广东世荣兆业股份有限公司拟发行股份购买资产涉及的珠海市斗门区世荣实业有限公司股东全部权益评评估说明
目录
第一部分关于评估说明使用范围的声明 .................................................... 3第二部分企业关于进行资产评估有关事项的说明 ............................................ 4一、委托方、被评估单位概况 ...................................................... 4二、企业历史沿革和经营情况 ...................................................... 9三、关于评估目的的说明 ......................................................... 18四、关于评估对象和评估范围的说明 ............................................... 18五、关于评估基准日的说明 ....................................................... 29六、资产负债清查情况、未来经营和收益状况预测说明 ............................... 29七、可能影响评估工作的重大事项说明 ............................................. 31八、已向评估机构提供的资料清单 ................................................. 33第三部分资产评估技术说明 ............................................................. 36评估对象与评估范围说明 ................................................................ 36一、评估对象与评估范围内容 ..................................................... 36二、实物资产的分布情况及特点 ................................................... 47三、企业申报的无形资产情况 ..................................................... 47四、其他账外资产情况 ........................................................... 48资产核实情况总体说明 .................................................................. 49一、核实工作的组织、实施时间和过程 ............................................. 49二、核实工作的过程及方法 ....................................................... 49三、影响资产核实的事项及处理方式 ............................................... 52四、引用其他机构出具的报告的结论所涉及的资产类型、数量和金额 ................... 52五、核实结论 ................................................................... 52资产基础法的评估 ...................................................................... 55一、货币资金 ................................................................... 55二、其他应收款 ................................................................. 55三、预付帐款 ................................................................... 56四、存货 ....................................................................... 57五、其他流动资产 .............................................................. 104六、长期股权投资 .............................................................. 104七、投资性房地产 .............................................................. 113八、固定资产-房屋建筑物 ....................................................... 136九、固定资产-设备类 ........................................................... 145十、在建工程-土建 ............................................................. 154十一、 在建工程-设备安装工程 ............................................... 155十二、 无形资产 ............................................................ 155十三、 递延所得税资产 ...................................................... 156
十四、 应付账款 ............................................................ 156十五、 预收账款 ............................................................ 156十六、 应付职工薪酬 ........................................................ 156十七、 应交税费 ............................................................ 156十八、 应付股利 ............................................................ 157十九、 其他应付款 .......................................................... 157二十、 长期借款 ............................................................ 157二十一、 资产基础评估结论 .................................................... 158收益法评估 ........................................................................... 159一、收益法的应用前提及选择的理由 .............................................. 159二、收益预测的假设条件 ........................................................ 163三、企业资产、经营状况和财务分析 .............................................. 165四、宏观经济发展状况 .......................................................... 171五、行业发展状况 .............................................................. 173六、企业发展规划 .............................................................. 174七、净利润的预测 .............................................................. 177八、股东全部权益价值预测 ...................................................... 177九、流动性/控股权或少数股权的分析 ............................................. 197十、收益现值法评估结果 ........................................................ 197第四部分评估结论及分析 .............................................................. 198一、评估结论 .................................................................. 198二、评估结论的分析及选择理由 .................................................. 198三、评估结论与账面值比较变动情况及原因 ........................................ 199四、股东权益的溢价或折价及流动性说明 .......................................... 201
第一部分
关于评估说明使用范围的声明
本评估说明仅供财产评估主管机关、委托方主管部门了解评估有关情况、审查资产评估报告书和检查评估机构工作之用。非为法律、行政法规规定，材料的全部或部分内容不得提供给其他任何单位和个人，也不得见诸于公开媒体。
第二部分
企业关于进行资产评估有关事项的说明一、委托方、被评估单位概况
（一）委托方
委托方：广东世荣兆业股份有限公司（A股：世荣兆业002016）
注册地址：珠海市斗门区井岸镇珠峰大道288号一区17号楼
法定代表人：梁家荣
注册资本：64,609.5632万元
公司类型：股份有限公司（上市）
经营范围：食品、饮料、糖，日用品，机械、土、沙、石的批发零售；农副产品（不含国家专营产品）的购销；房地产开发经营（凭房地产企业开发资质经营）；水产品养殖、销售。
广东世荣兆业股份有限公司历史沿革：
1996年7月29日，珠海经济特区威尔发展公司（集体所有制）和珠海经济特区威尔康医疗器械有限公司（中外合资经营）投资设立珠海威尔医疗器械有限公司（公司前身），注册资本为50万元。珠海威尔医疗器械有限公司成立时股权结构情况如下：
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|-|-|
|出资方式|实缴资本（万元）|
|货币|38|
|货币|12|
||50|

2000年12月22日，经广东省人民政府办公厅粤办函【2000】675号文和广东省经济贸易委员会粤经贸监督【2000】1056号文的批准，同意珠海威尔医疗器械有限公司整体变更设立广东威尔医学科技股份有限公司，注册资本为2,245万元（以全部净资产折股，按1:1的折股率折成等额股份）。2000年12月28日，在广东省工商行政管理局登记注册，取得注册号为 4400002006348的《企业法人营业执照》。本次整体变更后，威尔科技股权结构情况如下：
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|-|-|-|
|股东名称|股份类型|持股数量（股）|
|珠海威尔发展有限公司1|法人股|13,470,000|
|北京安策科技有限公司|法人股|2,020,500|
|周先玉|个人股|2,020,500|
|湖南省远通科贸发展有限公司|法人股|1,347,000|
|广东省科技创业投资公司|法人股|1,122,500|
|李斌|个人股|1,122,500|
|洋浦海鑫投资有限公司|法人股|898,000|
|中国乡镇企业投资开发有限公司|法人股|449,000|
|合计||22,450,000|

2001年9月8日，威尔科技召开2011年度第二次临时股东大会，同意按股本2,245万股计算每10股派送红股 3.4股，共分配利润763.3万元，分派后威尔科技注册变更变更为 3,008.30万元。以上决议经广东省人民政府粤府函[2002]183号文和广东省经济贸易委员会粤经贸函[2002]311号文批准。本次增资后，威尔科技股权结构情况如下：
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|-|-|-|
|股东名称|股份类型|持股数量（股）|
|珠海威尔发展有限公司|法人股|18,049,800|
|北京安策科技有限公司|法人股|2,707,470|
|周先玉|个人股|2,707,470|
|湖南省远通科贸发展有限公司|法人股|1,804,980|
|广东省科技创业投资公司|法人股|1,504,150|
|李斌|个人股|1,504,150|
|洋浦海鑫投资有限公司|法人股|1,203,320|
|中国乡镇企业投资开发有限公司|法人股|601,660|
|合计||30,083,000|

经 2004年6月 1日中国证监会下发证监发行字【2004】75号《关于核准广东威尔医学科技股份有限公司公开发行股票的通知》和深圳证券交易所深证上【2004】52号《关于广东威尔医学科技股份有限公司人民币普通股股票上市交易的通知》的批准，威尔科技向社会公众公开发行人民币普通股股票（A股）2,500万股，上述公开发行的股票于 2004年 7月 8日在深圳证券交易所上市交易，股票简称“威尔科技”，证券编码“002016”。本次公开发行股票并上市完成后，威尔科技总股本增至5,508.30万股，股权结构如下：
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|-|-|-|
|股东名称|股份类型|持股数量（股）|
|珠海威尔发展有限公司|法人股|18,049,800|
|北京安策科技有限公司|法人股|2,707,470|
|周先玉|个人股|2,707,470|
|湖南省远通科贸发展有限公司|法人股|1,804,980|
|广东省科技创业投资公司|国有法人股|1,504,150|

1珠海经济特区威尔发展公司于2000年4月更名为珠海威尔发展有限公司。
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|-|-|-|
|股东名称|股份类型|持股数量（股）|
|李斌|个人股|1,504,150|
|洋浦海鑫投资有限公司|法人股|1,203,320|
|中国乡镇企业投资开发有限公司|法人股|601,660|
|社会公众投资者|流通股|25,000,000|
|合计||55,083,000|

（二）上市后历次股权变动
1、2005年股权分置改革
2005年10月18日，威尔科技召开2005年第二次临时股东大会，审议通过了《公司股权分置改革方案》：公司以方案实施的股权登记日总股本为基数，以资本公积金向全体股东转增股份，转增比例为每10股转增股本1.49股；以转增后、对价股份支付前流通股股东应持有的股份总数28,725,000股为基数计算，流通股股东每持有10股流通股将获得非流通股股东支付的 3.3011股对价股份。2005年 10月 19日，广东省人民政府国有资产监督管理委员会下发“粤国资函[2005]377号”文《关于广东威尔医学科技股份有限公司股权分置改革有关问题的批复》，批准同意威尔科技股权分置改革方案。股权分置改革后，公司总股本为63,290,367股，其中发起人持有25,082,958股，社会公众股38,207,409股，股权结构如下：
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|-|
|持股数量（股）|
|25,082,958|
|15,049,758|
|2,257,470|
|2,257,470|
|1,504,980|
|1,254,150|
|1,254,150|
|1,003,320|
|501,660|
|38,207,409|
|63,290,367|

2、2008年1月非公开发行
2007年 10月 12日，威尔科技召开 2007年第三次临时股东大会，审议通过了威
2珠海威尔发展有限公司于2005年更名为珠海威尔集团有限公司
3中国乡镇企业投资开发有限公司于2005年更名为中国中小企业投资有限公司。
尔科技与梁社增签订的《发行股份购买资产协议书》：威尔科技以13.63元/股的发行价格向梁社增发行 12,900万股人民币普通股购买其持有的世荣实业76.25%的股权（成交价格为175,827万元）。2008年1月24日，中国证监会下发证监许可[2008]140号《关于核准广东威尔医学科技股份有限公司向梁社增发行新股购买资产的批复》，核准威尔科技向梁社增发行129,000,000股人民币普通股购买梁社增的相关资产。本次定向增发完成后，威尔科技的注册资本变更为192,290,367元，股权结构如下：
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|-|
|持股数量（股）|
|144,049,758|
|129,000,000|
|15,049,758|
|48,240,609|
|192,290,367|

3、2008年资本公积转增资本
2008年8月19日，世荣兆业4召开2008年第三次临时股东大会，审议通过了《2008年半年度利润分配及资本公积金转增股本方案》：以 2008年 6月 30日总股本192,290,367股为基数，向全体股东以每10股转增10股的比例转增股本；转增后，世荣兆业总股本为384,580,734股。
4、2009年资本公积转增资本
2009年 4月 28日，世荣兆业召开 2008年度股东大会，审议通过了《2008年度利润分配及资本公积金转增股本方案》：以2008年12月31日总股本384,580,734股为基数，向全体股东以每 10股转增 2股的比例转增股本，合计转增股本 76,916,146股；转增后，世荣兆业总股本为461,496,880股。
5、2013年资本公积转增资本
2013年 3月 28日，世荣兆业召开 2012年度股东大会，审议通过了《2012年度利润分配方案》：以2012年12月31日总股本461,496,880股为基数，向全体股东以每10股送4股派1.5元。该方案实施后，世荣兆业总股本增至646,095,632股。
（三）最近三年控股权变化情况
世荣兆业最近三年控股股东均为梁社增，未发生控股权变化。
（四）公司的股权结构
截至2014年3月31日，上市公司的股权结构分布为：
股份类别 股份数量（股） 所占比例（%）
4威尔科技于2008年8月21日更名为世荣兆业
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|-|
|-|
|646,095,632|

截至2014年3月31日，上市公司的前十大股东持股情况如下：
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|-|-|
|股东名称|持股数（股）|
|梁社增|433,440,000|
|日喀则市世荣投资管理有限公司|3,000,000|
|前海人寿保险股份有限公司－自有资金华泰组合|2,000,000|
|黄芝颢|1,180,000|
|黄婷婷|1,124,774|
|李勇|1,025,700|
|曾振宇|936,911|
|刘颖|931,760|
|珠海市斗门区三洲工业城股份有限公司|919,560|
|张松彬|764,359|
||445,323,064|

主营业务情况：
2008年 1月 24日，中国证监会下文核准本公司向梁社增发行 129,000,000股人民币普通股购买梁社增的相关资产。本次重大资产重组完成后，公司主营业务由医疗器械的生产和销售变更为房地产开发经营。
公司专注于房地产主业，是一家以商品房的开发和销售作为主营业务的上市公司。
（二）被评估单位
单位名称：珠海市斗门区世荣实业有限公司（以下简称"世荣实业"）
住所：珠海市斗门区乾务镇乾南北路73号二楼
注册资本：人民币43,000万元
法定代表人：梁家荣
公司类型：有限责任公司
经营范围：日用品，机械、土、沙、石的批发零售；农副产品（不含国家专营产品）的购销；房地产开发经营（凭《建筑企业资质证》经营)；水产品养殖、销售。
截止基准日公司股东情况：
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|-|-|
|股东名称|出资额（万元）|
|广东世荣兆业股份有限公司|32,787.5|
|梁家荣|10,212.5|
||43,000|

（三）委托方与被评估单位的关系
委托方广东世荣兆业股份有限公司为本次经济行为的收购方，被评估单位珠海市斗门区世荣实业有限公司系本次经济行为的被收购方。
二、企业历史沿革和经营情况
1、企业历史沿革
（1）1998年8月设立
世荣实业前身为珠海市斗门县世荣实业有限公司，经珠海市斗门县人民政府办公室斗府办复[1998]9号《关于成立珠海市斗门县世荣实业有限公司的批复》同意，于1998年8月24日由珠海市斗门县兆丰房产开发公司（集体企业，以下简称“兆丰房产”）和珠海市斗门县白藤湖旅游城集团公司（以下简称“白藤湖公司”）分别出资300万元和200万元设立，注册资本500万元。
1999年8月20日，珠海市斗门县审计师事务所出具“斗审所验[1998]2-054号《”企业法人验资证明书》，验证兆丰房产、白藤湖公司已分别按上述约定的金额缴足出资。
1998年8月24日，斗门县工商行政管理局向世荣实业前身颁发了注册号为19271112-1的《企业法人营业执照》。世荣实业前身设立时的股权结构情况如下：
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|-|-|
|股东名称|出资额（万元）|
|兆丰房产|300|
|白藤湖公司|200|
||500|

（2）2001年5月第一次股权转让
2001年3月29日，世荣实业前身召开股东会，同意白藤湖公司将其持有的世荣实业前身20%的股权（出资额为100万元）以100万元的价格转让给梁社增，将另外20%的股权（出资额为100万元）以 100万元价格转让给珠海市斗门县兆丰集团有限公司（后改名为珠海市斗门区兆丰集团有限公司，以下简称“兆丰集团”）。同日，转让方和受让方签署了《股权转让协议》。2001年4月9日，斗门县国有资产管理局批示同意上述股权转让行为。2001年5月8日，世荣实业前身就上述股权转让事宜完成了工商变更登记。本次股权转让后，股权结构情况如下：
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|-|-|
|股东名称|出资额（万元）|
|兆丰房产|300|

|||
|-|-|
|兆丰集团|100|
|梁社增|100|
||500|

（3）2001年5月第一次增资
2001年4月20日，世荣实业前身召开股东会，同意梁家荣、梁社增和兆丰集团增加注册资本3,500万元，增资后世荣实业前身注册资本为4,000万元。
2001年5月17日，珠海公信有限责任会计师事务所出具珠海公信验字[2001]236号《验资报告》。2001年5月29日，世荣实业前身就上述增资事宜办理了工商变更登记。本次增资后，世荣实业前身股权结构情况如下：
|||
|-|-|
|股东名称|出资额（万元）|
|梁家荣|2,100|
|梁社增|800|
|兆丰集团|800|
|兆丰房产|300|
||4,000|

（4）2001年11月第二次股权转让
2001年 10月 23日，世荣实业前身召开股东会，同意兆丰集团、兆丰房产分别将其持有的世荣实业前身20%的股权（出资额为 800万元）、7.5%的股权（出资额为300万元）分别以800万元、300万元的价格转让给梁社增。同日，上述转让方和受让方签署了《股权转让协议》。2001年11月12日，世荣实业前身就上述股权转让事宜办理了工商变更登记。本次股权转让后，世荣实业前身股权结构情况如下：
|||
|-|-|
|股东名称|出资额（万元）|
|梁家荣|2,100|
|梁社增|1,900|
||4,000|

（5）2005年4月第二次增资
2005年4月10日，世荣实业（因斗门县撤县建区，世荣实业前身于2002年更名为珠海市斗门区世荣实业有限公司）召开股东会，同意梁家荣以货币增加注册资本4,000万元。
2005年4月28日，珠海华旗会计师事务所有限公司出具华旗验字[2005]049号《验
资报告》：截至2005年4月28日，世荣实业已收到梁家荣以货币出资缴纳的新增注册
资本4,000万元。2005年4月30日，世荣实业就上述增资事宜办理了工商变更登记。
本次增资后，世荣实业股权结构情况如下：
|||
|-|-|
|股东名称|出资额（万元）|
|梁家荣|6,100|
|梁社增|1,900|
||8,000|

（6）2007年6月第三次股权转让
2007年6月4日，世荣实业召开股东会，同意梁家荣将其持有的世荣实业52.5%的股权（出资额为4,200万元）以4,200万元的价格转让给梁社增。同日，双方签署了《股权转让协议》；世荣实业就上述股权转让事宜办理了工商变更登记。本次股权转让后，世荣实业股权结构情况如下：
|||
|-|-|
|股东名称|出资额（万元）|
|梁社增|6,100|
|梁家荣|1,900|
||8,000|

（7）2007年7月第三次增资
2007年7月24日，世荣实业召开股东会，同意珠海市泰恒基投资有限公司以货币资金35,000万元增加公司注册资本35,000万元，梁社增和梁家荣自愿放弃增资权利。
同日，珠海市华诚会计师事务所有限公司出具华诚验字2007-01-0087号《验资报告》：截至2007年7月24日，世荣实业已收到珠海市泰恒基投资有限公司缴纳的新增注册资本35,000万元。
2007年7月26日，世荣实业就上述增资事宜办理了工商变更登记。本次增资后，世荣实业股权结构情况如下：
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|-|-|
|股东名称|出资额（万元）|
|珠海市泰恒基投资有限公司|35,000|
|梁社增|6,100|
|梁家荣|1,900|
||43,000|

（8）2007年7月第四次股权转让
2007年7月27日，世荣实业召开股东会，同意珠海市泰恒基投资有限公司将其持有的世荣实业81.40%的股权（出资额为35,000万元）以35,000万元的价格转让给梁
社增和梁家荣，其中梁社增受让 26,687.5万元的出资（受让价格为 26,687.5万元），
梁家荣受让 8,312.5万元的出资（受让价格为 8,312.5万元）。同日，上述转让方和受
让方签署了《股权转让协议》。
2007年7月31日，世荣实业就上述股权转让事宜办理了工商变更登记。本次股权转让后，世荣实业股权结构情况如下：
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|-|-|
|股东名称|出资额（万元）|
|梁社增|32,787.5|
|梁家荣|10,212.5|
||43,000|

（9）2008年1月第五次股权转让
经中国证监会《关于核准广东威尔医学科技股份有限公司向梁社增发行新股购买资产的批复》（证监许可[2008]140号）和《关于核准梁社增公告广东威尔医学科技股份有限公司收购报告书并豁免其要约收购义务的批复》（证监许可[2008]141号）核准，同意威尔科技向梁社增先生非公开发行 12,900万股，以购买梁社增先生所持有世荣实业76.25%的股权。2008年 1月 25日，梁社增与威尔科技签署了《股权转让协议》：梁社增将其持有世荣实业76.25%的股权（出资额为32,787.5万元）以175,827万元的价格转让威尔科技（2008年 8月更名为世荣兆业）。2008年 1月 28日，世荣实业召开股东会，通过了上述《股权转让协议》。
2008年1月29日，世荣实业就上述股权转让事宜办理了工商变更登记。本次股权转让后，世荣实业股权结构情况如下：
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|-|-|
|股东名称|出资额（万元）|
|威尔科技（2008年8月更名为世荣兆业）|32,787.5|
|梁家荣|10,212.5|
||43,000|

2、经营业务和财务状况
世荣实业的主营业务为房地产开发经营，最近三年内开发的项目包括自主开发的里维埃拉项目二期、三期、四期以及待开发项目。
企业相关经营信息如下：
1、企业组织管理结构：
2、截至评估基准日，世荣实业拥有与主营业务相关的经营资质，具体如下所示：
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|-|-|-|-|
|企业名称|证书名称|证书编号|资质等级|
|世荣实业|房地产开发企业资质证书|粤房开证字贰0300005|贰级|

3、里维埃拉项目（二期、三期、四期）及经营状况简介：
里维埃拉项目位于珠海市斗门区井岸镇珠峰大道南，采用世界最优秀的海滨和水岸度假地区的“里维埃拉”建筑风格，致力于打造为一个高品质的超大型社区。在社区规划上，里维埃拉项目在综合考虑原生态、自然环境和人居等方面的基础上，利用黄杨河自然生态资源，采用了低密度、全配套的规划。
该项目总规划用地面积为 212.39万平方米，容积率为1.8，计入容积率建筑面积为 382.30万平方米。项目采取逐年分期开发的模式，由一期锦绣荣城、二期翠湖苑一区、三期碧水岸一区、四期蓝湾半岛和后续项目构成，其中一期锦绣荣城已于2010年8月竣工。
截至2014年 3月31日，里维埃拉项目已动工开发的土地面积 90.96万平方米，
里维埃拉后续项目占地面积约 121.43万平方米，目前属于拟建阶段，未来仍计划分期
开发。
列表如下：
||||||
|-|-|-|-|-|
|序号|项目名称|占地面积|总建筑面积|状况|
|1|二期翠湖苑一区|50,721.52m2|114,826.94m2|完工|
|2|三期碧水岸一区|71,913.59m2|197,647.74m2|完工|
|3|四期蓝湾半岛|301,044.67m2|728,612.28m2|在建|

（1）里维埃拉项目二期——翠湖苑一区（完工）
①基本情况
翠湖苑一区为里维埃拉项目二期，占地面积50,721.52m2，总建筑面积114,826.94m2。该项目的开发主体为世荣实业，2009年7月开工建设，2011年10月竣工。
②项目资质许可
截至本报告签署日，翠湖苑一区项目已取得的相关资质许可情况如下：
资质证书 证书编号
国有土地使用权证 粤房地权证珠字第0300024639号
建设用地规划许可证 地字第（斗门）2011-004号
建设工程规划许可证 建字第（斗门）2010-020号
建筑工程施工许可证 440402200905200101、440402200910260101
珠斗预房第2010-21号、珠斗预房第2010-22号、珠斗预房第2010-23号、珠预售许可证 斗预房第2010-24号、珠斗预房第2010-25号、珠斗预房第2010-26号、珠斗预房第2010-27号、珠斗预房第2010-52号
③项目开发销售情况
截至2014年3月31日，翠湖苑一区项目的具体开发销售情况如下：
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|-|-|-|-|-|-|-|
|项目名称|物业类型|存货数量-开发商品（m2）|投资性房地产数量（m2）|未结转建筑面积合计（m2）|已预售未结转建筑面积（m2）|未出售建筑面积（m2）|
|二期翠湖苑1区|住宅|6,930.66||6,930.66|4,113.78|2,816.88|
||商铺|426.43|5,634.74|6,061.17|0|6061.17|

上述数据包含截止基准日已售，尚未结转部分。
（2）里维埃拉项目三期——碧水岸一区（完工）
①基本情况
碧水岸一区为里维埃拉项目三期，占地面积71,913.59m2，总建筑面积197,647.74m2。该项目的开发主体为世荣实业，2011年1月开工建设，2012年11月已竣工。
②项目资质许可
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|-|-|
|资质证书|证书编号|
|国有土地使用权证|粤房地权证珠字第0300024638号|
|建设用地规划许可证|地字第（斗门）2011-001号|
|建设工程规划许可证|建字第（斗门）2011-001号、建字第（斗门）2011-002号|
|建筑工程施工许可证|440402201009090401、440402201011260201|
|预售许可证|珠斗预房第2011-12号、珠斗预房第2011-13号、珠斗预房第2011-23号、珠斗预房第2011-26号、珠斗预房第2011-27号、珠斗预房第2011-29号、珠斗预房第2012-02号|

③项目开发销售情况
截至2014年3月31日，碧水岸一区项目的具体开发销售情况如下：
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|-|-|-|-|-|-|-|
|项目名称|物业类型|存货数量-开发商品（m2）|投资性房地产数量（m2）|未结转建筑面积合计（m2）|已预售未结转建筑面积（m2）|未出售建筑面积（m2）|
|碧水岸1区|住宅|14,349.94||14,349.94|8,627.14|5,722.80|
||商铺|5161.65|2,895.74|8,057.39|0|8057.39|

（3）里维埃拉项目四期——蓝湾半岛（在建）
①基本情况
蓝湾半岛为里维埃拉项目四期，位于珠海市斗门区井岸镇珠峰大道南，占地面积301,044.67m2，总建筑面积728,612.28m2。该项目的开发主体为世荣实业，共分为10期，2013年年初开工建设，目前1-5期处于在建阶段，6-10期处于拟建阶段。
②项目资质许可
截至本报告签署日，蓝湾半岛项目已取得的相关资质许可情况如下：
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|-|-|
|资质证书|证书编号|
|国有土地使用权证|粤房地权证珠字第0300031679号|
|建设用地规划许可证|2007用地字（斗门）第411号、2007用地字（斗门）第412号|
|建设工程规划许可证|建字第（斗门）2013-025号、建字第（斗门）2012-154号、建字第（斗门）2013-055号、建字第（斗门）2013-189号、建字第（斗门）2013-188号|
|建筑工程施工许可证|440402201303200201、440402201212250201、440402201309060101、440402201404040101、440402201404030201|
|预售许可证|珠斗预房许字第2013-17号、珠斗预房许字第2013-22号、珠斗预房许字第2013-23号、珠斗预房许字第2013-24号|

③项目开发销售情况
于基准日部分已实现预售。
4、企业经营及财务状况如下：
企业近三年（合并报表）资产及财务状况：
截止2014年03月31日金额单位：人民币万元
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|-|-|-|-|
|项目|2012-12-31|2013-12-31|2014-3-31|
|资产总额|213,768.68|274,096.14|297,935.16|
|负债总额|130,703.34|124,334.33|229,453.05|
|净资产|83,065.33|149,761.81|68,482.10|
|归属母公司的所有者权益|83,065.33|149,761.81|68,482.10|

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|-|-|-|-|
|项目|2012-12-31|2013-12-31|2014-3-31|
|项目|2012年|2013年|2014年1-3月|
|营业收入|76,600.25|67,409.10|2,747.99|
|利润总额|36,479.37|89,677.00|-1,531.41|
|净利润|28,169.32|66,696.48|-1,279.70|
|归属母公司所有者的净利润|28,169.32|66,696.48|-1,279.70|
|项目|2012年|2013年|2014年1-3月|
|经营活动产生的现金流量净额|32,705.46|-59,583.47|-24,612.29|
|投资活动产生的现金流量净额|31,728.72|101,408.05|160.94|
|筹资活动产生的现金流量净额|-50,816.13|-11,029.10|10,756.39|
|现金及现金等价物净增加额|13,618.05|30,795.49|-13,694.96|

上述数据，摘自于大华会计师事务所（特殊普通合伙）出具的2014年1-3月、2013年度、2012年度专项审计报告，审计报告均为无保留意见。
企业近三年（母公司报表）资产及财务状况：
截止2014年03月31日金额单位：人民币万元
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|-|-|-|-|
|项目|2012-12-31|2013-12-31|2014-3-31|
|资产总额|205,775.12|262,199.15|291,181.62|
|负债总额|127,345.38|119,940.31|229,662.52|
|净资产|78,429.74|142,258.84|61,519.10|
|项目|2012年|2013年|2014年1-3月|
|营业收入|57,240.43|57,774.44|2,706.38|
|利润总额|32,477.35|85,792.19|-986.32|
|净利润|25,193.37|63,829.10|-739.74|
|项目|2012年|2013年|2014年1-3月|
|经营活动产生的现金流量净额|19,163.87|-50,122.79|-39,641.90|
|投资活动产生的现金流量净额|31,479.01|99,733.02|163.06|
|筹资活动产生的现金流量净额|-42,333.98|-20,062.62|11,017.39|
|现金及现金等价物净增加额|8,308.89|29,547.62|-28,461.45|

上述数据，摘自于大华会计师事务所（特殊普通合伙）出具的2014年1-3月、2013年度、2012年度专项审计报告，审计报告均为无保留意见。
企业执行企业会计准则，相关税种信息如下：
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|-|-|-|
|税种|计税依据|税率|
|增值税|增值税应税收入|3%|
|营业税|房产销售等收入|5%|
|城市维护建设税|流转税税额|7%|
|教育费附加|流转税税额|3%|
|地方教育费附加|流转税税额|2%|

土地增值税按照转让房地产取得的增值额，税率根据增值率的不同，适用
30%—60%不等的税率；
房产税按照房产原值的70%为纳税基准，税率为1.2%，或以租金收入为纳税基
准，税率为12%；
珠海市斗门区世荣实业有限公司适用25%的所得税税率。
3、长期投资情况
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|-|-|-|
|企业名称|账面值（元）|持股比例|
|珠海粤盛投资管理有限公司|42,485,918.32|100%|
|珠海市世荣装饰设计工程有限公司|10,000,000.00|100%|
|珠海市斗门区中荣贸易有限公司|28,000,000.00|100%|
|珠海市年顺建筑有限公司|33,500,000.00|100%|
|珠海市绿怡居园艺工程有限公司|10,000,000.00|100%|
|珠海市斗门区世荣小额贷款有限公司|18,850,083.98|30%|
|合计|142,836,002.30||

三、关于评估目的的说明
本次评估目的是反映珠海市斗门区世荣实业有限公司股东全部权益于评估基准日的市场价值，为广东世荣兆业股份有限公司拟发行股份购买珠海市斗门区世荣实业有限公司股东全部权益之经济行为提供价值参考依据。
该经济行为已经获得了下述经济行为文件：
1、广东世荣兆业股份有限公司董事会决议。
四、关于评估对象和评估范围的说明
本次资产评估对象为珠海市斗门区世荣实业有限公司的股东全部权益价值，评估范围系截止评估基准日珠海市斗门区世荣实业有限公司的全部资产及负债。评估前总资产2,911,816,200.51元，其中：流动资产2,608,555,472.28元，非流动资产303,260,728.23元，其中：长期股权投资 142,836,002.30元，投资性房地产 73,967,684.74元，固定资产57,585,750.42元，在建工程1,181,079.00元，无形资产497,372.60元，递延所
得税资产27,192,839.17元。负债549,677,262.91元，净资产988,134,947.09元。
资产负债表如下：金额单位：万元
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|-|-|
|项目|账面值|
|流动资产|260,855.55|
|非流动资产|30,326.08|
|其中：长期股权投资净额|14,283.60|
|投资性房地产净额|7,396.77|
|固定资产净额|5,758.58|
|在建工程净额|118.11|
|无形资产净额|49.74|
|递延所得税资产|2,719.28|
|资产总计|291,181.62|
|流动负债|169,562.52|
|非流动负债|60,100.00|
|负债总计|229,662.52|
|净资产|61,519.10|

企业目前开发的“里维埃拉”项目总规划用地面积为212.39万平方米，容积率为1.8，计入容积率建筑面积为 382.30万平方米。项目采取逐年分期开发的模式，由一期锦绣荣城、二期翠湖苑一区、三期碧水岸一区、四期蓝湾半岛和后续项目构成，其中一期锦绣荣城于2010年8月竣工，二期翠湖苑一区于2011年10月竣工，三期碧水岸一区于2012年11月已竣工。
截至2014年 3月31日，里维埃拉项目已动工开发的土地面积 90.96万平方米，里维埃拉后续项目占地面积约 121.43万平方米，目前属于拟建阶段，未来计划分期开发。
（1）企业的存货-开发产品账面价值为148,162,623.16元，主要是对应“里维埃拉”一期锦绣荣城、二期翠湖苑一区、三期碧水岸一区项目中的已竣工房地产。房产系目前待出售房地产中已预售未结转以及未出售的房地产。具体分类内容详见下表：
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|序号|项目名称|物业类型|建筑面积（m2）|数量|账面价值（元）|
|1|一期锦绣荣城3区|住宅|447.23|2套|1,296,344.10|
|2|一期锦绣荣城4区|车位|/|465个|43,910,957.79|
|3|一期锦绣荣城5区|商铺|45.09|1套|122,530.32|
|4|二期翠湖苑1区|住宅|6,930.66|82套|26,975,118.52|
|5||商铺|426.43|3套|1,306,212.51|
|6|三期碧水岸1区|住宅|14,349.94|122套|54,891,750.77|
|7||商铺|5,161.65|47套|19,659,709.15|

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|-|-|-|-|-|
|8|合计|27,361.00|/|148,162,623.16|

（2）存货-开发成本包括后续项目（待开发土地）、四期蓝湾半岛等项目。账面值为1,848,865,647.68元。
①后续项目主要是待开发的11宗土地，土地面积为1,097,103.84平方米。其中9宗土地已办理房地产权证，2宗土地于 2014年 1月 15日拍卖取得，尚未取得房地产权证。
②蓝湾半岛为里维埃拉项目四期，位于珠海市斗门区井岸镇珠峰大道南，占地面积301,044.67平方米，总建筑面积728,612.28平方米。该项目共分为10期，2013年年初开工建设，目前1-2期处于在建预售阶段，3-5期处于在建阶段，6-10期处于拟建阶段。
③翠湖苑二区主要是翠湖苑一区项目分摊的基础设施建设费。
④碧水岸二区主要是碧水岸一区项目分摊的前期工程费。
⑤翠湖苑及碧水岸会所主要是为翠湖苑及碧水岸项目所建的配套项目。
⑥翠湖苑及碧水岸样板房主要是在待开发土地上所建的临时用房。
相关资质证书如下：
||||
|-|-|-|
|序号|二级科目名称|资质证书编号|
|1|待开发土地|1、建设用地规划许可证：2007用地字（斗门）第400号、2007用地字（斗门）第401号、2007用地字（斗门）第413号、2007用地字（斗门）第402号、2007用地字（斗门）第410号、2007用地字（斗门）第408号、2007用地字（斗门）第409号、地字第(斗门)2011-004号、地字第(斗门)2011-003号；2、房地产权证：粤房地证字第C5622075号、粤房地证字第C5622076号、粤房地证字第C5622061号、粤房地证字第C5622072号、粤房地证字第C5622070号、粤房地证字第C5622074号、粤房地证字第C5622058号、粤房地证字珠第C0300024640号、粤房地证字珠第0300024641号、（2009）清中法执字第13、14号|
|2|四期蓝湾半岛|1、建设用地规划许可证：2007用地字（斗门）第411号、2007用地字（斗门）第412号；2、房地产权证：粤房地权证珠字第0300031679号；3、建设工程规划许可证：建字第（斗门）2013-025号、建字第（斗门）2012-154号、建字第（斗门）2013-055号；建字第（斗门）2013-189号；建字第（斗门）2013-188号；4、工程施工许可证：440402201303200201、440402201212250201、440402201309060101、440402201404030201、440402201404040101；5、预售许可证：珠斗预房许字第2013-17号、珠斗预房许字第2013-23号、珠斗预房许字第2013-24号|

||||
|-|-|-|
|序号|二级科目名称|资质证书编号|
|3|翠湖苑及碧水岸会所|1、建设用地规划许可证：地字第（斗门）2011-003号；2、房地产权证：粤房地权证珠字第0300024641号；3、建设工程规划许可证：建字第（斗门）2010-058号；4、工程施工许可证：440402201308070101|
||合计||

（3）企业的投资性房地产—房屋账面原值为 78,862,433.25元，账面净值为 73,967,684.74元，对应的内容主要是“里维埃拉”一期锦绣荣城、二期翠湖苑、三期碧水岸项目中已竣工房地产中的部分已出租房地产，建筑面积合计为27,229.99m2。
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|投资性房地产||||||
|序号|权证编号|建筑物名称|结构|建成年月|建筑面积m2|
|1|粤房地权证珠字第0300015767/0300015756号|一期锦绣荣城1区17栋办公楼出租部分|钢混|2008/8/1|1,223.00|
|2|粤房地权证珠字第0300025227号|一期锦绣荣城5区11栋商业楼|钢混|2008/7/1|6,332.42|
|3||一期锦绣荣城5区288号12栋华润万家超市||||
|4|粤房地权证珠字第0300025203号|包括：（1）一期锦绣荣城5区288号12栋123号商铺|钢混|2008/7/1|918.17|
|5|粤房地权证珠字第0300025184号|（2）一期锦绣荣城5区288号12栋101号商铺|钢混|2008/7/1|82.24|
|6||一期锦绣荣城5区13栋209、210号商铺||||
|7|粤房地权证珠字第0300025224号|包括：（1）一期锦绣荣城5区13栋209号商铺|钢混|2008/7/1|81.33|
|8|粤房地权证珠字第0300025223号|（2）一期锦绣荣城5区13栋210号商铺|钢混|2008/7/1|79.99|
|9|粤房地权证珠字第0300025226号|一期锦绣荣城5区14栋幼儿园|钢混|2008/7/1|4,007.01|
|10|粤房地权证珠字第0300025183号|一期锦绣荣城5区12栋108号商铺|钢混|2008/7/1|62.68|
|11||一期锦绣荣城5区12栋113、114号商铺||||
|12|粤房地权证珠字第0300025178号|包括：（1）一期锦绣荣城5区12栋113号商铺|钢混|2008/7/1|65.42|
|13|粤房地权证珠字第0300025177号|（2）一期锦绣荣城5区12栋114号商铺|钢混|2008/7/1|63.52|
|14|粤房地权证珠字第0300025185号|一期锦绣荣城5区12栋106号商铺|钢混|2008/7/1|63.55|
|15|粤房地权证珠字第0300025186号|一期锦绣荣城5区12栋105号商铺|钢混|2008/7/1|64.42|
|16|粤房地权证珠字第0300025192号|一期锦绣荣城5区12栋288-22号商铺|钢混|2008/7/1|109.05|
|17||一期锦绣荣城5区12栋110、111号商铺|钢混|2008/7/1||

|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|18|粤房地权证珠字第0300025181号|包括：（1）一期锦绣荣城5区12栋110号商铺|钢混|2008/7/1|60.27|
|19|粤房地权证珠字第0300025180号|（2）一期锦绣荣城5区12栋111号商铺|钢混|2008/7/1|61.1|
|20|粤房地权证珠字第0300025182号|一期锦绣荣城5区12栋109号商铺|钢混|2008/7/1|62.68|
|21|粤房地权证珠字第0300025179号|一期锦绣荣城5区12栋112号商铺|钢混|2008/7/1|66.3|
|22|粤房地权证珠字第0300025196号|一期锦绣荣城5区13栋122号商铺|钢混|2008/7/1|81.2|
|23|粤房地权证珠字第0300025214号|一期锦绣荣城5区13栋128号商铺|钢混|2008/7/1|85.54|
|24|粤房地权证珠字第0300025213号|一期锦绣荣城5区13栋129号商铺|钢混|2008/7/1|85.54|
|25|粤房地权证珠字第0300025234号|一期锦绣荣城5区12栋116号商铺|钢混|2008/7/1|924.3|
|26|粤房地权证珠字第0300025209号|一期锦绣荣城5区12栋117号商铺|钢混|2008/7/1|64.89|
|27|粤房地权证珠字第0300025208号|一期锦绣荣城5区12栋118号商铺|钢混|2008/7/1|71.21|
|28|粤房地权证珠字第0300025202号|一期锦绣荣城5区12栋119号商铺|钢混|2008/7/1|65.25|
|29|粤房地权证珠字第0300025199号|一期锦绣荣城5区12栋202号商铺|钢混|2008/7/1|1,861.64|
|30|粤房地权证珠字第0300025216号|一期锦绣荣城5区13栋126号商铺|钢混|2008/7/1|79.81|
|31|粤房地权证珠字第0300025215号|一期锦绣荣城5区13栋127号商铺|钢混|2008/7/1|86.68|
|32|粤房地权证珠字第0300025207号|一期锦绣荣城5区13栋136号商铺|钢混|2008/7/1|83.1|
|33|粤房地权证珠字第0300025206号|一期锦绣荣城5区13栋137号商铺|钢混|2008/7/1|83.1|
|34|粤房地权证珠字第0300025225号|一期锦绣荣城5区13栋207号商铺|钢混|2008/7/1|112.4|
|35|粤房地权证珠字第0300025176号|一期锦绣荣城5区13栋208号商铺|钢混|2008/7/1|314.17|
|36|粤房地权证珠字第0300025222号|一期锦绣荣城5区13栋213号商铺|钢混|2008/7/1|80.79|
|37|粤房地权证珠字第0300025221号|一期锦绣荣城5区13栋215号商铺|钢混|2008/7/1|85.67|
|38|粤房地权证珠字第0300025220号|一期锦绣荣城5区13栋220号商铺|钢混|2008/7/1|84.23|
|39|粤房地权证珠字第0300025219号|一期锦绣荣城5区13栋221号商铺|钢混|2008/7/1|84.23|
|40|粤房地权证珠字第0300025218号|一期锦绣荣城5区13栋222号商铺|钢混|2008/7/1|84.23|
|41|粤房地权证珠字第0300025195号|一期锦绣荣城5区288号19号商铺|钢混|2008/7/1|90.3|
|42|粤房地权证珠字第0300025194号|一期锦绣荣城5区288号20号商铺|钢混|2008/7/1|104.61|
|43|粤房地权证珠字第0300025193号|一期锦绣荣城5区288号21号商铺|钢混|2008/7/1|104.61|
|44|粤房地权证珠字第0300025191号|一期锦绣荣城5区288号23号商铺|钢混|2008/7/1|109.05|
|45|粤房地权证珠字第0300025190号|一期锦绣荣城5区288号24号商铺|钢混|2008/7/1|104.61|
|46|粤房地权证珠字第0300025189号|一期锦绣荣城5区288号25号商铺|钢混|2008/7/1|104.61|
|47|粤房地权证珠字第0300025188号|一期锦绣荣城5区288号27号商铺|钢混|2008/7/1|90.3|
|48|粤房地权证珠字第0300025187号|一期锦绣荣城5区288号28号商铺|钢混|2008/7/1|90.3|
|49|粤房地权证珠字第0300025212号|一期锦绣荣城5区13栋202号商铺|钢混|2008/7/1|79.99|

|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|50|粤房地权证珠字第0300067906号|二期翠湖苑1区10栋珠峰大道1691号商铺|钢混|2011/10/1|158.59|
|51|粤房地权证珠字第0300067907号|二期翠湖苑1区10栋珠峰大道1693号商铺|钢混|2011/10/1|157.32|
|52|粤房地权证珠字第0300067908号|二期翠湖苑1区10栋珠峰大道1695号商铺|钢混|2011/10/1|296.08|
|53|粤房地权证珠字第0300067881号|二期翠湖苑1区10栋珠峰大道1629号商铺|钢混|2011/10/1|90.77|
|54|粤房地权证珠字第0300067882号|二期翠湖苑1区10栋珠峰大道1631号商铺|钢混|2011/10/1|90.77|
|55|粤房地权证珠字第0300067885号|二期翠湖苑1区10栋珠峰大道1645号商铺|钢混|2011/10/1|172.96|
|56|粤房地权证珠字第0300067895号|二期翠湖苑1区10栋珠峰大道1669号商铺|钢混|2011/10/1|171.81|
|57|粤房地权证珠字第0300067896号|二期翠湖苑1区10栋珠峰大道1671号商铺|钢混|2011/10/1|171.81|
|58|粤房地权证珠字第0300067897号|二期翠湖苑1区10栋珠峰大道1673号商铺|钢混|2011/10/1|173.02|
|59|粤房地权证珠字第0300067875号|二期翠湖苑1区2栋珠峰大道1613号商铺|钢混|2011/10/1|116.88|
|60|粤房地权证珠字第0300067876号|二期翠湖苑1区2栋珠峰大道1615号商铺|钢混|2011/10/1|98.22|
|61|粤房地权证珠字第0300067862号|二期翠湖苑1区1栋珠峰大道1585号商铺|钢混|2011/10/1|120.71|
|62|粤房地权证珠字第0300067898号|二期翠湖苑1区10栋珠峰大道1649号商铺|钢混|2011/10/1|171.75|
|63|粤房地权证珠字第0300067886号|二期翠湖苑1区10栋珠峰大道1651号商铺|钢混|2011/10/1|174.59|
|64|粤房地权证珠字第0300068527号|三期碧水岸1区3栋欣荣路392号商铺|钢混|2012/10/1|139.78|
|65|粤房地权证珠字第0300068526号|三期碧水岸1区3栋欣荣路394号商铺|钢混|2012/10/1|106.42|
|66|粤房地权证珠字第0300067894号|二期翠湖苑1区10栋珠峰大道1667号商铺|钢混|2011/10/1|174.65|
|67|粤房地权证珠字第0300067899号|二期翠湖苑1区10栋珠峰大道1677号商铺|钢混|2011/10/1|90.77|
|68|粤房地权证珠字第0300067900号|二期翠湖苑1区10栋珠峰大道1679号商铺|钢混|2011/10/1|90.77|
|69|粤房地权证珠字第0300067901号|二期翠湖苑1区10栋珠峰大道1681号商铺|钢混|2011/10/1|90.77|
|70|粤房地权证珠字第0300067902号|二期翠湖苑1区10栋珠峰大道1683号商铺|钢混|2011/10/1|90.77|
|71|粤房地权证珠字第0300067903号|二期翠湖苑1区10栋珠峰大道1685号商铺|钢混|2011/10/1|90.77|

|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|72|粤房地权证珠字第0300067904号|二期翠湖苑1区10栋珠峰大道1687号商铺|钢混|2011/10/1|90.77|
|73|粤房地权证珠字第0300067905号|二期翠湖苑1区10栋珠峰大道1689号商铺|钢混|2011/10/1|97.65|
|74|粤房地权证珠字第0300067866号|二期翠湖苑1区1栋珠峰大道1595号商铺|钢混|2011/10/1|120.71|
|75|粤房地权证珠字第0300067867号|二期翠湖苑1区1栋珠峰大道1597号商铺|钢混|2011/10/1|171.93|
|76|粤房地权证珠字第0300067877号|二期翠湖苑1区2栋珠峰大道1617号商铺|钢混|2011/10/1|150.43|
|77|粤房地权证珠字第0300068519号|三期碧水岸1区4栋珠峰大道1575号商铺|钢混|2012/10/1|134.81|
|78|粤房地权证珠字第0300068520号|三期碧水岸1区4栋珠峰大道1577号商铺|钢混|2012/10/1|117.55|
|79|粤房地权证珠字第0300068521号|三期碧水岸1区4栋珠峰大道1579号商铺|钢混|2012/10/1|215.49|
|80|粤房地权证珠字第0300068567号|三期碧水岸1区18栋珠峰大道1503号商铺|钢混|2012/10/1|82.7|
|81|粤房地权证珠字第0300068566号|三期碧水岸1区18栋珠峰大道1505号商铺|钢混|2012/10/1|82.7|
|82|粤房地权证珠字第0300068565号|三期碧水岸1区18栋珠峰大道1507号商铺|钢混|2012/10/1|83.05|
|83|粤房地权证珠字第0300067873号|二期翠湖苑1区2栋珠峰大道1609号商铺|钢混|2011/10/1|136.33|
|84|粤房地权证珠字第0300067868号|二期翠湖苑1区1栋珠峰大道1599号商铺|钢混|2011/10/1|120.71|
|85|粤房地权证珠字第0300067869号|二期翠湖苑1区1栋珠峰大道1601号商铺|钢混|2011/10/1|120.71|
|86|粤房地权证珠字第0300067870号|二期翠湖苑1区1栋珠峰大道1603号商铺|钢混|2011/10/1|98.77|
|87|粤房地权证珠字第0300067887号|二期翠湖苑1区10栋珠峰大道1653号商铺|钢混|2011/10/1|90.8|
|88|粤房地权证珠字第0300067888号|二期翠湖苑1区10栋珠峰大道1655号商铺|钢混|2011/10/1|90.8|
|89|粤房地权证珠字第0300067889号|二期翠湖苑1区10栋珠峰大道1657号商铺|钢混|2011/10/1|90.8|
|90|粤房地权证珠字第0300067890号|二期翠湖苑1区10栋珠峰大道1659号商铺|钢混|2011/10/1|90.8|
|91|粤房地权证珠字第0300067891号|二期翠湖苑1区10栋珠峰大道1661号商铺|钢混|2011/10/1|90.8|
|92|粤房地权证珠字第0300067892号|二期翠湖苑1区10栋珠峰大道1663号商铺|钢混|2011/10/1|90.8|
|93|粤房地权证珠字第0300067893号|二期翠湖苑1区10栋珠峰大道1665号商铺|钢混|2011/10/1|97.68|

|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|94|粤房地权证珠字第0300068568号|三期碧水岸1区18栋珠峰大道1501号商铺|钢混|2012/10/1|82.7|
|95|粤房地权证珠字第0300068529号|三期碧水岸1区3栋欣荣路388号商铺|钢混|2012/10/1|101.78|
|96|粤房地权证珠字第0300067861号|二期翠湖苑1区1栋珠峰大道1583号商铺|钢混|2011/10/1|120.71|
|97|粤房地权证珠字第0300067865号|二期翠湖苑1区1栋珠峰大道1593号商铺|钢混|2011/10/1|105.6|
|98|粤房地权证珠字第0300067878号|二期翠湖苑1区2栋珠峰大道1619号商铺|钢混|2011/10/1|121.8|
|99|粤房地权证珠字第0300067879号|二期翠湖苑1区2栋珠峰大道1621号商铺|钢混|2011/10/1|121.8|
|100|粤房地权证珠字第0300068525号|三期碧水岸1区3栋欣荣路396号商铺|钢混|2012/10/1|194.92|
|101|粤房地权证珠字第0300068524号|三期碧水岸1区3栋欣荣路398号商铺|钢混|2012/10/1|107.92|
|102|粤房地权证珠字第0300068576号|三期碧水岸1区18栋珠峰大道1485号商铺|钢混|2012/10/1|83|
|103|粤房地权证珠字第0300068577号|三期碧水岸1区18栋珠峰大道1483号商铺|钢混|2012/10/1|63.12|
|104|粤房地权证珠字第0300068578号|三期碧水岸1区18栋珠峰大道1481号商铺|钢混|2012/10/1|63.12|
|105|粤房地权证珠字第0300068579号|三期碧水岸1区18栋珠峰大道1479号商铺|钢混|2012/10/1|63.12|
|106|粤房地权证珠字第0300068580号|三期碧水岸1区18栋珠峰大道1477号商铺|钢混|2012/10/1|63.12|
|107|粤房地权证珠字第0300068581号|三期碧水岸1区18栋珠峰大道1475号商铺|钢混|2012/10/1|83|
|108|粤房地权证珠字第0300068582号|三期碧水岸1区18栋珠峰大道1473号商铺|钢混|2012/10/1|81.45|
|109|粤房地权证珠字第0300068583号|三期碧水岸1区18栋珠峰大道1471号商铺|钢混|2012/10/1|84.44|
|110|粤房地权证珠字第0300068572号|三期碧水岸1区18栋珠峰大道1493号商铺|钢混|2012/10/1|82.7|
|111|粤房地权证珠字第0300068571号|三期碧水岸1区18栋珠峰大道1495号商铺|钢混|2012/10/1|82.7|
|112|粤房地权证珠字第0300068570号|三期碧水岸1区18栋珠峰大道1497号商铺|钢混|2012/10/1|82.7|
|113|粤房地权证珠字第0300068569号|三期碧水岸1区18栋珠峰大道1499号商铺|钢混|2012/10/1|82.7|
|114|粤房地权证珠字第0300068573号|三期碧水岸1区18栋珠峰大道1491号商铺|钢混|2012/10/1|82.7|
|115|粤房地权证珠字第0300067863号|二期翠湖苑1区1栋珠峰大道1589号商铺|钢混|2011/10/1|138.65|
|116|粤房地权证珠字第0300068575号|三期碧水岸1区18栋珠峰大道1487号商铺|钢混|2012/10/1|82.7|

|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|117|粤房地权证珠字第0300068574号|三期碧水岸1区18栋珠峰大道1489号商铺|钢混|2012/10/1|82.7|
|118|粤房地权证珠字第0300068515号|三期碧水岸1区4栋珠峰大道1567号商铺|钢混|2012/10/1|116.15|
|119|粤房地权证珠字第0300067852号|二期翠湖苑1区1栋珠峰大道1581号商铺|钢混|2011/10/1|144.01|
|120|粤房地权证珠字第0300067883号|二期翠湖苑1区10栋珠峰大道1641号商铺|钢混|2011/10/1|90.77|
|121|粤房地权证珠字第0300067884号|二期翠湖苑1区10栋珠峰大道1643号商铺|钢混|2011/10/1|97.65|
|122|粤房地权证珠字第0300068597号|三期碧水岸1区17栋珠峰大道1511号商铺|钢混|2012/10/1|83.25|
|123|粤房地权证珠字第0300068596号|三期碧水岸1区17栋珠峰大道1513号商铺|钢混|2012/10/1|83.25|
|124|粤房地权证珠字第0300067880号|二期翠湖苑1区2栋珠峰大道1627号商铺|钢混|2011/10/1|149.48|
|125|累计||||27,229.99|

