珠海华发新科技投资控股有限公司
拟增资扩股所涉及的
珠海华发新科技投资控股有限公司股东全部权益价值项目
资产评估报告
华信众合评报字【2017】第Z-125号
北京华信众合资产评估有限公司
二〇一七年八月十日
华发新科技公司拟增资扩权项目评估报告目录 第1页
珠海华发新科技投资控股有限公司
拟增资扩股所涉及的
珠海华发新科技投资控股有限公司股东全部权益价值项目
资产评估报告
华信众合评报字【2017】第Z-125号
目 录
资产评估师声明.......................................................................................................2资产评估报告摘要...................................................................................................3资产评估报告正文...................................................................................................5一、委托方、被评估单位及业务约定书约定的其他评估报告使用者概况...............5二、评估目的...................................................................................................................8三、评估对象和评估范围...............................................................................................8五、评估基准日.............................................................................................................13六、评估依据.................................................................................................................13七、评估方法.................................................................................................................15八、评估程序实施过程和情况.....................................................................................21九、评估假设.................................................................................................................23十、评估结论.................................................................................................................24十一、特别事项说明.....................................................................................................25十二、评估报告使用限制说明.....................................................................................26十三、评估报告日.........................................................................................................27资产评估报告附件.................................................................................................29
北京华信众合资产评估有限公司 邮政编码：100025
北京市朝阳区八里庄西里100号住邦2000一号楼东区2005室 TEL:010-85867570
华发新科技公司拟增资扩股项目资产评估报告 第2页资产评估师声明
一、我们在执行本资产评估业务中，遵循相关法律法规和资产评估准则，恪守独立、客观和公正的原则；根据我们在执业过程中收集的资料，评估报告
陈述的内容是客观的，并对评估报告的合理性承担相应的法律责任。
二、评估对象涉及的资产、负债清单是由委托方及被评估单位申报并经其签章确认；所提供资料的真实性、合法性、完整性和恰当使用评估报告是委托方和相关当事方的责任。
三、我们与评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系；与相关当事方没有现存或者预期的利益关系，对相关当事方不存在偏见。评估人员在评估过程中恪守职业道德和规范，并进行了充分努力。
四、我们已对评估报告中的评估对象及其涉及资产进行现场调查；我们已对评估对象及其涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象及其涉及资产法律权属资料进行了查验，并对已经发现的问题进行了如实披露，且已提请委托方及相关当事方完善产权以满足出具评估报告的要求。
