深圳市玉龙宫实业发展有限公司
审计报告及财务报表
审计报告
信会师报字[2015]第111090号深圳市玉龙宫实业发展有限公司全体股东：
我们审计了后附的深圳市玉龙宫实业发展有限公司（以下简称玉龙宫公司）财务报表，包括 2014年 12月 31日的合并及公司资产负债表、2014年度的合并及公司利润表、合并及公司现金流量表、合并及公司所有者权益变动表以及财务报表附注。
一、管理层对财务报表的责任
编制和公允列报财务报表是玉龙宫公司管理层的责任。这种责任包括：（1）按照企业会计准则的规定编制财务报表，并使其实现公允反映；（2）设计、执行和维护必要的内部控制，以使财务报表不存在由于舞弊或错误导致的重大错报。
二、注册会计师的责任
我们的责任是在执行审计工作的基础上对财务报表发表审计意见。我们按照中国注册会计师审计准则的规定执行了审计工作。中国注册会计师审计准则要求我们遵守中国注册会计师职业道德守则，计划和执行审计工作以对财务报表是否不存在重大错报获取合理保证。
审计工作涉及实施审计程序，以获取有关财务报表金额和披露的审计证据。选择的审计程序取决于注册会计师的判断，包括对由于舞弊或错误导致的财务报表重大错报风险的评估。在进行风险评估时，注册会计师考虑与财务报表编制和公允列报相关的内部控制，以设计恰当的审计程序，但目的并非对内部控制的有效性发表意见审计工作还包括评价管理层选用会计政策的恰当性和作出会计估计的合理性，以及评价财务报表的总体列报。
我们相信，我们获取的审计证据是充分、适当的，为发表审计意见提供了基础。
审计报告第1页
三、审计意见
我们认为，玉龙宫公司财务报表在所有重大方面按照企业会计准则的规定编制，公允反映了玉龙宫公司 2014年 12月 31日的合并及公司财务状况以及 2014年度的合并及公司经营成果和现金流量。
本报告仅供常州万泽天海置业有限公司本次拟转让玉龙宫公司股权评估做价参考，不适用于其他目的，且不得用作任何其他用途。
立信会计师事务所 中国注册会计师：
（特殊普通合伙）
中国注册会计师：
中国·上海 二〇一五年五月二十五日
审计报告第2页
深圳市玉龙宫实业发展有限公司
2014年度
财务报表附注
深圳市玉龙宫实业发展有限公司
财务报表附注
（除特别注明外，金额单位均为人民币元）
一、 公司的基本情况：
深圳市玉龙宫实业发展有限公司(以下简称“本公司”)，于1995年10月由深圳市先科机电集成电路设计公司及深圳市先科机械电子公司共同出资设立本公司，出资额分别为50万元和2,950万元，股权比例分别为1.67%和98.33%。
1999年7月，本公司注册资本由3,000万元减至500万元，同时原股东深圳市先科机电集成电路设计公司及深圳市先科机械电子公司对其所持本公司股权进行了转让。
该次减资并股权转让后，新股东王海舰、刘小青及深圳市伏文实业有限公司分别以现金新增出资270万元、180万元、50万元，占本公司股权比例分别为54%、36%、10%。
2002年4月，经本公司股东会决议，深圳市伏文实业有限公司与刘小青签订股权转让协议书，约定将其持有的本公司10%股权以50万元转让给刘小青。该次股权转让后，刘小青持有本公司股权46%，王海舰持有本公司股权54%。2003年9月，王海舰、刘小青与万泽集团有限公司（原名深圳市万泽集团有限公司，以下简称“万泽集团”）、钟其方签订股权转让合同书，约定王海舰、刘小青分别将其持有的本公司270万元（占注册资本54%）230万元（占注册资本46%）股权转让给万泽集团、钟其方。该次股权转让后，万泽集团、钟其方持有本公司股权分别为 325万元（占注册资本65%）、175万元（占注册资本35%）。
2005年 12月，经本公司股东会决议，钟其方将其持有的本公司 175万元（占注册资本35%）股权转让给万泽实业有限公司（原名深圳市万泽实业有限公司，以下简称“万泽实业”）。该次股权转让完成后，万泽实业持有本公司股权35%，万泽集团持有本公司股权65%。
2007年 3月，经本公司股东会决议，万泽实业将其持有的本公司 175万元（占注册资本35%）股权转让给万泽集团。上述股权转让完成后，万泽集团持有本公司100%股权。 2009年 3月，经万泽集团股东会决议，万泽集团将其持有的本公司100%股权转让给常州万泽天海置业有限公司（以下简称“常州万泽天海”），转让价格为 500万元。本次股权转让后，本公司成为常州万泽天海全资子公司。
2009年5月，经本公司股东会决议，本公司股东常州万泽天海对其增资8,000万元，该次增资之后，玉龙宫注册资本增加为8,500万元。
财务报表附注第1页
深圳市玉龙宫实业发展有限公司
2014年度
财务报表附注
本公司的经营范围是兴办实业（具体项目另报）；本公司旅游景点及其配套服务设施的开发；国内商业、物资供销业（不含国家专营、专控、专卖商品）；在合法取得使用权的土地上从事房地产开发经营。主要业务为房地产开发经营。控制本公司的母公司是常州万泽天海置业有限公司，最终控制方是林伟光先生。
二、 财务报表的编制基础：
本公司以持续经营为基础，根据实际发生的交易和事项，按照财政部颁布的《企业会计准则—基本准则》和各项具体会计准则、企业会计准则应用指南、企业会计准则解释以及其他相关规定（统称“企业会计准则”）进行确认和计量，在此基础上编制财务报表。
三、 遵循企业会计准则的声明：
本公司编制的财务报表符合企业会计准则的要求，真实、完整地反映了本公司的财务状况、经营成果和现金流量等有关信息。
四、 重要会计政策及会计估计：
(一) 会计年度
自公历1月1日至12月31日止为一个会计年度。
(二) 记账本位币
本公司采用人民币为记账本位币。
(三) 现金及现金等价物的确定标准
在编制现金流量表时，将本公司库存现金以及可以随时用于支付的存款确认为现金。
将同时具备期限短（从购买日起三个月内到期）、流动性强、易于转换为已知现金、价值变动风险很小四个条件的投资，确定为现金等价物。
(四) 同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法
同一控制下企业合并：本公司在企业合并中取得的资产和负债，按照合并日在被合并方资产、负债（包括最终控制方收购被合并方而形成的商誉）在最终控制方合并财务报表中的账面价值计量。在合并中取得的净资产账面价值与支付的合并对价账面价值（或发行股份面值总额）的差额，调整资本公积中的股本溢价，资本公积中的股本溢价不足冲减的，调整留存收益。
财务报表附注第2页
深圳市玉龙宫实业发展有限公司
2014年度
财务报表附注
非同一控制下企业合并：本公司在购买日对作为企业合并对价付出的资产、发生或承担的负债按照公允价值计量，公允价值与其账面价值的差额，计入当期损益。本公司对合并成本大于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，确认为商誉；合并成本小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，经复核后，计入当期损益。
为企业合并发生的审计、法律服务、评估咨询等中介费用以及其他直接相关费用，于发生时计入当期损益；为企业合并而发行权益性证券的交易费用，冲减权益。
(五) 合并财务报表的编制方法
1、合并范围
本公司合并财务报表的合并范围以控制为基础确定，所有子公司（包括本公司所控制的被投资方可分割的部分）均纳入合并财务报表。
2、合并程序
本公司以自身和各子公司的财务报表为基础，根据其他有关资料，编制合并财务报表。本公司编制合并财务报表，将整个企业集团视为一个会计主体，依据相关企业会计准则的确认、计量和列报要求，按照统一的会计政策，反映本企业集团整体财务状况、经营成果和现金流量。
所有纳入合并财务报表合并范围的子公司所采用的会计政策、会计期间与本公司一致，如子公司采用的会计政策、会计期间与本公司不一致的，在编制合并财务报表时，按本公司的会计政策、会计期间进行必要的调整。对于非同一控制下企业合并取得的子公司，以购买日可辨认净资产公允价值为基础对其财务报表进行调整。对于同一控制下企业合并取得的子公司，以其资产、负债（包括最终控制方收购该子公司而形成的商誉）在最终控制方财务报表中的账面价值为基础对其财务报表进行调整。
子公司所有者权益、当期净损益和当期综合收益中属于少数股东的份额分别在合并资产负债表中所有者权益项目下、合并利润表中净利润项目下和综合收益总额项目下单独列示。子公司少数股东分担的当期亏损超过了少数股东在该子公司期初所有者权益中所享有份额而形成的余额，冲减少数股东权益。
（1）增加子公司或业务
在报告期内，若因同一控制下企业合并增加子公司或业务的，则调整合并资产负债表的期初数；将子公司或业务合并当期期初至报告期末的收入、费用、利润纳入合并利润表；将子公司或业务合并当期期初至报告期末的现金流量纳入合并现金流量表，同时对比较报表的相关项目进行调整，视同合并后的报告主体自最终控制方开始控制时点起一直存在。
财务报表附注第3页
深圳市玉龙宫实业发展有限公司
2014年度
财务报表附注
因追加投资等原因能够对同一控制下的被投资方实施控制的，视同参与合并的各方在最终控制方开始控制时即以目前的状态存在进行调整。在取得被合并方控制权之前持有的股权投资，在取得原股权之日与合并方和被合并方同处于同一控制之日孰晚日起至合并日之间已确认有关损益、其他综合收益以及其他净资产变动，分别冲减比较报表期间的期初留存收益或当期损益。
