企业价值评估报告书
（报告书）
共1册第1册
项目名称：北京东方园林生态股份有限公司拟收购富阳申能固废环保再生有限公司部分股权所涉及股东全部权益价值评估报告
报告编号：沪东洲资评报字【2015】第 0801044号
上海东洲资产评估有限公司
企业价值评估报告书
【2015】第0801044号
声明
声 明
本项目签字注册资产评估师郑重声明：注册资产评估师在本次评估中恪守独立、客观和公正的原则，遵循有关法律、法规和资产评估准则的规定；根据我们在执业过程中收集的资料，评估报告陈述的内容是客观的，并对评估结论合理性承担相应的法律责任。
评估对象涉及的资产、负债清单、未来经营预测由被评估单位申报并经其签章确认。根据《资产评估准则——基本准则》第二十三条的规定，遵守相关法律、法规和资产评估准则，对评估对象在评估基准日特定目的下的价值进行分析、估算并发表专业意见，是注册资产评估师的责任；提供必要的资料并保证所提供资料的真实性、合法性、完整性，恰当使用评估报告是委托方和相关当事方的责任。
我们与评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系；与相关当事方没有现存或者预期的利益关系，对相关当事方不存在偏见。
我们已对评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查；我们已对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验，并对已经发现的问题进行了如实披露，且已提请委托方及相关当事方完善产权以满足出具评估报告的要求。
根据《资产评估准则——基本准则》第二十四条和《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》，委托方和相关当事方应当对所提供评估对象法律权属资料的真实性、合法性和完整性承担责任。注册资产评估师执行资产评估业务的目的是对评估对象价值进行估算并发表专业意见，对评估对象法律权属确认或发表意见超出注册资产评估师执业范围。本评估报告不对评估对象的法律权属提供任何保证。
我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设和限定条件的限制，评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明的假设、限定条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。根据《资产评估准则——评估报告》第十三条，评估报告使用者应当全面阅读本项目评估报告，应当特别关注评估报告中揭示的特别事项说明和评估报告使用限制说明。
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目录
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项目名称 北京东方园林生态股份有限公司拟收购富阳申能固废环保再生有限公司部分股权所涉及股东全部权益价值评估报告
报告编号 沪东洲资评报字【2015】第0801044号
声明 .............................................................................. 1目录 .............................................................................. 2摘要 .............................................................................. 3正文 .............................................................................. 4一、委托方及其他报告使用者概况 ..................................................................................................... 4 I. 委托方 ............................................................................. 4 II. 其他报告使用者 ..................................................................... 5二、被评估单位及其概况 ..................................................................................................................... 5三、评估目的 ......................................................................................................................................... 8四、评估对象和评估范围 ..................................................................................................................... 8五、价值类型及其定义 ......................................................................................................................... 9六、评估基准日 ..................................................................................................................................... 9七、评估依据 ......................................................................................................................................... 9 I. 经济行为依据 ....................................................................... 9 II. 法规依据 ........................................................................... 9 III. 