普宁市恒大房地产开发有限公司股东全部权益价值评估普宁市恒大房地产开发有限公司
拟进行股权转让涉及的该公司股东
全部权益价值评估报告
亚评报字【2015】54号
北京亚太联华资产评估有限公司
二Ｏ一五年五月十六日
北京亚太联华资产评估有限公司 地址：北京市西城区车公庄大街9号B2座1402 邮编：100044
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普宁市恒大房地产开发有限公司股东全部权益价值评估评估报告目录
声明
........................................................................................................................................................... 1一、委托方、被评估单位以及其他评估报告使用者概况
................................................... 4二、评估目的
................................................................................................................................... 10三、评估对象和评估范围
............................................................................................................ 10四、价值类型及其定义
.................................................................................................................. 11五、评估基准日................................................................................................................................ 11六、评估依据
.................................................................................................................................... 11七、评估方法
................................................................................................................................... 13八、评估程序实施过程和情况
................................................................................................... 16九、评估假设
................................................................................................................................... 17十、评估结论
................................................................................................................................... 18十一、特别事项说明
..................................................................................................................... 19十二、评估报告使用限制说明
................................................................................................... 20十三、评估报告日
.......................................................................................................................... 21评估报告附件
一、普宁市恒大房地产开发有限公司股东会决议《普恒字〔2015〕0501号》二、被评估单位审计报告
三、委托方和被评估单位企业法人营业执照复印件
四、评估对象涉及的主要权属证明资料
五、委托方及相关当事方承诺函
六、评估机构企业法人营业执照及评估资格证书复印件
七、签字注册资产评估师资格证书复印件
八、资产评估结果汇总表及评估明细表
北京亚太联华资产评估有限公司
普宁市恒大房地产开发有限公司股东全部权益价值评估声 明
为使评估报告使用者合理理解并恰当使用本评估报告，我们特声明如下：
一、我们在执行本次评估业务过程中，遵循相关法律、法规和资产评估准则的规定，恪守独立、客观、公正的原则，根据我们在执业过程中收集的资料，形成了本评估报告；
评估报告陈述的内容是客观的，我们对评估结论的合理性承担相应的法律责任。
二、评估对象所涉及的资产、负债清单及评估所需资料由委托方及相关当事方提供并签章确认；提供必要的资料并保证其真实性、合法性、完整性，恰当使用评估报告是委托方及相关当事方的责任。
三、我们已对评估对象及其所涉及资产进行了现场调查，并对其法律权属状况给予了必要的关注和查验。但本评估报告不具有对评估对象及其所涉及资产法律权属确认、发表意见或提供保证的能力。
四、评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设和限定条件的限制，评估报告使用者应当充分关注评估报告中载明的假设、限定条件、特别事项和使用限制等内容。
