卧龙地产集团股份有限公司
审计报告
信会师报字[2015]第 310304号
卧龙地产集团股份有限公司
审计报告及财务报表
（2014年1月1日至2014年12月31日止）
目 录 页 次一、审计报告 1-2二、财务报表
合并资产负债表和公司资产负债表 1-4合并利润表和公司利润表 5-6合并现金流量表和公司现金流量表 7-8合并所有者权益变动表和公司所有者权益变动表 9-12财务报表附注 1-88三、事务所执业资质证明
卧龙地产集团股份有限公司
2014年度
财务报表附注
卧龙地产集团股份有限公司
二 O一四年度财务报表附注
（除特殊注明外，金额单位均为人民币元）
一、 公司基本情况
(一) 公司概况
卧龙地产集团股份有限公司，原名黑龙江省牡丹江新材料科技股份有限公司，（以下简称“本公司”或“公司”）是经黑龙江省经济体制改革委员会以黑体改复（1993）[479]号文批准，由牡丹江水泥集团有限责任公司（“牡丹江水泥”）、黑龙江省达华经济贸易公司、哈尔滨市建筑材料总公司、黑龙江省交通物资公司及黑龙江省建筑材料总公司共同发起，采用定向募集方式于1993年7月设立的股份有限公司。公司的企业法人营业执照注册号：330000000008831。1999年4月15日在上海证券交易所挂牌上市，所属行业为房地产行业。
截止2014年12月31日，本公司累计发行股本总数725,147,460.00股，注册资本为725,147,460.00元。注册地：浙江省绍兴市上虞区经济开发区，总部地址：浙江省绍兴市上虞区经济开发区舜江西路 378号。本公司的经营范围：房地产开发与经营，技术咨询与服务，建筑工程、装饰装潢工程设计、施工，物业管理。
本公司母公司为浙江卧龙置业投资有限公司（“卧龙置业”），最终母公司为卧龙控股集团有限公司（“卧龙控股”）。最终控制人为陈建成。
本财务报表业经公司董事会于2015年4月8日批准报出。
(二) 合并财务报表范围
截止2014年12月31日，本公司合并财务报表范围内子、孙公司如下：
子公司名称
上虞市卧龙天香西园房地产开发有限公司（天香西园）
武汉卧龙墨水湖置业有限公司（墨水湖置业）
绍兴市卧龙两湖置业有限公司（两湖置业）
上虞市卧龙天香南园房地产开发有限公司（天香南园）
浙江卧龙园林景观工程有限公司（卧龙园林）
浙江龙和商贸有限公司（龙和商贸）
绍兴市卧龙房地产开发有限公司（绍兴卧龙）
武汉卧龙房地产开发有限公司（武汉卧龙）
财务报表附注第1页
卧龙地产集团股份有限公司
2014年度
财务报表附注
子公司名称
银川卧龙房地产开发有限公司（银川卧龙）
绍兴卧龙物业管理有限公司（卧龙物业）
嵊州卧龙绿都置业有限公司（嵊州卧龙）
上虞市卧龙天香华庭置业有限公司（天香华庭）
耀江神马实业（武汉）有限公司(耀江神马)
青岛嘉原盛置业有限责任公司（嘉原盛置业）
清远市五洲实业投资有限公司（清远五洲）
清远义乌商贸城经营管理有限公司（清远商贸城）
本期合并财务报表范围及其变化情况详见本附注“六、合并范围的变更”和“七、在其他主体中的权益”。
二、 主要会计政策、会计估计和前期差错
(一) 财务报表的编制基础
公司以持续经营为基础，根据实际发生的交易和事项，按照财政部颁布的《企业会计准则——基本准则》和各项具体会计准则、企业会计准则应用指南、企业会计准则解释及其他相关规定（以下合称“企业会计准则”），以及中国证券监督管理委员会《公开发行证券的公司信息披露编报规则第 15号——财务报告的一般规定》的披露规定编制财务报表。
(二) 持续经营
本公司无影响持续经营能力的事项，预计未来十二个月内具备持续经营的能力,本公司的财务报表系在持续经营为假设的基础上编制。
三、 重要会计政策及会计估计
(一) 遵循企业会计准则的声明
公司所编制的财务报表符合企业会计准则的要求，真实、完整地反映了报告期公司的财务状况、经营成果、现金流量等有关信息。
(二) 会计期间
自公历1月1日至12月31日止为一个会计年度。
财务报表附注第2页
卧龙地产集团股份有限公司
2014年度
财务报表附注
(三) 营业周期
本公司营业周期为12个月。
(四) 记账本位币
采用人民币为记账本位币。
(五) 同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法
同一控制下企业合并：本公司在企业合并中取得的资产和负债，按照合并日在被合并方资产、负债（包括最终控制方收购被合并方而形成的商誉）在最终控制方合并财务报表中的账面价值计量。在合并中取得的净资产账面价值与支付的合并对价账面价值（或发行股份面值总额）的差额，调整资本公积中的股本溢价，资本公积中的股本溢价不足冲减的，调整留存收益。
非同一控制下企业合并：本公司在购买日对作为企业合并对价付出的资产、发生或承担的负债按照公允价值计量，公允价值与其账面价值的差额，计入当期损益。本公司对合并成本大于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，确认为商誉；合并成本小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，经复核后，计入当期损益。
为企业合并发生的审计、法律服务、评估咨询等中介费用以及其他直接相关费用，于发生时计入当期损益；为企业合并而发行权益性证券的交易费用，冲减权益。
(六) 合并财务报表的编制方法
1、合并范围
本公司合并财务报表的合并范围以控制为基础确定，所有子公司（包括本公司所控制的被投资方可分割的部分）均纳入合并财务报表。
2、合并程序
本公司以自身和各子公司的财务报表为基础，根据其他有关资料，编制合并财务报表。本公司编制合并财务报表，将整个企业集团视为一个会计主体，依据相关企业会计准则的确认、计量和列报要求，按照统一的会计政策，反映本企业集团整体财务状况、经营成果和现金流量。
所有纳入合并财务报表合并范围的子公司所采用的会计政策、会计期间与本公司一致，如子公司采用的会计政策、会计期间与本公司不一致的，在编制合并财务报表时，按本公司的会计政策、会计期间进行必要的调整。对于非同一控制下企业合并取得的子公司，以购买日可辨认净资产公允价值为基础对其财务
财务报表附注第3页
卧龙地产集团股份有限公司
2014年度
财务报表附注
报表进行调整。对于同一控制下企业合并取得的子公司，以其资产、负债（包括最终控制方收购该子公司而形成的商誉）在最终控制方财务报表中的账面价值为基础对其财务报表进行调整。
子公司所有者权益、当期净损益和当期综合收益中属于少数股东的份额分别在合并资产负债表中所有者权益项目下、合并利润表中净利润项目下和综合收益总额项目下单独列示。子公司少数股东分担的当期亏损超过了少数股东在该子公司期初所有者权益中所享有份额而形成的余额，冲减少数股东权益。
（1）增加子公司或业务
在报告期内，若因同一控制下企业合并增加子公司或业务的，则调整合并资产负债表的期初数；将子公司或业务合并当期期初至报告期末的收入、费用、利润纳入合并利润表；将子公司或业务合并当期期初至报告期末的现金流量纳入合并现金流量表，同时对比较报表的相关项目进行调整，视同合并后的报告主体自最终控制方开始控制时点起一直存在。
因追加投资等原因能够对同一控制下的被投资方实施控制的，视同参与合并的各方在最终控制方开始控制时即以目前的状态存在进行调整。在取得被合并方控制权之前持有的股权投资，在取得原股权之日与合并方和被合并方同处于同一控制之日孰晚日起至合并日之间已确认有关损益、其他综合收益以及其他净资产变动，分别冲减比较报表期间的期初留存收益或当期损益。
在报告期内，若因非同一控制下企业合并增加子公司或业务的，则不调整合并资产负债表期初数；将该子公司或业务自购买日至报告期末的收入、费用、利润纳入合并利润表；该子公司或业务自购买日至报告期末的现金流量纳入合并现金流量表。
因追加投资等原因能够对非同一控制下的被投资方实施控制的，对于购买日之前持有的被购买方的股权，本公司按照该股权在购买日的公允价值进行重新计量，公允价值与其账面价值的差额计入当期投资收益。购买日之前持有的被购买方的股权涉及权益法核算下的其他综合收益以及除净损益、其他综合收益和利润分配之外的其他所有者权益变动的，与其相关的其他综合收益、其他所有者权益变动转为购买日所属当期投资收益，由于被投资方重新计量设定受益计划净负债或净资产变动而产生的其他综合收益除外。
（2）处置子公司或业务
①一般处理方法
在报告期内，本公司处置子公司或业务，则该子公司或业务期初至处置日的收入、费用、利润纳入合并利润表；该子公司或业务期初至处置日的现金流量纳入合并现金流量表。
财务报表附注第4页
卧龙地产集团股份有限公司
2014年度
财务报表附注
因处置部分股权投资或其他原因丧失了对被投资方控制权时，对于处置后的剩余股权投资，本公司按照其在丧失控制权日的公允价值进行重新计量。处置股权取得的对价与剩余股权公允价值之和，减去按原持股比例计算应享有原有子公司自购买日或合并日开始持续计算的净资产的份额与商誉之和的差额，计入丧失控制权当期的投资收益。与原有子公司股权投资相关的其他综合收益或除净损益、其他综合收益及利润分配之外的其他所有者权益变动，在丧失控制权时转为当期投资收益，由于被投资方重新计量设定受益计划净负债或净资产变动而产生的其他综合收益除外。
②分步处置子公司
通过多次交易分步处置对子公司股权投资直至丧失控制权的，处置对子公司股权投资的各项交易的条款、条件以及经济影响符合以下一种或多种情况，通常表明应将多次交易事项作为一揽子交易进行会计处理：
ⅰ．这些交易是同时或者在考虑了彼此影响的情况下订立的；
ⅱ．这些交易整体才能达成一项完整的商业结果；
ⅲ．一项交易的发生取决于其他至少一项交易的发生；
ⅳ．一项交易单独看是不经济的，但是和其他交易一并考虑时是经济的。
处置对子公司股权投资直至丧失控制权的各项交易属于一揽子交易的，本公司将各项交易作为一项处置子公司并丧失控制权的交易进行会计处理；但是，在丧失控制权之前每一次处置价款与处置投资对应的享有该子公司净资产份额的差额，在合并财务报表中确认为其他综合收益，在丧失控制权时一并转入丧失控制权当期的损益。
处置对子公司股权投资直至丧失控制权的各项交易不属于一揽子交易的，在丧失控制权之前，按不丧失控制权的情况下部分处置对子公司的股权投资的相关政策进行会计处理；在丧失控制权时，按处置子公司一般处理方法进行会计处理。
（3）购买子公司少数股权
本公司因购买少数股权新取得的长期股权投资与按照新增持股比例计算应享有子公司自购买日（或合并日）开始持续计算的净资产份额之间的差额，调整合并资产负债表中的资本公积中的股本溢价，资本公积中的股本溢价不足冲减的，调整留存收益。
（4）不丧失控制权的情况下部分处置对子公司的长期股权投资
在不丧失控制权的情况下因部分处置对子公司的长期股权投资而取得的处置价款与处置长期股权投资相对应享有子公司自购买日或合并日开始持续计算的净资产份额之间的差额，调整合并资产负债表中的资本公积中的股本溢价，资本公积中的股本溢价不足冲减的，调整留存收益。
财务报表附注第5页
卧龙地产集团股份有限公司
2014年度
财务报表附注
(七) 现金及现金等价物的确定标准
在编制现金流量表时，将本公司库存现金以及可以随时用于支付的存款确认为现金。将同时具备期限短（从购买日起三个月内到期）、流动性强、易于转换为已知现金、价值变动风险很小四个条件的投资，确定为现金等价物。
(八) 外币业务和外币报表折算
1、外币业务
外币业务采用交易发生日的即期汇率作为折算汇率将外币金额折合成人民币记账。
资产负债表日外币货币性项目余额按资产负债表日即期汇率折算，由此产生的汇兑差额，除属于与购建符合资本化条件的资产相关的外币专门借款产生的汇兑差额按照借款费用资本化的原则处理外，均计入当期损益。
2、外币财务报表的折算
资产负债表中的资产和负债项目，采用资产负债表日的即期汇率折算；所有者权益项目除“未分配利润”项目外，其他项目采用发生时的即期汇率折算。利润表中的收入和费用项目，采用交易发生日的即期汇率折算。
处置境外经营时，将该境外经营相关的外币财务报表折算差额，自所有者权益项目转入处置当期损益。
(九) 金融工具
金融工具包括金融资产、金融负债和权益工具。
1、金融工具的分类
金融资产和金融负债于初始确认时分类为：以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产或金融负债，包括交易性金融资产或金融负债和直接指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产或金融负债；持有至到期投资；应收款项；可供出售金融资产；其他金融负债等。
2、金融工具的确认依据和计量方法
（1）以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产（金融负债）
取得时以公允价值（扣除已宣告但尚未发放的现金股利或已到付息期但尚未领取的债券利息）作为初始确认金额，相关的交易费用计入当期损益。
持有期间将取得的利息或现金股利确认为投资收益，期末将公允价值变动计入当期损益。
财务报表附注第6页
卧龙地产集团股份有限公司
2014年度
财务报表附注
处置时，其公允价值与初始入账金额之间的差额确认为投资收益，同时调整公允价值变动损益。
（2）持有至到期投资
取得时按公允价值（扣除已到付息期但尚未领取的债券利息）和相关交易费用之和作为初始确认金额。
持有期间按照摊余成本和实际利率计算确认利息收入，计入投资收益。实际利率在取得时确定，在该预期存续期间或适用的更短期间内保持不变。
处置时，将所取得价款与该投资账面价值之间的差额计入投资收益。
（3）应收款项
公司对外销售商品或提供劳务形成的应收债权，以及公司持有的其他企业的不包括在活跃市场上有报价的债务工具的债权，包括应收账款、其他应收款等，以向购货方应收的合同或协议价款作为初始确认金额；具有融资性质的，按其现值进行初始确认。
收回或处置时，将取得的价款与该应收款项账面价值之间的差额计入当期损益。
（4）可供出售金融资产
取得时按公允价值（扣除已宣告但尚未发放的现金股利或已到付息期但尚未领取的债券利息）和相关交易费用之和作为初始确认金额。
持有期间将取得的利息或现金股利确认为投资收益。期末以公允价值计量且将公允价值变动计入其他综合收益。但是，在活跃市场中没有报价且其公允价值不能可靠计量的权益工具投资，以及与该权益工具挂钩并须通过交付该权益工具结算的衍生金融资产，按照成本计量。
处置时，将取得的价款与该金融资产账面价值之间的差额，计入投资损益；同时，将原直接计入其他综合收益的公允价值变动累计额对应处置部分的金额转出，计入当期损益。
（5）其他金融负债
按其公允价值和相关交易费用之和作为初始确认金额。采用摊余成本进行后续计量。
3、金融资产转移的确认依据和计量方法
公司发生金融资产转移时，如已将金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转移给转入方，则终止确认该金融资产；如保留了金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，则不终止确认该金融资产。
在判断金融资产转移是否满足上述金融资产终止确认条件时，采用实质重于形式的原则。公司将金融资产转移区分为金融资产整体转移和部分转移。金融资
财务报表附注第7页
卧龙地产集团股份有限公司
2014年度
财务报表附注
产整体转移满足终止确认条件的，将下列两项金额的差额计入当期损益
（1）所转移金融资产的账面价值；
（2）因转移而收到的对价，与原直接计入所有者权益的公允价值变动累计额（涉及转移的金融资产为可供出售金融资产的情形）之和。
金融资产部分转移满足终止确认条件的，将所转移金融资产整体的账面价值，在终止确认部分和未终止确认部分之间，按照各自的相对公允价值进行分摊，并将下列两项金额的差额计入当期损益
（1）终止确认部分的账面价值；
（2）终止确认部分的对价，与原直接计入所有者权益的公允价值变动累计额中对应终止确认部分的金额（涉及转移的金融资产为可供出售金融资产的情形）之和。
金融资产转移不满足终止确认条件的，继续确认该金融资产，所收到的对价确认为一项金融负债。
4、金融负债终止确认条件
金融负债的现时义务全部或部分已经解除的，则终止确认该金融负债或其一部分；本公司若与债权人签定协议，以承担新金融负债方式替换现存金融负债，且新金融负债与现存金融负债的合同条款实质上不同的，则终止确认现存金融负债，并同时确认新金融负债。
对现存金融负债全部或部分合同条款作出实质性修改的，则终止确认现存金融负债或其一部分，同时将修改条款后的金融负债确认为一项新金融负债。
金融负债全部或部分终止确认时，终止确认的金融负债账面价值与支付对价（包括转出的非现金资产或承担的新金融负债）之间的差额，计入当期损益。
本公司若回购部分金融负债的，在回购日按照继续确认部分与终止确认部分的相对公允价值，将该金融负债整体的账面价值进行分配。分配给终止确认部分的账面价值与支付的对价（包括转出的非现金资产或承担的新金融负债）之间的差额，计入当期损益。
5、金融资产和金融负债公允价值的确定方法
存在活跃市场的金融工具，以活跃市场中的报价确定其公允价值。不存在活跃市场的金融工具，采用估值技术确定其公允价值。在估值时，本公司采用在当前情况下适用并且有足够可利用数据和其他信息支持的估值技术，选择与市场参与者在相关资产或负债的交易中所考虑的资产或负债特征相一致的输入值，并优先使用相关可观察输入值。只有在相关可观察输入值无法取得或取得不切实可行的情况下，才使用不可观察输入值。
财务报表附注第8页
卧龙地产集团股份有限公司
2014年度
财务报表附注
6、金融资产（不含应收款项）减值准备计提
除以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产外，本公司于资产负债表日对金融资产的账面价值进行检查，如果有客观证据表明某项金融资产发生减值的，计提减值准备。
（1）可供出售金融资产的减值准备
期末如果可供出售金融资产的公允价值发生较大幅度下降，或在综合考虑各种相关因素后，预期这种下降趋势属于非暂时性的，就认定其已发生减值，将原直接计入所有者权益的公允价值下降形成的累计损失一并转出，确认减值损失。
对于已确认减值损失的可供出售债务工具，在随后的会计期间公允价值已上升且客观上与确认原减值损失确认后发生的事项有关的，原确认的减值损失予以转回，计入当期损益。
可供出售权益工具投资发生的减值损失，不得通过损益转回。
本公司对可供出售债务工具投资减值的认定标准为：债务工具发行方经营所处的技术、市场、经济或法律环境等发生重大不利变化，使债务工具投资人可能无法收回投资成本。
本公司对可供出售权益工具投资减值的认定标准为：权益工具投资的公允价值发生严重或非暂时性下跌。
本公司对可供出售权益工具投资的公允价值下跌“严重”的标准为：一般而言，对于在流动性良好的市场上交易活跃的权益性投资，超过50%的跌幅则认为属于严重下跌。
公允价值下跌“非暂时性”的标准为：一般而言，如果连续下跌时间超过 6个月，则认为属于“非暂时性下跌”。
（2）持有至到期投资的减值准备
持有至到期投资减值损失的计量比照应收款项减值损失计量方法处理。
(十) 应收款项坏账准备
1、单项金额重大的应收款项坏账准备计提
单项金额重大的判断依据或金额标准：
金额超过100万元以上或占期末应收款项余额10%以上款项。
单项金额重大应收款项坏账准备的计提方法：
单项应收款项账面余额超过 100万元以上的款项或占应收款项余额10%以上的单独进行减值测试，如有客观证据表明其发生了减值的，根据其未来现金流量现值低于其账面价值的差额，确认减值损失，计提坏账准备。
财务报表附注第9页
卧龙地产集团股份有限公司
2014年度
财务报表附注
2、按组合计提坏账准备应收款项
确定组合的依据
组合1 以信用期和账龄作为风险特征组成类似信用风险特征组合
按组合计提坏账准备的计提方法
组合1 账龄分析法
组合1，采用账龄分析法计提坏账准备的
账龄 应收账款计提比例(%) 其他应收款计提比例(%)
1年以内（含1年）
1－2年（含2年） 10.00 10.002－3年（含3年） 30.00 30.003－4年（含4年） 50.00 50.004－5年（含5年） 80.00 80.005年以上 100.00 100.003、单项金额虽不重大但单项计提坏账准备的应收款项
