天广消防股份有限公司拟发行股份购买资产所涉及
的广州中茂园林建设工程有限公司股东
全部权益价值项目
评估说明
中企华评报字(2015)第 3271号
（共一册，第一册）
北京中企华资产评估有限责任公司
二〇一五年六月二十七日
天广消防股份有限公司拟发行股份购买资产所涉及的广州中茂园林建设工程有限公司股东全部权益价值项目评估说明
目录
第一部分关于评估说明使用范围的声明 .................................................................................... 2第二部分企业关于进行资产评估有关事项的说明 ..................................................................... 3第三部分资产评估说明 .............................................................................................................. 4第一章评估对象与评估范围说明 ............................................................................................... 5一、评估对象与评估范围 ................................................................................................................. 5二、企业申报的实物资产情况 ......................................................................................................... 6三、企业申报的无形资产情况 ......................................................................................................... 7四、企业申报的表外资产情况 ......................................................................................................... 7五、引用其他机构报告结论所涉及的相关资产 ............................................................................. 9第二章资产核实情况总体说明 ................................................................................................. 10一、资产核实人员组织、实施时间和过程 ................................................................................... 10二、影响资产核实的事项及处理方法 ........................................................................................... 11三、核实结论 .................................................................................................................................. 11第三章资产基础法评估技术说明 ............................................................................................. 14一、流动资产评估技术说明 ............................................................................................................ 14二、长期应收款评估技术说明 ........................................................................................................ 23三、长期股权投资评估技术说明 .................................................................................................... 24四、构筑物及其他辅助设施评估技术说明 ................................................................................... 27五、机器设备评估技术说明 ........................................................................................................... 30六、无形资产-其他无形资产评估技术说明 .................................................................................. 37七、长期待摊费用评估技术说明 ................................................................................................... 40八、递延所得税资产评估技术说明 ............................................................................................... 40九、流动负债评估技术说明 ........................................................................................................... 41第四章收益法评估技术说明 ..................................................................................................... 45一、宏观、区域经济因素分析 ........................................................................................................ 45二、行业现状与发展前景分析 ........................................................................................................ 49三、被评估企业的业务分析 ............................................................................................................ 59四、被评估企业的资产与财务分析 ................................................................................................ 87五、收益预测的假设条件 ................................................................................................................ 94六、评估计算及分析过程 ................................................................................................................ 95第五章评估结论及分析 .......................................................................................................... 115一、评估结论 ................................................................................................................................ 115二、评估结论与账面价值比较变动情况及原因 ......................................................................... 117评估说明附件 ......................................................................................................................... 119附件一、广州中茂园林建设工程有限公司有关事项说明。 ....................................................... 119附件二、广州中茂园林建设工程有限公司长期股权投资乌鲁木齐中茂景观规划设计有限公司
评估说明； .......................................................................................................................................... 119附件三、广州中茂园林建设工程有限公司长期股权投资国建中茂(北京)建筑科学研究院资产
评估说明。 .......................................................................................................................................... 119
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第一部分关于评估说明使用范围的声明
本评估说明仅供委托方及相关监管机构和部门使用。除法律法规规定外，材料的全部或者部分内容不得提供给其他任何单位和个人，不得见诸公开媒体。
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第二部分企业关于进行资产评估有关事项的说明
本部分内容由委托方和被评估单位编写、单位负责人签字、加盖单位公章并签署日期，内容见附件一：企业关于进行资产评估有关事项的说明。
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第三部分资产评估说明
本部分内容由评估师编写。
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第一章评估对象与评估范围说明
一、评估对象与评估范围
(一)委托评估对象与评估范围
评估对象是广州中茂园林建设工程有限公司的股东全部权益价值。
评估范围是广州中茂园林建设工程有限公司(以下简称“中茂园林”)的全部资产及负债。
(二)委托评估的资产类型与账面金额
评估基准日，评估范围内的资产包括流动资产(包括货币资金、应收账款、预付账款、其他应收款、存货、其他流动资产)、长期应收款、长期股权投资、固定资产、无形资产、长期待摊费用、递延所得税资产等，总资产账面价值为 83,865.47万元；负债为流动负债和非流动负债，总负债账面价值为 20,806.98万元；净资产账面价值 63,058.49万元。
金额单位：人民币万元
|||||
|-|-|-|-|
||||账面价值|
|项目||||
|||A||
|流动资产|1||80,132.96|
|非流动资产|2||3,732.51|
|其中：长期应收款|3||2,596.24|
|长期股权投资|4||30.60|
|固定资产|5||446.87|
|无形资产|6||14.13|
|长期待摊费用|7||5.27|
|递延所得税资产|8||639.40|
|资产总计|9||83,865.47|
|流动负债|10||20,396.98|
|非流动负债|11||410.00|
|负债总计|12||20,806.98|
|净资产|13||63,058.49|

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评估基准日，评估范围内的资产、负债账面价值已经广东正中珠江会计师事务所(特殊普通合伙)审计，并发表了无保留意见。
(三)委托评估的资产权属状况
企业构筑物所在的土地为中茂园林租赁所得，租赁期限为 2011年 1月 1日至 2030年 12月 31日，共 20年。土地面积为 1090.8亩，全部为基本农田保护用地。企业近期需重新租赁土地用于种植，构筑物及其他辅助设施即将拆除。
除此之外，评估范围内的资产权属基本清晰，权属证明基本完善。
二、企业申报的实物资产情况
企业申报的纳入评估范围的实物资产包括：存货、构筑物及其他辅助设施、机器设备等。实物资产的类型及特点如下：
(一)存货
存货为原材料、产成品、在产品、工程施工。
原材料主要为各类菠萝树、丛生樟树、大叶榕、凤凰木等，分布在企业各个苗场和施工现场。评估基准日，原材料均正常生长；
产成品主要为土壤菌-肥料、土壤菌-树皮等，为企业研发新产品所生产的样品，主要生产于 2013年，共 93吨。评估基准日，存放在企业各个苗场。
在产品为土壤菌，存放在企业各个苗场。
工程施工包括工程施工—建造合同形成的资产。
工程施工—建造合同形成的资产，核算企业实际发生的施工成本和实际确认的施工毛利，是已完工尚未办理竣工结算的工程施工项目所形成的累计施工成本及累计施工毛利。工程施工资产分布在全国的多个城市。有哈尔滨市群力新区金河公园景观工程施工、江苏吴江天奕国际创业园、长沙第一湾一期园林景观工程、广州银行大厦室外广场饰面及景观、西安榆林项目、萍乡市洪山大道市政工程、东莞时富花园工程等。
(二)构筑物及其他辅助设施
本次纳入评估范围的构筑物及其他辅助设施为位于广州市番禹
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区石楼镇清流村的苗场，共 1项。苗场主要由苗场生产大棚、鱼塘、桥、灌溉系统等构成，占地面积为 1098.6亩。构筑物及其他辅助设施维护保养良好。截至评估基准日，均能正常使用。
苗场生产大棚由素土夯实，碎石垫层，塑料薄膜和深灰色氟碳饰面顶端封边；桥柱是钢筋混凝土、桥面花岗岩铺筑、栏杆扶手是浅米色花岗岩石；灌溉系统由塑料排水管和给水管、进水井和检查井以及排水沟组成。
(三)机器设备
设备类资产包括机器设备、车辆及电子设备。
机器设备主要为洒水车、水泵、水准仪、割草机、KEN手电钻、混凝土切割机、喷药机、电焊机等，共 91台/套。除 2辆广环中型专项作业车(洒水车)已闲臵外，其他机器设备截至评估基准日均能正常使用，分布在各个施工现场以及苗场。
车辆主要为长城轻型货车、东风日产小型轿车、捷达小型轿车、别克小型客车等，共 31辆。除解放牌中型货车、羊城轻型货车待报废外，其他车辆在评估基准日均能正常使用。
电子设备为企业各部门办公用电脑、空调、打印机、相机、办公家具等办公设备，共 444台/套。评估基准日，电子设备均能正常使用。
三、企业申报的无形资产情况
企业申报的纳入评估范围的无形资产为企业购入的管理办公软件和财务软件。管理办公软件为企业外购的 OA系统、广联达软件、计量软件、考勤软件等，财务软件主要为用友软件；除计量软件和部分广联达软件维护升级以外，其余无形资产均未升级，评估基准日，无形资产均能正常使用。
四、企业申报的表外资产情况
表外的无形资产为 17项专利技术和 2项注册商标。其中专利技术为 7项发明专利，10项实用新型；其中 15项已取得专利证书，2项专利技术已经取得授权，但尚未取得纸质证书；注册商标已经取得
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商标证书。
专利技术具体如下：
||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
|序号|专利名称|专利号|专利人|专利性质|申请日|授权公告日|
|1|一种水土侵蚀抗冲仪[注1]|ZL201010518620.6|南京林业大学|发明专利|2010/10/26|2011/09/02|
|2|一种土壤改良组合物及土壤改良的方法[注2]|ZL201210211584.8|中茂园林、国建中茂|发明专利|2012/06/25|2013/07/31|
|3|一种用于大起伏坡面的喷播结构|ZL201220194548.0||实用新型|2012/05/02|2012/11/28|
|4|一种植生条带装填料斗|ZL201220197007.3||实用新型|2012/05/02|2012/11/28|
|5|一种用于高陡边坡绿化的植生条带|ZL201220197008.8||实用新型|2012/05/02|2012/11/28|
|6|一种边坡台阶的自然排水系统|ZL201220197009.2||实用新型|2012/05/02|2012/11/28|
|7|一种用于边坡作业的自由移动装臵|ZL201220207821.9||实用新型|2012/05/09|2012/12/05|
|8|一种用于绿化喷播的喷枪[注3]|ZL201220254400.1|三峡大学、中茂园林|实用新型|2012/06/27|2014/02/19|
|9|一种用于极陡边坡喷播作业的吊篮|ZL201320433986.2||实用新型|2013/07/19|2013/12/18|
|10|一种用于直立岩壁的绿化喷播装臵|ZL201320430514.1||实用新型|2013/07/19|2013/12/11|
|11|一种用于极陡边坡绿化的喷播层支撑装臵|ZL201320430515.6||实用新型|2013/07/19|2013/12/11|
|12|一种用于已开通公路边坡绿化的喷播装臵|ZL201320429796.3||实用新型|2013/07/19|2013/12/11|
|13|一种用于干旱区的绿化喷播法|ZL2012102114337.3||发明专利|2012/06/27|2014/02/19|
|14|屋面植被控长方法[注4]|ZL201010142869.1|葛加君|发明专利|2010/04/09|2011/07/06|
|15|圆柱根长植物屋顶栽植方法|ZL201010142870.4||发明专利|2010/04/09|2012/05/09|
|16|一种石灰岩高效侵蚀细菌巨大芽孢杆菌NL-7及其应用[注5]|ZL 201310018569.6|南京林业 大学、广州中茂园|发明专利|2013/01/18|2014/10/29|
|17|一种石灰岩高效侵蚀细菌苏云金芽孢杆菌NL-11及其应用|ZL 201310018758.3||发明专利|2013/01/18|2014/10/29|

注1：2011年9月2日，中茂园林与南京林业大学签订•专利实施许可合同‣，约定专利权人南京林业大学将其拥有的一项发明专利（专利名称：一种水土侵蚀抗冲仪，专利号：ZL201010518620.6）授予中茂园林独占使用，许可期限为2011年9月2日至2017年3月2日，独占许可使用费用总计为 9万元。2012年 4月 1日，上述专利实施许可合同取得国家知识产权局备案，合同备案号为：2012440000145。
注2：2011年8月8日，中茂园林与国建中茂签订•战略合作协议‣，约定双方在土壤菌生物科技绿化工程、建筑施工管理软件开发以及其他相关科技领域开展广泛、深入的合作。协议约定，中茂园林在双方合作前五年每年向国建中茂提供 50万元人民币调研经费，支持国建中茂开展土壤菌生物科技绿化技术本土化和国产化课题研究，国建中茂可按项目另行申请科研经费。
截至评估报告出具日，中茂园林与国建中茂签订了•合作知识产权协议书‣，双方确认上述2-7项专利为双方合作项目产生的知识产权成果。协议约定，中茂园林享有对合作知识产权的独占使用权及单方许可第三方使用的权利，中茂园林使用合作知识产权所产生的全部收益及许可第三方使用的全部收益归属于中茂园林，国建中茂不参与上述收益和使用费的分配。中茂园林同在使用合作知识产权且该合作知识产权仍在权利期限内的情况下每年
向国建中茂支付1万元作为补偿。
注3：2011年7月15日，中茂园林与三峡大学签订了•研究项目合作协议书‣，约定双
方联合研究开发项目，合作项目为“盐碱地绿化综合研究”。中茂园林向三峡大学支付人
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民币 5万元，用于野外调查，室内试验等工作内容。三峡大学自行研制的科研成果，在同等条件下优先转让给中茂园林。
截至评估报告出具日，中茂园林与三峡大学签订了•补充协议‣，约定三峡大学郎煜华博士到中茂园林工作，中茂园林向三峡大学追加研发费用人民币 5万元，双方同意盐碱地绿化综合研究项目研发成果归双方共有。
截至评估报告出具日，中茂园林与三峡大学签订了•合作知识产权协议书‣，双方确认上述 8-13项专利为双方合作项目产生的知识产权成果。协议约定，中茂园林享有对合作知识产权的独占使用权及单方许可第三方使用的权利，中茂园林使用合作知识产权所产生的全部收益及许可第三方使用的全部收益归属于中茂园林，三峡大学不参与上述收益和使用费的分配。中茂园林同意在合作期间内连续5年每年向三峡大学支付7万元费用。
注4：2012年12月16日，中茂园林与葛加君签订了•技术转让（专利权）合同‣，约定葛加君将上述14、15两项专利权转让给中茂园林，中茂园林一次性向葛加君支付转让价款 18万元。上述两项专利权转让已取得国家知识产权局核发的•手续合格通知书‣，。根据国家知识产权局 2013年 4月核发的•手续合格通知书‣，上述两项专利的专利权人已经变更为中茂园林。
注5：2011年8月8日，中茂园林与南京林业大学签订了•研究项目合作协议书‣，约定双方联合研究开发项目，合作项目为“植被绿化对提高土壤抗侵蚀能力的综合研究”。
南京林业大学在上述项目实施过程中自行研制的科研成果，在同等条件下优先转让给中茂园林。
2011年8月9日，中茂园林与南京林业大学签订了•补充协议‣，约定南京林业大学张金池博士到中茂园林工作；双方同意土壤抗侵蚀能力研究项目研发成果归中茂园林所有。
截至评估报告出具日，中茂园林与南京林业大学签订•合作知识产权协议书‣，双方确认上述两项正在申请中的专利为双方合作项目产生的知识产权成果。协议约定，中茂园林享有对合作知识产权的独占使用权及单方许可第三方使用的权利，中茂园林使用合作知识产权所产生的全部收益及许可第三方使用的全部收益归属于中茂园林，南京林业大学不参与上述收益和使用费的分配。中茂园林同意分5年向南京林业大学合计支付220万元作为补偿。
注册商标具体如下：
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|序号|商 标|注册商标证号|核定服务项目|有效期限|取得方式|
|1||7534136|第44类|2010/12/7-2020/12/6|原始取得|
|2||7534135|第31类|2011/3/7-2021/3/6|原始取得|

上述无形资产在取得过程中发生的成本、费用直接费用化，未进行资本化，因此账面值为零。
五、引用其他机构报告结论所涉及的相关资产
引用广东正中珠江会计师事务所(特殊普通合伙)出具的审计报告，审计报告号为广会专字[2015]G15002050031号。
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第二章资产核实情况总体说明
一、资产核实人员组织、实施时间和过程
根据纳入评估范围的资产类型、数量和分布状况等特点，评估项目团队制定了详细的现场清查核实计划。2015年 2月 27日至 2015年 5月 15日，评估人员对评估范围内的资产和负债进行了必要的清查核实。
1.指导被评估单位填表和准备应向评估机构提供的资料
评估人员指导被评估单位的财务与资产管理人员在自行资产清查的基础上，按照评估机构提供的资产评估申报明细表及其填写要求、资料清单等，对纳入评估范围的资产进行细致准确的填报，同时收集准备资产的产权证明文件和反映性能、状态、经济技术指标等情况的文件资料等。
2.初步审查和完善被评估单位提交的资产评估申报明细表
评估人员通过查阅有关资料，了解纳入评估范围的具体资产的详细状况，然后仔细审查各类资产评估申报明细表，检查有无填项不全、错填、资产项目不明确等情况，并根据经验及掌握的有关资料，检查资产评估申报明细表有无漏项等，同时反馈给被评估单位对资产评估申报明细表进行完善。
3.现场实地勘查
根据纳入评估范围的资产类型、数量和分布状况，评估人员在被评估单位相关人员的配合下，按照资产评估准则的相关规定，对各项资产进行了现场勘查，并针对不同的资产性质及特点，采取了不同的勘查方法。
4.补充、修改和完善资产评估申报明细表
评估人员根据现场实地勘查结果，并和被评估单位相关人员充分沟通，进一步完善资产评估申报明细表，以做到：账、表、实相符。
5.查验产权证明文件资料
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股东全部权益价值项目评估说明
评估人员对纳入评估范围的机器设备、车辆、电子设备、专利技术、商标等资产的产权证明文件资料进行查验，对权属资料不完善、权属不清晰的情况提请企业核实或出具相关产权说明文件。
二、影响资产核实的事项及处理方法
资产清查过程中，评估人员没有发现影响资产核实的事项。
三、核实结论
经过清查核实，发现以下问题：
(一)账外资产的核实与确认情况
1.表外的无形资产为 17项专利技术和 2项注册商标。其中专利技术为 7项发明专利，10项实用新型；其中 15项已取得专利证书，2项专利技术已经取得授权，但尚未取得纸质证书；注册商标已经取得商标证书。
专利技术具体如下：
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|序号|专利名称|专利号|专利人|专利性质|申请日|授权公告日|
|1|一种水土侵蚀抗冲仪[注1]|ZL201010518620.6|南京林业大学|发明专利|2010/10/26|2011/09/02|
|2|一种土壤改良组合物及土壤改良的方法[注2]|ZL201210211584.8|中茂园林、国建中茂|发明专利|2012/06/25|2013/07/31|
|3|一种用于大起伏坡面的喷播结构|ZL201220194548.0||实用新型|2012/05/02|2012/11/28|
|4|一种植生条带装填料斗|ZL201220197007.3||实用新型|2012/05/02|2012/11/28|
|5|一种用于高陡边坡绿化的植生条带|ZL201220197008.8||实用新型|2012/05/02|2012/11/28|
|6|一种边坡台阶的自然排水系统|ZL201220197009.2||实用新型|2012/05/02|2012/11/28|
|7|一种用于边坡作业的自由移动装臵|ZL201220207821.9||实用新型|2012/05/09|2012/12/05|
|8|一种用于绿化喷播的喷枪[注3]|ZL201220254400.1|三峡大学、中茂园林|实用新型|2012/06/27|2014/02/19|
|9|一种用于极陡边坡喷播作业的吊篮|ZL201320433986.2||实用新型|2013/07/19|2013/12/18|
|10|一种用于直立岩壁的绿化喷播装臵|ZL201320430514.1||实用新型|2013/07/19|2013/12/11|
|11|一种用于极陡边坡绿化的喷播层支撑装臵|ZL201320430515.6||实用新型|2013/07/19|2013/12/11|
|12|一种用于已开通公路边坡绿化的喷播装臵|ZL201320429796.3||实用新型|2013/07/19|2013/12/11|
|13|一种用于干旱区的绿化喷播法|ZL2012102114337.3||发明专利|2012/06/27|2014/02/19|
|14|屋面植被控长方法[注4]|ZL201010142869.1|葛加君|发明专利|2010/04/09|2011/07/06|
|15|圆柱根长植物屋顶栽植方法|ZL201010142870.4||发明专利|2010/04/09|2012/05/09|

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股东全部权益价值项目评估说明
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|序号|专利名称|专利号|专利人|专利性质|申请日|授权公告日|
|16|一种石灰岩高效侵蚀细菌巨大芽孢杆菌NL-7及其应用[注5]|ZL 201310018569.6|南京林业 大学、中茂园林|发明专利|2013/01/18|2014/10/29|
|17|一种石灰岩高效侵蚀细菌苏云金芽孢杆菌NL-11及其应用|ZL 201310018758.3||发明专利|2013/01/18|2014/10/29|

注1：2011年9月2日，中茂园林与南京林业大学签订•专利实施许可合同‣，约定专利权人南京林业大学将其拥有的一项发明专利（专利名称：一种水土侵蚀抗冲仪，专利号：ZL201010518620.6）授予中茂园林独占使用，许可期限为2011年9月2日至2017年3月2日，独占许可使用费用总计为 9万元。2012年 4月 1日，上述专利实施许可合同取得国家知识产权局备案，合同备案号为：2012440000145。
注2：2011年8月8日，中茂园林与国建中茂签订•战略合作协议‣，约定双方在土壤菌生物科技绿化工程、建筑施工管理软件开发以及其他相关科技领域开展广泛、深入的合作。协议约定，中茂园林在双方合作前五年每年向国建中茂提供 50万元人民币调研经费，支持国建中茂开展土壤菌生物科技绿化技术本土化和国产化课题研究，国建中茂可按项目另行申请科研经费。
截至评估报告出具日，中茂园林与国建中茂签订了•合作知识产权协议书‣，双方确认上述2-7项专利为双方合作项目产生的知识产权成果。协议约定，中茂园林享有对合作知识产权的独占使用权及单方许可第三方使用的权利，中茂园林使用合作知识产权所产生的全部收益及许可第三方使用的全部收益归属于中茂园林，国建中茂不参与上述收益和使用费的分配。中茂园林同在使用合作知识产权且该合作知识产权仍在权利期限内的情况下每年向国建中茂支付1万元作为补偿。
注3：2011年7月15日，中茂园林与三峡大学签订了•研究项目合作协议书‣，约定双方联合研究开发项目，合作项目为“盐碱地绿化综合研究”。中茂园林向三峡大学支付人民币 5万元，用于野外调查，室内试验等工作内容。三峡大学自行研制的科研成果，在同等条件下优先转让给中茂园林。
截至评估报告出具日，中茂园林与三峡大学签订了•补充协议‣，约定三峡大学郎煜华博士到中茂园林工作，中茂园林向三峡大学追加研发费用人民币 5万元，双方同意盐碱地绿化综合研究项目研发成果归双方共有。
截至评估报告出具日，中茂园林与三峡大学签订了•合作知识产权协议书‣，双方确认上述 8-13项专利为双方合作项目产生的知识产权成果。协议约定，中茂园林享有对合作知识产权的独占使用权及单方许可第三方使用的权利，中茂园林使用合作知识产权所产生的全部收益及许可第三方使用的全部收益归属于中茂园林，三峡大学不参与上述收益和使用费的分配。中茂园林同意在合作期间内连续5年每年向三峡大学支付7万元费用。
注4：2012年12月16日，中茂园林与葛加君签订了•技术转让（专利权）合同‣，约定葛加君将上述14、15两项专利权转让给中茂园林，中茂园林一次性向葛加君支付转让价款 18万元。上述两项专利权转让已取得国家知识产权局核发的•手续合格通知书‣，。根据国家知识产权局 2013年 4月核发的•手续合格通知书‣，上述两项专利的专利权人已经变更为中茂园林。
注5：2011年8月8日，中茂园林与南京林业大学签订了•研究项目合作协议书‣，约定双方联合研究开发项目，合作项目为“植被绿化对提高土壤抗侵蚀能力的综合研究”。
南京林业大学在上述项目实施过程中自行研制的科研成果，在同等条件下优先转让给中茂园林。
2011年8月9日，中茂园林与南京林业大学签订了•补充协议‣，约定南京林业大学张金池博士到中茂园林工作；双方同意土壤抗侵蚀能力研究项目研发成果归中茂园林所有。
截至评估报告出具日，中茂园林与南京林业大学签订•合作知识产权协议书‣，双方确认上述两项正在申请中的专利为双方合作项目产生的知识产权成果。协议约定，中茂园林享有对合作知识产权的独占使用权及单方许可第三方使用的权利，中茂园林使用合作知识产权所产生的全部收益及许可第三方使用的全部收益归属于中茂园林，南京林业大学不参
与上述收益和使用费的分配。中茂园林同意分5年向南京林业大学合计支付220万元作为补
偿。
注册商标具体如下：
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|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|序号|商 标|注册商标证号|核定服务项目|有效期限|取得方式|
|1||7534136|第44类|2010/12/7-2020/12/6|原始取得|
|2||7534135|第31类|2011/3/7-2021/3/6|原始取得|

上述无形资产在取得过程中发生的成本、费用直接费用化，未进行资本化，因此账面值为零
2.企业构筑物所在的土地为中茂园林租赁所得，租赁期限为2011年 1月 1日至 2030年 12月 31日，共 20年。土地面积为 1090.8亩，全部为基本农田保护用地。企业近期需要重新租赁土地用于种植，
构筑物及其他辅助设施即将拆除。
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第三章资产基础法评估技术说明
一、流动资产评估技术说明
(一)评估范围
纳入评估范围的流动资产包括：货币资金、应收账款、预付
账款、其他应收款、存货、其他流动资产等。上述流动资产评估
基准日账面价值如下表所示：
金额单位：人民币元
|||
|-|-|
|科目名称|账面价值|
|货币资金|19,030,958.72|
|应收账款|209,879,130.03|
|预付账款|827,778.60|
|其他应收款|19,766,655.59|
|存货|545,562,414.90|
|其他流动资产|6,262,648.35|
|流动资产合计|801,329,586.19|

