北京华联商厦股份有限公司发行股份购买资
产所涉及的青岛海融兴达商业管理有限公司
评估说明
中企华评报字(2016)第 1082号
（共一册，第一册）
北京中企华资产评估有限责任公司
二零一六年三月三十日
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青岛海融兴达商业管理有限公司评估说明
目录
第一部分关于评估说明使用范围的声明 ............................................................................. 1第二部分企业关于进行资产评估有关事项的说明 .............................................................. 2第三部分资产评估说明 ........................................................................................................ 3第一章评估对象与评估范围说明 ....................................................................................... 4一、 评估对象与评估范围 ............................................................................................. 4二、 企业申报的实物资产情况 ..................................................................................... 4三、 企业申报的无形资产情况 ..................................................................................... 5四、 企业申报的表外资产情况 ..................................................................................... 5五、 引用其他机构报告结论所涉及的相关资产 ......................................................... 6第二章资产核实情况总体说明 ........................................................................................... 7一、 资产核实人员组织、实施时间和过程 ................................................................. 7二、 影响资产核实的事项及处理方法 ......................................................................... 8三、 核实结论 ................................................................................................................. 8第三章资产基础法评估技术说明 ....................................................................................... 9一、 流动资产评估技术说明 ......................................................................................... 9二、 机器设备评估技术说明 ....................................................................................... 17三、 长期待摊费用评估技术说明 ............................................................................... 26四、 递延所得税资产评估技术说明 ........................................................................... 26五、 负债评估技术说明 ............................................................................................... 27第五章评估结论及分析 .................................................................................................... 30一、 评估结论 ............................................................................................................... 30二、 评估结论与账面价值比较变动情况及原因 ....................................................... 31
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第一部分关于评估说明使用范围的声明
本评估说明仅供国有资产监督管理机构（含所出资企业）、相关监管机构和部门使用。除法律法规规定外，材料的全部或者部分内容不得提供给其他任何单位和个人，不得见诸公开媒体。
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第二部分企业关于进行资产评估有关事项的说明
本部分内容由委托方和被评估单位编写、单位负责人签字、加盖单位公章并签署日期，内容见附件一：企业关于进行资产评估有关事项的说明。
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第三部分资产评估说明
本部分内容由签字注册资产评估师编写，共包括评估对象与评估范围说明、资产核实情况总体说明、资产基础法评估技术说明、收益法评估技术说明、评估结论及分析共五章。
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第一章 评估对象与评估范围说明
一、评估对象与评估范围
(一)委托评估对象与评估范围
评估对象是青岛海融兴达商业管理有限公司的股东全部权益。
评估范围是青岛海融兴达商业管理有限公司的全部资产及负债。
(二)委托评估的资产类型与账面金额
评估基准日，评估范围内的资产包括流动资产、固定资产，总资产账面价值为 96,006.38万元；负债为流动负债和非流动负债，总负债账面价值为 71,399.00万元；净资产账面价值 24,607.38万元。
评估基准日，评估范围内的资产、负债账面价值已经致同会计师事务所（特殊普通合伙）审计，并发表了无保留审计意见。
(三)委托评估的资产权属状况
青岛海融兴达商业管理有限公司对纳入评估范围的资产均拥有所有权或使用权。
二、企业申报的实物资产情况
企业申报的纳入评估范围的实物资产包括：存货、车辆和电子设备。实物资产的类型及特点如下：
(一)存货
存货主要为开发成本，开发成本中主要是华联缤纷港(南区、北区)项目，其中：
南区总用地面积为：37581.00平方米，总建筑面积：126655.26平方米，地上建筑面积：45097.20平方米，地下建筑面积：81558.06平方米，其中地下商业 37321.79平方米，地下停车场 44236.27平方米，容积率1.20。建成后项目地上 3层、地下 3层。
北区总用地面积：34368.20平方米，总建筑面积：115430.16平方
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米，地上建筑面积：41241.84平米，地下建筑面积：74188.32平方米，其中地下商业 36838.18平方米，地下停车场 37350.14平方米，容积率：1.20。建成后项目地上 2层，地下 3层。
整体建成后业态如下：
|||
|-|-|
|性质|楼层|
|地上|F2|
||F1|
|低下|B1|
||B2|
||B3|
|地上|F3|
||F2|
||F1|
|地下|B1|
||B2|
||B3|

