南昌中大房地产有限公司
目 录
一、审计报告…………………………………………………………第1—2页二、财务报表…………………………………………………………第3—6页（一）资产负债表……………………………………………………第3页（二）利润表…………………………………………………………第4页（三）现金流量表……………………………………………………第5页（四）所有者权益变动表……………………………………………第6页三、财务报表附注……………………………………………………第7—20页
审 计 报 告
天健审〔2016〕7214号
南昌中大房地产有限公司全体股东：
我们审计了后附的南昌中大房地产有限公司（以下简称南昌中大公司）财务报表，包括 2016年 3月 31日的资产负债表，2016年 1-3月的利润表、现金流量表和所有者权益变动表，以及财务报表附注。
一、管理层对财务报表的责任
编制和公允列报财务报表是南昌中大公司管理层的责任，这种责任包括：（1）按照企业会计准则的规定编制财务报表，并使其实现公允反映；（2）设计、执行和维护必要的内部控制，以使财务报表不存在由于舞弊或错误导致的重大错报。
二、注册会计师的责任
我们的责任是在执行审计工作的基础上对财务报表发表审计意见。我们按照中国注册会计师审计准则的规定执行了审计工作。中国注册会计师审计准则要求我们遵守中国注册会计师职业道德守则，计划和执行审计工作以对财务报表是否不存在重大错报获取合理保证。
审计工作涉及实施审计程序，以获取有关财务报表金额和披露的审计证据。
选择的审计程序取决于注册会计师的判断，包括对由于舞弊或错误导致的财务报表重大错报风险的评估。在进行风险评估时，注册会计师考虑与财务报表编制和公允列报相关的内部控制，以设计恰当的审计程序，但目的并非对内部控制的有效性发表意见。审计工作还包括评价管理层选用会计政策的恰当性和作出会计估计的合理性，以及评价财务报表的总体列报。
南昌中大房地产有限公司
财务报表附注
2016年1-3月
金额单位：人民币元一、公司基本情况
南昌中大房地产有限公司（以下简称公司或本公司）系由中大房地产集团有限公司和自然人赵海蛟、朱小光及金平共同投资设立，于2002年6月20日在江西省南昌市工商行政管理局登记注册，现持有统一社会信用代码为913601007391730657的营业执照，登记机关变更为南昌市市场和质量监督管理局，注册资本3,000万元，其中中大房地产集团有限公司持股2,700万元，占比90%，自然人朱小光等人合计持股300万元，占比10%。
本公司经营范围：房地产开发、房地产营销（以上项目依法需经批准的项目，需经相关部门批准后方可开展经营活动）。
二、财务报表的编制基础
(一)编制基础
本公司财务报表以持续经营为编制基础。
(二)持续经营能力评价
本公司不存在导致对报告期末起 12个月内的持续经营假设产生重大疑虑的事项或情况。
三、重要会计政策和会计估计
(一)遵循企业会计准则的声明
本财务报表符合企业会计准则的要求，真实、完整地反映了企业的财务状况、经营成果和现金流量等有关信息。
(二)会计期间
会计年度自公历1月1日起至12月31日止。
(三)记账本位币
采用人民币为记账本位币。
(四)现金及现金等价物的确定标准
列示于现金流量表中的现金是指库存现金以及可随时用于支付的存款，现金等价物是指企业持有的期限短、流动性强、易于转换为已知金额现金、价值变动风险很小的投资。
(五)应收款项
对于单项金额重大且有客观证据表明发生了减值的应收款项（包括应收账款和其他应收款），根据其未来现金流量现值低于其账面价值的差额计提坏账准备；对于单项金额非重大以及经单独测试后未减值的单项金额重大的应收款项（包括应收账款和其他应收款），根据相同账龄应收款项组合的实际损失率为基础，结合现时情况确定报告期各项组合计提坏账准备的比例。确定具体提取比例为：账龄1年以内（含，下同）的，按其余额的0.80%，账龄1-2年的，按其余额的30.00%；账龄2-3年的，按其余额的80.00%；账龄3年以上的，按其余额100.00%计提。对有确凿证据表明可收回性存在明显差异的应收款项，单独进行减值测试，并根据其未来现金流量现值低于其账面价值的差额计提坏账准备。
对于其他应收款项（包括应收票据、预付款项、应收利息、长期应收款等），根据其未来现金流量现值低于其账面价值的差额计提坏账准备。
根据物产中大集团股份有限公司统一会计政策，对应收物产中大集团股份有限公司合并报表范围内关联方的款项不计提坏账准备。
(六)存货
1.存货的分类
存货包括在开发经营过程中为出售或耗用而持有的开发用土地、开发产品、意图出售而暂时出租的开发产品、周转房、库存材料、库存设备和低值易耗品等，以及在开发过程中的开发成本。
2.发出存货的计价方法
(1)发出材料采用月末一次加权平均法。
(2)项目开发时，开发用土地按开发产品占地面积计算分摊计入项目的开发成本。
(3)发出开发产品按建筑面积平均法核算。
(4)意图出售而暂时出租的开发产品和周转房按公司同类固定资产的预计使用年限分
期平均摊销。
(5)如果公共配套设施早于有关开发产品完工的，在公共配套设施完工决算后，按有关开发项目的建筑面积分配计入有关开发项目的开发成本；如果公共配套设施晚于有关开发产品完工的，则先由有关开发产品预提公共配套设施费，待公共配套设施完工决算后再按实际发生数与预提数之间的差额调整有关开发产品成本。
3.资产负债表日，存货采用成本与可变现净值孰低计量，按照存货类别成本高于可变现净值的差额计提存货跌价准备。
4.存货的盘存制度
存货的盘存制度为永续盘存制。
5.低值易耗品的摊销方法
按照一次转销法进行摊销。
(七)长期股权投资
1.共同控制、重要影响的判断
按照相关约定对某项安排所共有的控制，并且该安排的相关活动必须经过分享控制权的参与方一致同意后才能决策，认定为共同控制。对被投资单位的财务和经营政策有参与决策的权力，但并不能够控制或者与其他方一起共同控制这些政策的制定，认定为重大影响。
2.投资成本的确定
(1)同一控制下的企业合并形成的，合并方以支付现金、转让非现金资产、承担债务或发行权益性证券作为合并对价的，在合并日按照取得被合并方所有者权益在最终控制方合并财务报表中的账面价值的份额作为其初始投资成本。长期股权投资初始投资成本与支付的合并对价的账面价值或发行股份的面值总额之间的差额调整资本公积；资本公积不足冲减的，调整留存收益。
(2)非同一控制下的企业合并形成的，在购买日按照支付的合并对价的公允价值作为其初始投资成本。
(3)除企业合并形成以外的：以支付现金取得的，按照实际支付的购买价款作为其初始投资成本；以发行权益性证券取得的，按照发行权益性证券的公允价值作为其初始投资成本；
以债务重组方式取得的，按《企业会计准则第12号——债务重组》确定其初始投资成本；
以非货币性资产交换取得的，按《企业会计准则第7号——非货币性资产交换》确定其初始投资成本。
3.后续计量及损益确认方法
对被投资单位能够实施控制的长期股权投资采用成本法核算；对联营企业和合营企业的长期股权投资，采用权益法核算。
4.减值测试方法及减值准备计提方法
对子公司、联营企业及合营企业的投资，在资产负债表日有客观证据表明其发生减值的，按照账面价值高于可收回金额的差额计提相应的减值准备。
(八)固定资产
1.固定资产的确认条件
固定资产是指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的，使用年限超过一个会计年度的有形资产。固定资产在同时满足经济利益很可能流入、成本能够可靠计量时予以确认。
2.各类固定资产的折旧方法
||||
|-|-|-|
|折旧方法|折旧年限(年)|残值率(%)|
|年限平均法|10|3|
|年限平均法|8|3|
|年限平均法|5|3|

