资产评估报告书
（报告书）
共1册第1册
项目名称：上海瑞聚实业有限公司拟向关联方出租资产涉及的苹果树飞椅等五项游乐设备客观租金回报率资产评估报告
报告文号：沪东洲资评报字【2014】第 0313348号
上海东洲资产评估有限公司
资产评估报告书
【2014】第0313348号
声明
声 明
本项目签字注册资产评估师郑重声明：注册资产评估师在本次评估中恪守独立、客观和公正的原则，遵循有关法律、法规和资产评估准则的规定；根据我们在执业过程中收集的资料，评估报告陈述的内容是客观的，并对评估结论合理性承担相应的法律责任。
评估对象涉及的资产、负债清单由委托方、被评估单位申报并经其签章确认。根据《资产评估准则——基本准则》第二十三条的规定，遵守相关法律、法规和资产评估准则，对评估对象在评估基准日特定目的下的价值进行分析、估算并发表专业意见，是注册资产评估师的责任；提供必要的资料并保证所提供资料的真实性、合法性、完整性，恰当使用评估报告是委托方和相关当事方的责任。
我们已对评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查；我们已对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验，并对已经发现的问题进行了如实披露，且已提请委托方及相关当事方完善产权以满足出具评估报告的要求。根据《资产评估准则——基本准则》第二十四条和《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》，委托方和相关当事方应当对所提供评估对象法律权属资料的真实性、合法性和完整性承担责任。注册资产评估师执行资产评估业务的目的是对评估对象价值进行估算并发表专业意见，对评估对象法律权属确认或发表意见超出注册资产评估师执业范围。本评估报告不对评估对象的法律权属提供任何保证。
根据《资产评估职业道德准则——基本准则》第二十六条，本报告受本评估机构和注册资产评估师执业能力限制，相关当事人决策时应当有自身的独立判断。注册资产评估师有责任提醒评估报告使用者理解并恰当使用评估报告，但不承担相关当事人的决策责任。
我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设和限定条件的限制，评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明的假设、限定条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。根据《资产评估准则——评估报告》第十三条，评估报告使用者应当全面阅读本项目评估报告，应当特别关注评估报告中揭示的特别事项说明和评估报告使用限制说明。
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目录
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（目录）
项目名称 上海瑞聚实业有限公司拟向关联方出租资产涉及的苹果树飞椅等五项游乐设备客观租金回报率资产评估报告
报告文号 沪东洲资评报字【2014】第 0313348号
声明 .................................................................... 2目录 .................................................................... 3摘要 .................................................................... 4正文 .................................................................... 5一、委托方及其他报告使用者概况 ..................................................................................................... 5 I. 委托方 ............................................................................. 5 II. 产权持有者 ......................................................................... 6 III. 其他报告使用者 ..................................................................... 6二、被评估单位及其概况 ..................................................................................................................... 6三、评估目的 ......................................................................................................................................... 6四、评估范围和评估对象 ..................................................................................................................... 6五、价值类型及其定义 ......................................................................................................................... 6六、评估基准日 ..................................................................................................................................... 