广宇集团股份有限公司
审计报告及财务报表
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审计报告及财务报表
（2013年1月1日至2013年12月31日止）
目 录 页次一、 审计报告 1-2二、 财务报表
资产负债表和合并资产负债表 1-4利润表和合并利润表 5-6现金流量表和合并现金流量表 7-8所有者权益变动表和合并所有者权益变动表 9-12财务报表附注 1-88
审计报告
信会师报字[2014]第610006号广宇集团股份有限公司全体股东：
我们审计了后附的广宇集团股份有限公司（以下简称贵公司）财务报表，包括 2013年 12月 31日的资产负债表和合并资产负债表、 2013年度的利润表和合并利润表、2013年度的现金流量表和合并现金流量表、2013年度的所有者权益变动表和合并所有者权益变动表以及财务报表附注。
一、管理层对财务报表的责任
编制和公允列报财务报表是贵公司管理层的责任。这种责任包括：（1）按照企业会计准则的规定编制财务报表，并使其实现公允反映；（2）设计、执行和维护必要的内部控制，以使财务报表不存在由于舞弊或错误导致的重大错报。
二、注册会计师的责任
我们的责任是在执行审计工作的基础上对财务报表发表审计意见。我们按照中国注册会计师审计准则的规定执行了审计工作。中国注册会计师审计准则要求我们遵守中国注册会计师职业道德守则，计划和执行审计工作以对财务报表是否不存在重大错报获取合理保证。
审计工作涉及实施审计程序，以获取有关财务报表金额和披露的审计证据。选择的审计程序取决于注册会计师的判断，包括对由于舞弊或错误导致的财务报表重大错报风险的评估。在进行风险评估时，注册会计师考虑与财务报表编制和公允列报相关的内部控制，以设计恰当的审计程序，但目的并非对内部控制的有效性发表意见。审计工作还包括评价管理层选用会计政策的恰当性和作出会计估计的合理性，以及评价财务报表的总体列报。
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我们相信，我们获取的审计证据是充分、适当的，为发表审计意见提供了基础。
三、审计意见
我们认为，贵公司财务报表在所有重大方面按照企业会计准则的规定编制，公允反映了贵公司2013年12月31日的财务状况以及2013年度的经营成果和现金流量。
立信会计师事务所 中国注册会计师：沈利刚
（特殊普通合伙）
中国注册会计师：凌燕
中国·上海 二 O一四年二月十四日
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财务报表附注
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二零一三年度财务报表附注
一、 公司基本情况
广宇集团股份有限公司（以下简称―本公司‖或―公司‖）系经浙江省人民政府企业上市工作领导小组浙上市（2004）79号文批准，在原杭州广宇房地产集团有限公司改制基础上变更设立的股份有限公司，由杭州上城区资产经营有限公司、杭州平海投资有限公司、王鹤鸣等 14位自然人作为发起人，股本总额为 18,630万股（每股人民币 1元）。经中国证券监督管理委员会证监发行字[2007]77号文核准，公司向社会公开发行人民币普通股（A股）6,300万股，并于2007年4月在深圳证券交易所上市。公司在浙江省工商行政管理局登记注册，取得注册号为3300001010914的企业法人营业执照，注册资本为24,930万元。
根据公司2008年4月10日股东大会决议，公司以2007年12月31日股本24,930万股为基数，按每10股由资本公积金转增7.5股并送红股2.5股，共计转增及送股24,930万股，并于2008年度实施。转增及送股后，公司注册资本增至人民币49,860万元。
根据公司2012年5月17日股东大会决议，公司以2011年末总股本49,860万股为基数，向公司全体股东每10股派发现金红利1元（含税），并以资本公积每10股转增 2股，并于 2012年度实施。转增及送股后，公司注册资本增至人民币 59,832万元。
截止2013年12月31日，本公司累计公开发行股本总数6,300万股，注册资本为人民币59,832万元。公司所属行业为房地产开发类，主要从事房地产投资、房地产开发经营、商品房销售及出租、实业投资、室内外装饰、工程技术咨询、仓储服务，建筑材料的销售。公司注册地：浙江杭州，总部办公地：浙江杭州。公司的基本组织结构为：
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广宇集团股份有限公司组织机构图
股东大会
`
董事会 监事会
董秘
总裁
提名与战 薪酬与考 审计委略委员会 核委员会 员会董事会办公室
副总裁 总师
|||
|-|-|
||审计部|
|项目部||

二、 主要会计政策、会计估计和前期差错
(一) 财务报表的编制基础
公司以持续经营为基础，根据实际发生的交易和事项，按照财政部于 2006年 2月 15日颁布的《企业会计准则——基本准则》和 38项具体会计准则、其后颁布的企业会计准则应用指南、企业会计准则解释及其他相关规定(以下合称―企业会计准则‖)、以及中国证券监督管理委员会《公开发行证券的公司信息披露编报规则第 15号——财务报告的一般规定》(2010年修订)的披露规定编制财务报表。
(二) 遵循企业会计准则的声明
公司所编制的财务报表符合企业会计准则的要求，真实、完整地反映了报告期公司的财务状况、经营成果、现金流量等有关信息。
(三) 会计期间
自公历1月1日至12月31日止为一个会计年度。
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(四) 记账本位币
采用人民币为记账本位币。
(五) 同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法
1、同一控制下企业合并
本公司在企业合并中取得的资产和负债，按照合并日在被合并方的账面价值计量。被合并各方采用的会计政策与本公司不一致的，本公司在合并日按照本公司会计政策进行调整，在此基础上按照调整后的账面价值确认。
在合并中取得的净资产账面价值与支付的合并对价账面价值（或发行股份面值总额）的差额，调整资本公积中的股本溢价，资本公积中的股本溢价不足冲减的，调整留存收益。
本公司为进行企业合并而发生的各项直接相关费用，包括为进行企业合并而支付的审计费用、评估费用、法律服务费等，于发生时计入当期损益。
企业合并中发行权益性证券发生的手续费、佣金等，抵减权益性证券溢价收入，溢价收入不足冲减的，冲减留存收益。
2、非同一控制下的企业合并
本公司在购买日对作为企业合并对价付出的资产、发生或承担的负债按照公允价值计量。公允价值与其账面价值的差额，计入当期损益。
本公司在购买日对合并成本进行分配，确认所取得的被购买方各项可辨认资产、负债及或有负债的公允价值。
本公司对合并成本大于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，确认为商誉；合并成本小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，经复核后，计入当期损益。
企业合并中取得的被购买方除无形资产外的其他各项资产（不仅限于被购买方原已确认的资产），其所带来的经济利益很可能流入本公司且公允价值能够可靠计量的，单独确认并按公允价值计量；公允价值能够可靠计量的无形资产，单独确认为无形资产并按公允价值计量；取得的被购买方除或有负债以外的其他各项负债，履行有关义务很可能导致经济利益流出本公司且公允价值能够可靠计量的，单独确认并按照公允价值计量；取得的被购买方或有负债，其公允价值能可靠计量的，单独确认为负债并按照公允价值计量。
本公司在企业合并中取得的被购买方的可抵扣暂时性差异，在购买日不符合递延所得税资产确认条件的，不予以确认。购买日后12个月内，如取得新的或进一步的信息表明购买日的相关情况已经存在，预期被购买方在购买日可抵扣
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暂时性差异带来的经济利益能够实现的，确认相关的递延所得税资产，同时减少商誉，商誉不足冲减的，差额部分确认为当期损益；除上述情况以外，确认与企业合并相关的递延所得税资产，计入当期损益。
非同一控制下企业合并，购买方为企业合并发生的审计、法律服务、评估咨询等中介费用以及其他相关管理费用，应当于发生时计入当期损益；购买方作为合并对价发行的权益性证券或债务性证券的交易费用，应当计入权益性证券或债务性证券的初始确认金额。
(六) 合并财务报表的编制方法
1、合并范围
本公司合并财务报表的合并范围以控制为基础确定，所有子公司均纳入合并财务报表。
2、合并程序
所有纳入合并财务报表合并范围的子公司所采用的会计政策、会计期间与本公司一致，如子公司采用的会计政策、会计期间与本公司不一致的，在编制合并财务报表时，按本公司的会计政策、会计期间进行必要的调整。对于非同一控制下企业合并取得的子公司，以购买日可辨认净资产公允价值为基础对其财务报表进行调整。合并财务报表以本公司及子公司的财务报表为基础，根据其他有关资料，按照权益法调整对子公司的长期股权投资后，由本公司编制。
合并财务报表时抵销本公司与各子公司、各子公司相互之间发生的内部交易对合并资产负债表、合并利润表、合并现金流量表、合并所有者权益变动表的影响。
子公司少数股东应占的权益和损益分别在合并资产负债表中所有者权益项目下和合并利润表中净利润项目下单独列示。子公司少数股东分担的当期亏损超过了少数股东在该子公司期初所有者权益中所享有份额而形成的余额，冲减少数股东权益。
（1）增加子公司
在报告期内，若因同一控制下企业合并增加子公司的，则调整合并资产负债表的期初数；将子公司合并当期期初至报告期末的收入、费用、利润纳入合并利润表；将子公司合并当期期初至报告期末的现金流量纳入合并现金流量表，同时对比较报表的相关项目进行调整，视同合并后的报告主体在以前期间一直存在。
在报告期内，若因非同一控制下企业合并增加子公司的，则不调整合并资产负
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债表期初数；将子公司自购买日至报告期末的收入、费用、利润纳入合并利润表；该子公司自购买日至报告期末的现金流量纳入合并现金流量表。通过多次交易分步实现非同一控制下企业合并时，对于购买日之前持有的被购买方的股权，本公司按照该股权在购买日的公允价值进行重新计量，公允价值与其账面价值的差额计入当期投资收益。购买日之前持有的被购买方的股权涉及其他综合收益的，与其相关的其他综合收益转为购买日所属当期投资收益。
（2）处置子公司
在报告期内，本公司处置子公司，则该子公司期初至处置日的收入、费用、利润纳入合并利润表；该子公司期初至处置日的现金流量纳入合并现金流量表。
因处置部分股权投资或其他原因丧失了对原有子公司控制权时，对于处置后的剩余股权投资，本公司按照其在丧失控制权日的公允价值进行重新计量。处置股权取得的对价与剩余股权公允价值之和，减去按原持股比例计算应享有原有子公司自购买日开始持续计算的净资产的份额之间的差额，计入丧失控制权当期的投资收益。与原有子公司股权投资相关的其他综合收益，在丧失控制权时转为当期投资收益。
（3）购买子公司少数股权
本公司因购买少数股权新取得的长期股权投资与按照新增持股比例计算应享有子公司的可辨认净资产份额之间的差额，以及在不丧失控制权的情况下因部分处置对子公司的股权投资而取得的处置价款与处置长期股权投资相对应享有子公司净资产份额的差额，均调整合并资产负债表中的资本公积中的股本溢价，资本公积中的股本溢价不足冲减的，调整留存收益。
（4）不丧失控制权的情况下部分处置对子公司的股权投资
在不丧失控制权的情况下因部分处置对子公司的股权投资而取得的处置价款与处置长期股权投资相对应享有子公司净资产份额的差额，调整合并资产负债表中的资本公积中的股本溢价，资本公积中的股本溢价不足冲减的，调整留存收益。
(七) 现金及现金等价物的确定标准
在编制现金流量表时，将本公司库存现金以及可以随时用于支付的存款确认为现金。
将同时具备期限短（从购买日起三个月内到期）、流动性强、易于转换为已知现金、价值变动风险很小四个条件的投资，确定为现金等价物。
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(八) 外币业务和外币报表折算
1、外币业务
外币业务采用交易发生日的即期汇率作为折算汇率将外币金额折合成人民币记账。
外币货币性项目余额按资产负债表日即期汇率折算，由此产生的汇兑差额，除属于与购建符合资本化条件的资产相关的外币专门借款产生的汇兑差额按照借款费用资本化的原则处理外，均计入当期损益。以历史成本计量的外币非货币性项目，仍采用交易发生日的即期汇率折算，不改变其记账本位币金额。以公允价值计量的外币非货币性项目，采用公允价值确定日的即期汇率折算，由此产生的汇兑差额计入当期损益或资本公积。
2、外币财务报表的折算
资产负债表中的资产和负债项目，采用资产负债表日的即期汇率折算；所有者权益项目除―未分配利润‖项目外，其他项目采用发生时的即期汇率折算。利润表中的收入和费用项目，采用交易发生日的即期汇率折算。按照上述折算产生的外币财务报表折算差额，在资产负债表所有者权益项目下单独列示。
处置境外经营时，将资产负债表中所有者权益项目下列示的、与该境外经营相关的外币财务报表折算差额，自所有者权益项目转入处置当期损益；部分处置境外经营的，按处置的比例计算处置部分的外币财务报表折算差额，转入处置当期损益。
(九) 金融工具
金融工具包括金融资产、金融负债和权益工具。
1、金融工具的分类
管理层按照取得持有金融资产和承担金融负债的目的，将其划分为：以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产或金融负债，包括交易性金融资产或金融负债；持有至到期投资；应收款项；可供出售金融资产；其他金融负债等。
2、金融工具的确认依据和计量方法
（1）以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产（金融负债）
取得时以公允价值（扣除已宣告但尚未发放的现金股利或已到付息期但尚未领取的债券利息）作为初始确认金额，相关的交易费用计入当期损益。
持有期间将取得的利息或现金股利确认为投资收益，期末将公允价值变动计入
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当期损益。
处置时，其公允价值与初始入账金额之间的差额确认为投资收益，同时调整公允价值变动损益。
（2）持有至到期投资
取得时按公允价值（扣除已到付息期但尚未领取的债券利息）和相关交易费用之和作为初始确认金额。
持有期间按照摊余成本和实际利率计算确认利息收入，计入投资收益。实际利率在取得时确定，在该预期存续期间或适用的更短期间内保持不变。
处置时，将所取得价款与该投资账面价值之间的差额计入投资收益。
（3）应收款项
公司对外销售商品或提供劳务形成的应收债权，以及公司持有的其他企业的不包括在活跃市场上有报价的债务工具的债权，包括应收账款、其他应收款等，以向购货方应收的合同或协议价款作为初始确认金额；具有融资性质的，按其现值进行初始确认。
收回或处置时，将取得的价款与该应收款项账面价值之间的差额计入当期损益。
（4）可供出售金融资产
取得时按公允价值（扣除已宣告但尚未发放的现金股利或已到付息期但尚未领取的债券利息）和相关交易费用之和作为初始确认金额。
持有期间将取得的利息或现金股利确认为投资收益。期末以公允价值计量且将公允价值变动计入资本公积（其他资本公积）。
处置时，将取得的价款与该金融资产账面价值之间的差额，计入投资损益；同时，将原直接计入所有者权益的公允价值变动累计额对应处置部分的金额转出，计入投资损益。
（5）其他金融负债
按其公允价值和相关交易费用之和作为初始确认金额。采用摊余成本进行后续计量。
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3、 金融资产转移的确认依据和计量方法
公司发生金融资产转移时，如已将金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转移给转入方，则终止确认该金融资产；如保留了金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，则不终止确认该金融资产。
在判断金融资产转移是否满足上述金融资产终止确认条件时，采用实质重于形式的原则。公司将金融资产转移区分为金融资产整体转移和部分转移。金融资产整体转移满足终止确认条件的，将下列两项金额的差额计入当期损益：
（1）所转移金融资产的账面价值；
（2）因转移而收到的对价，与原直接计入所有者权益的公允价值变动累计额（涉及转移的金融资产为可供出售金融资产的情形）之和。
金融资产部分转移满足终止确认条件的，将所转移金融资产整体的账面价值，在终止确认部分和未终止确认部分之间，按照各自的相对公允价值进行分摊，并将下列两项金额的差额计入当期损益：
（1）终止确认部分的账面价值；
（2）终止确认部分的对价，与原直接计入所有者权益的公允价值变动累计额中对应终止确认部分的金额（涉及转移的金融资产为可供出售金融资产的情形）之和。
金融资产转移不满足终止确认条件的，继续确认该金融资产，所收到的对价确认为一项金融负债。
4、金融负债终止确认条件
金融负债的现时义务全部或部分已经解除的，则终止确认该金融负债或其一部分；本公司若与债权人签定协议，以承担新金融负债方式替换现存金融负债，且新金融负债与现存金融负债的合同条款实质上不同的，则终止确认现存金融负债，并同时确认新金融负债。
对现存金融负债全部或部分合同条款作出实质性修改的，则终止确认现存金融负债或其一部分，同时将修改条款后的金融负债确认为一项新金融负债。
金融负债全部或部分终止确认时，终止确认的金融负债账面价值与支付对价（包括转出的非现金资产或承担的新金融负债）之间的差额，计入当期损益。
本公司若回购部分金融负债的，在回购日按照继续确认部分与终止确认部分的相对公允价值，将该金融负债整体的账面价值进行分配。分配给终止确认部分的账面价值与支付的对价（包括转出的非现金资产或承担的新金融负债）之间的差额，计入当期损益。
5、金融资产和金融负债公允价值的确定方法
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本公司采用公允价值计量的金融资产和金融负债全部直接参考活跃市场中的报价。
6、金融资产（不含应收款项）减值准备计提
除以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产外，本公司于资产负债表日对金融资产的账面价值进行检查，如果有客观证据表明某项金融资产发生减值的，计提减值准备。
（1）可供出售金融资产的减值准备：
期末如果可供出售金融资产的公允价值发生严重下降，或在综合考虑各种相关因素后，预期这种下降趋势属于非暂时性的，就认定其已发生减值，将原直接计入所有者权益的公允价值下降形成的累计损失一并转出，确认减值损失。
对于已确认减值损失的可供出售债务工具，在随后的会计期间公允价值已上升且客观上与确认原减值损失确认后发生的事项有关的，原确认的减值损失予以转回，计入当期损益。
可供出售权益工具投资发生的减值损失，不得通过损益转回。
（2）持有至到期投资的减值准备：
持有至到期投资减值损失的计量比照应收款项减值损失计量方法处理。
(十) 应收款项坏账准备
1、单项金额重大的应收款项坏账准备计提：
单项金额重大的判断依据或金额标准：
应收款项期末余额前五名；
单项金额重大应收款项坏账准备的计提方法：
单独进行减值测试，如有客观证据表明其已发生减值，按预计未来现金流量现值低于其账面价值的差额计提坏账准备，计入当期损益；单独测试未发生减值的应收款项，将其归入相应组合计提坏账准备。
2、按组合计提坏账准备应收款项：
确定组合的依据
组合1有客观证据表明其风险特征与账龄分析组合存在显著差异的应收款项。
组合2其他不重大应收账款及经单独测试后未发现减值迹象的单项金额重大应收款项（不含组合1）。
按组合计提坏账准备的计提方法（账龄分析法、余额百分比法、其他方法）
组合1单独进行减值测试，根据其未来现金流量现值低于其账面价值的差额计提坏账准备。
组合2按账龄分析法计提坏账准备。
组合中，采用账龄分析法计提坏账准备的：
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账龄 应收账款计提比例(%) 其他应收款计提比例(%)
1年以内（含1年） 5 51-2年（含2年） 10 102-3年（含3年） 30 303-5年（含5年） 50 505年以上 100 1003、单项金额虽不重大但单项计提坏账准备的应收账款：
单项计提坏账准备的理由：
有客观证据表明单项金额虽不重大，但因其发生了特殊减值的应收款项应进行单项减值测试。
坏账准备的计提方法：
结合现实情况分析确定坏账准备计提的比例。
(十一)存货
1、存货的分类
存货分类为：开发成本、拟开发土地、开发产品、出租开发产品、工程施工、库存商品、周转材料等。
2、发出存货的计价方法
存货发出时按加权平均法计价。
3、存货可变现净值的确定依据及存货跌价准备的计提方法
期末对存货进行全面清查后，按存货的成本与可变现净值孰低提取或调整存货跌价准备。
期末按照单个存货项目计提存货跌价准备。
以前减记存货价值的影响因素已经消失的，减记的金额予以恢复，并在原已计提的存货跌价准备金额内转回，转回的金额计入当期损益。
除有明确证据表明资产负债表日市场价格异常外，存货项目的可变现净值以资产负债表日市场价格为基础确定。
资产负债表日市场价格异常的判断依据为：
本期期末存货项目的可变现净值以资产负债表日市场价格为基础确定。
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4、存货的盘存制度
采用永续盘存制。
5、低值易耗品和包装物的摊销方法
（1）低值易耗品采用一次转销法；
（2）包装物采用一次转销法。
（3）开发用土地的核算方法
纯土地开发项目，其费用支出单独构成土地开发成本；
连同房产整体开发的项目，其费用可分清负担对象的，一般按实际面积分摊记入商品房成本。
（4）公共配套设施费用的核算方法
不能有偿转让的公共配套设施：按受益比例确定标准分配计入商品房成本；
