众联资产评估有限公司
ASSETS APPRAISAL CO.,LTD
本资产评估报告依据中国资产评估准则编制
湖北福星惠誉洪山房地产有限公司
投资性房地产市场价值评估项目
资产评估报告
众联评报字[2019]第1039号
（全1册）
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湖北福星惠誉洪山房地产有限公司投资性房地产市场价值评估项目目 录
第一部分、声明 .......................................................................................................... 1第二部分、资产评估报告摘要 ................................................................................ 4第三部分、资产评估报告正文 ................................................................................ 7一、委托人及其他资产评估报告使用人 ....................................................... 8二、评估目的 ....................................................................................................... 9三、评估对象和评估范围 ................................................................................. 9四、价值类型及其定义 ................................................................................... 11五、评估基准日 ................................................................................................. 11六、评估依据 ..................................................................................................... 11七、评估方法 ..................................................................................................... 13八、评估程序实施过程和情况 ...................................................................... 14九、评估假设 ..................................................................................................... 15十、评估结论 ..................................................................................................... 16十一、特别事项说明 ........................................................................................ 16十二、资产评估报告使用限制说明 ............................................................. 18十三、资产评估报告日 ................................................................................... 18第四部分、资产评估报告附件 .............................................................................. 20
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湖北福星惠誉洪山房地产有限公司投资性房地产市场价值评估项目第一部分、声明
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湖北福星惠誉洪山房地产有限公司投资性房地产市场价值评估项目声 明
福星惠誉控股有限公司：
一、本资产评估报告依据财政部发布的资产评估基本准则和中国资产评估协会发布的资产评估执业准则和职业道德准则编制。
