目 录
说明一关于《资产评估说明》使用范围的声明 ..................................................................................... 1说明二关于进行资产评估有关事项的说明 ............................................................................................. 2一、委托方及被评估单位概况 ..................................................................................................... 3二、关于经济行为的说明 ............................................................................................................. 6三、关于评估对象与评估范围的说明 ......................................................................................... 7四、关于评估基准日的说明 ......................................................................................................... 7五、可能影响评估工作的重大事项说明 ..................................................................................... 7六、资产清查情况说明 ................................................................................................................. 7七、资料清单 ................................................................................................................................ 9说明三评估对象与评估范围说明. .......................................................................................................... 12一、评估对象与评估范围 ........................................................................................................... 13二、实物资产的分布情况及特点 ............................................................................................... 13三、账外资产情况....................................................................................................................... 14说明四资产核实总体情况说明............................................................................................................... 15一、资产核实过程....................................................................................................................... 16二、资产权属状况....................................................................................................................... 17三、影响资产核实的事项及处理方法 ....................................................................................... 18四、资产核实结论....................................................................................................................... 18说明五评估技术说明 .............................................................................................................................. 19流动资产评估说明....................................................................................................................... 20长期股权投资 .............................................................................................................................. 25房屋建(构)筑物评估说明 ........................................................................................................... 26设备评估说明 .............................................................................................................................. 36在建工程评估说明....................................................................................................................... 45无形资产－土地使用权评估说明 ............................................................................................... 46无形资产—其他无形资产评估说明 ........................................................................................... 53负债评估说明 .............................................................................................................................. 64说明六评估结论与分析说明...................................................................................................................6 7一、评估结论 .............................................................................................................................. 68二、评估结论与账面价值比较的变动情况及原因 ................................................................... 68三、关于股东部分权益价值的说明 ........................................................................................... 69
桂林荔浦丰鱼岩旅游有限责任公司股东全部权益价值资产评估说明
说明一关于《资产评估说明》使用范围的声明
关于《资产评估说明》使用范围的声明
本说明仅供国有资产监督管理机构（含所出资企业）、相关监督管理机构和管理部门使用。非为法律法规规定，说明的全部或部分内容不得提供给其他任何单位和个人，也不得见诸公开媒体。
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桂林荔浦丰鱼岩旅游有限责任公司股东全部权益价值资产评估说明
说明二关于进行资产评估有关事项的说明
关于进行资产评估有关事项的说明
（本部分内容由委托方和被评估单位提供）
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桂林荔浦丰鱼岩旅游有限责任公司股东全部权益价值资产评估说明
关于进行资产评估有关事项的说明
一、委托方及被评估单位概况
（一）委托方概况
名 称：桂林旅游股份有限公司
法定住所及经营场所：广西壮族自治区桂林市翠竹路27-2号
法定代表人：刘涛
注册资本：人民币三亿陆仟零壹拾万元
实收资本：人民币三亿陆仟零壹拾万元
企业性质：其他股份有限公司(上市)
经营范围：游船客运、旅游观光服务；旅游贸易、旅游工艺品制造、销售，卫星定位产品的销售及监控服务；以下经营范围仅供分支机构使用（漓江码头管理、旅游餐饮服务及其它旅游服务，汽车出租、酒店、客运站）。
历史介绍：公司由桂林旅游发展总公司作为主要发起人，联合桂林五洲旅游股份有限公司、桂林中国国际旅行社、桂林集琦集团有限公司、桂林三花股份有限公司五家发起人,发起设立的股份有限公司，于 1998年 4月 29日经广西壮族自治区人民政府批准注册成立。公司于2000年5月18日在深圳证券交易所A股上市交易，证券代码为000978。
（二）被评估单位概况
名 称：桂林荔浦丰鱼岩旅游有限责任公司
法定住所及经营场所：荔浦县龙怀乡丰鱼岩
法定代表人：龚晓东
注册资本：人民币贰仟陆佰万元
实收资本：人民币贰仟陆佰万元
企业性质：其他有限责任公司
经营范围：旅游、歌舞娱乐（卡拉OK）、中餐类制售（含凉菜）、住宿、园林花草、工程维修、洞内抬轿、摄影及销售旅游商品、土特产、预包装食品零售。（凡涉及许可证的项目凭许可证在有效期限内经营）
1、历史沿革及股权结构
桂林荔浦丰鱼岩旅游有限责任公司是由荔浦县人民政府荔政办批字[1998]37号文由原荔浦丰鱼岩旅游有限责任公司改制而成，改制后的公司注册资本为2,600万元，公司股东为桂林旅游发展总公司及荔浦持股会，其中桂林旅游发展总公司持股51%。2001年5月桂林旅游发展总公司将其所持51%股份转让给了桂林旅游股份有限公司。
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桂林荔浦丰鱼岩旅游有限责任公司股东全部权益价值资产评估说明
投资人出资情形如下：
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|序号|股 东|出资金额（元）|出资比例（%）|
|1|桂林旅游股份有限公司|13,260,000.00|51.00|
|2|荔浦持股会|12,740,000.00|49.00|
||合 计|26,000,000.00|100.00|

2、主要资产
桂林荔浦丰鱼岩旅游有限责任公司主要以提供溶洞旅游观光、中餐、住宿等服务。
主要实物资产为位于广西壮族自治区桂林市荔浦县丰鱼岩风景区内的房屋建（构）筑物，总建筑面积22,073.86平方米、对桂林温泉山庄旅游贸易有限公司的长期股权投资、以及为旅游服务的机器设备、电子设备等。
3、主要产品及生产、销售情况
根据桂林荔浦丰鱼岩旅游有限责任公司统计资料，公司自2012年、2013年、2014年及2015年，收入呈下滑趋势。
2012年、2013年、2014年、2015年营业收入分别为7,914,949.78元、6,482,254.65元、6,531,137.77元、6,423,569.96元。
4、执行的主要会计政策
4-1.应收款项
(1)本公司应收款项主要包括应收账款、长期应收款和其他应收款。在资产负债表日有客观证据表明其发生了减值的，本公司根据其账面价值与预计未来现金流量现值之间差额确认减值损失。
(2)本公司坏账准备的计提方法及计提比例：坏账准备的计提方法采用应收款项余额百分比法及个别认定相结合的方法，余额百分比法按应收款项期末余额的6%计提坏账准备。对有确凿证据表明可收回性存在明显差异的应收款项，采用个别认定法计提坏账准备。
4-2.存货
存货按照成本与可变现净值孰低计量，并按单个存货项目计提存货跌价准备，但对于数量繁多、单价较低的存货，按照存货类别计提存货跌价准备。
存货可变现净值的确定依据：
(1)产成品可变现净值为估计售价减去估计的销售费用和相关税费后金额；
(2)为生产而持有的材料等，当用其生产的产成品的可变现净值高于成本时按照成本计量；当材料价格下降表明产成品的可变现净值低于成本时，可变现净值为估计售价
减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用以及相关税费后的金额确定。③持
有待售的材料等，可变现净值为市场售价。
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桂林荔浦丰鱼岩旅游有限责任公司股东全部权益价值资产评估说明
(3)盘存制度：存货盘存制度采用永续盘存制。
4-3.固定资产
公司固定资产主要分为：房屋建筑物、机器设备、运输设备等；折旧方法采用年限平均法。根据各类固定资产的性质和使用情况，确定固定资产的使用寿命和预计净残值。
并在年度终了，对固定资产的使用寿命、预计净残值和折旧方法进行复核，如与原先估计数存在差异的，进行相应的调整。除已提足折旧仍继续使用的固定资产和单独计价入账的土地之外，本公司对所有固定资产计提折旧。
|||||
|-|-|-|-|
|资产类别|预计使用寿命（年）|预计净残值率（%）|年折旧率（%）|
|房屋建筑物|30-40|5|3.17-2.37|
|运输设备|10-15|5|9.5-6.33|
|运输设备|8-15|5|12.5-6.67|
|其他设备|5|0|20.00|

固定资产可收回金额根据资产公允价值减去处置费用后净额与资产预计未来现金流量的现值两者孰高确定。固定资产的公允价值减去处置费用后净额，如存在公平交易中的销售协议价格，则按照销售协议价格减去可直接归属该资产处置费用的金额确定；或不存在公平交易销售协议但存在资产活跃市场或同行业类似资产交易价格，按照市场价格减去处置费用后的金额确定。
4-4.无形资产
（1）无形资产的计价方法
公司无形资产按照成本进行初始计量。购入的无形资产，按实际支付的价款和相关支出作为实际成本。投资者投入的无形资产，按投资合同或协议约定的价值确定实际成本，但合同或协议约定价值不公允的，按公允价值确定实际成本。自行开发的无形资产，其成本为达到预定用途前所发生的支出总额。
公司无形资产后续计量，分别为①使用寿命有限无形资产采用直线法摊销，并在年度终了，对无形资产的使用寿命和摊销方法进行复核，如与原先估计数存在差异的，进行相应的调整。②使用寿命不确定的无形资产不摊销，但在年度终了，对使用寿命进行复核，当有确凿证据表明其使用寿命是有限的，则估计其使用寿命，按直线法进行摊销。
公司的无形资产主要包括景区特许经营权、土地使用权等，主要无形资产摊销方法及年限如下：
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|-|-|-|-|
|资产类别|预计使用寿命（年）|摊销年限（年）|摊销方法|
|丰鱼岩岩洞资源使用权|50|50|直线法|
|丰鱼岩土地使用权|40|40|直线法|

5、近三年资产负债及净利润如下表（单位：万元）：
（1）近三年的资产负债表：（单位：人民币元）
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桂林荔浦丰鱼岩旅游有限责任公司股东全部权益价值资产评估说明
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|-|-|-|-|-|-|-|-|
|项 目|2013年12月31日|2014年12月31日|2015年12月31日|项 目|2013年12月31日|2014年12月31日|2015年12月31日|
|流动资产：||||流动负债：||||
|货币资金|3,710,815.61|3,108,306.21|452,074.20|应付账款|772,555.69|1,364,660.85|3,757,524.06|
|其他应收款|9,145,023.35|26,357,183.33|11,724,545.30|应交税费|-44,630.21|-75,588.38|7,890.97|
|存货|148,673.63|145,662.55|141,144.01|应付股利|472,094.12|472,094.12|472,094.12|
|其他流动资产|0.00|0.00|92,575.05|其他应付款|25,576,660.93|53,111,607.04|71,526,534.80|
|流动资产合计|14,419,421.27|31,904,318.04|13,314,749.47|流动负债合计|26,898,798.84|55,090,009.03|76,267,288.36|
|非流动资产：||||非流动负债：||||
|长期股权投资|3,380,000.00|0.00|25,100,000.00|递延收益|0.00|0.00|150,000.00|
|投资性房地产|0.00|0.00|0.00|非流动负债合计|0.00|0.00|150,000.00|
|固定资产|22,707,370.35|27,342,168.74|35,239,249.16|负债合计|26,898,798.84|55,090,009.03|76,417,288.36|
|在建工程|195,098.00|5,018,726.66|0.00|所有者权益：||||
|无形资产|10,599,830.93|10,262,582.73|9,588,086.33|实收资本|26,000,000.00|26,000,000.00|26,000,000.00|
|递延所得税资产|0.00|0.00|0.00|盈余公积|3,033,540.58|3,033,540.58|3,033,540.58|
|其他非流动资产|0.00|0.00|0.00|未分配利润|-4,630,618.87|-9,595,753.44|-22,208,743.98|
|非流动资产合计|36,882,299.28|42,623,478.13|69,927,335.49|所有者权益合计|24,402,921.71|19,437,787.14|6,824,796.60|
|资产总计|51,301,720.55|74,527,796.17|83,242,084.96|负债和所有者权益总计|51,301,720.55|74,527,796.17|83,242,084.96|

（2）近三年的利润表：（单位：人民币元）
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|项 目|2013年度|2014年度|2015年度|
|一、营业收入|6,482,254.65|6,531,137.77|6,423,569.96|
|减：营业成本|5,176,348.89|5,732,727.72|6,335,528.24|
|营业税金及附加|338,201.45|347,062.24|340,449.16|
|销售费用|350,449.60|515,216.26|208,090.62|
|管理费用|3,477,799.92|3,664,978.08|3,129,432.98|
|财务费用|1,983,297.88|2,705,873.58|3,669,626.55|
|资产减值损失|1,089,155.24|-958,589.26|-37,785.21|
|加：公允价值变动收益|0.00|0.00||
|投资收益|570,000.00|0.00||
|其中：对联营企业和合营|0.00|0.00||
|二、营业利润|-5,362,998.33|-5,476,130.85|-7,221,772.38|
|加：营业外收入|397,863.76|0.00|98,165.70|
|减：营业外支出|0.00|7,538.01|5,715.00|
|其中：非流动资产处置净损|0.00|0.00||
|三、利润总额|-4,965,134.57|-5,483,668.86|-7,129,321.68|
|减：所得税费用||||
|四、净利润（净亏损以“－”号填列|-4,965,134.57|-5,483,668.86|-7,129,321.68|

二、关于经济行为的说明
桂林旅游股份有限公司拟转让所持桂林荔浦丰鱼岩旅游有限责任公司股权。为此，桂
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桂林荔浦丰鱼岩旅游有限责任公司股东全部权益价值资产评估说明
林旅游股份有限公司委托中京民信（北京）资产评估有限公司对桂林荔浦丰鱼岩旅游有限责任公司股东全部权益价值进行评估，为其提供股权转让的价值参考依据。
三、关于评估对象与评估范围的说明
此次评估的评估对象为桂林荔浦丰鱼岩旅游有限责任公司股东全部权益价值。
评估范围为桂林荔浦丰鱼岩旅游有限责任公司的全部资产及负债，包括流动资产、长期股权投资、固定资产、在建工程、无形资产及流动负债和非流动负债。截至评估基准日2016年4月30日，账面资产总额为 8,942.83万元，负债总额为 8,583.58元，净资产为 359.25万元。
列入评估范围的资产及负债其账面值见下表：单位：人民币万元
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|-|-|-|
|项 目||账面价值|
|||A|
|1|流动资产|1 ,256.18|
|2|非流动资产|7 ,686.65|
|6|长期股权投资|2 ,510.00|
|8|固定资产|3 ,446.26|
|9|在建工程|7 82.84|
|14|无形资产|9 47.55|
|20|资产总计|8 ,942.83|
|21|流动负债|8 ,568.58|
|22|非流动负债|1 5.00|
|23|负债合计|8 ,583.58|
|24|净资产（所有者权益）|3 59.25|

