股票代码：000042 股票简称：中洲控股 公告编号：2016－84号深圳市中洲投资控股股份有限公司
非公开发行股票募集资金投资项目可行性分析报告
（修订稿）
本公司及董事会全体成员保证公告内容的真实、准确和完整，没有任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏。
为进一步做大做强公司房地产主营业务，加快公司房地产项目的开发节奏，整体提升公司竞争能力和盈利水平，改善公司自身资本结构，保持公司可持续发展，巩固和提升行业地位，为投资者提供更好的投资回报，深圳市中洲投资控股股份有限公司（以下简称“公司”）拟通过非公开发行募集资金投资建设房地产开发项目。
一、本次募集资金的使用计划
本次非公开发行募集资金总额不超过351,100万元（含本数），扣除发行费用后拟全部投入以下项目：
单位：亿元
|||||
|-|-|-|-|
|序号|项目名称|项目总投资|拟投入募集资金|
|1|成都中洲城南项目|46.71|14.90|
|2|青岛中洲半岛城邦（南区）项目|17.94|7.30|
|3|惠州中洲天御花园二期项目|19.12|8.28|
|4|惠州央筑花园一期商住项目D组团|8.62|4.63|
|合计||92.39|35.11|

实际募集资金不足募集资金拟投资额的部分由公司自筹资金解决。在不改变本次募投项目的前提下，公司董事会将根据项目的实际需求，对上述项目的募集资金投入顺序和金额进行适当调整。本次非公开发行募集资金到位之前，公司将根据项目进度的实际情况以银行贷款、自有资金等自筹资金先行投入，并在募集资金到位之后予以置换。
二、本次募集资金投资项目的基本情况
1、成都中洲城南项目
|||
|-|-|
|（1）项目情况要点项目类型|住宅、商业|
|实施主体|全资子公司成都市银河湾房地产开发有限公司|

|||
|-|-|
|建设用地面积|133,000.35平方米|
|总建筑面积|570,261.00平方米|
|容积率|3.0|
|项目总投资|46.71亿元|
|预计销售额|73.30亿元|

本项目又名为成都锦城湖岸项目，位于成都市高新区，西至铁像寺水街，东临益州大道，北临锦城湖公园，南临天府一街。本项目规划用地面积133,000.35平方米，规划建设为住宅、商业，总建筑面积570,261平方米。
（2）项目的市场前景
本项目位于成都市高新区核心区域，紧邻锦城湖公园与银湖体育公园，具有得天独厚的自然环境。项目周边交通便利，多条公交线路贯通，大型商业配套成熟；距离成都市第一人民医院较近，医疗配套齐全；且临近成都七中、石室中学等学校，教育资源较为丰富，具有良好的市场前景。
（3）资格文件取得情况
|||
|-|-|
|立项批复/备案|川投资备[51010915032701]0009号|
|环评批复/备案|成高环字[2015]383号|
|国有土地使用权证|成高国用（2013）第5823号|
|建设用地规划许可证|地字第510122201329034号|
|建设工程规划许可证|建字第510122201539051号|
|建筑工程施工许可证|编号CGGJ（2015）-J083编号CGGJ（2015）-J084编号CGGJ（2015）-J085|
|商品房预售许可证|成房预售中心城区字第11332号成房预售中心城区字第11284号|

（4）投资估算
本项目预计总投资为467,064万元，其中土地成本233,173万元，开发前期准备费8,098万元，建设施工费用177,070万元，期间费用45,182万元和其他费用3,541万元。
（5）项目进展情况与资金筹措
本项目已经开工建设。项目计划使用募集资金149,000万元，其余资金公司将通过自有
资金、银行贷款或预售收入等途径解决。
（6）项目经济效益评价
本项目预计实现销售额732,956万元，实现净利润63,068万元，投资回报率为13.50%，销售净利率为8.60%。各项经济指标良好，经济性上可行。
项目经济效益指标一览表
||||
|-|-|-|
|内容|单位|指标|
|总销售收入|万元|732,956|
|总投资|万元|467,064|
|利润总额|万元|126,950|
|净利润|万元|63,068|
|项目投资回报率|%|13.50|
|项目销售净利率|%|8.60|

2、青岛中洲半岛城邦（南区）项目
（1）项目情况要点
|||
|-|-|
|项目类型|住宅、商业|
|实施主体|全资子公司青岛市联顺地产有限公司|
|占地面积|309,935.60平方米|
|总建筑面积|396,439.00平方米|
|容积率|1.2|
|项目总投资|17.94亿元|
|预计销售额|23.03亿元|