五、我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设和限定条件的限制，评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明的假设、限定条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。
六、资产评估师及其所在评估机构具备本评估业务所需的执业资质和相关专业经验，本次评估过程中没有利用其他评估机构或专家的工作成果。
七、资产评估师执行资产评估业务的目的是对评估对象价值进行估算并发表专业意见，并不承担相关当事方决策的责任。评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。
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华发新科技公司拟增资扩股项目资产评估报告 第3页珠海华发新科技投资控股有限公司
拟增资扩股所涉及的
珠海华发新科技投资控股有限公司股东全部权益价值项目资产评估报告摘要
华信众合评报字【2017】第Z-125号
北京华信众合资产评估有限公司接受珠海华发新科技投资控股有限公司的委托，对珠海华发新科技投资控股有限公司拟增资扩股之经济行为涉及的企业股东全部权益在评估基准日的市场价值进行了评估。
评估对象为珠海华发新科技投资控股有限公司在评估基准日的股东全部权益价值，评估范围是珠海华发新科技投资控股有限公司在评估基准日的全部资产及相关负债，包括流动资产和非流动资产及相应负债。
评估基准日2016年12月31日。
本次评估的价值类型为市场价值。
本次评估以持续经营和公开市场为前提，结合委估对象的实际情况，综合考虑各种影响因素，分别采用资产基础法和收益法两种方法对珠海华发新科技投资控股有限公司的股东全部权益进行评估。
经实施清查核实、实地勘察、市场调查和评定估算等评估程序，评估师对资产基础法和收益法两种方法评估结论进行合理性分析后最终选取收益法的评估结论如下：
珠海华发新科技投资控股有限公司截止评估基准日总资产账面价值为1,482.36万元，负债账面价值为576.38万元，净资产账面价值为905.98万元，收益法评估后的股东全部权益价值为 2,159.89万元，增值额为 1,253.91万元，增值率为138.40%。
特别提请报告使用者，使用本评估报告时注意本评估报告中所载明的特别事项说明及其对评估结论的影响。
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华发新科技公司拟增资扩股项目资产评估报告 第4页根据国有资产评估管理的相关规定，本评估报告只能用于评估报告载明的评估目的，评估报告需提交国有资产监督管理部门或者企业有关主管部门备案后方可正式使用，评估报告使用有效期限为 1年，即自评估基准日 2016年 12月31日起，至2017年12月30日止。
以上内容摘自资产评估报告正文，欲了解本评估项目的详细情况和合理理解评估结论，应当阅读资产评估报告正文。
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华发新科技公司拟增资扩股项目资产评估报告 第5页珠海华发新科技投资控股有限公司
拟增资扩股所涉及的
珠海华发新科技投资控股有限公司股东全部权益价值项目资产评估报告正文
华信众合评报字【2017】第Z-125号
珠海华发新科技投资控股有限公司：
北京华信众合资产评估有限公司接受贵公司的委托，根据有关法律、法规和资产评估准则、资产评估原则，采用资产基础法和收益法，按照必要的评估程序，对珠海华发新科技投资控股有限公司拟增资扩股之经济行为涉及的企业股东全部权益在2016年12月31日的市场价值进行了评估。现将资产评估情况报告如下：
一、委托方、被评估单位及业务约定书约定的其他评估报告使用者概况
（一）委托方暨被评估单位概况
1、企业注册登记情况
企业名称：珠海华发新科技投资控股有限公司（或简称“华发新科技公司”）法定住所：珠海市横琴新区宝华路6号105室-2069
经营场所：珠海市昌盛路155号
法定代表人：张驰
注册资本：2000.0000万元（人民币）
实收资本：2000.0000万元（人民币）
统一社会信用代码：91440400334861329X
企业性质：有限责任公司（法人独资）
主要经营范围：
科技产业投资；互联网金融服务（不含工商登记前置许可项目）；计算机软硬件开发，信息技术服务与技术咨询；软件设计与开发，系统集成、网络工
北京华信众合资产评估有限公司
华发新科技公司拟增资扩股项目资产评估报告 第6页程，企业信息化，新媒体设计、开发、运行与维护，电子商务；物业管理；房地产中介服务；商务服务；商业批发零售；自有设备租赁（除金融租赁）；企业策划，会展服务；市场信息咨询与调查；仓储服务（除危险品）；智能化及智能家居产品的研发、生产与销售，智能化项目的设计与施工；绿色建筑和建筑节能的咨询、设计、销售与施工。(以上经营范围以登记机关核发的营业执照记载项目为准；设计许可审批的经营范围及期限以许可审批机关核定的为准）2、企业历史沿革
珠海华发新科技投资控股有限公司系2015年 3月 27日由珠海华发实业股份有限公司以货币资金方式出资设立，注册资本1000万元，占注册资本比例为100%。经珠海市横琴新区工商行政管理局核准，领取了统一社会信用代码为914404400334861329X的企业法人营业执照。
根据 2016年 2月 3日公司股东会决议，华发新科技公司注册资本从 1000万人民币增至2000万人民币，全部由珠海华发实业股份有限公司增资，该增资业经瑞华会计师事务所瑞华珠海验字【2016】40030074号审验。
截至评估基准日，珠海华发新科技投资控股有限公司注册资本和实收资本均为人民币2000万元，股东名称、出资额和出资比例如下：
股东名称、出资额和出资比例
金额单位：人民币万元
||||||
|-|-|-|-|-|
|序号|股东名称|认缴出资额|实际出资额|出资比例（%）|
|1|珠海华发实业股份有限公司|2000.00|2000.00|1000%|
|合 计||2000.00|2000.00|100%|