评估准则及规范 ..................................................................... 9 IV. 取价依据 .......................................................................... 10 V. 权属依据 .......................................................................... 11 VI. 其它参考资料 ...................................................................... 11 VII. 引用其他机构出具的评估结论 ........................................................ 11八、评估方法 ....................................................................................................................................... 11 I. 概述 .............................................................................. 11 II. 评估方法选取理由及说明 ............................................................ 12 III. 资产基础法介绍 .................................................................... 12 IV. 收益法介绍 ........................................................................ 14九、评估程序实施过程和情况 ........................................................................................................... 16十、评估假设 ....................................................................................................................................... 17十一、评估结论 ....................................................................................................................................... 18 I. 概述 .............................................................................. 18 II. 结论及分析 ........................................................................ 19 III. 其它 .............................................................................. 21十二、特别事项说明 ............................................................................................................................... 21十三、评估报告使用限制说明 ............................................................................................................... 22 I. 评估报告使用范围 .................................................................. 22 II. 评估报告使用有效期 ................................................................ 22 III. 涉及国有资产项目的特殊约定 ........................................................ 22 IV. 评估报告解释权 .................................................................... 23十四、评估报告日 ................................................................................................................................... 23报告附件 ......................................................................... 25
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摘要
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（摘要）
项目名称 北京东方园林生态股份有限公司拟收购富阳申能固废环保再生有限公司部分股权所涉及股东全部权益价值评估报告
报告编号 沪东洲资评报字【2015】第0801044号
委托方 北京东方园林生态股份有限公司。
其他报告使用评估业务约定书中约定的其它报告使用者，及根据国家法律、法规规者 定的报告使用者，为本报告的合法使用者。
被评估单位 富阳申能固废环保再生有限公司。
评估目的 股权收购。
评估基准日 2015年5月31日。
评估对象及评本次评估对象为股权收购涉及的股东全部权益，评估范围包括流动资估范围
产、非流动资产（包括可供出售金融资产、长期股权投资、固定资产、在建工程、无形资产、长期待摊费用、递延所得税资产）及负债等。
资产评估申报表列示的帐面净资产为187,109,726.89元。
价值类型 市场价值。
评估方法 采用收益法和资产基础法评估，在对被评估单位综合分析后最终选取收益法的评估结论。
评估结论 经评估，被评估单位股东全部权益价值为人民币244,000.00万元。
大写：人民币贰拾肆亿肆仟万元整。