本项目位于青岛市辖胶州市少海新城，洞庭湖路以东、规划四路南侧。项目规划用地面积309,935.60平方米，规划建设主要为精品住宅，总建筑面积396,439.00平方米。
（2）项目的市场前景
本项目位于青岛市辖胶州市少海新城，是集自然生态、滨水休闲、度假旅游、历史人文、高档居住等功能于一体的新型城区。少海新城目前已被评为国家级4A景区和国家级湿地公园，包括欧洲镇奥特莱斯购物广场、板桥镇餐饮休闲街、慈云寺宗教旅游区、少海湿地公园、大沽河历史文化街区等多处旅游景点。随着青岛新机场的建设、少海新城区域市政设施的逐步投入，区域价值将逐步提高，具有良好的市场前景。
（3）资格文件取得情况
|||
|-|-|
|立项批复/备案|胶发改备[2016]11号|
|环评批复/备案|胶环审[2016]38号|
|国有土地使用权证|青房地权市字第201126017号青房地权市字第201126018号|

|||
|-|-|
||青房地权市字第201125756号青房地权市字第201125769号青房地权市字第201125797号|
|建设用地规划许可证|地字第JG20161002号|
|建设工程规划许可证|建字第JG20161002号|

（4）投资估算
本项目预计总投资为179,429万元，其中土地成本36,372万元，市政建设配套费6,657万元，开发前期准备费11,569万元，建设施工费用107,388万元，期间费用14,588万元和其他费用2,854万元。
（5）项目进展情况与资金筹措
本项目尚未开工。项目计划使用募集资金73,000万元，其余资金公司将通过自有资金、银行贷款或预售收入等途径解决。
（6）项目经济效益评价
本项目预计实现销售额230,264万元，实现净利润28,176万元，投资回报率为15.70%，销售净利率为12.24%。各项经济指标良好，经济性上可行。
项目经济效益指标一览表
||||
|-|-|-|
|内容|单位|指标|
|总销售收入|万元|230,264|
|总投资|万元|179,429|
|利润总额|万元|34,926|
|净利润|万元|28,176|
|项目投资回报率|%|15.70|
|项目销售净利率|%|12.24|

3、惠州中洲天御花园二期项目
（1）项目情况要点
|||
|-|-|
|项目类型|住宅、商业|
|实施主体|全资子公司惠州方联房地产有限公司|
|占地面积|132,834.20平方米|
|总建筑面积|498,835.00平方米|
|容积率|2.8|
|项目总投资|19.12亿元|
|预计销售额|25.01亿元|

本项目位于惠州市惠城区三栋镇竹仔园，惠州数码工业园以南，纵一路以西，惠澳大道与四环路（规划）交界处。项目规划用地面积132,834.20平方米，规划建设为住宅、商业，总建筑面积498,835.00平方米。
（2）项目的市场前景
惠州市位于广东省中南部，毗邻香港、深圳，是广东省的经济重镇。惠州市自然坏境优越，气候宜人，是珠三角地区乃至全国著名的旅游胜地。除城市人口不断增长所带来的房地产市场需求之外，惠州还吸引大量的外地尤其是深圳的购房者，在惠州置业以供投资、旅游、养老等之用。
本项目位于惠州市三栋数码园北区，紧邻省运会体育场馆，已逐步融入惠州市人口集中居住的金山湖片区。随着金山大道和四环路由快速干道向城区道的逐步演变，该区域将在未来3-5年成为惠州南部新城商圈，具有较好的市场前景。
（3）资格文件取得情况
|||
|-|-|
|立项批复/备案|14130047001101709|
|环评批复/备案|惠城环建[2015]19号|
|国有土地使用权证|惠府国用（2007）第13021200036号惠府国用（2007）第13021200027号|
|建设用地规划许可证|地字第441302（2014）10135号|
|建设工程规划许可证|建字第441302（2015）10208号建字第441302（2015）10209号建字第441302（2015）10210号建字第441302（2015）10211号建字第441302（2015）10212号建字第441302（2015）10213号建字第441302（2015）10214号建字第441302（2015）10215号建字第441302（2015）10216号建字第441302（2015）10217号建字第441302（2015）10218号建字第441302（2015）10219号建字第441302（2015）10220号建字第441302（2015）10221号建字第441302（2015）10222号建字第441302（2015）10223号建字第441302（2015）10224号建字第441302（2015）10225号|

|||
|-|-|
||建字第441302（2016）10075号|
|建筑工程施工许可证|编号441301201601070101编号441301201509280101编号441301201509290101|
|商品房预售许可证|惠市房预许（2015）115号惠市房预许（2016）005号惠市房预许（2016）023号惠市房预许（2016）030号|

