REPORT OF ASSETS APPRAISAL
中天和资产[2015]评字第 22号
北京中天和资产评估有限公司
BEIJING ZHONGTIANHE ASSETS APPRAISAL CO.,LTD
报告日期：2015年5月7日
拟增资评估项目目 录
评估报告声明...................................................................................................................................................1评估报告摘要...................................................................................................................................................2评估报告正文...................................................................................................................................................41.委托方、产权持有者和委托方以外的其他评估报告使用者..............................................................42.评估目的..................................................................................................................................................63.评估对象和评估范围..............................................................................................................................64.价值类型和定义......................................................................................................................................75.评估基准日..............................................................................................................................................76.评估依据..................................................................................................................................................77.评估方法..................................................................................................................................................98.评估程序实施过程和情况....................................................................................................................119.评估假设................................................................................................................................................1210.评估结论..............................................................................................................................................1211.特别事项说明......................................................................................................................................1312.评估报告使用限制说明......................................................................................................................1313.评估报告日..........................................................................................................................................14附件.............................................................................................................................................................16评估机构：北京中天和资产评估有限公司
地址：沈阳市和平区云集街22号
北京中天和资产评估有限公司
BEIJING ZHONGTIANHE ASSETS APPRAISAL CO.,LTD注册资产评估师声明
一、我们在执行本资产评估业务中，遵循相关法律法规和资产评估准则，恪守独立、客观和公正的原则；根据我们在执业过程中收集的资料，评估报告
陈述的内容是客观的，并对评估结论合理性承担相应的法律责任。
二、评估对象涉及的资产、负债清单由委托方、被评估单位申报并经其签章确认；所提供资料的真实性、合法性、完整性，恰当使用评估报告是委托方和相关当事方的责任。
三、我们与评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系；与相关当事方没有现存或者预期的利益关系，对相关当事方不存在偏见。
四、我们已对评估报告中的评估对象及其所涉及的资产进行现场调查；我们已对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验，并对已经发现的问题进行了如实披露。
五、我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设和限定条件的限制，评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明的假设、限定条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。
北京中天和资产评估有限公司
BEIJING ZHONGTIANHE ASSETS APPRAISAL CO.,LTD通辽铁盛商贸（集团）有限公司拟增资涉及的单项资产价值评估项目
评估报告摘要
中天和资产[2015]评字第22号
北京中天和资产评估有限公司接受通辽铁盛商贸（集团）有限公司的委托，根据有关法律、法规和资产评估准则、资产评估原则，采用成本法，按照必要的评估程序，对通辽铁盛商贸（集团）有限公司拟增资涉及的单项资产在 2014年 12月 31日（评估基准日）的市场价值进行了评估。现将资产评估情况及评估结果简要介绍如下：
一、评估目的：
本次评估目的为通辽铁盛商贸（集团）有限公司拟增资涉及的单项资产价值提供参考依据。
二、评估对象和评估范围：
根据本次评估的经济行为和评估目的，委托方确定评估对象是通辽铁盛商贸（集团）有限公司的单项资产，评估范围为通辽铁盛商贸（集团）有限公司增建的一条霍林河至扎哈淖尔铁路专用线（霍林河（CK0+125=TH417+533.33）至扎哈淖尔（CK15+272.56）增建二线，线路全长16.955km，及相关铁路配套工程）。
三、价值类型：
根据本次评估特定的目的和评估时所依据的市场条件及被评估资产的使用状态，本次评估选择市场价值作为评估价值类型。
四、评估基准日：2014年 12月 31日。
五、评估方法：资产基础法（成本法）。
六、评估结论：
采用成本法对通辽铁盛商贸（集团）有限公司拟增资涉及的单项资产在评估基准日为 2014年 12月 31日的市场价值为 81,021,930.00元。金额大写为捌仟壹佰零贰万壹仟玖佰叁拾元整。
七、评估有效期：本评估结论的有效使用期限为一年，即评估目的在评估基准日后的一年内(即从 2014年 12月 31日开始生效至 2015年 12月 30日失效)实现时，并无重大期后事项的，可以使用评估结论。超过一年，需重新进行资产评估。
八、特别事项：
(一)纳入本次评估范围的霍林河至扎哈淖尔增建二线工程，其所占土地使用权(除无偿使用内蒙古霍煤亿诚能源有限公司部分土地外）为扎鲁特旗通霍铁路运输有限公司(简称通霍公司)所有，通霍公司已承诺，对增建二线的土地权属情况(除无偿使用内蒙古霍煤亿诚能源有限公司部分土地外）无纠纷。
