项目名称：大唐华银电力股份有限公司资产重组划拨国有建设用地使用权价格评估
受托估价单位：北京中地华夏土地房地产评估有限公司
土地估价报告编号：（北京）中地华夏(2014)评(估)字第 102号-湖南省-湘潭市-划-3
提交估价报告日期：二Ｏ一四年十二月二十日
土地估价报告
第一部分 摘要
一、估价项目名称
大唐华银电力股份有限公司资产重组划拨国有建设用地使用权价格评估(湖南省湘潭市)
二、委托估价方
委托单位：中国大唐集团
湖南湘投地方电力资产经营有限公司
大唐华银电力股份有限公司
三、估价目的
根据中国大唐集团公司、湖南湘投地方电力资产经营有限公司和大唐华银电力股份有限公司决定，大唐华银电力股份有限公司拟进行资产重组。受中国大唐集团公司、湖南湘投地方电力资产经营有限公司和大唐华银电力股份有限公司委托，北京中地华夏土地房地产评估有限公司对本次资产重组涉及大唐湘潭发电有限责任公司位于湖南省湘潭市岳塘区的 2宗公共设施用地、1宗城镇住宅用地进行评估，为本次资产重组工作确定土地使用权价格提供参考依据。
四、估价基准日
二Ｏ一四年六月三十日
五、估价日期
二Ｏ一四年六月三十日至二Ｏ一四年十二月二十日
六、地价定义
1、土地用途设定：根据估价对象•国有土地使用证‣（潭国用（2014）第 29s12626号）土地登记用途为城镇住宅用地，根据估价对象•国有土地使用证‣（潭国用（2014）第 29s12625号、潭国用（2014）第 29s12624号）土地登记用途为公共设施用地，估价对象实际用途为公共设施用地，地上主要为综合楼、
体育馆和绿地。参照•土地利用现状分类‣GB/T21010—2007的规定，此次估价设定用途为公共设施用地。
2、土地开发程度设定：估价对象实际开发程度为宗地红线外“六通”（通路、通电、通上水、通下水、通气、通讯）和宗地红线内“五通”（通路、通电、通上水、通下水、通讯）及场地平整，根据此次评估目的,设定待估宗地开发程度为宗地红线外“六通”（通路、通电、通上水、通下水、通气、通讯）和红线内场地平整。
3、土地利用和规划条件说明：根据产权方提供的•国有土地使用证‣及•房地产权证‣等有关资料，待估宗地土地总面积为 53516.4平方米，地上主要为大唐湘潭发电有限责任公司综合楼，建筑总面积为 9019.65平方米，实际容积率为0.17。本次评估设定容积率0.17。
4、国有建设用地使用权年限设定：估价对象评估基准日时为国有划拨土地，土地使用年期为无年期限制。故，本次评估设定土地使用权年限为无年期限制。
5、国有建设用地使用权价格类型设定：本报告评估的出让土地使用权价格是在上述设定用途、开发程度、容积率、土地使用年限条件下于基准日 2014年 6月 30日的国有建设用地使用权价格。
七、估价结果
根据•城镇土地估价规程‣，估价人员依据土地估价的的基本原则理论和方法，在充分分析估价对象所在区域的地价影响因素和掌握的土地市场交易资料的基础上，按照土地估价程序，选择合适的估价方法得出估价对象本次地价定义条件下的土地评估结果如下：
单位面积划拨土地价格：817元/平方米
土地总面积：53516.4平方米
土地总地价：4372.29万元
大 写：肆仟叁佰柒拾贰万贰仟玖佰元整
货币种类：人民币元
估价结果详见附表•土地估价结果一览表‣
土地估价结果一览表
估价机构：北京中地华夏土地房地产评估有限公司 估价报告编号：（北京）中地华夏(2014)评(估)字第102号-湖南省-湘潭市-划-3估价期日：2014年6月30日 估价期日的土地使用权性质：划拨
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|估价期日土地使用者|宗地编号|宗地名称|土地使用证编号|宗地位臵|估价期日实际用途|估价设定的用途|容积率|估价期日的实际土地开发程度|估价设定的土地开发程度|土地使用权年限(年)|面积(㎡)|土地单价(元/㎡)|总地价(万元)|备 注|
|大唐湘潭发电有限责任公司|湖南省-湘潭市-划-30|新区中心花园及体育馆|潭国用（2014）第29s12626号|岳塘区芙蓉路|城镇住宅用地|公共设施用地|0.17|宗地红线外“六通”和红线内“五通一平”|宗地红线外“六通”和红线内场地平整|无年期限制|21975.47|817|1795.4||
|大唐湘潭发电有限责任公司|湖南省-湘潭市-划-31|新区1号门至2号门|潭国用（2014）第29s12625号|岳塘区芙蓉路|公共设施用地|公共设施用地|0.17|宗地红线外“六通”和红线内“五通一平”|宗地红线外“六通”和红线内场地平整|无年期限制|27431.96|817|2241.19||
|大唐湘潭发电有限责任公司|湖南省-湘潭市-划-32|电厂新村1号门外|潭国用（2014）第29s12624号|岳塘区芙蓉路|公共设施用地|公共设施用地|0.17|宗地红线外“六通”和红线内“五通一平”|宗地红线外“六通”和红线内场地平整|无年期限制|4108.97|817|335.7||
|合计|||||||||||53516.4||4372.29||

一、上述土地估价结果的限定条件（见下表）：
设定待估宗地基础设施表
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|地面平整状况|周围道路状况|供电状况|供水状况|排水状况|供气状况|通讯状况|
|宗地内场地平整|宗地南临芙蓉中路，距主干道约30米|宗地内外均接入市政供电系统|宗地内外均接入市政供水管网，能满足区域的生产和生活用水。|宗地内外均接入市政排水管网，采用雨污合流排放方式，排水通畅。|外接新奥燃气公司供气管网，主干管径DN400，能满足生产和生活用气，宗地内未接入。|宗地外有中国电信光缆，联通、移动在该区域建有基站，移动网络覆盖该区域，宗地内已接入|

二、其他需要说明的事项：
1、待估宗地不存在抵押、租赁等他项权利；
2、待估宗地土地面积及权利状况以土地行政主管部门核发的•国有土地使用证‣为依据；
3、本报告结果仅作为大唐华银电力股份有限公司资产重组确定国有建设用地使用权价格提供参考依据。
北京中地华夏土地房地产评估有限公司二Ｏ一四年十二月二十日
八、土地估价师签字
姓名 资格证书号 签名
魏明宇 2002110047
纪成昌 2010110086
九、土地估价机构
估价机构负责人签字：
（机构盖章）
北京中地华夏土地房地产评估有限公司二Ｏ一四年十二月二十日
第二部分 估价对象界定
一、委托估价方
名称：中国大唐集团公司
住所：北京市西城区广宁伯街 1号
法定代表人：陈进行
公司类型：全民所有制
经营范围：经营集团公司及有关企业中由国家投资形成并由集团公司拥有的全部国有资产；从事电力能源的开发、投资、建设、经营和管理；组织电力（热力）生产和销售；电力设备制造、设备检修与调试；电力技术开发、咨询；
电力工程、电力环保工程承包与咨询；新能源开发；自营和代理各类商品和技术的进出口（国家限定公司经营或禁止进出口的商品和技术除外）。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）
名称：湖南湘投地方电力资产经营有限公司
住所：长沙市岳麓区含浦北路 999号
法定代表人：程鑫
公司类型：国有独资有限责任公司
经营范围：电厂的投资；与电厂相关的节能环保项目的开发、综合利用；
相关原材料及燃料项目的投资；高新技术项目的开发、投资。（上述项目中国家有专项规定的从其规定）
名称：大唐华银电力股份有限公司
住所：长沙市芙蓉中路三段 255号五华酒店 8-12楼
法定代表人：王琳
公司类型：上市股份有限公司
经营范围：电力生产
二、估价对象
本次评估的估价对象为中国大唐集团公司下属公司大唐湘潭发电有限责任公司位于湖南省湘潭市岳塘区的 3宗划拨土地,土地用途为公共设施用地和城镇住宅用地,总面积 53516.4平方米。
三、估价对象概况
1、土地登记状况
估价对象的来源及历史沿革：根据委托方提供的资料，估价对象为原湘潭
电厂生产配套的办公及生活用地，于 2002年办理了国有土地使用证，2006年
房改时，将住宅部分剥离，并办理了分割土地证， 2014年 12月由于资产重组的需要，重新规范了土地权属，并办理了新国有土地使用证。
湖南省-湘潭市-划-30：
1）土地使用权人：大唐湘潭发电有限责任公司
2）估价对象的地理位臵：湘潭市岳塘区
3）土地用途：城镇住宅用地
4）四至：东至湘潭七星房地产开发公司，南至湖南省-湘潭市-划-31，西至电厂家属院，北至电厂家属院。
5）土地证登记面积：21975.47平方米
6）土地级别：住宅三级
7）土地权属性质：划拨
8）土地使用权终止日期：无
9）国有土地使用证号：潭国用（2014）第 29s12626号
10）登记时间：2014年 12月 24日
11）图号： 80.20-44.00
12）地号：4303042040040163000
湖南省-湘潭市-划-31：
1）土地使用权人：大唐湘潭发电有限责任公司
2）估价对象的地理位臵：湘潭市岳塘区
3）土地用途：公共设施用地
4）四至：东至湘潭七星房地产开发公司，南至湖南省-湘潭市-划-32，西至湘潭高新区芙蓉农贸发展有限公司，北至湖南省-湘潭市-划-30。
5）土地证登记面积：27431.96平方米
6）土地级别：住宅三级
7）土地权属性质：划拨
8）土地使用权终止日期：无
9）国有土地使用证号：潭国用（2014）第 29s12625号
10）登记时间：2014年 12月 24日
11）图号： 80.20-44.00
12）地号：4303042040040164000
湖南省-湘潭市-划-32：
1）土地使用权人：大唐湘潭发电有限责任公司
2）估价对象的地理位臵：湘潭市岳塘区
3）土地用途：公共设施用地
4）四至：东至湘潭七星房地产开发公司，南至芙蓉中路，西至电厂家属院，北至湖南省-湘潭市-划-31。
5）土地证登记面积：4108.97平方米
6）土地级别：住宅三级
7）土地权属性质：划拨
8）土地使用权终止日期：无
9）国有土地使用证号：潭国用（2014）第 29s12624号
10）登记时间：2014年 12月 24日
11）图号： 80.20-44.00
12）地号：4303042040040318000
2、土地权利状况
（1）估价对象的土地所有权状况：在估价基准日，估价对象土地所有权属国家所有。
（2）估价对象的土地使用权状况：根据•国有土地使用证‣，登记待估宗地的土地使用者为大唐湘潭发电有限责任公司，使用权类型为国有划拨土地使用权。
（3）土地他项权利状况：根据委托方提供的资料与信息，估价对象在估价基准日，未进行出租，也未设立抵押权、担保权、地役权、租赁权等他项权利。
3、土地利用状况
根据产权方提供的•国有土地使用证‣及•房地产权证‣等有关资料，待估宗地土地总面积为 53516.4平方米，地上主要为大唐湘潭发电有限责任公司综合楼，建筑总面积为 9019.65平方米，实际容积率为0.17。本次评估设定容积率0.17。
表 2-1建筑物情况一览表
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|序号|房屋所有权证编号|土地证编号|土地面积|建筑物名称|结构|建成年月|建筑面积（平方米）|
|1|潭房权证岳塘区字第2014037835号|潭国用（2014）第29s12624号，潭国用（2014）第29s12625号，潭国用（2014）第29s12626号|53516.4|生活区综合楼|框架|1998/04|6,682.99|
|2|潭房权证岳塘区字第2014037825号|||幼儿园|砖混|1998/04|2,336.66|