(二)核实过程
1.核对账目：根据被评估单位提供的流动资产评估申报明细表，首先与被评估单位的资产负债表相应科目核对使总金额相符；然后与被评估单位的流动资产明细账、台账核对使明细金额及内容相符；最后对部分流动资产核对了原始记账凭证等。
2.资料收集：评估人员按照重要性原则，根据各类流动资产的典型特征收集了评估基准日的银行对账单、采购合同与发票、工程施工合同、工程承包合同以及部分记账凭证等评估相关资料。
3.现场勘查：评估人员和被评估单位相关人员共同对评估基准日申报的存货进行了抽盘，填写了“存货盘点表”，并对存货的残次冷背情况进行了重点查看与了解。
4.现场访谈：评估人员向被评估单位相关人员询问了原材料的采购模式、园林工程施工业务流程、苗木种植销售业务流程，以及存货相关的市场信息；询问了产品销售信用政策、客户构成及资信情况、
历史年度应收款项的回收情况、坏账准备计提的政策等。
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(三)评估方法
1.货币资金
(1)库存现金
评估基准日库存现金账面价值 3,485.53元，全部为人民币现金。
评估人员采用倒推方法验证评估基准日的库存现金余额，并同现金日记账、总账现金账户余额核对，以核实无误后的账面价值作为评估值。评估倒推法计算公式为：盘点日库存现金数+评估基准日至盘点日前现金支出数-基准日至盘点日前现金收入数=评估基准日现金金额。
评估人员和被评估单位财务人员共同对现金进行了盘点，并根据盘点结果进行了评估倒推，评估倒推结果和评估基准日现金账面价值一致。
现金评估值为 3,485.53元，评估无增减值。
(2)银行存款
评估基准日银行存款账面价值 17,022,075.41元，全部为人民币存款。核算内容为企业在工商银行、建设银行、农业银行、中国银行、浦发银行、招商银行、平安银行、华融湘江银行、广发银行、深圳发展银行、广州农村商业银行、贵阳银行、哈尔滨城郊农村信用合作联社大安信用社的存款。
评估人员取得了每户银行存款的银行对账单和银行存款余额调节表，对其逐行逐户核对，并对双方未达账项的调整进行核实。经了解未达账项的形成原因等，没有发现对净资产有重大影响的事宜，且经核对被评估单位申报的各户存款的开户行名称、账号等内容均属实。
银行存款以核实无误后的账面价值作为评估值。
银行存款评估值为 17,022,075.41元，评估无增减值。
(3)其他货币资金
评估基准日其他货币资金账面价值 2,005,397.78元，全部为银行保函押金。核算内容为企业在银行的保证金存款。
评估人员对保函押金进行了函证，并取得了存款的银行对账单和银行存款余额调节表，对其进行核对，经核对被评估单位申报的存款
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的开户行名称、账号等内容均属实。其他货币资金以核实无误后的账面价值作为评估值。
其他货币资金评估值为 2,005,397.78元，评估无增减值。
货币资金合计评估值为 19,030,958.72元，评估无增减值。
2.应收账款
评估基准日应收账款账面余额 238,276,658.80元，核算内容为被评估单位因工程施工而需收取的工程款项和苗木销售款项等。评估基准日应收账款计提坏账准备 28,397,528.77元，应收账款账面净额 209,879,130.03元。
评估人员向被评估单位调查了解了产品销售信用政策、客户构成及资信情况、历史年度应收账款的回收情况等。按照重要性原则，对大额或账龄较长等情形的应收账款进行了函证，并对相应的合同进行了抽查。采用个别认定与账龄分析相结合的方法确定评估值，同时将评估基准日计提的应收账款坏账准备评估为零。具体评估方法如下：(1)对有充分证据表明全额损失的应收账款评估为零；
(2)对有充分证据表明可以全额回收的应收账款以账面余额作为评估值；
(3)对可能有部分不能回收或有回收风险的应收账款，采用应收账款账龄分析法确定坏账损失比例，从而预计应收账款可收回金额。预计应收账款坏账损失比例的原则如下：
①账龄在三个月以内的应收账款不计提减值准备；
②账龄在三个月至一年以内的应收账款按5%计取；
③账龄在一至二年的应收账款按其账面余额的10%计取；
④账龄在二至三年的应收账款按其账面余额的15%计取；
⑤账龄在三至四年的应收账款按其账面余额的20%计取；
⑥账龄在四至五年的应收账款按其账面余额的50%计取；
⑦账龄在五年以上的应收账款按其账面余额的100%计取；
预计风险损失根据债务人的经营状况、还款能力及还款意愿等客观证据及情况进行判断的。在预计风险损失的判断过程中，被评估单位、审计师和评估师进行了充分的交流沟通，在三方认识取得一致后，
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最终形成了相应的审计结果和评估结果。因此，评估师关于应收账款预计风险损失的判断与审计师相一致，评估师预计的资产风险损失与审计后账面计提的坏账准备相一致，评估师确认的预计风险损失为 28,397,528.77元。
应收账款评估值为 209,879,130.03元，评估无增减值。
3.预付账款
评估基准日预付账款账面价值 827,778.60元，核算内容为被评估单位按照合同规定预付的采购材料款。
评估人员向被评估单位相关人员调查了解了预付账款形成的原因、对方单位的资信情况等。按照重要性原则，对大额或账龄较长等情形的预付账款进行了函证，并对相应的合同进行了抽查。对于按照合同约定能够收到相应货物或形成权益的预付账款，以核实后的账面价值作为评估值。
预付账款评估值为 827,778.60元，评估无增减值。
4.其他应收款
评估基准日其他应收款账面余额 24,333,245.80元，核算内容为被评估单位除应收票据、应收账款、预付账款、应收股利、应收利息、长期应收款等以外的其他各种应收及暂付款项。评估基准日其他应收款计提坏账准备 4,566,590.21元，其他应收款账面价值 19,766,655.59元。
评估人员向被评估单位调查了解了其他应收款形成的原因、应收单位或个人的资信情况、历史年度其他应收款的回收情况等。按照重要性原则，并对相应的合同进行了抽查。其他应收款评估方法表述同应收账款。
预计风险损失根据债务人的经营状况、还款能力及还款意愿等客观证据及情况进行判断的。评估师确认的预计风险损失为 4,566,590.21元。
其他应收款评估值 19,766,655.59元，评估无增减值。
5.存货
评估基准日存货账面余额 546,689,792.11元，核算内容为原材料、
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产成品、在产品、工程施工。评估基准日对存货计提跌价准备1,127,377.21，存货账面价值为 545,562,414.90元。
(1)原材料
评估基准日原材料账面余额 47,425,368.75元，核算内容为库存的各种苗木，原材料主要为各类菠萝树、丛生樟树、大叶榕、凤凰木等，分布在企业各个苗场和施工现场。评估基准日未对原材料计提跌价准备，原材料账面价值 47,425,368.75元。
评估人员向被评估单位调查了解原材料的采购模式、供需关系、市场价格信息等。按照重要性原则对大额采购合同进行了抽查。评估人员和被评估单位存货管理人员共同对原材料进行了抽盘，并对原材料的质量和性能状况进行了重点察看与了解，最后根据盘点结果进行了评估倒推，评估倒推结果和评估基准日原材料数量、金额一致。
被评估单位原材料采用实际成本核算，包括购臵价以及其他合理费用。部分原材料购入较早，培育周期较长。企业原材料主要用于园林绿化工程，部分对外销售。评估人员核查了有关购入发票、明细清单及其他相关资料，确认其存在的真实性及账面价值的准确性。
1)评估方法
对于原材料的评估，评估人员通过查阅购货发票及其他相关资料，核实企业的原材料按照采购成本入账，原材料账面值含进项税及企业在培育期间发生的成本和费用，原材料均属于正常在用材料，大部分为早期购进，苗场培育。部分原材料为近期购进。
对于早期购进的原材料参照企业近期苗木销售合同或市场价格并结合企业自身的各项费用率等确定评估值，采用市场法进行评估，评估计算公式如下：
原材料评估值=该原材料含税销售金额－销售费用－营业税金及附加－所得税额－适当净利润
对近期购进的原材料因购进日期与评估基准日比较接近，市场价格变动不大，故按原材料的账面价值确认为评估值。
2)各项参数的确定
早期购进的原材料含税销售单价的确定：原材料销售价格参照
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被评估单位评估基准日最近售价和苗木销售的毛利率确定。
所得税率确定：公司 2014年适用的所得税税率为15%。
销售费用、管理费用、财务费用：根据中茂园林母公司审计后的损益表(2014年 1-12月)确定的销售费用率、管理费用率、财务费用率如下表：
||||||
|-|-|-|-|-|
|计算公式|销售费用/营业收入||财务费用/营业收入|管理费用/营业收入|
|分子(元)|12,955,670.56||3,392,140.57|17,015,166.95|
|分母(元)||368,749,674.74|368,749,674.74|368,749,674.74|
|比率(%)|3.51%||0.92%|4.61%|

适当净利润确定：分析产品全年销售数量的变化，其在市场上的竞争力及畅销程度处于正常水平，故确定适当数额净利润率为50%。
本次评估的原材料为苗木，属于自产自销农产品范围，苗木销售免征增值税，故营业税金及附加为 0元。
3)典型案例
名称：白雪木(评估明细表 3-9-2原材料序号 23)
各项参数确定：根据企业提供资料及评估人员调查，本原材料为正常白雪木，于评估基准日库存数量 79.00株，账面余额 54,589.71元。
根据中茂园林近期销售合同，确定该苗木含税销售价格为 986.85元/株。
销售成本=该原材料账面余额=54,589.71元
该原材料含税销售金额=79.00× 986.85
=77,961.15元
销售费用=该原材料含税销售金额×销售费用率
=77,961.15×3.51%
=2,739.09元
营业税金及附加=该原材料含税销售金额×营业税金及附加费率
=0
管理费用=该原材料含税销售金额×管理费用率
=77,961.15×4.61%
=3,597.35元
财务费用=该原材料含税销售金额×财务费用率
=77,961.15×0.92%
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=717.17元
所得税额=(该原材料含税销售金额－销售成本－销售费用－营业税金及附加－财务费用－管理费用)×15%
=(77,961.15－54,589.71－2,739.09－0－717.17－3,597.35
)×15%
=2,447.67元
适当净利润=(该原材料含税销售金额－销售成本－销售费用－财务费用－管理费用－营业税金及附加－所得税额)×50%
=6,935.08元
原材料评估值=该原材料含税销售金额－销售费用－营业税金及附加－所得税额－适当净利润
=77,961.15－2,739.09－0－2,447.67－6,935.08
=65,839.00(取整)
4)原材料评估结果
经评估人员核实产成品的总账、明细账及进行抽查盘点，账实相符。经评估，原材料评估值 59,475,431.47元，评估增值 12,050,062.71元，增值率为25.41%。增值原因为部分原材料采购时间较早，企业通过培育，使得原材料价值上升，导致评估增值。
(2)产成品
评估基准日产成品账面余额 67,029.54元，核算内容包括土壤菌-肥料、土壤菌-树皮等。评估基准日未对产成品计提跌价准备，产成品账面价值 67,029.54元。
评估人员向被评估单位调查了解了产成品的销售模式、供需关系、市场价格信息等。评估人员和被评估单位存货管理人员共同对产成品进行了抽盘，并对产成品的残次冷背情况进行了重点察看与了解，最后根据盘点结果进行了评估倒推，评估倒推结果和评估基准日产成品数量、金额一致。
企业的产成品为土壤菌，为企业研发新产品所生产的样品，主要生产于 2013年，截至评估基准日，该样品能正常使用，单该产品未能实现量产，企业现阶段亦无继续研发的计划，本次评估对于该样品以核实无误后的账面值列示。
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产成品评估值为 67,029.54元，评估无增减值。
(3)在产品
评估基准日在产品账面余额 62,046.16元，核算内容为土壤菌，评估基准日未对在产品计提跌价准备，在产品账面价值 62,046.16元。
评估人员向被评估单位了解了在产品的生产情况、完工程度等。
评估人员和被评估单位管理人员共同对在产品进行查看，以及对该在产品所发生的费用的凭证进行了抽查。
在产品主要为企业研发土壤菌过程中产生的研发费用，截至评估基准日，该研发项目尚未实现量产，企业现阶段亦无继续研发的计划，本次评估对于在产品以账面值列示。
在产品评估值为 62,046.16元，评估无增减值。
(4)工程施工
评估基准日工程施工账面余额 499,135,347.66元，主要为建造合同形成的资产，核算企业实际发生的合同成本和合同毛利，是已完工尚未结算的工程施工项目等。评估基准日工程施工计提跌价准备 1,127,377.21元，工程施工账面价值 498,007,970.45元。截至评估基准日，邯郸市新利通房地产开发有限公司已进入破产清算程序，该公司的邯郸市龙湖华庭小区景观绿化工程和邯郸市天鹅湾小区景观绿化工程全额计提跌价准备。
工程施工—建造合同形成的资产，核算企业实际发生的合同成本和合同毛利，是已完工尚未结算的工程施工项目。账面值为工程施工与工程结算的差额。工程施工包括直接材料、直接人工、其他费用等累计已发生的成本(工程施工—合同成本)加上累计已发生的工程毛利(工程施工—合同毛利)，如“工程施工”账面余额大于“工程结算”账面余额，则应将其差额列示于资产负债表“存货”项目；如“工程施工”余额小于“工程结算”余额时，应当列示于资产负债表“预收账款”项目。本次评估重点核实工程施工账面值构成情况。评估基准日计提的工程施工跌价准备评估为零。
评估采用的方法如下：
工程施工评估价值＝工程施工累计发生成本＋工程毛利－工程
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结算
案例：萍乡市江南路市政工程
明细表序号：(明细表存货-工程施工序号 41)
萍乡市江南路市政工程账面价值 21,775,342.41元。
本工程合同约定收入为 61,000,000.00元，合同总预算成本为 38,699,991.70元，合同总毛利为 22,300,008.30元。
截至评估基准日累计实际发生的成本为 25,232,641.62元；按照工程完工百分比可实现毛利为 14,970,572.68元；已结算工程款为 18,427,871.89元。
工程施工评估价值＝工程施工累计发生成本＋工程毛利－工程结算
＝25,232,641.62＋14,970,572.68－18,427,871.89
＝21,775,342.41元
工程施工账面余额 499,135,347.66元，评估基准日计提跌价准备1,127,377.21，工程施工账面价值 498,007,970.45元。经评估，评估值为 498,007,970.45元，评估无增减值。
(5)存货评估结论
经上述评估，存货评估值为 557,612,477.61元，评估增值 12,050,062.71元，增值率为2.21%。具体情况如下表所示：
存货评估结果汇总表
金额单位：人民币元
||||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
|科目名称||账面价值||评估价值||增减值||增值率%|
|原材料||47,425,368.75||59,475,431.47||12,050,062.71||25.41|
|在库周转材料||-||-||-|||
|委托加工物资|-||-||-||||
|产成品||67,029.54||67,029.54||-||-|
|在产品||62,046.16||62,046.16||-||-|
|工程施工||499,135,347.66||498,007,970.45||-1,127,377.21||-0.23|
|在用周转材料|-||-||-||||
|存货合计||546,689,792.11||557,612,477.61||10,922,685.50||2.00|
|减：存货跌价准备|1,127,377.21||||-1,127,377.21||-100.00||
|存货净额||545,562,414.90||557,612,477.61||12,050,062.71||2.21|

存货评估增值 12,050,062.71元，增值率为2.21%。增值主要原因
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如下：
原材料评估值为 59,475,431.47元，评估增值 12,050,062.71元，增值率25.41%。增值原因为部分原材料采购时间较早，企业通过培育，使得原材料价值上升，导致评估增值。
6.其他流动资产
评估基准日其他流动资产账面价值 6,262,648.35元。核算内容为企业多缴纳的企业所得税、增值税和其他税费等。
评估人员调查了解其他流动资产发生的原因，查阅企业缴纳税费的相关资料，核实其真实性、账面价值的准确性，以核实后的账面值确定为评估值。
长期待摊费用评估值为 6,262,648.35元，评估无增减值。
(四)评估结果
流动资产评估结果及增减值情况如下表：
流动资产评估结果汇总表
||||||
|-|-|-|-|-|
|科目名称|账面价值|评估价值|增减值|增值率%|
|货币资金|19,030,958.72|19,030,958.72|-|-|
|应收帐款|209,879,130.03|209,879,130.03|-|-|
|预付账款|827,778.60|827,778.60|-|-|
|其他应收款|19,766,655.59|19,766,655.59|-|-|
|存货|545,562,414.90|557,612,477.61|12,050,062.71|2.21|
|其他流动资产|6,262,648.35|6,262,648.35|-|-|
|流动资产合计|801,329,586.19|813,379,648.90|12,050,062.71|1.50|

流动资产评估增值 12,050,062.71元，增值率1.50%。评估增值原因主要如下：
存货评估增值 12,050,062.71元，增值率为2.21%。增值主要原因如下：
1)原材料评估值为 59,475,431.47元，评估增值 12,050,062.71元，增值率25.41%。增值原因为部分原材料采购时间较早，企业通过培育，使得原材料价值上升，导致评估增值。
二、长期应收款评估技术说明
评估基准日长期应收款账面价值 25,962,444.00元，核算内容为锦
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州市道桥建设工程指挥部、湖南轩达建设投资有限公司 BT项目约定超过 1年以上应收款。
评估人员调查了解长期应收款发生的原因，查阅项目的相关合同，核实其真实性、账面价值的准确性。长期应收款以核实无误后的账面价值作为评估值。
长期应收款评估值为 25,962,444.00元，评估无增减值。
三、长期股权投资评估技术说明
(一)评估范围
评估基准日长期股权投资账面余额 306,000.00元，核算内容为控股子公司 1项、非控股子公司 1项。评估基准日长期股权投资未计提减值准备，长期股权投资账面价值 306,000.00元。
评估基准日长期股权投资概况如下表所示：
金额单位：人民币元
||||||
|-|-|-|-|-|
|序号|被投资单位名称|投资日期|投资比例|账面价值|
|1|乌鲁木齐中茂景观规划设计有限公司|2012/11/22|51%|306,000.00|
|2|国建中茂(北京)建筑科学研究院|2011/8/8|49%|0.00|
|合计||||306,000.00|

(二)长期股权投资概况
1.乌鲁木齐中茂景观规划设计有限公司
(1)企业名称：乌鲁木齐中茂景观规划设计有限公司
(2)法定住所：乌鲁木齐市天山区碱泉三街 169号日光小区 5栋 1单元 1101室。
(3)法定代表人：乌兰
(4)注册资本：60万元人民币
(5)实收资本：60万元人民币
(6)企业类型：有限责任公司(自然人投资或控股)
(7)主要经营范围：许可经营项目：无
一般经营项目：园林绿化工程、园林古建筑工程、造林绿化工程、
市政公用工程、体育场所设施工程、城市及道路照明工程、建筑装修
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装饰工程、环保工程、园林景观设计、绿化养护、园林绿化、市政工程技术咨询；销售：花卉、苗木。
(8)股权结构：
乌鲁木齐中茂景观规划设计有限公司于 2012年 11月 22日由广州中茂园林建设工程有限公司、图娅、高小顺共同投资设立，注册资本 60万元人民币，以货币出资。设立时公司股权结构如下表：
金额单位：人民币万元
|||||
|-|-|-|-|
|序号|股东名称|出资额(万元)|出资比例(%)|
|1|广州中茂园林建设工程有限公司|30.60|51.00%|
|2|图娅|14.70|24.50%|
|3|高小顺|14.70|24.50%|
||合计|60.00|100.00%|

截至评估基准日，企业未发生其他股权变更。
2.国建中茂(北京)建筑科学研究院
(1)企业名称：国建中茂(北京)建筑科学研究院
(2)法定住所：北京市海淀区甘家口街道建设部大院南配楼 1幢 118号
(3)法定代表人：黄明知
(4)注册资本：100万元
(5)实收资本：100万元
(6)企业类型：集体所有制(股份合作)
(7)主要经营范围：许可经营项目：无
一般经营项目：工程和技术研究与试验发展；技术开发，技术咨询、技术服务、技术转让、技术推广；组织文化艺术交流活动；会议服务；物业管理；工程勘察设计；工程监理；工程项目管理；技术检测；专业承包：销售计算机、软件及辅助设备、建筑材料、机械设备、家用电器、化工产品(不含危险化学品及一类易致毒化学品)、通讯设备；代理进出口、货物进出口、技术进出口。(未取得行政许可的项目除外)。
(8)股权结构：
国建中茂(北京)建筑科学研究院于 2011年 7月 22日由广州中茂
园林建设工程有限公司、程相例、吴念平、黄明知、朗煜华共同投资
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设立，注册资本 100.00万元人民币，以货币出资。设立时公司股权结构如下表：
金额单位：人民币万元
|||||
|-|-|-|-|
|序号|股东名称|出资额(万元)|出资比例(%)|
|1|广州中茂园林建设工程有限公司|49.00|49.00%|
|2|吴念平|17.00|17.00%|
|3|程相栵|13.00|13.00%|
|4|朗煜华|11.00|11.00%|
|5|黄明知|10.00|10.00%|
||合计|100.00|100.00%|

截至评估基准日，企业未发生其他股权变更。
(三)核实过程
对于长期股权投资，评估人员查阅了被投资单位章程、被投资单位基准日财务会计报表、营业执照、公司章程等综合资料。通过对以上相关原始资料的查阅核实了长期投资的发生时间、原始投资额及持股比例。并对被投资单位的生产经营情况进行了调查了解。对于长期投资单位同时执行整体评估程序、区分各类资产及负债进行清查核实工作，未发现异常现象。
(四)评估方法
评估人员首先对长期股权投资形成的原因、账面值和经营状况进行了核实，并查阅了投资协议、资产负债表、利润表、章程等，以确定长期投资的真实性和完整性，针对长期投资经营的情况分别采用不同的方法进行评估，并选择合理的评估结果。
因在市场上较难找到在基准日近期与被投资单位经营业务相似企业股权的交易案例及可比上市公司以供参照，因此不具备市场法评估的条件。
乌鲁木齐中茂景观规划设计有限公司 2012年 11月成立，主要从事景观设计业务，但自成立后仅 2014年实现了少量收入，历年亏损，不具备收益法评估条件，因此本次对该长期股权投资不采用收益法评估，本次采用资产基础法评估。
国建中茂(北京)建筑科学研究院自2012年起主要从事绿化技术科
研开发和应用指导工作，无实质性经营业务，从成立至评估基准日尚
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未实质性的经营，对上述长期投资单位未产生收益，无法判定未来收益情况并进行合理预测，故不适合采用收益法进行整体评估。本次采用资产基础法评估。
资产基础法能够反映被评估企业在评估基准日的重臵成本，且被评估企业各项资产、负债等相关资料易于搜集，所以具备资产基础法评估的条件。采用资产基础法对被投资单位的资产进行整体评估，以评估后的股东全部权益价值乘以持股比例得出长期股权投资评估值。
(五)评估结果
长期股权投资评估结果及增减值情况如下表：
长期股权投资评估结果汇总表
金额单位:人民币元
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|序号|被投资单位名称|账面价值|评估价值|增减值|增值率%|
|1|乌鲁木齐中茂景观规划设计有限公司|306,000.00|135,527.80|-170,472.20|-55.71|
|2|国建中茂(北京)建筑科学研究院|0.00|0.00|0.00|0.00|
|合计||306,000.00|135,527.80|-170,472.20|-55.71|

长期股权投资评估值 135,527.80元，评估减值 170,472.20元，减值率为55.71%。减值原因为对乌鲁木齐中茂景观规划设计有限公司的长期投资账面价值为原始投资额，评估价值是按被评估单位基准日股东全部权益价值乘以持股比率得出股东部分权益价值，被投资单位自成立后仅 2014年实现了少量收入，历年亏损，导致评估减值。
四、构筑物及其他辅助设施评估技术说明
(一)评估范围
纳入评估范围的构筑物及其他辅助设施评估基准日账面价值如下表所示：
金额单位：人民币元
||||||
|-|-|-|-|-|
|科目名称|账面原值|账面余额|计提减值准备|账面净值|
|构筑物|5,312,373.22|4,435,498.10|4,435,498.10|0.00|
|构筑物及其他辅助设施合|5,312,373.22|4,435,498.10|4,435,498.10|0.00|

(二)构筑物及其他辅助设施概况
1.构筑物及其他辅助设施特征
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本次纳入评估范围的构筑物及其他辅助设施为位于广州市番禹区石楼镇清流村的苗场，共 1项。苗场主要由苗场生产大棚、鱼塘、桥、灌溉系统等构成，占地面积为 1098.6亩。构筑物及其他辅助设施维护保养良好，截至评估基准日，均能正常使用。
苗场生产大棚由素土夯实，碎石垫层，塑料薄膜和深灰色氟碳饰面顶端封边；桥柱是钢筋混凝土、桥面花岗岩铺筑、栏杆扶手是浅米色花岗岩石；灌溉系统由塑料排水管和给水管、进水井和检查井以及排水沟组成。
2.利用状况与日常维护
构筑物及其他辅助设施利用率一般、日常维护良好。
3.相关会计政策
(1)账面原值构成
构筑物及其他辅助设施的账面原值主要由土建成本、安装成本、分摊的建设工程前期及其他费用、分摊的资金成本等构成；
(2)折旧方法
被评估单位采用(年限平均法)计提折旧。按构筑物及其他辅助设施资产类别、预计使用寿命和预计残值，确定各类房屋建筑物资产的年折旧率如下：
|||||
|-|-|-|-|
|固定资产类别|使用年限|残值率%|年折旧率%|
|构筑物|20-30|5%|3.17%-4.15%|

4.构筑物及其他辅助设施占用土地权属状况
纳入评估范围内的构筑物及其他辅助设施均为企业自建。构筑物所占用的土地为中茂园林公司租赁取得。
(三)核实过程
1.核对账目：根据被评估单位提供的构筑物及其他辅助设施评估申报明细表，首先与被评估单位的资产负债表相应科目核对使总金额相符；然后与被评估单位的构筑物及其他辅助设施明细账、台账核对使明细金额及内容相符；最后对房屋构筑物及其他辅助设施核对了原
始记账凭证等。
2.资料收集：评估人员按照重要性原则，根据构筑物及其他辅助
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设施的类型、金额等特征收集了房屋产权证明文件；收集了工程发包合同与发票、预(决)算书；收集了日常维护与管理制度等评估相关资料。
3.现场勘查：评估人员和被评估单位相关人员共同对评估基准日申报的构筑物及其他辅助设施类资产进行了盘点与查看。核对了构筑物及其他辅助设施名称、购建日期、面积、材料构成、给排水状况等基本信息；了解了构筑物及其他辅助设施的工作环境、维护与保养情况等使用信息；了解了构筑物及其他辅助设施的完损程度和预计使用年限等成新状况；
4.现场访谈：评估人员向被评估单位调查了解了构筑物及其他辅助设施资产的质量、功能、利用、维护等信息；调查了解了当地评估基准日近期的建筑安装市场价格信息；调查了解了构筑物及其他辅助设施类资产账面原值构成、折旧方法、减值准备计提方法等相关会计政策与规定。
(四)评估方法
企业构筑物及其他辅助设施所在的土地为租赁所得，该土地为基本农田保护用地。企业近期将重新租赁土地用于种植，构筑物及其他辅助设施即将拆除。评估人员经过调查了解构筑物及其他辅助设施的构成和材料，确定房屋构筑物无有价值的材料可回收，故评估为零元。
(五)评估结果
构筑物及其他辅助设施评估结果及增减值情况如下表：
构筑物及其他辅助设施评估结果汇总表
金额单位:人民币元
||||||||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
|科目名称||账面价值|||计提减值准备||评估价值|||增值率%|||
||||原值|净值||||原值|净值||原值|净值|
||构筑物及其他辅助||||||||||||
||||5,312,373.22|4,435,498.10||4,435,498.10||0.00|0.00||-100.00|-|
||设施||||||||||||
||合计||5,312,373.22|4,435,498.10||4,435,498.10||0.00|0.00||-100.00|-|

构筑物及其他辅助设施原值评估减值 5,312,373.22元，减值率100%；净值评估为零元，无增减值。原值评估减值原因主要为：构筑
物所在的土地为租赁所得，该土地为基本农田保护用地。企业近期预
计将苗场迁入新租赁土地，确定构筑物及其他辅助设施无有价值的材
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料可回收，故评估为零元。
五、机器设备评估技术说明
(一)评估范围
纳入评估范围的设备类资产包括：机器设备、运输设备、电子设备。设备类资产评估基准日账面价值如下表所示：
金额单位：人民币元
||||
|-|-|-|
||账面价值||
|科目名称|||
||原值|净值|
|机器设备|2,644,132.50|974,558.16|
|车辆|5,074,001.00|2,602,792.94|
|电子设备|1,997,893.00|891,333.64|
|合计|9,716,026.50|4,468,684.74|

(二)机器设备概况
设备类资产包括机器设备、车辆及电子设备。
机器设备主要为洒水车、水泵、水准仪、割草机、KEN手电钻、混凝土切割机、喷药机、电焊机等，共 91台/套。除 2辆广环中型专项作业车(洒水车)已闲臵外，其他机器设备截至评估基准日均能正常使用，分布在各个施工现场以及苗场。
车辆主要为长城轻型货车、东风日产小型轿车、捷达小型轿车、别克小型客车等，共 31辆。除解放牌中型货车、羊城轻型货车待报废外，其他车辆在评估基准日均能正常使用。
电子设备为企业各部门办公用电脑、空调、打印机、相机、办公家具等办公设备，共 444台/套。评估基准日，电子设备均能正常使用。
(三)相关会计政策
(1)账面原值构成
机器设备的账面原值主要由设备含税购臵价、相关税费、运杂费、安装工程费等构成。
车辆的账面原值主要由车辆含税购臵价、车辆购臵税及牌照费
等构成。
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电子设备的账面原值主要由设备含税购臵价、相关税费、运输费、装卸费、安装费等构成。
(2)折旧方法
被评估单位采用年限平均法计提折旧。按设备资产类别、预计使用寿命和预计残值，确定各类设备资产的年折旧率如下：
|||||
|-|-|-|-|
|固定资产类别|使用年限|残值率%|年折旧率%|
|机器设备|10|5|9.5|
|车辆|5|5|19|
|电子设备|5|5|19|

