四川升达林业产业股份有限公司
拟出售相关林业资产项目
评估报告
中企华评报字(2016)第 4259号
(共一册，第一册)
北京中企华资产评估有限责任公司
二〇一六年十二月十日
目 录
资产评估师声明 ................................................................................................... 1评估报告摘要 ....................................................................................................... 2评估报告正文 ....................................................................................................... 4一、委托方、产权持有单位及评估合同约定的其他评估报告使用人 ............. 4二、评估目的 .............................................................................................. 11三、评估对象和评估范围 .......................................................................... 11四、价值类型及其定义 .............................................................................. 14五、评估基准日 .......................................................................................... 14六、评估依据 .............................................................................................. 15七、评估方法 .............................................................................................. 17八、评估程序实施过程和情况 .................................................................. 28九、评估假设 .............................................................................................. 31十、评估结论 .............................................................................................. 32十一、特别事项说明 .................................................................................... 33十二、评估报告使用限制说明 .................................................................... 36十三、评估报告日 ........................................................................................ 36评估报告附件 ..................................................................................................... 37
北京中企华资产评估有限责任公司 I
资产评估师声明
一、我们在执行本资产评估业务中，遵循相关法律法规和资产评估准则，恪守独立、客观和公正的原则；根据我们在执业过程中收集的资料，评估报告陈述的内容是客观的，并对评估结论合理性承担相应的法律责任。
二、评估对象涉及的资产、负债清单由委托方、产权持有单位申报并经其签章确认；所提供资料的真实性、合法性、完整性，恰当使用评估报告是委托方和相关当事方的责任。
三、我们与评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系；与相关当事方没有现存或者预期的利益关系，对相关当事方不存在偏见。
四、我们已对评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查；我们已对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验，并对已经发现的问题进行了如实披露，且已提请委托方及相关当事方完善产权以满足出具评估报告的要求。
五、我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设和限定条件的限制，评估报告使用人应当充分考虑评估报告中载明的假设、限定条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。
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评估报告摘要
重要提示
本摘要内容摘自评估报告正文，欲了解本评估项目的详
细情况和合理理解评估结论，应认真阅读评估报告正文。
北京中企华资产评估有限责任公司接受四川升达林业产业股份有限公司(以下简称：升达林业)的委托，根据有关法律、法规和资产评估准则，遵循独立、客观、公正的原则，按照必要的评估程序，对升达林业拟出售的林业资产在评估基准日的市场价值进行了评估。现将评估报告摘要如下：
评估目的：为升达林业拟出售相关林业资产（不含林权资产）事宜提供价值参考依据。
评估对象：升达林业拟出售相关林业资产（不含林权资产）价值。
评估范围：在评估基准日经审计后四川升达林业产业股份有限公司拟出售相关林业资产（不含林权资产）。
评估基准日：2016年 10月 31日
价值类型：市场价值
评估方法：资产基础法和收益法
评估结论：本评估报告选用资产基础法结果作为报告评估结论。
具体评估结论如下：
升达林业拟出售林业资产（不含林权资产）评估基准日总资产账面价值为 121,231.92万元，评估价值为 126,278.22万元，增值额为 5,046.30万元，增值率4.16%；总负债账面价值为 37,205.11万元，评估价值为 37,205.11万元，无增减值；净资产账面价值为 84,026.81万元，净资产评估价值为 89,073.11万元，增值额为 5,046.30万元，增值率6.01%。资产基础法评估结果分类汇总如下表。
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资产基础法评估结果汇总表
评估基准日：2016年10月31日 单位：人民币万元
||||||
|-|-|-|-|-|
|项目|账面价值|评估价值|增减值|增值率％|
||A|B|C=B-A|D=C/A×100%|
|一、流动资产|52,205.39|48,838.53|-3,366.86|-6.45|
|二、非流动资产|69,026.53|77,439.69|8,413.16|12.19|
|长期股权投资|44,980.20|48,634.01|3,653.81|8.12|
|投资性房地产|-|-|-||
|其中：固定资产|21,642.15|19,540.09|-2,102.06|-9.71|
|无形资产|1,955.21|8,776.24|6,821.03|348.86|
|长期待摊费用|122.57|134.17|11.60|9.46|
|递延所得税资产|326.41|355.17|28.76|8.81|
|三、资产总计|121,231.92|126,278.22|5,046.30|4.16|
|四、流动负债|36,881.11|36,881.11|-|-|
|五、非流动负债|324.00|324.00|-|-|
|六、负债总计|37,205.11|37,205.11|-|-|
|七、净资产|84,026.81|89,073.11|5,046.30|6.01|

升达林业拟出售林业资产价值为 89,073.11万元。
本评估报告仅为报告中描述的经济行为提供价值参考依据，评估结论的使用有效期限自评估基准日 2016年 10月 31日起一年有效。
评估报告使用人应当充分考虑评估报告中载明的假设、限定条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。