四、影响地价的因素说明
（一）一般因素
1.城市资源状况
（1）地理位臵及交通条件：湘潭，古称潭州，位于湖南省中部偏东，湘江中游，北连宁乡县、望城县、长沙县，南与衡东县、衡山县、株洲县交界，东接株洲市区、株洲县，西与双峰县、涟源市接壤，介于东经111°58′—113°05′，北纬27°20′55″—28°05′40″之间，东西最大横距 108公里，南北最大纵距 81公里，全市总面积 5015平方公里。湘潭市区地处湖南中部，湘江中游，与长沙、株洲各相距约 40公里，三市成“品”字状布局于湘江中游，构成湖南省政治、经济、文化最发达的“金三角”地区。境内交通便捷，京广铁路、湘黔铁路在此交汇；京珠高速公路和上瑞高速公路呈十字形交汇于湘潭境内，G107、G320国道穿境而过；航空运输十分便捷，城区距长沙黄花国际机场 50公里；湘江水运四季通航，常年可行驶千吨级货轮。湘潭现已初步形成由铁路、公路、水运相互配套的立体交通网络，也成为广大内陆地区通往长三角、珠三角等沿海发达地区，发展外向型经济的重要交通枢纽。
（2）自然环境：湘潭市属于中亚热带湿润季风气候，四季分明，春暖多变，夏季炎热且暑热期长，秋季凉爽，冬季寒冷但严寒期短。光照充足，历年平均日照时数 1640-1700小时，雨量丰沛，年降雨量为1200-1445mm。年平均气温16.7-17.4‴，1月最冷，平均气温为4.1‴，7月最热，平均气温29.7‴。无霜期长，平均 280天左右。光、热、水基本同季。全市地处湘中丘陵盆地之中。
北、西、南地势高，中部、东部地势低平，地势起伏较为缓和，相对高差不大。
全市近80%的土地海拔在 150米以下，最高处海拔 802米。地貌类型以岗平地为主，山地占12.12%；丘陵占19.25%；岗地占32.05%；平原占28.05%；水面占8.53%。湘江在城区呈“C”形穿境而过，形成 42公里的回湾。城区为河流冲积平原，主要由湘江Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ级阶地组成，东北部有海拔 100米左右的丘岗地，其余为地势低平冲积平原。城区内平地、丘岗、塘湖兼有，为城市多样化的土地利用奠定了基础。
（3）人口与行政区划：2013年末年末全市常住人口 280.0万人。其中，城镇人口 154.3万人，乡村人口 125.7万人。全年出生人口 3.5万人，人口出生率12.53‰；死亡人口 2.01万人，死亡率7.18‰；人口自然增长率5.35‰。
湘潭市现辖 1县 2市 2区，即湘潭县、湘乡市、韶山市、雨湖区、岳塘区。全市共 24个乡、35个镇、22个街道办事处，其中湘潭县辖 4乡、15镇；湘乡市辖 3乡、15镇、4个街道办事处；韶山市辖 4乡、3镇；雨湖区辖 4乡、2镇、 8个街道办事处；岳塘区辖 4乡、2镇、10个街道办事处。湘潭市城区现包括
雨湖、岳塘两区，土地面积 278.77平方公里。
2、房地产制度和房地产市场发展状况
（1）土地市场：近年来，随着收入的增加，投资观念的增强，特别是湘潭市委市政府建立九华工业示范区，出台各项优化投资环境的政策，使外资涌进湘潭开办工业开发商业住宅，使得土地需求迅速膨胀。固定资产投资的高增长，带动了地价的上升；房地产开发规模增大使得土地出让、转让数量呈上升趋势；
城市建设与品味的提升使居住生活环境得到了改善，旧城改造与拆迁安臵引起大量的被动需求，以及人们对住房质量的需求提高等都有效地刺激了土地需求。
受宏观经济发展影响，湘潭市 2013年整体地价水平基本处于稳定增长状态。综合用地地价水平值增长率为5.4%，地价水平值为 1739元/平方米；商业用地地价增长率为5.1%，地价水平值为 2392元/平方米；居住用地地价增长率为5.8%，地价水平值为 1789元/平方米；工业用地地价增长率为3.9%，地价水平值为 501元/平方米。
从 2013年土地一级市场交易情况来看，中心城区不同区段地价水平变化与 2013年的预测基本相吻合，城市中心区商业用地地价水平增长较快，河东新区的宝塔路、芙蓉路和福星中路附近区域，河西的韶山东路、熙春路和建设北路附近区域，九华及新开发道路等区域的居住用地地价水平较 2012年有一定程度上涨，城市边缘工业区土地价格稳定增长。随着城市基础设施的不断完善，集聚作用的不断增强，雨湖区中心商服区、岳塘区以步步高商业广场为中心的一级商业地段、火车新站周边区域、芙蓉路东方红广场和万达广场周边、步步高大道两侧和九华经济区等将成为地价增长较快的区域。
（2）房地产市场状况：
2013年，湘潭市房地产市场总体保持平稳态势。这一年里，刚性购房需求得到有序释放，市场交易量与 2012年基本持平；开发企业在下半年加快了新品供应节奏，全年市场新增供应量小幅增长；受国家房地产市场宏观调控相关举措影响，二手房交易量大幅增长。
2013年，湘潭市共颁发 66个商品房预售许可证，商品房批准预售面积为 214.47万㎡，同比增加2.92%，其中，商品住宅批准预售面积为 180.84万㎡，同比减少2.99%；商铺为 33.63万㎡，同比增加53.84%。。
商品房登记销售方面，2013年，湘潭（本级）新建商品房登记销售 190.47万㎡（16930套），同比减少3.13%，其中，商品住宅登记销售 168.18万㎡（14913
套），同比减少0.08%；非住宅登记销售 22.29万㎡（2017套），同比减少21.29%。
此外，2013年，湘潭本级二手房成交面积为 80.65万㎡（8442套），同比增加22.49%，其中住宅成交面积为 66.31万㎡（7951套），同比增加39.63%。
总体来说，2013年，湘潭房地产市场整体保持稳中有升。
（3）宏观调控及金融税收政策
国家宏观政策对房地产市场的调控对土地价格产生极大影响。自 2010年以来国家房地产调控政策的方向是：第一，坚决抑制投机炒房性需求，控制房价的上涨，促进房价的合理回归；第二，大力建设保障性住房，同时满足市场上一些刚性的自主性需求。房地产调控政策上主要包括：市场方面，建设保障性住房，一房一价，打击捂盘惜售；金融方面，加息并上调存款准备金率，土地抵押和融资限制；房贷方面，上调首套首付比例，取消优惠利率，开发与地产及个人贷款全面收紧；税收方面，在部分城市开征房产税试点，严格执行房地产增值税。到 2013年，调控成了全年的主旋律。2013年 2月 20日，国务院常务会议明确了五项房地产市场调控具体政策措施，即“国五条”。“国五条”中稳定房价的新政包括，完善稳定房价工作责任制、坚决抑制投机投资性购房、增加普通商品住房及用地供应、加快保障性安居工程规划建设、加强市场监管等五项内容。为响应国家房价调控政策，中国诸多城市已在年初推出相应的“国五条”及实施细则。
在响应中央关于增加保障性住房的政策下，湘潭市在全省率先出台•湘潭市城区保障性住房分配和运营管理的暂行办法‣,确保保障房分配、使用、运篙和管理有章可循、规范有序、发挥其应有的住房保障效应，并率先明确了廉租房与公租房“并轨运行"的转换模式,此人性化政策是完善湘潭住房保障供应体系和管理机制的务实举措,有利于保障性住资源的合理统筹和有效配臵,有助于最大限度地发挥住房保障效应。
2013年，湘潭房地产市场总体延续了平稳态势，新建商品房供应与销售都稍有增长，新建商品房供应能满足销售的需求。国家对房地产市场的调控政策将不会放松，一定程度上将控制房地产发展的速度，土地价格涨幅也将控制在较低水平。
3、产业政策
（1）发展方向
湘潭市坚定不移地以工业化为龙头，坚持以大工业思路抓产业发展，以自主创新提升产业技术水平，优化一产，壮大二产，提升三产，促进产业结构的
不断优化，加快转变经济增长方式，充分释放工业主导型经济增长的潜力和效
益，推动县域经济加快发展，力促产业经济实现新的跨越。
（2）产业空间布局
工业重点突出两区、精心打造工业园、着力提升老工业基地。农业以各县（市）区和中心集镇的优势资源和特色产品为依托，合理配臵生产要素，形成规模农业、品牌农业，构建各具特色的农业产业格局，整体上形成“三带”结合的农业空间布局体系。服务业总体形成内圈、中圈和外圈的三圈层空间布局；
内圈即中心城区，包括河西老城区和河东城区，重点建设中央商务区，要着力优化提升河西商贸区，开发建设河东综合商务区，积极发展高层次的商贸金融、中介咨询、信息服务等现代服务业；中圈指二环线周边区域，大力发展中高档批发市场、物流配送中心、工业园区综合服务业、科教、文化和旅游产业，在沿江、沿铁路一带重点布局一批现代物流项目，吸纳并扩大内圈的辐射功能；
外圈即二环线以外的区域，大力发展交通运输等生产型服务业及生态旅游业，强化城市对外集聚和辐射功能，同时，因地制宜加快农村消费品市场等县乡服务业体系建设。
（3）加快推进工业化进程
坚持以信息化带动工业化，走新型工业化道路。重点围绕建设湖南先进制造业中心，着力抓好一批重大产业化项目建设，发展壮大 10大标志性企业，加快壮大 3大支柱产业，扶持发展两大新兴产业，改造提升 3大传统产业，培育发展 4大产业集群，抓好工业园区建设，培育品牌产品，争创湖南省著名商标、湖南省名牌产品和中国驰名商标、中国名牌产品，实现工业规模的迅速扩张（4）积极发展服务业
为满足工业化加速的需要，全面提升服务业的质量和水平，着力发展为工业制造业服务配套的现代服务业。
与此同时，大力发展现代流通业，着力建设湘中南现代物流中心。突出发展现代物流业。加快构筑物流设施、物流信息、物流政策三大平台，扶持发展一批具有现代化设施设备和服务能力的规模较大的物流园区、配送中心及第三方物流企业，着力推广步步高、心连心等公司“基地、物流、仓储、销售”四位一体的现代物流模式，构建合理的能辐射一定区域的包括交通运输、仓储配送、流通加工、信息网络等功能完善的现代物流体系。
大力发展现代农业。按照生产发展、生活宽裕、乡风文明、村容整洁、管理民主的要求，大力发展现代农业，扎实稳步地推进社会主义新农村建设。
4、城市规划与发展目标
通过湘潭市最新公布的•湘潭市中心城区控制性详细规划‣可以看出，湘潭市湘潭市的城市总体定位为：“全国„两型社会‟示范区，中部率先崛起的经济强市，长株潭城市群向西辐射的城乡服务中心，历史文化、旅游名城和现代化生态宜居城市。”规划以“湘江”为纽带，形成“一江两岸，五片一心”的组团式布局结构。“一江”即湘江生态功能轴；“两岸”即湘江东、西两岸；“五片”即河西片、河东中心片、高新片、东城片和岳塘经开区片；“一心”即城市中心区。近年来，湘潭市城市中心区建设步伐加快，重点工程建设实施顺利。2014年，全市各级各部门共计申报市级重点建设项目 240个（不含房地产开发项目），项目总投资 3104亿元，2014年计划投资 770亿元，争取完成投资 830亿元，较 2013年增长40％，基本达到了支撑 1500亿元固定资产投资的总体要求。城市道路方面，新建阳塘路、福星东路、望江西路、一环东路、熙春北路、新马路、大湖南路、市农产品物流配送中心周边道路等工程，争取 2014年底前陆续竣工通车。在市区基础设施不断完善的同时，进一步加强了对城市郊区和城乡混合部的辐射作用，加快了城市的发展。2014年，湘潭市对外交通如长湘高速、长韶娄高速、益娄衡高速、长株潭高速外环等公路，铁牛埠港区二期、荷塘港区、河西中心港二期、易俗河港区等重点项目将加紧建设，同时还将加快320、107国道提质改造进程，尽快拉通断头路，加快推进渡改桥工程建设。金湘潭商业广场、莲城商业步行街等重点商贸项目建设项目已发挥了市级商业圈的作用。
城市公共事业基础设施继续加强。并依托中心城市的带动和辐射，加快次级中心城市的发展，带动小城镇发展。
5、城市社会经济发展状况
2013年，湘潭市全市经济总体实现平稳较快增长，全市地区生产总值 1438.1亿元，比上年增长11.0%。其中，第一产业增加值 116.0亿元，增长2.9%；
第二产业增加值 851.8亿元，增长10.9%；第三产业增加值 470.3亿元，增长13.3%。按常住人口计算，人均地区生产总值 51538元，增长10.3%。
全市三次产业结构为8.1:59.2:32.7。第一、二、三次产业对经济增长的贡献率分别为2.4%、57.4%和40.2%。其中，工业增加值对经济增长的贡献率为53.0%。非公有制经济增加值904.7亿元，比上年增长14.1%，占地区生产总值的比重为62.9%。
6、社会储蓄和投资
①财政金融状况与利率水平
2013年末全市金融机构本外币各项存款余额1396.8亿元，比年初新增269.0亿元。其中，单位存款余额539.8亿元，比年初新增140.6亿元；个人存款余额832.6亿元，比年初新增122.9亿元。本外币各项贷款余额997.4亿元，比年初新增170.1亿元。其中，短期贷款余额508.4亿元，比年初新增74.0亿元；中长期贷款余额471.7亿元，比年初新增109.8亿元。
②固定资产投资
2013年，全市固定资产投资（不含农户）1214.9亿元，比上年增长35.9%。
按经济类型分，国有投资396.5亿元，增长33.3%；非国有投资818.4亿元，增长37.2%；民间投资761.4亿元，增长39.4%。按投资方向分，民生工程投资78.9亿元，增长1.6倍，生态环境投资30.4亿元，增长2.3倍；基础设施投资288.9亿元，增长79.9%；高新技术产业投资23.8亿元，增长17.1%；
技改投资668.1亿元，增长23.7%。
综合考虑以上影响地价一般因素，评估分析由于受宏观经济因素的刺激和国家土地政策的影响，随着长株潭“两型社会”建设综合配套改革试验区基础设施的进一步完善，三市融合的节奏加快，地区经济日趋稳步发展，预计 2014年湘潭市土地市场总体将向好的方向发展，而土地市场还将持
续受房地产调控政策影响，湘潭市总体地价水平将保持目前的发展速度。
地价水平可能较快增长的区域是雨湖区中心商服区、岳塘区以步步高商业广场为中心的一级商业地段、火车新站周边区域、芙蓉路东方红广场和万达广场周边、步步高大道两侧及九华地区等。
（二）区域因素
1、区域概况
岳塘区是湘潭市的两个城区之一，是湘潭市乃至湖南省的重要工业区，是湘潭的政治中心、长株潭城市群“两型”社会建设的重点区以及湘潭市“两型”社会建设的先行区。位于位于长沙、株洲、湘潭三市交界的“金三角”中心地带，面积 206平方公里，2013年年末常住人口 46.25万，岳塘区辖 2乡、 1场、10个街道办事处和 1个省级经济开发区。
按区域口径，2013年全区地区生产总值 430.2亿元，按现价计算，同比增长9.1%，其中：第一产业增加值 5.6亿元，同比增长1.3%；第二产业增加值 277.8亿元，同比增长6.9%；第三产业增加值 146.8亿元，同比增长13.5%。
全区完成财政总收入 14.7亿元，同比增长20.49%，其中公共财政预算收入完成 7.17亿元。财政总支出 9.32亿元，同比增长5.55%。全区经济保持平稳增长。
2、交通条件
（1）对外交通条件
岳塘区位于长沙、株洲、湘潭三市交界的“金三角”中心地带，联系三市之枢纽，扼湖南经济开发带“五区一廊”之要冲。