固定资产
纳入评估范围的设备类资产主要为车辆和电子设备。车辆主要为 2辆小型普通客车，至评估基准日均为正常使用状态；电子设备主要包括：打印机、服务器、交换机等设备以及办公家具等共计 102项，至评估基准日使用状况良好。
三、企业申报的无形资产情况
无。
四、企业申报的表外资产情况
无。
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五、引用其他机构报告结论所涉及的相关资产
本评估报告不存在引用其他机构报告的情况。
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第二章 资产核实情况总体说明
一、资产核实人员组织、实施时间和过程
根据纳入评估范围的资产类型、数量和分布状况等特点，评估项目团队按照专业划分为流动资产(负债)、房地产、机器设备、收益法等四个专业的评估人员，并制定了详细的现场清查核实计划。2016年 2月 16日至 2016年 2月 25日，评估人员对评估范围内的资产和负债进行了必要的清查核实。
1.指导被评估单位填表和准备应向评估机构提供的资料
评估人员指导被评估单位的财务与资产管理人员在自行资产清查的基础上，按照评估机构提供的资产评估申报明细表及其填写要求、资料清单等，对纳入评估范围的资产进行细致准确的填报，同时收集准备资产的产权证明文件和反映性能、状态、经济技术指标等情况的文件资料等。
2.初步审查和完善被评估单位提交的资产评估申报明细表
评估人员通过查阅有关资料，了解纳入评估范围的具体资产的详细状况，然后仔细审查各类资产评估申报明细表，检查有无填项不全、错填、资产项目不明确等情况，并根据经验及掌握的有关资料，检查资产评估申报明细表有无漏项等，同时反馈给被评估单位对资产评估申报明细表进行完善。
3.现场实地勘查
根据纳入评估范围的资产类型、数量和分布状况，评估人员在被评估单位相关人员的配合下，按照资产评估准则的相关规定，对各项资产进行了现场勘查，并针对不同的资产性质及特点，采取了不同的勘查方法。
4.补充、修改和完善资产评估申报明细表
评估人员根据现场实地勘查结果，并和被评估单位相关人员充分沟通，进一步完善资产评估申报明细表，以做到：账、表、实相
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符。
5.查验产权证明文件资料
评估人员对纳入评估范围的投资性房地产、房屋建筑物、车辆等资产的产权证明文件资料进行查验，对权属资料不完善、权属不清晰的情况提请企业核实或出具相关产权说明文件。
二、
影响资产核实的事项及处理方法
无。
三、核实结论
经过清查核实，资产核实结果与被评估单位的账面记录相一致。
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第三章 资产基础法评估技术说明
一、流动资产评估技术说明
(一)评估范围
纳入评估范围的流动资产包括：货币资金、预付账款、其他应收款、存货和其他流动资产。上述流动资产评估基准日账面价值如下表所示：
金额单位：人民币元
|||
|-|-|
|科目名称|账面价值|
|货币资金|376,782,431.25|
|预付账款|94,380,000.00|
|其他应收款合计|70,066,630.61|
|减：坏帐准备|65,036,012.00|
|其他应收款净额|5,030,618.61|
|存货合计|482,376,144.75|
|减：存货跌价准备|-|
|存货净额|482,376,144.75|
|其他流动资产|858,549.83|
|流动资产合计|959,427,744.44|

