跟踪评级报告
跟踪评级原因
按照相关监管要求及东方金诚国际信用评估有限公司（以下简称“东方金诚”）对深圳市中洲投资控股股份有限公司（以下简称“中洲控股”或“公司”）2015年面向合格投资者公开发行公司债券的跟踪评级安排，东方金诚根据中洲控股提供的2016年度审计报告、2017年第一季度财务报表以及相关经营数据，进行本次定期跟踪评级。
主体概况
深圳市中洲投资控股股份有限公司（以下简称“中洲控股”或“公司”）主营房地产业务，控股股东为深圳市中洲置地有限公司2（以下简称“中洲置地”），实际控制人为黄光苗。
中洲控股前身为成立于1984年的深圳市工程开发公司，1990年4月更名为深圳市长城房地产发展公司，1994年9月改组为深圳市长城地产股份有限公司（以下简称“深长城”），并在深圳证券交易所上市（股票代码：000042.SZ）。2014年3月，更名为深圳市中洲投资控股股份有限公司。截至2017年3月末，公司股本6.65亿股，其中中洲置地持股比例47.37%，为公司第一大股东。自然人黄光苗为公司实际控制人。公司股权结构情况见附件一。
截至2016年末，中洲控股资产总额291.62亿元，所有者权益58.61亿元，资产负债率79.90%；2016年，公司实现营业收入81.16亿元，利润总额5.26亿元。
本期债券兑付及募集资金使用情况
根据中国证券监督管理委员会《关于核准深圳市中洲投资控股股份有限公司向合格投资者公开发行公司债券的批复》（证监许可[2015]2029号）文件核准，公司于2015年9月21日发行总额为13亿元的“深圳市中洲投资控股股份有限公司2015年面向合格投资者公开发行公司债券”（以下简称“本期债券”或“15中洲债”），票面利率为6.30%，期限为3年，到期日为2018年9月21日。
本期债券的起息日为2015年9月21日，单利按年付息，到期一次还本付息。
2016年9月21日，公司按期偿付利息8190.00万元。
本期债券募集资金13亿元，已全部用于偿还银行贷款和补充流动资金。
2于2015年7月更名，之前名称是深圳市中洲房地产有限公司。
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宏观经济和政策环境
宏观经济
2017年一季度，经济增速延续回升态势，工业增速上扬，固定资产投资增速加快，净出口对经济增长实现正向拉动，宏观经济开局良好
一季度宏观经济增速延续回升。据初步核算，一季度国内生产总值18.1万亿元，同比增长6.9%，同比增速比上年同期加快了0.2个百分点，比上年四季度加快了0.1个百分点，延续了自2016年四季度以来的小幅回升势头。
工业增加值增长面扩大，用电量回升，企业效益明显好转。在41个工业大类行业中，有36个行业增加值保持同比增长，占87.8%，增长面较2016年全年扩大4.9个百分点。一季度工业用电量同比增长7.7%，增速较上年全年回升4.8个百分点，体现了工业生产全面回升的势头。值得注意的是，1～2月份全国规模以上工业企业实现利润总额10157亿元，同比大幅增长31.5%，比上年全年加快23.0个百分点。
固定资产投资增速回升，民间投资增速明显加快。一季度，固定资产投资同比增长9.2%，增速较上年全年提高1.1个百分点。其中房地产投资同比增长9.1%，增速比去年全年加快2.2个百分点。工业企业效益大幅改善，刺激制造业投资同比增长5.8%，增速比去年全年提高1.6个百分点。1～3月基础设施投资额比去年同期增长23.5%，增速比去年全年攀升7.8个百分点。今年以来民间投资延续了增速回升的态势，一季度民间投资5.7万亿元，比去年同期增长7.7%，增速比去年全年提高4.5个百分点。
国内消费整体保持平稳走势，居民消费价格涨势温和，工业生产者出厂价格增速偏高，净出口对经济增长正向拉动作用明显。一季度社会消费品零售总额同比增长10.0%，增速比上年同期回落0.3个百分点。若扣除受补贴政策退坡影响较大的汽车类，社会消费品零售总额增速比上年同期加快约0.3个百分点。一季度，CPI比去年同期上涨1.4%，涨幅比去年四季度回落0.7个百分点，PPI同比上涨7.4%，涨幅比去年四季度扩大4.1个百分点。一季度，我国货物贸易进出口总值6.2万亿元人民币，比去年同期大幅增长21.8%，扭转了自2015年年初以来同比连续负增长的局面。同期净出口拉动经济增长0.3个百分点，成为本季度经济增速回升的重要原因。
东方金诚预计，二季度工业增速有望在补库存周期作用下保持稳定，固定资产投资增速将延续小幅上升势头，消费增长平稳，但净出口拉动作用可能趋弱，由此上半年GDP有望继续保持6.9%左右的增长水平。
政策环境
在央行采取稳健中性货币政策的同时，监管层在金融领域持续推进去杠杆、强监管、防风险措施，推动金融环境趋紧
央行采取稳健中性的货币政策，货币供应量增速回落。3月末，M2余额159.9万亿元，同比增长10.6%，增速分别比上月末和上年同期低0.5个和2.8个百分点；
M1余额48.9万亿元，同比增长18.8%，增速分别比上月末和上年同期低2.6个和
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3.3个百分点。一季度，社会融资规模增量为6.9万亿元，比上年同期多2268亿元。其中，表内人民币信贷增加4.2万亿元，同比少增3856亿元，而委托贷款、信托贷款和未贴现银行承兑汇票等表外融资增速均有所提高。一季度，房地产贷款新增1.7万亿元，占同期各项贷款增量的40.4%，比2016年占比低4.5个百分点，企业中长期贷款增加2.6万亿元，同比多增7081亿元。
与此同时，监管层在金融领域持续推进去杠杆、强监管、防风险措施，金融环境趋紧。一季度央行两次上调货币市场资金利率，央行资产负债表从1月末至3月末收缩1.1万亿元，降幅达3.0%。银监会释放银行业治理整顿信号，3月份以来各地房地产调控政策进一步升级，监管部门加大了防范金融加杠杆炒作、预防交叉性风险的力度。
财政政策方面，财政支出保持高速增长，一季度首现赤字，积极财政政策更有力度
受经济回暖及价格上涨等因素影响，1～3月累计，全国一般公共预算收入4.4万亿元，同比增长14.1%，较上年同期上升7.6个百分点。1～3月累计，全国一般公共预算支出4.6万亿元，同比增长21.0%，较上年同期上升5.6个百分点。一季度财政收支相抵，出现1551亿元的财政赤字。同时，为缓解基础设施建设、公共服务领域投资的资金压力，2017年还安排了政府性基金专项债券8000亿元、新增地方政府一般债务限额8300亿元、地方政府债券置换存量债务约3.0万亿元，财政及准财政政策工具较为丰富。
东方金诚认为，央行坚持稳健中性的货币政策，监管层短期内去杠杆、强监管、防风险的政策组合拳将会连续推出，引导资金向实体经济倾斜；政府积极财政政策亦将持续发力。稳健中性的货币政策和积极的财政政策将继续为深化供给侧改革、优化经济增长结构提供相对适宜的政策环境。
行业及区域经济环境
公司主营房地产业务，经营区域集中在上海、惠州、深圳和成都等地。
房地产行业
受2016年9月底以来楼市全面调控政策影响，中国房地产市场销售景气度下行趋势短期内难以恢复，全国商品房销售面积和销售额增速将持续回落
2016年全国商品房销售市场各项数据均较2015年呈现两位数的增长，主要是得益于2016年前三季度，宽松政策环境带动全国商品房销售市场持续升温。2016年全国商品房销售面积15.7亿平方米，同比增长22.5%；其中商品住宅13.7亿平方米，同比增长22.4%；商品房销售额11.8万亿元，同比增长34.8%；其中商品住宅9.9万亿元，同比增长36.1%。从城市分布来看，一线城市和部分核心二线城市的热销是带动全国销售增长的主要因素。
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图1：2001年～2017年一季度全国商品房销售情况
