中水集团远洋股份有限公司拟收购
厦门新阳洲水产品工贸有限公司部分股权
所涉及的厦门新阳洲水品工贸有限公司
股东全部权益价值
评估说明
北京亚超评报字（2014）第A017号
北京亚超资产评估有限公司
二 O一四年十一月
中水集团远洋股份有限公司拟收购厦门新阳洲水产品工贸有限公司股权所涉及的厦门新阳洲水品工贸有限公司股东全部权益价值评估说明·目录中水集团远洋股份有限公司拟收购
厦门新阳洲水产品工贸有限公司股权
所涉及的厦门新阳洲水品工贸有限公司
股东全部权益价值
评估说明
目 录
关于《评估说明》使用范围的声明 .......................................................................................... 1企业关于进行资产评估有关事项的说明 .................................................................................. 2评估对象与评估范围说明 .......................................................................................................... 37资产核实总体情况说明 .............................................................................................................. 41资产基础法评估技术说明 .......................................................................................................... 45流动资产评估技术说明 ....................................................................................................... 46长期股权投资评估技术说明 .............................................................................................. 52房屋建筑物类评估技术说明 .............................................................................................. 55设备类资产评估技术说明 .................................................................................................. 63在建工程评估技术说明 ....................................................................................................... 76无形资产评估技术说明 ....................................................................................................... 77负债评估技术说明 ............................................................................................................... 90收益法评估技术说明 ................................................................................................................... 94评估结果及其分析 ..................................................................................................................... 136
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说明一·关于资产评估说明使用范围的声明说明一
关于《评估说明》使用范围的声明
本评估说明仅供资产评估主管机关、企业主管部门审查资产评估报告书和检查评估机构工作之用，非为法律、行政法规规定，材料的全部或部分内容不得提供给其他任何单位或个人，也不得见诸于公开媒体。
北京亚超资产评估有限公司
2014年11月2日
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说明三·评估对象与评估范围说明说明二
企业关于进行资产评估有关事项的说明
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说明三·评估对象与评估范围说明企业关于进行资产评估有关事项的说明
一、委托方与被评估单位概况
（一）委托方：中水集团远洋股份有限公司
1、基本情况
名称：中水集团远洋股份有限公司（以下简称“中水渔业”，证券代码：000798）住所：北京市西城区民丰胡同31号
法定代表人姓名：吴湘峰
注册资本：人民币叁亿壹仟玖佰肆拾伍万伍仟元整
实收资本：人民币叁亿壹仟玖佰肆拾伍万伍仟元整
公司类型：股份有限公司（上市）
经营范围：许可经营范围：批发（非实物方式）预包装食品、散装食品（含熟食、水产品、鲜肉）（仅限中水集团远洋股份有限公司北京海鲜营销分公司经营，有效期至 2013年 8月 17日）；原油、成品油境外期货业务（有效期至 2013年 10月 20日）；
批发（非实物方式）散装食品（含水产品）（有效期至2014年06月15日）。
一般经营项目：海洋捕捞；水产品的加工、仓储；与渔业相关的船舶、机械设备、材料的销售；进出口业务；汽车的销售。
成立日期：1998年01月19日
注册号：100000000028639（2-1）
（二）被评估单位：厦门新阳洲水产品工贸有限公司
1、基本情况
名称：厦门新阳洲水产品工贸有限公司（以下简称“厦门新阳洲公司”或“公司”）住所：厦门市翔安区大嶝街道阳塘社区
法定代表人姓名：张福赐
注册资本：陆仟肆佰壹拾万贰仟伍佰陆拾捌元整
实收资本：陆仟肆佰壹拾万贰仟伍佰陆拾捌元整
公司类型：有限责任公司（自然人投资或控股）
经营范围：1、生产：水产品加工（干制水产品）（许可证有效期至 2015年 08月24日）；2、生产：调味料（液体、固体）（许可证有效期至2016年01月24日）；3、销售新鲜水产品；4、收购、销售：初级农产品（不含粮食、棉花、烟草及种子）；5、
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说明三·评估对象与评估范围说明经营各类商品和技术的进出口（不另附进出口商品目录），但国家限定公司经营或禁止进出口的商品和技术除外。（以上经营范围涉及许可经营项目的，应在取得有关部门的许可后方可经营。）
成立日期：2002年10月24日
营业期限：自2002年10月24日至2062年10月23日
注册号：350213200000605
2、企业历史沿革
厦门新阳洲水产品工贸有限公司地处海峡西岸经济区内的大嶝岛，是一个集产品加工、销售服务于一体的福建省水产品加工企业。
作为水产品加工企业，公司始终将产品质量安全问题视为企业的生命，将食品安全问题贯穿于生产经营全过程，不断加强产品质量安全监督和保障工作。从原辅料的源头到消费者的各环节进行严格的质量管控，强化安全措施、最大限度提升顾客满意度、增强服务意识。目前，企业已通过ISO9001：2008质量管理体系认证。产品为全国首家通过“中国有机产品认证”，产地获得了福建省无公害农产品产地认定。
2002年10月24日，厦门新阳洲公司成立，注册资本为人民币68.00万元，其中：张福赐出资34.00万元，占注册资本的50%，张福庆出资17万元，占25%，张少华出资17.00万元，占25%。该注册资本已经厦门永和会计师事务所有限公司厦永会验[2002]145号《验资报告》验证。
根据 2003年 8月 26日公司股东会决议，公司增加注册资本人民币 300.00万元，其中：张福赐出资 150万元，张福庆出资75万元，张少华出资75万元。增资后公司注册资本变更为人民币368.00万元，其中：张福赐出资184.00万元，占注册资本的50%；张福庆出资92.00万元，占25%；张少华出资92.00万元，占25%。本次增资业经厦门永和会计师事务所有限公司厦永会资验[2003]123号《验资报告》验证。
根据 2005年 8月 12日公司股东会决议，公司增加注册资本人民币 300.00万元，其中：张福赐出资150.00万元，张福庆出资75.00万元，张少华出资75.00万元。增资后公司注册资本变更为人民币668.00万元，其中：张福赐出资334.00万元，占注册资本的50%；张福庆出资167.00万元，占25%；张少华出资167.00万元，占25%。本次增资业经厦门中瑞会计师事务所有限公司厦中瑞验[2005]Y2115号《验资报告》验证。
根据 2008年 6月 10日公司股东会决议，公司增加注册资本人民币 600.00万元，全部由张福赐出资。增资后公司注册资本变更为人民币1,268.00万元，其中：张福赐
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说明三·评估对象与评估范围说明出资934.00万元，占注册资本的73.66%；张福庆出资167.00万元，占13.17%；张少华出资167.00万元，占13.17%。本次增资业经厦门新昌会计师事务所有限公司厦新昌会验字[2008]第AY0145号《验资报告》验证。
根据 2009年 6月 4日公司股东会决议，公司增加注册资本人民币 1,000.00万元，全部由张福赐出资。增资后公司注册资本变更为人民币2,268.00万元，其中：张福赐出资1,934.00万元，占注册资本的85.28%；张福庆出资167万元，占7.36%；张少华出资167万元，占7.36%。本次增资业经厦门加捷正大会计师事务所有限责任公司厦加捷正大验字[2009]第NY0279号《验资报告》验证。
根据 2009年6月12日公司股东会决议，以及张少华与张福赐签订的《股权转让协议》，张少华将其持有的公司7.36%的股权以人民币167.00万元的价格转让给张福赐。
此次股权转让后，公司注册资本仍为人民币2,268.00万元，其中：张福赐出资 2,101.00万元，占注册资本的92.64%；张福庆出资167.00万元,占7.36%。
根据2009年11月23日公司股东会决议，公司增加注册资本人民币1,700.00万元，其中：张福赐出资1,574.88万元，张福庆出资125.12万元。增资后公司注册资本变更为人民币 3,968.00万元，其中：张福赐出资 3,675.88万元，占注册资本的92.64%；张福庆出资292.12万元,占7.36%。本次增资业经厦门新昌会计师事务所有限公司厦新昌会验字[2009]第Y0537号《验资报告》验证。
根据2011年12月28日公司股东会决议，公司增加注册资本人民币1,032.00万元，其中：张福赐出资824.12万元，张福庆出资207.88万元。增资后公司注册资本变更为人民币5,000.00万元，其中：张福赐出资4,500.00万元，占注册资本的90%；张福庆出资500.00万元,占10%。本次增资业经厦门银晟会计师事务所有限公司厦银晟会验字（2011）第YA2798号《验资报告》验证。
根据2012年9月6日公司股东会决议，公司增加注册资本人民币1,410.2568万元，其中：南京点量长元投资中心（有限合伙）认缴注册资本人民币759.0559万元，南京点量承元投资中心（有限合伙）认缴注册资本人民币295.0754万元，南京凯腾瑞盈创业投资企业（有限合伙）认缴注册资本人民币 356.1255万元。增资后公司注册资本变更为人民币 6,410.2568万元，其中张福赐出资4,500.00万元，占注册资本的70.20%；
张福庆出资500.00万元，占7.80%；南京点量长元投资中心（有限合伙）出资 759.0559万元，占11.84%；南京凯腾瑞盈创业投资企业（有限合伙）出资356.1255万元，占5.56%；
南京点量承元投资中心（有限合伙）出资295.0754万元，占4.60%。本次增资业经江
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说明三·评估对象与评估范围说明苏苏亚金诚会计师事务所有限公司苏亚验[2012]49号《验资报告》验证。
截止评估基准日，厦门新阳洲公司股东及持股情况如下：
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|序号|股东名称或姓名|出资比例|出资额（元）|
|1|张福赐|70.20%|45,000,000.00|
|2|张福庆|7.80%|5,000,000.00|
|3|南京点量长元投资中心（有限合伙）|11.84%|7,590,559.00|
|4|南京凯腾瑞盈创业投资企业（有限合伙）|5.56%|3,561,255.00|
|5|南京点量承元投资中心（有限合伙）|4.60%|2,950754.00|
|合计||100%|64,102,568.00|

3、公司组织架构及内部控制制度
（1）公司组织架构
公司设股东会、董事会、监事会。董事会成员为周军、张福赐、张福庆。董事长为张福赐，总经理为张福赐。监事会成员为马黎达、张桂谦、梁淑娇，监事会主席梁淑娇。
下设生产工厂、采购中心、市场营销中心、人力行政中心、财务管理中心、新阳洲贸易有限公司、福建达元海洋食品有限公司，具体为9个职能部门（财务部、人事行政部、采购部、仓储部、品管技术部、生产部、销售部、市场部、项目部）和 8个车间。
公司目前拥有员工 273人，其中：总经办3人，财务部9人，行政部15人，采购部3人，仓储部15人，研发部2人，生产部12人，销售部18人，生产工人196人。
设立子公司一家，为福建达元海洋食品有限公司。
（2）内部控制制度
厦门新阳洲公司制定了包括人事管理制度、合同管理制度、研发管理制度及产品加工工艺流程、产品召回流程、纠正和预防措施程序、不合格品控制程序、顾客满意度调查程序等管理制度。
4、主要产品的生产、销售情况
（1）生产基地的地理位臵、交通概况
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|厦门新阳洲水产品工贸有限公司地处海峡西岸经济区内的大嶝岛。厦门市位于台|
|湾海峡西岸中部、闽南金三角的中心，地处北纬24°23'～24°54'、东经 117°53'～118°26'，|
|厦门市境域由福建省东南部沿厦门湾的大陆地区和厦门岛、鼓浪屿等岛屿以及厦门湾|
|组成。大嶝岛，即大嶝街道，位于福建省厦门市翔安区东南海面，与金门岛最近距离|

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说明三·评估对象与评估范围说明
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|仅 1800 米，面积 13.2 平方公里，下辖 9 个行政村，近 2 万人。有东南沿海最纯净海|
|域，水质、空气质量符合国家环境一级标准，号称“天然氧吧”，是国家白鹭自然保护|
|区。|

（2）主要产品品种
厦门新阳洲公司目前主要经营紫菜、海带水产品的加工，开发上市的有“新阳洲”、“嶝发”、“亲口福”三个品牌，紫菜、紫菜酥、海带、海苔、裙带菜、蚝油（汁）、扇贝汁、贻贝汁、冻虾、冻鱼等藻类、贝汁类、冷冻系列等三大类百余种产品。同时，收购和销售香菇、木耳、笋干等优质农副产品。产品的销售网络遍及全国200多个大中城市、台湾、香港以及日本、新加坡、泰国、马来西亚等东南亚国家和地区。
（3）主要产品的生产状况
公司有 8个生产车间，有紫菜饼车间 2个、紫菜汤车间 1个、紫菜酥车间 1个、海苔车间1个、蚝油车间1个、夹心海苔车间1个（正在布臵中，预计4月份投产）、海洋休闲食品车间1个（正在布臵中、预计4月份投产）。
（4）近三年销售状况
①2011年至2013年前十名客户分析
公司业务分外销和内销，外销业务呈逐年递增，但市场趋于饱和，增速不大；内销业务逐步增加，呈上升趋势。2011-2013年客户均为 200多户，其中超千万元的每年都是3户，特别是2012、2013年厦门市中鹭达进出口有限公司所占份额分别为36.49%、29.45%。
2013年度共220个客户，其中销售收入超千万元的客户有3个，即厦门市中鹭达进出口有限公司、DONG LIAN FA TRADINGCO.,LTD.、YONG FONG CHENGCO.,LTD.，三家
客户收入合计占全年收入的44.91%。
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说明三·评估对象与评估范围说明2013年度前10名的客户
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|排序|客户名称|销售收入（元）|占年收入比率%|
|1|厦门市中鹭达进出口有限公司|91,300,217.25|29.33|
|2|DONG LIAN FA TRADING CO.LTD|28,954,043.80|9.30|
|3|YONG FONG CHENG CO.LTD|18,974,584.38|6.10|
|4|GREAT-TOP ENTERPRISE CO.LTD|7,511,117.54|2.41|
|5|佛山市海天（高明）调味食品有限公司|6,952,476.25|2.23|
|6|QWAN TRADING FIRM|6,896,797.00|2.22|
|7|珠海市利昌食品有限公司|5,882,659.59|1.89|
|8|DAI KIM MINH CO.Ltd|5,818,242.78|1.87|
|9|蔡明林|5,035,482.80|1.62|
|10|武汉方丰园经贸发展有限公司|4,899,384.62|1.57|
|合计||182,225,006.00|58.54|

2012年度共235客户为，其中销售收入超千万元的客户有3个，即厦门市中鹭达进出口有限公司、DONG LIAN FA TRADINGCO.LTD.、YONG FONG CHENGCO.,LTD.，三家客户收入合计占全年收入的51.81%。
2012年度前10名的客户
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|-|-|-|-|
|排序|客户名称|销售收入（万元）|占年收入比率%|
|1|厦门市中鹭达进出口有限公司|105,581,071.33|36.49|
|2|DONG LIAN FA TRADING CO.LTD|20,172,120.53|6.97|
|3|YONG FONG CHENG CO.LTD|17,699,143.29|6.12|
|4|GREAT-TOP ENTERPRISE CO.LTD|7,312,441.37|2.53|
|5|DAI KIM MINH CO.Ltd|5,685,279.96|1.97|
|6|QWAN TRADING FIRM|5,365,836.57|1.85|
|7|NATURE AGRICULTURE PRODUCTS CO.LTD(大自然）|5,095,535.26|1.76|
|8|成都吴明|4,055,393.11|1.40|
|9|江西南昌徐伯曰|4,010,036.71|1.39|
|10|SEA BONANZA FOODS CO.LTD.（泰国）|3,942,852.79|1.36|
|合计||178,919,710.91|61.84|

 2011年度共237个客户，其中销售收入超千万元的客户有3个，即YUAN CYUAN TRADINGCO.(海带台湾)、YONG FONG CHENGCO.,LTD.、DONG LIAN FA TRADINGCO.,LTD.，三家客户收入合计占全年收入的34.92%。
2011年度前10名的客户
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|-|-|-|-|
|排序|客户名称|销售收入（元）|占年收入比率%|
|1|YUAN CYUAN TRADING CO.（海带台湾）|31,293,809.79|16.95|
|2|YONG FONG CHENG CO.LTD|21,590,836.39|11.69|
|3|DONG LIAN FA TRADING CO.LTD（海带）|11,592,399.04|6.28|
|4|LUNG JOU TRADING CO.LTD（台湾）|8,260,445.40|4.47|
|5|NATURE AGRICULTURE PRODUCTS CO.LTD(大自然)|7,436,032.12|4.03|
|6|QWAN TRADING FIRM|6,083,825.57|3.30|
|7|DAI KIM MINH CO.Ltd|5,993,558.26|3.25|
|8|HONG LENG HOUR IMPORT EXPORT AND TRANSPO|5,993,558.26|3.06|
|9|TAN BINH COMMERCIAL JOINT STOCK COMPANY|4,065,054.90|2.20|
|10|AL MOTTO USA（奥克兰）|4,008,856.05|2.17|
|合计||105,978,703.64|57.40|

②2011年至2013年主要产品销售情况分析
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说明三·评估对象与评估范围说明 2013年度共5种产品销售收入超千万元，即盐淹海带、新阳洲纯紫菜、盐淹裙带菜、调味紫菜、新阳洲紫菜饼，5种产品销售收入合计占全年收入的80.74%。
2013年度销售前10名的产品
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|排序|产品名称|销售收入（元）|占年收入比率%|
|1|盐淹海带|112,976,982.46|36.30|
|2|新阳洲纯紫菜|53,086,322.70|17.05|
|3|盐淹裙带菜|52,552,898.02|16.88|
|4|调味紫菜|17,164,525.44|5.51|
|5|新阳洲紫菜饼|15,543,344.90|4.99|
|6|蚝汁|6,954,086.96|2.23|
|7|嶝发紫菜饼|5,674,279.79|1.82|
|8|海苔|5,400,393.23|1.73|
|9|葱酥|4,576,985.56|1.47|
|10|新阳洲紫菜汤|3,549,910.39|1.14|
|合计||273,929,819.06|88.00|

 2012年度共4种产品销售收入超千万元，即盐渍海带、盐淹裙带菜、新阳洲纯紫菜、新阳洲紫菜饼，4种产品销售收入合计占全年收入的67.29%。
2012年度销售前10名的产品
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|排序|产品名称|销售收入（元）|占年收入比率%|
|1|盐渍海带|126,967,695.10|43.88|
|2|盐淹裙带菜|40,289,867.42|13.93|
|3|新阳洲纯紫菜|16,107,201.25|5.57|
|4|新阳洲紫菜饼|11,337,299.02|3.92|
|5|嶝发紫菜饼|9,369,179.56|3.24|
|6|调味紫菜|8,674,619.01|3.00|
|7|蚝汁|5,884,075.23|2.03|
|8|红毛藻|5,709,396.67|1.97|
|9|新阳洲紫菜汤|4,940,751.90|1.71|
|10|海苔|2,631,853.39|0.91|
|合计||231,911,938.55|86.16|

 2011年度共4种产品销售收入超千万元，即盐渍海带、新阳洲紫菜饼、干紫菜（四方菜）、盐渍海带芽，4种产品销售收入合计占全年收入的70.02%。
2011年度销售前10名的产品
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|排序|产品名称|销售收入（元）|占年收入比率%|
|1|盐渍海带|57,027,840.48|30.89|
|2|新阳洲紫菜饼|30,258,541.14|16.39|
|3|干紫菜(四方菜)|25,117,871.02|13.60|
|4|盐渍海带芽|16,875,853.87|9.14|
|5|紫菜(电烤菜)|8,924,990.35|4.83|
|6|木耳|6,504,365.46|3.52|
|7|新阳洲紫菜汤|6,444,171.45|3.49|
|8|海苔|5,812,045.90|3.15|
|9|嶝发紫菜饼|4,641,472.09|2.51|
|10|盐腌海带|4,017,412.42|2.18|
|合计||165,624,564.18|89.71|

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说明三·评估对象与评估范围说明③销售渠道分析
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|渠道|项目|2011年|2012年|2013年|
|出口|销售额（万元）|12,859.50|9,798.55|9,703.51|
||占年销售额比%|69.68|33.88|31.18|
|流通批发|销售额（万元）|3,456.39|16,665.57|15,324.16|
||占比%|18.73|57.62|49.24|
|商超|销售额（万元）|474.60|2,001.92|5,410.63|
||占比%|2.57|6.92|17.38|
|零售|销售额（万元）|1,664.33|455.84|685.75|
||占比%|9.02|1.58|2.20|

（5）主要产品市场需求与占有率
国内餐饮行业的持续发展带动了包括紫菜在内的菜肴原材料的市场需求，紫菜的烹调方法开始多样化，以紫菜为主要原材料或者配菜的新菜品不断推出，餐饮市场上对紫菜的需求日益旺盛。
目前，国际上主要紫菜进口国为美国、泰国、香港，其次为俄罗斯、巴西、日本等地区。自 2009年以来，我国紫菜产品的出口一直保持了稳定的增长，至 2011年，我国紫菜总出口量平均每年以14.84%的速度增长，总贸易额每年的平均增长率为17.08%。2011年紫菜出口总量达到4244.05吨，总贸易额达到72,566,825美元。
城乡居民购买力水平的提高和消费结构的变化为海水养殖提供了广阔的发展空间，随着人们生活水平由“温饱”型向营养型、健康型的根本性转变，低热量、低脂肪的水产品日益成为广大城乡居民必不可少的副食品消费对象。
在正常生产年份，坛紫菜根据原料产量（年均约 6万吨）的市场零售价估值（行业产值），按 2013年的市场价格，约 96亿元人民币。按 2013年公司坛紫菜的市场零售销量约2亿元人民币，市场占有率约2.1%。
5、原料供应
（1）主要原材料品种
主要原材料是紫菜、海带、蚝汁。
（2）主要原材料的供应商
公司供应商主要为由农户组成的合作社、公司和散户。公司由直接向农户的采购，逐步改变为向合作社采购，其中 2012年和 2013年向合作社采购份额分别为56.5%和81.02%。采购环节逐步规范，采购价格也相对稳定。
北京亚超资产评估有限公司 第 10页
说明三·评估对象与评估范围说明2013年度主要供应商明细
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|排序|供应商名称|采购金额（元）|采购产品名称|
|1|厦门市翔安翔嶝海盛水产专业合作社|83,683,452.80|紫菜、海带|
|2|厦门市翔安金海丰盛水产专业合作社|66,112,621.20|紫菜、海带|
|3|厦门市翔安区嶝旺水产品专业合作社|54,538,629.35|海带|
|4|南安石井昌盛紫菜专业合作社|19,862,160.00|紫菜|
|5|苍南海壹食品有限公司|4,124,000.00|海带|
|6|南通海潮海味食品有限公司|3,074,904.00|机制菜|
|7|福建省霞浦县祥烨农产品有限公司|2,893,111.05|紫菜|
|8|潮安县钟源印务有限公司|754,661.00|包装袋|
|9|厦门紫云龙工贸有限公司|655,027.07|不干胶|
|10|瑞安市东威塑胶有限公司|550,178.00|OPP玻璃纸|
|合计||236,248,744.47||

2012年度主要供应商明细
|||||
|-|-|-|-|
|排序|供应商名称|采购金额（元）|采购产品名称|
|1|嶝旺水产品专业合作社|123,571,311.68|海带、紫菜|
|2|厦门市翔安翔嶝海盛水产专业合作社|15,915,280.00|海带|
|3|南安石井昌盛紫菜专业合作社|13,223,397.00|紫菜|
|4|苍南海壹食品有限公司|5,790,087.70|海带|
|5|厦门市柏绿调味食品有限公司|2,011,188.94|紫菜|
|6|吴金九|931,967.85|海带|
|7|林光祖|931,708.50|紫菜|
|8|霞浦县添胜贸易有限公司|890,110.00|紫菜|
|9|许晓东|883,801.30|紫菜、海带|
|10|林时倍|777,299.25|紫菜、海带|
|合计||164,926,152.22||

2011年度主要供应商明细
|||||
|-|-|-|-|
|排序|供应商名称|采购金额（元）|采购产品名称|
|1|嶝旺水产品专业合作社|119,741,074.00|紫菜|
|2|厦门市柏绿调味食品有限公司|6,026,166.90|紫菜|
|3|南通海潮海味食品有限公司|1,577,604.55|紫菜|
|4|苏赛香|1,085,837.00|海带|
|5|陈邦勇|1,073,117.41|海带|
|6|杨李平|1,038,376.00|海带|
|7|潮安县钟源印务有限公司|997,826.00|外袋|
|8|郑步福|987,746.00|海带|
|9|林振雄|984,747.00|海带|
|10|陈邦福|981,099.00|海带|
|合计||134,493,593.86||

（3）主要原材料的采购方式
公司生产所需的主要原材料为紫菜，而紫菜具有固定生长周期，每年中秋过后为下苗期；11月、12月、1月为收获期。公司每年的采购时间集中于特定月份，为了维
持正常的生产经营，公司需要持续保有一定数量的存货。由此会导致公司在每年的第
四季度末及一季度采购量较大，年末存货量较大。目前公司原料的采购主要通过向农
北京亚超资产评估有限公司 第 11页
说明三·评估对象与评估范围说明业合作社签订年度采购合同进行采购，实际采购价格随行就市。每年11月、12月、1月、2月为紫菜采购期，公司在此期间需对紫菜进行大规模的采购以维持下一年生产的持续性，从而使年末时点及一季度紫菜库存较高，其余时间内，公司只存在零星的紫菜收购行为。
海带的生长周期与紫菜的生长周期并不重叠，由于各个海域水温度的差异，故分苗的时期各有不同，一般在三月至四月之间，采收的时间也对应在六月至七月之间。
采购主要通过向农业合作社签订年度采购合同进行采购，实际采购价格随行就市。
蚝水的大批量收购时间一般为7-9月，公司通过向合作社或农户收购，价格随行就市。
6、主要经营业绩
评估基准日及前三年财务数据如下表：
单位：人民币元
||||||
|-|-|-|-|-|
|项目|2013年12月31日|2012年12月31日|2011年12月31日|2010年12月31日|
|总资产|272,182,059.01|289,942,075.20|238,520,275.05|128,482,579.74|
|净资产|213,933,685.39|177,258,543.23|76,454,395.05|51,383,673.99|
|年度|2013年度|2012年度|2011年度|2010年度|
|营业收入|311,267,933.18|289,321,471.45|184,630,250.06|78,091,584.79|
|营业成本|251,949,902.09|227,716,064.81|151,801,213.58|71,347,501.66|
|投资收益|||||
|营业利润|36,990,002.93|39,607,680.06|13,573,107.27|2,427,011.05|
|利润总额|37,971,725.62|40,812,587.77|15,298,697.69|4,139,161.05|
|净利润|36,675,142.16|39,895,256.49|10,752,931.48|3,305,534.13|

 2010年度财务报表经厦门华诚会计师事务所有限公司审计，并出具了厦华会审字（2011）S717号标准无保留意见的审计报告。
2011年度财务报表经厦门中永旭会计师事务所有限公司审计，并出具了厦中永旭审字[2012]第NS0239号标准无保留意见的审计报告。
2012年度财务报表经江苏苏亚金诚会计师事务所有限公司审计，并出具了苏亚审[2013]第619号标准无保留意见的审计报告。
2013年度财务报表经中审亚太会计师事务所（特殊普通合伙）审计，并出具了中审亚太审字（2014）第010217号标准无保留意见的审计报告。
7、生产经营优势和风险分析
（1）生产经营优势
①行业优势：农副产品加工产业是国家大力支持的重点产业，市场前景广阔
②地域优势：2010年我国养殖紫菜年产量10.72万t（其中坛紫菜主产区福建5.13
北京亚超资产评估有限公司 第 12页
说明三·评估对象与评估范围说明万t，条斑紫菜主产区江苏省2.19万t，其余为浙江省2.28万t、山东省0.26万t、广东省0.86万t），目前，福建紫菜产量占全国比率40%，公司有较为明显的区域性垄断优势。
③交通运输条件便利
厦门新阳洲水产品工贸有限公司地处海峡西岸经济区内的大嶝岛。厦门市位于台湾海峡西岸中部、闽南金三角的中心，是中国最早开放的 4个特区之一。邻接广东、江西、浙江等紫菜需求量大的省份，同时厦门有象屿保税区等对外港口码头，又与台湾最近，对出口的业务也带来很多便利性。
④生产设备装备水平
目前公司的生产设备大多数都经台湾进口，在国内属于领先水平。紫菜类延生产品日本是世界最先进最早研发的国家，技术条件及研发能力首屈一指，台湾基本是借鉴日本的模式。
⑤原材料采购优势
福建省是中国坛紫菜生产的最大省份，坛紫菜养殖有浙江苍南、福建霞浦、福建莆田、福建南安、福建大嶝、福建漳浦、福建诏安等地，福建坛紫菜的年产量约 6万吨，占比达 80以上。厦门新阳洲水产品工贸有限公司地处厦门大蹬岛，刚好地处坛紫菜养殖的中间海岸线，对于原料的收购处于辐射面广，收购运输成本相对低的产区优势。同时公司有和产区的紫菜经济合作社建立了良好的合作关系并每年签订了购销协议。
⑥水、电供给充足。
在水源使用上，目前厦门的水资源供应主要是市域外的九龙江、同安的汀溪水库群和集美的坂头－石兜水库。长泰枋洋水利枢纽工程、莲花水库建设正在积极推进当中，将为厦门市开辟新的稳定的水源，显著提高厦门市供水的可靠性。
电力供应上，2013年厦门电网建设继续保持超过 10亿元的投资规模，目前在建以及今年预计开工建设的110千伏及以上的重大电力项目有30余个，每个项目均是按照服务于厦门跨岛发展的战略而规划建设。其中，厦门岛外除了加大各区新城电力配套建设外，还将重点加强同安、翔安片区电源点扩充，逐步提升同安、翔安片区的电网装备水平和供电能力；厦门岛内则以进一步提升供电可靠性为目标，提高电网智能化水平。2013年5月29日福建厦门市翔安区22万伏内官变电站二期扩建工程竣工投产。
⑦渠道优势：目前，公司已经较好的控制了养殖产地的优质原材料的收购，对于
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说明三·评估对象与评估范围说明原材料控制有独到的经验和优势，保证原材料的稳定的采购及质量；公司拥有出口、商超、流通、零售、网购等多元化的销售渠道，产品销售网络不断扩大，市场覆盖率不断提升；流通市场方面，公司完成向二三线城市的网络覆盖，产品基本覆盖大批市场、二批市场、农贸市场和B类店、C类店、社区便利店。
⑧品牌优势：公司获得了“中国有机紫菜生产基地”荣誉及“绿色产品”、“无公害产品认证”；“新阳洲”是中国紫菜行业最具影响力和知名度的品牌之一，连续三年荣获“福建省著名商标”称号，连续三年荣获“厦门市著名商标”称号。
⑨发展机遇：
国家发改委《产业结构调整指导目录》（2011年本）将农林业中“海水养殖及产品深加工，海洋渔业资源增殖与保护”列入了鼓励类行业。与我国其他农副食品加工工业一样，紫菜产业存在加工规模和整体水平较小、行业技术装备水平较落后、产品标准和质量控制体系不完善等不足，行业发展具有“小生产、大市场、小规模、大群体”的特征，整个行业大型企业较少，以中小型企业为主，甚至还存在部分家庭式生产作坊，产业集中度低，且由于生产区域的限制，较大的紫菜加工企业为数并不多，产值超过1亿的企业不超过5家。产品多采用生产加工后销售给经销商的方式，再由经销商销售给最终消费者。随着人们生活水平由“温饱”型向营养型、健康型的根本性转变，低热量、低脂肪的水产品日益成为广大城乡居民必不可少的副食品消费对象。
（2）风险分析
①行业内市场的风险
坛紫菜深加工企业主要原材料为鲜紫菜，坛紫菜独特的生长特性决定了其产地主要集中在福建、浙江以南、广东以北等省份，尤以福建为主。
由于紫菜产品附加值较低，原材料占紫菜产品成本的比重较高，如紫菜加工企业远离紫菜原料盛产地，企业将负担较高的运输成本，其原材料成本大大增加，紫菜产品价格将在市场上失去竞争优势；并且，紫菜作为一种海蔬菜，收获后如不及时进行加工处理，易腐烂变质。因此限制了紫菜原料盛产地外的紫菜加工企业的发展。
②原材料采购采购不足或原材料质量下降带来的风险：原材料的养殖面积和产量受养殖户养殖意愿和当地海域影响。
③公司主要原材料紫菜季节性集中采购带来的风险：不能按时按量筹集采购资金对经营业绩造成的风险；阶段性短期偿债风险；市场急剧变化导致库存原材料贬值的风险。
④自然灾害的风险：紫菜加工行业的上游属于养殖业，易受自然灾害的影响，如
北京亚超资产评估有限公司 第 14页
说明三·评估对象与评估范围说明气温影响，海水温度持续偏高或者是偏低都会影响产量；如气候影响，台风等诸多不利气候因素，使得紫菜减产；水质影响等。
⑤食品质量安全控制的风险：如公司具体质量管理工作出现纰漏或因为其他不可预计原因发生产品质量问题，不但会产生赔偿风险，还可能对公司的信誉和公司产品的销售产生重大不利影响。因此，公司存在由于产品质量管理出现失误而带来的潜在经营风险。另外，由于区域性生活习惯的差异，人们对紫菜深加工产品口味亦有多样化需求，使得紫菜加工企业在提高产品质量的同时还要研发出新的产品，以满足终端消费市场的不同需求。
8、执行的主要会计政策
（1）会计期间
会计年度自公历1月1日起至12月31日止。
（2）记账本位币
采用人民币为记账本位币。
（3）会计计量属性
公司以权责发生制为记账基础，初始价值以历史成本为计量原则。以公允价值计量且其变动记入当期损益的金融资产和金融负债、可供出售金融资产和衍生金融工具等以公允价值计量；采购时超过正常信用条件延期支付的存货、固定资产等，以购买价款的现值计量；发生减值损失的存货以可变现净值计量，其他减值资产按可收回金额（公允价值与现值孰高）计量；盘盈资产等按重臵成本计量。
（4）应收款项
①单项金额重大并单项计提坏账准备的应收款项：
单项金额重大的判 单项金额重大的应收款项，是指期末余额在500.00万元以上（含断依据或金额标准 500.00万元）的应收款项
单项金额重大并单
资产负债表日，公司对单项金额重大的应收款项单独进行减值测项计提坏账准备的计提试。如有客观证据表明其发生了减值的，则按其预计未来现金流量方法
现值低于其账面价值的差额，确认减值损失，计提坏账准备。
②按组合计提坏账准备应收款项：
确定组合的依据
组合1 对于单项金额非重大的应收款项以及经单独测试后未减值的单项金额重大的应收款项，一起按账龄组合，计提坏账准备
组合2 关联方之间的应收款项。
按组合计提坏账准备的计提方法
组合1 账龄分析法
组合2 其他方法
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说明三·评估对象与评估范围说明组合中，采用账龄分析法计提坏账准备的：
||
|-|
|应收账款计提比例(%)|
|5|
|20|
|50|
|100|

