杭州洛神科技有限公司
拟股权转让评估项目
评估报告
卓信大华评报字(2014)第8118号
北京卓信大华资产评估有限公司
二○一四年十一月三十日
目 录
□注册资产评估师声明
................................................................................................
1□评估报告摘要......................................................................................... 2□评估报告正文......................................................................................... 3一、委托方、被评估单位及业务约定书约定的其他评估报告使用者概况 ........ 4二、评估目的 ............................................................................................................ 6三、评估对象和评估范围 ........................................................................................ 6四、价值类型及其定义 ............................................................................................ 9五、评估基准日 ........................................................................................................ 9六、评估依据 ............................................................................................................ 9七、评估方法 .......................................................................................................... 13八、评估程序实施过程和情况 .............................................................................. 19九、评估假设 .......................................................................................................... 20十、评估结论 .......................................................................................................... 20十一、特别事项说明 .............................................................................................. 21十二、评估报告使用限制说明 .............................................................................. 23十三、评估报告日 .................................................................................................. 23□评估明细表
□附件
注册资产评估师声明
北京卓信大华资产评估有限公司的签字注册资产评估师对杭州洛神科技有限公司拟股权转让评估项目的评估报告特做如下声明：
一、我们在执行本资产评估业务中，遵循相关法律法规和资产评估准则，恪守独立、客观和公正的原则；根据我们在执业过程中收集的资料，评估报告陈述的内容是客观的，并对评估结论合理性承担相应的法律责任。
二、评估对象涉及的资产、负债清单由委托方、被评估单位申报并经其签章确认；所提供资料的真实性、合法性、完整性，恰当使用评估报告是委托方和相关当事方的责任。
三、我们与评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系；与相关当事方没有现存或者预期的利益关系，对相关当事方不存在偏见。