在报告期内，若因非同一控制下企业合并增加子公司或业务的，则不调整合并资产负债表期初数；将该子公司或业务自购买日至报告期末的收入、费用、利润纳入合并利润表；该子公司或业务自购买日至报告期末的现金流量纳入合并现金流量表。
因追加投资等原因能够对非同一控制下的被投资方实施控制的，对于购买日之前持有的被购买方的股权，本公司按照该股权在购买日的公允价值进行重新计量，公允价值与其账面价值的差额计入当期投资收益。购买日之前持有的被购买方的股权涉及权益法核算下的其他综合收益以及除净损益、其他综合收益和利润分配之外的其他所有者权益变动的，与其相关的其他综合收益、其他所有者权益变动转为购买日所属当期投资收益，由于被投资方重新计量设定受益计划净负债或净资产变动而产生的其他综合收益除外。
（2）处置子公司或业务
①一般处理方法
在报告期内，本公司处置子公司或业务，则该子公司或业务期初至处置日的收入、费用、利润纳入合并利润表；该子公司或业务期初至处置日的现金流量纳入合并现金流量表。
因处置部分股权投资或其他原因丧失了对被投资方控制权时，对于处置后的剩余股权投资，本公司按照其在丧失控制权日的公允价值进行重新计量。处置股权取得的对价与剩余股权公允价值之和，减去按原持股比例计算应享有原有子公司自购买日或合并日开始持续计算的净资产的份额与商誉之和的差额，计入丧失控制权当期的投资收益。与原有子公司股权投资相关的其他综合收益或除净损益、其他综合收益及利润分配之外的其他所有者权益变动，在丧失控制权时转为当期投资收益，由于被投资方重新计量设定受益计划净负债或净资产变动而产生的其他综合收益除外。
②分步处置子公司
通过多次交易分步处置对子公司股权投资直至丧失控制权的，处置对子公司股权投资的各项交易的条款、条件以及经济影响符合以下一种或多种情况，通常表明应将多次交易事项作为一揽子交易进行会计处理：
财务报表附注第4页
深圳市玉龙宫实业发展有限公司
2014年度
财务报表附注
ⅰ．这些交易是同时或者在考虑了彼此影响的情况下订立的；
ⅱ．这些交易整体才能达成一项完整的商业结果；
ⅲ．一项交易的发生取决于其他至少一项交易的发生；
ⅳ．一项交易单独看是不经济的，但是和其他交易一并考虑时是经济的。
处置对子公司股权投资直至丧失控制权的各项交易属于一揽子交易的，本公司将各项交易作为一项处置子公司并丧失控制权的交易进行会计处理；但是，在丧失控制权之前每一次处置价款与处置投资对应的享有该子公司净资产份额的差额，在合并财务报表中确认为其他综合收益，在丧失控制权时一并转入丧失控制权当期的损益。
处置对子公司股权投资直至丧失控制权的各项交易不属于一揽子交易的，在丧失控制权之前，按不丧失控制权的情况下部分处置对子公司的股权投资的相关政策进行会计处理；在丧失控制权时，按处置子公司一般处理方法进行会计处理。
（3）购买子公司少数股权
本公司因购买少数股权新取得的长期股权投资与按照新增持股比例计算应享有子公司自购买日（或合并日）开始持续计算的净资产份额之间的差额，调整合并资产负债表中的资本公积中的股本溢价，资本公积中的股本溢价不足冲减的，调整留存收益。
（4）不丧失控制权的情况下部分处置对子公司的股权投资
在不丧失控制权的情况下因部分处置对子公司的长期股权投资而取得的处置价款与处置长期股权投资相对应享有子公司自购买日或合并日开始持续计算的净资产份额之间的差额，调整合并资产负债表中的资本公积中的股本溢价，资本公积中的股本溢价不足冲减的，调整留存收益。
(六) 应收款项坏账准备
1、单项金额重大并单独计提坏账准备的应收款项：
单项金额重大的判断依据或金额标准：
单项金额重大的具体标准为：单笔金额超过1,000万元。
单项金额重大并单独计提坏账准备的计提方法：
单独进行减值测试，如有客观证据表明其已发生减值，按预计未来现金流量现值低于其账面价值的差额计提坏账准备，计入当期损益。单独测试未发生减值的应收款项，将其归入相应组合计提坏账准备。
财务报表附注第5页
深圳市玉龙宫实业发展有限公司
2014年度
财务报表附注
2、按信用风险特征组合计提坏账准备应收款项：
按信用风险特征组合计提坏账准备的计提方法
单独测试按预计损失控制组合：以欠款企业间是否存在直接或间接控制、共同率计提 控制、同受实际控制人控制为信用风险特征划分组合
账龄组合：除单独测试并单项计提减值准备以及控制组合账龄分析法
形成的应收款项以外的应收帐款和其他应收款
组合中，采用账龄分析法计提坏账准备的：
账龄 应收账款计提比例(%) 其他应收款计提比例(%)
1年以内（含1年） 6 6
1－2年（含2年） 12 12
2－3年（含3年） 18 18
3－5年（含5年） 24 24
5年以上 100 100
组合中，采用其他方法计提坏账准备的：
组合名称 方法说明
控制组合 单独测试按预计损失率计提
3、单项金额虽不重大但单项计提坏账准备的应收账款
单项计提坏账准备的理由：
账龄时间较长且存在客观证据表明发生了减值。
坏账准备的计提方法:
根据预计未来现金流量现值低于其账面价值的差额，确认减值损失，计提坏账准备。
(七) 存货
1、存货的分类
存货分类为：开发成本、开发产品等
2、发出存货的计价方法
存货发出时按加权平均法计价。
财务报表附注第6页
深圳市玉龙宫实业发展有限公司
2014年度
财务报表附注
3、不同类别存货可变现净值的确定依据
房地产项目期末按照单个存货项目计提存货跌价准备。
除有明确证据表明资产负债表日市场价格异常外，存货项目的可变现净值以资产负债表日市场价格为基础确定。
本期期末存货项目的可变现净值以资产负债表日市场价格为基础确定。
4、存货的盘存制度
采用永续盘存制。
5、低值易耗品和包装物的摊销方法
（1）开发用土地的核算方法
纯土地开发项目，其费用支出单独构成土地开发成本；
连同房产整体开发的项目，其费用可分清负担对象的，一般按实际面积及相应比例分摊记入商品房成本。
（2）公共配套设施费用的核算方法
预计未来能够产生现金流入、能有偿转让、或其他发生成本能够得到补偿的公共配套设施：以各配套设施项目作为成本核算对象，归集所发生的成本；反之：按受益比例确定标准分配计入商品房成本。
6、维修基金的核算方法
根据开发项目所在地政府的有关规定，决定是否计提维修基金及使用，计提的维修基金计入开发成本。
(八) 长期股权投资
1、共同控制、重大影响的判断标准
共同控制，是指按照相关约定对某项安排所共有的控制，并且该安排的相关活动必须经过分享控制权的参与方一致同意后才能决策。本公司与其他合营方一同对被投资单位实施共同控制且对被投资单位净资产享有权利的，被投资单位为本公司的合营企业。
重大影响，是指对一个企业的财务和经营决策有参与决策的权力，但并不能够控制或者与其他方一起共同控制这些政策的制定。本能够对被投资单位施加重大影响的，被投资单位为本公司联营企业。
财务报表附注第7页
深圳市玉龙宫实业发展有限公司
2014年度
财务报表附注
2、初始投资成本的确定
（1）企业合并形成的长期股权投资
同一控制下的企业合并：公司以支付现金、转让非现金资产或承担债务方式以及以发行权益性证券作为合并对价的，在合并日按照取得被合并方所有者权益在最终控制方合并财务报表中的账面价值的份额作为长期股权投资的初始投资成本。因追加投资等原因能够对同一控制下的被投资单位实施控制的，在合并日根据合并后应享有被合并方净资产在最终控制方合并财务报表中的账面价值的份额，确定长期股权投资的初始投资成本。合并日长期股权投资的初始投资成本，与达到合并前的长期股权投资账面价值加上合并日进一步取得股份新支付对价的账面价值之和的差额，调整股本溢价，股本溢价不足冲减的，冲减留存收益。
非同一控制下的企业合并：公司按照购买日确定的合并成本作为长期股权投资的初始投资成本。因追加投资等原因能够对非同一控制下的被投资单位实施控制的，按照原持有的股权投资账面价值加上新增投资成本之和，作为改按成本法核算的初始投资成本。
（2）其他方式取得的长期股权投资
以支付现金方式取得的长期股权投资，按照实际支付的购买价款作为初始投资成本。
以发行权益性证券取得的长期股权投资，按照发行权益性证券的公允价值作为初始投资成本。
在非货币性资产交换具备商业实质和换入资产或换出资产的公允价值能够可靠计量的前提下，非货币性资产交换换入的长期股权投资以换出资产的公允价值和应支付的相关税费确定其初始投资成本，除非有确凿证据表明换入资产的公允价值更加可靠；不满足上述前提的非货币性资产交换，以换出资产的账面价值和应支付的相关税费作为换入长期股权投资的初始投资成本。
通过债务重组取得的长期股权投资，其初始投资成本按照公允价值为基础确定。
3、后续计量及损益确认方法
（1）成本法核算的长期股权投资
公司对子公司的长期股权投资，采用成本法核算。除取得投资时实际支付的价款或对价中包含的已宣告但尚未发放的现金股利或利润外，公司按照享有被投资单位宣告发放的现金股利或利润确认当期投资收益。
财务报表附注第8页
深圳市玉龙宫实业发展有限公司
2014年度
财务报表附注
（2）权益法核算的长期股权投资