组合中，采用其他方法计提坏账准备的：
组合名称 方法说明
关联方往来组合 公司关联方的应收款项不计提坏账准备。
③单项金额虽不重大但单项计提坏账准备的应收账款：
单项计提坏账准备的理 有客观证据表明单项金额虽不重大，但因其发生了特殊减由 值的应收款项进行单项减值测试
根据其未来现金流量现值低于其账面价值的差额，确认减坏账准备的计提方法
值损失，计提坏账准备。
（5）存货
①存货的分类
公司存货主要包括原材料、包装物、低值易耗品、在产品及自制半成品、库存商品、发出商品等。
②发出存货的计价方法
存货的发出按加权平均法。
③存货可变现净值的确定依据及存货跌价准备的计提方法
中期末及年末，公司存货按照成本与可变现净值孰低计量。公司在对存货进行全面盘点的基础上，对于存货因已霉烂变质、市场价格持续下跌且在可预见的未来无回升的希望、全部或部分陈旧过时，产品更新换代等原因，使存货成本高于其可变现净值的，计提存货跌价准备，并计入当期损益。
公司按照单个存货项目计提存货跌价准备。
可变现净值为在正常生产过程中，以存货的估计售价减去至完工估计将要发生的成本、估计的销售费用以及相关税金后的金额。
④存货的盘存制度
存货的盘存制度为永续盘存制。
⑤低值易耗品和包装物的摊销方法
低值易耗品于领用时按一次摊销法摊销；包装物于领用时按一次摊销法摊销。
北京亚超资产评估有限公司 第 16页
说明三·评估对象与评估范围说明（6）长期股权投资
长期股权投资主要包括公司持有的能够对被投资单位实施控制、共同控制或重大影响的权益性投资，或者对被投资单位不具有共同控制或重大影响，并且在活跃市场中没有报价、公允价值不能可靠计量的权益性投资。
①长期股权投资的投资成本确定
Ⅰ.公司合并形成的长期股权投资，按照下列规定确定其初始投资成本：
公司同一控制下的企业合并，以支付现金、转让非现金资产或承担债务方式作为合并对价的，在合并日按照取得被合并方所有者权益账面价值的份额作为长期股权投资的初始投资成本。长期股权投资初始投资成本与支付的现金、转让的非现金资产以及所承担债务账面价值之间的差额，调整资本公积；资本公积不足冲减的，调整留存收益。以发行权益性证券作为合并对价的，在合并日按照取得被合并方所有者权益账面价值的份额作为长期股权投资的初始投资成本。按照发行股份的面值总额作为股本，长期股权投资初始投资成本与所发行股份面值总额之间的差额，调整资本公积；资本公积不足冲减的，调整留存收益。
公司非同一控制下的企业合并，在购买日按照下列规定确定其初始投资成本：ⅰ.一次交换交易实现的企业合并，合并成本为公司在购买日为取得对被购买方的控制权而付出的资产、发生或承担的负债以及发行的权益性证券的公允价值。
ⅱ.通过多次交换交易分步实现的企业合并，区分个别财务报表和合并财务报表进行相关会计处理：
在个别财务报表中，以购买日之前所持被购买方的股权投资的账面价值与购买日新增投资成本之和，作为该项投资的合并成本；
在合并财务报表中，对于购买日之前持有的被购买方的股权，按照该股权在购买日的公允价值进行重新计量，公允价值与其账面价值的差额计入当期投资收益；购买日之前持有的被购买方的股权涉及其他综合收益的，与其相关的其他综合收益转为购买日所属当期投资收益。购买日之前所持被购买方的股权在购买日的公允价值与购买日新增投资成本之和，作为该项投资的合并成本。
ⅲ.公司为进行企业合并发生的各项直接相关费用计入当期损益。
ⅳ.在合并合同或协议中对可能影响合并成本的未来事项作出约定的，购买日如果估计未来事项很可能发生并且对合并成本的影响金额能够可靠计量的，公司将其计入合并成本。
北京亚超资产评估有限公司 第 17页
说明三·评估对象与评估范围说明Ⅱ.除公司合并形成的长期股权投资以外，其他方式取得的长期股权投资，按照下列规定确定其初始投资成本：
ⅰ.以支付现金取得的长期股权投资，按照实际支付的购买价款作为初始投资成本。初始投资成本包括与取得长期股权投资直接相关的费用、税金及其他必要支出。
ⅱ.以发行权益性证券取得的长期股权投资，按照发行权益性证券的公允价值作为初始投资成本。
ⅲ.投资者投入的长期股权投资，按照投资合同或协议约定的价值作为初始投资成本，但合同或协议约定价值不公允的除外。
ⅳ.通过非货币性资产交换取得的长期股权投资，其初始投资成本按照《企业会计准则第7号--非货币性资产交换》确定。
ⅴ.通过债务重组取得的长期股权投资，其初始投资成本按照《企业会计准则第12号--债务重组》确定。
②长期股权投资的后续计量及损益确认方法
Ⅰ.公司采用成本法核算的长期股权投资包括：能够对被投资单位实施控制的长期股权投资；对被投资单位不具有共同控制或重大影响，并且在活跃市场中没有报价、公允价值不能可靠计量的长期股权投资。
采用成本法核算的长期股权投资按照初始投资成本计价。追加或收回投资调整长期股权投资的成本。被投资单位宣告分派的现金股利或利润，除购买时已宣告发放股利作投资成本收回外，其余确认为当期投资收益。
Ⅱ.公司采用权益法核算的长期股权投资包括对被投资单位具有共同控制或重大影响的长期股权投资。长期股权投资的初始投资成本大于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的，不调整长期股权投资的初始投资成本；长期股权投资的初始投资成本小于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的，其差额计入当期损益，同时调整长期股权投资的成本。
公司取得长期股权投资后，按照应享有或应分担的被投资单位实现的净损益的份额，确认投资损益并调整长期股权投资的账面价值。公司按照被投资单位宣告分派的利润或现金股利计算应分得的部分，相应减少长期股权投资的账面价值。
公司确认被投资单位发生的净亏损，以长期股权投资的账面价值以及其他实质上构成对被投资单位净投资的长期权益减记至零为限，公司负有承担额外损失义务的除外。被投资单位以后实现净利润的，公司在其收益分享额弥补未确认的亏损分担额后，
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说明三·评估对象与评估范围说明恢复确认收益分享额。
公司在确认应享有被投资单位净损益的份额时，以取得投资时被投资单位各项可辨认资产等的公允价值为基础，对被投资单位的净利润进行调整后确认。若符合下列条件，公司以被投资单位的账面净利润为基础，计算确认投资收益：
ⅰ.公司无法合理确定取得投资时被投资单位各项可辨认资产等的公允价值。
ⅱ.投资时被投资单位可辨认资产的公允价值与其账面价值相比，两者之间的差额不具有重要性的。
ⅲ.其他原因导致无法取得被投资单位的有关资料，不能按照规定对被投资单位的净损益进行调整的。
被投资单位采用的会计政策及会计期间与公司不一致的，按照公司的会计政策及会计期间对被投资单位的财务报表进行调整，并据以确认投资损益。公司对于被投资单位除净损益以外所有者权益的其他变动，调整长期股权投资的账面价值并计入所有者权益，处臵该项投资时将原计入所有者权益的部分按相应比例转入当期损益。
③确定对被投资单位具有共同控制、重大影响的依据
按照合同约定，与被投资单位相关的重要财务和经营决策需要分享控制权的投资方一致同意的，认定为共同控制。
对被投资单位的财务和经营政策有参与决策的权力，但并不能够控制或者与其他方一起共同控制这些政策的制定的，认定为重大影响。
（7）固定资产
①固定资产的确认标准
公司固定资产指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的、使用寿命超过一个会计年度的有形资产。在同时满足下列条件时才能确认固定资产：
ⅰ.与该固定资产有关的经济利益很可能流入企业。
ⅱ.该固定资产的成本能够可靠地计量。
②固定资产的初始计量
固定资产按照成本进行初始计量。
ⅰ.外购固定资产的成本，包括购买价款、相关税费、使固定资产达到预定可使用状态前所发生的可归属于该项资产的运输费、装卸费、安装费和专业人员服务费等。
购买固定资产的价款超过正常信用条件延期支付，实质上具有融资性质的，固定资产的成本以购买价款的现值为基础确定。实际支付的价款与购买价款的现值之间的
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说明三·评估对象与评估范围说明差额，除按照《企业会计准则第17号--借款费用》可予以资本化的以外，在信用期间内计入当期损益。
ⅱ.自行建造固定资产的成本，由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成。
ⅲ.投资者投入固定资产的成本，按照投资合同或协议约定的价值确定，但合同或协议约定价值不公允的除外。
ⅳ.非货币性资产交换、债务重组、企业合并和融资租赁取得的固定资产的成本，分别按照《企业会计准则第 7号--非货币性资产交换》、《企业会计准则第 12号--债务重组》、《企业会计准则第20号--企业合并》、《企业会计准则第21号--租赁》的有关规定确定。
③固定资产的分类
公司固定资产分为房屋及建筑物、机器设备、运输设备、办公设备等。
④固定资产折旧
ⅰ.折旧方法及使用寿命、预计净残值率和年折旧率的确定：
固定资产折旧采用年限平均法计提折旧。按固定资产的类别、使用寿命和预计净残值率确定的年折旧率如下：
|||
|-|-|
|预计使用寿命（年）|预计残值率（%）|
|10-20|5|
|5-10|0-5|
|4-5|5|
|3-10|5|

已计提减值准备的固定资产折旧计提方法：已计提减值准备的固定资产，按该项固定资产的原价扣除预计净残值、已提折旧及减值准备后的金额和剩余使用寿命，计提折旧。
已达到预定可使用状态但尚未办理竣工决算的固定资产，按照估计价值确定其成本，并计提折旧；待办理竣工决算后，再按实际成本调整原来的暂估价值，但不需要调整原已计提的折旧额。
ⅱ.对固定资产的使用寿命、预计净残值和折旧方法的复核：公司至少于每年年度终了时，对固定资产的使用寿命、预计净残值和折旧方法进行复核，如果发现固定资产使用寿命预计数与原先估计数有差异的，调整固定资产使用寿命；预计净残值的
预计数与原先估计数有差异的，调整预计净残值；与固定资产有关的经济利益预期实
现方式有重大改变的，改变固定资产折旧方法。固定资产使用寿命、预计净残值和折
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说明三·评估对象与评估范围说明旧方法的改变作为会计估计变更处理。
⑤固定资产后续支出的处理
固定资产后续支出指固定资产在使用过程中发生的主要包括修理支出、更新改造支出、修理费用、装修支出等。其会计处理方法为：固定资产的更新改造等后续支出，满足固定资产确认条件的，计入固定资产成本，如有被替换的部分，应扣除其账面价值；不满足固定资产确认条件的固定资产修理费用等，在发生时计入当期损益；固定资产装修费用，在满足固定资产确认条件时，在“固定资产”内单设明细科目核算，并在两次装修期间与固定资产尚可使用年限两者中较短的期间内，采用年限平均法单独计提折旧。
以经营租赁方式租入的固定资产发生的改良支出予以资本化，作为长期待摊费用，合理进行摊销。
（8）在建工程
①在建工程计价
公司的在建工程按工程项目分别核算，在建工程按实际成本计价。
②在建工程结转为固定资产的时点
在建工程达到预定可使用状态时，按工程实际成本转入固定资产。对已达到预定可使用状态但尚未办理竣工决算手续的固定资产，按估计价值记账，待确定实际价值后，再进行调整。
（9）无形资产
①无形资产的确认标准
无形资产是指公司拥有或者控制的没有实物形态的可辨认非货币性资产。在同时满足下列条件时才能确认无形资产：
ⅰ.符合无形资产的定义。
ⅱ.与该资产相关的预计未来经济利益很可能流入公司。
ⅲ.该资产的成本能够可靠计量。
②无形资产的初始计量
无形资产按照成本进行初始计量。实际成本按以下原则确定：
Ⅰ.外购无形资产的成本，包括购买价款、相关税费以及直接归属于使该项资产达到预定用途所发生的其他支出。购买无形资产的价款超过正常信用条件延期支付，实质上具有融资性质的，无形资产的成本以购买价款的现值为基础确定。实际支付的价款与购买价款的现值之间的差额，除按照《企业会计准则第17号——借款费用》可
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说明三·评估对象与评估范围说明予以资本化的以外，在信用期间内计入当期损益。
Ⅱ.投资者投入无形资产的成本，按照投资合同或协议约定的价值确定，但合同或协议约定价值不公允的除外。
Ⅲ.自行开发的无形资产
公司内部研究开发项目的支出，区分研究阶段支出与开发阶段支出。内部研究开发项目研究阶段的支出，于发生时计入当期损益。内部研究开发项目开发阶段的支出，同时满足下列条件的，确认为无形资产：
ⅰ.完成该无形资产以使其能够使用或出售在技术上具有可行性。
ⅱ.具有完成该无形资产并使用或出售的意图。
ⅲ.无形资产产生经济利益的方式，包括能够证明运用该无形资产生产的产品存在市场或无形资产自身存在市场，无形资产将在内部使用的，证明其有用性。
ⅳ.有足够的技术、财务资源和其他资源支持，以完成该无形资产的开发，并有能力使用或出售该无形资产。
ⅴ.归属于该无形资产开发阶段的支出能够可靠地计量。
自行开发的无形资产，其成本包括自满足无形资产确认规定后至达到预定用途前所发生的支出总额。以前期间已经费用化的支出不再调整。
Ⅳ.非货币性资产交换、债务重组、政府补助和企业合并取得的无形资产的成本，分别按照《企业会计准则第 7号--非货币性资产交换》、《企业会计准则第 12号--债务重组》、《企业会计准则第16号--政府补助》、《企业会计准则第20号--企业合并》的有关规定确定。
③无形资产的后续计量
公司于取得无形资产时分析判断其使用寿命。无形资产的使用寿命为有限的，估计该使用寿命的年限或者构成使用寿命的产量等类似计量单位数量；无法预见无形资产为公司带来经济利益期限的，视为使用寿命不确定的无形资产。
使用寿命有限的无形资产，其应摊销金额在使用寿命内系统合理摊销。公司采用直线法摊销。
||
|-|
|预计使用寿命(年)|
|50|
|3|
|10|

无形资产的应摊销金额为其成本扣除预计残值后的金额。已计提减值准备的无形
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说明三·评估对象与评估范围说明资产，还应扣除已计提的无形资产减值准备累计金额。无形资产的摊销金额计入当期损益。
使用寿命不确定的无形资产不摊销，期末进行减值测试。
（10）长期待摊费用
长期待摊费用是指公司已经发生但应由本期和以后各期分担的分摊期限在一年以上（不含一年）的各项费用，包括以经营租赁方式租入的固定资产改良支出等。
长期待摊费用按实际支出入账，在项目受益期内平均摊销。
（11）公司经营涉及的主要税费
①涉及税种
增值税，税率为17%或13%；出口退税率15%；
营业税，税率为5%；
城市建设附加税，税率为7%；
教育费附加，税率为3%；
地方教育费附加，税率2%；
企业所得税，税率为25%；
印花税0.03%。
②厦门新阳洲公司主要产品及税率表
|||||
|-|-|-|-|
|产品名称|增值税率|是否免征企业所得税|备注|
|紫菜饼|13%|是||
|紫菜汤|17%|否||
|紫菜酥|17%|否||
|调味紫菜|17%|是||
|海苔|17%|否||
|海带|17%|是||
|蚝汁|17%|否||
|海带原料|13%|是||
|紫菜原料|13%|是||
|其他产品|17%|否||

③税收优惠政策
根据 2008年 11月 20日财政部、国家税务总局财税[2008]149号《财政部国家税务总局关于发布享受企业所得税优惠政策的农产品初加工范围（试行）的通知》文件规定，自2012年度起公司农产品初加工项目经营所得免征企业所得税。
二、关于评估目的的说明
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说明三·评估对象与评估范围说明中水集团远洋股份有限公司拟收购厦门新阳洲水产品工贸有限公司部分股权，本次评估目的是反映厦门新阳洲水产品工贸有限公司股东全部权益于评估基准日的市场价值，为中水集团远洋股份有限公司拟收购厦门新阳洲水产品工贸有限公司部分股权提供价值参考依据。
三、关于评估对象与评估范围的说明
1、评估对象为厦门新阳洲水产品工贸有限公司股东全部权益价值。
2、评估范围以厦门新阳洲水产品工贸有限公司提供的经中审亚太会计师事务所（特殊普通合伙）审计的资产负债表和评估明细表为准，凡列入表内并经核实的资产和负债均在本次评估范围之内。其中包括流动资产、非流动资产及流动负债等。纳入评估范围的有限公司总资产为27,218.21万元，负债5,824.84万元，净资产为21,393.37万元。
具体范围以厦门新阳洲公司提供给北京亚超资产评估有限公司的“资产评估明细表”为准。此评估范围已经委托方和被评估单位确认。
四、关于评估基准日的说明
本项目评估基准日为2013年12月31日。
根据本次股权收购工作的计划，尽量使评估基准日与评估目的所涉及的经济行为实现日接近，故选择2013年12月31日作为评估基准日。
五、可能影响评估工作的重大事项说明
1、现金账面金额 784,947.17元，其中存放在梁舒娇名下的银行卡（卡号：6222084100000888801）内现金余额是315,926.79元。
2、纳入本次评估范围的房屋建筑物--厂房（评估明细表序号1、2），厦门新阳洲水产品工贸有限公司已取得《厦门市农村房屋所有权证》；其余房屋建筑物，厦门新阳洲水产品工贸有限公司均未取得房屋所有权证。纳入本次评估范围的房屋建筑物的面积与体积，以公司申报的数量为准。
3、纳入本次评估范围内的无形资产--土地使用权2宗，其中厦门新阳洲水产品工贸有限公司已取得1#、2#、5#厂房用地（评估明细表序号1）的《厦门市集体土地使用权证》；3#、6#、7#厂房部分用地（评估明细表序号2），厦门新阳洲水产品工贸
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说明三·评估对象与评估范围说明有限公司已签订《厦门市国有建设用地使用权出让合同》并缴纳了土地出让价款，但尚未取得土地使用权证。
4、固定资产中房屋建筑物1#、2#厂房，截止2013年12月31日账面原值7,531,031.50元，账面净值 4,699,049.86元，为公司向中国工商银行股份有限公司厦门湖里支行借款人民币320万元做抵押担保。
5、由于历史原因，厦门新阳洲公司无法找到、且未向评估人员提供房屋建筑物的工程竣工结算、图纸等技术资料。
6、纳入评估范围的部分设备类资产，由于购臵时间较早、公司管理薄弱等问题，无法提供设备的规格型号与生产厂家等信息。
7、对于纳入本次评估范围的办公用具、实验室家具、实验室用品、办公家具、厨房设备，由于厦门新阳洲公司为民营企业，管理工作较为薄弱，未妥善保管资产购臵清单，以致无法对上述资产进行盘点，且无法提供上述资产的规格型号、数量等信息。
8、厦门新阳洲公司承诺纳入本次评估范围的所有资产均属于公司所有，不存在产权纠纷，如因资产产权发生相关法律纠纷或潜在负债，均由厦门新阳洲水产品工贸有限公司承担全部法律责任，与评估机构无关。
六、关于公司经营的事项说明
1、在以前年度经营中，厦门新阳洲公司依法经营、照章纳税。
2、厦门新阳洲公司提供的 2009年至 2013年的财务会计数据、企业生产经营资料等与评估相关的所有资料可靠、真实、准确、完整；提供给评估机构的收益预测表客观、合理，符合厦门新阳洲公司未来的经营规模。如因厦门新阳洲公司提供的资料中存在虚假或隐瞒事实真相等情形而产生的法律责任及潜在负债，均由厦门新阳洲水产品工贸有限公司承担，与评估机构无关。
七、资产负债清查情况
（一）列入清查范围的资产和负债
列入本次资产评估的范围是：厦门新阳洲公司经审计的资产和负债，以资产负债表和资产评估明细表为准。其中：
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说明三·评估对象与评估范围说明流动资产：账面价值 218,573,607.43元，包括货币资金、应收账款、预付账款、其他应收款、存货；
长期股权投资：账面价值4,900,000.00元；
固定资产（含房屋建筑物、机器设备、车辆、电子设备等）：账面原值57,652,916.32元，固定资产减值准备0.00元，账面净值35,278,102.71元。
在建工程（含土建工程）：账面价值为10,415,700.94元；
无形资产（国有土地使用权、金蝶软件及代理注册费）：账面价值 3,014,647.93元；
资产总计：账面价值 272,182,059.01元。
流动负债：账面价值 58,248,373.62元，主要为短期借款、应付票据、应付账款、预收账款、应付职工薪酬、应交税费及其他应付款；
负债总计：账面价值 58,248,373.62元。
净资产（所有者权益）：账面价值213,933,685.39元。
（二）清查工作的组织
在厦门新阳洲公司主要负责人亲自领导下，由人事行政部、财务部负责人协调，生产部等部门均予以配合。
2月 16日，评估人员全部到达工作现场，资产清查核实工作全面展开。人事行政部、财务及生产和生产部管理人员配合评估人员，以在资产清点基础上填报的资产评估明细表为依据，对各类资产进行了认真的清查核实。第一次资产清查工作于3月5日全部结束。
5月 12日至 5月 23日，评估人员第二次到达现场，对实物资产重新进行了盘点工作。
7月20日至8月2日，评估人员第三次到达现场，评估人员向公司提供资料清单和明细表，公司随即向各有关部门分发、布臵，准备清点资产与填写资产评估明细表。
（三）资产清查结果
1、以下2项房屋建筑物已经拆除
|||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|
|评估明细表序号|资产编号|权证编号|建筑物名称|建成年月||账面价值||
|||||||原值|净值|
|4|FW10012||蚝油原料仓库||2010/12/10|480,000.00|411,600.00|
|9|FW10015||纸箱仓库||2010/12/10|114,000.00|97,755.00|

2、除上述资产外，其余固定资产均可正常使用。
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说明三·评估对象与评估范围说明3、厦门新阳洲公司不存在影响生产经营活动和财务状况的重大合同、重大诉讼事项；也不存在与列入评估范围内的资产和负债相关的其他或有负债、或有资产等事项。
八、未来收益预测说明
（一）未来销售收入的预测
1、厦门新阳洲公司2014年至2016年经营规划简要介绍
（1）经营方针
在认真审视公司经营的优势和劣势、强项和弱项的基础上，公司发展战略中心对当前行业的竞争形势和趋势作出基本研判，将 2014年--2016年度的经营方针确定为：灵活策略赢市场，扩大规模增实力，加强管理保利润。经营方针是公司阶段性经营的指导思想；各部门管理的各项经营、管理活动，包括政策制订、制度设计、日常管理，都必须始终不逾地围绕经营方针展开、贯彻和执行。
（2）2014年至2016年的经营目标
①2013年经营目标的达成情况
年度销售实现营业额3.1亿，增长率7.3%；年度税后利润3900万元，增长率0%，税后利润率12.58%。
②核心经营目标
2014年公司的核心经营目标是：年度销售实现营业额3.5亿，冲刺目标3.6亿，增长率12.9%；年度税后利润4320万元，增长率10.77%，税后利润率12.34%。
2015年公司的核心经营目标是：年度销售实现营业额4.0亿，冲刺目标4.1亿，增长率14.28%；年度税后利润4940万元，增长率14.35%，税后利润率12.35%。
2016年公司的核心经营目标是：年度销售实现营业额4.7亿，冲刺目标4.8亿，增长率17.5%；年度税后利润5960万元，增长率20.65%，税后利润率12.68%。
（3）主要经营策略
①市场策略
要实现销售收入的增长，扩大市场覆盖面，进而大幅提升订单量，是必然选择。
因此，公司将2014年确定为“市场拓展年”，投入资金开拓市场和经销渠道，发展客户争取订单，对此应将采取措施：
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说明三·评估对象与评估范围说明ⅰ.全公司必须以市场为导向，以营销为龙头开展经营和管理活动。公司制订相关政策，鼓励公司管理人员参与营销工作。
ⅱ.国内和国外销售部必须整合各项资源，在2014年上半年，采取一切措施，集中精力做好海外客户和国内经销商的开发、签约工作。
ⅲ.海外市场的主攻方向是台湾地区，并以“发展东南亚客户，继续开拓欧美市场”为目标市场策略。
ⅳ.国内市场应以“强势推进、快速占领”的策略，集中力量发展渠道经销商（计划每年30家，力争40家），应以“稳步发展、适度调整”的策略发展。
ⅴ.同时在2014年创建电商销售。
②产品策略
市场策略需要产品策略和价格策略的强力支撑和支持。
2014年公司的整体产品策略是“传统产品”为基础大力推广“休闲产品”，即：在确保品质的基础上，在设计开发、选材和价格上，始终围绕市场需求，以市场需求为出发点和归属点，以适销对路为原则，提升总体销量，实现利润总量最大化。为此，应采取下列措施：
ⅰ.对现有片区再次重新划分，培育重点市场、放弃对偏远市场的费用投入，对于偏远市场可以采取底价，由经销商自行运营。
--福建、广东、湖北、山西、江西、江苏、浙江等省份公司的客户资源较多（商超和流通客户），且有一定的销售量，可将营销费用资源偏重于这几个省份进行重点开发；
--东北区域、华北区域及其他区域以稳定现有市场为主；
--武汉市、北京市由驻地业务人员做好市场维护及开发工作。
ⅱ.加强产品系列的规划工作，并按产品规划淘汰销售低的品项，同时根据市场需求和公司生产开发能力，增加新的产品。
ⅲ.根据区域划分重新组建销售队伍，重点区域重点投入人员进行市场开发及维护。
ⅳ.根据公司的业务发展，今后在营销预算中增加广告费用的投入预算。如对经销商车体、门头的广告支持、部分区域销售额及铺货率达到一定要求的可给予线上或线下的广告支持，提升公司产品的品牌知名度。
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说明三·评估对象与评估范围说明ⅴ.在业务控管能力加强后，逐步改变现有单一的搭赠的促销方式，灵活运用各种促销方式，吸引经销商进货，同时针对部分区域采取门店促销的方式，提升我公司产品在该区域的销售量和美誉度。
ⅵ.生产部应根据上述策略和业务实际需求，制订产品的开发、采购和品质保证的相应计划，采取必要的行政措施，确保产品开发结构和生产结构的调整到位。
③品牌与招商策略
品牌是产品营销的催化剂和拉动力。经过近十一年的经营，厦门新阳洲公司已经成为行业的优势品牌，具有较强的号召力；在市场上和消费群中具有良好的美誉度。
因此，2014年，公司必须集合品牌资源，区分目标客户群，综合运用网络、展会等通路，集中力量向海外市场和中国区市场推广“新阳洲”品牌。
2、厦门新阳洲公司的业务收入范围及产品介绍
公司的业务收入分为主要业务收入和其他业务收入。主要业务收入的产品包括①盐腌海带、裙带菜等海带系列产品；②紫菜饼、紫菜汤、紫菜酥等紫菜系列产品；③海苔系列产品；④蚝油。其他业务的收入包括紫菜原料为主、海带为辅的销售。
3、在维持现有产品品种的前提下，厦门新阳洲公司本着稳健原则，依据未来经营规划，对公司未来销售收入进行预测。
（1）海带系列产品的销售收入预测
由于近年来海带的销售增长较快，已趋于平稳状态，所以，未来海带的销售维持2013年的水平；
（2）紫菜系列产品的销售收入预测
①紫菜产品是公司的主要产品，公司经营策略之一亦是巩固传统产品的基础，预计2014年至2018年产品销售数量的增长幅度为0%、5%、10%、5%、0%；
②销售单价的预测：2013年 10月，受台风“菲特”的影响，紫菜产量下降，公司紫菜的采购价格上涨约40%左右，紫菜原料在产品价格中占比50%左右，同时参照市场行情及公司的利润水平，2014年较 2013年紫菜产品平均售价上涨率为30%，因此2014年平均售价为81.06元/kg。
（3）海苔系列产品的销售收入预测
①海苔是公司大力推广“休闲产品”，预计2014年至2018年产品销售数量的增长幅度为0%、5%、10%、0%、0%。
②销售单价的预测：海苔的主要原料也是紫菜，同时考虑原料上涨、市场行情及
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说明三·评估对象与评估范围说明公司利润水平等因素，2014年较2013年海苔产品平均售价上涨率为30%，因此2014年平均售价为132.37元/kg。
（4）蚝油产品的销售收入预测
①2013年蚝油的销售较以前年度有了明显的增长，预计2014年至2018年产品销售数量的增长幅度为0%、5%、10%、5%、0%。
②销售单价的预测：同时考虑原料上涨、市场行情及公司利润水平等因素，预计2014年平均售价为7.70元/kg。
（5）其他业务（紫菜为主，海带、海蛎干、墨鱼干为次）的销售收入预测
厦门新阳洲公司的其他业务是销售紫菜、海带、海蛎干、墨鱼干的原料。2013年，紫菜原料销售收入15,120,642.51元，占当年其他业务收入89.63%；墨鱼干、海蛎干等干货的销售收入1,361,090.54元，占当年其他业务收入8.07%。厦门新阳洲公司预计 2014年至 2018年产品销售收入的维持 2013年的水平；紫菜原料的销售价格上涨20%，其他原料的销售价格维持不变，同时考虑市场行情及公司利润水平等因素， 2014年平均售价为62.90元/kg。
2、销售成本的预测
厦门新阳洲公司参照历史数据及原料采购价格上涨幅度、销售增长幅度、人工费用、其他费用等因素对公司未来销售成本进行了预测。
3、销售税金的预测
公司的主要税种和税率如下：
||||
|-|-|-|
|税种|计税依据|税率|
|增值税|销项税-可抵扣进项税|自营出口免税，内销为17%、13%（销项税）|
|城市维护建设税|应纳流转税额|7%|
|教育费附加|应纳流转税额|3%|
|地方教育费附加|应纳流转税额|2%|
|营业税|营业额|5%|
|企业所得税|应纳税所得额|25%|

