中华企业股份有限公司
审计报告及财务报表
中华企业股份有限公司
审计报告及财务报表
（2014年1月1日至2014年12月31日止）
目录 页次一、 审计报告 1-2二、 财务报表
合并资产负债表和资产负债表 1-4合并利润表和利润表 5-6合并现金流量表和现金流量表 7-8合并所有者权益变动表和所有者权益变动表 9-12财务报表附注 1-113
审计报告
信会师报字[2015]第111162号中华企业股份有限公司全体股东：
我们审计了后附的中华企业股份有限公司（以下简称贵公司）财务报表，包括 2014年 12月 31日的合并及公司资产负债表、2014年度的合并及公司利润表、2014年度的合并及公司现金流量表、2014年度的合并及公司所有者权益变动表以及财务报表附注。
一、管理层对财务报表的责任
编制和公允列报财务报表是贵公司管理层的责任。这种责任包括：（1）按照企业会计准则的规定编制财务报表，并使其实现公允反映；
（2）设计、执行和维护必要的内部控制，以使财务报表不存在由于舞弊或错误导致的重大错报。
二、注册会计师的责任
我们的责任是在执行审计工作的基础上对财务报表发表审计意见。我们按照中国注册会计师审计准则的规定执行了审计工作。中国注册会计师审计准则要求我们遵守中国注册会计师职业道德守则，计划和执行审计工作以对财务报表是否不存在重大错报获取合理保证。
审计工作涉及实施审计程序，以获取有关财务报表金额和披露的审计证据。选择的审计程序取决于注册会计师的判断，包括对由于舞弊或错误导致的财务报表重大错报风险的评估。在进行风险评估时，注册会计师考虑与财务报表编制和公允列报相关的内部控制，以设计恰当的审计程序。审计工作还包括评价管理层选用会计政策的恰当性和作出会计估计的合理性，以及评价财务报表的总体列报。
审计报告第1页
我们相信，我们获取的审计证据是充分、适当的，为发表审计意见提供了基础。
三、审计意见
我们认为，贵公司财务报表在所有重大方面按照企业会计准则的规定编制，公允反映了贵公司 2014年 12月 31日的合并及公司财务状况以及 2014年度的合并及公司经营成果和现金流量。
立信会计师事务所 中国注册会计师：
（特殊普通合伙）
中国注册会计师：
中国·上海 二 O一五年三月十八日
审计报告第2页
中华企业股份有限公司
合并资产负债表
2014年12月31日
（除特别注明外，金额单位均为人民币元）
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|资 产|附注五|期末余额|年初余额|
|流动资产：||||
|货币资金|（一）|4,634,615,849.53|2,442,574,329.81|
|结算备付金||||
|拆出资金||||
|以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产|（二）|48,362,284.20||
|衍生金融资产||||
|应收票据||||
|应收账款|（三）|4,008,711.87|35,860,203.47|
|预付款项|（四）|3,532,593.68|114,487,141.08|
|应收保费||||
|应收分保账款||||
|应收分保合同准备金||||
|应收利息||||
|应收股利||||
|其他应收款|（五）|414,955,402.23|135,267,251.54|
|买入返售金融资产||||
|存货|（六）|30,585,434,933.46|27,651,914,077.71|
|划分为持有待售的资产|（七）|8,782,175.01||
|一年内到期的非流动资产||||
|其他流动资产|（八）|14,891,643.30|134,401,344.00|
|流动资产合计||35,714,583,593.28|30,514,504,347.61|
|非流动资产：||||
|发放贷款及垫款||||
|可供出售金融资产|（九）|506,434,424.04|244,532,078.08|
|持有至到期投资||||
|长期应收款||||
|长期股权投资|（十）|1,434,580,524.86|1,443,361,072.48|
|投资性房地产|（十一）|2,454,595,023.86|3,351,955,237.64|
|固定资产|（十二）|258,704,735.56|177,491,179.74|
|在建工程|（十三）||42,439,322.09|
|工程物资||||
|固定资产清理||||
|生产性生物资产||||
|油气资产||||
|无形资产|（十四）|105,775,817.77|108,709,421.89|
|开发支出||||
|商誉||||
|长期待摊费用|（十五）|2,168,143.45|2,898,439.55|
|递延所得税资产|（十六）|272,629,555.34|403,740,099.81|
|其他非流动资产|（十七）|65,000,000.00|95,020,000.00|
|非流动资产合计||5,099,888,224.88|5,870,146,851.28|
|资产总计||40,814,471,818.16|36,384,651,198.89|

后附财务报表附注为财务报表的组成部分。
企业法定代表人： 主管会计工作负责人： 财务总监： 会计机构负责人：
报表第1页
中华企业股份有限公司
合并资产负债表（续）
2014年12月31日
（除特别注明外，金额单位均为人民币元）
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|负债和所有者权益|附注五|期末余额|年初余额|
|流动负债：||||
|短期借款|（十八）|502,600,000.00|1,052,000,000.00|
|向中央银行借款||||
|吸收存款及同业存放||||
|拆入资金||||
|以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债||||
|衍生金融负债||||
|应付票据||||
|应付账款|（十九）|3,678,635,416.86|2,012,324,505.00|
|预收款项|（二十）|3,099,573,906.49|2,276,060,568.64|
|卖出回购金融资产款||||
|应付手续费及佣金||||
|应付职工薪酬|（二十一）|33,334,377.66|28,753,752.91|
|应交税费|（二十二）|887,555,927.44|1,175,933,692.94|
|应付利息|（二十三）|84,856,355.74|58,388,463.25|
|应付股利|（二十四）|22,293,265.24|91,658,790.52|
|其他应付款|（二十五）|2,016,586,931.32|2,003,926,120.21|
|应付分保账款||||
|保险合同准备金||||
|代理买卖证券款||||
|代理承销证券款||||
|划分为持有待售的负债||||
|一年内到期的非流动负债|（二十六）|8,659,186,460.91|5,428,927,975.83|
|其他流动负债|（二十七）|1,404,600,000.00||
|流动负债合计||20,389,222,641.66|14,127,973,869.30|
|非流动负债：||||
|长期借款|（二十八）|10,204,339,960.53|10,566,871,941.39|
|应付债券|（二十九）|1,526,827,060.83||
|其中：优先股||||
|永续债||||
|长期应付款||||
|长期应付职工薪酬||||
|专项应付款||||
|预计负债||||
|递延收益|（三十）|8,727,820.40|12,606,730.60|
|递延所得税负债|（十六）|5,463,974.61||
|其他非流动负债|（三十一）|1,330,853,127.09|3,699,106,213.87|
|非流动负债合计||13,076,211,943.46|14,278,584,885.86|
|负债合计||33,465,434,585.12|28,406,558,755.16|
|所有者权益：||||
|股本|（三十二）|1,867,059,398.00|1,555,882,832.00|
|其他权益工具||||
|其中：优先股||||
|永续债||||
|资本公积|（三十三）|39,594,980.50|39,594,980.50|
|减：库存股||||
|其他综合收益|（三十四）|16,391,923.83|27,280,348.21|
|专项储备||||
|盈余公积|（三十五）|491,700,295.51|491,700,295.51|
|一般风险准备||||
|未分配利润|（三十六）|2,665,693,140.49|3,621,013,053.45|
|归属于母公司所有者权益合计||5,080,439,738.33|5,735,471,509.67|
|少数股东权益||2,268,597,494.71|2,242,620,934.06|
|所有者权益合计||7,349,037,233.04|7,978,092,443.73|
|负债和所有者权益总计||40,814,471,818.16|36,384,651,198.89|

后附财务报表附注为财务报表的组成部分。
企业法定代表人： 主管会计工作负责人： 财务总监： 会计机构负责人：
报表第2页
中华企业股份有限公司
资产负债表
2014年12月31日
（除特别注明外，金额单位均为人民币元）
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|资 产|附注十三|期末余额|年初余额|
|流动资产：||||
|货币资金||974,424,321.86|337,471,034.74|
|以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产||||
|衍生金融资产||||
|应收票据||||
|应收账款|（一）|331,644.00|6,935,000.00|
|预付款项||||
|应收利息||||
|应收股利||152,850,000.00|790,000,000.00|
|其他应收款|（二）|5,664,231,019.08|5,030,834,407.06|
|存货||153,606,660.57|186,428,459.05|
|划分为持有待售的资产||||
|一年内到期的非流动资产|||70,000,000.00|
|其他流动资产||70,000,000.00||
|流动资产合计||7,015,443,645.51|6,421,668,900.85|
|非流动资产：||||
|可供出售金融资产||3,919,989.76|242,205,989.76|
|持有至到期投资||||
|长期应收款||||
|长期股权投资|（三）|7,021,707,342.80|6,984,297,426.13|
|投资性房地产||228,639,352.25|240,363,906.41|
|固定资产||25,425,925.16|29,053,630.35|
|在建工程||||
|工程物资||||
|固定资产清理||||
|生产性生物资产||||
|油气资产||||
|无形资产||59,354,860.00|61,048,035.52|
|开发支出||||
|商誉||||
|长期待摊费用||1,491,834.63|1,693,793.23|
|递延所得税资产||||
|其他非流动资产||550,000,000.00|550,000,000.00|
|非流动资产合计||7,890,539,304.60|8,108,662,781.40|
|资产总计||14,905,982,950.11|14,530,331,682.25|

后附财务报表附注为财务报表的组成部分。
企业法定代表人： 主管会计工作负责人： 财务总监： 会计机构负责人：
报表第3页
中华企业股份有限公司
资产负债表（续）
2014年12月31日
（除特别注明外，金额单位均为人民币元）
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|-|-|-|-|
|负债和所有者权益|附注十三|期末余额|年初余额|
|流动负债：||||
|短期借款||202,600,000.00|907,000,000.00|
|以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债||||
|衍生金融负债||||
|应付票据||||
|应付账款||29,709,861.49|29,435,667.49|
|预收款项||3,886,880.28|33,227,312.50|
|应付职工薪酬||17,602,216.86|17,580,543.92|
|应交税费||2,351,291.18|3,441,662.77|
|应付利息||36,740,222.43|23,550,608.11|
|应付股利||1,143,265.24|1,084,297.33|
|其他应付款||2,209,243,038.85|2,219,430,549.34|
|划分为持有待售的负债||||
|一年内到期的非流动负债||3,307,454,182.60|3,030,569,579.73|
|其他流动负债||1,404,600,000.00||
|流动负债合计||7,215,330,958.93|6,265,320,221.19|
|非流动负债：||||
|长期借款||3,283,600,000.00|2,248,500,000.00|
|应付债券||1,526,827,060.83||
|其中：优先股||||
|永续债||||
|长期应付款||||
|长期应付职工薪酬||||
|专项应付款||||
|预计负债||||
|递延收益||||
|递延所得税负债||||
|其他非流动负债||1,330,853,127.09|3,103,106,213.87|
|非流动负债合计||6,141,280,187.92|5,351,606,213.87|
|负债合计||13,356,611,146.85|11,616,926,435.06|
|所有者权益：||||
|股本||1,867,059,398.00|1,555,882,832.00|
|其他权益工具||||
|其中：优先股||||
|永续债||||
|资本公积||48,085,963.33|48,085,963.33|
|减：库存股||||
|其他综合收益|||27,280,348.21|
|专项储备||||
|盈余公积||502,048,937.47|502,048,937.47|
|未分配利润||-867,822,495.54|780,107,166.18|
|所有者权益合计||1,549,371,803.26|2,913,405,247.19|
|负债和所有者权益总计||14,905,982,950.11|14,530,331,682.25|

后附财务报表附注为财务报表的组成部分。
企业法定代表人： 主管会计工作负责人： 财务总监： 会计机构负责人：
报表第4页
中华企业股份有限公司
合并利润表
2014年度
（除特别注明外，金额单位均为人民币元）
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|项 目|附注五|本期发生额|上期发生额|
|一、营业总收入|(三十七)|4,415,231,580.72|6,757,943,092.22|
|其中：营业收入|(三十七)|4,415,231,580.72|6,757,943,092.22|
|利息收入||||
|已赚保费||||
|手续费及佣金收入||||
|二、营业总成本||5,867,199,248.10|6,050,653,231.32|
|其中：营业成本||3,436,123,566.17|3,986,255,953.51|
|利息支出||||
|手续费及佣金支出||||
|退保金||||
|赔付支出净额||||
|提取保险合同准备金净额||||
|保单红利支出||||
|分保费用||||
|营业税金及附加|(三十八)|304,869,657.83|756,227,719.56|
|销售费用|(三十九)|169,982,131.59|182,197,548.78|
|管理费用|(四十)|265,216,371.15|277,235,710.86|
|财务费用|(四十一)|1,041,296,876.31|732,850,993.13|
|资产减值损失|(四十二)|649,710,645.05|115,885,305.48|
|加：公允价值变动收益（损失以“-”号填列）|(四十三)|-28,556.78||
|投资收益（损失以“-”号填列）|(四十四)|1,292,412,048.40|20,248,668.83|
|其中：对联营企业和合营企业的投资收益||-53,144,742.41|-19,803,071.94|
|汇兑收益（损失以“-”号填列）||||
|三、营业利润（亏损以“-”号填列）||-159,584,175.76|727,538,529.73|
|加：营业外收入|(四十五)|55,628,282.49|31,547,903.49|
|其中：非流动资产处置利得||428,634.96|616,476.57|
|减：营业外支出|(四十六)|1,836,402.33|3,666,916.30|
|其中：非流动资产处置损失||1,053,890.98|151,632.78|
|四、利润总额（亏损总额以“-”号填列）||-105,792,295.60|755,419,516.92|
|减：所得税费用|(四十七)|335,151,763.16|282,465,398.80|
|五、净利润（净亏损以“-”号填列）||-440,944,058.76|472,954,118.12|
|归属于母公司所有者的净利润||-488,555,063.76|401,663,518.58|
|少数股东损益||47,611,005.00|71,290,599.54|
|六、其他综合收益的税后净额||-10,888,424.38|17,567,505.81|
|归属母公司所有者的其他综合收益的税后净额||-10,888,424.38|17,567,505.81|
|（一）以后不能重分类进损益的其他综合收益||||
|1．重新计量设定受益计划净负债净资产的变动||||
|2．权益法下在被投资单位不能重分类进损益的其他综合收益中享有的份额||||
|（二）以后将重分类进损益的其他综合收益||-10,888,424.38|17,567,505.81|
|1．权益法下在被投资单位以后将重分类进损益的其他综合收益中享有的份额||||
|2．可供出售金融资产公允价值变动损益||-10,888,424.38|17,567,505.81|
|3．持有至到期投资重分类为可供出售金融资产损益||||
|4．现金流量套期损益的有效部分||||
|5．外币财务报表折算差额||||
|6．其他||||
|归属于少数股东的其他综合收益的税后净额||||
|七、综合收益总额||-451,832,483.14|490,521,623.93|
|归属于母公司所有者的综合收益总额||-499,443,488.14|419,231,024.39|
|归属于少数股东的综合收益总额||47,611,005.00|71,290,599.54|
|八、每股收益：||||
|（一）基本每股收益（元/股）||-0.26|0.22|
|（二）稀释每股收益（元/股）||-0.26|0.22|

后附财务报表附注为财务报表的组成部分。
企业法定代表人： 主管会计工作负责人： 财务总监： 会计机构负责人：
报表第5页
中华企业股份有限公司
利润表
2014年度
（除特别注明外，金额单位均为人民币元）
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|项 目|附注十三|本期发生额|上期发生额|
|一、营业收入|（四）|101,643,224.67|878,760,534.67|
|减：营业成本|（四）|45,501,811.16|372,015,585.00|
|营业税金及附加||17,895,124.20|115,982,393.57|
|销售费用||1,506,541.70|9,319,908.60|
|管理费用||59,219,316.12|81,165,623.69|
|财务费用||544,303,852.56|338,865,586.85|
|资产减值损失||786,095,196.45|1,408,060.96|
|加：公允价值变动收益（损失以“－”号填列）||||
|投资收益（损失以“-”号填列）|（五）|161,745,517.41|806,452,277.51|
|其中：对联营企业和合营企业的投资收益||-8,990,083.33|3,647,485.95|
|二、营业利润（亏损以“-”填列）||-1,191,133,100.11|766,455,653.51|
|加：营业外收入||10,017,467.95|44,457.70|
|其中：非流动资产处置利得|||42,152.42|
|减：营业外支出||49,180.36|556,509.58|
|其中：非流动资产处置损失||41,180.36|55,794.58|
|三、利润总额（亏损总额以“-”号填列）||-1,181,164,812.52|765,943,601.63|
|减：所得税费用||||
|四、净利润（净亏损以“-”号填列）||-1,181,164,812.52|765,943,601.63|
|五、其他综合收益的税后净额||-27,280,348.21|17,567,505.81|
|（一）以后不能重分类进损益的其他综合收益||||
|1．重新计量设定受益计划净负债净资产的变动||||
|2．权益法下在被投资单位不能重分类进损益的其他综合收益中享有的份额||||
|（二）以后将重分类进损益的其他综合收益||-27,280,348.21|17,567,505.81|
|1．权益法下在被投资单位以后将重分类进损益的其他综合收益中享有的份额||||
|2．可供出售金融资产公允价值变动损益||-27,280,348.21|17,567,505.81|
|3．持有至到期投资重分类为可供出售金融资产损益||||
|4．现金流量套期损益的有效部分||||
|5．外币财务报表折算差额||||
|6．其他||||
|六、综合收益总额||-1,208,445,160.73|783,511,107.44|
|七、每股收益：||||
|（一）基本每股收益（元/股）||||
|（二）稀释每股收益（元/股）||||

后附财务报表附注为财务报表的组成部分。
企业法定代表人： 主管会计工作负责人： 财务总监： 会计机构负责人：
报表第6页
中华企业股份有限公司
合并现金流量表
2014年度
（除特别注明外，金额单位均为人民币元）
|||||
|-|-|-|-|
|项 目|附注五|本期发生额|上期发生额|
|一、经营活动产生的现金流量||||
|销售商品、提供劳务收到的现金||5,263,010,171.04|5,933,549,410.16|
|客户存款和同业存放款项净增加额||||
|向中央银行借款净增加额||||
|向其他金融机构拆入资金净增加额||||
|收到原保险合同保费取得的现金||||
|收到再保险业务现金净额||||
|保户储金及投资款净增加额||||
|处置以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产净增加额||||
|收取利息、手续费及佣金的现金||||
|拆入资金净增加额||||
|回购业务资金净增加额||||
|收到的税费返还||||
|收到其他与经营活动有关的现金|(四十八）|308,212,076.36|231,290,251.62|
|经营活动现金流入小计||5,571,222,247.40|6,164,839,661.78|
|购买商品、接受劳务支付的现金||4,002,275,194.87|4,886,925,351.00|
|客户贷款及垫款净增加额||||
|存放中央银行和同业款项净增加额||||
|支付原保险合同赔付款项的现金||||
|支付利息、手续费及佣金的现金||||
|支付保单红利的现金||||
|支付给职工以及为职工支付的现金||276,879,623.12|221,581,669.84|
|支付的各项税费||901,135,410.74|1,155,678,337.39|
|支付其他与经营活动有关的现金|(四十八）|515,928,579.80|436,968,229.64|
|经营活动现金流出小计||5,696,218,808.53|6,701,153,587.87|
|经营活动产生的现金流量净额||-124,996,561.13|-536,313,926.09|
|二、投资活动产生的现金流量||||
|收回投资收到的现金||1,431,609,916.31|1,048,796,596.01|
|取得投资收益收到的现金||9,269,870.61|3,697,404.84|
|处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回的现金净额||2,087,374.65|1,446,147.39|
|处置子公司及其他营业单位收到的现金净额|(四十八）|2,347,836,992.32|20,000,000.00|
|收到其他与投资活动有关的现金||||
|投资活动现金流入小计||3,790,804,153.89|1,073,940,148.24|
|购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金||31,891,787.31|149,909,949.54|
|投资支付的现金||1,878,592,167.39|1,230,396,974.92|
|质押贷款净增加额||||
|取得子公司及其他营业单位支付的现金净额|||1,236,091,192.13|
|支付其他与投资活动有关的现金||||
|投资活动现金流出小计||1,910,483,954.70|2,616,398,116.59|
|投资活动产生的现金流量净额||1,880,320,199.19|-1,542,457,968.35|
|三、筹资活动产生的现金流量||||
|吸收投资收到的现金|||4,000,000.00|
|其中：子公司吸收少数股东投资收到的现金|||4,000,000.00|
|取得借款收到的现金||10,592,965,359.93|14,868,872,048.21|
|发行债券收到的现金||1,525,200,000.00||
|收到其他与筹资活动有关的现金|(四十八）|20,000,000.00|19,394,551.00|
|筹资活动现金流入小计||12,138,165,359.93|14,892,266,599.21|
|偿还债务支付的现金||9,527,245,085.78|11,242,245,243.97|
|分配股利、利润或偿付利息支付的现金||2,259,236,496.59|2,211,048,501.20|
|其中：子公司支付给少数股东的股利、利润||91,058,937.54|58,024,479.24|
|支付其他与筹资活动有关的现金|(四十八）||120,000,000.00|
|筹资活动现金流出小计||11,786,481,582.37|13,573,293,745.17|
|筹资活动产生的现金流量净额||351,683,777.56|1,318,972,854.04|
|四、汇率变动对现金及现金等价物的影响||772.02|-6,585.00|
|五、现金及现金等价物净增加额||2,107,008,187.64|-759,805,625.40|
|加：期初现金及现金等价物余额|(四十九）|2,212,574,329.81|2,972,379,955.21|
|六、期末现金及现金等价物余额|(四十九）|4,319,582,517.45|2,212,574,329.81|

后附财务报表附注为财务报表的组成部分。
企业法定代表人： 主管会计工作负责人： 财务总监： 会计机构负责人：
报表第7页
中华企业股份有限公司
现金流量表
2014年度
（除特别注明外，金额单位均为人民币元）
|||||
|-|-|-|-|
|项 目|附注十三|本期发生额|上期发生额|
|一、经营活动产生的现金流量||||
|销售商品、提供劳务收到的现金||79,602,792.45|542,195,381.17|
|收到的税费返还||||
|收到其他与经营活动有关的现金||24,135,244.40|9,676,916.71|
|经营活动现金流入小计||103,738,036.85|551,872,297.88|
|购买商品、接受劳务支付的现金||1,012,908.52|77,368,703.05|
|支付给职工以及为职工支付的现金||29,988,148.39|26,837,270.63|
|支付的各项税费||24,325,127.84|119,160,762.36|
|支付其他与经营活动有关的现金||30,475,735.47|56,353,503.44|
|经营活动现金流出小计||85,801,920.22|279,720,239.48|
|经营活动产生的现金流量净额||17,936,116.63|272,152,058.40|
|二、投资活动产生的现金流量||||
|收回投资收到的现金||278,373,028.95|1,098,623,850.56|
|取得投资收益收到的现金||790,574,440.00|686,276,000.00|
|处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回的现金净额|||180,284.37|
|处置子公司及其他营业单位收到的现金净额||||
|收到其他与投资活动有关的现金||||
|投资活动现金流入小计||1,068,947,468.95|1,785,080,134.93|
|购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金||401,900.00|327,320.00|
|投资支付的现金||701,901,733.84|2,555,154,744.19|
|取得子公司及其他营业单位支付的现金净额|||1,236,091,192.13|
|支付其他与投资活动有关的现金||||
|投资活动现金流出小计||702,303,633.84|3,791,573,256.32|
|投资活动产生的现金流量净额||366,643,835.11|-2,006,493,121.39|
|三、筹资活动产生的现金流量||||
|吸收投资收到的现金||||
|取得借款收到的现金||4,857,800,000.00|7,011,230,000.00|
|发行债券收到的现金||1,525,200,000.00||
|收到其他与筹资活动有关的现金||20,000,000.00||
|筹资活动现金流入小计||6,403,000,000.00|7,011,230,000.00|
|偿还债务支付的现金||5,203,783,919.90|4,536,250,000.00|
|分配股利、利润或偿付利息支付的现金||926,842,744.72|1,070,531,022.60|
|支付其他与筹资活动有关的现金||||
|筹资活动现金流出小计||6,130,626,664.62|5,606,781,022.60|
|筹资活动产生的现金流量净额||272,373,335.38|1,404,448,977.40|
|四、汇率变动对现金及现金等价物的影响||||
|五、现金及现金等价物净增加额||656,953,287.12|-329,892,085.59|
|加：期初现金及现金等价物余额||237,471,034.74|567,363,120.33|
|六、期末现金及现金等价物余额||894,424,321.86|237,471,034.74|

后附财务报表附注为财务报表的组成部分。
企业法定代表人： 主管会计工作负责人： 财务总监： 会计机构负责人：
报表第8页
中华企业股份有限公司
合并所有者权益变动表
2014年度
（除特别注明外，金额单位均为人民币元）
|||||||||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
|项 目|本期|||||||||||||
||归属于母公司所有者权益|||||||||||少数股东权益|所有者权益合计|
||股本|其他权益工具|||资本公积|减：库存股|其他综合收益|专项储备|盈余公积|一般风险准备|未分配利润|||
|||优先股|永续债|其他||||||||||
|一、上年年末余额|1,555,882,832.00||||39,594,980.50||27,280,348.21||491,700,295.51||3,621,013,053.45|2,242,620,934.06|7,978,092,443.73|
|加：会计政策变更||||||||||||||
|前期差错更正||||||||||||||
|同一控制下企业合并||||||||||||||
|其他||||||||||||||
|二、本年年初余额|1,555,882,832.00||||39,594,980.50||27,280,348.21||491,700,295.51||3,621,013,053.45|2,242,620,934.06|7,978,092,443.73|
|三、本期增减变动金额（减少以“-”号填列）|311,176,566.00||||||-10,888,424.38||||-955,319,912.96|25,976,560.65|-629,055,210.69|
|（一）综合收益总额|||||||-10,888,424.38||||-488,555,063.76|47,611,005.00|-451,832,483.14|
|（二）所有者投入和减少资本||||||||||||||
|1．股东投入的普通股||||||||||||||
|2．其他权益工具持有者投入资本||||||||||||||
|3．股份支付计入所有者权益的金额||||||||||||||
|4．其他||||||||||||||
|（三）利润分配|311,176,566.00||||||||||-466,764,849.20|-21,634,444.35|-177,222,727.55|
|1．提取盈余公积||||||||||||||
|2．提取一般风险准备||||||||||||||
|3．对所有者（或股东）的分配|311,176,566.00||||||||||-466,764,849.20|-21,634,444.35|-177,222,727.55|
|4．其他||||||||||||||
|（四）所有者权益内部结转||||||||||||||
|1．资本公积转增资本（或股本）||||||||||||||
|2．盈余公积转增资本（或股本）||||||||||||||
|3．盈余公积弥补亏损||||||||||||||
|4．其他||||||||||||||
|（五）专项储备||||||||||||||
|1．本期提取||||||||||||||
|2．本期使用||||||||||||||
|（六）其他||||||||||||||