评估结论使用为评估基准日起壹年，即有效期截止2016年5月30日。
有效期
重大特别事项被评估单位有担保等事项，具体请关注评估报告“特别事项说明”。
特别提示：本报告只能用于报告中明确约定的评估目的。以上内容摘自评估报告正文，欲了解本评估项目的详细情况和合理理解评估结论，应当阅读评估报告正文。
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正文
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（正文）
特别提示：本评估报告仅为评估报告中描述的经济行为提供价值参考依据。欲了解本评估项目的全面情况，请认真阅读资产评估报告书全文及相关附件。
北京东方园林生态股份有限公司：
上海东洲资产评估有限公司接受贵公司的委托，根据有关法律、法规和资产评估准则、资产评估原则，采用资产基础法和收益法，按照必要的评估程序，对北京东方园林生态股份有限公司拟实施股权收购行为涉及的富阳申能固废环保再生有限公司股东全部权益在 2015年 5月 31日的市场价值进行了评估。现将资产评估情况报告如下。
项目名称 北京东方园林生态股份有限公司拟收购富阳申能固废环保再生有限公司部分股权所涉及股东全部权益价值评估报告
报告编号 沪东洲资评报字【2015】第0801044号
一、委托方及其他报告使用者概况
I.委托方 企业名称：北京东方园林生态股份有限公司（股票代码：002310）注册地址：北京市朝阳区酒仙桥北路甲 10号院104号楼6层601号注册资本：人民币 100871.1947万元
经济性质：股份有限公司（上市）
法定代表人：何巧女
经营范围：
研究、开发、种植、销售园林植物；园林环境景观的设计、园林绿化工程和园林维护；销售建筑材料、园林机械设备、体育用品；技术开发；投资与资产管理。
北京东方园林生态股份有限公司是一家园林绿化企业，公司主要从事于研究、开发、种植、销售园林植物；园林环境景观的设计、园林绿化工程和园林维护等，主要为各类重点市政公共园林工程、高端休闲
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度假园林工程、大型生态湿地工程及地产景观等项目提供园林环境景观设计和园林工程施工服务。公司主导的一大批标志性园林绿化项目建设，多个项目被各级主管部门授予“精品工程”、“优质工程”等称号。2004年，公司通过了质量管理体系认证，公司承担的多个项目荣获建设部授予的“施工质量金奖”等称号。2006年，公司被北京质量协会、北京质协质量评价中心评定为“质量卓越单位”和“质量AAA级单位”。2008年，公司施工的北京奥林匹克公园中轴树阵、龙形水系和奥运媒体村等三项奥运绿化工程被北京市园林绿化企业协会评为“2008年度奥运精品工程”。
委托方为本次股权交易的收购方。
II.其他报评估业务约定书中约定的其它报告使用者，国有资产评估经济为行为告使用者
的相关监管部门或机构，及根据国家法律、法规规定的报告使用者，为本报告的合法使用者。除此之外，任何得到评估报告的第三方都不应视为评估报告使用者。
二、被评估单位及其概况
企业名称：富阳申能固废环保再生有限公司
注册地址：富阳市环山乡铜工业功能区
注册资本：8000万人民币
经济性质：私营有限责任公司
法定代表人：胡显春
经营范围：表面处理废物、含铜废物、有色金属冶炼废物等危险废物的收集、贮存、利用（上述经营范围中涉及前置审批项目的，在批准的有效期内方可经营）；再生物资回收（含生产性废旧金属）。一般经营项目：有色金属合金、水渣销售；货物进出口（法律、行政法规禁止经营的项目除外，法律、行政法规限制经营的项目取得许可证后方可经营）。
1、企业历史沿革
富阳申能固废环保再生有限公司于 2004年 7月 9日成立，取得杭州市工商行政管理局富阳分局核发的 330183000011970号《企业法人营业执照》，公司初始注册资本1000万元，实收资本1000万元，胡显
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春和胡亦春各出资500万元。
2009年 10月 28日，富阳申能注册资本增加至人民币 5000万元，增资后胡显春和胡亦春各出资2500万元。
2013年11月4日，富阳申能注册资本增加至人民币8000万元，增资后胡显春和胡亦春各出资4000万元。
2、企业经营概况
富阳申能是一家专业从事含金属固体废弃物无害化处置及资源化利用的综合性绿色环保企业，为全国最大规模处理含金属废渣、废泥的企业之一，是全国最早采用火法工艺处理含金属固废的企业。
公司位于富阳市环山乡铜工业功能区，于 2006年 8月建成投产，注册资金 8000万元。公司建有六台铜泥强化熔炼炉，年处理固体废物能力为 20万吨。主要产品是以含铜及金、银、钯等其他贵金属的金属合金。公司于2007年年底首次取得了浙江省环境保护厅审批的《危险废物经营许可证》（浙危废经第33号），2008年10月通过了清洁生产审核验收，并获得杭州市绿色企业称号，2009年 11月分别通过了ISO9001：2008质量管理体系标准和ISO14001：2004环境管理体系标准的认证；多次被富阳市委、市政府评为“富阳市十大功勋企业”；2011年被省经济和信息化委员会、省环保厅评为“浙江省绿色企业”；2011-2013连续三年被杭州市环保局评为年重点企业环境信用行为绿色等级。
4、企业历史财务数据以及财务核算体系
企业近三年（合并报表）资产及财务状况：
金额单位：人民币万元
项目 2013年12月31日 2014年12月31日 2015年05月31日资产总额 125,164.99 160,704.29 131,626.45负债总额 118,969.31 146,987.06 112,934.19净资产 6,195.68 13,717.24 18,692.26归属母公司的所有者权益 6,195.68 13,717.24 18,692.26项目 2013年 2014年 2015年1-5月营业收入 207,954.33 246,740.18 57,744.27利润总额 6,419.22 9,709.84 6,588.61净利润 6,229.99 7,521.55 4,975.02归属母公司所有者的净利润 6,229.99 7,521.55 4,975.02
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项目 2013年 2014年 2015年1-5月经营活动产生的现金流量净额 -667.13 -20,743.07 7,016.64投资活动产生的现金流量净额 -97.91 -837.19 -1,116.38筹资活动产生的现金流量净额 -254.68 20,919.96 -4,386.45现金及现金等价物净增加额 -1,019.72 -660.31 1,513.81企业近三年(母公司报表）资产及财务状况：
金额单位：人民币万元