（4）企业的固定资产-房屋建筑物账面原值为 59,143,673.09元，账面净值为 53,776,125.92元，对应的内容主要是“里维埃拉”一期锦绣荣城项目中已竣工房地产中的自用的房地产。建筑面积合计为23,367.77m2。办公楼：主要位于锦绣荣城 1区 17栋、2区25栋、5区13栋B13-230、5区13栋B13-231，建筑面积合计为10,544.89m2。
住宅：主要位于锦绣荣城4区，共有14套房，建筑面积为998.59m2。
商铺：主要位于锦绣荣城1区18栋、19栋，5区12、13栋，截止到评估基准日，共有13套房产，层高4.5米，建筑面积合计为11,824.29m2。
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|-|-|-|-|-|-|
|序号|权证编号|建筑物名称|结构|建成年月|建筑面积m2|
|1|0300015768/0300015767/0300015754/0300015755/0300015756/0300015757/0300015758/0300015759/0300015760|一期锦绣荣城1区17栋A区办公楼|钢混|2008/8/1|8,020.46|
|2|0300015761/0300015762/0300015763/0300015764|一期锦绣荣城1区18栋A区商业楼|钢混|2008/8/1|5,881.53|
|3|0300015765/|一期锦绣荣城1区19栋A区商业楼|钢混|2008/8/1|3,714.90|

|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|序号|权证编号|建筑物名称|结构|建成年月|建筑面积m2|
||0300015766/0300015769|||||
|4|0300017139|一期锦绣荣城4区3栋D03-1-001（宿舍）|钢混|2009/10/1|70.95|
|5|0300017138|一期锦绣荣城4区3栋D03-1-002(宿舍）|钢混|2009/10/1|69.49|
|6|0300017137|一期锦绣荣城4区3栋D03-2-001（宿舍）|钢混|2009/10/1|72.01|
|7|0300017136|一期锦绣荣城4区3栋D03-2-002（宿舍）|钢混|2009/10/1|71.69|
|8|0300017149|一期锦绣荣城4区4栋D04-1-001（宿舍)|钢混|2009/10/1|72.17|
|9|0300017145|一期锦绣荣城4区4栋D04-1-002(宿舍）|钢混|2009/10/1|71.85|
|10|0300017146|一期锦绣荣城4区9栋D09-2-001（宿舍）|钢混|2009/10/1|72.04|
|11|0300017141|一期锦绣荣城4区9栋D09-2-002（宿舍）|钢混|2009/10/1|71.72|
|12|0300017140|一期锦绣荣城4区10栋D10-1-001（宿舍）|钢混|2009/10/1|71.62|
|13|0300017142|一期锦绣荣城4区10栋D10-1-002（宿舍）|钢混|2009/10/1|71.93|
|14|0300017144|一期锦绣荣城4区14栋D14-1-001（宿舍）|钢混|2009/10/1|72.07|
|15|0300017147|一期锦绣荣城4区14栋D14-1-002（宿舍）|钢混|2009/10/1|71.75|
|16|0300017143|一期锦绣荣城4区14栋D14-2-001（宿舍）|钢混|2009/10/1|69.65|
|17|0300017148|一期锦绣荣城4区14栋D14-2-002（宿舍）|钢混|2009/10/1|69.65|
|18|0300025201|一期锦绣荣城5区12栋B12-121商铺|钢混|2008/7/1|196.88|
|19|0300025200|一期锦绣荣城5区12栋B12-201商铺|钢混|2008/7/1|1,213.04|
|20|0300025198|一期锦绣荣城5区12栋B12-203商铺|钢混|2008/7/1|71.01|
|21|0300025197|一期锦绣荣城5区12栋B12-204商铺|钢混|2008/7/1|32.22|
|22|0300025205|一期锦绣荣城5区13栋B13-144商铺|钢混|2008/7/1|82.03|
|23|0300025204|一期锦绣荣城5区13栋B13-201|钢混|2008/7/1|81.33|

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|-|-|-|-|-|-|
|序号|权证编号|建筑物名称|结构|建成年月|建筑面积m2|
|||商铺||||
|24|0300025211|一期锦绣荣城5区13栋B13-203商铺|钢混|2008/7/1|79.99|
|25|0300025210|一期锦绣荣城5区13栋B13-204商铺|钢混|2008/7/1|79.99|
|26|0300025217|一期锦绣荣城5区13栋B13-224商铺|钢混|2008/7/1|79.06|
|27|0300025233|一期锦绣荣城5区13栋B13-225商铺|钢混|2008/7/1|77.75|
|28|0300025232|一期锦绣荣城5区13栋B13-226商铺|钢混|2008/7/1|77.75|
|29|0300025231|一期锦绣荣城5区13栋B13-227商铺|钢混|2008/7/1|77.75|
|30|0300025230|一期锦绣荣城5区13栋B13-228商铺|钢混|2008/7/1|79.06|
|31|0300025229|一期锦绣荣城5区13栋B13-230办公室|钢混|2008/7/1|83.15|
|32|0300025228|一期锦绣荣城5区13栋B13-231办公室|钢混|2008/7/1|84.53|
|33|0300034004/0300034003/0300034005/0300034007/0300034006|一期锦绣荣城2区25栋办公楼|钢混|2007/2/1|2,356.75|
|34|累计||||23,367.77|

注：其中明细表序号1“一期锦绣荣城1区17栋A区办公楼”总建筑面积为9,243.46m2，其中 1层和 4层对应的产权证编号为粤房地权证珠字第 0300015767号，粤房地权证珠字第 0300015756号，根据权证记载，建筑面积合计为2,829.97m2，而根据租赁合同记载，目前出租面积为1,223.00m2，由于出租部分已在投资性房地产科目中，因此本科目下扣除该房地产已出租部分，剩余8,020.46m2并入固定资产—房屋建筑物科目中。
（5）公司拥有的各类设备 602台（套），包括机器设备 5台（套），运输设备 18辆，电子设备579台（套）。
（6）企业的在建工程-土建账面值 1,131,079.00元，主要为酒店和游艇工程项目的前期费用。
（7）企业的在建工程-设备账面值50,000.00元，主要为预算及合同管理软件工程
款。
（8）企业于珠海市斗门区乾务镇中心南街（乾南北路 73号）的办公室，建筑面积79平方米，系向房屋业主珠海市斗门区乾务镇文化站租赁取得，租赁期限2013-10-1至2016-9-30，年租金为2,400.00元。
委估资产经过大华会计师事务所（特殊普通合伙）审计，并出具了无保留意见的审计报告。
不存在任何账面未反映的资产和负债，与本公司相关的资产及其负债均已申报列入资产评估范围。
五、关于评估基准日的说明
本次评估基准日为2014年03月31日。
评估基准日的确定是考虑尽可能与评估目的的实现日接近，无其他特别影响因素。
六、资产负债清查情况、未来经营和收益状况预测说明
（一）资产负债清查范围
在进行资产评估清查申报前，公司财务人员和有关管理人员组成工作小组对资产进行了清查工作，并根据清查核实后的资产及负债数额填报规定式样的资产评估清查明细表。所有明细表的累计数与资产负债表对应科目的余额轧平。列入清查范围的资产和负债有：
截止日期：2014年03月31日金额单位：人民币元
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|序号|项目|账面价值|序号|项目|账面价值|
|1|一、流动资产合计|2,608,555,472.28|35|油气资产原值||
|2|货币资金|173,916,325.72|36|减：累计折耗||
|3|交易性金融资产净额||37|油气资产净值||
|4|应收票据||38|开发支出||
|5|应收股利(应收利润)||39|商誉||
|6|应收利息||40|无形资产净额|497,372.60|
|7|应收账款净额||41|长期待摊费用||
|8|其他应收款净额|321,123,742.55|42|其他非流动资产||
|9|预付账款|95,260,800.41|43|递延所得税资产|27,192,839.17|
|10|应收补贴款||44|三、资产合计|2,911,816,200.51|
|11|存货净额|1,997,028,270.84|45|四、流动负债合计|1,695,625,178.85|
|12|待摊费用||46|短期借款||
|13|一年内到期的非流动资产||47|交易性金融负债||

|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|序号|项目|账面价值|序号|项目|账面价值|
|14|其他流动资产|21,226,332.76|48|应付票据||
|15|二、非流动资产合计|303,260,728.23|49|应付账款|252,054,840.25|
|16|可供出售金融资产净额||50|预收账款|465,234,652.00|
|17|持有至到期投资净额||51|应付职工薪酬|3,350,137.76|
|18|长期股权投资净额|142,836,002.30|52|应付利润（应付股利）|762,000,000.00|
|19|长期应收款||53|应交税费|92,838,531.18|
|20|投资性房地产|73,967,684.74|54|应付利息||
|21|固定资产|57,585,750.42|55|其他应付款|120,147,017.66|
|22|固定资产原价(设备及建筑物类)||56|预提费用||
|23|其中：设备类||57|一年内到期的非流动负债||
|24|建筑物类||58|其他流动负债||
|25|减：累计折旧||59|五、非流动负债合计|601,000,000.00|
|26|固定资产净值(设备及建筑物类)||60|长期借款|601,000,000.00|
|27|其中：设备类||61|应付债券||
|28|建筑物类||62|长期应付款||
|29|减：固定资产减值准备合计||63|专项应付款||
|30|固定资产净额||64|预计负债||
|31|工程物资||65|其他非流动负债||
|32|在建工程|1,181,079.00|66|递延所得税负债||
|33|固定资产清理||67|六、负债合计|2,296,625,178.85|
|34|生产性生物资产净额||68|七、净资产|615,191,021.66|

（二）资产负债清查结论
1、企业账面反映对的“AM6+2亿威电动车”车辆已报废无法使用。
经过清查，无盘盈、盘亏、报废、毁损、变质等不良资产情况。
2、未来经营和收益状况预测说明
公司管理方根据当前的现状和未来的发展趋势，对未来收益预测情况如下：
单位：万元
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|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
|项目 \ 年份|2014年4-12月|2015|2016|2017|2018|2019|2020|2021年及以后|
|一、营业总收入|12,419.63|67,837.45|90,447.36|134,434.20|160,184.29|192,290.64|156,113.76|0.00|
|二、营业总成本|14,454.60|54,287.83|70,557.77|102,139.92|119,658.18|141,733.89|116,084.68|3,773.51|
|其中:营业成本|8,369.53|35,466.43|47,146.85|70,445.27|81,079.35|95,656.97|76,699.67|0.00|
|营业税金及附加|1,726.41|9,699.99|13,044.57|19,091.45|24,562.21|30,336.12|25,050.96|0.00|
|营业费用|1,486.19|4,276.27|5,379.95|7,467.17|8,721.98|10,277.89|8,692.54|0.00|
|管理费用|2,246.04|3,801.13|3,942.40|4,092.03|4,250.65|4,418.90|4,597.51|3,773.51|

||||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
|财务费用|610.46|1,044.00|1,044.00|1,044.00|1,044.00|1,044.00|1,044.00|0.00|
|资产减值损失|15.97|0.00|0.00|0.00|0.00|0.00|0.00|0.00|
|加：公允价值变动收益|0.00|0.00|0.00|0.00|0.00|0.00|0.00|0.00|
|投资收益|169.53|0.00|0.00|0.00|0.00|0.00|0.00|0.00|
|三、营业利润|-1,865.45|13,549.62|19,889.59|32,294.28|40,526.11|50,556.75|40,029.08|-3,773.51|
|四、利润总额|-1,865.45|13,549.62|19,889.59|32,294.28|40,526.11|50,556.75|40,029.08|-3,773.51|
|五、净利润|-1,371.74|10,117.62|14,871.59|24,174.28|30,347.11|37,869.75|29,973.08|-2,946.51|
|所得税|-493.71|3,432.00|5,018.00|8,120.00|10,179.00|12,687.00|10,056.00|-827.00|
|六、归属于母公司损益|-1,371.74|10,117.62|14,871.59|24,174.28|30,347.11|37,869.75|29,973.08|-2,946.51|

七、可能影响评估工作的重大事项说明
1、世荣实业正在履行或将要履行的重大债权债务情况如下：
（1）融资借款合同
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|合同名称及编号|融资方|融资银行|签约日期|合同金额|期限|
|项目融资贷款合同（2013年珠房开字003号）|世荣实业|建设银行珠海分行|2013.04.15|21,000.00|三年|
|项目融资贷款合同（2013年珠房开字004号）|世荣实业|建设银行珠海分行|2013.04.15|11,000.00|三年|
|项目融资贷款合同（2014年珠房开字002号）|世荣实业|建设银行珠海分行|2014.02.13|15,000.00|三年|
|固定资产借款合同（NO44010520130000137）|世荣实业|农业银行斗门支行|2013.07.05|5,000.00|三年|
|固定资产借款合同（NO44010520130000197）|世荣实业|农业银行斗门支行|2013.09.02|1,000.00|三年|
|固定资产借款合同（NO44010520130000248）|世荣实业|农业银行斗门支行|2013.10.28|5,000.00|三年|
|固定资产借款合同（NO44010520130000250）|世荣实业|农业银行斗门支行|2013.10.31|5,000.00|三年|
|固定资产借款合同（NO44010520130000310）|世荣实业|农业银行斗门支行|2013.12.27|5,000.00|三年|
|固定资产借款合同（NO44010520140000040）|世荣实业|农业银行斗门支行|2014.01.20|4,000.00|三年|

|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|固定资产贷款合同（A07140602010）|世荣实业|交通银行珠海分行|2014.01.29|15,000.00|四年|

上述借款合同部分款项尚未借入。
（3）担保合同
||||||
|-|-|-|-|-|
|合同名称及编号|担保人|债权人|签约日期|担保物|
|最高额抵押合同（2013年珠最高抵字004号）|世荣实业|建设银行珠海分行|2013.04.15|粤房地权证字第0300031679号土地使用权|
|最高额抵押合同（NO44100620130012485）|世荣实业|农业银行斗门支行|2013.07.02|粤房地证字第C5622075号土地使用权|
|最高额抵押担保合同（农信井岸高抵字2012年第000019号）|世荣实业|珠海市农信社井岸信用社|2012.03.19|粤房地权证珠字第0300025203号、第0300025200号房产|
|最高额抵押担保合同（农信井岸高抵字2011年第000082号）及抵押变更协议书|世荣实业|珠海农商银行井岸支行|2011.09.292013.06.19|粤房地权证珠字第0300025227号房产|
|最高额抵押合同（2013年斗门抵字第LZ001号）|世荣实业|工商银行斗门支行|2013.05.29|粤房地权证珠字第0300015768号等9处房产|
|最高额保证合同（2013年斗门保字第LZ004号）|世荣实业|工商银行斗门支行|2013.06.01|连带责任保证|
|最高额抵押合同 [兴银粤抵字（分营）第201311150115号]及补充协议[兴银粤抵字（拓一）第201311150115号]|世荣实业|兴业银行珠海分行|2013.11.18；2014.02.24|粤房地权证珠字第0300025184号等41处房产|
|最高额抵押合同（140609014）|世荣实业|交通银行珠海分行|2014.01.29|粤房地权证珠字第0300015761号等8处房产及粤房地证字第C5622072号土地使用权|

除上述情况外，委托评估的资产不存在其他抵押、担保、未决法律诉讼等对评估结果会产生重大影响的事项。
八、已向评估机构提供的资料清单
1．资产评估申报表；
2．相关经济行为的决议、批文等；
3．基准日专项审计报告；
4．房地产权证、车辆行驶证等；
5.重大的合同、协议；
6.生产经营统计资料；
7.其他与评估资产相关的资料。
（本页以下无正文）
（本页无正文）
委托方：广东世荣兆业股份有限公司
法定代表人：
2014年06月
（本页无正文）
被评估单位：珠海市斗门区世荣实业有限公司
法定代表人：
2014年6月
第三部分
资产评估技术说明
评估对象与评估范围说明
一、评估对象与评估范围内容
本次资产评估对象为珠海市斗门区世荣实业有限公司的股东全部权益价值，评估范围系截止评估基准日珠海市斗门区世荣实业有限公司的全部资产及负债。评估前总资产2,911,816,200.51元，其中：流动资产2,608,555,472.28元，非流动资产303,260,728.23元，其中：长期股权投资 142,836,002.30元，投资性房地产 73,967,684.74元，固定资产57,585,750.42元，在建工程1,181,079.00元，无形资产497,372.60元，递延所得税资产27,192,839.17元。负债549,677,262.91元，净资产988,134,947.09元。
资产负债表如下：金额单位：万元
|||
|-|-|
|项目|账面值|
|流动资产|260,855.55|
|非流动资产|30,326.08|
|其中：长期股权投资净额|14,283.60|
|投资性房地产净额|7,396.77|
|固定资产净额|5,758.58|
|在建工程净额|118.11|
|无形资产净额|49.74|
|递延所得税资产|2,719.28|
|资产总计|291,181.62|
|流动负债|169,562.52|
|非流动负债|60,100.00|
|负债总计|229,662.52|
|净资产|61,519.10|

企业的核心资产是里维埃拉项目位于珠海市斗门区井岸镇珠峰大道南，采用世界最
优秀的海滨和水岸度假地区的“里维埃拉”建筑风格，致力于打造为一个高品质的超大型
社区。在社区规划上，里维埃拉项目在综合考虑原生态、自然环境和人居等方面的基础
上，利用黄杨河自然生态资源，采用了低密度、全配套的规划。
该项目总规划用地面积为 212.39万平方米，容积率为1.8，计入容积率建筑面积为 382.30万平方米。项目采取逐年分期开发的模式，由一期锦绣荣城、二期翠湖苑一区、三期碧水岸一区、四期蓝湾半岛和后续项目构成，其中一期锦绣荣城于 2010年 8月竣工，二期翠湖苑一区于2011年10月竣工，三期碧水岸一区于2012年11月已竣工。
截至2014年 3月31日，里维埃拉项目已动工开发的土地面积 90.96万平方米，里维埃拉后续项目占地面积约 121.43万平方米，目前属于拟建阶段，未来计划分期开发。
（1）根据评估申报资料，企业的存货-开发产品账面价值为 148,162,623.16元，主要是对应“里维埃拉”一期锦绣荣城、二期翠湖苑、三期碧水岸项目中的部分已竣工房地产。房产系目前待出售房地产中已预售未结转以及未出售的房地产。具体分类内容详见下表：
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|-|-|-|-|-|-|
|序号|项目名称|物业类型|建筑面积（m2）|数量|账面价值（元）|
|1|一期锦绣荣城3区|住宅|447.23|2套|1,296,344.10|
|2|一期锦绣荣城4区|车位|/|465个|43,910,957.79|
|3|一期锦绣荣城5区|商铺|45.09|1套|122,530.32|
|4|二期翠湖苑1区|住宅|6,930.66|82套|26,975,118.52|
|5||商铺|426.43|3套|1,306,212.51|
|6|三期碧水岸1区|住宅|14,349.94|122套|54,891,750.77|
|7||商铺|5,161.65|47套|19,659,709.15|
|8|合计||27,361.00|/|148,162,623.16|

（2）存货-开发成本包括后续项目（待开发土地）、四期蓝湾半岛、翠湖苑二区、碧水岸二区、翠湖苑及碧水岸会所、翠湖苑及碧水岸样板房等项目。账面值为1,848,865,647.68元。
①后续项目主要是待开发的11宗土地，土地面积为1,097,103.84平方米。其中9宗土地已办理房地产权证，2宗土地于 2014年 1月 15日拍卖取得，尚未取得房地产权证。
②蓝湾半岛为里维埃拉项目四期，位于珠海市斗门区井岸镇珠峰大道南，占地面积301,044.67平方米，总建筑面积728,612.28平方米。该项目共分为10期，2013年年初开工建设，目前1-2期处于在建预售阶段，3-5期处于在建阶段，6-10期处于拟建阶段。
③翠湖苑二区主要是翠湖苑项目分摊的基础设施建设费。
④碧水岸二区主要是碧水岸项目分摊的前期工程费。
⑤翠湖苑及碧水岸会所主要是为翠湖苑及碧水岸项目所建的配套项目。
⑥翠湖苑及碧水岸样板房主要是在待开发土地上所建的临时用房。
相关资质证书如下：
||||
|-|-|-|
|序号|二级科目名称|资质证书编号|
|1|待开发土地|1、建设用地规划许可证：2007用地字（斗门）第400号、2007用地字（斗门）第401号、2007用地字（斗门）第413号、2007用地字（斗门）第402号、2007用地字（斗门）第410号、2007用地字（斗门）第408号、2007用地字（斗门）第409号、地字第(斗门)2011-004号、地字第(斗门)2011-003号；2、房地产权证：粤房地证字第C5622075号、粤房地证字第C5622076号、粤房地证字第C5622061号、粤房地证字第C5622072号、粤房地证字第C5622070号、粤房地证字第C5622074号、粤房地证字第C5622058号、粤房地证字珠第C0300024640号、粤房地证字珠第0300024641号、（2009）清中法执字第13、14号|
|2|四期蓝湾半岛|1、建设用地规划许可证：2007用地字（斗门）第411号、2007用地字（斗门）第412号；2、房地产权证：粤房地权证珠字第0300031679号；3、建设工程规划许可证：建字第（斗门）2013-025号、建字第（斗门）2012-154号、建字第（斗门）2013-055号；建字第（斗门）2013-189号；建字第（斗门）2013-188号；4、工程施工许可证：440402201303200201、440402201212250201、440402201309060101、440402201404030201、440402201404040101；5、预售许可证：珠斗预房许字第2013-17号、珠斗预房许字第2013-23号、珠斗预房许字第2013-24号|
|3|翠湖苑及碧水岸会所|1、建设用地规划许可证：地字第（斗门）2011-003号；2、房地产权证：粤房地权证珠字第0300024641号；3、建设工程规划许可证：建字第（斗门）2010-058号；4、工程施工许可证：440402201308070101|
||合计||

（3）根据评估申报资料，企业的投资性房地产—房屋账面原值为 78,862,433.25元，账面净值为 73,967,684.74元，对应的内容主要是“里维埃拉”一期锦绣荣城、二期翠湖苑、三期碧水岸项目中已竣工房地产中的部分已出租房地产，建筑面积合计为27,229.99m2。
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|投资性房地产||||||
|序号|权证编号|建筑物名称|结构|建成年月|建筑面积m2|
|1|粤房地权证珠字第0300015767/0300015756号|一期锦绣荣城1区17栋办公楼出租部分|钢混|2008/8/1|1,223.00|
|2|粤房地权证珠字第0300025227号|一期锦绣荣城5区11栋商业楼|钢混|2008/7/1|6,332.42|

|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|3||一期锦绣荣城5区288号12栋华润万家超市||||
|4|粤房地权证珠字第0300025203号|包括：（1）一期锦绣荣城5区288号12栋123号商铺|钢混|2008/7/1|918.17|
|5|粤房地权证珠字第0300025184号|（2）一期锦绣荣城5区288号12栋101号商铺|钢混|2008/7/1|82.24|
|6||一期锦绣荣城5区13栋209、210号商铺||||
|7|粤房地权证珠字第0300025224号|包括：（1）一期锦绣荣城5区13栋209号商铺|钢混|2008/7/1|81.33|
|8|粤房地权证珠字第0300025223号|（2）一期锦绣荣城5区13栋210号商铺|钢混|2008/7/1|79.99|
|9|粤房地权证珠字第0300025226号|一期锦绣荣城5区14栋幼儿园|钢混|2008/7/1|4,007.01|
|10|粤房地权证珠字第0300025183号|一期锦绣荣城5区12栋108号商铺|钢混|2008/7/1|62.68|
|11||一期锦绣荣城5区12栋113、114号商铺||||
|12|粤房地权证珠字第0300025178号|包括：（1）一期锦绣荣城5区12栋113号商铺|钢混|2008/7/1|65.42|
|13|粤房地权证珠字第0300025177号|（2）一期锦绣荣城5区12栋114号商铺|钢混|2008/7/1|63.52|
|14|粤房地权证珠字第0300025185号|一期锦绣荣城5区12栋106号商铺|钢混|2008/7/1|63.55|
|15|粤房地权证珠字第0300025186号|一期锦绣荣城5区12栋105号商铺|钢混|2008/7/1|64.42|
|16|粤房地权证珠字第0300025192号|一期锦绣荣城5区12栋288-22号商铺|钢混|2008/7/1|109.05|
|17||一期锦绣荣城5区12栋110、111号商铺|钢混|2008/7/1||
|18|粤房地权证珠字第0300025181号|包括：（1）一期锦绣荣城5区12栋110号商铺|钢混|2008/7/1|60.27|
|19|粤房地权证珠字第0300025180号|（2）一期锦绣荣城5区12栋111号商铺|钢混|2008/7/1|61.1|
|20|粤房地权证珠字第0300025182号|一期锦绣荣城5区12栋109号商铺|钢混|2008/7/1|62.68|
|21|粤房地权证珠字第0300025179号|一期锦绣荣城5区12栋112号商铺|钢混|2008/7/1|66.3|
|22|粤房地权证珠字第0300025196号|一期锦绣荣城5区13栋122号商铺|钢混|2008/7/1|81.2|
|23|粤房地权证珠字第0300025214号|一期锦绣荣城5区13栋128号商铺|钢混|2008/7/1|85.54|
|24|粤房地权证珠字第0300025213号|一期锦绣荣城5区13栋129号商铺|钢混|2008/7/1|85.54|
|25|粤房地权证珠字第0300025234号|一期锦绣荣城5区12栋116号商铺|钢混|2008/7/1|924.3|
|26|粤房地权证珠字第0300025209号|一期锦绣荣城5区12栋117号商铺|钢混|2008/7/1|64.89|
|27|粤房地权证珠字第0300025208号|一期锦绣荣城5区12栋118号商铺|钢混|2008/7/1|71.21|
|28|粤房地权证珠字第0300025202号|一期锦绣荣城5区12栋119号商铺|钢混|2008/7/1|65.25|
|29|粤房地权证珠字第0300025199号|一期锦绣荣城5区12栋202号商铺|钢混|2008/7/1|1,861.64|

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|-|-|-|-|-|-|
|30|粤房地权证珠字第0300025216号|一期锦绣荣城5区13栋126号商铺|钢混|2008/7/1|79.81|
|31|粤房地权证珠字第0300025215号|一期锦绣荣城5区13栋127号商铺|钢混|2008/7/1|86.68|
|32|粤房地权证珠字第0300025207号|一期锦绣荣城5区13栋136号商铺|钢混|2008/7/1|83.1|
|33|粤房地权证珠字第0300025206号|一期锦绣荣城5区13栋137号商铺|钢混|2008/7/1|83.1|
|34|粤房地权证珠字第0300025225号|一期锦绣荣城5区13栋207号商铺|钢混|2008/7/1|112.4|
|35|粤房地权证珠字第0300025176号|一期锦绣荣城5区13栋208号商铺|钢混|2008/7/1|314.17|
|36|粤房地权证珠字第0300025222号|一期锦绣荣城5区13栋213号商铺|钢混|2008/7/1|80.79|
|37|粤房地权证珠字第0300025221号|一期锦绣荣城5区13栋215号商铺|钢混|2008/7/1|85.67|
|38|粤房地权证珠字第0300025220号|一期锦绣荣城5区13栋220号商铺|钢混|2008/7/1|84.23|
|39|粤房地权证珠字第0300025219号|一期锦绣荣城5区13栋221号商铺|钢混|2008/7/1|84.23|
|40|粤房地权证珠字第0300025218号|一期锦绣荣城5区13栋222号商铺|钢混|2008/7/1|84.23|
|41|粤房地权证珠字第0300025195号|一期锦绣荣城5区288号19号商铺|钢混|2008/7/1|90.3|
|42|粤房地权证珠字第0300025194号|一期锦绣荣城5区288号20号商铺|钢混|2008/7/1|104.61|
|43|粤房地权证珠字第0300025193号|一期锦绣荣城5区288号21号商铺|钢混|2008/7/1|104.61|
|44|粤房地权证珠字第0300025191号|一期锦绣荣城5区288号23号商铺|钢混|2008/7/1|109.05|
|45|粤房地权证珠字第0300025190号|一期锦绣荣城5区288号24号商铺|钢混|2008/7/1|104.61|
|46|粤房地权证珠字第0300025189号|一期锦绣荣城5区288号25号商铺|钢混|2008/7/1|104.61|
|47|粤房地权证珠字第0300025188号|一期锦绣荣城5区288号27号商铺|钢混|2008/7/1|90.3|
|48|粤房地权证珠字第0300025187号|一期锦绣荣城5区288号28号商铺|钢混|2008/7/1|90.3|
|49|粤房地权证珠字第0300025212号|一期锦绣荣城5区13栋202号商铺|钢混|2008/7/1|79.99|
|50|粤房地权证珠字第0300067906号|二期翠湖苑1区10栋珠峰大道1691号商铺|钢混|2011/10/1|158.59|
|51|粤房地权证珠字第0300067907号|二期翠湖苑1区10栋珠峰大道1693号商铺|钢混|2011/10/1|157.32|
|52|粤房地权证珠字第0300067908号|二期翠湖苑1区10栋珠峰大道1695号商铺|钢混|2011/10/1|296.08|
|53|粤房地权证珠字第0300067881号|二期翠湖苑1区10栋珠峰大道1629号商铺|钢混|2011/10/1|90.77|
|54|粤房地权证珠字第0300067882号|二期翠湖苑1区10栋珠峰大道1631号商铺|钢混|2011/10/1|90.77|
|55|粤房地权证珠字第0300067885号|二期翠湖苑1区10栋珠峰大道1645号商铺|钢混|2011/10/1|172.96|
|56|粤房地权证珠字第0300067895号|二期翠湖苑1区10栋珠峰大道1669号商铺|钢混|2011/10/1|171.81|
|57|粤房地权证珠字第0300067896号|二期翠湖苑1区10栋珠峰大道1671号商铺|钢混|2011/10/1|171.81|

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|-|-|-|-|-|-|
|58|粤房地权证珠字第0300067897号|二期翠湖苑1区10栋珠峰大道1673号商铺|钢混|2011/10/1|173.02|
|59|粤房地权证珠字第0300067875号|二期翠湖苑1区2栋珠峰大道1613号商铺|钢混|2011/10/1|116.88|
|60|粤房地权证珠字第0300067876号|二期翠湖苑1区2栋珠峰大道1615号商铺|钢混|2011/10/1|98.22|
|61|粤房地权证珠字第0300067862号|二期翠湖苑1区1栋珠峰大道1585号商铺|钢混|2011/10/1|120.71|
|62|粤房地权证珠字第0300067898号|二期翠湖苑1区10栋珠峰大道1649号商铺|钢混|2011/10/1|171.75|
|63|粤房地权证珠字第0300067886号|二期翠湖苑1区10栋珠峰大道1651号商铺|钢混|2011/10/1|174.59|
|64|粤房地权证珠字第0300068527号|三期碧水岸1区3栋欣荣路392号商铺|钢混|2012/10/1|139.78|
|65|粤房地权证珠字第0300068526号|三期碧水岸1区3栋欣荣路394号商铺|钢混|2012/10/1|106.42|
|66|粤房地权证珠字第0300067894号|二期翠湖苑1区10栋珠峰大道1667号商铺|钢混|2011/10/1|174.65|
|67|粤房地权证珠字第0300067899号|二期翠湖苑1区10栋珠峰大道1677号商铺|钢混|2011/10/1|90.77|
|68|粤房地权证珠字第0300067900号|二期翠湖苑1区10栋珠峰大道1679号商铺|钢混|2011/10/1|90.77|
|69|粤房地权证珠字第0300067901号|二期翠湖苑1区10栋珠峰大道1681号商铺|钢混|2011/10/1|90.77|
|70|粤房地权证珠字第0300067902号|二期翠湖苑1区10栋珠峰大道1683号商铺|钢混|2011/10/1|90.77|
|71|粤房地权证珠字第0300067903号|二期翠湖苑1区10栋珠峰大道1685号商铺|钢混|2011/10/1|90.77|
|72|粤房地权证珠字第0300067904号|二期翠湖苑1区10栋珠峰大道1687号商铺|钢混|2011/10/1|90.77|
|73|粤房地权证珠字第0300067905号|二期翠湖苑1区10栋珠峰大道1689号商铺|钢混|2011/10/1|97.65|
|74|粤房地权证珠字第0300067866号|二期翠湖苑1区1栋珠峰大道1595号商铺|钢混|2011/10/1|120.71|
|75|粤房地权证珠字第0300067867号|二期翠湖苑1区1栋珠峰大道1597号商铺|钢混|2011/10/1|171.93|
|76|粤房地权证珠字第0300067877号|二期翠湖苑1区2栋珠峰大道1617号商铺|钢混|2011/10/1|150.43|
|77|粤房地权证珠字第0300068519号|三期碧水岸1区4栋珠峰大道1575号商铺|钢混|2012/10/1|134.81|
|78|粤房地权证珠字第0300068520号|三期碧水岸1区4栋珠峰大道1577号商铺|钢混|2012/10/1|117.55|
|79|粤房地权证珠字第0300068521号|三期碧水岸1区4栋珠峰大道1579号商铺|钢混|2012/10/1|215.49|

|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|80|粤房地权证珠字第0300068567号|三期碧水岸1区18栋珠峰大道1503号商铺|钢混|2012/10/1|82.7|
|81|粤房地权证珠字第0300068566号|三期碧水岸1区18栋珠峰大道1505号商铺|钢混|2012/10/1|82.7|
|82|粤房地权证珠字第0300068565号|三期碧水岸1区18栋珠峰大道1507号商铺|钢混|2012/10/1|83.05|
|83|粤房地权证珠字第0300067873号|二期翠湖苑1区2栋珠峰大道1609号商铺|钢混|2011/10/1|136.33|
|84|粤房地权证珠字第0300067868号|二期翠湖苑1区1栋珠峰大道1599号商铺|钢混|2011/10/1|120.71|
|85|粤房地权证珠字第0300067869号|二期翠湖苑1区1栋珠峰大道1601号商铺|钢混|2011/10/1|120.71|
|86|粤房地权证珠字第0300067870号|二期翠湖苑1区1栋珠峰大道1603号商铺|钢混|2011/10/1|98.77|
|87|粤房地权证珠字第0300067887号|二期翠湖苑1区10栋珠峰大道1653号商铺|钢混|2011/10/1|90.8|
|88|粤房地权证珠字第0300067888号|二期翠湖苑1区10栋珠峰大道1655号商铺|钢混|2011/10/1|90.8|
|89|粤房地权证珠字第0300067889号|二期翠湖苑1区10栋珠峰大道1657号商铺|钢混|2011/10/1|90.8|
|90|粤房地权证珠字第0300067890号|二期翠湖苑1区10栋珠峰大道1659号商铺|钢混|2011/10/1|90.8|
|91|粤房地权证珠字第0300067891号|二期翠湖苑1区10栋珠峰大道1661号商铺|钢混|2011/10/1|90.8|
|92|粤房地权证珠字第0300067892号|二期翠湖苑1区10栋珠峰大道1663号商铺|钢混|2011/10/1|90.8|
|93|粤房地权证珠字第0300067893号|二期翠湖苑1区10栋珠峰大道1665号商铺|钢混|2011/10/1|97.68|
|94|粤房地权证珠字第0300068568号|三期碧水岸1区18栋珠峰大道1501号商铺|钢混|2012/10/1|82.7|
|95|粤房地权证珠字第0300068529号|三期碧水岸1区3栋欣荣路388号商铺|钢混|2012/10/1|101.78|
|96|粤房地权证珠字第0300067861号|二期翠湖苑1区1栋珠峰大道1583号商铺|钢混|2011/10/1|120.71|
|97|粤房地权证珠字第0300067865号|二期翠湖苑1区1栋珠峰大道1593号商铺|钢混|2011/10/1|105.6|
|98|粤房地权证珠字第0300067878号|二期翠湖苑1区2栋珠峰大道1619号商铺|钢混|2011/10/1|121.8|
|99|粤房地权证珠字第0300067879号|二期翠湖苑1区2栋珠峰大道1621号商铺|钢混|2011/10/1|121.8|
|100|粤房地权证珠字第0300068525号|三期碧水岸1区3栋欣荣路396号商铺|钢混|2012/10/1|194.92|
|101|粤房地权证珠字第0300068524号|三期碧水岸1区3栋欣荣路398号商铺|钢混|2012/10/1|107.92|
|102|粤房地权证珠字第0300068576号|三期碧水岸1区18栋珠峰大道1485号商铺|钢混|2012/10/1|83|

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|-|-|-|-|-|-|
|103|粤房地权证珠字第0300068577号|三期碧水岸1区18栋珠峰大道1483号商铺|钢混|2012/10/1|63.12|
|104|粤房地权证珠字第0300068578号|三期碧水岸1区18栋珠峰大道1481号商铺|钢混|2012/10/1|63.12|
|105|粤房地权证珠字第0300068579号|三期碧水岸1区18栋珠峰大道1479号商铺|钢混|2012/10/1|63.12|
|106|粤房地权证珠字第0300068580号|三期碧水岸1区18栋珠峰大道1477号商铺|钢混|2012/10/1|63.12|
|107|粤房地权证珠字第0300068581号|三期碧水岸1区18栋珠峰大道1475号商铺|钢混|2012/10/1|83|
|108|粤房地权证珠字第0300068582号|三期碧水岸1区18栋珠峰大道1473号商铺|钢混|2012/10/1|81.45|
|109|粤房地权证珠字第0300068583号|三期碧水岸1区18栋珠峰大道1471号商铺|钢混|2012/10/1|84.44|
|110|粤房地权证珠字第0300068572号|三期碧水岸1区18栋珠峰大道1493号商铺|钢混|2012/10/1|82.7|
|111|粤房地权证珠字第0300068571号|三期碧水岸1区18栋珠峰大道1495号商铺|钢混|2012/10/1|82.7|
|112|粤房地权证珠字第0300068570号|三期碧水岸1区18栋珠峰大道1497号商铺|钢混|2012/10/1|82.7|
|113|粤房地权证珠字第0300068569号|三期碧水岸1区18栋珠峰大道1499号商铺|钢混|2012/10/1|82.7|
|114|粤房地权证珠字第0300068573号|三期碧水岸1区18栋珠峰大道1491号商铺|钢混|2012/10/1|82.7|
|115|粤房地权证珠字第0300067863号|二期翠湖苑1区1栋珠峰大道1589号商铺|钢混|2011/10/1|138.65|
|116|粤房地权证珠字第0300068575号|三期碧水岸1区18栋珠峰大道1487号商铺|钢混|2012/10/1|82.7|
|117|粤房地权证珠字第0300068574号|三期碧水岸1区18栋珠峰大道1489号商铺|钢混|2012/10/1|82.7|
|118|粤房地权证珠字第0300068515号|三期碧水岸1区4栋珠峰大道1567号商铺|钢混|2012/10/1|116.15|
|119|粤房地权证珠字第0300067852号|二期翠湖苑1区1栋珠峰大道1581号商铺|钢混|2011/10/1|144.01|
|120|粤房地权证珠字第0300067883号|二期翠湖苑1区10栋珠峰大道1641号商铺|钢混|2011/10/1|90.77|
|121|粤房地权证珠字第0300067884号|二期翠湖苑1区10栋珠峰大道1643号商铺|钢混|2011/10/1|97.65|
|122|粤房地权证珠字第0300068597号|三期碧水岸1区17栋珠峰大道1511号商铺|钢混|2012/10/1|83.25|
|123|粤房地权证珠字第0300068596号|三期碧水岸1区17栋珠峰大道1513号商铺|钢混|2012/10/1|83.25|
|124|粤房地权证珠字第0300067880号|二期翠湖苑1区2栋珠峰大道1627号商铺|钢混|2011/10/1|149.48|

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|-|-|-|
|125|累计|27,229.99|

（4）根据评估申报资料，企业的固定资产-房屋建筑物账面原值为 59,143,673.09元，账面净值为 53,776,125.92元，对应的内容主要是“里维埃拉”一期锦绣荣城项目中已竣工房地产中的自用的房地产。建筑面积合计为23,367.77m2。办公楼：主要位于锦绣荣城1区17栋、2区25栋、5区13栋B13-230、5区13栋B13-231，建筑面积合计为10,544.89m2。
住宅：主要位于锦绣荣城4区，共有14套房，建筑面积为998.59m2。
商铺：主要位于锦绣荣城1区18栋、19栋，5区12、13栋，截止到评估基准日，共有13套房产，层高4.5米，建筑面积合计为11,824.29m2。
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|-|-|-|-|-|-|
|序号|权证编号|建筑物名称|结构|建成年月|建筑面积m2|
|1|0300015768/0300015767/0300015754/0300015755/0300015756/0300015757/0300015758/0300015759/0300015760|一期锦绣荣城1区17栋A区办公楼|钢混|2008/8/1|8,020.46|
|2|0300015761/0300015762/0300015763/0300015764|一期锦绣荣城1区18栋A区商业楼|钢混|2008/8/1|5,881.53|
|3|0300015765/0300015766/0300015769|一期锦绣荣城1区19栋A区商业楼|钢混|2008/8/1|3,714.90|
|4|0300017139|一期锦绣荣城4区3栋D03-1-001（宿舍）|钢混|2009/10/1|70.95|
|5|0300017138|一期锦绣荣城4区3栋D03-1-002(宿舍）|钢混|2009/10/1|69.49|
|6|0300017137|一期锦绣荣城4区3栋D03-2-001（宿舍）|钢混|2009/10/1|72.01|
|7|0300017136|一期锦绣荣城4区3栋D03-2-002（宿舍）|钢混|2009/10/1|71.69|
|8|0300017149|一期锦绣荣城4区4栋D04-1-001（宿舍)|钢混|2009/10/1|72.17|
|9|0300017145|一期锦绣荣城4区4栋D04-1-002(宿舍）|钢混|2009/10/1|71.85|

|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|序号|权证编号|建筑物名称|结构|建成年月|建筑面积m2|
|10|0300017146|一期锦绣荣城4区9栋D09-2-001（宿舍）|钢混|2009/10/1|72.04|
|11|0300017141|一期锦绣荣城4区9栋D09-2-002（宿舍）|钢混|2009/10/1|71.72|
|12|0300017140|一期锦绣荣城4区10栋D10-1-001（宿舍）|钢混|2009/10/1|71.62|
|13|0300017142|一期锦绣荣城4区10栋D10-1-002（宿舍）|钢混|2009/10/1|71.93|
|14|0300017144|一期锦绣荣城4区14栋D14-1-001（宿舍）|钢混|2009/10/1|72.07|
|15|0300017147|一期锦绣荣城4区14栋D14-1-002（宿舍）|钢混|2009/10/1|71.75|
|16|0300017143|一期锦绣荣城4区14栋D14-2-001（宿舍）|钢混|2009/10/1|69.65|
|17|0300017148|一期锦绣荣城4区14栋D14-2-002（宿舍）|钢混|2009/10/1|69.65|
|18|0300025201|一期锦绣荣城5区12栋B12-121商铺|钢混|2008/7/1|196.88|
|19|0300025200|一期锦绣荣城5区12栋B12-201商铺|钢混|2008/7/1|1,213.04|
|20|0300025198|一期锦绣荣城5区12栋B12-203商铺|钢混|2008/7/1|71.01|
|21|0300025197|一期锦绣荣城5区12栋B12-204商铺|钢混|2008/7/1|32.22|
|22|0300025205|一期锦绣荣城5区13栋B13-144商铺|钢混|2008/7/1|82.03|
|23|0300025204|一期锦绣荣城5区13栋B13-201商铺|钢混|2008/7/1|81.33|
|24|0300025211|一期锦绣荣城5区13栋B13-203商铺|钢混|2008/7/1|79.99|
|25|0300025210|一期锦绣荣城5区13栋B13-204商铺|钢混|2008/7/1|79.99|
|26|0300025217|一期锦绣荣城5区13栋B13-224商铺|钢混|2008/7/1|79.06|
|27|0300025233|一期锦绣荣城5区13栋B13-225商铺|钢混|2008/7/1|77.75|
|28|0300025232|一期锦绣荣城5区13栋B13-226商铺|钢混|2008/7/1|77.75|
|29|0300025231|一期锦绣荣城5区13栋B13-227商铺|钢混|2008/7/1|77.75|
|30|0300025230|一期锦绣荣城5区13栋B13-228|钢混|2008/7/1|79.06|

|||||||
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|序号|权证编号|建筑物名称|结构|建成年月|建筑面积m2|
|||商铺||||
|31|0300025229|一期锦绣荣城5区13栋B13-230办公室|钢混|2008/7/1|83.15|
|32|0300025228|一期锦绣荣城5区13栋B13-231办公室|钢混|2008/7/1|84.53|
|33|0300034004/0300034003/0300034005/0300034007/0300034006|一期锦绣荣城2区25栋办公楼|钢混|2007/2/1|2,356.75|
|34|累计||||23,367.77|

注：其中明细表序号1“一期锦绣荣城 1区 17栋 A区办公楼”总建筑面积为9,243.46m2，其中1层和4层对应的产权证编号为粤房地权证珠字第0300015767号，粤房地权证珠字第 0300015756号，根据权证记载，建筑面积合计为2,829.97m2，而根据租赁合同记载，目前出租面积为1,223.00m2，由于出租部分已在投资性房地产科目中评估，因此本科目下评估时扣除该房地产已出租部分，剩余8,020.46m2并入固定资产—房屋建筑物明细表序号1中评估。
（5）根据评估申报资料，被评估单位涉及的各类设备 602台（套），包括机器设备5台（套），运输设备18辆，电子设备579台（套）。
（6）根据评估申报资料，企业的在建工程-土建账面值 1,131,079.00元，主要为酒店和游艇工程项目的前期费用。
（7）根据评估申报资料，企业的在建工程-设备账面值50,000.00元，主要为预算及合同管理软件工程款。
（8）被评估单位于珠海市斗门区乾务镇中心南街（乾南北路 73号）的办公室，建筑面积 79平方米，系向房屋业主珠海市斗门区乾务镇文化站租赁取得，租赁期限2013-10-1至2016-9-30，年租金为2,400.00元。
委估资产经过大华会计师事务所（特殊普通合伙）审计，并出具了无保留意见的审计报告。
不存在任何账面未反映的资产和负债，与该公司相关的资产及其负债均已申报列入资产评估范围。
二、实物资产的分布情况及特点
公司委估资产中的实物资产全部分布在公司本部、各分部门和项目实施地。实物资产的形态是：
截止日期：2014年03月31日金额单位：人民币元
项目 金额 分布地点
现金 16,257.73 公司财务部
存货：
存货—开发产品 148,162,623.16
存货—开发成本 1,848,865,647.68 珠海市斗门区井岸镇珠峰大道南“里维埃拉”
投资性房地产： 73,967,684.74 珠海市斗门区井岸镇珠峰大道南“里维埃拉”
固定资产：
房屋建筑物 53,776,125.92 珠海市斗门区井岸镇珠峰大道南“里维埃拉”
设备类 3,809,624.50 珠海市斗门区井岸镇珠峰大道南“里维埃拉”
在建工程-土建 1,181,079.00 珠海市斗门区井岸镇珠峰大道南“里维埃拉”
三、企业申报的无形资产情况
（1）土地使用权
土地使用权系包含在存货开发成本中的后续项目，为 11宗待开发土地，账面值1,181,841,524.92元。
其中 9块土地已取得房地产权证和建设用地规划许可证，另有 2块土地于 2014年 1月通过法院拍卖取得，成交总价为 639,315,000.00元，至评估基准日尚未取得房地产权证。明细清单详见存货-开发成本评估说明。
（2）软件
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|序号|内容或名称|取得日期|法定/预期使用年限|原始入账价值|尚可使用年限|账面价值(元)|
|1|用友会员管理系统及IC卡硬件设备|2011/12/31|60|115,750.00|32|61,733.28|
|2|明源房地产ERP-销售管理软件V5.0|2013/01/29|60|252,000.00|46|191,613.82|
|3|明源营销管理软件|2013/04/25|60|104,000.00|48|83,200.04|
|4|明源软件短信接口项目|2013/11/29|60|37,000.00|55|34,005.93|
|5|建安成本数据库管理系统|2013/12/31|60|95,000.00|56|88,819.54|
|6|明源软件销售系统用户授|2014/01/27|60|40,000.00|57|37,999.99|

权许可
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|合计|643,750.00|497,372.60|

四、其他账外资产情况
无账面上未反映的资产。
资产核实情况总体说明
一、核实工作的组织、实施时间和过程
时间安排 主要任务 措施 人员分工2014年5月26日～核实各类资产负债评估申报表上申报资产负债按操作规范要求，评估人员按分工
全体评估人员5月29日 的客观性、真实性、合法性 逐一清查核实
检查资产清查的广度与深度是否符合资产评估各专业小组汇报清查结果并对清查
2014年5月30日～
的要求，是否与经济行为所设及的资产一致。编差异作出说明；收集证据，佐证清全体评估人员6月6日
写清查说明 查结果
接受本项目的资产评估委托后，根据项目的类型和资产特点，我公司成立了本项目资产清查评估小组（简称评估小组），评估小组人员为中国注册资产评估师朱淋云（项目负责人）、武钢、蔡丽红、张英祥、谢立斌、许楠、荣智洁、王昊等。委托评估单位确定了财务主管为资产清查评估的联系人。
二、核实工作的过程及方法
首先了解企业所执行的会计核算制度和内部管理制度，对企业各项内部制度的执行情况进行检验；然后会同委托方有关人员对清查评估明细表上所申报的待评资产进行核实，确定这些资产（或负债）的存在性、完整性，验证待评资产的产权归属及相关负债的真实性，做到不重报、不漏项、更不虚报。
以资产占有方提供的评估基准日资产负债表为标准，以资产占有方填制的各类资产、负债评估明细表为被验证的主要对象，逐一清查核对，不遗漏，不重复。
（1）实物资产清查核实的主要方法是以评估明细表对账、对物，若有不符，查明原因，做好清查记录和调整事项记录。关键环节为：一是核对资产负债表、总账、明细账；核对资产负债表与相关的评估明细表，若有不符，查明原因，做好记录；二是资产占有方实际拥有资产与相关的资产评估明细表是否相符，并以实有资产为依据进行评估；
（2）债权债务等权利义务性资产清查的方法是核对、分析、函证、替代测试、判断。核对账表（总账、资产负债表、申报明细表）；分析账龄及经济业务往来情况，发函证或替代性测试，判断内容的真实性及权利义务的对应性，确定债权收回的可能性；
对权利义务的真实性的要求进行分析。
各项资产负债核实方法具体如下：
现金：评估人员检查了日记账、总账、报表，对相关余额进行核对。对企业人员的现金盘点过程进行监督，根据盘点结果编制库存现金盘点表，然后按清点日与评估基准日之间的现金收支数推算基准日的实有现金，确定现金的清查结果与企业在资产评估申报明细表中填报的数额是否相符。
银行存款：评估人员核查资产占有方各类银行存款账户，收集各开户银行账户的银行对账单、银行余额调节表,验证未达账项的真实性。确定经调节未达账项后银行存款余额与银行对账单余额是否相符。
应收款项：评估人员在核对明细账、总账与评估申报表的一致性的基础上，对其中金额较大或时间较长的款项抽查了有关原始入账凭证，如：保证金单据等资料，并根据重要性原则向债务人发询证函。
存货：对于开发产品，评估人员收集了房地产权证、相关许可证、或提供的相关资料为依据确定建筑物的产权归属、建筑物的面积，并结合现场实际勘查的方法予以确定面积。房地产开发成本具有情况复杂、数量大、金额高等特点。
对于土地使用权，评估人员收集权属文件，调查土地使用权的土地性质、用途、面积、容积率、四至、周边环境及土地利用开发情况等。评估人员对委估土地使用权所对应的地块进行了实地勘察，对其土地使用权利状况、使用面积、使用年限、开发程度、他项权利和坐落等有关事项逐一核实，同时向企业管理层了解了土地使用权的历史状况，评估人员核对了房地产产权证上的记载与相关资产是否相符，并判断产权是否明晰。
对于其他成本，评估人员复印了凭证和相关合同，确认上述成本。
其他流动资产：评估人员在核对明细账、总账与评估申报表的一致性的基础上，审查了相关申报表从而对金额进行复核。
长期股权投资：
企业的长期股权投资情况如下：
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|-|-|-|
|企业名称|账面值（元）|持股比例|
|珠海粤盛投资管理有限公司|42,485,918.32|100%|
|珠海市世荣装饰设计工程有限公司|10,000,000.00|100%|
|珠海市斗门区中荣贸易有限公司|28,000,000.00|100%|
|珠海市年顺建筑有限公司|33,500,000.00|100%|
|珠海市绿怡居园艺工程有限公司|10,000,000.00|100%|
|珠海市斗门区世荣小额贷款有限公司|18,850,083.98|30%|
|合计|142,836,002.30||