对联营企业和合营企业的长期股权投资，采用权益法核算。初始投资成本大于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的差额，不调整长期股权投资的初始投资成本；初始投资成本小于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的差额，计入当期损益。
公司按照应享有或应分担的被投资单位实现的净损益和其他综合收益的份额，分别确认投资收益和其他综合收益，同时调整长期股权投资的账面价值；按照被投资单位宣告分派的利润或现金股利计算应享有的部分，相应减少长期股权投资的账面价值；对于被投资单位除净损益、其他综合收益和利润分配以外所有者权益的其他变动，调整长期股权投资的账面价值并计入所有者权益。
在确认应享有被投资单位净损益的份额时，以取得投资时被投资单位可辨认净资产的公允价值为基础，并按照公司的会计政策及会计期间，对被投资单位的净利润进行调整后确认。在持有投资期间，被投资单位编制合并财务报表的，以合并财务报表中的净利润、其他综合收益和其他所有者权益变动中归属于被投资单位的金额为基础进行核算。
在公司确认应分担被投资单位发生的亏损时，按照以下顺序进行处理：首先，冲减长期股权投资的账面价值。其次，长期股权投资的账面价值不足以冲减的，以其他实质上构成对被投资单位净投资的长期权益账面价值为限继续确认投资损失，冲减长期应收项目等的账面价值。最后，经过上述处理，按照投资合同或协议约定企业仍承担额外义务的，按预计承担的义务确认预计负债，计入当期投资损失。
（3）长期股权投资的处置
处置长期股权投资，其账面价值与实际取得价款的差额，计入当期损益。
采用权益法核算的长期股权投资，在处置该项投资时，采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础，按相应比例对原计入其他综合收益的部分进行会计处理。因被投资单位除净损益、其他综合收益和利润分配以外的其他所有者权益变动而确认的所有者权益，按比例结转入当期损益，由于被投资方重新计量设定受益计划净负债或净资产变动而产生的其他综合收益除外。
因处置部分股权投资等原因丧失了对被投资单位的共同控制或重大影响的，处置后的剩余股权改按金融工具确认和计量准则核算，其在丧失共同控制或重大影响之日的公允价值与账面价值之间的差额计入当期损益。原股权投资因采用权益法核算而确认的其他综合收益，在终止采用权益法核算时采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理。因被投资方除净损益、其他综合收益和利润分配以外的其他所有者权益变动而确认的所有者权益，在终止采用权益法核算时全部转入当期损益。
财务报表附注第9页
深圳市玉龙宫实业发展有限公司
2014年度
财务报表附注
因处置部分股权投资等原因丧失了对被投资单位控制权的，在编制个别财务报表时，处置后的剩余股权能够对被投资单位实施共同控制或重大影响的，改按权益法核算，并对该剩余股权视同自取得时即采用权益法核算进行调整；处置后的剩余股权不能对被投资单位实施共同控制或施加重大影响的，改按金融工具确认和计量准则的有关规定进行会计处理，其在丧失控制之日的公允价值与账面价值间的差额计入当期损益。
处置的股权是因追加投资等原因通过企业合并取得的，在编制个别财务报表时，处置后的剩余股权采用成本法或权益法核算的，购买日之前持有的股权投资因采用权益法核算而确认的其他综合收益和其他所有者权益按比例结转；处置后的剩余股权改按金融工具确认和计量准则进行会计处理的，其他综合收益和其他所有者权益全部结转。
(九) 固定资产
1、固定资产确认条件
固定资产指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有，并且使用寿命超过一个会计年度的有形资产。固定资产在同时满足下列条件时予以确认：
（1）与该固定资产有关的经济利益很可能流入企业；
（2）该固定资产的成本能够可靠地计量。
2、折旧方法
固定资产折旧采用年限平均法分类计提，根据固定资产类别、预计使用寿命和预计净残值率确定折旧率。如固定资产各组成部分的使用寿命不同或者以不同方式为企业提供经济利益，则选择不同折旧率或折旧方法，分别计提折旧。
融资租赁方式租入的固定资产，能合理确定租赁期届满时将会取得租赁资产所有权的，在租赁资产尚可使用年限内计提折旧；无法合理确定租赁期届满时能够取得租赁资产所有权的，在租赁期与租赁资产尚可使用年限两者中较短的期间内计提折旧。
各类固定资产折旧方法、折旧年限、残值率和年折旧率如下：
类别 折旧年限（年） 预计净残值率（%） 年折旧率（%）
房屋及建筑物 35 5 2.71运输设备 8 5 11.88电子设备及其他设备 8 5 11.88
财务报表附注第10页
深圳市玉龙宫实业发展有限公司
2014年度
财务报表附注
3、融资租入固定资产的认定依据、计价方法
公司与租赁方所签订的租赁协议条款中规定了下列条件之一的，确认为融资租入资产：
（1）租赁期满后租赁资产的所有权归属于本公司；
（2）公司具有购买资产的选择权，购买价款远低于行使选择权时该资产的公允价值；
（3）租赁期占所租赁资产使用寿命的大部分；
（4）租赁开始日的最低租赁付款额现值，与该资产的公允价值不存在较大的差异。
公司在承租开始日，将租赁资产公允价值与最低租赁付款额现值两者中较低者作为租入资产的入账价值，将最低租赁付款额作为长期应付款的入账价值，其差额作为未确认的融资费。
(十) 借款费用
1、借款费用资本化的确认原则
借款费用，包括借款利息、折价或者溢价的摊销、辅助费用以及因外币借款而发生的汇兑差额等。
公司发生的借款费用，可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的，予以资本化，计入相关资产成本；其他借款费用，在发生时根据其发生额确认为费用，计入当期损益。
符合资本化条件的资产，是指需要经过相当长时间的购建或者生产活动才能达到预定可使用或者可销售状态的固定资产、投资性房地产和存货等资产。
借款费用同时满足下列条件时开始资本化：
（1）资产支出已经发生，资产支出包括为购建或者生产符合资本化条件的资产而以支付现金、转移非现金资产或者承担带息债务形式发生的支出；
（2）借款费用已经发生；
（3）为使资产达到预定可使用或者可销售状态所必要的购建或者生产活动已经开始。
2、借款费用资本化期间
资本化期间，指从借款费用开始资本化时点到停止资本化时点的期间，借款费用暂停资本化的期间不包括在内。
当购建或者生产符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态时，借款费用停止资本化。
财务报表附注第11页
深圳市玉龙宫实业发展有限公司
2014年度
财务报表附注
当购建或者生产符合资本化条件的资产中部分项目分别完工且可单独使用时，该部分资产借款费用停止资本化。
购建或者生产的资产的各部分分别完工，但必须等到整体完工后才可使用或可对外销售的，在该资产整体完工时停止借款费用资本化。
3、暂停资本化期间
符合资本化条件的资产在购建或生产过程中发生的非正常中断、且中断时间连续超过3个月的，则借款费用暂停资本化；该项中断如是所购建或生产的符合资本化条件的资产达到预定可使用状态或者可销售状态必要的程序，则借款费用继续资本化。在中断期间发生的借款费用确认为当期损益，直至资产的购建或者生产活动重新开始后借款费用继续资本化。
4、借款费用资本化率、资本化金额的计算方法
对于为购建或者生产符合资本化条件的资产而借入的专门借款，以专门借款当期实际发生的借款费用，减去尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入或进行暂时性投资取得的投资收益后的金额，来确定借款费用的资本化金额。
对于为购建或者生产符合资本化条件的资产而占用的一般借款，根据累计资产支出超过专门借款部分的资产支出加权平均数乘以所占用一般借款的资本化率，计算确定一般借款应予资本化的借款费用金额。资本化率根据一般借款加权平均利率计算确定。
(十一)无形资产
1、无形资产的计价方法
（1）公司取得无形资产时按成本进行初始计量；
外购无形资产的成本，包括购买价款、相关税费以及直接归属于使该项资产达到预定用途所发生的其他支出。购买无形资产的价款超过正常信用条件延期支付，实质上具有融资性质的，无形资产的成本以购买价款的现值为基础确定。
债务重组取得债务人用以抵债的无形资产，以该无形资产的公允价值为基础确定其入账价值，并将重组债务的账面价值与该用以抵债的无形资产公允价值之间的差额，计入当期损益。
在非货币性资产交换具备商业实质且换入资产或换出资产的公允价值能够可靠计量的前提下，非货币性资产交换换入的无形资产以换出资产的公允价值为基础确定其入账价值，除非有确凿证据表明换入资产的公允价值更加可靠；不满足上述前提的非货币性资产交换，以换出资产的账面价值和应支付的相关税费作为换入无形资产的成本，不确认损益。
财务报表附注第12页
深圳市玉龙宫实业发展有限公司
2014年度
财务报表附注
（2）后续计量
在取得无形资产时分析判断其使用寿命。
对于使用寿命有限的无形资产，在为企业带来经济利益的期限内按直线法摊销；