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四川升达林业产业股份有限公司
拟出售林业资产项目
评估报告正文
四川升达林业产业股份有限公司：
北京中企华资产评估有限责任公司接受贵公司的委托，根据有关法律、法规和资产评估准则，遵循独立、客观、公正的原则，采用资产基础法和收益法两种评估方法，按照必要的评估程序，对贵公司拟出售的相关林业资产在 2016年 10月 31日的市场价值进行了评估。
现将资产评估情况报告如下。
一、委托方、产权持有单位及评估合同约定的其他评估报告使用人本次评估的委托方暨产权持有单位为：四川升达林业产业股份有限公司，评估合同约定的其他评估报告使用人为国家法律、法规规定的评估报告使用人。
(一)委托方暨产权持有单位简介
企业名称：四川升达林业产业股份有限公司（简称：升达林业）企业类型：股份有限公司(上市)
法定住所：成都市锦江区东华正街 42号
法定代表人：江昌政
注册资本：(人民币)柒亿伍仟贰佰叁拾贰万捌仟贰佰陆拾柒元
统一社会信用代码：91510000621605256E
成立日期：1995年 3月 9日
经营范围：林木种植:木竹材经营加工:生产、加工、批发、销售胶合板、刨花板、定向刨花板、中密度纤维板、装饰单板贴面人造板、浸渍胶膜纸饰面人造板、细木工板、实木复合地板、浸渍纸层压木质地板、竹地板、实木地板；进出口业务（以上项目不含前置许可项目，后置许可项目凭许可证或审批文件经营）。
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1.公司历史沿革
四川升达林业产业股份有限公司的前身四川森达林产有限公司是经四川省对外经济贸易委员会《关于四川森达林产有限公司合同章程的批复》[川经贸资(1995)第 58号]批准,由都江堰都江木业开发公司(该公司 2003年 1月经批准改制为“都江堰市都江木业有限责任公司”,2003年 10月再次更名为“四川升达林产工业集团有限公司”,简称“升达集团”)出资 175万美元与台湾台圳兴业有限公司出资 75万美元,于 1995年 3月共同组建的中外合资企业。
1996年 3月,根据当时国际、国内市场对高档木质地板的需求,发行人为引进瑞典设备和扩大生产规模,扩建木质复合地板生产车间,经四川省对外经济贸易委员会《关于四川森达林产有限公司追加投资的批复》[川经贸资(1996)第 36号]批准,发行人中资及外资股东均以货币资金形式向发行人增资,发行人注册资本由 250万美元增加至 740万美元,各方持股比例不变。
1998年 8月,经四川省对外经济贸易委员会《四川省外经贸委关于同意变更企业名称及经营范围的批复》[川外经贸外企字(1998)第 186号]批准,发行人更名为四川升达林产有限公司。
2003年 12月,经四川省对外经济贸易经济合作厅《四川省外经贸厅关于同意四川升达林产有限公司投资者股权转让的批复》[川外经贸外企(2003)第 134号]批准,发行人原外资股东台湾台圳兴业有限公司将其拥有发行人30%的全部股权转让给董静涛、向中华、江昌教和李卫东等 4个自然人,发行人企业类型由中外合资企业变更为中资企业,注册资本变更为 6,199.14万元。
2005年 7月,为进行股份制改造,发行人控股股东升达集团向发行人增资,增资后的注册资本变更为 6,820.00万元。
2005年 12月 16日，经四川省人民政府《关于同意四川升达林产有限公司整体变更设立为四川升达林业产业股份有限公司的批复》（川府函[2005]249号）批准，四川升达林产有限公司整体变更为四川升达林业产业股份有限公司，注册资本变更为人民币 125,188,599.00元，每股面值人民币 1元，总股本 12,518.8599万股。
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该公司经中国证券监督管理委员会《关于核准四川升达林业产业股份有限公司首次公开发行股票的批复》（证监许可[2008]830号文）核准，于 2008年 7月 10日，向社会公开发行人民币普通股（A股） 55,000,000.00股，每股发行价为人民币 4.56元，募股资金总额人民币 250,800,000.00元，扣除各项发行费用人民币 18,808,098.23元，实际募集资金净额为 231,991,901.77元。其中新增注册资本（股本）人民币 55,000,000.00元，增加资本公积 176,991,901.77元。注册资本变更为 215,000,000.00元。
经 2009年度股东大会审议通过，该公司 2009年度利润分配方案为“以 2009年 12月 31日公司总股本为基数，向全体股东按每 10股派息 0.5元（含税），每 10股转增 4股”，2010年 6月该项分配实施完毕，该公司股本变更为 301,000,000.00元。
2010年 12月 21日，公司经中国证券监督管理委员会（证监许可[2010]1869号）文核准，向社会非公开发行人民币普通股 5,640.00万股。每股发行价格为人民币 5.67元，募集资金合计 319,788,000.00元。扣除各项发行费用 13,012,400.00元，实际募集资金净额人民币 306,775,600.00元。其中新增注册资本 56,400,000.00元，增加资本公积 250,375,600.00元。本次非公开发行股份后，该公司的股本变更为 357,400,000.00元。
2011年 9月 14日，该公司 2011年度第二次临时股东大会决议同意以 2011年 6月 30日的总股本 357,400,000.00股为基数，以资本公积金每 10股转增 8股的比例，向全体股东实施资本公积转增股本 285,920,000.00元，转增后该公司股本增加到 643,320,000.00元。
2015年第五次临时股东大会决议同意并经中国证券监督管理委员会（证监许可[2016]338号）文核准，公司向社会非公开发行人民币普通股 109,008,267股。每股发行价格为人民币 6.99元，募集资金合计 761,967,786.33元。扣除各项发行费用 16,636,353.24元，实际募集资金净额人民币 745,331,433.09元。其中新增注册资本 109,008,267.00元，增加资本公积 636,323,166.09元。本次非公开发行股份后，该公司的股本变更为 752,328,267.00元。
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公司的控股股东为四川升达林产工业集团有限公司（以下简称“升达集团”），最终控制人为江昌政先生。
截至评估基准日 2016年 10月 31日，升达林业的股权结构如下表。
|||||
|-|-|-|-|
|序号|持有人名称|总持有数量|持有比例（%）|
|1|四川升达林产工业集团有限公司|190,614,183|25.34|
|2|东证融汇证券资管－浦发银行－东证融汇融盛7号集合资产管理计划|35,770,000|4.75|
|3|诺安资产－工商银行－诺安资管舜耕天禾2号资产管理计划|29,565,092|3.93|
|4|江昌政|28,676,702|3.81|
|5|华鑫国际信托有限公司－财富成长一期投资基金集合资金信托计划|28,233,600|3.75|
|6|申万菱信基金－工商银行－申万菱信新毅1号资产管理计划|18,600,000|2.47|
|7|上海华富利得资产－民生银行－华富资管－升达林业资产管理计划|13,609,699|1.81|
|8|富诚海富通资管－民生银行－富诚海富通稳胜三号资产管理计划|11,463,476|1.52|
|9|董静涛|7,836,855|1.04|
|10|向中华|6,191,157|0.82|
|11|其他股东合计|381,767,503|50.76|
|12|总股本合计|752,328,267|100|

2.公司经营管理结构
升达林业设立董事会，在董事会的领导下实行总经理负责制，组织全公司的生产经营活动，分别设置总裁办、人力资源中心、财务中心、运营管理中心、家居事业部、能源事业部、林务管理中学、研发中心、升达学院、监察审计部、证券部。
3.公司生产经营情况
升达林业(股票代码002259)是一家在林业产业领域坚持“林板一体化”的林产企业。升达林业自 1996年起先后投资在成都的青白江、
温江和上海的浦东建成三座现代化生产基地，全套引进具有国际先进
水平的生产线和技术，产品系列齐全，具有较大的规模竞争优势。
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2013年以来，公司以“自建+并购+产业并购基金”等方式快速布局清洁能源产业。自此，公司的主要业务为家居业务和清洁能源业务。家居业务主要包括地板、木门和柜体等产品的生产和销售，其中木地板产品拥有 20余个系列，190余个型号的产品，木门和衣柜从材质、颜色、风格、安装等方面进行个性化服务。清洁能源业务主要包括液化天然气的生产和销售、城镇燃气、加气站等业务，已初步形成“液化天然气生产与销售—液化天然气运输—城镇燃气（管道输配）—加气站与调峰站”的产业链格局。