清查主要采取以下措施：
A、收集与其他长期投资相关的投资合同、协议、企业章程、被投资单位的营业执照、验资报告、评估基准日会计报表，以这些书证的内容确定长期投资的存在。
B、核对合同文件或被投资单位的相关资料，确定长期投资数额及投资比例的正确性。
C、调查了解对被投资单位的控制情况，将长期投资区分为控股单位或非控股单位两类，以分别采用适当的方法进行评估。
投资性房地产：是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。包括出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的建筑物。投资性房地产应当能够单独计量，因此核实收集投资性房地产出租面积、出租合同金额、出租期限、同类或类似房地产的市场交易价格、市场租金及其他相关信息。
固定资产—房屋建筑物：主要以企业填报的《资产申报表》、房地产权证、相关许可证、或提供的相关资料为依据确定建筑物的产权归属、建筑物的面积，并结合现场实际勘查的方法予以确定面积。
评估人员对委托单位所占有的建筑物的取得过程进行了详细的了解，查阅了各类原始文件、平面分布图。对各项建筑物的建造年代、结构类型、和相关的权源情况进行了清查核实。
核查建筑物的面积是否准确，是否按原设计用途使用，有无已废弃不用的功能。了解其设计标准、建造质量、装修质量、建筑物可视部分的主体结构及装修现状，有无可能影响建筑物使用寿命的结构位移及不均匀性沉降等问题。通过查阅相关建筑物的平面图，取得必要的技术参数及数据。
固定资产—设备：评估人员在企业设备管理人员的陪同下，根据企业填报的设备申报明细表对设备的编号、名称、原值构成、购置年月、数量、规格型号等进行了清查核实。设备的产权归属以购置发票、购置合同、账薄记录等为主要依据，车辆则通过核对车辆行驶证确定其产权归属；设备数量的清查以现场逐台清点的方法进行，设备的实存数量以固定资产账、卡、物三者相符作为判断的依据。
根据该企业的特点，对企业的生产制造、工艺流程和设备的总体情况以及主要设备的特性等进行深入了解。评估人员将所纳入本次评估范围的设备进行清查核实，了解其购入过程，到现场对设备的运行、维护状况进行了实地勘察，并观察其工作环境及使用状况。并向设备操作和维护人员就设备的使用维护情况、设备的运行性能状况及技术指标等情况进行了解。
对在建工程等有形资产，评估人员收集项目的立项批准文件、预算资料，清查核对在建工程科目余额表、工程施工合同、监理结算资料及相关的会计凭证等，并到现场察看了工程形象进度。
无形资产—软件：对企业拥有的账面已反映的软件等无形资产，评估人员通过查验各类无形资产的购置合同、凭证等，核实资产的摊销年限，确认无形资产的真实性、有效性。
递延所得税资产：企业递延所得税资产主要是由于计提应收款项坏账准备、确认预售收入、企业预缴的土地增值税等产生的，评估人员主要通过了解其形成原因，形成方式等，并核对账表（总账、资产负债表、明细表），查验各种记账凭证，判断其入账合理性。
负债：对各项负债，主要通过核对、分析、函证、替代测试、判断。核对账表（总账、资产负债表、评估明细表）；分析账龄及经济业务往来情况，审查借款合同、发函证或替代性测试，判断内容的真实性及义务的对应性分析。
三、影响资产核实的事项及处理方式
1、本次清查范围以被评估单位提供的评估明细表为准。、
2、运输设备明细表序号12#“AM6+2亿威电动车”经清查发现，该车辆已报废无法使用。由于电动车电池处置成本较高，与处置收益基本相抵，故本次将该报废电动车评估为零。
四、引用其他机构出具的报告的结论所涉及的资产类型、数量和金额
无。
五、核实结论
1、世荣实业正在履行或将要履行的重大债权债务情况如下：
（1）融资借款合同
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|合同名称及编号|融资方|融资银行|签约日期|合同金额|期限|
|项目融资贷款合同（2013年珠房开字003号）|世荣实业|建设银行珠海分行|2013.04.15|21,000.00|三年|

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|-|-|-|-|-|-|
|项目融资贷款合同（2013年珠房开字004号）|世荣实业|建设银行珠海分行|2013.04.15|11,000.00|三年|
|项目融资贷款合同（2014年珠房开字002号）|世荣实业|建设银行珠海分行|2014.02.13|15,000.00|三年|
|固定资产借款合同（NO44010520130000137）|世荣实业|农业银行斗门支行|2013.07.05|5,000.00|三年|
|固定资产借款合同（NO44010520130000197）|世荣实业|农业银行斗门支行|2013.09.02|1,000.00|三年|
|固定资产借款合同（NO44010520130000248）|世荣实业|农业银行斗门支行|2013.10.28|5,000.00|三年|
|固定资产借款合同（NO44010520130000250）|世荣实业|农业银行斗门支行|2013.10.31|5,000.00|三年|
|固定资产借款合同（NO44010520130000310）|世荣实业|农业银行斗门支行|2013.12.27|5,000.00|三年|
|固定资产借款合同（NO44010520140000040）|世荣实业|农业银行斗门支行|2014.01.20|4,000.00|三年|
|固定资产贷款合同（A07140602010）|世荣实业|交通银行珠海分行|2014.01.29|15,000.00|四年|

上述借款合同部分款项尚未借入。
（3）担保合同
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|合同名称及编号|担保人|债权人|签约日期|担保物|
|最高额抵押合同（2013年珠最高抵字004号）|世荣实业|建设银行珠海分行|2013.04.15|粤房地权证字第0300031679号土地使用权|
|最高额抵押合同（NO44100620130012485）|世荣实业|农业银行斗门支行|2013.07.02|粤房地证字第C5622075号土地使用权|
|最高额抵押担保合同（农信井岸高抵字2012年第000019号）|世荣实业|珠海市农信社井岸信用社|2012.03.19|粤房地权证珠字第0300025203号、第0300025200号房产|
|最高额抵押担保合同（农信井岸高抵字2011年第000082号）及抵押变更协议书|世荣实业|珠海农商银行井岸支行|2011.09.292013.06.19|粤房地权证珠字第0300025227号房产|

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|-|-|-|-|-|
|最高额抵押合同（2013年斗门抵字第LZ001号）|世荣实业|工商银行斗门支行|2013.05.29|粤房地权证珠字第0300015768号等9处房产|
|最高额保证合同（2013年斗门保字第LZ004号）|世荣实业|工商银行斗门支行|2013.06.01|连带责任保证|
|最高额抵押合同 [兴银粤抵字（分营）第201311150115号]及补充协议[兴银粤抵字（拓一）第201311150115号]|世荣实业|兴业银行珠海分行|2013.11.18；2014.02.24|粤房地权证珠字第0300025184号等41处房产|
|最高额抵押合同（140609014）|世荣实业|交通银行珠海分行|2014.01.29|粤房地权证珠字第0300015761号等8处房产及粤房地证字第C5622072号土地使用权|

经过清查核实，除上述情况外，未发现企业存在明显的坏账、权属不完善、盘盈、盘亏、报废、毁损、变质等不良资产情况，也无未决诉讼等情况。
资产基础法的评估
一、货币资金
（一）现金
现金账面价值 16,257.73元，全部为人民币。评估人员和企业人员一起对库存的现金进行了盘点，并编制库存现金盘点表，检查了日记账、总账、报表，对相关余额进行核对。然后按清点日与评估基准日之间的现金收支数推算基准日的实有现金。现金的清查结果与企业在资产评估清查明细表中填报的数量完全相符，本次按照账面值确定评估值。
现金评估值为16,257.73元。
（二）银行存款
银行存款账面价值173,715,067.99元，共有23个银行账户，全部为人民币账户。
评估人员核查资产占有方银行存款账户，收集各开户银行各账户的银行对账单、银行余额调节表,验证未达账项的真实性。同时评估人员向银行进行了询证，函证结果与对账单记录相符。
银行存款评估采取同银行对账单余额核对的方法，如有未达账项则编制银行存款余额调节表，平衡相符后，对人民币账户以核实后的账面值确认为评估值。
银行存款评估值为173,715,067.99元。
（三）其他货币资金
其他货币资金账面值 185,000.00元，系保证金。评估人员核实了帐户对账单以及相关原始凭证，确认账面金额属实。本次按照账面值确定评估值。
其他货币资金评估值 185,000.00元。
综上，货币资金评估值为173,916,325.72元。
二、其他应收款
其他应收款账面净额为 321,123,742.55元，其中坏账准备 170,919.62元。主要系关联往来款、员工借支款、保证金、代垫电费等。
评估人员核对明细账、总账与评估申报表的一致性的基础上，对其中金额较大或时间较长的款项抽查了原始入账凭证，询问有关财务人员或向债务人发函询证；对保证金等，评估人员核实了相关明细清单，抽查了部分原始发生凭证，金额无误。经过上述程序后，评估人员分析认为，其他应收款账面值属实。
本次评估根据本次审计计提坏账准备的方法，对其他应收款进行账龄分析，具体情况如下：
项目 金额 比例 坏账准备
1年以内 193,586,182.82 60.25 101,257.86
1－2年 28,442,380.18 8.85 69,661.76
2－3年 39,547,655.59 12.31 -
3－4年 11,317,655.58 3.52 -
4－5年 36,600,168.00 11.4 -
5年以上 11,800,620.00 3.67 -
合计 321,294,662.17 100 170,919.62
综上合计估计坏账损失170,919.62元，本次按核实后的账面值扣除估计的坏账损失确定评估值。按核实后的账面值扣除估计的坏账损失确定评估值。
原坏账准备170,919.62元评估为零。
其他应收款评估值321,123,742.55元。
三、预付帐款
预付帐款帐面值95,260,800.41元，系按合同进度支付地价款、设计费、工程款等。评估人员核对了会计账簿记录，对大额的款项进行了函证，抽查了预付款项的有关合同或协议以及付款凭证等原始资料，并对期后合同执行情况进行了了解，经检查预付款项申报数据真实、金额准确，部分预付款项已经收到相应货物，其余预计到期均能收回相应物资，故以核实后的账面值确认评估值。
企业于评估基准日的预付账款中有预付给珠海市国土局的出让宗地号珠国土储
2013-29号土地的50%价款94,845,606.00元，依据珠海市人民政府《珠海市人民政府办公室印发关于进一步优化建设工程行政审批管理实施方案（试行）的通知》（珠府办〔2013〕59号）文件规定未缴清地价款无法取得建设用地批准书，无法对其未来的各项规划进行确认该笔款项按核实后的账面值估值。
另外，一笔揭阳市揭西建筑集团公司珠海公司111,560.00元工程款由于在对应开
发成本中已予以考虑，故评估为零。
预付账款评估值为95,149,240.41元。
四、存货
存货账面值为 1,997,028,270.84元，包括开发产品和开发成本。整个项目名称：里维埃拉，其中开发产品主要为一期锦绣荣城、二期翠湖苑一区、三期碧水岸一区，开发成本主要为四期蓝湾半岛和后续项目（待开发土地）。
项目概况：
里维埃拉项目位于珠海市斗门区井岸镇珠峰大道南，采用世界最优秀的海滨和水岸度假地区的“里维埃拉”建筑风格，致力于打造为一个高品质的超大型社区。在社区规划上，里维埃拉项目在综合考虑原生态、自然环境和人居等方面的基础上，利用黄杨河自然生态资源，采用了低密度、全配套的规划。
该项目总规划用地面积为212.39万平方米，容积率为1.8，计入容积率建筑面积为382.30万平方米。项目采取逐年分期开发的模式，由一期锦绣荣城、二期翠湖苑一区、三期碧水岸一区、四期蓝湾半岛和后续项目构成，其中一期锦绣荣城于2010年8月竣工，二期翠湖苑一区于2011年10月竣工，三期碧水岸一区于2012年11月已竣工。
截至 2014年 3月 31日，里维埃拉项目已动工开发的土地面积 90.96万平方米，里维埃拉后续项目占地面积约 121.43万平方米，目前属于拟建阶段，未来计划分期开发。
（一）存货—开发产品
开发产品主要包括完工待售的一期锦绣荣城、二期翠湖苑一区商铺、三期碧水苑一区住宅、车位等，账面价值148,162,623.16元。
1.评估范围和对象
列入本次评估范围的开发产品账面价值为 148,162,623.16元，对应的内容主要是“里维埃拉”一期锦绣荣城、二期翠湖苑、三期碧水岸项目中的部分已竣工房地产。
根据现场清查发现，一期锦绣荣城、二期翠湖苑、三期碧水岸项目中有部分已出租、自用等房地产分别计入在“投资性房地产—房屋”、“固定资产—房屋建筑物”科目。
而本科目中的房产系目前待出售房地产中已预售未结转以及未出售的房地产。具体分类内容详见下表：
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|序号|项目名称|物业类型|建筑面积（m2）|数量|账面价值（元）|
|1|一期锦绣荣城3区|住宅|447.23|2套|1,296,344.10|
|2|一期锦绣荣城4区|车位|/|465个|43,910,957.79|
|3|一期锦绣荣城5区|商铺|45.09|1套|122,530.32|
|4|二期翠湖苑1区|住宅|6,930.66|82套|26,975,118.52|
|5||商铺|426.43|3套|1,306,212.51|
|6|三期碧水岸1区|住宅|14,349.94|122套|54,891,750.77|
|7||商铺|5,161.65|47套|19,659,709.15|
|8|合计||27,361.00|/|148,162,623.16|

 2.评估对象概况和现场勘查
评估人员及企业管理人员对开发产品进行了现场清查，数量无误，账面金额属实。
本次存货—开发产品的清单如下：
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|序号|项目名称|物业类型|未结转建筑面积（m2）/个数（个）|已预售未结转建筑面积（m2）/个数（个）|未出售建筑面积（m2）/个数（个）|
|1|一期锦绣荣城3区|住宅|447.23|0.00|447.23|
|2|一期锦绣荣城4区|车位|465个|0.00|465个|
|3|一期锦绣荣城5区|商铺|45.09|0.00|45.09|
|4|二期翠湖苑1区|住宅|6,930.66|4,113.78|2,816.88|
|5||商铺|426.43|0.00|426.43|
|6|三期碧水岸1区|住宅|14,349.94|8,627.14|5,722.80|
|7||商铺|5,161.65|0.00|5,161.65|

勘察调查的情况说明：
1.权属情况：
根据企业提供的房地产权证以及房屋建筑面积测绘成果报告书，确认本次委估开
发产品权利人均为珠海市斗门区世荣实业有限公司。截止到报告出具日，共有50套商
铺已办理出房地产权证。
2.账面值情况：
委估开发产品账面价值未经过评估作价调整，是由分摊的土地款、建安费用及相
关税费等组成。
3.他项权利限制情况：
委托评估的资产不存在抵押、担保等他项权利限制情况。
4.开发产品出租情况：
根据清查，委估开发产品中，二期碧水岸3栋386号、390号商铺、二期碧水岸
4栋1571号商铺已对外出租，承租人分别为张勇、刘超明、谢杰彬。
5.开发产品实物状况：
“里维埃拉”项目位于珠海市斗门区井岸镇珠峰大道南，该项目总规划用地面积为
212.39万平方米，容积率为1.8，计入容积率建筑面积为382.30万平方米。项目采取
逐年分期开发的模式，由一期锦绣荣城、二期翠湖苑一区、三期碧水岸一区、四期蓝
湾半岛和后续项目构成。
本次委估开发产品主要是“里维埃拉”一期锦绣荣城、二期翠湖苑、三期碧水岸项
目中已开发建成，目前待出售房地产中已预售未结转以及未出售的房地产。
委评资产的详细分布状况如下：
（1）一期锦绣荣城：
一期锦绣荣城共分 5区，所在位置北临珠峰大道，已于 2010年 8月全部竣工并
开始对外销售。截止到评估基准日，“存货—开发产品”科目中尚有以下房产：
①住宅：位于锦绣荣城 3区，截止到评估基准日，目前尚余 2套房产，分别为 3
区12栋3单元601室、14栋2单元202室，建筑面积合计447.23m2。
②车位：均为地下车位，位于锦绣荣城 4区，截止到评估基准日，目前尚余 465
个。
③商铺：位于锦绣荣城5区，截止到评估基准日，目前尚余1套房产，为5区12
栋122号，层数1层，层高为4.5米，建筑面积为45.09m2。
（2）二期翠湖苑：
二期翠湖苑项目目前仅有翠湖苑 1区已完成规划并完工，所在位置东临欣荣路，
北临珠峰大道。该项目的开发主体为世荣实业，翠湖苑1区于2009年7月开工建设，并于2011年10月竣工。翠湖苑1区属“里维埃拉”项目二期，占地面积50,721.52m2，总建筑面积114,826.94m2。截止到评估基准日，“存货—开发产品”科目中尚有以下房
产：
①住宅：位于翠湖苑1区，截止到评估基准日，目前尚余82套房产，其中18套
为精装修房，其余64套装修情况为毛坯。82套住宅建筑面积合计为6,930.66m2，其
中4,113.78m2房产已预售但尚未结转。
②商铺：位于翠湖苑1区，截止到评估基准日，目前尚余3套房产，层数和层高
均分别为 1层和 9米，建筑面积合计为426.43m2。上述 3套房产现均已办理出房地
产权证。
（3）三期碧水岸：
三期碧水岸项目同翠湖苑项目情况相似，目前仅有碧水岸1区已完成规划并完工，所在位置西临欣荣路，北临珠峰大道。该项目的开发主体为世荣实业，碧水岸 1区于
2011年1月开工建设，并于2012年11月已竣工。碧水岸1区属“里维埃拉”项目三期，占地面积71,913.59m2，总建筑面积197,647.74m2。截止到评估基准日，“存货—开
发产品”科目中尚有以下房产：
①住宅：位于碧水岸1区，截止到评估基准日，目前尚余122套房产，装修情况
均为毛坯，建筑面积合计为14,349.94m2，其中8,627.14m2房产已预售但尚未结转。
②商铺：位于碧水岸 1区，截止到评估基准日，目前尚余 47套房产，层数和层
高均分别为1层和 4.5米，建筑面积合计为5,161.65m2。上述 47套房产现均已办理
出房地产权证。
3.评估程序
1）评估准备阶段
在明确评估目的、确定评估范围的基础上，要求被评估企业全面清查核对各项投
资性房地产，准备有关文件资料，填写评估明细表，同时组织小组人员座谈，制定评
估方案，并多方搜集资料，为评估工作做准备。
2）评估现场实施阶段
评估人员进入企业，首先根据企业提供的开发产品评估明细表，进行账表、账实、账账核对，发现问题及时调整，避免重复、遗漏现象，减少评估工作失误，防止资产
的流失。
同时，要求企业提供产权的证明性文件等技术档案，认真核对产权归属，为评估
计算找到准确依据，本次评估主要以企业填报的《资产申报表》、上海市房地产权证、提供的相关说明为主要依据确定开发产品的产权归属、开发产品的面积，并结合现场
勘查的实际情况予以确定面积。
在做好上述工作基础上，与基建技术人员一起逐项进行实地勘验鉴定、测量记录，现场勘察投资性房地产的面积是否准确，是否按原设计用途使用。了解其装修质量、
开发产品可视部分的主体结构及装修现状，有无可能影响开发产品使用寿命的结构位
移及不均匀性沉降等问题。
3）后续评估测算阶段
在完成现场工作后，对企业申报评估的投资性房地产依其特征进行分类，并对典
型开发产品进行解剖与技术性分析，找出差异，采取区别对待的方式评估。并从多种
渠道搜集资料，进行市场调查，选择适宜方法，确定重置全价或市场售价，并分别计
算评估价值。
4.评估依据
1)《中华人民共和国城市房地产管理法》；
2)《资产评估准则——不动产》；
3)中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》GB/T50291-1999；
4)房地产挂牌或成交资料；
5)上海东洲资产评估有限公司技术统计资料；
6)评估人员收集的各类与评估相关的佐证资料。
5.房地产评估的基本方法
房地产评估一般采用的基本方法有：市场比较法、收益法、成本法、假设开发法
等，评估人员应根据不同情况选用相应的方法进行评估。
1）对同一评估对象宜选用两种以上的评估方法进行评估。
2）有条件选用市场比较法进行评估的，应以市场比较法为主要的评估方法。
3）收益性房地产的评估，应选用收益法作为其中的一种评估方法。
4）具有投资开发或再开发潜力的房地产的评估，应选用假设开发法作为其中的一
种评估方法。
5）在无市场依据或市场依据不充分而不宜采用市场比较法、收益法、假设开发法
进行评估的情况下，可采用成本法作为主要的评估方法。
6.评估技术思路及评估过程
根据《房地产估价规范》及《资产评估准则——不动产》的相关规定，应当根据
评估对象的特点、价值类型、资料收集情况等相关条件，分析市场比较法，收益法，
成本法，假设开发法等方法的适用性选择恰当的评估方法，若对象适宜采用多种估价
方法进行评估的，应同时采用多种估价方法进行评估。同时，有条件采用市场比较法
进行评估的，应以市场法作为主要的评估方法。
委评对象的房屋类型主要有住宅、商铺和地下车位，采用市场价值倒扣法进行评
估。已经签定商品房销售（预售）合同的根据合同确定开发产品销售收入金额，尚未
签定商品房销售（预售）合同的主要采用市场比较法确定开发产品销售收入金额，在
此基础上扣除相关费用、税费以及适当比例的利润确定评估值。计算公式：
开发产品评估价值＝开发产品销售收入―销售管理费用―营业税金及附加―土地
增值税―所得税―部分净利润
已经签定商品房销售（预售）合同的房地产其销售管理费用及部分净利润均不再
考虑。
市场比较法：
市场比较法指在一定市场条件下，选择条件类似或使用价值相同若干房地产交易
实例，就交易情况、交易日期、房地产状况等条件与委估对象进行对照比较，并对交
易实例房地产加以修正调整，从而确定委估对象价值的方法。
基本公式：
委估对象价格＝可比实例交易价格×交易情况修正系数×市场状况修正系数×房地
产状况修正系数。
市场比较法是选取一定数量、符合一定条件、发生过交易的类似房地产，将其与
委估对象进行比较，对交易价格进行适当的处理来求取委估对象价值的方法，其方法
的本质是以类似房地产的交易价格为导向来求取房地产的价值。
在对可比案例进行系数调整时，需分别考虑其交易情况、市场状况和房地产状况。
a.交易情况的修正应考虑交易价格的客观合理，对各类可能造成可比实例交易价
格偏离正常市场价格的因素需进行相应的修正。一般而言有以下因素需进行考虑修正：理想的房地产交易情况为正常交易，体现了交易对象的市场价值，而房地产挂牌
出售时，其挂牌价均有一定的议价空间，可供双方商谈。
对于交易情况因素，根据实际情况分析并确定打分系数后，再进行修正计算，其
具体公式为：
100
可比实例交易价格 正常交易价格
交易情况打分指数
b.对于房地产的市场状况而言，由于委估对象需求取的是评估基准日时点的价格，而可比实例的交易日期往往不为基准日当天，期间的房地产市场行情可能出现了变化，比如房地产新政、银行利率、经济环境等改变造成的市场状况变动，一般根据房地产
所在地的相应房地产价格指数或相关市场指数进行修正，具体修正公式为：
基准日市场指数
可比实例的交易价格× ＝可比实例在基准日的可比价格
交易日市场指数
c.房地产状况，分为三大类，为区位状况、实物状况和权益状况，应根据委估对
象与可比案例的实际差异，分别进行分析比对，并打分计算。
1）区位状况
聚集程度：一般住宅的聚集度包括房地产的坐落、具体在小区中的方位、距离标
志性建筑或商圈的路程、人流量情况等，对于住宅房地产而言，聚集程度取决于周边
类似居住社区的成熟度，大中型的集中住宅区的生活便利、环境氛围以及居民关系等
因素更好、更适于生活，比之孤立的住宅小区有着一定的优势；对于商业房地产而言，距离市区的商业圈越近、越位于社区的核心地段，具备较好的人流量都会提升其房地
产价值，反之则客流量较差、市场价值越低，其价值受人流量影响较大。
交通条件：对于房地产的交通条件，主要关注其出入的道路、周边公共交通可利
用的状况，自驾车的停车便利度，距离火车站、码头、飞机场等交通枢纽的通达程度
等，临靠城市交通主干道、具备多条公交线路或轨道交通、良好的停车场地和距离交
通枢纽越近，可带来较高的房地产价值，一般以委估对象为标准，对可比案例的交通
条件分为“差、较差、标准、较好、好”五个等级。
市政配套：主要包括周边地块的给排水、电气、暖通管道接入和通信线缆铺设等
市政设施，以及中小学、医院医疗、金融服务、文化体育场所等公共配套，具备良好
的市政配套能提升房地产的使用舒适度，其市场价值就越高，因此也以委估对象为标
准，对可比案例的交通条件分为“差、较差、标准、较好、好”五个等级，由于一般城
市内相关基础设施均较为齐备，因此对房地产价值影响较小。
环境景观：主要包括房地产周边有无噪声、垃圾或光污染，环境卫生、高层房屋
周边有无高压输电线、垃圾房等，以及相邻房地产的利用状况，自然景观条件等。在
市区内，噪音或重工业、化学污染会造成生活质量下降、影响人们日常工作、生活，
社区内的其他房屋被恶意使用会造成小环境的破坏，造成房产的交易价格偏低。因此
也以委估对象为标准进行修正。
楼层朝向：对于住宅，针对不同楼层的房地产，因根据其房屋用途考虑其对价值
的影响；对于普通住宅而言，底层房屋的光线、安全、潮湿问题较为严重，其交易价
值偏低，而顶层房屋因楼顶太阳直射、雨水侵袭影响，也较一般楼层价值偏低；对于
商铺，一般层高在3～3.6米，层高越大，空间层次感越好，甚至可以额外利用增加使
用空间，包括内部布局自由度更大，房地产价值越高。
2）实物状况
建筑规模：房地产的建筑面积、实际可使用面积对房屋的单价也有影响，一般而
言、住宅类房屋的面积越大、会造成总价高，不适于市场交易流通，而面积越小则总
价低便于成交，因此面积小的单价偏高、面积越大则单价偏低，以委估对象为标准进
行修正。
建筑结构：可以具体分为承重结构（钢结构、钢混、砖混、砖木等），建筑形式（剪
力墙、框架、筒体、混合等），不同建筑结构会造成房屋承重性能、抗震性能、使用空
间等方面的不同，对房地产的价值有较明显的影响，钢结构跨度大、承重好、砖木结
构材质简单，承重有限、只适于层数或规模较小的房屋，剪力墙形式的房屋使用空间
被切割、较为不便，筒体结构核心受力高，适于超高层的高档商业、办公大楼，价值
较高；根据不同结构、形式，按下列表格对其评定打分，并以委估对象为标准做定基
修正。
装饰装修：根据对委估对象和可比实例的勘查了解，分析其装修风格、所用材料、配件，施工质量，环境契合程度，评定区分毛坯、简装、精装，并以委估对象为标准
进行比较，对于住宅用途的房地产而言，良好的装修可以提升房屋的使用价值，对房
地价值有较大影响。
完损程度：需具体勘查委估对象的房屋已使用年限或年代，了解其设计使用年限、
考虑其尚可使用年限，勘查其整体结构稳固性、有无明显沉降、房屋建成年份越老、
其在使用过程中不可避免受到自然环境的侵蚀，外立面的完损程度越大，造成房地产
价值越低，根据对委估对象和可比实例的勘查，以委估对象为标准进行修正。
设施设备：房地产的设施设备包括楼内给排水、暖通、燃气电梯等设备配置，消
防防火布置、紧急通道的畅达，楼内设施配备约齐全、使用舒适度和安全性就越高，
其房地产价值也越高，住宅的设施设备因素影响价值较小，以委估对象为标准进行修
正。
层高布局：该因素包括房地产的标准层层高，空间布局利用程度，对于住宅，一
般层高越大，空间层次感越好，甚至可以额外利用增加使用空间，包括内部布局自由
度更大，房地产价值越高，以委估对象为标准进行修正。
3）权益状况
权利状况：需核实委估对象的权利归属状况，是否属于部分产权或共享分摊产权，有无租约情况、租约长短及相关约定等。对于房地产而言、非自有产权会使得权利人
对该处房地产处置的权利受到制约，且若带有长期约并有相关协定，则影响今后房地
产的自用条件限制，会造成房地产价值偏低，因此以委估对象为标准将权利状况分为
“严重受限、部分受限、正常”三个等级，有特殊情况的应另外考虑。
物业管理：对于房地产而言、其物业管理也影响到房地产的价值，良好的物业会
带来全面的安保、清洁、监控，对小区品质带来品牌效应，但考虑到房地产的主要价
值还是体现在其自身区位和实物状况内，物业配套的影响权重有限，因此以委估对象
为标准进行修正。
其他特殊：当房地产存在拖欠欠款、法律限制、手续不全、临时搭建或违章建筑
等其他特殊影响其价值的事项时，需根据实际情况造成的价值偏差进行相应的系数修
正。
7.评估实例
评估实例一：二期翠湖苑1区住宅（存货—开发产品明细表序号4）
截止到评估基准日，二期翠湖苑 1区住宅目前尚余 82套房产，建筑面积合计为
6,930.66m2，其中4,113.78m2房产已预售但尚未结转。
本次按照每套住宅分别采用市场价值倒扣法进行评估，已经签定商品房销售（预
售）合同的根据合同确定开发产品销售收入金额，尚未签定商品房销售（预售）合同
的主要采用市场比较法确定开发产品销售收入金额，在此基础上扣除相关费用、税费
以及适当比例的利润确定评估值。计算公式：
单套开发产品评估价值＝开发产品销售收入―销售管理费用―营业税金及附加―
土地增值税―所得税―部分净利润
以“二期翠湖苑1区F03-1-302”为例，
（1）销售收入测算过程：
以市场比较法测算
①委估对象简介：
委估对象“二期翠湖苑1区F03-1-302”具体坐落于二期翠湖苑1区3栋1单元302
室，账面价值为253,750.08元，房屋用途为住宅，分别对其各项房地产状况勘查如下：区位状况：地处珠海市斗门区井岸镇，坐落在珠峰大道，所在小区叫“翠湖苑”，
东临欣荣路，北临珠峰大道。周边住宅小区不多，仅有碧水岸小区，住宅聚集度一般，近主干道珠峰大道，周边有多条公交线路，如303路、307路、405路、502路、601b
路、602a路、602路、k6路等，交通条件好，周边有珠海市理工职业技术学校、农
业银行、交通银行、华润万家超市等公共配套，市政工程完备，小区对面有南尖峰山
公园，环境情况较好。
实物状况：房屋坐落于第 3层，主体及卧室朝南，采光好，房屋建筑面积 82.84
平方米，钢混结构，装修情况为毛坯，房屋整体情况较好，无明显破损，房型布局合
理。
权益状况：自主完整产权，物业由珠海世荣物业管理有限公司管理，无违章搭建、法律纠纷事宜。
②搜集和选取可比交易案例：
根据上述市场背景分析，该地段相似交易房地产较多，市场较为活跃，本次评估
人员对周边房地产市场进行走访调查，根据替代原则，按用途相同、地区相同、价格
类型相同等要求，搜集大量相同地段、相同用途的类似交易实例，并根据委估对象的
各项特点分析选取三处可比案例，分别对其房地产状况详细调查并列表如下：
|||||
|-|-|-|-|
||比较案例一|比较案例二|比较案例三|
|房地产坐落|二期翠湖苑1区F01-2015|二期翠湖苑1区F01-1803|二期翠湖苑1区F01-1303|
|房地产单价|6,307|6,562|6,349|

|||||
|-|-|-|-|
||比较案例一|比较案例二|比较案例三|
|房地产用途|住宅|住宅|住宅|
|交易情况|成交|成交|成交|
|市场状况|2014/2/24|2014/3/12|2014/3/21|

比较案例一，“二期翠湖苑 1区F01-2015”具体坐落于二期翠湖苑 1区1栋 2015
室，房屋用途为住宅，分别对其各项房地产状况勘查如下：
区位状况：同委估对象一致。
实物状况：房屋坐落于第20层，主体及卧室朝南，采光好，建筑面积81.41平方
米，钢混结构，装修情况为毛坯，房屋整体情况较好，无明显破损，层高约2.8米，2
个朝南卧室，布局合理。
权益状况：自主完整产权，物业由珠海世荣物业管理有限公司管理，无违章搭建、法律纠纷事宜。
比较案例二，“二期翠湖苑 1区F01-1803”具体坐落于二期翠湖苑 1区1栋 1803
室，房屋用途为住宅，分别对其各项房地产状况勘查如下：
区位状况：同委估对象一致。
实物状况：房屋坐落于第18层，主体及卧室朝南，采光好，建筑面积52.21平方
米，钢混结构，装修情况为毛坯，房屋整体情况较好，无明显破损，层高约2.8米，2
个朝南卧室，布局合理。
权益状况：自主完整产权，物业由珠海世荣物业管理有限公司管理，无违章搭建、法律纠纷事宜。
比较案例三，“二期翠湖苑 1区F01-1303”具体坐落于二期翠湖苑 1区1栋 1312
室，房屋用途为住宅，分别对其各项房地产状况勘查如下：
区位状况：同委估对象一致。
实物状况：房屋坐落于第13层，主体及卧室朝南，采光好，建筑面积52.37平方
米，钢混结构，装修情况为毛坯，房屋整体情况较好，无明显破损，层高约2.8米，2
个朝南卧室，布局合理。
权益状况：自主完整产权，物业由珠海世荣物业管理有限公司管理，无违章搭建、
法律纠纷事宜。
根据以上详细调查、选取可比实例，并对其各项状况因素分析比对、评定打分，
进行下一步的系数修正调整、计算单价。
③对可比实例进行打分、修正和单价计算：
根据上述对市场背景的分析、搜集和选取可比案例，结合委评对象和比较案例的
差异情况，选择交易情况、市场状况、房地产状况共三大类修正因素，按照前述系数
调整方法，对其各个状况因素分析比对，进行各项因素的评定、打分、修正和单价计
算，并编制汇总表格如下：
因素条件比较和打分表
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|比较因素||估价对象|实例一|实例二|实例三|
|房地产坐落||二期翠湖苑1区F03-1-302|二期翠湖苑1区F01-2015|二期翠湖苑1区F01-1803|二期翠湖苑1区F01-1312|
|房地产单价||待估|6,307|6,562|6,349|
|房地产用途||住宅|住宅|住宅|住宅|
|交易情况||待估|成交|成交|成交|
|打分系数||100|100|100|100|
|市场状况||2014/3/31|2014/2/24|2014/3/12|2014/3/21|
|市场指数||100|100|100|100|
|区位状况|聚集程度|斗门区、标准|斗门区、标准|斗门区、标准|斗门区、标准|
||打分系数|100|100|100|100|
||交通条件|交通便捷、标准|交通便捷、标准|交通便捷、标准|交通便捷、标准|
||打分系数|100|100|100|100|
||市政配套|配套齐全、标准|配套齐全、标准|配套齐全、标准|配套齐全、标准|
||打分系数|100|100|100|100|
||环境景观|周边环境较好、标准|周边环境较好、标准|周边环境较好、标准|周边环境较好、标准|
||打分系数|100|100|100|100|
|实物状况|楼层朝向|3层，朝南|20层，朝南|18层，朝南|13层，朝南|
||打分系数|100|108.5|107.5|105|
||建筑规模|房屋建筑面积82.84平方米|建筑面积81.41平方米|建筑面积52.21平方米|建筑面积52.37平方米|
||打分系数|100|100|100|100|
||建筑结构|钢混结构|钢混结构|钢混结构|钢混结构|
||打分系数|100|100|100|100|
||装饰装修|毛坯、标准|毛坯、标准|毛坯、标准|毛坯、标准|
||打分系数|100|100|100|100|
||完损程度|房屋基本完好、标准|房屋基本完好、标准|房屋基本完好、标准|房屋基本完好、标准|
||打分系数|100|100|100|100|
|权益|权利归属|自主完整产权，标准|自主完整产权，标准|自主完整产权，标准|自主完整产权，标准|
||打分系数|100|100|100|100|

|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|比较因素||估价对象|实例一|实例二|实例三|
|状况|物业管理|物业公司管理、标准|物业公司管理、标准|物业公司管理、标准|物业公司管理、标准|
||打分系数|100|100|100|100|
||其他特殊|无特殊情况|无特殊情况|无特殊情况|无特殊情况|
||打分系数|100|100|100|100|

上表因素修正介绍
A．交易情况
委评对象与比较案例一、二、三都为正常价，因此不作修正。
B．市场状况
评估基准日为 2014年 3月 31日，比较案例的成交日期分别为 2014年 2月、3
月、3月，时间较为相近，因此市场状况不作修正。
C．房地产状况
房地产状况修正情况参见上表。
比准单价计算表
||||||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
|比较因素||实例一|||实例二|||实例三|||
|座落||二期翠湖苑1区F01-2015|||二期翠湖苑1区F01-1803|||二期翠湖苑1区F01-1312|||
|交易价格||6,307|||6,562|||6,349|||
|交易情况||100|/|100|100|/|100|100|/|100|
|市场状况||100|/|100|100|/|100|100|/|100|
|房地产状况|聚集程度|100|/|100|100|/|100|100|/|100|
||交通条件|100|/|100|100|/|100|100|/|100|
||市政配套|100|/|100|100|/|100|100|/|100|
||环境景观|100|/|100|100|/|100|100|/|100|
||楼层朝向|100|/|108.5|100|/|107.5|100|/|105|
||建筑规模|100|/|100|100|/|100|100|/|100|
||建筑结构|100|/|100|100|/|100|100|/|100|
||装饰装修|100|/|100|100|/|100|100|/|100|
||完损程度|100|/|100|100|/|100|100|/|100|
||权利归属|100|/|100|100|/|100|100|/|100|
||物业管理|100|/|100|100|/|100|100|/|100|
||其他特殊|100|/|100|100|/|100|100|/|100|
|修正后比准单价||5,813|||6,104|||6,047|||
|评估单价||6,000|||||||||

因此，“二期翠湖苑1区F03-1-302”评估单价为6,000.00元/m2（取整）。
根据企业提供的测绘报告，该处房地产的建筑面积为 82.84平方米，则委估房地
产销售收入＝评估单价×建筑面积＝6,000.00×82.84＝497,040.00元。
（2）销售税金测算过程：
企业的营业税金及附加率为5.68%，以销售收入为计税基数，因此计算得出项目销售税金＝497,040.00×5.68%＝28,231.87元。
（3）销售、管理费用测算过程：
销售费用包括项目销售部门的管理费用、销售人力资源费用、广告费用、项目咨询及策划费用等。本次评估时，评估人员通过对相关市场资料的调查并结合管理层对销售费用的预计发生总额来确定开发成本所需的销售费用，本次评估按销售收入总价的5.1%计算。
项目总销售管理费用＝497,040.00×5.1%＝25,349.04元。
（4）土地增值税测算过程：
根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》，土地增值税以纳税人转让房地产取得的增值额为计税依据。增值额为纳税人转让房地产取得的收入减除规定扣除项目金额以后的余额，实行四级超率累进税率，其税率如下：
增值额未超过扣除项目金额50%，应纳税额＝增值额×30%；
增值额超过扣除项目金额50%而未超过100%，应纳税额＝增值额×40%－扣除项目金额×5%；
增值额超过扣除项目金额100%而未超过200%，应纳税额＝增值额×50%－扣除项目金额×15%；
增值额超过扣除项目金额200%，应纳税额＝增值额×60%－扣除项目金额×35%。
土地增值税测算表
||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
||序号||项目|比例||评估对象金额（元）|
|1||一、转让房地产收入总额|||497,040.00||
|2||其中：货币收入|||497,040.00||
|3||实物收入及其他收入|||||
|4||二、扣除项目金额合计 4=5＋6＋7＋8＋9|||358,106.98||
|5||1.取得土地所支付的全部金额|||||
|6||2.房地产开发成本|||253,750.08||

|||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|
||序号||项目||比例||评估对象金额（元）|
|7||3.房地产开发费用 7=（5+6）×||10%||25,375.01||
|8||4.与转让房地产有关的税金8=1×||5.68%||28,231.87||
|9||5.财政部规定的其他扣除项 9=（1+2）×||20%||50,750.02||
|10||三、增值额 10=1－4||||138,933.02||
|11||四、增值额与扣除项目金额之比 11=10÷4||||38.80%||
|12||五、应缴土地增值税税额||||41,679.91||

经计算应缴纳增值税为41,679.91元。
（5）企业所得税测算过程：
税前利润＝销售收入－土地及建造成本－销售管理费用－营业税金及附加－土地增值税应缴额
＝497,040.00－253,750.08－25,349.04－28,231.87－41,679.91
＝148,029.10元
企业应缴所得税＝税前利润×25%
＝148,029.10×25%
＝37,007.28元。
（6）部分净利润测算过程：
本次评估，房地产净利润折减率取40%。
部分净利润＝净利润×净利润折减率×（1－未结转已预售产品的销售收入÷销售收入）
＝（148,029.10－37,007.28）×40%×（1－0÷497,040.00）
＝44,408.73元
（7）评估价值：
评估价值＝销售收入－营业税金及附加－销售管理费用－土地增值税－所得税－部分净利润
＝497,040.00－28,231.87－25,349.04－41,679.91－37,007.28－44,408.73
＝320,363.17元
二期翠湖苑1区其余住宅采用评估方法同所举案例一致，因此不再举例。经测算，
二期翠湖苑1区住宅评估总价为35,116,461.21元。
本次其余委估存货—开发产品采用评估方法同评估实例一致，同样不再举例。经测算，本次委估存货—开发产品评估价值为193,607,784.64元。
8.评估程序
综上，本次存货—开发产品评估汇总表如下：
|||||
|-|-|-|-|
|科目名称|账面价值（元）|评估价值（元）|增值率|
|存货—开发产品|148,162,623.16|193,607,784.64|30.67%|
|合计|148,162,623.16|193,607,784.64|30.67%|

合计评估值193,607,784.64元，账面净值148,162,623.16元，增值率为30.67%，其增值原因是企业获得土地时间较早，房地产市场持续上涨所致。
（二）存货—开发成本
清查说明
1、账面状况介绍
开发成本账面值为1,848,865,647.68元，账面情况如下：
|||||
|-|-|-|-|
|序号|二级科目名称|账面值（元）|账面构成|
|1|后续项目（待开发土地）|1,181,841,524.92|土地成本|
|2|四期蓝湾半岛|645,371,993.44|土地成本、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施费、间接费用、借款利息等|
|3|翠湖苑二区|2,510,000.00|基础设施建设费|
|4|碧水岸二区|390,000.00|前期工程费|
|5|翠湖苑及碧水岸会所|9,192,249.60|前期工程费、建筑安装工程费|
|6|翠湖苑及碧水岸样板房|9,559,879.72|前期工程费、建筑安装工程费、公共配套设施费|
||合计|1,848,865,647.68||

土地成本主要为地价费、吹沙填土、软基处理、青苗补偿、契税等。
前期工程费主要为可行性研究费、设计费、勘察费、测绘费等前期费用。
建筑安装工程费主要为桩基工程、主体工程、设备安装费、装饰装修费等。
基础设施建设费则主要包括供水、供电、绿化、道路等。
公共配套设施费主要包括游泳池、会所、人防工程等。
开发间接费用则主要包括人员工资、业务招待费等。
资本化利息则主要为开发项目所发生的借款利息支出。
2、项目概况
开发成本包括后续项目（待开发土地）、四期蓝湾半岛、翠湖苑二区、碧水岸二区、翠湖苑及碧水岸会所、翠湖苑及碧水岸样板房等项目。
（1）后续项目（待开发土地）
后续项目主要是待开发的11宗土地，土地面积为1,097,103.84平方米。其中9宗土地已办理房地产权证，2宗土地于2014年1月15日拍卖取得，尚未取得房地产权证。
（2）四期蓝湾半岛
蓝湾半岛为里维埃拉项目四期，位于珠海市斗门区井岸镇珠峰大道南，占地面积 301,044.67平方米，总建筑面积728,612.28平方米。该项目共分为10期，2013年年初开工建设，目前1-2期处于在建预售阶段，3-5期处于在建阶段，6-10期处于拟建阶段。
（3）翠湖苑二区
翠湖苑二区主要是翠湖苑项目分摊的基础设施建设费。
（4）碧水岸二区
碧水岸二区主要是碧水岸项目分摊的前期工程费。
（5）翠湖苑及碧水岸会所
翠湖苑及碧水岸会所主要是为翠湖苑及碧水岸项目所建的公建配套。
（6）翠湖苑及碧水岸样板房
翠湖苑及碧水岸样板房主要是在待开发土地上所建的临时用房。
3、至本次评估基准日已收集到资料情况如下：
||||
|-|-|-|
|序号|二级科目名称|资质证书编号|
|1|待开发土地|1、建设用地规划许可证：2007用地字（斗门）第400号、2007用地字（斗门）第401号、2007用地字（斗门）第413号、2007用地字（斗门）第402号、2007用地字（斗门）第410号、2007用地字（斗门）第408号、2007用地字（斗门）第409号、地字第(斗门)2011-004号、地字第(斗门)2011-003号；2、房地产权证：粤房地证字第C5622075号、粤房地证字第C5622076号、粤房地证字第C5622061号、粤房地证字第C5622072号、粤房地证字第C5622070号、粤房地证字第C5622074号、粤房地证字第C5622058号、粤房地证珠字第0300024640号、粤房地证珠字第0300024641号、（2009）清中法执字第13、14号|
|2|四期蓝湾半岛|1、建设用地规划许可证：2007用地字（斗门）第411号、2007用地字（斗门）第412号；|

||||
|-|-|-|
|序号|二级科目名称|资质证书编号|
|||2、房地产权证：粤房地权证珠字第0300031679号；3、建设工程规划许可证：建字第（斗门）2013-025号、建字第（斗门）2012-154号、建字第（斗门）2013-055号；建字第（斗门）2013-189号；建字第（斗门）2013-188号；4、工程施工许可证：440402201303200201、440402201212250201、440402201309060101、440402201404030201、440402201404040101；5、预售许可证：珠斗预房许字第2013-17号、珠斗预房许字第2013-22号、珠斗预房许字第2013-23号、珠斗预房许字第2013-24号|
|3|翠湖苑及碧水岸会所|1、建设用地规划许可证：地字第（斗门）2011-003号；2、房地产权证：粤房地权证珠字第0300024641号；3、建设工程规划许可证：建字第（斗门）2010-058号；4、工程施工许可证：440402201308070101|
||合计||

4、区位因素
斗门区处于珠江三角洲的西南角，即磨刀门到崖门之间。即东经113°0.5′至1斗门区13°25′，北纬21°59′至22°25′之间。从赤鼻岛至白蕉七围交界线，东西之间最宽33.4公里。总面积674.8平方公里。
斗门毗邻港澳，靠近高栏港和珠海机场，西部沿海高速公路、江珠高速公路贯通全境，正在建设的广珠铁路、机场高速公路、高栏港高速公路将使港口、机场的资源和功能辐射到斗门广阔腹地。
根据斗门“西部中心城市”、“生态新城”建设，斗门城区将进行“一河两岸”改造，促进休闲旅游、批发零售等消费性服务业稳步增长；以推进“两化融合”和“智慧珠海”为突破口，带动总部经济、金融服务、文化创意、高端研发、服务外包、信息服务、物联网、云计算等高端服务业发展，将斗门区建设成为珠中江现代服务业集聚区。
评估对象项目周边规划有区政府、各行政主管部门、酒吧城、国家级科技园区、遵义医学院第五附属医院、斗门第三职业中学等。市政、旅游、交通、文教、医疗等配套资源齐全。在社区规划上，里维埃拉在综合考虑原生态、自然环境和人居等方面的基础上，利用黄杨河自然生态资源，采用了低密度、全配套的规划。由新加坡贝尔高林景观设计公司规划设计的里维埃拉园林，充分利用黄杨河自然水体资源，4条天然河道与各期组团内的近100000平米人工湖相连，还有沿河3.3公里的河畔生态休闲公园，大面
积水体和绿化，社区内更规划有小学、容闳国际幼儿园、会所、休闲公园、1000亩湿
地公园、大型酒楼、华润万家超市、商业步行街、娱乐设施等完善的配套设施。未来规划发展前景较好，周边主要以商业、住宅用地为主。
5、房地产市场状况
2013年的珠海可谓全线飘红，不仅楼市成交总面积达到342.25万㎡创下历年新高，土地市场也极为火爆，成交金额同比上涨两倍。
珠海中原地产 2013年年报预测，2014年总供应量约 357.75万㎡，其中市区占56.43%，西区占43.57%；根据 2013年的消化进度估算，2014年总供应量去化期约13.4个月。
(1)土地市场状况
根据珠海世联数据显示，2013年珠海土地市场共新增地块 113宗，同比增加 38宗。总供应面积598.81万㎡，同比上升24.36%。土地市场共成交地块95宗，同比增加33宗。总成交面积525.18万㎡，同比下降30.7%。总成交金额432.61亿元，同比上升250.46%。其中商住用地楼面均价为3878.05元/㎡，同比上升16.83%。
从土地性质来看，商住用地是绝对主角。2013年的土地成交中商住用地面积达206.13万㎡，占总成交面积的39.25%。7月及11月，横琴接连拍出15000元/㎡以上的地王，在市场引起巨大波澜，而唐家湾也不甘示弱，10月底华发拿下的11500元/㎡地块刷新了主城区楼面地价记录。此外，商办用地、工业用地及其他性质用地占的比例分别为10%、26.35%、24.34%。
从成交的区域来看，横琴/南湾片区则在 2013年异军突起，成交面积占比为36%领跑全市，金湾、斗门成交比重分别为22%、20%。
2014年第一季度珠海新增土地供应 26宗，共 1883159.23平方米，环比下降14.11%，同比上涨261.18%；2014年第一季度珠海土地成交32宗，共1753582.856平方米，环比下降19.24%，同比上涨184.23%；2014年第一季度珠海土地成交总金额580705.4732万元，环比下降78.2%，同比下降6.88%。
a)、2014年第一季度珠海土地供应情况分析
据珠海搜房网数据监控中心统计，2014年第一季度珠海新增土地供应26宗，共计1883159.23平方米，比2014年第四季度减少约30.94万平方米，环比下降14.11%；
比2013年第一季度增加约136.18万平方米，同比上涨261.18%。
各区域土地供应情况：
||||
|-|-|-|
|2014年第一季度珠海各区域土地供应情况|||
|区域|供应宗数|供应面积（m2）|
|主城区|5|149172.77|
|西区|21|1733986.46|
|横琴区|0|0|
||26|1883159.23|

土地供应结构统计
||||
|-|-|-|
|2014年第一季度珠海土地供应结构统计表|||
|类型|宗数|供应面积（m2）|
|商住用地|10|577828.09|
|工业用地|7|433799.12|
|旅游用地|3|461622.39|
|商办用地|3|104960.55|
|住宅用地|1|19999.95|
|工业及商业商务用地|1|68310.98|
|综合用地|1|216638.15|
|合计|26|1883159.23|

经历了去年末及今年初的推地大潮后，珠海土地市场在进入2月份之后便开始回归平静，珠海供地数量回落之余，商住类用地相比之下成为了政府供地的主力。
(2)房产市场状况
a、呈现出量价齐涨状态
经历了2012年年底的触底反弹后，2013年珠海楼市成交火爆。珠海中原数据显示，2013年珠海楼市全年成交342.25万㎡，同比增长36.2%。创下珠海楼市有史以来的最高纪录。其中，2013年商品住宅网签量为7547套。
在成交量大幅度攀升的情况下，珠海楼市销售均价也稳步上扬。中国指数研究院数据显示，2013年珠海楼市新房成交均价为12528.85元/㎡，同比上涨15.43%。整体上，2013年的珠海楼市呈现出量价齐涨的状态。
从产品结构来看，刚需仍是主流。各片区中，刚需区域如金湾（5863套）、斗门（4969套）、新香洲（2865套）及前山（1663套）均名列前茅。但在刚需产品的带动下，改善型产品也逐渐回暖。主城区的状况尤为明显。由于刚需项目逐渐减少，刚需一族逐渐转移到西区、坦洲、三乡等区域置业。主城区逐渐以中大户型为主。
珠海世联地产数据显示，2013年，珠海楼市主要消化面积段为120㎡-144㎡（1863
套）、80㎡-90㎡（1204套）、144㎡-180㎡（1069套）、60㎡以下（960套)、180
㎡以上（598套）。这其中，120㎡-144㎡面积段的销售率最高，约为54.02%。而在限
购限贷仍未取消的情况下，大户型产品消化速度依旧缓慢。180㎡以上户型消化量为各个面积段中最少。
b、主要节点供应量明显较大
市场明显回暖，开发商也加紧推货，使得2013年珠海楼市供应量大增。
珠海中原地产数据显示，2013年珠海新推面市房源约 13813套，同比大幅上涨248%。
从供应走势来看，五一、十一等几个主要节点供应量明显较大。1月及2月，珠海楼市总共推货仅为 384套，但 4月供应套数就达到 2180套；此后，9月、10月、11月的供应量分别为2050套、1495套、2939套，旺季特征明显。
新增预售方面同样有大幅度的增长。2013年珠海楼市新增预售：2013年主城区新增房源约12228套，同比增加23.8%；总规模154.81万㎡，同比增加38.3%。
c、消化周期约18个月两端户型依旧难消化
由于市场销售创下历年的新高，开发商的库存压力也有了很大的缓解。珠海世联地产数据显示，截至2013年12月31日，珠海主城区商品房住宅存量11171套。以2013年全年 7547套的网签量计算，这个存量的消化周期约为 18个月。但是，库存压力有所缓解的只是特定类别的产品。自住型产品在2013年异常火爆，因此存量不大。像100㎡-120㎡户型的存量仅为 708套，90㎡-100㎡的存量也仅为 518套。但两房以下及180㎡以上的大户型则存量最大。这其中，60㎡以下的户型存量为1958套，60㎡-80㎡的存量为 2126套，144㎡以上的户型存量则为 3165套。以 2013年月均约 139套的速度计算，144㎡以上户型消化周期高达22个月。
d、供应结构特点不变消化周期约一年
珠海中原地产 2013年年报预测，2014年总供应量约 357.75万㎡，其中市区占56.43%，西区占43.57%；根据 2013年的消化进度估算，2014年总供应量去化期约13.4个月。
而珠海世联地产则作出预测，2014年珠海全市重点开发商预计约有26个项目新货量推向市场，其中主城区13个，西区13个，总体新增供应量预计约为221.23万㎡，总供应套数约有18039套。此外，从区域分布来看，2014年品牌开发商依旧活跃于市场，且品牌开发商待开发项目大多为中大规模。唐家湾和西区将成为新增项目供应热点区域。供应结构特点依然不变，主城区产品供应以中大面积户型为主，西区产品供应以刚需户型为主。
6、实物状况
存货—开发成本主要包括后续项目（待开发土地）和四期蓝湾半岛项目，下面分别对两个项目的实物状况进行介绍。
（1）后续项目（待开发土地）
①项目概况
后续项目为11宗待开发土地，账面值1,181,841,524.92元，至评估基准日为空地，尚未开发。
其中序号1-9的土地已取得房地产权证和建设用地规划许可证，序号10-11的土地于2014年1月通过法院拍卖取得，成交总价为639,315,000.00元，至评估基准日土地价款已全部支付，正在办理房地产权证。
②账面状况介绍
后续项目（待开发土地）账面值为1,181,841,524.92元，账面情况如下：
||||||
|-|-|-|-|-|
|序号|二级科目名称|账面值（元）|账面构成|备注|
|1|土地征用及拆迁补偿|187,022,309.82|土地价|序号1-9的土地成本|
|2|土地征用及拆迁补偿|86,672,408.77|配套费||
|3|土地征用及拆迁补偿|8,413,479.08|青苗补偿||
|4|土地征用及拆迁补偿|142,075,337.63|吹沙填土||
|5|土地征用及拆迁补偿|93,394,055.07|软基处理||
|6|土地征用及拆迁补偿|5,827,099.17|契税||
|7|土地征用及拆迁补偿|19,121,835.38|其他||
|8|土地征用及拆迁补偿|639,315,000.00|土地成本及佣金|序号10-11的土地成本（法院拍卖土地）|
||合计|1,181,841,524.92|||