二、委托人或者其他资产评估报告使用人应当按照法律、行政法规规定及本资产评估报告载明的使用范围使用资产评估报告；委托人或者其他资产评估报告使用人违反前述规定使用资产评估报告的，本资产评估机构及资产评估师不承担责任。
三、本资产评估报告仅供委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使用人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人使用；除此之外，其他任何机构和个人不能成为资产评估报告的使用人。
四、本资产评估机构及资产评估师提示资产评估报告使用人应当正确理解评估结论，评估结论不等同于评估对象可实现价格，评估结论也不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证，也不能用评估对象实际实现的价格验证评估结论的合理性。
五、本资产评估机构及资产评估师遵守法律、行政法规和资产评估准则，坚持独立、客观和公正的原则，并对所出具的资产评估报告依法承担责任。
六、评估对象涉及的资产清单由委托人、产权持有者申报并经其采用签名、盖章或法律允许的其他方式确认；委托人和其他相关当事人依法对其提供资料的真实性、完整性、合法性负责。
七、本资产评估机构及资产评估师与资产评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系；与相关当事人没有现存或者预期的利益关系，对相关当事人不存在偏见。
八、资产评估师已经对资产评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查；
已经对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验，对已经发现的问题进行了如实披露，并且已提请委托人及其他相关当事人完善产权以满足出具资产评估报告的要求。
九、本资产评估机构出具的资产评估报告中的分析、判断和结果受资产评估报告中假设和限制条件的限制，资产评估报告使用人应当充分考虑资产评估报告中载明的假设、限制条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。
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湖北福星惠誉洪山房地产有限公司投资性房地产市场价值评估项目十、评估结论的使用在资产评估报告中载明的有效期内有效。资产评估报告使用者应当根据评估基准日后的资产状况和市场变化情况合理确定资产评估报告使用期限。
十一、未经委托人书面许可，资产评估机构及其资产评估专业人员不得将资产评估报告的内容向第三方提供或者公开，法律、行政法规另有规定的除外。未征得资产评估机构同意，资产评估报告的内容不得被摘抄、引用或者披露于公开媒体，法律、行政法规规定以及相关当事人另有约定的除外。
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湖北福星惠誉洪山房地产有限公司投资性房地产市场价值评估项目第二部分、资产评估报告摘要
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湖北福星惠誉洪山房地产有限公司投资性房地产市场价值评估项目资产评估报告摘要
重要提示
本摘要内容摘自资产评估报告正文，欲了解本评估业务的详细情况和
正确理解评估结论，应当阅读资产评估报告正文。
湖北众联资产评估有限公司接受福星惠誉控股有限公司的委托，按照法律、行政法规和资产评估准则的规定，坚持独立、客观和公正的原则，采用市场法，按照必要的评估程序，对湖北福星惠誉洪山房地产有限公司纳入评估范围的投资性房地产在 2018年 12月31日的市场价值进行了评估。现将资产评估报告摘要如下：
一、评估目的：本次资产评估是以财务报告为目的，对湖北福星惠誉洪山房地产有限公司的投资性房地产在 2018年 12月 31日的市场价值进行评估，为该经济行为提供价值参考。
二、评估对象和评估范围：本次资产评估对象为委托人指定的湖北福星惠誉洪山房地产有限公司的投资性房地产类资产。具体评估范围为产权持有者提供的“投资性房地产评估申报明细表”所列示内容。
三、价值类型：市场价值。（在符合会计准则计量属性规定的条件时，会计准则下的公允价值一般等同于资产评估准则下的市场价值）
四、评估基准日：2018年12月31日。
五、评估方法：依据评估特定目的、资产继续使用和保持现有用途不变的基本假设，以及评估对象资产特征，本次采用市场法进行评估。
六、评估结论：本资产评估报告采用市场法的评估结果作为评估结论。具体评估结论如下：
湖北福星惠誉洪山房地产有限公司纳入评估范围的投资性房地产在2018年12月31日的账面价值275,057.29万元，评估价值286,998.74万元，增值11,941.45万元，增值率4.34%。
