金科地产集团股份有限公司
非公开发行股票募集资金使用的可行性分析报告
（修订稿）
一、本次募集资金投资项目概述
本次非公开发行股票募集资金总额不超过220,000.00万元，扣除发行费用后将用于以下项目：
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||||||项目总投资||拟投入募集资金|
||序号||项目名称|||||
||||||（万元）||（万元）|
|1||重庆·金科开州财富中心项目||200,813.52||120,000.00||
|2||重庆·金科江津世界城项目||182,585.77||100,000.00||
|合 计||||383,399.29||220,000.00||

若本次非公开发行扣除发行费用后的实际募集资金少于上述项目募集资金拟投入总额，公司将根据实际募集资金净额，按照项目的轻重缓急等情况，调整并最终决定募集资金投入的优先顺序及各项目的具体投资额等使用安排，募集资金不足部分由公司以自有资金解决。在本次非公开发行募集资金到位之前，公司将根据项目进度的实际情况以自筹资金先行投入，并在募集资金到位之后按照相关法规规定的程序予以置换。
二、募集资金投资项目的具体情况
（一）重庆·金科开州财富中心项目
1、项目基本情况
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|项目名称|重庆·金科开州财富中心项目|
|项目实施主体|本公司全资子公司重庆市金科骏耀房地产开发有限公司|
|项目区位|重庆市开县文峰街道中原社区|
|占地面积|128,962.70 平方米|
|总建筑面积|428,326.50平方米|
|容积率|一期 3.22；二期3.50|
|项目类型|商住|

本项目容积率一期为3.22，二期为3.50，定位于首次置业以及首次改善的
刚需住宅产品以及社区商业，项目主打户型为90平方米以下和90-144平方米的中小户型。
2、项目市场前景
本项目位于重庆开县环汉丰湖区域，是开县的核心区域和重点城市发展区，重要的城市人口和产业集聚的区域，是全县的政治、经济、文化和商贸流通中心，三峡库区湖滨森林生态最佳宜居地。项目所在的西部新区注重和谐发展，其功能定位为综合住区、文教新区和现代工业园区，三者相互促进，相辅相成。
开县位于重庆市东北部，全县幅员面积3,959平方公里，总人口165万。开县制订了“646”产业体系规划，着力培育六大工业集群，打造四大三产亮点，建设六大农业基地。大力推进“百千万项目集群储备工程”，储备三次产业和城市开发、创意产业五大类项目1.2万个，其中亿元级项目103个、千万元级项目 1,600多个。2011年，被重庆市政府列入“民生工业试点园区”，被表彰为“渝东北优秀园区”。
开县是国家发改委明确的重点开发区，过去十年，开县抓住移民迁建的机遇，建起了一座被誉为“巴渝新十二景”的移民新县城。近年来，开县突出“千年开州、灵动水城”两大规划定位，大力推进“西部水城、风情名镇、美丽乡村”三级开发建设，加速城镇化进程。开县拥有面积超过三个西湖的汉丰湖，正按照“多水统筹、综合治理”的思路，突出文化品位、国际视野，打造“中国工程湖泊生态典范”。优美的生态环境和经济的发展，带动开县城市人口每年增长3-4万人，加快了新型城镇化进程。人口的稳定增长和人民生活水平的提高将会有力带动该区域房地产市场的发展，本项目销售前景良好。
3、项目资格文件取得情况
项目已取得以下资格文件：
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||文件名称||文件编号|
|国有建设用地使用权出让合同||渝地（2012）合字（开县）第 046号渝地（2013）合字（开县）第 02号||
|国有土地使用证||312房地证 2013字第30497 号312房地证 2013字第04051 号||
|建设用地规划许可证||开规地字（2013）6号||
|建设工程规划许可证||开规建字（2013）42号||
|建筑工程施工许可证||500234201308200201500234201308280101||

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|建设项目环境影响评价文件批准书|渝（开）环准（2013）095号渝（开）环准（2013）096号|
|重庆市企业投资项目备案证|NO.0042637 NO.0043221|
|商品房预售许可证|开县国土房管（2013）预字第（31）号开县国土房管（2013）预字第（33）号开县国土房管（2013）预字第（35）号开县国土房管（2013）预字第（37）号开县国土房管（2013）预字第（43）号开县国土房管（2013）预字第（48）号开县国土房管（2013）预字第（51）号开县国土房管（2013）预字第（52）号（2014）预字第（5）号（2014）预字第（7）号（2014）预字第（10）号（2014）预字第（16）号|

4、项目投资估算
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||序号||项目|||金额（万元）|
|1||开发成本||土地成本|41,617.51||
|2||||前期工程费|14,664.81||
|3||||建筑安装工程费|97,814.87||
|4||||基础设施费|19,980.25||
|5||||配套设施费|2,522.11||
|6||||开发间接费|7,911.46||
|7||||小计|184,511.01||
|8||财务费用|||2,308.32||
|9||管理费用|||6,347.88||
|10||销售费用|||7,646.31||
|总投资|||||200,813.52||