3、实物状况
土地位置、土地权属性质、土地地号、土地图号、土地用途、土地面积、四至等，详见下表及位置示意图：
位置示意图
|||||||||||||||||||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
|序号||国有土地使用权证号||土地使用权人||座落||地号||土地使用权类型||土地用途||终止日期||使用权面积||容积率||四至||备注||
||||粤房地权证珠字第||||珠海市斗门区井岸|||||||||||||||||
||1||||||||预2101450||出让||商业、住宅||||221344.9||1.521||||土地终止日期：住宅至2066年12|
||||0300024641号||||镇珠峰大道南|||||||||||||||||
||||||||||||||||||||||||月12日，商业至2039年4月29|
||||粤房地权证珠字第||||斗门区井岸镇尖峰|||||||||||1.519||||||
||2||||||||预2101451||出让||商业、住宅||||109184.71||||||日。|
||||0300024640号||||南|||||||||||||||||
||||粤房地证字第|||斗门区珠峰大道南||预2101400||||||||||1.8||||||
||3||||||||||出让||商业、住宅||2049-4-29||49050.6||||珠峰大道以南，黄杨河以|||
||||C5622072号||||||||||||||||||||空地（绿化、配套、公共路巷用地|
||||||||||||||||||||||北，正冲以东，五福围冲|||
||||粤房地证字第|||斗门区井岸镇珠峰大道南||预2101393||||||||||1.8|||||属整体使用），土地权终止日期变|
||4||||||||||出让||商业、住宅||2049-4-29||189856.1||||口以西|||
||||C5622075号||||||||||||||||||||更为：住宅至2066年12月12日，|
||||粤房地证字第|||斗门区井岸镇珠峰大道南||预2101394||||||||||1.8|||||商业至2039年4月29日。|
||5||||||||||出让||商业、住宅||2049-4-29||92133.08|||||||
||||C5622076号||珠海市|||||||||||||||||||
||||粤房地证字第||斗门区|斗门区珠峰大道南||预2101395||||||||||1|||||空地（绿化、配套、公共路巷用地|
||6||||||||||出让||别墅||2039-11-15||31746.97|||||||
||||C5622061号||世荣实||||||||||||||||||属整体使用）|
||||粤房地证字第||业有限|斗门区井岸镇珠峰大道南||预2101402||||||||||||||||
||7||||||||||出让||商业、住宅||2049-4-29||100816.33||1.8|||||
||||C5622070号||公司||||||||||||||||||空地（绿化、配套、公共路巷用地|
||||||||||||||||||||||珠峰大道以南，黄杨河以|||
||||粤房地证字第|||斗门区井岸镇珠峰大道南||预2101403||||||||||1.8|||||属整体使用），土地权终止日期变|
||8||||||||||出让||商业、住宅||2049-4-29||88906.05||||北，珠海理工职业学校以|||
||||C5622074号||||||||||||||||||||更为：住宅至2066年12月12日，|
||||||||||||||||||||||东，水郡二路以西|||
||||粤房地证字第||||斗门区井岸镇尖峰|||||||||||1.8|||||商业至2039年4月29日。|
||9||||||||预2101404||出让||商业、住宅||2049-4-29||72212.6|||||||
||||C5622058号||||南|||||||||||||||||
|||||||斗门区井岸镇中兴南路东侧|||||||||||||||雄昌花园以北，江湾四路|||
||||||||||||||||||||||||法院拍卖而来（已付清地价款），|
||10||-||||||||出让||商业、住宅||||33099.21||1.6||以南，中兴南路以东，斗|||
||||||||||||||||||||||||（2009）清中法执字第13、14号|
||||||||||||||||||||||门文化宫以西|||
|||||||斗门区井岸镇尖峰前路（尖峰山脚）|||||||||||||||尖峰前街以南，尖峰山以||法院拍卖而来（已付清地价款），|
||11||-||||||||出让||商业、住宅||||108753.29||1.6|||||
||||||||||||||||||||||西，西堤路以西||（2009）清中法执字第13、14号|
||合计||||||||||||||||1097103.84|||||||

注：（1）上述序号4、6-9土地目前仍为毛地，尚未作软基处理。
（2）里维埃拉项目总规划用地面积为212.39万平方米，容积率为1.8，计容面积382.30万平方米；截至 2014年 3月 31日，里维埃拉项目已动工开发的土地面积 90.96万平方米，已计容面积为168.10万平方米；根据区政府工作会议纪要（第128号）“关于研究里维埃拉房地产项目整体计补地价的会议纪要，同意将总规划用地统一纳入“里维埃拉”项目作为一项目整体规划、分期开发，故后续项目的容积率按剩余土地上可建的建筑物面积予以确定，则里维埃拉后续项目占地面积约121.43万平方米，后续计容面积约214.20万平方米。
（2）四期蓝湾半岛
①账面价值
四期蓝湾半岛账面值为 645,371,993.44元。根据企业提供的情况说明并查阅相关付款凭证，其付款进度与工程进度基本相当。
与项目有关的账面状况分布表
||||
|-|-|-|
|序号|名称|账面值(元)|
|1|土地征用及拆迁补偿|91,144,411.66|
|2|前期工程款|106,650,724.03|
|2|建筑安装工程费|389,065,812.10|
|3|基础设施建设费|14,527,549.02|
|5|公共配套设施费|1,455,484.37|
|6|借款费用|19,821,697.72|
|7|间接费用|22,706,314.54|
||合计|645,371,993.44|

②土地状况
房地产权证：粤房地权证珠字第0300031679号
房地产权属人：珠海市斗门区世荣实业有限公司
土地坐落：珠海市斗门区井岸镇珠峰大道南
地号：Y2101455
土地性质：国有
土地使用权取得方式：出让
自用面积：301044.67 m2
土地用途：住宅用地自（至 2066-12-12止），商业服务业自（至 2039-04-29止），宗地
－81－
（原地号：预2101406、预21014050）合并换发土地证（含公共绿化、配套用地、属整体使用）
③项目土地面积、建筑面积的确定
蓝湾半岛为里维埃拉项目四期，位于珠海市斗门区井岸镇珠峰大道南，占地面积 301,044.67平方米，总建筑面积728,612.28平方米。该项目共分为10期，2013年年初开工建设，目前1-2期处于在建预售阶段，3-5期处于在建阶段，6-10期处于拟建阶段。
根据珠国土斗函（2011）285号《关于珠海市斗门区世荣实业有限公司两宗相邻用地并证的复函》，开发成本（蓝湾半岛项目）土地原为两宗地，房地产权证编号分别为粤房地证字 C5614762号、粤房地证字 C5614788号，地号分别为预2010406、预2010405，均位于斗门区井岸镇珠峰大道南，面积分别为130635.51平方米，170409.16平方米，土地用途均为商住，容积率均为1.5，土地使用年限均为：住宅至 2066年 12月 12日止，商业至 2039年 4月29日止。
后根据《2011年区第五次土地业务协调会议纪要》（2011年3月31日区政府工作会议纪要第18号）、《关于研究里维埃拉房地产项目整体计补地价的会议纪要》（2009年1月8号区政府工作会议纪要第128号）及《关于计补地价有关问题的函》（珠国土函（2008）330号，上述两宗土地包括在里维埃拉整体项目内，整体项目按照容积率1.8缴清地价。
经珠海市住房和城乡规划建设局斗门规划分局同意上述两宗用地合并，合并后总用地面积为 301,044.67平方米，土地用途为商住，土地使用年限为：住宅至 2066年 12月 12日止，商业至2039年4月29日止。
根据珠规建斗（用地）函（2012）47号《关于确定蓝湾半岛项目用地的复函》确定，根据《珠海市斗门区新青片区控制性详细规划》，在保持里维埃拉项目用地整体容积率为1.8的情况下，蓝湾半岛项目用地功能为居住用地（住宅、商业），容积率为2.0。
根据项目建设工程报建资料，相关技术指标如下：
||||
|-|-|-|
|总用地面积(M2)||301044.67|
|容积率||2.00|
|建筑密度||17.09%|
|绿地率||35.00%|
|建筑基底面积(M2)||51439.14|
|计算容积率建筑面积(M2)||602600.38|
|总建筑面积(M2)||728612.28|
|其中|地下建筑面积(M2)|115585.08|

－82－
||||||
|-|-|-|-|-|
||人防地下建筑面积(M2)||32529.03||
||地上建筑面积(M2)||612516.16||
||其中|≥150M2架空层面积(M2)（不计算容积率）|10426.82||
|||住宅建筑面积(M2)|569497.44||
|||商业建筑面积(M2)|17824.35||
|||公共设施建筑面积(M2)|幼儿园|5485.54|
||||物业管理用房1、2|807.09|
||||消防与智能监控室|145.26|
||||办公|4143.9|
||||配电房1-8|2103.17|
||||社区工作用房|121.55|
||||社区居委会|101.21|
||||社区服务站|205.97|
||||社区警务室|22.36|
||||环卫工人作息站|10.8|
||||社区健康服务中心|406.23|
||||居住小区级文化室|1510.49|
||||公共厕所1-3|111.78|
||||垃圾房|60|
||||瓶组间（临时）|43.24|
|总户数(户)|||5154||
|停车位（辆）|||6021||
|其中|地上停车位（辆）||2150||
||地下停车位（辆）||3871||

||||||
|-|-|-|-|-|
|物业形态|建筑面积（m2）|建筑面积（m2）||备注|
|计容建筑面积|602,600.38|住宅|569,497.44|可售|
|||商业|17,824.35|可售|
|||地上配套|15,278.59|不可售|
|不计容建筑面积|126,011.90|架空层|10426.82|不可售|
|||地下建筑面积|115,585.08|可售，共3871个地下车位|
|总建筑面积|728,612.28||728,612.28||

④项目销售状况
－83－
至评估基准日，蓝湾半岛1期、蓝湾半岛2期已办理预售许可证，证号分别为珠斗预房许字第 2013-17号、珠斗预房许字第 2013-23号、珠斗预房许字第 2013-22号、珠斗预房许字第2013-24号。预售项目名称分别为蓝湾半岛1期5、6、9、14栋、蓝湾半岛1期7、8、15、16栋、蓝湾半岛2期4、10、12、13栋、蓝湾半岛2期11栋。
|||||
|-|-|-|-|
|产品形态|销售状况|建筑面积（平方米）|套数|
|蓝湾半岛1-2期住宅|已售已结转|0.00|0|
||已预售未结转|74,668.91|677|
||未售|15,616.05|161|
||小计|90,284.96|838|

⑤形象进度
评估人员对开发成本（四期蓝湾半岛项目）所在地进行了现场勘察，至评估基准日，宗地已完成红线外“五通”，1-5期处于开发状态，6-10尚未开发。其中1-2期项目，主体结构完成，部分楼层精装修完成；3期项目，完成 13-14层的梁板砼浇筑；4-5期项目，土方开挖、地下室建筑工程。
7、权益状况
无特殊事项。
评估思路与评估方法
1、评估思路
估价方法通常有市场比较法、收益法、成本法、假设开发法、基准地价法等几种估价方法。市场比较法适用于同类房地产交易实例较多的估价；收益法适用于有收益或潜在收益的房地产估价；成本法适用于无市场依据或市场依据不充分而不宜采用市场法、收益法进行估价的情况下的房地产估价，假设开发法适用于规划建设条件明确，售价信息容易收集，基准地价法适用于基准地价的估价时点较近，且有完整的基准地价体系。
评估人员通过对估价对象的特点和实际状况的了解，并分析了所掌握的项目有关资料，结合实地查勘和市场调研的结果得知分别对不同的项目采取不同的评估方法，其中
（1）后续项目（待开发土地）
后续项目共 11宗土地，因序号 10-11土地于 2014年 1月法院拍卖取得，距评估基准日
较近，且尚未办理房地产权证，故本次评估值以账面值列示，其余土地评估方法的理由详见
－84－
适用性分析。
①市场比较法适用性分析
近年来珠海市相似土地的成交案例较多，有活跃的公开市场，适宜采用市场比较法评估。
②收益法适用性分析
企业为房地产开发公司，项目主要以住宅、商业为主，该类物业开发完成后以销售为主，而收益法评估的前提是未来开发物业全部持有，并能获得稳定的收益为前提，基于上述情况不适宜采用收益法评估。
③假设开发法适用性分析
企业目前无明确的规划设计方案，其建筑物的建造标准、各类型房地产的建造面积都不得而知，进而影响项目未来成本和收入的准确计量，因此在目前状况下并不适宜采用假设开发法进行评估。
④成本法适用性分析
成本法一般适用新开土地的估价，特别适用于土地市场不发育，土地成交实例不多，无法利用市场比较法等方法无法评估情况，同时也适用于既无收益又很少有交易情况的学校、公园等公共建筑、公益设施等特殊性的土地。本次评估宗地所在地土地市场健全，土地成交实例较多，同时项目开发完成后能获取收入，故不合适采用成本法评估。
⑤基准地价系数修正法适用性分析
珠海市基准地价的基准日为2009年，颁布时间较早且无完整的基准地价修正体系，故不适宜采用基准地价系数修正法评估。
综上，后续项目（待开发土地）适合采用市场法进行评估。
（2）四期蓝湾半岛
①市场比较法适用性分析
估价对象为在建工程，估价对象所处区域的同类型的物业交易较少，估价人员认为不宜采用市场比较法对该在建工程进行评估。
②收益法适用性分析
估价对象为在建工程，目前不具有收益性，客观租金较难取得，估价人员认为不宜采用收益法对该在建工程进行评估。
③假设开发法适用性分析
假设开发法适用于具有投资开发或再开发潜力的房地产估价，估价对象为在建工程，为
－85－
正在投资开发建设的项目，且估价对象的规划用途明确，开发完成后的房地产市场价值较易取得，以及相关的续建建设工程成本、利息、税费等信息较易获知，估价人员认为宜采用假设开发法对该项目进行评估。
④成本法适用性分析
成本法一般适用于很少发生交易而限制了市场法运用，又没有经济收益或没有潜在经济收益而限制了收益法运用的房地产；估价对象为在建工程，属于正在投资开发建设的项目，估价人员认为不宜采用成本法对该在建工程进行评估。
⑤基准地价系数修正法适用性分析
珠海市基准地价的基准日为2009年，颁布时间较早且无完整的基准地价修正体系，故不适宜采用基准地价系数修正法评估。
综上，四期蓝湾半岛项目适合假设开发法进行评估。
（3）翠湖苑二区
翠湖苑二区账面值 2,510,000.00元，主要是翠湖苑项目分摊的基础设施建设费，该账面成本的分摊合理，且金额较小，发生时间较短，故本次以账面值列示。
（4）碧水岸二区
碧水岸二区账面值 390,000.00元，主要是碧水岸项目分摊的前期工程费，该账面成本的分摊合理，且金额小，发生时间较短，故本次以账面值列示。
（5）翠湖苑及碧水岸会所
翠湖苑及碧水岸会所账面值 9,192,249.60元，主要是翠湖苑及碧水岸项目所建的公建配套、本次已在项目的公建配套费中予以考虑，故评估值为零。
（6）翠湖苑及碧水岸样板房
翠湖苑及碧水岸样板房账面值9,559,879.72元，主要是在待开发土地上所建的临时用房，将来需进行拆除，故评估值为零。
2、评估方法
假设开发法：
该项目的评估采用假设开发法，确定其楼盘总销售收入后，扣除相关的建设续建成本，
－86－
税金、相关费用及部分利润后，确定评估值。即：
评估值＝销售收入总价－续建成本（含续建利息）－销售管理费用－销售税金及附加－土地增值税－所得税－扣除部分利润
市场比较法：
市场比较法是根据市场中的替代原理，将待估土地与具有替代性的，且在估价期日近期市场上交易的类似地产进行比较，就交易情况、交易日期、区域因素、个别因素等条件与待估土地使用权进行对照比较，并对交易实例加以修正，从而确定待估土地使用权价值的方法。市场比较法的计算公式如下：
待估土地市场价值=比较实例宗地价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数。
即V＝V×A×B×D×E
B
式中：V：待估宗地价格；
V：比较实例价格；
B
A：待估宗地情况指数／比较实例宗地情况指数=正常情况指数／比较实例宗地情况指数B：待估宗地估价期日地价指数／比较实例宗地交易日期地价指数
D：待估宗地区域因素条件指数／比较实例宗地区域因素条件指数
E：待估宗地个别因素条件指数／比较实例宗地个别因素条件指数
评估过程
评估举例一：后续项目（采用市场法）
以后续项目序号1的土地举例：
1、账面值
后续项目为 11宗待开发土地，账面值合计 1,181,841,524.92元，土地面积合计 1,097,103.84平方米；其中两宗法院拍卖的土地账面值为 639,315,000.00元，土地面积为 141,852.50平方米，则 1-9宗土地的账面值为 542,526,524.92元，土地面积为 955,251.34平方米，本次按土地面积进行账面值的分摊，故
序号1土地所分摊的账面值=542,526,524.92×221,344.90/955,251.34
=125,710,872.50元
－87－
2、土地简况
房地产权证：粤房地权证珠字第0300024641号
房地产权属人：珠海市斗门区世荣实业有限公司
土地坐落：珠海市斗门区珠峰大道南
地号：预2101450
土地性质：国有
土地使用权取得方式：出让
自用面积：221344.90 m2
土地用途：住宅、商业用地
住宅用地自（至2066-12-12止），商业服务业自（1999-04-29至2039-04-29止）容积率：1.521；
四至：珠峰大道以南，黄杨河以北，正冲以东，五福围冲口以西
委估对象具体坐落于珠海市斗门区珠峰大道南，土地用途为住宅、商业用地，分别对其各项因素勘查如下：
区域因素:位于斗门区井岸镇，区域内规模型楼盘集中，商业氛围较好，生活便利，多条公交线路直达，规划有轨交站点，交通较便捷，周边医院、学校、娱乐餐饮等生活设施配套完备，地块绿化覆盖率较高，环境较好，无城市规划限制。
个别因素:土地面积 221344.9平方米，但整个里维埃拉尚未开发的土地面积达100万平方米，面积大，一次性投入较大，土地形状较规划，便于布局，项目容积率为1.521，临主干道，出入便利，已完成五通一平，水、电、气使用正常,属于沿海平原地势、没有明显起伏、不受地形的不利影响。
3、搜集和选取可比交易案例
根据上述市场背景分析，通过市场调查，根据替代原则，按用途相同、地区相同、价格类型相同等特点，自中国土地市场网公布的土地成交结果中选取坐落位置与评估对象相近的三宗类似用地作为实例，测算其比准价格。并首先根据委估对象的特点分析三处可比案例，对其各项因素调查如下：
|||||
|-|-|-|-|
|比较案例|案例一|案例二|案例三|
|宗地位置|斗门区白蕉镇黄杨河东侧、桥湖路西侧|斗门区湖心路以东、白藤九路北侧|金湾区三灶镇湖滨路南侧、金湖路北侧|
|宗地用途|住宅、商业用地|住宅、商业用地|住宅、商业用地|

－88－
使用权面积（㎡） 79,422.05 119,169.41 25,325.06
|||||
|-|-|-|-|
|容积率|2.5|2.5|2|
|交易方式|挂牌出让|挂牌出让|挂牌出让|
|交易情况|正常|正常|正常|
|成交日期|2014/3/21|2013/12/23|2014/1/23|
|楼面单价(元/㎡)|3,000.00|3,370.00|3,700.00|
|开发状况|五通一平|五通一平|五通一平|

比较案例一，具体坐落于斗门区白蕉镇黄杨河东侧、桥湖路西侧，土地用途为住宅、商业用地，分别对其各项因素勘查如下：
区域因素:位于斗门区白蕉镇，周边住宅楼盘云集，商业氛围较好，生活便利，多条公交线路直达，交通较便捷，周边医院、学校、娱乐餐饮等生活设施配套完备，地块绿化覆盖率较高，环境较好，无城市规划限制。
个别因素:宗地面积 79,422.05平方米，面积较小，一次性投入较小，土地形状较规划，便于布局，容积率2.5，临主干道，出入便利，已完成三通，水、电、气使用正常，属于沿海平原地势、没有明显起伏、不受地形的不利影响。
比较案例二，具体坐落于斗门区湖心路以东、白藤九路北侧,土地用途为住宅、商业用地，分别对其各项因素勘查如下：
区域因素:位于斗门区湖心路，湖心路沿线有众多楼盘，商业氛围较好，生活便利，多
条公交线路直达，交通较便捷，周边医院、学校、娱乐餐饮等生活设施配套完备，地块绿化
－89－
覆盖率较高，环境较好，无城市规划限制。
个别因素:宗地面积119,169.41平方米，面积较小，一次性投资较小，土地形状较规划，便于布局，容积率2.5，临主干道，出入便利，已完成三通，水、电、气使用正常，属于沿海平原地势、没有明显起伏、不受地形的不利影响。
比较案例三，具体坐落于金湾区三灶镇湖滨路南侧、金湖路北侧,土地用途为住宅、商业用地，分别对其各项因素勘查如下：
区域因素:位于金湾区三灶镇，区域内规模型楼盘集中，商业氛围较好，生活便利，多条公交线路直达，交通较便捷，周边医院、学校、娱乐餐饮等生活设施配套完备，地块依山傍水，环境好，无城市规划限制。
个别因素:宗地面积25,325.06平方米，面积小，一次性投入小，土地形状较规划，便于布局,容积率2，临主干道，出入便利，已完成三通，水、电、气使用正常，属于沿海平原地势、没有明显起伏、不受地形的不利影响。
根据以上详细调查、选取可比实例，并对其各项状况因素分析比对、评定打分，进行下一步的系数修正调整、计算单价。
4、对可比实例进行打分、修正和单价计算
根据搜集和选取可比案例，结合委评对象和比较案例的差异情况，选择交易情况、市场状况、区域因素、个别因素四大类修正因素，按照前述系数调整方法，对其各个状况因素分析比对，进行各项因素的评定、打分、修正和单价计算，并编制汇总表格如下：
因素条件比较和打分表
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|比较因素||估价对象|实例一|实例二|实例三|
|土地坐落||珠海市斗门区珠峰大道南|斗门区白蕉镇黄杨河东侧、桥湖路西侧|斗门区湖心路以东、白藤九路北侧|金湾区三灶镇湖滨路南侧、金湖路北侧|
|楼面单价(元/㎡)||待估|3,000.00|3,370.00|3,700.00|
|土地用途||住宅、商业用地|住宅、商业用地|住宅、商业用地|住宅、商业用地|
|交易情况||待估|成交|成交|成交|
|打分系数||100|100|100|100|
|市场状况||14/3/31|2014/3/21|2013/12/23|2014/1/23|
|市场指数||6447|6447|6235|6447|
|区域因素|聚集程度|位于斗门区井岸镇，区域内规模型楼盘集中，商业氛围较好，生活便利|位于斗门区白蕉镇，周边住宅楼盘云集，商业氛围较好，生活便利|位于斗门区湖心路，湖心路沿线有众多楼盘，商业氛围较好，生活便利|位于金湾区三灶镇，区域内规模型楼盘集中，商业氛围较好，生活便利|
||打分系数|100|100|100|100|
||交通条件|多条公交线路直达，规划有轨交站点，交通较便捷|多条公交线路直达，交通较便捷|多条公交线路直达，交通较便捷|多条公交线路直达，交通较便捷|
||打分系数|100|100|100|100|

－90－
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|比较因素||估价对象|实例一|实例二|实例三|
||市政配套|周边医院、学校、娱乐餐饮等生活设施配套完备|周边医院、学校、娱乐餐饮等生活设施配套完备|周边医院、学校、娱乐餐饮等生活设施配套完备|周边医院、学校、娱乐餐饮等生活设施配套完备|
||打分系数|100|100|100|100|
||环境景观|地块绿化覆盖率较高，环境较好|地块绿化覆盖率较高，环境较好|地块绿化覆盖率较高，环境较好|地块依山傍水，环境好|
||打分系数|100|100|100|105|
||规划限制|无城市规划限制|无城市规划限制|无城市规划限制|无城市规划限制|
||打分系数|100|100|100|100|
|个别因素|宗地面积|委评地块221344.9平方米，整个里维埃拉尚未开发的土地面积达100万平方米，面积大，一次性投入较大|宗地面积79422.05平方米，面积较小，一次性投入较小|宗地面积119169.41平方米，面积较小，一次性投资较小|宗地面积25325.06平方米，面积小，一次性投入小|
||打分系数|100|106|106|106|
||土地形状|土地形状较规划，便于布局|土地形状较规划，便于布局|土地形状较规划，便于布局|土地形状较规划，便于布局|
||打分系数|100|100|100|100|
||容积率|1.521|2.5|2.5|2|
||打分系数|100|90|90|95|
||临街状况|临主干道，出入便利|临主干道，出入便利|临主干道，出入便利|临主干道，出入便利|
||打分系数|100|100|100|100|
||开发程度|已完成五通一平，水、电、气使用正常|已完成五通一平，水、电、气使用正常|已完成五通一平，水、电、气使用正常|已完成五通一平，水、电、气使用正常|
||打分系数|100|100|100|100|
||地形地势|属于沿海平原地势、没有明显起伏、不受地形的不利影响|属于沿海平原地势、没有明显起伏、不受地形的不利影响|属于沿海平原地势、没有明显起伏、不受地形的不利影响|属于沿海平原地势、没有明显起伏、不受地形的不利影响|
||打分系数|100|100|100|100|

上表因素修正介绍
（1）交易情况
比较案例一、二、三均为成交价，因此交易情况不需要修正。
（2）市场状况
评估基准日为2014年3月31日，比较案例的成交日期分别为2014年3月、2013年12月、2014年 1月，本次根据中国地价动态监测系统公布的珠海市综合用地地价水平指数，市场指数分别为6447、6447、6235、6447，本次评估依据上述指数进行修正。
（3）房地产状况
房地产状况修正的内容主要包括：聚集程度、交通条件、市政配套、环境景观、规划限制、宗地面积、土地形状、容积率、临街状况、开发程度、地形地势等因素。委评对象与各比较案例除了环境景观、宗地面积、容积率有所不同需要进行修正，其他因素均相似或相同，故不做修正。
环境景观：委估土地与比较案例一、二的绿化覆盖率较高，景观较好，而比较案例三依
山傍水，地理位置优越，综合比较后对比较案例三作+5%的修正。
－91－
宗地面积：宗地面积对其市场价格有一定影响，购买宗地的业主多用于自营目的。如投资面积较大则一次性投入资金较多，不利于资金流通，综上所述宗地面积越大其成交单价越低。委评对象与比较案例的宗地面积分别为 221,344.9平方米、79,422.05平方米、119,169.41平方米、25,325.06平方米，且委评对象整个里维埃拉尚未开发的土地面积达100万平方米，故本次评估对各比较案例作+6%的修正。
容积率：由于容积率越高开发商可开发的建筑规模越大，宗地价格越高，楼面单价越低，委评对象和各比较案例的容积率分别为1.521、2.5、2.5、2.0综合比较后对比较案例分别作-10%、-10%、-5%的修正。
比准单价计算表
||||||
|-|-|-|-|-|
|比较因素||实例一|实例二|实例三|
|座落||斗门区白蕉镇黄杨河东侧、桥湖路西侧|斗门区湖心路以东、白藤九路北侧|金湾区三灶镇湖滨路南侧、金湖路北侧|
|交易价格||3,000.00|3,370.00|3,700.00|
|交易情况||100 / 100|100 / 100|100 / 100|
|市场状况||6447 / 6447|6447 / 6235|6447 / 6447|
|区域因素|聚集程度|100 / 100|100 / 100|100 / 100|
||交通条件|100 / 100|100 / 100|100 / 100|
||市政配套|100 / 100|100 / 100|100 / 100|
||环境景观|100 / 100|100 / 100|100 / 105|
||规划限制|100 / 100|100 / 100|100 / 100|
|个别因素|宗地面积|100 / 106|100 / 106|100 / 106|
||土地形状|100 / 100|100 / 100|100 / 100|
||容积率|100 / 90|100 / 90|100 / 95|
||临街状况|100 / 100|100 / 100|100 / 100|
||开发程度|100 / 100|100 / 100|100 / 100|
||地形地势|100 / 100|100 / 100|100 / 100|
|修正后比准单价||3,145|3,653|3,499|
|评估单价||3,430|||

采用市场比较法计算，该处土地在住宅 70年期、商业 40年期出让状态下的土地使用权比准楼面单价为3,430.00元/m2（取整）。
由于委估土地已使用一段时间，尚需进行土地年限修正，公式为： 1  1 
k1 /1 。

1rm

1rn

住宅用地年限的修正系数：
||||
|-|-|-|
|年限修正系数及评估值计算表||符号|
|终止日期：|2066/12/12||
|评估基准日：|2014/3/31||

－92－
||||
|-|-|-|
|法定可使用年限：|70||
|委估对象尚可使用：|52.62|n|
|土地还原率：|7.0%|r|
|修正系数：|0.9803|k|

商业用地年限的修正系数：
||||
|-|-|-|
|年限修正系数及评估值计算表||符号|
|终止日期：|2039/4/29||
|评估基准日：|2014/3/31||
|法定可使用年限：|40|m|
|委估对象尚可使用：|25.08|n|
|土地还原率：|7.0%|r|
|修正系数：|0.8752|k|

根据珠海市近期成交的商住用地比例和四期蓝湾半岛项目的实际情况综合分析，本次设定四期蓝湾半岛的商业面积占10%，则
综合年限修正系数=住宅用地年限的修正系数×90%+商业用地年限的修正系数×10%=0.9803×90%+0.8752×10%
=0.9698
修正后楼面单价=3,430.00×0.9698
=3,330.00元/平方米
即土地使用权评估值=修正后楼面单价×宗地面积×容积率
=3,330.00×221,344.90×1.521
=112,109.64万元
综上，本次委估对象土地使用权评估值为112,109.64万元。
契税=土地评估值×税率=112,109.64×3%=3,363.29万元
完整产权土地评估值=土地使用权评估值+契税
=112,109.64+3,363.29
=115,472.93万元
5、土地增值税
根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》，土地增值税以纳税人转让房地产取得的增值额为计税依据。增值额为纳税人转让房地产取得的收入减除规定扣除项目金额以后
的余额，实行四级超率累进税率，其税率如下：
增值额未超过扣除项目金额50%，应纳税额＝增值额×30%；
－93－
增值额超过扣除项目金额50%而未超过100%，应纳税额＝增值额×40%－扣除项目金额×5%；
增值额超过扣除项目金额100%而未超过200%，应纳税额＝增值额×50%－扣除项目金额×15%；
增值额超过扣除项目金额200%，应纳税额＝增值额×60%－扣除项目金额×35%。
|||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|
||序号||项目||比例||评估对象金额（万元）|
|1||一、转让房地产收入总额||||112,109.64||
|2||其中：货币收入||||112,109.64||
|3||实物收入及其他收入||||||
|4||二、扣除项目金额合计 4=5＋6＋7＋8＋9||||22,710.00||
|5||1.取得土地所支付的全部金额||||9,114.44||
|6||2.房地产开发成本||||||
|7||3.房地产开发费用 7=（5+6）×||10%||1,257.09||
|8||4.与转让房地产有关的税金8=1×||5.68%||6,367.83||
|9||5.财政部规定的其他扣除项 9=（1+2）×||20%||2,514.22||
|10||三、增值额 10=1－4||||89,399.64||
|11||四、增值额与扣除项目金额之比 11=10÷4||||393.66||
|12||五、应缴土地增值税税额||||45,691.00||

6、企业所得税
企业所得税，是对我国内资企业和经营单位的生产经营所得和其他所得征收的一种税。征税对象是纳税人取得的所得。包括销售货物所得、提供劳务所得、转让财产所得、股息红利所得、利息所得、租金所得、特许权使用费所得、接受捐赠所得和其他所得。企业所得税的税率为25%。
企业应缴所得税＝税前利润×25%
企业应缴所得税＝（销售收入－土地取得成本－土地增值税应缴总额）×25%
＝（112,109.64－12,571.09－45,691.00）×25%
＝13,461.89万元
7、评估结果
|||
|-|-|
|项目|金额（万元）|
|完全产权土地评估值|115,472.93|
|土地增值税|45,691.00|
|所得税|13,461.89|
|评估值|56,320.04|

－94－
8、后续项目（待开发土地）的评估结果
其他商业、住宅用地单价、总价的测算同地号为预 2101450的土地使用权的测算过程，在此不再重复，其测算得到的单价、总价，详见下表：
|||||||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
|序号|证号||物业名称||规划用途||土地面积||规划容积率|评估楼面单价|市场价值|
|||||||||||(元/m2）|（万元）|
|||||||||（m2）||||
|1|||||||||1.521|3,330.00|112,109.64|
|||粤房地证字珠第0300024641号||预2101450||商住||221,344.90||||
|2||粤房地证字珠第C0300024640|||||||1.519|3,330.00|55,228.57|
|||||预2101451||商住||109,184.71||||
|||号||||||||||
|3|||||||||1.8|3,330.00|29,400.93|
|||粤房地证字第C5622072号||预2101400||商住||49,050.60||||
|4|||||||||1.8|3,330.00|113,799.75|
|||粤房地证字第C5622075号||预2101393||商住||189,856.10||||
|5|||预2101394||||||1.0|3,330.00|55,224.57|
|||粤房地证字第C5622076号||||商住||92,133.08||||
|6|||预2101395||||||1.8|3,330.00|11,143.19|
|||粤房地证字第C5622061号||||别墅||31,746.97||||
|7|||预2101402||||||1.8|3,330.00|60,429.31|
|||粤房地证字第C5622070号||||商住||100,816.33||||
|8|||预2101403||||||1.8|3,330.00|53,290.29|
|||粤房地证字第C5622074号||||商住||88,906.05||||
|9|||预2101404||||||1.8|3,330.00|43,284.23|
|||粤房地证字第C5622058号||||商住||72,212.60||||
|10|||||||||1.6||14,917.41|
|||未办证||||商住||33,099.21||||
|11|||||||||1.6||49,014.09|
|||未办证||||商住||108,753.29||||
||合计||||||||||597,841.98|
|||||||||1,097,103.84||||

扣除销售税费、土地增值税及企业所得税后的评估值
|||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|
|序号|物业名称|契税（万元）|完全市场价值（万元）|土地增值税（万元）|所得税（万元）|软基处理（万元）|评估值（万元）|
|1|预2101450|3,363.29|115,472.93|45,691.00|13,461.89|0.00|56,320.04|
|2|预2101451|1,656.86|56,885.43|22,499.00|6,632.13|0.00|27,754.30|
|3|预2101400|882.03|30,282.96|12,614.00|3,500.29|0.00|14,168.67|
|4|预2101393|3,413.99|117,213.74|45,774.00|13,456.41|3,417.41|54,565.92|
|5|预2101394|1,656.74|56,881.31|23,693.00|6,574.74|0.00|26,613.57|
|6|预2101395|334.30|11,477.49|3,349.00|1,354.92|571.45|6,202.12|
|7|预2101402|1,812.88|62,242.19|24,307.00|7,145.46|1,814.69|28,975.04|
|8|预2101403|1,598.71|54,889.00|21,435.00|6,301.41|1,600.31|25,552.28|
|9|预2101404|1,298.53|44,582.76|17,410.00|5,118.29|1,299.83|20,754.64|
|10||0.00|14,917.41|0.00|0.00|0.00|14,917.41|
|11||0.00|49,014.09|0.00|0.00|0.00|49,014.09|
||合计|16,017.33|613,859.31|216,772.00|63,545.54|8,703.69|324,838.08|

注：1、上述序号4、6-9的土地尚未做软基处理，参照企业目前实际发生的工程款按180元/平方米确定。
2、上述序号10、11的土地于2014年1月法院拍卖取得，距评估基准日较近，目前正在
办理房地产权证，故本次评估值以账面值列示。
－95－
评估举例二：四期蓝湾半岛（采用假设开发法）
（1）项目概况
蓝湾半岛为里维埃拉项目四期，位于珠海市斗门区井岸镇珠峰大道南，占地面积 301,044.67平方米，总建筑面积 728,612.28平方米。该项目共分为 10期，于 2013年年初开工建设，目前1-2期处于在建预售阶段，预售时间为2013年10月，3-5期处于在建阶段，6-10期处于待建阶段。
四期蓝湾半岛项目面积明细如下：
||||||
|-|-|-|-|-|
|物业形态|建筑面积（m2）|建筑面积（m2）||备注|
|计容建筑面积|602,600.38|住宅|569,497.44|可售|
|||商业|17,824.35|可售|
|||地上配套|15,278.59|不可售|
|不计容建筑面积|126,011.90|架空层|10426.82|不可售|
|||地下建筑面积|115,585.08|可售，共3871个地下车位|
|总建筑面积|728,612.28||728,612.28||

（2）销售收入总价的确定
四期蓝湾半岛项目建成后的物业类型主要是商业、住宅、地下停车位等，对于住宅用房，因目前正在销售，其销售数据具备很高的参考性，本次采用市场比较法，以该项目往期销售均价为参考，根据未售房屋个别因素调整确定销售价格，其中已预售未结转的价格以签订的合同价为准。
其它物业类型，评估人员同样通过对周边房地产市场进行调查后，选取了相应的可比案例，修正后确定销售均价，从而确定了委评项目的销售收入，详见下表：
①已预售未结转价值
已经预售的房地产价值按《销售合同》中确定的实际销售合同价确定。
||||||
|-|-|-|-|-|
|序号|物业名称|建筑面积㎡|单价（元/㎡）|总价（万元）|
|1|住宅物业|74,668.91|8973.45|67,003.76|

②未售的房地产价值
通过估价人员对宗地周边地区同类房地产的历史交易记录、当前交易市场情况的调查，预测开发项目基准日发售的住宅（精装修）、商业、车位销售价格分别为9,000元/㎡、20,000元
/㎡及120,000元/个。其中住宅（精装修）参照往期销售均价确定，商业和车位的价格参照里
维埃拉项目目前已建待售的价格确定。
－96－
根据上述可销售面积和售价，得出基准日的销售总收入为：
||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
|序号|物业名称|数量|单位||单价（元）|总价（万元）|
|1|住宅物业|494,828.53||㎡|9,000|512,349.44|
|2|商业物业|17,824.35||㎡|20,000|35,648.70|
|3|地下车位|3871|个||120,000|46,452.00|
|合计||||||594,450.14|

经汇总测算，销售收入总价为594,450.14万元，销售进度详见收益法相关内容。
（3）续建成本的确定
续建成本=总成本－已发生成本
其中：总成本=前期费用+建筑安装工程费+基础设施建设费+公建配套设施费+不可预见费+开发间接费用+利息
已发生成本=账面成本
①建筑安装工程费
四期蓝湾半岛分10期开发，考虑到该10期的建筑物用途与房屋类型相似，且已开发的1-2期建筑工程的造价经分析比较后客观合理，故本次参照1-2期已经开发的工程造价予以确定，建安单价为3,200.00元/平方米（含精装修）。
建筑安装工程费=建安单价×建筑面积
=3,200.00×728,612.28
=233,155.93万元
②前期费用
一般情况下，规划、设计费为建安工程费的3％左右，可行性研究费占项目总投资的1～3％，水文、地质勘探费为设计概算的0.5％，建设工程质量监督管理费为建安工程费的0.15％，招标费为项目总投资的0.1％，建设工程执照费为建安造价的0.1％，还有各种预算费、审查费、标底编制费、临时建设费等，根据经验及取费率惯例，以上各种费用总和按项目规模、标准、施工方式通常在3～8％之间，本次评估前期工程费率取6％，则：
前期费用=建筑安装工程费×6％
=233,155.93×6％
=13,989.36万元
③基础设施建设费
基础设施建设费包括所需的道路、给水、排水、电力、通信、燃气、热力等设施建设费
－97－
用及与市政设施的接口、增容费、其他有关的公共设施建设的统筹费用。本次根据《广东省关于调低城市基础设施配套费标准的通知》（粤价[2003]160号），并给合珠海市相关规定，本次对基础设施建设费按建安成本的4%征收，则有：
基础设施建设费=建筑安装工程费×4%
=233,155.93×4%
=9,326.24万元
④公建配套设施费
公建配套设施费主要包括与商品住宅配套修建的各种公用建筑和其他附着物，包括会所、泳池和人防车位等。本次按每平方米200元确定，则有：
公建配套设施费=200.00×建筑面积
=200.00×728,612.28
=14,572.25万元
⑤不可预见费
不可预见费又称为预备费，是指考虑建设期可能发生的风险因素而导致的建设费用增加的这部分内容。为保证安全性以及项目开发建设过程中突发性、不可预见性因素（如雨雪天气、洪水等）造成的工期延迟等而备有的不可预见费。本次评估不可预见费率为3%，则：不可预见费=（建筑安装工程费+前期费用）×3%
=（233,155.93+13,989.36）×3%
=7,414.25万元
⑥开发间接费
根据施工特点，开发间接费取前期费用、建筑安装工程费以及配套费等总额的3-6％，本次估价，取3％。则：
开发间接费=（前期费用+建筑安装工程费+基础设施建设费+公建配套设施费+不可预见费）×3％
=（13,989.36+233,155.93+9,326.24+14,572.25+7,414.25）×3％
=8,353.74万元
⑦利息
按该房屋建筑物的规模，合理的施工期取2年，该项目的实际贷款利率为7.2%，前期费用在施工期内完全投入，建设费用假设在施工期内均匀投入，则：
资金成本=前期费用×[(1+利率)施工期-1]+（建筑安装工程费+基础设施建设费+公建配套设施费+不可预见费+开发间接费）×[(1+利率)施工期/2-1]
－98－
=13,989.36[(1+7.2%)2-1]+（233,155.93+9,326.24+14,572.25
+7,414.25+8,353.74）[(1+7.2%)2/2-1]
=21,730.21万元
⑧确定总成本
总成本=前期费用+建筑安装工程费+基础设施建设费+公建配套设施费+不可预见费+开发间接费用+利息
=13,989.36+233,155.93+9,326.24+14,572.25+7,414.25+8,353.74+21,730.21
=308,542.08万元
⑨续建成本
续建成本=总成本－已发生成本
=308,542.08－55,422.75
=253,119.34万元
（4）销售税金
销售税费：营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加、堤围费共计5.68％；
|||||
|-|-|-|-|
|序号|税目|税基|税率|
|1|营业税|销售收入|5%|
|2|城市维护建设税|营业税|7%|
|3|教育费附加|营业税|3%|
|4|地方教育费附加|营业税|2%|
|5|堤围费|销售收入|0.08%|
|合计|||5.68%|

企业的营业税金及附加率为5.68%，以销售收入594,450.14万元为计税基数，因此计算得出项目销售税金=594,450.14×5.68%=33,764.77万元。
（5）销售管理费用
销售管理费用包括项目的管理费用、销售人力资源费用、广告费用、项目咨询及策划费用等。本次评估时，评估人员通过对相关市场资料的调查并结合管理层对销售费用的预计发生总额来确定开发成本所需的销售管理费用，本次评估按未预售物业销售收入总价 527,446.38万元的5.1%计算。
销售管理费用=527,446.38×5.1%
=26,899.77万元
－99－
（6）土地增值税
根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》，土地增值税以纳税人转让房地产取得的增值额为计税依据。增值额为纳税人转让房地产取得的收入减除规定扣除项目金额以后的余额，实行四级超率累进税率，其税率如下：
增值额未超过扣除项目金额50%，应纳税额＝增值额×30%；
增值额超过扣除项目金额50%而未超过100%，应纳税额＝增值额×40%－扣除项目金额×5%；
增值额超过扣除项目金额100%而未超过200%，应纳税额＝增值额×50%－扣除项目金额×15%；
增值额超过扣除项目金额200%，应纳税额＝增值额×60%－扣除项目金额×35%。
|||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|
||序号||项目||比例||评估对象金额(万元)|
|1||一、转让房地产收入总额||||594,450.14||
|2||其中：货币收入||||594,450.14||
|3||实物收入及其他收入||||||
|4||二、扣除项目金额合计 4=5＋6＋12＋15＋20||||418,468.97||
|5||1.取得土地所支付的全部金额||||9,114.44||
|6||2.房地产开发成本 6=7＋8＋9＋10＋11||||286,811.87||
|7||其中：前期费用||||13,989.36||
|8||建筑安装工程费||||233,155.93||
|9||基础设施建费||||9,326.24||
|10||公建配套设施费||||14,572.25||
|11||不可预见费||||7,414.36||
|12||开发间接费||||8,353.74||
|13||3.房地产开发费用 13=14+15||||29,592.63||
|14||其中：利息支出||||0.00||
|15||其他房地产开发费用 15=（5+6）×||10%||29,592.63||
|16||4.与转让房地产有关的税金 16=1×||5.68%||33,764.77||
|17||5.财政部规定的其他扣除项 17=（5＋6）×||20%||59,185.26||
|18||三、土地增值额 18=1－4||||175,981.17||
|19||四、增值额与扣除项目金额之比 19=18÷4||||418,468.97||
|20||五、应缴土地增值税税额||||52,794.35||

（7）企业所得税
－100－
企业所得税，是对我国内资企业和经营单位的生产经营所得和其他所得征收的一种税。征税对象是纳税人取得的所得。包括销售货物所得、提供劳务所得、转让财产所得、股息红利所得、利息所得、租金所得、特许权使用费所得、接受捐赠所得和其他所得。企业所得税的税率为25%。
企业应缴所得税（总项目）＝税前利润×25%
企业应缴所得税（总项目）＝（销售收入－土地取得成本－房地产开发成本－资金成本－销售管理费用－营业税金及附加－土地增值税应缴总额）×25%
|||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|
||序号||项目||比例||评估对象金额(万元)|
|1||一、转让房地产收入总额||||594,450.14||
|2||二、营业成本||||317,656.52||
|3||1.取得土地所支付的全部金额||||9,114.44||
|4||2.房地产开发成本||||286,811.87||
|5||3.资金成本||||21,730.21||
|6||三、营业税金及附加 6=1×||5.68%||33,764.77||
|7||四、销售管理费用 7=1×||5.1%||30,316.96||
|8||五、增值税||||52,794.35||
|9||六、利润总额 9=1-2-6-7-8||||159,917.54||
|10||七、所得税 10=9×||25%||39,979.39||
|11||八、净利润 11=9-10||||119,938.15||
|12||直接开发成本净利润率||||33.40%||

（8）扣除部分利润
经测算，该项目的净利润为 119,938.15万元，包括土地净利润和房屋建筑物净利润，因本项目的土地费用已全部承担，由土地所带来的净利润应由转让方享有，故扣除的部分利润应为项目净利润与土地净利润的差额。
其中：土地净利润=土地市场价值-销售管理费用-营业税金及附加-土地增值税-所得税-账面成本
=200,495.75-10,225.28-11,388.16-98,222.30-17,886.39-9,114.44
=53,659.18万元
①土地市场价值=土地楼面单价×容积率×土地面积
=3,330.00×2.0×301,044.67
=200,495.75万元
其中：土地楼面单价详见后续项目（待开发土地）的评估举例。
－101－
②销售管理费用
销售管理费用=土地市场价值×销售管理费用率
=200,495.75×5.1%
=10,225.28万元
③营业税金及附加
营业税金及附加=土地市场价值×营业税金及附加率
=200,495.75×5.68%
=11,388.16万元
④土地增值税
|||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|
||序号||项目||比例||评估对象金额（元）|
|1||一、转让房地产收入总额||||200,495.75||
|2||其中：货币收入||||200,495.75||
|3||实物收入及其他收入||||||
|4||二、扣除项目金额合计 4=5＋6＋7＋8＋9||||23,237.0||
|5||1.取得土地所支付的全部金额||||9,114.44||
|6||2.房地产开发成本||||||
|7||3.房地产开发费用 7=（5+6）×||10%||911.44||
|8||4.与转让房地产有关的税金8=1×||5.68%||11,388.16||
|9||5.财政部规定的其他扣除项 9=（1+2）×||20%||1,822.89||
|10||三、增值额 10=1－4||||177,258.75||
|11||四、增值额与扣除项目金额之比 11=10÷4||||762.83||
|12||五、应缴土地增值税税额||||98,222.30||

⑤所得税
企业应缴所得税=（土地市场价值-销售管理费用-营业税金及附加-土地增值税-账面成本）×25%
=（200,495.75-10,225.28-11,388.16-98,222.30-9,114.44）×25%=17,886.39万元
⑥项目承担的净利润
项目承担的净利润=项目净利润-土地净利润
=119,938.15-53,659.18
=66,278.97万元
考虑扣除部分净利润的形式给予资产的转让方和接收方一定的程度的利润分成。
考虑到利润是由生产开发过程中成本来带的风险收益部分和销售环节中收入带来的风险
－102－
收益部分共同组成的，根据当前的房地产开发行业的发展前景和调控措施，确定收入带来的风险收益为40%，成本带来的风险收益为60%来加权计算开发项目的利润。
部分利润=净利润×净利润折减率。净利润折减率可以采用收益模型、成本模型加权确定，计算方式如下：
净利润折减率（收入模型）：折减率=1-未结转已预售合同金额÷委估物业的总收入净利润折减率（成本模型）：折减率=续建成本÷项目的重置成本。
重置成本系土地和开发成本的重置评估值和续建成本的合计数。
净利润折减率=净利润折减率（收入模型）×权重+净利润折减率（成本模型）×权重=（1-67,003.76/594,450.14）×40%+253,119.34/(253,119.34+206,510.62
+66,529.47)×60%
=64%(取整)
部分利润=项目净利润×净利润折减率
=66,278.97×64%
=42,418.54万元
（9）评估值的确定
|||
|-|-|
|项目|金额（万元）|
|营业收入|594,450.14|
|减：续建成本|253,119.33|
|营业税金及附加|33,764.77|
|销售管理费用|26,899.77|
|增值税|52,794.35|
|所得税|39,979.39|
|扣除部分利润|42,418.54|
|假开法评估值|145,474.00|

经测算，四期蓝湾半岛项目的评估值为145,474.00万元。
评估结论
|||||
|-|-|-|-|
|序号|二级科目名称|账面值（元）|评估值|
|1|后续项目（待开发土地）|1,181,841,524.92|3,248,380,800.00|
|2|四期蓝湾半岛|645,371,993.44|1,454,740,000.00|
|3|翠湖苑二区|2,510,000.00|2,510,000.00|
|4|碧水岸二区|390,000.00|390,000.00|
|5|翠湖苑及碧水岸会所|9,192,249.60|0.00|

－103－
6 翠湖苑碧水岸样板房 9,559,879.72 0.00
||||
|-|-|-|
|合计|1,848,865,647.68|4,706,020,800.00|

存货—开发成本的评估值为4,706,020,800.00元。
上涨原因主要为企业土地取得较早，土地账面成本较低，近年来土地价格上涨较快所致。
五、其他流动资产
其他流动资产账面值 21,226,332.76元，为企业预缴的营业税、城建税等附加费等各类税费。评估人员核实了相关计提凭证，确认帐面金额属实；对此类尚存权益的资产，按核实后的账面值确定评估值。
其他流动资产评估值21,226,332.76元。
六、长期股权投资
长期股权投资账面原值为142,836,002.30元。长期股权投资：核查长期股权投资协议书、被投资单位的章程、验资报告，收集被投资单位的相关资料。企业的长期股权投资情况如下：
||||
|-|-|-|
|企业名称|账面值（元）|持股比例|
|珠海粤盛投资管理有限公司|42,485,918.32|100%|
|珠海市世荣装饰设计工程有限公司|10,000,000.00|100%|
|珠海市斗门区中荣贸易有限公司|28,000,000.00|100%|
|珠海市年顺建筑有限公司|33,500,000.00|100%|
|珠海市绿怡居园艺工程有限公司|10,000,000.00|100%|
|珠海市斗门区世荣小额贷款有限公司|18,850,083.98|30%|
|合计|142,836,002.30||

