四川高金食品股份有限公司
拟重大资产出售及向特定对象发行股份购买资产项目涉及的净资产价值评估说明
厦大评估评报字[2013]第SC002号
厦门市大学资产评估有限公司
二 O一四年三月三十日
四川高金食品股份有限公司净资产价值评估说明 目录
四川高金食品股份有限公司拟重大资产出售及向特定对象发行股份购买资产项目涉及的净资产价值
评估说明目录
说明一:关于《资产评估说明》使用范围的声明 ...................................................... 1说明二：企业关于进行资产评估有关事项的说明 ................................................... 2说明三第一部分：评估对象与评估范围说明 ......................................................... 40一、评估对象与评估范围内容 .............................................................................. 41二、实物资产的分布情况及特点 .......................................................................... 42三、无形资产情况 .................................................................................................. 44四、表外资产情况 .................................................................................................. 45五、引用其他机构报告结论的情况 ...................................................................... 45说明三第二部分：资产核实情况总体说明 ............................................................. 46一、资产核实的组织、实施时间和过程 .............................................................. 47二、影响资产核实的事项及处理方法 .................................................................. 48三、资产核实结论 .................................................................................................. 48说明三第三部分：资产基础法评估技术说明 ......................................................... 50第一、流动资产评估技术说明 .............................................................................. 51第二、长期股权投资评估技术说明 ...................................................................... 66第三、机器设备类固定资产评估技术说明 .......................................................... 79第四、房屋建筑物评估技术说明 .......................................................................... 95第五、土地使用权评估技术说明 ........................................................................ 110第六、其他无形资产评估技术说明 .................................................................... 126
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第七、非流动资产其余科目评估技术说明 ........................................................ 131第八、负债评估技术说明 .................................................................................... 132说明三第四部分：评估结论及其分析 ................................................................... 141一、评估结论： .................................................................................................... 142二、评估结论与账面价值比较变动情况及原因： ............................................ 143三、特别事项说明 ................................................................................................ 145四、评估报告使用限制说明 ................................................................................ 153
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四川高金食品股份有限公司拟重大资产出售及向特定对象发行股份购买资产评估说明 说明一
说明一:关于《资产评估说明》使用范围的声明
本评估说明仅供国有资产监督管理机构(含所出资企业)审查资产评估报告
书、相关监管机构和部门检查评估机构工作之用。除法律法规规定外，材料的全部或部分内容不得提供给其他任何单位和个人，也不得见诸于公开媒体。
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说明二：企业关于进行资产评估有关事项的说明
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企业关于进行资产评估有关事项的说明
一、委托方、被评估单位及业务约定书约定的其他评估报告使用者概况
（一）委托方及被评估单位概况
1、公司简介
名称：四川高金食品股份有限公司
注册号：510000000002679
住所：四川省遂宁市滨江南路666号
法定代表人：金翔宇
注册资本：贰亿零捌佰陆拾伍万元人民币
实收资本：贰亿零捌佰陆拾伍万元人民币
公司类型：股份有限公司
经营范围：生猪屠宰、加工、冷冻、销售；生产、销售；肉制品（腌腊肉制品、酱卤肉制品、熏煮香肠火腿制品）（全国工业产品生产许可证至2014年6月9日止）；蛋制品（其他类）（全国工业产品生产许可证至2015年2月12日止）；
（以下项目不含前置许可项目，后置许可项目凭许可证或审批文件经营）自营和代理各类商品技术的进出口业务（国家限定公司经营或禁止进出口的商品和技术除外）；项目投资；销售仪器仪表、机械设备及零配件；饲料原料及饲料；建筑与房地产业。
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2、企业性质、企业历史沿革
四川高金食品股份有限公司（以下简称本公司或公司，在包含子公司时统称本集团）系根据中华人民共和国有关法律的规定，经四川省人民政府“川府函[2003]183号文”批准，由高达明、金翔宇、邓江、陈林、唐桂英共同发起设立。
各位股东投入本公司的资本金包括原遂宁市高金食品有限公司的净资产、宜宾市高金食品有限公司97%的股权、泸州市高金罐头食品有限公司97.78%的股权以及部分现金，其中：高达明出资 30,774,005.00元，占注册资本的44.60%；金翔宇出资 30,774,005.00元，占注册资本的44.60%；邓江出资 3,450,000.00元，占注册资本的5.00%；陈林出资 3,450,000.00元，占注册资本的5.00%；唐桂英出资551,990.00元，占注册资本的0.80%。本公司于2003年8月22日在四川省工商行政管理局注册登记，领取 5100001816209号营业执照。注册资本：6,900.00万元。2006年12月5日，根据本公司2006年第二次临时股东大会决议，以 2006年9月30日公司总股本6,900万股为基数，向全体股东每10股送红股1.595股，送红股后公司注册资本变更为8,000.00万元。
经中国证券监督管理委员会“证监发行字[2007]162号”文件核准，公司于 2007年 7月 11日、12日采用网下询价配售与网上资金申购定价发行相结合的方式发行人民币普通股2,700.00万股（每股面值1.00元），发行股份后公司注册资本变更为10,700.00万元。
2008年5月，根据公司2007年度股东大会决议，以资本公积金转增股本，每10股转增5股,变更后的公司注册资本为16,050.00万元。
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2012年6月，根据公司2011年度股东大会决议，以资本公积金转增股本，每10股转增3股,变更后的公司注册资本为20,865.00万元。
截至本次评估基准日 2013年 12月 31日止，四川高金食品股份有限公司股东构成及股权比例如下：
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|序号|股东名称|出资额（万元人民币）|出资比例%|
|1|高达明|6,307.60|30.23|
|2|金翔宇|6,307.60|30.23|
|3|陈林|585.00|2.80|
|4|邓江|391.40|1.88|
|5|上海证券有限责任公司|321.91|1.54|
|6|其他股东|6,951.49|33.32|
||合 计|20,865.00|100.00|

3、经营简介
（1）主要经营业务和主要经营业绩
四川高金食品股份有限公司以生猪屠宰、加工、冷冻、销售业务为主、房地产开发为辅的经营模式。经过多年的发展，截至本次评估基准日，企业资产总额为158,661.10万元，负债总额121,069.27万元，净资产额为 37,591.83万元，2013年度实现营业收入121,151.14万元，净利润-2,214.53万元。
（2）主要财务状况
根据四川高金食品股份有限公司经审计的财务报表，公司近三年的经营状况如下表：
四川高金食品股份有限公司近三年财务情况表 金额单位：人民币万元
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|项目|2011年12月31日|2012年12月31日|2013年12月31日|

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|总资产|132,701.09|158,405.43|158,661.10|
|负债|89,658.98|118,599.08|121,069.27|
|净资产|43,042.11|39,806.36|37,591.83|
||2011年度|2012年度|2013年度|
|主营业务收入|89,458.12|112,652.06|121,151.14|
|利润总额|1,977.84|-1,630.76|-2,214.53|
|净利润|1,977.84|-1,630.76|-2,214.53|
|审计机构|信永中和会计师事务所|信永中和会计师事务所|信永中和会计师事务所|

4、组织结构
四川高金食品股份有限公司控股股东为自然人，最终控制人为金翔宇及高达明。本公司的基本组织架构：股东大会是本公司的权力机构，依法行使公司经营方针、筹资、投资、利润分配等重大事项决议权。董事会对股东大会负责，依法行使公司的经营决策权；经理层负责组织实施股东大会、董事会决议事项，主持企业的生产经营管理工作。
公司的职能管理部门包括养殖事业部、屠宰事业部、熟食事业部、投资发展部、财务部、审计部、证券部等。子公司包括宜宾市高金食品有限公司、泸州市高金罐头食品有限公司、广元市高金食品有限公司、遂宁市高金牧业有限公司、什邡市高金元一食品有限公司、四川高金翔达食品有限公司、四川高金进出口贸易有限公司、鸡西市高金食品有限公司、吉林省高金春源同力食品有限公司、公主岭市高金食品有限公司、巴中高金食品有限公司、射洪高金清见牧业有限公司、四川高金房地产开发有限公司、湖北高金食品有限公司、哈尔滨高金食品有限公司、新乡市高金食品有限公司、四川高金丹育生态牧业有限公司和兰州肉联厂有限责任公司、宜宾高金投资发展有限公司等 19个子公司及遂宁市丰发现代农业
融资担保有限公司和四川科领生猪产业研究院2家参股公司。
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5、执行的主要会计政策
财务报表的编制基础：本公司财务报表以持续经营为基础，根据实际发生的交易和事项，按照财政部颁布的《企业会计准则》及相关规定，并基于以下所述会计政策和估计编制。
（1）遵循企业会计准则的声明
本公司编制的财务报表符合企业会计准则的要求，真实、完整地反映了本公司的财务状况、经营成果和现金流量等有关信息。
（2）会计期间
本公司的会计期间为公历1月1日至12月31日。
（3）记账本位币
本公司以人民币为记账本位币。
（4）记账基础和计价原则
本公司会计核算以权责发生制为记账基础，根据《企业会计准则—基本准则》第四十三条和相关具体准则的规定，对以公允价值计价且变动计入损益的金融资产、可供出售金融资产、非同一控制下的企业合并取得的资产及负债、债务重组、开展具有商业实质的非货币资产交换中换入和换出的资产等按公允价值计量外，对其他资产、负债均按历史成本计量。
（5）现金及现金等价物
本集团现金流量表之现金指库存现金以及可以随时用于支付的存款。现金流量表之现金等价物指持有期限不超过3个月、流动性强、易于转换为已知金额现
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金且价值变动风险很小的投资。
（6）外币业务核算方法
本集团涉及外币的经济业务，按业务发生当日中国人民银行公布的外汇牌价中间价折算为人民币入账。在资产负债表日，本集团对外币货币性项目因结算或采用资产负债表日的即期汇率折算而产生的汇兑差额，计入当期损益，同时调增或调减外币货币性项目的记账本位币金额；对以公允价值计量的外币非货币性项目，采用公允价值确定日的即期汇率折算，折算后的记账本位币金额与原记账本位币金额的差额，作为公允价值变动处理，计入当期损益。
（7）金融资产和金融负债
①金融工具的确认依据
金融资产和金融负债的确认依据为：本集团已经成为金融工具合同的一方。
②金融资产和金融负债的分类方法
金融资产在初始确认时划分为四类：以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产、持有至到期投资、应收款项、可供出售金融资产。
金融负债在初始确认时划分为两类：以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债和其他金融负债。
③金融资产和金融负债的初始计量
本集团初始确认金融资产或金融负债，按照公允价值计量。对于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产或金融负债，相关交易费用直接计入当期损益；对于其他类别的金融资产或金融负债，相关交易费用计入初始确认成本。
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④金融资产和金融负债的后续计量
A、以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产和金融负债，按照公允价值进行后续计量，公允价值变动形成的利得或损失计入当期损益。
B、持有至到期投资和应收款项，采用实际利率法，按摊余成本计量。
C、可供出售金融资产按照公允价值进行后续计量，公允价值变动形成的利得或损失，除减值损失和外币货币性金融资产形成的汇兑损益外，直接计入所有者权益，在该金融资产终止确认时转出，计入当期损益。可供出售外币货币性金融资产形成的汇兑损益，计入当期损益．采用实际利率法计算的可供出售金融资产的利息，计入当期损益；可供出售权益工具投资的现金股利，在被投资单位宣告发放股利时计入当期损益。
在活跃市场中没有报价且其公允价值不能可靠计量的权益工具投资，以及与该权益工具挂钩并须通过交付该权益工具结算的衍生金融资产，按照成本计量。
D、其他金融负债按摊余成本进行后续计量。
与在活跃市场中没有报价，公允价值不能可靠计量的权益工具挂钩并须通过交付该权益工具结算的衍生金融负债，按照成本计量。
⑤金融资产减值测试方法和减值准备计提方法
本集团在资产负债表日对以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产以外的金融资产的账面价值进行检查，有客观证据表明该金融资产发生减值的，计提减值准备。
表明金融资产发生减值的客观证据，是指金融资产初始确认后实际发生的、
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对该金融资产的预计未来现金流量有影响，且企业能够对该影响进行可靠计量的事项。金融资产减值的客观证据包括《企业会计准则 22号——金融工具确认和计量》第四十一条所述事项。
各类金融资产减值准备计提方法如下：
①应收款项坏账准备
A、对于预付款项以及单项金额重大（100万元以上）的应收账款、其他应收款，有客观证据表明其发生了减值的，单独进行减值测试，根据其未来现金流量现值低于其账面价值的差额，确认减值损失，计提坏账准备。以后如有客观证据表明价值已恢复，且客观上与确认该损失后发生的事项有关，原确认的减值损失予以转回，计入当期损益。
短期应收款项的预计未来现金流量与其现值相差很小的，在确定相关减值损失时，不对其预计未来现金流量进行折现。
B、对于单项金额不重大且按照组合计提坏账准备不能反映其风险特征的应收款项，单独进行减值测试。有客观证据表明其发生了减值的，根据其未来现金流量现值低于其账面价值的差额，确认减值损失，计提坏账准备。
C、本集团除单项金额重大并单项计提坏账准备的应收款项及单项金额虽不重大但单项计提坏账准备的应收款项，其余按账龄组合计提坏账准备。按账龄计提组合坏账准备比例为：
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|-|-|
|账龄|计提比例（%）|
|1年以内|5|
|1-2年|10|

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|账龄|计提比例（%）|
|2-3年|20|
|3年以上|30|

D、坏账确认标准为：
a、因债务人破产或者死亡，以其破产财产或遗产清偿后，仍然不能收回的账款；
b、因债务人逾期未履行偿债义务且有充分证据表明不能收回的应收款项。
②持有至到期投资
期末单独对其进行减值测试，有客观证据表明其发生了减值的，根据其未来现金流量现值低于其账面价值的差额，确认减值损失，计提减值准备，计入当期损益。
如有客观证据表明该金融资产价值已恢复，且客观上与确认该损失后发生的事项有关，原确认的减值准备予以转回，计入当期损益。但是，该转回的账面价值不应当超过假定不计提减值准备情况下该金融资产在转回日的摊余成本。
③可供出售金融资产
可供出售金融资产发生减值时，即使该金融资产没有终止确认，原直接计入所有者权益的因公允价值下降形成的累计损失，予以转出，计入当期损益。该转出的累计损失，为可供出售金融资产的初始取得成本扣除已收回本金和已摊销金额、当前公允价值和原已计入损益的减值损失后的余额。
金融资产发生减值后，利息收入按照确定减值损失时对未来现金流量进行折现采用的折现率作为利率计算确认。
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（8）存货核算方法
①存货的分类
本集团存货分为猪肉生肉制品及以猪肉为主的深加工肉制品和房地产开发产品。
A、猪肉生肉制品及以猪肉为主的深加工肉制品包括原材料、库存商品、在产品、低值易耗品、包装物、消耗性生物资产（自行繁殖的幼畜和育肥畜）等。
B、房地产开发产品包括已完工开发产品、在建开发产品和拟开发产品等。
②存货的计价方法
A、猪肉生肉制品及以猪肉为主的深加工肉制品
购入、自制的各项存货以实际成本入账，发出按加权平均法计价，低值易耗品领用时按五五摊销法核算，包装物领用时按一次转销法核算。本集团消耗性生物资产中购入的幼畜和育肥畜按实际购入价格计价。自繁的幼畜和育肥畜，按实际成本计价；自繁的幼畜成龄转为产畜，按实际成本计价。产畜淘汰转为育肥畜，按折余价值计价。
B、房地产开发产品
房地产开发产品成本包括土地成本、前期工程费、建安工程费等。符合资本化条件的借款费用，亦计入房地产开发产品成本。已完工开发产品是指已建成、待出售的物业；在建开发产品是指尚未建成、以出售为目的的物业；拟开发产品是指所购入的、已决定将之发展为已完工开发产品的土地。项目整体开发时，拟开发产品全部转入在建开发产品；项目分期开发时，将分期开发用地部分转入在
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建开发产品，后期未开发土地仍保留在拟开发产品。公共配套设施按实际成本计入开发成本，摊销转入住宅等可售物业的成本。
（9）固定资产及其折旧核算方法
①固定资产确认标准
本集团固定资产是指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的，使用寿命超过一个会计年度，与该资产有关的经济利益很可能流入本集团且其成本能够可靠计量的有形资产。
②固定资产分类
本集团固定资产分为房屋建筑物、机器设备、运输设备及办公设备四类。
③折旧方法
本集团固定资产折旧按原值扣除其预计净残值4%和减值准备后，按预计使用寿命采用年限平均法分类计提。各类固定资产的预计使用寿命和年折旧率如下：
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|-|-|
|资产类别|预计使用寿命(年)|
|房屋建筑物|10-35|
|机器设备|12|
|运输设备|8|
|办公设备|6|

④本集团租赁资产符合下列一项或数项标准的，认定为融资租赁：
A、在租赁期届满时，租赁资产的所有权转移给承租人；
B、承租人有购买租赁资产的选择权，所订立的购买价款预计将远低于行使选择权时租赁资产的公允价值，因而在租赁开始日就可以合理确定承租人将会行
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使这种选择权；
C、即使资产的所有权不转移，但租赁期占租赁资产使用寿命的75%及其以上；
D、承租人在租赁开始日的最低租赁付款额现值，几乎相当于租赁开始日租赁资产公允价值（90%及其以上）；
E、租赁资产性质特殊，如果不作较大改造，只有承租人才能使用。
在租赁期开始日，本集团将租赁开始日租赁资产公允价值与最低租赁付款额现值两者中较低者作为租入资产的入账价值，将最低租赁付款额作为长期应付款的入账价值，其差额作为未确认融资费用。未确认融资费用在租赁期内各个期间进行分摊，采用实际利率法计算确认当期的融资费用。
本集团采用与自有固定资产相一致的折旧政策计提租赁资产折旧。能够合理确定租赁期届满时取得租赁资产所有权的，在租赁资产使用寿命内计提折旧。无法合理确定租赁期届满时能够取得租赁资产所有权的，在租赁期与租赁资产使用寿命两者中较短的期间内计提折旧。
（10）在建工程核算方法
本集团在建工程指兴建中的厂房与设备及其他固定资产，按实际成本入账，其中包括直接建筑及安装成本，以及符合资本化条件的借款费用（详见 16“借款费用”）。在建工程达到预定可使用状态时，暂估结转为固定资产，停止利息资本化，并开始按确定的固定资产折旧方法计提折旧，待工程竣工决算后，按竣工决算的金额调整原暂估金额，但不调整原已计提的折旧额。
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（11）生物资产核算方法
本集团生物资产包括消耗性生物资产和生产性生物资产。消耗性生物资产为本集团自行繁殖的幼畜和育肥畜，其核算方法详见 8“存货”。
本集团生产性生物资产主要为产畜等，其初始确认与计量按企业会计准则第5号—生物资产第五条、第六条和第九条的规定核算。
本集团生产性生物资产的后续计量按企业会计准则第 5号—生物资产第十七条至第二十条的规定核算，本集团在考虑第十九条规定的考虑因素后，确定的生产性生物资产的预计使用年限和折旧率如下：
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|-|-|-|
|资产类别|预计使用寿命(年)|年折旧率（%）|
|产 畜|4|21.25|