无法预见无形资产为企业带来经济利益期限的，视为使用寿命不确定的无形资产，不予摊销。
2、使用寿命有限的无形资产的使用寿命估计情况：
项目 预计使用寿命 依据
土地使用权 48年 工业用地使用年限
电脑软件 5年 预计使用年限
每期末，对使用寿命有限的无形资产的使用寿命及摊销方法进行复核。
经复核，本年期末无形资产的使用寿命及摊销方法与以前估计未有不同。
3、划分公司内部研究开发项目的研究阶段和开发阶段具体标准
公司内部研究开发项目的支出分为研究阶段支出和开发阶段支出。
研究阶段：为获取并理解新的科学或技术知识等而进行的独创性的有计划调查、研究活动的阶段。
开发阶段：在进行商业性生产或使用前，将研究成果或其他知识应用于某项计划或设计，以生产出新的或具有实质性改进的材料、装置、产品等活动的阶段。
4、开发阶段支出符合资本化的具体标准
内部研究开发项目开发阶段的支出，同时满足下列条件时确认为无形资产：
（1）完成该无形资产以使其能够使用或出售在技术上具有可行性；
（2）具有完成该无形资产并使用或出售的意图；
（3）无形资产产生经济利益的方式，包括能够证明运用该无形资产生产的产品存在市场或无形资产自身存在市场，无形资产将在内部使用的，能够证明其有用性；
（4）有足够的技术、财务资源和其他资源支持，以完成该无形资产的开发，并有能力使用或出售该无形资产；
（5）归属于该无形资产开发阶段的支出能够可靠地计量。
开发阶段的支出，若不满足上列条件的，于发生时计入当期损益。研究阶段的支出，在发生时计入当期损益。
财务报表附注第13页
深圳市玉龙宫实业发展有限公司
2014年度
财务报表附注
(十二)职工薪酬
1、短期薪酬的会计处理方法
本公司在职工为本公司提供服务的会计期间，将实际发生的短期薪酬确认为负债，并计入当期损益或相关资产成本。
本公司为职工缴纳的社会保险费和住房公积金，以及按规定提取的工会经费和职工教育经费，在职工为本公司提供服务的会计期间，根据规定的计提基础和计提比例计算确定相应的职工薪酬金额。
职工福利费为非货币性福利的，如能够可靠计量的，按照公允价值计量。
2、离职后福利的会计处理方法
设定提存计划
本公司按当地政府的相关规定为职工缴纳基本养老保险和失业保险，在职工为本公司提供服务的会计期间，按以当地规定的缴纳基数和比例计算应缴纳金额，确认为负债，并计入当期损益或相关资产成本。
3、辞退福利的会计处理方法
本公司在不能单方面撤回因解除劳动关系计划或裁减建议所提供的辞退福利时，或确认与涉及支付辞退福利的重组相关的成本或费用时（两者孰早），确认辞退福利产生的职工薪酬负债，并计入当期损益。
(十三)收入
1、 销售商品收入确认和计量原则
公司已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购买方；公司既没有保留与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施有效控制；收入的金额能够可靠地计量；相关的经济利益很可能流入企业；相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量时，确认商品销售收入实现。
本公司销售商品收入确认的确认标准及收入确认时间的具体判断标准：本公司主营业务为房地产商品开发销售，收入确认标准的具体判断标准为:1）所售房产已签定相关预（现）售合同；2）全部或部分收取了房款或有证据表明价款可以取得；3）所售房产已经竣工，并经相关部门验收合格后完成竣工验收备案登记；4）所售房产通过客户验收并办理交付手续；5）相关成本能够可靠计量。
财务报表附注第14页
深圳市玉龙宫实业发展有限公司
2014年度
财务报表附注
2、 让渡资产使用权收入的确认和计量原则
（1）让渡资产使用权收入确认和计量的总体原则
与交易相关的经济利益很可能流入企业，收入的金额能够可靠地计量时。分别下列情况确定让渡资产使用权收入金额：
①利息收入金额，按照他人使用本企业货币资金的时间和实际利率计算确定。
②使用费收入金额，按照有关合同或协议约定的收费时间和方法计算确定。
（2）本公司确认让渡资产使用权收入的依据
相关资产已移交给承租人，按租赁合同或协议约定的收费时间和方法能够计算确定租赁收入。
(十四)递延所得税资产和递延所得税负债
对于可抵扣暂时性差异确认递延所得税资产，以未来期间很可能取得的用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额为限。对于能够结转以后年度的可抵扣亏损和税款抵减，以很可能获得用来抵扣可抵扣亏损和税款抵减的未来应纳税所得额为限，确认相应的递延所得税资产。
对于应纳税暂时性差异，除特殊情况外，确认递延所得税负债。
不确认递延所得税资产或递延所得税负债的特殊情况包括：商誉的初始确认；除企业合并以外的发生时既不影响会计利润也不影响应纳税所得额（或可抵扣亏损）的其他交易或事项。
当拥有以净额结算的法定权利，且意图以净额结算或取得资产、清偿负债同时进行时，当期所得税资产及当期所得税负债以抵销后的净额列报。
当拥有以净额结算当期所得税资产及当期所得税负债的法定权利，且递延所得税资产及递延所得税负债是与同一税收征管部门对同一纳税主体征收的所得税相关或者是对不同的纳税主体相关，但在未来每一具有重要性的递延所得税资产及负债转回的期间内，涉及的纳税主体意图以净额结算当期所得税资产和负债或是同时取得资产、清偿负债时，递延所得税资产及递延所得税负债以抵销后的净额列报。
五、 会计政策和会计估计变更以及差错更正的说明：
(一) 重要会计政策变更
（1）执行财政部于2014年修订及新颁布的准则
公司已执行财政部于2014年颁布的下列新的及修订的企业会计准则：
《企业会计准则—基本准则》（修订）、
《企业会计准则第2号——长期股权投资》（修订）、
财务报表附注第15页
深圳市玉龙宫实业发展有限公司
2014年度
财务报表附注
《企业会计准则第9号——职工薪酬》（修订）、
《企业会计准则第30号——财务报表列报》（修订）、
《企业会计准则第33号——合并财务报表》（修订）、
《企业会计准则第37号——金融工具列报》（修订）、
《企业会计准则第39号——公允价值计量》、
《企业会计准则第40号——合营安排》、
《企业会计准则第41号——在其他主体中权益的披露》。
公司执行上述企业会计准则未对公司本报告期比较财务报表数据产生影响。
（2）其他重要会计政策变更
本报告期本公司除上述（1）中的会计政策变更之外，其他主要会计政策未发生变更。
(二) 重要会计估计变更
本报告期本公司主要会计估计未发生变更。
(三) 前期重大会计差错：
本报告期本公司未发生前期重大会计差错更正事项。
六、 税项
本公司主要税种和税率
税种 计税依据 税率（%）
营业税 按应税营业收入计征 5
城市维护建设税按实际缴纳的营业税、增值税及消费税计征 7
企业所得税 按应纳税所得额计征 25
四级超率累进税率
土地增值税 按转让房地产所取得的增值额和规定的税率计征
30、40、50、60
财务报表附注第16页
深圳市玉龙宫实业发展有限公司
2014年度
财务报表附注
七、 企业合并及合并财务报表：
本期纳入合并报表范围的子企业基本情况：
金额单位：人民币万元企业 业务 注册 持股比例
序号 企业名称 级次 注册地 享有表决权（%） 投资额 取得方式类型 性质 资本 （%）
深圳市福田区莲塘尾水库 .境内非金融
1 一级次 深圳市 服务业 100.00 100.00 100.00 100.00设立或投资管理有限公司 子企业
深圳市乐佳家装饰工程有 .境内非金融
2 一级次 深圳市 服务业 500.00 100.00 100.00 500.00设立或投资限责任公司 子企业
财务报表附注第17页
深圳市玉龙宫实业发展有限公司
2014年度
财务报表附注
八、 合并财务报表主要项目注释：
(一) 货币资金：
项目 期末余额 年初余额
库存现金 223,179.06 165,130.47银行存款 9,495,420.82 234,218,823.15其他货币资金
合计 9,718,599.88 234,383,953.62(二) 应收账款：
|||||||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
||期末余额||||||年初余额|||||
|种类|账面余额|||坏账准备|||账面余额|||坏账准备||
||金额|比例（%|）|金额|比例（%|）|金额|比例（%|）|金额|比例（%|
|单项金额重大并||||||||||||
|单独计提坏账准||||||||||||
|备的应收账款||||||||||||
|按信用特征组合||||||||||||
|计提坏账准备的|||||||294,765,441.00|100.00||21,212,468.46|7.20|
|应收账款||||||||||||
|单项金额不重大||||||||||||
|但单独计提坏账||||||||||||
|准备的应收账款||||||||||||
|合计|||||||294,765,441.00|100.00||21,212,468.46|7.20|