列入评估范围的资产及负债业经大信会计师事务所（特殊普通合伙）审计并出具大信审字[2016]第5-00336号无保留意见审计报告。
四、关于评估基准日的说明
为保证资产评估的及时性和合理性，确定2016年4月30日为评估基准日。
上述评估基准日的确定是根据桂林荔浦丰鱼岩旅游有限责任公司董事会决议确定。
五、可能影响评估工作的重大事项说明
无可能影响评估工作的重大事项。
六、资产清查情况说明
（一）清查的组织工作
被评估单位组织成立了由财务经理牵头、部分财务部人员、办公室人员及设备工程
部人员参加的资产清查专班，下设流动资产清查小组、非流动资产清查小组和负债清查
小组，制定了内含各类资产清查办法和验收标准的实施方案，于二○一六年五月十八日
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桂林荔浦丰鱼岩旅游有限责任公司股东全部权益价值资产评估说明
至二十五日进行了全面的资产清查工作。
（二）清查范围
本次资产清查的范围为桂林荔浦丰鱼岩旅游有限责任公司于2016年4月30日，账面资产总额为 8,942.83万元，负债总额为 8,583.58元，净资产为 359.25万元。
列入评估范围的资产及负债其账面值见下表：
（单位：人民币万元）
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|项 目||账面价值|
|||A|
|1|流动资产|1 ,256.18|
|2|非流动资产|7,686.65|
|6|长期股权投资|2 ,510.00|
|8|固定资产|3 ,446.26|
|9|在建工程|7 82.84|
|14|无形资产|9 47.55|
|20|资产总计|8 ,942.83|
|21|流动负债|8 ,568.58|
|22|非流动负债|1 5.00|
|23|负债合计|8 ,583.58|
|24|净资产（所有者权益）|3 59.25|

资产主要包括流动资产、非流动资产，其中流动资产包括货币资金、应收账款、预付账款、其他应收款、存货和其他流动资产；非流动资产为长期股权投资、固定资产（房屋建（构）筑物、机器设备、运输设备、电子设备）、在建工程；负债为流动负债及非流动负债，包括应付帐款、预收账款、应付职工薪酬、应交税费、应付股利、其他应付款及其他非流动负债。
（三）实物资产分布地点及特点
实物资产为存货和固定资产。
存货为外购的原材料、在库的周转材料、在用的周转材料、产成品等，为酒店及餐饮经营用品等。
房屋建（构）筑物总建筑面积22,073.86平方米，其中房屋建筑物35项，构筑物58项，多在1994-2013年间建造完成。房屋建（构）筑物目前使用尚为合理，其功能基本能满足生产经营要求，无特殊增贬值因素影响房屋价值。部分房屋已办理房屋所有权证。
机器设备19台（套）、车辆4辆、电子设备及其他设备964台（套），合计987台（套）。主要设备为酒店宾馆用的电梯、锅炉等与生产经营有关的设施；车辆包括 4辆乘用车；电子设备及其他设备分布在各个酒店房间及办公室，主要有彩电、空调、电脑
等电子设备。车辆在公司使用。由于主要设备大多暂停使用，因此，设备大多处于停用
和报废状态。
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桂林荔浦丰鱼岩旅游有限责任公司股东全部权益价值资产评估说明
上述实物资产皆存于广西壮族自治区桂林市荔浦县丰鱼岩风景区内。
（四）产权状况
1、纳入本次评估范围的房屋建（构）筑物除贵宾A楼（桂房证字第5026112号）、宾馆二号楼(宿舍楼)（桂房证字第5026113号）、贵宾B楼（桂房权证荔字第20013744号）、综合楼（桂房证字第 5026114号）、旧餐厅（桂房证字第 5026110号）、餐厅宿舍（桂房证字第 5026117号）、贵 C楼（桂房权证荔字第 200917697号）已办理房屋所有权证外，其余房屋建筑物皆未办理房产证；
2、存货和机器设备、电子设备、运输设备，其产权归桂林荔浦丰鱼岩旅游有限责任公司所有，皆有相应的发票及产权证明材料。
3、纳入评估范围的土地使用权面积61,720平方米，位于桂林市荔浦县三河东里，为国有土地使用权，土地使用权证号为荔国用（1998）字第Bb007号，使用权类型为出让，为旅游用地。
4、荔浦县矿产资源管理局于 1998年 4月 28日颁发《广西壮族自治区岩溶资源有偿使用证》（荔矿管字第98-1号），规定丰鱼岩溶洞资源作价1000万，使用期50年（1998年4月26日至2048年4月25日），由丰鱼岩旅游有限责任公司（被评估企业前身）享有。
（五）清查结果
通过全面的资产清查，不存在盘盈、盘亏，但设备大多处于停用和报废状态。
七、资料清单
（一）资产负债评估明细表；
（二）审计报告；
（三）资产权属证明文件、产权证明文件；
（四）生产经营统计资料；
（五）其他资料。
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桂林荔浦丰鱼岩旅游有限责任公司股东全部权益价值资产评估说明
（本页无正文）
委 托 方： 桂林旅游股份有限公司
法定代表人： 刘涛
日 期：二○一六年五月二十八日
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桂林荔浦丰鱼岩旅游有限责任公司股东全部权益价值资产评估说明
（本页无正文）
被评估单位：桂林荔浦丰鱼岩旅游有限责任公司
法定代表人： 唐红玲
日 期：二○一六年五月二十八日
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桂林荔浦丰鱼岩旅游有限责任公司股东全部权益价值资产评估说明
说明三评估对象与评估范围说明
评估对象与评估范围说明
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评估对象与评估范围说明
一、评估对象与评估范围
委托评估的评估对象为桂林荔浦丰鱼岩旅游有限责任公司的股东全部权益价值，评估范围为桂林荔浦丰鱼岩旅游有限责任公司的全部资产和负债。
委托评估的资产类型包括流动资产、非流动资产，其中流动资产包括货币资金、应收账款、预付账款、其他应收款、存货及其他流动资产；非流动资产为长期股权投资、固定资产、无形资产；负债为流动负债及非流动负债。其账面金额如下表：
（单位：人民币万元）
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|-|-|-|
|项 目||账面价值|
|||A|
|1|流动资产|1,256.18|
|2|非流动资产|7,686.65|
|6|长期股权投资|2 ,510.00|
|8|固定资产|3 ,446.26|
|9|在建工程|7 82.84|
|14|无形资产|9 47.55|
|20|资产总计|8 ,942.83|
|21|流动负债|8 ,568.58|
|22|非流动负债|1 5.00|
|23|负债合计|8 ,583.58|
|24|净资产（所有者权益）|3 59.25|

二、实物资产的分布情况及特点
评估范围内的实物资产账面反映为存货（原材料、在库周转材料、产成品等）和固定资产（机器设备、运输设备、电子设备）。
存货为外购的原材料、在库的周转材料、、在用的周转材料产成品等，为酒店、餐饮经营用品及少量办工用电子产品等。
房屋建（构）筑物总建筑面积 22,073.86平方米，其中房屋建筑物 35项，构筑物58项，多在1994-2013年间建造完成。房屋建（构）筑物目前使用尚为合理，其功能基本能满足生产经营要求，无特殊增贬值因素影响房屋价值。部分房屋已办理房屋所有权证。
机器设备 19台（套）、车辆 4辆、电子设备及其他设备 964台（套），合计987台（套）。主要设备为酒店宾馆用的电梯、锅炉等与生产经营有关的设施；车辆包括 4辆乘用车；电子设备及其他设备分布在各个酒店房间及办公室，主要有彩电、空调、电脑
等电子设备。车辆在公司使用。设备大多处于停用和或报废状态。
上述存货及设备存放于广西壮族自治区桂林市荔浦县丰鱼岩风景区内。
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桂林荔浦丰鱼岩旅游有限责任公司股东全部权益价值资产评估说明
三、账外资产情况
被评估单位将无账面记录的在用周转材料计11项纳入了评估范围。
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桂林荔浦丰鱼岩旅游有限责任公司股东全部权益价值资产评估说明
说明四资产核实总体情况说明
资产核实总体情况说明
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桂林荔浦丰鱼岩旅游有限责任公司股东全部权益价值资产评估说明
资产核实总体情况说明
评估人员指导被评估单位财务和资产管理人员按照规范要求填写《资产及负债评估明细表》，对存货、长期股权投资、固定资产、土地使用权的产权归属证明文件的资料进行收集；并在被评估单位相关管理部门和相关人员的协助和配合下，于二○一六年五月十八日至二十八日对评估范围内资产及负债进行了核实。
一、资产核实过程
（一）实物类资产
企业的实物类资产为存货和机器设备、运输设备、电子设备。首先进行账（财务账）、表（评估明细表）核对；然后对照《资产清查评估明细表》，按资产类别逐类进行现场核实。现场核实时，对各类实物资产中的主要资产或主要部分拍照留存。
1、房屋建（构）筑物
房屋建筑物主要为贵宾楼（A、B、C、D楼）、餐厅、自建锅炉房、导游休息室、音乐播放厅、丰鱼岩游客中心等，构筑物主要为围墙、道路、水池、池塘、堤坝等。对房屋建（构）筑物，逐一核对数量（栋、间、项），核实座落位置、建成年月及建筑结构；
对办理产权证的房屋，核对建筑面积；对未办理产权证的房屋，核对企业所提供的建筑面积，了解是否存在权属纠纷。
2、存货
对存货，按照重要存货全查、一般存货抽查（抽查金额不低于该类存货总金额的60%）的原则对各类存货进行现场核查，核实各类存货的数量、金额，查看各类存货的现状，了解是否存在残、次、冷、背等情况。在对存货进行现场抽查盘点的同时，并对现状及消防、安全情况进行了必要的检查。
3、机器设备、电子设备、车辆
对机器设备、电子设备，现场清点核对数量（台、套），查明有无盘盈、盘亏情况；
对设备的过往使用情况和目前状态进行调查和查看，确定有无报废情况及报废设备的名称、数量；抽查设备的规格型号、生产厂家、启用日期等，以判断明细表上所填相关内容的正确与否；抽查设备购置发票或相关记账凭证，核实设备的权属；
对车辆，逐一核对《车辆行驶证》，查询年检资料，向管理和驾驶人员了解车辆行驶、维护保养、是否发生事故等情况。
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（二）非实物类资产
非实物类资产包括：货币资金、应收账款、预付账款、其他应收款和其他流动资产，长期股权投资、无形资产等其他非流动资产。
对流动资产，主要通过查阅企业财务总账、各科目明细账、会计凭证、银行对账单、余额调节表、相关业务合同以及发放询证函、访谈企业财务、业务人员等方式进行核实。
对长期股权投资，主要通过查阅投资协议、被投资单位章程、验资报告、营业执照、财务记录等，核实投资发生的时间、原始发生额及持股比例等。
对土地使用权，查阅土地使用证或有关文件、协议、合同等权属证明资料，了解土地的宗数、面积、原始入账价值、摊销办法、摊余价值及土地利用等情况；
对其他无形资产，查阅相关档案、岩溶资源有偿使用证，重点了解其性质、特点、形成过程、使用范围、权属状况等，以核实其的存在性。
（三）账外资产
被评估单位列入评估范围的账外资产为 11项价值已摊销完的在用周转材料。根据企业提供的明细表，首先与财务账表比对，以确定明细表所列资产是否属于账外资产；
然后对实物类资产逐一进行名称、数量等的核实和权属的核查，对非实物类资产逐项进行调查取证，以证实账外资产的存在与否及与明细表是否一致。
（四）负债
负债为流动负债。对负债款项，了解主要款项的发生时间、业务内容、形成过程，了解分析是否存在无需偿付或者无需完全偿付的款项；对计提款项，了解主要款项的计提依据、标准，查阅相关合同、纳税申报资料等，了解分析是否存在无需计提或者计提不合理的款项；以核实各负债款项、计提款项的实际金额。
二、资产权属状况
（一）实物资产评估范围内的实物资产账面反映为存货、房屋建（构）筑物和设备类。
1、存货类资产为原材料、在库周转材料、在用周转材料、产成品等，均有购料发票、出入库单等原始凭证。
2、机器设备、电子设备、运输设备，其产权归桂林荔浦丰鱼岩旅游有限责任公司所有，皆有相应的购置发票及产权证明材料。
3、评估范围的房屋建（构）筑物除贵宾A楼（桂房证字第5026112号）、宾馆二号
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楼(宿舍楼)（桂房证字第 5026113号）、贵宾 B楼（桂房权证荔字第 20013744号）、综合楼（桂房证字第5026114号）、旧餐厅（桂房证字第5026110号）、餐厅宿舍（桂房证字第 5026117号）、贵 C楼（桂房权证荔字第 200917697号）已办理房屋所有权证，其余房屋建筑物皆未办理房产证。
（二）无形资产
1、评估范围内的土地使用权面积61,720平方米，位于桂林市荔浦县三河东里，为国有土地使用权，土地使用权证号为荔国用（1998）字第Bb007号。
2、荔浦县矿产资源管理局于 1998年 4月 28日颁发《广西壮族自治区岩溶资源有偿使用证（》荔矿管字第98-1号），规定丰鱼岩溶洞资源作价1,000万，使用期50年（1998年4月26日至2048年4月25日），由丰鱼岩旅游有限责任公司（被评估企业前身）享有。
三、影响资产核实的事项及处理方法
资产核实未受到限制，也没有不能采用现场调查方式直接核实的资产。
四、资产核实结论
经过资产核实，评估人员认为评估范围内资产与负债的账表相符、表实基本相符。
除大部分房屋未办理产权证外，其余固定资产及无形资产权属清晰。设备大多处于停用和报废状态。企业列入评估范围的账外资产属实。
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说明五评估技术说明
评估技术说明
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流动资产评估说明
一、评估范围
本次流动资产评估范围为桂林荔浦丰鱼岩旅游有限责任公司于评估基准日 2016年4月30日的流动资产。流动资产具体包括：货币资金、应收账款、预付账款、其他应收款、存货及其他流动资产。
上述资产在评估基准日账面值如下所示：
金额单位：人民币元
||||
|-|-|-|
|编号|科目名称|账面价值|
|3-1|货币资金|6 1,005.89|
|3-4|应收账款|6 23,009.67|
|3-5|预付账款|3,812.70|
|3-8|其他应收款|1 1,643,827.92|
|3-9|存货|1 37,535.63|
|3-11|其他流动资产|9 2,575.05|
|3|流动资产合计|1 2,561,766.86|