生产性生物资产减值准备：按企业会计准则第5号—生物资产第二十一条的规定考虑和计提生产性生物资产的减值准备。
（12）无形资产核算方法
①无形资产的确认：本集团将企业拥有或者控制的没有实物形态，并且与该资产相关的预计未来经济利益很可能流入企业、该资产的成本能够可靠计量的可辨认非货币性资产确认为无形资产。
②初始计量
本集团的无形资产主要为土地使用权，分别按以下方式进行初始计量：
A、外购无形资产的成本，包括购买价款、进口关税和其他税费以及直接归属于使该项资产达到预定用途所发生的其他支出。
B、投资者投入的无形资产，按照投资合同或协议约定的价值作为成本，但
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合同或协议约定价值不公允的除外。
③研究开发支出
本集团内部研究开发项目的支出，区分研究阶段支出与开发阶段支出。研究是指为获取并理解新的科学或技术知识而进行的独创性的有计划调查。开发是指在进行商业性生产或使用前，将研究成果或其他知识应用于某项计划或设计，以生产出新的或具有实质性改进的材料、装置、产品等。
内部研究开发项目研究阶段的支出，于发生时计入当期损益。
内部研究开发项目开发阶段的支出，同时满足下列条件的，才能确认为无形资产：
A、完成该无形资产以使其能够使用或出售在技术上具有可行性；
B、具有完成该无形资产并使用或出售的意图；
C、无形资产产生经济利益的方式，包括能够证明运用该无形资产生产的产品存在市场或无形资产自身存在市场，无形资产将在内部使用的，应当证明其有用性；
D、有足够的技术、财务资源和其他资源支持，以完成该无形资产的开发，并有能力使用或出售该无形资产；
E、归属于该无形资产开发阶段的支出能够可靠地计量。
本集团取得的已作为无形资产确认的正在进行中的研究开发项目，在取得后发生的支出按照上述规定处理。
⑤无形资产的摊销
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土地使用权按土地使用权证所列的使用年限平均摊销；外购的专业软件在估计的其能够带来经济利益的期限内平均摊销；本集团没有使用寿命不确定的无形资产。
本集团每年年度终了，将对使用寿命有限的无形资产的使用寿命及未来经济利益消耗方式进行复核。无形资产的预计使用寿命及未来经济利益的预期消耗方式与以前估计不同的，将改变其摊销期限和摊销方法。
（13）长期股权投资、固定资产、在建工程、无形资产及其他资产减值
本集团于会计期末检查长期股权投资、固定资产、在建工程、无形资产及其他资产是否存在企业会计准则第8号第五条规定的各种可能发生减值的迹象，如果发现上述资产存在减值迹象的，则估计其可收回金额。如果资产的可收回金额低于其账面价值，则将资产的账面价值减记至可收回金额，减记的金额确认为资产减值损失，计入当期损益，同时计提相应的资产减值准备。资产减值损失一经确认，在以后会计期间不能转回。
本集团对有迹象表明一项资产可能发生减值的，以单项资产为基础估计其可收回金额。如果难以对单项资产的可收回金额进行估计，则按照该资产所属的资产组为基础确定资产组的可收回金额。
（14）资产组的确认
本集团将能够独立于其他部门或者单位等形成收入、产生现金流入，或者其形成的收入和现金流入绝大部分独立于其他部门或者单位且属于可认定的最小资产组合的生产线、营业网点、业务部门等认定为一个资产组。
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四川高金食品股份有限公司净资产价值评估说明 说明二
几项资产的组合生产的产品（或者其他产品）存在活跃市场的，无论这些产品（或者其他产出）是用于对外出售还是仅供本集团内部使用，均确认为这几项资产的组合能够独立产生现金流入。
资产组或资产组组合的可收回金额低于其账面价值的，确认相应的减值损失，减值损失金额首先抵减分摊至资产组或资产组组合中商誉的账面价值，再根据资产组或资产组组合中除商誉之外的其他各项资产的账面价值所占比重，按比例抵减其他各项资产的账面价值。
以上资产账面价值的抵减，作为各单项资产（包括商誉）的减值损失处理，计入当期损益。抵减后的各资产的账面价值不得低于以下三者之中最高者：该资产的公允价值减去处置费用后的净额（如可确定的）、该资产预计未来现金流量的现值（如可确定的）和零。因此而导致的未能分摊的减值损失金额，应当按照相关资产组或资产组组合中其他各项资产的账面价值所占比重进行分摊。
（15）长期股权投资
①初始计量
A、企业合并形成的长期股权投资，按照下列规定确定其初始投资成本：
Ⅰ、同一控制下的企业合并，合并方以支付现金、转让非现金资产或承担债务方式作为合并对价的，在合并日按照取得被合并方所有者权益账面价值的份额作为长期股权投资的初始投资成本。长期股权投资初始投资成本与支付的现金、转让的非现金资产以及所承担债务账面价值之间的差额，调整资本公积；资本公积不足冲减的，调整留存收益。合并方以发行权益性证券作为合并对价的，在合
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四川高金食品股份有限公司净资产价值评估说明 说明二
并日按照取得被合并方所有者权益账面价值的份额作为长期股权投资的初始投资成本。按照发行股份的面值总额作为股本，长期股权投资初始投资成本与所发行股份面值总额之间的差额，调整资本公积；资本公积不足冲减的，调整留存收益。
Ⅱ、非同一控制下的企业合并，购买方在购买日以取得股权支付对价的公允价值和为进行企业合并发生的各项直接相关费用确定为合并成本作为长期股权投资的初始投资成本。如果购买方对合并成本大于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，应当确认为商誉。初始确认后的商誉，应当以其成本扣除累计减值准备后的金额计量。如果购买方对合并成本小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，应对取得的被购买方各项可辨认资产、负债及或有负债的公允价值以及合并成本的计量进行复核；经复核后合并成本仍小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的，其差额计入当期损益。
A、除企业合并形成的长期股权投资以外，其他方式取得的长期股权投资，按照下列规定确定其初始投资成本：
Ⅰ、以支付现金取得的长期股权投资，按照实际支付的购买价款作为初始投资成本。初始投资成本包括与取得长期股权投资直接相关的费用、税金及其他必要支出。
Ⅱ、以发行权益性证券取得的长期股权投资，按照发行权益性证券的公允价值作为初始投资成本。
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四川高金食品股份有限公司净资产价值评估说明 说明二
Ⅲ、投资者投入的长期股权投资，按照投资合同或协议约定的价值作为初始投资成本，但合同或协议约定价值不公允的除外。
Ⅳ、通过非货币性资产交换取得的长期股权投资，其初始投资成本按照《企业会计准则第7号——非货币性资产交换》确定。
Ⅴ、通过债务重组取得的长期股权投资，其初始投资成本按照《企业会计准则第12号——债务重组》确定。
②后续计量
A、成本法核算的长期股权投资
对子本集团的长期股权投资，采用成本法核算，编制合并财务报表时按照权益法进行调整。
对被投资单位不具有共同控制或重大影响，并且在活跃市场中没有报价、公允价值不能可靠计量的长期股权投资，采用成本法核算。
采用成本法核算的长期股权投资按照初始投资成本计价。追加或收回投资调整长期股权投资的成本。被投资单位宣告分派的现金股利或利润，确认为当期投资收益。
B、对被投资单位具有共同控制或重大影响的长期股权投资，采用权益法核算。长期股权投资的初始投资成本大于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的，不调整长期股权投资的初始投资成本；长期股权投资的初始投资成本小于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的，其差额计入当期损益，同时调整长期股权投资的成本。
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四川高金食品股份有限公司净资产价值评估说明 说明二
取得长期股权投资后，按照应享有或应分担的被投资单位实现的净损益的份额，确认投资损益并调整长期股权投资的账面价值。按照被投资单位宣告分派的利润或现金股利计算应分得的部分，相应减少长期股权投资的账面价值。
确认被投资单位发生的净亏损，以长期股权投资的账面价值以及其他实质上构成对被投资单位净投资的长期权益减记至零为限，投资企业负有承担额外损失义务的除外。被投资单位以后实现净利润的，投资企业在其收益分享额弥补未确认的亏损分担额后，恢复确认收益分享额。
在确认应享有被投资单位净损益的份额时，以取得投资时被投资单位各项可辨认资产等的公允价值为基础，对被投资单位的净利润进行调整后确认。被投资单位采用的会计政策及会计期间与投资企业不一致的，按照投资企业的会计政策及会计期间对被投资单位的财务报表进行调整，并据以确认投资损益。
对于被投资单位除净损益以外所有者权益的其他变动，调整长期股权投资的账面价值并计入资本公积。
（16）借款费用的核算方法
①借款费用资本化的确认原则：本集团发生的借款费用，可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的，予以资本化，计入相关资产成本；其他借款费用在发生时根据其发生额确认为费用，计入当期损益。
符合资本化条件的资产是指需要经过相当长时间的购建或者生产活动才能达到可使用或者可销售状态的资产，包括固定资产和需要经过相当长时间购建或者生产活动才能达到可使用或可销售状态的存货、投资性房地产等。
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②资本化期间是指从借款费用开始资本化的时点到停止资本化的时点的期间。借款费用暂停资本化的期间不包括在内。
借款费用只有在同时具备下列三个条件时，才开始资本化：
A、资产支出已经发生；
B、借款费用已经发生；
C、为使资产达到预定可使用状态或者可销售状态所必要的购建或者生产活动已经开始。
③停止资本化
当所购建或者生产的符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态时，停止其借款费用的资本化，以后发生的借款费用在发生时根据其发生额确认为费用，计入当期损益。
判断依据为：
A、符合资本化条件的资产的实体建造（包括安装）或者生产工作已经全部完成或者实质上已经完成；
B、所购建或者生产的符合资本化条件的资产与设计要求，合同规定或者生产要求基本相符，即使有极个别与设计、合同或者生产要求不相符的地方，也不影响其正常使用或销售；
C、继续发生在所购建或生产的符合资本化条件的资产上支出的金额很少或者几乎不再发生。
④暂停资本化期间
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符合资本化条件的资产在购建或者生产过程中发生非正常中断、且中断时间连续超过3个月，则暂停借款费用的资本化。在中断期间发生的借款费用确认为费用，计入当期损益，直至资产的购建或者生产活动重新开始。如果中断是所购建或者生产的符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态必要的程序，则借款费用的资本化继续进行。
⑤借款费用资本化金额的计算方法
A、专门借款利息费用的资本化金额
本集团为购建或者生产符合资本化条件的资产而借入专门贷款的，以专门贷款当期实际发生的利息费用，减去将尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入或者进行暂时性投资取得的投资收益后的金额，确定为专门借款利息费用的资本化金额，并在资本化期间内，将其计入符合资本化条件的资产成本。
专门借款指有明确的专门用途，即为购建或者生产某项符合资本化条件的资产而专门借入的款项，有标明专门用途的借款合同。
B、一般借款利息费用的资本化金额
本集团在借款费用资本化期间内，为购建或者生产符合资本化条件的资产占用了一般借款应予资本化的利息金额应当按照下列公式计算：
一般借款利息费
累计资产支出超过专门借款部分的资产 所占用一般借款的＝ ×
用资本化金额
支出加权平均数 资本化率
所占用一般借款
＝ 所占用一般借款加权平均利率
的资本化率
＝
所占用一般借款当期实际发生的利息之和
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所占用一般借款本金加权平均数
每笔一般借款在当期所占用的天数 〕所占用一般借款 〔所占用每笔一
＝∑ ×
本金加权平均数 般借款本金
当期天数
D、借款辅助费用的资本化
借款辅助费用在所购建或者生产的符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态之前，在发生时根据其发生额予以资本化，计入符合资本化条件的资产的成本；在所购建或者生产的符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态之后，在发生时根据其发生额确认为费用，计入当期损益。
（17）长期待摊费用核算方法
本集团长期待摊费用自受益日起按受益期平均摊销，如果长期待摊费用项目不能使以后会计期间受益的，则将尚未摊销的该项目的摊余价值全部计入当期损益。
（18）预计负债的确认条件及后续计量方法
本集团将与或有事项相关的义务同时符合以下条件的，确认为预计负债：
①该义务是企业承担的现时义务；
②该义务的履行很可能导致经济利益流出企业；
③该义务的金额能够可靠地计量。
确认预计负债的金额为履行相关现时义务所需支出的最佳估计数。如果所需支出存在一个连续范围，且该范围内各种结果发生的可能性相同的，则最佳估计数按该范围内的中间值确定；其他情况下，最佳估计数按如下方法确定：
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或有事项涉及单个项目时，最佳估计数按最可能发生金额确定；
或有事项涉及多个项目时，最佳估计数按各种可能发生额及其发生概率计算确定。
确认的预计负债所需支出全部或部分预期由第三方补偿的，则补偿金额在基本确定能收到时，作为资产单独确认。确认的补偿金额不超过所确认预计负债的账面价值。
本集团待执行合同变成亏损合同的，该亏损合同产生的义务符合预计负债确认条件时，将其确认为预计负债。
本集团承担的重组义务符合预计负债确认条件的，将其确认为预计负债。
期末，本集团对预计负债的账面价值进行复核。有确凿证据表明该账面价值不能真实反映当前最佳估计数的，按照当前最佳估计数对该账面价值进行调整。
（19）政府补助的会计核算方法
本集团将能够满足政府补助所附条件并且能够收到政府补助确认为政府补助。政府补助为货币性资产的，按照收到或应收的金额计量，政府补助为非货币性资产的，按照公允价值计量；公允价值不能可靠取得的，按照名义金额1元计量。
与资产相关的政府补助，确认为递延收益，自相关资产达到预定可使用状态时起，在该资产使用寿命内平均分配，分次计入以后各期的损益。以名义金额计量的政府补助，直接计入当期损益。与收益有关的政府补助，分别以下情况处理：⒈用于补偿本集团以后期间的相关费用或损失的，确认为递延收益，并在确
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认相关费用的期间，计入当期损益。
⒉用于补偿本集团已发生的相关费用或损失的，取得时直接计入当期损益。
（20）收入确认方法
①本集团收入确认的一般原则：
A、销售商品：己将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方，既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对己售出的商品实施有效控制，收入的金额能够可靠计量，相关经济利益很可能流入本集团，并且相关的、己发生的或将发生的成本能够可靠计量时，确认商品销售收入实现。
本集团销售商品满足收入确认条件时，按照已收或应收合同或协议价款的公允价值确定销售商品收入。已收或应收的合同或协议价款不公允的，按照公允的交易价格确定收入金额，已收或应收的合同或协议价款与公允的交易价格之间的差额，不确认收入。
B、提供劳务：在同一会计年度内开始并完成的劳务，在完成劳务时确认收入。如果劳务的开始和完成分属不同的会计年度，在提供劳务交易的结果能够可靠估计的情况下，在资产负债表日按完工百分比法确认相关的劳务收入。本集团按已经提供的劳务占应提供劳务总量的比例或已发生的成本占估计总成本的比例确定提供劳务交易的完工进度。在提供劳务交易的结果不能够可靠估计的情况下，在资产负债表日对以下情况分别进行处理：
Ⅰ、如果已经发生的劳务成本预计能够得到补偿，则按已经发生的劳务成本金额确认收入，并按相同金额结转成本；
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Ⅱ、如果已经发生的劳务成本预计不能够得到补偿，则将已经发生的劳务成本计入当期损益，不确认收入。
本集团按照从接受劳务方已收或应收的合同或协议价款确定提供劳务收入总额，已收或应收的合同或协议价款显示公允的除外。
C、让渡资产使用权：本集团让渡资产使用权收入包括利息收入、使用费收入和现金股利收入。在与交易相关的经济利益很可能流入企业且收入的金额能够可靠地计量时，确认为当期收入。具体的确定方法为：
Ⅰ、利息收入金额，按照他人使用本集团货币资金的时间和实际利率计算确定；
Ⅱ、使用费收入金额，按照有关合同或协议约定的收费时间和方法计算确定；
Ⅲ、现金股利收入金额，按照被投资单位宣告的现金股利分配方案和持股比例计算确定。
②本集团具体收入确认政策
A、猪肉生肉制品及以猪肉为主的深加工肉制品销售收入确认条件
猪肉生肉制品及以猪肉为主的深加工肉制品销售收入在满足上述销售商品收入确认条件时确认收入。
B、房产开发产品销售收入确认条件
房产销售合同已经签订并合法生效；取得了业主付款证明；房产完工并已经有关部门验收合格；向业主发出入伙通知或公告后，已向业主实际交付房产或合同约定的交房日届满。
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（21）递延所得税资产
本集团对由于可抵扣暂时性差异产生的递延所得税资产，以很可能取得用来抵扣暂时性差异的应纳税所得额为限予以确认。
本集团于期末对递延所得税资产的账面价值进行复核。如果未来期间很可能无法获得足够的应纳税所得额用以抵扣递延所得税资产利益，则减记递延所得税资产的账面价值。在很可能获得足够的应纳税所得额时，则将减记的金额转回。
其暂时性差异在可预见的未来能否转回，根据本集团未来期间正常生产经营活动实现的应纳税所得额，以及在可抵扣暂时性差异转回期间因应纳税暂时性差异的转回而增加的应纳税所得额来作出判断。
（22）所得税的会计处理方法
本集团所得税的会计处理采用资产负债表债务法。
（23）合并财务报表的编制方法
①合并范围
本集团合并财务报表的合并范围以控制为基础予以确定。
本集团直接或间接持有被投资单位50%以上的表决权，或虽未持有50%以上表决权但满足以下条件之一的，将被投资单位纳入合并财务报表范围，包括母本集团控制的特殊目的的主体。但是，有证据表明不能控制被投资单位的除外。
A、通过与被投资单位其他投资者之间的协议，拥有被投资单位50%以上的表决权；
B、根据本集团章程或协议，有权决定被投资单位的财务和经营政策；
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C、有权任免被投资单位的董事会或类似机构的多数成员；
D、在被投资单位的董事会或类似机构占多数表决权。
②合并程序
本集团合并财务报表以母本集团和各子本集团的财务报表为基础，根据其他有关资料，对子本集团的长期股权投资按照权益法调整后编制。编制时根据《企业会计准则第 33号—合并财务报表》的要求，将母本集团与各子本集团及各子本集团之间的重要投资、往来、存货购销等内部交易及其未实现利润抵销后逐项合并，并计算少数股东权益和少数股东本期收益。如果子本集团会计政策及会计期间与母本集团不一致，合并前先按母本集团的会计政策及会计期间调整子本集团会计报表。
（24）税项
本公司主要税种及税率：
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|税 种|税 率|计税依据|
|增值税|13%|猪肉销售收入|
|增值税|17%|其他产品销售收入|
|营业税|5%|房产销售收入|
|土地增值税|30%-60%|房产销售增值额|
|城市维护建设税|7%、5%|应交流转税额|
|教育费附加|3%|应交流转税额|
|地方教育费附加|2%|应交流转税额|
|副食品价调基金*1|1‰|销售收入（遂宁地区）|
|所得税费用*2|0、15%、25%|应纳税所得额|

注：根据遂宁市副食品价格调节基金办公室遂价调【2010】24号文件，本公司从2010年6月1日起至2013年5月31日止免征副食品价格调节基金。
厦门市大学资产评估有限公司 第 29页
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根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》的规定：企业从事农、林、牧、渔业项目的所得免征企业所得税。本公司和下属子公司—宜宾市高金食品有限公司、广元市高金食品有限公司、遂宁市高金牧业有限公司、什邡市高金元一食品有限公司、巴中高金食品有限公司、鸡西市高金食品有限公司、公主岭市高金食品有限公司、吉林省高金春源同力食品有限公司、湖北高金食品有限公司、射洪高金清见牧业有限公司、四川高金丹育生态牧业有限公司和兰州肉联厂有限责任公司从事畜禽类初加工和牧业，按规定享受免征收企业所得税优惠政策。
根据国家税务总局国税发【2011】58号《关于深入实施西部大开发战略有关税收政策问题的通知》，“对设在西部地区，以国家规定的鼓励类产业项目为主营业务，且其当年主营业务收入超过企业总收入70%的企业，实行企业自行申请，税务机关审核的管理办法。经税务机关审核确认后，企业方可减按15%税率缴纳企业所得税”，本公司下属子公司—泸州市高金罐头食品有限公司的主营业务为国家鼓励类产业项目，可享受按15%所得税率计缴企业所得税的税收优惠政策，公司主管税务机关合江县地方税务局同意公司按15%缴纳所得税，但最终减免税的申请尚需四川省税务局核准。
（二）业务约定书约定的其他评估报告使用者概况
业务约定书约定的评估报告使用者为委托方。
业务约定书约定的委托方以外的其他评估报告使用者为资产占有方及国家法律、法规规定为实现本次评估目的相关经济行为而需要使用本报告的其他评估报告使用者。
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四川高金食品股份有限公司净资产价值评估说明 说明二
除上述业务约定书约定的报告使用者外，任何机构或个人不能由于得到评估报告而成为评估报告使用者。
二、关于经济行为的说明
根据四川高金食品股份有限公司董事会四届十四次会议决议，董事会同意控股股东筹划关于公司的重大资产重组事项，并授权董事长代表公司办理筹划期间的相关事项，包括但不限于与交易对手方的商务谈判、签署协议等。根据《上市公司重大资产重组管理办法》（证监会令第 53号）的相关规定，停牌期间，公司将聘请中介机构对相关标的资产进行尽职调查及审计、评估，待确定具体方案后，将召开董事会会议审议本次重大资产重组的相关议案。
本次资产评估的目的是仅供委托方拟重大资产出售及向特定对象发行股份购买资产项目涉及的这一经济行为作价值参考。
三、关于评估对象与评估范围的说明
本次评估对象为四川高金食品股份有限公司所属的净资产价值。评估范围为四川高金食品股份有限公司于 2013年 12月 31日资产负债表上列示的资产及负债，账面资产总额为 158,661.10万元，负债总额 121,069.27万元，净资产额为37,591.83万元。具体包括流动资产 109,324.06万元；长期投资41,372.89万元；
固定资产 7,429.47万元；无形资产 531.90万元；其他资产 2.77万元；流动负债112,671.74万元；非流动负债8,397.54万元。
上述资产与负债数据摘自经信永中和会计师事务所（特殊普通合伙）审计的
厦门市大学资产评估有限公司 第 31页
四川高金食品股份有限公司净资产价值评估说明 说明二
资产负债表（具体详见“ XYZH/2013CDA1031-1”《审计报告》），评估是在企业经过审计后的基础上进行的。
委托评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围一致。
（一）委估主要资产情况
四川高金食品股份有限公司列入评估范围内实物资产为存货、房屋建筑物、构筑物、机器设备和土地使用权，主要分布于四川高金食品股份有限公司位于滨江南路666号的厂区及遂宁市广德路10号内。
1、存货
存货为原材料、包装物、产成品、开发成本和在用周转材料。
原材料主要为各类设备配件、维修材料等；包装物为各类产品的包装材料；
主要存放于公司仓库内。
产成品为公司生产的各类猪肉生肉制品，主要存放于公司冻库内。
开发成本主要是指公司开发的高金·依山郡项目，项目位于遂宁市广德路 10号，现正在开发中。
在用周转材料主要为公司使用中的低值易耗品，主要分布在公司厂区内。
2、房屋建筑物
房屋建筑物主要有 B栋宿舍、新办公大楼、职工宿舍 C栋、屠宰车间、分割车间、冻库车间、急宰猪皮库、待宰圈和 1000吨新冷库，主要分布在遂宁市滨江南路666号厂区内，建成时间较近，维护较好。
3、构筑物
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四川高金食品股份有限公司净资产价值评估说明 说明二
构筑物主要为道路、围墙、雨污管道和绿化工程等，分布在遂宁市滨江南路666号厂区内，建成时间较近，维护较好。
4、机器设备
本次申报评估的机器设备主要为各类屠宰设备和猪肉生肉制品加工设备，于 2007年 12月至 2012年 8月购置并投入使用，设备能满足使用要求，运行状况较好。
5、电子设备
本次申报评估的电子设备系空调、打印机、复印机、点钞机、电视、电脑等设备，于2007年12月至2013年12月购置并投入使用，设备能满足使用要求，运行状况一般。
6、车辆
本次申报评估的车辆共计27辆，包括汽车26辆，电动自行车1辆。于2003年及 2013年购置并投入使用，车辆状况一般；有车辆管理制度，能定期维护保养。
7、无形资产
无形资产主要是土地、各类办公软件及管理软件等，其中土地共2宗，均位于遂宁市创新工业园区（马宗岭村）；各类办公软件及管理软件于2006年至2013年陆续购置并投入使用，现处于正常使用。
（二）账面未记录的资产
根据四川高金食品股份有限公司申报的资料，截止 2013年 12月 31日，四
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川高金食品股份有限公司账面未记录的无形资产为高金的商标权。
（三）账面资产不存在根据以往资产评估结论进行调账的情况。
（四）本次评估前没有进行过不良资产核销、资产剥离及其他财务重组行为。
（五）对本次评估范围的各项资产负债，没有委托其他机构进行评估。
四、关于评估基准日的说明
本项目资产评估基准日是2013年12月31日。
选择会计期末作为评估基准日，能够全面反映评估对象资产及负债的整体情况。
本次资产评估工作中，资产评估范围的界定、评估价格的确定、评估参数的选取等，均以该日之企业内部财务报表、外部经济环境以及市场情况确定。
本报告书中一切取价标准均为评估基准日有效的价格标准。。
五、可能影响评估工作的重大事项的说明
（一）根据被评估单位出具的说明，截止本评估基准日，被评估单位抵押贷款情况如下：
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|序号|放款银行或机构名称|借款类别|保证人/抵押人/出质人|抵押物/质押物|发生日期|到期日|月利率%|账面价值|
|1|中国农业银行遂宁市分行|抵押借款|四川高金食品股份有限公司|股份公司广德路土地|2013年2月|2014年2月|0.5300|20,000,000.00|
|2|中国农业银行遂宁市分行|抵押借款|泸州高金罐头食品有限公司|泸州公司房地产|2013年3月|2014年3月|0.5500|18,000,000.00|
|3|中国农业银行遂宁市分行|抵押借款|四川高金翔达食品有限公司|科技园区翔达公司房地产|2013年3月|2014年3月|0.5500|14,000,000.00|

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|序号|放款银行或机构名称|借款类别|保证人/抵押人/出质人|抵押物/质押物|发生日期|到期日|月利率%|账面价值|
|4|中国农业银行遂宁市分行|抵押借款|四川高金食品股份有限公司|股份办公楼|2013年4月|2014年4月|0.5500|7,000,000.00|
|5|中国农业银行遂宁市分行|抵押借款|湖北高金食品有限公司|湖北公司房地产|2013年4月|2014年4月|0.5500|25,000,000.00|
|6|中国农业银行遂宁市分行|抵押借款|四川高金食品股份有限公司|股份广德路土地|2013年4月|2014年4月|0.5500|30,000,000.00|
|7|中国农业银行遂宁市分行|抵押借款|四川高金食品股份有限公司|科技园区股份公司房地产|2013年5月|2014年5月|0.5500|20,000,000.00|
|8|中国农业银行遂宁市分行|抵押借款|兰州肉联厂有限责任公司|兰州公司房地产|2013年7月|2014年7月|0.5800|49,000,000.00|
|9|中国农业银行遂宁市分行|保证借款|金翔宇|持有四川高金食品股份有限公司股权650万股|2013年8月|2014年8月|0.5800|10,000,000.00|
|10|中国农业银行遂宁市分行|抵押借款|四川高金食品股份有限公司|科技园区股份公司房地产|2013年9月|2014年9月|0.5800|10,000,000.00|
|11|中国农业银行遂宁市分行|抵押借款|四川高金食品股份有限公司|科技园区股份公司房地产|2013年9月|2014年9月|0.5800|13,000,000.00|
|12|中国农业银行遂宁市分行|抵押借款|四川高金翔达食品有限公司|科技园区翔达公司房地产|2013年9月|2014年9月|0.5800|33,000,000.00|
|13|中国农业银行遂宁市分行|抵押借款|新乡市高金食品有限公司|新乡公司房地产|2013年10月|2014年10月|0.5800|18,000,000.00|
|14|中国工商银行遂宁工业园区支行|抵押借款|鸡西市高金食品有限公司|鸡西房地产抵押|2013年4月|2014年4月|0.5250|14,000,000.00|
|15|中国工商银行遂宁工业园区支行|质押借款|四川高金食品股份有限公司|应收部分客户的的货款|2013年8月|2014年2月|0.4900|29,000,000.00|
|16|中国工商银行遂宁工业园区支行|抵押借款|鸡西市高金食品有限公司|鸡西房地产抵押|2013年10月|2014年9月|0.5250|20,000,000.00|
|17|中信实业银行股份有限公司成都武成支行|保证借款|宜宾市高金食品有限公司、金翔宇、高达||2013年9月|2014年9月|0.5750|15,000,000.00|

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|序号|放款银行或机构名称|借款类别|保证人/抵押人/出质人|抵押物/质押物|发生日期|到期日|月利率%|账面价值|
|18|中信实业银行股份有限公司成都武成支行|保证借款|明||2013年9月|2014年9月|0.5750|15,000,000.00|
|19|中国农业发展银行遂宁市分行|抵押借款|宜宾市高金食品有限公司|宜宾房地产抵押|2013年12月|2014年12月|0.5000|24,500,000.00|
|20|中国农业发展银行遂宁市分行|保证借款|金翔宇、高达明||2013年3月|2014年3月|0.5000|23,000,000.00|
|21|中国农业发展银行遂宁市分行|抵押借款|公主岭市高金食品有限公司|公主岭房地产抵押|2013年7月|2014年7月|0.5000|7,450,000.00|
|22|中国农业发展银行遂宁市分行|信用借款|||2013年7月|2014年7月|0.5000|29,800,000.00|
|23|中国农业发展银行遂宁市分行|信用借款|||2013年8月|2014年8月|0.5000|792,531.80|
|24|中国农业发展银行遂宁市分行|抵押借款|公主岭市高金食品有限公司|公主岭房地产抵押|2013年8月|2014年8月|0.5000|20,000,000.00|
|25|中国农业发展银行遂宁市分行|信用借款|||2013年10月|2014年10月|0.5000|23,890,416.00|
|26|华夏银行股份有限公司成都天府支行|保证借款|金翔宇、高达明、广元市高金食品有限公司|金翔宇所持有四川高金食品股份有限公司股权1,580万股、高达明所持有四川高金食品股份有限公司股权780万股|2013年10月|2014年10月|0.5500|24,000,000.00|
|27|华夏银行股份有限公司成都天府支行|保证借款|||2013年10月|2014年10月|0.5500|23,400,000.00|
|28|中国光大银行股份有限公司成都武侯支行|保证借款|广元市高金食品有限公司、公主岭市高金食品有限公司||2014年5月|2013年12月|0.6250|27,500,000.00|
|合计||||||||564,332,947.80|

（二）账面未记录的资产
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四川高金食品股份有限公司净资产价值评估说明 说明二
根据四川高金食品股份有限公司申报的资料，截止 2013年 12月 31日，四川高金食品股份有限公司账面未记录的无形资产为高金公司的“高金”商标权所有权。
（三）资产清查限制
受客观条件影响，对纳入本次评估范围的雨污管道等部份设施，由于埋于地下，我们无法实施现场勘察，评估人员只能通过查看管网拓扑图和工程结算书的方式进行核查，对纳入本次评估范围的设施进行评估时，我们以被评估单位资料真实准确且品质良好为必要假设前提。
（四）权属资料限制。
纳入本次评估范围的房屋建筑物中：1000吨新冷库、成都花样年-福年广场办公楼和福年广场停车位尚未办理相应的产权证明，被评估单位承诺该部分资产属于其所有，对于因该部分资产权属可能造成的纠纷与评估机构无关，且本评估值尚未扣除办妥产权证所应缴交的各款项。
六、资产负债清查情况的说明
1、列入本次清查范围的资产，是四川高金食品股份有限公司的资产负债表上列示资产和相关负债，账面资产总额为158,661.10万元，负债总额 121,069.27万元，净资产额为 37,591.83万元。具体包括流动资产 109,324.06万元；长期投资41,372.89万元；固定资产7,429.47万元；无形资产531.90万元；其他资产 2.77万元；流动负债112,671.74万元；非流动负债8,397.54万元。
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四川高金食品股份有限公司净资产价值评估说明 说明二
2、实物资产分布地点及特点
纳入评估范围内的实物资产账面值 25,057.14万元，占评估范围内总资产的15.79%。主要为房屋建筑物、机器设备及存货等。这些资产具有以下特点：
实物资产主要分布在四川高金食品股份有限公司位于滨江南路 666号的厂区及遂宁市广德路10号内，分布较为集中，维护情况一般。
3、清查盘点时间：清查基准日为2013年12月31日，清查盘点时间自 2014年1月5日至2014年2月28日。
4、实施方案：此项工作由财务部牵头，相关各部门参与。具体由业务部门负责库存商品的清查盘点，生产部门和物资供应部门负责原材料的清查盘点，财务部门、设备管理部和办公室共同负责固定资产、在建工程的清查盘点。
清查盘点工作本着实事求是的原则，统一核对账、卡、物，力求做到准确、真实、完整。
（1）流动资产的清查：运用实地盘点，与抽样盘点相结合，通过点数和抽取样本计算等方法，确定其实有数量。
（2）固定资产的清查，是通过实物数量盘点和质量检验方法相结合，采取各种技术方法，检验资产的质量情况。按照具体要求做到了实事求是的评价。
5、清查结论
通过以上资产清查核实程序，对部分拟报废资产在评估申报表备注中作出了记录。
七、资料清单
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1．资产评估申报表（由评估机构出具样式）；
2．相关经济行为的批文；
3．审计报告；
4．资产权属证明文件、产权证明文件；
5．其他资料。
委托方及被评估单位负责人签字：
委托方及评估单位印章
2014年3月30日
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四川高金食品股份有限公司净资产价值评估说明 说明三
说明三：资产评估说明
说明三第一部分：评估对象与评估范围说明
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四川高金食品股份有限公司净资产价值评估说明 说明三
评估对象与评估范围说明
一、评估对象与评估范围内容
根据四川高金食品股份有限公司的委托，本次评估对象为四川高金食品股份有限公司所属的净资产价值。
评估范围为四川高金食品股份有限公司于 2013年 12月 31日资产负债表上列示的资产及负债，具体评估范围如下表所示：
金额单位：人民币元
||||
|-|-|-|
|项 目||账面价值|
|1|流动资产|1,093,240,640.72|
|2|非流动资产|493,370,382.71|
|3|其中：可供出售金融资产|-|
|4|持有至到期投资|-|
|5|长期应收款|-|
|6|长期股权投资|413,728,928.42|
|7|投资性房地产|-|
|8|固定资产|74,294,721.64|
|9|在建工程|-|
|10|工程物资|-|
|11|固定资产清理|-|
|12|生产性生物资产|-|
|13|油气资产|-|
|14|无形资产|5,319,024.25|
|15|开发支出|-|
|16|商誉|-|
|17|长期待摊费用|27,708.40|
|18|递延所得税资产|-|
|19|其他非流动资产|-|
|20|资产总计|1,586,611,023.43|

