天津津滨发展股份有限公司
拟收购股权所涉及的
天津津滨时代置业投资有限公司
股东全部权益价值
资产评估报告
华夏金信评报字[2014]150号
评估机构：天津华夏金信资产评估有限公司
出具报告日期：二 0一四年七月二十五日
目 录
内 容 页码注册资产评估师声明 ................................................................................................... 2资产评估报告摘要 ....................................................................................................... 3资产评估报告 ............................................................................................................... 6一、委托方、被评估单位和约定书约定的其他评估报告使用者概况 ................... 6二、评估目的 ............................................................................................................. 16三、评估对象和评估范围 ......................................................................................... 16四、价值类型及其定义 ............................................................................................. 17五、评估基准日 ......................................................................................................... 17六、评估依据 ............................................................................................................. 17七、评估方法 ............................................................................................................. 20八、评估程序实施过程和情况 ................................................................................. 21九、评估假设 ............................................................................................................. 26十、评估结论 ............................................................................................................. 27十一、特别事项说明 ................................................................................................. 29十二、评估报告使用限制说明 ................................................................................. 31十三、评估报告日 ..................................................................................................... 31附件：.......................................................................................................................... 32
注册资产评估师声明
一、我们在执行本资产评估业务中，遵循相关法律法规和资产评估准则的
规定，恪守独立、客观和公正的原则；根据我们在执业过程中收集的资料，本
评估报告中陈述的内容是客观的，并对评估结论合理性承担相应的法律责任。
二、评估对象涉及的资产、负债清单由委托方、被评估单位申报并经其签
章确认；所提供资料的真实性、合法性、完整性，恰当使用评估报告是委托方
和相关当事方的责任。
三、我们与评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系；与相关
当事方没有现存或者预期的利益关系，对相关当事方不存在偏见；本公司及参
加评估工作的全体人员与被评估单位及有关当事人无任何利害关系。
四、我们已对评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查；我们
已对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象及
其所涉及资产的法律权属资料进行了查验，并对已经发现的问题进行了如实披
露，且已提请委托方及相关当事方完善产权以满足出具评估报告的要求；但不
对评估对象的法律权属作任何形式的保证。
五、我们出具的评估报告是在恪守独立、客观和公正原则及资产评估准则
基础上形成的，仅在评估假设和限定条件下成立；评估报告中的分析、判断和
结论受评估报告中假设和限定条件限制，评估报告使用者应当充分考虑评估报
告中载明的假设、限定条件、特别事项说明及其对评估结论的影响，我们提醒
评估报告使用者关注评估报告特别事项说明和使用限制。
六、我们执行本项资产评估业务的目的是对被评估企业相关资产价值进行
估算并发表自己的专业意见，我们不会为当事人的决策承担责任。我们提请委
托方和相关报告使用者注意，评估结论不应该被认为是被评估资产在市场上可
实现价格的保证。恰当使用评估结论是相关报告使用者的责任。
七、评估报告只能用于评估报告载明的评估目的和用途，评估报告使用者
应完整使用评估报告，因使用不当造成的后果与签字注册资产评估师及其所在
评估机构无关。
天津津滨发展股份有限公司
拟收购股权所涉及的
天津津滨时代置业投资有限公司
股东全部权益价值
资产评估报告摘要
华夏金信评报字[2014]150号
天津华夏金信资产评估有限公司接受天津津滨发展股份有限公司的委托，
根据有关法律、法规和资产评估准则、资产评估原则，采用资产基础法和收益
法，按照必要的评估程序，对天津津滨发展股份有限公司拟收购股权所涉及的
天津津滨时代置业投资有限公司股东全部权益价值进行评估。评估人员依据国
家有关资产评估的各项规定，本着客观、独立、公正、科学的原则。对委托评