4.公司拟将出售资产情况
以 2016年 10月 31日为基准日，升达林业拟将下述资产（不含林权）出售：
(1)下述子公司股权
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|分子公司全称|分、子公司简称|注册地|业务性质|持股比例（%）||
|||||直接|间接|
|成都市青白江区升达环保装饰材料有限公司|升达环保|成都市|制造企业|90|10|
|温江区升达建筑装饰材料有限公司|温江建材|成都市|制造企业|70||
|北京升达力天经贸有限公司|升达北京|北京市|商贸企业|100||
|山东升达林产销售有限公司|升达山东|济南市|商贸企业|100||
|湖北升达林产有限公司|升达湖北|武汉市|商贸企业|100||
|河南升达林产有限公司|升达河南|郑州市|商贸企业|100||
|四川升达电子商务有限公司|升达电子商务|成都市|商贸企业|100||
|四川升达佳樱装饰材料有限公司|升达佳樱|成都市|商贸企业|51||
|成都市青白江升达家居制品有限公司|升达家居|成都市|制造企业|100||
|沈阳升达永昌林产有限公司|升达永昌|沈阳市|商贸企业|100||
|天津源升达木业有限公司|升达天冿|天津市|制造企业|67||
|上海升达林产有限公司|升达上海|上海市|制造企业|99|1|
|重庆升达地板销售有限公司|升达重庆|重庆市|商贸企业|90|10|

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(2)该公司与林业相关的其他资产
|||||
|-|-|-|-|
|资产|2016年10月31日|负债及净资产|2016年10月31日|
|流动资产|522,053,829.57|流动负债|368,811,119.97|
|其中：债权|200,055,474.56|其中：银行债务||
|存货|321,998,355.01|非银行债务|368,811,119.97|
|非流动资产|240,463,348.77|非流动负债|3,240,000.00|
|其中：固定资产|216,421,541.85|负债合计|372,051,119.97|
|无形资产|19,552,021.08|||
|资产合计|762,517,178.34|净资产|390,466,058.37|

5.拟出售林业资产(不含林权资产)近几年财务状况
拟出售林业资产模拟资产负债表
单位：人民币元
||||
|-|-|-|
|项目|2016年10月31日|2015年12月31日|
|货币资金|6,055,416.74|3,398,135.16|
|应收票据|-|5,245,000.00|
|应收账款|174,266,126.84|135,185,168.08|
|减：坏账准备-应收账款|12,895,665.03|7,622,793.26|
|应收账款净额|161,370,461.81|127,562,374.82|
|预付款项|6,118,253.66|6,359,615.41|
|其他应收款|20,238,367.64|53,000,784.88|
|减：坏账准备-其他应收款|1,266,454.60|4,917,347.88|
|其他应收款净额|18,971,913.04|48,083,437.00|
|存货|321,998,355.01|135,968,914.78|
|其他流动资产|7,539,429.31|8,377,589.02|
|一、流动资产合计|522,053,829.57|318,209,231.49|
|长期股权投资|449,802,017.73|449,802,017.73|
|固定资产净额|216,421,541.85|234,293,146.67|
|无形资产|19,552,021.08|20,035,737.84|
|长期待摊费用|1,225,688.77|2,533,339.47|
|递延所得税资产|3,264,097.07|5,847,667.15|
|二、非流动资产合计|690,265,366.50|712,511,908.86|
|三、资产总计|1,212,319,196.07|1,030,721,140.35|
|应付账款|27,129,458.92|31,998,354.76|
|预收款项|6,427,836.40|3,289,497.98|

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||||
|-|-|-|
|项目|2016年10月31日|2015年12月31日|
|应付职工薪酬|699,034.65|1,488,864.23|
|应交税费|4,446,660.72|5,542,728.71|
|其他应付款|329,304,990.38|335,878,751.78|
|其他流动负债|803,138.90|1,078,472.22|
|四、流动负债合计|368,811,119.97|379,276,669.68|
|其他非流动负债|3,240,000.00|3,840,000.00|
|五、非流动负债合计|3,240,000.00|3,840,000.00|
|六、负债合计|372,051,119.97|383,116,669.68|
|七、净资产合计|840,268,076.10|647,604,470.67|

拟出售林业资产模拟<合并>资产负债表
单位：人民币元
|||||
|-|-|-|-|
|项 目|2014/12/31|2015/12/31|2016/10/31|
|流动资产|42,984.26|47,205.42|82,213.76|
|非流动资产|55,697.69|51,816.17|48,493.31|
|资产总计|98,681.95|99,021.59|130,707.07|
|流动负债|14,150.39|22,363.94|40,706.81|
|非流动负债|491.85|384.00|392.69|
|负债合计|14,642.24|22,747.94|41,099.50|

拟出售林业资产模拟<合并>利润表
单位：人民币元
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|-|-|-|-|
|项 目|2014年|2015年|2016年1月-10月|
|营业收入|56,782.90|53,844.17|41,567.55|
|减：营业成本|41,844.63|40,922.13|31,489.23|
|营业税金及附加|663.02|422.26|408.28|
|销售费用|8,170.97|5,700.39|4,489.26|
|管理费用|1,400.83|1,096.00|995.44|
|财务费用|2,934.35|1,029.07|645.34|
|资产减值损失|404.04|-73.30|398.74|
|加：投资收益|0.00|0.00|0.00|
|营业利润|1,365.05|4,747.62|3,141.25|
|加：营业外收入|1,155.95|1,002.22|613.44|
|减：营业外支出|5.11|1.19|2.28|

北京中企华资产评估有限责任公司 10
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|-|-|-|-|
|项 目|2014年|2015年|2016年1月-10月|
|利润总额|2,515.88|5,748.65|3,752.41|
|减:所得税费用|-19.62|94.95|182.15|
|少数股东损益|160.67|44.86|-80.27|
|净利润|2,374.83|5,608.84|3,650.53|

以上数据经四川华信(集团)会计师事务所（特殊普通合伙）审计。
(二)评估合同约定的其他评估报告使用人
本评估报告仅供评估委托方暨评估企业及其股东和国家法律、法规规定的评估报告使用人使用，不得被其他任何第三方使用或依赖。
二、评估目的
根据升达林业 2016年 11月 17日与升达集团签订的《资产出售
意向协议》，升达集团以现金方式收购升达林业的林业相关资产及负债。本次评估的目的，是通过对升达林业拟出售资产的市场价值进行评估，为其资产出售行为提供价值参考依据。
三、评估对象和评估范围
(一)评估对象
根据评估目的，评估对象是升达林业拟出售的林业资产（不含林权资产）。
(二)评估范围
升达林业拟出售林业资产（不含林权资产）评估基准日总资产账面价值为 121,231.92万元，总负债账面价值为 37,205.11万元，评估价值为 37,205.11万元，净资产账面价值为 84,026.81万元。具体详见如下。