五、对可能存在影响评估结论的瑕疵事项，在委托方及相关当事方未做出说明而评估人员根据专业经验不能获悉的情况下，评估机构及签字注册资产评估师不承担责任。
六、我们对评估对象的价值进行估算并发表意见，是经济行为实现的参考依据，并不承担相关当事人决策的责任；评估结论不应被认为是评估对象可实现价格的保证。
七、本评估报告仅供评估报告使用者在评估结论有效期限内用于评估报告中载明的评估目的，因使用不当造成的后果与本评估机构及签字注册资产评估师无关。
八、我们具备执行本次评估业务所需的执业资质和相关专业评估经验。评估报告中已披露利用其他机构报告的情形。
九、我们与评估报告中的评估对象没有现存或预期的利益关系；与委托方及相关当事方没有现存或者预期的利益关系，对委托方及相关当事方不存在偏见。
北京亚太联华资产评估有限公司
普宁市恒大房地产开发有限公司股东全部权益价值评估普宁市恒大房地产开发有限公司
拟进行股权转让涉及的该公司股东
全部权益价值评估报告摘要
亚评报字【2015】54号
北京亚太联华资产评估有限公司接受贵公司的委托，对普宁市恒大房地产开发有限公司拟进行股权转让涉及的该公司股东全部权益在评估基准日2015年3月31日的市场价值进行了评估。现将评估情况及评估结果简要报告如下：
评估目的：确定普宁市恒大房地产开发有限公司股东全部权益价值，为其拟进行的股权转让行为提供价值参考。
评估对象：普宁市恒大房地产开发有限公司股东全部权益。
评估范围：普宁市恒大房地产开发有限公司申报的经审计后资产和负债。
评估基准日：2015年3月31日。
价值类型：市场价值。
评估方法：资产基础法
评估结论：
在评估基准日2015年3月31日，普宁市恒大房地产有限公司申报评估的资产总额为35,431.01万元，负债12,627.86万元，净资产22,803.15万元；评估值总资产为35,908.74万元，负债12,627.86万元，净资产23,280.88万元。与经审计后的账面值比较，总资产评估增值477.73万元，增值率为1.35%，净资产评估增值477.73万元，增值率为2.10%。资产评估结果汇总表如下，评估结果的详细情况见资产评估明细表。
资产评估结果汇总表
评估基准日：2015年3月31日 金额单位：人民币万元
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|项 目||账面价值|评估价值|增减值|增值率(%)|
|||A|B|C=B-A|D=C/A×100%|
|1|流动资产|35,235.22|35,702.76|467.54|1.33|
|2|非流动资产|195.79|205.98|10.19|5.20|
|3|其中：可供出售金融资产|-|-|-||
|4|持有至到期投资|-|-|-||
|5|长期应收款|-|-|-||
|6|长期股权投资|-|-|-||

北京亚太联华资产评估有限公司
普宁市恒大房地产开发有限公司股东全部权益价值评估 7
投资性房地产
- - -
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|8|固定资产|48.12|58.31|10.19|21.18|
|9|在建工程|-|-|-||
|10|工程物资|-|-|-||
|11|固定资产清理|-|-|-||
|12|生产性生物资产|-|-|-||
|13|油气资产|-|-|-||
|14|无形资产|-|-|-||
|15|开发支出|-|-|-||
|16|商誉|-|-|-||
|17|长期待摊费用|-|-|-||
|18|递延所得税资产|147.67|147.67|-|-|
|19|其他非流动资产|-|-|-||
|20|资产总计|35,431.01|35,908.74|477.73|1.35|
|21|流动负债|12,627.86|12,627.86|-|-|
|22|非流动负债|-|-|-||
|23|负债总计|12,627.86|12,627.86|-|-|
|24|净资产（所有者权益）|22,803.15|23,280.88|477.73|2.10|

普宁市恒大房地产开发有限公司所申报的资产与负债，业经亚太(集团)会计师事务所（特殊普通合伙）深圳分所出具（亚会B专审字（2015）057号）审计报告。
评估报告使用者应充分考虑评估报告正文中描述的评估报告成立的前提、假设条件、特别事项及使用限制等对评估结论的影响。
本评估报告仅供委托方及评估报告中列示的其他使用者为本次评估目的参考使用。
除法律、法规规定以及相关当事方另有约定外，未经本评估机构及签字注册资产评估师同意，评估报告的全部或部分内容不得被摘抄、引用或披露于任何公开媒体。
本评估结论的使用有效期为一年，即自评估基准日 2015年 3月 31日起至 2016年3月30日止。
重要提示：以上内容摘自评估报告正文，欲了解本评估项目的详细情况和合理理解评估结论，应当阅读评估报告正文。
北京亚太联华资产评估有限公司
普宁市恒大房地产开发有限公司股东全部权益价值评估普宁市恒大房地产开发有限公司
拟进行股权转让涉及的该公司股东
全部权益价值评估报告
亚评报字【2015】54号
普宁市恒大房地产开发有限公司：
北京亚太联华资产评估有限公司接受贵公司的委托，根据有关法律、法规和资产评估准则、资产评估原则，采用资产基础法，实施了必要的评估程序，对普宁市恒大房地产开发有限公司拟进行股权转让涉及的该公司股东全部权益在评估基准日 2015年 3月31日的市场价值进行了评估。我们的评估是在委托方及相关当事方提供评估所需资料真实、合法、完整、有效的前提下，以我们现有的专业经验、技术水平和能力所做出的一种专业性估值意见。遵守相关法律、法规和资产评估准则，对评估对象在评估基准日特定目的下的价值进行分析、估算并发表专业意见，是注册资产评估师的责任；提供必要的资料并保证所提供资料的真实性、合法性、完整性，恰当使用评估报告是委托方和相关当事方的责任。现将资产评估情况及评估结果报告如下：
一、委托方、被评估单位以及其他评估报告使用者概况
（一）本次资产评估的委托方和被评估单位均为普宁市恒大房地产开发有限公司（简称“恒大房地产”）
