公司代码：600748 公司简称：上实发展债券代码：122362 债券简称：14上实01债券代码：136214 债券简称：14上实02上海实业发展股份有限公司
2018年年度报告摘要
一重要提示
1本年度报告摘要来自年度报告全文，为全面了解本公司的经营成果、财务状况及未来发展规划，投资者应当到上海证券交易所网站等中国证监会指定媒体上仔细阅读年度报告全文。
2 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。
3 公司全体董事出席董事会会议。
4 上会会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。
5 经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案
2019年3月26日，公司第七届董事会第二十四次会议审议通过《公司2018年度利润分配预案》，公司拟以截至2018年12月31日的总股本1,844,562,892股为基数，向全体股东每10股派发现金红利 0.30元（含税），现金红利合计 55,336,886.76元。剩余未分配利润 2,277,897,398.77元结转下一年度。
二公司基本情况
1 公司简介
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|公司股票简况|||||
|股票种类|股票上市交易所|股票简称|股票代码|变更前股票简称|
|A股|上海证券交易所|上实发展|600748|浦东不锈|

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|联系人和联系方式|董事会秘书|证券事务代表|
|姓名|胡文魄|张梦珣|
|办公地址|上海市淮海中路98号金钟广场20层|上海市淮海中路98号金钟广场20层|
|电话|021-53858686|021-53858686|
|电子信箱|sid748@sidlgroup.com|sid748@sidlgroup.com|

 2 报告期公司主要业务简介
公司主营业务为房地产开发与经营。经营模式以中高端住宅开发为主，兼顾商业地产的开发及运营，适时、适度增加不动产物业持有量，在创新物业服务模式、提升物业服务水平的基础上
适度扩展物业服务规模。同时，依托优势资源、加大创新力度，推动房地产主业在金融地产、文
化地产、养老产业、共享空间等领域实现主业升级。
2018年，国内房地产市场虽然保持增长，但增速较前两年下降明显，区域分化愈加显著。全年实现商品房销售面积 17.17亿平方米，同比增长1.3%；实现商品房销售金额14.99万亿元，同比增长12.2%。其中，中部和西部地区销售面积和销售金额依然呈现同比上涨态势，东部和东北地区的销售面积则同比出现5%左右的下降。截止2018年末，我国商品房待售面积为5.24亿平方米，为近三年来的低位。大型房企的市场占有率继续保持稳中有进。全年销售金额排名前三的公司依然保持5000亿级别的销售规模，排名前十及前二十的房企销售金额依然保持较高增速，但同比增速有所放缓。房地产政策方面，政府继续因城施策，推动棚改和租赁市场发展，保障复合型房地产供应体系的逐步形成。
3 公司主要会计数据和财务指标
3.1近3年的主要会计数据和财务指标
单位：元币种：人民币
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||2018年|2017年||本年比上年增减(%)|2016年||
|||调整后|调整前||调整后|调整前|
|总资产|37,432,000,829.41|39,201,975,257.05|39,050,265,413.48|-4.52|35,091,482,945.83|34,953,672,055.11|
|营业收入|8,663,752,406.81|7,341,268,158.02|7,233,916,852.00|18.01|6,575,203,039.37|6,490,214,060.70|
|归属于上市公司股东的净利润|657,616,922.06|876,741,675.25|872,337,099.52|-24.99|593,076,890.09|592,602,028.93|
|归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润|549,071,372.91|702,898,004.98|702,898,004.98|-21.88|482,095,119.44|482,095,119.44|
|归属于上市公司股东的净资产|9,988,255,603.04|9,994,546,905.55|9,974,537,368.85|-0.06|9,129,333,185.12|9,113,728,224.15|
|经营活动产生的现金流量净额|2,047,503,235.01|690,531,389.04|617,499,640.04|196.51|5,669,776,417.26|5,654,832,234.14|
|基本每股收益（元／股）|0.36|0.48|0.47|-25.00|0.32|0.32|
|稀释每股收益（元／股）|0.36|0.48|0.47|-25.00|0.32|0.32|
|加权平均净资产收益率（%）|6.45|9.20|9.17|减少2.75个百分点|6.67|6.68|

3.2报告期分季度的主要会计数据
单位：元币种：人民币
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|第一季度（1-3月份）|第二季度（4-6月份）|第三季度（7-9月份）|第四季度（10-12月份）|

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|营业收入|1,317,854,544.30|2,450,935,611.26|959,961,001.56|3,935,001,249.69|
|归属于上市公司股东的净利润|131,034,502.21|146,293,228.99|9,131,673.69|371,157,517.17|
|归属于上市公司股东的扣除非经常性损益后的净利润|129,555,839.98|128,182,317.01|1,942,572.37|289,390,643.55|
|经营活动产生的现金流量净额|-1,156,333,195.00|-1,791,200,440.98|3,245,306,296.41|1,749,730,574.58|

