深圳市国际企业股份有限公司拟收购
深圳市皇庭文化发展有限公司股权所涉及的长投
深圳融发投资有限公司股东全部权益价值
评估说明
银信评报字[2014]沪第0665-3号
银信资产评估有限公司
目录
银信资产评估有限公司
地址：上海市九江路69号
电话：021-63391088
传真：021-63391116邮编：200002
第一部分关于评估说明使用范围的声明
本评估说明仅供资产评估管理机关、企业主管部门审查资产评估报告书和检查评估机构工作之用，非为法律、行政法规规定，材料的全部或部分内容不得提供给其他任何单位和个人，不得见诸于公开媒体。
银信资产评估有限公司
地址：上海市九江路69号
电话：021-63391088
传真：021-63391116邮编：200002
第二部分企业关于进行资产评估有关事项的说明
本委托方委托银信资产评估有限公司，对本评估项目约定的评估目的涉及的评估对象与范围进行了评估工作，为了有利于评估工作的顺利进行，按照资产评估准则的要求，本委托方和被评估企业对本次资产评估的有关事项说明如下：
一、委托方、被评估单位概况
（一）委托方和其他评估报告使用者：
1、委托方概况
委托方名称：深圳市国际企业股份有限公司（简称：深国商）
中华人民共和国组织机构代码： 19217908-3
企业法人营业执照注册号： 440301501139855
注册住所：深圳市福田区金田路2028号皇岗商务中心主楼6楼A
主要经营场所地址：深圳市福田区金田路2028号皇岗商务中心主楼6楼
法定代表人：郑康豪
注册资本：人民币22090.1200万元
公司类型：已上市的中外合资股份有限公司
经营范围：经销日用百货、文化用品、纺织品、服装、劳保用品、家用电子产品、交通器材、五金工具、家用电器、日用美术陶瓷、家具、糖果糕点、饮料、干鲜果品、进出口业务按深贸管审证字第 012号外贸企业审定证书办理（凡属专营商品按规定办）、土产品、装饰材料、糖、工艺美术品、副食品、五金杂品。
成立日期：1985年1月19日
经营期限：自1985年1月19日至2035年1月19日
2、其他评估报告使用者
被评估单位股东、相关证券公司、证券监督管理机构以及国家法律、法规明确的为实现与本次评估目的相关经济行为而需要使用本评估报告的相关当事方。
（二）被评估单位
1、被评估单位概况
被评估单位名称：深圳融发投资有限公司（简称：融发投资）
银信资产评估有限公司
地址：上海市九江路69号
电话：021-63391088
传真：021-63391116邮编：200002
注册号：440301501125075
组织机构代码证号：61886723-9
企业住所：福田区金田路 2028号皇岗商务中心主楼 6楼 B
法定代表人：陈小海
注册资本：美金伍佰万元
实收资本：美金伍佰万元
企业类型：有限责任公司
经营范围：引进先进技术、合资兴办工业项目（具体项目另行申报）、生产经营建筑装饰材料（产品100％外销，生产经营场所营业执照另行申办）、经营装饰工程的设计与施工；物业管理、自有物业（位于深圳市福田区中心区的皇庭国商购物广场）出租、经营及管理。
成立日期：一九八五年三月一日
营业期限：一九八五年三月一日至二〇三五年三月一日
委托方拟收购深圳市皇庭文化发展有限公司股权，后者的子公司 Powerland HoldingsLIMITED(香港)持有被评估单位40%股权。
2、被评估单位股权结构及历史沿革
（1）设立
深圳融发投资有限公司由原股东深圳市国际企业股份有限公司、马来西亚和昌父子有限公司出资成立于1992年1月17日，并取得深圳市工商行政管理局颁发的企合粤深总字第102605A号企业法人营业执照，公司注册资本美元500万元，成立时深圳融发投资有限公司的股权结构如下：
||||||
|-|-|-|-|-|
|序号|股东名称|出资金额（美元）|出资比例％|出资方式|
|1|深圳市国际企业股份有限公司|250.00万|50.00|货币|
|2|马来西亚和昌父子有限公司|250.00万|50.00|货币|
|合计||500.00万|100.00||

以上出资业经深圳中华会计师事务所验证并出具“验资报字（1992）第C162号”
《验资报告》。
（2）第一次股权转让
银信资产评估有限公司
地址：上海市九江路69号
电话：021-63391088
传真：021-63391116邮编：200002
2001年 5月 31日根据股东会决议、股权转让合同和修改后章程的规定，马来西亚和昌父子有限公司将所持有的10%股权转让给深圳市国际企业股份有限公司，股权转让后，深圳融发投资有限公司的股权结构如下：
||||||
|-|-|-|-|-|
|序号|股东名称|出资金额（美元）|出资比例％|出资方式|
|1|深圳市国际企业股份有限公司|300.00万|60.00|货币|
|2|马来西亚和昌父子有限公司|200.00万|40.00|货币|
|合计||500.00万|100.00||

以上出资业经深圳中庆会计师事务所验证并出具“深庆[2003]第 217号”《验资报告》。
（3）第二次股权转让
2007年10月29日根据股东会决议、股权转让合同和修改后章程的规定，马来西亚和昌父子有限公司将所持有的40%股权转让给 POWERLAND HOLDINGSLIMITED（香港），截止评估基准日，深圳融发投资有限公司的股权结构如下：
||||||
|-|-|-|-|-|
|序号|股东名称|出资金额（美元）|出资比例％|出资方式|
|1|深圳市国际企业股份有限公司|300.00万|60.00|货币|
|2|POWERLAND HOLDINGSLIMITED（香港）|200.00万|40.00|货币|
|合计||500.00万|100.00||

3、被评估单位历史财务资料
被评估单位近三年及评估基准日资产负债情况见下表： 金额单位：元
||||||
|-|-|-|-|-|
|项目|2011年12月31日|2012年12月31日|2013年12月31日|2014年7月31日|
|资产总计|1,463,355,379.28|1,970,183,292.25|7,760,984,996.86|7,900,343,777.22|
|负债总计|2,110,408,831.06|2,712,276,875.43|4,616,912,630.11|4,959,122,419.41|
|净资产|-647,053,451.78|-742,093,583.18|3,144,072,366.75|2,941,221,357.81|

被评估单位近三年及评估基准日经营业绩见下表： 金额单位：元
||||||
|-|-|-|-|-|
|项目|2011年度|2012年度|2013年度|2014年1-7月|
|一、营业收入|1,217,144.00|55,733,690.00|2,585,607.87|26,526,046.15|
|减：营业成本|2,717,095.02|46,535,331.83||12,829,121.01|
|营业税金及附加|81,403.58|3,563,941.19|148,259.39|1,559,743.29|
|销售费用|15,996,702.06|19,771,616.12|17,244,229.73|8,654,392.81|
|管理费用|23,151,567.72|23,839,795.46|33,905,013.47|15,336,425.45|
|财务费用|122,464,302.52|73,501,995.65|125,387,765.52|175,234,201.59|
|资产减值损失|9,619,245.56|437,603.51|-576,508.70|2,580,567.78|
|加：公允价值变动收益||12,870.00|5,453,449,217.91||
|投资收益||26,566,481.07|-6,083,391.53||

银信资产评估有限公司
地址：上海市九江路69号
电话：021-63391088
传真：021-63391116邮编：200002
||||||
|-|-|-|-|-|
|项目|2011年度|2012年度|2013年度|2014年1-7月|
|二、营业利润|-172,813,172.46|-85,337,242.69|5,273,842,674.84|-189,668,405.78|
|加：营业外收入|204,039.72|3,912,577.48|607,726.38|18,238.61|
|减：营业外支出|6,196,070.42|3,853,890.99|24,907,351.70|3,601,710.47|
|其中：非流动资产处置损失|8,877.28||||
|三、利润总额|-178,805,203.16|-85,278,556.20|5,249,543,049.52|-193,251,877.64|
|减：所得税费用||3,217.50|1,363,377,099.59|9,599,131.30|
|四、净利润|-178,805,203.16|-85,281,773.70|3,886,165,949.93|-202,851,008.94|

以上数据分别摘自被评估单位经审计的财务报表，其中：2011年审计单位为中审国际会计师事务所有限公司深圳分所，审计报告文号为中审国际审字[2012]09030633；
2012年审计单位为立信会计师事务所（特殊普通合伙）深圳分所，审计报告文号为信会师深报字[2013]第00248号；2013年审计单位为立信会计师事务所（特殊普通合伙）深圳分所，审计报告文号为信会师深报字[2014]第 00020号；2014年 1-7月审计单位为立信会计师事务所（特殊普通合伙），审计报告文号为信会师深报字[2014]第310479号。
被评估单位执行《企业会计准则》及相关补充规定，适用营业税率5%，城市维护建设税率7%，教育费附加税率3%，地方教育费附加税率2%，企业所得税率25%。
二、关于经济行为的说明
深圳市国际企业股份有限公司拟收购深圳市皇庭投资管理有限公司持有的深圳市皇庭文化发展有限公司股权，需对所涉及的长投单位深圳融发投资有限公司股东全部权益价值进行评估，为其股权转让提供价值参考依据。
上述股权收购行为已经深圳市国际企业股份有限公司第七届董事会 2014年第 4次临时会议决议批准。
三、关于评估对象和评估范围的说明
本次资产评估的对象是被评估单位截至评估基准日的股东全部权益价值。
评估范围是被评估单位截至评估基准日被评估单位所拥有的全部资产和负债。
具体为：
流动资产账面金额： 65,398,748.13元
非流动资产账面金额： 7,834,945,029.09元
银信资产评估有限公司
地址：上海市九江路69号
电话：021-63391088
传真：021-63391116邮编：200002
其中：长期股权投资账面金额 20,450,000.00元
投资性房地产账面金额 7,647,651,900.00元
固定资产账面金额： 53,605,897.06元
在建工程账面金额： 1,742,560.00元
无形资产账面金额： 682,297.65元
长期待摊费用账面金额： 98,945,120.38元
其他非流动资产账面金额：11,867,254.00元
资产合计账面金额： 7,900,343,777.22元
流动负债合计金额： 1,590,391,277.32元
非流动负债合计金额： 3,368,731,142.09元
负债合计账面金额： 4,959,122,419.41元
净资产账面金额： 2,941,221,357.81元
上述资产、负债已经立信会计师事务所（特殊普通合伙）深圳分所审计，并出具报告文号为“信会师深报字[2014]第310479号”《审计报告》 。
主要长期投资情况如下：
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|序号|被投资企业|账面金额|投资比例|会计核算方法|经营情况|
|1|深圳国商物业管理有限公司|2,450,000.00|35%|权益法|正常经营|
|2|深圳市国商医药有限公司|150,000.00|5%|成本法|已注销|
|3|深圳市国商林业发展有限公司|10,000,000.00|100%|成本法|正常经营|
|4|深圳市皇家贵族实业有限公司|250,000.00|5%|成本法|已放弃权利|
|5|深圳市融发商业管理有限公司|8,000,000.00|100%|成本法|正常经营|
|6|深圳市皇庭广场百货有限公司|-|100%|成本法|正常经营|
|合计||20,850,000.00||||

长期股权投资已计提减值准备 400,000.00元，账面净值20,450,000.00元。
主要投资性房地产情况如下： 金额单位：人民币元
||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
|序号|权证编号|建筑物名称|结构|建成年月|建筑面积m2|账面价值|
|1|深 房 地 字 第3000627642号|皇庭国商购物广场|钢混|2013/9/30|80,608.64|7,647,651,900.00|

主要房屋建筑类资产如下： 金额单位：人民币元
银信资产评估有限公司
地址：上海市九江路69号
电话：021-63391088
传真：021-63391116邮编：200002
|||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|
|序号|权证编号|建筑物名称|结构|建成年月|建筑面积m2|账面价值||
|||||||原值|净值|
|1||国企大厦地下1-2层|钢混|2006/12/31|10,122.44|22,942,599.85|11,413,964.93|
|2|深房地字第2000097375号|港逸会所|钢混|2006/12/31|4,391.93|40,538,749.73|28,128,498.45|
|3||港逸豪庭地下停车场|钢混|2012/12/5|6,249.76|19,002,116.06|11,250,318.34|
|合计|||||20,764.13|82,483,465.64|50,792,781.72|

上述房屋建筑物状况良好，均能正常使用。
截止评估基准日上述房屋建筑物除地下停车场外均已办理房产证，对于无权证房屋建筑物的建筑面积，以早前专业测绘机构的测绘成果为准。
在建工程情况如下： 金额单位：人民币元
||||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
|序号|项目名称|结构|建筑面积|开工日期|预计完工日期|形象进度|付款比例|账面价值|
|1|港逸豪庭立体车库|钢混|681.74|2010年12月|未定|80%|80%|1,742,560.00|

无形资产-其他情况如下： 金额单位：人民币元
||||||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
|序号||名称||取得日期||预计使用年限||原始入账价值||账面价值|
||1||预算软件||2012/10/31||1||5,200.00|-|
||2||操作系统和数据库软件||2013/3/31||10||90,186.60|77,410.16|
||3||操作系统和数据库软件||2013/12/31||10||38,000.00|35,466.64|
||4||Oracle数据库||2013/11/30||10||149,500.00|138,287.53|
||5||操作系统和数据库软件-商友系统||2014/4/30||10||446,000.00|431,133.32|
||合计||||||||728,886.60|682,297.65|

其他主要实物资产如下： 金额单位：人民币元
||||||
|-|-|-|-|-|
|项目|账面值|数量|分布地点|现状、特点|
|现金|126,494.01||财务部门|账实相符|
|车辆|579,790.46|3项|厂区内|账实相符,正常使用|
|电子设备|2,233,324.88|149项|办公楼|账实相符,正常使用|

被评估单位目前主要办公场所地址位于广东省深圳市福田区金田路 2028号皇岗商务中心主楼6楼B，系租赁取得的房产，租金按月支付，至评估基准日已支付相应租金，不在本次评估范围内。
除此以外，无其他账外有形及无形资产。
委估实物资产均处于正常使用或受控状态。
上述列入评估范围的资产和负债与委托评估时确定的范围一致。
银信资产评估有限公司
地址：上海市九江路69号
电话：021-63391088
传真：021-63391116邮编：200002
四、关于评估基准日的说明
本项目资产评估基准日是2014年7月31日。
选取上述日期为评估基准日的理由是：
1、根据评估目的与委托方协商确定评估基准日。主要考虑使评估基准日尽可能与评估目的实现日接近，使评估结论较合理地为评估目的服务。
2、选择月末会计结算日作为评估基准日，能够较全面地反映被评估资产及负债的总体情况，便于资产清查核实等工作的开展。
被评估企业所有经济业务已按权责发生制原则核算到评估基准日。
五、可能影响评估工作的重大事项说明
2013年 8月 30日，深圳市国商林业发展有限公司与中国光大银行深圳中心区支行签订编号为ZH78171308007-1JK借款合同，借款金额为人民币 2,500万元，借款期限为 2013年8月 30日至 2014年8月 29日，借款利率为7.50%。上述借款由五华县国商林业发展有限公司以林地使用权 24,103.75亩，账面价值 18,654,938.39元消耗性林木资产提供抵押担保；以深圳市国商林业发展有限公司持有的五华县国商林业发展有限公司全部股权提供质押担保；由融发投资、郑康豪提供连带责任保证担保，该笔借款已于8月22日偿还。
2014年1月27日，融发投资与中国农业锦湖支行签订编号为 8101042014000002号借款合同，借款金额为人民币 7亿元，借款期限为 2014年 1月 27日至 2029年 1月 26日，借款利率为基准利率上浮18%，上述借款由融发投资以皇庭国商购物广场房地产（皇庭广场）（房产证号：深房地字第 3000627642号，商用面积为 80,608.64平方米）提供抵押保证，由深圳市皇庭集团有限公司、深圳市皇庭房地产开发有限公司、深圳市皇庭商业管理有限公司、郑康豪提供连带责任保证担保。截止 2014年 7月31日，融发投资已归本金人民币1000万元，其中：一年内到期的借款余额人民币2400万元，长期借款余额人民币6.66亿元。
2014年2月27日至2014年7月9日，融发投资分别与中国农业锦湖支行签订编号为81010420140000-033、041、072、134及137号借款合同，借款金额为人民币 4.5亿元，借款期限为 6.5年、7.5年、15年不等，借款利率为基准利率上浮18%，上述
借款由融发投资以皇庭国商购物广场房地产（皇庭广场）（房产证号：深房地字第
银信资产评估有限公司
地址：上海市九江路69号
电话：021-63391088
传真：021-63391116邮编：200002
3000627642号，商用面积为 80,608.64平方米）提供抵押保证，由皇庭集团、郑康豪提供连带责任保证担保。
2014年3月7日，融发投资与中国光大银行中心区支行签订编号为JK78171403003号借款合同，借款金额为人民币 938万元，借款期限为 2014年 3月 7日至 2015年 3月 6日，借款利率为6.60%，上述借款由融发投资以人民币 1,000万借款保证金提供质押保证。
2014年3月26日，融发投资与西部信托有限公司签订编号为2014-015-0001号的借款合同，借款金额为人民币12亿元，其中人民币4亿元借款期限为0.5年，人民币8亿元借款期限2年，借款利率为10.80%，上述借款由融发投资以皇庭国商购物广场房地产（皇庭广场）（房产证号：深房地字第 3000627642号，商用面积为 80,608.64平方米）提供抵押保证，由皇庭集团、郑康豪提供连带责任保证担保。截止2014年7月31日，融发投资已归还本金1.3亿元人民币，其中：短期借款余额为人民币2.7亿元；长期借款余额人民币8亿元。
2012年8月，李某某等十名认购人将融发投资和深圳市规划和国土资源委员会作为共同被告起诉，其中一名认购人请求撤销皇庭国商购物广场对应的土地使用权出让合同《第一补充协议》第一条“限整体转让，不得分割办理房产证”约定，九名认购人请求确认融发投资和深圳规划和国土资源委员会之间签订的“深地合字（2002）9005号”《<深圳市土地使用权出让合同书>第一补充协议书》第一条“限整体转让，不得分割办理房产证”约定内容无效并判令被告承担诉讼费用。2013年 1月 29日，该等案件首次开庭审理期间，九名认购人均将诉讼请求变更为要求撤销皇庭国商购物广场对应的土地使用权出让合同《第一补充协议》第一条约定。经深圳市福田区人民法院审理后，于 2014年 1月做出一审判决驳回原告的诉讼请求。一审判决后，2014年 2月原告周某某等六人不服判决，提出上诉，李某某等四人未提出上诉。截至报告日，该案处于二审审理中。
融发投资、龙岗国商（深圳市龙岗国际商场有限公司）于 2001年度转让持有的深圳龙岗融发有限公司股权给深圳市雅豪园投资有限公司（以下简称“雅豪园公司”），根据融发投资与雅豪园公司签订的《补充合同》，坪地镇融发东路土地使用权（存货账面价值 6,448,481.22元）归属于融发投资。经查询产权资料，该土地使用权登记的权利人为深圳市东方置地实业有限公司（即深圳龙岗融发有限公司变更后的名称，
银信资产评估有限公司
地址：上海市九江路69号
电话：021-63391088
传真：021-63391116邮编：200002
2011年2月14日又更名为深圳市东方置地集团有限公司）。
案件一：2013年3月1日，融发投资以雅豪园为被告，以东方置地公司为第三人，向深圳市龙岗区人民法院另案提起诉讼。诉讼请求为：1、判令被告立即折价补偿原告人民币 1100万元（具体以评估金额为准）；2、判令被告立即赔偿原告损失人民币1500万元（其中原告投入资金及利息损失暂计为人民币400万元，原告投入人力及原告预期利益损失暂定为人民币 1100万元，利息损失应当自原告付款日起计算至被告支付赔偿款日止）；3、判令本案第三人对原告受到的全部损失承担连带清偿责任；4、判令被告和本案第三人承担本案全部诉讼费用（包括案件受理费、保全费、评估费等）。
现深圳市龙岗区人民法院已受理该案，该案件尚处于一审阶段。
案件二：2013年 8月 29日，东方置地公司以《补充合同》关于剥离资产的条款被深圳市中级人民法院认定无效、融发投资因该等无效条款而占有了东方置地公司房产为由，向深圳市龙岗区人民法院提起诉讼，要求融发投资返还该房产（如不能返还则按3,000万元折价补偿，具体金额以法院对上述房产现值的评估金额为准）。截至报告日，本案尚在一审审理中。
融发投资与COSCIA(HK)LIMITED（以下简称“COSCIA”）签订租赁商铺租赁协议，协议约定公司将皇庭国商购物广场部分商铺出租给COSCIA，并同时提供品牌进场费与装修补贴金额合计为 98,712,320.00元，截止 2014年 7月 31日已支付93,776,704.00元；租赁期内，公司保证COSCIA每年的最低销售额不低于1.5亿元人民币保底销售额。如果 COSCIA销售低于1.5亿元的，由公司出资购买 COSCIA经营的商品，直至达到保底销售额。
除上述事项外，纳入本次评估范围的资产不存在影响生产经营活动和财务状况的重大合同纠纷或重大诉讼事项。
六、资产负债情况说明及盈利预测
（一）资产负债情况
1、清查内容
为尽快顺利完成本次资产评估工作，实现本次评估目的，根据评估工作的要求、填报资产清查评估明细申报表的需要和与评估机构的沟通协商，被评估企业组织了评估清查小组，配合本次资产评估工作，对评估基准日时点上委估资产与负债的情况进
银信资产评估有限公司
地址：上海市九江路69号
电话：021-63391088
传真：021-63391116邮编：200002
行了全面清查盘点核实和填表申报工作。
本次评估清查的评估范围是被评估企业截至评估基准日所拥有的全部资产和负债。
对应的具体范围分类与账项金额如下：
流动资产账面金额： 65,398,748.13元
非流动资产账面金额： 7,834,945,029.09元
其中：长期股权投资账面金额 20,450,000.00元
投资性房地产账面金额 7,647,651,900.00元
固定资产账面金额： 53,605,897.06元
在建工程账面金额： 1,742,560.00元
无形资产账面金额： 682,297.65元
长期待摊费用账面金额： 98,945,120.38元
其他非流动资产账面金额：11,867,254.00元
资产合计账面金额： 7,900,343,777.22元
流动负债合计金额： 1,590,391,277.32元
非流动负债合计金额： 3,368,731,142.09元
负债合计账面金额： 4,959,122,419.41元
净资产账面金额： 2,941,221,357.81元
上述资产、负债已经立信会计师事务所（特殊普通合伙）深圳分所审计，并出具报告文号为“信会师深报字[2014]第310479号”《审计报告》。
2、清查方法
对实物性资产和非实物性资产分别采用不同的清查方法。
2.1、对照账、表、卡，采用全面清查与抽样清查相结合，实施实物资产的清查，对账实不符的情况查明原因作好记录。
对存货的清查，结合财务清查盘点进行必要的抽查，对盘点情况作好记录。
对长期股权投资全面清查核对相关投资协议、验资报告、股权证明、被投资企业经营情况及其他相关指标。
在固定资产清查中，对固定资产进行清查核实，包括品种、规格型号、生产厂家、数量，并以抽查实物的方法进行清查，同时，评估人员对企业的资产权证进行了抽查
银信资产评估有限公司
地址：上海市九江路69号
电话：021-63391088
传真：021-63391116邮编：200002
核实，对重要的权属证明文件进行了复印，以验证申报数量的准确性和资产存在的状况。
2.2、对非实物性资产及负债的清查：对内外部往来款项、存款、无形资产及各项负债，主要从账面上进行清查核实，对于无形资产，主要收集其购置合同、发票等凭证进行清查核实，发现有不符的情况查清问题所在，做好记录。
3、清查过程
企业财务及资产管理人员于2014年8月5日开始对企业的各项资产进行了清查。
4、清查结果
经现场勘察，此次评估除上述事项外，不存在可能影响本次委托评估资产所涉及的有关生产经营活动和财务状况的重大合同、投资的不确定事项，不存在其它与该等资产相关的抵押、质押、担保、承诺、诉讼、资产租出、租入事项及其他或有负债、或有资产、账外资产等影响资产评估工作的重大事项与期后事项。
（二）未来经营和收益状况预测说明
根据被评估单位未来发展规划，被评估单位未来年度收入、成本等财务信息如下表所示： 金额单位：万元
|||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|
|行次|项目/年度|预测数据||||||
|||2014年8-12月|2015年|2016年|2017年|2018年|2019年|
|||金额|金额|金额|金额|金额|金额|
|1|一、营业收入|9,842.26|38,266.72|42,246.46|46,618.05|50,942.62|54,561.67|
|2|减：营业成本|1,785.70|3,830.53|3,764.87|3,747.91|3,751.52|2,256.93|
|3|营业税金及附加|551.66|2,144.85|2,367.91|2,612.94|2,855.33|3,058.18|
|4|销售费用|616.44|1,499.41|1,321.16|943.04|761.35|677.92|
|5|管理费用|769.12|1,912.54|1,971.67|2,021.43|2,071.58|2,122.14|
|6|财务费用|11,876.33|13,701.81|13,701.81|13,701.81|13,701.81|13,701.81|
|7|资产减值损失|||||||
|8|加：公允价值变动收益|||||||
|9|投资收益|||||||
|10|二、营业利润|-5,756.99|15,177.57|19,119.03|23,590.92|27,801.02|32,744.68|
|11|加：营业外收入|||||||
|12|减：营业外支出|||||||
|13|其中：非流动资产处置净损失|||||||
|14|三、利润总额|-5,756.99|15,177.57|19,119.03|23,590.92|27,801.02|32,744.68|
|15|减：所得税费用|-|-|-|-|1,414.92|6,439.45|
|16|四、净利润|-5,756.99|15,177.57|19,119.03|23,590.92|26,386.10|26,305.23|

以上财务数据皆为被评估单位领导层根据被评估单位目前具体生产经营情况及
未来发展潜力、公司战略规划预测，为合理预测数据。
银信资产评估有限公司
地址：上海市九江路69号
电话：021-63391088
传真：021-63391116邮编：200002
我们郑重声明：融发投资提供申报的各类资产、负债真实、可靠，纳入评估范围的全部资产及负债项目真实、完整，不重、不漏；纳入评估范围的各类资产，融发投资对其拥有所有权，各类债务未来均需偿付，我们确信这些资产不会产生财产权利上的诉讼或纠纷，若今后资产发生权属的法律争议，由融发投资承担全部责任，包括由此给本次资产评估受托方带来的一切损失负责、承担全部责任。
我们愿对上述承诺事项不实导致的一切法律后果承担全部责任。
七、资料清单
（一）被评估企业企业法人营业执照、组织机构代码证、税务登记证等；
（二）股权转让协议；
（三）中庆会计师事务所出具的“深庆[2003]第217号”《验资报告》；
（四）中审国际会计师事务所有限公司深圳分所“中审国际审字[2012]09030633”《审计报告》；立信会计师事务所（特殊普通合伙）深圳分所“信会师深报字[2013]第 00248号”《审计报告》；立信会计师事务所（特殊普通合伙）“信会师报字[2014]第 00020号”《审计报告》）复印件、立信会计师事务所（特殊普通合伙）“信会师报字[2014]第310479号”《审计报告》）复印件；
（五）各长投单位的营业执照、《验资报告》、《审计报告》复印件；
（六）房地产权证（证号：深房地字第 3000627642号、深房地字第 2000097375号）；
（七）车辆行驶证（车牌号：粤BH77HT、粤B492GS、粤BH710T）
（八）房屋租赁合同；
（九）资产清查评估明细申报表；
（十）固定资产的购置合同、发票及相应的付款凭证；
（十一）与评估相关的重大合同、协议；
（十二）其他与评估资产相关的资料；
（十三）委托方与被评估企业资产评估承诺函。
银信资产评估有限公司
地址：上海市九江路69号
电话：021-63391088
传真：021-63391116邮编：200002
上述资料是委托方（被评估单位）为配合银信资产评估有限公司对被评估企业股权价值进行评估而提供的，上述提供资料中的复印件已与评估基准日真实、有效的原件核对无误，委托方及被评估企业对所提供的上述与本次评估相关的情况和资料的真实性、合法性和完整性负责。
委托方盖章：深圳市国际企业股份有限公司
法定代表人签章：
日期：2014年8月15日
被评估单位盖章：深圳融发投资有限公司
法定代表人签章：
日期：2014年8月15日
银信资产评估有限公司
地址：上海市九江路69号
电话：021-63391088
传真：021-63391116邮编：200002
第三部分资产评估说明
一、评估对象与评估范围说明
本次资产评估的对象是被评估单位截至评估基准日的股东全部权益价值。
评估范围是被评估单位截至评估基准日被评估单位经审计的全部资产和负债。具体如下：
流动资产账面金额： 65,398,748.13元
非流动资产账面金额： 7,834,945,029.09元
其中：长期股权投资账面金额 20,450,000.00元
投资性房地产账面金额 7,647,651,900.00元
固定资产账面金额： 53,605,897.06元
在建工程账面金额： 1,742,560.00元
无形资产账面金额： 682,297.65元
长期待摊费用账面金额： 98,945,120.38元
其他非流动资产账面金额：11,867,254.00元
资产合计账面金额： 7,900,343,777.22元
流动负债合计金额： 1,590,391,277.32元
非流动负债合计金额： 3,368,731,142.09元
负债合计账面金额： 4,959,122,419.41元
净资产账面金额： 2,941,221,357.81元
上述资产、负债已经立信会计师事务所（特殊普通合伙）深圳分所审计，并出具报告文号为“信会师深报字[2014]第310479号”《审计报告》。
主要长期投资情况如下：
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|序号|被投资企业|账面金额|投资比例|会计核算方法|经营情况|
|1|深圳国商物业管理有限公司|2,450,000.00|35%|权益法|正常经营|
|2|深圳市国商医药有限公司|150,000.00|5%|成本法|已注销|
|3|深圳市国商林业发展有限公司|10,000,000.00|100%|成本法|正常经营|
|4|深圳市皇家贵族实业有限公司|250,000.00|5%|成本法|已放弃权利|
|5|深圳市融发商业管理有限公司|8,000,000.00|100%|成本法|正常经营|

银信资产评估有限公司
地址：上海市九江路69号
电话：021-63391088
传真：021-63391116邮编：200002
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|6|深圳市皇庭广场百货有限公司|-|100%|成本法|正常经营|
|合计||20,850,000.00||||

长期股权投资已计提减值准备 400,000.00元，账面净值20,450,000.00元。
主要投资性房地产情况如下： 金额单位：人民币元
||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
|序号|权证编号|建筑物名称|结构|建成年月|建筑面积m2|账面价值|
|1|深 房 地 字 第3000627642号|皇庭国商购物广场|钢混|2013/9/30|80,608.64|7,647,651,900.00|

主要房屋建筑类资产如下： 金额单位：人民币元
|||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|
|序号|权证编号|建筑物名称|结构|建成年月|建筑面积m2|账面价值||
|||||||原值|净值|
|1||国企大厦地下1-2层|钢混|2006/12/31|10,122.44|22,942,599.85|11,413,964.93|
|2|深房地字第2000097375号|港逸会所|钢混|2006/12/31|4,391.93|40,538,749.73|28,128,498.45|
|3||港逸豪庭地下停车场|钢混|2012/12/5|6,249.76|19,002,116.06|11,250,318.34|
|合计|||||20,764.13|82,483,465.64|50,792,781.72|