（4）投资估算
本项目预计总投资为191,198万元，其中土地成本27,803万元，开发前期准备费10,326万元，建设施工费用141,084万元，期间费用9,163万元和其他费用2,822万元。
（5）项目进展情况与资金筹措
本项目目前已经开工建设。项目计划使用募集资金82,800万元，其余资金公司将通过自有资金、银行贷款或预售收入等途径解决。
（6）项目经济效益评价
本项目预计实现销售额250,098万元，实现净利润30,010万元，投资回报率为15.70%，销售净利率为12.00%。各项经济指标良好，经济性上可行。
项目经济效益指标一览表
||||
|-|-|-|
|内容|单位|指标|
|总销售收入|万元|250,098|
|总投资|万元|191,198|
|利润总额|万元|38,631|
|净利润|万元|30,010|
|项目投资回报率|%|15.70|
|项目销售净利率|%|12.00|

4、惠州央筑花园一期商住项目D组团
（1）项目情况要点
|||
|-|-|
|项目类型|住宅、商业|
|实施主体|全资子公司惠州市昊恒房地产开发有限公司|
|占地面积|42,498.00平方米|
|总建筑面积|182,714.00平方米|
|容积率|2.87|

|||
|-|-|
|项目总投资|8.62亿元|
|预计销售额|13.17亿元|

本项目位于惠州市惠城区，三环南路以南，金山大道以西，规划用地面积 42,498.00平方米，规划建设为住宅、商业，总建筑面积182,714.00平方米。
（2）项目的市场前景
本项目位于惠州市惠城区金山湖片区，该片区是惠城区人口集中居住的区域之一，是以居住为主、商业为辅的发展区，近年来由于交通设施的改善、省运会体育场馆等文体设施的建设，已经成为惠州市房地产热点区域。本项目属于公司在该区域开发的央筑花园一期商住项目中的D组团，其中ABC组团的成功开发积累了良好的口碑和优质的潜在客户，中洲控股在惠州也具备较强的品牌影响力。因此，本项目具有良好的发展前景。
（3）资格文件取得情况
|||
|-|-|
|立项批复/备案|惠市发改[2012]347号惠市发改函[2015]748号|
|环评批复/备案|惠市环建（惠城）[2012]205号|
|国有土地使用权证|惠府国用（2013）第13020900015号惠府国用（2013）第13020900016号|
|建设用地规划许可证|地字第441302（2013）10111号|
|建设工程规划许可证|建字第441302（2015）10365号建字第441302（2015）10366号建字第441302（2015）10367号建字第441302（2015）10368号建字第441302（2015）10369号建字第441302（2015）10370号|
|建筑工程施工许可证|编号441301201509060201编号441301201509060101|
|商品房预售许可证|惠市房预许（2016）020号惠市房预许（2016）031号|

（4）投资估算
本项目预计总投资为86,181万元，其中土地成本23,337万元，开发前期准备费3,965万元，建设施工费用53,263万元，期间费用4,551万元和其他费用1,065万元。
（5）项目进展情况与资金筹措
本项目目前已经开工建设。项目计划使用募集资金46,300万元，其余资金公司将通过
自有资金、银行贷款或预售收入等途径解决。
（6）项目经济效益评价
本项目预计实现销售额131,666万元，实现净利润16,853万元，投资回报率为19.56%，销售净利率为12.80%。各项经济指标良好，经济性上可行。
项目经济效益指标一览表
||||
|-|-|-|
|内容|单位|指标|
|总销售收入|万元|131,666|
|总投资|万元|86,181|
|利润总额|万元|26,631|
|净利润|万元|16,853|
|项目投资回报率|%|19.56|
|项目销售净利率|%|12.80|

三、结论
本次募集资金投资项目符合国家相关的产业政策以及公司整体战略发展方向，贴合当地市场需求，具有良好的市场发展前景和经济效益。募集资金的运用合理、可行，项目完成后，能够有力促进公司房地产业务可持续发展，进一步提升公司房地产业务的区域影响力，提高盈利水平，改善公司财务状况及资本结构，符合公司及全体股东的利益。
深圳市中洲投资控股股份有限公司董事会
二〇一六年八月二日