数据来源：国家统计局，东方金诚整理
2016年9月底以来，针对房地产市场过热的现象，国内房地产市场新一轮调控全面启动，全国商品房销售面积和销售额增速逐月持续回落。除住房相关金融政策全面收紧以外，从2016年9月30日开始算起，截至2017年5月3日，全国已有超过55个城市发布了各种房地产调控政策160余次。这一轮调控与往年有两点不同，一是首次涉及了商住物业，二是多个城市还出台了限售政策。预计，后续更多的城市将加入到信贷与购买资格收紧的行列中，二线城市将基本全面升级调控到“限购+限贷+限价+限售”的“四限时代”。
2016年全国商品房销售面积同比增长22.5%，增速较同年1～11月份回落1.8个百分点；销售额同比增长34.8%，增速回落2.7个百分点。2017年一季度，销售增速不断放缓，但仍处于历史高位，市场需求呈现高位震荡，调控政策并未在一季度全面展现；随着3月中旬部分城市调控政策的进一步加码，据克而瑞研究发布的2017年4月重点城市的住宅成交数据显示，多城市成交持续低迷；其中，一线城市下降明显，同比和环比降幅均超过40%；二三线城市总体也呈现大幅度下跌，仅部分城市环比有所增长，但整体仍处于下降通道。预计，2017年整体难以保持2016年的销售情况，将出现一定程度的下滑。
图2：2016年～2017年一季度分月度全国商品房销售情况
数据来源：国家统计局，东方金诚整理
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2017年3月全国高企的商品房待售面积较2016年末继续回落，预计2017年棚改货币化安置叠加分化的土地供应政策等举措，将推动三四线城市去库存提速房地产去库存是中央政府确定的供给侧结构性改革的五大重点任务之一，在中央政府推动的引导鼓励农民工和农民进城、推进棚改货币化安置3、发展租赁市场、发展跨界地产等举措带动下，2016年以来全国商品房去库存取得了初步成效。截至2017年3月底，全国商品房待售面积为6.88亿平方米，同比下降6.40%，较2016年底的6.95亿平方米下降1.05%；其中，商品住宅待售面积为3.91亿平方米，同比减少15%。从地区分布来看，行业库存仍主要集中在三、四线和部分二线城市。
图3：全国商品房及住宅待售面积总量和增速变动情况
数据来源：Wind资讯，东方金诚整理
2017年政府工作报告提出房地产市场健康发展的两个目标之一是三、四线城市去库存，预计中央政府在2016年去库存的各项举措基础上，叠加土地供应政策调控，加大一线和重点二线城市土地供应量，减少三四线城市土地供应量，预计2017年三四线城市去库存将提速。2017年1～2月，据相关统计，一线和重点二线城市土地供应量明显增加，三、四线城市住宅用地供应同比上年明显减少。
32016年棚改货币化安置达到了48.5%，大约去库存2.5亿平方米。
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图4：2011年～2017年4月100大中城市住宅用地供应量变化
数据来源：Wind资讯，东方金诚整理
土地成交溢价率并未随着一二线城市土地供应的增加降低，2017年土地成交溢价率仍处于较高的水平，但显著低于2016年二、三季度。整体市场土地投资热度并未显著降温。受商品房库存回落影响，全国房屋新开工面积增速阶段性上行。
2017年一季度，房屋新开工面积3.16亿平方米，同比增长11.60%，增速较2016年增长3.5个百分点。截至2017年3月末，全国房屋施工面积为63.70亿平方米，同比增长3.1%，较2016年末增速回落0.1个百分点。
图5：2011年～2017年4月100大中城市住宅用地成交量变化及溢价率
数据来源：Wind资讯，东方金诚整理
虽然房地产市场销售景气度已经下滑，房企资金来源减少和需求端意愿减弱将构成开发投资下行的两个负面因素，但由于政策调整对投资的影响相对滞后，土地市场和新开工热度并未显著降温，当前投资增速仍然表现增长，2016年12月房地产开发投资增速11.1%，比上月提高5.3%；2017年1～3月，全国房地产开发投资19292亿元，同比名义增长9.1%，增速创最近两年来的新高。
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图6：2016年～2017年3月全国固定投资及房地产投资情况
数据来源：Wind资讯，东方金诚整理
2016年全国商品房均价升幅明显，但9月底以来一线和重点二线城市房价环比连续回落，2017年一季度虽阶段性上行，但远低于上年峰值，全国房价趋于稳定
2016年，受益于前三季度宽松的房地产政策导向，全国商品房平均销售价格从上年的6792.55元/平方米升至7515.92元/平方米，涨幅为10.65%。
从百城价格指数来看，2016年9月份，全国百城住宅平均价格为1.26万元/平方米，较去年同期增长16.64%，其中一、二线城市的百城住宅平均价格分别为3.98万元/平方米和1.14万元/平方米，均为历史最高水平。
但自2016年9月底房地产市场全面调控启动以来，多数受调控影响城市房价已经开始下跌，一线和重点二线城市房价环比不涨成为调控基本方向，也是2017年政府工作报告提出的促进房地产市场健康发展的二大目标之一。据国家统计局数据，2016年12月，70个大中城市房价环比上涨0.30%，连续第三个月回落，一二线城市回落比较明显。其中，一线城市从9月的3.10%回落至12月的0.00%，同期二线城市从2.90%回落至0.10%，而三线城市由1.10%回落至0.40%。2017年一季度，70大中城市房价出现阶段性上行，环比增速较2016年12月有所增高，但远低于2016年峰值，房价趋于稳定。
大型房企以品牌输出和并购等方式提升规模，小型房企加快退市，行业集中度将进一步上升，但经营风险也将有所升高
我国房地产企业数量较多，市场相对分散，但近年来集中度持续提升。据克而瑞地产研究发布的《2016年中国房地产企业销售TOP200》，2016年规模房企扩张迅速，销售门槛提升明显。从金额门槛来看，TOP100房企入榜金额门槛从2015年的104亿元提高至157亿元，同比升51%；从面积门槛来看，TOP100房企面积入榜门槛也有所提升，从2015年的90万平米提高至129万平米，同比升43%。
除了门槛的变化以外，房企的集中度也越来越高。2016年，200强房企总销售额集中度已超50%。各梯队的集中度均呈上升趋势，其中TOP100房企集中度升幅最大，较同期上升约3.9个百分点。2017年，随着政策的不断收缩，土地价格等处于高位，房地产项目建设投资资金需求巨大，地方性房企更多的通过入股大型房
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企的项目等方式参与项目开发，未来房企集中度还将进一步上升，大型房企凭借品牌和规模优势在市场调整期内龙头地位将愈加显著。
此外，房地产行业竞争具有一定的区域性特征，部分区域性房地产开发企业虽然整体规模和资金实力与全国大型房地产企业相比仍有差距，但在特定区域市场中具有一定的竞争优势。
业务经营
中洲控股收入和利润主要来自房地产业务，跟踪期内，公司营业收入和毛利润大幅增长，毛利率有所下降
2016年公司实现营业收入 81.16亿元，同比增长60.78%，其中房地产收入77.87亿元，是公司的主要收入来源。同期，公司毛利润为23.71亿元，同比增长17.78%；综合毛利率为29.21%，同比下降10.66个百分点。房地产业务是公司主要的利润来源。
表1：2014年～2016年公司营业收入和毛利情况4
单位：亿元、%
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|类别|2014年||2015年||2016年||
||收入|占比|收入|占比|收入|占比|