单位：元
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|项 目|2016年11月31日|
|货币资金|6,055,416.74|
|应收票据|-|

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|-|-|
|项 目|2016年11月31日|
|应收账款|174,266,126.84|
|减：坏账准备-应收账款|12,895,665.03|
|应收账款净额|161,370,461.81|
|预付款项|6,118,253.66|
|其他应收款|20,238,367.64|
|减：坏账准备-其他应收款|1,266,454.60|
|其他应收款净额|18,971,913.04|
|存货|321,998,355.01|
|其他流动资产|7,539,429.31|
|一、流动资产合计|522,053,829.57|
|长期股权投资|449,802,017.73|
|固定资产|216,421,541.85|
|无形资产|19,552,021.08|
|长期待摊费用|1,225,688.77|
|递延所得税资产|3,264,097.07|
|二、非流动资产合计|690,265,366.50|
|三、资产总计|1,212,319,196.07|
|应付账款|27,129,458.92|
|预收款项|6,427,836.40|
|应付职工薪酬|699,034.65|
|应交税费|4,446,660.72|
|其他应付款|329,304,990.38|
|其他流动负债|803,138.90|
|四、流动负债合计|368,811,119.97|
|其他非流动负债|3,240,000.00|
|五、非流动负债合计|3,240,000.00|
|六、负债合计|372,051,119.97|
|七净资产合计|840,268,076.10|

委托评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范
围一致。评估基准日，评估范围内的资产、负债账面值已经四川华信(集团)会计师事务所（特殊普通合伙）审计。
(三)主要资产概况
1.存货
存货主要包括原材料、库存商品、在产品、发出商品及在用周转
材料。其中：
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原材料账面余额 1,932,215.31元，主要为制作地板用的装饰包装材料和设备备用的零配件等。其存放在物资库房内，目前状况良好，有专人负责保管。在库周转材料主要为日常办公用品。经对其数量核实后，采用市场法，按同类包装材料近期的市场购置价乘以实存数量确定评估值。产成品账面余额为 181,433,153.37元，为可销售地板、辅材及广告配件。在产品账面余额 824,582.95元，主要为企业尚未完成全部加工工序的各种系列木地板，其账面值主要由直接材料、直接人工、制造费用等构成。库存商品账面余额为 815,750.80元，为已出售的地板。在用周转材料账面净额 1,275,389.72元。包括易耗品、售后物品、办公用品等。
2.其他流动资产
其他流动资产在评估基准日的账面价值为 1,640,465.62元。核算内容为产权持有单位待抵扣增值税金额。
3.房屋建筑物
房屋建筑物包括房屋和构筑物，其分布于成都青白江华金大道一段 399号厂区内及位于成都市锦江区东华正街 42号四川广电国际大厦大楼 8楼的写字楼。
位于青白江区的房屋建筑物由升达林业自建并实际拥有，其中部分已办理了房产证，证号分别为成青房权证监证字第 0295434号和成青房权证监证字第 0295433号，已办证房屋面积12,215.42m2，占房屋总面积的83%，未办证房屋企业确认为其实际拥有，无产权争议。
位于成都市温江区科创路西段 455号的房屋建筑物包括房屋和构筑物。房屋，为生产木地板的生产车间、办公楼、食堂等配套建筑。
构筑物为与生产配套的彩钢棚、道路、围墙、绿化景观等，均为常见的普通建筑物。
位于成都锦江区的房屋建筑物是企业外购，证号为成房权证监证字第(1443114)号，房屋面积 1300.60平方米，已办理了国有土地使用权证，土地使用权证号为成国用(2006)第 1271号，分摊的土地面积
为 92.76平方米。
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上述房屋建筑物在评估基准日均设立抵押权。
4.设备类资产
设备类固定资产包括机器设备、运输设备和电子设备，账面原值 119,929,536.43元，账面净值 11,877,618.89元。
设备类资产主要购置于1997年至2016年间。技术状况参差不齐，多数技术状况良好，其中 8mm压机生产线处于闲置状态。按照产品生产工艺分区布局，整体布置或安装在四川省成都市青白江区华金大道一段 399号升达地板厂各车间及厂区内；部分实验设备安装在成都市温江区海峡两岸科技产业开发园蓉台大道北段 566号的升达温江工厂内。
5.无形资产
无形资产包括土地和其他无形资产。
本次评估的 3宗土地，其土地使用权证号分别为青国用(2008)第 08833号、温国用(2009)第 10447号及温国用(2009)字第 15446号，土地使用权人为四川升达林业产业股份有限公司，位于青白江区华金大道一段 399号、成都市温江区科创路西段 455号及成都市温江区蓉台大道 566号，工业用途，出让性质，土地使用权终止日期分别为 2051年 4月 15日、2051年 9月 15日和 2048年 12月 14日。
其他无形资产的价值具体包括 16项专利及专有技术、商标和销售网络及 3项外购软件。
四、价值类型及其定义
根据评估目的，确定评估对象的价值类型为市场价值。市场价值是指自愿买方和自愿卖方，在各自理性行事且未受任何强迫的情况
下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。
五、评估基准日
本项目的资产评估基准日确定为 2016年 10月 31日，由委托方本着评估基准日与拟实施经济行为接近的原则确定。
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六、评估依据
(一)经济行为依据
升达林业 2016年 11月 17日与升达集团签订的《资产出售意向协议》。
(二)法律法规依据
1.《中华人民共和国资产评估法》（2016年 7月 2日第十二届全国人民代表大会常务委员会第二十一次会议通过）；
2.《中华人民共和国公司法》(2013年 12月 28日，第十二届全国人民代表大会常务委员会第六次会议通过)；
3.《中华人民共和国证券法》（2014年 8月 31日第十二届全国人民代表大会常务委员会第十次会议通过）；
4.《中华人民共和国城市房地产管理法》(2007年 8月 30日第十届全国人民代表大会常务委员会第二十九次会议通过);
5.《中华人民共和国土地管理法》(2004年 8月 28日第十届全国人民代表大会常务委员会第十一次会议通过)；
6.《中华人民共和国企业所得税法》(2007年 3月 16日第十届全国人民代表大会第五次会议通过)；
7.财政部关于修改《企业会计准则——基本准则》的决定（中华人民共和国财政部令第 76号）；
8.《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》(财政部、国家税务总局令第 65号)；
9.《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》(2013年 12月 7日国务院第 32次常务会议通过)；
10.《协议出让国有土地使用权规定》(国土资源部令第 21号)
11.国家现行的其他有关法律法规。
(三)评估准则依据
1．《资产评估准则—基本准则》(财企[2004]20号)；
2．《资产评估职业道德准则—基本准则》(财企[2004]20号)；
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3．《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》(会协[2003]18号)；
4．《资产评估准则—评估程序》(中评协[2007]189号)；
5．《资产评估职业道德准则—独立性》(中评协[2012]248号)；
6．《资产评估准则——工作底稿》(中评协[2007]189号)；
7．《资产评估准则——机器设备》(中评协[2007]189号)；
8．《资产评估准则——不动产》(中评协[2007]189号)；
9．《资产评估价值类型指导意见》(中评协[2007]189号)；
10．《资产评估准则——无形资产》(中评协[2008]217号)；
