股票简称：东方宾馆 股票代码：000524 公告编号： 2014-011广州市东方宾馆股份有限公司
关于投资大角山酒店的公告（更新后）
重要提示：本公司及公司董事保证信息披露内容的真实、准确、完整，没有虚假记载、误导性陈述或重大遗漏。
●风险提示
广东联信资产评估土地房地产估价有限公司对本次投资标的广州岭南花园大角山酒店发展有限公司出具的评估报告尚需经相关国有资产管理部门核准备案。为避免评估报告未通过国资备案给本次交易带来影响，我公司董事会承诺，如评估报告在 2014年 4月 4日（股东大会股权登记日）前未获得相关国有资产管理部门核准备案，公司将及时通过董事会决议撤销《关于投资大角山酒店的议案》，并将撤销议案的信息及时进行披露。敬请广大投资者注意投资风险。
一、对外投资概述
2013年 8月 16日，公司 2013年第一次临时股东大会审议未通过《关于不参与投资大角山酒店的议案》。为履行上述股东大会决议，结合国家十八后宏观经济政策，同时考虑到南沙地区未来的发展前景和公司的长远战略，公司拟通过增资方式以现金投资广州岭南国际企业集团有限公司全资子公司广州岭南花园大角山酒店发展有限公司（以下简称“大角山酒店”），投资金额为 10,810.50万元，在大角山酒店原投资的基础上增资至20,810.50万元人民币。完成投资后，公司将持有大角山酒店51%的股权，成为大角山酒店的控股股东。
公司董事会七届二十一次会议于2014年3月14日在公司3号楼4楼行政会议室召开，对上述投资事项进行了审议，本次董事会应参加董事8人，实际参加董事8人，会议对该事项表决过程中，关联方董事冯劲、张竹筠、林伟民、李峰按照规定回避表决，参加表决的董事李新春、李正希、卫建国、郑定全以4票同意、0票反对、0票弃权审议通过了该事项。
由于大角山酒店是广州岭南国际企业集团有限公司（下称岭南集团）的全资子公司，岭南集团直接及间接持有我公司的51.55%的股份，根据《深圳证券交易所股票上市规则》的有关规定，上述行为构成了公司与控股股东之间的关联事项。
由于本次关联事项金额超过3,000万元，且超过公司最近一期审计的净资产值的5%。因此，本次投资事项需提交公司股东大会审议批准，与该关联事项有利害关系的关联人将放弃在股东大会上对该议案的投票权。
本次关联事项不构成《上市公司重大资产重组管理办法》规定的重大资产重组。
二、关联方基本情况
公司名称：岭南集团
法定代表人：冯劲
住 所：广州市越秀区流花路122号中国大酒店商业大厦C413-4室及D4、D5、D6层
注册地：广州市越秀区流花路122号中国大酒店商业大厦C413-4室及D4、D5、D6层
注册资本：人民币150,896.1万元
企业类型：国有独资企业
税务登记证号码：粤国税字 440102771196574号
粤地税字440104771196574号
经营范围：经营、管理授权范围内的国有资产，酒店管理，商业展览服务，批发和零售贸易（国家专营专控商品除外）。
实际控制人：广州市人民政府国有资产监督管理委员会
岭南集团成立于 2005年，下属企业从事的主要业务包括酒店经营管理、食品加工及贸易、旅行社及旅游汽车经营等。岭南集团成立至今，主营业务未发生重大变化，上述主营业务最近三年的经营平稳，发展状况良好。2013年度，岭南集团的营业收入为 117.76亿元、净利润为 3.52亿元，期末净资产为 45.53亿元（以上数据未经审计）。
岭南集团是我公司第一大股东的控股股东及我公司的第二大股东，直接与间接控制我公司51.55％的股份。
三、投资标的的基本情况
（1）出资方式：公司以自有资金通过增资的方式投资大角山酒店，投资金额为10,810.50万元，在大角山酒店原投资的基础上增资至20,810.50万元人民币。
（2）标的公司基本情况：
2012年 10月 26日，岭南集团于通过南沙区房地产交易中心竞拍取得位于南沙区南沙街大角山公园内的旅馆业用地块，该地块面积为 34,313平方米，成交价格为 10,250万元。岭南集团和广州市国土资源和房屋管理局于 2012年 10月31日签署《国有建设用地使用权出让合同》。此后，岭南集团出资设立了大角山酒店，注册资本为人民币1亿元，并将上述用地登记在该公司名下，规划用于建设度假酒店。预计酒店设计规划客房数量约300多间，配套餐厅、各类会议室及一系列休闲娱乐设施。增资前，大角山酒店的具体情况如下：
股 东：岭南集团
持股比例：100%
注册资本:10,000万元
主营业务:酒店投资，酒店管理，停车场经营，复印，影印，打印，场地出租，代购车、船、机票，批发和零售贸易，会议服务，展览服务，洗衣服务。
设立时间:2012年11月21日
注册地址:广州市南沙区进港大道62号406房
经营情况：根据立信会计师事务所（特殊普通合伙）出具的专项审计报告（信会师粤报字[2014]第10088号），截至2013年12月31日，大角山酒店的资产总额为 11,133.07万元，负债总额为 1,250.00万元、应收款项总额为 0万元，净资产为 9,883.07万元，营业收入为 0万元、营业利润为-103.24万元、净利润为-103.24万元，经营活动产生的现金流量净额为-8,993.60万元，该公司不存在对外担保、诉讼与仲裁等事项。