能有偿转让的公共配套设施：以各配套设施项目作为成本核算对象，归集所发生的成本。
6、维修基金的核算方法
根据开发项目所在地的有关规定，维修基金在开发产品预售或销售时，向购房人收取或由公司计提计入有关开发产品的开发成本，并统一上缴维修基金管理部门。
7、 质量保证金的核算方法
质量保证金按施工单位工程款的一定比例预留计入应付款项，在开发产品保修期内发生的维修费，冲减质量保证金，在开发产品约定的保修期到期后，将质量保证金余额支付给施工单位。
(十二)长期股权投资
1、投资成本的确定
（1）企业合并形成的长期股权投资
同一控制下的企业合并：公司以支付现金、转让非现金资产或承担债务方式以及以发行权益性证券作为合并对价的，在合并日按照取得被合并方所有者权益账面价值的份额作为长期股权投资的初始投资成本。长期股权投资初始投资成
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本与支付合并对价之间的差额，调整资本公积中的股本溢价；资本公积中的股本溢价不足冲减的，调整留存收益。合并发生的各项直接相关费用，包括为进行合并而支付的审计费用、评估费用、法律服务费用等，于发生时计入当期损益。
非同一控制下的企业合并：公司按照购买日确定的合并成本作为长期股权投资的初始投资成本。合并成本为购买日购买方为取得对被购买方的控制权而付出的资产、发生或承担的负债以及发行的权益性证券的公允价值。购买方为企业合并而发生的审计、法律服务、评估咨询等中介费用以及其他相关管理费用于发生时计入当期损益；购买方作为合并对价发行的权益性证券或债务性证券的交易费用，计入权益性证券或债务性证券的初始确认金额。通过多次交易分步实现的非同一控制下企业合并，以购买日之前所持被购买方的股权投资的账面价值与购买日新增投资成本之和，作为该项投资的初始投资成本。本公司将合并协议约定的或有对价作为企业合并转移对价的一部分，按照其在购买日的公允价值计入企业合并成本。
（2）其他方式取得的长期股权投资
以支付现金方式取得的长期股权投资，按照实际支付的购买价款作为初始投资成本。
以发行权益性证券取得的长期股权投资，按照发行权益性证券的公允价值作为初始投资成本。
投资者投入的长期股权投资，按照投资合同或协议约定的价值（扣除已宣告但尚未发放的现金股利或利润）作为初始投资成本，但合同或协议约定价值不公允的除外。
在非货币性资产交换具备商业实质和换入资产或换出资产的公允价值能够可靠计量的前提下，非货币性资产交换换入的长期股权投资以换出资产的公允价值为基础确定其初始投资成本，除非有确凿证据表明换入资产的公允价值更加可靠；不满足上述前提的非货币性资产交换，以换出资产的账面价值和应支付的相关税费作为换入长期股权投资的初始投资成本。
通过债务重组取得的长期股权投资，其初始投资成本按照公允价值为基础确定。
2、后续计量及损益确认
（1）后续计量
公司对子公司的长期股权投资，采用成本法核算，编制合并财务报表时按照权益法进行调整。
对被投资单位不具有共同控制或重大影响，并且在活跃市场中没有报价、公允
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价值不能可靠计量的长期股权投资，采用成本法核算。
对被投资单位具有共同控制或重大影响的长期股权投资，采用权益法核算。初始投资成本大于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的差额，不调整长期股权投资的初始投资成本；初始投资成本小于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的差额，计入当期损益。
被投资单位除净损益以外所有者权益其他变动的处理：对于被投资单位除净损益以外所有者权益的其他变动，在持股比例不变的情况下，公司按照持股比例计算应享有或承担的部分，调整长期股权投资的账面价值，同时增加或减少资本公积（其他资本公积）。
（2）损益确认
成本法下，除取得投资时实际支付的价款或对价中包含的已宣告但尚未发放的现金股利或利润外，公司按照享有被投资单位宣告发放的现金股利或利润确认投资收益。
权益法下，在被投资单位账面净利润的基础上考虑：被投资单位与本公司采用的会计政策及会计期间不一致，按本公司的会计政策及会计期间对被投资单位财务报表进行调整；以取得投资时被投资单位固定资产、无形资产的公允价值为基础计提的折旧额或摊销额以及有关资产减值准备金额等对被投资单位净利润的影响；对本公司与联营企业及合营企业之间发生的未实现内部交易予以抵销等事项的适当调整后，确认应享有或应负担被投资单位的净利润或净亏损。
在公司确认应分担被投资单位发生的亏损时，按照以下顺序进行处理：首先，冲减长期股权投资的账面价值。其次，长期股权投资的账面价值不足以冲减的，以其他实质上构成对被投资单位净投资的长期权益账面价值为限继续确认投资损失，冲减长期应收项目等的账面价值。最后，经过上述处理，按照投资合同或协议约定企业仍承担额外义务的，按预计承担的义务确认预计负债，计入当期投资损失。被投资单位以后期间实现盈利的，公司在扣除未确认的亏损分担额后，按与上述相反的顺序处理，减记已确认预计负债的账面余额、恢复其他实质上构成对被投资单位净投资的长期权益及长期股权投资的账面价值，同时确认投资收益。
在持有投资期间，被投资单位能够提供合并财务报表的，应当以合并财务报表中的净利润和其他权益变动为基础进行核算。
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（3）长期股权投资的处置
处置长期股权投资，其账面价值与实际取得价款的差额，计入当期损益。采用权益法核算的长期股权投资，因被投资单位除净损益以外所有者权益的其他变动而计入所有者权益的，处置该项投资时将原计入所有者权益的部分按相应比例转入当期损益。
因处置部分股权投资或其他原因丧失了对原有子公司控制权的，对于剩余股权，按其账面价值确认为长期股权投资或其他相关金融资产。处置后的剩余股权能够对原有子公司实施共同控制或重大影响的，首先按处置或收回投资的比例结转应终止确认的长期股权投资成本。在此基础上，比较剩余的长期股权投资成本与按照剩余持股比例计算原投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值的份额，属于投资作价中体现的商誉部分，不调整长期股权投资的账面价值；属于投资成本小于原投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的，在调整长期股权投资成本的同时调整留存收益。对于原取得投资后至因处置投资导致转变为权益法核算之间被投资单位实现净损益中应享有的份额，一方面调整长期股权投资的账面价值，同时对于原取得投资时至处置投资当期期初被投资单位实现的净损益（扣除已发放及已宣告发放的现金股利和利润）中应享有的份额，调整留存收益，对于处置投资当期期初至处置投资之日被投资单位实现的净损益中享有的份额，调整当期损益；其他原因导致被投资单位所有者权益变动中应享有的份额，在调整长期股权投资账面价值的同时，计入资本公积（其他资本公积）。
3、确定对被投资单位具有共同控制、重大影响的依据
共同控制，是指按照合同约定对某项经济活动所共有的控制，仅在与该项经济活动相关的重要财务和经营决策需要分享控制权的投资方一致同意时存在。投资企业与其他方对被投资单位实施共同控制的，被投资单位为其合营企业。
重大影响，是指对一个企业的财务和经营决策有参与决策的权力，但并不能够控制或者与其他方一起共同控制这些政策的制定。投资企业能够对被投资单位施加重大影响的，被投资单位为其联营企业。
4、减值测试方法及减值准备计提方法
重大影响以下的、在活跃市场中没有报价、公允价值不能可靠计量的长期股权投资，其减值损失是根据其账面价值与按类似金融资产当时市场收益率对未来现金流量折现确定的现值之间的差额进行确定。
除因企业合并形成的商誉以外的存在减值迹象的其他长期股权投资，如果可收
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回金额的计量结果表明，该长期股权投资的可收回金额低于其账面价值的，将差额确认为减值损失。
长期股权投资减值损失一经确认，不再转回。
(十三)投资性房地产
投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产，包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物（含自行建造或开发活动完成后用于出租的建筑物以及正在建造或开发过程中将来用于出租的建筑物）。
公司对现有投资性房地产采用成本模式计量。对按照成本模式计量的投资性房地产－出租用建筑物采用与本公司固定资产相同的折旧政策，出租用土地使用权按与无形资产相同的摊销政策执行。
公司对存在减值迹象的，估计其可收回金额，可收回金额低于其账面价值的，确认相应的减值损失。
投资性房地产减值损失一经确认，不再转回。
(十四)固定资产
1、固定资产确认条件
固定资产指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有，并且使用寿命超过一个会计年度的有形资产。固定资产在同时满足下列条件时予以确认：
（1）与该固定资产有关的经济利益很可能流入企业；
（2）该固定资产的成本能够可靠地计量。
2、各类固定资产的折旧方法
固定资产折旧采用年限平均法分类计提，根据固定资产类别、预计使用寿命和预计净残值率确定折旧率。如固定资产各组成部分的使用寿命不同或者以不同方式为企业提供经济利益，则选择不同折旧率或折旧方法，分别计提折旧。
融资租赁方式租入的固定资产，能合理确定租赁期届满时将会取得租赁资产所有权的，在租赁资产尚可使用年限内计提折旧；无法合理确定租赁期届满时能够取得租赁资产所有权的，在租赁期与租赁资产尚可使用年限两者中较短的期间内计提折旧。
各类固定资产折旧年限和年折旧率如下：
类别 折旧年限（年） 残值率（%） 年折旧率（%）
房屋及建筑物 40 5.00 2.375
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运输工具 5-6 5.00 19.00-15.83
电子设备及其他 4-10 5.00 23.75-9.50
3、固定资产的减值测试方法、减值准备计提方法
公司在每期末判断固定资产是否存在可能发生减值的迹象。
固定资产存在减值迹象的，估计其可收回金额。可收回金额根据固定资产的公允价值减去处置费用后的净额与固定资产预计未来现金流量的现值两者之间较高者确定。
当固定资产的可收回金额低于其账面价值的，将固定资产的账面价值减记至可收回金额，减记的金额确认为固定资产减值损失，计入当期损益，同时计提相应的固定资产减值准备。
固定资产减值损失确认后，减值固定资产的折旧在未来期间作相应调整，以使该固定资产在剩余使用寿命内，系统地分摊调整后的固定资产账面价值（扣除预计净残值）。
固定资产的减值损失一经确认，在以后会计期间不再转回。
有迹象表明一项固定资产可能发生减值的，企业以单项固定资产为基础估计其可收回金额。企业难以对单项固定资产的可收回金额进行估计的，以该固定资产所属的资产组为基础确定资产组的可收回金额。
4、融资租入固定资产的认定依据、计价方法
公司与租赁方所签订的租赁协议条款中规定了下列条件之一的，确认为融资租入资产：
（1）租赁期满后租赁资产的所有权归属于本公司；
（2）公司具有购买资产的选择权，购买价款远低于行使选择权时该资产的公允价值；
（3）租赁期占所租赁资产使用寿命的大部分；
（4）租赁开始日的最低租赁付款额现值，与该资产的公允价值不存在较大的差异。
公司在承租开始日，将租赁资产公允价值与最低租赁付款额现值两者中较低者作为租入资产的入账价值，将最低租赁付款额作为长期应付款的入账价值，其差额作为未确认的融资费。
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(十五)在建工程
1、在建工程的类别
在建工程以立项项目分类核算。
2、在建工程结转为固定资产的标准和时点
在建工程项目按建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的全部支出，作为固定资产的入账价值。所建造的固定资产在建工程已达到预定可使用状态，但尚未办理竣工决算的，自达到预定可使用状态之日起，根据工程预算、造价或者工程实际成本等，按估计的价值转入固定资产，并按本公司固定资产折旧政策计提固定资产的折旧，待办理竣工决算后，再按实际成本调整原来的暂估价值，但不调整原已计提的折旧额。
3、在建工程的减值测试方法、减值准备计提方法
公司在每期末判断在建工程是否存在可能发生减值的迹象。
在建工程存在减值迹象的，估计其可收回金额。有迹象表明一项在建工程可能发生减值的，企业以单项在建工程为基础估计其可收回金额。企业难以对单项在建工程的可收回金额进行估计的，以该在建工程所属的资产组为基础确定资产组的可收回金额。
可收回金额根据在建工程的公允价值减去处置费用后的净额与在建工程预计未来现金流量的现值两者之间较高者确定。
当在建工程的可收回金额低于其账面价值的，将在建工程的账面价值减记至可收回金额，减记的金额确认为在建工程减值损失，计入当期损益，同时计提相应的在建工程减值准备。
在建工程的减值损失一经确认，在以后会计期间不再转回。
(十六)借款费用
1、借款费用资本化的确认原则
借款费用，包括借款利息、折价或者溢价的摊销、辅助费用以及因外币借款而发生的汇兑差额等。
公司发生的借款费用，可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的，予以资本化，计入相关资产成本；其他借款费用，在发生时根据其发生额确认为费用，计入当期损益。
符合资本化条件的资产，是指需要经过相当长时间的购建或者生产活动才能达到预定可使用或者可销售状态的固定资产、投资性房地产和存货等资产。
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借款费用同时满足下列条件时开始资本化：
（1）资产支出已经发生，资产支出包括为购建或者生产符合资本化条件的资产而以支付现金、转移非现金资产或者承担带息债务形式发生的支出；
（2）借款费用已经发生；
（3）为使资产达到预定可使用或者可销售状态所必要的购建或者生产活动已经开始。
2、借款费用资本化期间
资本化期间，指从借款费用开始资本化时点到停止资本化时点的期间，借款费用暂停资本化的期间不包括在内。
当购建或者生产符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态时，借款费用停止资本化。
当购建或者生产符合资本化条件的资产中部分项目分别完工且可单独使用时，该部分资产借款费用停止资本化。
购建或者生产的资产的各部分分别完工，但必须等到整体完工后才可使用或可对外销售的，在该资产整体完工时停止借款费用资本化。
3、暂停资本化期间
符合资本化条件的资产在购建或生产过程中发生的非正常中断、且中断时间连续超过3个月的，则借款费用暂停资本化；该项中断如是所购建或生产的符合资本化条件的资产达到预定可使用状态或者可销售状态必要的程序，则借款费用继续资本化。在中断期间发生的借款费用确认为当期损益，直至资产的购建或者生产活动重新开始后借款费用继续资本化。
4、借款费用资本化金额的计算方法
对于为购建或者生产符合资本化条件的资产而借入的专门借款，以专门借款当期实际发生的借款费用，减去尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入或进行暂时性投资取得的投资收益后的金额，来确定借款费用的资本化金额。
对于为购建或者生产符合资本化条件的资产而占用的一般借款，根据累计资产支出超过专门借款部分的资产支出加权平均数乘以所占用一般借款的资本化率，计算确定一般借款应予资本化的利息金额。资本化率根据一般借款加权平均利率计算确定。
借款存在折价或者溢价的，按照实际利率法确定每一会计期间应摊销的折价或者溢价金额，调整每期利息金额。
(十七)无形资产
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1、无形资产的计价方法
（1）公司取得无形资产时按成本进行初始计量；
外购无形资产的成本，包括购买价款、相关税费以及直接归属于使该项资产达到预定用途所发生的其他支出。购买无形资产的价款超过正常信用条件延期支付，实质上具有融资性质的，无形资产的成本以购买价款的现值为基础确定。
债务重组取得债务人用以抵债的无形资产，以该无形资产的公允价值为基础确定其入账价值，并将重组债务的账面价值与该用以抵债的无形资产公允价值之间的差额，计入当期损益；
在非货币性资产交换具备商业实质且换入资产或换出资产的公允价值能够可靠计量的前提下，非货币性资产交换换入的无形资产以换出资产的公允价值为基础确定其入账价值，除非有确凿证据表明换入资产的公允价值更加可靠；不满足上述前提的非货币性资产交换，以换出资产的账面价值和应支付的相关税费作为换入无形资产的成本，不确认损益。
以同一控制下的企业吸收合并方式取得的无形资产按被合并方的账面价值确定其入账价值；以非同一控制下的企业吸收合并方式取得的无形资产按公允价值确定其入账价值。
内部自行开发的无形资产，其成本包括：开发该无形资产时耗用的材料、劳务成本、注册费、在开发过程中使用的其他专利权和特许权的摊销以及满足资本化条件的利息费用，以及为使该无形资产达到预定用途前所发生的其他直接费用。
（2）后续计量
在取得无形资产时分析判断其使用寿命。
对于使用寿命有限的无形资产，在为企业带来经济利益的期限内按直线法摊销；无法预见无形资产为企业带来经济利益期限的，视为使用寿命不确定的无形资产，不予摊销。
2、使用寿命有限的无形资产的使用寿命估计情况：
项目 预计使用寿命
电脑软件 5年
土地使用权 土地证登记使用年限
每期末，对使用寿命有限的无形资产的使用寿命及摊销方法进行复核。
经复核，本年期末无形资产的使用寿命及摊销方法与以前估计未有不同。
3、截止资产负债表日，本公司无使用寿命不确定的无形资产
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4、无形资产减值准备的计提
对于使用寿命确定的无形资产，如有明显减值迹象的，期末进行减值测试。
对于使用寿命不确定的无形资产，每期末进行减值测试。
对无形资产进行减值测试，估计其可收回金额。有迹象表明一项无形资产可能发生减值的，公司以单项无形资产为基础估计其可收回金额。公司难以对单项资产的可收回金额进行估计的，以该无形资产所属的资产组为基础确定无形资产组的可收回金额。
可收回金额根据无形资产的公允价值减去处置费用后的净额与无形资产预计未来现金流量的现值两者之间较高者确定。
当无形资产的可收回金额低于其账面价值的，将无形资产的账面价值减记至可收回金额，减记的金额确认为无形资产减值损失，计入当期损益，同时计提相应的无形资产减值准备。
无形资产减值损失确认后，减值无形资产的折耗或者摊销费用在未来期间作相应调整，以使该无形资产在剩余使用寿命内，系统地分摊调整后的无形资产账面价值（扣除预计净残值）。
无形资产的减值损失一经确认，在以后会计期间不再转回。
5、划分公司内部研究开发项目的研究阶段和开发阶段具体标准
公司内部研究开发项目的支出分为研究阶段支出和开发阶段支出。
研究阶段：为获取并理解新的科学或技术知识等而进行的独创性的有计划调查、研究活动的阶段。
开发阶段：在进行商业性生产或使用前，将研究成果或其他知识应用于某项计划或设计，以生产出新的或具有实质性改进的材料、装置、产品等活动的阶段。
6、开发阶段支出符合资本化的具体标准
内部研究开发项目开发阶段的支出，同时满足下列条件时确认为无形资产：
（1）完成该无形资产以使其能够使用或出售在技术上具有可行性；
（2）具有完成该无形资产并使用或出售的意图；
（3）无形资产产生经济利益的方式，包括能够证明运用该无形资产生产的产品存在市场或无形资产自身存在市场，无形资产将在内部使用的，能够证明其有用性；
（4）有足够的技术、财务资源和其他资源支持，以完成该无形资产的开发，并有能力使用或出售该无形资产；
（5）归属于该无形资产开发阶段的支出能够可靠地计量。
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开发阶段的支出，若不满足上列条件的，于发生时计入当期损益。研究阶段的支出，在发生时计入当期损益。
(十八)商誉
因非同一控制下企业合并形成的商誉，其初始成本是合并成本大于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额。
商誉在其相关资产组或资产组组合处置时予以转出，计入当期损益。
本公司对商誉不摊销，商誉至少在每年年度终了进行减值测试。
本公司进行商誉减值测试，对于因企业合并形成的商誉的账面价值，自购买日起按照合理的方法分摊至相关的资产组；难以分摊至相关的资产组的，将其分摊至相关的资产组组合。在将商誉的账面价值分摊至相关的资产组或者资产组组合时，按照各资产组或者资产组组合的公允价值占相关资产组或者资产组组合公允价值总额的比例进行分摊。公允价值难以可靠计量的，按照各资产组或者资产组组合的账面价值占相关资产组或者资产组组合账面价值总额的比例进行分摊。
在对包含商誉的相关资产组或者资产组组合进行减值测试时，如与商誉相关的资产组或者资产组组合存在减值迹象的，先对不包含商誉的资产组或者资产组组合进行减值测试，计算可收回金额，并与相关账面价值相比较，确认相应的减值损失。再对包含商誉的资产组或者资产组组合进行减值测试，比较这些相关资产组或者资产组组合的账面价值（包括所分摊的商誉的账面价值部分）与其可收回金额，如相关资产组或者资产组组合的可收回金额低于其账面价值的，确认商誉的减值损失。
商誉减值损失在发生时计入当期损益，且在以后会计期间不予转回。
(十九)长期待摊费用
长期待摊费用为已经发生但应由本期和以后各期负担的分摊期限在一年以上的各项费用。
1、摊销方法
长期待摊费用在受益期内平均摊销。
2、摊销年限
（1）预付经营租入固定资产的租金，按租赁合同规定的期限或其它合理方法平均摊销。
（2）经营租赁方式租入的固定资产改良支出，按剩余租赁期与租赁资产尚可使用年限两者中较短的期限平均摊销。
(二十)预计负债
本公司涉及诉讼、债务担保、亏损合同、重组事项时，如该等事项很可能需要未来以交付资产或提供劳务、其金额能够可靠计量的，确认为预计负债。
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1、预计负债的确认标准