(二)核实过程
1.核对账目：根据被评估单位提供的流动资产评估申报明细表，首先与被评估单位的资产负债表相应科目核对使总金额相符；
然后与被评估单位的流动资产明细账、台账核对使明细金额及内容相符；最后对部分流动资产核对了原始记账凭证等。
2.资料收集：评估人员按照重要性原则，根据各类流动资产的典型特征收集了评估基准日的银行对帐单、合同以及部分记账凭证等评估相关资料。
3.现场勘查：评估人员和被评估单位相关人员共同对评估基准
日申报的现金进行了盘点，填写了“现金盘点表”；通过查阅银行
对账单、向债务单位询证、与企业有关职能部门的人员访谈、查阅
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形成资产的有关合同等方式，对资产价值实现的途径、影响价值的因素等，进行了全面了解和确认。同时，对债权类资产的坏账风险程度及其影响因素，在清查中予以了关注。
4.现场访谈：评估人员向被评估单位相关人员询问了相关服务的销售渠道及模式；询问了客户构成及资信情况、历史年度应收款项的回收情况、坏账准备计提的政策等。
(三)评估方法
1.货币资金
评估基准日货币资金核算内容为银行存款。
(1)银行存款
评估基准日银行存款账面价值 376,782,431.25元，全部为人民币存款。核算内容为青岛银行武夷山路支行、北京银行营业部及华联财务公司的存款。
评估人员对银行存款都进行了函证，并取得了银行存款的银行对账单和银行存款余额调节表，对其逐行逐户核对，并对双方未达账项的调整进行核实。经了解未达账项的形成原因等，没有发现对净资产有重大影响的事宜，且经核对被评估单位申报的各户存款的开户行名称、账号等内容均属实。银行存款以核实无误后的账面价值作为评估值。
银行存款评估值为 376,782,431.25元。
2.预付账款
评估基准日预付账款账面价值 94,380,000.00元，核算内容为被评估单位预付的设计费、装修款。
评估人员向被评估单位相关人员调查了解了预付账款形成的原因、对方单位的资信情况等。按照重要性原则，对大额或账龄较长等情形的预付账款合同进行了抽查。对于按照合同约定能够收到相应货物或形成权益的预付账款，以核实后的账面价值作为评估值。
预付账款评估值为 94,380,000.00元，无评估增减值。
3.其他应收款
评估基准日其他应收款账面余额 70,066,630.61元，坏账准备
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65,036,012.00元，净额 5,030,618.61元，核算内容为应收的押金、保证金、个人借款等。
评估人员向被评估单位调查了解了其他应收款形成的原因、应收单位的资信情况、历史年度其他应收款的回收情况等。按照重要性原则，对大额或账龄较长等情形的其他应收款进行了函证，并对相应的合同进行了抽查。采用个别认定与账龄分析相结合的方法确定应收账款的风险损失，同时将评估基准日计提的应收款项坏账准备评估为零。具体评估方法如下：
(1)对有充分证据表明全额损失的应收款项评估为零；
(2)对有充分证据表明可以全额回收的应收款项以账面余额作为评估值；
(3)对可能有部分不能回收或有回收风险的应收款项，采用应收款项账龄分析法确定坏账损失比例，从而预计应收款项可收回金额。
1)账龄在一年以内(含一年)的应收款项按其账面余额的5%计取；
2)账龄在一至二年(含二年)的应收款项按其账面余额的10%计取；
3)账龄在二至三年(含三年)的应收款项按其账面余额的15%计取；
4)账龄在三年以上的应收款项按其账面余额的20%计取；
根据上述原则，本次其他应收账款的评估风险损失为 65,036,012.00元，其他应收账款评估值为 5,030,618.61元，无评估增减值。
4.存货
(1)简介
纳入评估范围内的存货主要为开发成本，账面价值 482,376,144.75元，开发成本中主要是华联缤纷港(南区、北区)项目，项目介绍如下：1)华联缤纷港(南区)项目
项目位臵：黄岛区长江东路南侧、滨海大道北侧。
南区总用地面积为：37581.00平方米，总建筑面积：126655.26平方米，地上建筑面积：45097.20平方米，地下建筑面积：81558.06平方米，容积率1.20。建成后项目首层为百货商店，二层为购物中心，三层包括餐厅、电影院及办公用房等，地下商业用房及停车场。
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项目用地使用权证号：青房地权市字第 201412394号；
项目建设用地规划许可证号：地字第 370200200917096号；
项目工程规划许可证号：建字第 370200201417159号；
项目施工许可证号：370211201409160101号；
2)华联缤纷港(北区)项目
北区总用地面积：34368.20平方米，总建筑面积：115430.16平方米，地上建筑面积：41241.84平米，地下建筑面积：74188.32平方米，其中地下商业 36838.18平方米，地下停车场 37350.14平方米，容积率：1.20。建成后项目地上 2层，地下 3层。
项目用地使用权证号：青房地权市字第 201412962号；
项目建设用地规划许可证号：地字第 370200200917097号；
项目工程规划许可证号：建字第 370200201417232号；
项目施工许可证号：无
(2)评估方法
评估人员通过核实项目的土地使用权证、项目建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证等项目建设的相关批件。同时向工程部门了解项目建设投资情况和工程进展情况，向财务部门了解项目已投资情况的账面构成情况等进行全面的清查核实的基础上，按以下方法进行评估：
开发成本中各期项目在评估基准日已取得当地规划部门审定的规划建设指标，所在区域房地产开发、交易市场较活跃，并结合本项目特点以及账面价值的构成，具备运用假设开发法的条件，故选用假设开发法评估。
假设开发法评估具体测算步骤如下：
(1)调查待开发房地产的基本情况；
(2)选择最佳的开发利用方式；
(3)估计开发建设期；
(4)预测开发完成后的房地产价值；
(5)估算预计销售金额、后续开发成本、管理费用、销售费用、销售税金及附加、土地增值税、所得税；
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(6)折现率的确定；
(7)折现年期的确定。
假设开发法的基本原理是运用现金流折现法原理，
预测开发项目按评估基准日的房产市场价格、销售进度、开发进度安排，测算未来各年房产销售现金流入和后续开发成本、销售费用、管理费用和税金（销售税费、土地增值税及企业所得税）的现金流出，得出每年的净现金流量，采用适当的折现率将各期净现金流折现并加和而得到的开发项目价值。计算公式为:
各期净现金流=开发后房地产价值-后续开发成本-销售费用-管理费用-销售税金及附加-土地增值税-企业所得税
评估价值=各期净现金流÷（1+折现率）折现年期
(3)评估过程
项目预计销售金额的计算
a.可供销售面积的确定
华联缤纷港(南区)项目正在进行筏板基础与支护工程，根据项目工程规划许可证号，可供销售面积依据管理层提供的根据各单项工程总建设面积扣除预计不能销售的面积作为各类别可供销售面积进行销售收入的计算。
b.销售单价的确定
首先要求管理层提供预计均价，评估人员取得该预计价格后，根据项目周边已开盘的可比楼盘目前销售价格进行比较并考虑房地产市场预期的市场价格变化确定销售单价。
c.销售收入的确定
根据可供销售面积与相应的评估单价相乘即可取得预计销售收入。
各年期销售比例为：
南区：2017-2020年，25%、55%、15%、5%。
北区：2018-2020年，40%、55%、5%。
后期建设费用
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根据企业提供的项目预算，以及基准日实际支出，测算其后续建设成本，其中南区为644,971,413.98元，北区为628,178,634.96元。
付款比例为南区2016-2018年，20%、50%、20%，北区2016-2019年10%、30%、40%、20%。
销售费用
销售费用包括项目销售部门的管理费用、销售人力资源费用、广告费用、项目咨询及策划费用等。本次评估时，评估人员通过对相关市场资料的调查并结合管理层对销售费用的预计发生总额来确定开发成本所需的销售费用，本次评估按尚未签定合同部分预计销售金额的3%计算。
销售税金及附加
根据国家和地方的现行税法和相关规定，房地产销售需交纳的相关税金及附加包括营业税、城建税、教育附加费，共计为销售收入的5.60%。
土地增值税
根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》，土地增值税以纳税人转让房地产取得的增值额为计税依据。增值额为纳税人转让房地产取得的收入减除规定扣除项目金额以后的余额，实行四级超率累进税率，其税率如下：
增值额未超过扣除项目金额50%的部分30%；
增值额超过扣除项目金额50%、未超过100%的部分40%；
增值额超过扣除项目金额100%、未超过200%的部分50%；
增值额超过扣除项目金额200%的部分60%；
根据企业提供的预算资料，华联缤纷港(南区)项目增值税计算过程如下：
南区：
|||||
|-|-|-|-|
|序号|项目|公式|金额|
|(一)|房地产项目分期转让房地产收入总额|1+2+3|1,522,249,060.00|
|1|企业已确认并结转的收入部分对应的销售收入||-|
|2|评估基准日未结转收入但已签订销售合同部分的销售收入||-|