评估价值大写：（人民币）贰拾捌亿陆仟玖佰玖拾捌万柒仟肆佰元整
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湖北福星惠誉洪山房地产有限公司投资性房地产市场价值评估项目七、评估结论的使用有效期：本报告评估结论使用有效期为一年，即自 2018年 12月31日至2019年12月30日期间使用有效。
八、特别事项说明：
1.K3地下商城（评估明细表序号3）不动产权证尚在办理之中，本次评估用途及建筑面积根据《建设工程许可证》（武规建[2016]229号）记载内容确认。
2.K1～K5地块车位（评估明细表序号4~8）为地下车位，均无相关权属证明资料，本次评估未考虑其因无法取得权证而对价值产生的影响。
资产评估报告使用人应当充分考虑资产评估报告中载明的假设、限制条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。
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湖北福星惠誉洪山房地产有限公司投资性房地产市场价值评估项目第三部分、资产评估报告正文
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湖北福星惠誉洪山房地产有限公司投资性房地产市场价值评估项目湖北福星惠誉洪山房地产有限公司
投资性房地产市场价值评估项目
资产评估报告正文
众联评报字[2019]第1039号
福星惠誉控股有限公司：
湖北众联资产评估有限公司接受福星惠誉控股有限公司的委托，按照法律、行政法规和资产评估准则的规定，坚持独立、客观和公正的原则，采用市场法，按照必要的评估程序，对湖北福星惠誉洪山房地产有限公司纳入评估范围的投资性房地产在2018年 12月31日的市场价值进行了评估。现将资产评估情况报告如下。
一、委托人及其他资产评估报告使用人
（一）委托人概况
名 称：福星惠誉控股有限公司
类 型：有限责任公司（非自然人投资或控股的法人独资）
住 所：东西湖区武汉银湖科技产业开发园８号
法定代表人：谭少群
统一社会信用代码：914201007257685192
注册资本：玖亿柒仟万元整
经营范围：对农业的投资；对影视行业的项目投资；房地产投资及开发；商业及物业经营、管理；装配式建筑设计、生产、销售。
（二）产权持有者概况
名 称：湖北福星惠誉洪山房地产有限公司
类 型：有限责任公司（非自然人投资或控股的法人独资）
住 所：武汉市洪山区徐东大街20号
法定代表人：谭少群
统一社会信用代码：914200006703904741
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湖北福星惠誉洪山房地产有限公司投资性房地产市场价值评估项目注册资本：捌亿壹仟陆佰叁拾贰万陆仟伍佰叁玖拾壹元整
经营范围：房地产开发、商品房销售；房屋租赁、房地产信息咨询服务。
产权持有者为委托人的全资子公司。
（三）资产评估委托合同约定的其他资产评估报告使用人
本报告的使用人为委托人，除法律、行政法规另有规定外，其他任何机构和个人不能成为本资产评估报告的使用人。
二、评估目的
本次资产评估是以财务报告为目的，对湖北福星惠誉洪山房地产有限公司的投资性房地产在2018年12月31日的市场价值进行分析、估算并发表专业意见。
三、评估对象和评估范围
（一）评估对象
根据本次评估目的，评估对象为在评估基准2018年12月31日，资产评估申报表所列示的湖北福星惠誉洪山房地产有限公司的投资性房地产，账面价值2,750,572,856.00元。
评估人员对评估对象的企业财务账面情况进行了核实，与企业申报账面价值一致。
（二）评估范围
本次评估范围为湖北福星惠誉洪山房地产有限公司的投资性房地产，其中包含了委估投资性房地产配套的辅助设施和设备以及所分摊的土地使用权价值。评估范围不包括评估基准日应付工程款（包括相关规费）等已有负债及或有负债。具体明细如下：
||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
|序号|项目名称|房屋名称|建筑面积（㎡）|车位数量（个）|账面价值（元）|备注|
|1|福星惠誉国际城|2期K2商业|5480.68|-|118,809,800.00|2套|
|2||3期K3商业综合体|87951.20|-|2,258,880,000.00|-|
|3||K3地下商城|6929.79|-|182,946,456.00|-|
|4||K1地块车位|-|70|12,054,000.00|-|
|5||K2地块车位|-|236|40,639,200.00|-|
|6||K3地块车位|-|556|95,743,200.00|-|
|7||K4地块车位|-|90|15,498,000.00|-|
|8||K5地块车位|-|151|26,002,200.00|-|
|合 计|||100361.67|1103|2,750,572,856.00|***|

