合肥城建发展股份有限公司
非公开发行股票募集资金使用可行性报告
一、本次募集资金的使用计划
本次非公开发行股票预计募集资金额不超过100,000.00万元人民币，发行价格不低于5.62元/股，发行数量不超过17,793.59万股。最终发行价格及数量提请股东大会授权公司董事会与保荐机构（主承销商）根据具体情况协商确定。本次发行募集资金项目总投资额210,421.68万元，其中使用募集资金投入 100,000.00万元。
本次非公开发行募集资金在扣除发行费用后，将投向以下项目：
|||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|
|||||预计总投资额||募集资金拟投|募集资金投入占项|
|序号||项目名称||||||
|||||（万元）||入额（万元）|目总投资额比重|
||琥珀瑞安家园建设项目（S区）||91,575.81||35,000.00|||
||巢湖琥珀新天地建设项目||98,845.87||45,000.00|||
||补充流动资金||20,000.00||20,000.00|||
||||210,421.68||100,000.00|||

若本次非公开发行实际募集资金净额少于上述项目拟投入募集资金总额，公司将根据实际募集资金净额，按照项目的轻重缓急等情况，调整并最终决定募集资金的具体投资项目、优先顺序及各项目的具体投资额，募集资金不足部分由公司以自有资金或通过其他融资方式解决。如本次募集资金到位时间与项目实施进度不一致，公司可根据实际情况需要以另行筹措资金先行投入，待募集资金到位后予以置换。
二、募集资金投资项目基本情况
（一）琥珀瑞安家园建设项目（S区）
1、项目情况要点
项目名称：琥珀瑞安家园建设项目（S区）
立项批文：合肥市发展和改革委员会发改备[2013]262号
项目总投资：91,575.81万元
项目经营主体：琥珀置业
权益比例：持股100%
2、项目基本情况及市场前景
（1）基本情况
琥珀瑞安家园建设项目位于合肥市滨湖新区，南临福州路，东临嵩山路，北临万泉河路，西临华山路，整个项目包含 T区和 S区两个组团。本期募投项目为S区组团，包括住宅、商业、地下车库及小区用地范围内的配套工程，总建筑面积15.51万平方米，建设容积率为2.80，项目定位于居住为主，商业、娱乐等为辅的复合型城市居住生活区。
（2）市场前景
合肥是安徽省省会，为安徽省政治、经济和文化中心，是国务院批准实行沿海开放城市政策的几个内陆城市之一。改革开放后，合肥已逐渐建设成为全国重要的先进制造业基地、高新技术产业基地、现代服务业基地和独具魅力的现代化滨湖城市，合肥市居民收入稳步增长，根据 2014年 1月合肥市市长政府工作报告，合肥市2013年预计生产总值4,650亿元，增长同比11.5%；城镇居民人均可支配收入 27,980元，同比增长10%。近年来，合肥城市建设综合开发事业飞跃发展，形成多层次开发、多元化投资的良好态势。随着合肥市经济不断发展，城市规模不断扩大，居民收入的增加，消费者对环境优美、设施配套齐全的普通商品房需求量越来越大。
琥珀瑞安家园项目位于合肥市滨湖新区，滨湖新区是合肥141城市空间发展战略的重要组成部分，规划总用地面积约 196平方公里，于2006年11月正式动工开发，已经完成投资197亿元，新区建设坚持“群众利益优先、基础设施优先、社会事业优先、聚集人气优先”的原则，突出生态环保优先和独具魅力的发展方
向，先期开工的主要是道路、学校、医院、拆迁安置点、污水处理厂、巢湖湖岸生态修复等民生项目，为新区发展夯实基础。
琥珀瑞安家园项目地理位置优越，周边生态环境适宜，市政配套和生活配套正在逐步完善：项目四周均有交通道路，周边拥有巢湖、滨湖塘西河公园；地块西南侧为60班小学、寿春中学，南侧为滨湖时代城（合肥百大已经入驻），西侧为滨湖康园小区，北侧和东侧分别规划了幼儿园、初中和高中。
综上，琥珀瑞安家园项目处于合肥市滨湖新区，经济发展迅速，地理位置优越，周边生态环境适宜，市政配套和生活配套正在逐渐完善，具有良好的市场发展前景。本项目预计可为公司带来较为可观的经济效益和社会效益。
3、资格文件取得情况
琥珀置业已经取得的资格文件如下：
|||||
|-|-|-|-|
|资格文件||颁发单位|证件编号|
||合肥市发展和改革委员会|||
||合肥市环境保护局|||
||合肥市国土资源局|||
||合肥市规划局|||
||合肥市规划局|||

该项目部分建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证等证照按照有关部门的规定正在陆续办理中，预计取得不存在障碍。
4、投资估算及筹资方式
|||||
|-|-|-|-|
|科 目||金额（万元）|占比|
||38,342.72|||
||4,509.40|||
||6,427.55|||
||39,146.75|||
||3,149.39|||

||
|-|
|884.26|
|884.26|
|1,380.87|
|91,575.81|

本项目拟利用募集资金 35,000.00万元，其余资金公司将采用自有资金、银行贷款等途径解决。
5、项目经济评价
本项目各项经济指标良好，经济性上可行。具体指标如下表所示：
|||
|-|-|
|项目|金额、比率|