估的股东全部权益价值和纳入本次评估范围的天津津滨时代置业投资有限公
司全部资产及负债，在2014年6月30日所表现的市场价值做出了公允反映。
本次评估方法主要采用资产基础法和收益法进行评估，经实施现场调查、
市场调查、询证和评定估算等评估程序，本次评估最终结论以资产基础法确定
的企业股东全部权益价值为准，在评估基准日2014年6月30日天津津滨时代置
业投资有限公司资产评估值362,192.54万元，负债评估值27,158.69万元，股
东全部权益评估价值为335,033.85万元，较股东全部权益账面值238,536.78万
元增值96,497.07万元，增值率40.45%。
资产评估结果汇总表
评估基准日：2014年6月30日
被评估单位:天津津滨时代置业投资有限公司 金额单位：人民币万元
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|项 目||账面价值|评估价值|增减值|增值率％|
|||A|B|C=B-A|D=C/A×100%|
|1|流动资产|265,213.63|361,609.61|96,395.98|36.35%|
|2|非流动资产|542.13|582.93|40.80|7.53%|
|3|其中：可供出售金融资产|||||
|4|持有至到期投资|||||
|5|长期应收款|||||
|6|长期股权投资|||||
|7|投资性房地产|||||
|8|固定资产|123.77|164.57|40.80|32.96%|
|9|在建工程|||||
|10|工程物资|||||
|11|固定资产清理|||||
|12|生产性生物资产|||||
|13|油气资产|||||
|14|无形资产|4.66|4.66|-|0.00%|
|15|开发支出|||||
|16|商誉|||||
|17|长期待摊费用|||||
|18|递延所得税资产|413.70|413.70|-|0.00%|
|19|其他非流动资产|||||
|20|资产总计|265,755.77|362,192.54|96,436.77|36.29%|
|21|流动负债|17,861.14|17,800.85|-60.29|-0.34%|
|22|非流动负债|9,357.84|9,357.84|-|0.00%|
|23|负债合计|27,218.98|27,158.69|-60.29|-0.22%|
|24|净资产（所有者权益）|238,536.78|335,033.85|96,497.07|40.45%|

天津津滨时代置业投资有限公司评估结论详细情况见评估明细表。
对评估结论产生影响的特别事项
1、评估范围内 H6地块 32763.1平方米土地使用权和1、3、4、7号楼建
筑面积6570.06平方米抵押给交通银行天津分行，权利价值17000万元，约定
期限2013年7月16日至2015年7月15日。评估过程中未考虑抵押事项对评
估值的影响。
2、H5、H6地块评估过程中根据前置面积进行测算，未考虑后置面积变化
对评估值的影响。截至评估基准日，H1、H2、H3、H4、P1地块的具体开发
方案尚未获批准，在假设开发法评估中以企业初步的修建性规划进行估算，
与最终批准的方案可能存在差异。
3、H1、H2、H3、H4地块房地产权证载该宗地于 2014年 8月 30日之前
竣工，空白土地证有效期至 2014年 11月 30日。本次评估未考虑延期竣工可
能发生的滞纳金对评估值的影响。
4、2013年8月天津津滨发展股份有限公司与天津津和开泰股权投资基金
合伙企业、天津津和益泰股权投资基金合伙企业、天津津和丰泰股权投资基金
合伙企业、天津津和宁泰股权投资基金合伙企业签订股权转让协议，分别收购
上述企业所持天津津滨时代置业投资有限公司0.19%、0.17%、0.21%、0.17%
股权。此次股权转让暂未办理工商变更手续。
本评估报告评估结论使用有效期限为一年，自 2014年 6月 30日至 2015
年6月29日止。
以上内容摘自资产评估报告正文，欲了解本评估项目的详细情况和合理理
解评估结论，应当阅读资产评估报告正文。
天津津滨发展股份有限公司
拟收购股权所涉及的
天津津滨时代置业投资有限公司
股东全部权益价值
资产评估报告
华夏金信评报字[2014]150号
天津津滨发展股份有限公司：
天津华夏金信资产评估有限公司接受天津津滨发展股份有限公司的委托，
根据有关法律、法规和资产评估准则、资产评估原则，采用资产基础法和收益
法，按照必要的评估程序，对天津津滨发展股份有限公司拟收购股权所涉及的
天津津滨时代置业投资有限公司股东全部权益价值进行评估。评估人员依据国
家有关资产评估的各项规定，本着客观、独立、公正、科学的原则，对委托评
估的全部资产和负债实施了实地查勘、市场调查与询证，计算评估值等项工作。
对委托评估股东全部权益价值在2014年6月30日所表现的市场价值做出了公
允反映。现将评估情况及评估结果报告如下：
一、委托方、被评估单位和约定书约定的其他评估报告使用者概况
1、委托方：天津津滨发展股份有限公司
住 所：天津开发区黄海路98号二区B座一门501室
法定代表人：华志忠
注册资本：161727.2234万元人民币
实收资本：161727.2234万元人民币
公司类型：股份有限公司(上市)
注册号：120000000005860
成立日期：1998-12-31
经营范围：房地产开发；工业生产用五类2项有机过氧化物、六类1项毒
害品、八类 3项其他腐蚀品（无存储、租赁仓储及物流行为）、三类 1项低闪
点液体、三类2项中闪点液体、三类3项高闪点液体、四类1项易燃固体、四
类2项自燃物品、五类1项氧化剂、八类1项酸性腐蚀品、八类2项碱性腐蚀
品（委托储存）（剧毒、监控、一类易制毒化学品除外）批发。法律、法规、
国务院决定禁止的，不得经营；应经审批的，未获批准前不得经营；法律、法
规、国务院决定未规定审批的，自主经营。
2、被评估单位
（1）企业名称、类型与组织形式
本次评估的被评估单位为天津津滨时代置业投资有限公司。
注册号：120111000004578
住 所：天津市西青区李七庄街秀川路10号秀川国际A区408
法定代表人姓名：江连国
注册资本：229125万元人民币
实收资本：229125万元人民币
公司类型：有限责任公司
成立日期：2004-12-24
营业期限：2004-12-24至2024-12-23
（2）经营范围
以自有资金对房地产进行投资；房地产开发；商品房销售；商品房销售代
理；室内外装饰设计及工程；酒店管理；物业管理；房屋租赁；建筑材料开发、生产、销售；基础设施施工；园林绿化；技术服务及咨询。（国家有专项专营
规定按规定执行；涉及行业许可的凭许可证或批准文件经营。）
（3）历史沿革
天津津滨时代置业投资有限公司原名为天津万宁置业有限公司，于 2004
年 12月由天津万隆集团有限公司和天津优联投资发展集团有限公司分别出资
2,682.00万元和298.00万元共同组建成立，注册资本为2,980.00万元。2005
年 7月 1日，公司股东会议批准，天津万隆集团有限公司和天津优联投资发
展集团有限公司将其所持有的被评估单位股份分别转让给天津市宁发集团有
限公司和天津市宁发投资有限公司，2005年 7月6日，公司股东会议批准了
修改后的公司章程；股权转让后公司的股权结构为天津市宁发集团有限公司占
90%，天津市宁发投资有限公司占10%。
2006年 9月 21日，天津市宁发集团有限公司、天津市宁发投资有限公