1、注册地址：普宁市流沙西街道赤水坛头片环城南路南侧
2、法定代表人：陈育义
3、注册资本：2600万元
4、实收资本：2600万元
5、企业性质：有限公司
6、成立时间：2009年10月14日
7、注册号：445281000014402
8、经营范围：房地产开发（凭有效的资质证书经营）。
9、企业概况：公司于2009年10月由黄丰城、陈岳华各出资400万元设立，于2009年11月26日，由普宁市鸿城贸易有限公司以800.00万元分别收购黄丰城和陈岳华所持有的恒大房地产全部股权，股权变更后，恒大房地产成为普宁市鸿城贸易有限公司的全
资子公司。2009年11月30日，鸿城贸易与恒大地产签订《投资协议》，作价1.2亿元，
北京亚太联华资产评估有限公司
普宁市恒大房地产开发有限公司股东全部权益价值评估向恒大地产进行实物增资。同日，鸿城贸易将该宗地过户到恒大地产名下，恒大地产取得普府国用（2009）第特01943号土地使用权证。
2012年12月14日，取得中华人民共和国房地产开发企业资质证书（粤[普宁]房开证字第0000015号）有效期至2015年12月31日。
10、历史沿革及股权状况：
公司于2009年10月由黄丰城、陈岳华共同出资设立，初始注册资本800.00万元，黄丰城出资 400.00万元，占公司注册资本的50%，陈岳华出资 400.00万元，占注册资本的50%，股东及股权比例如下：
||
|-|
|出资额（万元）|
|400.00|
|400.00|
|800.00|

2009年11月26日，股东黄丰城、陈岳华将其持有的公司100%股份转让给普宁市鸿城贸易有限公司（以下简称“鸿城贸易”），股东及持股比例如下：
||
|-|
|出资额（万元）|
|800.00|
|800.00|

2009年 12月 8日，鸿城贸易以土地使用权对公司进行增资 1,800.00万元，增资后公司注册资本变更为2,600.00万元，股东及持股比例如下：
||
|-|
|出资额（万元）|
|2,600.00|
|2,600.00|

2009年 12月 8日，鸿城贸易与广东雷伊（集团）股份有限公司（以下简称“雷伊公司”）签订了《股权转让协议》。经双方协商同意，鸿城贸易将持有的公司100%股权转让给雷伊公司。2009年12月31日完成了工商变更登记手续，公司成为雷伊公司全资子公司，股东及持股比例如下：
||
|-|
|出资额（万元）|
|2,600.00|
|2,600.00|

12、近三年的财务和经营状况
近三年主要财务指标
北京亚太联华资产评估有限公司
普宁市恒大房地产开发有限公司股东全部权益价值评估金额单位：人民币万元
||||
|-|-|-|
|2015年3月31日|2014年12月31日|2013年12月31日|
|35,431.01|34,679.11|37,580.23|
|22,803.15|22,278.72|19,302.31|
|35.64%|35.76%|48.64%|
|2015年1－3月|2014年度|2013年度|
|3,264.29|17,915.35|14,845.88|
|524.43|2,976.41|2,520.54|
|8,141.78|7,617.35|4,640.94|
|30.87%|36.18%|35.58%|
|2.01%|11.00%|8.91%|
|2.33%|6.07%|13.97%|

被评估单位 2012年、2013年、2014年和评估基准日的会计报表经亚太（集团）会计师事务所有限公司审计，并发表了无保留审计意见。
13、执行的主要会计政策
（1）会计期间：采用公历年制，即每年1月1日至12月31日为一个会计年度。
（2）记账本位币：以人民币为记账本位币。
（3）记账基础和计量属性
以权责发生制为记账基础。在对会计要素进行计量时，一般采用历史成本法，如所确定的会计要素金额能够取得并可靠计量，则对个别会计要素采用重置成本、可变现净值、现值、公允价值计量。
（4）现金等价物的确定标准
在编制现金流量表时，将同时具备期限短（一般是指从购买日起三个月内到期）、流动性强、易于转换为已知金额的现金、价值变动风险很小的投资，确定为现金等价物。
（5）应收款项
期末如果有客观证据表明应收款项（包括应收账款、应收票据、其他应收款、长期应收款等）发生减值，则将其账面价值减记至可收回金额，减记的金额确认为资产减值损失，计入当期损益。
预付帐款以预付款项的性质为风险特征，如果为购买货物或设备支付的预付款，在
未到约定的交货期之前，或者已经交货但未进行结算的合同，不计提坏帐准备；在合同
对方未按期交货且超过订立合同时间一年以上时，按照应收帐款的风险特征计提坏帐准
北京亚太联华资产评估有限公司
普宁市恒大房地产开发有限公司股东全部权益价值评估备。为建设工程支付的预付款，在未足额支付全部价款以及预期能够取得建设工程所有权的情况下，不计提坏帐准备。
对与集团内部单位之间发生的应收款项，根据预计可能发生的坏账损失，计提相应的坏账准备。
期末对于单项金额重大的应收款项单独进行减值测试。如有客观证据表明其发生了减值的，根据其未来现金流量现值低于其账面价值的差额，确认减值损失，计提坏账准备。
单项金额重大是指：应收款项余额前五名或占应收账款余额10％以上的款项之和。
对于期末单项金额非重大的应收款项，可以单独进行减值测试；单独测试未发生减值的应收款项（包括单项金额重大和不重大的应收款项），再包括在具有类似信用风险特征的应收款项组合中，按这些应收款项组合在期末余额的一定比例计算确定减值损失，计提坏账准备。
除已单独计提减值准备的应收款项外，公司根据以前年度与之相同或相类似的、具有应收款项按账龄段划分的类似信用风险特征组合的实际损失率为基础，结合现时情况确定以下坏账准备计提的比例：
账 龄 应收账款计提比例(%)
1年以内（含1年）
2%
1－2年
10%
2－3年
50%
3－5年
80%
5年以上
100%
（6）存货
①存货分类为开发成本、开发产品、低值易耗品等。
②发出存货的计价方法
存货发出采用加权平均法计价。
③存货可变现净值的确定依据及存货跌价准备的计提方法
期末对存货进行全面清查后，按存货的成本与可变现净值孰低提取或调整存货跌价准备。
存货可变现净值系根据恒大房地产在正常经营过程中，以估计售价减去估计完工成本及销售所必须的估计费用后的价值。