上述房屋建筑物状况良好，均能正常使用。
截止评估基准日上述房屋建筑物除地下停车场外均已办理房产证，对于无权证房屋建筑物的建筑面积，以早前专业测绘机构的测绘成果为准。
在建工程情况如下： 金额单位：人民币元
||||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
|序号|项目名称|结构|建筑面积|开工日期|预计完工日期|形象进度|付款比例|账面价值|
|1|港逸豪庭立体车库|钢混|681.74|未定|未定|80%|80%|1,742,560.00|

无形资产-其他情况如下： 金额单位：人民币元
||||||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
|序号||名称||取得日期||预计使用年限||原始入账价值||账面价值|
||1||预算软件||2012/10/31||1||5,200.00|-|
||2||操作系统和数据库软件||2013/3/31||10||90,186.60|77,410.16|
||3||操作系统和数据库软件||2013/12/31||10||38,000.00|35,466.64|
||4||Oracle数据库||2013/11/30||10||149,500.00|138,287.53|
||5||操作系统和数据库软件-商友系统||2014/4/30||10||446,000.00|431,133.32|
||合计||||||||728,886.6|682,297.65|

其他主要实物资产如下： 金额单位：人民币元
银信资产评估有限公司
地址：上海市九江路69号
电话：021-63391088
传真：021-63391116邮编：200002
||||||
|-|-|-|-|-|
|项目|账面值|数量|分布地点|现状、特点|
|现金|126,494.01||财务部门|账实相符|
|车辆|579,790.46|3项|厂区内|账实相符,正常使用|
|电子设备|2,233,324.88|149项|办公楼|账实相符,正常使用|

被评估单位目前主要办公场所地址位于广东省深圳市福田区金田路 2028号皇岗商务中心主楼6楼B，系租赁取得的房产，租金按月支付，至评估基准日已支付相应租金，不在本次评估范围内。
2013年 8月 30日，深圳市国商林业发展有限公司与中国光大银行深圳中心区支行签订编号为ZH78171308007-1JK借款合同，借款金额为人民币 2,500万元，借款期限为 2013年8月 30日至 2014年8月 29日，借款利率为7.50%。上述借款由五华县国商林业发展有限公司以林地使用权 24,103.75亩，账面价值 18,654,938.39元消耗性林木资产提供抵押担保；以深圳市国商林业发展有限公司持有的五华县国商林业发展有限公司全部股权提供质押担保；由融发投资、郑康豪提供连带责任保证担保，该笔借款已于8月22日偿还。
2014年1月27日，融发投资与中国农业锦湖支行签订编号为 8101042014000002号借款合同，借款金额为人民币 7亿元，借款期限为 2014年 1月 27日至 2029年 1月 26日，借款利率为基准利率上浮18%，上述借款由融发投资以皇庭国商购物广场房地产（皇庭广场）（房产证号：深房地字第 3000627642号，商用面积为 80,608.64平方米）提供抵押保证，由深圳市皇庭集团有限公司、深圳市皇庭房地产开发有限公司、深圳市皇庭商业管理有限公司、郑康豪提供连带责任保证担保。截止 2014年 7月31日，融发投资已归本金人民币1000万元，其中：一年内到期的借款余额人民币2400万元，长期借款余额人民币6.66亿元。
2014年2月27日至2014年7月9日，融发投资分别与中国农业锦湖支行签订编号为81010420140000-033、041、072、134及137号借款合同，借款金额为人民币 4.5亿元，借款期限为 6.5年、7.5年、15年不等，借款利率为基准利率上浮18%，上述借款由融发投资以皇庭国商购物广场房地产（皇庭广场）（房产证号：深房地字第 3000627642号，商用面积为 80,608.64平方米）提供抵押保证，由皇庭集团、郑康豪提供连带责任保证担保。
2014年3月7日，融发投资与中国光大银行中心区支行签订编号为JK78171403003
号借款合同，借款金额为人民币 938万元，借款期限为 2014年 3月 7日至 2015年 3
银信资产评估有限公司
地址：上海市九江路69号
电话：021-63391088
传真：021-63391116邮编：200002
月 6日，借款利率为6.60%，上述借款由融发投资以人民币 1,000万借款保证金提供质押保证。
2014年3月26日，融发投资与西部信托有限公司签订编号为2014-015-0001号的借款合同，借款金额为人民币12亿元，其中人民币4亿元借款期限为0.5年，人民币8亿元借款期限2年，借款利率为10.80%，上述借款由融发投资以皇庭国商购物广场房地产（皇庭广场）（房产证号：深房地字第 3000627642号，商用面积为 80,608.64平方米）提供抵押保证，由皇庭集团、郑康豪提供连带责任保证担保。截止2014年7月31日，融发投资已归还本金1.3亿元人民币，其中：短期借款余额为人民币2.7亿元；长期借款余额人民币8亿元。
2012年8月，李某某等十名认购人将融发投资和深圳市规划和国土资源委员会作为共同被告起诉，其中一名认购人请求撤销皇庭国商购物广场对应的土地使用权出让合同《第一补充协议》第一条“限整体转让，不得分割办理房产证”约定，九名认购人请求确认融发投资和深圳规划和国土资源委员会之间签订的“深地合字（2002）9005号”《<深圳市土地使用权出让合同书>第一补充协议书》第一条“限整体转让，不得分割办理房产证”约定内容无效并判令被告承担诉讼费用。2013年 1月 29日，该等案件首次开庭审理期间，九名认购人均将诉讼请求变更为要求撤销皇庭国商购物广场对应的土地使用权出让合同《第一补充协议》第一条约定。经深圳市福田区人民法院审理后，于 2014年 1月做出一审判决驳回原告的诉讼请求。一审判决后，2014年 2月原告周某某等六人不服判决，提出上诉，李某某等四人未提出上诉。截至报告日，该案处于二审审理中。
融发投资、龙岗国商（深圳市龙岗国际商场有限公司）于 2001年度转让持有的深圳龙岗融发有限公司股权给深圳市雅豪园投资有限公司（以下简称“雅豪园公司”），根据融发投资与雅豪园公司签订的《补充合同》，坪地镇融发东路土地使用权（存货账面价值 6,448,481.22元）归属于融发投资。经查询产权资料，该土地使用权登记的权利人为深圳市东方置地实业有限公司（即深圳龙岗融发有限公司变更后的名称，2011年2月14日又更名为深圳市东方置地集团有限公司）。
案件一：2013年3月1日，融发投资以雅豪园为被告，以东方置地公司为第三人，向深圳市龙岗区人民法院另案提起诉讼。诉讼请求为：1、判令被告立即折价补偿原告人民币 1100万元（具体以评估金额为准）；2、判令被告立即赔偿原告损失人民币
银信资产评估有限公司
地址：上海市九江路69号
电话：021-63391088
传真：021-63391116邮编：200002
1500万元（其中原告投入资金及利息损失暂计为人民币400万元，原告投入人力及原告预期利益损失暂定为人民币 1100万元，利息损失应当自原告付款日起计算至被告支付赔偿款日止）；3、判令本案第三人对原告受到的全部损失承担连带清偿责任；4、判令被告和本案第三人承担本案全部诉讼费用（包括案件受理费、保全费、评估费等）。
现深圳市龙岗区人民法院已受理该案，该案件尚处于一审阶段。
案件二：2013年 8月 29日，东方置地公司以《补充合同》关于剥离资产的条款被深圳市中级人民法院认定无效、融发投资因该等无效条款而占有了东方置地公司房产为由，向深圳市龙岗区人民法院提起诉讼，要求融发投资返还该房产（如不能返还则按3,000万元折价补偿，具体金额以法院对上述房产现值的评估金额为准）。截至报告日，本案尚在一审审理中。
除此以外，无其他账外有形及无形资产。
委估实物资产均处于正常使用或受控状态。
上述列入评估范围的资产和负债与委托评估时确定的范围一致。
二、资产核实总体情况说明
按照资产评估的有关要求，评估人员在被评估单位已进行的自我清查、核实工作的基础上，对委托评估的整体资产进行了清查和复核。清查和核实的范围为委托评估时所确定的评估目的所涉及的被评估单位在评估基准日的全部资产和负债。
清查核实的资产、负债可分为实物资产和非实物资产（含负债）两大类。本次评估中对无形资产全面清查核对了相关产权证明和有效期、确认产权归属、调查取证相关无形资产的应用范围和对企业的贡献程度及其他相关指标；在固定资产清查中，对固定资产进行清查核实，包括品种、规格型号、生产厂家、数量，并以抽查实物的方法进行清查，同时，评估人员对企业的资产权证进行了抽查核实，对重要的权属证明文件进行了复印，以验证申报数量的准确性和资产存在的状况；对股权投资和其他各类投资全面清查核对相关投资协议、验资报告、股权证明、被投资企业经营情况及其他相关指标。对非实物资产、负债，通过函证、盘点、抽查相关账页和原始凭证、了解企业税收政策及对相关科目涉及的金额进行分析复核等，全面清查核实了它们的账面金额、形成原因、形成日期及其他有关情况。
在清查核实过程中，取证了被评估单位及委估资产的他项权利情况及其他佐证资
银信资产评估有限公司
地址：上海市九江路69号
电话：021-63391088
传真：021-63391116邮编：200002
料，以及是否存在其他可能影响资产评估的重大事项。
通过对委估资产的清查、核实，除存在上述清查中已揭示的情况外，确定被评估单位所提供的委托评估资产清单与实际情况相符。
三、评估技术说明
进行股权价值评估，要根据评估目的、评估对象、价值类型、评估时的市场状况及在评估过程中资料收集情况等相关条件，分析资产评估基本方法的适用性，恰当选择一种或多种资产评估基本方法。
资产评估基本方法包括资产基础法、收益法和市场法：
资产基础法：是指以被评估单位评估基准日的资产负债表为基础，合理评估企业表内及表外各项资产、负债价值，确定评估对象价值的评估方法。
收益法：是指将预期收益资本化或者折现，确定评估对象价值的评估方法。
市场法：是指将评估对象与可比上市公司或者可比交易案例进行比较，确定评估对象价值的评估方法。
由于被评估单位有完备的财务资料和资产管理资料可以利用，资产取得成本的有关数据和信息来源较广，因此本次评估可以采用资产基础法。
根据我们对被评估单位经营现状、经营计划及发展规划的了解，以及对其所依托的相关行业、市场的研究分析，我们认为该公司在同行业中具有竞争力，在未来时期里具有可预期的持续经营能力和盈利能力，具备采用收益法评估的条件。
市场法中市盈率、Ebitda乘数等方法也不能对基数为负的企业进行评价，本项目亦不能使用市场法。
通过以上分析，本次评估采用资产基础法进行，最终确认评估值。
（一）资产基础法评估说明
1、流动资产评估说明
1.1、货币资金的评估
货币资金按核对无误后的账面值评估。
被评估单位评估基准日货币资金账面价值为17,741,591.38元，分别为现金、银行
银信资产评估有限公司
地址：上海市九江路69号
电话：021-63391088
传真：021-63391116邮编：200002
存款和其他货币资金。
1.1.1、现金的评估
被评估单位评估基准日现金账面价值为 126,494.01元。
现金存放于深圳融发投资有限公司财务部保险柜内。对现金的评估本次采用盘点倒推方法验证评估基准日的现金余额，并同现金日记账、总账现金账户余额核对，以倒推计算出评估基准日现金评估值。
现金评估倒推法计算公式如下：
评估基准日现金金额=盘点日库存现金数+基准日至盘点日前现金支出数-基准日至盘点日前现金收入数。
评估人员对库存现金进行了盘点，并根据被评估单位基准日至现金盘点日现金收支进行了“加、减”测算，未发现账实不符情况。
经上述评估过程，现金评估值为 126,494.01元。
金额单位：人民币元
||||
|-|-|-|
|资产名称|账面价值|评估值|
|现金|126,494.01|126,494.01|

1.1.2、银行存款的评估
被评估单位评估基准日银行存款账面价值为3,261,419.45元。
银行存款账户共有 13个，分别为中国农行深圳国贸支行（3个账户），建设银行深圳上步支行（2个账户）、广发银行深圳百花园支行、平安银行深圳红宝支行、平安银行深圳振华支行、工商银行深圳南山支行营业部（2个账户）、中国光大银行深圳中心区支行、中国农业银行深圳锦湖支行、上海浦东发展银行深圳分行，均为人民币存款。
评估过程中，评估人员核对了银行存款日记账和总账，并收集了银行对账单，对全部银行存款发询证函。在对上述资料核对无误的基础上，本次评估根据银行询证函回函结果和企业的账务资料，以审查核实后的账面值作为评估值。
经上述评估，银行存款评估值为 3,261,419.45元。
金额单位：人民币元
||||
|-|-|-|
|资产名称|账面价值|评估值|
|银行存款|3,261,419.45|3,261,419.45|

银信资产评估有限公司
地址：上海市九江路69号
电话：021-63391088
传真：021-63391116邮编：200002
1.1.3、其他货币资金的评估
被评估单位评估基准日其他货币资金账面价值为14,353,677.92元。
其他货币资金主要为被评估单位存放于中国农行深圳国贸支行（2个账户）、中国光大银行深圳中心区支行的贷款保证金，评估人员收集了对账单并查验了相关合同和相关记账凭证等替代程序审核，并对该存款发询证函，在对上述资料核对无误的基础上，本次评估根据银行询证函回函结果和企业的账务资料，以审查核实后的账面值作为评估值。
经上述评估，银行存款评估值为14,353,677.92元。
金额单位：人民币元
||||
|-|-|-|
|资产名称|账面值|评估值|
|其他货币资金|14,353,677.92|14,353,677.92|

1.2、应收款项的评估（应收账款、预付账款、其他应收款）
评估人员主要通过对被评估单位提供的应收款项明细表上应收款项的户名、发生时间、金额、业务内容对照记账凭证、有关文件资料进行清查核实，确定其真实性和可靠性，对金额较大的逐项核验和进行函证。
1.2.1、应收账款
应收账款账面原值为24,048,544.31元，企业计提坏账准备 2,043,558.04元，净值为 22,004,986.27元，共计 69户，账龄一年以内为主，少量为 5年以上应收款，主要为应收商户的租赁、推广费、pos机租金等。
本次评估对应收账款进行了查验订购合同和收款及记账凭证等替代程序审核。核查应收账款的记账凭证和原始凭证，查验现有发票、收款凭证等有关资料，查对评估基准日后应收账款的已收回情况，判断会计记录的准确性、账面债权金额的存在性、真实性。核对结果准确无误。
经上述评估，应收账款评估值24,048,544.31元。
无确凿证据表明存在坏账可能，故评估风险损失为0，坏账准备评估为0。
金额单位：人民币元
||||
|-|-|-|
|资产名称|账面值|评估值|
|应收账款|22,004,986.27|24,048,544.31|

1.2.2、预付账款
银信资产评估有限公司
地址：上海市九江路69号
电话：021-63391088
传真：021-63391116邮编：200002
预付账款账面值173,074.36元，共计6户，主要为预付的广告费、清洁费等。
本次评估对预付账款还进行了查验订购合同和付款及记账凭证等替代程序审核。
核查预付账款的记账凭证和原始凭证，查验现有发票、付款凭证等有关资料，查对评估基准日后预付账款的已收回情况，判断会计记录的准确性、账面债权金额的存在性、真实性。预付账款全部为正常往来，不存在坏账可能，账面价值真实、正确，预计未来均可收回预付款项对应的资产或相关权利。
经上述评估，预付账款评估值 173,074.36元。
金额单位：人民币元
||||
|-|-|-|
|资产名称|账面值|评估值|
|预付账款|173,074.36|173,074.36|

1.2.3、其他应收款的评估
被评估单位评估基准日其他应收款账面原值为27,215,384.78元，企业计提坏账准备金额为2,180,313.90元，其他应收款账面净值为25,035,070.88元。
其他应收款共计29项，主要为职工借款、押金及企业内部往来。
评估人员查验了其他应收款的记账凭证和原始凭证，查验现有相关合同、发票或债务人签收收款凭证等有关资料，判断会计记录的准确性、账面债权金额的存在性、真实性，同时分析了解债权的经济业务内容与相关材料的勾稽情况和合理性、债权账龄和债务人的相关情况以及账面债权的可回收性，并通过财务人员了解账面列示的已知或可能发生坏账损失的情况和金额，进行相应处理。
本次评估中，评估人员抽查了部分其他应收款的原始发生凭证、记账凭证及相关发票等资料，其大额往来款均为与内部单位发生的关联交易，在对母公司进行评估时已进行了核对。
本次评估风险损失确定为0，坏账准备无确指对象评估为0。
经上述核查，其他应收款评估值为 27,215,384.78元。
金额单位：人民币元
||||
|-|-|-|
|资产名称|账面价值|评估值|
|其他应收款|25,035,070.88|27,215,384.78|

1.3、存货的评估
银信资产评估有限公司
地址：上海市九江路69号
电话：021-63391088
传真：021-63391116邮编：200002
被评估单位存货资产评估基准日账面价值 6,892,506.46元，其中开发产品账面价值 444,025.24元，开发成本账面价值 6,448,481.22元。企业计提产存货跌价准备6,448,481.22元，账面净值444,025.24元。
1.3.1、开发产品的评估
基准日被评估单位原材料的账面值为444,025.24元。
评估人员对开发产品进行盘点勘查，得知该项开发产品是公司早期开发的售后回购房地产，具体为港逸豪庭C-15F商品房，由于原业主在购买该项房产后断供，银行要求融发投资回购该项资产，但因原香港籍业主已死亡，其继承人多达7、8人，融发投资无法重新办理该项资产的权属登记手续，但该项资产现由融发投资实际控制，拟按账面价值确认为评估值。
经上述评估后，开发产品的评估值为444,025.24元。
金额单位：人民币元
||||
|-|-|-|
|资产名称|账面价值|评估值|
|原材料|444,025.24|444,025.248|

1.3.2、开发成本的评估
基准日被评估单位开发的账面值为 6,892,506.46元。
该项资产涉及诉讼事件，被评估单位已全额计提减值准备。具体案情如下：
融发投资、商业公司（原名深圳市龙岗国际商场有限公司）于 2001年度转让持有的深圳龙岗融发有限公司全部股权给雅豪园公司，根据融发投资与雅豪园公司签订的《补充合同》，坪地镇融发东路土地使用权（存货帐面价值 6,448,481.22元）归属于融发投资。经查询产权资料，该土地使用权登记的权利人为深圳市东方置地实业有限公司（即深圳龙岗融发有限公司变更后的名称，2011年 2月 14日又更名为深圳市东方置地集团有限公司）。
案件一：2013年3月1日，融发投资以雅豪园为被告，以东方置地公司为第三人，向深圳市龙岗区人民法院另案提起诉讼。诉讼请求为：1、判令被告立即折价补偿原告人民币 1100万元（具体以评估金额为准）；2、判令被告立即赔偿原告损失人民币1500万元（其中原告投入资金及利息损失暂计为人民币400万元，原告投入人力及原
告预期利益损失暂定为人民币 1100万元，利息损失应当自原告付款日起计算至被告
支付赔偿款日止）；3、判令本案第三人对原告受到的全部损失承担连带清偿责任；4、
银信资产评估有限公司
地址：上海市九江路69号
电话：021-63391088
传真：021-63391116邮编：200002
判令被告和本案第三人承担本案全部诉讼费用（包括案件受理费、保全费、评估费等）。
现深圳市龙岗区人民法院已受理该案，该案件尚处于一审阶段。
案件二：2013年 8月 29日，东方置地公司以《补充合同》关于剥离资产的条款被深圳市中级人民法院认定无效、融发投资因该等无效条款而占有了东方置地公司房产为由，向深圳市龙岗区人民法院提起诉讼，要求融发投资返还该房产（如不能返还则按3,000万元折价补偿，具体金额以法院对上述房产现值的评估金额为准）。截至报告日，本案尚在一审审理中。
由于该项所涉及的项目已经终止，资产基本上无法收回，评估为0。
经上述评估后，开发成本的评估值为0元。同时，存货减值准备评估为0。
金额单位：人民币元
||||
|-|-|-|
|资产名称|账面值|评估值|
|开发成本|6,448,481.22|0|

经上述评估后，存货资产的评估值为 444,025.24元。
2、非流动资产的评估
此次评估中，非流动资产包括长期股权投资、投资性房地产、固定资产、在建工程、无形资产、长期待摊费用及其他非流动资产，账面价值合计7,834,945,029.09元，现分别对各项非流动资产进行评估，具体情况如下：
2.1、长期股权投资的评估
纳入本次评估范围的长期股权投资包括：深圳融发投资有限公司对深圳国商物业管理有限公司持股35%，初始投资成本2,450,000.00元，账面价值为2,450,000.00元；
持有深圳市国商医药有限公司5%股权，初始投资成本 150,000.00元，账面价值150,000.00元，已全额计提减值准备；持有深圳市国商林业发展有限公司100%股权，初始投资成本 10,000,000.00元，账面价值 10,000,000.00元；持有深圳市皇家贵族实业有限公司5%股权，初始投资成本 250,000.00元，账面价值 250,000.00元，已全额计提减值准备；持有深圳市融发商业管理有限公司100%股权，初始投资成本
8,000,000.00元，账面价值8,000,000.00元；持有深圳市皇庭广场百货有限公司100%
股权，初始投资成本0元，账面价值0元。具体情况见下表：
银信资产评估有限公司
地址：上海市九江路69号
电话：021-63391088
传真：021-63391116邮编：200002
金额单位：人民币元
||||||
|-|-|-|-|-|
|序号|被投资单位名称|投资日期|持股比例|账面价值|
|1|深圳国商物业管理有限公司|1994/12/16|35%|2,450,000.00|
|2|深圳市国商医药有限公司|1994/11/27|5%|150,000.00|
|3|深圳市国商林业发展有限公司|2006/7/6|100%|10,000,000.00|
|4|深圳市皇家贵族实业有限公司|2002/4/26|5%|250,000.00|
|5|深圳市融发商业管理有限公司|2012/6/6|100%|8,000,000.00|
|6|深圳市皇庭广场百货有限公司|2014/5/7|100%|-|
|合计||-|-|20,850,000.00|
|减：减值准备||-|-|400,000.00|
|账面净值||-|-|20,450,000.00|

△评估过程
2.1.1、前期准备
对纳入评估范围的长期股权投资的初始构成情况进行初步了解，向企业提交评估准备资料清单和资产评估明细表，指导企业填写长期股权投资申报评估明细表及相关资料。按照资产评估规范的要求，将纳入本次评估范围的被投资公司，列为独立的被评估单位，按照企业价值评估方法，评估思路，实施评估。
2.1.2、现场勘查
审核各被评估单位提供的资产评估明细表与企业资产负债表的相应科目是否相符，索取的各项资料是否真实、完整、有效。查阅并索取股东会决议、章程、投资协议等相关资料，确定长期股权投资的真实性和完整性；同时对未纳入独立评估对象的非控股子公司根据已审的会计报表对其经营情况进行核查与了解。
2.1.3、评定估算
按照评估相关的法律、准则、取价依据的规定，根据被投资公司具体情况分别采用适用的评估方法，进行评定估算，确定被投资公司评估结果，进而确定长期股权投资评估值。
2.1.4、汇总归档
将长期股权投资资产评估结果汇总，撰写长期股权投资评估小结、评估说明，编制评估工作底稿，整理归档。
△评估方法
2.1.1、评估方法的确定
银信资产评估有限公司
地址：上海市九江路69号
电话：021-63391088
传真：021-63391116邮编：200002
我们查阅了长期股权投资的股东会决议、章程等相关资料、对账面价值和现实状况进行了取证核实，以确定长期股权投资的真实、完整性，此次评估。
对于深圳市国商医药有限公司，已被深圳市市场监督管理局吊销营业执照，融发投资对国商医药的投资全额计提减值准备，本次评估为0。
对于深圳市皇家贵族实业有限公司，原名“深圳市港逸东方会实业有限公司”（以下简称“港逸东方会”）。融发投资、深圳市国际商场有限公司（以下简称“国际商场”）于2007年1月31日与深圳市宝天投资发展有限公司（以下简称宝天投资）签订《股权转让合同》，合同约定：融发投资、国际商场分别将其拥有港逸东方会85%、10%的股权转让给宝天投资。股权转让后，宝天投资、融发投资分别拥有港逸东方会95%、5%的股权。宝天投资在受让95%的股权后，经营港逸东方会 6年后必须将股权以人民币100万元的价格转让给融发投资或者融发投资指定的一方。随后，融发投资与宝天投资签订《股权转让合同之补充协议》，协议约定：融发投资同意放弃其所拥有的港逸东方会5%股权所带来或未来会带来的收益，即股权转让完成后 6年内融发投资不参与分配港逸东方会经营所获得收益和不承担其发生的亏损。本次股权转让的实质是宝天投资在未来 6年内租用港逸东方会的经营资质和经营场所，融发投资在未来 6年内不能控制港逸东方会的经营和财务，故对港逸东方会采用成本法核算。但根据协议约定，融发投资承接了港逸东方会交场地时间之前的资产和债务。股权转让后，港逸东方会更名为皇家贵族实业。截止 2013年，合同约定 6年经营期已到，宝天投资未履行转让上述股权的义务，融发投资决定放弃回购转让予宝天投资的股权，自此港逸东方会不再纳入合并范围。融发投资对港逸东方的投资全额计提减值准备，本次评估为0。
对于深圳市皇庭广场百货有限公司，其基本信息如下：
企业名称：深圳市皇庭广场百货有限公司（简称：皇庭百货）
注册号：440301109303322
组织机构代码证号：305937515
企业住所：深圳市福田区金田路2028皇岗商务中心6楼
法定代表人：陈小海
注册资本：人民币500.00万元
实收资本：人民币0元
银信资产评估有限公司
地址：上海市九江路69号
电话：021-63391088
传真：021-63391116邮编：200002
企业类型：有限责任公司（外商投资企业投资）
经营范围：日用百货、纺织品、服装、皮革制品、家用电器和电子产品、文化、体育用品及器材、建材及化工产品（不含危险品）、机械设备、五金、家具、玩具、工艺美术品等商品的批发、零售及相关配套服务；金银珠宝首饰零售。^食品、食盐、饮料、保健食品、农副产品、酒类的批发和零售。
成立日期：2014年5月7日
营业期限：自2014年5月7日至2064年5月7日
截止评估基准日，皇庭百货实收注册资本为0，尚未立账，评估为0。
对于融发投资下属持股的深圳国商物业管理有限公司、深圳市国商林业发展有限公司、深圳市融发商业管理有限公司均采用资产基础法进行评估。
2.1.2、具体评估过程
具体评估过程参见评估说明附件。
△评估结论
通过实施上述评估程序和方法，得出以下评估结论：
金额单位：人民币元
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|序号|被投资单位名称|投资日期|持股比例|账面价值|评估价值|
|1|深圳国商物业管理有限公司|1994/12/16|35%|2,450,000.00|-989,749.53|
|2|深圳市国商医药有限公司|1994/11/27|5%|150,000.00|-|
|3|深圳市国商林业发展有限公司|2006/7/6|100%|10,000,000.00|-2,078,103.30|
|4|深圳市皇家贵族实业有限公司|2002/4/26|5%|250,000.00|-|
|5|深圳市融发商业管理有限公司|2012/6/6|100%|8,000,000.00|7,143,570.50|
|6|深圳市皇庭广场百货有限公司|2014/5/7|100%|-|-|
|合计||||20,850,000.00|4,075,717.67|
|减：长期股权投资减值准备||||400,000.00||
|合计||||20,450,000.00|4,075,717.67|

注：在可预见的未来，评估为负值的子公司不会关闭，其债权债务均需由融发投资承担，故仍按评估净资产确认评估值。
2.2、投资性房地产及固定资产——房屋建筑物类资产的评估
纳入本次评估范围的投资性房地产及固定资产——房屋建筑物类资产共计4项，其中：以公允价值模式计量的投资性房地产账面价值为 7,647,651,900.00元；固定资
产——房屋建筑物账面原值 82,483,465.64元，账面净值 50,792,781.72元，主要为皇
庭国商购物广场、国企大厦地下1-2层、港逸会所及港逸豪庭地下停车场。
银信资产评估有限公司
地址：上海市九江路69号
电话：021-63391088
传真：021-63391116邮编：200002
2.2.1、房地产情况如下：
（1）投资性房地产具体情况如下：
金额单位：人民币元
|||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|
|房地产名称|账面价值|层数|地上建筑面积（㎡）|半地下建筑面积（㎡）|地下建筑面积（㎡）|宗地面积（㎡）|房地产权证号|
|皇庭国商购物广场|2,192,793,446.91|5层|14,377.3|46,417.76|19,813.58|42,348.37|深房地字第3000627642号|

深圳融发投资有限公司截至基准日已办理房地产权证，根据融发投资提供的房地产证记载，其权证编号为深房地字第 3000627642号，证载权利人为深圳融发投资有限公司，宗地号B117-0010，宗地面积42,348.37平方米，土地用途为商业用地，位于深圳市福田区中心区，土地使用年限为40年（从2002年10月8日至2042年10月7日止），建筑面积为 80,608.64平方米（其中地上商业 14,377.3平方米、半地下商业46,417.76平方米、地下商业19,813.58平方米），房屋用途为商业，均为市场商品房，竣工于2009年7月15日，登记价为人民币463,354,740.00元。根据其房地产证记载，该房地产证载建筑物名称为晶岛国商购物中心，后融发投资申请建筑物更名，并于2010年11月30日取得深圳市规划和国土资源委员会第一直属管理局下发的“深地名许字 1200311681号”《深圳市建筑物更名批复书》：批准该建筑物名称由晶岛国商购物中心更改为皇庭国商购物广场。
2014年1月27日，融发投资与中国农业锦湖支行签订编号为 8101042014000002号借款合同，借款金额为人民币 7亿元，借款期限为 2014年 1月 27日至 2029年 1月 26日，借款利率为基准利率上浮18%，上述借款由融发投资以皇庭国商购物广场房地产（皇庭广场）（房产证号：深房地字第 3000627642号，商用面积为 80,608.64平方米）提供抵押保证，由深圳市皇庭集团有限公司、深圳市皇庭房地产开发有限公司、深圳市皇庭商业管理有限公司、郑康豪提供连带责任保证担保。截止 2014年 7月31日，融发投资已归本金人民币1000万元，其中：一年内到期的借款余额人民币2400万元，长期借款余额人民币6.66亿元。
2014年2月27日至2014年7月9日，融发投资分别与中国农业锦湖支行签订编
号为81010420140000-033、041、072、134及137号借款合同，借款金额为人民币 4.5
亿元，借款期限为 6.5年、7.5年、15年不等，借款利率为基准利率上浮18%，上述
借款由融发投资以皇庭国商购物广场房地产（皇庭广场）（房产证号：深房地字第
银信资产评估有限公司
地址：上海市九江路69号
电话：021-63391088
传真：021-63391116邮编：200002
3000627642号，商用面积为 80,608.64平方米）提供抵押保证，由皇庭集团、郑康豪提供连带责任保证担保。
2014年3月26日，融发投资与西部信托有限公司签订编号为2014-015-0001号的借款合同，借款金额为人民币12亿元，其中人民币4亿元借款期限为0.5年，人民币8亿元借款期限2年，借款利率为10.80%，上述借款由融发投资以皇庭国商购物广场房地产（皇庭广场）（房产证号：深房地字第 3000627642号，商用面积为 80,608.64平方米）提供抵押保证，由皇庭集团、郑康豪提供连带责任保证担保。截止2014年7月31日，融发投资已归还本金1.3亿元人民币，其中：短期借款余额为人民币2.7亿元；长期借款余额人民币8亿元。
2012年8月，李某某等十名认购人将融发投资和深圳市规划和国土资源委员会作为共同被告起诉，其中一名认购人请求撤销皇庭国商购物广场对应的土地使用权出让合同《第一补充协议》第一条约定，九名认购人请求确认融发投资和深圳规划和国土资源委员会之间签订的“深地合字（2002）9005号”《<深圳市土地使用权出让合同书>第一补充协议书》第一条“限整体转让，不得分割办理房产证”约定内容无效并判令被告承担诉讼费用。2013年 1月 29日，该等案件首次开庭审理期间，九名认购人均将诉讼请求变更为要求撤销皇庭国商购物广场对应的土地使用权出让合同《第一补充协议》第一条约定。经深圳市福田区人民法院审理后，于 2014年 1月作出一审判决驳回原告的诉讼请求。一审判决后，2014年2月原告周某某等六人不服判决，提出上诉，李某某等四人未提出上诉。截至报告日，该案处于二审审理中。
（2）固定资产——房屋建筑物类资产具体情况如下：
|||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|
|序号|权证编号|建筑物名称|结构|建成年月|建筑面积m2|账面价值||
|||||||原值|净值|
|1||国企大厦地下1-2层|钢混|2006/12/31|10,122.44|22,942,599.85|11,413,964.93|
|2|深房地字第2000097375号|港逸会所|钢混|2006/12/31|4,391.93|40,538,749.73|28,128,498.45|
|3||港逸豪庭地下停车场|钢混|2012/12/5|6,249.76|19,002,116.06|11,250,318.34|
|合 计|||||20,764.13|82,483,465.64|50,792,781.72|

