福星惠誉房地产有限公司投资性
房地产公允价值项目
资产评估报告书
北方亚事评报字[2017]第01-285－1号
北京北方亚事资产评估事务所（特殊普通合伙）
二零一七年七月八日
福星惠誉房地产有限公司投资性房地产公允价值项目资产评估报告书目 录
声明 ............................................................... 3摘要 ............................................................... 4正文 ............................................................... 6一、委托方、产权持有者和委托方以外的其他评估报告使用者 ............... 6二、评估目的 ......................................................... 8三、评估对象和评估范围 ............................................... 8四、价值类型及其定义 ................................................ 10五、评估基准日 ...................................................... 11六、评估依据 ........................................................ 11七、评估假设 ........................................................ 13八、评估方法 ........................................................ 14九、评估程序实施过程和情况 .......................................... 16十、评估结论 ........................................................ 17十一、特别事项说明 .................................................. 18十二、评估报告使用限制说明 .......................................... 19十三、评估报告日 .................................................... 20附件 .............................................................. 21
北京北方亚事资产评估事务所（特殊普通合伙）
福星惠誉房地产有限公司投资性房地产公允价值项目资产评估报告书声 明
一、我们在执行本次资产评估业务中，遵循相关法律法规和资产评估准则，恪守独立、客观和公正的原则；根据我们在执业过程中收集的资料，评估报告陈述的内容是客观的，并对评估结论合理性承担相应的法律责任。
二、评估对象涉及的资产、负债清单由委托方、被评估单位申报并经其签章确认。所提供资料的真实性、合法性、完整性，恰当使用评估报告是委托方和相关当事方的责任。
三、我们与评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系，与相关当事方没有现存或者预期的利益关系，对相关当事方不存在偏见。
四、我们已对评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查；我们已对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验，并对已经发现的问题进行了如实披露，且已提请委托方及相关当事方完善产权以满足出具评估报告的要求。
五、我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设和限定条件的限制，评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明的假设、限定条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。