组合中，采用账龄分析法计提坏账准备的应收账款：
||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
||期末余额|||年初余额|||
|账龄|账面余额|||账面余额|||
||||坏账准备|||坏账准备|
||金额|比例（%）||金额|比例（%）||
|1年以内（含1年）||||235,989,741.00|80.06|14,159,384.46|
|1－2年 （含2年）||||58,775,700.00|19.94|7,053,084.00|
|2－3年 （含3年）|||||||
|3—5年（含5年）|||||||
|5年以上|||||||
|合计||||294,765,441.00|100.00|21,212,468.46|

财务报表附注第18页
深圳市玉龙宫实业发展有限公司
2014年度
财务报表附注
(三) 预付款项：
预付款项按账龄列示
||||||
|-|-|-|-|-|
||期末余额||年初余额||
|账龄|||||
||账面余额|比例(%)|账面余额|比例(%)|
|1年以内（含1年）|11,321,193.81|85.27|74,164,895.60|99.98|
|1至2年（含2年）|1,940,444.71|14.61|15,400.00|0.02|
|2至3年（含3年）|15,400.00|0.12|||
|3年以上|||||
|合 计|13,277,038.52|100.00|74,180,295.60|100.00|

财务报表附注第19页
深圳市玉龙宫实业发展有限公司
2014年度
财务报表附注
(四)其他应收款：
||||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
||期末余额||||年初余额||||
|种类|账面余额||坏账准备||账面余额||坏账准备||
||金额|比例（%）|金额|比例（%）|金额|比例（%）|金额|比例（%）|
|单项金额重大并单独计提坏账准备的其他应收款|||||||||
|按信用特征组合计提坏账准备的其他应收款|894,206,306.97|100.00|498,669.21|0.06|690,187,257.60|100.00|462,390.65|0.07|
|单项金额不重大但单独计提坏账准备的其他应收款|||||||||
|合 计|894,206,306.97|100.00|498,669.21|0.06|690,187,257.60|100.00|462,390.65|0.07|