3.资产负债表日，有迹象表明固定资产发生减值的，按照账面价值高于可收回金额的差额计提相应的减值准备。
(九)维修基金核算方法
根据开发项目所在地的有关规定，维修基金在开发产品销售（预售）时，向购房人收取或由公司计提计入有关开发产品的开发成本，并统一上缴维修基金管理部门。
(十)质量保证金核算方法
质量保证金根据施工合同规定从施工单位工程款中预留。在开发产品保修期内发生的维修费，冲减质量保证金；开发产品约定的保修期届满，质量保证金余额退还施工单位。
(十一)收入
1．房地产销售收入
在开发产品已经完工并验收合格，签订了销售合同并履行了合同规定的义务，在同时满足开发产品所有权上的主要风险和报酬转移给买方，公司不再保留通常与所有权相联系的继续管理权和对已售出的开发产品实施有效控制，收入的金额能够可靠地计量，相关的经济利益很可能流入，相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量时，确认销售收入的实现。
出售自用房屋：自用房屋所有权上的主要风险和报酬转移给买方，公司不再保留通常与所有权相联系的继续管理权和对已售出的开发产品实施有效控制，收入的金额能够可靠地计量，相关的经济利益很可能流入，相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量时，确认销售收入的实现。
2．销售商品
销售商品收入在同时满足下列条件时予以确认：(1)将商品所有权上的主要风险和报酬
转移给购货方；(2)公司不再保留通常与所有权相联系的继续管理权，也不再对已售出的商品实施有效控制；(3)收入的金额能够可靠地计量；(4)相关的经济利益很可能流入；(5)相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量。
3．提供劳务
提供劳务交易的结果在资产负债表日能够可靠估计的（同时满足收入的金额能够可靠地计量、相关经济利益很可能流入、交易的完工进度能够可靠地确定、交易中已发生和将发生的成本能够可靠地计量），采用完工百分比法确认提供劳务的收入，并按已经发生的成本占估计总成本的比例确定提供劳务交易的完工进度。提供劳务交易的结果在资产负债表日不能够可靠估计的，若已经发生的劳务成本预计能够得到补偿，按已经发生的劳务成本金额确认提供劳务收入，并按相同金额结转劳务成本；若已经发生的劳务成本预计不能够得到补偿，将已经发生的劳务成本计入当期损益，不确认劳务收入。
物业管理在物业管理服务已经提供，与物业管理服务相关的经济利益能够流入企业，与物业管理相关的成本能够可靠地计量时，确认物业管理收入的实现。
4．让渡资产使用权
让渡资产使用权在同时满足相关的经济利益很可能流入、收入金额能够可靠计量时，确认让渡资产使用权的收入。利息收入按照他人使用本公司货币资金的时间和实际利率计算确定；使用费收入按有关合同或协议约定的收费时间和方法计算确定。
物业出租按租赁合同、协议约定的承租日期与租金额，在相关的经济利益很可能流入时确认出租物业收入的实现。
(十二)递延所得税资产、递延所得税负债
1．根据资产、负债的账面价值与其计税基础之间的差额（未作为资产和负债确认的项目按照税法规定可以确定其计税基础的，该计税基础与其账面数之间的差额），按照预期收回该资产或清偿该负债期间的适用税率计算确认递延所得税资产或递延所得税负债。
2.确认递延所得税资产以很可能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额为限。资产负债表日，有确凿证据表明未来期间很可能获得足够的应纳税所得额用来抵扣可抵扣暂时性差异的，确认以前会计期间未确认的递延所得税资产。
3．资产负债表日，对递延所得税资产的账面价值进行复核，如果未来期间很可能无法获得足够的应纳税所得额用以抵扣递延所得税资产的利益，则减记递延所得税资产的账面价值。在很可能获得足够的应纳税所得额时，转回减记的金额。
4.公司当期所得税和递延所得税作为所得税费用或收益计入当期损益，但不包括下列情况产生的所得税：(1)企业合并；(2)直接在所有者权益中确认的交易或者事项。
四、税（费）项
||
|-|
|计 税 依 据|
|应纳税营业额|
|有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权产生的增值额|
|从价计征的，按房产原值一次减除 30%后余值的1.2%计缴；从租计征的，按租金收入的12%计缴|
|应缴流转税税额|
|应缴流转税税额|
|应缴流转税税额|
|应纳税所得额|
|营业收入|
|营业收入|