（1）增值税--销项税额的预测
厦门新阳洲公司自营出口产品时，享受出口退税的税收优惠政策；销售海带、裙带菜、紫菜、蚝汁等产品按照17%计算销项税；销售海带、紫菜等原料按照13%计算增值税。
（2）增值税--进项税额的预测：
以材料成本为计税依据，按照13%的税率计算进项税额。
4、销售费用、管理费用的预测：以2013年的历史数据及2014年1-6月的实际发
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说明三·评估对象与评估范围说明生额为基础进行预测。特别说明的是由于公司聘用的员工中多数为农民，以前年度中并未完全按照国家规定缴纳员工社会保险金。
5、财务费用的预测：2014年1-9月的实际发生借款金额、利率为基础进行预测。
6、固定资产折旧与无形资产摊销预测：截止评估基准日，现有的固定资产规模可以满足未来生产经营的要求。在此基础上进行固定资产折旧预测。
7、资产减值损失预测：参照资产减值损失历史数据预测未来的发生额。
8、企业所得税预测
根据 2007年12月26日国务院国务国发[2007]39号《国务院关于实施企业所得税过渡优惠政策的通知》文件规定，公司 2011年度适用的企业所得税税率为24%，自2012年度起适用的企业所得税税率为25%；根据2008年11月20日财政部、国家税务总局财税[2008]149号《财政部国家税务总局关于发布享受企业所得税优惠政策的农产品初加工范围（试行）的通知》文件规定，自2012年度起公司农产品初加工项目经营所得免征企业所得税。
厦门新阳洲公司的历史经营资料显示，公司的初级产品、初加工产品的销售收入约占总销售收入的90%以上。同时，由于公司财务管理薄，厦门新阳洲公司均聘请厦门加捷正大税务师事务所有限责任公司公司2011年度、2012年度、2013年度的企业所得税汇算清缴纳税申报进行鉴证审核，并分别出具了《企业所得税汇算清缴纳税申报鉴证报告》（厦加捷正大税审字[2012]0880号）、《2012年度企业所得税汇算清缴鉴证报告》（厦加捷正大税审字[2013]0837号）、《2013年度企业所得税汇算清缴鉴证报告》（厦加捷正大税审字[2014]1126号）。
所得税预测方法：在利润总额的基础上，纳税调减额是销售免征企业所得税的初加工产品及原料形成的利润额；纳税调增额是参照以前年度企业所得税汇算清缴鉴证报告列举的调增项确定。
9、资本性支出：由于新厂房占用土地的问题尚未解决、销售收入预测也为考虑新产品的增加，因此不考虑基准日在建工程后续投资。本次评估仅对更新性资本性支出进行预测。
10、营运资金净增加预测：参照营运资金占销售收入比例的历史数据进行预测。
11、公司非经营性资产及负债包括：其他应收款 26,823,827.44元（福建达元海洋食品有限公司的借款1,700,000.00元、厦门市翔安区教育基金会的捐款50,000.00元、张福赐的借款25,073,827.44元）、长期股权投资4,900,000.00元、在建工程10,415,700.94
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说明三·评估对象与评估范围说明元、其他应付款1,230,000.00元（厦门市柏绿调味食品有限公司的往来款）。
九、资料清单
截止 2014年11月2日，厦门新阳洲公司提供了下列资料：
（1）资产评估申报明细表；
（2）营业执照、税务登记证；
（3）2013年12月31日财务报表及审计报告；
（4）2010--2013年审计报告；
（5）2011--2013年度《企业所得税汇算清缴纳税申报鉴证报告》；
（6）车辆行驶证、土地使用权证、部分重要设备的购臵合同和发票；
（7）银行对账单及借款合同等财务资料；
（8）厦门新阳洲公司历史经营的财务数据资料；
（9）未来收益预测表；
（10）其他与资产评估相关的资料。
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说明三·评估对象与评估范围说明（此页无正文，为盖章签字页）
委托方（盖公章）：
法定代表人（签章）：
日期：2014年11月2日
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说明三·评估对象与评估范围说明（此页无正文，为盖章签字页）
被评估单位（盖公章）：
法定代表人（签字）：
日期：2014年11月2日
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说明三·评估对象与评估范围说明
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说明三·评估对象与评估范围说明
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说明三·评估对象与评估范围说明说明三
评估对象与评估范围说明
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说明三·评估对象与评估范围说明评估对象与评估范围说明
一、资产清查核实内容
1、评估对象和范围
评估对象为厦门新阳洲水产品工贸有限公司股东全部权益价值。
评估范围以厦门新阳洲水产品工贸有限公司提供的经中审亚太会计师事务所（特殊普通合伙）审计的资产负债表和评估明细表为准，凡列入表内并经核实的资产和负债均在本次评估范围之内。其中包括流动资产、非流动资产及流动负债等。纳入评估范围的有限公司总资产为27,218.21万元，负债5,824.84万元，净资产为21,393.37万元。
具体范围以厦门新阳洲公司提供给北京亚超资产评估有限公司的“资产评估明细表”为准。此评估范围已经被评估单位确认。
2、资产类型及账面金额
根据资产评估工作的要求，我们对中水集团远洋股份有限公司委托评估的厦门新阳洲公司资产及负债进行了清查，厦门新阳洲公司列入清查范围的资产类型主要有：流动资产、非流动资产（含长期股权投资、固定资产、在建工程、无形资产）及流动负债等。上述资产评估前账面金额如下：
金额单位：人民币元
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|序号||科目名称||账面价值||
|1||一、流动资产合计|||218,573,607.43|
|2||货币资金|||5,718,706.28|
||3||应收账款||73,343,552.73|
||4||预付款项||19,087,885.82|
||5||其他应收款|41,846,760.77||
||6||存货|78,576,701.83||
|7||二、非流动资产合计|||53,608,451.58|
|8||长期股权投资|||4,900,000.00|
||9||固定资产|35,278,102.71||
||10||在建工程||10,415,700.94|
||11||无形资产||3,014,647.93|
|12||三、资产总计|||272,182,059.01|
|13||四、流动负债合计|||58,248,373.62|
|14|||短期借款||35,422,868.92|
|15||应付票据|||15,418,900.00|
|16||应付账款|||3,214,841.75|
|17||预收款项|||1,739,191.69|
|18||应付职工薪酬|||771,175.86|
|19||应交税费||355,931.41||
||20||其他应付款||1,325,463.99|
|21||六、负债总计||58,248,373.62||
|22||七、净资产（所有者权益）||213,933,685.39||

北京亚超资产评估有限公司 第 38页
说明三·评估对象与评估范围说明二、实物资产分布情况及特点
厦门新阳洲公司纳入评估范围内的实物资产账面值 11,385.48万元，占评估范围内总资产的41.83%。主要为存货、房屋建（构）筑物、机器设备、车辆、电子设备。
（一）实物资产分布情况
列入评估范围的实物资产大多分布于厦门市翔安区大嶝街道阳塘社区、厦门新阳洲公司生产厂区内。
（二）各项实物资产特点
1、房屋建（构）筑物类资产
厦门新阳洲公司申报的房屋建（构）筑物位于公司办公区、生产区内，其中房屋主要包括厂房、锅炉房及发电机房等，共 22项，建筑面积合计 24,953.00平方米，分别于2003年至2012年陆续建成并投入使用；构筑物共42项，主要包括蚝油钢结构库房等。
2、设备类资产
（1）机器设备分布情况及特点
厦门新阳洲公司的机器设备主要分布在生产厂区内，其主要设备类型有：海苔生产设备、制冷设备、蒸煮搅拌罐、紫菜酥生产设备等，维修保养较好，正常使用。
（2）车辆分布情况及特点
厦门新阳洲公司车辆主要为轿车、货车、冷藏车等，使用正常。
（3）电子设备分布情况及特点
厦门新阳洲公司电子设备主要为电脑、打印机、复印机、电视、空调等，正常使用。
4、存货
厦门新阳洲公司纳入本次评估范围的存货包括原材料、产成品。
三、企业申报的账面记录或者未记录的无形资产情况
企业申报的账面记录的无形资产合计3,014,647.93元。
（一）集体土地使用权 1宗，原始入账价值 672,581.64元，账面价值 396,708.13元；
（二）国有土地使用权1宗，原始入账价值2,535,904.00元，账面价值2,535,904.00元。
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说明三·评估对象与评估范围说明（三）其他无形资产，指金蝶软件和代理费，账面价值82,035.80元。
四、企业申报的表外资产的类型和数量
企业未申报表外资产，我们在评估过程中也未发现存在表外资产。
五、引用其他机构出具的报告的结论涉及的资产类型、数量和账面金额
本次评估的账面价值全部为被评估单位财务报表数据申报的资产评估相关数据，该数据经过中审亚太会计师事务所审计，并出具了中审亚太审字（2014）第 010182号标准无保留意见审计报告。
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说明五·各项资产及负债的评估技术说明说明四
资产核实总体情况说明
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说明五·各项资产及负债的评估技术说明资产核实总体情况说明
一、资产清查的过程与方法
（一）清查组织工作
根据国家有关部门关于资产评估的规定和会计核算的一般原则，依据国家有关部门关于国有资产评估相关法律规定和规范化要求，北京亚超资产评估有限公司实施了对委托评估资产的清查核实。基于本次评估资产的特点，以及时间上的总体要求，北京亚超资产评估有限公司制定了资产清查方案，由项目负责人负责总体工作的协调，对评估范围内的厦门新阳洲公司的资产进行清查核实与现场工作。整个清查过程分为三个阶段，第一阶段，2014年 2月 16日至 3月 4日，评估人员进驻现场后即对厦门新阳洲公司提供的法律性文件与会计记录以及相关资料进行核实，并对实物资产进行盘点工作。但由于厦门新阳洲公司的财务管理工作较为薄弱，致使评估人员的现场工作暂停。第二阶段，2014年5月13日至23日，待厦门新阳洲公司的自查结束后，评估人员的现场工作主要是对固定资产及存货进行较为详细的盘点。第三阶段，2014年 7月 20日至 8月 2日，北京亚超资产评估有限公司评估人员对厦门新阳洲公司提供的法律性文件与会计记录以及相关资料进行了再次核实，并做了必要的市场调查和交易价格的比较，最终完成实物资产的盘点工作，以及北京亚超资产评估有限公司认为必要实施的其他资产评估程序。
（二）清查主要步骤
1、指导企业相关人员清查资产与收集准备资料
先期派遣项目组经理，指导企业相关的财务与资产管理人员按照公司提供的“评估申报明细表”、“资产调查表”及其填写要求、资料清单，细致准确的登记填报，对被评估资产的产权归属证明文件和反映性能、状态、经济技术指标等情况的文件资料进行收集。
2、初步审查被评估单位提供的评估申报明细表
评估人员通过翻阅有关资料，了解各评估具体范围及对象。然后仔细阅读申报表，初步检查有无填项不全、资产项目不明确情况，并根据经验及掌握的有关资料，检查申报表有无多报和漏项等。
3、现场实地勘察
依据资产评估申报明细表，对申报资产进行现场勘察。针对不同的资产性质及特
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说明五·各项资产及负债的评估技术说明点，采取不同的勘察方法。
在现场对设备的勘察过程中，通过与设备管理人员和操作人员广泛的交流，了解到设备的购臵日期、产地、各项费用的支出情况，充分地了解了设备的使用、保养及运行情况。
对房屋建筑物、构筑物的勘察，通过与企业房屋工程师进行交流，主要了解房屋的建成年代、使用、日常维修和管理情况以及房屋建筑物的使用用途。
在上述现场勘查的基础上，评估人员还收集了相关权证资料，查阅了相关账、证等原始资料并作了现场勘察记录。
4、补充、修改和完善评估申报表
根据现场实地勘察结果，进一步完善评估申报表，以做到“表”、“实”相符。
5、核实产权证明文件
对列入评估范围的房屋、设备、采矿权等产权进行核查，以做到产权清晰。
6、调查设备运行状态
目的是通过调查，为确定设备的成新率准备资料。设备运行状态的调查方式，一是通过现场实地勘察，另外通过直接查阅有关资料获得。
（三）清查的主要方法
在清查工作中，我们针对不同的资产性质、特点及实际情况，采取了不同的清查方法。
对固定资产评估人员进行了逐项调查，除了核对该类设备的填报内容，还就其目前使用维修情况向设备管理、使用人员进行了询问，并根据设备实际情况作了现场记录。
二、影响资产清查的事项
（一）权属情况说明
1、现金账面金额784,947.17元，评估人员现金盘点时发现，其中存放在梁舒娇名下的银行卡（卡号：6222084100000888801）内现金余额是315,926.79元。
2、据厦门新阳洲公司提供的权证复印件，纳入本次评估范围的房屋建筑物--厂房（评估明细表序号1、2），厦门新阳洲水产品工贸有限公司已取得《厦门市农村房屋所有权证》；其余房屋建筑物，厦门新阳洲水产品工贸有限公司均未取得房屋所有权证。
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说明五·各项资产及负债的评估技术说明3、纳入本次评估范围内的无形资产--土地使用权2宗。据厦门新阳洲公司提供的权证复印件显示：①厦门新阳洲水产品工贸有限公司已取得1#、2#、5#厂房用地（评估明细表序号1）的《厦门市集体土地使用权证》；②3#、6#、7#厂房部分用地（评估明细表序号2），厦门新阳洲水产品工贸有限公司已签订《厦门市国有建设用地使用权出让合同》并缴纳了土地出让价款，但尚未取得土地使用权证。
（二）资产勘察受限类
本次资产清查过程中，评估师未对各种设备在评估基准日时的技术参数和性能做技术检测，评估师在假定被评估单位提供的有关技术资料和运行记录是真实有效的前提下，通过实地勘察作出的判断；评估师未对各种建、构筑物的隐蔽工程及内部结构（非肉眼所能观察的部分）做技术检测，评估师在假定被评估单位提供的有关工程资料是真实有效的前提下，在未借助任何检测仪器的条件下，通过实地勘察作出的判断。
（三）其他需要说明的事项
1、由于历史原因，厦门新阳洲公司无法找到、且未向评估人员提供房屋建筑物的工程竣工结算、图纸等技术资料。
2、纳入评估范围的部分设备类资产，由于购臵时间较早、公司管理薄弱等问题，无法提供设备的规格型号与生产厂家等信息。
3、对于纳入本次评估范围的办公用具、实验室家具、实验室用品、办公家具、厨房设备，由于厦门新阳洲公司为民营企业，管理工作较为薄弱，未妥善保管资产购臵清单，以致无法提供上述资产的规格型号、数量等信息。
三、资产清查结论
1、以下2项房屋建筑物已经拆除
|||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|
|评估明细表序号|资产编号|权证编号|建筑物名称|建成年月||账面价值||
|||||||原值|净值|
|4|FW10012||蚝油原料仓库||2010/12/10|480,000.00|411,600.00|
|9|FW10015||纸箱仓库||2010/12/10|114,000.00|97,755.00|

2、除上述资产外，其余固定资产均可正常使用。
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说明五·各项资产及负债的评估技术说明说明五
资产基础法评估技术说明
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说明五·各项资产及负债的评估技术说明流动资产评估技术说明
一、评估范围
评估范围为企业评估申报的各项流动资产及其他资产。流动资产包括货币资金、应收账款、预付账款、其他应收款及存货。上述资产在评估基准日账面值如下所示：金额单位：人民币元
|||
|-|-|
|科目名称|账面值|
|货币资金|5,718,706.28|
|应收账款|73,343,552.73|
|预付账款|19,087,885.82|
|其他应收款|41,846,760.77|
|存货|78,576,701.83|
|流动资产小计|218,573,607.43|

二、评估方法
（一）货币资金
货币资金分为现金和银行存款。
现金采用由企业出纳员全额盘点，财务负责人与评估人员同时在现场监盘。之后，核对由出纳员提供的现金日记账，数字相符后，由出纳员填写从基准日到清查盘点日之间账目纪录的借贷方数据，进行推算。评估人员进行复核，确认与评估基准日申报数额一致，按核实推算与基准日相符的现金额作为评估值。
银行存款，核实银行对账单、余额调节表，并对银行存款进行函证，确认银行存款的真实性，在确认无误的基础上确定评估值。
（二）应收账款、预付账款、其他应收款等应收款项
在评估过程中评估人员向财务人员了解欠款形成的原因、应收款项的账龄、客户信誉及清欠情况。由于这些应收款项存在一定的回收风险，因此在评估时我们在清查核实的基础上，判断各明细项目可能形成的坏账损失。具体来讲我们对应收款项变现价值的确定采用如下方法：以个别认定法为主，账龄分析法为辅，即可单独认定的单独确定其变现价值，不能单独认定的采用账龄分析法估算其变现价值。
（三）存货
存货指为原材料、产成品。
1、对于原材料的评估，评估人员主要依据现行市场买价和发生的合理费用，并
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说明五·各项资产及负债的评估技术说明分析其损毁灭失、残次冷背等情况，采用重臵成本法进行评估。
2、对于产成品的评估，一般以其完全成本为基础，根据其出厂销售价格减去销售费用、全部税金和适当数额的税后净利润确定评估值。库存商品按市场销售情况不同，其评估公式亦有所不同，具体如下：
1）对于十分畅销的产品，根据其出厂销售价格减去销售费用和全部税金确定评估值。畅销产品的评估值=不含税出厂销售单价×(1-销售费用率-销售税金及附加费率-销售利润率×所得税率)×数量
2）对于正常销售的产品,根据其出厂销售价格减去销售费用、全部税金和适当数额的税后净利润确定评估值。正常销售产品的评估值=不含税出厂销售单价×[1-销售费用率-销售税金及附加费率-(销售利润率×所得税税率)-销售利润率×(1-所得税税率)×净利润折减率]×数量
3）对于勉强能销售出去的产品，根据其出厂销售价格减去销售费用、全部税金和税后净利润确定评估值。勉强销售产品的评估值=不含税出厂销售单价×[1-销售费用率-销售税金及附加费率-(销售利润率×所得税税率)-销售利润率×(1-所得税税率)]×数量=不含税出厂销售单价×[1-销售费用率-销售税金及附加费率-销售利润率]×数量
4）对于滞销、积压的产成品，可按其可变现净值估值：可变现净值=评估基准日估计售价-处臵费用；
根据企业不同产品的具体情况，对滞销、积压的产成品按照其能变现的市场估计售价减去适当的处臵费用确定评估值。
5）对有保质期的产成品，应注意产品有效期，已过保质期的产成品按零评估。
评估人员向企业销售部门了解企业产成品的销售情况，根据是否畅销，对不同的产成品进行评估。
三、评估说明
（一）货币资金
货币资金由现金和银行存款组成。账面价值5,718,706.28元。
1、现金
现金账面值 784,947.17元，均为人民币，存放于企业财务部。评估人员在企业出纳员的陪同下对库存现金进行了盘点，并采取倒推方法推算基准日现金余额，同基准
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说明五·各项资产及负债的评估技术说明日的现金日记账和总账现金账户余额进行核对，倒推公式如下：
基准日现金评估值=盘点日库存现金数+基准日至盘点日前现金支出数-基准日至盘点日前现金收入数+截止盘点日付出未记账-截止盘点日收入未记账
经核实，倒推推算结果与基准日账面值相符，未发现异常情况，则以核实后账面值作为评估值，现金评估值为784,947.17元，无评估增减值。
特殊说明：2014年 2月 20日，企业出纳人员进行了现金盘点，评估人员监盘。
盘点结果是：①存放在财务部的现金金额为 3,414.60元，②户名为梁舒娇的银行卡（6222084100000888801）余额为人民币315,926.79元。
货币资金的评估结果中未考虑上述权属问题的影响。
2、银行存款
银行存款账面值4,933,759.11元，是企业存放在工商银行厦门湖里支行、招商银行厦门江头支行、农业银行厦门同安支行、农业银行厦门大嶝支行、浦发银行厦门分行、兴业银行厦门江头支行、大嶝信用社、平安银行厦门翔安支行、中国银行厦门厦禾支行及光大银行厦门分行等处的人民币存款、美元存款，共18个账户。
评估人员将银行存款的账面值与银行对帐单余额进行了核对，同时向银行进行函证。经核实，各银行账户账面记录准确，未发现影响净资产的未达账项事宜，则人民币存款以核实后的账面值作为评估值。
银行存款评估值为4,933,759.11元，无评估增减值。
（二）应收账款
应收账款账面值合计78,181,441.92元，计提坏账准备4,837,889.19元，应收账款净额为73,343,552.73元，为应收厦门市上好仁真食品工业有限公司等155家公司（单位）的销售货款，多数应收账款的账龄为1年以内。
对应收账款评估值的确定采用如下方法：以个别认定法为主，账龄分析法为辅，即可单独认定的单独确定其评估值，不能单独认定的采用账龄分析法估算其评估值。
根据我们对企业自身经营和财务状况及其客户情况的分析，账龄分析法的评估值确定比例大致为关联方按100%，除关联方外，如下表：
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|项目||1年以内|1-2年|2-3年|3年以上|
|||(含1年)|(含2年)|(含3年)|(含3年)|
||应收账款|95%|80%|50%|0%|
||其他应收款|95%|80%|50%|0%|

另外，对于内部往来、职工借款等应收款项，本次评估不计算坏账损失。
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说明五·各项资产及负债的评估技术说明经评估，应收账款的评估值为73,359,296.14元，坏账准备评估为 0.00元，应收账款净值评估值为 73,359,296.14元，与企业应收账款账面净额相比，评估增值 15,743.41元，增值率为0.02%。应收账款评估增值的原因主要为企业账龄分类的口径与评估时账龄分类的口径不同，企业账龄分类按年头统计，而评估时按评估基准日与应收账款发生日期的时间差进行账龄分类，因而导致企业账龄分类时账龄档次滞后于评估时的账龄分类档次，同时我们按照按账龄分析法确认评估值的比例与企业计提减值准备的比例也有所不同。
（三）预付账款
预付账款账面值为 19,087,885.82元，计提坏账准备 0.00元，预付账款净额为 19,087,885.82元，为预付苍南海壹食品有限公司等 31家公司的采购货款，账龄均为 1年以内。对预付账款的评估我们采用和应收账款相同的方法和比例。
经评估，预付账款的评估值为19,087,885.82元，评估增值0.00元，减值率为0.00%。
（四）其他应收款
其他应收款账面值合计 41,960,594.74元，计提坏账准备 113,833.97元，其他应收款净额为 41,846,760.77元，主要为借款、备用金、代员工缴纳社保个人应扣回部分、应退给企业增值税出口退税款、办公室房款等。对其他应收款的评估我们采用和应收账款相同的方法。
经评估，其他应收款的评估值为 41,960,594.74元，评估增值 113,833.97元，增值率为0.27%。
（五）存货
存货账面值为 78,576,701.83元，计提存货跌价准备 0.00元，存货净额为 78,576,701.83元，为原材料、产成品。
存货的评估值为 78,801,162.75元，存货跌价准备评估为零，评估增值 224,460.92元，增值率为0.29%。
1、原材料
原材料账面值 75,881,773.66元，计提存货跌价准备 0.00元，原材料净额为 75,881,773.6元，主要为原料。原材料购臵时间较短，价格变化不大，基本与市场价值接近，本次评估根据核实后的账面价值确定评估值。
原材料的评估值为75,881,773.66元，存货跌价准备评估为零，增值额0.00元，增值率0.00%。
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说明五·各项资产及负债的评估技术说明2、产成品
（1）评估范围
产成品账面值2,694,928.17元，计提存货跌价准备0.00元，产成品净额为2,694,928.17元，为公司的产品。
（2）评估方法
对于产成品的评估，一般以其完全成本为基础，根据其出厂销售价格减去销售费用、全部税金和适当数额的税后净利润确定评估值。库存商品按市场销售情况不同，其评估公式亦有所不同，具体如下：
①对于十分畅销的产品，根据其出厂销售价格减去销售费用和全部税金确定评估值。畅销产品的评估值=不含税出厂销售单价×(1-销售费用率-销售税金及附加费率-销售利润率×所得税率)×数量
②对于正常销售的产品,根据其出厂销售价格减去销售费用、全部税金和适当数额的税后净利润确定评估值。正常销售产品的评估值=不含税出厂销售单价×[1-销售费用率-销售税金及附加费率-(销售利润率×所得税税率)-销售利润率×(1-所得税税率)×净利润折减率]×数量
③对于勉强能销售出去的产品，根据其出厂销售价格减去销售费用、全部税金和税后净利润确定评估值。勉强销售产品的评估值=不含税出厂销售单价×[1-销售费用率-销售税金及附加费率-(销售利润率×所得税税率)-销售利润率×(1-所得税税率)]×数量=不含税出厂销售单价×[1-销售费用率-销售税金及附加费率-销售利润率]×数量④对于滞销、积压的产成品，可按其可变现净值估值：可变现净值=评估基准日估计售价-处臵费用；
根据企业不同产品的具体情况，对滞销、积压的产成品按照其能变现的市场估计售价减去适当的处臵费用确定评估值。
⑤对有保质期的产成品，应注意产品有效期，已过保质期的产成品按零评估。
评估人员向企业销售部门了解企业产成品的销售情况，根据是否畅销，对不同的产成品进行评估。
（3）评估结果
经过评估测算，产成品的评估值为2,919,389.09元，存货跌价准备评估为零，评估增值额224,460.92元，增值率8.33%。产成品评估增值的主要原因是评估值中包含了销售利润。
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说明五·各项资产及负债的评估技术说明（4）评估案例：新阳洲纯紫菜-30g*45包（产成品评估明细表序号20）
产成品名称：新阳洲纯紫菜-30g*45包
实际数量：6586箱
产成品评估值的确定
a、不含税出厂销售价格的确定：目前新阳洲纯紫菜-30g*45包的不含税售价为84.96元/箱。
b、销售费用率的确定：根据企业前三年的财务报表数据，销售费用占营业收入的平均比率为1.40%。
c、销售税金及附加率的确定：根据企业前三年的财务报表数据，销售税金及附加率为0.29%。
d、销售利润率的确定：根据企业前三年的财务报表数据，销售利润占营业收入的平均比率为12.04%。
e、所得税的确定：企业所得税率为25%。
f、产成品评估值的确定：经过评估人员现场调查，产品的评估单价=不含税出厂销售单价×(1-销售费用率-销售税金及附加费率-销售利润率×所得税率)＝84.96×（1－1.40%－0.29%-12.04%×25%）＝80.96元；
评估值=不含税出厂销售单价×数量=80.96×6586=533,202.56元。
四、流动资产评估结果
厦门新阳洲公司纳入此次评估范围的流动资产评估结果见下表：
金额单位：人民币元
||||||
|-|-|-|-|-|
|科目名称|账面值|评估值|增减值|增值率%|
|货币资金|5,718,706.28|5,718,706.28|0.00|0.00|
|应收账款|73,343,552.73|73,359,296.14|15,743.41|0.02|
|预付账款|19,087,885.82|19,087,885.82|0.00|0.00|
|其他应收款|41,846,760.77|41,960,594.74|113,833.97|0.27|
|存货|78,576,701.83|78,801,746.44|225,044.61|0.29|
|流动资产小计|218,573,607.43|218,928,229.41|354,621.98|0.16|

特别说明：
现金中，存放在户名为梁淑娇的银行卡（6222084100000888801）的余额为人民币 315,926.79元。
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说明五·各项资产及负债的评估技术说明长期股权投资评估技术说明
一、评估范围
纳入本次评估范围的长期股权投资账面价值4,900,000.00元，投资成本4,900,000.00元，被投资单位福建达元海洋食品有限公司。
二、被投资单位简介
1、基本情况
名称：福建达元海洋食品有限公司
住所：霞浦县三沙台湾水产品集散中心陇头湾园区
法定代表人姓名：张福赐
公司类型：有限责任公司
注册资本：伍佰万元整
实收资本：伍佰万元整
经营范围：筹建（2013年1月8日至2014年1月7日）
成立日期：二 O一三年一月三十日
营业期限：二 O一三年一月三十日至二O二三年一月二十九日
注册号：350921100026065
2、据被评估单位提供的《福建达元海洋食品有限公司章程》，股东及持股情况如下：
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|-|-|-|-|
|序号|股东名称或姓名|出资比例|出资额（元）|
|1|厦门新阳洲水产品工贸有限公司|98.00%|4,900,000.00|
|2|陈步灼|1.00%|50,000.00|
|3|陈康辉|1.00%|50,000.00|
|合计||100%|5,000,000.00|

评估人员未取得福建达元海洋食品有限公司成立时验资报告。
3、据被评估单位提供的资产负债表反映的资产状况如下：
|||
|-|-|
|科目名称|账面价值|
|一、流动资产合计|1,405,679.33|
|货币资金|28,771.03|
|预付账款|6,573,866.00|
|二、非流动资产合计|76,280.00|
|在建工程|73,300.00|

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说明五·各项资产及负债的评估技术说明
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|-|-|
|无形资产|2,980.00|
|长期待摊费用|21,906.67|
|三、资产总计|6,681,897.03|
|四、流动负债合计|1,703,866.00|
|其他应付款|1,703,866.00|
|五、负债总计|1,703,866.00|
|六、净资产（所有者权益）|4,978,031.03|

4、截止评估基准日，福建达元海洋食品有限公司仍处于在建状态。
三、现场清查说明
（一）评估人员于2014年3月1日进行了现场清查工作。福建达元海洋食品有限公司处于筹建期。
（二）2012年 03月 30日，宁德市金海水产有限公司缴纳土地预申请保证金 1,200,000.00元；2013年 06月 19日，福建达元海洋食品有限公司缴纳土地出让金 4,000,000.00元；2014年 02月 25日，福建达元海洋食品有限公司缴纳土地出让金 1,279,600.00元。
（三）福建达元海洋食品有限公司于2014年3月3日签订了《国有建设用地使用权出让合同》，该合同约定土地使用权出让价款为人民币陆佰肆拾柒万玖仟陆佰元。
福建达元海洋食品有限公司于 2014年3月27日取得《国有土地使用权证》。
三、评估方法评估程序、方法及评估结果
1、评估程序及方法
对控股子公司的长期股权投资，采取对被投资企业进行整体评估，评估人员到现场实地核查其资产和负债，采用资产基础法法进行评估。即通过对被投资企业的进行整体评估，确定股东全部权益价值，再根据投资方应占的份额确定长期投资的评估值，评估值以零为限。
2、评估结果
在实施了上述资产评估程序及方法后，福建达元海洋食品有限公司股东全部权益在评估基准日2013年12月31日所表现的价值反映如下：
（一）采用资产基础法，福建达元海洋食品有限公司经中审亚太会计师事务所（特
殊普通合伙）审计后的总资产为 667.89万元，总负债为 170.39万元，净资产为 497.50
万元；评估后的总资产为 667.89万元，总负债为 170.39万元，净资产为 497.50万元，
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说明五·各项资产及负债的评估技术说明无评估增减值。
金额单位：人民币万元
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|项目||账面价值|评估价值|增减值|增值率％|
|||A|B|C=B-A|D=C/A×100%|
|1|流动资产|660.56|660.56|0.00|0.00|
|2|非流动资产|7.33|7.33|0.00|0.00|
|3|其中：可供出售金融资产|||||
|4|持有至到期投资|||||
|5|长期应收款|||||
|6|长期股权投资|||||
|7|投资性房地产|||||
|8|固定资产|||||
|9|在建工程|7.33|7.33|0.00|0.00|
|10|工程物资|||||
|11|固定资产清理|||||
|12|生产性生物资产|||||
|13|油气资产|||||
|14|无形资产|||||
|15|开发支出|||||
|16|商誉|||||
|17|长期待摊费用|||||
|18|递延所得税资产|||||
|19|其他非流动资产|||||
|20|资产总计|667.89|667.89|0.00|0.00|
|21|流动负债|170.39|170.39|0.00|0.00|
|22|非流动负债|||||
|23|负债合计|170.39|170.39|0.00|0.00|
|24|净资产（所有者权益）|497.50|497.50|0.00|0.00|

北京亚超资产评估有限公司 第 54页
说明五·各项资产及负债的评估技术说明房屋建筑物类评估技术说明
一、评估范围
纳入本次评估范围的房屋建筑物是厦门新阳洲水产品工贸有限公司截止评估基准日2013年12月31日申报的房屋建（构）筑物，账面值如下表：
||||
|-|-|-|
|科目名称|账面价值||
||原值|净值|
|房屋建筑物类合计|32,393,526.28|26,733,468.08|
|固定资产-房屋建筑物|32,393,526.28|26,733,468.08|