二、评估过程
评估过程主要划分为以下三个阶段：
第一阶段：准备阶段
对确定评估范围内流动资产的构成情况进行初步了解，提交评估准备资料清单和资产评估明细表示范格式，指导企业填写流动资产评估明细表。
第二阶段：现场勘察核实阶段
（一）核对账目：根据企业提供的流动资产评估明细表资料，首先对财务总账、明细账和资产评估明细表进行互相核对使之相符。作到账表相符。
（二）现场清查盘点：评估人员在企业供应部门、财务处有关人员的配合下，对企业申报的实物流动资产进行现场盘点。现金为全额盘点，存货为抽查盘点，同时填写了“现金盘点表“和”存货抽查盘点表“。
第三阶段：评定估算阶段
（一）将核实调整后的流动资产评估明细表，录入计算机；
（二）对各类资产采用重置成本法，确定其在评估基准日的公允价值，编制相应评估汇总表；
（三）提交流动资产的评估技术说明。
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三、评估分析
各项流动资产评估说明如下：
（一）货币资金
货币资金包括现金、银行存款,账面值为 61,005.89元。其中现金 48,179.11元，银行存款 12,826.78元。
1、现金
现金为人民币，存放于公司财务部，账面值为 48,179.11元。评估人员、财务部门负责人、出纳共同清点了现金，实地盘点后倒推出评估基准日的现金库存数，按核实无误后的数额确认现金评估值。
现金评估值为 48,179.11元。
2、银行存款
银行存款账面值元，共2个银行账户，是企业存入各商业银行的人民币存款，账面值为 12,826.78元。评估人员核对了银行存款日记账、总账，并向开户银行发函进行询证。在查阅了开户银行对账单及银行存款余额调节表无误后，确认账表相符、账账相符。
银行存款评估值为 12,826.78元。
货币资金评估值为 61,005.89元。
（二）应收账款
列入本次评估范围内的应收账款账面原值为817,178.45元，坏账准备 194,168.78元，净值为 623,009.67元，主要为应收桂林光大国际旅游公司、荔浦县丰鱼岩田园旅游度假区管理委员会票房、阳朔县景程旅游咨询服务部等旅游单位及个人的门票款。评估人员经过核对账簿，核查结算账户、原始凭证，验证其账账、账证是否相符，具体了解往来款项的发生时间、实际业务内容、款项回收情况、欠款人资金、信用状况，并进行了函证。同时，按照账龄将应收账款进行了分类，并对不同账龄应收账款的坏帐损失情况进行了统计分析，在此基础上，对各项应收账款进行了风险分析，并按会计制度计提评估风险损失的方法估算坏帐损失确定评估值。
坏账准备评估为零。
应收账款评估值为 623,009.67元。
（三）预付账款
列入本次评估范围的预付账款账面值为 3,812.70元，为企业预存中石化桂林荔浦分公司的车辆加油费。评估人员结合相关合同、协议，对所有预付账款账簿、凭证进行了核对和查证，确定了其预付账款的准确性和真实性。上述预付账款账龄在1年以内，
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且各往业对象皆为长期业务关系，未发现各预付款项与之相应的资产和可实现的相应权利不对应的关系,故预付账款以各款项可收回的相应资产或可实现的相应权利的价值确定评估值。
预付账款评估值为 3,812.70元。
（四）其他应收款
列入本次评估范围内的其他应收款余额为 12,401,581.70元、坏账准备 757,753.78元，账面净值为 11,643,827.92元。其他应收款多为荔浦县丰鱼岩田园旅游度假区管理委员会办公室、桂林温泉山庄旅游贸易有限公司、彭友爱、胡秀平的往来款，及公司职工借支、交纳的三险两金款等。
评估人员以被评估单位提供的清查明细表为基础，核实账面数，核对原始凭证，具体了解往来款项的发生时间、款项回收情况、欠款人资金、信用状况，对大额项目发询证函进行确认。在此基础上，对各项应收账款进行了风险分析，并按会计制度计提评估风险损失的方法估算坏帐损失确定评估值。
其他应收款评估值为11,643,827.92元。
（五）存货
本次评估范围内的存货包括原材料、在产品、产成品(库存商品)及发出商品。存货分项汇总如下表：
||||
|-|-|-|
|编号|科目名称|账面价值|
|3-9-2|原材料|1 24,883.31|
|3-9-3|在库周转材料|1 ,200.00|
|3-9-5|产成品（库存商品）|1 1,452.32|
|3-9-8|在用周转材料|-|
||合 计|1 37,535.63|
||减：存货跌价准备|-|
||合 计|1 37,535.63|

企业原材料发出时，采取加权平均法确定其发出的实际成本。存货盘存制度为永续盘存制。
评估人员对存货现场做了实地勘查，经过现场查看、了解，认为企业的存货管理制度严格、责任明确、摆放整齐、标识清楚，便于货物的收、发、盘点，基本实现了科学化的管理。由于企业对存货实行定期盘点，以保证账实的一致性，本次评估人员对存货盘点未发现账实不符的情况。
企业存货管理有序，内部控制制度严谨。评估人员分别于5月27日至29日会同企
业财务、库管人员对仓库的原材料、库存商品进行了必要的帐务抽查及实物盘点验证工
作。盘点价值约占总价值的60%，盘点结果无差错,帐实基本一致。
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1、原材料
原材料账面值为 124,883.31元，为外购的酒店及餐饮经营用品、劳保用品及备品备件等。
被评估单位原材料采用实际成本核算，其入账价值由购买价、运费及其他合理费用构成。原材料周转快、购置时间较短，价格变化较小，与市场价值接近，因此，对近期购进的原材料本次评估以核实后账面价值作为评估值。
案例（存货-原材料表第11项）：公司酒店用大米，经核实库存1,400.00公斤、单价 2.20元/斤、账面值 3,080.00元。根据市调查，该大米市价为 2.20元/斤，并免费送达酒店，因此，该存货评估值为：
1,400.00公斤*2.20元/斤=3,080.00（元）
原材料评估值为124,883.31元。
2、在库周转材料
在库周转材料账面值为 1,200.00元，系酒店常用的吊灯、水泵。在库周转材料评估方法同原材料。
在库周转材料评估值为1,200.00元。
3、库存商品。
产成品（库存商品）账面值为11,452.32元，系酒店外购的酒类及餐厅柜台商品等。
产成品（库存商品）评估方法同原材料。
产成品（库存商品）评估值为11,452.32元。
4、在用周转材料账面值为 0元，为已摊销的低值易耗品。对本次清查出已摊销的在用周转材料，采用成本法评估。其计算公式为：
在用周转材料评估值=全新周转材料的成本价值×成新率
案例（存货-在用周转材料评估明细表第 5项）：验钞机，经核实，该验钞机 2012年1月购得、在用数量1台、购置价为1,800.00台/元。根据市场调查，该验钞机市场售价为1,620.00台/元，并免费包送。其成新率采用电子设备成新率的计算方式确定为50%，因此，该存货评估值为：
1,620.00元*50%=810.00（元）
5、存货评估值
存货账面净额为137,535.63元，评估值为 145,213.38元。
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金额单位：人民币元
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|编号|科目名称|账面价值|评估价值|增减值|增值率%|
|3-9-2|原材料|1 24,883.31|1 24,883.31|-|-|
|3-9-3|在库周转材料|1 ,200.00|1 ,200.00|-|-|
|3-9-5|产成品（库存商品）|1 1,452.32|1 1,452.32|-|-|
|3-9-8|在用周转材料|-|7 ,677.75|7 ,677.75||
||合 计|1 37,535.63|1 45,213.38|7 ,677.75|5 .58|
||减：存货跌价准备|-|-|-||
||合 计|1 37,535.63|1 45,213.38|7 ,677.75|5 .58|

（六）其他流动资产
其他流动资产账面值为 92,575.05元，为企业已预缴企业所得税。
评估人员经清查核对账簿，抽查原始凭证，确定其账面记录的真实性、准确性和合法性后，其他流动资产以核实后的账面值确认评估值。
其他流动资产评估值为 92,575.05元。
四、流动资产评估结果
流动资产评估结果汇总表如下：
（金额单位：人民币元）
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|编号|科目名称|账面价值|评估价值|增减值|增值率%|
|3-1|货币资金|6 1,005.89|6 1,005.89|-|-|
|3-4|应收账款|6 23,009.67|6 23,009.67|-|-|
|3-5|预付账款|3 ,812.70|3 ,812.70|-|-|
|3-8|其他应收款|1 1,643,827.92|1 1,643,827.92|-|-|
|3-9|存货|1 37,535.63|1 45,213.38|7 ,677.75|5 .58|
|3-11|其他流动资产|9 2,575.05|9 2,575.05|-|-|
|3|流动资产合计|1 2,561,766.86|1 2,569,444.61|7 ,677.75|0 .06|

流动资产评估增值7,677.75元，系盘盈在用周转材料评估增值。
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长期股权投资
一、评估范围
长期投资为长期股权投资，账面值为25,100,000.00元，系对桂林温泉山庄旅游贸易有限公司的投资，投资比例为100%。
二、评估方法
在查阅投资文件、账面记录，了解投资日期、原始投资额、持股比例等情况的基础上，对被投资的桂林温泉山庄旅游贸易有限公司进行整体评估，然后根据投资比例及评估后股东全部权益价值折算确定评估值。
三、评估结果
长期投资评估值为 24,265,922.00元。（见《桂林温泉山庄旅游贸易有限公司股东全部权益价值评估说明》）
长期股权投资评估减值834,078.00元，主要是由于长期股权投资单位未进行经营，但房屋建筑物、土地使用权仍按会计制度计提折旧或摊销，致使净资产逐年减少。
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房屋建(构)筑物评估说明
一、评估对象及范围
桂林荔浦县丰鱼岩旅游有限责任公司申报评估的固定资产—房屋建（构）筑物共75项。帐面原值 39,853,369.56元,账面净值 27,584,100.32元。详见下表：
||||||
|-|-|-|-|-|
|序号|科目名称|项数|账面价值(元)||
|1|固定资产-房屋建筑物|36|31,157,943.22|21,483,681.43|
|2|固定资产-构筑物及其他辅助设施|39|8,695,426.34|6,100,418.89|
|合计||75|39,853,369.56|27,584,100.32|