单项计提坏账准备的理由：
有客观证据表明可能发生了减值，如债务人出现撤销、破产或死亡，以其破产财产或遗产清偿后，仍不能收回、现金流量严重不足等情况的。
坏账准备的计提方法：
对有客观证据表明可能发生了减值的应收款项，将其从相关组合中分离出来，单独进行减值测试，确认减值损失。
(十一)存货
1、存货的分类
存货分类为：开发成本、开发产品、拟开发土地、出租开发产品、库存商品、低值易耗品、消耗性生物资产等。
2、发出存货的计价方法
按加权平均法计价。
财务报表附注第10页
卧龙地产集团股份有限公司
2014年度
财务报表附注
3、存货可变现净值的确定依据及存货跌价准备的计提方法
期末对存货进行全面清查后，按存货的成本与可变现净值孰低提取或调整存货跌价准备。
期末按照单个存货项目计提存货跌价准备。
以前减记存货价值的影响因素已经消失的，减记的金额予以恢复，并在原已计提的存货跌价准备金额内转回，转回的金额计入当期损益。
期末对消耗性生物资产进行检查，有确凿证据表明上述消耗性生物资产发生减值的，应当计提消耗性生物资产跌价准备或减值准备。
期末对消耗性生物资产进行检查时，如果消耗性生物资产减值的影响因素已经消失的，减记金额应当予以恢复，并在原已计提的跌价准备金额内转回，转回的金额计入当期损益。
本期期末存货项目的可变现净值以资产负债表日市场价格为基础确定。
4、存货的盘存制度
采用永续盘存制。
5、低值易耗品、开发用地和公共配套设施费的核算方法
（1）低值易耗品采用一次转销法；
（2）开发用土地的核算方法
本公司开发用土地在“存货——开发成本”科目核算，在购买时所发生的支出列入“开发成本”，按成本核算对象和成本项目进行分摊和明细核算。
（3）公共配套设施费用的核算方法
公共配套设施为国土局批准的公共配套项目如道路、球场等，以及由政府部门收取的公共配套设施费，其所发生的支出列入“开发成本”，按成本核算对象和成本项目进行分摊和明细核算。
6、维修基金的核算方法
本公司未计提维修基金准备，维修费用于实际发生时核算，若需维修的开发项目尚未销售完毕，则计入该项目的“开发成本”；若需维修的开发项目已经销售完毕，则计入“管理费用”。
7、质量保证金的核算方法
质量保证金按施工单位工程款的一定比例预留,列入“其他应付款”，待工程验收合格并在约定的保质期内无质量问题时，支付给施工单位。
财务报表附注第11页
卧龙地产集团股份有限公司
2014年度
财务报表附注
(十二)长期股权投资
1、共同控制、重大影响的判断标准
共同控制，是指按照相关约定对某项安排所共有的控制，并且该安排的相关活动必须经过分享控制权的参与方一致同意后才能决策。本公司与其他合营方一同对被投资单位实施共同控制且对被投资单位净资产享有权利的，被投资单位为本公司的合营企业。
重大影响，是指对一个企业的财务和经营决策有参与决策的权力，但并不能够控制或者与其他方一起共同控制这些政策的制定。本公司能够对被投资单位施加重大影响的，被投资单位为本公司联营企业。
2、初始投资成本的确定
（1）企业合并形成的长期股权投资
同一控制下的企业合并：公司以支付现金、转让非现金资产或承担债务方式以及以发行权益性证券作为合并对价的，在合并日按照取得被合并方所有者权益在最终控制方合并财务报表中的账面价值的份额作为长期股权投资的初始投资成本。因追加投资等原因能够对同一控制下的被投资单位实施控制的，在合并日根据合并后应享有被合并方净资产在最终控制方合并财务报表中的账面价值的份额，确定长期股权投资的初始投资成本。合并日长期股权投资的初始投资成本，与达到合并前的长期股权投资账面价值加上合并日进一步取得股份新支付对价的账面价值之和的差额，调整股本溢价，股本溢价不足冲减的，冲减留存收益。
非同一控制下的企业合并：公司按照购买日确定的合并成本作为长期股权投资的初始投资成本。因追加投资等原因能够对非同一控制下的被投资单位实施控制的，按照原持有的股权投资账面价值加上新增投资成本之和，作为改按成本法核算的初始投资成本。
（2）其他方式取得的长期股权投资
以支付现金方式取得的长期股权投资，按照实际支付的购买价款作为初始投资成本。
以发行权益性证券取得的长期股权投资，按照发行权益性证券的公允价值作为初始投资成本。
在非货币性资产交换具备商业实质和换入资产或换出资产的公允价值能够可靠计量的前提下，非货币性资产交换换入的长期股权投资以换出资产的公允价值和应支付的相关税费确定其初始投资成本，除非有确凿证据表明换入资产的公允价值更加可靠；不满足上述前提的非货币性资产交换，以换出资产的账面
财务报表附注第12页
卧龙地产集团股份有限公司
2014年度
财务报表附注
价值和应支付的相关税费作为换入长期股权投资的初始投资成本。
通过债务重组取得的长期股权投资，其初始投资成本按照公允价值为基础确定。
3、后续计量及损益确认方法
（1）成本法核算的长期股权投资
公司对子公司的长期股权投资，采用成本法核算。除取得投资时实际支付的价款或对价中包含的已宣告但尚未发放的现金股利或利润外，公司按照享有被投资单位宣告发放的现金股利或利润确认当期投资收益。
（2）权益法核算的长期股权投资
对联营企业和合营企业的长期股权投资，采用权益法核算。初始投资成本大于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的差额，不调整长期股权投资的初始投资成本；初始投资成本小于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的差额，计入当期损益。
公司按照应享有或应分担的被投资单位实现的净损益和其他综合收益的份额，分别确认投资收益和其他综合收益，同时调整长期股权投资的账面价值；按照被投资单位宣告分派的利润或现金股利计算应享有的部分，相应减少长期股权投资的账面价值；对于被投资单位除净损益、其他综合收益和利润分配以外所有者权益的其他变动，调整长期股权投资的账面价值并计入所有者权益。
在确认应享有被投资单位净损益的份额时，以取得投资时被投资单位可辨认净资产的公允价值为基础，并按照公司的会计政策及会计期间，对被投资单位的净利润进行调整后确认。在持有投资期间，被投资单位编制合并财务报表的，以合并财务报表中的净利润、其他综合收益和其他所有者权益变动中归属于被投资单位的金额为基础进行核算。
公司与联营企业、合营企业之间发生的未实现内部交易损益按照应享有的比例计算归属于公司的部分，予以抵销，在此基础上确认投资收益。与被投资单位发生的未实现内部交易损失，属于资产减值损失的，全额确认。公司与联营企业、合营企业之间发生投出或出售资产的交易，该资产构成业务的，按照本附注“三、（五）同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法”和“三、（六）合并财务报表的编制方法”中披露的相关政策进行会计处理。
在公司确认应分担被投资单位发生的亏损时，按照以下顺序进行处理：首先，冲减长期股权投资的账面价值。其次，长期股权投资的账面价值不足以冲减的，以其他实质上构成对被投资单位净投资的长期权益账面价值为限继续确认投资损失，冲减长期应收项目等的账面价值。最后，经过上述处理，按照投资合
财务报表附注第13页
卧龙地产集团股份有限公司
2014年度
财务报表附注
同或协议约定企业仍承担额外义务的，按预计承担的义务确认预计负债，计入当期投资损失。
（3）长期股权投资的处置
处置长期股权投资，其账面价值与实际取得价款的差额，计入当期损益。
采用权益法核算的长期股权投资，在处置该项投资时，采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础，按相应比例对原计入其他综合收益的部分进行会计处理。因被投资单位除净损益、其他综合收益和利润分配以外的其他所有者权益变动而确认的所有者权益，按比例结转入当期损益，由于被投资方重新计量设定受益计划净负债或净资产变动而产生的其他综合收益除外。
因处置部分股权投资等原因丧失了对被投资单位的共同控制或重大影响的，处置后的剩余股权改按金融工具确认和计量准则核算，其在丧失共同控制或重大影响之日的公允价值与账面价值之间的差额计入当期损益。原股权投资因采用权益法核算而确认的其他综合收益，在终止采用权益法核算时采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理。因被投资方除净损益、其他综合收益和利润分配以外的其他所有者权益变动而确认的所有者权益，在终止采用权益法核算时全部转入当期损益。
因处置部分股权投资等原因丧失了对被投资单位控制权的，在编制个别财务报表时，处置后的剩余股权能够对被投资单位实施共同控制或重大影响的，改按权益法核算，并对该剩余股权视同自取得时即采用权益法核算进行调整；处置后的剩余股权不能对被投资单位实施共同控制或施加重大影响的，改按金融工具确认和计量准则的有关规定进行会计处理，其在丧失控制之日的公允价值与账面价值间的差额计入当期损益。
处置的股权是因追加投资等原因通过企业合并取得的，在编制个别财务报表时，处置后的剩余股权采用成本法或权益法核算的，购买日之前持有的股权投资因采用权益法核算而确认的其他综合收益和其他所有者权益按比例结转；处置后的剩余股权改按金融工具确认和计量准则进行会计处理的，其他综合收益和其他所有者权益全部结转。
(十三)投资性房地产
投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产，包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物（含自行建造或开发活动完成后用于出租的建筑物以及正在建造或开发过程中将来用于出租的建筑物）。
本公司采用公允价值模式对于投资性房地产进行后续计量。选择公允价值模式计量
财务报表附注第14页
卧龙地产集团股份有限公司
2014年度
财务报表附注
的依据是类似房地产的市场价格及其他相关信息。
采用公允价值模式计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。
(十四)固定资产
1、固定资产确认条件
固定资产指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有，并且使用寿命超过一个会计年度的有形资产。固定资产在同时满足下列条件时予以确认：
（1）与该固定资产有关的经济利益很可能流入企业；
（2）该固定资产的成本能够可靠地计量。
2、各类固定资产的折旧方法
固定资产折旧采用年限平均法分类计提，根据固定资产类别、预计使用寿命和预计净残值率确定折旧率。如固定资产各组成部分的使用寿命不同或者以不同方式为企业提供经济利益，则选择不同折旧率或折旧方法，分别计提折旧。
各类固定资产折旧年限和年折旧率如下：
类别 折旧年限（年） 残值率（%） 年折旧率（%）
房屋及建筑物 40 5.00 2.375通用设备 5-18 5.00 5.28-19专用设备 8-18 5.00 5.28-11.875运输设备 8 5.00 11.875办公设备 55 .00 19其他设备 55 .00 193、融资租入固定资产的认定依据、计价方法
公司与租赁方所签订的租赁协议条款中规定了下列条件之一的，确认为融资租入资产：
（1）租赁期满后租赁资产的所有权归属于本公司；
（2）公司具有购买资产的选择权，购买价款远低于行使选择权时该资产的公允价值；
（3）租赁期占所租赁资产使用寿命的大部分；
（4）租赁开始日的最低租赁付款额现值，与该资产的公允价值不存在较大的
财务报表附注第15页
卧龙地产集团股份有限公司
2014年度
财务报表附注
差异。
公司在承租开始日，将租赁资产公允价值与最低租赁付款额现值两者中较低者作为租入资产的入账价值，将最低租赁付款额作为长期应付款的入账价值，其差额作为未确认的融资费用。
(十五)在建工程
在建工程项目按建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出，作为固定资产的入账价值。所建造的固定资产在建工程已达到预定可使用状态，但尚未办理竣工决算的，自达到预定可使用状态之日起，根据工程预算、造价或者工程实际成本等，按估计的价值转入固定资产，并按本公司固定资产折旧政策计提固定资产的折旧，待办理竣工决算后，再按实际成本调整原来的暂估价值，但不调整原已计提的折旧额。
(十六)借款费用
1、借款费用资本化的确认原则
借款费用，包括借款利息、折价或者溢价的摊销、辅助费用以及因外币借款而发生的汇兑差额等。
公司发生的借款费用，可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的，予以资本化，计入相关资产成本；其他借款费用，在发生时根据其发生额确认为费用，计入当期损益。
符合资本化条件的资产，是指需要经过相当长时间的购建或者生产活动才能达到预定可使用或者可销售状态的固定资产、投资性房地产和存货等资产。
借款费用同时满足下列条件时开始资本化：
（1）资产支出已经发生，资产支出包括为购建或者生产符合资本化条件的资产而以支付现金、转移非现金资产或者承担带息债务形式发生的支出；
（2）借款费用已经发生；
（3）为使资产达到预定可使用或者可销售状态所必要的购建或者生产活动已经开始。
2、借款费用资本化期间
资本化期间，指从借款费用开始资本化时点到停止资本化时点的期间，借款费用暂停资本化的期间不包括在内。
当购建或者生产符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态时，借款费用停止资本化。
财务报表附注第16页
卧龙地产集团股份有限公司
2014年度
财务报表附注
当购建或者生产符合资本化条件的资产中部分项目分别完工且可单独使用时，该部分资产借款费用停止资本化。
购建或者生产的资产的各部分分别完工，但必须等到整体完工后才可使用或可对外销售的，在该资产整体完工时停止借款费用资本化。
3、暂停资本化期间
符合资本化条件的资产在购建或生产过程中发生的非正常中断、且中断时间连续超过3个月的，则借款费用暂停资本化；该项中断如是所购建或生产的符合资本化条件的资产达到预定可使用状态或者可销售状态必要的程序，则借款费用继续资本化。在中断期间发生的借款费用确认为当期损益，直至资产的购建或者生产活动重新开始后借款费用继续资本化。
4、借款费用资本化金额的计算方法
对于为购建或者生产符合资本化条件的资产而借入的专门借款，以专门借款当期实际发生的借款费用，减去尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入或进行暂时性投资取得的投资收益后的金额，来确定借款费用的资本化金额。
对于为购建或者生产符合资本化条件的资产而占用的一般借款，根据累计资产支出超过专门借款部分的资产支出加权平均数乘以所占用一般借款的资本化率，计算确定一般借款应予资本化的利息金额。资本化率根据一般借款加权平均利率计算确定。
(十七)无形资产
1、无形资产的计价方法
（1）公司取得无形资产时按成本进行初始计量
外购无形资产的成本，包括购买价款、相关税费以及直接归属于使该项资产达到预定用途所发生的其他支出。购买无形资产的价款超过正常信用条件延期支付，实质上具有融资性质的，无形资产的成本以购买价款的现值为基础确定。
债务重组取得债务人用以抵债的无形资产，以该无形资产的公允价值为基础确定其入账价值，并将重组债务的账面价值与该用以抵债的无形资产公允价值之间的差额，计入当期损益。
在非货币性资产交换具备商业实质且换入资产或换出资产的公允价值能够可靠计量的前提下，非货币性资产交换换入的无形资产以换出资产的公允价值为基础确定其入账价值，除非有确凿证据表明换入资产的公允价值更加可靠；不满足上述前提的非货币性资产交换，以换出资产的账面价值和应支付的相关税费作为换入无形资产的成本，不确认损益。
财务报表附注第17页
卧龙地产集团股份有限公司
2014年度
财务报表附注
（2）后续计量
在取得无形资产时分析判断其使用寿命。
对于使用寿命有限的无形资产，在为企业带来经济利益的期限内按直线法摊销；无法预见无形资产为企业带来经济利益期限的，视为使用寿命不确定的无形资产，不予摊销。
2、使用寿命有限的无形资产的使用寿命估计情况
使用寿命有限的无形资产，以其成本扣除预计残值后的金额，在预计的使用年限内采用直线法进行摊销。使用寿命不确定的无形资产不进行摊销。
项目 预计使用寿命 依据
商标权 10年以内 按法律规定所享有的剩余使用期限及未来经营情况的需要专利技术 10年以内 按法律规定所享有的剩余使用期限及未来经营情况的需要著作权 10年以内 按法律规定所享有的剩余使用年限及未来经营情况的需要土地使用权50年以内 按法律规定所享有的剩余使用年限及未来经营情况的需要软件使用权5-10年 依据合同规定以及未来经营情况的需要
每期末，对使用寿命有限的无形资产的使用寿命及摊销方法进行复核。
经复核，本年期末无形资产的使用寿命及摊销方法与以前估计未有不同。
3、使用寿命不确定的无形资产的判断依据
对于使用寿命有限的无形资产，在为企业带来经济利益的期限内按直线法摊销；无法预见无形资产为企业带来经济利益期限的，视为使用寿命不确定的无形资产，不予摊销。
4、划分公司内部研究开发项目的研究阶段和开发阶段具体标准
公司内部研究开发项目的支出分为研究阶段支出和开发阶段支出。
研究阶段：为获取并理解新的科学或技术知识等而进行的独创性的有计划调查、研究活动的阶段。
开发阶段：在进行商业性生产或使用前，将研究成果或其他知识应用于某项计划或设计，以生产出新的或具有实质性改进的材料、装置、产品等活动的阶段。
5、开发阶段支出符合资本化的具体标准
内部研究开发项目开发阶段的支出，同时满足下列条件时确认为无形资产：
（1）完成该无形资产以使其能够使用或出售在技术上具有可行性；
（2）具有完成该无形资产并使用或出售的意图；
财务报表附注第18页
卧龙地产集团股份有限公司
2014年度
财务报表附注
（3）无形资产产生经济利益的方式，包括能够证明运用该无形资产生产的产品存在市场或无形资产自身存在市场，无形资产将在内部使用的，能够证明其有用性；
（4）有足够的技术、财务资源和其他资源支持，以完成该无形资产的开发，并有能力使用或出售该无形资产；
（5）归属于该无形资产开发阶段的支出能够可靠地计量。
开发阶段的支出，若不满足上列条件的，于发生时计入当期损益。研究阶段的支出，在发生时计入当期损益。
(十八)长期资产减值
长期股权投资、采用成本模式计量的投资性房地产、固定资产、在建工程、无形资产等长期资产，于资产负债表日存在减值迹象的，进行减值测试。减值测试结果表明资产的可收回金额低于其账面价值的，按其差额计提减值准备并计入减值损失。
可收回金额为资产的公允价值减去处置费用后的净额与资产预计未来现金流量的现值两者之间的较高者。资产减值准备按单项资产为基础计算并确认，如果难以对单项资产的可收回金额进行估计的，以该资产所属的资产组确定资产组的可收回金额。
资产组是能够独立产生现金流入的最小资产组合。
商誉至少在每年年度终了进行减值测试。
本公司进行商誉减值测试，对于因企业合并形成的商誉的账面价值，自购买日起按照合理的方法分摊至相关的资产组；难以分摊至相关的资产组的，将其分摊至相关的资产组组合。在将商誉的账面价值分摊至相关的资产组或者资产组组合时，按照各资产组或者资产组组合的公允价值占相关资产组或者资产组组合公允价值总额的比例进行分摊。公允价值难以可靠计量的，按照各资产组或者资产组组合的账面价值占相关资产组或者资产组组合账面价值总额的比例进行分摊。
在对包含商誉的相关资产组或者资产组组合进行减值测试时，如与商誉相关的资产组或者资产组组合存在减值迹象的，先对不包含商誉的资产组或者资产组组合进行减值测试，计算可收回金额，并与相关账面价值相比较，确认相应的减值损失。再对包含商誉的资产组或者资产组组合进行减值测试，比较这些相关资产组或者资产组组合的账面价值（包括所分摊的商誉的账面价值部分）与其可收回金额，如相关资产组或者资产组组合的可收回金额低于其账面价值的，确认商誉的减值损失。
上述资产减值损失一经确认，在以后会计期间不予转回。
财务报表附注第19页
卧龙地产集团股份有限公司
2014年度
