徐工（香港）国际发展有限公司拟收购
徐工集团巴西投资有限公司90%股权项目
资产评估说明
天兴评报字（2015）第0558号
北京天健兴业资产评估有限公司
PAN-CHINA ASSETS APPRAISAL CO .,LTD
二○一五年六月十日
目录 第1页目 录
第一部分关于《评估说明》使用范围的声明 ..................................... 2第二部分关于进行资产评估有关事项的说明 ..................................... 3第三部分评估对象与评估范围说明 .................................... 4一、 评估对象 .............................................................................................. 4二、 评估范围 .............................................................................................. 4第四部分资产核实情况总体说明 ............................................... 7一、 资产核实人员组织、实施时间和过程 .............................................. 7二、 影响资产核实的事项及处理方法 .................................................... 10三、 核实结论 ............................................................................................. 11第五部分资产基础法评估技术说明 ............................................ 12一、 流动资产评估技术说明 .................................................................... 12二、 固定资产—建（构）筑物评估技术说明 ........................................ 15三、 固定资产—设备评估技术说明 ........................................................ 25四、 无形资产—土地使用权评估技术说明 ............................................ 32五、 负债评估技术说明 ............................................................................ 49第六部分评估结论及分析 .................................................... 53一、 评估结论 ............................................................................................ 53二、 评估结论与账面价值比较变动情况及原因 .................................... 53三、 股东部分权益价值的溢（折）价和流动性折扣 ............................ 54附件：关于进行资产评估有关事项的说明 ............................... 55
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徐工集团巴西投资有限公司资产评估说明 第2页第一部分 关于《评估说明》使用范围的声明
本评估说明仅供国有资产监督管理机构（含所出资企业）、相关监管机构和部门使用。除法律法规规定外，材料的全部或者部分内容不得提供给其他任何单位和个人，不得见诸公开媒体。
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徐工集团巴西投资有限公司资产评估说明 第3页第二部分 关于进行资产评估有关事项的说明
本部分内容由委托方和被评估单位编写并盖章，内容见附件一。
委托方：徐州工程机械集团有限公司（以下简称“徐工集团”）
被评估单位：徐工集团巴西投资有限公司（以下简称“巴西投资”）
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徐工集团巴西投资有限公司资产评估说明 第4页第三部分 评估对象与评估范围说明
一、评估对象
评估对象为巴西投资90%股东权益。
二、评估范围
评估范围为于评估基准日巴西投资的整体资产，包括全部资产及相关负债，其中总资产账面价值105,720.08万元，负债账面价值73,921.37万元，净资产账面价值 31,798.71万元。账面价值已经江苏苏亚金诚会计师事务所（特殊普通合伙）审计，并出具了苏亚专审【2015】147号无保留意见的审计报告。各类资产及负债的账面价值见下表：
资产评估申报汇总表
单位：万元
账面价值
项目
A
||
|-|
|流动资产|
|非流动资产|
|其中：长期股权投资|
|投资性房地产|
|固定资产|
|在建工程|
|无形资产|
|无形资产—土地使用权|
|其他|
|资产总计|
|流动负债|
|非流动负债|
|负债总计|
|净资产（所有者权益）|