房地产 28.63 93.74 48.58 96.24 77.87 95.95
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|-|-|-|-|-|-|-|
|酒店餐饮|2.53|8.28|2.44|4.83|2.76|3.40|

服务 0.26 0.85 0.93 1.85 1.77 2.18
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|-|-|-|-|-|-|-|
|施工|0.13|0.43|0.33|0.66|0.20|0.25|

抵消 -1.00 -3.29 -1.80 -3.57 -1.45 -1.79
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|-|-|-|-|-|-|-|
|合计|30.55|100.00|50.48|100.00|81.16|100.00|
|类别|毛利润|毛利率|毛利润|毛利率|毛利润|毛利率|

房地产 12.45 43.48 20.00 41.16 24.02 30.84
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|-|-|-|-|-|-|-|
|酒店餐饮|0.71|28.18|0.54|22.26|-0.44|-15.93|

服务 0.08 31.33 0.15 16.57 0.44 25.00
||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
|施工|0.02|17.27|-0.05|-16.14|0.01|6.41|

抵消 -0.27 27.26 -0.51 28.35 -0.32 22.39
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|-|-|-|-|-|-|-|
|综合|12.99|42.53|20.13|39.87|23.71|29.21|

资料来源：公司提供资料，东方金诚整理
房地产业务
公司房地产产品以住宅地产开发为主，同时涉及少量商业、写字楼等，运营主体为本部及其下属项目公司。
公司房地产业务主要分布在上海、成都、惠州、深圳等国内经济较发达城市，项目开发经验较丰富，在区域市场具有一定的市场竞争力
公司拥有国家一级房地产开发资质，拥有超过20年的建筑和房地产经营经验，
公司以深圳为总部，近年已拓展至上海、成都、惠州、青岛等城市，实现了跨区域
4该表中的抵消项指集团内部销售抵消。
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发展。
公司在上海开发和销售的主要是君廷、珑悦住宅和SOHO、中洲里程三个项目。
其中，君廷项目作为上海徐汇滨江板块稀缺的纯居住府邸，产品定位高端。公司在成都市场深耕十余年，所开发的项目以中高端改善产品为主，已形成一定的品牌影响力，跟踪期内公司在无锡和嘉兴获取了储备项目，拓展了其在长江三角区的布局。
2016年，公司在惠州开发销售的中央花园和中洲天御花园两个项目在惠城区内销售金额排名第一和第二。
跟踪期内，公司房地产合同销售面积和销售金额稳步增长，结算收入和毛利润持续增加，盈利能力较强
2016年，公司房地产业务收入77.87亿元，同比增长60.29%；毛利润24.02亿元，同比20.10%；毛利率30.84%，同比下降10.32个百分点，主要是当期结转上海项目成本高所致。2016年公司房地产开发业务合同销售金额和销售面积分别为105.85亿元和84.86万平方米，同比分别增长46.06%和104.29%。平均合同销售单价下降29.82%至12473.49元/平方米，主要是销售均价较低的成都和惠州项目销售占比较大所致。
表2：2014年～2016年公司房地产项目销售情况
单位：亿元、%、万平方米、元/平方米
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|项目|2014年|2015年|2016年|