(四)核实过程
1.核对账目：根据被评估单位提供的设备类资产评估申报明细表，首先与被评估单位的资产负债表相应科目核对使总金额相符；然后与被评估单位的设备类资产明细账、台账核对使明细金额及内容相符；
最后对部分设备类资产核对了原始记账凭证等。
2.资料收集：评估人员按照重要性原则，根据设备类资产的类型、金额等特征收集了设备购臵发票、合同、技术说明书；收集了车辆行驶证复印件；收集了设备日常维护与管理制度等评估相关资料。
3.现场勘查：评估人员和被评估单位相关人员共同对评估基准日申报的设备类资产进行了盘点与查看。核对了设备名称、规格、型号、数量、购臵日期、生产厂家等基本信息；了解了设备的工作环境、利用情况、维护与保养情况等使用信息；了解了设备的完损程度和预计使用年限等成新状况；了解了生产工艺与设备的技术水平；填写了典型设备的现场调查表。
4.现场访谈：评估人员向被评估单位调查了解了设备类资产的性能、运行、维护、更新等信息；调查了解了各类典型设备评估基准日近期的购臵价格及相关税费；调查了解了设备类资产账面原值构成、折旧方法、减值准备计提方法等相关会计政策与规定。
(五)评估方法
机器设备类资产主要包括机器设备、车辆及电子设备，主要采用
成本法进行评估，对于部分待报废运输车辆和闲臵的机器设备，按照
评估基准日的二手市场价格或废品价格进行评估。
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成本法计算公式如下：
评估值=重臵全价×综合成新率
1.重臵全价的确定
依据财政部、国家税务总局(财税„2008‟170号)•关于全国实施增值税转型改革若干问题的通知‣，自 2009年 1月 1日起，购进或者自制(包括改扩建、安装)固定资产发生的进项税额，可根据•中华人民共和国增值税暂行条例‣(国务院令第 538号)和•中华人民共和国增值税暂行条例实施细则‣(财政部、国家税务总局令第 50号)的有关规定，从销项税额中抵扣。经了解中茂园林属于一般纳税人企业，企业的主营业务为工程施工、景观设计和苗木销售，对于工程施工产生的收入缴纳营业税，景观设计和苗木销售的收入缴纳增值税，但苗木销售属于自产自销农产品，免征增值税。为设计收入服务的设备可以抵扣相对应的增值税进项税额，但是企业历史年度的设计类收入金额较少，企业为避免税务风险，对购买设备所产生的增值税进项税额不单独核算，故本次评估的机器设备类资产的重臵价格为含税价格。
①机器设备重臵全价确定
因本次评估设备建设安装周期较短，故不考虑资金成本，因此：设备重臵全价=购臵价(含税)+运杂费+安装调试费
凡能询到基准日市场价格的设备，以此价格为准加运杂费、安装调试费等合理的费用来确定设备的重臵价格；
对于无法从市场获得设备价格的设备，向设备原生产厂或代理公司进行查询，或通过查阅•机电产品报价手册‣等所列价格，加运杂、安装调试费等合理费用来确定设备的重臵全价。
对于机器设备，其运杂费、安装费视具体情况而定，若运杂费和安装费包含在设备购臵价中，则不考虑上述费用。
对于闲臵的机器设备，按市场法评估，主要以二手价确定评估值。
②运输车辆重臵全价确定
车辆重臵全价由含税购臵价、购臵附加税、牌照费等三部分构成，计算公式如下：
车辆重臵全价=车辆含税购臵价+车辆购臵税+牌照费
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(车辆购臵税=车辆不含税购臵价×10%)
③电子设备重臵全价确定
对电子设备，查询市场的售价来确定重臵全价。对于购臵时间长，难以查询新购臵价格的电子类设备，按市场法评估，主要以二手价确定评估值。
2.综合成新率的确定
①对于专用设备和通用机器设备，主要依据设备经济寿命年限、已使用年限，通过对设备使用状况、技术状况的现场勘查了解，确定其尚可使用年限，然后按以下公式确定其综合成新率。
综合成新率=尚可使用年限/(尚可使用年限+已使用年限)×100%
②对于电子设备、空调设备等小型设备，主要依据其经济寿命年限来确定其综合成新率；对于大型的电子设备还参考其工作环境、设备的运行状况等来确定其综合成新率。计算公式如下：
年限法成新率=(经济寿命年限－已使用年限)/经济寿命年限×100%
综合成新率=年限法成新率×调整系数
③对于车辆，主要依据国家颁布的车辆强制报废标准，以车辆行驶里程、使用年限两种方法根据孰低原则确定理论成新率，然后结合现场勘查情况进行调整。计算公式如下：
使用年限成新率=尚可使用年限／(尚可使用年限+已使用年限)×100%
行驶里程成新率=(规定行驶里程－已行驶里程)／规定行驶里程×100%
综合成新率=理论成新率×调整系数
3.评估值的确定
评估值=重臵全价×综合成新率
(2)市场法
对于部分待报废运输车辆和闲臵的机器设备，按照评估基准日的二手市场价格，采用市场法进行评估。
(六)典型案例
案例一：混凝土喷射机
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明细表序号：明细表 4-6-4第 68号
所属单位：广州中茂园林建设工程有限公司
始用日期：2012年 12月
规格型号：PZ-6
账面原值：8,125.00元
账面净值：4,780.18元
数量：1台
主要技术参数如下表：
|||||
|-|-|-|-|
|生产能力|6m3/h|最大输送距离|水平200m,垂直50m|
|最佳水平输送距离|≤60m|适用材料配比|水泥/砂石=1:3-5|
|适用材料水灰比|≤0.4|轨轮轨距|600、762、900mm|
|整机重量|700kg|上料高度|1.1m|
|外形尺寸|1520×820×1180mm|电机型号|Y132M2-6|
|电机功率|5.5kw|电机等级|-380V或660V|
|混凝土最大出口压力|0.2-0.4(Mpa)|骨料最大粒径|20(mm)|

1.重臵全价的确定
经查询，该设备经向经销商询价得知含税报价为7,200.00元，则取其含税价7,200.00元为重臵价。
2.成新率的确定
混泥土喷射机经济寿命年限一般为10年，该设备的购臵日期为2012年12月，截至评估基准日已使用2.16年，尚可使用年限为8.00年。
综合成新率＝尚可使用年限/(尚可使用年限+已使用年限)×100%＝8.00/(8.00+2.16)×100%
＝79%(取整)
3.评估值的确定
评估值=重臵全价×成新率
=7200.00×79%
=5,690.00元(取整)
案例二：别克小型客车(车辆评估明细表序号 9)
规格型号：SGM6520ATA
车牌号：粤 AE8L17
购臵日期：2011年8月14日
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股东全部权益价值项目评估说明
启用日期：2011年8月14日
账面原值：306,102.00元
账面净值：203,713.71元
1.重臵全价的确定
(1)车辆购臵价
通过查询汽车销售网，该车现含税销售价格为228,000.00元，取其含税销售价格228,000.00元为该车购臵价格。
(2)车辆购臵税
车辆购臵税为不含税价的10%，即：
车辆购臵税=设备含税购臵价/(1+17%)×10%
=228,000.00/(1+17%)×10%
=19,487.18元
(3)其他费用
牌照费=300.00元
(4)重臵全价的确定
重臵全价=含税购臵价+车辆购臵税+其他费用
=228,000.00+19,487.18+300.00
=247,800.00元(百位取整)
2.成新率的确定
该车辆购臵日期为2011年8月，截至评估基准日，已使用3.55年，经过现场勘查，该车辆运转正常、维护保养良好并结合车辆实际已行驶里程数等因素，综合确定尚可使用年限为11.00年。
年限成新率=尚可使用年限/(尚可使用年限+已使用年限)×100%
=11.0/(11.00+3.55)×100%
=73%(取整)
经查询车辆行驶记录，该车辆至基准日已行驶 218,760.00公里。
经查询相关资料，该款车型的规定行驶里程数为 600,000.00公里。
里程成新率=(规定行驶公里数-已行驶公里数)/规定行使公里数×100%
=(600,000.00-218,760.00)/600,000.00×100%
=64%(取整)
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股东全部权益价值项目评估说明
根据孰低法原则，该车理论成新率为64%。结合现场勘查情况，现场勘查情况与理论成新率差异不大，不做调整，故车辆综合成新率为64%。
3.评估值的确定
评估值=重臵全价×综合成新率
=247,800.00×64%
=158,600.00元(取整)
案例三：联想笔记本电脑(电子设备评估明细表序号 383)
规格型号：G400SA-IFI
数量：1台
购臵日期：2013年08月
启用日期：2013年08月
账面原值：4,650.00元
账面净值：2,441.22元
1.重臵全价的确定
通过网上查询，该空调的经销商含税报价为3,900.00元/台，则取其含税价3,900.00元为重臵价。
2.成新率的确定
该设备的经济寿命年限取 5年，该设备的购臵日期为 2013年 08月，截至评估基准日已使用 1.51年，剩余使用年限为 3.49年。
年限法成新率＝(经济寿命年限-已使用年限)/经济寿命年限×100%＝(5-1.51)/5×100%
＝70%(取整)
经过现场勘查，该设备运转正常、维护保养良好，确定调整系数为1，则：
综合成新率=年限法成新率×调整系数
=70%× 1
=70%
3.评估值的确定
评估值=重臵全价×成新率
=3,900.00×70%
北京中企华资产评估有限责任公司 36
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股东全部权益价值项目评估说明
=2,730.00元
(七)评估结果
机器设备评估结果及增减值情况如下表：
机器设备评估结果汇总表
金额单位:人民币元
||||||||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
|||账面价值||||评估价值||||增值率%|||
|科目名称|||||||||||||
|||原值||净值||原值||净值||原值||净值|
|机器设备|2,644,132.50||974,558.16||1,377,960.00||987,880.00||-47.89||1.37||
|车辆|5,074,001.00||2,602,792.94||3,879,200.00||2,769,600.00||-23.55||6.41||
|电子设备|1,997,893.00||891,333.64||1,738,050.00||967,330.00||-13.01||8.53||
|合计|9,716,026.50||4,468,684.74||6,995,210.00||4,724,810.00||-28.00||5.73||

设备类资产原值评估减值 2,720,816.50元，减值率28.00%；净值评估增值 256,125.26元，增值率5.73%。评估增减值原因主要如下：
1.机器设备评估原值减值，净值增值。评估原值减值的原因是相同配臵的机器设备的市场价格处于不断下降的趋势，因而造成机器设备评估原值减值；评估净值增值原因为企业会计折旧年限小于设备的经济寿命年限。
2.车辆原值评估减值，净值评估增值。评估原值减值的原因是相同型号的车辆的市场价格处于不断下降的趋势，导致车辆评估原值减值；评估净值增值原因为企业会计折旧年限小于设备的经济寿命年限。
3.电子设备评估原值减值，评估净值增值。电子设备评估原值减值主要由于技术进步，电子产品的更新换代速度越来越快，相同配臵的电子设备市场价格处于不断下降的趋势，因而造成电子设备评估原值减值。评估净值增值的原因为企业会计折旧年限小于设备的经济寿命年限。
六、无形资产-其他无形资产评估技术说明
(一)评估范围
评估范围内的其他无形资产为企业外购的 19项软件、17项专利
以及 2项注册商标。其中外购的软件账面价值为 141,275.91元。评估
人员了解了软件的取得方式，了解了软件账面价值的原始构成情况和
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软件的使用情况、服务范围和开发商对软件的升级、维护情况，并查验了相关购臵合同及发票等。
(二)无形资产-其他无形资产概况
1.软件：企业纳入评估范围的软件有广联达软件、用友软件、考勤软件、计量软件等，该软件评估基准日使用良好。
2.表外的无形资产为 17项专利技术和 2项注册商标。其中专利技术为 7项发明专利，10项实用新型；其中 15项已取得专利证书，2项专利技术已经取得授权，但尚未取得纸质证书；注册商标已经取得商标证书。
专利技术具体如下：
||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
|序号|专利名称|专利号|专利人|专利性质|申请日|授权公告日|
|1|一种水土侵蚀抗冲仪[注1]|ZL201010518620.6|南京林业大学|发明专利|2010/10/26|2011/09/02|
|2|一种土壤改良组合物及土壤改良的方法[注2]|ZL201210211584.8|中茂园林、国建中茂|发明专利|2012/06/25|2013/07/31|
|3|一种用于大起伏坡面的喷播结构|ZL201220194548.0||实用新型|2012/05/02|2012/11/28|
|4|一种植生条带装填料斗|ZL201220197007.3||实用新型|2012/05/02|2012/11/28|
|5|一种用于高陡边坡绿化的植生条带|ZL201220197008.8||实用新型|2012/05/02|2012/11/28|
|6|一种边坡台阶的自然排水系统|ZL201220197009.2||实用新型|2012/05/02|2012/11/28|
|7|一种用于边坡作业的自由移动装臵|ZL201220207821.9||实用新型|2012/05/09|2012/12/05|
|8|一种用于绿化喷播的喷枪[注3]|ZL201220254400.1|三峡大学、中茂园林|实用新型|2012/06/27|2014/02/19|
|9|一种用于极陡边坡喷播作业的吊篮|ZL201320433986.2||实用新型|2013/07/19|2013/12/18|
|10|一种用于直立岩壁的绿化喷播装臵|ZL201320430514.1||实用新型|2013/07/19|2013/12/11|
|11|一种用于极陡边坡绿化的喷播层支撑装臵|ZL201320430515.6||实用新型|2013/07/19|2013/12/11|
|12|一种用于已开通公路边坡绿化的喷播装臵|ZL201320429796.3||实用新型|2013/07/19|2013/12/11|
|13|一种用于干旱区的绿化喷播法|ZL2012102114337.3||发明专利|2012/06/27|2014/02/19|
|14|屋面植被控长方法[注4]|ZL201010142869.1|葛加君|发明专利|2010/04/09|2011/07/06|
|15|圆柱根长植物屋顶栽植方法|ZL201010142870.4||发明专利|2010/04/09|2012/05/09|
|16|一种石灰岩高效侵蚀细菌巨大芽孢杆菌NL-7及其应用[注5]|ZL 201310018569.6|南京林业 大学、中茂园林|发明专利|2013/01/18|2014/10/29|
|17|一种石灰岩高效侵蚀细菌苏云金芽孢杆菌NL-11及其应用|ZL 201310018758.3||发明专利|2013/01/18|2014/10/29|

注册商标具体如下：
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|序号|商标|注册商标证号|核定服务项目|有效期限|取得方式|

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|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|序号|商标|注册商标证号|核定服务项目|有效期限|取得方式|
|1||7534136|第44类|2010/12/7-2020/12/6|原始取得|
|2||7534135|第31类|2011/3/7-2021/3/6|原始取得|

上述无形资产在取得过程中发生的成本、费用直接费用化，未进行资本化，因此账面值为零。
(三)核实过程
1.核对账目：根据被评估单位提供的其他无形资产评估申报明细表，首先与被评估单位的资产负债表相应科目核对使总金额相符；然后与被评估单位的其他无形资产台帐核对使明细金额及内容相符。
2.资料收集：评估人员收集了专利证书及其说明、转让合同；收集外购软件的入账凭证以及维护升级合同等相关资料。
3.现场访谈：评估人员向被评估单位调查了解了专利资产所属技术等有关信息、资料；调查了解了专利的适用范围、市场需求、市场前景及市场寿命、相关行业政策发展状况、同类产品的竞争状况、专利产品的获利能力等相关的信息。
(四)评估方法
本次评估范围内其他无形资产为企业外购的管理办公软件，对企业外购软件根据其特点、评估价值类型、资料收集情况等相关条件，采用市场法进行评估，具体如下：(1)对于评估基准日市场上有销售的外购软件，按照评估基准日的市场价格作为评估值；(2)对于评估基准日市场上有销售但版本已经升级的外购软件，按照评估基准日的市场价格扣减软件升级费用后作为评估值。
对企业账面未记录的专利技术和商标，其权利价值在企业的订单合同及服务价值中均有体现，由于本次对股东全部权益价值采用了收益法的评估结果，收益法结果涵盖企业综合获利能力，包含专利技术和商标的权利价值，故采用资产基础法评估时不再单独对企业账面未记录的专利技术和商标权进行评估。
(五)评估结果
无形资产评估值为 139,950.00元，评估减值 1,325.91元，减值率
0.94%。减值原因是企业大部分使用的软件未进行维护升级，由于技
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术进步，市场上同类型软件的更新换代速度越来越快，相同型号的软件市场价格处于不断下降的趋势。
七、长期待摊费用评估技术说明
评估基准日长期待摊费用账面价值 52,652.83元，核算内容为办公室装修费用。
评估人员调查了解长期待摊费用发生的原因，查阅装修的相关资料，核实其真实性、账面价值的准确性及摊销是否正确。以核实无误后的账面价值确认为评估值。
长期待摊费用评估值为 52,652.83元，评估无增减值。
八、递延所得税资产评估技术说明
评估基准日递延所得税资产账面价值 6,394,049.16元。核算内容为被评估单位确认的应纳税暂时性差异产生的所得税资产。具体为相关资产(包括应收款项、存货、固定资产)计提减值准备和预计负债引起的。
递延所得税资产系企业核算资产在后续计量过程中因企业会计准则规定与税法规定不同，产生资产的账面价值与其计税基础的差额，该金额按照预期收回该资产期间适用的税率计算确认递延所得税资产。
对于递延所得税资产，评估人员核对了原始凭证和相关账簿，了解企业会计政策与税务规定抵扣政策的差异，查看企业明细账、总账、报表数、纳税申报数是否相符；核实所得税的计算依据，取得纳税凭证，核对是否相符。经核实，该科目核算的金额符合企业会计制度及税法相关规定，评估时根据对应科目的评估处理情况计算确认递延所得税资产。评估基准日计提的存货跌价准备、固定资产减值准备评估为零，应收款项坏账准备和预计负债引起的递延所得税以核实无误后的账面价值确认评估值。
递延所得税资产评估值为5,559,617.86元，评估减值834,431.31元，减值原因为本次评估对于因为计提存货跌价准备和固定资产减值准
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备所产生的递延资产不予确认导致评估减值。
九、流动负债评估技术说明
(一)评估范围
纳入评估范围的流动负债包括：短期借款、应付账款、预收账款、应付职工薪酬、应交税费、应付利息、其他应付款。上述负债评估基准日账面价值如下表所示：
金额单位：人民币元
|||
|-|-|
|科目名称|账面价值|
|短期借款|2,000,000.00|
|应付账款|149,505,935.04|
|预收账款|2,878,238.02|
|应付职工薪酬|19,235,359.02|
|应交税费|27,226,594.71|
|应付利息|15,833.33|
|其他应付款|3,107,862.57|
|流动负债合计|203,969,822.69|

(二)核实过程
1.核对账目：根据被评估单位提供的流动负债评估申报明细表，首先与被评估单位的资产负债表相应科目核对使总金额相符；然后与被评估单位的流动负债明细账、台账核对使明细金额及内容相符。
2.资料收集：评估人员按照重要性原则，根据各类流动负债的典型特征收集了评估基准日的采购合同与发票、职工薪酬制度、纳税申报表，以及部分记账凭证等评估相关资料。
3.现场访谈：评估人员向被评估单位相关人员调查了解了原材料采购的商业信用情况；调查了解了负担的税种、税率与纳税制度情况；
调查了解了员工构成与职工薪酬制度情况等。
(三)评估方法
1.短期借款
评估基准日短期借款账面价值 2,000,000.00元。核算内容为广州中茂园林建设工程有限公司向招商银行佛山南海支行借入的期限在 1
年以下(含 1年)的借款。
评估人员对短期借款都进行了函证，查阅了该笔短期借款的借款
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合同、已还款凭证、评估基准日贷款对账单、评估基准日最近一期的结息证明等，并核对了借款金额、借款期限和借款利率。中茂园林自招商银行佛山南海支行的短期借款为信用贷款，借款到期日为 2015年 5月 25日。短期借款以核实无误后的账面价值作为评估值。
短期借款评估值为 2,000,000.00元，评估无增减值。
2.应付账款
评估基准日应付账款账面价值 149,505,935.04元。核算内容为被评估单位因购买材料应支付的款项。
评估人员向被评估单位调查了解了原材料采购模式及商业信用情况，按照重要性原则，对大额或账龄较长等情形的应付账款进行了函证，并对相应的合同进行了抽查。应付账款以核实无误后的账面价值作为评估值。
应付账款评估值为 149,505,935.04元。
3.预收账款
评估基准日预收账款账面价值 2,878,238.02元。核算内容为被评估单位预收的工程款。
评估人员向被评估单位调查了解了预收账款形成的原因，按照重要性原则，对大额或账龄较长等情形的预收账款进行了函证，并对相应的合同进行了抽查。预收账款以核实无误后的账面价值作为评估值。
预收账款评估值为 2,878,238.02元，评估无增减值。
4.应付职工薪酬
评估基准日应付职工薪酬账面价值 19,235,359.02元。核算内容为被评估单位根据有关规定应付给职工的各种薪酬，包括各个部门人员工资、奖金、补贴以及工程施工工人的外包劳务费等。
评估人员向被评估单位调查了解了员工构成与职工薪酬制度等，核实了评估基准日最近一期的职工薪酬支付证明，以及评估基准日应付职工薪酬的记账凭证。应付职工薪酬以核实无误后的账面价值作为评估值。
应付职工薪酬评估值为 19,235,359.02元，评估无增减值。
5.应交税费
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评估基准日应交税费账面价值 27,226,594.71元。核算内容为被评估单位按照税法等规定计算应交纳的各种税费，包括：营业税、城市维护建设税、教育费附加、企业代扣代交的个人所得税、防洪费等。
评估人员向被评估单位调查了解了应负担的税种、税率、缴纳制度等税收政策。查阅了被评估单位评估基准日最近一期的完税证明，以及评估基准日应交税费的记账凭证等。应交税费以核实无误后的账面价值作为评估值。
应交税费评估值为 27,226,594.71元。
6.应付利息
评估基准日应付利息账面价值 15,833.33元。核算内容为被评估单位应向招商银行佛山南海支行支付的 1年期利息。
评估人员对各笔短期借款都进行了函证，查阅了各笔短期借款的借款合同及相关担保合同、评估基准日贷款对账单、评估基准日最近一期的结息证明等，逐笔核对了借款金额、借款期限和借款利率。应付利息以核实无误后的账面价值作为评估值。
应付利息评估值为 15,833.33元。
7.其他应付款
评估基准日其他应付款账面价值 3,107,862.57元，核算内容为被评估单位除应付票据、应付账款、预收账款、应付职工薪酬、应付利息、应付股利、应交税费、长期应付款等以外的其他各项应付、暂收的款项。
评估人员向被评估单位调查了解了其他应付款形成的原因，按照重要性原则，对大额或账龄较长等情形的其他应付款进行了函证，并对相应的合同进行了抽查。其他应付款以核实无误后的账面价值作为评估值。
其他应付款评估值为 3,107,862.57元。
(四)评估结果
流动负债评估结果及增减值情况如下表：
流动负债评估结果汇总表
金额单位:人民币元
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|-|-|-|-|-|
|科目名称|账面价值|评估价值|增值额|增值率%|

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||||||
|-|-|-|-|-|
|科目名称|账面价值|评估价值|增值额|增值率%|
|短期借款|2,000,000.00|2,000,000.00|-|-|
|应付账款|149,505,935.04|149,505,935.04|-|-|
|预收账款|2,878,238.02|2,878,238.02|||
|应付职工薪酬|19,235,359.02|19,235,359.02|-|-|
|应交税费|27,226,594.71|27,226,594.71|-|-|
|应付利息|15,833.33|15,833.33|||
|其他应付款|3,107,862.57|3,107,862.57|-|-|
|流动负债合计|203,969,822.69|203,969,822.69|-|-|

流动负债评估值 203,969,822.69元，评估值无增减。
十、预计负债评估技术说明
评估基准日预计负债的账面价值为 4,100,000.00元，核算内容为企业预计的苗场搬迁费用。
评估人员向被评估单位调查了解了预计负债形成的原因，按照重要性原则，查阅预计负债的相关文件，预计负债以核实无误后的账面价值作为评估值。
企业目前构筑物及其他辅助设施-苗场所在的土地为租赁所得，全部为基本农田保护用地。企业近期需要重新租赁土地用于种植，构筑物及其他辅助设施即将拆除，就构筑物及其他辅助设施的拆除费用和搬迁费用形成一笔预计负债。
预计负债评估值为 4,100,000.00元，评估无增减值。
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第四章收益法评估技术说明
一、宏观、区域经济因素分析
(一)国家、地区有关企业经营的法律法规
1.•关于修改†中华人民共和国建筑法‡的决定‣(2011年4月22日第十一届全国人大常委会)；
2•.中华人民共和国招标投标法‣(中华人民共和国主席令[1988]第21号)；
3•.中华人民共和国安全生产法‣(中华人民共和国主席令[2002]第70号)；
4.•中华人民共和国消防法‣(中华人民共和国主席令[2008]第6号)；
5.•中华人民共和国注册建筑师条例实施细则‣(建设部令第167号)；
6.•中华人民共和国城市房地产管理法‣(中华人民共和国主席令[2007]第72号)；
7•.中华人民共和国节约能源法(2007修订)‣(中华人民共和国主席令[2007]第77号)；
8•中华人民共和国环境保护法‣(中华人民共和国主席令[1989]第22号)，2014年4月24日第十二届全国人民代表大会常务委员会第八次会议修订；
9.•中华人民共和国专利法‣(中华人民共和国主席令[2008]第8号)；
10.•中华人民共和国企业所得税法‣(中华人民共和国主席令[2007]第 63号)；
11•.中华人民共和国劳动合同法‣(中华人民共和国主席令[2007]第65号)；
12.•中华人民共和国公司法‣(中华人民共和国主席令[2013]第8号)；
1•3中华人民共和国安全生产法‣(中华人民共和国主席令[2002]第70号)；
14•.中华人民共和国合同法‣(中华人民共和国主席令[1999]第15号)；
15.•城市绿线管理办法‣(2002年10月)
16.•建设项目环境保护管理条例‣2000年10月
17.其他有关法律法规。
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(二)国家、地区经济形势及未来发展趋势
1.国家、地区经济形势及未来发展趋势
(1)我国宏观环境发展情况
2014年经济运行回顾：过去一年，我国发展面临的国际国内环境复杂严峻。全球经济复苏艰难曲折，主要经济体走势分化。国内经济下行压力持续加大，多重困难和挑战相互交织。在以习近平同志为总书记的党中央坚强领导下，全国各族人民万众一心，克难攻坚，完成了全年经济社会发展主要目标任务，全面深化改革实现良好开局，全面推进依法治国开启新征程，全面从严治党取得新进展，全面建成小康社会又迈出坚实步伐。
一年来，我国经济社会发展总体平稳，稳中有进。“稳”的主要标志是，经济运行处于合理区间。增速稳，国内生产总值达到 63.6万亿元，比上年增长7.4%，在世界主要经济体中名列前茅。就业稳，城镇新增就业 1322万人，高于上年。价格稳，居民消费价格上涨2%。
“进”的总体特征是，发展的协调性和可持续性增强。经济结构有新的优化，粮食产量达到 1.21万亿斤，消费对经济增长的贡献率上升 3个百分点，达到51.2%，服务业增加值比重由46.9%提高到48.2%，新产业、新业态、新商业模式不断涌现。
中西部地区经济增速快于东部地区。发展质量有新的提升，一般公共预算收入增长8.6%，研究与试验发展经费支出与国内生产总值之比超过2%，能耗强度下降4.8%，是近年来最大降幅。
人民生活有新的改善，全国居民人均可支配收入实际增长8%，快于经济增长；农村居民人均可支配收入实际增长9.2%，快于城镇居民收入增长；农村贫困人口减少 1232万人；6600多万农村人口饮水安全问题得到解决；出境旅游超过 1亿人次。
预期国内生产总值增长7%左右，居民消费价格涨幅3%左右，城镇新增就业 1000万人以上，城镇登记失业率4.5%以内，进出口增长6%左右，国际收支基本平衡，居民收入增长与经济发展同步。能耗强度下降3.1%以上，主要污染物排放继续减少。
初步核算，2014年国内生产总值 636463亿元，按可比价格计算，
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比上年增长7.4%。分季度看，一季度同比增长7.4%，二季度增长7.5%，三季度增长7.3%，四季度增长7.3%。分产业看，第一产业增加值58332亿元，比上年增长4.1%；第二产业增加值271392亿元，增长7.3%；第三产业增加值 306739亿元，增长8.1%。从环比看，四季度国内生产总值增长1.5%。
2015年2月份，中国居民消费价格总水平同比上涨1.4%。其中，城市上涨1.5%，农村上涨1.2%；食品价格上涨2.4%，非食品价格上涨0.9%；消费品价格上涨1.1%，服务价格上涨2.2%。1-2月平均，全国居民消费价格总水平比去年同期上涨1.1%。
2月份，全国居民消费价格总水平环比上涨1.2%。其中，城市上涨1.3%，农村上涨1.0%；食品价格上涨2.9%，非食品价格上涨0.3%；
消费品价格上涨1.3%，服务价格上涨0.9%。
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(2)广东省宏观环境发展情况
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|2014 年，广州市实现地区生产总值(GDP)16706.87 亿元，比上年增|
|长 8.6%，增速高于全国(7.4%)和全省(7.8%)，其中第三产业增加值突破|
|万亿元，经济在新常态下平稳运行。从全年运行走势看，各季累计|
|GDP 增速逐季稳步提升，经济增长总体平稳。|
|人均收入方面,去年广东居民人均可支配收入 25685 元,扣除价格|
|因素实际增长 7.2%。其中农村常住居民人均可支配收入 12246 元,城镇|
|常住居民人均可支配收入 32148 元。城镇居民人均收入增速持续走低,|
|低于农村居民人均增长水平和全省总体水平。|
|消费价格涨幅平稳回落。2014 年，广州市城市居民消费价格(CPI)|
|同比上涨 2.3%，涨幅比上年回落 0.3 个百分点；消费品和服务项目价|
|格分别上涨 2.4%和 2.0%。工业生产者出厂价格(PPI)和购进价格(IPI)同|
|比分别下降 1.8%和 2.0%。|
|服务业成为广州市主导产业。2014 年，广州市服务业发展快于工|
|业，全年服务业增加值增长 9.4%，快于工业 1.6 个百分点，延续了自|
|2007 年以来服务业较快发展的态势。|
|物流业、金融业异军突起。2014 年，广州现代服务业中的物流、|
|金融增势较好，交通运输、仓储和邮政业，金融业增加值分别增长|
|11.8%和 10.0%，增速分别高于全市 GDP 增速 3.2 个和 1.4 个百分点。|
|电子商务发展快于传统百货业，限额以上网上商店零售额增长|