四、我们已对评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查；我们已对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验，并对已经发现的问题进行了如实披露，且已提请委托方及相关当事方完善产权以满足出具评估报告的要求。
五、我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设和限定条件的限制，评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明的假设、限定条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。
杭州洛神科技有限公司
拟股权转让评估项目
评估报告摘要
北京卓信大华资产评估有限公司接受杭州洛神科技有限公司的委托，对杭州洛神科技有限公司的股东全部权益价值进行了评估。现将评估报告正文中的主要信息及评估结论摘要如下。
经济行为：杭州洛神科技有限公司拟股权转让。
评估目的：对杭州洛神科技有限公司拟股权转让所涉及杭州洛神科技有限公司的股东全部权益在评估基准日所表现的市场价值作出公允反映，为该经济行为提供价值参考意见。
评估对象和评估范围：评估对象为委托方指定的杭州洛神科技有限公司的股东全部权益价值；评估范围为评估基准日经审计后的全部资产及负债。账面资产总计11,051.07万元，其中：流动资产 2,551.22万元；非流动资产8,499.85万元，包括：固定资产 7,786.23万元，工程物资 324.99万元，无形资产 388.63万元；
账面负债总计4,482.09万元，全部为流动负债；账面净资产 6,568.98万元。
价值类型：评估对象在持续经营前提下的市场价值。
评估基准日：2014年10月31日。
评估方法：资产基础法。
评估结论：本评估报告采用资产基础法评估结果为评估结论，即：评估前账面资产总计 11,051.07万元，评估价值 11,879.15万元，增值 828.08万元，增值率7.49%；账面负债总计 4,482.09万元，评估价值 4,482.09万元；账面净资产6,568.98万元，评估价值7,397.06万元，增值828.08万元，增值率12.61%。
评估结论详细情况见评估明细表和评估报告。
评估结论使用有效期：本次评估结论的有效使用期限为自评估基准日起一年
有效，超过一年，需重新进行资产评估。
对评估结论产生影响的特别事项内容：评估报告的使用者应注意本报告正文中的特别事项对评估结论所产生的影响。
以上内容摘自评估报告正文，欲了解本评估项目的详细情况和合理理解评估结论，应当阅读评估报告正文。
杭州洛神科技有限公司
拟股权转让评估项目
评估报告正文
卓信大华评报字（2014）第8118号
杭州洛神科技有限公司：
北京卓信大华资产评估有限公司接受贵公司的委托，根据国家有关法律、法规和资产评估准则、资产评估原则，采用资产基础法，按照必要的评估程序，对杭州洛神科技有限公司拟股权转让之经济行为涉及的杭州洛神科技有限公司的股东全部权益在 2014年 10月 31日所表现的市场价值进行了评估。现将资产评估情况报告如下。
一、委托方、被评估单位及业务约定书约定的其他评估报告使用者概况
本次评估的委托方暨被评估单位为杭州洛神科技有限公司，业务约定书约定的其他评估报告使用者为的相关监管机构。
（一）委托方暨被评估单位
企业名称： 杭州洛神科技有限公司
法定住所： 杭州经济技术开发区白杨街道18号大街1065号
经营场所 杭州经济技术开发区白杨街道18号大街1065号
法定代表人： 王更新
注册资本： 捌仟万元整
企业性质： 有限责任公司
杭州洛神科技有限公司（以下简称“洛神科技”），原杭州洛神化妆品有限公
司，由杭州下沙生物科技有限公司、浙江花园生物高科股份有限公司、邵剑芳共同出资组建。于2005年12月19日在杭州市工商行政管理局办理工商登记，取得注册号3301981000051的《企业法人营业执照》。
2006年11月9日，经杭州市工商行政管理局核准，公司由杭州洛神化妆品有限公司更名为杭州洛神科技有限公司。并于2007年12月18日在杭州市工商行政管理局办理了工商变更登记手续，取得注册号330198000004017的《企业法人营业执照》，注册资本为人民币8000万元。
截止2008年3月19日，公司注册资本8000万元，其中邵宏宝出资800万元，占注册资本10%，龚知海出资1600万元，占注册资本20%，邵军杨出资1600万元，占注册资本20%，邵徐君出资1600万元，占注册资本20%，王更新出资2400万元，占注册资本30%。