|四、本期期末余额|1,867,059,398.00||||39,594,980.50||16,391,923.83||491,700,295.51||2,665,693,140.49|2,268,597,494.71|7,349,037,233.04|

后附财务报表附注为财务报表的组成部分。
企业法定代表人： 主管会计工作负责人： 财务总监： 会计机构负责人：
报表第9页
中华企业股份有限公司
合并所有者权益变动表（续）
2014年度
（除特别注明外，金额单位均为人民币元）
|||||||||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
|项 目|上期|||||||||||||
||归属于母公司所有者权益|||||||||||少数股东权益|所有者权益合计|
||股本|其他权益工具|||资本公积|减：库存股|其他综合收益|专项储备|盈余公积|一般风险准备|未分配利润|||
|||优先股|永续债|其他||||||||||
|一、上年年末余额|1,555,882,832.00||||1,262,551,109.35||||429,291,472.70||3,492,887,759.40|2,320,164,751.86|9,060,777,925.31|
|加：会计政策变更|||||-9,712,842.40||9,712,842.40|||||||
|前期差错更正||||||||||||||
|同一控制下企业合并||||||||||||||
|其他||||||||||||||
|二、本年年初余额|1,555,882,832.00||||1,252,838,266.95||9,712,842.40||429,291,472.70||3,492,887,759.40|2,320,164,751.86|9,060,777,925.31|
|三、本期增减变动金额（减少以“-”号填列）|||||-1,213,243,286.45||17,567,505.81||62,408,822.81||128,125,294.05|-77,543,817.80|-1,082,685,481.58|
|（一）综合收益总额|||||7,237,675.40||17,567,505.81||||401,663,518.58|71,290,599.54|497,759,299.33|
|（二）所有者投入和减少资本||||||||||||-56,485,444.91|-56,485,444.91|
|1．股东投入的普通股||||||||||||-56,485,444.91|-56,485,444.91|
|2．其他权益工具持有者投入资本||||||||||||||
|3．股份支付计入所有者权益的金额||||||||||||||
|4．其他||||||||||||||
|（三）利润分配|||||||||76,594,360.16||-263,300,300.00|-92,348,972.43|-279,054,912.27|
|1．提取盈余公积|||||||||76,594,360.16||-76,594,360.16|||
|2．提取一般风险准备||||||||||||||
|3．对所有者（或股东）的分配|||||||||||-186,705,939.84|-92,348,972.43|-279,054,912.27|
|4．其他||||||||||||||
|（四）所有者权益内部结转||||||||||||||
|1．资本公积转增资本（或股本）||||||||||||||
|2．盈余公积转增资本（或股本）||||||||||||||
|3．盈余公积弥补亏损||||||||||||||
|4．其他||||||||||||||
|（五）专项储备||||||||||||||
|1．本期提取||||||||||||||
|2．本期使用||||||||||||||
|（六）其他|||||-1,220,480,961.85||||-14,185,537.35||-10,237,924.53||-1,244,904,423.73|
|四、本期期末余额|1,555,882,832.00||||39,594,980.50||27,280,348.21||491,700,295.51||3,621,013,053.45|2,242,620,934.06|7,978,092,443.73|

后附财务报表附注为财务报表的组成部分。
企业法定代表人： 主管会计工作负责人： 财务总监： 会计机构负责人：
报表第10页
中华企业股份有限公司
所有者权益变动表
2014年度
（除特别注明外，金额单位均为人民币元）
|||||||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
|项 目|本期|||||||||||
||股本|其他权益工具|||资本公积|减：库存股|其他综合收益|专项储备|盈余公积|未分配利润|所有者权益合计|
|||优先股|永续债|其他||||||||
|一、上年年末余额|1,555,882,832.00||||48,085,963.33||27,280,348.21||502,048,937.47|780,107,166.18|2,913,405,247.19|
|加：会计政策变更||||||||||||
|前期差错更正||||||||||||
|其他||||||||||||
|二、本年年初余额|1,555,882,832.00||||48,085,963.33||27,280,348.21||502,048,937.47|780,107,166.18|2,913,405,247.19|
|三、本期增减变动金额（减少以“-”号填列）|311,176,566.00||||||-27,280,348.21|||-1,647,929,661.72|-1,364,033,443.93|
|（一）综合收益总额|||||||-27,280,348.21|||-1,181,164,812.52|-1,208,445,160.73|
|（二）所有者投入和减少资本||||||||||||
|1．股东投入的普通股||||||||||||
|2．其他权益工具持有者投入资本||||||||||||
|3．股份支付计入所有者权益的金额||||||||||||
|4．其他||||||||||||
|（三）利润分配|311,176,566.00|||||||||-466,764,849.20|-155,588,283.20|
|1．提取盈余公积||||||||||||
|2．对所有者（或股东）的分配|311,176,566.00|||||||||-466,764,849.20|-155,588,283.20|
|3．其他||||||||||||
|（四）所有者权益内部结转||||||||||||
|1．资本公积转增资本（或股本）||||||||||||
|2．盈余公积转增资本（或股本）||||||||||||
|3．盈余公积弥补亏损||||||||||||
|4．其他||||||||||||
|（五）专项储备||||||||||||
|1．本期提取||||||||||||
|2．本期使用||||||||||||
|（六）其他||||||||||||
|四、本期期末余额|1,867,059,398.00||||48,085,963.33||||502,048,937.47|-867,822,495.54|1,549,371,803.26|

后附财务报表附注为财务报表的组成部分。
企业法定代表人： 主管会计工作负责人： 财务总监： 会计机构负责人：
报表第11页
中华企业股份有限公司
所有者权益变动表（续）
2014年度
（除特别注明外，金额单位均为人民币元）
|||||||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
|项 目|上期|||||||||||
||股本|其他权益工具|||资本公积|减：库存股|其他综合收益|专项储备|盈余公积|未分配利润|所有者权益合计|
|||优先股|永续债|其他||||||||
|一、上年年末余额|1,555,882,832.00||||54,903,735.57||||448,464,207.18|484,550,533.33|2,543,801,308.08|
|加：会计政策变更|||||-27,280,348.21||27,280,348.21|||||
|前期差错更正||||||||||||
|其他||||||||||||
|二、本年年初余额|1,555,882,832.00||||27,623,387.36||27,280,348.21||448,464,207.18|484,550,533.33|2,543,801,308.08|
|三、本期增减变动金额（减少以“-”号填列）|||||20,462,575.97||||53,584,730.29|295,556,632.85|369,603,939.11|
|（一）综合收益总额|||||17,567,505.81|||||765,943,601.63|783,511,107.44|
|（二）所有者投入和减少资本||||||||||||
|1．股东投入的普通股||||||||||||
|2．其他权益工具持有者投入资本||||||||||||
|3．股份支付计入所有者权益的金额||||||||||||
|4．其他||||||||||||
|（三）利润分配|||||||||76,594,360.16|-263,300,300.00|-186,705,939.84|
|1．提取盈余公积|||||||||76,594,360.16|-76,594,360.16||
|2．对所有者（或股东）的分配||||||||||-186,705,939.84|-186,705,939.84|
|3．其他||||||||||||
|（四）所有者权益内部结转||||||||||||
|1．资本公积转增资本（或股本）||||||||||||
|2．盈余公积转增资本（或股本）||||||||||||
|3．盈余公积弥补亏损||||||||||||
|4．其他||||||||||||
|（五）专项储备||||||||||||
|1．本期提取||||||||||||
|2．本期使用||||||||||||
|（六）其他|||||2,895,070.16||||-23,009,629.87|-207,086,668.78|-227,201,228.49|
|四、本期期末余额|1,555,882,832.00||||48,085,963.33||27,280,348.21||502,048,937.47|780,107,166.18|2,913,405,247.19|

后附财务报表附注为财务报表的组成部分。
企业法定代表人： 主管会计工作负责人： 财务总监： 会计机构负责人：
报表第12页
中华企业股份有限公司
2014年度
财务报表附注
中华企业企业股份有限公司
二〇一四年度财务报表附注
（除特殊注明外，金额单位均为人民币元）
一、 公司基本情况
(一) 公司概况
中华企业股份有限公司（以下简称“本公司”或“公司”）系全民所有制的中华企业公司改制而成立的上市公司。1993年 9月 24日正式在证券交易所上市。公司的企业法人营业执照注册号：310000000023990。所属行业为房地产类。
2005年 12月，公司完成了股权分置改革，公司除公募法人股股东以外的非流通股股东以其持有的部分非流通股股份作为对价，支付给公司全体流通股股东，以换取全体非流通股股东所持剩余非流通股股份的上市流通权。以2005年9月30日公司股本结构为计算基础，方案实施股权登记日登记在册的全体流通股股东每持有10股流通股获得3股股份的对价。
根据 2014年 4月 23日公司股东大会决议，公司以 2013年末总股本 1,555,882,832股计算，按每10股送2股红股，共计派发311,176,566股，完成后公司的总股本为1,867,059,398股。
截止 2014年 12月 31日，本公司注册资本为 1,867,059,398元，累计发行股本总数 1,867,059,398股，全部为无限售条件股份，公司注册地：上海市华山路 2号，总部地址：办公地址：上海市浦东新区雪野路 928号 6楼。本公司主要经营活动为：商品房设计、建造、买卖、租赁。本公司的母公司为上海地产（集团）有限公司，本公司的实际控制人为上海地产（集团）有限公司。
本财务报表业经公司董事会于2015年3月18日批准报出。
(二) 合并财务报表范围
截至2014年12月31日，本公司合并财务报表范围内子公司如下：
1 上海房产之窗房地产信息有限公司
2 杭州中华企业房地产发展有限公司
3 江阴中企誉德房地产有限公司
4 上海鼎达房地产有限公司
5 上海中鸿置业有限公司
6 上海南郊中华园房地产开发有限公司
7 苏州工业园区中华企业房地产开发有限公司
8 苏州中华园房地产开发有限公司
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财务报表附注
9 浙江锦华大酒店管理有限公司
10 上海金樱房地产发展有限公司
11 上海江森房屋设备有限公司
12 上海瀛浦置业有限公司
13 上海瀛茸置业有限公司
14 上海瀛翔投资咨询有限公司
15 上海古北房产租赁有限公司
16 上海古北物业管理有限公司
17 上海古北新虹劳务服务有限公司
18 上海古北劳动服务有限公司
19 上海古北京宸置业发展有限公司
20 苏州洞庭房地产发展有限公司
21 上海古北顾村置业有限公司
22 上海浦东古北置业有限公司
23 江阴金安置业有限公司
24 上海新古北物业管理有限公司
25 上海古北朱家角置业有限公司
26 无锡中诚置业有限公司
27 无锡中城誉品置业有限公司
28 上海新弘生态农业有限公司
29 中企汇锦投资有限公司
30 上海融欧股权投资基金管理有限公司
31 上海民诚置业有限公司
32 上海房地集团物业服务有限公司
33 上海地产古北安亭置业有限公司
34 上海房地产经营(集团)有限公司
35 上海顺驰置业有限公司
36 上海房地（集团）有限公司
37 上海凯峰房地产开发有限公司
38 上海国际汽车城置业有限公司
39 上海国际汽车城安亭新镇酒店管理咨询有限公司
40 上海国际汽车城安亭新镇能源技术服务有限公司
31 上海国际汽车城物业管理有限公司
42 上海古北（集团）有限公司
43 上海杉野置业有限公司
44 古北集团香港有限公司
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财务报表附注
本期合并财务报表范围及其变化情况详见本附注“六、合并范围的变更”和“七、在其他主体中的权益”。
二、 财务报表的编制基础
(一) 编制基础
公司以持续经营为基础，根据实际发生的交易和事项，按照财政部颁布的《企业会计准则——基本准则》和各项具体会计准则、企业会计准则应用指南、企业会计准则解释及其他相关规定（以下合称“企业会计准则”），以及中国证券监督管理委员会《公开发行证券的公司信息披露编报规则第15号——财务报告的一般规定》的披露规定编制财务报表。
(二) 持续经营
公司不存在可能导致对公司自报告期末起12个月内的持续经营能力产生重大疑虑
的事项或情况。
三、 重要会计政策及会计估计
(一) 遵循企业会计准则的声明
公司所编制的财务报表符合企业会计准则的要求，真实、完整地反映了报告期公司的财务状况、经营成果、现金流量等有关信息。
(二) 会计期间
自公历1月1日至12月31日止为一个会计年度。
(三) 营业周期
本公司营业周期为12个月。
(四) 记账本位币
本公司采用人民币为记账本位币。
(五) 同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法
同一控制下企业合并：本公司在企业合并中取得的资产和负债，按照合并日在被合并方资产、负债（包括最终控制方收购被合并方而形成的商誉）在最终控制方合并财务报表中的账面价值计量。在合并中取得的净资产账面价值与支付的合并对价账面价值（或发行股份面值总额）的差额，调整资本公积中的股本溢价，资本公积中的股本溢价不足冲减的，调整留存收益。
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财务报表附注
非同一控制下企业合并：本公司在购买日对作为企业合并对价付出的资产、发生或承担的负债按照公允价值计量，公允价值与其账面价值的差额，计入当期损益。本公司对合并成本大于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，确认为商誉；合并成本小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，经复核后，计入当期损益。
为企业合并发生的审计、法律服务、评估咨询等中介费用以及其他直接相关费用，于发生时计入当期损益；为企业合并而发行权益性证券的交易费用，冲减权益。
(六) 合并财务报表的编制方法
1、合并范围
本公司合并财务报表的合并范围以控制为基础确定，所有子公司（包括本公司所控制的被投资方可分割的部分）均纳入合并财务报表。
2、合并程序
本公司以自身和各子公司的财务报表为基础，根据其他有关资料，编制合并财务报表。本公司编制合并财务报表，将整个企业集团视为一个会计主体，依据相关企业会计准则的确认、计量和列报要求，按照统一的会计政策，反映本企业集团整体财务状况、经营成果和现金流量。
所有纳入合并财务报表合并范围的子公司所采用的会计政策、会计期间与本公司一致，如子公司采用的会计政策、会计期间与本公司不一致的，在编制合并财务报表时，按本公司的会计政策、会计期间进行必要的调整。对于非同一控制下企业合并取得的子公司，以购买日可辨认净资产公允价值为基础对其财务报表进行调整。对于同一控制下企业合并取得的子公司，以其资产、负债（包括最终控制方收购该子公司而形成的商誉）在最终控制方财务报表中的账面价值为基础对其财务报表进行调整。
子公司所有者权益、当期净损益和当期综合收益中属于少数股东的份额分别在合并资产负债表中所有者权益项目下、合并利润表中净利润项目下和综合收益总额项目下单独列示。子公司少数股东分担的当期亏损超过了少数股东在该子公司期初所有者权益中所享有份额而形成的余额，冲减少数股东权益。
（1）增加子公司或业务
在报告期内，若因同一控制下企业合并增加子公司或业务的，则调整合并资产负债表的期初数；将子公司或业务合并当期期初至报告期末的收入、费用、利润纳入合并利润表；将子公司或业务合并当期期初至报告期末的现金流量纳入合并现金流量表，同时对比较报表的相关项目进行调整，视同合并后的报告主体自最终控制方开始控制时点起一直存在。
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财务报表附注
因追加投资等原因能够对同一控制下的被投资方实施控制的，视同参与合并的各方在最终控制方开始控制时即以目前的状态存在进行调整。在取得被合并方控制权之前持有的股权投资，在取得原股权之日与合并方和被合并方同处于同一控制之日孰晚日起至合并日之间已确认有关损益、其他综合收益以及其他净资产变动，分别冲减比较报表期间的期初留存收益或当期损益。
在报告期内，若因非同一控制下企业合并增加子公司或业务的，则不调整合并资产负债表期初数；将该子公司或业务自购买日至报告期末的收入、费用、利润纳入合并利润表；该子公司或业务自购买日至报告期末的现金流量纳入合并现金流量表。
因追加投资等原因能够对非同一控制下的被投资方实施控制的，对于购买日之前持有的被购买方的股权，本公司按照该股权在购买日的公允价值进行重新计量，公允价值与其账面价值的差额计入当期投资收益。购买日之前持有的被购买方的股权涉及权益法核算下的其他综合收益以及除净损益、其他综合收益和利润分配之外的其他所有者权益变动的，与其相关的其他综合收益、其他所有者权益变动转为购买日所属当期投资收益，由于被投资方重新计量设定受益计划净负债或净资产变动而产生的其他综合收益除外。
（2）处置子公司或业务
①一般处理方法
在报告期内，本公司处置子公司或业务，则该子公司或业务期初至处置日的收入、费用、利润纳入合并利润表；该子公司或业务期初至处置日的现金流量纳入合并现金流量表。
因处置部分股权投资或其他原因丧失了对被投资方控制权时，对于处置后的剩余股权投资，本公司按照其在丧失控制权日的公允价值进行重新计量。处置股权取得的对价与剩余股权公允价值之和，减去按原持股比例计算应享有原有子公司自购买日或合并日开始持续计算的净资产的份额与商誉之和的差额，计入丧失控制权当期的投资收益。与原有子公司股权投资相关的其他综合收益或除净损益、其他综合收益及利润分配之外的其他所有者权益变动，在丧失控制权时转为当期投资收益，由于被投资方重新计量设定受益计划净负债或净资产变动而产生的其他综合收益除外。
②分步处置子公司
通过多次交易分步处置对子公司股权投资直至丧失控制权的，处置对子公司股权投资的各项交易的条款、条件以及经济影响符合以下一种或多种情况，通常表明应将多次交易事项作为一揽子交易进行会计处理：
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ⅰ．这些交易是同时或者在考虑了彼此影响的情况下订立的；
ⅱ．这些交易整体才能达成一项完整的商业结果；
ⅲ．一项交易的发生取决于其他至少一项交易的发生；
ⅳ．一项交易单独看是不经济的，但是和其他交易一并考虑时是经济的。
处置对子公司股权投资直至丧失控制权的各项交易属于一揽子交易的，本公司将各项交易作为一项处置子公司并丧失控制权的交易进行会计处理；但是，在丧失控制权之前每一次处置价款与处置投资对应的享有该子公司净资产份额的差额，在合并财务报表中确认为其他综合收益，在丧失控制权时一并转入丧失控制权当期的损益。
处置对子公司股权投资直至丧失控制权的各项交易不属于一揽子交易的，在丧失控制权之前，按不丧失控制权的情况下部分处置对子公司的股权投资的相关政策进行会计处理；在丧失控制权时，按处置子公司一般处理方法进行会计处理。
（3）购买子公司少数股权
本公司因购买少数股权新取得的长期股权投资与按照新增持股比例计算应享有子公司自购买日（或合并日）开始持续计算的净资产份额之间的差额，调整合并资产负债表中的资本公积中的股本溢价，资本公积中的股本溢价不足冲减的，调整留存收益。
（4）不丧失控制权的情况下部分处置对子公司的股权投资
在不丧失控制权的情况下因部分处置对子公司的长期股权投资而取得的处置价款与处置长期股权投资相对应享有子公司自购买日或合并日开始持续计算的净资产份额之间的差额，调整合并资产负债表中的资本公积中的股本溢价，资本公积中的股本溢价不足冲减的，调整留存收益。
(七) 合营安排分类及会计处理方法
合营安排分为共同经营和合营企业。
当本公司是合营安排的合营方，享有该安排相关资产且承担该安排相关负债时，为共同经营。
本公司确认与共同经营中利益份额相关的下列项目，并按照相关企业会计准则的规定进行会计处理：
（1）确认本公司单独所持有的资产，以及按本公司份额确认共同持有的资产；
（2）确认本公司单独所承担的负债，以及按本公司份额确认共同承担的负债；
（3）确认出售本公司享有的共同经营产出份额所产生的收入；
（4）按本公司份额确认共同经营因出售产出所产生的收入；
（5）确认单独所发生的费用，以及按本公司份额确认共同经营发生的费用。
本公司对合营企业投资的会计政策见本附注“三、（十四）长期股权投资”。
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(八) 现金及现金等价物的确定标准
在编制现金流量表时，将本公司库存现金以及可以随时用于支付的存款确认为现金。
将同时具备期限短（从购买日起三个月内到期）、流动性强、易于转换为已知现金、价值变动风险很小四个条件的投资，确定为现金等价物。
(九) 外币业务和外币报表折算
1、外币业务
外币业务采用交易发生日的即期汇率作为折算汇率将外币金额折合成人民币记账。
资产负债表日外币货币性项目余额按资产负债表日即期汇率折算，由此产生的汇兑差额，除属于与购建符合资本化条件的资产相关的外币专门借款产生的汇兑差额按照借款费用资本化的原则处理外，均计入当期损益。
2、外币财务报表的折算
资产负债表中的资产和负债项目，采用资产负债表日的即期汇率折算；所有者权益项目除“未分配利润”项目外，其他项目采用发生时的即期汇率折算。利润表中的收入和费用项目，采用交易发生日的即期汇率折算。
处置境外经营时，将与该境外经营相关的外币财务报表折算差额，自所有者权益项目转入处置当期损益。
(十) 金融工具
金融工具包括金融资产、金融负债和权益工具。
1、金融工具的分类
金融资产和金融负债于初始确认时分类为：以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产或金融负债，包括交易性金融资产或金融负债和直接指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产或金融负债；持有至到期投资；
应收款项；可供出售金融资产；其他金融负债等。
2、金融工具的确认依据和计量方法
（1）以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产（金融负债）
取得时以公允价值（扣除已宣告但尚未发放的现金股利或已到付息期但尚未领取的债券利息）作为初始确认金额，相关的交易费用计入当期损益。
持有期间将取得的利息或现金股利确认为投资收益，期末将公允价值变动计入当期损益。
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处置时，其公允价值与初始入账金额之间的差额确认为投资收益，同时调整公允价值变动损益。
（2）持有至到期投资
取得时按公允价值（扣除已到付息期但尚未领取的债券利息）和相关交易费用之和作为初始确认金额。
持有期间按照摊余成本和实际利率计算确认利息收入，计入投资收益。实际利率在取得时确定，在该预期存续期间或适用的更短期间内保持不变。
处置时，将所取得价款与该投资账面价值之间的差额计入投资收益。
（3）应收款项
公司对外销售商品或提供劳务形成的应收债权，以及公司持有的其他企业的不包括在活跃市场上有报价的债务工具的债权，包括应收账款、其他应收款等，以向购货方应收的合同或协议价款作为初始确认金额；具有融资性质的，按其现值进行初始确认。
收回或处置时，将取得的价款与该应收款项账面价值之间的差额计入当期损益。
（4）可供出售金融资产
取得时按公允价值（扣除已宣告但尚未发放的现金股利或已到付息期但尚未领取的债券利息）和相关交易费用之和作为初始确认金额。
持有期间将取得的利息或现金股利确认为投资收益。期末以公允价值计量且将公允价值变动计入其他综合收益。但是，在活跃市场中没有报价且其公允价值不能可靠计量的权益工具投资，以及与该权益工具挂钩并须通过交付该权益工具结算的衍生金融资产，按照成本计量。
处置时，将取得的价款与该金融资产账面价值之间的差额，计入投资损益；同时，将原直接计入其他综合收益的公允价值变动累计额对应处置部分的金额转出，计入当期损益。
（5）其他金融负债
按其公允价值和相关交易费用之和作为初始确认金额。采用摊余成本进行后续计量。
3、金融资产转移的确认依据和计量方法
公司发生金融资产转移时，如已将金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转移给转入方，则终止确认该金融资产；如保留了金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，则不终止确认该金融资产。
在判断金融资产转移是否满足上述金融资产终止确认条件时，采用实质重于形式的原则。公司将金融资产转移区分为金融资产整体转移和部分转移。金融资产整体转移满足终止确认条件的，将下列两项金额的差额计入当期损益：
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（1）所转移金融资产的账面价值；
（2）因转移而收到的对价，与原直接计入所有者权益的公允价值变动累计额（涉及转移的金融资产为可供出售金融资产的情形）之和。
金融资产部分转移满足终止确认条件的，将所转移金融资产整体的账面价值，在终止确认部分和未终止确认部分之间，按照各自的相对公允价值进行分摊，并将下列两项金额的差额计入当期损益：
（1）终止确认部分的账面价值；
（2）终止确认部分的对价，与原直接计入所有者权益的公允价值变动累计额中对应终止确认部分的金额（涉及转移的金融资产为可供出售金融资产的情形）之和。
金融资产转移不满足终止确认条件的，继续确认该金融资产，所收到的对价确认为一项金融负债。
4、金融负债终止确认条件
金融负债的现时义务全部或部分已经解除的，则终止确认该金融负债或其一部分；本公司若与债权人签定协议，以承担新金融负债方式替换现存金融负债，且新金融负债与现存金融负债的合同条款实质上不同的，则终止确认现存金融负债，并同时确认新金融负债。
对现存金融负债全部或部分合同条款作出实质性修改的，则终止确认现存金融负债或其一部分，同时将修改条款后的金融负债确认为一项新金融负债。
金融负债全部或部分终止确认时，终止确认的金融负债账面价值与支付对价（包括转出的非现金资产或承担的新金融负债）之间的差额，计入当期损益。
本公司若回购部分金融负债的，在回购日按照继续确认部分与终止确认部分的相对公允价值，将该金融负债整体的账面价值进行分配。分配给终止确认部分的账面价值与支付的对价（包括转出的非现金资产或承担的新金融负债）之间的差额，计入当期损益。
5、金融资产和金融负债的公允价值的确定方法
存在活跃市场的金融工具，以活跃市场中的报价确定其公允价值。不存在活跃市场的金融工具，采用估值技术确定其公允价值。在估值时，本公司采用在当前情况下适用并且有足够可利用数据和其他信息支持的估值技术，选择与市场参与者在相关资产或负债的交易中所考虑的资产或负债特征相一致的输入值，并优先使用相关可观察输入值。只有在相关可观察输入值无法取得或取得不切实可行的情况下，才使用不可观察输入值。
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6、金融资产（不含应收款项）减值的测试方法及会计处理方法
除以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产外，本公司于资产负债表日对金融资产的账面价值进行检查，如果有客观证据表明某项金融资产发生减值的，计提减值准备。
（1）可供出售金融资产的减值准备：
期末如果可供出售金融资产的公允价值发生严重下降，或在综合考虑各种相关因素后，预期这种下降趋势属于非暂时性的，就认定其已发生减值，将原直接计入所有者权益的公允价值下降形成的累计损失一并转出，确认减值损失。
对于已确认减值损失的可供出售债务工具，在随后的会计期间公允价值已上升且客观上与确认原减值损失确认后发生的事项有关的，原确认的减值损失予以转回，计入当期损益。
可供出售权益工具投资发生的减值损失，不通过损益转回。
本公司对可供出售权益工具投资减值的认定标准为：期末如果可供出售金融资产的公允价值发生严重下降，或在综合考虑各种相关因素后，预期这种下降趋势属于非暂时性的，就认定其已发生减值。
本公司对可供出售权益工具投资的公允价值下跌严重的标准为：下跌幅度超过投资成本的30％且非暂时性下跌；公允价值下跌“非暂时性”的标准为：持续下跌超过两个完整会计年度；投资成本的计算方法为：取得可供出售权益工具对价及相关税费；持续下跌期间的确定依据为：自下跌幅度超过投资成本的30％时计算。
（2）持有至到期投资的减值准备：
持有至到期投资减值损失的计量比照应收款项减值损失计量方法处理。
(十一)应收款项坏账准备
1、单项金额重大并单独计提坏账准备的应收款项：
单项金额重大的判断依据或金额标准：
单项金额重大的具体标准为：金额在500万元及以上的应收款项。
单项金额重大应收款项坏账准备的计提方法：
单独进行减值测试，按预计未来现金流量现值低于其账面价值的差额计提坏账准备，计入当期损益。单独测试未发生减值的应收款项，将其归入关联方组合或帐龄组合计提坏账准备。
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2、按信用风险特征组合计提坏账准备应收款项：
确定组合的依据
关联方组合 按关联方划分组合
除关联方组合及单项金额重大并已单项计提坏账准备的应收款账龄组合
项之外，其余应收款项按账龄划分组合
按组合计提坏账准备的计提方法（账龄分析法、余额百分比法、其他方法）
组合名称 计提方法
关联方组合 单独进行减值测试
账龄组合 按账龄分析法
组合中，采用账龄分析法计提坏账准备的：
账龄 应收账款计提比例(%) 其他应收款计提比例(%)
1年以内（含1年） 5 5
1－2年 5 5
2－3年 10 10
3-4年 20 20
4－5年 50 50
5年以上 100 100
组合中，采用其他方法计提坏账准备的：
组合名称 应收账款计提比例(%) 其他应收款计提比例(%)
单独进行减值测试，如有客观证据表明发生了减值，按预计未来现金流关联方组合 量现值低于其账面价值的差额，确认减值损失，计提坏账准备。如经测试未发现减值，不计提坏账准备。
3、单项金额不重大但单独计提坏账准备的应收款项：
单独计提坏账准备的理由：存在客观证据表明其发生了减值。
坏账准备的计提方法：单独进行减值测试。如有客观证据表明其发生了减值的，根据其未来现金流量现值低于其账面价值的差额，确认减值损失，计提坏账准备。单独测试未发生减值的应收账款和其他应收款，以账龄分析法计提坏账准备。
财务报表附注第11页
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(十二)存货
1、存货的分类
存货分类为：开发成本、开发产品、工程施工、库存商品、原材料、周转材料等。
2、发出存货的计价方法
存货发出时按加权平均法或个别认定法计价。
3、不同类别存货可变现净值的确定依据
开发产品、库存商品和用于出售的材料等直接用于出售的商品存货，在正常生产经营过程中，以该存货的估计售价减去估计的销售费用和相关税费后的金额，确定其可变现净值；需要经过建设的开发成本，以及需要经过加工的材料存货，在正常开发或生产经营过程中，以所开发的最终开发产品或生产的产成品的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用和相关税费后的金额，确定其可变现净值；为执行销售合同或者劳务合同而持有的存货，其可变现净值以合同价格为基础计算，若持有存货的数量多于销售合同订购数量的，超出部分的存货的可变现净值以一般销售价格为基础计算。
期末按照单个存货项目计提存货跌价准备；但对于数量繁多、单价较低的存货，按照存货类别计提存货跌价准备；与在同一地区生产和销售的产品系列相关、具有相同或类似最终用途或目的，且难以与其他项目分开计量的存货，则合并计提存货跌价准备。
除有明确证据表明资产负债表日市场价格异常外，存货项目的可变现净值以资产负债表日市场价格为基础确定。
本期期末存货项目的可变现净值以资产负债表日市场价格为基础确定。
4、存货的盘存制度
采用永续盘存制
5、低值易耗品和包装物的摊销方法
（1）低值易耗品采用一次转销法；
（2）包装物采用一次转销法。
6、开发用土地的核算方法
纯土地开发项目，其费用支出单独构成土地开发成本；
连同房产整体开发的项目，其费用可分清负担对象的，一般按实际面积分摊记入商品房成本。
财务报表附注第12页
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7、公共配套设施费用的核算方法
不能有偿转让的公共配套设施：按受益比例确定标准分配计入商品房成本；
能有偿转让的公共配套设施：以各配套设施项目作为成本核算对象，归集所发生的成本。
8、维修基金的核算方法