纳入评估范围的资产与委托评估时确定的资产范围一致，资产基本情况如下： 1.2期K2商业（评估明细表序号1）
||||||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
|序|权证编号||||||建成|单|建筑|土地|
|||||房屋名称|来源|结构|||||
|号|房产证|土地证|||||年月|位|面积|面积|
||武房权证昌字|武国用（2011|）|2期K2地块|||||||
|①|||||自建|钢混|2013.4|m2|3520.47|大证|
||第2014015133号|第315号||3栋5-6层1室|||||||
|||||||||||未分|
||武房权证昌字|武国用（2011|）|2期K2地块|||||||
|②|||||自建|钢混|2013.4|m2|1960.21|割|
||第2014015131号|第315号||4栋5-6层1室|||||||
|合 计||||||||m2|5480.68|***|

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湖北福星惠誉洪山房地产有限公司投资性房地产市场价值评估项目评估对象位于武汉市武昌区友谊大道396号的福星惠誉国际城（二期）福客茂项目，项目商业中心部分为6层钢混结构，玻璃、铝塑板外墙，室内公共区域为精装修，其余部分为租户自行装修。房产规划用途为商业，实际用途为商业，目前处于对外租赁状态，承租方为湖北银兴酷映影城管理有限公司，作为银兴菲林国际影城使用，租期共计 15年，合同签订时间为2013年6月17日。截至评估基准日，评估对象存在抵押权。
2.3期K3商业综合体（评估明细表序号2）
||||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
||||||建成||建筑|土地面积|
|序号|权证编号|房屋名称|来源|结构||单位|||
||||||年月||面积||
||鄂（2017）武汉市武昌不动产权第0031481号|3期K3商业|||||||
|①|||自建|混合|2014.9|m2|87951.20|41483.94|
|||综合体|||||||

评估对象位于武汉市武昌区徐东大街120号的福星惠誉国际城（三期），为K3地块的商业综合体（群星城），群星城定位为“华中首创剧场式生态购物中心”，以青年时尚、家庭消费为目标客群，集娱乐、美食、购物、社交等多元复合功能于一体，以“绿色生态建筑”和“时间型消费”两大创新理念，将森林、峡谷、河流等自然元素融入建筑，使大型音乐喷泉、多重水景、溪谷动线、四季花园、幻彩灯光表演有机结合，打造出全新的生态型体验式购物中心。群星城位于徐东商圈，东邻武汉大道，南临团结大道，有 22条公交线路经过，并与地铁8号线汪家墩站无缝对接，区域内住宅林立，商务中心云集，交通便捷，人流量较大。商场共6层，钢混结构，玻璃外墙，室内公共区域为精装修，其余部分为租户自行装修。房产规划用途为商业，实际用途为商业，目前处于对外租赁状态，主要经营业态为娱乐、美食、购物、亲子、幼教及仓库，租户共计168家，租期从1~19年不等。截至评估基准日，评估对象存在抵押权。
3.K3地下商城（评估明细表序号3）
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|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
|序号|权证编号|房屋名称|来源|结构|建成年月|单位|建筑面积|土地面积|
|①|武规建[2016]229号|K3地下商城|自建|混合|2016.1|m2|6929.79|-|

评估对象位于武汉市武昌区徐东大街 120号的福星惠誉国际城（K3地块），地下 1层，钢混结构，室内公共区域为精装修，其余部分为租户自行装修。地下商城上部与商铺（群星城）、公寓楼和办公楼连通，下部与地铁 8号线汪家墩和停车场连通，交通便捷，人流量较大。房产不动产权证尚在办理之中，根据《建设工程许可证》（武规建[2016]229号）记载，项目为福星惠誉国际城 K3地下空间改造工程，将地下一层局部改建为商业，改造商业计容建筑面积 6929.79平方米。房产规划用途为商业，实际用途为
商业，目前处于对外租赁状态，主要经营业态为餐饮、超市及仓库，租户共计 37家，
租期从1~20年不等。截至评估基准日，评估对象无抵押、担保等他项权利存在。
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湖北福星惠誉洪山房地产有限公司投资性房地产市场价值评估项目 4.K1~K5地块车位（评估明细表序号4~8）
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|-|-|-|-|-|-|-|-|
|序号|权证编号|房屋名称|来源|结构|建成年月|单位|数量|