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|63.1%，增速高于百货店零售额(0.8%)62.3 个百分点。|
|民间投资成为投资主力。全市完成民间投资 1814.37 亿元，增长|
|24.9%，比全市投资增速高 10.4 个百分点，对全市投资增长的贡献率|
|达 58.6%。|
|外贸出口变局很大，高附加值、高技术含量的产品成为出口主导。|
|机电产品出口 357.94 亿美元，高新技术产品出口 126.66 亿美元，分别|
|增长 14.9%和 18.1%，分别占全市出口的 49.2%和 17.4%。自主出口能|
|力不断增强，一般贸易出口 306.22 亿美元，增长 4.8%，快于加工贸易|
|(-1.9%)。|

二、行业现状与发展前景分析
(一)园林绿化行业简介
||
|-|
|广义上讲，园林绿化是指充分利用城市自然条件、地貌特点和基|
|础种植，将城市按国家标准规划设计的各级、各类园林绿地用具有地|
|方特色和特性的园林植物最大限度地覆盖起来，并以一定的科学规律|
|加以组织和联系，使其构成有机的系统。园林绿化不仅是对城市中原|
|有的自然环境部分的合理维护与提高，通过人工重建生态系统的系列|
|措施和模拟自然的园林设计手段，园林绿化更是在城市这个人工环境|
|中对自然环境的再创造，是对园林植被(花、草、树木)这种能够塑造|
|自然空间的资源在城市人工环境中的合理再生、扩大积蓄和持续利用|
|园林绿化包括园林绿化苗木种植、园林环境景观设计、园林工程|
|施工和园林养护等四个方面。以上四个方面既相互独立又相互影响。|
|园林绿化项目一般先由设计师进行方案设计，再由施工方进行工程施|
|工，工程完工后，则进入养护期。园林绿化苗木种植主要为园林工程|
|施工服务，同时绿化苗木的品种和资源对设计师的设计方案也产生一|
|定的影响。|

(二)行业主要政策规定
(1)产业政策
根据•产业结构调整指导目录(2011年本)‣(国家发展和改革委员
会令第 9号)规定，园林绿化行业涉及其第一大类“农林业”36子类
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“生态系统恢复与重建工程”，第二十二大类“城市基础设施”13子类“城镇园林绿化及生态小区建设”、16子类“城市生态系统关键技术应用”，第三十八大类“环境保护与资源节约综合利用”1子类“矿山生态环境恢复工程”，属于国家鼓励发展的行业。
根据•国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要‣规定，园林绿化行业涉及第四篇“营造环境推动服务业大发展”第十六章“大力发展生活性服务业”第二节“积极发展旅游业”；第六篇“绿色发展建设资源节约型、环境友好型社会”第 24章“加大环境保护力度”、第 25章“促进生态保护和修复”，属于国家优先发展的行业。
(2)行业主要法律法规
园林绿化行业的法律法规主要包括以下两个方面：一是对工程项目的管理和对建设项目的经济技术标准进行的管理；二是对市场主体资质的管理，包括园林施工工程公司、园林景观设计公司的市场准入资格审批、审查和认可，以及对园林从业人员的审批。
①行业主要管理办法和管理条例如下：
||||
|-|-|-|
|时间|发布主体|名称|
|1992年6月|国务院|•城市绿化条例‣|
|1998年11月|国务院|•建设项目环境保护管理条例‣|
|1999年2月|原建设部|•城市绿化工程施工及验收规范‣|
|2000年10月|原建设部|•建筑工程设计招标投标管理办法‣|
|2002年10月|原建设部|•城市绿线管理办法‣|
|2003年3月|国家计委、原建设部、铁道部、交通部、信息产业部、水利部、民航总局|•工程建设项目施工招标投标办法‣|

②资质管理方面的主要法律法规如下：
||||
|-|-|-|
|时间|发布主体|名称|
|1995年7月|原建设部|•城市园林绿化企业资质管理办法‣|
|2001年7月|原建设部、交通部、信息产业部、民航总局等|•建筑业企业资质等级标准‣|
|2006年12月|原建设部|•建筑业企业资质管理规定‣|
|2007年2月|原建设部|•建设部园林绿化一级企业资质申报和审批工作规程‣(修订版)|
|2007年3月|原建设部|•工程设计资质标准‣|
|2007年6月|原建设部|•建设工程勘察设计资质管理规定‣|
|2009年10月|住建部|•城市园林绿化企业资质标准‣(第三版)|

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(三)园林绿化行业发展趋势
(1)行业领域不断扩展，市场空间巨大
随着中国经济的持续发展和城镇化进程的推进，市政园林的投资力度逐年加大，2004年-2010年投资额复合增长率为52.12%。
伴随着行业投资规模的扩大，行业已经从传统的道路景观绿化、市政公园、城市广场、公共绿地、厂住区绿化逐步延伸到了森林公园、流域治理、生态湿地修复、矿山环境治理等领域。传统市场容量的扩大和市场边界的拓展为我国园林绿化企业提供了发展机遇。伴随着行业规模和市场边界的拓展，我国人均绿地拥有面积持续提高，至 2011年城市人均公园绿地面积达到 11.18平方米，低于发达国家水平。将来相当长的一段时间内，我国人均绿地拥有指标将逐步向发达国家靠拢，其中，城市化进程的提速是人均拥有绿地提升的最主要因素之一。
(2)跨区域经营及行业集中度逐步提升
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近年来，随着园林绿化行业快速发展，行业项目规模迅速扩大，与此同时，行业内收购兼并、大型合作项目的增加，部分优质上市企业依托资本实力逐步实现跨区域经营，其营业规模增长幅度远快于行业发展水平，基于此，行业集中度呈上升趋势。上述行业集中度变化趋势将有效提高园林绿化行业的整体运行效率，有效解决项目建设资金筹措问题，对于生态环境建设产生积极影响。2010年至 2012年我国园林行业市场集中度如下所示(CR1指龙头企业市场占有率、CR10指前 10名市场占有率、CR50指前 50名企业市场占有率)。
(3)一体化经营成为发展趋势
2001年国家召开的全国城市绿化工作会议，并下发了•关于加强城市绿化建设的通知‣，对我国城市绿化建设提出新的建设规划。根据国家林业局发布的•2001-2010年国土绿化状况公报‣显示，截至 2010年，全国城市人均公共绿地面积达到 10.66平方米，全国城市绿化覆盖率达到38.22%；相比 2001年分别增长了56.07%和35.78%。
在园林绿化行业中，园林设计、工程施工、苗木种植和养护、生态景观恢复等领域间存在着较强的联动性和互补性：生态恢复带动工程施工，工程施工展现设计，苗木种植和养护为工程施工提供保障，从而整个园林绿化行业形成一条完整的业务链。某一业务的出色表现能够拉动其他业务的发展，从而提升企业的综合竞争力及整体盈利空间。因此，当前园林企业开始走一体化路线，为客户提供整体解决方案。
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园林绿化行业作为资金密集型的“轻资产”行业，生产经营中所需的固定资产较少，大多数以流动资产存在，同时在实际施工过程中需要园林企业配套较大的工程施工资金，因此较大规模的企业在市场开拓、项目施工中将逐步占据一定的市场优势。
(四)园林绿化行业现状分析
||
|-|
|近年来，随着我国园林绿化行业产业化进程的加快，园林绿化企|
|业发展迅速。据统计，当前我国园林企业数量总计已达 16,000 家左右，|
|园林规划设计院和设计公司数量达 1,200 余家。行业目前尚未形成全|
|国性有影响力的公司，但在各区域市场内，已经出现了一些地区性行|
|业领先企业，区域市场占有率较高，具有较强的影响力。|
|而在工程难度较大，施工较为复杂的生态景观恢复建设领域，国|
|内企业在该领域仍处于起步阶段，从业企业数量较少、规模不大，并|
|且大多集中在技术要求较低的平面及土质皮面工程，对技术要求较高|
|的盐碱地、荒漠化治理和矿山恢复等领域涉足较少，效果不甚理想，|
|该领域的竞争主要集中于施工技术及跨区域复杂环境的施工经验方|
|面。国内的公司大多在某一方面具有一定的竞争优势，仅有极少公司|
|的业务能够覆盖整个生态恢复领域。|

行业内主要大型公司如下：
(1)棕榈园林股份有限公司
棕榈园林股份有限公司成立于 1984年，主营业务为景观设计、园林工程和苗木销售。2010年 6月 10日，棕榈园林(股票代码：002431)在深交所中小板挂牌上市。公司注册资本人民币 460,815,000.00元，现有员工 3,000多人，在北京、上海、山东等全国多座城市设有 7大营运中心、5大设计机构以及苗圃基地与研究机构，形成覆盖华南、华东、华北、西南、西北、华中六大区域的全国性市场业务格局。拥有城市园林绿化一级、风景园林工程设计专项甲级资质。
2013年、2014年该企业收入分别为 42.97亿元和 50.07亿元，实现净利润分别为 4.22亿元和 4.48亿元。
(2)北京东方园林生态股份有限公司
北京东方园林生态股份有限公司成立于1992年，是集园林设计、
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施工、苗木、养护全产业链发展的环境景观建设公司。2009年 11月 27日在中小企业板上市(股票代码：002310)，是我国第一家上市的园林公司。
该企业拥有与美国 EDSA合资成立的EDSA-东方环境景观设计研究院(控股)，北京东方利禾景观设计院(控股)(甲级资质)、北京东方艾地景观设计有限公司(参股)、上海尼塔建筑景观设计有限公司(控股)；
景观工程板块下设东北、华中、华东、西南等等多个事业部；目前有员工 2,000余人，拥有风景园林甲级工程设计资质、城市园林绿化企业一级资质和园林古建筑工程专业承包二级资质。
2013年、2014年该企业营业收入分别为 49.74亿元和 46.80亿元，实现净利润分别为 8.99亿元和 6.43亿元。
(3)广州普邦园林股份有限公司
广州普邦园林股份有限公司成立于 1995年，主要业务为园林工程施工、园林景观设计、苗木种植以及园林养护。公司注册资本 1.31亿元，有园林规划设计院(下设 10个设计所)、工程事业部(下设七个事业分部)和工程养护事业部，拥有苗木生产基地约 5000亩。拥有国家城市园林绿化企业一级资质、风景园林工程设计专项甲级资质。
2013年、2014年该企业营业收入分别为 23.93亿元和 31.61亿元，实现净利润分别为 3.05亿元和 3.98亿元。
(4)深圳市铁汉生态环境股份有限公司
深圳市铁汉生态环境股份有限公司前身为成立于 2001年 8月 7日的深圳市铁汉园林绿化有限公司，于 2009年 9月 9日，由深圳市铁汉园林绿化有限公司整体变更设立，公司注册资本为 505,289,404.00元。2011年 3月 29日，该公司(股票代码：300197)在深交所创业板挂牌上市。该公司主营业务为生态环境建设工程施工、与生态环境相关的技术研发、苗木培育和工程设计等业务。拥有城市园林绿化一级资质、风景园林工程设计专项甲级资质、造林工程施工乙级资质和造林工程规划设计乙级资质等多项专业资质。
2013年、2014年该企业营业收入分别为 14.90亿元和 20.03亿元，实现净利润分别为 2.34亿元和 2.44亿元。
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(5)岭南园林股份有限公司
该公司创立于 1998年，主营业务为景观规划设计、园林工程施工、市政绿化养护及苗木产销。公司下设景观规划设计事业部(下辖深圳设计院及东莞设计院)、房产景观工程事业部、市政景观工程事业部、绿化养护事业部、苗木培植事业部、生态环保事业部等骨干部门，拥有技术管理人员 800多名。拥有国家城市园林绿化壹级资质及风景园林工程设计甲级资质。
2013年、2014年该企业实现营业收入分别为 8.05亿元和 10.88亿元，实现净利润分别为 0.97亿元和 1.17亿元。
(6)内蒙古和信园蒙草抗旱绿化股份有限公司
内蒙古和信园蒙草抗旱绿化股份有限公司致力于节约型生态建设，以蒙草研发培育、苗木花卉生产、园林景观设计与施工、生态项目建设为主业。公司于 2012年 9月在深交所成功上市，股票简称“蒙草抗旱”。目前，公司已经形成以研发中心、蒙草生产基地、景观设计院及遍布各地的事业部组成的节约型生态建设产业链，形成了具有“三节(节水、节能、节地)、三耐(耐旱、耐寒、耐盐碱)、两低(低碳、低成本)、一高(高存活率)”特点的节约型生态建设发展模式。公司作为国家园林绿化一级企业，完成了一系列国家级、自治区级、地市级科研项目、重点工程，在市政园林、防风固沙、盐碱地改良、矿区及河道环境整治、水土保持、植被恢复等多领域创建了优秀项目成果。
2013年、2014年该企业营业收入分别为 7.47亿元和 16.26亿元，实现净利润分别为 1.04亿元和 1.81亿元。
(五)行业的周期性、区域性和季节性特征
行业的周期性、区域性及季节性
园林绿化与一个城市的经济实力和经济发展水平具有密切关系。
一般来说，在满足基本发展需要的基础之上，政府和企事业单位等各类投资主体才更注重环境保护和园林绿化。而且，在国民经济总体发展态势良好时，各类投资主体的可支配收入相对较高，在园林绿化方面的投资也相对较大。所以，从某种程度上来说，园林绿化产业发展与经济发展水平和经济发展周期具有一定的关系。但具体到单个的园
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林绿化工程项目，周期性的表现并不相同。
对于市政公共园林的投资和建设，随着我国各级政府逐步意识到环境保护和园林绿化的重要性，我国对市政公共园林绿化投资建设需求逐渐趋于刚性。根据•中国城市建设统计年鉴‣的统计数据，市政公共园林绿化投资并不存在明显的周期性特征。而对于地产景观园林绿化来说，因房地产行业受到宏观调控的影响比较大，所以居住区绿化的投资建设需求基本与房地产行业投资状况同步，呈现出一定的周期性波动。
园林绿化行业的分布总体而言存在一定的地域性。具体到市政园林和地产绿化领域，地方经济的发展水平越高，人民可支配收入越多，对市政园林及地产景观的需求就越大。因此就我国而言，市政园林和地产绿化领域，东部沿海发达，中部地区次之，西部地区则相对落后。
但随着我国城市化的不断提高，西部地区和东北地区也逐步开始重视城市绿化的市政工程建设。
在生态景观恢复领域，由于东部发达地区基础建设的投资规模较大，这就使得基础建设形成的创伤性生态恢复主要分布于东部经济发达地区；中西部地区的矿产资源丰富，随着国家西部大开发的稳步推进，国家对西部地区的基础建设投资规模也会越来越大，该地区的生态恢复工程的规模也会随之增长。
我国北方地区主要为温带大陆性气候，局部地区为高原气候，夏季温热冬季寒冷，冬季土壤冻结，施工难度及施工费用提高，且植物在冬季移植的成活率相对较低，后期养护成本较高；同时，冬季寒冷气候下施工，工程质量较难得到保证。因此，北方地区一般不适宜在冬季实施园林绿化工程施工作业。
我国南方地区属于亚热带气候，夏季高温多雨冬季温暖湿润，常年适合植物生长，受到季节性因素的影响较北方小。但冬季气温骤然降低容易对苗木造成冻害，不是苗木培育的最佳季节，因而南方的园林绿化工程在冬季也容易受到不利影响。另外，在南方一些地区，雨季、汛期、季风多发季节也会对园林绿化工程造成一些不利影响，但总体上，南方的园林绿化工程施工作业受四季气候变化的影响较小，
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不存在明显的季节性。
(六)行业进入壁垒
1.资金壁垒
园林绿化行业属于典型的资金密集型行业，资金实力是在该行业发展壮大的重要条件。园林绿化施工项目从投标至竣工，需要占用大量资金，而目前大型项目预付款比例很低，有些项目甚至不支付预付款。同时行业内企业融资渠道有限，银行贷款也相对较难，这些都对行业内公司的资金实力提出了较高要求。
2.技术壁垒
园林绿化不仅仅是简单地对施工对象配套景观植物和建筑物，还需要涉及更丰富的生态园林绿化理念，施工过程更多地涉及生态学、农学、岩土工程学、土壤肥料、园林学、工程机械等多个学科，需要结合植物选培养、基质配臵等综合技术。如果不能灵活运用，容易造成“一年绿、二年黄、三年荒”的现象。因此，技术实力成为生态恢复领域的重要壁垒。
3.项目经验及管理壁垒
园林绿化涉及苗木种植、工程设计、现场施工和后期养护等多个环节，对于上述环节就需要公司具备综合的管理能力。由于施工项目地域分布广泛，施工地具体情况均不相同，从业企业就需要具备跨区域的协调管理能力。因此，管理水平也是限制行业内企业的重要因素，是进入行业的壁垒之一。
4.资质壁垒
我国目前对园林绿化行业实行资质登记管理。在我国从事园林绿化业务的企业，均需要取得相应的资质并在资质许可范围内开展业务。行业主管部门根据企业的人员素质、技术水平、管理水平、工程设备、资金及效益、承包经营能力、项目业绩等综合因素核定企业的资质等级并颁发相应的资质证书，不同资质等级的企业只能从事对应等级的项目，而资质等级越高，对企业的要求也就越高。
根据园林绿化工程的具体情况，在项目承接时，发包方通常还需要承包方拥有其涉及业务的其他相关资质，如城市及道路照明工
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程专业承包企业资质、园林古建筑工程专业承包资质。
(七)上下游行业及其对园林绿化行业发展的有利和不利影响
园林绿化行业的上游为园林景观设计和工程施工材料的供应商，主要有苗木供应商、建材供应商、施工设备供应商。
苗木供应方面，绝大多数的产品差异较小，生长周期短，易于繁殖。这类苗木，需求方选择余地较大，议价能力强。一些造型独特、相对稀缺的苗木，对供应商的资金、技术要求较高，只有少数供应商有能力提供，可能会出现供不应求、价格波动较大的现象。但此类规格的苗木仅仅会影响园林的设计效果，对行业本身不会产生重大的影响。园林绿化工程所需设计、施工建筑材料，基本处于完全竞争行业，对行业要求不大。
园林绿化行业的下游为园林景观产品及服务的采购者，主要包括政府投资主体、企事业单位、地产开发商等。
园林行业产业链示意图如下图所示：
园林行业上游
园林行业
园林行业下游
园林景观设计
市政园林建设
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三、被评估企业的业务分析
(一)被评估企业简介
(1)企业名称：广州中茂园林建设工程有限公司
(2)法定住所：广州市天河区黄埔大道西路 118号 22层
(3)法定代表人：邱茂期
(4)注册资本：人民币贰亿玖仟叁佰叁拾陆万捌仟肆佰零捌元整
(5)企业类型：有限责任公司(自然人投资或控股)
(6)主要经营范围：房屋建筑业(依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动)。
具体经营项目：房屋建筑工程施工；园林绿化工程服务；古建筑工程服务；市政公用工程施工；室内体育场、娱乐设施工程服务；城市及道路照明工程施工；工程环保设施施工；风景园林工程设计服务；
工程技术咨询服务；花卉作物批发;商品批发贸易(许可审批类商品除外)；商品零售贸易(许可审批类商品除外)；室内装饰、设计；绿化管理；花卉种植(限分支机构)；园艺作物种植(限分支机构)
(7)企业股权结构：
1)2000年 3月，中茂园林设立
2000年 3月 15日，邱茂国、蔡月珠以货币出资设立广州市茂国经济发展有限公司(广州中茂园林建设工程有限公司前身，以下简称“茂国发展”)，注册资本 1,000.0000万元；2000年 3月 6日，广州正德会计师事务所出具•验资报告‣(正验字(2000)第 010号)，确认股东 1,000.0000万元出资到位；2000年 3月 15日，广州市茂国经济发展有限公司在广州市工商行政管理局注册成立，取得•企业法人营业执照‣。
茂国发展成立时的股权结构如下：
||||
|-|-|-|
|股东姓名|出资额(万元)|出资比例|
|邱茂国|900.0000|90.00%|
|蔡月珠|100.0000|10.00%|
|合计|1,000.0000|100.00%|

2)2004年 9月，名称变更
2004年 9月 3日，茂国发展召开股东会，同意将公司名称由“广
州市茂国经济发展有限公司”变更为“广州中茂园林景观有限公司”(以
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下简称“中茂景观”)。2004年 9月 16日，公司名称变更取得广州市工商行政管理局天河分局核准，核准号为(穗)名变核内字[2004]第 0620040902099号。
3)2006年 5月，名称变更
2006年 3月 22日，中茂景观召开股东会，同意将公司名称由“广州中茂园林景观有限公司”变更为“广州中茂建设工程有限公司”(以下简称“中茂建设”)。2006年 5月 12日，公司名称变更取得广州市工商行政管理局天河分局核准，核准号为(穗)名变核内字[2006]第 0620060512020号。
4)2006年 6月，第一次增资
2006年 5月 25日，中茂建设召开股东会，同意增加公司注册资本 1,500.0000万元，其中股东邱茂国以货币出资 1,350.0000万元，股东蔡月珠以货币出资 150.0000万元，增资价格为 1.0000元/注册资本。
2006年 5月 30日，广州华天会计师事务所出具•验资报告书‣(华天验字[2006]第 HT0410号)审验，确认股东以货币增资。
2006年 6月 2日，中茂建设完成增资的工商变更登记。本次增资后，中茂建设股权结构如下：
||||
|-|-|-|
|股东姓名|出资额(万元)|出资比例|
|邱茂国|2,250.0000|90.0000%|
|蔡月珠|250.0000|10.0000%|
|合计|2,500.0000|100.0000%|

5)2007年 3月，名称变更
2007年 3月 16日，中茂建设召开股东会，同意将公司名称由“广州中茂建设工程有限公司”变更为“广州中茂园林建设工程有限公司”(以下简称“中茂园林”)。2007年 3月 20日，公司名称变更取得广州市工商行政管理局核准，核准号为(穗)名变核内字[2007]第 0020070320213号。
6)2010年 12月，第一次股权转让
2010年 12月 7日，中茂园林召开股东会，同意邱茂国将31.5000%股权(对应出资额 787.5000万元)转让给孙虎；同意蔡月珠将3.5000%股
权(对应出资额 87.5000万元)转让给孙虎。同日，邱茂国、蔡月珠与孙
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虎签订了•股东转让出资合同书‣，转让价格为 1.0000元/注册资本。
2010年 12月 13日，中茂园林完成了股权转让工商变更登记，本次股权转让后，中茂园林的股权结构如下：
||||
|-|-|-|
|股东姓名|出资额(万元)|出资比例|
|邱茂国|1,462.5000|58.5000%|
|孙虎|875.0000|35.0000%|
|蔡月珠|162.5000|6.5000%|
|合计|2,500.0000|100.0000%|

7)2011年 1月，第二次股权转让
2011年 1月 6日，中茂园林召开股东会，同意股东邱茂国将5.8500%股权(对应出资额 146.2500万元)转让给柳开顺；同意股东孙虎将3.5000%股权(对应出资额 87.5000万元)转让给柳开顺；同意股东蔡月珠将0.6500%股权(对应出资额 16.2500万元)转让给柳开顺；同意股东邱茂国将0.5850%股权(对应出资额 14.6250万元)转让给白湘春；同意股东孙虎将0.3500%股权(对应出资额 8.7500万元)转让给白湘春；同意股东蔡月珠将0.0650%股权(对应出资额 1.6250万元)转让给白湘春。同日，邱茂国、孙虎、蔡月珠与柳开顺、白湘春签订了•股东转让出资合同书‣，转让价格为 1元/注册资本。
2011年 1月 13日，中茂园林完成了股权转让工商变更登记，本次股权转让后，中茂园林的股权结构如下：
||||
|-|-|-|
|股东姓名|出资额(万元)|出资比例|
|邱茂国|1,301.6250|52.0650%|
|孙虎|778.7500|31.1500%|
|柳开顺|250.0000|10.0000%|
|蔡月珠|144.6250|5.7850%|
|白湘春|25.0000|1.0000%|
|合计|2,500.0000|100.0000%|