财务报表附注
(十九)长期待摊费用
长期待摊费用为已经发生但应由本期和以后各期负担的分摊期限在一年以上的各项费用。
1、摊销方法
长期待摊费用在受益期内平均摊销。
2、摊销年限
有明确受益期限的按受益期平均摊销；无明确受益期限的按5年平均摊销。如果某项费用不能使以后会计期间受益的，则将尚未摊销的该项目的摊余价值全部转入当期损益。
(二十)职工薪酬
1、短期薪酬的会计处理方法
本公司在职工为本公司提供服务的会计期间，将实际发生的短期薪酬确认为负债，并计入当期损益或相关资产成本。
本公司为职工缴纳的社会保险费和住房公积金，以及按规定提取的工会经费和职工教育经费，在职工为本公司提供服务的会计期间，根据规定的计提基础和计提比例计算确定相应的职工薪酬金额。
职工福利费为非货币性福利的，如能够可靠计量的，按照公允价值计量。
2、离职后福利的会计处理方法
（1）设定提存计划
本公司按当地政府的相关规定为职工缴纳基本养老保险和失业保险，在职工为本公司提供服务的会计期间，按以当地规定的缴纳基数和比例计算应缴纳金额，确认为负债，并计入当期损益或相关资产成本。
除基本养老保险外，本公司还依据国家企业年金制度的相关政策建立了企业年金缴费制度（补充养老保险）/企业年金计划。本公司按职工工资总额的一定比例向当地社会保险机构缴费/年金计划缴费，相应支出计入当期损益或相关资产成本。
（2）设定受益计划
本公司根据预期累计福利单位法确定的公式将设定受益计划产生的福利义务归属于职工提供服务的期间，并计入当期损益或相关资产成本。
设定受益计划义务现值减去设定受益计划资产公允价值所形成的赤字或盈余确认为一项设定受益计划净负债或净资产。设定受益计划存在盈余的，本公
财务报表附注第20页
卧龙地产集团股份有限公司
2014年度
财务报表附注
司以设定受益计划的盈余和资产上限两项的孰低者计量设定受益计划净资产。
所有设定受益计划义务，包括预期在职工提供服务的年度报告期间结束后的十二个月内支付的义务，根据资产负债表日与设定受益计划义务期限和币种相匹配的国债或活跃市场上的高质量公司债券的市场收益率予以折现。
设定受益计划产生的服务成本和设定受益计划净负债或净资产的利息净额计入当期损益或相关资产成本；重新计量设定受益计划净负债或净资产所产生的变动计入其他综合收益，并且在后续会计期间不转回至损益。
在设定受益计划结算时，按在结算日确定的设定受益计划义务现值和结算价格两者的差额，确认结算利得或损失。
详见本附注“五、（十八）应付职工薪酬”。
3、辞退福利的会计处理方法
本公司在不能单方面撤回因解除劳动关系计划或裁减建议所提供的辞退福利时，或确认与涉及支付辞退福利的重组相关的成本或费用时（两者孰早），确认辞退福利产生的职工薪酬负债，并计入当期损益。
(二十一)预计负债
本公司涉及诉讼、债务担保、亏损合同、重组事项时，如该等事项很可能需要未来以交付资产或提供劳务、其金额能够可靠计量的，确认为预计负债。
1、预计负债的确认标准
与或有事项相关的义务同时满足下列条件时，本公司确认为预计负债：
（1）该义务是本公司承担的现时义务；
（2）履行该义务很可能导致经济利益流出本公司；
（3）该义务的金额能够可靠地计量。
2、预计负债的计量方法
本公司预计负债按履行相关现时义务所需的支出的最佳估计数进行初始计量。
本公司在确定最佳估计数时，综合考虑与或有事项有关的风险、不确定性和货币时间价值等因素。对于货币时间价值影响重大的，通过对相关未来现金流出进行折现后确定最佳估计数。
最佳估计数分别以下情况处理：
所需支出存在一个连续范围（或区间），且该范围内各种结果发生的可能性相同的，则最佳估计数按照该范围的中间值即上下限金额的平均数确定。
财务报表附注第21页
卧龙地产集团股份有限公司
2014年度
财务报表附注
所需支出不存在一个连续范围（或区间），或虽然存在一个连续范围但该范围内各种结果发生的可能性不相同的，如或有事项涉及单个项目的，则最佳估计数按照最可能发生金额确定；如或有事项涉及多个项目的，则最佳估计数按各种可能结果及相关概率计算确定。
本公司清偿预计负债所需支出全部或部分预期由第三方补偿的，补偿金额在基本确定能够收到时，作为资产单独确认，确认的补偿金额不超过预计负债的账面价值。
(二十二)股份支付及权益工具
本公司的股份支付是为了获取职工提供服务而授予权益工具或者承担以权益工具为基础确定的负债的交易。本公司的股份支付分为以权益结算的股份支付和以现金结算的股份支付。
1、以权益结算的股份支付及权益工具
以权益结算的股份支付换取职工提供服务的，以授予职工权益工具的公允价值计量。
本公司以限制性股票进行股份支付的，职工出资认购股票，股票在达到解锁条件并解锁前不得上市流通或转让；如果最终股权激励计划规定的解锁条件未能达到，则本公司按照事先约定的价格回购股票。本公司取得职工认购限制性股票支付的款项时，按照取得的认股款确认股本和资本公积（股本溢价），同时就回购义务全额确认一项负债并确认库存股。在等待期内每个资产负债表日，本公司根据最新取得的[可行权职工人数变动][、是否达到规定业绩条件]等后续信息对可行权权益工具数量作出最佳估计，以此为基础，按照授予日的公允价值，将当期取得的服务计入相关成本或费用，相应增加资本公积。在可行权日之后不再对已确认的相关成本或费用和所有者权益总额进行调整。但授予后立即可行权的，在授予日按照公允价值计入相关成本或费用，相应增加资本公积。
对于最终未能行权的股份支付，不确认成本或费用，除非行权条件是市场条件或非可行权条件，此时无论是否满足市场条件或非可行权条件，只要满足所有可行权条件中的非市场条件，即视为可行权。
如果修改了以权益结算的股份支付的条款，至少按照未修改条款的情况确认取得的服务。此外，任何增加所授予权益工具公允价值的修改，或在修改日对职工有利的变更，均确认取得服务的增加。
如果取消了以权益结算的股份支付，则于取消日作为加速行权处理，立即确认尚未确认的金额。职工或其他方能够选择满足非可行权条件但在等待期内未满
财务报表附注第22页
卧龙地产集团股份有限公司
2014年度
财务报表附注
足的，作为取消以权益结算的股份支付处理。但是，如果授予新的权益工具，并在新权益工具授予日认定所授予的新权益工具是用于替代被取消的权益工具的，则以与处理原权益工具条款和条件修改相同的方式，对所授予的替代权益工具进行处理。
2、以现金结算的股份支付及权益工具
以现金结算的股份支付，按照本公司承担的以股份或其他权益工具为基础计算确定的负债的公允价值计量。初始采用 Black Scholes模型按照授予日的公允价值计量，并考虑授予权益工具的条款和条件。授予后立即可行权的，在授予日以承担负债的公允价值计入成本或费用，相应增加负债；完成等待期内的服务或达到规定业绩条件才可行权的，在等待期内以对可行权情况的最佳估计为基础，按照承担负债的公允价值，将当期取得的服务计入相关成本或费用，增加相应负债。在相关负债结算前的每个资产负债表日以及结算日，对负债的公允价值重新计量，其变动计入当期损益。
(二十三)收入
本公司收入主要包括房地产销售收入，物业出租收入，物业管理收入，劳务收入和其他收入，其确认原则为：
1、房地产销售收入
房地产销售收入：在房产完工并验收合格，签订了不可逆转的销售合同，取得了买方按销售合同约定交付房产的付款证明确认销售收入的实现。
2、物业出租收入
物业出租收入：按与承租方签订的合同或协议规定，按直线法确认房屋出租收入的实现。
3、物业管理收入
物业管理收入：本公司在物业管理服务已经提供，与物业管理服务相关的经济利益能够流入企业，与物业管理服务相关的成本能够可靠计量时，确认物业管理收入的实现。
4、劳务销售收入
以劳务的收入、劳务的完工程度能够可靠地确定，与交易相关的价款能够流入，相关的成本能够可靠计量为前提。
财务报表附注第23页
卧龙地产集团股份有限公司
2014年度
财务报表附注
(二十四)政府补助
1、类型
政府补助，是本公司从政府无偿取得的货币性资产与非货币性资产。分为与资产相关的政府补助和与收益相关的政府补助。
与资产相关的政府补助，是指企业取得的、用于购建或以其他方式形成长期资产的政府补助，包括购买固定资产或无形资产的财政拨款、固定资产专门借款的财政贴息等。与收益相关的政府补助，是指除与资产相关的政府补助之外的政府补助。
本公司将政府补助划分为与资产相关的具体标准为：政府文件有明确规定款项使用用途，并且该款项预计使用方向预计将形成相关的资产。
本公司将政府补助划分为与收益相关的具体标准为：政府文件未规定使用用途，并且该款项预计使用方向为补充流动资金。
对于政府文件未明确规定补助对象的，本公司将该政府补助划分为与资产相关或与收益相关的判断依据为：除公司将其用途指定为与资产相关外，将其计入当期损益。
2、确认时点
在实际收到时，将其确认为政府补助。
3、会计处理
与资产相关的政府补助，确认为递延收益，按照所建造或购买的资产使用年限分期计入营业外收入；
与收益相关的政府补助，用于补偿企业以后期间的相关费用或损失的，取得时确认为递延收益，在确认相关费用的期间计入当期营业外收入；用于补偿企业已发生的相关费用或损失的，取得时直接计入当期营业外收入。
(二十五)递延所得税资产和递延所得税负债
对于可抵扣暂时性差异确认递延所得税资产，以未来期间很可能取得的用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额为限。对于能够结转以后年度的可抵扣亏损和税款抵减，以很可能获得用来抵扣可抵扣亏损和税款抵减的未来应纳税所得额为限，确认相应的递延所得税资产。
对于应纳税暂时性差异，除特殊情况外，确认递延所得税负债。
不确认递延所得税资产或递延所得税负债的特殊情况包括：商誉的初始确认；除企业合并以外的发生时既不影响会计利润也不影响应纳税所得额（或可抵扣亏损）的其他交易或事项。
财务报表附注第24页
卧龙地产集团股份有限公司
2014年度
财务报表附注
当拥有以净额结算的法定权利，且意图以净额结算或取得资产、清偿负债同时进行时，当期所得税资产及当期所得税负债以抵销后的净额列报。
当拥有以净额结算当期所得税资产及当期所得税负债的法定权利，且递延所得税资产及递延所得税负债是与同一税收征管部门对同一纳税主体征收的所得税相关或者是对不同的纳税主体相关，但在未来每一具有重要性的递延所得税资产及负债转回的期间内，涉及的纳税主体意图以净额结算当期所得税资产和负债或是同时取得资产、清偿负债时，递延所得税资产及递延所得税负债以抵销后的净额列报。
(二十六)租赁
1、经营租赁会计处理
（1）公司租入资产所支付的租赁费，在不扣除免租期的整个租赁期内，按直线法进行分摊，计入当期费用。公司支付的与租赁交易相关的初始直接费用，计入当期费用。
资产出租方承担了应由公司承担的与租赁相关的费用时，公司将该部分费用从租金总额中扣除，按扣除后的租金费用在租赁期内分摊，计入当期费用。
（2）公司出租资产所收取的租赁费，在不扣除免租期的整个租赁期内，按直线法进行分摊，确认为租赁收入。公司支付的与租赁交易相关的初始直接费用，计入当期费用；如金额较大的，则予以资本化，在整个租赁期间内按照与租赁收入确认相同的基础分期计入当期收益。
公司承担了应由承租方承担的与租赁相关的费用时，公司将该部分费用从租金收入总额中扣除，按扣除后的租金费用在租赁期内分配。
2、融资租赁会计处理
（1）融资租入资产：公司在承租开始日，将租赁资产公允价值与最低租赁付款额现值两者中较低者作为租入资产的入账价值，将最低租赁付款额作为长期应付款的入账价值，其差额作为未确认的融资费用。公司采用实际利率法对未确认的融资费用，在资产租赁期间内摊销，计入财务费用。公司发生的初始直接费用，计入租入资产价值。
（2）融资租出资产：公司在租赁开始日，将应收融资租赁款，未担保余值之和与其现值的差额确认为未实现融资收益，在将来收到租金的各期间内确认为租赁收入。公司发生的与出租交易相关的初始直接费用，计入应收融资租赁款的初始计量中，并减少租赁期内确认的收益金额。
财务报表附注第25页
卧龙地产集团股份有限公司
2014年度
财务报表附注
(二十七)终止经营
终止经营是满足下列条件之一的已被本公司处置或被本公司划归为持有待售的、在经营和编制财务报表时能够单独区分的组成部分：
（1）该组成部分代表一项独立的主要业务或一个主要经营地区；
（2）该组成部分是拟对一项独立的主要业务或一个主要经营地区进行处置计划的一部分；
（3）该组成部分是仅仅为了再出售而取得的子公司。
(二十八)重要会计政策、会计估计的变更
1、重要会计政策变更
执行财政部于2014年修订及新颁布的准则
本公司已执行财政部于2014年颁布的下列新的及修订的企业会计准则：
《企业会计准则—基本准则》（修订）
《企业会计准则第2号——长期股权投资》（修订）
《企业会计准则第9号——职工薪酬》（修订）
《企业会计准则第30号——财务报表列报》（修订）
《企业会计准则第33号——合并财务报表》（修订）
《企业会计准则第37号——金融工具列报》（修订）
《企业会计准则第39号——公允价值计量》
《企业会计准则第40号——合营安排》
《企业会计准则第41号——在其他主体中权益的披露》。
本公司执行上述企业会计准则的主要影响如下：
①执行《企业会计准则第2号——长期股权投资》（修订）
本公司根据《企业会计准则第2号——长期股权投资》（修订）将本公司对被投资单位不具有共同控制或重大影响，并且在活跃市场中没有报价、公允价值不能可靠计量的投资从长期股权投资中分类至可供出售金融资产核算，并进行了追溯调整。
上述会计政策变更对2013年1月1日及2013年12月31日的影响列示如下：上述追溯调整受重要影响的报表项目和金额
影响金额
2013年1月1日资产负债表项目报表科目
长期股权投资 -145,000,000.00可供出售金融资产 145,000,000.00
财务报表附注第26页
卧龙地产集团股份有限公司
2014年度
财务报表附注
上述追溯调整受重要影响的报表项目和金额
影响金额
2013年12月31日资产负债表项目报表科目
长期股权投资 -145,000,000.00可供出售金融资产 145,000,000.00②执行《企业会计准则第9号——职工薪酬》（修订）
本公司根据《企业会计准则第9号——职工薪酬》（修订）将本公司应付职工薪酬分为短期职工薪酬与设定提存计划，并进行了追溯调整，该调整主要影响财务报表附注披露。
③《企业会计准则第30号——财务报表列报》（修订）
本公司根据《企业会计准则第30号——财务报表列报》（修订）将本公司购买投资性房地产增值的部分从资本公积分类至其他综合收益核算，并进行了追溯调整。
上述会计政策变更对2013年1月1日及2013年12月31日的影响列示如下：上述追溯调整受重要影响的报表项目和金额
影响金额
2013年1月1日资产负债表项目报表科目
资本公积 -199,914.59其他综合收益 199,914.59上述追溯调整受重要影响的报表项目和金额
影响金额
2013年12月31日资产负债表项目报表科目
资本公积 -66,638.19其他综合收益 66,638.19其他会计政策修订对本公司不造成影响。
2、重要会计估计变更
本报告期公司主要会计估计未发生变更。
四、 税项
公司主要税种和税率
税种 计税依据 税率
营业税 按应税营业收入计征 5.00%城市维护建设税*1 按实际缴纳的流转税计征 7.00%、5.00%教育费附加 按实际缴纳的流转税计征 3.00%地方教育费附加 按实际缴纳的流转税计征 2.00%
财务报表附注第27页
卧龙地产集团股份有限公司
2014年度
财务报表附注
税种 计税依据 税率
土地增值税 按转让房地产所取得的增值额和规定的税率计征 超率累进税率企业所得税*2 按应纳税所得额计征 20.00%、25.00%堤围防护费*3 按应税营业收入计征 0.072%、0.1%水利基金 按应税营业收入计征 0.10%*1本公司之子公司天香华庭、浙江园林城市维护建设税为5%，本公司及其他子公司城市维护建设税为7%。
*2本公司之子公司卧龙物业微利企业，企业所得税税率为20%，本公司及其他子公司企业所得税率为25%。
*3本公司之子公司清远五洲堤围防护费为0.072%，本公司及其他子公司堤围防护费为0.1%。
五、 合并财务报表重要项目注释
(一) 货币资金
项目 期末余额 期初余额
库存现金 140,678.69 209,942.99银行存款 909,180,953.57 218,109,709.99其他货币资金 736,336.50 54,194,410.60合计 910,057,968.76 272,514,063.58其中受限制的货币资金明细如下：
项目 期末余额 期初余额
银行承兑汇票保证金 226,336.50 2,264,218.60按揭保证金 510,000.00 510,000.00贷款备偿资金 51,420,192.00合计 736,336.50 54,194,410.60
财务报表附注第28页
卧龙地产集团股份有限公司
2014年度
财务报表附注
(二)应收账款
1、应收账款分类披露
期末余额 期初余额
类别 账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
账面价值 账面价值计提比例 计提比例
金额 比例（%） 金额 金额 比例（%） 金额
（%） （%）
单项金额重大并
单独计提坏账准 8,010,000.00 2.06 8,010,000.00
备的应收账款
按信用风险特征
组合计提坏账准
备的应收账款
组合1 380,937,797.83 97.94 40,000.00 0.01 380,897,797.83 63,740,497.91 100.00 1,467,482.20 2.30 62,273,015.71组合小计 380,937,797.83 97.94 40,000.00 0.01 380,897,797.83 63,740,497.91 100.00 1,467,482.20 2.30 62,273,015.71单项金额不重大
但单独计提坏账
准备的应收账款
合计 388,947,797.83 100.00 40,000.00 0.01 388,907,797.83 63,740,497.91 100.00 1,467,482.20 2.30 62,273,015.71财务报表附注第29页
卧龙地产集团股份有限公司
2014年度
财务报表附注
应收账款种类的说明：
期末单项金额重大并单项计提坏账准备的应收账款。
期末余额
应收账款（按单位）
应收账款 坏账准备 计提比例（%） 计提理由
债务人财务状况良好，客户一 5,100,000.00
坏账风险较低
债务人财务状况良好，客户二 2,910,000.00
坏账风险较低
合计 8,010,000.00
组合1，采用账龄分析法计提坏账准备的应收账款
期末余额
账龄
应收账款 坏账准备 计提比例（%）
1年以内（含1年） 380,887,797.83
4-5年(含5年) 50,000.00 40,000.00 80.00合计 380,937,797.83 40,000.00 0.01期末无单项金额虽不重大但单项计提坏账准备的应收账款。
2、本期计提、收回或转回应收账款情况
本期计提坏账准备金额 15,000.00元，收回或转回坏账准备金额 1,442,482.20元。
其中本期坏账准备收回或转回金额重要的
确定原坏账准备
单位名称 转回或收回金额 收回方式 转回或收回原因
的依据及合理性
傅燕飞 900,000.00账龄分析法 银行存款 收回房款
合计 900,000.00
3、本报告期无实际核销的应收账款。
4、按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款情况
期末余额
单位名称
占应收账款
应收账款 坏账准备
合计数的比例（%）
客户一 286,784,730.97 73.73
客户二 5,100,000.00 1.31
客户三 2,910,000.00 0.75
财务报表附注第30页
卧龙地产集团股份有限公司
2014年度
财务报表附注
期末余额
单位名称
占应收账款
应收账款 坏账准备
合计数的比例（%）
客户四 2,700,000.00 0.69
客户五 2,618,000.00 0.67
合计 300,112,730.97 77.15