2009年10月23日，根据公司股东会决议将龚知海拥有本公司20%的1600万元股权出资，以1:1的价格转让给浙江花园集团控股有限公司；将邵军杨拥有本公司20%的1600万元股权出资，以1:1的价格转让给浙江花园集团控股有限公司；将邵徐君拥有本公司20%的1600万元股权出资，以1:1的价格转让给浙江花园集团控股有限公司；将邵宏宝拥有公司10%的800万元股权，以1:1的价格转让给浙江花园集团控股有限公司。截止评估基准日2014年10月31日，浙江花园集团控股有限公司持本公司70%的5600万元股权，王更新持本公司30%的2400万元股权。
主要经营范围：许可经营项目：化工产品（羊毛脂）（除化学危险品及易制毒化学品）。一般经营项目：本公司产品的技术开发和服务；销售本公司产品。
近三年及评估基准日公司资产、负债、财务、经营状况：
金额单位：人民币万元
||||||
|-|-|-|-|-|
|项目|2011年12月31日|2012年12月31日|2013年12月31日|2014年10月31日|
|流动资产|6279.01|4837.46|1306.50|2,551.22|
|非流动资产|933.1|3660.79|5307.74|8,499.85|
|资产总计|9937.32|8498.25|6614.24|11,051.07|
|流动负债|150.12|64.7|939.05|4,482.09|
|非流动负债|3000|2000|0|0|

||||||
|-|-|-|-|-|
|负债总计|3150.12|2064.7|939.05|4,482.09|
|净资产|6787.20|6433.55|5675.19|6,568.98|
|项目|2011年度|2012年度|2013年度|2014年1-10月|
|营业收入||||367.95|
|利润总额|-481.55|-353.65|-758.36|-6.94|
|净利润|-481.55|-353.65|-758.36|-6.94|

（二）委托方和被评估单位之间的关系
委托方和被评估单位为同一家单位。
（三）委托方以外的其他评估报告使用者
本评估报告书仅供委托方“洛神科技”及业务约定书约定的相关监管机构为本报告载明的评估目的使用，国家法律法规另有规定的除外。评估报告使用者应恰当使用本评估报告，因不当使用评估报告所造成的不良后果的责任不得由评估机构承担。
二、评估目的
根据委托方杭州洛神科技有限公司与北京卓信大华资产评估有限公司签订的业务约定书，“洛神科技”拟股权转让。本次评估目的是对“洛神科技”拟股权转让之经济行为所涉及“洛神科技”的股东全部权益在评估基准日2014年10月31日所表现的市场价值作出公允反映，为该经济行为提供价值参考意见。
三、评估对象和评估范围
（一）评估对象
本次评估对象为委托方所指定的应用于本次经济行为所涉及“洛神科技”的股东全部权益价值。
（二）评估范围
本次评估范围为“洛神科技”经审计后的全部资产和负债。评估基准日资产负债情况如下表：
金额单位：人民币元
|||||
|-|-|-|-|
|科目名称|帐面价值|科目名称|帐面价值|
|流动资产合计|25,512,200.89|流动负债合计|44,820,897.27|
|货币资金|16,625,172.82|短期借款|30,000,000.00|
|交易性金融资产||应付票据||
|应收票据||应付账款|14,659,265.73|
|应收帐款||预收款项||
|预付帐款|558,000.00|应付职工薪酬||
|应收股利||应交税费|5,400.57|
|其他应收款|4,117,040.34|应付利息|57,750.00|
|存货||其他应付款|98,480.97|
|其他流动资产|4,211,987.73|其他流动负债||
|非流动资产合计|84,998,473.73|非流动负债合计||
|长期股权投资||长期借款||
|固定资产|77,862,245.70|长期应付款||
|工程物资|3,249,911.55|其他非流动负债||
|无形资产|3,886,316.48|||
|其他非流动资产||负债合计|44,820,897.27|
|||所有者权益合计|65,689,777.35|
|资产总计|110,510,674.62|负债及所有者权益合计|110,510,674.62|

本次评估对象和评估范围与“洛神科技”拟股权转让之经济行为涉及的评估对象和评估范围一致。
2011年至2013年的财务报表经浙江普华会计师事务所有限公司中国注册会计师审计，并出具无保留审计意见报告；评估基准日2014年10月31日财务报表经大华会计师事务所（特殊普通合伙）中国注册会计师审计。
（三）对企业价值影响较大的单项资产或者资产组合的法律权属、经济、物理状况
1、建筑物
房屋共计 6栋，建筑面积合计为 16,764.22㎡，主要为一车间厂房、二车间厂房、动力车间厂房等。其中有5栋已取得房屋所有权证，1栋未取得房屋所有