6七、评估依据 ......................................................................................................................................... 7 I. 经济行为依据 ....................................................................... 7 II. 法规依据 ........................................................................... 7 III. 评估准则 ........................................................................... 7 IV. 取价依据 ........................................................................... 7 V. 权属依据 ........................................................................... 7 VI. 参考资料及其他 ..................................................................... 7八、评估方法 ......................................................................................................................................... 7 I. 概述 ............................................................................... 8九、评估程序实施过程和情况 ............................................................................................................. 8十、评估假设 ......................................................................................................................................... 8十一、评估结论 ......................................................................................................................................... 9 I. 概述 ............................................................................... 9十二、特别事项说明 ................................................................................................................................. 9十三、评估报告使用限制说明 ............................................................................................................... 10 I. 评估报告使用范围 .................................................................. 10 II. 评估结论使用有效期 ................................................................ 10 III. 涉及国有资产项目的特殊约定 ........................................................ 10 IV. 评估报告解释权 .................................................................... 10十四、评估报告日 ................................................................................................................................... 10报告附件 .................................................................................................................................................... 12
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资产评估报告书
【2014】第0313348号
摘要
资产评估报告书
（摘要）
项目名称 上海瑞聚实业有限公司拟向关联方出租资产涉及的苹果树飞椅等五项游乐设备客观租金回报率资产评估报告
报告文号 沪东洲资评报字【2014】第0313348号
委托方 上海瑞聚实业有限公司。
其他报告使用者 根据评估业务约定书的约定，本次经济行为涉及的各相关方，及国家法律、法规规定的报告使用者，为本报告的合法使用者。
被评估单位 上海瑞聚实业有限公司。
评估目的 租金回报率
评估基准日 2014年3月31日。