司、天津津滨发展股份有限公司和天津理想置地有限公司共同签订《增资扩股
协议书》，被评估单位注册资本增加至 12.50亿元；同时，天津理想置地有限
公司与天津市宁发投资有限公司签订《股权转让协议书》，由天津理想置地有
限公司受让天津市宁发投资有限公司所持有的10%股权，经过股权转让及增资
变动，被评估单位注册资本为人民币 12.50亿元，其中，天津市宁发集团有限
公司占32%，天津津滨发展股份有限公司占60%，天津理想置地有限公司占8%。
2007年3月被评估单位更名为天津津滨时代置业投资有限公司。2007年
8月 16日，天津津滨发展股份有限公司根据被评估单位股东会决议及章程修
正案追加投资1.5亿元，追加投资后被评估单位的实收资本 14亿元。2007年
8月 20日，天津津滨发展股份有限公司根据被评估单位股东会决议及章程修
正案追加投资1亿元，追加投资后被评估单位的实收资本15亿元，注册资本
为15亿元，其中：天津津滨发展股份有限公司占66.66%，天津市宁发集团有
限公司占26.67%，天津理想置地有限公司占6.67%。上述注册资本业经天津宏
源会计师事务所有限公司予以审验，并出具津宏源验内字[2007]第138号《验
资报告》。
2009年3月22日，天津津滨发展股份有限公司与天津理想置地有限公司
签订股权转让协议，约定由天津津滨发展股份有限公司以1亿元的价格受让理
想置地持有的6.67%股权，2009年12月14日，天津津滨发展股份有限公司与
天津宁发集团有限公司签订股权转让协议，约定由津滨公司以 4.60亿元价格
受让宁发公司持有的天津津滨时代置业投资有限公司26.67%股权。
2010年12月28日，津滨发展及津滨发展全资子公司天津津滨时代置业投
资有限公司与天津信托有限责任公司签订了《天津津滨时代置业投资有限公司
股权增资集合资金信托框架协议》，并于 2011年 2月 18日签订了股权增资及
回购合同，三方约定：1）同意天津信托公司以信托股权投资的方式投资津滨
时代公司，增资金额为 3.5亿元，信托期限为 2011年 2月 18日至 2013年 2
月18日止。增资后津滨时代公司注册资金增加到18.5亿元，其中津滨发展出
资人民币15亿元，占注册资金的81.08%，天津信托公司出资3.5亿，占注册
资本的18.92%。2）津滨发展承诺在约定的信托期间内以人民币
436,704,722.22元的价格从天津信托公司购买其持有的津滨时代公司18.92%
的股权，共计3.5亿股。津滨发展在约定的信托期间内按约定分9期支付股权
回购款给天津信托公司。
天津津滨发展股份有限公司于 2011年 8月 24日召开第五届董事会 2011
年第四次通讯会议审议通过了《关于开泰、益泰、丰泰、宁泰四家股权投资合
伙企业对天津津滨时代置业投资有限公司增资扩股的董事会议案》。同意天津
津和开泰股权投资基金合伙企业（有限合伙）、天津津和益泰股权投资基金合
伙企业（有限合伙）、天津津和宁泰股权投资基金合伙企业（有限合伙）、天津
津和丰泰股权投资基金合伙企业（有限合伙）四家合伙企业以增资方式进入天
津津滨发展股份有限公司控股子公司天津津滨时代置业投资有限公司（以下简
称津滨时代），增资金额分别为11670万元、10200万元、10236万元、12019
万元。
2013年 8月天津津滨发展股份有限公司与天津津和开泰股权投资基金合
伙企业、天津津和益泰股权投资基金合伙企业、天津津和丰泰股权投资基金合
伙企业、天津津和宁泰股权投资基金合伙企业签订股权转让协议，分别收购上
述企业所持天津津滨时代置业投资有限公司0.19%、0.17%、0.21%、0.17%股权。
此次股权转让暂未办理工商变更手续。
（4）股权结构
截至评估基准日，天津津滨时代置业投资有限公司各股东出资额及持股比
例如下表所示：
||||
|-|-|-|
|投资方|认缴注册资本额（万元）|出资比例|
|天津津滨发展股份有限公司|185000|81.48%|
|天津津和开泰股权投资基金合伙企业|11670|4.90%|
|天津津和益泰股权投资基金合伙企业|10200|4.28%|
|天津津和丰泰股权投资基金合伙企业|12019|5.04%|
|天津津和宁泰股权投资基金合伙企业|10236|4.30%|
|合 计|229125|100.00%|

(5)财务状况
天津津滨时代置业投资有限公司近三年及评估基准日的财务状况如下表：
金额单位：人民币元
||||||
|-|-|-|-|-|
|项 目|2011年12月31日|2012年12月31日|2013年12月31日|2014年6月30日|
|流动资产|3,035,626,245.23|3,428,568,290.20|2,707,427,504.28|2,652,136,345.15|
|非流动资产|60,974,241.02|44,584,061.25|5,417,359.16|5,421,311.23|
|资产总计|3,096,600,486.25|3,473,152,351.45|2,712,844,863.44|2,657,557,656.38|
|流动负债|554,789,338.93|1,135,961,401.73|346,931,662.96|178,611,389.23|
|非流动负债|232,681,779.38|7,364,734.76|5,074,452.09|93,578,449.23|
|负债合计|787,471,118.31|1,143,326,136.49|352,006,115.05|272,189,838.46|
|所有者权益|2,309,129,367.94|2,329,826,214.96|2,360,838,748.39|2,385,367,817.92|

天津津滨时代置业投资有限公司近三年的经营成果如下表：
金额单位：人民币元
||||||
|-|-|-|-|-|
|项 目|2011年度|2012年度|2013年度|2014年1-6月|
|主营业务收入|7,449,259.88|95,167,003.53|1,173,330,207.00|110,530,570.00|
|主营业务成本|3,329,926.19|48,038,212.15|982,395,589.04|71,997,552.67|
|营业利润|742,739.25|30,533,681.68|57,103,304.29|26,646,995.54|
|利润总额|702,116.90|30,528,449.26|57,256,264.15|26,577,835.09|
|净利润|221,328.37|22,065,480.59|31,012,533.43|24,529,069.53|

被评估单位 2011年度会计报表业经深圳市鹏城会计师事务所有限公司审
计并出具深鹏所审字（2012）第0352号无保留意见审计报告；2012年度会计
报表业经国富浩华会计师事务所（特殊普通合伙）审计并出具无保留意见审计
报告；2013年度会计报表业经瑞华会计师事务所（特殊普通合伙）审计并出具
瑞华审字（2014）第48020013号无保留意见审计报告；2014年7月中审华寅
五洲会计师事务所（特殊普通合伙）配合本次资产评估对2014年6月30日的
会计报表进行了财务审计并出具了CHW津审字[2014]1491号无保留意见审计
报告。
（6）主要会计政策
①金融资产的核算：
（1）金融资产公允价值的确认标准