上述房产中，港逸会所已办理房地产权证，根据融发投资提供的房地产证记载，其权证编号为深房地字第 2000097375号，证载权利人为深圳融发投资有限公司，宗
地号H104-0005，宗地面积42,348.37平方米，土地用途为综合用地，位于深圳市罗湖
区船步路以南，土地使用年限为 70年（从 1992年 12月 28日至 2062年 12月 27日
止），建筑面积为 4391.93平方米，竣工于 2000年 12月 08日，登记价为人民币
银信资产评估有限公司
地址：上海市九江路69号
电话：021-63391088
传真：021-63391116邮编：200002
17,000,000.00元，目前该项资产主要用于物业公司办公及对外出租。国企大厦地下 1-2层及港逸豪庭地下停车场均作为对外出租的停车场，该类资产不办理权属登记，其建筑面积根据深圳市地籍测绘大队提供的测绘报告确定。
上述房产未见抵押、担保等他项权利登记。
2.2.2、评估方法
根据资产评估准则的有关规定，我国资产评估机构进行资产评估时采取的评估技术思路有市场法、成本法、收益法和假设开发法。具体的评估方法，应根据评估目的并结合待估资产的价值类型、评估对象的具体性质，可搜集数据和信息资料的制约等因素，综合考虑，适当选取。
估价人员在认真分析所掌握的资料并进行了实地勘察后，根据估价对象的特点和实际状况，采用如下方法进行评估：
（1）皇庭国商购物广场是商业房地产，位于深圳福田 CBD核心地段，周边房地产交易市场活跃，市场上能找到与其具有可比性的交易案例，因此此次评估采用市场比较法对该房地产进行评估。
（2）根据《房地产估价规范》中的规定，对同一估价对象宜选用两种以上的估价方法进行估价，根据对评估对象周边商业地产的调查并结合自身的实际情况，该类房地产可用于出租并获取相应回报。因租金收入及各项费用支出可以合理估计，相关资本化率也能合理取得，适合运用收益法进行评估，所以选用收益法为第二种估价方法。
（3）最后通过对两种评估方法的分析判断，最终确定估价对象的市场价值。
市场法：是将估价对象与在估价时点的近期发生过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格做适当的处理来求取估价对象价值的方法。计算公式如下：
估价对象房地产市场价格＝可比实例价格×（估价对象交易情况指数/比较案例交易情况指数）×（估价对象交易日期房地产价格指数/比较案例交易日期房地产价格指数）×（估价对象区域因素条件指数/比较案例区域因素条件指数）×（估价对象个别因素条件指数/比较案例宗地个别因素条件指数）
估价对象市场总价＝市场单价×建筑面积。
收益法：所谓收益法是预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的报酬率将其
银信资产评估有限公司
地址：上海市九江路69号
电话：021-63391088
传真：021-63391116邮编：200002
折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。估价人员搜集估价对象收入和费用的资料估算销售收入，然后扣除营业成本、营业费用、管理费用、营业税费和商业利润，得到年净收益，选用适当的报酬率及适宜的计算公式，求出估价对象的价值。其基本公式为：
n A
V=
 i
(1R)i
i1
式中：V—收益价格（元，元/平方米）；
Ai—未来第 i年的净收益（元，元/平方米）；
R—资本化率（%）；
n—未来可获收益的年限（年）
2.2.3、评估计算过程
以下以投资性房地产为例，分别运用市场比较法和收益现值法对房地产进行评估。
评估案例：皇庭国商购物广场（投资性房地产序号1）
（1）区位因素分析
①区域概况
深圳，又称为“鹏城”，国家区域中心城市，国务院定位的国家创新型城市和国际化大都市，隶属广东省，是副省级市、计划单列市，与香港隔深圳河相望，中国改革开放的窗口，中国改革开放的总设计师邓小平先生亲自倡导设立的中国第一个经济特区。从中国南海之滨的小城镇，到一座与香港合作打造世界级大都会的现代化城市，深圳是中国改革开放和现代化建设的精彩缩影。深圳是中国南部海滨城市，位于珠江入海口东岸，与国际大都会香港一水之隔，地处广东省南部，珠江口东岸，东临大亚湾和大鹏湾；西濒珠江口和伶仃洋；南边深圳河与香港相联；北部与东莞、惠州两城市接壤。辽阔海域连接南海及太平洋。全市面积1953平方公里，并致力于在2020年建设成为国际顶尖的经济、金融、航运和贸易中心。
2012年9月20日召开的“第八届中国总部经济高层论坛”发布全国35个主要城市总部经济发展能力排行榜（2012），深圳总部经济发展能力综合得分75.8分，仅次于北京和上海，居全国第三位。深圳入围中国大陆创新能力最强的 25个城市之一。
深圳获得 2012中国特色魅力城市称号。2012中国城市竞争力排名位居第五位。综合经济竞争力指数排名次于香港。《2013年中国城市竞争力蓝皮书：新基准：建设可持
银信资产评估有限公司
地址：上海市九江路69号
电话：021-63391088
传真：021-63391116邮编：200002
续竞争力理想城市》的报告，首次使用全市客观数据，对 2012年中国两岸四地 293个城市的综合竞争力和287个城市可持续竞争力进行了实证研究。城市竞争力蓝皮书指出，综合经济竞争力指数由经济增量指数和效率竞争力指数组成。2012年综合经济竞争力指数排名前五的城市依次是：香港、深圳、上海、台北、广州。
2012年全市生产总值为12950.08亿元，比上年（下同）增长10.0%，高于全国全省平均水平。分产业看，第一产业增加值 5.56亿元，下降18.2%；第二产业增加值5737.64亿元，增长7.3%；第三产业增加值7206.88亿元，增长12.3%。深圳2012年 GDP位列全国第四（包括直辖市、地级市、副省级城市、不算港澳台），增长10.0%。
福田区位于深圳经济特区中部，东部从红岭路起与罗湖区相连，西部至华侨城与南山区相接，北到笔架山、莲花山与宝安区民治街道相连，南临深圳河、深圳湾与香港新界的米埔、元朗相望。福田区是深圳市委、市政府所在地，是深圳市重点开发和建设的中心城区，将建设成为深圳市的行政、文化、信息、国际展览和商务中心。
福田集聚着经深圳认定的第一批180家总部企业一半以上，入驻世界500强企业 77家，共投资法人企业 127个，分别占全市的46%和28%；聚集了全市80%的创投机构、300多家备案的私募基金，管理着全国30%以上的资本；全国最大的创投机构――深圳创投集团在福田CBD已设立15个政府引导基金，基金总额18.2亿元。不仅如此，许多期货经纪公司、证券咨询机构也都设在这里。纳入统计监测的福田 210家总部企业实现增加值577亿元，增长11.3%，高于地区生产总值增速0.7个百分点，占地区生产总值比重的31.5%。金融业作为福田区经济的第一支柱，实现增加值 644.87亿元，增长10.5%，占全区地区生产总值比重达35.2%。
②交通条件
福田区位于深圳经济特区中部，福田区拥有皇岗口岸和福田口岸两大口岸连通香港，皇岗口岸是亚洲最大的陆路口岸，实行 24小时通关。福田区距离深圳东部的盐田港、西部的蛇口港和深圳机场仅30分钟车程，从福田中心区到罗湖口岸仅15分钟车程。福田区是连接内地和香港以及世界的纽带和桥梁。深圳地铁4号线将与香港地铁网络对接，从福田区中心到香港中环只需要27分钟，往来深港更加方便。
③基础设施条件
福田区市政基础设施及公共配套设施日益完善，重点旧城区改造项目全面展开；
辖区内交通、能源、道路、口岸等重大基础设施日趋完善，城市景观和市容市貌显著
银信资产评估有限公司
地址：上海市九江路69号
电话：021-63391088
传真：021-63391116邮编：200002
改观；建成一站式政务服务大厅和“数字福田”政务网络，基本实现城市服务与管理的网络化、信息化，成为综合环境最优的中心城区。
卫生医疗：以基本实现卫生现代化为目标，全面提高医疗技术与服务水平，加快社区健康服务网络建设，建立健全突发公共卫生事件预警、监测和防治体系。到 2007年，区属医院8间，社康服务中心67间，区属病床总数1800张，卫生人员总数 3150人，业务用房面积15万平方米，全面完成区人民医院整体改造和区中医院续建工程，完成2家新医院的建设。居民健康及卫生服务指标达到省、市先进水平。
通讯：继续实施“科技兴区”战略，努力打造“福田科技”品牌。辖区高新技术企业数达到800家，平均每年新增55家。高新技术产品产值年递增10%，占工业总产值的比重达65%。建成市级科普教育基地 5个，区级科普教育基地10个。区特色科技学校20个，年增17.3%。
教育资源：教育规模不断扩大。全区现有中小学79所，其中公办学校68所（小学45所、初中14所、九年一贯制学校4所、完全中学1所、独立高中3所、职业高中1所）、民办学校11所。全区在校中小学生102443人，其中小学生64226人，初中生26029人，高中生12188人。全区幼儿园（含托儿所）119所（公办19所、民办幼儿园及托儿所共100所），在园幼儿26898人，其中公办园约5600人，民办园 21298人。
④环境条件
全面建设生态型中心城区，进一步完善市政道路与公共配套设施。完成新洲河、福田河综合整治工作，水质达到国家景观水标准。主要饮用水源水质达标率100%，工业废水处理率100%，生活污水处理率65%，区域环境噪声达标率90%，交通干线噪声达标率85%。新建市级城市公园4座，区级两座，辖区生态环境有较大改善。
⑤产业集聚度
深圳市的电子信息产业规模居全国首位，其中计算机、程控交换机产量和软件出口全国第一。
福田是“珠三角”产业配套链上至关重要的区域，又是电子产品、计算机及软件、通信器材、数字视听、生物制药等高科技产品的交易中心。福田区的手机产业在全市处于领先水平，在深圳市注册、具有国家颁发的手机生产牌照和入网许可的手机 20家企业中，有8家以上在福田。福田区在手机销售上也得天独厚，深圳乃至全国最大
银信资产评估有限公司
地址：上海市九江路69号
电话：021-63391088
传真：021-63391116邮编：200002
的手机销售市场即华强北电子市场位于福田区。华强北是珠三角电子产业的交易、研发、信息中心，已成为深圳及珠三角电子信息产业聚集和辐射基地，成为“中国电子第一街”，创造了国内同类市场的四项全国第一：销售额第一、电子专业市场经营面积第一、经营电子产品种类第一、商业覆盖率第一。
福田区的安防产业在全市占有重要地位，其安防企业数量占全市30%，年销售额占全市的40%，拥有太平洋安防、汇通安防等多个全市规模较大的安防产品专业市场，正酝酿成立的中国安防产品检测中心，一旦成功运作，对我区安防产业继续做大做强将有强有力推动作用。
福田电子信息产业是成长性好、竞争力强、关联度大的支柱产业。中国手机南方检测中心落户上沙手机创新科技园，华强北中国电子市场价格指数影响力强劲，有力地带动了传统产业的发展和升级。
福田区金融业发达，是深圳金融产业发展的中心，90家金融行业总部及区域总部落户福田。
福田区内通讯发达，微波传输系统、程控交换系统、光纤和数字通讯网络覆盖全区，电信、移动、联通、邮电、广电、有线电视等通讯服务和媒体中心均落户福田。
福田区商业发达，购销两旺，是深圳的购物旅游天堂。区内特色街和购物中心众多，沃尔玛、吉之岛、家乐福、百安居、天虹、岁宝、茂业、顺电等知名品牌云集福田，其中沃尔玛中国总部就坐落于福田。
位于福田的深圳会展中心是具有国际先进水准的大型专业会展中心，展馆总面积28万平方米，有8大展馆、25个会议厅、3大餐饮区及优良的配套服务，国际标准展位多达5000个，每年有过百场的国内外大型会展在这里举办。
（2）个别因素分析
①估价对象概况
该项目地处深圳 CBD中心区，首层商场大门广场位于福华三路，紧邻国际会展中心，其中V层南面有两座宽3米天桥与会展中心相连，G层南面中间有一条长 50米、宽30米的通道与会展中心相连，B层停车场东南角、西南角各一条宽4米的车道与会展中心停车场相连； V层东面有一座宽 2米天桥与深圳星河丽思卡尔顿五星级酒店相连，SL和M层东面有宽5米的连桥与中心五路、交通银行、甲级写字楼相连， G层东面有 8米宽的通道与会展中心地铁站相连； V层西面有一座宽 2米天桥与深
银信资产评估有限公司
地址：上海市九江路69号
电话：021-63391088
传真：021-63391116邮编：200002
圳卓越四季五星级酒店相连，SL和M层西面有一座宽5米的连桥与中心四路、华润银行、甲级写字楼相连；V层北面有两座宽 3米天桥与中心城相连， M层北面有16米宽的通道与连城新天地商业街相连， G层北面有 4米宽的通道与连城新天地商业街相连； G层东下沉广场有 8部室外扶梯与中心五路相连、G层西下沉广场有 8部室外扶梯与中心四路相连；SL层北面有7429平方的公交车总站，交通十分便利是做商业的绝佳地段。
②权利状况
估价对象所在地，土地开发程度已达到宗地红线内外“七通”（通路、通电、通讯、通上水、通下水、通气、通暖）和红线内场地平整，其《房地产权证》证号：深房地字第3000627642号，证载权利人为深圳融发投资有限公司，宗地号B117-0010，宗地面积 42,348.37平方米，土地用途为商业用地，位于深圳市福田区中心区，土地使用年限为 40年（从 2002年 10月 8日至 2042年 10月 7日止），建筑面积为 80,608.64平方米（其中地上商业 14,377.3平方米、半地下商业 46,417.76平方米、地下商业19,813.58平方米），房屋用途为商业。
③装修设计状况
皇庭国商购物广场由世界著名的商业设计大师—Benoy（英国）对项目的外立面、室内空间布局重新进行设计。重新设计的外立面选用高档石材、玻璃和金属作为外立面的主要材料，并引进最新的建筑材料ETFE、纤维布等作为外立面的辅材，室内设计使商业业态更加丰富，业态组合更加合理，大大增加公共空间面积，人流动线更加合理顺畅，中庭采光天窗富有特色，选用的材料主要有高档天然石材、金属板、石膏板、玻璃等，设计风格现代时尚。南立面有 482平方的LED屏，室内有扶梯42台，垂直梯 16台，室外扶梯 16台，现场的空调（5200冷吨）、消防系统、机电设备、电梯等已完工。
皇庭广场项目主体结构工程5层及屋顶空中花园，占地面积 42,348.37平方米，建筑面积约13.69万平方米，其中商用面积约 8.06万平方米，停车位数775个。皇庭广场项目装修工程于2010年11月10日开工，于2013年12月25日开业。
（3）最高最佳使用分析
根据估价对象本身的特点及本次估价目的，本报告以估价对象作为商业用途为其最高最佳使用。
银信资产评估有限公司
地址：上海市九江路69号
电话：021-63391088
传真：021-63391116邮编：200002
市场比较法
（1）市场背景分析
福田中心区类似集中商业用房主要有“COCOPARK购物中心”、“购物公园”、“中信购物广场”、“怡景中心城”等，其余商业用房主要为办公楼的商业裙楼，有凤凰大厦、安联大厦、卓越时代广场等。该等商业用房的市场成交情况主要为：
“凤凰大厦”一层商业用房售价介于15万元/平方米至22万元/平方米。
“购物公园”一层商业用房售价介于 15万元/平方米至 22万元/平方米，二层商业用房售价介于10万元/平方米至 15万元/平方米，地下一层商业用房售价介于 12万元/平方米至16万元/平方米。
“安联大厦商铺”一层商业用房售价介于16万元/平方米至20万元/平方米。
福田中心区办公楼的首层商业裙楼售价介于15万元/平方米至25万元/平方米。
上述商业用房的市场成交案例举例如下：
||||||
|-|-|-|-|-|
|序号|案例名称|建筑面积（平方米）|首层市场单价（元/平方米）|成交日期|
|2|COCOPARK一层中部商铺|351|150000|2013年8月|
|3|购物公园一层中部商铺|280|158000|2013年10月|
|4|安联大厦一层临街商铺|237|156000|2013年9月|
|5|凤凰大厦临街商铺|350|172000|2013年12月|
|6|兴业银行大厦一层临街商铺|98|250000|2013年9月|

（2）评估方法及评估过程
2.1、评估方法
由于本次评估范围内的房屋建筑物属房地产性质的商品房，账面价值中包含了土地使用权价值，故本次评估中采用市场法将其作为一宗房地产进行评估，计算出房屋建筑物（含地价）的评估价值。市场法是将待估房地产与在较近时期内发生的同类房地产交易实例，就交易条件、价格形成的时间、土地使用年期、区域因素（房地产的外部条件）及个别因素（房地产自身条件）加以比较对照，以同类房地产的价格为基础，做必要的修正，得出待估房地产最可能实现的合理价格。评估工作主要分以下三个阶段进行：
第一阶段：考察评估对象特征。评估人员根据被评估单位提供的房屋建筑物评估
申报表，在资产占有单位资产管理人员的配合下，对资产评估申报表中所列之房屋建
筑物进行逐一核实、勘察、鉴定，了解房屋建筑物的表体、内部结构、装修标准、功
银信资产评估有限公司
地址：上海市九江路69号
电话：021-63391088
传真：021-63391116邮编：200002
能性能、数量质量、地理位置等现状，并作详细的鉴定记录。对所出现的差异进行调整，做到账实相符。
第二阶段：搜集资料。评估人员根据资产评估的一般准则，搜集本次评估所需的资料，包括房地产交易管理部门的房地产交易资料，各种报刊、杂志、年鉴上有关的信息资料，同时直接向房地产销售商收集租售房地产实例资料。另外根据委托方提供的评估申报表，搜集房屋建筑物所有权证明及有关资料。
第三阶段：评估分析计算。评估人员根据现场勘察结果及房地产交易市场的调查情况，选定三个以上与委估房屋建筑物相类似的交易案例，分析委托评估的主要房屋建筑物与房地产市场交易案例在房地产的位置、面积、用途、成交时间、使用年限、环境条件、房屋状况、交易条件、购买动机等方面的差异，将委估房地产与房地产市场交易案例进行区域因素和个别因素修正，以修正值量化，从而计算出房屋建筑物的评估价值。
2.2、评估过程
运用市场比较法按下列基本步骤进行：
①搜集交易实例的有关资料；
②选取有效的可比市场交易实例；
③建立价格可比基础；
④进行交易情况修正；
⑤进行交易日期修正；
⑥进行区域因素修正；
⑦进行个别因素修正；
⑧求得比准价格，调整确定被评估建筑物（或房地产）的评估值。
本次待估房地产楼层分布为主体5层及屋顶层，具体为：
屋顶层（R层）：主要功能定位为空中花园；
地上一层（L2层）：主要功能定位为国际顶级品牌旗舰店，属零售用房集中层；
下沉式广场上层（L1层）：主要功能定位为时尚潮流高端服饰店，用于商业零售及时尚饕餮美食；
下沉式广场层（G层）：主要功能定位为潮流生活馆与风味美食餐馆；
地下一层（B1层）：主要功能定位为五星级影院与高端精品超市，属娱乐休闲用
银信资产评估有限公司
地址：上海市九江路69号
电话：021-63391088
传真：021-63391116邮编：200002
房、零售用房与餐饮用房楼层；
地下二层（B2层）：主要功能为地下停车场与汽车美容，属配套设施楼层。
现以地上一层（L2层）的市场单价测算过程举例如下：
A、确定可比交易实例
评估人员通过市场调查并查询有关深圳市房地产租售信息，经比较选择建筑规模、结构、用途、地理位置相近的三个比较实例。
实例1：购物公园位于深圳市中心区黄金地段（CBD）内，基地位于深南中路，新洲路交汇处东南约250米，工程用地面积4655.6平方米，总建筑面积47405平方米，其中计容积率的面积为 36150平方米，主楼 29层，建筑高度 97.90米，建筑总高度108.4米，裙房1-4层，地下二层平时为汽车库，按国家标准六级人防设计，整体工程按一类建筑、耐火等级一级设计。
实例2：凤凰大厦位于深圳福田中心区，处于深南大道和金田路交界西北侧。项目紧邻深南大道，毗邻深圳市民中心、市民广场、少年宫、音乐厅、图书馆等市政公共配套，占据深圳商务版图核心点。凤凰大厦竣工于2006年10月，总建筑面积：106400平米，结构：框架-剪力墙结构，总楼层：29层，标准层高：4.2米，净高：2.8米，大堂层高：6米，外墙：玻璃幕墙。
实例3：安联大厦商铺，安联大厦西临金田路口和市民广场，东临鹏程五路，北为福中三路，南紧邻深南大道规划用地，占地5917.3平方米，总建筑面积93730平方米，其中商业面积9000平方米，办公面积62008平方米，总高150米，共35层，拥有420个车位。
具体详见可比实例情况表。
可比实例情况表
||||||
|-|-|-|-|-|
|项目名称|估价对象|购物公园|凤凰大厦|安联大厦商铺|
|成交单价（均价）|X|158,000.00|172,000.00|156,000.00|
|房产用途|商场|商场|商场|临街商铺|
|成交日期|2014/7/31|2013/10/31|2013/12/23|2013/9/25|
|交易情况|只能整体转让|可分割转让|可分割转让|可分割转让|
|基础设施|七通一平|七通一平|七通一平|七通一平|
|公共设施配套完备程度|周围有购物商场、市场、写字楼、学校、医院等|周围有购物商场、市场、写字楼、学校、医院等|周围有购物商场、市场、写字楼、学校、医院等|周围有购物商场、市场、写字楼、学校、医院等|
|交通便捷程度|便捷|便捷|便捷|便捷|

银信资产评估有限公司
地址：上海市九江路69号
电话：021-63391088
传真：021-63391116邮编：200002
||||||
|-|-|-|-|-|
||繁华|较繁华|繁华||
|环境和景观|好|好|好|好|
|临路状况|福华三路|福华一路与新洲路交汇处|福田区深南大道2008号|金田路与福中三路交汇处|
|道路类型、级别|主干道|主干道|主干道|主干道|
|成新|全新|九五成新|九五成新|九五成新|
|层高|6.5|6.8|6.5|6.4|
|建筑面积|80,608.64|280|350|320|
|设施、设备|网络布线系统;智能化报警消防系统;集中空调|网络布线系统;智能化报警消防系统;集中空调|网络布线系统;智能化报警消防系统;集中空调|网络布线系统;智能化报警消防系统;集中空调|
|装修|公共区域高档装修/商铺部分商户自行装修|高档装修|高档装修|中档装修|
|楼层|1|1|1|1|
|建筑结构|框剪|框剪|框剪|框剪|

B、因素比较
根据比较因素条件确定比较因素条件指数，以待估房地产条件为100，将可比实例条件与之比较，根据上表所述情况，指数增加或减少。
1、房产用途
进行房产用途修正，本次评估的估价对象为购物广场，选用的可比实例也均为商铺，除形式不同外，用途均为商铺，则用途修正指数均为100。
2、交易情况修正
进行交易情况修正，应排除交易行为中的特殊因素所造成的可比实例成交价格偏差，将可比实例的成交价格修正为正常价格。
由于本次选取的三个可比实例A、B、C交易情况均正常情况，而估价对象根据深地合字（2002）9005号《深圳市土地使用权出让合同书》第一补充协议书，该项目仅限于整体转让，不得分割办理房地产证。考虑如此大规模物业的整体转让需要的资金量异常庞大，故本次交易情况修正指数为120。
3、交易日期修正
进行交易日期修正，应将可比实例在其成交日期时的价格修正为估价时点的价格。
根据市场调查及深圳市房地产相关统计数据，2013年以来，该区域内同用途房地
产价格有小幅增长，以估价对象交易日期修正指数为100，但成交实例交易时点与评
估基准日较近，则交易日期修正指数分别为100、100、100。
银信资产评估有限公司
地址：上海市九江路69号
电话：021-63391088
传真：021-63391116邮编：200002
4、房地产状况修正
进行房地产状况修正，是将可比实例在其房地产状况下的价格，修正为在估价对象房地产状况下的价格。房地产状况修正分为区位因素状况修正、个别因素状况修正。
4.1、区位状况修正
区位状况是对房地产价格有影响的房地产区位因素的状况。进行区位状况修正，是将可比实例房地产在其区位状况下的价格，修正为在估价对象房地产区位状况下的价格。估价对象区位状况修正如下：
i繁华程度
繁华程度主要由商服繁华程度体现，是指商服中心的繁华程度。根据现场查勘，估价对象和交易案例均靠近商业中心，以估价对象繁华程度修正指数为100，则可比实例A、B、C繁华程度修正系数分别为98、100、100。
ii交通条件
对商业用房，交通条件主要考虑市内公共交通。以估价对象交通条件修正指数为100，则可比实例A、B、C交通条件修正指数分别为100、100、100。
iii基础和公用设施完备程度
基础和公用设施完备程度主要分为排水状况和周边学校、幼儿园、超市、医院、文体场所、金融网点、公园等设施的完备程度。以估价对象基础和公用设施修正指数为100，则可比实例A、B、C基础设施和公用设施状况修正指数分别为100、100、100。
iv环境和景观
包括自然环境、人工环境、社会环境和景观。具体考虑噪音、大气、绿地覆盖、有无危险设施及污染源、社会治安及人文景观、景点等。估价对象环境和景观修正指数为100，则可比实例A、B、C环境和景观修正指数分别为100、100、100。
v临路状况
本次所选案例临街道路等级相当，修正指数均为100。
4.2、个别状况修正
个别状况对房地产价格有影响的房地产个别因素的状况。进行个别状况修正，是将可比实例房地产在其个别状况下的价格，修正为在估价对象房地产个别状况下的价格。估价对象个别状况修正如下：
银信资产评估有限公司
地址：上海市九江路69号
电话：021-63391088
传真：021-63391116邮编：200002
i楼层
本次选取均为楼盘均为 1层商铺，故估价对象与可比实例A、B、C楼层修正指数分别为100、100、100。
ii成新
估价对象随属近期即将投入使用的物业，与可比实例A、B、C综合成新分别确定为全新、九五成新、九五成新、九五成新，估价对象的成新率修正指数为100，则成新修正系数分别为98、98、98。
iii建筑面积
基于上述交易情况已对整体转让与分割转让不同的交易情况进行修正，该修正因素已考虑的建筑面积的影响，不再对此因素进行修正，以估价对象建筑面积修正指数为100，则可比实例A、B、C建筑面积修正指数分别为100、100、100。
iv建筑结构
建筑结构分为钢结构、钢混结构、混合结构、砖木结构和简易结构五级。以估价对象建筑结构修正指数为100，则可比实例A、B、C建筑结构修正指数分别为100、100、100。
v装修
装修情况分为高档装修、中档装修、简单装修和毛坯四个级别。因估价对象公共设施设备部分已进行了高档装修，而出租部分须由商户自行装修，可比实例A、B为高档装修，可比实例C为中档装修，以估价对象修正指数为100。则可比实例A、B、 C装修情况修正指数分别为106、106、104。
vi层高
以估价对象层高修正指数为100，则可比实例A、B、C层高修正指数分别为100、100、100。
由此即得比较因素条件指数表：
比较因素条件指数表
||||||
|-|-|-|-|-|
|项目名称|估价对象|购物公园|凤凰大厦商铺|安联大厦商铺|
|成交单价（均价）|X|158,000.00|172,000.00|156,000.00|
|房产用途|100|100|100|100|
|成交日期|100|100|100|100|
|交易情况|100|120|120|120|
|基础设施|100|100|100|100|
|公共设施配套完备程度|100|100|100|100|

银信资产评估有限公司
地址：上海市九江路69号
电话：021-63391088
传真：021-63391116邮编：200002
||||||
|-|-|-|-|-|
||100|100|100||
|繁华程度|100|98|100|100|
|环境和景观|100|100|100|100|
|临路状况|100|100|100|100|
|道路类型、级别|100|100|100|100|
|成新|100|98|98|98|
|层高|100|100|100|100|
|建筑面积|100|100|100|100|
|设施、设备|100|100|100|100|
|装修|100|106|106|106|
|楼层|100|100|100|100|
|建筑结构|100|100|100|100|

C、根据比较因素指数计算比较因素修整系数：
比较系数=待估房地产条件指数÷可比实例条件指数
比较因素修整系数表
|||||
|-|-|-|-|
|项目名称|购物公园|凤凰大厦商铺|安联大厦商铺|
|成交单价（均价）|158,000.00|172,000.00|156,000.00|
|房产用途|1|1|1|
|成交日期|1|1|1|
|交易情况|0.8333|0.8333|0.8333|
|基础设施|1|1|1|
|公共设施配套完备程度|1|1|1|
|交通便捷程度|1|1|1|
|繁华程度|1.0204|1|1|
|环境和景观|1|1|1|
|临路状况|1|1|1|
|道路类型、级别|1|1|1|
|成新|1.0204|1.0204|1.0204|
|层高|1|1|1|
|建筑面积|1|1|1|
|设施、设备|1|1|1|
|装修|0.9434|0.9434|0.9615|
|楼层|1|1|1|
|建筑结构|1|1|1|
|比准价格|129,335.52|137,979.72|127,551.02|