季度数据与已披露定期报告数据差异说明
□适用√不适用
4 股本及股东情况
4.1普通股股东和表决权恢复的优先股股东数量及前10名股东持股情况表
单位:股
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|截止报告期末普通股股东总数（户）|||||37,025|||
|年度报告披露日前上一月末的普通股股东总数（户）|||||36,645|||
|前10名股东持股情况||||||||
|股东名称（全称）|报告期内增减|期末持股数量|比例(%)|持有有限售条件的股份数量|质押或冻结情况||股东性质|
||||||股份状态|数量||
|上实地产发展有限公司|0|896,435,864|48.60|0|无||境外法人|
|上海上投资产经营有限公司|0|111,779,879|6.06|111,779,879|无||国有法人|
|上银基金－浦发银行－上海国盛（集团）有限公司|0|75,271,998|4.08|75,271,998|无||其他|
|君证（上海）股权投资基金合伙企业（有限合伙）|0|66,908,443|3.63|66,908,443|无||其他|
|中信证券股份有限公司|4,269,019|62,981,222|3.41|58,712,159|无||其他|
|中国长城资产管理股份有限公司|0|50,181,332|2.72|50,181,332|无||国有法人|
|北京中融鼎新投资管理有限公司|0|47,170,455|2.56|47,170,455|无||其他|
|曹文龙|0|26,156,491|1.42|26,156,491|质押|26,150,000|境内自然人|
|中央汇金资产管理有限责任公司|0|24,616,150|1.33|0|无||国有法人|
|上海上实投资管理咨询有限公司|0|11,853,660|0.64|0|无||国有法人|
|上述股东关联关系或一致行动的说明||上实地产发展有限公司与上海上实投资管理咨询有限公司、上||||||

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|-|
|实置业集团（上海）有限公司、上实投资（上海）有限公司均为上海实业（集团）有限公司所属的子公司，为一致行动人。|

 4.2公司与控股股东之间的产权及控制关系的方框图
√适用□不适用
4.3公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图
√适用□不适用
4.4报告期末公司优先股股东总数及前10名股东情况
□适用√不适用
5 公司债券情况
√适用□不适用
5.1公司债券基本情况
单位:亿元币种:人民币
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|债券名称|简称|代码|发行日|到期日|债券余额|利率|还本付息方式|交易场所|
|上 海 实业 发 展股 份 有限 公 司2014 年公 司 债券(第一期)|14 上实01|122362|2015年3月23日|2020年3月23日|8.02|5.69|按 年 付息，到期一 次 还本|上 海 证券 交 易所|
|上 海 实业 发 展股 份 有限 公 司2014 年公 司 债券（第二期|14 上实02|136214|2016年3月11日|2021年3月11日|10|3.23|按 年 付息，到期一 次 还本|上 海 证券 交 易所|

5.2公司债券付息兑付情况
√适用□不适用
2018年3月23日，公司已按时兑付上海实业发展股份有限公司2014年公司债券（第一期）（14上实01）利息。
2018年3月12日，公司已按时兑付上海实业发展股份有限公司2014年公司债券（第二期）（14上实02）利息。
5.3公司债券评级情况
√适用□不适用
2018年5月25日中诚信证券评估有限公司（以下简称“中诚信证评”）在对本公司2017年经营状况及相关行业进行综合分析与评估的基础上出具“14上实01”、“14上实02”公司债券跟踪评级报告，维持本公司主体信用等级为AA+，评级展望为稳定；维持本公司“2014年公司债券（第
一期）”、“2014年公司债券（第二期）”信用等级均为AA+。
根据中国证监会相关规定、评级行业惯例以及中诚信证评对跟踪评级的有关要求，在跟踪评级期限内，中诚信证评将于公司年度报告公布后两个月内完成该年度的定期跟踪评级。中诚信证评将密切关注与公司以及债券有关的信息，如发生可能影响债券信用级别的重大事件，中诚信证评将在认为必要时及时启动不定期跟踪评级，就该事项进行调研、分析并发布不定期跟踪评级结果。
5.4公司近2年的主要会计数据和财务指标
√适用□不适用
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|主要指标|2018年|2017年|本期比上年同期增减（%）|
|资产负债率（%）|69.69|70.52|-0.83|
|EBITDA全部债务比|7.15%|6.54%|0.61|
|利息保障倍数|2.46|2.59|-5.02|