金融资产公允价值的确认标准是：
a.如存在活跃市场的金融资产，以资产负债表日的市价作为公允价值。
b.如该金融资产不存在活跃的市场，其公允价值按其所能产生的未来现金
流量以适当的折现率（一般以同期银行贷款利率作为折现率）贴现计算的现值
确定。
（2）金融资产分类
a.以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产（包括交易性金融资
产和指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产）；
b.持有至到期投资；
c.应收款项；
d.可供出售金融资产。
（3）金融资产的计量
a.初始确认金融资产按照公允价值计量。对于以公允价值计量且其变动计
入当期损益的金融资产，相关交易费用直接计入当期损益；对于其他类别的金
融资产，相关交易费用计入初始确认金额。
b.按照公允价值对金融资产进行后续计量，且不扣除将来处置该金融资产
时可能发生的交易费用。但是，下列情况除外：
①持有至到期投资和应收款项，采用实际利率法，按摊余成本计量；
②没有活跃市场，在活跃市场中没有报价且其公允价值不能可靠计量的权
益工具投资，以及与该权益工具挂钩并须通过交付该权益工具结算的衍生金融
资产，按照成本计量。
c.因经营持有目的发生改变导致金融资产分类变化的，重分类日金融资产
公允价值与账面成本的差额计入资本公积，终止确认或发生减值时，计入当期
损益。
（4）金融资产减值
在资产负债表日，对以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产以
外的金融资产的账面价值进行减值测试，有客观证据表明该金融资产发生减值
的，即按照金融资产预计现金流量现值低于其账面价值的差额，计提减值准备
并计入当期损益。
金融资产发生减值的客观证据，包括下列各项：
a.发行方或债务人发生严重财务困难；
b.债务人违反了合同条款，如偿付利息或本金发生违约或逾期等；
c.本公司出于经济或法律等方面因素的考虑，对发生困难的债务人作出让
步；
d.债务人持续经营出现不确定性而很可能倒闭或进行其他财务重组；
e.因发行方发生重大财务困难，本公司持有的金融资产无法在活跃市场继
续交易；
f.债务人经营所处的技术、市场、经济和法律环境等发生重大不利变化，
使本公司可能无法收回投资成本；
g.权益工具投资的公允价值发生严重或非暂时性下跌；
h.虽然无法辨认金融资产组合中的某项资产的现金流量是否已经减少，但
本公司根据其公开的数据对其进行总体评价后发现，该组金融资产自初始确认
以来的预计未来现金流量确已减少且可计量。
i.其他表明金融资产发生减值的客观证据。
（5）金融资产减值损失的计量
a.以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产不需要进行减值测
试；
b.持有至到期投资的减值损失的计量：按预计未来现金流现值低于期末账
面价值的差额计提减值准备；
c.应收款项减值损失的计量：本公司于资产负债表日对应收款项进行减值
测试，计提坏账准备。
①对于单项金额重大的应收款项，单独进行减值测试，如有客观证据表明
其发生了减值的，根据其未来现金流量现值低于其账面价值的差额，确认减值
损失，计提坏账准备。
②对于单项金额非重大的应收款项以及经单独测试后未减值的单项金额
重大的应收款项，按照账龄分析法计提坏账准备，坏账准备的计提比例如下：
账龄 计提比例
3个月以内 0
1年以内 0.5%
1-2年 8%
2-3年 50%
3年以上 80%
③符合确认坏账的，经个别认定后，按100%计提坏账。
d.可供出售的金融资产减值的判断：若该项金融资产公允价值出现持续下
降，且其下降属于非暂时性的，则可认定该项金融资产发生了减值。
(6)金融资产公允价值变动形成的利得或损失，按照下列规定处理：
a.以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产公允价值变动形成的
利得或损失，计入当期损益。
b.可供出售金融资产公允价值变动形成的利得或损失，除减值损失和外币
货币性金融资产形成的汇兑差额外，直接计入所有者权益，在该金融资产终止
确认时转出，计入当期损益。
c.可供出售外币货币性金融资产形成的汇兑差额，计入当期损益。采用实
际利率法计算的可供出售金融资产的利息，计入当期损益；可供出售权益工具
投资的现金股利，在被投资单位宣告发放股利时计入当期损益。
②存货核算方法
存货分为原材料、库存商品、开发产品、开发成本、拟开发土地、工程施
工、工程结算、周转材料等。
各类存货的购入与入库按实际成本计价，存货成本包括采购成本、加工成本和
其他可归属于存货成本的费用，以及符合借款费用资本化条件的支出。采用永
续盘存制确定存货数量，发出时按加权平均法计价。周转材料领用时按五五法
摊销。
1）开发成本、开发产品
A.开发产品是指已建成、待出售的物业。
B.开发成本是指尚未建成、以出售为开发目的的物业，该项目包括公共设
施配套费用。
公用设施配套费用的核算方法：按出包方式核算，根据承包企业提出的“工
程价款结算账单”承付工程款，结转开发成本，该项目一并归入开发产品或投
资性房地产。
2）拟开发土地是指所购入的、已决定将之发展为出售物业的土地，其费
用支出单独构成土地开发成本。项目整体开发时，全部转入在建开发产品；项
目分期开发时，将分期开发用地部分转入在建开发产品，未开发土地仍保留在
本项目。
3）维修基金的核算方法：
出售的商品房计提的维修基金计入销售成本。
4）质量保证金的核算方法
按土建、安装等工程合同中规定的质量保证金留成比例、支付期限，从应
支付的土地安装工程款中预留扣下，列为其他应付款。在保修期内因质量问题
而发生的维修费用，在预留的款项中列支，保修期结束后清算。
③固定资产，是指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的、预
期使用寿命超过一个会计年度、与该资产有关的经济利益很可能流入企业且成
本能够可靠地计量。成本包括购买价款、相关税费、使固定资产达到预定可使
用状态前所发生的可归属于该项资产的运输费、装卸费、安装费和专业人员服
务费、预计弃置费用等。
固定资产折旧采用直线法平均计算，并按各类固定资产的原值和估计的使
用年限扣除残值（原值的3%）确定其折旧率，年分类折旧率如下：
||
|-|
|使用年限|
|30-40年|
|5年|
|22年|
|5-8年|
|5年|

④递延所得税资产的确认
以很可能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额为限，确认由可
抵扣暂时性差异产生的递延所得税资产。但是，同时具有下列特征的交易中因
资产或负债的初始确认所产生的递延所得税资产不予确认：
a.该项交易不是企业合并；
b.交易发生时既不影响会计利润也不影响应纳税所得额（或可抵扣亏损）。
公司对与子公司、联营公司及合营企业投资相关的可抵扣暂时性差异，同
时满足下列条件的，确认相应的递延所得税资产：
a.暂时性差异在可预见的未来很可能转回；
b.未来很可能获得用来抵扣暂时性差异的应纳税所得额。
⑤递延所得税负债的确认
除下列情况产生的递延所得税负债外，本公司确认所有应纳税暂时性差异
产生的递延所得税负债：
商誉的初始确认；
同时满足具有下列特征的交易中产生的资产或负债的初始确认：