清查主要采取以下措施：
A、收集与其他长期股权投资相关的投资合同、协议、企业章程、被投资单位的营业执照、验资报告、评估基准日会计报表，以这些书证的内容确定长期股权投资的存在。
B、核对合同文件或被投资单位的相关资料，确定长期股权投资数额及投资比例的正确性。
C、调查了解对被投资单位的控制情况，将控股的长期股权投资对控股单位采用适当的方法进行评估。
评估过程：
对非打开评估的单位清查评估如下：
－104－
（1）珠海粤盛投资管理有限公司
住所：珠海市斗门区井岸镇珠峰大道288号一区17栋201之三
负责人：郑泽涛
注册资金：人民币3,000万元
经营范围：房地产开发与经营管理；建筑工程设备租赁。
基准日的股权结构如下：
||
|-|
|出资额（万元）|
|3,000.00|

近年经营情况如下：
截止2014年03月31日金额单位：人民币万元
|||||
|-|-|-|-|
|项目|2012-12-31|2013-12-31|2014-03-31|
|资产总额|2,995.04|2,984.10|2,984.09|
|负债总额|0.00|0.00|0.00|
|净资产|2,995.04|2,984.10|2,984.09|
|项目|2012年|2013年|2014年1-3月|
|营业收入|0.00|0.00|0.00|
|利润总额|-5.82|-10.94|-0.01|
|净利润|-5.82|-10.94|-0.01|
|项目|2012年|2013年|2014年1-3月|
|经营活动产生的现金流量净额|23.29|-10.94|-0.01|
|投资活动产生的现金流量净额|0.00|0.00|0.00|
|筹资活动产生的现金流量净额|0.00|0.00|0.00|
|现金及现金等价物净增加额|23.29|-10.94|-0.01|

上述数据，摘自于大华会计师事务所（特殊普通合伙）出具的2014年1-3月、2013年度、2012年度专项审计报表。
根据珠海粤盛投资管理有限公司的申报资料，基准日评估前资产29,840,932.65元，全部为流动资产，其中：货币资金 134,920.65元，存货净额 29,706,012.00元。无负债，净资产29,840,932.65元，资产结构较为简单。
珠海粤盛投资管理有限公司成立于 2011年 12月 9日，由珠海东华投资管理有限公司出资建立，注册资本为3,000.00万元。2013年9月，珠海东华投资管理有限公司将其持有的珠海粤盛投资管理有限公司100%股权全部转让至珠海市斗门区世荣实业有限公司，股权转让价为42,485,918.32元。
目前公司成员暂由世荣实业人员代理，无专职人员。其核心资产为位于珠海市斗门区黄杨
河以西、中兴南路北侧的土地使用权，权证号粤房地证字珠第0300040091号，面积20,000.00
平方米，出让用地，其中20%为科研用地，80%为住宅用地。该地块相关信息如下：
－105－
（1）根据珠海市房地产登记中心斗门分中心于2014年4月23日查询并提供的《房地产权登记表》、《房地产限制（查封）登记表》及珠海市土地储备发展中心于2012年12月19日下发的“珠国土储函[2012]53号”《关于珠国土储2011-25地块（斗门区黄杨河以西、中兴南路北侧用地）相关事宜的函》，上述地块限制情况为“该地块所建商品住宅5年内（以核发本地块房地产权证之日起计算）不得进入市场交易”。
（2）珠海粤盛投资管理有限公司于2012年1月19日通过公开挂牌出让方式取得上述地块。根据《国有建设用地使用权出让合同》及其补充协议约定，该地块应于 2014年 1月 19日之前动工建设。因该地块土地清场工作尚未完成，且该地块与市政道路的建设用地存在交叉区域，须作重新调整后方能开工建设，珠海粤盛投资管理有限公司已向珠海市斗门区人民政府递交《关于珠国土储2011-25地块的延建申请》，申请动工期限延期至2015年1月19日。
截止基准日，该企业账面情况如下：
编制单位：珠海粤盛投资管理有限公司 单位:(人民币)元
|||
|-|-|
||账面值|
|流动资产：||
|货币资金|134,920.65|
|存货|29,706,012.00|
|流动资产合计|29,840,932.65|
|资产总计|29,840,932.65|
|负债合计|-|
|股东权益合计|29,840,932.65|

除上面货币资金外，就只有珠国土储2011-25地块的土地账面值，2013年9月收购该公司股权时这块土地作价2124元/平方米。该快土地位于“里维埃拉”四期蓝湾半岛项目的南侧，属于里维埃拉项目同一区域内。
附近“里维埃拉”项目待开发土地目前的评估值为 3330元/平方米。与被评估土地相差约1200元/平方米，珠国土储2011-25地块价格偏低的原因主要为地块限制“该地块所建商品住宅 5年内（以核发本地块房地产权证之日起计算）不得进入市场交易”。如此，按照此限制条件，房屋建成5年内不得对外出售，则该项目的投资较之正常取得的土地要递延5年回收，假设该地块上建筑物成本为 3200元/平方米，总建筑面积参考“里维埃拉”项目 1.8容积率计算，可建面积为3.6万平方米的房屋建筑物，按目前的借款利率7.2%计算，假设均匀投资。
总资金损失=土地成本×5年×借款利率+3200×5年/2×可建面积×借款利率
=4,235.10×5×7.2%+3200×5/2×3.6×7.2%
=3,598.24万元
折算成每平方米损失=3,598.24/20,000.00=1799元/平方米
－106－
考虑到这5年不可售期间可以通过出租方式获得的报酬，根据市场调查，附近同类房屋租金为0.5元/平方米每天。
测算租金过程如下：
||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
|期数||1.00|2.00|3.00|4.00|5.00|
|建筑面积||36,000.00|36,000.00|36,000.00|36,000.00|36,000.00|
|增长率|3%|3%|3%|3%|3%|3%|
|市场租金单价|0.5元/平方米.日|0.50|0.52|0.54|0.56|0.58|
|空置率||80%|70%|60%|50%|40%|
|年总收益||1,314,000.00|4,099,680.00|8,514,720.00|14,716,800.00|22,863,600.00|
|管理费|2%|26,280.00|81,994.00|170,294.00|294,336.00|457,272.00|
|维修费|2%|762,634.00|1,525,267.00|2,287,901.00|3,050,534.00|3,813,168.00|
|保险费|0.2%|76,263.00|152,527.00|228,790.00|305,053.00|381,317.00|
|房产税|12%|157,680.00|491,962.00|1,021,766.00|1,766,016.00|2,743,632.00|
|营业税及附加|5.68%|74,635.00|232,862.00|483,636.00|835,914.00|1,298,652.00|
|所得税|25%|54,071.00|403,711.00|1,080,527.00|2,116,181.00|3,542,334.00|
|年净收益||162,437.00|1,211,357.00|3,241,806.00|6,348,766.00|10,627,225.00|
|折现率|8%|8%|8%|8%|8%|8%|
|折现期||0.50|1.50|2.50|3.50|4.50|
|折现系数||0.96|0.89|0.83|0.76|0.71|
|折现值||156,313.00|1,079,319.00|2,674,490.00|4,849,822.00|7,516,636.00|
|建筑物重置单价|3200|3,200.00|3,200.00|3,200.00|3,200.00|3,200.00|
|评估值|16,276,580.00||||||

租金折算成每平方米收益=1,627.66/20000=813.83元/平方米
修正后土地价值为=3330元/平方米-1799元/平方米+813.83元/平方米=2,344.83元/平方米
较之于企业账面成本2124元/平方米差异不大。
综上所述，珠海粤盛投资管理有限公司经上述验算当时股权收购价格客观公允，故本次评估按照2013年9月股权转让价42,485,918.32元确认评估值。
（2）珠海市斗门区世荣小额贷款有限公司
住所：珠海市斗门区井岸镇珠峰大道288号1区17号楼一层101
注册资本：人民币伍仟万元
实收资本：人民币伍仟万元
法定代表人：张世明
公司类型：有限责任公司
经营范围：办理各项小额贷款：其他经批准的业务。
基准日股权结构如下：
－107－
金额单位：人民币万元
|||
|-|-|
|股东名称|出资金额|
|珠海市斗门区世荣实业有限公司|1,500.00|
|珠海市斗门区兆丰集团有限公司|500.00|
|珠海市恒源电力建设有限公司|500.00|
|珠海市扬诚贸易有限公司|500.00|
|张世明|250.00|
|朱萌赓|250.00|
|黄金长|500.00|
|吴裕平|500.00|
|周号心|500.00|
|合计|5,000.00|

近年经营情况如下：
截止2014年03月31日金额单位：人民币万元
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|-|-|-|-|
|项目|2012-12-31|2013-12-31|2014-03-31|
|资产总额|6,037.71|6,390.06|7,971.61|
|负债总额|71.82|304.03|2,357.33|
|净资产|5,965.88|6,086.04|5,614.27|
|项目|2012年|2013年|2014年1-3月|
|营业收入|1,172.65|1,228.07|327.08|
|利润总额|1,040.89|1,040.66|250.98|
|净利润|779.28|780.15|188.24|
|项目|2012年|2013年|2014年1-3月|
|经营活动产生的现金流量净额|781.83|793.10|-1,732.43|
|投资活动产生的现金流量净额|0.00|-0.22|-0.65|
|筹资活动产生的现金流量净额|-1,030.00|-730.43|1,366.11|
|现金及现金等价物净增加额|-248.17|62.45|-366.97|

上述数据，摘自于大华会计师事务（特殊普通合伙）珠海分所（2013年、2012年）年度审计报告及珠海市斗门区世荣小额贷款有限公司2014年3月财务报表。
根据珠海市斗门区世荣小额贷款有限公司的申报资料，基准日评估前资产 79,716,075.78元；流动资产 8,561,077.97元；非流动资产 71,154,997.81元，其中：发放贷款及垫款 71,141,400.00元，固定资产 13,597.81元；负债 23,573,340.20元；净资产 56,142,735.58元。
珠海市斗门区世荣小额贷款有限公司是以珠海市斗门区世荣实业有限公司、珠海市斗门区兆丰集团有限公司等法人和自然人为发起人，成立于2009年11月30日，主要从事中小企业和个人各项小额贷款业务的金融企业。
珠海市斗门区世荣实业有限公司对珠海市斗门区世荣小额贷款有限公司的投资比例为
30%。
－108－
小额贷款公司目前下设3个部门，分别有行政部、业务部、风险控制部，目前员工人数共5人。
企业目前位于珠海市珠峰大道288号一区17号楼办公楼第四层的经营场所系向珠海市斗门区世荣实业有限公司租赁取得。房屋建筑面积共计150平方米，租赁期自2014年1月1日至2015年12月31日，租金为每月人民币3,000.00元。
企业拥有各类设备共9台，主要为包括电脑、打印机和电脑等。
根据现有资料判断，珠海市斗门区世荣小额贷款有限公司账面无房产、土地；流动资产主要为发放贷款或垫款；固定资产主要为电子设备；负债主要为向兴业银行股份有限公司珠海分行的短期借款。
珠海市斗门区世荣小额贷款有限公司不会因为实物资产的评估导致企业资产负债账面值发生较大变化，流动资产亦无明显发生坏账的迹象，同时负债也是企业现时应当承担的义务。
因此，评估人员认为企业账面净资产基本可反映企业的价值。故本次根据现有资料，按珠海市斗门区世荣小额贷款有限公司账面净资产结合股权比例确定评估值。
经上述分析，根据该公司基准日的净资产，按照股权投资比例分割。
评估值＝56,142,735.58×30%
＝16,842,820.67元
对打开评估的单位评估如下：
（1）珠海市世荣装饰设计工程有限公司
单位名称：珠海市世荣装饰设计工程有限公司（以下简称"世荣装饰"）
住所：珠海市斗门区井岸镇珠峰大道288号1区17号楼2层205
注册资本：人民币1,000万元
法定代表人：梁家荣
公司类型：有限责任公司（法人独资）
经营范围：装饰工程、装修工程，装饰设计、装修设计。
截止基准日公司股东情况：
|||
|-|-|
|股东名称|出资金额（万元）|
|珠海市斗门区世荣实业有限公司|1,000|
|合计|1,000|

经营及财务状况如下：
截止2014年03月31日金额单位：人民币万元
－109－
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|-|-|-|-|
|项目|2012-12-31|2013-12-31|2014-3-31|
|资产总额|4,483.28|7,392.55|7,881.32|
|负债总额|1,870.96|4,058.92|4,542.26|
|净资产|2,612.32|3,333.63|3,339.06|
|项目|2012年|2013年|2014年1-3月|
|营业收入|2,359.84|509.48|0.00|
|利润总额|718.64|-178.69|5.44|
|净利润|523.49|-178.69|5.44|
|项目|2012年|2013年|2014年1-3月|
|经营活动产生的现金流量净额|-10.21|-1,942.77|-923.25|
|投资活动产生的现金流量净额|0.00|-1.72|0.00|
|筹资活动产生的现金流量净额|0.00|3,106.62|-41.40|
|现金及现金等价物净增加额|-10.21|1,162.12|-964.65|

上述数据，摘自于大华会计师事务所（特殊普通合伙）出具的2014年1-3月、2013年度、2012年度专项审计报表。
世荣装饰执行企业会计准则。营业税为3%，城建税、教育附加费、地方教育费附加、堤围费分别为流转税的7%、3%、2%、0.08%，所得税率为25%。
本次对该长期投资单位打开评估，根据该评估结论得出的企业基准日股东全部权益价值，并乘以股权投资比例确定评估值。
评估值＝评估值×股权比例
＝33,425,729.66×100%
＝33,425,729.66元
（2）珠海市斗门区中荣贸易有限公司
单位名称：珠海市斗门区中荣贸易有限公司（以下简称“中荣贸易”）
住所：珠海市斗门区井岸镇南湾三路兆丰新村4栋
注册资本：人民币2,800万元
法定代表人：梁家荣
公司类型：有限责任公司
经营范围：金属材料、化工原料（不含化学危险品、橡胶制品、建筑材料、木材、机电设备（不含小轿车）、印刷用纸的零售；房地产开发经营。
截止基准日公司股东情况：
|||
|-|-|
|股东名称|出资金额（万元）|
|珠海市斗门区世荣实业有限公司|2,800|
|合计|2,800|

经营及财务状况如下：
截止2014年03月31日金额单位：人民币万元
－110－
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|-|-|-|-|
|项目|2012-12-31|2013-12-31|2014-3-31|
|资产总额|15,519.30|16,617.40|16,617.33|
|负债总额|12,721.19|13,821.19|13,821.19|
|净资产|2,798.11|2,796.21|2,796.14|
|项目|2012年|2013年|2014年1-3月|
|营业收入|0.00|0.00|0.00|
|利润总额|-1.32|-1.89|-0.73|
|净利润|-1.39|-1.89|-0.73|
|项目|2012年|2013年|2014年1-3月|
|经营活动产生的现金流量净额|-15.65|9.42|-0.05|
|投资活动产生的现金流量净额|0.00|-4.70|0.00|
|筹资活动产生的现金流量净额|0.00|0.00|0.00|
|现金及现金等价物净增加额|-15.65|4.72|-0.05|

上述数据，摘自于大华会计师事务所（特殊普通合伙）出具的2014年1-3月、2013年度、2012年度专项审计报表。
中荣贸易执行企业会计准则。营业税为5%，城建税、教育附加费、河道管理费分别为流转税的7%、5%、0.08%，所得税率为25%。
本次对该长期投资单位打开评估，根据该评估结论得出的企业基准日股东全部权益价值，并乘以股权投资比例确定评估值。
评估值＝评估值×股权比例
＝632,502,226.79×100%
＝632,502,226.79元
（3）珠海市年顺建筑有限公司
单位名称：珠海市年顺建筑有限公司（以下简称“年顺建筑”）
住所：珠海市斗门区井岸镇珠峰大道288号一区17栋201之二
注册资本：人民币2,600万
法定代表人：陈宇
公司类型：有限责任公司（法人独资）
经营范围：房屋建筑工程施工总承包贰级；市政公用工程施工总承包叁级；建筑装修装饰工程专业承包贰级。
截止基准日公司股东情况：
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|-|-|
|股东名称|出资金额（万元）|
|珠海市斗门区世荣实业有限公司|2,600.00|
|合计|2,600.00|

经营及财务状况如下：
截止2014年03月31日金额单位：人民币万元
|||||
|-|-|-|-|
|项目|2012-12-31|2013-12-31|2014-3-31|

－111－
|||||
|-|-|-|-|
|项目|2012-12-31|2013-12-31|2014-3-31|
|资产总额|35,230.66|20,335.31|39,341.96|
|负债总额|26,889.48|9,120.51|28,486.34|
|净资产|8,341.18|11,214.80|10,855.62|
|项目|2012年|2013年|2014年1-3月|
|营业收入|30,260.41|33,272.62|5,529.03|
|利润总额|3,521.97|3,832.93|-359.19|
|净利润|2,641.01|2,873.63|-359.19|
|项目|2012年|2013年|2014年1-3月|
|经营活动产生的现金流量净额|13,450.83|-4,846.50|15,790.78|
|投资活动产生的现金流量净额|380.09|0.00|0.00|
|筹资活动产生的现金流量净额|-9,057.44|3,397.16|-120.60|
|现金及现金等价物净增加额|4,773.48|-1,449.34|15,670.18|

上述数据，摘自于大华会计师事务所（特殊普通合伙）出具的2014年1-3月、2013年度、2012年度专项审计报表。
年顺建筑执行企业会计准则。营业税为3%，城建税、教育附加费、地方教育费附加、堤围防护费分别为流转税的7%、3%、2%、0.08%，所得税率为25%。
本次对该长期投资单位打开评估，根据该评估结论得出的企业基准日股东全部权益价值，并乘以股权投资比例确定评估值。
评估值＝评估值×股权比例
＝112,673,824.62×100%
＝112,673,824.62元
（4）珠海市绿怡居园艺工程有限公司
单位名称：珠海市绿怡居园艺工程有限公司（以下简称"绿怡居"）
住所：珠海市斗门区井岸镇珠峰大道288号一区17栋201之一
注册资本：人民币1,000万元
法定代表人：陈顶炎
公司类型：有限责任公司（法人独资）
经营范围：园林绿化工程（凭资质证经营）；苗木种植、花卉种植、销售。
截止基准日公司股东情况：
|||
|-|-|
|股东名称|出资金额（万元）|
|珠海市斗门区世荣实业有限公司|1,000|
|合计|1,000|

经营及财务状况如下：
截止2014年03月31日金额单位：人民币万元
|||||
|-|-|-|-|
|项目|2012-12-31|2013-12-31|2014-3-31|
|资产总额|17,115.07|8,797.19|8,313.02|
|负债总额|16,052.51|7,082.60|6,769.17|
|净资产|1,062.56|1,714.59|1,543.85|

－112－
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|-|-|-|-|
|项目|2012-12-31|2013-12-31|2014-3-31|
|项目|2012年|2013年|2014年1-3月|
|营业收入|1,359.11|954.97|41.61|
|利润总额|60.37|-150.79|-170.73|
|净利润|43,65|-147.97|-170.73|
|项目|2012年|2013年|2014年1-3月|
|经营活动产生的现金流量净额|116.62|-2,676.92|162.14|
|投资活动产生的现金流量净额|-130.38|-35.95|-2.12|
|筹资活动产生的现金流量净额|575.29|4,229.74|-99.00|
|现金及现金等价物净增加额|561.53|1,516.87|61.02|

上述数据，摘自于大华会计师事务所（特殊普通合伙）出具的2014年1-3月、2013年度、2012年度专项审计报表。
绿怡居执行企业会计准则。营业税为5%，城建税、教育附加费、堤围费分别为流转税的7%、5%、0.08%，所得税率为25%。
本次对该长期投资单位打开评估，根据该评估结论得出的企业基准日股东全部权益价值，并乘以股权投资比例确定评估值。
评估值＝评估值×股权比例
＝17,037,537.02×100%
＝17,037,537.02元
综上，长期股权投资经整体评估结果如下：金额单位：元
|||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|
|序号|被投资单位名称|投资比例||股权账面值|被投资企业账面净资产|整体评估后被投资单位净资产|评估值|
|1|珠海粤盛投资管理有限公司|||42,485,918.32|42,485,918.32|42,485,918.32|42,485,918.32|
||||100%|||||
|2|珠海市世荣装饰设计工程有限公司|||10,000,000.00|33,390,643.60|33,425,729.66|33,425,729.66|
||||100%|||||
|3|珠海市斗门区中荣贸易有限公司|||28,000,000.00|27,961,436.60|632,502,226.79|632,502,226.79|
||||100%|||||
|4|珠海市年顺建筑有限公司|||33,500,000.00|108,556,161.62|112,673,824.62|112,673,824.62|
||||100%|||||
|5|珠海市绿怡居园艺工程有限公司|||10,000,000.00|15,438,588.85|17,037,537.02|17,037,537.02|
||||100%|||||
|6|珠海市斗门区世荣小额贷款有限公司|||18,850,083.98|56,142,735.58|56,142,735.58|16,842,820.67|
||||30%|||||
|7|合计|||142,836,002.30|||854,968,057.08|

长期股权投资评估值为854,968,057.08元。
七、投资性房地产
1.评估范围和对象
列入本次评估范围的投资性房地产—房屋账面原值为 78,862,433.25元，账面净值为
－113－
73,967,684.74元，对应的内容主要是“里维埃拉”一期锦绣荣城、二期翠湖苑、三期碧水岸项目中已竣工房地产中的部分已出租房地产。资产账面情况及具体分布情况如下表所示：
||||||
|-|-|-|-|-|
|序号|科目|幢数|账面原值（元）|账面净值（元）|
|1|投资性房地产—房屋|120|78,862,433.25|73,967,684.74|
|2|合计：|120|78,862,433.25|73,967,684.74|

 2.评估对象概况和现场勘查
本次评估对象企业共有120幢房地产，分别位于“里维埃拉”一期锦绣荣城、二期翠湖苑、三期碧水岸项目，建筑面积合计为27,229.99m2。
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|投资性房地产||||||
|序号|权证编号|建筑物名称|结构|建成年月|建筑面积m2|
|1|粤房地权证珠字第0300015767/0300015756号|一期锦绣荣城1区17栋办公楼出租部分|钢混|2008/8/1|1,223.00|
|2|粤房地权证珠字第0300025227号|一期锦绣荣城5区11栋商业楼|钢混|2008/7/1|6,332.42|
|3||一期锦绣荣城5区288号12栋华润万家超市||||
|4|粤房地权证珠字第0300025203号|包括：（1）一期锦绣荣城5区288号12栋123号商铺|钢混|2008/7/1|918.17|
|5|粤房地权证珠字第0300025184号|（2）一期锦绣荣城5区288号12栋101号商铺|钢混|2008/7/1|82.24|
|6||一期锦绣荣城5区13栋209、210号商铺||||
|7|粤房地权证珠字第0300025224号|包括：（1）一期锦绣荣城5区13栋209号商铺|钢混|2008/7/1|81.33|
|8|粤房地权证珠字第0300025223号|（2）一期锦绣荣城5区13栋210号商铺|钢混|2008/7/1|79.99|
|9|粤房地权证珠字第0300025226号|一期锦绣荣城5区14栋幼儿园|钢混|2008/7/1|4,007.01|
|10|粤房地权证珠字第0300025183号|一期锦绣荣城5区12栋108号商铺|钢混|2008/7/1|62.68|
|11||一期锦绣荣城5区12栋113、114号商铺||||
|12|粤房地权证珠字第0300025178号|包括：（1）一期锦绣荣城5区12栋113号商铺|钢混|2008/7/1|65.42|
|13|粤房地权证珠字第0300025177号|（2）一期锦绣荣城5区12栋114号商铺|钢混|2008/7/1|63.52|
|14|粤房地权证珠字第0300025185号|一期锦绣荣城5区12栋106号商铺|钢混|2008/7/1|63.55|
|15|粤房地权证珠字第0300025186号|一期锦绣荣城5区12栋105号商铺|钢混|2008/7/1|64.42|
|16|粤房地权证珠字第0300025192号|一期锦绣荣城5区12栋288-22号商铺|钢混|2008/7/1|109.05|
|17||一期锦绣荣城5区12栋110、111号商铺|钢混|2008/7/1||

－114－
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|投资性房地产||||||
|序号|权证编号|建筑物名称|结构|建成年月|建筑面积m2|
|18|粤房地权证珠字第0300025181号|包括：（1）一期锦绣荣城5区12栋110号商铺|钢混|2008/7/1|60.27|
|19|粤房地权证珠字第0300025180号|（2）一期锦绣荣城5区12栋111号商铺|钢混|2008/7/1|61.10|
|20|粤房地权证珠字第0300025182号|一期锦绣荣城5区12栋109号商铺|钢混|2008/7/1|62.68|
|21|粤房地权证珠字第0300025179号|一期锦绣荣城5区12栋112号商铺|钢混|2008/7/1|66.30|
|22|粤房地权证珠字第0300025196号|一期锦绣荣城5区13栋122号商铺|钢混|2008/7/1|81.20|
|23|粤房地权证珠字第0300025214号|一期锦绣荣城5区13栋128号商铺|钢混|2008/7/1|85.54|
|24|粤房地权证珠字第0300025213号|一期锦绣荣城5区13栋129号商铺|钢混|2008/7/1|85.54|
|25|粤房地权证珠字第0300025234号|一期锦绣荣城5区12栋116号商铺|钢混|2008/7/1|924.30|
|26|粤房地权证珠字第0300025209号|一期锦绣荣城5区12栋117号商铺|钢混|2008/7/1|64.89|
|27|粤房地权证珠字第0300025208号|一期锦绣荣城5区12栋118号商铺|钢混|2008/7/1|71.21|
|28|粤房地权证珠字第0300025202号|一期锦绣荣城5区12栋119号商铺|钢混|2008/7/1|65.25|
|29|粤房地权证珠字第0300025199号|一期锦绣荣城5区12栋202号商铺|钢混|2008/7/1|1,861.64|
|30|粤房地权证珠字第0300025216号|一期锦绣荣城5区13栋126号商铺|钢混|2008/7/1|79.81|
|31|粤房地权证珠字第0300025215号|一期锦绣荣城5区13栋127号商铺|钢混|2008/7/1|86.68|
|32|粤房地权证珠字第0300025207号|一期锦绣荣城5区13栋136号商铺|钢混|2008/7/1|83.10|
|33|粤房地权证珠字第0300025206号|一期锦绣荣城5区13栋137号商铺|钢混|2008/7/1|83.10|
|34|粤房地权证珠字第0300025225号|一期锦绣荣城5区13栋207号商铺|钢混|2008/7/1|112.40|
|35|粤房地权证珠字第0300025176号|一期锦绣荣城5区13栋208号商铺|钢混|2008/7/1|314.17|
|36|粤房地权证珠字第0300025222号|一期锦绣荣城5区13栋213号商铺|钢混|2008/7/1|80.79|
|37|粤房地权证珠字第0300025221号|一期锦绣荣城5区13栋215号商铺|钢混|2008/7/1|85.67|
|38|粤房地权证珠字第0300025220号|一期锦绣荣城5区13栋220号商铺|钢混|2008/7/1|84.23|
|39|粤房地权证珠字第0300025219号|一期锦绣荣城5区13栋221号商铺|钢混|2008/7/1|84.23|
|40|粤房地权证珠字第0300025218号|一期锦绣荣城5区13栋222号商铺|钢混|2008/7/1|84.23|
|41|粤房地权证珠字第0300025195号|一期锦绣荣城5区288号19号商铺|钢混|2008/7/1|90.30|

－115－
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|投资性房地产||||||
|序号|权证编号|建筑物名称|结构|建成年月|建筑面积m2|
|42|粤房地权证珠字第0300025194号|一期锦绣荣城5区288号20号商铺|钢混|2008/7/1|104.61|
|43|粤房地权证珠字第0300025193号|一期锦绣荣城5区288号21号商铺|钢混|2008/7/1|104.61|
|44|粤房地权证珠字第0300025191号|一期锦绣荣城5区288号23号商铺|钢混|2008/7/1|109.05|
|45|粤房地权证珠字第0300025190号|一期锦绣荣城5区288号24号商铺|钢混|2008/7/1|104.61|
|46|粤房地权证珠字第0300025189号|一期锦绣荣城5区288号25号商铺|钢混|2008/7/1|104.61|
|47|粤房地权证珠字第0300025188号|一期锦绣荣城5区288号27号商铺|钢混|2008/7/1|90.30|
|48|粤房地权证珠字第0300025187号|一期锦绣荣城5区288号28号商铺|钢混|2008/7/1|90.30|
|49|粤房地权证珠字第0300025212号|一期锦绣荣城5区13栋202号商铺|钢混|2008/7/1|79.99|
|50|粤房地权证珠字第0300067906号|二期翠湖苑1区10栋珠峰大道1691号商铺|钢混|2011/10/1|158.59|
|51|粤房地权证珠字第0300067907号|二期翠湖苑1区10栋珠峰大道1693号商铺|钢混|2011/10/1|157.32|
|52|粤房地权证珠字第0300067908号|二期翠湖苑1区10栋珠峰大道1695号商铺|钢混|2011/10/1|296.08|
|53|粤房地权证珠字第0300067881号|二期翠湖苑1区10栋珠峰大道1629号商铺|钢混|2011/10/1|90.77|
|54|粤房地权证珠字第0300067882号|二期翠湖苑1区10栋珠峰大道1631号商铺|钢混|2011/10/1|90.77|
|55|粤房地权证珠字第0300067885号|二期翠湖苑1区10栋珠峰大道1645号商铺|钢混|2011/10/1|172.96|
|56|粤房地权证珠字第0300067895号|二期翠湖苑1区10栋珠峰大道1669号商铺|钢混|2011/10/1|171.81|
|57|粤房地权证珠字第0300067896号|二期翠湖苑1区10栋珠峰大道1671号商铺|钢混|2011/10/1|171.81|
|58|粤房地权证珠字第0300067897号|二期翠湖苑1区10栋珠峰大道1673号商铺|钢混|2011/10/1|173.02|
|59|粤房地权证珠字第0300067875号|二期翠湖苑1区2栋珠峰大道1613号商铺|钢混|2011/10/1|116.88|
|60|粤房地权证珠字第0300067876号|二期翠湖苑1区2栋珠峰大道1615号商铺|钢混|2011/10/1|98.22|
|61|粤房地权证珠字第0300067862号|二期翠湖苑1区1栋珠峰大道1585号商铺|钢混|2011/10/1|120.71|
|62|粤房地权证珠字第0300067898号|二期翠湖苑1区10栋珠峰大道1649号商铺|钢混|2011/10/1|171.75|
|63|粤房地权证珠字第0300067886号|二期翠湖苑1区10栋珠峰大道1651号商铺|钢混|2011/10/1|174.59|
|64|粤房地权证珠字第0300068527号|三期碧水岸1区3栋欣荣路392号商铺|钢混|2012/10/1|139.78|
|65|粤房地权证珠字第0300068526号|三期碧水岸1区3栋欣荣路394号商铺|钢混|2012/10/1|106.42|

－116－
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|投资性房地产||||||
|序号|权证编号|建筑物名称|结构|建成年月|建筑面积m2|
|66|粤房地权证珠字第0300067894号|二期翠湖苑1区10栋珠峰大道1667号商铺|钢混|2011/10/1|174.65|
|67|粤房地权证珠字第0300067899号|二期翠湖苑1区10栋珠峰大道1677号商铺|钢混|2011/10/1|90.77|
|68|粤房地权证珠字第0300067900号|二期翠湖苑1区10栋珠峰大道1679号商铺|钢混|2011/10/1|90.77|
|69|粤房地权证珠字第0300067901号|二期翠湖苑1区10栋珠峰大道1681号商铺|钢混|2011/10/1|90.77|
|70|粤房地权证珠字第0300067902号|二期翠湖苑1区10栋珠峰大道1683号商铺|钢混|2011/10/1|90.77|
|71|粤房地权证珠字第0300067903号|二期翠湖苑1区10栋珠峰大道1685号商铺|钢混|2011/10/1|90.77|
|72|粤房地权证珠字第0300067904号|二期翠湖苑1区10栋珠峰大道1687号商铺|钢混|2011/10/1|90.77|
|73|粤房地权证珠字第0300067905号|二期翠湖苑1区10栋珠峰大道1689号商铺|钢混|2011/10/1|97.65|
|74|粤房地权证珠字第0300067866号|二期翠湖苑1区1栋珠峰大道1595号商铺|钢混|2011/10/1|120.71|
|75|粤房地权证珠字第0300067867号|二期翠湖苑1区1栋珠峰大道1597号商铺|钢混|2011/10/1|171.93|
|76|粤房地权证珠字第0300067877号|二期翠湖苑1区2栋珠峰大道1617号商铺|钢混|2011/10/1|150.43|
|77|粤房地权证珠字第0300068519号|三期碧水岸1区4栋珠峰大道1575号商铺|钢混|2012/10/1|134.81|
|78|粤房地权证珠字第0300068520号|三期碧水岸1区4栋珠峰大道1577号商铺|钢混|2012/10/1|117.55|
|79|粤房地权证珠字第0300068521号|三期碧水岸1区4栋珠峰大道1579号商铺|钢混|2012/10/1|215.49|
|80|粤房地权证珠字第0300068567号|三期碧水岸1区18栋珠峰大道1503号商铺|钢混|2012/10/1|82.70|
|81|粤房地权证珠字第0300068566号|三期碧水岸1区18栋珠峰大道1505号商铺|钢混|2012/10/1|82.70|
|82|粤房地权证珠字第0300068565号|三期碧水岸1区18栋珠峰大道1507号商铺|钢混|2012/10/1|83.05|
|83|粤房地权证珠字第0300067873号|二期翠湖苑1区2栋珠峰大道1609号商铺|钢混|2011/10/1|136.33|
|84|粤房地权证珠字第0300067868号|二期翠湖苑1区1栋珠峰大道1599号商铺|钢混|2011/10/1|120.71|
|85|粤房地权证珠字第0300067869号|二期翠湖苑1区1栋珠峰大道1601号商铺|钢混|2011/10/1|120.71|
|86|粤房地权证珠字第0300067870号|二期翠湖苑1区1栋珠峰大道1603号商铺|钢混|2011/10/1|98.77|
|87|粤房地权证珠字第0300067887号|二期翠湖苑1区10栋珠峰大道1653号商铺|钢混|2011/10/1|90.80|
|88|粤房地权证珠字第0300067888号|二期翠湖苑1区10栋珠峰大道1655号商铺|钢混|2011/10/1|90.80|
|89|粤房地权证珠字第0300067889号|二期翠湖苑1区10栋珠峰大道1657号商铺|钢混|2011/10/1|90.80|

－117－
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|投资性房地产||||||
|序号|权证编号|建筑物名称|结构|建成年月|建筑面积m2|
|90|粤房地权证珠字第0300067890号|二期翠湖苑1区10栋珠峰大道1659号商铺|钢混|2011/10/1|90.80|
|91|粤房地权证珠字第0300067891号|二期翠湖苑1区10栋珠峰大道1661号商铺|钢混|2011/10/1|90.80|
|92|粤房地权证珠字第0300067892号|二期翠湖苑1区10栋珠峰大道1663号商铺|钢混|2011/10/1|90.80|
|93|粤房地权证珠字第0300067893号|二期翠湖苑1区10栋珠峰大道1665号商铺|钢混|2011/10/1|97.68|
|94|粤房地权证珠字第0300068568号|三期碧水岸1区18栋珠峰大道1501号商铺|钢混|2012/10/1|82.70|
|95|粤房地权证珠字第0300068529号|三期碧水岸1区3栋欣荣路388号商铺|钢混|2012/10/1|101.78|
|96|粤房地权证珠字第0300067861号|二期翠湖苑1区1栋珠峰大道1583号商铺|钢混|2011/10/1|120.71|
|97|粤房地权证珠字第0300067865号|二期翠湖苑1区1栋珠峰大道1593号商铺|钢混|2011/10/1|105.60|
|98|粤房地权证珠字第0300067878号|二期翠湖苑1区2栋珠峰大道1619号商铺|钢混|2011/10/1|121.80|
|99|粤房地权证珠字第0300067879号|二期翠湖苑1区2栋珠峰大道1621号商铺|钢混|2011/10/1|121.80|
|100|粤房地权证珠字第0300068525号|三期碧水岸1区3栋欣荣路396号商铺|钢混|2012/10/1|194.92|
|101|粤房地权证珠字第0300068524号|三期碧水岸1区3栋欣荣路398号商铺|钢混|2012/10/1|107.92|
|102|粤房地权证珠字第0300068576号|三期碧水岸1区18栋珠峰大道1485号商铺|钢混|2012/10/1|83.00|
|103|粤房地权证珠字第0300068577号|三期碧水岸1区18栋珠峰大道1483号商铺|钢混|2012/10/1|63.12|
|104|粤房地权证珠字第0300068578号|三期碧水岸1区18栋珠峰大道1481号商铺|钢混|2012/10/1|63.12|
|105|粤房地权证珠字第0300068579号|三期碧水岸1区18栋珠峰大道1479号商铺|钢混|2012/10/1|63.12|
|106|粤房地权证珠字第0300068580号|三期碧水岸1区18栋珠峰大道1477号商铺|钢混|2012/10/1|63.12|
|107|粤房地权证珠字第0300068581号|三期碧水岸1区18栋珠峰大道1475号商铺|钢混|2012/10/1|83.00|
|108|粤房地权证珠字第0300068582号|三期碧水岸1区18栋珠峰大道1473号商铺|钢混|2012/10/1|81.45|
|109|粤房地权证珠字第0300068583号|三期碧水岸1区18栋珠峰大道1471号商铺|钢混|2012/10/1|84.44|
|110|粤房地权证珠字第0300068572号|三期碧水岸1区18栋珠峰大道1493号商铺|钢混|2012/10/1|82.70|
|111|粤房地权证珠字第0300068571号|三期碧水岸1区18栋珠峰大道1495号商铺|钢混|2012/10/1|82.70|
|112|粤房地权证珠字第0300068570号|三期碧水岸1区18栋珠峰大道1497号商铺|钢混|2012/10/1|82.70|
|113|粤房地权证珠字第0300068569号|三期碧水岸1区18栋珠峰大道1499号商铺|钢混|2012/10/1|82.70|

－118－
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|-|-|-|-|-|-|
|投资性房地产||||||
|序号|权证编号|建筑物名称|结构|建成年月|建筑面积m2|
|114|粤房地权证珠字第0300068573号|三期碧水岸1区18栋珠峰大道1491号商铺|钢混|2012/10/1|82.70|
|115|粤房地权证珠字第0300067863号|二期翠湖苑1区1栋珠峰大道1589号商铺|钢混|2011/10/1|138.65|
|116|粤房地权证珠字第0300068575号|三期碧水岸1区18栋珠峰大道1487号商铺|钢混|2012/10/1|82.70|
|117|粤房地权证珠字第0300068574号|三期碧水岸1区18栋珠峰大道1489号商铺|钢混|2012/10/1|82.70|
|118|粤房地权证珠字第0300068515号|三期碧水岸1区4栋珠峰大道1567号商铺|钢混|2012/10/1|116.15|
|119|粤房地权证珠字第0300067852号|二期翠湖苑1区1栋珠峰大道1581号商铺|钢混|2011/10/1|144.01|
|120|粤房地权证珠字第0300067883号|二期翠湖苑1区10栋珠峰大道1641号商铺|钢混|2011/10/1|90.77|
|121|粤房地权证珠字第0300067884号|二期翠湖苑1区10栋珠峰大道1643号商铺|钢混|2011/10/1|97.65|
|122|粤房地权证珠字第0300068597号|三期碧水岸1区17栋珠峰大道1511号商铺|钢混|2012/10/1|83.25|
|123|粤房地权证珠字第0300068596号|三期碧水岸1区17栋珠峰大道1513号商铺|钢混|2012/10/1|83.25|
|124|粤房地权证珠字第0300067880号|二期翠湖苑1区2栋珠峰大道1627号商铺|钢混|2011/10/1|149.48|
|125|累计||||27,229.99|

勘察调查的情况说明：
1.权属情况：
根据企业提供的房地产权证，确认本次委估投资性房地产权利人均为珠海市斗门区世荣实业有限公司。
其中明细表序号1“一期锦绣荣城1区17栋办公楼出租部分”，位于1层和4层，对应产权证编号为粤房地权证珠字第0300015767号，粤房地权证珠字第0300015756号，根据权证记载，建筑面积合计为2,829.97m2，而根据租赁合同记载，目前出租面积为1,223.00m2，因此本科目下仅评估该房地产已出租部分，剩余1,606.97m2并入固定资产—房屋建筑物明细表序号1中评估。
2.账面值情况：
委估投资性房地产账面价值未经过评估作价调整，是由分摊的土地款、建安费用及相关
税费等组成。
－119－
3.他项权利限制情况：
详细抵押及担保情况详见企业关于进行资产评估有关事项的说明中“可能影响评估工作的重大事项说明”。
4.投资性房地产出租情况：
根据清查，本次委估投资性房地产均已对外出租。具体明细详见下表：
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|-|-|-|-|
|房地产明细表序号|建筑物名称|租赁面积m2|承租方|
|1|一期锦绣荣城1区17栋办公楼出租部分|1,223.00|珠海市斗门区世荣小额贷款有限公司/珠海市嘉顺建筑工程有限公司/广东世荣投资控股有限公司|
|2|一期锦绣荣城5区11栋商业楼|6,332.42|珠海市盈亨餐饮有限公司|
|4|一期锦绣荣城5区288号12栋123号商铺|918.17|中山市华润万家便利超市有限公司|
|5|一期锦绣荣城5区288号12栋101号商铺|82.24|中山市华润万家便利超市有限公司|
|7|一期锦绣荣城5区13栋209号商铺|81.33|珠海华郡房产开发有限公司|
|8|一期锦绣荣城5区13栋210号商铺|79.99|珠海华郡房产开发有限公司|
|9|一期锦绣荣城5区14栋幼儿园|4,007.01|珠海容闳国际幼稚园|
|10|一期锦绣荣城5区12栋108号商铺|62.68|王雪娇|
|12|一期锦绣荣城5区12栋113号商铺|65.42|凌有统|
|13|一期锦绣荣城5区12栋114号商铺|63.52|凌有统|
|14|一期锦绣荣城5区12栋106号商铺|63.55|珠海市埃维商贸有限公司|
|15|一期锦绣荣城5区12栋105号商铺|64.42|周凤良|
|16|一期锦绣荣城5区12栋288-22号商铺|109.05|邓汝红|
|18|一期锦绣荣城5区12栋110号商铺|60.27|李凤香|
|19|一期锦绣荣城5区12栋111号商铺|61.10|李凤香|
|20|一期锦绣荣城5区12栋109号商铺|62.68|珠海市埃维商贸有限公司|
|21|一期锦绣荣城5区12栋112号商铺|66.30|陈章环|
|22|一期锦绣荣城5区13栋122号商铺|81.20|李凤香|
|23|一期锦绣荣城5区13栋128号商铺|85.54|罗春|

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|-|-|-|-|
|房地产明细表序号|建筑物名称|租赁面积m2|承租方|
|24|一期锦绣荣城5区13栋129号商铺|85.54|罗春|
|25|一期锦绣荣城5区12栋116号商铺|924.30|珠海市埃维商贸有限公司|
|26|一期锦绣荣城5区12栋117号商铺|64.89|珠海市埃维商贸有限公司|
|27|一期锦绣荣城5区12栋118号商铺|71.21|珠海市埃维商贸有限公司|
|28|一期锦绣荣城5区12栋119号商铺|65.25|珠海市埃维商贸有限公司|
|29|一期锦绣荣城5区12栋202号商铺|1,861.64|珠海华郡房产开发有限公司/珠海市华发河岸建设有限公司|
|30|一期锦绣荣城5区13栋126号商铺|79.81|韩文慧/李杨|
|31|一期锦绣荣城5区13栋127号商铺|86.68|罗春|
|32|一期锦绣荣城5区13栋136号商铺|83.10|周芝|
|33|一期锦绣荣城5区13栋137号商铺|83.10|赵艳萍|
|34|一期锦绣荣城5区13栋207号商铺|112.40|黄媛珍|
|35|一期锦绣荣城5区13栋208号商铺|314.17|黄媛珍|
|36|一期锦绣荣城5区13栋213号商铺|80.79|杨奇飞|
|37|一期锦绣荣城5区13栋215号商铺|85.67|李国勤|
|38|一期锦绣荣城5区13栋220号商铺|84.23|郇雪婷|
|39|一期锦绣荣城5区13栋221号商铺|84.23|郇雪婷|
|40|一期锦绣荣城5区13栋222号商铺|84.23|郇雪婷|
|41|一期锦绣荣城5区288号19号商铺|90.30|鄂英彬|
|42|一期锦绣荣城5区288号20号商铺|104.61|鄂英彬|
|43|一期锦绣荣城5区288号21号商铺|104.61|鄂英彬|
|44|一期锦绣荣城5区288号23号商铺|109.05|陈裕年|
|45|一期锦绣荣城5区288号24号商铺|104.61|珠海市裕顺消防工程有限公司|
|46|一期锦绣荣城5区288号25号商铺|104.61|珠海市裕顺消防工程有限公司|
|47|一期锦绣荣城5区288号27号商铺|90.30|张恒|
|48|一期锦绣荣城5区288号28号商铺|90.30|张恒|

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|-|-|-|-|
|房地产明细表序号|建筑物名称|租赁面积m2|承租方|
|49|一期锦绣荣城5区13栋202号商铺|79.99|安洁|
|50|二期翠湖苑1区10栋珠峰大道1691号商铺|158.59|马晶|
|51|二期翠湖苑1区10栋珠峰大道1693号商铺|157.32|马晶|
|52|二期翠湖苑1区10栋珠峰大道1695号商铺|296.08|马晶|
|53|二期翠湖苑1区10栋珠峰大道1629号商铺|90.77|谭艳华|
|54|二期翠湖苑1区10栋珠峰大道1631号商铺|90.77|谭艳华|
|55|二期翠湖苑1区10栋珠峰大道1645号商铺|172.96|杨端文|
|56|二期翠湖苑1区10栋珠峰大道1669号商铺|171.81|左锦坤|
|57|二期翠湖苑1区10栋珠峰大道1671号商铺|171.81|左锦坤|
|58|二期翠湖苑1区10栋珠峰大道1673号商铺|173.02|左锦坤|
|59|二期翠湖苑1区2栋珠峰大道1613号商铺|116.88|刘三元|
|60|二期翠湖苑1区2栋珠峰大道1615号商铺|98.22|郑景中|
|61|二期翠湖苑1区1栋珠峰大道1585号商铺|120.71|吕翠萍|
|62|二期翠湖苑1区10栋珠峰大道1649号商铺|171.75|珠海市藏金阁珠宝有限公司|
|63|二期翠湖苑1区10栋珠峰大道1651号商铺|174.59|珠海市藏金阁珠宝有限公司|
|64|三期碧水岸1区3栋欣荣路392号商铺|139.78|王英|
|65|三期碧水岸1区3栋欣荣路394号商铺|106.42|王英|
|66|二期翠湖苑1区10栋珠峰大道1667号商铺|174.65|张文军|
|67|二期翠湖苑1区10栋珠峰大道1677号商铺|90.77|马晶|
|68|二期翠湖苑1区10栋珠峰大道1679号商铺|90.77|马晶|
|69|二期翠湖苑1区10栋珠峰大道1681号商铺|90.77|马晶|
|70|二期翠湖苑1区10栋珠峰大道1683号商铺|90.77|马晶|
|71|二期翠湖苑1区10栋珠峰大道1685号商铺|90.77|马晶|
|72|二期翠湖苑1区10栋珠峰大道1687号商铺|90.77|马晶|
|73|二期翠湖苑1区10栋珠峰大道1689号商铺|97.65|马晶|

－122－
|||||
|-|-|-|-|
|房地产明细表序号|建筑物名称|租赁面积m2|承租方|
|74|二期翠湖苑1区1栋珠峰大道1595号商铺|120.71|王勇|
|75|二期翠湖苑1区1栋珠峰大道1597号商铺|171.93|王勇|
|76|二期翠湖苑1区2栋珠峰大道1617号商铺|150.43|王勇|
|77|三期碧水岸1区4栋珠峰大道1575号商铺|134.81|谭艳华|
|78|三期碧水岸1区4栋珠峰大道1577号商铺|117.55|谭艳华|
|79|三期碧水岸1区4栋珠峰大道1579号商铺|215.49|谭艳华|
|80|三期碧水岸1区18栋珠峰大道1503号商铺|82.70|谭艳华|
|81|三期碧水岸1区18栋珠峰大道1505号商铺|82.70|谭艳华|
|82|三期碧水岸1区18栋珠峰大道1507号商铺|83.05|谭艳华|
|83|二期翠湖苑1区2栋珠峰大道1609号商铺|136.33|刘冬梅|
|84|二期翠湖苑1区1栋珠峰大道1599号商铺|120.71|张继文、赵腾|
|85|二期翠湖苑1区1栋珠峰大道1601号商铺|120.71|张继文、赵腾|
|86|二期翠湖苑1区1栋珠峰大道1603号商铺|98.77|张继文、赵腾|
|87|二期翠湖苑1区10栋珠峰大道1653号商铺|90.80|吴慧新|
|88|二期翠湖苑1区10栋珠峰大道1655号商铺|90.80|吴慧新|
|89|二期翠湖苑1区10栋珠峰大道1657号商铺|90.80|吴慧新|
|90|二期翠湖苑1区10栋珠峰大道1659号商铺|90.80|吴慧新|
|91|二期翠湖苑1区10栋珠峰大道1661号商铺|90.80|吴慧新|
|92|二期翠湖苑1区10栋珠峰大道1663号商铺|90.80|吴慧新|
|93|二期翠湖苑1区10栋珠峰大道1665号商铺|97.68|吴慧新|
|94|三期碧水岸1区18栋珠峰大道1501号商铺|82.70|钟艳|
|95|三期碧水岸1区3栋欣荣路388号商铺|101.78|刘艳飞|
|96|二期翠湖苑1区1栋珠峰大道1583号商铺|120.71|张雪|
|97|二期翠湖苑1区1栋珠峰大道1593号商铺|105.60|龙丽琳|
|98|二期翠湖苑1区2栋珠峰大道1619号商铺|121.80|李文剑|

－123－
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|-|-|-|-|
|房地产明细表序号|建筑物名称|租赁面积m2|承租方|
|99|二期翠湖苑1区2栋珠峰大道1621号商铺|121.80|李文剑|
|100|三期碧水岸1区3栋欣荣路396号商铺|194.92|刁造红|
|101|三期碧水岸1区3栋欣荣路398号商铺|107.92|王伟|
|102|三期碧水岸1区18栋珠峰大道1485号商铺|83.00|珠海市荔湾五金机电有限公司|
|103|三期碧水岸1区18栋珠峰大道1483号商铺|63.12|珠海市荔湾五金机电有限公司|
|104|三期碧水岸1区18栋珠峰大道1481号商铺|63.12|珠海市荔湾五金机电有限公司|
|105|三期碧水岸1区18栋珠峰大道1479号商铺|63.12|珠海市荔湾五金机电有限公司|
|106|三期碧水岸1区18栋珠峰大道1477号商铺|63.12|珠海市荔湾五金机电有限公司|
|107|三期碧水岸1区18栋珠峰大道1475号商铺|83.00|珠海市荔湾五金机电有限公司|
|108|三期碧水岸1区18栋珠峰大道1473号商铺|81.45|珠海市荔湾五金机电有限公司|
|109|三期碧水岸1区18栋珠峰大道1471号商铺|84.44|珠海市荔湾五金机电有限公司|
|110|三期碧水岸1区18栋珠峰大道1493号商铺|82.70|许洁涛|
|111|三期碧水岸1区18栋珠峰大道1495号商铺|82.70|许洁涛|
|112|三期碧水岸1区18栋珠峰大道1497号商铺|82.70|许洁涛|
|113|三期碧水岸1区18栋珠峰大道1499号商铺|82.70|许洁涛|
|114|三期碧水岸1区18栋珠峰大道1491号商铺|82.70|侯振江|
|115|二期翠湖苑1区1栋珠峰大道1589号商铺|138.65|杨龙|
|116|三期碧水岸1区18栋珠峰大道1487号商铺|82.70|黄欣诠|
|117|三期碧水岸1区18栋珠峰大道1489号商铺|82.70|黄欣诠|
|118|三期碧水岸1区4栋珠峰大道1567号商铺|116.15|邹开敏|
|119|二期翠湖苑1区1栋珠峰大道1581号商铺|144.01|王雅洁|
|120|二期翠湖苑1区10栋珠峰大道1641号商铺|90.77|刘清远|
|121|二期翠湖苑1区10栋珠峰大道1643号商铺|97.65|刘清远|
|122|三期碧水岸1区17栋珠峰大道1511号商铺|83.25|珠海市日泰塑料包装材料有限公司|
|123|三期碧水岸1区17栋珠峰大道1513号商铺|83.25|珠海市日泰塑料包装材料有限公司|

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|-|-|-|-|
|房地产明细表序号|建筑物名称|租赁面积m2|承租方|
|124|二期翠湖苑1区2栋珠峰大道1627号商铺|149.48|马晶|
|合计||27,229.99|/|