资产评估范围以被评估单位提供的评估申报表为准。委托方和被评估单位
已承诺评估对象和评估范围与经济行为一致，不重不漏。
评估范围内的资产权属清晰，为巴西投资合法拥有。其中11项房屋建筑物和
三宗土地未办理产权证，上述房屋建筑物和土地被评估单位已出具产权承诺函，
承诺产权归其所有，无产权纠纷。
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徐工集团巴西投资有限公司资产评估说明 第5页（一）实物资产的分布状况及特点
巴西投资是投资业务管理型企业，巴西投资建成于2013年，其实物资产的种类主要有：房屋建(构)筑物、车辆、电子设备、土地等。上述实物资产主要分布在巴西包索市徐州工业园区内和圣保罗市，实物资产量大，地点相对集中，部分固定资产的单位价值较大。具体实物资产类型及特点如下：
1.固定资产—房屋建（构）筑物
（1）房屋建筑物：包括办公楼、公寓、G20下料车间、G30结构车间等，均分布包索市巴西工业园内。
（2）构筑物：分布在巴西投资厂区内，主要是南大门、北大门、水井、水塔等。
以上房屋建筑物结构主要为框架结构和钢结构，基础多采用独立基础和钢筋砼独立基础，构筑物主要为砼结构、钢结构。绝大部分房屋建筑物、构筑物建成于2013年至2014年。企业资产日常使用及管理状况良好。
2.固定资产—设备类资产
被评估单位设备类资产为运输设备和电子办公设备。
（1）运输设备主要为商务轿车等。
（2）电子办公设备为冷风机，分布在各办公楼内。
企业设备由设备部门进行统一管理，定期进行维修，设备保养状态良好，使用状态较佳。
（二）企业申报的账面记录或者未记录的无形资产情况
纳入评估范围的土地使用权账面价值222,165,581.69元，涉及的土地共计 3
宗，总面积863,914.00平方米，为企业向当地地主购买的私有土地，土地使用年限为永久使用权，三宗地分别位于巴西包索市徐工巴西工业园、圣保罗市区、贝罗市区，纳入评估范围内的土地均签订地契并经过当地土地管理部门进行了公
证。
（三）企业申报的表外资产情况
本次评估企业未申报表外资产。
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徐工集团巴西投资有限公司资产评估说明 第6页（四）引用其他机构出具的报告情况
本次评估不涉及引用其他机构出具报告的情况。
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徐工集团巴西投资有限公司资产评估说明 第7页第四部分 资产核实情况总体说明
一、资产核实人员组织、实施时间和过程
接受资产评估委托后，北京天健兴业资产评估有限公司指定了评估项目总体负责人、现场负责人，组建了评估项目组。根据巴西投资提供的评估申报表，制定了详细的现场清查核实计划，评估项目组在企业相关人员的配合下，对纳入评估范围的资产、负债进行了现场清查核实。
在企业如实申报资产并对被评估资产、负债进行全面自查的基础上，评估人员对纳入评估范围内的资产和负债进行了清查核实。非实物资产主要通过查阅企业的原始会计凭证、核查企业债权债务的形成过程和账面数字的准确性，通过访谈和账龄分析核实债权收回的可能性、债务的真实性。实物资产清查内容主要为核实资产数量、使用状态、产权及其他影响评估作价的重要事项。
（一）资产核实主要步骤
1．指导被评估单位相关人员进行填表与准备相关资料
评估人员指导企业在自行资产清查的基础上，按照评估机构提供的“评估申
报表”及其填写要求对纳入评估范围的资产、负债状况进行填报，同时要求企业
相关人员按照评估人员下发的“评估资料清单”准备资产的产权证明文件和反映性能、状态、经济技术指标等情况的文件资料。
2．初步审查被评估单位填报的评估申报表
评估人员通过翻阅有关资料，了解纳入评估范围的具体资产的详细状况和经营状况，然后审阅企业提供的“评估申报表”，初步检查有无填项不全、错填、项目不明确、不完善等情况，并根据经验及掌握的有关资料，检查“评估申报表”是否符合要求，对于存在的问题反馈给企业进行补充完善。
3．现场实地勘察和数据核实
在企业如实申报并进行全面自查的基础上，根据评估范围涉及资产的类型、数量和分布状况，评估人员在企业相关人员的配合下，按照资产评估准则的规
定，对各项资产进行了现场清查核实，并针对不同的资产性质及特点，采取了不同的清查核实方法。非实物资产、负债主要通过查阅企业的原始会计凭证、核查
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徐工集团巴西投资有限公司资产评估说明 第8页企业债权债务的形成过程和函证，通过访谈和账龄分析核实债权收回的可能性、债务的真实性；实物资产清查内容主要为核实资产数量、使用状态、产权及其他影响评估作价的重要事项；未来经营情况，主要是分析历史数据和企业申报的收益预测数据的基础上对企业管理层、各业务部门进行访谈并搜集相关资料。
4．补充、修改和完善评估申报表
评估人员根据现场实地勘察结果，并和企业相关人员充分沟通，进一步完善资产“资产评估申报表”，以做到：账、表、实相符及复合客观和企业实际情况。
5．核实主要资质及产权证明文件
评估人员对纳入评估范围的房屋建筑物、设备、土地等资产的产权进行核实调查，以确认产权是否清晰。
（二）资产清查核实主要方法
在清查核实工作中，评估人员针对不同资产的形态、特点及实际情况，采取了不同的清查核实方法。
1．资产负债的清查核实
（1）流动资产
纳入评估范围的流动资产主要是非实物性流动资产，评估人员主要通过账务核对以及函证等行清查核实。对银行存款核对了银行对帐单和余额调节表，对往来账款进了部分函证和核验。
（2）房屋建筑物
根据企业提供的评估申报表，评估人员在被评估单位有关人员的配合下对纳入评估范围的房屋建（构）筑物进行了勘察。
1）房屋建筑物的核实方法
对于房屋的座落位置、建筑面积、建成年月与企业提供的有关资料进行核
对；核实房屋建筑物的结构类型、层数、层高、檐高、跨度、柱距、建筑面积；
勘察并记录房屋建筑物的装修、设施及其使用状况、实际用途以及企业维护维修状况；查阅主要房屋建筑物的预(决)算书及施工图纸等；查阅有关房屋所有权
证，主要核对房屋所有权证中所载“所有权人”、“建筑面积”、“结构”及“示意
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徐工集团巴西投资有限公司资产评估说明 第9页图”，检查是否与评估申报表中所列内容一致，对于无房屋所有权证的房屋建筑
面积，根据竣工结（决）算资料来确定。
2）构筑物的核实方法
主要根据企业提供的评估明细表，参照财务决算等资料，就构筑物评估明细表中的相关技术数据进行核对，对于明细表中没有完善的部分要求企业逐项完善修改评估明细表。
（3）机器设备
根据企业提供的设备资产评估申报明细表，设备评估人员对表中所列的各类设备进行了现场勘察。在现场勘察过程中，评估人员查阅了主要设备的购建合
同、技术档案、检测报告、运行记录、维修养护等历史资料，通过与设备管理人员和操作人员的广泛交流，了解了设备的购置日期、产地、各项费用的支出情
况，填写了设备状况调查表等。调查了解是否有未进账的盘盈设备和已核销及报废的机器设备等，调查了解企业设备账面的构成是否合理，有无账面记录异常现象，为分析评估增减值做好基础工作。设备产权主要通过查阅购置合同、购置发票、车辆行驶证等进行核查，了解产权权属。对于申报表中所填列内容与实际不符的，按照现场核实的情况，在征求企业有关管理人员意见的前提下进行了相应的调整。通过这些步骤比较充分地了解了设备的物理特征、技术特征和经济特
征。
（4）无形资产
根据企业提供的土地使用权资产评估申报明细表，土地评估人员对表中所列各项土地的用途、性质、准用年限、开发程度、面积等与土地证等权属文件逐一核对，并对影响地价的一般因素、区域因素和个别因素等进行了详细了解和现场勘察，填写了土地使用权状况调查表等。
（6）各类负债
对纳入评估范围的负债，评估人员在账务核对的基础上，调查了其内容、形成原因、发生日期、相关合同等，并重点了解各类负债是否为企业评估基准日所需实际承担的债务。
2．经营状况调查
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评估人员主要通过收集分析企业历史经营情况和未来经营规划以及与管理层访谈，对企业的经营业务进行调查，主要包括外部环境、经营情况、资产情况、财务状况等，收集了解的主要内容如下：
1)企业所在行业相关经济要素及发展前景、企业生产经营的历史情况、面
临的竞争情况及优劣势分析；
2)企业内部管理制度、人力资源、核心技术、研发状况、销售网络、特许
经营权、管理层构成等经营管理状况；
3)了解企业主要业务和产品构成，分析各产品和业务对企业销售收入的贡
献情况及企业获利能力和水平；
4)了解企业历史年度权益资本的构成、权益资本的变化，分析权益资本变
化的原因；
5)对企业历史年度主要经营数据进行调查和分析，主要包括收入、成本、
费用、税金及附加、营业外收支、所得税、净利润等损益类科目，主营业务毛利率、成本费用率、投资收益情况、营业利润率等；
6)收集了解企业各项生产指标、财务指标进行财务分析，分析各项指标变
动原因及趋势；
7)企业偿债能力和营运能力分析。主要包括资产负债率、流动比率、速动
比率，存货周转速度、资金运用效率等；
8)了解企业未来年度的经营计划、投资计划等；
9)根据企业管理层提供的未来年度盈利预测数据及相关资料，对企业的未
来经营状况进行全面分析和估算；
10)了解企业的税收及其他优惠政策；
经调查，巴西投资目前开展的主要业务为对外投资和管理咨询业务，目前尚未取得相关的收益，尚未制订具体的投资经营规划。
二、影响资产核实的事项及处理方法
通过资产清查，评估人员发现影响资产核实的事项及处理方法如下：
（一）纳入评估范围的房屋中，评估基准日有11项（具体见评估明细表）正
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在办理房屋所有权证。该部分房屋建筑物建筑面积136,045.36平方米，建成于2013年至2014年。该部分房屋建筑面积主要由企业据实申报，评估人员依据企业提供的有关测绘结果、图纸、施工合同、预决算书等资料进行核实验证。
由于资料来源的不完全而可能导致的评估对象与实际状况之间的差异，未在本公司考虑的范围之内。
三、核实结论
评估人员依据客观、独立、公正、科学的原则，对评估范围内的资产及负债的实际状况进行了认真、详细的清查，我们认为上述清查在所有重要的方面反映了委托评估资产的真实状况，资产清查的结果有助于对资产的市场价值进行公允的评定估算。
（一）资产状况的清查结论
经清查，账、实、表相符，不存在错报、漏报的情况。
（二）资产产权的清查结论
经清查，资产产权清晰，不存在瑕疵事项。
（三）账务清查结论
本次经济行为所涉及的巴西投资的评估基准日的财务报表系经江苏苏亚金诚会计师事务所有限公司审计，本次评估未发现需要调整的事项。
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第五部分 资产基础法评估技术说明
一、流动资产评估技术说明
（一）评估范围
纳入评估范围的流动资产包括货币资金、其他应收款。在评估基准日账面价值如下表所示：
金额单位：人民币元
项目名称 账面价值
货币资金 74,677.91
其他应收款 65,995,599.29
流动资产合计 66,070,277.20
（二）评估过程
1．进行总账、明细账、会计报表及评估明细表的核对；
2．到现场进行查验等核实工作；
3．收集与评估有关的凭证、法律法规文件、市场资料；
4．在账务核对清晰、情况了解清楚并已收集到评估所需的资料的基础上进
行评定估算；
5．完成流动资产评估结果汇总，撰写流动资产评估说明。
（三）评估方法
根据企业提供的资产负债表、申报的流动资产各科目评估明细表，在清查核实的基础上，遵循独立性、客观性、公正性的工作原则进行评估工作。
1.货币资金
货币资金账面价值74,677.91元，为银行存款。
（1）银行存款
银行存款账面值74,677.91元，共4个账户，币种全部为外币巴西雷亚尔。评估人员查阅了相关会计记录及对账单，查阅银行对账单与银行存款余额调节表，
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查明未达账项属于正常，经调节后银行存款余额相符。外币存款以评估基准日汇率折算成等值人民币作为评估值，即评估值为74,677.91元。
经评估，货币资金评估值74,677.91元。
2.其他应收款
纳入评估范围内其应收账款账面余额67,367,883.20元，计提坏账准备
1,372,283.91元，账面价值65,995,599.29元。计提坏账的原因如下：
2010年底巴西投资同工程公司 DeCAROLI Engenharia Rural eComércio de
Materiais paraConstrução Ltda.签署合同，合同约定由该工程公司承接徐工圣保罗公司公司装修和展厅建设工作。合同总金额398万，巴西投资按期支付了80%的金额。目前工程进度80%。工程公司因为经济问题无法继续履行合同，圣保罗公司的装修和展厅建设因此停滞。巴西投资依次起诉此工程公司，按照巴西法律的规定，法律纠纷的双方需要向法院交纳保证金。官司最终判决后，法院将会退换保证金。巴西投资缴纳了70万巴币保证金。目前在地方法院，巴西投资已经胜诉，但是该工程公司又向更高一级法院提出上诉，还需要等待更高一级法院的判决结果。因此这70万巴币保证金一直冻结，为此，计提减值准备1,372,283.91元。
对应收款项，核对明细账与总账、报表、评估明细表余额是否相符，根据评估明细表查阅款项金额、发生时间、业务内容等账务记录，分析账龄。对金额较大或金额异常的款项进行函证，对没有回函的款项实施替代程序（取得期后收回的款项的有关凭证或业务发生时的相关凭证），对关联单位应收款项进行相互核对，以证实应收款项的真实性、完整性，核实结果账、表、单金额相符。
评估人员在对上述应收款项核实无误的基础上，借助于历史资料和现场调查了解的情况，具体分析欠款数额、欠款时间和原因、款项回收情况、欠款人资
金、信用、经营管理现状等，采用个别认定和账龄分析的方法估计风险损失，对关联企业的往来款项等有充分理由相信全部能收回的，评估风险损失为0；对有确凿证据表明款项不能收回或实施催款手段后账龄超长的，评估风险损失为
100%；对于预计不能全额收回但又没有确凿证据证明不能收回或不能全额收回的款项，在逐笔分析业务内容的基础上，参考企业计算坏账准备的方法，以帐龄分析分别确定一定比例的风险损失，按账面余额扣除风险损失确定评估值。
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对于被法院冻结的1,372,283.91元，评估人员预计收回可能性较大，因此按账面价值进行评估，减值准备评估为0元。
经评估，其他应收款评估值67,367,883.20元。
（四）评估结果及分析
经实施以上评估，流动资产评估结果见下表所示：
流动资产评估汇总表
金额单位：万元
||||
|-|-|-|
|账面价值|评估价值|增值额|
|74,677.91|74,677.91|-|
|65,995,599.29|65,995,599.29|-|
|66,070,277.20|67,367,883.20|1,372,283.91|

增减值原因分析：
流动资产评估增值主要原因为被法院冻结的 1,372,283.91元，评估人员预计收回可能性较大，因此按账面价值进行评估，减值准备评估为0元，致使评估增值。
（本页以下无正文）
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二、固定资产—建（构）筑物评估技术说明
（一）评估范围
纳入评估范围的建筑物为房屋建筑物11项、构筑物7项，建筑面积
136,045.36m2，账面原值775,771,265.875元，账面净值768,937,312.07元。
未计提固定资产减值准备。具体如下表：
金额单位：元
账面价值
科目名称
||
|-|
|原值|
|775,771,265.87|
|775,771,265.87|