二、评估对象概况
1、座落位置及产权状况
桂林荔浦县丰鱼岩旅游有限责任公司地处广西壮族自治区桂林市荔浦县丰鱼岩风景区，委估房屋建筑物总建筑面积22,073.86平方米，部分房屋已办理房屋所有权证，证载情况见房屋建筑物评估明细表。
构筑物主要为围墙、道路、水池、池塘、堤坝等。
本次评估对象在1994-2013年间建造完成，委估房屋建（构）筑物目前使用尚为合理，其功能基本能满足生产经营要求，无特殊增贬值因素影响房屋价值。
2、房屋建(构)筑物特征
经现场勘察并向基建管理人员了解：委估房屋（构）建筑物结构装修主要特征：
贵宾A楼：共3层，局部4层，独立基础；红砖墙体；外墙墙砖，一层接待大厅：玻璃墙体、地面铺贴瓷砖；顶棚木龙骨石膏板吊顶，筒灯、水晶吊灯；大门为平推玻璃门，铝合金窗；楼梯面铺大理石，木栏杆及扶手；1-4层客房：公共走道部分地面铺化纤地毯，墙面涂料，顶棚木龙骨石膏板吊顶，筒灯。客房房间门为木门，木地板，墙面及顶棚涂料，卫生间地面及内墙铺瓷砖，顶棚为铝合金龙骨铝扣板吊顶，PU管排水，水卫电气设施齐全。
贵宾B楼：共3层，局部4层，独立基础；红砖墙体；外墙涂料，一层接待大厅：
玻璃墙体、地面铺贴瓷砖；顶棚木龙骨石膏板吊顶，筒灯、水晶吊灯；大门为平推玻璃
门，铝合金窗；楼梯面铺化纤地毯，木栏杆及扶手；2-4层客房：公共走道部分地面铺
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化纤地毯，墙面涂料，顶棚木龙骨石膏板吊顶，筒灯。客房房间门为木门，木地板、化纤地毯，墙面及顶棚涂料，卫生间地面及内墙铺瓷砖，顶棚为铝合金龙骨铝扣板吊顶，PU管排水，水卫电气设施齐全。
贵宾 C楼：主体 4层，局部2、5层，独立基础；红砖墙体；外墙涂料，一层接待大厅：玻璃墙体、地面铺贴瓷砖；顶棚木龙骨石膏板吊顶，筒灯、水晶吊灯；大门为平推玻璃门，铝合金窗；楼梯面铺化纤地毯，木栏杆及扶手；2-4层客房：公共走道部分地面铺化纤地毯，墙面涂料，顶棚木龙骨石膏板吊顶，筒灯。配备电梯一台，中央空调，客房房间门为木门，木地板、化纤地毯，墙面及顶棚涂料，卫生间地面及内墙铺瓷砖，顶棚为铝合金龙骨铝扣板吊顶，PU管排水，水卫电气设施齐全。
房屋建（构）筑物设施建设时间不同，成新率不同。
三、评估依据
1、《资产评估常用数据与参数手册》（2011版）；
2、中评协2007年11月28日发布的《资产评估准则—不动产》；
3、《中华人民共和国物权法》；
4、《中华人民共和国城市房地产管理法》；
5、《中华人民共和国土地管理法》；
6、产权持有者提供的房屋所有权证、土地使用证等资料；
7、桂林市标准定额管理站发布的建筑工程经济指标；
8、评估人员实地勘察及搜集整理的资料。
四、评估测算过程
（一）核查原始资料与分类
根据资产占有房提供的房屋建筑物评估申报表，核对账面原值、建筑面积、建筑结构，对申报表中与账务不符、重复、遗漏、未报项目、金额，进行标注、修订；收集有关产权证明，作到帐帐相符、账表相符、账实相符、产权清晰。
（二）现场勘查：
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依据评估申报表等资料，深入现场进行实地勘察掌握资产的状况，记录房屋施工质量，勘查房屋建筑物建筑面积，核实标定位置、数量、结构形式、竣工时间、使用功能、隐患、大修、维护、使用现状、装饰标准等，对关键、重要或有代表性的项目详细填写现场记录表，评定完好分数。
实地勘察发现问题时，按下述方法处理：
1、帐物不符，以实物为准。
2、工程项目、面积、结构形式、层数、层高与申报表不符的与公司人员共同核实并记录，以实测数据为准。
（三）成新率确定：按照原城乡建设环境保护部制定的《房屋完损等级评定标准》，对房屋建筑物按照地基基础、承重构件、墙体，屋面、楼地面等结构部分，内外墙面，门窗、天棚等装修部分及水、暖、电、卫等设备部分各占建筑物造价比重确定其标准分值，再由现场勘查实际状况并打分，根据此分值确定整个建筑物的完好分值率，结合设计年限确定的成新率，综合评定房屋建筑物的成新率。
（四）社会调查：评估人员到有关部门进行调查咨询，了解和搜集评估基准日时的建设工程概（预）算定额和预算管理制度及规定等资料、现行市场主要建筑材料价格、以及建筑物所在地区附近原地形、地貌及水文地质情况，为本次评估项目重置价格的测算取得较完整的基础资料。
（五）确定重置成本，测算资产评估值：
依据现有资料，以工程竣工时经审计后的决算价格为基础，通过运用国家统计局公布的广西壮族自治区近年固定资产投资价格指数进行调整，按照有关文件计取各项费用，计算重置成本，结合房屋的成新率，估算评估价值。
（六）整理汇总、编写房屋建（构）筑物评估说明。
五、评估方法
本次评估对象为房屋建（构）筑物，需根据资产的具体情况，选用合适的方法。
（一）评估方法的选取
参照《资产评估准则—不动产》，不动产评估一般可采取市场法、收益法和成本法
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三种方法。评估时应根据评估对象、价值类型、资料收集情况等相关条件，选取适当的方法。
市场法，是指将评估对象与市场上已有交易案例进行比较，并对比较因素进行修正，从而确定评估对象价值的一种评估方法。使用市场法的基本条件是：需要有一个较为活跃的交易市场；市场案例及其与评估对象可比较的指标、参数等资料是可以搜集并量化的。被评估单位的房屋建筑物、构筑物由于无类似交易案例，交易案例不易收集，不满足市场法条件，因此不宜选用市场法。
收益法，是指通过将被评估资产预期收益资本化或折现以确定评估对象价值的评估思路。运用收益法进行评估时，被评估资产必须具有独立获利能力或者获利能力可以量化，未来收益期限也能合理量化。评估对象涉及的房屋建筑物、构筑物，不属于收益性不动产，无独立获利能力，无法从企业收益中剥离出归属于自身的收益，又无法获得客观租金收益，故不宜采用收益法。
成本法的基本思路是重建或重置被评估资产，潜在的投资者在决定投资某项资产时，所愿意支付的价格不会超过购建该项资产的现行购建成本。评估对象为房屋建筑物、构筑物，其建筑安装工程费可依据建造时的决算价格，通过运用国家统计局公布的广西壮族自治区近年固定资产投资价格指数进行调整，所以适合选用成本法。
对采用重置成本法进行评估的房屋建（构）筑物：
计算公式为：评估值=重置全价×成新率
房屋建（构）筑物的重置全价包括三部分：综合造价、前期费用及其他费用、资金成本。
1、综合造价
根据我们实地对委估房屋建（构）筑结构特征的勘察了解，采用工程竣工时经审计后的决算价格为基础，通过运用国家统计局公布的广西壮族自治区近年固定资产投资价格指数进行调整求取综合造价。
2、前期费用及其他费用，具体如下：
①按工程比例收取：（9.68％）
工程勘察设计费（依据国家物价局、建设部发布的计价格[2002]10号文，按建安工程造价的4%计算）；
工程建设监理费（依据建设部[2007]670号文，按建安工程造价的3%计算）；
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建设单位管理费（财建[2002]394号文，按建安工程造价的1%计算）；
建设工程质量监督费（依据桂价费字[2001]250号文，按建安工程造价的0.18%计算）
城市市政建设配套费（依据桂政发[2001]100号，按建安工程造价的1.5%计算）
②按建筑面积收取（19.6元/平方米）；
白蚁防治费（桂价涉字[1995]063号，1.6元/平方米）
发展墙体材料专项费用(桂财综〔2008〕49号)8元/平方米
人防工程异地建设费（桂价费字［2003］462号）10元/平方米
3、资金成本
本次评估资金成本按建筑工程合理工期计算。即建（构）筑物正常建设工期内占用资金的筹资成本或资金机会成本，以综合造价和前期费用及其他费用之和为基数，假定房屋建（构）筑物重新建造时其资金投入为均匀投入，资金利息率按中国人民银行2016年4月30日公布的银行现行贷款利率进行计算。
4、成新率的确定
房屋建筑物成新率的确定采用打分法和年限法两种方法进行测定，然后将两种方法测算结果取权重测定的综合成新率确定委估对象的成新率；构筑物采用年限法确定其成新率。
（1）打分法：
依据房屋建筑物的地基基础、承重构件、墙体，屋面、楼地面等结构部分，内外墙面，门窗、天棚等装修部分及水、暖、电、卫等设备部分各占建筑物造价比重确定其标准分值，再由现场勘查实际状况并打分，根据此分值确定整个建筑物的完好分值率。
其计算公式为：成新率＝结构部分合计得分×结构部分权重＋装修部分合计得分×装修部分权重＋设备部分合计得分×设备部分权重
（2）年限法：
根据房屋建筑物的耐用年限和尚可使用年限来确定房屋建筑物的成新率，其计算公式如下：
成新率=1－（1－残值率）×（已使用年限/耐用年限）
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（3）构筑物直接根据其经济耐用年限、已使用年限及尚可使用年限确定成新率。
公式为：
成新率=尚可使用年限／经济耐用年限
六、评估结果
经评估，纳入本次评估范围的房屋建(构)筑物重置全价50,006,219.86元，评估值28,317,473.31元。
七、评估结果说明
本次评估的房屋建筑物增值733,372.99元。增值率2.66%。评估增值原因是：近期材料、人工价格上涨及充分考虑了完整的前期费用。
八、案例分析
案例一
贵宾B楼（见房屋建筑物评估明细表第6项）
贵宾B楼建于2000年，建筑面积6,154.7平方米，账面原值8,887,260.36元、账面净值5,471,664.95元，房屋所有权证号：桂房权证荔字第20013744号。共3层，局部4层，独立基础；红砖墙体；外墙涂料，一层接待大厅：玻璃墙体、地面铺贴瓷砖；
顶棚木龙骨石膏板吊顶，筒灯、水晶吊灯；大门为平推玻璃门，铝合金窗；楼梯面铺化纤地毯，木栏杆及扶手；2-4层客房：公共走道部分地面铺化纤地毯，墙面涂料，顶棚木龙骨石膏板吊顶，筒灯。客房房间门为木门，木地板、化纤地毯，墙面及顶棚涂料，卫生间地面及内墙铺瓷砖，顶棚为铝合金龙骨铝扣板吊顶，PU管排水，水卫电气设施齐全。
（一）测算工程综合造价
评估人员取得了该楼的决算造价，决算报告显示该楼的土建、装饰、安装工程造价为1556元/平方米。以2000年为基数100,2001年-2016年广西壮族自治区建筑安装工
程造价环比指数如下表：
|||
|-|-|
|年份|建筑安装工程指数|

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2001 103.6
|||
|-|-|
|2002|100.8|
|2003|103.5|
|2004|106.8|
|2005|101.3|
|2006|101.1|
|2007|103|
|2008|110.7|
|2009|96.8|
|2010|103.8|
|2011|108.7|
|2012|100.8|
|201320142015|99.92102.298|

确定委估对象建安工程造价＝1556×1.036×1.008×1.035×1.068×1.013×1.011×1.03×1.107×0.968×1.038×1.087×1.008×0.9992×1.022×0.98
＝2310（元/平方米）
（二）测算工程前期费用和其他费用
前期费用及其他费用按照如下标准计算:
1、工程比例收取：（9.68％）
工程勘察设计费（依据国家物价局、建设部发布的计价格[2002]10号文，按建安工程造价的4%计算）；
工程建设监理费（依据建设部[2007]670号文，按建安工程造价的3%计算）；
建设单位管理费（财建[2002]394号文，按建安工程造价的1%计算）；
建设工程质量监督费（依据桂价费字[2001]250号文，按建安工程造价的0.18%计算）
城市市政建设配套费（依据桂政发[2001]100号，按建安工程造价的1.5%计算）2、按建筑面积收取（19.6元/平方米）；
白蚁防治费（桂价涉字[1995]063号，1.6元/平方米）
发展墙体材料专项费用(桂财综〔2008〕49号) 8元/平方米
人防工程异地建设费（桂价费字［2003］462号）10元/平方米
前期费用及其他费用＝2310×9.68%+19.6
＝243.21（元/平方米）
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（三）资金成本
假定建筑物重新建造时其资金为均匀投入，建设期按正常工期2年计算，利息按评估基准日中国人民银行公布的1-5年贷款利率4.75％计算。
资金成本＝（2310+243.21）×4.75%×2÷2
＝121.28（元/平方米）。
（四）计算重置成本：
重置单价＝2310+243.21+121.28
＝2674（元/平方米）（取整）
重置成本＝2674×6154.7
＝16,457,667.8（元）
（五）成新率确定：
1、年限法
非生产性钢筋砼结构房屋经济使用年限为60年,贵宾楼于2000年建成，已使用16年，尚可使用年限为 44年，评估对象距评估基准日土地剩余使用年限为 22年,按照孰短原则，房屋剩余年限为22年,则成新率为：
成新率=尚可使用年限／（已使用用年限+尚可使用年限）
=22/60
=37%（取整）
2、打分法
按原城乡建设环境保护部制订《房屋完损等级评定标准》，现场勘察后打分为：
||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
|项目||标准分|评 定|观 察打分|权重|评分值|
|结构部分|基础|20|有承载能力，有少量不均匀沉降，但已稳定。|15|0.80|60|
||承重构件|30|基本完好。|25|||
||非承重构件|15|基本完好。|10|||
||屋面|20|基本完好。|15|||
||楼地面|15|基本完好。|10|||
||分值|100||75|||

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||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
|装修部分|门窗|30|陈旧可用。|20|0.10|6|
||外粉|25|陈旧可用。|15|||
||内粉|25|陈旧可用。|15|||
||顶棚|20|基本完好。|10|||
||分值|100||60|||
|设备部分|给排水|20|上下水基本畅通|10|0.10|5|
||变配电照|60|线路照明装置基本完好。|30|||
||电气等其他|20|基本完好|10|||
||分值|100||50|||
|成 新 率||||71％|||

3、综合成新率的确定
综合成新率＝(年限法成新率＋打分法成新率)/2
＝(37％＋71％)/2＝54％（取整）
（六）计算评估值
评估值＝16,457,667.8×54％
＝8,887,140.72（元）
案例二
公司柏油路（见构筑物评估明细表第14项）
1、概况
该工程为道路，建成于 1996年，面积 3,200平方米,账面原值 493,029.00元、账面净值 247,569.56元。该道路由垫层、基层和面层组成。结构构造为素土夯实、150厚天然级配砂石、220厚砼随打随抹平。经现场查勘察，该构筑物结构稳定，没有大裂缝、变形现象，基础无不均匀沉降,使用较正常。
2、重置成本测算过程
经整理统计确定其建安工程造价为 493,029.00元，评估人员通过广西固定资产投资价格指数中的建安工程造价指数对评估对象的建安工程单价进行修正调整至评估基准日的工程造价水平。
根据广西固定资产投资价格指数为标准，以1996为基数100，1996年--2015年环
比为指数为1.49则：
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评估基准日道路的重置成本=493,029.00×1.49
=734,613.21（元）
3、成新率：
根据有关取价资料，道路经济耐用年限为30年，道路建于1998年建成，已使用18年，尚可使用年限为12年，则成新率为：
成新率=尚可使用年限／经济耐用年限
=12/30
=40%（取整）
4、评估值计算
评估值=重置成本×成新率
=734,613.21×40％
=293,845.28（元）
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设备评估说明
一、评估范围
纳入本次设备评估范围是桂林荔浦丰鱼岩旅游有限责任公司申报的固定资产-机器设备19台（套）、车辆4辆、电子设备及其他设备964台（套），合计987台（套）。账面原值共计 19,579,055.61元，账面净值共计 6,878,486.42元。各类设备的总计数量和分类具体情况见下表：
单位：人民币元
|||||
|-|-|-|-|
|编号|科目名称|账面价值||
|||原值|净值|
||设备类合计|1 9,579,055.61|6 ,878,486.42|
|4-6-5|固定资产-其他设备（与生产经营|1 1,473,824.78|5 ,657,702.92|
|4-6-6|固定资产-车辆|1 ,235,506.00|2 28,702.23|
|4-6-7|固定资产-电子设备|6 ,869,724.83|9 92,081.27|