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四川高金食品股份有限公司净资产价值评估说明 说明三
||||
|-|-|-|
|项 目||账面价值|
|21|流动负债|1,126,717,361.93|
|22|非流动负债|83,975,387.56|
|23|负债合计|1,210,692,749.49|
|24|净资产（所有者权益）|375,918,273.94|

上表的账面数业已经信永中和会计师事务所（特殊普通合伙）审计（具体详见“XYZH/2013CDA1031-1”无保留意见的《审计报告》）。
受四川高金食品股份有限公司的委托，本次评估范围仅以委托方及被评估单位提供的评估申报表为准。
2、账面未记录的无形资产
根据四川高金食品股份有限公司申报的资料，截止 2013年 12月 31日，四川高金食品股份有限公司账面未记录的无形资产为高金公司的“高金”商标权所有权。
3、表外资产
根据四川高金食品股份有限公司申报的资料，本次评估范围没有涉及表外项目。
二、实物资产的分布情况及特点
四川高金食品股份有限公司列入评估范围内实物资产为存货、房屋建筑物、构筑物、机器设备和土地使用权，主要分布于四川高金食品股份有限公司位于滨江南路666号的厂区及遂宁市广德路10号内。
1、存货
存货为原材料、包装物、产成品、开发成本和在用周转材料。
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原材料主要为各类设备配件、维修材料等；包装物为各类产品的包装材料；
主要存放于公司仓库内。
产成品为公司生产的各类猪肉生肉制品，主要存放于公司冻库内。
开发成本主要是指公司开发的高金·依山郡项目，项目位于遂宁市广德路 10号，现正在开发中。
在用周转材料主要为公司使用中的低值易耗品，主要分布在公司厂区内。
经现场勘察，存货存放环境良好，管理较为规范。
2、房屋建筑物
房屋建筑物主要有 B栋宿舍、新办公大楼、职工宿舍 C栋、屠宰车间、分割车间、冻库车间、急宰猪皮库、待宰圈和 1000吨新冷库，主要分布在遂宁市滨江南路666号厂区内，建成时间较近，维护较好。
3、构筑物
构筑物主要为道路、围墙、雨污管道和绿化工程等，分布在遂宁市滨江南路666号厂区内，建成时间较近，维护较好。
4、机器设备
本次申报评估的机器设备主要为各类屠宰设备和猪肉生肉制品加工设备，于 2007年 12月至 2012年 8月购置并投入使用，设备能满足使用要求，运行状况较好。
5、电子设备
本次申报评估的电子设备系空调、打印机、复印机、点钞机、电视、电脑等
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设备，于2007年12月至2013年12月购置并投入使用，设备能满足使用要求，运行状况较好。
6、车辆
本次申报评估的车辆共计27辆，包括汽车26辆，电动自行车1辆。于2003年及 2013年购置并投入使用，车辆状况一般；有车辆管理制度，能定期维护保养。
7、无形资产—土地使用权
无形资产—土地使用权共 2宗，为工业出让用地，土地使用权总面积为80,896.49平方米，均位于遂宁市创新工业园区（马宗岭村）。
三、其他无形资产情况
1、账面已记录的其他无形资产情况
截止 2013年 12月 31日，四川高金食品股份有限公司资产负债上列示的其他无形资产包括 ERP软件、微软办公及服务器软件和 NC5.5等软件，这些无形资产的原始入账价值为 4,034,168.78元，累计已摊销金额为 1,534,053.49元，账面余额为2,509,115.29元。所有其他无形资产均为外购取得。
2、账面未记录的其他无形资产情况
根据四川高金食品股份有限公司申报的资料，截止 2013年 12月 31日，四川高金食品股份有限公司账面未记录的无形资产为高金公司的“高金”商标权所有权，其取得方式为自创。
据了解，这些无形资产运用于四川高金食品股份有限公司的日常生产经营
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四川高金食品股份有限公司净资产价值评估说明 说明三
中。
四、表外资产情况
根据四川高金食品股份有限公司申报的资料，本次评估范围没有涉及表外项目。
五、引用其他机构报告结论的情况
不存在引用其他机构出具的报告结论之情形。
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说明三：资产评估说明
说明三第二部分：资产核实情况总体说明
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资产核实情况总体说明
一、资产核实的组织、实施时间和过程
评估人员在进入现场清查前，制定现场清查实施计划，按资产类型和分布特点，分成房屋建筑物、机器设备、无形资产、流动资产和其他资产小组，同时于2014年1月5日至2月28日进行现场的核查工作。清查工作结束后，各小组对清查核实及现场勘察情况进行工作总结。清查核实的主要步骤如下：
首先，辅导企业进行资产的清查、申报评估的资产明细，并收集整理评估资料。2014年 1月初，评估人员开展前期布置工作，评估师对企业资产评估配合工作要求进行了详细讲解，包括资产评估的基本概念、资产评估的任务、本次资产评估的计划安排、需委托方和被评估企业提供的资料清单、企业资产清查核实工作的要求、评估明细表和资产调查表的填报说明等。在此基础上，企业填报“评估申报明细表”、“资产调查表”、“财务信息预测表”、“或有事项调查表”及其他专项表格，收集并整理委估资产的产权权属资料和反映资产性能、技术状态、经济技术指标等情况的资料。
其次，依据资产评估申报明细表，对申报资产进行现场查勘。不同的资产类型，采取不同的查勘方法。根据清查结果，由企业进一步补充、修改和完善资产评估申报明细表。
再次，核实评估资料，尤其是资产权属资料。在清查核实“表”、“实”相符的基础上，对企业提供的产权资料进行了核查。核查中，重点查验了产权权属资料
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四川高金食品股份有限公司净资产价值评估说明 说明三
中所载明的所有人以及其他事项，对产权权属资料中所载明的所有人与资产委托方和相关当事人不符以及缺乏产权权属资料的情况，给予高度关注，进一步通过询问的方式，了解产权权属，并要求委托方和相关当事人出具了“说明”和“承诺函”。
二、影响资产核实的事项及处理方法
在资产核实过程中，受客观条件影响，对纳入本次评估范围的雨污管道等部份设施，我们无法实施现场勘察，评估人员只能通过查看管网拓扑图和工程结算书的方式进行核查，对纳入本次评估范围的设施进行评估时，我们以被评估单位资料真实准确且品质良好为必要假设前提。
三、资产核实结论
1、经过清查核实，截止评估基准日，纳入本次评估范围的房屋建筑物中： 1000吨新冷库、成都花样年-福年广场办公楼和福年广场停车位尚未办理相应的产权证明，被评估单位承诺该部分资产属于其所有，对于因该部分资产权属可能造成的纠纷与评估机构无关，且本评估值尚未扣除办妥产权证所应缴交的各款项。
对上述产权不清晰的资产，四川高金食品股份有限公司应当完善产权文件。
2、评估人员在资产清查所知范围内，除上述清查事项外，清查情况表明：（1）非实物资产：评估申报明细表和账面记录一致，申报明细表与实际情况吻合。
（2）实物资产：将清查情况与申报明细进行核对，已与企业财务人员就清
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查核实进行了沟通。
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说明三：资产评估说明
说明三第三部分：资产基础法评估技术说明
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四川高金食品股份有限公司净资产价值评估说明 说明三
第一、流动资产评估技术说明
一、评估范围
评估范围为四川高金食品股份有限公司申报评估的各项流动资产，具体包括货币资金、应收账款、预付款项、应收股利、其他应收款、存货和其他流动资产。
二、评估过程
1、根据企业填报的流动资产评估申报表，与企业财务报表进行核对，明确需进行评估的流动资产的具体内容。
2、根据企业填报的流动资产评估申报表，到现场进行账务核对，原始凭证的查验，对实物类流动资产进行盘点、对资产状况进行调查核实。
3、收集整理与相关文件、资料并取得资产现行价格资料。
4、在账务核对清晰、情况了解清楚并已收集到评估所需的资料的基础上分别评定估算。
三、评估方法
（一）货币资金评估：
货币资金包括现金、银行存款和其他货币资金。货币资金的账面金额为237,349,013.67元。
现金存放于四川高金食品股份有限公司及遂宁分公司财务部。对现金进行核
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实，由被评估单位出纳员全额盘点，企业财务负责人与评估人员同时在现场监盘,同时，获取被评估单位出纳员签署的《出纳员声明书》。之后，核对由出纳员提供的现金日记帐，数字相符后，由出纳员填写从基准日到核实盘点日之间帐目纪录的借贷方数据，进行推算。评估人员进行复核，确认与评估基准日申报数额一致，按核实推算与基准日相符的现金额作为评估值。
对银行存款，查阅了银行对帐单、银行余额调节表，对数量较大的银行帐户进行了函证，函证结果与银行对帐单相符。银行余额调节表中，存在未达账项，经分析，这些未达账项对企业净资产并不产生影响。
其他货币资金主要为农业发展银行遂宁市分行借款保证金，查阅了借款合同，并对银行帐户进行了函证，函证结果与账面价值相符。
货币资金的评估值为237,349,004.39元，评估减值9.28元，减值原因为基准日汇率与账面汇率的差异。其中，外币资金按评估基准日的国家外汇牌价折算为人民币值，评估基准日的美元汇率是6.0969，欧元汇率为8.4189。
（二）应收帐款
应收账款主要为销售货款，账面金额为 50,269,751.73元，已计提坏账准备2,513,487.60元，账面余额47,756,264.13元。在核对账账、账表、清单一致的基础上，对应收账款余额较大的欠款单位进行了函证，且对未回函的单位及个人实施了未回函替代程序以确认其账面金额的真实性。
评估人员在对应收款项核实无误的基础上，借助于历史资料和现在调查了解的情况，具体分析数额、欠款时间和原因、款项回收情况、欠款人资金、信用、
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经营管理现状等，应收账款采用个别认定和账龄分析的方法估计评估风险损失。
采用账龄分析方法时，对关联方的往来款项，评估风险坏账损失的可能性为0；
对外部单位发生时间 1年以内的发生评估风险坏账损失的可能性为5%；发生时间1～2年的发生评估风险坏账损失的可能性在10%；发生时间2～3年的发生评估风险坏账损失的可能性在20%；发生时间3～4年的发生评估风险坏账损失的可能性在50%；发生时间4～5年的发生评估风险坏账损失的可能性在80%；发生时间在5年以上评估风险损失为100%。计算过程详见下表：
应收账款评估风险损失计算表
|||||
|-|-|-|-|
|项目|金额（元）|评估风险损失率|评估风险损失额（元）|
|1年以内（含1年）|50,269,751.73|5%|2,513,487.64|
|1~2年（含2年）||||
|2~3年（含3年）||||
|3~4年（含4年）||||
|4~5年（含5年）||||
|5年以上||||
|合计|50,269,751.73||2,513,487.64|

按以上标准，确定评估风险损失为 2,513,487.64元，以应收账款合计减去评估风险损失后的金额确定评估值。
应收账款坏账准备的评估值按零值确定。
经评估，应收账款评估值为 47,756,264.09元，评估减值 0.04元，评估减值的原因是计算评估风险损失与企业坏账准备的取整差异。
（三）预付款项
预付款项主要为预付的设备款、工程款等，账面金额为 40,928,449.94元。
在核对账账、账表、清单一致的基础上，对预付款项余额较大的欠款单位进行了
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函证，且对未回函的单位及个人实施了未回函替代程序以确认其账面金额的真实性。
评估人员查阅了相关材料采购合同或供货协议，了解了评估基准日至评估现场作业日期间已接受的服务和收到的货物情况。未发现供货单位有破产、撤销或不能按合同规定按时提供货物或劳务等情况，故以核实后账面值作为评估值。
经评估，预付款项评估值为40,928,449.94元，无评估增减值。
（四）应收股利
应收股利主要为宜宾市高金食品有限公司、广元市高金食品有限公司、鸡西市高金食品有限公司、公主岭高金食品有限公司在 2006年度的分红，账面金额为 74,200,647.03元。在核对账账、账表、清单一致的基础上，也与 4家子公司的应付股利金额一致。故按照账面金额确定评估值。
经评估，应收股利评估值为 74,200,647.03元，无评估增减值。
（五）其他应收款
其他应收款主要为关联方的往来款、内部员工借款、保证金等，账面金额为 546,702,203.90元，已计提坏账准备 28,843,945.28元，账面余额 517,858,258.62元。在核对账账、账表、清单一致的基础上，对其他应收款余额较大的欠款单位进行了函证，且对未回函的单位及个人实施了未回函替代程序以确认其账面金额的真实性。
评估人员在对其他应收款核实无误的基础上，借助于历史资料和现在调查了
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解的情况，具体分析数额、欠款时间和原因、款项回收情况、欠款人资金、信用、经营管理现状等。其他应收款采用个别认定和账龄分析的方法确定评估风险损失进行评估。
对关联方往来和在职职工个人借款等有充分理由相信全部能收回的，评估风险损失为0%。
对有确凿证据表明款项不能收回的，评估风险损失为100%。
对很可能收不回部分款项的，且难以确定收不回账款数额的，按财会上计算坏账准备的方法，根据账龄和历史回款分析估计出评估风险损失。根据评估人员对债务单位的分析了解、账龄分析、并结合专业判断等综合确定，账龄1年以内（含1年）为5%，1～2年（含2年）为10%，2～3年（含3年）为20%，3～ 4年（含 4年）为50%，4～5年（含 5年）为80%，5年以上为100%。据此计算过程详见下表。
其他应收款评估风险损失计算表
|||||
|-|-|-|-|
|项目|金额（元）|评估风险损失率|评估风险损失额|
|1年以内（含1年）|24,628,479.53|5%|1,231,423.97|
|1~2年（含2年）|4,270.00|10%|427.00|
|2~3年（含3年）||||
|3~4年（含4年）||||
|4~5年（含5年）||||
|5年以上||||
|个别认定|522.069,454.37|0%|-|
|合计|546,702,203.90||1,231,850.97|

其他应收款坏账准备的评估值按零值确定。
经评估，其他应收款评估值为 545,470,352.93元，评估增值27,612,094.31元，
增值率为5.33%，评估增值的原因是未对内部员工借款、关联单位往来款及保证
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金计算评估风险损失，故评估风险损失小于账面坏账准备。
（六）存货：
列入本次评估范围的存货为原材料、包装物、产成品（库存商品）、未结算工程、在用周转材料。
1、原材料
原材料主要为生产用的原辅材料及备品备件等，账面价值为265,333.70元。
原材料的取得方式为外购，其账面价值由买价和运杂费等构成。
原材料主要存放于企业仓库，存放较为整齐，企业对其管理较为规范。
对原材料的数量，采用抽查盘点的方式进行核实，抽查盘点的原材料约占原材料金额的70%，然后，获取评估基准日至现场盘点日期间的原材料出库数量和入库数量，进行推算，得出评估基准日的实际数量。抽查盘点的原材料的实际数量与评估基准日账面数量相符。
在盘点的同时，采取观察和询问的方式对原材料的品质进行判断，经核实，原材料品质正常。
原材料的评估值根据评估基准日客观市场价格进行确定。因账面原材料大部分属近期购入，其账面金额基本上能反映评估基准日的客观市场价格。因此，原材料的评估值按核实后的账面值确定。
经评估，原材料评估值为265,333.70元，评估无增减值。
2、包装物
包装物主要为包装产品用的纸箱、托盘及标签等，账面价值为326,892.62元。
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包装物的取得方式为外购，其账面价值由买价和运杂费等构成。
包装物主要存放于企业仓库，存放较为整齐，企业对其管理较为规范。
对包装物的数量，采用抽查盘点的方式进行核实，抽查盘点的包装物约占包装物金额的70%，然后，获取评估基准日至现场盘点日期间的包装物出库数量和入库数量，进行推算，得出评估基准日的实际数量。抽查盘点的包装物的实际数量与评估基准日账面数量相符。
在盘点的同时，采取观察和询问的方式对包装物的品质进行判断，经核实，包装物品质正常。
包装物的评估值根据评估基准日客观市场价格进行确定。因账面包装物大部分属近期购入，其账面金额基本上能反映评估基准日的客观市场价格。因此，包装物的评估值按核实后的账面值确定。
经评估，包装物评估值为 326,402.12元，评估减值 490.50元，减值原因为企业明细账与总账的差异。
3、产成品
产成品主要为猪肉生肉制品，账面价值为 30,916,162.78元。产成品的取得方式为生产加工，其账面价值由生产成本和制造费用构成。
产成品主要存放于厂区冻库，存放较为整齐，企业对其管理较为规范。
对产成品的数量，采用抽查盘点的方式进行核实，抽查盘点的产成品约占产成品金额的70%，然后，获取评估基准日至现场盘点日期间的产成品出库数量和入库数量，进行推算，得出评估基准日的实际数量。抽查盘点的产成品的实际数
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量与评估基准日账面数量相符。
在盘点的同时，采取观察和询问的方式对产成品的品质进行判断，经核实，产成品品质正常。
评估人员通过调查了解，对产成品的适销程度进行了调查了解。产成品的销售情况正常，其市场需求平稳，近期销售情况正常。
产成品主要采用如下方法：
评估人员依据调查情况和企业提供的资料分析，对于产成品以不含税销售价格减去销售费用、全部税金和一定的产品销售利润后确定评估值。
评估单价=不含税售价×（1-产品销售税金及附加费率-销售费用率-营业利润率×所得税率-营业利润率×（1-所得税率）×r）
评估价值=实际数量×评估单价
a．不含税售价：不含税售价是按照评估基准日前后的市场价格确定的；
b．产品销售税金及附加费率主要包括以增值税为税基计算交纳的城市建设税与教育附加；
c．销售费用率是按销售费用与销售收入的比例平均计算；
d.营业利润率=主营业务利润÷主营业务收入（营业利润率为负数时取为零值）;
e.所得税率按企业现实执行的税率;
f. r为一定的率，由于产成品未来的销售存在一定的市场风险，具有一定的不确定性，根据基准日调查情况及基准日后实现销售的情况确定其风险。其中
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r对于畅销产品为0，一般销售产品为50%，勉强可销售的产品为100%。
评估案例（评估申报表产成品（库存商品）表第1项）：
冻猪颈背肌肉Ⅰ的出厂平均售价为 19.11元/公斤，根据企业近年来的实际情况，评估人员依据2011年度、2012年度、2013年度的财务数据平均测算得到企业的销售税金及附加占销售收入的比率为0.35%，销售费用占销售收入的比率为1.94%，企业所得税率15%。
出厂不含税销售价格=19.11/1.13=16.91元
由于出厂不含税销售价格低于成本价，故营业利润率取0%。
冻猪颈背肌肉Ⅰ的评估单价＝不含税售价×（1-产品销售税金及附加费率-销售费用率-营业利润率×所得税率-营业利润率×（1-所得税率）×r）
＝16.91×（1-0.35%-1.94%-0）
＝16.50（元）
冻猪颈背肌肉Ⅰ的评估价值＝实际数量×评估单价
=194,830.00×16.50=3,214,695.00（元）
经评估，产成品评估值为 28,267,744.16元，评估减值 2,824,787.96元，评估减值的原因是年末产成品价格下降所致。
4、开发成本
（1）项目概况
开发成本为四川高金食品股份有限公司在建未完工的高金·依山郡项目和用于该项目开发的土地使用权，总建筑面积 47,224.39平方米；其中 139套别墅，
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含叠拼别墅 64套，联排别墅 70套，独栋别墅 5套，总建筑面积 31,567.55平方米；地下车库建筑面积 12,514.36平方米；会所建筑面积 3,142.48平方米；土地使用权 3项，总面积 44,618.50平方米，已取得建设工程规划许可证、建设工程施工许可证和商品房预售许可证。截止评估基准日该项目主体基本完工，正在进行室外总平、管道、道路及配套设施的安装工程。
高金·依山郡项目建筑面积汇总表
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|-|-|-|
|栋号|户型|面积|
|1-8栋|叠拼|11,550.25|
|9-23栋|联排|17,192.46|
|24-28栋|独栋|2,824.84|
|A1栋||3,142.48|
|合计||34,710.03|

（2）评估方法
本次评估对开发成本采用剩余法（假设开发法）评估。
开发成本的评估值=续建完成后的房地产价值（收入）-续建成本-管理费用-投资利息-销售税费-续建投资利润-土地增值税-企业所得税
（3）评估过程
①续建完成后的房地产价值的预测
根据四川高金食品股份有限公司提供的销售清单，高金·依山郡项目在评估基准日尚未有销售，评估人员获取了该项目在评估基准日后的销售合同，并分析了已销售单位与未销售单位的异同点，对四川高金食品股份有限公司提供的销售清单中表明的价格的可实现性进行了评估，同时对财务部门提供的价格和基准日
后的销售情况在销售部门进行了验证，销售均价与企业提供的销售清单上的价格
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基本一致。决定按企业提供的销售清单的价格确定销售价格。
金额单位：万元
||||||
|-|-|-|-|-|
|栋号|户型|面积|销售单价|销售总价|
|1-8栋|叠拼|11,550.25|0.5915|6,832.18|
|9-23栋|联排|17,192.46|1.0408|17,894.46|
|24-28栋|独栋|2,824.84|1.3540|3,824.84|
|A1栋|会所|3,142.48|1.5000|4,713.72|
|||||-|
|合计||34,710.03||33,265.19|

续建完成后的房地产价值为33,265.19万元
②续建成本
房屋开发的总成本主要包括土地及拆迁补偿、开发前期费用、建筑安装工程费用、基础设施费和其他费用。其中建安工程包括主体建筑工程、安装、装饰工程、消防工程、通讯工程、室外配套工程、供电工程等项目，根据《四川省建筑工程预算综合基价》并结合委估对象的工程结算依据，以及项目的自身状况，估算该项目总开发成本如下表：
||||||
|-|-|-|-|-|
|项目|账面成本|预付款项数|尚需支付金额|成本合计|
|土地及拆迁补偿|3,392.92|-|-|3,392.92|
|开发前期准备费|5,461.43|-|-|5,461.43|
|建筑安装工程费|4,437.81|2,933.04|5,169.15|12,540.00|
|基础设施费|70.24|265.79|1,363.97|1,700.00|
|其他费用|467.66|306.94|205.40|980.00|
|||||-|
|合计|13,830.07|3,505.77|6,738.52|24,074.35|

至评估基准日评估范围内开发产品账面值为 138,301,270.71元，为已支付的工程款，同时由于未取到发票的预付工程款3,505.77万元
尚未支付的工程款==24,074.35-13,830.07-3,505.77=6,738.52万元
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因此尚需投入的建筑成本为6,738.52万元
③投资利息
该项目的合理开发建设期为 3年，在评估基准日后建设开发期还剩 12个月计 1.00年,利率取中国人民银行 2012年 7月 6日公布的六个月至一年（含一年）期贷款年利率6.00%，计息周期为续建建设期的1/2。以在建工程评估值和续建成本为计息基数。
投资利息＝（开发成本评估值+预付工程款）×{(1+6.0%)^(1.00)-1}+续建成本×{(1+6.00%)^(1.00/2)-1}
＝1,334.40万元
④销售费用
销售费用按3.00%测算，则：
销售费用=销售收入×3.00%=33,265.19×3.00%=997.96万元
⑤销售税金及附加税率
营业税：5%
城建税：7%
教育费附加：3%
副食品调节基金：0.1%（以销售收入计算）
土地增值税：按1%预缴，定期汇算清缴，汇算清缴数同预缴数。
则：销售税金及附加
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|-|-|-|
|税种|税率|金额|
|营业税|5.00%|1,663.26|

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|-|-|-|
|税种|税率|金额|
|城建税|7.00%|116.43|
|教育费附加|3.00%|49.90|
|副食品调节基金|0.10%|33.27|
|土地增值税|1.00%|332.65|
|合 计||2,195.50|