二、资产概况
（一）总体概况
纳入本次评估范围房产主要位于海峡西岸经济区内的大嶝岛，厦门新阳洲公司厂区内。
（二）房屋建筑物结构概况
（1）结构概况
由于厦门新阳洲公司未向评估人员提供房屋建筑物的工程竣工结算、图纸等技术资料。下述有关房屋建筑物结构的描述系评估人员根据同类用途房屋的结构、现场察看做出的判断。
①砖混结构：基础为钢筋混凝土条形基础，墙体为 200mm厚水泥标准砖砌筑，用 1:2水泥浆（加水泥用量5%的防水剂）抹 20厚水平防潮层，凡设有地漏的房间均做防水层，防水层为 PG强力堵漏剂1.5mm厚，屋面为现浇钢筋混凝土板，屋面有隔热层及防水层，门窗一般采用无色透明玻璃，卫生间门窗采用磨砂玻璃。
②框架结构：基础为机械成孔桩，墙体 0.300标高以上采用 200厚 MU10粉煤灰空心砌块，0.300以下墙采用200厚MU15灰砂砖，M5水泥砂浆砌筑。防潮层采用 1:2水泥砂浆掺5%防水剂20厚，设于室内地坪下60mm处遇高差处，在迎土面设臵垂直防潮层并与水平防潮层形成闭合。屋面雨水管均为 UPVC管，管制公称直径DN100，门窗采用节能门窗，窗采用6+6A+6浅灰色单银 LOW-E玻璃 C型 68系列塑钢平开窗。
室外混凝土柱梁刮腻子抹平外刷丙烯酸涂料一底一中二面。内墙阳角处及门窗口处均
抹15厚1:2水泥砂浆护角。钢梁部位除锈后（除锈等级ST3），刷厚涂型钢结构防火
隔热涂料30，耐火极限2h。
北京亚超资产评估有限公司 第 55页
说明五·各项资产及负债的评估技术说明（2）装修状况
厂房基础类型为孔桩，独立柱基，筏板基础，外墙装修为玻璃幕墙，内装修为高档装修。
生产区用房外墙大多为乳胶漆罩面，个别为条形面砖；内墙除卫生间瓷砖贴面外，其余均刷涂料；门窗为木门、铝合金窗；地面主要为铺贴瓷砖。
（3）地质及地基承力状况
评估对象地区的地震烈度均为8度。
（三）产权状况
厦门新阳洲公司申报的22项房屋，在评估基准日内，除厂房外均未办理房产证。
三、评估依据
1、企业国有资产评估报告指南；
2、国务院国有资产监督管理委员会令第12号《企业国有资产评估管理暂行办法》；
3、《中华人民共和国城市房地产管理法》；
4、《福建省建筑安装工程定额2003》、《福建省建设工程费用定额及造价管理有关规定》、2014年第1期《福建造价信息》；
5、《工程勘察设计收费管理规定》、《关于工程勘察设计收费管理规定有关问题的补充通知》（原国家计委、建设部计价格[2002]10号、计办价格[2002]1153号）；
6、《基本建设财务管理规定》（财建„2002‟394号）；
7、《建设工程监理与相关服务收费管理规定》（发改价格[2007]670号）；
8、《招标代理服务收费管理暂行办法》（计价格[2002]1980号）；
9、国家计委、环保总局发布环境影响咨询收费有关问题通知（计价字[2002]125号）；
10、北京亚超资产评估有限公司价格信息资料库相关资料。
四、评估程序
（1）收集资料及准备阶段
根据被评估单位申报提供的房屋建筑物资产评估申报表，进行账表核对，并核对各房屋建（构）筑物的名称、坐落地点、结构、建筑面积、使用状况等；同时根据被评估单位的实际情况，填写“房屋建筑物、构筑物状况调查表”。
（2）实地查勘阶段
北京亚超资产评估有限公司 第 56页
说明五·各项资产及负债的评估技术说明根据账表相符的申报表进行现场实物盘点。向房屋建筑物管理维护人员及使用部门和人员了解房屋建筑物的使用及维护情况。
（3）确定成新率
按照原城乡建设环境保护部制定的《房屋完损等级评定标准》，对房屋建筑物按照地基基础、承重构件、墙体，屋面、楼地面等结构部分，内外墙面，门窗、天棚等装修部分及水、电、卫等设备部分各占建筑物造价比重确定其标准分值，再由现场勘查实际状况并打分，根据此分值确定整个建筑物的完好分值率，结合设计年限确定的理论成新率，综合评定建筑物的成新率。
（4）市场调查
评估人员了解同类房屋建筑物的建筑造价、收费情况，了解目前市场主要建筑材料价格，以及建筑物所在地区附近原地形、地貌及水文地质情况。调查了解委估房地产所在地房地产市场状况，收集与待估房地产相同或类似地区的已交易的且用途相同的房地产资料。
（5）评估作价阶段
在实施了上述调查和勘察的基础上，根据委估房屋建（构）筑的具体情况，采用成本法进行评估作价和撰写有关说明。
五、评估过程
1、前期准备
由被评估单位将纳入评估范围内的建筑物按评估要求填写评估申报表，评估机构派人指导评估申报表的填写工作。
2、核实原始资料
根据被评估单位提供的资产评估申报表，进行核实工作，对账面原值、建筑面积、结构类型、房产证明等进行核对，发现有漏填或填得不清楚的地方请企业有关部门尽快补齐、填写清楚。
3、现场勘查
评估人员按企业提供的符合要求的评估申报表及建筑物评估作业表，由主管基建的管理人员及现场有关人员陪同，进行现场实地查勘。向有关人员深入了解房屋建筑物的地基基础情况。
4、评估测算
根据以上收集到的资料及数据进行取费费率、成新率的测定、计算，最后确定计
北京亚超资产评估有限公司 第 57页
说明五·各项资产及负债的评估技术说明算出重臵值和评估值。
六、评估方法
房屋建筑物的评估采用重臵成本法。
房屋建（构）筑物评估值＝重臵全价×成新率
主要房屋建筑物评估方法是根据建筑工程概预算指标或竣工结算资料确定委估建筑物工程量，以现行定额标准、建设规费、贷款利率计算出建筑物的重臵全价，并按建筑物的使用年限和对建筑物现场勘察的情况综合确定成新率，进而计算建筑物评估值。
其他房屋建（构）筑物是在实地勘察的基础上，以类比的方法，综合考虑各项评估要素，确定重臵单价并计算评估净值。
1、重臵全价
重值全价由建筑安装工程造价、前期及其他费用、资金成本三部分组成。
（1）建筑安装工程造价的确定
建筑安装工程造价包括土建工程、装饰装修工程、给排水、电气、消防及配套信息系统工程的总价，土建、装饰装修工程造价采用重编预算法进行计算。评估现场工作期间，评估人员套用《福建省建筑安装工程定额(2003)》、《福建省建设工程费用定额及造价管理有关规定》、进行工程直接费计算，采用当地工程材料造价信息进行材料价差调整，计算得出建筑安装工程造价。
（2）前期及其他费用的确定
前期及其他费用套用当地建设工程其他费用标准及国家计委、国家物价局、建设部规定收取的建设费用及建设单位为建设工程而投入的除建筑造价外的其它费用两个部分。包括的内容及取费标准见下表：
||||||
|-|-|-|-|-|
|序号|费用名称|计费基础研究说明|费率(%)|计算依据|
|1|可行性研究费|概算投资|0.63|计价格［1999］1283号|
|2|环境影响咨询费|概算投资|0.16|计价格[2002]125号，发改价格[2011]534号调整|
|3|招标代理服务费|概算投资|0.33|计价格[2002]1980号，发改价格[2011]534号调整|
|4|建设单位管理费|概算投资|1.16|财建[2002]394号|
|5|勘察设计费|概算投资|3.67|计价格[2002]10号文|
|6|工程监理费|概算投资|2.27|发改价格[2007]670号|
|7|施工图设计文件审查费|勘察设计费|3.50|闽价房[2007]99号|
||通用性收费小计|概算投资|8.22||
||施工图设计文件审查费|概算投资|0.12|折算|
||合计||8.34||

北京亚超资产评估有限公司 第 58页
说明五·各项资产及负债的评估技术说明（3）资金成本的确定
资金成本系在建设期内为工程建设所投入资金的贷款利息，其采用的利率按基准日中国人民银行规定标准计算，工期按建设工程合理建设周期计算，并按均匀投入的原则考虑：
资金成本＝（建筑安装工程造价+前期及其它费用）×合理工期×贷款利率/2
2、成新率
对于房屋建筑物采用现场勘察成新率和理论成新率两种方法计算，并对两种结果按现场勘察成新率和理论成新率6:4的比例加权平均计算综合成新率。
在本次评估过程中，房屋建筑物理论成新率按照建筑物已使用年限、现场勘察情况预计建筑物尚可使用年限，并进而计算其成新率。
勘察成新率 N：通过评估人员对各建(构)筑物的实地勘察，对建(构)筑物的基础、 1
承重构件(梁、板、柱)、墙体、地面、屋面、门窗、墙面粉刷、吊顶及上下水、通风、电照等各部分的勘察，根据原城乡环境建设保护部发布的《房屋完损等级评定标准》、《鉴定房屋新旧程度参考依据》和《房屋不同成新率的评分标准及修正系数》，结合建筑物使用状况、维修保养情况，分别评定得出各建筑物的现场勘察成新率。
理论成新率 N根据经济使用年限和房屋已使用年限计算。
2
理论成新率 N＝(1－已使用年限÷经济寿命年限)×100%
2
或 N＝[尚可使用年限÷（已使用年限+尚可使用年限）]×100%
2
经以上两种方法计算后，通过加权平均计算成新率。
成新率N＝勘察成新率N×60%＋理论成新率N×40%
1 2
3、评估值的确定
评估值＝重臵价值×成新率
七、评估结果及分析
1、评估结果
经评估人员评定估算，纳入本次评估范围内的房屋建筑物类资产截止评估基准日评估结果如下：
||||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
|科目名称|账面价值||评估价值||增值额||增值率%||
||原值|净值|原值|净值|原值|净值|原值|净值|
|房屋建筑物类合计|32,393,526.28|26,733,468.08|32,683,853.74|28,290,383.00|290,327.46|1,556,914.92|0.90|5.82|
|固定资产-房屋建筑物|32,393,526.28|26,733,468.08|32,683,853.74|28,290,383.00|290,327.46|1,556,914.92|0.90|5.82|

3、评估结果分析
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说明五·各项资产及负债的评估技术说明房屋建（构）筑物类资产评估增值的主要原因是增值原因为材料及人工价格上涨。
八、房屋建筑物评估示例
案例一：厂房（4-6-1房屋建筑物评估明细表序号1）
1、概况
厂房于 2010年3月完工并投入使用，框架结构。
2、重臵全价
重臵全价＝建筑安装工程造价＋前期及其他费用＋资金成本
（1）建筑安装工程造价
建筑安装工程造价包括土建工程、装饰装修工程、给排水、电气、消防及配套信息系统工程的总价，土建、装饰装修工程造价采用预（决）算调整法进行计算。评估现场工作期间，对于房屋评估人员套用《福建省建设建筑安装工程定额(2003》、《福建省建设工程费用定额及造价管理有关规定》及按照 2014年第 1期《福建造价信息》及相应的费用定额计算工程建安造价。评估人员收集该建筑物相关的土建、装饰、安装工程的结（决）算报告，本次评估总造价依据工程决算价，调整材差。
建筑工程造价，如下表
||||||
|-|-|-|-|-|
|序号|费用名称|费用说明|费率|费用金额|
|1|建筑工程直接费|直接费-分包预算价直接费||4,756,541.00|
|1.1|人工费|依据福建定额||1,902,616.40|
|1.2|材料费|依据福建定额||1,997,747.22|
|1.3|机械费|依据福建定额||856,177.38|
|2|施工技术措施费|技术措施费合计|||
|3|施工组织措施费|组织措施费合计|||
|4|直接费小计|1+2+3||4,756,541.00|
|5|企业管理费|直接费小计|9|428,088.69|
|6|规费|6.1+6.2+6.3+6.4+6.5+6.6||401,927.71|
|6.1|其中：养老保险费|直接费小计|5.2|247,340.13|
|6.2|失业保险费|直接费小计|0.3|14,269.62|
|6.3|医疗保险费|直接费小计|1.1|52,321.95|
|6.4|工伤保险费|直接费小计|0.15|7,134.81|
|6.5|住房公积金|直接费小计|1.5|71,348.12|
|6.6|危险作业意外伤害保险费|直接费小计|0.2|9,513.08|
|7|间接费小计|5+6||830,016.40|
|8|利润|直接费+间接费|8|446,924.59|
|9|价格调整|人材机价差|||
|10|税金|（4+7+8+9）*费率|3.445|207,853.45|
|11|土建工程造价|4+7+8+9+10||6,241,335.45|

（2）前期及其他费用
前期及其他费用套用当地建设工程其他费用标准及国家计委、国家物价局、建设
部规定收取的建设费用及建设单位为建设工程而投入的除建筑造价外的其它费用两
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说明五·各项资产及负债的评估技术说明个部分。
||||||
|-|-|-|-|-|
|序号|费用名称|计费基础研究说明|费率(%)|金额|
|1|可行性研究费|概算投资|0.63|39,320.41|
|2|环境影响咨询费|概算投资|0.16|9,986.14|
|3|招标代理服务费|概算投资|0.33|20,596.41|
|4|建设单位管理费|概算投资|1.16|72,399.49|
|5|勘察设计费|概算投资|3.67|229,057.01|
|6|工程监理费|概算投资|2.27|141,678.31|
|7|施工图设计文件审查费|概算投资|0.12|7,489.60|
||||8.34|520,527.38|

（3）资金成本
按该房屋建设为一整体考虑，合理建设期为 1年，1年期固定资产贷款利率为6.00%，建设资金按均匀投入原则计算资金成本。
资金成本=（建筑安装工程造价+前期及其它费用）×合理工期×贷款利息/2（4）重臵全价
重臵全价表
||||||
|-|-|-|-|-|
|工程总造价|||||
|序号|项目名称|计算说明|费率|金额|
|1|土建项目|||6,241,335.45|
|3|前期及其他费|（1+2）*费率|8.34|520,527.38|
|4|资金成本|（1+2+3）*费率*年期/2|6|202,855.88|
|合计||||6,964,718.71|

经上述计算得出厂房总造价为 6,964,718.71元。
3、成新率
测算建筑物的成新率采用综合成新率法，即年限法成新率和打分法成新率的加权平均值：
计算公式：综合成新率＝打分法成新率×60%＋年限法成新率×40%
（1）年限法成新率：
该建筑物耐用年限50年，已使用10.26年，剩余使用年限39.74年。
年限法成新率＝(建筑物耐用年限－已使用年限)÷建筑物耐用年限×100%
＝（50－10.26）/50＝79%
（2）打分法成新率：按照1984年原城乡建设环境保护部关于测算建筑物成新率的标准，结合建筑物的实际损耗情况，进行现场勘察和鉴定后，对建筑物的基础、结
构、其它三部分进行打分，并依据权重系数计算出建筑物的勘察成新率。现场打分法
求取过程详见下表。
北京亚超资产评估有限公司 第 61页
说明五·各项资产及负债的评估技术说明现场勘察成新率计算表
||||||
|-|-|-|-|-|
|部件名称||标准分|具体情况|评定分|
|结构部分|基础|30|满足承载能力要求，无不均匀下沉|25|
||承重构件|30|墙、柱、梁好，屋架各部件、节点牢固|25|
||非承重墙|20|完好，无破损、裂缝|15|
||屋面|10|无渗漏，保温隔热层完好|7|
||楼地面|10|整体面层无空鼓、裂缝|7|
|合计||100||79|
|装修部分|1、门窗|25|开启基本灵活|20|
||2、外墙|25|完整，粘结牢固|20|
||3、内粉饰|20|无空鼓、裂缝|15|
||4、顶棚|20|无变形|15|
||5、细木装饰|10|无变形|9|
|合计||||79|
|部分设备|1、上下管道|40|上下水通畅、无锈蚀|35|
||2、卫生洁具|30|通畅|22|
||3、电照|30|线路完好，能满足使用|22|
|合计||||79|
|勘查成新率||||79|

鉴定成新率为＝79%
（3）综合成新率的确定：
综合成新率为＝打分法成新率×60%＋年限法成新率×40%
＝79%×0.6＋79%×0.4
＝79%
4、评估值的确定
评估值＝重臵全价×成新率
＝6,964,718.71×79%
＝5,502,128.00（元）
北京亚超资产评估有限公司 第 62页
说明五·各项资产及负债的评估技术说明设备类资产评估技术说明
一、评估范围
纳入本次评估范围的设备类资产为厦门新阳洲水产品工贸有限公司截止评估基准日2013年12月31日申报的全部机器设备、车辆和电子设备，账面值如下表：
||||
|-|-|-|
|科目名称|账面价值||
||原值|净值|
|设备类合计|25,259,390.04|8,544,634.63|
|固定资产—机器设备|20,954,908.21|7,134,012.56|
|固定资产—车辆|2,605,472.39|718,369.53|
|固定资产—电子设备|1,699,009.44|692,252.54|

二、设备概况
1、设备构成及分布
厦门新阳洲水产品工贸有限公司地处海峡西岸经济区内的大嶝岛，是一个产品加工、销售服务于一体的企业。
公司目前开发上市的产品有“新阳洲”、“嶝发”、“亲口福”三个品牌的产品，紫菜、紫菜酥、海带、海苔、裙带菜、蚝油（汁）、扇贝汁、贻贝汁、冻虾、冻鱼等藻类、贝汁类、冷冻系列等三大类百余种产品。同时，收购和销售香菇、木耳、笋干等优质农副产品。
大多数生产设备分布于大嶝岛厂区内。该公司申报的机器设备88项，车辆11项，电子设备100项。主要是海苔生产设备、变配电设备等设备。
2、设备管理
厦门新阳洲水产品工贸有限公司的生产设备由生产部统一管理。
3、设备运行情况
评估人员现场勘察了厦门新阳洲水产品工贸有限公司的设备，并与现场设备管理和操作人员进行了广泛深刻的交流，详细了解了主要生产设备的运行情况，各种设备能较好地满足生产的需要。
4、设备维护和保养
厦门新阳洲水产品工贸有限公司常规维修和保养由公司生产部负责，要求维修保养人员定期对设备进行除尘、检修等日常维护保养工作，如发现小故障，由现场设备
管理员进行维修。
车辆设备主要有轿车、货车，均为2006年8月以后购入并使用，使用状况良好。
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说明五·各项资产及负债的评估技术说明电子设备主要是电脑、打印机、复印机、空调、照相机等，能够满足正常工作的需要。
三、评估依据
（一）主要法律法规
1、中评协（2008）218号《企业国有资产评估报告指南》；
2、国务院国有资产监督管理委员会令第12号《企业国有资产评估管理暂行办法》；
3、《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》中华人民共和国财政部国家税务总局令第50号；
（二）重大合同、产权证明文件
1、企业提供的车辆行驶执照复印件；
2、企业提供的部分重要设备订货合同和发票；
3、企业提供的进口设备的合同、报关单及完税凭证等。
（三）取价标准
1、评估基准日外汇汇率；
2、银行存贷款利率；
3、进出口关税税率；
4、其他各项相关费率。
（四）参考资料及其他
1、《机动车强制报废标准规定》（商务部、发改委、公安部、环境保护部令 2012年第12号）；
2、2006年《中华人民共和国进出口税则》（国务院关税税则委员会）；
3、北京亚超资产评估有限公司价格信息资料库相关资料；
4、福建省建筑安装预算定额（2003）
5、福建省建筑安装费用定额（2012）
6、向设备制造厂家询价的有关资料；
7、评估人员调查了解及查询的市场价格信息及其他与评估有关的资料。
四、评估过程
1、清查核实工作
北京亚超资产评估有限公司 第 64页
说明五·各项资产及负债的评估技术说明（1）为保证评估结果的准确性，根据企业设备资产的构成特点及申报评估明细表的内容，向企业有关资产管理部门及使用部门下发《设备技术状况调查表》、指导企业根据实际情况进行填写，并以此作为评估的参考资料。
（2）针对资产申报评估明细表中不同的资产性质及特点，采取不同的清查核实方法进行现场勘察。做到不重不漏，并对设备的实际运行状况进行认真观察和记录。
（3）通过与设备管理人员和操作人员的广泛的交流，从而比较充分地了解了设备的历史变更及运行情况。
（4）根据现场实地勘察结果，进一步完善评估申报表，以做到“表”、“实”相符。
（5）对评估范围内的设备及车辆的产权进行核实，如：抽查重大设备的购臵合同，做到产权清晰。
2、评定估算
（1）根据本次评估目的，设备评估采用重臵成本标准。
（2）为了保证评估的真实性和准确性，对生产设备及主要附属设备，逐台逐件进行清查评估；对数量多、单位价值相对较低、同一制造厂制造、同时投用的同类设备，在逐件逐台核实数量的基础上，分类评估。
（3）大部分国内生产设备的现价是在询价基础上，参考近期同类设备的合同价，经专家讨论确定；少量价值较低的国内设备现价，据当地市场价格信息资料查得。
（4）设备的经济使用年限，由评估人员和专家据收集的统计资料，分类确定。
（5）对价值量较高的设备，其重臵全价应包括设备购臵费、安装工程费、其他费用及资金成本；对价值量较低，不需要安装或安装量较小，以及运输费用较低设备的重臵全价，由评估人员和专家结合当地具体情况，区别对待，予以估算。
（6）设备成新率采用综合成新率的方法
综合成新率＝年限法成新率×40%＋技术鉴定成新率×60%
或＝理论成新率＋修正值
3、评估汇总
（1）编辑并汇总按机器设备、办公设备等系统的评估明细表和汇总表。
（2）把本次评估所用的基础资料（如企业提供的各主要设备技术状况调查表、有关设备的合同及相关资料复印件等）及评估作业表、询价记录等编辑汇总成“附件”存档。
4、撰写报告
北京亚超资产评估有限公司 第 65页
说明五·各项资产及负债的评估技术说明按财政部颁发的企业国有资产评估报告指南，编制“机器设备及运输车辆评估技术说明”。
五、评估方法
（一）对于厦门新阳洲公司第一次申报的设备类资产，按照持续使用原则，以市场价格为依据，结合委估设备的特点和收集资料情况，主要采用重臵成本法进行评估。
评估值=重臵全价×成新率
1、机器设备
（1）重臵全价
该企业申报的机器设备主要为国产设备。
重臵全价=设备购臵价+国内运杂费+安装调试费+其它费用+资金成本
①购臵价
主要通过向生产厂家或贸易公司询价、或参照《2013机电产品报价手册》等价格资料，以及参考近期同类设备的合同价格确定；对少数未能查询到购臵价的设备，采用同年代、同类别设备的价格变动率推算确定购臵价；对于自制设备的作价，按照自制设备所使用材料多少和工艺难易程度，按材料制作单价作价。
②运杂费
以设备购臵价为基础，根据生产厂家与设备所在地的距离不同，按不同运杂费率计取。当地生产设备运杂费率为0.2—0.5%(或按公里数估算)国内外地生产设备铁路、水路和公路运杂费率按运输距离分段计算：铁路、水路运杂费率 100km为1.5%，超过 100km时每增加 100km费率增加0.25％，不足 100km时按 100km计算；公路运杂费率 50km为1.06%,超过 50km时每增加 50km增加0.5％，不足 50km的按 50km计算。委估项目中的设备大部分是采用公路运输，其运杂费率表如下：
||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
||铁路运输的运杂费率表||||||
|运程Km||取费基础|费率%|运程Km|取费基础|费率%|
|100以内||设备费|1.50%|2100|设备费|6.50%|
|200||设备费|1.75%|2200|设备费|6.75%|
|300||设备费|2.00%|2300|设备费|7.00%|
|400||设备费|2.25%|2400|设备费|7.25%|
|500||设备费|2.50%|2500|设备费|7.50%|
|600||设备费|2.75%|2600|设备费|7.75%|
|700||设备费|3.00%|2700|设备费|8.00%|
|800||设备费|3.25%|2800|设备费|8.25%|
|900||设备费|3.50%|2900|设备费|8.50%|
|1000||设备费|3.75%|3000|设备费|8.75%|
|1100||设备费|4.00%|3100|设备费|9.00%|

北京亚超资产评估有限公司 第 66页
说明五·各项资产及负债的评估技术说明
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|1200|设备费|4.25%|3200|设备费|9.25%|
|1300|设备费|4.50%|3300|设备费|9.50%|
|1400|设备费|4.75%|3400|设备费|9.75%|
|1500|设备费|5.00%|3500|设备费|10.00%|
|1600|设备费|5.25%|3600|设备费|10.25%|
|1700|设备费|5.50%|3700|设备费|10.50%|
|1800|设备费|5.75%|3800|设备费|10.75%|
|1900|设备费|6.00%|3900|设备费|11.00%|
|2000|设备费|6.25%|4000|设备费|11.25%|

③安装调试费
根据设备的特点、重量、安装难易程度，以设备购臵价为基础，依据《福建省建筑安装预算定额2012》《福建建筑安装费用定额2012》按不同安装费率计取。
对小型、无须安装的设备，不考虑安装调试费。
④工程建设其他费用
厦门新阳洲公司设备的工程建设其他费用根据现场实际情况，按原国家计委、建设部计价格[2002]10号《工程勘察设计收费管理规定》、国家计委办公厅、建设部办公厅关于工程勘察设计收费管理规定有关问题的补充通知等。
新阳洲水产工程建设其他费用综合费率表
||||||
|-|-|-|-|-|
|序号|费用名称|计费基础研究说明|费率(%)|计算依据|
|1|可行性研究费|概算投资|0.63|计价格［1999］1283号|
|2|环境影响咨询费|概算投资|0.16|计价格[2002]125号，发改价格[2011]534号调整|
|3|招标代理服务费|概算投资|0.33|计价格[2002]1980号，发改价格[2011]534号调整|
|4|建设单位管理费|概算投资|1.16|财建[2002]394号|
|5|勘察设计费|概算投资|3.67|计价格[2002]10号文|
|6|工程监理费|概算投资|2.27|发改价格[2007]670号|
||合计||8.22||

注：以上各项取费为根据本项目企业规模和生产类型综合测算得出。
经计算厦门新阳洲公司工程建设其他费用综合费率为8.22%。
⑤资金成本
根据各类设备不同，所参评机器设备全部工程（含房屋、构筑物、及机器设备）建设完成后才能共同产生收益，故将厦门新阳洲公司的工程建设作为一整体工程，结合企业的建设情况，按目前厦门新阳洲公司的生产规模，综合合理投产工期应为1年，资金成本按均匀投入计取。
资金成本=（设备购臵价格+运杂费+安装调试费+其他费用）×贷款利率×工期× 1/2
1年期固定资产贷款利率6.00%。
北京亚超资产评估有限公司 第 67页
说明五·各项资产及负债的评估技术说明（2）成新率的确定
对机器设备的成新率，参照设备的经济寿命年限，并通过现场勘察设备现状及查阅有关设备运行、修理及设备管理档案资料，对设备各组成部分进行勘察，综合判断估计其尚可使用年限，在此基础上计算成新率N，即：
N＝尚可使用年限/（实际已使用年限＋尚可使用年限）×100%
对价值量较小的一般设备采用年限法确定其成新率；对于超过经济使用寿命尚可使用的设备，则其成新率一般不低于15%。
2、车辆
（1）重臵全价的确定
根据车辆市场信息及《黑马信息广告》、《慧聪汽车商情网》等近期车辆市场价格资料，确定本评估基准日的运输车辆价格，在此基础上根据《中华人民共和国车辆购臵税暂行条例》及内蒙相关文件计入车辆购臵税、新车上户牌照手续费等。具体公式为：
车辆重臵全价=购臵价+车辆购臵附加税+牌照费用
①购臵价：参照车辆所在地同类车型最新交易的市场价格确定，其它费用依据车辆管理部门的收费标准确定。
②车辆购臵税：
根据《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》中华人民共和国财政部国家税务总局令第50号的有关规定：车辆购臵税应纳税额＝计税价格×10%。
③新车上户牌照手续费等：根据车辆所在地该类费用的内容及金额确定为500元/辆。
另：部分车辆采用市场法进行评估。
（2）成新率的确定
根据商务部、发改委、公安部、环境保护部令2012年第12号《机动车强制报废标准规定》的有关规定，按以下方法确定成新率，即：
成新率＝Min（使用年限成新率，行驶里程成新率）+a
使用年限成新率＝（1－已使用年限／规定使用年限）×100%
行驶里程成新率＝（1－已行驶里程／规定行驶里程）×100%
a：车辆特殊情况调整系数。
另：直接按二手车市场价评估的车辆，不再考虑成新率。
北京亚超资产评估有限公司 第 68页
说明五·各项资产及负债的评估技术说明3、电子设备
（1）重臵全价的确定
根据当地市场信息及《慧聪商情》等近期市场价格资料，确定评估基准日的电子设备价格，一般生产厂家提供免费运输及安装，故确定其重臵全价：重臵全价=购臵价。
（2）成新率的确定
成新率=（1-已使用年限÷经济寿命年限）×100%
或成新率=[尚可使用年限÷（已使用年限+尚可使用年限）]×100%
另：直接按二手市场价评估的电子设备，无须计算成新率。
（3）个别电子设备采用市场法评估。
六、评估结果及分析
1、评估结果
纳入本次评估设备类资产截止评估基准日评估结果详见下表：
||||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
|科目名称|账面价值||评估价值||增值额||增值率%||
||原值|净值|原值|净值|原值|净值|原值|净值|
|设备类合计|25,259,390.04|8,544,634.63|13,863,860.83|9,443,855.21|-11,395,529.21|899,220.58|-45.11|10.52|
|固定资产-机器设备|20,954,908.21|7,134,012.56|10,508,000.00|7,058,081.00|-10,446,908.21|-75,931.56|-49.85|-1.06|
|固定资产-车辆|2,605,472.39|718,369.53|2,210,310.09|1,699,430.00|-395,162.30|981,060.47|-15.17|136.57|
|固定资产-电子设备|1,699,009.44|692,252.54|1,145,550.74|686,344.21|-553,458.70|-5,908.33|-32.58|-0.85|

3、评估结果分析
本次评估设备类资产原值评估减值11,395,529.21元，减值率45.11%，净值评估增值899,220.58元，增值率10.52%，增值的原因主要为：
（1）机器设备：账面原值20,954,908.21元，评估原值 10,508,000.00元，减值率49.85%；账面净值7,134,012.56元，评估净值7,058,081.00元，减值率1.06%，评估减值主要原因为养殖基地评估减值，养殖基地于2008年建成，目前该基地归农户使用并维护，因此本次评估值为零。
（2）运输车辆：账面原值2,605,472.39元，评估原值2,210,310.09元，减值率15.17%；
账面净值 718,369.53元，评估净值 1,699,430.00元，增值率136.57%，评估原值减值的主要原因是近年车辆的市场价格出现小幅下降，评估净值增值的主要原因是评估测算的成新率高于账面折旧率。
（3）电子设备：账面原值1,699,009.44元，评估原值1,145,550.74元，减值率32.58%；
北京亚超资产评估有限公司 第 69页
说明五·各项资产及负债的评估技术说明账面净值692,252.54元，评估净值686,344.21元，减值率0.85%，评估减值的主要原因是电子设备更新换代较快，同类型的设备市场价格呈下降趋势。
由于上述各项因素的综合影响，导致设备类资产评估净值减值0.85%。
七、设备评估示例
案例一锅炉(机器设备评估明细表4-6-4序号18号)
1、设备概述
设备名称：锅炉 规格型号：WNS3-1.25-Y
生产厂家：厦门恒立达有限公司
购臵日期：2008年7月 启用日期：2008年7月
账面原值：192,000.00元 账面净值：93,200.00元
锅炉主要技术参数如下：
循环方式：自然循环锅炉 安装方式：快装锅炉
燃料耗量：70立方/H 适用范围：工业，生活
燃烧方式：室燃炉 出口压力：中压
结构形式：卧式 适用燃料：天然气
锅炉用途：工业锅炉
评估人员在企业工程技术人员陪同下，对该设备进行了全面、详细、认真地实地勘察。并通过操作人员，查看设备维护、保养、使用情况记录，至评估基准日该设备维护、使用、保养状态正常。
2、重臵价的确定
机器设备的重臵全价由设备购臵价、运杂费、安装调试费、其他费用构成。
（1）设备购臵价:
经查阅有关资料和网上询价，结合该类设备近期市场成交价格，确定该设备基准日含税购臵价为218,000.00元。
（2）运杂费：
设备生产厂家在福建省厦门市，距离委估企业所在地厦门大嶝岛小于 100公里，参照运杂费率表，取费率为1%。
（3）安装调试费：
根据福建省建设安装工程预算定额（2003）、福建省建设安装工程费用定额（2012）
北京亚超资产评估有限公司 第 70页
说明五·各项资产及负债的评估技术说明中的有关规定，结合项目决算确定的工程量消耗和基准日焦作市场人、材、机的实际价格，合理确定其费率为6%
（4）基础费
基础费已经包含在土建工程中，本次设备评估不与考虑。
（5）其他费用
其他费用包括建设单位管理费、勘察设计费、工程监理费、招标代理费、环境评价费等，《福建省工程建设费用定额》中的有关文件规定，结合所属项目建设的投资规模确定。其他费计算过程详见案例计算表
（6）资金成本：
新阳洲水产合理建设工期为1年，贷款利率为6.00%
资金成本计算过程详见案例计算表。
（7）重臵全价:
重臵全价=设备不含税购臵价+运杂费（不含税）+安装调试费+其他费用+资金成本
||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
|设备重臵全价计算表|||||||
|序号||项目名称|取费及计算公式|费率||金额|
|一||设备购价|经向设备生产询价|||218,000.00|
|二||设备购价（不含税）||1.17||186,324.79|
|三||运杂费|一X费率|1.00%||2,180.00|
|四||运杂费（不含税）|一×费率×（1-7%）|1.00%||2,027.40|
|五||设备购臵费|一+四|||188,352.19|
||前期及其他费||||||
|序号||费用名称|计费基础研究说明|费率||取费依据|
|1||可行性研究费|概算投资|0.63||计价格［1999］1283号|
|2||环境影响咨询费|概算投资|0.16||计价格[2002]125号，发改价格[2011]534号调整|
|3||招标代理服务费|概算投资|0.33||计价格[2002]1980号，发改价格[2011]534号调整|
|4||建设单位管理费|概算投资|1.16||财建[2002]394号|
|5||勘察设计费|概算投资|3.67||计价格[2002]10号文|
|6||工程监理费|概算投资|2.27||发改价格[2007]670号|
||合计||||8.22||
|序号||项目名称|取费基础及计算公式|费率||金额|
|一||设备购臵费||||220,180.00|
|二||设备购臵费（不含税）||||188,352.19|
|三||设备安装工程费|一×费率|6%||13,210.80|
|四||设备安装基础费|||||
|五||设备安装工程前期费及其他费|（一+二+三）X费率|8.22||19,184.72|
|六||资金成本|(一+二+三+四)×费率×合理工期÷2|6.00%||7,577.27|
|七||设备重臵成本|二+三+四+五+六|||228,300.00|