二、设备概况
（一）主要设备概况
桂林荔浦丰鱼岩旅游有限责任公司的主营业务为旅游业务。纳入本次评估的主要设备为酒店宾馆用的电梯、锅炉等与生产经营有关的设施以及，车辆包括4辆乘用车。
电子设备及其他设备分布在各个酒店房间及办公室，主要有彩电、空调、电脑等电子设备。车辆在公司使用。
由于设备大多暂停使用，因此，设备大多处于停用状态。
（二）设备账面值构成
纳入本次评估范围的机器设备账面值主要为企业购置的各类电子设备、车辆及其他设备。设备原始账面价值为设备原价，因为是电子类设备，无运输费、安装调试费和设备基础费。
（三）权属状况
评估人员对委估设备类资产的权属情况进行了调查了解，并对其账面机制构成情况进行了分析，抽查了部分主要设备的购置合同以及发票，未见异常。企业为非增值税纳税人，增值税不予抵扣。
三、评估依据和参考资料
（一）中国资产评估协会发布的《资产评估准则体系》；
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（二）《资产评估准则-机器设备》；
（三）桂林荔浦丰鱼岩旅游有限责任公司提供的“固定资产—设备清查评估明细表”申报表；
（四）中国机械工业出版社的《机电产品报价手册》2016年版；
（五）机械工业信息研究院编辑的《机电产品价格信息查询系统》2016年版；
（六）《资产评估常用数据与参数手册》第二版；
（七）向有关设备经销商询价取得的资料；
（八）企业提供的设备购买合同、发票等。
四、评估过程
（一）评估准备阶段：
指导被评估单位在自查的基础上，根据资产评估的要求认真填写各类《固定资产评估明细表》；并按要求对《现场数量核实明细表》进行监盘、修改、补充，以形成正式的评估申报明细表。
评估机构根据被评估单位的实际情况、委估资产的特点及相关的管理体制制定评估计划。
（二）现场调查阶段：
依据评估工作计划，评估人员在委托方（被评估单位）的有关人员的配合下，对评估范围内的设备进行：数量核实，对设备进行现场抽样调查，了解并明确设备存在状态；
成本核实，了解设备购置及成本构成；权属核实，有无影响资产完整的抵押及其他限制情况；对重点典型设备进行调查，了解其成本构成，技术水平，使用情况，维护保养情况，贬值情况。
（三）收集资料阶段：
收集评估资料贯穿资产评估全过程。从市场；从被评估单位；从政府部门、专业机构等三种渠道获取评估资料，然后进行必要分析和归纳整理，并对其真实性、可靠性进行必要的判断，形成评定估算的依据。
（四）评定估算阶段：
根据评估对象、价值类型、收集的评估资料选择恰当的评估方法。再按采用的评估方法，选取相应的公式和参数进行分析、计算和判断，形成初步评估结论。
与评估项目组内人员和委托方或相关当事方进行必要沟通，对初步评估结论进行分
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析比较，确定评估结论。
（五）评估后期阶段：
编写设备评估说明，经项目组内部审核后，提交给项目负责人。最后按有关规定，整理设备评估工作底稿并与其他工作底稿一并归档。
五、评估方法
本次评估的设备包括机器设备、电子设备和车辆。采用重置成本法进行评估。其基本公式为：
评估值=重置全价×成新率
（一）重置全价的确定
1、机器设备
机器设备的重置全价由设备购置价和运杂费、基础费、安装调试费和资金成本组成。
主要设备及关键设备的购置价从市场或生产厂家询价经比较后确定，在无法从市场或生产厂家获取价格时，通过查阅《2016年中国机电产品报价手册》确定；一般设备的购置价通过查阅《2016年中国机电产品报价手册》等价格资料确定；对市场、生产厂家询价和查阅相关价格资料都无法获得购置价格的设备，则采用类比法通过以上途径查询类似设备的购置价并根据设备差异进行修正后确定。
运杂费是指设备到达使用地点前发生的装卸、运输、保管、保险等费用，其计算公式为：运杂费＝设备购置价×运杂费率。目前购置设备的设备款中一般均为到货价格，因此，本次评估运杂费计为0。
基础费是指建造设备基础所发生的人工费、材料费、机械费等，其计算公式为：基础费＝设备购置价×基础费率。本次评估范围内的机器设备基础均在构筑物里反映，这里，基础费计为0。
安装调试费是指设备安装调试过程中发生的人工费、材料费、机械费等。根据设备的结构、安装复杂程度以及设备安装要求，以设备购置价为基础，参照《机械工业建设项目概算编制办法及各项概算指标》第六篇《设备安调费概算指标》和《资产评估常用数据与参数手册》，选用适宜的费率计取。
其计算公式为：安装调试费＝设备购置价×安装调试费率。
资金成本：资金成本是根据评估基准日与合理工期相对应的贷款利率，按资金在合理工期内均匀投入进行计算。本次评估范围内的设备按装时间较短，无需考虑资金成本。
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因此，本次评估重置全价计算公式：
重置全价=设备购置价
2、电子设备
对于一般电子设备，由于其易于直接从市场购置，不用支付运输费用，不发生基础费，也不需安装调试或不用支付安装调试费用，故其重置全价直接以市场购置价格确定；
对于大型、价高的电子设备，其运杂费、基础费、安装调试费、资金成本的确定方法和适用条件与机器设备基本相同。
3、车辆
对于车辆，以经过比较后的合理的评估基准日市场购置价，加计车辆购置税和一定的车辆牌照费确定为重置全价。
（二）成新率的确定
1、机器设备
（1）由于主要设备均为强制检定设备，对于强制检定设备，在检定证书确认可正常使用的条件下，根据年限成新率确定成新率。
使用年限成新率=尚可使用年限/（已使用年限+尚可使用年限）×100%
或：使用年限成新率=（经济寿命年限-已使用年限）÷经济寿命年限×100%
（2）对在用的一般设备，由于都是电器设备，不包含机械部件，无法勘察设备内部情况，这里采用使用年限法确定成新率。
（3）对于停用设备，主要包括锅炉、水池过滤消毒桑拿设备系统等，由于此类设备停用后再次无法直接启用。现场勘察发现由于当地潮湿，设备锈蚀严重，这里按照现场勘察情况确定10%为成新率。
2、电子设备
对于一般电子设备，采用使用年限法确定使用年限成新率；对于大型、价高的电子设备，同样现场勘察无法确认内部情况，这里也按照年限法确定成新率。
3、车辆
被评估车辆均为中小型非运营的乘用车，参照《机动车强制报废标准规定》(商务部、发改委、公安部、环境保护部令 2012年第 12号)的有关规定中的小、微型非营运载客汽车、大型非营运轿车、轮式专用机械车等无使用年限限制的车辆，以车辆行驶里程确定理论成新率。
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机动车使用年限起始日期按照注册登记日期计算，但自出厂之日起2年内未办理注册登记手续的，按照出厂日期计算。
理论成新率计算公式为：
里程成新率＝（规定行驶里程－已行使里程）÷规定行驶里程×100%
理论成新率=里程成新率
首先依据里程成新率确定理论成新率；然后对车辆进行现场鉴定，确定鉴定成新率；
经加权平均确定综合成新率。
综合成新率＝理论成新率×40％＋鉴定成新率×60％
六、评估结果
本次评估固定资产结果如下表(金额：人民币元）：
||||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
|科目名称|账面价值||评估价值||增值额||增值率%||
||原值|净值|原值|净值|原值|净值|原值|净值|
|合计|19,579,055.61|6,878,486.42|14,570,125.60|7,649,861.86|-5,008,930.01|771,375.44|-25.58|11.21|
|机器设备|11,473,824.78|5,657,702.92|11,051,080.00|6,340,856.00|-422,744.78|683,153.08|-3.68|12.07|
|车辆|1,235,506.00|228,702.23|786,900.00|248,430.00|-448,606.00|19,727.77|-36.31|8.63|
|电子设备|6,869,724.83|992,081.27|2,732,145.60|1,060,575.86|-4,137,579.23|68,494.59|-60.23|6.90|

七、有关事项说明
本次申报评估的设备评估原值减值5,008,930.01元，减幅为25.58%；设备评估净值增值771,375.44元，增幅为11.21%。具体原因分析如下：
（一）设备价格波动及部分设备损坏导致设备评估原值减值。
（二）该公司执行的设备折旧年限与设备的经济使用寿命年限不一致导致设备评估净值增值。
八、案例
案例1
固定资产—机器设备清查评估明细表第14项
设备名称：电梯
规格型号：FPEVF1000/16
生产厂家：柳州天都
数量：1套
购置日期：2005年10月
启用日期：2005年10月
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账面原值：280,302.40元
账面净值：5,138.96元
规格参数：
电梯用途：四层客梯
电梯载重：1000kg
1、重置成本的确定
设备的重置成本由设备的购置费、运杂费、安装调试费等部分构成。
通过向该设备的生产厂家咨询，并参考机械工业科技信息研究院机电产品价格信息中心编制的《机电产品报价手册》（2016年）等价格手册，考虑到设备的技术特性和设备的专有程度，综合确定该设备评估基准日的含税单台购买价为 280,000.00元。经市场调查了解，一般电梯的市场购价包含了购置费、运杂费、安装调试费等费用，由于安装时间短，这里也不考虑相应的资金成本。
设备重置成本=280,000.00元
2、成新率的确定
本设备为强制检定设备，采用使用年限法测算。查阅《资产评估常用数据与参数手册》，这类设备的一般经济使用寿命年限为12-16年。考虑到该设备为对外营业用电梯，损耗较大，因此确定其使用寿命为 13年。已使用 10.58年。通过现场勘察，了解设备使用的工作状况、周围环境和工作负荷，与公司工程技术人员、设备管理人员探讨，确定尚可使用年限为（13-10.58）年左右比较合理。由此计算的年限成新率A1为：
成新率A1=尚可使用年限/（已使用年限+尚可使用年限）×100%
=（13-10.58）/13×100%
=19%
由于本设备为强制检定类设备，根据被评估单位提供的检定报告，目前仍可正常使用，因此这里，按照年限成新率确定设备的成新率。
3、评估价值的确定
评估价值=重置成本×成新率
=280,000.00×19%
=53,200.00（元）
案例2
固定资产—车辆设备清查评估明细表第3项
设备名称：轿车
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规格型号：奥德赛HG7232
生产厂家：广州本田
牌照号：桂C23991
上牌启用日期：2002年12月
启用日期：2002年12月
行使里程：509,000公里
账面原值：328,606.00元
账面净值：0.00元
性能参数：
乘员（人数）:5
整备质量（kg）: 1557
最大总质量（kg）: 1932
长×宽×高（mm）:4923×1845×1465
发动机：
型号:LB8
排量（ml）: 2996
最大输出功率(kw/rpm): 112/5600
最大扭矩(N.m/rpm): 209/4400
燃料:汽油
1、重置全价的确定
（1）车辆购置费:根据汽车网报价和市场相关车型报价，2002款奥德赛HG7232已停产，根据目前奥德赛车辆价格参考，并考虑汽车技术的发展，综合确定该款市场销售价为229,800.00元。
（2）车辆购置附加税：
229,800.00/1.17×10%=19,641.02(元)
（3）车辆牌照等杂费：500元
重置全价=1)+ 2)+ 3)
=229,800.00+19,641.02+500.00
= 249,900.00(元)百位取整
2、成新率的确定
采用综合成新率
综合成新率=理论成新率×40%+观察成新率×60%
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（1）按照已行驶里程计算：参照2013年5月1日颁布的《机动车强制报废标准规定》，小、微型非营运载客汽车和大型非营运轿车累计行驶里程 60万千米。该车截止到评估基准日已行驶里程为509,000公里。
理论成新率=(规定行驶里程-已行驶里程)/规定行驶里程×100%
=(600,000-509,000)/600,000×100%=15%
（2）现场勘查该车观察法成新率如下：
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|车辆名称||规格型号|启用日期||累计行程|
|汽车||奥德赛HG7232|2002年12月||509000公里|
|序号|观察项目|技 术 状 态|标准分|评估分|备注|
|1|发动机总成|发动机功率正常，运行有抖动|30|2||
|2|制动系统|刹车正常，同步性较好，液压、气动无渗漏|15|5||
|3|操作系统|转向器正常，变档平稳但有噪音|10|3||
|4|电器系统|蓄电池、灯光音响、仪表盘正常|15|3||
|5|内饰空调|门窗、玻璃，座椅齐全，制冷效果一般|10|2||
|6|车身外观|正常，三成新|10|2||
|7|轮胎|有磨损|10|3||
||合计||100|20||