项目 2013年12月31日 2014年12月31日 2015年5月31日资产总额 125,164.99 160,704.29 131,115.16负债总额 118,969.31 146,987.06 112,404.19净资产 6,195.68 13,717.24 18,710.97项目 2013年 2014年 2015年1-5月营业收入 207,954.33 246,740.18 57,744.27利润总额 6,419.22 9,709.84 6,607.32净利润 6,229.99 7,521.55 4,993.73项目 2013年 2014年 2015年1-5月经营活动产生的现金流量净额 -667.13 -20,743.07 7,016.64投资活动产生的现金流量净额 -97.91 -837.19 -1,116.38筹资活动产生的现金流量净额 -254.68 20,919.96 -4,386.45现金及现金等价物净增加额 -1,019.72 -660.31 1,513.81上述数据，摘自于立信会计师事务所（特殊普通合伙）本次专项审计报告，审计报告均为无保留意见。
富阳申能固废环保再生有限公司执行企业会计准则，企业所得税税率为25%，营业税税率为5%，增值税税率为17%。税收优惠如下：
1、根据《财政部、国家税务总局关于调整完善资源综合利用产品及劳务增值税政策的通知》（财税〔2011〕115号文件），公司取得的垃圾处理、污泥处理处置劳务收入免征增值税；同时根据该文件规定，公司销售资源综合利用产品符合增值税即征即退50%税收优惠政策。
2、根据《财政部、国家税务总局关于调整完善资源综合利用产品及劳务增值税政策的通知》（财税〔2015〕78号文件），2015年7月1日后公司取得的垃圾处理、污泥处理处置劳务收入符合增值税即征即退70%税收优惠政策；同时根据该文件规定，公司销售资源综合利用产品符合增值税即征即退30%税收优惠政策。
3、根据《财政部、国家税务总局关于黄金税收政策问题的通知》（财税〔2002〕142号）和《国家税务总局关于纳税人销售伴生金有关增值税问题的公告》（国家税务总局公告 2011年第 8号），公司销售
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的伴生金产品免征增值税。
三、评估目的
本次评估目的是反映富阳申能固废环保再生有限公司股东全部权益于评估基准日的市场价值，为北京东方园林生态股份有限公司拟收购富阳申能固废环保再生有限公司部分股权之经济行为提供价值参考依据。
该经济行为已经获得北京东方园林生态股份有限公司董事会决议的批准。
四、评估对象和评估范围
1.本次评估对象为股权收购涉及的股东全部权益，评估范围包括流动资产、非流动资产（包括可供出售金融资产、长期股权投资、固定资产、在建工程、无形资产、长期待摊费用、递延所得税资产）及负债等。资产评估申报表列示的帐面净资产为 187,109,726.89元。总资产为1,311,151,594.33元，负债总额为1,124,041,867.44元。
2.基准日公司拥有控制权长期投资1家，为企业的全资子公司富阳市南方铜业有限公司，注册资本300万元。
3.根据评估申报资料，被评估单位涉及的房屋建筑物面积为 36,096.37㎡，其中 19,602.70㎡房屋建筑物权证尚在办理中；涉及构筑物面积为41,885.20㎡；涉及的土地面积为58,627.28㎡，其中58,540.00㎡为出让工业用地,87.28㎡为其他商服用地。
4.根据评估申报资料，被评估单位下属长期股权投资单位富阳市南方铜业有限公司的房屋建筑物面积为 12,163.74㎡，其中 3,038.00㎡房屋建筑物尚未办理权证；涉及的土地面积为26,587.00㎡，为出让工业用地。
5.根据评估申报资料，被评估单位申报的设备共计989台（套）。经清查，机器设备清查评估明细表中序号 17无对应实物；电子设备及其他清查明细表中序号1-42共计138台（套）设备无对应实物。
6.根据评估申报资料，被评估单位申报的商标共计 44项，实用新型10项，未在账面反映。
7.委托评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围一致，且已经过立信会计师事务所（特殊普通合伙）审计，审计报告
为无保留意见。
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五、价值类型及其定义
本次评估选取的价值类型为市场价值。市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。
需要说明的是，同一资产在不同市场的价值可能存在差异。本次评估一般基于国内可观察或分析的市场条件和市场环境状况。
本次评估选择该价值类型，主要是基于本次评估目的、市场条件、评估假设及评估对象自身条件等因素。
本报告所称“评估价值”，是指所约定的评估范围与对象在本报告约定的价值类型、评估假设和前提条件下，按照本报告所述程序和方法，仅为本报告约定评估目的服务而提出的评估意见。
六、评估基准日
1.本项目资产评估基准日为2015年5月31日。
2.资产评估基准日在考虑经济行为的实现、会计核算期等因素后与委托方协商后确定。
3.评估基准日的确定对评估结果的影响符合常规情况，无特别影响因素。本次评估的取价标准为评估基准日有效的价格标准。
七、评估依据
I.经济行
1.北京东方园林生态股份有限公司董事会决议。
为依据
II.法规依 1.《中华人民共和国公司法》；
据
2.《中华人民共和国房地产管理法》；
3.其它法律法规。
III.评估 1.资产评估准则—基本准则；
准则及规
2.资产评估职业道德准则—基本准则；
范
3.资产评估职业道德准则—独立性；
4.资产评估准则—评估报告；
5.资产评估准则—评估程序；
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6.资产评估准则—工作底稿；
7.资产评估准则—业务约定书；
8.资产评估准则—利用专家工作；
9.资产评估准则—企业价值；
10.资产评估准则—机器设备；
11.资产评估准则—不动产；
12.资产评估准则—无形资产；
13.专利资产评估指导意见；
14.商标资产评估指导意见；
15.资产评估价值类型指导意见；
16.注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见；
17.企业国有资产评估报告指南；
18.评估机构业务质量控制指南；
19.《资产评估操作专家提示—上市公司重大资产重组评估报告披露》；
20.《资产评估职业道德准则—独立性》；
21.财政部令第33号《企业会计准则》；
22.《房地产估价规范》（国家标准GB/T50291-1999）；
23.《城镇土地估价规程》（国家标准GB/T18508-2001）；
24.其它相关行业规范。
IV.取价依 1.《资产评估常用数据与参数手册》中国科学技术出版社；
据
2.《机电产品报价手册》中国机械工业出版社；
3.《中国汽车网》信息；