3、成新率的确定
该设备 2008年 7月开始启用，现已使用 5.75年，根据相关规定，该设备经济使
用年限为14年。则：
北京亚超资产评估有限公司 第 71页
说明五·各项资产及负债的评估技术说明 N=（1－实际已使用年限／经济使用年限）×100%=（1－5.75/14）×100%
1
=59%（取整）
勘查法成新率 N的确定
2
经评估人员会同被评估单位设备管理人员现场勘测核实，该设备在用状态良好，能按设计要求正常使用，未出现过较大故障，无异常现象。
现场勘察表
||||||
|-|-|-|-|-|
|序号|设备部位|勘察技术状况|分值|评分|
|1|设备外观|本体完好，运行正常|20|10|
|2|点火部分|齿轮箱无温升和噪音|30|20|
|3|炉膛部分|主电机动力满足主机运行|30|20|
|4|控制系统|控制系统等正常|20|9|
|合计|||100|59|

现场鉴定观测分析法成新率 N为59%。
2
将以上计算和确定出的年限法成新率 N和勘查法成新率 N，代入成新率 N计算 1 2
公式得：
成新率N=年限法成新率N×40%+勘查法成新率N×60%=59%×40%+59%×60% 1 2
=59%（取整）
4、评估值计算
评估值=重臵全价×成新率
=228,300.00×59%=134,697.00元
案例二宝马WBAKB410（4-6-5车辆评估明细表序号7）
1、基本概况
资产名称：宝马WBAKB410 型号：740Li领先型
生产厂家：宝马（进口）
购入日期：2010年8月 启用日期：2010年8月
牌照号： 闽DCN236 已行驶里程：105000公里
账面原值：1,432,820.00元 账面净值：298,504.17元
主要技术参数：
|||||
|-|-|-|-|
|排量(L)|3|变速箱|6挡 手自一体|
|进气形式|涡轮增压|气缸排列型式|L型|
|气门结构|双顶臵凸轮(DOHC)|最大马力(Ps)|326|
|最大功率(kW)|240|最大功率转速(rpm)|5800|
|燃料类型|汽油|供油方式|直喷|
|整备质量(kg)|1970|轴距(mm)|3210|

北京亚超资产评估有限公司 第 72页
说明五·各项资产及负债的评估技术说明经现场勘察，该车维护保养状况较好，投入运行以来已累计行驶近105000公里，目前该车性能较好，行驶中各项性能参数正常，未发生过重大事故。
2、重臵全价的确定
重臵全价=现行购价+车辆购臵税+新车上户牌照手续费等。
（1）现行含税购价
经查询车辆市场信息及《黑马信息广告》、《慧聪汽车商情网》等近期车辆市场价格资料，该种型号汽车于评估基准日的售价为 1,188,000.00元。
（2）车辆购臵税
购车附加税=售价×10%
=1,188,000.00/（1+17/100）×10%
=100,900.00（元）（取整）
（3）新车上户牌照手续费等
该车办理牌照及其他费用约需500.00元。
（4）重臵全价=现行购价+车辆购臵税+新车上户牌照手续费
=1,188,000.00+100,900.00+500.00
=1,281,400.00（元）
3、综合成新率
成新率＝Min（使用年限成新率，行驶里程成新率）+a
使用年限成新率＝（1－已使用年限／规定使用年限）×100%
行驶里程成新率＝（1－已行驶里程／规定行驶里程）×100%
a:车辆特殊情况调整系数。
（1）使用年限成新率
使用年限成新率=（1－已使用年限／规定使用年限）×100%
该轿车于己于 2010年 8月使用，已使用年限为 3.41年，规定使用年限为 15年，则：
使用年限成新率=（1－3.41/15）×100%
=77%（取整）
（2）行驶里程成新率
行驶里程成新率=（1－已行驶里程／规定行驶里程）×100%
该车已行驶里程为 105000公里，规定行驶里程600000公里，则：
北京亚超资产评估有限公司 第 73页
说明五·各项资产及负债的评估技术说明行驶里程成新率=（1－105000／600000）×100%
=83%（取整）
该车使用、维护正常，无特殊情况，从车辆实际状况，故考虑a=0
（3）成新率=Min（使用年限成新率，行驶里程成新率）+0
=Min（77%，83%）+0
=77%（取整）
4、评估值的确定
评估值=重臵全价×成新率
=1,281,400.00×77%
=986,678.00（元）
该车辆评估值为986,678.00元。
案例三：格力空调（4-6-6电子设备评估明细表序号69）
1、设备概况
资产名称:格力空调 型号:120TW/K（1236T）N2
生产厂家：格力集团
购臵日期：2011年6月 启用日期： 2011年6月
账面原值： 415,726.50元 账面净值：218,256.41元
主要技术参数：
冷暖类型：单冷 空调类型:嵌入式空调
产品功率：5P 能效比：3.08
制冷量：12000W 制冷功率：3900W
适用面积：55-85m2 室内机噪音：:42-52dB
室外机噪音≤63dB 电源性能： 3PH-380V-50Hz
室内机尺寸：主板840×840×290mm； 面板：950×950×60mm
室外机尺寸：1032×412×1250mm
2、重臵全价的确定
电子设备的重臵全价按其购臵价确定。经市场调查及网上查询，该型号空调基准日售价为 9,800.00元（含运费、安装费及验收交付），则重臵全价取 8,400.00元(不含税价)。
3、成新率的确定
北京亚超资产评估有限公司 第 74页
说明五·各项资产及负债的评估技术说明电子设备采用年限法确定其成新率。
该空调启用日期为 2011年 6月，截止评估基准日已使用 2.51年，经济寿命年限为8年，其成新率计算如下：
成新率＝（1-实际已使用年限/经济使用年限）×100%
＝（1-2.51/8）×100%
＝68.66%
4、评估值的确定
评估值＝重臵全价×成新率×台数＝8,400.00×68.66%× 59
＝341,964.00（元）
即该空调评估值为341,964.00
北京亚超资产评估有限公司 第 75页
说明五·各项资产及负债的评估技术说明在建工程评估技术说明
一、评估范围
纳入本次评估范围内的在建工程—土建工程账面价值10,415,700.94元，计提在建工程减值准备0.00元，在建工程-土建工程净额为10,415,700.94元。
二、在建工程概况
经现场了解，在建工程为新建厂房。
三、评估程序及方法
评估人员通过现场了解在建工程的形象进度，抽查项目合同的金额，查阅财务会计凭证，以核实后的账面价值确认评估值。
四、评估结果
经评估，在建工程评估值10,415,700.94元，无增减值。
北京亚超资产评估有限公司 第 76页
说明五·各项资产及负债的评估技术说明无形资产评估技术说明
一、评估范围
纳入本次评估范围的无形资产为土地使用权和其他无形资产，账面值为 3,014,647.93元。其中：
无形资产—土地使用权2宗，账面价值2,932,612.13元；
无形资产—其他无形资产，账面价值82,035.80元。
二、土地概况
纳入本次评估范围的土地使用权2宗，账面价值2,932,612.13元，为厦门新阳洲公司取得的集体土地使用权1宗、国有土地使用权1宗。
1、土地登记状况
厦门新阳洲公司取得了集体土地使用权证。宗地的土地位臵、面积、用途、土地级别等均以委托方提供的厦门市翔安区人民政府的相关批文为准和土地产权证书为准；但厦门新阳洲公司尚未取得国有土地使用权证，仅签订了国有土地出让合同。
||||
|-|-|-|
|证号|证载面积（m2）|评估面积（m2）|
|厦集土政翔2006字第000013号|16,650.52|16,650.52|
|出让合同号35021320110411CG026|8,805.22|8,805.22|
|合计|25,455.74|25,455.74|

2、土地权利状况
待估宗地的土地所有权属于集体、国家所有，厦门新阳洲公司合法拥有土地使用权。
3、土地利用状况
根据委托方提供的权属资料及现场勘查情况，全部待估宗地皆已进行了现状或规划利用，现状或规划利用方向主要为工业用途。
三、评估结果
纳入本次评估设备类资产截止评估基准日评估结果详见下表：
||||||
|-|-|-|-|-|
|科目名称|账面价值|评估价值|增减值|增值率%|
|无形资产-土地使用权|2,932,612.13|2,952,511.58|19,899.45|0.68|
|无形资产-其他无形资产|82,035.80|82,035.80|0.00|0.00|
|合计|3,014,647.93|3,034,547.38|19,899.45|0.66|

北京亚超资产评估有限公司 第 77页
说明五·各项资产及负债的评估技术说明四、集体土地使用权评估
首先，评估人员核对评估基准日明细账、报表和总账的余额是否相符，检查其原始凭证。本次评估，对于集体土地使用权，以核实后的账面价值确认评估值。
五、国有土地使用权评估说明
（一）评估依据
1、国家法规
（1）中华人民共和国国务院令（第378号）《企业国有资产监督管理暂行条例》；
（2）国务院国有资产监督管理委员会第12号令《企业国有资产评估管理暂行办法》；
（3）国资委产权（[2006]274号）《关于加强企业国有资产评估管理工作有关问题的通知》；
（4）国务院国有资产监督管理委员会、财政部令第 3号《企业国有产权转让管理暂行办法》；
（5）国办发[2001]102号《国务院办公厅转发财政部关于改革国有资产评估行政管理方式加强资产评估监督管理工作意见的通知》；
（6）《中华人民共和国企业国有资产法》2008年10月28日；
（7）《中华人民共和国公司法》（2006年度10月27日修订）；
（8）《中华人民共和国土地管理法》（2005年度8月 28日修订）；
（9）《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》
（10）其他相关法律、法规、通知文件等。
2、准则依据
（1）财政部财企（2004）20号《资产评估准则－－基本准则》和《资产评估职业道德准则－－基本准则》；
（2）中注协会协[2003]18号《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》；
（3）中国资产评估协会中评协（2007）189号《资产评估准则――评估报告》、《资产评估准则――评估程序》、《资产评估准则――业务约定书》、《资产评估准则――工作底稿》、《资产评估准则――不动产》及《资产评估价值类型指导意见》；
（4）中评协（2008）218号《企业国有资产评估报告指南》；
（5）《评估机构业务质量控制指南》（2012年1月1日）。
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说明五·各项资产及负债的评估技术说明3、产权证明文件
（1）国有土地使用出让合同；
（2）其他资料。
4、取价标准及其他
（1）中华人民共和国国家标准《城镇土地估价规程》；
（2）中华人民共和国国家标准《城镇土地分等定级规程》；
（3）《中国人民银行贷款利率表》2012年7月6日起执行；
（4）《厦门市城区土地定级与基准地价评估成果（更新）报告》；
（5）中国人民共和国国土资源部网
（6）中国城市土地动态监测网、中国土地市场网、中国土地资源网；
（7）评估人员对评估对象周边土地市场调查情况；
（8）评估人员调查了解及其他与评估有关的资料。
（9）委托方提供的有关文字资料、图片、证件、图纸及相关资料；
（二）评估原则
本次评估过程中遵循的主要原则有：
（1）替代原则
根据市场运行规律，在同一商品市场中，商品或提供服务的效用相同或大致相似时，价格低者吸引需求，即有两个以上互有替代性的商品或服务同时存在时，商品或服务的价格是经过相互影响和比较之后才决定的。土地价格也同样遵循替代规律，即同类型具有替代可能的土地价格相互牵制。换言之，具有相同使用价值、有替代可能的宗地之间，会相互影响和竞争，使价格相互牵制而趋向一致。
（2）变动原则
一般商品的价格，是伴随着构成价格的因素的变化而发生变动的。土地价格也有同样情形，它是各种地价形成因素相互作用的结果，而这些价格形成因素经常处于变动之中，所以土地价格是在这些因素相互作用及组合的变动过程中行成的。因此，在土地估价时，必须分析该土地的效用、稀缺性、个别性及有效需求以及使用这些因素发生变动的一般因素、区域因素及个别因素。由于这些因素多在变动中，因此应把握各种因素之间的因果关系及变动规律，以便根据目前的地价水平预测未来的土地价格。
（3）协调原则
土地总是处于一定的自然和社会环境之中，必须与周围环境相协调，若土地能适
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说明五·各项资产及负债的评估技术说明应周围环境，则该土地的收益或效用能最大限度地发挥，因此,在土地估价时，一定要认真分析土地与周围环境的关系，判断其是否协调，这直接关系到该地块的收益量和价格。
（4）需求与供给原则
在完全的市场竞争中一般商品的价格都取决于供求的均衡点。供小于求，价格就会提高，否则，价格就会降低。由于土地与一般商品相比，具有独特的人文和自然特性，因此在进行土地估价时既要考虑到所假设的公平市场，又要考虑土地供应的垄断性特征。
（5）多种评估方法相结合的原则
随着土地估价业的发展，国际上有几种通用的估价方法，如收益还原法、市场比较法、成本逼近法、假设开发法等方法。由于不适宜的方法可能使估价结果产生较大的偏差，因此在进行地价评估时，就要根据待估宗地的实际情况，充分考虑用地的类型和条件,根据所掌握的资料，选择最适宜的估价方法进行评估，力求得到客观、公正、科学、合法的土地价格。
总之，在评估过程中，要按照国家、地方有关规定，恪守客观、公正、科学、合法的原则进行土地价格评估，做到评估过程合理，评估方法科学，评估结果准确。
（三）评估方法
《城镇土地估价规程》中估价方法有市场比较法、收益还原法、假设开发法（剩余法）、成本逼近法、基准地价系数修正法等。估价方法的选择应按照地价评估的技术《城镇土地估价规程》，根据当地地产市场发育情况并结合评估对象的具体特点及评估目的等，选择适当的估价方法。本次评估对象作为工业用地，评估人员结合委评估对象的具体特点及评估目的等，采用基准地价法对委估宗地进行评估。
基准地价法是利用基准地价评估宗地地价时，可采用基准地价系数修正法，即通过对待估宗地地价影响因素的分析，利用宗地地价修正系数，对各级土地基准地价进行修正，估算待估宗地客观价格的方法，其程序如下：
①收集有关基准地价资料；
②确定待估宗地的级别和所在级别的同类用途基准地价；
③分析待估宗地的地价影响因素，编制待估宗地地价影响因素条件说明表；
④依据宗地地价影响因素指标说明表和宗地地价修正系数表，确定待估宗地地价修正系数；
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说明五·各项资产及负债的评估技术说明⑤进行容积率、土地开发程度、土地使用年期、评估基准日等其它修正
⑥求出待估宗地地价
待估宗地地价计算公式如下：V=V×(1±∑K)×K×K×K×K
1b i r m k q
式中：V—待估宗地土地价格
V—该用途该级别的基准地价
1b
K—宗地在第i个因素条件下的修正系数
i
K—容积率修正系数
r
K—土地（剩余）使用年限修正系数
m
K—开发程度修正系数
k
K—评估基准日（期日）修正系数
q
（四）土地价格影响因素分析
1、一般因素
晋太康三年（282年），境域隶晋安郡同安县辖，当年同安县就撤销，地并入南安县，直到600多年后才再次设县建制。南朝宋泰始四年（468年）析晋平郡晋安县地，七年复为晋安郡。梁天监元年（502年），析晋安郡臵南安郡，境域属之。隋开皇九年（589年），改南安郡为南安县，境域仍属之。
唐贞元十九年（803年），析泉州南安县西南4乡臵大同场，今翔安区境域划为绥德乡翔风（含金门）、民安2个里，隶大同场辖。五代十国闽国龙启元年年（933年），王延钧称帝后，升大同场为同安县，今翔安区境域隶属之。[1]唐光启二年(886年)，王潮克泉州为刺史，至947年，南唐灭闽国，同安地为王潮和闽国治地，历时61年。
王潮、王审知兄弟先后为威武军节度使，同安为其治地，闽国开平元年909年，王审知为闽王，立闽国，都福州，大同场为其辖地。949年，南唐升泉州为清源军（辖今泉州、莆田、漳州）。963年，宋改清源军为平海军，以陈洪进为节度使，同安县属平海军。北宋太平兴国三年(978年)，陈洪进纳土于宋，同安县始随平海军纳人宋土。
同年，宋复平海军为泉州。宋属平海军、泉州。洪武二十七年（1394年）始筑“厦门城”。元属泉州路。明属泉州府。
宋，今翔安区境域属平海军同安县辖。
元，今翔安区境域属泉州路同安县辖。
明，今翔安区境域隶泉州府同安县辖。[1]清顺治七年（1650年）郑成功驻兵同安县，十二年（1655年）在同安县绥德乡嘉禾里臵思明州；康熙十九年（1680年）废；
康熙二十三年（1684年）从兴泉道管辖下设台厦兵备道，康熙二十五年（1686
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说明五·各项资产及负债的评估技术说明年）以泉州府同知分防设厅，雍正五年（1727年）起属于兴泉永道，兴泉永道辖今泉州、莆田、厦门，永春州、大田县，道台自泉州移驻厦门。
民国元年(1912年)，撤府，兴泉永道改名南路道，民国 3年改名厦门道，管辖厦门、莆田、泉州和大田县。
1933年，“中华共和国人民革命政府”（即“福建人民政府”）设厦门市，厦门市成立，旋改厦门特别市，同安县和厦门市隶属兴泉省，兴泉省辖今泉州、莆田、厦门，翌年 1月“闽变”失败后，厦门特别市政府和兴泉省撤销，厦门岛内恢复思明县建制，与同安县均属福建省政府直辖。
清乾隆四十年(1775年），臵马巷厅始，至清末今翔安区境域直隶泉州府马巷厅。
民国元年（1912年），废马巷厅，今翔安区境域复归同安县。民国3年（1914年），析翔风里之大嶝岛、小嶝岛、大金门、小金门臵金门县，上隶于厦门道。民国 17年（1928年），今翔安区境域直隶于福建省同安县。民国 22年（1933年）11月至民国23年（1934年）1月，福建事变时改隶中华共和国人民革命政府兴泉省同安县。民国 23年（1934年）1月后，隶于福建省第五督察区同安县。 1934年同安、思明县属第五行政督察区（驻同安），[2]民国24年，1935年4月以厦门及鼓浪屿等7个岛屿设厦门市，撤销思明县设禾山特种区，与同安县同属第四行政督察区（驻同安，辖今泉州、莆田、厦门），1938年5月至1945年9月厦门岛沦陷，同安县隶属福建省第四行政督察区，民国32年开始， 1943年国民政府福建省政府指令撤区建乡设保，进行乡镇并编。民国24年（1935年），改隶于福建省第四专员公署同安县；至 1949年9月。
民国24年（1935年），今翔安区境域（不含大嶝、小嶝）区划为同安县第二区（驻马巷），辖第10～17办事处，14联保、166保隶属同安县管辖，大嶝、小嶝隶属金门县辖。民国26年（1937年）10月25日，日军占领金门，金门县政府迁往大嶝设立办事处，大嶝、小嶝仍隶金门县辖。民国32年（1943年），撤区建乡设保，今翔安区境域（不含大嶝、小嶝）臵 1镇 5乡（马巷镇、民石、仁风、振南、侯牧、公安乡），民国33年（1944年），区划调整，今翔安区境域（不含大嶝、小嶝）臵1镇3乡（马巷镇，民安、翔风、公安乡），隶同安县辖，大嶝、小嶝隶金门县辖，直至境内解放。
1949年9月，解放初期，今翔安区境域（不含大嶝、小嶝）暂沿旧制，隶同安县辖，上隶于华东军政委员会福建省第五行政督察专员公署。1950年7月，改上隶于泉州行署（后改称晋江专区）。
1949年 9月隶属于华福建省第五行政督察专员公署，管辖泉州、莆田、厦门等。
1950年7月，改属福建省泉州行政督察专员公署，管辖泉州、莆田、同安县等，后改
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说明五·各项资产及负债的评估技术说明名为晋江专区。1958年10月，从晋江专区划出改隶于厦门市。
1970年8月，再划归晋江地区，1973年9月，归隶厦门市至今。
1949年 10月，大嶝岛、小嶝岛解放；1950年 4月设立区公所，属金门县；1951年由南安代管。
1950～1951年，今翔安区境域（不含大嶝、小嶝）臵马巷镇、第五区（驻马巷）、第六区（驻曾厝），隶同安县辖。之后，境内区划多次调整变更，上隶晋江专区同安县辖不变。1958年 10月，隶于厦门市同安县。同年，境内臵大帽山国营农场，下辖18个自然村，隶厦门市农业局直辖。
1970年8月，今翔安区境域（不含大嶝、小嶝、大帽山国营农场）复上隶于晋江专区同安县辖。1971年3月，南安县析出大嶝公社及石井公社莲河、霞浯2个大队（今属翔安区大嶝街道和新店镇）划入同安县。1973年9月，今翔安区境域（不含大帽山国营农场）又划归厦门市同安县辖。
1997年4月，同安撤县设区，今翔安区境域（不含大帽山国营农场）隶厦门市同安区辖。
2003年 4月 26日，国务院批准设立厦门市翔安区，直隶厦门市辖，下辖原同安区东部的 5镇（大嶝镇、新店镇、马巷镇、内厝镇、新圩镇），共 6个居委会、103个村委会。10月 19日，翔安区挂牌成立。同年 12月 18日，大帽山农场划为翔安区辖，为翔安区直属全民所有制企业。[1]
2007年年底，翔安区隶直厦门市辖，下辖1街（大嶝街道）、4镇（新店、马巷、内厝、新圩）、1场（大帽山农场），有81个社区居委会，30个村委会。[1]1、地理环境
（1）位臵
翔安区位于福建省东南沿海，厦门市东部，北纬24°32′～24°50′，东经118°10′～118°27′。东、北面与泉州南安市交界，西面与同安区接壤，南面隔海与厦门岛、金门岛相望。大陆东西端跨度最长约17公里，南北端跨度最长约33公里。
（2）气候
翔安气候属南亚热带海洋性季风气候，用 5天平均气温小于10℃为冬季、大于22℃为夏季、两者之间的为春秋季的标准划分，翔安区春季约有97天（2月11日～5月18日），夏季有 152天（5月19日～10月17日），秋季有87天（10月18日～次年1月12日），冬季有29天（1月13日～2月10日）。其中夏季长达5个月，冬季只有1个月。[6]（3）自然资源
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说明五·各项资产及负债的评估技术说明（3）生物资源
海区浮游动物有原生动物门、肛肠动物门、毛腭动物门、节肢动物门、软体动物门、被囊动物门等 379种，虾蟹类76种，贝类77种，海水鱼类420种。其中文昌鱼、真鲷、马鲛、鲳、石斑鱼、对虾、三疣梭子蟹、无针乌贼、海蜇、海豚等经济价值较高。可供养殖的有贝类 4种、海水鱼类 4种、虾蟹类 3种。淡水鱼类常见的有 12科28种，其中鲤科类14种。人工养殖的有鲫鱼，自然增殖的有青虾、毛蟹、河蚌等。
（4）矿藏资源
翔安区的矿产资源主要有：铁矿、锰矿、铜矿、泥煤、钾长石、高岭土、耐火黏土、砖瓦黏土、石英石、滑石、花岗岩石、建筑碎石、建筑沙、硅沙、型沙。
（5）人口民族
中华人民共和国成立后，1953年6月30日24时，首次全国人口普查，境内人口89301人。1964年第二次全国人口普查，境内人口 121497人。1976年，境内人口176024人。1982年第三次全国人口普查，境内人口 222588人，比 1976年增加 46564人，年均增加 7760人，年增长率4.4%。1986年，境内人口 235254人。1990年第四次全国人口普查，境内人口 248718人。1995年，境内人口达到历史最高峰，年末总数 268426人。2000年第五次全国人口普查，境内人口263558人。
2003年翔安建区，年末人口为258650人。2007年年末为276433人，比1995年增8007人，年均增667人，比 2003年净增17783人，年均增加 4445人。
（6）交通运输
福厦公路：民国 17年（1928年），由福建省建设厅公路局兴永泉公路分局修建。
国道324线原名福厦公路，翔安辖段自小盈岭（238K+800）入境，经马巷，迄三忠村（251K+700），全长 12.9公里，路宽6～7米，泥路面，最大载重量为 10吨，最大坡度为12%，有永久式桥梁3座。
铁路
福厦铁路：2006年动工，2009年完工。翔安段约 14公里，沿线经过何厝、内宫、洪溪、沈井、曾林、美山、曾厝、莲塘、琼坑、新安、前安、狮头山林场共2个镇11个村1个林场，内厝镇美山村设一客货中间站。
（7）经济
2008全年翔安区生产总值 75.09亿元，比上年增长51.7%。其中第一产业实现增加值 4.77亿元，第二产业实现增加值 49.65亿元，第三产业实现增加值 20.67亿元，三次产业的比例为6.35：66.12：27.53。全社会固定资产投资总额 102.56亿元，增长
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说明五·各项资产及负债的评估技术说明81.07%。其中城镇项目固定资产投资90.04亿元，房地产开发投资12.52亿元。全年全区实现财政总收入5.65亿元，增长61.2%，其中区级财政收入3.53亿元，增长74.2%。
（8）行政区划
2008年，翔安区下辖1街道、4镇、1农场。
（9）旅游
香山省级风景名胜区山峦叠嶂，连绵十六个山峰，横贯二十八公里。位于厦门市翔安区的东南部，地处厦门、漳州、泉州、金门“闽南四地”的中心地带，香山原名荒山，海拔 176米。南宋绍兴年间，首仕同安县主簿的理学大师朱熹，曾数次登临，因此山风景优美，草木皆香，逐将其改名为香山，并留下墨宝誉其为“真隐处”。香山岩景区主要景点有古寺、古迹、名胜和庙会活动。吕塘景区特色是古树、古厝、古戏。
英雄三岛战地观光园落在大嶝岛东南端，占地八万七千多平方米。战地观光园设有“世界之最大喇叭”、“八.二三炮阵地遗址”、“英雄雕塑广场”、“战地坑道”、“英雄三岛军民史迹馆”、“军事武器陈列馆”、“国防教育馆”、“祖国和平统一展览馆”、“空飘海漂史迹陈列馆”等。
2、区域因素
大嶝岛即厦门市翔安区大嶝街道，位于金门县北面海面上，与金门岛最近距离仅 1800米，现属厦门市翔安区管辖。面积 13.2平方公里，下辖 9个行政村，近 2万人。
有东南沿海最纯净海域，水质、空气质量符合国家环境一级标准，号称“天然氧吧”，是国家白鹭自然保护区。
3、个别因素
影响宗地地价的个别因素主要包括宗地内部交通条件、企业自身有无污染源、宗地的坡度、使用年期、开发程度、土地使用限制等。本报告仅分析影响评估对象地价的主要个别因素。
1）宗地交通条件
交通型主干道。
2）自身有无污染源
污染物排放治理状况良好，距离污染源较远。
3）宗地坡度
宗地平缓。
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说明五·各项资产及负债的评估技术说明4）宗地开发程度
评估对象红线内“未开发”，红线外基础设施达“五通一平”（通电、通路、通讯、通气、场地平整），配套基础设施一般。
5）使用年期
评估对象为八宗国有出让土地使用权，根据委托方提供的土地使用权证，未提供土地使用终止日期，本次按照相关法律的规定工业用地50年进行评估。
6）土地使用限制
根据土地使用权人提供的的相关资料，评估对象无他项权利限制。
（五）评估案例
1、土地概况
该宗地权人为厦门新阳洲水产品工贸有限公司于 2010年 11月 10日以出让方式从临猗县国土局取得宗地，分别坐落于临猗县丰喜工业园，宗地总面积为 40,424.10平方米的土地使用权，年期为工业50年。
2、评估方法
在遵循《城镇土地估价规程》的基础上，结合评估地块的性质和特点以及所掌握的资料，本次评估采用基准地价法进行评估。
3、评估计算过程
（1）基准地价成果介绍及内涵
根据《厦门市翔安区城区土地定级与基准地价评估成果（更新）报告》，厦门市翔安区城区基准地价分商业、住宅、办公、旅馆、工业五种用途。
其基准地价内涵为基准日于 2008年9月30日，工业用地的开发程度为红线外“五通”（即通路、供电、供水、排水、通讯），红线内场地平整，在不同用地类型法定最高出让年期的平均地价。翔安区基准地价表如下：
单位：元/平方米
|||||||||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
|翔安区||||||||||||||
||等级编号||X1||X2||X3|X4||X5|X6||X7|
|用途|商业||6000||5400||3300|2600||2400|1800||1650|
||住宅||2500||3000||2700|2700||2000|1400||1200|
||办公||1800||1500||1400|1500||1050|850||800|
||旅馆|1000||800||900||800|750||800|650||
||工业||288|||||||||||

（2）确定估价对象的土地级别及基准地价
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说明五·各项资产及负债的评估技术说明根据《厦门市翔安区土地级别与基准地价更新技术报告》对市区土地级别范围的划分，估价对象证载用途为工业用地，此次评估设定用途为工业用地，该宗地工业用地对应基准地价为288.00元/平方米。
（3）确定土地使用权年期修正系数
根据《翔安区土地级别与基准地价更新技术报告》，工业用地基准地价设定为 50年期土地使用权价格，委托评估土地终止使用日期为2061年4月11日，截止评估基准日委托评估土地尚可使用47.27年，故需进行土地使用权年期修正。土地使用权年期修正系数计算公式如下：
11/(1r)n
k
211/(1r)m
公式中 K--土地使用年期修正系数
2
r--土地还原率7％（土地还原率按评估基准日时中国人民银行公布的固定资产半年至一年期（含一年）贷款利率6.00%为基础，再加上一定风险因素调整值，按7％计）
n--估价对象设定使用年限
m--法定最高出让年限
土地使用权年期修正系数=0.9785
（4）确定交易期日修正系数
根据《厦门市翔安区土地级别与基准地价更新技术报告》，其基准日为2008年9月30日，本次评估的基准日为2013年12月30日，经评估人员现场调查了解当地工业用地地价变动趋势，并结合中国城市地价动态监测系统公布的运城市工业用地地价指数情况表，2013年工业用地至2014年评估基准日，土地价格无变动，则交易期日修正系数为1.00。
（5）宗地面积修正系数
委估宗地的面积均能满足生产生活需要，且形状规则，面积适中，对土地利用极为有用，故修正系数为，K＝1.03
3
工业用地宗地面积修正说明表
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|指标标准|优|较优|一般|较劣|劣|
|指标标准说明|面积适中，对土地利用极为有利|面积对土地利用较为有利|面积对土地利用无不良影响|面积较小，对土地利用有一定影响|面积过小，对土地利用生产严重影响|
|修正系数|1.03|1.0175|1|0.9825|0.97|

