宁波远大产业投资有限公司拟收购宁波远大实业投资有限公司9%
股权所涉及的宁波远大实业投资有限公司
股东全部权益价值
评估报告
银信评报字（2014）沪第844号
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目 录
评估师声明 ...................................................................................................... 1摘要 ............................................................................................................. 2正文 ............................................................................................................... 5一、委托方、被评估单位概况 ..................................................................... 5二、评估目的 ................................................................................................. 8三、评估对象和评估范围 ............................................................................. 8四、价值类型及其定义 ................................................................................. 9五、评估基准日 ............................................................................................. 9六、评估依据 ............................................................................................... 10七、评估方法 ............................................................................................... 12八、评估程序实施过程和情况 ................................................................... 13九、评估假设 ............................................................................................... 14十、评估结论 ............................................................................................... 15十一、特别事项说明 ................................................................................... 17十二、评估报告使用限制说明 ................................................................... 17十三、评估报告日 ....................................................................................... 18附件 ............................................................................................................. 19
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传真：021-63391116邮编：200002评估师声明
一、我们在执行本资产评估业务中，遵循相关法律法规和资产评估准则，恪守独立、客观和公正的原则；根据我们在执业过程中收集的资料，评估报告陈述的内容是客观的，并对评估结论合理性承担相应的法律责任。
二、评估对象涉及的资产、负债清单由委托方、被评估单位申报并经其签章确认；