按《上海市商品住宅维修基金管理办法》及其他各地的维修基金管理办法提取维修基金，计入开发成本。
(十三)划分为持有待售的资产
本公司将同时满足下列条件的组成部分（或非流动资产）确认为持有待售：
（1）该组成部分必须在其当前状况下仅根据出售此类组成部分的惯常条款即可立即出售；
（2）公司已经就处置该组成部分（或非流动资产）作出决议，如按规定需得到股东批准的，已经取得股东大会或相应权力机构的批准；
（3）公司已与受让方签订了不可撤销的转让协议；
（4）该项转让将在一年内完成。
(十四)长期股权投资
1、共同控制、重大影响的判断标准
共同控制，是指按照相关约定对某项安排所共有的控制，并且该安排的相关活动必须经过分享控制权的参与方一致同意后才能决策。本公司与其他合营方一同对被投资单位实施共同控制且对被投资单位净资产享有权利的，被投资单位为本公司的合营企业。
重大影响，是指对一个企业的财务和经营决策有参与决策的权力，但并不能够控制或者与其他方一起共同控制这些政策的制定。本公司能够对被投资单位施加重大影响的，被投资单位为本公司联营企业。
2、初始投资成本的确定
（1）企业合并形成的长期股权投资
同一控制下的企业合并：公司以支付现金、转让非现金资产或承担债务方式以及以发行权益性证券作为合并对价的，在合并日按照取得被合并方所有者权益在最终控制方合并财务报表中的账面价值的份额作为长期股权投资的初始投资成本。因追加投资等原因能够对同一控制下的被投资单位实施控制的，在合并日根据合并后应享有被合并方净资产在最终控制方合并财务报表中的账面
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价值的份额，确定长期股权投资的初始投资成本。合并日长期股权投资的初始投资成本，与达到合并前的长期股权投资账面价值加上合并日进一步取得股份新支付对价的账面价值之和的差额，调整股本溢价，股本溢价不足冲减的，冲减留存收益。
非同一控制下的企业合并：公司按照购买日确定的合并成本作为长期股权投资的初始投资成本。因追加投资等原因能够对非同一控制下的被投资单位实施控制的，按照原持有的股权投资账面价值加上新增投资成本之和，作为改按成本法核算的初始投资成本。
（2）其他方式取得的长期股权投资
以支付现金方式取得的长期股权投资，按照实际支付的购买价款作为初始投资成本。
以发行权益性证券取得的长期股权投资，按照发行权益性证券的公允价值作为初始投资成本。
在非货币性资产交换具备商业实质和换入资产或换出资产的公允价值能够可靠计量的前提下，非货币性资产交换换入的长期股权投资以换出资产的公允价值和应支付的相关税费确定其初始投资成本，除非有确凿证据表明换入资产的公允价值更加可靠；不满足上述前提的非货币性资产交换，以换出资产的账面价值和应支付的相关税费作为换入长期股权投资的初始投资成本。
通过债务重组取得的长期股权投资，其初始投资成本按照公允价值为基础确定。
3、后续计量及损益确认方法
（1）成本法核算的长期股权投资
公司对子公司的长期股权投资，采用成本法核算。除取得投资时实际支付的价款或对价中包含的已宣告但尚未发放的现金股利或利润外，公司按照享有被投资单位宣告发放的现金股利或利润确认当期投资收益。
（2）权益法核算的长期股权投资
对联营企业和合营企业的长期股权投资，采用权益法核算。初始投资成本大于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的差额，不调整长期股权投资的初始投资成本；初始投资成本小于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的差额，计入当期损益。
公司按照应享有或应分担的被投资单位实现的净损益和其他综合收益的份额，分别确认投资收益和其他综合收益，同时调整长期股权投资的账面价值；按照被投资单位宣告分派的利润或现金股利计算应享有的部分，相应减少长期股权投资的账面价值；对于被投资单位除净损益、其他综合收益和利润分配以外所有者权益的其他变动，调整长期股权投资的账面价值并计入所有者权益。
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在确认应享有被投资单位净损益的份额时，以取得投资时被投资单位可辨认净资产的公允价值为基础，并按照公司的会计政策及会计期间，对被投资单位的净利润进行调整后确认。在持有投资期间，被投资单位编制合并财务报表的，以合并财务报表中的净利润、其他综合收益和其他所有者权益变动中归属于被投资单位的金额为基础进行核算。
公司与联营企业、合营企业之间发生的未实现内部交易损益按照应享有的比例计算归属于公司的部分，予以抵销，在此基础上确认投资收益。与被投资单位发生的未实现内部交易损失，属于资产减值损失的，全额确认。公司与联营企业、合营企业之间发生投出或出售资产的交易，该资产构成业务的，按照本附注“三、（五）同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法”和“三、（六）合并财务报表的编制方法”中披露的相关政策进行会计处理。
在公司确认应分担被投资单位发生的亏损时，按照以下顺序进行处理：首先，冲减长期股权投资的账面价值。其次，长期股权投资的账面价值不足以冲减的，以其他实质上构成对被投资单位净投资的长期权益账面价值为限继续确认投资损失，冲减长期应收项目等的账面价值。最后，经过上述处理，按照投资合同或协议约定企业仍承担额外义务的，按预计承担的义务确认预计负债，计入当期投资损失。
（3）长期股权投资的处置
处置长期股权投资，其账面价值与实际取得价款的差额，计入当期损益。
采用权益法核算的长期股权投资，在处置该项投资时，采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础，按相应比例对原计入其他综合收益的部分进行会计处理。因被投资单位除净损益、其他综合收益和利润分配以外的其他所有者权益变动而确认的所有者权益，按比例结转入当期损益，由于被投资方重新计量设定受益计划净负债或净资产变动而产生的其他综合收益除外。
因处置部分股权投资等原因丧失了对被投资单位的共同控制或重大影响的，处置后的剩余股权改按金融工具确认和计量准则核算，其在丧失共同控制或重大影响之日的公允价值与账面价值之间的差额计入当期损益。原股权投资因采用权益法核算而确认的其他综合收益，在终止采用权益法核算时采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理。因被投资方除净损益、其他综合收益和利润分配以外的其他所有者权益变动而确认的所有者权益，在终止采用权益法核算时全部转入当期损益。
因处置部分股权投资等原因丧失了对被投资单位控制权的，在编制个别财务报表时，处置后的剩余股权能够对被投资单位实施共同控制或重大影响的，改按权益法核算，并对该剩余股权视同自取得时即采用权益法核算进行调整；处置
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后的剩余股权不能对被投资单位实施共同控制或施加重大影响的，改按金融工具确认和计量准则的有关规定进行会计处理，其在丧失控制之日的公允价值与账面价值间的差额计入当期损益。
处置的股权是因追加投资等原因通过企业合并取得的，在编制个别财务报表时，处置后的剩余股权采用成本法或权益法核算的，购买日之前持有的股权投资因采用权益法核算而确认的其他综合收益和其他所有者权益按比例结转；处置后的剩余股权改按金融工具确认和计量准则进行会计处理的，其他综合收益和其他所有者权益全部结转。
(十五)投资性房地产
投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产，包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物（含自行建造或开发活动完成后用于出租的建筑物以及正在建造或开发过程中将来用于出租的建筑物）。
公司对现有投资性房地产采用成本模式计量。对按照成本模式计量的投资性房地产－出租用建筑物采用与本公司固定资产相同的折旧政策，出租用土地使用权按与无形资产相同的摊销政策执行。
(十六)固定资产
1、固定资产确认条件
固定资产指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有，并且使用寿命超过一个会计年度的有形资产。固定资产在同时满足下列条件时予以确认：
（1）与该固定资产有关的经济利益很可能流入企业；
（2）该固定资产的成本能够可靠地计量。
2、折旧方法
固定资产折旧采用年限平均法分类计提，根据固定资产类别、预计使用寿命和预计净残值率确定折旧率。如固定资产各组成部分的使用寿命不同或者以不同方式为企业提供经济利益，则选择不同折旧率或折旧方法，分别计提折旧。
各类固定资产折旧方法、折旧年限、残值率和年折旧率如下：
类别 折旧方法 折旧年限（年）残值率（%）年折旧率（%）房屋及建筑物 直线法 5-50 3－10 19.40－1.80专用设备 直线法 3-10 3－10 32.33－9.00运输设备 直线法 3-10 3－10 97.00－9.00通用设备 直线法 1-10 1－10 100.00－9.00固定资产装修费 直线法 2-5 50.00－20.00
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(十七)在建工程
在建工程项目按建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出，作为固定资产的入账价值。所建造的固定资产在工程已达到预定可使用状态，但尚未办理竣工决算的，自达到预定可使用状态之日起，根据工程预算、造价或者工程实际成本等，按估计的价值转入固定资产，并按本公司固定资产折旧政策计提固定资产的折旧，待办理竣工决算后，再按实际成本调整原来的暂估价值，但不调整原已计提的折旧额。
(十八)借款费用
1、借款费用资本化的确认原则
借款费用，包括借款利息、折价或者溢价的摊销、辅助费用以及因外币借款而发生的汇兑差额等。
公司发生的借款费用，可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的，予以资本化，计入相关资产成本；其他借款费用，在发生时根据其发生额确认为费用，计入当期损益。
符合资本化条件的资产，是指需要经过相当长时间的购建或者生产活动才能达到预定可使用或者可销售状态的固定资产、投资性房地产和存货等资产。
借款费用同时满足下列条件时开始资本化：
（1）资产支出已经发生，资产支出包括为购建或者生产符合资本化条件的资产而以支付现金、转移非现金资产或者承担带息债务形式发生的支出；
（2）借款费用已经发生；
（3）为使资产达到预定可使用或者可销售状态所必要的购建或者生产活动已经开始。
2、借款费用资本化期间
资本化期间，指从借款费用开始资本化时点到停止资本化时点的期间，借款费用暂停资本化的期间不包括在内。
当购建或者生产符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态时，借款费用停止资本化。
当购建或者生产符合资本化条件的资产中部分项目分别完工且可单独使用时，该部分资产借款费用停止资本化。
购建或者生产的资产的各部分分别完工，但必须等到整体完工后才可使用或可对外销售的，在该资产整体完工时停止借款费用资本化。
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3、暂停资本化期间
符合资本化条件的资产在购建或生产过程中发生的非正常中断、且中断时间连续超过3个月的，则借款费用暂停资本化；该项中断如是所购建或生产的符合资本化条件的资产达到预定可使用状态或者可销售状态必要的程序，则借款费用继续资本化。在中断期间发生的借款费用确认为当期损益，直至资产的购建或者生产活动重新开始后借款费用继续资本化。
4、借款费用资本化率、资本化金额的计算方法
对于为购建或者生产符合资本化条件的资产而借入的专门借款，以专门借款当期实际发生的借款费用，减去尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入或进行暂时性投资取得的投资收益后的金额，来确定借款费用的资本化金额。
对于为购建或者生产符合资本化条件的资产而占用的一般借款，根据累计资产支出超过专门借款部分的资产支出加权平均数按每月月末平均乘以所占用一般借款的资本化率，计算确定一般借款应予资本化的借款费用金额。资本化率根据一般借款加权平均利率计算确定。
(十九)无形资产
1、无形资产的计价方法
（1）公司取得无形资产时按成本进行初始计量；
外购无形资产的成本，包括购买价款、相关税费以及直接归属于使该项资产达到预定用途所发生的其他支出。购买无形资产的价款超过正常信用条件延期支付，实质上具有融资性质的，无形资产的成本以购买价款的现值为基础确定。
债务重组取得债务人用以抵债的无形资产，以该无形资产的公允价值为基础确定其入账价值，并将重组债务的账面价值与该用以抵债的无形资产公允价值之间的差额，计入当期损益。
在非货币性资产交换具备商业实质且换入资产或换出资产的公允价值能够可靠计量的前提下，非货币性资产交换换入的无形资产以换出资产的公允价值为基础确定其入账价值，除非有确凿证据表明换入资产的公允价值更加可靠；不满足上述前提的非货币性资产交换，以换出资产的账面价值和应支付的相关税费作为换入无形资产的成本，不确认损益。
（2）后续计量
在取得无形资产时分析判断其使用寿命。
对于使用寿命有限的无形资产，在为企业带来经济利益的期限内按直线法摊销；
无法预见无形资产为企业带来经济利益期限的，视为使用寿命不确定的无形资
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产，不予摊销。
2、使用寿命有限的无形资产的使用寿命估计情况：
项目 预计使用寿命 依据
土地使用权 37年-70年 土地使用权年限
软件 5、10年 软件预计使用年限
房产之窗网络平台 5年 软件预计使用年限
每年度终了，对使用寿命有限的无形资产的使用寿命及摊销方法进行复核。
经复核，本年期末无形资产的使用寿命及摊销方法与以前估计未有不同。
3、使用寿命不确定的无形资产的判断依据以及对其使用寿命进行复核的程序
经复核，本公司没有使用寿命不确定的无形资产。
4、划分研究阶段和开发阶段的具体标准
公司内部研究开发项目的支出分为研究阶段支出和开发阶段支出。
研究阶段：为获取并理解新的科学或技术知识等而进行的独创性的有计划调查、研究活动的阶段。
开发阶段：在进行商业性生产或使用前，将研究成果或其他知识应用于某项计划或设计，以生产出新的或具有实质性改进的材料、装置、产品等活动的阶段。
5、开发阶段支出资本化的具体条件
内部研究开发项目开发阶段的支出，同时满足下列条件时确认为无形资产：
（1）完成该无形资产以使其能够使用或出售在技术上具有可行性；
（2）具有完成该无形资产并使用或出售的意图；
（3）无形资产产生经济利益的方式，包括能够证明运用该无形资产生产的产品存在市场或无形资产自身存在市场，无形资产将在内部使用的，能够证明其有用性；
（4）有足够的技术、财务资源和其他资源支持，以完成该无形资产的开发，并有能力使用或出售该无形资产；
（5）归属于该无形资产开发阶段的支出能够可靠地计量。
开发阶段的支出，若不满足上列条件的，于发生时计入当期损益。研究阶段的支出，在发生时计入当期损益。
(二十)长期资产减值
长期股权投资、采用成本模式计量的投资性房地产、固定资产、在建工程、无形资产等长期资产，于资产负债表日存在减值迹象的，进行减值测试。减值测试结果表
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明资产的可收回金额低于其账面价值的，按其差额计提减值准备并计入减值损失。
可收回金额为资产的公允价值减去处置费用后的净额与资产预计未来现金流量的现值两者之间的较高者。资产减值准备按单项资产为基础计算并确认，如果难以对单项资产的可收回金额进行估计的，以该资产所属的资产组确定资产组的可收回金额。
资产组是能够独立产生现金流入的最小资产组合。
商誉至少在每年年度终了进行减值测试。
本公司进行商誉减值测试，对于因企业合并形成的商誉的账面价值，自购买日起按照合理的方法分摊至相关的资产组；难以分摊至相关的资产组的，将其分摊至相关的资产组组合。在将商誉的账面价值分摊至相关的资产组或者资产组组合时，按照各资产组或者资产组组合的公允价值占相关资产组或者资产组组合公允价值总额的比例进行分摊。公允价值难以可靠计量的，按照各资产组或者资产组组合的账面价值占相关资产组或者资产组组合账面价值总额的比例进行分摊。
在对包含商誉的相关资产组或者资产组组合进行减值测试时，如与商誉相关的资产组或者资产组组合存在减值迹象的，先对不包含商誉的资产组或者资产组组合进行减值测试，计算可收回金额，并与相关账面价值相比较，确认相应的减值损失。再对包含商誉的资产组或者资产组组合进行减值测试，比较这些相关资产组或者资产组组合的账面价值（包括所分摊的商誉的账面价值部分）与其可收回金额，如相关资产组或者资产组组合的可收回金额低于其账面价值的，确认商誉的减值损失。
上述资产减值损失一经确认，在以后会计期间不予转回。
(二十一)长期待摊费用
长期待摊费用为已经发生但应由本期和以后各期负担的分摊期限在一年以上的各项费用。本公司长期待摊费用包括经营租入固定资产改良支出和预付长期租赁费用等。
1、摊销方法
长期待摊费用在受益期内平均摊销。
2、摊销年限
其中：
（1）预付经营租入固定资产的租金，按租赁合同规定的期限平均摊销。
（2）经营租赁方式租入的固定资产改良支出，按剩余租赁期与租赁资产尚可使用年限两者中较短的期限平均摊销。
(二十二)职工薪酬
1、短期薪酬的会计处理方法
本公司在职工为本公司提供服务的会计期间，将实际发生的短期薪酬确认为负
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债，并计入当期损益或相关资产成本。
本公司为职工缴纳的社会保险费和住房公积金，以及按规定提取的工会经费和职工教育经费，在职工为本公司提供服务的会计期间，根据规定的计提基础和计提比例计算确定相应的职工薪酬金额。
职工福利费为非货币性福利的，如能够可靠计量的，按照公允价值计量。
2、离职后福利的会计处理方法
（1）设定提存计划
本公司按当地政府的相关规定为职工缴纳基本养老保险和失业保险，在职工为本公司提供服务的会计期间，按以当地规定的缴纳基数和比例计算应缴纳金额，确认为负债，并计入当期损益或相关资产成本。
除基本养老保险外，本公司还依据国家企业年金制度的相关政策建立了企业年金缴费制度即补充养老保险。本公司按职工工资总额的一定比例向当地社会保险机构缴费，相应支出计入当期损益或相关资产成本。
（2）设定受益计划
本公司根据预期累计福利单位法确定的公式将设定受益计划产生的福利义务归属于职工提供服务的期间，并计入当期损益或相关资产成本。
设定受益计划义务现值减去设定受益计划资产公允价值所形成的赤字或盈余确认为一项设定受益计划净负债或净资产。设定受益计划存在盈余的，本公司以设定受益计划的盈余和资产上限两项的孰低者计量设定受益计划净资产。
所有设定受益计划义务，包括预期在职工提供服务的年度报告期间结束后的十二个月内支付的义务，根据资产负债表日与设定受益计划义务期限和币种相匹配的国债或活跃市场上的高质量公司债券的市场收益率予以折现。
设定受益计划产生的服务成本和设定受益计划净负债或净资产的利息净额计入当期损益或相关资产成本；重新计量设定受益计划净负债或净资产所产生的变动计入其他综合收益，并且在后续会计期间不转回至损益。
在设定受益计划结算时，按在结算日确定的设定受益计划义务现值和结算价格两者的差额，确认结算利得或损失。
3、辞退福利的会计处理方法
本公司在不能单方面撤回因解除劳动关系计划或裁减建议所提供的辞退福利时，或确认与涉及支付辞退福利的重组相关的成本或费用时（两者孰早），确认辞退福利产生的职工薪酬负债，并计入当期损益。
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(二十三)预计负债
1、预计负债的确认标准
与诉讼、债务担保、亏损合同、重组事项等或有事项相关的义务同时满足下列条件时，本公司确认为预计负债：
（1）该义务是本公司承担的现时义务；
（2）履行该义务很可能导致经济利益流出本公司；
（3）该义务的金额能够可靠地计量。
2、各类预计负债的计量方法
本公司预计负债按履行相关现时义务所需的支出的最佳估计数进行初始计量。
本公司在确定最佳估计数时，综合考虑与或有事项有关的风险、不确定性和货币时间价值等因素。对于货币时间价值影响重大的，通过对相关未来现金流出进行折现后确定最佳估计数。
最佳估计数分别以下情况处理：
所需支出存在一个连续范围（或区间），且该范围内各种结果发生的可能性相同的，则最佳估计数按照该范围的中间值即上下限金额的平均数确定。
所需支出不存在一个连续范围（或区间），或虽然存在一个连续范围但该范围内各种结果发生的可能性不相同的，如或有事项涉及单个项目的，则最佳估计数按照最可能发生金额确定；如或有事项涉及多个项目的，则最佳估计数按各种可能结果及相关概率计算确定。
本公司清偿预计负债所需支出全部或部分预期由第三方补偿的，补偿金额在基本确定能够收到时，作为资产单独确认，确认的补偿金额不超过预计负债的账面价值。
(二十四)收入
1、销售商品收入的确认一般原则：
（1）本公司已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；
（2）本公司既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施有效控制；
（3）收入的金额能够可靠地计量；
（4）相关的经济利益很可能流入本公司；
（5）相关的、已发生或将发生的成本能够可靠地计量。
本公司主要从事房地产销售业务，当满足房地产销售同时满足下列条件时，本公司确认相关收入：
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（1）工程已经竣工，具备入住交房条件，取得了房地产权证（大产证）；
（2）具有经购买方认可的销售合同或其他结算通知书；
（3）履行了合同规定的义务，开具销售发票且价款已经取得或确信可以取得；
（4）成本能够可靠地计量。
2、让渡资产使用权收入的确认和计量原则
让渡资产使用权收入确认和计量的总体原则
与交易相关的经济利益很可能流入企业，收入的金额能够可靠地计量时。分别下列情况确定让渡资产使用权收入金额：
①利息收入金额，按照他人使用本企业货币资金的时间和实际利率计算确定。
②使用费收入金额，按照有关合同或协议约定的收费时间和方法计算确定。
③出租物业收入：
a、具有承租人认可的租赁合同、协议或其他结算通知书；
b、履行了合同规定的义务，开具租赁发票且相应收入已经取得或确信可以取得。
3、按完工百分比法确认提供劳务的收入
（1）按完工百分比法确认提供劳务收入的总体原则
在资产负债表日提供劳务交易的结果能够可靠估计的，采用完工百分比法确认提供劳务收入。提供劳务交易的完工进度，依据已完工作的测量确定。
按照已收或应收的合同或协议价款确定提供劳务收入总额，但已收或应收的合同或协议价款不公允的除外。资产负债表日按照提供劳务收入总额乘以完工进度扣除以前会计期间累计已确认提供劳务收入后的金额，确认当期提供劳务收入；同时，按照提供劳务估计总成本乘以完工进度扣除以前会计期间累计已确认劳务成本后的金额，结转当期劳务成本。
在资产负债表日提供劳务交易结果不能够可靠估计的，分别下列情况处理：
①已经发生的劳务成本预计能够得到补偿的，按照已经发生的劳务成本金额确认提供劳务收入，并按相同金额结转劳务成本。
②已经发生的劳务成本预计不能够得到补偿的，将已经发生的劳务成本计入当期损益，不确认提供劳务收入。
（2）本公司按完工百分比法确认提供劳务的收入时，提供劳务收入的确认标准，确定提供劳务交易完工进度的依据和方法
根据第三方提供的完工进度证明对已完工作量进行测量。
（3）关于本公司按完工百分比法确认提供劳务的收入相应的业务特点分析和介绍
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按完工百分比法确认提供劳务的收入中，主要系公司从事楼宇自控设备、消防报警设备、公共安全防范设备、车库管理设备、综合布线设备等弱电系统设备工程，并提供安装、施工、调试、维修及承包业务。
(二十五)政府补助
1、类型
政府补助，是本公司从政府无偿取得的货币性资产与非货币性资产。分为与资产相关的政府补助和与收益相关的政府补助。
与资产相关的政府补助，是指本公司取得的、用于购建或以其他方式形成长期资产的政府补助，包括购买固定资产或无形资产的财政拨款、固定资产专门借款的财政贴息等。与收益相关的政府补助，是指除与资产相关的政府补助之外的政府补助。
本公司将政府补助划分为与资产相关的具体标准为：补助企业相关资产的构建；
本公司将政府补助划分为与收益相关的具体标准为：补偿企业相关费用支出或损失；
对于政府文件未明确规定补助对象的，本公司将该政府补助划分为与资产相关或与收益相关的判断依据为：将政府补助整体归类为与收益相关的政府补助。
2、确认时点
与资产相关的政府补助确认时点：相关资产达到预定可使用状态；
与收益相关的政府补助确认时点：相关费用或损失发生时。
3、会计处理
与资产相关的政府补助，确认为递延收益，按照所建造或购买的资产使用年限分期计入营业外收入；
与收益相关的政府补助，用于补偿本公司以后期间的相关费用或损失的，取得时确认为递延收益，在确认相关费用的期间计入当期营业外收入；用于补偿本公司已发生的相关费用或损失的，取得时直接计入当期营业外收入。
(二十六)递延所得税资产和递延所得税负债
对于可抵扣暂时性差异确认递延所得税资产，以未来期间很可能取得的用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额为限。对于能够结转以后年度的可抵扣亏损和税款抵减，以很可能获得用来抵扣可抵扣亏损和税款抵减的未来应纳税所得额为限，确认相应的递延所得税资产。
对于应纳税暂时性差异，除特殊情况外，确认递延所得税负债。
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不确认递延所得税资产或递延所得税负债的特殊情况包括：商誉的初始确认；除企业合并以外的发生时既不影响会计利润也不影响应纳税所得额（或可抵扣亏损）的其他交易或事项。
当拥有以净额结算的法定权利，且意图以净额结算或取得资产、清偿负债同时进行时，当期所得税资产及当期所得税负债以抵销后的净额列报。
当拥有以净额结算当期所得税资产及当期所得税负债的法定权利，且递延所得税资产及递延所得税负债是与同一税收征管部门对同一纳税主体征收的所得税相关或者是对不同的纳税主体相关，但在未来每一具有重要性的递延所得税资产及负债转回的期间内，涉及的纳税主体意图以净额结算当期所得税资产和负债或是同时取得资产、清偿负债时，递延所得税资产及递延所得税负债以抵销后的净额列报。
(二十七)租赁
1、经营租赁会计处理
（1）公司租入资产所支付的租赁费，在不扣除免租期的整个租赁期内，按直线法进行分摊，计入当期费用。公司支付的与租赁交易相关的初始直接费用，计入当期费用。
资产出租方承担了应由公司承担的与租赁相关的费用时，公司将该部分费用从租金总额中扣除，按扣除后的租金费用在租赁期内分摊，计入当期费用。
（2）公司出租资产所收取的租赁费，在不扣除免租期的整个租赁期内，按直线法进行分摊，确认为租赁相关收入。公司支付的与租赁交易相关的初始直接费用，计入当期费用；如金额较大的，则予以资本化，在整个租赁期间内按照与租赁相关收入确认相同的基础分期计入当期收益。
公司承担了应由承租方承担的与租赁相关的费用时，公司将该部分费用从租金收入总额中扣除，按扣除后的租金费用在租赁期内分配。
2、融资租赁会计处理
（1）融资租入资产：公司在承租开始日，将租赁资产公允价值与最低租赁付款额现值两者中较低者作为租入资产的入账价值，将最低租赁付款额作为长期应付款的入账价值，其差额作为未确认的融资费用。公司采用实际利率法对未确认的融资费用，在资产租赁期间内摊销，计入财务费用。公司发生的初始直接费用，计入租入资产价值。
（2）融资租出资产：公司在租赁开始日，将应收融资租赁款，未担保余值之和与其现值的差额确认为未实现融资收益，在将来收到租金的各期间内确认为租赁收入。公司发生的与出租交易相关的初始直接费用，计入应收融资租赁款的初始计量中，并减少租赁期内确认的收益金额。
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(二十八)终止经营
终止经营是满足下列条件之一的已被本公司处置或被本公司划归为持有待售的、在经营和编制财务报表时能够单独区分的组成部分：
（1）该组成部分代表一项独立的主要业务或一个主要经营地区；
（2）该组成部分是拟对一项独立的主要业务或一个主要经营地区进行处置计划的一部分；
（3）该组成部分是仅仅为了再出售而取得的子公司。
(二十九)重要会计政策和会计估计的变更
1、重要会计政策变更
（1）执行财政部于2014年修订及新颁布的准则
本公司已执行财政部于2014年颁布的下列新的及修订的企业会计准则：
《企业会计准则—基本准则》（修订）、
《企业会计准则第2号——长期股权投资》（修订）、
《企业会计准则第9号——职工薪酬》（修订）、
《企业会计准则第30号——财务报表列报》（修订）、
《企业会计准则第33号——合并财务报表》（修订）、
《企业会计准则第37号——金融工具列报》（修订）、
《企业会计准则第39号——公允价值计量》、
《企业会计准则第40号——合营安排》、
《企业会计准则第41号——在其他主体中权益的披露》。
上述会计政策变更事项已经公司董事会七届第十五次会议审议通过。
（2）本公司执行上述企业会计准则的主要影响如下：
①执行《企业会计准则第2号——长期股权投资》（修订）
本公司根据《企业会计准则第 2号——长期股权投资》（修订）将对被投资单位不具有共同控制或重大影响，并且在活跃市场中没有报价、公允价值不能可靠计量的投资从长期股权投资中分类至可供出售金融资产核算，并进行了追溯调整。
②执行《企业会计准则第 30号——财务报表列报》（修订）
本公司根据《企业会计准则第 30号——财务报表列报》（修订）将核算在其他非流动负债的政府补助分类至递延收益核算，并进行了补充披露。
③执行《企业会计准则第9号——职工薪酬》（修订）
本公司根据《企业会计准则第9号——职工薪酬》》(修订)将基本养老保险及失业保险单独分类至设定提存计划核算。
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（3）上述会计政策变更对报告期财务报表的主要影响如下：
受影响的报表项目 受影响的金额
会计政策变更的内容和原因 影响期间
名称 （增加+/减少-）
递延收益 12,606,730.60其他非流动负债 -12,606,730.602013年12月31日可供出售金融资产 6,276,078.08按照《企业会计准则第 2号 /2013年度 长期股权投资 -6,276,078.08—长期股权投资》（修订）和 其他综合收益 27,280,348.21《企业会计准则第 30号— 资本公积 -27,280,348.21财务报表列报》（修订）及应 递延收益
用指南的相关规定调整相关 其他非流动负债
列报 2012年12月31日可供出售金融资产 6,276,078.08/2012年度 长期股权投资 -6,276,078.08其他综合收益 9,712,842.40资本公积 -9,712,842.40本次会计政策变更，仅对上述财务报表项目列示产生影响，对公司 2013年末和 2012年末资产总额、负债总额和所有者权益总额以及 2013年度和 2012年度净利润未产生影响。
2、重要会计估计变更
本报告期公司主要会计估计未发生变更。
四、税项
(一) 主要税种和税率
税种 计税依据 税率（%）
按税法规定计算的销售货物和应税劳务收入为基础计算
增值税 销项税额，在扣除当期允许抵扣的进项税额后，差额部分 4、6、17
为应交增值税
营业税 按应税营业收入计缴 3、5
城市维护建设税按实际缴纳的营业税、增值税及消费税计缴 1、5、7
企业所得税 按应纳税所得额计缴 25
土地增值税 按转让房地产所取得的增值额和规定的税率计缴 30、40、50、60
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(二) 税收优惠
1、本公司孙公司上海新古北物业管理有限公司按照核定的利润率10%缴纳企业所得税，税率为25%，实际税负为销售收入的2.5%。
2、本公司子公司上海新弘生态农业有限公司根据沪国税流（1995）78号文规定，销售的自产农产品所实现的销售收入免征增值税；期限自2013年11月1日起至2020年12月31日止。
五、合并财务报表项目注释
(一) 货币资金
项目 期末余额 年初余额
库存现金 451,583.81 501,517.01银行存款 4,631,906,403.56 2,441,858,025.74其他货币资金 2,257,862.16 214,787.06合计 4,634,615,849.53 2,442,574,329.81其中：存放在境外的款项总额 222,732.85 254,858.48其中因抵押、质押或冻结等对使用有限制的货币资金明细如下：
项目 期末余额 年初余额
质押的定期存单（注1） 80,000,000.00 100,000,000.00
购房者按揭借款保证金（注2） 230,000,000.00 130,000,000.00
房地产开发专户资金（注3） 5,033,332.08
合计 315,033,332.08 230,000,000.00
注1：系为向平安银行上海分行贷款7,760万元而质押银行定期存单8,000万元。
注2：系为购房者办理按揭贷款而存入的保证金 23,000万元。该款项在购房人办妥抵押登记手续后，将保证金账户中对应的保证金100%释放。
注3：系房地产开发项目专户资金，仅用于房地产开发项目，且在使用前必须由房地产开发主管部门审核并出具《项目货币资本金使用通知书》。
上述受到限制的货币资金在编制现金流量表时已作剔除。
(二) 以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产
项目 期末余额 年初余额
交易性金融资产 48,362,284.20
其中：债券工具投资
权益工具投资 48,362,284.20
合计 48,362,284.20
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(三) 应收账款
1、应收账款分类披露
期末余额 年初余额
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
类别
计提比例 账面价值 计提比例 账面价值金额 比例（%） 金额 金额 比例（%） 金额
（%） （%）
按信用风险特征组合
计提坏账准备的应收 4,196,523.74 91.61 187,811.87 4.48 4,008,711.87 37,758,844.74 98.99 1,898,641.27 5.03 35,860,203.47账款
单项金额不重大但单
独计提坏账准备的应 384,406.00 8.39 384,406.00 100.00 384,406.00 1.01 384,406.00 100.00
收账款
合计 4,580,929.74 100.00 572,217.87 4,008,711.87 38,143,250.74 100.00 2,283,047.27 35,860,203.47财务报表附注第29页