完成投资后，大角山酒店注册资本为20,810.50万元人民币。我公司将持有大角山酒店51%的股权，成为大角山酒店的控股股东，岭南集团持有大角山酒店49%的股权。
四、定价政策及定价依据
根据广东联信资产评估土地房地产估价有限公司出具的评估报告（联信（证）评报字［2014］第A0057号），截止2013年12月31日，大角山酒店的全部资产评估值为 11,636.56万元，负债评估值为 1,250.00万元，净资产评估值为10,386.56万元。
以上述评估价格作为定价依据，按大角山酒店净资产评估值计算，确定公司通过增资的方式投资大角山酒店51%股权的投资金额为10,810.50万元。
五、资产评估情况
1、评估机构：广东联信资产评估土地房地产估价有限公司
2、评估基准日：2013年12月31日
3、评估对象和评估范围
评估对象为广州岭南花园大角山酒店发展有限公司股东全部权益，评估范围是广州岭南花园大角山酒店发展有限公司经审计后资产。
3、评估方法：资产基础法
企业价值评估，主要有市场法、收益法和资产基础法三种资产评估基本方法。
考虑到国内目前的产权市场发展状况和被评估单位的特定情况以及市场信息条件的限制，很难在市场上找到与此次评估的企业相类似的参照物及交易情况，因此本次评估不适合采用市场法进行评估。
大角山酒店成立于 2012年 11月 21日，主营业务为酒店类业务，至评估基准日酒店尚处于规划报建阶段，以后年度持续收益无法预测，公司的持续获利能力存在不确定性。所以委估企业能持续经营下去并保证其在以后年度的连续获利的估计存在很大不确定性，故其不符合采用收益法的基本前提条件，不适宜采用收益法对企业价值进行评估。
本次评估目的是拟投资事宜，资产基础法从企业购建角度反映了企业的价值，为经济行为实现后企业的经营管理及考核提供了依据，因此本次评估选择资产基础法进行评估。故本次评估确定采用资产基础法进行评估。
4、资产基础法评估说明
（1）流动资产评估说明
A、货币资金
经评估确认，货币资金评估值为 8,150,264.42元，评估无增减。
（2）在建工程评估说明
经评估确认，在建工程评估值为 89,900.00元，评估无增减。
（3）无形资产——土地使用权评估说明
①市场比较法
A、定义：
市场比较法是在房地产交易活跃的市场状态下,根据替代原则，选取与待估房地产用途类型,区域相同或相近,价格类型相近,交易日期接近评估基准日的交易案例,进行区域因素、个别因素等有关因素调整修正为待估房地产价值的评估方法。
B、理论公式：
情况 期日 年期区域因 个别因修正 修正 修正素修正 素修正 100 ( ) ( ) 100 100
估价对象价格＝比较实例价格×───×──×──×──×─── ( ) ( ) ( ) ( ) ( )
在交易情况、区域因素、个别因素修正中，该公式中的（）分别表示以估价对象因素条件指数为 100时比较案例的因素条件指数；在期日、年期因素修正中，分子中的（）分别表示估价对象的房价指数和年期修正指数，分母中的（）分别表示比较实例的房价指数和年期修正指数。
其具体公式可以为：
计算公式：P＝Σ（P1×权重系数）P1＝P2×E×Q×D×S×K1×K2
式中：P—委估宗地价格；P1—修正后比较案例价格；
P2—比较案例成交价格；E—交易情况修正系数；
Q—交易日期修正系数； D—区域因素修正系数；
S—个别因素修正系数； K1—房地产使用年期修正系数；
K2—容积率修正系数；
C、选择比较实例
市场比较法中比较实例的选择，遵循以下原则：
a与估价对象属同一供需圈。
b与估价对象用途相同或相近。
c与估价对象交易类型相同或相近。
d与估价对象的估价基准日相接近。
e可比实例必须为正常交易，或能修正为正常交易。
根据以上实例选择原则，通过对估价对象所处房地产供需圈进行调查分析，我们选择了与估价对象同处于相同土地供需圈、用途相近、交易类型相似、与估
价基准日相差一年以内的3个成交土地比较实例，各实例挂牌信息如下：
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|编号|宗地坐落|土地用途|用地面积(平方米)|容积率|计容总建筑面积(平方米)|挂牌起始价(万元)|增价幅度(万元)|
|2013NJY-3|环市大道与双山大道交界处西北侧|商业服务业设施用地、绿地与广场用地|71416|≤4.6|≤328500|102770|500|
|2013NJY-10|南沙区委党校北侧用地|商务用地|5336|≤3.0|≤16008|4820|100|
|2013NJY-7|金洲涌以南总部集聚区地块二|商业用地、商务用地|16666|≤4.0|≤66664|22400|300|