所提供资料的真实性、合法性、完整性，恰当使用评估报告是委托方和相关当事方的责任。
三、我们在评估对象中没有现存或者预期的利益，与相关当事方没有现存或者预期的利益关系，对相关当事方不存在偏见。
四、我们已对评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查；我们已对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验，并对已经发现的问题进行了如实披露，且已提请委托方及相关当事方完善产权以满足出具评估报告的要求。
五、我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设和限定条件的限制，评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明的假设、限定条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。
六、我们执行资产评估业务的目的是对评估对象在评估基准日的价值进行分析、估算并发表专业意见，并不承担相关当事人决策的责任。评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。
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评估报告
银信评报字（2014）沪第844号
摘 要
一、项目名称：宁波远大产业投资有限公司拟收购宁波远大实业投资有限公司9%股权所涉及的宁波远大实业投资有限公司股东全部权益价值评估项目
二、委托方：宁波远大产业投资有限公司
三、其他评估报告使用者：被评估单位及其股东、工商部门以及国家法律、法规规定的评估报告使用者
四、被评估单位：宁波远大实业投资有限公司
五、评估目的：股权收购
六、经济行为：本次评估是宁波远大产业投资有限公司拟收购宁波远大实业投资有限公司9%股权，需对所涉及的被评估单位股东全部权益价值进行评估，并提供价值参考
七、评估对象：被评估单位截至评估基准日的股东全部权益价值。
八、评估范围：被评估单位截至评估基准日所拥有的全部资产和负债。
九、价值类型：市场价值。
十、评估基准日： 2014年09月30日。
十一、评估方法：资产基础法。
十二、评估结论：于评估基准日，委估股东全部权益的市场价值评估值为27,628.03万元，较账面净资产增值9,398.15万元，增值率为51.55%。
十三、评估结论使用有效期：
本评估结论仅对被评估单位股东拟转让被评估单位股权之经济行为有效。并仅在评估报告载明的评估基准日成立。资产评估结论使用有效期自评估基准日起一年
内（即2014年09月30日至2015年09月29日）有效。当评估基准日后的委估资产
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传真：021-63391116邮编：200002状况和外部市场出现重大变化，致使原评估结论失效时，评估报告使用者应重新委托评估。
以上内容摘自资产评估报告正文，欲了解本评估项目的详细情况和合理理解评估结论，应当阅读资产评估报告正文，同时提请评估报告使用者关注评估报告中的评估假设、限制使用条件以及特别事项说明。
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2014年 11月 10日
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评估报告
银信评报字（2014）沪第844号
正文
宁波远大产业投资有限公司：
银信资产评估有限公司接受贵公司委托，根据有关法律、法规和资产评估准则，采用资产基础法，按照必要的评估程序，对贵公司拟收购宁波远大实业投资有限公司9%股权所涉及的宁波远大实业投资有限公司股东全部权益价值在2014年09月30日的市场价值进行了评估。
现将资产评估情况报告如下：
一、委托方、被评估单位概况
（一）委托方和其他评估报告使用者：
1、委托方概况
委托方名称：宁波远大产业投资有限公司（简称：远大产业）
中华人民共和国组织机构代码：57369255-0
企业法人营业执照注册号：330215000035947
住所：宁波高新区扬帆路999号512-4室
主要经营场所地址：宁波高新区扬帆路999号512-4室
法定代表人姓名：金波
注册资本：壹亿壹仟万元
公司类型：有限责任公司
经营范围：许可经营项目：无
一般经营项目：实业投资；项目管理与咨询。（上述经营范围不含国
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传真：021-63391116邮编：200002家法律法规规定禁止、限制和许可经营的项目）。***
成立时间：二〇一一年六月八日
营业期限：自二〇一一年六月八日至二〇二一年六月七日止