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说明五·各项资产及负债的评估技术说明（6）宗地形状修正系数
委估宗地的形状均能满足生产生活需要，不构成限制，故修正系数为，工业用地 K＝1。
4
工业用地宗地形状修正说明表
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|指标标准|优|较优|一般|较劣|劣|
|指标标准说明|形状规则，对土地利用合理|土地利用较为合理|土地利用无不良影响|形状不规则，对土地利用不合理|形状不规则，对土地利用产生严重的影响|
|修正系数|1.03|1.0175|1|0.9825|0.97|

（7）宗地基础设施配套程度修正
运城市基准地价中工业用地设定开发程度为“五通一平”，本次待估宗地实际开发程度为宗地外“五通”，宗地内场地平整。与运城市基准地价内涵界定的土地开发程度为“五通一平”一致，不需进行开发程度的修正。
（8）确定地价影响因素修正系数∑K
根据当地工业用地地价影响因素指标说明表以及地价因素修正系数表，按照估价对象的区域因素，该宗地位于翔安区大嶝镇阳塘村，该宗地形状规则，该宗地位于翔安区大嶝镇阳塘村。该区域地势平坦，地质条件一般，自然人文环境、景观较好，基准地价已涵盖该因素，故对影响地价的因素修正系数为1。
（9）容积率修正系数
厦门市工业用地平均容积率为小于等于1，待评估土地容积率小于1，依据厦门市容积率修正系数表，该容积率修正系数为1.0。
（10）地价测算
工业用地宗地地价＝基准地价×K×K×K×K×K（1±∑K）+ 0
1 2 3 4 5
＝288.00×0.9785×1.00×1.03×1.00×1.0×（1+0.00）+0＝290.26元/㎡
4、评估结果
工业用地宗地地价=评估单价×土地面积
=290.26×8,805.22
=2,555,803.45元
六、无形资产—其他无形资产评估技术说明
（一）评估范围
列入本次评估范围的其他无形资产共9项，其中3项，账面价值82,035.80元；另
外6项为厦门新阳洲公司第二次申报增加的，且无原始入账价值、账面价值。
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说明五·各项资产及负债的评估技术说明（二）评估方法
首先，评估人员核对评估基准日明细账、报表和总账的余额是否相符，检查其原始凭证。本次评估，以核实后的账面价值确认评估值。
（三）评估结果
无形资产—其他无形资产账面价值 82,035.80元，评估值 82,035.80元，无增减值变化。
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说明五·各项资产及负债的评估技术说明负债评估技术说明
一、评估范围
列入本次评估范围的负债账面值为 58,248,373.62元，包括短期借款、应付票据、应付账款、预收账款、应付职工薪酬、应交税费、其他应付款。上述负债在评估基准日账面值如下：
金额单位：人民币元
|||
|-|-|
|项目|账面值|
|短期借款|35,422,868.92|
|应付票据|15,418,900.00|
|应付账款|3,214,841.75|
|预收账款|1,739,191.69|
|应付职工薪酬|771,175.86|
|应交税费|355,931.41|
|其他应付款|1,325,463.99|
|流动负债合计|58,248,373.62|

二、评估依据
1、企业提供的原始会计资料、评估申报明细表及相关的证明材料等；
2、评估人员现场了解和掌握的资料；
3、其他与评估有关的资料。
三、评估过程
评估过程主要划分为以下三个阶段：
第一阶段：准备阶段
对确定的评估范围内的负债的构成情况进行初步了解，提交评估准备资料清单和评估申报明细表示范格式，按照评估规范化的要求，指导企业填写负债申报明细表；
第二阶段：现场调查阶段
1、根据企业提供的负债评估申报资料，首先对财务台账和评估申报表进行互相核对，使之相符。对名称或数量不符、重复申报、遗漏未报项目进行改正，由企业重新填报。作到账表相符；
2、由企业财务部门的有关人员介绍各项负债的形成原因、计账原则等情况；
第三阶段：综合处理阶段
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说明五·各项资产及负债的评估技术说明1、将核实的负债申报明细表，录入计算机，建立相应数据库；
2、对各类负债，编制相应评估汇总表；
3、提交负债的评估技术说明。
四、评估方法
1、短期借款
通过评估分析和审核借款合同对其存在的真实性得以证实，以账面值作为评估值。
2、应付票据
评估人员核对评估基准日明细账、报表和总账的余额是否相符，检查其原始凭证，以核实后的余额为评估值。
3、应付账款
评估人员核对评估基准日明细账、报表和总账的余额是否相符，检查其原始凭证，以核实后的余额为评估值。
4、预收账款
评估人员核对评估基准日明细账、报表和总账的余额是否相符，检查其原始凭证，以核实后的余额为评估值。
5、应付职工薪酬
评估人员审核应付工资、社会保险、工会经费、职工教育经费等的计提标准及支付记录是否完整合理；以核实后的应付职工薪酬的基准日余额为评估值。
6、应交税费
对应交税费评估人员首先了解被评估单位适用的税率，调查是否享有税收优惠政策；其次，评估人员通过查阅明细账、纳税申报表及期后实际缴纳税款的完税凭证，核查账务记录是否属实，按核实无误的账面值确定评估值。
7、其他应付款
评估人员核对评估基准日明细账、报表和总账的余额是否相符，检查其原始凭证，以核实后的余额为评估值。
五、负债评估说明
1、短期借款
短期借款账面值为35,422,868.92元，系厦门新阳洲公司向工商银行厦门湖里支行
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说明五·各项资产及负债的评估技术说明等数家金融机构借入的一年内到期的款项。评估人员查阅了借款合同，核实了借款期限、到期借款利率等相关内容并向银行进行函证，确认以上借款是真实的和完整的，均为评估目的实现后的被评估单位实际需要承担的负债。本次评估以账面值确认评估值。
短期借款评估值为35,422,868.92元。
2、应付票据
应付票据账面值为15,418,900.00元，系中国工行银行股份有限公司厦门湖里支行等金融机构信用证。评估人员核对评估基准日明细账、报表和总账的余额是否相符，检查其原始凭证，以核实后的余额为评估值。
应付票据评估值为15,418,900.00元。
3、应付账款
应付账款账面值为 3,214,841.75元，主要是应付给供货单位的原料采购款。评估人员查阅相关资料核实，经审核原始凭证属于正常业务往来结算的款项，本次评估以核实后的账面值确认评估值。
应付账款评估值为3,214,841.75元。
4、预收账款
预收账款账面值为 1,739,191.69元，为预收售货款，通过函证和审核相关的财务资料和合同对其存在的真实性和数据的完整性得以证实，以审核无误的账面值确认评估值。
预收账款评估值为1,739,191.69元。
5、应付职工薪酬
应付职工薪酬账面值为771,175.86元，包括计提的工资、奖金、津贴和补贴。经核实，核算内容真实、计算金额准确。经向企业调查核实，账面金额为在基准日后均需支付的款项，故以账面值作为评估值。
应付职工薪酬评估值771,175.86元。
6、应交税费
应交税费账面值为355,931.41元，为应交的增值税、营业税、企业所得税、房产税、城建税、土地使用税等。评估人员通过审核明细账及相关的财务原始凭证后，以核实后的账面值确认评估值。
应交税费评估值为355,931.41元。
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说明五·各项资产及负债的评估技术说明7、其他应付款
其他应付款评估基准日账面值为 1,325,463.99元，是指主营业务之外，与单位之间应付而未付款。评估人员对应付款项的有关单据，协议或合同进行了抽查核实，以核实后账面值确认评估值。
其他应付款评估值为 1,325,463.99元。
六、评估结果
经评估厦门新阳洲公司委估负债账面值为58,248,373.62元，评估值为58,248,373.62元。
详细评估结果见负债评估汇总表。
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说明六·未采用收益法、市场法评估的说明说明六
收益法评估技术说明
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说明六·未采用收益法、市场法评估的说明收益法评估技术说明
一、评估方法介绍
1、选择收益法评估分析
本次对厦门新阳洲水产品工贸有限公司股东全部权益价值采用收益法进行了评估。收益法评估是估算企业内在价值的评估方法，是评估持续经营企业价值的一种普遍采用和广泛接受的方法，也是中国资产评估执业规范推荐的基本方法之一。
采用收益法评估的基本思路是指通过将被评估企业预期收益资本化或折现以确定评估对象价值。
收益法是通过将企业未来预期的现金流折算为现值，估计企业价值的一种方法，即通过估算未来预期现金流和采用适宜的折现率，将预期现金流折算成现值，得到企业的价值。其适用的基本条件是：企业具备持续经营的基础和条件，经营与收益之间存有较稳定的对应关系，并且未来收益和风险能够预测及可量化。使用现金流折现法的关键在于未来预期现金流的预测，以及数据采集和处理的客观性和可靠性等。当对未来预期现金流的估算较为客观公正、折现率的选取较为合理时，其估值结果较能完整地体现企业的价值，易于为市场所接受。由于厦门新阳洲公司属于传统产业，经营状况比较稳定，未来收益可以预测，本次评估可以采用收益法。
2、本次收益法评估模型
本次收益法评估选用企业自由现金流折现模型，即以未来若干年度内的企业自由现金流量作为依据，采用适当折现率折现后加总计算得出企业经营性资产价值，再加上溢余资产、非经营性资产（减去非经营性负债）得出企业整体价值，然后减去付息债务即得到股东全部权益价值。
（1）评估模型：本次收益法评估选用企业自由现金流折现模型。
（2）计算公式
股东权益全部价值=经营性资产价值+溢余资产价值和非经营性资产价值-付息债务价值
其中：经营性资产价值按以下公式确定
n
PR(1r)iPn/(1r)n
i
i1
式中：R——企业未来第i年企业自由现金流量
i
r——折现率
i——未来第i年
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说明六·未采用收益法、市场法评估的说明Pn——企业终值
n——预测期末年
（3）收益预测期的确定
被评估企业属于水产品加工企业，该行业无固定经营期限，也不存在未来停止经营的任何因素，因此本次评估确定收益预测期为永续，其中2014年至2018年为具体预测期，2019年以后为永续稳定期。
（4）企业自由现金流量的确定
本次评估采用企业自由现金流量，企业自由现金流量的计算公式如下：
企业自由现金流量=税后净利润+折旧与摊销+利息支出（扣除税务影响）-资本性支出-净营运资金变动
（5）终值的确定
终值采用永续模型。
（6）折现率的确定
按照收益额与折现率口径一致的原则，本次评估收益额口径为企业自由现金流，因此折现率采用加权资本成本（WACC）。
WACC=Re×E/(E+D)+Rd×(1-T)×D/(D+E)
Re--权益资本成本，采用资本资产定价模型（CAPM）
Re=Rf＋β×MRP＋Rc
Rf=目前的无风险报酬率；
β=权益的系统风险系数；
MRP=市场风险溢价；
Rc=企业特定风险调整系数。
E--权益市场价值
Rd--债务成本
D--付息债务
T--企业所得税率
（7）溢余资产价值的确定
溢余资产是指与企业收益无直接关系的、超过企业经营所需的多余资产，如超额持有的货币资金。
（8）非经营性资产价值的确定
非经营性资产是指与企业的生产经营活动无直接关系的资产，如供股东自己居住的房产、与企业主营业务无关的关联公司往来款项等。
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说明六·未采用收益法、市场法评估的说明二、评估假设
（一）评估特殊性假设与限制条件
1、基准日2013年12月31日的评估中所采用的会计政策与厦门新阳洲公司前三年所采用的会计政策在所有重大方面一致；
2、假定目前行业的产业政策及现有法律环境未发生重大变化；
3、假设企业业务未来的发展与现时制定的发展战略、经营方针和经营销售模式基本保持不变，能按计划及时向市场提供满意服务；
4、假设企业未来的业务收入能基本按计划回款，不会出现重大的坏账情况；
5、假设企业按照现有销售方和回款方式进行经营；
6、假设企业经营所需的各项证件能如期取得；
7、假设企业的有息债务能按预期计划偿还。
（二）一般性假设和限制性条件
1、对于本评估报告中被评估资产的法律描述或法律事项（包括其权属或负担性限制），评估机构按准则要求进行一般性的调查。除在工作报告中已有揭示以外，假定评估过程中所评资产的权属为良好的和可在市场上进行交易的；同时也不涉及任何留臵权、地役权，没有受侵犯或无其他负担性限制的；
2、对于本评估报告中价值评估结论所依据的、由被评估单位及其他各方提供的信息资料，评估机构在进行审慎分析基础上，认为所提供信息资料来源是可靠的和适当的；
3、经核查本评估报告中价值估算所依据的资产使用方式所需由有关地方、国家政府机构、团体签发的一切执照、许可证、使用许可证或其他法律性或行政性授权文件于评估基准日时均在有效期内正常合规使用，假定该等证照有效期满可以随时更新或换发（如营业执照等）；
4、除在评估报告中已有揭示以外，假定企业已完全遵守现行的国家及地方性相关的法律、法规；
5、假定企业负责任地履行资产所有者的义务并称职地对有关资产实行了有效的管理；
6、我们对价值的估算是根据 2013年12月31日本地货币购买力做出的；
7、假设企业对所有有关的资产所做的一切改良是遵守所有相关法律条款和有关上级主管机构在其他法律、规划或工程方面的规定的；
8、本评估报告中的估算是在假定所有重要的及潜在的可能影响价值分析的因素
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说明六·未采用收益法、市场法评估的说明都已在我们与委托方及被评估单位之间充分揭示的前提下做出的；
9、国家现行的有关法律、法规及方针政策无重大变化；国家的宏观经济形势不会出现恶化；
10、本次交易各方所处地区的政治、经济和社会环境无重大变化；
11、无其他不可预测和不可抗力因素造成的重大不利影响；
12、不考虑通货膨胀因素。
评估人员根据资产评估的要求，认定这些前提假设条件在评估基准日时成立，当未来经济环境发生较大变化时评估人员将不承担由于前提条件的改变而推导出不同评估结果的责任。
三、宏观经济、行业发展分析
（一）宏观经济分析
2013年，面对错综复杂的国内外形势，党中央、国务院团结带领全国各族人民深入贯彻落实党的十八大精神，坚持稳中求进工作总基调，坚持宏观政策要稳、微观政策要活、社会政策要托底的思路，统筹稳增长、调结构、促改革，探索创新宏观调控方式，经济社会发展稳中有进、稳中向好，实现了良好开局。
1、综合
年末全国大陆总人口为 136,072万人，比上年末增加 668万人，其中城镇常住人口为 73,111万人，占总人口比重为53.73%，比上年末提高 1.16个百分点。全年出生人口 1,640万人，出生率为12.08‰；死亡人口 972万人，死亡率为7.16‰；自然增长率为4.92‰。全国人户分离的人口为2.89亿人，其中流动人口为2.45亿人。
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|-|
|表1 2013年年末人口数及其构成|
|单位：万人|

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|-|
|年末数|
|1360727311162961697286634423875919542024313161|

国民经济平稳较快增长。初步核算，全年国内生产总值 568,845亿元，比上年增
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说明六·未采用收益法、市场法评估的说明长7.7%。其中，第一产业增加值56,957亿元，增长4.0%；第二产业增加值24,9684亿元，增长7.8%；第三产业增加值26,2204亿元，增长8.3%。第一产业增加值占国内生产总值的比重为10.0%，第二产业增加值比重为43.9%，第三产业增加值比重为46.1%，第三产业增加值占比首次超过第二产业。
就业持续增加。年末全国就业人员76,977万人，其中城镇就业人员 38,240万人。
全年城镇新增就业1,310万人。年末城镇登记失业率为4.05%，略低于上年末的4.09%。
全国农民工总量为26,894万人，比上年增长2.4%。其中，外出农民工16,610万人，增长1.7%；本地农民工10,284万人，增长3.6%。
劳动生产率稳步提高。全年国内生产总值与全部就业人员的比率为 66,199元/人（以2010年不变价格计算），比上年提高7.3%。
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说明六·未采用收益法、市场法评估的说明居民消费价格基本稳定。全年居民消费价格比上年上涨2.6%，其中食品价格上涨4.7%。固定资产投资价格上涨0.3%。工业生产者出厂价格下降1.9%。工业生产者购进价格下降2.0%。农产品生产者价格上涨3.2%。
表2 2013年居民消费价格比上年涨跌幅度
单位：%
|||
|-|-|
|全国||
||城市|
|2.64.70.32.31.51.3-0.41.82.8|2.64.60.12.21.51.2-0.51.73.0|

70个大中城市新建商品住宅销售价格月环比上涨的城市个数年末为65个。
财政收入稳定增长。全年全国公共财政收入 129,143亿元，比上年增加11,889亿
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说明六·未采用收益法、市场法评估的说明元，增长10.1%；其中税收收入110,497亿元，增加 9,883亿元，增长9.8%。
外汇储备继续增加。年末国家外汇储备38213亿美元，比上年末增加5097亿美元。
年末人民币汇率为1美元兑6.0969元人民币，比上年末升值3.1%。
2、农业
全年粮食种植面积 11,195万公顷，比上年增加 75万公顷；棉花种植面积 435万公顷，减少 34万公顷；油料种植面积 1,408万公顷，增加 15万公顷；糖料种植面积199万公顷，减少4万公顷。
粮食再获丰收。全年粮食产量 60,194万吨，比上年增加 1,236万吨，增产2.1%。
其中，夏粮产量 13,189万吨，增产1.5%；早稻产量3,407万吨，增产2.4%；秋粮产量 43,597万吨，增产2.3%。其中，主要粮食品种中，稻谷产量 20,329万吨，减产0.5%；
小麦产量12,172万吨，增产0.6%；玉米产量21,773万吨，增产5.9%。
全年居民消费价格比上年上涨2.6%，其中食品价格上涨4.8%。固定资产投资价格上涨1.1%。工业生产者出厂价格下降1.7%。工业生产者购进价格下降1.8%。农产品生产者价格上涨2.7%。
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说明六·未采用收益法、市场法评估的说明全年棉花产量631万吨，比上年减产7.7%。油料产量3,531万吨，增产2.8%。糖料产量13,759万吨，增产2.0%。茶叶产量193万吨，增产7.9%。
全年肉类总产量 8,536万吨，比上年增长1.8%。其中，猪肉产量 5,493万吨，增长2.8%；牛肉产量 673万吨，增长1.7%；羊肉产量 408万吨，增长1.8%；禽肉产量1,798万吨，下降1.3%。年末生猪存栏47411万头，下降0.4%；生猪出栏71,557万头，增长2.5%。禽蛋产量2,876万吨，增长0.5%。牛奶产量3,531万吨，下降5.7%。
全年水产品产量 6,172万吨，比上年增长4.5%。其中，养殖水产品产量 4,547万吨，增长6.0%；捕捞水产品产量1,625万吨，增长3.5%。
全年木材产量8,367万立方米，比上年增长2.3%。
全年新增有效灌溉面积129万公顷，新增节水灌溉面积211万公顷。
3、工业和建筑业
工业生产稳定增长。全年全部工业增加值 210,689亿元，比上年增长7.6%。规模以上工业增加值增长9.7%。在规模以上工业中，分经济类型看，国有及国有控股企业增长6.9%；集体企业增长4.3%，股份制企业增长11.0%，外商及港澳台商投资企业增长8.3%；私营企业增长12.4%。分门类看，采矿业增长6.4%，制造业增长10.5%，电力、热力、燃气及水生产和供应业增长6.8%。
全年规模以上工业中，农副食品加工业增加值比上年增长9.4%，纺织业增长8.7%，通用设备制造业增长9.2%，专用设备制造业增长8.5%，汽车制造业增长14.9%，计算
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说明六·未采用收益法、市场法评估的说明机、通信和其他电子设备制造业增长11.3%，电气机械和器材制造业增长10.9%。六大高耗能行业增加值比上年增长10.1%，其中，非金属矿物制品业增长11.5%，化学原料和化学制品制造业增长12.1%，有色金属冶炼和压延加工业增长14.6%，黑色金属冶炼和压延加工业增长9.9%，电力、热力生产和供应业增长6.2%，石油加工、炼焦和核燃料加工业增长6.1%。高技术制造业增加值比上年增长11.8%。
表32013年主要工业产品产量及其增长速度
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|单 位|产 量|
|万吨亿米万吨万吨亿支万台万台万台万台亿吨标准煤亿吨亿吨亿立方米亿千瓦小时亿千瓦小时亿千瓦小时亿千瓦小时万吨万吨万吨万吨万吨万吨亿吨万吨万吨万吨万吨万吨万千瓦万辆万辆万台亿块万线万台万台|3200.0882.74121.91589.725604.012776.112290.39261.013057.234.036.82.091170.553975.942358.79116.41106.377904.1106762.24054.9649.02205.94437.224.28122.62434.92859.01622.67037.012572.82211.71210.458.7866.53115.7145561.033661.0|

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说明六·未采用收益法、市场法评估的说明年末全国发电装机容量 124738万千瓦，比上年末增长9.3%。其中，火电装机容量 86238万千瓦，增长5.7%；水电装机容量 28002万千瓦，增长12.3%；核电装机容量1461万千瓦，增长16.2%；并网风电装机容量7548万千瓦，增长24.5%；并网太阳能发电装机容量 1479万千瓦，增长3.4倍。
全年规模以上工业企业实现利润 62831亿元，比上年增长12.2%，其中国有及国有控股企业15194亿元，增长6.4%；集体企业825亿元，增长2.1%，股份制企业37285亿元，增长11.0%，外商及港澳台商投资企业14599亿元，增长15.5%；私营企业20876亿元，增长14.8%。
全年全社会建筑业增加值38995亿元，比上年增长9.5%。全国具有资质等级的总承包和专业承包建筑业企业实现利润5575亿元，增长16.7%，其中国有及国有控股企业1363亿元，增长20.1%。
4、固定资产投资
固定资产投资较快增长。全年全社会固定资产投资447074亿元，比上年增长19.3%，扣除价格因素，实际增长18.9%。其中，固定资产投资（不含农户）436528亿元，增长19.6%；农户投资10547亿元，增长7.2%。东部地区投资 179092亿元，比上年增长17.9%；中部地区投资105894亿元，增长22.2%；西部地区投资109228亿元，增长22.8%；
东北地区投资47367亿元，增长18.4%。
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说明六·未采用收益法、市场法评估的说明表42013年分行业固定资产投资（不含农户）及其增长速度
单位：亿元
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|投资额|
|43652811611147501473701974437371269536194600132161250111424592231493759820375486318452515908|

在固定资产投资（不含农户）中，第一产业投资 9241亿元，比上年增长32.5%；
第二产业投资 184804亿元，增长17.4%；第三产业投资 242482亿元，增长21.0%。
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|表5 2013年固定资产投资新增主要生产能力|

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|单 位|
|万千伏安公里公里公里公里公里公里万吨万公里|

全年房地产开发投资 86013亿元，比上年增长19.8%。其中，住宅投资 58951亿元，增长19.4%；办公楼投资4652亿元，增长38.2%；商业营业用房投资 11945亿元，增长28.3%。
全年新开工建设城镇保障性安居工程住房 666万套（户），基本建成城镇保障性
安居工程住房544万套。
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说明六·未采用收益法、市场法评估的说明
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|表6 2013年房地产开发和销售主要指标完成情况及其增长速度|

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|单 位|绝对数|
|亿元亿元亿元万平方米万平方米万平方米万平方米万平方米万平方米万平方米万平方米亿元亿元亿元|860135895119446665572486347201208145845101435787411305511157231221221967314033|

5、国内贸易
市场销售平稳较快增长。全年社会消费品零售总额237810亿元，比上年增长13.1%，扣除价格因素，实际增长11.5%。按经营地统计，城镇消费品零售额 205858亿元，增长12.9%；乡村消费品零售额31952亿元，增长14.6%。按消费形态统计，商品零售额212241亿元，增长13.6%；餐饮收入额25569亿元，增长9.0%。
在限额以上企业商品零售额中，粮油、食品、饮料、烟酒类零售额比上年增长13.9%，服装、鞋帽、针纺织品类增长11.6%，化妆品类增长13.3%，金银珠宝类增长25.8%，日用品类增长14.1%，家用电器和音像器材类增长14.5%，中西药品类增长17.7%，文化办公用品类增长11.8%，家具类增长21.0%，通讯器材类增长20.4%，石油及制品类增长9.9%，汽车类增长10.4%，建筑及装潢材料类增长22.1%。
6、对外经济
进出口稳中有升。全年货物进出口总额258267亿元人民币，以美元计价为 41600
亿美元，比上年增长7.6%。其中，出口137170亿元人民币，以美元计价为22096亿
北京亚超资产评估有限公司 第 106页
说明六·未采用收益法、市场法评估的说明美元，增长7.9%；进口121097亿元人民币，以美元计价为19504亿美元，增长7.3%。
进出口差额（出口减进口）16072亿元人民币，比上年增加1514亿元人民币，以美元计价为 2592亿美元，增加289亿美元。
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|表7 2013年货物进出口总额及其增长速度|
|单位：亿美元|

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|绝对数|
|416002209610875860512652660319504110994970840055822592|

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|-|
|表8 2013年主要商品出口数量、金额及其增长速度|

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|单位|数量|比上年增长%|金额（亿美元）|
|万吨万吨--------万台万台万个万个万辆|7516234--------18705011858227032657792|-19.111.9---------2.016.98.83.1-6.7|1153210691770508518182295179359120|

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说明六·未采用收益法、市场法评估的说明
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|-|
|表9 2013年主要商品进口数量、金额及其增长速度|

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|-|-|-|
|数量（万吨）|比上年增长%|金额（亿美元）|
|145863388108193138332708281923959246216851408453|4.38.6-4.210.2-23.713.44.0-0.63.92.43.1-2.5|51380811059142902196320491114170353|

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|-|
|表10 2013年对主要国家和地区货物进出口额及其增长速度|
|单位：亿美元|

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|-|-|-|
|出口额|比上年增长%|进口额|
|33903684244138481503912406496484|1.14.719.519.0-0.94.010.512.61.6|220015251996162162318311566396170|

全年服务进出口（按国际收支口径统计，不含政府服务，下同）总额 5396亿美元，比上年增长14.7%。其中，服务出口2106亿美元，增长10.6%；服务进口3291亿美元，增长17.5%。服务进出口逆差1185亿美元。
全年非金融领域新批外商直接投资企业 22773家，比上年下降8.6%。实际使用外商直接投资金额 1176亿美元，增长5.3%。
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|-|
|表11 2013年非金融领域外商直接投资及其增长速度|

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|-|-|-|
|企业数（家）|比上年增长%|实际使用金额（亿美元）|

总计 22773 -8.6 1175.9 5.3其中：农、林、牧、渔业 757 -14.2 18.0 -12.7
制造业 6504 -27.5 455.5 -6.8
电力、燃气及水的生产和供应业 200 7.0 24.3 48.2
交通运输、仓储和邮政业 401 1.0 42.2 21.4
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说明六·未采用收益法、市场法评估的说明信息传输、计算机服务和软件业 796 -14.0 28.8 -14.2批发和零售业 7349 4.6 115.1 21.7房地产业 530 12.3 288.0 19.4租赁和商务服务业 3359 4.0 103.6 26.2居民服务和其他服务业 166 -13.5 6.6 -43.6全年非金融领域对外直接投资额902亿美元，比上年增长16.8%。
全年对外承包工程业务完成营业额1371亿美元，比上年增长17.6%；对外劳务合作派出各类劳务人员52.7万人，增长2.9%。
7、交通、邮电和旅游
交通运输平稳较快增长。全年货物运输总量451亿吨，比上年增长9.9%。货物运输周转量186478亿吨公里，增长7.3%。全年规模以上港口完成货物吞吐量106.1亿吨，比上年增长8.5%，其中外贸货物吞吐量 33.1亿吨，增长9.2%。规模以上港口集装箱吞吐量18878万标准箱，增长6.7%。
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|-|
|表12 2013 年各种运输方式完成货物运输量及其增长速度|

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|-|-|
|单位|绝对数|
|亿吨亿吨亿吨亿吨万吨亿吨亿吨公里亿吨公里亿吨公里亿吨公里亿吨公里亿吨公里|450.639.7355.049.3557.66.6186478.429173.967114.586520.6168.63500.9|

全年旅客运输总量 402亿人次，比上年增长5.6%。旅客运输周转量36036亿人公里，增长7.9%。
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|-|
|表13 2013年各种运输方式完成旅客运输量及其增长速度|

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|单位|绝对数|

旅客运输总量 亿人次 401.9 5.6
铁路 亿人次 21.1 10.8
公路 亿人次 374.7 5.3
水运 亿人次 2.6 1.8
民航 亿人次 3.5 10.9
旅客运输周转量 亿人公里 36036.0 7.9
铁路 亿人公里 10595.6 8.0
北京亚超资产评估有限公司 第 109页
说明六·未采用收益法、市场法评估的说明公路 亿人公里 19705.6 6.7
水运 亿人公里 76.3 -1.6
民航 亿人公里 5658.5 12.6
年末全国民用汽车保有量达到13741万辆（包括三轮汽车和低速货车1058万辆），比上年末增长13.7%，其中私人汽车保有量10892万辆，增长17.0%。民用轿车保有量7126万辆，增长19.0%，其中私人轿车6410万辆，增长20.8%。
全年完成邮电业务总量16679亿元，比上年增长11.1%。其中，邮政业务总量2725亿元，增长33.8%；电信业务总量 13954亿元，增长7.5%。邮政业全年完成邮政函件业务63.20亿件，包裹业务0.69亿件，快递业务量91.9亿件；快递业务收入 1442亿元。
电信业全年局用交换机容量减少2697万门，总容量41052万门；新增移动电话交换机容量12522万户，达到196545万户。年末固定电话用户26699万户。新增移动电话用户 11696万户，年末达到 122911万户，其中 3G移动电话用户 40161万户。电话普及率达到 110.5部/百人。互联网上网人数 6.18亿人，其中手机上网人数 5.0亿人。互联网普及率达到45.8%。
全年国内游客 32.6亿人次，比上年增长10.3%；国内旅游收入 26276亿元，增长15.7%。入境游客 12908万人次，下降2.5%。其中，外国人 2629万人次，下降3.3%；
香港、澳门和台湾同胞 10279万人次，下降2.3%。在入境游客中，过夜游客 5569万人次，下降3.5%。国际旅游外汇收入 517亿美元，增长3.3%。国内居民出境 9819万人次，增长18.0%。其中因私出境9197万人次，增长19.3%。
8、金融
金融市场运行总体平稳。年末广义货币供应量（M2）余额为110.7万亿元，比上年末增长13.6%；狭义货币供应量（M1）余额为33.7万亿元，增长9.3%；流通中现金（M0）余额为5.9万亿元，增长7.2%。
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说明六·未采用收益法、市场法评估的说明全年社会融资规模为17.3万亿元，按可比口径计算，比上年多1.5万亿元。年末全部金融机构本外币各项存款余额 107.1万亿元，比年初增加12.7万亿元，其中人民币各项存款余额 104.4万亿元，增加12.6万亿元。全部金融机构本外币各项贷款余额 76.6万亿元，增加 9.3万亿元，其中人民币各项贷款余额 71.9万亿元，增加 8.9万亿元。
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|表14 2013年年末全部金融机构本外币存贷款余额及其增长速度|
|单位：亿元|

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|年末数|
|1070588465437461370380070766327311772410346|