3、基准日及近一年资产、财务及经营状况
珠海华发新科技投资控股有限公司2015年度及评估基准日（2016年12月31日）会计报表由大华会计师事务所(特殊普通合伙)进行审计，均出具了无保留意见的审计报告。
珠海华发新科技投资控股有限公司基准日及近一年的财务状况如下：
北京华信众合资产评估有限公司
华发新科技公司拟增资扩股项目资产评估报告 第7页资产负债状况
金额单位：人民币元
|||||
|-|-|-|-|
|序号|项目|2015年12月31日|基准日|
|1|流动资产|3,216,018.13|7,909,778.23|
|2|非流动资产|3,933,396.61|6,913,772.40|
|3|其中：长期股投投资|0.00|5,000,000.00|
|4|固定资产|460,102.36|487,073.53|
|5|无形资产|3,470,169.25|1,426,698.87|
|6|资产总计|7,149,414.74|14,823,550.63|
|7|流动负债|564,554.42|5,763,794.38|
|8|非流动负债|0.00|0.00|
|9|负债总计|564,554.42|5,763,794.38|
|10|净 资 产|6,584,860.32|9,059,756.25|

经营成果表
金额单位：人民币元
|||||
|-|-|-|-|
|序号|项目|2015年度|2016年度|
|1|营业收入|195,000.01|226,886.80|
|2|营业成本|1,380,463.10|3,350,211.75|
|3|利润总额|-3,418,264.68|-7,521,979.07|
|4|净利润|-3,415,139.68|-7,525,104.07|

4、组织结构图
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华发新科技公司拟增资扩股项目资产评估报告 第8页5、执行的主要会计政策
华发新科技公司以持续经营为基础，根据实际发生的交易和事项，按照财政部颁布的《企业会计准则——基本准则》和具体企业会计准则、企业会计准则应用指南、企业会计准则解释及其他相关规定(以下合称“企业会计准则”)进行确认和计量，编制财务报表。
（三）委托方与被评估单位之间的关系
委托方与被评估单位为同一单位。
（四）评估报告使用者及业务约定书约定的其他评估报告使用者
根据业务约定书的约定，本资产评估报告使用者为委托方暨被评估单位。
其他评估报告使用者为与本次经济行为相关的当事方以及按照相关规定报送备案的监管机构。
除国家法律法规另有规定外，任何未经评估机构和委托方确认的机构或个人不能由于得到评估报告而成为评估报告使用者。
二、评估目的
根据2017年5月4日华发新科技公司总经理办公会议纪要：“随着新技术（云技术、人工智能、大数据）向传统行业领域的不断渗透，为新科技的业务调整和快速发展带来新契机。会议上提出对新科技公司股权结构及业务进行调整优化，通过引入新股东搭建一个共同发展的科技平台，增值扩股按照1亿元的注册资本规模，公司未来定位为服务职能、生态拓展和科技创新三大功能。”。
本次评估目的是反映珠海华发新科技投资控股有限公司在评估基准日的股东全部权益的市场价值，为珠海华发新科技投资控股有限公司增资扩股提供价值参考依据。
三、评估对象和评估范围
（一）评估对象
根据本次评估目的，评估对象是珠海华发新科技投资控股有限公司在评估基准日的股东全部权益价值。
（二）评估范围
北京华信众合资产评估有限公司
华发新科技公司拟增资扩股项目资产评估报告 第9页1、评估范围为珠海华发新科技投资控股有限公司在评估基准日的全部资产及相关负债，资产类型具体包括：流动资产、长期股权投资、固定资产、无形资产、流动负债等。
会计报表项目金额列示如下：
资产负债表
金额单位：人民币元
||||
|-|-|-|
|序号|项目|2016年12月31日|
|1|流动资产|7,909,778.23|
|2|非流动资产|6,913,772.40|
|3|其中:长期股权投资|5,000,000.00|
|4|固定资产|487,073.53|
|5|无形资产|1,426,698.87|
|6|资产总计|14,823,550.63|
|7|流动负债|5,763,794.38|
|8|非流动负债|0.00|
|9|负债总计|5,763,794.38|
|10|净资产（所有者权益）|9,059,756.25|