2、其他评估报告使用者
被评估单位股东、工商部门以及国家法律、法规规定的评估报告使用者。
（二）被评估单位
1、被评估单位概况
评估单位名称：宁波远大实业投资有限公司（简称：远大实业）
中华人民共和国组织机构代码： 58052029-8
企业法人营业执照注册号：330215000039653
住所：宁波市高新区扬帆路999弄1号3-5
主要经营场所地址：宁波市高新区扬帆路999弄1号3-5
法定代表人姓名：许强
注册资本：贰亿元
公司类型：有限责任公司
经营范围：许可经营项目：无
一般经营项目：实业投资：房地产开发经营；物业管理；房屋租赁服务；文化创意设计；自营和代理各类商品和技术的进出口业务，但国家限定公司经营或禁止进出口商品及技术除外。（上述经营范围不含国家法律法规规定禁止、限制和许可经营的项目。）***
成立日期:二○一一年八月二十三日
经营期限：二○一一年八月二十三日至二○三一年八月二十二日止
2、被评估单位股权结构及历史沿革
被评估单位成立于2011年8月23日，成立时股东及股权情况见下表：
||||
|-|-|-|
|投资者名称|投入资本（万元）|投资比例|
|宁波远大产业投资有限公司|10,200.00|51%|
|宁波智汇投资发展有限公司|5,000.00|25%|
|宁波智高投资有限公司|4,800.00|24%|
|合 计|20,000.00|100%|

上述注册资本已经浙江德威会计师事务所有限公司验资并出具了德威会验字
[2011]第00116号]《验资报告》。
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传真：021-63391116邮编：200002截止评估基准日，上述股东及股权情况未发生变化。
被评估单位筹建于 2011年，由宁波远大产业投资有限公司、宁波智汇投资发展有限公司和宁波智高投资有限公司共同出资组建的一家专门从事实业投资的有限责任公司，主要的经营范围包括房地产开发经营、物业管理、房屋租赁服务、文化创意设计、自营和代理各类商品及技术的进出口业务。
被评估单位于 2011年 9月同宁波市国土资源局签订国有建设用地使用权出让合同，分别以442,735,825.00元和182,703,675.00元购得宁波国家高新区 GX04-01-12地块和宁波国家高新区 GX04-01-14地块，准备筹建远大国际商务中心项目。目前该项目的桩基工程已经完成但尚未检测，工程处于设计规划优化期。
3、被评估单位历史财务资料
被评估单位近一年及评估基准日资产负债情况见下表：
金额单位：元
||||
|-|-|-|
|项目/报表日|2013-12-31|2014-9-30|
|总资产|809,822,583.68|849,794,434.67|
|负债|622,331,124.15|667,495,663.45|
|净资产|187,491,459.53|182,298,771.22|

被评估单位2013年及评估基准日当期经营状况见下表：
金额单位：元
||||
|-|-|-|
|项目/报表年度|2013年|2014年1-9月|
|营业收入|-|-|
|营业成本|-|-|
|营业税金及附加|-|-|
|销售费用|-|1,022,000.00|
|管理费用|8,586,547.59|5,123,154.19|
|财务费用|-84,666.07|-18,623.05|
|资产减值损失|28,518.36|336,855.27|
|投资收益|-|-|
|营业利润|-8,530,399.88|-6,463,386.41|
|营业外收入|-|-|
|营业外支出|-|-|
|利润总额|-8,530,399.88|-6,463,386.41|
|所得税|-1,661,130.48|-1,270,698.10|
|净利润|-6,869,269.40|-5,192,688.31|

上表财务数据摘自被评估单位经审计的专项审计报告，审计单位为江苏天衡会
计师事务所（特殊普通合伙），报告文号为天衡审字（2014）01309号。
被评估单位执行《企业会计准则》及相关补充规定，城市维护建设税税率7%、
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二、评估目的
宁波远大产业投资有限公司拟收购宁波远大实业投资有限公司9%股权，需对所涉及的宁波远大实业投资有限公司股东全部权益价值进行评估。
上述经济行为业经被评估单位股东会决议批准。
三、评估对象和评估范围
本次资产评估的对象是被评估单位截至评估基准日的股东全部权益价值。
评估范围是被评估单位截至评估基准日所拥有的全部资产和负债。
具体为：
流动资产账面金额： 768,462,207.98
固定资产账面金额： 658,620.31
递延所得税资产金额： 80,673,606.38
资产合计账面金额： 849,794,434.67