(二)根据沈阳铁路局拟定的整合方案，纳入本次评估范围的霍林河至扎哈淖尔增建二线工程将以实物资产形式注入合并后的公司，与上述资产相对应的未付工程款等负债由通辽铁盛商贸（集团）有限公司自行承担，不注入合并后公司。
(三)本次评估未考虑因经济行为实现和评估增值而可能产生的税费对评估结论的影响。
(四)截至评估报告日，委托方未提供相关经济行为文件。
九、评估报告日：2015年 5月 7日。
以上内容摘自评估报告正文，欲了解本评估项目的详细情况和合理
理解评估结论，应当阅读评估报告正文。
北京中天和资产评估有限公司
BEIJING ZHONGTIANHE ASSETS APPRAISAL CO.,LTD通辽铁盛商贸（集团）有限公司拟增资涉及的单项资产价值评估项目
资产评估报告
中天和资产[2015]评字第22号
通辽铁盛商贸（集团）有限公司：
北京中天和资产评估有限公司接受贵方委托，根据有关法律、法规和资产评估准则、资产评估原则，采用成本法，按照必要的评估程序，对通辽铁盛商贸（集团）有限公司拟增资涉及的单项资产在 2014年 12月 31日（评估基准日）的市场价值进行了评估。现将资产评估情况及评估结果报告如下：
一、委托方、资产占有方和委托方以外的其他评估报告使用者
(一)委托方（资产占有方）简介
1．基本情况
委托方名称：通辽铁盛商贸（集团）有限公司（以下简称铁盛集团）住所：通辽市南顺大街 15号（火车站西侧）
法定代表人：周振军
注册资本：人民币叁仟万元
公司类型：有限责任公司（法人独资）
成立日期：2006年 04月 28日
注册号：152300000002255
经营范围：道路普通货物运输（凭许可证有效期经营），化工产品（危险品除外）、五金、建筑材料、钢材、有色金属、沥青、石油焦、橡胶制品、日用百货、水暖器材、家具、饲料、土畜产品、农副产品、焦炭、机电产品（小轿车除外）销售；客货延伸服务、货物装卸搬运、仓储（危险品除外）、货物短途运输、
铁路货运代理、专用线公用组织服务、轮重测定仪服务、轨道衡检斤服务；机车车辆维修及配件制造、塑料门窗、木门窗的制作销售；汽车、房屋、专用线出租；
铁路车辆过轨、铁路内部机车车辆租赁和销售；报废铁路货车专用设备及配件的回收，粮食，餐饮（按许可证有效期经营）。保洁，家电产品，非路产专用线代管理、代运营、代维修（国家明令禁止的除外）。“印刷、煤炭运输覆盖剂服务；
经销办公用品、微机及耗材；代售火车票；体育培训、游泳、洗浴服务、住宿，煤炭销售，旅游信息咨询服务，候车服务；场地租赁、摊位租赁；铁路货物运输、加固材料制作销售、公路货物运输代理；养殖，广告发布制作，旅游用品、民族用品销售，预包装食品零售（限分公司经营）”(依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）。
2．历史沿革及其他
通辽铁盛商贸（集团）有限公司的前身起源于原通辽铁路分局创办的经济开发总公司，成立于 1985年，经过多年的重组改革和内部机构调整，集团公司于 2006年 4月正式注册，注册资本 3000万元，现资产总额 71.52亿元。是沈阳铁路局投资管理中心投资组建的以仓储、运输、货运代理、综合物流为主营项目的大型集团公司。
集团总部设在通辽市，营运网点 110个，经营区域覆盖内蒙古、辽宁、吉林三省区。近年来，集团公司在逐渐转变经营方式，确立物流经营主体思想的前提下，通过大力投资、完善物流设施，强化人员培训，提高物流服务意识，基本完成了企业经营方式的战略性转变，集团已经形成了以合资铁路运输为主，提供铁路货物运输和综合物流一体化的的新格局。到 2012年，集团已经拥有法人企业 9家，分支机构 11家。
集团公司拥有职工 828名，管理团队拥有业务娴熟，管理经验丰富的专业中高级管理人员 80余名，有 390余名具有先进的服务理念、优良的服务意识、丰富的服务技能的基层业务人员。集团公司凭借先进的管理方式、丰富的服务经验和客户至上的服务理念，为客户提供安全、便捷、优质、周到、满意的服务。
集团公司具备集仓储、装卸、综合物流功能的大型物流基地 13处，仓储面积 189.76万平方米，货物线 24条，货物线总长度 28744米，货位 3349个，一次仓储能力 186.86万吨；抑尘站 5处，拥有 5套大型自动化抑尘喷洒系统，可满足整列煤炭货车行进喷洒；物流基地一次装车能力 2146辆；拥有霍白、珠嘎 2条自营铁路，与铁路路网直通，运营里程 517公里，租赁沈阳铁路局铁路机车 37台，年运输能力逾亿吨。
(二)其他评估报告使用者
根据委托方和评估机构在资产评估业务约定书中的约定，除委托方外本次评估报告的其他使用者为国有资产管理部门等国家法律、法规明确的评估报告使用者。
二、评估目的
本次评估目的为通辽铁盛商贸（集团）有限公司拟增资涉及的单项资产价值提供参考依据。
三、评估对象和评估范围
(一)评估对象：