1、按信用特征组合计提坏账准备的其他应收款
（1）组合中，账龄组合按账龄分析法计提坏账准备的其他应收款：
|||||
|-|-|-|-|
||期末余额|||
|账 龄||||
||其他应收款|坏账准备|计提比例（%）|
|1年以内（含1年）|1,673,030.55|100,381.83|6.00|
|1－2年 （含2年）|39,698.71|4,763.85|12.00|
|2－3年 （含3年）|56,619.84|10,191.57|18.00|
|3—5年（含5年）|294,112.65|70,587.04|24.00|
|5年以上|312,744.92|312,744.92|100.00|
|合 计|2,376,206.67|498,669.21||

财务报表附注第20页
深圳市玉龙宫实业发展有限公司
2014年度
财务报表附注
（2）组合中，控制组合单独测试按预计损失率计提的其他应收款：
单位名称 与本公司关系 期末余额 账龄 坏账准备计提比例 计提理由1年以内：34,832,512.15
常州万泽置地房产开发有限公司 受同一最终控制方控制 218,563,876.431-2年：111,572,305.84 0.00 0.00单独测试未发生减值2-3年：72,159,058.44
1年以内：253,378,170.21
万泽实业股份有限公司 本公司母公司的母公司 282,424,266.89 0.00 0.00单独测试未发生减值1-2年：29,046,096.68
1年以内：20,975,000.00
汕头市万泽置地房地产开发有限公司 受同一最终控制方控制 29,375,000.00 0.00 0.00单独测试未发生减值1-2年：8,400,000.00
天实和华置业（北京）有限公司 受同一最终控制方控制 30,172,930.191年以内30,172,930.19 0.00 0.00单独测试未发生减值2-3年：102,510,000.00
常州万泽天海置业有限公司 本公司的母公司 157,484,736.863-4年：34,000,000.00 0.00 0.00单独测试未发生减值4-5年：20,974,736.86
1年以内：144,786,846.50
深圳市万泽房地产开发集团有限公司 受同一最终控制方控制 173,809,289.931-2年：291.72 0.00 0.00单独测试未发生减值2-3年：29,022,151.71
合计 891,830,100.30 0.00 0.00
财务报表附注第21页
深圳市玉龙宫实业发展有限公司
2014年度
财务报表附注
(五)存货：
期末余额 年初余额
项目 跌价 跌价
账面余额 账面价值 账面余额 账面价值
准备 准备
开发成本 123,143,361.93 123,143,361.93 99,986,399.93 99,986,399.93开发产品 338,094,680.33 338,094,680.33 449,296,447.33 449,296,447.33合计 461,238,042.26 461,238,042.26 549,282,847.26 549,282,847.26(六) 固定资产：
固定资产分类
项目 年初余额 本期增加 本期减少 期末余额
一、账面原值合计： 3,918,254.45 11,800.00 3,930,054.45运输工具 2,582,456.45 2,582,456.45电子设备及其他 1,335,798.00 11,800.00 1,347,598.00本期新增本期计提
二、累计折旧合计： 956,423.77 462,730.14 1,419,153.91运输工具 553,805.21 3 02,916.72 856,721.93电子设备及其他 402,618.56 1 59,813.42 562,431.98三、固定资产账面净值合计 2,961,830.68 2,510,900.54运输工具 2,028,651.24 1,725,734.52电子设备及其他 933,179.44 785,166.02四、减值准备合计
运输工具
电子设备及其他
五、固定资产账面价值合计 2,961,830.68 2,510,900.54运输工具 2,028,651.24 1,725,734.52电子设备及其他 933,179.44 785,166.02(七) 无形资产：
无形资产分类
项目 年初余额 本期增加额 本期减少额 期末余额
一、原价合计 661,900.00 38,700.00 700,600.00其中：软件 661,900.00 38,700.00 700,600.00
财务报表附注第22页
深圳市玉龙宫实业发展有限公司
2014年度
财务报表附注
项目 年初余额 本期增加额 本期减少额 期末余额
二、累计摊销额合计 401,204.15 192,062.46 593,266.61其中：软件 401,204.15 192,062.46 593,266.61三、无形资产减值准备金额合计
其中：软件
四、账面价值合计 260,695.85 107,333.39其中：软件 260,695.85 107,333.39(八) 递延所得税资产和递延所得税负债：
递延所得税资产和递延所得税负债不以抵销后的净额列示
已确认递延所得税资产
期末余额 年初余额
项目
递延所得税资产可抵扣暂时性差异递延所得税资产可抵扣暂时性差异资产减值准备 124,667.30 498,669.21 5,418,714.77 21,674,859.11(九)其他非流动资产：
项目 期末余额 年初余额
其他 1,000,000.00
(十) 所有权受到限制的资产：
所有权受到限制的资产类别 期末账面价值
用于担保的资产 94,252,681.92其中：存货 94,252,681.92资产所有权受到限制的原因说明：见附注十一。
(十一)应付账款：
账龄 期末余额 年初余额
1年以内（含1年） 20,807,155.32 11,596,964.021年以上 14,245,315.80 15,337,889.11合计 35,052,471.12 26,934,853.13
财务报表附注第23页
深圳市玉龙宫实业发展有限公司
2014年度
财务报表附注
(十二)预收款项：
账龄 期末余额 年初余额
1年以内（含1年） 37,685,332.66 217,522,557.881年以上 45,424,370.08
合计 83,109,702.74 217,522,557.88账龄超过1年的大额预收款项：
债权人名称 期末余额 未结转原因
购房客户 4,500,000.00 尚未交房
购房客户 4,000,000.00 尚未交房
合计 8,500,000.00
(十三)应付职工薪酬：
项目 年初余额 本期增加额 本期减少额 期末余额一、工资、奖金、津贴和补贴 10,046,779.47 10,046,779.47
二、职工福利费 3,158,956.45 3,158,956.45
三、社会保险费 804,817.83 804,817.83
其中：1.基本医疗保险费 179,961.49 179,961.49
2.补充医疗保险费
3.基本养老保险费 558,794.85 558,794.85
4.年金缴费（补充养老保险）
5.失业保险费 31,752.97 31,752.97
6.工伤保险费 16,375.78 16,375.78
7.生育保险费 17,932.74 17,932.74
四、住房公积金 481,330.20 481,330.20
五、工会经费和职工教育经费 353,553.37 353,553.37
六、非货币性福利
七、辞退福利及内退补偿
其中：1.因解除劳动关系给予的补偿
2.预计内退人员支出
八、其他
其中：以现金结算的股份支付
合计 14,845,437.32 14,845,437.32
财务报表附注第24页
深圳市玉龙宫实业发展有限公司
2014年度
财务报表附注
(十四)应交税费：
税种 期末余额 年初余额
营业税 37,349,417.84 66,679,273.74城建税 2,614,459.23 4,667,549.15企业所得税 178,940,006.12 149,621,097.14教育费附加 1,756,657.68 3,223,150.50个人所得税 26,137.84 33,009.86土地增值税 111,151,669.49 118,022,990.87土地使用税 126,013.73
堤防费 83,400.14 125,108.11合计 332,047,762.07 342,372,179.37(十五)应付股利
项目 期末余额 年初余额
应付常州万泽天海置业有限公司股利 378,727,626.92
(十六)其他应付款：
账龄 期末余额 年初余额
1年以内（含1年） 172,414,787.79 45,370,915.141年以上 51,376,434.70 7,140,414.06合计 223,791,222.49 52,511,329.201、账龄超过一年的大额其他应付款：
项目 期末余额 性质或内容
北京市万泽碧轩房地产开发有限公司 7,053,348.51 关联方往来款项余额
2、金额较大的其他应付款：
项目 期末余额 性质或内容
深圳市万泽碧轩贸易有限公司 161,663,837.91 关联方往来款项余额
深圳市万泽中南研究院有限公司 54,093,722.50 关联方往来款项余额
北京市万泽碧轩房地产开发有限公司 7,053,348.51 关联方往来款项余额
合计 222,810,908.92
财务报表附注第25页
深圳市玉龙宫实业发展有限公司
2014年度
财务报表附注
(十七)一年内到期的非流动负债：
项目 期末余额 年初余额
一年内到期的长期借款 200,000,000.00
（十八)长期借款：
项目 期末余额 年初余额
抵押保证借款 670,000,000.00(十九)实收资本：
年初余额 本期本期 期末余额
投资者名称
投资金额 所占比例（%）增加减少 投资金额所占比例（%）常州万泽天海
置业有限公司 85,000,000.00 100.00 85,000,000.00 100.00(二十)未分配利润：
项目 本期 上期
调整前上期末未分配利润 390,287,961.32 191,549,922.38调整年初未分配利润合计数（调增+，调减－）
调整后年初未分配利润 390,287,961.32 191,549,922.38加：本期归属于母公司所有者的净利润 109,475,467.40 242,105,581.14减：提取法定盈余公积 43,367,542.20提取任意盈余公积
提取一般风险准备
应付股利 499,785,203.28
转增资本
期末未分配利润 -21,774.56 390,287,961.32(二十一)营业收入、营业成本：
本期发生额 上期发生额
项目
收入 成本 收入 成本
主营业务
475,812,682.00 232,304,881.75 1 ,098,196,718.00 562,824,369.77
财务报表附注第26页
深圳市玉龙宫实业发展有限公司
2014年度
财务报表附注
(二十二)财务费用：
类别 本期发生额 上期发生额
利息支出 36,261,989.53 32,069,803.48减：利息收入 2,073,980.60 278,981.71汇兑损益
其他 50,043.43 94,955.07合计 34,238,052.36 31,885,776.84(二十三)资产减值损失：
项目 本期金额 上期金额
坏账损失 -21,176,189.90 13,159,119.29(二十四)营业外收入：
项目 本期发生额 上期发生额
其他 2,079,681.70 87,484.00(二十五)营业外支出：
项目 本期发生额 上期发生额
对外捐赠 12,009,500.00 6,940,480.00其他 18,190.58 20,000.00合计 12,027,690.58 6,960,480.00(二十六)所得税费用：
||||
|-|-|-|
|项目|本期发生额|上期发生额|
|按税法及相关规定计算的当期所得税|31,956,432.67|84,733,506.44|
|递延所得税调整|5,294,047.47|-3,289,779.81|
|合 计|37,250,480.14|81,443,726.63|