成交情况：
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|地块编号|竞得人|成交价格(万元)|土地用途|土地面积|容积率|计容总建筑面积|成交楼面单价|成交日期|
|2013NJY-3|大连万达商业地产股份有限公司（拟成项目公司：广州南沙万达广场有限公司）|102,770.00|商业服务业设施用地、绿地与广场用地|71,416.00|≤4.6|328,500.00|3,128.46|2014年1月20日|
|2013NJY-10|广州南思物业管理有限公司|5,020.00|商务用地|5,336.00|≤3.0|16,008.00|3,135.93|2014年1月20日|
|2013NJY-7|广东保利房地产开发有限公司（拟成项目公司：广州市越鸿房地产开发有限公司）|22,400.00|商业用地、商务用地|16,666.00|≤4.0|66,664.00|3,360.13|2013年9月27日|

D、选择因素条件说明表：
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|项目名称||估价对象|实 例A|实 例B|实 例C|
|地 址||南沙区南沙街大角山公园内|环市大道与双山大道交界处西北侧|南沙区委党校北侧用地|金洲涌以南总部集聚区地块二|
|地块编号||2012NJY-6地块|2013NJY-3|2013NJY-10|2013NJY-7|
|交易日期||2013年12月|2014年1月|2014年1月|2013年9月|
|交易情况||——|正常|正常|正常|
|交易方式||——|挂牌出让|挂牌出让|挂牌出让|
|土地使用年限||自2013年5月16日起计算，居住70年，商业40年，其他50年|自成交日起计算，居住70年，商业40年，其他50年|自成交日起计算，居住70年，商业40年，其他50年|自成交日起计算，居住70年，商业40年，其他50年|
|土地用途||住宿餐饮用地|商业服务业设施用地、绿地与广场用地|商务用地|商业用地、商务用地|
|区域|自然因素|约12km|约6km|约5km|约8km|
||社会因素|较好|较好|较好|较好|
||交通状况|一般|便捷|便捷|便捷|

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|项目名称||估价对象|实 例A|实 例B|实 例C|
|地 址||南沙区南沙街大角山公园内|环市大道与双山大道交界处西北侧|南沙区委党校北侧用地|金洲涌以南总部集聚区地块二|
|因素|基础设施状况|完善|完善|完善|完善|
||商业繁华度|不成熟|成熟|成熟|成熟|
||行政因素|较差|好|好|好|
||环境因素|无空气污染|无空气污染|无空气污染|无空气污染|
|个别因素|建筑容积率|1.5|≤4.6|≤3.0|≤4.0|
||面积大小|34,313.00|71,416.00|5,336.00|16,666.00|
||平面形状|较规整|较规整|较规整|较规整|
||开发程度|五通一平|五通一平|五通一平|五通一平|
||临街状况|临路|临路|临路|临路|
||宽深比|一般|一般|一般|一般|
||地势地质条件|一般|一般|一般|一般|
|交易价格||——|3,128.46|3,135.93|3,360.13|