北京北方亚事资产评估事务所（特殊普通合伙）
福星惠誉房地产有限公司投资性房地产公允价值项目资产评估报告书福星惠誉房地产有限公司投资性
房地产公允价值项目
资产评估报告摘要
北方亚事评报字[2017]第01-285－1号
北京北方亚事资产评估事务所（特殊普通合伙）接受福星惠誉房地产有限公司的委托，根据国家有关资产评估的规定，本着客观、独立、公正、科学的原则，按照公认的资产评估方法，为福星惠誉房地产有限公司（以下简称“福星惠誉”）投资开发建设的投资性房地产进行了评估。本评估事务所评估人员按照必要的评估程序对委托评估的资产实施了实地查勘、市场调查，对委托评估的资产在评估基准日（2017年6月30日）所表现的市场价值作出了公允反映。
评估目的：确定福星惠誉房地产有限公司于评估基准日 2017年 6月 30日投资性房地产的公允价值，为委托方财务报告目的提供价值参考。
评估对象和评估范围：评估对象为福星惠誉房地产有限公司于评估基准日2017年6月30日的单项资产，评估范围为福星惠誉房地产有限公司投资开发建设的投资性房地产，具体为“汉口春天”33个地下车位、“汉口春天”文体中心房地产、“城市花园”102个地下车位及营销中心办公楼、“金色华府”15个地下车位，评估范围不包括评估基准日应付工程款（包括相关规费）等已有负债及或有负债。
评估方法：市场法、收益法。
价值类型：市场价值。
评估基准日为2017年6月30日。
根据国家有关资产评估的法律、法规和评估准则，本评估事务所本着独立、公正、科学、客观的原则，实施了必要的评估程序，以资产持续使用、公开市场和适当的假设为前提，采用市场法、收益法对福星惠誉委托评估的投资性房地产在评估基准日所体现的市场价值为63,707,153.00元，大写陆仟叁佰柒拾万柒仟壹佰伍拾叁元整，详见下表：
北京北方亚事资产评估事务所（特殊普通合伙）
福星惠誉房地产有限公司投资性房地产公允价值项目资产评估报告书表一： 评估结果汇总表 单位：元
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|序号|小区名称|名称或内容|车位数量|建筑面积(m2)|评估价值|
|1|汉口春天|二期地下车位|33.00|*|3,434,574.00|
|2||三期文体中心|*|2184|19,001,700.00|
|3|城市花园|车位（有产权证）|12.00|*|1,973,244.00|
|4||车位（无产权证）|90.00|*|14,799,330.00|
|5||营销中心|*|1150|22,651,700.00|
|6|金色华府|车位（有产权证）|1.00|*|123,107.00|
|7||车位（无产权证）|14.00|*|1,723,498.00|
|合计|||150|3334|63,707,153.00|

以上内容摘自评估报告正文，欲了解本评估项目的详细情况和合理理解评估结论，应当阅读评估报告全文，应当注意本报告“特别事项说明”部分提及事项对评估结论的影响。
北京北方亚事资产评估事务所（特殊普通合伙）
福星惠誉房地产有限公司投资性房地产公允价值项目资产评估报告书福星惠誉房地产有限公司投资性
房地产公允价值项目
资产评估报告书
北方亚事评报字[2017]第01-285－1号
正 文
福星惠誉房地产有限公司：
北京北方亚事资产评估事务所（特殊普通合伙）接受贵公司的委托，根据国家有关资产评估的规定，本着客观、独立、公正、科学的原则，按照公认的资产评估方法，为福星惠誉房地产有限公司确定投资性房地产公允价值事项所涉及的资产进行评估。本评估事务所评估人员按照必要的评估程序对委托评估的资产实施了实地查勘、市场调查，对委托评估的资产在评估基准日（2017年6月30日）所表现的市场价值作出了公允反映。
现将资产评估情况及评估结果报告如下：
一、委托方、产权持有者和委托方以外的其他评估报告使用者
本次评估的委托方及产权持有者均为福星惠誉房地产有限公司，概况如下：（一）企业概况