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普宁市恒大房地产开发有限公司股东全部权益价值评估以前减记存货价值的影响因素已经消失的，减记的金额予以恢复，并在原已计提的存货跌价准备金额内转回，转回的金额计入当期损益。
④存货的盘存制度：采用永续盘存制。
⑤低值易耗品的摊销方法：低值易耗品于其领用时采用一次性摊销法摊销。
（7）固定资产
①固定资产确认条件
固定资产指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的，使用寿命超过一个会计年度的有形资产。固定资产以实际成本进行初始计量。当与该固定资产有关的经济利益很可能流入企业，且该固定资产资产的成本能够可靠地计量时，确认固定资产。
②各类固定资产折旧年限和年折旧率如下：
|||
|-|-|
|折旧年限（年）|残值率|
|35年|5.00%|
|8年|5.00%|
|10年|5.00%|
|5年|5.00%|

③固定资产的减值测试方法、减值准备计提方法
资产负债表日判断固定资产是否存在可能发生减值的迹象。如果存在资产市价持续下跌，或技术陈旧、损坏、长期闲置等减值迹象的，则估计其可收回金额。可收回金额的计量结果表明，固定资产的可收回金额低于其账面价值的，将固定资产的账面价值减记至可收回金额，减记的金额确认为资产减值损失，计入当期损益，同时计提相应的固定资产减值准备。固定资产减值损失一经确认，在以后会计期间不再转回。
④融资租入固定资产的认定依据、计价方法
如果与某项租入固定资产有关的全部风险和报酬实质上已经转移，恒大房地产认定为融资租赁。融资租入固定资产需按租赁开始日租赁资产的公允价值与最低租赁付款额现值两者中的较低者，加上可直接归属于租赁项目的初始直接费用，作为租入资产的入账价值，将最低租赁付款额作为长期应付款的入账价值，其差额作为未确认融资费用。未确认融资费用采用实际利率法在租赁期内分摊。融资租入固定资产采用与自有固定资产相一致的折旧政策计提租赁资产折旧。
（8）收入
①销售商品收入
企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；企业既没有保留通常与所
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普宁市恒大房地产开发有限公司股东全部权益价值评估有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施有效控制；收入的金额能够可靠地计量；相关的经济利益很可能流入企业；相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量。
②提供劳务收入
对在同一会计年度内开始并完成的劳务，于完成劳务时确认收入；如果劳务的开始和完成分属不同的会计年度，则在提供劳务交易的结果能够可靠估计的情况下，于期末按完工百分比法确认相关的劳务收入。
③让渡资产使用权收入
让渡资产使用权收入包括利息收入和使用费收入等；利息收入金额，按照他人使用恒大房地产货币资金的时间和实际利率计算确定；使用费收入金额，按照有关合同或协议约定的收费时间和方法计算确定。
（9）递延所得税资产/递延所得税负债
公司所得税采用资产负债表债务法进行所得税核算。
公司在取得资产、负债时即确定其计税基础；在资产负债表日，以资产负债表为基础，相关的资产、负债的账面价值与税法规定的计税基础存在差异的，按照税法的规定计算确认所产生的递延所得税资产或递延所得税负债，并将其影响数计入当期的所得税费用。
公司以很可能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额为限，确认由可抵扣暂时性差异产生的递延所得税资产。
除所得税准则中明确规定可不确认递延所得税负债的情况以外，公司对于所有的应纳税暂时性差异均应确认相关的递延所得税负债。
（10）税项
税种 税率 计税依据
营业税 5% 房产销售收入或物业出租收入城建税 7% 流转税
教育费附加 3%、2% 流转税
土地增值税 30%-60% 增值额，按超率累进税率企业所得税 25% 应纳税所得额
（二）其他评估报告使用者
除本次评估的委托方和被评估单位以外，还包括法律、法规规定的其他报告使用者。
北京亚太联华资产评估有限公司
普宁市恒大房地产开发有限公司股东全部权益价值评估二、评估目的
根据普宁市恒大房地产开发有限公司股东会决议《普恒字〔2015〕0501号》，恒大房地产拟进行股权转让，需确定恒大房地产股东全部权益价值，特委托评估机构对该公司申报的经审计后资产及负债进行评估。
本次资产评估的目的是：通过对恒大房地产申报的经审计后资产及负债进行评估，以确定恒大房地产股东全部权益价值，为其拟进行的股权转让行为提供价值参考。
三、评估对象和评估范围
（一）评估对象
评估对象为恒大房地产股东全部权益。
（二）评估范围
评估范围为恒大房地产申报的经审计后资产及负债，具体包括：流动资产、固定资产、递延所得税资产和流动负债等。详见下表：
金额单位：人民币万元
|||||
|-|-|-|-|
|科目名称|账面价值|科目名称|账面价值|
|一、流动资产合计|35,235.22|四、流动负债合计|12,627.86|
|货币资金|532.67|应付账款|228.50|
|应收账款|6,961.92|预收账款|10.00|
|预付账款|1,864.49|应付职工薪酬|10.01|
|其他应收款|13,134.60|应交税费|3,154.19|
|存货|12,741.54|其他应付款|9,225.16|
|二、非流动资产合计|195.79|||
|固定资产|48.12|五、非流动负债合计||
|递延所得税资产|147.67|六、负债合计|12,627.86|
|三、资产总计|35,431.01|七、净资产（股东全部权益）|22,803.15|

评估对象和评估范围与企业申报评估的对象和范围一致，且业经委托方和被评估单位确认。具体范围以恒大房地产申报的评估明细表为准。
纳入评估范围的资产及负债业经亚太（集团）会计师事务所有限公司审计并出具了无保留意见的审计报告（亚会B专审字（2015）057号）。