a.该项交易不是企业合并；
b.交易发生时既不影响会计利润也不影响应纳税所得额（或可抵扣亏损）。
公司对与子公司、联营公司及合营企业投资相关的可抵扣暂时性差异，同
时满足下列条件的，确认相应的递延所得税负债：
a.投资企业能够控制暂时性差异转回的时间；
b.该暂时性差异在可预见的未来很可能不会转回。
⑥税项
||
|-|
|计税基础|
|收入|
|已纳增值税及应纳营业税额|
|已纳增值税及应纳营业税额|
|已纳增值税及应纳营业税额|
|已纳增值税及应纳营业税额|
|应纳税所得额|

3、委托方和被评估单位的关系
本次评估的委托方为被评估单位的股东，持有其81.48%股权。
4、约定书约定的其他评估报告使用者
本评估报告仅供委托方为实现评估目的时使用，除法律法规另有规定外，
不存在未经委托方允许和与评估目的无关的其他报告使用者。
二、评估目的
本次资产评估目的是为天津津滨发展股份有限公司收购股权所涉及的天
津津滨时代置业投资有限公司股东全部权益价值提供参考依据。
该经济行为的批准文件为：
天津津滨发展股份有限公司《总部请示单》。
三、评估对象和评估范围
本次资产评估评估对象为天津津滨时代置业投资有限公司股东全部权益
价值，评估范围为天津津滨时代置业投资有限公司申报的全部资产及负债。具
体如下表：
单位：人民币元
||||
|-|-|-|
|资产类别|账面原值|账面净值|
|流动资产|2 ,652,136,345.15|2 ,652,136,345.15|
|固定资产|3 ,106,764.54|1 ,237,728.20|
|无形资产|1 15,430.00|4 6,610.95|
|递延所得税资产|4 ,136,972.08|4 ,136,972.08|
|资产总计|2,659,495,511.77|2,657,557,656.38|
|流动负债|178,611,389.23|178,611,389.23|
|非流动负债|93,578,449.23|93,578,449.23|
|负债总计|272,189,838.46|272,189,838.46|
|净 资 产||2,385,367,817.92|

上述资产和负债价值业经中审华寅五洲会计师事务所（特殊普通合伙）予
以审计，并出具了CHW津审字[2014]1491号无保留意见审计报告。
委托评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围一致。
根据委托方和被评估单位申报提供其拥有的所有有形资产、无形资产以及
应承担的负债，我公司评估人员对被评估单位申报评估范围的完整性进行了必
要的复核。若存在应予申报而未申报，本公司又无能力发现的资产和负债，本
评估结论将不能直接使用。
四、价值类型及其定义
考虑本次业务的评估目的、市场条件和评估对象等，对市场条件和评估对
象的使用并无特别限制和要求，本次评估选用市场价值作为评估价值类型，具
体定义如下：
市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情
况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。
注册资产评估师执行资产评估业务的目的仅是对评估对象价值进行估算
并发表专业意见。评估结果系指评估对象在评估基准日的经济环境与市场状况
以及其他评估师所依据的评估前提和假设条件没有重大变化的情况下，为满足
评估目的而提出的价值估算成果，不能理解为评估对象价值实现的保证或承
诺。
五、评估基准日
本项目资产评估基准日为2014年6月30日。该评估基准日系委托方根据
经济行为的性质与评估机构协商确定的。主要从三个方面考虑：一是选择与经
济行为实现日较接近的时点；二是能够取得较完整的会计核算资料；三是取得
相关资料比较容易，便于评估操作。
六、评估依据
（一）经济行为依据：
天津津滨发展股份有限公司《总部请示单》。
（二）法律、法规依据：
1、《中华人民共和国公司法》；
2、《中华人民共和国企业国有资产法》；
3、《中华人民共和国合同法》；
4、中华人民共和国国务院(1991)第91号令《国有资产评估管理办法》；
5、原国家国有资产管理局(1992)36号文件《国有资产评估管理办法施行
细则》”；
6、2005年国务院国资委第12号令《企业国有资产评估管理暂行办法》；
7、国务院令第192号《企业国有资产产权登记管理办法》；
8、国务院令第378号《企业国有资产监督管理暂行条例》；
9、国资发产权[2006]274号《关于加强企业国有资产评估管理工作有关问
题的通知》；
10、《企业国有产权转让管理暂行办法》（国资委、财政部第3号令，2003
年12月31日）；
11、天津市人民政府国有资产监督管理委员会津国资产权〔2007〕第 40
号《天津市企业国有资产评估管理暂行办法》；
12、国资产权[2009]941号《国务院国资委“关于企业国有资产评估报告
审核工作有关事项的通知”》；
13、《中华人民共和国车辆购置税暂行条例》；
14、《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的
通知》（国税发〔2006〕187号）；
15、《中华人民共和国土地管理法》；
16、《中华人民共和国城市房地产管理法》；
17、其他相关法律、法规依据。
（三）评估准则依据
1、财政部财企（2004）20号《资产评估准则－－基本准则》和《资产评
估职业道德准则－－基本准则》；
2、中国注册会计师协会会协[2003]18号《注册资产评估师关注评估对象
法律权属指导意见》；
3、中国资产评估协会中评协[2007]189号
（1）《资产评估准则――评估报告》；
（2）《资产评估准则――评估程序》；
（3）《资产评估准则――业务约定书》；
（4）《资产评估准则――工作底稿》；
（5）《资产评估准则――不动产》；
（6）《资产评估准则――机器设备》；
（7）《资产评估价值类型指导意见》。
4、中国资产评估协会中评协(2008)217号《资产评估准则——无形资产》；
5、中国资产评估协会中评协[2008]218号《企业国有资产评估报告指南》；
6、中国资产评估协会中评协[2010]214号《评估机构业务质量控制指南》；
7、中国资产评估协会中评协[2011]227号《资产评估准则—企业价值》；
8、中评协[2012]248号《职业道德准则—独立性》；
9、《资产评估准则——利用专家工作》（中评协〔2012〕244号）；
10、《上市公司重大资产重组房地产业务评估审核要点指引》（中国证监
会上市公司监管部、中国资产评估协会）；
11、《房地产估价规范》（GB/T50291-1999）；
12、《城镇土地估价规程》（GB/T18508-2001）。
（四）权属依据
1、委托方及被评估单位企业法人营业执照；
2、天津市房地产权证；
3、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证等；
4、商品房预售许可证；
5、机动车行驶证；
6、重大资产购置发票、交易合同；
7、其他有关资产产权归属的说明。
（五）取价依据：
1、评估人员现场勘察、记录等；
2、《资产评估常用数据与参数手册》（第二版）；
3、被评估单位提供的企业前三年和评估基准日会计报表及审计报告；
4、天津市建设工程定额管理研究站和天津市建设工程造价和招投标管理