（二）建筑物概况
1．建筑物分布情况
巴西投资房屋建筑物位于包索市徐州工业园区，房屋建筑物建成竣工投入使用时间为2013年至2014年。主要以框架结构、钢结构为主。建筑物维护保养的总体情况良好，能满足正常的生产、办公需要。
2．建筑物类型介绍
纳入评估范围的建筑物分房屋建筑物、构筑物两大类。下面按房屋建筑物、构筑物分类进行介绍：
（1）房屋建筑物
房屋建筑物主要包括办公楼、公寓、G20下料车间、G30结构车间、G40装配车间、G50涂装车间、巴石油站房、废料库等。
1)按承重结构分类
框架结构：办公楼、公寓等；
框架结构房屋基础采用独立基础，基础垫层为C15砼垫层，柱采用钢筋混凝
土矩型柱，梁采用钢筋混凝土现浇梁，楼板为钢筋混凝土现浇楼板。外墙围护结
构采用加气混凝土砌块，贴灰色墙砖。外墙厚240mm，内墙厚200mm。屋面板为
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C30钢筋砼现浇板，屋面保温采用聚苯乙烯泡沫塑料板保温，聚酯复合防水卷材屋面，屋面防水等级为Ⅲ级，耐火等级Ⅱ级，抗震设防烈度为 7度。地面为地砖地面及环氧树脂地坪，塑钢窗，天棚抹灰刷涂料，顶棚局部轻钢龙骨矿棉板吊顶。
水、暖、电及消防设施齐全。
钢结构：G20下料车间、G30结构车间、G40装配车间、G50涂装车间、巴石油站房、废料库等；
该建筑物基础为钢筋砼独立基础，基础垫层为C15钢筋砼垫层，用M5水泥沙浆砌筑。四周设1.2米灰色仿石面砖贴面，1.2米以上采用75mm镀锌彩钢板。
德国巴斯夫耐磨地坪地面，大门采用夹芯板提升门，塑钢窗，屋架为轻形钢屋架，屋面采用拱形金属屋面，屋面板为镀锌彩钢板内填80mm厚金属面聚苯乙烯夹芯板保温防水。水、电及消防设施齐全。
2)装修状况
建筑物办公楼、公寓装修较好，南大门（主）、北大门外墙大理石贴面，室内地砖地面，办公楼、新厂区食堂外墙贴墙砖，塑钢窗，大门为平开玻璃大门，室内木门，办公楼一层大理石地面，其余室内为防滑地砖地面及进口诺拉塑胶地面、会议室为木地板，个别房间吊顶装饰，不锈钢楼梯扶手，楼梯台阶为大理石地面，日光格栅灯。
其它房房屋为一般普通装修，外墙采用加气混凝土砌块，M5水泥砂浆砌
筑，塑钢窗，地砖地面，钢制平开门。
（2）构筑物及其他辅助设施
构筑物主要为水井、水塔等，委估构筑物整体使用状况良好。
4．房屋建筑物权利状况
纳入本次评估范围内房屋建筑物共11项，房屋建筑物总建筑面积136,045.36平方米，均没有取得房屋所有权证书。纳入评估范围的房屋建筑物均未设定抵押担保等他项权利。
本次评估，对于无证房屋建筑物评估人员以被评估单位提供的相关资料确认建筑物的合法产权及建筑面积等。
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（三）评估过程
1．第一阶段：准备阶段
评估人员进入现场后根据委托方提供的资产明细表进行账表核对，同时对资产申报表中评估项目的工程量、结构特征与申报的建筑物技术特征表所报数量和特征是否相符进行了核对并加以调整。
2．第二阶段：现场调查阶段
对被评估建筑物逐一进行了现场调查，根据申报表，核对各建筑物的名称、座落地点、结构形式、建筑面积等，并对照企业评估基准日时的资产现状，将资产申报表中的缺项、漏项进行填补，做到账实相符，不重不漏。在调查时，还主要察看了房屋、构筑物的外型、层数、高度、跨度、内外装修、室内设施、各构件现状、基础状况以及维修使用情况，并作了详细的观察记录。
评估人员对委托评估的房屋建筑物、构筑物作详细的查看，除核实建筑物、构筑物数量及内容是否与申报情况一致外，主要查看建筑物结构、装修、设施、配套使用状况。
（1）结构：为了判断建筑物基础的安全性，初步确定基础的可靠性和合理
性，为评估提供依据。根据结构类型对承重墙、梁、板柱进行细心观测，查看有无变形开裂，有无不均匀沉降，查看混凝土构件有无露筋、麻面、变形，查看墙体是否有风化以及风化的严重程度。
（2）装饰：每个建筑物的装修标准和内容不尽相同，一般可分为内装修和外装修、高档装修和一般装修，但无论是对何种形式的装修，查看的主要内容是看装修的内容有无脱落、开裂、损坏，另外还要看装饰的新旧程度。
（3）设备：水电设施是否完好齐全，是否畅通，有无损坏和腐蚀，能否满足使用要求。
（4）维护结构：如非承重墙、门、窗、隔断、散水、防水、保温等，查看有无损坏、丢失、腐烂、开裂等现象。
3．第三阶段：评估测算阶段
查阅了典型建(构)筑物、线路的有关图纸及预决算资料，并根据评估基准日
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当地的建材市场价格，按现行定额和行业取费标准进行评估值计算。
4．第四阶段：建筑物评估技术说明撰写阶段
根据资产评估准则等资产评估相关规定等，编制“建筑物评估技术说明”。
（四）评估依据
1.被评估单位提供的房屋建筑物清查评估明细表；
2.被评估单位提供的有关施工合同等；
3.被评估单位提供的工程预(决)算及工程设计图纸等有关资料；
4.《房地产估价规范》（GB/T50291—1999）；
5.评估准则-不动产；
6.当地材料价格信息；
7.《资产评估常用数据与参数手册》；
8.评估基准日中国人民银行公布的贷款利率；
9.评估人员现场收集的其他资料。
（五）评估方法
对无收益、无成交实例的生产用房屋，按房地分估的原则，采用成本法进行评定估算。
1．成本法
成本法是指按评估时点的市场条件和被评估房产的结构特征计算重置同类房产所需投资（简称重置价格）乘以综合评价的房屋建筑物的成新率确定被评估房产价值的一种方法。
评估值=重置全价×综合成新率
（1）重置全价的确定
重置全价=建安综合造价+前期费用及其他费用+资金成本
1）建安设综合造价的确定
根据被评估单位房屋建筑物具体情况，在各种结构中选出典型工程，收集典
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型工程的施工图纸、工程决算书等资料，核实工程量，对（预）决算书中工程量按当地巴西包索市2015年5月份的工程材料价格及人工费用进行材差调整。最后得出评估对象的土建工程造价，同类结构中其他房屋的建筑安装成本采用典型工程差异系数调整法计算，影响房屋建筑安装成本的因素主要包括层数、层高、外形、平面形式、进深、开间、墙身材料、装修标准、设备设施等，把待估对象和典型工程进行比较，获取综合调整系数，待估对象建筑安装成本等于典型工程建筑安装成本乘以综合调整系数。
对于价值量小、结构简单的建(构)筑物采用单方造价法确定其建安综合造
价。
2）前期费用及其它费用确定
工程前期及其他费用包括设计费、监理费、其他环境许可及其他费用，本次评估根据实际发生的费用占工程造价的比例进行确定。
3）资金成本
根据工程的合理建设工期，并假设建设期内建设资金均匀投入，利率根据工程实际借款所承担的利率3.6729%进行计算。即：工期按建设正常周期1.5年计算，并按均匀投入考虑:
资金成本=（建筑安装成本+前期费用+其他费用）×建设期1.5年×利率×1/2（2）综合成新率的评定
1）对于价值大、重要的建（构）筑物采用调查成新率和年限成新率综合确定，其计算公式为：
综合成新率=调查成新率×60%＋年限成新率×40%
其中：
年限成新率（%）=尚可使用年限/（尚可使用年限＋已使用年限）×100%
现场调查成新率对主要建筑物逐项查阅各类建筑物的竣工资料，了解其历年来的维修、管理情况，并经现场勘察后，分别对建筑物的结构、装修、设备三部分进行打分，填写成新率的现场勘察表，逐一算出这些建筑物的调查成新率。
2）对于单价价值小、结构相对简单的建（构）筑物，采用年限法并根据具体
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情况进行修正后确定成新率，计算公式：
成新率=（耐用年限-已使用年限）/耐用年限×100%
（3）评估值的计算
评估值=重置全价×综合成新率
（六）评估结果及分析
1．评估结果
经评估，房屋建（构）筑物评估原值846,280,500.00元，评估净值
811,518,700.00元；房屋建（构）筑物评估原值增值率9.09%，评估净值增值率
5.54%。建筑物评估汇总表见下表：
建筑物评估结果汇总表
金额单位：人民币元
||||||
|-|-|-|-|-|
|账面价值||评估价值|||
|原值|净值|原值|净值|原值|
|775,771,265.87|768,937,312.07|846,280,500.00|811,518,700.00|9.09|

2．增减值原因分析
经评估后，房屋建筑物类固定资产原值增值 70,509,234.13元，增值率
9.09%，净值增值42,581,387.93元，增值率5.54%。原因如下：
房屋建筑物重置成本的人工费、建筑材料的价格均有不同程度的上涨，导致评估原值增值；又由于企业提折旧年限短于资产评估时房屋建筑物所采用的经济耐用年限，故导致评估净值增值。
（七）典型案例
案例：G30结构车间（评估明细表4-6-1第4项）
建筑面积51,018.80平方米；
账面原值281,611,796.13元
1．概况
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G30结构车间于2014年2月建成投入使用，建筑面积为51,018.80m2，钢结构，主体单层钢混结构，为三连跨工业厂房，垮度分别为30m，柱距8米，檐高15.80m。
该建筑物基础为钢筋砼独立基础，基础地耐力设计值120KN/M，基础垫层为C15钢筋砼垫层，屋架为轻形钢屋架，吊车梁、钢梁、钢柱均采用Q345B钢。墙面1.2米以下灰色仿石面砖贴面，用M5水泥沙浆砌筑并按抗震构造要求配φ6钢筋互相接拉，1.2米以上为80mm金属夹芯板，彩钢板的颜色为浅灰色。巴斯夫耐磨地坪，大门采用承重金属面夹芯板门，塑钢窗，屋面板为彩色复合板内填
80mm厚金属面聚苯乙烯夹芯板保温防水，车间)厂房内7.5m处 20吨吊车，并含有地下设备基础等，厂房内水、电及消防设施齐全，现场勘查无明显不均匀沉降现象，目前使用状况良好。
2．重置全价测算
（1）土建造价的测算
根据被评估单位房屋建筑物具体情况，在各种结构中选出典型工程，收集典型工程的施工图纸、工程决算书等资料，核实工程量，对（预）决算书中工程量按当地巴西包索市2015年5月份的工程材料价格及人工费用进行材差调整。最后得出评估对象的土建工程造价。在建安工程综合造价基础上再加计应分摊的前期及其它相关费用计算得出其重置全价。计算过程如下：
1）建安工程造价测算表：
单位：巴币
|||
|-|-|
|费用名称|建筑工程|
||计算程序|
|工程直接费合计|1.1+1.2+1.3|
|其中：人工费||
|其中：材料费||
|其中：机械费及其他||
|企业管理费|(1.1+1.3)×8%|
|利润|(1.1+1.3)×10%|
|价差调整||
|材料价差调整|据实计算|
|人工费调整|据实计算|
|机械费调整|据实计算|

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|||
|-|-|
|工程总造价|[(一)+(二)+(三)+（四）]|