企业名称：福星惠誉房地产有限公司（以下简称“福星惠誉”或“公司”）公司注册地址：东西湖区武汉银湖科技产业开发园8号
法定代表人：谭少群
注册资本：97000万元人民币
公司类型：有限责任公司
北京北方亚事资产评估事务所（特殊普通合伙）
福星惠誉房地产有限公司投资性房地产公允价值项目资产评估报告书统一社会信用代码：914201007257685192
发照机关：武汉市工商行政管理局
成立日期：2001年1月18日
主营业务：房地产开发、商品房销售。
福星惠誉经国家建设部建开企【2006】577号文批准，从事房地产开发和商品房销售业务，开发资质为壹级。福星惠誉开发建设项目的建设规模不受限制，可在全国范围内承揽房地产开发项目。
（二）历史沿革
福星惠誉房地产有限公司系由湖北福星科技股份有限公司、湖北汉川钢丝绳厂和武汉市惠誉房地产开发有限公司共同出资组建的有限责任公司。公司于 2001年 1月 18日在武汉市工商行政管理局办理设立登记。设立时的注册资本为 4500万元。
2001年5月26日，根据股东会决议和修改后的章程、协议规定，福星惠誉进行了增资和股权变更，注册资本增至10000万元。
2003年 2月 21日及 2003年 9月 13日，根据股东会决议，福星惠誉在 2003年进行两次增资，注册资本增至30000万元。
根据福星惠誉2008年第一次临时股东大会决议和修改后的章程、协议规定，福星惠誉进行了增资和股权变更，注册资本增至 70000万元，同时由福星科技股份有限公司收购其他股东所持有的2.668%股份。收购完成后，福星科技股份有限公司对福星惠誉100%持股，并于2008年12月19日办理了工商变更登记。
2010年度，根据福星惠誉房地产股东会决议和修改后的章程规定，福星惠誉新增注册资本10000万元，变更后注册资本为80000万元。
2016年度，根据福星惠誉房地产股东会决议和修改后的章程规定，福星惠誉新增注册资本 17000万元，变更后注册资本为 97000万元。湖北福星科技股份有限公司持股比例100%。
北京北方亚事资产评估事务所（特殊普通合伙）
福星惠誉房地产有限公司投资性房地产公允价值项目资产评估报告书（三）近期财务状况
表二： 近三年财务及经营状况表 单位：万元
|||||
|-|-|-|-|
|项目|2014年12月31日|2015年12月31日|2016年12月31日|
|总资产|1,126,150.15|1,615,637.70|2,293,417.14|
|其中：投资性房地产|8,566.27|6,442.14|6,260.63|
|负债合计|780,007.55|1,222,906.88|1,784,709.05|
|所有者权益合计|346,142.60|392,730.82|508,708.09|
|项目|2014年度|2015年度|2016年度|
|营业收入|3,336.45|3,503.06|1,426.24|
|利润总额|16,559.16|105,859.34|11,405.58|
|净利润|16,918.81|104,793.32|11,599.44|

（四）委托方以外的其他评估报告使用者
委托方以外的其他评估报告使用者为本次评估目的涉及的当事方及法律法规规定的其他使用者。
二、评估目的
根据《资产评估业务约定书》的约定，本次评估目的是确定福星惠誉在评估基准日 2017年 6月 30日投资性房地产的公允价值，为其财务报告目的提供价值参考。
三、评估对象和评估范围
本次评估的对象为福星惠誉的单项资产，评估范围为福星惠誉申报的投资性房地产，具体为福星惠誉投资开发的“汉口春天”33个地下车位、“汉口春天”文体中心房地产（建筑面积2184m2）、“城市花园”102个地下车位及营销中心办公楼（建筑面积1150m2）、“金色华府”15个地下车位。
北京北方亚事资产评估事务所（特殊普通合伙）
福星惠誉房地产有限公司投资性房地产公允价值项目资产评估报告书表三： 纳入评估范围资产 单位：元
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|序号|项目|类别|面积|车位数量|账面价值|
|1|汉口春天|二期地下车位||33.00|3,434,574.00|