流动负债账面金额： 350,895,663.45
非流动负债账面金额： 316,600,000.00
负债合计账面金额： 667,495,663.45
净资产账面金额： 182,298,771.22
其对应的评估范围为被评估企业申报的截至评估基准日2014年9月30日的全部资产以及相关负债，上述资产、负债已经江苏天衡会计师事务所(特殊普通合伙)审计，并出具天衡审字（2014）01309号《审计报告》。
（一）其中房地产情况如下：
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|房地产名称|账面金额（元）|单位|数 量|分布地点|产权证状况|
|1、开发成本||||||
|土地费用-GX04-01-12|645,325,810.00|平方米|51,631.00|宁 波 国 家 高 新 区GX04-01-12地块|甬国用（2011）第1006722号|
|土地费用-GX04-01-14||平方米|20,471.00|宁 波 国 家 高 新 区GX04-01-14地块|甬国用（2011）第1006719号|
|前期费用|27,687,355.70|||||
|建安工程费|37,461.00|||||

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|||
|-|-|
|市政基础设施费|1,419,083.00|
|开发间接费用|85,508,408.13|
|开发成本小计|759,978,117.83|

（二）其他主要实物资产如下：
|||||
|-|-|-|-|
|项 目|账面金额（元）|数 量|现状、特点|
|库存现金|4,279.30||盘点正常|
|运输设备|523,334.42|3辆|正常使用|
|电子设备|135,285.89|35台/套|正常使用|

被评估单位目前主要办公场所地址位于宁波高新区扬帆路999弄1号，系承租的房产，截至评估基准日租金已支付，该房屋不在本次评估范围内。
评估基准日被评估企业无担保、抵押、质押、或有负债、或有资产等事项。
委估实物资产均处于正常使用或受控状态。
未发现其他账外有形及无形资产。
上述列入评估范围的资产和负债与委托评估时确定的范围一致。
四、价值类型及其定义
本报告评估结论的价值类型为市场价值。
市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。
五、评估基准日
评估基准日2014年09月30日。
选取上述日期为评估基准日的理由是：
1、根据评估目的与委托方协商确定评估基准日。主要考虑使评估基准日尽可能与评估目的实现日接近，使评估结论较合理地为评估目的服务。
2、选择月末会计结算日作为评估基准日，能够较全面地反映被评估资产及负债的总体情况，便于资产清查核实等工作的开展。
本次评估中所采用的取价标准是评估基准日有效的价格标准。
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（一）行为依据
被评估单位股东会决议。
（二）法律、法规依据
1、《中华人民共和国公司法》（2005年中华人民共和国主席令第42号）2、《企业会计准则》（财会[2006]3号）；
3、《中华人民共和国车辆购置税暂行条例》（国务院令[2000]第294号）；
4、《中华人民共和国增值税暂行条例》（国务院令第 538号）；
5、《中华人民共和国城市房地产管理法》；
6、《中华人民共和国土地管理法》；
7、原国家土地管理局《城镇土地估价规程》；
8、中华人民共和国国家标准GB/T50291-1999《房地产估价规范》
9、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行办法》国务院55号令；
10、其他有关的法律、法规和规章制度。
（三）评估准则依据
1、资产评估准则—基本准则；
2、资产评估职业道德准则—基本准则；
3、资产评估职业道德准则—独立性；
4、资产评估准则—评估报告；
5、资产评估准则—评估程序；
6、资产评估准则—工作底稿；
7、资产评估准则—业务约定书；
8、资产评估准则—企业价值；
9、资产评估准则—不动产；
10、资产评估准则—机器设备；
11、资产评估价值类型指导意见；
12、资产评估准则—利用专家工作；
13、注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见；
（四）产权依据
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2、土地使用权证编号：甬国用（2011）第1006722号；甬国用（2011）第1006719号；
3、中华人民共和国建设用地规划许可证[（2013）浙规地字第0207001号、（2013）浙规地字第0207002号]；