D、确定地上一层（L2层）比准价格
比准价格的确定=（案例1比准价+案例2比准价+案例3比准价）÷3
=（129,335.52+137,979.72+127,551.02）÷3
=131,610.00（取整，元/平方米）
该项目首层商场大门广场位于福华三路，紧邻国际会展中心，其中 V层南面有两座宽3米天桥与会展中心相连，M层南面中间有一条长50米、宽30米的通道与会展
中心相连，B层停车场东南角、西南角各一条宽4米的车道与会展中心停车场相连；
V层东面有一座宽2米天桥与深圳星河丽思卡尔顿五星级酒店相连，SL和M层东面
银信资产评估有限公司
地址：上海市九江路69号
电话：021-63391088
传真：021-63391116邮编：200002
有宽 5米的连桥与中心五路、交通银行、甲级写字楼相连， G层东面有 8米宽的通道与会展中心地铁站相连； V层西面有一座宽 2米天桥与深圳卓越四季五星级酒店相连，SL和M层西面有一座宽5米的连桥与中心四路、华润银行、甲级写字楼相连；
V层北面有两座宽3米天桥与中心城相连， M层北面有16米宽的通道与连城新天地商业街相连，G层北面有5米宽的通道与连城新天地商业街相连； G层东下沉广场有8部室外扶梯与中心五路相连、G层西下沉广场有8部室外扶梯与中心四路相连；
SL层北面有7429平方的公交车总站，交通十分便利，各层均有连接通道。
采用上述方法测算其余楼层的价格分别为：下沉式广场上层（L1层）98,710.00元/㎡、下沉式广场层（G层）98,710.00元/㎡、地下一层（B1层）59,230.00元/㎡。
则待估房地产总价为7,647,651,900.00元，明细列示如下：
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|序号|楼层|单价|工程建筑面积|办证商业建筑面积|总价|
|1|屋顶|-|938.80|0|-|
|2|地上一层（L2层）|131,610.00|17,409.73|14,377.30|1,892,196,500.00|
|3|下沉式广场上层（L1层）|98,710.00|23,722.20|22,911.55|2,261,599,100.00|
|4|下沉式广场层（G层）|98,710.00|24,316.86|23,506.21|2,320,298,000.00|
|5|地下一层（B1层）|59,230.00|37,006.86|19,813.58|1,173,558,300.00|
|6|地下二层（B2层）|-|33,501.44|0|-|
||合计|-|136,895.89|80,608.64|7,647,651,900.00|

备注：其中：1、屋顶建筑面积为938.80㎡，主要功能为空中花园，商业建筑面积为零；2、地上一层（L2层）、下沉式广场上层（L1层）、下沉式广场层（G层）、地下一层（B1层）均按商业建筑面积计，地下一层（B1层）工程建筑面积与商业建筑面积的差异为设备间等不单独计价部分，以商业建筑面积计；3、地下二层（B2层）主要功能为地下车库，工程建筑面积为33,501.44㎡，商业建筑面积为零，考虑该层实际用途为车库，为商场必备配套，不再单独计价。
2.3、评估结果
综上所述，皇庭国商购物广场商业采用市场法评估的房地产市场价值为7,647,651,900.00元。
 收益现值法
收益法是预测估价对象的未来收益，然后利用报酬率或资本化率、收益乘数将其转换为价值来求取估价对象价值的方法。其基本公式为：
n A
V=
 i
(1R)i
i1
式中：V—收益价格（元，元/平方米）；
Ai—未来第 i年的净收益（元，元/平方米）；
银信资产评估有限公司
地址：上海市九江路69号
电话：021-63391088
传真：021-63391116邮编：200002
R—资本化率（%）；
n—未来可获收益的年限（年）。
1、估算年有效毛收入
有效毛收入是指假定房地产在充分利用、无空置状态下可获得的收入扣除因空置等原因造成的收入损失后所得到的收益。
（1）采用市场比较法求取估价对象房地产正常客观租金水平。
①搜集交易实例
按照《房地产估价规范》的规定，遵循市场法的基本原理，考虑估价对象的实际情况，评估人员广泛搜集了大量交易实例，搜集的交易实例包括下列内容：交易双方的基本情况及租赁目的；交易实例房地产状况，如坐落、用途、土地和建筑物状况、周围环境、景观等；租金水平；租赁期限；付款方式；交易情况，如租赁相关费用负担方式，有无隐价瞒价、急租、人为哄抬、亲友间的租赁等特殊租赁情况。
②选取可比实例
该等商圈内的类似集中商业用房大部分用于出租经营，平均市场租金介于350元/平方米-650元/平方米，根据估价对象状况和估价目的，我们从搜集的交易实例中选取了与估价对象类似（在同一供求圈、用途与结构相同）、成交日期与估价时点接近、成交价格为正常价格或可修正为正常价格的三个交易案例作为可比实例，在资料收集和实际调查的基础上，收集到的可比实例的首层租金如下：可比实例A月租金水平为530元/㎡、可比实例B月租金水平为550元/㎡、可比实例 C月租金水平为580元/㎡。
将评估对象与可比实例的各因素条件列表如下：
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|项目名称||估价对象|可比实例A|可比实例B|可比实例C|
|基本因素|坐落|福华三路|福华一路|福民一路|民田路|
||设计用途|商铺|商铺|商铺|商铺|
||成交单价(元/月/M2)|待估|530|550|580|
||交易时间|2014/7/31|2014/6/20|2014/7/10|2014/6/1|
||租赁情况说明|推广期，较正常市场价偏低|正常的公开市场交易且无非正常税费负担|正常的公开市场交易且无非正常税费负担|正常的公开市场交易且无非正常税费负担|
|区位状况|繁华程度|繁华|繁华|繁华|繁华|
||交通便捷程度|便捷|便捷|便捷|便捷|
||基础和公用设施完备程度|齐全|齐全|齐全|齐全|
||环境和景观|良好|良好|良好|良好|
||临路状况|福华三路|福华一路|福民一路|民田路|
|个别因素|成新|全新|九五成新|九五成新|九五成新|

银信资产评估有限公司
地址：上海市九江路69号
电话：021-63391088
传真：021-63391116邮编：200002
||||||
|-|-|-|-|-|
|建筑面积（M2）|14,377.30|276|285|480|
|建筑结构|框剪|框剪|框剪|框剪|
|设备设施|完善|完善|完善|完善|
|装修|公共区域高档装修/商铺部分商户自行装修|高档装修|高档装修|高档装修|
|层高|6.5|5.6|5.6|5.6|

③建立价格可比基础
选取可比实例后，应对可比实例的成交价格进行换算处理，建立价格可比基础，统一其表达方式和内涵，包括统一付款方式，统一采用单价，统一币种和货币单位，统一面积内涵和面积单位，本次评估所选的可比实例成交价格的表达方式和内涵与估价对象口径一致，互相可比。
④进行市场比较修正
估价对象租金水平的市场比较修正类似上述市场比较法，是根据收集到的可比实例的租金水平，通过上述的交易情况、交易日期、区位状况、个别因素、权益因素等多方面进行对比修正。
i.交易情况修正
进行交易情况修正，应排除交易行为中的特殊因素所造成的可比实例成交价格偏差，将可比实例的成交价格调整为正常价格。
由于本次选取的可比实例交易情况均为正常的公开市场交易，而估价对象处于推广期，实际租金偏低，故以估价对象此项修正系数为100，则可比实例A、B、C此项因素修正系数分别为104、104、104。
ii.进行交易日期修正
进行交易日期修正，应将可比实例在其成交日期时的价格调整为估价时点的价格。
由于本次选取的可比案例的租金均为租赁期内的租金水平，目前深圳市此类房地产租赁状况较为稳定，租金没有大幅变化，故以估价对象此项修正系数为100，则可比实例A、B、C此项因素修正系数分别为100、100、100。
iii.进行房地产状况修正
进行房地产状况修正，是将可比实例在其房地产状况下的价格，修正为在估价对
象房地产状况下的价格。房地产状况修正分为区位状况修正、个别状况修正。
银信资产评估有限公司
地址：上海市九江路69号
电话：021-63391088
传真：021-63391116邮编：200002
区位状况是对房地产价格有影响的房地产区位因素的状况。进行区位状况修正，是将可比实例房地产在其区位状况下的价格，修正为在估价对象房地产区位状况下的价格。估价对象区位状况调整如下：
a.繁华程度
繁华程度主要是指商服中心的繁华程度，此处根据距离最近的商服中心的级别和距离远近共同确定繁华程度因素修正系数。根据该因素对此类房地产价格的影响，确定每上升或下降一个等级，修正系数增加或减少5%，距商服中心的距离每增加或减少500米，修正系数在以上基础上减少或增加-1%，以估价对象此项修正系数为100，则可比实例A、B、C此项修正系数分别为100、100、100。
b.交通便捷程度
交通便捷程度主要指出行的方便程度，由市内公共交通即地铁线路和地铁口及公交站点状况来体现，根据该因素对此类房地产价格的影响，确定每上升或下降一个等级，修正系数增加或减少3%，且距公交站点的距离每增加或减少50米，修正系数在以上基础上减少或增加0.5%，以估价对象此项修正系数为100，则可比实例A、B、 C此项修正系数分别为100、100、100。
c.基础和公用设施完备程度
基础和公用设施完备程度主要指排水状况和周边学校、幼儿园、超市、医院、文体场所、金融网点、公园等设施的完备程度，分为齐全、较齐全、一般、较不齐全、不齐全五个等级，根据该因素对此类房地产价格的影响，确定每上升或下降一个等级，修正系数增加或减少3%。以估价对象此项修正系数为100，则可比实例A、B、C此项修正系数分别为100、100、100。
d.环境和景观
环境和景观包括自然环境、人工环境、社会环境和景观。具体考虑噪音、大气、绿地覆盖、有无危险设施及污染源、社会治安及人文景观、景点等，分为好、较好、一般、较差、差五个等级，根据该因素对此类房地产价格的影响，确定每上升或下降一个等级，修正系数增加或减少2%，以估价对象此项修正系数为100，则可比实例A、B、C此项修正系数分别为100、100、100。
e.临路状况
对此类房地产，临路状况对其价格有较大影响，根据该因素对此类房地产价格的
银信资产评估有限公司
地址：上海市九江路69号
电话：021-63391088
传真：021-63391116邮编：200002
影响，确定每上升或下降一个等级，修正系数增加或减少3%，以估价对象此项修正系数为100，则可比实例A、B、C此项修正系数分别为100、100、100。
个别状况是对房地产价格有影响的房地产实物因素的状况。进行个别状况调整，是将可比实例房地产在其实物状况下的价格，调整为在估价对象房地产实物状况下的价格。估价对象实物状况调整如下：
a.楼层
本次选取的可比实例楼层均为与估价对象相同的楼层，则以估价对象此项修正系数为100，则可比实例A、B、C此项修正系数分别为100、100、100。
b.成新
估价对象状况为全新，可比实例A、B、C成新均为9.5成新，则估价对象及可比实例A、B、C此项修正系数分别为100、98、98、98。
c.建筑面积
根据对深圳市此类房产的市场调查，按建筑面积对租金的影响分为小于100平方米，100-200平方米，200-300平方米，300-600平方米和大于 600平方米五个级别，建筑面积每上升或降低一个级别，修正系数减少或增加2%。估价对象现有状况可随意分割，以估价对象此项修正系数为100，则可比实例A、B、C此项修正系数分别为100、100、100。
d.建筑结构
分为简易结构、砖木结构、混合结构、钢混结构、钢结构五个级别,根据该因素对此类房地产价格的影响，确定每上升或下降一个等级，修正系数增加或减少0.5%，以估价对象此项修正系数为100，则可比实例A、B、C此项修正系数分别为100、100、100。
e.设施设备
设施设备主要指电梯、可视对讲系统、中央空调等，分为完善、一般、不完善三个级别，根据该因素对此类房地产价格的影响，确定每上升或下降一个等级，修正系数增加或减少3%，以估价对象此项修正系数为100，则可比实例A、B、C此项修正系数分别为100、100、100。
f.装修
装修分为毛坯、简单装修、中档装修和高档装修四个级别，根据该因素对此类房
银信资产评估有限公司
地址：上海市九江路69号
电话：021-63391088
传真：021-63391116邮编：200002
地产价格的影响，确定每上升或下降一个等级，修正系数增加或减少2%，以估价对象此项修正系数为100，则可比实例A、B、C此项修正系数分别为102、102、102。
g.层高
商铺房层高以5.6米为标准，层高每增加1米，修正系数调整5%。以估价对象此项修正系数为100，则可比实例A、B、C此项修正系数分别为96、96、96。
⑤确定比较因素修正系数及试算比准价格
采用百分率下的直接比较修正、调整系数连乘公式，得到下表：
比较因素修正系数表
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|项目名称||估价对象|可比实例A|可比实例B|可比实例C|
|基本因素|坐落|福华三路|福华一路|福民一路|民田路|
||设计用途|100|100|100|100|
||成交单价(元/月/M2)|待估|530|550|580|
||交易时间|100|100|100|100|
||租赁情况说明|100|104|104|104|
|区位状况|繁华程度|100|100|100|100|
||交通便捷程度|100|100|100|100|
||基础和公用设施完备程度|100|100|100|100|
||环境和景观|100|100|100|100|
||临路状况|100|100|100|100|
|个别因素|成新|100|98|98|98|
||建筑面积（M2）|100|100|100|100|
||建筑结构|100|100|100|100|
||设备设施|100|100|100|100|
||装修|100|102|102|102|
||层高|100|96|96|96|

⑤确定估价对象房地产租金单价
||||||
|-|-|-|-|-|
|项目名称||可比实例A|可比实例B|可比实例C|
|基本因素|坐落|福华一路|福民一路|民田路|
||设计用途|1|1|1|
||成交单价(元/月/M2)|530|550|580|
||交易时间|1|1|1|
||租赁情况说明|0.9615|0.9615|0.9615|
|区位状况|繁华程度|1|1|1|
||交通便捷程度|1|1|1|
||基础和公用设施完备程度|1|1|1|
||环境和景观|1|1|1|
||临路状况|1|1|1|
|个别因素|成新|1.0204|1.0204|1.0204|
||建筑面积（M2）|1|1|1|

银信资产评估有限公司
地址：上海市九江路69号
电话：021-63391088
传真：021-63391116邮编：200002
||||||
|-|-|-|-|-|
||建筑结构|1|1||
||设备设施|1|1|1|
||装修|0.9804|0.9804|0.9804|
||层高|1.0417|1.0417|1.0417|
|比准租金||531.06|551.10|581.16|

根据可比实例A、B、C与估价对象的相似程度，我们取上述三个试算比准单价的算术平均值作为市场比较法求取的估价对象地上1层（L2）的客观租金比准价格为530元/㎡（取整至十位数）。
以此类推其他楼层租金分别如下：半地下 1层（L1层）：413元/㎡月、半地下 2层（G层）413元/㎡月、地下1层（B1层）：248元/㎡月。
（2）租约情况分析
至估价时点，估价对象正在招商阶段，据评估人员对已签订的租赁合同统计分析，发现已签订的合同多为固定租金加提成模式，租约上固定租金未能完整体现资产收益水平，提成部分存在较大的不确定性，本次评估所选择可比实例租金为市场租金，本次预测租金略高于固定租金，考虑到提成部分对实际收益的影响，本次拟选用可比实例所测算租金，不考虑租约的限制情况。
（3）有效出租面积比例分析
估价对象L2、L1、G、B1层商业建筑面积共计80,608.64平方米，商业建筑面积已扣除配套设备设施占地面积及车库面积，所以本次评估收益面积确定为建筑面积80,608.64平方米。
金额单位：人民币元
|||||
|-|-|-|-|
|项目楼层|单位租金（元/㎡月）|商业建筑面积（㎡）|月潜在收入（元）|
|L2|550.00|14,377.30|7,907,515.00|
|L1|413.00|22,911.55|9,462,470.15|
|G|413.00|23,506.21|9,708,064.73|
|B1|248.00|19,813.58|4,913,767.84|
|合计||80,608.64|31,991,817.72|

注：对于车库的使用，目前市场上存在消费就不收停车费及无差别收取停车费两种模式，评估对象目前的招商政策对该部分未有明确说明，且车库收益所占比例较小，就谨慎原则考虑，本次评估不考虑该部分收益。
（4）空置率与租金损失分析
估价人员对估价对象周边和企业实际租赁情况的一些商业房产租售情况做了市
银信资产评估有限公司
地址：上海市九江路69号
电话：021-63391088
传真：021-63391116邮编：200002
场调查分析，购物公园等的空置及租金损失率在3%左右，估价对象位于成熟商圈内，且所处位置条件、周边商服配套等个别因素条件较优，但因估价对象为新近投入市场的商业物业，结合目前深圳商业用房的实际情况和估价对象所在商业区域的发展状况，并考虑附近同类物业租赁情况，结合估价对象处于招商阶段的实际情况，在考虑空置率的同时应该考虑给予承租商户的免租期优惠。综合比较后，确定估价对象正常空置和租金损失率2014年8-12月为40%，以后年份分别为10%、8%、6%、4%，并于2019年后维持在3%水平。
（5）则2014年8-12月有效毛收入=月租金单价×5月×（1-空置率及租金损失率）=31,991,817.72×5×（1-40%）
= 95,975,453.16元
2、估算年运营费用
运营费用是指维持房地产正常生产、经营或使用所必须支出的费用及归属于其他资本或经营的收益。
（1）年维修费
指维持建筑物正常运转所需的房屋和设施的维修、保养费用
根据估价行业技术文件结合估价对象房地产的实际情况，年维修费一般按房屋房屋重置成本价的1-3%计取。根据估价对象建筑物和设备设施状况，本次评估按房屋重置成本价的2%计算年维修和保养费用；
根据深圳市工程造价信息，结合估价对象实际情况，估价对象主要工程大部分位于地下，造价较普通地面建筑高，估价对象房屋重置成本取 5000元/㎡，估价对象工程建筑面积为136,895.89㎡，则估价对象重置成本总价为684,479,500.00元。
维修费取房屋重置价格的2%，则年维修费用为：
684,479,500.00×2%=13,689,590.00元
因该购物广场新近投入使用，预计前3年无需支付维修费用或该费用较小不予考虑，预计于2018年开始有较大额度维修费发生。
（2）年保险费
指建筑物以外损失的财产保险费用，根据深圳市保险业现行标准，一般按房屋现值的1-3‰计取，结合估价对象实际情况，取房屋现实价格的2‰作为年保险费用为（根据现场勘查，估价对象成新率为十成新）：
银信资产评估有限公司
地址：上海市九江路69号
电话：021-63391088
传真：021-63391116邮编：200002
684,479,500.00×2‰=1,368,960.00元
（3）年税费支出
根据深圳市税务局关于房屋出租有关税收政策问题的通知，房产出租主要需缴纳房产税、营业税及附加、房屋租赁管理费等，综合征税率为17.20%，具体如下：城市房产税：根据《中华人民共和国房产税暂行条例》（国发［1986］90号）与《财政部税务总局关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》（[86]财税地字第 008号）所载确定年征收标准为：按租金的12%；
营业税：根据《中华人民共和国营业税暂行条例》（国务院令第 540号）所载确定年征收标准为：按租金的5%；
教育附加费：按营业税的3%；
城市建设维护税，按营业税的1%；
则2014年8-12月税金为：
95,975,453.16×17.20%=16,507,777.94元
（4）管理费
指建筑物正常租赁经营所需的日常管理费用。
根据深圳市租赁市场的实际情况，与估价对象类似用房的管理费按房地产租金收入的2%计算为：
95,975,453.16×2%=1,919,509.06元
（5）确定2014年8-12月运营费用总额
年运营费用总额=5,703,996.00＋570,400.00＋16,507,777.94＋1,919,509.06
=24,701,683.00元
3、确定2014年8-12月净收益
年净收益＝年有效毛收入－年运营费用
＝95,975,453.16－24,701,683.00
＝71,273,770.16元
4、确定资本化率
由于深圳市福田 CBD商圈商铺的收益较为稳定，故资本化率采用安全利率加上风险调整值法确定。安全利率可选用同一时期的一年期国债年利率或中国人民银行公布的一年定期存款年利率；风险调整值应根据估价对象所在地区的经济现状及未来预
银信资产评估有限公司
地址：上海市九江路69号
电话：021-63391088
传真：021-63391116邮编：200002
测。本报告安全利率取中国人民银行于 2012年 7月 6日公布的一年定期存款年利率3.25%，风险调整值取3.75%，则资本化率为7.00%。
5、确定收益年限
估价对象建筑物为钢混结构，经济耐用年限为 60年，估价对象主体结构建成于 2009年，则剩余经济耐用年限为 55年；土地使用权类型为出让，终止日期为 2042年10月7日，剩余使用年限为28.19年，根据“熟短原则”，收益年限为28.19年。
6、收益价格的确定
（1）计算公式的选取
估价对象设计用途为商业广场，预计能获得较为稳定的年净收益，根据统计的数据显示，因估价对象为刚投入市场的商业物业，前期招商中会给予商家一定的优惠政策，待市场更加成熟时其租金回报将获得更好的增长，综合考虑深圳商业物业租金增长水平，本次预计在将来的收益年期内年净收益 2015-2017年增长率为8%、2018年增长率为7%、2019年增长率为6%、2020年及以后增长率为4%，则对于2014年8-12月至 2019年的收益单独进行测算，2020年及以后选取净收益每年保持一定比例增长的公式，即：
a (1i)n
V= [1 ]
(ri) （1r）n
V——房地产收益价格
a——年净收益
r——资本化率
i——年增长率
n——收益年期
（2）房地产收益价格
则估价对象于2015年开始将会有稳定收益，预测如下：
金额单位：人民币元
||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
|项目 年份|2014年8-12月|2015年|2016年|2017年|2018年|2019年|
|月潜在毛收入|31,991,817.72|34,551,163.14|37,315,256.19|40,300,476.69|43,121,510.06|45,708,800.66|
|月份|5|12|12|12|12|12|
|空置率|40%|10%|8%|6%|4%|3%|
|增长率||8%|8%|8%|7%|6%|
|年毛收入|95,975,453.16|373,152,561.91|411,960,428.34|454,589,377.06|496,759,795.89|532,050,439.68|

银信资产评估有限公司
地址：上海市九江路69号
电话：021-63391088
传真：021-63391116邮编：200002
||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
|维修费|0|0|0|0|13,689,590.00|13,689,590.00|
|保险费|570,400.00|1,368,960.00|1,368,960.00|1,368,960.00|1,368,960.00|1,368,960.00|
|应缴税率|17.20%|17.20%|17.20%|17.20%|17.20%|17.20%|
|应交税费|16,507,777.94|64,182,240.65|70,857,193.67|78,189,372.85|85,442,684.89|91,512,675.62|
|管理费|1,919,509.06|7,463,051.24|8,239,208.57|9,091,787.54|9,935,195.92|10,641,008.79|
|年净支出|24,701,683.00|86,703,841.89|94,154,952.24|102,339,710.39|110,436,430.81|117,212,234.41|
|年净收益|71,273,770.16|286,448,720.02|317,805,476.10|352,249,666.67|386,323,365.08|414,838,205.27|
|折现率|7.00%|7.00%|7.00%|7.00%|7.00%|7.00%|
|折现期|0.21|0.92|1.92|2.92|3.92|4.92|
|折现系数|0.9859|0.9397|0.8782|0.8207|0.7670|0.7169|
|至2014/7/31现值|70,268,810.00|269,175,862.20|279,096,769.11|289,091,301.44|296,310,021.02|297,397,509.36|
|P1|1,543,085,194.97元||||||

 2020年后根据净收益每年以一定幅度增长的有限年期收益公式确定估价对象的收益价格为：
a (1i)n
P2= [1 ]×(1+r）-4.92
(ri) （1r）n
=414,838,205.27×（1+4%）÷（7.0%-4%）×[1-(1+4%)22.77/(1+7.0%)22.77]*(1+7.0%)-4.92= 5,008,808,093.45元。
P=P1+P2
= 1,543,085,194.97+ 5,008,808,093.45
=6,551,893,300.00（元，取整至百位数）
综上所述，皇庭国商购物广场商业采用收益现值法评估的房地产市场价值为6,551,893,300.00元。
通过分别采用收益现值法及市场比较法对估价对象进行测算，其中：收益现值法测算结果为6,551,893,300.00元，市场比较法测算结果为 7,647,651,900.00元，考虑目前房地产市场整体租售比偏低，收益法测算结果无法完整体现该项资产的市场价值，拟采用市场法测算结果作为最终评估结果，即：本次委托评估的深圳融发投资有限公司皇庭国商购物广场证载建筑面积80,608.64㎡，总价：7,647,651,900.00元。
经上述评估，投资性房地产及固定资产——房屋建筑物评估值如下：
金额单位：人民币元
||||
|-|-|-|
|资产名称|账面值|评估值|
|投资性房地产|7,647,651,900.00|7,647,651,900.00|
|房屋建筑物|50,792,781.72|99,905,300.00|

2.3、固定资产——机器设备类资产的评估
银信资产评估有限公司
地址：上海市九江路69号
电话：021-63391088
传真：021-63391116邮编：200002
此次评估中，固定资产——机器设备类资产包括车辆及电子设备，评估基准日固定资产账面净值 2,813,115.34元，其中运输设备账面净值 579,790.46元，电子设备2,233,324.88元。明细如下：
||||||
|-|-|-|-|-|
|项 目|账面金额(元)|数 量|分布地点|现状、特点|
|运输设备|579,790.46|3项|车库|帐实相符, 正常使用|
|电子设备|2,233,324.88|149项|办公室|帐实相符, 正常使用|

2.3.1、设备类固定资产的清查核实
根据深圳融发投资有限公司评估基准日账面记录和对上述固定资产的清查结果，上述委估固定资产共计152项，包括车辆3项及电子设备149项。
各类设备的产权归属以购货发票、调拨单、报关及商检单、车辆行驶证等凭证为主要依据。自制设备、接受捐赠的设备、盘盈的设备等无原始凭证的，以固定资产账、卡、物三者相符作为判断的依据。
对账面记载的各类设备进行了清查，核对名称、数量、品牌、规格、型号、生产厂家、购用年月、使用保养和维修改良情况和可用状况，对品牌、规格、型号、生产厂家、购用年月和可用状况不相同的设备在填报资产清查评估明细申报表时应分行填写，以利分别评估操作，对清查中发现的不能使用或需淘汰或已无实物、账实不符的设备的名称、数量、原因、账面金额等进行取证，索取相应手续和说明。
委估的设备主要为深圳融发投资有限公司拥有的营运车辆和经营、办公管理用电器设备等。上述设备账面原值4,146,462.44元，账面净值2,813,115.34元。
委估的运输设备位于深圳融发投资有限公司经营场所，供各部门调配使用。
经现场勘察、清查，设备运行基本正常、维护情况一般。
2.3.2、评估过程
根据被评估单位所提供的清查评估明细表，评估人员在设备所在地由该企业人员配合进行现场勘查、核实设备的名称和有关参数，并通过现场观察、询问和查阅资料，对设备的使用、保养、修理、改造和目前的技术状况进行了解和鉴定。在此基础上通过询价确定本次评估的评估原值，成新率和评估净值。
2.3.3、评估方法
对设备采用重置成本法评估，重置成本法是依据被评估设备在全新状态下的重置
成本扣减实体性损耗、功能性贬值和经济性贬值，或在确定综合成新率的基础上，确
银信资产评估有限公司
地址：上海市九江路69号
电话：021-63391088
传真：021-63391116邮编：200002
定设备评估价值的方法。成本法的数学表达式是：
评估值=重置全价×成新率
对于在二手市场可询到价的旧设备，采用市场法进行评估。
A、重置全价的确定
纳入评估范围的设备主要为运输设备及电子设备，结合各类设备的合同签订方式、价格变化情况及价值构成情况，确定设备重置全价，具体如下：
电子设备重置全价的确定：
重置全价=设备购置价+运杂及安装调试费+其他费用（资金成本）
设备购置价格的确定
设备购置价格的确定主要通过以下途径：
a、进行市场询价；
b、查询有关机器设备报价手册；
c、参考被评估单位近期同类设备的最新市场成交价格。
运杂及安装调试费
被评估单位的电子设备大都为网购或者指定订购商家，不需承担运费，委估电子设备为办公用电脑、打印机无需专业人员安装，故不产生运杂及安装调试费。
增值税抵扣额的确定
被评估单位非一般增值税纳税人，不予考虑增值税抵扣。
每项设备重置全价的确定
重置全价=设备购置价
对运输车辆，按基准日市场价格，加上车辆购置附加税和其它合理的费用(如牌照费)来确定其重置全价。
重置全价=车辆购置价+车辆购置附加税+其他合理费用
(车辆购置税=车辆不含税售价×10%)
B、成新率的确定
a、对重点设备成新率的确定，采用年限法理论成新率和技术观察法成新率，并对年限法和技术观察法所计算的成新率，以不同的权重，最终合理确定设备的综合成新率。
综合成新率＝理论成新率×40%＋技术观察法成新率×60%
银信资产评估有限公司
地址：上海市九江路69号
电话：021-63391088
传真：021-63391116邮编：200002
对于电子设备、空调设备等小型设备，主要依据其经济寿命年限来确定其综合成新率，使用年限法用数学式表示为：
使用年限成新率＝(1-已使用年限/规定使用年限)×100%
b、对于车辆，依据国家颁布的车辆强制报废标准，以车辆行驶里程、使用年限两种方法根据孰低原则确定理论成新率，然后结合现场勘察确定综合成新率，其公式为：
使用年限成新率＝(规定使用年限-已使用年限)÷规定使用年限×100%
行驶里程成新率＝(规定行驶里程-已行驶里程)÷规定行驶里程×100%
理论成新率=MIN（使用年限成新率，行驶里程成新率）
综合成新率=理论成新率×40%+勘察成新率×60%
C、设备评估值的确定
评估值=重置全价×综合成新率
2.3.4、评估举例
【实例一】奥迪轿车（车辆清查评估明细表第3项）
设备名称：奥迪轿车
型号：FV7241FCVTG
生产厂家：一汽奥迪
购置年月：2012年5月 启用年月：2012年5月
账面原值：501,000.52元 账面净值：305,610.26元
已行驶公里数：51,000.00KM
主要技术参数：
|||||
|-|-|-|-|
|发动机：|BDW匈牙利Gyoer公司|外形尺寸：|5035×1855×1485（mm）|
|总质量：|2225（Kg）|整备质量：|1755（KG）|
|额定载客：|5人|接近角/离去角：|14.3/18.7（°）|
|前悬/后悬：|1001/1089（mm）|轴荷：|1135/1090|
|轴距：|2945（mm）|轴数：|2|
|最高车速：|222（km/h）|油耗：|8.8|
|轮胎数：|4|前轮距：|1612|
|转向形式：|方向盘|后轮距：|1622|

A、重置全价的确定
银信资产评估有限公司
地址：上海市九江路69号
电话：021-63391088
传真：021-63391116邮编：200002
经查询，该车在评估基准日交易价格（重置原值）约440,900.00元/辆。考虑购置税10％及其他合理费用为500元确定，计算公式为：
重置全价= 440,900.00+440,900.00÷1.17×10%+500.00
= 479,100.00元(百位取整)
B、成新率的确定
该车辆系轿车，按照发展改革委、公安部、环境保护部《机动车强制报废标准规定》的新标准，规定无使用年限限制，规定行驶里程为600,000.00公里。截至评估基准日已行驶51,000.00公里，则：
里程成新率=（规定行驶公里-已行驶公里）÷规定行驶公里×100%
=（600,000.00-51,000.00）÷600,000.00×100%
=92%
该车经济使用寿命取 15年，现使用 2.17年，尚可使用 12.83年，目前该车使用正常，按使用年限则：
成新率=尚可使用年限/（已使用年限＋尚可使用年限）×100％
=12.81÷（2.17+12.81）×100％
=86%（取整）
按孰低原则理论成新率取86％
技术鉴定法确定成新率：
经现场观察，该车主要部组件成新率如下：
|||||
|-|-|-|-|
|技术测定及观察项目|标准分|技术状况|评分值|
|发动机|30.00|启动性能及运转良好|25.00|
|车身总成|25.00|成色新|22.00|
|传动系统|10.00|减速器等运转平稳|8.00|
|制动系统|8.00|良好|6.00|
|转向系统|5.00|转向灵活|4.00|
|行驶系统|8.00|行驶平稳|6.00|
|电器设备|10.00|正常|7.00|
|空调|4.00|正常|2.00|
|合计|100.00||80.00|