合同销售金额 48.51 72.47 105.85
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|-|-|-|-|
|-同比增幅|123.03|49.39|46.06|

合同销售面积 34.33 41.54 84.86
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|-|-|-|-|
|-同比增幅|71.22|21.00|104.29|

平均合同销售单价 14130.50 17773.23 12473.49
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|-|-|-|-|
|-同比增幅|30.26|25.78|-29.82|

结算销售收入 27.46 43.34 73.94
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|-|-|-|-|
|结算销售面积|26.46|27.44|48.81|

平均销售结算价格 10377.42 15794.46 15148.54
资料来源：公司提供资料，东方金诚整理
分区域销售情况来看，2016年公司房地产项目销售主要集中在惠州和成都等城市，合同销售面积占比分别为43.27%和35.80%；上海房地产开发项目销售面积较2015年降低27.55%。由于上海地区项目销售均价较高，合同销售金额占比较大。
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表3：2015年和2016年公司房地产开发项目分区域销售情况
单位：万平方米、%、亿元
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|区域|2015年||2016年||2016年||
||合同销售面积|合同销售金额|合同销售面积|面积占比|合同销售金额|金额占比|

成都 6.97 9.20 30.38 35.80 34.42 32.52
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|大连|2.97|1.54|0.57|0.67|0.30|0.28|

上海 12.34 41.03 8.94 10.54 31.32 29.59
||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
|惠州|19.27|13.78|36.72|43.27|33.76|31.89|

青岛 - - 8.25 9.72 6.04 5.71
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|合计|41.54|72.47|84.86|100.00|105.85|100.00|

资料来源：公司提供资料，东方金诚整理
公司已完工项目主要位于惠州、成都和上海等城市，总体销售情况较好
公司已完工项目主要位于惠州、成都和上海等城市，具体见表4。截至2016年末，公司完工项目销售进度81.16%，销售金额187.67亿元，已超过投资额。中洲中央公园F进度稍慢，其他项目销售进度较好。
截至2016年末，公司已完工项目中未销售面积24.82万平方米，较大的项目主要集中在惠州、成都和上海，占比分别为46.98%、25.29%和18.84%。
表4：公司2014年～2016年已完工项目情况
单位：万平方米、%、亿元、元/平方米
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|地区|项目名称|竣工日期|可供出售面积|销售进度|期末累计销售面积|期末累计销售金额|期末累计销售均价|楼面地价|

上海珑悦住宅 2015-12-1 6.93 100.00 6.93 14.18 20461.76 2001.30中洲里程 2016-12-1 8.84 91.52 8.09 16.94 20939.43 9262.90上海
君廷 2015-12-1 9.05 85.08 7.70 56.75 73701.30 21831.94
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|大连5|中洲香悦山一期|2015-11-1|7.30|76.30|5.57|3.45|6193.90|816.80|

中洲控股金融
深圳 2015-2-1 4.41 100.00 4.41 19.00 43083.90 1746.00中心
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|惠州|中央花园湾上|2016-8-1|19.65|72.88|14.32|13.61|9504.19|2218.83|
||中洲天御花园B|2016-8-1|12.48|86.62|10.81|6.54|6049.95|762.82|
||央筑花园一期|2015-6-1|29.78|85.59|25.49|21.35|8375.83|2525.76|

成都中央城邦 2015-12-1 13.50 94.81 12.80 14.30 11171.88 5265.33成都 中洲中央公园
2016-7-1 19.83 54.56 10.82 21.56 19926.06 1832.54 F
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|合计|131.77|81.16|106.95|187.67|17547.45|-|

资料来源：公司提供资料，东方金诚整理
5公司已于2016年9月12日转让了大连公司的全部股权，因此大连地区数据为截止2016年9月12日的。
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跟踪期内，公司在建房地产项目主要集中在成都、惠州和深圳等地，未来可售面积较大，土地成本相对较低
截至2016年末，公司房地产在建项目共计11个，总可售面积142.96万平方米，具体项目见附件二。其中，已售面积为56.54万平方米，累计实现销售金额58.87亿元，未来可售面积为86.42万平方米。
公司在建项目主要集中在惠州、成都和深圳等城市，在建项目规划总建筑面积分别为81.13万平方米、50.64万平方米和46.29万平方米，占总规划计容建筑面积的比例为41.90%、26.15%、23.91%。公司在建项目楼面地价相对较低，为公司未来销售及盈利提升提供了较大保障。
截至2016年末，公司在建项目中未销售面积86.42万平方米，较大的项目主要集中在深圳、惠州和成都，占比分别为38.10%、35.56%和21.56%。公司完工及在建项目未售部分多集中在惠州、成都和深圳等城市，在房地产政策收紧的背景下，这些城市出台了不同程度的房地产购买限制政策，对公司未来收入和盈利的提升有一定制约。
表5：截至2016年末公司在建房地产项目情况
单位：亿元、万平方米、元/平方米
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|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
|地区|预计总投资|累计投资额|总建筑面积|总可售面积|累计开工面积|累计销售面积|累计销售金额|累计销售均价|

成都 30.62 20.46 50.64 36.96 50.64 18.60 25.38 13645.16
||||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
|惠州|32.07|14.94|81.13|58.93|81.13|28.20|25.00|8865.25|

青岛 18.94 3.23 9.49 9.40 9.49 8.25 6.04 7321.21
||||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
|上海|3.91|2.95|6.07|4.74|6.07|1.49|2.45|16442.95|

深圳 54.52 13.27 46.29 32.93 46.29 - - -
||||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
|合计|140.06|54.85|193.62|142.96|193.62|56.54|58.87|10412.10|

资料来源：公司提供资料，东方金诚整理
跟踪期内，公司在建项目未来投资规模较大，公司将面临一定资金压力
2016年，公司新开工和竣工面积分别为59.42万平方米和61.82万平方米，较2015年分别下降10.01%和17.43%。
表6：2014～2016年公司房地产项目开发情况
单位：亿元、万平方米
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|-|-|-|-|
|项目|2014年|2015年|2016年|

新开工面积 74.54 66.03 59.42
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|-|-|-|-|
|竣工面积|11.83|74.87|61.82|