协会发布的2014年6月《天津市工程造价信息》
5、商务部、发改委、公安部、环境保护部令 2012年第 12号《机动车强
制报废标准规定》；
6、国家宏观经济、行业、区域市场及企业统计分析资料；
7、行业分析资料；
8、企业历史经营数据；
9、wind资讯终端数据；
10、基准日银行贷款基准利率、国债收益率、同类上市公司财务指标及风
险指标；
11、其他有关询价资料和参数资料以及评估人员了解和搜集的其他有关资
料。
（六）其他资料
1、被评估单位提供的各项资产评估明细表；
2、被评估企业提供的有关工程预算、可行性分析报告；
3、被评估企业提供的有关项目开发工作进度计划表及盈利预测；
4、资产评估业务约定书；
5、被评估单位提供的与资产评估有关的其他资料。
七、评估方法
依据现行资产评估制度的有关规定，注册资产评估师执行企业价值评估业
务可采用收益法、市场法和资产基础法三种方法。
（一）收益法简介
企业价值评估中的收益法，是指通过将被评估企业预期收益资本化或折
现，确定评估对象价值的评估方法。
收益法常用的具体方法包括股利折现法和现金流量折现法。
（二）市场法简介
企业价值评估中的市场法，是指将评估对象与可比上市公司或者可比交易
案例进行比较，确定评估对象价值的评估方法。
市场法常用的两种具体方法是上市公司比较法和交易案例比较法。
（三）资产基础法简介
企业价值评估中的资产基础法，是指以被评估企业评估基准日的资产负债
表为基础，合理评估企业表内及表外各项资产、负债价值，确定评估对象价值
的评估方法。
由于与被评估单位相关行业、相关规模企业收购股权的公开交易案例无法
取得，而且无合适的参考企业，故本次评估未采用市场法。
经过调查了解，被评估企业资产与经营收益之间存在一定的比例关系，并
可以量化，且未来收益可以预测。企业各项资产和负债价值也可以单独评估确
认。故结合此次评估目的和评估对象特点，对纳入评估范围的资产分别采用了
资产基础法和收益法进行评估。
八、评估程序实施过程和情况
本公司接受资产评估委托后，选派资产评估人员，组成专门的资产评估项
目小组，于 2014年 7月 6日正式进驻企业，开始评估工作， 2014年 7月 25
日出具评估报告。具体过程如下：
（一）明确评估业务基本事项
了解委托方、被评估单位和委托方以外的其他评估报告使用者的基本情
况，明确评估目的、评估对象和评估范围、价值类型、评估基准日等重要事项。
根据评估业务具体情况，对自身专业胜任能力、独立性和业务风险进行综合分
析和评价，并由评估机构决定承接评估业务。
（二）签订业务约定书
接受项目委托，与委托方签署资产评估业务约定书。
（三）编制评估计划
选派项目负责人，组成评估项目组，确定评估的具体步骤、时间进度、人
员安排和技术方案等评估重点工作，编制评估计划。
（四）现场调查
根据评估业务具体情况对评估资产进行适当的现场调查，指导被评估单位
清查申报资产，验证评估申报资料，检查核实资产、了解资产的法律权属状况、经济状况，资产的技术状况、使用情况、质量和损耗程度，形成勘查记录。
（五）收集评估资料；
注册资产评估师要求委托方或者被评估单位提供涉及评估对象和评估范
围的详细资料，并对委托方或者被评估单位所提供的资料进行审核验证；通过
询问、函证、核对、监盘、勘查、检查等方式进行调查，获取评估业务需要的
基础资料，了解评估对象现状，关注评估对象法律权属；查阅相关资料，开展
市场调研和价格咨询，收集市场信息，包括直接从市场等渠道独立获取的资料，从委托方、被评估单位等相关当事方获取的资料，以及从政府部门、各类专业
机构和其他相关部门获取的资料等。
（六）评定估算
根据评估业务具体情况对收集的评估资料进行必要分析、归纳和整理，形
成评定估算的依据；根据评估对象、价值类型、评估资料收集情况等相关条件，分析市场法、收益法和资产基础法等资产评估方法的适用性，恰当选择评估方
法；根据所采用的评估方法，选取相应的公式和参数进行分析、计算和判断，
形成初步评估结论；对形成的初步评估结论进行综合分析，形成最终评估结论。
资产基础法评估过程
1、货币资金，本次评估的货币资金包括现金、银行存款，以清查核实无
误的账面值作为评估值。
2、应收款项，评估人员首先对申报的应收款项与有关总账、明细账进行
核实，然后具体了解和分析每笔业务发生的时间、业务内容、款项数额、业务
往来和企业对应收款项的管理情况，并对余额较大的债务单位进行函证。在经
核实账面值无误的基础上，根据每笔款项可能收回的数额确定评估值。
3、预付账款，根据所能收回的相应货物形成资产的价值确定其评估值。
4、存货，本次评估的存货为开发产品、开发成本、在用周转材料等。
对房地产开发产品-商品房，已经签定商品房销售合同的根据合同确定开
发产品销售金额，尚未签定商品房销售合同的主要采用市场比较法确定开发产
品销售金额，在此基础上扣除相关税费和适当比例的利润确定评估值。根据产
品是否畅销情况采用下列公式：
①比较畅销
评估价值=开发产品销售金额-销售费用-销售税金及附加-土地增值税-所
得税
②平销
评估价值=开发产品销售金额-销售费用-销售税金及附加-土地增值税-所
得税-适当数额的净利润
③滞销
评估价值=开发产品销售金额-销售费用-销售税金及附加-土地增值税-所
得税-全部净利润
对开发成本，根据委估资产特点以及账面价值的构成，对完工程度较高的
H6地块采用假设开发法进行评估，对于尚未进行主体动工的H1、H2、H3、H4、P1地块本次评估采用土地使用权评估价值加上前期工程费、基础设施费、建筑
安装工程费、配套设施费并考虑其资金成本。
资金成本=账面开发成本（不含利息）×贷款利率×项目合理工期（年）
×0.5
土地使用权评估根据《城镇土地估价规程》、被评估单位提供的资料、待
估宗地的现实状况、用地性质及估价目的，结合估价师收集的有关资料，考虑
该地区房地产市场的发育程度，对估价对象的估价采用市场比较法和剩余法相
结合的方法进行评估。理由为：
估价对象为国有出让土地使用权，规划用途为城镇住宅用地，目前市场
上出让实例较多，有可供选择可比交易案例，故采用市场比较法进行评估。
估价对象为国有出让土地使用权，规划用途为城镇住宅用地，且该区域
开发完成后的房地产有比较充分的市场信息，便于预测开发完成的价格，故适
宜采用剩余法进行评估。
市场比较法是在求取一宗待评估土地的价格时，根据替代原则，将待估土
地与具有替代性的，且在估价期日近期市场上交易的类似地产进行比较，并对
类似地产的成交价格作适当修正，以此估算待估土地客观合理价格的方法，公
式为
V=VB×A×B×D×E
V-待估宗地价格
VB-比较实例价格
A-待估宗地情况指数/比较实例宗地情况指数
B-待估宗地估价期日地价指数/比较实例宗地交易日期地价指数
D-待估宗地区域因素条件指数/比较实例宗地区域因素条件指数
E-待估宗地个别因素条件指数/比较实例宗地个别因素条件指数
剩余法又称假设开发法，是在预计开发完成后不动产正常交易价格的基
础上，扣除预计的正常建设成本及有关费用、利息、利润和税金等，以价格余
额来估算待估土地价格的方法，公式为：
土地评估值（V）=开发价值-建安总成本-投资利息-管理费用-销售费用-
销售税费-土地增值税-开发商利润
在用周转材料为被评估单位在用的办公用品及办公家具等。评估人员首先
根据被评估单位提供的清查评估申报表，了解周转材料的财务核算方法，核实
其账面价值。本次评估以周转材料的现行购置价格得出重量价值，再根据实际