权证。委估房屋为生产经营性房屋及配套用房。
构筑物共计24项；主要为围墙、道路等。
上述建筑物均分布于公司经营区域内。现场勘查资产状况较好，均正在使用。
2、设备
机器设备共计346项，主要设备有不锈钢反应釜（圆盘涡轮3层）3台、短程蒸馏器2套，不锈钢反应釜3台、搪玻璃反应釜2台；其他辅助设备主要有：-15度低温双机头螺杆式制冷机组3台、螺杆式空压机1台、纯化水设备1套等，生产工艺和设备先进，现场勘查设备状况良好，能满足生产要求。
电子设备共计 36项，主要为电脑、打印机、空调、传真机等办公或家用设备，该类设备中少量电子设备购置时间较长，设备功能、配置已被淘汰。虽然正在使用但使用价值较低。
（四）企业申报的账面记录或者未记录的无形资产情况
企业申报的账面记录的无形资产为土地使用权。
无形资产土地使用权为 1宗，面积 20,300.00平方米，土地使用权证证号为杭经国用（2009）第 000605号，土地使用权人为杭州洛神科技有限公司，座落在杭州市经济技术开发区白杨街道十八号大街 1065号，土地用途为工业用地，土地使用权类型为出让。
企业未申报的账面未记录的无形资产，评估人员亦无法发现表外无形资产的迹象。
（五）申报的表外资产情况
本次评估委托方及被评估单位未申报表外资产、负债，评估人员亦无法获取表外资产、负债的迹象，故本次采用资产基础法评估仅对申报纳入评估范围的资产、负债予以评估。
（六）引用其他机构出具报告情况
纳入评估范围的资产及负债未涉及引用其他机构出具的报告。
四、价值类型及其定义
企业价值评估一般可供选择的价值类型包括市场价值和非市场价值。
根据本次评估目的，评估对象的价值类型为在持续经营前提下的市场价值。
市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。
五、评估基准日
本项目评估基准日为2014年10月31日。
为了保证评估结果的时效性，并与评估目的的实现日尽可能接近，我们根据本次评估所服务的经济行为的性质与委托方协商，最终由委托方确定评估基准日为2014年10月31日。
本次评估基准日为一个月度的截止日，有关资料、财务数据较全面，具有较好的可比性，有利于经济行为的实现。
本次评估中所采用的取价标准包括价格、税率、费率、存贷款利率等均为评估基准日有效的价格标准。
六、评估依据
我们在本次评估过程中所遵循的国家、地方政府和有关部门的法律法规、准则依据、权属依据、取价依据，以及在评估中参考的文件资料、依据主要有：
（一）行为依据
委托方与北京卓信大华资产评估有限公司签订的《资产评估业务约定书》。
（二）主要法律、法规依据
1、《中华人民共和国公司法》；
2、《中华人民共和国企业所得税法》；
3、《中华人民共和国城市房地产管理法》；
4、《中华人民共和国土地管理法》；
5、《中华人民共和国物权法》；
6、1990年国务院令第 55号《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》；
7、1999年国务院令第256号《中华人民共和国土地管理法实施条例》；
8、财政部【2006】第33号令《企业会计准则—基本准则》；
9、财会【2006】3号《企业会计准则第1号—存货》等38项具体准则；
10、其他相关的法律法规。
（三）准则依据
1、财企【2004】20号《资产评估准则—基本准则》、《资产评估职业道德准则—基本准则》；
2、中评协【2007】189号中国资产评估协会关于印发《资产评估准则——评估报告》等7项资产评估准则的通知；
3、中评协【2008】217号《资产评估准则—无形资产》；
4、会协【2003】18号《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》；
5、中评协【2011】227号《资产评估准则—企业价值》；
6、中评协【2010】214号《评估机构业务质量控制指南》；
7、中评协【2012】248号《职业道德准则—独立性》；
（四）权属依据
1、国有土地使用证；
2、房屋所有权证；
3、其他权属证明文件。
（五）取价依据
1、评估基准日中国人民银行贷款利率；
2、财政部财建【2002】394号关于印发《基本建设财务管理规定》的通知；
3、国家计委、建设部计价格【2002】10号“国家计委、建设部关于发布《工程勘查设计收费管理规定》的通知”；
4、国家发改委办公厅发改办价格【2003】857号《关于招标代理服务收费有关问题的通知》；
5、建设部、国家发展和改革委员会发改价格【2007】670号《建设工程监理与相关服务收费管理规定》；
6、国家计委、国家环保总局计价格【2002】125号《关于规范环境影响咨询收费有关问题的通知》；