|2||三期文体中心|2184||18,316,400.00|
|3|城市花园|车位（有产权证）||12.00|1,973,244.00|
|4||车位（无产权证）||90.00|14,799,330.00|
|5||营销中心|1150||22,587,700.00|
|6|金色华府|车位（有产权证）||1.00|123,107.00|
|7||车位（无产权证）||14.00|1,723,498.00|
|合计|||3334|150|62,957,853.00|

评估范围不包括评估基准日应付工程款（包括相关规费）等已有负债及或有负债。纳入评估范围的资产与委托评估时确定的资产范围一致。其分布情况及特点如下：
1、项目概况
（1）汉口春天：物业位于硚口区解放大道109号，处于武汉轻轨1号线沿线。
项目周边配套齐全，学校、商场、酒店、医院、金融、餐饮等比较完善。项目建成于 2008年，容积率1.88，绿化率40.8%。汉口春天总用地面积161983.43m2，总建筑面积257137.48m2。汉口春天纳入评估范围地下停车位 33个，建筑面积约1731m2，车库采用低空间，紧凑格局布置车位，支撑梁内衬梁钢混结构。
汉口春天文体中心建筑面积2184m2，立体框架钢混结构，有柱支撑，共两层，呈较规则几何形状设计。
（2）城市花园：物业位于武汉市江汉区新华路186号（新华体育场对面），紧邻江汉北路，项目配套设施完善，配置了中心花园及其他休闲娱乐场所，24小时保安全面巡查。周边有菜场、青少年宫、二十八中学、新华医院、大润发超市、中山公园、小南湖公园、银行，生活设施配备齐全。项目于2003年交付使用，容积率5.6，绿化率为34%，总户数850户，建筑面积69000m2，占地面积12321m2。
城市花园纳入评估范围地下停车位 102个，建筑面积约1275m2，车库采用低空间，紧凑格局布置车位，支撑梁内衬梁钢混结构。
城市花园营销中心建筑面积1150m2，框架立体结构，钢混，有柱支撑，内部空间大，视野明朗，复式楼梯设计。
（3）金色华府：位于江岸区解放公园路83号，总用地面积33533m2，有2栋
北京北方亚事资产评估事务所（特殊普通合伙）
福星惠誉房地产有限公司投资性房地产公允价值项目资产评估报告书28层和8栋31层高层建筑组成，金色华府用地呈三角状；项目地段好交通便利，周边设施成熟完善，有商业步行街、金凯购物中心、幼儿园等。项目容积率11，绿化率19%，建筑面积602900m2，占地面积17474.46m2。
金色华府纳入评估范围地下停车位共 15个，建筑面积约 235.88m2，车库采用低空间，紧凑格局布置车位，支撑梁内衬梁钢混结构。
截止评估基准日，上述投资性房地产全部交付使用。
2、项目权证取得情况如下：
（1）汉口春天
①建设工程规划许可证：武规建证【2007】017号；
②国有土地使用权证：武国用（2003）第2699号；
③国有土地使用权证：武国用（2004）第1153号；
④国有土地使用权证：武国用（2005）第0814号；
⑤房屋所有权证：武房权证硚字第2010014050号。
（2）金色华府
①国有土地使用权证：武国用（2003）第1198号；
②武汉市商品房权属证明书（地下车位）。
（3）城市花园
①武汉市商品房权属证明书（地下车位）；
②国有土地使用权证：武国用（2001）字第266号。
四、价值类型及其定义
本次评估的价值类型为市场价值。
市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。
按相关会计准则的要求，企业投资性房地产需按公允价值计量，因此以财务报告为目的而执行的本次评估采用的价值类型为市场价值。
北京北方亚事资产评估事务所（特殊普通合伙）
福星惠誉房地产有限公司投资性房地产公允价值项目资产评估报告书五、评估基准日
本项目资产评估基准日为2017年6月30日。
本次资产评估基准日的确定，本着有利于保证评估结果有效地服务于评估目的，减少和避免评估基准日后的调整事项，准确划定评估范围，准确高效地清查核验资产，合理选取评估作价依据的原则，在与委托方协商的基础上选取2017年6月30日为评估基准日。
本次评估中的一切取价标准均为评估基准日有效的价格标准。