4.《机动车强制报废标准规定》(商务部、发改委、公安部、环境保护部令2013年第12号)；
5.评估基准日近期的《慧聪商情》；
6.《浙江省建设工程计价依据(2010版)》；
7.建设部颁发的《房屋完损等级评定标准》；
8.中国土地市场网网站颁布的土地成交资料；
9.富阳市基准地价资料；
10.中国城市地价动态监测网；
11.立信会计师事务所（特殊普通合伙）审计报告；
12.长期投资单位评估基准日会计报表；
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13.公司提供的经营合同、协议等；
14.公司提供的历史财务数据及未来收益预测资料；
15.国家宏观经济、行业、区域市场及企业统计分析资料；
16.同花顺证券投资分析系统A股上市公司的有关资料；
17.基准日近期国债收益率、贷款利率；
18.其他。
V.权属依 1.房地产权证；
据
2.投资合同、协议；车辆行驶证；
3.商标证、专利证书或申请通知书；
4.其它相关证明材料。
VI.其它参 1.被评估单位提供的评估基准日会计报表及账册与凭证；
考资料
2.被评估单位提供的资产评估明细表；
3.评估人员现场勘察记录及收集的其他相关估价信息资料；
4.上海东洲资产评估有限公司技术统计资料；
5.其它有关价格资料。
VII.引用 1.无。
其他机构
出具的评
估结论
八、评估方法
I.概述 企业价值评估的基本方法有三种，即资产基础法、收益法和市场法。
1.资产基础法，也称成本法，是指以被评估企业评估基准日的资产负债表为基础，合理评估企业表内及表外各项资产、负债价值，以确定评估对象价值的评估方法。
2.收益法是指将预期收益资本化或者折现，以确定评估对象价值的评估方法。
3.市场法是指将评估对象与可比上市公司或者可比交易案例进行比较，以确定评估对象价值的评估方法。
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II.评估方注册资产评估师执行企业价值评估业务，应当根据评估目的、评估对法选取理
象、价值类型、资料收集情况相关条件，分析收益法、市场法和资产由及说明
基础法三种资产评估基本方法的适用性，恰当选择一种或多种资产评估基本方法。
本次评估目的为股权交易，价值类型为市场价值，根据资料收集情况，分析如下：
资产基础法，是从投入的角度估算企业价值的一种基本方法，以被评估企业评估基准日的资产负债表为基础，合理评估企业表内及表外各项资产、负债价值，确定评估对象价值，因此，本次评估适用资产基础法。
收益法：被评估企业未来收益期和收益额可以预测并可以用货币衡量，获得预期收益所承担的风险也可以量化，因此本次评估适用收益法。
市场法：市场法的理论基础是同类、同经营规模并具有相同获利能力的企业其市场价值是相同的（或相似的），而在当前的中国市场环境下，上述理想的情况和交易数据无法取得，因此大部分的市场法是采用上市公司的数据进行对比评估，并结合“非流通性折扣”得出企业的评估值。由于标的企业所属行业上市公司经营差异较大，难以选择合适的案例，选取的指标也无法完全反映出企业之间的差异，且非流通性折扣的计算，目前尚缺乏非常有信服力或公认的计算方法，尚处于研究阶段，因此估值的针对性、准确性较差。本次评估不使用市场法。
III.资产企业价值评估中的资产基础法即成本法，它是以评估基准日市场状况基础法介
下重置各项生产要素为假设前提，根据委托评估的分项资产的具体情绍
况，选用适宜的方法分别评定估算各分项资产的价值并累加求和，再扣减相关负债评估值，得出股东全部权益的评估价值。
货币资金 对于货币资金的评估，我们根据企业提供的各科目的明细表，对现金于清查日进行了盘点，根据评估基准日至盘点日的现金进出数倒推评估基准日现金数，以经核实后的账面价值确认评估值；对银行存款余额调节表进行试算平衡，核对无误后，以经核实后的账面价值确认评估值。
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应收款项 对于应收款项，主要包括应收账款和其他应收款。各种应收款项在核实无误的基础上，根据每笔款项可能收回的数额确定评估值。对于有充分理由相信全都能收回的，按全部应收款额计算评估值；对于很可能收不回部分款项的，在难以确定收不回账款的数额时，借助于历史资料和现场调查了解的情况，具体分析数额、欠款时间和原因、款项回收情况、欠款人资金、信用、经营管理现状等，按照账龄分析法，估计出这部分可能收不回的款项，作为风险损失扣除后计算评估值；
账面上的“坏账准备”科目按零值计算。
预付账款 根据所能收回的相应资产或权利的价值确定评估值。对于能够收回的相应资产或权利的，按核实后的账面值作为评估值。
存货 对存货根据市场价格信息或企业产品出厂价格查询取得现行市价，作为存货的重置单价，再结合存货数量确定评估值。对于现行市价与帐面单价相差不大的原材料，按帐面单价作为重置单价；对产成品，现行出厂市价扣除与销售相关的费用、税金（含所得税），并按照销售状况扣除适当的利润，然后确定评估单价。
其它流动资
根据其尚存受益的权利或可收回的资产价值确定评估值。
产
可供出售金系对富阳市永通小额贷款有限公司股权投资，持股比例10%。富阳申融资产 能持股比例较小，不参与公司的运营管理。本次根据该公司 2014年年报净资产，按照股权投资比例分割确定评估值。
长期投资 对长期投资评估，绝对控股的投资项目，通过对被投资单位进行整体资产评估，再根据投资比例确定评估值。
固定资产 对生产性房屋建筑物、构筑物，采用重置成本法评估，根据重置全价及成新率确定评估值。
对机器设备、车辆、电子设备根据评估目的，结合评估对象实际情况，主要采用重置成本法进行评估。
成本法基本公式为：评估值=重置全价×综合成新率
根据财政部、国家税务总局财税[2008]170号《关于全国实施增值税转型改革若干问题的通知》及财政部、国家税务总局财税（2009）113号《关于固定资产进项税额抵扣问题的通知》，对于符合条件的设备，本次评估重置全价不含增值税。
在建工程 对土建项目，收集工程项目相关批准文件，现场勘察工程形象进度、了解付款进度和账面值构成，核实前期费用及其它费用支出的合理性。对正常在建且建设周期不长、建设金额不大的土建项目，在核实
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账面成本合理性的基础上，采用已发生金额加上合理的资金成本和利润确定评估值。
对设备安装项目，核实相关项目的建设合同、施工进度、付款进度等。
对正常进行的设备安装项目，根据付款进度、付款金额、计息周期按银行同期贷款利率加计资金成本确定评估值。
土地使用权采用基准地价修正法和市场比较法评估。
1.基准地价系数修正法是利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等评估成果，按照替代原则，就待估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，进而求取待估宗地在估价期日价格的方法。