建安工程成本为145,069,522.83巴币。
（2）前期及其他费用
工程前期及其他费用包括设计费、监理费、其他环境许可及其他费用，本次评估根据实际发生的费用占工程造价的比例进行确定：
1）设计费：
通过对工程项目实际发生的设计费进行统计，实际设计费支出占到工程造价的2.05%，经向设计部门咨询，自该工程建设至评估基准日，设计收费标准没有发生变化，因此，该G30结构车间应分摊的设计费为：
设计费=建安工程成本为145,069,522.83×2.05%
=2,973,925.22巴币
2）监理费：
通过对工程项目实际发生的设计费进行统计，实际设计费支出占到工程造价的1.28%，经向监理公司咨询，自该工程建设至评估基准日，监理收费标准没有发生变化，因此，该G30结构车间应分摊的监理费为：
监理费=建安工程成本为145,069,522.83×1.28%
=1,856,889.89巴币
3）其他环境许可及其他费用
通过对工程项目实际发生的其他环境许可及其他费用进行统计，实际其他环境许可及其他费用支出占到工程造价的1.93%，，因此，该G30结构车间应分摊的其他环境许可及其他费用为：
其他环境许可及其他费用=建安工程成本为145,069,522.83×1.93%
=2,799,841.79巴币
综上所述：前期及其他费合计7,630,656.90巴币。
（3）资金成本
根据该项目合理工期，建设期按1.5年考虑，且资金均匀投入，按照贷款利
率3.6729%计算。
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资金成本=(建安成本+前期费用及其它费用)×建设期利率×建设期×1/2
=(145,069,522.83+7,630,656.90)×3.6279%×1.5×1/2
=4,206,393.68巴币
（4）重置全价=建安成本+前期费用及其他费用+资金成本
=145,069,522.83+7,630,656.90+ 4,206,393.68
= 156,906,573.41巴币
重置全价取整为156,906,600.00巴币。
（5）汇率折算
对重置全价按基准日人民币汇率折算标准进行计算，则：
重置全价人民币=156,906,600.00巴币×1.9607
=307,646,700.00元人民币
3．成新率的确定
对房屋建筑物进行现场调查后，依据建筑物现场调查评分标准，分别对建筑物的结构、装修、设备三部分进行打分，并依据权重系数逐一计算出建筑物的现场调查成新率。其次，根据建筑物的耐用年限、已使用年限，计算出建筑物的理论成新率，最后计算出综合成新率。
（1）调查成新率
在熟悉房屋施工资料的基础上，依据建筑物现场调查评分标准，对建筑物的结构、装饰、设备三部分进行打分，并依据建筑物成本构成，各部分的使用年
限，确定三部分权重，依此确定房屋调查成新率。
房屋建筑物成新率鉴定表
||||
|-|-|-|
||标准分|具体情况|
|基础|30|有足够承载能力；|
|承重构件|30|梁板柱墙坚固；|
|非承重墙|15|节点坚固严实；|
|屋面|15|无渗漏，保温轻热层完好；|
|楼地面|10|整体面层良好；|

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|||||
|-|-|-|-|
||小计：(1+2+3+4+5)×权重=96×0.87=83.53|||
|门窗||40|完好无损，开关灵活；|
|外装修||30|完整、粘贴牢固，无空鼓、裂缝；|
|内装修||30|完整、无破损；|
||小计：（6+7+8）×权重＝89×0.1=8.9|||
|水卫||40|上、下水管道畅通无阻，零件齐全；|
|电器||60|各种照明装置完好无损，绝缘良好；|
||小计：（9+10）×权重=87×0.03=2.61|||

打分法评定取整(A)：A=G+B+S=95.03
调查成新率取整为95%
（2）理论成新率
根据建筑物的设计耐用年限、已使用年限，计算出建筑物的理论成新率。
理论成新率=(耐用年限-已使用年限)/耐用年限×100%
=(50-1.33)/50×100%
=97%
（3）综合成新率
综合成新率采用二种方法取权重，即理论成新率占40%，调查成新率占
60%。
综合成新率=调查成新率×60%+理论成新率×40%
=95%×60%+97%×40%
=96%
4．评估值的确定
评估值=重置全价×成新率
=307,646,700.00×96%
= 295,340,800.00(元)
（本页以下无正文）
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三、固定资产—设备评估技术说明
（一）评估范围
纳入评估范围的设备类资产分为车辆、电子设备两大类，设备账面原值
133,041.34元，账面净值27,585.60元。具体如下表：
金额单位：人民币元账面价值
科目名称
||
|-|
|原值|
|123,318.23|
|9,723.11|
|133,041.34|

（二）设备概况
巴西投资位于巴西包索市徐州工业园区，是一家进行投资管理的公司，委估设备包括车辆、电子及办公设备二大类，主要分布于办公区域。主要设备概况如下： 1.车辆
车辆共1辆，为雪佛兰ZAFIRA，主要为日常办公使用。公司车辆正常使用，技术状况属正常使用，无产权瑕疵事项。
2.电子设备为1台冷气机为办公楼中中央空调系统的一部分，正常使用。
（三）评估依据
1.企业提供的《设备清查评估明细表》；
2.设备购置合同和发票；
3.商务部、发改委、公安部、环境保护部令2012年第12号《机动车强制报废标准规定》；
4.有关询价资料；
5.评估人员收集的其他资料。
（四）评估过程
1．第一阶段：准备阶段
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（1）为保证评估结果的准确性，根据企业设备资产的构成特点及资产评估明细表的内容，向企业有关资产管理部门及使用部门下发《设备调查表》，并指导企业根据实际情况进行填写，以此作为评估的参考资料。
（2）评估人员对企业提供的申报明细表进行检查，对表中的错填、漏填等不符合要求的部分，提请企业进行必要的修改和补充。
2．第二阶段：现场调查阶段
（1）现场清点设备，并通过向设备管理人员和操作人员详细了解设备的现状和对重要设备进行必要的详细勘察，掌握设备目前的技术状况。
（2）根据现场勘察结果进一步修正企业提供的评估申报明细表，然后由企业盖章，作为评估的依据。
（3）对评估范围内的车辆的产权进行核查。
3．第三阶段：评估测算阶段
评估人员根据现场勘察情况以及收集的评估资料进行集中作价，综合分析评估结果的可靠性，增（减）值率的合理性，对可能影响评估结果准确性的因素进行了复查，在经审核修改的基础上，汇总设备评估明细表。
4．第四阶段：撰写设备评估说明
按资产评估准则，撰写设备评估技术说明。
（五）评估方法
1.车辆的评估
（1）车辆重置全价
根据当地车辆购置上牌的相关规定，车辆重置全价由购置价、汽车税和其它合理费用（如验车费、牌照费、手续费等）三部分构成。购置价主要参照同类车型最新交易的市场价格确定。
（2）综合成新率的确定
依据现行的车辆强制报废标准，小、微型非营运载客汽车无使用年限限制，因此采用车辆行驶里程法确定的成新率，然后结合现场勘察情况进行调整。对于
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运输车辆，以车辆行驶里程、使用年限两种方法根据孰低原则确定成新率，然后结合现场勘察情况进行调整，如果现场勘察情况与孰低法确定成新率差异不大
的，则不调整。
年限成新率=（车辆法定行驶年限-已行驶年限）/车辆规定行驶年限×100%
里程成新率=（车辆法定行驶里程-累计行驶里程）/车辆法定行驶里程×100%在确定成新率时，对于基本能够正常使用的设备(车辆)，成新率一般不低于
15%。
（3）车辆评估值的确定
评估值=车辆重置全价×综合成新率
2.电子及办公设备的评估
（1）电子设备重置全价的确定
电子设备多为企业办公用电脑、打印机、空调等设备，由经销商负责运送安装调试，重置成本直接以市场采购价确定。
（2）成新率的确定
电子及办公设备成新率，主要依据其经济寿命年限来确定其综合成新率；对于大型的电子设备还参考其工作环境、设备的运行状况等来综合确定其成新率。
（3）评估价值的确定
评估值=重置全价×成新率
（六）评估结果及分析
1.评估结果
经评估，设备类资产评估原值为105,000.00元，评估净值为87,150.00元。设备评估结果汇总表见下表：
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设备评估结果汇总表
金额单位：人民币元
||||||
|-|-|-|-|-|
|账面价值||评估价值|||
|原值|净值|原值|净值|原值|
|123,318.23|25,695.00|105,000.00|87,150.00|-14.85|
|9,723.11|1,890.60|5,489.96|3,788.00|-43.54|
|133,041.34|27,585.60|110,489.96|90,938.00|-16.95|

2.增减值分析
（1）由于车辆技术更新比较快，购置价不断下降，致使评估原值减值，车辆净值评估增值的主要原因为企业的运输设备折旧年限为5年，而评估采用的经济耐用年限要大于企业的折旧年限，从而致使评估净值增值；
（2）由于电子设备技术更新比较快，购置价不断下降，致使评估原值减值，电子设备净值评估增值的主要原因为电子设备折旧年限为5年，而评估采用的经济耐用年限要大于企业的折旧年限，从而致使评估净值增值。
（七）特殊事项说明
本次评估设备部分无特殊事项说明。
（八）典型案例
案例一：雪佛兰ZAFIRA（车辆评估明细表第1项）
一）车辆概况 :
车辆名称：雪佛兰 ZAFIRA
车辆牌号：FAK1577
车辆型号：ZAFIRA
生产厂家：通用汽车公司；
账面原值：123,318.23元；
账面净值：25,695.00元；
购置时间：2012年3月；
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车辆参数及配置：
车辆名称： 乘用车
外形尺寸： 4334×1742×1687(mm)
整备质量： 1405(Kg)
额定载客： 7(人)
油耗： 12.3
轮胎数： 4
轴距： 2703(mm)
最高车速： 181(km/h)
轮胎规格： 195/65R15
排量(ml) 2000
功率(kw) 97
二）重置全价的确定：
1．车辆购置价：经当地市场询价，该型号车辆的购置价为51,000.00巴币；
2．汽车税：按车辆购置价的4％计算：
汽车税＝车辆购置价×4%
＝51,000.00×4%
＝2,040.00巴币
3．牌照及杂费：每辆车按1%计算：
牌照及杂费=51,000.00×1%
=510.00巴币
4.重置价值＝车辆购置价＋汽车税＋牌照及杂费
＝51,000.00+2,040.00+510.00
＝53,550.00巴币（取整）。
5．折算人民币
按评估基准日巴币兑人民币汇率1：1.9607计算：
重置价值（人民币）=53,550.00巴币：×1.9607
=105,000.00元人民币
三）成新率的确定：
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依据现行的车辆强制报废标准，小、微型非营运载客汽车无使用年限限制，因此采用车辆行驶里程法确定的成新率，然后结合现场勘察情况确定的技术鉴定成新率综合确定。
（1）行驶里程成新率:该车已行驶76214公里，剩余可行驶里程523786公里。
行驶里程成新率=（行驶里程-已行驶里程）/行驶里程×100%
=（600000-76214）/600000×100%
=87%
则：行驶里程成新率为87%。
（2）现场调查成新率
现场调查成新率采用现场勘察打分法确定为80%。详见下表：
技术勘察表
||||
|-|-|-|
|部位|技术状态|标准|
|主控系统|仪表显示基本正常，方向盘操作灵活，转向拔杆位置可靠，空调一般。|分25|
|传动系统|发动机工作基本正常，起动加油均速，发动机噪声正常。油耗在指标上限，自动变速箱响应较准确排烟管排烟基本正常。|35|
|车架底盘|车架底盘较好，减震效果一般、车胎磨损正常。|15|
|制动装置|制动正常，制动装置无渗漏，刹车左右轨迹基本一致。|15|
|维修保养|表面无明显划痕，转向灯齐全，车况一般。|10|
|合计||100|