六、评估依据
（一）主要法律法规
1、《中华人民共和国资产评估法》(2016年 7月 2日第十二届全国人民代表大会常务委员会第二十一次会议通过)；
2、《中华人民共和国城市房地产管理法》（主席令第 72号 2007年 8月 30日修订）；
3、《中华人民共和国土地管理法》（2014年7月29日修正）；
4、《中华人民共和国公司法》（全国人民代表大会常务委员会2013-12-28）5、《中华人民共和国会计法》（全国人民代表大会常务委员会第十二次会议于1999年10月31日修订通过，2000年7月1日起施行）。
（二）准则依据
1、资产评估准则—基本准则（财政部财企[2004]20号）；
2、资产评估职业道德准则—基本准则（财政部财企[2004]20号）；
3、资产评估准则—评估报告（中国资产评估协会中评协[2007]189号）；
4、资产评估准则—评估程序（中国资产评估协会中评协[2007]189号）；
5、资产评估准则—业务约定书（中国资产评估协会中评协[2007]189号）；
6、资产评估准则—工作底稿（中国资产评估协会中评协[2007]189号）；
7、《投资性房地产评估指导意见（试行）》中评协[2009]211号》；
北京北方亚事资产评估事务所（特殊普通合伙）
福星惠誉房地产有限公司投资性房地产公允价值项目资产评估报告书8、资产评估师关注评估对象法律权属指导意见（试行）（中国注册会计师协会会协[2003]18号）；
9、资产评估价值类型指导意见（中国资产评估协会中评协[2007]189号）；
10、《企业会计准则第3号——投资性房地产》；
11、《以财务报告为目的的评估指南（试行）》；
12、《资产评估职业道德准则—独立性》（中国资产评估协会评协〔2012〕248号）；
13、房地产估价规范（GB/T50291一2015）。
（三）经济行为文件
委托方与北京北方亚事资产评估事务所（特殊普通合伙）就该项目签订的《资产评估业务约定书》。
（四）重大合同协议、产权证明文件
1、建设工程规划许可证；
2、国有土地使用权证；
3、武汉市商品房权属证明书（地下车位）；
4、其他相关资料。
（五）采用的取价标准
1、房屋完损等级评定标准；
2、武汉市房地产交易信息；
3、评估人员所掌握的有关本次评估的市场价格资料及实地勘察所获取的资料。
4、《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）、国家税务总局公告 2016年第 14号：国家税务总局关于发布《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》的公告
（六）参考资料及其他
1、评估基准日投资性房地产科目明细账；
2、《全国资产评估参数资料选编》；
3、《资产评估常用数据与参数手册》（第二版）；
北京北方亚事资产评估事务所（特殊普通合伙）
福星惠誉房地产有限公司投资性房地产公允价值项目资产评估报告书4、国家有关部门发布的统计资料、技术标准及价格信息资料；
5、其他资料。
七、评估假设
本项目评估假设分为前提假设、基本假设和具体假设。各项假设分述如下：（一）前提假设
1、交易假设：资产评估得以进行的一个最基本的前提假设，它是假定评估对象已经处在交易过程中，评估师根据待评估对象的交易条件等模拟市场进行估价。
2、公开市场假设：假设被评估资产拟进入的市场条件是公开市场。公开市场是指充分发达与完善的市场条件，指一个有自愿的买者和卖者的竞争性市场，在这个市场上，买者和卖者的地位是平等的，彼此都有获取足够市场信息的机会和时间，买卖双方的交易行为都是在自愿的、理智的，而非强制或不受限制的条件下进行的。
3、持续使用假设：持续使用假设首先设定被评估资产正处于使用状态，包括正在使用中的资产和备用的资产；其次根据有关数据和信息，推断这些处于使用状态的资产还将继续使用下去。
（二）基本假设
1、假设产权持有单位在未来所采用的会计政策和评估基准日所采用的会计政策在所有重要方面基本一致。
2、假设有关税赋基准和政策性收费等不发生重大变化。
3、假设无其他人力不可抗拒因素和不可预见因素对产权持有单位造成重大不利影响。
4、评估范围内的所有资产产权清晰，权属证书未来能够办理至福星惠誉名下。