7、国家计委计价格【1999】1283号《建设项目前期工作咨询收费暂行规定》；
8、《浙江省物价局关于公布规范后的安全评价收费的通知》（浙价服【2013】254号）；
9、浙江省杭州市物价局《转发省财政厅省物价局关于重新公布建设系统行政事业性收费项目和收费标准的通知》（杭财综【2007】452号、杭价费【2007】128号）；
10、浙江省财政厅“关于印发《浙江省散装水泥专项资金征收和使用管理暂行办法》的通知”（浙财综【2010】59号）；
11、《建设工程工程量清单计价规范》（GB50500-2008）；
12、《中华人民共和国房地产估价规范》(GB/T50291-1999)；
13、建设部颁发的《房屋完损等级评定标准》；
14、企业提供的部分工程预（结）算资料；
15、《浙江省建筑工程预算定额》（2010版）、《浙江省安装工程预算定额》（2010版）、《浙江省建设工程施工费用定额》（2010版）；
16、原国家土地管理局颁布的《城镇土地估价规程》（GB/T18508-2001）；
17、原国家土地管理局颁布的《城镇土地分等定级规程》 (GB/T18507-2001)；
18、《关于做好当前土地登记和城镇地籍调查工作的通知》（国土资源部国土资发【2000】105号2000年3月30日）；
19、《关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法的通知》（国土资源部国土资发【2001】44号2001年2月13日）；
20、浙江省实施《中华人民共和国土地管理法》办法（浙江省第九届人民代表大会常务委员会公告第24号公布 2000年7月5日公布并实施）；
21、《浙江省城镇国有土地使用权出让和转让实施办法》（1992年 3月 12日浙江省人民政府令第19号发布）；
22、浙江省财政厅、浙江省物价局《关于印发浙江省省级政府部门一般不再直接向企业收取行政事业性收费实施意见的通知》（浙财综【2014】56号 2014年9月25日）；
23、根据浙江省财政厅《关于印发浙江省耕地占用税实施办法的通知》（浙财农税字（2008）17号，自2008年10月27日起施行）；
24、《浙江省人民政府关于调整耕地开垦费征收标准等有关问题的通知》（浙政发【2008】39号2008年6月11日）；
25、《杭州市人民政府关于调整杭州市区征地补偿标准的通知》（杭政函〔2014〕134号2014年7月1日起实施）；
26、浙江省人民政府、杭州市人民政府、杭州市经济技术开发区颁布的其他有关政策、规定、实施办法、通知等法规文件；
27、浙江省国土资源厅，杭州市国土资源局、杭州市国土资源局经济技术开发区分局制定有关规定及其他相关的法律法规；
28、评估人员收集到的杭州市土地市场上已出让的国有土地使用权方面的相关交易资料；
29、财税【2008】170号《关于全国实施增值税转型改革若干问题的通知》；
30、2014年《机电产品报价手册》、阿里巴巴网http://www.1688.com/；中关村在线http://detail.zol.com.cn；
31、企业提供的目前及市场销售价格表；
32、其他与企业取得、使用资产等有关的合同、会计凭证等其它资料。
（六）其他参考依据
1、被评估单位提供的资产评估明细表；
2、评估人员现场勘查调查表、收集整理的其他资料；
3、2012版《资产评估常用方法与参数手册》；
4、大华会计师事务所（特殊普通合伙）出具杭州洛神科技有限公司净资产专项审计报告（大华核字【2014】005033号）；
5、其它与评估有关的资料。
七、评估方法
(一)评估方法的适用性分析
注册资产评估师执行企业价值评估业务，应当根据评估目的、评估对象、价值类型、资料收集情况等相关条件，分析收益法、市场法和资产基础法三种资产评估基本方法的适用性，恰当选择一种或者多种资产评估基本方法。
企业价值评估中的收益法，是指将预期收益资本化或者折现，确定评估对象价值的评估方法。
收益法常用的具体方法包括股利折现法和现金流量折现法。股利折现法是将预期股利进行折现以确定评估对象价值的具体方法，通常适用于缺乏控制权的股东部分权益价值的评估。现金流量折现法通常包括企业自由现金流折现模型和股权自由现金流折现模型。
根据本次评估目的所对应的经济行为的特性，以及评估现场所收集到的企业经营资料，考虑“洛神科技”未正式投产，未来收益难以准确的预测，故本次评估不适宜采用收益法。
企业价值评估中的市场法，是指将评估对象与可比上市公司或者可比交易案例进行比较，确定评估对象价值的评估方法。
市场法常用的两种具体方法是上市公司比较法和交易案例比较法。上市公司比较法是指获取并分析可比上市公司的经营和财务数据，计算适当的价值比率，在与被评估企业比较分析的基础上，确定评估对象价值的具体方法。交易案例比较法是指获取并分析可比企业的买卖、收购及合并案例资料，计算适当的价值比率，在与被评估企业比较分析的基础上，确定评估对象价值的具体方法。