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|||||
|-|-|-|-|
|序号|项目|公式|金额|
|3|评估基准日未签订销售合同部分的预计销售收入||1,522,249,060.00|
|(二)|允许扣除金额|4+5+6+7+8+9|1,270,617,877.48|
|4|取得土地使用权所支付的金额||196,763,533.29|
|4-1|土地出让金或地价款||191,973,813.29|
|4-2|按国家规定与取得土地使用使用权所交纳的费用||4,789,720.00|
|5|开发土地和新建房屋房及配套设施的成本||715,061,028.34|
|5-1|土地征用及拆征补偿费||30,000.00|
|5-2|前期工程费||67,241,128.22|
|5-3|建筑安装工程费||555,020,162.33|
|5-4|基础设施费||-|
|5-5|公共配套设施费||-|
|5-6|开发间接费||40,473,454.43|
|5-7|市政及环境工程费||52,296,283.36|
|6|开发土地和新建房屋房及配套设施的费用||91,182,456.16|
|6-1|销售费用和管理费用||38,057,402.87|
|6-2|财务费用||144,549,916.67|
|7|与转让房地产有关的税金||85,245,947.36|
|7-1|营业税||76,112,453.00|
|7-2|城建税及教育费用附加||9,133,494.36|
|8|房地产开发企业附加扣除金额|(4+5)*20%|182,364,912.33|
|9|其他扣除（如有）|||
|(三)|土地增值额|(一)-(二)|251,631,182.52|
|(四)|增值额与扣除项目金额的比例|(三)/(二)|0.20|
||土地增值税税率||30%|
||速算扣除比率||0%|
|（五）|土地增值税||75,489,354.75|

北区：
|||||
|-|-|-|-|
|序号|项目|公式|金额|
|(一)|房地产项目分期转让房地产收入总额|1+2+3|1,430,571,320.00|
|1|企业已确认并结转的收入部分对应的销售收入||-|
|2|评估基准日未结转收入但已签订销售合同部分的销售收入||-|
|3|评估基准日未签订销售合同部分的预计销售收入||1,430,571,320.00|
|(二)|允许扣除金额|4+5+6+7+8+9|1,106,177,206.68|
|4|取得土地使用权所支付的金额||181,627,876.89|
|4-1|土地出让金或地价款||177,206,596.89|
|4-2|按国家规定与取得土地使用使用权所交纳的费用||4,421,280.00|
|5|开发土地和新建房屋房及配套设施的成本||607,653,056.00|
|5-1|土地征用及拆征补偿费||-|
|5-2|前期工程费||71,941,500.00|
|5-3|建筑安装工程费||453,655,000.00|
|5-4|基础设施费||-|
|5-5|公共配套设施费||-|
|5-6|开发间接费||34,395,456.00|
|5-7|市政及环境工程费||47,661,100.00|

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|-|-|-|-|
|序号|项目|公式|金额|
|6|开发土地和新建房屋房及配套设施的费用||78,928,093.29|
|6-1|销售费用和管理费用||33,145,152.00|
|6-2|财务费用||100,800,000.00|
|7|与转让房地产有关的税金||80,111,993.92|
|7-1|营业税||71,528,566.00|
|7-2|城建税及教育费用附加||8,583,427.92|
|8|房地产开发企业附加扣除金额|(4+5)*20%|157,856,186.58|
|9|其他扣除（如有）|||
|(三)|土地增值额|(一)-(二)|324,394,113.32|
|(四)|增值额与扣除项目金额的比例|(三)/(二)|0.29|
||土地增值税税率||30%|
||速算扣除比率||0%|
|（五）|土地增值税||97,318,234.00|