a)公路：107(北京—深圳)、320(上海—毗町)国道，上瑞（上海—瑞丽）、京珠（北京—珠海）高速公路贯穿全区。两高速公路于株易路口设互通式立交与出入口。是长沙市、湘潭市、株洲市、衡阳市、娄底市、邵阳市六市公路交通必经之地，年过境人口数量非常庞大。估价对象距湘潭市汽车东站约 600米。
b)铁路：京广铁路从北向东穿境而过，长度为 9.7公里。并设有易家湾铁路客货两用站场，以货运为主。估价对象距湘潭站约 8公里。
c)水运：湘江常年可行驶 1000吨级客货轮船。区内有南天股份有限公司的专用码头和易家湾码头。估价对象距客运码头约 15公里。
d)航空：利用上瑞转京珠高速公路达长沙黄花机场约 50公里，仅 40分钟路程。
e)城铁：长株潭城际地铁于隔江的九华示范区设换乘枢纽站，通过规划的
昭华大桥与昭山示范区 2公里直连。
（2）公共交通条件
估价对象所在区域有多条公交线路通过，500米内有农贸市场和书院路口两个公交站点。
3、基础设施状况
（1）供水：区域内有湘潭市第三水厂，从湘江取水，生产能力 20万吨／日，年供水总量 1.60亿吨，结合市政道路、桥梁建设，设臵给水管网，构成各大水厂联网、联合供水方式，采用环状供水管网，主干管径DN500～DN600，供水管道总长度约 100公里，该区域供水保证率在99％以上。
（2）排水：该区域排水由城市下水管道排入湘江，有雨污合流式，也有雨污分流式，有严重水污染的工矿企业一般以雨污分流式排水，将废水经过处理后由专门管道排入湘江。岳塘片区近期污水进入湘潭河东污水处理厂，近期污水处理规模 10万m3/d，近期服务人口 31万人，服务面积约32km2。
该区域现有排水管道长100公里，分为10个管网系统，主干管径d500～d1800。
（3）供电：以湘潭市电力公司为本区主要供电电源，该区域供电覆盖达100％，区域内有一座 11万伏变电站，采用双电源、双回路方式，输入电压为220V，共有输电线路 50条 9850公里，配电线路 990条 7750公里。该区域用电保证率在99％以上。
（4）通讯：该区域建成了县级以上大容量长途数字传输网、程控电话网、移动电话网、无线寻呼网、数据通信网、电话语言信息服务网、地市级可视会议电话网，长途通信实现了传输数字化、光纤化。
4、环境条件
（1）人文环境：待估宗地所在的岳塘区为湘潭市的行政中心，区内有湘潭市政府、市人大等各行政单位，有湖南工程学院、湖南城建职院等 2所高等院校，有火炬学校、湘潭市第十二中学、湘缆中学等多所中小学，周边居民受教育程度较高，人文环境较好。
（2）自然环境：待估宗地所在的区域内空气质量良好，植被覆盖率较高，有湖湘公园、岳塘公园等多处休闲场所，其中法华山森林公园距城市中心区仅 10公里，生态旅游满足了现代人对大自然的向往和追求，更可陶冶情操、丰富人们的精神生活。区内环境污染程度较轻。
5、商业繁华度
按各中心的作用和相对规模，湘潭市城区商服中心分为市级商服中心、区
级商服中心和小区级商服中心三个等级。市级商服中心 2个，分别是基建营、建设路口；区级商服中心 3个，分别是砂子岭，下摄司，板塘铺；小区级商服中心 26个，分别是盛世峨嵋，九州，半边街，板塘，福星，芙蓉，江麓等。待估宗地位于芙蓉片区，区域内有多个住宅小区，周边人口密度较大，主要的商业形式为临街商铺，主要为休闲、餐饮等网点。待估宗地距区域商服中心约 800米，估价对象所在区域目前商服繁华度一般。
6、公用设施完备程度
待估宗地周边有多家小区幼儿园，但附近无中小学；周边有中国邮政储蓄银行、建设银行、农村商业银行等营业网点、医院有湘潭华侨中西医结合医院。
（三）个别因素
1、宗地位臵：位于湘潭市岳塘区
2、宗地形状与面积：根据委托方提供的宗地图，宗地形状为近似矩形，形状较规则，且土地面积较大，对宗地建筑布局有利。
3、宗地用途：根据估价对象•国有土地使用证‣（潭国用（2014）第 29s12626号）土地登记用途为城镇住宅用地，根据估价对象•国有土地使用证‣（潭国用（2014）第 29s12625号、潭国用（2014）第 29s12624号）土地登记用途为公共设施用地，估价对象实际用途为公共设施用地，地上主要为综合楼、体育馆和绿地。参照•土地利用现状分类‣GB/T21010—2007的规定，此次估价设定用途为公共设施用地。
4、宗地地质与地势：宗地所在区域地质状况良好，地势平坦，地质承载力 220-240KPA。
5、宗地土地利用状况：根据产权方提供的•国有土地使用证‣及•房地产权证‣等有关资料，待估宗地土地总面积为 53516.4平方米，地上主要为大唐湘潭发电有限责任公司综合楼，建筑总面积为 9019.65平方米，实际容积率为0.17。本次评估设定容积率0.17。
6、宗地基础设施条件：
地面平整状况：估价对象现状为红线内场地平整，本次评估设定为红线内场地平整；
临路状况：宗地南临芙蓉路；
供电状况：宗地外接湘潭市电力公司供电管网，采用双电源、双回路方式，输入电压为220V，保证率大于99%；
供水状况：宗地外接市政供水管网，由湘潭市第三自来水厂供水，供水保
证率大于99%，能满足区域的生产和生活用水；
排水状况：排放依附道路排水系统，雨污合流汇入城市排水管网。可控制性集中排放，排水畅通。
通讯状况：宗地外有中国电信光缆，联通、移动在该区域建有基站，移动网络覆盖该区域。
通气状况：宗地外接新奥燃气公司供气管网，主干管径DN400，能满足生产和生活用气。宗地内未接入。
综合考虑以上影响地价的个别因素，评估分析：宗地形状较规则且面积较大，地质地势条件优，自然灾害危害程度大于 100年一遇，临路状况好。待估宗地作为设定用途符合最有效利用原则，其他个别条件均对宗地产生有利影响。
第三部分 土地估价结果及其使用
一、估价依据
（一）有关法律法规和国家有关部门颁布相关文件
1、•中华人民共和国物权法‣（2007年 3月 16日第十届全国人民代表大会第五次会议通过）
2、•中华人民共和国土地管理法‣（2004年 8月 28日第十届全国人民代表大会常务委员会第十一次会议修订）
3、•中华人民共和国城市房地产管理法‣（2007年 8月 30日第十届全国人民代表大会常务委员会第二十九次会议修订）
4、•中华人民共和国城乡规划法‣（中华人民共和国主席令第 74号，2007年 10月 28日）
5、•中华人民共和国担保法‣（1995年 6月 30日第八届全国人民代表大会常务委员会第十四次会议通过）
6、•中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例‣（国务院令第55号，1990年5月19日）
7、•招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范‣（试行）（国土资发［2006］114号，2006年5月31）
8、•招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定‣（国土资源部令第39号）
9、•国土部发布实施全国工业用地出让最低价标准通知‣（国土资发[2006]第307号）
10、•国土资源部关于调整工业用地出让最低价标准实施政策的通知‣(国土资发„2009‟56号)
11、•关于进一步加强城市地价动态监测工作的通知‣(国土资发[2008]51号)
12、•关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知‣（建住房[2006]8号）
13、•国务院关于加强国有土地资产管理的通知‣（国发[2001]15号）
14、•国务院关于深化改革严格土地管理的决定‣（国发[2004]28号）
15、•国务院关于促进节约集约用地的通知‣（国发[2008]3号）
16、国土资源部办公厅关于发布•国有建设用地使用权出让地价评估技术规范（试行）‣的通知（国土资厅发„2013‟20号）
（二）地方有关部门颁布的法规及相关文件
1、•湖南省实施<中华人民共和国土地管理法>办法‣（2000年 3月 31日湖南省第九届人民代表大会常务委员会公告（第 36号））
2、•湖南省人民政府关于调整湖南省征地补偿标准的通知‣（湘政发[2012]46号）
3、湖南省人民政府关于•湘潭市集体土地征收与房屋拆迁补偿安臵办法‣的批复（湘政函[2013]84号）
4、•湖南省实施†中华人民共和国耕地占用税暂行条例‡办法‣（湖南省人民政府令第 231号）
5、湖南省物价局、湖南省财政厅•关于重新公布全省国土资源系统行政事业性收费项目和标准的通知‣（湘价费（2003）42号）
6、湖南省人民政府关于印发•湖南省水利建设基金筹集和使用管理办法‣（湘政发[2011]27号）
7、湖南省人民政府办公厅关于印发•湖南省耕地开垦费征收使用管理办法‣的通知（湘政办发[2010]47号）
8、•关于调整新增建设用地土地有偿使用费征收管理有关政策的通知‣（湘财综„2006‟85号）
9、•湘潭市城区被征地农民就业培训和社会保障实施办法‣（潭政办发„2010‟55号）
10、•关于公布湘潭市城区土地定级与基准地价更新成果的通知‣（潭政发[2012]23号，湘潭市人民政府，2012年 9月 28日）
11、•湘潭市市区土地定级与基准地价更新技术报告‣（2012年 8月）（三）有关行业技术标准文件
1、中华人民共和国国家标准•城镇土地估价规程‣；（GB/T18508-2001， 2001年 11月 12日）
2、中华人民共和国国家标准•城镇土地分等定级规程‣；（GB/T
18507-2001）
3、中华人民共和国国家标准•土地利用现状分类‣（GB/T21010-2007， 2007年 8月 10日）
（四）委托方提供的资料
（1）委托方提供的•土地估价委托书‣;
（2）企业法人营业执照；
（3）估价对象•国有土地使用证‣；
（五）估价人员现场勘查取得的资料。
1、估价对象区域位臵示意图；
2、宗地内外基础设施情况调查收集的资料；
3、估价对象区域情况调查收集的资料；
4、估价对象现状利用照片;
二、土地估价
1、估价原则
本次估价过程中，遵循的主要原则有：
（1）合法性原则
土地估价应以估价对象的合法权益为前提进行。合法权益包括：合法产权、合法使用、合法处分等方面。在合法产权方面，应以土地使用权证、权属登记和其他合法证件为依据。在合法使用方面，应以使用管制（城市规划、土地用途管制等）为依据。在合法处分方面，应以法律法规和合同（如土地使用权出让合同）等容许的处分方式为依据。
（2）替代原则
根据市场运行规律，在同一商品市场中，商品或提供服务的效用相同或大致相似时，价格低者吸引需求，即有两个以上互有替代性的商品或服务同时存在时，商品或服务的价格是经过相互影响与比较之后来决定的。土地价格也同样遵循替代规律，某块土地的价格，受其它具有相同使用价值的地块，即同类型具有替代可能的地块价格所牵制。换言之，具有相同使用价值、替代可能的地块之间，会相互影响和竞争，使价格相互牵制而趋于一致。
（3）需求与供给原则
在完全的市场竞争中，一般商品的价格都取决于供求的均衡点。供小于求，价格就会提高，否则，价格就会降低。由于土地与一般商品相比，具有独特的人文和自然特性，因此在进行土地估价时既要考虑到所假设的公平市场，又要考虑土地供应的垄断性特征。
（4）变动原则
一般商品的价格，是伴随着构成价格的因素的变化而发生变动的。土地价格也有同样情形，它是各种地价形成因素相互作用的结果，而这些价格形成因素经常处于变动之中，所以土地价格是在这些因素相互作用及其组合的变动过程中形成的。因此，在土地估价时，必须分析该土地的效用、稀缺性、个别性及有效需求以及使这些因素发生变动的一般因素、区域因素及个别因素。由于这些因素都在变动之中，因此应把握各因素之间的因果关系及其变动规律，以便根据目前的地价水平预测未来的土地价格。
（5）协调原则
土地总是处于一定的自然与社会环境之中，必须与周围环境相协调。因为土地能适应周围环境，则该土地的收益或效用能最大限度地发挥，所以要分析土地是否与所处环境协调。因此，在土地估价时，一定要认真分析土地与周围环境的关系，判断其是否协调，这直接关系到该地块的收益量和价格。
（6）多种方法相结合的原则
随着我国土地估价业的发展，目前比较实用的宗地估价方法有收益还原法、市场比较法、成本逼近法、剩余法和基准地价系数修正法等方法。由于不适宜的估价方法可能使评估结果产生较大的偏差，因此进行地价评估时，就要根据待估宗地的实际情况，充分考虑用地类型及所掌握的资料，选择最适宜的方法进行评估，同时为了使评估结果更为客观，更接近于准确，评估中选择两种较为适宜的方法进行评估，以便互相验证，减小误差，确定出合理的价格。
为了使该估价对象的土地评估结果更为客观，更接近于准确，评估中选择了基准地价系数修正法和成本法等两种方法进行评估，以便互相验证，减小误差，确定出合理的土地价格。
2、估价方法
根据•城镇土地估价规程‣（以下简称•规程‣），通行的地价评估方法有市场比较法、收益还原法、假设开发法（剩余法）、成本逼近法、基准地价系数修正法等。估价方法的选择应按照地价评估的技术•规程‣，根据湘潭市地产市场发育情况并结合估价对象的具体特点及估价目的等，选择适当的估价方法。
①选择基准地价系数修正法
根据•湘潭市人民政府关于公布湘潭市城区土地定级与基准地价更新成果的通知‣（潭政发„2012‟23号），湘潭市市区基准地价更新成果已由湘潭市政府于 2012年 9月 28日公布实施，根据•湘潭市城区基准地价成果更新技术报告‣，湘潭市基准地价基准日为 2012年 3月 31日，距本次评估基准日较近，
且待估宗地在基准地价覆盖范围内，故适宜采用基准地价系数修正法评估估价对象完全价格。
②选择市场比较法
估价对象评估参照用途为住宅，能够搜集到近期的住宅用途土地出让交易案例，因此能采用市场比较法进行修正，得到估价对象的完全价格。
未采用方法的理由
①不选择收益还原法：
由于估价对象为公共设施用地，地上为电厂附属综合楼，由于难以搜集到与估价对象类似的房地产的租金水平，无法合理确定估价对象的房地产总收益，同时根据企业整体收益很难剥离确定待估宗地的房地产及土地、房屋收益，故不采用收益还原法进行评估；
②不选择剩余法：
由于估价目的为企业改制，不属于投资开发的土地，且待估宗地所处区域没有与待估宗地地上建构筑物相类似的市场交易案例，无法合理确定房地产总价，不适宜采用剩余法评估；
③不选择成本逼近法
估价对象位于城区，且周边主要土地利用类型为住宅及配套商业，不适宜用成本逼近法测算。
综上所述，本次估价分别采用基准地价系数修正法和市场比较法评估估价对象的完全价格，通过扣减出让金或土地增值收益获得估价对象的划拨土地使用权价格。
3、估价结果
根据•城镇土地估价规程‣，估价人员依据土地估价的的基本原则理论和方法，在充分分析估价对象所在区域的地价影响因素和掌握的土地市场交易资料的基础上，按照土地估价程序，选择合适的估价方法得出估价对象本次地价定义条件下的土地评估结果如下：
单位面积划拨土地价格：817元/平方米
土地总面积：53516.4平方米
土地总地价：4372.29万元
