新疆友好（集团）股份有限公司石河子市
商业项目可行性研究报告
一、石河子概况
(一)石河子地区简介
石河子垦区（兵团农八师、石河子市）地处天山北麓，准噶尔盆地南缘，师属农牧团场及厂矿分若干片块，散布在石河子、克拉玛依两市及沙湾、玛纳斯两县境内。东北部在玛纳斯县境内与兰洲湾乡及农六师新湖总场相接；南部由沙湾县山区直抵巴音郭楞蒙古自治州和静县界；西部在沙湾县西境与奎屯市相邻；西北部深入克拉玛依市境；
北部濒古尔班通古特大沙漠。总面积 7762平方千米，有耕地 1974平方千米，余为荒地、沙丘、碱地、河滩。
石河子市东以玛纳斯河床中心为界，与玛纳斯县为邻；北以石河子总场一、三分场的北界，东起夹河子水库西坝，西至总排干渠与蘑菇湖水库角相接处为界；西以石河子总场三分场、石河子农学院试验场和石河子乡的西界为界；南以总排干渠与两利渠交叉处到十户窑向东延伸至玛纳斯河床中心，即石河子乡南界为界；北、西、南三面与沙湾县环接。东西最大距离 19千米，南北最大距离 36.7千米，面积
460平方千米。城区东距自治区首府乌鲁木齐市 150千米。垦区总人口 62.44万人，其中男性 31.72万人，占总人口的50.8%；女性 30.72万人，占总人口的49.2%。少数民族 3.84万人，占总人口的6.1%；
汉族 58.61万人，占总人口的93.9%。
如图所示： 为石河子市所在地，石河子市位于新疆的北部，距乌鲁木齐市约 150公里。
(二) 2011年新疆维吾尔自治区各地、州、市主要经济指标排名 2011年新疆维吾尔自治区各地、州、市生产总值排序
2011年新疆维吾尔自治区各地、州、市社会消费品零售总额排序及在岗职工平均货币工资排序
(三)石河子垦区主要经济数据
石河子市历年生产总值和社会消费品零售总额
2012年石河子垦区地方生产总值实现 293.41亿元，分产业看：第一产业实现增加值71亿元，增长7.9%；第二产业实现增加值116.58亿元，增长20.6%；第三产业实现增加值 88.54亿元，增长16.4%。
2012年石河子市地方生产总值实现 208.19亿元，比上年增长
22%。2012年全年，石河子市实现社会消费品零售总额 64.98亿元，比上年增长24.1%。
2008年-2012年石河子垦区城镇人均可支配收入及增速
近年来石河子垦区城镇居民收入水平不断提高。2012年城镇居民人均可支配收入达到 20030元，比上年增长15.9%。
2012年石河子垦区居民消费价格指数表单位：%
2012年石河子垦区居民消费价格比上年上涨2.8%，其中，食品
价格上涨7.1%，烟酒价格上涨0.2%，衣着价格上涨0.9%，家庭设备用品及服务类上涨0.1%，娱乐教育文化用品及服务类下降0.7%，居住价格上涨0.4%。
城市居民可支配收入及人均消费支出
根据 2012年石河子国民经济和社会发展统计公报显示：2012年石河子垦区城镇居民人均可支配收入 20030元，比上年增长15.9%；
城市人均消费性支出 15545元，比上年增长22.8%。
由此可见，石河子的消费能力逐年增大，这对以零售百货为主营业务的友好集团来说是一个非常好的发展机会
通过对 2011年新疆维吾尔自治区各地、州、市生产总值、人均地区生产总值、社会消费品零售总额排名，以及 2012年石河子垦区生产总值、社会消费品零售总额、人均可支配收入等经济数据可以看出，石河子地区消费需求旺盛，在整个新疆维吾尔自治区内占有重要的地位。
(四)石河子市未来城市发展规划
1、城市发展方向
石河子市人民政府关于《石河子市城市总体规划(2004-2020年)》报告提出，作为国家级“园林城市”、联合国改善人类居住环境良好范例城市和首届中国人居环境奖的石河子市，将在未来的 15年内被打造成为综合实力较强，充满吸引力和竞争力，社会、经济、人口、资源、环境全面协调发展的现代化城市；成为经济繁荣、社会文明、交通便利、环境优美、适宜创业发展和生活居住的生态园林城市。
2、城市空间结构
石河子市城市用地扩展方式为：“工业北拓，生活南续，依托国道，优化东西，整合南缘”。规划结构为“双核、四片、多轴向发展”
的空间结构。