5.投资性房地产实物状况：
本次委估投资性房地产主要是“里维埃拉”一期锦绣荣城、二期翠湖苑、三期碧水岸项目中部分已开发建成，目前对外出租的房地产。
委评资产的详细分布状况如下：
（1）一期锦绣荣城：
一期锦绣荣城共分 5区，北临珠峰大道，已于 2010年 8月全部竣工并开始对外销售。
截止到评估基准日，“投资性房地产—房屋”科目中有以下房产：
①办公楼：位于锦绣荣城 1区 17栋 301号，目前对外出租给珠海市斗门区世荣小额贷款有限公司、珠海市嘉顺建筑工程有限公司、广东世荣投资控股有限公司，租赁面积合计为1,223.00m2。
②幼儿园：位于锦绣荣城5区14栋幼儿园，建筑面积为4,007.01m2，目前出租给珠海容闳国际幼稚园。
③商铺：位于锦绣荣城5区，截止到评估基准日，共有43套房产，层高4.5米，6米不等，建筑面积合计为13,469.50m2。
（2）二期翠湖苑：
二期翠湖苑项目目前仅有翠湖苑1区已完成规划，东临欣荣路，北临珠峰大道。该项目的开发主体为世荣实业，翠湖苑1区于2009年7月开工建设，并于2011年10月竣工。翠湖苑 1区属“里维埃拉”项目二期，占地面积50,721.52m2，总建筑面积114,826.94m2。截止到评估基准日，“投资性房地产—房屋”科目中有以下房产：
①商铺：位于翠湖苑 1区，截止到评估基准日，共有 45套房产，层数有底层和 2层，层高4.5米、6米、9米不等，建筑面积合计为5,634.74m2。
（3）三期碧水岸：
三期碧水岸项目同翠湖苑项目情况相似，目前仅有碧水岸1区已完成规划，西临欣荣路，
北临珠峰大道。该项目的开发主体为世荣实业，碧水岸 1区于 2011年 1月开工建设，并于
－125－
2012年 11月已竣工。碧水岸 1区属“里维埃拉”项目三期，占地面积71,913.59m2，总建筑面积197,647.74m2。截止到评估基准日，“投资性房地产—房屋”科目中尚有以下房产：①商铺：位于碧水岸 1区，截止到评估基准日，共有 30套房产，层数有底层和 2层，层高4.5米、6米、9米不等，建筑面积合计为2,895.74m2。
3.评估程序
1）评估准备阶段
在明确评估目的、确定评估范围的基础上，要求被评估企业全面清查核对各项投资性房地产，准备有关文件资料，填写评估明细表，同时组织小组人员座谈，制定评估方案，并多方搜集资料，为评估工作做准备。
2）评估现场实施阶段
评估人员进入企业，首先根据企业提供的投资性房地产评估明细表，进行账表、账实、账账核对，发现问题及时调整，避免重复、遗漏现象，减少评估工作失误，防止资产的流失。
同时，要求企业提供产权的证明性文件等技术档案，认真核对产权归属，为评估计算找到准确依据，本次评估主要以企业填报的《资产申报表》、上海市房地产权证、提供的相关说明为主要依据确定投资性房地产的产权归属、投资性房地产的面积，并结合现场勘查的实际情况予以确定面积。
在做好上述工作基础上，与基建技术人员一起逐项进行实地勘验鉴定、测量记录，现场勘察投资性房地产的面积是否准确，是否按原设计用途使用。了解其装修质量、投资性房地产可视部分的主体结构及装修现状，有无可能影响投资性房地产使用寿命的结构位移及不均匀性沉降等问题。
3）后续评估测算阶段
在完成现场工作后，对企业申报评估的投资性房地产依其特征进行分类，并对典型投资性房地产进行解剖与技术性分析，找出差异，采取区别对待的方式评估。并从多种渠道搜集资料，进行市场调查，选择适宜方法，确定重置全价或市场售价，并分别计算评估价值。
4.评估依据
1)《中华人民共和国城市房地产管理法》；
2)《资产评估准则——不动产》；
3)中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》GB/T50291-1999；
－126－
4)房地产挂牌或成交资料；
5)上海东洲资产评估有限公司技术统计资料；
6)评估人员收集的各类与评估相关的佐证资料。
5.房地产评估的基本方法
房地产评估一般采用的基本方法有：市场比较法、收益法、成本法、假设开发法等，评估人员应根据不同情况选用相应的方法进行评估。
1）对同一评估对象宜选用两种以上的评估方法进行评估。
2）有条件选用市场比较法进行评估的，应以市场比较法为主要的评估方法。
3）收益性房地产的评估，应选用收益法作为其中的一种评估方法。
4）具有投资开发或再开发潜力的房地产的评估，应选用假设开发法作为其中的一种评估方法。
5）在无市场依据或市场依据不充分而不宜采用市场比较法、收益法、假设开发法进行评估的情况下，可采用成本法作为主要的评估方法。
6.评估技术思路及评估过程
根据《房地产估价规范》及《资产评估准则——不动产》的相关规定，应当根据评估对象的特点、价值类型、资料收集情况等相关条件，分析市场比较法，收益法，成本法，假设开发法等方法的适用性选择恰当的评估方法，若对象适宜采用多种估价方法进行评估的，应同时采用多种估价方法进行评估。同时，有条件采用市场比较法进行评估的，应以市场法作为主要的评估方法。
委评对象的房屋类型主要有住宅、商铺和办公，采用市场价值倒扣法进行评估。要采用市场比较法确定投资性房地产销售收入金额，在此基础上扣除相关费用、税费以及适当比例的利润确定评估值。计算公式：
投资性房地产评估价值＝投资性房地产销售收入―销售管理费用―营业税金及附加―土地增值税―所得税―部分净利润
已经签定商品房销售（预售）合同的房地产其销售管理费用及部分净利润均不再考虑。
市场比较法：
市场比较法指在一定市场条件下，选择条件类似或使用价值相同若干房地产交易实例，
－127－
就交易情况、交易日期、房地产状况等条件与委估对象进行对照比较，并对交易实例房地产加以修正调整，从而确定委估对象价值的方法。
基本公式：
委估对象价格＝可比实例交易价格×交易情况修正系数×市场状况修正系数×房地产状况修正系数。
市场比较法是选取一定数量、符合一定条件、发生过交易的类似房地产，将其与委估对象进行比较，对交易价格进行适当的处理来求取委估对象价值的方法，其方法的本质是以类似房地产的交易价格为导向来求取房地产的价值。
在对可比案例进行系数调整时，需分别考虑其交易情况、市场状况和房地产状况。
a.交易情况的修正应考虑交易价格的客观合理，对各类可能造成可比实例交易价格偏离正常市场价格的因素需进行相应的修正。一般而言有以下因素需进行考虑修正：
理想的房地产交易情况为正常交易，体现了交易对象的市场价值，而房地产挂牌出售时，其挂牌价均有一定的议价空间，可供双方商谈。
对于交易情况因素，根据实际情况分析并确定打分系数后，再进行修正计算，其具体公式为：
100
可比实例交易价格 正常交易价格
交易情况打分指数
b.对于房地产的市场状况而言，由于委估对象需求取的是评估基准日时点的价格，而可比实例的交易日期往往不为基准日当天，期间的房地产市场行情可能出现了变化，比如房地产新政、银行利率、经济环境等改变造成的市场状况变动，一般根据房地产所在地的相应房地产价格指数或相关市场指数进行修正，具体修正公式为：
基准日市场指数
可比实例的交易价格× ＝可比实例在基准日的可比价格
交易日市场指数
c.房地产状况，分为三大类，为区位状况、实物状况和权益状况，应根据委估对象与可比案例的实际差异，分别进行分析比对，并打分计算。
1）区位状况
聚集程度：一般住宅的聚集度包括房地产的坐落、具体在小区中的方位、距离标志性建筑或商圈的路程、人流量情况等，对于住宅房地产而言，聚集程度取决于周边类似居住社区的成熟度，大中型的集中住宅区的生活便利、环境氛围以及居民关系等因素更好、更适于生活，比之孤立的住宅小区有着一定的优势；对于商业房地产而言，距离市区的商业圈越近、越位于社区的核心地段，具备较好的人流量都会提升其房地产价值，反之则客流量较差、市
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场价值越低，其价值受人流量影响较大。
交通条件：对于房地产的交通条件，主要关注其出入的道路、周边公共交通可利用的状况，自驾车的停车便利度，距离火车站、码头、飞机场等交通枢纽的通达程度等，临靠城市交通主干道、具备多条公交线路或轨道交通、良好的停车场地和距离交通枢纽越近，可带来较高的房地产价值，一般以委估对象为标准，对可比案例的交通条件分为“差、较差、标准、较好、好”五个等级。
市政配套：主要包括周边地块的给排水、电气、暖通管道接入和通信线缆铺设等市政设施，以及中小学、医院医疗、金融服务、文化体育场所等公共配套，具备良好的市政配套能提升房地产的使用舒适度，其市场价值就越高，因此也以委估对象为标准，对可比案例的交通条件分为“差、较差、标准、较好、好”五个等级，由于一般城市内相关基础设施均较为齐备，因此对房地产价值影响较小。
环境景观：主要包括房地产周边有无噪声、垃圾或光污染，环境卫生、高层房屋周边有无高压输电线、垃圾房等，以及相邻房地产的利用状况，自然景观条件等。在市区内，噪音或重工业、化学污染会造成生活质量下降、影响人们日常工作、生活，社区内的其他房屋被恶意使用会造成小环境的破坏，造成房产的交易价格偏低。因此也以委估对象为标准进行修正。
楼层朝向：对于住宅，针对不同楼层的房地产，因根据其房屋用途考虑其对价值的影响；
对于普通住宅而言，底层房屋的光线、安全、潮湿问题较为严重，其交易价值偏低，而顶层房屋因楼顶太阳直射、雨水侵袭影响，也较一般楼层价值偏低；对于商铺，一般层高在3～ 3.6米，层高越大，空间层次感越好，甚至可以额外利用增加使用空间，包括内部布局自由度更大，房地产价值越高。
2）实物状况
建筑规模：房地产的建筑面积、实际可使用面积对房屋的单价也有影响，一般而言、住宅类房屋的面积越大、会造成总价高，不适于市场交易流通，而面积越小则总价低便于成交，因此面积小的单价偏高、面积越大则单价偏低，以委估对象为标准进行修正。
建筑结构：可以具体分为承重结构（钢结构、钢混、砖混、砖木等），建筑形式（剪力墙、框架、筒体、混合等），不同建筑结构会造成房屋承重性能、抗震性能、使用空间等方面的不同，对房地产的价值有较明显的影响，钢结构跨度大、承重好、砖木结构材质简单，承重有限、只适于层数或规模较小的房屋，剪力墙形式的房屋使用空间被切割、较为不便，筒体结构核心受力高，适于超高层的高档商业、办公大楼，价值较高；根据不同结构、形式，按下
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列表格对其评定打分，并以委估对象为标准做定基修正。
装饰装修：根据对委估对象和可比实例的勘查了解，分析其装修风格、所用材料、配件，施工质量，环境契合程度，评定区分毛坯、简装、精装，并以委估对象为标准进行比较，对于住宅用途的房地产而言，良好的装修可以提升房屋的使用价值，对房地价值有较大影响。
完损程度：需具体勘查委估对象的房屋已使用年限或年代，了解其设计使用年限、考虑其尚可使用年限，勘查其整体结构稳固性、有无明显沉降、房屋建成年份越老、其在使用过程中不可避免受到自然环境的侵蚀，外立面的完损程度越大，造成房地产价值越低，根据对委估对象和可比实例的勘查，以委估对象为标准进行修正。
设施设备：房地产的设施设备包括楼内给排水、暖通、燃气电梯等设备配置，消防防火布置、紧急通道的畅达，楼内设施配备约齐全、使用舒适度和安全性就越高，其房地产价值也越高，住宅的设施设备因素影响价值较小，以委估对象为标准进行修正。
层高布局：该因素包括房地产的标准层层高，空间布局利用程度，对于住宅，一般层高越大，空间层次感越好，甚至可以额外利用增加使用空间，包括内部布局自由度更大，房地产价值越高，以委估对象为标准进行修正。
3）权益状况
权利状况：需核实委估对象的权利归属状况，是否属于部分产权或共享分摊产权，有无租约情况、租约长短及相关约定等。对于房地产而言、非自有产权会使得权利人对该处房地产处置的权利受到制约，且若带有长期约并有相关协定，则影响今后房地产的自用条件限制，会造成房地产价值偏低，因此以委估对象为标准将权利状况分为“严重受限、部分受限、正常”三个等级，有特殊情况的应另外考虑。
物业管理：对于房地产而言、其物业管理也影响到房地产的价值，良好的物业会带来全面的安保、清洁、监控，对小区品质带来品牌效应，但考虑到房地产的主要价值还是体现在其自身区位和实物状况内，物业配套的影响权重有限，因此以委估对象为标准进行修正。
其他特殊：当房地产存在拖欠欠款、法律限制、手续不全、临时搭建或违章建筑等其他特殊影响其价值的事项时，需根据实际情况造成的价值偏差进行相应的系数修正。
7.评估实例
评估实例：二期翠湖苑 1区 2栋珠峰大道 1615号商铺（投资性房地产—房屋明细表序号60）
（1）销售收入测算过程：
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采用市场比较法进行测算：
①委估对象简介：
委估对象“二期翠湖苑 1区 2栋珠峰大道 1615号商铺”具体坐落于二期翠湖苑 1区 2栋珠峰大道 1615号，账面原值为 300,794.82元，账面净值为 291,298.82元，房屋用途为商业，分别对其各项房地产状况勘查如下：
区位状况：地处珠海市斗门区井岸镇，坐落在珠峰大道，所在小区叫“翠湖苑”，东临欣荣路，北临珠峰大道。周边商业繁华度一般，近主干道珠峰大道，周边有多条公交线路，如 303路、307路、405路、502路、601b路、602a路、602路、k6路等，交通条件好，周边有珠海市理工职业技术学校、农业银行、交通银行、华润万家超市等公共配套，市政工程完备，周边环境较好，底层商铺。
实物状况：房屋建筑面积98.22平方米，钢混结构，装修情况为毛坯，房屋整体情况好，无明显破损，层高为9米。
权益状况：商铺已对外出租给郑景中，租赁期限至2015年10月31日止，现作厨卫电器店，物业由珠海世荣物业管理有限公司管理，无违章搭建、法律纠纷事宜。
②搜集和选取可比交易案例：
根据上述市场背景分析，该地段相似交易房地产较多，市场较为活跃，本次评估人员对周边房地产市场进行走访调查，根据替代原则，按用途相同、地区相同、价格类型相同等要求，搜集大量相同地段、相同用途的类似交易实例，并根据委估对象的各项特点分析选取三处可比案例，分别对其房地产状况详细调查并列表如下：
|||||
|-|-|-|-|
||比较案例一|比较案例二|比较案例三|
|房地产坐落|井岸中兴南路商铺|龙珠花园商铺|龙珠花园商铺|
|房地产单价|25,714|20,000|22,000|
|房地产用途|商铺|商铺|商铺|
|交易情况|挂牌|挂牌|挂牌|
|市场状况|2014/5/9|2014/4/4|2014/4/4|

比较案例一，具体坐落于井岸中兴南路商铺，土地用途为商铺，分别对其各项房地产状况勘查如下：
区位状况：地处珠海市斗门区井岸镇，坐落在中兴南路，靠近美食街，周边商业繁华度好，近主干道中兴南路，周边有多条公交线路，如 301路、303路、306路、308路、405
路、411路、502路、503路、504路、601路、601路夜间专线、609路等，交通条件好，
周边有附近有井岸镇第一小学、井岸镇第四中学、交通银行（斗门支行）、中国农业银行（海
斗门支行）、华润万家超市等公共配套，市政工程完备，周边环境好。
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实物状况：底层商铺，建筑面积 35.00平方米，钢混结构，装修情况为毛坯，房屋整体情况好，无明显破损，层高为4.5米。
权益状况：商铺已对外出租，物业由物业公司进行管理，无违章搭建、法律纠纷事宜。
比较案例二，具体坐落于龙珠花园商铺，土地用途为商铺，分别对其各项房地产状况勘查如下：
区位状况：地处珠海市斗门区井岸镇，坐落在中兴南路，位于井岸商业中心地段，周边商业繁华度好，近主干道中兴南路，周边有多条公交线路，如301路、303路、306路、308路、405路、411路、502路、503路、504路、601路、601路夜间专线、609路等，交通条件好，周边有附近有井岸镇第一小学、井岸镇第四中学、交通银行（斗门支行）、中国农业银行（海斗门支行）、华润万家超市等公共配套，市政工程完备，周边环境好。
实物状况：底层商铺，建筑面积102.00平方米，钢混结构，装修情况为毛坯，房屋整体情况好，无明显破损，层高为4.5米。
权益状况：商铺已对外出租，物业由物业公司进行管理，无违章搭建、法律纠纷事宜。
比较案例三，具体坐落于龙珠花园商铺，土地用途为商铺，分别对其各项因素勘查如下：区位状况：地处珠海市斗门区井岸镇，坐落在中兴南路，位于井岸商业中心地段，周边商业繁华度好，近主干道中兴南路，周边有多条公交线路，如301路、303路、306路、308路、405路、411路、502路、503路、504路、601路、601路夜间专线、609路等，交通条件好，周边有附近有井岸镇第一小学、井岸镇第四中学、交通银行（斗门支行）、中国农业银行（海斗门支行）、华润万家超市等公共配套，市政工程完备，周边环境好。
实物状况：底层商铺，建筑面积 57.13平方米，钢混结构，装修情况为精装修，房屋整体情况好，无明显破损，层高为4.5米。
权益状况：商铺已对外出租，物业由物业公司进行管理，无违章搭建、法律纠纷事宜。
根据以上详细调查、选取可比实例，并对其各项状况因素分析比对、评定打分，进行下一步的系数修正调整、计算单价。
③对可比实例进行打分、修正和单价计算：
根据上述对市场背景的分析、搜集和选取可比案例，结合委评对象和比较案例的差异情况，选择交易情况、市场状况、房地产状况共三大类修正因素，按照前述系数调整方法，对其各个状况因素分析比对，进行各项因素的评定、打分、修正和单价计算，并编制汇总表格
－132－
如下：
因素条件比较和打分表
||||||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
|比较因素|||估价对象||实例一||实例二||实例三||
|房地产坐落|||二期翠湖苑1区2栋珠峰大道1615号商铺||井岸中兴南路商铺||龙珠花园商铺||龙珠花园商铺||
|房地产单价|||待估||25,714||20,000||22,000||
|房地产用途|||商铺||商铺||商铺||商铺||
|交易情况|||待估||挂牌||挂牌||挂牌||
|打分系数|||100||103||103||103||
|市场状况|||2014/3/31||2014/5/9||2014/4/4||2014/4/4||
|市场指数|||100||100||100||100||
|区位状况|聚集程度||商业繁华度一般、标准||商业繁华度好、好||商业繁华度好、好||商业繁华度好、好||
||打分系数||100||110||110||110||
||交通条件||交通便捷、标准||交通便捷、标准||交通便捷、标准||交通便捷、标准||
||打分系数||100||100||100||100||
||市政配套||配套齐全、标准||配套齐全、标准||配套齐全、标准||配套齐全、标准||
||打分系数||100||100||100||100||
||环境景观||周边环境较好、标准||周边环境好、好||周边环境好、好||周边环境好、好||
||打分系数||100||105||105||105||
|实物状况||楼层朝向||底层||底层||底层||底层|
|||打分系数||100||100||100||100|
||建筑结构||钢混结构||钢混结构||钢混结构||钢混结构||
||打分系数||100||100||100||100||
||装饰装修||毛坯、标准||毛坯、标准||毛坯、标准||精装修、较好||
||打分系数||100||100||100||105||
||完损程度||房屋基本完好、标准||房屋基本完好、标准||房屋基本完好、标准||房屋基本完好、标准||
||打分系数||100||100||100||100||
||层高布局||层高约9米，标准||层高约4.5米，差||层高约4.5米，差||层高约4.5米，差||
||打分系数||100||90||90||90||
|权益状况|权利归属||商铺已对外出租，标准||商铺已对外出租，标准||商铺已对外出租，标准||商铺已对外出租，标准||
||打分系数||100||100||100||100||
||物业管理||物业公司管理、标准||物业公司管理、标准||物业公司管理、标准||物业公司管理、标准||
||打分系数||100||100||100||100||
||其他特殊||无特殊情况||无特殊情况||无特殊情况||无特殊情况||
||打分系数||100||100||100||100||

上表因素修正介绍
A．交易情况
委评对象与比较案例一、二、三都为正常价，因此不作修正。
B．市场状况
评估基准日为 2014年 3月 31日，比较案例的成交日期分别为 2014年 5月、4月、4
月，时间较为相近，因此市场状况不作修正。
－133－
C．房地产状况
房地产状况修正情况参见上表。
比准单价计算表
||||||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
|比较因素||实例一|||实例二|||实例三|||
|座落||井岸中兴南路商铺|||龙珠花园商铺|||龙珠花园商铺|||
|交易价格||25,714|||20,000|||22,000|||
|交易情况||100|/|103|100|/|103|100|/|103|
|市场状况||100|/|100|100|/|100|100|/|100|
|房地产状况|聚集程度|100|/|110|100|/|110|100|/|110|
||交通条件|100|/|100|100|/|100|100|/|100|
||市政配套|100|/|100|100|/|100|100|/|100|
||环境景观|100|/|105|100|/|105|100|/|105|
||楼层朝向|100|/|100|100|/|100|100|/|100|
||建筑结构|100|/|100|100|/|100|100|/|100|
||装饰装修|100|/|100|100|/|100|100|/|105|
||完损程度|100|/|100|100|/|100|100|/|100|
||层高布局|100|/|90|100|/|90|100|/|90|
||权利归属|100|/|100|100|/|100|100|/|100|
||物业管理|100|/|100|100|/|100|100|/|100|
||其他特殊|100|/|100|100|/|100|100|/|100|
|修正后比准单价||24,000|||18,700|||19,600|||
|评估单价||20,800|||||||||

因此，“二期翠湖苑1区2栋珠峰大道1615号商铺”评估单价为20,800.00元/m（2取整）。
根据企业提供的房地产权证（编号：粤房地权证珠字第0300067876号），该处房地产的建筑面积为98.22平方米，则委估房地产销售收入＝评估单价×建筑面积＝20,800.00×98.22＝2,042,976.00元。
（2）销售税金测算过程：
企业的营业税金及附加率为5.68%，以销售收入为计税基数，因此计算得出项目销售税金＝2,042,976.00×5.68%＝116,041.04元。
（3）销售、管理费用测算过程：
销售费用包括项目销售部门的管理费用、销售人力资源费用、广告费用、项目咨询及策划
费用等。本次评估时，评估人员通过对相关市场资料的调查并结合管理层对销售费用的预计发
生总额来确定开发成本所需的销售费用，本次评估按销售收入总价的5.1%计算。
－134－
项目总销售管理费用＝2,042,976.00×5.1%＝104,191.78元。
（4）土地增值税测算过程：
根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》，土地增值税以纳税人转让房地产取得的增值额为计税依据。增值额为纳税人转让房地产取得的收入减除规定扣除项目金额以后的余额，实行四级超率累进税率，其税率如下：
增值额未超过扣除项目金额50%，应纳税额＝增值额×30%；
增值额超过扣除项目金额50%而未超过100%，应纳税额＝增值额×40%－扣除项目金额×5%；
增值额超过扣除项目金额100%而未超过200%，应纳税额＝增值额×50%－扣除项目金额×15%；
增值额超过扣除项目金额200%，应纳税额＝增值额×60%－扣除项目金额×35%。
土地增值税测算表
|||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|
||序号||项目||比例||评估对象金额（元）|
|1||一、转让房地产收入总额||||2,042,976.00||
|2||其中：货币收入||||2,042,976.00||
|3||实物收入及其他收入||||||
|4||二、扣除项目金额合计 4=5＋6＋7＋8＋9||||507,074.30||
|5||1.取得土地所支付的全部金额||||||
|6||2.房地产开发成本||||300,794.82||
|7||3.房地产开发费用 7=（5+6）×||10%||30,079.48||
|8||4.与转让房地产有关的税金8=1×||5.68%||116,041.04||
|9||5.财政部规定的其他扣除项 9=（1+2）×||20%||60,158.96||
|10||三、增值额 10=1－4||||1,535,901.70||
|11||四、增值额与扣除项目金额之比 11=10÷4||||302.89%||
|12||五、应缴土地增值税税额||||744,065.02||

经计算应缴纳增值税为744,065.02元。
（5）企业所得税测算过程：
税前利润＝销售收入－土地及建造成本－销售管理费用－营业税金及附加－土地增值税应缴额
＝2,042,976.00－300,794.82－104,191.78－116,041.04－744,065.02
＝777,883.34元
－135－
企业应缴所得税＝税前利润×25%
＝777,883.34×25%
＝194,470.84元。
（6）部分净利润测算过程：
本次评估，房地产净利润折减率取40%。
部分净利润＝净利润×净利润折减率×（1－未结转已预售产品的销售收入÷销售收入）＝（777,883.34－194,470.84）×40%×（1－0÷2,042,976.00）
＝233,365.00元
（7）评估价值：
评估价值＝销售收入－营业税金及附加－销售管理费用－土地增值税－所得税－部分净利润
＝2,042,976.00－116,041.04－104,191.78－744,065.02－194,470.84－233,365.00＝650,842.32元
本次其余委估投资性房地产—房屋采用评估方法同评估实例一致，故不再举例。经测算，本次委估投资性房地产—房屋评估价值为151,996,215.00元。
8.评估程序
综上，本次投资性房地产—房屋评估汇总表如下：
|||||
|-|-|-|-|
|科目名称|账面价值（元）|评估价值（元）|增值率|
|投资性房地产—房屋|73,967,684.74|151,996,215.00|105.49%|
|合计|73,967,684.74|151,996,215.00|105.49%|

合计评估值151,996,215.00元，账面净值73,967,684.74元，增值率为105.49%，其增值原因是企业获得土地时间较早，房地产市场持续上涨所致。
八、固定资产-房屋建筑物
－136－
1.评估范围和对象
列入本次评估范围的固定资产—房屋建筑物账面原值为 59,143,673.09元，账面净值为53,776,125.92元，对应的内容主要是“里维埃拉”一期锦绣荣城项目中已竣工房地产中的自用的房地产。资产账面情况及具体分布情况如下表所示：
||||||
|-|-|-|-|-|
|序号|科目|项数|账面原值（元）|账面净值（元）|
|1|固定资产—房屋建筑物|33|59,143,673.09|53,776,125.92|
|2|合计：|33|59,143,673.09|53,776,125.92|

 2.评估对象概况和现场勘查
本次评估对象企业共有 33项房地产，位于“里维埃拉”一期锦绣荣城，建筑面积合计为23,367.77m2。
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|序号|权证编号|建筑物名称|结构|建成年月|建筑面积m2|
|1|0300015768/0300015767/0300015754/0300015755/0300015756/0300015757/0300015758/0300015759/0300015760|一期锦绣荣城1区17栋A区办公楼|钢混|2008/8/1|8,020.46|
|2|0300015761/0300015762/0300015763/0300015764|一期锦绣荣城1区18栋A区商业楼|钢混|2008/8/1|5,881.53|
|3|0300015765/0300015766/0300015769|一期锦绣荣城1区19栋A区商业楼|钢混|2008/8/1|3,714.90|
|4|0300017139|一期锦绣荣城4区3栋D03-1-001（宿舍）|钢混|2009/10/1|70.95|
|5|0300017138|一期锦绣荣城4区3栋D03-1-002(宿舍）|钢混|2009/10/1|69.49|
|6|0300017137|一期锦绣荣城4区3栋D03-2-001（宿舍）|钢混|2009/10/1|72.01|
|7|0300017136|一期锦绣荣城4区3栋D03-2-002（宿舍）|钢混|2009/10/1|71.69|
|8|0300017149|一期锦绣荣城4区4栋D04-1-001（宿舍)|钢混|2009/10/1|72.17|
|9|0300017145|一期锦绣荣城4区4栋D04-1-002(宿舍）|钢混|2009/10/1|71.85|
|10|0300017146|一期锦绣荣城4区9栋D09-2-001（宿舍）|钢混|2009/10/1|72.04|
|11|0300017141|一期锦绣荣城4区9栋D09-2-002（宿舍）|钢混|2009/10/1|71.72|
|12|0300017140|一期锦绣荣城4区10栋D10-1-001（宿舍）|钢混|2009/10/1|71.62|
|13|0300017142|一期锦绣荣城4区10栋D10-1-002（宿舍）|钢混|2009/10/1|71.93|

－137－
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|序号|权证编号|建筑物名称|结构|建成年月|建筑面积m2|
|14|0300017144|一期锦绣荣城4区14栋D14-1-001（宿舍）|钢混|2009/10/1|72.07|
|15|0300017147|一期锦绣荣城4区14栋D14-1-002（宿舍）|钢混|2009/10/1|71.75|
|16|0300017143|一期锦绣荣城4区14栋D14-2-001（宿舍）|钢混|2009/10/1|69.65|
|17|0300017148|一期锦绣荣城4区14栋D14-2-002（宿舍）|钢混|2009/10/1|69.65|
|18|0300025201|一期锦绣荣城5区12栋B12-121商铺|钢混|2008/7/1|196.88|
|19|0300025200|一期锦绣荣城5区12栋B12-201商铺|钢混|2008/7/1|1,213.04|
|20|0300025198|一期锦绣荣城5区12栋B12-203商铺|钢混|2008/7/1|71.01|
|21|0300025197|一期锦绣荣城5区12栋B12-204商铺|钢混|2008/7/1|32.22|
|22|0300025205|一期锦绣荣城5区13栋B13-144商铺|钢混|2008/7/1|82.03|
|23|0300025204|一期锦绣荣城5区13栋B13-201商铺|钢混|2008/7/1|81.33|
|24|0300025211|一期锦绣荣城5区13栋B13-203商铺|钢混|2008/7/1|79.99|
|25|0300025210|一期锦绣荣城5区13栋B13-204商铺|钢混|2008/7/1|79.99|
|26|0300025217|一期锦绣荣城5区13栋B13-224商铺|钢混|2008/7/1|79.06|
|27|0300025233|一期锦绣荣城5区13栋B13-225商铺|钢混|2008/7/1|77.75|
|28|0300025232|一期锦绣荣城5区13栋B13-226商铺|钢混|2008/7/1|77.75|
|29|0300025231|一期锦绣荣城5区13栋B13-227商铺|钢混|2008/7/1|77.75|
|30|0300025230|一期锦绣荣城5区13栋B13-228商铺|钢混|2008/7/1|79.06|
|31|0300025229|一期锦绣荣城5区13栋B13-230办公室|钢混|2008/7/1|83.15|
|32|0300025228|一期锦绣荣城5区13栋B13-231办公室|钢混|2008/7/1|84.53|
|33|0300034004/0300034003/0300034005/0300034007/0300034006|一期锦绣荣城2区25栋办公楼|钢混|2007/2/1|2,356.75|
|34|累计||||23,367.77|

勘察调查的情况说明：
1.权属情况：
根据企业提供的房地产权证，确认本次委估房地产权利人均为珠海市斗门区世荣实业有
－138－
限公司。
其中明细表序号1“一期锦绣荣城 1区 17栋 A区办公楼”总建筑面积为9,243.46m2，其中 1层和 4层对应的产权证编号为粤房地权证珠字第 0300015767号，粤房地权证珠字第0300015756号，根据权证记载，建筑面积合计为2,829.97m2，而根据租赁合同记载，目前出租面积为1,223.00m2，由于出租部分已在投资性房地产科目中评估，因此本科目下评估时扣除该房地产已出租部分，剩余8,020.46m2并入固定资产—房屋建筑物明细表序号1中评估。
2.账面值情况：
委估房屋建筑物账面价值未经过评估作价调整，是由分摊的土地款、建安费用及相关税费等组成。
3.他项权利限制情况：
详细抵押及担保情况详见企业关于进行资产评估有关事项的说明中“可能影响评估工作的重大事项说明”。
4.房屋建筑物出租情况：
委估房屋建筑物目前均自用，无出租情况。
5.房屋建筑物实物状况：
本次委估房屋建筑物主要是“里维埃拉”一期锦绣荣城项目中部分已开发建成，目前自用的房地产。
委评资产的详细分布状况如下：
一期锦绣荣城共分 5区，北临珠峰大道，已于 2010年 8月全部竣工并开始对外销售。
截止到评估基准日，“固定资产—房屋建筑物”科目中有以下房产：
①办公楼：主要位于锦绣荣城1区17栋、2区25栋、5区13栋B13-230、5区13栋B13-231，建筑面积合计为10,544.89m2。
②住宅：主要位于锦绣荣城4区，共有14套房，建筑面积为998.59m2。
③商铺：主要位于锦绣荣城1区18栋、19栋，5区12、13栋，截止到评估基准日，共有13套房产，层高4.5米，建筑面积合计为11,824.29m2。
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3.评估程序
1）评估准备阶段
在明确评估目的、确定评估范围的基础上，要求被评估企业全面清查核对各项房屋建筑物，准备有关文件资料，填写评估明细表，同时组织小组人员座谈，制定评估方案，并多方搜集资料，为评估工作做准备。
2）评估现场实施阶段
评估人员进入企业，首先根据企业提供的房屋建筑物评估明细表，进行账表、账实、账账核对，发现问题及时调整，避免重复、遗漏现象，减少评估工作失误，防止资产的流失。
同时，要求企业提供产权的证明性文件等技术档案，认真核对产权归属，为评估计算找到准确依据，本次评估主要以企业填报的《资产申报表》、上海市房地产权证、提供的相关说明为主要依据确定房屋建筑物的产权归属、房屋建筑物的面积，并结合现场勘查的实际情况予以确定面积。
在做好上述工作基础上，与基建技术人员一起逐项进行实地勘验鉴定、测量记录，现场勘察房屋建筑物的面积是否准确，是否按原设计用途使用。了解其装修质量、房屋建筑物可视部分的主体结构及装修现状，有无可能影响房屋建筑物使用寿命的结构位移及不均匀性沉降等问题。
3）后续评估测算阶段
在完成现场工作后，对企业申报评估的房屋建筑物依其特征进行分类，并对典型房屋建筑物进行解剖与技术性分析，找出差异，采取区别对待的方式评估。并从多种渠道搜集资料，进行市场调查，选择适宜方法，确定重置全价或市场售价，并分别计算评估价值。
4.评估依据
7)《中华人民共和国城市房地产管理法》；
8)《资产评估准则——不动产》；
9)中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》GB/T50291-1999；
10)房地产挂牌或成交资料；
11)上海东洲资产评估有限公司技术统计资料；
12)评估人员收集的各类与评估相关的佐证资料。
－140－
5.房地产评估的基本方法
房地产评估一般采用的基本方法有：市场比较法、收益法、成本法、假设开发法等，评估人员应根据不同情况选用相应的方法进行评估。
1）对同一评估对象宜选用两种以上的评估方法进行评估。
2）有条件选用市场比较法进行评估的，应以市场比较法为主要的评估方法。
3）收益性房地产的评估，应选用收益法作为其中的一种评估方法。
4）具有投资开发或再开发潜力的房地产的评估，应选用假设开发法作为其中的一种评估方法。
5）在无市场依据或市场依据不充分而不宜采用市场比较法、收益法、假设开发法进行评估的情况下，可采用成本法作为主要的评估方法。
6.评估技术思路及评估过程
根据《房地产估价规范》及《资产评估准则——不动产》的相关规定，应当根据评估对象的特点、价值类型、资料收集情况等相关条件，分析市场比较法，收益法，成本法，假设开发法等方法的适用性选择恰当的评估方法，若对象适宜采用多种估价方法进行评估的，应同时采用多种估价方法进行评估。同时，有条件采用市场比较法进行评估的，应以市场法作为主要的评估方法。
委评对象的房屋类型主要有住宅、商铺和办公，采用市场价值倒扣法进行评估。主要采用市场比较法确定房屋建筑物销售收入金额，在此基础上扣除相关费用、税费以及适当比例的利润确定评估值。计算公式：
房屋建筑物评估价值＝房屋建筑物销售收入―销售管理费用―营业税金及附加―土地增值税―所得税―部分净利润
市场比较法：
市场比较法指在一定市场条件下，选择条件类似或使用价值相同若干房地产交易实例，就交易情况、交易日期、房地产状况等条件与委估对象进行对照比较，并对交易实例房地产加以修正调整，从而确定委估对象价值的方法。
基本公式：
委估对象价格＝可比实例交易价格×交易情况修正系数×市场状况修正系数×房地产状况修正系数。
市场比较法是选取一定数量、符合一定条件、发生过交易的类似房地产，将其与委估对
－141－
象进行比较，对交易价格进行适当的处理来求取委估对象价值的方法，其方法的本质是以类似房地产的交易价格为导向来求取房地产的价值。
在对可比案例进行系数调整时，需分别考虑其交易情况、市场状况和房地产状况。
a.交易情况的修正应考虑交易价格的客观合理，对各类可能造成可比实例交易价格偏离正常市场价格的因素需进行相应的修正。一般而言有以下因素需进行考虑修正：
理想的房地产交易情况为正常交易，体现了交易对象的市场价值，而房地产挂牌出售时，其挂牌价均有一定的议价空间，可供双方商谈。
对于交易情况因素，根据实际情况分析并确定打分系数后，再进行修正计算，其具体公式为：
100
可比实例交易价格 正常交易价格
交易情况打分指数
b.对于房地产的市场状况而言，由于委估对象需求取的是评估基准日时点的价格，而可比实例的交易日期往往不为基准日当天，期间的房地产市场行情可能出现了变化，比如房地产新政、银行利率、经济环境等改变造成的市场状况变动，一般根据房地产所在地的相应房地产价格指数或相关市场指数进行修正，具体修正公式为：
基准日市场指数
可比实例的交易价格× ＝可比实例在基准日的可比价格
交易日市场指数
c.房地产状况，分为三大类，为区位状况、实物状况和权益状况，应根据委估对象与可比案例的实际差异，分别进行分析比对，并打分计算。
1）区位状况
聚集程度：一般住宅的聚集度包括房地产的坐落、具体在小区中的方位、距离标志性建筑或商圈的路程、人流量情况等，对于住宅房地产而言，聚集程度取决于周边类似居住社区的成熟度，大中型的集中住宅区的生活便利、环境氛围以及居民关系等因素更好、更适于生活，比之孤立的住宅小区有着一定的优势；对于商业房地产而言，距离市区的商业圈越近、越位于社区的核心地段，具备较好的人流量都会提升其房地产价值，反之则客流量较差、市场价值越低，其价值受人流量影响较大。
交通条件：对于房地产的交通条件，主要关注其出入的道路、周边公共交通可利用的状况，自驾车的停车便利度，距离火车站、码头、飞机场等交通枢纽的通达程度等，临靠城市交通主干道、具备多条公交线路或轨道交通、良好的停车场地和距离交通枢纽越近，可带来较高的房地产价值，一般以委估对象为标准，对可比案例的交通条件分为“差、较差、标准、较好、好”五个等级。
－142－
市政配套：主要包括周边地块的给排水、电气、暖通管道接入和通信线缆铺设等市政设施，以及中小学、医院医疗、金融服务、文化体育场所等公共配套，具备良好的市政配套能提升房地产的使用舒适度，其市场价值就越高，因此也以委估对象为标准，对可比案例的交通条件分为“差、较差、标准、较好、好”五个等级，由于一般城市内相关基础设施均较为齐备，因此对房地产价值影响较小。
环境景观：主要包括房地产周边有无噪声、垃圾或光污染，环境卫生、高层房屋周边有无高压输电线、垃圾房等，以及相邻房地产的利用状况，自然景观条件等。在市区内，噪音或重工业、化学污染会造成生活质量下降、影响人们日常工作、生活，社区内的其他房屋被恶意使用会造成小环境的破坏，造成房产的交易价格偏低。因此也以委估对象为标准进行修正。
楼层朝向：对于住宅，针对不同楼层的房地产，因根据其房屋用途考虑其对价值的影响；
对于普通住宅而言，底层房屋的光线、安全、潮湿问题较为严重，其交易价值偏低，而顶层房屋因楼顶太阳直射、雨水侵袭影响，也较一般楼层价值偏低；对于商铺，一般层高在3～ 3.6米，层高越大，空间层次感越好，甚至可以额外利用增加使用空间，包括内部布局自由度更大，房地产价值越高。
2）实物状况
建筑规模：房地产的建筑面积、实际可使用面积对房屋的单价也有影响，一般而言、住宅类房屋的面积越大、会造成总价高，不适于市场交易流通，而面积越小则总价低便于成交，因此面积小的单价偏高、面积越大则单价偏低，以委估对象为标准进行修正。
建筑结构：可以具体分为承重结构（钢结构、钢混、砖混、砖木等），建筑形式（剪力墙、框架、筒体、混合等），不同建筑结构会造成房屋承重性能、抗震性能、使用空间等方面的不同，对房地产的价值有较明显的影响，钢结构跨度大、承重好、砖木结构材质简单，承重有限、只适于层数或规模较小的房屋，剪力墙形式的房屋使用空间被切割、较为不便，筒体结构核心受力高，适于超高层的高档商业、办公大楼，价值较高；根据不同结构、形式，按下列表格对其评定打分，并以委估对象为标准做定基修正。
装饰装修：根据对委估对象和可比实例的勘查了解，分析其装修风格、所用材料、配件，施工质量，环境契合程度，评定区分毛坯、简装、精装，并以委估对象为标准进行比较，对于住宅用途的房地产而言，良好的装修可以提升房屋的使用价值，对房地价值有较大影响。
完损程度：需具体勘查委估对象的房屋已使用年限或年代，了解其设计使用年限、考虑其尚可使用年限，勘查其整体结构稳固性、有无明显沉降、房屋建成年份越老、其在使用过
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程中不可避免受到自然环境的侵蚀，外立面的完损程度越大，造成房地产价值越低，根据对委估对象和可比实例的勘查，以委估对象为标准进行修正。
设施设备：房地产的设施设备包括楼内给排水、暖通、燃气电梯等设备配置，消防防火布置、紧急通道的畅达，楼内设施配备约齐全、使用舒适度和安全性就越高，其房地产价值也越高，住宅的设施设备因素影响价值较小，以委估对象为标准进行修正。
层高布局：该因素包括房地产的标准层层高，空间布局利用程度，对于住宅，一般层高越大，空间层次感越好，甚至可以额外利用增加使用空间，包括内部布局自由度更大，房地产价值越高，以委估对象为标准进行修正。
3）权益状况
权利状况：需核实委估对象的权利归属状况，是否属于部分产权或共享分摊产权，有无租约情况、租约长短及相关约定等。对于房地产而言、非自有产权会使得权利人对该处房地产处置的权利受到制约，且若带有长期约并有相关协定，则影响今后房地产的自用条件限制，会造成房地产价值偏低，因此以委估对象为标准将权利状况分为“严重受限、部分受限、正常”三个等级，有特殊情况的应另外考虑。
物业管理：对于房地产而言、其物业管理也影响到房地产的价值，良好的物业会带来全面的安保、清洁、监控，对小区品质带来品牌效应，但考虑到房地产的主要价值还是体现在其自身区位和实物状况内，物业配套的影响权重有限，因此以委估对象为标准进行修正。
其他特殊：当房地产存在拖欠欠款、法律限制、手续不全、临时搭建或违章建筑等其他特殊影响其价值的事项时，需根据实际情况造成的价值偏差进行相应的系数修正。
7.评估实例
由于固定资产—房屋建筑物评估方法和“存货—开发产品”以及“投资性房地产—房屋”科目中房地产评估方法一致，故此处不再描述固定资产—房屋建筑物评估方法，具体参见“存货—开发产品”以及“投资性房地产—房屋”科目中的评估方法及案例。
8.评估程序
综上，本次固定资产—房屋建筑物评估汇总表如下：
|||||
|-|-|-|-|
|科目名称|账面价值（元）|评估价值（元）|增值率|
|固定资产—房屋建筑物|53,776,125.92|104,505,984.28|94.34%|
|合计|53,776,125.92|104,505,984.28|94.34%|

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合计评估值104,505,984.28元，账面净值53,776,125.92元，增值率为94.34%，其增值原因是企业的房屋建造时间较早，房地产市场持续上涨所致。
九、固定资产-设备类
1.设备概况
珠海市斗门区世荣实业有限公司是一家以房地产开发经营为主的综合性大型企业。企业拥有机器设备、运输设备及电子类设备和其他设备。
此次委评的设备分类账面情况如下：
|||||
|-|-|-|-|
|设备名称|数量（台）|账面原值（元）|账面净值（元）|
|机器设备|5|1,123,121.89|857,104.79|
|运输设备|18|4,257,814.00|1,825,278.37|
|电子设备|579|3,102,987.64|1,127,241.34|
|合计|602|8,483,923.53|3,809,624.50|

经了解企业财务折旧政策如下：
机器设备的折旧年限为5-10年，残值率取为5%。
运输车辆的折旧年限为5-10年，残值率取为5%。
电子设备和其他设备的折旧年限为5年，残值率取为5%。
该企业总计拥有设备602台（辆），按其不同用途分为机器设备、运输设备、电子设备及其他设备三类。
1、机器设备5台（套），主要为电梯、中央空调和布线配电系统等；
2、运输设备18辆，主要为小型普通客车、大型普通客车等；
3、电子设备及其他设备 579台（套），主要有打印机、电脑和空调等，分布于企业办公场所内。
2.现场勘察和调查
经清查发现：
1、机器设备明细表序号1#-5#，包括“办公楼宇内的电梯”、“中央空调”和“布线配电系统”
等，该部分设备系房屋建筑物功能内的组成部件，故本次评估将企业账面的机器设备在固定资
产—房屋建筑物内考虑。
－145－
2、运输设备明细表序号3#系企业购置2辆金龙牌大客车的车辆购置税和装饰配件等费用，账面原值 67,377.00元，账面净值 3,368.85元。本次评估已在车辆重置价中考虑了车辆购置税以及装饰配件对成新率的影响，故该笔费用评估为零。
3、运输设备明细表序号12#“AM6+2亿威电动车”经清查发现，该车辆已报废无法使用。
由于电动车电池处置成本较高，与处置收益基本相当，故本次将该报废电动车评估为零。
除以上情况外，企业设备管理工作规范，帐实相符。设备的维护保养较好，在用设备和仪器的性能可靠，质量稳定，均处于正常运行状态。
3.评估过程
（1）制定现场工作计划
评估人员与企业相关设备管理人员接洽，根据企业设备特点提出需要提供的相关资料清单；并划分评估小组，制定现场设备勘察工作计划。
（2）现场勘察
由于申报评估的设备数量大，分布散，评估人员根据重要性原则对该部分资产进行了抽查核实，主要核对设备和车辆的规格型号和生产厂家等。同时评估人员现场对设备的实际运行状况进行了认真观察和记录，并同现场使用维护人员就设备的使用维护情况及达到技术性能情况进行了解。
A.对车辆，核实车名、型号、牌照号、出厂年月、启用日期、载客座位数（或载重量）、排气量、行驶里程、事故及维修状况等；对车辆的制造质量、行驶性能、维护保养、利用率、停放环境等进行勘察记录，并进一步分析，以确定影响车辆成新率的各项调整系数。
B.对价值量较小的一般设备及电子类设备，评估专业人员采用目测法，以其丰富的经验作一般性技术判定；
（3）调查沟通
召开有关设备管理员和评估师参加的座谈会，全面分析已掌握的情况，并进一步补充完善，以便对设备的历史与现状作更全面的了解，从而综合判定设备是否存在各种增、贬值因素。
（4）收集资料
详细了解并收集设备管理、控制和维修制度以及各项制度的执行情况，调查设备账面价值构成及调整变化情况和依据，查阅并复印了部分设备的采购合同，核查并复印运输设备的车辆行驶证，记录车辆的实际行驶里程数等。
（5）分析处理
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利用我公司建立的价格信息库和询价网络，确定主要设备的购置价格，并按照相关行业的标准确定运杂、基础、安装等各项费率，以最终合理确定设备的重置全价；
根据所有现场勘察记录、设备检测报告以及向有关工作人员了解的关于设备利用率、维护保养、故障率等情况，在全面了解设备的历史与现状的基础上，结合设备的实际运行状况、技术性能、可靠性指标及修理改造等情况，经过综合分析和对比，作为合理确定设备成新率的依据；
最终由设备评估专家对主要设备、关键设备的评估进行讨论研究，复核审定重置全价与成新率的合理性，以求设备评估值更符合客观实际。
4.评估方法
重置成本法是指现时条件下重新购建一个与评估对象完全相同或基本类似的、全新状态的资产，并达到使用状态所需要的全部成本，减去已经发生的各类贬值，以确定委估资产价值的一种评估方法。
市场法是指利用市场上同样或类似资产的近期交易价格，经过直接比较或类比分析以估测资产价值的评估方法。
收益法是指通过对委估资产未来的预期收益，采用适宜的折现率折现，以确定评估对象价值的评估方法。
由于国内二手设备市场不发达，设备交易不活跃，难以获取可比的案例，故不适合采用市场法评估；再则因委估设备系整体用于企业经营，不具有单独获利能力，或获利能力无法量化，故不适合采用收益法评估；而设备重置成本的有关数据和信息则来源较多，且因各类损耗造成的贬值也可以计量，故比较适合采用重置成本法；
综上所述，本次对机器设备的评估方法主要为重置成本法。
计算公式为：
评估值=重置全价×成新率。
1、重置全价的确定：
重置全价由评估基准日时点的现行市场价格和运杂、安装调试费及其它合理费用组成，一般均为更新重置价，即：
重置全价=重置现价＋运杂、安装调试费＋其它合理费用-增值税
=重置现价×（1＋运杂安装费费率）＋其它合理费用-增值税
（1）一般设备重置全价的确定：
－147－
重置全价=重置现价＋运杂、安装费＋其它合理费用-增值税
设备现价的取价依据：
通过向生产制造厂询价取得；
查阅《全国资产评估价格信息》取得；
参考近期设备合同价进行类比分析比较调整；
电子类设备查询《史博泰手册》、《太平洋电脑网》、《ZOL网》等信息取得；
对无法询价及查阅到价格的设备，参照类似设备的现行市价经调整估算确定；
运杂、安装费的确定：
按《资产评估常用数据与参数手册》中的指标确定；或根据《机械工业建设项目概算编制办法及各项概算指标》中，有关设备运杂费、设备基础费、安装调试费概算指标，并按设备类别予以确定。
其它合理费用：主要是指资金成本，对建设周期长、价值量大的设备，按建设周期及付款方法计算其资金成本；对建设周期较短，价值量小的设备，其资金成本一般不计。
（2）车辆重置全价的确定：
重置全价=重置现价＋车辆购置税＋其他费用-增值税
重置现价的确定通过查阅《中国汽车网》、《易车网》、《全国国产及进口汽车报价》取得；
车辆购置税为不含税购置价的10%；
其他费用主要包括：验车费、拍照费、固封费、拓钢印费等，一般取500元。
2、成新率的确定：
（1）对车辆成新率的确定：
参照商务部、国家发展和改革委员会、公安部、环境保护部 2013年 1月 14日发布的关于《机动车强制报废标准规定》中的车辆规定报废年限和报废行使里程数，结合《资产评估常用参数手册》中关于“车辆的经济使用年限参考”，推算确定的车辆经济使用年限和经济行驶里程数，并以年限成新率作为车辆基础成新率，以车辆的实际行使里程数量化为车辆利用率修正系数，再结合其它各类因素对基础成新率进行修正，最终合理确定设备的综合成新率。
计算公式：
综合成新率=年限成新率×K1×K2×K3×K4×K5
由于平均年限法计算的成新率太高，导致客观上车辆的评估值严重背离了市场价值。车辆作为一种特殊的设备，其启用以后各年之损耗的价值内涵是不同的，随着使用年限的延长，其
各部位有形损耗逐年加大，车辆的剩余价值会越来越小，因此，车辆的各年损耗值应呈递减趋
－148－
势，即第一年最大，以后各年的实际损耗价值都相应较前一年小。因此采用以“余额折旧法”的概念根据车辆的已使用年限计年限成新率；
①年限成新率的确定：
计算公式：
年限成新率=（1-d）n×100%
d1N1/N
式中： =车辆使用首年后的损耗率
1-d=车辆使用首年后的成新率
N=车辆经济耐用年限
1/N=车辆平均年损耗率
n=车辆实际已使用年限
②修正系数K的确定：
K1为车辆原始制造质量；K2为车辆维护保养情况；K3为车况及车辆运行状态；K4为车辆利用率；K5为车辆停放环境状况
其中K4“车辆利用率”的确定：
依据车辆的经济行驶里程数和经济使用年限，推算已使用年限的额定行驶里程数，再以实际行驶里程数与额定行驶里程数的差异数除以车辆经济行驶里程数来确定车辆的利用率，具体计算公式如下：
已使用年限额定行驶里程数=经济行驶里程数÷经济使用年限×已使用年限
车辆利用率修正系数=1-（实际行驶里程数-额定行驶里程数）÷经济行驶里程数
（2）对价值量较小的一般设备及电子类设备，直接采用使用年限法确定成新率。
计算公式：
成新率=尚可使用年限÷（已使用年限＋尚可使用年限）×100%
尚可使用年限依据评估专业人员的丰富经验，结合设备的实际运行状态确定。
5.评估实例
例1：运输设备清查评估明细表第13项
牌照号码：粤CSR709
车辆类型：小型普通客车
厂牌型号：东风日产牌DFL6460VECF
制造厂家：东风日产乘用车有限公司
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购置日期：2011年11月
启用年月：2011年11月
账面原值：239,800.00元
账面净值：133,488.72元
已行驶公里数：46,824.00公里
（1）重置全价的确定：
车辆重置全价=车辆现价＋车辆购置税＋其它费用-增值税
经由《易车网》查得该车辆的重置现价为207,800.00元
购置税=（含税车价÷1.17）×10%
其他费用=500元（包括手续费等）
增值税：企业非增值税纳税人，本次不考虑抵扣增值税。
东风日产牌小型普通客车重置全价计算表：
||||||
|-|-|-|-|-|
|序号|项目|费率/税率|计算公式|金额（元）|
|1|车辆重置现价|||207,800.00|
|2|购置附加税|10%|（1）/1.17×购置附加税率|17,760.68|
|3|各项费用|||500.00|
|4|重置全价||（1）+（2）+（3）|226,060.68|
||取整|||226,100.00|