与或有事项相关的义务同时满足下列条件时，本公司确认为预计负债：
（1）该义务是本公司承担的现时义务；
（2）履行该义务很可能导致经济利益流出本公司；
（3）该义务的金额能够可靠地计量。
2、预计负债的计量方法
本公司预计负债按履行相关现时义务所需的支出的最佳估计数进行初始计量。
本公司在确定最佳估计数时，综合考虑与或有事项有关的风险、不确定性和货币时间价值等因素。对于货币时间价值影响重大的，通过对相关未来现金流出进行折现后确定最佳估计数。
最佳估计数分别以下情况处理：
所需支出存在一个连续范围（或区间），且该范围内各种结果发生的可能性相同的，则最佳估计数按照该范围的中间值即上下限金额的平均数确定。
所需支出不存在一个连续范围（或区间），或虽然存在一个连续范围但该范围内各种结果发生的可能性不相同的，如或有事项涉及单个项目的，则最佳估计数按照最可能发生金额确定；如或有事项涉及多个项目的，则最佳估计数按各种可能结果及相关概率计算确定。
本公司清偿预计负债所需支出全部或部分预期由第三方补偿的，补偿金额在基本确定能够收到时，作为资产单独确认，确认的补偿金额不超过预计负债的账面价值。
(二十一)收入
1、 销售商品收入确认和计量原则
（1）销售商品收入确认和计量的总体原则
公司已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购买方；公司既没有保留与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施有效控制；收入的金额能够可靠地计量；相关的经济利益很可能流入企业；相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量时，确认商品销售收入实现。
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（2）本公司主要业务收入确认的确认标准及收入确认时间的具体判断标准
1）房地产销售收入
房地产销售在房产完工并验收合格，达到了销售合同约定的交付条件并交付，即开发产品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；公司不再保留通常与所有权相联系的继续管理权，也不再对已售出的商品实施有效控制；收入的金额能够可靠地计量；相关的经济利益很可能流入；并且该项目已发生或将发生的成本能够可靠地计量时，确认销售收入的实现。
2）商品销售
销售商品在同时满足商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；公司不再保留通常与所有权相联系的继续管理权，也不再对已售出的商品实施有效控制；收入的金额能够可靠地计量；相关的经济利益很可能流入；相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量时，确认商品销售收入的实现。
2、 让渡资产使用权收入的确认和计量原则
（1）让渡资产使用权收入确认和计量的总体原则
与交易相关的经济利益很可能流入企业，收入的金额能够可靠地计量时。分别下列情况确定让渡资产使用权收入金额：
①利息收入金额，按照他人使用本企业货币资金的时间和实际利率计算确定。
②使用费收入金额，按照有关合同或协议约定的收费时间和方法计算确定。
③出租物业收入金额，按与承租方签定的合同或协议规定按直线法确认房屋出租收入的实现。
（2）本公司确认让渡资产使用权收入的依据
利息收入按照他人使用本企业货币资金的时间和实际利率计算确定；
使用费收入按有关合同或协议约定的收费时间和方法计算确定；
物业出租按与承租方签定的合同或协议规定按直线法确认房屋出租收入的实现。
(二十二)政府补助
1、类型
政府补助，是本公司从政府无偿取得的货币性资产与非货币性资产。分为与资产相关的政府补助和与收益相关的政府补助。
与资产相关的政府补助，是指企业取得的、用于购建或以其他方式形成长期资产的政府补助，包括购买固定资产或无形资产的财政拨款、固定资产专门借款的财政贴息等。与收益相关的政府补助，是指除与资产相关的政府补助之外的政府补助。
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2、会计处理
与资产相关的政府补助，确认为递延收益，按照所建造或购买的资产使用年限分期计入营业外收入；
与收益相关的政府补助，用于补偿企业以后期间的相关费用或损失的，取得时确认为递延收益，在确认相关费用的期间计入当期营业外收入；用于补偿企业已发生的相关费用或损失的，取得时直接计入当期营业外收入。
3、确认时点
按照固定的定额标准取得的政府补助，在达到相关规定的标准时确认；其余的政府补助，在实际收到时予以确认。
(二十三)递延所得税资产和递延所得税负债
对于可抵扣暂时性差异确认递延所得税资产，以未来期间很可能取得的用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额为限。
对于应纳税暂时性差异，除特殊情况外，确认递延所得税负债。
不确认递延所得税资产或递延所得税负债的特殊情况包括：商誉的初始确认；除企业合并以外的发生时既不影响会计利润也不影响应纳税所得额（或可抵扣亏损）的其他交易或事项。
当拥有以净额结算的法定权利，且意图以净额结算或取得资产、清偿负债同时进行时，当期所得税资产及当期所得税负债以抵销后的净额列报。
当拥有以净额结算当期所得税资产及当期所得税负债的法定权利，且递延所得税资产及递延所得税负债是与同一税收征管部门对同一纳税主体征收的所得税相关或者是对不同的纳税主体相关，但在未来每一具有重要性的递延所得税资产及负债转回的期间内，涉及的纳税主体意图以净额结算当期所得税资产和负债或是同时取得资产、清偿负债时，递延所得税资产及递延所得税负债以抵销后的净额列报。
(二十四)经营租赁、融资租赁
1、经营租赁会计处理
（1）公司租入资产所支付的租赁费，在不扣除免租期的整个租赁期内，按直线法进行分摊，计入当期费用。公司支付的与租赁交易相关的初始直接费用，计入当期费用。
资产出租方承担了应由公司承担的与租赁相关的费用时，公司将该部分费用从租金总额中扣除，按扣除后的租金费用在租赁期内分摊，计入当期费用。
（2）公司出租资产所收取的租赁费，在不扣除免租期的整个租赁期内，按直
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线法进行分摊，确认为租赁收入。公司支付的与租赁交易相关的初始直接费用，计入当期费用；如金额较大的，则予以资本化，在整个租赁期间内按照与租赁收入确认相同的基础分期计入当期收益。
公司承担了应由承租方承担的与租赁相关的费用时，公司将该部分费用从租金收入总额中扣除，按扣除后的租金费用在租赁期内分配。
2、融资租赁会计处理
融资租入资产：公司在承租开始日，将租赁资产公允价值与最低租赁付款额现值两者中较低者作为租入资产的入账价值，将最低租赁付款额作为长期应付款的入账价值，其差额作为未确认的融资费用。公司采用实际利率法对未确认的融资费用，在资产租赁期间内摊销，计入财务费用。公司发生的初始直接费用，计入租入资产价值。
(二十五)持有待售资产
1、持有待售资产确认标准
本公司将同时符合下列条件的非流动资产确认为持有待售资产：
（1）公司已就该资产出售事项作出决议
（2）公司已与对方签订了不可撤消的转让协议
（3）该资产转让将在一年内完成。
2、持有待售资产的会计处理方法
符合持有待售条件的非流动资产(不包括金融资产及递延所得税资产)，以账面价值与公允价值减去处置费用孰低的金额列示为其他流动资产。公允价值减去处置费用低于原账面价值的金额，确认为资产减值损失。
(二十六)关联方
一方控制、共同控制另一方或对另一方施加重大影响，以及两方或两方以上同受一方控制、共同控制的，构成关联方。关联方可为个人或企业。仅仅同受国家控制而不存在其他关联方关系的企业，不构成本公司的关联方。
本公司的关联方包括但不限于：
（1）本公司的母公司；
（2）本公司的子公司；
（3）与本公司受同一母公司控制的其他企业；
（4）对本公司实施共同控制的投资方；
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（5）对本公司施加重大影响的投资方；
（6）本公司的合营企业，包括合营企业的子公司；
（7）本公司的联营企业，包括联营企业的子公司；
（8）本公司的主要投资者个人及与其关系密切的家庭成员；
（9）本公司或其母公司的关键管理人员及与其关系密切的家庭成员；
（10）本公司的主要投资者个人、关键管理人员或与其关系密切的家庭成员控制、共同控制的其他企业；
（11）根据证监会颁布的《上市公司信息披露管理办法》及证券交易所颁布的相关关联方要求认定的其他关联方。
(二十七)主要会计政策、会计估计的变更
1、会计政策变更
本报告期公司主要会计政策未发生变更。
2、会计估计变更
本报告期公司主要会计估计未发生变更。
(二十八)前期会计差错更正
1、追溯重述法
本报告期未发生采用追溯重述法的前期会计差错更正事项。
2、未来适用法
本报告期未发生采用未来适用法的前期会计差错更正事项。
三、 税项
(一) 公司主要税种和税率
税种 计税依据 税率
按税法规定计算的销售货物和应税劳务收入为基础计算销项税
增值税 17%额，在扣除当期允许抵扣的进项税额后，差额部分为应交增值税
营业税 按应税营业收入计征 5%城市维护建设税 按实际缴纳的流转税计征 7%企业所得税 按应纳税所得额计征 25%教育费附加 按实际缴纳的流转税计征 3%地方教育费附加 按实际缴纳的流转税计征 2%土地增值税 按转让房地产所取得的增值额和规定的税率计征 30%-60%（注1）
财务报表附注第26页
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财务报表附注
注1：
土地增值税实行四级超率累进税率：增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%。增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%。增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%。增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。普通标准住宅项目，增值额未超过扣除项目金额20%的免征土地增值税。
(二) 税收优惠及批文
无。
财务报表附注第27页
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四、 企业合并及合并财务报表
（本节下列表式数据中的金额单位，除非特别注明外均为人民币万元。）
(一) 子公司情况
1、通过设立或投资等方式取得的子公司
实质上构成 从母公司所有者权益冲减子公司少数股东权益中
对子公司净持股比表决权是否合少数股东 少数股东分担的本期亏损超过少子公司全称 子公司类型注册地业务性质注册资本经营范围 期末实际出资额 用于冲减少数股 备注投资的其他例(%)比例(%)并报表 权益 数股东在该子公司期初所有者权东损益的金额
项目余额 益中所享有份额后的余额肇庆星湖名郡房
房地产开发
地产发展有限公 有限责任 房地产开
肇庆市 24,750经营，商品房 19,800.00 80 80是 6,993.67
司(以下简称“肇公司 发
销售及出租
庆广宇”)
房地产开发、
黄山广宇房地产
销售租赁、室
开发有限公司(以有限责任 房地产开
黄山市 5,000内外装饰、建 6,803.70 90 90是 1,602.23
下简称“黄山广 公司 发
筑材料、钢材
宇”)
批发、零售
杭州广宇物业管
有限责任 服务、物业管
理有限公司（以下 杭州市物业管理 500 500.00 100 100是
公司 理
简称“广宇物业”）
财务报表附注第28页
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财务报表附注
实质上构成 从母公司所有者权益冲减子公司少数股东权益中
对子公司净持股比表决权是否合少数股东 少数股东分担的本期亏损超过少子公司全称 子公司类型注册地业务性质注册资本经营范围 期末实际出资额 用于冲减少数股 备注投资的其他例(%)比例(%)并报表 权益 数股东在该子公司期初所有者权东损益的金额
项目余额 益中所享有份额后的余额肇庆星湖名郡物
业管理有限公司 有限责任 物业管理，家
肇庆市物业管理 50 50.00 100 100是
（以下简称“肇庆公司 政服务
物业”）
杭州广宇紫丁香
房地产开发有限 有限责任 房地产开 房地产开发
杭州市 5,000 4,500.00 90 90是 1,211.65
公司（以下简称 公司 发 经营
“广宇紫丁香”）
杭州思燕贸易有 以自有资金 注1有限责任
限公司（以下简称 杭州市房产中介 100投资，房产中 50.00 50 52是 49.73
公司
“思燕贸易”）
介
浙江广宇丁桥房
地产开发有限公 有限责任 房地产开 房地产开发
杭州市 5,000 5,000.00 100 100是
司（以下简称“广公司 发 经营
宇丁桥”）
杭州南泉房地产
开发有限公司（以有限责任 房地产开 房地产开发
杭州市 5,000 5,000.00 100 100是
下简称“杭州南泉公司 发 经营
房产”）
财务报表附注第29页
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财务报表附注
实质上构成 从母公司所有者权益冲减子公司少数股东权益中
对子公司净持股比表决权是否合少数股东 少数股东分担的本期亏损超过少子公司全称 子公司类型注册地业务性质注册资本经营范围 期末实际出资额 用于冲减少数股 备注投资的其他例(%)比例(%)并报表 权益 数股东在该子公司期初所有者权东损益的金额
项目余额 益中所享有份额后的余额杭州天城房地产
开发有限公司（以有限责任 房地产开 房地产开发
杭州市 80,000 40,000.00 50 50是 36,284.85 注2下简称“杭州天城公司 发 经营
房产”）
浙江上东房地产
开发有限公司（以有限责任 房地产开 房地产开发
杭州市 10,000 10,000.00 100 100是
下简称“上东房 公司 发 经营
产”）
浙江合创贸易有 装饰材料、建
有限责任
限公司（以下简称 杭州市贸易 5,000筑材料、钢材 5,000.00 100 100是
公司
“合创贸易”） 的销售
浙江广宇创业投
资管理有限公司 有限责任 投资管理、投
杭州市实业投资 2,000 2,000.00 100 100是
（以下简称“广宇公司 资管理
创投”）
房地产开发
浙江广宇新城房
经营、房屋租
地产开发公司（以有限责任 房地产开
杭州市 43,000赁，建筑材 43,000.00 100 100是
下简称“新城房 公司 发
料、钢材的销
产”）
售
财务报表附注第30页
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财务报表附注
实质上构成 从母公司所有者权益冲减子公司少数股东权益中
对子公司净持股比表决权是否合少数股东 少数股东分担的本期亏损超过少子公司全称 子公司类型注册地业务性质注册资本经营范围 期末实际出资额 用于冲减少数股 备注投资的其他例(%)比例(%)并报表 权益 数股东在该子公司期初所有者权东损益的金额
项目余额 益中所享有份额后的余额肇庆市星宇文化
以自有资金
投资有限公司（以有限责任
肇庆市文化投资 300对文化项目 300.00 100 100是
下简称“肇庆文 公司
进行投资
化”）（注）
浙江汇鸣投资管 投资管理，投
有限责任
理有限公司（以下 杭州市实业投资 3,000资咨询，资产 3,000.00 100 100是
公司
简称“汇鸣投资”） 管理等
黄山汇宇投资管 资产管理，投
有限责任
理有限公司（以下 黄山市实业投资 1,000资管理，投资 1,000.00 100 100是
公司
简称“汇宇投资”） 咨询
浙江鼎源房地产 房地产开发
开发有限公司（以有限责任 房地产开 经营，房屋销
杭州市 30,000 30,000.00 100 100是
下简称“浙江鼎 公司 发 售，租赁中介
源”） 服务
舟山鼎宇房地产
房地产开发
开发有限公司（以有限责任 房地产开
舟山市 15,000经营，商品房 15,000.00 100 100是
下简称“舟山鼎 公司 发
销售及出租
宇”）
财务报表附注第31页
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财务报表附注
注1:根据公司于2007年6月10日与杭州大名投资有限公司签订的“代持股权的委托书”，杭州大名投资有限公司将其所持有杭州铭宇实业有限公司（后更名为“思燕贸易”）20%股权中的2%部分委托本公司代为持有，与此代持股份相关的表决权全权委托公司行使。通过与思燕贸易其他投资者（杭州大名投资有限公司）之间的协议，公司拥有思燕贸易52%的表决权。
注2:公司在杭州天城房产董事会（共7人）中有4名董事，占多数表决权，对杭州天城房产具有实质控制权，故将其纳入合并范围。
2、通过同一控制下企业合并取得的子公司
从母公司所有者权益冲减实质上构成对子 少数股东权益中子公司少数股东分担的本期末实际出 持股比表决权比是否合并报少数股东权
子公司全称 子公司类型注册地 业务性质注册资本 经营范围 公司净投资的其 用于冲减少数股期亏损超过少数股东在该资额 例(%) 例(%) 表 益
他项目余额 东损益的金额子公司期初所有者权益中所享有份额后的余额杭州广宇建筑工
程技术咨询有限外商投资杭州市西 工程技术咨询，
物业出租 6,000 12,254.89 75 75是 2,178.93
公司（以下简称企业 湖大道 商业设施管理
“广宇咨询”）
3、无通过非同一控制下企业合并取得子公司的情况
财务报表附注第32页
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(二) 无特殊目的主体或通过受托经营或承租等方式形成控制权的经营实体的情况
(三) 合并范围发生变更的说明
1、与上期相比本期新增合并单位4家，原因为：
本期公司通过设立方式增加四家子公司。
2、本期未减少合并单位
(四) 本期新纳入合并范围的主体和本期不再纳入合并范围的主体
1、本期新纳入合并范围的子公司、特殊目的主体、通过受托经营或承租等方式形成控制权的经营实体
名称 期末净资产 本期净利润
汇鸣投资 2,999.47 -0.53汇宇投资 889.04 -110.96浙江鼎源 29,771.45 -228.55舟山鼎宇 14,638.82 -361.182、本期无不再纳入合并范围的子公司、特殊目的主体、通过受托经营或承租等方式形成控制权的经营实体的情况
(五) 本期未发生同一控制下企业合并的情况
(六) 本期未发生非同一控制下企业合并的情况
(七) 本期无出售丧失控制权的股权而减少子公司的情况
(八) 本期未发生反向购买的情况
(九) 本期未发生吸收合并的情况
(十) 无境外经营实体的情况
财务报表附注第33页
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五、 合并财务报表主要项目注释
（以下金额单位若未特别注明者均为人民币元）
(一) 货币资金
期末余额 年初余额
项 目
外币金额 折算率 人民币金额 外币金额 折算率 人民币金额
现金
人民币 158,025.68 276,943.37小计 158,025.68 276,943.37银行存款
人民币 976,987,927.22 1,046,772,015.29美元 8.46 6.0969 51.58 8.39 6.2855 52.74小计 976,987,978.80 1,046,772,068.03其他货币资金
人民币 18,089,465.78 10,002,326.46小计 18,089,465.78 10,002,326.46合 计 995,235,470.26 1,057,051,337.86其中受限制的货币资金明细如下：
项目 期末余额 年初余额
按揭保证金 5,578,081.97 7,957,825.06借款保证金 10,000,000.00
合计 15,578,081.97 7,957,825.06期末货币资金余额中其他货币资金-按揭保证金系公司为客户购房按揭贷款所提供担保的资金，详见附注九、或有事项。
(二) 应收账款
1、应收账款账龄分析
期末余额 年初余额
账龄 账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
金额 比例（%） 金额 比例（%） 金额 比例（%） 金额 比例（%）1年以内
10,070,191.50 96.92 503,509.58 5.00 844,870.21 98.35 42,243.51 5.00（含1年）
1-2年（含2年） 313,370.19 3.02 31,337.02 10.00 14,136.00 1.65 1,413.60 10.002-3年（含3年） 6,296.38 0.06 1,888.91 30.00
合计 10,389,858.07 100.00 536,735.51 859,006.21 100.00 43,657.11
财务报表附注第34页
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2、应收账款按种类披露
期末余额 年初余额
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
种类
比例 比例金额 比例（%）金额 金额 比例（%）金额
（%） （%）单项金额重大并单项计提
坏账准备的应收账款
按组合计提坏账准备的应
收账款
组合1
组合2 10,389,858.07 100.00 536,735.51 5.17 859,006.21 100.00 43,657.11 5.08组合小计 10,389,858.07 100.00 536,735.51 859,006.21 100.00 43,657.11
单项金额虽不重大但单项
计提坏账准备的应收账款
合计 10,389,858.07 100.00 536,735.51 859,006.21 100.00 43,657.11
期末无单项金额重大并单项计提坏账准备的应收账款。