⑥续建投资利润
根据我国目前房地产开发项目普通利润回报，取开发商合理年利润率为12%，以在建工程评估值与续建成本之和为计算基数，计算周期为续建建设期 1年。
续建投资利润＝(开发成本评估值+预付工程款+续建建筑成本）×年利润率
=3,079.00万元
⑦开发成本价值
开发成本价值=续建完成后的房地产价值(收入)-续建成本-管理费用-投资利息-销售税费-续建投资利润
开发成本价值=15,414.05万元
⑧所得税
根据《关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知》（国税发[2009]31号，2009年3月6日下发）规定的预征税率的标准，来测算需扣减的房地产开发项目所得税。遂宁市城镇房地产开发企业平均利润率为10%，所得税率为25%。
预征所得税=销售收入×10%(当地平均房地产开发利润率)×25%(所得税率)
= 831.63万元
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⑨开发成本评估结果
=开发成本价值-预征所得税=15,414.05-831.63=14.582.42万元
5、在用低值易耗品
在用低值易耗品主要为管理部门和管理人员用的各种家具和办公用品、企业内部周转使用的包装容器等，账面价值为1,148,571.03元。在用低值易耗品的取得方式为外购，其账面价值由买价和运杂费构成，并按五五摊销法摊销。
在用低值易耗品主要存放于厂区的办公楼、宿舍楼、生产车间等。
对在用低值易耗品的数量，采用抽查盘点的方式进行核实，抽查盘点的在用低值易耗品约占在用低值易耗品金额的70%，然后，获取评估基准日至现场盘点日期间的在用低值易耗品出库数量和入库数量，进行推算，得出评估基准日的实际数量。抽查盘点的在用低值易耗品的实际数量与评估基准日账面数量相符。
在用低值易耗品采用如下方法：
评估人员依据调查情况和企业提供的资料分析，在用低值易耗品以市场价乘以评估基准日的成新率得出评估值。
成新率公式如下：
成新率=[(总使用年限—已使用年限)/总使用年限]×100%
依据现场调查及询问保管员在用低值易耗品使用情况，评估人员对在用低值易耗品的总使用年限取为5年。
评估价值=实际数量×在用低值易耗品市场价×成新率
评估案例（评估申报表在用低值易耗品表第2项）：
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保险柜的启用日期为2010年10月1日，
已使用年限为=（2013年12月31日-2010年10月1日）/365=3.25(年)
成新率=[(5-3.25)/5]×100%=35%
保险柜评估价值=实际数量×在用低值易耗品市场价×成新率
=1×714.00×35%=249.90（元）
经评估，在用低值易耗品评估值为929,650.61元，评估减值218,920.42元，评估减值的原因是账面大部分在用低值易耗品使用年限较长，按照年限法评估摊销减值的金额大于五五摊销的金额。
（6）存货跌价准备
存货跌价准备的账面余额为 176,369.34元。存货跌价准备的评估值按零值确定。
（七）其他流动资产：
列入本次评估范围的其他流动资产具体为待认证进项税，账面金额为4,190,366.49元。
对上述其他流动资产，通过核对账账、账表、清单的方法进行核实。经核实，其他流动资产的账面值为4,190,366.49元。
经评估，其他流动资产的评估值为 4,190,366.49元，评估无增减值。
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第二、长期股权投资评估技术说明
一、评估范围及概况：
纳入本次评估范围的长期股权投资共 19项，账面金额为413,728,928.42元。
各项长期股权投资有关情况如下：
1、对宜宾市高金食品有限公司的长期股权投资：
宜宾市高金食品有限公司是1998年2月18日经四川省工商行政管理局批准成立的有限责任公司，该投资是于 2003年 8月以股东用宜宾市高金食品有限公司97%的股权出资成立四川高金食品股份有限公司方式取得的。2007年 1月和2007年11月，四川高金食品股份有限公司收购了其他股东持有的本公司股份，收购后四川高金食品股份有限公司对宜宾市高金食品有限公司持股100%。
该投资采用成本法进行后续计量，截止 2013年 12月 31日，其账面价值为11,484,958.32元。
2、对广元市高金食品有限公司的长期股权投资：
广元市高金食品有限公司是 2003年 12月 22日经四川省广元市工商行政管理局批准成立的有限责任公司，由四川高金食品股份有限公司联合自然人高启富、金荣堂、高晓彬、唐润帮、蒋健发起设立，公司注册资本 10,000,000.00元，其中四川高金食品股份有限公司持股比例为95%，其余五位自然人股东各持有1%的股份。
2007年9月24日广元市高金食品有限公司第一届股东会第六次会议决议增
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资105,000,000.00元，增资金额全部由四川高金食品股份有限公司以货币资金认缴，增资后公司注册资本115,000,000.00元，其中四川高金食品股份有限公司持有99.57%的股份，其余五位自然人股东各持有0.086%的股份。
2010年12月，四川高金食品股份有限公司收购了其他少数股东的股份。收购后，四川高金食品股份有限公司对广元市高金食品有限公司持股100%。
该投资采用成本法进行后续计量，截止 2013年 12月 31日，其账面价值为115,320,000.00元。
3、对什邡高金元一食品有限公司的长期股权投资：
什邡市高金元一食品有限公司（以下简称本公司）原名什邡市元一食品有限公司，成立于2001年5月9日，由自然人冯康、刘世琼共同出资组建。2004年6月，四川高金食品股份有限公司出资收购了冯康、刘世琼在原什邡市元一食品有限公司的股份合计510万元，并更名为什邡市高金元一食品有限公司，收购后，四川高金食品股份有限公司对什邡市高金元一食品有限公司持股51%。
该投资采用成本法进行后续计量，截止 2013年 12月 31日，其账面价值为4,241,909.92元。
4、对鸡西市高金食品有限公司的长期股权投资：
鸡西市高金食品有限公司于 2005年 11月 21日经鸡西市工商行政管理局批准，由四川高金食品股份有限公司和自然人何礼仁共同成立的有限责任公司。
2007年 12月，四川高金食品股份有限公司出资收购了何礼仁持有的1%的股权，收购后四川高金食品股份有限公司对鸡西市高金食品有限公司持股100%。
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该投资采用成本法进行后续计量，截止 2013年 12月 31日，其账面价值为10,000,000.00元。
5、对公主岭市高金食品有限公司的长期股权投资：
公主岭市高金食品有限公司系于 2006年 4月 7日经公主岭市工商行政管理局批准，由四川高金食品股份有限公司单独投资设立的全资有限责任公司。
该投资采用成本法进行后续计量，截止 2013年 12月 31日，四川高金食品股份有限公司对公主岭市高金食品有限公司持股100%，其账面价值为10,000,000.00元。
6、对吉林省高金春源同力食品有限公司的长期股权投资：
吉林省高金春源同力食品有限公司系于2006年3月23日经吉林省松原市工商行政管理局批准，由四川高金食品股份有限公司联合四川省春源实业（集团）有限公司、成都同力经贸有限责任公司共同投资设立的有限责任公司，注册地址：吉林省松原市经济技术开发区滨江路265号。公司注册资本：1600万元。
2013年 4月，四川高金食品股份有限公司出资收购了四川省春源实业（集团）有限公司、成都同力经贸有限责任公司持有的49%的股权，收购后四川高金食品股份有限公司对吉林省高金春源同力食品有限公司持股100%。
该投资采用成本法进行后续计量，截止 2013年 12月 31日，四川高金食品股份有限公司对吉林省高金春源同力食品有限公司持股100%，其账面价值为19,313,800.00元。
7、对泸州市高金罐头食品有限公司的长期股权投资：
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泸州市高金罐头食品有限公司系于2002年9月20日经四川省泸州市合江县工商行政管理局批准，由金翔宇等4个自然人共同设立的有限责任公司。该投资是于2003年8月以股东用泸州市高金罐头食品有限公司97.78%的股权出资成立四川高金食品股份有限公司方式取得的。
2008年公司新增注册资本 1,362万元，其中四川高金食品股份有限公司投入1,350万元，游光清投入12万元。增资后，公司注册资本变更为1,962万元，其中四川高金食品股份有限公司出资 1,936.68万元，占注册资本的98.71%，游光清出资 25.32万元，占注册资本的1.29%。2010年 12月，四川高金食品股份有限公司收购了游光清持有的1.29%股权，收购后四川高金食品股份有限公司对泸州市高金罐头食品有限公司持股100%。
该投资采用成本法进行后续计量，截止 2013年 12月 31日，其账面价值为20,073,808.18元。
8、对四川高金翔达食品有限公司的长期股权投资：
四川高金翔达食品有限公司系 2005年 2月 4日经四川省遂宁市工商行政管理局批准，由四川高金食品股份有限公司、四川省国有资产经营投资管理有限责任公司、遂宁兴业资产经营公司共同出资 3000万元成立的有限责任公司。
2007年 2月，根据股东会决议增加注册资本 2,142.50万元，增资后的注册资本为5,142.50万元，其中四川高金食品股份有限公司出资 3,479.04万元，占注册资本的67.65%。
该投资采用成本法进行后续计量，截止 2013年 12月 31日，其账面价值为
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75,292,400.00元。
9、对遂宁市高金牧业有限公司的长期股权投资：
遂宁市高金牧业有限公司系于2004年1月23日经四川省遂宁市工商行政管理局批准，由四川高金食品股份有限公司和四川省国有资产经营投资管理有限责任公司共同设立的有限责任公司，注册资本：2,000.00万元，其中四川高金食品股份有限公司出资1,040.00万元，占注册资本的52%。
该投资采用成本法进行后续计量，截止 2013年 12月 31日，其账面价值为15,080,000.00元。
10、对四川高金进出口贸易有限公司的长期股权投资：
四川高金进出口贸易有限公司系于2005年9月28日经四川省遂宁市工商行政管理局批准，由四川高金食品股份有限公司和自然人唐润帮、赵勤、彭正昌、任艳、樊骏共同成立的有限责任公司，注册资本：500万元。其中四川高金食品股份有限公司出资475.00万元，占注册资本的95%。
该投资采用成本法进行后续计量，截止 2013年 12月 31日，其账面价值为4,750,000.00元。
11、对射洪高金清见牧业有限公司的长期股权投资：
射洪高金清见牧业有限公司系于 2007年 10月 29日经四川省遂宁市射洪县工商行政管理局批准，由四川高金食品股份有限公司与射洪县金华清见桔橙有限责任公司共同投资设立的有限责任公司。公司注册资本 300.00万元，四川高金食品股份有限公司投资 256.80万元，持股比例85.60%，射洪县金华清见桔橙有
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限责任公司投资 43.20万元，持股比例14.40%。2007年 12月 25日，四川高金食品股份有限公司收购了射洪县金华清见桔橙有限责任公司所持本公司14.40%的股份，收购后，四川高金食品股份有限公司持股100%。
该投资采用成本法进行后续计量，截止 2013年 12月 31日，其账面价值为3,000,000.00元。
12、对巴中高金食品有限公司的长期股权投资：
巴中高金食品有限公司原名巴中光路肉食品有限责任公司，系巴中市国有资产经营公司与自然人何伟、邱援亚于 2002年 5月 22共同出资 614.80万元设立的有限责任公司。2007年 11月 26日四川高金食品股份有限公司收购了所有的股权，办妥股权转让手续，并将公司名称变更为巴中高金食品有限公司。收购后，四川高金食品股份有限公司持股100%。
该投资采用成本法进行后续计量，截止 2013年 12月 31日，其账面价值为7,100,000.00元。
13、对四川高金房地产开发有限公司的长期股权投资：
四川高金房地产开发有限公司系于2007年12月5日经四川省工商行政管理局批准，由四川高金食品股份有限公司和自然人廖昌琼共同投资设立的有限责任公司。公司注册资本：5,000.00万元，其中四川高金食品股份有限公司出资 4,962.00万元，占注册资本的99.24%，廖昌琼出资 38.00万元，占注册资本的0.76%，2010年 12月，四川高金食品股份有限公司收购了少数股权0.76%。收购后，四川高金食品股份有限公司持股100%。
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该投资采用成本法进行后续计量，截止 2013年 12月 31日，其账面价值为50,000,000.00元。
14、对湖北高金食品有限公司的长期股权投资：
湖北高金食品有限公司原名湖北京京食品有限公司，系于 2004年 12月 23日经湖北省云梦县工商行政管理局批准，由王浩、王庆云两位自然人共同出资成立的有限责任公司，成立时注册资本：5,000.00万元，其中：王浩持有 3,500.00万元，占注册资本总额的70.00%；王庆云持有 1,500.00万元，占注册资本总额的30.00%。
2005年3月22日，公司减少注册资本1,800.00元，其中王浩减少出资1,260.00万元，王庆云减少出资 540.00万元。其后两股东均分次将股权部分转让给李凤云、王然、王磊。截止 2008年 10月 25日，股东持股情况为：王浩持有 640万元，占注册资本总额的20.00%；王庆云持有832万元，占注册资本总额的26.00%；
李凤云持有 768万元，占注册资本总额的24.00%；王然持有 640万元，占注册资本总额的20.00%；王磊持有320万元，占注册资本总额的10.00%。
2008年12月5日，四川高金食品股份有限公司收购了自然人李凤云、王庆云、王浩、王然、王磊等持有的公司100%股权，同时将本公司更名为湖北高金食品有限公司。收购后，四川高金食品股份有限公司持股100%。
该投资采用成本法进行后续计量，截止 2013年 12月 31日，其账面价值为28,290,000.00元。
15、对哈尔滨高金食品有限公司的长期股权投资：
厦门市大学资产评估有限公司 第 72页
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哈尔滨高金食品有限公司系于2009年8月17日经哈尔滨市工商行政管理局呼兰分局批准，由四川高金食品股份有限公司单独投资设立的全资有限责任公司，公司注册资本：1,000万元。
该投资采用成本法进行后续计量，截止 2013年 12月 31日，其账面价值为10,000,000.00元。
16、对新乡市高金食品有限公司的长期股权投资：
新乡市高金食品有限公司系于2009年5月15日经新乡市工商行政管理局批准，由四川高金食品股份有限公司独资成立的有限责任公司，位于河南新乡工业园区。公司注册资本：1,000万元。
该投资采用成本法进行后续计量，截止 2013年 12月 31日，其账面价值为10,000,000.00元。
17、对四川高金天兆牧业有限公司的长期股权投资：
四川高金天兆牧业有限公司系于2013年3月19日经四川省遂宁市工商行政管理局批准，由四川高金食品股份有限公司和四川省天兆畜牧科技有限公司共同投资设立的有限责任公司。公司注册资本：1,800.00万元，其中四川高金食品股份有限公司出资 1,000.00万元，占注册资本的55.56%，四川省天兆畜牧科技有限公司出资38.00万元，占注册资本的44.44%。
该投资采用成本法进行后续计量，截止 2013年 12月 31日，其账面价值为10,000,000.00元。
18、对遂宁市丰发现代农业融资担保有限公司的长期股权投资：
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四川高金食品股份有限公司净资产价值评估说明 说明三
遂宁市丰发现代农业融资担保有限公司系于2007年4月23日，经四川省遂宁市工商行政管理局批准，由遂宁市兴业资产经营公司、遂宁市过军渡水利枢纽工程投资开发建设有限公司、四川高金食品股份有限公司等共同投资设立的有限责任公司。注册资本2,500.00万元人民币，其中四川高金食品股份有限公司出资 350万元，占注册资本的14%。2007年 7月，遂宁市丰发现代农业融资担保有限公司进行增资，增资后公司注册资本 10,000.00万元，其中四川高金食品股份有限公司新增出资 600万元，共出资 950万元，占注册资本的9.5%；2013年 9月，遂宁市丰发现代农业融资担保有限公司注册资本增资至 15,121.80万元，其中四川高金食品股份有限公司出资950万元，占注册资本的6.28%。
该投资采用成本法进行后续计量，截止 2013年 12月 31日，其账面价值为9,500,000.00元。
19、对四川科领生猪产业技术研究院的长期股权投资：
四川科领生猪产业技术研究院系于2013年6月23日，经四川省民政厅批准，由四川高金食品股份有限公司和四川铁骑力士牧业科技有限公司共同出资设立的民办非企业单位。开办资金50.00万元人民币，其中四川高金食品股份有限公司出资25万元，占开办资金的50%。
该投资采用成本法进行后续计量，截止 2013年 12月 31日，其账面价值为250,000.00元。
二、评估方法和过程
长期投资评估值=被投资单位整体评估后净资产×持股比例
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四川高金食品股份有限公司净资产价值评估说明 说明三
（一）对控股长期投资的评估：
1、对四川高金房地产开发有限公司长期股权投资的评估
四川高金食品股份有限公司持有四川高金房地产开发有限公司公司100.00%的股权，属控股性质，因此我们首先对四川高金房地产开发有限公司的净资产价值进行评估，然后乘以持股比例，得出该项长期股权投资评估值。经评估，四川高金房地产开发有限公司的全部股东权益价值为277,704,558.23元，则对四川高金房地产开发有限公司长期股权投资的评估值为277,704,558.23元。
对四川高金房地产开发有限公司的净资产价值进行评估，其详情见《四川高金房地产开发有限公司评估明细表》。
2、具体明细如下表：
控股的长期股权投资评估明细表
||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
|序号|被投资单位名称|投资比例%|账面价值|被投资单位净资产评估值|长期股权投资评估值|备注|
|1|宜宾市高金食品有限公司|100.00|11,484,958.32|22,445,393.41|22,445,393.41||
|2|广元市高金食品有限公司|100.00|115,320,000.00|107,450,455.31|107,450,455.31||
|3|什邡高金元一食品有限公司|51.00|4,241,909.92|16,106,204.56|8,214,164.33||
|4|鸡西市高金食品有限公司|100.00|10,000,000.00|27,020,084.92|27,020,084.92||
|5|公主岭高金食品有限公司|100.00|10,032,052.00|47,914,653.42|47,914,653.42||
|6|吉林省高金春源同力食品有限公司|100.00|19,313,800.00|27,834,667.81|27,834,667.81||
|7|泸州市高金罐头|100.00|20,073,808.18|37,982,964.63|37,982,964.63||

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四川高金食品股份有限公司净资产价值评估说明 说明三
||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
|序号|被投资单位名称|投资比例%|账面价值|被投资单位净资产评估值|长期股权投资评估值|备注|
||食品有限公司||||||
|8|四川高金翔达食品有限公司|67.65|75,292,400.00|9,040,701.41|6,116,034.50||
|9|遂宁市高金牧业有限公司|52.00|15,080,000.00|28,044,285.35|14,583,028.38||
|10|四川高金进出口贸易有限公司|95.00|4,750,000.00|-1,917,725.73|-||
|11|射洪高金清见牧业有限公司|100.00|3,000,000.00|4,413,458.14|4,413,458.14||
|12|巴中高金食品有限公司|100.00|7,100,000.00|-13,638,762.25|-||
|13|四川高金房地产开发有限公司|100.00|50,000,000.00|277,704,558.23|277,704,558.23||
|14|湖北高金食品有限公司|100.00|28,290,000.00|29,051,922.12|29,051,922.12||
|15|哈尔滨高金食品有限公司|100.00|10,000,000.00|-1,201,165.39|-||
|16|新乡市高金食品有限公司|100.00|10,000,000.00|-16,415,806.08|-||
|17|四川高金天兆牧业有限公司|55.56|10,000,000.00|17,462,309.70|9,701,283.17||
|小计|||403,978,928.42|619,298,199.56|620,432,668.37||

（2）对非控股长期投资的评估：
1、对遂宁市丰发现代农业融资担保有限公司长期股权投资的评估
（1）被投资企业概况：遂宁市丰发现代农业融资担保有限公司系于2007年4月23日，经四川省遂宁市工商行政管理局批准，由遂宁市兴业资产经营公司、遂宁市过军渡水利枢纽工程投资开发建设有限公司、四川高金食品股份有限公司
等共同投资设立的有限责任公司。注册资本2,500.00万元人民币，其中四川高金
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四川高金食品股份有限公司净资产价值评估说明 说明三
食品股份有限公司出资 350万元，占注册资本的14%。2007年 7月，遂宁市丰发现代农业融资担保有限公司进行增资，增资后公司注册资本 10,000.00万元，其中四川高金食品股份有限公司新增出资 600万元，共出资 950万元，占注册资本的9.5%；2013年 9月，遂宁市丰发现代农业融资担保有限公司注册资本增资至 15,121.80万元，其中四川高金食品股份有限公司出资 950万元，占注册资本的6.28%。
（2）四川高金食品股份有限公司持有遂宁市丰发现代农业融资担保有限公司公司6.28%的股权，属非控股性质，因此根据被投资单位评估基准日净资产数额，乘以持股比率，确定评估值。
根据四川高金食品股份有限公司提供的遂宁市丰发现代农业融资担保有限公司的财务报表，截止 2013年 12月 31日，遂宁市丰发现代农业融资担保有限公司公司净资产为237,047,838.80元，则对遂宁市丰发现代农业融资担保有限公司长期股权投资的评估14,891,345.23元。
2、具体明细如下表：
参股的长期股权投资评估明细表
||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
|序号|被投资单位名称|投资比例%|账面价值|被投资单位净资产|长期股权投资评估值|备注|
|1|遂宁市丰发现代农业融资担保有限公司|6.28|9,500,000.00|237,047,838.80|14,891,345.23||
|2|四川科领生猪产业技术研究院|50.00|250,000.00|497,431.72|248,715.86||
|小计|||9,750,000.00|237,545,270.52|15,140,061.09||

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（三）在对纳入本次评估范围的长期股权投资进行评估时，没有考虑控股权和少数股权等因素产生的溢价和折价。
三、长期股权投资减值准备
四川高金食品股份有限公司未计提长期股权投资减值准备。
四、评估结果
经评估，长期股权投资评估值为641,105,586.51元，评估增值227,376,658.09元，评估增值的主要原因是:
（1）四川高金食品股份有限公司的长期投资按成本法核算，长期投资的账面价值为原始投资金额，往往小于子公司的净资产数额，未能反映子公司实际资产负债状况，故评估增值较多。
（2）四川高金房地产开发有限公司的净资产评估值27,768.78万元，而四川高金食品股份有限公司对四川高金房地产开发有限公司的长期投资账面价值为5,000.00万元，是评估增值的主要原因。四川高金房地产开发有限公司的净资产评估增值的主要原因是存货—开发成本（高金·凤琴岚湾项目）按剩余法（假设开发法）评估增值。
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第三、机器设备类固定资产评估技术说明
一、评估范围
列入本次评估范围的机器设备类固定资产主要包括机器设备、车辆和电子设备等。评估基准日设备类固定资产账面值见下表：
金额单位：人民币元
||||
|-|-|-|
|科目名称|账面价值||
||原值|净值|
|设备类合计|36,677,489.12|16,055,717.28|
|固定资产-机器设备|24,668,670.07|11,418,798.45|
|固定资产-车辆|5,150,178.86|2,704,113.43|
|固定资产-电子设备|6,858,640.19|1,932,805.40|