11．《评估机构业务质量控制指南》(中评协[2010]214号)；
12．《著作权资产评估指导意见》(中评协[2010]215号)；
13．《资产评估准则——企业价值》(中评协[2011]227号)；
14．《资产评估准则——利用专家工作》（中评协[2012]244号）15．《资产评估准则——评估报告》(中评协[2011]230号)；
16．《资产评估准则——业务约定书》(中评协[2011]230号)；
17．《城镇土地分等定级规程》(GB/T18507-2014)。
(四)权属依据
1． 房屋所有权证；
2．机动车行驶证；
3．国有土地使用证；
4．其他有关产权证明。
(五)取价依据
1. 《机动车强制报废标准规定》(商务部、发改委、公安部、环境保护部令 2012年第 12号)；
2. 《房屋完损等级评定标准(试行)》(城住字[1984]第 678号)；
3. 2015年《四川省建设工程工程量清单计价定额》；
4. 评估基准日银行存贷款基准利率及外汇汇率；
5. 《机电产品报价手册》（2016年）；
6. 房屋建筑物的有关工程竣工结算资料、有关工程合同；
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7. 2015年《四川省建设工程工程量清单计价定额》；
8. 2015年《上海市建设工程工程量清单计价定额》；
9. 成都市温江区现行的基准地价；
10.上海市现行的基准地价；
11.成都市青白江现行的基准地价；
12.《四川省工程造价信息》(2016年第8、9期)；
13.评估人员现场勘察记录及收集的其他相关估价信息资料；
14.企业的设备订购合同、有关设备近期的网上报价信息；
15.与此次评估有关的其他资料。
(六)其他参考依据
1.升达林业提供的资产评估申报明细报表；
2.《2016中国机电产品报价手册》
3.升达林业提供的本报告在评估基准日的财务审计报告；
4.升达林业提供的近几年经营财务数据、盈利预测数据；
5.公开信息网上相关行业近几年的有关经营财务数据及财务指标等信息；
6.北京中企华资产评估有限责任公司信息库。
七、评估方法
企业价值评估的基本方法主要有市场法、收益法和资产基础法。
《资产评估准则——企业价值》规定，资产评估师执行企业价值评估业务时，应根据评估目的、评估对象、价值类型、资料收集情况等相关条件，分析资产评估三种基本方法的适用性，恰当选择一种或者多种资产评估基本方法进行评估。
由于目前没有可比企业的股权交易案例作为参照，因此，本次评估不适合采用市场法。
根据评估目的、产权持有单位实际情况、价值类型、资料收集情况以及三种评估基本方法所适用的条件，本次评估选用收益法和资产基础法。
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(一)收益法的具体运用
本次收益法评估选用现金流量折现法中的企业自由现金流折现
模型。现金流量折现法的描述具体如下：
股东全部权益价值＝企业整体价值－付息债务价值
1.企业整体价值
企业整体价值是指股东全部权益价值和付息债务价值之和。根据产权持有单位的资产配置和使用情况，企业整体价值的计算公式为：企业整体价值=经营性资产价值+溢余资产价值+非经营性资产负债价值+长期股权投资价值
(1)经营性资产价值
经营性资产是指与产权持有单位生产经营相关的，评估基准日后企业自由现金流量预测所涉及的资产与负债。经营性资产价值的基本计算公式为：
n F F(1g)
P i  n
(1r)i(rg)(1r)n
i1
其中，P：评估基准日的企业经营性资产价值；
F：评估基准日后第 i年预期的企业自由现金流量；
i
F：预测期末年预期的企业自由现金流量；
n
r：折现率(此处为加权平均资本成本，WACC)；
n：预测期；
i：预测期第 i年；
g：永续期增长率。
企业自由现金流量计算公式：
企业自由现金流量=息前税后净利润+折旧与摊销-资本性支出-营运资金增加额
折现率(加权平均资本成本，WACC)计算公式：
E D
WACCK K(1t)
e
ED
d
ED
其中，k：权益资本成本；
e
k：付息债务资本成本；
d
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E：权益的市场价值；
D：付息债务的市场价值；
t：所得税率。
其中，权益资本成本采用资本资产定价模型(CAPM)计算。计算公式如下：
KrMRPβr
e f c
其中，r：无风险利率；
f
MRP：市场风险溢价；
β：权益的系统风险系数；
r：企业特定风险调整系数。
c
(2)溢余资产价值
溢余资产是指评估基准日超过企业生产经营所需，评估基准日后企业自由现金流量预测不涉及的资产。根据企业提供的有关财务资料，升达林业在评估基准日无溢余资产。
(3)非经营性资产、负债价值
非经营性资产、负债是指与产权持有单位生产经营无关的，评估基准日后企业自由现金流量预测不涉及的资产与负债。以上非经营性资产、负债的价值，本次评估采用成本法进行评估。
2.付息债务价值
付息债务是指评估基准日产权持有单位需要支付利息的负债，其包括基准日的短期借款、一年内到期的非流动负债、长期借款等。付息债务以核实后的账面值作为评估值在企业价值收益法结果中扣除。
(二)资产基础法的具体运用
资产基础法确定评估对象的价值的基本公式为：
净资产(即股东全部权益价值)=∑单项资产价值－∑单项负债价值1.流动资产的评估
评估范围涉及的流动资产包括：应收账款、预付账款、其他应收款及存货。
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(1)应收账款和其他应收款
各种应收款项在核实无误的基础上，根据每笔款项可能收回的数额确定评估值。对于有充分理由相信全都能收回的，按全部应收款余额作为评估值；对于很可能收不回部分款项的，在难以确定收不回账款的数额时，借助于历史资料和现场调查了解的情况，具体分析数额、欠款时间和原因、以往款项回收情况、欠款人资金、信用、经营管理现状等，按照账龄分析法，估计出这部分可能收不回的款项，作为风险损失扣除后计算评估值；对于有确凿根据表明无法收回的，按零值计算；账面上的“坏账准备”科目按零值计算。
(2)预付账款，根据所能收回的相应货物或形成相应权利的价值确定评估值。对于能够收回相应货物的或形成相应权利的，按核实后的账面值作为评估值。对于那些有确凿证据表明收不回相应货物，也不能形成相应权利的预付账款，其评估值为零。
(3)存货
评估范围的存货涉及原材料、在库周转材料、产成品、发出商品、在产品和在用周转材料。
A.原材料，根据核实确认的数量乘以现行市场购买单价，再加上合理的运杂费、损耗、验收整理入库费及其他合理费用，计算其评估值。对其中失效、变质、残损、报废、无用的，经技术鉴定后按可变现净值确定其评估值。
B.在库周转材料主要为日常办公用品。经对其数量核实后，采用市场法，按同类包装材料近期的市场购置价乘以实存数量确定评估值。
C.产成品，经数量核实确认后，一般以其完全成本为基础，根据产品市场销售情况决定是否加上适当的利润。对于畅销产品，根据其出厂销售价格减去销售费用和全部税金确定评估值；对于正常销售的产品，根据其出厂销售价格减去销售费用、全部税金和适当数额的税后净利润确定评估值；对于勉强能销售的产品，根据其出厂销售价格减去销售费用、全部税金和税后净利润确定评估值；对于滞销、积压、降价销售的产成品，根据可变现净值确定评估值。
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D.发出商品，按照产成品的评估方法确定其评估值。
E.在产品，为企业按订单生产的未完工产品。本次评估，对于部分次品及不使用的在产品，则按可变现净值确定评估值；其余在产品因形成时间距基准日较近，有关成本要素的价格变化不大，则以在产
品产存数量乘以账面单价确定评估值。
F.在用周转材料包括易耗品、售后物品、办公用品等。
因企业无法申报相关明细，所以评估人员无法对应核查实物，也无法进一步作价评估，所以本次按审计确定的账面价值确认评估值
(4)其他流动资产
其他流动资产核算内容为产权持有单位待抵扣增值税金额。
评估人员调查了解了待抵扣增值税金额发生的原因，查阅了确认待抵扣增值税相关会计规定，核实了评估基准日确认待抵扣增值税金额的记账凭证后，以核实后的账面价值作为评估值。
2.非流动流动资产的评估
评估范围涉及的非流动资产包括：长期股权投资、房屋建筑物、设备类资产、无形资产、长期待摊费用和递延所得税资产。
(1)长期股权投资
升达林业的长期投资为对外的股权投资。升达林业相关林业资产的下属子公司主要分为 3个板块：木地板生产板块、木地板销售板块、家居板块。
木地板生产板块及木地板销售板块名义上虽为升达林业旗下独立核算的控股子公司，但木地板生产板块并无对外销售网络，生产的产品均直接销售给升达林业，销售板块则基本销售该公司产品。由于自身并无完善且独立的运营管理团队，企业的上层管理、生产经营决策也是由升达林业全权负责，木地板生产板块及木地板销售板块实际上只是升达林业的一个生产车间、销售部门。因此，本次对升达林业下属的木地板生产板块、木地板销售板块评估不适合收益法。