E、编制比较因素条件指数表
根据待估宗地与三个实例各种因素的具体情况，编制比较因素条件指数表。
比较因素指数确定如下：
●交易日期修正：
估价人员考虑到各可比实例A、B、C的成交日期距离估价时点较接近，在此期间工业用地地价平稳，修正系数取100/100。
●交易情况修正：
可比实例A、B、C均为正常交易，因此其交易情况修正系数取为100/100。
●交易方式修正：
可比实例A、B、C均属挂牌出让，所以其交易方式修正系数均取为100/100。
●土地使用年限修正：
根据公式：K=[1-1/（1+r）m]/[1-1/（1+r）n]
确定年期修正系数K。式中r——为土地还原利率，采用安全利率加风险值
的方法，确定土地还原利率为6.5%。
m——为待估宗地的使用年限，本次待估宗地已使用半年。
n——为可比实例的使用年限，本次估价中可比实例A、B、C使用年限均为法定最高使用年限。
由此计算所得，各可比实例 K均为1.0014。
●土地用途修正：
待估宗地与三个实例的土地用途相同，不须进行修正。
●区域因素条件指数：
a自然因素
区域在城镇中的位臵，划分 3个等级，即距离在 5公里以内为优，5-10公里以内为一般，10公里以上为劣。以委估宗地条件指数为100，每增加或减少一个级别，向上或向下修正3；
b社会因素
根据常住人口及流动人口数量、社会人文环境等条件，分为好、较好、一般、较差四个等级，以评估宗地为100，每上升或降低一个等级，指数上升或下降2；
c交通状况
根据宗地道路路网密度、路面宽度及通畅程度、公交路线多少、与车站机场距离等情况，分为交通便捷、交通条件一般、交通不便捷等三个等级，以委估宗地条件指数为100，每增加或减少一个级别，向上或向下修正5；
d基基础设施状况
根据宗地所在片区基础设施配套情况，分为完善、较完善、一般、不完善等四个等级，以评估宗地为100，每上升或降低一个等级，指数上升或下降2；
e商业繁华度
根据距商业中心的距离、商务设施的种类规模与集聚程度、经营类别、客流的数量与质量等情况，分为成熟、较成熟、一般、不成熟等四个等级，以评估宗地为100，每上升或降低一个等级，指数上升或下降5；
f行政因素
主要为区域经济政策、土地规划及城镇规划限制、交通管制等，以评估宗地为100，每上升或降低一个等级，指数上升或下降3；
g环境因素
根据区域环境与景观、噪音空气污染及危险设施或污染源的临近程度等情况，分为好、较好、一般、劣等四个等级，以评估宗地为100，每上升或降低一个等级，指数上升或下降3；
由以上七个区域因素，编制《比较因素条件指数表》（见下页）。
●个别因素条件指数
a规划容积率
根据广州市土地估价技术报告中的容积率修正；
b面积大小
宗地面积大小规模关系到购买土地须动用的资金数量，在满足一定开发规模的情况下，宗地面积较小，需求量较大，价格较高，反之则较低。根据宗地面积分为最合适、一般、不合适（过大或过小）三个等级，以评估宗地为100，每上升或降低一级，指数上升或下降2；
c平面形状
根据宗地平面形状及可利用情况，分为规整、较规整、不规整等三个等级，以评估宗地为100，每上升或降低一个等级，指数上升或下降2；
d开发程度
根据宗地通水、通电、通路、土地平整状况，分为五通一平、四通一平、三通一平、二通一平、一通一平、五通未平、生地等七个等级，以评估宗地为100，每上升或降低一个等级，指数上升或下降2；
e临街状况
根据宗地临街状况，分为临街、临侧街、不临街等三个等级，以评估宗地为100，每上升或降低一个等级，指数上升或下降10；
f宽深比
根据宗地宽深程度，分为好、较好、一般、不好等四个等级，指数下降或上升3；
g地势地质条件
根据地势地质条件情况，分为好、较好、一般、差等四个等级，以评估宗地为100，每上升或降低一个等级，指数上升或下降2。
根据上述比较因素指数的说明，编制比较因素条件指数表：
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|项目名称||估价对象|实 例A|实 例B|实 例C|
|地 址||南沙区南沙街大角山公园内|环市大道与双山大道交界处西北侧|南沙区委党校北侧用地|金洲涌以南总部集聚区地块二|
|交易日期||100|100|100|100|
|交易情况||100|100|100|100|
|交易方式||100|100|100|100|
|土地使用年限||100|101|101|101|
|土地用途||100|100|100|100|
|区域因素|自然因素|100|103|103|103|
||社会因素|100|102|102|102|
||交通状况|100|105|105|105|
||基础设施状况|100|100|100|100|
||商业繁华度|100|115|115|115|
||行政因素|100|105|100|100|
||环境因素|100|100|100|100|
|个别因素|建筑容积率|100|97|97|97|
||面积大小|100|100|100|100|
||平面形状|100|100|100|100|
||开发程度|100|100|100|100|
||临街状况|100|110|110|110|
||宽深比|100|100|100|100|
||地势地质条件|100|100|100|100|