5、本期无因金融资产转移而终止确认的应收款项。
6、本期无转移应收账款且继续涉入形成的资产、负债的金额。
(三) 预付款项
1、预付款项按账龄列示
期末余额 期初余额
账龄
账面余额 比例（%） 账面余额 比例（%）
1年以内（含1年） 263,239,720.59 86.01 9,767,261.87 18.861-2年(含2年) 983,574.66 0.32 177,167.06 0.342-3年（含3年） 40,000,500.00 77.263年以上 41,832,287.36 13.67 1,832,287.36 3.54合计 306,055,582.61 100.00 51,777,216.29 100.00本期账龄超过一年且金额重大的预付款项为40,000,000.00元，主要为子公司天香南园预付给上虞经济开发区管理委员会大三角地块前期拆迁补偿款，因
该地块尚未完成土地招拍挂程序，故该款项尚未结算。
2、按预付对象归集的期末余额前五名的预付款情况
占预付款期末余额
预付对象 期末余额
合计数的比例（%）
供应商一 221,276,361.00 72.30供应商二 40,000,000.00 13.07供应商三 10,142,095.70 3.31供应商四 13,000,000.00 4.25供应商五 7,074,922.00 2.31合计 291,493,378.70 95.24
财务报表附注第31页
卧龙地产集团股份有限公司
2014年度
财务报表附注
(四) 其他应收款
期末余额 期初余额
种类 账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
账面价值 账面价值比例 计提比例 比例 计提比例
金额 金额 金额 金额
（%） （%） （%） （%）
单项金额重大并单
独计提坏账准备的 26,138,930.00 45.61 6,748,930.00 25.82 19,390,000.00 42,414,345.21 61.65 2,024,345.21 4.77 40,390,000.00其他应收款
按组合计提坏账准
备的其他应收款
组合1 30,871,325.34 53.87 4,146,254.92 13.43 26,725,070.42 26,053,353.59 37.87 13,242,693.09 50.83 12,810,660.50组合小计 30,871,325.34 53.87 4,146,254.92 13.43 26,725,070.42 26,053,353.59 37.87 13,242,693.09 50.83 12,810,660.50单项金额不重大但
单独计提坏账准备 300,000.00 0.52 300,000.00 330,000.00 0.48 30,000.00 9.09 300,000.00的其他应收款
合计 57,310,255.34 100.00 10,895,184.92 19.01 46,415,070.42 68,797,698.80 100.00 15,297,038.30 22.23 53,500,660.50财务报表附注第32页
卧龙地产集团股份有限公司
2014年度
财务报表附注
其他应收款种类的说明：
期末单项金额重大并单项计提坏账准备的其他应收款
期末余额
其他应收款（按单位）
其他应收款 坏账准备 计提比例（%） 计提理由清城区洲心街道征地
15,000,000.00 保证金可以收回拆迁办公室
武汉市协力服务中心 6,748,930.00 6,748,930.00 100.00预计无法收回上虞市国土资源局 4,390,000.00 保证金可以收回合计 26,138,930.00 6,748,930.00 25.82
组合1，采用账龄分析法计提坏账准备的其他应收款
期末余额
账龄
应收账款 坏账准备 计提比例（%）
1年以内（含1年） 23,383,669.83
1-2年（含2年） 2,044,365.99 204,436.61 10.002-3年（含3年） 1,242,183.23 372,654.96 30.003-4年（含4年） 1,003,281.23 501,640.62 50.004-5年（含5年） 651,511.62 521,209.29 80.005年以上 2,546,313.44 2,546,313.44 100.00合计 30,871,325.34 4,146,254.92 13.43期末单项金额虽不重大但单项计提坏账准备的其他应收款
期末余额
其他应收款（按单位）
其他应收款 坏账准备 计提比例 计提理由
绍兴住房管理中心嵊州
300,000.00 保证金可以收回分中心
合计 300,000.00
1、本期计提坏账准备金额 763,801.96元，本期转回坏账准备金额 3,141,310.13元。本报告期无前期已全额计提坏账准备，或计提减值准备的比例较大，但在本报告期又全额收回或转回，或在本报告期收回或转回比例较大的其他应收款。
财务报表附注第33页
卧龙地产集团股份有限公司
2014年度
财务报表附注
2、本期实际核销的其他应收款情况
项目 核销金额
实际核销的其他应收款 2,024,345.21其中重要的其他应收款核销情况
其他应 款项是否因单位名称 核销金额 核销原因 履行的核销程序
收款性质 关联交易产生中山财富服装有限公司 往来款 2,024,345.21公司注销 总经理审批 否
合计 2,024,345.21
3、其他应收款按款项性质分类情况
款项性质 期末账面余额 期初账面余额
代扣代缴 8,266,802.56 6,394,553.87员工借款 1,257,471.74 3,298,949.45押金及保证金 26,735,963.74 47,331,080.17往来款 7,417,698.50 7,446,563.00其他 13,632,318.8 4,326,552.31合计 57,310,255.34 68,797,698.804、按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况
占其他应收
坏账准备单位名称 款项性质 期末余额 账龄 款合计数的
期末余额比例（%）
清城区洲心街道征地拆
土地拆迁款 15,000,000.003-4年 26.17
迁办公室
武汉市协力服务中心 土地保证金 6,748,930.005年以上 11.78 6,748,930.00上虞市国土资源局 土地保证金 4,390,000.005年以上 7.66
上虞房地产管理中心 维修基金 3,095,476.641年以内 5.40
清远市财政局 押金 2,111,852.981年以内 3.68
合计 / 31,346,259.62 54.69 6,748,930.005、本期无涉及政府补助的应收款项。
6、本期无因金融资产转移而终止确认的其他应收款。
财务报表附注第34页
卧龙地产集团股份有限公司
2014年度
财务报表附注
7、本期无转移其他应收款且继续涉入形成的资产、负债的金额。
(五) 存货
1、存货分类
期末余额 期初余额
项目
账面余额 跌价准备 账面价值 账面余额 跌价准备 账面价值开发成本 847,388,161.12 847,388,161.12 1,158,523,362.40 1,158,523,362.40开发产品 754,738,751.49 8,385,960.96 746,352,790.53 879,157,860.27 1,012,199.30 878,145,660.97拟开发土地 978,876,262.79 978,876,262.79 751,305,245.38 751,305,245.38出租开发产品 10,026,588.74 10,026,588.74 11,081,561.59 11,081,561.59库存商品 1,602,673.37 1,602,673.37 4,773,199.38 4,773,199.38消耗性生物资
1,262,836.76 12,262.00 1,250,574.76 798,351.62 155,688.89 642,662.73产
合计 2,593,895,274.27 8,398,222.96 2,585,497,051.31 2,805,639,580.64 1,167,888.19 2,804,471,692.45其中：期末数中账面价值165,079,154.77元的存货用于担保，详见本附注五（四十五）。
（1）开发成本
项目名称 开工时间 预计竣工时间 预计投资总额 期末余额 期初余额墨水湖置业一期 2013年3月 2015年6月 70,000万元 219,756,804.77 450,346,491.36墨水湖置业二期 2014年2月 2016年6月 60,000万元 129,298,874.71
墨水湖置业三到六期2014年2月 2017年6月 140,000万元 1,083,514.62
五洲世纪城二期 2013年1月 2017年12月 60,000万元 290,203,321.67 92,471,385.95天香华庭四期 2013年1月 70,000万元 185,727,912.70大三角工业区 200,000.00 200,000.00青岛嘉原盛 2014年12月2016年9月 50,000万元 7,213,592.08 7,183,592.09武汉丽景湾六期 2013年12月 30,000万元 294,442,000.14天香南园 2011年10月 2015年4月 24,000万元 196,097,793.27 124,777,720.16两湖置业 2014年12月2017年5月 55,000万元 3,534,260.00 3,374,260.00合计 847,388,161.12 1,158,523,362.40
财务报表附注第35页
卧龙地产集团股份有限公司
2014年度
财务报表附注
（2）开发产品
项目名称 竣工时间 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额卧龙花园一期 1998年 90,700.00 90,700.00卧龙花园二期 1998年 139,904.00 139,904.00流星花园一期 2002年 104,583.09 104,583.09天香华庭一期 2007年 3,362,850.55 3,362,850.55天香华庭二期 2011年 8,974,986.44 1,312,145.01 7,662,841.43天香华庭三期 2012年 63,861,045.81 4,854,186.58 59,006,859.23天香华庭四期 2013年 246,322,580.24 224,211,004.58 207,990,927.54 262,542,657.28五洲世纪城商贸城2009年至2010年 51,909,842.16 259,869.01 51,649,973.15五洲世纪城一期 2012年 114,372,435.37 231,291.66 46,842,105.52 67,761,621.51金湖湾一期 2007年 2,391,588.96 1,015,297.20 1,376,291.76金湖湾二期 2008年 15,094,511.87 8,095,423.25 6,999,088.62金湖湾三期 2011年 74,441,473.48 20,217,301.72 54,224,171.76天香西园 2010年至2011年 18,290,521.16 5,437,117.46 12,853,403.70武汉丽景湾一期 2005年 16,854,800.41 6,044,005.95 10,810,794.46武汉丽景湾二期 2009年 4,318,401.84 1,463,015.55 2,855,386.29武汉丽景湾三期 2010年 418,996.31 54,885.94 364,110.37武汉丽景湾四期 2012年 34,947,584.24 27,468,110.46 7,479,473.78武汉丽景湾五期 2013年 223,261,054.34 117,211,979.93 106,049,074.41武汉丽景湾六期 2014年 365,805,844.99 297,724,925.18 68,080,919.81墨水湖置业 2014年11月 153,999,181.85 122,675,135.56 31,324,046.29合计 879,157,860.27 744,247,323.08 868,666,431.86 754,738,751.49（3）出租开发产品
期初余额 期末余额出租项目 竣工 本期 本期
本期减少
名称 时间 增加 摊销
原值 累计摊销 原值 累计摊销金湖湾三期
2011年 11,222,949.89 360,094.65 312,685.17 738,797.72 10,484,152.17 672,779.82商铺
五洲世纪城
2012年 219,869.68 1,163.33 3,489.96 219,869.68 4,653.29一期商铺
合计 11,442,819.57 361,257.98 316,175.13 738,797.72 10,704,021.85 677,433.11
财务报表附注第36页
卧龙地产集团股份有限公司
2014年度
财务报表附注
（4）拟开发土地
项目名称 土地面积 拟开发建筑面积 预计开工时间 期末余额 期初余额两湖置业 48,605.00 2015年12月 130,500,000.00 130,500,000.00五洲世纪城 459,612.18 2015年1月 113,088,298.70 56,954,793.71青岛嘉原盛 39,734.00 130,000.002015年12月 91,359,608.37 91,359,608.37墨水湖置业 95,510.00 355,923.052015年1月 642,519,440.77 263,144,626.24武汉丽景湾 11,281.00 76,206.00 1,408,914.95 209,346,217.06合计 654,742.18 562,129.05 978,876,262.79 751,305,245.382、存货跌价准备
本期增加 本期减少
项目 期初余额 期末余额计提 其他 转销 其他
开发产品 1,012,199.30 8,385,960.96 1,012,199.30 8,385,960.96消耗性生物资产 155,688.89 12,262.00 155,688.89 12,262.00合计 1,167,888.19 8,398,222.96 1,167,888.19 8,398,222.963、计入期末存货余额的借款费用资本化金额
本期减少 本期确认资存货项目
期初余额 本期增加 期末余额 本化金额的名称 其他
本期销售转出 资本化率（%）减少
天香华庭 28,315,754.83 25,837,294.16 21,405,413.96 32,747,635.03 9.68天香西园 16,968.85 16,968.85
清远五洲 19,896,463.51 41,063,476.83 60,959,940.34 12.28绍兴卧龙 7,438,401.46 1,908,559.44 5,529,842.02
耀江神马 57,049,191.13 57,538,476.59 94,156,068.39 20,431,599.33 12.64墨水湖置业 73,027,342.18 29,625,707.80 10,318,146.20 92,334,903.78 9.88天香南园 35,964,444.04 12,835,772.45 48,800,216.49 6.75合计 221,708,566.0 166,900,727.83 127,805,156.84 260,804,136.99
财务报表附注第37页
卧龙地产集团股份有限公司
2014年度
财务报表附注
(六) 其他流动资产
项目 期末余额 期初余额
营业税 23,667,326.94
城建税 1,676,729.30 156,007.93教育费附加 1,659,645.04 500,962.22水利建设费 29,530.47 213,803.49土地增值税 11,039,195.00
企业所得税 16,822,260.89
堤防工程修建维护管理 712,704.52
土地使用税 10,378.44个人所得税 1,188.94
待抵扣进项税 149,318.32 806,883.68合计 55,757,899.42 1,688,035.76(七) 可供出售金融资产
1、可供出售金融资产情况
期末余额 期初余额
项目
减值 减值
账面余额 账面价值 账面余额 账面价值准备 准备
可供出售权益工具
按成本计量 45,000,000.00 45,000,000.00 145,000,000.00 145,000,000.00合计 45,000,000.00 45,000,000.00 145,000,000.00 145,000,000.00
财务报表附注第38页
卧龙地产集团股份有限公司
2014年度
财务报表附注
2、期末按成本计量的可供出售金融资产
账面余额 减值准备 在被投资单
本期现金被投资单位 位持股比例
本期 本期 红利期初 本期增加 本期减少 期末 期初 期末 (%)
增加 减少
浙江龙信股权投资合伙企业(有
35,000,000.00 35,000,000.00 11.11限合伙)(以下简称“龙信投资”)
昆山歌斐鸿乾股权投资中心(有
10,000,000.00 10,000,000.00 6.00限合伙)(以下简称“歌斐鸿乾”)
上海歌斐鸿瀚投资中心(有限合
50,000,000.00 50,000,000.00
伙)(以下简称“歌斐鸿瀚”)
上海歌斐鸿卧投资中心(有限合
50,000,000.00 50,000,000.00
伙)(以下简称“歌斐鸿卧”)
合计 145,000,000.00 100,000,000.00 45,000,000.00
财务报表附注第39页
卧龙地产集团股份有限公司
2014年度
财务报表附注
(八) 投资性房地产
项目 房屋、建筑物 合计
1．期初余额 45,572,159.26 45,572,159.262．本期变动
加：外购
存货
公允价值变动 86,080.74 86,080.74减：处置
其他转出
公允价值变动
3．期末余额 45,658,240.00 45,658,240.00本公司的投资性房地产主要为房产与建筑物，并以经营租赁的形式租给第三方。由于本公司的投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场，公允价值能够持续可靠取得，管理层决定采用公允价值模型对投资性房地产进行计量，并由具备证券专业资格之独立评估师定期进行评估。
期末投资性房地产公允价值由坤元资产评估有限公司出具《坤元评报［2015］28号》和《坤元评报［2015］29号》评估报告确认。
截止2014年12月31日，上述投资性房地产已办妥产权证书。
截止2014年12月31日，无抵押或担保的投资性房地产。
财务报表附注第40页
卧龙地产集团股份有限公司
2014年度
财务报表附注
(九) 固定资产
1、固定资产情况
项目 房屋及建筑物 通用设备 运输工具 其他 合计1．账面原值
（1）期初余额 1,309,735.23 1,841,366.48 22,972,913.20 4,146,741.33 30,270,756.24（2）本期增加金额 18,070.00 1,306,083.50 416,832.41 1,740,985.91—购置 18,070.00 1,306,083.50 416,832.41 1,740,985.91—在建工程转入
—企业合并增加
（3）本期减少金额 37,593.96 1,772,965.00 660,050.05 2,470,609.01—处置或报废 37,593.96 1,772,965.00 660,050.05 2,470,609.01（4）期末余额 1,309,735.23 1,821,842.52 22,506,031.70 3,903,523.69 29,541,133.142．累计折旧