大 写：肆仟叁佰柒拾贰万贰仟玖佰元整
货币种类：人民币元
估价结果详见附表•土地估价结果一览表‣
三、需要特殊说明的事项
1、估价的前提条件和假设条件
（1）本次估价的依据是委托方及下属改制单位提供的有关资料以及国务院的批复。同时，根据中华人民共和国国家标准•城镇土地估价规程‣GB/T 18508—2001、•城镇土地分等定级规程‣GB/T18507—2001、•土地利用现状分类‣ GB/T21010—2007、湘潭市人民政府和湘潭市国土资源局等有关部门颁布的有关法规条例文件通知、全国人大国务院和国土资源部颁布的有关法律法规及规章进行估价。
（2）估价期日地产市场为公正、公开、公平的均衡市场，土地区位条件和地产市场交易资料等评估相关资料由估价人员实地调查而得。
（3）、估价对象地价内涵是评估宗地在估价基准日 2014年 6月 30日、设定土地用途、设定土地开发程度、设定土地年限等条件下的国有建设用地使用权价格。待估宗地与其它生产要素相结合，能满足设定使用年限内经营管理的正常进行，保证公司的持续发展。
（4）、本报告估价结果是在满足地价定义所设定条件下的国有建设用地使用权价格，若待估宗地的土地利用方式、估价期日、土地开发状况、土地使用年限、土地面积等影响地价的因素发生变化，该评估价格应作相应调整。
2、估价结果和估价报告的使用
（1）估价人员依据中华人民共和国国家标准•城镇土地估价规程‣（GB/T18508-2001）撰写本估价报告，形成意见和结论。
（2）本报告仅为本次评估目的服务，其估价结果仅用于本次评估目的时才有效。
（3）土地估价报告仅供委托方和送交土地管理部门审查使用，土地估价技术报告不提供给委托方。
（4）本报告的估价结果自评估基准日起一年内有效。
（5）估价报告和估价结果的使用权属于为中国大唐集团公司，北京中地华夏土地房地产评估有限公司负责对估价结果进行解释。
（6）本报告及估价结果仅为中国大唐集团公司下属公司大唐华银电力股份有限公司资产重组涉及的土地评估和资产处臵提供使用，当用于其它目的，本报告评估结果无效。任何单位和个人未经估价机构书面同意，不得以任何形式发表、肢解本报告。
本报告必须完整使用，对仅使用报告中的部分内容所导致的有关损失，受托估价机构不承担责任。
3、其他需要特殊说明的事项
（1）、土地使用证、房屋所有权证、企业营业执照等资料由委托方提供，
委托方提供资料属实。估价对象区域位臵图、估价对象照片、市场比较案例、
基准地价等由现场估价人员现场踏勘取得。
（2）、报告中有关待估宗地的土地权属状况、土地面积等应以湘潭市国土资源局核发的•国有土地使用证‣为准。
（3）、关于评估参照用途的说明：估价对象证载用途为公共设施用地和城镇住宅用地，位于岳塘区芙蓉路，周边主要土地利用类型为住宅及配套商业，且周边无工业企业分布，同时，经咨询当地国土资源局，该区域内公共设施用途地价水平与住宅用途地价水平相当，故本次评估参照住宅用途评估。
（4）、土地还原利率的确定：本报告中土地还原利率参考•湘潭市市区土地定级与基准地价更新技术报告‣（2012），住宅用地土地还原利率为7.06%。
（5）、估价对象共为 3宗地，均为大唐湘潭发电有限责任公司生产配套用地，位臵相邻，且均位于同一区域，其区域因素及个别因素基本相同，故本次评估过程按照单宗地进行。
（6）、其它说明：委托方对所提供资料（详见估价依据）的真实性负责，估价机构对所收集资料的真实性、准确性负责。
第四部分附件
附件 1委托方营业执照复印件
附件 2待估宗地区域位臵示意图
附件 3待估宗地现状利用照片复印件
附件 4待估宗地•国有土地使用证‣复印件
附件 5估价机构营业执照复印件及机构资质证书
附件 6土地估价师资格证书复印件
项目名称：大唐华银电力股份有限公司资产重组划拨国有建设用地使用权价格评估
受托估价单位：北京中地华夏土地房地产评估有限公司
土地估价报告编号：（北京）中地华夏(2014)评(估)字第 102号-湖南省-湘潭市-划-3
土地估价技术报告编号：（北京）中地华夏(2014)评(估)字第 102号-湖南省-湘潭市-划-3
提交估价报告日期：二Ｏ一四年十二月二十日
关键词：湖南省湘潭市
资产重组
北京中地华夏土地房地产评估有限公司
二〇一四年
土地估价技术报告
第一部分 总述
一、估价项目名称
大唐华银电力股份有限公司资产重组划拨国有建设用地使用权价格评估(湖南省湘潭市)
二、委托估价方
名称：中国大唐集团公司
住所：北京市西城区广宁伯街 1号
法定代表人：陈进行
公司类型：全民所有制
经营范围：经营集团公司及有关企业中由国家投资形成并由集团公司拥有的全部国有资产；从事电力能源的开发、投资、建设、经营和管理；组织电力（热力）生产和销售；电力设备制造、设备检修与调试；电力技术开发、咨询；
电力工程、电力环保工程承包与咨询；新能源开发；自营和代理各类商品和技术的进出口（国家限定公司经营或禁止进出口的商品和技术除外）。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）
名称：湖南湘投地方电力资产经营有限公司
住所：长沙市岳麓区含浦北路 999号
法定代表人：程鑫
公司类型：国有独资有限责任公司
经营范围：电厂的投资；与电厂相关的节能环保项目的开发、综合利用；
相关原材料及燃料项目的投资；高新技术项目的开发、投资。（上述项目中国家有专项规定的从其规定）
名称：大唐华银电力股份有限公司
住所：长沙市芙蓉中路三段 255号五华酒店 8-12楼
法定代表人：王琳
公司类型：上市股份有限公司
经营范围：电力生产
三、受托估价方
受托估价机构：北京中地华夏土地房地产评估有限公司
机构地址：北京市西城区闹市口大街 1号院 2号楼5A1、5A2室
执业范围：全国范围内从事土地评估业务
注册号：A201111002
法人代表：张红
联系人：魏明宇
联系电话：（010）58528309
传真号码：（010）58528304
邮政编码：100031
四、估价目的
根据中国大唐集团公司、湖南湘投地方电力资产经营有限公司和大唐华银电力股份有限公司决定，大唐华银电力股份有限公司拟进行资产重组。受中国大唐集团公司、湖南湘投地方电力资产经营有限公司和大唐华银电力股份有限公司委托，北京中地华夏土地房地产评估有限公司对本次资产重组涉及大唐湘潭发电有限责任公司位于湖南省湘潭市岳塘区的 2宗公共设施和 1宗城镇住宅用地进行评估，为本次资产重组工作确定土地使用权价格提供参考依据。
五、估价依据
（一）有关法律法规和国家有关部门颁布相关文件
1、•中华人民共和国物权法‣（2007年 3月 16日第十届全国人民代表大会第五次会议通过）
2、•中华人民共和国土地管理法‣（2004年 8月 28日第十届全国人民代表大会常务委员会第十一次会议修订）
3、•中华人民共和国城市房地产管理法‣（2007年 8月 30日第十届全国人民代表大会常务委员会第二十九次会议修订）
4、•中华人民共和国城乡规划法‣（中华人民共和国主席令第 74号，2007年 10月 28日）
5、•中华人民共和国担保法‣（1995年 6月 30日第八届全国人民代表大
会常务委员会第十四次会议通过）
6、•中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例‣（国务院令第55号，1990年5月19日）
7、•招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范‣（试行）（国土资发［2006］114号，2006年5月31）
8、•招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定‣（国土资源部令第39号）
9、•国土部发布实施全国工业用地出让最低价标准通知‣（国土资发[2006]第307号）
10、•国土资源部关于调整工业用地出让最低价标准实施政策的通知‣(国土资发„2009‟56号)
11、•关于进一步加强城市地价动态监测工作的通知‣(国土资发[2008]51号)
12、•关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知‣（建住房[2006]8号）
13、•国务院关于加强国有土地资产管理的通知‣（国发[2001]15号）14、•国务院关于深化改革严格土地管理的决定‣（国发[2004]28号）15、•国务院关于促进节约集约用地的通知‣（国发[2008]3号）
16、国土资源部办公厅关于发布•国有建设用地使用权出让地价评估技术规范（试行）‣的通知（国土资厅发„2013‟20号）
（二）地方有关部门颁布的法规及相关文件
1、•湖南省实施<中华人民共和国土地管理法>办法‣（2000年 3月 31日湖南省第九届人民代表大会常务委员会公告（第 36号））
2、•湖南省人民政府关于调整湖南省征地补偿标准的通知‣（湘政发[2012]46号）
3、湖南省人民政府关于•湘潭市集体土地征收与房屋拆迁补偿安臵办法‣的批复（湘政函[2013]84号）
4、•湖南省实施†中华人民共和国耕地占用税暂行条例‡办法‣（湖南省
人民政府令第 231号）
5、湖南省物价局、湖南省财政厅•关于重新公布全省国土资源系统行政事业性收费项目和标准的通知‣（湘价费（2003）42号）
6、湖南省人民政府关于印发•湖南省水利建设基金筹集和使用管理办法‣（湘政发[2011]27号）
7、湖南省人民政府办公厅关于印发•湖南省耕地开垦费征收使用管理办法‣的通知（湘政办发[2010]47号）
8、•关于调整新增建设用地土地有偿使用费征收管理有关政策的通知‣（湘财综„2006‟85号）
9、•湘潭市城区被征地农民就业培训和社会保障实施办法‣（潭政办发„2010‟55号）
10、•关于公布湘潭市城区土地定级与基准地价更新成果的通知‣（潭政发[2012]23号，湘潭市人民政府，2012年 9月 28日）
11、•湘潭市市区土地定级与基准地价更新技术报告‣（2012年 8月）（三）有关行业技术标准文件
1、中华人民共和国国家标准•城镇土地估价规程‣；（GB/T18508-2001， 2001年 11月 12日）
2、中华人民共和国国家标准•城镇土地分等定级规程‣；（GB/T18507-2001）
3、中华人民共和国国家标准•土地利用现状分类‣（GB/T21010-2007， 2007年 8月 10日）
（四）委托方提供的资料
（1）委托方提供的•委托估价函‣;
（2）企业法人营业执照；
（3）估价对象•国有土地使用证‣；
（五）估价人员现场勘查取得的资料。
1、估价对象区域位臵示意图；
2、宗地内外基础设施情况调查收集的资料；
3、估价对象区域情况调查收集的资料；
4、估价对象现状利用照片;
六、估价基准日
二Ｏ一四年六月三十日
七、估价日期
二Ｏ一四年六月三十日至二Ｏ一四年十二月二十日
八、地价定义
估价对象位于湖南省湘潭市岳塘区，根据估价目的及估价依据，结合委托方提供的资料集估价人员现场勘查，确定在估价基准日时的地价定义如下：1、土地用途设定：根据估价对象•国有土地使用证‣（潭国用（2014）第 29s12626号）土地登记用途为城镇住宅用地，根据估价对象•国有土地使用证‣（潭国用（2014）第 29s12625号、潭国用（2014）第 29s12624号）土地登记用途为公共设施用地，估价对象实际用途为公共设施用地，地上主要为综合楼、体育馆和绿地。参照•土地利用现状分类‣GB/T21010—2007的规定，此次估价设定用途为公共设施用地。
2、土地开发程度设定：估价对象实际开发程度为宗地红线外“六通”（通路、通电、通上水、通下水、通气、通讯）和宗地红线内“五通”（通路、通电、通上水、通下水、通讯）及场地平整，根据此次评估目的,设定待估宗地开发程度为宗地红线外“六通”（通路、通电、通上水、通下水、通气、通讯）和红线内场地平整。
3、土地利用和规划条件说明：根据产权方提供的•国有土地使用证‣及•房地产权证‣等有关资料，待估宗地土地总面积为 53516.4平方米，地上主要为大唐湘潭发电有限责任公司综合楼，建筑总面积为 9019.65平方米，实际容积率为0.17。本次评估设定容积率0.17。
4、国有建设用地使用权年限设定：估价对象评估基准日时为国有划拨土地，土地使用年期为无年期限制。故，本次评估设定土地使用权年限为无年期限制。
5、国有建设用地使用权价格类型设定：本报告评估的出让土地使用权价格是在上述设定用途、开发程度、容积率、土地使用年限条件下于基准日 2014年 6月 30日的国有建设用地使用权价格。
九、估价结果
根据•城镇土地估价规程‣，估价人员依据土地估价的的基本原则理论和
方法，在充分分析估价对象所在区域的地价影响因素和掌握的土地市场交易资料的基础上，按照土地估价程序，选择合适的估价方法得出估价对象本次地价定义条件下的土地评估结果如下：
单位面积划拨土地价格：817元/平方米
土地总面积：53516.4平方米
土地总地价：4372.29万元
大 写：肆仟叁佰柒拾贰万贰仟玖佰元整
货币种类：人民币元
估价结果详见附表•土地估价结果一览表‣
土地估价结果一览表
估价机构：北京中地华夏土地房地产评估有限公司 估价报告编号：（北京）中地华夏(2014)评(技)字第102号-湖南省-湘潭市-划-3估价期日：2014年6月30日 估价期日的土地使用权性质：划拨
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|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
|估价期日土地使用者|宗地编号|宗地名称|土地使用证编号|宗地位臵|估价期日实际用途|估价设定的用途|容积率|估价期日的实际土地开发程度|估价设定的土地开发程度|土地使用权年限(年)|面积(㎡)|土地单价(元/㎡)|总地价(万元)|备 注|
|大唐湘潭发电有限责任公司|湖南省-湘潭市-划-30|新区中心花园及体育馆|潭国用（2014）第29s12626号|岳塘区芙蓉路|城镇住宅用地|公共设施用地|0.17|宗地红线外“六通”和红线内“五通一平”|宗地红线外“六通”和红线内场地平整|无年期限制|21975.47|817|1795.4||
|大唐湘潭发电有限责任公司|湖南省-湘潭市-划-31|新区1号门至2号门|潭国用（2014）第29s12625号|岳塘区芙蓉路|公共设施用地|公共设施用地|0.17|宗地红线外“六通”和红线内“五通一平”|宗地红线外“六通”和红线内场地平整|无年期限制|27431.96|817|2241.19||
|大唐湘潭发电有限责任公司|湖南省-湘潭市-划-32|电厂新村1号门外|潭国用（2014）第29s12624号|岳塘区芙蓉路|公共设施用地|公共设施用地|0.17|宗地红线外“六通”和红线内“五通一平”|宗地红线外“六通”和红线内场地平整|无年期限制|4108.97|817|335.7||
|合计|||||||||||53516.4||4372.29||