F、编制比较因素修正表：
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|项目名称|估价对象|实 例A|实 例B|实 例C|
|地 址|南沙区南沙街大角山公园内|环市大道与双山大道交界处西北侧|南沙区委党校北侧用地|金洲涌以南总部集聚区地块二|
|交易价格||3128.46|3135.93|3360.13|
|交易日期||100/100|100/100|100/100|

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|交易情况||||||
|交易方式|||100/100|100/100|100/100|
|土地使用年限|||100/101|100/101|100/101|
|土地用途|||100/100|100/100|100/100|
|区域因素个别因素|自然因素||100/103|100/103|100/103|
||社会因素||100/102|100/102|100/102|
||交通状况||100/105|100/105|100/105|
||基础设施状况||100/100|100/100|100/100|
||商业繁华度||100/115|100/115|100/115|
||行政因素||100/105|100/100|100/100|
||环境因素||100/100|100/100|100/100|
||建筑容积率||100/97|100/97|100/97|
||面积大小||100/100|100/100|100/100|
||平面形状||100/100|100/100|100/100|
||开发程度||100/100|100/100|100/100|
||临街状况||100/110|100/110|100/110|
||宽深比||100/100|100/100|100/100|
||地势地质条件||100/100|100/100|100/100|
|比准价格||2310.32|2179.37|2293.8|2457.8|

②基准地价系数修正法
A、基准地价简介
广州市国土资源和房屋管理局于 2011年 12月 31日公布的《关于公布广州市国有土地使用权基准地价的通知》【穗国房字„2011‟1318号】，具体事项如下：
一、本次公布的国有土地使用权基准地价（以下简称基准地价）包括广州市越秀区、海珠区、荔湾区、天河区、白云区、黄埔区、番禺区、花都区、南沙区和萝岗区所辖范围。
二、基准地价采用网格点基准地价和商业路线价予以表示，并以土地级别图、网格点基准地价图、土地级别范围和商业路线价加价表予以公布。
三、本次基准地价的价格基准日为 2010年7月1日。
四、基准地价土地用途划分为商业、综合（办公）、居住、工业等四类。
（一）商业类：批发零售用地（含各类商场、销售和服务网点、批发（零售）
市场、加油站等用地），旅游餐饮娱乐业用地（含宾馆、酒店、饭店、旅馆、招
待所、度假村、餐厅、酒吧、游乐及旅游设施、歌舞厅、俱乐部、康乐中心、高尔夫球场等用地），其他商服用地（含洗车场、洗染店、废旧物资回收站、维修网点、照相馆、理发美容店、洗浴场所、电信、银行、信用社、证券、期货、保险和其他服务的对外营业场所等用地）。
（二）综合（办公）类：办公用地（含国家机关、人民团体及其它事业单位办公楼、会展中心、商业写字楼、金融保险业办公楼、普通办公楼、科工贸一体化办公楼、高新技术产业研发中心、厂区外独立的办公楼等用地），教育科研设计用地（含各类教育、科学研究和勘测设计机构等用地），文化体育用地（含文化馆、博物馆、图书馆、影剧院、体育场馆、体育训练基地等用地），医疗卫生用地（含医疗、保健、卫生、防疫、康复和急救设施等用地），慈善用地（含孤儿院、养老院、福利院等用地），宗教用地。
（三）居住类：用于生活居住的各类房屋用地。
（四）工业类：工业用地（含工矿企业的生产车间、库房、露天作业场及其附属设施用地），仓储用地（含用于物资储备的库房、堆场、包装加工车间、中转的场所及相应附属设施用地），交通运输用地（含铁路、公路、管道运输、港口、机场的线路、站场等用地以及城市道路、广场、车站、社会停车场及其相应附属设施用地），市政设施用地（供水、供电、供燃气、供热、邮政、电信、消防、环卫、公交站场等设施及其相应附属设施用地）。
其他未列入上述范围的用地，其用途类别可参照相关或相近用地的用途类别确定。
五、本次基准地价采用的是土地在正常市场条件、“五通一平”的土地开发程度和合理容积率下的熟地价格，它包括土地取得费（征地或拆迁的费用及相关税费）、土地开发费用和土地纯收益。土地使用年限商业用地为40年、居住用地为 70年、工业和综合（办公）用地为 50年。价格单位为元/平方米，币种为人民币，其中各区域基准地价的内涵如下：
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|区域||越秀、海珠、荔湾、天河、白云、黄埔、萝岗区|番禺区|花都区|南沙区|
|商业用地|土地开发程度|五通一平||||
||平均容积率|合理||||