销售收入（万元） 116,599.33项目开发成本（万元） 91,575.81销售税金（万元） 6,482.92利润总额（万元） 18,540.60所得税（万元） 4,635.15净利润（万元） 13,905.45项目投资净利润率（%） 15.18项目销售净利润率（%） 11.936、项目的具体开发和进展情况
本项目目前正处于建设中，开发建设情况正常。
（二）巢湖琥珀新天地建设项目
1、项目情况要点
项目名称：巢湖琥珀新天地建设项目
立项批文：巢湖市发展和改革委员会巢发改投字[2013]349号
项目总投资：98,845.87万元
项目经营主体：巢湖置业
权益比例：控股80%
2、项目基本情况及市场前景
（1）基本情况
项目位于巢湖市金湖大道与华阳路交口，西至紫薇路，北至华阳路，南至规划道路，东至金湖大道。项目规划总用地 10.34万平方米，总建筑面积为 31.82
万平方米，建设容积率为2.50，主要建设内容包括：高层住宅、商业、地下车库、
文体活动中心、老年活动站、卫生服务站、幼儿园及小区用地范围内的配套工程。
项目定位于居住为主，商业、娱乐等为辅的复合型城市居住生活区。
（2）市场前景
巢湖琥珀新天地项目处于巢湖市，巢湖区位优越，交通便捷，位于长三角经济区沿江经济带中部、“合芜宁”金三角中心，距合肥和芜湖各60公里，是皖江开发开放及示范区建设的中心地带。宁西、京福高速铁路、淮南干线铁路，合宁、合芜、合常高速公路穿境而过。近年来，巢湖经济发展迅速，根据巢湖市统计局统计数据，2013年巢湖市国内生产总值（GDP）为 213.54亿元，增速为11%，规模以上工业增加值为79.40亿元，增速为16%，其增速在合肥5县、市中排名处于第二位。
巢湖琥珀新天地建设项目位于巢湖市金湖大道与华阳路交口，与巢湖市政府大楼约相距2公里。项目周边交通方便，有紫薇路、华阳路、还有规划道路，交通条件优越，且基础设施齐全，周边供水、供电、污水管网已建成，生活便利，周边拥有巢湖四中、巢湖市博物馆、安徽省巢湖康复医院等；项目南边有规划的学校，项目东侧为远洲豪廷大酒店，居住氛围已初步形成。项目周边4公里范围内拥有巢湖鼓山风景区、卧牛山公园、信泰生态公园等，居住坏境理想。
综上，巢湖琥珀新天地项目所处的巢湖市经济发展迅速，地理位置优越，周边生态环境适宜，市政配套和生活配套正在逐渐完善，具有良好的市场发展前景。
本项目预计可为公司带来较为可观的经济效益和社会效益。
3、资格文件取得情况
巢湖置业已经取得的资格文件如下：
|||||
|-|-|-|-|
|资格文件||颁发单位|证件编号|
||巢湖市发展和改革委员会|||
||巢湖市国土资源局|||
||巢湖市规划局|||

该项目《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》等证照及环境影响
评估工作按照有关部门的规定正在陆续办理中，预计取得不存在障碍。
4、投资估算及筹资方式
|||||
|-|-|-|-|
|科 目||金额（万元）|占比|
||12,564.00|||
||3,830.40|||
||12,241.78|||
||66,825.50|||
||3,384.19|||
||954.62|||
||954.62|||
||1,474.95|||
||98,845.87|||

本项目拟利用募集资金 45,000.00万元，其余资金公司将采用自有资金、银行贷款等途径解决。
5、项目经济评价
本项目各项经济指标良好，经济性上可行。具体指标如下表所示：
|||
|-|-|
|项目|金额、比率|

销售收入（万元） 123,595.96项目开发成本（万元） 98,845.87销售税金（万元） 6,871.94利润总额（万元） 17,878.15所得税（万元） 4,469.54净利润（万元） 13,408.62项目投资净利润率（%） 13.57项目销售净利润率（%） 10.856、项目的具体开发和进展情况
本项目目前正处于建设中，开发建设情况正常。
（三）补充流动资金
公司所属房地产开发行业属于资金密集型行业，房地产开发周转时间较长，对资金需求较大。近年来土地取得成本不断增加，土地出让金支付要求日趋严格；
同时，宏观经济形势、房地产宏观调控政策、土地调控政策、金融调控政策都会对房地产项目的开发及销售产生较大的影响，从而影响公司的销售资金回笼和外
部融资能力，给公司带来一定的资金压力。伴随经营规模的持续扩张，为保证公
司现有项目的顺利运转，并加大未来项目开发、建设和销售力度，公司需要更多的流动资金用于项目的经营管理、市场营销和必要的项目开发配套工作。
截至 2014年 3月 31日，公司（母公司）资产总额为 451,287.13万元，负债为 324,871.14万元，资产负债率为71.99%。受财务状况影响，公司持续获取和开发较大规模项目的能力受到影响。为降低公司财务风险，改善资本结构，使公司获取更多符合国家鼓励政策的开发项目，增强公司持续盈利能力，本次计划募集资金20,000.00万元用于补充流动资金。
三、本次发行对公司经营管理、财务状况等的影响
1、对公司财务状况的影响
本次非公开发行完成后，公司资本实力大大增强，净资产大幅提高，资产负债率（母公司）从 2014年 3月 31日的71.99%下降为58.93%%（仅考虑募集资金因素），有利于优化公司资产结构，增强公司资产结构的稳定性和抗风险能力。
由于公司募集资金投资项目产生的经营收益需要一定的时间才能体现，因此不排除公司每股收益被摊薄的可能性。
2、对公司经营的影响
本次募集资金投资项目符合国家相关的产业政策以及未来公司整体战略发展方向，具有良好的市场发展前景和经济效益。项目完成后，能够进一步提升公司的竞争能力，巩固公司在行业中的地位，提高盈利水平，增加利润增长点，募集资金的运用合理、可行，符合本公司及全体股东的利益。
3、提升公司未来融资能力
本次非公开发行将使公司的财务状况得到改善，盈利能力进一步增强，进而提升公司未来债务融资能力及空间，拓宽公司融资手段，增强公司发展后劲。
合肥城建发展股份有限公司二〇一四年五月十八日