资料来源：公司提供资料，东方金诚整理
公司在建项目预计总投资额140.06亿元，截至2016年末，已累计投入54.85亿元，尚需投资额为85.21亿元。公司在建项目房地产项目投资规模较大，后续仍面临一定资金压力。
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跟踪期内，公司加大项目拓展力度，在嘉兴、无锡和惠州等地获得了多块土地，为未来业务持续发展提供一定支撑
2016年公司新增土地面积20.73平方米，计容积率面积51.48万平方米，主要分布在嘉兴、无锡和惠州等地，其中嘉兴和无锡是公司首次布局的区域。
截至2016年末，公司拟建项目14个，计容建筑面积207.22万平方米，其中成都、惠州和青岛地区项目占比分别49.82%、15.98%和15.97%。公司拟建项目计划投资金额为339.42亿元人民币6，未来投资支出较大，面临一定的资金压力。
表7：截至2016年末公司主要拟建项目情况
单位：%、万平方米、亿元
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|项目|权益比例|项目区位|土地用途|收购对价/土地价格|楼面地价7|占地面积|是否取得土地证|计划投资|计容面积|已投资金额|

黄金台项目 90 深圳 住宅 - -8 9.01 否 47.56 - 2.24
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|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
|成都三岔湖项目|100|成都|住宅|3.72|438.27|54.75|是|51.15|84.88|3.75|

成都锦城湖
100 成都 住宅 15.85 8632.90 9.62 是 20.76 18.36 16.06岸2期
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|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
|青岛旺洲项目|100|青岛|商业、住宅|3.24|978.85|27.58|是|17.73|33.10|3.89|

嘉兴中洲花 商住用
100 嘉兴 7.55 5702.42 6.62 是 15.64 13.24 -
溪地项目 地
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|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
|上海珑悦商业|100|上海|商业|0.62|1190.61|2.23|是|5.04|5.22|0.65|

无锡中洲崇 商业、住
100 无锡 8.73 8809.28 3.00 是 19.65 9.91 8.73安府 宅
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|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
|香港铜锣湾项目|100|香港|住宅|19.18港币|197731.96港币|0.19|否9|33.70港币|0.97|8.65港币|

香港火炭项 14.00 16607.35 115.51 14.3 100 香港 住宅 2.00 否10 8.43
目 港币 港币 港币 港币
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|康威项目|100|惠州|五星级酒店|1.74|1330.28|5.23|是|10.78|13.08|1.95|

惠州德隆项 商住用
- 惠州 - - 9.40 - - - -
目11 地
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|惠州沙奥、竹仔园项目12|100|惠州|商住用地|-|-|14.00|-|-|-|-|

商住用
天御菜市场 100 惠州 - - 0.38 是 0.67 0.77 0.21地
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|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
|惠州商业地块|100|惠州|商业|4.21|2187.46|7.34|是|20.55|19.26|5.47|