由于目前国内资本市场缺乏与被评估企业类似或相近的可比企业；同时由于股权交易市场不发达，缺乏或难以取得类似企业的股权交易案例，故本次评估不适宜采用市场法。
企业价值评估中的资产基础法，是指以被评估单位评估基准日的资产负债表为基础，合理评估企业表内及表外各项资产、负债价值，确定评估对象价值的评估方法。各项资产、负债价值应当根据其具体情况选用适当的具体评估方法得出。
资产基础法的评估结果主要是以评估基准日企业各项资产、负债的更新重置成本为基础确定的，具有较高的可靠性，且本次评估不存在难以识别和评估的资产或者负债，因此本次评估适宜采用资产基础法。
(二)资产基础法技术思路和模型
本项目采用的资产基础法是以重新建造一个与评估对象在评估基准日的表
内、表外各项资产、负债相同的、具有独立获利能力的企业所需的投资额，作为确定企业整体资产价值的依据，将构成企业的各种要素资产、负债根据具体情况选用适当的具体评估方法确定的评估价值加总，借以确定评估对象评估价值的一种评估技术思路。资产基础法基于：（1）评估对象价值取决于企业整体资产的市场成本价值；（2）构成企业整体资产的各单项资产、资产组合的价值受其对企业贡献程度的影响。
资产基础法评估值计算公式：
股东全部权益价值=企业总资产价值—总负债价值
企业总资产价值=表内各项资产价值＋表外各项资产价值
企业总负债价值=表内各项负债价值＋表外各项负债价值
(三)资产基础法评定过程
1、流动资产
包括：货币资金、预付账款、其他应收款、其他流动资产。
（1）货币资金
包括：现金、银行存款。本次评估以核实后的账面值确定评估值。
（2）应收款项
包括：预付账款、其他应收款。
本次评估根据每笔应收款项原始发生额，索取认定坏账损失的证据，分析、测试坏账损失率，分别按照账龄分析法、个别认定法，确定评估值。
预付账款根据能够收回的相应货物形成资产或权利的价值确定评估值。
坏账准备为企业按《企业会计准则》规定计提数，本次评估按零值确定。
（3）其他流动资产
为已认证的未抵扣增值税进项税，本次评估按核实后账面值确认评估值。
2、非流动资产
包括：固定资产、工程物资、无形资产。
（1）固定资产
包括：建筑物，机器设备。本次评估根据固定资产实地勘查结果并对所收集资料数据进行认真整理、分析、计算，采用成本法、市场法进行评估。
建筑物
A、成本法评估
成本法是以重新建造或购置被评估资产的成本，作为被评估资产价值，如果该资产是旧的，按照该重置成本扣除使用损耗等贬值因素作为该资产的评估值。
评估值=重置成本×综合成新率
a、重置成本的确定
评估人员根据建筑物相关施工图纸及对建筑物进行实地勘查测量，结合建筑物实际情况对其进行分析、计算各分部工程的工程量，依据建筑工程预算定额、费用定额及材料价差调整文件，采用预（决）算调整法、类比法测算工程造价，并加计施工建设过程中必须发生的设备、物资、资金等方面的消耗，按照评估资产所在地区及国家有关部门关于建筑物建造取费标准计算工程造价，计取工程建设其它费用和资金成本，进而确定重置成本。
b、成新率的确定
以现场勘查结果，结合房屋建筑物、构筑物的具体情况，分别按年限法和完好分值法的不同权重加权平均后加总求和，确定综合成新率。
年限法成新率=尚可使用年限÷（已使用年限+尚可使用年限）×100%
尚可使用年限根据国家有关规定并结合建筑物主体结构的形式、建成时间，综合考虑；或以土地使用权剩余使用年限，按孰低原则考虑。
完好分值法成新率=结构部分成新率×G＋装修部分成新率×S
＋设备部分成新率×B
综合成新率=年限法成新率×40%＋完好分值法成新率×60%。
机器设备
机器设备主要采用成本法，对部分电子设备采用市场法进行评估。本次对非
消费性机器设备以不含税价值确定评估值。
机器设备评估值计算公式：
评估值=重置成本×综合成新率
A、重置成本的确定
标准成套的机械设备通过市场途径确定购置价，加计该设备达到可使用状态所应发生的运杂费、安装调试费和必要的附件配套装置费，按照委估资产所在地区及国家有关部门的取费标准，计取建设工程其它费用和资金成本，结合国家相关税费政策，确定重置成本。
办公用电子设备通过市场询价确定不含税购置价，以此确定重置成本。
对目前市场已经不再出售同类型的设备则直接以同类型设备的市场二手价确定评估价值。
B、成新率的确定
主要设备成新率的确定
综合成新率=年限法成新率×40%＋勘查法成新率×60%
年限法成新率=（经济寿命年限-已使用年限）/经济寿命年限×100%
勘查法成新率=∑技术观察分析实评分值×各构成单元的价值权重×100%
一般或低值机械设备成新率的确定
成新率=尚可使用年限/经济寿命年限×100%
（2）工程物资
工程物资全部为被评估单位近期购入的设备和部分工程材料，评估价值按核实后的账面价值确认。
（3）无形资产