一、上述土地估价结果的限定条件（见下表）：
设定待估宗地基础设施表
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|-|-|-|-|-|-|-|
|地面平整状况|周围道路状况|供电状况|供水状况|排水状况|供气状况|通讯状况|
|宗地内场地平整|宗地南临芙蓉中路，距主干道约30米|宗地内外均接入市政供电系统|宗地内外均接入市政供水管网，能满足区域的生产和生活用水。|宗地内外均接入市政排水管网，采用雨污合流排放方式，排水通畅。|外接新奥燃气公司供气管网，主干管径DN400，能满足生产和生活用气，宗地内未接入。|宗地外有中国电信光缆，联通、移动在该区域建有基站，移动网络覆盖该区域，宗地内已接入|

二、其他需要说明的事项：
1、待估宗地不存在抵押、租赁等他项权利；
2、待估宗地土地面积及权利状况以土地行政主管部门核发的•国有土地使用证‣为依据；
3、本报告结果仅作为大唐华银电力股份有限公司资产重组确定国有建设用地使用权价格提供参考依据。
北京中地华夏土地房地产评估有限公司二Ｏ一四年十二月二十日
十、需要特殊说明的事项
1、估价的前提条件和假设条件
（1）本次估价的依据是委托方及下属改制单位提供的有关资料以及国务院的批复。同时，根据中华人民共和国国家标准•城镇土地估价规程‣GB/T 18508—2001、•城镇土地分等定级规程‣GB/T18507—2001、•土地利用现状分类‣ GB/T21010—2007、湘潭市人民政府和湘潭市国土资源局等有关部门颁布的有关法规条例文件通知、全国人大国务院和国土资源部颁布的有关法律法规及规章进行估价。
（2）估价期日地产市场为公正、公开、公平的均衡市场，土地区位条件和地产市场交易资料等评估相关资料由估价人员实地调查而得。
（3）、估价对象地价内涵是评估宗地在估价基准日 2014年 6月 30日、设定土地用途、设定土地开发程度、设定土地年限等条件下的国有建设用地使用权价格。待估宗地与其它生产要素相结合，能满足设定使用年限内经营管理的正常进行，保证公司的持续发展。
（4）、本报告估价结果是在满足地价定义所设定条件下的国有建设用地使用权价格，若待估宗地的土地利用方式、估价期日、土地开发状况、土地使用年限、土地面积等影响地价的因素发生变化，该评估价格应作相应调整。
2、估价结果和估价报告的使用
（1）估价人员依据中华人民共和国国家标准•城镇土地估价规程‣（GB/T18508-2001）撰写本估价报告，形成意见和结论。
（2）本报告仅为本次评估目的服务，其估价结果仅用于本次评估目的时才有效。
（3）土地估价报告仅供委托方和送交土地管理部门审查使用，土地估价技术报告不提供给委托方。
（4）本报告的估价结果自评估基准日起一年内有效。
（5）估价报告和估价结果的使用权属于为中国大唐集团公司，北京中地华夏土地房地产评估有限公司负责对估价结果进行解释。
（6）本报告及估价结果仅为中国大唐集团公司下属公司大唐华银电力股份有限公司资产重组涉及的土地评估和资产处臵提供使用，当用于其它目的，本报告评估结果无效。任何单位和个人未经估价机构书面同意，不得以任何形式发表、肢解本报告。
本报告必须完整使用，对仅使用报告中的部分内容所导致的有关损失，受托估价机构不承担责任。
3、其他需要特殊说明的事项
（1）、土地使用证、房屋所有权证、企业营业执照等资料由委托方提供，委托方提供资料属实。估价对象区域位臵图、估价对象照片、市场比较案例、
基准地价等由现场估价人员现场踏勘取得。
（2）、报告中有关待估宗地的土地权属状况、土地面积等应以湘潭市国土资源局核发的•国有土地使用证‣为准。
（3）、关于评估参照用途的说明：估价对象证载用途均为城镇住宅用地和公共设施用地，位于岳塘区芙蓉路，周边主要土地利用类型为住宅及配套商业，且周边无工业企业分布，同时，经咨询当地国土资源局，该区域内公共设施用途地价水平与住宅用途地价水平相当，故本次评估参照住宅用途评估。
（4）、土地还原利率的确定：本报告中土地还原利率参考•湘潭市市区土地定级与基准地价更新技术报告‣（2012），住宅用地土地还原利率为7.06%。
（5）、估价对象共为 3宗地，均为大唐湘潭发电有限责任公司生产配套用地，位臵相邻，且均位于同一区域，其区域因素及个别因素基本相同，故本次评估过程按照单宗地进行。
（6）、其它说明：委托方对所提供资料（详见估价依据）的真实性负责，估价机构对所收集资料的真实性、准确性负责。
十一、土地估价师签字
姓名 资格证书号 签名
魏明宇 2002110047
纪成昌 2010110086
十二、土地估价机构
估价机构负责人签字：
（机构盖章）
北京中地华夏土地房地产评估有限公司二Ｏ一四年十二月十五日
第二部分 估价对象描述及地价影响因素分析
一、估价对象描述
1、土地登记状况
估价对象的来源及历史沿革：根据委托方提供的资料，估价对象为原湘潭电厂生产配套的办公及生活用地，于 2002年办理了国有土地使用证，2006年房改时，将住宅部分剥离，并办理了分割土地证， 2014年 12月由于资产重组的需要，重新规范了土地权属，并办理了新国有土地使用证。
湖南省-湘潭市-划-30：
1）土地使用权人：大唐湘潭发电有限责任公司
2）估价对象的地理位臵：湘潭市岳塘区
3）土地用途：城镇住宅用地
4）四至：东至湘潭七星房地产开发公司，南至湖南省-湘潭市-划-31，西至电厂家属院，北至电厂家属院。
5）土地证登记面积：21975.47平方米
6）土地级别：住宅三级
7）土地权属性质：划拨
8）土地使用权终止日期：无
9）国有土地使用证号：潭国用（2014）第 29s12626号
10）登记时间：2014年 12月 24日
11）图号： 80.20-44.00
12）地号：4303042040040163000
湖南省-湘潭市-划-31：
1）土地使用权人：大唐湘潭发电有限责任公司
2）估价对象的地理位臵：湘潭市岳塘区
3）土地用途：公共设施用地
4）四至：东至湘潭七星房地产开发公司，南至湖南省-湘潭市-划-32，西至湘潭高新区芙蓉农贸发展有限公司，北至湖南省-湘潭市-划-30。
5）土地证登记面积：27431.96平方米
6）土地级别：住宅三级
7）土地权属性质：划拨
8）土地使用权终止日期：无
9）国有土地使用证号：潭国用（2014）第 29s12625号
10）登记时间：2014年 12月 24日
11）图号： 80.20-44.00
12）地号：4303042040040164000
湖南省-湘潭市-划-32：
1）土地使用权人：大唐湘潭发电有限责任公司
2）估价对象的地理位臵：湘潭市岳塘区
3）土地用途：公共设施用地
4）四至：东至湘潭七星房地产开发公司，南至芙蓉中路，西至电厂家属院，北至湖南省-湘潭市-划-31。
5）土地证登记面积：4108.97平方米
6）土地级别：住宅三级
7）土地权属性质：划拨
8）土地使用权终止日期：无
9）国有土地使用证号：潭国用（2014）第 29s12624号
10）登记时间：2014年 12月 24日
11）图号： 80.20-44.00
12）地号：4303042040040318000
2、土地权利状况
（1）估价对象的土地所有权状况：在估价基准日，估价对象土地所有权属国家所有。
（2）估价对象的土地使用权状况：根据•国有土地使用证‣，登记待估宗地的土地使用者为大唐湘潭发电有限责任公司，使用权类型为国有划拨土地使用权。
（3）土地他项权利状况：根据委托方提供的资料与信息，估价对象在估价基准日，未进行出租，也未设立抵押权、担保权、地役权、租赁权等他项权利。
3、土地利用状况
根据产权方提供的•国有土地使用证‣及•房地产权证‣等有关资料，待估宗地土地总面积为 53516.4平方米，地上主要为大唐湘潭发电有限责任公司综合楼，建筑总面积为 9019.65平方米，实际容积率为0.17。本次评估设定容积率0.17。
表 2-1建筑物情况一览表
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|-|-|-|-|-|-|-|-|
|序号|房屋所有权证编号|土地证编号|土地面积|建筑物名称|结构|建成年月|建筑面积（平方米）|
|1|潭房权证岳塘区字第2014037835号|潭国用（2002）第2300578号潭国用（2002）第2300579号，潭国用（2014）第29s12626号|53516.4|生活区综合楼|框架|1998/04|6,682.99|
|2|潭房权证岳塘区字第2014037825号|||幼儿园|砖混|1998/04|2,336.66|