二、设备概况
本次委估设备主要是四川高金食品股份有限公司所属的机器设备、车辆和电子设备，截止评估基准日，各设备可在设计生产规模下正常地使用。被评估单位对设备维护保养情况较好，可满足正常生产和使用的需要。
纳入评估范围的各类设备主要分布在四川高金食品股份有限公司遂宁分公司生产车间及办公区内。机器设备主要为屠宰、分割、深加工、包装、冷藏冷冻等生产设备，以及输电线路、变压器、高低压开关柜、配电柜、起重运输设备等配套生产设备，主要购置于 2007年；运输车辆共有 27辆，包括汽车 26辆，电动自行车1辆，于2003年及2013年购置并投入使用；电子设备主要为复印机、
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打印机、电脑、空调等办公设备，于2007年及2013年购置并投入使用。该公司配有专门部门及人员负责设备的管理工作，设备的维护、保养一般。
三、评估过程
1、清查核实
（1）为保证评估结果的准确性，根据企业设备资产的构成特点，指导被评估单位按照实际情况填写评估明细表以及相关调查表，并以此作为评估的基础。
（2）针对资产清查评估明细表中不同的设备资产性质及特点，采取不同的清查核实方法进行现场勘察。清查评估明细表中的设备主要位于四川高金食品股份有限公司的生产厂区内，分布较为集中，台（套）数量较多，因此，本次以抽样盘点的方式进行清查核实。
对重点设备、大型设备，评估人员查阅了设备运行记录、技术档案，了解设备的运行状况；向现场操作、维护人员了解设备的运行检维情况、更换的主要部件以及现场阶段设备所能达到的主要技术指标情况；向企业设备管理人员了解设备的日常管理情况及管理制度的落实情况。
2、评定估算
根据评估目的确定价值类型，选择评估方法，开展市场询价工作，进行评定估算。
3、评估汇总
对设备类资产评估的初步结果进行分析汇总，对评估初步结果进行必要调整、修改和完善。
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4、撰写评估技术说明
按资产评估准则要求，编制“设备评估技术说明”。
五、评估方法
根据本次评估目的，按照持续使用原则，以市场价格为依据，结合委估设备的特点和收集资料情况，主要采用重置成本法进行评估。
评估值=重置全价×成新率
1、重置全价的确定
机器设备重置全价由设备购置费、运杂费、安装工程费和资金成本等部分组成。依据《财政部国家税务总局关于全国实施增值税转型改革若干问题的通知》（财税〔2008〕170号）文件规定，自 2009年 1月 1日起，增值税一般纳税人购进固定资产发生的进项税额，可根据《中华人民共和国增值税暂行条例》（国务院令第538号）和《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》（财政部、国家税务总局令第 50号）的有关规定，凭增值税专用发票、海关进口增值税专用缴款书和运输费用结算单据从销项税额中抵扣。根据以上规定，设备重置价中的设备购置价为不含税价。
重置全价计算公式：
重置全价＝设备不含税购置价＋运杂费+安装工程费＋资金成本
对评估范围内的电子设备以及机器设备中价值较小的项目，不需要安装（或安装由销售商负责）以及运输费用较低（或运输费用由销售商负责），其重置全价直接参照现行市场购置的价格确定。
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①购置价
向设备的生产厂家、代理商及经销商询价，能够查询到基准日市场价格的设备，以市场价确定其购置价；
不能从市场询到价格的设备，通过查阅最新机电产品价格信息等资料及网上询价来确定其购置价；
对自制非标设备的设备价值，主要依据所发生的材料费、运杂费、人工费及机械台班费等综合确定其单位材料(主材)造价(以元/吨计)，再乘以设备的总重量确定。
对难以询到市场价格又难以找到类比设备的，在了解其账面价值构成内容后，使用分类产品物价指数，求得购置价。
②国内运杂费
设备运杂费是指从产地到设备安装现场的运输费用。运杂费率以设备购置价为基础，根据生产厂家与设备安装所在地的距离不同，按不同运杂费率计取。如供货条件约定由供货商负责运输和安装时(在购置价格中已含此部分价格)，则不计运杂费。
设备运杂费=设备购置价×设备运杂费率。
根据资产评估《资产评估常用数据与参数手册》划分，四川省为一类地区，运杂费率综合按含税购置价的1%-4%计取。
③设备安装调试费
参考《资产评估常用数据与参数手册》等资料，按照设备的特点、重量、安
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四川高金食品股份有限公司净资产价值评估说明 说明三
装难易程度，以不含税设备购置价为基础，按不同安装费率计取。
对小型、无须安装的设备，不考虑安装调试费。
④资金成本
资金成本为评估对象在合理建设工期内占用资金的筹资成本，对于大、中型设备，合理工期在6个月以上的计算其资金成本，计算公式如下：
资金成本＝（不含税设备购置价＋运杂费＋安装工程费+其他费用）×合理建设工期×贷款利率×1/2
贷款利率按照评估基准日执行的利率确定，资金在建设期内按均匀投入考虑。
（3）运输车辆重置全价的确定
根据车辆市场信息和相关车辆信息网站查询的近期车辆市场价格资料，确定评估基准日的运输车辆价格，在此基础上根据《中华人民共和国车辆购置税暂行条例》及相关文件计入车辆购置税、新车上户牌照费等，确定其重置全价。
重置全价=现行购置价+车辆购置税+新车上户牌照手续费
①购置价
参照车辆所在地同类车型最新交易的市场价格确定；对购置时间较长，现不能查到原规格型号的车辆购置价格的，参考同排量且功能类似车辆价格作为评估车辆购置价。
②车辆购置税
根据《中华人民共和国车辆购置税暂行条例》，车辆购置税应纳税额＝计税
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价格×税率。纳税人购买自用的应税车辆的计税价格，为纳税人购买应税车辆而支付给销售者的全部价款和价外费用，不包括增值税税款。因此：
车辆购置税=购置价÷（1+增值税率)×车辆购置税税率
③新车上户牌照手续费
新车上户牌照手续费包括验车费、牌照费、代办手续费、工本费、三角警示牌费等，依据当地车辆管理部门文件规定分析确定。
2、综合成新率的确定
确定成新率时着重考虑资产的正常负荷、技术鉴定、工作制度及设备的时间利用率、设计、制造、实际使用、近期大修理及日常维护保养状况、工作环境、是否闲置、是否超过国家规定的淘汰日期、改造情况，以及设计使用年限、物理寿命、现有性能、运行状态、技术进步和国家法规限制等因素。结合机器设备特点、性质及现场勘察情况分别采用打分法、年限法和工程技术鉴定法确定成新率。
（1）机器设备综合成新率
对主要机器设备采用综合确定成新率的方法，其计算公式如下：
综合成新率＝年限成新率×40%＋现场勘察成新率×60%
年限成新率＝（经济寿命年限－已使用年限）/经济寿命年限×100%
对逾龄设备或经大修过的设备，按尚可使用年限法计算确定。
年限成新率＝尚可使用年限/（已使用年限＋尚可使用年限）×100%
现场勘察成新率是评估人员对委估设备进行现场勘察，了解其工作环境、外观及完整性、技术状况、利用率与负荷率、维护保养及技术改造情况等后，对其
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主要价值组成部分设定权重并对各组成部分的状况进行打分综合确定的成新率。
（2）车辆综合成新率
对于运输车辆，根据《机动车强制报废标准规定》（商务部、发改委、公安部、环境保护部令2012年第12号）的有关规定，按以下方法确定成新率后取其较小者为最终成新率，即：
使用年限成新率＝（1－已使用年限／规定使用年限）×100%
行驶里程成新率＝（1－已行驶里程／规定行驶里程）×100%
成新率＝Min（使用年限成新率，行驶里程成新率）
同时对待估车辆进行必要的勘察鉴定，若勘察鉴定结果与按上述方法确定的成新率相差较大，则进行适当的调整，若两者结果相当，则不进行调整。即：
成新率＝Min（使用年限成新率，行驶里程成新率）+a
（3）电子设备成新率
在进行年限成新率计算的基础上，结合现场勘察情况进行调整后确定。
成新率=（1-已使用年限÷经济寿命年限）×100%
或成新率=[尚可使用年限÷（已使用年限+尚可使用年限）]×100%
六、评估结果
经评估，机器设备类固定资产账面原值 36,677,489.12元，账面净值 16,055,717.28元；评估原值 35,282,170.00元，评估净值 18,344,418.60元；原值评估减值 1,395,319.12元，减值率3.80%；净值评估增值 2,288,701.32元，增值率14.25%。其中：
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机器设备账面原值 24,668,670.07元，账面净值 11,418,798.45元；评估原值 25,101,510.00元，评估净值 12,873,152.40元；原值评估增值 432,839.93元，增值率1.75%；净值评估增值1,454,373.95元，增值率12.74%。
车辆账面原值 5,150,178.86元，账面净值 2,704,113.43元；评估原值4,550,00.00元，评估净值2,806,736.00元；原值评估减值600,178.86元，减值率11.65%；净值评估增值102,622.57元，增值率3.80%。
电子设备账面原值 6,858,640.19元，账面净值 1,932,805.40元；评估原值5,630,660.00元，评估净值2,664,510.20元；原值评估减值1,227,980.19元，减值率17.90%；净值评估增值731,704.80元，增值率37.86%。
评估原值减值1,395,319.12元，评估原值减值的原因是如下：
1、车辆和电子设备近几年市场价格总体呈下降趋势，是本次设备评估原值减值的主要原因；
2、近年机器设备购置价格有所上升是导致机器设备评估原值略有增值的主要原因。
评估净值增值2,288,701.32元，评估净值增值的原因如下：
1、企业确定的设备折旧年限短于评估确定的经济寿命年限是导致设备评估净值增值的主要原因。
七、典型案例
（一）机器设备评估案例：以BVI型带式劈半锯为例（表5-2-1第305项）：1、设备概况
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（1）设备名称：带式劈半锯
（2）规格型号：BVI
（3）生产厂家：查维斯机械制造（北京）有限公司
（4）购置日期：2013年7月25日
（5）启用日期：2013年7月25日
（6）账面原值：72,649.57
（6）账面净值：70,227.82
（7）设备的主要用途和特点：
BVI型带式劈半锯是用于大型屠宰厂对猪胴体劈半加工的设备，每小时可加工400头猪以上，是屠宰厂的主要生产设备之一。
（8）主要技术参数
驱动方式：电动，电机功率 2237W
生产能力：400头（公猪）/小时
控制方式：双手柄互锁控制
导向块间距：435mm
锯条长度：2845mm
机床外形尺寸和净重
长×宽 (mm) 1295×305
50
净重（Kg）
（9）现场勘察情况：
该设备2013年7月25日投入使用，至评估基准日实际已累计运行0.44年，
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现运行正常。
2、重置全价的确定
该设备重置全价由设备不含税购置价、运杂费、安装调试费、其他费用及资金成本等五部分构成。
（1）设备不含税购置价
经评估人员核查该设备为四川高金食品股份有限公司遂宁分公司 2013年 7月 25日购置，距评估基准日只有五个月，其采购价可作为评估基准日购置价，该BVI型带式劈半锯含税购置价为 85,000.00元/台，价格合理，则该设备不含税购置价为72,649.57元。
（2）运杂费
该设备的运保费包含在设备购置价内。故不计运杂费。
（3）安装调试费和其他费用
根据该设备的特点、重量、安装难易程度，参照行业惯例，取其安装调试费率为2%。
安装调试及基础费＝不含税购置价×安装基础费率
＝72,649.57×2％＝1,452.99（元）
（4）资金成本
该设备合理购置（建设）周期按1年计，评估基准日同期贷款利率按1年期贷款利率6.00%，资金按均匀投入计算。
资金成本=（不含税购置价+运杂费+安装调试费）×利率×购置（建设）周期×1/2
=（72,649.57+0+1,452.99）×6%×1/2
=2,223.08（元）
（5）重置价
重置价=设备购置费+运杂费+安装调试费+资金成本
=72,649.57+0+1,452.99+2,223.08
=76,325.64（元） 取整为76,330.00（元）
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3、成新率的确定
确定成新率时着重考虑资产的正常负荷、技术鉴定、工作制度及设备的时间利用率、设计、制造、实际使用、近期大修理及日常维护保养状况、工作环境、是否闲置、是否超过国家规定的淘汰日期、改造情况，以及经济使用年限、物理寿命、现有性能、运行状态、技术进步和国家法规限制等因素。对主要机器设备采用综合确定成新率的方法，其计算公式如下：
综合成新率＝年限成新率×40%＋现场勘察成新率×60%
(1)理论成新率。理论成新率采用年限法计算得出，计算公式为：
理论成新率=尚可使用年限÷（实际已使用年限+尚可使用年限）×100%
该设备经济可使用年限为12年，购置于2013年7月，截止评估基准日 2013年12月31日，已使用0.44年，则：
年限成新率=（1-0.44/12）×100%=96%（取整）
(2)现场勘察情况
评估人员通过现场勘查该设备的实际状态，综合评定勘查成新率为96%。详见下表：
BVI型带式劈半锯现场技术鉴定表
||||||
|-|-|-|-|-|
|序号|设备部件|技术状态|标准分|评估分|
|1|锯身及内部消毒系统|锯身刚性好,精度高.内部可对接触胴体部分清洗，消毒。|20|19|
|2|控制及润滑系统|双手柄互锁控制,安全，可靠。润滑良好。。|20|20|
|3|导向装置|导向块对锯条进行导向调节。|20|19|
|4|锯条|装有防护罩,工作安全,锯切精度较高。|20|19|
|5|电气系统|全密闭电机驱动.安全，可靠，运行正常。|20|19|
||合 计||100|96|

(3)综合成新率
综合成新率＝理论成新率×40%+勘察成新率×60%
=96%×40%+96%×60%
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四川高金食品股份有限公司净资产价值评估说明 说明三
=96%（取整）
4、评估值的确定
评估值＝重置全价成新率
=76,330.00×96%
=73,276.80（元）
（二）运输车辆评估案例：以车牌照号为“川J17757”东风牌冷藏车为例（表 5-2-2序号第24项）：
1、设备概况
该车为型号 DFL5160XXYBXX1型的冷藏车，由东风汽车有限公司生产制造。开始启用日期为 2011年 9月 30日，账面原值 220,459.21元，账面净值160,935.28元。
（1）该车基本参数如下：
|||||
|-|-|-|-|
|企业名称：|东风汽车有限公司|||
|底盘型号：|DFL5160XXYBX1A|底盘类别：|二类|
|产品名称：|厢式运输车底盘|产品商标：|东风牌|
|邮编：|430056|目录序号：|3|
|规格：|长：9600,9790 宽：2370,2460 高：2760,2840|||
|燃油类型：|柴油|依据标准：|GB3847-2005,GB17691-2005国Ⅳ|
|转向形式：|方向盘|||
|轴数：|2|轴距：|5600|
|弹簧片数：|7/9+6,8/10+8|轮胎数：|6|
|轮胎规格：|9.00-20,9.00R20,10.00-20,10.00R20,275/80R22.5 16PR|轮距：|前轮距 1880 后轮距 1800,1860|
|总质量：|16000|||
|整备质量：|5400|挂车质量：||
|半挂鞍座：||前排乘客：|3|
|接近离去角：|20/10,20/9|前悬后悬：|1430/2570,1430/2760|
|最高车速：|90|||
||发动机生产企业 发动机排量 发动机功率|||
|ISDE185 40|东风康明斯发动机有限公司 6700ML 136kw|||

（2）车辆使用状况：
厦门市大学资产评估有限公司 第 90页
四川高金食品股份有限公司净资产价值评估说明 说明三
该车仅使用两年多，但使用较为频繁，行驶里程数较高，车辆状况一般，各项性能基本正常。
2、重置成本的确定
(1)车辆购置价：
经市场调查及网上询价，结合该车的情况，经过对比分析确定该车购置价为189,000.00元（含税）。
(2)车辆购置税
根据《车辆购置税暂行条例》，车辆购置税应纳税额＝计税价格×税率。纳税人购买自用的应税车辆的计税价格，为纳税人购买应税车辆而支付给销售者的全部价款和价外费用，不包括增值税税款。车辆购置税的税率为10%。
车辆购置税计算如下：
车辆购置税=189,000.00÷（1+17%)×10%=16,153.85元
(3)车检牌照手续费：400元
(4)重置成本=（购置价+车辆购置税）+牌照手续费
=189,000.00+16,153.85+400.00
=205,600.00元（取整）
3、综合成新率的确定
本次对该车的成新率采用年限成新率和里程成新率孰低原则确定，然后结合现场勘察情况进行调整。
（1）年限成新率的确定
根据国家有关汽车报废标准并结合该型号汽车具体状况，该车可使用年限按15年确定，现该车已使用2.25年，则
年限成新率=（1-实际已使用年限/经济使用年限）×100%
=（1-2.25/15）×100%
= 85%
（2）里程成新率的确定
根据国经贸[1997]456号“汽车报废标准”，该车许可行驶里程按 500,000.00
厦门市大学资产评估有限公司 第 91页
四川高金食品股份有限公司净资产价值评估说明 说明三
公里，现该车已行驶318,700.00公里，则
里程成新率=（1-已行驶里程/行驶里程限额）×100%
=（1-318,700.00/500,000.00）×100%
=36%
综上所述，按孰低原则确定该车辆成新率为36%。
（3）现场勘察情况修正
评估人员对该车辆进行现场勘察及向有关人员了解，该车仅使用两年多，但使用较为频繁，车辆状况一般，各项性能基本正常。经评估人员现场勘察后认为：该车辆实际使用状况正常，故不对上述确定的成新率进行修正，取定成新率为36%。
4、评估值的确定
评估值＝重置成本×综合成新率
＝205,600.00×36%
＝74,016.00元
（三）电子设备评估案例：以长虹KFR-72LW/DHZ(W1-H)+1柜式空调为例（表5-2-3序号第636项）：
1、设备概况
生产厂家：四川长虹电器股份有限公司
购置日期：2011年7月8日 启用日期：2011年7月8日
账面原值：4,529.91元 账面净值：2,778.31元
长虹KFR-72LW/DHZ(W1-H)+1柜式空调详细参数如下：
厦门市大学资产评估有限公司 第 92页
四川高金食品股份有限公司净资产价值评估说明 说明三
|||
|-|-|
|基本参数|空调类型：立柜式空调纠错|
||冷暖类型：冷暖型纠错|
||变频/定频：定频纠错|
||房间类型：客厅专享纠错|
||空调匹数：3P纠错|
||适用面积：35-48㎡纠错|
||能效比：3.35纠错|
||能效等级：1级能效纠错|
|技术参数|制冷剂：R22纠错|
||制冷量：7200W纠错制热量7800W|
||制冷功率：2150W纠错制热功率2700W,电加热2000W|
||循环风量：1000m3/h纠错|
||室内机噪音：39-46dB纠错|
||室外机噪音：55dB纠错|
|特色功能|是否静音：是纠错|
||清洁功能：自动清洁纠错|
|其他|电源性能：220V/50Hz纠错|
||室内机尺寸：500×1775×295mm纠错|
||室外机尺寸：920×1077×330mm纠错|
||室内机质量：40kg纠错|
||室外机质量：75kg纠错|
||其他特点：除湿纠错量4L/h|

2、重置全价的确定
电子设备重置全价按其购置价确定。经市场调查及网上查询，综合确定重置全价为4,750.00元。
3、成新率的确定
电子设备采用年限法确定其成新率。
该设备启用日期为2011年7月8日，截止评估基准日已使用 2.48年，经济寿命年限为8年，其成新率计算如下：
成新率＝（1-实际已使用年限/经济使用年限）×100%
厦门市大学资产评估有限公司 第 93页
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＝（1-2.48/8）×100%
＝68.94% 取整69%
4、评估值的确定
评估值＝重置全价×成新率
＝4,750.00×69%
=3,277.50(元)
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第四、房屋建筑物评估技术说明
一、评估范围
列入本次评估范围的房屋建筑物类固定资产包括房屋建筑物和构筑物等。评估基准日房屋建筑物资产账面值见下表：
金额单位：人民币元
||||
|-|-|-|
|科目名称|账面价值||
||原值|净值|
|房屋建筑物类合计|80,222,915.99|58,239,004.36|
|固定资产-房屋建筑物|69,146,923.78|53,391,348.58|
|固定资产-构筑物及其他辅助设施|11,075,992.21|4,847,655.78|
|固定资产-管道及沟槽|||

二、房屋建筑物概况
（一）建筑物状况
评估人员对建筑物作了详细的现场勘察，除对委估项目的数量及特征与申报明细表核对是否相符外，主要查看建筑物基础，结构的稳定性、牢固性、装修的实际程度和配套设施状况及使用功能等。
通过现场勘察、了解情况，委估房屋建筑物整体状况较好，能够继续使用。
（二）结构概况
将本次评估范围内的房屋主要结构构造简述如下：
1、钢混结构：钢混结构为钢筋混凝土独立基础；钢筋混凝土矩形柱、梁，
钢筋混凝土；围护结构为实心粘土砖墙；地面为耐磨地坪或地砖，铝合金门窗，
厦门市大学资产评估有限公司 第 95页
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屋面作法为现浇板卷材防水，内墙面水泥砂浆刷涂料或瓷砖，外墙面玻璃幕墙或涂料。钢混、屠宰车间、分割车间及冻库车间等属此结构。
2、砖混结构
砖混结构构造为钢筋砼条形基础；实心粘土砖墙，内外墙厚度 240毫米，钢筋混凝土圈梁，构造柱，现浇屋面板，屋面作法多为珍珠岩保温层，沥青卷材防水，木门或钢门窗，楼地面为地砖地面，内墙面水泥砂浆喷白色涂料，外墙面贴瓷砖。B栋宿舍、职工宿舍 C栋、押运员综合楼等属此结构。
3、钢架结构
钢架结构构造为砖砌条形基础；1.5米高实心粘土砖墙，内外墙厚度 240毫米，钢屋架、钢檩条，彩钢板屋面，砼地面，内墙面涂料或搓砂，外墙面贴瓷砖。
待宰圈及定点屠宰待宰圈等属此结构。
4、构筑物
本次申报的构筑物为围墙、道路设施、雨污管道及厂区绿化等，结构型式主要为砖混、混凝土和一般草木绿化。
二、资料审查、现场勘查和市场调查
（一）资料审查
1、评估申报表的审查
根据被评估单位提供的房屋建筑物类资产清查申报明细表，对房屋建筑物、构筑物、管沟的建筑结构、建成年月、建筑面积、主要技术参数进行认真核对，在企业提供的表格不完备的情况下，评估人员配合现场企业管理人员进行勘察，
厦门市大学资产评估有限公司 第 96页
四川高金食品股份有限公司净资产价值评估说明 说明三
对企业申报的评估明细表给予补充完善，使其达到符合评估作价要求的条件。
2、权证审查
根据被评估单位提供的房屋产权证，与申报表逐一进行核对，核对无发现异常。
3、现场勘查
评估人员对被评估建筑物逐一进行现场勘查，根据申报表，核对各建筑物的名称、座落地点、结构形式、建筑面积等，并对照企业评估基准日的资产现状、将资产申报表的缺项、漏项进行填补，做到账实相符，不重不漏。在勘察时，还主要察看了房屋、构筑物的外型、层数、高度、跨度、内外装修、室内设施、各构件现状、基础状况以及维修使用情况，并作了详细的勘察记录。
4、市场调查
市场调查主要是搜集与房屋评估有关资料，其中包括近期四川省和遂宁市目前执行的前期及其它费用标准以及四川省和遂宁市的建筑单方造价资料、市场建材价格等，在被评估单位有关人员的配合下，经评估人员的努力，完成了上述资料的搜集工作。
三、评估程序
1、前期准备
(1)由被评估单位将需要参加评估的建（构）筑物及其附属设施、管道及沟槽等项目按评估要求填写评估申报表，评估方派人指导评估申报表的填写工作，指导企业填报《房屋工程概况表》及《构筑物（公用工程）结构状况表》。
厦门市大学资产评估有限公司 第 97页
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(2)由被评估单位提供工程的概算及竣工决算资料，以及当地有关年份的人工、材料等价格信息和调价文件；并提供当地建筑工程概（预）算定额及其相应的费用定额。
(3)获取有关产权证明、规划批建文件、预决算、合同协议等资料；获取市场造价信息资料，填写《房屋建筑物评估询价记录表》。
2、核查原始资料
根据企业提供的资产评估申报表，进行核查工作，对帐面原值、建筑面积、结构类型、房产证明等进行核对，发现有漏填或填得不清楚的地方请企业有关部门尽快补齐、填写清楚。
3、现场勘查
对委托方填报的情况进行复查，填写现场考查情况意见及现场作业表。
4、搜集价格资料
搜集当地现行的地方建设工程概预算定额、有关行业定额和材料、人工、机械价格变动的资料，收集有关管理部门对房屋建筑物、构筑物建设的相关政策规定。
5、评估作价及编制评估说明
依据所搜集的资料对评估对象进行因素分析、评定估算，得出评估对象于评估基准日的评估价值，并最终形成评估技术说明。
五、评估方法
（一）成本法
厦门市大学资产评估有限公司 第 98页
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对于工业用房及生产辅助用房，客观收益无法收集，不宜采用收益法评估。
市场法要求有三个以上可比案例，类似用房在该区域内无交易案例，评估人员没能收集到符合条件的相关案例，无法采用市场法评估。评估人员通过实地勘查，分析整理收集得到的资料，通过综合评判，对评估范围内的房屋建筑物采用重置成本法进行房地分离评估。即通过估算出重新购置、建造或形成与评估对象完全相同或基本类似的全新状态下的房屋所需花费的全部费用作为重置全价，并对估价对象的不同情况进行比较修正，再根据其使用年限和成新状况确定评估对象的价值减损，综合得出估价对象的评估值。采用重置成本法进行评估，其计算公式为：评估值=重置全价×成新率
1、重置全价的确定：房屋的重置全价由工程造价、工程建设前期及其它费用、资金成本等构成。
①工程造价的确定
根据四川省工程定额及评估基准日当地建材市场价格，结合收集到的工程竣工结算资料进行结算调整得到工程造价，或向当地建设主管部门及建设单位和开发商调查、咨询近期类似工程的预决算资料，结合工程具体情况确定工程造价。
②工程建设前期及其它费用的确定详见下表。
工程建设前期及其它费用
||||||
|-|-|-|-|-|
|序号|取 费 项 目|取费基础|标 准|取 费 依 据|
|1|建设单位管理|投资额|1.08%|财建[2002]394号|
|2|工程监理费|投资额|2.12%|建设工程监理与相关服务收费管理规定|
|3|勘察设计费|投资额|2.99%|计价格[2002]10号|

③资金成本的确定根据国家有关部门对合理建设工期的规定，结合委估房屋
厦门市大学资产评估有限公司 第 99页
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工程规模，确定其项目综合工期为 12个月，并且假定建设资金均匀投入使用，按评估基准日的中国人民银行同期贷款利率6.00%计算。
单位面积的资金成本=勘察设计费×项目综合工期×同期银行贷款利率+（单位面积工程造价+建设单位管理费+工程监理费）×1/2×项目综合工期×同期银行贷款利率
2、成新率的确定
房屋的成新率按综合成新率确定。
综合成新率=现场勘察成新率×60%+理论成新率×40%
其中：理论成新率=（1-已使用年限/经济使用年限）×100%
现场勘察成新率：按结构、装修、配套设施的功能及维护情况确定。
（二）市价法
列入本次评估范围的外购商品房，采用现行市价标准，按市价法进行评估。
将评估对象和市场近斯已销售的相类似房产进行对照比较，找出评估对象与每个参照物之间在房产价值影响诸因素方面的差异，并据此对参照物的交易价格进行比较调整，从而得出多个参考值，再通过综合分析，调整确定评估对象评估值。
六、评估结果
经评估，房屋建筑物类固定资产账面原值 80,222,915.99元，账面净值 59,239,004.36元；评估原值 85,412,290.00元，评估净值 73,905,320.90元；原值评估增值5,189,374.01元，增值率6.47%；净值评估增值15,666,316.54元，增值率26.90%。其中：
厦门市大学资产评估有限公司 第 100页
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房屋建筑物账面原值 69,146,923.78元，账面净值 53,391,348.58元；评估原值73,631,590.00元，评估净值65,203,393.70元；原值评估增值4,484,666.22元，增值率6.49%；净值评估增值11,812,045.12元，增值率22.12%。
构筑物账面原值 11,075,992.21元，账面净值 4,847,655.78元；评估原值11,780,700.00元，评估净值8,701,927.20元；原值评估增值704,707.20元，增值率6.36%；净值评估增值3,854,271.42元，增值率79.51%。
评估原值及净值增值的原因是如下：
1、近几年建筑材料及人工价格呈上涨趋势，导致房屋建筑物的原值评估增值；
2、企业采用的房屋建筑物折旧年限小于评估时使用的经济耐用年限也是房屋建筑物的重要原因。
具体评估结果详见“固定资产清查评估汇总表”、“房屋建筑物清查评估明细表”、“构筑物及其他辅助设施清查评估明细表”。
七、典型案例
重置成本法案例：办公大楼（表 5-1-1第2项）
办公大楼为4层钢混结构，房产证号为遂房权证工业园区字第0179891号，建筑总面积8,383.24平方米，评估基准日由四川高金食品股份有限公司使用。办公大楼首层高5米，2-4层高4.20米，独立柱基础及条形基础，平屋面，油毡防水层。内墙外厚240毫米，外墙面为玻璃幕墙，部分水泥砂浆刷外墙漆，内墙为不锈钢框架玻璃墙隔断，顶棚层板吊顶刷涂料，玻璃推拉大门、铝合金窗，瓷砖
厦门市大学资产评估有限公司 第 101页
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地坪，上水钢管，下水PV管，工业配电、日光灯照明。2009年3月建成并投入使用。经评估人员实地勘察认为，该建筑物整体结构较好，未出现不均匀沉降现象，门窗基本完好，电路基本完好，内墙、外墙、地面基本完好。
该车间账面原值合计：14,126,492.19元，账面净值合计：11,916,778.27元。
（1）建筑安装工程费
参照同类型房屋工程量及本工程现有的结算资料及部分工程图纸资料重新测算核定工程量，并进行计算建筑工程费用，另外给排水、电气照明的安装工程造价根据预算定额结合现场资料确定。计算过程及结果见下表。
建筑安装工程费（三类工程）
||||||
|-|-|-|-|-|
|序号|费用名称|计算公式|费率(%)|金额|
|1|A．定额直接费|||4,214,952.92|
|1-1|A．1人工费|||777,302.79|
|1-2|A．2材料费|||3,065,433.23|
|1-3|A．3机械费|||372,216.90|
|2|B．其他直接费、临时设施费、现场管理费|A×费率|6.76%|284,930.82|
|3|C．价差调整|(一)+(二)+(三)||2,522,727.83|
|4|(一)人工费调整|定额人工费×费率|18.00%|139,914.50|
|5|(二)材料费调整|1+2||2,382,813.33|
|6|1．单调材料价差|按基准日市场价调整||2,264,181.06|
|7|2．地区材料综合调整价差|定额材料费×费率|3.87%|118,632.27|
|8|(三)机械费调整|定额机械费×费率||-|
|9|D．施工图预算包干费|A×费率|1.50%|63,224.29|
|10|E．企业管理费|A×费率|5.03%|212,012.13|
|11|F．财务费用|A×费率|0.85%|35,827.10|
|12|G．劳动保险费|A×费率|2.00%|84,299.06|
|13|H．利润|A×费率|5.00%|210,747.65|
|14|I．安全文明施工增加费|A×费率||-|
|15|J．赶工补偿费|A×费率||-|