组合中，采用账龄分析法计提坏账准备的应收账款：
期末余额 年初余额
账龄 账面余额 账面余额
坏账准备 坏账准备金额 比例（%） 金额 比例（%）
1年以内（含1年） 10,070,191.50 96.92 503,509.58 844,870.21 98.35 42,243.511-2年（含2年） 313,370.19 3.02 31,337.02 14,136.00 1.65 1,413.602-3年（含3年） 6,296.38 0.06 1,888.91
合计 10,389,858.07 100.00 536,735.51 859,006.21 100.00 43,657.11期末无单项金额虽不重大但单项计提坏账准备的应收账款。
3、无本报告期前已全额计提坏账准备，或计提减值准备的比例较大，但在本报告期又全额收回或转回，或在本报告期收回或转回比例较大的应收账款情况。
4、本报告期无实际核销应收账款的情况。
财务报表附注第35页
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5、期末应收账款中无持本公司5％以上（含5％）表决权股份的股东单位欠款。
6、应收账款中欠款金额前五名单位情况
债务人排名 与本公司关系 账面余额 账龄 占应收账款总额的比例(%)
第一名 非关联方 2,973,376.001年以内 28.62第二名 非关联方 2,730,000.001年以内 26.28第三名 非关联方 1,600,000.001年以内 15.40第四名 非关联方 809,000.001年以内 7.79第五名 非关联方 644,000.001年以内 6.20合计 8,756,376.00 84.297、无应收关联方账款情况。
8、无因金融资产转移而终止确认应收款项的情况。
9、无未全部终止确认的被转移的应收账款的情况。
10、无以应收款项为标的进行证券化的情况。
(三) 预付款项
1、预付款项按账龄列示
期末余额 年初余额
账龄
账面余额 比例(%) 账面余额 比例(%)
1年以内（含1年） 108,153,405.02 100.00
1,537,780.87 100.00合计 108,153,405.02 100.00
1,537,780.87 100.002、预付款项金额前五名单位情况
债务人排名 与本公司关系 账面余额 时间 未结算原因
第一名 非关联方 101,693,458.001年以内
预付土地款
第二名 非关联方 2,242,035.001年以内
预付电梯款
第三名 非关联方 1,349,362.251年以内
预付电器款
第四名 非关联方 1,026,400.001年以内
预付电器款
第五名 非关联方 850,416.671年以内
预付电梯款
合 计 107,161,671.92
3、期末预付款项中无持本公司5％以上（含5％）表决权股份的股东单位欠款。
财务报表附注第36页
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(四) 其他应收款
1、其他应收款账龄分析
期末余额 年初余额
账龄 账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
金额 比例（%） 金额 比例（%） 金额 比例（%） 金额 比例（%）1年以内（含1年） 25,028,860.19 25.89 1,251,443.02 5.00 439,869,092.09 95.83 21,993,454.61 5.001-2年（含2年） 58,235,380.81 60.23 5,823,538.08 10.00 11,085,971.83 2.42 1,108,597.19 10.002-3年（含3年） 8,097,970.85 8.38 2,429,391.26 30.00 1,172,025.94 0.26 351,607.78 30.003-5年（含5年） 1,252,622.13 1.30 626,311.07 50.00 1,651,216.39 0.36 825,608.20 50.005年以上 4,065,063.61 4.20 4,065,063.61 100.00 5,182,005.97 1.13 5,182,005.97 100.00合计 96,679,897.59 100.00 14,195,747.04 458,960,312.22 100.00 29,461,273.75
2、其他应收款按种类披露：
期末余额 年初余额
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
种类
比例 比例 比例 比例金额 金额 金额 金额
（%） （%） （%） （%）单项金额重大并
单项计提坏账准
备的其他应收款
按组合计提坏账
准备的其他应收
款
组合1
组合2 96,679,897.59 100.00 14,195,747.04 14.68 458,960,312.22 100.00 29,461,273.75 6.42组合小计 96,679,897.59 100.00 14,195,747.04 458,960,312.22 100.00 29,461,273.75
单项金额虽不重
大但单项计提坏
账准备的其他应
收款
合计 96,679,897.59 100.00 14,195,747.04 458,960,312.22 100.00 29,461,273.75
期末无单项金额重大并单项计提坏账准备的其他应收款。
财务报表附注第37页
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组合中，采用账龄分析法计提坏账准备的其他应收款：
期末余额 年初余额
账龄 账面余额 账面余额
坏账准备 坏账准备
金额 比例（%） 金额 比例（%）
1年以内（含1年） 25,028,860.19 25.89 1,251,443.02 439,869,092.09 95.83 21,993,454.611-2年（含2年） 58,235,380.81 60.23 5,823,538.08 11,085,971.83 2.42 1,108,597.192-3年（含3年） 8,097,970.85 8.38 2,429,391.26 1,172,025.94 0.26 351,607.783-5年（含5年） 1,252,622.13 1.30 626,311.07 1,651,216.39 0.36 825,608.205年以上 4,065,063.61 4.20 4,065,063.61 5,182,005.97 1.13 5,182,005.97合计 96,679,897.59 100.00 14,195,747.04 458,960,312.22 100.00 29,461,273.75期末无单项金额虽不重大但单项计提坏账准备的其他应收款的情况。
3、无本报告期前已全额计提坏账准备，或计提减值准备的比例较大，但在本报告期又全额收回或转回，或在报告期收回或转回比例较大的其他应收款情况。
4、本报告期无实际核销的其他应收款的情况。
5、期末其他应收款中无持本公司5％以上（含5％）表决权股份的股东单位欠款。
6、其他应收款金额前五名单位情况
占其他应收款总
债务人排名 与本公司关系 账面余额 账龄 性质或内容
额的比例(%)
第一名 关联方 55,628,046.222年以内 57.54往来款
第二名 非关联方 11,700,000.001年以内 12.10保证金
5年以上2,611,329.00元,
第三名 非关联方 6,892,319.50 7.13项目资本金
其余5年以内
第四名 非关联方 4,853,839.302年以内 5.02代垫物业维修管理费第五名 非关联方 3,849,689.101年以内 3.98代垫款
合计 82,923,894.12 85.77
财务报表附注第38页
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7、 应收关联方账款情况
单位名称 与本公司关系 账面余额 占其他应收款总额的比例(%)浙江信宇房地产开发有限公司 联营企业 55,628,046.22 57.54合 计 55,628,046.22 57.548、无因金融资产转移而终止确认的其他应收款的情况。
9、无未全部终止确认的被转移的其他应收款的情况。
10、无以其他应收款为标的进行证券化的情况。
(五) 存货
1、存货分类
期末余额 年初余额
项目
账面余额 跌价准备 账面价值 账面余额 跌价准备 账面价值
开发成本 4,343,978,880.95 4,343,978,880.95 3,977,696,420.44 3,977,696,420.44开发产品 662,480,230.62 148,510.08 662,331,720.54 1,038,796,759.56 1,041,342.84 1,037,755,416.72拟开发土地 1,219,888,765.84 1,219,888,765.84
出租开发产品 114,744,348.72 114,744,348.72 100,391,753.89 100,391,753.89合计 6,341,092,226.13 148,510.08 6,340,943,716.05 5,116,884,933.89 1,041,342.84 5,115,843,591.05存货用于担保、抵押详见附注十、承诺事项。
（1）开发成本：
项目名称 开工时间预计竣工时间 预计投资总额 期末余额 年初余额
江南新城（注）2003年 2014年 1,688,187,500.00 60,941,323.60 212,912,547.71星湖名郡（注）2005年 2014-2015年 2,795,300,000.00 472,512,684.88 531,995,023.14武林外滩 2012年 2016年 2,500,000,000.00 1,680,700,441.69 1,502,212,568.06东承府 2011年 2014年 1,150,000,000.00 1,085,835,908.58 856,296,942.39鼎悦府 2011年 2014年 1,251,630,000.00 1,043,988,522.20 874,279,339.14合 计
9,385,117,500.00
4,343,978,880.95 3,977,696,420.44注:江南新城和星湖名郡均为滚动开发项目，其预计投资额为整个项目的投资额。
财务报表附注第39页
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（2）开发产品
项目名称 竣工时间 年初余额 本期增加金额本期减少金额 期末余额
江南新城（注）2005-2013年 89,596,440.37 274,453,980.39 270,982,888.79 93,067,531.97徽派美食城 2006年 2,709,380.30 2,709,380.30河滨花园 2005年 7,299,835.16 7,299,835.16河滨公寓 2004年 495,135.12 165,045.04 330,090.08建南小区车位 768,000.00 768,000.00之江花园车库 60,000.00 60,000.00西城年华 2007-2009年 22,184,696.99 30,091.00 10,819,978.03 11,394,809.96大名空间 2007年 15,187,315.25 738,098.36 14,449,216.89星湖名郡（注）2007-2013年 180,802,951.22 265,695,678.71 185,957,178.89 260,541,451.04上东领地 2010年 46,929,298.20 1,700,344.15 24,741,556.14 23,888,086.21西城美墅 2010年 32,652,704.38 13,574,783.51 22,507,747.85 23,719,740.04上东臻品 2011年 109,586,881.46 5,418,247.52 40,243,226.40 74,761,902.58上东名筑 2012年 530,524,121.11 -1,068,621.10 379,965,313.62 149,490,186.39合 计 1,038,796,759.56 559,804,504.18 936,121,033.12 662,480,230.62注：星湖名郡及江南新城均为滚动开发项目，截止2013年末江南新城A地块、C地块已全部完工，B地块一组团、二组团、三组团、四组团一标段已完工，D地块一组团、二组团、三组团、四组团已完工；星湖名郡住宅一期A组团、住宅一期B1组团、住宅一期B2组团、兰瑰雅别墅一期、兰瑰雅别墅二期、兰瑰雅三期、西湖新筑J区、尚林苑E区、尚林苑F区、丹霞苑G组团、白云阁、兰瑰雅四期均已完工。
（3）出租开发产品
年初余额 本期增加金本期摊销金本期减少金 期末余额
出租项目名称竣工时间
原值 累计摊销 额 额 额 原值 累计摊销平海车库 2002年 10,941,312.9 1,265,136.7 12,206,449.6 52,737,570.67 5 2,737,570.67
2 2 4广复大厦车库 2004年 8,654,440.11 1,592,958.40 2 05,542.96 8,654,440.11 1,798,501.36河滨花园 2005年 10,767,286.60 1,022,892.06 255,723.00 10,767,286.60 1,278,615.06西城年华 2007-2009年 5,671,882.61 23,502.28 5,671,882.61 23,502.28上东领地商铺 2010年 1,194,355.14 1,194,355.14
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年初余额 本期增加金本期摊销金本期减少金 期末余额
出租项目名称竣工时间
原值 累计摊销 额 额 额 原值 累计摊销上东名筑商铺 2012年 3,240,894.50 3,240,894.50
黄山广宇农贸市2007年
6,036,986.81 314,426.40 6,036,986.81 314,426.40场
徽派美食城 2006年 9,882,126.11 403,661.30 2 47,053.15 9,882,126.11 650,714.45西城美墅商铺 2010年 29,683,677.48 484,901.82 296,822.67 591,570.47 2,982,708.41 26,936,124.20 1,014,804.75上东臻品商铺 2011年 3,112,379.42 3,797,316.49 6,909,695.91
114,837,480.3 14,445,726.5 2,902,954.9 132,031,362.6 17,287,013.9合计 20,238,258.22 2,982,708.41
9 0 8 6 4（4）拟开发土地
项目 土地面积 拟开发建筑面积 预计开工时间 期末余额 年初余额舟山鼎宇 66,831.00 125,662.202014年 605,457,810.98
浙江鼎源 27,972.00 75,524.402014年 614,430,954.86
合计 94,803.00 201,186.60
1,219,888,765.84
2、存货跌价准备
本期减少额
存货种类 年初余额 本期计提额 期末余额
转回 转销
开发成本
开发产品 1,041,342.84 557,384.69 335,448.07 148,510.08拟开发土地
出租开发产品
合 计 1,041,342.84 557,384.69 335,448.07 148,510.083、计入开发成本的期末借款费用资本化金额356,604,462.85元。
(六) 长期股权投资
1、长期股权投资分类如下
项目 期末余额 年初余额
合营企业
联营企业 175,461,465.55 193,988,040.00其他股权投资 5,000,000.00 5,000,000.00
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小计 180,461,465.55 198,988,040.00减：减值准备
合计 180,461,465.55 198,988,040.00
财务报表附注第42页
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2、合营企业、联营企业相关信息
（金额单位：人民币万元）本企业持股 本企业在被投资单位表期末资产总期末负债总期末净资产总本期营业收入本期净利被投资单位名称
比例(%) 决权比例(%) 额 额 额 总额 润1、绍兴鉴湖高尔夫有限公司（以下简称“鉴湖高尔夫”） 30.00 30.00 8,506.98 11,382.79 -2,875.81 2,694.22 -1,038.292、绍兴康尔富房地产开发有限公司（以下简称“康尔富房产”） 30.00 30.00 9,567.19 2,953.01 6,614.18 227.67 -707.593、杭州市上城区广宇小额贷款有限公司（以下简称“小额贷款公司”） 20.00 20.00 23,176.63 545.50 22,631.13 3,022.56 256.054、浙江佳汇建筑设计咨询有限公司（以下简称“佳汇设计”） 30.00 30.00 601.72 212.52 389.20 1,329.12 2.235、浙江信宇房地产开发有限公司（以下简称“信宇房产”） 49.00 49.00 120,720.75 97,684.89 23,035.86 -1,623.253、长期股权投资明细情况
其中：联营及合营企 在被投资单在被投资单位持股
在被投资单位 减值本期计提本期现金红被投资单位 核算方法 投资成本 年初余额 增减变动 业其他综合收益变 期末余额 位表决权比比例与表决权比例
持股比例(%) 准备减值准备 利动中享有的份额 例(%) 不一致的说明
康尔富房产 权益法 15,000,000.00 23,247,307.76 -2,122,779.50 30.00 21,124,528.26 30.00 30.00无
鉴湖高尔夫 权益法 6,000,000.00 30.00 30.00 30.00无
小额贷款公司 权益法 40,000,000.00 48,750,164.05 -3,487,903.03 20.00 45,262,261.02 20.00 20.00无 4,000,000.00佳汇设计 权益法 900,000.00 1,160,916.08 6,677.91 30.00 1,167,593.99 30.00 30.00无
信宇房产 权益法 147,000,000.00 120,829,652.11 -12,922,569.83 49.00 107,907,082.28 49.00 49.00无
权益法小计 208,900,000.00 193,988,040.00 -18,526,574.45 175,461,465.55 4,000,000.00浙江亿众担保
成本法 5,000,000.00 5,000,000.00 5,000,000.00 10.00 10.00无
有限公司
成本法小计 5,000,000.00 5,000,000.00 5,000,000.00
合计 213,900,000.00 198,988,040.00 -18,526,574.45 180,461,465.55 4,000,000.00财务报表附注第43页
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注：根据长期股权投资准则规定，投资企业确认应分担被投资单位发生的损失，原则上应以长期股权投资及其他实质上构成对被投资单位净投资的长期权益减记至零为限，投资企业负有承担额外损失义务的除外。由于鉴湖高尔夫已超额亏损，同时公司对鉴湖高尔夫没有其他实质上构成对被投资单位净投资的长期权益，也无需对其承担额外损失义务，故仅将其长期股权投资减记至零。
4、无向投资企业转移资金的能力受到限制的有关情况。
5、本期无以明显高于账面价值的价格出售长期股权投资的情况。
(七) 投资性房地产
项目 年初余额 本期增加 本期减少 期末余额
1．账面原值合计 171,966,916.34 171,966,916.34（1）房屋、建筑物 133,744,429.82 133,744,429.82（2）土地使用权 38,222,486.52 38,222,486.522．累计折旧和累计摊销合计 32,947,890.66 3,946,626.24 36,894,516.90（1）房屋、建筑物 25,602,006.61 3,086,620.29 28,688,626.90（2）土地使用权 7,345,884.05 860,005.95 8,205,890.003．投资性房地产净值合计 139,019,025.68 3,946,626.24 135,072,399.44（1）房屋、建筑物 108,142,423.21 3,086,620.29 105,055,802.92（2）土地使用权 30,876,602.47 860,005.95 30,016,596.524．投资性房地产减值准备累计金额合计
（1）房屋、建筑物
（2）土地使用权
5．投资性房地产账面价值合计 139,019,025.68 3,946,626.24 135,072,399.44（1）房屋、建筑物 108,142,423.21 3,086,620.29 105,055,802.92（2）土地使用权 30,876,602.47 860,005.95 30,016,596.52投资性房地产抵押情况详见附注十、（一）6、其他重大财务承诺事项。
2013年度投资性房地产计提折旧和摊销金额为3,946,626.24元。
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(八) 固定资产
1、固定资产情况
项目 年初余额 本期增加 本期减少 期末余额