（三）对企业价值影响较大的主要资产的法律权属状况、经济状况和物理状况本次评估范围中的主要资产为开发产品和固定资产，实物类资产基准日使用状况良
好。主要资产情况如下：
1、存货－开发产品：企业现有房屋建筑为建成未售开发产品，位于普宁市环城南
北京亚太联华资产评估有限公司
普宁市恒大房地产开发有限公司股东全部权益价值评估路。占地面积约 3万平方米，建筑面积约 16万平方米，项目由 7栋 25-26层高层建筑和2栋8层住宅楼、1栋7层公寓及商业配套房以及地下室2层组成，已出售约80%，剩余8套普通住宅、85套公寓、81套非普通住宅、62套商铺及351个车位未售。
该宗地位于普宁市流沙西街道赤水村坛头片，总面积 27108.5平方米。证载使用年限至 2076年 11月 30日。宗地用途是普通商品住房用地，位于普宁市区，商业中心的边缘，距离商业中心 10分钟车程，交通便利，前面是环城南路国道 324线。宗地形状近似矩形，临街宽约200米，深度约150米，东南侧为流沙新河源头溪流。
根据建设工程规划许可证（建字第[2011]035号），分地面建筑和地下室贰层，贰层地下室主要用作车库。地面建筑已取得商品房预售许可证，车位未能办理预售许可证。
2、设备类资产：设备类资产分为车辆和电子设备。申报设备购置于2010－2013年，车辆为两辆丰田乘用车，主要电子设备为各型号电脑、空调、打印机、复印机和办公家具等。主要位于恒大房地产公司办公楼及各部室内。
（四）被评估单位申报的账面记录或者未记录的无形资产类型、数量、法律权属状况等。
被评估单位本次评估未申报有账面记录或未记录的无形资产。
（五）被评估单位申报的表外资产的类型、数量
被评估单位本次评估未申报有表外资产，且承诺不存在表外资产。
（六）引用其他机构出具的报告结论所涉及的资产类型、数量和账面金额（或者评估值）
本次评估，不存在引用其他机构出具报告结论的情况。
四、价值类型及其定义
根据本次评估目的，结合评估对象的特点，确定本次评估的价值类型为市场价值。
市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。
采用市场价值类型的理由是市场价值类型与其他价值类型相比，更能反映交易双方的公平性和合理性，使评估结果能满足本次评估目的之需要。
五、评估基准日
本项目评估基准日是2015年3月31日。
此评估基准日由委托方遵循尽可能接近评估目的实现日、与会计报表日保持一致等
原则确定，并且与《资产评估业务约定书》中约定的评估基准日和审计基准日一致。
北京亚太联华资产评估有限公司
普宁市恒大房地产开发有限公司股东全部权益价值评估本次评估所有资产均为评估基准日实际存在的资产，资产状况均为评估基准日实际存在的状况，取价标准均为评估基准日有效的价格标准。
六、评估依据
评估机构及评估人员在评估过程中主要遵守以下依据（包括但不限于）：
（一）经济行为依据
普宁市恒大房地产开发有限公司股东会决议《普恒字〔2015〕0501号》
（二）法律、法规依据
1、《中华人民共和国公司法》；
2、《中华人民共和国城市房地产管理法》；
3、商务部、国家发展和改革委员会、公安部、环境保护部令 2012年第 12号公布《机动车强制报废标准规定》（自2013年5月1日起施行新规定）；
4、《中华人民共和国企业所得税法》（中华人民共和国第十届全国人民代表大会第五次会议于2007年3月16日通过）；
5、《中华人民共和国企业所得税法实施条例》（2007年 11月 28日国务院第 197次常务会议通过）。
（三）准则依据
1、《资产评估准则－基本准则》；
2、《资产评估职业道德准则－基本准则》；
3、《资产评估职业道德准则－独立性》；
4、《资产评估准则－评估报告》；
5、《资产评估准则－评估程序》；
6、《资产评估准则－业务约定书》；
7、《资产评估准则－工作底稿》；
8、《资产评估准则－机器设备》；
9、《资产评估准则－不动产》；
10、 《资产评估准则－企业价值》；
11、《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》；
12、《资产评估价值类型指导意见》；
13、《企业会计准则》。
（四）权属依据
北京亚太联华资产评估有限公司
普宁市恒大房地产开发有限公司股东全部权益价值评估1、土地使用权证；
2、证机动车行驶证；
3、房屋预售许可证；
4、重大合同、协议及设备购置发票等。
（五）取价依据
1、《资产评估常用方法与参数手册》；
2、机电产品价格信息查询系统（2014）；
3、《房屋完损等级评定标准》建设部；
4、建设部《全国统一建筑工程工期定额》（2000年）；
5、《房地产估价规范》(GB/T50291-1999)；
6、委托方提供的有关工程图纸、合同、协议、预（决）算等资料；
7、市场询价资料；
8、同花顺资讯金融终端；
9、委托方的历史及现行价格资料；
10、 委托方提供的会计账册及会计凭证等有关财务资料、财务会计经营方面的资料；
11、评估人员现场勘察的详细记录和在日常执业中收集到的资料。
（六）其他参考依据
1、被评估单位提供的资产清单和评估申报表；
2、评估基准日审计报告（亚会B专审字（2015）057号）；
3、委托方及被评估单位出具的有关声明、承诺等。
七、评估方法
（一）评估方法简介
按照《资产评估准则》和有关评估法规规章的规定，评估方法一般有市场法、收益法和资产基础法等三种方法。
企业价值评估中的市场法，是指将评估对象与可比上市公司或者可比交易案例进行比较，确定评估对象价值的评估方法。市场法常用的两种具体方法是上市公司比较法和交易案例比较法。
企业价值评估中的收益法，是指将预期收益资本化或者折现，确定评估对象价值的评估方法。收益法常用的具体方法包括股利折现法和现金流量折现法。
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普宁市恒大房地产开发有限公司股东全部权益价值评估企业价值评估中的资产基础法，是指以被评估企业评估基准日的资产负债表为基础，合理评估企业表内及表外各项资产、负债价值，确定评估对象价值的评估方法。
（二）本次评估采用的方法
1、市场法适用性分析
《资产评估准则－企业价值》第三十三条规定：“注册资产评估师应当根据所获取可比企业经营和财务数据的充分性和可靠性、可收集到的可比企业数量，恰当考虑市场法的适用性”。