 8)2011年 2月，第二次增资
2011年 1月 25日，中茂园林召开股东会，同意上海祥禾股权投资合伙企业(有限合伙)对中茂园林增资 3,923.8095万元，其中增加注册资金 247.2692万元，增加资本公积 3,676.5403万元；同意上海鸿华股
权投资合伙企业(有限合伙)对中茂园林增资 1,961.9048万元，其中增加
注册资金 123.63460万元，增加资本公积 183.82701万元；同意天津南
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丰长吉股权投资基金合伙企业(有限合伙)对中茂园林增资 1,961.9048万元，其中增加注册资金 123.6346万元，增加资本公积 1,838.2701万元；同意深圳市纳兰德投资有限公司对中茂园林增资 980.9523万元，其中增加注册资金 61.8173万元，增加资本公积 919.1350万元；同意佛山市顺德盈峰投资合伙企业(有限合伙)对中茂园林增资 2,900.0000万元，其中增加注册资本 182.7512万元，增加资本公积 2,717.2488万元；同意吕丹对中茂园林增资 100.0000万元，其中增加注册资本 63.0180万元，增加资本公积 93.6982万元。此次增资形式均为货币增资，增资价格均为 15.8700元/注册资本。
2011年1月30日，广州市正大中信会计师事务所出具验资报告(正信验字(2011)第 0015号)，确认股东以货币增资。
2011年 2月 1日，中茂园林完成本次增资的工商变更登记，本次增资后中茂园林的股权结构如下：
||||
|-|-|-|
|股东名称|出资额(万元)|出资比例|
|邱茂国|1,301.6250|40.1067%|
|孙虎|778.7500|23.9954%|
|柳开顺|250.0000|7.7032%|
|蔡月珠|144.6250|4.4563%|
|白湘春|25.0000|0.7703%|
|吕丹|6.3018|0.1942%|
|佛山市顺德盈峰投资合伙企业(有限合伙)|182.7512|5.6311%|
|上海祥禾股权投资合伙企业(有限合伙)|247.2692|7.6190%|
|上海鸿华股权投资合伙企业(有限合伙)|123.6346|3.8095%|
|天津南丰长吉股权投资基金合伙企业(有限合伙)|123.6346|3.8095%|
|深圳市纳兰德投资有限公司|61.8173|1.9048%|
|合计|3,245.4087|100.0000%|

 9)2011年 8月，第三次股权转让
2011年 6月 21日，中茂园林召开股东会，同意孙虎将23.9954%股权(对应出资额 778.7500万元)转让给邱茂国；同意股东柳开顺将3.1968%股权(对应出资额 103.7500万元)转让给蔡月珠；同意柳开顺将4.5064%股权(对应出资额 146.2500万元)转让给邱茂国。2011年 6月 22日，柳开顺、孙虎与邱茂国、蔡月珠签订了股权转让协议。
本次股权转让价格为孙虎、柳开顺原出资额，由于孙虎、柳开顺
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二人对之前受让股权一直未支付受让款，故邱茂国、蔡月珠未向孙虎、柳开顺支付相应股权转让款。
2011年 8月 18日，中茂园林完成了本次股权转让的工商变更登记，本次股权转让后中茂园林的股权结构如下：
||||
|-|-|-|
|股东名称|出资额(万元)|出资比例|
|邱茂国|2,226.6250|68.6085%|
|蔡月珠|248.3750|7.6531%|
|白湘春|25.0000|0.7703%|
|吕丹|6.3018|0.1942%|
|佛山市顺德盈峰投资合伙企业(有限合伙)|182.7512|5.6311%|
|上海祥禾股权投资合伙企业(有限合伙)|247.2692|7.6190%|
|上海鸿华股权投资合伙企业(有限合伙)|123.6346|3.8095%|
|天津南丰长吉股权投资基金合伙企业(有限合伙)|123.6346|3.8095%|
|深圳市纳兰德投资有限公司|61.8173|1.9048%|
|合计|3,245.4087|100.0000%|

 10)2011年 9月，第四次股权转让
2011年 8月 28日，中茂园林召开股东会，同意深圳市纳兰德投资有限公司将1.9048%股权(对应出资额 61.8173万元)转让给深圳聚兰德股权投资基金合伙企业(有限合伙)；同意蔡月珠将2%股权(对应出资额 64.9082万元)转让给秦朝晖；同意蔡月珠将2%股权(对应出资额 64.9082万元)转让给邱绍明。同日，上述各方签订了股权转让协议，转让价格为 18.4876元/注册资本。
2011年 9月 30日，中茂园林完成本次股权转让的工商变更，本次股权转让后中茂园林的股权结构如下：
||||
|-|-|-|
|股东名称|出资额(万元)|出资比例|
|邱茂国|2,226.6250|68.6085%|
|蔡月珠|118.5586|3.6531%|
|白湘春|25.0000|0.7703%|
|吕丹|6.3018|0.1942%|
|佛山市顺德盈峰投资合伙企业(有限合伙)|182.7512|5.6311%|
|上海祥禾股权投资合伙企业(有限合伙)|247.2692|7.6190%|
|上海鸿华股权投资合伙企业(有限合伙)|123.6346|3.8095%|
|天津南丰长吉股权投资基金合伙企业(有限合伙)|123.6346|3.8095%|
|深圳市聚兰德股权投资基金合伙企业(有限合伙)|61.8173|1.9048%|

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||||
|-|-|-|
|股东名称|出资额(万元)|出资比例|
|邱绍明|64.9082|2.0000%|
|秦朝晖|64.9082|2.0000%|
|合计|3,245.4087|100.0000%|

 11)2011年 12月，第五次股权转让
2011年 11月 11日，中茂园林召开股东会，同意邱茂国将3%股权(对应出资额 97.3623万元)转让给北京五瑞投资管理中心(有限合伙)；
同意邱茂国将1.0000%股权(对应出资额 32.4541万元)转让给麦瑞娟；
同意邱茂国将1.0000%股权(对应出资额 32.4541万元)。同日，各方就以上内容签订了股权转让协议，转让价格为 18.4876元/注册资本。
2011年 12月 6日，中茂园林完成本次股权转让工商变更，本次股权转让后，中茂园林的股权结构如下：
||||
|-|-|-|
|股东名称|出资额(万元)|出资比例|
|邱茂国|2,064.3545|63.6085%|
|蔡月珠|118.5586|3.6531%|
|白湘春|25.0000|0.7703%|
|吕丹|6.3018|0.1942%|
|佛山市顺德盈峰投资合伙企业(有限合伙)|182.7512|5.6311%|
|上海祥禾股权投资合伙企业(有限合伙)|247.2692|7.6190%|
|上海鸿华股权投资合伙企业(有限合伙)|123.6346|3.8095%|
|天津南丰长吉股权投资基金合伙企业(有限合伙)|123.6346|3.8095%|
|深圳市聚兰德股权投资基金合伙企业(有限合伙)|61.8173|1.9048%|
|邱绍明|64.9082|2.0000%|
|秦朝晖|64.9082|2.0000%|
|北京五瑞投资管理中心(有限合伙)|97.3623|3.0000%|
|麦瑞娟|32.4541|1.0000%|
|陈瑞坤|32.4541|1.0000%|
|合计|3,245.4087|100.0000%|

 12)2011年 12月，第六次股权转让和第三次增资
2011年 12月 15日，中茂园林召开股东会，同意苏州茂裕投资中心(有限合伙)对中茂园林增资 1,280.0000万元人民币，增资价格为 9.4657元/注册资本；同意邱茂国将3.1200%股权(对应出资额 101.4188万元)转让给苏州茂裕投资中心(有限合伙)，转让价格为 9.4657元/注册
资本。同日，邱茂国与苏州茂裕投资中心(有限合伙)就上述股权转让
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签订了股权转让协议。
本次增资及股权转让价格低于前次股权转让价格原因为：茂裕投资系公司员工持股公司，具有激励机制作用，有利于稳定公司团队和促进公司的持续健康发展。
2011年 12月 30日，广州市正大中信会计师事务所出具验资报告
(正信验字(2011)第 0344号)，确认股东以货币增资。2011年 12月 31日，中茂园林完成本次股权转让和增资的工商变更，本次股权转让和增资后中茂园林的股权结构如下：
||||
|-|-|-|
|股东名称|出资额(万元)|出资比例|
|邱茂国|1,962.9357|58.0642%|
|蔡月珠|118.5586|3.5070%|
|白湘春|25.0000|0.7395%|
|吕丹|6.3018|0.1864%|
|邱绍明|64.9082|1.9200%|
|秦朝晖|64.9082|1.9200%|
|麦瑞娟|32.4541|0.9600%|
|陈瑞坤|32.4541|0.9600%|
|北京五瑞投资管理中心(有限合伙)|97.3623|2.8800%|
|佛山市顺德盈峰投资合伙企业(有限合伙)|182.7512|5.4058%|
|上海祥禾股权投资合伙企业(有限合伙)|247.2692|7.3143%|
|上海鸿华股权投资合伙企业(有限合伙)|123.6346|3.6571%|
|天津南丰长吉股权投资基金合伙企业(有限合伙)|123.6346|3.6571%|
|深圳市聚兰德股权投资基金合伙企业(有限合伙)|61.8173|1.8286%|
|苏州茂裕投资中心(有限合伙)|236.6442|7.0000%|
|合计|3,380.6341|100.0000%|

 13)2012年 3月，第七次股权转让
2012年 2月 10日，中茂园林召开股东会，同意邱茂国将0.9600%股权(对应出资额 32.4540万元转让给苏州长江源股权投资中心(有限合伙)，同意蔡月珠将1.9200%股权(对应出资额 64.9080万元)转让给苏州长江源股权投资中心(有限合伙)。同日，邱茂国、蔡月珠与苏州长
江源股权投资中心(有限合伙)签订了股权转让协议，转让价格为
18.4877元/注册资本。
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股东全部权益价值项目评估说明
2012年 3月 11日，中茂园林完成本次股权转让的工商变更，本次股权转让后，中茂园林的股权结构如下：
||||
|-|-|-|
|股东名称|出资额(万元)|出资比例|
|邱茂国|1,930.4817|57.1041%|
|蔡月珠|53.6506|1.5870%|
|白湘春|25.0000|0.7395%|
|吕丹|6.3018|0.1864%|
|邱绍明|64.9082|1.9200%|
|秦朝晖|64.9082|1.9200%|
|麦瑞娟|32.4541|0.9600%|
|陈瑞坤|32.4541|0.9600%|
|北京五瑞投资管理中心(有限合伙)|97.3623|2.8800%|
|佛山市顺德盈峰投资合伙企业(有限合伙)|182.7512|5.4058%|
|上海祥禾股权投资合伙企业(有限合伙)|247.2692|7.3143%|
|上海鸿华股权投资合伙企业(有限合伙)|123.6346|3.6571%|
|天津南丰长吉股权投资基金合伙企业(有限合伙)|123.6346|3.6571%|
|深圳市聚兰德股权投资基金合伙企业(有限合伙)|61.8173|1.8286%|
|苏州茂裕投资中心(有限合伙)|236.6442|7.0000%|
|苏州长江源股权投资中心(有限合伙)|97.3620|2.8800%|
|合计|3,380.6341|100.0000%|

 14)2012年 10月，第八次股权转让和第四次增资
2012年 8月 29日，中茂园林召开股东会，同意上海吉宏投资合伙企业(有限合伙)对中茂园林增资 2,400.0000万元，严珠生对中茂园林增资 480.0000万元，冯春强对中茂园林增资 960.0000万元，叶碧山对中茂园林增资 400.0000万元，增资价格为 22.4100元/注册资本；同意邱茂国将3.5000%股权(对应出资额124.9442万元)转让给上海泰和投资合伙企业(有限合伙)，转让价格为 22.4100元/注册资本。同日，邱茂国与上海泰和投资合伙企业(有限合伙)签订了股权转让协议。
2012年 10月 11日，广州市正大中信会计师事务所出具验资报告
(正信[2012]验字第 0312号)，确认股东以货币增资。2012年 10月 15日，中茂园林完成了本次股权转让和增资的工商变更，本次股权转让和增资后中茂园林的股权结构如下：
||||
|-|-|-|
|股东名称|出资额(万元)|出资比例|
|邱茂国|1,805.5375|50.5776%|
|蔡月珠|53.6506|1.5029%|

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||||
|-|-|-|
|股东名称|出资额(万元)|出资比例|
|白湘春|25.0000|0.7003%|
|吕丹|6.3018|0.1765%|
|邱绍明|64.9082|1.8182%|
|秦朝晖|64.9082|1.8182%|
|麦瑞娟|32.4541|0.9091%|
|陈瑞坤|32.4541|0.9091%|
|严珠生|21.4190|0.6000%|
|叶碧山|17.8492|0.5000%|
|冯春强|42.8380|1.2000%|
|北京五瑞投资管理中心(有限合伙)|97.3623|2.7274%|
|佛山市顺德盈峰投资合伙企业(有限合伙)|182.7512|5.1193%|
|上海祥禾股权投资合伙企业(有限合伙)|247.2692|6.9266%|
|上海吉宏投资合伙企业(有限合伙)|107.0951|3.0000%|
|上海泰和投资合伙企业(有限合伙)|124.9442|3.5000%|
|上海鸿华股权投资合伙企业(有限合伙)|123.6346|3.4633%|
|天津南丰长吉股权投资基金合伙企业(有限合伙)|123.6346|3.4633%|
|深圳市聚兰德股权投资基金合伙企业(有限合伙)|61.8173|1.7317%|
|苏州茂裕投资中心(有限合伙)|236.6442|6.6290%|
|苏州长江源股权投资中心(有限合伙)|97.3620|2.7274%|
|合计|3,569.8354|100.0000%|

 15)2013年 11月，资本公积转增注册资本
2013年 8月 15日，中茂园林召开股东会，同意中茂园林以资本公积转增注册资本，转增完成后公司注册资本由 3,569.8354万元增加至 18,956.11256万元。
2013年 11月 12日，广州市正大中信会计师事务所出具的验资报告(正信验字(2013)第 0265号)，对资本公积转增注册资本事项进行验证。2013年 12月 13日，中茂园林完成了资本公积转增注册资本的工商变更。转增后中茂园林的股权结构如下：
||||
|-|-|-|
|股东名称|出资额(万元)|出资比例|
|邱茂国|9,587.5484|50.58%|
|蔡月珠|284.8890|1.50%|
|白湘春|132.7520|0.70%|
|吕丹|33.4631|0.18%|
|邱绍明|344.6677|1.82%|
|秦朝晖|344.6677|1.82%|

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天广消防股份有限公司拟重大资产重组所涉及的广州中茂园林建设工程有限公司
股东全部权益价值项目评估说明
||||
|-|-|-|
|股东名称|出资额(万元)|出资比例|
|麦瑞娟|172.3339|0.91%|
|陈瑞坤|172.3339|0.91%|
|严珠生|113.7366|0.60%|
|叶碧山|94.7807|0.50%|
|冯春强|227.4732|1.20%|
|北京五瑞投资管理中心(有限合伙)|517.0016|2.73%|
|佛山市顺德盈峰投资合伙企业(有限合伙)|970.4235|5.12%|
|上海祥禾股权投资合伙企业(有限合伙)|1,313.0192|6.93%|
|上海吉宏投资合伙企业(有限合伙)|568.6835|3.00%|
|上海泰和投资合伙企业(有限合伙)|663.4637|3.50%|
|上海鸿华股权投资合伙企业(有限合伙)|656.5096|3.46%|
|天津南丰长吉股权投资基金合伙企业(有限合伙)|656.5096|3.46%|
|深圳市聚兰德股权投资基金合伙企业(有限合伙)|328.2548|1.73%|
|苏州茂裕投资中心(有限合伙)|1,256.5996|6.63%|
|苏州长江源股权投资中心(有限合伙)|517.0013|2.73%|
|合计|18,956.1126|100.00%|

 16)2015年 2月，第九次股权转让和第五次增资
2015年 1月 31日，中茂园林召开股东会，同意叶碧山以 400.0000万元作价向邱茂期转让本公司 94.7807万元股权，同意注册资本增至 29,336.8408万元，其中，邱茂国对公司增资 11907.5050万元，5,374.2858万元增加注册资本，6,533.2192万元增加资本公积；秦朝晖对公司增资 1,132.4950万元，511.1358万元增加注册资本，621.3592万元增加资本公积；潘春丽对公司增资 900.0000万元，406.2024万元增加注册资本，493.7976万元增加资本公积；吴奇才对公司增资 600.0000万元，其中 270.8016万元增加注册资本，329.1984万元增加资本公积；陈陪阳对公司增资 600.0000万元，其中 270.8016万元增加注册资本，329.1984万元增加资本公积；王磊兰对公司增资360.0000万元，162.4810万元增加注册资本，197.5190万元增加资本公积；邱茂期对公司增资 2,000.0000万元，902.6720万元增加注册资本，1097.3280万元增加资本公积；深圳市裕兰德股权投资基金合伙企业(有限合伙)增资 2,500.0000万元，1,128.3400万元增加注册资本，1,371.6600万元增加资本公积；
深圳市安兰德股权投资基金合伙企业(有限合伙)增资 3,000.0000万元，
1,354.0080万元增加公司注册资本，1,645.9920万元增加资本公积。
北京中企华资产评估有限责任公司 68
天广消防股份有限公司拟重大资产重组所涉及的广州中茂园林建设工程有限公司
股东全部权益价值项目评估说明
2015年 2月 27日，广州市工商行政管理局核准了上述变更。本次股权转让和增资完成后，公司的股权结构变更为：
||||
|-|-|-|
|股东名称|出资额(万元)|出资比例(%)|
|邱茂国|14,961.8342|51.0000|
|秦朝晖|855.8035|2.9172|
|邱绍明|344.6677|1.1749|
|蔡月珠|284.8890|0.9711|
|冯春强|227.4732|0.7754|
|陈瑞坤|172.3339|0.5874|
|麦瑞娟|172.3339|0.5874|
|白湘春|132.752|0.4525|
|严珠生|113.7366|0.3877|
|邱茂期|997.4527|3.4000|
|吕丹|33.4631|0.1141|
|上海祥禾股权投资合伙企业(有限合伙)|1,313.0192|4.4757|
|苏州茂裕投资中心(有限合伙)|1,256.5996|4.2834|
|佛山市顺德盈峰投资合伙企业(有限合伙)|970.4235|3.3079|
|上海泰合投资合伙企业(有限合伙)|663.4637|2.2615|
|上海鸿华股权投资合伙企业(有限合伙)|656.5096|2.2378|
|天津南丰长吉股权投资基金合伙企业(有限合伙)|656.5096|2.2378|
|上海吉宏投资合伙企业(有限合伙)|568.6835|1.9385|
|北京五瑞投资管理中心(有限合伙)|517.0016|1.7623|
|苏州长江源股权投资中心(有限合伙)|517.0013|1.7623|
|深圳市聚兰德股权投资基金合伙企业(有限合伙)|328.2548|1.1189|
|深圳市裕兰德股权投资基金合伙企业(有限合伙)|1,128.3400|3.8462|
|深圳市安兰德股权投资基金合伙企业(有限合伙)|1,354.008|4.6154|
|潘春丽|406.2024|1.3846|
|吴奇才|270.8016|0.9231|
|陈陪阳|270.8016|0.9231|
|王磊兰|162.4810|0.5538|
|合计|29,336.8408|100.0000|

 17)2015年 3月，第十次股权转让
2015年 2月 28日，中茂园林召开股东会，同意天津南丰长吉股权投资基金合伙企业人(有限合伙)将2.2378%股权(对应出资额 656.5096万元)转让给邱茂国，股权转让价格为 2,692.0000万元；同意
上海鸿华股权投资合伙企业(有限合伙)将2.2378%股权(对应出资额
656.5096万元)转让给邱茂国，股权转让价格为 2,833.0000万元；同意
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上海祥禾股权投资合伙企业(有限合伙)将4.4757%股权(对应出资额 1,313.0192万元)转让给邱茂国，股权转让价格为 5,667.0000万元；同意邱茂国将5%股权(对应出资额 1,466.8420万元)转让给李向英，股权转让价格为 6,000.0000万元；同意邱茂国将2.5000%股权(对应出资额 733.4210万元)转让给吴玮，股权转让价格为 3,000.0000万元；同意邱茂国将1.2500%股权(对应出资额 336.7105万元)转让给谭栩杰，股权转让价格为 1,500.0000万元；同意邱茂国将0.8333%股权(对应出资额 244.4639万元)转让给周保华，股权转让价格为 1,000.0000万元的价格；
同意邱茂国将0.4167%股权(对应出资额 122.2467万元)转让给卢美玲，股权转让价格为 500.0000万元。
2015年 3月 10日，广州市工商行政管理局核准了上述变更。本次股权转让后中茂园林的股权结构如下：
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|-|-|-|
|股东名称|出资额(万元)|出资比例(%)|
|邱茂国|14,654.1885|49.9513|
|秦朝晖|855.8035|2.9172|
|邱绍明|344.6677|1.1749|
|蔡月珠|284.8890|0.9711|
|冯春强|227.4732|0.7754|
|陈瑞坤|172.3339|0.5874|
|麦瑞娟|172.3339|0.5874|
|白湘春|132.752|0.4525|
|严珠生|113.7366|0.3877|
|邱茂期|997.4527|3.4000|
|吕丹|33.4631|0.1141|
|苏州茂裕投资中心(有限合伙)|1256.5996|4.2834|
|佛山市顺德盈峰投资合伙企业(有限合伙)|970.4235|3.3079|
|上海泰合投资合伙企业(有限合伙)|663.4637|2.2615|
|上海吉宏投资合伙企业(有限合伙)|568.6835|1.9385|
|北京五瑞投资管理中心(有限合伙)|517.0016|1.7623|
|苏州长江源股权投资中心(有限合伙)|517.0013|1.7623|
|深圳市聚兰德股权投资基金合伙企业(有限合伙)|328.2548|1.1189|
|深圳市裕兰德股权投资基金合伙企业(有限合伙)|1128.3400|3.8462|
|深圳市安兰德股权投资基金合伙企业(有限合伙)|1354.0080|4.6154|
|潘春丽|406.2024|1.3846|
|吴奇才|270.8016|0.9231|

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股东全部权益价值项目评估说明
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|-|-|-|
|股东名称|出资额(万元)|出资比例(%)|
|陈陪阳|270.8016|0.9231|
|王磊兰|162.4810|0.5538|
|李向英|1466.8420|5.0000|
|吴玮|733.4210|2.5000|
|谭栩杰|366.7105|1.2500|
|周保华|244.4639|0.8333|
|卢美玲|122.2467|0.4167|
|合计|29,336.8408|100.00|

截至评估基准日，股权结构未发生其他变化。
2.企业产权和经营管理结构：
截至评估基准日，共设立了 2家子公司和 13家分支机构。
子公司情况如下：
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|-|-|-|-|-|-|-|
|子公司全称|类型|注册地|法人代表|业务性质|注册资本|持股比例|
|乌鲁木齐中茂景观规划设计有限公司|控股|乌鲁木齐|乌兰|绿化、设计、建筑装饰、咨询、销售等|60万元|51%|
|国建中茂(北京)建筑科学研究院|非控股|北京|黄明知|研究、设计、销售、代理进出口等|100万元|49%|

分公司状况如下：
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|-|-|-|-|
|序号|分公司名称|成立时间|经营范围|
|1|大庆分公司|2009/5/25|园林绿化、绿化养护|
|2|东莞分公司|2014/5/30|园林绿化工程。园林古建筑工程。造林绿化工程。市政公用工程；房屋建筑工程；园林景观设计；绿化养护。园林绿化、市政公用工程技术咨询。(依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动。)|
|3|佛山分公司|2010/4/19|受隶属企业委托，承接其经营范围内的相关工程业务。(法律、行政法规禁止及限制经营的项目除外)(依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动。)|
|4|深圳福田分公司|2013/11/8|园林绿化工程。园林古建筑工程。造林绿化工程。市政公用工程；房屋建筑工程；体育场地设施工程；城市及道路照明工程；建筑装修装饰工程；环保工程；园林景观设计；绿化养护。园林绿化、市政公用工程技术咨询；生产(限分支机构经营)、销售：花卉、苗木；批发零售贸易(国家专控专营商品除外)。|
|5|花溪分公司|2013/8/12|园林绿化工程、园林古建筑工程。造林绿化工程。市政公用工程；房屋建筑工程；体育场地设施工程；城市及道路照明工程；园林景观设计；绿化养护、园林绿化、市政公用工程技术咨询|
|6|江苏分公司|2013/4/16|园林绿化工程；园林古建筑工程；造林绿化工程；市政公用工程；房屋建筑工程；体育场地设施工程；城市及道路照明工程；建筑装饰装修工程；环保工程；园林景观设计；绿化养护；园林绿化；市政公用工程技术咨询。|
|7|辽宁分公司|2012/8/8|园林绿化工程、园林古建筑工程、造林绿化工程、市政公用工程、体育场地设施工程、城市及道路照明工程、建筑装修装饰工程、环保工程施工；园林景观设计|
|8|南昌分公司|2008/5/4|园林绿化工程；园林古建筑工程；造林绿化工程；市政工程施工；园林景观设计；绿化养护；市政工程技术咨询(以上项目国家有专项规定的除外)|
|9|青海分公司|2013/8/26|为公司承接以下业务：一般经营项目：园林绿化工程、园林古建筑工程、造林绿化工程、市政公用工程、房屋建筑工程、体育场|

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|||||
|-|-|-|-|
|序号|分公司名称|成立时间|经营范围|
||||地设施工程、城市及道路照明工程、建筑装修装饰工程、环保工程；园林景观设计、绿化养护(以上范围不包括国家涉及前臵审批许可项目，涉及资质的凭相应有效资质经营)|
|10|西安分公司|2011/4/22|一般经营项目：园林绿化工程、园林古建筑工程，造林绿化工程，市政公用工程，房屋建筑工程，体育场地设施工程，城市及道路照明工程，建筑装修装饰；环保工程，园林景观设计，绿化养护，园林绿化，市政公用工程技术咨询；花卉、苗木销售。(未取得专项许可的项目除外)|
|11|岳阳分公司|2014/5/21|从事隶属公司经营范围内的业务联系。|
|12|湛江分公司|2010/11/2|按隶属公司经营范围联系业务。销售：花卉、苗木；批发零售贸易(国家专营专控商品除外)|
|13|珠海分公司|2010/4/15|按隶属企业资质证书开展经营活动|