东风日产牌小型普通客车重置全价为226,100.00元（取整）
（2）综合成新率的确定：
综合成新率=年限成新率×调整系数K
参照商务部、国家发展和改革委员会、公安部、环境保护部 2013年 1月 14日发布的关于《机动车强制报废标准规定》中的车辆规定报废年限和报废行使里程数，结合《资产评估常用参数手册》中关于“车辆经济使用年限参考表”推算确定的车辆经济使用年限和经济行驶里程数，并以年限成新率作为车辆基础成新率，以车辆的实际行使里程数量化为车辆利用率修正系数，再结合其它各类因素对基础成新率进行修正，最终合理确定设备的综合成新率。
计算公式：
综合成新率=年限成新率×K1×K2×K3×K4×K5
该车辆系小型普通客车，其经济使用年限 15年，经济行驶里程数为 50万公里，现已使
用2.3年，已行驶4.68万公里。
①年限成新率的确定：
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年限成新率=（1-d）n×100%
式中：d1N1/N=车辆使用首年后的损耗率
1-d=车辆使用首年后的成新率
N=车辆经济耐用年限=15年
1/N=车辆平均年损耗率=1/15
n=车辆实际已使用年限=1.6年
d1N1/N=1 151/15
= 1- 0.8348
= 0.1652
年限成新率=（1-d）n×100%
=（1-0.1652）n×100%
=0.83482.3×100%
=66.02%
②修正系数K的确定：
K=K1×K2×K3×K4×K5
该车辆系东风日产乘用车有限公司制造，原始制造质量较好，故K1=1.00；
该车辆按规定进行例行保养，整体的维护保养工作较好，故K2=1.00；
该车辆行驶性能良好，运行状态正常，故K3=1.00；
车辆利用率修正系数K4的确定：
已使用年限额定行驶里程数=经济行驶里程数÷经济使用年限×已使用年限
=500000/15×2.3
=76,666.67 KM
实际行驶里程与额定行驶里程差异=46,824.00-76,666.67= -29,842.67
车辆利用率修正系数K4=1-(-29,842.67÷500000)=1.06
该车辆长期在露天场地停放，故K5=0.99；
综合成新率=理论成新率×K1×K2×K3×K4×K5
=66.02%×1.00×1.00×1.00×1.06×0.99
=69%（取整）
（3）评估值=重置全价×综合成新率
=226,100.00×69%
=156,009.00元
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例2：电子设备及其它设备评估明细表第471项
设备编号：010400426
设备名称：HP520A1绘图仪
规格型号：HP520A1
制造厂家：惠普（中国）有限公司
启用年月：2013年9月
账面原值：17,600.00元
账面净值：15,927.98元
（1）重置全价的确定：
重置全价=重置现价＋合理费用-增值税
=重置现价×(1＋运杂安装基础费率)+资金成本-增值税
经向查询《ZOL网》询价获得的信息，该型号为HP520A1的绘图仪重置现价为15,500.00元；
运杂安装基础费：该电子类设备购置价含运费，且设备无需基础及安装，故运杂安装基础费不计；
资金成本：设备为现货供应，故资金成本不计；
增值税：企业非增值税纳税人，本次不考虑抵扣增值税。
重置全价=重置现价
=15,500.00元
（2）成新率的确定：
该设备属于一般设备，成新率直接采用使用年限法确定。
计算公式：
成新率=尚可使用年限÷（已使用年限＋尚可使用年限）×100%
该设备已使用0.5年，据估测尚可使用5年。
成新率=尚可使用年限÷（已使用年限+尚可使用年限）×100%
=5÷（0.5＋5）×100%
=90.91%
=91%（取整）
（3）评估值=重置全价×成新率
=15,500.00×91%
－152－
=14,105.00元
6.评估结论及分析
固定资产-设备类评估评估原值为5,593,200.00元，评估净值为3,360,749.00元。
具体评估结果账面情况如下：
||||||
|-|-|-|-|-|
|资产名称|账面净值（元）|评估净值（元）|增值额（元）|增值率%|
|机器设备|857,104.79|0.00|-857,104.79|-100.00|
|运输设备|1,825,278.37|2,060,917.00|235,638.63|12.91|
|电子设备|1,127,241.34|1,299,832.00|172,590.66|15.31|
|合计|3,809,624.50|3,360,749.00|-448,875.50|-11.78|

固定资产设备账面净值3,809,624.50元，评估值3,360,749.00元，减值448,875.50元，减值率为11.78%。
经分析，本次评估增减值的原因主要包括：
1、机器设备账面原值1,123,121.89元，评估原值0.00元，减值1,123,121.89元；账面净值857,104.79元，评估净值0.00元，减值857,104.79元。主要系明细表序号1#-5#，包括“办公楼宇内的电梯”、“中央空调”和“布线配电系统”等，该部分设备系房屋建筑物功能内的组成部件，故本次评估将企业账面的机器设备在固定资产—房屋建筑物内考虑，致使机器设备评估减值100%。
2、运输设备账面原值4,257,814.00元，评估原值3,325,000.00元，减值932,814.00元，系由于近年车辆的价格有一定幅度的下降。账面净值1,825,278.37元，评估净值2,060,917.00元，增值 235,638.63元，系由于企业财务对运输设备折旧较快，其折旧年限大大短于国家规定的车辆耐用年限，而评估是依据设备的经济耐用年限结合设备的实际状况确定成新率的，二者有差异。运输设备增值12.91%。
3、电子设备账面原值3,102,987.64，评估原值，2,268,200.00，减值834,787.64元，主要原因系近年来电子类设备更新较快，价格下滑幅度较大，致使重置价降低。账面净值1,127,241.34元，评估净值1,299,832.00元，增值172,590.66元，系由于企业账面的电子设备及其他设备内有大量的办公家具，企业对办公家具的折旧较快，而评估是依据设备的经济耐
用年限结合设备的实际状况确定成新率的，二者有差异，致使成新率较高。电子设备增值
15.31%。
－153－
综合上述原因，本次设备评估原值减值2,890,723.53元，减值率34.07%；评估净值减值448,875.50元，减值率为11.78%。
十、在建工程-土建
1.工程概况
本次评估的在建工程土建账面价值为1,131,079.00元，主要为酒店和游艇工程项目的前期费用。
经评估人员现场清查，在建工程概况见下表：
||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
|序号|项目名称|开工日期|预计完工日期|形象进度|付款比例|账面价值（元）|
|1|前期工程款\地质勘察费|2013/12/1|/|/|/|17,439.00|
|2|前期工程款\测绘放线费|2013/12/2|/|/|/|201,840.00|
|3|前期工程款\其他|2013/12/3|/|/|/|596,800.00|
|4|在建工程—其他|2013/12/4|/|/|/|315,000.00|
|5|合计|||||1,131,079.00|

评估人员对在建工程土建进行了详细的了解和清查核实，清查情况如下：
1、在建工程—土建明细表序号1“前期工程款\地质勘察费”账面价值为17,439.00元，系艾美酒店工程项目的地质勘查费。
2、在建工程—土建明细表序号2“前期工程款\测绘放线费”账面价值为 201,840.00元，系游艇码头工程项目测绘费。
3、在建工程—土建明细表序号3“前期工程款\其他”账面价值为 596,800.00元，主要包括游艇码头防洪评估报告费（216,000.00元）、酒店顾问公司咨询服务费（50,000.00元）、游艇码头工程可行性研究报告费（330,800.00元）等。
4、在建工程—土建明细表序号4“在建工程—其他”账面价值为315,000.00元，系北京中伦律师事务所对于酒店项目的谈判律师服务费。
5、截止到评估基准日，酒店和游艇工程项目均尚未开工。
2.评估依据
1、《中华人民共和国城市房地产管理法》；
2、中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》GB/T50291-1999；
－154－
3、上海东洲资产评估有限公司技术统计资料；
4、评估人员收集的各类与评估相关的佐证资料。
3.评估方法
由于本次委估在建工程项目实体工程尚未开工，账面所反映的仅为前期费用等，因近期发生，金额较小，预计资金成本较少故按核实后的账面值评估。
4.评估结论
珠海市斗门区世荣实业有限公司在建工程土建的评估价值为1,131,079.00元。
十一、 在建工程-设备安装工程
在建工程—设备安装工程账面值为50,000.00元，系预算及合同管理软件工程款。
评估人员核查有关合同及明细帐，确认在建工程帐面金额属实。由于本次委估在建工程-设备系应付深圳市德润软件有限公司50%的前期工程款，剩余款项待验收合格后付款，因此本次按核实后账面值确定评估值。
在建工程-设备安装工程评估值50,000.00元。
十二、 无形资产
无形资产账面值497,372.60元，均系企业购入的软件。
||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
|序号|内容或名称|取得日期|法定/预期使用年限|原始入账价值(元)|尚可使用年限|账面价值（元）|
|1|用友会员管理系统及IC卡硬件设备|2011/12/31|60|115,750.00|32|61,733.28|
|2|明源房地产ERP-销售管理软件V5.0|2013/01/29|60|252,000.00|46|191,613.82|
|3|明源营销管理软件|2013/04/25|60|104,000.00|48|83,200.04|
|4|明源软件短信接口项目|2013/11/29|60|37,000.00|55|34,005.93|
|5|建安成本数据库管理系统|2013/12/31|60|95,000.00|56|88,819.54|
|6|明源软件销售系统用户授权许可|2014/01/27|60|40,000.00|57|37,999.99|
||合计|||643,750.00||497,372.60|

评估人员在核实账务的基础上收集了相关购买协议、发票和入账凭证等相关资料，经核实，无形资产—软件项下资产属实，摊销无误，确定其账面值属实。本次按照账面值评估。
综上，无形资产-其他无形资产评估值为497,372.60元。
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十三、 递延所得税资产
递延所得税资产账面值27,192,839.17元，系由于公司递延税款借项主要为其他应收款、预售收入预计毛利、暂估土地增值税的账面价值与计税基础不同产生的递延所得税资产。通过核实账务，抽查相关的凭证，和纳税申报表等，对递延所得税资产的计算进行复核确认与账面一致。
递延所得税资产评估值27,192,839.17元。
十四、 应付账款
应付账款账面值为 252,054,840.25元，主要是公司应付的工程款、材料款。评估人员查阅了相关合同协议，抽查了部分原始凭证，就大金额款项向对方单位询证函确认。经核实该负债内容真实有效，为实际应承担的债务，按照账面值评估。
应付账款评估值为252,054,840.25元。
十五、 预收账款
预收账款账面值 465,234,652.00元，系因预售房屋等而预收的房款，评估人员在核实账务的基础上采用函证或查验原始入账凭证、售房合同、协议等相关资料的方法，确定债务的存在。经核实该负债内容真实有效，为实际应承担的债务，按照账面值评估。
预收账款评估值为465,234,652.00元。
十六、 应付职工薪酬
应付职工薪酬账面值 3,350,137.76元，主要为本年度应付职工的工资、职工教育经费、工会经费等。评估人员核实了企业相关费用计提的比例及发放的依据，确定账面金额属实，按照账面值评估。
应付职工薪酬评估值为3,350,137.76元。
十七、 应交税费
应交税费帐面值92,838,531.18元，主要为土地增值税、房产税、所得税等。评估人员核
－156－
实了税金申报表以及完税凭证，确认帐面金额属实，按核实后的账面值评估。
应交税费评估值为92,838,531.18元。
十八、 应付股利
应付股利账面值为 762,000,000.00元，系企业应付未付的 2012-2013年度股利。评估人员检查了明细账、总账，对相关余额进行核对，同时查阅了相关的股利分配决议，抽查了部分的原始凭证，确认金额属实。本次按照账面值评估。
||||
|-|-|-|
|股东名称|出资金额（万元）|出资比例|
|广东世荣兆业股份有限公司|32,787.50|76.25%|
|梁家荣|10,212.50|23.75%|
|合计|43,000.00|100%|

应付股利评估值为762,000,000.00元。
十九、 其他应付款
其他应付款账面值 120,147,017.66元，主要为关联往来款、应付代理商佣金、预估土地增值税、代收办证费、暂收款、保证金等。
评估人员在核实账务的基础上采用函证或查验原始入账凭证等相关资料的方法，确定债务的存在，确定其他应付款账面值基本属实，按照账面值评估。
其他应付款评估值为120,147,017.66元。
二十、 长期借款
长期借款账面值 601,000,000.00元，系中国农业银行股份有限公司珠海斗门支行、中国建设银行股份有限公司珠海斗门支行的长期借款。评估人员核实了相关借款合同，并向债权人发询证函。长期借款帐面金额属实。明细如下：
||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
|序号|放款银行或机构名称|发生日期|到期日|月利率%|账面价值|是否存在抵押|
|1|中国农业银行股份有限公司珠海斗门支行|2013/7/31|2016/7/30|6.46%|19,000,000.00|抵押|
|2|中国农业银行股份有限公司珠海斗门支行|2013/8/1|2016/7/30|6.46%|30,000,000.00|抵押|
|3|中国农业银行股份有限公司珠海斗门支行|2013/9/4|2016/7/30|6.46%|10,000,000.00|抵押|
|4|中国农业银行股份有限公司|2013/10/31|2016/7/30|6.46%|50,000,000.00|抵押|

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||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
||珠海斗门支行||||||
|5|中国农业银行股份有限公司珠海斗门支行|2013/11/1|2016/7/30|6.46%|50,000,000.00|抵押|
|6|中国农业银行股份有限公司珠海斗门支行|2014/1/4|2016/7/30|6.46%|50,000,000.00|抵押|
|7|中国农业银行股份有限公司珠海斗门支行|2014/2/11|2016/7/30|6.46%|20,000,000.00|抵押|
|8|中国农业银行股份有限公司珠海斗门支行|2014/2/26|2016/7/30|6.46%|20,000,000.00|抵押|
|9|中国建设银行股份有限公司珠海斗门支行|2013/5/14|2016/5/13|6.15%|81,250,000.00|抵押|
|10|中国建设银行股份有限公司珠海斗门支行|2013/5/14|2016/5/13|6.15%|18,750,000.00|抵押|
|11|中国建设银行股份有限公司珠海斗门支行|2013/7/5|2016/5/13|6.15%|10,000,000.00|抵押|
|12|中国建设银行股份有限公司珠海斗门支行|2013/7/17|2016/7/16|6.15%|50,000,000.00|抵押|
|13|中国建设银行股份有限公司珠海斗门支行|2013/7/30|2016/7/16|6.15%|20,000,000.00|抵押|
|14|中国建设银行股份有限公司珠海斗门支行|2013/7/31|2016/7/16|6.15%|70,000,000.00|抵押|
|15|中国建设银行股份有限公司珠海斗门支行|2013/8/2|2016/7/16|6.15%|50,000,000.00|抵押|
|16|中国建设银行股份有限公司珠海斗门支行|2013/10/31|2016/7/16|6.15%|20,000,000.00|抵押|
|17|中国建设银行股份有限公司珠海斗门支行|2014/2/20|2017/2/19|6.15%|12,000,000.00|抵押|
|18|中国建设银行股份有限公司珠海斗门支行|2014/3/31|2017/2/19|6.15%|20,000,000.00|抵押|
||合计||||601,000,000.00||

评估人员核实了借款合同及抵押合同，确认上述借款金额属实。本次评估按核实后账面值确定评估值。
长期借款评估值601,000,000.00元。
二十一、资产基础评估结论
经过上述资产基础法评估，珠海市斗门区世荣实业有限公司于评估基准日 2014年 03月31日市场状况下，股东全部权益价值为人民币4,358,121,343.36元。
其中：总资产的账面价值2,911,816,200.51元，评估价值6,654,746,522.21元。同账面价值相比，评估增值额3,742,930,321.70元，增值率128.54%。
负债的账面价值2,296,625,178.85元，评估值2,296,625,178.85元。
净资产的账面价值615,191,021.66元，评估价值4,358,121,343.36元。同账面价值相比，评估增值额3,742,930,321.70元，增值率608.42%。
－158－
收益法评估
一、收益法的应用前提及选择的理由
（一）收益法的定义和原理
企业价值评估中的收益法，是指通过将被评估企业预期收益资本化或折现以确定评估对象价值的评估思路。
根据国家有关规定以及《资产评估准则-企业价值》，本次评估按照收益途径，采用现金流折现方法（DCF）估算企业的股东全部权益价值。
根据本次评估尽职调查情况以及评估对象资产构成和主营业务经营的特点，本次评估的基本思路是以评估对象经审计的合并会计报表口径为基础估算其权益资本价值。即首先按收益途径采用现金流折现方法(DCF)，估算评估对象的经营性资产的价值，再加上基准日的其他非经营性或溢余性资产的价值，来得到评估对象的股东全部权益价值。
（二）收益法的应用前提
(1)被评估资产的未来预期收益可以预测并可以用货币衡量；
(2)资产拥有者获得预期收益所承担的风险也可以预测并可以用货币衡量；
(3)被评估资产预期获利年限可以预测。
使用现金流折现方法的最大难度在于预期净现金流量的预测以及数据采集和处理的可靠性、客观性等。但当对未来预期净现金流量的预测较为客观公正、折现率的选取较为合理时，其评估结果具有较好的客观性，易为市场所接受。
（三）评估思路及模型
1.具体估值思路
（1）对纳入合并报表范围的资产和项目开发计划等情况，并根据业务类型估算预期收益（净现金流量），并折现得到经营性资产的价值；
（2）将纳入报表范围，但在预期收益（净现金流量）估算中未予考虑的诸如基准日存在的溢余资产，以及定义为基准日存在的非经营性资产（负债），单独估算其价值；
－159－
（3）由上述二项资产价值的加和，得出评估对象的得到评估对象的权益资本（股东全部权益）价值。
本次评估采用合并报表口径进行收益法评估，合并范围的子公司如下：
|||
|-|-|
|企业名称|账面值（元）|
|珠海粤盛投资管理有限公司|42,485,918.32|
|珠海市世荣装饰设计工程有限公司|10,000,000.00|
|珠海市斗门区中荣贸易有限公司|28,000,000.00|
|珠海市年顺建筑有限公司|33,500,000.00|
|珠海市绿怡居园艺工程有限公司|10,000,000.00|

企业目前拥有开发条件且正在开发的项目仅为“里维埃拉”项目的四期蓝湾半岛（1-10期）项目，账面其他待开发的11项土地并未取得相关工程建设许可，也未进行详细的设计及规划，故本次评估仅对目前可以直接实现对外销售的“里维埃拉”项目一期、二期、三期存量房产的销售、租赁及正在开发过程中的四期蓝湾半岛项目进行收益预测，同时合并报表口径的评估还考虑了母公司世荣实业100%控股的子公司珠海市年顺建筑有限公司、珠海市世荣装饰设计工程有限公司、珠海市绿怡居园艺工程有限公司的建筑业收益，对目前尚未有明确开发计划、规划的土地开发项目采用市场法评估在溢余资产中予以加回。
分项思路解释：
A、四期蓝湾半岛项目按可售面积、预计销售单价、预计成本、对应相关税费等内容在预计销售期内实现销售的方式预测净利润。考虑到房地产开发项目在实现销售的同时，回收的现金流包含房地产开发产生的利润、项目原始投入资金的回收、借入资金的偿还三部分，对这三部分我们分别做如下处理。
a.房产开发的利润，在各年实现销售实现的过程中已经形成了企业的净利润，作为股权现金流入回报的一部分。
b．原始投入资金的回收：在各年实现销售实现的过程中（即结转成本时）投入的资金也实现了回收，其回收的过程作为现金流入确认投资者营运资金的回收。
c．借入资金的偿还：房地产开发企业是资金利用密集型企业，需要利用融资才能实现滚动开发，因此企业现将土地或在建工程抵押融资，并通过预售款回笼的资金归还银行借款，释放抵押物，使得出售的房产可以办理“小产证”并实现销售收入，所以按收入确认的同等进度确认可归还银行的借款。
B、“里维埃拉”项目一期锦绣荣城、二期翠湖苑 1区、三期碧水岸 1区三个项目目前尚未
销售的部分存量房产，带租约的部分被企业划入“投资性房地产科目”，在这部分房产尚未实现
－160－
销售期间，可以取得一定的房屋租赁收入，本次评估按目前的租金收入、租赁成本、相关税费预计其收益，租赁收入随“投资性房地产”实现销售的过程同比例减少。
C、珠海市年顺建筑有限公司、珠海市世荣装饰设计工程有限公司、珠海市绿怡居园艺工程有限公司均是世荣实业下属的100%控股的子公司，三家单位经营业务几乎全部是为世荣实业的房地产开发项目提供建设施工、装饰装潢、绿化景观的关联交易，从合并口径分析这三家单位的收入就是母公司房地产开发成本。
2.评估模型
本次收益法评估模型考虑企业经营模式选用股权自由现金流折现模型。
EPC
i
式中：
E：评估对象的股东全部权益价值；
股东全部权益价值＝经营性资产价值＋溢余及非经营性资产价值
经营性资产价值=明确的预测期期间的股权自由现金流量现值+明确的预测期之后的股权自由现金流量现值之和P，即
n F F

1
g
p i  n
1ri 
r
g1rn
i1
其中：r—所选取的折现率。
Fi—未来第i个收益期的预期收益额。
n—根据被评估单位目前经营业务、财务状况、资产特点和资源条件，本次明确的预测期期间n选择，n为7年（从准日至四期蓝湾半岛1-10期项目销售完毕）。
g—未来收益每年增长率，如假定n年后Fi不变，g取零。
C
i：评估对象基准日存在的非经营性或溢余性资产的价值。
CCC
i 1 2
式中：
C1：基准日溢余资产是指与企业收益无直接关系的，超过企业经营所需的多余资产，主要包括目前尚未明确开发计划的土地储备等资产。
－161－
C2：非经营性资产、负债是指与企业经营业务收益无直接关系的，未纳入收益预测范围的资产及相关负债，对该类资产单独评估后加回，如应付股利等。
收益指标
本次评估，使用股权自由现金流量作为评估对象的收益指标，其基本定义为：
F=净利润+折旧摊销－资本性支出－运营资金增加额+营运资金收回+新增贷款－贷款偿还
企业的经营性资产收益法预测过程：
本次评估仅预测四期蓝湾半岛的开发及一期、二期、三期开发所剩可销售房产的出售；投资性房地产在销售前可实现的租赁收益；合并范围内珠海市年顺建筑有限公司、珠海市世荣装饰设计工程有限公司、珠海市绿怡居园艺工程有限公司三家公司的建筑业收益。
1.对企业管理层提供的未来预测期期间的收益进行复核。
2.分析开发楼盘销售单价、开发成本、费用等财务数据，结合企业的资本结构、楼盘所在地房产状况、融资状况、房地产趋势，对管理层提供的明确预测期的预测进行合理的调整。
3.在考虑未来各种可能性及其影响的基础上合理确定评估假设。
4.根据宏观和区域经济形势、所在地区房地产发展趋势，企业土地储备，对预测期以后的永续期收益趋势进行分析，选择恰当的方法估算预测期后的价值。
5.根据开发项目融资计划、开发成本和进度确定营运资金增加和回收。
折现率
折现率，又称期望投资回报率，是收益法确定评估价值的重要参数。
本次评估采用资本资产定价模型（CAPM）确定折现率R：
e
RRMRP
e f e
式中：
R：无风险报酬率；
f
MRP
：市场风险溢价；
ε：评估对象的特定风险调整系数；

e：评估对象权益资本的预期市场风险系数；
－162－
D
t(1(1t) )
e
E
式中：t为可比公司的预期无杠杆市场风险系数；
D、E：行业平均的付息债务与权益资本。
溢余及非经营性资产负债
溢余资产是指与企业收益无直接关系的，超过企业经营所需的多余资产。
非经营性资产、负债是指与企业经营业务收益无直接关系的，未纳入收益预测范围的资产及相关负债，对该类资产及负债单独评估后加回。
二、收益预测的假设条件
收益法评估需对公司未来的收益进行预测，预测是建立在以下假设的基础上：
（一）基本假设
（1）公开市场假设：公开市场是指充分发达与完善的市场条件，是一个有自愿的买者和卖者的竞争性市场，在这个市场上，买者和卖者的地位是平等的，彼此都有获取足够市场信息的机会和时间，买卖双方的交易行为都是在自愿的、理智的而非强制的或不受限制的条件下进行的。
（2）持续使用假设：该假设首先设定被评估资产正处于使用状态，包括正在使用中的资产和备用的资产；其次根据有关数据和信息，推断这些处于使用状态的资产还将继续使用下去。
持续使用假设既说明了被评估资产所面临的市场条件或市场环境，同时又着重说明了资产的存续状态。
（3）持续经营假设，即假设被评估单位以现有资产、资源条件为基础，在可预见的将来不会因为各种原因而停止营业，而是合法地持续不断地经营下去。
（二）一般假设
（1）本报告除特别说明外，对即使存在或将来可能承担的抵押、担保事宜，以及特殊的交易方式等影响评估价值的非正常因素没有考虑。
（2）国家现行的有关法律及政策、产业政策、国家宏观经济形势无重大变化，评估对象所处地区的政治、经济和社会环境无重大变化，无其他人力不可抗拒及不可预见因素造成的重大不利影响。
－163－
（3）评估对象所执行的税赋、税率等政策无重大变化，信贷政策、利率、汇率基本稳定。
（4）依据本次评估目的，确定本次估算的价值类型为市场价值。估算中的一切取价标准均为估值基准日有效的价格标准及价值体系。
（三）收益法针对性假设
（1）被评估单位提供的业务合同以及营业执照、章程，签署的协议，审计报告、财务资料等所有证据资料是真实的、有效的。
（2）被评估单位目前及未来的经营管理班子尽职，不会出现影响公司发展和收益实现的重大违规事项，并继续保持现有的经营管理模式持续经营。
（3）被评估单位与客户或其他市场交易对手等签订的合同有效，并能得到执行。
（4）本次评估假设世荣实业及其下属合并报表范围内各家子公司所拥有的经营资质到期后可以延续。
（5）企业经营或开发的项目所对应的总投资、项目时间进度等内容在未来经营中能够如期实现。
（6）本次评估假设被评估单位目前已开发完成“里维埃拉”项目一期、二期、三期的存量房产未来主要是以销售方式取得收益回报，部分带租约的存量房产其持有的目的也主要是未来可以实现销售；目前正在开发四期蓝湾半岛（1-10期）项目未来也是通过对外销售实现收益回报。
（7）经分析企业目前的资产状况及资本结构，本次评估假设未来企业的房地产开项目所需建设资金通过未抵押的土地可以顺利从市场上借贷取得。
（8）珠海市年顺建筑有限公司、珠海市世荣装饰设计工程有限公司、珠海市绿怡居园艺工程有限公司均是世荣实业下属的100%控股的子公司，历年来三家单位几乎所有的经营业务都为世荣实业的房地产开发的工程建设、装潢、绿化景观的关联交易，本次评估假设未来这三家单位的所有收入与世荣实业的世荣实业的房地产开发成本相关。
（9）本次评估的未来预测是基于现有的市场情况对未来的一个合理的预测，不考虑今后市场会发生目前不可预测的重大变化和波动。如政治动乱、经济危机、恶性通货膨胀等。
（10）本次评估中所依据的各种收入及相关价格和成本等均是依据被评估单位提供的历史数据为基础，评估单位对被评估单位提供的资料在尽职调查后做出专业判断，评估机构采纳资料的合理性会影响所作出的判断。
本报告评估结果的计算是以评估对象在评估基准日的状况和评估报告对评估对象的假设和限制条件为依据进行。根据资产评估的要求，认定这些假设在评估基准日时成立，当未来经
－164－
济环境发生较大变化，将不承担由于假设条件改变而推导出不同评估结论的责任。
三、企业资产、经营状况和财务分析
（一）尽职调查和清查内容
（1）评估对象存续经营的相关法律情况，主要为评估对象的有关章程、投资出资协议、合同情况等；
（2）评估对象项目开发及收入情况；
（3）评估对象项目成本，时间进度等情况；
（4）评估对象的应收、应付账款情况；
（5）评估对象执行的税率税费及纳税情况；
（6）评估对象资金状况，借款以及债务成本情况；
（7）评估对象的相关土地房屋产权情况；
（8）评估对象的抵押、担保及诉讼事项；
（9）评估对象未来几年的经营计划以及经营策略，包括：市场需求、价格策略、销售计划、成本费用控制、资金筹措和投资计划等以及未来的主营收入和成本构成及其变化趋势等；
（10）评估对象的主要经营优势和风险，包括：国家政策优势和风险、房地产市场风险、市场(行业)竞争优势和风险、财务(债务)风险、汇率风险等；
（11）评估对象近年经审计的资产负债表、损益表、现金流量表以及房地产预售合同和开发建设施工合同；
（12）与本次评估有关的其他情况。
（二）尽职调查和清查过程
本次评估的资产清查核实及尽职调查，是在企业现场进行。采用的方法主要是通过对企业现场勘察、参观、以专题座谈会的形式，对资产占有方的部分经营性资产的现状、经营条件和经营能力以及未来经营状况、主营业务收入、成本、期间费用及其构成等的状况进行调查复核。
特别是对影响评估作价的经营能力和相关的成本费用等进行了专题的详细调查，查阅了相关的会计报表、账册等财务数据资料、重要购销合同协议等。通过与企业的管理、财务人员进行座谈交流，了解企业的经营情况等。清查溢余或非经营性资产、负债。在资产核实和尽职调查的基础上进一步开展市场调研工作，收集有关市场的宏观行业资料以及可比公司的财务资料和市
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场信息等。
（三）历史数据分析、调整
1.合并利润表分析、调整
损益表清查重点分析历年数据的合理性。对于各种比率变化幅度大的，了解发生原因，对企业核算口径前后不一致的，按合理性、一贯性调整损益表。
非市场因素的调整
所谓非市场因素调整主要是指对被评估企业和对比公司历史数据中由于关联交易或其他因素造成的非市场价格交易数据因素进行分析、确认和调整。由于本次我们评估的价值形态为持续经营假设前提下的市场价值，因此对于被评估企业和对比公司中可能存在的非市场因素的收入和支出项目进行市场化处理，以确认所有的收入、支出项目全部是市场化基础的数据，剔除由于关联交易等非市场化的因素。
根据我们的了解，本次评估中所参考的历史数据中不存在非市场化因素影响的收入、支出项目。
金额单位：万元
|||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|
||项目 \ 年份||2012||2013||2014年1-3月|
|一、营业总收入||76,600.25||67,409.10||2,747.99||
|其中：主营业务收入||57,074.93||57,534.64||2,655.23||
|其他业务收入||19,525.32||9,874.46||92.76||
|二、营业总成本||61,343.58||61,046.07||4,363.30||
|其中:营业成本||49,407.06||43,244.62||2,149.32||
|其中:主营业务成本||32,443.70||34,607.45||1,811.46||
|其他业务成本||16,963.36||8,637.17||337.85||
|营业税金及附加||5,326.76||6,801.51||316.46||
|营业费用||2,208.08||6,311.15||685.20||
|管理费用||2,396.79||3,147.11||999.54||
|财务费用||2,004.03||1,480.68||176.29||
|资产减值损失||0.86||61.00||36.49||
|加：公允价值变动收益||0.00||0.00||0.00||
|投资收益||21,077.88||83,391.13||56.47||
|三、营业利润||36,334.55||89,754.16||-1,558.83||
|加：营业外收入||250.48||68.90||27.42||
|减: 营业外支出||105.66||146.06||0.00||
|四、利润总额||36,479.37||89,677.00||-1,531.41||

－166－
|||||
|-|-|-|-|
|减: 所得税|8,310.04|22,980.53|-251.71|
|五、净利润|28,169.32|66,696.48|-1,279.70|
|净利润增长率||136.77%||

本次评估对损益表无调整事项。
详见表I-1近年利润表和表I-2调整后利润表。
2.合并资产负债表的分析、调整
金额单位：人民币万元
||||||
|-|-|-|-|-|
|序号|项目\年份|2012|2013|2014年1-3月|
|||账面值|账面值|账面值|
|1|一、流动资产合计|172,199.28|253,864.74|277,093.84|
|2|货币资金|23,718.72|54,640.72|40,945.84|
|3|交易性金融资产净额||||
|4|应收票据||||
|5|应收股利(应收利润)||||
|6|应收利息||||
|7|应收账款净额|682.94|3,146.96|173.55|
|8|其他应收款净额|3,678.93|38,683.69|337.06|
|9|预付帐款|1,827.41|6,257.20|9,602.94|
|10|应收补贴款||||
|11|存货净额|142,291.28|151,136.16|223,870.18|
|12|待摊费用||||
|13|一年内到期的非流动资产||||
|14|其他流动资产|||2,164.27|
|15|二、非流动资产合计|41,569.39|20,231.40|20,841.31|
|16|可供出售金融资产净额||||
|17|持有至到期投资净额||||
|18|长期股权投资净额|24,663.98|2,026.54|1,885.01|
|19|长期应收款||||
|20|投资性房地产|5,315.11|7,247.59|7,396.77|
|21|固定资产|6,597.53|6,394.05|6,240.86|
|22|固定资产原价|7,534.31|7,640.08|7,579.78|
|23|减：累计折旧|936.79|1,246.03|1,338.93|
|24|固定资产净值|6,597.53|6,394.05|6,240.86|
|25|减：固定资产减值准备||||
|26|固定资产净额|6,597.53|6,394.05|6,240.86|
|27|工程物资||||
|28|在建工程|23.04|116.26|118.11|

－167－
||||||
|-|-|-|-|-|
|序号|项目\年份|2012|2013|2014年1-3月|
|29|固定资产清理||||
|30|生产性生物资产净额||||
|31|油气资产净值||||
|32|开发支出||||
|33|商誉|726.07|726.07|726.07|
|34|无形资产净额|9.94|49.63|50.39|
|35|长期待摊费用|346.09|304.98|293.62|
|36|其他非流动资产||||
|37|递延所得税资产|3,887.63|3,366.28|4,130.49|
|38|三、资产合计|213,768.68|274,096.14|297,935.16|
|39|四、流动负债合计|91,303.34|76,014.14|168,932.86|
|40|短期借款|2,000.00|14,500.00|14,500.00|
|41|交易性金融负债||||
|42|应付票据||||
|43|应付帐款|15,783.48|16,699.09|14,501.97|
|44|预收帐款|8,362.94|26,937.29|46,523.47|
|45|应付职工薪酬|393.49|561.66|407.03|
|46|应付利润（应付股利）|25,483.61||76,200.00|
|47|应交税费|6,413.51|7,427.23|9,566.58|
|48|应付利息||||
|49|其他应付款|29,866.32|9,788.87|7,233.81|
|50|预提费用||||
|51|一年内到期的非流动负债|3,000.00|100.00||
|52|其他流动负债||||
|53|五、非流动负债合计|39,400.00|48,320.19|60,520.19|
|54|长期借款|39,400.00|47,900.00|60,100.00|
|55|应付债券||||
|56|长期应付款||||
|57|专项应付款||||
|58|预计负债||||
|59|其他非流动负债||||
|60|递延所得税负债||420.19|420.19|
|61|六、负债合计|130,703.34|124,334.33|229,453.05|
|62|七、净资产|83,065.33|149,761.81|68,482.10|

本次评估对资产负债表无调整事项。
－168－
3.非经营性资产、负债清查
所谓非经营性资产在这里是指对企业主营业务没有直接“贡献”的资产或本次收益法预测中没有考虑其收入成本相关现金流。
所谓非经营性负债是指企业承担的债务不是由于主营业务的经营活动产生的负债而是由于与主营业务没有关系或没有直接关系的其他业务活动。
经清查，企业非经营性资产、负债统计如下：
1、长期股权投资中未并表的单位-珠海市斗门区世荣小额贷款有限公司账面值
18,850,083.98元，该企业的经营与世荣实业的主营业务无关，故确认为非经营性资产，评估值16,842,820.67元。
2、递延所得税资产27,192,839.17元，与企业经营业务收益无直接关系确认为非经营性资产，评估值为27,192,839.17元。
3、应付股利762,000,000.00元，与企业的经营业务无直接关系，确认为非经营性资负债，评估值为762,000,000.00元。
4、递延所得税负债4,201,949.46元，与企业经营业务收益无直接关系确认为非经营性负债，评估值为4,201,949.46元。
详见表I-14运营现金和溢余资产计算表。
4.溢余资产的清查
主要是指超过企业正常经营需要的富裕的货币现金及现金等价物，包括定期存款、有价证券等投资。
目前企业账面货币资金假设作为营运资本投入四期蓝湾半岛的开发项目之中，故账面无溢余资金。
其他溢余资产如下：
1、企业合并范围内的珠海粤盛投资管理有限公司系企业2013年9月通过股权转让取得的长期投资单位，该企业账面主要资产为“珠国土储2011-25地块”土地，目前尚未开展任何经营活动，也没有明确的开发计划或设计，按资产基础法评估分析中的相关内容，该地块不存在减值，该收购时土地价格为4235.10万元，该企业在收购日之间与评估基准日之间未发生任何经营活动，故按收购时的股权转让价确定评估值作为溢余资产。
－169－
2、预付账款中有一笔94,845,606.00元的土地款，系世荣实业于2013年12月竞买取得珠国储2013-29号土地，截止基准日支付了50%土地价款。该土地与目前企业存货开发成本中的土地无关，也没有明确的开发计划和规划，故按核实后的账面值确定评估值并列示为溢余资产。
3、存货开发成本中一笔后续项目（待开发土地）1,181,841,524.92元，系企业目前持有，没有明确开发计划、规划、相关立项、批准建设文件的待开发土地账面值，本次评估将这部分土地作为溢余资产并按市场法评估值确定其溢余资产的价值为3,248,380,800.00元。
4、存货开发成本中一笔翠湖苑二区2,510,000.00元及一笔碧水岸二区390,000.00元，翠湖苑二区主要是翠湖苑项目分摊的基础设施建设费，碧水岸二区主要是碧水岸项目分摊的前期工程费，目前这两个项目没有明确开发计划、设计、相关立项、批准建设文件，按核实后的账面值确认为溢余资产。
5、开发成本166,077,409.81元，为珠海市斗门区中荣贸易有限公司所有，目前该块土地没有明确开发计划、设计、相关立项、批准建设文件本次评估将这部分土地作为溢余资产并按市场法的评估值确定其溢余资产的价值为770,618,200.00元。
6、房屋建筑物中除办公用房屋及职工宿舍用房屋外，部分商铺在未来可以用来销售，这部分房屋建筑物账面净值为561.54万元，按市场法评估值1,189.61作为溢余资产。将这部分房产作为溢余资产后，企业经营所需商铺增加的租金在销售费用中予以考虑。
详见表I-14运营现金和溢余资产计算表。
（四）主要财务指标分析
企业指标与行业平均对比如下：
||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
|序号|项目名称 \ 年份||2012|2013|均值|行业均值|
|1|主营收入增长率|%|0.00%|0.81%||11.22%|
|2|主营业务毛利率|%|43.16%|39.85%|41.51%|37.02%|
|3|营业税金比率|%|6.95%|10.09%|8.52%|9.71%|
|4|营业费用比率|%|2.88%|9.36%|6.12%|2.96%|
|5|管理费用比率|%|3.13%|4.67%|3.90%|3.28%|
|6|财务费用比率|%|2.62%|2.20%|2.41%|1.75%|
|7|营业利润比率|%|19.92%|9.44%|14.68%|19.05%|
|一、|营运能力||||||
|1|存货周转率|次|0.23|0.31|0.27|0.99|
|2|流动资产周转率|次|0.44|0.43|0.44|0.35|

－170－
||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
|3|资产周转率|次|0.36|0.36|0.36|0.25|
|二、|短期偿债能力||||||
|1|流动比率||1.89|1.88|1.89|2.01|
|2|速动比率||0.33|0.85|0.59|0.59|
|三、|长期偿债能力||||||
|1|资产负债率|%|61.14|78.80|69.97|61.83%|
|2|负债与股权比率|%|157.35|371.67|264.51|365.04|
|四、|获利能力||||||
|1|销售净利率|%|36.77|98.94|67.86|14.25%|
|2|资产净利率|%|13.18|35.95|24.57|3.53%|
|3|成本费用利润率|%|25.11|10.30|17.71|14.45%|
|4|净资产收益率|%|33.91|114.59|74.25|58.89%|

1、从经营指标分析，企业的主营业务毛利率高于行业平均水平，显示企业所开发的房产获利能力较好，而除营业税金率以外，营业费用率、管理费用率、财务费用率略高于行业平均水平，显示企业规模较同类大型上市公司小，固定费用在总成本中所占比例较高，故这部分费用高于行业平均水平，由于营业费用、管理费用、财务费用均高于行业水平，故企业营业利润率略低于行业平均水平。
2、从营运能力分析，企业由于账面待开发土地较多，故存货周转率低于行业平均水平，但流动资产周转率及资产周转率均高于行业平均值，显示企业营运能力较好。
3、短期偿债能力分析，企业流动比率和速动比率略低于或等于行业平均水平，显示企业的短期偿债能力处于行业中游水平
4、长期偿债能力，企业的资产负债率略高于行业平均水平，显示企业的负债额较高，负债与股权比率低于行业平均水平，主要原因是企业股东权益金额由于2013年的分红而降低。
5、获利能力，企业销售利润率、资产净利率、成本费用利润率、净资产收益率均高于行业平均水平，显示企业的获利能力在行业中属于较好水平。
四、宏观经济发展状况
2013年，面对错综复杂的国内外形势，党中央、国务院团结带领全国各族人民深入贯彻落实党的十八大精神，坚持稳中求进工作总基调，坚持宏观政策要稳、微观政策要活、社会政策要托底的思路，统筹稳增长、调结构、促改革，探索创新宏观调控方式，经济社会发展稳中
有进、稳中向好，实现了良好开局。
（一）综合
－171－
国民经济平稳较快增长。初步核算，全年国内生产总值568845亿元，比上年增长7.7%。
其中，第一产业增加值56957亿元，增长4.0%；第二产业增加值249684亿元，增长7.8%；
第三产业增加值262204亿元，增长8.3%。第一产业增加值占国内生产总值的比重为10.0%，第二产业增加值比重为43.9%，第三产业增加值比重为46.1%，第三产业增加值占比首次超过第二产业。
就业持续增加。年末全国就业人员76977万人，其中城镇就业人员38240万人。全年城镇新增就业1310万人。年末城镇登记失业率为4.05%，略低于上年末的4.09%。全国农民工总量为26894万人，比上年增长2.4%。其中，外出农民工16610万人，增长1.7%；本地农民工10284万人，增长3.6%。
劳动生产率稳步提高。全年国内生产总值与全部就业人员的比率为 66199元/人(以 2010年不变价格计算)，比上年提高7.3%。
居民消费价格基本稳定。全年居民消费价格比上年上涨2.6%，其中食品价格上涨4.7%。
固定资产投资价格上涨0.3%。工业生产者出厂价格下降1.9%。工业生产者购进价格下降2.0%。
农产品(8.30,-0.02,-0.24%)生产者价格上涨3.2%。70个大中城市新建商品住宅销售价格月环比上涨的城市个数年末为65个。
财政收入稳定增长。全年全国公共财政收入 129143亿元，比上年增加 11889亿元，增长10.1%；其中税收收入110497亿元，增加9883亿元，增长9.8%。
外汇储备继续增加。年末国家外汇储备38213亿美元，比上年末增加5097亿美元。年末人民币汇率为1美元兑6.0969元人民币，比上年末升值3.1%。
（二）工业和建筑业
工业生产稳定增长。全年全部工业增加值 210689亿元，比上年增长7.6%。规模以上工业增加值增长9.7%。在规模以上工业中，分经济类型看，国有及国有控股企业增长6.9%；集体企业增长4.3%，股份制企业增长11.0%，外商及港澳台商投资企业增长8.3%；私营企业增长12.4%。分门类看，采矿业增长6.4%，制造业增长10.5%，电力、热力、燃气及水生产和供应业增长6.8%。
全年规模以上工业中，农副食品加工业增加值比上年增长9.4%，纺织业增长8.7%，通用设备制造业增长9.2%，专用设备制造业增长8.5%，汽车制造业增长14.9%，计算机、通信和其他电子设备制造业增长11.3%，电气机械和器材制造业增长10.9%。六大高耗能行业增加值比上年增长10.1%，其中，非金属矿物制品业增长11.5%，化学原料和化学制品制造业增长12.1%，有色金属冶炼和压延加工业增长14.6%，黑色金属冶炼和压延加工业增长9.9%，电
－172－
力、热力生产和供应业增长6.2%，石油加工、炼焦和核燃料加工业增长6.1%。高技术制造业增加值比上年增长11.8%。
年末全国发电装机容量124738万千瓦，比上年末增长9.3%。其中，火电装机容量86238万千瓦，增长5.7%；水电装机容量28002万千瓦，增长12.3%；核电装机容量1461万千瓦，增长16.2%；并网风电装机容量 7548万千瓦，增长24.5%；并网太阳能发电装机容量 1479万千瓦，增长3.4倍。
全年规模以上工业企业实现利润 62831亿元，比上年增长12.2%，其中国有及国有控股企业15194亿元，增长6.4%；集体企业825亿元，增长2.1%，股份制企业37285亿元，增长11.0%，外商及港澳台商投资企业14599亿元，增长15.5%；私营企业20876亿元，增长14.8%。
全年全社会建筑业增加值38995亿元，比上年增长9.5%。全国具有资质等级的总承包和专业承包建筑业企业实现利润5575亿元，增长16.7%，其中国有及国有控股企业1363亿元，增长20.1%。
（三）固定资产投资
固定资产投资较快增长。全年全社会固定资产投资447074亿元，比上年增长19.3%，扣除价格因素，实际增长18.9%。其中，固定资产投资(不含农户)436528亿元，增长19.6%；
农户投资10547亿元，增长7.2%。东部地区投资179092亿元，比上年增长17.9%；中部地区投资105894亿元，增长22.2%；西部地区投资109228亿元，增长22.8%；东北地区投资47367亿元，增长18.4%。
在固定资产投资(不含农户)中，第一产业投资9241亿元，比上年增长32.5%；第二产业投资184804亿元，增长17.4%；第三产业投资242482亿元，增长21.0%。
全年房地产开发投资86013亿元，比上年增长19.8%。其中，住宅投资58951亿元，增长19.4%；办公楼投资4652亿元，增长38.2%；商业营业用房投资11945亿元，增长28.3%。
全年新开工建设城镇保障性安居工程住房666万套(户)，基本建成城镇保障性安居工程住房544万套。
五、行业发展状况
－173－
珠海市是珠三角的后花园，从地理位置上看，珠海地接澳门，水连香港、深圳；从自然环境上看，珠海自然环境优美，山清水秀，海域广阔，有包括"伶仃岛"在内的一百多个海岛，素有"百岛之市"美称；从人文环境上看，珠海有各种动人的历史传说和典故；从城市规划来看，珠海城市建设优雅别致，极富海滨花园情调的现代气息。
珠三角合作不断深化。酝酿多年的港珠澳大桥的规划方案已经确定，很快就可以施工。该大桥的开通使得香港到珠海的时间由原先75分钟的船程缩短到30分钟的车程。同时2008年底广州至珠海的轻轨已经开通，该轻轨的开通使得广州到珠海的时间由原先140分钟的车程缩短到 40分钟。这两大基础设施的建设无疑对珠海房地产市场构成重大利好。港深大桥的开通导致深圳房地产市场猛烈上涨就是一个很好的案例。
随着珠海人居自然环境不断提升、港珠澳大桥开工建设、广珠城轨完工、十字门商务区启动等一系列动作，珠海的未来经济发展即将驶入高速发展的轨道。珠海作为珠江口西岸核心城市，经济地位与核心价值将进一步显现出来，珠海楼市与房地产经济行业也将会迎来新的一轮发展机遇。珠海作为新兴的移民城市，拥有最适合居住、最有幸福感的城市荣誉，来此定居已成为一种时尚，于此同时，珠海在地理位置上邻近港澳，吸引了一批又一批的外来购房客。可见，优越的地理位置和自然条件成为了珠海的房地产市场迅猛发展的重要推动因素之一。藉此原因，珠海楼市的需求量一直保持只增不减的态势，虽然珠海楼市目前价格已节节攀高，但仍处于起步期，距离其成熟阶段还有一定距离。
六、企业发展规划
（一）最近三年世荣实业开发的房地产项目
世荣实业的主营业务为房地产开发经营，最近三年内开发的项目包括自主开发的里维埃拉项目二期、三期、四期。
里维埃拉项目位于珠海市斗门区井岸镇珠峰大道南，采用世界最优秀的海滨和水岸度假地区的“里维埃拉”建筑风格，致力于打造为一个高品质的超大型社区。在社区规划上，里维埃拉项目在综合考虑原生态、自然环境和人居等方面的基础上，利用黄杨河自然生态资源，采用了低密度、全配套的规划。
该项目总规划用地面积为212.39万平方米，容积率为1.8，计入容积率建筑面积为382.30万平方米。项目采取逐年分期开发的模式，由一期锦绣荣城、二期翠湖苑一区、三期碧水岸一区、四期蓝湾半岛和后续项目构成，其中一期锦绣荣城已于2010年8月竣工。
－174－
截至 2014年 3月 31日，里维埃拉项目已动工开发的土地面积 90.96万平方米，里维埃拉后续项目占地面积约121.43万平方米，目前属于拟建阶段，未来仍计划分期开发。
（1）里维埃拉项目二期——翠湖苑一区（完工）
①基本情况
翠湖苑一区为里维埃拉项目二期，占地面积50,721.52m2，总建筑面积114,826.94m2。
该项目的开发主体为世荣实业，2009年7月开工建设，2011年10月竣工。
②项目资质许可
截至本报告签署日，翠湖苑一区项目已取得的相关资质许可情况如下：
资质证书 证书编号
国有土地使用权证 粤房地权证珠字第0300024639号
建设用地规划许可证 地字第（斗门）2011-004号
建设工程规划许可证 建字第（斗门）2010-020号
建筑工程施工许可证 440402200905200101、440402200910260101
珠斗预房第2010-21号、珠斗预房第2010-22号、珠斗预房第2010-23预售许可证 号、珠斗预房第2010-24号、珠斗预房第2010-25号、珠斗预房第2010-26号、珠斗预房第2010-27号、珠斗预房第2010-52号
③项目开发销售情况
截至2014年3月31日，翠湖苑一区项目的具体开发销售情况如下：
||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
|项目名称|物业类型|存货数量-开发商品（m2）|投资性房地产数量（m2）|未结转建筑面积合计（m2）|已预售未结转建筑面积（m2）|未出售建筑面积（m2）|
|二期翠湖苑1区|住宅|6,930.66||6,930.66|4,113.78|2,816.88|
||商铺|426.43|5,634.74|6,061.17|0|6061.17|

上述面积中包含预售未结转收入部分。
（2）里维埃拉项目三期——碧水岸一区（完工）
①基本情况
碧水岸一区为里维埃拉项目三期，占地面积71,913.59m2，总建筑面积197,647.74m2。
该项目的开发主体为世荣实业，2011年1月开工建设，2012年11月已竣工。
②项目资质许可
截至本报告签署日，碧水岸一区项目已取得的相关资质许可情况如下：
－175－
资质证书 证书编号
国有土地使用权证 粤房地权证珠字第0300024638号
建设用地规划许可证 地字第（斗门）2011-001号
建设工程规划许可证 建字第（斗门）2011-001号、建字第（斗门）2011-002号
建筑工程施工许可证 440402201009090401、440402201011260201
珠斗预房第2011-12号、珠斗预房第2011-13号、珠斗预房第2011-23预售许可证 号、珠斗预房第2011-26号、珠斗预房第2011-27号、珠斗预房第2011-29号、珠斗预房第2012-02号
③项目开发销售情况
截至2014年3月31日，碧水岸一区项目的具体开发销售情况如下：
||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
|项目名称|物业类型|存货数量-开发商品（m2）|投资性房地产数量（m2）|未结转建筑面积合计（m2）|已预售未结转建筑面积（m2）|未出售建筑面积（m2）|
|碧水岸1区|住宅|14,349.94||14,349.94|8,627.14|5,722.80|
||商铺|5161.65|2,895.74|8,057.39|0|8057.39|