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组合中，按账龄分析法计提坏账准备的应收账款：
期末余额
账龄
应收账款 坏账准备 计提比例
1年以内 2,502,682.39 125,134.12 5.00%1至2年 1,124,135.00 56,206.75 5.00%2至3年 64,710.00 6,471.00 10.00%合计 3,691,527.39 187,811.87
组合中，采用其他方法计提坏账准备的应收账款：
期末余额
组合名称
应收账款 坏账准备 计提比例
关联方组合 504,996.35
合计 504,996.35
期末单项金额虽不重大但单项计提坏账准备的应收账款
应收账款内容 账面余额 坏账准备 计提比例 计提理由
张震 70,000.00 70,000.00 100.00%预计无法收回盛林 110,000.00 110,000.00 100.00%预计无法收回董艳 14,406.00 14,406.00 100.00%预计无法收回刘淑梅 190,000.00 190,000.00 100.00%预计无法收回合计 384,406.00 384,406.00
2、本期计提、转回或收回的坏账准备情况
本期减少
项目 年初余额 本期增加 期末余额
转回 转销
应收款坏账准备 2,283,047.27 -1,710,829.40 572,217.87合计 2,283,047.27 -1,710,829.40 572,217.87
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3、按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款情况
期末余额
单位名称 占应收账款合计数
应收账款 坏账准备
的比例(%)
上海堡华建工建筑有限公司 979,703.00 21.39 48,985.15浙江舜杰建筑集团股份有限公司 887,206.00 19.37 44,360.30物业服务某业主 560,872.47 12.24 28,043.62上海地产园林发展有限公司 420,000.00 9.17
上海中融融欧一期股权投资基金合
318,680.55 6.96 15,934.03伙企业（有限合伙）
合计 3,166,462.02 69.13 137,323.10(四) 预付款项
1、预付款项按账龄列示
期末余额 年初余额
账龄
账面余额 比例(%) 账面余额 比例(%)
1年以内 2,162,183.11 61.21 111,453,760.59 97.351至2年 770,410.57 21.81 673,380.49 0.592至3年 600,000.00 16.98 50,000.00 0.043年以上 2,310,000.00 2.02合计 3,532,593.68 100.00 114,487,141.08 100.002、按预付对象归集的期末余额前五名的预付款情况
占预付款期末余额
预付对象 期末余额
合计数的比例
上海月罗环境卫生服务有限公司 750,000.00 21.23%上海炫愉建筑设计有限公司 500,000.00 14.15%上海振威智能设备有限公司 553,758.00 15.68%上海天华嘉易建筑设计有限公司 304,000.00 8.61%苏州江中广告有限公司 186,666.67 5.28%合计 2,294,424.67 64.95%3、本公司无一年以上重大的预付款项。
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(五) 其他应收款
1、其他应收款分类披露：
期末余额 年初余额
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
种类
比例 计提比 账面价值 比例 计提比 账面价值金额 金额 金额 金额
（%） 例（%） （%） 例（%）
单项金额重大并单独计提
6,080,000.00 1.35 6,080,000.00 100.00 6,080,000.00 3.75 6,080,000.00 100.00
坏账准备的其他应收款
按信用风险特征组合计提
435,819,227.81 97.11 20,863,825.58 4.79 414,955,402.23 149,016,089.84 91.98 13,748,838.30 9.23 135,267,251.54坏账准备的其他应收款
单项金额不重大但单独计
6,918,290.22 1.54 6,918,290.22 100.00 6,918,290.22 4.27 6,918,290.22 100.00
提坏账准备的其他应收款
合计 448,817,518.03 100.00 33,862,115.80 414,955,402.23 162,014,380.06 100.00 26,747,128.52 135,267,251.54财务报表附注第32页
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期末单项金额重大并单独计提坏账准备的其他应收款
期末余额
其他应收款（按单位）
其他应收款 坏账准备 计提比例 计提理由
上海市房屋实业有限公司 6,080,000.00 6,080,000.00 100.00%预计无法收回
合计 6,080,000.00 6,080,000.00
组合中，按账龄分析法计提坏账准备的其他应收款
期末余额
账龄
其他应收款 坏账准备 计提比例
1年以内 162,991,842.34 8,149,592.11 5.00%1至2年 40,937,883.36 2,046,894.16 5.00%2至3年 3,185,309.96 318,531.00 10.00%3至4年 449,126.27 89,825.25 20.00%4至5年 9,798,282.81 4,899,141.41 50.00%5年以上 5,359,841.65 5,359,841.65 100.00%合计 222,722,286.39 20,863,825.58
组合中，采用其他方法计提坏账准备的其他应收款
期末余额
组合名称
其他应收款 坏账准备 计提比例
关联方组合 213,096,941.42
合计 213,096,941.42
期末单项金额虽不重大但单项计提坏账准备的其他应收款
其他应收款内容 账面余额 坏账准备 计提比例 计提理由
张熔 53,702.98 53,702.98100.00%预计无法收回
冯懿 72,709.73 72,709.73100.00%预计无法收回
苏州西山镇房地产开发公司 3,190,000.00 3,190,000.00100.00%预计无法收回
深圳市银捷实业有限公司 1,997,882.51 1,997,882.51100.00%预计无法收回
上海股份制管理服务有限公司 1,500,000.00 1,500,000.00100.00%预计无法收回
宜兴市四高物业管理有限公司 60,000.00 60,000.00100.00%预计无法收回
其他 43,995.00 43,995.00100.00%预计无法收回
合计 6,918,290.22 6,918,290.22
财务报表附注第33页
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2、本期计提、转回或收回的坏账准备情况
本期减少
项目 年初余额 本期增加 期末余额
转回 转销
其他应收款坏账准备 26,747,128.52 7,114,987.28 33,862,115.803、其他应收款按款项性质分类情况
款项性质 期末账面余额 年初账面余额
备用金 309,172.81 343,576.77押金、保证金（注1） 110,252,372.18 74,615,146.37代垫、暂付款 20,516,838.18 14,318,412.95往来款 220,892,166.83 26,664,078.58应收非流动资产处置款（注2） 96,036,873.64 39,024,000.00其他 810,094.39 7,049,165.39合计 448,817,518.03 162,014,380.06注1：押金、保证金主要系缴纳的住宅物业保修金及其他因土地开发、项目建设及销售而支付的保证金。
注2：2015年1月份公司已收回转让上海闽虹投资有限公司47.79%股权的剩余转让款6,036,873.64元。
4、按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况
占其他应收期
坏账准备
单位名称 款项性质 期末余额 账龄 末余额合计数
期末余额
的比例(%)
大华（集团）有限公司 暂借款 190,000,000.001年以内 42.33
上海耀中教育管理咨询有
股权转让款 90,000,000.001年以内 20.05 4,500,000.00限公司
上海市浦东新区物业管理
住宅物业保修金 24,437,730.30 1-2年 5.44 1,221,886.52中心保修金专户
上海市松江区住房保障和
住宅物业保修金 19,679,039.251年以内 4.38 983,951.96房屋管理局保修金专户
上海市宝山区住房保障和
住宅物业保修金 19,647,814.351年以内 4.38 982,390.72房屋管理局保修金专户
合计 343,764,583.90 76.58 7,688,229.20
财务报表附注第34页
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(六) 存货
1、存货分类
期末余额 年初余额
项目
账面余额 跌价准备 账面价值 账面余额 跌价准备 账面价值
开发成本 24,089,166,910.99 992,260,000.00 23,096,906,910.99 24,606,656,692.67 368,000,000.00 24,238,656,692.67开发产品 7,506,858,604.11 21,516,451.48 7,485,342,152.63 3,411,871,330.15 1,516,451.48 3,410,354,878.67库存商品 1,978,934.67 1,177,947.56 800,987.11 2,274,400.62 1,184,111.69 1,090,288.93周转材料 158,605.93 158,605.93 160,125.67 160,125.67原材料 583,321.14 583,321.14 693,390.27 693,390.27工程施工 1,529,343.66 1,529,343.66 958,701.50 958,701.50其他 113,612.00 113,612.00
合计 31,600,389,332.50 1,014,954,399.04 30,585,434,933.46 28,022,614,640.88 370,700,563.17 27,651,914,077.71（1）开发成本
预计投资总额
项目名称 开工时间预计竣工时间 期末余额 年初余额
(亿元）
美兰湖三期 2010年 2014年 35 2,719,757,962.39中企御品湾 2011年 2015年 55 4,620,981,836.05 4,126,538,472.95中企上城 2011年 2015年 8.63 625,184,156.46 624,106,938.15苏州中华园 2013年 2015年 12 1,012,765,891.48 884,710,325.55古北御庭酒店式公寓 2009年 2015年 3.7 322,917,934.40 317,660,879.42古北商务分区总体 7,271,179.04 5,509,449.26桔泉新村古北陆翔苑
2011年 2015年 1.8 162,353,962.76 109,567,018.11二期（商铺）
古北香堤艺墅 2010年 2015年 25 2,172,826,358.12 1,852,291,876.46印象春城六街区 2007年 2015年 9.8 767,727,034.64 278,636,756.21誉品谷水湾豪庭 2011年 2015年 53 2,030,623,946.74 4,331,357,832.82誉品尚海荟 2012年 2015年 13.5 1,170,922,307.03 775,624,004.12誉品华府 2014年 2016年 30 2,164,232,879.19 1,504,928,715.25尚汇豪庭 2012年 2016年 86 6,568,753,219.99 5,704,195,341.57嘉定萃庭 2014年 2017年 14 609,650,867.44
安亭新镇12#地块 2013年 2015年 5.8 565,029,356.27 193,437,283.47安亭新镇14#地块 2014年 2016年 6.4 213,648,642.53 137,091,888.14安亭新镇东区地块（除
2003年 2021年 58 1,074,277,338.85 1,041,241,948.8012#、14#）
合计 24,089,166,910.99 24,606,656,692.67相关抵押信息详见本附注十一、（一）重要承诺事项。
财务报表附注第35页
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（2）开发产品
项目名称 竣工时间 年初余额 本期增加金额 本期减少金额 期末余额
虹光小区 1995年 141,625.01 141,625.01中静大厦车库 2005年 136,290.00 136,290.00鹿特丹花园 1996年 1,078,656.49 1,078,656.49东方中华园车库 2004年 2,787,233.20 794,089.12 1,993,144.08浦东大道 ---- 141,382.31 141,382.31虹华大厦 1995年 594,973.15 594,973.15天山中华园车库 2002年 6,802,149.00 6,802,149.00港泰车库 1999年 3,453,506.63 3,453,506.63南郊中华园一期 2009年 96,233,186.90 36,844,297.00 59,388,889.90南郊中华园二期 2010年 4,669,348.85 1,613,884.75 3,055,464.10南郊中华园三期 2011年 51,488,419.81 36,701,027.42 14,787,392.39苏州工业园区第五元素(一期) 2006年 10,123,136.40 10,123,136.40
苏州工业园区第五元素(二期) 2009年 9,600,000.00 9,600,000.00
美兰湖湖畔雅苑 2007年 17,953,463.49 393,186.60 17,560,276.89美兰湖中华园 2011年 110,186,703.10 34,041,822.85 76,144,880.25美兰湖畔雅苑（3、4、7、8号楼） ---- 1,501,339.79 1,501,339.79铂珏公寓 2014年 3,483,964,410.63 350,822,047.76 3,133,142,362.87中企上城别墅 2014年 413,965,944.92 26,675,674.83 387,290,270.09虹桥路1482号 ---- 3,876,000.00 3,876,000.00维多利亚C201-209 1996年 4,810,330.74 4,810,330.74维多利亚E楼5楼 ---- 3,455,452.54 3,455,452.54古北国际广场 2007年 41,574,931.57 270,996.44 41,303,935.13古北佘山国际别墅 2006年 32,600,091.95 11,138,494.00 43,738,585.95
古北陆翔苑二期 2008年 1,621,539.34 1,621,539.34古北太湖源 2006年 432,987,184.06 14,843,819.89 447,831,003.95古北香缇岭 2010年 363,751,422.07 20,567,443.28 101,808,353.86 282,510,511.49古北御庭住宅和车库 2013年 180,277,389.94 81,956,715.77 98,320,674.17申雅苑（印象春城-周浦23#地块）2008年 9,723,254.57 9,723,254.57印象春城二期五街区售楼中心 2009年 17,243,397.70 17,243,397.70印象春城二期三、四街区住宅和地
2011年 31,098,325.00 4,395,519.33 26,702,805.67下车库
财务报表附注第36页
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财务报表附注
项目名称 竣工时间 年初余额 本期增加金额 本期减少金额 期末余额
印象春城二期一、二街区 2013年 407,812,258.59 1,355,679.25 349,786,321.87 59,381,615.97誉品谷水湾二期 2014年 3,239,809,278.14 1,782,505,503.48 1,457,303,774.66上海春城102#商铺 2003年 248,966.80 248,966.80
上海春城二期车库 2004年 116,146.16 116,146.16
盈港东路2218弄、银春路1799弄、
---- 30,787,089.29 29,640,924.16 1,146,165.13安亭新镇商铺、千代广场27号
风苑小区 2005年 7,036,321.21 1,395,261.20 5,641,060.01雅苑小区 ---- 9,057,001.32 682,062.34 8,374,938.98颂苑小区 2005年 9,366,335.08 1,193,948.90 8,172,386.18兴苑小区 2005年 3,028,708.22 560,098.04 2,468,610.18赋苑小区 2005年 6,796,624.50 6,796,624.50安亭新镇1#-6#地块车库 2006年 38,596,783.29 38,596,783.29安亭新镇青年公寓 2005年 90,552,687.44 90,552,687.44雅苑商铺 2006年 4,277,758.80 4,277,758.80安亭新镇2-3地块商铺 2007年 10,245,023.73 10,245,023.73安亭新镇23#商务区 2006年 51,438,715.28 8,822,484.17 6,478,709.98 53,782,489.47安亭新镇15#、16#别墅及小高层、
2009年 16,790,508.34 2,984,525.26 13,805,983.08车位
安亭新镇德绍豪斯小区（11#地块）2012年 236,231,892.76 184,928,059.94 51,303,832.82安亭新镇5#商业配套 ---- 1,049,577,775.73 819,585.89 1,050,397,361.62合计 3,411,871,330.15 7,195,287,140.17 3,100,299,866.21 7,506,858,604.11相关抵押信息详见本附注十一、（一）重要承诺事项。
2、存货跌价准备
本期增加金额 本期减少金额
项目 年初余额 转回或 期末余额
计提 其他 其他
转销
开发产品 1,516,451.48 20,000,000.00 21,516,451.48开发成本 368,000,000.00 624,260,000.00 992,260,000.00库存商品 1,184,111.69 6,164.13 1,177,947.56合计 370,700,563.17 644,260,000.00 6,164.13 1,014,954,399.04注：期末本公司根据存货成本与可变现净值测算存货跌价准备后，对在开发项目杭州中企御品湾、上海朱家角香堤艺墅和江阴中企上城共计提存货跌价准备6.44亿元。
财务报表附注第37页
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财务报表附注
3、计入期末存货余额的借款费用资本化金额
本期减少
存货项目名称 年初余额 本期增加 期末余额
本期转入存货额其他减少
美兰湖三期 431,046,821.19 79,147,345.08 510,194,166.27
中企御品湾 697,951,328.07 216,534,679.46 914,486,007.53江阴中企上城 62,818,381.67 56,330,040.36 29,187,878.40 89,960,543.63苏州中华园 96,200,000.00 30,186,276.84 126,386,276.84古北御庭酒店式公寓 1,273,669.00 1,273,669.00古北香堤艺墅 96,922,802.21 67,802,835.41 164,725,637.62印象春城六街区 5,569,703.73 11,293,540.18 16,863,243.91誉品谷水湾豪庭 392,714,499.77 88,537,622.08 281,133,651.51 200,118,470.34誉品尚海荟 13,517,157.87 44,349,584.63 57,866,742.50誉品华府 18,476,790.88 74,582,503.62 93,059,294.50尚汇豪庭 577,158,374.04 269,576,569.39 846,734,943.43安亭新镇12#地块 29,785,693.10 85,830,607.51 115,616,300.61安亭新镇东区地块（除
233,484,194.37 32,540,166.09 266,024,360.4612#）
合计 2,656,919,415.90 1,056,711,770.65 820,515,696.18 2,893,115,490.37(七) 划分为持有待售的资产
项目 期末账面价值 公允价值 预计处置费用 预计处置时间
已拍卖但未办理产权过
8,782,175.01 22,280,000.00 1,960,000.00 2015年户手续的房产
合计 8,782,175.01 22,280,000.00 1,960,000.00
本公司子公司上海房地（集团）有限公司委托上海青莲阁拍卖有限责任公司拍卖位于上海市定西路1277号3101等8套室办公用房，上述房产已于2014年10月28日拍卖成交，拍卖总价2,228万元。上海房地（集团）有限公司和买受人于2015年1月份签订了《房地产买卖合同》，产权过户手续尚未办理。
(八) 其他流动资产
项目 期末余额 年初余额
增值税待抵扣进项税 687,932.41
预缴企业所得税 14,203,710.89
国债回购GC001 134,401,344.00合计 14,891,643.30 134,401,344.00
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(九) 可供出售金融资产
1、可供出售金融资产情况
期末余额 年初余额
项目
账面余额 减值准备 账面价值 账面余额 减值准备 账面价值
可供出售权益
506,464,424.04 30,000.00 506,434,424.04 244,562,078.08 30,000.00 244,532,078.08工具
其中：按公允
498,188,345.96 498,188,345.96 238,286,000.00 238,286,000.00价值计量
按成本计量 8,276,078.08 30,000.00 8,246,078.08 6,276,078.08 30,000.00 6,246,078.08合计 506,464,424.04 30,000.00 506,434,424.04 244,562,078.08 30,000.00 244,532,078.082、期末按公允价值计量的可供出售金融资产
可供出售金融资产分类 可供出售权益工具 可供出售债务工具 合计
权益工具的成本/债务的摊余成本 476,332,447.52 476,332,447.52公允价值 498,188,345.96 498,188,345.96累计计入其他综合收益的公允价值变动金额 21,855,898.44 21,855,898.44已计提减值金额
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3、期末按成本计量的可供出售金融资产
账面余额 减值准备 在被投资单位持本期现金被投资单位
年初 本期增加 本期减少 期末 年初 本期增加 本期减少 期末 股比例(%) 红利成都海发股份有限公司 30,000.00 30,000.00 30,000.00 30,000.00
国泰君安投资管理股份有限公司 2,919,989.76 2,919,989.76 0.17上海金城房地产投资咨询公司 3,326,088.32 3,326,088.32 20.00上海中融融欧一期股权投资基金
1,000,000.00 1,000,000.00 0.23合伙企业（有限合伙）
上海中融融欧二期股权投资基金
1,000,000.00 1,000,000.00 0.23合伙企业（有限合伙）
合计 6,276,078.08 2,000,000.00 8,276,078.08 30,000.00 30,000.00
4、本期可供出售金融资产减值的变动情况
可供出售金融资产分类 可供出售权益工具 可供出售债务工具 合计年初已计提减值余额 30,000.00 30,000.00本期计提
其中：从其他综合收益转入
本期减少
其中：期后公允价值回升转回
期末已计提减值余额 30,000.00 30,000.00财务报表附注第40页
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(十) 长期股权投资
本期增减变动 减值准本期计提被投资单位 年初余额 权益法下确认其他综合其他权宣告发放现金 期末余额 备期末追加投资 减少投资 其他 减值准备的投资收益 收益调整益变动 股利或利润 余额1．合营企业
安亭新古北（上海）建设开发
50,000,000.00 -164,922.11 49,835,077.89
有限公司(注1)
小计 50,000,000.00 -164,922.11 49,835,077.89
2．联营企业
上海浦东金鑫房地产发展有限
562,880,876.89 -26,606,545.14 536,274,331.75
公司
上海东方低碳系统集成有限公
9,633,283.64 -497,398.21 9,135,885.43
司
天津星华商置业有限公司 80,552,097.06 -14,088.84 80,538,008.22
天津星华城置业有限公司 467,249,295.05 -25,803,599.12 441,445,695.93
天津星华府置业有限公司 313,195,486.87 -326,227.35 312,869,259.52
上海瀛利置业有限公司 4,441,384.93 40,881.19 4,482,266.12
上海闵虹投资有限公司（注2） 5,408,648.04 5,635,805.21 227,157.17
小计 1,443,361,072.48 5,635,805.21 -52,979,820.30 1,384,745,446.97
合计 1,443,361,072.48 50,000,000.00 5,635,805.21 -53,144,742.41 1,434,580,524.86
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注1：安亭新古北（上海）建设开发有限公司系本公司子公司上海古北（集团）有限公司与上海安亭实业发展有限公司共同出资组建，注册资本人民币10,000万元，上海古北（集团）有限公司和上海安亭实业发展有限公司各出资5,000万元，股权比例各占50%。根据公司章程规定，所有重大事项均由双方股东共同决策，故属于共同控制的合营企业。
注2：2014年12月12日，本公司子公司上海房地（集团）有限公司与上海闵虹（集团）有限公司（以下简称“闵虹集团”）签订股权转让协议，将其持有的上海闵虹投资有限公司47.79%的股权转让给闵虹集团，转让金额1,509.22万元，截止2014年12月31日，已收到60%的股权转让款，并于2014年12月12日完成转让交接手续，2015年1月份收回剩余40%的股权转让款。
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(十一)投资性房地产
采用成本计量模式的投资性房地产
项目 已出租的土地使用权 已出租的建筑物 合计
1．账面原值
（1）年初余额 10,898,971.11 3,629,967,612.26 3,640,866,583.37（2）本期增加金额 197,981,966.86 197,981,966.86—外购 31,077,315.00 31,077,315.00—存货\固定资产\在建工程转入 166,904,651.86 166,904,651.86（3）本期减少金额 10,898,971.11 1,086,736,140.77 1,097,635,111.88—处置 10,898,971.11 942,641,722.52 953,540,693.63—转为自用 144,094,418.25 144,094,418.25（4）期末余额 2,741,213,438.35 2,741,213,438.352．累计折旧和累计摊销
（1）年初余额 1,444,442.23 284,206,903.50 285,651,345.73（2）本期增加金额 225,107.88 90,716,129.69 90,941,237.57—计提或摊销 225,107.88 90,716,129.69 90,941,237.57（3）本期减少金额 1,669,550.11 91,564,618.70 93,234,168.81—处置 1,669,550.11 85,710,219.11 87,379,769.22—转为自用 5,854,399.59 5,854,399.59（4）期末余额 283,358,414.49 283,358,414.493．减值准备
（1）年初余额 3,260,000.00 3,260,000.00（2）本期增加金额 -（3）本期减少金额 -（4）期末余额 3,260,000.00 3,260,000.004．账面价值
（1）期末账面价值 2,454,595,023.86 2,454,595,023.86（2）年初账面价值 9,454,528.88 3,342,500,708.76 3,351,955,237.64注：期末用于抵押或担保的投资性房产信息详见本附注五、（五十）及附注十一、（一）重要承诺事项。
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(十二)固定资产
1、固定资产情况
项目 房屋及建筑物 专用设备 运输设备 通用设备 固定资产装修 合计1．账面原值
（1）年初余额 180,466,204.98 11,050,455.59 40,938,829.72 31,558,707.68 13,304,536.03 277,318,734.00（2）本期增加金额 145,788,782.65 57,320.00 2,796,116.84 2,898,287.99 23,922,308.04 175,462,815.52—购置 351,228.00 57,320.00 2,796,116.84 2,898,287.99 6,102,952.83—在建工程转入 23,922,308.04 23,922,308.04—存货转入 1,343,136.40 1,343,136.40—投资性房地产转入 144,094,418.25 144,094,418.25（3）本期减少金额 82,813,858.48 10,948,294.56 14,584,127.57 7,738,858.01 8,250,953.03 124,336,091.65—处置或报废 14,147,044.93 2,027,039.64 16,174,084.57—转入存货
—处置子公司 82,813,858.48 10,948,294.56 437,082.64 5,711,818.37 8,250,953.03 108,162,007.08（4）期末余额 243,441,129.15 159,481.03 29,150,818.99 26,718,137.66 28,975,891.04 328,445,457.872．累计折旧
（1）年初余额 37,527,450.86 6,399,685.70 24,978,653.72 20,307,864.16 10,613,899.82 99,827,554.26（2）本期增加金额 10,080,870.38 796,560.21 4,293,896.80 2,845,268.68 2,003,595.92 20,020,191.99—计提 4,226,470.79 796,560.21 4,293,896.80 2,845,268.68 2,003,595.92 14,165,792.40—投资性房地产转入 5,854,399.59 5,854,399.59（3）本期减少金额 19,614,357.04 7,061,774.38 8,443,223.97 7,065,529.32 7,922,139.23 50,107,023.94—处置或报废 8,019,996.03 1,915,876.02 9,935,872.05—处置子公司 19,614,357.04 7,061,774.38 423,227.94 5,149,653.30 7,922,139.23 40,171,151.89（4）期末余额 27,993,964.20 134,471.53 20,829,326.55 16,087,603.52 4,695,356.51 69,740,722.31财务报表附注第44页
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项目 房屋及建筑物 专用设备 运输设备 通用设备 固定资产装修 合计3．减值准备
（1）年初余额
（2）本期增加金额
（3）本期减少金额
（4）期末余额
4．账面价值
（1）期末账面价值 215,447,164.95 25,009.50 8,321,492.44 10,630,534.14 24,280,534.53 258,704,735.56（2）年初账面价值 142,938,754.12 4,650,769.89 15,960,176.00 11,250,843.52 2,690,636.21 177,491,179.742、未办妥产权证书的固定资产情况
项目 账面价值 未办妥产权证书的原因上海国际城汽车城安亭新镇能源技术服务有限公司能源站设备房和办公房 3,230.68万元 尚未办理