公司的产权结构图如下：
公司的组织架构图：
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(二)被评估企业的主营业务情况
公司主营业务为：专业从事园林景观工程和生态恢复工程的规划设计、工程施工、绿化养护、苗木生产等业务，是一家园林绿化产业一体化的综合型生态园林公司。
公司主营业务涵盖三大领域：市政景观工程领域(包括：城市道路景观工程、城市河道景观工程、城市公园景观工程、城市海景景观工程、高速道路景观工程等)，生态景观恢复工程领域(包括：边坡生态恢复工程、矿区生态恢复工程、盐碱地治理工程等)，房
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地产景观工程领域。
公司 2001年成立时主要从事商品批发贸易业务，自 2004年起，开始专业从事园林景观工程相关业务。自 2011年起，为进一步提升公司的核心竞争力，公司开始着手对原有业务进行全面产业结构升级。一方面，公司在原有景观工程施工及绿化养护业务的基础上，大力发展景观工程规划设计业务和苗木生产业务，公司产业链更加完整；另一方面，公司在原有市政景观工程、房产景观工程业务的基础上，大力拓展边坡生态恢复工程、矿区生态恢复工程、盐碱地治理工程等生态景观恢复工程业务。
自 2004年以来，公司一直从事园林绿化产业相关业务，主营业务未发生重大变化。
(三)被评估企业的经营模式及经营管理状况
1.经营模式
(1)采购模式
为了尽可能地提高采购效率，中茂园林在原材料采购环节采用的是集中采购、就近采购和零星采购相结合的模式。在确保采购工作有序进行、有效控制采购成本的同时，也满足了各类项目对原材料的要求，实现项目利润最大化。
集中采购是针对石材、砖材、木构件、铁件、艺术构件、苗木、水电材料、小品等常用大宗材料，采用集中询价、集中确定供应商、集中安排购买的采购方式。中茂园林成控部及采购部定期向供应商进行材料询价，及时更新价格信息库，并将其中部分优质供货商确定为全国各区域的战略供货商；工程成控部根据各项目所在区域，以及项目采购苗木或材料入场计划表，向战略供应商进行采购。材料到场后由项目部验货和收料，成控部最后根据项目的收料情况对供货商进行结算。
考虑项目进度及成本因素，对于区域内无战略供应商的材料采用就近采购模式，采购部门派出采购员到项目所在地调查当地材料的供应价格，进行三家以上的询价及材料检验，将相关情况报成控部，经审批后确定供货商，由项目部完成购买。
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由于园林绿化行业的特殊性和苗木需求的多样性，中茂园林在部分原材料的采购环节实行零星采购。在零星采购过程中，针对不同的材料，项目部通过多种渠道进行采购前的询价。
中茂园林的园林工程项目所需人力主要由专业建筑劳务分包公司提供，就施工工程地点、分包劳务内容、分包劳务价格、分包工作期限和质量标准等签署建设工程施工劳务分包合同。
中茂园林的采购流程图如下：
项目部提出采购要求，填写苗木或材料入场计划
成控部制定采购计划
成控部、项目部、财务部成立询价小组
询价小组确认和邀请原则三家以上的供应商参与报价
供应商报价并提供样品图片及实物样板
询价小组组织评审并参与评估洽谈
确定供应商和供货条件，并对价格进行谈判
按公司流程进行审批（不符合条件退回成控部重新询价、洽谈确认）
签订合同
向供应商、采购部或项目部下达采购指令
项目部现场或仓库管理员验收材料
对验收不合格的材料则退回供应商重新送货
采购部或项目部汇总单据交财务部，按合同结算款项
项目部对于供应商的产品的质量和售后服务质量、诚信度反馈给成控部
。
(2)销售模式
中茂园林的园林工程项目和景观设计项目主要通过招投标方式取得。
中茂园林通过市场信息收集和客户资源的积累等方式收集园林
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工程施工项目的信息，确定投标策略、制定施工方案、编制投标文件、投送投标文件并参加开标会议。客户很据企业提供的标书，综合考虑施工企业实力、项目经验及价格因素，确定中标单位。
经过多年的经营，中茂园林积累了丰富的施工经验，并在业内赢得了良好的口碑，具有较高的知名度和影响力。因此，部分客户会主动邀请中茂园林参与招投标，中茂园林收到客户邀请后，准备资格预审文件或编制投标文件参与投标。
此外，部分老客户对中茂园林施工质量、实力和信誉较为认可，会通过直接议标方式，双方洽谈价格和合同。
(3)结算模式
1)一般园林工程结算模式
一般园林工程结算方式分为工程预付款、工程进度款、竣工验收款、工程结算款、质保金，不同项目之间各款项的比例和具体支付方式会有差异。
工程预付款指合同生效之日起一段时间内，客户支付一定百分比的合同价款，但由于受客户谈判地位、双方合作密切度、项目竞争激烈度等影响，工程预付款不作为必要条件。
工程进度款指客户按照实际完成工程量的一定百分比支付中茂园林的款项。一般，中茂园林按月向业主上报当月施工进度，监理单位或业主审核确认已完工程量后，业主 15-25个工作日内支付实际已完工程量的35-80%的进度款。
工程竣工并经业主验收合格后，业主向中茂园林支付竣工验收款，一般支付到合同总金额的80-90%；竣工验收后，进行结算审计，审计结束后支付到结算总金额的90-95%；结算总金额的5-10%余款作为工程质量保证金和苗木的养护费，在质保期结束并无质量问题后一次性结清尾款。质保期和苗木养护期一般为 1-2年。
2)BT项目结算模式
BT业务经营方式为“建设-移交（Build-Transfer）”，即政府或代理公司与 BT业务承接方签订市政工程项目 BT投资建设回购协议，并授权 BT业务承接方代理其实施投融资职能进行市政工程建设，工程完
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工后移交政府，政府根据回购协议在规定的期限内支付回购资金（含投资回报）。BT模式的经营模式如下：
项目承揽
支付工程垫资
工程施工
竣工验收
结算
保养
回收资金
移交
中茂园林 BT项目的结算模式一般使用“4:3:2.5:0.5”，“4:3:2.5:0.5”即项目施工验收合格后支付合同价的40%，验收满一年后支付合同价的30%，验收满两年后支付25%，剩下5%为质保金。
3)园林景观设计业务结算模式
客户通常按照设计进度分阶段向中茂园林支付设计款。根据具体合同，每个阶段支付的金额占合同价款的比例会有差异。一般情况下，客户会按照合同签署、方案深化、扩初设计、提交施工图、后续服务等五个阶段向中茂园林支付一定比例的合同价款。余款将作为后期服务费，待项目施工完成、竣工验收后一次性向中茂园林支付设计的质保金。
4)苗木产销业务结算模式
苗木产销业务的结算模式分为内部调转和对外销售两种。中茂园林种植的苗木首先保证自身工程的需求。根据项目管理部的采购计划，以及采购管理部的工作任务单，中茂园林完成苗木的内部调转工作，并根据市场价格对内部调转的苗木进行核价后，报财务部门进行内部
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核算。
剩余部分的苗木可以对外销售。根据客户的要求，中茂园林和客户建立销售合同，约定验收方法、结算方式、付款方式等内容，在完成合同内容后，按合同约定的方式结算。一般都是签订苗木销售合同后，客户支付合同总金额的10%；苗木起挖后装车前付清全部苗木款。
对于，长期合作的客户中茂园林可给予一定的信用期限和信用额度。
5)采购结算模式
中茂园林苗木采购结算主要有三种方式：首先，70-80%的苗木采购业务采取先供货后结算方式，即供应商苗木材料全部进场完毕经中茂园林检验后并提供发票后打款；其次，20%左右的业务采取按合同价全额付款，多退少补的方式，即中茂园林与供货商签订合同后先行支付预付款，供应商收到预付款后如中茂园林增减苗木采购数量则按最终采购数量结算；最后，5%左右的业务采用先预付定金后供货结算的方式，即中茂园林与供货商签订合同后先预付一部分定金，余款一般在该批苗木装车前汇入供应商账户。
2.公司业务流程
(1)园林景观设计业务流程
园林景观设计业务大致上可以分为项目承揽、方案深化、扩初设计、施工图设计、后期跟进服务及项目回访等阶段。园林景观规划设计后，仍需要与施工方进行相互配合，并参与项目图纸会审、施工跟进、验收等现场服务工作。
1)项目承揽
中茂园林通过公开招标、邀请投标和客户委托设计等方式与客户进行接洽。根据客户提供的业务信息进行评估分析，并提出设计方案的概念性规划。
2)方案深化
中茂园林与客户签订合同后，将派出设计人员前往项目地点勘察。
根据客户的需求，对设计方案进一步深化和调整。在内部评审中获得客户确认设计方案后，进入扩初设计阶段。
3)扩初设计
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扩初设计即扩大性初步设计，是介于方案和施工图之间的过程。
在此阶段，中茂园林设计团队将在初步方案的基础上，对设计方案的各项内容进行细化设计。在各专业设计人员共同配合完成扩初设计并通过业主评审后，进入施工图设计阶段。
4)施工图设计
施工图是最终用来施工的图纸，是方案设计的最终成品。设计人员按照施工标准对扩初设计的内容进行细化，并在内容上作具体标记后制成施工图。施工图经业主评审确认后，设计人员向施工单位进行设计交底。
5)后期跟进服务及项目回访
在实际施工过程中，中茂园林设计人员需向施工单位提供现场技术支持，包括设计变更及现场服务报告等。当项目竣工验收后，中茂园林将进行资料归档及回访。
园林景观设计业务流程图具体如下：
公开招标/邀请招标/客户委托设计
评估分析
资格预审（考察）
投标立项
编制投标文件
按需要办理投标保证金
参加投标
商务谈判
未中标申请标的费、退回保证金
签订设计合同
组建设计团队
||
|-|
|时间节点控制|
|质量控制|
|成本控制|

后期跟进服务/景观效果 工程竣工验收，设计完
出图 设计成果确认与签收
把控 成
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(2)苗木种植业务流程
1)苗木采购流程
采购部确定供
货商、价格
回复 询价
根据 采购部
拟定 成控部 财
市 苗木 根据购 购
购买 安排采 苗木 苗场 务
场 入场 买苗木 买
苗木 购部、 入库 写进 部
调 表制 计划表 苗
计划 供货商 种植 仓单 入
查 定合 和合同 木
表 询价 账
同 请款
2)苗木种植流程
2-3年
苗木 在间距内种
苗 悉心栽
种植 直径 植球苗、阴
木 培，直
（间距3.5*3.5 长至 生植物
入 至苗木
或3.7*3.7） 12公 （提高土地
库 出售
分 利用率）
3)苗木内部调转
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公司项目部需要苗木
（品种、数量）
制定苗木进城
计划表
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|-|
|财务总监|
|苗场副总|
|项目副总|

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报招标办-招标办审核资料-合格后发招标公告-投标单位报名-投标单位资格预审-发招标文件-招标答疑-到建设工程交易中心（或招标办）进行招标-评标委员会推荐中标人-公示（市政项目）无异议后交招标中标交易费-办理中标通知书-签订合同。流程图如下：
委托招标代 准备资料报 招标办审核
招标公告
理 招标办 资料
投标单位资 招标单位报
招标答疑 发招标文件
格预审 名
公示 办理中标通
招标 推荐中标人
（市政项目） 知书
3.公司人力资源状况
中茂园林现有员工约300人，中茂园林以“开拓创新、诚实守信、高效优质、稳步提高”为公司发展的长期策略，多年来培养、造就、锻炼和壮大了自己的施工队伍。公司拥有一大批具有多年实际施工经验的工程管理人员及设计人员，其中具有 15年以上的从业经验的园林专家 10多人，10年以上资深经验的园林技术人员达 60多人，园林规划设计、园林建筑、建筑结构、园林植物、园林水电等相关高级工程师 20多人，一级注册建造师、二级注册建造师、项目经理等 50多人，为公司的市场拓展及项目施工提供良好的人才保障
(四)被评估企业在行业中的地位、竞争优势及劣势
1.被评估企业的市场地位
公司自成立以来，先后参建承建了一百多个项目的施工，其中多项工程荣膺中国风景园林学会“优秀园林绿化工程”金奖、中国风景园林学会“优秀园林古建工程”金奖、中国风景园林学会“优秀园林绿化工程”银奖。公司还被评为：2008年度广东省“优秀园林企业”、2010年“全国城市园林绿化企业 50强”、 2008-2010年“广东省二十强优秀园林企业”、第 16届亚运会媒体
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村服务接待突出贡献奖等一系列行业荣誉称号。
2.被评估企业的竞争优势
(1)技术优势
公司在长期的经营中，通过公司自主开发，以及与国内园林绿化高校如南京林业大学合作开发，形成了公司在业内特有技术优势。
包括公司自主开发的用于被破坏山体、石漠化地区、寒旱地区植被恢复的土壤菌绿化法，用于沿海滩涂、盐碱地植被改良的盐碱地绿化法；与南京林业大学合作开发用于干旱地区、矿渣堆场植被改良、水土流失严重地区水土保持的防渗透生态绿化法等。这些优势不仅有利于公司开展除了市政景观及房地产绿化建设，加强公司在生态恢复建设的影响力，还有利于公司未来持续的发展中形成公司独特的业务优势。目前公司所拥有的部分技术已经开始广泛应用于公司的实际施工中，部分已经成熟并开始部分试用。以公司自主开发的土壤菌绿化法为例，与当前广泛采用的普通客土喷播技术相比，技术优势如下表所示：
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|-|-|-|
|项目|土壤菌生物科技绿化法|普通客土喷薄法|
|原理|喷播模拟腐殖层内含植物种子|喷播土层和草籽层|
|成分|熟土、土壤菌、草灌乔种、专门材料|生土、纸浆、草籽|
|构造|无需框架|需要框架|
|结构|绿化网、植物根和边坡一体化|浆砌石(不透水、不变形、容易诱发滑坡)|
|植物|草、灌乔木和自然林|以草为主，仅有少量灌木|
|绿化率|100%|20-90%|
|成活率|一年好，二年密，三年林|一年绿，二年黄，三年死|

(2)人才优势
公司于 2011年 3月成立了国建中茂(北京)建筑科学研究院。该研究院由知名海归专家郎煜华博士任常务副院长，主要从事与土壤菌绿化法的研究与推广，作为公司的“智库”。
公司还拥有一大批具有多年实际施工经验的工程管理人员及设计人员，其中具有 15年以上的从业经验的园林专家 10多人，10年以上资深经验的园林技术人员达 60多人，园林规划设计、园林
建筑、建筑结构、园林植物、园林水电等相关高级工程师 20多人，
一级注册建造师、二级注册建造师、项目经理等 50多人，为公司
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的市场拓展及项目施工提供良好的人才保障。
(3)品牌优势
本公司注重品牌优势，始终坚持依靠质量、服务和诚信打造品牌。经过多年积累，公司已在园林绿化行业内形成了一定的品牌优势，先后获得“2010年度全国城市园林绿化企业 50强”、“广东省优秀园林企业”、“2009-2010年度广东省二十强优秀园林企业”等荣誉称号。品牌优势是公司在业务承接中处于有力竞争地位，利于大型高端项目的承揽。下表为公司近年所获奖励情况：
||||
|-|-|-|
|序号|荣誉|发证日期|
|1|第16届亚运会媒体村服务接待突出贡献|2010年11月|
|2|广东省风景园林优良样本工程金奖|2010年8月|
|3|中国风景园林学会“优秀园林绿化工程”银奖|2010年12月|
|4|广东省优秀园林企业|2009年6月|
|5|广东省二十强优秀园林企业|2009年6月|
|6|2010年度全国城市园林绿化企业50强|2011年4月|
|7|2011-2012年度广东省二十强优秀园林企业|2013年10月|

(4)资质全面优势
公司不仅拥有和园林绿化相关的多项资质。而且在建筑施工方面、市政建安施工方面也具备多种资质。未来有能力和资格扩大经营范围，分散经营风险。
具体资质如下：
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|-|-|-|-|-|
|类别|资质|级别|发证机关|发证时间|
|核心资质|城市园林绿化企业资质|一级|中华人民共和国住建部|2008.09.05|
||风景园林工程设计资质|乙级|广东省住房和城乡建设厅|2011.02.16|
|辅助资质|房屋建筑工程施工总承包|二级|广东省住房和城乡建设厅|2010.07.16|
||市政公用工程施工总承包|二级|广东省住房和城乡建设厅|2010.07.16|
||造林工程施工资质|乙级|广东省林学会营造林专业委员会|2007.04.29|
||建筑业企业资质证书|二级|广东省住房和城乡建设厅|2006.12.22|

(5)工程质量控制优势
公司通过ISO9001：2008质量管理体系认证，GB/T24001-2004环境管理体系认证，GB/T28001-2001职业健康安全管理体系认证证书，并制定了•工程质量控制制度‣，对工程施工的每一个环节进
行质量控制。公司视工程质量为安身立命之本，在施工过程中始终
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坚持“质量第一，用户至上”的基本原则，重视工程质量管理。本公司施工项目多次获得各种奖励，具体情况如下表所示：
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|工程项目|所获奖项|评定单位|
|江门星汇名庭(第一期)项目园建绿化工程|2013-2014年度广东省风景园林优良样板工程金奖|广东省风景园林协会|
|“中源名都”三期园林园建、水电及其绿化工程|2013-2014年度广东省风景园林优良样板工程金奖|广东省风景园林协会|
|肇庆“中源名苑”一、二期园林绿化工程|优秀园林绿化工程银奖|中国风景园林协会|
|广州亚运城岭南水乡民俗主题建筑工程(标段一)|优秀园林古建筑工程金奖|中国风景园林协会|
|广州市海珠区庄头公园园林景观工程|2008年度广东省风景园林优良样板工程金奖|广东省风景园林协会|

3.被评估企业的竞争劣势
(1)资金瓶颈
园林工程施工业务的特点，决定了公司在工程项目实施过程中，包括在前期项目招标、合同签署履约、工程设计、工程设备租赁、专项分包、项目维修质保等多个环节需要公司大量铺底流动资金。
企业目前融资渠道单一，而且以流动资产为主的资产结构也限制了融资规模，资金不足使公司在过去放弃了一些合同金额高、预期效益好的项目，这在一定程度上限制了公司业务的快速扩张。随着行业的发展，资金实力和融资渠道日益成为园林工程公司参与竞争的重要因素。
(2)资金管理压力
公司过去和未来的经营中，市政园林都将是公司的主要经营方向之一。市政项目回款比房地产项目要慢，公司要承担更多的资金压力。
(3)房地产受宏观调控
公司未来进军房地产园林绿化领域，也和其他企业一样，面临房地长行业周期性波动所带来的不利影响。
(五)被评估企业的发展战略及经营策略
1.总体发展战略
公司设立以来，积极开拓国内市场，公司凭借良好的工程质量，
在下游客户中赢得了良好的声誉。未来几年，公司将整合、优化现
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有人力和客户资源，拓宽经营发展思路，充分利用现有资源和客户支持，争取逐步加大在市政和房产工程市场的份额，并不断扩大在生态修复领域的业务量。让公司在生态修复及园林绿化领域的都有较强的竞争优势，形成复合竞争优势。
2.现上述企业经营战略拟采取的措施
根据上述公司发展战略，公司制订了拟采取的具体措施，具体如下：
(1)技术研发计划
公司于2011年8月成立了非控股子公司—国建中茂(北京)建筑科学研究院，联合了国内多所院校的专家、学者，专门针对生态修复、植被恢复以及环境灾害防治进行研究，已经取得和正在申办的专利共有 8项。
(2)产业链延伸计划
公司打造自己的苗木生产基地，种植苗木面积已经达 3300多亩，为各个工程项目提供稳定优质的树苗资源。
(3)人才开发计划
①重视管理和技术科研人才的培养和引进工作。公司将继续引进专业的设计人员和施工人员，培养一批技术和管理的骨干，使公司的人才结构更加完善和优化。
②完善人力资源方面的激励与考核制度。结合双向选择、公开招聘、公平竞争、量化考核、末位淘汰，不断完善企业内部的人才流动机制和动态的管理机制，促进人力资源素质、结构的优化，追求人力资源与公司整体需要的科学匹配。
③加大培训力度，不断提高公司员工素质。坚持全员培训为基础、分层培训为重点，通过开展岗前培训、内部培训、选派人员外出培训等方式，加速提高人员技术水平、业务素质和道德素质，培养公司发展需要的各类人才。
(4)公司治理计划
公司将根据企业发展的不同时期，灵活调整组织架构，使组织架构保持弹性和高效，使之与公司经营发展规模互相适应，最大限
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度提高公司整体运营效率。
四、被评估企业的资产与财务分析
(一)资产配臵和使用情况
1.经营性资产的配臵和使用情况
中茂园林的办公楼位于广州市天河区黄埔大道 118号 22楼，为租赁所得，该办公楼用于公司正常经营办公。
企业拥有 3个苗场，土地均为租赁，分别为番禺石楼苗场、电白电城苗场、萝岗慕园苗场，具体情况如下：
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|苗场名称|地点|发包方/转包方|承包面积|承包期限|
|石楼苗场|广州番禺区石楼镇清流村|广州番禺区石楼镇清流村经济合作社|1,090.80亩|2011/01/01-2030/12/31|
||广州番禺区石楼镇清流村|广州番禺区石楼镇清流村委会|193.21亩|2008/01/01-2019/12/31|
|电城苗场|电白县岭门镇豆腐岭、角子岭、天地连岭等的荒坡、荒岭|蓝桂华、蔡国胜|81.7亩|1998/12/10-2046/12/31|
||电白县岭门镇龙门村|蓝桂华、蔡国胜|409.70亩|2004/01/01-2054/06/01|
||爵西村、城管村水田和荒坡地|电白县电城镇爵西村村民、城关村民管理委员会|582.36亩|2003/09/18-2023/09/17|
|慕园苗场|慕园下龙、庙前、坳田、上坳园墩|广州市天麓农牧经济发展有限公司|86.10亩|2009/01/01-2018/12/31|

ps：以上地块为企业与不同签约主体签订的土地租赁合同，部分地块相邻。
施工现场和苗场资产主要由洒水车、水泵、发电机组、混凝土切割机、剪草机等组成，目前这些资产都处于正常运作状态。
目前公司有 13家分支机构，分布于全国各地，分支机构办公地址及施工现场的临时办公场所均为租赁取得。
2.非经营性资产、负债和溢余资产的配臵和使用情况
本次评估中，将预测期后不涉及的资产及负债作为非经营性资产及负债，其他应收款中职工个人与公司业务无关的借款、赔偿款等应作为非经营性资产，存货中的在产品和产成品实质上为企业的研发支出，未来未对该产品进行盈利预测，作为非经营性资产，其他流动资产中的多交税费不是企业经常发生的，在基准日时点将其作为非经营
性资产，存货中的原材料为企业储备了大量的苗木资源，企业库存量
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远超企业的正常使用量，对于超出 2015年日常生产经营所需的原材料作为非经营性资产。对递延所得税资产不与经营直接相关的资产作为非经营性资产，固定资产中部分设备为闲臵设备，故将其作为非经营性资产；其他应付款中投资款不是企业经常发生的，在基准日时点将其作为非经营性负债，应付利息中的应付招商银行的贷款利息为非经常性支出，应将其作为非经营性负债，预计负债中的预计搬迁费用不是企业经常发生的，在基准日时点将其作为非经营性负债。
(二)历史年度财务分析
1.财务状况与经营业绩
被评估单位评估基准日前三年及一期资产负债表如下：
2012—2015年 2月资产负债表(母公司)：
金额单位：人民币万元
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|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
|项目||2012年||2013年||2014年||2015年1-2月|
|流动资产|57,077.87||58,630.38||77,939.78||80,132.96||
|长期应收款|-||4,084.14||2,224.14||2,596.24||
|长期股权投资|58.45||42.88||30.60||30.60||
|固定资产|1,094.12||1,033.56||912.55||446.87||
|无形资产|26.11||17.72||15.47||14.13||
|长期待摊费用||144.05||116.91||89.76||5.27|
|递延所得税资产|493.60||611.17||520.00||639.40||
|非流动资产|1,816.32||5,906.39||3,792.53||3,732.51||
|资产总计||58,894.19||64,536.77||81,732.31||83,865.47|
|短期借款|3,610.33||3,926.15||200.00||200.00||
|应付票据|50.00||1,216.40||-||-||
|应付帐款||13,570.34||12,984.13||20,953.12||14,950.59|
|预收款项|592.05||602.46||236.50||287.82||
|应付职工薪酬|3,517.48||3,372.95||2,764.65||1,923.54||
|应交税费|2,305.16||2,104.30||3,216.42||2,722.66||
|应付利息|2.46||4.87||0.46||1.58||
|其他应付款|2,164.69||5,328.11||13,934.03||310.79||
|流动负债|25,812.53||29,539.37||41,305.17||20,396.98||
|预计负债|-||-||-||410.00||
|非流动负债合计|-||-||-||410.00||
|负债合计||25,812.53||29,539.37||41,305.17||20,806.98|
|所有者权益|33,081.66||34,997.40||40,427.14||63,058.49||

2012—2015年 1-2月损益表(母公司)：
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股东全部权益价值项目评估说明
金额单位：人民币万元
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|-|-|-|-|-|-|-|-|
|项目||2012年|2013年||2014年||2015年1-2月|
|一、营业收入|33,386.60||24,568.11|36,874.97||2,586.49||
|减：营业成本|23,604.31||17,479.69|24,671.79||1,610.51||
|营业税金及附加|1,352.40||807.55|1,213.38||81.50||
|销售费用|1,400.42||1,271.86|1,295.57||161.29||
|管理费用|1,687.99||1,767.03|1,701.52||768.17||
|财务费用|35.85||228.86|339.21||3.29||
|资产减值损失|397.97||470.29|1,021.96||386.04||
|加：公允价值变动收益|-||-|-||-||
|投资收益|-11.43||-15.56|-12.28||-||
|其中：对联营企业和合营企业的投资收益|-||-|-||-||
|二、营业利润|4,896.22||2,527.26|6,619.25||-424.32||
|加：营业外收入|4.07||3.41|7.39||-||
|减：营业外支出|35.76||3.62|4.12||-||
|其中：非流动资产处臵损失|-||-|-||-||
|三、利润总额|4,864.53||2,527.05|6,622.52||-424.32||
|减：所得税费用|1,396.67||611.32|1,192.78||-55.67||
|四、净利润|3,467.86||1,915.74|5,429.74||-368.65||

2.资产负债结构分析
(1)资产结构及变化分析
评估基准日前三年及一期，公司各类资产结构及变动情况如下：
金额单位：人民币万元
|||||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
|项目||2012年||2013年||2014年||2015年1-2月||
|||金额|比例|金额|比例|金额|比例|金额|比例|
||流动资产|57,077.87|97%|58,630.38|91%|77,939.78|95%|80,132.96|96%|
||非流动资产|1,816.32|3%|5,906.39|9%|3,792.53|5%|3,732.51|4%|
||合计|58,894.19|100%|64,536.77|100%|81,732.31|100%|83,865.47|100%|

企业自2012年以来，随着经营规模的扩大，资产总额不断增长，流动资产占总资产的比例在90%以上，各项资产占总资产比例较为稳定，主要是公司业务的经营特点和所处行业所决定的。公司所处行业为园林工程施工和设计，业务上不需要配臵的较多的固定资产，所
以流动资产占比要比非流动资产高。
(2)流动资产结构及变化分析
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股东全部权益价值项目评估说明
公司流动资产主要包括货币资金、应收账款、预付账款、其他应收款、存货，评估基准日前三年及一期主要构成如下表所示：
金额单位：人民币万元
|||||||||||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
|项目||2012年12月31日|||2013年12月31日||||2014年12月31日|||2015年2月28日||||
|||金额|比例||金额||比例||金额|比例||金额||比例||
||货币资金|11,335.28|19.86%||3,645.22||6.22%||1,205.30|1.55%||1,903.10||2.37%||
||应收账款|15,219.01|26.66%||19,354.00||33.01%||21,303.41|27.33%||20,987.91||26.19%||
||预付账款|196.65|0.34%||42.64||0.07%||29.76|0.04%||82.78||0.10%||
||其他应收款|3,478.53|6.09%||3,041.90||5.19%||1,553.95|1.99%||1,976.67||2.47%||
||存货|26,848.40|47.04%||32,546.61||55.51%||53,847.36|69.09%||54,556.24||68.08%||
|其他流动资产||||||||||||626.26||0.78%||
||流动资产|57,077.87||100.00%||58,630.38||100.00%|77,939.78||100.00%||80,132.96||100.00%|