二、地价影响因素分析
（一）一般因素
1.城市资源状况
（1）地理位臵及交通条件：湘潭，古称潭州，位于湖南省中部偏东，湘江中游，北连宁乡县、望城县、长沙县，南与衡东县、衡山县、株洲县交界，东接株洲市区、株洲县，西与双峰县、涟源市接壤，介于东经111°58′—113°05′，北纬27°20′55″—28°05′40″之间，东西最大横距 108公里，南北最大纵距 81公里，全市总面积 5015平方公里。湘潭市区地处湖南中部，湘江中游，与长沙、株洲各相距约 40公里，三市成“品”字状布局于湘江中游，构成湖南省政治、经济、文化最发达的“金三角”地区。境内交通便捷，京广铁路、湘黔铁路在此交汇；京珠高速公路和上瑞高速公路呈十字形交汇于湘潭境内，G107、G320国道穿境而过；航空运输十分便捷，城区距长沙黄花国际机场 50公里；湘江水运四季通航，常年可行驶千吨级货轮。湘潭现已初步形成由铁路、公路、水运相互配套的立体交通网络，也成为广大内陆地区通往长三角、珠三角等沿海发达地区，发展外向型经济的重要交通枢纽。
（2）自然环境：湘潭市属于中亚热带湿润季风气候，四季分明，春暖多变，夏季炎热且暑热期长，秋季凉爽，冬季寒冷但严寒期短。光照充足，历年平均日照时数 1640-1700小时，雨量丰沛，年降雨量为1200-1445mm。年平均气温16.7-17.4‴，1月最冷，平均气温为4.1‴，7月最热，平均气温29.7‴。无霜期长，平均 280天左右。光、热、水基本同季。全市地处湘中丘陵盆地之中。
北、西、南地势高，中部、东部地势低平，地势起伏较为缓和，相对高差不大。
全市近80%的土地海拔在 150米以下，最高处海拔 802米。地貌类型以岗平地
为主，山地占12.12%；丘陵占19.25%；岗地占32.05%；平原占28.05%；水面
占8.53%。湘江在城区呈“C”形穿境而过，形成 42公里的回湾。城区为河流
冲积平原，主要由湘江Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ级阶地组成，东北部有海拔 100米左右的丘岗地，其余为地势低平冲积平原。城区内平地、丘岗、塘湖兼有，为城市多样化的土地利用奠定了基础。
（3）人口与行政区划：2013年末年末全市常住人口 280.0万人。其中，城镇人口 154.3万人，乡村人口 125.7万人。全年出生人口 3.5万人，人口出生率12.53‰；死亡人口 2.01万人，死亡率7.18‰；人口自然增长率5.35‰。
湘潭市现辖 1县 2市 2区，即湘潭县、湘乡市、韶山市、雨湖区、岳塘区。全市共 24个乡、35个镇、22个街道办事处，其中湘潭县辖 4乡、15镇；湘乡市辖 3乡、15镇、4个街道办事处；韶山市辖 4乡、3镇；雨湖区辖 4乡、2镇、 8个街道办事处；岳塘区辖 4乡、2镇、10个街道办事处。湘潭市城区现包括雨湖、岳塘两区，土地面积 278.77平方公里。
2、房地产制度和房地产市场发展状况
（1）土地市场：近年来，随着收入的增加，投资观念的增强，特别是湘潭市委市政府建立九华工业示范区，出台各项优化投资环境的政策，使外资涌进湘潭开办工业开发商业住宅，使得土地需求迅速膨胀。固定资产投资的高增长，带动了地价的上升；房地产开发规模增大使得土地出让、转让数量呈上升趋势；
城市建设与品味的提升使居住生活环境得到了改善，旧城改造与拆迁安臵引起大量的被动需求，以及人们对住房质量的需求提高等都有效地刺激了土地需求。
受宏观经济发展影响，湘潭市 2013年整体地价水平基本处于稳定增长状态。综合用地地价水平值增长率为5.4%，地价水平值为 1739元/平方米；商业用地地价增长率为5.1%，地价水平值为 2392元/平方米；居住用地地价增长率为5.8%，地价水平值为 1789元/平方米；工业用地地价增长率为3.9%，地价水平值为 501元/平方米。
从 2013年土地一级市场交易情况来看，中心城区不同区段地价水平变化与 2013年的预测基本相吻合，城市中心区商业用地地价水平增长较快，河东新区的宝塔路、芙蓉路和福星中路附近区域，河西的韶山东路、熙春路和建设北路附近区域，九华及新开发道路等区域的居住用地地价水平较 2012年有一定程度上涨，城市边缘工业区土地价格稳定增长。随着城市基础设施的不断完善，集聚作用的不断增强，雨湖区中心商服区、岳塘区以步步高商业广场为中心的一级商业地段、火车新站周边区域、芙蓉路东方红广场和万达广场周边、步步高大道两侧和九华经济区等将成为地价增长较快的区域。
（2）房地产市场状况：
2013年，湘潭市房地产市场总体保持平稳态势。这一年里，刚性购房需求得到有序释放，市场交易量与 2012年基本持平；开发企业在下半年加快了新品供应节奏，全年市场新增供应量小幅增长；受国家房地产市场宏观调控相关举措影响，二手房交易量大幅增长。
2013年，湘潭市共颁发 66个商品房预售许可证，商品房批准预售面积为 214.47万㎡，同比增加2.92%，其中，商品住宅批准预售面积为 180.84万㎡，同比减少2.99%；商铺为 33.63万㎡，同比增加53.84%。。
商品房登记销售方面，2013年，湘潭（本级）新建商品房登记销售 190.47万㎡（16930套），同比减少3.13%，其中，商品住宅登记销售 168.18万㎡（14913套），同比减少0.08%；非住宅登记销售 22.29万㎡（2017套），同比减少21.29%。
此外，2013年，湘潭本级二手房成交面积为 80.65万㎡（8442套），同比增加22.49%，其中住宅成交面积为 66.31万㎡（7951套），同比增加39.63%。
总体来说，2013年，湘潭房地产市场整体保持稳中有升。
（3）宏观调控及金融税收政策
国家宏观政策对房地产市场的调控对土地价格产生极大影响。自 2010年以来国家房地产调控政策的方向是：第一，坚决抑制投机炒房性需求，控制房价的上涨，促进房价的合理回归；第二，大力建设保障性住房，同时满足市场上一些刚性的自主性需求。房地产调控政策上主要包括：市场方面，建设保障性住房，一房一价，打击捂盘惜售；金融方面，加息并上调存款准备金率，土地抵押和融资限制；房贷方面，上调首套首付比例，取消优惠利率，开发与地产及个人贷款全面收紧；税收方面，在部分城市开征房产税试点，严格执行房地产增值税。到 2013年，调控成了全年的主旋律。2013年 2月 20日，国务院常务会议明确了五项房地产市场调控具体政策措施，即“国五条”。“国五条”中稳定房价的新政包括，完善稳定房价工作责任制、坚决抑制投机投资性购房、增加普通商品住房及用地供应、加快保障性安居工程规划建设、加强市场监管等五项内容。为响应国家房价调控政策，中国诸多城市已在年初推出相应的“国五条”及实施细则。
在响应中央关于增加保障性住房的政策下，湘潭市在全省率先出台•湘潭市城区保障性住房分配和运营管理的暂行办法‣,确保保障房分配、使用、运篙和管理有章可循、规范有序、发挥其应有的住房保障效应，并率先明确了廉租房与公租房“并轨运行"的转换模式,此人性化政策是完善湘潭住房保障供应体
系和管理机制的务实举措,有利于保障性住资源的合理统筹和有效配臵,有助于
最大限度地发挥住房保障效应。
2013年，湘潭房地产市场总体延续了平稳态势，新建商品房供应与销售都稍有增长，新建商品房供应能满足销售的需求。国家对房地产市场的调控政策将不会放松，一定程度上将控制房地产发展的速度，土地价格涨幅也将控制在较低水平。
3、产业政策
（1）发展方向
湘潭市坚定不移地以工业化为龙头，坚持以大工业思路抓产业发展，以自主创新提升产业技术水平，优化一产，壮大二产，提升三产，促进产业结构的不断优化，加快转变经济增长方式，充分释放工业主导型经济增长的潜力和效益，推动县域经济加快发展，力促产业经济实现新的跨越。
（2）产业空间布局
工业重点突出两区、精心打造工业园、着力提升老工业基地。农业以各县（市）区和中心集镇的优势资源和特色产品为依托，合理配臵生产要素，形成规模农业、品牌农业，构建各具特色的农业产业格局，整体上形成“三带”结合的农业空间布局体系。服务业总体形成内圈、中圈和外圈的三圈层空间布局；
内圈即中心城区，包括河西老城区和河东城区，重点建设中央商务区，要着力优化提升河西商贸区，开发建设河东综合商务区，积极发展高层次的商贸金融、中介咨询、信息服务等现代服务业；中圈指二环线周边区域，大力发展中高档批发市场、物流配送中心、工业园区综合服务业、科教、文化和旅游产业，在沿江、沿铁路一带重点布局一批现代物流项目，吸纳并扩大内圈的辐射功能；
外圈即二环线以外的区域，大力发展交通运输等生产型服务业及生态旅游业，强化城市对外集聚和辐射功能，同时，因地制宜加快农村消费品市场等县乡服务业体系建设。
（3）加快推进工业化进程
坚持以信息化带动工业化，走新型工业化道路。重点围绕建设湖南先进制造业中心，着力抓好一批重大产业化项目建设，发展壮大 10大标志性企业，加快壮大 3大支柱产业，扶持发展两大新兴产业，改造提升 3大传统产业，培育发展 4大产业集群，抓好工业园区建设，培育品牌产品，争创湖南省著名商标、湖南省名牌产品和中国驰名商标、中国名牌产品，实现工业规模的迅速扩张（4）积极发展服务业
为满足工业化加速的需要，全面提升服务业的质量和水平，着力发展为工
业制造业服务配套的现代服务业。
与此同时，大力发展现代流通业，着力建设湘中南现代物流中心。突出发展现代物流业。加快构筑物流设施、物流信息、物流政策三大平台，扶持发展一批具有现代化设施设备和服务能力的规模较大的物流园区、配送中心及第三方物流企业，着力推广步步高、心连心等公司“基地、物流、仓储、销售”四位一体的现代物流模式，构建合理的能辐射一定区域的包括交通运输、仓储配送、流通加工、信息网络等功能完善的现代物流体系。
大力发展现代农业。按照生产发展、生活宽裕、乡风文明、村容整洁、管理民主的要求，大力发展现代农业，扎实稳步地推进社会主义新农村建设。
4、城市规划与发展目标
通过湘潭市最新公布的•湘潭市中心城区控制性详细规划‣可以看出，湘潭市湘潭市的城市总体定位为：“全国„两型社会‟示范区，中部率先崛起的经济强市，长株潭城市群向西辐射的城乡服务中心，历史文化、旅游名城和现代化生态宜居城市。”规划以“湘江”为纽带，形成“一江两岸，五片一心”的组团式布局结构。“一江”即湘江生态功能轴；“两岸”即湘江东、西两岸；“五片”即河西片、河东中心片、高新片、东城片和岳塘经开区片；“一心”即城市中心区。近年来，湘潭市城市中心区建设步伐加快，重点工程建设实施顺利。2014年，全市各级各部门共计申报市级重点建设项目 240个（不含房地产开发项目），项目总投资 3104亿元，2014年计划投资 770亿元，争取完成投资 830亿元，较 2013年增长40％，基本达到了支撑 1500亿元固定资产投资的总体要求。城市道路方面，新建阳塘路、福星东路、望江西路、一环东路、熙春北路、新马路、大湖南路、市农产品物流配送中心周边道路等工程，争取 2014年底前陆续竣工通车。在市区基础设施不断完善的同时，进一步加强了对城市郊区和城乡混合部的辐射作用，加快了城市的发展。2014年，湘潭市对外交通如长湘高速、长韶娄高速、益娄衡高速、长株潭高速外环等公路，铁牛埠港区二期、荷塘港区、河西中心港二期、易俗河港区等重点项目将加紧建设，同时还将加快320、107国道提质改造进程，尽快拉通断头路，加快推进渡改桥工程建设。金湘潭商业广场、莲城商业步行街等重点商贸项目建设项目已发挥了市级商业圈的作用。
城市公共事业基础设施继续加强。并依托中心城市的带动和辐射，加快次级中心城市的发展，带动小城镇发展。
5、城市社会经济发展状况
2013年，湘潭市全市经济总体实现平稳较快增长，全市地区生产总值
1438.1亿元，比上年增长11.0%。其中，第一产业增加值 116.0亿元，增长2.9%；
第二产业增加值 851.8亿元，增长10.9%；第三产业增加值 470.3亿元，增长13.3%。按常住人口计算，人均地区生产总值 51538元，增长10.3%。
全市三次产业结构为8.1:59.2:32.7。第一、二、三次产业对经济增长的贡献率分别为2.4%、57.4%和40.2%。其中，工业增加值对经济增长的贡献率为53.0%。非公有制经济增加值904.7亿元，比上年增长14.1%，占地区生产总值的比重为62.9%。
6、社会储蓄和投资
①财政金融状况与利率水平
2013年末全市金融机构本外币各项存款余额1396.8亿元，比年初新增269.0亿元。其中，单位存款余额539.8亿元，比年初新增140.6亿元；个人存款余额832.6亿元，比年初新增122.9亿元。本外币各项贷款余额997.4亿元，比年初新增170.1亿元。其中，短期贷款余额508.4亿元，比年初新增74.0亿元；中长期贷款余额471.7亿元，比年初新增109.8亿元。
②固定资产投资
2013年，全市固定资产投资（不含农户）1214.9亿元，比上年增长35.9%。
按经济类型分，国有投资396.5亿元，增长33.3%；非国有投资818.4亿元，增长37.2%；民间投资761.4亿元，增长39.4%。按投资方向分，民生工程投资78.9亿元，增长1.6倍，生态环境投资30.4亿元，增长2.3倍；基础设施投资288.9亿元，增长79.9%；高新技术产业投资23.8亿元，增长17.1%；
技改投资668.1亿元，增长23.7%。
综合考虑以上影响地价一般因素，评估分析由于受宏观经济因素的刺激和国家土地政策的影响，随着长株潭“两型社会”建设综合配套改革试验区基础设施的进一步完善，三市融合的节奏加快，地区经济日趋稳步发展，预计 2014年湘潭市土地市场总体将向好的方向发展，而土地市场还将持续受房地产调控政策影响，湘潭市总体地价水平将保持目前的发展速度。
地价水平可能较快增长的区域是雨湖区中心商服区、岳塘区以步步高商业
广场为中心的一级商业地段、火车新站周边区域、芙蓉路东方红广场和万达广场周边、步步高大道两侧及九华地区等。
（二）区域因素
1、区域概况
岳塘区是湘潭市的两个城区之一，是湘潭市乃至湖南省的重要工业区，是湘潭的政治中心、长株潭城市群“两型”社会建设的重点区以及湘潭市“两型”社会建设的先行区。位于位于长沙、株洲、湘潭三市交界的“金三角”中心地带，面积 206平方公里，2013年年末常住人口 46.25万，岳塘区辖 2乡、 1场、10个街道办事处和 1个省级经济开发区。
按区域口径，2013年全区地区生产总值 430.2亿元，按现价计算，同比增长9.1%，其中：第一产业增加值 5.6亿元，同比增长1.3%；第二产业增加值 277.8亿元，同比增长6.9%；第三产业增加值 146.8亿元，同比增长13.5%。
全区完成财政总收入 14.7亿元，同比增长20.49%，其中公共财政预算收入完成 7.17亿元。财政总支出 9.32亿元，同比增长5.55%。全区经济保持平稳增长。
2、交通条件
（1）对外交通条件
岳塘区位于长沙、株洲、湘潭三市交界的“金三角”中心地带，联系三市之枢纽，扼湖南经济开发带“五区一廊”之要冲。
a)公路：107(北京—深圳)、320(上海—毗町)国道，上瑞（上海—瑞丽）、京珠（北京—珠海）高速公路贯穿全区。两高速公路于株易路口设互通式立交与出入口。是长沙市、湘潭市、株洲市、衡阳市、娄底市、邵阳市六市公路交通必经之地，年过境人口数量非常庞大。估价对象距湘潭市汽车东站约 600米。
b)铁路：京广铁路从北向东穿境而过，长度为 9.7公里。并设有易家湾铁路客货两用站场，以货运为主。估价对象距湘潭站约 8公里。
c)水运：湘江常年可行驶 1000吨级客货轮船。区内有南天股份有限公司的专用码头和易家湾码头。估价对象距客运码头约 15公里。
d)航空：利用上瑞转京珠高速公路达长沙黄花机场约 50公里，仅 40分钟路程。
e)城铁：长株潭城际地铁于隔江的九华示范区设换乘枢纽站，通过规划的昭华大桥与昭山示范区 2公里直连。
（2）公共交通条件
估价对象所在区域有多条公交线路通过，500米内有农贸市场和书院路口两个公交站点。
3、基础设施状况
（1）供水：区域内有湘潭市第三水厂，从湘江取水，生产能力 20万吨／日，年供水总量 1.60亿吨，结合市政道路、桥梁建设，设臵给水管网，构成各大水厂联网、联合供水方式，采用环状供水管网，主干管径DN500～DN600，供水管道总长度约 100公里，该区域供水保证率在99％以上。
（2）排水：该区域排水由城市下水管道排入湘江，有雨污合流式，也有雨污分流式，有严重水污染的工矿企业一般以雨污分流式排水，将废水经过处理后由专门管道排入湘江。岳塘片区近期污水进入湘潭河东污水处理厂，近期污水处理规模 10万m3/d，近期服务人口 31万人，服务面积约32km2。
该区域现有排水管道长100公里，分为10个管网系统，主干管径d500～d1800。
（3）供电：以湘潭市电力公司为本区主要供电电源，该区域供电覆盖达100％，区域内有一座 11万伏变电站，采用双电源、双回路方式，输入电压为220V，共有输电线路 50条 9850公里，配电线路 990条 7750公里。该区域用电保证率在99％以上。
（4）通讯：该区域建成了县级以上大容量长途数字传输网、程控电话网、移动电话网、无线寻呼网、数据通信网、电话语言信息服务网、地市级可视会议电话网，长途通信实现了传输数字化、光纤化。
4、环境条件
（1）人文环境：待估宗地所在的岳塘区为湘潭市的行政中心，区内有湘潭市政府、市人大等各行政单位，有湖南工程学院、湖南城建职院等 2所高等院校，有火炬学校、湘潭市第十二中学、湘缆中学等多所中小学，周边居民受教育程度较高，人文环境较好。
（2）自然环境：待估宗地所在的区域内空气质量良好，植被覆盖率较高，有湖湘公园、岳塘公园等多处休闲场所，其中法华山森林公园距城市中心区仅 10公里，生态旅游满足了现代人对大自然的向往和追求，更可陶冶情操、丰富人们的精神生活。区内环境污染程度较轻。
5、商业繁华度
按各中心的作用和相对规模，湘潭市城区商服中心分为市级商服中心、区级商服中心和小区级商服中心三个等级。市级商服中心 2个，分别是基建营、建设路口；区级商服中心 3个，分别是砂子岭，下摄司，板塘铺；小区级商服
中心 26个，分别是盛世峨嵋，九州，半边街，板塘，福星，芙蓉，江麓等。待估宗地位于芙蓉片区，区域内有多个住宅小区，周边人口密度较大，主要的商业形式为临街商铺，主要为休闲、餐饮等网点。待估宗地距区域商服中心约 800米，估价对象所在区域目前商服繁华度一般。
6、公用设施完备程度
待估宗地周边有多家小区幼儿园，但附近无中小学；周边有中国邮政储蓄银行、建设银行、农村商业银行等营业网点、医院有湘潭华侨中西医结合医院。
（三）个别因素
1、宗地位臵：位于湘潭市岳塘区
2、宗地形状与面积：根据委托方提供的宗地图，宗地形状为近似矩形，形状较规则，且土地面积较大，对宗地建筑布局有利。
3、宗地用途：根据估价对象•国有土地使用证‣（潭国用（2014）第 29s12626号）土地登记用途为城镇住宅用地，根据估价对象•国有土地使用证‣（潭国用（2014）第 29s12625号、潭国用（2014）第 29s12624号）土地登记用途为公共设施用地，估价对象实际用途为公共设施用地，地上主要为综合楼、体育馆和绿地。参照•土地利用现状分类‣GB/T21010—2007的规定，此次估价设定用途为公共设施用地。
4、宗地地质与地势：宗地所在区域地质状况良好，地势平坦，地质承载力 220-240KPA。
5、宗地土地利用状况：根据产权方提供的•国有土地使用证‣及•房地产权证‣等有关资料，待估宗地土地总面积为 53516.4平方米，地上主要为大唐湘潭发电有限责任公司综合楼，建筑总面积为 9019.65平方米，实际容积率为0.17。本次评估设定容积率0.17。
6、宗地基础设施条件：
地面平整状况：估价对象现状为红线内场地平整，本次评估设定为红线内场地平整；
临路状况：宗地南临芙蓉路；
供电状况：宗地外接湘潭市电力公司供电管网，采用双电源、双回路方式，输入电压为220V，保证率大于99%；
供水状况：宗地外接市政供水管网，由湘潭市第三自来水厂供水，供水保证率大于99%，能满足区域的生产和生活用水；
排水状况：排放依附道路排水系统，雨污合流汇入城市排水管网。可控制
性集中排放，排水畅通。
通讯状况：宗地外有中国电信光缆，联通、移动在该区域建有基站，移动网络覆盖该区域。
通气状况：宗地外接新奥燃气公司供气管网，主干管径DN400，能满足生产和生活用气。宗地内未接入。
综合考虑以上影响地价的个别因素，评估分析：宗地形状较规则且面积较大，地质地势条件优，自然灾害危害程度大于 100年一遇，临路状况好。待估宗地作为设定用途符合最有效利用原则，其他个别条件均对宗地产生有利影响。
第三部分 土地估价
一、估价原则
地价是由其效用、相对稀缺性及有效需求三者相互作用影响所形成的。而这些因素又经常处于变动之中，土地估价必须要对此做细致分析并准确判断其变动趋向，了解土地价格组成的各种因素及各因素之间相互作用，才能做出正确的估价。我们在本次估价过程中根据地价、评估技术规程及侍估宗地的具体情况主要遵循以下原则：
（1）合法性原则
土地估价应以估价对象的合法权益为前提进行。合法权益包括：合法产权、合法使用、合法处分等方面。在合法产权方面，应以土地使用权证、权属登记和其他合法证件为依据。在合法使用方面，应以使用管制（城市规划、土地用途管制等）为依据。在合法处分方面，应以法律法规和合同（如土地使用权出让合同）等容许的处分方式为依据。
（2）替代原则
根据市场运行规律，在同一商品市场中，商品或提供服务的效用相同或大致相似时，价格低者吸引需求，即有两个以上互有替代性的商品或服务同时存在时，商品或服务的价格是经过相互影响与比较之后来决定的。土地价格也同样遵循替代规律，某块土地的价格，受其它具有相同使用价值的地块，即同类型具有替代可能的地块价格所牵制。换言之，具有相同使用价值、替代可能的地块之间，会相互影响和竞争，使价格相互牵制而趋于一致。
（3）需求与供给原则
在完全的市场竞争中，一般商品的价格都取决于供求的均衡点。供小于求，价格就会提高，否则，价格就会降低。由于土地与一般商品相比，具有独特的人文和自然特性，因此在进行土地估价时既要考虑到所假设的公平市场，又要考虑土地供应的垄断性特征。
（4）变动原则
一般商品的价格，是伴随着构成价格的因素的变化而发生变动的。土地价格也有同样情形，它是各种地价形成因素相互作用的结果，而这些价格形成因素经常处于变动之中，所以土地价格是在这些因素相互作用及其组合的变动过程中形成的。因此，在土地估价时，必须分析该土地的效用、稀缺性、个别性及有效需求以及使这些因素发生变动的一般因素、区域因素及个别因素。由于这些因素都在变动之中，因此应把握各因素之间的因果关系及其变动规律，以便根据目前的地价水平预测未来的土地价格。
（5）协调原则
土地总是处于一定的自然与社会环境之中，必须与周围环境相协调。因为土地能适应周围环境，则该土地的收益或效用能最大限度地发挥，所以要分析土地是否与所处环境协调。因此，在土地估价时，一定要认真分析土地与周围环境的关系，判断其是否协调，这直接关系到该地块的收益量和价格。
（6）多种方法相结合的原则
随着我国土地估价业的发展，目前比较实用的宗地估价方法有收益还原法、市场比较法、成本逼近法、剩余法和基准地价系数修正法等方法。由于不适宜的估价方法可能使评估结果产生较大的偏差，因此进行地价评估时，就要根据待估宗地的实际情况，充分考虑用地类型及所掌握的资料，选择最适宜的方法进行评估，同时为了使评估结果更为客观，更接近于准确，评估中选择两种较为适宜的方法进行评估，以便互相验证，减小误差，确定出合理的价格。
为了使该估价对象的土地评估结果更为客观，更接近于准确，评估中选择了基准地价系数修正法和成本法等两种方法进行评估，以便互相验证，减小误差，确定出合理的土地价格。
二、估价方法与估价过程
（一）方法选择
根据•城镇土地估价规程‣（以下简称•规程‣），通行的地价评估方法有市场比较法、收益还原法、假设开发法（剩余法）、成本逼近法、基准地价系数修正法等。估价方法的选择应按照地价评估的技术•规程‣，根据湘潭市地产市场发育情况并结合估价对象的具体特点及估价目的等，选择适当的估价方法。
①选择基准地价系数修正法
根据•湘潭市人民政府关于公布湘潭市城区土地定级与基准地价更新成果的通知‣（潭政发„2012‟23号），湘潭市市区基准地价更新成果已由湘潭市政府于 2012年 9月 28日公布实施，根据•湘潭市城区基准地价成果更新技术报告‣，湘潭市基准地价基准日为 2012年 3月 31日，距本次评估基准日较近，且待估宗地在基准地价覆盖范围内，故适宜采用基准地价系数修正法评估估价对象完全价格。
②选择市场比较法
估价对象评估参照用途为住宅，能够搜集到近期的住宅用途土地出让交易案例，因此能采用市场比较法进行修正，得到估价对象的完全价格。
未采用方法的理由
①不选择收益还原法：
由于估价对象为公共设施用地，地上为电厂附属综合楼，由于难以搜集到与估价对象类似的房地产的租金水平，无法合理确定估价对象的房地产总收益，同时根据企业整体收益很难剥离确定待估宗地的房地产及土地、房屋收益，故不采用收益还原法进行评估；
②不选择剩余法：
由于估价目的为企业改制，不属于投资开发的土地，且待估宗地所处区域没有与待估宗地地上建构筑物相类似的市场交易案例，无法合理确定房地产总价，不适宜采用剩余法评估；
③不选择成本逼近法
估价对象位于城区，且周边主要土地利用类型为住宅及配套商业，不适宜用成本逼近法测算。
综上所述，本次估价分别采用基准地价系数修正法和市场比较法评估估价对象的完全价格，通过扣减出让金或土地增值收益获得估价对象的划拨土地使用权价格。
（二）、估价过程
1、基准地价系数修正法
基准地价系数修正法，是利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等评估成果，按照替代原则，就估价对象的区域条件和个别条件等与其所在区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，进而求取估价对象在估价基准日价格的方法。
湘潭市人民政府于 2012年 9月 28日发布•湘潭市人民政府关于公布湘潭市城区土地定级与基准地价更新成果的通知‣（潭政发[2012]23号），湘潭市基准地价分商业、住宅、工矿仓储三种用途，其基准地价内涵为：
（1）基准地价是指在城镇规划区范围内，对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地，按照商业、居住、工矿仓储等用途分别评估确定的某一估价期日上法定最高年期土地使用权区域平均价格。
（2）基准地价评估基准日为 2012年 3月 31日。
（3）土地使用年期：商业用地 40年，住宅 70年，工矿仓储用地 50年。
（4）土地开发程度：湘潭市城区基准地价设定的住宅用地开发程度是指现状基础设施状况，开发程度为红线外“六通”（即通路、供电、供水、排水、供气、通讯）红线内场地平整；
（5）土地权利状况：出让土地使用权
（6）容积率：住宅用地2.0。
根据•湘潭市市区土地定级与基准地价更新技术报告‣（2012），估价对象所在区域各用途基准地价内涵如下表：
表 3-1-1湘潭市城区住宅用地基准地价内涵
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|-|-|-|-|-|
|土地权利|使用年期|容积率|开发程度|基准日|
|出让土地使用权|70|2.0|六通一平|2012.3.31|