2.市场比较法指在一定市场条件下，选择条件类似或使用价值相同若干土地交易实例，就交易情况、交易日期、区域因素、个别因素等条件与委估地块进行对照比较，并对交易实例加以修正，从而确定土地价格的方法。
其他无形资其他无形资产系账面未反映的注册商标及实用新型专利。分析各项商产 标及专利对企业收益的贡献后，采用成本法按各商标、实用新型申请及维持成本确定评估值。
其他非流动
对于能够收回的相应资产或权利的，按核实后的账面值作为评估值。
资产
递延所得税评估人员了解递延所得税资产的内容及相关计算过程，并根据对应科资产 目的评估处理情况，重新计算确认递延所得税资产。
负债 以核实后的账面值或根据其实际应承担的负债确定评估值。
IV.收益法收益法的基本思路是通过估算资产在未来的预期收益，采用适宜的折介绍
现率折算成现时价值，以确定评估对象价值的评估方法。即以未来若干年度内的企业自由现金流量作为依据，采用适当折现率折现后加总计算得出经营性资产价值，然后再加上溢余资产、非经营性资产价值（包括没有在预测中考虑的长期股权投资）减去有息债务得出股东全部权益价值。
评估模型及本次收益法评估考虑企业经营模式选用企业自由现金流折现模型。
公式 股东全部权益价值＝企业整体价值－付息债务价值
企业整体价值＝经营性资产价值＋溢余及非经营性资产价值
经营性资产价值=明确的预测期期间的自由现金流量现值+明确的预
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测期之后的自由现金流量现值之和P，即
n F F

1
g
p i  n
1ri rg1rn
i1
其中：r—所选取的折现率。
Fi—未来第i个收益期的预期收益额。
n—明确的预测期期间是指从评估基准日至企业达到相对稳定经营状况的时间，本次明确的预测期期间n选择为5年。根据被评估单位目前经营业务、财务状况、资产特点和资源条件、行业发展前景，预测期后收益期按照无限期确定。
g—未来收益每年增长率，如假定n年后Fi不变，G取零。
收益预测过 1.对企业管理层提供的未来预测期期间的收益进行复核。
程 2.分析企业历史的收入、成本、费用等财务数据，结合企业的资本结构、经营状况、历史业绩、发展前景，对管理层提供的明确预测期的预测进行合理的调整。
3.在考虑未来各种可能性及其影响的基础上合理确定评估假设。
4.根据宏观和区域经济形势、所在行业发展前景，企业经营模式，对预测期以后的永续期收益趋势进行分析，选择恰当的方法估算预测期后的价值。
5.根据企业资产配置和固定资产使用状况确定营运资金、资本性支出。
折现率选取折现率，又称期望投资回报率，是收益法确定评估价值的重要参数。
按照收益额与折现率口径一致的原则，本次评估收益额口径为企业净现金流量，则折现率选取加权平均资本成本(WACC)。WACC是期望的股权回报率和所得税调整后的债权回报率的加权平均值。
WACC＝（Re×We）＋[Rd×（1－T）×Wd]
其中：Re为公司权益资本成本
Rd为公司债务资本成本
We为权益资本在资本结构中的百分比
Wd为债务资本在资本结构中的百分比
T为公司有效的所得税税率
本次评估采用资本资产定价修正模型（CAPM），来确定公司权益资本成本，计算公式为：
Re＝Rf＋β×MRP＋ε
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其中：Rf为无风险报酬率
β为公司风险系数
MRP为市场风险溢价
ε为公司特定风险调整系数
溢余及非经溢余资产是指与企业主营业务收益无直接关系的，超过企业经营所需营性资产负的多余资产，主要包括溢余现金、闲置的资产。
债 非经营性资产、负债是指与企业经营业务收益无直接关系的，未纳入收益预测范围的资产及相关负债，包括非经营性的往来款项、没有单独预测收益的长期投资、递延所得税资产负债等，对该类资产单独评估后加回。
有息债务 有息债务主要是指被评估单位向金融机构或其他单位、个人等借入款项，如：短期借款、长期借款等，本次采用成本法评估。
九、评估程序实施过程和情况
我们根据国家资产评估的有关原则和规定，对评估范围内的资产和负债进行了清查核实，对被评估单位的经营管理状况等进行了必要的尽职调查。具体步骤如下：
1.与委托方接洽，听取公司有关人员对该单位情况以及委估资产历史和现状的介绍，了解评估目的、评估对象及其评估范围，确定评估基准日，签订评估业务约定书，编制评估计划。
2.指导企业填报资产评估申报表。
3.现场实地清查。非实物资产清查，主要通过查阅企业原始会计凭证、函证和核实相关证明文件的方式，核查企业债权债务的形成过程和账面值的真实性。实物资产清查，主要为现场实物盘点和调查，对资产状况进行察看、拍摄、记录；收集委估资产的产权证明文件，查阅有关机器设备运行、维护及事故记录等资料。评估人员通过和资产管理人员进行交谈，了解资产的管理、资产配置情况。
4.经过与单位有关财务记录数据进行核对和现场勘查，评估人员对单位填报的资产评估明细申报表内容进行补充和完善。
5.对管理层进行访谈。评估人员听取企业营运模式，主要产品或服务业务收入情况及其变化；成本的构成及其变化；历年收益状况及变化的主要原因。了解企业核算体系、管理模式；企业核心技术，研发力量以及未来发展规划和企业竞争优势、劣势。了解企业的溢余资产和非经营性资产的内容及其资产利用状况。
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6.收集企业各项经营指标、财务指标，以及企业未来年度的经营计划、固定资产更新或投资计划等资料。调查了企业所在行业的现状，区域市场状况及未来发展趋势。分析了影响企业经营的相关宏观经济形势和行业环境因素。开展市场调研询价工作，收集相同行业资本市场信息资料。
7.评定估算。评估人员根据评估对象、价值类型及评估资料收集情况等相关条件，选择恰当的评估方法。选取相应的模型或公式，分析各项指标变动原因,通过计算和判断，形成初步评估结论，并对各种评估方法形成的初步结论进行分析，在综合评价不同评估方法和初步价值结论的合理性及所使用数据的质量和数量的基础上，确定最终评估结论。
8.各评估人员和其他中介机构进行多次对接,在确认评估工作中没有发生重评和漏评的情况下，汇总资产评估初步结果，进行评估结论的分析，撰写评估报告和评估说明。
9.评估报告经公司内部三级审核后，将评估结果与委托方及被评估单位进行汇报和沟通。根据沟通意见对评估报告进行修改和完善，向委托方提交正式评估报告书。
十、评估假设
（一）基本假设：
1.公开市场假设：公开市场是指充分发达与完善的市场条件，是一个有自愿的买者和卖者的竞争性市场，在这个市场上，买者和卖者的地位是平等的，彼此都有获取足够市场信息的机会和时间，买卖双方的交易行为都是在自愿的、理智的而非强制的或不受限制的条件下进行的。
2．持续使用假设：该假设首先设定被评估资产正处于使用状态，包括正在使用中的资产和备用的资产；其次根据有关数据和信息，推断这些处于使用状态的资产还将继续使用下去。持续使用假设既说明了被评估资产所面临的市场条件或市场环境，同时又着重说明了资产的存续状态。