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属于家居板块的成都市青白江升达家居制品有限公司业务相对独立，但近几年一直处于亏损、且暂无明确扭亏利好预期，本次采用资产基础法进行评估。
本次通过对被投资企业整体评估后，以评估得出的被投资企业股东全部权益价值乘以长期投资的股权比例来确定其评估值。基本评估公式为：
长期投资评估值=评估得出的被投资企业的股东全部权益价值×相应长期投资的股权比例
(3)房屋建筑物
房屋建筑物为升达林业的生产厂房及办公楼，对于生产厂房本次采用成本法进行评估。对位于企业办公楼采用市场比较法评估。
A.市场法的基本计算公式：估价对象房地产的比准价格＝比较实例房地产的价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×区位状况因素修正系数×实物状况因素修正系数×权益状况因素修正系数
B.成本法基本评估公式为：
评估值=重置全价×成新率
重置全价=建安综合造价+工程建设其他费+资金成本
①建安综合造价
根据建筑物的有关竣工结算资料、竣工图纸和现场勘察了解的工程技术状况，按所在地现行的建设工程清单计价定额的计价体系，结合评估基准日当地建筑材料的市场价格及有关工程造成价中涉及的其他市场价格标准，分析测算其建安综合造价。
②工程建设其他费用
工程建设其他费用，由建设项目必要、正常支出的咨询可研、环评安评、勘察设计、招投标、工程监理、项目管理等间接投资费用组成。对于以上费用项目，如有现行法规或政策明确规定的，则从其规定进行计算确定；对于尚无相关法规或政策明确规定的，则基于正常与必要的原则，按照有关市场惯例合理确定。
③资金成本
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资金成本为建设项目在合理建设工期内占用资金的利息。按均匀投入建设资金的模式计息，基本计算公式为：
资金成本=(建安综合造价+工程建设其他费用)×资金利率×合理工期×50%
上式中的利率，按评估基准日中国人民银行执行的同期贷款利率确定；合理工期，根据企业整个建设项目的投资规模和施工条件等因素，以整体建设项目所需要的正常、必要工期确定。
④成新率
对于房屋类建筑物，成新率按以下公式计算确定：
成新率=勘察成新率×0.6+理论成新率×0.4
上式中，勘察成新率根据评估人员现场勘察房屋的各主要部分的完好情况，通过打分法按权重计算确定；房屋的理论成新率，根据房屋的结构类型和使用环境等，按以下公式计算确定：
理论成新率=(1-已使用年限/房屋耐用年限)×100%
上式中的已使用年限，根据房屋建筑物的建成时间、评估基准日期，经计算确定。
(4)设备类资产
设备类资产包括机器设备、车辆和电子设备。本次主要采用成本法进行评估，对于有同类设备二手市场价的，采用市场法评估。
◆成本法
评估值=重置全价×成新率
A.重置全价的确定
①机器设备的重置全价
重置全价=设备购置费+运杂费+安装工程费+工程建设其他费用+资金成本-可抵扣的增值税进项税额
◇设备购置费
国产机器设备主要依据《2016中国机电产品报价手册》、向生产厂家询价或从有关报价资料、公开信息网上查找现行市场价格；对于通过以上途径都无法获知其现行购置价格的设备，则结合原购置合
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同并参考最近购置同类设备的合同，合理确定其购置费。
◇运杂费
设备运杂费=设备购置费×运杂费率
运杂费率，根据设备出厂地至企业所在地的距离，按有关市场惯例的费率标准计取。
◇安装工程费
安装工程费=设备购置费×安装工程费率
安装工程费率，根据同类设备安装工程计费的有关市场惯例的费率标准计取。
◇工程建设其他费用
工程建设其他费用包括项目可研、咨询、环评安评、招投标、建设管理、勘察设计、工程监理等费用。其计费方法和有关原则与房屋建筑物评估中确定该项费用所遵循方法和原则相同。
◇资金成本
资金成本为设备购建在合理工期内占用资金的利息。按照均匀投入建设资金的模式计息。基本计算公式为：
资金成本=(设备购置费+运杂费+安装费+工程建设其他费用)×利率×合理工期×50%
上式中的利率，按中国人民银行在评估基准日执行的同期贷款利率确定；合理工期，根据企业整个建设项目的投资规模和施工条件等因素，以整体建设项目所需要的正常、必要工期确定。
◇设备购置价中可抵扣的增值税
根据现行的“财税[2008]170号”文件规定，应扣减的增值税进项税金额按下式计算：
扣减的增值税=设备购价×[1-1/(1.17)]+设备运杂费×[1-1/(1.11)]②车辆的重置全价
评估范围涉及的车辆，均为非生产用的行政办公用车，其重置全价按以下公式计算确定：
重置全价=购置价+购置价×10%/(1+17%)+牌照费-购置价中可抵扣的增值税
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其中：车辆购置价按同品牌及款型车辆基准日市场售价确定；上户牌照费按所在地有关费用的惯例标准确定；扣减的增值税按购置价×[1-1/(1.17)]计算确定。
③电子设备的重置全价
电子设备主要为电脑、打印和复印机、摄像机、冰箱和空调等办公设备和普通家电设备。由于这类设备的售价包括了送货上门及安装服务等，故以同型号、品牌的这类设备在评估基准日的不含税市场售价作为重置全价。
B.成新率的确定
◇对于大型主要生产设备
通过对设备使用情况(如设备使用环境、保养、外观、技术状况、完好情况等)现场考察，查阅必要的设备运行、事故、检修、性能考核记录等资料后，根据现场调查的情况，对这类设备的年限成新率进行适当修正后得出最终合理的成新率。
◇对于一般的专用设备、通用设备和电子设备
主要依据设备经济寿命年限、已使用年限，通过对设备使用状况、技术状况的现场勘察了解，确定其尚可使用年限，然后按以下公式计算确定成新率：
成新率＝尚可使用年限/(尚可使用年限+已使用年限)×100%
◇对于车辆的成新率
根据国家关于机动车“强制报废”和“引导报废”的现行管理规定，本次对车辆的成新率按以下方法确定：
首先，计算使用年限法成新率和行驶里程法成新率。其中，对有强制报废年限的车辆，计算使用年限法成新率时既可以采用尚可使用年限法，也可以采用平均年限法；对没有强制报废年限的车辆，采用尚可使用年限法，总使用年限一般按 15年考虑，接近或超过 15年的根据实际尚可使用年限与已使用年限之和考虑。
其次，根据孰低原则对使用年限法成新率和行驶里程法成新率进行选择；同时，再通过现场勘察得到观察法成新率。
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最后，将使用年限法成新率和行驶里程法成新率两者当中的孰低者，与观察法成新率进行平均，形成综合成新率，即：
成新率=MIN(年限法成新率，行驶里程法成新率)×50%+观察法成新率×50%
年限法成新率
C=(1-M/N)×100%
式中：C为成新率；M为已使用年限；N为经济寿命年限，采用现行规定中的“强制报废年限”。
行驶里程法成新率
C=(1-M/N)×100%
式中：C为成新率；M为已行驶里程；N为经济行驶里程，采用现行规定中的“引导报废里程数”。
观察法成新率
通过现场勘察车况，查阅车辆运行记录，向车辆操作人员或管理人员进行调查等方式，对车辆的实际技术状况、维修保养情况、原车制造质量、实际用途、使用条件等进行了解，并根据经验分析、判断车辆的新旧程度。
◆市场法
对于使用年限比较久远的部分车辆、电子设备，本次按照评估基准日的该类设备的二手市场价，直接作为评估值。
(6)无形资产
评估范围的无形资产涉及土地使用权及其他无形资产。
①土地使用权
土地使用权为升达林业在成都市温江区及青白江区生产基地的使用权，类型为出让土地，用途为工业。根据土地估价规范和可获评估资料的情况，本次评估采用基准地价系统修正法。
◆基准地价系数修正法
此方法是利用所在地现行有效的城镇基准地价及具体区位基准地价因素修正系数表等技术成果，按照替代原理，将被估宗地所处的区域条件和个别条件等与基准地价所覆盖的区域平均条件相比较，并
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对照修正系数表选取相应的修正系数对被估宗地适用的基准地价进行修正计算后，得出被估宗地的评估值。其评估公式为：
P=P×(1+∑K)×K+D
0 i j
式中：P——被估宗地适用的基准地价
0
∑K——宗地地价修正系数
i
K——估价期日、容积率、使用年期等其他修正系数
j
D——土地开发程度修正值
②其他无形资产
其他无形资产为升达林业拥有的外购应用软件、注册商标和专利技术。
对于外购应用软件，本次采用市场法评估，按基准日同性能、品牌软件的市场购置价作为评估值。