三经营情况讨论与分析
1 报告期内主要经营情况
报告期内，公司积极应对房地产业新形势，以经济效益为中心，一方面，坚持业绩导向带动管理提升，以信息化建设助推流程再造，全面优化业务、资源和资金结构，夯实房地产主业盈利基础；另一方面，坚持主动谋变推进改革创新，以战略规划推动企业发展，加快实现公司转型升级，为公司在新的行业竞争态势下谋求发展开拓新空间。
（1）持续督导成效显著，多元融资助力稳健发展
报告期内，公司顺利完成了对前次非公开发行所收购的上海上投控股有限公司、上海上实龙创智慧能源科技股份有限公司的业绩承诺考核。海通证券出具持续督导总结报告书，对公司持续督导期内的规范经营工作成果发表了明确意见，这为公司前次非公开发行后续工作划上圆满句号。
年初，面对突如其来的流动性紧缩，公司在充分权衡资金需求、资金成本和市场利率趋势变化的前提下，对“14上实01”的债券行使了上调票面利率选择权，将票面利率由4.92%上调到5.69%，以相对较为合理的资金成本保留了“14上实01”80%（8.02亿元）的债券额度。年底，基于对市场流动性再度充裕及债券市场可能重回低利率时代的趋势性判断，公司在房地产债券融资窗口宽松的第一时间及时启动18亿元公司债券发行申报的准备工作，旨在借助资本市场融资平台为公司获
取较低成本的中长期资金。在行业总体融资成本普遍上升的背景下，公司凭借稳健的经营和良好
的信誉评级，强化银企合作、夯实融资成本优势；拓展多元融资、提升获取资金能力，严控负债
率、稳定现金流，为公司持续稳健发展提供重要支撑力。
（2）项目销售因城施策，开发管控精细升级
项目销售上，报告期内，在一二线城市调控政策不放松、三四线城市需求逐渐疲软的背景下，公司注重对区域调控和市场的研判，审时度势、因城施策，一方面，抢抓消费升级释放需求机遇，聚焦首置、首改产品，精准定位客户需求；另一方面，踏准市场节奏加快产品去化，实施积极、主动营销策略，推动区域去化进度。公司全年实现签约面积27.24万平方米，签约金额52.50亿元。
其中，湖州“上实•天澜湾”、上海嘉定“海上公元”（二期）、上海青浦“上实•海上湾（鹭居）”等新开盘项目精准把握推盘节点，抢时机、抢客户，销售取得不俗业绩；杭州“上实•海上海”（一期）、上海嘉定“海上公元”于年内顺利完成集中交付工作，共计交付房屋728套，交付面积约17.3万平方米。
项目开发上，报告期内，公司在建项目10个，在建面积226万平方米。其中，虹口北外滩项目取得地上主体工程施工许可，加快推进建设进程。青岛“国际啤酒城”（三期）超高层酒店于11月奠基并发布了钓鱼台美高梅双品牌酒店的建筑设计方案，正式启动地下土方施工工作。湖州上实皇冠假日酒店施工基本完成，进入运营开业前的最后调试阶段。苏州“苏地2017-WG-10”号地块也于年内正式开工，稳步推进施工进度。
在保障重大项目开发进度的同时，公司持续推进项目精细化管理，增强标准化、信息化管理模块，进一步实现公司产品开发标准化、新型化及节能化，提速项目开发，提升开发绩效。报告
期内，公司围绕绿色、节能、科技等方面研发并升级产品线，为客户打造绿色、智能等符合时代理念产品的同时，提升产品溢价能力，增强市场竞争力。公司所有在建项目均按照“绿色全星计划”设计，其中，按绿色建筑二星设计8项，占全部在建项目的47%，按LEED金级和银级设计各2项。技术应用方面，除了在青岛“国际啤酒城”（三期）等重点项目继续全方位使用BIM应用进行精细管理外，更着手统筹升级公司标准化工作模块，完善并实现各后台管理系统的数据对接，围绕“可复制、低成本、工期短”的核心思路全面打造公司数据化工作环境。在持续提升开发质量、进度的同时，公司上下齐心全力保障各项目安全生产工作，并荣获“2018全国安全文化建设示范企业”称号。
（3）物业管理定位转变，不动产经营整合升级
物业管理方面，公司物业服务板块立足都市服务的目标，在推进规模化扩张的同时逐步实现
管理对接、平台整合、品牌锻造。今年上半年完成对去年年底新收购的两家物业公司的管理对接，确保旗下四家物业管理公司的统一平台搭建，为全面实现物业管理模块化、标准化奠定基础。物业管理服务板块整合的协同效应明显，报告期内，物业服务板块实现收入7.52亿元，新承接项目20个、成功续标项目39个，物业服务面积2300万平方米，非住宅类物业服务比例攀升至43%；
“上实服务”参评2018物业管理综合实力百强企业，位居第24位，物业服务排名上升明显。以“上实服务+”名义参展第二届国际物业管理产业博览会，并发布全新“尚实优享服务计划”，全面提升物业管理品牌知名度和美誉度。