市场法具有评估角度和评估途径直接、评估过程直观、评估数据直接取材于市场、评估结果说服力强的特点。但由于在国内公开交易市场及上市公司中很难找到在业务结构、企业规模、市场地位、资产配置和使用情况、现金流、增长潜力和风险等方面与评估对象相类似的三个以上可比企业，因此本评估项目不适宜采用市场法进行评估。
2、收益法适用性分析
按照《资产评估准则—企业价值》的规定，注册资产评估师应当结合企业的历史经营情况、未来收益可预测情况、所获取评估资料的充分性，恰当考虑收益法的适用性。
收益法使用通常具备的三个条件是：投资者在投资某个企业时所支付的价格不会超过该企业未来收益的折现值；能够对企业未来收益进行合理预测；能够对与企业未来收益的风险程度相对应的收益率进行合理估算。
恒大房地产主要从事房地产开发，本项目仅剩20%尾盘未售，后续又无土地储备，所以，不适合采用收益法进行评估。
3、资产基础法适用性分析
资产基础法是以资产负债表为基础，从资产成本的角度出发，以各单项资产及负债的市场价值（或其他价值类型）替代其历史成本，并在各单项资产评估值加和的基础上扣减负债评估值，从而得到企业股东全部权益的价值。
委估资产可根据财务资料和构建资料等确定其数量，还可通过现场勘查核实其数量。委估资产的重置价格可从其市场中获取。因此本评估项目适宜采用资产基础法评估。
根据以上分析结合本次评估目的，采用资产基础法进行评估。
1、资产基础法评估介绍
（1）流动资产的评估
①货币类资产：对库存现金以经过清查核实后的账面值作为评估值；对银行存款主要通过核对银行对账单、函证、余额调节、抽查记账凭证等程序进行清查核实，以经过
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普宁市恒大房地产开发有限公司股东全部权益价值评估清查核实后的账面值作为评估值，
②债权类资产：评估人员根据企业提供的各科目债权类资产评估明细表，通过查阅账簿和记账凭证，查阅相关合同协议、发询证函或采用相关替代程序进行核实；通过对其核算内容、账龄、业务性质及债务人资信、经营状况、历史往来状况等因素分析的基础上综合判断各该款项的可收回资产或权益的金额，据以确定评估值。对于计提的坏账准备，采用与审计一致的口径，按账龄预估风险损失。预付帐款中的小区物业装修工程30万元和其他应收款城市基础设施配套费479200.00元评估为零。
③存货类资产：存货主要为开发产品，且已达到可使用状态。评估人员根据企业提供的存货评估明细表，在企业全面盘点的基础上，实施了抽查盘点，并核实存货的楼层分布状况。对住宅和公寓类住房以市价法为基础进行评估，即以评估基准日各类产品的市场价格为基础，扣除有关的销售费用、销售税金及附加、应负担的所得税、土地增值税等税费，同时根据各该库存商品的市场销售情况扣除适当数额的净利润，据以确定评估值。基本公式为：
开发产品评估值=市场价值-销售费用-销售税金及附加-土地增值税-所得税-一定比例的净利润扣除
=ΣQ×P×（1-A-B-C-E-D×F）
符号定义：
Q为实际库存数量；
P为销售价格；
A为销售费用率＝销售费用÷销售收入×100%；
B为销售税金与附加率＝销售税金及附加÷销售收入×100%；
C为所得税率＝所得税÷销售收入×100%；
D为净利润占销售收入比率=净利润÷销售收入×100%；
E为当地税务局规定的预交土地增值税率；
F为销售净利折扣率。
对未能办理独立产权的车库，以收益法为基础进行评估，即通过分析预测被评估资产在未来期间内的客观总收益和扣除客观总费用后所能取得的客观净收益，通过运用资本化率折现的方法评定估算其在评估基准日的价值，扣除相关的所得税及土地增值税。基本公式为：
开发产品价值= PV -土地增值税
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普宁市恒大房地产开发有限公司股东全部权益价值评估 n Ri
其中：PV
1ri
i1
符号含义：
PV－被评估资产价值；
Ri－未来第i年预期净收益；
r－资本化率；
n－预测的收益期。
（2）设备类资产的评估
评估人员根据企业提供的设备评估明细表，通过对有关的合同、发票等权属证明材料及相关会计凭证的审查核实，对其权属予以必要的关注，通过查阅有关的记账凭证、设备购置发票，对其账面价值予以必要的核实；组织专业技术人员进行现场勘查和核实，并向设备管理和使用人员了解设备的使用、维护等情况，根据设备的特点和收集资料的情况，主要采用成本法进行评估，基本公式为：
评估值＝重置全价×成新率
①重置全价的确定
运输车辆：按照评估基准日同类车辆现行市场价，并考虑其相应的购置附加税、牌照费及手续费等费用确定。
电子设备：主要查询当期相关报价资料确定其重置价值。
②成新率的确定
A、设备成新率的确定
评估人员对企业申报的电子设备进行了现场核实，了解设备的运行情况、维护情况。
企业申报的电子设备使用维护情况较好，评估人员在进行现场调查的情况下，采用年限法确定设备的成新率。
年限法成新率=（经济寿命年限-已使用年限）/经济寿命年限×100%。
B、车辆成新率的确定
对于非营运的小、微型客车、大型轿车，采用行驶里程成新率和现场勘察成新率加权平均的方法确定。基本公式为：
成新率＝行驶里程成新率×40%＋现场勘察成新率×60%
a.行驶里程成新率
评估人员依据车辆的实际已行驶里程和尚可行驶里程并结合国家规定的强制报废
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普宁市恒大房地产开发有限公司股东全部权益价值评估总行驶里程来确定其行驶里程成新率。基本公式为：
行驶里程成新率＝尚可行驶里程/（已行驶里程＋尚可行驶里程）×100%
b.现场勘察成新率
评估人员依据现场勘察的情况，结合车辆的制造技术、发动机变速箱的运行状况、车架的状态、转向制动系统情况、仪表电器指示情况、维修保养情况、车辆的行驶环境和存放条件等方面进行详细的现场勘察，以实地勘察鉴定的结果结合车辆的主要部件运行情况和状态，制定鉴定打分标准，通过对各主要部件进行鉴定打分，根据各部件的得分情况计算出该车辆的现场勘察成新率。基本公式为：
现场勘察成新率＝∑单项分数
（3）递延所得税资产