（1）期初余额 60,389.92 1,623,452.90 9,784,697.14 2,724,835.46 14,193,375.42（2）本期增加金额 30,194.96 57,039.94 2,580,865.88 454,231.55 3,122,332.33—计提 30,194.96 57,039.94 2,580,865.88 454,231.55 3,122,332.33—购置
（3）本期减少金额 35,453.01 1,260,042.88 581,843.65 1,877,339.54—处置或报废 35,453.01 1,260,042.88 581,843.65 1,877,339.54（4）期末余额 90,584.88 1,645,039.83 11,105,520.14 2,597,223.36 15,438,368.21财务报表附注第41页
卧龙地产集团股份有限公司
2014年度
财务报表附注
项目 房屋及建筑物 通用设备 运输工具 其他 合计3．减值准备
（1）期初余额
（2）本期增加金额
—计提
（3）本期减少金额
—处置或报废
（4）期末余额
4．账面价值
（1）期末账面价值 1,219,150.35 176,802.69 11,400,511.56 1,306,300.33 14,102,764.93（2）期初账面价值 1,249,345.31 217,913.58 13,188,216.06 1,421,905.87 16,077,380.822、期末无暂时闲置的固定资产。
3、无通过融资租赁租入的固定资产。
4、无通过经营租赁租出的固定资产。
5、期末无未办妥产权证书的固定资产情况。
财务报表附注第42页
卧龙地产集团股份有限公司
2014年度
财务报表附注
(十) 无形资产
1、无形资产情况
项目 软件 合计
1．账面原值
（1）期初余额 326,000.00 326,000.00（2）本期增加金额
—购置
（3）本期减少金额
—处置
（4）期末余额 326,000.00 326,000.002．累计摊销
（1）期初余额
（2）本期增加金额
—计提
（3）本期减少金额
—处置
（4）期末余额
3．减值准备
（1）期初余额
（2）本期增加金额
—计提
（3）本期减少金额
—处置
（4）期末余额
4．账面价值
（1）期末账面价值 326,000.00 326,000.00（2）期初账面价值 326,000.00 326,000.00因公司账面无形资产无明确使用年限，持续期间不予摊销，本公司进行了减值测试，不存在减值情形。
财务报表附注第43页
卧龙地产集团股份有限公司
2014年度
财务报表附注
(十一) 商誉
1、商誉账面原值
本期增加 本期减少
被投资单位名称
期初余额 期末余额
或形成商誉的事项
计提 处置
嵊州卧龙 34,440,170.49 34,440,170.49
天香华庭 104,565,290.79 104,565,290.79嘉原盛置业 17,514,730.45 17,514,730.45合计 156,520,191.73 34,440,170.49 122,080,021.242、商誉减值准备
本期增加 本期减少
被投资单位名称
期初余额 期末余额
或形成商誉的事项
计提 处置
嵊州卧龙 34,440,170.49 34,440,170.49
天香华庭 62,939,017.97 14,925,038.96 77,864,056.93嘉原盛置业
合计 97,379,188.46 14,925,038.96 34,440,170.49 77,864,056.93（1）商誉的计算过程
本公司于2004年和2006年收购嵊州卧龙100.00%的权益，合并成本超过按比例获得的嵊州卧龙可辨认资产、负债公允价值的差额确认为与嵊州卧龙相关的商誉，本公司之子公司嵊州卧龙于2014年2月注销，转销商誉。
本公司于2007年收购了天香华庭69.84%的权益；合并成本超过按比例获得的天香华庭可辨认资产、负债公允价值的差额确认为与天香华庭相关的商誉。
本公司于2010年收购了嘉原盛置业75.00%的权益；合并成本超过按比例获得的嘉原盛置业可辨认资产、负债公允价值的差额确认为与嘉原盛置业相关的商誉。
（2）商誉减值测试的方法
商誉分摊至各项目公司的项目资产组中。
评估商誉减值时，公司按照项目公司本年已售面积数与总可售面积的比例分摊商誉。
财务报表附注第44页
卧龙地产集团股份有限公司
2014年度
财务报表附注
(十二)长期待摊费用
项目 期初余额 本期增加 本期摊销 其他减少 期末余额装修费 1,446,046.40 1,345,543.00 2,791,589.40
培训费 504,000.00 288,000.00 216,000.00合计 1,950,046.40 1,345,543.00 3,079,589.40 216,000.00(十三)递延所得税资产和递延所得税负债
1、未经抵销的递延所得税资产
期末余额 年初余额
项目
可抵扣暂时性差异递延所得税资产 可抵扣暂时性差异递延所得税资产资产减值准备 7,593,931.40 1,896,955.06 10,770,950.53 2,691,259.52可抵扣亏损 5,352,538.55 1,338,134.64 19,884,927.12 4,971,231.78内部销售损益抵销产生 22,554,520.08 5,638,630.03 852,060.75 213,015.19合计 35,500,990.03 8,873,719.73 31,507,938.40 7,875,506.492、未经抵销的递延所得税负债
期末余额 年初余额
项目
应纳税暂时性差异递延所得税负债应纳税暂时性差异递延所得税负债按公允价值调整非同一
84,014,847.76 21,003,711.91 466,373,323.04 116,593,330.76控制子公司存货价值
根据公允价值变动调整
1,986,861.31 496,715.33 1,834,142.36 458,535.59投资性房地产
合计 86,001,709.07 21,500,427.24 468,207,465.40 117,051,866.353、未确认递延所得税资产明细
项目 期末余额 期初余额
可抵扣暂时性差异 89,603,533.41 104,540,646.62可抵扣亏损 173,315,056.56 128,781,920.13合计 262,918,589.97 233,322,566.75
财务报表附注第45页
卧龙地产集团股份有限公司
2014年度
财务报表附注
4、未确认递延所得税资产的可抵扣亏损将于以下年度到期
年份 期末余额 期初余额 备注
2014 25,352,002.67
2015 32,279,820.45
2016 11,000,015.84
2017 6,354,439.24 21,055,924.73
2018 22,985,926.20 39,094,156.44
2019 143,974,691.12
合计 173,315,056.56 128,781,920.13
(十四)短期借款
1、短期借款分类
项目 期末余额 期初余额
质押并保证借款* 47,000,000.00
合计 47,000,000.00
抵押并担保借款：
*本公司与浙商银行股份有限公司绍兴上虞支行签订了金额为 4,700万元编号（20502000）浙商银借字（2014）第00725号并购借款合同，用于收购歌斐鸿卧持有的墨水湖置业20%的股权，借款期限自2014年12月8日至2015年12月9日，年利率7.168%；以本公司持有的子公司墨水湖置业100%股权提供最高额质押担保，质押担保合同编号为（337203）浙商银高质字（2014）第00001号，质押担保期限自2014年12月8日至2016年11月7日；由卧龙控股提供最高额保证担保，保证合同编号为（337203）浙商银高保字（2014）第00101号，担保期限自2014年12月8日至2016年11月7日。
2、本期无已逾期未偿还的短期借款。
财务报表附注第46页
卧龙地产集团股份有限公司
2014年度
财务报表附注
(十五)应付票据
种类 期末余额 期初余额
银行承兑汇票 452,673.00 2,707,637.20合计 452,673.00 2,707,637.20(十六)应付账款
1、应付账款列示
项目 期末余额 期初余额
1年以内 286,696,059.80 257,475,023.981－2年 46,177,626.55 122,813,757.312－3年 27,322,285.05 1,938,014.993年以上 1,965,043.54 4,631,922.48合计 362,161,014.94 386,858,718.762、账龄超过一年的重要应付账款
项目 期末余额 未偿还或结转的原因
供应商一 18,369,301.00土建工程未完成决算
供应商二 6,847,365.00装饰工程未完成决算
合计 25,216,666.00
(十七)预收款项
1、预收款项列示
项目名称 期末余额 期初余额 预计竣工时间 预售比例
金湖湾 750,000.00 690,000.00
龙和商贸 162,000.00 450,000.00
五洲世纪城（未竣工） 49,553,301.00 2015年12月 31.59%五洲世纪城(已完工) 3,718,348.00 2,406,885.00
清远商贸城 1,752,997.58 1,691,084.20
天香华庭 30,140,483.00 93,742,122.00
武汉丽景湾（已完工） 1,674,088.18 55,556,186.23
墨水湖置业一期(已完工) 12,917,312.00
墨水湖置业一期（未竣工） 258,241,891.00 2015年6月 62.28%2015年8月至
墨水湖置业二期（未竣工） 143,508,368.00 34.60%2016年8月
合计 502,418,788.76 154,536,277.43
财务报表附注第47页
卧龙地产集团股份有限公司
2014年度
财务报表附注
2、账龄超过一年的重要预收款项
项目 期末余额 未偿还或结转的原因
购房款 3,500,000.00尚未签订购房合同
合计 3,500,000.00
(十八)应付职工薪酬
1、应付职工薪酬分类
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
短期薪酬 596,395.36 45,338,797.48 40,541,858.66 5,393,334.18设定提存计划 1,632,897.31 1,632,897.31
合计 596,395.36 46,971,694.79 42,174,755.97 5,393,334.182、短期薪酬
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
（1）工资、奖金、津贴和补贴 569,832.49 41,873,313.35 37,049,811.66 5,393,334.18（2）职工福利费 1,363,956.18 1,363,956.18
（3）社会保险费 955,691.01 955,691.01
其中：医疗保险费 782,983.24 782,983.24
工伤保险费 89,993.33 89,993.33
生育保险费 82,714.44 82,714.44
（4）住房公积金 1,112,760.90 1,112,760.90
（5）工会经费和职工教育经费 26,562.87 33,076.04 59,638.91
（6）短期带薪缺勤
（7）短期利润分享计划
（8）其他短期薪酬
合计 596,395.36 45,338,797.48 40,541,858.66 5,393,334.18期末应付职工薪酬中无拖欠性质的金额。
本期发生工会经费和职工教育经费金额33,076.04元。
应付职工薪酬一般当月计提，下月发放。
财务报表附注第48页
卧龙地产集团股份有限公司
2014年度
财务报表附注
3、设定提存计划
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
基本养老保险费 1,520,678.08 1,520,678.08
失业保险费 112,219.23 112,219.23
合计 1,632,897.31 1,632,897.31
(十九)应交税费
税费项目 期末余额 期初余额
营业税 10,913,634.44 12,293.75城建税 568,465.42
土地增值税 41,617,329.55 27,220,569.55企业所得税 255,269,983.65 58,159,655.33印花税 365,758.15 741.75个人所得税 214,003.02 114,287.49教育费附加 238,876.89
水利建设费 98,380.75
地方教育费附加 279,489.27 85.43房产税 239,590.56 112,936.12堤围费 191,436.55
合计 309,996,948.25 85,620,569.42(二十)应付利息
项目 期末余额 期初余额
分期付息到期还本的长期借款利息 24,385,110.77 5,754,778.74企业债券利息 14,775,322.58
合计 39,160,433.35 5,754,778.74(二十一)应付股利
项目 期末余额 期初余额
普通股股利 32,000.00 29,300.00合计 32,000.00 29,300.00
财务报表附注第49页
卧龙地产集团股份有限公司
2014年度
财务报表附注
(二十二)其他应付款
1、按款项性质列示其他应付款
项目 期末余额 期初余额
关联方往来 32,608,819.00 32,608,819.00押金 1,326,230.72 1,649,789.39保证金 20,058,805.18 35,819,966.45往来款 8,768,622.22 12,796,074.30其他 1,743,756.10 1,293,009.08代收代付 2,110,128.51 8,731,673.33合计 66,616,361.73 92,899,331.552、账龄超过一年的重要其他应付款
项目 期末余额 未偿还或结转的原因
北京奥图股权转让款 7,500,000.00对方未完成规定事项
卧龙控股 32,608,819.00往来款
合计 40,108,819.00
(二十三)一年内到期的非流动负债
1、一年内到期的非流动负债明细
项目 期末余额 期初余额
一年内到期的长期借款 370,000,000.00 440,000,000.00合计 370,000,000.00 440,000,000.002、一年内到期的长期借款
（1）一年内到期的长期借款
项目 期末余额 期初余额
抵押并担保借款 370,000,000.00 270,000,000.00保证借款 170,000,000.00合计 370,000,000.00 440,000,000.00
财务报表附注第50页
卧龙地产集团股份有限公司
2014年度
财务报表附注
（2）金额前五名的一年内到期的长期借款
期末余额 期初余额贷款单位 借款起始日 借款终止日 币种 利率
外币金额 本币金额 外币金额 本币金额万向信托有限公司*1 2014.2.13 2015.8.13 人民币 12.00% 200,000,000.00
中航信托股份有限公司*2 2013-8-26 2015-8-25 人民币 12.40% 150,000,000.00
杭州工商信托有限公司*3 2014-1-17 2015-3-15 人民币 12.20% 10,000,000.00
杭州工商信托有限公司*3 2014-1-17 2015-9-15 人民币 12.20% 10,000,000.00
合计 370,000,000.00
*1子公司耀江神马与万向信托有限公司签订金额为20,000万元编号WX-DY-201302004-102借款协议，年利率12.0000%，借款期限自2014年2月13日至2015年8月13日；以卧龙丽景湾名著2号楼/卧龙•丽景湾原墅1-13#项目中的33套排屋进行抵押，抵押合同编号WX-DY-201302004-103；由卧龙控股提供担保，担保合同编号WX-DY-201302004-105，担保期限自2014年2月13日至2016年2月13日止。
*2子公司清远五洲2013年与上海中航信托有限公司签订金额为15,000万元编号AVICTC2013X0311-3借款协议，年利率12.4000%，借款期限自2013年8月26日至2015年8月25日；以清市府国用（2008）第00316号，清市府国用（2010）第00186号《国有土地使用权证》项下的土地使用权设定抵押，抵押合同编号AVICTC2013X0311-5；由本公司、卧龙控股提供担保，担保合同编号AVICTC2013X0311-8、AVICTC2013X0311-7，担保期限自2013年8月26日至2015年8月25日止。
*3详见附注五、（二十四）*2。
财务报表附注第51页
卧龙地产集团股份有限公司
2014年度
财务报表附注
(二十四)长期借款
1、长期借款分类
借款类别 期末余额 期初余额
抵押并担保借款 276,700,000.00 267,100,000.00质押并保证借款 249,500,000.00
合计 526,200,000.00 267,100,000.002、 金额前五名的长期借款
期末余额 期初余额贷款单位 借款起始日 借款终止日 币种 利率
外币金额 本币金额 外币金额 本币金额中建投信托责任有限公司*1 2014.1.10 2016.1.10 人民币 11.50% 249,500,000.00
杭州工商信托有限公司*2 2014-1-17 2016-3-15 人民币 12.20% 183,000,000.00
杭州工商信托有限公司*3 2014-3-17 2016-3-15 人民币 12.20% 47,000,000.00
基准利率
中国农业银行股份有限公司武汉汉阳支行*4 2013.4.10 2016.3.25 人民币 25,000,000.00 60,000,000.00上浮15%
基准利率
中国农业银行股份有限公司武汉汉阳支行*5 2013.5.22 2016.3.25 人民币 21,700,000.00 57,100,000.00上浮15%
合计 526,200,000.00 117,100,000.00长期借款抵押、质押及担保情况详见附注十、（四）。
*1子公司耀江神马2013年与中建投信托有限责任公司签订金额为24,950万元编号中建投信贷字第20131111号借款协议，借款利率为11.50%，借款期限自2014年1月10日至2016年1月10日；以100%耀江神马股权设定质押，质押合同编号中建投信质字20131111号；由卧龙控股、卧龙地产提供担保，担保合同编号中建投信保字第20131111-1、中建投信保字第20131111-2，担保期限自 2014财务报表附注第52页
卧龙地产集团股份有限公司
2014年度
财务报表附注
年1月10日至2016年1月10日止。
*2子公司清远五洲2014年与杭州工商信托有股份限公司签订金额为20,300万元编号（2014）年（贷）字第（002）号借款协议，年利率12.20%，借款期限自2014年1月17日至2016年3月15日；以土地使用证号为清市府国用（2006）第00742号、清市府国用（2008）第00314号和清市府国用（2008）第00315号设定抵押，抵押合同编号（2014）年（抵）字第（003）号；由卧龙控股提供最高限额担保，担保合同编号为（2014）年（保）字第（002）号，（2014）年（保）字第（003）号，（2014）年（保）字第（004）号，（2014）年（保）字第（005）号，担保期限自2014年1月7日至2016年3月15日止。根据借款协议还款计划，其中2015年3月15日需还款1000万元，2015年9月15日需还款1,000万元，期末将其重分类至一年内到期的非流动负债。