利润表
金额单位：人民币元
||||
|-|-|-|
|序号|项目|2016年度|
|1|营业收入|226,886.80|
|2|营业成本|3,350,211.75|
|3|营业税金及附加|0.00|
|5|营业费用|776,311.22|
|6|管理费用|3,635,291.09|
|7|财务费用|-13,481.76|
|8|资产减值损失|533.57|
|9|营业利润|-7,521,979.07|
|10|利润总额|-7,521,979.07|
|11|所得税|3,125.00|
|12|净利润|-7,525,104.07|

上述评估基准日的会计报表已经大华会计师事务所(特殊普通合伙)审计，并出具了大华审字[2017]005407号审计报告。
委托评估对象和评估范围与本次经济行为涉及的评估对象和评估范围一
北京华信众合资产评估有限公司
华发新科技公司拟增资扩股项目资产评估报告 第10页致。
2、委估主要资产情况
（1）长期股权投资
华发新科技公司拥有1家长期投资单位，投资总额500.00万元，长期股权投资单位的基本情况如下：
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|序号|被投资单位名称|投资日期|持股比例|投资成本|备注|
|1|珠海华发宜居生活服务有限公司|2015-11-19|100%|5,000,000.00||
||合计||100%|5,000,000.00||

①基本情况
单位名称：珠海华发宜居生活服务有限公司
法定住所：珠海市横琴新区宝华路6号105室-9136
经营场所：珠海市昌盛路155号
法定代表人：周文彬
注册资本：人民币500万元
实收资本：人民币500万元
统一社会信用代码：91440400MA4UJW3CX2
公司类型：有限责任公司
主要经营范围：
家政服务、教育培训、绿化园林、生活用品贸易、百货；生鲜配送、电子商务、快递服务、室内保洁服务、家电维修、餐饮管理、其他居民服务（以上经营范围不含法律法规、国务院决定禁止或限制的项目，涉及许可的按许可内容及时效经营，后置许可项目凭许可证或审批文件经营）
②股权结构
截至评估基准日，股东名称、出资额和出资比例如下：
股东名称、出资额和出资比例
金额单位：人民币万元
||||||
|-|-|-|-|-|
|序号|股东名称|认缴出资额|实际出资额|出资比例（%）|
|1|珠海华发新科技投资控股有限公司|500.00|500.00|100%|
|合 计||500.00|500.00|100%|

北京华信众合资产评估有限公司
华发新科技公司拟增资扩股项目资产评估报告 第11页③公司基准日及近一年资产、财务状况如下表：
资产负债及财务状况
金额单位：人民币元
|||||
|-|-|-|-|
|序号|项目|2015 年 12 月 31 日|2016年12月31日|
|1|总资产|0.00|3,841,167.63|
|2|净资产|-567.00|3,618,564.49|
||项目|2015年度|2016年度|
|1|营业收入|0.00|0.00|
|2|利润总额|-567.00|-1,381,247.98|
|3|净利润|-567.00|-1,380,868.52|

（2）固定资产
固定资产均为办公电子设备，账面原值592,105.30元、净值487,073.53元，包括电脑、复印机、打印、车流量监控系统设备、无人机、数码相机、办公桌椅等。均为2015-2016年期间购置，均可使用，且运行良好。
（3）无形资产（其他无形资产）
企业其他无形资产的账面值为1,426,698.87元，共9项，主要为APP平台、大数据网站等组成，具体情况详见下表：
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|序号|名称|取得时间|原始入账价值|账面价值|摊销年限|
|1|APP平台建设|2015-06-01|2,179,245.28|459,120.20|（月2）|
|2|SALESFORCE项目平台服务费|2015-07-09|528,301.89|132,075.48|2|
|3|SALESFORCE项目平台|2015-07-09|466,810.02|0.00||
|4|APP预约挂号|2015-09-01|102,564.10|0.00||
|5|全民营销系统|2015-09-01|235,849.06|0.00||
|6|呼叫中心|2015-09-01|170,940.17|94,966.75|3|
|7|大数据平台网站|2015-09-01|291,262.14|97,087.42|2|
|8|大数据平台微网|2015-09-01|805,825.20|268,608.40|1|
|9|Salesforce平台使用费|2016-07-31|484,508.38|242,254.18|2|
|10|APP平台建设补充|2016-02-03|247,169.81|132,586.44|2|
|合计|||5,512,476.05|1,426,698.87||