一、账面原值合计： 46,539,495.56 1,982,542.00 207,868.00 48,314,169.56其中：房屋及建筑物 19,996,938.14 19,996,938.14运输工具 17,896,374.69 1,220,598.00 172,600.00 18,944,372.69电子设备及其他 7,003,898.56 761,944.00 35,268.00 7,730,574.56固定资产装修 1,642,284.17 1,642,284.17本期新增 本期计提
二、累计折旧合计： 24,113,841.40 2,989,449.12 181,513.26 26,921,777.26其中：房屋及建筑物 6,739,541.05 645,426.36 7,384,967.41运输工具 11,966,375.37 1,486,495.20 148,008.66 13,304,861.91电子设备及其他 5,228,806.75 529,070.52 33,504.60 5,724,372.67固定资产装修 179,118.23 328,457.04 507,575.27三、固定资产账面净值合计 22,425,654.16 1,982,542.00 3,015,803.86 21,392,392.30其中：房屋及建筑物 13,257,397.09 645,426.36 12,611,970.73运输工具 5,929,999.32 1,220,598.00 1,511,086.54 5,639,510.78电子设备及其他 1,775,091.81 761,944.00 530,833.92 2,006,201.89固定资产装修 1,463,165.94 328,457.04 1,134,708.90四、减值准备合计
其中：房屋及建筑物
运输工具
电子设备及其他
固定资产装修
五、固定资产账面价值合计 22,425,654.16 1,982,542.00 3,015,803.86 21,392,392.30其中：房屋及建筑物 13,257,397.09 645,426.36 12,611,970.73运输工具 5,929,999.32 1,220,598.00 1,511,086.54 5,639,510.78电子设备及其他 1,775,091.81 761,944.00 530,833.92 2,006,201.89固定资产装修 1,463,165.94 328,457.04 1,134,708.90本期折旧额2,989,449.12元。
本期由在建工程转入固定资产原价为0元。
年末固定资产抵押情况详见附注十、（一）6、其他重大财务承诺事项。
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2、期末无暂时闲置的固定资产。
3、无通过融资租赁租入的固定资产。
4、无通过经营租赁租出的固定资产。
5、期末无持有待售的固定资产情况。
6、期末无未办妥产权证书的固定资产情况。
7、本期无以明显高于账面价值的价格出售固定资产的情况。
(九) 无形资产
1、无形资产情况
项目 年初余额 本期增加 本期减少 期末余额
1、账面原值合计 14,114,368.59 40,000.00 14,154,368.59(1).土地使用权 10,643,674.59 10,643,674.59(2).电脑软件 3,470,694.00 40,000.00 3,510,694.002、累计摊销合计 2,494,607.82 456,130.23 2,950,738.05(1).土地使用权 1,570,255.94 106,394.16 1,676,650.10(2）电脑软件 924,351.88 349,736.07 1,274,087.953、无形资产账面净值合计 11,619,760.77 40,000.00 456,130.23 11,203,630.54(1).土地使用权 9,073,418.65 106,394.16 8,967,024.49(2).电脑软件 2,546,342.12 40,000.00 349,736.07 2,236,606.054、减值准备合计
(1).土地使用权
(2).电脑软件
5、无形资产账面价值合计 11,619,760.77 40,000.00 456,130.23 11,203,630.54(1).土地使用权 9,073,418.65 106,394.16 8,967,024.49(2).电脑软件 2,546,342.12 40,000.00 349,736.07 2,236,606.05本期摊销额456,130.23元。
期末无形资产抵押情况详见附注十、（一）6、其他重大财务承诺事项。
2、本期无以明显高于账面价值的价格出售无形资产的情况。
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(十) 长期待摊费用
项目 年初余额 本期增加 本期摊销 其他减少 期末余额
酒店装修费 1,487,518.89 1,131,406.44 356,112.45合计 1,487,518.89 1,131,406.44 356,112.45(十一)递延所得税资产和递延所得税负债
1、递延所得税资产和递延所得税负债不以抵销后的净额列示
（1）已确认的递延所得税资产和递延所得税负债
项目 期末余额 年初余额
递延所得税资产：
资产减值准备 3,181,500.76 7,636,568.45预收房款（注1） 48,023,972.16 41,886,244.29可抵扣的经营亏损（注2） 23,309,625.32 22,502,111.40计提土地增值税（注3） 39,611,118.81 50,671,658.79存货中抵消未实现利润 12,546,336.35 5,566,824.29暂未取得发票税务纳税调增的成本 2,611,850.68
小计 129,284,404.08 128,263,407.22递延所得税负债：
预交税费（注4） 18,603,953.68 15,049,551.32存货中抵消未实现利润
小计 18,603,953.68 15,049,551.32注1：根据国家税务总局有关文件，房地产企业按预售收入一定比例并入当期应纳税所得额，计缴所得税，在公司开票确认收入后，可以转回抵缴所得税，属于可抵减暂时性差异，故形成递延所得税资产。
注2：主要为部分子公司发生了可弥补的应纳税所得额亏损，公司预计近期内可以转回抵缴所得税，属于可抵减暂时性差异，故形成递延所得税资产。
注3：根据浙江省地方税务局浙地税函【2007】15号《浙江省地方税务局关于企业所得税若干政策问题的通知》，清算补交的土地增值税，应在补交年度全额税前扣除，在计提年度属于可抵减暂时性差异，故形成递延所得税资产。
注4：为公司按预售收入的一定比例缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税，该等已交税金允许所得税税前扣除，但其会计处理不影响当期利润的减少，在公司开票确认收入后相应转回，计缴所得税，故属于引起暂时性差异的负债项目，形成递延所得税负债。
财务报表附注第47页
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（2）未确认递延所得税资产明细
项目 期末余额 年初余额
（1）可抵扣暂时性差异 2,154,989.67
（2）可抵扣亏损 94,497,807.36 74,841,813.36合计 96,652,797.03 74,841,813.36（3）未确认递延所得税资产的可抵扣亏损将于以下年度到期：
项目 期末余额 年初余额 备注
2015 47,167,875.48 48,505,547.94
2016 21,735,179.89 22,129,609.67
2017 3,633,244.47 4,206,655.75
2018 21,961,507.52
合计 94,497,807.36 74,841,813.36
（4）应纳税差异和可抵扣差异项目明细
项目 金额
减值准备 14,880,992.63预收房款（注1） 192,095,888.61可抵扣的经营亏损 187,736,308.62计提土地增值税（注3） 158,444,475.24存货中抵消未实现利润 50,185,345.40暂未取得发票税务纳税调增的成本 10,447,402.73小计 613,790,413.23预交税费（注4） 74,415,814.71小计 74,415,814.712、无递延所得税资产和递延所得税负债以抵销后的净额列示的情况。
(十二)资产减值准备
本期减少
项目 年初余额 本期增加 期末余额
转回 转销
坏账准备 29,504,930.86 14,772,448.31 14,732,482.55存货跌价准备 1,041,342.84 557,384.69 335,448.07 148,510.08合计 30,546,273.70 15,329,833.00 335,448.07 14,880,992.63
财务报表附注第48页
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(十三)短期借款
1、短期借款分类
项目 期末余额 年初余额
信用借款 480,000,000.00 535,000,000.00抵押借款 300,000,000.00 45,000,000.00抵押兼保证借款 80,000,000.00合计 780,000,000.00 660,000,000.002、无已到期未偿还的短期借款。
(十四)应付账款
1、应付账款明细如下：
项目 期末余额 年初余额
1年以内（含1年） 162,963,695.21 343,097,179.551-2年（含2年） 72,626,726.73 2,661,451.902-3年（含3年） 287,320.46 12,580,150.893年以上 3,876,771.39 2,534,219.25合计 239,754,513.79 360,873,001.592、期末数中无欠持本公司5％以上（含5％）表决权股份的股东单位款项。
3、期末数中无欠关联方款项。
4、账龄超过一年的大额应付账款：
款项性质 期末余额 未结转原因
暂估工程款 64,478,183.05上东名筑未决算
(十五)预收款项
1、预收款项情况：
项目 期末余额 年初余额
1年以内（含1年） 1,091,155,629.24 759,949,594.331-2年（含2年） 273,808,755.89 378,759,588.702-3年（含3年） 9,963,147.25 161,855,130.243年以上 5,547,809.03 11,139,681.93合计 1,380,475,341.41 1,311,703,995.20
财务报表附注第49页
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2、期末数中无预收持本公司5％以上（含5％）表决权股份的股东单位款项。
3、期末数中无预收关联方款项。
4、账龄一年以上预收款主要系公司预收房款尚未达到收入确认标准相应保留所致。
5、预收款项项目明细
项目名称 期末余额 年初余额 预计竣工时间 预售比例（%）
江南新城 98,256,895.76 371,408,468.762005-2014年 87.57西城年华 571,489.80 876,821.73已完工 99.41星湖名郡 271,118,435.62 180,264,598.832007-2015年 65.01上东领地 783,021.35 9,053,721.35已完工 96.43上东名筑 27,306,827.00 469,285,034.95已完工 89.77西城美墅 1,033,300.00 3,450,214.31已完工 95.59上东臻品 17,306,234.54 39,423,585.47已完工 95.59东承府 587,243,021.00 221,333,392.002014年 48.70鼎悦府 277,941,836.00 2014年 29.00武林外滩 84,055,734.00 2016年 4.25其 他 14,858,546.34 16,608,157.80
合 计 1,380,475,341.41 1,311,703,995.20
注1：其他主要为预收房租款项等。
注2：预售比例等于该房产项目在截止日累计已预售面积除以项目总可售面积。
(十六)应付职工薪酬
项目 年初余额 本期增加 本期减少 期末余额
1、工资、奖金、津贴和补贴 7,538,163.36 53,795,490.35 50,091,874.61 11,241,779.102、职工福利费 4,340,841.21 4,340,841.21
3、社会保险费 17,712.49 4,931,403.39 4,931,403.39 17,712.494、住房公积金 264.00 1,624,767.22 1,625,031.22
5、工会经费和职工教育经费 2,886,505.34 698,054.02 846,917.74 2,737,641.626、职工奖福基金 51,273.30 6,573.30 57,846.60合计 10,493,918.49 65,397,129.49 61,836,068.17 14,054,979.81
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(十七)应交税费
税费项目 期末余额 年初余额
增值税 24,404.78 228,992.30土地使用税 428,671.20 377,145.65营业税 -57,738,853.72 -55,636,429.41城市维护建设税 -4,049,001.34 -3,881,986.98企业所得税 45,143,301.05 70,560,968.39个人所得税 243,540.19 256,827.95土地增值税 161,969,454.96 195,690,297.43印花税 113,538.47 115,096.52教育费附加 -1,913,350.19 -1,841,910.33房产税 508,303.27 545,014.84水利建设基金（注2） -173,490.95 582,195.48地方教育费附加 -728,074.45 -684,653.04合 计 143,828,443.27 206,311,558.80注1：计缴标准见本附注三。
注2：子公司黄山广宇按预售房款收入的0.06%缴纳，公司及其他子公司按收入的0.1%缴纳。
注3：营业税、城市维护建设税、教育费附加等余额出现负数系根据预收房款一定比例缴纳税金所致。
(十八)应付利息
项目 期末余额 年初余额
分期付息到期还本的长期借款利息 5,729,840.94 2,702,480.99一年内到期长期借款利息 307,436.13 439,725.00短期借款应付利息 15,161,114.13 29,130,909.96合计 21,198,391.20 32,273,115.95(十九)应付股利
单位名称 期末余额 年初余额
嘉汇道富（香港）有限公司 4,767,057.50 4,767,057.50合计 4,767,057.50 4,767,057.50
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(二十)其他应付款
1、其他应付款情况：
项目 期末余额 年初余额
1年以内（含1年） 102,453,300.38 278,250,327.321-2年（含2年） 169,881,646.13 145,376,541.402-3年（含3年） 112,680,081.73 28,780,331.213年以上 25,033,563.73 194,814,697.14合计 410,048,591.97 647,221,897.072、期末数中无欠持本公司5％以上（含5％）表决权股份的股东单位款项。
3、期末余额中欠关联方款项见附注七。
4、账龄超过一年的大额其他应付款情况的说明
单位名称 期末余额 未偿还原因
杭州西湖房地产集团有限公司 90,866,717.37暂借款
杭州艺海科技开发有限公司 90,000,000.00暂借款
绍兴康尔富房地产开发有限公司 50,520,000.00暂借款
绍兴鉴湖高尔夫有限公司 17,288,277.62暂借款
浙江耀华建设集团有限公司 8,000,000.00建筑安全保证金
杭州西景房地产开发有限公司 8,620,379.22暂借款
小计 265,295,374.21
5、金额较大的其他应付款
单位名称 期末余额 性质或内容
杭州西湖房地产集团有限公司 125,866,717.37暂借款
杭州艺海科技开发有限公司 100,219,158.00暂借款
绍兴康尔富房地产开发有限公司 50,520,000.00暂借款
绍兴鉴湖高尔夫有限公司 17,288,277.62暂借款
浙江远扬建设股份有限公司 13,472,489.71建筑安全保证金
小计 307,366,642.70
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(二十一)一年内到期的非流动负债
1、一年内到期的非流动负债明细
项目 期末余额 年初余额
一年内到期的长期借款 440,852,526.32 117,000,000.00合计 440,852,526.32 117,000,000.002、一年内到期的长期借款
（1）一年内到期的长期借款
项目 期末余额 年初余额
抵押借款 295,000,000.00 115,000,000.00抵押兼保证借款 143,852,526.32 2,000,000.00抵押兼质押兼保证借款 2,000,000.00
合计 440,852,526.32 117,000,000.00（2）金额前五名的一年内到期的长期借款：
贷款单位 借款起始日借款终止日 年利率（%） 币种 期末余额 年初余额同期人民币贷款基准利
中国银行股份有限公司肇庆分行 2012-11-14 2015-11-13 人民币 125,000,000.00
率上浮30%
浦发银行文晖支行 2011-5-5 2014-5-5 7.6475 人民币 100,000,000.00
浦发银行文晖支行 2012-07-17 2014-2-28 7.0725 人民币 60,000,000.00
浦发银行文晖支行 2011-2-28 2014-2-28 7.6475 人民币 39,500,000.00
浦发银行文晖支行 2011-3-30 2014-3-30 7.6475 人民币 31,500,000.00
合计 356,000,000.00
注：子公司肇庆广宇与中国银行股份有限公司肇庆分行签订的借款合同约定贷款本金需在2014年5月归还5,000.00万，2014年11月归还7,500.00万，按此约定，上述与中国银行股份有限公司肇庆分行的借款在下一年度应归还1.25亿元，故列示在一年内到期的长期借款。
（3）无一年内到期的长期借款中的逾期借款。
3、无一年内到期的应付债券。
4、无一年内到期的长期应付款。
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(二十二)长期借款
1、长期借款分类
借款类别 期末余额 年初余额
抵押借款 590,000,000.00 905,000,000.00抵押兼保证借款 1,403,400,000.00 527,500,000.00抵押质押兼保证借款 100,221,973.68
合 计 2,093,621,973.68 1,432,500,000.002、金额前五名的长期借款
贷款单位 借款起始日借款终止日 币种 利率（%） 期末余额 年初余额
建行吴山支行 2012-1-31 2015-1-30人民币基准利率上浮10% 300,000,000.00 300,000,000.00兴业银行杭州分行 2013-1-8 2016-1-7人民币基准利率上浮15% 300,000,000.00
兴业银行杭州分行 2013-1-18 2016-1-7人民币基准利率上浮15% 300,000,000.00
交通银行杭州分行 2007-6-21 2017-5-30人民币基准利率，按年调整 280,000,000.00 280,000,000.00中国银行股份有限 同期人民币贷款基准利率上
2013-12-2 2016-12-1人民币 247,500,000.00
公司肇庆分行 浮12%,调整周期6个月
合计 1,427,500,000.00 580,000,000.00
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(二十三)股本
本期变动增（+）减（－）
项目 年初余额 期末余额发行新股 送股 公积金转股 其他 小计
1．有限售条件股份
(1).国家持股
(2).国有法人持股
(3).其他内资持股 164,250,934.00 16,358,211.00 16,358,211.00 180,609,145.00其中：
境内法人持股 101,067,750.00 101,067,750.00境内自然人持股 63,183,184.00 16,358,211.00 16,358,211.00 79,541,395.00 (4).外资持股
其中：
境外法人持股
境外自然人持股
有限售条件股份合计 164,250,934.00 16,358,211.00 16,358,211.00 180,609,145.002．无限售条件流通股份
(1).人民币普通股 434,069,066.00 -16,358,211.00 -16,358,211.00 417,710,855.00 (2).境内上市的外资股
(3).境外上市的外资股
(4).其他
无限售条件流通股份合计 434,069,066.00 -16,358,211.00 -16,358,211.00 417,710,855.00合计 598,320,000.00 598,320,000.00财务报表附注第55页
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(二十四)资本公积
项目 年初余额 本期增加 本期减少 期末余额
1.资本溢价（股本溢价）
（1）投资者投入的资本 220,201,622.25 220,201,622.25（2）同一控制下企业合并的影响
小计 220,201,622.25 220,201,622.252.其他资本公积