财务报表附注第27页
深圳市玉龙宫实业发展有限公司
2014年度
财务报表附注
(二十七)合并现金流量表：
1、现金流量表补充资料：
||||
|-|-|-|
|补充资料|本期金额|上期金额|
|1．将净利润调节为经营活动现金流量：|||
|净利润|109,475,467.40|242,105,581.14|
|加：资产减值准备（计提的资产减值准备）|-21,176,189.90|13,159,119.29|
|固定资产折旧|462,730.14|455,779.72|
|无形资产摊销|192,062.46|72,354.15|
|长期待摊费用摊销|||
|处置固定资产、无形资产和其他长期资产的损失|||
|（收益以“－”号填列）|||
|固定资产报废损失（收益以“－”号填列）|||
|财务费用（收益以“－”号填列）|36,261,989.53|32,069,803.48|
|投资损失（收益以“－”号填列）|||
|递延所得税资产减少（增加以“－”号填列）|||
|（递延税款贷项（借项以“－”号填列））|5,294,047.47|-3,289,779.81|
|存货的减少（增加以“－”号填列）|99,217,280.47|260,373,249.48|
|经营性应收项目的减少（增加以“－”号填列）|224,832,892.14|-317,472,452.41|
|经营性应付项目的增加（减少以“－”号填列）|-37,455,004.59|110,860,123.54|
|其他|||
|经营活动产生的现金流量净额|417,105,275.12|338,333,778.58|
|2．不涉及现金收支的重大投资和筹资活动：|||
|债务转为资本|||
|一年内到期的可转换公司债券|||
|融资租入固定资产|||
|3．现金及现金等价物净变动情况：|||
|现金的期末余额|9,718,599.88|234,383,953.62|
|减：现金的年初余额|234,383,953.62|16,822,924.39|
|加：现金等价物的期末余额|||
|减：现金等价物的年初余额|||
|现金及现金等价物净增加额|-224,665,353.74|217,561,029.23|

财务报表附注第28页
深圳市玉龙宫实业发展有限公司
2014年度
财务报表附注
2、现金和现金等价物的构成：
||||
|-|-|-|
|项目|本期余额|上期金额|
|一、现金|9,718,599.88|234,383,953.62|
|其中：库存现金|223,179.06|165,130.47|
|可随时用于支付的银行存款|9,495,420.82|234,218,823.15|
|可随时用于支付的其他货币资金|||
|可用于支付的存放中央银行款项|||
|存放同业款项|||
|拆放同业款项|||
|二、现金等价物|||
|其中：三个月内到期的债券投资|||
|三、年末现金及现金等价物余额|9,718,599.88|234,383,953.62|
|其中：母公司或集团内子公司使用受限制的现金及现金等价物|||

九、 或有事项：
截至报告期末，本公司为购房者贷款进行担保，担保金额为贷款本金、利息（包括罚息）及银行为实现债权而发生的相关费用，担保金额随着借款人逐期还款而相应递减。
担保期限自借款合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。本公司历年没有由于承担担保连带责任而发生实际损失的情形，因此该项担保对本公司的财务状况无重大影响。
十、 资产负债表日后事项：
本公司无需要披露的资产负债表日后非调整事项。
十一、其他重要事项：
|||
|-|-|
|(一) 本公司向平安银行股份有限公司深圳分行的借款期末余额为人民币 200,000,000.00||
||元。本公司母公司常州万泽天海置业有限公司以其拥有的江苏省常州市武进区雪堰|
||镇太滆村208729001号宗地中C地块和D-1地块共268,382.20平方米的土地使用权|
||提供抵押担保，本公司以其拥有的“云顶尚品花园”11套房产提供抵押担保，同时万|
||泽实业股份有限公司及本公司最终控制方林伟光先生提供连带责任保证。|

(二) 截止本报告出具之日，云顶尚品花园项目登记在公司名下的部分房产已被实施权利
财务报表附注第29页
深圳市玉龙宫实业发展有限公司
2014年度
财务报表附注
||
|-|
|限制，同时公司已收到深圳市规土委第一直属管理局出具的房产解除权利限制的函|
|同意在公司被限制权利的房产共138套中，解除31套权利限制。|

十二、关联方关系及其交易：
(一) 本公司的母公司情况：
注册 业务 母公司对本企业母公司对本企业的母公司名称 注册资本
地 性质 的持股比例（%）表决权比例（%）常州万泽天海常州 房地
310,619,547.00元 100.00 100.00
置业有限公司 市 产业
本公司的最终控制方是林伟光先生。
(二) 本公司的子公司情况：
见附注七。
(三) 其他关联方情况
其他关联方名称 其他关联方与本公司的关系
深圳市万泽碧轩贸易有限公司 受同一最终控制方控制
深圳市万泽物业管理有限公司 受同一最终控制方控制
天实和华置业（北京）有限公司 受同一最终控制方控制
常州万泽置地房产开发有限公司 受同一最终控制方控制
万泽实业股份有限公司 本公司母公司的母公司
汕头市万泽置地房地产开发有限公司 受同一最终控制方控制
深圳市万泽房地产开发集团有限公司 受同一最终控制方控制
北京市万泽碧轩房地产开发有限公司 受同一最终控制方控制
深圳市万泽中南研究院有限公司 受同一最终控制方控制
(四) 关联方交易情况：
1、存在控制关系且已纳入本公司合并报表范围的子公司，其相互间交易及母子公司交易已作抵销。
2、关联方交易：
（1）销售商品（让渡资产使用权）、采购商品（接受劳务）等关联方交易
财务报表附注第30页
深圳市玉龙宫实业发展有限公司
2014年度
财务报表附注
关联方名称 类别 本期金额 占同类交易比例（%）销售商品（让渡资产使用权）
天实和华置业（北京）有限公司资金占用费 1,375,230.19 100.00采购商品（接受劳务）
深圳市万泽碧轩贸易有限公司 采购商品 20,514,350.25 23.87深圳市万泽物业管理有限公司 前期物业费 2,976,554.50 100.00（2）关联方担保：
关联方为本公司提供的担保：
担保方 担保主债务余额主债务起始日主债务到期日担保是否已经履行完毕林伟光、万泽实业股份
有限公司、常州万泽天 200,000,000.00 2013-6-19 2015-5-29 否
海置业有限公司
（3）关联方应收应付款项：
期末余额
项目名称 关联方
账面余额 坏账准备
预付账款
深圳市万泽碧轩贸易有限公司 8,085,163.96
其他应收款
常州万泽置地房产开发有限公司 218,563,876.43
万泽实业股份有限公司 282,424,266.89
汕头市万泽置地房地产开发有限公司 29,375,000.00
天实和华置业（北京）有限公司 30,172,930.19
常州万泽天海置业有限公司 157,484,736.86
深圳市万泽房地产开发集团有限公司 173,809,289.93
其他应付款
北京市万泽碧轩房地产开发有限公司 7,053,348.51
深圳市万泽碧轩贸易有限公司 161,663,837.91
深圳市万泽中南研究院有限公司 54,093,722.50
应付股利
常州万泽天海置业有限公司 378,727,626.92
财务报表附注第31页
深圳市玉龙宫实业发展有限公司
2014年度
财务报表附注
十三、母公司财务报表的主要项目附注：
(一) 应收账款：
|||||||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
||期末余额||||||年初余额|||||
|种类|账面余额|||坏账准备|||账面余额|||坏账准备||
||金额|比例（%|）|金额|比例（%|）|金额|比例（%|）|金额|比例（%|
|单项金额重大并单||||||||||||
|独计提坏账准备的||||||||||||
|应收账款||||||||||||
|按信用特征组合计||||||||||||
|提坏账准备的应收||||||||||||
|账款|||||||294,765,441.00|100.00||21,212,468.46|7.20|
|单项金额不重大但||||||||||||
|单独计提坏账准备||||||||||||
|的应收账款||||||||||||
|合计|||||||294,765,441.00|100.00||21,212,468.46|7.20|