五、财务报表项目注释
说明：本财务报表附注的期初数指2015年12月31日财务报表数，期末数指2016年3月31日财务报表数，本期指2016年1月1日－2016年3月31日，上年指2015年1月1日－2015年12月31日。
(一)资产负债表项目注释
1.货币资金
(1)明细情况
项目 期末数
库存现金 5,967.05
银行存款 7,238,535.14
其他货币资金 354,514.81
合计 7,599,017.00
(2)其他货币资金系本公司为购房客户按揭贷款提供担保向贷款银行交付的保证金。
2.应收账款
(1)账龄分析
期末数
账龄
||||
|-|-|-|
|账面余额|比例(%)|坏账准备|
|211.00|100.00|211.00|
|211.00|100.00|211.00|

(2)期末无应收关联方款项。
3.预付款项
(1)账龄分析
期末数
账龄
||||
|-|-|-|
|账面余额|比例(%)|坏账准备|
|1.13|100.00||
|1.13|100.00||

(2)期末无预付关联方款项。
4.其他应收款
(1)账龄分析
期末数
账龄
||||
|-|-|-|
|账面余额|比例(%)|坏账准备|
|59,490.57|0.56|139.72|
|5,694,375.47|53.15|50,242.64|
|12,226.87|0.11|9,781.50|
|4,947,820.99|46.18|4,947,820.99|
|10,713,913.90|100.00|5,007,984.85|

(2)应收关联方款项
关联方名称 期末数
中大房地产集团有限公司 5,568,926.08
小计 5,568,926.08
5.存货
(1)明细情况
期末数
项目
|||
|-|-|
|账面余额|跌价准备|
|25,957,675.53||
|25,957,675.53||

 (2)存货期末余额中含利息资本化金额967,359.71元。
(3)存货开发产品
|||||
|-|-|-|-|
|最近一期竣工时间|期初数|本期增加|本期减少|
|2009年|26,201,267.29||243,591.76|
||26,201,267.29||243,591.76|