3.持续经营假设，即假设被评估单位以现有资产、资源条件为基础，在可预见的将来不会因为各种原因而停止营业，而是合法地持续不断地经营下去。
（二）一般假设:
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1.本报告除特别说明外，对即使存在或将来可能承担的抵押、担保事宜，以及特殊的交易方式等影响评估价值的非正常因素没有考虑。
2.国家现行的有关法律及政策、产业政策、国家宏观经济形势无重大变化，评估对象所处地区的政治、经济和社会环境无重大变化，无其他人力不可抗拒及不可预见因素造成的重大不利影响。
3.评估对象所执行的税赋、税率等政策无重大变化，信贷政策、利率、汇率基本稳定。
4.依据本次评估目的，确定本次估算的价值类型为市场价值。估算中的一切取价标准均为估值基准日有效的价格标准及价值体系。
（三）收益法假设:
1.被评估单位提供的业务合同以及公司的营业执照、章程，签署的协议，审计报告、财务资料等所有证据资料是真实的、有效的。
2.评估对象目前及未来的经营管理班子尽职，不会出现影响公司发展和收益实现的重大违规事项，并继续保持现有的经营管理模式持续经营。
3.企业以前年度及当年签订的合同有效，并能得到执行。
4.本次评估的未来预测是基于现有的市场情况对未来的一个合理的预测，不考虑今后市场会发生目前不可预测的重大变化和波动。如政治动乱、经济危机、恶性通货膨胀等。
5.本次评估中所依据的各种收入及相关价格和成本等均是评估机构依据被评估单位提供的历史数据为基础，在尽职调查后所做的一种专业判断。
本报告评估结果的计算是以评估对象在评估基准日的状况和评估报告对评估对象的假设和限制条件为依据进行。根据资产评估的要求，认定这些假设在评估基准日时成立，当未来经济环境发生较大变化，将不承担由于假设条件改变而推导出不同评估结论的责任。
十一、评估结论
I.概述 根据有关法律、法规和资产评估准则，遵循独立、客观、公正的原则，采用资产基础法和收益法，按照必要的评估程序，对被评估单位在评估基准日的市场价值进行了评估，得出如下评估结论：
1.资产基础法评估结论
按照资产基础法评估，被评估单位股东全部权益价值评估值为 279,700,122.40元。其中：总资产账面值 1,311,151,594.33元，评
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估值1,403,741,989.84元，增值额92,590,395.51元，增值率7.06%。
总负债账面值1,124,041,867.44元，评估值1,124,041,867.44元，无评估增减值。净资产账面值 187,109,726.89元，评估值279,700,122.40元，增值额 92,590,395.51元，增值率49.48%。
资产基础法评估结果汇总如下表：
||||||
|-|-|-|-|-|
|项目|账面价值|评估价值|增值额|增值率％|
|流动资产|115,898.33|116,129.78|231.45|0.20|
|非流动资产|15,216.82|24,244.42|9,027.60|59.33|
|可供出售金融资产净额|6,000.00|7,471.03|1,471.03|24.52|
|持有至到期投资净额|||||
|长期应收款净额|||||
|长期股权投资净额|300.00|1,585.89|1,285.89|428.63|
|投资性房地产净额|||||
|固定资产净额|5,569.96|10,395.65|4,825.69|86.64|
|在建工程净额|1,187.42|1,213.31|25.89|2.18|
|工程物资净额|||||
|固定资产清理|||||
|生产性生物资产净额|||||
|油气资产净额|||||
|无形资产净额|606.67|2,025.76|1,419.09|233.91|
|开发支出|||||
|商誉净额|||||
|长期待摊费用|||||
|递延所得税资产|885.33|885.33|||
|其他非流动资产|667.44|667.44|||
|资产合计|131,115.16|140,374.20|9,259.04|7.06|
|流动负债|112,404.19|112,404.19|||
|非流动负债|||||
|负债合计|112,404.19|112,404.19|||
|净资产（所有者权益）|18,710.97|27,970.01|9,259.04|49.48|

2.收益法评估结论
按照收益法评估，被评估单位股东全部权益价值评估值为 244,000.00万元，比审计后账面净资产增值225,289.03万元，增值率1,204.05%。
II.结论及分析 资产基础法和收益法评估结果出现差异的主要原因是：资产基础法是指在合理评估企业各分项资产价值和负债的基础上确定评估对象价值的评估思路，即将构成企业的各种要素资产的评估值加总减去负债评估值求得企业股东权益价值的方法。收益法是从企业的未来获利能力角度出发，反映了企业各项资产的综合获利能力。两种方法的估值对
企业价值的显化范畴不同，企业拥有的不可确指的商誉等无形资源难
以在资产基础法中逐一计量和量化反映，而收益法则能够客观、全面
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的反映被评估单位的内在价值。因此造成两种方法评估结果存在一定的差异。
富阳申能是一家专业从事工业金属固废无害化处置及资源化利用的综合性绿色环保企业，为全国最大规模处理电镀污染泥、电子污泥的企业之一，是全国最早采用火法工艺处理工业金属固废的企业。
富阳申能于 2015年被中国环境科学学会认定为整厂工艺“国际领先”。并且公司参与起草了由发改委、工信部和环保部于2015年联合制定的危废行业清洁生产标准。
企业的核心竞争力有：
1、先进的生产工艺技术
公司是全国最早采用火法处置HW17、HW22、HW48污泥类金属危险的企业，全国同类火法处置企业均以申能为模板，其技术的更新换代落后申能1-2代以上。
富阳申能开发的逆流法焙烧-富氧侧吹-静电除雾产业化成套技术，实现了多金属危险固废回收铜、锌、锡、镍、金、银、钯等多种金属。
开发的逆流法焙烧多金属危险固废技术和装备，处理量效率提高，可脱除入炉物料中原有的35%结晶水，节能达到60%以上。开发的富氧侧吹冶炼技术和装备，可提高 1倍生产效率，冶炼造渣充分，渣中铜含量由原来1.2%-1.5%降低到0.7%以下，提高了金属回收率。开发的静电除雾霾技术和装备，实现了高压电场下微米级颗粒电荷加载、阳极吸附除去10µm以下固体颗粒，大大减轻了雾霾污染源的排放。
富阳申能的核心技术包括多金属原料配方、制砖配方、逆流法焙烧技术、富氧侧吹冶炼技术、造渣技术、尾气处理及烟尘回收技术等，整厂工艺处于国际领先水平。
2、生产规模和完备的资质
资料显示，在美国，无害化处置量最大的50家企业处置了84%的废物。