按照当期销售收入5%预缴，销售完成汇算清缴预测。
企业所得税
对于销售房产获得利润所需缴纳的所得税，按企业所适用的所得税率25%乘以应税所得计算，同时按照税法抵扣以前年度亏损计算。
折现率
根据银行贷款利率、国债收益率等利率情况，以及同类房地产开发企业的投资情况、房地产开发行业投资收益等情况综合确定折现率为11%。
(4)开发成本评估结果及增减值原因分析：
开发成本评估值为653,301,200.00元，与账面值相比，增值主要原因：项目所在地区商业用房市场价值上涨，加上账面值仅为开发直接成本，评估值中包含期间费用和开发利润，造成评估增值。
5.其他流动资产
截至评估基准日其他流动资产账面值858,549.83元，主要为租赁费。
评估人员了解其他流动资产形成的原因，查阅相关合同、明细账，以核实后的账面值确认评估值。
其他流动资产的评估值为858,549.83元。
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(四)评估结果
流动资产评估结果及增减值情况如下表：
流动资产评估结果汇总表
金额单位:人民币元
||||||
|-|-|-|-|-|
|科目名称|账面价值|评估价值|增减值|增值率%|
|货币资金|376,782,431.25|376,782,431.25|-|-|
|预付账款|94,380,000.00|94,380,000.00|-|-|
|其他应收款合计|70,066,630.61|5,030,618.61|-65,036,012.00|-92.82|
|减：坏帐准备|65,036,012.00|-|-65,036,012.00|-100.00|
|其他应收款净额|5,030,618.61|5,030,618.61|-|-|
|存货合计|482,376,144.75|653,301,200.00|170,925,055.25|35.43|
|减：存货跌价准备|-||-||
|存货净额|482,376,144.75|653,301,200.00|170,925,055.25|35.43|
|其他流动资产|858,549.83|858,549.83|-|-|
|流动资产合计|959,427,744.44|1,130,352,799.69|170,925,055.25|17.82|

流动资产增值主要原因：项目所在地区商业用房市场价值上涨，同时账面值仅为直接成本，评估值中包含了间接成本及已投资部分的利润，造成评估增值。
二、机器设备评估技术说明
(一)评估范围
纳入本次评估范围的设备类资产为青岛海融兴达商业管理有限公司所拥有的车辆、电子设备，其账面价值详见下表：
金额单位：人民币元
||||
|-|-|-|
|固定资产--车辆|266,400.00|129,315.00|
|固定资产--电子设备|252,285.00|115,853.43|
|设备类合计|518,685.00|245,168.43|

(二)设备概况
1.基本情况
至评估基准日，委估设备主要包括办车辆、电子设备及办公家
具。车辆为 2辆小型普通客车，至评估基准日均为正常使用状态；
电子设备主要包括：打印机、服务器、交换机等设备以及办公家具
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等共计 102项，至评估基准日使用状况良好。
2.设备的管理与维护保养
被评估单位设备管理各项规章制度健全，贯彻执行较好，日常维修保养工作正常，关键设备运行、维修记录及设备档案资料基本齐全。
3.账面价值的构成
运输设备的账面原值主要由车辆购置价、车辆购置税及牌照费等构成。
办公用电子设备一般单台体积较小，便于采购，因此其账面原值构成相对简单，账面原值为设备的购置价。
(三)评估过程
1.评估准备
(1)对被评估单位提供的“评估明细表”进行审核，核对申报表中有无虚报、重报、漏报的设备，审查申报表信息是否正确、完备，由被评估单位进行修改与补充。
(2)根据被评估单位设备类资产的构成特点及资产评估申报明细表的内容，向被评估单位有关资产管理部门及使用部门下发设备状况调查表，并指导被评估单位根据实际情况进行填写，以此作为评估的参考资料。
(3)评估机构根据被评估单位的实际情况、委估资产的特点制定现场勘察及评估计划。
2.现场勘察
(1)评估人员对被评估单位提供的申报明细表进行核查，对表中
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的错填和漏填等不符合要求的部分，提请被评估单位进行必要的修改和补充。
(2)现场清点设备，针对资产评估明细表中资产性质及特点，进行了现场勘察。并对电子设备的实际运行状况进行认真观察和记录。
(3)根据现场实地勘察结果，进一步修正被评估单位提供的评估明细表，然后由被评估单位盖章，作为评估的依据。
(4)对评估范围内的设备产权进行核查，如：抽查了设备的购置发票合同复印件，做到产权明晰。
3.评定估算
(1)设备评估主要采用成本法。
(2)评估人员在评估作价时查阅了被评估单位设备的历史资料，查阅设备报价手册，并通过其他诸如上网询价等手段进行询价工作。
(3)设备成新率确定，主要采用年限法，并参考现场勘察法确定的成新率情况。
(4)对评估明细表进行了审查和修改后，进行初步评估汇总。
4.评估汇总
(1)经过以上评定估算，综合分析评估结果的可靠性，增值率的合理性，对可能影响评估结果准确性的因素进行复查。
(2)在审核修改的基础上，汇总评估明细表。
(3)把本次评估所用的基础资料及评估作业表、询价记录等编辑汇总，作为本次评估的工作底稿。
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(四)评估方法
根据各类设备的特点、评估价值类型、资料收集情况等相关条件，主要采用成本法评估。
1．成本法计算公式如下：
评估值=重置全价×综合成新率
(1)重置全价的确定
设备重置全价=设备购置价+运杂费
①购置价
纳入本次评估的设备类资产大多为电子设备，而这类设备属于即插即用设备，无需安装且出卖方负责送货上门，故以现行市场的购置价作为重置全价。
对于运输设备，按照评估基准日的市场价格，加上车辆购置税和其它合理的费用(如牌照费)确定其重置全价。运输设备重置全价计算公式如下：
重置全价=购置价+购置价×10%/(1+17%)+牌照费
(2)成新率的确定
①对于电子设备、空调设备等小型设备，主要依据其经济寿命年限来确定其综合成新率；对于大型的电子设备还参考其工作环境、设备的运行状况等来确定其综合成新率。计算公式如下：
年限法成新率=(经济寿命年限-已使用年限)/经济寿命年限×100%
综合成新率=年限法成新率×调整系数
②对于有强制报废年限车辆，主要依据国家颁布的车辆强制报废标准，以车辆行驶里程、使用年限两种方法根据孰低原则确定成
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新率，然后结合现场勘察情况进行调整。计算公式如下：
使用年限成新率=(规定使用年限-已使用年限)／规定使用年限)×100%
行驶里程成新率=(规定行驶里程-已行驶里程)／规定行驶里程×100%
成新率=Min(使用年限成新率，行驶里程成新率)×现场勘察调整系数
③对于没有强制报废年限车辆，主要依据国家颁布的车辆强制报废标准，以车辆行驶里程确定行驶里程成新率，然后结合现场勘察情况进行调整。计算公式如下：
行驶里程成新率=(规定行驶里程-已行驶里程)／规定行驶里程×100%
成新率=行驶里程成新率×现场勘察调整系数
(3)评估值的确定
评估值=重置全价×综合成新率
(五)典型案例
案例一
小型普通客车(明细表 4-6-5序号 1)
一、车辆概况
设备权属：青岛海融兴达商业管理有限公司
车辆号牌：鲁 BP6710
型 号：华泰宝丽格牌SDH6461DFA41.8T（黑色）
制造厂商：荣成华泰汽车有限公司
账面原值：133,200.00元
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账面净值：64,657.50元
启用日期：2013年 10月
已行驶公里：61000公里
二、主要技术参数
|||||
|-|-|-|-|
|发动机：|118kW(1.8L涡轮增压)|燃料：|汽油93号（京92号）|
|动力类型：|汽油机|供油方式：|多点电喷|
|变速箱：|5挡MT|环保标准：|欧IV|
|长×宽×高(mm)：|4618×1858×1753|挡位个数：|5|
|车身结构：|5门 5座 SUV|变速箱类型：|MT|
|上市年份：|2013|驱动方式：|前置前驱|
|工信部油耗(L/100km)：|9|车体结构：|承载式|
|进气形式：|涡轮增压|助力类型：|机械液压助力|
|气缸排列形式：|直列（L型）|前/后悬架类型：|麦弗逊式独立悬架/多连杆独立悬架|
|汽缸数：|4|前/后制动器类型：|通风盘式/盘式|
|最大功率(kW/rpm)：|118/5500|前/后轮胎规格：|225/70 R16|
|最大扭矩(Nm/rpm)：|215/4500|备胎：|全尺寸|