|①|-|K1地块车位|自建|钢混|2013.4|个|70|
|②|-|K2地块车位|自建|钢混|2013.4|个|236|
|③|-|K3地块车位|自建|钢混|2014.9|个|556|
|④|-|K4地块车位|自建|钢混|2014.3|个|90|
|⑤|-|K5地块车位|自建|钢混|2010.9|个|151|

评估对象分布在武汉市武昌区福星惠誉国际城的K1~ K5地块，均为钢混结构地下车位，其中K1、K2、K5地块车位位于地下 1层，K3、K4地块车位位于地下1、2层。
地下车位均无相关权属证明资料，本次评估的车位数量根据企业提供清单、图纸及现场核实情况确定。截至评估基准日，评估对象无抵押、担保等他项权利存在。
四、价值类型及其定义
根据本次评估目的，价值类型确定为市场价值（在符合会计准则计量属性规定的条件时，会计准则下的公允价值一般等同于资产评估准则下的市场价值）。即是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。
五、评估基准日
本项目选定的资产评估基准日是2018年12月31日。
评估基准日是根据本次评估的特定目的，由委托人确定。其成立的理由和条件是：（一）与企业财务报告期相衔接；
（二）与委托人的经济行为实现日相接近。
本次资产评估工作中，资产评估范围的界定、评估价格的确定、评估参数的选取等均以此日企业内部财务报表、外部经济环境以及市场情况确定。
六、评估依据
（一）行为依据
1.湖北众联资产评估有限公司与福星惠誉控股有限公司签订的《资产评估委托合同》。
（二）法律依据
1.《中华人民共和国公司法》（2013年12月28日第十二届全国人民代表大会常务委员会第六次会议通过修订，自 2014年3月1日起施行）；
2.《中华人民共和国物权法》（2007年 3月 16日第十届全国人民代表大会第五次会议通过，自2007年10月1日起施行）；
3.《中华人民共和国企业国有资产法》（2008年 10月 28日第十一届全国人民代表
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湖北福星惠誉洪山房地产有限公司投资性房地产市场价值评估项目大会常务委员会第五次会议通过，自2009年5月1日起施行）；
4.《中华人民共和国证券法》（2014年 8月 31日第十二届全国人民代表大会常务委员会第十次会议通过修订）；
5.《中华人民共和国资产评估法》（2016年7月2日第十二届全国人民代表大会常务委员会第二十一次会议通过，自 2016年12月1日起施行）；
6.《中华人民共和国城市房地产管理法》（中华人民共和国主席令第 72号，2009年8月27日第十一届全国人民代表大会常务委员会第十次会议第二次修正）；
7.《中华人民共和国土地管理法》（中华人民共和国主席令第28号，2004年8月28日第十届全国人民代表大会常务委员会第十一次会议修订）；
8.《中华人民共和国土地管理法实施条例》（2014年7月9日国务院第54次常务会议通过修订）。
（三）准则依据
1.《资产评估准则基本准则》（财资[2017]43号）；
2.《资产评估职业道德准则》（中评协[2017]30号）；
3.《资产评估执业准则——资产评估程序》（中评协[2018]36号）；
4.《资产评估执业准则——资产评估报告》（中评协[2018]35号）；
5.《资产评估执业准则——资产评估委托合同》（中评协[2017]33号）；
6.《资产评估执业准则——资产评估档案》（中评协[2018]37号）；
7.《资产评估执业准则——不动产》（中评协[2017]38号）；
8.《以财务报告为目的的评估指南》（中评协[2017]45号）；
9.《资产评估机构业务质量控制指南》（中评协[2017]46号）；
10.《资产评估价值类型指导意见》（中评协[2017]47号）；
11.《资产评估对象法律权属指导意见》（中评协[2017]49号）；
12.《投资性房地产评估指导意见》（中评协[2017]53号）；
13.《企业会计准则--投资性房地产》（第3号）；
14.《城镇土地估价规程》（GB T18508-2014）；
15.《房地产估价规范》（GB50291-2015）。
（四）权属依据
1.委托人及产权持有者营业执照；
2.《不动产权证书》；
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湖北福星惠誉洪山房地产有限公司投资性房地产市场价值评估项目3.《房屋所有权证》；
4.《国有土地使用证》；
5.《建设工程规划许可证》；
6.房屋租赁、车位销售（租赁）合同。
（五）取价依据
1.原城乡建设环境保护部《房屋完损等级评定标准》；
2.房地产市场调查资料；
3.评估人员现场勘察记录工作底稿。
七、评估方法
根据资产评估准则、《以财务报告为目的的评估指南》和《投资性房地产评估指导意见》的有关规定，执行投资性房地产评估业务，应当根据评估对象、价值类型、资料收集情况和数据来源等相关条件，参照会计准则关于评估对象和计量方法的有关规定，选择评估方法。