年末主要农村金融机构（农村信用社、农村合作银行、农村商业银行）人民币贷款余额91644亿元，比年初增加13324亿元。全部金融机构人民币消费贷款余额 129721亿元，增加 25401亿元。其中，个人短期消费贷款余额 26558亿元，增加 7198亿元；
个人中长期消费贷款余额 103163亿元，增加18203亿元。
全年上市公司通过境内市场累计筹资 6885亿元，比上年增加 1044亿元。其中，A股再筹资（包括配股、公开增发、非公开增发、认股权证）2803亿元，增加710亿元；上市公司通过发行可转债、可分离债、公司债筹资 4082亿元，增加 1369亿元。
全年发行公司信用类债券3.67万亿元，比上年减少667亿元。
全年保险公司原保险保费收入 17222亿元，比上年增长11.2%，其中寿险业务原保险保费收入9425亿元；健康险和意外伤害险业务原保险保费收入1585亿元；财产险业务原保险保费收入6212亿元。支付各类赔款及给付6213亿元，其中寿险业务给付2253亿元；健康险和意外伤害险赔款及给付521亿元；财产险业务赔款 3439亿元。
9、人民生活和社会保障
城乡居民收入继续增加。全年农村居民人均纯收入 8896元，比上年增长12.4%，扣除价格因素，实际增长9.3%；农村居民人均纯收入中位数[29]为7907元，增长12.7%。
城镇居民人均可支配收入26955元，比上年增长9.7%，扣除价格因素，实际增长7.0%；
城镇居民人均可支配收入中位数为24200元，增长10.1%。根据从2012年四季度起实
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说明六·未采用收益法、市场法评估的说明施的城乡一体化住户调查，全国居民人均可支配收入 18311元，比上年增长10.9%，扣除价格因素，实际增长8.1%。农村居民食品消费支出占消费总支出的比重为37.7%，比上年下降1.6个百分点；城镇为35.0%，下降1.2个百分点。
年末全国参加城镇职工基本养老保险人数 32212万人，比上年末增加 1785万人。
参加城乡居民基本养老保险人数49750万人，增加1381万人。参加基本医疗保险人数57322万人，增加 3680万人。其中，参加职工基本医疗保险人数27416万人，增加930万人；参加居民基本医疗保险人数 29906万人，增加 2750万人。参加失业保险人数16417万人，增加1192万人。年末全国领取失业保险金人数197万人。参加工伤保险人数 19897万人，增加 887万人，其中参加工伤保险的农民工 7266万人，增加 86万人。参加生育保险人数16397万人，增加968万人。年末，2489个县（市、区）实施了新型农村合作医疗制度，新型农村合作医疗参合率99.0%；1-9月新型农村合作医疗基金支出总额为 2067亿元。按照年人均纯收入2300元（2010年不变价）的农村扶贫标准计算，2013年农村贫困人口为8249万人，比上年减少 1650万人。
10、教育、科学技术和文化
教育科技文化事业持续发展。全年研究生招生61.1万人，在学研究生179.4万人，毕业生 51.4万人。普通本专科招生 699.8万人，在校生 2468.1万人，毕业生 638.7万
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说明六·未采用收益法、市场法评估的说明人。中等职业教育招生 698.3万人，在校生 1960.2万人，毕业生 678.1万人。普通高中招生 822.7万人，在校生 2435.9万人，毕业生 799.0万人。初中招生 1496.1万人，在校生 4440.1万人，毕业生 1561.5万人。普通小学招生 1695.4万人，在校生 9360.5万人，毕业生 1581.1万人。特殊教育招生 6.6万人，在校生 36.8万人，毕业生 5.1万人。幼儿园在园幼儿3894.7万人。
全年研究与试验发展（R&D）经费支出11906亿元，比上年增长15.6%，占国内生产总值的2.09%，其中基础研究经费569亿元。全年国家安排了 3543项科技支撑计划课题，2118项“863”计划课题。累计建设国家工程研究中心132个，国家工程实验室143个，国家认定企业技术中心达到 1002家。全年国家新兴产业创投计划[33]累计支持设立141家创业投资企业，资金总规模近390亿元，投资了创业企业422家。全年受理境内外专利申请 237.7万件，其中境内申请 221.0万件，占93.0%。受理境内外发明专利申请 82.5万件，其中境内申请 69.3万件，占84.0%。全年授予专利权 131.3万件，其中境内授权 121.0万件，占92.2%。授予发明专利权 20.8万件，其中境内授权 13.8万件，占66.6%。截至年底，有效专利419.5万件，其中境内有效专利 352.5万件，占84.0%；有效发明专利 103.4万件，其中境内有效发明专利 54.5万件，占52.7%。全年共签订技术合同29.5万项，技术合同成交金额7469.0亿元，比上年增长16.0%。
全年成功发射卫星 14次。神舟十号载人飞船与天宫一号目标飞行器成功实施首次绕飞交会试验，嫦娥三号探测器顺利实现首次在地外天体软着陆和巡视勘查，“蛟龙号”载人潜水器实现从深潜海试到科学应用的跨越。
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说明六·未采用收益法、市场法评估的说明年末全国共有产品检测实验室 30098个，其中国家检测中心556个。全国现有产品质量、体系认证机构 174个，已累计完成对 110949个企业的产品认证。全年制定、修订国家标准1870项，其中新制定1161项。全国共有地震台站1687个，区域地震台网32个。全国共有海洋观测站79个。测绘地理信息部门公开出版地图 1585种。
年末全国文化系统共有艺术表演团体2055个，博物馆2638个。全国共有公共图书馆3073个，文化馆3298个。有线电视用户2.24亿户，有线数字电视用户1.69亿户。
年末广播节目综合人口覆盖率为97.8%；电视节目综合人口覆盖率为98.4%。全年生产电视剧441部15783集，电视动画片199132分钟。全年生产故事影片638部，科教、纪录、动画和特种影片[34]186部。出版各类报纸478亿份，各类期刊34亿册，图书83亿册（张）。年末全国共有档案馆4122个，已开放各类档案 12059万卷（件）。
全年我国运动员在 22个运动大项中获得 124个世界冠军，共创 13项世界纪录。
全年我国残疾人运动员在28项国际赛事中获得306个世界冠军。
11、卫生和社会服务
卫生和社会服务事业不断进步。年末全国共有医疗卫生机构 973597个，其中医院24720个，乡镇卫生院36978个，社区卫生服务中心（站）33976个，诊所（卫生所、医务室）184058个，村卫生室649080个，疾病预防控制中心3519个，卫生监督所（中心）2994个。卫生技术人员718万人，其中执业医师和执业助理医师279万人，注册护士 278万人。医疗卫生机构床位 618万张，其中医院 458万张，乡镇卫生院 113万张。
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说明六·未采用收益法、市场法评估的说明年末全国各类提供住宿的社会服务机构 4.7万个，床位 509.4万张，收养救助各类人员 310.0万人。其中，养老服务机构4.3万个，床位 474.6万张，收留抚养各类人员 294.3万人。年末共有社区服务中心 1.9万个，社区服务站 10.3万个。年末全国共有 2061.3万人享受城市居民最低生活保障，5382.1万人享受农村居民最低生活保障，农村五保供养 538.2万人。全年资助1229.3万城市困难群众参加医疗保险，资助 4132.5万农村困难群众参加新型农村合作医疗。
12、资源、环境和安全生产
全年全国国有建设用地供应总量 73万公顷，比上年增长5.8%。其中，工矿仓储用地 21万公顷，增长3.2%；房地产用地 20万公顷，增长26.8%；基础设施等其他用地32万公顷，下降2.9%。
全年水资源总量 27860亿立方米。全年平均降水量 665毫米。年末全国 613座大型水库蓄水总量 3488亿立方米，比上年末蓄水量减少5%。全年总用水量6170亿立方米，比上年增长0.6%。其中，生活用水增长2.7%，工业用水增长1.4%，农业用水下降0.1%，生态补水增长1.6%。万元国内生产总值用水量121立方米，比上年下降6.5%。
万元工业增加值用水量 68立方米，下降5.7%。人均用水量 453立方米，与上年基本持平。
全年完成造林面积 609万公顷，其中人工造林418万公顷。林业重点工程完成造林面积 249万公顷，占全部造林面积的40.9%。截至年底，自然保护区达到 2697个，其中国家级自然保护区 407个。新增水土流失治理面积 5.7万平方公里，新增实施水土流失地区封育保护面积2.0万平方公里。
全年平均气温为10.2℃，共有9个台风登陆。
初步核算，全年能源消费总量 37.5亿吨标准煤，比上年增长3.7%。煤炭消费量增长3.7%；原油消费量增长3.4%；天然气消费量增长13.0%；电力消费量增长7.5%。
全国万元国内生产总值能耗下降3.7%。
十大流域的 704个水质监测断面中，Ⅰ～Ⅲ类水质断面比例占71.7%，劣Ⅴ类水质断面比例占8.9%。十大流域水质总体为轻度污染，水质保持基本稳定。
近岸海域301个海水水质监测点中，达到国家一、二类海水水质标准的监测点占66.4%，三类海水占8.0%，四类、劣四类海水占25.6%。
年末城市污水处理厂日处理能力达12246万立方米，比上年末增长4.4%；城市污水处理率达到87.9%，提高0.6个百分点。城市集中供热面积54.1亿平方米，增长4.5%。
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说明六·未采用收益法、市场法评估的说明建成区绿地率达到36.0%，提高0.3个百分点。
全年农作物受灾面积 3135万公顷，其中绝收 384万公顷。全年因洪涝地质灾害造成直接经济损失 1884亿元，因旱灾造成直接经济损失 905亿元，因低温冷冻和雪灾造成直接经济损失260亿元，因海洋灾害造成直接经济损失165亿元。全年大陆地区共发生5级以上地震41次，成灾14次，造成直接经济损失995亿元。全年共发生森林火灾3929起，森林火灾受害森林面积1.4万公顷。
全年各类生产安全事故共死亡 69434人。亿元国内生产总值生产安全事故死亡人数为 0.124人，比上年下降12.7%；工矿商贸企业就业人员 10万人生产安全事故死亡人数为1.52人，下降7.3%；道路交通万车死亡人数为2.3人，下降8.0%；煤矿百万吨死亡人数为0.288人，下降23.0%。
（二）福建省2013年经济统计
1、综合
初步核算，全年实现地区生产总值21,759.64亿元，比上年增长11.0%。其中，第一产业增加值1,936.31亿元，增长4.4%；第二产业增加值 11,315.30亿元，增长12.9%；
第三产业增加值8,508.03亿元，增长9.6%。人均地区生产总值 57,856元，比上年增长10.2%。第一产业增加值占地区生产总值的比重为8.9%，第二产业增加值比重为52.0%，第三产业增加值比重为39.1%。
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|-|
|全年居民消费价格比上年上涨 2.5%，其中食品价格上涨 4.0%。商品零售价格上|
|涨1.1%。固定资产投资价格上涨 0.1%。工业生产者出厂价格下降 1.6%。工业生产者|
|购进价格下降 1.6%。农产品生产价格上涨3.0%。农业生产资料价格下降 0.5%。福州、|
|厦门、泉州三个城市新建商品住宅销售价格同比分别上涨 9.5%、11.7%和4.3%。|

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说明六·未采用收益法、市场法评估的说明
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|表1 2013年居民消费价格比上年涨跌幅度|

指标 全省 城市 农村
居民消费价格总水平 2.5 2.6 2.3
食品 4.0 4.1 4.0
烟酒及用品 -0.3 -0.1 -0.7
衣着 1.9 1.9 2.0
家庭设备用品及维修服务 0.4 0.8 -0.6
医疗保健和个人用品 1.4 1.1 2.4
交通和通信 -0.2 -0.4 0.2
娱乐教育文化用品及服务 1.9 1.8 2.3
居住 3.3 3.9 1.8
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|全年公共财政总收入 3428.76亿元，比上年增加 419.88 亿元，增长 14.0%，其中，|
|地方公共财政收入 2118.67 亿元，增长19.3%；公共财政支出 3056.48 亿元，增长17.2%。|
|全省国税税收收入（含海关代征）2106.01亿元，增长 9.7%；全省地税系统组织各项|
|收入2189.21 亿元，增长20.2%。|

北京亚超资产评估有限公司 第 117页
说明六·未采用收益法、市场法评估的说明
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|2、农业|
|全年农林牧渔业完成总产值3,277.98亿元，比上年增长4.5%。粮食种植面积1803.08|
|万亩，比上年增加 1.38万亩，其中稻谷面积1226.27万亩，减少 15.13万亩；烟叶种|
|植面积 113.94万亩，增加8.82万亩；油料种植面积172.80 万亩，增加2.45万亩；蔬|
|菜种植面积 1058.99 万亩，增加20.73万亩。|
|全年粮食产量 664.36万吨，比上年增加 5.05 万吨，增长 0.8%。其中，稻谷产量|
|502.02万吨，减产 1.76万吨，下降0.3%。|
|全年肉蛋奶总产量 251.55万吨，比上年增长4.1%。肉类总产量 211.21 万吨，增长|
|5.2%。其中，猪肉产量 157.75万吨，增长 1.4%；牛肉产量 2.64万吨，增长7.7%；羊|
|肉产量 2.07万吨，增长5.7%。年末生猪存栏1296.24万头，下降 3.3%；生猪出栏2092.05|
|万头，增长 1.1%。牛奶产量14.93万吨，下降0.7%。|
|全年水产品产量 658.76 万吨，比上年增长4.8%。其中，淡水产品产量 86.80万吨，|
|增长5.8%；海洋捕捞217.06万吨，增长 1.5%；海水养殖 354.90 万吨，增长6.7%。|
|全年新增有效灌溉面积 6.73万亩，新增节水灌溉面积 77.63万亩。|

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说明六·未采用收益法、市场法评估的说明
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|农业产业化持续推进，298家省级重点龙头企业销售收入 1783.30亿元，比上年|
|增长5.3%，带动农户365.14万户。|
|3、国内贸易|
|全年社会消费品零售总额 8275.34 亿元，比上年增长 14.0%。按经营地统计，城镇|
|消费品零售额 7456.84 亿元，增长13.6%；乡村消费品零售额 818.50亿元，增长 18.1%。|
|按消费形态统计，商品零售额 7343.64 亿元，增长14.6%；餐饮收入额931.70亿元，增|
|长9.5%。|
|在限额以上企业商品零售额中，金银珠宝类零售额比上年增长 52.5%，通讯器材|
|类增长 40.0%，体育、娱乐用品类增长33.9%，服装鞋帽针纺织品类增长 26.1%，食品|
|饮料烟酒类增长23.2%、其中食品类增长22.9%，日用品类增长21.1%，汽车类增长20.1%|
|家具类增长 17.2%，化妆品类增长13.8%，石油及制品类增长 10.0%，家用电器和音响|
|器材类增长 8.4%。|
|4、对外经济：全年进出口总额1693.52亿美元，比上年增长 8.6%。其中，出口|
|1065.04 亿美元，增长 8.9%；进口628.48 亿美元，增长8.2%。进出口顺差（出口减进|
|口）436.56 亿美元，比上年增加39.28亿美元。|

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说明六·未采用收益法、市场法评估的说明表92013年对主要国家和地区进出口情况
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|出口额(亿美元)|比上年增长(%)|进口额(亿美元)|

美国 184.42 3.0 60.23 28.4
欧盟 190.69 10.1 44.14 -3.1
东盟 163.17 14.8 79.64 8.6
日本 64.81 3.6 31.62 -7.4
香港地区 105.61 26.7 4.76 -5.1
台湾地区 32.23 4.4 96.27 8.4
韩国 29.00 1.6 33.96 -0.6
俄罗斯联邦 19.87 26.5 4.63 35.3
（三）2012年渔业经济分析
1、全社会渔业经济总产值和增加值
按当年价格计算，全社会渔业经济总产值 17,321.88亿元，实现增加值7,915.22亿元，同比分别增长15.44%和15.02%；其中渔业产值9,048.75亿元，实现增加值5,077.95亿元，同比分别增长14.77%和14.87%；渔业工业和建筑业产值4,127.19亿元，实现增加值 1,436.57亿元，同比分别增长17.03%和15.10%；渔业流通和服务业产值 4,145.94亿元，实现增加值1,400.70亿元，同比分别增长15.35%和15.49%。三产产值比重为52：24：24。
渔业产值中，海洋捕捞产值1,706.67亿元，实现增加值960.35亿元，同比分别增长14.66%和18.89%；海水养殖产值 2,264.54亿元，实现增加值 1,308.18亿元，同比分别增长17.25%和14.61%；淡水捕捞产值369.85亿元，实现增加值209.40亿元，同比分别增长15.93%和9.68%；淡水养殖产值4,194.82亿元，实现增加值2,333.09亿元，同比分别增长12.77%和13.50%；水产苗种产值512.87亿元，实现增加值266.93亿元，同比分别增长20.55%和18.63%。
2、渔民人均纯收入
据对全国1万户渔民家庭当年收支情况抽样调查，全国渔民人均纯收入11,256元，比上年增加1,244.44元、增长12.43%。
3、水产品产量及人均占有量
全国水产品总产量 5907.68万吨，比上年增长5.43%。其中，养殖产量4288.36万吨，同比增长6.59%，捕捞产量1619.32万吨，同比增长2.49%。养殖产品和捕捞产品的比重为73:27。海水产品产量3033.34万吨，同比增长4.31%；淡水产品产量2874.33万吨，同比增长6.65%。海水产品和淡水产品的比重为51:49。全国水产品人均占有量
43.63千克，同比增长4.91%。
北京亚超资产评估有限公司 第 120页
说明六·未采用收益法、市场法评估的说明海水养殖产量 1643.81万吨，同比增长5.96%。其中，鱼类产量102.84万吨，同比增长6.66%；甲壳类产量124.96万吨，同比增长10.86%；贝类产量1208.44万吨，同比增长4.68%；藻类产量176.47万吨，同比增长10.17%。
淡水养殖产量 2644.54万吨，同比增长6.98%。其中，鱼类产量 2334.11万吨，同比增长6.80%；甲壳类产量234.30万吨，同比增长8.25%；贝类产量25.88万吨，同比增长2.60%。
国内海洋捕捞产量 1267.19万吨，同比增长2.03%。其中，鱼类产量 875.85万吨，同比增长1.37%；甲壳类产量220.74万吨，同比增长5.55%；贝类产量56.34万吨，同比下降3.54%；藻类产量2.57万吨，同比下降5.97%；头足类产量69.89万吨，同比增长0.53%。
淡水捕捞产量229.79万吨，同比增长2.94%。其中，鱼类产量163.60万吨，同比增长3.38%；甲壳类产量34.39万吨，同比增长6.15%；贝类产量28.08万吨，同比下降2.02%；藻类36吨，同比下降18.18%。
远洋渔业产量122.34万吨，同比增长6.59%。
4、水产养殖面积
全国水产养殖面积 8088.40千公顷，同比增长3.23%。其中，海水养殖面积2180.93千公顷，占水产养殖总面积的26.96%，同比增长3.54%；淡水养殖面积 5907.48千公顷，占水产养殖总面积的73.04%，同比增长3.12%。
海水养殖面积中，鱼类养殖面积为72.90千公顷，同比下降1.35%；甲壳类养殖面积289.95千公顷，同比下降5.67%；贝类养殖面积1474.89千公顷，同比增长4.67%；
藻类养殖面积120.80千公顷，同比增长1.32%。
淡水养殖面积中，池塘养殖面积 2566.86千公顷，同比增长4.77%；水库养殖面积1911.47千公顷，同比增长3.22%；湖泊养殖面积1024.79千公顷，同比增长0.17%；河沟养殖面积274.82千公顷，同比增长0.78%；其他养殖面积 129.55千公顷，同比下降1.17%；稻田养成鱼面积 1294.92千公顷，同比增长7.20%。池塘、湖泊、水库、河沟和其他养殖方式面积分别占淡水养殖总面积的43.45%、17.35%、32.36%、4.65%、2.19%。
5、渔船拥有量
年末渔船总数106.99万艘、总吨位1009.85万吨、总功率2173.57万千瓦。其中，机动渔船69.56万艘、总吨位954.23万吨、总功率2173.57万千瓦；非机动渔船37.44万艘、总吨位为55.62万吨。
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说明六·未采用收益法、市场法评估的说明机动渔船中，生产渔船66.35万艘、总吨位853.56万吨、总功率 1977.80万千瓦。
生产渔船中，捕捞渔船45.14万艘、总吨位770.74万吨、总功率 1730.97万千瓦；养殖渔船21.21万艘、总吨位82.82万吨、总功率246.82万千瓦。
机动渔船中，海洋渔业机动渔船28.05万艘、总吨位771.43万吨、总功率 1595.09万千瓦。海洋渔业机动渔船中，海洋捕捞渔船19.42万艘、总吨位651.75万吨、总功率1327.08万千瓦，分别比上年减少了0.75万艘、增加33.52万吨和1.49万千瓦。
6、渔业人口和渔业从业人员
渔业人口2073.81万人，比上年增加13.12万人、增长0.64%。渔业人口中传统渔民为723.58万人，比上年减少7.35万人、下降1.01%。渔业从业人员1444.05万人，比上年减少14.45万人、下降0.99%。
（7）水产品进出口情况
据海关统计，2012年我国水产品进出口总量792.5万吨，总额269.81亿美元，同比分别下降2.89%和增长4.54%。其中出口量380.12万吨，同比下降2.84%，出口额189.83亿美元，同比增长6.69%。进口量412.38万吨，进口额79.98亿美元，同比分别下降2.94%和0.23%。
（8）渔业灾情
全年由于渔业灾情造成水产品受灾养殖面积1087.78千公顷，水产品产量损失 138.54万吨，受灾沉船 874艘，死亡、失踪和重伤人数 164人，直接经济损失 237.39亿元。
水产品市场交易活跃。据对80家水产品批发市场成交价格情况统计，2013年1-4月水产品批发市场综合平均价格20.57元/公斤，同比涨3.46%。另据对47家水产品批发市场调查统计，水产品市场成交量218.78万吨、成交额450.03亿元，同比分别增长2.35%和5.91%。水产品市场交易量额齐增。
水产品出口贸易开门红。据海关数据统计，1-3月，我国水产品进出口总量 193.16万吨，进出口总额66.06亿美元，同比分别增长1.85％和11.47％。其中出口量90.15万吨，出口额45.98亿美元，同比分别增长4.53％和12.68%。贸易顺差20.9亿美元，同比增长15.88%。
（四）2014年上半年渔业经济分析
2014年以来，全国各级渔业部门认真学习、深刻领会国发„2013‟11号文件和国务院全国现代渔业建设工作电视电话会议精神，结合各地实际进行贯彻落实，乘势而上，开创了现代渔业建设的新局面。统计数据显示，2014年上半年现代渔业建设势头良好。
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说明六·未采用收益法、市场法评估的说明1、渔业经济快速增长
统计数据显示，2014年上半年，全社会渔业经济总产值7,501.88亿元，实现增加值3,521.58亿元，分别比上年同期增长6.59%和6.35%。其中，渔业产值3,920.97亿元，实现增加值2,133.68亿元，分别比上年同期增长7.90%和8.24%；渔业工业和建筑业产值1,841.57亿元，实现增加值623.08亿元，分别比上年同期增长3.88%和0.02%；渔业流通和服务业产值1,739.34亿元，实现增加值764.82亿元，分别比上年同期增长6.61%和6.65%。
2、渔业生产稳定发展
水产品供给充足。据全国20个渔业主产省统计月报数据显示，1-6月全国水产品产量2616.38万吨，同比增长3.40%，其中养殖产量2030.50万吨，同比增长4.43%，捕捞产量585.88万吨，同比下降0.03%。远洋渔业发展亮点突出，一季度总产量 47.66万吨，同比增长64%，去年新投产329艘远洋渔船的效益开始显现。另据对可比的 47家水产品批发市场成交情况统计，2014年上半年水产品成交量 359.53万吨，同比增加2.92%；成交额 787.04亿元，同比增加9.29%。
养殖面积稳定增长。水产养殖面积 792.07万公顷，比上年同期增长3.81%。其中，海水养殖面积 159.57万公顷，比上年同期减少 0.88%；淡水养殖面积 632.50万公顷，比上年同期增长5.07%。淡水养殖面积中，池塘养殖面积266.98万公顷，比上年同期增长3.17%。
3、水产品价格总体平稳
今年上半年水产品市场基本平稳，虽然受经济下行压力以及政策环境的影响，名特优产品销量减少，价格下降，但大宗品种交易仍然活跃，市场整体购销两旺。据对全国80家水产品批发市场成交价格统计，水产品批发市场综合平均价格总体平稳，但个别品种价格涨跌幅度较大。2014年上半年水产品批发市场综合平均价格22.42元/公斤，同比上涨3.71%。其中，海水产品综合平均价格41.52元/公斤，同比上涨4.16%；
淡水产品综合平均价格15.09元/公斤，同比上涨3.18%。监测的49个品种中，34个品种价格同比上涨或持平；15个品种价格同比下跌，其中，4个品种跌幅超过10%，较为明显的例如鲍鱼，由于产量增加和消费减少，导致价格持续下滑，上半年价格同比下降22.4%。
4、水产品贸易止跌企稳
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说明六·未采用收益法、市场法评估的说明受2013年同期套利贸易垫高基数因素影响，水产品出口数据年初呈现下行趋势。
但进入后形势有所好转3-5月的当月数据均出现明显反弹增长，水产品贸易开始显现止跌回稳。据海关数据统计，今年1-5月，水产品进出口总量350.71万吨，同比增长3.26%，进出口总额120亿美元，同比增长3.29%。其中，出口量152.78万吨，出口额80.25亿美元，同比分别下降3.20%和0.57%。从贸易方式看，一般贸易出口量 102.59万吨，出口额58.71亿美元，同比分别下降0.66%和增长0.24%。从出口对象看，对韩、美出口增长较为明显，出口额分别增长26.25%和9.34%；对欧盟出口保持小幅增长，出口额增长1.84%；对日本、东盟和香港出口则出现下滑，其中对东盟出口额下降24.25%。
5、渔业安全形势良好
各地高度重视渔业安全监管，强化水产品质量安全管理，确保了春节、元宵、五一、端午等重大节日期间没有发生重特大渔业安全生产事故，上半年渔业安全生产形势保持总体稳定。1-6月，全国共发生渔业船舶水上事故 87起，死亡（失踪）86人，与去年同期相比分别减少 14.5起、51人。其中，渔业船舶水上生产安全事故 75起，死亡（失踪）61人，与去年同期相比分别减少11起、27人；水上交通事4起，死亡（失踪）11人，与去年同期相比分别减少2.5起、27人；自然灾害事故7起，人员死亡（失踪）6人，同比分别减少2起、减少5人；特殊船舶事故1起，死亡（失踪）8人，同比分别增加1起，8人。
下半年，大宗淡水产品将集中养成上市，按照往年的规律价格也会有所下降，但由于生产成本不断提高，预计价格仍将高于上年同期。名特优产品消费环境未见明显好转，价格或将持续低迷。值得关注的是，近期频繁发生的自然灾害对渔业影响愈加明显，刚刚过境的超强台风“威马逊”已经对南方多个省市水产养殖造成严重损害，未来台风多发季节水产养殖还将面临诸多不确定因素，水产品价格也将随之波动。但鉴于我国渔业生产规模多年来一直保持相对稳定，在不发生重大自然灾害和突发事件影响下，渔业生产和水产品供给是有保障的。预计全年水产品产量将达到6300万吨以上。
四、评估假设前提条件
本项目主要的评估假设条件是：
1、假设厦门新阳洲公司的土地及房产权属瑕疵对该公司的未来经营及经营收益不产生影响；
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说明六·未采用收益法、市场法评估的说明2、厦门新阳洲公司根据2014年实际经营情况进行未来收益预测，假设厦门新阳洲公司提供的 2014年财务会计数据、企业生产经营资料等与评估相关的所有资料可靠、真实、准确、完整。
3、不考虑通货膨胀因素。
4、假设厦门新阳洲公司维持现有产品品种不变、维持现有经营模式不变。
5、假设厦门新阳洲公司提供的 2009年至 2013年的财务会计数据、企业生产经营资料等与评估相关的所有资料可靠、真实、准确、完整，在以前年度经营中，厦门新阳洲公司依法经营、照章纳税。本次评估，假设未来年度企业经营管理模式不发生变化，未考虑企业经营管理模式的改变对评估价值的影响。
五、厦门新阳洲水产品工贸有限公司经营情况分析
（一）厦门新阳洲公司基本情况介绍
厦门新阳洲水产品工贸有限公司地处海峡西岸经济区内的大嶝岛，是一个集产品加工、销售服务于一体的福建省企业。
评估基准日厦门新阳洲水产品工贸有限公司股权结构表
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|-|-|-|-|
|序号|股东名称或姓名|出资比例|出资额（元）|
|1|张福赐|70.20%|45,000,000.00|
|2|张福庆|7.80%|5,000,000.00|
|3|南京点量长元投资中心（有限合伙）|11.84%|7,590,559.00|
|4|南京凯腾瑞盈创业投资企业（有限合伙）|5.56%|3,561,255.00|
|5|南京点量承元投资中心（有限合伙）|4.60%|2,950754.00|
|合计||100%|64,102,568.00|

（二）厦门新阳洲公司主要财务指标
评估基准日和前三年财务数据如下表：
单位：元
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|-|-|-|-|-|
|财务指标|2010年|2011年|2012年|2013年12月31日|
|流动资产合计|94,118,945.57|222,406,522.21|247,206,107.75|218,573,607.42|
|长期投资|0.00|0.00|0.00|4,900,000.00|
|固定资产合计|33,866,454.01|43,798,913.37|40,868,968.87|35,278,102.71|
|无形资产|497,180.16|3,065,812.65|3,093,030.85|3,014,647.93|
|资产总计|128,482,579.74|269,271,248.23|291,168,107.47|272,182,059.00|
|流动负债合计|76,708,905.75|199,270,885.50|112,683,531.98|58,248,373.62|
|长期负债合计|390,000.00|0.00|0.00|0.00|
|负债合计|77,098,905.75|199,270,885.50|112,683,531.98|58,248,373.62|
|净资产|51,383,673.99|70,000,362.73|178,484,575.49|213,933,685.38|
|主营业务收入|125,576,215.74|184,630,250.06|289,321,471.45|311,267,933.18|
|主营业务成本|114,939,242.33|151,801,213.58|226,803,055.02|251,949,902.09|
|销售费用|2,640,971.72|1,920,578.35|3,421,850.92|4,347,624.88|
|管理费用|2,259,681.72|10,126,649.31|14,694,419.92|13,192,424.53|
|财务费用|2,375,444.14|3,441,136.16|2,205,765.88|4,135,990.48|
|净利润|3,667,870.61|15,298,697.69|40,101,544.04|36,675,142.16|