*3子公司清远五洲2014年与杭州工商信托有股份限公司分别签订金额为4,700万元编号为（2014）年（贷）字第（008）号借款协议，年利率12.20%，借款期限自2014年3月17日至2016年3月15日；以土地使用证号为清市府国用（2006）第00742号、清市府国用（2008）第00314号和清市府国用（2008）第00315号设定抵押，抵押合同（2014）年（抵）字第（003）号；由卧龙控股提供最高限额担保，担保合同编号为（2014）年（保）字第（002）号，（2014）年（保）字第（003）号，（2014）年（保）字第（004）号，（2014）年（保）字第（005）号，担保期限自2014年1月7日至2016年3月15日止。
*4本公司子公司耀江神马 2013年与中国农业银行股份有限公司武汉汉阳支行签订金额为 6,000万元编号借款 42010520130000039的借款协议，借款利率为基准利率上浮15%，借款期限自2013年4月10日至2016年3月15日；以丽景湾名著3、4、5号楼项目土地使用权及在建工程设定抵押，抵押合同编号42100220130013229；由本公司提供最高额担保，担保合同编号汉阳支行（2013）035，担保期限自2013年4月9日至2016年3月25日止。截至2014年12月31日，耀江神马已归还借款3,500万元，期末余额为2,500万元。
*5本公司子公司耀江神马 2013年与中国农业银行股份有限公司武汉汉阳支行分别签订金额为 7,000万元编号 42010520130000049的借款协议，借款利率为基准利率上浮15%，借款期限自2013年5月22日至2016年3月15日；以丽景湾名著3、4、5号楼项目土地使用权及在建工程设定抵押，抵押合同编号42100220130018846；由本公司提供最高额担保，担保合同编号汉阳支行（2013）035，担保期限自2013年4月9日至2016年3月25日止。截至2014年12月31日，耀江神马已归还借款4,830万元，期末余额为2,170万元。
财务报表附注第53页
卧龙地产集团股份有限公司
2014年度
财务报表附注
(二十五)应付债券
1、应付债券明细
项目 期末余额 年初余额
公司债券 593,302,221.46
合计 593,302,221.46
2、应付债券的增减变动
债券 年初 本期
债券名称 面值 发行日期 发行金额 本期发行 按面值计提利息 溢折价摊销 期末余额期限 余额 偿还
卧龙地产集团股份有限公司
2014年度
财务报表附注
(二十六)长期应付款
项目 期末余额 期初余额
歌斐鸿卧 207,000,000.00歌斐鸿瀚 193,000,000.00合计 400,000,000.00(二十七)股本
本期变动增（+）减（－）
项目 期初余额 期末余额发行新股 送股 公积金转股 其他 小计
股份总额 725,147,460.00 725,147,460.00(二十八)资本公积
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额资本溢价（股本溢价） 62,119,424.70 1,908,434.27 64,027,858.97
其他资本公积 15,805,709.48 15,805,709.48合计 77,925,134.18 1,908,434.27 64,027,858.97 15,805,709.48资本公积的说明：
资本公积本期增加系2014年5月19日本公司收购少数股东持有的子公司绍兴卧龙5%股权，收购价格低于绍兴卧龙账面净资产1,908,434.27元。
资本公积本期减少系2014年10月29日本公司收购少数股东持有的子公司墨水湖置业40%股权，收购价格高于墨水湖置业账面净资产97,988,327.39元，其中冲减资本公积64,027,858.97元，冲减盈余公积3,396,046.84元，冲减未分配利润30,564,421.58。
财务报表附注第55页
卧龙地产集团股份有限公司
2014年度
财务报表附注
(二十九)其他综合收益
本期发生金额
项目 期初余额 期末余额本期所得税减：前期计入其他综合 税后归属于税后归属于减：所得税费用
前发生额 收益当期转入损益 母公司 少数股东1．以后不能重分类进损益的其他综合收益
其中：重新计算设定受益计划净负债和净资产的变动
权益法下在被投资单位不能重分类进损益的其他综
合收益中享有的份额
其他
2．以后将重分类进损益的其他综合收益
其中：权益法下在被投资单位以后将重分类进损益的其他综
合收益中享有的份额
可供出售金融资产公允价值变动损益
持有至到期投资重分类为可供出售金融资产损益
现金流量套期损益的有效部分
外币财务报表折算差额
其他 66,638.19 66,638.19其他综合收益合计 66,638.19 66,638.19财务报表附注第56页
卧龙地产集团股份有限公司
2014年度
财务报表附注
(三十)盈余公积
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额法定盈余公积 119,934,391.95 7,662,186.31 3,396,046.84 124,200,531.42合计 119,934,391.95 7,662,186.31 3,396,046.84 124,200,531.42本期增加系按母公司净利润的10%提取法定盈余公积。
本期减少详见附注五、（二十九）资本公积。
(三十一)未分配利润
项目 本期 上期
调整前上期末未分配利润 540,977,424.20 538,456,411.29调整期初未分配利润合计数（调增+，调减－）
调整后期初未分配利润 540,977,424.20 538,456,411.29加：本期归属于母公司所有者的净利润 259,998,293.98 65,404,270.48减：提取法定盈余公积 7,662,186.31 26,625,884.57提取任意盈余公积
提取一般风险准备
应付普通股股利 21,754,423.80 36,257,373.00转作股本的普通股股利
其他 30,564,421.58
期末未分配利润 740,994,686.49 540,977,424.20根据公司2014年5月9日召开的2013年度股东大会审议通过，2014年6月24日发放现金股利21,754,423.80元。
(三十二)营业收入和营业成本
本期金额 上期金额
项目
收入 成本 收入 成本主营业务 1,940,784,225.40 1,307,304,288.39 1,013,699,427.15 712,926,457.54其他业务 2,693,579.50 339,879.87 3,470,872.49 361,257.98合计 1,943,477,804.90 1,307,644,168.26 1,017,170,299.64 713,287,715.52
财务报表附注第57页
卧龙地产集团股份有限公司
2014年度
财务报表附注
(三十三)营业税金及附加
项目 本期金额 上期金额
营业税 61,437,607.25 51,772,152.36城市维护建设税 4,072,178.68 3,299,797.99教育费附加 3,071,355.71 2,587,735.13土地增值税 63,412,256.99 66,588,204.53水利基金 587,058.53 556,239.24合计 132,580,457.16 124,804,129.25(三十四)销售费用
项目 本期金额 上期金额
广告费 27,768,929.37 15,775,770.32策划费 2,102,690.06 2,360,803.60工资及福利费 5,365,895.97 3,020,653.01展会费 330,740.00 569,400.00代理费 3,229,038.36 2,702,492.83维修费用 229,604.20其他 2,947,901.32 1,607,087.00合计 41,745,195.08 26,265,810.96(三十五)管理费用
项目 本期金额 上期金额
工资及福利费 27,154,129.88 19,691,025.55招待费 4,223,586.20 4,183,721.45差旅费 4,494,776.20 3,880,507.99地方税费 5,400,681.20 3,220,919.25统筹及养老保险金 3,273,211.00 2,936,725.01房租费 3,179,403.84 3,010,244.72办公费 6,017,702.08 3,672,675.22车辆费用 2,003,724.54 1,727,846.07咨询及审计 3,655,939.75 2,536,441.50折旧费 3,111,933.96 2,892,943.24其他 4,427,244.84 13,448,202.87合计 66,942,333.49 61,201,252.87
财务报表附注第58页
卧龙地产集团股份有限公司
2014年度
财务报表附注
(三十六)财务费用
项目 本期金额 上期金额
利息支出 7,883,867.07 7,768,141.64减：利息收入 6,572,505.89 5,986,981.17汇兑损益 6.00其他 687,154.73 544,970.61合计 1,998,515.91 2,326,137.08(三十七)资产减值损失
项目 本期金额 上期金额
坏账损失 -3,804,990.37 -91,788.88存货跌价损失 8,398,222.96 -2,708,858.84商誉减值损失 14,925,038.96 13,174,072.87合计 19,518,271.55 10,373,425.15(三十八)公允价值变动收益
产生公允价值变动收益的来源 本期金额 上期金额
按公允价值计量的投资性房地产 86,080.74 -66,766.42其中：本年公允价值变动 86,080.74 641,520.00因资产终止确认而转出至其他业务成本 -708,286.42合计 86,080.74 -66,766.42（三十九)投资收益
项目 本期金额 上期金额
可供出售金融资产在持有期间的投资收益 1,423,076.92
处置可供出售金融资产取得的投资收益 10,139,764.92
合计 11,562,841.84
财务报表附注第59页
卧龙地产集团股份有限公司
2014年度
财务报表附注
(四十)营业外收入
1、营业外收入分项目情况
计入本期非经常性
项目 本期金额 上期金额
损益的金额
非流动资产处置利得合计 290.78 43,151.46 290.78其中：处置固定资产利得 290.78 43,151.46 290.78违约金 239,048.18 269,855.30 239,048.18政府补助 44,800.00 24,275.20 44,800.00其他 3,221,593.85 558,449.46 3,221,593.85合计 3,505,732.81 895,731.42 3,505,732.812、政府补助明细
与资产相关/
补助项目 本期金额 上期金额
与收益相关
土地税返还*1 24,275.20与收益相关
黄标车淘汰补助*2 44,800.00 与收益相关
合计 44,800.00 24,275.20
*1、根据《绍兴市人民政府关于在袍江经济技术开发区开展调整城镇土地使用税标准试点工作的通知》（绍政发（2012）65号），对公司发放土地税返还24,275.20元。
*2、根据绍兴市上虞区人民政府发布的《上虞区黄标车淘汰补助实施办法》，对天香华庭补助44,800.00元。
(四十一)营业外支出
计入本期非经常性
项目 本期金额 上期金额
损益的金额
非流动资产处置损失合计 128,440.09 12,595.88 128,440.09其中：固定资产处置损失 128,440.09 12,595.88 128,440.09罚款及滞纳金 334,739.82 1,508,101.12 334,739.82非常损失 1,558,494.00
对外捐赠 90,000.00 2,560,000.00 90,000.00补偿金 347,159.00
其他 1,555,509.70 1,555,509.70合计 2,108,689.61 5,986,350.00 2,108,689.61
财务报表附注第60页
卧龙地产集团股份有限公司
2014年度
财务报表附注
(四十二)所得税费用
1、所得税费用表
项目 本期金额 上期金额
当期所得税费用 228,552,107.09 20,489,004.25递延所得税调整 -96,549,652.35 -9,761,547.48合计 132,002,454.74 10,727,456.772、会计利润与所得税费用调整过程
项目 本期发生额
利润总额 386,094,829.23按法定[或适用]税率计算的所得税费用 96,520,999.39子公司适用不同税率的影响 -调整以前期间所得税的影响 10,832,537.81非应税收入的影响 -不可抵扣的成本、费用和损失的影响 -8,991,716.70使用前期未确认递延所得税资产的可抵扣亏损的影响 -3,606,176.01本期未确认递延所得税资产的可抵扣暂时性差异或可抵扣亏
37,246,810.25损的影响
所得税费用 132,002,454.74(四十三)现金流量表项目注释
1、收到的其他与经营活动有关的现金
项目 本期金额
银行利息收入 6,572,505.89政府补助 44,800.00押金及保证金 47,868,972.70往来款项 12,934,269.27其他 4,214,752.42合计 71,635,300.28
财务报表附注第61页
卧龙地产集团股份有限公司
2014年度
财务报表附注
2、支付的其他与经营活动有关的现金
项目 本期金额
管理费用 30,962,546.20销售费用 36,929,299.11往来款项 7,912,568.94押金及保证金 60,012,420.98大三角地块前期启动资金 181,276,361.00其他 4,707,059.57合计 321,800,255.803、收到的其他与筹资活动有关的现金
项目 本期金额
贷款备偿账户 51,420,192.00合计 51,420,192.004、 支付的其他与筹资活动有关的现金
项目 本期金额
咨询费 3,742,500.00合计 3,742,500.00(四十四)现金流量表补充资料
1、现金流量表补充资料
项目 本期金额 上期金额
1、将净利润调节为经营活动现金流量
净利润 254,092,374.49 63,026,987.04加：资产减值准备 19,518,271.55 10,373,425.15固定资产折旧、油气资产折耗、生产性生物资产折旧 3,122,332.33 2,959,227.01无形资产摊销
长期待摊费用摊销 3,079,589.40 1,501,372.48处置固定资产、无形资产和其他长期资产的损失
128,149.31 -30,555.58（收益以“－”号填列）
固定资产报废损失（收益以“－”号填列）
公允价值变动损失（收益以“－”号填列） -86,080.74 -641,520.00财务费用（收益以“－”号填列） 7,883,867.07 7,768,141.64
财务报表附注第62页
卧龙地产集团股份有限公司
2014年度
财务报表附注
项目 本期金额 上期金额
投资损失（收益以“－”号填列） -11,562,841.84
递延所得税资产减少（增加以“－”号填列） -998,213.24 2,077,205.47递延所得税负债增加（减少以“－”号填列） -95,551,439.11 -11,838,752.95存货的减少（增加以“－”号填列） 357,650,096.86 -450,217,671.30经营性应收项目的减少（增加以“－”号填列） 46,472,230.48 314,625,979.72经营性应付项目的增加（减少以“－”号填列） -132,186,990.17 2,246,603.32其他 -133,276.40经营活动产生的现金流量净额 451,561,346.39 -58,282,834.402、不涉及现金收支的重大投资和筹资活动
债务转为资本
一年内到期的可转换公司债券
融资租入固定资产
3、现金及现金等价物净变动情况
现金的期末余额 909,321,632.26 218,319,652.98减：现金的期初余额 218,319,652.98 472,736,651.54加：现金等价物的期末余额
减：现金等价物的期初余额
现金及现金等价物净增加额 691,001,979.28 -254,416,998.562、现金和现金等价物的构成
项目 期末余额 期初余额
一、现金 909,321,632.26 218,319,652.98其中：库存现金 140,678.69 209,942.99可随时用于支付的银行存款 909,180,953.57 218,109,709.99可随时用于支付的其他货币资金
二、现金等价物
其中：三个月内到期的债券投资
三、期末现金及现金等价物余额 909,321,632.26 218,319,652.98现金和现金等价物不含母公司或集团内子公司使用受限制的现金和现金等价物。
财务报表附注第63页
卧龙地产集团股份有限公司
2014年度
财务报表附注
(四十五)所有权或使用权受到限制的资产
项目 期末账面价值 受限原因
货币资金 736,336.50*1
存货 165,079,154.77*2
合计 165,815,491.27
*1绍兴卧龙以银行存款500,000.00元作为商铺按揭贷款备偿金；天香华庭以银行存款 10,000.00元作为按揭保证金；龙和商贸以银行存款 226,336.50元作为银行承兑汇票保证金。
*2清远五洲向中航信托1.5亿元贷款抵押物如下：（1）土地E0800520，土地证编号：清市府国用（2008）第00316号；（2）土地E1300524*1，土地证编号：清市府国用（2010）第00186号。截至2014年12月31日，该部分存货账面价值15,104,095.55元。
清远五洲向工行信托贷款2.5亿元，抵押物如下：（1）土地E0800519，土地证编号清市府国用（2008）第00315号；（2）土地E0800518，土地证编号：清市府国用（2008）第 00314号；（3）土地E0800517，土地证编号：清市府国用（2006）第 00742号；
（4）CD组团在建工程。截至2014年12月31日，该部分存货账面价值21,166,154.51元。
耀江神马向万象信托的 2亿元贷款抵押物如下：（1）“卧龙丽景湾名著1、2号楼”项目中2号楼在建工程及未售开发产品；（2）“卧龙•丽景湾原墅1-13#楼”项目中的 33套排屋在建工程及未售开发产品，截至 2014年 12月 31日，该部分存货账面价值103,759,686.27元。
耀江神马向中国农业银行股份有限公司武汉汉阳支行的1.3亿元贷款，截至2014年12月31日，贷款余额为4,670万元，抵押物如下：（1）丽景湾名著3、4、5号楼项目土地使用权及在建工程及未售开发产品;（2）丽景湾名著3、4号楼项目土地使用权及在建工程及未售开发产品。截至 2014年 12月 31日，该部分存货账面价值25,049,218.44元。
六、合并范围的变更
(一)非同一控制下企业合并
本期未发生非同一控制下的企业合并。
(二)同一控制下企业合并
本期未发生同一控制下的企业合并。
财务报表附注第64页
卧龙地产集团股份有限公司
2014年度
财务报表附注
(三)其他原因的合并范围变动
注销公司
1、公司下属子公司武汉卧龙由于项目住宅小区全部开发完成并已销售交付使用，公司股东决定解散武汉卧龙，于2014年2月办理了清算手续，完成了注销工作。
2、公司下属子公司银川卧龙由于项目住宅小区全部开发完成并已销售交付使用，公司股东决定解散银川卧龙，于2014年2月办理了清算手续，完成了注销工作。