无形资产为土地使用权，计1宗，面积为20,300.00平方米。
根据《城镇土地估价规程》通行的宗地估价方法有市场比较法、收益还原法、假设开发法、成本逼近法、基准地价系数修正法等。评估方法的选择应按照《城镇土地估价规程》，根据当地地产市场发育情况并结合评估对象的具体特点及评
估目的等，选择适当的评估方法。此次评估对象位于杭州市经济技术开发区白杨街道十八号大街 1065号，由于估价对象所在区域地产市场较发育，类似待估宗地的土地交易案例较多，故本次评估选用成本逼近法和市场比较法。
A、成本逼近法
成本逼近法是以土地取得费、土地开发所耗各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益来确定土地价格的一种评估方法。其基本计算公式为：
Vn=（Ea＋Ed＋T＋R1＋R2＋R3）×（1+区位修正系数）×年期修正系数
式中：Vn----土地价格；
Ea----土地取得费；
Ed----土地开发费；
T----税费；
R1----利息；
R2----利润；
R3----土地增值收益；
B、市场法
市场法又称市场比较法。是根据市场中的替代原理，将待估土地与具有替代性的，且在评估时点近期市场上交易的类似地产进行比较，并对类似地产的成交价格作适当修正，以此估算待估土地客观合理价格的方法。在同一公开市场中，两宗以上具有替代关系的土地价格因竞争而趋于一致。市场法的本质是以地产的市场交易价格为导向求取评估对象的价值。市场比较法的基本公式如下：
P＝P，×A×B×C×D
式中：P――待估宗地价格
P，――比较案例价格
A――交易情况修正系数
B――交易日期修正系数
C――区域因素修正系数
D――个别因素修正系数
3、负债
全部为流动负债。具体包括：短期借款、应付账款、应交税费、应付利息、其他应付款。
本次对负债项目的评估以核实后的实际应偿还的债务确定评估值。
（四）评估结论的确定
通过上述评估思路，本次对“洛神科技”采用资产基础法评估，以资产基础法评估结果作为本次评估结论。
八、评估程序实施过程和情况
1、委托方为实现股权转让之目的，在与我公司接洽后，决定委托我公司对“洛神科技”的股东全部权益价值进行评估。我公司接受项目委托后，根据本次评估项目所对应的经济行为的特性、确定评估目的、评估对象价值类型；对评估对象、评估范围的具体内容进行了初步了解，与委托方协商确定评估基准日，拟定评估计划，签订评估业务约定书。
2、按照资产评估准则——评估程序的规定，向被评估单位提供资产评估所需申报资料，指导被评估单位清查资产、填报相关表格；在完成上述前期准备工作后，我公司组织评估人员进入评估现场，开始进行现场勘查，通过询问、函证、核对、监盘、勘查、检查等方式进行必要的调查，了解资产的经济、技术使用状况和法律权属状况，分析评估对象的具体情况，收集企业近期及评估基准日的财务数据资料，核实企业申报的评估资料与企业提供的会计资料是否相符，验证索取各项资料是否真实、完整，并对资产法律权属状况给予必要的关注。
3、按照评估相关的法律、准则、取价依据的规定，根据资产具体情况分别采用适用的评估方法，收集市场价格信息资料以其作为取价参考依据，对以核实
后的账面价值进行评定估算，确定评估值。
4、评估结果汇总，分析评估结论，撰写评估报告，实施内部三级审核，提交评估报告。
九、 评估假设
本项目评估对象的评估结论是在以下假设前提、限制条件成立的基础上得出的，如果这些前提、条件不能得到合理满足，本报告所得出的评估结论一般会有不同程度的变化。
1、假设评估基准日后被评估单位持续经营。
2、假定在市场上交易的资产或拟在市场上交易的资产，交易双方彼此地位平等，彼此都有获取足够市场信息的机会和时间，以便于对评估对象的交易价值作出理智的判断。
3、有关利率、汇率、赋税基准及税率、政策性征收费用等不发生重大变化。
4、无其他人力不可抗拒因素及不可预见因素对企业造成重大不利影响。
5、本次评估不考虑通货膨胀因素的影响。
十、评估结论
在实施了上述资产评估方法和程序后，对委托方应用于拟股权转让之经济行为所涉及“洛神科技”的股东全部权益，在 2014年 10月 31日所表现的市场价值，得出如下评估结论：
评估前账面资产总计11,051.07万元，评估价值11,879.15万元，增值 828.08万元，增值率7.49%；账面负债总计4,482.09万元，评估价值4,482.09万元；账面净资产 6,568.98万元，评估价值 7,397.06万元，增值 828.08万元，增值率12.61%。
资产评估结果表
金额单位：人民币万元
||||||
|-|-|-|-|-|
|项 目|帐面价值|评估价值|增值额|增值率%|
||A|B|C=B-A|D=（B-A）/A|
|流动资产|2,551.22|2,551.22|-|-|