4、中华人民共和国建设工程规划许可证[（2014）浙规建字第0207011号）、（2014）浙规建字第0207019号]；
5、车辆行驶证编号：浙BK725U、浙BL556C、浙B270W3；
6、其他有关产权证明。
（五）取价依据
1、中国人民银行公布执行的评估基准日存贷款利率，其中：评估基准日所选用的贷款利率为6.15%；
2、国务院国资委统计评价局制定的《2014年企业绩效评价标准值》；
3、宁波国家高新技术产业开发区招商局与远大物产集团有限公司达成的《合作协议》；
4、国有建设用地使用权出让合同（合同编号：3302002011A21021、3303302002011A21022）；
5、江苏天衡会计师事务所（特殊普通合伙）出具的评估基准日审计报告（天衡审字（2014）01309号）；
6、机械工业部机电产品价格信息中心2014年版《机电产品报价手册》；
7、易车网价格信息；
8、评估基准日市场有关价格信息资料；
9、与被评估单位资产的取得、使用等有关的其他各项合同、会计凭证、账册及其他会计资料；
10、委托方及被评估单位提供的其他与评估有关的资料；
11、评估人员收集的各类与评估相关的佐证资料。
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传真：021-63391116邮编：200002七、评估方法
进行企业价值评估，要根据评估目的、评估对象、价值类型、评估时的市场状况及在评估过程中资料收集情况等相关条件，分析资产评估基本方法的适用性，恰当选择一种或多种资产评估基本方法。
资产评估基本方法包括资产基础法、收益法和市场法：
资产基础法:是指以被评估单位评估基准日的资产负债表为基础，合理评估企业表内及表外各项资产、负债价值，确定评估对象价值的评估方法。
收益法：是指将预期收益资本化或者折现，确定评估对象价值的评估方法。
市场法：是指将评估对象与可比上市公司或者可比交易案例进行比较，确定评估对象价值的评估方法。
（一）评估方法的选择
按中国资产评估行业惯例，一个具有较高获利能力的企业在发生整体产权变动时应当采用收益法进行评估。但当企业的获利能力并不显著高于同行业的一般水平时，整体产权变动时往往采用资产基础法进行。
截至评估基准日被评估企业注册资本为20,000万元，净资产为18,229.88万元。
被评估企业属于房地产企业，为项目公司，由于至评估基准日公司待开发项目只有一个，且管理层认为，在可预见的未来无其他项目投资计划，预测未来收入、成本存在极大的不确定性，因此不具备收益法的预测基础，本次评估不适用收益法。
由于我国目前市场化、信息化程度尚不高，难于收集到足够的同类企业产权交易案例，不宜采用市场法。
通过以上分析，本次评估采用资产基础法进行。
（二）资产基础法介绍
资产基础法是指分别求出企业各项资产的评估值并累加求和，再扣减负债评估值得到企业价值的一种方法。
各项资产评估方法简介：
1、货币资金主要按账面核实法进行评估，其中现金采用现场盘点盘点日库存现金，并追溯调整至评估基准日，确定评估值；银行存款采用将评估基准日各银行存款明细账余额与银行对账单核对，确定评估值。
2、预付账款、其他应收款的评估
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3、存货的评估
开发成本按假设开发法进行评估。
4、其他流动资产的评估
其他流动资产在资产核实的基础上，按尚存的收益期评估。
5、固定资产的评估
固定资产按重置成本法评估。
6、递延所得税资产的评估
递延所得税资产在清查核实的基础上，根据相关资产及负债的评估结果，经综合分析后确定评估值。
7、负债的评估
流动负债按实际需要承担的债务进行评估。
八、评估程序实施过程和情况
本公司接受资产评估委托后，选派评估人员，组成项目评估小组开展评估工作，具体过程如下：
（一）明确评估业务基本事项
承接评估业务时，通过与委托方沟通、查阅资料或初步调查等方式，明确委托方、被评估单位、评估报告使用者等相关当事方、评估目的、评估对象基本情况和评估范围、价值类型、评估基准日、评估假设和限制条件等评估业务基本事项。
（二）签订业务约定书
根据评估业务具体情况，综合分析专业胜任能力和独立性，评价项目风险，确定承接评估业务后，与委托方签订业务约定书。
（三）编制资产评估计划
根据本评估项目的特点，明确评估对象及范围，评估时重点考虑评估目的、资产评估对象状况，资产评估业务风险、资产评估项目的规模和复杂程度，评估对象的性质、行业特点、发展趋势，资产评估项目所涉及资产的结构、类别、数量及分布状况，
相关资料收集情况，委托方、被评估单位过去委托资产评估的经历、诚信状况及提供
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（四）现场调查