其基准地价如下表：
表 3-1-2湘潭市城区基准地价表（元/平方米）
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|用地类型|一级|二级|三级|四级|五级|
|商业|5962|3767|2385|1510|956|
|住宅|2449|1797|1319|968|710|
|工业|871|699|561|451|362|

基准地价修正系数法估价对象地价的计算公式为：
P=P×(1+∑K)×K×K×K×K-K
o i n t p s f
式中：∑Ki——宗地修正系数表中各因素修正值之和
Kn——年期修正系数
Kt——估价期日修正系数
kP——宗地位臵偏离度修正系数
kf——开发程度修正额
Ks——宗地形状与面积修正数
1、确定估价对象的土地级别及基准地价
估价对象位于湘潭市岳塘区芙蓉路，属于湘潭市城区规划范围，根据•湘潭市市区土地定级与基准地价更新技术报告‣，查•湘潭市基准地价级别图‣，估价对象处于湘潭市住宅用地三级级别范围内，即级别价为 1319元/平方米。
2、确定土地使用权年期修正系数
本次估价对象设定用途为公共设施用地，法定最高出让年期为 50年，评估
参照住宅用地，湘潭基准地价设定住宅用地使用年限为法定最高土地出让年期 70年。估价对象设定的土地使用权年期与基准地价内涵不一致，则需进行年期修正，年期修正公式如下：
Kn=[1-1/(1+r)n]/[1-1/(1+r)m]×100%
式中：
Kn——使用年限修正系数
r——土地还原率[参考•湘潭市市区土地定级与基准地价更新技术报告‣（2012），住宅用地土地还原利率为7.06%。]
m——基准地价设定的土地使用年限
n——待估宗地设定的土地使用年限
故，年期修正系数Kn=0.9752
3、确定期日修正系数
湘潭市基准地价的基准期日为 2012年 3月 31日，本次评估的估价基准日为 2014年 6月 30日，相距约 27个月。宗地所在区域土地市场受国家加强土地管理、限制土地供给总量的影响，各用途地价水平比较稳定。本次评估参考中国地价动态监测网湘潭市住宅用途地价指数。根据中国城市地价动态监测公布的数据，2012年地价指数为214，2013年地价指数为210，而 2013年地价水平与 2014年第二季度地价水平相当，分别为 1789元/平方米和 1792元/平方米，故，2014年第二季度地价指数为210×1792/1789=210.35，则
Kt=210.35/214=0.9830
4、确定影响地价区域因素及个别因素修正系数（K）
i
根据•湘潭市市区土地定级与基准地价更新技术报告‣中“宗地地价修正因素指标说明表”及“宗地地价修正系数表”，对估价对象进行修正，编制估价对象区域因素和个别因素修正系数表，得到区域因素和个别因素修正系数。
表 3-1-4湘潭市三级住宅用地区域因素修正系数指标说明表
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|-|-|-|-|-|-|-|
|因素|因子|优|较优|一般|较劣|劣|
|繁华程度|距市级商服中心距离（m）|<2000|2000-2750|2750-5000|5000-6000|>6000|
||距区级商服中心距离（m）|<1200|1200-1580|1580-2000|2000-2500|>2500|
||距小区级商服中心距离（m）|<1000|1000-1250|1250-1800|1800-2200|>2200|
|道路通达度|临街道路状况|混合型主干道|生活型主干道|交通型主道|次干道|支路|
|公交便捷度|距公交站点距离（m）|<140|140-240|240-360|360-520|>520|

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|-|-|-|-|-|-|-|
||500米内站点数（m）|>5|3--5|1--3|1|0|
|对外交通便利度|距客运码头距离（m）|<2200|2200-2800|2800-3500|3500-4500|>4500|
||距客运长途汽车站距离（m）|<1800|1800-2700|2700-4000|4000-5500|>5500|
||距客运火车站距离（m）|<2500|2500-3600|3600-5000|5000-6000|>6000|
|基础设施完备度|水电气综合保证率|100%|90-99%|80-89%|60-79%|<60%|
|公用设施完备度|距中学距离（m）|<500|500-750|750-1350|1350-2000|>2000|
||距小学距离（m）|<350|350-500|500-750|750-1200|>1200|
||距医院距离（m）|<400|400-650|650-1350|1350-2000|>2000|
||距文体设施距离（m）|<800|800-1350|1350-2000|2000-3500|>3500|
||距农贸市场距离|<400|400-600|600-1000|1000-1500|>1500|
|环境质量优劣度|距污染源距离（m）|>4800|4800-2500|2500-1600|1600-1200|<1200|
|自然条件优劣度|地形状况|地势平坦|地势较平坦，对建筑物无影响|地势较平坦，对建筑物影响较小|地势不平坦，需考虑坡度影响|地势不平坦，需经平整|
||地质状况|>300|240-300|220-240|200-220|<200|
||自然灾害|>100年一遇|50-100年一遇|30-50年一遇|15-30年一遇|<15年一遇|
|人口状况|人口密度|人口稠密区|人口较稠密区|一般|人口较稀疏区|人口稀疏区|
|城市规划|道路规划|主干道|次干道|快速路|支路|街坊间支路|
||用地规划|最佳用途|较适用途|一般用途|不太适合用途|不适合用途|

表 3-1-5湘潭市三级住宅用地宗地地价区域因素修正系数表（%）
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|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
|因素|权重|因子|权重|优|较优|一般|较劣|劣|
|繁华程度|0.136|距市级商服中心距离|0.056|1.267|0.633|0|-0.572|-1.144|
|||距区级商服中心距离|0.048|1.086|0.543|0|-0.49|-0.98|
|||距小区级商服中心距离|0.032|0.724|0.362|0|-0.327|-0.653|
|道路通达度|0.091|临街道路状况|0.091|2.058|1.029|0|-0.929|-1.858|
|公交便捷度|0.11|距公交站点距离|0.065|1.47|0.735|0|-0.664|-1.327|
|||500米内|0.045|1.018|0.509|0|-0.459|-0.919|

站点数
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|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
|对外交通便利度|0.027|距客运码头距离|0.002|0.045|0.023|0|-0.02|-0.041|
|||距客运长途汽车站距离|0.013|0.294|0.147|0|-0.133|-0.265|
|||距客运火车站距离|0.012|0.271|0.136|0|-0.123|-0.245|
|基本设施完备度|0.155|水电气综合保证率|0.155|3.506|1.753|0|-1.583|-3.165|
|公用设施完备度|0.157|距中学距离|0.023|0.52|0.26|0|-0.235|-0.47|
|||距小学距离|0.034|0.769|0.385|0|-0.347|-0.694|
|||距医院距离|0.033|0.746|0.373|0|-0.337|-0.674|
|||距文体设施距离|0.013|0.294|0.147|0|-0.133|-0.265|
|||距农贸市场距离|0.054|1.221|0.611|0|-0.551|-1.103|
|环境质量优劣度|0.12|距污染源距离|0.12|2.714|1.357|0|-1.225|-2.45|
|自然条件优劣度|0.102|地形状况|0.021|0.475|0.238|0|-0.214|-0.429|
|||地质状况|0.07|1.583|0.792|0|-0.715|-1.429|
|||自然灾害|0.011|0.249|0.124|0|-0.112|-0.225|
|人口状况|0.048|人口密度|0.048|1.086|0.543|0|-0.49|-0.98|
|城市规划|0.054|道路规划|0.028|0.633|0.317|0|-0.286|-0.572|
|||用地规划|0.026|0.588|0.294|0|-0.265|-0.531|

表 3-1-6 估价对象住宅区域因素和个别因素修正系数表
|||||
|-|-|-|-|
|因素|因子|条件说明|修正系数|
|繁华程度|距市级商服中心距离|较优|0.633|
||距区级商服中心距离|较劣|-0.49|
||距小区级商服中心距离|优|0.724|
|道路通达度|临街道路状况|优|2.058|
|公交便捷度|距公交站点距离|较优|0.735|
||500米内站点数|一般|0|
|对外交通便利度|距客运码头距离|劣|-0.041|
||距客运长途汽车站距离|优|0.294|
||距客运火车站距离|劣|-0.245|
|基本设施完备度|水电气综合保证率|优|3.506|
|公用设施完备度|距中学距离|劣|-0.47|
||距小学距离|劣|-0.694|
||距医院距离|较优|0.373|
||距文体设施距离|较劣|-0.133|
||距农贸市场距离|优|1.221|
|环境质量优劣度|距污染源距离|较优|1.357|
|自然条件优劣度|地形状况|一般|0|
||地质状况|一般|0|

|||||
|-|-|-|-|
||自然灾害|优|0.249|
|人口状况|人口密度|较优|0.543|
|城市规划|道路规划|较优|0.317|
||用地规划|较优|0.294|
|合计|||10.231|

故估价对象区域因素和个别因素修正系数
K=10.231%
i
5、宗地面积与形状修正系数（Ks）
表 3-1-7 住宅用地形状与面积修正系数表
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|-|-|-|-|-|-|
|指 标|≥2000|（2000，1500]|（1500，1000]|（1000，500]|＜500|
|修正系数|1.05|1.02|1|0.98|0.96|

根据•湘潭市市区土地定级与基准地价更新技术报告‣，Ks=宗地实际面积／宗地形状修正值。宗地形状修正值的取值方法如下：①正方形，矩形为1；
②长底边临街的梯形、平行四边形、正三角形为1.5；③短边临街的梯形为2；
④逆三角形为 3
待估宗地为较规则，形状修正值取1，则：53516.4/1=53516.4
根据上表，取宗地形状修正系数为：Ks=1.05。
6、宗地位臵偏离度修正(Kp)
对单中心城镇而言，土地价格随土地级别的降低及距市中心距离的增大呈指数衰减，在无明显地物分割的情况下，这种变化趋势应是连续渐变的。基准地价评估是在不影响土地总体变化规律和趋势的情况下，将城镇内部土地划分为若干个区间，每个区间作为一个整体赋与同一基准地价值，使地价连续渐变趋势转变为阶梯式突变趋势。
宗地位臵偏离度修正修正指标值按下式计算：
K=R/(R+r)
K--宗地位臵偏离度修正指标值
R--宗地几何中心到相邻最高级别的最短直线距离
r--宗地几何中心到相邻最低级别的最短直线距离
评估宗地位于湘潭岳塘区芙蓉路北，土地级别为湘潭市三级用地，宗地距二级地约 500米，距四级地约 400米，根据上述公式计算得到K=0.56。
表 3-1-8住宅用地宗地位臵偏离度修正系数表
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|-|-|-|-|-|-|
|指标标准|≤0.2|(0.2，0.4]|(0.4，0.6]|(0.6，0.8]|＞0.8≦|
|修正系数|1.1|1.06|1.01|0.95|0.91|

根据•湘潭市市区土地定级与基准地价更新技术报告‣中的宗地位臵偏离度修正系数表可得评估宗地位臵偏离度修正系数：住宅 Kp=1.01。
7、容积率修正
根据委托方提供的资料，估价对象的实际容积率小于1，与基准地价内涵不一致，故需进行容积率修正，根据•湘潭市市区土地定级与基准地价更新技术报告‣中对住宅用地容积率修正系数表（表3-1-9），采用内插法求的估价对象住宅容积率修正系数。
表 3-1-9湘潭城区三级住宅用地容积率修正系数表
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|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
|容积率|1|1.2|1.4|1.6|1.8|2|2.2|2.4|
|修正系数|0.793|0.843|0.888|0.928|0.965|1|1.032|1.063|
|容积率|2.6|2.8|3|3.2|3.4|3.6|3.8|4|
|修正系数|1.092|1.119|1.145|1.17|1.194|1.217|1.239|1.261|
|容积率|4.5|5|5.5|6|6.5|7|7.5|8|
|修正系数|1.312|1.359|1.403|1.444|1.483|1.52|1.556|1.59|