三、重置全价的确定
重置成本=基本配置市场价格+车辆购置税+其他费用
经浏览相关网站及了解当地汽车市场，至评估基准日该款车报价为95,700.00元。车辆购置税税率为10%，税基为不含增值税车价；
增值税税率为17%，牌照及各项工本费为 300元/辆，则：
重置成本=基本配置售价×〔1+车购税税率/（1+增值税税率）〕+其他费
=95,700.00×〔1+10%/1.17〕+300.00
= 104,200.00元（取整）
四、成新率的确定
(1)里程成新率
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根据以上有关文件规定，其规定行驶里程为 600000公里，该车至评估基准日已行驶 55904公里。则：
里程成新率=(600000-61000)/600000×100%
=90%
(2)现场勘察调整值
现场勘查情况如下：
1、静态检查
该车外观未见损伤，各部接缝及车身线形匀称整齐；仪表显示齐全，功能完整；各控制按纽、开关齐全有效，轮胎有轻微磨损现象。
2、动态检查
发动机、变速器、传动系统及空调压缩机工作均正常，转向控制正常，制动停驶距离符合标准，车轮悬挂功能正常，高速行驶略有轻微噪音属正常，无跑偏现象。
综合评价：
该车整体状况上好，此车型在国内市场品牌知名度较高，车内空间较为宽敞，乘坐舒适度及安全性能较好。
根据以上现场勘察情况认为：该车技术状况较好，其总体状况与理论成新率状况基本吻合，故不对理论成新率进行修正与调整，则现场勘察成新率取90%。
4、综合成新率的确定
依据以上两项的评估结论，综合成新率取90%
五、评估值的确定
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评估值=重置全价×综合成新率
=104,200.00×90%
=93,780.00（元）
案例二：笔记本电脑（明细表 4-6-6序号 75)
1）设备概述
设备权属：青岛海融兴达商业管理有限公司
规格型号：Pavilion 15-b119tx
生产厂家：惠普公司
启用日期：2014年 3月
账面原值：4,500.00元
账面净值：2,006.25元
数量：1台
主要技术性能参数：
||||
|-|-|-|
|CPU|处理器型号|Intel 酷睿i5 3337U|
||处理器描述|双核心四线程|
|存储设备|内存容量|4GB(4GB×1)|
||内存类型|DDR3 1600Mhz|
||最大内存容量|16GB(8GB×2)|
||硬盘容量|750GB|
||硬盘描述|SATA接口750GB 5400转硬盘|
||光驱类型|无内置光驱|
|多媒体|摄像头|集成摄像头|
||扬声器|奥特·蓝星扬声器|
|I/O接口|数据接口|2个USB3.0,1个 USB2.0|
||视频接口|HDMI×1|
||音频接口|1个音频/麦克两用接口|
||读卡器|多合1读卡器|
|电能规格|电池规格|4芯锂电池|
|外观特征|重量(净重)|2.1千克|
||长度*宽*厚|385.7mm*259mm*21mm|
||机身材质|镁铝合金|