|非流动资产|8,499.85|9,327.93|828.08|9 .74|
|固定资产|7,786.23|7,927.04|140.81|1 .81|
|工程物资|324.99|324.99|-|-|
|无形资产|388.63|1,075.90|687.27|1 76.84|
|其中：土地使用权|388.63|1,075.90|687.27|1 76.84|
|资产总计|11,051.07|11,879.15|828.08|7 .49|
|流动负债|4,482.09|4,482.09|-|-|
|负债总计|4,482.09|4,482.09|-|-|
|净资产|6,568.98|7,397.06|828.08|1 2.61|

评估结果详细情况见评估明细表。
本评估结论系根据本资产评估报告书所列示的目的、假设及限制条件、依据、方法、程序得出，本评估结论只有在上述目的、依据、假设、前提存在的条件下成立，且评估结论仅为本次评估目的服务。
十一、特别事项说明
1、纳入评估范围的地埋线路、隐蔽工程、架空线路、管道等受客观条件限制，评估人员未能现场勘察、测量，仅依据被评估单位申报的数据为准。
2、委估房屋共计 6栋，其中 5栋已取得房屋所有权证，1栋未取得房屋所有权证，本次评估对于未取得房屋所有权证的房屋建筑物的建筑面积，本次现场勘查由“洛神科技”资产管理人员会同评估人员对其进行了实地测量，对于实际测量面积与将来最终房地产管理部门确定的面积不符的，应以当地房地产管理部门办理房屋所有权证时确定的建筑面积为准。本次评估依据实际测量结果为准。
3、截止到评估基准日2014年10月31日，委估房屋的第1项至第5项（一
车间厂房、二车间厂房、动力车间厂房、仓库、门卫）及其占用的土地使用权已向中国农业银行股份有限公司杭州下沙支行办理了抵押，抵押期限自 2014年 6月5日至2017年6月4日。
4、经现场勘查发现，构筑物明细表中第4项至第8项（供电设施（部分）、房屋建筑供水设施、房屋建筑消防工程、蒸汽接网工程、市政雨水接管工程）为被评估单位缴纳的基础设施配套费，其价值在房屋评估价值中已考虑，本次评估其价值按零评估。
5、纳入评估范围的各类工艺设备已安装调试完成，尚未投入生产。
6、除上述事项外，在评估基准日至本评估报告日之间，委托方及被评估单位未申报产生重大影响的其他期后事项，评估人员亦无法发现产生重大影响的其他期后事项。
7、由于无法获取足够丰富的相关市场交易统计资料，缺乏关于流动性对评估对象价值影响程度的分析判断依据，本次采用资产基础法的评估结果未考虑流动性折价因素。
8、本次评估对象为企业股东全部权益价值，股东部分权益价值并不必然等于股东全部权益价值和股权比例的乘积，本次评估未考虑可能存在的控制权溢价或缺乏控制权的折价对评估价值的影响。
9、对委托方和被评估单位可能存在的影响评估结论的其他瑕疵事项，在委托方和被评估单位未作特别说明，而评估人员已履行评估程序后仍无法获知的情况下，评估机构及评估人员不承担相关责任。
10、本评估结论没有考虑未来可能承担的抵押、担保事宜，以及特殊的交易方可能追加或减少付出的价格等对评估结论的影响，也未考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和其他不可抗力对评估对象价值的影响；若前述条件以及评估中遵循的持续经营原则等其他假设、前提发生变化时，评估结论一般会失效，报告使用者不能使用本评估报告，否则所造成的一切后果由报告
使用者承担。
11、本评估结论未考虑评估增减值所引起的税收责任，本项目评估报告使用者在使用本评估报告时，应考虑相关税收责任的影响。
12、在评估报告日至评估报告有效期内如资产数量发生重大变化，应对资产数额进行相应调整；若资产价格标准发生变化，并对资产评估结论产生明显影响时，应重新评估。
对上述特别事项的处理方式、特别事项对评估结论可能产生的影响，提请评估报告使用者关注其对经济行为的影响。
十二、评估报告使用限制说明
1、评估报告只能用于载明的评估目的、用途。
2、评估报告只能由评估报告载明的评估报告使用者使用，国家法律、法规另有规定的除外。
3、评估报告如需按国家现行规定提交相关部门进行核准或备案，则在取得批复后方可正式使用。
4、除法律、法规规定以及相关当事方另有约定，未征得评估机构同意，评估报告的内容不得被摘抄、引用或者披露于公开媒体。
5、评估报告使用有效期为一年，即自本报告载明的评估基准日2014年10月31日起至2015年10月30日止，超过本报告使用有效期不得使用评估报告。
6、评估报告解释权仅归本项目评估机构所有，国家法律、法规另有规定的除外。
十三、评估报告日
二○一四年十一月三十日。
（本页无正文）
评估机构法定代表人： （林梅）中国注册资产评估师： （杨风顺）中国注册资产评估师： （余勇义）北京卓信大华资产评估有限公司
二○一四年十一月三十日