（1）被投资单位除净损益外所有者权益其他变动
（2）可供出售金融资产公允价值变动产生的利得或损失
（3）原制度资本公积转入
小计
合计 220,201,622.25 220,201,622.25(二十五)盈余公积
项目 年初余额 本期增加 本期减少 期末余额
法定盈余公积 90,276,435.99
41,916,726.96 132,193,162.95合计 90,276,435.99
41,916,726.96 132,193,162.95注：根据公司法和本公司章程的规定，本公司按净利润的10%提取法定盈余公积金。
(二十六)未分配利润
项目 金额 提取或分配比例
年初未分配利润 903,720,705.16
加：本期归属于母公司所有者的净利润 219,377,374.68
减：提取法定盈余公积
41,916,726.96
按母公司净利润的10%
提取任意盈余公积
提取储备基金 6,573.30
提取企业发展基金
提取职工奖福基金
提取一般风险准备
应付普通股股利 47,865,600.00
转作股本的普通股股利
期末未分配利润
1,033,309,179.58
(二十七)营业收入和营业成本
财务报表附注第56页
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1、营业收入、营业成本
项目 本期金额 上期金额
主营业务收入 1,656,113,295.82 1,959,088,849.36其他业务收入 1,633,333.00 3,174,400.00营业成本 1,077,589,998.18 1,225,285,171.262、主营业务（分行业）
本期金额 上期金额
行业名称
营业收入 营业成本 营业收入 营业成本
（1）房地产业 1,656,113,295.82 1,076,324,861.46 1,959,088,849.36 1,223,879,844.51合计 1,656,113,295.82 1,076,324,861.46 1,959,088,849.36 1,223,879,844.513、主营业务（分产品）
本期金额 上期金额
产品名称
营业收入 营业成本 营业收入 营业成本
（1）房产销售 1,460,070,945.00 915,547,326.84 1,786,292,641.45 1,081,093,648.82（2）物业管理 19,770,032.84 16,006,228.43 15,574,263.03 14,441,795.24（3）房地产出租 39,082,216.76 7,523,085.25 35,917,735.02 6,779,040.87（4）建材销售收入 137,190,101.22 137,248,220.94 121,304,209.86 121,565,359.58合计 1,656,113,295.82 1,076,324,861.46 1,959,088,849.36 1,223,879,844.514、主营业务（分地区）
本期金额 上期金额
地区名称
营业收入 营业成本 营业收入 营业成本
浙江地区 865,375,038.32 619,281,296.09 1,648,396,093.93 1,053,654,286.34广东地区 378,682,744.50 190,404,777.40 185,974,054.24 108,918,431.47安徽地区 412,055,513.00 266,638,787.97 124,718,701.19 61,307,126.70合计 1,656,113,295.82 1,076,324,861.46 1,959,088,849.36 1,223,879,844.515、公司前五名客户的营业收入情况
客户排名 营业收入总额 占公司全部营业收入的比例(%)
第一名 94,506,408.91 5.70第二名 42,683,692.31 2.57
财务报表附注第57页
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客户排名 营业收入总额 占公司全部营业收入的比例(%)
第三名 20,600,000.00 1.24第四名 14,460,501.00 0.87第五名 8,774,622.00 0.53合计 181,025,224.22 10.91(二十八)营业税金及附加
项目 本期金额 上期金额 计缴标准
营业税 76,688,478.85 94,565,952.23注
城市维护建设税 5,437,949.40 6,702,115.80注
教育费附加 2,321,577.07 2,861,181.92注
土地增值税 31,974,647.13 122,125,056.63注
地方教育费附加 1,565,153.72 1,975,979.40注
合计 117,987,806.17 228,230,285.98
注：计缴标准详见附注三。
(二十九)销售费用
项目 本期金额 上期金额
合计 30,861,537.25 22,114,194.91其中主要项目：
广告费 13,615,911.54 10,399,454.34业务宣传费 4,854,022.16 1,737,406.73工资 5,409,591.75 4,132,169.90展览费 2,225,807.78 1,872,075.02办公费 1,272,200.04 307,628.03佣金 821,125.97 2,753,178.97(三十)管理费用
项目 本期金额 上期金额
合计 71,175,275.39 70,189,032.57其中主要项目：
工资 26,530,089.81 24,766,572.91税金 8,962,001.84 7,122,841.78
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项目 本期金额 上期金额
办公费 3,889,699.33 4,800,340.53劳动保险费 5,206,152.04 4,837,986.77业务招待费 4,492,969.10 6,915,945.42折旧 2,660,428.10 3,172,980.70差旅费 1,931,595.53 1,626,532.87电话汽车费用 2,707,658.77 2,589,573.90福利费 4,229,880.61 3,923,295.91(三十一)财务费用
类别 本期金额 上期金额
利息支出 42,083,033.99 32,364,351.40减：利息收入 18,261,739.21 41,056,950.80汇兑损益 -47.29 4.22其他 870,201.30 1,016,546.96合计 24,691,448.79 -7,676,048.22(三十二)资产减值损失
项目 本期金额 上期金额
坏账损失 -14,772,448.32 23,738,572.05存货跌价损失 -557,384.69 -203,492.32合计 -15,329,833.01 23,535,079.73(三十三)投资收益
1、投资收益明细情况
项目 本期金额 上期金额
成本法核算的长期股权投资收益
权益法核算的长期股权投资收益 -9,557,908.34 -19,614,277.31处置长期股权投资产生的投资收益
持有交易性金融资产期间取得的投资收益
持有至到期投资期间取得的投资收益
持有可供出售金融资产等期间取得的投资收益
处置交易性金融资产取得的投资收益
财务报表附注第59页
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项目 本期金额 上期金额
处置持有至到期投资取得的投资收益
处置可供出售金融资产等取得的投资收益
其他
合计 -9,557,908.34 -19,614,277.312、按权益法核算的长期股权投资收益：
按权益法核算的长期股权投资收益中，投资收益占利润总额5%以上，或不到5%但占投资收益金额前五名的情况如下：
被投资单位 本期金额 上期金额 备注
康尔富房产 -2,122,779.50 210,548.49
鉴湖高尔夫
小额贷款公司 512,096.97 4,618,877.83
佳汇设计 6,677.91 42,896.17
信宇房产 -7,953,903.72 -24,486,599.80
合计 -9,557,908.34 -19,614,277.31
注：根据长期股权投资准则规定，投资企业确认应分担被投资单位发生的损失，原则上应以长期股权投资及其他实质上构成对被投资单位净投资的长期权益减记至零为限，投资企业负有承担额外损失义务的除外。由于公司对鉴湖高尔夫没有其他实质上构成对被投资单位净投资的长期权益，也无需对其承担额外损失义务，故将其长期股权投资减记至零后未再确认投资收益。
(三十四)营业外收入
1、营业外收入分项目情况
项目 本期金额 上期金额 计入本期非经常性损益的金额非流动资产处置利得合计 301.50
其中：处置固定资产利得 301.50
处置无形资产利得
政府补助 300,000.00 1,834,000.00 300,000.00违约金、罚款收入 219,408.33 165,168.00 219,408.33其 他 18,481.40 39,200.00 18,481.40合计 537,889.73 2,038,669.50 537,889.73
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2、政府补助明细
项 目 具体性质和内容形式取得时间本期金额 上期金额
丁桥镇人民政府杰出贡献奖 与收益相关 货币2013年 200,000.00 200,000.00就业补助 与收益相关 货币2013年 100,000.00 500,000.00可再生能源建筑应用示范项目补助款 与收益相关 货币2012年 1,134,000.00合 计 300,000.00 1,834,000.00政府补助的说明：
政府补助的种类 本期金额 上期金额
收到的与收益相关的政府补助 300,000.00 1,834,000.00收到的与资产相关的政府补助
合 计 300,000.00 1,834,000.00与收益相关的政府补助：
(1)公司于 2013年 3月 6日收到浙江省杭州市丁桥镇人民政府突出贡献奖200,000.00元，计入营业外收入；
(2)子公司广宇咨询于 2013年 3月 26日收到杭州市上城区人民政府拨付的100,000.00元就业补助，计入营业外收入。
(三十五)营业外支出
项目 本期金额 上期金额 计入本期非经常性损益的金额非流动资产处置损失合计 14,354.74 33,629.91 14,354.74其中：固定资产处置损失 14,354.74 33,629.91 14,354.74无形资产处置损失
水利基金 1,638,675.48 2,026,747.77 1,638,675.48对外捐赠支出 713,000.00 2,604,000.00 713,000.00其中：公益性捐赠支出 610,000.00 2,359,000.00 610,000.00其 他 74,858.45 60,987.71 74,858.45合计 2,440,888.67 4,725,365.39 2,440,888.67(三十六)所得税费用
项目 本期金额 上期金额
按税法及相关规定计算的当期所得税 93,825,821.95 123,951,397.06递延所得税调整 2,533,405.50 -16,805,023.36合计 96,359,227.45 107,146,373.70
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(三十七)基本每股收益和稀释每股收益的计算过程
计算公式：
1、基本每股收益
基本每股收益=P0÷S
S=S0＋S1＋Si×Mi÷M0–Sj×Mj÷M0–Sk
其中：P0为归属于公司普通股股东的净利润或扣除非经常性损益后归属于普通股股东的净利润；S为发行在外的普通股加权平均数；S0为期初股份总数；
S1为报告期因公积金转增股本或股票股利分配等增加股份数；Si为报告期因发行新股或债转股等增加股份数；Sj为报告期因回购等减少股份数；Sk为报告期缩股数；M0报告期月份数；Mi为增加股份次月起至报告期期末的累计月数；Mj为减少股份次月起至报告期期末的累计月数。
2、稀释每股收益
稀释每股收益=P1/(S0＋S1＋Si×Mi÷M0–Sj×Mj÷M0–Sk+认股权证、股份期权、可转换债券等增加的普通股加权平均数)
其中，P1为归属于公司普通股股东的净利润或扣除非经常性损益后归属于公司普通股股东的净利润，并考虑稀释性潜在普通股对其影响，按《企业会计准则》及有关规定进行调整。公司在计算稀释每股收益时，应考虑所有稀释性潜在普通股对归属于公司普通股股东的净利润或扣除非经常性损益后归属于公司普通股股东的净利润和加权平均股数的影响，按照其稀释程度从大到小的顺序计入稀释每股收益，直至稀释每股收益达到最小值。
计算过程：
（1）基本每股收益
基本每股收益以归属于本公司普通股股东的合并净利润除以本公司发行在外普通股的加权平均数计算：
项目 本期金额 上期金额
归属于本公司普通股股东的合并净利润 219,377,374.68 248,580,967.57本公司发行在外普通股的加权平均数 598,320,000.00 598,320,000.00基本每股收益（元/股） 0.37 0.42普通股的加权平均数计算过程如下：
项目 本期金额 上期金额
年初已发行普通股股数 598,320,000.00 598,320,000.00加：本期发行的普通股加权数
减：本期回购的普通股加权数
年末发行在外的普通股加权数 598,320,000.00 598,320,000.00
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（2）稀释每股收益
稀释每股收益以调整后的归属于本公司普通股股东的合并净利润除以调整后的本公司发行在外普通股的加权平均数计算：
项目 本期金额 上期金额
归属于本公司普通股股东的合并净利润（稀释） 219,377,374.68 248,580,967.57本公司发行在外普通股的加权平均数（稀释） 598,320,000.00 598,320,000.00稀释每股收益（元/股） 0.37 0.42普通股的加权平均数（稀释）计算过程如下：
项目 本期金额 上期金额
计算基本每股收益时年末发行在外的普通股加权平均数 598,320,000.00 598,320,000.00[可转换债券的影响]
[股份期权的影响]
年末普通股的加权平均数（稀释） 598,320,000.00 598,320,000.00(三十八)其他综合收益
本期无其他综合收益。
(三十九)现金流量表项目注释
1、收到的其他与经营活动有关的现金
项目 本期金额
政府补助 300,000.00利息收入 16,769,060.77收暂收款与收回暂付款 101,915,743.93赔偿收入等 219,408.33其他与经营活动有关收入 118,080.60合计 119,322,293.632、支付的其他与经营活动有关的现金
项 目 本期金额
发生额 93,029,457.18其中：暂付款 44,898,111.73广告费 13,615,911.54
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项 目 本期金额
业务宣传费 4,854,022.16业务招待费 4,492,969.10办公费 5,161,899.37电话汽车费用 2,707,658.77展览费 2,225,807.78水电费 2,221,468.24差旅费 1,931,595.53咨询费 1,916,934.003、收到的其他与投资活动有关的现金
项 目 本期金额
按揭保证金 2,379,743.09关联方资金往来 328,458,180.00合 计 330,837,923.094、收到的其他与筹资活动有关的现金
项 目 本期金额
资金往来 12,000,000.00合 计 12,000,000.005、支付的其他与筹资活动有关的现金
项 目 本期金额
借款保证金 10,000,000.00资金往来 280,300,000.00合 计 290,300,000.00(四十)现金流量表补充资料
1、现金流量表补充资料
项目 本期金额 上期金额
1、将净利润调节为经营活动现金流量
净利润 242,950,261.32 271,138,186.23加：资产减值准备 -15,329,833.01 23,535,079.73
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项目 本期金额 上期金额
固定资产折旧、油气资产折耗、生产性生物资产折旧 6,936,075.36 7,119,606.94无形资产摊销 456,130.23 397,566.69长期待摊费用摊销 1,131,406.44 1,131,406.44处置固定资产、无形资产和其他长期资产的损失
14,354.74 33,328.41（收益以―－‖号填列）
固定资产报废损失（收益以―－‖号填列）
公允价值变动损失（收益以―－‖号填列）
财务费用（收益以―－‖号填列） 42,083,033.99 32,364,351.40投资损失（收益以―－‖号填列） 9,557,908.34 19,614,277.31递延所得税资产减少（增加以―－‖号填列） -1,020,996.86 -3,359,548.83递延所得税负债增加（减少以―－‖号填列） 3,554,402.36 -13,445,474.53存货的减少（增加以―－‖号填列） -1,038,885,367.17 325,558,172.68经营性应收项目的减少（增加以―－‖号填列） -77,362,148.56 -92,133,045.74经营性应付项目的增加（减少以―－‖号填列） -83,435,124.90 -318,678,362.19其 他
经营活动产生的现金流量净额 -909,349,897.72 253,275,544.542、不涉及现金收支的重大投资和筹资活动
债务转为资本
一年内到期的可转换公司债券
融资租入固定资产
3、现金及现金等价物净变动情况
现金的期末余额 979,657,388.29 1,049,093,512.80减：现金的期初余额 1,049,093,512.80 686,400,552.92加：现金等价物的期末余额
减：现金等价物的期初余额
现金及现金等价物净增加额 -69,436,124.51 362,692,959.882、现金和现金等价物的构成：
项目 期末余额 年初余额
一、现金 979,657,388.29 1,049,093,512.80其中：库存现金 158,025.68 276,943.37可随时用于支付的银行存款 976,987,978.80 1,046,772,068.03可随时用于支付的其他货币资金 2,511,383.81 2,044,501.40
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项目 期末余额 年初余额
可用于支付的存放中央银行款项
存放同业款项
拆放同业款项
二、现金等价物
其中：三个月内到期的债券投资
三、期末现金及现金等价物余额 979,657,388.29 1,049,093,512.80六、 资产证券化业务的会计处理
无。
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七、 关联方及关联交易
（以下金额单位若未特别注明者均为人民币元）
(一) 控制本公司的关联方情况:
名称 与本公司的关系
王轶磊 实际控制人
(二) 本公司的子公司情况：
子公司名称 子公司类型 企业类型 注册地 法定代表人 业务性质 注册资本（万元） 持股比例（%） 表决权比例（%） 组织机构代码黄山广宇 控股子公司 有限责任公司 黄山 王鹤鸣 房产开发 5,000.00 90 90 74307902-0广宇咨询 控股子公司 外商投资企业 杭州 王轶磊 物业出租 6,000.00 75 75 71615981-8肇庆广宇 控股子公司 有限责任公司 肇庆 王鹤鸣 房产开发 24,750.00 80 80 77099875-1广宇物业 全资子公司 有限责任公司 杭州 孟晓玲 物业管理 500.00 100 100 78239553-6肇庆物业 公司孙公司 有限责任公司 肇庆 陈荣根 物业管理 50.00 100 100 79124041-3肇庆文化 公司孙公司 有限责任公司 肇庆 陈荣根 文化投资 300.00 100 100 59010154-8广宇紫丁香 控股子公司 有限责任公司 杭州 王轶磊 房产开发 5,000.00 90 90 66711222-X思燕贸易 控股子公司 有限责任公司 杭州 王鹤鸣 房产中介 100.00 50 52 66230309-4广宇丁桥 全资子公司 有限责任公司 杭州 王轶磊 房产开发 5,000.00 100 100 66832453-1杭州南泉房产 全资子公司 有限责任公司 杭州 王轶磊 房产开发 5,000.00 100 100 66803272-3杭州天城房产 控股子公司 有限责任公司 杭州 王轶磊 房产开发 80,000.00 50 50 66804757-0上东房产 全资子公司 有限责任公司 杭州 王轶磊 房产开发 10,000.00 100 100 55177257-6合创贸易 全资子公司 有限责任公司 杭州 王轶磊 贸易 5,000.00 100 100 56096145-9财务报表附注第67页
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子公司名称 子公司类型 企业类型 注册地 法定代表人 业务性质 注册资本（万元） 持股比例（%） 表决权比例（%） 组织机构代码新城房产 全资子公司 有限责任公司 杭州 王轶磊 房地产开发 43,000.00 100 100 56938686-8广宇创投 全资子公司 有限责任公司 杭州 王轶磊 实业投资 2,000.00 100 100 57399674-9汇鸣投资 全资子公司 有限责任公司 杭州 华欣 实业投资 3,000.00 100 100 06564012-1浙江鼎源 全资子公司 有限责任公司 杭州 王轶磊 房地产开发 30,000.00 100 100 06921839-0舟山鼎宇 全资子公司 有限责任公司 舟山 王轶磊 房地产开发 15,000.00 100 100 06924816-X汇宇投资 全资子公司 有限责任公司 黄山 王轶磊 实业投资 1,000.00 100 100 06809054-0注：公司在思燕贸易持股比例与表决权比例不一致的说明详见本附注四、（一）、1。