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2）重置全价的确定
该设备属于即插即用设备，当地购买，故无需运杂费、安装调试费、其他费用及资金成本，重置全价由设备购置价确定。经浏览相关网站查询，该型号设备基准日销售单价为 4,000.00人民币元(含税价)。
3）成新率确定
设备自2014年3月购置并启用至评估基准日止，已使用1.36年。
评估人员现场勘查，功能完好，保养维护良好。该设备的经济寿命年限定为 5年。
年限成新率=(1-已使用年限/经济使用年限)×100%
=(1-1.78/5)×100%
=64%(取整)
4）评估价值计算
评估价值=重置全价×成新率
=4,000.00×64%
= 2,560.00元
(六)评估结果及分析
1.评估结果
机器设备类资产评估结果汇总表
金额单位：人民币元
||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
|科目名称|帐面价值||评估价值||增值率%||
||原值|净值|原值|净值|原值|净值|
|车辆|266,400.00|129,315.00|208,400.00|195,296.20|-21.77|51.02|
|电子设备|252,285.00|115,853.43|235,360.00|177,696.40|-6.71|53.38|
|合计|518,685.00|245,168.43|443,760.00|372,992.60|-14.45|52.14|

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2.增减值原因分析：
1)车辆
目前国内车辆市场竞争相对激烈，价格呈下降趋势，导致评估原值减值；评估中使用的经济使用年限长于企业的会计的折旧年限，造成评估净值增值
2)电子设备
评估原值减值，主要原因是办公用电脑、打印机、复印机等设备更新换代较快，市场价格下降所导致；评估净值增值的主要原因为企业采用会计折旧年限短于评估采用的经济寿命年限所造成。
三、长期待摊费用评估技术说明
截至评估基准日，长期待摊费用账面值 264,489.44元，主要为办公室装修款。
对长期待摊费用的评估，核对明细账与总账、报表余额是否相符，核对与委估明细表是否相符，查阅款项金额、发生时间、业务内容等账务记录，以证实长期待摊费用的真实性、完整性及摊销的准确性。
对长期待摊费用，在核实支出和摊销政策的基础上，以评估目的实现后的资产占有者还存在的、且与其他评估对象没有重复的资产和权利的价值确定评估值。
长期待摊费用的评估值 264,489.44元。
四、递延所得税资产评估技术说明
截至评估基准日，递延所得税资产账面值 126,400.46元，主要为根据税法企业已经缴纳，而根据企业会计制度核算需在以后期间转回记入所得税科目的时间性差异的所得税影响金额。主要为确认坏账准备计算的所得税。
对递延所得税资产的评估，核对明细账与总账、报表余额是否相
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符，核对与委估明细表是否相符，查阅款项金额、发生时间、业务内容等账务记录，以证实递延所得税资产的真实性、完整性。
对于递延所得税资产，在核实无误的基础上，以清查核实后账面值确定为评估值。
递延所得税资产评估值 126,400.46元。
五、负债评估技术说明
(一)评估范围
纳入评估范围的负债包括流动负债和非流动负债，其中流动负债包括：应付账款、应付职工薪酬、应交税费和其他应付款；非流动负债主要为长期借款。上述负债评估基准日账面价值如下表所示：
金额单位：人民币元
|||
|-|-|
|科目名称|账面价值|
|应付账款|13,676,975.30|
|应付职工薪酬|2,025.40|
|应交税费|225,599.21|
|其他应付款|85,386.53|
|流动负债合计|13,989,986.44|
|长期借款|700,000,000.00|
|非流动负债|700,000,000.00|
|负债合计|713,989,986.44|