技术鉴定成新率为80%。
成新率=理论成新率×40%+技术鉴定法成新率×60%
=86%×40%＋80%×60%
银信资产评估有限公司
地址：上海市九江路69号
电话：021-63391088
传真：021-63391116邮编：200002
=82%
c.评估值的确定
车辆评估值=重置全价×成新率
=479,100.00×82%
=392,862.00元（取整）
该车评估值为392,862.00元。
【实例二】设备名称：打印机（电子设备评估明细表第62项）
设备型号：6580
购置年月：2014年4月
启用年月：2014年4月
账面原值：1,680.00元
账面净值：1,604.40元
生产厂家：佳能有限公司
技术参数：
|||||
|-|-|-|-|
|最高分辨率：|9600x2400dpi|最大打印幅面：|A3+|
|打印负荷：|8400页/年|接口类型：|USB2.0|
|介质重量：|64-105g/m²|墨盒类型：|分体式墨盒|
|产品尺寸：|549×299×159mm|电源电压：|100-240V，50/60Hz|

A、重置价的确定
通过专业电子产品报价网查询，目前网上含税购置价格为 1,680.00元/台。该电子设备报价包括运输费，不需要安装及建设备基础，该企业为非生产型企业，不存在增值税，故：
重置价格=1,680.00（百位取整）
B、成新率确定：打印机的耐用年限为5年，而该电脑已使用0.26年，尚可使用4.74年，则成新率为
成新率=4.74÷5×100%
=95%（取整）
该设备成新率以95%确定。
C、评估值的确定
评估值=重置全价×成新率
银信资产评估有限公司
地址：上海市九江路69号
电话：021-63391088
传真：021-63391116邮编：200002
=1,680.00×95%
=1,596.00元
评估值为1,596.00元。
经上述评估，固定资产设备类评估值为 3,137,121.00元。
单位金额：人民币元
||||||
|-|-|-|-|-|
|设备类别|账面原值|账面净值|评估原值|评估净值|
|车辆|1,302,870.52|579,790.46|1,234,200.00|948,303.00|
|电子设备|2,843,591.92|2,233,324.88|2,655,920.00|2,188,818.00|
|合计|4,146,462.44|2,813,115.34|3,890,120.00|3,137,121.00|

2.4、在建工程的评估
被评估单位在建工程账面值1,742,560.00元，主要为被评估单位在建的立体车库。
评估人员深入现场，与企业相关人员进行广泛的接触与交流，通过收集施工合同和付款凭证等审核程序，对账面价值构成和现场勘查状况进行了取证核实，确定在建工程账面价值的真实、完整性。
通过实地勘查并对所收集资料数据进行认真整理、分析，得知该项工程为立体车库的主体结构部分，而设备安装部分尚未开工，近期尚无开工计划，本次评估在核实后准确、无误的账面值基准上确定评估值。
经上述评估过程，在建工程评估值为 1,742,560.00元。
||||
|-|-|-|
|科目名称|账面价值|评估价值|
|在建工程|1,742,560.00|1,742,560.00|

2.5、无形资产-其他无形资产的评估
纳入本次评估范围的无形资产-其他无形资产为被评估单位外购的软件使用权，原始发生额728,886.60元，账面价值 682,297.65元。
评估人员通过对无形资产进行查验、测试，查看发生额及原始凭证，对账面价值构成、会计核算方法、摊销期的确定和现场勘查状况进行了取证核实，确定无形资产账面价值的真实性、完整性。被评估单位评估基准日账面无形资产为从2012年至2013年陆续购入的软件使用权，该授权使用权对于授权软件享有有限、非独家、不可转让
等权利。被评估单位对授权软件只拥有使用权，不享有所有权。评估人员对无形资产
进行了测算，摊销无误，本次评估按正确无误的摊销值确认评估值。
无形资产评估值为682,297.65元。 金额单位：人民币元
银信资产评估有限公司
地址：上海市九江路69号
电话：021-63391088
传真：021-63391116邮编：200002
||||
|-|-|-|
|资产名称|账面值|评估值|
|无形资产|682,297.65|682,297.65|

2.6、长期待摊费用的评估
纳入本次评估范围的长期待摊费用原始发生额 113,373,259.51元，账面价值98,945,120.38元，其中：被评估单位办公场所皇岗商务中心6楼办公室装修费账面值1,235,083.03元，农行贷款顾问费 3,933,333.35元，奢侈品购物中心装饰装修工程账面值 93,776,704.01元。预计摊销月数为从 43到 180个月不等，截止评估基准日尚存受益月数20至178月不等。
评估人员通过对长期待摊费用进行查验、测试，查看发生额及原始凭证，对账面价值构成、会计核算方法、摊销期的确定和现场勘查状况进行了取证核实，确定长期待摊费用账面价值的真实性、完整性。其中：奢侈品购物中心装饰装修工程账面值93,776,704.00元，系融发投资与COSCIA(HK)LIMITED（以下简称“COSCIA”）签订租赁商铺租赁协议，协议约定公司将皇庭广场部分商铺出租给COSCIA，并同时提供品牌进场费与装修补贴金额合计为 98,712,320.00元，截止2014年7月31日摊余价值93,776,704.00元；租赁期内，公司保证COSCIA每年的最低销售额不低于1.5亿元人民币保底销售额。如果COSCIA销售低于1.5亿元的，由公司出资购买 COSCIA经营的商品，直至达到保底销售额，该项资产的预计收益期为5年。本次评估按正确无误的摊余值确认评估值。
经上述评估，长期待摊费用评估值为 98,949,032.20元。 金额单位：人民币元
||||
|-|-|-|
|资产名称|账面值|评估值|
|长期待摊费用|98,945,120.38|98,949,032.20|

2.7、其他非流动资产的评估
被评估单位其他非流动资产账面值11,867,254.00元，主要为预付的工程款及持有待售的房产。
本次评估对其他非流动资产进行了查验订购合同和收款及记账凭证等替代程序审核。核查其他非流动资产的记账凭证和原始凭证，查验现有发票、收款凭证等有关资料，判断会计记录的准确性、账面债权金额的存在性、真实性。清查中发现，其中
预付工程款为11,167,254.00元；持有待售的房地产为700,000.00元，该项待售房产已
签订买卖合同，同时约定了交易价款，交易过程中除所得税之外的其他各项税费均由
银信资产评估有限公司
地址：上海市九江路69号
电话：021-63391088
传真：021-63391116邮编：200002
受让方承担，账面所列为被评估单位出售该项资产可获得的净额。
经上述评估，其他非流动资产评估值11,867,254.00元。
金额单位：人民币元
||||
|-|-|-|
|资产名称|账面值|评估值|
|其他非流动资产|11,867,254.00|11,867,254.00|

3、负债评估说明
3.1、短期借款的评估
于评估基准日被评估单位短期借款的账面值为279,380,000.00元。
经核查有关借款合同，为融发投资向中国光大银行中心区支行和西部信托有限公司的短期借款。明细情况如下：
金额单位：人民币元
||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
|序号|放款银行（或机构）名称|发生日期|到期日|月利率%|币种|账面价值|
|1|中国光大银行中心区支行|2014/3/7|2015/3/6|0.55%|人民币|9,380,000.00|
|2|西部信托有限公司|2014/3/26|2014/9/25|0.90%|人民币|270,000,000.00|
|合计||||||279,380,000.00|

评估人员索取并审核贷款合同，贷款卡信息资料，查验贷款原始会计资料、还款记录，测试贷款利息结算、支付情况；经核实短期借款账面值与会计报表、总账、明细账、清查评估明细表相符。
经审核借款合同、担保合同以及收款凭证，并了解利息支付情况，评估人员了解到，短期借款截至评估基准日产生的利息费用已结清，经核实确认短期借款账面金额属实。本次评估以核实后的账面值确定评估值。
经上述评估，短期借款评估值为 279,380,000.00元。
金额单位：人民币元
||||
|-|-|-|
|负债名称|账面值|评估值|
|短期借款|279,380,000.00|279,380,000.00|

3.2、应付账款的评估
于评估基准日被评估单位应付账款经审定的账面值为 117,676,647.50元，为应付
给施工单位的工程款及广告费等。
经核实，应付账款账面值与会计报表、总账、明细账、清查评估明细表核对相符。
银信资产评估有限公司
地址：上海市九江路69号
电话：021-63391088
传真：021-63391116邮编：200002
被评估单位评估基准日账面应付账款记录中未发现账实不符和其中已知不需偿还账项的情况和金额，故应付账款按账面值评估。
经上述评估，应付账款评估值为117,676,647.50元。
金额单位：人民币元
||||
|-|-|-|
|负债名称|账面值|评估值|
|应付账款|117,676,647.50|117,676,647.50|

3.3、预收账款的评估
于评估基准日被评估单位预收账款的账面值为5,245,866.16元，主要为预收承租商户的租金、推广费等。
本次评估中，评估人员通过抽查有关账簿记录，核查是否有未达款项，对款项发生时间、原因，进行账龄分析；核查大额其他应付款期后支付情况。根据核查情况确定应付款项的真实性和完整性。
经核实预收账款账面值与会计报表、总账、明细账、清查评估明细表核对相符。
本次评估以重新分类调整以及核实后的账面值确定评估值。
经上述评估，预收账款评估值为5,245,866.16元。
金额单位：人民币元
||||
|-|-|-|
|负债名称|账面值|评估值|
|应付账款|5,245,866.16|5,245,866.16|

3.4、应付职工薪酬的评估
被评估单位评估基准日账面应付职工薪酬账面价值977,799.38元，系被评估单位计提的截止2014年7月份的工资、奖金、津贴和补贴等。
评估人员查阅公司7月份职工工资表，核对企业计提工资。通过查阅工资及各项保险等计提和发放、支付的原始凭证、账簿记录，抽查核实是否存在欠发工资及欠费情况，对工资、各项保险等计提、发放、支付的真实性的、完整性进行验证。经核实应付职工薪酬账面值与会计报表、总账、明细账、清查评估明细表核对相符。本次评估以核实后的账面值确定评估值。
经上述评估，应付职工薪酬评估值为 977,799.38元。
金额单位：人民币元
银信资产评估有限公司
地址：上海市九江路69号
电话：021-63391088
传真：021-63391116邮编：200002
||||
|-|-|-|
|负债名称|账面值|评估值|
|应付职工薪酬|977,799.38|977,799.38|

3.5、应交税费的评估
于评估基准日被评估单位应交税费经审定的账面值为 3,981,519.90元，为公司应交营业税及附加、个人所得税等。
评估人员查阅被评估单位纳税申报表及税务机关减、免税的批准文件；了解其适用的税种、计税基础、税率、征减、免税的范围与期限；查阅企业纳税凭证，检查应交税费计提是否正确、缴纳是否及时，对其真实性、完整性进行验证。经核实，被评估单位账面记录无误，此次评估以审计审定的账面值确定评估值。
经上述评估，应交税费评估值为 3,981,519.90元。
金额单位：人民币元
||||
|-|-|-|
|负债名称|账面值|评估值|
|应交税费|3,981,519.90|3,981,519.90|

3.6、应付利息的评估
基准日应付利息账面值为15,872,184.66元，主要为计提应付中国农行锦湖支行、西部信托有限公司、中国光大银行的长、短期贷款利息。
本次评估核查了账簿、原始凭证，查验相关借款合同及协议，分析了解债权的经济业务内容与相关材料的勾稽情况和合理性，分析账面债权的债务人、经济业务内容、金额、发生年月的合理性，判断会计记录的准确性、账面债权金额的存在性、真实性。
经核实，企业应付利息账面值真是可靠，以核实后账面值为评估值。
经上述评估，应付利息评估值为 15,872,184.66元。
金额单位：人民币元
||||
|-|-|-|
|负债名称|账面值|评估值|
|应付利息|15,872,184.66|15,872,184.66|

3.7、应付股利的评估
于评估基准日被评估单位应付股利账面值为7,002,584.65元，为应付给被评估单
位股东的股利。股利期间为1985年3月1日至2007年10月29日，在核对账面与分
红信息准确无误的基础上，以核实后的账面值作为评估值。
银信资产评估有限公司
地址：上海市九江路69号
电话：021-63391088
传真：021-63391116邮编：200002
经上述评估，应付股利评估价值为 7,002,584.65元。
金额单位：人民币元
||||
|-|-|-|
|负债名称|账面值|评估值|
|应付股利|7,002,584.65|7,002,584.65|

3.8、其他应付款的评估
于评估基准日被评估单位其他应付款的账面值为 1,136,254,675.07元，为租赁保证金及工牌押金等。
本次评估中，评估人员通过抽查有关账簿记录，核查是否有未达款项，对款项发生时间、原因，进行账龄分析；核查大额其他应付款期后支付情况。根据核查情况确定应付款项的真实性和完整性核查结果准确无误。
经核实其他应付款账面值与会计报表、总账、明细账、清查评估明细表核对相符。
本次评估以核实后的账面值确定评估值。
经上述评估，其他应付款评估值为 1,136,254,675.07元。
金额单位：人民币元
||||
|-|-|-|
|负债名称|账面值|评估值|
|其他应付款|1,136,254,675.07|1,136,254,675.07|

3.9、一年内到期的非流动负债的评估
于评估基准日被评估单位一年到期非流动负债经审定的账面值为 24,000,000.00元，为应付中国农行锦湖支行长期贷款。
本次评估中，评估人员索取并审核贷款合同，贷款卡信息资料，查验贷款原始会计资料、还款记录，测试贷款利息结算、支付情况；经核实一年到期非流动负债账面值与会计报表、总账、明细账、清查评估明细表相符。
经审核借款合同、担保合同以及收款凭证，并了解利息支付情况，评估人员了解到，一年到期非流动负债截至评估基准日产生的利息费用未结清，利息费用单独通过应付利息科目核算，经核实确认一年到期非流动负债账面金额属实。本次评估以核实后的账面值确定评估值。
经上述评估，一年到期非流动负债评估值为24,000,000.00元。
金额单位：人民币元
银信资产评估有限公司
地址：上海市九江路69号
电话：021-63391088
传真：021-63391116邮编：200002
||||
|-|-|-|
|负债名称|账面值|评估值|
|一年到期非流动负债|24,000,000.00|24,000,000.00|

3.10、长期借款的评估
基准日被评估公司长期借款账面金额1,916,000,000.00。评估人员通过抽查有关账簿记录，借款合同，核实款项发生时间、内容，进行账龄分析；核查长期借款后支付情况；复印大额借款的借款合同，并结合替代性审核。根据核查和回函情况确定应付款项的真实性和完整性。经核实长期应付款账面值与会计报表、总账、明细账、清查评估明细表核对相符，至评估基准日产生的利息企业在应付利息科目中单独核算。本次评估以核实后的账面值确定评估值。
经评估，长期借款评估值为 1,916,000,000.00元。
单位金额：人民币元
||||
|-|-|-|
|负债名称|账面价值|评估值|
|长期借款|1,916,000,000.00|1,916,000,000.00|

3.11、预计负债的评估
于评估基准日被评估单位预计负债账面值为79,379,233.71元，核算内容为员工商品补偿及雅豪园未决诉讼。
评估人员通过了解形成预计负债的交易或事项，核实被评估单位所需承担的现实义务，核实所承担的义务导致经济利益流出企业的金额，以核实无误的账面值确认评估值。
经评估，预计负债评估值为 79,379,233.71元。
金额单位：人民币元
||||
|-|-|-|
|负债名称|账面值|评估值|
|预计负债|79,379,233.71|79,379,233.71|

3.12、递延所得税负债的评估
于评估基准日被评估单位递延所得税负债账面值 1,373,351,908.38元，核算企业根据所得税准则确认的应纳税暂时性差异产生的所得税负债。
被评估单位主要递延所得税负债为公允价值变动引起的，公允价值变动的房地产
分别为海口市颐和花园8栋111室、海口市颐和花园4栋122、131、132室（以上两
银信资产评估有限公司
地址：上海市九江路69号
电话：021-63391088
传真：021-63391116邮编：200002
项即在其他非流动资产科目中列示的持有待售资产）和皇庭国商购物广场，公允价值变动引起的递延所得税负债金额分别为 88,327.02元、30,994.06元和1,373,232,588.30元。评估人员通过核实相关引起公允价值变动事项以及计算相关变动金额，以核实后的账面值确认评估值。
经评估，递延所得税负债评估值1,373,351,908.38元。
金额单位：人民币元
||||
|-|-|-|
|资产名称|账面价值|评估值|
|递延所得税负债|1,373,351,908.38|1,373,351,908.38|

4、评估结论
在评估基准日2014年7月31日，深圳融发投资有限公司经审计后的总资产价值 790,034.37万元，总负债 495,912.24万元，净资产 294,122.13万元。采用资产基础法评估后的总资产价值 793,763.38万元，总负债 495,912.24万元，净资产为 297,851.14万元，净资产增值3,729.01万元，增值率1.27%。
（二）收益法评估说明
1、收益法应用简介
1.1、本次选用的收益法评估模型
收益现值法是指通过估算被评估资产的未来预期收益并折算成现值，借以确定被评估资产价格的一种资产评估方法。
所谓收益现值，是指企业在未来特定时期内的预期收益按适当的折现率折算成当前价值（简称折现）的总金额。
收益现值法的基本原理是资产的购买者为购买资产而愿意支付的货币量不会超过该项资产未来所能带来的期望收益的折现值。
收益现值法的适用前提条件为：
（1）被评估资产必须是能够用货币衡量其未来期望收益的单项或整体资产。
（2）产权所有者所承担的风险也必须是能用货币来衡量的。
银信资产评估有限公司
地址：上海市九江路69号
电话：021-63391088
传真：021-63391116邮编：200002
本次收益法评估选用企业自由现金流模型，即预期收益是公司全部投资资本（股东全部权益和有息债务）产生的现金流。以未来若干年度内的企业自由净现金流量作为依据，采用适当折现率折现后加总计算得出营业性资产价值，然后加上溢余资产价值、非经营性资产价值，减去有息债务、非经营性负债，得出股东全部权益价值。计算公式：
股东全部权益价值=企业自由净现金流量折现值－有息债务＋非经营性资产价值
－非经营性负债＋溢余资产
n Fi
企业自由净现金流量折现值
1ri
i1
其中：r—所选取的折现率
n—收益年期
Fi—未来第 i个收益期的预期企业自由现金流量
Fi=税后净利润+折旧和摊销+税后利息费用-资本性净支出-净营运资本净增加
=EBIT-所得税+折旧和摊销-资本性净支出-净营运资本净增加
1.2、收益预测的假设
(1)假设评估对象所涉及企业在预测年度，仍将按照原有的经营目的、经营方式持续经营下去，其收益可以预测；
(2)假设评估对象所涉及企业按评估基准日现有（或一般市场参与者）的管理水平继续经营，不考虑该等企业将来的所有者管理水平优劣对企业未来收益的影响。
(3)被评估企业在未来的经营期限内的财务结构、资本规模未发生重大变化；
(4)收益的计算以中国会计年度为准，均匀发生；
(5)无其他不可预测和股东全部权益价值评估不可抗力因素对被评估企业经营造成重大影响。
(6)假设公司租赁用房屋至租赁期限后，能够持续续租，保证公司永续经营。
评估人员根据运用收益法对企业进行评估的要求，认定这些假设条件在评估基准日时成立，并根据这些假设推论出相应的评估结论。如果未来经济环境发生较大变化或其它假设条件不成立时，评估人员将不承担由于假设条件的改变而可能推导出不同评估结果的责任。
1.3、本次收益法评估的技术思路
(1)被评估企业主要从事房地产开发与经营业务，现阶段主要业务为经营管理皇庭
银信资产评估有限公司
地址：上海市九江路69号
电话：021-63391088
传真：021-63391116邮编：200002
国商广场。本次评估获取被评估单位管理层编制的未来五年预测利润表，在分析企业目前经营水平、成本和行业管理水平的基础上确定预测利润表的可靠性；
(2)预测期内在息税前利润扣除所得税费用的基础上加计折旧和摊销，扣除资本性支出和净营运资本变动后确定企业自由现金流量；
(3)按适当的折现率计算求取企业自由现金流量折现值；
(4)扣除付息负债价值后，再加计或扣除评估基准日与生产经营无关的项目后，确定股东全部权益评估价值。
2、收益预测分析
2.1、被评估单位概况
深圳融发投资有限公司(以下简称“融发投资”)由深圳市国际企业股份有限公司和马来西亚和昌父子有限公司联合出资，在深圳市工商行政管理局注册登记，于 1985年3月1日成立，并取得深圳市工商行政管理局颁发的企合粤深总字第102605A号营业执照。公司注册资本为500万美元。
经多次股权转让后，截至目前，各股东出资额及出资比例如下：
||||
|-|-|-|
|股东名称|出资额（美元）|出资比例|
|深圳市国际企业股份有限公司|3,000,000.00|60.00%|
|POWERLAND HOLDINGS LIMITED|2,000,000.00|40.00%|
|合 计|5,000,000.00|100.00%|