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||价格类型|首层楼面地价||||
|居住、综合（办公）用地|土地开发程度|五通一平||||
||平均容积率|2.7|1.8|1.8|1.8|
||价格类型|楼面地价||||
|工业用地|土地开发程度|五通一平||||
||平均容积率|1.0||||
||价格类型|地面地价||||

*五通一平：给水、排水、供电、通讯、通路、土地平整
六、综合（办公）类用地基准地价为居住用地基准地价的100%。
七、在商业路线价区段上的临街商业用地，在标准深度内的部分，其商业地价在网格点价格的基础上按每平方米建筑面积进行商业路线价加价。
八、临珠江前后航道（白鹅潭至珠江口、白鹅潭至沙贝海、白鹅潭至白沙河、白鹅潭至丫髻沙、丫髻沙至官洲岛、洛溪岛至沥滘水道）、白沙河、西华海、沙贝海、白坭河、巴江河、鸦岗河、流溪河、三枝香水道、市桥水道、沥滘水道、沙湾水道两岸的临江宗地，其临江宗地线以内 50米部分在网格点基准地价基础上加收30%。
九、本次基准地价适用于土地使用权出让、转让、出租、抵押、作价入股等宗地价格评估，其中土地使用权拍卖、招标、挂牌的出让价格，按拍卖、招标、挂牌的实际成交价定价。
十、市国土房管局将根据土地市场的变化情况对基准地价进行全面修订，经市政府批准后，对外公布执行。
十一、本通告自2012年2月1日起施行，由市国土房管局负责解释。
B、估价对象所在区域的基准地价
委估宗地所在地网格点楼面基准地价为1,113.00元/㎡。
C、影响估价对象地价的期日因素修正
由于广州市公布的基准地价期日为 2010年 7月 1日，在此期间，广州市地
价水平有一定程度的增长，根据中国地价动态监测系统公布的数据（见下表），
估价人员据此并结合对宗地所在区域的市场调查和分析，商业用地涨幅取
43.5%。
广州市地价增长率情况一览表
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|年度|季度|综合|商服|住宅|工业|
|2013|4|4.13|2.76|5.16|2.96|
|2013|3|5.2|2.87|7.03|1.84|
|2013|2|3.97|2.03|5.54|1.87|
|2013|1|1.96|1.24|2.54|1.73|
|2012|4|1.21|0.82|1.51|2.12|
|2012|3|1.33|0.83|1.75|0.53|
|2012|2|0.2|1.14|-0.69|0.9|
|2012|1|0.25|1.05|-0.25|0.36|
|2011|4|0.72|2.64|-0.39|0.36|
|2011|3|4.97|5.58|4.86|1.47|
|2011|2|4.61|5.41|4.38|0.93|
|2011|1|5.49|6.14|5.38|1.89|
|2010|4|1.97|2.27|1.81|1.34|
|2010|3|1.31|2.03|0.82|2.95|