由于危废行业对资金、技术等都有很高的要求，因此危废行业集中度的不断提高必然是未来的发展趋势。申能环保公司目前拥有14.6万吨/年的处理能力，而且目前正在积极进行技改，扩大处置能力。申能环保作为同时具有HW17（表面处理废物）和HW22（含铜废物）处理资质，且规模超过 5万吨的企业，无论是在浙江还是在全国，具有较强的竞争力。
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企业整体获利能力的大小不完全由构成企业整体资产的各单项要素的价值之和决定，作为一个有机的整体，除单项资产能够产生价值外，企业在长期经营中形成的商誉、市场渠道、客户资源、人力资源、经营管理经验等等以上各项无法确指的无形资产是企业价值的重要组成部分，但资产基础法无法单独量化体现。
资产基础法仅对各单项可确指的资产进行了评估，但不能完全体现各个单项资产组合对整个公司的贡献，也不能完全衡量各单项资产间的互相匹配和有机组合因素可能产生出来的整合效应。而公司整体收益能力是企业所有环境因素和内部条件共同作用的结果。由于收益法价值内涵包括企业不可确指的无形资产,从企业的未来获利角度，综合考虑了公司的各项资源的价值。鉴于本次评估目的，收益法评估方法能够客观、合理地反映评估对象的市场价值，故以收益法的结果作为最终评估结论。
经评估，被评估单位股东全部权益价值为人民币244,000.00万元。
大写：人民币贰拾肆亿肆仟万元整。
III.其它 鉴于市场交易资料的局限性，本次评估未考虑股权交易由于控股权或少数股权等因素产生的溢价或折价，以及流动性折扣。
十二、特别事项说明
以下特别事项可能对评估结论产生影响，评估报告使用者应当予以关注： 1.评估基准日后，若资产数量及作价标准发生变化，对评估结论造成影响时，不能直接使用本评估结论，须对评估结论进行调整或重新评估。
2.本机构不对管理部门决议、营业执照、权证、会计凭证、资产清单及其他中介机构出具的文件等证据资料本身的合法性、完整性、真实性负责。
3.截至评估基准日，经评估人员现场清查，被评估单位涉及的房屋建筑物面积为36,096.37㎡，其中19,602.70㎡房屋建筑物权证尚在办理中，本次评估根据企业提供的资料及评估人员现场勘察确定权属及面积，如与将来产权部门确认的面积有差异，则以产权部门确认的面积为准。提请报告使用者关注。
4.截至报告出具日，被评估单位下属长期股权投资单位富阳市南方铜业有限公司已被富阳申能固废环保再生有限公司吸收合并，完成工商变更。
提请报告使用者关注。
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5.截至评估报告出具日，被评估单位原下属长期股权投资单位富阳市南方铜业有限公司的房屋建筑物产权证《富房权证初字第202765号》、《富房权证初字第202766号》和涉及的土地使用权证《富国用（2008）第004721号》产权人均已变更为富阳申能固废环保再生有限公司。
6.截至评估基准日，被评估单位为兰溪自立铜业有限公司等公司提供借款担保，共计 365,268,629.00元。截至评估报告出具日，企业已完成所有对外担保事项的撤销。提请报告使用者关注。
7.评估人员没有发现其他可能影响评估结论，且非评估人员执业水平和能力所能评定估算的重大特殊事项。但是，报告使用者应当不完全依赖本报告，而应对资产的权属状况、价值影响因素及相关内容作出自己的独立判断，并在经济行为中适当考虑。
8.若存在可能影响资产评估值的瑕疵事项、或有事项或其他事项，在委托时和评估现场中未作特殊说明，而评估人员根据专业经验一般不能获悉及无法收集资料的情况下，评估机构及评估人员不承担相关责任。
9.上述特殊事项如对评估结果产生影响而评估报告未调整的情况下，评估结论将不成立且报告无效，不能直接使用本评估结论。
十三、评估报告使用限制说明
I.评估报告 1.本报告只能由评估报告载明的评估报告使用者所使用。评估报告的评使用范围
估结论仅为本报告所列明的评估目的和用途而服务，以及按规定报送有关政府管理部门审查。
2.未征得出具评估报告的评估机构书面同意，评估报告的内容不得被摘抄、引用或披露于公开媒体，法律、法规规定以及相关当事方另有约定的除外。
3.本报告含有的若干附件、评估明细表及评估机构提供的专供政府或行业管理部门审核的其他正式材料，与本报告具有同等法律效力，及同样的约束力。
II.评估报告本评估报告只有当评估基准日与经济行为实现日相距不超过一年时有效，使用有效期
即自评估基准日2015年5月31日至2016年5月30日。
超过评估报告有效期不得使用本评估报告。
III.涉及国如本评估项目涉及国有资产，而本报告未经国有资产管理部门备案、核准有资产项目的
或确认并取得相关批复文件，则本报告不得作为经济行为依据。
特殊约定
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IV.评估报告本评估报告意思表达解释权为出具报告的评估机构，除国家法律、法规有解释权
明确的特殊规定外，其他任何单位和部门均无权解释。
十四、评估报告日
本评估报告日为2015年10月28日。
（本页以下无正文）
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（本页无正文）
评估机构 上海东洲资产评估有限公司
法定代表人 王小敏
首席评估师 李启全
签字注册资产评估师
Tel:021-52402166 方明
Tel:021-52402166 黎云
其他主要评估人员 相关助理及工程师
报告出具日期 2015年10月28日
公司地址200050中国·上海市延安西路889号太平洋企业中心19楼
联系电话021-52402166（总机） 021-62252086（传真）
网址 www.dongzhou.com.cn;www.oca-china.com
CopyRight© GCPVBook
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报告附件
企业价值评估报告书
（报告附件）
项目名称 北京东方园林生态股份有限公司拟收购富阳申能固废环保再生有限公司部分股权所涉及股东全部权益价值评估报告
报告编号 沪东洲资评报字【2015】第0801044号
序号 附件名称
1.北京东方园林生态股份有限公司董事会决议
2.东方园林生态股份有限公司营业执照
3.富阳申能固废环保再生有限公司营业执照
4.富阳申能固废环保再生有限公司验资报告
5.富阳申能固废环保再生有限公司基准日专项审计报告
6.富阳申能固废环保再生有限公司房地产权证及其其他权利证明
7.评估委托方和相关当事方承诺函
8.评估业务约定书
9.上海东洲资产评估有限公司营业执照
10.上海东洲资产评估有限公司从事证券业务资产评估许可证
11.上海东洲资产评估有限公司资产评估资格证书
12.资产评估机构及注册资产评估师承诺函
13.资产清单或资产汇总表
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