成新率=现场调查成新率×0.6+行驶里程成新率×0.4
=80%×0.6+87%×0.4
=83%
四）评估值的计算：
评估值＝重置全价×综合成新率
＝105,000.00×83%
＝87,150.00元
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案例二：冷风机（电子设备评估明细表第1项）
一）设备概况：
设备名称：冷风机
设备型号：GMV-R56T
生产厂家：格力；
账面原值：9,723.11元；
账面净值：1,890.60元；
购置时间：2012年12月；
二）重置全价的确定：
该冷风机购买于2012年12月，经了解该型号冷风机评估基准日的市场价含税价格为2,800.00巴币，即重置全价为2,800.00巴币，按基准日巴币兑人民币汇率1.9607计算折合人民币5,489.96元。
三）成新率的确定：
该型冷风机2012年12月购入并投入使用，至评估基准日已使用2.50年，经济寿命年限按8年计，使用年限成新率为：
使用年限成新率=(经济寿命年限-已使用的年限)/经济寿命年限×100%
=（8-2.5）/8
=69%
该型号冷风机，结构简单，维护保养正常，经现场勘察，使用年限成新率基本上反映其技术状况，以使用年限成新率作为综合成新率。即：综合成新率=69%四）计算评估值
评估值=重置全价×综合成新率
=5,489.96×69%
= 3,788.00(元)
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四、无形资产—土地使用权评估技术说明
（一）评估范围
委估宗地为巴西投资使用的分别位于巴西包索市徐州工业园、圣保罗市和贝罗市的三宗用地。具体情况如下表所示：
金额单位：万元
||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
|宗地名称|宗地面积（m2）|宗地用途|宗地性质|开发程度|取得土地时间|宗地详细地址|
|包索土地|805,790.00|工业|永久全产权|三通一平|2011-4-1|巴西包索市徐州工业园|
|圣保罗土地|45,124.00|商业|永久全产权|六通一平|2012-5-7|圣保罗市|
|贝罗土地|13,000.00|商业|永久全产权|六通一平|2012-8-15|贝罗市|