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||||||
|-|-|-|-|-|
|序号|费用名称|计算公式|费率(%)|金额|
|16|K．按规定允许按实计算的费用||||
|17|L．定额管理费|(A+B+….+K)×费率||-|
|18|M．税金|(A+B+….+L)×费率|3.43%|261,665.16|
|19|N．土建安装工程造价|A+B+….+M||7,890,386.96|
|20|O．装修工程造价|结算金额||5,285,772.00|
|21|P．工程造价|N+O||13,176,158.96|

即：每平方米单价=13,176,158.96/8,383.24=1,572.00(元/平方米)（取整）
（2）工程其他费用计算见下表。
工程建设其他费用
||||||
|-|-|-|-|-|
|序号|取费项目|取费基础|标准|金额|
|1|建设单位管理|投资额|1.08%|16.98|
|2|工程监理费|投资额|2.12%|33.33|
|3|勘察设计费|投资额|2.99%|47.00|
||小计|||97.31|

注：未办理房屋产权证的房屋，评估时不考虑基础设施配套费.
（3）资金成本计算
项目综合工期确定为1年，资金成本按基准日执行的1年期贷款利率6.00%，并按均匀投入计算，则
资金成本=47.00×1×6.00%+（1,572.00+16.98+33.33）×1×0.5×6.00%
=51.49（元）
（4）重置全价计算
重置单价=1,572.00+97.31+51.49
=1,721.00（元/平方米）（取整）
重置全价=1,721.00×8,383.24
厦门市大学资产评估有限公司 第 103页
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=14,427,560.00（元）
（5）成新率的计算
①理论成新率计算该建筑物经济使用年限 50年，至评估基准日已使用 4.84年。
理论成新率=（1-已使用年限/经济使用年限）×100%
=（1-4.84/50）×100%=90.32%
②勘察成新率计算见表10。
勘察成新率
|||||
|-|-|-|-|
|序号|部位名称|完全分（%）|勘察分（%）|
|1|基础|30|28|
|2|承重结构|30|28|
|3|非承重结构|8|7|
|4|屋面|6|5|
|5|地面|4|3|
|6|内外装修|7|6|
|7|门窗|5|4|
|8|配套设施（水、电、通）|10|9|
||合计|100|90|

③综合成新率
综合成新率=勘察成新率×60%+理论成新率×40%
=90.00%×60%+90.32%×40%=90%（取整）
（6）评估值的计算
评估值=重置全价×成新率
=14,427,560.00×90%=12,984,804.00（元）
市场法案例：成都住房（表 5-1-1第14项）
厦门市大学资产评估有限公司 第 104页
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成都住房座落于成都高新区新乐中街 277号1栋1单元22层2203号，房产证号为成房权监证字3634344号，钢混结构；该楼地上23层，地下2层。.本次评估第 22层 2203号，待估建筑面积为 76.23平方米。该物业于 2010年 1月竣工，截止评估基准日账面原值684,868.29元、账面净值684,868.29元。
1、区域因素
（1）地理位置及繁华程度：待估房地产位于成都高新区新乐中街 277号，北临新乐中街，地处成都市二、三环之间，商业服务业较发达，周边多为住宅及商业用房；
（2）基础设施完善程度：待估房地产所在地区水、电、气、热等基础设施完善；
（3）公共设施完善程度：待估房地产所在地区公共设施完善，有交通银行、工商银行、新光小学、师范银都小学紫薇小学、成都庆安医院等商业设施和医疗机构；
（4）交通便捷度：待估房地产所在区域道路通达，交通便捷。有多条公共汽车经过并设有车站。
（5）环境质量、周围景观：待估房地产所在区域无严重污染，绿化及城市景观设施一般；
（6）区域规划：附近为小区商业和住宅集中区。
2、个别因素
（1）临街状况：北临新乐中街，地处成都市二、三环之间，位置较好。
厦门市大学资产评估有限公司 第 105页
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（2）建筑物新旧程度：待估房地产已使用3年，内外装修完好。
（3）装修条件：待估房地产外墙为高档墙砖贴面，铝合金窗，内装修为中档装修；
（4）设施设备条件：待估房地产拥有进口电梯多部；
（5）平面布置：房间可大开间布置；
（6）楼层：22层；
（7）朝向：南北朝向；
（8）土地使用年限：土地为出让性质住宅用途用地，总使用年限为70年，截止评估基准日剩余土地使用年限为66年。
（二）评估分析计算：
根据评估目的和待估房地产的情况本次采用市场比较法。即选择成都市同区域与待估房地产结构、功能类似的，具有较强相关性和替代性的房产交易实例作为参照物，再根据委估资产与参照物的状态，区域因素、个别因素、时间因素和交易情况等差异进行比较和修正评估出委估资产的市场价格。
评估对象与比较案例的概况见下表：
||||||
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|项目\参照物|评估对象|A案例：|B案例：|C案例：|
|地理位置|新乐中街277号神仙树馨苑|新乐中街277号神仙树馨苑|新乐中街277号神仙树馨苑|新乐中街277号神仙树馨苑|
|交易单价（元/㎡）||8921|8975|8993|
|交易日期||2014年1月|2013年12月|2014年1月|
|交易方式||正常|正常|正常|
|建筑面积|76.23|76.23|78.00|139.00|
|用途|住宅|住宅|住宅|住宅|
|结构|钢混|钢混|钢混|钢混|

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四川高金食品股份有限公司净资产价值评估说明 说明三
建造年月 2010年1月 2010年1月 2010年1月 2010年1月
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|-|-|-|-|-|
|所在层数|22|22|10|18|
|层高|3m|3m|3m|3m|
|室外装修|中档装修|中档装修|中档装修|中档装修|
|室内装修|毛坯|毛坯|简装|毛坯|
|对应土地的用途|住宅|住宅|住宅|住宅|
|对应土地的可使用年限|70年|70年|70年|70年|
|繁华程度及产业聚集程度|一般|一般|一般|一般|
|基础设施配套程度|一般|一般|一般|一般|
|公共设施配套程度|一般|一般|一般|一般|
|距市中心距离|8㎞|8㎞|8㎞|8㎞|
|交通便捷程度|便捷|便捷|便捷|便捷|
|环境质量、周围景观|一般|一般|一般|一般|
|区域规划附合程度|符合|符合|符合|符合|

1、进行交易因素修正
交易情况修正系数=待估房地产的正常交易情况指数/比较实例的交易情况指数。
设定待估房地产的正常交易情况指数为100，因待估房地产与可比实例A、B、C均为市场正常交易可以获得的房地产，交易条件较待估房地产稍宽松，交易因素修正系数均为100/100。
2、进行时间因素修正
交易日期修正系数=评估基准日价格指数／比较实例交易时点价格指数。
设定可比实例交易时点价格指数为100，各可比实例交易日期与评估基准日相距较近，市场价格变化很小，无需进行交易日期修正，故修正系数均为100/100。
3、进行区域因素修正
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四川高金食品股份有限公司净资产价值评估说明 说明三
（以估价对象的区域因素指数为100）
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|-|-|-|-|
|区域因素/类似地区|A案例：调整指数|B案例：调整指数|C案例：调整指数|
|繁华程度及产业聚集程度|0|0|0|
|基础设施配套程度|0|0|0|
|公共设施配套程度|0|0|0|
|距市中心距离|0|0|0|
|交通便捷程度|0|0|0|
|环境质量、周围景观|0|0|0|
|区域规划附合程度|0|0|0|
|规划限制|0|0|0|
|综合后的区域因素指数|100|100|100|

5、进行个别因素修正
（以估价对象的区域因素指数为100）
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|-|-|-|-|
|个别因素/类似地区|A案例：调整指数|B案例：调整指数|C案例：调整指数|
|建筑面积大小|0|0|0|
|用途|0|0|0|
|结构|0|0|0|
|新旧程度|0|0|0|
|所在层数|0|-2|0|
|层高|0|0|0|
|室外装修|0|0|0|
|室内装修|-1|2|0|
|朝向|0|0|0|
|平面布置|0|0|0|
|工程质量|0|0|0|
|综合后的个别因素指数|99|100|100|

6、综合修正并确定评估值
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|-|-|-|-|
|项目|A案例：|B案例：|C案例：|
|交易单价（元/㎡）|8921|8975|8993|
|交易情况修正|1.00|1.00|1.00|

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四川高金食品股份有限公司净资产价值评估说明 说明三
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|-|-|-|-|
|项目|A案例：|B案例：|C案例：|
|交易日期修正|1.00|1.00|1.00|
|区域因素修正|1.00|1.00|1.00|
|个别因素修正|1.01|1.00|1.00|
|修正后单价（元/㎡）|9011.11|8975.00|8993.00|
|算术平均单价|8993.04|||

该房的评估价值=评估市场单价×建筑面积
=8,993.00×76.23=685,540.00元（取整）。
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四川高金食品股份有限公司净资产价值评估说明 说明三
第五、土地使用权评估技术说明
一、评估范围：
列入本次评估范围的土地使用权共 2项，面积合计为 80,896.49平方米，原始入账价值为3,346,860.60元，采用平均年限法进行摊销，评估基准日摊余价值为2,809,908.96元。
二、土地概况
宗地1：
1、土地登记状况：列入本次评估范围的估价对象位于遂宁市创新工业园区（马宗岭村）；土地用途为工业；四至分别是东至滨江南路、南至开善河、西至银河南路、北至四川高金翔达食品有限公司；土地使用权面积为 33,903.00平方米；土地级别为Ⅰ级；使用权类型为出让；国有土地使用证书号为遂国用(2006)第 4328号；登记时间为 2006年 9月 28日；图号为3374.00—558.25；地号为01-08-06-0015。
2、土地权利状况：该宗地所有权为国家所有，土地使用权归属四川高金食品股份有限公司。2003年 3月，四川遂宁高金食品有限公司（尚未更名为“四川高金食品股份有限公司”）与遂宁市创新工业园管委会签订《入园协议》及《入园补充协议，以2万元/亩的价格取得遂宁市创新工业园300亩国有土地使用权；
并于2003年3月28日支付土地款（含土地出让金）600万元。根据遂国用(2006)
厦门市大学资产评估有限公司 第 110页
四川高金食品股份有限公司净资产价值评估说明 说明三
第 4328号《国有土地使用证》，该宗地批准使用年限 50年，已使用 13.48年，剩余使用年限36.52年。根据委托方提供的土地他项权利证《遂工业园他项（2011）第0022号》，在评估基准日，估价对象已设定抵押权，抵押权人为中国农业银行股份有限公司遂宁分行。
3、土地利用状况：
土地利用现状：截止评估基准日，据评估师现场查看，评估对象宗地外已达到“五通”（即通上水、通下水、通电、通讯、通路），宗地内建有建筑物，据委托方介绍，宗地内已达到“五通一平”，评估设定开发程度为宗地外“五通”，宗地内“场平”。截止估价基准日，评估对象宗地范围内建有部分建筑物，建筑面积合计为7,910.39平方米。据估价人员现场查看，地上建筑物现分别为工业生产用房及相关办公附属用房。该地块上业已建造的建筑物具体如下表：
估价对象的地上建筑物状况表
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|序号|权证编号|建筑物名称|结构|建成年月|计量单位|建筑面积|
|1|遂宁市房权证城区字第A0102711号|B栋宿舍|砖混|2005年7月|㎡|3,438.87|
|2|遂宁市房权证城区字第A0102712号|职工宿舍C栋|砖混|2007年12月|㎡|4,471.52|

除上表列示的建筑物以外，估价对象上其他地上附着物主要为厂区绿化、道路及围墙。
宗地2：
1、土地登记状况：列入本次评估范围的估价对象位于遂宁市创新工业园区（马宗岭村）；土地用途为工业；四至分别是东至滨江南路、南至四川高金翔达
食品有限公司、西至银河南路、北至南环路；土地使用权面积为 46,993.49平方
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米；土地级别为Ⅰ级；使用权类型为出让；国有土地使用证书号为遂国用(2006)第 4330号；登记时间为 2006年 9月 28日；图号为3374.00—558.25；地号为01-08-06-0002。
2、土地权利状况：该宗地所有权为国家所有，土地使用权归属四川高金食品股份有限公司。2003年 3月，四川遂宁高金食品有限公司（尚未更名为“四川高金食品股份有限公司”）与遂宁市创新工业园管委会签订《入园协议》及《入园补充协议，以2万元/亩的价格取得遂宁市创新工业园300亩国有土地使用权；
并于2003年3月28日支付土地款（含土地出让金）600万元。根据遂国用(2006)第 4330号《国有土地使用证》，该宗地批准使用年限 50年，已使用 13.48年，剩余使用年限36.52年。根据委托方提供的土地他项权利证《遂工业园他项（2011）第0022号》，在评估基准日，估价对象已设定抵押权，抵押权人为中国农业银行股份有限公司遂宁分行。
3、土地利用状况：
土地利用现状：截止评估基准日，据评估师现场查看，评估对象宗地外已达到“五通”（即通上水、通下水、通电、通讯、通路），宗地内建有建筑物，据委托方介绍，宗地内已达到“五通一平”，评估设定开发程度为宗地外“五通”，宗地内“场平”。截止估价基准日，评估对象宗地范围内建有部分建筑物，建筑面积合计为 13,442.48平方米。据估价人员现场查看，地上建筑物现分别为工业生产用房及相关办公附属用房。该地块上业已建造的建筑物具体如下表：
估价对象的地上建筑物状况表
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|-|-|-|-|-|-|-|
|序号|权证编号|建筑物名称|结构|建成年月|计量单位|建筑面积|
|1|遂宁市房权证城区字第A0102713号|冻库车间|钢混|2007年12月|㎡|4,731.60|
|2|无|1000吨新冷库|钢混|2010年12月|㎡|1,323.00|

除上表列示的建筑物以外，估价对象上其他地上附着物主要为厂区绿化、道路、雨污管道及围墙。
三、地价影响因素分析
1、一般因素分析：
一般因素是指影响地价的一般、普遍、共同的因素，是在一般社会经济方面对土地总体水平产生影响，从而成为决定各土地具体价格的基础。主要有土地、住房制度；社会政治安定状况；经济发展状况及城市化发展水平等。
①城市资源状况：
地理位置：遂宁市位于四川盆地中部，涪江中游。介于东经105°03′26″
－106°59′49″,北纬30°10′50″－31°10′50″之间。东西宽 90.3公里，南北长 108.9公里，总面积 5300平方公里。东邻重庆、广安、南充，西连成都，南接内江、资阳，北靠德阳、绵阳，与成都、重庆呈等距三角。
气候水文：遂宁市属四川盆地亚热带湿润季风气候。气候温和，雨量充沛，四季分明，季风气候显著。冬暖春旱，无霜期长。夏季炎热，雨热同季，旱涝交错。秋多绵雨，冬多云雾，日照较少，湿度较大。
气温月季变化显著。隆冬 1月平均气温6.0~6.5℃，但冬季日平均气温和极端最低气温很少降至0℃以下，冰雪严寒罕见。春季气温回升较快，春季常始于
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2月下旬至3月初。夏季较长，盛夏常有连晴高温天气。秋季气温比较适宜。
降水充沛，分布不均，年季变幅大，旱涝常交错。常年降雨量 950毫米左右。
4~10月为雨季，春末夏初常有夜雨，素有“巴山夜雨”之称。盛夏（7~8月）降雨集中，旱涝交错，雨量占全年的35%，常有暴雨洪涝。秋季常有绵雨，持续时间一般为6至7天。
云量多，日照少，秋冬季尤为突出。年平均云量达8成以上。空气湿度较大；
风少，风速小，平均风速多在2.0米/秒以下；8级以上大风较少，涪江河谷常年仅有1~2天出现大风。冰雹较少，雷暴较多。
地形地貌：遂宁属四川盆地中部丘陵低山地区，地质构造简单，褶皱平缓。
地貌类型单一，属中生代侏罗纪岩层，经流水侵蚀、切割、堆积形成的侵蚀丘陵地貌。丘陵约占全市总面积的70%，河谷、台阶地占25%，低山占5%，海拔高度在300—600米之间。全境的岩层，下部以石灰岩为主，上部以紫红色沙土、泥岩为主。
从高空俯瞰，境内地形呈三个较明显的特征：一是丘陵为主，平坝狭小，层状地形较明显；二是地势西北高、东南低，由西北向东南呈坡状缓倾；三是沟谷河流纵横。市境西北部为低山，海拔500—600米；低山以南是深丘，海拔400—500米；中部、南部中浅丘镶嵌其中，谷坡陡峻。山形呈长垣状鱼背形；中丘为垄岗连状的台阶形；浅丘坡度平缓，丘包呈串珠状，零星冲积平坝散布在丘陵之间。
涪江沿岸的河谷、平坝开阔，土地肥沃，工农商业发达，集镇众多，是遂宁政治、经济、文化的核心地带。
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行政区划：遂宁市下辖2个市辖区（船山区、安居区)、3个县（射洪县、蓬溪县、大英县）。
遂宁市行政区划一览
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|县级行政单位|幅员面积（k㎡）|人口（单位：万人）|邮政编码|行政中心|
|船山区|618|70.38|629000|嘉禾东路|
|安居区|1258|80.84|629000|安居镇|
|蓬溪县|1251|75.06|629100|赤城镇|
|射洪县|1496|103.40|629200|太和镇|
|大英县|703|54.27|629300|蓬莱镇|

人口与人民生活：遂宁为人口稠密区，人口密度为每平方公里 706人，人口密度远大于全国、全省平均水平。全市人口绝大部分分布在沿涪江两岸的冲积平坝、沿河两岸的河谷地带和丘间小平坝区。从射洪县的金华镇到船山区的南强镇，沿涪江两岸属人口的特稠密区，人口密度达到每平方公里813人。
全市共有劳动力 270.5万人，占总人口的70.4%，劳动力资源相当丰富。除能够充分满足当地经济发展对劳动力的需求外，还采取多种措施转移富余劳动力。全市常年输出劳动力保持在 78万余人，遍布全国二十多个省、市和十多个国家和地区。
全市除汉族外，还有回族、藏族、蒙古族、苗族、彝族、壮族、羌族、维吾尔族、高山族等 44个少数民族，人口近 1.9万人，占全市总人口的0.5%，这些民族只是散居于汉族之中，未形成集中聚居区。
②房地产制度与房地产市场状况：
进入新世纪国家对西部大开发的有力实施以及加强小城镇建设的步伐，无疑
对土地的开发利用加强，需求量日益增加，促进土地的价格呈上升的趋势。自
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1999年元月起实施的《中华人民共和国土地管理法》及其《实施条例》等文件，对耕地保护和建设用地的严格规定都使得城镇可供建设的土地更加珍惜，同样可使地价长期上涨。
③城市规划与发展目标：
加快新型城镇化进程。全域建设“生态田园市”，中心城区打造“现代花园城”，构建“一核两带三片”城镇空间发展格局。强化产业支撑，提升中心城区首位度，完成城市总体规划修编及遂南新区、遂西新区分区规划。改造完善老城区道路、雨污管网、垃圾填埋场等设施，提高城市综合承载能力。启动河东新区二期建设。从功能完善、政策引导等入手，加快河东一期配套设施建设，聚集人气、活跃商气。同步推进安居区和金桥新区规划建设，支持射洪、蓬溪、大英 3个县城扩大规模。加强县城周边城镇和重要节点城镇建设，促进农业转移人口市民化。按照“四性”原则推进新农村建设，积极探索新农村综合体建设，新建新村聚居点150个。
加强生态环境建设。大力推进东西山城市森林公园起步区建设，加快圣莲岛综合开发，提升席吴二洲湿地公园建设水平。巩固退耕还林成果，深入实施天然林资源保护二期工程，森林覆盖率达到37.7%。推进工业、建筑、交通等重点领域节能降耗，扎实推动公共机构节能工作。强化城市上游、饮用水源保护区等区域的项目环评审批，推进明月河、郪江河流域重点治理，完成9个污水处理、25个养殖污染治理等治污减排工程，力争成功创建国家环保模范城市。
提升城市管理水平。以创建全国文明城市为契机，完善城市管理网格化责任
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制。做好国家卫生城市复评迎检工作，大力整治环境卫生脏乱差等现象。充分发挥总风貌师作用，加强建筑风貌管控。采取完善路网、加强交通管理、提高公交运能等方式，缓解城区交通拥堵压力。加快“智慧城市”建设，完成天网三期、公共地理信息平台、数字城管信息平台等项目建设。
④城市社会经济发展状况：
2012年，全年实现生产总值682.4亿元，增长13.9%；实现地方公共财政收入28.45亿元，增长18.5%；城镇居民人均可支配收入达到18716元，增长16.3%；
农民人均纯收入达到7488元，增长14.7%。
2、区域因素分析：
区域概况：估价对象所在区域位于遂宁市创新工业园区（马宗岭村），园区位于遂宁市城区南端，东临涪江、西傍渠河、中贯开善新河，给排水极为便利；
学校、医院、商住等配套功能完善。园区优越的地理位置、方便快捷的交通条件和良好的发展软环境，吸引了大批海内外客商到园区投资兴业。已先后引进西班牙NB贝克、美国铁姆肯、华润啤酒、昶辉电脑、锰镁干电池等来自欧美发达地区和香港、台湾、广东等地的各类工业企业300余户。园区现有规模以上工业企业 68户，其中年销售收入过亿元企业 24户，出口获权企业 21户，年出口创汇约1.1亿美元。已初步形成纺织、食品、电子、机械（汽车）四大主导产业。
交通条件：遂宁与成都、重庆等距 140公里，是成渝经济走廊上的黄金节点城市，凭借独特的区位优势，拥有巨大的电子产品市场辐射能力，可辐射150公里半径范围内的 4个机场，2个特大城市，8个中等城市，40多个县级城市 1.5
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亿人口。遂渝高速公路、成渝快速铁路、“G318”、“S205”国省干线贯穿园区，物流方便快捷。
环境质量：估价对象所在区域无污染源，环境质量较好。主要污染源为降尘和车辆排放的尾气，经过治理改造，从长远看环境条件对区域影响不大。
基础设施条件：。园区现有自来水厂 1个、今年还将开工建设 1个，污水处理厂1座、正在建设的2座（PCB产业园污水处理厂、城南污水处理二厂），变电站3座，实施了城南东路、南环路、明星大道三条道路电网改造，水电气等配套设施齐全。
区域内基础设施良好，已达“五通”（通上水、通下水、通电、通讯、通路），能够满足区域内各企业生产需要。
四、土地使用权核实的方法和结果
四川高金食品股份有限公司申报的无形资产-土地使用权共 2宗，使用权面积合计为80,896.49㎡，原始入账价值3,346,860.60元，账面价值2,809,908.96元。
本次评估中，由评估人员会同资产占有方有关资产管理人员，对企业申报的无形资产-土地使用权进行了清查核实。
对无形资产-土地使用权的核实，主要根据无形资产-土地使用权申报评估明细表，对评估申报表中所列之无形资产-土地使用权以下内容进行勘察：核对无形资产-土地使用权的国有土地使用权证、土地出让合同、取得、开发土地所支付的各项费用明细及缴费、付款凭证以及土地的座落部位、地段和产权边界；认定无形资产-土地使用权的土地级别、及其现状；进行记录、绘图以及必要的摄
厦门市大学资产评估有限公司 第 118页
四川高金食品股份有限公司净资产价值评估说明 说明三
影工作。主要核对国有土地使用权证中 “使有权人”、“座落”、“用途”、 “使用权类型”、”终止日期“、“使用权面积”及“宗地图”，检查是否与评估申报表中所列内容一致。
经核查：无形资产-土地使用权评估申报表中所列内容与实际相符。
五、土地使用权评估价值内涵
根据地价评估的技术规程和本项目的具体要求，此次评估的价格是指评估对象在2013年12月31日，宗地批准用途为工业用途，评估设定用途为工业用途，宗地实际开发程度为宗地红线外“五通”（即通上水、通下水、通电、通讯、通路）及红线内场地平整，评估设定土地开发程度为宗地红线外“五通”（即通上水、通下水、通电、通讯、通路）及红线内场地平整。并满足用地规划指标的土地使用权市场价格。
六、评估方法及过程
对估价对象采用现行市价标准，按市价法进行评估。将估价对象和市场近期已成交的相类似地块进行对照比较，找出估价对象与每个参照物之间在地块价值影响诸因素方面的差异，并据此对参照物的交易价格进行比较调整，从而得出多个参考值，再通过综合分析，调整确定估价对象评估值。
案例：遂宁市创新工业园区（马宗岭村）宗地（表6-1-1第2项）
宗地个别因素分析：
1、估价对象位于遂宁市创新工业园区（马宗岭村），四至为；东至滨江南路、
厦门市大学资产评估有限公司 第 119页
四川高金食品股份有限公司净资产价值评估说明 说明三
南至四川高金翔达食品有限公司、西至银河南路、北至南环路。
2、估价对象面积为46,993.49平方米。
3、估价对象实际用途为工业用地。
4、估价对象宽度约为420余米。
5、估价对象临街状况：东至滨江南路、西至银河南路、北至南环路。
6、估价对象深度约为：110余米
7、估价对象形状为；近似梯形。
8、估价对象地质状况为；宗地所在区域地质构造相对稳定，地层结构简单，地质构造与不良地质条件不发育，场地稳定性较好，对工业建设无影响。
9、估价对象地形为；地形无起伏。
10、估价对象地势为；平坦。
11、估价对象容积率为；0.23。
12、估价对象基础设施状况：宗地外达到“五通”（通讯、道路、给水、电力、排水）。宗地内达到“五通一平”（通讯、道路、给水、电力、排水、场地平整）。
13、估价对象现状利用：工业用地
14、估价对象规划利用：工业用地
评估过程：
1、选取比较实例：在选取比较实例时，充分考虑了以下因素：参照物地块与估价对象用途相同、交易方式相同、交易方式情况正常或易于修正；参照物地块与估价对象成交时间距估价日期较近、所在地的区域条件相近、个别条件大致
厦门市大学资产评估有限公司 第 120页
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相同。选取比较实例的具体情况下：
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|项目\参照物|评估对象|A案例：|B案例：|C案例：|
|地理位置|遂宁市创新工业园区（马宗岭村）|遂宁市工业园区明星大道东200 米,过军大道北200米|遂宁市开发区西宁 2 号路北侧地块|明星大道西侧、过军大道北侧|
|交易单价（元/㎡）||144.00|144.00|144.00|
|交易日期|2013年12月|2013年9月|2013年9月|2013年9月|
|交易方式||挂牌出让|挂牌出让|挂牌出让|
|面积|46,993.49|12,320.07|64,481.10|27,659.60|
|用途|工业用地|工业用地|工业用地|工业用地|
|来源性质|出让|出让|出让|出让|
|可使用期限|50|50|50|50|
|容积率||1﹤|1.5﹤|1.5﹤|
|距铁路货运站点距离|12km|12km|12km|12km|
|道路通达度|临干道|临干道|临干道|临干道|
|给水|城市管网|城市管网|城市管网|城市管网|
|供电|市级城市配电|市级城市配电|市级城市配电|市级城市配电|
|排水|城市排水管网|城市排水管网|城市排水管网|城市排水管网|
|产业聚集规模|市级工业区|市级工业区|市级工业区|市级工业区|
|污染状况|轻度污染|轻度污染|轻度污染|轻度污染|
|规划条件|工业区|工业区|工业区|工业区|