上述面积中包含预售未结转收入部分。
（3）里维埃拉项目四期——蓝湾半岛（在建）
①基本情况
蓝湾半岛为里维埃拉项目四期，位于珠海市斗门区井岸镇珠峰大道南，占地面积 301,044.67m2，总建筑面积728,612.28m2。该项目的开发主体为世荣实业，共分为10期，2013年年初开工建设，目前1-5期处于在建阶段，6-10期处于拟建阶段。
②项目资质许可
截至本报告签署日，蓝湾半岛项目已取得的相关资质许可情况如下：
资质证书 证书编号
国有土地使用权证 粤房地权证珠字第0300031679号
建设用地规划许可证2007用地字（斗门）第411号、2007用地字（斗门）第412号建字第（斗门）2013-025号、建字第（斗门）2012-154号、建字建设工程规划许可证第（斗门）2013-055号、建字第（斗门）2013-189号、建字第（斗门）2013-188号
440402201303200201、440402201212250201、
建筑工程施工许可证440402201309060101、440402201404040101、
440402201404030201
珠斗预房许字第2013-17号、珠斗预房许字第2013-22号、珠斗预
预售许可证
房许字第2013-23号、珠斗预房许字第2013-24号
③项目开发销售情况
截至2014年3月31日，仅蓝湾半岛1-2期达到预售条件。
－176－
七、净利润的预测
企业近年的盈利情况如下：金额单位：万元
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|-|-|-|-|-|-|-|-|
||项目 \ 年份||2012||2013||2014年1-3月|
|一、营业总收入||76,600.25||67,409.10||2,747.99||
|其中：主营业务收入||57,074.93||57,534.64||2,655.23||
|其他业务收入||19,525.32||9,874.46||92.76||
|二、营业总成本||61,343.58||61,046.07||4,363.30||
|其中:营业成本||49,407.06||43,244.62||2,149.32||
|其中:主营业务成本||32,443.70||34,607.45||1,811.46||
|其他业务成本||16,963.36||8,637.17||337.85||
|营业税金及附加||5,326.76||6,801.51||316.46||
|营业费用||2,208.08||6,311.15||685.20||
|管理费用||2,396.79||3,147.11||999.54||
|财务费用||2,004.03||1,480.68||176.29||
|资产减值损失||0.86||61.00||36.49||
|加：公允价值变动收益||0.00||0.00||0.00||
|投资收益||21,077.88||83,391.13||56.47||
|三、营业利润||36,334.55||89,754.16||-1,558.83||
|加：营业外收入||250.48||68.90||27.42||
|减: 营业外支出||105.66||146.06||0.00||
|四、利润总额||36,479.37||89,677.00||-1,531.41||
|减: 所得税||8,310.04||22,980.53||-251.71||
|五、净利润||28,169.32||66,696.48||-1,279.70||
|净利润增长率||||136.77%||||

上述数据，摘自于大华会计师事务所（特殊普通合伙）出具的2014年1-3月、2013年度、2012年度专项审计报告，审计报告均为无保留意见。
八、股东全部权益价值预测
（一）营业务收入分析预测
企业历年主营业务收入情况如下：
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|-|-|-|
|项目 \ 年份|2012|2013|
|一、主营业务收入|57,074.93|57,534.64|
|增长率||0.81%|
|其中：房地产开发收入|57,074.93|57,534.64|
|增长率||0.81%|

－177－
||||
|-|-|-|
|二、其他业务收入|34,144.86|34,976.87|
|增长率||2.44%|
|其中：投资性房产出租收入|165.50|239.80|
|增长率||44.89%|
|其他收入-配套工程收入|33,979.36|34,737.08|
|占主营业务收入的比例|59.53%|60.38%|
|三、内部合并抵消|14,619.54|25,102.41|
|四、营业收入合计：|76,600.25|67,409.10|
|增长率||-12.00%|

企业历年的收入包括：里维埃拉项目一期锦绣荣城、二期——翠湖苑一区、三期碧水岸一区的销售；转入投资性房地产科目核算的房产产生的租金收益在其他业务收入核算；珠海市年顺建筑有限公司、珠海市世荣装饰设计工程有限公司、珠海市绿怡居园艺工程有限公司三家单位为世荣实业提供服务所产生的配套工程成本
A.可售面积预测
截止基准日，维埃拉项目一期锦绣荣城、二期——翠湖苑一区、三期碧水岸一区剩余可供出售的房屋明细（部分已签订合同并部分收到房款）如下：
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|-|-|-|-|-|
|序号|项目名称|物业类型|建筑面积m2|核算科目|
|1|一期锦绣荣城3区|住宅|447.23|存货-开发产品|
|2|一期锦绣荣城4区|车位|465套|存货-开发产品|
|3|一期锦绣荣城5区|商铺|45.09|存货-开发产品|
|4|二期翠湖苑1区|住宅|6,930.66|存货-开发产品|
|5|二期翠湖苑1区|商铺|426.43|存货-开发产品|
|6|三期碧水岸1区|住宅|14,349.94|存货-开发产品|
|7|三期碧水岸1区|商铺|5,161.65|存货-开发产品|
|8|一期锦绣荣城1区|办公|1,223.00|投资性房地产|
|9|一期锦绣荣城5区|教育（可售）|4,007.01|投资性房地产|
|10|一期锦绣荣城5区|商铺|13,469.50|投资性房地产|
|11|二期翠湖苑1区|商铺|5,634.74|投资性房地产|
|12|三期碧水岸1区|商铺|2,895.74|投资性房地产|

四期蓝湾半岛为项目共分为10期，2013年年初开工建设，目前1-2期处于在建预售阶段，3-5期处于在建阶段，6-10期处于拟建阶段。开工日期为2013年1月，预售时间为2013年 10月，预计 2020年全部实现销售。全部建成后预计可售住宅面积569,497.44M2，可售
商铺面积17,824.35M2，可售车位465个。
B.销售单价预测
－178－
上述房产的预计销售单价已在资产基础法存货-开发产品、投资性房地产的评估过程中予以说明，此处引用资产基础法中关于房产销售单价的评估结果。
C.销售进度的预测
根据企业提供的销售计划，2014年5-12月可结转收入的房产主要为一期锦绣荣城、二期——翠湖苑一区、三期碧水岸一区的剩余房产。但由于目前部分房产带租，且由于整个“里维埃拉”项目较多项目尚未开发，故预计存货-开发商品销售量预计占全部可售面积的10%，随着地区开发程度的提高，未来的销售量将逐步提高 2015-2020年预计销售量占总销售面积的比例分别是3%、3%、5%、15%、30、34%。投资性房地产的销售进入根据企业管理层的预测2014年5-12月至2020年分别是10%、3%、5%、5%、20%、30%、27%。
蓝湾半岛自 2015年开始逐步结转收入，2015-2020年的销售进度是9%、12%、18%、20%、23%、18%。
预计2020年完成全部存量房产及四期蓝湾半岛1-10期的销售。
D.投资性房产出租收入的预测
考虑到投资性房地产企业打算未来依靠出售来获取最终的报酬，故不考虑未来增加出租面积，按现有的租金收入，考虑到市场上的租金呈上升趋势，故按每年增长3%预计其租金增长率，并且按投资性房地产销售进度剔除每年预计已销售投资性房地产所产生的租金。
E.其他收入-配套工程收入的预测
其他收入-配套工程收入主要是合并报表范围内的珠海市年顺建筑有限公司、珠海市世荣装饰设计工程有限公司、珠海市绿怡居园艺工程有限公司三家单位为世荣实业提供服务产生的收入，该收入的确认与世荣实业对外销售房产的进度相关，2012年其他收入-配套工程收入占房产销售收入的59.53%、2013年其他收入配套工程收入占房产销售收入的60.38%，该比例比较稳定，故按2012、2013年其他收入配套工程收入占房产销售收入比率的平均数59.96%这一比例预计2015年后的其他收入配套工程收入。2014年这部分收入根据企业所做预测确定为13,374.43万元。2020年及以后各年由于蓝湾半岛1-10期及其他存量房产收入、成本结转完毕，其他收入-配套工程收入也同样不再发生。
F.内部合并抵消
内部合并抵消主要是珠海市年顺建筑有限公司、珠海市世荣装饰设计工程有限公司、珠海市绿怡居园艺工程有限公司三家单位为世荣实业提供服务产生的内部收入、成本抵消事项，根据2012、2013年内部合并抵消金额占其他收入配套工程收入的比例预计2015年后内部合并抵消金额，2014年合并抵消金额企业预计为8,334.45万元。
－179－
金额单位：万元
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|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
|序号|项目 \ 年份|2014年4-12月|2015|2016|2017|2018|2019|2020|2021年及以后|
|1|房地产开发收入|7,250.12|55,657.04|74,364.95|110,622.44|131,885.02|158,457.37|128,651.58|0.00|
|2|1-蓝湾半岛（1-10期住宅）||46,111.45|61,481.93|92,222.90|102,469.89|117,840.37|92,222.90|0.00|
|3|销售单价||0.90|0.90|0.90|0.90|0.90|0.90||
|4|可售面积||51,254.77|68,339.69|102,509.54|113,899.49|130,984.41|102,509.54|0.00|
|5|占可售面积比例||9.00%|12.00%|18.00%|20.00%|23.00%|18.00%|0.00%|
|6|2-蓝湾半岛（1-10期商铺）||3,208.38|4,277.84|6,416.77|7,129.74|8,199.20|6,416.77|0.00|
|7|销售单价||2.00|2.00|2.00|2.00|2.00|2.00|2.00|
|8|可售面积||1,604.19|2,138.92|3,208.38|3,564.87|4,099.60|3,208.38|0.00|
|9|占可售面积比例||9.00%|12.00%|18.00%|20.00%|23.00%|18.00%|0.00%|
|10|3-蓝湾半岛（1-10期车位）||4,176.00|5,580.00|8,364.00|9,288.00|10,680.00|8,364.00|0.00|
|11|销售单价||12.00|12.00|12.00|12.00|12.00|12.00|0.00|
|12|可售数量||348.00|465.00|697.00|774.00|890.00|697.00|0.00|
|13|占可售数量比例||9.00%|12.00%|18.00%|20.00%|23.00%|18.00%|0.00%|
|14|4-开发商品（住宅）|1,362.96|408.89|408.89|681.48|2,044.44|4,088.87|4,634.05|0.00|
|15|销售单价|0.63|0.63|0.63|0.63|0.63|0.63|0.63|0.00|
|16|可售面积|2,172.78|651.83|651.83|1,086.39|3,259.17|6,518.35|7,387.46|0.00|
|17|占可售面积比例|10.00%|3.00%|3.00%|5.00%|15.00%|30.00%|34.00%|0.00%|
|18|5-开发商品（商铺）|1,039.40|311.82|311.82|519.70|1,559.10|3,118.20|3,533.96|0.00|
|19|销售单价|1.85|1.85|1.85|1.85|1.85|1.85|1.85|0.00|
|20|可售面积|563.32|169.00|169.00|281.66|844.98|1,689.95|1,915.28|0.00|
|21|占可售面积比例|10.00%|3.00%|3.00%|5.00%|15.00%|30.00%|34.00%|0.00%|
|22|6-开发商品（车位）|590.79|163.41|175.98|289.11|879.90|1,759.80|1,986.06|0.00|
|23|销售单价|12.57|12.57|12.57|12.57|12.57|12.57|12.57|0.00|
|24|可售数量|47.00|13.00|14.00|23.00|70.00|140.00|158.00|0.00|
|25|占可售面积比例|10.00%|3.00%|3.00%|5.00%|15.00%|30.00%|34.00%|0.00%|
|26|7-投资性房地产出售（商铺）|4,256.98|1,277.09|2,128.49|2,128.49|8,513.96|12,770.93|11,493.84|0.00|
|27|销售单价|1.56|1.56|1.56|1.56|1.56|1.56|1.56|0.00|
|28|可售面积|2,723.00|816.90|1,361.50|1,361.50|5,446.00|8,169.00|7,352.10|0.00|
|29|占可售面积比例|10.00%|3.00%|5.00%|5.00%|20.00%|30.00%|27.00%|0.00%|
|30|主营业务收入小计|7,250.12|55,657.04|74,364.95|110,622.44|131,885.02|158,457.37|128,651.58|0.00|
|31|增长率|-87.40%|667.67%|33.61%|48.76%|19.22%|20.15%|-18.81%|0.00%|

－180－
|||||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
|1|其他业务收入|7,974.92|33,824.79|44,800.59|66,531.83|79,230.51|95,026.18|77,144.73|0.00|
|2|增长率|||||||||
|3|其中：投资性房产出租收入|171.14|221.33|214.87|207.82|158.45|22.60|11.30|0.00|
|4|年增长率|||||||||
|5|其他收入-配套工程收入|7,803.78|33,603.46|44,585.73|66,324.01|79,072.05|95,003.59|77,133.43|0.00|
||占主营业务收入的比例|107.64%|60.38%|59.96%|59.96%|59.96%|59.96%|59.96%||
|1|内部合并抵消|2,805.42|21,644.38|28,718.19|42,720.07|50,931.24|61,192.92|49,682.55|0.00|
|2|占历配套收入的比例|35.95%|64.41%|64.41%|64.41%|64.41%|64.41%|64.41%|64.41%|
|1|营业收入合计|12,419.63|67,837.45|90,447.36|134,434.20|160,184.29|192,290.64|156,113.76|0.00|
|2|增长率|-81.58%|446.21%|33.33%|48.63%|19.15%|20.04%|-18.81%|-100.00%|

预测详见表I-5营业收入分析预测表。
（二）主营业务成本分析预测
企业历年主营业务成本情况如下：
金额单位：万元
||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
|序号|项目 \ 年份||单位或上涨率|2012|2013|2014年1-3月|
|1|合计|主营业务成本|万元|36,304.57|38,744.65|1,811.46|
|2||成本率||63.61%|67.34%|68.22%|
|1||其他业务成本||27,454.72|29,844.78|5,846.36|
|2||增长率|||8.71%||
|3||其中：投资性房产出租成本||114.24|161.80|49.74|
|4||占对应收入的比例||69.03%|67.47%|97.24%|
|5||其他收入-配套工程成本||27,340.48|29,682.98|5,796.62|
|6||占对应收入的比例||80.46%|85.45%|104.06%|
|1||内部合并抵消||14,352.24|25,344.81|5,508.51|

企业历年的成本包括：里维埃拉项目一期锦绣荣城、二期——翠湖苑一区、三期碧水岸一区的销售所结转的开发成本；投资性房地产所产生的租赁成本；珠海市年顺建筑有限公司、珠海市世荣装饰设计工程有限公司、珠海市绿怡居园艺工程有限公司三家单位为世荣实业提供服
务所产生的其他收入配套工程成本
A.销售蓝湾半岛1-10期成本的预测
－181－
该项目的总开发成本测算详见存货-开发成本中的相关内容，按预测的销售进度预计每年成本结算的比例。
B.销售开发商品成本的预测
2014年开发商品的成本由企业根据已签订合同和自身的估计合计确定为5,258.21万元，2015年及以后各年的开发商品的成本按基准日企业账面值成本扣除2014年已预计结转的成本金额，并按预测的销售进度预计每年成本结算的比例。
C.销售投资性房地产的成本预测
2014年投资性房地产的成本由企业根据已签订合同和自身的估计确定为2,068.05万元，2015年及以后各年的投资性房地产的成本按基准日企业账面值成本扣除2014年已预计结转的成本金额，并按预测的销售进度预计每年成本结算的比例。
D.投资性房产出租成本的预测
2012年投资性房地产租金收入对应的成本率为69.03%，2013年投资性房地产租金收入对应的成本率为67.47%，本次评估按2013年租金成本占收入的比率预计未来各年租金成本。
E.其他收入-配套工程成本的预测
2012年其他收入-配套工程收入对应的成本率为80.46%，2013年其他收入-配套工程收入对应的成本率为85.45%，本次评估2014年按企业预算的其他收入-配套工程成本9,529.83万元确定，2015年及以后各年其他收入-配套工程成本按2013、2013年其他收入-配套工程收入对应的成本率的平均数82.96%预计。
F.内部合并抵消
成本中的内部合并抵消金额等同收入中的内部合并抵消金额进行预测。
金额单位：万元
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|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
|序号|项目 \ 年份||2014年4-12月|2015|2016|2017|2018|2019|2020|2021年及以后|
|1|合计|主营业务成本|7,326.26|29,085.31|38,733.42|58,005.22|66,308.47|78,023.26|62,387.61|0.00|
|2||成本率|||||||||
|1|蓝湾半岛|开发成本-蓝湾半岛成本||28,589.09|38,118.78|57,178.17|63,531.30|73,061.00|57,178.17|-|
|2||占总开发成本比例||9.00%|12.00%|18.00%|20.00%|23.00%|18.00%|0.00%|
|3||可售面积|||||||||
|4||占总可售面积比例||9.00%|12.00%|18.00%|20.00%|23.00%|18.00%|0.00%|
|1||开发商品（住宅）成本|3,312.97|166.78|166.78|277.96|833.89|1,667.78|1,890.15|-|

－182－
||||||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
||（住宅）||||||||||
|3||可售面积|||||||||
|4||占总可售面积比例|10.00%|3.00%|3.00%|5.00%|15.00%|30.00%|34.00%|0.00%|
|1|开发商品（商铺）|开发商品（商铺）成本|644.96|48.80|48.80|81.33|243.98|487.96|553.02|-|
|2||占总开发成本比例|30.58%|2.31%|2.31%|3.86%|11.57%|23.14%|26.22%|0.00%|
|3||可售面积|||||||||
|4||占总可售面积比例|10.00%|3.00%|3.00%|5.00%|15.00%|30.00%|34.00%|0.00%|
|1|开发商品（车位）|开发商品（车位）成本|1,300.27|103.03|103.03|171.71|515.14|1,030.27|1,167.64|-|
|2||占总开发成本比例|29.61%|2.35%|2.35%|3.91%|11.73%|23.46%|26.59%|0.00%|
|3||可售面积|||||||||
|4||占总可售面积比例|10.00%|3.00%|3.00%|5.00%|15.00%|30.00%|34.00%|0.00%|
|1|投资性房产|投资性房地产成本|2,068.05|177.62|296.04|296.04|1,184.16|1,776.24|1,598.62|-|
|2||占总开发成本比例|27.96%|2.40%|4.00%|4.00%|16.01%|24.01%|21.61%|0.00%|
|3||可售面积|||||||||
|4||占总可售面积比例|10.00%|3.00%|5.00%|5.00%|20.00%|30.00%|27.00%|0.00%|
|8||小计|7,326.26|29,085.31|38,733.42|58,005.22|66,308.47|78,023.26|62,387.61|0.00|
|1||其他业务成本|3,848.68|28,025.50|37,131.62|55,160.12|65,702.11|78,826.64|63,994.61|0.00|
|2||增长率|||||||||
|3||其中：投资性房产出租成本|115.48|149.34|144.98|140.22|106.92|15.25|7.62|0.00|
|4||占对应收入的比例|67.47%|67.47%|67.47%|67.47%|67.47%|67.47%|67.47%|0.00%|
|5||其他收入-配套工程成本|3,733.20|27,876.16|36,986.64|55,019.90|65,595.19|78,811.39|63,986.99|0.00|
|6||占对应收入的比例|47.84%|82.96%|82.96%|82.96%|82.96%|82.96%|82.96%|0.00%|
|1||内部合并抵消|2,805.42|21,644.38|28,718.19|42,720.07|50,931.24|61,192.92|49,682.55|0.000|

详见表I-6营业成本分析预测表。
（三）营业税金及附加分析预测
评估对象的税项主要有以下各项：
－183－
||||
|-|-|-|
|税种|计税依据|税率|
|增值税|增值税应税收入|3%|
|营业税|房产销售等收入|5%|
|城市维护建设税|流转税税额|7%|
|教育费附加|流转税税额|3%|
|地方教育费附加|流转税税额|2%|

土地增值税按照转让房地产取得的增值额，税率根据增值率的不同，适用30%-60%不等的税率；
房产税按照房产原值的70%为纳税基准，税率为1.2%，或以租金收入为纳税基准，税率为12%；
本次评估对营业税、城建税、教育费附加、堤防费等税费按各项应税收入所对应的税率计算其营业税金及附加。
土地增值税按资产基础法中相关计算方法确定的土地增值税总额，并按销售收入确认的进度在销售期内分摊。
租金收入按12%的比例计算房产税。
金额单位：万元
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|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
|序号|项目 \ 年份|单位|2014年4-12月|2015|2016|2017|2018|2019|2020|2021年及以后|
|I|营业税||590.12|3,802.02|5,066.56|7,531.23|8,974.34|10,774.11|8,747.15|0.00|
|1|应税收入|万元|7,803.78|33,603.46|44,585.73|66,324.01|79,072.05|95,003.59|77,133.43|0.00|
|2|营业税|3%|233.93|1,008.10|1,337.57|1,989.72|2,372.16|2,850.11|2,314.00|0.00|
|3|应税收入|万元|7,421.27|55,878.37|74,579.82|110,830.26|132,043.47|158,479.97|128,662.87|0.00|
|4|营业税|5%|356.19|2,793.92|3,728.99|5,541.51|6,602.17|7,924.00|6,433.14|0.00|
|5|城建税|7%|41.31|266.14|354.66|527.19|628.20|754.19|612.30|0.00|
|6|教育费附加|5%|29.51|190.10|253.33|376.56|448.72|538.71|437.36|0.00|
|7|堤防费|0.08%|12.18|71.59|95.33|141.72|168.89|202.79|164.64|0.00|
|8|房产税|12%|19.24|26.56|25.78|24.94|19.01|2.71|1.36|0.00|
|9|土地增值税||1,034.06|5,343.58|7,248.90|10,489.80|14,323.05|18,063.63|15,088.16|0.00|
|10|销售税金及附加||1,726.41|9,699.99|13,044.57|19,091.45|24,562.21|30,336.12|25,050.96|0.00|
|11|销售税金及附加率||13.90%|14.30%|14.42%|14.20%|15.33%|15.78%|16.05%|0.00%|

详见表I-7税金及附加分析预测表。
－184－
（四）营业费用分析预测
历年营业费用情况如下：
||||||
|-|-|-|-|-|
|序号|项目 \ 年份|2012|2013|2014年1-3月|
|1|工资薪金|228.24|626.08|141.09|
|2|增长率||174.31%||
|3|折旧费|6.76|14.16|4.54|
|4|办公费及其他|230.28|523.61|56.11|
|5|增长率||127.39%||
|6|物业管理费|258.26|186.22|64.00|
|7|增长率||-27.89%||
|8|业务招待费|16.07|19.47|5.47|
|9|增长率||21.15%||
|10|广告策划费|759.18|1,081.41|193.17|
|11|占营业收入比例|1.33%|1.88%|7.28%|
|12|代理费|668.22|3,101.29|180.25|
|13|占营业收入比例|1.17%|5.39%|6.79%|
|14|房产交易费|18.83|30.06|8.47|
|15|占营业收入比例|0.03%|0.05%|0.32%|
|16|业务宣传费|22.24|728.85|32.12|
|17|占营业收入比例|0.04%|1.27%|1.21%|
|21|营业费用|2,208.08|6,311.15|685.20|
|22|占营业收入比例|2.88%|9.36%|24.93%|

本次评估将营业费用分为与房产销售间接相关项目和与房产销售直接相关项目。
A.间接相关项目包括：工资薪金、折旧费、办公费及其他、物业管理费、业务招待费。
B.直接相关项目包括：广告策划费、代理费、房产交易费、业务宣传费。
对间接相关项目按中工资薪金支出按每年8%的增长比率预计，其他间接相关项目按每年2%的增长比率预计，折旧费用维持2014年水平不变；对于直接相关的项目按其历年占主营业务收入的比率预计未来各年的费用金额。2020年销售完成后将不发生相关销售费用。
金额单位：万元
－185－
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|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
|序号|项目 \ 年份|2014年4-12月|2015|2016|2017|2018|2019|2020|2021年及以后|
|1|工资薪金|423.26|609.49|658.25|710.91|767.78|829.21|895.54||
|2|增长率||8.00%|8.00%|8.00%|8.00%|8.00%|8.00%|0.00%|
|3|折旧费|13.62|18.16|18.16|18.16|18.16|18.16|18.16||
|4|办公费及其他|168.33|242.39|247.24|252.18|257.23|262.37|267.62||
|5|增长率||2.00%|2.00%|2.00%|2.00%|2.00%|2.00%|0.00%|
|6|物业管理费|191.99|276.46|281.99|287.63|293.38|299.25|305.23||
|7|增长率||2.00%|2.00%|2.00%|2.00%|2.00%|2.00%|0.00%|
|8|业务招待费|16.40|23.61|24.08|24.56|25.05|25.56|26.07||
|9|增长率||2.00%|2.00%|2.00%|2.00%|2.00%|2.00%|0.00%|
|10|广告策划费|289.76|893.22|1,193.46|1,775.34|2,116.58|2,543.03|2,064.69|0.00|
|11|占营业收入比例||1.60%|1.60%|1.60%|1.60%|1.60%|1.60%|1.60%|
|12|代理费|270.37|1,825.85|2,439.57|3,629.01|4,326.54|5,198.25|4,220.46|0.00|
|13|占营业收入比例||3.28%|3.28%|3.28%|3.28%|3.28%|3.28%|3.28%|
|14|房产交易费|25.41|23.72|31.69|47.14|56.21|67.53|54.83|0.00|
|15|占营业收入比例||0.04%|0.04%|0.04%|0.04%|0.04%|0.04%|0.04%|
|16|业务宣传费|87.08|363.37|485.51|722.23|861.05|1,034.54|839.94|0.00|
|17|占营业收入比例||0.65%|0.65%|0.65%|0.65%|0.65%|0.65%|0.65%|
|18|营业费用|1,486.19|4,276.27|5,379.95|7,467.17|8,721.98|10,277.89|8,692.54|0.00|
|19|占营业收入比例|11.97%|6.30%|5.95%|5.55%|5.44%|5.34%|5.57%||

营业费用的预测详见表I-8营业费用分析预测表。
（五）管理费用分析预测
历年管理费用情况如下：
||||||
|-|-|-|-|-|
|序号|项目 \ 年份|2012|2013|2014年1-3月|
|1|工资薪金|795.37|908.91|267.37|
|3|办公费及其他|678.24|1,391.65|418.11|
|4|折旧及摊销|214.85|211.10|49.73|
|6|咨询服务费|63.00|77.00|0.85|
|7|税费|108.63|228.00|37.33|

－186－
8 业务招待费 388.34 204.22 134.30
||||||
|-|-|-|-|-|
|9|差旅费|148.37|126.23|91.86|
|16|管理费用|2,396.79|3,147.11|999.54|
|17|占营业收入比例|3.13%|4.67%|36.37%|

工资薪金按每年8%的增长比率预计，折旧及摊销保持2014年的水平不变，其他管理费用按每年2%的增长比率预计，但办公费及其他在2021年及以后各年的预测中由于不考虑未来其他房地产开发项目的情况下，按2020年的预测发生额的50%预计。
金额单位：万元
|||||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
|序号|项目 \ 年份|2014年4-12月|2015|2016|2017|2018|2019|2020|2021年及以后|
|1|工资薪金|802.10|1,155.03|1,247.43|1,347.22|1,455.00|1,571.40|1,697.12|1,697.12|
|3|办公费及其他|627.16|1,492.65|1,522.50|1,552.95|1,584.01|1,615.69|1,648.00|824.00|
|4|折旧及摊销|149.18|202.88|202.88|202.88|202.88|202.88|202.88|202.88|
|6|咨询服务费|2.55|3.47|3.54|3.61|3.68|3.75|3.83|3.83|
|7|税费|111.98|152.29|155.34|158.44|161.61|164.84|168.14|168.14|
|8|业务招待费|277.49|420.04|428.44|437.00|445.74|454.66|463.75|463.75|
|9|差旅费|275.57|374.78|382.28|389.92|397.72|405.67|413.79|413.79|
|10|管理费用|2,246.04|3,801.13|3,942.40|4,092.03|4,250.65|4,418.90|4,597.51|3,773.51|
|11|占营业收入比例|18.08%|5.60%|4.36%|3.04%|2.65%|2.30%|2.94%|0.00%|

管理费用的预测详见表I-9管理费用分析预测表。
（六）财务费用分析预测
本次评估假设合并报表范围内珠海市年顺建筑有限公司、珠海市世荣装饰设计工程有限公司、珠海市绿怡居园艺工程有限公司账面借入的短期借款均属于日常经营所需的流动资金借款，其利息支出需费用化；而世荣实业账面的长期借款均属于房地产开发项目借款，其利息支出需资本化，故财务费用中只考虑短期借款形成利息支出。
所有借款（长期借款、短期借款、续建资金借款）假设在2020年销售完毕时还清。
需费用化的借款明细如下：
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|序号|借款具体明细项|借款日期|借款到期日|借款利率|基准日借款余额|
|1|珠海农村商业银行股份有限公司井岸支行|2013/06/19|2014/12/19|7.2%|4,000.00|
|2|中国工商银行股份有限公司珠海斗门支行|2013/06/01|2014/05/30|7.2%|2,700.00|

－187－
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|3|中国工商银行股份有限公司珠海斗门支行|2013/06/01|2014/05/31|7.2%|2,300.00|
|4|兴业银行股份有限公司珠海分行|2013/11/21|2014/11/20|7.2%|2,000.00|
|5|珠海农村商业银行股份有限公司|2013/12/05|2014/12/05|7.2%|3,500.00|
|8|小计||||14,500.00|

按上述需费用化借款明细的金额及借款利率计算未来各年需要支付的费用化利息。
另外，企业的其他财务支出与利息收入基本可以相抵，合并预计为零。
利息费用详见表I-11财务费用分析预测表
（七）所得税的计算
珠海市斗门区世荣实业有限公司及合并范围内的其他公司的所得税率均为25%，据此计算所得税。
（八）净利润的预测
经过上述程序，得出被评估企业未来明确预测期期间的利润。
净利润的计算详见表I-12所得税和净利润预测表。
（九）股权自由现金流的预测
股权自由现金流＝净利润+折旧摊销－资本性支出－运营资金增加额+营运资金收回+新增贷款－贷款偿还
1、折旧和摊销
企业固定资产折旧采用年限平均法计提，各类固定资产的折旧年限、预计净残值率及年折旧率如下：
类别 折旧年限（年） 残值率（%） 年折旧率（%）房屋及建筑物 40 5 2.375
机器设备 5-10 5 9.5-19
运输设备 5-10 5 9.5-19
其他设备 5 5 19
2014年1-3月累计折旧额为278.70元，2014年及以后各年的折旧摊销均以此为基础进行计
算。
－188－
2、资本性支出
本处定义的资本性支出是指企业为满足未来经营计划而需要更新现有固定资产设备和未来可能增加的资本支出及超过一年的长期资产投入的资本性支出。
资本性支出考虑企业维持现有的经营规模，按折旧和摊销的金额预计。
3、运营资本增加额
营运资本追加额系指企业在不改变当前主营业务条件下，为保持企业持续经营能力所需的新增营运资金。营运资金的追加是指随着企业经营活动的变化，获取他人的商业信用而占用的现金，正常经营所需保持的现金、存货等；同时，在经济活动中，提供商业信用，相应可以减少现金的即时支付。
本次评估营运资本增加额包括三部分：经营性营运资本增加额、房地产开发项目资金投入、房地产开发项目资金回收。
世荣实业合并报表范围内的经营业务包括世荣实业母体经营的房地产开发业务及珠海市年顺建筑有限公司、珠海市世荣装饰设计工程有限公司、珠海市绿怡居园艺工程有限公司从事的建筑、装饰业经营活动。
A.经营性营运资本增加额的预测
珠海市年顺建筑有限公司、珠海市世荣装饰设计工程有限公司、珠海市绿怡居园艺工程有限公司从事的建筑、装饰业经营活动，其产生产经营所需的营运资本增加额不可资本化，故需考虑经营过程中产生的经营性营运资本增加额。
营运资本追加额系指企业在不改变当前主营业务条件下，为保持企业持续经营能力所需的新增营运资金。营运资金的追加是指随着企业经营活动的变化，获取他人的商业信用而占用的现金，正常经营所需保持的现金、存货等；同时，在经济活动中，提供商业信用，相应可以减少现金的即时支付。
服务型企业主要通过提供劳务获取收入，其营业成本主要是三项费用和应交税金，有些业务也涉及预付账款和预收账款。而应收账款、存货、应付账款基本很少。所以服务型企业营运资本主要为安全现金保有量，根据企业服务项目周期确定安全现金保有量的月数，根据月数计算完全付现成本费用。
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|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
|项目|2013|2014年1-3月|2014年4-12月|2015|2016|2017|2018|2019|2020|
|主要费用项目|14,378.33|1,975.90|3,497.95|15,135.64|19,762.84|28,926.55|34,263.98|40,874.50|33,328.36|
|其中：其他业务成本|4,499.97|337.85|1,043.26|6,381.12|8,413.43|12,440.05|14,770.87|17,633.72|14,312.06|

－189－
|||||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
|其他业务营业税金及附加|1,181.73|190.23|272.15|1,142.56|1,511.49|2,242.08|2,667.95|3,195.96|2,594.40|
|营业费用|0.00|0.00|0.00|0.00|0.00|0.00|0.00|0.00|1.00|
|管理费用|349.77|56.22|79.75|338.25|448.01|665.32|792.31|950.26|771.45|
|财务费用|1,480.68|176.29|610.46|1,044.00|1,044.00|1,044.00|1,044.00|1,044.00|1,044.00|
|所得税|6,866.18|1,215.30|1,492.33|6,229.71|8,345.92|12,535.09|14,988.84|18,050.56|14,605.46|
|减：无需现金支付的费用|317.32|92.90|278.70|371.60|371.60|371.60|371.60|371.60|371.60|
|其中：折旧及摊销|317.32|92.90|278.70|371.60|371.60|371.60|371.60|371.60|371.60|
|合计|14,061.01|1,883.00|3,219.25|14,764.04|19,391.24|28,554.95|33,892.38|40,502.90|32,956.76|
|基准日货币资金||0.00|假设全部用于工程项目|||||||
|每月付现支出|1,172.00|628.00|268.00|1,230.00|1,616.00|2,380.00|2,824.00|3,375.00|2,746.00|
|安全资金的月数|0.50|0.50|0.50|0.50|0.50|0.50|0.50|0.50|0.50|
|安全运营现金|586.00|314.00|134.00|615.00|808.00|1,190.00|1,412.00|1,687.50|1,373.00|
|营运资金增加额|0.00|0.00|-180.00|481.00|193.00|382.00|222.00|275.50|-314.50|

营运资本估算表详见表I-14运营现金和溢余资产计算表。
B.营运资本投入的预测
房产开发（四期蓝湾半岛）营运资本投入=项目总开发成本－企业开发房产已投入成本－账面现有货币资金+账面现有应付账款
上式中，项目总开发成本、企业已投入成本明细详见资产基础法评估说明存货-开发成本科目具体内容，账面现有货币资金及现有预付账款见基准日资产负债表。房地产开发企业的特征就是利息支出投入到成本之中，随成本的形成增加，随成本的结转而同步减少。
计算得出的营运资本投入，配比企业建设进度进行预测
经计算（计算过程详见资产基础法中存货-开发成本评估相关内容）：
四期蓝湾半岛总投资317,656.52万元，已发生成本64,537.20万元，账面现有货币资金40,945.84万元，账面现有应付账款14,501.97万元。
房产开发（四期蓝湾半岛）营运资本投入=317,656.52－ 64,537.20－
40,945.84+46,523.47=226,675.44万元。
－190－
按年匹配如下：
||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
|项目 \ 年份|2014年4-12月|2015|2016|2017|2018|合计：|
|营运资本投入|24,179.99|50,623.86|50,623.86|50,623.86|50,623.86|226,675.44|

将该金额按企业估计的开发进度配比到各年营运资本投入中去。
C.营运资金回收额
营运资金随着销售的进行而同步回收，营运资金回收额系企业各年实现的营业收入扣除税费及净利润（利润分配）部分，这部分资金可用于偿还借款及股东回收其投资。
计算方法：房产开发营运资金回收额=营业总收入－与房地产开发项目无关的成本－营业税金及附加－营业费用－管理费用－财务费用－账面其他收入成本费用－所得税－净利润－预收账款
方法1计算如下：
|||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|
|项目 \ 年份|2014年4-12月|2015|2016|2017|2018|2019|2020|
|营业总收入|12,419.63|67,837.45|90,447.36|134,434.20|160,184.29|192,290.64|156,113.76|
|与项目开发无关的成本|1,043.26|6,381.12|8,413.43|12,440.05|14,770.87|17,633.72|14,312.06|
|营业税金及附加|1,726.41|9,699.99|13,044.57|19,091.45|24,562.21|30,336.12|25,050.96|
|营业费用|1,486.19|4,276.27|5,379.95|7,467.17|8,721.98|10,277.89|8,692.54|
|管理费用|2,246.04|3,801.13|3,942.40|4,092.03|4,250.65|4,418.90|4,597.51|
|财务费用|610.46|1,044.00|1,044.00|1,044.00|1,044.00|1,044.00|1,044.00|
|资产减值损失|15.97|-|-|-|-|-|-|
|投资收益|169.53|-|-|-|-|-|-|
|所得税|-493.71|3,432.00|5,018.00|8,120.00|10,179.00|12,687.00|10,056.00|
|净利润|-1,371.74|10,117.62|14,871.59|24,174.28|30,347.11|37,869.75|29,973.08|
|账面预收账款|46,523.47|||||||
|预收账款分配到各期扣除||4,652.35|4,652.35|6,978.52|13,957.04|6,978.52|9,304.69|
|各年营运资金回收额|7,326.26|24,432.97|34,081.08|51,026.70|52,351.43|71,044.74|53,082.92|

其中：与项目开发无关的成本指珠海市年顺建筑有限公司、珠海市世荣装饰设计工程有限公司、珠海市绿怡居园艺工程有限公司从事的建筑、装饰业经营活动的成本剔除内部交易后的金额。
4、新增贷款估算
由于上述（3）B中计算得出蓝湾半岛项目尚需投入资金及用以偿还应付账款的资金合计为227,000.00万元，按照企业计划的开发进度在2014、2015、2016、2017、2018年配比借入。
按年匹配如下：
||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
|项目 \ 年份|2014年4-12月|2015|2016|2017|2018|合计：|

－191－
||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
|新增贷款|24,200.00|50,700.00|50,700.00|50,700.00|50,700.00|227,000.00|

5、贷款偿还
本次按取得房产销售收入的进度，预计蓝湾半岛项目还款的进度，还款总金额等于账面项目贷款余额（长期贷款）加各年预计新增贷款之和。
根据上述“新增贷款”内容介绍，四期蓝湾半岛共需借入资金227,000.00万元，账面现有短期借款14,500.00万元、账面现有长期借款60,100.00万元，合计需偿还301,600.00万元借款。
将总还款额按照企业计划的还款进度，配比到2017-2020年偿还。
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|项目 \ 年份|2017|2018|2019|2020|合计：|
|贷款偿还|45,240.00|75,400.00|99,528.00|81,432.00|301,600.00|

（十）自由现金流的计算
股权自由现金流的计算详见表I-18评估值计算表。
（十一）折现率的确定
折现率，又称期望投资回报率，是收益法确定评估企业市场价值的重要参数。由于被评估企业不是上市公司，其折现率不能直接计算获得。因此本次评估采用选取对比公司进行分析计算的方法估算被评估企业期望投资回报率。
权益资本成本，按资本资产定价模型（CAPM）确定权益资本成本R：
e
RRMRP
e f e
式中：
R：无风险报酬率；
f
MRP
：市场风险溢价；
ε：评估对象的特定风险调整系数；

e：评估对象权益资本的预期市场风险系数；
D
t(1(1t) )
e
E
式中：t为可比公司的预期无杠杆市场风险系数；
D、E：分别为行业平均的付息债务与权益资本。
－192－
分析CAPM我们采用以下几步：
1）根据同花顺数据系统公布的最新 5年期以上的、可以市场交易的、长期国债的实际收益率指标，加权平均收益率约为3.83%。
2）MRP的确定：正确地确定市场风险溢价是许多股票分析师和资产评估师的研究课题。
在美国，Ibbotson Associates的研究发现从 1926年到 1997年，股权投资年平均年复利回报率为11.0%，超过长期国债收益率（无风险收益率）约5.8%。这个超额收益率就被认为是市场风险溢价。借鉴美国相关部门估算风险溢价的思路，结合中国股票市场相关数据进行了研究，我们按如下方式计算中国的市场风险溢价：
a.确定衡量股市整体变化的指数：目前国内沪、深两市有许多指数，我们选用的指数应该是能最好反映市场主流股票变化的指数，参照美国相关机构估算时选用标准普尔 500（S&P500）指数的经验，我们在估算中国MRP时选用了沪深300指数。沪深300指数是2005年 4月 8日沪深交易所联合发布的第一只跨市场指数，该指数由沪深 A股中规模大、流动性好、最具代表性的300只股票组成，以综合反映沪深A股市场整体表现。
b.收益率计算年期的选择：考虑到中国股市股票波动的特性，我们选择 10年为间隔期为计算年期。
c.指数成分股的确定：沪深300指数的成分股每年是发生变化的，因此我们在估算时采用每年年底时沪深300指数的成分股。
d.数据的采集：借助同花顺资讯的数据系统提供所选择的各成分股每年年末的交易收盘价。由于成分股收益中应该包括每年分红、派息等产生的收益，需要考虑所谓分红、派息等产生的收益，为此我们选用的年末收盘价是同花顺数据中的年末“复权”价，价格中已经有效的将每年由于分红、派息等产生的收益反映在价格中。
e.无风险收益率的估算：选择每年年末距到期日剩余年限超过5年的国债收益率。
f.估算结论：经过计算，当前我们国内的市场风险溢价约为7.40%。
3）e值
该系数是衡量委估企业相对于资本市场整体回报的风险溢价程度，也用来衡量个别股票受包括股市价格变动在内的整个经济环境影响程度的指标。由于委估企业目前为非上市公司，一般情况下难以直接对其测算出该系数指标值，故本次通过选定与委估企业处于同行业的上市公司于基准日的β系数（即）指标平均值作为参照。
t
目前中国国内IFinD资讯公司是一家从事于β的研究并给出计算β值的计算公式的公司。
经查行业的可比公司加权剔除财务杠杆调整平均=0.8975。
t
－193－
分别为被评估单位的付息债务与权益资本。
经过计算，该行业的D/E=25.7%。
最后得到评估对象权益资本预期风险系数的估计值β=1.0865
e
4）个别风险ε的确定
本次评估考虑到评估对象资产规模、融资条件、资本流动性以及公司的治理结构和公司资本债务结构等方面与可比上市公司的差异性所可能产生的特性个体风险，被评估单位本身为上市公司的重要组成部分，考虑到企业未来需要借入大量资金投入房地产开发，财务风险较大，故设公司特定个体风险调整系数ε=3%。
5）权益资本成本的确定
最终得到评估对象的权益资本成本r：
e
r=3.83%+1.0865×7.40%+3%
e
=15%
（十三）股东全部权益价值计算
B：评估对象的股东全部权益价值；
EPC
（2）
i
P：评估对象的经营性资产价值；
n R
P i
(1r)i
i1 （3）
式中：
Ri：评估对象未来第i年的预期收益；
r：折现率；
n：评估对象的未来经营期；
ΣCi：评估对象基准日存在的溢余性、非经营性资产的价值。
CCC
i 1 2（4）
式中：
C：基准日的现金类溢余性资产价值；
1
－194－
C：其他非经营性资产或负债的净值；
2
（十四）经营性资产价值
股权自由现金流＝净利润+折旧摊销－资本性支出－运营资金增加额+营运资金收回+新增贷款－贷款偿还
对纳入报表范围的资产和主营业务，按照最近几年的历史经营状况的变化趋势和业务类型估算预期收益（净现金流量），并折现得到评估对象经营性资产的价值为89,931.85万元。
（十五）溢余资产价值
1、企业合并范围内的珠海粤盛投资管理有限公司系企业2013年9月通过股权转让取得的长期投资单位，该企业账面主要资产为“珠国土储2011-25地块”土地，目前尚未开展任何经营活动，也没有明确的开发计划或设计，按资产基础法评估分析中的相关内容，该地块不存在减值，该收购时土地价格为4235.10万元，该企业在收购日之间与评估基准日之间未发生任何经营活动，故按收购时的股权转让价确定评估值作为溢余资产。
2、预付账款中有一笔94,845,606.00元的土地款，系世荣实业于2013年12月竞买取得珠国储2013-29号土地，截止基准日支付了50%土地价款。该土地与目前企业存货开发成本中的土地无关，也没有明确的开发计划和规划，故按核实后的账面值确定评估值并列示为溢余资产。
3、存货开发成本中一笔后续项目（待开发土地）1,181,841,524.92元，系企业目前持有，没有明确开发计划、规划、相关立项、批准建设文件的待开发土地账面值，本次评估将这部分土地作为溢余资产并按市场法评估值确定其溢余资产的价值为3,248,380,800.00元。
4、存货开发成本中一笔翠湖苑二区2,510,000.00元及一笔碧水岸二区390,000.00元，翠湖苑二区主要是翠湖苑项目分摊的基础设施建设费，碧水岸二区主要是碧水岸项目分摊的前期工程费，目前这两个项目没有明确开发计划、设计、相关立项、批准建设文件，按核实后的账面值确认为溢余资产。
5、合并报表口径中一笔166,077,409.81元开发成本，属珠海市斗门区中荣贸易有限公司所有，目前该块土地没有明确开发计划、设计、相关立项、批准建设文件本次评估将这部分土地作为溢余资产并按市场法的评估值确定其溢余资产的价值为770,618,200.00元。
6、房屋建筑物中除办公用房屋及职工宿舍用房屋外，部分商铺在未来可以用来销售，这部分房屋建筑物账面净值为561.54万元，按市场法评估值1,189.61作为溢余资产。
－195－
综上，溢余资产合计为417,112.67万元
即C＝417,112.67万元
1
（十六）非经营性资产价值
经清查，企业非经营性资产、负债统计如下：
1、长期股权投资中未并表的单位-珠海市斗门区世荣小额贷款有限公司账面值
18,850,083.98元，该企业的经营与世荣实业的主营业务无关，故确认为非经营性资产，评估值16,842,820.67元。
2、递延所得税资产27,192,839.17元，与企业经营业务收益无直接关系确认为非经营性资产，评估值为27,192,839.17元。
3、应付股利762,000,000.00元，与企业的经营业务无直接关系，确认为非经营性资负债，评估值为762,000,000.00元。
4、递延所得税负债4,201,949.46元，与企业经营业务收益无直接关系确认为非经营性负债，评估值为4,201,949.46元。
综上所述，世荣实业合并报表范围内的非经营性资产及负债合计为-70,805.48万元。
详见表I-17非经营性资产评估表。
将上述各项代入式（4），得到评估对象在基准日其他溢余性和非经营性资产的价值为：CCC
i 1 2
＝417,112.67-70,805.48
＝346,307.18万元。
（十七）股东全部权益价值的确定
将所得到的经营性资产的价值，考虑基准日的溢余资产价值、非经营性资产价值后，即得到评估对象股东全部权益为436,200.00万元。
E=P+∑C
i
E=89,931.85+346,307.18
=436,200.00万元
详见表I-18评估值计算表
－196－
九、流动性/控股权或少数股权的分析
鉴于本次评估对象为股东全部权益，因此未考虑由于控股权和少数股权等因素产生的溢价或折价，亦未考虑流动性对评估结论的影响。
十、收益现值法评估结果
经过收益现值法评估，珠海市斗门区世荣实业有限公司于评估基准日2014年03月31日，在上述各项假设条件成立的前提下，股东全部权益价值为人民币436,200.00万元。
－197－
第四部分
评估结论及分析
一、评估结论
根据有关法律、法规和资产评估准则，遵循独立、客观、公正的原则，采用资产基础法和收益法，按照必要的评估程序，对委估对象在评估基准日2014年03月31日的市场价值进行评估，得出如下评估结论：
1.资产基础法评估结论
按照资产基础法评估，被评估单位在基准日市场状况下股东全部权益价值评估值为4,358,121,343.36元；
其中：总资产的账面价值2,911,816,200.51元，评估价值6,654,746,522.21元。同账面价值相比，评估增值额3,742,930,321.70元，增值率128.54%。
负债的账面价值2,296,625,178.85元，评估值2,296,625,178.85元。
净资产的账面价值615,191,021.66元，评估价值4,358,121,343.36元。同账面价值相比，评估增值额3,742,930,321.70元，增值率608.42%。
2.收益法评估结论
按照收益法评估，被评估单位在上述假设条件下股东全部权益价值评估值为4,362,000,000.00元，比审计后（母公司报表口径）股东权益增值3,746,808,978.34元，增值率609.05%。比审计后（合并报表口径）股东权益增值3,677,178,916.79元，增值率536.95%。
二、评估结论的分析及选择理由
资产基础法评估值为44,358,121,343.36元，收益法评估值为4,362,000,000.00元，两者相差3,878,656.64元，差异率为0.09%。
形成差异的主要原因是资产基础法侧重于市价，反映了资产现时价值，而收益法结论从拍卖行资产未来持续经营的获利能力方面反映企业价值。
被评估单位的核心资产为存货、投资性房地产，根据现时点的同区域市场价格和后续开发成本，扣减费用、税费、利润而计算的评估值，在市场上较易得到验证，较好地反映了目前企
－198－
业的资产价值。同时，资产中主要是不动产项目开发企业，其因开发支出、预售价格及预售面积、收入确认、开发进度、销售进度、税金的缴纳、汇算清缴时间及过程等方面由于受到宏观经济环境、宏观调控政策、房地产行业政策、行业发展情况、市场供需关系、市场推广策略、下游客户心理等多种因素的影响而存在较大不确定性，尤其是企业拥有较多的土地目前并没有明确的规划和设计，未来这部分土地给企业带来收益的情况具有较大不确定性。故从谨慎的角度考虑，结合拟注入股权的实际情况，本次评估采用资产基础法作为评估结论。
经评估，珠海市斗门区世荣实业有限公司于评估基准日2014年03月31日市场状况下，股东全部权益价值评估值为人民币4,358,121,343.36元（大写：人民币肆拾叁亿伍仟捌佰壹拾贰万壹仟叁佰肆拾叁元叁角陆分）。
三、评估结论与账面值比较变动情况及原因
评估汇总表如下：
单位：万元
项目 账面价值 评估价值 增值额 增值率％流动资产 260,855.55 551,104.42 290,248.87 111.27非流动资产 30,326.08 114,370.23 84,044.15 277.13可供出售金融资产净额
持有至到期投资净额
长期股权投资净额 14,283.60 85,496.81 71,213.21 498.57长期应收款
投资性房地产 7,396.77 15,199.62 7,802.85 105.49固定资产 5,758.58 10,786.67 5,028.09 87.31工程物资
在建工程 118.11 118.11
固定资产清理
生产性生物资产净额
油气资产净额
开发支出
商誉
无形资产净额 49.74 49.74
长期待摊费用
其他非流动资产
递延所得税资产 2,719.28 2,719.28
资产总计 291,181.63 665,474.65 374,293.02 128.54流动负债 169,562.52 169,562.52
非流动负债 60,100.00 60,100.00
其中：递延所得税负债
负债总计 229,662.52 229,662.52
净资产 61,519.10 435,812.13 374,293.03 608.42
－199－
（一）流动资产
流动资产账面值 260,855.55万元，评估值为 551,104.42万元，增值 290,248.87万元。
主要原因主要原因是存货-开发产品中所对应的项目取得土地的成本较低，且近年来房地产价格上涨所致，后续项目（待开发土地）由于近年来房地产价格上涨使得未开发的土地有较大幅度的增值。
（二）长期股权投资
长期股权投资账面值14,283.60万元，评估值为85,496.81万元，增值71,213.21万元。
主要原因系企业财务采用成本法入账，本次对长期股权投资单位的评估报告的评估结论并根据股权比例分割确定评估值，故造成评估增值。
长期股权投资最主要的原因是珠海市斗门区中荣贸易有限公司账面存货-开发成本的增值，该企业取得土地较早，近年来近年来房地产价格上涨致使该长期投资单位存货-开发成本中的土地使用权增值。
（三）投资性房地产
固定资产账面净值 7,396.77万元，评估净值 15,199.62万元，增值 7,802.85万元，其原因是企业获得房屋时间较早，随着近年房地产市场价值不断上升，导致评估增值。
（四）固定资产
（1）固定资产设备账面净值380.96万元，评估值336.07万元，减值44.89万元，减值率为11.78%。
经分析本次评估增减值的原因主要有以下几点：
A、机器设备减值主要系“办公楼宇内的电梯”、“中央空调”和“布线配电系统”等，该部分设备系房屋建筑物功能内的组成部件，故本次评估将企业账面的机器设备在固定资产—房屋建筑物内考虑，致使机器设备评估减值。
B、运输设备账面原值减值系由于近年车辆的价格有一定幅度的下降。账面净值增值系由于企业财务对运输设备折旧较快，其折旧年限大大短于国家规定的车辆耐用年限，而评估是依据设备的经济耐用年限结合设备的实际状况确定成新率的，二者有差异，导致运输设备增值。
C、电子设备账面原值减值主要原因系近年来电子类设备更新较快，价格下滑幅度较大，
致使重置价降低。账面净值增值系由于企业账面的电子设备及其他设备内有大量的办公家具，
－200－
企业对办公家具的折旧较快，而评估是依据设备的经济耐用年限结合设备的实际状况确定成新率的，二者有差异，致使成新率较高。
（2）固定资产—房屋建筑物账面值 5,377.61万元，评估值 10,786.67万元，评估增值5,028.09万元，增值率87.31%，增值原因：
企业的房屋建造时间较早，房地产市场持续上涨所致。
评估结论详细情况见评估结果汇总表和评估明细表。
四、股东权益的溢价或折价及流动性说明
鉴于本次评估对象为股东全部权益，因此未考虑由于控股权和少数股权等因素产生的溢价或折价，亦未考虑流动性对评估结论的影响。
－201－