对已在企业的商品生产和销售中应用注册商标和专利技术，本次采用收益法，并根据有关市场惯例，以合理确定的无形资产在企业未来销售收入中的分成作为净收益，取适当折现率，将其净收益在无形资产的尚存有效年限内折现求和得出无形资产的评估值。
(6)长期待摊费用
评估范围涉及的长期待摊费用为企业基准日账内锁扣专利技术合作费用。本次按下式计算确定其评估值：
长期待摊费用评估值=(核实确认的原始发生额/有关支出按通常惯例的合理受益年限)×基准日尚存受益年限
(7)递延所得税资产
递延所得税资产为企业计提应收账款、其他应收款坏账准备及存货跌价准备形成的应纳税暂时性差异产生的，其实质为暂时性的抵税权资产。评估人员调查了解了递延所得税资产发生的原因，查阅了确认递延所得税资产的相关会计规定，核实了评估基准日确认递延所得税资产的记账凭证，以评估预计的应收账款、其他应收款风险损失确定评估值。
3.流动负债的评估
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评估范围涉及的流动负债包括：应付账款、预收账款、应付职工薪酬、应交税费、其他应付款及其他流动负债。对于以上流动负债，经查阅有关会计凭证、债务账单和相关业务合同等资料并对大额款项进行函证后，以核实确认的账面金额作为评估值。
4.非流动负债的评估
评估范围涉及的非流动负债是为成都市温江区发展和改革局、国家林业局林业基金管理总站拨付的具有专项或特定用途的款项。经清查核实后，以确认的账面金额作为评估值。
八、评估程序实施过程和情况
评估人员于 2016年 11月 13日至 2016年 12月 10日对评估对象涉及的资产和负债实施了评估。主要评估程序实施过程和情况如下：(一)接受委托
2016年 11月 12日，我公司与委托方就评估目的、评估对象和
评估范围、评估基准日等评估业务基本事项，以及各方的权利、义务等达成协议，并与委托方协商拟定了相应的评估计划。
(二)前期准备
1.拟定评估方案
针对本项目特点，为了保证评估质量，统一评估方法和参数，结合以往从事同类评估项目的经验和评估范围内不同类型企业资产的特点，拟定了资产评估计划。
2.组建评估团队
根据评估范围内的资产分布、所属行业和资产量，我公司根据评估计划组建了评估小组，并配备了相关专业的评估(技术)人员。
3.实施项目培训
(1)对产权持有单位人员培训
为使产权持有单位的财务与资产管理人员理解并做好资产评估材料的填报工作，确保评估申报材料的质量，我公司与产权持有单位相关人员进行了沟通，并派专人对资产评估材料填报中的问题进行解
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答。
(2)对评估人员培训
为了保证评估项目的质量和提高工作效率，贯彻落实拟定的资产评估计划，我公司对项目团队成员讲解了项目的经济行为背景、评估对象涉及资产的特点、评估技术思路和具体操作要求等。
(三)现场调查
评估人员于 2016年 11月 14日至 2016年 11月 25日对评估对象涉及的资产和负债进行了必要的清查核实，对产权持有单位的经营管理状况等进行了必要的尽职调查。
1.资产核实
(1)指导企业填表和准备应向评估机构提供的资料
评估人员指导企业的财务与资产管理人员在自行资产清查的基础上，按照我公司提供的资产评估申报明细表及填写要求、资料清单等，对纳入评估范围的资产进行细致准确的填报，同时收集准备资产的产权证明文件和反映资产性能、状态、经济技术指标等情况的文件资料。
(2)初步审查和完善企业填报的资产评估申报明细表
评估人员通过查阅有关资料，了解纳入评估范围的具体资产的详细状况，然后仔细审查各类资产评估申报明细表，检查有无填项不全、错填、资产项目不明确等情况，并根据经验及掌握的有关资料，检查资产评估申报明细表有无漏项等，同时反馈给产权持有单位对资产评估申报明细表进行完善。
(3)现场实地勘查
根据纳入评估范围的资产类型、数量和分布状况，评估人员在企业相关人员的配合下，按照资产评估准则的相关规定，对各项资产进行现场勘查，并针对不同的资产性质及特点，采取了不同的勘查方法。
(4)补充、修改和完善资产评估申报明细表
评估人员根据现场实地勘查结果，并与企业相关人员充分沟通后，进一步完善资产评估申报明细表，以做到账、表、实相符。
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(5)查验产权证明文件资料
评估人员对纳入评估范围的资产的产权证明文件资料进行查验，对权属资料不完善、权属不清晰的情况提请企业核实或出具相关产权说明文件。
2.尽职调查
评估人员为了充分了解企业的经营管理状况及其面临的风险，进行了必要的尽职调查。尽职调查的主要内容如下：
(1)产权持有单位的历史沿革、主要股东及持股比例、必要的产权和经营管理结构；
(2)产权持有单位的资产、财务、生产经营管理状况；
(3)产权持有单位的经营计划、发展规划和财务预测信息；
(4)评估对象、产权持有单位以往的评估及交易情况；
(5)影响产权持有单位生产经营的宏观、区域经济因素；
(6)产权持有单位所在行业的发展状况与前景；
(7)其他相关信息资料。
(四)资料收集
评估人员根据评估项目的具体情况进行了评估资料收集，包括直接从市场等渠道独立获取的资料，从委托方、产权持有单位等相关当事方获取的资料，以及从政府部门、各类专业机构和其他相关部门获取的资料，并对收集的评估资料进行了必要分析、归纳和整理，形成评定估算的依据。
(五)评定估算
评估人员针对各类资产的具体情况，根据选用的评估方法，选取相应的公式和参数进行分析、计算和判断，形成初步评估结论。项目负责人对资产评估初步结论进行汇总，撰写并形成评估报告草稿。
(六)内部审核
根据我公司评估业务流程管理办法规定，项目负责人在完成评估报告草稿一审后形成评估报告初稿并提交公司内部审核。项目负责人
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在内部审核完成后，形成评估报告征求意见稿并提交客户征求意见，根据反馈意见进行合理修改后形成评估报告正式稿并提交委托方。
九、评估假设
(一)一般假设
1.假设评估基准日后产权持有单位持续经营；
2.假设评估基准日后产权持有单位所处国家和地区的政治、经济和社会环境无重大变化；
3.假设评估基准日后国家宏观经济政策、产业政策和区域发展政策无重大变化；
4.假设和产权持有单位相关的利率、汇率、赋税基准及税率、政策性征收费用等评估基准日后不发生重大变化；
5.假设评估基准日后产权持有单位的管理层是负责的、稳定的，且有能力担当其职务；
6.假设产权持有单位完全遵守所有相关的法律法规；
7.假设评估基准日后无不可抗力对产权持有单位造成重大的不利影响。
(二)特殊假设
1.假设评估基准日后产权持有单位采用的会计政策和编写本评估报告时所采用的会计政策在重要方面保持一致；
2.假设评估基准日后产权持有单位在现有管理方式和管理水平的基础上，经营范围、方式与目前保持一致；
3.假设评估基准日后产权持有单位的现金流入为平均流入，现金流出为平均流出；
4.假设评估基准日后产权持有单位的产品或服务保持目前的市场竞争态势。
本评估报告评估结论在上述假设条件下、在评估基准日时成立，当上述假设条件发生较大变化时，签字资产评估师及本评估机构将不承担由于假设条件改变而推导出不同评估结论的责任。
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十、评估结论
(一)收益法评估结果
收益法评估后，升达林业拟出售资产（不含林权资产）的净资产价值在评估基准日 2016年 10月 31日的评估值为 32,694.19万元，较账面净资产 84,026.81万元，减值额为 51,332.62万元，减值率为
61.09%。
(二)资产基础法评估结果
升达林业拟出售林业资产（不含林权资产）评估基准日总资产账面价值为 121,231.92万元，评估价值为 126,278.22万元，增值额为
5,046.30万元，增值率4.16%；总负债账面价值为 37,205.11万元，评估价值为 37,205.11万元，无增减值；净资产账面价值为 84,026.81万元，净资产评估价值为 89,073.11万元，增值额为 5,046.30万元，增值率6.01%。资产基础法评估结果分类汇总如下表。
资产基础法评估结果汇总表
评估基准日：2016年10月31日 单位：人民币万元
||||||
|-|-|-|-|-|
|项目|账面价值|评估价值|增减值|增值率％|
||A|B|C=B-A|D=C/A×100%|
|一、流动资产|52,205.39|48,838.53|-3,366.86|-6.45|
|二、非流动资产|69,026.53|77,439.69|8,413.16|12.19|
|长期股权投资|44,980.20|48,634.01|3,653.81|8.12|
|投资性房地产|-|-|-||