合计 - - - - - 151.35 - - 207.22 -
资料来源：公司提供资料，东方金诚整理
6此处港币兑人民币汇率按0.87计算。
7本表楼面地价=收购对价或土地成交价/计容面积。
8该项目规划建筑面积尚不确定，因此无法计算楼面地价。
9补清地价后才办理地契,现正复议评估中。
10补清地价后才办理地契,现正复议评估中。
11惠州德隆项目占地面积为94023平方米，该项目已签订相关股权转让协议，目前协议正在履行过程中。
12惠州沙奥、竹仔园项目为村企合作建设项目，占地约14万平方米，该项目已签订协议。其中沙奥一地块
（惠州天御项目五期）项目公司已通过用无底价挂牌出让方式获得，该地块占地面积27940平方米，用途
为商业用地、住宅用地，容积率3.5。沙奥二地块与竹仔园地块仍在履行协议当中。
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财务分析
财务概况
中洲控股提供了2016年及2017年1～3月合并财务报表。瑞华会计师事务所（特殊普通合伙）对公司2016年财务报表进行了审计，并出具了标准无保留意见的审计报告。2015年公司因同一控制下企业合并对2014年财务报表数据进行追溯调整，本报告中2014年财务数据为追溯调整数据。2017年1～3月合并财务报表未经审计。
截至2016年末，公司纳入合并范围的子公司49家，同2015年末相比，新纳入合并范围子公司21家，减少2家。
资产构成
跟踪期内，公司资产总额增长较快，资产构成以流动资产为主，存货占比较大
截至2016年末，公司资产总额为291.62亿元，同比增长18.44%；流动资产和非流动资产占期末资产总额的比重分别为85.15%和14.85%。截至2017年3月末，公司资产总额326.38亿元，其中流动资产和非流动资产占期末资产总额的比重分别为86.66%和13.34%，公司资产以流动资产为主。
图7：截至2014年～2016年末及2017年3月末公司资产构成
资料来源：公司提供资料，东方金诚整理
1.流动资产
截至2016年末，公司流动资产为248.33亿元，较2014年末增长21.26%；期末存货和货币资金占流动资产比重分别为71.87%和15.46%。截至2017年3月末，公司流动资产为282.85亿元，其中存货和货币资金占流动资产比重分别为68.80%和18.85%。
截至2016年末，公司存货账面价值为178.47亿元，同比增长9.15%，存货中在建开发产品、拟开发土地和完工开发产品所占比重分别为38.92%、37.04%和
23.93%，合计占存货比重为99.89%；其中86.56亿元的存货所有权受限，占比48.50%。
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公司货币资金38.38亿元，同比增长19.04%，其中银行存款占比为94.40%。
2.非流动资产
截至2016年末，公司非流动资产43.29亿元，其中投资性房地产、固定资产和递延所得税资产占非流动资产的比重分别为39.37%、33.52%和17.91%，合计占比90.80%。非流动资产构成较2015年末变化不大。截至2017年3月末，公司非流动资产为43.54亿元。
截至2016年末，公司投资性房地产17.04亿元，较上年同比下降9.58%，主要是中洲控股金融中心办公楼；固定资产14.51亿元，较上年末变化不大，主要是中洲控股金融中心中洲万豪酒店；递延所得税资产7.75亿元，主要由预收房款、可弥补亏损或费用及预计土地增值税等构成。
资本结构
跟踪期内，公司所有者权益规模小幅增长，结构较2015年末变化不大
截至2016年末，公司所有者权益为58.61亿元，同比小幅增长。所有者权益中资本公积、未分配利润和股本占所有者权益比重分别为42.67%、37.48%和11.34%，合计占比91.49%。
截至2017年3月末，公司所有者权益为58.88亿元，其中资本公积、未分配利润和股本占所有者权益比重分别为42.48%、37.75和11.29%。
跟踪期内，公司有息债务规模有所增长，以长期有息债务为主
截至2016年末，公司负债总额233.00亿元，同比增长22.60%，其中流动负债和非流动负债占比分别为64.71%和35.29%。截至2017年3月末，公司负债总额267.50亿元，其中流动负债和非流动负债占比分别为59.07%和40.93%。
1.流动负债
截至2016年末，公司流动负债为150.77亿元，同比增长27.01%，主要是预收账款、应付账款和短期借款增长所致；预收账款、应付账款、其他应付款和一年内到期的非流动负债占流动负债比重分别为59.79%、17.08%、7.22%和6.16%。
截至2017年3月末，公司流动负债为158.01亿元，其中预收账款、应付账款、其他应付款、短期借款和一年内到期的非流动负债占比分别为63.52%、12.31%、8.65%、6.94%和5.37%。
2016年末，公司预收款项90.16亿元，同比增长51.66%，主要是成都中洲城南、惠州方联天御和上海中洲里程项目预售房款增加所致。公司应付账款25.76
亿元，较2015年末变化不大。其他应付款10.88亿元，较2015年末下降24.66%，主要系支付了应付的股权转让款所致；2016年末公司其他应付款主要为土地增值税准备金等；一年内到期的非流动负债9.29亿元，全部是一年内到期的长期借款。
2.非流动负债
截至2016年末，公司非流动负债为82.23亿元，同比增长15.27%；其中，长期借款68.49亿元，占比83.29%；应付债券12.92亿元，占比为15.71%。截至2017年3月末，公司非流动负债为109.50亿元，其中长期借款和应付债券占比分别为87.43%和11.81%。
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2016年末公司长期借款68.49亿元，主要由抵押借款和抵押、担保并质押借款等构成。应付债券12.92亿元，主要为2015年发行的本期债券。
3.有息债务
2016年末，公司全部有息债务为99.40亿元，同比增长18.35%；短期有息债务和长期有息债务占全部有息债务的比重分别为18.10%和81.90%，公司有息债务以长期债务为主。截至2017年3月末，公司全部有息债务为128.13亿元，其中短期有息债务和长期有息债务占比分别为15.19%和84.81%。
截至2017年3月末，公司资产负债率、全部债务资本化比率和长期债务资本化比率分别为81.96%、68.52%和64.86%。
图8：截至2014年～2016年末及2017年3月末公司有息债务情况
资料来源：公司提供资料，东方金诚整理
4.对外担保
截至2016年末，公司无对外担保。
盈利能力
跟踪期内，公司营业收入同比明显增长，但受成本增幅更大影响，公司利润总额有所下降
公司营业收入主要来源于房地产业务。2016年，公司实现营业收入81.16亿元，同比大幅增长60.78%；营业成本57.45亿元，同比大幅增长89.29%，增幅远高于营业收入增幅是公司2016年营业利润下降的主要原因。2016年公司期间费用占营业收入比重为11.56%，较2015年略有下降。
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表8：2014年～2016年及2017年1～3月公司收入、成本和费用情况
单位：亿元、%
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|-|-|-|-|-|-|
|项目|2014年|2015年|2016年|2016年同比增长|2017年1～3月|

营业收入 30.55 50.48 81.16 60.78 10.92
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|营业成本|17.55|30.35|57.45|89.29|8.37|

营业利润 4.94 6.30 5.38 -14.60 0.40
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|利润总额|4.94|6.17|5.26|-14.75|0.42|

期间费用 4.05 7.05 9.38 33.05 1.82
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|-销售费用|1.43|2.42|2.93|21.07|0.23|

-管理费用 1.60 2.39 3.10 29.71 0.55
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|-财务费用|1.03|2.24|3.36|50.00|1.03|

资料来源：公司提供资料，东方金诚整理
2016年公司营业利润率和净资产收益率分别为18.51%和3.78%，同比分别下降7.40和3.34个百分点。
图9：2014年～2016年及2017年1～3月公司盈利情况
资料来源：公司提供资料，东方金诚整理
2017年1～3月，公司营业收入和利润总额分别为10.92元和0.42亿元。
现金流
2016年，公司经营活动净现金流由净流出变为净流入，投资活动现金净流出规模较大，对外部融资依赖程度较高
经营活动现金流方面，2016年公司经营活动现金流入为111.93亿元，同比增长72.50%；经营活动现金流出为94.45亿元，同比增长28.75%；经营性净现金流为17.48亿元，由净流出变为净流入。同期，公司现金收入比为136.69%，公司收入获现能力较强。
2016年公司投资活动净现金流为-7.06亿元，净流出规模大幅增加628.25%，
主要是购买银行理财产品支出现金6.60亿元所致。2016年公司筹资活动净现金流
为3.34亿元，同比减少83.81%，主要是吸收投资收到现金及发行债券收到现金大
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幅减少所致。
图10：2014年～2016年及2017年1～3月公司现金流情况
资料来源：公司提供资料，东方金诚整理
偿债能力
截至2016年末，公司流动比率和速动比率分别为164.70%和46.33%，经营现金流动负债比为11.60%，短期偿债能力整体有所改善。
表9：2014年～2016年及2017年3月公司偿债能力主要指标
单位：%、倍
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|-|-|-|-|-|
|指标名称|2014年|2015年|2016年|2017年3月|

流动比率 168.74 171.98 164.70 179.01
||||||
|-|-|-|-|-|
|速动比率|18.12|34.24|46.33|55.85|