由于可以从房地产市场获取与评估对象具有可比性的房地产市场交易案例，故适于选用市场法进行评估；由于收益法测算结果和真实市场价值有一定差异，市场法评估结果更贴近于真实市场价值，故不适于选用收益法进行评估。
◆市场法
市场法又称市场比较法、比较法，是将评估对象与在估价时点的近期发生过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格做适当的处理来求取评估对象价值的方法。市场法的理论依据是房地产价格形成的替代原理。市场法适用的对象是具有交易性的房地产；适用的条件是在同一供求范围内并在估价时点的近期，存在着较多类似房地产的交易。
评估方法为首先选取三个与评估标的物同区域、同类型房地产的近期交易案例A、B、C，与评估标的物在交易情况、交易日期、所处区域、个别因素各方面进行比较分析确定修正系数，分别得到修正后的单价。
修正后的单价（A、B、C）=比较实例房地产价格（A、B、C）×交易情况修正系数×交易日期修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数
然后再取三者的平均价格，即得到评估标的物评估单价。
评估标的物评估单价=[修正后单价（A）+修正后单价（B）+修正后单价（C）]/3评估标的物评估值=评估单价×建筑面积
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湖北福星惠誉洪山房地产有限公司投资性房地产市场价值评估项目八、评估程序实施过程和情况
本次评估程序实施过程介绍如下：
（一）明确资产评估业务基本事项
受理资产评估业务前，公司业务负责人与委托人的授权代表进行交流，了解并明确资产评估业务基本事项，包括产权持有者以及委托人以外的其他资产评估报告使用人、评估目的、价值类型、评估对象和评估范围、评估基准日、资产评估报告使用范围、资产评估报告提交期限及方式、评估服务费及支付方式、委托人与资产评估机构及其资产评估专业人员工作配合和协助等需要明确的重要事项。
（二）订立资产评估委托合同
公司对专业能力、独立性和业务风险进行综合分析和评价后，于 2018年 12月 31日与委托人签订《资产评估委托合同》，明确双方各自承担的责任和义务，正式受理该项资产评估业务。
（三）编制资产评估计划
评估计划是明确评估技术思路，合理安排人员、突出项目重点、防止出现评估疏漏的保证。根据本项目的具体情况，制定了资产评估操作方案和计划，拟定收集资料提纲。
根据评估计划和评估方案，组建评估小组成员，执行本次评估任务。
（四）进行评估现场调查
在企业申报并全面自查的基础上，评估人员对纳入评估范围内的资产进行了核实。
核实资产包括房屋建筑物类资产，核实内容主要为核实资产产权、数量、使用状态及其他影响评估作价的重要因素，主要步骤如下：
1.指导产权持有者填表和准备应提供的评估资料。评估人员指导产权持有者的财务与资产管理人员在自行资产清查的基础上，按要求填写“资产评估申报明细表”，同时收集准备资产的产权证明文件等情况的文件资料等。
2.审查和完善产权持有者填报的资产评估申报表。评估人员通过查阅有关资料，了解纳入评估范围的具体资产的详细状况，然后仔细审查各类“资产评估申报表”，检查有无填项不全、错填、资产项目不明确等情况，并根据经验及掌握的有关资料，检查“资产评估申报表”有无漏项等，同时反馈给产权持有者对“资产评估申报表”进行完善。要求委托人或者产权持有者对其提供的评估明细表及相关证明材料以签字、盖章或者其他方式进行确认；
3.资产评估师和评估专业人员通过询问、勘查等方式进行现场调查，获取评估业务
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湖北福星惠誉洪山房地产有限公司投资性房地产市场价值评估项目需要的基础资料，了解评估对象现状，关注评估对象法律权属；
4.根据客观环境和资产的重要程度采用资料核实，相关人员访谈或抽样等方式进行调查。
（五）收集整理评估资料
资产评估专业人员应当根据资产评估业务具体情况收集资产评估业务需要的资料。
包括：委托人或者其他相关当事人提供的涉及评估对象和评估范围等资料；从政府部门、各类专业机构以及市场等渠道获取的其他资料，并对收集的评估资料进行分析、归纳和整理，形成评定估算和编制资产评估报告的依据。
（六）评定估算形成结论
资产评估专业人员根据评估目的、评估对象、价值类型、资料收集等情况，分析市场法、收益法和成本法三种资产评估基本方法的适用性，选择评估方法。针对各类资产的具体情况，根据选用的评估方法，选取相应的公式和参数进行分析、计算和判断，形成测算结果。项目负责人对形成的测算结果进行综合分析，形成评估结论，编制初步资产评估报告。
（七）编制出具评估报告
根据公司资产评估业务流程管理办法规定，对初步资产评估报告进行内部审核。项目负责人在内部审核完成后，根据审核意见修改评估报告，形成评估报告征求意见稿。