5、本次评估基于项目所在地目前的房地产市场情况，对可预计销售价格进行了合理判断，但未考虑未来项目所在地房地产市场发生较大变化时对评估结果产生的影响。
北京北方亚事资产评估事务所（特殊普通合伙）
福星惠誉房地产有限公司投资性房地产公允价值项目资产评估报告书（三）具体假设
1、评估结论是以列入评估范围的资产按现有规模、现行用途不变的条件下，在评估基准日的市场价值的反映为假设条件。
2、根据委托方提供的“地下停车场车位租赁合同”，评估对象目前带租约出租给车位所在小区业主使用，租约期限均为20年，期满后由原租赁者继续免费使用，经评估人员现场查勘及调研，租赁合同本次评估视同销售。
如果上述各项假设条件不成立，将对评估结论产生重大影响。根据资产评估的要求，认定这些假设条件在评估基准日时成立，当未来经济环境发生较大变化时，资产评估师将不承担由于假设条件改变而推导出不同评估结论的责任。
八、评估方法
根据资产评估有关规定，遵循独立、客观、公正、科学的原则及其他一般公认的评估原则，我们对福星惠誉委估范围内的资产进行了必要的核实及查对，查阅了有关文件、资料，实施了我们认为必要的程序，在此基础上，根据资产评估目的和委估资产的具体情况，此次主要采用了市场法、收益法进行评估，具体说明如下：
（一）评估方法的选择
所谓投资性房地产，是《企业会计准则第 3号——投资性房地产》及其应用指南所称的投资性房地产，即企业为赚取租金或资本增值两者兼有而持的房地产。
根据《投资性房地产评估指导意见（试行）》中评协[2009]211号规定，执行不动产评估业务，应当根据评估对象特点、价值类型、资料收集情况等相关条件，分析市场法、收益法和成本法三种基本方法以及假设开发法、基准地价修正法等衍生方法的适用性，恰当选择评估方法。
本次评估投资性房地产，具有房地产开发投资收益，故不适宜采用成本法进行评估；根据各投资性房地产所在区域市场情况分别选择收益法和市场法进行评估。
1、选择理由主要有：
北京北方亚事资产评估事务所（特殊普通合伙）
福星惠誉房地产有限公司投资性房地产公允价值项目资产评估报告书（1）选择价值类型为市场价值；
（2）评估对象所在区域房地产交易市场活跃，可比案例资料收集便利，具备市场法评估的条件（金色华府地下车库、汉口春天地下车库、城市花园地下车库）。
（3）评估对象所在区域房地产交易市场不发达，但租赁市场活跃，信息资料易收集，不具备市场法评估条件但具备收益法评估的条件（汉口春天文体中心、城市花园营销中心）。
2、未选用评估方法理由：
（1）假设开发法适用于具有投资开发潜力的房地产，本次评估投资性房地产对象系已建成房屋，故本次评估不可采用假设开发法。
（2）成本法适用于既无收益又很少发生交易的房地产，而投资性房地产对象作为车库一种特殊的商业用房，有一定的收益，故不适宜用成本法进行估价。
因此本次评估根据投资性房地产所在市场特性分别采用市场法和收益法进行测算。
（二）评估方法
1、市场法是根据替代原则，将评估对象房地产与在近期已经发生了交易的类似房地产加以比较对照，并根据后者的成交价格，以及两者在交易情况、交易时间、所在区域条件以及评估对象个别因素等方面存在的差异大小，进行价格修正，以最终得到评估对象在评估基准日的正常市场价格的一种评估方法。
房地产价格=比较实例房地产价格×K1×K2×K3×K4
式中：K1：交易情况修正
K2：交易期日修正
K3：区域因素条件修正
K4：个别因素条件修正
2、收益法是在评估房地产价格时将预期的评估对象未来各期的净收益运用适当的资本化率折算到评估基准日的现值，并求其现值之和来确定房地产价格的方法。
V=A/r[1-1/（1+r）n]
式中：V－房地产现值；A－年净收益；r－报酬率（资本化率）；n－获取净
北京北方亚事资产评估事务所（特殊普通合伙）
福星惠誉房地产有限公司投资性房地产公允价值项目资产评估报告书收益的持续年限。
九、评估程序实施过程和情况
本评估事务所自接受委托后，选派资产评估人员，组成专门的资产评估项目团队，正式进驻产权持有单位开展评估工作，至最终出具评估报告，具体实施过程和情况如下：
具体过程如下：
（一）接受委托及进行评估准备