本项目拟使用募集资金120,000万元，其余资金将采用自筹资金解决。
5、项目经济评价
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||项目||金额（万元）|
|总销售收入||288,540.07||
|开发成本||184,511.01||

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|毛利润|104,029.06|
|净利润|49,578.83|
|销售毛利润率（%）|36.05|
|销售净利润率（%）|17.18|

本项目首次土地取得时间为2012年6月，计划于2015年12月全部收回投资，预计投资回收期3.5年。上述经济评价指标为公司对本项目未来经济效益做出的预测，不构成业绩承诺。
（二）重庆·金科江津世界城项目
1、项目基本情况
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|项目名称|重庆·金科江津世界城项目|
|项目实施主体|本公司全资子公司重庆市江津区金科国竣置业有限公司|
|项目区位|重庆市江津区几江街道艾坪山脚原果树研究所|
|占地面积|158,578.36 平方米|
|总建筑面积|470,000.00 平方米|
|容积率|2.40|
|项目类型|普通住宅|

本项目容积率为2.40，定位于首次置业以及首次改善的刚需住宅产品以及社区商业，项目住宅户型全部为90平方米以下和90-144平方米的中小户型。
2、项目市场前景
本项目位于重庆市江津区艾坪山公园“文化旅游区”的西南侧，周边商业、学校、交通、文化体育等公共设施发展较为成熟，是公司重点打造的休闲旅游地产项目。
重庆市江津区位于重庆西南，距重庆主城42公里、江北机场70公里；长江黄金水道贯穿境内127公里，有5个国家级深水良港；成渝、渝黔铁路纵横全区135公里，重庆二环高速、渝泸高速公路贯穿境内，距离重庆中心城区半小时车程。该区幅员面积3,219平方公里，总人口150万。根据重庆市委市政府重要部署，江津区将被建设成为渝西地区重要的经济中心、重庆市重要的产业基地和成
渝经济区战略支点。
江津是国家新型工业化示范基地，连续10年跻身重庆工业十强区县，双福、
德感、珞璜、白沙四大工业园初步形成装备制造、汽摩及零配件、新型材料、电子信息及云计算、食品工业五大支柱产业；四面山、双峰寺、中山古镇、游艇基地、恒大游乐中心、白沙塘河影视基地等“六个一”旅游精品工程加速推进，致力打造休闲度假旅游胜地；以重庆金融后援服务中心建设为重点，大力构建区域性金融服务中心。江津拥有重庆市最大的现代农业园区，正着力打造全市统筹城乡发展示范区。
江津作为重庆“一小时经济圈”的重点发展区域，拥有3个百亿级工业园区，经济走势整体发展良好。随着重庆进入二环大发展时代，江津的经济发展和房地产需求潜力进一步增强。本项目所在区域土地较为稀缺，可售房地产资源较少。
本项目具有较好的销售前景。
3、项目资格文件取得情况
项目已取得以下资格文件：
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||文件名称||文件编号|
|国有建设用地使用权出让合同||渝地 2013（江津）第46号||
|国有土地使用证||203房地证 2013字第19225 号203房地证 2013字第19259 号203房地证 2013字第23187 号||
|建设用地规划许可证||地字第 500381201300011号||
|建设工程规划许可证||建字第 500381201300100号建字第 500381201300127号||
|重庆市企业投资项目备案证||NO.0040141 NO.0040142||
|建筑工程施工许可证||500381201308150201500381201308150301500381201401220201500381201401220301||
|商品房预售许可证||津国土房管（2013）预字第（049）号津国土房管（2013）预字第（060）号津国土房管（2013）预字第（068）号津国土房管（2013）预字第（087）号||

4、项目投资估算
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||序号||项目|||金额（万元）|
|1||开发成本||土地成本|32,402.08||
|2||||前期工程费|17,258.43||
|3||||建筑安装工程费|83,840.44||
|4||||基础设施费|27,206.90||

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|5||配套设施费|4,606.89|
|6||开发间接费|2,816.09|
|7||小计|168,130.83|
|8|财务费用||1,293.46|
|9|管理费用||6,176.78|
|10|销售费用||6,984.70|
|总投资|||182,585.77|

本项目拟使用募集资金100,000万元，其余资金将采用自筹资金解决。
5、项目经济评价
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||项目||金额（万元）|
|总销售收入||258,692.73||
|开发成本||168,130.83||
|毛利润||90,561.90||
|净利润||42,161.21||
|销售毛利润率（%）||35.01||
|销售净利润率（%）||16.30||

本项目首次土地取得时间为2012年12月，计划于2016年12月全部收回投资，预计投资回收期4年。上述经济评价指标为公司对本项目未来经济效益做出的预测，不构成业绩承诺。
三、结论
本次募集资金投资项目符合国家相关的产业政策，项目实施后将有利于提升公司盈利能力。本次非公开发行股票募集资金的使用符合公司的实际情况和发展需要。
金科地产集团股份有限公司董事会
二〇一四年八月十五日