公司第一大股东为深圳市国际企业股份有限公司(简称深国商)。深国商成立于 1983年，注册资本 22090.1184万元，是深圳本地唯一一家零售商业类上市公司，也是零售商业类上市公司中唯一一家同时发行A、B股的公司。
融发投资成立至今己开发的项目有香蜜湖多层商住楼、龙岗坪地融富花园、龙岗中心城栅丽花园、上步南路国企大厦，位于罗湖口岸港逸豪庭，该楼盘曾是深圳最高的四十五层超高层商住综合楼，还有位于惠州的惠州阳光100等。
目前，融发投资位于福田中心区皇庭广场项目己竣工并投入运营。该项目是深圳建设国际化、花园式大都市的标志性商业建筑。项目占地 4.23万平方米，建筑面积
13.69万平方米，是集购物、娱乐、美食、休闲、展示、旅游为一体的深圳顶尖的mall，
其与周边的五星级酒店、高级写字楼、高尚住宅区、市民中心、文化中心等项目共同
银信资产评估有限公司
地址：上海市九江路69号
电话：021-63391088
传真：021-63391116邮编：200002
形成深圳最繁荣的中央商务区(CBD)。该项目享有得天独厚的地理位置和便利的交通条件，紧邻深圳国际会展中心，有城市地铁 1号线和4号线出入口和地面交通枢纽，区内将规划建设城市接轨。建成后将成为深圳市商业物业的最亮点，其影响力将辐射整个珠江三角洲乃至东南亚地区。
2.2、宏观经济分析
(1)宏观经济总体
当前，中国经济潜在增长率下行，要素禀赋情况发生变化，经济领域呈现出若干问题，十八届三中全会与中央经济会议针对中国经济发展阶段长期与短期特征、问题，提出中长期改革方向与2014年宏观调控思路。政策取向将显著影响今年宏观经济走势与结构调整取向。“稳中求进、改革创新”是2014年经济工作的核心内容。在经济体制改革方面，十八届三中全会明确表示将处理好政府和市场的关系，使市场在资源配置中起决定性作用；完善立法，建立现代财政制度，改进预算管理制度；深化投资体制改革，确立企业投资的主体地位；建设城乡统一的建设用地市场，同价同权；允许更多国有经济和其他所有制经济发展成为混合所有制经济等等。新一轮经济体制改革将深刻影响未来经济发展方向。
根据国内外经济发展环境分析和2014年中国经济政策导向，2014年中国经济增速有望保持基本稳定。国民经济保持中高速平稳增长态势。从经济增长速度看，经济运行中存在的新矛盾和新问题会加大经济下行的压力，而释放改革红利、基础设施投资和库存回补因素将推动中国经济稳定增长。国家信息中心开发的经济景气系统显示，至2013年11月，包括广义货币、财政支出、固定资产计划投资额、汽车产量、粗钢产量、产成品库存、美国先行指数在内中国综合先行指数已连续22个月处于平稳态势，先行指数一般领先工业等指标约6个月，表明经济2014年上半年仍会延续2013年下半年走势，保持平稳增长。预计全年中国国内生产总值将增长7.5%左右，工业增加值增长9.5%，继续处于中高速增长阶段。
(2)固定资产投资概况
内需结构有所改善。2014年，固定资产投资增长将略低于2013年。投资内部结构呈现一定变化，制造业产能过剩降低工业企业投资意愿；开工面积连续两年增速较慢和部分地区销量迟滞影响房地产投资增长；营业税改增值税试点范围和领域扩大有利于服务业投资提速。政策导向继续支持基建投资稳步增长，一方面国家允许平台公司
银信资产评估有限公司
地址：上海市九江路69号
电话：021-63391088
传真：021-63391116邮编：200002
发行部分债券对“高利短期债务”进行置换，加大债务重组力度，对符合国家产业政策和固定资产投资管理规定的前提下延长还款期限，确保不出现“半拉子”工程；另一方面，政府鼓励资金投向节能环保、保障性住房、城镇化建设、重大基础设施等领域，这将有力支持基础设施建设投资平稳增长。预计2014年全社会固定资产投资增长19%左右。
2014年上半年，固定资产投资(不含农户)212770亿元，同比名义增长17.3%(扣除价格因素实际增长16.3%)，增幅比一季度回落0.3个百分点。其中，国有及国有控股投资65667亿元，增长14.8%；民间投资138607亿元，增长20.1%，占全部投资的比重为65.1%。分地区看，东部地区投资同比增长16.3%，中部地区增长19.2%，西部地区增长18.6%。分产业看，第一产业投资4820亿元，同比增长24.1%；第二产业投资89186亿元，增长14.3%；第三产业投资118764亿元，增长19.5%。从到位资金情况看，上半年到位资金246051亿元，同比增长13.2%。其中，国家预算资金增长15.5%，国内贷款增长12.9%，自筹资金增长16.7%，利用外资下降8.3%。上半年新开工项目计划总投资196843亿元，同比增长13.6%。从环比看，6月份固定资产投资(不含农户)增长1.45%。
上半年，全国房地产开发投资42019亿元，同比名义增长14.1%(扣除价格因素实际增长13.1%)，增速比一季度回落2.7个百分点，其中住宅投资增长13.7%。房屋新开工面积80126万平方米，同比下降16.4%，其中住宅新开工面积下降19.8%。全国商品房销售面积48365万平方米，同比下降6.0%，其中住宅销售面积下降7.8%。全国商品房销售额31133亿元，同比下降6.7%，其中住宅销售额下降9.2%。房地产开发企业土地购置面积14807万平方米，同比下降5.8%。6月末，全国商品房待售面积54428万平方米，同比增长24.5%。上半年，房地产开发企业到位资金58913亿元，同比增长3.0%。
2.3、商业地产宏观环境
商业地产是指发展商业用地，用于各种零售、餐饮、娱乐、健身服务、休闲等经营用途的房地产形式，其从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、别墅等房地产形式。事实上，无论是狭义、广义还是泛义，商业地产都是为了实现对商铺的租售经营而获利。
（1）宏观经济因素
宏观经济利好趋势有利于商业地产的发展。相关研究表明未来中国经济发展速度仍会保持较高幅度增长，“十二五”规划力在促进经济结构调整和产业结构升级，成
银信资产评估有限公司
地址：上海市九江路69号
电话：021-63391088
传真：021-63391116邮编：200002
为商业地产发展的催化剂。产业结构升级力在加速第三产业发展，从国际经验来看，当第三产业占GDP比重超过50%时，将呈加速发展态势。2013年全国国内生产总值568845亿元，第三产业增加值262204亿元，增长8.3%，占GDP比重为46.1%，2013年第三产业比重首次超过第二产业，标志着中国经济正式迈入“服务化”时代，但与发达国家相比仍有很大提升空间。在国家产业政策支持下，未来数年第三产业将保持高速发展，从而带动对商业地产的旺盛需求。同时扩大内需、拉动消费的政策不断出台，内需将替代出口和投资成为拉动经济增长的新动力。“十二五”规划将提高居民可支配收入增长速度提上日程，居民消费能力将得到较大幅度提高；同时消费结构也在不断升级，居民消费将从以生存为主的温饱型转向注重消费质量和享受型的小康型消费模式转变，为商业地产发展提供了新的广阔空间。
（2）人口与消费因素
城市化带来的新机遇。2013年年末全国总人口为136072万人，比上年末增加 668万人，其中城镇人口为73111万人，占人口比重达到53.73%。在统计学意义上，中国已成为“城市化”国家，正经历着城市化的重要转型，大量农村人口将完成从农民到市民的空间、身份转换。从收入方面看，在“十二五”期间居民工资性收入翻番、各省纷纷表示每年上调最低工资等收入政策利好和用工紧张的大环境下，2012年我国居民收入仍将保持快速增长；同时，CPI将下行至温和通胀水平，对消费的抑制效应减弱。2013年全年我国社会消费品零售总额 234380亿元，比上年名义增长13.1%，扣除价格因素实际增长11.5%。按消费形态分，餐饮收入25392亿元，比上年增长9.0%，商品零售208988亿元，增长13.6%。近年我国居民最终消费率持续走低，分别为61.1%、
银信资产评估有限公司
地址：上海市九江路69号
电话：021-63391088
传真：021-63391116邮编：200002
59.8%、58.2%、55.5%、53.9%，最终消费率平均为59.5%。而据世界银行数据，2000年以来世界平均消费率基本稳定在77%～79%，在所统计的36个国家中，只有8个国家低于70%。以 2013年为例，当年世界平均消费率为80.1%，其中低收入国家的平均消费率为80.7%，中等收入国家为74.3%。其中，上中等国家为75.2%，下中等国家为72.4%），高收入国家为81.0%。
综上所述，尽管从地方发展情况看，各大城市发展阶段参差不齐，但是都在步入郊区化、大都市化的关键阶段，消费者的潜力逐渐被激发出来，生活方式、消费心理都在发生重大变化，这意味着一个巨大市场空间的存在。
2.4、商业地产发展趋势
（1）商业地产市场，从租售并举变成自持为主
对于商业地产行业的发展成熟，可以分成三个阶段。第一阶段是商业地产的开发销售阶段，以分割的产权式商铺为导向；那么第二阶段将进入租售并举阶段。这个阶段以销售和自持商铺并重的阶段；第三阶段是商业地产金融化阶段。这个阶段的物业持有主体将被金融证券化的趋势影响。
从当前现状来看，一、二线城市核心地段商业基本全部自持，一线城市郊区和二线城市的部分非核心地段，才会存在租售并举的产品，这种能够产品一般的持有比率达到50%左右。只有在三、四线城市，现在还存在着大比例散售的项目存在。相信随着市场的不断成熟，将有越来越多的项目进入自持阶段，政府对商业项目散售的审批和监管也会越来越严格。
（2）商业地产供应洪峰已至，但高水平商业地产发展商寥寥可数
目前，中国市场上，有三大力量在驱动着商业地产的开发热。一是政府的主导力量。基于对城市发展的需求，政府往往主导着城市规划，其中包括大量商业用地的规划及推出，对于开发商而言，商业开发能力成为目前开发企业取地的竞争力。二是市场榜样的力量。一些优质商业项目，特别是购物中心的兴起，高额的销售带来的收益回报，以及在消费者心目中树立良好的品牌效应，都驱使着大量开发企业继而模仿、打造商业产品。三是商业地产开发主体的扩容。其中零售商这块，是鉴于租金上涨压力以及零售扩张的需求；住宅开发商这块是主动转型商业开发或者由于拿地被迫加入商业地产开发行列。商业地产开发商这块是其商业开发和经营经验日渐成熟，进而加大了对商业品牌的复制和扩张。预计 2015年有望达到 4500家，商业建筑面积达到 3
银信资产评估有限公司
地址：上海市九江路69号
电话：021-63391088
传真：021-63391116邮编：200002
亿平方米。从现在到2025年，还会有7000家建成开业，届时购物中心将超10000家。
（3）互联网改变了消费者购物行为方式，商业地产的市场机会也受之影响
互联网时代，消费者购物行为随之发生了4个方面的显著变化：购物空间立体化（全渠道购物）、时间碎片化、购物移动化、信息传播社交化。这四大方面的购物行为的变化，直接颠覆了原先在某一固定时间、固定场所进行商业消费的购物习惯，商业地产直接面临这种购物方式的冲击。
（4）科技化、大数据成为商业地产的基本配置
2013年，无论是购物体验，还是经营管理，固有模式都渐显疲态，零售业已经进入了一个全面的技术商业时代。大数据，Wi-Fi，电子标签，智能货架，自动收银，自动打包，移动互联，线上App，所有的新技术都在推动传统商业的革新。进入 2014年，这批科技化浪潮将会以惊人的速度大规模进入市场，很快将成为行业标准配置。
（5）艺术、生态、体验式商业成为发展共识
发展到 2014年的中国商业地产行业，体验性已经从营销口号转入产品实战。从硬件的设计到招商，到运营管理，体验感将会无处不在。但无论是艺术、还是生态、还是高科技，各种体验式的商业地产小趋势的潮流不会改变商业的基本功能。
2.5、被评估单位持有物业概况
该项目地处深圳CBD中心区，首层商场大门广场位于福华三路，紧邻国际会展中心，其中V层南面有两座宽3米天桥与会展中心相连，G层南面中间有一条长50米、宽 30米的通道与会展中心相连，B层停车场东南角、西南角各一条宽 4米的车道与会展中心停车场相连； V层东面有一座宽 2米天桥与深圳星河丽思卡尔顿五星级酒店相连，SL和M层东面有宽5米的连桥与中心五路、交通银行、甲级写字楼相连， G层东面有 8米宽的通道与会展中心地铁站相连； V层西面有一座宽 2米天桥与深圳卓越四季五星级酒店相连，SL和M层西面有一座宽5米的连桥与中心四路、华润银行、甲级写字楼相连； V层北面有两座宽 3米天桥与中心城相连， M层北面有 16米宽的通道与连城新天地商业街相连， G层北面有 4米宽的通道与连城新天地商业街相连； G层东下沉广场有 8部室外扶梯与中心五路相连、G层西下沉广场有 8部室外扶梯与中心四路相连； SL层北面有 7429平方的公交车总站，交通十分便利是做商业的绝佳地段。皇庭国商购物广场由世界著名的商业设计大师—Benoy（英国）对项目的外立面、室内空间布局重新进行设计。重新设计的外立面选用高档石材、玻
银信资产评估有限公司
地址：上海市九江路69号
电话：021-63391088
传真：021-63391116邮编：200002
璃和金属作为外立面的主要材料，并引进最新的建筑材料ETFE、纤维布等作为外立面的辅材，室内设计使商业业态更加丰富，业态组合更加合理，大大增加公共空间面积，人流动线更加合理顺畅，中庭采光天窗富有特色，选用的材料主要有高档天然石材、金属板、石膏板、玻璃等，设计风格现代时尚。南立面有 482平方的 LED屏，室内有扶梯42台，垂直梯16台，室外扶梯16台，现场的空调（5200冷吨）、消防系统、机电设备、电梯等已完工。
皇庭广场项目主体结构工程5层及屋顶空中花园，占地面积 42,348.37平方米，建筑面积约13.69万平方米，其中商用面积约 8.06万平方米，停车位数775个。皇庭广场项目装修工程于2010年11月10日开工，于2013年12月25日开业。
（1）区位因素分析
①区域概况
福田区位于深圳经济特区中部，东部从红岭路起与罗湖区相连，西部至华侨城与南山区相接，北到笔架山、莲花山与宝安区民治街道相连，南临深圳河、深圳湾与香港新界的米埔、元朗相望。福田区是深圳市委、市政府所在地，是深圳市重点开发和建设的中心城区，将建设成为深圳市的行政、文化、信息、国际展览和商务中心。
福田集聚着经深圳认定的第一批180家总部企业一半以上，入驻世界500强企业 77家，共投资法人企业 127个，分别占全市的46%和28%；聚集了全市80%的创投机构、300多家备案的私募基金，管理着全国30%以上的资本；全国最大的创投机构――深圳创投集团在福田CBD已设立15个政府引导基金，基金总额18.2亿元。不仅如此，许多期货经纪公司、证券咨询机构也都设在这里。纳入统计监测的福田 210家总部企业实现增加值577亿元，增长11.3%，高于地区生产总值增速0.7个百分点，占地区生产总值比重的31.5%。金融业作为福田区经济的第一支柱，实现增加值 644.87亿元，增长10.5%，占全区地区生产总值比重达35.2%。
②交通条件
福田区位于深圳经济特区中部，福田区拥有皇岗口岸和福田口岸两大口岸连通香港，皇岗口岸是亚洲最大的陆路口岸，实行 24小时通关。福田区距离深圳东部的盐田港、西部的蛇口港和深圳机场仅30分钟车程，从福田中心区到罗湖口岸仅15分钟车程。福田区是连接内地和香港以及世界的纽带和桥梁。深圳地铁4号线将与香港地铁网络对接，从福田区中心到香港中环只需要27分钟，往来深港更加方便。
银信资产评估有限公司
地址：上海市九江路69号
电话：021-63391088
传真：021-63391116邮编：200002
③基础设施条件
福田区市政基础设施及公共配套设施日益完善，重点旧城区改造项目全面展开；
辖区内交通、能源、道路、口岸等重大基础设施日趋完善，城市景观和市容市貌显著改观；建成一站式政务服务大厅和“数字福田”政务网络，基本实现城市服务与管理的网络化、信息化，成为综合环境最优的中心城区。
卫生医疗：以基本实现卫生现代化为目标，全面提高医疗技术与服务水平，加快社区健康服务网络建设，建立健全突发公共卫生事件预警、监测和防治体系。到 2007年，区属医院8间，社康服务中心67间，区属病床总数1800张，卫生人员总数 3150人，业务用房面积15万平方米，全面完成区人民医院整体改造和区中医院续建工程，完成2家新医院的建设。居民健康及卫生服务指标达到省、市先进水平。
通讯：继续实施“科技兴区”战略，努力打造“福田科技”品牌。辖区高新技术企业数达到800家，平均每年新增55家。高新技术产品产值年递增10%，占工业总产值的比重达65%。建成市级科普教育基地 5个，区级科普教育基地10个。区特色科技学校20个，年增17.3%。
教育资源：教育规模不断扩大。全区现有中小学79所，其中公办学校68所（小学45所、初中14所、九年一贯制学校4所、完全中学1所、独立高中3所、职业高中1所）、民办学校11所。全区在校中小学生102443人，其中小学生64226人，初中生26029人，高中生12188人。全区幼儿园（含托儿所）119所（公办19所、民办幼儿园及托儿所共100所），在园幼儿26898人，其中公办园约5600人，民办园 21298人。
④环境条件
全面建设生态型中心城区，进一步完善市政道路与公共配套设施。完成新洲河、福田河综合整治工作，水质达到国家景观水标准。主要饮用水源水质达标率100%，工业废水处理率100%，生活污水处理率65%，区域环境噪声达标率90%，交通干线噪声达标率85%。新建市级城市公园4座，区级两座，辖区生态环境有较大改善。
⑤产业集聚度
深圳市的电子信息产业规模居全国首位，其中计算机、程控交换机产量和软件出口全国第一。
银信资产评估有限公司
地址：上海市九江路69号
电话：021-63391088
传真：021-63391116邮编：200002
福田是“珠三角”产业配套链上至关重要的区域，又是电子产品、计算机及软件、通信器材、数字视听、生物制药等高科技产品的交易中心。福田区的手机产业在全市处于领先水平，在深圳市注册、具有国家颁发的手机生产牌照和入网许可的手机 20家企业中，有8家以上在福田。福田区在手机销售上也得天独厚，深圳乃至全国最大的手机销售市场即华强北电子市场位于福田区。华强北是珠三角电子产业的交易、研发、信息中心，已成为深圳及珠三角电子信息产业聚集和辐射基地，成为“中国电子第一街”，创造了国内同类市场的四项全国第一：销售额第一、电子专业市场经营面积第一、经营电子产品种类第一、商业覆盖率第一。
福田区的安防产业在全市占有重要地位，其安防企业数量占全市30%，年销售额占全市的40%，拥有太平洋安防、汇通安防等多个全市规模较大的安防产品专业市场，正酝酿成立的中国安防产品检测中心，一旦成功运作，对我区安防产业继续做大做强将有强有力推动作用。
福田电子信息产业是成长性好、竞争力强、关联度大的支柱产业。中国手机南方检测中心落户上沙手机创新科技园，华强北中国电子市场价格指数影响力强劲，有力地带动了传统产业的发展和升级。
福田区金融业发达，是深圳金融产业发展的中心，90家金融行业总部及区域总部落户福田。
福田区内通讯发达，微波传输系统、程控交换系统、光纤和数字通讯网络覆盖全区，电信、移动、联通、邮电、广电、有线电视等通讯服务和媒体中心均落户福田。
福田区商业发达，购销两旺，是深圳的购物旅游天堂。区内特色街和购物中心众多，沃尔玛、吉之岛、家乐福、百安居、天虹、岁宝、茂业、顺电等知名品牌云集福田，其中沃尔玛中国总部就坐落于福田。
位于福田的深圳会展中心是具有国际先进水准的大型专业会展中心，展馆总面积28万平方米，有8大展馆、25个会议厅、3大餐饮区及优良的配套服务，国际标准展位多达5000个，每年有过百场的国内外大型会展在这里举办。
3、评估过程
3.1、历史经营状况
被评估单位公司财务记录反映了公司的财务状况与经营成果，因被评估单位下属
银信资产评估有限公司
地址：上海市九江路69号
电话：021-63391088
传真：021-63391116邮编：200002
的子公司深圳国商物业管理有限公司下设福田分公司专门从事皇庭国商购物广场的日常物业管理工作并收取相应物业管理费等，我们认为合并深圳国商物业管理有限公司福田分公司的营业收入能更准确体现项目价值。本次评估对历史年度公司财务数据进行分析，具体内容如下：
被评估单位近三年及评估基准日资产负债情况见下表：
深圳融发投资有限公司
金额单位：人民币元
||||||
|-|-|-|-|-|
|项目|2011年12月31日|2012年12月31日|2013年12月31日|2014年7月31日|
|资产总计|1,463,355,379.28|1,970,183,292.25|7,760,984,996.86|7,900,343,777.22|
|负债总计|2,110,408,831.06|2,712,276,875.43|4,616,912,630.11|4,949,527,603.34|
|净资产|-647,053,451.78|-742,093,583.18|3,144,072,366.75|2,950,816,173.88|

被评估单位近三年及评估基准日经营业绩见下表：
深圳融发投资有限公司
金额单位：人民币元
||||||
|-|-|-|-|-|
|项目|2011年度|2012年度|2013年度|2014年1-7月|
|一、营业收入|1,217,144.00|55,733,690.00|2,585,607.87|26,526,046.15|
|减：营业成本|2,717,095.02|46,535,331.83||12,829,121.01|
|营业税金及附加|81,403.58|3,563,941.19|148,259.39|1,559,743.29|
|销售费用|15,996,702.06|19,771,616.12|17,244,229.73|8,654,392.81|
|管理费用|23,151,567.72|23,839,795.46|33,905,013.47|15,336,425.45|
|财务费用|122,464,302.52|73,501,995.65|125,387,765.52|175,234,201.59|
|资产减值损失|9,619,245.56|437,603.51|-576,508.70|2,580,567.78|
|加：公允价值变动收益||12,870.00|5,453,449,217.91||
|投资收益||26,566,481.07|-6,083,391.53||
|二、营业利润|-172,813,172.46|-85,337,242.69|5,273,842,674.84|-189,668,405.78|
|加：营业外收入|204,039.72|3,912,577.48|607,726.38|18,238.61|
|减：营业外支出|6,196,070.42|3,853,890.99|24,907,351.70|3,601,710.47|
|其中：非流动资产处置损失|8,877.28||||
|三、利润总额|-178,805,203.16|-85,278,556.20|5,249,543,049.52|-193,251,877.64|
|减：所得税费用||3,217.50|1,363,377,099.59|4,315.23|
|四、净利润|-178,805,203.16|-85,281,773.70|3,886,165,949.93|-193,256,192.87|

3.2、营业收入分析
被评估单位所经营的皇庭国商购物广场于 2003年 12月 15日开始试营业，以前
银信资产评估有限公司
地址：上海市九江路69号
电话：021-63391088
传真：021-63391116邮编：200002
年度营业收入与现阶段运营的项目无关，参考意义不大，皇庭国商购物广场投入运营后，目前处于招商和市场培养阶段，一般给予承租商户免除装修期及正式开业 2-3个月租金的优惠政策，但物业管理费没有减免，自收铺之日起计。部分典型承租商户租赁统计如下：
|||||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
|序号|原合同租赁期限|商户名称|开业时间|租赁铺位|建筑面积（平米）|首年月租金/平米|租金明细|装修免租期（天）|营业免租期（月）|
|1|2013.7.1-2018.6.30（含装修免租期）|深圳市千盛餐饮管理有限公司|2014/5/28|G-89|92.33|380.00|第1年：35085.40；第2年：35085.40；第3年：36839.67；第4年：38681.65；第5年：40615.97；|90|2.37|
|2|2012.4.15-2016.4.14（含装修免租期）|深圳市禾绿餐饮管理有限公司|2013/12/25|B1-58、59|304.00|300.00|第1年:91200.00,8%;第2年：91200.00,8%;第3年：91200.00,9%;第4年：91200.00,9%;|60|3|
|3|2012.6.1-2015.5.31（含装修免租期）|罗洪文|2013/12/25|G-78|336.34|330.00|第1年:110992.20,18%;第2年：110992.20,19%;第3年：110992.20,20%;|60|2|
|4|2013.5.9-2014.8.31（含装修免租期）|彭海森|2014/5/7|G-38|207.45|310.00|第1年:64309.50,20%;第2年：64309.50,22%;|30|3|
|5|2012.6.1-2014.5.31（含装修免租期）|深圳市倍轻松销售有限公司|2013/12/25|G-61|63.98|300.00|第1年：19194.00，25%；第2年：19194.00，25%；|30|2|
|6|2012.7.1-2015.6.30（含装修免租期）|深圳市热风时尚贸易有限公司|2013/12/25|G-83、85|406.26|350.00|第1年:142191.00,10%;第2年：142191.00,11%;第3年：142191.00,12%;|40|2|
|7|2012.12.1-2017.11.30（含装修免租期）|深圳市一代天骄广告有限公司|2014/5/28|G-23|209.73|400.00|第1-2年：83892；第3-5年：89764.44；|60|1.27|
|8|2012.10.1-2014.9.30（含装修免租期）|博士眼镜连锁股份有限公司|2013/12/25|B1-33|138.09|440.00|第1年：60759.60；第2年：64405.18；|30|3|
|9|2013.3.1-2016.2.29）含装修免租期）|李茜|2013/12/25|B1-21A|110.47|300.00|第1年：33141；第2年：33141；第3年：34798.05；|30|2|
|10|2014.4.1-2016.3.31（含装修免租期）|深圳市枫青韵钟表珠宝有限公司|2014/6/22|B1-25-2|72.31|300.00|第1年：21693，20%；第2年：22777.65，20%；|30||
|11|2012.8.1-2015.7.31（含装修免租期）|广州市汉崇服饰有限公司|2013/12/25|G-66|172.87|380.00|第1年:65690.60,22%;第2年：65690.60,22%;第3年：65690.60,23%;|60|2|
|12|2013.6.1-2015.5.31（含装修免租期）|深圳市福田区皇庭柏氏化妆品店（彭振翔|2013/12/25|B1-23|89.29|310.00|第1年：27679.90，20%；第2年：29894.29，20%；|30|2|
|13|2013.6.15-2016.6.14（含装修免租期）|麦卓毅|2013/12/25|G-68|114.58|350.00|第1年:40103,20%;第2年：40103,21%;第3年：42108.15,22%;|60|2|
|14|2013.6.20-2016.6.19（含装修免租期）|深圳市德源皮具有限公司|2013/12/25|G-9|138.56|335.00|第1年:46417.60,20%;第2年：48738.48,20%;第3年：51175.75,21%;|60|2|
|15|2013.6.20-2016.6.19（含装修免租期）|深圳市锦福泰珠宝有限公司|2013/12/25|G-69|81.65|380.00|第1年:31027.00,12%(黄金4%）;第2年：32578.35,12%(黄金4%）;第3年：34207.27,12%(黄金4%）;|30|2|
|16|2013.8.1-2018.7.31（含装修免租期）|广州富世餐饮管理有限公司|2013/12/25|B1-55、57|252.75|300.00|第1年：75825，11%；第2年：75825，11%；第3年：75825，12%；第4年：79616.25，12%；第5年：83597.06，12%；|60|2|
|17|2013.6.1-2016.5.31（含装修免租期）|深圳市亿威隆经贸有限公司|2013/12/25|G-56|92.93|380.00|第1年:35313.40,15%;第2年：35313.40,15%;第3年：37079.07,15%;|30|2|
|18|2013.8.1-2015.7.31（含装修免租期）|深圳市芭莎珠宝有限公司（陈雯怡）|2013/12/25|G-8A|79.24|400.00|第1年：31696,18%；第2年：31696,18%；|30|2|
|19|2013.8.1-2016.7.31（装修免租期）|深圳市福田区质感眼镜店|2014/1/5|B1-51|147.44|330.00|第1年:48655.2,21%;第2年：50866.8,22%;第3年：53815.6,22%;|60|1.67|
|20|2013.7.18-2019.7.17（含装修免租期）|深圳市小南国餐饮管理有限公司皇庭南小馆分公司|2014/5/1|G-7|490.20|350.00|第1-2年：171570,11%；第3-4年：181864.2,12%；第5-6年：192776.05,13%；|90||
|21|2013.12.1-2015.11.30（含装修免租期）|深圳市中科联通信服务有限公司|2014/3/1|B1-27|116.22|400.00|第1年:46488,5%;第2年:48812.40,5%;|30||
|22|2013.12.10-2016.12.9（含装修免租期）|深圳万龙服饰设计有限公司福田分公司|2014/1/15|B1-20|133.80|300.00|第1年:40140,20%;第2年：40140,20%;第3年：42147,20%;|30|1.5|
|23|2014.4.1-2016.3.31（含装修免租期）|广州革新舍高级皮具护理有限公司|2014/7/5|B1-25-5|70.11|300.00|第1年:21033,20%;第2年：22294.98,20%;|30||
|24|2014.4.10-2016.4.9（含装修免租期）|深圳市妈妈及好朋友餐饮管理有限公|2014/6/22|B1-7|37.8|700.00|第1年：26460，12%；第2年：26460，13%；|30||

银信资产评估有限公司
地址：上海市九江路69号
电话：021-63391088
传真：021-63391116邮编：200002
||||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
||司||||||||
|25|深圳市芭莎珠宝有限公司|2013/12/25|G-8A|79.24|400.00|第1年：31696,18%；第2年：31696,18%；|30|2|
|26|上海酷圣石冰淇淋有限公司|2014/7/12|B1-2|117.11|385.00|第1年:45087.35,00%;第2年：45087.35,12%;第3年：48694.34,13%;第4年：52590.59,14%;第5年：56798.35,15%；|90||
|27|中国联合网络通信有限公司深圳市分公司|2014/7/19|B1-56|176.33|422.43|第1年：74487.08；第2年：74487.08；第3年：78957.05；|60||

由被评估单位与承租商户签订的租赁协议可知，租赁协议一般都属于保底协议，即当营业额没有达到一定标准的时候，按约定的数额收取租金，当营业额较高的时候，按营业额的一定比例收取租金，且一般呈现每年递增的趋势。
4、逻辑推理计算过程
4.1、营业收入的预测说明
本次评估基准日为 2014年 7月 31日，并通过综合分析 2014年 1至 7月的历史财务状况预测2014年8-12至2019年预测数据。
被评估单位对主营业务收入包括物业出租收入、推广收入、POS机租金收入及其他收入。另：为了便于与被评估单位会计收入、成本核算一致，物业管理费收入及停车场收入等在国商物业福田分公司单独预测，被评估单位对国商物业福田分公司单独编制财务预测表，最后并入融发投资预测范围。
（1）租金收入的预测
被评估单位主营业务包括：物业出租收入、推广收入、POS即租金收入及其他。
①物业租金收入预测
在资产基础法中评估中，投资性房地产采用收益现值法进行了评估，在该测算过程中详尽介绍了物业租金收入预测，为保持评估的一致性，在此采用前文所述数据作为整体收益法中的租金收入，具体如下：
||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
|项目年份|2014年8-12月|2015年|2016年|2017年|2018年|2019年|
|月潜在毛收入|3,199.18|3,455.12|3,731.53|4,030.05|4,312.15|4,570.88|
|月数|5|12|12|12|12|12|
|空置率|40%|10%|8%|6%|4%|3%|
|增长率||8%|8%|8%|7%|6%|
|租金收入|9,597.55|37,315.26|41,196.04|45,458.94|49,675.98|53,205.04|

②推广收入、POS即租金收入及其他收入的预测
推广收入、POS机租金收入及其他收入所占整体收入的比例较小，评估中按当期
银信资产评估有限公司
地址：上海市九江路69号
电话：021-63391088
传真：021-63391116邮编：200002
该类收入占租金收入的百分比确定以后年期收入，经测算，该部分收入具体如下：
||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
|项目/年度|2014年8-12月|2015年|2016年|2017年|2018年|2019年|
|（商业）推广收入|196.37|763.50|842.90|930.13|1,016.41|1,088.62|
|（商业）POS机月租收入|37.96|147.57|162.92|179.78|196.46|210.41|
|（商业）其他|10.39|40.39|44.59|49.21|53.77|57.59|
|合 计|244.72|951.46|1,050.41|1,159.12|1,266.64|1,356.62|

综上所述未来年度主营业务收入的预测数据如下表所示：
||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
|项目/年度|2014年8-12月|2015年|2016年|2017年|2018年|2019年|
|租金收入|9,597.55|37,315.26|41,196.04|45,458.94|49,675.98|53,205.04|
|（商业）推广收入|196.37|763.50|842.90|930.13|1,016.41|1,088.62|
|（商业）POS机月租收入|37.96|147.57|162.92|179.78|196.46|210.41|
|（商业）其他|10.39|40.39|44.59|49.21|53.77|57.59|
|合 计|9,842.26|38,266.72|42,246.46|46,618.05|50,942.62|54,561.67|

（2）营业成本的预测
评估人员将按照评估单位科目余额表的费用明细将主营业务成本进行汇总重分类，具体内容如下：
金额单位：万元
|||
|-|-|
|项目/年度|2014年1-7月|
|汽车费用|2.07|
|工资|141.96|
|福利费|18.92|
|折旧费|10.43|
|家具用具摊销|0.47|
|办公费|2.94|
|水电费|384.41|
|电话费|-0.05|
|社会保险费|26.71|
|长期待摊费用|493.56|
|清洁绿化费|1.66|
|无形资产摊销|2.40|
|其他费用|228.86|

①职工薪酬的预测
银信资产评估有限公司
地址：上海市九江路69号
电话：021-63391088
传真：021-63391116邮编：200002
职工薪酬主要包括工资奖金、福利费和社会保险费。
因融发投资近年来对皇庭国商购物广场由开发阶段逐渐转入经营阶段，人员结构的调整幅度较大，历史年度中职工薪酬变化波动较大，不具有参考性，随着 2013年 12月皇庭国商购物广场的开业，现有人员结构已调整至“经营模式”，处于相对稳定状态。根据被评估单位财务人员介绍，未来被评估单位的人数不会有大幅变动，工资奖金发放制度每年都有调整，但整体为上升趋势。
截至评估基准日融发投资现有职工82人，其中：经营部26人，2014年1-7月人均工资为0.78万元，其工资在营业成本科目核算；招商部10人，信息管理部4人，市场部9人，月均工资0.87万元，其工资在销售费用中核算；财务部26人，综合部6人，管理层1人，月均工资2.07万元，其工资在管理费用中核算。
综合分析历史年度工资增长水平及管理层发展规划，2014年 8-12月工资与本年度前 7个月相当，2015年人员平均工资年增长率为5%，随着工资基数的增加，以后年度工资的增长比率呈下降趋势，2016-2017年工资的增长率为4%，2018-2019年工资增长比率降至3%。
历史年度及预测期月均工资数据如下：
|||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|
|人员类别|人均月工资额|||||||
||2014年1-7月|2014年8-12月|2015年|2016年|2017年|2018年|2019年|
|经营人员|0.78|0.78|0.82|0.85|0.88|0.91|0.94|
|销售人员|0.87|0.87|0.92|0.96|0.99|1.02|1.05|
|管理人员|2.07|2.07|2.18|2.27|2.34|2.41|2.48|

根据被评估单位介绍，在预测年期，公司架构与人员数量不会发生较大变动，则预测期人员数量与基准日一致。
未来年度被评估单位员工工资预测数据如下：
|||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|
|人员类别|工资总额|||||||
||2014年1-7月|2014年8-12月|2015年|2016年|2017年|2018年|2019年|
|经营人员|141.96|101.40|255.84|265.20|274.56|283.92|293.28|
|销售人员|140.81|100.58|253.92|264.96|273.24|281.52|289.80|
|管理人员|479.05|342.18|863.28|898.92|926.64|954.36|982.08|
|合计|761.83|544.16|1,373.04|1,429.08|1,474.44|1,519.80|1,565.16|

福利费、社保费等与职工相关费用的预测
根据被评估单位财务数据，营业成本中，福利费用和保险费用与工资奖金的比分
银信资产评估有限公司
地址：上海市九江路69号
电话：021-63391088
传真：021-63391116邮编：200002
别为13.32%和18.82%；销售费用中，福利费用和保险费用与工资奖金的比分别为2.86%和27.01%；管理费用中，福利费用和保险费用与工资奖金的比分别为6.84%和16.49%。
由此得到被评估单位营业成本、销售费用、管理费用中职工薪酬预测数据如下：营业成本核算的职工薪酬
金额单位：万元
||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
|项目/年度|2014年8-12月|2015年|2016年|2017年|2018年|2019年|
|工资|101.40|255.84|265.20|274.56|283.92|293.28|
|福利费|13.51|34.09|35.34|36.58|37.83|39.08|
|社会保险费|19.08|48.14|49.90|51.66|53.42|55.18|

销售人员薪酬
金额单位：万元
||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
|项目/年度|2014年8-12月|2015年|2016年|2017年|2018年|2019年|
|工资|100.58|253.92|264.96|273.24|281.52|289.80|
|福利费|2.88|7.27|7.59|7.83|8.06|8.30|
|社会保险费|27.17|68.59|71.57|73.81|76.05|78.28|

管理人员薪酬
金额单位：万元
||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
|项目/年度|2014年8-12月|2015年|2016年|2017年|2018年|2019年|
|工资|342.18|863.28|898.92|926.64|954.36|982.08|
|福利费|23.39|59.02|61.45|63.35|65.24|67.14|
|社会保险费|56.41|142.32|148.20|152.77|157.34|161.91|
|职工教育经费|0.08|0.19|0.20|0.21|0.22|0.22|

②折旧及摊销的预测
折旧费主要为被评估单位房屋建筑物、运输车辆及电子设备折旧费，包括现有固
定资产折旧和更新固定资产折旧两部分，由于被评估单位股东资产只是按不同的使用
部门分别在主营业务成本、销售费用与管理费用3个科目进行核算，并无实质差异，
银信资产评估有限公司
地址：上海市九江路69号
电话：021-63391088
传真：021-63391116邮编：200002
故本次折旧费合并到营业成本中预测，销售费用及管理费用中不再单独预测折旧费。
同样长期待摊费用及无形资产的摊销亦作类似处理。
预测年度固定资产及五项资产和长期待摊费用摊销如下：
金额单位：万元
|||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|
|项目/预测期||2014年8-12月|2015年|2016年|2017年|2018年|2019年|
|评估基准日存量基准日后折旧及摊销（新增）|固定资产|168.25|346.99|330.50|313.50|304.49|277.98|
||无形资产|3.02|7.24|7.24|7.24|7.24|7.24|
||长期待摊费用|1,037.63|2,075.25|2,013.48|2,000.91|2,000.91|520.23|
||小计|1,208.90|2,429.48|2,351.22|2,321.65|2,312.64|805.45|
||第一年||1.81|1.81|1.81|1.81|1.81|
||第二年|||0.50|0.50|0.50|0.50|
||第三年||||8.08|8.08|8.08|
||第四年|||||17.30|17.30|
||第五年||||||9.89|
||小计|-|1.81|2.31|10.39|27.69|37.58|
||合计|1,208.90|1,208.90|2,431.29|2,353.53|2,332.04|2,340.33|

注：更新固定资产折旧预测详见固定资产折旧预测和资本性支出预测。
③汽车费、办公费、水电费、清洁绿化费的预测
主营业务成本中核算的汽车费、办公费、水电费、及清洁绿化费为日常办公的固定支出。2014年8-12月预测的数据根据2014年1-7月的平均数据确定。自2015年期，根据更具体费用的实际情况，预计增长率分别如下：
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|项目/年度|2015年|2016年|2017年|2018年|2019年|
|汽车费用|2%|2%|2%|2%|2%|
|办公费|2%|2%|2%|2%|2%|
|水电费|0%|0%|0%|0%|0%|
|清洁绿化费|2%|2%|2%|2%|2%|

则：预测年期汽车费、办公费、水电费、清洁绿化费的支出预测如下：
金额单位：万元
||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
|项目/年度|2014年8-12月|2015年|2016年|2017年|2018年|2019年|
|汽车费用|1.48|3.62|3.69|3.77|3.84|3.92|
|办公费|2.10|5.15|5.25|5.36|5.46|5.57|

银信资产评估有限公司
地址：上海市九江路69号
电话：021-63391088
传真：021-63391116邮编：200002
||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
|水电费|274.58|658.99|658.99|658.99|658.99|658.99|
|清洁绿化费|1.18|2.89|2.95|3.01|3.07|3.13|
|其他费用|163.47|392.34|392.34|392.34|392.34|392.34|

④其他费用的预测
主营业务成本中核算的其他费用主要房产税及其他零星支出，其中房产税是固定支出，其他零星费用不具有可预测性，确定年增长率为0%。
综上所述，未来年度主营业务成本预测数据如下：
金额单位：万元
||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
|项目/年度|2014年8-12月|2015年|2016年|2017年|2018年|2019年|
|汽车费用|1.48|3.62|3.69|3.77|3.84|3.92|
|工资|101.40|255.84|265.20|274.56|283.92|293.28|
|福利费|13.51|34.09|35.34|36.58|37.83|39.08|
|折旧费|168.25|346.99|330.50|313.50|304.49|277.98|
|办公费|2.10|5.15|5.25|5.36|5.46|5.57|
|水电费|274.58|658.99|658.99|658.99|658.99|658.99|
|社会保险费|19.08|48.14|49.90|51.66|53.42|55.18|
|长期待摊费用|1,037.63|2,075.25|2,013.48|2,000.91|2,000.91|520.23|
|清洁绿化费|1.18|2.89|2.95|3.01|3.07|3.13|
|无形资产摊销|3.02|7.24|7.24|7.24|7.24|7.24|
|其他费用|163.47|392.34|392.34|392.34|392.34|392.34|
|营业成本合计|1,785.70|3,830.53|3,764.87|3,747.91|3,751.52|2,256.93|