|其中：固定资产|21,642.15|19,540.09|-2,102.06|-9.71|
|无形资产|1,955.21|8,776.24|6,821.03|348.86|
|长期待摊费用|122.57|134.17|11.60|9.46|
|递延所得税资产|326.41|355.17|28.76|8.81|
|三、资产总计|121,231.92|126,278.22|5,046.30|4.16|
|四、流动负债|36,881.11|36,881.11|-|-|
|五、非流动负债|324.00|324.00|-|-|
|六、负债总计|37,205.11|37,205.11|-|-|

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||||||
|-|-|-|-|-|
|项目|账面价值|评估价值|增减值|增值率％|
||A|B|C=B-A|D=C/A×100%|
|七、净资产|84,026.81|89,073.11|5,046.30|6.01|

(三)评估结论
升达林业拟出售林业资产（不含林权资产）收益法结果为 32,694.19元，资产基础法结果为 89,073.11万元，两种方法的结果相差 56,378.92万元，差异率63.30%。收益法结果低于资产基础法的主要原因是，企业经营项目的投资成本较高，但预期的投资回报不高，还存在一定经营风险，因此，收益法结果低于资产基础法。
升达林业所处的木地板行业属建筑建材行业，企业间竞争激烈，建筑建材行业的下游产业——房地产业受市场、政策因素影响很大，从而收益法评估结论的不确定性较大，可靠性不及资产基础法，因此取资产基础法结果作为报告结论更恰当一些。
故本报告评估结论采用资产基础法的评估结果，即确定升达林业拟出售林业资产价值为 89,073.11万元。
十一、特别事项说明
(一)四川华信(集团)会计师事务所（特殊普通合伙）对升达林
业拟出售林业资产在 2016年 10月 31日的净资产进行了审计,并于 2016年 12月 9日出具了报告文号为川华信审（2016）329号的审计报告,发表了无保留审计意见；
(二)根据《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》,产权持有单位和相关当事人应当提供评估对象法律权属等资料，并对所提供的评估对象法律权属资料的真实性、合法性和完整性承担责任；资产评估师的责任是对该资料及其来源进行必要的查验和披露，不代表对评估对象的权属提供任何保证，对评估对象法律权属进行确认或发布意见超过资产评估师执业范围；
(三)在评估基准日至评估报告日期间，如果评估范围涉及的资
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产数量及状况等发生较大变化，并出现与评估人员现场清查时确认的有关情况存在较大差异时，将对评估报告结论产生影响；
(四)截至评估基准日，升达林业在中国长城资产管理有限公司成都办事处的 3.5亿元借款，借款期限自 2015年 12月 23日至 2018年12月22日，升达林业以持有的上海升达100%股权、升达环保100%股权、升达温江70%股权为该委托贷款提供质押担保；
(五)截至评估基准日，四川升达林产工业集团有限公司、江昌政、陈德珍以成都市锦江区东华正街 42号 8层办公用房（成房权证监证字第 1443114号）为升达林业在中国工商银行股份有限公司成都盐市口支行的 2100万元借款提供质押担保；
(六)截至评估基准日，升达林业委托评估的房屋，以位于成都市青白江区华金大道一段 399号、位于温江区海峡两岸科技产业开发园区蓉台大道北段 566号、温江区科创路西段 455号的工业用房（成青房权证监证字第 0295433号、成青房权证监证字第 0295434号、温房权证监证字第 0175976号、温房权证监证字第 0175975号、温房权证监证字第 0175974号、温房权证监证字第 0175973号、温房权证监证字第 0175972号、温房权证监证字第 0175971号、温房权证监证字第 0175970号、温房权证监证字第 0175969号、温房权证监证字第 0175968号、温房权证监证字第 0175967号、温房权证监证字第 0175966号、温房权证监证字第 0175965号、温房权证监证字第 0140193号、温房权证监证字第 0140194号、温房权证监证字第 0140197号、温房权证监证字第 0140199号、温房权证监证字第 0140200号、温房权证监证字第 0140201号）及工业用地（青国用（2008）第 08833号、温国用（2009）第 15446号、温国用(2009)第 10447号）为与中国长城资产管理有限公司成都办事处的 3.5亿元委托贷款提供抵押担保，现权证的原件放在中国长城资产管理公司成都办事处，升达林业承诺原件与复印件一致；
(七)升达林业的子公司青白江升达家居委托评估的房屋，以位于青白江区工业区同心大道以西、九峰路以南 71634.00平方米工业
用地和青白江区工业集中发展区同心大道 178号工业用房（成青房权
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字第 0340953号、成青房权字第 0340954号、成青房权字第 0340955号、成青房权字第 0340956号、成青房权字第 0340957号、成青房权字第 0340958号）、工业用地（青国用（2010）第 5701号、青国用（2012）第 283号）为与中国长城资产管理有限公司成都办事处的 3.5亿元委托贷款提供抵押担保，现权证的原件放在中国长城资产管理公司成都办事处，青白江升达家居承诺原件与复印件一致；
(八)升达林业的子公司青白江升达家居申报的房屋不动产共 8
项未办理房屋所有权证，本次在评估该公司的股权价值时，未考虑无证房产的预计办证费用等因素对评估结论可能存在的影响；
(九)升达林业委托评估申报的房屋不动产共 23项未办理房屋
所有权证，本次在评估该公司资产价值时，未考虑无证房产的预计办证费用等因素对评估结论可能存在的影响；
(十)升达林业的子公司上海升达委托评估的房屋，以位于上海奉贤区升达路 58号项的工业厂房（泸房地奉字（2010）第 003147号）、工业用地（泸房地奉字（2010）第 003147号）为与山东省国际信托股份有限公司的 9,500万元委托贷款提供抵押担保；
(十一)升达林业子公司上海升达申报的房屋不动产共 10项未办理房屋所有权证，本次在评估该公司的股权价值时，未考虑无证房产的预计办证费用等因素对评估结论可能存在的影响。
(十二)升达林业二级子公司天津升达2016年8月12日因客观原因停产，该公司在处理后期资产和人员安置后将撤销，本次对该公司以其确认的净资产金额作为其股东全部权益的评估值；
(十三)本次评估范围及采用的由产权持有单位提供的数据、报表及有关资料，委托方及产权持有单位对其提供资料的真实性、完整性负责；
(十四)本报告没有考虑纳入评估范围的各项股权投资缺乏流
动性对评估结论的影响；也没考虑控股股权可能存在的溢价对评估结论的影响。
评估报告使用人应注意以上特别事项对评估结论产生的影响。
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十二、评估报告使用限制说明
(一)本评估报告只能用于评估报告载明的评估目的和用途；
(二)本评估报告只能由评估报告载明的评估报告使用人使用；
(三)本评估报告的全部或者部分内容被摘抄、引用或者被披露于公开媒体，需评估机构审阅相关内容，法律、法规规定以及相关当事方另有约定的除外；
(四)本评估报告经资产评估师签字、评估机构盖章后方可正式使用；
(五)本评估报告所揭示的评估结论仅对评估报告中描述的经济
行为有效，评估结论使用有效期为自评估基准日起一年。
十三、评估报告日
本评估报告提出日期为 2016年 12月 10日
法定代表人：权忠光
资产评估师：熊昭霞 资产评估师：李官玙
北京中企华资产评估有限责任公司
二〇一六年十二月十日
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评估报告附件
附件一、经济行为文件；
附件二、评估合同；
附件三、产权持有单位专项审计报告；
附件四、委托方和产权持有单位法人营业执照复印件；
附件五、评估对象涉及的主要权属证明资料；
附件六、委托方和产权持有单位的承诺函；
附件七、资产评估师的承诺函；
附件八、北京中企华资产评估有限责任公司资产评估资格证书复印件；
附件九、北京中企华资产评估有限责任公司证券业资质证书复印件；
附件十、北京中企华资产评估有限责任公司营业执照副本复印件；
附件十一、北京中企华资产评估有限责任公司评估人员资格证书复印件；
附件十一、升达林业评估明细表。
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