2、交易情况修正：为使所选参照物实例价格具有较强可比性，必须预先对交易中的某些不正常因素加以修正，使其成为正常的交易价格。经市场调查，A、B、C实例均为挂牌出让，属正常交易，无需进行修正。
3、期日修正：对所选参照物实例价格采用地价指数或房屋价格指数的变动率进行日期修正，使修正后的价格能够反映估价基准日的市场价格水平。A、B、 C实例交易日期均为 2013年 9月，距本估价时点较为接近，无需进行交易日期
修正。
厦门市大学资产评估有限公司 第 121页
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4、区域因素修正：剔除比较实例与估价对象间因所在区域不同而产生的价格差异，使修正后的比较实例价格能够与估价对象所在地区的实际情况相符。具体修正情况如下表：
（以估价对象的区域因素指数为100）
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|区域因素/类似地区|A案例：调整指数|B案例：调整指数|C案例：调整指数|
|距铁路货运站点距离|0.00|0.00|0.00|
|道路通达度|0.00|0.00|0.00|
|给水|0.00|0.00|0.00|
|供电|0.00|0.00|0.00|
|排水|0.00|0.00|0.00|
|产业聚集规模|0.00|0.00|0.00|
|污染状况|0.00|0.00|0.00|
|规划条件|0.00|0.00|0.00|
|综合后的区域因素指数|100|100|100|

5、个别因素修正：剔除比较实例与估价对象物之间因个别因素
的不同而产生的价格差异。具体修正情况如下表：
（以估价对象的个别因素指数为100）
|||||
|-|-|-|-|
|个别因素/类似地区|A案例：调整指数|B案例：调整指数|C案例：调整指数|
|土地面积|0.00|0.00|0.00|
|用途|0.00|0.00|0.00|
|来源性质|0.00|0.00|0.00|
|宽度|0.00|0.00|0.00|
|临街状况|0.00|0.00|0.00|
|深度|0.00|0.00|0.00|
|形状|0.00|0.00|0.00|
|地质|0.00|0.00|0.00|
|地势|0.00|0.00|0.00|
|宗地基础设施条件|0.00|0.00|0.00|

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|||||
|-|-|-|-|
|个别因素/类似地区|A案例：调整指数|B案例：调整指数|C案例：调整指数|
|现状利用|0.00|0.00|0.00|
|综合后的个别因素指数|100|100|100|

6、土地使用权年期修正：
土地使用权年期是指土地交易中契约约定的土地使用权年期。土地使用权年期的长短，直接影响可利用土地并获相应土地收益的年限，因此需要进行土地使用权年期修正，年期修正系数计算公式如下：
1-1/(1+r)m
K=------------
1-1/(1+r)n
式中：K—将比较案例年期修正到待估宗地使用年期的年期修正系数；r—土地还原率；m—待估宗地的使用年期；n—比较案例的使用权年期。
在本次估价中，土地还原率采用无风险利率加风险调整值法确定资本率，以现人民币一年期存款利率3.00%作为无风险利率,风险值根据估价对象用途、个别因素及未来预测风险值确定为2.50%，则资本化率为5.50%。
则A、B、C实例的年期修正系数分别为：
|||||
|-|-|-|-|
|项目|A案例：|B案例：|C案例：|
|比较案例交易时剩余使用年期|50|50|50|
|待估宗地评估基准日剩余使用年期|40.61|||
|土地还原率|0.055|||
|土地使用年期修正系数|0.9518|0.9518|0.9518|

7、容积率修正：
容积率的大小对工业用地的价值影响不大，不需要进行容积率修正。故容
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积率修正数为：1.00。
8、综合修正并确定评估值：
|||||
|-|-|-|-|
|项目|A案例：|B案例：|C案例：|
|交易单价（元/㎡）|144.00|144.00|144.00|
|交易情况修正|1.00|1.00|1.00|
|交易日期修正|1.00|1.00|1.00|
|区域因素修正|1.00|1.00|1.00|
|个别因素修正|1.00|1.00|1.00|
|土地使用年期修正|0.9518|0.9518|0.9518|
|容积率修正系数|1.0000|1.0000|1.0000|
|修正后单价（元/㎡）|137.06|137.06|137.06|
|算术平均单价|137.06|||

则该宗地的评估单价为：137元/㎡（取整）
七、评估结果
土地使用权评估结果汇总表
|||||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
|序号|土地权证编号|土地位置|取得日期|用地性质|剩余年限|开发程度|面积(m2)|账面价值|评估价值|
|1|遂国用(2006)第4328号|遂宁市创新工业园区（马宗岭村）|2000年6月|工业/出让|35.62|六通一平|33,903.00|1,177,607.87|4,509,100.00|
|2|遂国用(2006)第4330号|遂宁市创新工业园区（马宗岭村）|2004年8月|工业/出让|40.61|六通一平|46,993.49|1,632,301.09|6,438,100.00|
|合计|||||||80,896.49|2,809,908.96|10,947,200.00|

经评估，土地使用权评估值为10,947,200.00元，评估增值8,137,291.04元，评估增值的原因是：随着西部大开发的进行，四川省的经济不断发展，市政设施
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的不断完善，以及国家严格保护耕地政策的执行，导致土地的稀缺性更加明显，是评估增值的主要原因。
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第六、其他无形资产评估技术说明
一、评估范围及概况：
1、账面已记录的无形资产情况
截止 2013年 12月 31日，四川高金食品股份有限公司资产负债上列示的无形资产包括 ERP软件、微软办公及服务器软件和 NC5.5等软件，这些无形资产的原始入账价值为 4,043,168.78元，累计已摊销金额为 1,534,053.49元，账面余额为2,509,115.29元。所有无形资产均为外购取得。
据了解，这些无形资产运用于四川高金食品股份有限公司的日常生产经营中。
2、账面未记录的无形资产情况
根据四川高金食品股份有限公司申报的资料，截止 2013年 12月 31日，四川高金食品股份有限公司账面未记录的无形资产为高金商标权，其取得方式为自创。
二、资产核实情况：
评估人员查阅了相关购买合同、账务记录情况以及现场考察软件使用情况，确认了其他无形资产账面价值的真实性。具体明细如下表：
金额单位：人民币元
||||||
|-|-|-|-|-|
|序号|内容或名称|取得日期|原始入账价值|账面价值|
|1|ERP软件|2006年1月|1,005,568.77|260,834.12|

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||||||
|-|-|-|-|-|
|序号|内容或名称|取得日期|原始入账价值|账面价值|
|2|微软办公及服务器软件|2009年10月|300,000.00|172,500.00|
|3|NC5.5|2010年5月|1,556,478.63|1,113,611.56|
|4|OA-A8|2010年8月|286,324.79|192,508.07|
|7|软件(学习管理系统）|2011年11月|111,111.11|87,036.93|
|8|软件(巴蜀公社网站)|2012年2月|14,600.00|11,801.59|
|9|青花瓷B2销售管理系统|2012年4月|341,880.34|282,051.34|
|10|视频会议系统|2012年8月|59,829.07|51,851.79|
|11|储备肉竟标软件|2012年12月|10,000.00|7,291.71|
|12|NC网报系统|2012年12月|110,000.00|110,000.00|
|13|宿舍控水系统|2012年12月|34,000.00|30,600.04|
|14|固定资产系统|2013年11月|68,376.07|67,236.47|
|15|屠宰一体化项目|2013年12月|85,000.00|84,291.67|
|16|数据采集系统|2010年7月|60,000.00|37,500.00|
|||||-|
|合 计|||4,043,168.78|2,509,115.29|

三、评估方法
本次评估对除商标权外的其他无形资产，评估人员查阅相关的证明资料，了解原始入账价值的构成，摊销的方法和期限，查阅了原始凭证。经核实表明账、表金额相符，以核实后的账面价值确定评估值。
商标权的评估：商标的价值是使用该商标的商品质量、性能、服务等效用因素的综合显示，甚至是效用性能比的标志。本次评估依据搜集的资料分析，因国内尚无类似商标充分交易的案例，同类商标价格获得的难度较大，因而不能采用市场法；又由于四川高金食品股份有限公司的产品主要针对批发农贸市场，且利润率极低，商标的附加值无法从销售价格上得到体现，即商标所有权不能够为资产拥有方带来附加利益，因而收益法不适用。
因此，本次评估选用成本法，对高金的注册商标所有权的市场价格进行评估。
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本次评估采用成本法评估商标权，成本法是指首先估测被评估商标权的重置成本，然后估测被评估商标权已存在的各种贬损因素，并将其从重置成本中予以扣除，得到被评估对象价值的评估方法。
四、评估结果
经评估，其他无形资产评估值为10,256,115.29元，评估增值7,747,000.00元，评估增值的原因是：
高金的商标权没有账面价值，而本次评估按成本法对其评估作价是其他无形资产评估增值的主要原因。
五、典型案例
对高金商标权的评估：
（1）评估范围
四川高金食品股份有限公司拥有的“高金”注册商标所有权。
（2）评估方法
本次评估采用成本法评估商标权，成本法是指首先估测被评估商标权的重置成本，然后估测被评估商标权已存在的各种贬损因素，并将其从重置成本中予以扣除，得到被评估对象价值的评估方法。
（3）评估过程
根据评估人员的分析，该商标权的重置成本主要由广告宣传费构成，故评估人员先对四川高金食品股份有限公司及下属子公司的宣传费进行统计，并根据中
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华人民共和国国家统计局公布的CPI数据确定重置成本；由于广告宣传有一定的时效性，我们估测其年贬值率为20%。具体评估过程见下表：
“高金”注册商标所有权评估计算表 金额单位：万元
|||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|
|序号|公司名称|年份|||||合计|
|||2009年|2010年|2011年|2012年|2013年||
|1|四川高金食品股份有限公司|354.42|296.56|64.61|76.10|32.68|824.38|
|2|四川高金翔达食品有限公司|176.72|25.00|7.30|4.93|13.13|227.08|
|3|四川高金进出口贸易有限公司|4.37|-|-|0.06|-|4.43|
|4|公主岭市高金食品有限公司|-|1.89|5.90|0.29|-|8.08|
|5|公主岭高金（熟食）|-|-|-|-|0.09|0.09|
|6|广元市高金食品有限公司|-|0.41|0.13|-|0.11|0.65|
|7|哈尔滨高金食品有限公司|-|-|-|-|-|-|
|8|湖北高金食品有限公司|-|-|0.20|-|-|0.20|
|9|鸡西市高金食品有限公司|-|-|-|-|0.02|0.02|
|10|吉林省高金春源同力食品有限公司|-|-|-|-|0.05|0.05|
|11|兰州肉联厂有限责任公司|-|-|-|-|-|-|
|12|泸州高金罐头食品有限公司|151.05|89.54|45.43|128.84|128.53|543.38|
|13|射洪高金清见牧业有限公司|-|-|-|-|-|-|
|14|什邡市高金元一食品有限公司|-|2.05|0.04|-|-|2.09|
|15|四川高金丹育生态牧业有限公司|-|-|-|0.09|0.86|0.96|
|16|四川高金天兆牧业有限公司|-|-|-|-|0.05|0.05|

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|||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|
|序号|公司名称|年份|||||合计|
|||2009年|2010年|2011年|2012年|2013年||
|17|遂宁市高金牧业有限公司|0.04|0.07|0.23|0.11|0.82|1.27|
|18|新乡高金食品有限公司|-|-|-|1.06|0.06|1.12|
|19|宜宾高金食品有限公司|2.18|11.15|1.32|0.50|0.89|16.04|
||小计|688.78|426.67|125.16|211.98|177.30|1,629.89|
||CPI|-0.70%|3.30%|5.40%|2.60%|0.00%||
||贬值率|80.00%|60.00%|40.00%|20.00%|0.00%||
||评估值|152.36|189.95|81.10|173.99|177.30|774.70|

（3）评估结果
四川高金食品股份有限公司拥有的“高金”注册商标所有权的评估值为7,747,000.00元。
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第七、非流动资产其余科目评估技术说明
一、评估范围
评估范围为四川高金食品股份有限公司申报评估的非流动资产中的长期待摊费用。
二、长期待摊费用：
长期待摊费用具体为鲜销店的装修费用，原始发生额为 33,250.00元，摊销期为 60个月，形成日期为 2013年 2月，尚存受益月数 49个月，账面价值为27,708.40元。评估人员核实了有关账簿记录、抽查了部分原始凭证等相关资料，确认其真实性、正确性，以核实后账面值作为评估值。
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第八、负债评估技术说明
一、评估范围
评估范围为企业评估申报的各项流动负债和非流动负债，流动负债包括短期借款、应付票据、应付账款、预收账款、应付职工薪酬、应交税费、应付利息和其他应付款；非流动负债为其他非流动负债。
二、评估过程
评估过程主要划分为以下三个阶段：
第一阶段：准备阶段
对确定的评估范围内的负债的构成情况进行初步了解，提交评估准备资料清单和评估申报明细表示范格式，按照厦门市大学资产评估有限公司评估规范化的要求，指导企业填写负债申报明细表；
第二阶段：现场调查阶段
1、根据企业提供的负债评估申报资料，首先对财务台帐和评估申报表进行互相核对使之相符。对名称或数量不符、重复申报、遗漏未报项目进行改正，由企业重新填报。作到帐表相符。
2、由企业财务部门的有关人员介绍各项负债的形成原因、计帐原则等情况；
第三阶段：综合处理阶段
1、核实的负债申报明细表；
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2、对各类负债，有针对性地采用账实核对法，进行作价处理，编制相应评估汇总表；
3、提交负债的评估技术说明。
三、评估方法
检验核实各项负债在评估目的实现后的实际债务人、负债额，以评估目的实现后的产权所有者实际需要承担的负债项目及金额确定评估值。
1、短期借款的评估
短期借款账面价值564,332,947.80元，是公司向银行机构借入的流动资金借款，每月支付利息。具体明细见下表：
||||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
|序号|放款银行或机构名称|借款类别|保证人/抵押人/出质人|抵押物/质押物|发生日期|到期日|月利率%|账面价值|
|1|中国农业银行遂宁市分行|抵押借款|四川高金食品股份有限公司|股份公司广德路土地|2013年2月|2014年2月|0.5300|20,000,000.00|
|2|中国农业银行遂宁市分行|抵押借款|泸州高金罐头食品有限公司|泸州公司房地产|2013年3月|2014年3月|0.5500|18,000,000.00|
|3|中国农业银行遂宁市分行|抵押借款|四川高金翔达食品有限公司|科技园区翔达公司房地产|2013年3月|2014年3月|0.5500|14,000,000.00|
|4|中国农业银行遂宁市分行|抵押借款|四川高金食品股份有限公司|股份办公楼|2013年4月|2014年4月|0.5500|7,000,000.00|
|5|中国农业银行遂宁市分行|抵押借款|湖北高金食品有限公司|湖北公司房地产|2013年4月|2014年4月|0.5500|25,000,000.00|
|6|中国农业银行遂宁市分行|抵押借款|四川高金食品股份有限公司|股份广德路土地|2013年4月|2014年4月|0.5500|30,000,000.00|
|7|中国农业银行遂宁市分行|抵押借款|四川高金食品股份有限公司|科技园区股份公司房地产|2013年5月|2014年5月|0.5500|20,000,000.00|
|8|中国农业银行遂宁市分行|抵押借款|兰州肉联厂有限责任公司|兰州公司房地产|2013年7月|2014年7月|0.5800|49,000,000.00|

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|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
|序号|放款银行或机构名称|借款类别|保证人/抵押人/出质人|抵押物/质押物|发生日期|到期日|月利率%|账面价值|
|9|中国农业银行遂宁市分行|保证借款|金翔宇|持有四川高金食品股份有限公司股权650万股|2013年8月|2014年8月|0.5800|10,000,000.00|
|10|中国农业银行遂宁市分行|抵押借款|四川高金食品股份有限公司|科技园区股份公司房地产|2013年9月|2014年9月|0.5800|10,000,000.00|
|11|中国农业银行遂宁市分行|抵押借款|四川高金食品股份有限公司|科技园区股份公司房地产|2013年9月|2014年9月|0.5800|13,000,000.00|
|12|中国农业银行遂宁市分行|抵押借款|四川高金翔达食品有限公司|科技园区翔达公司房地产|2013年9月|2014年9月|0.5800|33,000,000.00|
|13|中国农业银行遂宁市分行|抵押借款|新乡市高金食品有限公司|新乡公司房地产|2013年10月|2014年10月|0.5800|18,000,000.00|
|14|中国工商银行遂宁工业园区支行|抵押借款|鸡西市高金食品有限公司|鸡西房地产抵押|2013年4月|2014年4月|0.5250|14,000,000.00|
|15|中国工商银行遂宁工业园区支行|质押借款|四川高金食品股份有限公司|应收部分客户的的货款|2013年8月|2014年2月|0.4900|29,000,000.00|
|16|中国工商银行遂宁工业园区支行|抵押借款|鸡西市高金食品有限公司|鸡西房地产抵押|2013年10月|2014年9月|0.5250|20,000,000.00|
|17|中信实业银行股份有限公司成都武成支行|保证借款|宜宾市高金食品有限公司、金翔宇、高达明||2013年9月|2014年9月|0.5750|15,000,000.00|
|18|中信实业银行股份有限公司成都武成支行|保证借款|||2013年9月|2014年9月|0.5750|15,000,000.00|
|19|中国农业发展银行遂宁市分行|抵押借款|宜宾市高金食品有限公司|宜宾房地产抵押|2013年12月|2014年12月|0.5000|24,500,000.00|
|20|中国农业发展银行遂宁市分行|保证借款|金翔宇、高达明||2013年3月|2014年3月|0.5000|23,000,000.00|
|21|中国农业发展银行遂宁市分行|抵押借款|公主岭市高金食品有限公司|公主岭房地产抵押|2013年7月|2014年7月|0.5000|7,450,000.00|
|22|中国农业发展银行遂宁市分行|信用借款|||2013年7月|2014年7月|0.5000|29,800,000.00|
|23|中国农业发展银行遂宁市分行|信用借款|||2013年8月|2014年8月|0.5000|792,531.80|

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|序号|放款银行或机构名称|借款类别|保证人/抵押人/出质人|抵押物/质押物|发生日期|到期日|月利率%|账面价值|
|24|中国农业发展银行遂宁市分行|抵押借款|公主岭市高金食品有限公司|公主岭房地产抵押|2013年8月|2014年8月|0.5000|20,000,000.00|
|25|中国农业发展银行遂宁市分行|信用借款|||2013年10月|2014年10月|0.5000|23,890,416.00|
|26|华夏银行股份有限公司成都天府支行|保证借款|金翔宇、高达明、广元市高金食品有限公司|金翔宇所持有四川高金食品股份有限公司股权1,580万股、高达明所持有四川高金食品股份有限公司股权780万股|2013年10月|2014年10月|0.5500|24,000,000.00|
|27|华夏银行股份有限公司成都天府支行|保证借款|||2013年10月|2014年10月|0.5500|23,400,000.00|
|28|中国光大银行股份有限公司成都武侯支行|保证借款|广元市高金食品有限公司、公主岭市高金食品有限公司||2013年11月|2014年5月|0.6250|27,500,000.00|
|合计||||||||564,332,947.80|

评估人员在核实凭证、账簿和借款合同的基础上并发函询证，核对相符的基础上按核实后账面值确定评估值。
短期借款评估值564,332,947.80元，无评估增减值。
2、应付票据的评估
应付票据账面值为172,300,000.00元，系企业向采购方开出的无息银行承兑汇票，评估人员核实了账簿记录、抽查了部分原始凭证等相关资料，现场查实证明交易事项真实，款项入账金额准确，以核实后账面值作为评估值。
应付票据评估值172,300,000.00元，无评估增减值。
3、应付账款的评估
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应付账款账面值4,204,346.98元，为应付材料采购款、工程款以及设备款等，评估人员核实了账簿记录、抽查了部分原始凭证、工程施工合同以及设备采购合同等相关资料并发函询证，现场查实证明交易事项真实，款项入账金额准确，以核实后账面值作为评估值。
4、预收账款的评估
预收款项账面值 16,939,782.36元，为预收销货款。评估人员核实了有关账簿记录、抽查了部分原始凭证等相关资料，确认其真实性、正确性，以核实后账面值作为评估值。
预收款项评估值为16,939,782.36元，无评估增减值。
5、应付职工薪酬
应付职工薪酬账面值5,652,759.43元，主要为应付未付的职工工资、保险等。
该款项为近期发生，基准日后需全部支付，以核实后账面值作为评估值。
应付职工薪酬评估值为5,652,759.43元，无评估增减值。
6、应交税费
应交税费账面值为-21,367,880.37元，主要为应交未交的印花税、个人所得税以及未抵扣的增值税。通过对企业账簿、纳税申报表的查证，证实企业应交税额计算正确。
本次评估对除增值税外的其他税费主要采用账实核对法进行评估，以核实无误的账面价值作为评估值。
对增值税的评估则是根据企业评估基准日尚未认证的进项税额减去存货的
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预计销售产生的销项税作为应交税金—增值税的评估值。
应交税金—增值税的评估：经测算，企业评估基准日尚未认证的进项税额为4,190,366.49元，存货的预计销售产生的销项税3,856,003.66元。
应交增值税的评估值=4,190,366.49-3,856,003.66=334,362.83元
应交税费评估值为 433,538.01元，评估增值 21,801,418.38元，增值率102.03%。增值主要原因是由于公司收购生猪按购买价格乘以税率13%计算进项税额，销售猪肉时按不含税价格乘以税率13%计算销项税额，在公司猪肉销售毛利率常年在2%-3%的情况下，进项税额将高于销项税额。而四川高金食品股份有限公司近5年的成本毛利率如下表：
四川高金食品股份有限公司近5年的成本毛利率统计表 单位：人民币万元
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|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
|项 目||2009年||2010年||2011年||2012年||2013年|
|主营业务收入|52,305.87||84,184.33||89,382.01||112,552.86||124,195.02||
|主营业务成本|48,292.93||83,911.29||87,171.37||110,260.26||120,833.23||
|成本毛利率|8.31%||0.33%||2.54%||2.08%||2.78%||