数据来源：中国地价动态监测系统
D、区域因素修正
广州市基准地价为精确到网格点的土地均价，无需进行区域因素修正。
E、个别因素修正
●宗地面积状况修正系数
商业用地宗地面积修正说明及修正系数表
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|-|-|-|-|-|-|
|指标标准|优|较优|一般|较劣|劣|
|指标标准说明|面积适中，对土地利用极为有利|面积对土地利用较为有利|面积对土地利用无不良影响|面积较小，对土地利用有一定影响|面积过小，对土地利用产生严重影响|
|修正系数|1.04|1.02|1|0.98|0.96|

宗地面积适中，对土地利用无不良影响，取修正系数1.0。
●宗地形状修正系数
商业用地宗地形状修正说明及修正系数表
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|指标标准|优|较优|一般|较劣|劣|
|指标标准说明|形状规则，对土地利用极为有利|对土地利用较为有利|对土地利用无不良影响|形状不规则，对土地利用有一定影响|形状不规则，对土地利用产生严重影响|
|修正系数|1.04|1.02|1|0.98|0.96|

土地形状较规则，对土地利用无不良影响，取修正系数1.0。
●宗地宽深比修正系数
商业用地宗地宽深比修正系数表
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|-|-|-|-|-|-|-|
|宽深比|＜0.1|0.1<w≤0.3|0.3<w≤0.7|0.7<w≤1.0|1.0<w≤1.2|＞1.2|
|修正系数|0.88|0.95|1|1.02|1.05|1.07|

根据委托方提供的宗地图纸，宗地宽深比＞1.2，因此，取修正系数为1.0。
商业用地个别因素修正系数=1.0×1.0×1.0=1.0。
F、估价对象土地使用年限修正系数
由于广州市公布的基准地价为法定最高使用年限下的土地使用权价格，出让年限少于最高出让年限的，须对其进行年限修正，修正系数为K=［1-1/(1+r)^n］/［1-1/(1+r)^N］，其中，r为土地还原利率，n为实际出让年限，N为法定最高出让年限。本次委估宗地的使用年限自评估基准日起使用半年，土地还原率取五年期存款利率4.75%，带入以上公式得年限修正系数为0.9969。
G、开发程度修正
当估价对象设定开发程度与基准地价设定开发程度一致时，不需要进行开发程度的修正；当估价对象设定开发程度与基准地价设定开发程度不一致时，需要进行开发程度的修正，修正公式为：设定开发程度条件下的宗地地价＝基准地价设定开发程度条件下的宗地地价±开发程度修正幅度
估价对象设定开发程度为宗地红线外土地开发程度达“五通一平”，与基准地价的设定的开发程度一致，因而无需进行开发程度的修正。
H、委估宗地单价测算
根据对上述各影响因素的调查分析，对宗地所属地段的基准地价进行各因素修正，同时将前述数据代入基准地价修正法公式，得出
宗地地价＝网格点基准地价×估价时点修正×区域个别因素修正系数×使用年限修正+土地开发程度修正幅度
=1,113.00×1.435×1.0×0.9969+0
=1,592.48元/㎡
③评估结果的确定
采用市场比较法的估价结果为 2,310.32元/㎡，采用基准地价系数修正法的估价结果为1,592.48元/㎡，差异较大，基准地价为政府制定出来的指导性地价，通常滞后于正常的市场价值，市场比较法测算出来的结果更符合市场实际情况，基于本次评估目的，市场比较法结果的权重取70%，基准地价系数修正法结果的权重取30%，以两种方法所得结果的加权平均数得出估价对象宗地的土地使用权价值。
评估单价＝2,310.32×70%+1,592.48×30%
＝2,094.97（元/㎡）
市场价值＝评估单价×土地面积×容积率
＝2,094.97×34,313.00×1.5
＝107,827,100.00元（已取整）
（4）长期待摊费用评估说明
经评估确认，长期待摊费用的评估值为298,261.95元，评估无增减。
（5）流动负债评估说明
A、其他应付款
经评估确认，其他应付款的评估价值为12,500,000.00元，评估无增减。
5、资产基础法评估结论
运用资产基础法，评估基准日 2013年 12月 31日时，大角山酒店的全部资产账面值为11,133.07万元，评估值为11,636.56万元，增幅4.52%；负债账面值为1,250.00万元，评估值为1,250.00万元，无增减；净资产账面值为9,883.07万元，评估值为10,386.56万元，增幅5.09%。具体如下：
单位：万元
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|项 目||账面价值|评估价值|增减值|增值率％|
|||A|B|C＝B-A|D＝C/A×100%|
|流动资产|1|815.03|815.03|0.00|0.00|
|非流动资产|2|10,318.04|10,821.53|503.49|4.88|
|其中：在建工程|3|8.99|8.99|0.00|0.00|
|无形资产|4|10,279.22|10,782.71|503.49|4.90|
|长期待摊费用|5|29.83|29.83|0.00|0.00|
|资产总计|6|11,133.07|11,636.56|503.49|4.52|
|流动负债|7|1,250.00|1,250.00|0.00|0.00|
|非流动负债|8|0.00|0.00|||
|负债合计|9|1,250.00|1,250.00|0.00|0.00|