3、期末用于抵押或担保的固定资产信息，详见本附注五、（五十）及附注十一、（一）重要承诺事项。
财务报表附注第45页
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(十三)在建工程
1、在建工程情况
期末余额 年初余额
项目
账面余额减值准备账面价值 账面余额 减值准备 账面价值
法华镇路办公室装修工程 274,781.04 274,781.049-3项目辅助配套及装修 42,164,541.05 42,164,541.05合计 42,439,322.09 42,439,322.092、重要的在建工程项目本期变动情况
本期转入固定 本期其他减少
项目名称 年初余额 本期增加金额 期末余额
资产金额 金额（注）
法华镇路办公室装修工程 274,781.04 172,604.00 447,385.04
9-3项目辅助配套及装修 42,164,541.05 147,849,920.85 23,474,923.00 166,539,538.90
合计 42,439,322.09 148,022,524.85 23,922,308.04 166,539,538.90
注：本期其他减少系转入投资性房地产所致。
(十四)无形资产
房产之窗
项目 土地 电脑软件 合计
网络平台
1．账面原值
（1）年初余额 125,140,687.04 340,220.00 492,320.51 125,973,227.55（2）本期增加金额 544,528.30 544,528.30—购置 544,528.30 544,528.30（3）本期减少金额
（4）期末余额 125,140,687.04 884,748.30 492,320.51 126,517,755.852．累计摊销
（1）年初余额 16,431,265.15 340,220.00 492,320.51 17,263,805.66（2）本期增加金额 3,454,088.40 24,044.02 3,478,132.42—计提 3,454,088.40 24,044.02 3,478,132.42（3）本期减少金额
（4）期末余额 19,885,353.55 364,264.02 492,320.51 20,741,938.083．减值准备
（1）年初余额
（2）本期增加金额
（3）本期减少金额
（4）期末余额
4．账面价值
（1）期末账面价值 105,255,333.49 520,484.28 105,775,817.77（2）年初账面价值 108,709,421.89 108,709,421.89
财务报表附注第46页
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(十五)长期待摊费用
项目 年初余额 本期增加金额 本期摊销金额其他减少金额 期末余额
经营租入固定资产
695,355.73 14,220.00 182,428.60 527,147.13
改良支出
装修费 1,166,396.32 357,292.00 509,811.86 337,567.64 676,308.82
预付长期租赁费用 38,250.00 38,250.00
其他 998,437.50 33,750.00 964,687.50
合计 2,898,439.55 371,512.00 764,240.46 337,567.64 2,168,143.45
(十六)递延所得税资产和递延所得税负债
1、未经抵销的递延所得税资产
项目 期末余额递延所得税资产 年初余额递延所得税资产
减值准备 2,307,002.88 1,500,606.17工资及福利 2,321,460.65 1,575,619.23收入确认 68,583,550.64 66,010,587.27预提费用 175,974,375.20 240,772,390.00合并内部利润抵销 17,281,309.21 74,231,763.27可抵扣的经营亏损 5,947,300.25 19,434,577.36可结转的税款抵减 214,556.51 214,556.51小计 272,629,555.34 403,740,099.812、未经抵销的递延所得税负债
项目 期末余额递延所得税负债 年初余额递延所得税负债可供出售金融资产公允价值变动 5,463,974.61
合计 5,463,974.61
3、未确认递延所得税资产明细
项目 期末余额 年初余额
（1）可抵扣暂时性差异 1,348,202,018.48 397,018,314.28（2）可抵扣亏损 2,013,446,602.59 1,529,145,485.20合计 3,361,648,621.07 1,926,163,799.48
财务报表附注第47页
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4、未确认递延所得税资产的可抵扣亏损将于以下年度到期：
年度 期末余额 年初余额
2015年 368,297,871.12 369,436,550.652016年 467,214,388.59 468,016,484.822017年 365,361,678.46 366,253,684.912018年 105,889,279.51 112,067,716.802019年 706,683,384.91
合计 2,013,446,602.59 1,315,774,437.18(十七)其他非流动资产
项目 期末余额 年初余额
委托贷款(注） 65,000,000.00 65,000,000.00上海东南郊环高速公路投资发展有限公司 30,020,000.00合计 65,000,000.00 95,020,000.00注：系2013年3月8日，本公司孙公司上海古北京宸置业发展有限公司向其少数股东浙江金湖机械集团有限公司6,500万元的委托贷款，贷款期限3年。
(十八)短期借款
短期借款分类
项目 期末余额 年初余额
质押借款（注1） 177,600,000.00 97,000,000.00抵押借款
信用借款（注2） 325,000,000.00 955,000,000.00合计 502,600,000.00 1,052,000,000.00注1：质押借款相关信息详见附注十一、（一）重要承诺事项。
注2：质押借款中含1亿元商业票据贴现。
(十九)应付账款
1、应付账款列示：
项目 期末余额 年初余额
1年以内 3,121,098,615.62 1,275,788,078.631-2年 191,267,634.27 468,536,511.442-3年 175,212,798.03 80,232,208.363年以上 191,056,368.94 187,767,706.57合计 3,678,635,416.86 2,012,324,505.00
财务报表附注第48页
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2、账龄超过一年的重要应付账款：
单位名称 期末余额 未结转原因
||||
|-|-|-|
|上海市建工机械工程有限公司|64,864,498.00|工程款，尚未结算|
|浙江宝业建设集团有限公司|59,831,334.44|工程款，尚未结算|
|龙元建设集团股份有限公司|38,467,362.05|工程款，尚未结算|
|上海市第二建筑有限公司|32,722,652.00|工程款，尚未结算|
|上海市安装工程有限公司|30,583,701.38|工程款，尚未结算|

(二十)预收款项
1、预收款项列示：
项目 期末余额 年初余额
1年以内 2,767,402,635.66 2,152,378,258.571-2年 280,526,391.98 85,874,267.812-3年 23,294,050.55 11,809,862.193年以上 28,350,828.30 25,998,180.07合 计 3,099,573,906.49 2,276,060,568.642、账龄超过一年的重要预收款项：
单位名称 期末余额 未结转原因
古北香堤岭某业主 15,681,460.00未办妥手续
上海顾村商业管理有限公司 13,000,000.00购房定金，未交房
古北香堤岭某业主 12,244,284.00未办妥手续
印象春城某业主 10,270,508.00未办妥手续
印象春城某业主 5,802,378.00未办妥手续
(二十一)应付职工薪酬
1、应付职工薪酬列示
项目 年初余额 本期增加 本期减少 期末余额
短期薪酬 28,299,182.37 261,535606.01 256,870,142.52 32,964,645.86设定提存计划 454,570.54 30,376,904.85 30,461,743.59 369,731.80辞退福利 1,309,581.80 1,309,581.80
合计 28,753,752.91 293,222,092.66 288,641,467.91 33,334,377.66
财务报表附注第49页
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2、短期薪酬列示
项目 年初余额 本期增加 本期减少 期末余额
（1）工资、奖金、津贴和补贴 25,329,959.69 210,143,264.00 205,773,964.48 29,699,259.21（2）职工福利费 473,806.95 14,860,479.76 14,860,479.76 473,806.95（3）社会保险费 217,407.61 15,230,223.56 15,250,531.37 197,099.80其中：医疗保险费 196,231.65 12,260,713.39 12,278,296.34 178,648.70工伤保险费 7,114.34 617,440.28 618,404.22 6,150.40生育保险费 14,061.62 1,017,554.94 1,019,315.86 12,300.70（4）住房公积金 112,755.39 14,783,220.23 14,806,785.23 89,190.39（5）工会经费和职工教育经费 2,165,252.73 4,889,276.19 4,549,239.41 2,505,289.51（6）短期带薪缺勤 394,776.06 394,776.06
（7）短期利润分享计划
（8）其他短期薪酬 1,234,366.21 1,234,366.21
合计 28,299,182.37 261,535,606.01 256,870,142.52 32,964,645.863、设定提存计划列示
项目 年初余额 本期增加 本期减少 期末余额
基本养老保险 421,153.72 24,590,164.61 24,669,219.23 342,099.10失业保险费 27,287.82 1,522,154.55 1,525,709.67 23,732.70企业年金缴费 6,129.00 3,970,225.10 3,972,554.10 3,800.00其他 294,360.59 294,260.59 100.00合计 454,570.54 30,376,904.85 30,461,743.59 369,731.80(二十二)应交税费
税费项目 期末余额 年初余额
增值税 135.03 -513,421.24营业税 -83,445,517.51 -40,620,415.02城建税 -3,240,642.97 -1,258,124.16企业所得税 106,455,295.10 183,020,534.64个人所得税 578,618.87 596,102.15房产税 12,364,395.92 16,655,768.22土地增值税 856,294,327.97 1,016,879,029.46土地使用税 659,838.22 590,979.70印花税 251,675.58 761,387.40教育费附加 -1,677,536.39 463,027.95河道管理费 -610,120.23 -293,052.85其他 -74,542.15 -348,123.31合计 887,555,927.44 1,175,933,692.94
财务报表附注第50页
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(二十三)应付利息
项目 期末余额 年初余额
分期付息到期还本的长期借款利息 67,192,814.07 44,188,463.25企业债券利息 17,663,541.67 14,200,000.00合计 84,856,355.74 58,388,463.25(二十四)应付股利
项目 期末余额 年初余额
1997年以前的法人股红利 9,661.24 9,661.241997年的法人股红利 99,026.30 99,026.301998年的法人股红利 114,708.90 114,708.902000年的法人股红利 40,566.60 40,566.602002年的法人股红利 151,500.00 151,500.002003年的法人股红利 63,616.50 63,616.502004年的法人股红利 153,350.74 153,350.742005年的法人股红利 386,803.41 386,803.412008年的法人股红利 1,548.80 1,548.802011年的法人股红利 5,006.64 5,006.642012年的法人股红利 13,498.34 13,498.342013年的法人股红利 45,009.86 45,009.862014年的法人股红利 58,967.91
子公司应付上海新长宁（集团）有限公司 18,750,000.00 55,000,000.00子公司应付上海地产(集团)有限公司 2,400,000.00 35,000,000.00孙公司应付日本国万胜株式会社 574,493.19合计 22,293,265.24 91,658,790.52(二十五)其他应付款
1、按款项性质列示其他应付款：
项目 期末余额 年初余额
保证金及押金 145,125,832.43 239,738,872.86往来款及借款 1,467,437,551.75 1,525,235,091.18暂收款 182,944,304.96 26,751,063.52征地费用 163,054,970.60 184,057,689.02其他 58,024,271.58 28,143,403.63合计 2,016,586,931.32 2,003,926,120.21
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2、账龄超过一年的重要其他应付款
单位名称 期末余额 未偿还原因
尚未支付的保证金及尚未解决的动童锦泉 127,755,921.74
迁款
古北集团（农民工征地费） 163,054,970.60尚未支付
上海浦东金鑫房地产发展有限公司 173,018,750.00尚未归还
无锡市滨湖城市投资发展有限责任公司 229,094,782.48尚未归还
上海地产（集团）有限公司 471,006,839.32尚未归还
(二十六)一年内到期的非流动负债
1、一年内到期的非流动负债明细
项目 期末余额 年初余额
一年内到期的长期借款 5,129,387,340.79 3,154,335,085.78一年内到期的应付债券 1,196,878,500.00一年内到期的其他非流动负债 3,529,799,120.12 1,077,714,390.05合计 8,659,186,460.91 5,428,927,975.832、一年内到期的长期借款
（1）一年内到期的长期借款明细
项目 期末余额 年初余额
质押借款 45,000,000.00 862,500,000.00抵押借款 3,609,387,340.79 687,051,165.88保证借款 766,500,000.00 934,783,919.90信用借款 708,500,000.00 670,000,000.00合计 5,129,387,340.79 3,154,335,085.78注：质押、抵押和保证借款的质押物清单、抵押物清单以及保证人详见附注十一、（一）重要承诺事项。
财务报表附注第52页
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（2）金额前五名的一年内到期的长期借款：
期末余额
贷款单位 借款起始日借款终止日 币种 利率
本币金额
交通银行上海分行 2012-2014年 2015/12/12 人民币 6.77% 1,004,178,650.62国投信托有限公司 2013/8/9 2015/8/8 人民币 8.50% 600,000,000.00万家共赢资产管理有限
2013/7/26 2015/7/25 人民币10.60% 463,500,000.00公司委贷
兴业银行上海分行 2012-2014年 2015/12/12 人民币 6.77% 380,384,302.20上海地产（集团）有限
2013/5/31 2015/5/29 人民币 7.70% 380,000,000.00公司委贷
合计 2,828,062,952.82（3）金额前五名的一年内到期的其他非流动负债：
期末余额
贷款单位 借款起始日借款终止日 币种 利率
本币金额
兴业国际信托有限公司 2013/4/27 2015/4/27 人民币 9.75% 1,001,354,166.67云南国际信托有限公司 2013/8/20 2015/8/19 人民币 8.50% 562,000,000.00中诚信托有限责任公司 2012/11/23 2015/11/22 人民币10.50% 497,001,503.40中海恒信资产管理(上
2014/1/21 2015/7/20 人民币 9.80% 372,794,236.38海)有限公司
中海信托股份有限公司 2013/3/21 2015/3/21 人民币11.46% 350,598,512.53合计 2,783,748,418.98(二十七)其他流动负债
项目 期末余额 年初余额
上海国际信托有限公司 953,600,000.00
中泰信托有限责任公司 451,000,000.00
合计 1,404,600,000.00
注1：本公司向上海国际信托有限公司借款4.5亿元和5亿元，期限均为1年。
注2：本公司向中泰信托有限责任公司借款4.51亿元，期限为1年。
上述借款的相关质押信息详见附注十一、（一）重要承诺事项。
财务报表附注第53页
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(二十八)长期借款
1、长期借款分类
项目 期末余额 年初余额
信用借款 1,919,112,800.00 1,583,112,800.00抵押借款 4,876,277,160.53 7,030,259,141.39保证借款 2,475,950,000.00 1,168,500,000.00质押借款 933,000,000.00 785,000,000.00合计 10,204,339,960.53 10,566,871,941.39注：质押、抵押以及保证借款的信息详见附注十一、（一）重要承诺事项。
2、金额前五名长期借款：
期末余额
贷款单位 起始日 终止日 币种 利率
本币金额
兴业银行委贷（申银万国
2013-4-28 2016-4-25 人民币人民币贷款基准利率浮动 770,000,000.00证券股份有限公司）
上海银行股份有限公司长
2013-4-8 2023-5-24 人民币人民币贷款基准利率浮动 720,000,000.00宁支行
招商银行股份有限公司上
2013-4-8 2023-5-24 人民币人民币贷款基准利率浮动 540,000,000.00海五角场支行
平安银行委贷（深圳平安
大华汇通财富管理有限公 2014-3-3 2017-3-4 人民币 8.50% 500,000,000.00司）
天津银行委贷（上海中融
融欧一期股权投资基金合 2014-1-27 2016-1-27 人民币 10.50% 440,600,000.00伙企业（有限合伙））
合计 2,970,600,000.00(二十九)应付债券
1、应付债券明细
项目 期末余额 年初余额
13中企债 1,526,827,060.83
合计 1,526,827,060.83
财务报表附注第54页
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2、应付债券增减变动：
发行 发行费用 本期
债券名称 面值 发行日期期限 本期发行 溢折价摊销 期末余额
金额 利息调整 偿还
13中企债 1,550,000,000.00 2014-10-145年15.5亿元 1,550,000,000.00 24,800,000.00 1,627,060.83 1,526,827,060.83注：2014年10月14日，本公司经中国证券监督管理委员会“证监许可[2014]911号文”核准，发行“13中企债”。该债券面值总额为人民币 15.5亿元，期限 5年，并附有第 3年末上调票面利率的选择权和投资者提前赎回债券的选择权，票面利率为5.47%，按年付息，到期一次还本，并由上海地产（集团）有限公司为“13中企债”本息偿付提供全额、无条件、不可撤销的连带责任保证担保。
(三十)递延收益
项目 年初余额 本期增加 本期减少 期末余额 形成原因
政府补助 12,606,730.60 3,878,910.20 8,727,820.40 财政补助
合计 12,606,730.60 3,878,910.20 8,727,820.40
政府补助明细：
本期新本期计入营
其他 与资产相关/项目 年初余额 增补助 业外收入 期末余额
变动 与收益相关
金额 金额
建筑节能专项引导资金（注1） 970,000.00 970,000.00与资产相关上海国际汽车城人才公寓补
11,636,730.60 3,878,910.20 7,757,820.40与资产相关贴（注2）
合计 12,606,730.60 3,878,910.20 8,727,820.40
注1：本公司子公司江阴中企誉德房地产有限公司2013年收到江苏省住房和建设厅下拨的“建筑节能——可再生能源和低能耗示范项目”专项资金97万元。
注2：根据上海国际汽车城置业有限公司与上海国际汽车城(集团)有限公司签订的《上海国际汽车城人才公寓建设的框架合作协议》及《上海国际汽车城人才公寓补充协议》、《上海国际汽车城人才公寓补充协议二》，上海国际汽车城置业有限公司 2013年 12月收到上海国际汽车城（集团）有限公司基金专户支付的2-3#人才公寓装修补贴款19,394,551.00元，2014年度摊销金额为3,878,910.20元。
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(三十一)其他非流动负债
项目 期末余额 年初余额
平安资产管理有限责任公司 827,035,555.56
中诚信托有限公司 499,450,086.75中信信托有限责任公司 203,018,127.12 203,106,849.32中信信托有限责任公司 599,911,277.79中海信托股份有限公司 346,152,444.46兴业国际信托有限公司 1,002,708,333.34中投信托有限责任公司 300,799,444.41 451,777,222.21上海国际信托有限公司 300,000,000.00宁波通商银行（兴业信托借款） 296,000,000.00合计 1,330,853,127.09 3,699,106,213.87(三十二)股本
本次变动增（+）减（－）
项目 年初余额 期末余额
发行新股 送股 公积金转股 其他 小计
股份总额 1,555,882,832.00 311,176,566.00 311,176,566.00 1,867,059,398.00注：根据2014年4月23日公司股东大会决议，公司以2013年末总股本1,555,882,832股计算，按每10股送2股红股，共计派发311,176,566股。
(三十三)资本公积
追溯前 追溯调整金额 追溯后 本期 本期
项目 期末余额
年初金额 （注） 年初金额 增加 减少
1.资本溢价（股本溢价）
2.其他资本公积 66,875,328.71 -27,280,348.21 39,594,980.50 39,594,980.50（1）被投资单位除净损益
3,775,442.17 3,775,442.17 3,775,442.17外所有者权益其他变动
（2）可供出售金融资产公
允价值变动产生的利得或 27,280,348.21 -27,280,348.21
损失
（3）资产评估增值 29,258,657.02 29,258,657.02 29,258,657.02（4）关联方交易差价 4,500,000.00 4,500,000.00 4,500,000.00（5）其他资本公积 2,060,881.31 2,060,881.31 2,060,881.31合计 66,875,328.71 -27,280,348.21 39,594,980.50 39,594,980.50注：本期根据《企业会计准则第30号—财务报表列报》（修订）对原其他资本公积中被投资单位除净损益外所有者权益其他变动和可供出售金融资产公允价值变动损益重分类到其他综合收益，而调减期初资本公积2,728.03万元。
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(三十四)其他综合收益
本期发生金额
上年年会计政策变更 减：前期计入其 税后归
项目 本年年初金额本期所得税前 减：所得税 税后归属于 期末余额末余额追溯调整金额 他综合收益当 其他 属于少数发生额 费用 母公司
期转入损益 股东
1．以后不能重分类进损益的其他综合收益
其中：重新计算设定受益计划净负债和净资产的变动
权益法下在被投资单位不能重分类进损益的其他综合
收益中享有的份额
2．以后将重分类进损益的其他综合收益 27,280,348.21 27,280,348.21 21,855,898.44 27,280,348.21 5,463,974.61 -10,888,424.38 16,391,923.83其中：权益法下在被投资单位以后将重分类进损益的
其他综合收益中享有的份额
可供出售金融资产公允价值变动损益 27,280,348.21 27,280,348.21 21,855,898.44 27,280,348.21 5,463,974.61 -10,888,424.38 16,391,923.83持有至到期投资重分类为可供出售金融资产损益
现金流量套期损益的有效部分
外币财务报表折算差额
其他综合收益合计 27,280,348.21 27,280,348.21 21,855,898.44 27,280,348.21 5,463,974.61 -10,888,424.38 16,391,923.83注：本期根据《企业会计准则第30号—财务报表列报》（修订）对可供出售金融资产公允价值变动损益进行追溯调整，对期初综合收益调增2,728.03万元。
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(三十五)盈余公积
项目 年初金额 本期增加 本期减少 期末余额
法定盈余公积 491,700,295.51 491,700,295.51其中：收购少数股东权益溢价 4,314,555.09 4,314,555.09同一控制下企业合并影响 -23,241,449.13 -23,241,449.13任意盈余公积
储备基金
企业发展基金
合计 491,700,295.51 491,700,295.51(三十六)未分配利润
项目 本期 上期
年初未分配利润 3,621,013,053.45 3,492,887,759.40加：本期归属于母公司所有者的净利润 -488,555,063.76 401,663,518.58其他转入 -10,237,924.53减：提取法定盈余公积 76,594,360.16提取任意盈余公积
提取一般风险准备
应付普通股股利 155,588,283.20 186,705,939.84转作股本的普通股股利 311,176,566.00
期末未分配利润 2,665,693,140.49 3,621,013,053.45(三十七)营业收入和营业成本
营业收入和营业成本分类
本期发生额 上期发生额
项目
收入 成本 收入 成本
主营业务 4,386,540,882.45 3,418,798,605.34 6,732,404,132.18 3,968,478,995.72其他业务 28,690,698.27 17,324,960.83 25,538,960.04 17,776,957.79合计 4,415,231,580.72 3,436,123,566.17 6,757,943,092.22 3,986,255,953.51
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1、主营业务（分行业）
本期金额 上期金额
行业名称
营业收入 营业成本 营业收入 营业成本
（1）商 业
（2）房地产业 4,175,330,421.68 3,227,125,379.33 6,551,891,899.47 3,790,931,359.23（3）旅游饮食服务业
（4）施工业 15,150,941.30 11,936,396.95 8,164,873.87 5,751,982.82（5）材料销售
（6）劳务收入 196,059,519.47 179,736,829.06 172,347,358.84 171,795,653.67（7）运输业
（8）租赁
（9）物业管理
（10）其他
合计 4,386,540,882.45 3,418,798,605.34 6,732,404,132.18 3,968,478,995.722、主营业务（分产品）
本期金额 上期金额
产品名称
营业收入 营业成本 营业收入 营业成本
（1）开发产品 3,753,776,695.43 3,115,720,928.63 6,128,821,401.66 3,666,571,497.73（2）出租开发产品 421,553,726.25 111,404,450.70 423,070,497.81 124,359,861.50（3）施工业 15,150,941.30 11,936,396.95 8,164,873.87 5,751,982.82（4）劳务收入 196,059,519.47 179,736,829.06 172,347,358.84 171,795,653.67合计 4,386,540,882.45 3,418,798,605.34 6,732,404,132.18 3,968,478,995.723、主营业务（分地区）
本期金额 上期金额
地区名称
营业收入 营业成本 营业收入 营业成本
上海地区 4,352,814,150.11 3,368,841,337.79 6,724,145,514.99 3,962,765,309.70江苏地区 27,127,789.84 45,055,674.83 1,720,000.00 808,616.77浙江地区 6,598,942.50 4,901,592.72 6,538,617.19 4,905,069.25合计 4,386,540,882.45 3,418,798,605.34 6,732,404,132.18 3,968,478,995.72
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4、公司前五名客户的营业收入情况
客户名称 营业收入总额 占公司全部营业收入的比例(%)
上海高岛屋百货有限公司 121,241,768.88 2.75西郊古北国际别墅某业主 58,178,880.00 1.32苏州奇瑞捷豹路虎贸易有限公司 18,630,956.28 0.42古北香堤岭某业主 17,500,000.00 0.40古北香堤岭某业主 15,800,000.00 0.36合计 231,351,605.16 5.25(三十八)营业税金及附加
项目 本期发生额 上期发生额
营业税 216,115,122.12 348,587,477.33城市维护建设税 8,994,801.47 10,127,933.27土地增值税 37,443,454.28 347,857,848.29房产税 29,349,908.93 28,149,433.69教育费附加 10,734,803.56 17,944,595.74河道管理费 2,231,567.47 3,560,431.24合计 304,869,657.83 756,227,719.56(三十九)销售费用
项目 本期发生额 上期发生额
职工薪酬 5,821,605.59 6,148,177.84广告费 34,504,258.87 28,635,555.07物业管理费 10,332,735.42 13,149,882.40业务费、佣金及代理费 65,124,854.31 83,725,194.86折旧费 562,223.50 1,066,287.10展览宣传费 45,890,177.58 39,389,062.30其他 7,746,276.32 10,083,389.21合计 169,982,131.59 182,197,548.78
财务报表附注第60页
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(四十)管理费用
项目 本期发生额 上期发生额
职工薪酬 141,146,569.30 139,730,575.95办公费 16,936,790.91 15,950,286.59差旅费 7,217,998.55 8,050,168.80租赁费 15,974,556.18 17,744,310.68业务招待费 10,394,206.42 13,232,612.63折旧等长期资产摊销 12,517,246.50 12,757,721.95咨询及中介机构费用 14,692,225.13 21,695,704.39房产税等税金 11,043,052.03 10,704,144.45会议费 5,066,353.00 5,949,082.99其他 30,227,373.13 31,421,102.43合计 265,216,371.15 277,235,710.86(四十一)财务费用
类别 本期发生额 上期发生额
利息支出 1,077,887,857.92 752,278,455.45减：利息收入 40,658,856.80 45,197,850.42汇兑损益 -772.02 6,585.00其他 4,068,647.21 25,763,803.10合计 1,041,296,876.31 732,850,993.13(四十二)资产减值损失
项目 本期发生额 上期发生额
坏账损失 5,450,645.05 4,478,830.48存货跌价损失 644,260,000.00 111,406,475.00合计 649,710,645.05 115,885,305.48(四十三)公允价值变动收益
产生公允价值变动收益的来源 本期发生额 上期发生额
以公允价值计量的且其变动计入当
-28,556.78
期损益的金融资产
合计 -28,556.78
财务报表附注第61页
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(四十四)投资收益
1、投资收益明细情况