（3）营业税金及附加的预测
被评估单位应缴纳营业税金及附加主要包括：营业税、城市建设税、教育费附加、地方教育费附加和堤围费。
被评估单位属于房地产开发与经营企业，非一般增值税纳税人。对于营业税金及附加的预测主要以被评估单位未来年度应纳增值税额为依据，通过公司执行的相关附加税率计算确定。营业税金及附加主要为营业税率、城市建设税、教育费附加和地方
教育费附加。被评估单位执行《企业会计制度》，按主营业务收入的5%缴纳增值税、
按流转税税额的7%缴纳城市维护建设税，按应缴流转税税额5%缴纳教育费附加，按
银信资产评估有限公司
地址：上海市九江路69号
电话：021-63391088
传真：021-63391116邮编：200002
应缴流转税税额0.10%缴纳堤围费。
据被评估单位执行的《企业会计制度》，本评估单位未来年度营业税预测数据如下：
金额单位：万元
|||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|
|序号|项目|2014年8-12月|2015年|2016年|2017年|2018年|2019年|
|||金额|金额|金额|金额|金额|金额|
|1|营业税|492.11|1,913.34|2,112.32|2,287.74|2,453.23|2,577.94|
|2|城建税|34.45|133.93|147.86|160.14|171.73|180.46|
|3|教育费附加|14.76|57.40|63.37|68.63|73.60|77.34|
|4|地方教育费附加|9.84|38.27|42.25|45.75|49.06|51.56|
|5|堤围费|0.49|1.91|2.11|2.29|2.45|2.58|
|合计||551.66|2,144.85|2,367.91|2,564.55|2,750.07|2,889.87|

（4）销售费用的预测
被评估单位销售费用主要为管理人员工资、职工福利、折旧费、摊销费及其他各项费用，历史年度管理费用明细如下：
金额单位：万元
||||
|-|-|-|
|序号|项目|2014年1-7月|
|||金额|
|1|汽车费用|4.92|
|2|工资|140.81|
|3|福利费|4.03|
|4|折旧费|1.94|
|5|家具用具摊销|0.49|
|6|差旅费|8.61|
|7|业务招待费|13.23|
|8|办公费|0.99|
|9|广告费|572.69|
|10|电话费|-0.01|
|11|社会保险费|38.04|
|13|清洁绿化费|3.76|
|14|促销活动费|22.88|
|15|其他费用|53.06|
|合计||865.44|

银信资产评估有限公司
地址：上海市九江路69号
电话：021-63391088
传真：021-63391116邮编：200002
此次评估中，对于各项费用预测说明如下：
①销售人员薪酬的预测
根据前述被评估单位人员数量及工资的预测情况，销售人员薪酬预测如下：
金额单位：万元
||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
|项目/年度|2014年8-12月|2015年|2016年|2017年|2018年|2019年|
|工资|100.58|253.92|264.96|273.24|281.52|289.80|
|福利费|2.88|7.27|7.59|7.83|8.06|8.30|
|社会保险费|27.17|68.59|71.57|73.81|76.05|78.28|

具体见营业成本中薪酬预测部分。
②折旧及摊销的预测
折旧及摊销已在营业成本中进行了预测，不再单独预测。
③汽车费、差旅费、业务招待费、办公费、清洁绿化费及其他费用的预测
销售费用中核算的汽车费、差旅费、业务招待费、办公费、清洁绿化费及其他费用为销售日常办公的固定支出。2014年8-12月预测的数据根据2014年1-7月的平均数据确定。自2015年期，根据更具体费用的实际情况，预计增长率分别如下：
||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
|序号|项目/年度|2015年|2016年|2017年|2018年|2019年|
|1|汽车费用|2%|2%|2%|2%|2%|
|2|差旅费|2%|2%|2%|2%|2%|
|3|业务招待费|2%|2%|2%|2%|2%|
|4|办公费|2%|2%|2%|2%|2%|
|5|清洁绿化费|2%|2%|2%|2%|2%|
|6|促销活动费|2%|2%|2%|2%|2%|
|7|其他费用|2%|2%|2%|2%|2%|

则：汽车费、差旅费、业务招待费、办公费、清洁绿化费及其他费用的支出预测如下：
金额单位：万元
|||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|
|序号|项目/年度|2014年8-12月|2015年|2016年|2017年|2018年|2019年|
|1|汽车费用|3.51|8.60|8.78|8.95|9.13|9.31|
|2|差旅费|6.15|15.06|15.36|15.67|15.98|16.30|
|3|业务招待费|9.45|23.13|23.59|24.06|24.54|25.03|

银信资产评估有限公司
地址：上海市九江路69号
电话：021-63391088
传真：021-63391116邮编：200002
|||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|
|4|办公费|0.71|1.73|1.76|1.80|1.83|1.87|
|5|清洁绿化费|2.68|6.57|6.70|6.83|6.97|7.11|
|6|促销活动费|16.34|40.01|40.81|41.63|42.46|43.31|
|7|其他费用|37.90|92.77|94.63|96.52|98.45|100.42|

④广告费用的预测
广告费用为被评估单位支付给个广告商及广告平台的费用，此项费用的特点是在项目初期投入较大，到后期随着商场知名度的提升，相应支出会缩减，然后保持在一个常态，评估预测中，各年度广告费用增长情况如下：
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|项目/年度|2015年|2016年|2017年|2018年|2019年|
|广告费|0%|-20%|-50%|-50%|-50%|

则：预测年期广告费的支出情况如下：
金额单位：万元
||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
|项目/年度|2014年8-12月|2015年|2016年|2017年|2018年|2019年|
|汽车费用|409.07|981.76|785.41|392.70|196.35|98.18|

综上所述，未来年度的管理费用预测数据如下
金额单位：万元
|||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|
|序号|项目|2014年8-12月|2015年|2016年|2017年|2018年|2019年|
|||金额|金额|金额|金额|金额|金额|
|1|汽车费用|3.51|8.60|8.78|8.95|9.13|9.31|
|2|工资|100.58|253.92|264.96|273.24|281.52|289.80|
|3|福利费|2.88|7.27|7.59|7.83|8.06|8.30|
|4|差旅费|6.15|15.06|15.36|15.67|15.98|16.30|
|5|业务招待费|9.45|23.13|23.59|24.06|24.54|25.03|
|6|办公费|0.71|1.73|1.76|1.80|1.83|1.87|
|7|广告费|409.07|981.76|785.41|392.70|196.35|98.18|
|8|社会保险费|27.17|68.59|71.57|73.81|76.05|78.28|
|9|清洁绿化费|2.68|6.57|6.70|6.83|6.97|7.11|
|10|促销活动费|16.34|40.01|40.81|41.63|42.46|43.31|
|11|其他费用|37.90|92.77|94.63|96.52|98.45|100.42|
|合计||616.44|1,499.41|1,321.16|943.04|761.35|677.92|

银信资产评估有限公司
地址：上海市九江路69号
电话：021-63391088
传真：021-63391116邮编：200002
（5）管理费用的预测
被评估单位管理费用主要为管理人员工资、职工福利、折旧费、摊销费及其他各项费用，历史年度管理费用明细如下： 金额单位：万元
||||
|-|-|-|
|序号|项目|2014年1-7月|
|||金额|
|1|汽车费用|20.01|
|2|薪酬|479.05|
|3|福利费|32.75|
|4|职工教育经费|0.11|
|5|折旧费|166.82|
|6|家具用具摊销|2.92|
|7|差旅费|9.90|
|8|业务招待费|134.38|
|9|财产保险费|-|
|10|办公费|35.38|
|11|电话费|4.44|
|12|社会保险费|78.98|
|13|税金|55.79|
|14|租赁费|104.34|
|15|长期待摊费用|43.23|
|16|清洁绿化费|5.32|
|17|物业管理费|19.42|
|18|诉讼费|41.97|
|19|审计费|0.50|
|20|管护费|-|
|21|无形资产摊销|1.43|
|22|劳动保护费|-|
|23|咨询费|-|
|24|其他|58.06|
|25|财产保险费|38.83|
|合计||1,333.64|

此次评估中，对于各项费用预测说明如下：
①管理人员工资的预测
根据前述被评估单位人员数量及工资的预测情况，管理人员薪酬预测如下：
金额单位：万元
||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
|项目/年度|2014年8-12月|2015年|2016年|2017年|2018年|2019年|
|工资|342.18|863.28|898.92|926.64|954.36|982.08|
|福利费|23.39|59.02|61.45|63.35|65.24|67.14|
|社会保险费|56.41|142.32|148.20|152.77|157.34|161.91|
|职工教育经费|0.08|0.19|0.20|0.21|0.22|0.22|

银信资产评估有限公司
地址：上海市九江路69号
电话：021-63391088
传真：021-63391116邮编：200002
②折旧及摊销的预测
折旧及摊销已在营业成本中进行了预测，不再单独预测。
③汽车费、差旅费、业务招待费、办公费、电话费、清洁绿化费、物业管理费及其他费用的预测
管理费用中核算的汽车费、差旅费、业务招待费、办公费、电话费、清洁绿化费、物业管理费及其他费用为销售日常办公的固定支出。2014年 8-12月预测的数据根据 2014年 1-7月的平均数据确定。自 2015年期，根据更具体费用的实际情况，预计增长率分别如下：
||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
|序号|项目|2015年|2016年|2017年|2018年|2019年|
|1|汽车费用|2%|2%|2%|2%|2%|
|2|差旅费|2%|2%|2%|2%|2%|
|3|业务招待费|0%|0%|0%|0%|0%|
|4|办公费|2%|2%|2%|2%|2%|
|5|电话费|2%|2%|2%|2%|2%|
|6|清洁绿化费|2%|2%|2%|2%|2%|
|7|物业管理费|2%|2%|2%|2%|2%|
|8|其他|2%|2%|2%|2%|2%|
|9|财产保险费|2%|2%|2%|2%|2%|

则：汽车费、差旅费、业务招待费、办公费、清洁绿化费及其他费用的支出预测如下：
金额单位：万元
|||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|
|序号|项目|2015年8-12月|2015年|2016年|2017年|2018年|2019年|
|||金额|金额|金额|金额|金额|金额|
|1|汽车费用|14.29|34.99|35.69|36.40|37.13|37.88|
|2|差旅费|7.07|17.31|17.66|18.01|18.37|18.74|
|3|业务招待费|95.99|230.37|230.37|230.37|230.37|230.37|
|4|办公费|25.27|61.86|63.10|64.36|65.65|66.96|
|5|电话费|3.17|7.77|7.93|8.08|8.25|8.41|
|6|清洁绿化费|3.80|9.30|9.49|9.68|9.87|10.07|
|7|物业管理费|13.87|33.97|34.64|35.34|36.04|36.77|
|8|其他|41.47|101.51|103.54|105.61|107.73|109.88|
|9|财产保险费|27.73|67.89|69.25|70.63|72.04|73.48|

④租金、租赁费的预测
被评估单位管理费中的租金是办公场所租金，租赁费是指员工宿舍租赁费用，在预测期的年增长率均为3%，则预测期租金及租赁费的支出如下：
金额单位：万元
|||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|
|序号|项目|2015年8-12月|2015年|2016年|2017年|2018年|2019年|
|||金额|金额|金额|金额|金额|金额|

银信资产评估有限公司
地址：上海市九江路69号
电话：021-63391088
传真：021-63391116邮编：200002
|||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|
|1|税金|39.85|98.52|101.47|104.52|107.65|110.88|
|2|租赁费|74.53|184.24|189.77|195.46|201.32|207.36|

综上所述，未来年度的管理费用预测数据如下：
金额单位：万元
|||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|
|序号|项目|2015年8-12月|2015年|2016年|2017年|2018年|2019年|
|||金额|金额|金额|金额|金额|金额|
|1|汽车费用|14.29|34.99|35.69|36.40|37.13|37.88|
|2|薪酬|342.18|863.28|898.92|926.64|954.36|982.08|
|3|福利费|23.39|59.02|61.45|63.35|65.24|67.14|
|4|职工教育经费|0.08|0.19|0.20|0.21|0.22|0.22|
|5|差旅费|7.07|17.31|17.66|18.01|18.37|18.74|
|6|业务招待费|95.99|230.37|230.37|230.37|230.37|230.37|
|7|办公费|25.27|61.86|63.10|64.36|65.65|66.96|
|8|电话费|3.17|7.77|7.93|8.08|8.25|8.41|
|9|社会保险费|56.41|142.32|148.20|152.77|157.34|161.91|
|10|税金|39.85|98.52|101.47|104.52|107.65|110.88|
|11|租赁费|74.53|184.24|189.77|195.46|201.32|207.36|
|12|清洁绿化费|3.80|9.30|9.49|9.68|9.87|10.07|
|13|物业管理费|13.87|33.97|34.64|35.34|36.04|36.77|
|14|其他|41.47|101.51|103.54|105.61|107.73|109.88|
|15|财产保险费|27.73|67.89|69.25|70.63|72.04|73.48|
|合计||769.12|1,912.54|1,971.67|2,021.43|2,071.58|2,122.14|

（5）财务费用
被评估单位2014年1-7月财务费用数据如下：
金额单位：万元
||||
|-|-|-|
|序号|项目|2013年1-9月|
|1|利息支出|16,689.81|
|2|减：利息收入|9.36|
|3|汇兑损失|-1.01|
|5|其他|841.96|
|财务费用合计||17,523.42|

此次评估中，对于被评估单位未来年度财务费用的预测，主要由被评估单位、审计机构及评估机构根据公司未来年度营业收入增长状况考虑营业资金短缺而借款的利息支出、公司日常经营活动利息支出、公司日常经营活动产生的其他财务费用及公司银行存款产生的利息等收入等因素确定。
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|序号|借款银行|借款时间|到期日|月利率|借款本金|
|1|中国光大银行中心区支行|2014/3/7|2015/3/6|0.55%|9,380,000.00|

银信资产评估有限公司
地址：上海市九江路69号
电话：021-63391088
传真：021-63391116邮编：200002
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
||西部信托有限公司|2014/3/26|2014/9/25|0.90%||
|3|中国农行锦湖支行借款|2014/1/27|2015/1/26|0.59%|24,000,000.00|
|4|中国农行锦湖支行|2014/1/27|2029/1/26|0.59%|666,000,000.00|
|5|中国农行锦湖支行|2014/2/27|2025/12/27|0.59%|50,000,000.00|
|6|中国农行锦湖支行|2014/3/7|2029/3/6|0.59%|20,000,000.00|
|7|中国农行锦湖支行|2014/3/27|2026/12/27|0.59%|100,000,000.00|
|8|中国农行锦湖支行|2014/3/27|2020/12/27|0.59%|200,000,000.00|
|9|中国农行锦湖支行|2014/3/27|2021/12/27|0.59%|80,000,000.00|
|10|西部信托有限公司|2014/3/26|2016/3/25|0.90%|800,000,000.00|
||合计||||2,219,380,000.00|

根据被评估单位现有借款合同，2014年8-12月需付息债务本金为11,870.97万元，根据融发投资融资规划，2015年度将削减付息负债 17亿，年利率按借款合同约定的利率计。
通过上述预测程序，未来年度融发投资财务费用预测数据见下：
金额单位：人民币万元
||||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
|序号|项目||2014年8-12月|2015年|2016年|2017年|2018年|2019年|
||||金额|金额|金额|金额|金额|金额|
|1|利息支出|融发投资（地产）-银行贷款|7,839.86|4,014.29|4,014.29|4,014.29|4,014.29|4,014.29|
|||融发投资（地产）-关联企业利息|694.84|1,667.61|1,667.61|1,667.61|1,667.61|1,667.61|
|||融发投资（地产）-外部单位利息|3,336.27|8,007.06|8,007.06|8,007.06|8,007.06|8,007.06|
|2|利息收入|融发投资（地产）|1.20|2.87|2.87|2.87|2.87|2.87|
|||融发投资（商业）|5.49|13.17|13.17|13.17|13.17|13.17|
|3|汇兑损益||-|-|-|-|-|-|
|4|手续费|融发投资（商业）-手续费|0.53|1.27|1.27|1.27|1.27|1.27|
|||融发投资（地产）-手续费|0.40|0.97|0.97|0.97|0.97|0.97|
|||融发投资（地产）-融资辅助费用|11.11|26.67|26.67|26.67|26.67|26.67|
|合计|||11,876.33|13,701.81|13,701.81|13,701.81|13,701.81|13,701.81|

（6）资本性支出及折旧的预测
被评估单位资本性支出主要为更新固定资产支出，根据被评估单位持续经营的需求，被评估单位的固定资产需要滚动更新。根据被评估单位基准日固定资产的使用状
况以及企业未来营运对固定资产的需求，对固定资产更新及折旧做出预测。
本次评估不考虑房屋建筑在预测期间的重置，另根据国家商务部、发改委、公安
银信资产评估有限公司
地址：上海市九江路69号
电话：021-63391088
传真：021-63391116邮编：200002
部、环境保护部《机动车强制报废标准规定》（商务部、发改委、公安部、环境保护部令 2012年第 12号），取消对车辆强制报废年限的规定，本次评估不考虑未来年度购置车辆的资本性支出。根据被评估单位截止评估基准日的固定资产台账按其经济寿命测算预测期内固定资产的折旧状况，测算得出未来预测年度被评估单位固定资产相关的资本性支出。
被评估单位经营的皇庭国商购物广场为大型商业物业，预计于 2018年开始将有维修费用发生，参照单项资产评估中收益法测算的年维修费用为每年 1,368.96万元。
综上所述得到未来年度被评估单位资本性支出如下：
金额单位：万元
||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
|项 目|2014年8-12月|2015年|2016年|2017年|2018年|2019年|
|资本性支出|9.51|60.48|72.89|91.04|1,421.03|1,457.76|
|其中：设备更新支出|9.51|60.48|72.89|91.04|52.07|88.81|
|维修费支出|0|0|0|0|1,368.96|1,368.96|

维修费用的支出不计提折旧，被评估单位更新固定资产主要为新购设备，本次综合考虑分析后以现有设备平均使用年限5年作为更新资产使用年限，残值率按5%计算。
则被评估单位未来年度需更新设备折旧：
金额单位：万元
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|项 目|2014年8至12月|2015年|2016年|2017年|2018年|
|更新资产资产折旧|1.81|2.31|10.39|27.69|37.58|

（7）营业外收支的预测
被评估单位营业外收支大部分属于非正常经营产生的收益或支出项目，本次评估不对其进行预测。
（8）所得税的预测
被评估单位按25%的税率征收企业所得税，此次评估中，未来年度被评估单位以25%为依据计算每年度应纳所得税额。根据被评估单位提供的税务审计报告，被评估单位历年亏损额及可抵扣所得税如下：
金额单位：万元
||||
|-|-|-|
|年份|亏损额|可抵扣|
|2008|-6,519.62|-1,629.90|
|2009|-4,728.59|-1,182.15|
|2010|-26,293.91|-6,573.48|

银信资产评估有限公司
地址：上海市九江路69号
电话：021-63391088
传真：021-63391116邮编：200002
||||
|-|-|-|
|2011|-13,672.09|-3,418.02|
|2012|-5,394.82|-1,348.71|
|2013|-12,755.42|-3,188.85|
|2014|-26,042.09|-6,510.52|

注：其中 2014年度亏损额是根据 2014年 1-7月经立信会计师事务所（特殊普通合伙）审计的财务报表及2014年8-12月的预测数累计确定。
亏损可弥补期限为 5年，评估预测中第 1个盈利年度为 2015年，则先弥补 2010年亏损，以此类推。
同时，被评估单位投资性房地产根据税法有关规定，按税法认可的账面价值计提折旧，在预测期各年折旧额及可抵扣所得税额如下：
||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
|税法成本|残值率|残值|摊销年限（年）|年折旧率|累计折旧|每年折旧抵税（税率25%）|
|219,310.08|10%|21,931.01|28.25|6,986.87|5,822.39|1,746.72|

经测算，预测年度所得税如下：
金额单位：万元
||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
|项 目|未来预测数||||||
||2014年8-12月|2015年|2016年|2017年|2018年|2019年|
|所得税费用|-|-|-|-|1,414.92|6,439.45|

4.2、预测利润表的编制
根据上述预测，深圳融发投资有限公司未来年度的预测利润表为：
金额单位：万元
|||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|
|行次|项目/年度|预测数据||||||
|||2014年8-12月|2015年|2016年|2017年|2018年|2019年|
|||金额|金额|金额|金额|金额|金额|
|1|一、营业收入|9,842.26|38,266.72|42,246.46|46,618.05|50,942.62|54,561.67|
|2|减：营业成本|1,785.70|3,830.53|3,764.87|3,747.91|3,751.52|2,256.93|
|3|营业税金及附加|551.66|2,144.85|2,367.91|2,612.94|2,855.33|3,058.18|
|4|销售费用|616.44|1,499.41|1,321.16|943.04|761.35|677.92|
|5|管理费用|769.12|1,912.54|1,971.67|2,021.43|2,071.58|2,122.14|
|6|财务费用|11,876.33|13,701.81|13,701.81|13,701.81|13,701.81|13,701.81|
|7|资产减值损失|||||||
|8|加：公允价值变动收益|||||||
|9|投资收益|||||||
|10|二、营业利润|-5,756.99|15,177.57|19,119.03|23,590.92|27,801.02|32,744.68|
|11|加：营业外收入|||||||
|12|减：营业外支出|||||||
|13|其中：非流动资产处置|||||||

银信资产评估有限公司
地址：上海市九江路69号
电话：021-63391088
传真：021-63391116邮编：200002
|||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|
||净损失|||||||
|14|三、利润总额|-5,756.99|15,177.57|19,119.03|23,590.92|27,801.02|32,744.68|
|15|减：所得税费用|-|-|-|-|1,414.92|6,439.45|
|16|四、净利润|-5,756.99|15,177.57|19,119.03|23,590.92|26,386.10|26,305.23|

深圳融发投资有限公司未来年度的预测利润表不包含广场的物业管理费及停车场收入，该部分收入在深圳国商物业管理有限公司福田分公司利润表上核算，评估人员认为合并该类型业务收入能更准确体现项目价值。运用上述方法，深圳国商物业管理有限公司福田分公司未来年度的预测利润表如下：
金额单位：万元
|||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|
|序号|项目|2014年8-12月|2015年|2016年|2017年|2018年|2019年|
|1|一、营业收入|664.10|1,654.73|1,737.46|1,789.59|1,843.27|1,898.57|
|2|减：营业成本|492.39|1,205.37|1,229.48|1,254.07|1,279.15|1,304.73|
|3|营业税金及附加|37.26|92.83|97.47|100.40|103.41|106.51|
|4|销售费用|7.81|19.12|19.51|19.90|20.30|20.70|
|5|管理费用|7.81|19.12|19.51|19.90|20.30|20.70|
|6|财务费用|0.10|0.24|0.24|0.25|0.25|0.26|
|7|资产减值损失|||||||
|8|加：公允价值变动收益|||||||
|9|投资收益|||||||
|10|二、营业利润|118.74|318.04|371.26|395.08|419.88|445.67|
|11|加：营业外收入|-|-|-|-|-|-|
|12|减：营业外支出|-|-|-|-|-|-|
|13|其中：非流动资产处置损失|||||||
|14|三、利润总额|118.74|318.04|371.26|395.08|419.88|445.67|
|15|减：所得税费用|29.68|79.51|92.81|98.77|104.97|111.42|
|16|四、净利润|89.05|238.53|278.44|296.31|314.91|334.25|

合并后，未来年度的预测利润表如下：
金额单位：万元
|||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|
|行次|项目/年度|预测数据||||||
|||2014年8-12月|2015年|2016年|2017年|2018年|2019年|
|||金额|金额|金额|金额|金额|金额|
|1|一、营业收入|10,506.37|39,921.45|43,983.92|48,407.64|52,785.89|56,460.24|
|2|减：营业成本|2,278.09|5,035.90|4,994.35|5,001.98|5,030.66|3,561.66|
|3|营业税金及附加|588.92|2,237.68|2,465.39|2,713.34|2,958.74|3,164.69|
|4|销售费用|624.25|1,518.54|1,340.66|962.94|781.65|698.62|
|5|管理费用|776.93|1,931.66|1,991.18|2,041.33|2,091.88|2,142.84|
|6|财务费用|11,876.43|13,702.05|13,702.06|13,702.06|13,702.07|13,702.07|
|7|资产减值损失|-|-|-|-|-|-|
|8|加：公允价值变动收益|-|-|-|-|-|-|
|9|投资收益|-|-|-|-|-|-|

银信资产评估有限公司
地址：上海市九江路69号
电话：021-63391088
传真：021-63391116邮编：200002
|||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|
|10|二、营业利润|-5,638.25|15,495.61|19,490.29|23,986.00|28,220.90|33,190.35|
|11|加：营业外收入|-|-|-|-|-|-|
|12|减：营业外支出|-|-|-|-|-|-|
|13|其中：非流动资产处置净损失|-|-|-|-|-|-|
|14|三、利润总额|-5,638.25|15,495.61|19,490.29|23,986.00|28,220.90|33,190.35|
|15|减：所得税费用|29.68|79.51|92.81|98.77|1,519.89|6,550.87|
|16|四、净利润|-5,667.94|15,416.10|19,397.47|23,887.23|26,701.01|26,639.48|

4.3、企业未来年度营运资金的预测
追加营运资金系指企业在不改变当前主营业务条件下，为扩大再生产而新增投入的用于经营的现金，即为保持企业持续经营能力的规模扩产所需的新增营运资金，考虑到被评估单位主要业务为物业出租，且大多数情况下都是预收租金或保证金的形式，且承租商户的款项均由被评估单位代收，因此，评估中预测无需增加营运资金。
4.4、资本性支出的预测
按照前述的固定资产更新、新增投资计划，未来年度的固定资产投资额如下：金额单位：万元
||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
|项 目|2014年8-12月|2015年|2016年|2017年|2018年|2019年|
|资本性支出|12.25|5.36|45.29|93.78|1,423.77|1,721.16|

永续期资本性支出等于永续期折旧，即 2019年折旧和摊销额，由于长期待摊费用中有一项“奢侈品购物中心装饰装修工程”为引进奢侈品牌而发生的支出，该项支出预计为一次性支出，当市场培养完成后不会有类似支出，在永续年期中不予考虑。
4.5、折现率的确定
折现率是收益现值法确定评估价值的重要参数。折现率是将未来收益还原或转换为现值的比率。折现率实质是一种资本投资的收益率，它与报酬率、利润率、回报率、盈利率和利率在本质上是相同的。企业投资者的愿望是以较小的风险来获得较大的收益，但在一个较为完善的市场中，要获得较高的投资收益就意味着要承担较高的风险，即收益率与投资风险成正相关。折现率的本质揭示了确定折现率的基本思路，即折现率应等同于具有同等风险的资本收益率。
由于与被评估企业相类似的主要经营商场物业的上市公司较少，其折现率不能直接计算获得，同时目前国内尚没有类似企业上市，因此本次评估采用风险累加法确定
折现率。
累加法的理论依据是当投资者愿意投资于某一风险性资产时，它必然会要求对其
银信资产评估有限公司
地址：上海市九江路69号
电话：021-63391088
传真：021-63391116邮编：200002
额外承担的风险及其额外的负担有所补偿。因此累加法是将无风险的报酬率加上对各种风险及负担的补偿率作为折现率的一种方法。
累加法的数学表达式如下：
折现率＝无风险报酬率＋风险报酬率
无风险报酬率是不考虑风险报酬情况的利息率，一般是指国债利率。
风险报酬率=行业风险报酬率+经营风险报酬率+财务风险报酬率+技术风险报酬率+其他风险报酬率
A、无风险报酬率 Rf
取证券交易所上市交易的截止评估基准日债券到期收益率平均值确定无风险报酬率为3.71%，见下表：
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|证券代码|证券名称|发行期限[单位]年|发行总额[单位] 亿元|到期收益率[交易日期] 20140731[计算方法] 央行规则[单位]%|剩余期限（年）[日期] 20140731|
|010213.SH|02国债(13)|15.00|240.00|3.9865|3.14|
|010512.SH|05国债(12)|15.00|344.10|4.2682|6.30|
|019002.SH|10国债02|10.00|260.00|2.9870|5.52|
|019007.SH|10国债07|10.00|260.00|3.0475|5.65|
|019012.SH|10国债12|10.00|296.00|4.4621|5.79|
|019019.SH|10国债19|10.00|280.10|3.4076|5.90|
|019024.SH|10国债24|10.00|304.40|3.2807|6.02|
|019027.SH|10国债27|7.00|280.00|2.8067|3.05|
|019031.SH|10国债31|10.00|282.60|3.4906|6.13|
|019032.SH|10国债32|7.00|287.10|3.0946|3.21|
|019034.SH|10国债34|10.00|299.90|3.6670|6.25|
|019038.SH|10国债38|7.00|306.40|3.8215|3.32|
|019041.SH|10国债41|10.00|307.80|3.7674|6.38|
|019102.SH|11国债02|10.00|300.00|3.9377|6.48|
|019103.SH|11国债03|7.00|300.00|3.8211|3.50|
|019106.SH|11国债06|7.00|300.00|3.7418|3.59|
|019108.SH|11国债08|10.00|300.00|4.3601|6.63|
|019115.SH|11国债15|10.00|309.00|3.9873|6.88|
|019117.SH|11国债17|7.00|300.00|4.2017|3.94|
|019121.SH|11国债21|7.00|305.20|4.0980|4.21|
|019205.SH|12国债05|7.00|280.00|4.1328|4.61|
|019210.SH|12国债10|7.00|320.90|3.1367|4.85|
|019214.SH|12国债14|5.00|300.60|4.3783|3.05|
|019216.SH|12国债16|7.00|300.00|4.1324|5.10|
|019301.SH|13国债01|5.00|260.00|4.1579|3.45|
|019303.SH|13国债03|7.00|300.00|4.5052|5.49|
|019308.SH|13国债08|7.00|303.20|4.4111|5.72|