合计 222,165,581.69（二）土地使用权概况
1．土地权利状况
委估3宗地土地均与当地地主签订土地购买协议并经当地土地管理部门公证，所有权均属巴西投资所有，至评估基准日无设定抵押权等他项权利。
2．土地利用状况
宗地一：包索土地
包索土地位于巴西包索市徐州工业园，土地用途为：工业，土地开发程度为“三通一平”指通路、通电、通信、场地平整。
地上主要建筑为：办公楼、公寓、G20下料车间、G30结构车间、G40装配车间、G50涂装车间等。
宗地二：圣保罗土地
圣保罗土地位于巴西圣保罗市，土地用途为：商业，土地开发程度为“六通
一平”指通路、通电、通讯、通气、上水、下水、场地平整。
地上建筑为：4S店。
宗地三：贝罗土地
贝罗土地土地位于巴西贝罗市，土地用途为：商业，土地开发程度为“六通
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一平”指通路、通电、通讯、通气、上水、下水、场地平整。
地上建筑为：4S店。
（三）土地价格影响因素分析
1．区域因素
（1）地理位置
巴西包索市位于巴西米纳斯吉拉斯州。米纳斯吉拉斯州位于巴西东南部，是内陆州市，与周围7个州相邻，东临圣灵州，东南临里约热内卢州，南及东南部临圣保罗州，西部临马托格罗索州，西北部临戈亚斯州及联邦州，北临巴伊亚
州。
（2）自然环境
巴西米纳斯吉拉斯州河流纵横，水资源极为丰富，共有 8条河流(Sao
Francisco,Grande Parana, Paranaiba, Parana, Doce, Jequitinhonha,
Paraiba,,Mucura,Pardo)，其中圣佛朗西斯科河(SaoFrancisco)最长，发源于米纳斯州的卡纳斯特拉山(Canastra)，也是巴西境内最长的河流，全长3,160公里，州内上游长1,200公里，流入东北部5个州域的下游长1,960公里。这些河流的水均来自雨水，河水常年不断。州的河、湖面积4,685平方公里，占巴西河湖总面积的8.3%。州内一半以上属大西洋高原，其中最高的Bandeira山峰高2,897米，
Cruzeiro峰2,861米，AgulhaNegras峰高2,787米，Cristal峰高2,780米平，平均高度700米。数热带高原气候，年平均气温24度，山区最低气温10度。年平均降雨量1,300-2,000毫米，雨量丰富，但雨季和旱季分明。有大面积的热带阔叶
林。
（3）人口
巴西米纳斯吉拉斯州州人口1,791万(17,917,925-2000年统计),占巴西人口的10.53%。在巴西各州中占第二位。70%的人口在城镇。劳动力人口760万，在农牧业占27%,工业部门占20%，服务业占53%。平均寿命70岁。
（4）地区划分
该州分10个区，共计853个市。
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1）中区(A RegiaoCentarl)含24个市，包括州府。面积5,441平方公里，人口390万，矿产资源丰富，主要蕴藏铁矿、金矿、锰矿、铝矾土和用于生产水泥的石灰石。该区的矿业、冶金、汽车、机械、纺织、电器、汽车配件和水泥业比较发达。
2）马塔区(A Zona daMata),在里约和贝洛奥利藏特之间的地区，人口43万，除有冶金、锌厂、纺织工业外，还有汽车及配件生产基地。
3）南区(Sul deMinas),在州府和里约及圣保罗之间，是该州较发达的地区，人口20万。有机械、农业加工、电器电子、成衣、制鞋、非金属矿业加工。旅游业也较发达。
4）米纳斯三角区(TrianguloMineiro)比较富裕地区之一，主要是食品加工、纺织、制糖、酒精、肥料和化学工业。
5）西北区(Regiao Noroeste deMinas)，主要是产粮区，特别是出产大豆和玉米。
6）北区(O Norte deMinas),产水泥、纺织、生物技术、铁合金、等。
7）中西部区（OCentro-Oeste）有茂密的林区，主要矿产资源有石灰石、大理石和石英。
8）热基蒂尼奥尼亚区(A Rgiao doJequitinhonha/Mucuri)，该区主要生产和出口宝石、半宝石，另外是畜牧业。
9）淡水河区(A Regiao do RioDoce),俗称钢谷，这里集中了巴西主要的钢铁联合企业。
10）阿尔图巴拉伊巴区(O Alto Paraiba)，位于州西南部，是该州的产粮区，主要有玉米、大豆和咖啡、西红柿，另外有奶制品，设有许多农副产品加工企业。
（4）经济概况
米纳斯州农牧业比较发达，不仅盛产咖啡，玉米、大豆、棉花、烟叶、甘蔗和水果。牧业发展也比较快。农牧加工业在巴西占有重要位置。正如米纳斯州名葡文含义－总矿区所表述的，该州矿产资源极为丰富，是巴西矿产种类最多，品质最好，储量和产量最高的州。该州蕴藏50种金属、非金属和宝石及钻石矿藏，占巴西80种矿类品种的62.5%，占巴西矿产资源的33%(不包括煤、天然气和石
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油)。其中铁矿砂储备340亿吨，含铁量60%，占巴西的65%，矾土4.29亿吨，（铝矾土占21％，耐火矾土占62.4%），石灰石140亿吨，占巴西的17%，铅矿2,000万吨，占89%,磷酸盐20亿吨占巴西的68%，另外锌占100%,铌占82%,金占25.9%,石墨占94%，锂占100%。该州工业实力强，特别是采矿、冶金、汽车、汽车配件、水泥、电器、电子、医疗设备、医药产品、制鞋、纺织服装、食品饮料、等行业。州内基础设施建设比较齐全，通讯交通便利。
米纳斯州的农牧业生产和加工业是州的重要部门。目前共有1万个农牧加工企业，其中92%为小企业，6%为中型企业，2%为大型企业。
咖啡－－14世纪初，咖啡种植传入该州，1930年－1950年，咖啡的种植和生产是米纳斯州主要产业，目前也是巴西最大的咖啡种植生产地，集中在南部/西部(占58.6%)、三角区(占20.4%)和马塔区(占19.6%)3个主产区，占巴西全国咖啡生产的51%，年产3,400万袋(每袋60公斤)，30万员工，出口10亿美元，占巴西咖啡出口的40%。
水果－－米纳斯州盛产的水果主要有木瓜、香蕉、橙橘、芒果、葡萄、鳄
梨、无花果、桃和草莓。水果加工业不仅满足国内市场，还可供出口。糖和酒精－－由于种植甘蔗，糖产量每年1,700万袋，可满足国内市场需求的58%,生产酒精10亿升，甘蔗酒1.4亿升。肉类加工－－目前州内牛存栏数2,000万头，猪
3,600万头，肉鸡7,000万只。共有55个畜类屠宰冷冻厂，年加工92万头牛，63万头猪，肉鸡1.3亿只，肉肠7万吨。
米纳斯州森林资源丰富，对天然林的保护十分重视。为发展林业加工，加大了对可利用树种的人工植树造林和开发。仅1976－1992年就种植了172.4万公顷的桉树林，其中47.7%约81.7万公顷供炼钢用植物焦炭，37%约64万公顷供生产纸浆和造纸。1969－1996年种植热带松树林21.6万公顷，供生产聚合木板等产
品。有家具生产厂家近1,650个，3万员工，占巴西家具生产的6%。
米纳斯州的工业是50年代开始发展的，当时为利用矿产资源加强了本地区的基础设施的建设，特别是能源交通行业，逐步发展以矿业开采和加工、金属冶
金、汽车制造、配件生产、纺织服装、鞋类等为重点的工业生产体系。
米纳斯州铁矿砂年生产1.5亿吨。占巴西铁矿砂产量的73%。最主要的矿产企业是巴西淡水河谷公司(CVRD)和巴西联合矿业公司(MBR)，另外还有 Ferteco,
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Mineracao, Samitri,Samarco, Itaminas, Socoimex,MannesmannMineracao,rio
Verde e Integral等公司。
巴西全国钢产量1997年2,620万吨，1998产2,500万吨占世界第7位，占世界钢产量的3.4%，2001年产2,670万吨，占世界第9位。米纳斯州钢年产量约
1,000万吨，占巴西年产量的39%。巴西全国有21家炼钢厂，米纳斯州有9个。
其中ACESITA钢厂以生产不锈钢为主，年产不锈钢29万吨，BELGO-MINEIRA钢厂年产100万吨，其中大部分是建筑用钢，另外还有USIMINAS和
MANNESMANN等。
米纳斯州是巴西最大的水泥生产基地，巴西全国有57个水泥厂，米纳斯州就有11个，年产水泥900万吨，占巴西水泥产量的25%。
米纳斯州除出产其它矿产外，也是巴西宝石的主要产地，世界上只有像斯里兰卡、马达加斯加、缅甸等国家，在不太大的地区有品种繁多的宝石。主要出产海蓝宝石、黄玉、祖母绿、兰宝石、红宝石、碧玺(电气石)、钻石、红柱石、石榴石、橄榄石、和乌钢石(赤铁矿)，宝石加工以中小作坊为主。
米纳斯州是巴西重要的汽车生产基地之一。巴西汽车年生产能力320万辆，目前实际年产车辆179.8万辆，是世界第10生产国，米纳斯州汽车和拖拉机产量占巴西产量的25%。在距州府20公里的Betim设有Fiat轿车生产厂和发动机厂，在Sete Lagoa设有Fiat面包车厂。在南部的 Pouo Alegre设有JPX吉普车和小卡车厂。在Juiz deFora设有Mercedes-Benz轿车厂。米纳斯州也是汽车配件生产基地，有150家配件厂，产值18亿美元，2.9万员工。Fiat70%的配件由当地供应。
米纳斯州是巴西第2大纺织基地。有40家纺织集团，约80家生产企业，4.8万工人，年产13.6万吨，占巴西产量的10%，产值18亿雷亚尔，占州加工业的4.4%。现有71.2万纱锭，2.3万无梭织机和1.1万台织布机。州有近1万个生产成衣的企业，15万工人。
近年来，电器电子业在本州发展较快，目前有165家企业，1.5万工人，产值11亿美元，占巴西电器电子行业的3.4%。
（5）基础设施
米纳斯州的基础设施在巴西是比较发达的。
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米纳斯州发电总装机容量1,164万千瓦，占巴西6,131.2万千瓦的19%。州工业用电239.49亿度，占巴西工业用电总量的19%,其它用电396.17亿度,占巴西其它用电总量的14%。州内铺设天然气管道100公里，可直接供气给50个工业企业，日平均供天然气70万立方米。
州内公里总长231,905公里，其中柏油公路19,076公里，占巴西柏油公路总长的13%,非柏油公路212,829公里，占巴西的14%。
州内铁路长5,518公里，占巴西铁路总长29,706公里的19%。
机场－－在州府的康菲斯(Confins)有大型的坦克雷多•内维斯国际机场(O
Aeroporto Internacional Tancredo Neves)和潘普拉国内机场(Pampulha)
电讯－－州内铺设了130公里的光纤电缆，固定电话200多万门。
海关－－州设有5个内陆海关口岸，其中包括 Contagem,Juiz de Fora,
Varginha,Uberlandia和Uneraba。
州服务业在州的经济中占有重要比重。46个银行机构在州内设有1,785个分支行。从事货物运输的企业9,000家，月货运量21.6万吨。全州有800个大型仓库，仓储能力450万吨。全州共有350家电台，19家电视台，出版35种报纸。
米纳斯州2000年出口67.09亿美元，占巴西出口总额的12.18%,进口27.78亿美元，占巴西进口总额的4.98%。出口的主要产品是铁矿砂，占24%,咖啡占
19.4%，钢铁19%,车辆和配件14.6%。
本州旅游景点多，尤以一些天然森林、河湖瀑布、山区风光和历史名城著
称。有各类国家公园4个，州级公园12个，州级生物保护区9个。不仅可以观赏到热带森林的奇花异草、山峰溶洞等天然景观，还能见到一些稀少的动物群种。
在历史名城中，奥罗普雷托(OOUROPRETO-黑金城)尤为有名。该城建于 1711
年，因当时环抱城市的群山盛产黄金得名。不仅有一座座巴洛克式教堂、典雅漂亮的广场、水珠四溅的喷泉、卵石铺地的街道和精致美观的住宅，犹如艺术雕刻的瑰宝，还有展示巴西独立运动发源地的因孔菲登西亚博物馆和宝石博物馆。吸引着来自世界各地的游客。米纳斯吉拉斯州1996年与江苏省结为友好省市。
包索市（PousoAlegre）是徐工集团巴西建厂所在地，位于巴西米纳斯吉拉斯州的南部，它是整个地区的引领者。人口12.7万，545平方公里，是巴西第19大
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城市以及米纳斯吉拉斯州第二大城市。拥有545平方公里的包索市对于周边50个城市来说，无论在商业、教育、医疗还是休闲方面，绝对是一个真正的中心。有十几家传统行业公司以及超过4000家的贸易和服务公司。工业方面主要类型有：食品、塑料、橡胶、汽车零部件以及汽车制造、化工、耐火材料等，例如：巴西联合利华公司，巴西江森自控，Automotiva钢铁公司以及电子类食品生产公司。
农业方面，主要经济种植作物为草莓，它是全国的草莓主要生产区。种植面积达308公顷。
这座城市距离圣保罗200公里，里约391公里，贝罗奥利藏特373公里，正好处在这几个贸易中心的中轴线。它是通往巴西三大城市以及消费中心的枢纽。
2.基础设施和公共设施
包索土地位于包索市徐州工业园内，位于G381高速公路路口附近，距包索机场9公里，距包索市中心12.7公里，距最近的港口有265公里。
①供水
自备井水。
②排水
自建污水处理站，处理后直排。
③供电
待估宗地所在区域由包索市电力公司供电，开发区实行双回路集中供电，供电电压13.8千伏安，电力供应保障率较高。
④通讯
待估宗地所在区域属于CLARO电信公司服务区；电话交换方式采用数字程控交换；区域内装机容量不受限制，电讯条件较优多种网络功能和通信手段完
善，电话普及，通讯信号及网络信号覆盖及畅通。
（3）环境条件
大气环境质量目标：环境空气质量总体达到相应功能区划标准。
（5）产业集聚规模
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待估宗地包索土地处于巴西徐州工业园区，园区内企业较聚集，2011年4月徐工集团入驻工业园后，2012年6月巴西联合利华在工业园内设立厂区，2013年5月卡特公司在工业园内设立工厂，以后又有多家企业在工业园北侧设立工厂,产业集聚度较好。
3．个别因素
影响估价对象价格水平的个别因素主要指与宗地直接有关的基础设施条件、宗地自身条件（形状、面积、地形）、宗地在区域中的位置、土地使用限制、宗地临街位置、宗地临街宽度等，本报告仅对估价对象土地价格产生影响的个别因素进行分析，对估价对象土地价格影响较小或因素条件无差异的个别因素不作分析。
（1）宗地临路状况
包索土地位于包索市徐州工业园内，位于G381高速公路路口附近，距包索机场9公里，距包索市中心12.7公里。临路的状况完全能满足区域内工业生产和生活的需要。
（2）宗地面积
宗地面积805,790.00平方米，评估面积为805,790.00平方米，宗地面积对土地利用无不良影响，对地价水平无影响。
（3）宗地形状
委估宗地包索土地在巴西投资公司入驻前地形为坡地，后经巴西投资公司对坡地进地平整处理，达到宗地区域内三通一平使用条件，形状呈较规则几何形状，不会影响地上建筑的设计布局，估价对象的宗地形状对地价水平无影响。
（4）土地开发程度
委估宗地包索土地目前实际开发程度为“三通一平”指通路、通电、通讯及场地平整。
（5）地质条件
委估宗地包索土地区域内无不良地质现象，对地价无明显影响。
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（四）地价定义
根据《城镇土地估价规程》、委托方提供的资料及现场勘察情况根据和项目的具体要求，委估宗地在评估基准日是2015年5月31日，所有权属于巴西投资。
在评估基准日为2015年5月31日，土地用途、开发程度、使用年期等定义如下表：
|||||||||||||||||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
|||||土地用途||||开发程度||||使用年期||||价格类型||||容积率||
|||||||评||||评||||||||评||||
|编||宗地||||||||||||||||||||
|||||实||估||实||估||||评估||实||估|||评估设|
|号||名称||||||||||实际||||||||实际||
|||||际||设||际||设||||设定||际||设|||定|
|||||||定||||定||||||||定||||
||包索土地||工业||工业||三通一平||三通一平||永久||永久||所有权||所有权||<1|||
||圣保罗土地||商业||商业||六通一平||六通一平||永久||永久||所有权||所有权||<2|||
||贝罗土地||商业||商业||六通一平||六通一平||永久||永久||所有权||所有权||<2|||