3、公司下属子公司嵊州卧龙由于项目住宅小区全部开发完成并已销售交付使用，公司股东决定解散嵊州卧龙，于2014年7办理了清算手续，完成了注销工作。
4、公司下属子公司天香西园由于项目住宅小区全部开发完成并已销售交付使用，公司股东决定解散天香西园，于2014年11月办理了清算手续，完成了注销工作。
财务报表附注第65页
卧龙地产集团股份有限公司
2014年度
财务报表附注
七、 在其他主体中的权益
(一) 在子公司中的权益
1、企业集团的构成
①子公司明细
持股比例(%)
子公司名称 主要经营地 注册地 业务性质 取得方式直接 间接
天香西园 上虞 上虞 房地产开发经营 100.00 设立
墨水湖置业*1 武汉 武汉 房地产开发经营 100.00 设立
两湖置业*2 绍兴 绍兴 房地产开发经营 100.00 设立
天香南园*3 上虞 上虞 房地产开发经营 100.00 设立
卧龙园林*4 上虞 上虞 园林景观建设 100.00 设立
龙和商贸*5 上虞 上虞 贸易 100.00 设立
绍兴卧龙*6 绍兴 绍兴 房地产开发经营 100.00 设立
武汉卧龙 武汉 武汉 房地产开发经营 100.00 同一控制下企业合并银川卧龙 银川 银川 房地产开发经营 100.00 同一控制下企业合并卧龙物业*7 上虞 上虞 物业管理 70.00 同一控制下企业合并嵊州卧龙 嵊州 嵊州 房地产开发经营 100.00 同一控制下企业合并天香华庭*8 上虞 上虞 房地产开发经营 100.00 非同一控制下企业合并耀江神马*9 武汉 武汉 房地产开发经营 100.00 非同一控制下企业合并嘉原盛置业*10 青岛 青岛 房地产开发经营 100.00 非同一控制下企业合并清远五洲*11 清远 清远 房地产开发经营 100.00 非同一控制下企业合并财务报表附注第66页
卧龙地产集团股份有限公司
2014年度
财务报表附注
*1墨水湖置业成立于2010年4月27日，截止2014年12月31日，注册资本为人民币25,000万元，本公司出资25,000万元，持股100%。
*2两湖置业成立于2011年8月17日，截止2014年12月31日，注册资本为人民币5,000万元，本公司出资5,000万元，持股100%。
*3天香南园成立于2011年9月26日，截止2014年12月31日，注册资本为人民币5,000万元，本公司出资5,000万元，持股100%。
*4卧龙园林成立于2011年12月20日，截止2014年12月31日，注册资本为人民币1,000万元，本公司出资1,000万元，持股100%。
*5龙和商贸成立于2013年3月21日，截止2014年12月31日，注册资本为人民币1,000万元，本公司出资1,000万元，持股100%。
*6绍兴卧龙成立于2004年8月5日，截止2014年12月31日，注册资本为人民币10,000万元，本公司出资10,000万元，持股100%。
*7卧龙物业成立于2002年9月29日，截止2014年12月31日，注册资本为人民币300万元，本公司出资210万元，持股70%。
*8天香华庭成立于2005年1月6日，截止2014年12月31日，注册资本为人民币35,000万元，本公司出资35,000万元，持股100%。
*9耀江神马成立于1996年12月25日，截止2014年12月31日，注册资本为人民币4,966.20万元，本公司出资4,966.20万元，持股100%。
*10嘉原盛置业成立于2010年1月29日，截止2014年12月31日，注册资本为人民币10,000万元，本公司出资10,000万元，持股100%。
*11清远五洲成立于2005年9月19日，截止2014年12月31日，注册资本为人民币13,000万元，本公司出资13,000万元，持股100%。
②孙公司明细
持股比例(%)
主要
孙公司名称 注册地 业务性质 取得方式
经营地
直接 间接
义乌商贸城* 清远 清远 商铺租赁、物业管理 100.00设立
*义乌商贸城是清远五洲的全资子公司，成立于2008年12月22日，注册资本人民币50万元。
八、 与金融工具相关的风险
公司在经营过程中面临各种金融风险：信用风险、市场风险和流动性风险。公司董事会全面负责风险管理目标和政策的确定，并对风险管理目标和政策承担最终责任，但是董事会已授权本公司审计部门设计和实施能确保风险管理目标和政策得以
财务报表附注第67页
卧龙地产集团股份有限公司
2014年度
财务报表附注
有效执行的程序。董事会通过审计部经理递交的月度报告来审查已执行程序的有效性以及风险管理目标和政策的合理性。本公司的内部审计师也会审计风险管理的政策和程序，并且将有关发现汇报给审计委员会。
本公司风险管理的总体目标是在不过度影响公司竞争力和应变力的情况下，制定尽可能降低风险的风险管理政策。
(一) 信用风险
信用风险是指金融工具的一方不履行义务，造成另一方发生财务损失的风险。本公司主要面临赊销导致的客户信用风险。在签订新合同之前，本公司会对新客户的信用风险进行评估，包括外部信用评级和在某些情况下的银行资信证明（当此信息可获取时）。公司对每一客户均设置了赊销限额，该限额为无需获得额外批准的最大额度。
公司通过对已有客户信用评级的季度监控以及应收账款账龄分析的月度审核来确保公司的整体信用风险在可控的范围内。在监控客户的信用风险时，按照客户的信用特征对其分组。被评为“高风险”级别的客户会放在受限制客户名单里，并且只有在额外批准的前提下，公司才可在未来期间内对其赊销，否则必须要求其提前支付相应款项。
(二) 市场风险
金融工具的市场风险，是指金融工具的公允价值或未来现金流量因市场价格变动而发生波动的风险，包括汇率风险、利率风险和其他价格风险。
（1）利率风险
利率风险，是指金融工具的公允价值或未来现金流量因市场利率变动而发生波动的风险。本公司面临的利率风险主要来源于银行借款。
于2014年12月31日，在其他变量保持不变的情况下，如果以浮动利率计算的借款利率上升或下降 100个基点，则本公司的净利润将减少或增加 350,250.00元。管理层认为100个基点合理反映了下一年度利率可能发生变动的合理范围。
（2）汇率风险
汇率风险，是指金融工具的公允价值或未来现金流量因外汇汇率变动而发生波动的风险。本公司目前业务尚未涉足汇率领域，故不存在汇率风险。
（3）其他价格风险
本公司未持有其他上市公司的权益投资。
财务报表附注第68页
卧龙地产集团股份有限公司
2014年度
财务报表附注
(三) 流动性风险
流动风险，是指企业在履行以交付现金或其他金融资产的方式结算的义务时发生资金短缺的风险。本公司的政策是确保拥有充足的现金以偿还到期债务。流动性风险由本公司的财务部门集中控制。财务部门通过监控现金余额、可随时变现的有价证券以及对未来 12个月现金流量的滚动预测，确保公司在所有合理预测的情况下拥有充足的资金偿还债务。
本公司各项金融负债以未折现的合同现金流量按到期日列示如下：
2014.12.31
项目
6个月以内 6 个月-1年 1-2年 2-3年 3 年以上 合计短期借款 47,000,000.00 47,000,000.00应付票据 452,673.00 452,673.00应付账款 32,090,140.43 164,899,099.27 70,782,227.00 57,057,487.50 37,332,060.74 362,161,014.94应付利息 24,385,110.77 14,775,322.58 39,160,433.35其他应付款 10,520,338.73 45,092,356.53 2,005,500.00 8,998,166.47 66,616,361.73一年内到期的
110,000,000.00 260,000,000.00 - 370,000,000.00非流动负债
长期借款 526,200,000.00 526,200,000.00应付债券 593,302,221.46 593,302,221.46合计 177,448,262.93 531,766,778.38 598,987,727.00 57,057,487.50 639,632,448.67 2,004,892,704.48九、 公允价值的披露
公允价值计量所使用的输入值划分为三个层次：
-第一层次输入值是在计量日能够取得的相同资产或负债在活跃市场上未经调整的报价。
-第二层次输入值是除第一层次输入值外相关资产或负债直接或间接可观察的输入值。
-第三层次输入值是相关资产或负债的不可观察输入值。
公允价值计量结果所属的层次，由对公允价值计量整体而言具有重要意义的输入值所属的最低层次决定。
财务报表附注第69页
卧龙地产集团股份有限公司
2014年度
财务报表附注
(一)以公允价值计量的资产和负债的期末公允价值
期末公允价值
项目
第一层次 第二层次 第三层次
合计
公允价值计量 公允价值计量 公允价值计量
一、持续的公允价值计量
投资性房地产
.出租的建筑物 45,658,240.00 45,658,240.00持续以公允价值计量的资产总额 45,658,240.00 45,658,240.00(二) 持续和非持续第二层次公允价值计量项目市价的确定依据
本公司投资性房地产期末的公允价值系聘请专业的评估机构评估确定。
财务报表附注第70页
卧龙地产集团股份有限公司
2014年度
财务报表附注
十、 关联方及关联交易
(一) 本公司的母公司情况
（金额单位：万元）法定 母公司对本公司 对本公司的 本公司最终
母公司名称 关联关系 企业类型 注册地 业务性质 注册资本 组织机构代码代表人 的持股比例(%) 表决权比例(%) 控制方
房地产投资经营,
卧龙置业 控股母公司 有限责任公司 上虞 陈建成 21,750.72 43.32 43.32陈建成 14614507-7对外投资
对外投资、投资
卧龙控股 最终控股母公司有限责任公司 上虞 陈建成 80,800.00 44.23 44.23陈建成 14611370-2经营管理等
本公司的最终控制方为陈建成。
财务报表附注第71页
卧龙地产集团股份有限公司
2014年度
财务报表附注
(二) 本公司的子公司情况
本公司子公司的情况详见本附注“七、在其他主体中的权益”。
(三) 本公司的其他关联方情况
其他关联方名称 其他关联方与本公司的关系 组织机构代码
卧龙电气集团股份有限公司
同受卧龙控股控制 14614635-2（卧龙电气）
上虞市信融小额贷款股份有限公司
同受卧龙控股控制 68165321-7（上虞信融）
范志龙 卧龙控股监事长
卧龙置业前董事、卧龙控股前董事、本公司前
王稼锋
董事、前总经理王彩萍的侄子
王希全 卧龙控股董事、本公司董事、总经理
韩卓群 卧龙控股董事、总裁韩礼钧的儿子
(四) 关联交易情况
1、存在控制关系且已纳入本公司合并报表范围的子公司，其相互间交易及母子公司交易已作抵销。
2、采购商品/接受劳务情况
关联交易 本期金额 上期金额
关联交易
关联方 定价方式
内容 占同类交易 占同类交易
及决策程序 金额 金额
比例(%) 比例(%)
卧龙电气 租赁 市场价格 500,000.00 100.00 500,000.00 100.00出售商品/提供劳务情况
关联交易 本期金额 上期金额
关联交易
关联方 定价方式及
内容 占同类交易 占同类交易
决策程序 金额 金额
比例(%) 比例(%)
卧龙控股 物业服务 市场价格 394,529.00 2.08 335,826.00 1.71卧龙电气 物业服务 市场价格 3,221,017.00 17.02 2,743,754.00 13.96上虞信融 车位 市场价格 720,000.00 0.07王希全 商品房 市场价格 6,116,500.00 0.62范志龙 商品房 市场价格 3,000,000.00 0.25
财务报表附注第72页
卧龙地产集团股份有限公司
2014年度
财务报表附注
3、关联租赁情况
公司出租情况
租赁资产 租赁收益 本期确认的
出租方名称承租方名称 租赁起始日 租赁终止日
种类 定价依据 租赁收益
卧龙电气 本公司 办公楼 2014年1月 2014年12月 市场价值 500,000.00卧龙电气将建筑面积3502(含地下车库84平方米)平方米，土地使用面积881.25平方米的房产提供本公司使用，2014年租赁费 50万元，于 2014年已全部支付。
4、关联担保情况
担保是否已
担保方 被担保方 担保金额 担保起始日 担保到期日
经履行完毕
卧龙控股 卧龙地产 103,400,000.00 2014-12-8 2016-11-7 否
卧龙控股 清远五洲 250,000,000.00 2014-1-7 2016-3-15 否
卧龙控股、卧龙地产 清远五洲 150,000,000.00 2013-8-26 2015-8-25 否
卧龙控股 耀江神马 200,000,000.00 2014-2-13 2016-2-13 否
卧龙地产 耀江神马 130,000,000.00 2013-4-9 2016-3-25 否
卧龙控股、卧龙地产 耀江神马 250,000,000.00 2014-1-10 2016-1-10 否
卧龙地产 卧龙控股 50,000,000.00 2014-11-26 2015-11-26否
5、关联方应收应付款项
应收关联方款项
期末余额 期初余额
项目名称 关联方
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
应收账款
王稼锋 5,100,000.00 5,100,000.00
卧龙控股 4,271.00 10,890.00
卧龙电气 2,612.00
王希全 2,910,000.00 2,910,000.00
财务报表附注第73页
卧龙地产集团股份有限公司
2014年度
财务报表附注
应付关联方款项
项目名称 关联方 期末余额 期初余额
其他应付款
卧龙控股 32,608,819.00 32,608,819.00歌斐鸿卧 2,568,524.98歌斐鸿瀚 2,394,808.31预收款项
卧龙电气 25,098,760.00
韩卓群 3,500,000.00 3,500,000.00十一、或有事项
（以下金额单位若未特别注明者均为人民币元）
(一) 未决诉讼或仲裁形成的或有负债及其财务影响
截止2014年12月31日，本公司无重大对外诉讼事项。
(二) 为其他单位提供债务担保形成的或有负债及其财务影响
截止 2014年 12月 31日，本公司为购买商品房业主的按揭贷款提供担保的余额为 179,904.32万元，担保金额为贷款本金、利息（包括罚息）及银行为实现债权而发生的相关费用，担保金额随着借款人逐期还款而相应递减。担保期限自业主与银行签订的借款合同生效之日起，至本公司为业主办妥所购住房的《房屋所有权证》并办妥房屋抵押登记、将《房屋所有权证》等房屋权属证明文件交银行保管之日止。
根据行业惯例此项担保是必须的，本公司历年没有发生由于担保连带责任而发生损失的情形，因此该项担保对本公司的财务状况无重大影响。
(三) 其他或有事项
截止2014年12月31日，本公司将账面价值为16,507.92万元的存货用于抵押，取得的银行借款余额为64,670万元。抵押明细详见附注五（四十五）。
十二、承诺事项（以下金额单位若未特别注明者均为人民币元）
(一) 重大承诺事项
本期未计入本公司资产负债表的承诺事项如下：
内容 涉及金额 影响 性质
应付工程款 21,716.49万元按工程进度结算 合同款
合计 21,716.49万元
财务报表附注第74页
卧龙地产集团股份有限公司
2014年度
财务报表附注
(二) 前期承诺履行情况
前期承诺事项为按工程进度结算的应付工程款涉及金额 2,663.86万元，截止本期已支付2,663.86万元。
十三、资产负债表日后事项
（以下金额单位若未特别注明者均为人民币元）
(一) 重要的资产负债表日后事项说明
1、公司之子公司清远五洲以五洲世纪城一期CD组团在建工程10#、11#、13#和14#提供抵押，由卧龙控股提供担保，于2015年2月27日向中国工商银行股份有限公司清远分行借款2亿元，期限36个月，借款利率为提款日的中国人民银行基准贷款利率加浮动利率，浮动比例为10%。
2、公司之子公司墨水湖置业以汉阳区江堤街红卫村、渔业村（卧龙•墨水湖边）项目 G-1、G-2、G-5、G-9、G-10号楼部分在建工程及分摊土地、G-3号楼1-47层在建工程及分摊土地、D1-D16号别墅在建工程及分摊土地提供抵押，由本公司提供担保，于2015年1月23日向农业银行武汉汉阳支行借款35,900万元，期限36个月，借款利率为提款日的中国人民银行基准贷款利率加浮动利率，浮动比例15%。
3、公司以持有的子公司墨水湖置业100%的股权设定质押，由卧龙控股提供担保，于 2015年 1月 26日向浙商银行股份有限公司绍兴上虞支行借款 4,700万元，期限24个月，借款利率为7.20%。
(二) 资产负债表日后利润分配情况说明
公司第六届董事会第二十三次会议审议通过，公司拟以2014年12月31日公司总股本 725,147,460股为基数，向全体股东按每 10股派发现金红利 0.5元（含税）进行分配，共计分配利润36,257,373.00元，剩余未分配利润转入2015年度。
(三) 其他资产负债表日后事项说明
2015年2月11日公司法定代表人由陈建成变更为陈嫣妮。
十四、其他重要事项说明
(一) 租赁
经营租赁租出
经营租赁租出资产类别 期末账面价值 期初账面价值
工业厂房 2,266,240.00 2,316,359.26清远义乌商贸城B座4楼 43,392,000.00 43,255,800.00
财务报表附注第75页
卧龙地产集团股份有限公司
2014年度
财务报表附注
经营租赁租出资产类别 期末账面价值 期初账面价值
金湖湾三期商铺 9,811,372.35 10,862,855.24五洲世纪城一期商铺 215,216.39 218,706.35合计 55,684,828.74 56,653,720.85(二) 股票质押情况
截止资产负债表日，卧龙置业累计质押本公司无限售流通股 285,000,000股用于提供借款保证，质押的股份占公司总股本的39.30%。
(三) 以公允价值计量的资产和负债（单位：人民币元）
本年减少的本期公允价值计入权益的累计本期计提
项目 期初金额 期末金额公允价值 变动损益 公允价值变动 的减值
投资性房地产 45,572,159.26 86,080.74 45,658,240.00合计 45,572,159.26 86,080.74 45,658,240.00(四) 其他需要披露的重要事项
1、截止 2014年 12月 31日，本公司以持有的子公司墨水湖置业100%股权提供最高额质押担保，以及卧龙控股提供最高额保证担保，取得浙商银行股份有限公司绍兴上虞支行4,700万元短期借款。
2、截止2014年12月31日，清远五洲以土地使用证号为清市府国用（2008）第00316号和清市府国用（2010）第00186号的土地使用权进行抵押，本公司以及卧龙控股担保，取得中航信托股份有限公司15,000万元长期借款。
3、截止2014年12月31日，清远五洲以土地使用证号为清市府国用（2006）第00742号、清市府国用（2008）第00314号和清市府国用（2008）第00315号抵押，以卧龙控股担保，取得杭州工商信托股份有限公司 20,300万长期借款。
4、截止2014年12月31日，清远五洲以土地使用证号为清市府国用（2006）第00742号、清市府国用（2008）第00314号和清市府国用（2008）第00315号抵押，以卧龙控股担保，取得杭州工商信托股份有限公司 4,700万元长期借款。
财务报表附注第76页
卧龙地产集团股份有限公司
2014年度
财务报表附注
5、截止2014年12月31日，耀江神马以丽景湾名著3、4、5号楼项目土地使用权及在建工程进行抵押，以及本公司担保，取得中国农业银行股份有限公司武汉汉阳支行6,000万元长期借款，本期已归还3,500万元，期末余额为2,500万元。
6、截止2014年12月31日，耀江神马以丽景湾名著3、4号楼项目土地使用权及在建工程进行抵押，以及本公司担保，取得中国农业银行股份有限公司武汉汉阳支行 7,000万元长期借款，本期已归还 4,830万元，期末余额为 2,170万元。