银信资产评估有限公司
地址：上海市九江路69号
电话：021-63391088
传真：021-63391116邮编：200002
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|019313.SH|13国债13|5.00|300.00|3.9561|3.83|
|019315.SH|13国债15|7.00|300.00|4.3182|5.95|
|019320.SH|13国债20|7.00|315.50|4.3081|6.22|
|019323.SH|13国债23|5.00|290.00|4.1488|4.27|
|019401.SH|14国债01|5.00|100.00|4.2070|4.44|
|019403.SH|14国债03|7.00|100.00|4.3072|6.47|
|019406.SH|14国债06|7.00|280.00|4.2718|6.68|
|019408.SH|14国债08|5.00|290.00|3.8411|4.73|
|019413.SH|14国债13|7.00|280.00|4.0172|6.93|
|019803.SH|08国债03|10.00|279.40|4.0618|3.64|
|019810.SH|08国债10|10.00|266.50|4.4051|3.90|
|019818.SH|08国债18|10.00|243.60|2.4962|4.15|
|019825.SH|08国债25|10.00|253.70|3.6174|4.38|
|019903.SH|09国债03|10.00|260.00|3.0453|4.62|
|019907.SH|09国债07|10.00|277.60|3.0162|4.77|
|019912.SH|09国债12|10.00|282.70|3.0874|4.88|
|019916.SH|09国债16|10.00|283.00|3.4776|4.98|
|019923.SH|09国债23|10.00|266.40|3.4351|5.13|
|019927.SH|09国债27|10.00|272.40|3.6755|5.27|
|100213.SZ|国债0213|15.00|240.00|4.0335|3.14|
|100512.SZ|国债0512|15.00|344.10|3.6464|6.30|
|100803.SZ|国债0803|10.00|279.40|4.0618|3.64|
|100810.SZ|国债0810|10.00|266.50|4.4051|3.90|
|100818.SZ|国债0818|10.00|243.60|3.6736|4.15|
|100825.SZ|国债0825|10.00|253.70|2.8973|4.38|
|100903.SZ|国债0903|10.00|260.00|3.0453|4.62|
|100907.SZ|国债0907|10.00|277.60|3.0162|4.77|
|100912.SZ|国债0912|10.00|282.70|3.0874|4.88|
|100916.SZ|国债0916|10.00|283.00|3.4776|4.98|
|100923.SZ|国债0923|10.00|266.40|3.4351|5.13|
|100927.SZ|国债0927|10.00|272.40|3.6755|5.27|
|101002.SZ|国债1002|10.00|260.00|3.1541|5.52|
|101007.SZ|国债1007|10.00|260.00|3.2426|5.65|
|101012.SZ|国债1012|10.00|296.00|3.2466|5.79|
|101019.SZ|国债1019|10.00|280.10|3.4076|5.90|
|101024.SZ|国债1024|10.00|304.40|3.2807|6.02|
|101027.SZ|国债1027|7.00|280.00|2.8067|3.05|
|101031.SZ|国债1031|10.00|282.60|3.2861|6.13|
|101032.SZ|国债1032|7.00|287.10|3.0946|3.21|
|101034.SZ|国债1034|10.00|299.90|3.6670|6.25|
|101038.SZ|国债1038|7.00|306.40|3.8215|3.32|
|101041.SZ|国债1041|10.00|307.80|3.7674|6.38|
|101102.SZ|国债1102|10.00|300.00|3.9377|6.48|
|101103.SZ|国债1103|7.00|300.00|3.8211|3.50|
|101106.SZ|国债1106|7.00|300.00|3.7418|3.59|
|101108.SZ|国债1108|10.00|300.00|3.8256|6.63|
|101115.SZ|国债1115|10.00|309.00|3.9873|6.88|
|101117.SZ|国债1117|7.00|300.00|3.6960|3.94|

银信资产评估有限公司
地址：上海市九江路69号
电话：021-63391088
传真：021-63391116邮编：200002
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|101121.SZ|国债1121|7.00|305.20|3.6446|4.21|
|101205.SZ|国债1205|7.00|280.00|3.4045|4.61|
|101210.SZ|国债1210|7.00|320.90|3.1367|4.85|
|101214.SZ|国债1214|5.00|300.60|2.9466|3.05|
|101216.SZ|国债1216|7.00|300.00|3.2471|5.10|
|101301.SZ|国债1301|5.00|260.00|3.1436|3.45|
|101303.SZ|国债1303|7.00|300.00|4.0352|5.49|
|101308.SZ|国债1308|7.00|303.20|4.1338|5.72|
|101313.SZ|国债1313|5.00|300.00|3.6547|3.83|
|101315.SZ|国债1315|7.00|300.00|4.1335|5.95|
|101320.SZ|国债1320|7.00|315.50|3.8813|6.22|
|101323.SZ|国债1323|5.00|290.00|4.1228|4.27|
|101401.SZ|国债1401|5.00|100.00|4.4608|4.44|
|101403.SZ|国债1403|7.00|100.00|4.3432|6.47|
|101406.SZ|国债1406|7.00|280.00|4.3244|6.68|
|101408.SZ|国债1408|5.00|290.00|4.0337|4.73|
|101413.SZ|国债1413|7.00|280.00|4.0172|6.93|
|平均值||||3.7140||

B、风险报酬率
被评估单位在其持续经营过程可能要面临着许多风险。将企业可能面临的风险对回报率的要求予以量化并累加，便可得到评估折现率中的风险报酬率。公式表示为：风险报酬率=行业风险报酬率+财务风险报酬率+其他风险报酬率
根据对本项目的研究及目前评估惯例，各个风险系数的取值范围在0%－7%之间，而具体的数值根据如下公式求得。
风险系数=M+R（N-M）
风险系数的取值范围在0%－7%之间，即取值上限（N）取7％，下限(M)取0％，加权平均分值（R）采用评测表根据权重与分值进行加权平均求得。
a.行业风险
行业风险主要指被评估单位所在行业市场特点、投资开发特点，以及国家产业政策调整等因素造成的行业发展不确定性给企业预期收益带来的影响。
形成行业风险的因素很多，主要受到市场环境的影响，本次评估从被评估企业所处的市场环境分析行业风险时从市场容量和市场竞争两方面考虑，其中市场竞争风险又包括市场现有竞争和市场潜在竞争风险的，并从规模经济性、投资额及转换费用、获取项目渠道三方面综合分析潜在的市场竞争风险。通过分析被评估单位所处的市场
环境以及所面临的市场同行业竞争状况，最终确定行业风险评测表及风险系数，如下
所示：
银信资产评估有限公司
地址：上海市九江路69号
电话：021-63391088
传真：021-63391116邮编：200002
行业风险评测表
||||||||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
|权重|考虑因素|||||分值||||||小计|
|||||||100|80|60|40|20|0||
|0.4|市场容量风险|||||||||20||8|
|0.6|市场竞争风险|0.7|市场现有竞争风险|||||||20||8.4|
|||0.3|市场潜在竞争风险|0.3|规模经济|||||20||1.08|
|||||0.4|投资额及转换费用||||40|||2.88|
|||||0.3|获取项目渠道||||30|||1.62|
|加权平均分值||||||||||||21.98|
|市场风险系数取值（取值范围在0％－5％之间）||||||||||||1.54|

评分标准说明：
市场容量风险：市场总容量大且平稳（0）；市场总容量一般，但发展前景好（20）；
市场总容量一般且发展平稳（40）；市场总容量小，呈增长趋势（80）；市场总容量小，发展平稳（100）。
市场现有竞争风险：市场为新市场，无其它厂商（0）；市场中竞争公司数量较少，实力无明显优势（20）；市场中竞争公司数量较多，但其中有几个公司具有较明显的优势（80）；市场中竞争公司众多，且无明显优势（100）。
市场潜在竞争风险由以下三个因素决定：
规模经济性：市场存在明显的规模经济（0）；市场存在一定的规模经济（80）；
市场基本不具规模经济（100）。
投资额及转换费用：项目的投资额及转换费用低（0）；项目的投资额及转换费用中等（80）；项目的投资额及转换费用高（100）。
本次被评估单位所处的行业市场总容量潜力较大，市场中同类企业数量虽然较多，但该类经济的区域性因素很强，被评估单位所持物业位于 CBD中心区，具有较明显的优势，市场存在一定的规模经济，在一定程度上依赖固有的渠道。本次评估综合分析上述影响因素，分析确定行业风险报酬率为 1.54%。
b.财务风险
财务风险是指企业在经营过程中的资金融通、资金调度、资金周转可能出现的不确定性因素影响企业的预期收益。
被评估单位企业资金管理有较大幅度的外部融资，本次评估从融资风险和流动资
金风险两个方面考虑，分析被评估单位财务风险，并确定财务风险报酬率，如下：
||||||
|-|-|-|-|-|
|权重|考虑因素|分值|分值小计|小计|

银信资产评估有限公司
地址：上海市九江路69号
电话：021-63391088
传真：021-63391116邮编：200002
|||||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
|||100|80|60|40|20|0|||
|0.5|融资风险（a）|||50||||50|25|
|0.5|流动资金风险（b）||||30|||30|15|
|加权平均分值|||||||||40|
|资金风险系数取值（取值范围在0%－5%之间）|||||||||2.8|

评分标准说明：
融资风险：项目的投资额低（20）；项目的投资额中等（40）；项目投资额较高（60）；
项目的投资额高（80）。
流动资金风险：项目的流动资金低（80）；项目的流动资金中等（60）；项目的流动资金较高（40）；项目的流动资金高（20）。
本次评估分析确定财务风险报酬率为2.8%。
d.其他风险
本次评估的其他风险考虑到被评估单位所面临的的政策影响，国家政策层面近年来对商品住宅出台各项调控措施，导致更多的资金将流向商业地产，此为有利因素，且融发投资主营业务就是该项商业地产的出租，不可预见的风险较小。考虑确定其他风险报酬率为0%。
综合以上分析，确定折现率=3.71%+ 1.54%+ 2.80%+0%=8.05%。
4.6、净收益增长率的确定
融发投资主营的皇庭国商购物广场设计用途为商业广场，预计能获得较为稳定的年净收益，根据统计的数据显示，该广场为刚投入市场的商业物业，前期招商中会给予商家一定的优惠政策，待市场更加成熟时其租金回报将获得更好的增长，综合考虑深圳商业物业租金增长水平，本次预计在 2020年及以后年净收益增长率为4%。
4.7、预测期限
在采用收益法对股东权益价值进行评估时，通常都会采用“无限期”，考虑到被评估单位主营商场的具体情况，公司的经营期限受该项资产的土地登记年限约束，根据皇庭国商购物广场的房地产证登记信息，土地使用权到期时间为2042年10月7日，即剩余年限为28.19年。本次预测期限为土地剩余使用年限28.19年。
4.8、有息债务
有息负债是指那些需要支付利息的负债，包括银行借款、发行的债券、融资租赁
的长期应付款等。被评估单位评估基准日的资有息负债账面价值221,938.00万元。
4.9、非经营性资产、负债的确认与调整
银信资产评估有限公司
地址：上海市九江路69号
电话：021-63391088
传真：021-63391116邮编：200002
所谓非经营性资产在这里是指对企业主营业务没有直接“贡献”的资产。通常，企业中不是所有的资产对其主营业务都有直接贡献，有些资产可能对主营业务没有直接“贡献”，如交易性金融资产、可供出售金融资产、持有至到期投资及一些闲置资产等。
非经营性资产的另一种形态为暂时不能为主营业务贡献的资产或对企业主营业务没有直接影响的资产，如长期闲置资产。
我们根据被评估企业截止评估基准日的财务报告以及我们了解的情况分析确定被评估单位非经营性资产包括未合并长期股权投资、非经营性内部往来，固定资产——房屋建筑物、存货——开发产品、在建工程及其他非流动资产，账面及成本法评估值金额如下：
金额单位：万元
||||
|-|-|-|
|序号|项目|账面值|
|1|其中：其他应收款|2,721.54|
|2|存货|44.40|
|3|固定资产——房屋建筑物|9,990.53|
|4|长期股权投资|506.55|
|5|在建工程|174.26|
|6|其他非流动资产|1,186.73|
|合计||14,624.00|

控股长期投资如资产基础法所述已展开评估，各子公司评估值如下：
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|序号|被投资单位名称|投资日期|持股比例（%）|账面价值|评估价值|
|1|深圳国商物业管理有限公司|1994/12/16|35%|2,450,000.00|-989,749.53|
|2|深圳市国商医药有限公司|1994/11/27|5%|150,000.00|-|
|3|深圳市国商林业发展有限公司|2006/7/6|100%|10,000,000.00|-2,078,103.30|
|4|深圳市皇家贵族实业有限公司|2002/4/26|5%|250,000.00|-|
|5|深圳市融发商业管理有限公司|2012/6/6|100%|8,000,000.00|7,143,570.50|
|6|深圳市皇庭广场百货有限公司|2014/5/7|100%|-|-|

被评估单位非经营性负债账面价值为 114,325.73万元，其中：应付股利700.26万元，其他应付款113,625.47万元。
4.10、股东全部权益价值
股权全部权益价值＝企业自由净现金流量折现值-有息债务+非经营性资产价值-
非经营性负债+溢余资产
银信资产评估有限公司
地址：上海市九江路69号
电话：021-63391088
传真：021-63391116邮编：200002
综上所述，得到股权全部权益价值测算过程及评估结论如下：
金额单位：万元
||||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
|序号|项目|2014年8-12|2015年|2016年|2017年|2018年|2019年|2020-2062年10月|
|1|一、营业收入|10,506.37|39,921.45|43,983.92|48,407.64|52,785.89|56,460.24||
|2|减：营业成本|2,278.09|5,035.90|4,994.35|5,001.98|5,030.66|3,561.66||
|3|营业税金及附加|588.92|2,237.68|2,465.39|2,713.34|2,958.74|3,164.69||
|4|销售费用|624.25|1,518.54|1,340.66|962.94|781.65|698.62||
|5|管理费用|776.93|1,931.66|1,991.18|2,041.33|2,091.88|2,142.84||
|6|财务费用|11,876.43|13,702.05|13,702.06|13,702.06|13,702.07|13,702.07||
|7|资产减值损失|-|-|-|-|-|-||
|8|加：公允价值变动收益|-|-|-|-|-|-||
|9|投资收益|-|-|-|-|-|-||
|10|二、营业利润|-5,638.25|15,495.61|19,490.29|23,986.00|28,220.90|33,190.35||
|11|加：营业外收入|-|-|-|-|-|-||
|12|减：营业外支出|-|-|-|-|-|-||
|13|其中：非流动资产处置损失|-|-|-|-|-|-||
|14|三、利润总额|-5,638.25|15,495.61|19,490.29|23,986.00|28,220.90|33,190.35||
|15|减：所得税费用|29.68|79.51|92.81|98.77|1,519.89|6,550.87||
|16|四、净利润|-5,667.94|15,416.10|19,397.47|23,887.23|26,701.01|26,639.48||
|17|加：财务费用|8,907.32|10,276.54|10,276.54|10,276.55|10,276.55|10,276.55||
|18|加：折旧与摊销|1,211.63|2,434.03|2,356.26|2,334.78|2,343.07|845.77||
|19|减：营运资金增加|-|-|-|-|-|-||
|20|减：资本性支出（资本金追加）|12.25|5.36|45.29|93.78|1,423.77|1,721.16||
|21|五、自由现金流量|4,438.77|28,121.31|31,984.99|36,404.78|37,896.86|36,040.64|37,482.26|
|22|六、折现率|8.05%|8.05%|8.05%|8.05%|8.05%|8.05%|8.05%|
|23|七、折现期|0.21|0.92|1.92|2.92|3.92|4.92||
|26|八、折现值|0.9839|0.9312|0.8619|0.7977|0.7382|0.6832|9.80|
|27|九、自由现金流折现值|4,367.19|26,187.90|27,566.82|29,038.49|27,976.55|24,624.00|367,364.21|
|28|十、自由现金流现值合计|507,125.16|||||||
|29|加：其他资产评估值|39,606.28|||||||
|30|其中：其他应收款|2,721.54|||||||
|31|存货|44.40|||||||
|32|固定资产——房屋建筑物|9,990.53|||||||
|33|长期股权投资|506.55|||||||
|34|在建工程|174.26|||||||
|35|其他非流动资产|1,186.73|||||||
|36|土地使用年限到期后建筑物残值折现至基准日|24,982.28|||||||
|37|合计评估值（企业整体价值\投资资本价值）|546,731.44|||||||
|38|减：有息负债价值|221,938.00|||||||
|39|应付股利|700.26|||||||
|40|其他应付款|113,625.47|||||||

银信资产评估有限公司
地址：上海市九江路69号
电话：021-63391088
传真：021-63391116邮编：200002
||||
|-|-|-|
|41|股东权益价值|210,467.71|

经上述测算，于评估基准日采用收益法评估被评估单位股东全部权益价值为210,467.71万元。
4.11、收益法评估结论
经采用收益现值法评估，评估后被评估单位股东全部权益价值为210,467.71万元，评估减值83,654.42万元，减值率28.44%。
银信资产评估有限公司
地址：上海市九江路69号
电话：021-63391088
传真：021-63391116邮编：200002
第四部分评估结论和分析
一、评估结论
（一）资产基础法评估结论
在评估基准日2014年7月31日，深圳融发投资有限公司经审计后的总资产价值 790,034.37万元，总负债 495,912.24万元，净资产 294,122.13万元。采用资产基础法评估后的总资产价值 793,763.38万元，总负债 495,912.24万元，净资产为 297,851.14万元，净资产增值3,729.01万元，增值率1.27%。
资产评估结果汇总表
评估基准日：2014年7月31日 金额单位：人民币万元
||||||
|-|-|-|-|-|
|项目|账面价值|评估价值|增减值|增值率％|
||A|B|C=B-A|D=C/A×100%|
|流动资产|6,539.87|6,962.26|422.39|6.46|
|非流动资产|783,494.50|786,801.12|3,306.62|0.42|
|长期股权投资|2,045.00|407.57|-1,637.43|-80.07|
|投资性房地产|764,765.19|764,765.19|-|-|
|固定资产|5,360.59|10,304.24|4,943.65|92.22|
|在建工程|174.26|174.26|-|-|
|无形资产|68.23|68.23|-|-|
|长期待摊费用|9,894.51|9,894.90|0.39|-|
|其他非流动资产|1,186.73|1,186.73|-|-|
|资产总计|790,034.37|793,763.38|3,729.01|0.47|
|流动负债|159,039.13|159,039.13|-|-|
|非流动负债|336,873.11|336,873.11|-|-|
|负债合计|495,912.24|495,912.24|-|-|
|净资产（所有者权益）|294,122.13|297,851.14|3,729.01|1.27|

评估结论详细情况见资产评估明细表。
（二）在评估基准日2014年7月31日，在本报告所列假设和限定条件下，深圳融发投资有限公司账面净资产294,122.13万元，采用收益法评估后股东全部权益价值
为210,467.71万元，较账面净资产评估减值83,654.42万元，减值率28.44%。
（三）评估结论的选取
银信资产评估有限公司
地址：上海市九江路69号
电话：021-63391088
传真：021-63391116邮编：200002
资产基础法评估结果为297,851.14万元，收益法评估结果为 210,467.71万元，资产基础法评估结果高于收益法评估结果 87,383.43万元。
两种方法评估结果差异的主要原因是：（1）两种评估方法考虑的角度不同，资产基础法是从资产的再取得途径考虑的，反映的是企业现有资产的重置价值。收益法是从企业的未来获利能力角度考虑的，反映了企业各项资产的综合获利能力。（2）被评估企业属于房地产经营企业，其所拥有的实体资产价值量很大，而目前房地产市场整体租售比偏低。（3）对于预测期限的确定受土地登记使用年限的影响，整体收益期仅为 28.19年，对收益法评估结果的影响很大；根据《城市房地产管理法》第二十一条规定：土地使用权出让合同约定的年限届满，土地使用者需要继续使用的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。
续期的，应重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。"这一条规定说明，土地使用年限届满时，使用者要继续使用土地的可以申请继续使用，但因该不确定因素是发生在28年之后，评估师无法对届时的土地出让金等进行预测。
基于上述差异原因，收益法测算结果无法完整体现该类资产的市场价值。因此，本次评估最终选取资产基础法作为评估结论，融发投资股东全部权益价值为297,851.14万元，大写：（人民币贰拾玖亿柒仟捌佰伍拾壹万壹仟肆佰元整）。
（三）评估结果与账面值比较变动情况及原因
评估增减值的原因分析：
1、流动资产
流动资产账面值为6,539.87万元，评估值为6,962.26万元，评估增值422.39万元，增值率6.46%。
主要系应收账款、其他应收款所计提的坏账准备评估为0，致使流动资产评估增值。
2、长期股权投资
长期股权投资账面价值 2,045.00万元，评估值 407.57万元，评估减值 1,637.43万元，评估减值率80.07%。
长期股权投资评估减值主要原因是国商物业、国商林业、融发商业管理等长投单位历年累积亏损所致。
3、固定资产
银信资产评估有限公司
地址：上海市九江路69号
电话：021-63391088
传真：021-63391116邮编：200002
固定资产账面价值 5,360.59万元，评估值 10,304.24万元，评估增值 4,943.65万元，增值率92.22%。
增值主要原因是房屋建筑物市场价格上涨所致。
二、评估结论成立条件
1、本评估结论系根据上述原则、依据、假设、方法、程序得出的，只有在上述原则、依据、假设存在的条件下成立；
2、本评估结论仅为本评估目的服务；
3、本评估结论系对评估基准日被评估单位股东全部权益价值的公允反映；
4、本评估结论未考虑国家宏观经济政策发生重大变化以及遇有自然力和其他不可抗力的影响；
5、本评估结论未考虑特殊交易方式对评估结论的影响；
6、本报告评估结论是由本评估机构出具的，受本机构评估人员的职业水平和能力的影响。
三、特别事项说明
（一）本评估报告仅为本次评估目的提供参考价值。一般来说，由于评估目的不同、价值类型不同、评估基准日不同，同样的资产会表现出不同的价值，我们对因评估报告使用不当而造成的后果不承担责任；
（二）被评估企业存在的可能影响资产评估值的瑕疵事项，在企业委托时未作特殊说明而评估人员根据专业经验一般不能获悉的情况下，评估机构及评估人员不承担相关责任；
（三）本报告以被评估企业提供的情况、资料真实、合法、完整为前提，本评估公司未对被评估企业提供的有关经济行为决议、营业执照、权证、会计凭证等证据资料或所牵涉的责任进行独立审查，亦不会对上述资料的真实性负责；
（四）注册资产评估师对评估对象的法律权属状况给予了必要的关注，但不对评估对象的法律权属做任何形式的保证；
（五）抵押事项
①2013年 8月 30日，深圳市国商林业发展有限公司与中国光大银行深圳中心区
银信资产评估有限公司
地址：上海市九江路69号
电话：021-63391088
传真：021-63391116邮编：200002
支行签订编号为ZH78171308007-1JK借款合同，借款金额为人民币 2,500万元，借款期限为 2013年8月 30日至 2014年8月 29日，借款利率为7.50%。上述借款由五华县国商林业发展有限公司以林地使用权 24,103.75亩，账面价值 18,654,938.39元消耗性林木资产提供抵押担保；以深圳市国商林业发展有限公司持有的五华县国商林业发展有限公司全部股权提供质押担保；由融发投资、郑康豪提供连带责任保证担保，该笔借款已于8月22日偿还。
②2014年1月27日，融发投资与中国农业锦湖支行签订编号为8101042014000002号借款合同，借款金额为人民币 7亿元，借款期限为 2014年 1月 27日至 2029年 1月 26日，借款利率为基准利率上浮18%，上述借款由融发投资以皇庭国商购物广场房地产（皇庭广场）（房产证号：深房地字第 3000627642号，商用面积为 80,608.64平方米）提供抵押保证，由深圳市皇庭集团有限公司、深圳市皇庭房地产开发有限公司、深圳市皇庭商业管理有限公司、郑康豪提供连带责任保证担保。截止 2014年 7月31日，融发投资已归本金人民币1000万元，其中：一年内到期的借款余额人民币2400万元，长期借款余额人民币6.66亿元。
③2014年2月27日至2014年7月9日，融发投资分别与中国农业锦湖支行签订编号为81010420140000-033、041、072、134及 137号借款合同，借款金额为人民币4.5亿元，借款期限为6.5年、7.5年、15年不等，借款利率为基准利率上浮18%，上述借款由融发投资以皇庭国商购物广场房地产（皇庭广场）（房产证号：深房地字第 3000627642号，商用面积为 80,608.64平方米）提供抵押保证，由皇庭集团、郑康豪提供连带责任保证担保。
④2014年 3月 7日，融发投资与中国光大银行中心区支行签订编号为JK78171403003号借款合同，借款金额为人民币938万元，借款期限为2014年3月7日至2015年3月6日，借款利率为6.60%，上述借款由融发投资以人民币1,000万借款保证金提供质押保证。
⑤2014年 3月 26日，融发投资与西部信托有限公司签订编号为 2014-015-0001号的借款合同，借款金额为人民币12亿元，其中人民币4亿元借款期限为0.5年，人民币8亿元借款期限2年，借款利率为10.80%，上述借款由融发投资以皇庭国商购物广场房地产（皇庭广场）（房产证号：深房地字第3000627642号，商用面积为 80,608.64平方米）提供抵押保证，由皇庭集团、郑康豪提供连带责任保证担保。截止2014年7
银信资产评估有限公司
地址：上海市九江路69号
电话：021-63391088
传真：021-63391116邮编：200002
月31日，融发投资已归还本金1.3亿元人民币，其中：短期借款余额为人民币2.7亿元；长期借款余额人民币8亿元。
本次评估未考虑上述抵押、质押事项可能对评估结果产生的影响。
（六）涉讼事项
①2012年8月，李某某等十名认购人将融发投资和深圳市规划和国土资源委员会作为共同被告起诉，其中一名认购人请求撤销皇庭国商购物广场对应的土地使用权出让合同《第一补充协议》第一条“限整体转让，不得分割办理房产证”约定，九名认购人请求确认融发投资和深圳规划和国土资源委员会之间签订的“深地合字（2002） 9005号”《<深圳市土地使用权出让合同书>第一补充协议书》第一条“限整体转让，不得分割办理房产证”约定内容无效并判令被告承担诉讼费用。2013年 1月 29日，该等案件首次开庭审理期间，九名认购人均将诉讼请求变更为要求撤销皇庭国商购物广场对应的土地使用权出让合同《第一补充协议》第一条约定。经深圳市福田区人民法院审理后，于 2014年 1月做出一审判决驳回原告的诉讼请求。一审判决后，2014年2月原告周某某等六人不服判决，提出上诉，李某某等四人未提出上诉。截至报告
日，该案处于二审审理中。
②融发投资、龙岗国商（深圳市龙岗国际商场有限公司）于 2001年度转让持有的深圳龙岗融发有限公司股权给深圳市雅豪园投资有限公司（以下简称“雅豪园公司”），根据融发投资与雅豪园公司签订的《补充合同》，坪地镇融发东路土地使用权（存货账面价值 6,448,481.22元）归属于融发投资。经查询产权资料，该土地使用权登记的权利人为深圳市东方置地实业有限公司（即深圳龙岗融发有限公司变更后的名称，2011年2月14日又更名为深圳市东方置地集团有限公司）。
案件一：2013年3月1日，融发投资以雅豪园为被告，以东方置地公司为第三人，向深圳市龙岗区人民法院另案提起诉讼。诉讼请求为：1、判令被告立即折价补偿原告人民币 1100万元（具体以评估金额为准）；2、判令被告立即赔偿原告损失人民币1500万元（其中原告投入资金及利息损失暂计为人民币400万元，原告投入人力及原告预期利益损失暂定为人民币 1100万元，利息损失应当自原告付款日起计算至被告支付赔偿款日止）；3、判令本案第三人对原告受到的全部损失承担连带清偿责任；4、判令被告和本案第三人承担本案全部诉讼费用（包括案件受理费、保全费、评估费等）。
现深圳市龙岗区人民法院已受理该案，该案件尚处于一审阶段。
银信资产评估有限公司
地址：上海市九江路69号
电话：021-63391088
传真：021-63391116邮编：200002
案件二：2013年 8月 29日，东方置地公司以《补充合同》关于剥离资产的条款被深圳市中级人民法院认定无效、融发投资因该等无效条款而占有了东方置地公司房产为由，向深圳市龙岗区人民法院提起诉讼，要求融发投资返还该房产（如不能返还则按3,000万元折价补偿，具体金额以法院对上述房产现值的评估金额为准）。截至报告日，本案尚在一审审理中。
本次评估除预计负债科目已列示的之外，未考虑其他诉讼事项对评估结果的影响。
（七）重大经营合同事项
融发投资与COSCIA(HK)LIMITED（以下简称“COSCIA”）签订租赁商铺租赁协议，协议约定公司将皇庭国商购物广场部分商铺出租给COSCIA，并同时提供品牌进场费与装修补贴金额合计为 98,712,320.00元，截止 2014年 7月 31日已支付93,776,704.00元；租赁期内，公司保证COSCIA每年的最低销售额不低于1.5亿元人民币保底销售额。如果 COSCIA销售低于1.5亿元的，由公司出资购买 COSCIA经营的商品，直至达到保底销售额。本次评估未考虑该因素可能对评估结果产生的影响。
（八）引用其他报告事项
根据《资产评估准则——利用专家工作》的有关文件精神，评估机构建议委托方聘请具有专业胜任能力、独立性均符合要求的林业评估专家对林木资产进行评估，评估机构协同林业评估专家共同制定评估的目标、范围和成果。根据林业评估专家提供的《深圳市国商林业发展有限公司森林资源资产评估报告书》，评估目的：深圳市国际企业股份有限公司拟收购深圳市皇庭投资管理有限公司持有的深圳市皇庭文化发展有限公司股权，为此需对所涉及的长投单位翁源县国商林海发展有限公司、五华县国商林业发展有限公司、兴宁市国商林业发展有限公司林木资产进行评估，为委托方的林业经营提供依据。价值类型：本项目取用的价值类型为市场价值。评估基准日：二〇一四年七月三十一日。评估方法：市价倒算法。清查方法：采用观测及随机抽样调查方式，核实其真实性、可靠性。资产评估机构派遣评估人员全程参与林木现场资产的勘查、盘点工作，并充分了解专家所采用的评估程序及评估方法，认为本次林业资源资产评估过程程序合理、评估方法恰当、评估结果可靠，并最终引用该成果作为林木资产的评估结论。
（九）本项评估是基于标的资产整体股权转让前提下进行的评估。如果标的资产
银信资产评估有限公司
地址：上海市九江路69号
电话：021-63391088
传真：021-63391116邮编：200002
评估范围内出现个别资产单独出售时，将可能涉及其他税负影响。尤其是在对深圳融发投资有限公司的投资性房地产进行评估时，是基于购买方假设，即认同该项资产的市场价值为764,765.19万元，同时计提递延所得税负债137,323.26万元；若该项资产单独出售变现时，将额外产生影响股东全部权益价值的流转税 168,793.19万元。提醒报告使用者关注该事项的影响；
（十）本次未考虑流动性对评估值的影响，亦未考虑控股与少数股权对股权资产的溢价与折价。
四、评估报告使用限制说明
（一）评估报告使用说明
1、本报告的使用权归委托方所有。委托方或者经委托方同意其他使用本资产评估报告书的使用人应当认真阅读和理解本报告的每一个组成部分，本报告的每一个组成部分（包括资产评估报告书摘要）单独使用或其他非全部的任何组合使用均可能造成对本报告所载评估结论的误解。使用人还应当特别关注本报告书中价值定义、评估假设、评估依据、特别事项说明和被评估单位的承诺函。
2、本报告是关于价值方面的专业意见，尽管我们对被评估单位提供的有关资产的产权证明等法律性文件进行了必要的检查并在本报告中对相关事项进行了披露，但我们不对评估对象的法律权属作任何形式的保证。
3、被评估资产的数量、使用、保管状况等资料均系被评估单位提供，尽管我们进行了必要的抽查和核对，我们相信这些资料是可靠的，但我们无法对这些资料的准确性作出保证。
（二）限制说明
1、本报告只能用于评估报告载明的评估目的和用途。
2、评估报告只能由评估报告载明的评估报告使用者使用。
3、除法律、法规规定以及相关当事方另有约定外，未征得本公司的同意，评估报告的内容不得被摘抄、引用或披露于公开媒体。
4、本报告不是对评估对象的价值证明，而是基于一定评估基准和假设条件下的价值咨询意见。
（三）评估结论的使用有效期
银信资产评估有限公司
地址：上海市九江路69号
电话：021-63391088
传真：021-63391116邮编：200002
评估结论仅在评估报告载明的评估基准日成立，评估结论自评估基准日起一年内（即2014年7月31日至2015年7月30日）有效。当评估基准日后的委估资产状况和外部市场出现重大变化，致使原评估结论失效时，评估报告使用者应重新委托评估。
银信资产评估有限公司
2014年8月29日