从流动资产构成来看，企业应收账款、存货占流动资产的比例较大，两项合计占流动资产比例各年均在70%-90%左右，这是由园林工程施工业务的结算方式所决定的。由于工程进度款付款按结算工程量的一定比例支付，导致已结算的部分工程款未能及时全额收到形成了大量的应收账款；由于报告期内工程施工项目不断增加和工程施工业务规模不断扩大，使得实际发生的工程支出尚未结算的金额不断扩大，导致建造合同形成的存货资产逐年增加。
(3)非流动资产结构及变化分析
公司非流动资产主要包括长期应收款、长期股权投资、固定资产、无形资产、长期待摊费用及递延所得税资产等，评估基准日前三年及一期各期末，其主要构成如下表：
金额单位：人民币万元
||||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
||2012年12月31日||2013年12月31日||2014年12月31日||2015年2月28日||
|项目|||||||||
||金额|比例|金额|比例|金额|比例|金额|比例|
|长期应收款|-|0.00%|4,084.14|69.15%|2,224.14|58.65%|2,596.24|69.56%|
|长期股权投资|58.45|3.22%|42.88|0.73%|30.60|0.81%|30.60|0.82%|
|固定资产|1,094.12|60.24%|1,033.56|17.50%|912.55|24.06%|446.87|11.97%|
|在建工程|-|0.00%|-|0.00%|-|0.00%|-|0.00%|
|无形资产|26.11|1.44%|17.72|0.30%|15.47|0.41%|14.13|0.38%|
|长期待摊费用|144.05|7.93%|116.91|1.98%|89.76|2.37%|5.27|0.14%|
|递延所得税资产|493.60|27.18%|611.17|10.35%|520.00|13.71%|639.40|17.13%|
|合计|1,816.32|100.00%|5,906.39|100.00%|3,792.53|100.00%|3,732.51|100.00%|

中茂园林非流动资产主要为机器设备、房屋建筑物类固定资产和
长期应收款，无形资产占比较少。
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(4)负债结构及变化分析
评估基准日前三年及一期，公司各类负债结构及变动情况如下：
金额单位：人民币万元
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|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
|项目||2012年12月31日||||2013年12月31日||||2014年12月31日||||2015年2月28日||||
|||金额||比例||金额||比例||金额||比例||金额||比例||
||短期借款|3,610.33||13.99%||3,926.15||13.29%||200.00||0.48%||200.00||0.96%||
||应付票据|50.00||0.19%||1,216.40||4.12%||-||0.00%||-||0.00%||
||应付帐款|13,570.34||52.57%||12,984.13||43.96%||20,953.12||50.73%||14,950.59||71.85%||
||预收款项|592.05||2.29%||602.46||2.04%||236.50||0.57%||287.82||1.38%||
||应付职工薪酬|3,517.48||13.63%||3,372.95||11.42%||2,764.65||6.69%||1,923.54||9.24%||
||应交税费|2,305.16||8.93%||2,104.30||7.12%||3,216.42||7.79%||2,722.66||13.09%||
||应付利息|2.46||0.01%||4.87||0.02%||0.46||0.00%||1.58||0.01%||
||其他应付款|2,164.69||8.39%||5,328.11||18.04%||13,934.03||33.73%||310.79||1.49%||
|其他流动负债||||0.00%||||0.00%||||||410.00||1.97%||
||负债合计||25,812.53||100.00%||29,539.37||100.00%||41,305.17||100.00%||20,806.98||100.00%|

负债中，应付账款、应付职工薪酬、应交税费占负债的比例较大，占总负债的80%以上，其余负债占比总体基本稳定。
3.偿债能力分析
评估基准日前三年及一期，中茂园林主要偿债能力指标情况如下：
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|-|-|-|-|-|
|主要财务指标|2012年|2013年|2014年|2015年1-2月|
|资产负债率|43.85|45.78|50.54|24.81|
|利息保障倍数|137.16|12.04|20.52|-127.96|
|速动比率|1.17|0.88|0.58|1.25|
|流动比率|2.21|1.98|1.89|3.93|

可比上市公司 2014年度主要偿债能力指标情况如下：
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|-|-|-|-|-|
|公司名称|流动比率|速动比率|资产负债率|利息保障倍数|
|普邦园林|4.08|2.21|34.09|20.52|
|棕榈园林|1.59|0.59|67.48|5.36|
|铁汉生态|1.10|0.58|59.61|3.78|
|蒙草抗旱|1.61|1.42|54.79|5.63|
|东方园林|2.18|1.21|56.22|4.43|
|平均数|2.11|1.20|54.44|7.94|

中茂园林资产的流动比率、资产负债率指标显示公司偿债能力相
比上市公司相当，速动比率相对上市公司较差，利息保障倍数明显强
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于相比上市公司。
4.营运能力分析
评估基准日前三年及一期，公司主要营运能力指标情况如下：
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|-|-|-|-|-|
|主要财务指标|2012年|2013年|2014年|2015年1-2月|
|应收账款周转率|1.98|1.28|1.62|3.10|
|存货周转率|0.88|0.59|0.57|0.93|
|流动资产周转率|0.57|0.40|0.50|0.88|

可比上市公司 2014年度主要营运能力指标情况如下：
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|-|-|-|-|
|公司名称|应收账款周转率（次）|存货周转率（次）|流动资产周转率（次）|
|普邦园林|4.18|1.47|0.81|
|棕榈园林|3.08|0.94|0.73|
|铁汉生态|15.93|1.22|0.78|
|蒙草抗旱|1.06|4.58|0.75|
|东方园林|1.43|0.61|0.39|
|平均数|5.14|1.76|0.69|

与同类行业上市公司相比，中茂园林应收账款周转率、存货周转率、流动资产周转率均低于上市公司同期平均水平。
5.盈利能力分析
(1)营业收入分析
评估基准日前三年及一期，公司的营业收入按产品类别主要分为工程类、设计类、苗木销售和绿化管养类收入，具体收入如下：
金额单位：人民币万元
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|-|-|-|-|-|-|
|业务|产品明细项目|2012年|2013年|2014年|2015年1-2月|
|1-1|工程-市政|20,325.57|14,639.93|28,710.43|2,425.65|
|1-2|工程-房产|12,858.26|9,220.67|7,326.61|-|
|1-3|设计|124.66|151.48|233.02|-|
|1-4|绿化管养|78.11|27.83|18.74|-|
|1-5|苗木销售|-|528.21|586.17|160.84|
|营业收入合计||33,386.60|24,568.11|36,874.97|2,586.49|

近年企业主营业务收入主要来自工程类收入，分别为市政工程和房产工程，其中市政工程作为企业现阶段最大的收入来源。
上表显示 2013年企业收入有一定的下滑，主要是因为企业主要
从事工程类业务，工程类业务往往需要企业提供较大金额的保证金和
项目垫付款。企业资金不足导致 2013年业务量下降，2014年，企业
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通过无偿借款的形式从大股东处取得了一定金额的现金，重新实现了收入的较大增长。
(2)营业成本分析
评估基准日前三年及一期，营业成本按产品类别主要分为工程类和苗木销售，具体如下：
金额单位：人民币万元
||||||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
|||||历史发生数|||||||
||序号|市场及产品分类|||||||||
|||||2012年||2013年||2014年||2015年1-2月|
||1|工程-市政||13,005.88||9,782.34||18,200.81||1,516.05|
|2||工程-房产|10,444.73||7,187.74||5,880.18||||
|3||设计|93.49||70.12||117.00||0.37||
|4||绿化管养|60.21||20.10||17.52||||
|5||苗木销售|0.00||419.39||456.27||94.10||
|6||销售成本合计|23,604.31||17,479.69||24,671.79||1,610.51||

近年企业主营业务成本主要为来自工程类和苗木销售，随着工程类收入的上升，工程类收入也不断增加，占成本比例较稳定。
(3)毛利率分析
评估基准日三年及一期，被评估企业毛利率情况如下：
||||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
|||历史发生数|||||||
|市场及产品分类|||||||||
|||2012年||2013年||2014年||2015年1-2月|
|工程-市政|36%||33%||37%||37%||
|工程-房产|19%||22%||20%||||
|设计|25%||54%||50%||||
|绿化管养|23%||28%||6%||||
|苗木销售|||21%||22%||41%||
|合计|29%||29%||33%||38%||

同类上市公司综合毛利率如下：
|||||
|-|-|-|-|
|公司名称|2012年|2013年|2014年|
|普邦园林|26%|26%|26%|
|棕榈园林|27%|23%|24%|
|铁汉生态|30%|30%|31%|
|蒙草抗旱|35%|37%|31%|
|东方园林|37%|38%|35%|
|平均数|32%|32%|30%|

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企业综合毛利率不断上升，与同类行业上市公司相比，中茂园林各年的毛利率较同期上市公司平均毛利率相当。
(4)期间费用分析
评估基准日前三年及一期，中茂园林期间费用情况如下：
金额单位：人民币万元
||||||||||||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
|||2012年||||2013年||||2014年||||2015年1-2月|||
|项目||||占收入||||占收入||||占收入||||占收入|
|||金额||比例||金额||比例||金额||比例||金额||比例|
|销售费用|1,400.42||4.19%||1,271.86||5.18%||1,295.57||3.51%||161.29||6.24%||
|管理费用|1,687.99||5.06%||1,767.03||7.19%||1,701.52||4.61%||768.17||29.70%||
|财务费用|35.85||0.11%||228.86||0.93%||339.21||0.92%||3.29||0.13%||
|合计|3,124.27||9.36%||3,267.75||13.30%||3,336.30||9.05%||932.75||36.06%||

评估基准日前三年及一期，销售费用、管理费用、财务费用总体呈上升趋势，但占营业收入比重不断波动。费用的增加主要是由于业务规模的扩张以及人工费用的上涨引起。
五、收益预测的假设条件
本评估报告收益预测的假设条件如下：
(一)一般假设
1.假设评估基准日后被评估单位持续经营；
2.假设评估基准日后被评估单位所处国家和地区的政治、经济和社会环境无重大变化；
3.假设评估基准日后国家宏观经济政策、产业政策和区域发展政策无重大变化；
4.假设和被评估单位相关的利率、汇率、赋税基准、政策性征收费用等评估基准日后不发生重大变化；
5.假设评估基准日后被评估单位的管理层是负责的、稳定的，且有能力担当其职务；
6.假设被评估单位完全遵守所有相关的法律法规；
7.假设评估基准日后无不可抗力对被评估单位造成重大不利影响。
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8.本次评估不考虑与列入评估范围的资产和负债有关系的其他抵押、质押、担保、或有资产、或有负债等事项评估基准日后可能发生的对评估结论的影响。
(二)特殊假设
1.假设评估基准日后被评估单位采用的会计政策和编写本评估报告时所采用的会计政策在重要方面保持一致。
2.假设评估基准日后被评估单位在现有管理方式和管理水平的基础上，经营范围、方式与目前保持一致。
3.假设评估基准日后被评估单位的产品或服务保持目前的市场竞争态势。
4.假设评估基准日后被评估单位的技术先进性保持目前的水平。
5.假设评估基准日后企业位于茂名市电白区、广州市番禺区、萝岗区的苗场搬迁到企业新租赁的非基本农田的苗场后继续经营。
6.假设企业与国建中茂(北京)建筑科学研究院签订的关于中茂园林享有国建中茂(北京)建筑科学研究院在土壤菌生物科技绿化技术开发和应用指导中形成的专利技术的独占使用权在合同到期后能够继续执行。
六、评估计算及分析过程
(一)收益法具体方法和模型的选择
中茂园林主营业务是园林绿化工程和苗木销售，根据企业历史年度的收益情况来看，企业的收益能力较好，具备收益法预测条件，可采用收益法。
其子公司乌鲁木齐中茂景观规划设计有限公司 2012年 11月成立，主要从事景观设计业务，但自成立后仅 2014年实现了少量收入，历年亏损，不具备收益法评估条件，因此本次对该长期股权投资不采用收益法评估，本次采用资产基础法评估。
国建中茂(北京)建筑科学研究院自2012年起主要从事绿化技术科研开发和应用指导工作，无实质性经营业务，从成立至评估基准日尚未实质性的经营，对上述长期投资单位未产生收益，无法判定未来收
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益情况并进行合理预测，故不适合采用收益法进行整体评估。本次采用资产基础法评估。
本评估报告选用现金流量折现法中的企业自由现金流折现模型。
企业自由现金流折现模型的描述具体如下：
股东全部权益价值=企业整体价值－付息债务价值
1.企业整体价值
企业整体价值是指股东全部权益价值和付息债务价值之和。根据被评估单位的资产配臵和使用情况，企业整体价值的计算公式如下：
企业整体价值=经营性资产价值+溢余资产价值+非经营性资产负债价值+长期股权投资资产价值
(1)经营性资产价值
经营性资产是指与被评估单位生产经营相关的，评估基准日后企业自由现金流量预测所涉及的资产与负债。
经营性资产价值的计算公式如下：
评估基准日为 2015年 2月 28日下，经营性资产价值的计算公式如下：
F t F F
P 0  i  n
(1r)10/24 (1r)(i-0.510/12) r(1r)(t-0.510/12)
i1
其中：P：评估基准日的企业经营性资产价值；
F：评估基准日后第 i年预期的企业自由现金流量；
i
F：预测期后的企业自由现金流量(终止)；
n
F：评估基准日至当年年底的企业自由现金流量；
0
r：折现率(加权平均资本成本,WACC)；
n：永续年度；
t：预测期年度；
i：预测期第 i年。
其中，企业自由现金流量计算公式如下：
企业自由现金流量=税后经营利润+折旧与摊销-资本性支出-营运资金增加额
其中，折现率(加权平均资本成本,WACC)计算公式如下：
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E D
WACC K  K(1t)
e
E D
d
E D
其中：k：权益资本成本；
e
k：付息债务资本成本；
d
E：权益的市场价值；
D：付息债务的市场价值；
t：所得税率。
其中，权益资本成本采用资本资产定价模型(CAPM)计算。计算公式如下：
K r MRPβ r
e f L c
其中：r：无风险收益率；
f
MRP：市场风险溢价；
β：权益的系统风险系数；
L
r：企业特定风险调整系数。
c
(2)溢余资产价值
溢余资产是指评估基准日超过企业生产经营所需，评估基准日后企业自由现金流量预测不涉及的资产。溢余资产单独分析和评估。
(3)非经营性资产、负债价值
非经营性资产、负债是指与被评估单位生产经营无关的，评估基准日后企业自由现金流量预测不涉及的资产与负债。非经营性资产、负债单独分析和评估。
2.长期股权投资：
对子公司国建中茂(北京)建筑科学研究院和乌鲁木齐中茂景观规划设计有限公司，采用资产基础法将评估后的股东全部权益价值乘以所持有股权比率得出。
3.付息债务价值
付息债务是指评估基准日被评估单位需要支付利息的负债。付息债务以核实后的账面值作为评估值。
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(二)收益期和预测期的确定
1.收益期的确定
由于评估基准日被评估单位经营正常，没有对影响企业继续经营的核心资产的使用年限进行限定和对企业生产经营期限、投资者所有权期限等进行限定，或者上述限定可以解除，并可以通过延续方式永续使用。故本评估报告假设被评估单位评估基准日后永续经营，相应的收益期为无限期。
2.预测期的确定
由于企业近期的收益可以相对合理地预测，而远期收益预测的合理性相对较差，按照通常惯例，评估人员将企业的收益期划分为预测期和预测期后两个阶段。
评估人员经过综合分析，预计被评估单位于 2020年达到稳定经营状态，故预测期截至到 2020年底。
(三)预测期的收益预测
1.营业收入的预测
(1)以前年度营业收入情况
中茂园林历史年度的营业收入包括工程类、设计类、苗木销售和边坡绿化类收入。2012年至2015年1-2月各项收入、占比及增长情况如下表所示：
单位金额：人民币万元
||||||
|-|-|-|-|-|
|产品明细项目|2012年|2013年|2014年|2015年1-2月|
|工程-市政|20,325.57|14,639.93|28,710.43|2,425.65|
|工程-房产|12,858.26|9,220.67|7,326.61|-|
|设计|124.66|151.48|233.02|-|
|绿化管养|78.11|27.83|18.74|-|
|苗木销售|-|528.21|586.17|160.84|
|营业收入合计|33,386.60|24,568.11|36,874.97|2,586.49|
|产品明细项目|2012年|2013年|2014年|2015年1-2月|
|工程-市政占比|60.88%|59.59%|77.86%|93.78%|
|工程-房产占比|38.51%|37.53%|19.87%|-|
|设计占比|0.38%|0.63%|0.65%|-|
|绿化管养占比|0.23%|0.11%|0.05%|-|
|苗木销售占比||2.15%|1.59%|6.22%|
|占比合计|100.00%|100.00%|100.00%|100.00%|

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||||||
|-|-|-|-|-|
|产品明细项目|2012年|2013年|2014年|2015年1-2月|
|工程-市政收入增长率|-|-27.97%|96.11%|33.64%|
|工程-房产收入增长率|-|-28.29%|-20.54%||
|设计收入增长率|-|21.51%|53.83%||
|绿化管养收入增长率|-|-64.37%|-32.68%||
|苗木销售收入增长率|-||10.97%|64.63%|
|总收入增长率|-|-26.41%|50.09%|35.22%|

PS：2015年1-2月份的增长率为环比同期数据。
从企业历史数据可以看出，工程收入是企业收入的主要来
源，占收入总额的90%左右，且工程施工收入每年增长。企业每
年也有少量设计收入和苗木销售收入。
(2)未来年度营业收入的预测
未来年度的主营业务收入预测分为工程类、设计类来预测。
从企业历史数据可以看出，工程收入是企业收入的主要来
源，占收入总额的90%左右，且工程施工收入每年增长。企业每
年也有少量设计收入和苗木销售收入。
(2)未来年度营业收入的预测
未来年度的主营业务收入预测分为工程类、设计类来预测。
工程施工收入的预测
1)工程施工收入的预测分为 2015年 3-12月及以后年度预测，对于 2015年 3-12月的工程施工收入的预测主要是从两个方面分析，第一，截至评估基准日 2015年 2月 28日已签订尚未履行完的合同预计在 2015年 3-12月可能实现的收入；第二，预计 2015年 3-12月可能签订的合同金额及可实现的收入。
①根据企业提供的工程合同清单，并抽查合同信息的真实情况，抽查核实后，统计出截至 2015年 2月 28日已签订尚未履行完的合同金额为 80,756.75万元，其中市政类 23,825.79万元，房产类 56,930.96万元；通过企业高管及现场的项目负责人对各项目的了解情况及对行业的认知，预计各项目在 2015年完工的程度，判断各项目在 2015年 3-12月可能实现的收入为 32,521.85万元。
②根据企业提供的 2015年预计的工程合同清单，包含企业已经
进入现场但尚未签订合同的项目和企业正在沟通与协商项目的合同
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金额约为 119,990.05万元，通过企业高管及相关的项目负责人对各项目的了解情况及对行业的认知，预计各项目在 2015年完工的程度，判断该部分合同在 2015年可能实现的收入为 39,398.62万元。
3)2016年及以后年度收入预测
2016年及以后年度收入预测通过企业自身收入增长情况、同行业上市公司收入增长情况以及行业近年来发展情况及全国 GDP增长情况，结合国家“十二五”规划以及企业自身发展规划综合判断未来的收入情况。
经查询近年上市的园林企业，其历史增长情况以及当年的 GDP增长水平同建筑业情况如下：
|||||
|-|-|-|-|
|上市公司收入增长及相关参数|2012年|2013年|2014年|
|普邦园林|41%|29%|32%|
|棕榈园林|28%|35%|17%|
|铁汉生态|46%|24%|34%|
|蒙草抗旱|26%|19%|118%|
|东方园林|35%|26%|-6%|
|平均值|35%|27%|39%|
|中茂园林||-26%|50%|
|GDP增长速度|7.65%|7.67%|7.4%|
|全国建筑业增速|17.8%|16.1%|10.2%|

从上表可以看出，整个建筑业增长水平高于全国的GDP增长率，上市公司收入增长率远高于全国建筑业增长率，中茂园林收入的增长率高于上市公司收入平均增长水平。
根据中国建筑装饰协会“十二五”发展规划纲要：全行业2015年工程总产值力争达到3.8万亿元，比2010年增长1.7万亿元，总增长率为81%，年平均增长率为12.3%左右。
对企业未来的规划及发展，评估师向企业高层管理者进行了访谈，管理者认为企业在2012年至2015年2月，由于企业资金的局限，发展较为缓慢，企业已于2015年1月进行增资，其中注册资本增加10,380.73万元，资本公积增加12,619.27万元，合计增加23,000.00万元。
为企业2015年度的快速发展提供的资金支持；同时企业通过成立子公
司国建中茂(北京)建筑科学研究院，通过提供研发费用的方式，已经
在园林工程领域取得了技术上的较大进步，已经形成了较强的园林工
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程施工能力，预计在未来三年内企业的工程类、设计类的收入将保持较快增快，在2018年企业将进入缓慢发展阶段。
工程设计收入的预测
工程设计收入占企业总收入的比重较小，仅为0.65%左右，通过历史年度的数据显示工程设计收入每年递增，根据管理层的判断，未来5年工程设计仍将有所发展，对工程设计收入预测按承接工程的比例来确定。
收入的预测
评估师根据企业历史数据的分析及企业未来的规划综合分析预测未来年度的收入情况如下：
金额单位：人民币万元
|||||||||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
||项目||2015年3-12月||2016年||2017年||2018年||2019年||2020年|
|收入|工程-市政|59,465.23||84,449.42||107,627.25||121,915.07||125,933.67||125,933.67||
||工程-房产|12,455.24||16,191.81||19,430.18||21,761.80||22,632.27||22,632.27||
||设计|480.73||650.76||821.57||929.03||960.65||960.65||
|增长率|工程-市政|121.10%||36.45%||27.45%||13.28%||3.30%||0.00%||
||工程-房产|104.00%||30.00%||20.00%||12.00%||4.00%||0.00%||
||设计||147.57%||35.37%||26.25%||13.08%||3.40%||0.00%|

2.营业成本的预测
①企业产品历史年度的营业成本如下表：
金额单位：人民币万元
||||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
|产品分类||2012年||2013年||2014年||2015年1-2月|
|工程-市政|13,005.88||9,782.34||18,200.81||1,516.05||
|工程-房产|10,444.73||7,187.74||5,880.18||-||
|设计|93.49||70.12||117.00||0.37||
|绿化管养|60.21||20.10||17.52||-||
|苗木销售|-||419.39||456.27||94.10||
|成本合计||23,604.31||17,479.69||24,671.79||1,610.51|

(2)未来年度营业成本的预测
中茂园林属于园林绿化行业，其主营业务成本主要是工程类、设计类成本，工程类成本主要是建造合同成本主要为合同项下的人材机及间接费用组成，工程设计成本主要为人工成本，各项成本结转与收
入结算相配比，毛利率相对较稳定，可通过毛利率来预测未来年度营
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业成本。
园林绿化行业往往采用成本加成定价模式，根据预判制定业务目标，包括毛利率目标和收入增长目标等，决定单项工程利润的主要因素为：(1)提高综合费率，这取决于企业品牌和工程绿化的档次、技术难易程度。(2)降低成本，主要是控制材料采购成本，采用先进的管理方法、技术装备、先进工艺和提高劳动生产率。
在高端园林绿化市场，业主要求设计和施工单位具备很高的专业设计和施工能力、承接过著名的标志性工程、有同类工程的实施经验，相对于价格打压，业主更看施工质量以及服务质量，因此高端市场入围投标的企业以本地区域性优势企业和全国性龙头企业为主，因此在高端园林绿化市场极少发生偷工减料、恶性低价竞争的情形，竞争相对合理，同时这些企业具备良好的项目管理能力，一般能够保持行业利润率稳定在较高水平。根据各园林绿化行业的上市公司年报披露数据统计，本次选用的上市公司的毛利率稳中趋降，2012-2014年由32%下降至30%，据同类上市公司统计数据，毛利率情况如下：
|||||
|-|-|-|-|
|上市公司毛利率|2012年|2013年|2014年|
|普邦园林|26%|26%|26%|
|棕榈园林|27%|23%|24%|
|铁汉生态|30%|30%|31%|
|蒙草抗旱|35%|37%|31%|
|东方园林|37%|38%|35%|
|平均数|32%|32%|30%|
|中茂园林-市政|36%|33%|37%|
|中茂园林-房产|19%|22%|20%|
|中茂园林-设计|25%|54%|50%|
|中茂园林-绿化管养|23%|28%|6%|
|中茂园林-苗木销售||21%|22%|
|综合毛利率|29%|29%|33%|

根据上表显示，2012-2014年林绿化行业上市公司的平均毛利率在32%、32%、30%，可看出上市公司毛利率比较稳定，但 2014年的毛利率略有下降，中茂园林综合毛利率 2012-2014年的毛利率为29%、29%、33%，毛利率在慢慢上涨，2012年和 2013年的毛利率同比上市
公司略低。2014年的毛利率略高。
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中茂园林自 2012-2015年 2月较多的选择市政工程类工程项目，该项目类型具有高利润、高垫付、还款慢的特点，随着市政工程收入占收入比例的增加，企业综合毛利随之上升。从 2012年毛利率29%逐步上升到 2014年的33%，但各个产品项目的毛利率是比较稳定的，本次评估取2013、2014年市政工程的平均毛利率34.89%作为市政工程的毛利率基数，取20.89%作为房产工程的毛利率基数，取51.75%作为设计类的毛利率基数。对于房产市政工程和设计类业务，在 2015年及以后年度考虑到未来年度人工的持续上涨，未来毛利将会按照一定的幅度降低，则企业未来年度营业成本预测数据如下：
单位金额：人民币万元
||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
|项目|2015年3-12月|2016年|2017年|2018年|2019年|2020年|
|市政|39,336.28|56,467.01|72,604.82|82,947.64|86,427.03|86,427.03|
|房产|9,926.83|13,003.65|15,726.79|17,755.45|18,617.31|18,617.31|
|设计|243.54|346.20|458.93|544.88|591.57|591.57|
|成本合计|49,506.65|69,816.86|88,790.54|101,247.97|105,635.90|105,635.90|

3.营业税金及附加的预测
营业税金及附加包括城建税、教育费附加及地方教育费附加，税基为流转税，企业的流转税为增值税和营业税，中茂园林为一般纳税人企业，在工程类收入缴纳营业税，税率为3%，设计类收入缴纳增值税，税率为6%；因企业只有为设计收入服务的设备才能抵扣增值税，企业为避免税务风险，不单独核算进项税额，未来年度亦不测算销项税，中茂园林分别按照销项和营业税为税基的7%、3%、2%比例缴纳城市维护建设税和教育费附加及地方教育费附加。未来年度的营业税金及附加如下：
金额单位：人民币万元
||||||||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
|||未来预测数|||||||||||
|税费种类|||||||||||||
|||2015年3-12月||2016年||2017年||2018年||2019年||2020年|
|营业税||2,157.61||3,019.24||3,811.72||4,310.31||4,456.98||4,456.98|
|城市维护建设税|153.05||214.08||270.27||305.62||316.02||316.02||
|教育费附加|65.59||91.75||115.83||130.98||135.44||135.44||
|地方教育费附加||43.73||61.17||77.22||87.32||90.29||90.29|
|合计|2,419.99||3,386.23||4,275.05||4,834.23||4,998.73||4,998.73||