在不影响对评估结论进行独立判断的前提下，与委托人就资产评估报告有关内容进行沟通，根据委托人反馈意见进行合理修改后形成资产评估报告正式稿并向委托人提交。
九、评估假设
本评估报告分析估算采用的假设条件如下：
(一)一般假设
1.本次评估假定被评估资产现有用途不变且继续使用；已签租约合法、有效；已签租约实际已履行，不会改变和无故终止；已出租建筑物经营业态不会发生重大改变；
2.假设评估基准日后产权持有者所处国家和地区的政治、经济和社会环境无重大变化；
3.假设评估基准日后国家宏观经济政策、产业政策和区域发展政策无重大变化；
4.假设和产权持有者相关的利率、汇率、赋税基准及税率、政策性征收费用等评估基准日后不发生重大变化；
5.假设产权持有者完全遵守所有相关的法律法规；
6.假设评估基准日后无不可抗力对产权持有者造成重大不利影响。
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湖北福星惠誉洪山房地产有限公司投资性房地产市场价值评估项目(二)特殊假设
1. K3地下商城（评估明细表序号3）不动产权证尚在办理之中，评估用途及建筑面积根据《建设工程许可证》（武规建[2016]229号）记载内容确认，本次评估房产用途设定为商业，建筑面积 6929.79平方米。
2.K1～K5地块车位（评估明细表序号4~8）为地下车位，均无相关权属证明资料，评估的车位数量根据企业提供清单、图纸及现场核实情况确定，本次评估未考虑其因无法取得权证而对价值产生的影响。
本评估报告评估结论在上述假设条件下在评估基准日时成立，当上述假设条件发生较大变化时，签字资产评估师及本评估机构将不承担由于假设条件改变而推导出不同评估结论的责任。
十、评估结论
我们根据国家有关资产评估的法律、法规、规章和评估准则，本着独立、公正、科学、客观的原则，履行了资产评估法定的和必要的程序，采用市场法，对湖北福星惠誉洪山房地产有限公司纳入评估范围的投资性房地产在2018年12月31日的市场价值进行了评估，其评估结论如下：
账面价值275,057.29万元，评估价值286,998.74万元，增值11,941.45万元，增值率4.34%。
评估价值大写：（人民币）贰拾捌亿陆仟玖佰玖拾捌万柒仟肆佰元整
以上评估结论自评估基准日起壹年内使用有效。
十一、特别事项说明
以下为在评估过程中已发现可能影响评估结论但非评估人员执业水平和能力所能评定估算的有关事项：
（一）权属等主要资料不完整或者存在瑕疵的情形
1.K3地下商城（评估明细表序号3）不动产权证尚在办理之中。
2.K1～K5地块车位（评估明细表序号4~8）为地下车位，均无相关权属证明资料。
本次评估的范围根据企业的评估协议书及评估申报表确定，评估人员不对评估对象的法律权属进行认定。
（二）委托人未提供的其他关键资料情况
无。
（三）未决事项、法律纠纷等不确定因素
1.本评估结果是反映评估对象在本次评估目的下，根据公开市场原则确定的现行价
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湖北福星惠誉洪山房地产有限公司投资性房地产市场价值评估项目格，没有考虑将来可能承担的抵押、担保事宜，以及特殊的交易方可能追加付出的价格等对评估价值的影响，也未考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和其他不可抗力对资产价格的影响。当前述条件以及评估中遵循的持续经营原则等发生变化时，评估结果一般会失效。
2.在执行本次评估程序过程中，评估专业人员对资产评估对象法律权属资料进行必要的核查验证，但并不表示评估专业人员对评估对象法律权属进行了确认或发表了意见。执行资产评估业务的目的是对资产评估对象价值进行估算并发表专业意见，对资产评估对象法律权属确认或者发表意见超出资产评估专业人员的执业范围。资产评估专业人员不得对资产评估对象的法律权属提供保证。
3.根据武汉市房产管理局发布武房产[2003]106号文《关于进一步明确房产交易与权属登记发证工作中有关问题的意见》，武汉市在售商品房项目中的“地下停车位”只要规划范围内、建筑层高在 2.2米以上、有构筑物、权属界址清晰的，均可以办理产权登记，由权利人领取《房屋所有权证》，但不能办理《土地使用权证》，不能进行产权交易。2010年以后，武汉市房产管理局停止办理“地下车位”产权登记。故本次评估范围内，地下车位无具体权属证明。
4.由于现行法规对小区配套设施的权属问题规定并不明确，国家暂未对配套设施的资产所有权、产权登记、交易转让等有明确规定，在目前无法办理产权证的前提下，根据“谁投资、谁受益”的原则，房地产开发企业对小区配套设施进行出租获得收益或协议转让使用权是目前房地产行业通行的做法，故不考虑其因无法取得权证而对价值产生的影响。
（四）重要的利用专家工作及相关报告情况
无。
（五）重大期后事项
1.评估基准日后若资产数量发生变化，应根据原评估方法对资产额进行相应调整；
若资产价格标准发生变化，并对资产评估值产生明显影响时，委托人应及时聘请评估机构重新确定评估值。