（五）评估依据
1．有关技术标准
（1）中华人民共和国国家标准《城镇土地估价规程》》GB/T18508—2001（2）中华人民共和国国家标准《城镇土地分等定级规程》》GB/T18507—2001（3）中华人民共和国国家标准《土地利用现状分类》GB/T21010—2007；
2.评估人员人员现场勘察取得的资料
（1）宗地位置图；
（2）土地的照片；
（3）地价影响因素；
（4）《土地购买协议》；
（5）估价人员现场调查收集的其它相关资料；
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（六）评估原则
本次估价过程中，遵循的主要原则有：
1．合法性原则
土地估价应以估价对象的合法权益为前提进行。合法权益包括：合法产权、合法使用、合法处分等方面。在合法产权方面，应以土地使用权证、权属登记和其他合法证件为依据。在合法使用方面，应以使用管制（城市规划、土地用途管制等）为依据。在合法处分方面，应以法律法规和合同等容许的处分方式为依
据。
2．替代原则
根据市场运行规律，在同一商品市场中，商品或提供服务的效用相同或大致相似时，价格低者吸引需求，即有两个以上互有替代性的商品或服务同时存在
时，商品或服务的价格是经过相互影响与比较之后来决定的。土地价格也同样遵循替代规律，某块土地的价格，受其它具有相同使用价值的地块，即同类型具有替代可能的地块价格所牵制。换言之，具有相同使用价值、替代可能的地块之
间，会相互影响和竞争，使价格相互牵制而趋于一致。
3．需求与供给原则
在完全的市场竞争中，一般商品的价格都取决于供求的均衡点。供小于求，价格就会提高，否则，价格就会降低。由于土地与一般商品相比，具有独特的人文和自然特性，因此在进行土地估价时既要考虑到所假设的公平市场，又要考虑土地供应的垄断性特征。
4．变动原则
一般商品的价格，是伴随着构成价格的因素的变化而发生变动的。土地价格也有同样情形，它是各种地价形成因素相互作用的结果，而这些价格形成因素经常处于变动之中，所以土地价格是在这些因素相互作用及其组合的变动过程中形成的。因此，在土地估价时，必须分析该土地的效用、稀缺性、个别性及有效需求以及使这些因素发生变动的一般因素、区域因素及个别因素。由于这些因素都在变动之中，因此应把握各因素之间的因果关系及其变动规律，以便根据目前的地价水平预测未来的土地价格。
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5．协调原则
土地总是处于一定的自然与社会环境之中，必须与周围环境相协调。因为土地能适应周围环境，则该土地的收益或效用能最大限度地发挥，所以要分析土地是否与所处环境协调。因此，在土地估价时，一定要认真分析土地与周围环境的关系，判断其是否协调，这直接关系到该地块的收益量和价格。
6．预期收益原则
对于价格的评估，重要的并非是过去，而是未来。过去收益的重要意义，在于为推测未来的收益变化动向提供依据。因此，商品的价格是由反映该商品将来的总收益所决定的。土地也是如此，它的价格也是受预期收益形成因素的变动所左右。所以，土地投资者是在预测该土地将来所能带来的收益或效用后进行投资的。这就要求估价者必须了解过去的收益状况，并对土地市场现状、发展趋势、政治经济形势及政策规定对土地市场的影响进行细致分析和预测，准确预测该土地现在以至未来能给权利人带来的利润总和，即收益价格。
7．最有效使用原则
由于土地具有用途的多样性，不同的利用方式能为权利人带来不同的收益
量，且土地权利人都期望从其所占有的土地上获取更多的收益，并以能满足这一目的为确定土地利用方式的依据。所以，土地价格是以该地块的效用作最有效发挥为前提的。
8．报酬递增递减原则
在任何给定的条件下，土地、劳动力、资金、管理水平之间都存在着一定的最优组合，超过一定限度，没一要素的继续增加，其收益却不会响应成比例增
加，这一原则说明成本的增加并不一定会使土地价格增加。
（七）评估过程
1．评估人员首先对该企业的土地使用权的入账价值进行清理，填列出原始
入账价值和评估基准日的账面价值。
2．对照申报表，收集土地权属证明。
3．调查了土地的成本费用，作为估价依据。
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4．实地勘察，调查影响宗地地价的因素。
5．确定因素修正系数。
6．依据实地勘察，评估宗地地价。
（八）评估方法
根据估价对象的特点、具体条件和项目的实际情况，依据《城镇土地估价规程》，结合估价对象所在区域的土地市场情况和土地估价师收集的有关资料，分析、选择适宜于估价对象土地使用权价格的评估方法。
依据《镇土地估价规程》规定，估价对象设定用途为工业用途，可以采用基准地价系数修正法、市场比较法、剩余法、收益还原法等方法评估。
因为当地地产市场发达，有充足的具有替代性的土地交易实例。待估宗地所在区域类似交易案例充足，所以选择市场比较法评估。
综上所述，本次估价采用市场比较法进行评估。
（九）典型案例
案例：序号1土地
包索土地，面积805,790.00平方米；取得日期2011-04-1。土地开发程度为三通一平，待估宗地估价过程如下：
市场法：
||
|-|
|根据房地产交易中的替代原则，估价人员依据所掌握的资料，选取邻近地区|
|同一供需圈内类似的三个相似项目的价格作为比较案例，对比较案例进行修正。|
|案例选取如下：|

实例A：包索市徐州工业园区联合利华厂区
位于包索市徐州工业园区地块，规划用途为工业用地，土地面积为 520,000.00平方米，土地年限为永久产权，公开转让，土地取得单位为巴西联合利华有限公司，购买于2012年6月，价格为60.00巴币/平方米。土地开发程度为毛地。
实例B：包索市徐州工业园区徐工北侧工厂
位于包索市徐州工业园区徐工北侧地块，规划用途为工业用地，土地面积为
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230,000.00平方米，土地年限为永久产权，公开转让，土地取得单位为 North工厂，2013年3月，价格为80.00巴币/平方米。土地开发程度为毛地。
实例C：包索市徐州工业园区卡特工厂
位于包索市徐州工业园区地块，规划用途为工业用地，土地面积为 440,000.00平方米，土地年限为永久产权，公开转让，土地取得单位为卡特有限公司，2015年5月，价格为90.00巴币/平方米。土地开发程度为毛地。
1.比较因素的选择
选择的比较因素有：土地用途、交易期日、交易方式、交易情况、土地剩余使用年限、区域因素（工业区域用地类型、基础设施完善情况、对外交通便捷度、环境状况、产业聚集度、与原料市场配合、区域道路类型）、个别因素（面积、容积率、临路条件、规划限制等）。
2.比较因素条件说明
估价对象的各因素条件与比较案例的各因素条件如下表：
因素条件说明表
|||||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
|||估价对象||A||B||C||
|||2015年5月||2012年6月||2013年3月||2015年5月||
|||公开转让||公开转让||公开转让||公开转让||
|||永久||永久||永久||永久||
|||正常交易||正常交易||正常交易||正常交易||
|||工业用地||工业用地||工业用地||工业用地||
|基础设施||三通一平||三通一平||三通一平||三通一平||
|公共交通||交通发达||交通发达||交通发达||交通发达||
|公共设施条件||较好||较好||较好||较好||
|集聚条件||较好||较好||较好||较好||
|临路条件||临主干道||临主干道||临主干道||临主干道||
|面积(平方米）||805,790.00||520,000.00||230,000.00||440,000.00||
|建筑容积率||||||||||
||||≤1.0||≤1.0||≤1.0||≤1.0|
||土地权利限制|||||||||
||（交易限制、投||工业||工业||工业||工业|
||资强度等）|||||||||
|||||60.00||80.00||90.00||

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3.比较因素条件指数的确定
根据上表所述情况进行系数修正，以估价对象的各因素条件为基础，将比较案例相应条件与估价对象相比较，确定相应的指数，各系数具体修正比例说明如下：
①交易日期修正：自徐工集团入驻包索巴西工业园后，当地政府在周边修建机场、高速公路等基础设施，对周边的土地价格产生较强的推动作用，近年土地价格涨幅较大，故对三宗比较案例予以修正。
②交易情况修正系数确定：
待估宗地与本次估价所选择的比较案例的交易情况均为正常交易，故交易情况条件指数均为100。
③土地剩余年限修正：在巴西国家，土地的所有权年限为永久产权，因此，不需进行土地剩余年限修正。
④土地用途：待估宗地与本次估价所选择的比较案例的用途相同，不用作修正。
⑤区域因素修正：综合比较估价对象与比较案例各自的基础设施、公共交通、公共设施条件、居住集聚条件，根据不同状况予以修正，详细情况见因素条件指数表。
⑥个别因素修正：综合比较估价对象与比较案例各自的主要指容积率、临路条件、规划限制条件，综合比较后，根据不同状况予以修正，详细情况见因素条件指数表。
以估价对象的各因素条件为基础，相应指数为100，将比较案例相应因素条件与估价对象进行比较，确定相应的指数，编制比较因素条件指数表如下：
因素条件指数表
||||
|-|-|-|
|估价对象|A|B|
||60.00|80.00|
|100|67|89|
|100|100|100|
|100|100|100|
|100|100|100|

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|||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|
|||100|100||100|||
|基础设施||100|100||100|||
|公共交通||100|100||100|||
|公共设施条件||100|100||100|||
|集聚条件||100|100||101|||
|临路条件||100|100||100|||
|面积||100||||||
|||||102||105|103|
|建筑容积率||100||||||
|||||100||100|100|
||土地权利限制|100||||||
||（交易限制、投|||100||100|100|
||资强度等）|||||||

4.因素修正
在各因素条件指数表的基础上，将估价对象的因素条件指数与比较案例的因素条件进行比较，计算公式如下：
比准价格=比较案例的销售价格×交易情况修正×交易日期修正×区域因素修正×个别因素修正
因素比较修正系数表
|||||
|-|-|-|-|
||估价对象|A|B|
|||60.00|80.00|
||100|1.4925|1.1236|
||100|1.0000|1.0000|
||0.9914|1.0000|1.0000|
||100|1.0000|1.0000|
||100|1.0000|1.0000|
|基础设施|100|1.0000|1.0000|
|公共交通|100|1.0000|1.0000|
|公共设施条件|100|1.0000|1.0000|
|集聚条件|100|1.0000|0.9901|
|系数综合||1.0000|0.9980|
|临路条件|100|1.0000|1.0000|
|面积|100|0.9804|0.9524|
|建筑容积率|100|1.0000|1.0000|

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||||||
|-|-|-|-|-|
||土地权利限制|100|1.0000|1.0000|
||（交易限制、投||||
||资强度等）||||
|系数综合|||0.9961|0.9905|
||||1.4867|1.1107|
||||60.00|80.00|
||||89.20|88.86|