“双核”是指西部的市级商贸、文化、科技中心、交通枢纽和东部的市级行政、商务中心。“四片”是指西城片区、东城片区和南城片区、北泉镇生活片区。“多轴向发展”是指建立以西城片区为中心，依托南北子午路、石莫公路向南发展南居住区；以东城片区的经济技术开发区为中心，依托东七路及延伸线向北、向南发展北部工业园区、南生活区；依托东二、三路及东二路北延伸线向北发展生态休闲旅游带；依托 312国道，在北侧构建区域性的大型专业市场区；依托北三路交通、景观轴线，强化东西两片的联系。规划充分考虑了规划期内南部开发的可行性，将南子午路轴线和东七路跨北疆铁路和乌奎高速公路向南延伸。
二、项目情况说明
(一)项目简介
项目效果图
友好集团石河子市商业项目位于石河子市北三路，与友好集团已开设的友好超市相邻。该项目产权所有人为新疆乾瑞赢通投资有限责任公司，法定代表人：金萍。
双方合作的楼层为地下第一层至地上第三层，合计建筑面积为： 23495.27㎡（图纸建筑面积）。
地下第一层(商业)：5982.75㎡；
地上第一层(商业)：5851.84㎡；
地上第二层(商业)：5830.34㎡；
地上第三层(商业)：5830.34㎡。
项目合作方案：
1、合作方式：租赁
2、合同履行期限为 16年，项目交付时间为 2014年 7月 31日前，自 2014年 8月 1日起至 2015年 7月 31日为装修改造期。
3、本合同租金起算自 2015年 8月 1日至 2030年 7月 31日止。
4、租金方案：
首期含税租金单价为 1.00元/㎡/天，每三年递增10%，合同期间平均租金单价为 1.22元/㎡/天。
(二)项目区位示意图
如图所示： 为项目所在地，该项目位于石河子市北三路，地处城市发展的重点区域，地理位置良好，交通便利。
三、项目综合分析
(一)石河子市商业环境介绍
(二)项目周边 3公里辐射范围示意图
该项目周边 3公里范围内商住小区、政府机关、企事业单位较多。
上图所示红点为住宅小区标示，范围内人口基数较大，消费人数众多。
1.住宅小区：
四十一号小区、天富名城、六十三号小区、宏新花园、五十六号小区、景盛园、明珠新苑、银鑫苑、天合苑、六十四号小区、五十七号小区、万隆城、天富巨城、天富康城、五十号小区、凤凰嘉苑、东方花园、丽景别墅、阳光丽景、四十二号小区、绿都华庭、林海花苑、北新佳境、伯爵庄园、香格里拉园、玫瑰园、东苑群岛花园、东苑夏威夷、三十九号小区、三十八号小区、欧美花园、气象苑、绿苑、弘德园、时代花园、21小区美居苑、华域美居城、绿青花园、富祥花苑、二十二号小区、二十三号小区、东明新村、育才新村、二十五号小区、三十三号小区、成渝花园、四号小区
2.市政机关、企事业单位：
石河子市政府、石河子市统计局、石河子市开发区国税局、石河子工商局开发区分局、开发区派出所、农八师石河子市司法局、石河子国税局、石河子地税局稽查局、石河子市交警指挥中心、石河子市公安局城区分局、石河子市质监局、石河子市刑侦支队、石河子工商局城区分局、高等公路巡警支队石河子大队
3.教育机构：
石河子大学、石河子东方学校、石河子职业技术学院新校区、石河子市第二十二中学、石河子高中城、石河子第九中学、石河子第十六中学、石河子市第三中学、石河子市第二小学、石河子市第十中学、石河子第二中学
4.医疗卫生机构：
石河子开发区医院、石河子大学医学院第一附属医院、六建职工医院、石河子新城医院、天健医院
(三)项目周边交通环境示意图
该项目位于石河子市北三路，项目周边交通便利，数条公交线路可通达全城。
(四)项目竞争者示意图
(五)项目竞争者情况
1、时代广场
地上一层至地上五层，经营面积约 12642㎡。该商场位于石河子老城区中心，是石河子市规模较大、品牌较多的百货卖场，主要经营国内大众的服装品牌，该商场有一定的固定客源，对本项目造成一定的市场竞争的风险。
2、百花村购物中心
地下一层至地上五层，营业面积约 5504㎡，经营品牌属于
中低端品牌，该商场是石河子开业较早的商业卖场，在石河子市
大众认可度较高，客流量较大，但经营业态较为单一。
3.天宏服饰广场
经营面积约 24108㎡，地下第一层至地上第三层为低档服饰，地上第四层为影院及健身房。天宏服饰广场为零售经营，主要经营低档服饰等，因价格较低，吸引部分中低收入消费人群。
4.好家乡超市
地上一层至地上三层，经营面积约 2500㎡。好家乡超市地上一层为外租区，经营箱包、服饰为主，地上二层至地上三层为超市，超市货品较为齐全，客流量较大。
(六)项目 SWOT分析
1.优势