(二)核实过程
1.核对账目：根据被评估单位提供的负债评估申报明细表，首先与被评估单位的资产负债表相应科目核对使总金额相符；然后与被评估单位的负债明细账、台账核对使明细金额及内容相符；最后按照重要性原则，对大额负债核对了原始记账凭证等。
2.资料收集：评估人员按照重要性原则，根据各类流动负债的典型特征收集了评估基准日的借款合同、结息证明、纳税申报表、完税证明，以及部分记账凭证等评估相关资料。
3.现场访谈：评估人员向被评估单位相关人员调查了解了银行授
信额度与短期借款情况；调查了解了投资性房地产租金收取情况；调
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查了解了负担的税种、税率与纳税制度情况。
(三)评估方法
1.应付账款
评估基准日应付账款账面价值 13,676,975.30元。核算内容为被评估单位应付的定位测绘费及勘察费等。
评估人员向被评估单位调查了解了业务采购模式及商业信用情况，按照重要性原则，对大额或账龄较长等情形的应付账款合同进行了抽查。应付账款以核实无误后的账面价值作为评估值。
应付账款评估值为 13,676,975.30元。
2.应付职工薪酬
评估基准日应付职工薪酬账面价值 2,025.40元，核算内容为被评估单位根据有关规定应付职工的工资。
评估人员了解了员工构成与职工薪酬制度等，核实了评估基准日最近一期的职工薪酬支付证明，以及评估基准日应付职工薪酬的记账凭证。应付职工薪酬以核实无误后的账面价值作为评估值。
应付职工薪酬评估值为 2,025.40元，无评估增减值。
3.应交税费
评估基准日应交税费账面价值 225,599.21元。核算内容为被评估单位按照税法等规定计算应交纳的各种税费，主要为个人所得税、土地使用税等。
评估人员向被评估单位调查了解了应负担的税种、税率、缴纳制度等税收政策。查阅了被评估单位评估基准日最近一期的完税证明，以及评估基准日应交税费的记账凭证等。应交税费以核实无误后的账面价值作为评估值。
应交税费评估值为 225,599.21元。
4.其他应付款
评估基准日其他应付款账面价值 85,386.53元，核算内容为被评估单位除应付账款、预收账款、应付职工薪酬、应付利息、应付股利、应交税费等以外的其他各项应付、暂收的款项。
评估人员向被评估单位调查了解了其他应付款形成的原因，按照
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重要性原则，对大额或账龄较长等情形的其他应付款进行了函证，并对相应的合同进行了抽查。对于被评估单位下属分公司之间单方挂账的内部往来评估为零，其余以核实无误后的账面价值作为评估值。
其他应付款评估值为 85,386.53元。
5.长期借款
评估基准日长期借款账面价值 700,000,000.00元，核算内容为被评估单位向北京银行的一年以上借款。
评估人员获取长期借款明细表，并与明细帐、总帐、报表核对相符。检查本期增加或减少的借款，是否经授权批准；会计处理是否正确等。核实结果账表单金额相符。以核实后的账面值确认为评估值。
长期借款评估值 700,000,000.00元。
(四)评估结果
负债评估结果及增减值情况如下表：
负债评估结果汇总表
金额单位：人民币元
||||
|-|-|-|
|科目名称|账面价值|评估价值|
|应付账款|13,676,975.30|13,676,975.30|
|应付职工薪酬|2,025.40|2,025.40|
|应交税费|225,599.21|225,599.21|
|其他应付款|85,386.53|85,386.53|
|流动负债合计|13,989,986.44|13,989,986.44|
|长期借款|700,000,000.00|700,000,000.00|
|非流动负债|700,000,000.00|700,000,000.00|
|负债合计|713,989,986.44|713,989,986.44|

负债评估值 713,989,986.44元，无评估增减值。
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第四章 评估结论及分析
一、评估结论
北京中企华资产评估有限责任公司受北京华联商厦股份有限公司的委托，根据有关法律、法规和资产评估准则，遵循独立、客观、公正的原则，采用收益法和资产基础法两种评估方法，按照必要的评估程序，对青岛海融兴达商业管理有限公司的股东全部权益在2015年12月31日的市场价值进行了评估。根据以上评估工作，得出如下评估结论：
青岛海融兴达商业管理有限公司评估基准日总资产账面价值为 96,006.38万元，评估价值为 113,111.67元，增值额为 17,105.29万元，增值率为17.82%；总负债账面价值为 71,399.00万元，评估价值为 71,399.00万元，增值额为 0.00万元，增值率为0.00%；净资产账面价值为 24,607.38万元，净资产评估价值为 41,712.67万元，增值额为 17,105.29万元，增值率为 69.51%。
资产基础法具体评估结果详见下列评估结果汇总表：
资产基础法评估结果汇总表
评估基准日：2015年 12月31日 金额单位：人民币万元
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|项目||账面价值|评估价值|增减值|增值率%|
|||A|B|C=B-A|D=C/A×100%|
|流动资产|1|95,942.77|113,035.58|17,092.81|17.82|
|非流动资产|2|63.61|76.09|12.48|19.63|
|长期股权投资|3|-|-|-||
|投资性房地产|4|-|-|-||
|固定资产|5|24.52|37.00|12.48|50.92|
|在建工程|6|-|-|-||
|油气资产|7|-|-|-||
|无形资产|8|-|-|-||
|其中：土地使用权|9|-|-|-||
|其他资产|10|39.09|39.09|-|-|
|资产总计|11|96,006.38|113,111.67|17,105.29|17.82|
|流动负债|12|1,399.00|1,399.00|-|-|
|非流动负债|13|70,000.00|70,000.00|-|-|

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|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|项目||账面价值|评估价值|增减值|增值率%|
|||A|B|C=B-A|D=C/A×100%|
|负债总计|14|71,399.00|71,399.00|-|-|
|净资产|15|24,607.38|41,712.67|17,105.29|69.51|

本评估报告评估结论采用资产基础法评估结果，即：青岛海融兴达商业管理有限公司的股东全部权益价值评估结果为 41,712.67万元。
二、评估结论与账面价值比较变动情况及原因
运用资产基础法对青岛海融兴达商业管理有限公司的全部资产
和相关负债进行了评估后，部分资产的评估结果与账面值发生了变
动，变动情况及原因如下：
(一)流动资产
增值主要原因：项目所在地区商业用房市场价值上涨，同时账面值仅为直接成本，评估值包含了间接成本和已投入部分利润造成评估增值。
(二)固定资产
1．车辆
目前国内车辆市场竞争相对激烈，价格呈下降趋势，导致评估原值减值；评估中使用的经济使用年限长于企业的会计的折旧年限，造成评估净值增值
2．电子设备
评估原值减值，主要原因是办公用电脑、打印机、复印机等设备更新换代较快，市场价格下降所导致；评估净值增值的主要原因为企业采用会计折旧年限短于评估采用的经济寿命年限所造成。
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