|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|项 目||账面价值|评估价值|增减值|增值率％|
|||A|B|C＝B-A|D＝C/A×100%|
|净资产（所有者权益）|10|9,883.07|10,386.56|503.49|5.09|

6、评估增值的原因
评估增值的原因为土地使用权评估值比账面值增加 5,034,841.40元，变动率为4.90%，变动原因为土地取得日至评估基准日当地地价上涨所致。
六、对外投资的目的和对公司的影响
2009年，岭南集团通过国有股权无偿划转方式成为我公司的控股股东。在股权划转的《收购报告书》中，岭南集团承诺对于未来新建或存在收购可能性的高档酒店项目资源将优先推荐给上市公司。为恪守《收购报告书》中的承诺，岭南集团在确定发展大角山酒店项目后，即将该项目的发展机会按照承诺推荐给予我公司。2013年 8月 16日，公司 2013年第一次临时股东大会审议未通过《关于不参与投资大角山酒店的议案》。为履行上述股东大会决议，同时考虑到南沙地区未来的发展前景，公司拟投资大角山酒店项目。根据 2013年第一次临时股东大会《关于不参与投资大角山酒店的议案》的预测，公司投资大角山酒店项目将产生如下影响：
1、在宏观层面，随着十八届三中全会的召开，混合所有制成为未来经济发展的重要模式和目标，因此公司参与投资大角山酒店符合十八届三中全会提出的新时期经济发展的思路与方向；在区域环境方面，随着南沙国家级新区的设立，南沙地区的投资环境已经明朗，投资该地区的土地和资产预计未来将拥有良好的升值潜力；
2、随着国家宏观政策的变化，对比商务酒店，旅游度假型酒店将在行业未来的发展中占据优势，因此投资大角山酒店也会为我公司未来的战略与发展提供契机；
3、以我公司的各项运营数据为基础，结合南沙地区高星级酒店的运营数据，预计大角山酒店运营第一年的营收约为1亿元，此后逐年递增，运营第十年的营收水平达到约2亿元。由于我公司将合并大角山酒店的报表，投资该酒店将大幅增加我公司的营收；
4、以我公司的成本费用数据为基础，按照我公司现行的会计制度，预计大
角山酒店运营第一年的亏损约为 3000万元，此后逐年减少亏损，约在运营第八
年实现年度的盈亏平衡，运营第十年的净利润约为400万元。因此公司合并大角山酒店的报表后，在大角山酒店项目初期将可能降低我公司的利润。
由于岭南集团投资设立大角山酒店，与我公司构成了同业竞争，如公司股东大会未通过《关于投资大角山酒店的议案》，下一步公司按照中国证监会《上市公司监管指引第4号——上市公司实际控制人、股东、关联方、收购人以及上市公司承诺及履行》（中国证券监督管理委员会公告„2013‟55号）的规定，尽力督促岭南集团推进同业竞争问题的彻底解决。
六、年初至披露日与该关联人累计已发生的各类关联交易的总金额
年初至披露日与岭南集团累计已发生的各类关联交易的总金额为0万元。
七、独立董事事前认可和独立意见
上述关联交易得到公司独立董事的事前认可，公司独立董事认为：上述关联事项为根据 2013年第一次临时股东大会决议要求进行的投资，投资定价公允合理，遵循公开、公平、公正的原则，不存在侵害公司中小股东利益的情况。公司对广东联信资产评估土地房地产估价有限公司的选择过程合规，广东联信资产评估土地房地产估价有限公司评估方法的使用合理、评估结果公允公平，不存在侵害股东利益的情况。
八、备查文件
1．董事会七届二十一次会议决议；
2．独立董事意见；
3．审计报告。
广州市东方宾馆股份有限公司
董事会
二○一四年三月十九日