听取委托方介绍有关情况，明确评估目的，与委托方商定评估对象及评估范围，了解产权持有单位及评估对象的基本情况，分析评估风险，并接受项目委托；
表格、资产评估需提供资料清单，对资产评估申报工作及需提供的资料进行了详细的解释。
（二）拟定评估计划
根据本项目的具体情况，制定了资产评估操作方案和计划，拟定收集资料提纲。根据评估计划和评估方案，本评估事务所分别派出专门的评估人员执行本次评估任务。
（三）资产核实
在福星惠誉提供资料的基础上，评估人员对纳入评估范围内的资产进行了全面核实。核实内容主要为核实开发情况、完工程度、资产数量、产权、存放地点、管理制度及其他影响评估作价的重要因素。
（四）收集分析市场信息等评估资料
根据委托评估资产的实际状况和特点，通过多种途径搜集可比案例、询价，收集相关楼盘报价、近期公开刊物的有关价格信息、报价手册及互联网上的有关信息、定额标准、取费标准和有关调价文件、企业适用的税种、税率及享受的税收优惠政策等评估依据，以保证评估业务质量。
（五）评定估算
北京北方亚事资产评估事务所（特殊普通合伙）
福星惠誉房地产有限公司投资性房地产公允价值项目资产评估报告书评估小组对从现场调查收集的资料进行分析、预测、估算、汇总和撰写评估技术说明，在此基础上，对于收益法下的评估结果进行分析后，按照有关规定要求，最终撰写出评估报告送交内部审核。
（六）提交报告
经过内部审核三级审核和与委托方进行沟通后，由法定代表人对评估报告签发，最终完成正式评估报告提交委托方。
十、评估结论
根据国家有关资产评估的法律、法规和评估准则，本评估事务所本着独立、公正、科学、客观的原则，实施了必要的评估程序，以资产持续使用、公开市场和适当的假设为前提，采用收益法、市场法对福星惠誉投资性房地产“汉口春天”33个地下车位、“汉口春天”文体中心房地产、“城市花园”102个地下车位及营销中心办公楼、“金色华府”15个地下车位的价值进行了评估，最终确定上述投资性房地产在评估基准日所体现的市场价值63,707,153.00元，陆仟叁佰柒拾万柒仟壹佰伍拾叁元整，详见下表：
表四： 评估结果汇总表 单位：元
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|序号|小区名称|名称或内容|车位数量|建筑面积(m2)|评估价值|
|1|汉口春天|二期地下车位|33.00|*|3,434,574.00|
|2||三期文体中心|*|2184|19,001,700.00|
|3|城市花园|车位（有产权证）|12.00|*|1,973,244.00|
|4||车位（无产权证）|90.00|*|14,799,330.00|
|5||营销中心|*|1150|22,651,700.00|
|6|金色华府|车位（有产权证）|1.00|*|123,107.00|
|7||车位（无产权证）|14.00|*|1,723,498.00|
|合计|||150|3334|63,707,153.00|

北京北方亚事资产评估事务所（特殊普通合伙）
福星惠誉房地产有限公司投资性房地产公允价值项目资产评估报告书十一、特别事项说明
一、本评估结果是反映评估对象在本次评估目的下，根据公开市场原则确定的现行价格，没有考虑将来可能承担的抵押、担保和质押事宜，以及特殊的交易方可能追加付出的价格等对评估价值的影响，也未考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和其他不可抗力对资产价格的影响。当前述条件以及评估中遵循的持续经营原则等发生变化时，评估结果一般会失效；
二、本次评估是在独立、客观、公正的原则下由评估机构作出的，评估机构及参加本次评估的工作人员与委托方或其他当事人无任何利害关系，评估人员在评估过程中恪守职业道德和规范，并进行了充分的努力；
三、由委托方提供的与评估相关的行为文件、营业执照、产权证明文件、财务报表、会计凭证等，是编制本报告的基础；针对本项目，评估师进行了必要的、独立的核实工作，委托方应对其提供资料的真实性、合法性、完整性负责；