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说明六·未采用收益法、市场法评估的说明（三）厦门新阳洲公司历史经营分析
1、生产经营优势
①行业优势：农副产品加工产业是国家大力支持的重点产业，市场前景广阔；
②地域优势：厦门新阳洲公司地处福建省厦门市大嶝岛。福建省是坛紫菜主产区，公司有较为明显的区域性优势。
③交通运输条件便利
厦门新阳洲水产品工贸有限公司地处海峡西岸经济区内的大嶝岛。厦门市位于台湾海峡西岸中部、闽南金三角的中心，是中国最早开放的 4个特区之一。邻接广东、江西、浙江等紫菜需求量大的省份，同时厦门有象屿保税区等对外港口码头，又与台湾最近，对出口的业务也带来很多便利性。
④生产设备装备水平
目前，厦门新阳洲公司的生产设备可以满足生产需要。
⑤原材料采购优势
福建省是中国坛紫菜生产的最大省份，坛紫菜养殖有浙江苍南、福建霞浦、福建莆田、福建南安、福建大嶝、福建漳浦、福建诏安等地。厦门新阳洲公司地处厦门大嶝岛，刚好地处坛紫菜养殖的中间海岸线，拥有原料收购运输成本相对低的产区优势。
同时公司有和产区的紫菜经济合作社建立了良好的合作关系。
⑥水、电供给充足
在水源使用上，目前厦门的水资源供应主要是市域外的九龙江、同安的汀溪水库群和集美的坂头－石兜水库。长泰枋洋水利枢纽工程、莲花水库建设正在积极推进当中，将为厦门市开辟新的稳定的水源，显著提高厦门市供水的可靠性。
电力供应上，2013年厦门电网建设继续保持超过 10亿元的投资规模，目前在建以及今年预计开工建设的110千伏及以上的重大电力项目有30余个，每个项目均是按照服务于厦门跨岛发展的战略而规划建设。其中，厦门岛外除了加大各区新城电力配套建设外，还将重点加强同安、翔安片区电源点扩充，逐步提升同安、翔安片区的电网装备水平和供电能力；厦门岛内则以进一步提升供电可靠性为目标，提高电网智能化水平。2013年5月29日福建厦门市翔安区22万伏内官变电站二期扩建工程竣工投产。
⑦渠道优势
厦门新阳洲公司可以保证原材料稳定的采购及质量；公司拥有出口、商超、流通、零售、网购等多元化的销售渠道。近年来，产品销售网络不断扩大，市场覆盖率不断提升；流通市场方面，公司完成向二三线城市的网络覆盖，产品基本覆盖大批市场、
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说明六·未采用收益法、市场法评估的说明二批市场、农贸市场和B类店、C类店、社区便利店。
⑧品牌优势：“新阳洲”连续三年荣获“福建省著名商标”称号，连续三年荣获“厦门市著名商标”称号。
⑨发展机遇：
国家发改委《产业结构调整指导目录》（2011年本）将农林业中“海水养殖及产品深加工，海洋渔业资源增殖与保护”列入了鼓励类行业。与我国其他农副食品加工工业一样，紫菜产业存在加工规模和整体水平较小、行业技术装备水平较落后、产品标准和质量控制体系不完善等不足，行业发展具有“小生产、大市场、小规模、大群体”的特征，整个行业大型企业较少，以中小型企业为主，甚至还存在部分家庭式生产作坊，产业集中度低，且由于生产区域的限制，较大的紫菜加工企业为数并不多，产值超过1亿的企业不超过5家。产品多采用生产加工后销售给经销商的方式，再由经销商销售给最终消费者。随着人们生活水平由“温饱”型向营养型、健康型的根本性转变，低热量、低脂肪的水产品日益成为广大城乡居民必不可少的副食品消费对象。
2、风险分析
①行业内市场的风险
坛紫菜加工企业主要原材料为鲜紫菜，坛紫菜独特的生长特性决定了其产地主要集中在福建、浙江以南、广东以北等省份，尤以福建为主。
由于紫菜产品附加值较低，原材料占紫菜产品成本的比重较高，如紫菜加工企业远离紫菜原料盛产地，企业将负担较高的运输成本，其原材料成本大大增加，紫菜产品价格将在市场上失去竞争优势。
②原材料采购不足或原材料质量下降带来的风险
原材料的养殖面积和产量受养殖户养殖意愿和当地海域影响。
③公司主要原材料紫菜季节性集中采购带来的风险
不能按时按量筹集采购资金对经营业绩造成的风险；阶段性短期偿债风险；市场急剧变化导致库存原材料贬值的风险。
④自然灾害的风险
紫菜加工行业的上游属于养殖业，易受自然灾害的影响，如气温影响，海水温度持续偏高或者是偏低都会影响产量；如气候影响，台风等诸多不利气候因素，使得紫菜减产；水质影响等。
⑤食品质量安全控制的风险
如公司具体质量管理工作出现纰漏或因为其他不可预计原因发生产品质量问题，不但会产生赔偿风险，还可能对公司的信誉和公司产品的销售产生重大不利影响。因
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说明六·未采用收益法、市场法评估的说明此，公司存在由于产品质量管理出现失误而带来的潜在经营风险。另外，由于区域性生活习惯的差异，人们对紫菜深加工产品口味亦有多样化需求，使得紫菜加工企业在提高产品质量的同时还要研发出新的产品，以满足终端消费市场的不同需求。
3、厦门新阳洲公司的业务收入范围及产品介绍
厦门新阳洲公司的业务收入分为主要业务收入和其他业务收入。主要业务收入的产品包括①盐腌海带、裙带菜等海带系列产品；②紫菜饼、紫菜汤、紫菜酥等紫菜系列产品；③海苔系列产品；④蚝油。其他业务的收入包括紫菜原料为主、海带为辅的销售。
六、评估计算情况说明
（一）未来收益期的确定
厦门新阳洲公司属于水产品加工企业，除不可抗力因素及意外事件发生外，无法定的经营期限，也不存在未来停止经营的任何因素，因此本次评估确定收益预测期为永续，其中2014年1月至2018年12月为具体预测期，2019年以后为永续稳定期。
（二）未来收益（企业自由现金流量）的预测
评估人员与厦门新阳洲公司财务部、市场营销中心等有关人员共同分析公司历史经营情况及未来发展前景，在维持现有产品品种的前提下，本着稳健原则对企业的未来收益进行预测。
1、销售收入预测
根据 2010年至2013年的财务报表数据，厦门新阳洲公司销售收入增长比率分别为60.81%、47.03%、56.70%、7.59%，这组数据显示厦门新阳洲公司销售已经历了一个快速增长阶段，销售趋于稳步增长，评估人员根据厦门新阳洲公司提供的未来销售收入预测、2014--2016年度经营规划，经分析调整得出下述销售收入预测表：
单位：人民币元
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|-|-|-|-|-|-|-|-|
|项目/年度||单位|2014年|2015年|2016年|2017年|2018年|
|海带系列产品|销售数量|千克|3,499,373.88|3,499,373.88|3,499,373.88|3,499,373.88|3,499,373.88|
||单价||47.85|47.85|47.85|47.85|47.85|
||收入|元|167,445,040.16|167,445,040.16|167,445,040.16|167,445,040.16|167,445,040.16|
|紫菜系列产品|销售数量|千克|1,715,235.00|1,800,997.00|1,981,097.00|2,080,152.00|2,080,152.00|
||单价||81.60|81.60|81.60|81.60|81.60|
||收入|元|139,963,720.58|146,961,903.14|161,658,111.67|169,740,989.22|169,740,989.22|
|海苔系列产品|销售数量|千克|39,039.00|40,991.00|45,090.00|47,345.00|47,345.00|
||单价||132.37|132.37|132.37|132.37|132.37|
||收入|元|5,167,436.27|5,425,814.71|5,968,382.94|6,266,868.27|6,266,868.27|
|蚝油|销售数量|千克|1,134,726.00|1,191,462.00|1,310,608.00|1,376,138.00|1,376,138.00|
||单价||7.70|7.70|7.70|7.70|7.70|
||收入|元|8,741,929.10|9,179,023.25|10,096,924.03|10,601,767.15|10,601,767.15|
|主要业务收入小计||元|321,318,126.12|329,011,781.26|345,168,458.80|354,054,664.80|354,054,664.80|

北京亚超资产评估有限公司 第 128页
说明六·未采用收益法、市场法评估的说明
|||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|
|其他|销售数量|千克|249,173.36|249,173.36|249,173.36|249,173.36|249,173.36|
||单价||67.70|67.70|67.70|67.70|67.70|
||收入|元|16,870,281.31|16,870,281.31|16,870,281.31|16,870,281.31|16,870,281.31|
|其他收入小计||元|16,870,281.31|16,870,281.31|16,870,281.31|16,870,281.31|16,870,281.31|
|主营业务收入合计||元|338,188,407.43|345,882,062.57|362,038,740.11|370,924,946.11|370,924,946.11|

（1）海带系列产品的销售收入预测
由于近年来海带的销售增长较快，已趋于平稳状态，所以，未来海带的销售维持2013年的水平；
（2）紫菜系列产品的销售收入预测
①紫菜产品是公司的主要产品，公司经营策略之一亦是巩固传统产品的基础，预计2014年至2018年产品销售数量的增长幅度为0%、5%、10%、5%、0%；
②销售单价的预测：2013年 10月，受台风“菲特”的影响，紫菜产量下降，公司紫菜的采购价格上涨约40%左右，紫菜原料在产品价格中占比50%左右，同时参照市场行情及公司的利润水平，2014年较 2013年紫菜产品平均售价上涨率为30%，因此2014年平均售价为81.60元/kg。
（3）海苔系列产品的销售收入预测
①海苔是公司大力推广“休闲产品”，同时考虑到紫菜产量下降，预计 2014年至2018年产品销售数量的增长幅度为0%、5%、10%、5%、0%。
②销售单价的预测：海苔的主要原料也是紫菜，同时考虑原料上涨、市场行情及公司利润水平等因素，2014年较2013年海苔产品平均售价上涨率为20%，因此2014年平均售价为132.37元/kg。
（4）蚝油产品的销售收入预测
①2013年蚝油的销售较以前年度有了明显的增长，预计2014年至2018年产品销售数量的增长幅度为0%、5%、10%、5%、0%。
②销售单价的预测：同时考虑原料上涨、市场行情及公司利润水平等因素，预计2014年平均售价为7.70元/kg。
（5）其他业务（紫菜为主，海带、海蛎干、墨鱼干为次）的销售收入预测
厦门新阳洲公司的其他业务是销售紫菜、海带、海蛎干、墨鱼干的原料。2013年，紫菜原料销售收入15,120,642.51元，占当年其他业务收入89.63%；墨鱼干、海蛎干等干货的销售收入 1,361,090.54元，占当年其他业务收入8.07%。厦门新阳洲公司预
计 2014年至 2018年产品销售收入的维持 2013年的水平；紫菜原料的销售价格上涨
20%，其他原料的销售价格维持不变，同时考虑市场行情及公司利润水平等因素， 2014
北京亚超资产评估有限公司 第 129页
说明六·未采用收益法、市场法评估的说明年平均售价为67.70元/kg。
2、主营业务成本的预测
评估人员根据厦门新阳洲公司提供的未来销售成本预测，经分析调整得出下述销售成本预测表：厦门新阳洲公司提供的主营业务成本预测数据见下表：
单位：人民币元
|||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|
|项目/年度||单位|2014年|2015年|2016年|2017年|2018年|
|海带系列产品|销售数量|千克|3,499,373.88|3,499,373.88|3,499,373.88|3,499,373.88|3,499,373.88|
||单价||38.35|38.35|38.35|38.35|38.35|
||成本|元|134,217,807.35|134,217,807.35|134,217,807.35|134,217,807.35|134,217,807.35|
|紫菜系列产品|销售数量|千克|1,715,235.00|1,800,997.00|1,981,097.00|2,080,152.00|2,080,152.00|
||单价||65.84|65.81|65.75|65.73|65.73|
||成本|元|112,931,584.04|118,523,082.89|130,265,230.48|136,723,411.65|136,723,411.65|
|海苔系列产品|销售数量|千克|39,039.00|40,991.00|45,090.00|47,345.00|47,345.00|
||单价||117.39|117.34|117.26|117.21|117.21|
||成本|元|4,582,611.14|4,809,849.33|5,287,049.54|5,549,509.66|5,549,509.66|
|蚝油|销售数量|千克|1,134,726.00|1,191,462.00|1,310,608.00|1,376,138.00|1,376,138.00|
||单价||5.78|5.78|5.77|5.77|5.77|
||成本|元|6,557,154.35|6,881,543.35|7,562,760.26|7,937,429.57|7,937,429.57|
|主要业务成本小计||元|258,289,156.87|264,432,282.92|277,332,847.63|284,428,158.22|284,428,158.22|
|其他|销售数量|千克|249,173.36|249,173.36|249,173.36|249,173.36|249,173.36|
||单价||58.00|57.86|57.86|57.86|57.86|
||收入|元|14,451,422.96|14,417,612.13|14,417,612.13|14,417,612.13|14,417,612.13|
|其他营业成本小计||元|14,451,422.96|14,417,612.13|14,417,612.13|14,417,612.13|14,417,612.13|
|主营业务成本合计||元|272,740,579.83|278,849,895.05|291,750,459.76|298,845,770.35|298,845,770.35|

3、主营业务税金及附加的预测
厦门新阳洲公司主营业务税金及附加预测数据见下表：
单位：人民币元
||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
|序号|项目/年度|2014年|2015年|2016年|2017年|2018年|
|主要业务部分|销项税额|37,423,630.07|38,558,123.49|40,940,552.06|42,250,903.30|42,250,903.30|
||材料成本(进项税基数)|239,495,318.31|244,992,787.03|256,537,471.34|262,887,047.72|262,887,047.72|
||进项税额|31,134,391.38|31,849,062.31|33,349,871.27|34,175,316.20|34,175,316.20|
||应交增值税|9,444,300.72|9,959,383.34|11,041,049.24|11,635,981.01|11,635,981.01|
||城市维护建设税|661,101.05|697,156.83|772,873.45|814,518.67|814,518.67|
||教育费附加|283,329.02|298,781.50|331,231.48|349,079.43|349,079.43|
||地方教育费附加|188,886.01|199,187.67|220,820.98|232,719.62|232,719.62|
||进项税额转出|3,155,062.03|3,250,322.16|3,450,368.45|3,560,393.91|3,560,393.91|
|其他业务部分|销项税额|2,120,105.12|2,120,105.12|2,120,105.12|2,120,105.12|2,120,105.12|
||材料成本(进项税基数)|13,959,150.68|13,959,150.68|13,959,150.68|13,959,150.68|13,959,150.68|
||进项税额|1,814,689.59|1,814,689.59|1,814,689.59|1,814,689.59|1,814,689.59|
||应交增值税|314,712.33|314,712.33|314,712.33|314,712.33|314,712.33|
||城市维护建设税|28,463.77|28,463.77|28,463.77|28,463.77|28,463.77|
||教育费附加|12,198.76|12,198.76|12,198.76|12,198.76|12,198.76|
||其他税费|6,294.25|6,294.25|6,294.25|6,294.25|6,294.25|
||进项税额转出|9,296.79|9,296.79|9,296.79|9,296.79|9,296.79|
|销售税金及附加合计||1,180,272.86|1,242,082.78|1,371,882.69|1,443,274.50|1,443,274.50|

（1）增值税—销项税的预测
厦门新阳洲公司自营出口产品时，享受出口退税的税收优惠政策；销售海带、裙
北京亚超资产评估有限公司 第 130页
说明六·未采用收益法、市场法评估的说明带菜、紫菜、蚝汁等初加工农产品按照17%计算销项税；销售海带、紫菜等原料按照13%计算销项税。
（2）进项税额的预测：以材料成本为基础，按照13%的税率预测；
4、营业费用的预测
厦门新阳洲公司销售费用预测数据见下表：
单位：人民币元
||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
|序号|项目/年度|2014年|2015年|2016年|2017年|2018年|
|1|工资|584,388.96|597,683.58|625,602.29|640,957.64|640,957.64|
|2|邮电通讯费|13,284.14|13,586.35|14,220.99|14,570.04|14,570.04|
|3|差旅费|218,293.93|223,260.04|233,688.85|239,424.72|239,424.72|
|4|市内交通费|322.00|370.30|481.39|673.95|673.95|
|5|折旧费|666.75|666.75|666.75|666.75|666.75|
|6|业务宣传费|150,000.00|153,400.00|160,600.00|164,500.00|164,500.00|
|7|业务招待费|871.40|891.22|932.85|955.75|955.75|
|8|促销费|1,812,843.10|1,854,084.58|1,940,691.69|1,988,325.78|1,988,325.78|
|9|条码费|300,000.00|200,000.00|200,000.00|200,000.00|200,000.00|
|10|内销产品运输费用|106,395.60|108,816.06|113,899.02|116,694.66|116,694.66|
|11|出口货物运杂费|1,643,804.04|1,681,199.94|1,759,731.35|1,802,923.79|1,802,923.79|
|12|出口货物报检和检疫|34,811.32|35,603.26|37,266.35|38,181.05|38,181.05|
|13|展会费用|430.00|443.88|473.57|497.75|497.75|
|合计||4,866,111.24|4,869,992.09|5,088,211.54|5,208,304.13|5,208,304.13|

5、管理费用的预测
厦门新阳洲公司管理费用预测数据见下表：
单位：人民币元
||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
|序号|项目/年度|2014年|2015年|2016年|2017年|2018年|
|1|员工工资|1,899,610.56|1,942,825.96|2,033,578.32|2,083,492.31|2,083,492.31|
|2|医疗保险费|117,733.20|120,411.58|126,036.19|129,129.74|129,129.74|
|3|养老保险费|205,971.52|210,657.29|220,497.41|225,909.50|225,909.50|
|4|失业保险费|22,464.80|22,975.87|24,049.10|24,639.39|24,639.39|
|5|工伤保险费|9,999.82|10,227.31|10,705.05|10,967.80|10,967.80|
|6|生育保险费|14,246.82|14,570.93|15,251.56|15,625.91|15,625.91|
|7|员工福利费|33,506.10|34,268.35|35,869.08|36,749.48|36,749.48|
|8|出口信用保险费|330,739.80|338,264.00|354,064.83|362,755.32|362,755.32|
|9|公司财产保险费|245,774.07|245,774.07|245,774.07|245,774.07|245,774.07|
|10|物业水电费|48,485.76|48,485.76|48,485.76|48,485.76|48,485.76|
|11|购买办公用品和办公设备维护|92,963.80|95,078.69|99,519.96|101,962.67|101,962.67|
|12|无形资产摊销|89,873.05|89,873.05|89,873.05|89,873.05|89,873.05|
|13|邮电通信费|16,846.32|17,229.57|18,034.39|18,477.04|18,477.04|
|14|差旅费|69,945.80|71,537.04|74,878.64|76,716.53|76,716.53|
|15|市内交通费|6,478.80|6,626.19|6,935.71|7,105.95|7,105.95|
|16|材料试制费|5,803,372.80|5,803,372.80|5,803,372.80|5,803,372.80|5,803,372.80|
|17|研发人员工资|174,197.28|174,197.28|174,197.28|174,197.28|174,197.28|
|18|折旧费|459,585.38|459,585.38|459,585.38|459,585.38|459,585.38|
|19|广告宣传费|7,474.00|7,644.03|8,001.09|8,197.48|8,197.48|
|20|招待应酬费|1,094,789.39|1,119,695.42|1,171,998.10|1,200,764.68|1,200,764.68|
|21|印花税|92,462.25|94,565.73|98,983.04|101,412.57|101,412.57|
|22|年检审计费|181,525.00|181,525.00|181,525.00|181,525.00|181,525.00|
|23|咨询培训费|134,160.00|134,160.00|134,160.00|134,160.00|134,160.00|
|24|车辆保险费|109,847.89|109,847.89|109,847.89|109,847.89|109,847.89|

北京亚超资产评估有限公司 第 131页
说明六·未采用收益法、市场法评估的说明
|||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|
||||1,800.00|1,800.00|1,800.00|1,800.00|1,800.00|
|26|汽油费||336,704.40|344,364.30|360,450.08|369,297.29|369,297.29|
|27|车辆修理费||46,955.26|48,023.47|50,266.72|51,500.52|51,500.52|
|28|车辆过路费停车费||3,254.00|3,328.00|3,483.00|3,568.00|3,568.00|
|29|食品卫生检验费用||114,483.96|117,088.43|122,557.80|125,565.97|125,565.97|
|30|房产税||223,600.39|223,600.39|223,600.39|223,600.39|223,600.39|
|31|出口退税代理手续费||34,028.97|34,803.12|36,428.83|37,322.97|37,322.97|
|32|土地使用税||101,822.96|101,822.96|101,822.96|101,822.96|101,822.96|
|33|仪器校准费||6,620.00|6,620.00|6,620.00|6,620.00|6,620.00|
|34|职工教育经费||39,302.48|40,196.60|42,074.24|43,106.95|43,106.95|
|35|展位费||28,480.00|28,480.00|28,480.00|28,480.00|28,480.00|
|36|误餐费||4,939.00|5,051.36|5,287.32|5,417.09|5,417.09|
|37|报刊费||1,912.00|1,912.00|1,912.00|1,912.00|1,912.00|
|38|项目认证费||81,132.08|81,132.08|81,132.08|81,132.08|81,132.08|
|39|互联网服务费||12,222.00|12,222.00|12,222.00|12,222.00|12,222.00|
|40|工商查档费||294.00|294.00|294.00|294.00|294.00|
|41|招聘摊费||1,800.00|1,800.00|1,800.00|1,800.00|1,800.00|
|42|物业管理费||99,859.64|99,859.64|99,859.64|99,859.64|99,859.64|
|43|电梯年检费||4,850.00|4,850.00|4,850.00|4,850.00|4,850.00|
|44|会员费||7,800.00|7,800.00|7,800.00|7,800.00|7,800.00|
|45|商标转让||4,500.00|||||
|46|公证费||1,400.00|||||
|47||租金|91,800.00|91,800.00|91,800.00|91,800.00|91,800.00|
|合计|||12,511,615.35|12,610,247.54|12,829,764.76|12,950,499.44|12,950,499.44|

评估人员在做销售费用、管理费用的预测时，以 2013年的历史数据及2014年1-6月的实际发生额为基础进行预测。特别说明的是由于公司聘用的员工中多数为农民，以前年度中并未完全按照国家规定缴纳员工社会保险金。
6、厦门新阳洲公司财务费用预测数据见下表：
单位：人民币元
|||||||||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
|序号||项目/年度|||2014年||2015年||2016年||2017年||2018年|
||1||短期借款||49,041,578.78||49,041,578.78||49,041,578.78||49,041,578.78||49,041,578.78|
|2||利率||6.48%||6.48%||6.48%||6.48%||6.48%||
|3||利息|||3,177,894.30||3,177,894.30||3,177,894.30||3,177,894.30||3,177,894.30|
|合计|||||3,177,894.30||3,177,894.30||3,177,894.30||3,177,894.30||3,177,894.30|

7、厦门新阳洲公司提供的折旧与摊销预测
厦门新阳洲公司的固定资产主要包括房屋及建筑物、机器设备、其他设备和运输工具等。固定资产按取得时的实际成本计价，在不考虑减值准备的情况下，采用年限法计提折旧。
8、资产减值损失预测
资产减值损失参照厦门新阳洲公司历史数据预测。
9、所得税的预测
厦门新阳洲公司提供的现金流量表中显示该公司适用25%的企业所得税率，且根
据 2008年 11月 20日财政部、国家税务总局财税[2008]149号《财政部国家税务总局
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说明六·未采用收益法、市场法评估的说明关于发布享受企业所得税优惠政策的农产品初加工范围（试行）的通知》文件规定，自2012年度起公司农产品初加工项目经营所得免征企业所得税。
厦门新阳洲公司的历史经营资料显示，公司的初级产品、初加工产品的销售收入约占总销售收入的90%以上。由于公司财务管理薄弱，2011年至2013年厦门新阳洲公司均聘请厦门加捷正大税务师事务所有限责任公司公司对企业所得税汇算清缴纳税申报进行鉴证审核，分别出具了《企业所得税汇算清缴纳税申报鉴证报告》（厦加捷正大税审字[2012]0880号）、《2012年度企业所得税汇算清缴鉴证报告》（厦加捷正大税审字[2013]0837号）、《2013年度企业所得税汇算清缴鉴证报告》（厦加捷正大税审字[2014]1126号），并以鉴证审核后的金额缴纳企业所得税。
所得税预测方法：厦门新阳洲公司按照以前年度企业实际缴纳企业所得税的基础上对未来年度需缴纳企业所得税进行预测。评估人员结合公司的历史经营、缴纳企业所得税的情况，对企业所得税预测进行了核实。
10、资本性支出预测
由于新厂房占用土地的问题尚未解决、销售收入预测也为考虑新产品的增加，因此不考虑基准日在建工程后续投资。本次评估仅对更新性资本性支出进行预测。
11、营运资金预测
营运资金就是增加收入的配套流动资金。营运资金净变动的预测，一般根据目标企业最近几年每年营运资金占用销售收入的比例进行分析和判断，结合企业目前及未来发展加以调整。
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|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
|序号|项目|2014年||2015年||2016年||2017年||2018年|
|1|销售收入净增加||7,693,655.14||16,156,677.55||8,886,206.00||0.00||
|2|营运资金占销售收入比率|54.66%||54.66%||54.66%||54.66%||54.66%|
|营运资金净增加||14,716,417.64||4,205,736.58||8,832,047.78||4,857,644.51||0.00|

12、厦门新阳洲公司的企业自由现金流量预测如下表：
金额：元
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|-|-|-|-|-|-|
|项目|2014年|2015年|2016年|2017年|2018年|
|主营业务收入|338,188,407.43|345,882,062.57|362,038,740.11|370,924,946.11|370,924,946.11|
|减：主营业务成本|272,740,579.83|278,849,895.05|291,750,459.76|298,845,770.35|298,845,770.35|
|主营业务税金及附加|1,180,272.86|1,242,082.78|1,371,882.69|1,443,274.50|1,443,274.50|
|主营业务利润|64,267,554.74|65,790,084.73|68,916,397.66|70,635,901.26|70,635,901.26|
|加：其他业务利润||||||
|减：销售费用|4,866,111.24|4,869,992.09|5,088,211.54|5,208,304.13|5,208,304.13|
|管理费用|12,511,615.35|12,610,247.54|12,829,764.76|12,950,499.44|12,950,499.44|
|财务费用|3,177,894.30|3,177,894.30|3,177,894.30|3,177,894.30|3,177,894.30|
|资产减值损失|2,795,988.76|250,026.83|535,059.16|435,690.77|435,690.77|
|营业利润|40,915,945.08|44,881,923.97|47,285,467.90|48,863,512.61|48,863,512.61|
|减：所得税|1,547,457.47|1,641,148.40|1,733,644.52|1,789,748.34|1,789,748.34|
|净利润|39,368,487.60|43,240,775.58|45,551,823.38|47,073,764.28|47,073,764.28|
|加：折旧和摊销|3,423,618.10|3,423,618.10|3,423,618.10|3,423,618.10|3,423,618.10|

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说明六·未采用收益法、市场法评估的说明
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|付息债务利息|2,383,420.73|2,383,420.73|2,383,420.73|2,383,420.73|2,383,420.73|
|减：资本性支出|3,423,618.10|3,423,618.10|3,423,618.10|3,423,618.10|3,423,618.10|
|营运资金净变动|14,716,417.64|4,205,736.58|8,832,047.78|4,857,644.51|0.00|
|自由现金流|27,035,490.69|41,418,459.72|39,103,196.33|44,599,540.50|49,457,185.00|

（三）折现率的确定
1、折现率计算公式
在企业价值评估中，股东权益价值对应的折现率是权益资本成本（Ke）。权益资本成本按国际通常使用的 CAPM模型求取，计算方法如下：
公式：Ke=Rf+β×MRP+ Rc
式中：Ke—权益资本成本；
Rf—目前的无风险利率；
β—权益的系统风险系数；
MRP—市场风险溢价；
Rc—企业特定风险调整系数。
2、权益资本成本（Ke）的确定
（1）无风险报酬率（Rf）
参照国家近几年发行的中长期国债利率的平均水平，按照五年期国债到期收益率平均水平确定无风险收益率 R的近似，即R=3.4626%。
f f
（2）风险系数β值
β系数是用来衡量上市公司相对充分分散的市场投资组合（如证券市场综合指数）的风险水平的参数。市场投资组合的β系数为1。如果上市公司相对市场投资组合的风险较大，那么其β系数就大于1；如果上市公司相对市场投资组合的风险较小，那么其β系数就小于1。
按经验公式对上市公司的β系数历史值调整为未来预计值。
公式：βl＝34%K＋66%βo
式中：β为调整后的β值；K是股票市场组合的平均风险因子，按 CAPM的假设， l
K等于1；βo为所获得的历史β值，其调整的含义是，从长远来看，个体股票的风除是向市场平均风险值回归的。
评估选用同花顺资讯水产品行业上市公司的调整Beta系数为0.809。
（3）市场风险溢价
市场风险溢价是指对于一个充分风险分散的市场投资组合，投资者所要求的高于
无风险利率的回报率。市场风险溢价的确定既可以依靠历史数据，又可以基于事前估
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说明六·未采用收益法、市场法评估的说明算，分析确定证券市场风险溢价MRP为7%。
（4）企业特定风险调整系数
由于目标公司具有特定的优势或劣势，要求的回报率也相应增加或减少。本次委估公司为非上市公司，而评估参数选取参照的是上市公司，故需通过特定风险调整。
综合考虑后确定委估企业特定风险调整系数为2%。
（5）加权平均资本成本（WACC）
通过计算得出上述参数后，得出被评估企业的加权平均资本成本（WACC）为10.778%。
（四）溢余资产和非经营性资产
厦门新阳洲公司非经营性资产如下：
||||
|-|-|-|
|序号|非经营性资产|评估价值（元）|
||其他应收款-福建达元海洋食品有限公司（借款）|1,700,000.00|
||其他应收款-厦门市翔安区教育基金会（捐款，票未到）|50,000.00|
||其他应收款-张福赐（借款）|25,073,827.44|
|1|长期股权投资|4,978,031.03|
||在建工程—土建工程|10,415,700.94|
|2|其他应付款-厦门市柏绿调味食品有限公司（借款）|1,230,000.00|
|合计||40,987,559.41|

（五）评估结果
评估人员通过分析企业资产经营情况的现状及其提供的各项历史指标，结合企业的发展计划和长远规划，分析相关经营风险，在厦门新阳洲公司提供的未来收益预测的基础上，评估人员进行适当调整，从而计算出未来各年的企业自由现金流，将预测得出的未来各年的净现金流按折现率进行折现，计算企业经营性资产价值，然后加上溢余资产价值和非经营性资产价值、减去付息债务价值得出股东全部权益价值。经计算，厦门新阳洲公司股东权益价值评估值为人民币40,002.92万元。具体计算见下表：见下表：
金额单位：万元
||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
|项 目|2014年|2015年|2016年|2017年|2018年|2019年及以后|
|自由现金流量|2,703.55|4,141.85|3,910.32|4,459.95|4,945.72|45,885.79|
|折现率|10.7783%|10.7783%|10.7783%|10.7783%|10.7783%|10.7783%|
|折现系数|0.9027|0.8149|0.7356|0.6640|0.5994|0.5411|
|企业自由现金流现值|2,440.50|3,375.08|2,876.39|2,961.50|2,964.53|24,828.45|
|经营性资产价值|||39,446.45||||
|加：溢余资产和非经营性资产|||4,098.76||||
|企业整体价值|||43,545.21||||
|减：付息债务价值|||3,542.29||||
|股东权益价值|||40,002.92||||

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说明七·评估结论及其分析说明七
评估结果及其分析
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说明七·评估结论及其分析评估结果及其分析
一、评估结论
在实施了上述资产评估程序及方法后，厦门新阳洲公司股东全部权益在评估基准日2013年12月31日所表现的价值反映如下：
（一）采用资产基础法，厦门新阳洲公司经中审亚太会计师事务所（特殊普通合伙）审计后的总资产为 27,218.21万元，总负债为 5,824.84万元，净资产为 21,393.37万元；评估后的总资产为 27,509.07万元，总负债为5,824.84万元，净资产为21,684.24万元，净资产增值290.87万元，增值率1.36%。
金额单位：人民币万元
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|项目||账面价值|评估价值|增减值|增值率％|
|||A|B|C=B-A|D=C/A×100%|
|1|流动资产|21,857.36|21,892.82|35.46|0.16|
|2|非流动资产|5,360.85|5,616.25|255.41|4.76|
|3|其中：可供出售金融资产|||||
|4|持有至到期投资|||||
|5|长期应收款|||||
|6|长期股权投资|490.00|497.80|7.80|1.59|
|7|投资性房地产|||||
|8|固定资产|3,527.81|3,773.42|245.61|6.96|
|9|在建工程|1,041.57|1,041.57|0.00|0.00|
|10|工程物资|||||
|11|固定资产清理|||||
|12|生产性生物资产|||||
|13|油气资产|||||
|14|无形资产|301.46|303.45|1.99|0.66|
|15|开发支出|||||
|16|商誉|||||
|17|长期待摊费用|||||
|18|递延所得税资产|||||
|19|其他非流动资产|||||
|20|资产总计|27,218.21|27,509.07|290.87|1.07|
|21|流动负债|5,824.84|5,824.84|0.00|0.00|
|22|非流动负债|||||
|23|负债合计|5,824.84|5,824.84|0.00|0.00|
|24|净资产（所有者权益）|21,393.37|21,684.24|290.87|1.36|

评估结论详细情况见评估明细表。
（二）采用收益法，在厦门新阳洲公司提供收益预测表的基础上估算的股东全部权益价值40,002.92万元。
（三）评估结论的分析及评估结果的选择
采用资产基础法评估的结果为 21,684.24万元，净资产评估增值 290.87万元，增
值率为1.36%；采用收益法评估的结果为40,002.92万元，评估增值18,609.55万元，评
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说明七·评估结论及其分析估增值率86.99%；两种评估方法的评估结果差异 18,318.68万元，差异率为84.48%。
差异原因为资产基础法仅能反映企业资产的自身价值，且采用资产基础法评估也无法涵盖诸如人力资源、销售渠道、供货渠道、商誉等无形资产的价值。经过比较分析后，我们认为采用收益法的评估结果能更全面、合理地反映厦门新阳洲水产品工贸有限公司股权价值，因此选定以收益法评估结果作为厦门新阳洲水产品工贸有限公司股东全部权益价值的最终评估结论，即厦门新阳洲水产品工贸有限公司在评估基准日股东全部权益评估值为40,002.92万元。
三、评估结论成立的条件
评估结论系根据评估报告及评估说明所述的评估原则、依据、前提、方法、程序得出的，仅为本评估目的服务；只有在上述评估原则、依据、前提存在的条件下成立。
评估人员在出具评估结论时，没有考虑特殊的交易方可能追加付出的价格等对评估价格的影响，也未考虑国家宏观经济政策发生重大变化以及遇有自然力或其他不可抗力的影响。评估结论是本评估机构出具的，受本机构评估人员的职业水平和能力的影响。
四、评估基准日的期后事项对评估结论的影响
1、发生评估基准日期后重大事项时，不能直接使用本评估结论。在本评估结果有效期内若资产数量发生变化，应根据原评估方法对评估值进行相应调整。
2、在评估基准日期后，且评估结果有效期内若资产数量、价格标准发生变化并对资产评估价格产生明显影响时，委托方应及时聘请评估机构重新确定评估值；若资产价格的调整方法简单、易于操作时，可由委托方在资产实际作价时进行相应调整。
五、评估结论的效力、使用范围与有效期
本评估结论系评估专业人员依据国家有关规定出具的意见，具有法律规定的效力。
本评估结论仅供委托方为评估目的使用和送交财产评估主管机关审查使用。本评估说明的使用权归委托方所有，未经委托方同意，不得向他人提供或公开。
根据国家现行规定，评估结论的有效期为一年，从评估基准日起计算。当评估目的在有效期内实现时，要以评估结论作为参考依据（还需结合评估基准日的期后事项的调整）。超过一年，需重新进行资产评估。
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