状况确定综合成新率，相乘后得出在用周转材料的评估值。
5、设备的评估
本次采用重置成本法对设备进行评估，基本公式为：评估价值=重置全价
×成新率
①车辆
根据被评估单位提供运输设备清单，通过对市场上相同品牌、规格、型号
的车辆进行询价，对已停产或已升级的设备采用“比准价”，加上合理的车辆
购置税和其他费用等，确定重置全价。
依据车辆已使用年限和行驶里程分别确定年限法成新率和里程法成新率，
根据孰低原则确定理论法成新率，并通过对这些车辆的现场勘察、评价，根据
其性能、保养、大修等情况对理论法成新率进行调整，确定综合成新率。
②电子设备
对电子设备的评估，根据被评估单位提供的电子设备清单,参照同类设备现
行市场价格确定其重置成本，对已停产、淘汰或已升级的计算机及外设设备采
用“比准价”确定重置成本。
通过对电子设备进行现场勘察、根据设备的技术性能，实际使用年限和设
备维修保养情况，仅以年限法成新率替代综合成新率。
6、其他无形资产的评估
评估人员对无形资产的名称、形成过程、存在形式、存在期限、权属、原
始入账金额、摊销政策、摊余价值等予以逐项核实，按照核实后账面值确定评
估值。
7、递延所得税资产评估
评估人员首先进行总账、明细账、会计报表及清查评估明细表的核对，其
次查询企业适用的所得税政策和执行的会计制度，核实引起时间性差异的真实
性、准确性。递延所得税资产按照核实后账面值确认评估值。
8、负债的评估
负债包括应付账款、预收账款、应付职工薪酬、应交税金、其他应付款、
长期借款、递延所得税负债。评估人员首先对申报的各项负债与有关总账、明
细账进行核实，根据评估目的实现后的被评估单位实际需要承担的负债项目金
额确定评估值。
收益法评估过程
本次评估采用现金流口径的未来收益折现法即现金流折现法(Discounted
Cash Flow,DCF)，其中，现金流采用企业自由现金流(Free Cash Flow of Firm,
FCFF)。具体方法为，以加权资本成本(Weighted Average Cost of Capital, WACC)作为折现率，将未来各年的预计企业自由现金流折现加总得到经营性资产价
值，减去付息债务价值后，再加上溢余资产和非经营性资产与非经营性负债的
净值，得到股东全部权益价值。基本公式如下：
股东全部权益价值=经营性资产价值-付息债务价值+溢余资产价值+非经
营性资产价值-非经营性负债价值
具体计算公式为：
PP'A'D'D
n R R 1
P' i  n
(1r)i r (1r)n
i1
式中：P—被评估企业股东全部权益评估值
P'—企业整体收益折现值
D—被评估企业有息负债
A'—非经营性资产及溢余资产
D'—非经营性负债
R—未来第i个收益期的预期收益额(企业自由现金流)
i
i：收益年期，i=0.5，1.5，2.5
r：折现率
折现率(r)
折现率是将未来有期限的预期现金流折算成现值的比率。本次评估选取的
收益口径为企业自由现金流量，相对应的折现率口径应为加权平均投资回报
率，在实际确定折现率时，评估人员采用了通常所用的 WACC模型确定折现率
数值：WACC=Ke×E/(E+D)+Kd×D/(E+D)
Ke：股权资本成本
Kd：税后债务成本
E：股权资本的市场价值
D：有息债务的市场价值
（七）编制和提交评估报告
注册资产评估师根据法律、法规和资产评估准则的要求编制评估报告，评
估机构依据法律、法规和资产评估准则及内部质量控制制度对评估报告及评估
程序执行情况进行必要的内部审核。
提交正式评估报告前，在不影响对最终评估结论进行独立判断的前提下，
与委托方或者委托方许可的相关当事方就评估报告有关内容进行必要沟通。
完成上述评估程序后，由注册资产评估师所在评估机构出具评估报告并按
业务约定书的要求向委托方提交评估报告。
九、评估假设
(一)交易假设：本评估报告假设所有待估资产已处在交易过程中，评估
师根据待估资产的交易条件等模拟市场进行估价。
(二)公开市场假设：本评估报告假设所有待估资产拟进入的市场为充分发
达与完善的市场。
(三)持续经营假设：持续经营在此是指被评估单位的生产经营业务可以按
其现状持续经营下去，并在可预见的未来，不会发生重大改变。本次评估的价
值类型是市场价值，不考虑本次评估目的所涉及的经济行为对企业经营情况的
影响。
(四)真实性假设：本评估报告假设所有委托方、被评估单位提供的资料具
有真实性、合法性、完整性。
(五)评估程序的假设：本评估报告为履行详细的现场调查或无法履行现场
勘查、采用了未经调查确认或无法调查确认的资料，对其状态、资料真实性的
假设如下：
1、国家现行的有关法律法规及政策、国家宏观经济形势无重大变化，项
目所处地区的政治、经济和社会环境无重大变化；
2、假设现有和未来的管理层是负责的，管理层有能力担当其职务，并能
积极、稳步推进公司的开发计划；
3、假设完全遵守所有有关的法律法规；
4、假设未来将采取的会计政策和编写此份报告时所采用的会计政策在重
要方面基本一致；
5、假设在现有的管理方式和管理水平的基础上，经营范围、方式与基准
日相比无重大变化；
6、无其他人力不可抗拒因素及不可预见因素对企业造成重大不利影响；
7、本次评估测算各项参数取值均未考虑通货膨胀因素；
8、本次评估未考虑企业在未来筹措资金时，受经济周期、产业政策、银
行贷款政策、预售情况等因素变化的影响；
9、本次评估未考虑企业开发项目未来销售受项目定位、销售价格变动、
竞争楼盘供应情况等因素变化的影响；
10、本次评估未考虑企业开发项目未来规划调整因素的影响；
11、本次评估未考虑企业开发项目未来相应的税收制度、购房贷款政策、
对房地产投资开发方面的其他政策等变化对企业估值的影响；
12、本次评估假设卫南洼项目均能严格依照规划设计，顺利开发完成如期
交房，并按销售计划顺利进行销售。本次测算资产价值时，未考虑可能出现的
工程质量问题、或因项目设计变更、施工条件变化，环境条件变化等因素导致
开发成本和或有负债变化对评估结果的影响；
13、假设现金流在每个预测期间的年终产生。
十、评估结论
（一）资产基础法评估结果
在评估基准日2014年6月30日，天津津滨时代置业投资有限公司资产账
面价值为 265,755.77万元，负债账面价值 27,218.98万元，净值产账面价值
238,536.78万元；评估后，资产为 362,192.54万元，负债为 27,158.69万
元，净资产为335,033.85万元；总资产评估增值96,436.77万元，增值率为
36.29%；负债评估减值 60.29万元，减值率为0.22%；净资产评估增值
96,497.07万元，增值率40.45%。评估结论详细情况见下表：
资产评估结果汇总表
评估基准日：2014年6月30日
被评估单位:天津津滨时代置业投资有限公司 金额单位：人民币万元
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|项 目||账面价值|评估价值|增减值|增值率％|
|||A|B|C=B-A|D=C/A×100%|
|1|流动资产|265,213.63|361,609.61|96,395.98|36.35%|
|2|非流动资产|542.13|582.93|40.80|7.53%|
|3|其中：可供出售金融资产|||||
|4|持有至到期投资|||||
|5|长期应收款|||||
|6|长期股权投资|||||
|7|投资性房地产|||||
|8|固定资产|123.77|164.57|40.80|32.96%|