4.销售费用的预测
销售费用主要核算内容为办公费、汽车使用费、业务招待费、工
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资、交通费、差旅费、折旧费、社保费、会议费、通讯费、租赁费、水电费、工程后期维护费、装修费、劳保费、无形资产摊销、服务费、教育费、公积金、物业管理费、会员费、报名费、车船税等费用。
人工工资、主要根据企业人力资源部门确定的销售人员人数变化、现有工资水平增长情况等综合计算确定。社保费、公积金根据历史年度占人工工资的比例进行预测，其他费用结合企业历史发生数，并结合各项费用与收入的关系，再依据企业未来生产规模变化情况，确定未来年度预测值。
通讯费、装修费、物业管理费、装修费、会议费、车船税参照企业近三年支出水平，结合企业未来年度发展规划进行合理预测，按照一定的增长比例进行合理预测。
办公费、汽车使用费、业务招待费、差旅费、水电费、工程后期维护费、交通费等费用根据历史年度费用和收入的比例的平均值结合企业实际情况确定其预测值。
租赁费根据企业签订的租赁合同再结合未来租金的增长情况进行合理预测。
折旧、摊销费按企业评估基准日现有固定资产，以及以后每年新增的资本性支出资产，按各类资产经济寿命年限综合计算确定。
劳保费、服务费、教育费、会员费、报名费参照前三年实际水平，被评估单位未来年份业务发展趋势，并适当考虑业务规模的增加及预计可能发生的变化等因素分析测算。
公司未来年度销售费用预测如下：
金额单位：人民币万元
||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
||未来预测数||||||
|项目|||||||
||2015年3-12月|2016年|2017年|2018年|2019年|2020年|
|办公费|87.86|122.93|155.19|175.49|181.46|181.46|
|汽车使用费|140.01|195.88|247.29|279.64|289.15|289.15|
|业务招待费|78.88|110.35|139.31|157.54|162.90|162.90|
|工资|687.09|937.88|1,060.52|1,193.09|1,252.74|1,252.74|
|交通费|18.89|26.43|33.37|37.73|39.01|39.01|
|差旅费|100.19|140.16|176.95|200.10|206.91|206.91|
|折旧费|24.77|30.97|31.81|32.12|34.99|34.61|
|社保费|84.42|115.23|130.30|146.58|153.91|153.91|
|会议费|15.40|16.17|16.98|17.83|18.72|18.72|
|通讯费|1.33|1.40|1.47|1.54|1.62|1.62|

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||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
||未来预测数||||||
|项目|||||||
||2015年3-12月|2016年|2017年|2018年|2019年|2020年|
|租赁费|32.57|34.20|35.91|37.70|39.59|39.59|
|水电费|35.95|50.29|63.49|71.80|74.24|74.24|
|工程后期维护费|275.19|385.09|486.16|549.75|568.46|568.46|
|装修费|2.03|2.13|2.24|2.35|2.47|2.47|
|劳保费|0.50|0.50|0.50|0.50|0.50|0.50|
|无形资产摊销|3.05|1.11|0.93|0.82|0.83|0.80|
|服务费|1.80|1.80|1.80|1.80|1.80|1.80|
|教育费|0.80|0.80|0.80|0.80|0.80|0.80|
|公积金|17.60|24.02|27.16|30.56|32.09|32.09|
|物业管理费|5.54|6.30|6.61|6.94|7.29|7.29|
|会员费|2.00|2.00|2.00|2.00|2.00|2.00|
|报名费|0.90|0.90|0.90|0.90|0.90|0.90|
|车船税|1.66|1.75|1.84|1.93|2.02|2.02|
|合 计|1,618.42|2,208.28|2,623.53|2,949.50|3,074.41|3,074.00|

5.管理费用的预测
管理费用主要核算内容人工工资、办公费、差旅费、劳保费、业务招待费、水电费、会议费、住房公积金、汽车使用费、社保费、租赁费、通讯费、水电费、税金、教育费、物业管理费、折旧费、福利费、无形资产摊销、审计费、律师费、研发费用、修理费、服务费、公证费、劳务费、专利费、会员费、工会经费、残疾人就业保障金、交通费、郁闭期费用等费用。
人工费用工主要根据企业人力资源部门确定的管理人员人数变化、现有工资水平、效益工资增长情况等综合计算确定。
职工福利费、社会保险费、住房公积金、工会经费及劳保费根据企业的计提比例及实际发生额与人工工资的比例进行预测。
租赁费根据企业签订的租赁合同再结合未来租金的增长情况进行合理预测。
税费支出中主要为印花税等，根据历史年度费用和相应营业收入的比例平均值结合企业实际情况确定其预测值。
研发费用、郁闭期费用、差旅费、业务招待费、税金、劳务费，根据历史年度费用和相应营业收入的比例平均值结合企业实际情况确定其预测值。
劳保费、会议费、汽车使用费、教育费、物业管理费、审计费、
律师费、服务费、公证费、专利费、水电费、会员费残疾人就业保障
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金、交通费、修理费按历史年度的大致水平进行预测。
折旧、摊销费按企业评估基准日现有固定资产，以及以后每年新增的资本性支出资产，按各类资产经济寿命年限综合计算确定。
经测算，预测年度的管理费用如下：
金额单位：人民币万元
||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
||未来预测数||||||
|项目|||||||
||2015年3-12月|2016年|2017年|2018年|2019年|2020年|
|办公费|127.87|175.61|198.97|223.57|230.28|237.19|
|差旅费|141.74|198.30|250.35|283.09|292.73|292.73|
|劳保费|0.52|0.55|0.58|0.61|0.64|0.64|
|业务招待费|289.98|405.70|512.18|579.18|598.89|598.89|
|会议费|1.80|1.80|1.80|1.80|1.80|1.80|
|住房公积金|16.79|23.51|27.15|31.10|32.66|32.66|
|汽车使用费|101.40|124.20|136.62|150.28|165.31|165.31|
|社保费|31.77|44.48|51.37|58.85|61.79|61.79|
|工资|381.96|534.74|617.62|707.46|742.83|742.83|
|租赁费|166.54|200.67|212.71|212.71|225.48|225.48|
|通讯费|6.00|6.50|6.50|6.50|6.50|6.50|
|水电费|20.55|22.84|25.12|27.40|27.40|27.40|
|税金|140.87|197.09|248.82|281.37|290.94|290.94|
|教育费|0.29|0.33|0.30|0.29|0.39|0.39|
|物业管理费|16.64|20.04|22.04|24.25|26.67|26.67|
|折旧费|34.94|43.68|44.86|45.31|49.36|48.82|
|福利费|13.80|19.32|22.31|25.56|26.84|26.84|
|无形资产摊销|8.96|3.26|2.73|2.39|2.44|2.35|
|郁闭期费用|932.20|1,304.47|1,646.87|1,862.28|1,925.65|1,925.65|
|审计费|23.00|23.00|23.00|23.00|23.00|23.00|
|律师费|18.00|18.00|18.00|18.00|18.00|18.00|
|研发费用|475.56|665.33|839.96|949.83|982.15|982.15|
|修理费|9.84|10.83|11.91|13.10|14.41|14.41|
|服务费|31.70|34.87|38.36|42.20|46.42|46.42|
|公证费|0.60|0.60|0.60|0.60|0.60|0.60|
|评估费|2.50|2.50|2.50|2.50|2.50|2.50|
|劳务费|68.10|95.27|120.28|136.01|140.64|140.64|
|专利费|1.00|1.00|1.00|1.00|1.00|1.00|
|会员费|2.26|2.26|2.26|2.26|2.26|2.26|
|工会经费|53.61|74.31|86.84|96.92|101.24|101.24|
|残疾人就业保障金|24.52|36.42|40.29|45.20|48.21|48.21|
|交通费|3.91|4.99|5.24|5.50|5.77|5.77|
|合计|3,149.23|4,296.46|5,219.16|5,860.12|6,094.80|6,101.07|

6.财务费用的预测
财务费用主要核算的是银行存款的利息收入及利息支出、手续费
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及其他与借款相关的费用支出。由于多余货币资金已作为溢余资产，故后期不再考虑银行利息收入，历史年度手续费金额较少，未来年度不对其进行预测。未来年度财务费用主要为贷款利息，根据企业未来年度的资产规模进行预测，未来年度财务费用预测数据如下：
金额单位：人民币万元
||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
|项目名称|2015年3-12月|2016年|2017年|2018年|2019年|2020年|
|利息支出|522.92|974.48|974.48|974.48|974.48|974.48|

7.营业外收支的预测
企业历史年度营业外收支为非经营性项目，主要为固定资产处臵损失和其他，对于固定资产处臵损失，未来年度具有不确定性，后期不进行预测。
8.所得税的预测
预测期所得税费用=(营业收入-营业成本-营业税金及附加-销售费用-管理费用-财务费用+纳税调整额)×所得税率
企业按照•中华人民共和国企业所得税法‣和•中华人民共和国企业所得税法实施条例‣规定缴纳企业所得税，中茂园林被认定为高新技术企业，高新技术企业的期限为 2014年至 2016年 12月 31日。
根据•高新技术企业认定管理办法‣的有关规定，2014年至 2016年 12月 31日，所得税率按15%执行，以后年度按照25%进行预测。
纳税调整额主要考虑企业实际发生的业务招待费与按税法规定可以列支的业务招待费之间的差异。
预测年度所得税费用如下：
金额单位：人民币万元
||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
|项目|未来预测数||||||
||2015年3-12月|2016年|2017年|2018年|2019年|2020年|
|所得税费|2,236.08|3,122.41|6,564.21|7,258.57|7,263.24|7,261.78|

9.税后经营利润的预测
税后经营利润=利润总额-所得税+利息支出×(1-所得税率)
利润总额=营业收入-营业成本-营业税金及附加-销售费用-管理费用-财务费用
10.折旧与摊销的预测
固定资产折旧包括机器设备、车辆和电子设备三大类，在考虑经
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济寿命年限和尚可使用年限的情况下，对固定资产在预测期的折旧和更新以及预测期后(即永续期)的折旧和更新进行了预测，根据未来各年固定资产折旧总额，管理部门和销售部门固定资产所占比例分别计入管理费用及生产成本中。摊销项目主要是无形资产和长期待摊费用，按收益期限及使用权期限平均摊销预测年度的折旧费用如下：
金额单位：人民币万元
|||||||||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
|项目|||2015年3-12月||2016年||2017年||2018年||2019年||2020年|
||本期折旧额||93.16||116.48||119.62||120.80||131.62||130.18|
||摊销合计|12.01||4.38||3.66||3.21||3.28||3.15||

11.资本性支出的预测
企业的资本性支出主要由二部分组成：存量资产的正常更新支出(重臵支出)、增量资产的资本性支出(扩大性支出)。
未来年度资本性支出由存量资产的正常更新支出构成，未来年度固定资产更新支出依据基准日企业固定资产规模预测。
存量资产的更新支出：存量资产的正常更新支出，按估算的重臵成本除以经济耐用年限按平均年资本性支出考虑，被评估单位评估基准日已报废的设备，不再考虑更新。
增量资产的资本性支出为新增施工与运输设备，本次预测按新增产能所需的设备及已预付款项进行资本性支出。
对于永续期，固定资产更新支出依据基准日企业必须的固定资产和预计的增量资产规模预测。
资本性支出预测如下：
金额单位：人民币万元
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|2015年3-12月|2016年|2017年|2018年|2019年|2020年|
|235.63|141.63|74.48|43.45|20.97|30.84|

12.营运资金增加额的预测
结合企业经营情况以及行业的经营特点，未来年度营运资金的预测是以企业 2015年 2月 28日营运资金占用为基础，经调整后计算周转率确定的。
评估基准日正常营运资金=货币资金+应收账款+其他应收款+存
货-应付票据-应付账款-预收账款-应付职工薪酬-应交税费-其他应付款
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股东全部权益价值项目评估说明
追加营运资金按以下公式计算：
以后年度需要追加的营运资金=当年度需要的营运资金－上一年度需要的营运资金
剔除溢余资产、非经营性资产后预测年度营运资金如下表：
金额单位：人民币万元
||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
|项目|2015年3-12月|2016年|2017年|2018年|2019年|2020年|
|营运资金|81,192.22|98,044.83|113,765.75|124,886.60|129,401.80|129,401.80|
|营运资金增加额|18,289.35|16,852.61|15,720.92|11,120.85|4,515.20|-|

(四)折现率的确定
1.无风险收益率的确定
国债收益率通常被认为是无风险的，因为持有该债权到期不能兑付的风险很小，可以忽略不计。根据 WIND资讯系统所披露的信息， 10年期国债在评估基准日的到期年收益率为3.3602%，本评估报告以3.3602%作为无风险收益率。
2.权益系统风险系数的确定
被评估单位的权益系统风险系数计算公式如下：
   
β 1 1 t D Eβ
L U
式中：β：有财务杠杆的权益的系统风险系数；
L
β
：无财务杠杆的权益的系统风险系数；
U
t：被评估企业的所得税税率；
DE：被评估企业的目标资本结构。
根据被评估单位的业务特点，评估人员通过 WIND资讯系统查询了 5家沪深 A股可比上市公司 2015年 2月 28日的β值，然后根据可 L
比上市公司的所得税率、资本结构换算成β值，并取其平均值 0.5969 U
作为被评估单位的β值，具体数据见下表：
U
|||||
|-|-|-|-|
|序号|股票代码|公司简称|βu值|
|1|002663.SZ|普邦园林|0.8579|
|2|002431.SZ|棕榈园林|0.4759|
|3|300197.SZ|铁汉生态|0.5901|
|4|300355.SZ|蒙草抗旱|0.671|
|5|002310.SZ|东方园林|0.3894|
|平均值|||0.5969|

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取可比上市公司资本结构的平均值 0.1405作为被评估单位的目标资本结构。被评估单位评估基准日执行的所得税税率为15%。
将上述确定的参数代入权益系统风险系数计算公式，计算得出被评估单位的权益系统风险系数。
   
β 1 1 t D Eβ
L U
=0.6682
3.市场风险溢价的确定
市场风险溢价是对于一个充分风险分散的市场投资组合，投资者所要求的高于无风险利率的回报率，根据我公司的研究成果，市场风险溢价取7.15%。
4.企业特定风险调整系数的确定
评估人员在综合考虑企业在行业中的规模、所处经营阶段、主要客户情况、企业内部管理机制及控制机制、管理人员及人力资源水平等基础上确定企业特定风险调整系数为6.5%。
5.预测期折现率的确定
(1)计算权益资本成本
将上述确定的参数代入权益资本成本计算公式，计算得出被评估单位的权益资本成本。因企业未来年度的所得税，权益资本成本分为两个阶段，第一个阶段为 2015年至 2016年 12月 31日，权益资本成本为：
K Rβ MRP R
e f c
=14.64%
第二个阶段为 2017年及以后年度，权益资本成本为：
K Rβ MRP R
e f c
=14.58%
(2)计算加权平均资本成本
主要结合企业未来年度的贷款情况，评估基准日被评估单位付息债务以基准日执行的一年期金融机构贷款利率5.60%为基础确定，将上述确定的参数代入加权平均资本成本计算公式，计算得出被评估单位的加权平均资本成本。
第一个阶段的加权平均资本成本为：
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E D
 
WACC K  K 1 t
e
D E
d
D E
=13.42%
第二个阶段加权平均资本成本为：
E D
 
WACC K  K 1 t
e
D E
d
D E
=13.30%
6.预测期后折现率的确定
2015年起至 2016年末设定企业所得税税率为15%，则预测期后折现率为13.42%，以后年度设定企业所得税税率为25%，则预测期后折现率为13.30%。
(五)预测期后的价值确定
永续年度利润总额=(稳定期的利润总额+稳定期的折旧+稳定期的摊销-永续期的折旧-永续期的摊销)
=28,742.40+130.18+3.15-99.82-6.23
=28,769.69万元
永续年度所得税=(永续年度利润总额+纳税调整额)×所得税率
=(永续年度利润总额+稳定期的招待费×0.4)×所得税率
=(28,769.69+304.71)×25%
= 7,268.60万元
税后经营利润=永续年度利润总额-永续年度所得税+稳定期利息支出×(1-所得税率)
= 28,769.69-7,268.60+974.48×(1-25%)
=22,231.95万元
(六)测算过程和结果
预测期内各年企业自由现金流量按年中流出考虑，预测期后企业终值按预测年末折现考虑，从而得出企业的自由现金流量折现值，计算公式如下：
自由现金流量折现值=明确的预测期期间的自由现金流量现值+明确的预测期之后的自由现金流量(终值)现值
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金额单位：人民币万元
|||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|
|项目|2015年3-12月|2016年|2017年|2018年|2019年|2020年|永续年度|
|一、营业收入|72,401.21|101,291.99|127,879.00|144,605.90|149,526.59|149,526.59||
|减：营业成本|49,506.65|69,816.86|88,790.54|101,247.97|105,635.90|105,635.90||
|营业税金及附加|2,419.99|3,386.23|4,275.05|4,834.23|4,998.73|4,998.73||
|营业费用|1,618.42|2,208.28|2,623.53|2,949.50|3,074.41|3,074.00||
|管理费用|3,149.23|4,296.46|5,219.16|5,860.12|6,094.80|6,101.07||
|财务费用|522.92|974.48|974.48|974.48|974.48|974.48||
|资产减值损失||||||||
|加：公允价值变动收益||||||||
|投资收益||||||||
|二、营业利润|15,183.99|20,609.68|25,996.25|28,739.59|28,748.26|28,742.40||
|加：营业外收入||||||||
|减：营业外支出||||||||
|三、利润总额|15,183.99|20,609.68|25,996.25|28,739.59|28,748.26|28,742.40||
|所得税率|15.00|15.00|25.00|25.00|25.00|25.00|-|
|减：所得税|2,236.08|3,122.41|6,564.21|7,258.57|7,263.24|7,261.78|-|
|四、净利润|12,947.91|17,487.26|19,432.04|21,481.02|21,485.02|21,480.62|21,501.09|
|加：税后利息支出|444.48|828.31|730.86|730.86|730.86|730.86|730.86|
|五、税后经营利润|13,392.39|18,315.57|20,162.90|22,211.88|22,215.88|22,211.48|22,231.95|
|加：折旧|93.16|116.48|119.62|120.80|131.62|130.18|99.82|
|摊销|12.01|4.38|3.66|3.21|3.28|3.15|6.23|
|减：资本性支出|235.63|141.63|74.48|43.45|20.97|30.84|138.22|
|营运资本增加额|18,289.35|16,852.61|15,720.92|11,120.85|4,515.20|-|-|
|六、企业自由现金流量|-5,027.42|1,442.19|4,490.79|11,171.60|17,814.60|22,313.97|22,199.77|
|七、折现率|13.42%|13.42%|13.30%|13.30%|13.30%|13.30%|13.30%|
|折现期|0.42|1.33|2.33|3.33|4.33|5.33||
|折现系数|0.95|0.85|0.75|0.66|0.58|0.51|3.86|
|折现值|-4,770.44|1,219.27|3,349.21|7,353.70|10,349.92|11,442.15|85,590.95|
|八、企业自由现金流折现值|114,534.78|||||||

(七)其他资产和负债的评估
1.非经营性资产和负债的评估
非经营性资产是指与企业主营业务无关的资产，该类资产基本不产生收益，会增大资产规模，降低企业利润率。非经营性负债是指与企业主营业务无关的负债，该类负债以后年度仍需支付。
其他应收款中职工个人与公司业务无关的借款、赔偿款等应作为非经营性资产；账面值共计为 697,832.58元，评估后为 697,832.58元；
存货中的在产品和产成品实质上为企业的研发支出，未来未对该产品进行盈利预测，应作为非经营性资产，账面值共计为 129,075.70
元，评估后为 129,075.70元；
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存货中的原材料为企业储备了大量的苗木资源，企业库存量远超企业的正常使用量，对于超出 2015年日常生产经营所需的原材料作为非经营性资产。账面值共计为 41,307,976.34元，评估后为 53,358,039.05元；
固定资产中的闲臵设备属于非经营性资产，账面值共计为 27,424.35元，评估后为 44,000.00元。
递延所得税资产不与经营直接相关的资产作为非经营性资产，账面值为 6,394,049.16元，评估值为 5,559,617.86元。
其他流动资产中的多缴税费不是企业经常发生的，在基准日时点将其作为非经营性资产，账面值为 6,262,648.35元，评估值为 6,262,648.35元
应付利息中的应付银行的借款利息，为非经常性支出项目，作为非经营性负债，账面值为 15,833.33元，评估值为 15,833.33元。
其他应付款中投资款不是企业经常发生的，在基准日时点将其作为非经营性负债，账面值为 2,100,000.00元，评估值为 2,100,000.00元。
预计负债中的预计搬迁费用不是企业经常发生的，在基准日时点将其作为非经营性负债，账面值为 4,100,000.00元，评估值为 4,100,000.00元。
综上所述，非经营性资产评估值为 6,605.12万元，非经营性负债评估值 621.58万元，非经营性资产净额为 5,983.54万元。
2.溢余资产的评估
评估基准日企业货币资金为 1,903.10万元，综合考虑企业营业成本、销售费用、管理费用及税金等综合分析计算确定，从营运资金预测过程的货币资金的预测中得知，企业正常经营时所需最低货币资金保有量高于企业评估基准日的现金，则评估基准日溢余资产为 0.00元。
(八)收益法评估结果
1.企业整体价值的计算
企业整体价值=经营性资产价值+非经营性资产价值+溢余资产价值+长期股权投资
=114,534.78+5,983.54+0.00+13.55
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= 120,531.87万元
2.付息债务价值的确定
中茂园林的在评估基准日付息债务为 200.00万元。
3.股东全部权益价值的计算
根据以上评估工作，中茂园林的股东全部权益价值为：
股东全部权益价值=企业整体价值－付息债务价值
=120,531.87-200.00
=120,331.87万元
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第五章评估结论及分析
一、评估结论
北京中企华资产评估有限责任公司受天广消防股份有限公司的委托，根据有关法律、法规和资产评估准则，遵循独立、客观、公正的原则，采用资产基础法和收益法两种评估方法，按照必要的评估程序，对中茂园林公司的股东全部权益价值在 2015年 2月 28日的市场价值进行了评估。根据以上评估工作，得出如下评估结论：
(一)收益法评估结果
广州中茂园林公司评估基准日总资产账面价值为 83,865.47万元，总负债账面价值为 20,806.98万元，净资产账面价值为 63,058.49万元。
收益法评估后的股东全部权益价值为 120,331.87万元，增值额为 57,273.38万元，增值率为90.83%。
(二)资产基础法评估结果
中茂园林评估基准日总资产账面价值为 83,865.47万元，评估价值为 84,995.47万元，增值额为 1,130.00万元，增值率为1.35%；总负债账面价值为 20,806.98万元，评估价值为 20,806.98万元，评估无增减值；净资产账面价值为 63,058.49万元，净资产评估价值为 64,188.48万元，增值额为 1,130.00万元，增值率为1.79%。
资产基础法具体评估结果详见下列评估结果汇总表：
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资产基础法评估结果汇总表
评估基准日：2015年2月28日 金额单位：人民币万元
|||||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
||||账面价值||评估价值||增减值||增值率%|
|项目||||||||||
|||A||B||C=B-A||D=C/A×100%||
|流动资产|1||80,132.96||81,337.96||1,205.01||1.50|
|非流动资产|2||3,732.51||3,657.50||-75.01||-2.01|
|其中：长期应收款|3||2,596.24||2,596.24||-||-|
|长期股权投资|4||30.60||13.55||-17.05||-55.71|
|固定资产|5||446.87||472.48||25.61||5.73|
|无形资产|6||14.13||14.00||-0.13||-0.94|
|长期待摊费用|7||5.27||5.27||-||-|
|递延所得税资产|8||639.40||555.96||-83.44||-13.05|
|资产总计|9||83,865.47||84,995.47||1,130.00||1.35|
|流动负债|10||20,396.98||20,396.98||-||-|
|非流动负债|11||410.00||410.00||-||-|
|负债总计|12||20,806.98||20,806.98||-||-|
|净资产|13||63,058.49||64,188.48||1,130.00||1.79|

(三)评估结论
收益法评估后的股东全部权益价值为 120,331.87万元，资产基础法评估后的股东全部权益价值为 64,188.48万元，两者相差 56,143.39万元，差异率为87.47%。
两种评估方法结果差异主要原因是：两种评估方法考虑的角度不同，资产基础法是从单项资产的再取得途径考虑的，反映的是企业单项资产的市场价值；收益法是从企业的未来获利角度考虑的，反映了企业各项资产的综合获利能力。本次评估最终确定选取收益法评估结果作为本报告评估结论，主要原因如下：
中茂园林是专业的园林绿化企业，目前已经经营数年，通过近几年财务指标显示公司近几年保持盈利，企业将以目前的经营模式、管理水平持续经营。
中茂园林经过多年在园林绿化领域的经验积累和不断创新，已通过ISO9001、ISO14001标准认证，并取得了城市园林绿化企业一级、
风景园林工程设计乙级、房屋建筑工程施工总承包二级、市政公用
工程施工总承包二级、造林工程施工资质乙级、建筑业企业资质证
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书二级资质，并参与修建了多项大型国家级园林绿化工程，取得了多项省级奖励，已经拥有一定的市场影响力。
中茂园林被广东省科学技术厅、财政厅、国家税务局、地方税务局认定为高新技术企业（证书编号：GR201444001395，颁发时间为 2014年 10月 10日）。企业在注重市场的同时，不断加强自身的竞争力，不断加强科研力度，并与子公司共同获得了多项专利技术知识产权和商标权，公司拥有较强的持续生存能力与市场扩张能力。
中茂园林拥有良好的管理、技术，以及优良的设计和工程施工团队，在长期的经营也形成了一定的知名度，形成了一定的核心竞争能力和无法确指的无形资产。
企业整体获利能力的大小不完全是由构成企业整体资产的各单项要素的价值之和决定的，作为一个有机的整体，除单项资产能够产生价值以外，其合理的资源配臵、优良的管理、经验、经营形成的商誉等综合因素形成的各种无形资产也是不可忽略的价值组成部分，这是收益法评估的优势，也是资产基础法所无法完全覆盖的。
综上分析，收益法从企业的未来获利角度考虑，综合考虑了企业的品牌竞争力、客户资源价值、人力资源价值、企业管理价值，技术经验价值等各项资源的价值，因而我们认为收益法评估结果更能客观合理的地反映本次评估目的所申报的资产和负债价值。
根据上述分析并结合本次评估目的，本评估报告评估结论采用收益法结果，即：中茂园林的股东全部权益价值评估结果为 120,331.87万元。
二、评估结论与账面价值比较变动情况及原因
(一)评估结论与账面价值比较变动原因
1.流动资产评估增减值原因分析
流动资产评估增值。评估增值原因主要如下：
存货评估增值。增值主要原因如下：
1)原材料评估增值，增值原因为部分原材料采购时间较早，企业通过培育，使得原材料价值上升，导致评估增值。
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2.长期股权投资评估增减值原因分析
长期股权投资评估值评估减值，减值原因为评估价值是按被评估单位基准日全部股权权益乘以持股比率得出股东部分权益价值，被投资单位自成立后仅 2014年实现了少量收入，历年亏损，导致评估减值。
3.设备类资产评估增减值原因分析
设备类资产原值评估减值；净值评估增值。评估增减值原因主要如下：
1)机器设备评估原值减值、评估净值增值，评估原值减值的原因是相同配臵的机器设备的市场价格处于不断下降的趋势，因而造成机器设备评估原值减值；评估净值增值原因主要为企业会计折旧年限小于设备的经济寿命年限，导致评估净值增值。
2)车辆原值评估减值，净值评估增值。评估原值减值的原因是相同型号的车辆的市场价格处于不断下降的趋势，导致车辆评估原值减值；评估净值增值原因主要为企业会计折旧年限小于设备的经济寿命年限。
3)电子设备评估原值减值，评估净值增值。电子设备评估原值减值主要由于技术进步，电子产品的更新换代速度越来越快，相同配臵的电子设备市场价格处于不断下降的趋势，因而造成电子设备评估原净值减值。评估净值增值的原因为企业会计折旧年限小于设备的经济寿命年限。
4.无形资产评估增减值原因分析
其他无形资产评估减值。减值原因是企业大部分使用的软件未进行维护升级，由于技术进步，市场上同类型软件的更新换代速度越来越快，相同型号的软件市场价格处于不断下降的趋势。
5.递延所得税资产评估增减值原因分析
减值原因为本次评估对对于因为计提存货跌价准备和固定资产减值准备所产生的递延资产不予确认导致评估减值。
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评估说明附件
附件一、广州中茂园林建设工程有限公司有关事项说明。
附件二、广州中茂园林建设工程有限公司长期股权投资乌鲁木齐中茂景观规划设计有限公司资产评估说明；
附件三、广州中茂园林建设工程有限公司长期股权投资国建中茂(北京)建筑科学研究院资产评估说明。
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