89.00
市场比较法最终价(巴币/m2)
建筑面积 805,790.00
土地评估值 71,715,300.00
5.单位价格的确定
采用简单算术平均法求取综合比准价格，并以此作为估价对象的单位价格，则：
综合比准价格＝(89.20+88.86+89.48)÷3
＝89.20（巴币/平方米）取整
由于三宗案例的土地均为未经土地平整的毛地，由此计算得出的土地价格为未经平整的毛地的价格，而委估对象经过开发后已达到土地平整熟地状态，因此，需对三宗土地的比准价格进行开发程度的调整，经向当地对委估宗地提供平整服务的施工方 delft公司询价，由于当地燃油费及机械费、人工的费用发生变化，按基准日的价格标准计算该宗地的平整费用为 25,260,000.00巴币，折合单价为31.35巴币/平方米。
则委估宗地的土地单价为89.20+31.35=120.55巴币
3.地价的确定
土地总价＝805,790.00×120.55＝97,136,500.00巴币
4.汇率折算
按基准日汇率1巴币折算1.9607元人民币计算：
土地总价=97,136,500.00巴币×1.9607
= 190,455,500.00元人民币
（十）评估结果及分析
1．评估结果
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经评估，无形资产—土地使用权评估结果 282,018,300.00元。
2．评估结果分析
土地使用权账面价值222,165,581.69元，土地评估值为282,018,300.00元，增值的主要原因是：待估宗地包索土地为巴西徐州工业园区成立以来成交的第一宗土地，由于周边配套设施不完备，该宗土地成交价格较低，随着园区内企业不断聚集，2011年4月徐工集团入驻工业园后，2012年6月巴西联合利华在工业园内设立厂区，2013年5月卡特公司在工业园内设立工厂，以后又有多家企业在工业园北侧设立工厂,产业集聚度不断集中，另一个方面随着该区域基础设施建设的不断完善，经济的不断发展，土地转让价格不断增高，致使评估增值。
（十一）特殊事项及说明
无。
（本页以下无正文）
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五、负债评估技术说明
（一）评估范围
评估范围为企业评估申报的各项流动负债和非流动负债。流动负债包括短期借款、应付账款、应交税费、其他应付款和一年内到期的非流动负债。非流动负债为长期借款。上述负债在评估基准日账面值如下所示：
金额单位：人民币元
项目名称 账面价值
流动负债：
短期借款 89,800,060.00
应付账款 70,771,401.43
应交税费 717,985.53
其他应付款 10,751,032.30
一年内到期的非流动负债 18,698,019.48
流动负债合计 190,738,498.74
非流动负债：
长期借款 548,475,238.08
非流动负债合计 548,475,238.08
负债合计 719,650,817.88
（二）评估过程
评估过程主要划分为以下三个阶段：
1．第一阶段：准备阶段
对确定的评估范围内的负债的构成情况进行初步了解，提交评估准备资料清单和评估申报明细表标准格式，按照评估规范的要求，指导企业填写负债评估明细表；
2．第二阶段：现场调查阶段
（1）根据企业提供的负债评估申报资料，首先对财务台账和评估明细表进行互相核对使之相符。对内容不符、重复申报、遗漏未报项目进行改正，由企业重新填报。作到账表相符；
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（2）由企业财务部门的有关人员介绍各项负债的形成原因、计账原则等情
况；
（3）对负债原始凭据抽样核查，并对数额较大的债务款项进行了函证，确保债务情况属实。
3．第三阶段：评定估算阶段
（1）将核实调整后的负债评估明细表，录入计算机，建立相应数据库；
（2）对各类负债，采用以核实的方法确定评估值，编制评估汇总表；
（3）撰写负债评估技术说明。
（三）评估方法
1.短期借款
短期借款账面值89,800,060.00元，为公司向汇丰银行取得的借款，借款担保方式为信用担保。
评估人员对企业的短期借款逐笔核对了借款合同，了解各项借款的借款金
额、利率、还款方式和还款期限，均正确无误，企业按月计提利息，并能及时偿还本金和利息。评估人员重点核实了借款的真实性、完整性，同时向贷款银行进行函证，核实评估基准日尚欠的本金余额。短期借款在确认利息已支付或预提的基础上，以核实后账面值确认评估值。
2.应付账款
应付账款账面值70,771,401.43元，主要包括广告宣传及市场开拓、污水处理系统费用、工程款和工程物资等。
评估人员审查了企业的购货合同及有关凭证，企业购入并已验收入库的材
料、商品等，均根据有关凭证(发票账单、随货同行发票上记载的实际价款或暂估价值)记入本科目，未发现漏记应付账款。以核实后账面值确认评估值。
3.应交税费
应交税金账面值717,985.53元，主要核算公司应交纳的各种税金，如市政服务税、CONFINS、所得税等。
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评估人员查验了企业所交税金的税种和金额，审核纳税申报表和应交税金账户，核实基准日所应交纳的税种和金额无误。以核实后账面值确认评估值。
4.一年内到期的非流动负债
一年内到期的非流动负债账面值18,698,019.48元，为公司向中国国家开发银行取得的长期借款中一年内到期的金额。
评估人员对企业的长期借款逐笔核对了借款合同，了解各项借款的借款金
额、利率、还款方式和还款期限，均正确无误，企业按月计提利息，并能及时偿还本金和利息。评估人员重点核实了借款的真实性、完整性，同时向贷款银行进行函证，核实评估基准日尚欠的本金余额。一年内到期的非流动负债在确认利息已支付或预提的基础上，以核实后账面值确认评估值。
5.长期借款
长期借款账面值548,475,238.08元，为公司向中国国家开发银行取得的借款，借款担保方式为信用担保。
评估人员对企业的长期借款逐笔核对了借款合同，了解各项借款的借款金额、利率、还款方式和还款期限，均正确无误，企业按月计提利息，并能及时偿还本金和利息。评估人员重点核实了借款的真实性、完整性，同时向贷款银行进行函证，核实评估基准日尚欠的本金余额。长期借款在确认利息已支付或预提的基础上，以核实后账面值确认评估值。
（四）评估结果及分析
1．评估结果
经实施以上评估，负债评估结果见下表所示：
负债评估汇总表
金额单位：元
||
|-|
|账面价值|
|89,800,060.00|
|70,771,401.43|

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||
|-|
|账面价值|
|717,985.53|
|10,751,032.30|
|18,698,019.48|
|190,738,498.74|
|548,475,238.08|
|548,475,238.08|
|719,650,817.88|

2．增减值原因分析
负债评估无增减值变化。
（本页以下无正文）
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第六部分 评估结论及分析
一、评估结论
北京天健兴业资产评估有限公司受徐工有限的委托，根据国家有关资产评估的法律、法规和资产评估准则，本着独立、客观、公正的原则，按照必要的评估程序对纳入评估范围的资产、业务实施了实地勘察、市场调查，采用资产基础法对巴西投资的90%的股权价值进行了评估。根据以上评估工作，得出如下评估结论：
在评估基准日持续经营假设前提下，巴西投资90%股东权益评估值为
37,967.11万元，资产评估情况见下表。
资产基础法评估结果汇总表
单位：万元
|||||
|-|-|-|-|
||账面价值|评估价值|增减值|
||A|B|C=B-A|
|流动资产|6,607.03|6,744.26|137.23|
||账面价值|评估价值|增减值|
||A|B|C=B-A|
|非流动资产|99,113.05|109,362.79|10,249.74|
|其中：长期股权投资|-|-|-|
|投资性房地产|-|-|-|
|固定资产|76,896.49|81,160.96|4,264.47|
|在建工程|-|-|-|
|无形资产|22,216.56|28,201.83|5,985.27|
|无形资产—土地使用权|22,216.56|28,201.83|5,985.27|
|其他|-|-|-|
|资产总计|105,720.08|116,107.05|10,386.97|
|流动负债|19,073.85|19,073.85|-|
|非流动负债|54,847.52|54,847.52|-|
|负债总计|73,921.37|73,921.37|-|
|净资产（所有者权益）|31,798.71|42,185.68|10,386.97|
|90%股权价值|28,618.84|37,967.11|9,348.27|

二、评估结论与账面价值比较变动情况及原因
本评估报告采用资产基础法对巴西投资纳入评估范围的资产及相关负债进行
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评估后，部分资产及负债的评估结果与账面价值相比发生了变动，变动情况及原因主要为：
（一）流动资产增值原因如下：
流动资产评估增值主要原因为被法院冻结的1,372,283.91元，评估人员预计收回可能性较大，因此按账面价值进行评估，减值准备评估为 0元，致使评估增值。
（二）固定资产增值原因如下：
1.房屋建筑物重置成本的人工费、建筑材料的价格均有不同程度的上涨，
导致评估原值增值；又由于企业提折旧年限短于资产评估时房屋建筑物所采用的经济耐用年限，故导致评估净值增值；
2.由于车辆技术更新比较快，购置价不断下降，致使评估原值减值，车辆净值评估增值的主要原因为企业的运输设备折旧年限为5年，而评估采用的经济耐用年限要大于企业的折旧年限，从而致使评估净值增值；
3.由于电子设备技术更新比较快，购置价不断下降，致使评估原值减值，电子设备净值评估增值的主要原因为电子设备折旧年限为5年，而评估采用的经济耐用年限要大于企业的折旧年限，从而致使评估净值增值。
（三）无形资产增值原因如下：
待估宗地包索土地为巴西徐州工业园区成立以来成交的第一宗土地，由于周边配套设施不完备，该宗土地成交价格较低，随着园区内企业不断聚集，2011年4月徐工集团入驻工业园后，2012年6月巴西联合利华在工业园内设立厂区，
2013年5月卡特公司在工业园内设立工厂，以后又有多家企业在工业园北侧设立工厂,产业集聚度不断集中，另一个方面随着该区域基础设施建设的不断完善，经济的不断发展，土地转让价格不断增高，致使评估增值。
三、股东部分权益价值的溢（折）价和流动性折扣
本评估报告没有考虑控股权和少数股权等因素产生的溢价或折价，没有考虑流动性对评估对象价值的影响。
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附件：关于进行资产评估有关事项的说明
附件：关于进行资产评估有关事项的说明
企业关于进行资产评估有关事项的说明
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收益法评估附表 第56页
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