|9|在建工程|||||
|10|工程物资|||||
|11|固定资产清理|||||
|12|生产性生物资产|||||
|13|油气资产|||||
|14|无形资产|4.66|4.66|-|0.00%|
|15|开发支出|||||
|16|商誉|||||
|17|长期待摊费用|||||
|18|递延所得税资产|413.70|413.70|-|0.00%|
|19|其他非流动资产|||||
|20|资产总计|265,755.77|362,192.54|96,436.77|36.29%|
|21|流动负债|17,861.14|17,800.85|-60.29|-0.34%|
|22|非流动负债|9,357.84|9,357.84|-|0.00%|
|23|负债合计|27,218.98|27,158.69|-60.29|-0.22%|
|24|净资产（所有者权益）|238,536.78|335,033.85|96,497.07|40.45%|

天津津滨时代置业投资有限公司评估结论详细情况见评估明细表。
（二）收益法评估结果
在评估基准日2014年6月30日天津津滨时代置业投资有限公司股东全部
权益评估价值为361,080.39万元，较股东全部权益账面值 238,536.78万元增值
122,543.61万元，增值率51.37%。
(三)两种评估结果的差异及其原因
股东全部权益的两种评估结果的差异如下表所示：
||||||
|-|-|-|-|-|
|评估方法|股东全部权益账面值|股东全部权益评估值|增值额|增值率|
|资产基础法|238,536.78|335,033.85|96,497.07|40.45%|

收益法 361,080.39 122,543.61 51.37%
|||
|-|-|
|差异额|-26,046.54|

收益法与资产基础法评估结果差异率7.77%。
两种方法评估结果差异的主要原因是：两种评估方法考虑的角度不同，收
益法是从企业的未来获利能力角度考虑的，资产基础法是从资产的再取得途径
考虑的。本次评估中主要资产为房地产类存货，资产基础法对其主要采用的是
静态假设开发法，是站在评估时点，假设开发完成后按现在时点的市场价格和
后续开发成本，扣减税费、利息、利润而得到的评估值。而收益法是对企业未
来的售价和开发成本进行合理预测，通过未来净现金流入折现加总得出评估结
论。
(四)最终评估结果的确定
结合天津津滨时代置业投资有限公司实际情况及本次评估目的，我们认为
资产基础法评估结果更能公允反映本次评估目的下股东全部权益价值。故最终
选取资产基础法得出的评估值作为最终评估结果。
在评估基准日2014年6月30日天津津滨时代置业投资有限公司股东全部权
益评估价值为335,033.85万元，较股东全部权益账面值238,536.78万元增值
96,497.07万元，增值率40.45%。
十一、特别事项说明
以下为在评估过程中已发现可能影响评估结论但非评估人员执业水平和
能力所能评定估算的有关事项：
1、本报告所称“评估值”系指我们对所评估资产在现有用途不变并持续
经营，以及在评估基准日之状况和外部经济环境前提下，为本评估报告所列明
的目的而提出的公允估值意见。
2、评估范围内 H6地块 32763.1平方米土地使用权和1、3、4、7号楼建
筑面积6570.06平方米抵押给交通银行天津分行，权利价值17000万元，约定
期限2013年7月16日至2015年7月15日。评估过程中未考虑抵押事项对评
估值的影响。
3、H5、H6地块评估过程中根据前置面积进行测算，未考虑后置面积变化
对评估值的影响。截至评估基准日，H1、H2、H3、H4、P1地块的具体开发
方案尚未获批准，在假设开发法评估中以企业初步的修建性规划进行估算，与最终批准的方案可能存在差异。
4、H1、H2、H3、H4地块房地产权证载该宗地于 2014年 8月 30日之前
竣工，空白土地证有效期至 2014年 11月 30日。本次评估未考虑延期竣工可
能发生的滞纳金对评估值的影响。
5、2013年8月天津津滨发展股份有限公司与天津津和开泰股权投资基金
合伙企业、天津津和益泰股权投资基金合伙企业、天津津和丰泰股权投资基金
合伙企业、天津津和宁泰股权投资基金合伙企业签订股权转让协议，分别收购
上述企业所持天津津滨时代置业投资有限公司0.19%、0.17%、0.21%、0.17%
股权。此次股权转让暂未办理工商变更手续。
6、本报告是在委托方及被评估单位提供的有关会计信息资料的基础上做
出的，这些相关信息的真实性、可靠性和全面性由委托方及被评估单位负责；
本报告中使用的有关数据在很大程度上依赖于这些信息资料，本评估结论是在
假定上述信息资料真实、完整的基础上作出的，若这些信息资料的误差或虚假
导致评估结论偏差，本公司将不承担任何责任；
7、本项评估是在独立、客观、公正、科学的原则下作出的，评估结论由
本公司出具，受具体参加本次项目的评估人员的执业水平和能力的影响。本公
司及参加评估工作的全体人员与被评估资产及有关当事人无任何特殊利害关
系，评估人员在评估过程中恪守职业道德和规范，并进行了充分努力。
8、本评估报告的特定经济行为需要国有资产管理部门和企业主管部门备
案、核准的，在国有资产管理部门和企业主管部门备案、核准方可正式使用本
评估报告。
9、评估基准日后，当被评估资产因不可抗力而发生毁损、灭失等影响资
产价值的期后事项时，不能直接使用评估结论。
10、评估基准日后有效期以内，资产数量发生的变化，应根据原评估方法
对资产额进行相应调整。若资产价格标准发生变化、并对资产评估价格已产生
了明显影响时，委托方应及时聘请评估机构重新进行评估。
11、本评估报告仅为本项目评估目的提供参考价值。一般来说，由于评估
目的不同、价值类型不同、评估基准日不同，同样的资产会表现出不同的价值。
12、本次评估对评估目的实现后由于评估资产发生增减值变化可能导致企
业产生的相关税赋未作考虑。
以上事项提请报告使用者注意。
十二、评估报告使用限制说明
1、评估报告只能用于评估报告载明的评估目的和用途。
2、评估报告的全部或部分内容被摘抄、引用或披露于公开媒体，需评估
机构审阅相关内容，法律、法规规定以及相关当事方另有约定的除外。
3、评估报告只能由评估报告载明的评估报告使用者使用。由于评估报告
使用者使用不当造成的后果，与本项目评估师及其所在的评估机构无关。
4、本报告评估结论使用有效期限为一年，自2014年6月30日至2015年
6月29日止。当评估目的在有效期内实现时，应以评估结论作为底价和作价参
考依据（还需结合评估基准日期后事项的调整）。超过一年，需重新进行资产
评估。
十三、评估报告日
评估报告日为2014年7月25日。
天津华夏金信资产评估有限公司 评估机构法定代表人
中国注册资产评估师
中国天津 中国注册资产评估师
附件：
1、与评估目的相对应的经济行为文件；
2、被评估单位评估基准日审计报告；
3、2012年、2011年、2010年会计报表；
4、委托方和被评估单位企业法人营业执照；
5、房地产权证；
6、机动车行驶证；
7、资产评估委托方承诺函和被评估单位承诺函；
8、签字注册资产评估师承诺函；
9、华夏金信资产评估有限公司资产评估资格证书；
10、天津华夏金信资产评估有限公司证券期货相关业务资产评估资
格证书；
11、华夏金信资产评估有限公司营业执照副本；
12、签字中国注册资产评估师资格证书；
13、评估业务约定书。