递延所得税资产是企业核算资产在后续计量过程中因企业会计准则规定与税法规定不同，产生资产的账面价值与其计税基础的差异而造成的。企业按照暂时性差异与适用所得税税率计算的结果，确认的递延所得税资产，核算内容为资产的账面价值小于其计税基础产生的可抵扣暂时性差异。
评估人员调查了解了延所得税资产产生的原因和形成过程，根据递延所得税资产在评估基准日所能收回资产或取得权利的价值确定评估值。
（4）负债的评估
评估人员根据企业提供的各负债项目评估明细表，通过查阅记账凭证、审阅合同、函证、分析性复核等程序进行核实；若该债务预期会导致经济利益流出企业，则以经过核实后的账面值作为评估值，若该债务并非企业实际承担的现实债务，则按零值计算。
八、评估程序实施过程和情况
（一）接受委托
1、进行项目前期调查，明确评估目的、评估对象和评估范围、评估基准日等评估业务基本事项；
2、进行项目风险评价和独立性与专业胜任能力分析，同意接受委托；
3、与委托方签订资产评估业务约定书；
4、指导企业对纳入评估范围的资产进行全面的清查核实和填报资产评估明细表，要求企业提供涉及评估对象和评估范围的详细资料；
5、制定评估计划。
（二）现场调查、收集评估资料
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普宁市恒大房地产开发有限公司股东全部权益价值评估1、评估人员进入现场，听取委托方及被评估单位有关人员介绍被评估资产的基本情况；
2、对企业提供的评估明细表进行查验，检查有无填列不全、项目不明确等情况，并与企业有关财务记录进行核对；
3、在企业全面清查的基础上，评估人员根据企业提供的各类资产评估明细表对纳入评估范围的资产进行全面的清查核实；清查的主要方式有：查阅账务记录、查阅有关合同、发询证函、监盘、分析性复核、与有关人员座谈、现场勘查和核实等；
4、根据现场实地勘查和清查核实的结果，要求企业进一步完善资产评估明细表，以做到“表”、“实”相符；
5、对企业近年的经营状况、经营成果、资产状况进行分析，并对企业的未来发展规划进行分析；
6、收集本次评估所需资料，对被评估资产的法律权属予以必要的查验关注，对企业提供的资料进行验证。
（三）评定估算、形成评估结论
评估人员对从现场收集的资料进行分析和汇总，通过市场调研和询价等程序收集市场信息，按照前述的评估方法并结合评估对象的实际情况对各类资产进行评定估算：1、分资产类别进行分析、计算和评定估算，将各分项评估结果进行汇总，得出评估结论；
2、综合企业提供的资料及评估人员的调查结果，对企业的财务状况进行分析、调整，对企业提供的未来若干年度收益预测数据进行审核、分析及计算，并与所在行业平均经济效益状况进行比较；通过对行业风险、公司风险、政策风险等风险因素的分析，确定折现率；按照收益法计算公式确定收益法评估值；
3、分析评估结论，确认评估工作中没有发生重评、漏评等情况；考虑期后事项、特殊事项等可能对评估结论产生重大影响的事项；
4、汇集资产评估工作底稿，审查复核各类评估工作底稿。
（四）编制和提交评估报告
1、撰写资产评估报告初稿，并进行评估机构内部三级审核；
2、在不影响对最终评估结论进行独立判断的前提下，与委托方或者委托方许可的相关当事方就评估报告有关内容进行必要沟通；
3、向委托方提交资产评估报告。
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普宁市恒大房地产开发有限公司股东全部权益价值评估九、评估假设
评估过程中遵循以下评估假设，当其中的假设条件不成立时，评估结论不成立，评估报告将无效。
（一）一般假设
1、持续经营假设
即假定被评估企业在可以预见的将来，将会按照当前的规模和状态继续经营下去，不会停业，也不会大规模消减业务。
2、交易假设
即假定被评估资产已经处于交易过程中，评估师根据被评估资产的交易条件等模拟市场进行估价。交易假设是资产评估得以进行的一个最基本的前提假设。
3、公开市场假设
即假定被评估资产将要在一种较为完善的公开市场上进行交易，交易双方彼此地位平等，都有获取足够市场信息的机会和时间，以便于对资产的功能、用途及其交易价格等做出理智的判断。
（二）特殊假设
1、国家现行的有关法律法规及政策、国家宏观经济形势和被评估资产所在地区社会经济环境无重大变化，行业政策、法律法规、管理制度、税收政策、信贷利率等无重大变化，企业主要管理人员、职工队伍、管理水平、主营业务、经营方式等与评估基准日相比无重大变化。
2、企业未来采取的会计政策与评估基准日的会计政策在所有重要方面基本一致。
3、在企业存续期内，不存在因对外担保等事项导致的大额或有负债。
4、企业对申报评估的资产拥有完整的产权、管理权、处置权、收益权。
5、委托方及相关当事方提供的评估所需资料真实、合法、完整、有效。
6、无其他不可抗力因素对评估对象及其所涉及资产造成重大不利影响。
7、不考虑通货膨胀因素的影响。
十、评估结论
恒大房地产评估人员根据国家有关资产评估的规定，本着独立、客观、公正、科学的原则，采用资产基础法对恒大房地产申报的经审计后资产及负债进行了评估。根据以上评估工作，依据评估结论成立的前提和条件，我们得出如下评估结论：
（一）资产基础法评估结果
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普宁市恒大房地产开发有限公司股东全部权益价值评估在评估基准日2015年3月31日，普宁市恒大房地产有限公司申报评估的资产总额为35,431.01万元，负债12,627.86万元，净资产22,803.15万元；评估值总资产为35,908.74万元，负债12,627.86万元，净资产23,280.88万元。与经审计后的账面值比较，总资产评估增值477.73万元，增值率为1.35%，净资产评估增值477.73万元，增值率为2.10%。资产评估结果汇总表如下，评估结果的详细情况见资产评估明细表。
资产评估结果汇总表
评估基准日：2015年3月31日 金额单位：人民币万元
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|项 目||账面价值|评估价值|增减值|增值率(%)|
|||A|B|C=B-A|D=C/A×100%|
|1|流动资产|35,235.22|35,702.76|467.54|1.33|