3、综合成新率
综合成新率=20%×60%＋15%×40%
=18%
（三）评估值
评估值=重置全价×成新率
=249,900.00×18%
= 44,982.00(元)
案例3
固定资产—电子设备清查评估明细表第158项
设备名称：电脑
规格型号：S300
生产厂家：联想
购置日期：2013年8月
启用日期：2013年8月
账面原值：3200.00元
账面净值：1493.44元
主要参数：
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桂林荔浦丰鱼岩旅游有限责任公司股东全部权益价值评估说明
处理器：酷睿i3，
内存容量：2GB，
硬盘容量：500GB，
显卡：HD7450M独立显卡
（一）重置成本的确定
设备的重置成本由设备的购置费、运杂费、安装调试费等部分构成。
设备购置费
该设备已经停产，参考该设备类似配置的电脑的网上报价及目前的市场价格，该电脑设备评估基准日的含税购买价为2,800.00元。
由此确定的单台电脑的重置成本为2,800.00元。
（二）成新率的确定
此类设备的经济使用寿命为 5年左右，截止评估基准日，该设备已使用 2.75年，评估人员现场核实时，设备工作正常，由此计算此台设备成新率为：
年限成新率=设备尚可使用年限/设备经济寿命年限×100%
=（5-2.75）/5×100%
=45%
（三）评估价值的计算
单台空调评估价值=重置成本×成新率
=2,800.00×45%
=1,260.00(元)
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桂林荔浦丰鱼岩旅游有限责任公司股东全部权益价值评估说明
在建工程评估说明
一、评估范围
被评估单位申报评估的在建工程共1项,为在建的丰鱼岩景区桥梁等旅游基础设施。
总账面价值为7,828,360.53元。
二、评估依据
在建工程-土建工程的评估依据为评估人员工程现场进行查勘资料、企业在建项目签订的合同、实际款项支付的凭证。
三、账面价值组成
经查阅被评估单位合同资料、财务凭证资料。丰鱼岩景区桥梁等旅游基础设施项目由桂林旅游股份有限公司代建。
四、工程建设情况和现场勘察
评估人员到工程现场进行查勘，了解工程的形象进度；调阅工程合同，了解合同约定条款和工程费额；对账面记录进行核实，了解已支付工程款的明细构成，分析工程款项的支出是否正常，了解是否存在按工程进度应付而未付或超进度支付的情况；查阅项目初步设计及批复、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证等文件，了解工程项目的审批情况。
经勘察了解工程建设现场，列入评估范围的建设项目开始建设时间为 2015年，评估人员在现场核查时，工程项目正在进行，预计于2016年6月底完成。
五、评估方法
在建工程建设项目的建设时间距离评估基准日时间较近，其市场价值变动不大，因此，评估时采用查阅建筑安装合同价值，查阅核实在建工程账面价值的真实性、准确性后，按核实后的账面价值确定评估值。
六、评估结果
在建工程—土建工程的评估结果为7,828,360.53元。
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无形资产－土地使用权评估说明
一、评估范围
本次由资产占有方申报纳入评估范围的土地位于桂林市荔浦县三河东里，为国有土地使用权，土地使用权证号：荔国用（1998）字第Bb007号；土地使用权人：桂林荔浦丰鱼岩旅游有限责任公司；用途：旅游；使用权类型：出让；使用年限：40年；使用权面积：61,720平方米；现状为桂林市丰鱼岩景区用地，四至范围：东：中国银行用地，南：河流，西：国有石山，北：国有石山。
资产占有方申报土地账面价值3,316,833.33元。
二、评估依据
（一）国家、广西壮族自治区人民政府及其有关部门颁布的法律、法规和政策性文件
1、《中华人民共和国土地管理法》；
2、《中华人民共和国城市房地产管理法》；
3、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（国务院【1990】55号令）；
4、财政部、国土资源部《关于调整部分地区新增建设用地土地有偿使用费征收等别的通知》（财综[2009]24号）；
5、关于发布实施《全国工业用地出让最低价标准》的通知；
6、《城镇土地估价规程》（国家标准GB/T18508-2014）；
7、广西壮族自治区征地补偿标准；
8、广西壮族自治区、桂林市有关城市规划及土地政策、法规。
（二）委托方提供的土地权属证件
国有土地使用证；
（三）评估人员实地勘察及搜集整理的资料。
三、待估土地概况：
1、土地登记状况
土地使用权证号：荔国用（1998）字第Bb007号；土地使用权人：桂林荔浦丰鱼岩
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桂林荔浦丰鱼岩旅游有限责任公司股东全部权益价值评估说明
旅游有限责任公司；用途：旅游；使用权类型：出让；使用年限：40年；使用权面积：61,720平方米；现状为桂林市丰鱼岩景区用地，四至范围：东：中国银行用地，南：河流，西：国有石山，北：国有石山。
2、土地权利状况
委估宗地已取得国有土地使用权证。宗地地理位置位于桂林市荔浦县三河东里，现状为桂林市丰鱼岩景区用地。
3、土地利用状况
评估基准日，该宗地为资产占有方所使用。地上附着物为景区宾馆、旅游设施等。
4、宗地环境概况：
桂林，简称桂，是广西壮族自治区第三大城市，世界著名的风景游览城市和历史文化名城，广西最重要的旅游城市，享有“桂林山水甲天下”的美誉。地处广西东北部，是桂东北地区的政治、经济、文化、科技中心。“两铁”建成后，与长沙、南宁、贵阳、广州等距3小时经济圈，将成为连接湘、桂、黔、粤4省区乃至西南、中南、华南地区的交通枢纽。
桂林市位于广西壮族自治区东北部，总面积2.78万平方公里，其中市辖区面积2785平方公里。地处东经109°36'-111°29'，北纬24°15'-26°23’，其北面与湖南省交界，西面和南面与柳州地区相连，东面与贺州地区毗邻，区位条件比较优越。桂林市属山地丘陵地区，为典型的“喀斯特”岩溶地貌，遍布全市的石灰岩经亿万年的风化浸蚀，形成了千峰环立，一水抱城，洞奇石美的独特景观。桂林市属亚热带气候，气候温和，雨量充沛，年平均降雨量为1900毫米，全年无霜期300天左右，年平均日照1550小时以上，平均温度19°C，冬无严寒，夏无酷暑。
桂林市辖六个城区 11个县，即秀峰、叠彩、七星（高新）、象山、雁山、临桂区和灵川、兴安、全州、灌阳、资源、永福、阳朔、荔浦、平乐县和龙胜各族自治县、恭城瑶族自治县。
2004年开始，市政府把完善城市基础设施和公共设施，绿化、美化城市环境的触角延伸到小街小巷和社区。已完成 165条小街小巷的改造，仅 2005年，改造道路总长度约30公里，面积约45万平方米。
桂林城市建设的主要特色是“显山露水、连江结湖、开墙通景、增绿减尘”。“两江四湖”工程，连接漓江、桃花江、沟通榕湖、杉湖、桂湖、木龙湖构成环城水系，引水入湖，修建了十八座名桥，再现“千峰环野立，一水抱城流”的景观，水上市区游的梦
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想成为现实。桂林城市基本完成了主、次干道改造和立面“穿衣戴帽”工程，建立了比较先进的路灯控制网络和夜景灯光系统。
桂林主要的高速公路有国高泉南高速公路（泉州－南宁）、机场高速公路（桂林市区－两江国际机场）、国高包茂高速公路桂林梧州段（桂林－梧州）和桂林绕城高速公路。在建的高速公路还有国高厦蓉高速公路桂三段（桂林－三江）。其他主要公路还有桂林－阳朔、兴安－灌阳、灌阳－恭城、灵川－公平的公路等。
四通八达的公路直通广西各地和临近省份，国道322、321线穿境而过，其中市境内322线已改造成高等级公路。拥有桂黄一级公路、桂阳二级公路等一批公路网络
铁路有湘桂铁路、衡柳铁路、桂海铁路、贵广客运专线等。
桂林两江国际机场占地4.06平方公里，建筑面积15万平方米，混凝土铺筑面积55万平方米。飞行区等级为4F，跑道长3200m，宽75m，将建第二航站楼。设计年飞行量4.2万架，拥有国际国内航线52条，21家航空公司飞行桂林机场，可通航45个国内城市、港、澳、台及日本福冈、韩国首尔、泰国曼谷、马来西亚吉隆坡。
水路有湘江和漓江，沿漓江经梧州与珠江相联，可直达广州，香港和澳门。广西11个内河港口，桂林港是惟一一个以客运为主的港口。
桂林历来有“山水甲天下”之誉，是我国重点风景游览城市和园林城市，又是国务院命名的第一批历史文化名城。2003年，世界旅游组织将桂林与北京、上海、西安一起列为中国最佳旅游城市，向世界旅游者郑重推荐。
桂林市地处南岭山系的西南部，平均海拔150米，属典型的“喀斯特”岩溶地貌，遍布桂林市的石灰岩经亿万年的风化浸蚀，形成了千峰环立、一水抱城、山青水秀洞奇石美的独特景观。其中最具有代表性的景点有漓江蓝湾、象鼻山、伏波山、南溪山、尧山、独秀峰、七星岩、芦笛岩、甑皮岩、冠岩、明代王城、靖江皇陵、榕湖、杉湖、木龙湖等。而我们所说的漓江山水最精彩的一段则在阳朔境内，桂林其他县区也有数不胜数的美景如：漓江蓝湾、龙脊梯田、兴安灵渠、猫儿山、资江漂流、五排河漂流、八角寨、宝鼎瀑布等。
荔浦地处广西东北部、位于“山水甲天下”的桂林市南面，东经110°06′-110°41′、北纬24°18′-24°46′，居北回归线北侧，在柳州、桂林、贺州、梧州四地市之间，距南宁400公里、桂林 104公里，距柳州 140公里，距梧州228公里。东连平乐县，西接鹿寨县，南与蒙山、金秀、昭平三县交界，北与永福、阳朔毗邻。
中华人民共和国成立后到 1967年，经过几次的调整后，县界基本固定不变。自县
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城北至界牌22.7公里，与阳朔交界；南至田尾村21.3公里与蒙山交界；西至八里塘23.1公里与金秀交界；东至分水坳23.4公里，与平乐县交界。全县东西最远距离58公里，南北宽距为52.1公里
荔浦是广西“旅游名县”之一。拥有3个国家AAAA级景区：溶洞奇观——银子岩、“一洞穿九山，暗河漂十里，妙景”——丰鱼岩、桂林山水湾——荔江湾；还有AAA级景区天河瀑布以及荔浦宝塔、鹅翎寺等。
待估宗地即为国家 AAAA级景区——丰鱼岩用地。委估宗地临 158县道，交通条件一般。宗地面积适中对土地利用无不良影响，地质条件一般，地势稍有起伏，面积对土地利用无不良影响。待估宗地基础设施条件为：宗地红线外实际开发程度为“五通”（即通水、通电、通路、通邮、通讯）；宗地红线内实际开发程度为场地平整。
四、评估方法确定
旅游用地的评估方法主要有市场比较法、基准地价系数修正法、收益法、成本法等。
（一）荔浦县2016年通过招拍挂方式出让旅游用地很少，市场比较法所需的资料不全，因此无法采用市场比较法进行评估。
（二）宗地位于三河东里，远离县城，在基准地价范围之外，因此无法采用基准地价系数修正法进行评估。
（三）宗地使用现状为溶洞旅游，无法单独产生收益，因此无法采用收益法进行评估。
（四）由于委估宗地所在区域土地取得费用及开发各项成本较明晰，当地的征地成本统计资料可收集使用且资料比较详实，故用成本逼近法评估也能够比较真实地反映其地价水平。
按照《城镇土地估价规程》,采用成本逼近法计算宗地价格依据下列公式计算：土地价格=（土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值收益）×土地使用年限修正系数×个别因素修正系数×宗地面积
五、评定估算
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(一)土地取得费用
土地取得费指取得土地时所需耗费的各项必要费用之和，包括征地补偿费、劳动力安置补助费、青苗及地上附着物补偿费。依据《广西壮族自治区人民政府办公厅关于新一轮征地统一年产值标准实施工作的通知》（桂政办电〔2012〕126号）、《广西壮族自治区国土资源厅关于印发新一轮征地统一年产值标准的通知》（桂国土资发〔2015〕89号）等文件确定评估对象所在地龙怀乡统一年产值标准为2,114元/亩，补偿标准为38,052元/亩。征地补偿标准由土地补偿费和安置补助费两部分构成。青苗补偿费为2,000元/亩。则土地取得费为40,052元/亩（折合60.07元/平方米）。
（1）土地补偿及人员安置补助费：
38,052元/亩÷666.667平方米=57.07元/平方米。
（2）青苗及地上覆着物补偿费：3.00元/平方米。
(二)税费
包括耕地占用税、耕地开垦费、征地管理费和征地劳务费，依据关于<调整耕地开垦费征收使用管理政策有关问题的通知>（桂财建【2009】254号）、广西壮族自治区实施《中华人民共和国耕地占用税暂行条例》办法(广西壮族自治区人民政府令第46号）、桂价费字【2001】250号等文件，经评估人员调查了解，确定税费为51.47元/平方米。
（1）耕地占用税：30.00元/平方米；
（2）耕地开垦费：20.00元/平方米；
（3）征地管理费：征地补偿费的2.8%为1.47元/平方米；
(三)土地开发费
土地开发费用因不同的区位、土地开发状况而不同，包括基础设施配套费，公共事业配套费，五通一平等。依据桂林市人民政府文件及评估人员实地查勘及了解的情况，经综合考虑各项因素，确定委估宗地红线外实现“五通一平”条件下的土地开发费用为100元/平方米（通路35元/平方米，通电25元/平方米、通上水、下水各15元/平方米，通讯5元/平方米、场地平整20元/平方米）。
(四)利息
资金利息率取评估基准日中国人民银行公布的现行一年期（含）固定资产贷款利率5.350%计算，土地开发期为一年，征地费用和税费按照整个土地开发期计息，土地开发费用在整个土地开发期内均匀投入，其计息周期为土地开发期的一半。
利息＝（60.07+51.47）×5.350%×1＋100×0.5×5.350%×1
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＝8.64（元/平方米）。
(五)利润
把土地作为一种生产要素投入而发挥作用,投资利润应与同行业投资回报相一致。
资金利润率根据土地利用、投资收益状况，综合确定为15%。
投资利润＝(土地取得费＋税费＋土地开发费)×利润率
＝（60.07+51.47＋100）×15%＝31.73（元/平方米）。
(六)土地增值收益
土地增值收益为国家对土地所有权出让过程中获取的土地收益。因评估对象为出让用地，此处确定土地增值收益按照20%计取。
土地增值收益＝(60.07+51.47＋100＋8.64＋31.73)×20%
＝50.38（元/平方米）。
(七)无限年出让土地使用权价格
无限年出让土地价格＝60.07+51.47＋100＋8.64＋31.73＋50.38
＝302.29（元/平方米）。
(八)确定待估宗地剩余使用年期土地价格
以上求取的是无限年出让土地使用权单位面积价格，待估宗地土地取得时间为1998年7月7日。旅游用地最高使用年限为40年,至评估期日的剩余土地使用年限为22.18年，因此须对土地使用年期进行修正。
根据年期修正计算公式：
年期修正系数＝Kn＝1-1/（1+r）n
其中：Kn为土地使用年限修正系数；n=土地剩余年限；r=8%
经计算土地使用年限修正系数Kn＝0.8185。
(九)、确定待估宗地个别因素修正系数
委估宗地个别因素修正包括宗地面积状况修正、宗地形状、位置修正。
委估宗地地形较规则，地势稍有起伏,面积对土地利用无不良影响。其个别因素修正系数取1.03。
(十)计算委估宗地价格
依据成本逼近法测算地价公式：
委估宗地单价＝无限年出让土地价格×年期修正系数×个别因素修正系数
＝302.29×0.8185×1.03
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＝255.00（元/平方米）（取整）；
委估宗地面积为61,720平方米
委估宗地总价＝255×61,720
＝15,738,600.00(元）。
七、评估结果
通过以上分析测算，此次评估的位于桂林市荔浦县三河东里的 1宗土地使用权价值为15,738,600.00元，增值 12,696,263.07元，增值率417.32%。增值原因为评估宗地系1998年取得土地使用权，至评估基准日土地价格上涨所致。
八、有关说明
1、本次评估宗地一土地价格是在评估基准日 2016年 4月 30日，土地用途为旅游用地，土地使用权性质为国有出让，土地使用年限按照法定年期，土地开发程度为宗地红线外“五通”及红线内“场地平整”条件下的出让土地使用权价格。
2、本次评估土地使用权评估的评估值增值主要是由于近期土地出让价格上涨所致。
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无形资产—其他无形资产评估说明
一、评估对象概况
本次评估的其他无形资产为“丰鱼岩”溶洞资源使用权。详见下表：
单位：元
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|序号|无形资产名称和内容|取得日期|法定/预计使用年限|原始入账价值|账面价值|
|1|溶洞资源|1998/6/1|50|10,000,000.00|6,433,200.00|
|合 计|||||6,433,200.00|

二、评估依据
（一）中国资产评估协会2008年11月28日发布的《资产评估准则—无形资产》；
（二）企业提供的资产移交情况汇报资料；
（三）评估人员现场考察、行业调查获取的相关资料；
（四）被评估单位对“丰鱼岩”溶洞资源使用权未来年度收益预测资料；
（五）WIND金融数据终端提供的数据。
三、评估方法
作为无形资产-其他无形资产的“丰鱼岩”溶洞资源使用权，其评估方法有三种，即重置成本法、市场比较法和收益现值法。
一般认为由于无形资产价值和获取成本往往具有弱对应性，成本法不能准确反映其价值，因为该类资产的价值通常主要表现在企业服务质量、景点综合实力带来的知名度等诸多方面，而这些因素对应的成本很难获取。基于以上因素，本次评估没有采用重置成本法。
市场比较法在资产评估中，不管是对有形资产还是无形资产的评估都是可以采用
的。采用市场比较法的前提条件是要有相同或相似的交易案例，且交易行为应该是公平交易。结合本次评估的溶洞资源使用权的自身特点及市场交易情况，据我们的市场调查及有关业内人士的介绍，目前国内没有类似溶洞资源使用权的转让案例。由于无法收集到可对比的交易案例及交易价格数据，故市场法也不适用本次评估。
由于以上评估方法的局限性，本次评估采用收益现值法。
收益现值法是指分析评估对象预期将来的业务收益情况来确定其价值的一种方法，
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属于在国际、国内评估界广为接受的一种基于收益的无形资产评估方法。
该方法认为在企业经营过程中，溶洞资源使用权等无形资产对产品创造的利润或者说现金流是有贡献的，采用适当方法估算确定溶洞资源使用权等无形资产对企业经营所产生的现金流贡献率，并进而确定溶洞资源使用权等无形资产对企业现金流的贡献，再选取恰当的折现率，将产品中每年溶洞资源使用权等无形资产对现金流的贡献折为现值，以此作为无形资产的评估价值。运用该种方法具体分为如下五个步骤：
（一）确定溶洞资源使用权的经济寿命期，预测在经济寿命期内产品的销售收入；
（二）分析确定无形资产对超额净税前收益的贡献率；
（三）分析确定溶洞资源使用权等在无形资产超额税前净收益率中的贡献占比；
（四）采用适当折现率将超额税前净收益折成现值；
（五）将经济寿命期内超额税前净收益折现值相加，确定溶洞资源使用权等的评估价值。
本次评估具体计算公式如下：
n R
P
=∑ i
(1+r)i
i=1
P—评估值
n—委估无形资产经济寿命期
R—委估无形资产第i年产生的超额税前净收益
i
r—税前折现率
其中：R=I×γ
i i
I—全部无形资产第i年带来的超额税前净收益
i
γ—溶洞资源使用权对无形资产超额税前净收益的分成率
四、评估假设及限制条件
（一）假设条件
1、币值稳定的假设；
2、企业提供的资料真实可靠的假设；
3、社会经济环境无重大变化的假设；
4、我国旅游行业相关的法律、法规、政策仍如现实状况而无重大变化的假设；
5、无其他人力不可抗拒因素及不可预见因素造成的重大不利影响的假设；
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6、委估无形资产经济寿命期由被评估单位确定，未来年度不发生变化的假设；
7、假设经济寿命期内每年的收入支出均发生在年中（期中）。
（二）限制条件
本次评估无限制条件。
五、评估估算说过程
（一）经济寿命期（n）
溶洞资源使用权于1998年6月30日取得，被评估单位确定溶洞资源使用权使用年限为50年。本次评估确定其尚可使用年限为33年零2个月，即自2016年5月1日至2048年6月30日。
（二）委估资产第i年带来的税前净收益（Ri）
其中：Ri=Ii×γ
Ii—营业收入
γ—无形资产对现金流的贡献率
1、无形资产产品第i年的销售收入
企业历史年度的营业情况如下：
单位：元
||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
|项目|营业收入||||||
||2011年|2012年|2013年|2014年|2015年|2016年1-4月|
|岩洞门票收入|2,830,092.15|2,996,026.28|2,418,037.88|2,459,161.24|1,408,271.50|136,040.00|
|客房收入|1,810,290.00|2,080,492.00|1,602,102.15|1,352,508.00|1,935,010.35|237,713.38|
|餐饮收入|2,632,820.00|2,738,018.00|1,896,230.50|2,104,049.00|2,580,358.11|654,015.67|
|康娱收入|130,745.00|100,413.50|-|-|-|-|
|合计|7,403,947.15|7,914,949.78|5,916,370.53|5,915,718.24|5,923,639.96|1,027,769.05|
|项目|旅游人数（个）||||||
||2011年|2012年|2013年|2014年|2015年|2016年1-4月|
|岩洞门票收入|108,755|127,788|88,685|95,135|41,531|4,301|
|客房收入|58,005|58,985|45,958|38,704|118,017|13,602|
|餐饮收入|178,989|155,779|120,674|122,593|110,912|27,052|
|项目|人均消费（元/个）||||||
||2011年|2012年|2013年|2014年|2015年|2016年1-4月|
|岩洞门票收入|26.02|23.45|27.27|25.85|33.91|31.63|
|客房收入|31.21|35.27|34.86|34.94|16.40|17.48|
|餐饮收入|14.71|17.58|15.71|17.16|23.26|24.18|