7、截止2014年12月31日，耀江神马以卧龙丽景湾名著2号楼/卧龙•丽景湾原墅1-13#项目中的 33套排屋进行抵押，以及卧龙控股担保，取得万向信托有限公司20,000万元长期借款。
8、截止 2014年 12月 31日，耀江神马以耀江神马100%的股权进行质押，以及本公司及卧龙控股担保，取得中建投信托有限责任公司24,950万元长期借款。
9、为了第十届（武汉）国际园林艺术博览会建设的需要，武汉市土地整理储备中心园林建设分中心（以下简称土地储备中心）将公司全资子公司耀江神马位于武汉东西湖区金山大道南、金南二路西，土地证号为东国用（2007）第 280101007号，土地面积 125,173.13平方米的国有土地使用权进行收回储备。
耀江神马与土地储备中心于2014年8月19日签订《国有土地所有权储备补偿协议书》并办理本次收储相关的事宜。本次收储土地补偿款税后净额为 5.48亿元人民币，截止2014年12月31日，耀江神马已将该部分土地交付给土地储备中心，并收到土地补偿款4.384亿元。
10、公司本期发行债券合计人民币 6亿元，债券期限为2014年9月23日至2019年9月22日，扣除发行费用之后的净募集资金为5.93亿元。本期债券票面利率为9.07%，采用单利按年计息，不计复利。
财务报表附注第77页
卧龙地产集团股份有限公司
2014年度
财务报表附注
十五、母公司财务报表主要项目注释
（以下金额单位若未特别注明者均为人民币元）
(一) 应收账款
1、应收账款分类披露
期末余额 期初余额
类别 账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
账面价值 账面价值金额 比例（%） 金额 比例（%） 金额 比例（%） 金额 比例（%）
单项金额重大并单独计提
坏账准备的应收账款
按组合计提坏账准备的应
3,470,760.00 100.00 900,000.00 25.93 2,570,760.00收账款
组合1 3,470,760.00 100.00 900,000.00 25.93 2,570,760.00单项金额不重大但单独计
提坏账准备的应收账款
合计 3,470,760.00 100.00 900,000.00 25.93 2,570,760.00应收账款种类的说明：
期末无单项金额重大并单项计提坏账准备的应收账款。
期末无单项金额虽不重大但单项计提坏账准备的应收账款。
财务报表附注第78页
卧龙地产集团股份有限公司
2014年度
财务报表附注
2、本期计提、收回或转回应收账款情况
本期收回或转回坏账准备金额 900,000.00元。
其中本期坏账准备收回或转回金额重要的
确定原坏账准备的
单位名称 转回或收回金额 收回方式 转回或收回原因
依据及合理性
傅燕飞 900,000.00账龄分析法 银行存款 收回房款
合计 900,000.00
3、本报告期无实际核销的应收账款情况。
4、本报告期无因金融资产转移而终止确认的应收款项。
财务报表附注第79页
卧龙地产集团股份有限公司
2014年度
财务报表附注
(二) 其他应收款
1、其他应收款账龄分析
期末余额 期初余额
类别 账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
账面价值 账面价值金额 比例（%） 金额 比例（%） 金额 比例（%） 金额 比例（%）单项金额重大并单独计提坏
687,700,656.15 99.75 687,700,656.15 179,381,763.22 98.83 179,381,763.22账准备的其他应收款
组合1 1,164,461.09 0.17 518,650.61 44.54 645,810.48 1,829,050.28 1.00 340,559.61 18.62 1,488,490.67组合小计 1,164,461.09 0.17 518,650.61 44.54 645,810.48 1,829,050.28 1.00 340,559.61 18.62 1,488,490.67单项金额不重大但单独计提
544,523.00 0.08 544,523.00 300,000.00 0.17 300,000.00坏账准备的其他应收款
合计 689,409,640.24 100.00 518,650.61 0.08 688,890,989.63 181,510,813.50 100.00 340,559.61 0.19 181,170,253.89财务报表附注第80页
卧龙地产集团股份有限公司
2014年度
财务报表附注
其他应收款种类的说明：
单项金额重大并单独计提坏账准备的其他应收款
其他应收款内容 账面余额 坏账准备 计提比例 计提理由
合并范围内关联方往来，墨水湖置业 334,741,796.28
可收回
合并范围内关联方往来，天香南园 225,521,005.61
可收回
合并范围内关联方往来，两湖置业 86,386,810.96
可收回
合并范围内关联方往来，天香华庭 41,051,043.30
可收回
合计 687,700,656.15
组合1，采用账龄分析法计提坏账准备的其他应收款
期末余额
账龄
其他应收款 坏账准备 计提比例（%）
1年以内（含1年） 4,999.81
1－2年（含2年） 626,500.00 62,650.00 10.004-5年（含5年） 384,803.34 307,842.67 80.005年以上 148,157.94 148,157.94 100.00合计 1,164,461.09 518,650.61 44.54单项金额不重大但单独计提坏账准备的其他应收款
其他应收款内容 账面余额 坏账准备 计提比例 计提理由
绍兴住房管理中心嵊州分中心 300,000.00 保证金可以收回
合并范围内关联青岛嘉原盛 244,523.00
方往来，可收回
合计 544,523.00
2、本期计提、收回或转回坏账准备情况
本期计提坏账准备金额178,091.00元；本报告期无前期已全额计提坏账准备，或计提减值准备的比例较大，但在本报告期又全额收回或转回，或在本报告
期收回或转回比例较大的其他应收账款。
3、本报告期无实际核销的其他应收款情况。
财务报表附注第81页
卧龙地产集团股份有限公司
2014年度
财务报表附注
4、其他应收款按款项性质分类情况
款项性质 期末账面余额 期初账面余额
关联方往来 687,945,179.15 179,381,763.22保证金 300,000.00 300,000.00其他 1,164,461.09 1,829,050.28合计 689,409,640.24 181,510,813.505、按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况
占其他应收款 坏账准备
单位名称 款项性质 期末余额 账龄
合计数的比例(%) 期末余额
第一名 往来款 334,741,796.281年以内 48.55
第二名 往来款 225,521,005.611年以内 32.71
第三名 往来款 86,386,810.964年以内 12.53
第四名 往来款 41,051,043.301年以内 5.95
第五名 往来款 626,500.001-2年 0.09 62,650.00合计 / 688,327,156.15 99.83 62,650.006、应收关联方账款情况
单位名称 与本公司关系 账面余额 占其他应收款总额的比例(%)
墨水湖置业 子公司 334,741,796.28 48.55青岛嘉原盛 子公司 244,523.00 0.04两湖置业 子公司 86,386,810.96 12.53天香南园 子公司 225,521,005.61 32.71天香华庭 子公司 41,051,043.30 5.95合计 687,945,179.15 99.78(三)长期股权投资
期末余额 期初余额
项目
减值 减值
账面余额 账面价值 账面余额 账面价值
准备 准备
对子公司
1,996,055,759.46 1,996,055,759.46 2,278,767,736.02 2,278,767,736.02投资
合计 1,996,055,759.46 1,996,055,759.46 2,278,767,736.02 2,278,767,736.02
财务报表附注第82页
卧龙地产集团股份有限公司
2014年度
财务报表附注
对子公司投资
被投资 本期计提减值准备年初余额 本期增加 本期减少 期末余额
单位 减值准备期末余额武汉卧龙 99,318,100.00 99,318,100.00
卧龙物业 2,100,000.00 2,100,000.00
绍兴卧龙 95,000,000.00 6,500,000.00 101,500,000.00
嵊州卧龙 171,375,766.56 171,375,766.56
银川卧龙 12,000,000.00 12,000,000.00
清远五洲 353,391,181.00 353,391,181.00
天香华庭 387,261,512.00 387,261,512.00
天香西园 194,518,110.00 194,518,110.00
耀江神马 552,596,816.46 552,596,816.46
墨水湖置业 163,706,250.00 188,000,000.00 351,706,250.00
嘉原盛置业 127,500,000.00 127,500,000.00
两湖置业 50,000,000.00 50,000,000.00
天香南园 50,000,000.00 50,000,000.00
卧龙园林 10,000,000.00 10,000,000.00
龙和商贸 10,000,000.00 10,000,000.00
合计 2,278,767,736.02 194,500,000.00 477,211,976.56 1,996,055,759.46
(四) 营业收入和营业成本
本期金额 上期金额
项目
收入 成本 收入 成本主营业务 15,500,000.00 8,626,217.92其他业务 20,760.00
合计 15,520,760.00 8,626,217.92(五) 投资收益
1、投资收益明细
项目 本期金额 上期金额成本法核算的长期股权投资收益 200,000,000.00 280,000,000.00处置长期股权投资产生的投资收益 -119,972,358.54
财务报表附注第83页
卧龙地产集团股份有限公司
2014年度
财务报表附注
项目 本期金额 上期金额可供出售金融资产在持有期间的投资收益 1,423,076.92
处置可供出售金融资产取得的投资收益 10,139,764.92
委托贷款利息收入 14,599,661.26
合计 106,190,144.56 280,000,000.002、按成本法核算的长期股权投资收益
按成本法核算的长期股权投资收益中，投资收益占利润总额5%以上，或不到5%但占投资收益金额前五名的情况如下：
被投资单位 本期金额 上期金额 本期比上期增减变动的原因绍兴卧龙 40,000,000.00 本期分红
耀江神马 120,000,000.00 90,000,000.00
清远五洲 40,000,000.00 50,000,000.00
天香华庭 140,000,000.00上期分红
十六、补充资料
(一) 当期非经常性损益明细表
项目 本期金额 说明非流动资产处置损益 -128,149.31
越权审批或无正式批准文件的税收返还、减免
计入当期损益的政府补助（与企业业务密切相关，按照国家统一标
44,800.00
准定额或定量享受的政府补助除外）
计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费
企业取得子公司、联营企业及合营企业的投资成本小于取得投资时
应享有被投资单位可辨认净资产公允价值产生的收益
非货币性资产交换损益
委托他人投资或管理资产的损益
因不可抗力因素，如遭受自然灾害而计提的各项资产减值准备
债务重组损益
企业重组费用，如安置职工的支出、整合费用等
交易价格显失公允的交易产生的超过公允价值部分的损益
同一控制下企业合并产生的子公司期初至合并日的当期净损益
与公司正常经营业务无关的或有事项产生的损益
财务报表附注第84页
卧龙地产集团股份有限公司
2014年度
财务报表附注
项目 本期金额 说明除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，持有交易性金
融资产、交易性金融负债产生的公允价值变动损益，以及处置交易 11,562,841.84
性金融资产、交易性金融负债和可供出售金融资产取得的投资收益
单独进行减值测试的应收款项减值准备转回
对外委托贷款取得的损益
采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产公允价值变动产
86,080.74
生的损益
根据税收、会计等法律、法规的要求对当期损益进行一次性调整对
当期损益的影响
受托经营取得的托管费收入
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 1,480,392.51
其他符合非经常性损益定义的损益项目
所得税影响额 -3,329,275.53
少数股东权益影响额（税后） -28,047.42
合计 9,688,642.83
(二) 净资产收益率及每股收益
每股收益（元）
加权平均净资产
报告期利润
收益率（%）
基本每股收益 稀释每股收益归属于公司普通股股东的净利润 16.58 0.36 0.36扣除非经常性损益后归属于公司
15.96 0.35 0.35普通股股东的净利润
(三) 会计政策变更相关补充资料
本公司根据财政部 2014年发布的《企业会计准则第 2号－长期股权投资》等会计准则变更了相关会计政策并对比较财务报表进行了追溯重述,重述后 2013年 1月 1日、2013年12月31日合并资产负债表如下：
项目 2013年1月1日 2013年12月31日 2014年12月31日流动资产：
货币资金 531,192,118.91 272,514,063.58 910,057,968.76以公允价值计量且其变动计入
当期损益的金融资产
衍生金融资产
应收票据 100,000.00
应收账款 40,685,504.10 62,273,015.71 388,907,797.83
财务报表附注第85页
卧龙地产集团股份有限公司
2014年度
财务报表附注
项目 2013年1月1日 2013年12月31日 2014年12月31日预付款项 62,664,494.27 51,777,216.29 306,055,582.61应收利息
应收股利
其他应收款 61,847,680.39 53,500,660.50 46,415,070.42买入返售金融资产
存货 2,354,254,021.15 2,804,471,692.45 2,585,497,051.31划分为持有待售的资产
一年内到期的非流动资产
其他流动资产 19,253,724.71 1,688,035.76 55,757,899.42流动资产合计 3,069,997,543.53 3,246,224,684.29 4,292,691,370.35非流动资产：
发放贷款及垫款
可供出售金融资产 145,000,000.00 145,000,000.00 45,000,000.00持有至到期投资
长期应收款
长期股权投资
投资性房地产 54,398,420.00 45,572,159.26 45,658,240.00固定资产 14,844,244.28 16,077,380.82 14,102,764.93在建工程
工程物资
固定资产清理
生产性生物资产
油气资产
无形资产 326,000.00 326,000.00 326,000.00开发支出
商誉 72,315,076.14 59,141,003.27 44,215,964.31长期待摊费用 2,501,401.88 1,950,046.40 216,000.00递延所得税资产 9,952,711.96 7,875,506.49 8,873,719.73其他非流动资产
非流动资产合计 299,337,854.26 275,942,096.24 158,392,688.97
财务报表附注第86页
卧龙地产集团股份有限公司
2014年度
财务报表附注
项目 2013年1月1日 2013年12月31日 2014年12月31日资产总计 3,369,335,397.79 3,522,166,780.53 4,451,084,059.32流动负债：
短期借款 47,000,000.00以公允价值计量且其变动计入
当期损益的金融负债
衍生金融负债
应付票据 21,480,000.00 2,707,637.20 452,673.00应付账款 258,012,023.01 386,858,718.76 362,161,014.94预收款项 124,644,236.76 154,536,277.43 502,418,788.76应付职工薪酬 1,942,724.25 596,395.36 5,393,334.18应交税费 84,381,007.96 85,620,569.42 309,996,948.25应付利息 6,414,732.44 5,754,778.74 39,160,433.35应付股利 24,800.00 29,300.00 32,000.00其他应付款 69,919,685.99 92,899,331.55 66,616,361.73划分为持有待售的负债
一年内到期的非流动负债 429,000,000.00 440,000,000.00 370,000,000.00其他流动负债
流动负债合计 995,819,210.41 1,169,003,008.46 1,703,231,554.21非流动负债：
长期借款 321,250,000.00 267,100,000.00 526,200,000.00应付债券 593,302,221.46其中：优先股
永续债
长期应付款 381,000,000.00 400,000,000.00
长期应付职工薪酬
专项应付款
预计负债
递延收益
递延所得税负债 128,890,619.30 117,051,866.35 21,500,427.24其他非流动负债
非流动负债合计 831,140,619.30 784,151,866.35 1,141,002,648.70
财务报表附注第87页
卧龙地产集团股份有限公司
2014年度
财务报表附注
项目 2013年1月1日 2013年12月31日 2014年12月31日负债合计
1,826,959,829.71 1,953,154,874.81 2,844,234,202.91所有者权益：
股本 725,147,460.00 725,147,460.00 725,147,460.00其他权益工具
其中：优先股
永续债
资本公积 77,925,134.18 77,925,134.18 15,805,709.48减：库存股
其他综合收益 199,914.59 66,638.19 66,638.19专项储备
盈余公积 93,308,507.38 119,934,391.95 124,200,531.42一般风险准备
未分配利润 538,456,411.29 540,977,424.20 740,994,686.49归属于母公司所有者权益合计 1,435,037,427.44 1,464,051,048.52 1,606,215,025.58少数股东权益 107,338,140.64 104,960,857.20 634,830.83所有者权益合计 1,542,375,568.08 1,569,011,905.72 1,606,849,856.41负债和所有者权益总计 3,369,335,397.79 3,522,166,780.53 4,451,084,059.32卧龙地产集团股份有限公司（加盖公章）二〇一五年四月八日
财务报表附注第88页