根据本次评估的经济行为和评估目的，委托方确定评估对象是通辽铁盛商贸（集团）有限公司的单项资产价值。
(二)评估范围：
评估范围为通辽铁盛商贸（集团）有限公司增建的一条霍林河至扎哈淖尔铁路专用线（霍林河（CK0+125=TH417+533.33）至扎哈淖尔（CK15+272.56）增建二线及相关铁路配套工程，线路全长16.955km，于 2014年 6月建成投入使用。
经评估人员核对，纳入评估范围的资产与委托评估时确定的范围是一致的。
四、价值类型和定义
根据本次评估特定的目的和评估时所依据的市场条件及被评估资产的使用状态，本次评估选择市场价值作为评估价值类型。
资产评估的价值类型是指资产评估结果的价值属性及其表现形式。
市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。
五、评估基准日
(一)本项目资产评估基准日是 2014年 12月 31日。
(二)该基准日与业务约定书明确的基准日一致。
(三)评估中所采用的价格标准是评估基准日 2014年 12月 31日当地货币购买力的标准。
六、评估依据
(一)经济行为依据
委托方与评估机构签定的资产评估业务约定书。
(二)法律法规依据
1.《中华人民共和国企业国有资产法》；
2.《中华人民共和国公司法》(2005年 10月 27日修订)；
3.《中华人民共和国城市房地产管理法》(1994年 7月 5日)；
4.国务院国资委第 12号令《企业国有资产评估管理暂行办法》；
5.中华人民共和国财政部令第 14号《国有资产评估管理若干问题的规定》；
6.国资委、财政部 3号令《企业国有产权转让管理暂行办法》；
7.国资委产权[2006]274号《关于加强企业国有资产评估管理工作有关问题的通知》；
8.原国家国有资产管理局国资办发[1992]36号《国有资产评估管理办法施行细则》；
9.财政部财企[2004]20号《关于印发〈资产评估准则—基本准则〉和〈资产评估职业道德准则—基本准则〉的通知》；
10.财政部财企[2008]343号《关于实行资产评估准则有关制度衔接问题的通知》；
11.其他与资产评估有关的法律、法规等。
(三)评估准则依据
1.《资产评估准则—基本准则》；
2.《资产评估职业道德准则—基本准则》；
3.《资产评估准则—评估程序》；
4.《资产评估准则—评估报告》；
5.《资产评估准则—业务约定书》；
6.《资产评估准则—工作底稿》；
7.《资产评估价值类型指导意见》；
8.《关注评估对象法律权属指导意见》；
9.《企业国有资产评估报告指南》；
10.《资产评估准则—不动产》。
(四)权属依据
资产占有方提供的其他有关权属方面的资料。
(五)取价依据
1.中国人民银行发布的评估基准日存贷款利率；
2.《房地产估价规范GB/T50291-1999》；
3.铁道部铁计[2008]24号文发布的《关于印发铁路更新改造工程设计概（预）算编制办法的通知》；
4.铁建设[2010]196号文发布的《关于调整铁路基本建设工程设计概预算综合工费标准的通知》；
5.《2010年铁路工程预算定额》；
6.《通辽工程造价信息网》2014年 12月价格；
7.被评估企业提供的会计原始凭证和相关合同或协议文本等资料；
8.评估机构收集的有关询价资料、参数资料。
七、评估方法
(一)评估方法的选择
评估人员根据评估目的、价值类型和资料收集情况等条件，在本次评估中对铁路专用线采用成本法进行评估。
资产评估的方法有三种，即市场法、成本法、收益法。由于目前对铁路行业的铁路专用线的交易不够活跃，因此本次评估不宜采用市场法；又由于该类资产不能构成具有独立获利能力的资产组，无法满足运用收益法的条件，因此无法采用收益法对其进行评估；成本法是从重置的角度衡量评估对象价值的方法，评估对象做为单项资产，完全可以满足运用成本法的条件。故成本法成为适宜可行的评估方法。
(二)成本法评估思路
1.评估方法：
根据评估目的，对铁路专用线采用成本法评估。
2.基本公式
评估值=重置成本×成新率
(1)重置成本的构成
根据资产占有方提供的在建工程清查评估明细表、铁路专用线的工程结算资料，参照《2008年关于印发铁路更新改造工程设计概（预）算编制办法的通知》、《2010年关于调整铁路基本建设工程设计概预算综合工费标准的通知》、《2014年 12月通辽市工程造价信息》及《2010年铁路工程预算定额》等资料，估算出土建造价，再加上其他应计入工程建设的费用等，估算出重置成本。
基本公式如下：
重置成本=开发成本+管理费用+资金成本
其中：
开发成本：勘察设计和前期工程费、建筑安装工程费、建设过程中的税费。
管理费用：开发单位施工管理人员的工资、办公费、差旅费等。
资金成本：开发成本和管理费用的利息。
(2)成新率的确定
根据本次评估对象的特点，采用年限法确定成新率。
评估人员凭借实践经验，并根据委估铁路专用线的实际状态和维修保养状况，估算出委估铁路专用线的尚可使用年限。以估测出的铁路专用线尚可使用年限与铁路专用线总使用年限的比率作为铁路专用线的成新率，用公式表示为：铁路专用线成新率=铁路专用线尚可使用年限/（铁路专用线已使用年限+铁路专用线尚可使用年限）×100%