本次评估，未来年度人均消费金额以 2016年 1-4月平均值为依据。参考历史年度
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旅游人数的变化情况，因1-4月中受春节及天气寒冷的影响导致月均游览人数较其他月份偏少，结合企业的预测，我们预计2016年5-12月旅游人数为2016年前4月的4倍，2017年-2020年平均增长比例为4%，2020年及以后各年维持在2020年的水平。
详见下表：
单位：元
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
||销售收入|||||
|项目||||||
||2016年5-12月|2017年|2018年|2019年|2020年|
|岩洞门票收入|544,160.00|721,352.10|764,993.90|795,823.16|819,857.02|
|客房收入|950,853.52|1,260,475.20|1,336,733.95|1,390,604.32|1,432,600.58|
|餐饮收入|2,616,062.68|3,467,918.09|3,677,727.13|3,825,939.54|3,941,482.91|
|康娱收入||||||
|合计|4,111,076.20|5,449,745.39|5,779,454.98|6,012,367.02|6,193,940.50|

2、委估无形资产的贡献率
为了确定委估无形资产对现金流的贡献率，我们可以在同行业的上市公司中选取对比公司，分析对比公司中，无形资产对现金流的提成率，确定无形资产对产品的现金流贡献；
在本次评估中对比公司的选择标准如下：
对比公司近年为盈利公司；
对比公司必须为至少有五年上市历史；
对比公司只发行人民币A股；
对比公司所从事的行业或其主营业务为旅游相关行业。
根据上述四项原则，我们选取了以下西藏旅游、三特索道、大连圣亚、丽江旅游、黄山旅游5家上市公司作为对比公司。并假设以上述上市公司作为未来无形资产受让方的可能蓝本或可比对象来分析被评估无形资产可能为其产生的收益，得到全部无形资产占全部资本的比例，并进一步对比财务报表，得出下表：
|||||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
|股票代码|对比公司名称|年份|无形资产在资本结构中所占比重|相应年份的EBITDA|无形资产对主营业务现金流的影响||无形资产提成率|对比公司平均值|总平均值|
|||||||相应年份的||||
|||||||主营业务收||||
|||||||入||||
|600749.SH|西藏旅游|2011年|71.24%|4,244.28|3,023.52|20,223.84|14.95%|11.90%|14.94%|
|||2012年|67.70%|4,515.11|3,056.88|16,262.02|18.80%|||
|||2013年|63.48%|4,092.62|2,598.11|17,844.69|14.56%|||
|||2014年|72.58%|1,028.85|746.72|16,001.76|4.67%|||

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|||||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
|股票代码|对比公司名称|年份|无形资产在资本结构中所占比重|相应年份的EBITDA|无形资产对主营业务现金流的影响||无形资产提成率|对比公司平均值|总平均值|
|||||||相应年份的||||
|||||||主营业务收||||
|||||||入||||
|||2015年|78.18%|1,273.34|995.53|15,204.85|6.55%|||
|002159.SZ|三特索道|2011年|58.51%|15,799.56|9,244.62|37,544.27|24.62%|17.98%||
|||2012年|41.41%|11,903.83|4,929.32|36,983.24|13.33%|||
|||2013年|41.36%|10,015.28|4,141.92|25,244.41|16.41%|||
|||2014年|45.68%|11,991.38|5,478.15|38,629.94|14.18%|||
|||2015年|61.76%|14,837.00|9,162.95|42,864.07|21.38%|||
|600593.SH|大连圣亚|2011年|68.40%|3,795.43|2,596.07|15,738.23|16.50%|26.10%||
|||2012年|61.71%|6,983.59|4,309.26|20,913.92|20.60%|||
|||2013年|64.14%|11,233.00|7,204.60|25,244.41|28.54%|||
|||2014年|72.26%|11,962.20|8,643.45|29,012.36|29.79%|||
|||2015年|90.39%|11,848.19|10,709.00|30,528.02|35.08%|||
|002033.SZ|丽江旅游|2011年|68.98%|28,506.57|19,664.01|55,528.61|35.41%|26.44%||
|||2012年|58.02%|30,962.93|17,963.24|58,958.23|30.47%|||
|||2013年|54.90%|11,233.00|6,166.69|66,717.35|9.24%|||
|||2014年|50.88%|35,604.44|18,117.18|74,275.42|24.39%|||
|||2015年|68.78%|37,374.93|25,706.94|78,601.22|32.71%|||
|600054.SH|黄山旅游|2011年|65.69%|48,176.92|31,648.01|160,122.74|19.76%|19.75%||
|||2012年|56.27%|50,251.91|28,275.00|184,140.77|15.36%|||
|||2013年|51.05%|41,841.94|21,362.13|129,409.03|16.51%|||
|||2014年|63.44%|50,590.38|32,096.50|148,991.00|21.54%|||
|||2015年|70.51%|60,377.81|42,571.78|166,462.23|25.57%|||

从上表中我们可以看出，5个对比公司无形资产对现金流的贡献占销售收入的比例的平均值分别为14.79%、14.70%、19.88%、17.66%、11.37%。5家对比公司均为相关行业的代表性企业，因此其无形资产贡献率应当反映了国内相同行业的无形资产贡献水平，因此，我们以5家公司的无形资产贡献率的平均值14.9%作为委估企业无形资产提成率。
3、溶洞资源使用权对无形资产超额净收益的分成率（γ）
由于全部无形资产共同发挥作用而带来的超额收益，可以视为包括溶洞资源使用权、品牌影响力、营销能力和管理水平在内的所有无形资产收益能力的体现。评估人员采用层次分析法对γ进行确定，即在对超额收益进行充分了解的基础上分析其影响因
素之间的联系与结构，并把这种结构分为若干层，把各层诸要素联系起来，再把同层因
素之间对上层某因素重要性进行评价，通过“两两比较法”求得权重系数，在进行单层
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权重评判的基础上，再进行层间重要性组合权重系数的计算，判断方法如下：
（1）分别将同一层次同一类别的因素两两相比，确定其对上一层次同一类别因素的影响程度。
心理学试验表明大多数人对不同事务在相同属性上差别的分辨能力不超过 9级，1－9级的标度定义如下：
|||
|-|-|
|指标A与指标B比较结果|标度值|
|A比B同样重要|1|
|A比B稍重要|3|
|A比B相当重要|5|
|A比B非常重要|7|
|A比B极端重要|9|

（2）确定各类无形资产的比重
①确定影响因素
将无形资产对超额收益的影响因素分为价格优势、销售增长、成本及其他节约等层次。再分别确定溶洞资源使用权、品牌影响力、营销能力和管理水平对上一层次的影响。
层次如下：
②分别将同一层次同一类别的因素两两相比，确定其对上一层次同一类别因素的影响程度。
③影响因素选取的合理性分析
此次无形资产对企业超额收益的贡献共分为四部分，即：溶洞资源使用权、品牌影响力、营销能力和管理水平。
分析企业的盈利状况会发现，溶洞资源使用权、品牌影响力、营销能力和管理水平
等其他无形资产是决定其市场占有率的重要因素之一。我们认为溶洞资源使用权、品牌
影响力、营销能力和管理水平共同给企业带来超出行业平均水平的超额收益。
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④建立判断矩阵
运用两两分析法确定相比较两因素与上一层因素相比哪一个大，大多少。并用1－9的比例来赋值。
⑤在建立判断矩阵的同时，对以下四阶矩阵做一致性检测，主要参数指标及检测方法为：
CI：计算衡量一个成对比矩阵（n>1阶方阵）不一致程度的指标；
RI：称为平均随机一致性指标，它只与矩阵阶数有关，四阶矩阵RI=0.9；
CR：成对比较阵的随机一致性比率；
当成对比较阵的随机一致性比率即CR<0.1时，表明其能通过一致性检验，具有较好一致性；反之则矩阵参数选取不合理。
⑥确定无形资产对收益的影响：
无形资产对收益的影响主要为价格优势、销售增长、成本及其他节约等因素，通过打分及归一判断各因素对无形资产影响收益大小。
⑦确认各类无形资产相对无形资产影响收益因素的权重大小。
确定各影响因素对无形资产收益的相对重要性，并对应打分并确定其权重：
相对价格优势影响，并对各因素比较打分，确定各类无形资产对价格优势因素所起作用大小，并进一步确定其权重，然后对其进行一致性检测：
|||||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
|价格优势|溶洞资源经营权|品牌影响力|营销能力|管理水平|小计|各类无形资产权重|CI|RI|CR|
|溶洞资源经营权|0.14|0.11|0.17|0.13|0.55|0.14||||
|品牌影响力|0.29|0.22|0.33|0.13|0.97|0.24||||
|营销能力|0.29|0.22|0.33|0.50|1.34|0.34|0.0618|0.9000|0.0687|
|管理水平|0.29|0.44|0.17|0.25|1.15|0.29||||
|合计|1.00|1.00|1.00|1.00|4.00|1.00||||

由于CR=0.0687<0.1，能通过一致性检验，具有较好一致性。
相对价格优势影响，并对各因素比较打分，确定各类无形资产对价格优势因素所起作用大小，并进一步确定其权重，然后对其进行一致性检测：
|||||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
|销售增长|溶洞资源经营权|品牌影响力|营销能力|管理水平|小计|各类无形资产权重|CI|RI|CR|
|溶洞资源经营权|0.14|0.09|0.17|0.17|0.57|0.14||||
|品牌影响力|0.29|0.18|0.17|0.17|0.80|0.20||||
|营销能力|0.29|0.36|0.33|0.33|1.32|0.33|0.0203|0.9000|0.0226|
|管理水平|0.29|0.36|0.33|0.33|1.32|0.33||||
|合计|1.00|1.00|1.00|1.00|4.00|1.00||||

由于CR<0.0226，能通过一致性检验，具有较好一致性。
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相对价格优势影响，并对各因素比较打分，确定各类无形资产对价格优势因素所起作用大小，并进一步确定其权重，然后对其进行一致性检测：
|||||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
|成本及其他节约|溶洞资源经营权|品牌影响力|营销能力|管理水平|小计|各类无形资产权重|CI|RI|CR|
|溶洞资源经营权|0.17|0.20|0.20|0.20|0.77|0.19||||
|品牌影响力|0.17|0.20|0.20|0.20|0.77|0.19||||
|营销能力|0.33|0.20|0.20|0.20|0.93|0.23|0.0782|0.9000|0.0868|
|管理水平|0.33|0.40|0.40|0.40|1.53|0.38||||
|合计|1.00|1.00|1.00|1.00|4.00|1.00||||

由于CR=0.0868<0.1，能通过一致性检验，具有较好一致性。
⑧确认各类其他无形资产分成率
汇总各类无形资产相对各类影响因素的权重：
||||||
|-|-|-|-|-|
|项目|价格优势|销售增长|成本及其他节约|合计（取整）|
|溶洞资源经营权|2.23%|7.64%|5.70%|16%|
|品牌影响力|3.96%|10.79%|5.70%|20%|
|营销能力|5.49%|17.73%|6.94%|30%|
|管理水平|4.70%|17.73%|11.39%|34%|
|合计|16.38%|53.90%|29.73%|100%|