评估对象及评估本次资产评估对象为瑞聚实业拟出租的资产，评估范围系截止2014范围
年3月31日瑞聚实业拥有的苹果树飞椅等五项游乐设备。
价值类型 市场价值。
评估方法 主要采用收益法的评估结论。
评估结论 经评估，被评估单位拟出租资产于评估基准日的客观租金回报率为18.10%。
评估结论使用有为评估基准日起壹年，即有效期截止2015年3月30日。
效期
重大特别事项 无重大特别事项。
特别提示：本报告只能用于报告中明确约定的评估目的。以上内容摘自评估报告正文，欲了解本评估项目的详细情况和合理理解评估结论，应当阅读评估报告正文。
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正文
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（正文）
特别提示：本报告只能用于报告中明确约定的评估目的，且在约定情形下成立。欲了解本评估项目的全面情况，请认真阅读资产评估报告书全文及相关附件。
上海瑞聚实业有限公司：
上海东洲资产评估有限公司接受贵单位的委托，根据有关法律、法规和资产评估准则、资产评估原则，主要采用收益法，按照必要的评估程序，对上海瑞聚实业有限公司拟出资的的苹果树飞椅等五项游乐设备客观租金回报率在2014年3月31日的市场价值进行了评估。现将资产评估情况报告如下：
项目名称 上海瑞聚实业有限公司拟向关联方出租资产涉及的苹果树飞椅等五项游乐设备客观租金回报率资产评估报告
报告文号 沪东洲资评报字【2014】第0313348号
一、委托方及其他报告使用者概况
I.委托方 名 称：上海瑞聚实业有限公司
住 所：青浦区沪青平公路1362号1幢1层A区191室法定代表人：吴崇林
注册资本：人民币壹佰万元
实收资本：人民币壹佰万元
公司类型：有限责任公司（国内合资）
经营方式：服务、零售
经营范围：销售矿产品（除煤等专控产品）、五金交电、电子产品、机电设备、通讯器材、办公家具、金属材料、工艺礼品、玩具、酒店用品，投资管理，实业投资，创业投资，房地产开发，环保工程，建筑工程，市政工程，绿化工程，电子科技、化工科技、能源科技邻域内的技术开发、技术服务，企业营销策划，商务信息咨询，企业形象策划，公共关系咨询，设备租赁，设计、制作、代理各类广告，货运代理，从事货物及技术的进出口业务，餐饮管理（不含食品生产经营）。
【企业经营涉及行政许可的，凭许可证件经营】。
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II.产权持有者 本次评估资产的产权持有者为上海瑞聚实业有限公司。
III.其他报告使根据评估业务约定书的约定，本次经济行为涉及的各相关方，及国家用者
法律、法规规定的报告使用者，为本报告的合法使用者。
二、被评估单位及其概况
系和委托方同一单位
三、评估目的
为上海瑞聚实业有限公司拟向关联方出租资产涉及的苹果树飞椅等五项游乐设备的客观租金回报率提供价值参考。
四、评估范围和评估对象
本次资产评估对象为上海瑞聚实业有限公司拟出租的资产，评估范围系截止2014年3月 31日上海瑞聚实业有限公司拥有的苹果树飞椅等五项游乐设备。
五、价值类型及其定义
本次评估选取的价值类型为市场价值。市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。
需要说明的是，同一资产在不同市场的价值可能存在差异。本次评估一般基于国内可观察或分析的市场条件和市场环境状况。
本次评估选择该价值类型，主要是基于本次评估目的、市场条件、评估假设及评估对象自身条件等因素。
本报告所称“评估价值”，是指所约定的评估范围与对象在本报告约定的价值类型、评估假设和前提条件下，按照本报告所述程序和方法，仅为本报告约定评估目的服务而提出的评估意见。
六、评估基准日
1.本项目资产评估基准日为2014年3月31日。
2.资产评估基准日在考虑经济行为的实现等因素后与委托方协商后
确定。
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3.评估基准日的确定对评估结果的影响符合常规情况，无特别影响因素。本次评估的取价标准为评估基准日有效的价格标准。
七、评估依据
I.经济行为依据
1.评估业务约定书。
II.法规依据 1.《中华人民共和国公司法》；
2.财政部令第33号《企业会计准则》；
3.其它法律法规。
III.评估准则 1.资产评估准则—基本准则；
2.资产评估职业道德准则—基本准则；
3.资产评估准则—评估报告；
4.资产评估准则—评估程序；
5.资产评估准则—工作底稿；
6.资产评估准则—业务约定书；
7.资产评估准则—机器设备；
8.资产评估价值类型指导意见；
9.注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见；
IV.取价依据 1.中国人民银行2013年7月15日公布银行存贷款基准利率表；
2.委估设备合同、付款凭证；
3.其他。
V.权属依据 1.上海瑞聚实业有限公司营业执照；
2.相关设备合同、协议等；
3.其他权属的相关资料。
VI.参考资料及 1.委托单位提供的资产评估明细表；
其他
2.上海东洲资产评估有限公司技术统计资料；
3.其他有关价格资料。
八、评估方法
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I.概述 主要采用收益法的评估结论。
收益法是指通过委估资产未来预期收益采用适宜折现率资本化或折现，以确定评估对象价值的评估方法。
游乐设备 本次收益法评估模型采用年资本回收额模型。
i P
AP 
11in 
P/
A,i,n
九、评估程序实施过程和情况
1.我们根据国家资产评估的有关原则和规定，对评估范围内的资产进行了评估和产权核实，具体步骤如下：
2.与委托方接洽，听取公司有关人员对该单位情况以及委估资产历史和现状的介绍，了解评估目的、评估范围及其评估对象，确定评估基准日，签订评估业务约定书，编制评估计划；
3.指导企业填报资产评估申报表；