（1）城市整体环境的发展
石河子市是新疆北部重点发展的地区中心城市之一，近年来自治区政府加快石河子市区的建设速度，扩大城市规模，提高城市活力，完善城市综合服务功能，增强了城市综合竞争力和吸引力，带动了所属区域经济发展。随着石河子市的城市快速发展，商业市场的潜力逐步开发，为石河子市商业的发展提供了更广阔的发展空间。
（2）项目所在区域优势
本项目处于石河子市经济技术开发区，是石河子市目前发展的重点区域，周边政府机关、大型企事业单位、学校、医院众多，人流量较大，也为该项目的发展奠定了良好的消费基础。
（3）兵团城市居民的消费理念逐年提高
随着兵团城镇经济的不断发展，居民收入水平和消费水平不断提高，生活质量显著改善，兵团城镇居民生活消费方式与消费观念发生了一系列重大的变化，吃、穿、居住等条件和文化生活也得到了改善，中、高档消费品己逐渐进入居民家庭，消费理念逐年提高。
（4）城市缺乏业态丰富的综合购物中心
石河子市商业为数众多，较大的卖场有“百花村购物中心”、“时代广场”、“好家乡超市”等，但这些商业卖场经营的业态较为单一，管理较为混乱。随着近几年全国商业发展的趋势以及人们消费意识的改变，单一业态商业的局限性愈发明显，而业态丰富的综合性购物中心的发展越来越强势。因此该项目整体集合了百货、家电、餐饮、休闲娱乐等多种业态，并与友好超市形成联动互补，预计开业后将会吸引大量人流来此消费，同时也将成为石河子市标志性的购物中心。
（5）友好品牌优势
友好集团经过多年发展，于2012年在中国百货行业排名第28位，
商业零售位居西北第一，综合经济实力评比连年名列新疆商业流通领域首位；2013年跻身财富中国五百强第 466位，成为五家新疆上榜企业的唯一一家商业企业。友好集团自身的品牌优势已深入人心，截止 2014年 4月底，友好集团会员人数达到 666415人，有利于进一步缩短市场培育期。
2.劣势
（1）需要一定的市场培育期
本项目并未处于石河子市传统商圈内，新区发展需要一定培育时间，项目得到石河子市居民接受与认可也需要一定时间。
（2）停车位较少
由于本项目停车位较少，如按购物中心打造，在客流量较大的时段可能不能满足顾客对停车位的需求。
3.机会
（1）中央经济工作会议
2010年中央经济工作会议明确提出，把增加居民消费作为扩大内需的重点。国家促进经济增长大战略已从投资、出口转向内需拉动，社会消费品零售总额未来几年将会连年攀升。
（2）国家及乌鲁木齐十二五规划
2010年中共中央、国务院制定了国家十二五战略发展规划实施纲要，决定要举全国之力发展新疆，到 2015年，新疆人均地区生产总值将达到全国平均水平。随着新疆政策的深入落实和居民收入的不断提高，新疆的社会消费品零售总额将会呈现出飞速增长态势，新疆的零售业也将迎来新的发展机遇。
（3）新疆工作座谈会
2010年 5月中央召开新疆工作座谈会，就促进新疆跨越式发展
和实现新疆长治久安做出重大部署，通过“十二五”和“十三五”的十年奋斗，使新疆与全国一同实现全面建设小康社会。新疆将迎来跨越式的发展时期。
4.威胁
（1）竞争者较多
石河子市的商业较为集中，且百花村购物中心、时代广场、天宏服饰广场等商业已形成一定的规模，并且拥有固定客源，对该项目形成较大的竞争风险。
四、项目财务分析
该项目为地下第一层至地上第三层，总建筑面积合计为23495.27㎡（图纸建筑面积）。合同履行期限为 16年，项目交付时间为 2014年 7月 31日前，自 2014年 8月 1日起至 2015年 7月 31日为装修改造期。合同租金起算自 2015年 8月 1日至 2030年 7月 31日止。项目预算期 10年，投资金额 17646.65万元，预计第 3年开始盈利，项目静态投资回收期为 7.06年。
项目预测基于以下几个假设
1、该项目的经营业态将采用以百货经营为主。
2、商业零售收入预测指标，即第一年销售 24250万元，年递增为15%。
3、项目投资后，预计实现的销售及毛利率指标应大于或等于财务测算数，费用水平应控制在测算数以内才能达到项目预算结果。
4、该投资项目所需资金控制在预测范围内。
5、该项目在培育期内，友好集团的经营保持相对稳定。
6、资金来源：项目资金以贷款方式取得。
项目预算期：10年
（一）项目投资总额为： 17646.65万元
1、10年租金费用： 9656.35万元