 6.其他流动资产
期末数
项目
|||
|-|-|
|账面余额|减值准备|
|1,314,333.12||
|1,314,333.12||

7.长期股权投资
(1)明细情况
期末数
项目
|||
|-|-|
|账面余额|减值准备|
|19,120,233.62||
|19,120,233.62||

(2)对合营联营企业投资
||||||
|-|-|-|-|-|
|持股比例(%)|表决权比例(%)|成本|损益调整|其他权益变动|
|30.00|30.00|4,500,000.00|14,620,233.62||
|||4,500,000.00|14,620,233.62||

8.固定资产
账面原值
||||
|-|-|-|
|期初数|本期增加|本期减少|
|15,780.00|||
|332,100.00|||
|138,108.00|||
|485,988.00|||

累计折旧
||||
|-|-|-|
|期初数|本期增加|本期减少|
|12,101.77|382.66||
|322,137.00|||
|107,139.09|2,774.52||
|441,377.86|3,157.18||

账面价值
||
|-|
|期初数|
|3,678.23|
|9,963.00|
|30,968.91|
|44,610.14|

9.应付账款
期末无应付关联方账款。
10.预收款项
(1)明细情况
项目 期末数
预售房产收款 170,158.00
合计 170,158.00
(2)预售房产收款情况
|||
|-|-|
|期末数|预计竣工时间|
|170,158.00|已竣工|
|170,158.00||

11.应交税费
项目 期末数
土地增值税 16,150,935.09
防洪基金和价调基金 266,655.88
合计 16,417,590.97
12.其他应付款
期末无应付关联方款项。
13.实收资本
||||
|-|-|-|
|期初数|本期增加|本期减少|
|27,000,000.00|||
|1,650,000.00|||
|900,000.00|||
|300,000.00|||
|150,000.00|||
|30,000,000.00|||

 14.盈余公积
||||
|-|-|-|
|期初数|本期增加|本期减少|
|15,000,000.00|||
|15,000,000.00|||

 15.未分配利润
项目 金额
期初未分配利润 2,134,181.19
加：本期净利润 -7,675,908.30
期末未分配利润 -5,541,727.11
(二)利润表项目注释
1.营业收入/营业成本
(1)明细情况
收入
项目 本期数
主营业务收入 606,000.00
合计 606,000.00
成本
项目 本期数
主营业务成本 243,591.76
合计 243,591.76
(2)主营业务收入/主营业务成本
本期数
项目
|||
|-|-|
|收 入|成 本|
|606,000.00|243,591.76|
|606,000.00|243,591.76|

2.营业税金及附加
项目 本期数
营业税 30,300.00
土地增值税 10,018,180.00
城市维护建设税 2,121.00
教育费附加 909.00
地方教育附加 606.00
合计 10,052,116.00
3.资产减值损失
项目 本期数
坏账损失 8,414.61
合计 8,414.61
4.投资收益
项目 本期数
权益法核算的长期股权投资收益 678,403.83
合计 678,403.83
5.营业外收入
项目 本期数
无法支付款项 1,095,561.96
违约金收入 296,113.92
合计 1,391,675.88
6.营业外支出
项目 本期数
防洪基金 727.20
合计 727.20
(三)现金流量表项目注释
1.现金流量表补充资料
||
|-|
|本期数|
|-7,675,908.30|
|8,414.61|
|3,157.18|

||
|-|
|-678,403.83|
|243,591.76|
|-29,547.89|
|8,775,413.83|
|646,717.36|
|7,244,502.19|
|6,597,784.83|
|646,717.36|

 2.现金和现金等价物
||
|-|
|期末数|
|7,244,502.19|
|5,967.05|
|7,238,535.14|
|7,244,502.19|

期初及期末不属于现金及现金等价物的货币资金为 354,224.52元及 354,514.81元，均系为
购房客户按揭贷款提供担保而向贷款银行交付的保证金。
六、关联方关系及其交易
(一)关联方关系
关联方名称 与本公司的关系
中大房地产集团有限公司 母公司
中大房地产集团南昌圣马房地产有限公司 同一母公司
(二)关联方交易情况
1.关联方未结算项目金额详见本财务报表相关项目注释。
2.本期本公司计提应收中大房地产集团有限公司资金占用息42,026.08元。
七、其他重要事项
本公司与江西省住房公积金管理中心、中国银行南昌市北湖支行、工商银行南昌胜利路支行签订协议，为本公司的购房客户申请公积金及商业贷款提供阶段性连带责任保证担保，保证期限自购房客户取得贷款之日起至办妥抵押登记手续、取得他项权证及房屋所有权证后止，本公司按贷款额的一定比例缴纳保证金。截至2016年3月31日，本公司交存上述银行的该项保证金余额共计354,514.81元。
南昌中大房地产有限公司二〇一六年六月二十日