根据评估业务的具体情况对评估对象进行必要的勘查，包括对不动产和其他实物资产进行必要的现场勘查，了解资产的使用状况及性能。
（五）收集资产评估资料
通过与委托方、被评估单位沟通并指导其对评估对象进行清查等方式，对评估对象资料进行了解，同时主动收集与资产评估业务有关的评估对象资料及其他资产评估资料，根据评估项目的进展情况及时补充收集所需要的评估资料。通过收集相关资料来了解被评估单位经营状况和委估资产及现状，协助被评估单位收集有关经营和基础财务数据，将资产评估申报表与被评估单位有关财务报表、总账、明细账进行核对，并对相关资料进行验证，采取必要措施确信资料来源的可靠性。
（六）评定估算
对所收集的资产评估资料进行充分分析，确定其可靠性、相关性、可比性，摈弃不可靠、不相关的信息，对不可比信息进行分析调整，在此基础上恰当选择资产评估方法并根据业务需要及时补充收集相关信息，根据评估基本原理和规范要求恰当运用评估方法进行评估形成初步评估结论，对信息资料、参数数量、质量和选取的合理性等进行综合分析形成资产评估结论，资产评估机构进行必要的内部复核工作。
（七）编制和提交资产评估报告
在执行必要的资产评估程序、形成资产评估结论后，按规范编制资产评估报告，与委托方等进行必要的沟通，听取委托方、被评估单位等对资产评估结论的反馈意见并引导委托方、被评估单位、资产评估报告使用者等合理理解资产评估结论，以恰当的方式提交给委托方。
九、评估假设
(一)基础性假设
1、交易假设：假设评估对象处于交易过程中，评估师根据评估对象的交易条件
等模拟市场进行估价，评估结果是对评估对象最可能达成交易价格的估计。
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3、企业持续经营假设：假设在评估目的经济行为实现后，评估对象及其所涉及的资产将按其评估基准日的用途与使用方式在原址持续使用。
（二）宏观经济环境假设
1、国家现行的经济政策方针无重大变化；
2、在预测年份内银行信贷利率、汇率、税率无重大变化；
3、被评估单位所占地区的社会经济环境无重大变化；
4、被评估单位所属行业的发展态势稳定，与被评估单位生产经营有关的现行法律、法规、经济政策保持稳定；
(三)评估对象于评估基准日状态假设
1、除评估师所知范围之外，假设评估对象及其所涉及资产的购置、取得或开发过程均符合国家有关法律法规规定。
2、除评估师所知范围之外，假设评估对象及其所涉及资产均无附带影响其价值的权利瑕疵、负债和限制，假设评估对象及其所涉及资产之价款、税费、各种应付款项均已付清。
3、除评估师所知范围之外，假设评估对象及其所涉及设备等有形资产无影响其持续使用的重大技术故障，该等资产中不存在对其价值有不利影响的有害物质，该等资产所在地无危险物及其他有害环境条件对该等资产价值产生不利影响。
(四)限制性假设
1、本评估报告假设由委托方提供的法律文件、技术资料、经营资料等评估相关资料均真实可信。我们亦不承担与评估对象涉及资产产权有关的任何法律事宜。
2、除非另有说明，本评估报告假设通过可见实体外表对评估范围内有形资产视察的现场调查结果，与其实际经济使用寿命基本相符。本次评估未对该等资产的技术数据、技术状态、结构、附属物等进行专项技术检测。
十、评估结论
（一）评估结论
银信资产评估有限公司
地址：上海市黄浦区九江路69号3F电话：021-63391088
传真：021-63391116邮编：2000021、资产基础法评估结论
在评估基准日 2014年 09月 30日，宁波远大实业投资有限公司经审计后的总资产价值84,979.45万元，总负债66,749.57万元，净资产18,229.88万元。采用资产基础法评估后的总资产价值 94,377.60万元，总负债 66,749.57万元，净资产为27,628.03万元（大写：人民币贰亿柒仟陆佰贰拾捌万零叁佰元），净资产增值9,398.15万元，增值率51.55%。
资产评估结果汇总表
单位：人民币万元
||||||
|-|-|-|-|-|
|项目|帐面价值|评估价值|增减值|增值率%|
|流动资产|76,846.22|86,241.25|9,395.03|12.23|
|非流动资产|8,133.22|8,136.35|3.13|0.04|
|其中：可供出售金融资产净额|||||
|持有至到期投资净额|||||
|长期应收款净额|||||
|长期股权投资净额|||||
|投资性房地产净额|||||
|固定资产净额|65.86|78.19|12.33|18.72|
|在建工程净额|||||
|工程物质净额|||||
|无形资产净额|||||
|长期待摊费用|||||
|递延所得税资产|8,067.36|8,058.16|-9.20|-0.11|
|其他非流动资产|||||
|资产总计|84,979.45|94,377.60|9,398.15|11.06|
|流动负债|35,089.57|35,089.57|||