项目 本期发生额 上期发生额
权益法核算的长期股权投资收益 -53,144,742.41 -19,803,071.94处置长期股权投资产生的投资收益 1,268,722,776.84 4,717,197.86处置持有至到期投资取得的投资收益 3,703,358.86 2,322,507.14可供出售金融资产在持有期间的投资收益 3,845,924.16
处置可供出售金融资产等取得的投资收益 69,284,730.95 33,012,035.77合计 1,292,412,048.40 20,248,668.832、按权益法核算的长期股权投资收益
被投资单位 本期金额 上期金额
上海浦东金鑫房地产发展有限公司 -26,606,545.14 2,232,960.78上海东方低碳系统集成有限公司 -497,398.21 -367,187.00天津星华商置业有限公司 -14,088.84 -58,173.93天津星华城置业有限公司 -25,803,599.12 -22,084,758.25天津星华府置业有限公司 -326,227.35 -389,208.80上海瀛利置业有限公司 40,881.19 338,029.04上海闵虹投资有限公司 227,157.17 525,266.22安亭新古北（上海）建设开发有限公司 -164,922.11
合计 -53,144,742.41 -19,803,071.943、处置长期股权投资产生的投资收益
被投资单位 本年金额 上年金额
上海锐思资产管理有限公司（注1） 823,211,088.56
上海古北文化娱乐建设发展有限公司（注1） 244,336,088.60
上海华宁置业有限公司（注1） 131,737,182.18
上海上房现代物流有限公司（注1） 58,261,451.02
上海闵虹投资有限公司（注2） 11,176,966.48
常州景申置业有限公司 4,717,197.86合计 1,268,722,776.84 4,717,197.86
财务报表附注第62页
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2014年度
财务报表附注
注1：详见本附注六、（三）处置子公司。
注2：2014年12月25日，本公司子公司上海房地（集团）有限公司将其所持有的上海闵虹投资有限公司47.7941%股权以人民币1,509.22万元的价格通过上海联合产权交易所转让给受让方上海地产闵虹（集团）有限公司，办理了产权交易手续，并于 2014年 12月 12日完成转让交接手续。上海房地（集团）有限公司分别于 2014年 12月 25日、2015年 1月 13日收到上海地产闵虹（集团）有限公司股权转让款905.53万元、603.69万元。
(四十五)营业外收入
项目 本期发生额 上期发生额 计入当期非经常性损益的金额
非流动资产处置利得合计 428,634.96 616,476.57 428,634.96其中：固定资产处置利得 428,634.96 616,476.57 428,634.96政府补助 29,353,560.82 29,563,959.51 29,353,560.82违约金收入 4,480,932.16 1,014,990.57 4,480,932.16其他 21,365,154.55 352,476.84 21,365,154.55合计 55,628,282.49 31,547,903.49 55,628,282.49计入当期损益的政府补助
与资产相关/
项目 形式 取得时间 本期金额 上期金额
与收益相关
上海市静安区促进经济发展专项资金 财政补助2014年度 9,200,000.00 收益
上海市浦东新区职工教育经费专项补贴财政补助2014年度 107,000.00 143,340.00收益
上海市杨浦区人民政府新技术引进或自
财政补助2014年度 238,733.75 331,000.00收益
主开发补助
上海市青浦区金泽镇人民政府工业城扶
财政补助2014年度 378,800.00 319,200.00收益
持资金
上海市松江区人民政府中山街道办事处
财政补助2014年度 10,000.00 40,000.00收益
扶持金
上海国际汽车城（集团）有限公司人才
财政补助2013年度 3,878,910.20 7,757,820.40资产
公寓装修专项补贴款
上海市嘉定区税费返还 财政补助2014年度 13,400.00 14,400.00收益
上海市黄浦区财政局税收返还 财政补助2014年度 14,900,000.00 6,200,000.00收益
上海市长宁区文化局文化政策奖励 财政补助2014年度 50,000.00 收益
财务报表附注第63页
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2014年度
财务报表附注
与资产相关/
项目 形式 取得时间 本期金额 上期金额
与收益相关
上海市浦东新区职工培训财政补贴 财政补助2014年度 46,006.00 收益
上海市长宁区财政局企业职工职业培训
财政补助2014年度 247,300.00 43,100.00收益
专项补贴
上海市长宁区残疾人就业保障补贴 财政补助2014年度 330.90 收益
上海市青浦区财政扶持金 财政补助2014年度 222,149.87 182,845.71收益
上海市崇明县财政返税 财政补助2014年度 38,100.00 29,500.00收益
上海市长宁区残疾人就业保障补贴残疾
财政补助2014年度 22,830.10 收益
人就业保障补贴
上海市长宁区企业发展扶持资金 财政补助2013年度 12,040,000.00收益
上海市浦东新区税费返还 财政补助2013年度 1,843,701.00收益
上海市浦东新区企业职工职业培训财政
财政补助2013年度 203,152.40收益
补贴
上海市嘉定区职工教育经费补贴 财政补助2013年度 215,900.00收益
杭州市江干区彭浦镇人民政府奖励款 财政补助2013年度 200,000.00收益
合计 29,353,560.82 29,563,959.51
(四十六)营业外支出
项目 本期发生额 上期发生额 计入当期非经常性损益的金额
非流动资产处置损失合计 1,053,890.98 151,632.78 1,053,890.98其中：固定资产处置损失 1,053,890.98 151,632.78 1,053,890.98对外捐赠 313,500.00 1,230,715.00 313,500.00赔款支出 359,272.00 1,021,039.12 359,272.00罚款滞纳金损失 89,739.35 1,206,041.96 89,739.35其他 20,000.00 57,487.44 20,000.00合计 1,836,402.33 3,666,916.30 1,836,402.33(四十七)所得税费用
项目 本期发生额 上期发生额
当期所得税费用 218,613,017.54 323,979,752.67递延所得税费用 116,538,745.62 -41,514,353.87合计 335,151,763.16 282,465,398.80
财务报表附注第64页
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财务报表附注
(四十八)现金流量表项目
1、收到的其他与经营活动有关的现金
项目 本期发生额 上期发生额
收回往来款、代垫款、押金等 236,101,420.66 162,431,665.21专项补贴、补助款 25,676,400.62 23,360,783.11利息收入 40,515,967.37 45,109,905.83营业外收入 5,918,287.71 387,897.47合计 308,212,076.36 231,290,251.622、支付的其他与经营活动有关的现金
项目 本期发生额 上期发生额
支付保证金等往来 262,126,745.59 127,024,145.20销售费用支出 145,172,829.63 164,320,922.55管理费用支出 103,777,846.02 116,403,305.79财务费用支出 4,068,647.21 25,760,855.89营业外支出 782,511.35 3,459,000.21合计 515,928,579.80 436,968,229.643、收到的其他与筹资活动有关的现金
项目 本期发生额 上期发生额
质押存单收回 20,000,000.00
人才公寓装修补贴 19,394,551.00合计 20,000,000.00 19,394,551.004、支付的其他与筹资活动有关的现金
项目 本期发生额 上期发生额
兴业银行按揭贷款保证金 120,000,000.00合计 120,000,000.00
财务报表附注第65页
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财务报表附注
(四十九)现金流量表补充资料
1、现金流量表补充资料
补充资料 本期金额 上期金额
1、将净利润调节为经营活动现金流量
净利润 -488,555,063.76 401,663,518.58加：少数股东本期收益 47,611,005.00 71,290,599.54加：资产减值准备 649,710,645.05 115,885,305.48固定资产等折旧 105,107,029.97 114,453,608.39无形资产摊销 3,478,132.42 3,487,272.54长期待摊费用摊销 764,240.46 984,347.68处置固定资产、无形资产和其他长期资产的损失（收
625,256.02 -464,843.79益以“－”号填列）
固定资产报废损失（收益以“－”号填列）
公允价值变动损失（收益以“－”号填列） 28,556.78
财务费用（收益以“－”号填列） 1,077,887,085.90 752,285,040.45投资损失（收益以“－”号填列） -1,292,412,048.40 -20,248,668.83递延所得税资产减少（增加以“－”号填列） 116,538,745.62 -38,140,603.48递延所得税负债增加（减少以“－”号填列） -3,373,750.39存货的减少（增加以“－”号填列） -2,514,129,714.31 -1,061,066,921.90经营性应收项目的减少（增加以“－”号填列） -301,326,977.49 -154,503,183.57经营性应付项目的增加（减少以“－”号填列） 2,469,676,545.61 -718,565,646.79其他
经营活动产生的现金流量净额 -124,996,561.13 -536,313,926.092、不涉及现金收支的重大投资和筹资活动
债务转为资本
一年内到期的可转换公司债券
融资租入固定资产
3、现金及现金等价物净变动情况
现金的期末余额 4,319,582,517.45 2,212,574,329.81减：现金的期初余额 2,212,574,329.81 2,972,379,955.21加：现金等价物的期末余额
减：现金等价物的期初余额
现金及现金等价物净增加额 2,107,008,187.64 -759,805,625.40
财务报表附注第66页
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财务报表附注
2、本期收到的处置子公司的现金净额
本期发生额 上期发生额
本期处置子公司于本期收到的现金或现金等价物 2,365,389,197.44
其中：上海上房现代物流有限公司 159,967,170.00
上海华宁置业有限公司 535,572,104.44
上海锐思资产管理有限公司 1,460,944,923.00
上海古北文化娱乐建设发展有限公司 208,905,000.00
减：丧失控制权日子公司持有的现金及现金等价物 56,576,205.12
其中：上海上房现代物流有限公司 17,594,532.33
上海华宁置业有限公司 25,688,534.63
上海锐思资产管理有限公司 1,663,361.86
上海古北文化娱乐建设发展有限公司 11,629,776.30
加：以前期间处置子公司于本期收到的现金或现金等
39,024,000.00
价物
其中：上海古北文苑置业有限公司 39,024,000.00
处置子公司收到的现金净额 2,347,836,992.32
3、现金和现金等价物的构成：
项目 期末余额 年初余额
一、现金 4,319,582,517.45 2,212,574,329.81其中：库存现金 451,583.81 501,517.01可随时用于支付的银行存款 4,316,873,071.48 2,211,858,025.74可随时用于支付的其他货币资金 2,257,862.16 214,787.06可用于支付的存放中央银行款项
存放同业款项
拆放同业款项
二、现金等价物
其中：三个月内到期的债券投资
三、期末现金及现金等价物余额 4,319,582,517.45 2,212,574,329.81注：现金和现金等价物不含母公司或集团内子公司使用受限制的现金和现金等价物。
财务报表附注第67页
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财务报表附注
(五十)所有权或使用权受到限制的资产
项目 期末账面价值（万元） -受限原因
货币资金 31,503.33 质押、按揭保证金及项目开发受限存货 1,630,817.47 抵押固定资产 16,044.70 抵押投资性房地产 216,457.84 抵押合计 1,894,823.34
注：受限详细信息详见本附注十一、（一）重要承诺事项。
六、 合并范围的变更
(一) 非同一控制下企业合并
本公司本期未发生非同一控制下企业合并。
(二) 同一控制下企业合并
本公司本期未发生同一控制下企业合并。
财务报表附注第68页
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财务报表附注
(三) 处置子公司
单次处置对子公司投资即丧失控制权的情形
处置价款与处置丧失控 按照公允价丧失控制权之 与原子公司股丧失控制 丧失控制权
股权处 投资对应的合并制权之 值重新计量日剩余股权公 权投资相关的股权处置 股权处 丧失控制权 权之日剩 之日剩余股
子公司名称 置比例 丧失控制权时点的确定依据 财务报表层面享日剩余 剩余股权产允价值的确定 其他综合收益价款 置方式 的时点 余股权的 权的公允
（%） 有该子公司净资股权的 生的利得或 方法及主要 转入投资损益账面价值 价值
产份额的差额 比例 损失 假设 的金额上海锐思资产管理 公开挂 已收到50%以上股权转让款，办
14.64亿元 100 2014年1月 0 0 0 0 不适用 0有限公司（注1） 牌转让 理完成控制权转移手续 823,211,088.56
上海文化娱乐俱乐
公开挂 已收到50%以上股权转让款，办
部建设发展有限公3亿元 100 2014年11月 0 0 0 0 不适用 0牌转让 理完成控制权转移手续 244,336,088.60
司（注2）
上海华宁置业有限 公开挂 已收到50%以上股权转让款，办
5.36亿元 100 2014年12月 0 0 0 0 不适用 0公司（注3） 牌转让 理完成控制权转移手续 131,737,182.18
上海上房现代物 公开挂 已收到50%以上股权转让款，办
1.6亿元 100 2014年12月 58,261,451.02 0 0 0 0 不适用 0流有限公司（4） 牌转让 理完成控制权转移手续
财务报表附注第69页
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2014年度
财务报表附注
注1：2013年12月31日，子公司上海古北（集团）有限公司通过上海联合产权交易所将持有的上海锐思资产管理有限公司100％股权以总价14.64亿元转让给沈阳首源投资管理有限公司，办理了产权交易手续。2014年1月，上海古北（集团）有限公司已收到全部转让价款并于2014年2月办理完成转让交接手续。
注2：2014年10月29日，子公司上海古北（集团）有限公司、孙公司上海古北房产租赁有限公司通过上海联合产权交易所将两公司持有的上海古北文化娱乐建设发展有限公司100%股权及上海古北（集团）有限公司对上海古北文化娱乐建设发展有限公司债权以3亿元的总价（含对上海古北文化娱乐建设发展有限公司的债权4,557.41万元）转让给上海耀中教育管理咨询有限公司，办理了产权交易手续。2014年11月，已收到转让价款2.10亿元，并于2014年11月办理完成转让交接手续。
注3：2014年12月30日，子公司上海房产经营（集团）有限公司、子公司上海古北（集团）有限公司通过上海联合产权交易所将两公司持有的上海华宁置业有限公司100%股权以5.36亿元的价格转让给上海浦江世博资产经营管理有限公司，并办理了产权交易手续。截至2014年12月31日已收到全部转让价款5.36亿元，并完成转让交接手续。
注4：2014年 12月 17日，子公司上海房地（集团）有限公司、上海房地产经营（集团）有限公司将两公司持有的上海上房现代物流有限公司100%股权以1.60亿元的价格转让给上海万仓物流有限公司，办理了产权交易手续，截至2014年12月31日，已收到全部股权转让价款，并完成转让交接手续。
财务报表附注第70页
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2014年度
财务报表附注
七、 在其他主体中的权益
(一) 在子公司中的权益
1、企业集团的构成
主要 持股比例(%)
子公司名称 注册地 业务性质 取得方式
经营地 直接 间接
上海古北（集团）有限 长宁区虹桥路1438号1幢
上海 房地产业 87.50 --- 购买
公司 29-30楼
上海房地产经营（集
上海 上海南苏州路255号 房地产业 90.00 --- 购买
团）有限公司
上海房地（集团）有限 上海市延安西路129号华
上海 房地产业 100.00 --- 购买
公司 侨大厦5楼
上海张江高科技园区芳春
上海房产之窗房地产
上海 路400号1幢3层301－ 服务业 97.33 --- 设立
信息有限公司
144室
上海鼎达房地产有限 上海市杨浦区四平路1230
上海 房地产业 90.00 10.00 设立
公司 号甲3号楼4层
上海中鸿置业有限公 上海市浦东新区航鹤楼
上海 房地产业 100.00 ---- 设立
司 1699弄94幢67号
上海南郊中华园房地 上海市浦东新区康桥镇康
上海 房地产业 90.00 10.00 设立
产开发有限公司 士路25号1144室
苏州工业园区中华企 苏州工业园区津梁街133
业房地产开发有限公 苏州 号19（商）幢101、102 房地产业 90.00 10.00 设立
司 室
浙江锦华大酒店管理
杭州 杭州市秋涛北路326号 服务业 95.00 --- 设立
有限公司
上海顺驰置业有限公 上海市宝山区罗店镇市一
上海 房地产业 100.00 --- 购买
司 路200号-B
杭州中华企业房地产 杭州市江干区章家坝云河
杭州 房地产业 100.00 --- 设立
发展有限公司 家园6幢裙楼301室
苏州中华园房地产开 苏州市平江区桃花坞龙兴
苏州 房地产业 100.00 --- 设立
发有限公司 桥33号
中企汇锦投资有限公 上海市杨浦区宁武路269
上海 投资管理 100.00 --- 设立
司 号1号楼218室
江阴中企誉德房地产 江阴市临港新城港城大道
江阴 投资管理 95.00 --- 设立
有限公司 （申港区）
财务报表附注第71页
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2014年度
财务报表附注
子公司名称 主要 注册地 业务性质 持股比例(%) 取得方式
上海新弘生态农业有 经营地上海市崇明县城桥镇寒山
上海 农业 100.00 设立
限公司 寺路358号106－4室
上海古北房产租赁有 上海市长宁区虹桥路1452
上海 服务业 --- 100.00 设立
限公司 号1402室
上海古北物业管理有 上海市长宁区荣华东道96
上海 服务业 --- 100.00 设立
限公司 号
上海古北新虹劳务服 上海市永冠经济开发区向
上海 服务业 --- 100.00 设立
务有限公司 化路1519号
上海古北劳动服务有 上海市长宁区水城南路51
上海 服务业 --- 100.00 设立
限公司 弄6号103室
上海古北京宸置业发 上海市长宁区水城南路55
上海 房地产业 70.00 设立
展有限公司 号306室
苏州洞庭房地产发展 苏州市吴中区西山镇镇夏
苏州 房地产业 90.00 设立
有限公司 街
上海浦东古北置业有 上海市浦东新区金海路
上海 房地产业 100.00 设立
限公司 3288号二楼2038室
上海古北朱家角置业 上海市青浦区朱家角镇北
上海 房地产业 100.00 设立
有限公司 大街226号201室
上海新古北物业管理 青浦区青赵公路4989号3
上海 服务业 60.00 设立
有限公司 幢2层G区234室
上海古北顾村置业有 上海市宝山区泰和西路
上海 房地产业 100.00 设立
限公司 3463弄116号
上海市浦东新区康桥工业
上海杉野置业有限公
上海 区沪南路2502号408室16房地产业 100.00 购买
司
号
古北集团香港有限公 7/F 9 DES VOEUX ROAD
香港 服务业 100.00 设立
司 WEST HK
上海金樱房地产发展
上海 上海市南苏州路255号 房地产业 100.00 设立
有限公司
上海江森房屋设备有 上海市浦东新区张扬路
上海 工程施工 50.00 设立
限公司（注） 550弄8号2002室
上海瀛浦置业有限公 上海市浦东新区康桥镇沪
上海 房地产业 30.00 70.00 设立
司 南公路2502号409－95座
上海瀛茸置业有限公 上海市松江区新松江路
上海 房地产业 45.00 55.00 设立
司 1800弄3号3层310室
财务报表附注第72页
中华企业股份有限公司
2014年度
财务报表附注
子公司名称 主要 注册地 业务性质 持股比例(%) 取得方式
上海瀛翔投资咨询有 经营地上海市虹口区飞虹路360
上海 投资管理 100.00 设立
限公司 弄9号3637室
江阴金安置业有限公
江阴 江阴市名贤路188号 房地产业 51.00 设立
司
无锡中城置业有限公
无锡 无锡市滨湖区梁溪路38号房地产业 60.00 设立
司
无锡中城誉品置业有
无锡 无锡市滨湖区梁溪路38号房地产业 100.00 设立
限公司
中国（上海）自由贸易试
上海融欧股权投资基
上海 验区加枫路24号三层340投资管理 42.00 18.00 设立
金管理有限公司
室
上海民诚置业有限公 上海 上海市上中路462号12楼
房地产业 100.00 设立
司 203室
上海房地集团物业服 上海 上海市青浦区金泽镇金溪
服务业 100.00 设立
务有限公司 路119号
上海凯峰房地产开发 上海 上海市中山西路2020号2
房地产业 71.00 设立
有限公司 楼1001室
上海国际汽车城置业 上海 上海市嘉定区安亭镇墨玉
房地产业 50.00 购买
有限公司（注） 路79号
上海国际汽车城安亭
上海市嘉定区安亭新镇南
新镇酒店管理咨询有 上海 服务业 100.00 设立
安德路1号
限公司
上海国际汽车城安亭
上海市嘉定区安亭镇墨玉
新镇能源技术服务有 上海 服务业 100.00 设立
路18号
限公司
上海国际汽车城物业 上海市嘉定区安亭新镇南
上海 服务业 100.00 设立
管理有限公司 安德路9号
上海地产古北安亭置 上海市嘉定区安亭镇墨玉
上海 房地产业 100.00 设立
业有限公司 路185号607室
注：上海江森房屋设备有限公司和上海国际汽车城置业有限公司因公司董事会成员中本公司派驻的董事会成员人数过半，并控制其日常经营活动，对上述两家公司具有实质控制权，故将其纳入合并范围。
财务报表附注第73页
中华企业股份有限公司
2014年度
财务报表附注
2、重要的非全资子公司
子公司名称 少数股东持股比例 本期归属于少数股东的损益 本期向少数股东宣告分派的股利 期末少数股东权益余额上海古北（集团）有限公司 12.50% 60,484,448.98 18,750,000.00 362,924,340.41上海房地产经营（集团）有限公司 10% 9,584,490.87 2,400,000.00 203,393,179.323、重要非全资子公司的主要财务信息
期末余额 年初余额
子公司名称
流动资产 非流动资产 资产合计 流动负债 非流动负债 负债合计 流动资产 非流动资产 资产合计 流动负债 非流动负债 负债合计上海古北（集团）有
6,901,995,476.24 2,306,816,181.32 9,208,811,657.56 3,948,358,724.75 2,492,535,000.00 6,440,893,724.75 5,419,193,000.34 2,849,539,557.15 8,268,732,557.49 2,603,321,330.13 3,422,750,000.00 6,026,071,330.13限公司
上海房地产经营（集
8,538,163,290.53 778,506,426.17 9,316,669,716.70 5,475,544,185.07 757,425,510.00 6,232,969,695.07 7,986,310,563.53 1,280,861,352.89 9,267,171,916.42 4,835,028,481.68 1,207,965,510.00 6,042,993,991.68团）有限公司
本期发生额 上期发生额
子公司名称
营业收入 净利润 综合收益总额 经营活动现金流量 营业收入 净利润 综合收益总额 经营活动现金流量上海古北（集团）有限公司 819,093,511.31 675,384,101.49 675,384,101.49 -208,807,681.01 3,390,697,518.23 364,563,655.23 364,563,655.23 321,447,401.04上海房地产经营（集团）有限公司 2,491,605,183.88 82,884,818.83 82,884,818.83 96,823,875.95 1,239,063,428.59 230,960,414.82 230,960,414.82 -844,552,979.86财务报表附注第74页
中华企业股份有限公司
2014年度
财务报表附注
(二) 在合营安排或联营企业中的权益
1、不重要的合营企业和联营企业的汇总财务信息
期末余额/本期发生额 年初余额/上期发生额
合营企业：
投资账面价值合计 49,835,077.89
下列各项按持股比例计算的合计数
—净利润 -164,922.11
—其他综合收益
—综合收益总额 -164,922.11
联营企业：
投资账面价值合计 1,384,745,446.97 1,437,952,424.44下列各项按持股比例计算的合计数
—净利润 -53,206,977.47 -20,328,338.16—其他综合收益
—综合收益总额 -53,206,977.47 -20,328,338.162、与合营企业或联营企业投资相关的或有负债
本公司对联营企业天津星华城置业有限公司的担保信息详见本附注十、（五）、3关联方担保情况。
八、 公允价值的披露
公允价值计量所使用的输入值划分为三个层次：
第一层次输入值是在计量日能够取得的相同资产或负债在活跃市场上未经调整的报价。
第二层次输入值是除第一层次输入值外相关资产或负债直接或间接可观察的输入值。
第三层次输入值是相关资产或负债的不可观察输入值。
公允价值计量结果所属的层次，由对公允价值计量整体而言具有重要意义的输入值所属的最低层次决定。
财务报表附注第75页
中华企业股份有限公司
2014年度
财务报表附注
(一) 以公允价值计量的资产和负债的期末公允价值
本公司
期末公允价值
项目 第一层次公允第二层次公允第三层次公允
合计
价值计量 价值计量 价值计量
持续的公允价值计量
（一）以公允价值计量且变动计
入当期损益的金融资产
交易性金融资产
（1）债务工具投资
（2）权益工具投资 48,362,284.20 48,362,284.20（3）衍生金融资产
（二）可供出售金融资产
（1）债务工具投资
（2）权益工具投资 498,188,345.96 8,246,078.08 50 6,434,424.04（3）其他
持续以公允价值计量的资产总额 546,550,630.16 8,246,078.08 55 4,796,708.24期初公允价值
项目 第一层次公允第二层次公第三层次公
合计
价值计量 允价值计量允价值计量
持续的公允价值计量
（一）以公允价值计量且变动计
入当期损益的金融资产
交易性金融资产
（1）债务工具投资
（2）权益工具投资
（3）衍生金融资产
（二）可供出售金融资产
（1）债务工具投资
（2）权益工具投资 238,286,000.00 6,246,078.08 244,532,078.08（3）其他
持续以公允价值计量的资产总额 238,286,000.00 6,246,078.08 244,532,078.08
财务报表附注第76页
中华企业股份有限公司
2014年度
财务报表附注
母公司
期末公允价值
项目 第一层次公第二层次公 第三层次公
合计
允价值计量允价值计量 允价值计量
持续的公允价值计量
（一）以公允价值计量且变动计
入当期损益的金融资产
交易性金融资产
（1）债务工具投资
（2）权益工具投资
（3）衍生金融资产
（二）可供出售金融资产
（1）债务工具投资
（2）权益工具投资 3,919,989.76 3,919,989.76（3）其他
持续以公允价值计量的资产总额 3,919,989.76 3,919,989.76期初公允价值
项目 第一层次公允第二层次公第三层次公
合计
价值计量 允价值计量允价值计量
持续的公允价值计量
（一）以公允价值计量且变动计
入当期损益的金融资产
交易性金融资产
（1）债务工具投资
（2）权益工具投资
（3）衍生金融资产
（二）可供出售金融资产
（1）债务工具投资
（2）权益工具投资 238,286,000.00 3,919,989.76 242,205,989.76（3）其他
持续以公允价值计量的资产总额 238,286,000.00 3,919,989.76 242,205,989.76
财务报表附注第77页
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2014年度
财务报表附注
(二) 持续和非持续第一层次公允价值计量项目市价的确定依据
本公司持续第一层次公允价值计量项目基于上海证券交易所和深圳证券交易所等活跃市场期末时点的公开报价计量。
(三) 不以公允价值计量的金融资产和金融负债的公允价值情况
期末 期初
项目
账面价值 所属层次 账面价值 所属层次
以成本计量的权益性投资（注） 8,246,078.08 第三层次 6,246,078.08 第三层次注：本公司以成本计量的权益性投资，不存在活跃市场上的报价，在非活跃市场中
也无相同或类似资产的报价；也不存在可观察输入值；此外也不能获取相关估值技
术所需要的数据，比如企业自身数据；同时由于本公司持有的金额较小，因此采用
成本计量。
九、 关联方及关联交易
(一) 本公司的母公司情况
母公司 母公司对本公司母公司对本公司的
注册地 业务性质 注册资本
名称 的持股比例(%) 表决权比例(%)
土地储备前期开发，滩涂造
地建设管理，市政基础设施
上海地产上海市浦东
建设投资，旧区改造，廉租
（集团）南路 500号 42亿元 36.36 36.36
房、经济适用房、配套商品
有限公司18楼
房投资建设，房地产开发、
经营，实业投资，物业管理。
本公司最终控制方是为上海市国有资产监督管理委员会，其持有上海地产(集团)有
限公司100.00%股权。
(二) 本公司的子公司情况
本公司子公司的情况详见本附注“七、在其他主体中的权益”。
(三) 本公司的合营和联营企业情况
本公司的合营或联营企业详见本附注“七、在其他主体中的权益”。
本期与本公司发生关联方交易，或前期与本公司发生关联方交易形成余额的其他合
营或联营企业情况如下：
财务报表附注第78页
中华企业股份有限公司
2014年度
财务报表附注
合营或联营企业名称 与本公司关系
上海浦东金鑫房地产发展有限公司 联营企业
上海瀛利置业有限公司 联营企业
上海东方低碳系统集成有限公司 联营企业
天津星华府置业有限公司 联营企业
天津星华商置业有限公司 联营企业
天津星华城置业有限公司 联营企业
安亭新古北（上海）建设开发有限公司 合营企业
(四) 其他关联方情况
其他关联方名称 其他关联方与本公司的关系 组织机构代码上海地产住房保障有限公司 同受母公司控制 58210489-6
上海地产酒店管理有限公司 同受母公司控制 789575062
上海地产明居发展有限公司 同受母公司控制 79272055-8
上海地产农业投资发展有限公司 同受母公司控制 05455166-8
上海地产馨虹置业有限公司 同受母公司控制 58060628-6
上海地产馨越置业有限公司 同受母公司控制 69728297-5
上海地产资产管理有限公司 同受母公司控制 70337758-4
上海地产园林发展有限公司 同受母公司控制 79140170-7
上海地产闵虹（集团）有限公司 同受母公司控制 30161282-8
上海金丰易居房地产顾问有限公司 同受母公司控制 13216814-7
上海联合融资担保有限公司 同受母公司控制 58213375-0
上海市房地产交易资金管理有限公司 同受母公司控制 67464718-5
上海市滩涂造地有限公司 同受母公司控制 63142499-3
上海市住房置业担保有限公司 同受母公司控制 13213179-0
上海集汇置业有限公司 同受母公司控制 63127803-3
上海承大网络科技服务有限公司 同受母公司控制 78562505-0
上海建实财务监理有限公司 同受母公司控制 13458193-9
上海天丰房地产顾问有限公司 同受母公司控制 57077963-4
上海中星（集团）有限公司 同受母公司控制 132232057
上海市土地储备中心 与母公司同一管理层 42520083-3
上海世博土地控股有限公司 受上海世博土地储备中心控制 757900596
上海浦江世博资产经营管理有限公司 受上海世博土地储备中心控制 76878942-4
上海瀛程置业有限公司 同受母公司控制 78957506-2
上海新长宁（集团）有限公司 子公司的少数股东 13226518-2
大华（集团）有限公司 孙公司的少数股东 13347636-0
上海达安房产开发有限公司 孙公司的少数股东 60721076-8
浙江金湖机械集团有限公司 孙公司的少数股东 72659869-7
上海虹桥经济技术开发区联合发展有限公司 同受母公司控制 60722564-4
财务报表附注第79页
中华企业股份有限公司
2014年度
财务报表附注
(五) 关联交易情况
1、购销商品、提供和接受劳务的关联交易
采购商品/接受劳务情况表
关联方 关联交易内容 本期金额 上期金额
上海金丰易居房地产顾问有限公司销售代理费 30,519,657.62 31,245,616.72上海市住房置业担保有限公司 接受劳务 3,000,000.00上海承大网络科技服务有限公司 采购软件 224,528.30
上海建实财务监理有限公司 财务监理 3,528,710.00 687,600.00上海联合融资担保有限公司 接受劳务 38,000.00