估价对象实际容积率小于1，参照容积率为 1时的修正系数，即，K＝0.793 v
8、开发程度修正(kf)
因为本次所使用的基准地价设定的土地开发程度为宗地红线外“六通”（通路、通电、供水、排水、供气、通讯）及红线内场地平整，本次评估设定估价对象的开发程度为宗地红线外“六通”（通路、通电、供水、排水、供气、通讯）及红线内场地平整，两者内涵一致，故不需作开发程度修正。
9、计算宗地地价
根据•城镇土地估价规程‣，结合•湘潭市市区土地定级与基准地价更新技术报告‣，将上述所求得的各项数据代入基准地价系数修正法公式，测算估价对象在设定条件下的土地单价。
P=P×(1+∑K)×K×K×K×K×K -K
o i v n t p s f
=1319×（1+10.231%）×0.9830×1.05×1.01×0.9752×0.793-0
=1172元/平方米
2、市场比较法
市场比较法，是根据市场中的替代原理，将待估宗地与具有替代性的，且在估价基准日近期市场上交易的类似地产进行比较，并对类似地产的成交价格
作适当修正，以此估算待估宗地客观合理价格的方法。
公式：V= V✕A✕B✕C✕D
B
其中：
V------估价宗地价格;
V-----比较实例价格;
B
A------待估宗地交易情况指数/比较实例交易情况指数;
B------待估宗地估价基准日地价指数/比较实例交易期日地价指数;
C------待估宗地区域因素条件指数/比较实例区域因素条件指数;
D------待估宗地个别因素条件指数/比较实例个别因素条件指数;
1、比较实例的选择
实例A：湘潭高科置业有限公司用地（花漾年华）
该地块位于高新区吉安路与书院路东北角，为湘潭高科置业有限公司以公开挂牌出让方式取得土地，土地级别三级，土地用途为住宅用地，土地面积为 42066.7平方米，规划容积率3.8。道路通达度好，公共交通便捷度一般，商业繁华度一般，住宅成熟度较高，公共设施配套完善度一般，人口密度一般，一面临路，临区域主干道，宗地形状一般，地质条件一般，环境质量优，有一定规划限制，土地开发程度为“六通一平”（即红线外通路、通上水、通下水、通电、通讯、通气，红线内场地平整）。土地使用年限为 70年，交易情况、交易方式正常。于 2013年 12月 26日成交，价格为 18931万元，楼面价合 1184元/平方米。
实例B：湘潭市长房置地有限公司用地（集约用地实验区）
该地块位于岳塘区双拥路、福星东路、岳塘四号路、望江路合围地域，为湘潭市长房置地有限公司以挂牌出让方式取得土地，土地级别三级，土地用途为住宅用地，土地面积为 35986.42平方米，规划容积率3.5。道路通达度好，公共交通便捷度一般，商业繁华度一般，住宅成熟度一般，公共设施配套完善度一般，人口密度一般，一面临路，临区域主干道，宗地形状较规则，地质条
件较优，环境质量较优，有一定规划限制，土地开发程度为“六通一平”（即红线外通路、通上水、通下水、通电、通讯、通气，红线内场地平整）。土地使用年限为 70年，交易情况、交易方式正常。于 2011年 12月 31日成交，价格为 14771.83万元，楼面价合 1173元/平方米。
实例C：湘潭市盘龙置业有限公司用地（盘龙名府二期）
该地块位于岳塘区福星中路北侧，为湘潭市盘龙置业有限公司以挂牌出让方式取得土地，土地级别为三级，土地用途为住宅用地，土地面积为 8429.38平方米，规划容积率4.62。道路通达度好，公共交通便捷度较好，商业繁华度一般，住宅成熟度较高，公共设施配套完善，人口密度较稠密，二面临路，一面临区域主干道，宗地形状规则，地质条件较优，环境质量优，有一定规划限制，土地开发程度为“六通一平”（即红线外通路、通上水、通下水、通电、通讯、通气，红线内场地平整）。土地使用年限为 70年，交易情况、交易方式正常。于 2011年 11月 30日成交，价格为 5305.86万元，楼面价合 1362元/平方米。
2、因素选择
根据估价对象的用途及所处区域的地价影响因素，影响估价对象价格的主要因素有：
A、交易时间：确定地价指数。
B、交易情况：是否为正常、公开、公平、自愿的交易。
C、土地使用年限
D、土地用途
E、区域因素：主要有居住成熟度、商业繁华度、公共交通、道路通达度、基础设施状况、公共设施配套度、环境条件、人口密度、规划限制等。
F、个别因素：主要指宗地形状、容积率、临路类型、临路状况、地质条件等。
3、编制比较因素条件说明表
估价对象与比较实例的比较因素条件详述见表3-2-1。
表 3-2-1 比较因素条件说明表
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|-|-|-|-|-|-|
|比较因素案例||估价对象|湘潭高科臵业有限公司（花漾年华）|湘潭市长房臵地有限公司|湘潭市盘龙臵业有限公司（盘龙名府二期）|
|位臵||岳塘区芙蓉路|高新区吉安路与书院路东北角|岳塘区双拥路、福星东路、岳塘四号路、望江路合围地域|岳塘区福星中路北侧|
|交易价格（元/平方米）||待估|1184|1173|1362|
|交易日期||2014/6/30|2013/12/26|2011/12/31|2011/11/30|
|价格类型||市场价格|市场价格|市场价格|市场价格|
|土地使用年限||50|70|70|70|
|用途||公共设施用地|住宅用地|住宅用地|住宅用地|
|区域因素|商业繁华度|一般|一般|一般|一般|
||居住成熟度|较高|较高|一般|较高|
||道路通达度|较好|好|好|好|
||公共交通便捷度|一般|一般|一般|较便捷|
||环境质量|较优|优|较优|优|
||基础设施状况|六通一平|六通一平|六通一平|六通一平|
||公共设施完善程度|一般|一般|一般|完备|
||人口密度|人口较稠密区|一般|一般|人口较稠密区|
||规划限制|有一定规划限制|有一定规划限制|有一定规划限制|有一定规划限制|
|个别因素|宗地形状|一般|一般|较规则|规则|
||容积率|1|3.8|3.5|4.62|
||临路类型|临区域主干道|临区域主干道|临区域主干道|临区域主干道|
||临路状况|一面临路|一面临路|一面临路|二面临路|
||地质条件|一般|一般|较优|较优|

4、编制比较因素条件指数表
根据估价对象与比较实例各种因素具体情况，编制比较因素条件指数表。
比较因素指数确定如下：
（1）用途修正：
估价对象证载用途均为公共设施用地，位于岳塘区芙蓉路，周边主要土地利用类型为住宅及配套商业，同时，经咨询当地国土资源局，该区域内公共设施用途地价水平与住宅用途地价水平相当，故本次评估参照住宅用途评估。，
因此不作用途修正。
（2）期日修正：
本次评估参考中国地价动态监测网湘潭市住宅用途地价指数。根据中国城市地价动态监测公布的数据，2012年地价指数为214，2013年地价指数为210，而 2013年地价水平与 2014年第二季度地价水平相当，分别为 1789元/平方米和 1792元/平方米，故，2014年第二季度地价指数为210×1792/1789=210.35，则，估价对象与比较实例地价指数分别为210.35、210、194、194
（3）土地使用年期修正：所选取比较案例使用年期为 70年，与待估宗地土地使用年期 50年不一致，需要做修正，年期修正公式如下：
Kn=[1-1/(1+r)n]/[1-1/(1+r)m]×100%
式中：
Kn——使用年限修正系数
r——土地还原率[参考•湘潭市市区土地定级与基准地价更新技术报告‣（2012），住宅用地土地还原利率为7.06%。]
m——比较实例的土地使用年限
n——待估宗地设定的土地使用年限
故，年期修正系数Kn=0.9752，以估价对象为100，则比较实例的修正系数为100/0.9752=102.54
（4）价格类型：本次估价选取的三个比较实例均为市场价格类型，与估价对象一致，不作修正。
（5）区域及个别因素条件指数
区域及个别因素条件指数
Ⅰ、区域因素：
A、商业繁华度：分为高、较高、一般、较低、低五个级别，以估价对象公共设施完备度为100，每相差一级，相应修正2.5%；
距区域主干道距离：分为≤50m、51-80m、80-150m、151-250m、>250m五个级别，以估价对象为100，每相差一级，相应修正1.5%;
B、居住成熟度：分为成熟、较成熟、一般、较不成熟、不成熟五个级别，以估价对象为100，每相差一级，相应修正3%;
C、道路通达度：分为好、较好、一般、较差、差五个级别，以估价对象
为100，每相差一级，相应修正2.5%；
D、公共交通便捷度：分为便捷、较便捷、一般、较不便捷、不便捷五个级别，以估价对象为100，每相差一级，相应修正2%;
E环境质量：分为优、较优、一般、较劣、劣五个级别，以估价对象为100，每相差一级，相应修正3%;
距市中心距离：以估价对象距离为100，每增加或减少 0.5公里，指数相应减少或增加3%；
F、基础设施状况：以估价对象为100，基础设施条件每增加或减少“一通”，指数增加或减少3%；
G、公共设施完善度：分为好、较好、一般、较差、差五个级别，以估价对象公共设施完备度为100，每相差一级，相应修正3%；
H、人口密度：分为人口稠密区、人口较稠密区、一般、人口较稀疏区、人口稀疏区五个级别，以估价对象公共设施完备度为100，每相差一级，相应修正1%；
I、规划限制：分为无限制、规划限制不严格、有一定限制、规划限制较严格、严格规划限制五个界别，以估价对象为100，每相差一级，相应修正2%。
Ⅱ、个别因素:
A、宗地形状：分为规则、较规则、一般、较不规则、不规则五个级别，以估价对象为100，每相差一级，相应修正1%；
B、容积率：以估价对象为100，每增加或减少1，相应修正1%；
C、临路类型：临区域主干道、临区域次干道、临支路、不临路四个级别，以估价对象为100，每相差一级，相应修正3%；
D、临路状况：分为两面及以上临街、一面临街、不临街三个级别，以估价对象为100，每相差一级，相应修正3%；
E、地质条件：分为优、较优、一般、较劣、劣五个级别，以估价对象为
100，每相差一级，相应修正2%;
根据以上比较因素指数的说明，编制比较因素条件指数表（见表3-2-2）。
表 3-2-2 比较因素条件说明表
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|比较因素案例||估价对象|湘潭高科臵业有限公司（花漾年华）|湘潭市长房臵地有限公司|湘潭市盘龙臵业有限公司（盘龙名府二期）|
|交易价格（元/平方米）||待估|1184|1173|1362|
|交易日期||210.35|210|194|194|
|价格类型||100|100|100|100|
|土地使用年限||100|102.54|102.54|102.54|
|用途||100|100|100|100|
|区域因素|商业繁华度|100|100|100|100|
||居住成熟度|100|100|97|100|
||道路通达度|100|102.5|102.5|102.5|
||公共交通便捷度|100|100|100|102|
||环境质量|100|103|100|103|
||基础设施状况|100|100|100|100|
||公共设施完善程度|100|100|100|106|
||人口密度|100|99|99|100|
||规划限制|100|100|100|100|
|个别因素|宗地形状|100|100|101|102|
||容积率|100|97.2|97.5|95.38|
||临路类型|100|100|100|100|
||临路状况|100|100|100|103|
||地质条件|100|100|102|102|

5、编制因素比较修正系数表
在各因素条件指数表的基础上，进行比较实例期日修正、交易情况、因素修正及年期修正，即将估价对象的因素条件指数与比较实例的因素条件进行比较，得到各因素修正系数，详见下表：
表3-2-3比较因素修正系数表
||||||
|-|-|-|-|-|
|比较因素案例||湘潭高科臵业有限公司（花漾年华）|湘潭市长房臵地有限公司|湘潭市盘龙臵业有限公司（盘龙名府二期）|
|交易价格（元/平方米）||1184|1173|1362|
|交易日期||210.35/210|210.35/194|210.35/194|
|价格类型||100/100|100/100|100/100|
|土地使用年限||100/102.54|100/102.54|100/102.54|
|用途||100/100|100/100|100/100|
|区域因素|商业繁华度|100/100|100/100|100/100|
||居住成熟度|100/100|100/97|100/100|
||道路通达度|100/102.5|100/102.5|100/102.5|
||公共交通便捷度|100/100|100/100|100/102|

环境质量 100/103 100/100 100/103
||||||
|-|-|-|-|-|
||基础设施状况|100/100|100/100|100/100|
||公共设施完善程度|100/100|100/100|100/106|
||人口密度|100/99|100/99|100/100|
||规划限制|100/100|100/100|100/100|
|个别因素|宗地形状|100/100|100/101|100/102|
||容积率|100/97.2|100/97.5|100/95.38|
||临路类型|100/100|100/100|100/100|
||临路状况|100/100|100/100|100/103|
||地质条件|100/100|100/102|100/102|
|比准价格||1138.43|1254.51|1234.38|
|市场比较法测算结果||1209|||

6、市场法测算结果
根据对比市场案例与待估宗地地价影响因素，修正得到的三个测算结果差异不大，均能反映所在区域的平均地价水平，因此估价人员认为以三个修正结果的算术平均数作为最终的评估结果能真实客观反映待估宗地的地价水平。则市场比较法的测算结果为:
（1138.43+1254.51+1234.38）/3=1209元/平方米。
地面价=楼面价×容积率=1240×1=1209元/平方米
三、地价的确定
1、地价确定的方法
市场比较法是评估人员利用近期发生的与估价对象具有替代性的交易案例作为比较标准，修正测算出的估价对象土地价格，市场比较法测算结果单价是 1209元/平方米，具有较强的现实性。
基准地价系数修正法是依据政府制定的区域指导性价格以及相应修正体系测算出的宗地价格。湘潭市基准地价基准日为 2012年 3月 31日，于 2012年 9月公布，与此次评估的估价基准日 2014年 6月 30日相距较近，时效性强，对估价对象价格做了科学的期日修正，其结果也能够反映出当地的土地市场状况。基准地价系数修正法测算结果单价是 1172元/平方米，其结果也能够反映出当地的土地市场状况。
运用基准地价系数修正法和市场比较法测算估价对象地价分别为 1172元/平方米和 1209元/平方米，两种方法从不同的侧面反映了估价对
象的地价水平，两者结果相差幅度不大。两种估价方法相差幅度在合理
范围内，故可采用简单算术平均值作为待估宗地出让国有建设用地使用
权最终结果。
表3-3-1待估宗地估价结果确定表
单位：元/平方米
||||||
|-|-|-|-|-|
|基准地价法||市场比较法||单位面积地价（取整）|
|价格|权重|价格|权重||
|1172|0.5|1209|0.5|1191|

2、划拨土地使用权价格确定
根据•湖南省财政厅湖南省国土资源厅关于进一步规范国有土地使用权出让收支管理有关问题的通知‣（湘财综[2007]65号），“转让划拨国有土地使用权、依法利用原划拨土地进行经营性建设，或者变现处臵抵押划拨土地使用权等，依法应当补办出让手续的，补缴土地价款的具体补缴比例，商品住宅用地不得低于成交价款的35％”，本次评估参照该规定，按照35%扣减土地出让金。即
50年划拨土地使用权价格=1186×（1-35%）=774元/平方米
无线年期划拨土地使用权价格=50年划拨土地使用权价格×年期修正系数=774×[1/(1-1/(1+7.06%)50)]
=774×1.0557
=817元/平方米
3、估价结果
根据•城镇土地估价规程‣，估价人员依据土地估价的的基本原则理论和方法，在充分分析估价对象所在区域的地价影响因素和掌握的土地市场交易资料的基础上，按照土地估价程序，选择合适的估价方法得出估价对象本次地价定义条件下的土地评估结果如下：
单位面积划拨土地价格：817元/平方米
土地总面积：53516.4平方米
土地总地价：4372.29万元
大 写：肆仟叁佰柒拾贰万贰仟玖佰元整
货币种类：人民币元
估价结果详见附表•土地估价结果一览表‣
第四部分附件
附件1 委托估价函；
附件2 委托方营业执照复印件；
附件3 待估宗地•国有土地使用证‣；
附件4 待估宗地区域位臵示意图；
附件5 待估宗地现状利用照片；
附件6 估价机构营业执照及资质证书（复印件）；
附件7 土地估价师资质证书（复印件）。