|2|非流动资产|195.79|205.98|10.19|5.20|
|3|其中：可供出售金融资产|-|-|-||
|4|持有至到期投资|-|-|-||
|5|长期应收款|-|-|-||
|6|长期股权投资|-|-|-||
|7|投资性房地产|-|-|-||
|8|固定资产|48.12|58.31|10.19|21.18|
|9|在建工程|-|-|-||
|10|工程物资|-|-|-||
|11|固定资产清理|-|-|-||
|12|生产性生物资产|-|-|-||
|13|油气资产|-|-|-||
|14|无形资产|-|-|-||
|15|开发支出|-|-|-||
|16|商誉|-|-|-||
|17|长期待摊费用|-|-|-||
|18|递延所得税资产|147.67|147.67|-|-|
|19|其他非流动资产|-|-|-||
|20|资产总计|35,431.01|35,908.74|477.73|1.35|
|21|流动负债|12,627.86|12,627.86|-|-|
|22|非流动负债|-|-|-||
|23|负债总计|12,627.86|12,627.86|-|-|
|24|净资产（股东全部权益）|22,803.15|23,280.88|477.73|2.10|

根据普宁市地方税务局的规定，售房按普通住宅3%、非普通住宅3.5%、商铺4%，
预交土地增值税，本次评估按此规定计算扣除土地增值税，企业最终缴纳的土地增值税
以税务局汇算清缴数为准。
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普宁市恒大房地产开发有限公司股东全部权益价值评估（二）评估结论与账面价值比较变动情况及原因
与经审计后的账面价值比较，股东全部权益价值评估增值477.73万元，增值率为2.10%。经分析，评估增值的主要原因有：
1、流动资产评估增值467.54万元，增值率1.33%，主要为开发产品增值，主要原因为开发产品以市价为基础进行评估。
2、固定资产评估增值 10.19万元，增值率21.18%，评估增值的主要原因为恒大房地产折旧年限相对其经济耐用年限较短，并且公司固定资产维护保养状况较好，使得评估基准日固定资产净值增值。
十一、特别事项说明
以下为在已确定评估结论的前提下，评估人员在评估过程中发现的可能影响评估结论，但非评估人员执业水平和能力所能评定估算的有关事项（包括但不限于）：（一）本评估结论没有考虑评估对象及其所涉及资产可能承担的担保、抵押或如果出售所应承担的税费等事项，以及特殊的交易方可能追加（或减少）付出的价格等对评估结论的影响，也未考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和其他不可抗力对评估结论的影响。当前述条件及评估中遵循的评估假设和评估原则等发生变化时，评估结果将会失效。
（二）委托方及相关当事方管理层和其他相关人员提供的与本次评估有关的所有资料，是编制本报告的基础，如资料与事实不符，将可能造成评估结果失实。
（三）我们执行本次资产评估业务的目的是对被评估资产进行评估并发表专业意见，对被评估资产的法律权属确认或发表意见不在我们的执业范围之内；提供被评估资产法律权属证明资料并保证其真实性、合法性、完整性是委托方及相关当事方的责任，我们的责任仅限于对被评估资产的法律权属予以必要的查验；本评估报告不具有对被评估资产法律权属确认、发表意见或提供保证的能力。
（四）评估基准日后至评估报告有效期内，若被评估资产数量及作价标准发生重大变化，并对评估结论产生影响时，不能直接使用本评估结论，须对评估结论进行调整或重新评估。我们不对评估基准日以后被评估资产价值发生的重大变化承担责任。
（五）截至评估基准日2015年3月31日，恒大房地产承诺不存在除上述已披露事项之外的对外贷款担保、资产抵押及质押、重大未决诉讼、未决索赔、税务纠纷等或有事项，也不存在应予披露而未披露的重大财务承诺事项。
（六）评估过程中未考虑缺乏流动性对评估对象价值的影响。
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普宁市恒大房地产开发有限公司股东全部权益价值评估评估报告使用者应充分考虑上述特别事项对评估结论产生的影响。
十二、评估报告使用限制说明
（一）评估报告只能用于评估报告载明的评估目的和用途。
（二）评估报告只能由评估报告载明的评估报告使用者使用。
（三）评估结论不应被认为是对被评估资产在评估目的下可实现价格的保证。
（四）评估报告使用者应将本评估报告作为一个整体使用，不得摘录报告的部分内容使用。
（五）如本评估项目涉及国有资产，在本评估报告未经国有资产管理部门备案、核准并取得相关批复文件前，本报告不得作为经济行为参考依据。
（六）除法律、法规规定以及相关当事方另有约定外，未经本评估机构及签字注册资产评估师同意，评估报告的全部或部分内容不得被摘抄、引用或披露于任何公开媒体。
（七）评估报告的使用权归委托方所有，未经委托方许可评估机构不随意向他人提供或公开。
（八）本评估结论的使用有效期为一年，即自评估基准日2015年3月31日起至2016年3月30日止。超过评估结论的使用有效期后不得使用本评估报告。
十三、评估报告日
本项目评估报告日为：2015年5月16日。
注册资产评估师：闫东方
注册资产评估师：郭宏
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法定代表人：杨鈞
二O一五年五月十六日
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普宁市恒大房地产开发有限公司股东全部权益价值评估评估报告附件
一、 普宁市恒大房地产开发有限公司股东会决议《普恒字〔2015〕0501号》二、 被评估单位审计报告
三、 委托方和被评估单位企业法人营业执照复印件
四、 评估对象涉及的主要权属证明资料
五、 委托方及相关当事方承诺函
六、 评估机构企业法人营业执照及评估资格证书复印件
七、 签字注册资产评估师资格证书复印件
八、 资产评估结果汇总表及评估明细表
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