大华（集团）有限公司 接受劳务 2,208,176.70
上海达安房产开发有限公司 接受劳务 60,000.00
出售商品/提供劳务情况表
关联方 关联交易内容 本期金额 上期金额
浙江金湖机械集团有限公司 古北财富广场房屋销售 51,178,800.00上海地产明居发展有限公司 物业管理 417,515.80 321,643.20上海地产馨越置业有限公司 物业管理 74,957.70上海地产馨虹置业有限公司 物业管理 284,000.00 195,000.00上海地产（集团）有限公司 物业管理 456,384.00 342,288.00上海地产园林发展有限公司 物业管理 420,000.00
上海地产资产管理有限公司 物业管理 12,500.00 22,500.00上海市土地储备中心 提供劳务 3,994,685.70 2,662,477.00上海地产住房保障有限公司 出售固定资产 185,300.00上海瀛程置业有限公司 提供劳务 776,010.15
上海地产（集团）有限公司 提供劳务 116,197.44 174,296.16上海市土地储备中心 提供劳务 5,983,651.00 774,376.802、关联租赁情况
出租方名称 租赁资产种类 本期确认的租赁费 上期确认的租赁费
上海世博土地控股有限公司办公楼 23,420,925.00 19,149,172.86上海地产资产管理有限公司办公楼 201,060.00 201,060.00
财务报表附注第80页
中华企业股份有限公司
2014年度
财务报表附注
3、关联担保情况
担保金额 担保是否已担保方 被担保方 担保起始日 担保到期日
（万元） 经履行完毕上海地产（集团）有限公司（注1） 中华企业股份有限公司 120,000.00 2009/10/27 2014/10/30 是上海地产（集团）有限公司（注2） 中华企业股份有限公司 30,000.00 2011/2/24 2014/2/24 是上海地产（集团）有限公司（注3） 中华企业股份有限公司 15,000.00 2012/8/15 2014/2/15 是上海地产（集团）有限公司（注4） 中华企业股份有限公司 110,000.00 2012/9/26 2014/9/25 是上海地产（集团）有限公司（注5） 中华企业股份有限公司 18,000.00 2012/10/30 2014/10/29 是上海地产（集团）有限公司（注6） 中华企业股份有限公司 50,000.00 2012/11/27 2015/11/26 否上海古北（集团）有限公司（注7） 中华企业股份有限公司 23,000.00 2012/11/2 2014/11/1 是上海古北（集团）有限公司/上海顺驰置业有限公司（注8） 中华企业股份有限公司 35,478.39 2010/2/26 2014/2/25 是中华企业股份有限公司（注9） 上海华宁置业有限公司 20,000.00 2012/6/8 2014/6/7 是中华企业股份有限公司（注10） 江阴中企誉德房地产开发有限公司 9,000.00 2012/11/16 2014/9/20 是中华企业股份有限公司（注11） 天津星华城置业有限公司 7,440.00 2012/3/26 2015/3/26 否中华企业股份有限公司/上海房地产经营（集团）有限公司（注12）上海瀛茸置业有限公司 32,000.00 2012/11/20 2014/11/19 是上海中星（集团）有限公司（注13） 上海房地（集团）有限公司 70,400.00 2009/11/25 2014/11/20 是上海中星（集团）有限公司、上海房地（集团）有限公司（注14）上海国际汽车城置业有限公司 6,000.00 2010/8/17 2015/8/16 否上海中星（集团）有限公司、上海房地（集团）有限公司（注15）上海国际汽车城置业有限公司 28,220.00 2011/9/21 2016/9/21 否上海古北（集团）有限公司（注16） 中华企业股份有限公司 1,500.00 2013/1/30 2015/1/29 是上海古北（集团）有限公司（注16） 中华企业股份有限公司 3,500.00 2013/1/22 2015/1/21 是上海中星（集团）有限公司（注17） 中华企业股份有限公司 40,000.00 2013/7/25 2016/7/25 否上海中星（集团）有限公司（注18） 中华企业股份有限公司 10,000.00 2013/7/26 2015/7/25 否财务报表附注第81页
中华企业股份有限公司
2014年度
财务报表附注
担保金额 担保是否已担保方 被担保方 担保起始日 担保到期日
（万元） 经履行完毕上海地产（集团）有限公司（注19） 中华企业股份有限公司 20,000.00 2013/2/7 2016/2/6 否上海地产（集团）有限公司（注20） 中华企业股份有限公司 60,000.00 2013/6/28 2014/6/27 是上海中星（集团）有限公司（注21） 中华企业股份有限公司 11,620.00 2013/3/21 2015/3/21 否上海地产（集团）有限公司（注22） 中华企业股份有限公司 50,000.00 2013/6/9 2016/6/9 否中华企业股份有限公司（注23） 江阴中企誉德房地产开发有限公司 10,000.00 2013/10/8 2015/10/7 否上海房地（集团）有限公司（注24） 上海上房现代物流有限公司 5,500.00 2011/6/30 2014/5/28 是上海房地（集团）有限公司（注25） 上海国际汽车城置业有限公司 20,000.00 2013/8/26 2016/8/26 否上海房地产经营（集团）有限公司（注26） 上海瀛茸置业有限公司 50,000.00 2013/7/1 2016/6/30 否中华企业股份有限公司（注27） 天津星华城置业有限公司 7,500.00 2013/5/27 2016/5/27 否中华企业股份有限公司（注28） 上海中星（集团）有限公司 90,000.00 2013/1/25 2017/1/24 否中华企业股份有限公司（注29） 上海房地产经营集团有限公司 4,740.00 2014/1/21 2015/7/20 否上海房地产经营集团有限公司（注30） 中华企业股份有限公司 44,060.00 2014/1/27 2016/1/27 否上海地产（集团）有限公司（注31） 中华企业股份有限公司 50,000.00 2014/3/3 2017/3/4 否上海房地产经营集团有限公司（注32） 上海凯峰房地产开发有限公司 44,125.00 2014/4/29 2016/4/28 否中华企业股份有限公司（注33） 天津星华城置业有限公司 17,400.00 2014/6/23 2017/6/23 否上海地产（集团）有限公司（注34） 中华企业股份有限公司 80,000.00 2014/7/31 2019/7/30 否上海地产（集团）有限公司（注35） 中华企业股份有限公司 155,000.00 2014/10/14 2017/10/14 否上海中星（集团）有限公司/上海房地（集团）有限公司（注36） 上海国际汽车城置业有限公司 30,000.00 2014/12/5 2016/12/5 否上海中星（集团）有限公司/上海房地（集团）有限公司（注37） 上海国际汽车城置业有限公司 35,000.00 2014/12/26 2016/3/29 否上海房地产经营（集团）有限公司（注38） 无锡中城誉品置业有限公司 23,880.00 2014/8/11 2018/8/11 否财务报表附注第82页
中华企业股份有限公司
2014年度
财务报表附注
关联担保情况说明：
注1：上海地产（集团）有限公司为本公司发行的12亿公司债券而提供无条件的不可撤销担保，本期已到期偿还。
注2：上海地产（集团）有限公司为本公司向光大银行贷款 3亿元提供担保，本期已到期偿还。
注3：上海地产（集团）有限公司为本公司向上海市供销合作总社和上海市新农村建设投资股份有限公司一共委托贷款1.5亿元提供担保，本期已到期偿还。
注4：上海地产（集团）有限公司为本公司向平安信托设立的11亿元单一信托计划提供不可撤销的连带保证责任，本期已到期偿还。
注5：上海地产（集团）有限公司为本公司向大业信托设立的2.8亿元集合信托计划中的优先级1.8亿提供不可撤销的连带保证责任，本期已到期偿还。
注6：上海地产（集团）有限公司为本公司向中诚信托设立的 5亿元单一信托计划提供不可撤销的连带保证责任，该信托已偿还400万元，期末余额4.96亿元。
注7：子公司上海古北（集团）有限公司为本公司分别向上海东迪投资有限公司、上海东菲能源投资有限公司的委托贷款共2.3亿元提供担保，本期已到期偿还。
注8：子公司上海古北（集团）有限公司及上海顺驰置业有限公司为本公司向浦发银行静安支行贷款3.5478亿元提供担保，本期已到期偿还。
注9：本公司为原孙公司上海华宁置业有限公司向东亚银行贷款的2亿元提供担保，本期已到期偿还。
注10：本公司为子公司江阴中企誉德房地产开发有限公司向安吉租赁有限公司贷款0.9亿元提供担保，本期已到期偿还。
财务报表附注第83页
中华企业股份有限公司
2014年度
财务报表附注
注11：本公司为天津星华城置业有限公司向东亚银行贷款 2.48亿元提供30％的担保即0.744亿元，该借款本期部分偿还，期末余额0.3亿元。
注12：本公司及子公司上海房地产经营（集团）有限公司为孙公司上海瀛茸置业有限公司向交通银行贷款 3.2亿元共同提供担保，其中本公司 1.54亿元，上海房地产经营（集团）有限公司1.66亿元，本期已到期偿还。
注13：上海中星（集团）有限公司为子公司上海房地（集团）有限公司向中国农业银行股份有限公司上海市分行营业部贷款7.04亿元提供担保，本期已到期偿还。
注14：上海房地（集团）有限公司、上海中星（集团）有限公司为其子公司上海国际汽车城置业有限公司向兴业银行贷款 0.6亿元提供各50%的担保，该借款本期部分偿还，期末余额为0.53亿元。
注15：上海房地（集团）有限公司、上海中星（集团）有限公司为其子公司上海国际汽车城置业有限公司向交通银行和工商银行的银团贷款各提供50%的担保，担保金额覆盖授信下贷款额，担保金额双方各占50%，该借款期末余额为2.474亿元。
注16：上海古北（集团）有限公司为本公司向上海东菲能源投资有限公司的委托贷款0.50亿元提供担保，期后已到期归还。
注17：上海中星（集团）有限公司为本公司向光大银行贷款4亿元提供担保，该借款本期部分偿还，期末余额为3亿元。
注18：上海中星（集团）有限公司为本公司向万家共赢资产管理有限公司委托贷款提供1亿元担保。
注19：上海地产（集团）有限公司为本公司向中信信托信托贷款提供2亿元担保。
财务报表附注第84页
中华企业股份有限公司
2014年度
财务报表附注
注20：上海地产（集团）有限公司为本公司向中信信托信托贷款提供 6亿元担保，该信托借款本期已全额提前偿还。
注21：上海中星（集团）有限公司为本公司向中海信托信托贷款3.5亿元提供1.162亿元担保。
注22：上海地产（集团）有限公司为本公司向中投信托信托贷款提供 5亿元担保，该借款本期部分偿还，期末余额为4.5亿元。
注23：本公司为子公司江阴中企誉德房地产开发有限公司向上海东菲企业管理有限公司委托贷款1亿元提供担保。
注24：子公司上海房地（集团）有限公司为其原子公司上海上房现代物流有限公司向浙商银行贷款0.55亿元提供担保，该借款本期已全额提前偿还。
注25：子公司上海房地（集团）有限公司为其子公司上海国际汽车城置业有限公司向上海市慈善基金会委托贷款2亿元提供担保。
注26：子公司上海房地产经营（集团）有限公司为其子公司上海瀛茸置业有限公司向浦发银行贷款提供5亿元授信担保，期末贷款余额3.5897亿元。
注27：本公司为天津星华城置业有限公司向东亚银行贷款提供0.75亿元担保，该借款本期部分偿还，期末余额为0.624亿元。
注28：上海中星（集团）有限公司（以下简称“中星集团”）控股子公司上海地产中星曹路基地开发有限公司向中国农业发展银行申请总额人民币 33亿元的土地储备贷款,期限4年，利率6.4%（3-5年基准利率），专项用于曹路大型居住区南扩基地的土地储备。本公司为该笔贷款提供 9亿元的连带责任保证。同时，中星集团对公司为上述贷款提供的9亿元担保出具反担保函。截止2014年12月31日，该担保项下已发生借款5.97亿元，剩余额度尚未使用。
财务报表附注第85页
中华企业股份有限公司
2014年度
财务报表附注
注29：本公司为子公司上海房地产经营（集团）有限公司向中海恒信信托信托贷款3.75亿元中的优先级借款0.474亿元提供担保。
注30：子公司上海房地产经营（集团）有限公司为本公司向上海中融融欧一期股权投资基金合伙企业(有限合伙)贷款4.406亿元提供担保。
注31：上海地产（集团）有限公司为本公司向深圳平安大华汇通财富管理有限公司贷款5亿元提供担保。
注32：子公司上海房地产经营（集团）有限公司为本公司孙公司上海凯峰房地产开发有限公司向上海中融融欧二期股权投资基金合伙企业(有限合伙)贷款 4.4125亿元提供担保。
注33：本公司为联营企业天津星华城置业有限公司向东亚银行贷款提供1.74亿元担保，该贷款期末已放款0.795亿元。
注34：上海地产（集团）有限公司为本公司向平安资产管理有限责任公司贷款8亿元提供担保。
注35：上海地产（集团）有限公司为本公司发行的15.5亿公司债券而提供无条件的不可撤销担保。
注36：上海房地（集团）有限公司、上海中星（集团）有限公司为其子公司上海国际汽车城置业有限公司向宁波通商银行上海分行贷款3亿元提供各50%的担保。
注37：上海房地（集团）有限公司、上海中星（集团）有限公司为其子公司上海国际汽车城置业有限公司向华宝信托贷款 3.5亿元提供各50%的担保，该借款期末已发放贷款1.971亿元。
注38：子公司上海房地产经营（集团）有限公司为其孙公司无锡中城誉品置业有限公司向交通银行无锡分行3亿元贷款的79.60%即2.388亿提供担保，该借款期末余额为0.5亿元。
财务报表附注第86页
中华企业股份有限公司
2014年度
财务报表附注
4、关联方资金拆借
（1）以委贷形式向关联方拆入资金
关联方 拆入金额 起始日 到期日 说明
上海市滩涂造地有限公司 100,000,000.00 2013/2/28 2015/2/27注1
上海地产（集团）有限公司 380,000,000.00 2013/5/31 2015/5/29注2
上海地产（集团）有限公司 170,000,000.00 2013/6/25 2015/5/29注3
上海集汇置业有限公司 34,944,000.00 2013/6/27 2016/6/26注4
上海市住房置业担保有限公司 200,000,000.00 2013/7/1 2016/7/1注5
上海市住房置业担保有限公司 100,000,000.00 2013/8/30 2016/8/30注6
上海市住房置业担保有限公司 100,000,000.00 2013/9/11 2016/9/10注7
上海市住房置业担保有限公司 200,000,000.00 2013/10/21 2016/10/20注8
上海市房地产交易资金管理有限公司 30,000,000.00 2013/11/14 2016/11/13注9
上海地产资产管理有限公司 43,000,000.00 2013/12/2 2015/12/2注10
上海市住房置业担保有限公司 100,000,000.00 2013/12/3 2016/12/3注11
上海市住房置业担保有限公司 150,000,000.00 2014/3/4 2016/3/3注12
上海市住房置业担保有限公司 400,000,000.00 2014/4/11 2016/4/11注13
上海联合融资担保有限公司 100,000,000.00 2014/5/7 2015/5/7注14
上海地产园林发展有限公司 30,000,000.00 2014/6/18 2016/6/17注15
上海联合融资担保有限公司 80,000,000.00 2014/9/4 2016/9/3注16
上海虹桥经济技术开发区联合发展有限公司 300,000,000.00 2014/9/5 2016/9/4注17
上海市滩涂造地有限公司 130,000,000.00 2014/9/9 2016/9/9注18
上海地产农业投资发展有限公司 70,000,000.00 2014/9/12 2016/9/11注19
上海联合融资担保有限公司 100,000,000.00 2014/12/24 2015/12/24注20
上海地产农业投资发展有限公司 30,000,000.00 2012/12/25 2014/12/25注21
上海地产酒店管理有限公司 10,000,000.00 2013/2/28 2014/2/27注22
上海市滩涂造地有限公司 130,000,000.00 2013/3/6 2014/9/6注23
上海市住房置业担保有限公司 400,000,000.00 2013/4/11 2014/4/10注24
上海联合融资担保有限公司 100,000,000.00 2013/4/25 2014/4/25注25
上海联合融资担保有限公司 100,000,000.00 2013/10/30 2014/10/30注26
上海联合融资担保有限公司 150,000,000.00 2014/1/9 2014/12/29注27
上海联合融资担保有限公司 100,000,000.00 2014/1/15 2014/12/29注28
上海联合融资担保有限公司 100,000,000.00 2014/1/16 2014/12/29注29
上海联合融资担保有限公司 100,000,000.00 2014/2/27 2014/12/23注30
上海联合融资担保有限公司 100,000,000.00 2014/3/18 2014/12/29注31
上海联合融资担保有限公司 100,000,000.00 2014/11/11 2014/12/26注32
财务报表附注第87页
中华企业股份有限公司
2014年度
财务报表附注
关联方拆入资金说明：
注1、2013年 2月，本公司中华企业股份有限公司与上海市滩涂造地有限公司签订委贷合同，向上海市滩涂造地有限公司借入资金10,000万元，年利率10%，借款期2年。2014年度发生相应利息支出1,000.00万元。
注2、2013年 5月，本公司中华企业股份有限公司与上海地产（集团）有限公司签订委贷合同，向上海地产（集团）有限公司借入资金38,000万元，年利率7.7%，借款期2年。2014年度发生相应利息支出2,926.00万元。
注3、2013年 6月，本公司中华企业股份有限公司与上海地产（集团）有限公司签订委贷合同，向上海地产（集团）有限公司借入资金17,000万元，年利率7.7%，借款期2年。2014年度发生相应利息支出1,309.00万元。
注4、2013年 6月，孙公司江阴金安置业有限公司与上海集汇置业有限公司签订委贷合同，向上海集汇置业有限公司借入资金3,494.4万元，年利率10%，借款期3年。
2014年度发生相应利息支出349.44万元。
注5、2013年 7月，子公司上海房地产经营（集团）有限公司与上海市住房置业担保有限公司签订委贷合同，向上海市住房置业担保有限公司借入资金 20,000万元，年利率10%，借款期3年。2014年度发生相应利息支出2,000.00万元。
注6、2013年 8月，孙公司上海凯峰房地产开发有限公司与上海市住房置业担保有限公司签订委贷合同，向上海市住房置业担保有限公司借入资金10,000万元，年利率10%，借款期3年。2014年度发生相应利息支出1,000.00万元。
注7、2013年 9月，孙公司上海国际汽车城置业有限公司与上海市住房置业担保有限公司签订委贷合同，向上海市住房置业担保有限公司借入资金10,000万元，年利率10%，借款期3年。2014年度发生相应利息支出1,000.00万元。
注8、2013年10月，孙公司上海国际汽车城置业有限公司与上海市住房置业担保有限公司签订委贷合同，向上海市住房置业担保有限公司借入资金20,000万元，年利率10%，借款期3年。2014年度发生相应利息支出2,000.00万元。
注9、2013年11月，孙公司上海国际汽车城置业有限公司与上海市房地产交易资金管理有限公司签订委贷合同，向上海市房地产交易资金管理有限公司借入资金3,000万元，年利率10%，借款期3年。2014年度发生相应利息支出300.00万元。
财务报表附注第88页
中华企业股份有限公司
2014年度
财务报表附注
注10、2013年 12月，子公司江阴中企誉德房地产有限公司与上海地产资产管理有限公司签订委贷合同，向上海地产资产管理有限公司借入资金11,000万元，年利率9%，借款期2年，本年偿还6,700万元，期末余额4,300万元。2014年度发生相应利息支出883.15万元。
注11、2013年 12月，子公司上海房地产经营（集团）有限公司与上海市住房置业担保有限公司签订委贷合同，向上海市住房置业担保有限公司借入资金10,000万元，年利率10%，借款期3年。2014年度发生相应利息支出1,000.00万元。
注12、2014年3月，孙公司上海凯峰房地产开发有限公司与上海市住房置业担保有限公司签订委贷合同，向上海市住房置业担保有限公司借入资金15,000万元，年利率9%，借款期2年。2014年度发生相应利息支出1,136.25万元。
注13、2014年4月，本公司中华企业股份有限公司与上海市住房置业担保有限公司签订委贷合同，向上海市住房置业担保有限公司借入资金40,000万元，年利率8.5%，借款期2年。2014年度发生相应利息支出2,493.33万元。
注14、2014年5月，孙公司上海瀛浦置业有限公司与上海联合融资担保有限公司签订委贷合同，向上海联合融资担保有限公司借入资金 10,000万元，年利率9%，借款期1年。2014年度发生相应利息支出595万元。
注15、2014年6月，孙公司上海国际汽车城置业有限公司与上海地产园林发展有限公司签订委贷合同，向上海地产园林发展有限公司借入资金3,000万元，年利率7.92%，借款期2年。2014年度发生相应利息支出130.02万元。
注16、2014年9月，孙公司上海凯峰房地产开发有限公司与上海联合融资担保有限公司签订委贷合同，向上海联合融资担保有限公司借入资金8,000万元，年利率9%，借款期2年。2014年度发生相应利息支出582万元。
注17、2014年9月，本公司中华企业股份有限公司与上海虹桥经济技术开发区联合发展有限公司签订委贷合同，向上海虹桥经济技术开发区联合发展有限公司借入资金30,000万元，年利率9%，借款期2年。2014年度发生相应利息支出877.5万元。
注18、2014年9月，孙公司上海凯峰房地产开发有限公司与上海市滩涂造地有限公司签订委贷合同，向上海市滩涂造地有限公司借入资金 13,000万元，年利率9%，借款期2年。2014年度发生相应利息支出370.5万元。
财务报表附注第89页
中华企业股份有限公司
2014年度
财务报表附注
注19、2014年9月，孙公司上海凯峰房地产开发有限公司与上海地产农业投资发展有限公司签订委贷合同，向上海地产农业投资发展有限公司借入资金 7,000万元，年利率9%，借款期2年。2014年度发生相应利息支出194.25万元。
注20、2014年 12月，孙公司上海国际汽车城置业有限公司与上海联合融资担保有限公司签订委贷合同，向上海联合融资担保有限公司借入资金10,000万元，年利率9%，借款期1年。2014年度发生相应利息支出20万元。
注21、2012年 12月，孙公司上海凯峰房地产开发有限公司与上海地产农业投资发展有限公司签订委托贷款合同，向上海地产农业投资发展有限公司借入资金 3,000万元，年利率9%，借款期2年。2014年已全部归还，本年度发生相应利息支出268.5万元。
注22、2013年2月，本公司中华企业股份有限公司与上海地产酒店管理有限公司签订委托贷款合同，向上海地产酒店管理有限公司借入资金 1,000元，年利率10%，借款期1年。2014年已全部归还，本年发生相应利息支出13.33万元。
注23、2013年3月，孙公司上海凯峰房地产开发有限公司与上海市滩涂造地有限公司签订委托贷款合同，向上海市滩涂造地有限公司借入资金13,000万元，年利率10%。
2014年已全部归还，本年度发生相应利息支出895.56万元。
注24、2013年4月，本公司中华企业股份有限公司与上海市住房置业担保有限公司签订委托贷款合同，向上海市住房置业担保有限公司借入资金40,000元，年利率10%，借款期1年。2014年已全部归还，本年发生相应利息支出1,222.22万元。
注25、2013年4月，子公司上海房地产经营（集团）有限公司与上海联合融资担保有限公司签订委托贷款合同，向上海联合融资担保有限公司借入资金10,000元，年利率10%，借款期1年。2014年已全部归还，本年发生相应利息支出319.44万元。
注26、2013年 10月，孙公司上海凯峰房地产开发有限公司与上海联合融资担保有限公司签订委托贷款合同，向上海联合融资担保有限公司借入资金10,000万元，年利率10%。2014年已全部归还，本年度发生相应利息支出838.89万元。
注27、2014年1月，孙公司上海国际汽车城置业有限公司与上海联合融资担保有限公司签订委托贷款合同，向上海联合融资担保有限公司借入资金15,000万元，年利率10%。2014年已全部归还，本年度发生相应利息支出1,475万元。
财务报表附注第90页
中华企业股份有限公司
2014年度
财务报表附注
注28、2014年1月，孙公司上海瀛浦置业有限公司与上海联合融资担保有限公司签订委托贷款合同，向上海联合融资担保有限公司借入资金10,000万元，年利率9%。
2014年已全部归还，本年度发生相应利息支出870万元。
注29、2014年1月，孙公司上海凯峰房地产开发有限公司与上海联合融资担保有限公司签订委托贷款合同，向上海联合融资担保有限公司借入资金10,000万元，年利率9%。2014年已全部归还，本年度发生相应利息支出867.5万元。
注30、2014年2月，孙公司上海凯峰房地产开发有限公司与上海联合融资担保有限公司签订委托贷款合同，向上海联合融资担保有限公司借入资金10,000万元，年利率9%。2014年已全部归还，本年度发生相应利息支出747.5万元。
注31、2014年3月，孙公司江阴金安置业有限公司与上海联合融资担保有限公司签订委托贷款合同，向上海联合融资担保有限公司借入资金10,000万元，年利率9%。
2014年已全部归还，本年度发生相应利息支出715万元。
注32、2014年 11月，孙公司上海凯峰房地产开发有限公司与上海联合融资担保有限公司签订委托贷款合同，向上海联合融资担保有限公司借入资金10,000万元，年利率9%。2014年已全部归还，本年度发生相应利息支出112.5万元。
（2）其他形式向关联方拆入资金
关联方名称 期末拆入资金 本期结算利息金额
上海地产（集团）有限公司（注1） 400,000,000.00 42,748,703.56上海浦东金鑫房地产发展有限公司 273,018,750.00
上海地产资产管理有限公司（注2） 15,000,000.00 1,271,458.33上海集汇置业有限公司 20,000,000.00
上海达安企业股份有限公司 29,000,000.00
注1：本公司子公司上海房地（集团）有限公司向上海地产（集团）有限公司通过往来款形式拆借资金5亿元，本期偿还1亿元，期末本金余额 4亿元。该笔资金拆借结算利率为8.55%，本期计提利息4,274.87万元。
注2：本公司向上海地产资产管理有限公司通过往来款形式拆借资金1,500.00万元，约定结算利率8.5%，本期计提利息127.15万元。
财务报表附注第91页
中华企业股份有限公司
2014年度
财务报表附注
（3）向关联方拆出资金
关联方 拆出金额 起始日 到期日 说明
委托贷款，浙江金湖机械集团有限公司 65,000,000.002013年3月8日2016年3月8日
不计息
5、关联方资产转让、债务重组情况
关联方 关联交易内容 本期发生额 上期发生额上海浦江世博资产经营管理有限公司（注） 股权转让 535,643,169.44
上海地产闵虹（集团）有限公司（注） 股权转让 15,092,184.09
注：详见本附注五、（四十四）和六、（三）。
6、关键管理人员薪酬
单位：万元人民币项目 本期发生额 上期发生额
关键管理人员薪酬 547.70 6757、其他关联交易事项
（1）本公司孙公司上海凯峰房地产开发有限公司与其股东方上海房地（集团）有限公司、上海地产（集团）有限公司及上海永禧投资发展有限公司（大华（集团）有限公司之子公司）分别签订《商品房买卖合同》，将其开发的尚汇豪庭项目部分商品房出售于三方，交易总金额为12.23亿元，其中上海地产（集团）有限公司购买12套，共计1.22亿元，上海永禧投资发展有限公司购买24套，共计2.32亿元，上海房地（集团）有限公司购买86套，共计8.69亿元，因尚汇豪庭尚在开发中，还未交房，故相应交易尚未完成。
（2）详见附注十（一）。
财务报表附注第92页
中华企业股份有限公司
2014年度
财务报表附注
(六) 关联方应收应付款项
1、应收项目
期末余额 年初余额
项目名称 关联方 坏账 坏账
账面余额 账面余额
准备 准备
应收账款
上海瀛程置业有限公司 84,996.35 317,781.35
上海地产园林发展有限公司 420,000.00
其他应收款
浙江金湖机械集团有限公司 16,699,109.80 16,699,109.80
大华（集团）有限公司 190,000,000.00
上海地产馨虹置业有限公司 360,957.98
上海地产闵虹(集团)有限公司 6,036,873.64
其他非流动
资产
浙江金湖机械集团有限公司 65,000,000.00 65,000,000.00
2、应付项目
项目名称 关联方 期末余额 年初余额
应付账款
上海金丰易居房地产顾问有限公司 6,925,727.94 2,521,063.08其他应付款
上海地产（集团）有限公司 513,755,542.88 571,306,839.32上海天丰房地产顾问有限公司 - 200,000,000.00上海浦东金鑫房地产发展有限公司 273,018,750.00 173,018,750.00上海地产资产管理有限公司 16,271,458.33 15,570,000.00上海市土地储备中心 7,323,534.66 7,323,534.66上海世博土地控股有限公司 - 3,400,000.00上海金丰易居房地产顾问有限公司 2,333,153.00 1,110,996.90上海地产馨虹置业有限公司 - 68,926.70上海集汇置业有限公司 20,000,000.00
上海达安企业股份有限公司 29,000,000.00
财务报表附注第93页
中华企业股份有限公司
2014年度
财务报表附注
项目名称 关联方 期末余额 年初余额
应付股利
上海新长宁（集团）有限公司 18,750,000.00 55,000,000.00上海地产（集团）有限公司 2,400,000.00 35,000,000.00短期借款
上海联合融资担保有限公司 200,000,000.00 100,000,000.00一年内到期非
流动负债
上海地产（集团）有限公司 550,000,000.00
上海市滩涂造地有限公司 100,000,000.00 130,000,000.00上海地产酒店管理有限公司 10,000,000.00上海地产农业投资发展有限公司 30,000,000.00上海联合融资担保有限公司 100,000,000.00上海市住房置业担保有限公司 400,000,000.00长期借款
上海地产农业投资发展有限公司 70,000,000.00
上海地产园林发展有限公司 30,000,000.00
上海地产资产管理有限公司 43,000,000.00 110,000,000.00上海虹桥经济技术开发区联合发展有
300,000,000.00
限公司
上海集汇置业有限公司 34,944,000.00 34,944,000.00上海联合融资担保有限公司 80,000,000.00
上海市房地产交易资金管理有限公司 30,000,000.00 30,000,000.00上海市滩涂造地有限公司 130,000,000.00 100,000,000.00上海市住房置业担保有限公司 1,250,000,000.00 700,000,000.00上海地产（集团）有限公司 550,000,000.00(七) 关联方承诺
关联方担保导致的承诺事项详见本附注十、（五）、3关联方担保信息。
财务报表附注第94页
中华企业股份有限公司
2014年度
财务报表附注
十、 承诺及或有事项
(一) 重要承诺事项
1、资产负债表日存在的重要承诺
（1）抵押事项
借款金额（万元） 抵押期限 抵押物类别 抵押物名称 抵押物账面价值（万元） 38,000.00 2014/3/14 2016/3/14 投资性房地产 上海市淮海中路1202号[沪房地（徐）字（2003）第014131号] 12,085.43杭州市江干区彭埠镇运河东路以东的04-008-010-00077号宗地1幢、6幢在建工程[杭政储出
56,200.00 2013/8/20 2015/8/19 存货-开发成本 58,349.36（2009）101号地块商品住宅6#、3#楼]
77,000.00 2013/4/28 2016/4/25 存货-开发产品上海市美兰湖三期项目土地及在建工程[沪房地宝字（2014）第030681号] 313,314.24投资性房地产 184,680.68 2010/11/29 2020/3/28 固定资产 上海市古北国际财富中心二期[沪房地长字（2013）第003910号] 13,735.33 33,600.00
固定资产 2,112.74上海市黄金城道568号1-2层、572号1-2层、580号1-2层、584号1-2层、592号1-2层[沪
6,850.00 2012/6/26 2022/6/26 投资性房地产 1,459.36房地长字（2009）第002215号]
11,900.00 2013/4/3 2023/4/3 固定资产 上海市虹桥路1438号2901-2904、3001-3004[沪房地长字（2013）第003910号] 9,103.18 1,296.50 2010/11/11 2015/10/7 上海市虹梅路3820-3828号双号全栋[沪房地长字（2009）第023555号]；上海市虹桥路1482号1-2
存货-开发产品 387.60 1,003.50 2010/11/11 2017/5/30 全栋[沪房地长字(2006)第008662号]
57,000.00 2013/4/8 2023/5/24 上海市古北国际财富中心二期上海高岛屋百货地下1层、地上1层-7层商场[沪房地长字（2013）
投资性房地产 78,297.50 76,000.00 2013/4/8 2023/5/24 第003910号]
上海市虹桥路1438号302、303、402、403、2501-2504、2601-2604、2701-2704、2801-2804[沪
26,375.00 2013/4/2 2023/4/1 投资性房地产 23,651.19房地长字（2013）第003910号]
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中华企业股份有限公司
2014年度
财务报表附注