从上表可以看出四川高金食品股份有限公司的成本毛利率已连续多年低于10%，且近4年来只有2-3%的成本毛利率，造成应交税金—增值税长年为负数。
而根据四川高金食品股份有限公司对屠宰行业未来发展的分析，成本毛利率极低的情况在未来不会有改善；同时，随着 2013年 8月 1日，“营业税改增值税”推广到全国试行，预计进项税额将高于销项税额的情况将持续下去，导致负债虚减。
7、应付利息
应付利息账面值为1,126,868.25元，系预提的应付中国农业银行遂宁市分行、中国工商银行遂宁工业园区支行、中信实业银行股份有限公司成都武成支行、中
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四川高金食品股份有限公司净资产价值评估说明 说明三
国农业发展银行遂宁市分行、华夏银行股份有限公司成都天府支行和中国光大银行股份有限公司成都武侯支行2013年12月21日至2013年12月31日的借款利息，评估人员在核实凭证、账簿和借款合同，核对相符的基础上按核实后账面值确定评估值。
应付利息评估值为1,126,868.25元，无评估增减值。
8、其他应付款的评估
其他应付款账面值为383,528,537.48元，主要是与下属子公司的往来款项及收取的客户保证金等。评估人员核实了账簿记录、抽查了部分原始凭证等相关资料，并对金额较大的其他应付款进行函证，未回函的采取追查账务原始记录进行核实的替代措施，核实了交易事项的真实性、业务内容和金额等，以核实后账面值作为评估值。
其他应付款评估值383,528,537.48元，无评估增减值。
9、其他非流动负债的评估
其他非流动负债账面值为83,975,387.56元，主要为：
（1）根据遂市财投[2009]106号《关于下达 2009年电子信息和重大产业振兴技术改造建设扩大内需中央预算内基建支出预算的通知》规定，2009年12月，遂宁市财政局拨付本公司万吨优特、鲜肉及高低温肉制品综合生产扩能项目建设16,200,000.00元，该项目尚未建成，只在以前年度支付了一部分前期费用，年末账面余额为16,189,193.00元。
（2）根据遂市财投[2008]32号《关于下达2008年中央预算内基建支出预算
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四川高金食品股份有限公司净资产价值评估说明 说明三
拨款的通知》规定，2008年 7月遂宁市财政局拨付本公司优质生猪精深加工综合生产线基建支出 7,740,000.00元；2008年 12月，拨付 5,000,000.00元，共计拨付13,300,000.00元，该项目尚未建成，只在以前年度支付了一部分前期费用，年末账面余额为13,249,573.00元。
（3）根据遂市财投[2007]167号《关于下达 2007年农业科技成果转化项目资金的通知》规定，2007年11月遂宁市财政局拨付公司应用生物技术生产猪骨味素产业技术开发研究资金支出 252,000.00元，2007年 11月拨付 5,595,863.34元。根据遂市财投[2007]303号《省财政厅关于2007年农业科技成果转化项目资金通知》规定，2007年12月遂宁市财政局拨付公司应用生物技术生产猪骨味素产业技术开发研究资金支出168,000.00元。根据遂市财投[2008]41号《市财政局、市经济委员会关于下达2008年第一批技术改造资金的通知》规定，2008年7月遂宁市财政局拨付公司应用生物技术生产猪骨味素产业技术开发研究资金支出 800,000.00元。根据遂市财投[2008]48号《市财政局关于下达 2007年应用技术研究与开发资金政策引导类计划项目的通知》规定，2008年10月遂宁市财政局拨付公司应用生物技术生产猪骨味素产业技术开发研究资金支出 800,000.00元，共计拨付7,615,863.34元。该项目尚未建成，只在以前年度支付了一部分前期费用，年末账面余额为6,340,299.63元。
（4）根据遂市财投[2009]88号市财政局《关于下达2009年资源节约和环境项目建设中央预算内基建支出预算拨款的通知》的规定，2009年12月遂宁市财政局拨付公司工业废水处理项目支出 5,100,000.00元。由于该项目还未完全投入
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四川高金食品股份有限公司净资产价值评估说明 说明三
生产，未进行摊销，只在以前年度支付了一部分前期费用，年末账面余额为5,099,911.00元。
（5)根据四川省财政厅川财外（2012）115号关于下达 2012年度物流业发展促进资金的通知，2012年 11月遂宁市财政局拨付公司物流业发展促进资金 700,000.00元；根据遂宁市财政局遂市财外（2012）22号关于下达 2012年度物流业发展促进资金的通知，2012年10月，遂宁市财政局拨付公司物流业发展促进资金冷链物流系统扩建项目资金 2,800,000.00元，共计 3,500,000.00元，由于该项目尚未建成，年末余额3,500,000.00元。
评估人员在核实凭证、账簿和相关政府文件，核对相符的基础上按核实后账面价值确定评估值。
其他非流动负债评估值83,975,387.56元，无评估增减值。
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说明三：资产评估说明
说明三第四部分：评估结论及其分析
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评估结论及其分析
一、评估结论：
列入本次评估范围的为四川高金食品股份有限公司 2013年 12月 31日资产负债表上列示的资产及负债，账面资产总额为 1,586,611,023.43元、负债总额为1,210,692,749.49元、净资产额为375,918,273.94元。
我们根据国家有关资产评估的法律、法规、规章和评估准则，本着独立、公正、科学、客观的原则，履行了资产评估法定的和必要的程序，采用资产基础法对四川高金食品股份有限公司公司纳入评估范围的资产实施了实地勘察、市场调查、询证和评估计算，得出如下结论：
经评估，截止于评估基准日 2013年 12月 31日，在公开市场和持续使用前提下，在本被评估单位持续经营的前提下，在本报告有关假设条件下，在本报告
特别事项说明和使用限制下，并基于市场价值的价值类型，经实施本报告所述之评估程序和方法，纳入本次评估范围的四川高金食品股份有限公司的净资产价值的评估值为人民币陆亿肆仟壹佰玖拾陆万贰仟陆佰壹拾柒元捌角肆分（¥641,962,617.84)。具体如下表所示：
金额单位：人民币元
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|项目||账面价值|评估价值|增减值|增值率％|
|||A|B|C=B-A|D=C/A×100%|
|流动资产|1|109,324.06|112,550.84|3,226.78|2.95|
|长期投资|2|41,372.89|63,557.27|22,184.38|53.62|
|固定资产|3|7,429.47|9,224.97|1,795.50|24.17|

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|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|项目||账面价值|评估价值|增减值|增值率％|
|||A|B|C=B-A|D=C/A×100%|
|其中：在建工程|4|-|-|-||
|建筑物|5|5,823.90|7,390.53|1,566.63|26.90|
|设备|6|1,605.57|1,834.44|228.87|14.25|
|土地|7|-|-|-||
|无形资产|8|531.90|2,120.33|1,588.43|298.63|
|其中：土地使用权|9|280.99|1,094.72|813.73|289.59|
|其他资产|10|2.77|2.77|-|-|
|资产总计|11|158,661.10|187,456.19|28,795.09|18.15|
|流动负债|12|112,671.74|114,862.39|2,190.65|1.94|
|非流动负债|13|8,397.54|8,397.54|-|-|
|负债总计|14|121,069.27|123,259.93|2,190.65|1.81|
|净资产|15|37,591.83|64,196.26|26,604.43|70.77|

评估结论详细情况见评估明细表。
本评估报告使用者在应用本评估结论时应注意特别事项对评估结论的影响。
二、评估结论与账面价值比较变动情况及原因：
四川高金食品股份有限公司资产评估增值28,795.09万元，增值率18.15%。
其中流动资产增值3,226.78万元，增值率2.95%；长期投资增值22,184.38万元，增值率53.62%；固定资产增值 1,750.50万元，增值率24.17%；无形资产增值1,588.43万元，增值率298.63%。造成评估增值的主要原因如下：
（一）流动资产增值主要原因是企业对子公司的其他应收款按账龄计提坏账准备，而评估时将坏账准备评估为零形成增值。
（二）长期投资增值的主要原因：
1、四川高金食品股份有限公司的长期投资按成本法核算，长期投资的账面
价值为原始投资金额，往往小于子公司的净资产数额，未能反映子公司实际资产
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负债状况，故评估增值较多。
2、四川高金食品股份有限公司的全资子公司—四川高金房地产开发有限公司的净资产评估值 27,770.46万元，而四川高金食品股份有限公司对四川高金房地产开发有限公司的长期投资账面价值为 5,000.00万元，是评估增值的主要原因。四川高金房地产开发有限公司的净资产评估增值的主要原因是存货—开发成本（高金·凤琴岚湾项目）按剩余法（假设开发法）评估增值。
（三）设备增值的主要原因是由于企业采用的设备折旧年限小于评估时使用的经济耐用年限所致。
（四）房屋建筑物增值原因：
1、近几年建筑材料及人工价格呈上涨趋势，导致房屋建筑物的原值评估增值；
2、企业采用的房屋建筑物折旧年限小于评估时使用的经济耐用年限也是房屋建筑物评估增值的重要原因。
（五）无形资产增值的原因：
1、无形资产—土地使用权价格的上涨是无形资产评估增值的主要原因；
2、无形资产—高金的商标权没有账面价值也是无形资产评估增值的重要原因。
四川高金食品股份有限公司的负债评估增值2,190.65万元，增值率102.52%。
主要原因是由于公司收购生猪按购买价格乘以税率13%计算进项税额，销售猪肉时按不含税价格乘以税率13%计算销项税额，在公司猪肉销售毛利率处于2-3%
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的情况下，进项税额将高于销项税额；而四川高金食品股份有限公司近5年的成本毛利率如下表：
四川高金食品股份有限公司近5年的成本毛利率统计表 单位：人民币万元
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|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
|项 目||2009年||2010年||2011年||2012年||2013年|
|主营业务收入|52,305.87||84,184.33||89,382.01||112,552.86||124,195.02||
|主营业务成本|48,292.93||83,911.29||87,171.37||110,260.26||120,833.23||
|成本毛利率|8.31%||0.33%||2.54%||2.08%||2.78%||

从上表可以看出四川高金食品股份有限公司的成本毛利率已连续多年低于10%，且近4年来只有2-3%的成本毛利率，造成应交税金—增值税长年为负数。
而根据四川高金食品股份有限公司对屠宰行业未来发展的分析，成本毛利率极低的情况在未来不会有改善；同时，随着 2013年 8月 1日，“营业税改增值税”推广到全国试行，预计该情况将持续下去，导致负债虚减。本次评估根据企业评估基准日尚未认证的进项税额减去存货的预计销售产生的销项税作为应交税金—增值税的评估值。
三、特别事项说明
（一）在评估过程中已发现可能影响评估结论、但非评估人员执业水平和能力所能评定估算的有关事项为：
1、受客观条件影响，对纳入本次评估范围的雨污管道等部份设施，由于埋于地下，我们无法实施现场勘察，评估人员只能通过查看管网拓扑图和工程结算书的方式进行核查，对纳入本次评估范围的设施进行评估时，我们以被评估单位资料真实准确且品质良好为必要假设前提。
2、构筑物的灭失程度亦系由本被评估单位提供的，受客观条件之限制，我
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们无法对构筑物的灭失程度进行核实；
3、截止评估基准日，四川高金食品股份有限公司及下属子公司所有权受到限制的资产如下表：
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|-|-|-|-|-|
|类别|年末余额|贷款银行|借款性质|贷款金额|
|鸡西公司房屋建筑物|5,749,523.10|工商银行遂宁市分行|短期|3400万元|
|鸡西公司土地使用权|5,082,088.42||||
|遂宁广德路-住宅土地使用权|23,737,563.52|农业银行遂宁市分行|短期|农业银行遂宁市分行25700万元,兰州农发行1605万元|
|遂宁广德路-商业土地使用权|1,290,501.02||||
|遂宁创新工业园区土地使用权|2,841,092.80||||
|高金股份公司房屋|39,670,644.61||||
|巴中公司土地使用权|||||
|巴中公司房屋建筑物|||||
|兰州公司房屋建筑物|44,285,509.74||||
|兰州公司土地使用权|92,363,942.18||||
|翔达公司房屋建筑物|27,192,547.15||||
|遂宁翔达公司土地使用权|15,105,748.26||||
|什邡公司土地使用权|||||
|什邡公司房屋建筑物|||||
|湖北公司房屋|23,879,781.31||||
|湖北公司土地使用权|24,784,754.42||||
|新乡公司房屋建筑物|41,481,459.30||||
|新乡公司土地使用权|7,830,607.60||||
|宜宾公司土地使用权|2,368,051.93|农业发展银行|短期|5195万元|
|宜宾公司房屋建筑物|4,042,154.25||||
|公主岭公司房屋建筑物|23,110,706.85||||
|公主岭公司土地使用权|8,121,883.28||||
|其他货币资金-借款保证金|10,977,504.80||||
|其他货币资金-票据保证金|105,150,000.00|光大银行成都武侯支行8750万银行承兑汇票，华夏银行成都天府支行8480万银行承兑汇票票据|||
|其他货币资金-农民工保证金|512,195.35||||
|其他货币资金-按揭保证金|4,516,600.00|商品房购房客户按揭借款4665.30万元|||
|抵押及保证资产合计|514,094,859.89||||

本评估报告使用者应注意特别事项对评估结论的影响,并在此特别提请评估报告使用者予以关注。
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（二）评估基准日期后事项
1、根据本公司下属子公司兰州肉联厂有限责任公司与兰州市国土资源规划修编和土地统征办公室签订的《工程建设征地拆迁补偿协议书》，收到兰州市统征办支付的宝兰客专工程建设所涉及兰州肉联厂生产车间受损补偿 2,000.00万元，专项用于兰州肉联厂受损车间进行维修加固，由于未能收到专业机构对该车间的损害鉴定及维修方案，具体损失无法确定，其本次评估时该受损车间评估值按账面价值列示。
2、兰州市七里河区统一征收办公室（甲方）与四川高金食品股份有限公司下属子公司兰州肉联厂有限责任公司（乙方）于2014年1月25日签订《土地及房屋征收补偿协议》，根据上述协议，为了解决乙方位于七里河区涉及宝兰客专走行线项目建设的土地及房屋征收补偿，甲方对乙方（被征收人）位于兰州市七里河西大坪 88号的住宅房屋、非住宅房屋和土地进行征收，各类补偿费用合计68,083,304.10元。
本评估报告使用者应注意评估基准日期后事项对评估结论的影响,并在此特别提请评估报告使用者予以关注。
（三）需要说明的其他问题：
1、受四川高金食品股份有限公司的委托，本次评估范围仅以委托方及被评估单位提供的评估申报表为准。我们没有对被评估单位除评估申报表列示的资产负债以外是否还拥有其他资产、负债、或有项目等进行调查和考虑。
2、注册资产评估师和评估机构执行资产评估业务的目的是对本报告所述
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评估目的下的资产价值量做出专业判断，并不涉及对该项评估目的所对应的经济行为做出任何判断，也不涉及对评估对象法律权属进行确认或发表意见。
3、本报告是在委托方及被评估单位提供基础文件数据资料的基础上做出的。委托方和被评估单位对其所提供的全部资料（包括但不限于评估申报表、会计资料、产权资料、经济行为文件、法律文件）的真实性、合法性及完整性承担法律责任。
4、评估前的账面数以及评估过程中采用的被评估单位历年财务数据均是以委托方提供的会计报表为基础，这些会计报表业已经注册会计师审计。我们的评估工作不能减轻、替代、消除委托方和被评估单位可能存在的会计责任。
5、在评估基准日以后的有效期内，如果资产数量及作价标准发生变化时，应按以下原则处理：
（1）当资产数量发生变化时，应根据原评估方法对资产数额进行相应调整；
（2）当资产价格标准发生变化、且对资产评估结果产生明显影响时，委托方应及时聘请有资格的资产评估机构重新确定评估价值；
（3）对评估基准日后，资产数量、价格标准的变化，委托方在资产实际作价时应给予充分考虑，进行相应调整。
6、本次评估仅对纳入本次评估范围的存货的价值进行评估，我们对这些存货在评估基准日是否存在负债未进行核实。
7、本次评估中，存货的评估值不包含相应的增值税。
8、对纳入本次评估范围的长期投资进行评估时，我们首先对各被投资单位
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的所有资产、负债进行评估，然后得出各被投资单位的所有者权益评估值，再将得出的所有者权益评估值乘以长期投资股权比率、得出各项长期投资评估值。在这一过程及评估结果的最终体现中，我们未对四川高金食品股份有限公司本部评估后资产负债表和各被投资单位评估后资产负债表进行合并处理。
9、纳入本次评估范围的房屋建筑物中：1000吨新冷库、成都花样年-福年广场办公楼和福年广场停车位尚未办理相应的产权证明，被评估单位承诺该部分资产属于其所有，对于因该部分资产权属可能造成的纠纷与评估机构无关，且本评估值尚未扣除办妥产权证所应缴交的各款项。。
10、对纳入本次评估范围的开发成本中的高金·依山郡项目，因其属被评估单位待售的存货，因此在评估时已将这些房地产项目销售实现时拟缴纳或发生的销售税费在本评估值中给予了相应计扣。
11、对纳入本次评估范围的构筑物和尚未办妥权属证明的房屋建筑物和土地使用权，其面积或数量均系由被评估单位提供的，其合法性、准确性和完整性由被评估单位负责，在评估时我们尚未对这些面积或数量进行重新丈量和计算。
本评估目的实现时，本被评估单位应就此根据办妥了权属证明材料中标注的面积进行调整，否则，由此可能产生的一切责任均与我公司无关。
12、评估过程中，评估人员观察所评估建（构）筑物的外貌，在尽可能的情况下察看了建（构）筑物内部装修情况和使用情况，未进行任何结构和材质测试。
在对设备进行勘察时，因检测手段限制及部分设备正在运行等原因，主要依赖于评估人员的外观观察和被评估单位提供的近期检测资料及向有关操作使用人员
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的询问情况等判断设备状况。
13、纳入本次评估范围的构筑物，其实物形态与本被评估单位申报的评估明细表中各明细项目的对应关系不清晰。因此，在评估时，我们仅对构筑物进行了大致核实与勘察；构筑物的数量系由本被评估单位提供的，我们尚未进行重新丈量和计算；除本被评估单位作出说明的部份项目外，对其余的构筑物，评估时均以其完整存在为必要假设前提。
14、对纳入本次评估范围的机器设备，其评估值为不含增值税价。
15、本评估报告中外购商品房的评估值包含其房产应分摊的土地使用权价值。
16、受客观条件限制，在本次评估中，评估人员仅取得了产权证的复印件，没有核对原件。
17、根据被评估单位出具的说明，截止本评估基准日，被评估单位抵押贷款情况如下：
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|序号|放款银行或机构名称|借款类别|保证人/抵押人/出质人|抵押物/质押物|发生日期|到期日|月利率%|账面价值|
|1|中国农业银行遂宁市分行|抵押借款|四川高金食品股份有限公司|股份公司广德路土地|2013年2月|2014年2月|0.5300|20,000,000.00|
|2|中国农业银行遂宁市分行|抵押借款|泸州高金罐头食品有限公司|泸州公司房地产|2013年3月|2014年3月|0.5500|18,000,000.00|
|3|中国农业银行遂宁市分行|抵押借款|四川高金翔达食品有限公司|科技园区翔达公司房地产|2013年3月|2014年3月|0.5500|14,000,000.00|
|4|中国农业银行遂宁市分行|抵押借款|四川高金食品股份有限公司|股份办公楼|2013年4月|2014年4月|0.5500|7,000,000.00|
|5|中国农业银行遂宁市分行|抵押借款|湖北高金食品有限公司|湖北公司房地产|2013年4月|2014年4月|0.5500|25,000,000.00|
|6|中国农业银行遂宁市分行|抵押借款|四川高金食品股份有限公司|股份广德路土地|2013年4月|2014年4月|0.5500|30,000,000.00|

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|序号|放款银行或机构名称|借款类别|保证人/抵押人/出质人|抵押物/质押物|发生日期|到期日|月利率%|账面价值|
|7|中国农业银行遂宁市分行|抵押借款|四川高金食品股份有限公司|科技园区股份公司房地产|2013年5月|2014年5月|0.5500|20,000,000.00|
|8|中国农业银行遂宁市分行|抵押借款|兰州肉联厂有限责任公司|兰州公司房地产|2013年7月|2014年7月|0.5800|49,000,000.00|
|9|中国农业银行遂宁市分行|保证借款|金翔宇|持有四川高金食品股份有限公司股权650万股|2013年8月|2014年8月|0.5800|10,000,000.00|
|10|中国农业银行遂宁市分行|抵押借款|四川高金食品股份有限公司|科技园区股份公司房地产|2013年9月|2014年9月|0.5800|10,000,000.00|
|11|中国农业银行遂宁市分行|抵押借款|四川高金食品股份有限公司|科技园区股份公司房地产|2013年9月|2014年9月|0.5800|13,000,000.00|
|12|中国农业银行遂宁市分行|抵押借款|四川高金翔达食品有限公司|科技园区翔达公司房地产|2013年9月|2014年9月|0.5800|33,000,000.00|
|13|中国农业银行遂宁市分行|抵押借款|新乡市高金食品有限公司|新乡公司房地产|2013年10月|2014年10月|0.5800|18,000,000.00|
|14|中国工商银行遂宁工业园区支行|抵押借款|鸡西市高金食品有限公司|鸡西房地产抵押|2013年4月|2014年4月|0.5250|14,000,000.00|
|15|中国工商银行遂宁工业园区支行|质押借款|四川高金食品股份有限公司|应收部分客户的的货款|2013年8月|2014年2月|0.4900|29,000,000.00|
|16|中国工商银行遂宁工业园区支行|抵押借款|鸡西市高金食品有限公司|鸡西房地产抵押|2013年10月|2014年9月|0.5250|20,000,000.00|
|17|中信实业银行股份有限公司成都武成支行|保证借款|宜宾市高金食品有限公司、金翔宇、高达明||2013年9月|2014年9月|0.5750|15,000,000.00|
|18|中信实业银行股份有限公司成都武成支行|保证借款|||2013年9月|2014年9月|0.5750|15,000,000.00|
|19|中国农业发展银行遂宁市分行|抵押借款|宜宾市高金食品有限公司|宜宾房地产抵押|2013年12月|2014年12月|0.5000|24,500,000.00|
|20|中国农业发展银行遂宁市分行|保证借款|金翔宇、高达明||2013年3月|2014年3月|0.5000|23,000,000.00|
|21|中国农业发展银行遂宁市分行|抵押借款|公主岭市高金食品有限公司|公主岭房地产抵押|2013年7月|2014年7月|0.5000|7,450,000.00|
|22|中国农业发展银行遂宁市分行|信用借款|||2013年7月|2014年7月|0.5000|29,800,000.00|

厦门市大学资产评估有限公司 第 151页
四川高金食品股份有限公司净资产价值评估说明 说明三
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|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
|序号|放款银行或机构名称|借款类别|保证人/抵押人/出质人|抵押物/质押物|发生日期|到期日|月利率%|账面价值|
|23|中国农业发展银行遂宁市分行|信用借款|||2013年8月|2014年8月|0.5000|792,531.80|
|24|中国农业发展银行遂宁市分行|抵押借款|公主岭市高金食品有限公司|公主岭房地产抵押|2013年8月|2014年8月|0.5000|20,000,000.00|
|25|中国农业发展银行遂宁市分行|信用借款|||2013年10月|2014年10月|0.5000|23,890,416.00|
|26|华夏银行股份有限公司成都天府支行|保证借款|金翔宇、高达明、广元市高金食品有限公司|金翔宇所持有四川高金食品股份有限公司股权1,580万股、高达明所持有四川高金食品股份有限公司股权780万股|2013年10月|2014年10月|0.5500|24,000,000.00|
|27|华夏银行股份有限公司成都天府支行|保证借款|||2013年10月|2014年10月|0.5500|23,400,000.00|
|28|中国光大银行股份有限公司成都武侯支行|保证借款|广元市高金食品有限公司、公主岭市高金食品有限公司||2013年11月|2014年5月|0.6250|27,500,000.00|
|合计||||||||564,332,947.80|

18、本次评估未考虑评估增值而产生的相关税费。对评估对象所涉及到的所有税费，在评估目的实现时，应由税务机关根据国家税法的规定据实征收，并由税法规定的纳税人承担，具体税额在本次评估报告中未作调整。在评估目的实现时，所有税费应以主管税务部门核定数字为准，主管税务部门核定金额与账面记载不符时，应据之调整评估结论。
19、本报告评估结论是对 2013年 12月 31日这一基准日所评估企业资产价值的客观公允反映，我公司对这一基准日以后该资产价值发生的重大变化不负任何责任。
厦门市大学资产评估有限公司 第 152页
四川高金食品股份有限公司净资产价值评估说明 说明三
20、本报告含有若干附件，附件构成本报告之重要组成部分，与本报告正文具有同等法律效力，且附件与报告正文配套使用方有效。
本评估报告使用者应注意特别事项对评估结论的影响。
四、评估报告使用限制说明
1、本评估报告成立的前提条件是本次经济行为符合国家法律、法规的有关规定，并得到有关部门的批准。
2、本次评估结论是反映评估对象在本报告所列示的评估假设条件下，为本次评估目的，根据公开市场的原则提出的公允估值意见，没有考虑将来可能承担的抵押、担保事宜，以及特殊的交易方式可能压低或追加付出的价格等对评估价格的影响。当前述条件以及评估假设等发生变化时，评估结论一般会失效。评估机构不承担由于这些条件的变化而导致评估结果失效的相关法律责任。
3、以专利权出资的，其专利权人为全民所有制单位的专利权转让须经上级主管部门批准；以注册商标出资须由商标主管部门审查的，按有关规定先由商标主管部门审查同意后方能作为出资。本评估目的实现时，委托方应就此办妥有关手续，否则本报告无效。
4、根据现行有关规定，本资产评估报告有效期通常为一年，自评估基准日2013年12月31日起计算，至2014年12月30日止。通常，只有当评估基准日与经济行为实现日相距不超过一年时，才可以使用评估报告。超过一年，或虽未超过一年,但被评估资产的价格标准出现较大波动,需重新进行资产评估。
5、本评估结论仅供委托方拟重大资产出售及向特定对象发行股份购买资
厦门市大学资产评估有限公司 第 153页
四川高金食品股份有限公司净资产价值评估说明 说明三
产项目涉及的这一经济行为作价值参考。不得作为其他经济目的、其他用途使用，不得与其他评估报告混用。报告使用者只能基于本次评估目的而使用净资产价值，不得拆零使用，不得使用评估结论对应的中间过程或中间内容。
6、本评估报告只能由评估报告载明的评估报告使用者使用，并且只能用于评估报告载明的评估目的和用途。由于评估报告滥用或误用而可能导致的后果与签字注册资产评估师及其所在评估机构无关。
7、未征得出具评估报告的评估机构同意并审阅相关内容，评估报告的全部或者部分内容不得被摘抄、引用或披露于公开媒体。
8、本评估机构对本估价报告拥有最终解释权。
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