(三) 本公司的合营和联营企业情况
注册资本 本企业持股比例本企业在被投资单
被投资单位名称 企业类型 注册地 法定代表人 业务性质 关联关系 组织机构代码（万元） (%) 位表决权比例(%)
一、联营企业
绍兴鉴湖高尔夫有限公司（以下简称“鉴湖
有限责任公司 绍兴市 高德雪 娱乐服务 2,000.00 30.00 30.00受本公司重大影响 74700560-0高尔夫”）
绍兴康尔富房地产开发有限公司（以下简称
有限责任公司 绍兴市 王鹤鸣 房地产开发 5,000.00 30.00 30.00受本公司重大影响 75398870-3“康尔富房产”）
杭州市上城区广宇小额贷款有限公司（以下
有限责任公司 杭州市 王鹤鸣 小额贷款 20,000.00 20.00 20.00受本公司重大影响 68293190-1简称“小额贷款公司”）
浙江佳汇建筑设计有限公司（以下简称“佳
有限责任公司 绍兴市 袁利红 建筑设计 500.00 30.00 30.00受本公司重大影响 68909072-X汇设计”）
浙江信宇房地产开发有限公司（以下简称“信
有限责任公司 杭州市 范嵘 房地产开发 30,000.00 49.00 49.00受本公司重大影响 58625520-2宇房产”）
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(四) 本公司的其他关联方情况
其他关联方名称 其他关联方与本公司的关系 组织机构代码
杭州平海投资有限公司 股东 73199563-8(五) 关联交易情况
1、存在控制关系且已纳入本公司合并报表范围的子公司，其相互间交易及母子公司交易已作抵销。
2、采购商品/接受劳务情况
本期金额 上期金额
关联交易定价方
关联方 关联交易内容 占同类交易 占同类交式及决策程序 金额 金额
比例(%) 易比例(%)佳汇设计建筑设计费 协商定价 2,335,966.01 15.13 3,681,200.00 18.863、关联租赁情况
公司出租情况：
租赁收益本期确认的出租方名称 承租方名称 租赁资产种类租赁起始日租赁终止日
定价依据 租赁收益
广宇集团 小额贷款公司 房屋出租 2012-1-2 2015-1-1协商定价 440,911.004、关联担保情况
担保是否已担保方 被担保方 担保类型 担保金额 担保起始日 担保到期日
经履行完毕广宇集团 肇庆广宇 保证 13,900,000.00 2012-11-14 2015-11-13 否
广宇集团 肇庆广宇 保证 100,000,000.00 2012-12-21 2015-11-13 否
广宇集团 肇庆广宇 保证 70,000,000.00 2013-3-6 2015-11-13 否
广宇集团 肇庆广宇 保证 21,900,000.00 2012-6-29 2015-6-29 否
广宇集团 肇庆广宇 保证 19,000,000.00 2012-11-21 2015-11-20 否
广宇集团 肇庆广宇 保证 150,000,000.00 2013-12-2 2016-12-1 否
广宇集团 肇庆广宇 保证 100,000,000.00 2013-12-31 2016-12-1 否
广宇集团 肇庆广宇 保证 77,000,000.00 2013-12-23 2016-3-22 否
广宇集团、王轶磊、王鹤鸣新城房产 保证 100,000,000.00 2012-1-29 2015-1-28 否
广宇集团、王轶磊、王鹤鸣新城房产 保证 40,000,000.00 2012-3-19 2015-1-30 否
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担保是否已担保方 被担保方 担保类型 担保金额 担保起始日 担保到期日
经履行完毕广宇集团、王轶磊、王鹤鸣新城房产 保证 30,000,000.00 2012-7-23 2015-1-30 否
广宇集团、王轶磊、王鹤鸣新城房产 保证 10,000,000.00 2012-8-23 2015-1-30 否
广宇集团、王轶磊、王鹤鸣新城房产 保证 39,000,000.00 2012-9-20 2015-1-30 否
广宇集团、王轶磊、王鹤鸣新城房产 保证 21,000,000.00 2012-4-1 2015-1-30 否
广宇集团、王轶磊、王鹤鸣新城房产 保证 10,000,000.00 2012-3-26 2015-1-30 否
广宇集团、王轶磊、王鹤鸣新城房产 保证 50,000,000.00 2012-6-25 2015-1-30 否
广宇集团 信宇房产 保证 242,550,000.00 2013-2-6 2016-2-6 否
广宇集团 杭州天城房产保证 300,000,000.00 2013-1-8 2016-1-7 否
广宇集团 杭州天城房产保证 300,000,000.00 2013-1-18 2016-1-7 否
广宇集团 杭州天城房产保证 100,000,000.00 2013-5-30 2016-1-7 否
广宇集团 黄山广宇 保证 20,000,000.00 2013-12-6 2015-12-6 否
广宇集团 新城房产 保证 18,000,000.00 2013-1-23 2016-1-22 否
广宇集团 新城房产 保证 18,000,000.00 2013-1-30 2016-1-29 否
广宇集团 新城房产 保证 1,634,500.00 2013-2-22 2016-2-21 否
广宇集团 新城房产 保证 8,330,000.00 2013-7-2 2016-1-22 否
广宇集团 新城房产 保证 8,480,000.00 2013-7-15 2016-1-22 否
广宇集团 新城房产 保证 7,100,000.00 2013-10-16 2016-1-7 否
广宇集团 新城房产 保证 7,230,000.00 2013-9-4 2016-1-22 否
广宇集团 新城房产 保证 8,900,000.00 2013-11-12 2016-1-22 否
广宇咨询 广宇集团 保证 280,000,000.00 2007-6-21 2017-5-30 否
5、关联方资金拆借
公司向关联方信宇房产借出资金，截止2013年12月31日本金余额为0.00元，应收利息余额3,248,879.55元；本期确认利息收入11,930,699.55元。
公司子公司杭州南泉房产向关联方信宇房产借出资金，截止 2013年 12月31日本金余额为48,000,000.00元，应收利息余额4,379,166.67元；本期确认利息收入4,379,166.67元。
6、无关联方资产转让、债务重组情况
财务报表附注第70页
广宇集团股份有限公司
2013年度
财务报表附注
7、其他关联交易
（1）子公司新城房产于2013年11月13日通过杭州银行江城支行向股东杭州平海投资有限公司取得 80,000,000.00元人民币的一年期委托贷款，年利率为10.00%；
（2）2013年广宇物业收取康尔富房产物业管理费96,866.67元；
（3）关键管理人员薪酬
项目名称 本期发生额 上期发生额
关键管理人员薪酬 6,610,000.00 7,030,000.008、关联方应收应付款项
应收关联方款项
期末余额 年初余额
项目名称 关联方
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
其他应收款
信宇房产 55,628,046.22 5,181,402.31 376,458,180.00 18,822,909.00应付关联方款项
项目名称 关联方 期末余额 年初余额
其他应付款
康尔富房产 50,520,000.00 50,520,000.00鉴湖高尔夫 17,288,277.62 17,288,277.62小计 67,808,277.62 67,808,277.62八、 股份支付
无。
九、 或有事项
（以下金额单位若未特别注明者均为人民币元）
(一) 本报告期未决诉讼或仲裁形成的或有负债
无
(二) 为关联方担保事项详见本附注七（五）、4所述。
财务报表附注第71页
广宇集团股份有限公司
2013年度
财务报表附注
(三) 其他或有负债
公司及子公司按照房地产行业惯例为商品房承购人按揭贷款提供阶段性信用担保，截止2013年12月31日金额为67,122.58万元。公司子公司黄山广宇另以557.81万元按揭保证金为部分江南新城商品房承购人提供担保。
十、 承诺事项
（以下金额单位若未特别注明者均为人民币元）
(一) 重大承诺事项
1、已签订的尚未履行或尚未完全履行的对外投资合同及有关财务支出
无
2、已签订的正在或准备履行的大额发包合同及财务影响
截止2013年12月31日，本公司及相关子公司已签约尚未履行或未履行完毕的房产建造合同金额约为5.41亿元。
3、已签订的正在或准备履行的租赁合同及财务影响
（1）公司2004年与杭州河滨乐购生活购物有限公司（以下简称河滨乐购）签订租赁协议，将杭州市建国北路河滨公寓地下营业用房租赁给河滨乐购，租期为 15年，第一年至第三年租金为 550万元，第四年起每 3年按5%的幅度递增；
（2）广宇咨询与杭州联盛投资有限公司（以下简称联盛投资）签订租赁协议，将杭州市西湖大道18号广复大厦裙房租赁给联盛投资，租期为2005年4月至 2015年 3月，第一年租金为 1,100万元，第二年至第七年按上一年的租金的10%递增，第八年至第十年按上一年的租金的3%递增；
（3）公司2011年与北京同仁堂浙江医药有限公司签订租赁协议，将杭州市上城区平海路6－8号二层、12-14号、岳王路20-26号商业用房租赁给北京同仁堂浙江医药有限公司，租期为2011年4月至2021年4月，第一年租金为318万元，第二年租金为477万元，以后每年在上一年租金标准的基础上递增6%；
（4）公司2009年与中国建设银行股份有限公司杭州吴山支行（以下简称建设银行吴山支行）签订商铺租赁协议，将位于中山中路481号房屋租赁给建设银行吴山支行，租期为2009年7月至2014年6月，第一年至第二年租金为58.4万元，第三年开始在上一年租金标准的基础上递增5%。
4、已签订的正在或准备履行的并购协议
本报告期无此事项。
5、已签订的正在或准备履行的重组计划
财务报表附注第72页
广宇集团股份有限公司
2013年度
财务报表附注
本报告期无此事项。
6、其他重大财务承诺事项
（1）抵押资产情况
抵押人 抵押权人交易描述 贷款金额 债务人 科目 说明
浙商金汇
广宇
舟山鼎宇信托股份抵押 300,000,000.00 短期借款以账面价值为601,790,521.84元的土地使用权抵押集团
有限公司
杭州银行 广宇 以账面原值为40,110,305.38元，累计摊销为广宇集团 抵押 60,000,000.00 长期借款
江城支行 集团 8,567,758.44元的投资性房地产抵押
一年内到
杭州银行 广宇 以账面原值为40,110,305.38元，累计摊销为广宇集团 抵押 15,000,000.00 期的非流
江城支行 集团 8,567,758.45元的投资性房地产抵押
动负债
交通银行 广宇 以广宇咨询账面原值为110,185,894.24元，累计摊广宇咨询 抵押 280,000,000.00 长期借款
杭州分行 集团 销为22,932,639.49元的投资性房地产抵押
以账面原值为 20,601,757.72元，累计摊销为 5,220,650.43元的投资性房地产,账面原值为交通银行 广宇
广宇集团 抵押 80,000,000.00 长期借款 16,098,084.64元，累计折旧为4,118,134.26元的固杭州分行 集团
定资产和账面原值为10,643,674.59，累计摊销为1,676,650.10元的土地使用权抵押
浦发银行 上东
上东房产 抵押 170,000,000.00 长期借款以账面价值为647,875,000.00元的土地使用权抵押文晖支行 房产
一年内到
浦发银行 上东
上东房产 抵押 280,000,000.00 期的非流以账面价值为647,875,000.00元的土地使用权抵押文晖支行 房产
动负债
以账面价值为488,026,475.33元的土地使用权抵建行吴山抵押、保 新城
新城房产 300,000,000.00 长期借款押，同时由广宇集团股份有限公司、王轶磊、王鹤支行 证 房产
鸣提供保证担保
以账面价值为256,053,475.33元的土地使用权抵东亚银行
押，以位于临平新城海澜板报北侧南大街东侧的杭(中国)有抵押、保 新城
新城房产 61,321,973.68 长期借款余出国用（2011）第103-439号房地产主合同确定限公司杭证、质押 房产
的债务履行期间内的全部应收款质押，同时由广宇州分行
集团股份有限公司、王轶磊、王鹤鸣提供保证担保新城房产东亚银行抵押、保 16,352,526.32新城一年内到以账面价值为256,053,475.33元的土地使用权抵
财务报表附注第73页
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2013年度
财务报表附注
抵押人 抵押权人交易描述 贷款金额 债务人 科目 说明
(中国)有证、质押 房产期的非流押，以位于临平新城海澜板报北侧南大街东侧的杭限公司杭 动负债 余出国用（2011）第103-439号房地产主合同确定州分行 的债务履行期间内的全部应收款质押，同时由广宇集团股份有限公司、王轶磊、王鹤鸣提供保证担保东亚银行
以账面价值为12,116,664.12元的开发产品抵押，以（中国）抵押、保 肇庆
肇庆广宇 20,900,000.00 长期借款账面价值为42,794,154.07元的开发产品的预期收有限公司证、质押 广宇
益质押，同时由广宇集团股份有限公司作保证担保广州分行
东亚银行
一年内到以账面价值为12,116,664.12元的开发产品抵押，以（中国）抵押、保 肇庆
肇庆广宇 1,000,000.00 期的非流账面价值为42,794,154.07元的开发产品的预期收有限公司证、质押 广宇
动负债 益质押，同时由广宇集团股份有限公司作保证担保广州分行
东亚银行
以账面价值为15,129,570.90元的开发产品抵押，以（中国）抵押、保 肇庆
肇庆广宇 18,000,000.00 长期借款账面价值为36,385,404.34元的开发产品的预期收有限公司证、质押 广宇
益质押，同时由广宇集团股份有限公司作保证担保广州分行
东亚银行
一年内到以账面价值为15,129,570.90元的开发产品抵押，以（中国）抵押、保 肇庆
肇庆广宇 1,000,000.00 期的非流账面价值为36,385,404.34元的开发产品的预期收有限公司证、质押 广宇
动负债 益质押，同时由广宇集团股份有限公司作保证担保广州分行
以账面价值为47,891,541.40元的土地使用权、账面中行肇庆抵押、保 肇庆
肇庆广宇 58,900,000.00 长期借款价值为38,934,520.67元的开发成本抵押，同时由广分行 证 广宇
宇集团股份有限公司作保证担保
一年内到以账面价值为47,891,541.40元的土地使用权、账面中行肇庆抵押、保 肇庆
肇庆广宇 125,000,000.00 期的非流价值为38,934,520.67元的开发成本抵押，同时由广分行 证 广宇
动负债 宇集团股份有限公司作保证担保
中行肇庆抵押、保 肇庆 以账面价值为68,661,391.19元的土地使用权抵押，肇庆广宇 247,500,000.00 长期借款
分行 证 广宇 同时由广宇集团股份有限公司作保证担保
一年内到
中行肇庆抵押、保 肇庆 以账面价值为68,661,391.19元的土地使用权抵押，肇庆广宇 2,500,000.00 期的非流
分行 证 广宇 同时由广宇集团股份有限公司作保证担保
动负债
工行肇庆抵押、保 肇庆 以账面价值为 79,948,257.18元的开发产品抵押，肇庆广宇 77,000,000.00 长期借款
第一支行证 广宇 同时由广宇集团股份有限公司作保证担保
杭州天城兴业银行抵押、保 700,000,000.00杭州长期借款以账面价值为1,436,782,157.31元的土地使用权杭
财务报表附注第74页
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2013年度
财务报表附注
抵押人 抵押权人交易描述 贷款金额 债务人 科目 说明
房产 股份有限证 天城 下国用（2012）第100003号、杭下国用（2012）公司杭州 房产 第100004号作抵押；同时由广宇集团股份有限公分行 司和杭州西湖房地产集团有限公司提供最高额担保。
以 10,000,000.00元保证金提供担保，同时以账面原值为 6,036,986.81元，累计摊销为 314,426.40徽商银行抵押、担 黄山
黄山广宇 20,000,000.00 长期借款元的出租开发产品以及账面原值为5,237,695.03元黄山银行保 广宇
的开发产品抵押，并由广宇集团股份有限公司作保证担保
（2）公司及子公司按照房地产行业惯例为商品房承购人按揭贷款提供阶段性信用担保，详见附注九、或有事项。
(二) 前期承诺履行情况
本公司无需要披露的前期承诺事项。
十一、资产负债表日后事项
（以下金额单位若未特别注明者均为人民币元）
(一) 重要的资产负债表日后事项说明
无
(二) 资产负债表日后利润分配情况说明
根据公司2014年2月14日第四届董事会第十次会议决议，以本公司2013年末总股本59,832万股为基数，向公司全体股东每10股派发现金红利0.8元（含税），上述分配方案尚需公司2013年年度股东大会审议。
(三) 其他资产负债表日后事项说明：
无
十二、其他重要事项说明
(一) 非货币性资产交换
无
(二) 债务重组
财务报表附注第75页
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2013年度
财务报表附注
无
(三) 企业合并
无
(四) 租赁
1、融资租赁租出
无
2、经营租赁租出
本公司各类租出资产情况如下：
经营租赁租出资产类别 期末账面价值 年初账面价值
（1）房屋建筑物 135,072,399.44 139,019,025.68（2）开发产品 114,744,348.72 100,391,753.89合计 249,816,748.16 239,410,779.573、售后租回交易以及售后租回合同中的重要条款（出租方）
无
4、融资租赁租入
无
5、经营租赁租入
无
6、售后租回交易以及售后租回合同中的重要条款（承租方）
无
(五) 期末发行在外的、可转换为股份的金融工具
无
(六) 以公允价值计量的资产和负债
无
(七) 外币金融资产和外币金融负债
无
(八) 其他事项
财务报表附注第76页
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2013年度
财务报表附注
公司第四届董事会第一次会议审议通过了公司2013年度非公开发行A股股票预案。
根据该预案，公司非公开发行的发行对象为包括关联方王轶磊先生和王鹤鸣先生设立的杭州澜华投资管理有限公司（以下简称“澜华投资”）在内的不超过十家的特定对象，发行股票种类为境内上市人民币普通股（A股），发行股票数量不超过26,738万股，募集资金总量预计不超过10亿元。澜华投资承诺以现金认购股份数不低于本次发行股票总数的5%（含5%），且不超过本次发行股票总数的35%（含35%），并按照与其他认购对象相同的认购价格认购本次非公开发行的股份。
十三、母公司财务报表主要项目注释
（以下金额单位若未特别注明者均为人民币元）
(一) 应收账款
1、应收账款账龄分析
期末余额 年初余额
账龄 账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
金额 比例（%） 金额 比例（%） 金额 比例（%） 金额 比例（%）1年以内（含1年） 2,233,655.00 89.83 111,682.75 5.00 352,748.19 100.00 17,637.41 5.001-2年（含2年） 252,748.19 10.17 25,274.82 10.00
合计 2,486,403.19 100.00 136,957.57 352,748.19 100.00 17,637.41
2、应收账款按种类披露
期末余额 年初余额
种类 账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
金额 比例（%）金额 比例（%）金额 比例（%）金额 比例（%）单项金额重大并单项计提坏
账准备的应收账款
按组合计提坏账准备的应收
账款
组合1
组合2 2,486,403.19 100.00 136,957.57 5.51 352,748.19 100.00 17,637.41 5.00组合小计 2,486,403.19 100.00 136,957.57 352,748.19 100.00 17,637.41
单项金额虽不重大但单项计
提坏账准备的应收账款
合计 2,486,403.19 100.00 136,957.57 352,748.19 100.00 17,637.41
期末无单项金额重大并单项计提坏账准备的应收账款。
组合中，采用账龄分析法计提坏账准备的应收账款：
财务报表附注第77页
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财务报表附注
期末余额 年初余额
账龄 账面余额 账面余额
坏账准备 坏账准备金额 比例（%） 金额 比例（%）
1年以内（含1年） 2,233,655.00 89.83 111,682.75 352,748.19 100.00 17,637.411-2年（含2年） 252,748.19 10.17 25,274.82
合计 2,486,403.19 100.00 136,957.57 352,748.19 100.00 17,637.41期末无单项金额虽不重大但单项计提坏账准备的应收账款。
3、无本报告期前已全额计提坏账准备，或计提减值准备的比例较大，但在本报告期又全额收回或转回，或在本报告期收回或转回比例较大的应收账款情况。