借款金额（万元） 抵押期限 抵押物类别 抵押物名称 抵押物账面价值（万元） 5,100.00 2013/7/5 2023/4/17 上海市虹桥路1438号801、802、804、805、901-904、1001-1004[沪房地长字（2013）第003910
投资性房地产 12,589.44 10,200.00 2013/6/28 2023/4/17 号]
上海市虹桥路1438号1501-1504、1701-1704、1801-1804、1901-1904[沪房地长字（2013）第
24,250.00 2013/4/3 2019/4/3 投资性房地产 18,046.66003910号]
上海市虹桥路1438号502、503、1101-1104、1201-1204、1301-1304、1401-1404室[沪房地长
30,000.00 2014/1/10 2016/1/10 投资性房地产 20,342.41字（2013）第003910号]
上海市青浦区朱家角镇8街坊46/8丘[沪房地青字（2010）第014500号]，青浦区8街坊47/9
60,000.00 2013/8/9 2015/8/8 存货-开发成本 126,969.58丘[沪房地青字（2010）第014499号]
上海市延安东路700号5层D[沪房地黄字（2011）第003965号]；上海市仙霞路80号5层、
3,500.00 2012/8/30 2021/7/12 投资性房地产 地下一层车位[沪房地长字(2011)第004042号]；上海市延安西路358号26层A、B、C、D、 3,168.5926层卫生间、29层B、29层卫生间[沪房地静字（2011）第001111号]
上海市江西中路250号五至七层，八层北部[沪房地黄字（2013）第001841号]、金陵东路2号
8层[沪房地黄字（2013）第001840号]、延安东路700号26-27层和76个车位[沪房地黄字（2011）
投资性房地产 第003966号、003967号、003968号、003969号、003970号、003971号]、富贵东道199,129 15,063.78 11,250.00 2014/1/1 2019/1/2 号1层和18个车位[沪房地长字（2010)第018920号]、延安西路129号5层及地下一层[沪房
地静字（2013）第001545号]
上海市延安东路700号港泰广场地下一、二层车位(10个）[沪房地黄字（2011）第003966号、
固定资产 196.63003967号、003968号、003969号、003970号、003971号]
财务报表附注第96页
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财务报表附注
借款金额（万元） 抵押期限 抵押物类别 抵押物名称 抵押物账面价值（万元） 27,964.38 2012/12/21 2015/12/12
100,417.87 2012/12/21 2015/12/12 土地使用权[沪房地徐字（2012）第008702号]、土地使用权[沪房地徐字（2012）第008704号
38,038.43 2012/12/21 2015/12/12 存货-开发成本以及上海市徐汇区田林街道华石路88弄23-38号，华石路82、84、86、文定路223、225号部分 415,804.79 30,530.97 2012/12/21 2015/12/12 在建工程
29,515.59 2013/6/20 2015/12/12
上海市嘉定区安亭镇200街坊116丘[沪房地嘉字（2013）第001810号]、117丘[沪房地嘉字
20,000.00 2013/4/17 2016/4/17 存货-开发成本 47,247.76（2013）第001811号]
上海市嘉定区安亭镇200街坊（30）宗[房地嘉字（2013）第031567号,沪房地嘉字（2013）第
24,740.00 2011/9/21 2016/9/21 存货-开发产品031568号];（31）宗[沪房地嘉字（2013）第031566号];（32）宗[沪房地嘉字（2013）第021435 88,662.98号]
上海市嘉定区5-4#公寓式酒店及活动中心土地使用权[沪房地嘉字（2003）第016673号]及在建
5,352.95 2013/9/4 2016/9/4 存货-开发产品 16,376.76工程
23,000.00 2014/9/17 2017/9/17 存货-开发成本上海市嘉定区安亭镇200街坊130丘的土地使用权[沪房地嘉字（2013）第031727号] 21,364.86 16,000.00 2013/2/8 2016/2/27 存货-开发成本土地使用权[澄土国用（2011）第15011号] 49,520.00 3,784.00 2013/9/30 2016/9/29 存货-开发成本上海市印象春城二期六街区项目（年家浜东路159弄）[沪房地浦字（2011）第227128号] 76,772.70上海市松江区龙兴路R19-1地块商品房“誉品谷水湾豪庭”一期项目所对应的土地使用权[沪房
2013/7/1 2016/6/27 存货-开发成本 202,872.61 35,897.27 地松字（2011）第013350号]和在建工程
5,000.00 2014/8/11 2018/8/11 存货-开发成本土地使用权[锡滨国用（2013）第026580号] 68,809.81 15,000.00 2014/9/30 2017/9/29 存货-开发成本土地使用权[锡滨国用（2013）第025907号] 68,198.19暂未放款（注） 2014/4/1 2015/12/31 存货-开发成本苏州市平江区平四路机床电器厂、林机地块（2010-B-33）[苏国用（2013）第0400070号] 76,316.03财务报表附注第97页
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财务报表附注
注：本公司子公司苏州中华园房地产开发有限公司向招商银行股份有限公司苏州新区支行借款，已于 2014年 12月底办理完毕抵押事项，截止2014年12月31日还未放款。
（2）质押事项
质押物名称 年末账面价值（万元） 质押权人名称 质押借款余额（万元）8,000万元定期存单 8,000.00平安银行股份有限公司 7,760.00本公司持有的上海房地（集团）有限公司40%股权 64,475.37平安银行股份有限公司 12,300.00本公司持有的上海房地（集团）有限公司30%股权 48,356.53兴业银行股份有限公司 28,000.00本公司持有的上海房地（集团）有限公司30%股权 48,356.53中国民生银行股份有限公司 27,500.00本公司持有的上海古北（集团）有限公司22.29%股权 64,716.67中泰信托有限责任公司 45,100.00本公司持有的上海古北（集团）有限公司31%股权 90,005.24上海国际信托有限公司 50,000.00本公司持有的上海古北（集团）有限公司14.33%股权 41,605.65中信证券股份有限公司 30,000.00子公司上海房地产经营（集团）有限公司持有的上海瀛浦置业有限公司
91,292.67上海国际信托有限公司 30,005.0770%股权
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财务报表附注
（3）担保事项
相关担保承诺事项详见本附注“十、（五）关联交易”部分相应内容。
（4）已签订的尚未履行或尚未完全履行的对外投资合同及有关财务支出
2014年 12月 18日，本公司与上海国际信托有限公司签订了合同编号为上信 -GM-3802的《股权受益权转让与回购合同》。本公司向上海国际信托依约转让其合法持有的上海古北（集团）有限公司31%股权的股权受益权，上海国际信托设立“上海信托∙古北集团股权受益权投资集合资金信托计划（上信-GM-3802）”，以全部信托资金受让本公司持有的目标股权的股权受益权。实际受让金额为 5亿元，合同约定的回购期为 1年，本公司承诺在信托合同期满前回购目标股权，回购总价款为人民币5亿×（1+8.8%）。
2、前期承诺履行情况
（1）2012年10月25日，本公司与大业信托有限责任公司签订了合同编号为DY2012JXT047-02的《债权买入及返售协议》，大业信托成立集合信托项目受让本公司依法拥有的对上海顺驰置业有限公司本金为 40,000万元的债权。实际受让金额为 28,000万元，合同约定的回购期为 2年，本公司承诺在信托合同期满前回购标的债权，回购金额不低于人民币2.8亿×（1+12%×710/365），同时上述事项由上海地产（集团）有限公司为回购基本价款中的 18,000万元提供不可撤销的连带责任保证。2014年该款项已按合同履行完毕。
（2）2012年 9月 17日，本公司与平安信托有限责任公司签订了信托贷款合同《平安财富*利胜8号单一资金信托》，平安信托设立单一信托为公司融资借款110,000万元，信托期2年，该信托固定年利率10.5%。由控股子公司杭州中华企业房地产发展有限公司以其合法持有的[江干区彭埠镇运河东路以东的0400801000077号宗地的国有土地使用权]进行抵押；同时由上海地产（集团）有限公司就本公司的还款义务提供连带责任保证。2014年该款项已按合同履行完毕。
财务报表附注第99页
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财务报表附注
(二) 或有事项
1、资产负债表日存在的重要或有事项
被担保单位 担保单位 担保金额（万元）债务到期日
关联方：
天津星华城置业有限公司 中华企业股份有限公司 7,440.00 2015/3/26上海国际汽车城置业有限公司 上海房地（集团）有限公司 3,000.00 2015/8/16上海国际汽车城置业有限公司 上海房地（集团）有限公司 14,110.00 2016/9/21中华企业股份有限公司 上海古北（集团）有限公司 1,500.00 2015/1/29中华企业股份有限公司 上海古北（集团）有限公司 3,500.00 2015/1/21江阴中企誉德房地产开发有限公司 中华企业股份有限公司 10,000.00 2015/10/7上海国际汽车城置业有限公司 上海房地（集团）有限公司 20,000.00 2016/8/26上海瀛茸置业有限公司 上海房地产经营（集团）有限公司 50,000.00 2016/6/30天津星华城置业有限公司 中华企业股份有限公司 7,500.00 2016/5/27上海中星（集团）有限公司（注） 中华企业股份有限公司 90,000.00 2017/1/24上海房地产经营集团有限公司 中华企业股份有限公司 4,740.00 2015/7/20中华企业股份有限公司 上海房地产经营集团有限公司 44,060.00 2016/1/27上海凯峰房地产开发有限公司 上海房地产经营集团有限公司 44,125.00 2016/4/28
||
|-|
|2017/6/23|

上海国际汽车城置业有限公司 上海房地（集团）有限公司 15,000.00 2016/12/5上海国际汽车城置业有限公司 上海房地（集团）有限公司 17,500.00 2016/3/29无锡中城誉品置业有限公司 上海房地产经营（集团）有限公司 23,880.00 2018/8/11合计 373,755.00
注：中华企业股份有限公司为上海中星（集团）有限公司提供互为担保承诺，担保额度控制在9亿元人民币以内。截止2014年12月31日，实际提供5.97亿元借款担保。
2、未决诉讼或仲裁形成的或有负债及其财务影响
截止2014年12月31日，本公司无重大未决诉讼或仲裁事项。
财务报表附注第100页
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财务报表附注
十一、资产负债表日后事项
(一) 2014年 10月，本公司与上海地产（集团）有限公司、上海中星（集团）有限公司和上海地产住房保障有限公司共同发起设立上海地产集团建筑产品研发有限公司，注册资本200万元，其中本公司认缴40万元，占注册资本比例20%。2014年11月 14日，上海地产集团建筑产品研发有限公司已办理工商登记，领取注册号为310115002489540的营业执照。2015年2月15日，本公司按照《上海地产集团建筑产品研发有限公司章程》约定货币出资40万元。
(二) 截止2015年3月18日，除上述十一、（一）所述事项外，本公司无需要披露的重大资产负债表日后非调整事项。
十二、其他重要事项
(一) 2014年 10月 14日，本公司经中国证券监督管理委员会“证监许可[2014]911号文”核准，本公司发行“13中企债”，面值总额15.5亿元，期限5年，附第3年末上调票面利率选择权和投资者回售选择权，票面利率为5.47%，按年付息，到期一次还本；
并由上海地产（集团）有限公司为“13中企债”本息偿付提供全额、无条件、不可撤销的连带责任保证担保。
(二) 2014年度，本公司处置4家子公司，分别为上海锐思资产管理有限公司、上海古北文化娱乐建设发展有限公司、上海华宁置业有限公司和上海上房现代物流有限公司，投资收益约12.64亿元，股权交易详细情况见本附注六、（三）。
(三) 本公司子公司上海古北（集团）有限公司与上海安亭实业发展有限公司共同出资组建安亭新古北（上海）建设开发有限公司，注册资本人民币10,000万元，上海古北（集团）有限公司和上海安亭实业发展有限公司各出资 5,000万元，股权比例各占50%。
财务报表附注第101页
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财务报表附注
十三、母公司财务报表主要项目注释
(一) 应收账款
1、应收账款分类披露
期末余额 年初余额
种类
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备金额 比例（%） 金额 比例（%） 金额 比例（%） 金额 比例（%）单项金额重大并单项计提坏账准备
的应收账款
按组合计提坏账准备的应收账款
（1）账龄组合 7,300,000.00 95.00 365,000.00 5.00（2）关联方组合 331,644.00 46.32
组合小计 331,644.00 46.32 7,300,000.00 95.00 365,000.00 5.00单项金额虽不重大但单项计提坏账
384,406.00 53.68 384,406.00 100 384,406.00 5.00 384,406.00 100.00准备的应收账款
合计 716,050.00 100.00 384,406.00 7,684,406.00 100.00 749,406.00
财务报表附注第102页
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财务报表附注
组合中，按账龄分析法计提坏账准备的应收账款：
期末余额 年初余额
账龄 账面余额 账面余额
坏账准备 坏账准备
金额 比例（%） 金额 比例（%）
1年以内 7,300,000.00 100 365,000.00合计 7,300,000.00 100 365,000.00组合中，采用其他方法计提坏账准备的应收账款：
期末余额
组合名称
应收账款 坏账准备 计提比例
关联方组合 331,644.00
合计 331,644.00
2、本期计提、转回或收回的坏账准备情况
本期减少
项目 年初余额 本期增加 期末余额
转回 转销
应收款坏账准备 749,406.00 -365,000.00 384,406.00合计 749,406.00 -365,000.00 384,406.003、按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款情况
单位名称 账面余额 坏账准备金额 计提比例 理由
张震 70,000.00 70,000.00 100.00% 预计无法收回盛林 110,000.00 110,000.00 100.00% 预计无法收回董艳 14,406.00 14,406.00 100.00% 预计无法收回刘淑梅 190,000.00 190,000.00 100.00% 预计无法收回合计 384,406.00 384,406.00
财务报表附注第103页
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财务报表附注
(二) 其他应收款
1、其他应收款分类披露：
期末余额 年初余额
种类 账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备金额 比例（%） 金额 比例（%） 金额 比例（%） 金额 比例（%）单项金额重大并单项计提坏
账准备的其他应收款
按组合计提坏账准备的其他
应收款
（1）账龄组合 13,493,441.27 0.24 5,488,766.82 40.68 11,736,672.27 0.53 2,628,570.37 22.40（2）关联方组合 5,656,226,344.63 99.76 5,021,726,305.16 99.47
组合小计 5,669,719,785.90 100.00 5,488,766.82 0.10 5,033,462,977.43 100.00 2,628,570.37 0.05单项金额虽不重大但单项计
126,412.71 126,412.71 100.00 126,412.71 126,412.71 100.00提坏账准备的其他应收款
合计 5,669,846,198.61 100.00 5,615,179.53 5,033,589,390.14 100.00 2,754,983.08
财务报表附注第104页
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财务报表附注
组合中，按账龄分析法计提坏账准备的其他应收款
期末余额 年初余额
账龄 账面余额 账面余额
坏账准备 坏账准备
金额 比例（%） 金额 比例（%）
1年以内 2,904,076.63 21.52 145,203.83 1,770,399.89 15.09 88,519.991－2年 623,092.26 4.62 31,154.61 40,000.00 0.34 2,000.002－3年 40,000.00 0.30 4,000.00 3,580.00 0.03 358.003－4年 3,580.00 0.03 716.00 9,230,000.00 78.64 1,846,000.004－5年 9,230,000.00 68.40 4,615,000.00 2,000.00 0.02 1,000.005年以上 692,692.38 5.13 692,692.38 690,692.38 5.88 690,692.38合计 13,493,441.27 100.00 5,488,766.82 11,736,672.27 100.00 2,628,570.37组合中，采用其他方法计提坏账准备的其他应收款
期末余额
组合名称
其他应收款 坏账准备 计提比例
关联方组合 5,656,226,344.63
合计 5,656,226,344.63
期末单项金额虽不重大但单项计提坏账准备的其他应收款
其他应收款内容 账面余额 坏账准备 计提比例 计提理由
张熔 53,702.98 53,702.98 100.00%预计无法收回
冯懿 72,709.73 72,709.73 100.00%预计无法收回
合计 126,412.71 126,412.71
2、本期计提、转回或收回的坏账准备情况
本期减少
项目 年初余额 本期增加 期末余额
转回 转销
其他应收款坏账准备 2,754,983.08 2,860,196.45 5,615,179.53
财务报表附注第105页
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财务报表附注
3、其他应收款按款项性质分类情况
项目 期末账面余额 年初账面余额
备用金 63,980.00 46,580.00押金、保证金 9,407,329.06 9,407,329.06代垫、暂付款 3,481,889.10 1,698,946.46借款及往来款 5,656,476,344.63 5,021,726,305.16其他 416,655.82 460,229.46合计 5,669,846,198.61 5,033,339,390.144、按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况
与本公司 占其他应收款 性质或
单位名称 账面余额 账龄
关系 总额的比例(%) 内容
杭州中华企业房地产发展有限公司 子公司 2,822,219,476.034年以内 49.78 往来款
江阴中企誉德房地产有限公司 子公司 446,512,251.431年以内 7.88 往来款
上海房地产经营(集团)有限公司本
子公司 601,579,177.951年以内 10.61 往来款
部
上海瀛茸置业有限公司 子公司 844,582,024.744年以内 14.90 往来款
苏州中华园房地产开发有限公司 子公司 548,569,439.824年以内 9.68 往来款
合计 5,263,462,369.97 92.85
(三) 长期股权投资
期末余额 年初余额
项目
账面余额 减值准备 账面价值 账面余额 减值准备 账面价值
对子公司投资 6,579,200,076.18 783,600,000.00 5,795,600,076.18 5,749,200,076.18 5,749,200,076.18对联营、合营企
1,226,107,266.62 1,226,107,266.62 1,235,097,349.95 1,235,097,349.95业投资
合计 7,805,307,342.80 783,600,000.00 7,021,707,342.80 6,984,297,426.13 6,984,297,426.13
财务报表附注第106页
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财务报表附注
1、对子公司投资
被投资单位 年初余额 本期增加 本期减少 期末余额 本期计提减值准备 减值准备期末余额上海古北（集团）有限公司 426,767,625.00 426,767,625.00
上海房产经营有限公司 265,584,288.81 265,584,288.81
苏州工业园区中华企业股份有限公司 378,000,000.00 378,000,000.00
上海房产之窗有限公司 15,954,300.00 15,954,300.00
上海鼎达房地产有限公司 54,070,404.00 54,070,404.00
上海南郊中华园房地产开发有限公司 352,800,000.00 352,800,000.00
上海中鸿置业房地产开发有限公司 33,472,400.00 33,472,400.00
浙江锦华房产有限公司 4,750,000.00 4,750,000.00
上海顺驰置业有限公司 654,562,880.84 654,562,880.84
杭州中华企业房地产发展有限公司 800,000,000.00 800,000,000.00 662,000,000.00 662,000,000.00江阴中企誉德房产开发公司 207,800,000.00 207,800,000.00 121,600,000.00 121,600,000.00上海瀛茸置业有限公司 540,000,000.00 540,000,000.00
苏州中华园房地产开发有限公司 50,000,000.00 430,000,000.00 480,000,000.00
中企汇锦投资有限公司 200,000,000.00 400,000,000.00 600,000,000.00
上海新弘生态农业有限公司 10,000,000.00 10,000,000.00
上海房地（集团）有限公司 1,755,438,177.53 1,755,438,177.53
合计 5,749,200,076.18 830,000,000.00 6,579,200,076.18 783,600,000.00 783,600,000.00财务报表附注第107页
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2、对联营、合营企业投资
本期增减变动
本期计提 减值准备被投资单位 年初余额 追加 减少 权益法下确认其他综合其他权 宣告发放现金 期末余额
其他 减值准备 期末余额投资 投资 的投资损益 收益调整益变动 股利或利润
1．合营企业
2．联营企业
上海瀛浦置业有限公司 374,100,470.97 17,153,831.98 391,254,302.95 391,254,302.95天津星华商置业有限公司 80,552,097.06 -14,088.84 80,538,008.22 80,538,008.22天津星华城置业有限公司 467,249,295.05 -25,803,599.12 441,445,695.93 441,445,695.93天津星华府置业有限公司 313,195,486.87 -326,227.35 312,869,259.52 312,869,259.52小计 1,235,097,349.95 -8,990,083.33 1,226,107,266.62 1,226,107,266.62合计 1,235,097,349.95 -8,990,083.33 1,226,107,266.62 1,226,107,266.62财务报表附注第108页
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(四) 营业收入和营业成本
本期发生额 上期发生额
项目
收入 成本 收入 成本
主营业务 101,643,224.67 45,501,811.16 844,274,080.27 369,194,146.52其他业务 34,486,454.40 2,821,438.48合计 101,643,224.67 45,501,811.16 878,760,534.67 372,015,585.00(五) 投资收益
项目 本期发生额 上期发生额
成本法核算的长期股权投资收益 152,850,000.00 790,000,000.00权益法核算的长期股权投资收益 -8,990,083.33 3,647,485.95处置可供出售金融资产产生的投资收益 17,311,160.74 10,278,791.56可供出售金融资产在持有期间的投资收益 574,440.00 2,526,000.00合计 161,745,517.41 806,452,277.51十四、补充资料
(一) 当期非经常性损益明细表
项目 金额 说明
非流动资产处置损益 386,137,339.89 注越权审批或无正式批准文件的税收返还、减免
计入当期损益的政府补助（与企业业务密切相关，按
29,353,560.82
照国家统一标准定额或定量享受的政府补助除外）
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 25,063,575.36
其他符合非经常性损益定义的损益项目
所得税影响额 -91,109,886.99
少数股东权益影响额 -27,090,713.38
合计 322,353,875.70
注：本期处置上海锐思资产管理有限公司和上海华宁置业有限公司股权系采用股权交易模式销售存量房产视为公司日常经营活动，故不计入当期非经常性损益。上述两笔股权转让收益为9.55亿元。
财务报表附注第109页
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(二) 净资产收益率及每股收益
加权平均净资产 每股收益（元）
报告期利润
收益率（%） 基本每股收益 稀释每股收益
归属于公司普通股股东的净利润 -9.06 -0.26 -0.26扣除非经常性损益后归属于公司
-15.03 -0.43 -0.43普通股股东的净利润
(三)会计政策变更相关补充资料
本公司根据财政部2014年发布的《企业会计准则第2号——长期股权投资》（修订）、《企业会计准则第30号——财务报表列报》（修订）等会计准则变更了相关会计政策并对比较财务报表进行了追溯重述，重述后的2012年1月1日、2012年12月31日、2013年12月31日合并资产负债表如下：
项目 2012年1月1日2012年12月31日2013年12月31日
流动资产：
货币资金 2,776,866,128.62 3,111,767,617.73 2,442,574,329.81结算备付金
拆出资金
以公允价值计量且其变动计入
15,000,000.00
当期损益的金融资产
衍生金融资产
应收票据
应收账款 122,572,030.69 4,977,709.20 35,860,203.47预付款项 88,959,199.17 8,633,855.83 114,487,141.08应收保费
应收分保账款
应收分保合同准备金
应收利息 213.80
应收股利
其他应收款 121,046,974.15 151,106,124.15 135,267,251.54买入返售金融资产
存货 25,022,906,202.65 25,145,995,768.92 27,651,914,077.71划分为持有待售的资产
一年内到期的非流动资产
其他流动资产 134,401,344.00流动资产合计 28,147,350,535.28 28,422,481,289.63 30,514,504,347.61
财务报表附注第110页
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项目 2012年1月1日2012年12月31日2013年12月31日
非流动资产：
发放贷款及垫款
可供出售金融资产 249,869,079.53 272,569,126.16 244,532,078.08持有至到期投资
长期应收款
长期股权投资 1,353,709,898.19 1,522,916,946.56 1,443,361,072.48投资性房地产 1,252,702,846.07 3,714,643,582.01 3,351,955,237.64固定资产 257,364,032.72 206,976,162.19 177,491,179.74在建工程 42,439,322.09工程物资
固定资产清理
生产性生物资产
油气资产
无形资产 92,379,278.84 125,863,324.34 108,709,421.89开发支出
商誉
长期待摊费用 2,096,551.95 3,852,549.23 2,898,439.55递延所得税资产 219,860,620.96 365,599,496.33 403,740,099.81其他非流动资产 95,020,000.00非流动资产合计 3,427,982,308.26 6,212,421,186.82 5,870,146,851.28资产总计 31,575,332,843.54 34,634,902,476.45 36,384,651,198.89流动负债：
短期借款 1,950,730,000.00 2,169,890,000.00 1,052,000,000.00向中央银行借款
吸收存款及同业存放
拆入资金
以公允价值计量且其变动计入
当期损益的金融负债
衍生金融负债
应付票据
应付账款 1,151,661,644.06 2,029,535,809.13 2,012,324,505.00预收款项 1,735,097,977.13 2,987,765,726.94 2,276,060,568.64
财务报表附注第111页
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项目 2012年1月1日2012年12月31日2013年12月31日
卖出回购金融资产款
应付手续费及佣金
应付职工薪酬 17,437,855.00 21,463,898.47 28,753,752.91应交税费 1,170,171,034.14 1,164,668,183.27 1,175,933,692.94应付利息 36,778,260.12 33,371,688.70 58,388,463.25应付股利 38,475,789.13 57,289,287.47 91,658,790.52其他应付款 1,842,783,888.47 1,902,283,893.92 2,003,926,120.21应付分保账款
保险合同准备金
代理买卖证券款
代理承销证券款
划分为持有待售的负债
一年内到期的非流动负债 6,016,298,199.46 3,258,875,626.16 5,428,927,975.83其他流动负债 455,397,916.67 397,430,365.30
流动负债合计 14,414,832,564.18 14,022,574,479.36 14,127,973,869.30非流动负债：
长期借款 6,848,993,919.90 7,768,821,405.45 10,566,871,941.39应付债券 1,190,759,716.67 1,193,675,950.00
其中：优先股
永续债
长期应付款
长期应付职工薪酬
专项应付款
预计负债
递延收益 12,606,730.60递延所得税负债 1,972,386.52 3,373,750.39
其他非流动负债 851,702,805.40 2,585,678,965.94 3,699,106,213.87非流动负债合计 8,893,428,828.49 11,551,550,071.78 14,278,584,885.86负债合计 23,308,261,392.67 25,574,124,551.14 28,406,558,755.16所有者权益：
股本 1,414,438,938.00 1,555,882,832.00 1,555,882,832.00其他权益工具
财务报表附注第112页
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2014年度
财务报表附注
项目 2012年1月1日2012年12月31日2013年12月31日
其中：优先股
永续债
资本公积 1,248,634,175.34 1,252,838,266.95 39,594,980.50减：库存股
其他综合收益 -86,227,191.03 9,712,842.40 27,280,348.21专项储备
盈余公积 389,612,810.84 429,291,472.70 491,700,295.51一般风险准备
未分配利润 3,177,672,099.24 3,492,887,759.40 3,621,013,053.45归属于母公司所有者权益合计 6,144,130,832.39 6,740,613,173.45 5,735,471,509.67少数股东权益 2,122,940,618.48 2,320,164,751.86 2,242,620,934.06所有者权益合计 8,267,071,450.87 9,060,777,925.31 7,978,092,443.73负债和所有者权益总计 31,575,332,843.54 34,634,902,476.45 36,384,651,198.89十五、财务报表的批准报出
本财务报表业经公司第七届第十六次董事会通过于2015年3月18日批准报出。
中华企业股份有限公司二〇一五年三月十八日
财务报表附注第113页