|非流动负债|31.660.00|31.660.00|||
|负债总计|66,749.57|66,749.57|||
|所有者权益合计|18,229.88|27,628.03|9,398.15|51.55|

评估结论详细情况见资产评估明细表。
（二）评估结论成立的条件
1、本评估结论系根据上述原则、依据、假设、方法、程序得出的，只有在上述原则、依据、假设存在的条件下成立；
2、本评估结论仅为本评估目的服务；
3、本评估结论未考虑特殊交易方式对评估结论的影响；
4、本报告评估结论是由本评估机构出具的，受本机构评估人员的职业水平和能
力的影响。
银信资产评估有限公司
地址：上海市黄浦区九江路69号3F电话：021-63391088
传真：021-63391116邮编：200002十一、特别事项说明
（一）根据国家税收政策，全国所有增值税一般纳税人新购进设备所含的增值税进项税额可以计算抵扣。被评估单位为并非增值税一般纳税人，设备评估值包含增值税。
（二）本次评估未考虑流动性对评估对象价值的影响。
（三）企业存在的可能影响股东全部权益价值评估的瑕疵事项，在委托方及被评估单位未作特殊说明而评估人员根据专业经验一般不能获悉的情况下，评估机构及评估人员不承担相关责任。
（四）除存货外，本次评估对与企业价值的评估增减值可能存在的相关联的税赋未作考虑。
（五）由于评估目的实施日与评估基准日不同，企业净资产在此期间会发生变化，从而对企业价值产生影响。我们建议报告使用者以不同的时点的，以企业净资产与基准日的差额对评估结果进行调整。
十二、评估报告使用限制说明
（一）评估报告使用说明
1、本报告的使用权归委托方所有。委托方或者经委托方同意其他使用本资产评估报告书的使用人应当认真阅读和理解本报告的每一个组成部分，本报告的每一个组成部分（包括资产评估报告书摘要）单独使用或其他非全部的任何组合使用均可能造成对本报告所载评估结论的误解。使用人还应当特别关注本报告书中价值定义、评估假设、评估依据、特别事项说明和被评估单位的承诺函。
2、本报告是关于价值方面的专业意见，尽管我们对被评估单位提供的有关资产的产权证明等法律性文件进行了必要的检查并在本报告中对相关事项进行了披露，但我们不对评估对象的法律权属作任何形式的保证。
3、被评估资产的数量、使用、保管状况等资料均系被评估单位提供，尽管我们进行了必要的抽查和核对，我们相信这些资料是可靠的，但我们无法对这些资料的准确性作出保证。
（二）限制说明
1、本报告只能用于评估报告载明的评估目的和用途。
银信资产评估有限公司
地址：上海市黄浦区九江路69号3F电话：021-63391088
传真：021-63391116邮编：2000022、评估报告只能由评估报告载明的评估报告使用者使用。
3、除法律、法规规定以及相关当事方另有约定外，未征得本公司的同意，评估报告的内容不得被摘抄、引用或披露于公开媒体。
4、本报告不是对评估对象的价值证明，而是基于一定评估基准和假设条件下的价值咨询意见。
（三）评估结论的使用有效期
评估结论仅在评估报告载明的评估基准日成立，评估结论自评估基准日起一年内（即2014年09月30日至2015年09月29日）有效。当评估基准日后的委估资产状况和外部市场出现重大变化，致使原评估结论失效时，评估报告使用者应重新委托评估。
十三、评估报告日
本评估报告日为2014年11月10日。
银信资产评估有限公司 首席评估师：梅惠民
法定代表人：梅惠民 中国注册资产评估师：刘媛媛
中国注册资产评估师：薛心辰
2014年11月10日
银信资产评估有限公司
地址：上海市黄浦区九江路69号3F电话：021-63391088
传真：021-63391116邮编：200002
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地址：上海市黄浦区九江路69号3F电话：021-63391088
传真：021-63391116邮编：200002附件
1、被评估单位股东会决议；
2、委托方及被评估单位的企业法人营业执照及组织机构代码证；
3、被评估单位最近一期验资报告（浙江德威会计师事务所有限公司验资并出具“德威（会）验字[2011]00116号”《验资报告》）；
4、被评估单位评估基准日专项审计报告（天衡审字（2014）01309号）；
5、被评估单位资产权属证明资料：（土地使用权证书：甬国用（2011）第1006722号；甬国用（2011）第1006719号；）
（车辆行驶证：浙BK725U、浙BL556C、浙B270W3。）
（建设工程规划许可证：（2014）浙规建字第0207019号、（2014）浙规建字第0207011号）
6、被评估单位房屋租赁合同；
7、委托方、被评估单位的承诺函；
8、签字注册评估师承诺函；
9、资产评估机构资格证书复印件；
10、评估人员资质证书复印件；
11、资产评估机构企业法人营业执照复印件；
12、资产评估业务约定书复印件；