4、本报告期无实际核销的应收账款的情况。
5、期末应收账款中无持本公司5％以上（含5％）表决权股份的股东单位欠款。
6、应收账款中欠款金额前五名
债务人排名 与本公司关系 账面余额 账龄 占应收账款总额的比例(%)第一名 客户 1,600,000.001年以内 64.35第二名 客户 531,919.602年以内 21.39第三名 客户 300,000.002年以内 12.07第四名 客户 54,483.591年以内 2.19合计 2,486,403.19 100.007、无应收关联方账款情况。
8、无因金融资产转移而终止确认的应收款项的情况。
9、无未全部终止确认的被转移的应收账款的情况。
10、无以应收款项为标的进行证券化的情况。
财务报表附注第78页
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财务报表附注
(二) 其他应收款
1、其他应收款账龄分析
期末余额 年初余额
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
账龄
比例 比例 比例金额 比例（%） 金额 金额 金额
（%） （%） （%）1年以内（含1
999,406,520.31 97.88 49,970,326.02 5.00 425,617,530.00 99.61 21,280,876.50 5.00年）
1-2年（含2年） 21,548,973.42 2.10 2,154,897.34 10.00 95,251.73 0.02 9,525.17 10.002-3年（含3年） 1,436,840.09 0.34 431,052.03 30.003-5年（含5年） 6,590.00 0.01 3,295.00 50.00
5年以上 118,730.91 0.01 118,730.91 100.00 140,730.91 0.03 140,730.91 100.00合计 1,021,080,814.64 100.00 52,247,249.27 427,290,352.73 100.00 21,862,184.61
2、其他应收款按种类披露：
期末余额 年初余额
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
种类
比例 比例 比例 比例金额 金额 金额 金额
（%） （%） （%） （%）单项金额重大并单
项计提坏账准备的
其他应收款
按组合计提坏账准
备的其他应收款
组合1
组合2 1,021,080,814.64 100.00 52,247,249.27 5.12 427,290,352.73 100.00 21,862,184.61 5.12组合小计 1,021,080,814.64 100.00 52,247,249.27 427,290,352.73 100.00 21,862,184.61
单项金额虽不重大
但单项计提坏账准
备的其他应收款
合计 1,021,080,814.64 100.00 52,247,249.27 427,290,352.73 100.00 21,862,184.61
期末无单项金额重大并单项计提坏账准备的其他应收款。
财务报表附注第79页
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财务报表附注
组合中，采用账龄分析法计提坏账准备的其他应收款：
期末余额 年初余额
账龄 账面余额 账面余额
坏账准备 坏账准备
金额 比例（%） 金额 比例（%）
1年以内（含1年） 999,406,520.31 97.88 49,970,326.02 425,617,530.00 99.61 21,280,876.501-2年（含2年） 21,548,973.42 2.10 2,154,897.34 95,251.73 0.02 9,525.172-3年（含3年） 1,436,840.09 0.34 431,052.033-5年（含5年） 6,590.00 0.01 3,295.00
5年以上 118,730.91 0.01 118,730.91 140,730.91 0.03 140,730.91合计 1,021,080,814.64 100.00 52,247,249.27 427,290,352.73 100.00 21,862,184.61期末无单项金额虽不重大但单项计提坏账准备的其他应收款。
3、无本报告期前已全额计提坏账准备，或计提减值准备的比例较大，但在本报告期又全额收回或转回，或在报告期收回或转回比例较大的其他应收款情况。
4、本报告期无实际核销的其他应收款情况。
5、期末其他应收款中无持本公司5％以上（含5％）表决权股份的股东单位欠款。
6、其他应收款金额前五名情况
债务人排名与本公司关系 账面余额 账龄 占其他应收款总额的比例(%)性质或内容第一名 全资子公司 532,310,595.00一年以内 52.13往来款
第二名 控股子公司 151,970,000.00一年以内 14.88往来款
第三名 全资子公司 140,000,000.00一年以内 13.71往来款
第四名 控股子公司 121,525,243.42两年以内 11.90往来款
第五名 全资子公司 51,427,960.09一年以内 5.04往来款
合计 997,233,798.51 97.66
7、应收关联方账款情况
单位名称 与本公司关系 账面余额 占其他应收款总额的比例(%)舟山鼎宇房地产开发有限公司 全资子公司 532,310,595.00 52.13浙江鼎源房地产开发有限公司 控股子公司 151,970,000.00 14.88黄山汇宇投资管理有限公司 全资子公司 140,000,000.00 13.71
财务报表附注第80页
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单位名称 与本公司关系 账面余额 占其他应收款总额的比例(%)杭州天城房地产开发有限公司 控股子公司 121,525,243.42 11.90浙江广宇新城房地产开发有限公司 全资子公司 51,427,960.09 5.04黄山广宇房地产开发有限公司 控股子公司 20,056,663.33 1.96浙江信宇房地产开发有限公司 联营公司 3,248,879.55 0.32肇庆星湖名郡房地产发展有限公司 控股子公司 287,422.34 0.03合计 1,020,826,763.73 99.978、无因金融资产转移而终止确认的其他应收款的情况。
9、无未全部终止确认的被转移的其他应收款的情况。
10、无以其他应收款为标的进行证券化的情况。
财务报表附注第81页
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(三) 长期股权投资
1、长期股权投资明细情况
单位：人民币元其中：联营及合营 在被投资在被投资单在被投资单位持股 本期计核算 减值
被投资单位 投资成本 年初余额 增减变动 企业其他综合收益 期末余额 单位持股位表决权比比例与表决权比例 提减值 本期现金红利方法 准备
变动中享有的份额 比例(%) 例(%) 不一致的说明 准备联营企业：
康尔富房产 权益法 15,000,000.00 23,247,307.76 -2,122,779.50 21,124,528.26 30.00 30.00无
鉴湖高尔夫 权益法 6,000,000.00 30.00 30.00无
小额贷款公司 权益法 40,000,000.00 48,750,164.05 -3,487,903.03 45,262,261.02 20.00 20.00无 4,000,000.00佳汇设计 权益法 900,000.00 1,160,916.08 6,677.91 1,167,593.99 30.00 30.00无
信宇房产 权益法 49,000,000.00 120,829,652.11 -12,922,569.83 107,907,082.28 49.00 49.00无
权益法小计 110,900,000.00 193,988,040.00 -18,526,574.45 175,461,465.55 4,000,000.00子公司：
新城房产 成本法 430,000,000.00 430,000,000.00 430,000,000.00 100.00 100.00无
黄山广宇 成本法 68,037,009.86 68,037,009.86 68,037,009.86 90.00 90.00无 19,800,000.00广宇咨询 成本法 122,548,880.58 122,548,880.58 122,548,880.58 75.00 75.00无 3,000,000.00肇庆广宇 成本法 198,000,000.00 198,000,000.00 198,000,000.00 80.00 80.00无 32,000,000.00上东房产 成本法 175,000,000.00 175,000,000.00 -125,000,000.00 50,000,000.00 50.00 50.00无
合创贸易 成本法 45,000,000.00 45,000,000.00 45,000,000.00 90.00 90.00无
广宇紫丁香 成本法 45,000,000.00 45,000,000.00 45,000,000.00 90.00 90.00无 225,000,000.00财务报表附注第82页
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其中：联营及合营 在被投资在被投资单在被投资单位持股 本期计核算 减值
被投资单位 投资成本 年初余额 增减变动 企业其他综合收益 期末余额 单位持股位表决权比比例与表决权比例 提减值 本期现金红利方法 准备
变动中享有的份额 比例(%) 例(%) 不一致的说明 准备思燕贸易 成本法 500,000.00 500,000.00 500,000.00 50.00 52.00注
广宇丁桥 成本法 50,000,000.00 50,000,000.00 50,000,000.00 100.00 100.00无 200,000,000.00杭州南泉房产 成本法 50,000,000.00 50,000,000.00 50,000,000.00 100.00 100.00无
杭州天城房产 成本法 400,000,000.00 400,000,000.00 400,000,000.00 50.00 50.00无
广宇物业 成本法 5,000,000.00 5,000,000.00 5,000,000.00 100.00 100.00无
广宇创业投资 成本法 20,000,000.00 20,000,000.00 20,000,000.00 100.00 100.00无
汇鸣投资 成本法 30,000,000.00 30,000,000.00 30,000,000.00 100.00 100.00无
汇宇投资 成本法 10,000,000.00 10,000,000.00 10,000,000.00 100.00 100.00无
浙江鼎源 成本法 153,000,000.00 153,000,000.00 153,000,000.00 100.00 100.00无
舟山鼎宇 成本法 150,000,000.00 150,000,000.00 150,000,000.00 100.00 100.00无
成本法小计 1,952,085,890.44 1,609,085,890.44 218,000,000.00 1,827,085,890.44 479,800,000.00合计 2,062,985,890.44 1,803,073,930.44 199,473,425.55 2,002,547,355.99 483,800,000.00注：公司在思燕贸易持股比例与表决权比例不一致的说明详见本附注四、（一）、1。
2、本期无以明显高于账面价值的价格出售长期股权投资的情况。
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(四) 营业收入和营业成本
1、营业收入、营业成本
项目 本期金额 上期金额
主营业务收入 22,808,942.25 29,643,496.11其他业务收入 1,600,000.00 3,174,400.00营业成本 10,232,410.14 14,990,895.302、主营业务（分行业）
本期金额 上期金额
项 目
营业收入 营业成本 营业收入 营业成本
房地产业 22,808,942.25 8,967,273.42 29,643,496.11 13,585,568.55合计 22,808,942.25 8,967,273.42 29,643,496.11 13,585,568.553、主营业务（分产品）
本期金额 上期金额
项目
营业收入 营业成本 营业收入 营业成本
销售房产 8,148,166.00 5,842,144.91 16,375,351.00 10,417,038.68房地产出租 14,660,776.25 3,125,128.51 13,268,145.11 3,168,529.87合计 22,808,942.25 8,967,273.42 29,643,496.11 13,585,568.554、主营业务（分地区）
本期金额 上期金额
地区
营业收入 营业成本 营业收入 营业成本浙江地区 21,875,287.25 7,588,813.83 28,484,496.92 12,207,108.96安徽地区 933,655.00 1,378,459.59 1,158,999.19 1,378,459.59合计 22,808,942.25 8,967,273.42 29,643,496.11 13,585,568.555、公司前五名客户的营业收入情况
客户排名 营业收入总额 占公司全部营业收入的比例(%)
第一名 6,076,382.81 24.89第二名 4,984,650.00 20.42第三名 2,471,166.00 10.12第四名 660,000.00 2.70第五名 509,167.00 2.09合计 14,701,365.81 60.22
财务报表附注第84页
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(五) 投资收益
1、投资收益明细
项目 本期金额 上期金额
成本法核算的长期股权投资收益 479,800,000.00 90,301,172.50权益法核算的长期股权投资收益 -14,526,574.45 -19,614,277.31处置长期股权投资产生的投资收益
持有交易性金融资产期间取得的投资收益
持有至到期投资期间取得的投资收益
持有可供出售金融资产等期间取得的投资收益
处置交易性金融资产取得的投资收益
持有至到期投资取得的投资收益
可供出售金融资产等取得的投资收益
其他
合计 465,273,425.55 70,686,895.192、按成本法核算的长期股权投资收益
按成本法核算的长期股权投资收益中，投资收益占利润总额5%以上，或不
到5%但占投资收益金额前五名的情况如下：
被投资单位 本期金额 上期金额
黄山广宇 19,800,000.00 36,000,000.00广宇丁桥 200,000,000.00
广宇咨询 3,000,000.00 14,301,172.50肇庆广宇 32,000,000.00 40,000,000.00广宇紫丁香 225,000,000.00
合计 479,800,000.00 90,301,172.503、按权益法核算的长期股权投资收益
按权益法核算的长期股权投资收益中，投资收益占利润总额5%以上，或不
到5%但占投资收益金额前五名的情况如下：
被投资单位 本期金额 上期金额 备注
康尔富房产 -2,122,779.50 210,548.49
鉴湖高尔夫 注小额贷款公司 512,096.97 4,618,877.83
佳汇设计 6,677.91 42,896.17
信宇房产 -12,922,569.83 -24,486,599.80
合 计 -14,526,574.45 -19,614,277.31
注：对鉴湖高尔夫未确认投资收益的说明详见本附注五、（三十三）、2。
财务报表附注第85页
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(六) 现金流量表补充资料
项目 本期金额 上期金额
1、将净利润调节为经营活动现金流量
净利润 419,167,269.55 64,255,571.18加：资产减值准备 29,947,000.13 9,339,096.79固定资产折旧、油气资产折耗、生产性生物资产折旧 2,538,092.90 2,917,285.75无形资产摊销 456,130.23 397,566.69长期待摊费用摊销 1,131,406.44 1,131,406.44处置固定资产、无形资产和其他长期资产的损失（收益以―－‖
号填列）
固定资产报废损失（收益以―－‖号填列）
公允价值变动损失（收益以―－‖号填列）
财务费用（收益以―－‖号填列） 32,248,890.97 28,934,055.98投资损失（收益以―－‖号填列） -465,273,425.55 -70,686,895.19递延所得税资产减少（增加以―－‖号填列） -7,290,345.92 -2,248,465.89递延所得税负债增加（减少以―－‖号填列）
存货的减少（增加以―－‖号填列） 7,521,889.00 11,131,685.10经营性应收项目的减少（增加以―－‖号填列） 31,056,902.75 -51,321,534.14经营性应付项目的增加（减少以―－‖号填列） -12,631,460.27 -16,036,672.73其 他
经营活动产生的现金流量净额 38,872,350.23 -22,186,900.022、不涉及现金收支的重大投资和筹资活动
债务转为资本
一年内到期的可转换公司债券
融资租入固定资产
3、现金及现金等价物净变动情况
现金的期末余额 125,163,029.15 267,571,415.21减：现金的期初余额 267,571,415.21 190,446,553.07加：现金等价物的期末余额
减：现金等价物的期初余额
现金及现金等价物净增加额 -142,408,386.06 77,124,862.14
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十四、补充资料
（以下金额单位若未特别注明者均为人民币元）
(一) 当期非经常性损益明细表
项目 本期金额 说明非流动资产处置损益 -14,354.74
越权审批或无正式批准文件的税收返还、减免
计入当期损益的政府补助（与企业业务密切相关，按照国家统一标准定额或定量享受的政府补助除外） 300,000.00
计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费 11,690,036.77
企业取得子公司、联营企业及合营企业的投资成本小于取得投资时应享有被投资单位可辨认净资产公
允价值产生的收益
非货币性资产交换损益
委托他人投资或管理资产的损益 1,600,000.00
因不可抗力因素，如遭受自然灾害而计提的各项资产减值准备
债务重组损益
企业重组费用，如安置职工的支出、整合费用等
交易价格显失公允的交易产生的超过公允价值部分的损益
同一控制下企业合并产生的子公司期初至合并日的当期净损益
与公司正常经营业务无关的或有事项产生的损益
除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，持有交易性金融资产、交易性金融负债产生的公
允价值变动损益，以及处置交易性金融资产、交易性金融负债和可供出售金融资产取得的投资收益
单独进行减值测试的应收款项减值准备转回
对外委托贷款取得的损益
采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产公允价值变动产生的损益
根据税收、会计等法律、法规的要求对当期损益进行一次性调整对当期损益的影响
受托经营取得的托管费收入
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 -2,188,544.20
其他符合非经常性损益定义的损益项目
所得税影响额 -1,986,055.18
少数股东权益影响额（税后） 96,738.09
合计 9,497,820.74
(二) 净资产收益率及每股收益
每股收益（元）
报告期利润 加权平均净资产收益率（%）
基本每股收益稀释每股收益归属于公司普通股股东的净利润 11.58 0.37 0.37扣除非经常性损益后归属于公司普通股股东的净利润 11.08 0.35 0.35
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(三) 公司主要会计报表项目的异常情况及原因的说明
金额异常或比较期间变动异常的报表项目
期末余额 年初余额
报表项目 变动比率 变动原因
（或本期金额）（或上期金额）
预付款项 108,153,405.02 1,537,780.87 6,933.08%主要系预付土地款增加所致
一年内到期的非流
440,852,526.32 117,000,000.00 276.80%主要系长期借款即将到期转入所致
动负债
长期借款 2,093,621,973.68 1,432,500,000.00 46.15%主要系本期新借入长期借款所致
营业税金及附加 117,987,806.17 228,230,285.98 -48.30%主要系本期土地增值税减少所致
销售费用 30,861,537.25 22,114,194.91 39.56%主要系广告费和业务宣传费增加所致
主要系本期借款增加相应利息支出增加以及本财务费用 24,691,448.79 -7,676,048.22 421.67%期大幅收回对关联方的借出的资金相应资金拆借利息收入减少所致
主要系本期大幅收回对关联方的借出的资金，其资产减值损失 -15,329,833.01 23,535,079.73 -165.14%
他应收减少，原计提的减值准备相应转回所致十五、财务报表的批准报出
本财务报表业经公司全体董事（董事会）于2014年2月14日批准报出。
广宇集团股份有限公司二〇一四年二月十四日
财务报表附注第88页