2、装修改造投入： 7213.11万元
3、设备购置及消防费用： 380.00万元
4、电子设备购置： 97.19万元
5、营运资金： 300.00万元
（二）10年经营预测:
1、经营方面测算方法：
(1)以第一年销售 24250万元，年递增为15%。第 1-5年商品综合毛利率分别为12.50%、12.60%、12.70%、13.00%、13.50%，第 6-10年分别为14.00%、14.50%、14.50%、15.00%、15.00%进行预测；
(2)本测算未考虑除商业零售外的其它经营模式收入及毛利等。
2.费用方面测算方法：
(1)折旧和长摊：其中电子设备以 3年折旧期，残值率为5%的方法计提折旧，年折旧为 24.57万元，空调以 15年折旧期，残值率为5%的方法计提折旧，年折旧为 0.24万元。房屋改造，消防、监控设施等长期摊销以 3年或 15年期限进行摊销，前三年每年摊销额为 532.87万元，第四至第十年每年摊销额为 499.54万元。
(2）工资、福利及社保：首年工资费用 319.48万元，之后年工资费用逐年增长3%进行测算。
（单位：万元）
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|-|-|-|-|-|-|
|项目|第 1 年|第 2 年|第 3 年|第 4 年|第 5 年|
|工资|319.48|329.06|338.93|349.10|359.57|
|工会经费||||||
||21.00|11.52|11.86|12.22|12.59|
|及职教费||||||

||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
|五险一金|123.96|127.68|131.51|135.45|139.51||
|合计|464.43|468.25|482.30|496.77|511.67||
|项目|第 6 年|第 7 年|第 8 年|第 9 年|第 10 年|合计|
|工资|370.36|381.47|392.92|404.70|416.84|3662.43|
|工会经费|||||||
||12.96|13.35|13.75|14.16|14.59|138.00|
|及职教费|||||||
|五险一金|143.70|148.01|152.45|157.02|161.74|1421.02|
|合计|527.02|542.83|559.12|575.89|593.17|5221.46|

(3)水电费：按 100元/年/㎡预测
|||||
|-|-|-|-|
||||第 1-10 年|
||面积（㎡）|单价（元/㎡）||
|水电费|||（万元/年）|
||23500|100.00|235|

(4)采暖费：按 22元/年/㎡，年费用 51.70万元，员工采暖费年费用按 92人测算，年费用 7.59万元。
(5)财务费用：信用卡手续费：以项目商业销售预测数及信用卡占销售比重27.5%为依据测算。
3.利润方面：
第一年销售预测为 24250万元。
4、项目静态投资回收期为 7.06年。
五、结论
该项目整体集百货、家电、餐饮、动漫城及影院为一体，并且与已开设的友好超市形成相互联动，将会形成一个复合多种经营业态的综合性购物中心。该项目整体开业后将填补石河子市无大型综合性购物中心的空白，会为石河子市的消费者带来新的时尚消费体验，该项目也将会成为石河子市地标性的综合购物中心。
该项目预计于 2014年 7月 31日前进行交付，现经友好集团财务等部门的测算，该项目预计总投资 17,646.65万元（项目财务预算期为 10年），第 3年可盈利，项目静态投资回收期为 7.06年。
经过友好集团总经理办公例会研究，一致认为该项目符合友好集团积极拓展主营业务的战略发展规划，并且该项目的开设将扩大友好集团整体商业规模，也将对石河子地区乃至全疆商业产生巨大影响力，为石河子地区商贸业的发展注入新鲜血液，为石河子市商业圈的发展和商贸业的优化升级提供强有力的支持。同时该项目的开设也会为友好集团的商业发展奠定更加坚实稳固的基础，从而加强友好集团在新疆乃至西北地区商业的领跑地位，实现友好集团“打造百年友好，成就友好品牌”的美好愿望。
新疆友好(集团)股份有限公司 2014年 6月 21日