经营现金流动负债比 -18.32 -7.13 11.60 -
||||||
|-|-|-|-|-|
|EBITDA利息倍数|1.93|1.21|1.37|-|

全部债务/EBITDA 8.03 9.13 7.94 -
资料来源：公司提供资料，东方金诚整理
2016年，公司EBITDA利息倍数为1.37倍，全部债务/EBITDA倍数为7.94倍，长期偿债能力指标有所强化。
过往债务履约情况
根据公司提供、中国人民银行征信中心出具的《企业信用报告》，截至2017年5月19日，公司未出现银行债务违约情况。
2016年9月21日，公司按期偿付“15中洲债”利息8190.00万元。
抗风险能力及结论
公司房地产业务主要分布在成都、惠州、深圳和上海等国内经济较发达城市或
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其周边城市，项目开发经验较丰富，在区域市场具有一定的市场竞争力；跟踪期内，公司房地产合同销售面积和销售金额稳步增长，结算收入和毛利润持续增加，盈利能力较强；跟踪期内，公司在建房地产项目未来可售面积较大，土地成本相对较低；
2016年，公司经营活动净现金流由净流出变为净流入。
同时，东方金诚也关注到公司房地产业务易受房地产市场波动影响；公司在建和拟建项目投资金额较大，面临一定的融资压力；跟踪期内，受结转项目成本大幅增长影响，公司净利润有所下降。
综上，东方金诚维持中洲控股主体AA的信用等级，评级展望为稳定，并维持“15中洲债”AA的信用等级。
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附件一：截至2016年末公司股权结构图
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附件二：截至2016年末公司在建房地产开发项目情况
单位：亿元、万平方米、元/平方米
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|项目|所在区域|开工时间|预计总投资|累计投资额|总建筑面积|总可售面积|累计开工面积|累计销售面积|累计销售金额|累计销售均价|楼面地价|

成都中洲城南（锦城湖岸一期） 成都 2015-9-1 16.59 12.82 30.00 21.56 30.00 16.14 22.40 13878.51 2979.46
|||||||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
|成都中央公园3期/D|成都|2016-3-16|6.75|3.13|12.69|9.70|12.69|2.46|2.98|12113.82|1820.98|

成都中洲里程 成都 2016-10-20 7.28 4.51 7.95 5.70 7.95 - - - 6732.50
|||||||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
|惠州大丰天御A区|惠州|2016-7-20|5.00|0.88|13.69|10.20|13.69|-|-|-|771.66|

惠州方联天御C1 惠州 2015-9-16 6.44 5.28 17.88 13.61 17.88 12.95 9.25 7148.27 739.42
|||||||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
|惠州方联天御C2|惠州|2016-1-15|5.57|3.33|15.60|11.84|15.60|8.01|7.00|8733.80|759.80|

惠州方联天御C3 惠州 2017-7-15 5.54 0.89 15.80 11.08 15.80 - - - 657.08
|||||||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
|上海珑悦SOHO办公|上海|2014-5-5|3.91|2.95|6.07|4.74|6.07|1.49|2.45|16442.95|1684.00|

惠州央筑花园2期 惠州 2015-6-1 9.52 4.56 18.16 12.20 18.16 7.24 8.75 12096.17 1828.66
|||||||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
|深圳笋岗物流园|深圳|2014-11-1|54.52|13.27|46.29|32.93|46.29|-|-|-|4227.11|

中洲半岛城邦（南区） 青岛 2015-1-1 18.94 3.23 9.49 9.40 9.49 8.25 6.04 7326.04 1167.00
|||||||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
|合计|-|-|140.06|54.85|193.62|142.96|193.62|56.54|58.87|10412.10|-|

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附件三：公司合并资产负债表
单位：万元
||||||
|-|-|-|-|-|
|项目名称|2014年末|2015年末|2016年末|2017年3月末（未审计）|
||114202.88|322443.18|383831.42||
||1252.77|8129.00|9246.62||
||11720.64|31756.53|106938.73||
||25.78|-|-||
||1610.28|1610.28|1300.00||
||3971.20|6929.29|10897.91||
||-|389.15|-||
||1348526.37|1635146.84|1784732.80||
||29464.22|35216.66|186308.74||
||1510774.14|2041620.93|2483256.23||
||13226.65|12626.65|12626.65||
||636.51|636.51|3365.58||
||4077.08|10251.18|10918.59||
||47833.87|188471.03|170418.02||
||8231.42|145783.50|145118.80||
||952.89|6865.35|5581.35||
||625.59|806.50|769.00||
||3543.88|7800.44|6165.62||
||31336.66|47277.28|77521.62||
||-|-|419.41||
||110464.54|420518.41|432904.62||
||1621238.68|2462139.35|2916160.85||

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附件三：公司合并资产负债表（续表）
单位：万元
||||||
|-|-|-|-|-|
|项目名称|2014年末|2015年末|2016年末|2017年3月末（未审计）|
||3000.00|118731.36|87079.58||
||2000.00|-|-||
||139780.53|262563.08|257572.20||
||353289.67|594446.18|901551.07||
||7324.29|8190.32|9191.03||
||70081.38|44939.69|46667.50||
||1565.87|5017.34|4017.03||
||211475.52|144433.86|108810.80||
||106810.00|8800.00|92852.85||
||895327.27|1187121.83|1507742.06||
||395001.00|583590.74|684860.00||
||-|128737.84|129176.47||
||118.00|118.00|-||
||-|-|104.20||
||-|952.42|1361.05||
||-|-|6802.64||
||395119.00|713398.99|822304.35||
||1290446.27|1900520.82|2330046.41||
||47892.61|66506.96|66483.11||
||58734.96|248110.55|250119.42||
||-|9830.20|-||
||-|81.48|2507.17||
||42462.07|49602.93|49739.95||
||181246.23|207039.21|219654.05||
||330335.86|561510.93|588503.71||
||456.55|107.59|-2389.27||
||330792.41|561618.52|586114.44||
||1621238.68|2462139.35|2916160.85||

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附件四：公司合并利润表
单位：万元
||||||
|-|-|-|-|-|
|项目名称|2014年|2015年|2016年|2017年1～3月（未审计）|
||305450.89|504782.40|811575.53||
||305450.89|504782.40|811575.53||
||305408.82|503223.73|-||
||42.07|1558.67|811575.53||
||175530.82|303508.13|574486.45||
||42401.92|70494.25|86873.59||
||14273.05|24153.30|29272.64||
||15959.26|23896.96|30967.46||
||10266.64|22425.71|33585.36||
||-464.20|1171.31|2240.18||
||1943.41|3883.24|-309.60||
||49426.81|63015.98|53840.25||
||315.15|421.38|1491.98||
||308.44|1730.12|2734.25||
||49433.51|61707.24|52597.98||
||18658.95|21722.09|30443.95||
||30774.57|39985.16|22154.03||
||30670.34|40117.73|26053.26||
||104.22|-132.57|-3899.23||