四、根据武汉市房产管理局发布武房产〔2003〕106号文《关于进一步明确房产交易与权属登记发证工作中有关问题的意见》，武汉市在售商品房项目中的“地下停车位”只要规划范围内、建筑层高在 2.2米以上、有构筑物、权属界址清晰的，均可以办理产权登记，由权利人领取《房屋所有权证》，但不能办理《土地使用权证》，不能进行产权交易。2010年以后，武汉市房产管理局停止办理“地下车位”产权登记。故本次评估范围内，有产权登记证的车位13个，无产权登记证的车位137个，本次评估未考虑其因无法取得权证而对价值产生的影响；
五、由于现行法规对小区配套设施的权属问题规定并不明确，国家暂未对配套设施的资产所有权、产权登记、交易转让等有明确规定，在目前无法办理产权证的前提下，根据“谁投资、谁受益”的原则，房地产开发企业对小区配套设施进行出租获得收益或协议转让使用权是目前房地产行业通行的做法。本次评估范围内的文体中心、营销中心均未提供权属证明，其建筑面积以委托方提供为依据，土地使用年限以委托方取得的原始土地使用权证为准，用途以现状用途为设定用途。若最终面积、剩余使用年限及用途与上述设定不一致，本报告应做相应调整或无效。
北京北方亚事资产评估事务所（特殊普通合伙）
福星惠誉房地产有限公司投资性房地产公允价值项目资产评估报告书六、评估师执行资产评估业务的目的是对评估对象价值进行估算并发表专业意见，对评估对象法律权属确认或发表意见超出评估师执业范围。评估过程中，评估人员已对被评估企业提供的评估对象法律权属资料和资料来源进行了必要的查验。本次评估主要是对委估资产在合法存在的前提下，对其价值进行评估，而非对委估资产完整产权的界定和确认；
七、评估师未对各种建、构筑物的隐蔽工程及内部结构（非肉眼所能观察的部分）做技术检测，评估师在假定产权持有单位提供的有关工程资料是真实有效的前提下，在未借助任何检测仪器的条件下，通过实地勘察做出判断；
八、对企业存在的可能影响资产评估值的瑕疵事项，在企业委托时未作特殊说明而评估人员执行评估程序一般不能获知的情况下，评估机构及评估人员不承担相关责任；
九、评估结论不考虑评估范围内未包括的负债及或有负债的影响。
十、报告中的分析、意见和结论只在报告阐明的假设前提和限制条件下有效，它们代表评估人员不带有偏见的专业分析、意见和结论；
十一、评估基准日后，若资产数量及作价标准发生变化，对评估结论造成影响时，不能直接使用本评估结论，须对评估结论进行调整或重新评估；
十二、本评估报告只能用于此次评估所载明的评估目的，因评估报告使用不当造成的后果与签字资产评估师及其所在的评估机构无关；
十三、本报告含有若干附件，附件构成本报告重要组成部分，与报告正文具有同等法律效力。
以上有关事项提请报告使用者特别关注。
十二、评估报告使用限制说明
一、本评估报告的评估结论是根据前述的原则、依据、评估假设、方法、程序得出的，并只有在上述原则、依据、评估假设存在的条件下方能成立；
二、本评估报告书及相应的评估结论系对委估资产于评估基准日市场价值的反映，只能用于评估报告载明的评估目的和用途；
北京北方亚事资产评估事务所（特殊普通合伙）
福星惠誉房地产有限公司投资性房地产公允价值项目资产评估报告书三、评估报告只能由评估报告载明的评估报告使用者使用；
四、本评估报告仅供委托方为本次评估目的所对应的经济行为使用。评估报告
书的所有权归评估机构所有，未征得本评估事务所同意，评估报告的内容不得被摘抄、引用或披露于公开媒体，法律、法规规定以及相关当事方另有约定的除外；
五、根据《资产评估准则—评估报告》的规定，本评估报告结论的有效使用期限为一年，有效期从评估基准日开始计算。即有效期自2017年6月30日起，至2018年6月29日止。
十三、评估报告日
评估报告日为资产评估师形成最终专业意见的日期，本评估报告日为二零一七年七月八日。
北京北方亚事资产评估事务所（特殊普通合伙） 资产评估师：
（签名并盖章）
（盖章）
资产评估师：
（签名并盖章）
中国.北京市 二零一七年七月八日
北京北方亚事资产评估事务所（特殊普通合伙）
福星惠誉房地产有限公司投资性房地产公允价值项目资产评估报告书附 件
一、资产评估结果汇总表及明细表
二、资产评估机构企业法人营业执照、资格证书及资产评估师资格证书复印件
三、福星惠誉房地产有限公司营业执照复印件
四、房屋权属证明书、土地使用权证、规划许可证等
五、委托方及产权持有单位承诺函
北京北方亚事资产评估事务所（特殊普通合伙）