其中：铁路专用线尚可使用年限＝铁路专用线经济年限－铁路专用线已使用年限
对于铁路专用线中的轨道工程，根据《铁路运输企业会计核算办法》总说明的第四条内容，考虑到专用线中的钢轨(包括道岔)、轨枕和道砟具有可以通过大修实现局部更新的特点，评估中视其成新率为100%。
八、评估程序实施过程和情况
我们接受资产评估委托后，选派资产评估人员，组成评估项目组，并于 2015年 3月 20日进入现场开始评估工作。整个评估过程包括接受委托、资产清查、评定估算、评估汇总、提交报告等，具体过程如下：
(一)评估前期准备工作阶段
1.了解被评估企业及评估对象的基本情况，分析评估风险，签署资产评估业务约定书；
2.明确评估目的、评估对象及范围；
3.选定评估基准日，确定评估重点，拟定评估方案和基本评估思路；
4.指导被评估企业搜集、准备有关评估资料；
(二)现场评估阶段
根据资产评估的相关法律法规和准则，对评估范围内的资产进行了评估，具体步骤如下：
2.对资产占有方填报的资产评估申报表进行征询、鉴别，并与委托方有关财务记录数据进行核实，检查有无漏项，根据调查核实的资料，对评估明细表进行完善；
3.根据资产评估申报表的内容到现场进行实物核实，并对资产状况进行察看、记录；通过与资产管理人员进行交谈，了解资产的经营、管理状况，搜集委估资产的产权归属证明文件和反映性能、状态、经济技术指标等情况的文件资料；
4.根据评估资产的实际状况和特点，制订各类资产的具体评估方法。
(三)评估汇总阶段
对各类资产的初步评估结果进行汇总，确认评估工作中没有发生重评和漏评的情况，并根据汇总分析情况，对资产评估结果进行调整、修改和完善。
(四)提交报告阶段
1.编写资产评估报告，汇集整理资产评估工作底稿；
2.评估机构内部复核；
3.提交资产评估报告，并按规定报送有关材料。
九、评估假设
(一)基本假设
1.交易假设
交易假设是假定所有待评估资产已经处在交易的过程中，评估师根据待评估资产的交易条件等模拟市场进行估价。交易假设是资产评估得以进行的一个最基本的前提假设。
2.公开市场假设
公开市场假设，是假定在市场上交易的资产，或拟在市场上交易的资产，资产交易双方彼此地位平等，彼此都有获取足够市场信息的机会和时间，以便于对资产的功能、用途及其交易价格等作出理智的判断。公开市场假设以资产在市场上可以公开买卖为基础。
资产持续经营假设是指评估时需根据被评估资产按目前的用途和使用的方式、规模、频度、环境等情况继续使用，相应确定评估方法、参数和依据。
(二)具体假设
1.假设委估对象所占扎鲁特旗通霍铁路运输有限公司的土地使用权情况无产权纠纷；
2.假设被评估企业提供的隐蔽资产的各项数据资料准确无误，并且能够正常安全使用。
十、评估结论
采用成本法对通辽铁盛商贸（集团）有限公司拟增资涉及的单项资产在评估基准日为 2014年 12月 31日的市场价值为 81,021,930.00元。金额大写为捌仟壹佰零贰万壹仟玖佰叁拾元整。
十一、特别事项说明
本报告所称特别事项，是指在已确定评估结果的前提下，评估人员在评估过程中已发现可能影响评估结论，但非评估人员执业范围、执业水平和能力所能评定估算的有关事项。
(一)纳入本次评估范围的霍林河至扎哈淖尔增建二线工程，其所占土地使用权(除无偿使用内蒙古霍煤亿诚能源有限公司部分土地外）为扎鲁特旗通霍铁路运输有限公司(简称通霍公司)所有，通霍公司已承诺，对增建二线的土地权属情况(除无偿使用内蒙古霍煤亿诚能源有限公司部分土地外）无纠纷。
(二)根据沈阳铁路局拟定的整合方案，纳入本次评估范围的霍林河至扎哈淖尔增建二线工程将以实物资产形式注入合并后的公司，与资产相对应的未付工程款等负债由通辽铁盛商贸（集团）有限公司自行承担，不注入合并后公司。
(三)本次评估未考虑因经济行为实现和评估增值而可能产生的税费对评估结论的影响。
(四)截至评估报告日，委托方未提供相关经济行为文件。
评估报告使用者应注意以上事项对评估结论的影响。
十二、评估报告使用限制说明
(一)本评估报告是根据所设定的评估目的而出具的，它不得应用于其他用途；
(二)评估报告只能由评估报告载明的评估报告使用者使用；
(三)评估报告的全部或者部分内容被摘抄、引用或披露于公开媒体，需评估机构审阅相关内容，法律、法规规定除外；
(四)根据现行有关规定，本次评估结论的有效使用期限为 1年，即自 2014年 12月 31日起，至 2015年 12月 30日。当评估目的在评估基准日起 1年内实现时，如以评估结果作为底价或依据，还需结合基准日后的期后事项进行调整。超过 1年，需要重新评估；
十三、评估报告日
本评估报告日为 2015年 5月 7日。
（本页无正文）
被授权签字人：副总经理 丁战
项目负责人：注册评估师吕萍
复 核 人：注册评估师武丽萍
北京中天和资产评估有限公司