015]第114059号《审计报告》；
5、银信资产评估有限公司出具的《常州万泽天海置业有限公司拟股权转让所涉及的深圳玉龙宫实业发展有限公司股东全部权益价值评估报告》（银信评报字（2015）沪第0151号）、《深圳市万泽房地产开发集团有限公司拟股权转让所涉及的深圳市鑫龙海置业有限公司股东全部权益价值评估报告》（银信评报字
（2015）沪第0442号）
6、华创证券出具的《独立财务顾问报告》；
7、北京金杜律师出具的《法律意见书》；
万泽实业股份有限公司 重大资产出售暨关联交易报告书（修订稿）8、万泽集团、中兴建设出具的《本次交易提供资料真实、准确、完整的承诺函》、万泽集团出具的《避免同业竞争的承诺》；
9、其他与本次交易有关的重要文件。
万泽实业股份有限公司 重大资产出售暨关联交易报告书（修订稿）（此页无正文，为《万泽实业股份有限公司重大资产出售暨关联交易报告书（修订稿）》的盖章页）
万泽实业股份有限公司
年 月 日