2.不是评估师执业水平和能力所能胜任的有关事项：涉及鉴定环境危害性和合规性、建筑结构强度测定、建筑面积测量、房屋建筑物沉降测试、白蚁蚁害监测、危房鉴定等，应由委托人聘请专业机构对该事项进行评定测算。
（六）评估程序受限的有关情况、评估机构采取的弥补措施及对评估结论影响的情况
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湖北福星惠誉洪山房地产有限公司投资性房地产市场价值评估项目无。
（七）其他需要说明的事项
本评估结论为不含税价格。
本次评估未考虑上述事项对评估结论的影响。
评估报告使用者应注意以上特别事项对评估结论产生的影响。
十二、资产评估报告使用限制说明
（一）使用范围
1.本资产评估报告经承办该项业务的资产评估师签名并加盖资产评估机构印章后方可正式使用。
2.评估结论使用有效期为自评估基准日起一年（2018年12月 31日至2019年12月 30日）。委托人或者其他资产评估报告使用人应当在评估结论使用有效期内使用资产评估报告。
3.未经委托人书面许可，资产评估机构及其资产评估专业人员不得将资产评估报告
的内容向第三方提供或者公开，法律、行政法规另有规定的除外。
4.未征得资产评估机构同意，资产评估报告的内容不得被摘抄、引用或者披露于公开媒体，法律、行政法规规定以及相关当事人另有约定的除外。
（二）委托人或者其他资产评估报告使用人未按照法律、行政法规规定和资产评估报告载明的使用范围使用资产评估报告的，资产评估机构及其资产评估专业人员不承担责任；
（三）除委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使用人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人之外，其他任何机构和个人不能成为资产评估报告的使用人；
（四）资产评估报告使用人应当正确理解评估结论，评估结论不等同于评估对象可实现价格，评估结论也不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证，也不能用评估对象实际实现的价格验证评估结论的合理性。
资产评估报告使用人按本报告所载明的评估目的使用时，应关注上述报告使用限制事项。
十三、资产评估报告日
本资产评估报告日为 2019年 2月 18日，是资产评估师和评估专业人员形成评估结论的日期。
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湖北福星惠誉洪山房地产有限公司投资性房地产市场价值评估项目[此页无正文]
资产评估师（签章）：尚赤
资产评估师（签章）：胡文胜
湖北众联资产评估有限公司2019年 2月18日
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湖北福星惠誉洪山房地产有限公司投资性房地产市场价值评估项目第四部分、资产评估报告附件
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湖北福星惠誉洪山房地产有限公司投资性房地产市场价值评估项目资产评估报告附件
附件一：委托人和产权持有者法人营业执照；
附件二：评估对象涉及的主要权属证明资料；
附件三：委托人和其他相关当事人的承诺函；
附件四：签名资产评估师的承诺函；
附件五：资产评估机构备案文件或者资格证明文件；
附件六：资产评估机构法人营业执照副本；
附件七：负责该评估业务的资产评估师资格证明文件；
附件八：资产评估汇总表及明细表。
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湖北福星惠誉洪山房地产有限公司投资性房地产市场价值评估项目资产评估师承诺函
福星惠誉控股有限公司：
受贵公司的委托，我们对湖北福星惠誉洪山房地产有限公司的投资性房地产以 2018年12月31日为基准日进行了评估，形成了资产评估报告。在本报告中披露的假设条件成立的前提下，我们承诺如下：
一、具备相应的职业资格。
二、评估对象和评估范围与资产评估委托合同的约定一致。
三、对评估对象及其所涉及的资产进行了必要的核实。
四、根据资产评估准则选用了评估方法。
五、充分考虑了影响评估价值的因素。
六、评估结论合理。
七、评估工作未受到非法干预并独立进行。
资产评估师签名：
2019年2月18日
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湖北福星惠誉洪山房地产有限公司投资性房地产市场价值评估项目[此页无正文]
评估机构名称：湖北众联资产评估有限公司
机构地址：武汉市武昌区东湖路169号1栋4层
法定代表人：胡家望
联系人：尚赤
联系电话：(027) 88236781
邮政编码：430077
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