组合中，采用账龄分析法计提坏账准备的应收账款：
|||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|
|||期末余额|||年初余额|||
|账龄||账面余额|||账面余额|||
|||||坏账准备|||坏账准备|
|||金额|比例（%）||金额|比例（%）||
|1年以内（含1年|）||||235,989,741.00|80.06|14,159,384.46|
|1－2年 （含2年|）||||58,775,700.00|19.94|7,053,084.00|
|2－3年 （含3年|）|||||||
|3—5年（含5年|）|||||||
|5年以上||||||||
|合计|||||294,765,441.00|100.00|21,212,468.46|

财务报表附注第32页
深圳市玉龙宫实业发展有限公司
2014年度
财务报表附注
(二) 其他应收款：
||||||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
||期末余额|||||年初余额|||||
|种类|账面余额||坏账准备|||账面余额||坏账准备|||
||金额|比例（%）|金额|比例（%|）|金额|比例（%）|金额|比例（%|）|
|单项金额重大并单独计提坏账准备的其他应收款|||||||||||
|按信用特征组合计提坏账准备的其他应收款|865,183,594.85|100.00|498,669.21|0.06||734,347,257.60|100.00|462,390.65|0.06||
|单项金额不重大但单独计提坏账准备的其他应收款|||||||||||
|合计|865,183,594.85|100.00|498,669.21|0.06||734,347,257.60|100.00|462,390.65|0.06||

1、按信用特征组合计提坏账准备的其他应收款
（1）组合中，账龄组合按账龄分析法计提坏账准备的其他应收款：
|||||
|-|-|-|-|
||期末余额|||
|账 龄||||
||其他应收款|坏账准备|计提比例（%）|
|1年以内（含1年）|1,673,030.55|100,381.83|6.00|
|1－2年 （含2年）|39,698.71|4,763.85|12.00|
|2－3年 （含3年）|56,619.84|10,191.57|18.00|
|3—5年（含5年）|294,112.65|70,587.04|24.00|
|5年以上|312,744.92|312,744.92|100.00|
|合计|2,376,206.67|498,669.21||

财务报表附注第33页
深圳市玉龙宫实业发展有限公司
2014年度
财务报表附注
（2）组合中，控制组合单独测试按预计损失率计提的其他应收款：
单位名称 与本公司关系 期末余额 账龄 坏账准备 计提比例 计提理由1年以内：34,832,512.15
常州万泽置地房产开发有限公司 受同一最终控制方控制 218,563,876.431-2年：111,572,305.84 0.00 0.00单独测试未发生减值2-3年：72,159,058.44
1年以内：253,378,170.21
万泽实业股份有限公司 本公司母公司的母公司 282,424,266.89 0.00 0.00单独测试未发生减值1-2年：29,046,096.68
1年以内：20,975,000.00
汕头市万泽置地房地产开发有限公司受同一最终控制方控制 29,375,000.00 0.00 0.00单独测试未发生减值1-2年：8,400,000.00
天实和华置业（北京）有限公司 受同一最终控制方控制 30,172,930.191年以内30,172,930.19 0.00 0.00单独测试未发生减值2-3年：102,510,000.00
常州万泽天海置业有限公司 本公司的母公司 157,484,736.863-4年：34,000,000.00 0.00 0.00单独测试未发生减值4-5年：20,974,736.86
深圳市万泽房地产开发集团有限公司受同一最终控制方控制 144,786,577.811年以内 0.00 0.00单独测试未发生减值合计 862,807,388.18 0.00 0.00
财务报表附注第34页
深圳市玉龙宫实业发展有限公司
2014年度
财务报表附注
(三) 营业收入、营业成本：
本期发生额 上期发生额
项目
收入 成本 收入 成本
主营业务 475,812,682.00 232,304,881.75 1,098,196,718.00 562,824,369.77(四) 现金流量表：
1、现金流量表补充资料：
||||
|-|-|-|
|补充资料|本期金额|上期金额|
|1．将净利润调节为经营活动现金流量：|||
|净利润|109,477,323.43|242,115,152.71|
|加：资产减值准备（计提的资产减值准备）|-21,176,189.90|13,159,119.29|
|固定资产折旧|462,730.14|455,779.72|
|无形资产摊销|192,062.46|72,354.15|
|长期待摊费用摊销|||
|处置固定资产、无形资产和其他长期资产的损失|||
|（收益以“－”号填列）|||
|固定资产报废损失（收益以“－”号填列）|||
|财务费用（收益以“－”号填列）|36,261,989.53|32,069,803.48|
|投资损失（收益以“－”号填列）|||
|递延所得税资产减少（增加以“－”号填列）|||
|（递延税款贷项（借项以“－”号填列））|5,294,047.47|-3,289,779.81|
|存货的减少（增加以“－”号填列）|99,217,280.47|260,373,249.48|
|经营性应收项目的减少（增加以“－”号填列）|224,832,360.83|-317,491,084.97|
|经营性应付项目的增加（减少以“－”号填列）|-37,455,004.59|110,869,439.82|
|其他|||
|经营活动产生的现金流量净额|417,106,599.84|338,334,033.87|
|2．不涉及现金收支的重大投资和筹资活动：|||
|债务转为资本|||
|一年内到期的可转换公司债券|||
|融资租入固定资产|||
|3．现金及现金等价物净变动情况：|||
|现金的期末余额|9,709,013.76|234,373,042.78|

财务报表附注第35页
深圳市玉龙宫实业发展有限公司
2014年度
财务报表附注
||||
|-|-|-|
|补充资料|本期金额|上期金额|
|减：现金的年初余额|234,373,042.78|16,811,758.26|
|加：现金等价物的期末余额|||
|减：现金等价物的年初余额|||
|现金及现金等价物净增加额|-224,664,029.02|217,561,284.52|

2、现金和现金等价物的构成：
||||
|-|-|-|
|项目|本期余额|上期金额|
|一、现金|9,709,013.76|234,373,042.78|
|其中：库存现金|223,179.06|165,130.47|
|可随时用于支付的银行存款|9,485,834.70|234,207,912.31|
|可随时用于支付的其他货币资金|||
|可用于支付的存放中央银行款项|||
|存放同业款项|||
|拆放同业款项|||
|二、现金等价物|||
|其中：三个月内到期的债券投资|||
|三、年末现金及现金等价物余额|9,709,013.76|234,373,042.78|
|其中：母公司或集团内子公司使用受限制的现金及现金等价物|||

深圳市玉龙宫实业发展有限公司（加盖公章）二〇一五年五月二十五日
财务报表附注第36页