4.对该单位填报的资产评估明细申报表进行征询、鉴别，选定评估方法；根据资产评估申报表的内容，与该单位有关财务记录数据进行核对，到现场进行实物核实和调查，对资产状况进行察看、记录，并与资产管理人员进行交谈，了解资产的经营、管理情况；查阅委估资产的产权证明文件等资料；开展市场调研询价工作，收集市场信息资料；
5.评估人员根据评估对象、价值类型及评估资料收集情况等相关条件，选择恰当的评估方法，选取相应的公式和参数进行分析、计算和判断，形成初步评估结论，并对各种评估方法形成的初步结论进行分析比较，确定最终评估结论；
6.各评估人员进行汇总分析工作，确认评估工作中没有发生重评和漏评的情况，并根据汇总分析情况，对资产评估结论进行调整、修改和完善；
7.根据评估工作情况，起草资产评估报告书，并经三级审核，在与委托方交换意见后，向委托方提交正式资产评估报告书。
十、评估假设
基本假设：
1.本报告除特别说明外，对即使存在或将来可能承担的抵押、担保事
宜，以及特殊的交易方式等影响评估价值的非正常因素没有考虑，且
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本报告也未考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力或其它不可抗力对评估结论的影响。
2.本次评估假定国家宏观经济政策和所在地区的社会经济环境无重大变化；行业政策、管理制度及相关规定无重大变化；经营业务涉及的税收政策、信贷利率、汇率等无重大变化。
3.本次评估假定委估资产在未来生产经营中能够按照原先设计和制造的用途使用。
十一、评估结论
I.概述 经评估，被评估单位拟出租资产于评估基准日的客观租金回报率为18.10%。
十二、特别事项说明
1.特别事项可能对评估结论产生影响，评估报告使用者应予以关注。
2.本报告不对管理部门决议、营业执照、权证、会计凭证及其他中介机构出具的文件等证据资料本身的合法性、完整性、真实性负责。
3.本次委估拟出租的苹果树飞椅等五项游乐设备的合同价格按 2014年3月31日人民币汇率中间价计算为 3,574.54万元，上海瑞聚实业有限公司已支付4234.94万元，其中包括相关税费 1247.92万元。尚有部分设备及有关税费等款项未支付，本次评估以基准日合同价款加上相关已付税费作为委估资产重置价值，用于计算委估设备的年租金及租金回报率。若未来上海瑞聚实业有限公司按实际支付该批委估设备款项余额后，则应当修正相关的评估结论，提醒报告使用者关注。
4.评估人员没有发现其他可能影响评估结论，且非评估人员执业水平和能力所能评定估算的重大特殊事项。但是，报告使用者应当不完全依赖本报告，而应对资产的权属状况、价值影响因素及相关内容作出自己的独立判断，并在经济行为中适当考虑。
5.对该单位存在的影响资产评估值的特殊事项，在委托时和评估现场中未作特殊说明，而评估人员根据专业经验一般不能获悉及无法收集资料的情况下，评估机构及评估人员不承担相关责任。
6.若资产价格标准发生重大变化，并对资产评估价值已产生了明显影响时，委托方应及时聘请评估机构重新确定评估价值。
7.上述特殊事项如对评估结果产生影响而评估报告未调整的情况下，评估结论将不成立且报告无效，不能直接使用本评估结论。
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十三、评估报告使用限制说明
I.评估报告使用 1.本报告只能由评估报告载明的评估报告使用者所使用，并为本报告
范围
所列明的评估目的和用途而服务，以及按规定报送有关政府管理部门审查。
2.除非事前征得评估机构书面明确同意，对于任何其它用途、或被出示或掌握本报告的任何其他人，评估机构不承认或承担责任。
3.未征得出具评估报告的评估机构书面同意，评估报告的内容不得被摘抄、引用或披露于公开媒体，法律、法规规定以及相关当事方另有约定的除外。
4.本报告含有的若干附件、评估明细表及评估机构提供的专供政府或行业管理部门审核的其他正式材料，与本报告具有同等法律效力，及同样的约束力。
II.评估结论使 1.本评估结论的有效期按现行规定为壹年，从评估基准日2014年3月用有效期
31日起计算至2015年3月30日有效。
2.超过评估结论有效期不得使用本评估报告。
III.涉及国有资如本评估项目涉及国有资产，而本报告未经国有资产管理部门备案、产项目的特殊约
核准或确认并取得相关批复文件，则本报告不得作为经济行为依据。
定
IV.评估报告解本评估报告意思表达解释权为出具报告的评估机构，除国家法律、法释权
规有明确的特殊规定外，其他任何单位和部门均无权解释。
十四、评估报告日
本评估报告日为2014年04月28日。（本页以下无正文）
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（本页无正文）
评估机构 上海东洲资产评估有限公司
法定代表人 王小敏
首席评估师 李启全
签字注册资产评估师
Tel:021-52402166 孙培军
Tel:021-52402166 陈毅夫
其他主要评估人员 许国强
报告出具日期 2014年04月28日
公司地址200050中国·上海市延安西路889号太平洋企业中心19楼
联系电话021-52402166（总机） 021-62252086（传真）
网址 www.dongzhou.com.cn;www.oca-china.com
E-maildongzhou@dongzhou.com.cn
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报告附件
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（报告附件）
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序号 附 件 名 称
1.上海瑞聚实业有限公司营业执照
2.委托方（资产占有方）承诺函
3.评估业务约定书
4.上海东洲资产评估有限公司营业执照
5.上海东洲资产评估有限公司证券期货相关业务评估资格证书
6.上海东洲资产评估有限公司资产评估资格证书
7.注册资产评估师资格证书
8.评估机构及注册资产评估师承诺函
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