由上述分析可知：委估溶洞资源使用权在全部无形资产带来收益中贡献比例为16%（取整）。
4、确定无形资产折现率
折现率，又称期望投资回报率，是基于收益法确定评估价值的重要参数。本次评估的折现率我们采用对比公司的无形资产投资回报率作为专有无形资产评估的折现率。
（1）加权资金成本的确定（WACC）
因本次预测的收益为税前收益，故折现率需要从税后转化为税前折现率。
公式：WACC税后=Ke×E/（D+E）+Kd×D/（D+E）×（1-T）
WACC税前=WACC税后/(1-0.25)
式中：
Ke为权益资本成本；
Kd为债务资本成本；
D/E：根据市场价值估计的被估企业的目标债务与股权比率；
T为所得税率
其中：Ke=Rf+β×ERP+Rc
Rf=无风险报酬率；
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β=企业风险系数；
ERP=股权市场超额风险收益率；
Rc=企业特定风险调整系数。
①权益资本成本Ke的确定
A．无风险报酬率Rf的确定
国债收益率通常被认为是无风险的，因为持有该债权到期不能兑付的风险很小，可以忽略不计。根据 WIND资讯系统所披露的信息，在评估基准日剩余年限等于 10年的国债到期收益率为3.27%，以此作为无风险报酬率。
B．企业风险系数
通过查询 WIND资讯网，根据与企业类似的沪深 A股股票近两年上市公司贝塔参数估计值计算确定，具体计算过程如下：
首先查询同行业主营或者类似行业上市公司无财务杠杆的Beta，再根据待估企业有息负债、所有者权益市场价值计算出待估公司有财务杠杆Beta。计算公式如下：
βL=[1+(1-T)×D/E]×βU
式中：βL——有财务杠杆的Beta
D/E——可比上市公司目标资本机构
βU——无财务杠杆的Beta
T——所得税率
计算过程详见下表：
||||||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
|证券代码|证券简称|E|D|T（%）|D/E|βu||D/(D+E)|E/(D+E)|βl|
|600749.SH|西藏旅游|446,743.79|99,550.00|15|0.2228||0.7958|0.1822|0.8178|0.8712|
|002159.SZ|三特索道|311,445.33|66,542.72|25|0.2137||0.8157|0.1760|0.8240||
|600593.SH|大连圣亚|332,764.00|14,746.64|25|0.0443||0.7791|0.0424|0.9576||
|002033.SZ|丽江旅游|554,985.62|35,283.00|15|0.0636||0.8685|0.0598|0.9402||
|600054.SH|黄山旅游|1,028,487.76|5,139.93|25|0.0050||0.7654|0.0050|0.9950||
||平均值||||0.1099|0.8049||0.0931|0.9069||

即βL=0.8712。
C．股权市场超额风险收益率ERP的确定
市场风险超额回报率（ERP）是市场投资组合或具有市场平均风险的股票投资组合所期望的收益率超过无风险资产收益率的部分。我们在测算中国市场ERP时选用了沪深300指数的成份股，通过Wind查询了各年成份股的后复权收盘价，并计算了各年成份股
的几何平均收益率，然后通过95%的置信区间对异常数据进行了剔除，最后对剔除后的
数据进行算术平均。经计算市场风险超额回报率（ERP）为7.87%。
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D．企业特定风险调整系数Rc的确定
相对于行业上市公司来说，委估企业规模较小，通往景区的道路状况相对较差，景区内设施老旧等，这些均对景区的经营带来一定影响。
故企业特定风险调整系数Rc=2%
E．权益资本成本Ke的确定
根据上述确定的参数，计算权益资本成本为12.13%。
②债务资本成本（Kd）
债权回报率是债权人投资产权持有者债权所期望得到的回报率，债权回报率也体现债权投资所承担的风险因素。目前在国内，对债权期望回报率的估算一般多采用银行贷款利率。
本次评估，债务资本成本取1-5年银行贷款利率4.90%。
③根据市场价值估计的被估企业的目标债务与股权比率（D/E）
根据同行业可比上市公司的带息债务与股权市场价值水平，通过以上“企业风险系数”中计算表，确定可比上市公司目标债务与股权比率（D/E）。
④所得税税率
所得税税率按25%预测。
⑤加权资本成本WACC的确定
税前
将上述参数代入 WACC=Ke×E/（D+E）+Kd×D/（D+E）×（1-T），得出 WACC
税后 税后=12.54%，则WACC=WACC/（1-25%）=15.12%。
税前 税后
（2）无形资产投资回报率的确定
上述计算的 WACC可以理解为投资企业全部资产的期望回报率，企业全部资产包括流动资产、固定资产和无形资产组成。WACC可以用下式表述：
WACC税前=Wc×Rc+Wf× Rf+Wi× Ri
其中：Wc：为流动资产（资金）占全部资产比例；
Wf：为固定资产（资金）占全部资产比例；
Wi:为无形资产（资金）占全部资产比例；
Rc:为投资流动资产（资金）期望回报率；
Rf:为投资固定资产（资金）期望回报率；
Ri:为投资无形资产（资金）期望回报率；
我们知道，投资流动资产所承担的风险相对最小，因而期望回报率应最低。我们取一年内平均银行贷款利率4.75%为投资流动资产期望回报率。投资固定资产所承担的风险较流动资产高，因而期望回报率比流动资产高，我们取银行 1-5年平均贷款利率
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4.90%为投资固定资产的期望回报率。我们将上式变为
Ri=(WACC税前-Wc×Rc-Wf×Rf)/ Wi
计算Ri为投资无形资产的期望回报率。
对于流动资产我们在估算中采用企业营运资金，计算公式如下：
营运资金=流动资产合计-流动负债合计+短期银行借款+一年内到期的长期负债等。
无形资产折现率的详细分析计算见下表：
|||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|
|证券代码|证券简称|营运资金|Wc|非流动有形资产|Wf|Wi|Ri|
|600749.SH|西藏旅游|39,742.42|7.27%|79,162.26|14.49%|78.23%|17.98%|
|002159.SZ|三特索道|1,907.74|0.50%|185,043.67|48.95%|50.54%|25.12%|
|600593.SH|大连圣亚|6,119.90|1.76%|40,372.20|11.62%|86.62%|16.70%|
|002033.SZ|丽江旅游|127,488.34|21.60%|120,664.14|20.44%|57.96%|22.59%|
|600054.SH|黄山旅游|100,513.87|9.72%|206,294.03|19.96%|70.32%|19.45%|
|税前折现率|||||||20.37%|

4、无形资产评估价值的确定
n R
将上述参数带入公式“P=∑ i”中，得到专有无形资产的评估价值。
(1+r)i
i=1
详细分析计算见下表：
|||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|
|项目|2016年5-12月|2017年|2018年|2019年|2020年|2021年-2047年各年|2048年6月|
|销售收入（元）|4,111,076.20|5,449,745.39|5,779,454.98|6,012,367.02|6,193,940.50|6,193,940.50|3,096,970.25|
|无形资产对收入的超额贡献率|14.94%|14.94%|14.94%|14.94%|14.94%|14.94%|14.94%|
|旅游资源占无形资产的比重|16.00%|16.00%|16.00%|16.00%|16.00%|16.00%|16.00%|
|旅游资源带来的超额收益（元）|98,296.34|130,304.09|138,187.48|143,756.44|148,097.88|148,097.88|74,048.94|
|折现率（税前）|20.37%|20.37%|20.37%|20.37%|20.37%|20.37%|20.37%|
|折现期数|0.33|1.17|2.17|3.17|4.17||31.58|
|折现系数|0.9401|0.8055|0.6692|0.5560|0.4619|2.1839|0.0029|
|分成后收益现值（元）|92,405.85|104,960.39|92,474.60|79,922.20|68,403.03|323,424.30|212.14|
|合计（万元）|76|||||||

5、评估结果
经过评估，溶洞资源使用权评估值为76.00万元。
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负债评估说明
一、负债概况
本次负债评估范围为桂林荔浦丰鱼岩旅游有限责任公司评估基准日2016年4月30日的流动负债及非流动负债。流动负债包括短期借款、应付账款、预收账款、应交税费、其他应付款，非流动负债为其他非流动负债。账面值共计 85,685,826.46，如下表：
金额单位：人民币元
||||
|-|-|-|
|编号|科目名称|账面价值|
|5-4|应付账款|3 ,599,186.77|
|5-5|预收款项|3 3,300.00|
|5-6|应付职工薪酬|3 41,276.12|
|5-7|应交税费|1 1,759.32|
|5-9|应付股利（应付利润）|4 72,094.12|
|5-10|其他应付款|8 1,228,210.13|
|流动负债合计||8 5,685,826.46|

二、评估方法
根据被评估单位评估清查明细表中所列债权人、业务内容、发生日期、金额以及评估人员与该公司财务人员的交谈取得的信息，分析债务或义务的具体情况，采取适当的评估程序，按照现行会计制度的有关规定，判断各项债务支付或义务履行的可能性。
对上述负债的评估，在充分考虑其债务和应履行义务的真实性的因素后，以审查核实后的、基准日存在的、需支付的负债金额作为其评估值。
三、评估过程
（一）应付账款
评估基准日应付账款账面值为 3,599,186.77元，主要是企业根据合同、协议应支付的广西金源信息产业股份有限公司、北海市建筑安装工程公司桂林分公司、桂林市慧鹏贸易有限公司等的洞内灯光改造工程款、购农副产品货款等。
评估人员逐笔核对账簿，抽查合同、原始凭证，验证其账账、账证是相符，应付账款记录真实完整。经审核，其客户为常年往来单位，并且被评估单位已取得货物或服务，其款项均在确定的付款期限内，我们未发现其应付款款存在不需支付的可能性，故应付
账款按核实后的账面值确认评估值。
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应付账款的评估值为 3,599,186.77元。
（二）预收账款
预收账款账面值为 33,300.00元，主要为企业预收桂林市邦德众企业管理咨询有限公司、阳朔顺和嘉国际旅行社有限责任公司等的押金。评估人员结合相关销售合同，对预收账款账簿、凭证进行了核对和查证。经审核，预收账款账务真实合理，故以核实后的账面值确定评估值。
预收账款评估值为 33,300.00元。
（三）应付职工薪酬
评估基准日应付职工薪酬账面值为 341,276.12元，为截至到评估基准日计提的基本养老保险费、失业保险费、职工教育经费、工会经费。经清查，确定其账面值的真实性、准确性和合法性后，按核实后的账面值确认评估值。
应付职工薪酬评估值为 341,276.12元。
（四）应交税费
评估基准日应交税费账面值为 11,759.32元，为截至到评估基准日应缴的营业税、城建税、教育费附加、地方教育费附加、个人所得税、水利基金等。经清查确定其账面值的真实性、准确性和合法性后，按核实后的账面值确认评估值。
应交税费的评估值为 11,759.32元。
（五）应付股利
应付股利评估基准日账面值为 472,094.12元。该科目主要为桂林旅游股份有限公司、荔浦持股会在2007年度及2008年度应分得的股利。评估人员查阅了相关董事会决议、记账凭证等，核实款项的真实性、完整性后，以核实后的账面值确定评估值。
应付股利评估值为 472,094.12元。
（六）其他应付款
其他应付款评估基准日账面值为 81,228,210.13元。该科目主要为与母公司桂林旅游股份有限公司及其子公司之间的往来款、及应付王志坚的股权收购款等。评估人员查阅了相关协议、合同等，核实款项的真实性、完整性后，以核实后的账面值确定评估值。
其他应付款评估值为 81,228,210.13元。
（七）其他非流动负债
其他非流动负债评估基准日账面值为 150,000.00元。该科目为地方政府对丰鱼岩
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修建四星级厕所给予补助款。评估人员查阅了相关协议，核实款项的真实性，并对已在建设中的四星级厕所察堪。至评估基准日，由于该政府补助项目尚在建设中，该补助款尚不能按年分期转为营业外收入，因此其他非流动负债以核实后的账面值确定评估值。
其他非流动负债评估值为150,000.00元。
四、评估结果
桂林荔浦丰鱼岩旅游有限责任公司负债评估值为 85,835,826.46元，其中：流动负债评估值为 85,685,826.46元、非流动负债评估值为150,000.00元。流动负债明细如下表：
金额单位：人民币元
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|编号|科目名称|账面价值|评估价值|增减值|增值率%|
|5-4|应付账款|3,599,186.77|3 ,599,186.77|-|-|
|5-5|预收款项|3 3,300.00|3 3,300.00|-|-|
|5-6|应付职工薪酬|3 41,276.12|3 41,276.12|-|-|
|5-7|应交税费|1 1,759.32|1 1,759.32|-|-|
|5-9|应付股利（应付|利 4 72,094.12|4 72,094.12|-|-|
|5-10|其他应付款|8 1,228,210.13|8 1,228,210.13|-|-|
|流动负债合计||8 5,685,826.46|8 5,685,826.46|-|-|

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说明六评估结论与分析说明
评估结论与分析说明
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评估结论与分析说明
一、评估结论
在实施了上述资产评估程序和方法后，我们的评估结论是：在持续经营等假设条件下，在设定的评估目的下，桂林荔浦丰鱼岩旅游有限责任公司股东全部权益于评估基准日2016年4月30日所表现的公允市场价值为 1,129.38万元。评估值比账面净资产增值 770.13万元，增值率为 214.37%。
股东全部权益价值计算过程如下表（金额单位：人民币万元）：
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|项 目||账面价值|评估价值|增减值|增值率％|
|||A|B|C=B-A|D=C/A×100%|
|1|流动资产|1 ,256.18|1 ,256.94|0 .76|0 .06|
|2|非流动资产|7 ,686.65|8 ,456.02|7 69.37|1 0.01|
|6|长期股权投资|2 ,510.00|2 ,426.59|- 83.41|- 3.32|
|8|固定资产|3 ,446.26|3 ,596.73|1 50.47|4 .37|
|9|在建工程|7 82.84|7 82.84|-|-|
|14|无形资产|9 47.55|1 ,649.86|7 02.31|7 4.12|
|20|资产总计|8 ,942.83|9 ,712.96|7 70.13|8 .61|
|21|流动负债|8 ,568.58|8 ,568.58|-|-|
|22|非流动负债|1 5.00|1 5.00|-|-|
|23|负债合计|8 ,583.58|8 ,583.58|-|-|
|24|净资产（所有者权益）|3 59.25|1 ,129.38|7 70.13|2 14.37|

成本法（资产基础法）评估结果详细情况见资产及负债评估明细表。
二、评估结论与账面价值比较的变动情况及原因
此次采用资产基础法评估后的净资产之评估值较账面值增值 770.13万元，增值率为 214.37%，增值主要原因为：
（一）设备评估原值减值 5,008,930.01元，减幅为 25.58%；设备评估净值增值 771,375.44元，增幅为 11.21%。具体原因分析如下：
（1）设备价格波动及部分设备损坏导致设备评估原值减值。
（2）该公司执行的设备折旧年限与设备的经济使用寿命年限不一致及部分设备损坏，导致设备评估净值减值。
（二）房屋建（构）筑物评估增值 733,372.99元，增值原因为近期材料、人工价
格上涨及充分考虑了完整的前期费用。
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（三）土地使用权评估增值 12,696,263.07元，主要是由于近期土地出让价格上涨所致。
（四）长期股权投资评估减值 834,078.00元，主要是由于长期股权投资单位未进行经营，但房屋建筑物、土地使用权仍按会计制度计提折旧或摊销，致使净资产逐年减少；
（五）因企业收入呈下滑趋势，致使其他无形资产“丰鱼岩”溶洞资源使用权评估减值5,673,200.00元。
三、关于股东部分权益价值的说明
实施本评估项目之经济行为而使用上述评估结论将涉及到股东部分权益的价值。股东部分权益价值并不必然等于股东全部权益价值与持股比例的乘积，存在由于控股权与少数股权等因素产生的溢价或折价的影响。我们提示委托方：在切实可行的情况下，对由于控股权与少数股权等因素产生的溢价或折价的影响，应予以适当考虑。
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