不动产经营方面，报告期内，公司在立足稳定租赁率水平、持续优化客户结构、经营好现有商业物业的基础上，持续通过模式创新、服务升级，助力“上实服务+”品牌建设。一方面，公司对旗下所有不动产资源进行有效整合，构建不动产投资运营平台，挖掘不动产经营潜力，发挥集中管理效能，全年实现房地产租赁收入3.71亿元；另一方面，不动产经营团队通过内外部交流学习多业态资产管理经验，为公司拓展长租公寓、健康服务等多元业务提供管理支撑。
2 导致暂停上市的原因
□适用√不适用
3 面临终止上市的情况和原因
□适用√不适用
4 公司对会计政策、会计估计变更原因及影响的分析说明
√适用□不适用
根据财政部《关于修订印发2018年度一般企业财务报表格式的通知》（财会[2018] 15号），公司对财务报表格式进行了以下修订：
①资产负债表
将原“应收票据”及“应收账款”行项目整合为“应收票据及应收账款”；
将原“应收利息”及“应收股利”行项目归并至“其他应收款”；
将原“固定资产清理”行项目归并至“固定资产”；
将原“工程物资”行项目归并至“在建工程”；
将原“应付票据”及“应付账款”行项目整合为“应付票据及应付账款”项目；
将原“应付利息”及“应付股利”行项目归并至“其他应付款”；
将原“专项应付款”行项目归并至“长期应付款”。
②利润表
从原“管理费用”中分拆出“研发费用”；
在“财务费用”行项目下分别列示“利息费用”和“利息收入”明细项目；
将原“重新计量设定受益计划净负债或净资产的变动”改为“重新计量设定受益计划变动额”；
将原“权益法下在被投资单位不能重分类进损益的其他综合收益中享有的份额”改为“权益法下不能转损益的其他综合收益”；
将原“权益法下在被投资单位以后将重分类进损益的其他综合收益中享有的份额”改为“权益法下可转损益的其他综合收益”。
③所有者权益变动表
在“所有者权益内部结转”行项目下，将原“结转重新计量设定受益计划净负债或净资产所产生的变动”改为“设定受益计划变动额结转留存收益”。
公司对可比期间的比较数据按照财会[2018]15号文进行调整。
财务报表格式的修订对公司的资产总额、负债总额、净利润、其他综合收益等无影响。
2019年 3月 26日，公司第七届董事会第二十四次会议审议通过本报告，公司按照财政部的要求时间开始执行前述会计报表格式。
此项会计政策变更采用追溯调整法。2017年度财务报表受重要影响的报表项目和金额如下：
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|原列报报表项目及金额||新列报报表项目及金额||
|应收票据|4,497,200.00|应收票据及应收账款|1,445,954,546.62|
|应收账款|1,441,457,346.62|||
|应收利息||其他应收款|2,040,912,916.42|
|应收股利||||
|其他应收款|2,040,912,916.42|||
|固定资产|97,578,172.81|固定资产|97,578,172.81|
|固定资产清理||||
|应付票据|1,192,805,478.10|应付票据及应付账款|2,493,249,191.47|
|应付账款|1,300,443,713.37|||
|应付利息|92,980,716.41|其他应付款|1,993,953,769.66|
|应付股利|179,617,042.85|||
|其他应付款|1,721,356,010.40|||

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|-|-|-|-|
|管理费用|329,154,649.84|管理费用|269,291,573.71|
|||研发费用|59,863,076.13|

 5 公司对重大会计差错更正原因及影响的分析说明
□适用√不适用
6 与上年度财务报告相比，对财务报表合并范围发生变化的，公司应当作出具体说明。
√适用□不适用
本年度纳入合并范围的主要子公司详见“附注七、在其他主体中的权益”，本年度新纳入合并范围的子公司主要有上海政勤企业服务有限公司、芜湖上实空港运营管理有限公司、上海上实森大厦商业运营管理有限公司、上海实誉城市建设管理有限公司、上海申大物业有限公司、上海城开商用物业发展有限公司、上海虹晟投资发展有限公司、上海实森置业有限公司、上海上实倪德伦文化发展有限公司等，详见“附注六、合并范围的变动”。本年度不再纳入合并范围的子公司主要有湖州湖峻置业有限公司等，详见“附注八、合并范围的变更”。