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附件五：公司合并现金流量表
单位：万元
||||||
|-|-|-|-|-|
|项目名称|2014年|2015年|2016年|2017年1～3月（未审计）|
||467465.53|627839.40|1109362.50||
||18907.57|21067.50|9971.25||
||486373.10|648906.90|1119333.74||
||516669.30|552209.17|701499.81||
||19286.41|24674.25|32262.16||
||90841.06|101726.12|167360.43||
||23595.02|54980.23|43369.00||
||650391.78|733589.77|944491.39||
||-164018.68|-84682.87|174842.36||
||2872.42|400.00|-||
||747.82|730.30|310.28||
||10.85|16.21|480.34||
||-|-|707.40||
||-|-|379.39||
||3631.09|1146.51|1877.40||
||1919.73|7247.56|6170.35||
||8141.48|3232.43|300.00||
||-|360.00|-||
||-|-|66000.00||
||10061.21|10839.99|72470.35||
||-6430.12|-9693.48|-70592.94||
||-|207830.20|1200.00||
||407200.00|502256.44|649584.36||
||-|128700.00|-||
||5.94|-|96300.97||
||407205.94|838786.64|747085.34||
||217134.00|454428.90|597567.13||
||37994.51|76735.17|95293.80||
||5443.20|101432.69|20849.96||
||260571.71|632596.76|713710.89||
||146634.23|206189.88|33374.45||
||3.75|126.77|-285.62||
||-23810.82|111940.30|137338.24||

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附件六：公司主要财务指标
||||||
|-|-|-|-|-|
|项目|2014年|2015年|2016年|2017年3月（未审计）|
||28.65|25.91|18.51||
||5.05|4.57|4.53||
||9.30|7.12|3.78||
||79.60|77.19|79.90||
||54.42|55.92|58.14||
||60.51|59.93|62.91||
||168.74|171.98|164.70||
||18.12|34.24|46.33||
||-18.32|-7.13|11.60||
||1.93|1.21|1.37||
||8.03|9.13|7.94||
||-0.34|-0.11|0.10||
||-14.82|-3.92|2.11||
||-|107.61|93.42||
||-|0.20|0.34||
||-|0.25|0.30||
||153.04|124.38|136.69||
||-|51.87|34.12||
||-|69.78|33.11||
||-|65.26|63.00||
||-|24.83|3.15||
||0.49|0.71|0.96||
||3.74|4.99|8.61||
||-1.26|-0.65|1.34||
||-1.31|-0.73|0.80||

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附件七：主要财务指标计算公式
|||
|-|-|
|指 标 名 称|计 算 公 式|

盈利指标
毛利率（营业收入-营业成本）/营业收入×100%
营业利润率（营业收入-营业成本-营业税金及附加）/营业收入×100%
（净利润+利息费用）/（所有者权益+长期债务+短期债务）
总资本收益率
×100%
净资产收益率净利润/所有者权益×100%
偿债能力指标
资产负债率负债总额/资产总计×100%
全部债务资本化比率全部债务/（长期有息债务+短期有息债务+所有者权益）×100%
长期债务资本化比率长期有息债务/（长期有息债务+所有者权益）×100%
EBITDA利息倍数=EBITDA/（资本化利息+计入财务费用的利息
EBITDA利息倍数
支出）
全部债务/EBITDA全部债务/EBITDA
筹资活动前现金流量净额债务保护倍数筹资活动前现金流量净额/全部债务
流动比率流动资产合计/流动负债合计×100%
速动比率（流动资产合计-存货）/流动负债合计×100%
经营现金流动负债比率经营活动现金流量净额/流动负债合计×100%
筹资活动前现金流量净额利息保护倍数筹资活动前现金流量净额/利息支出
经营效率指标
销售债权周转次数营业收入/（平均应收账款净额+平均应收票据）
存货周转次数营业成本/平均存货净额
总资产周转次数营业收入/平均资产总额
现金收入比率销售商品、提供劳务收到的现金/营业收入×100%
增长指标
资产总额年平均增长率
（1）2年数据：增长率=（本期-上期）/上期×100%
营业收入年平均增长率（2）n年数据：增长率=【(本期/前n年)^（1/(n-1)）-1】
×100%
利润总额年平均增长率
本期债券偿债能力
EBITDA/本期发债额度EBITDA/本期发债额度
经营活动现金流入量偿债倍数经营活动产生的现金流入量/本期债券到期偿还额
经营活动现金流量净额偿债倍数经营活动现金流量净额/本期债券到期偿还额
筹资活动前现金流量净额偿债倍数筹资活动前现金流量净额/本期债券到期偿还额
注：长期有息债务=长期借款+应付债券+其他有息债务
短期有息债务=短期借款+交易性金融负债+一年内到期的非流动负债+应付票据+其他有息债务
全部债务=长期有息债务+短期有息债务
EBITDA=利润总额+计入财务费用的利息支出+固定资产折旧+摊销
筹资活动前现金流量净额=经营活动产生的现金流量净额+投资活动产生的现金流量净额
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附件八：企业主体及长期债券信用等级符号及定义
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|-|-|
|符号|定 义|

AAA 偿还债务的能力极强，基本不受不利经济环境的影响，违约风险极低。
AA 偿还债务的能力很强，受不利经济环境的影响不大，违约风险很低。
A 偿还债务能力较强，较易受不利经济环境的影响，违约风险较低。
BBB 偿还债务能力一般，受不利经济环境影响较大，违约风险一般。
BB 偿还债务能力较弱，受不利经济环境影响很大，违约风险较高。
B 偿还债务的能力较大地依赖于良好的经济环境，违约风险很高。
CCC 偿还债务的能力极度依赖于良好的经济环境，违约风险极高。
CC 在破产或重组时可获得保护较小，基本不能保证偿还债务。
C 不能偿还债务。
注：除AAA级，CCC级（含）以下等级外，每一个信用等级可用“+”、“-”符号进行微调，表示略高或略低于本等级。
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