各项技术概况如下：
1）APP平台
“华发·优生活”APP作为华发进军互联网产业的首个重点产品，将以现代互联网云计算技术为依托，开展大数据的研究和应用，以建设业主会员生活服务
为核心，以华发优势资源为根基，以金融理财为纽带，除基础物业服务外，还
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华发新科技公司拟增资扩股项目资产评估报告 第12页将植入电商平台、社区金融、联盟商家、高端服务、演出赛事票务、社交圈活动等系列功能，构建完整的智慧社区生态经济圈。
2）SALESFORCE项目平台
实现从APP端、客服电话、微信平台多渠道进行报修、咨询建议，对于我司客服和物业工作实现了业主信息管理、报修、咨询建议流程管理、业务进度跟踪、产品供应商、施工单位管理、服务、产品质量评价等功能，通过该系统不仅提高了我司综合服务质量、管理水平及业主满意度，而且为有针对性服务改进、建立供应商和施工单位的评价体系提供了统计分析的依据。
3）APP预约挂号
为提升华发优生活APP用户黏性，在APP内植入珠海5大医院预约挂号功能。
4）全民营销系统
为了形成统一品牌战略、提升客户满意度，公司搭建的一套自有的呼叫中心系统，客户可通过统一的400接入号码（4009600325）享受服务，企业通过平台共享数据、信息和资源，集中分配给有需要的业务单元使用。
5）大数据平台网站
华发股份及华发会网站改造；华发商都及华发项目网站群建设。目标达到以数据云为基础，与微信数据互通。建设可在后台生成的商都网站和地产项目网站系统，打通会员、华发会、商都、项目微信会员一号登入统一管理。
6）大数据平台微网
华发股份微信群建设；华发会、华发商都、华发地产项目微信建筑；云存储框架及微信公共类开发。目前为以数据云存储为基础，完成股份、项目、商都及华发会微信站建设，以达到品牌展示及信息发布内容。
3、企业申报的账面未记录的无形资产
本次评估范围内无账面未记录的无形资产。
4、企业申报的账面未记录（表外）的其他资产
本次评估范围内无账面未记录（表外）的其他资产。
四、价值类型及其定义
价值类型包括市场价值和市场价值以外的价值类型，在满足各自定义及相
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华发新科技公司拟增资扩股项目资产评估报告 第13页应使用条件的前提下，市场价值和市场价值以外的价值类型的评估结论都是合理的。
根据本次评估目的，市场条件、评估对象自身条件等因素，确定评估价值类型为市场价值。
市场价值是指自愿买方和自愿卖方，在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。
本次评估业务对市场条件和评估对象的使用等并无特别限制和要求，故选择市场价值作为评估结论的价值类型。市场价值是在满足公开市场和资产有效使用的前提下，相对于整体市场而言的合理或公允价值。
五、评估基准日
本项目评估基准日是2016年12月31日。
以上评估基准日的确定是委托方综合考虑了本次经济行为性质、尽可能与评估目的实现日接近，尽量减少和避免评估基准日后调整事项以及便于提供较完整资料，能较全面反映评估对象整体情况等因素后与评估机构协商确定。
六、评估依据
本次评估工作中所遵循的具体行为依据、法律依据、准则依据、权属依据和取价依据为：
（一）经济行为依据
1、新科技公司总经理办公会记要。
（二）法律法规依据
1、《中华人民共和国资产评估法》（全国人民代表大会常务委员会于2016年7月2日发布）；
2、《资产评估行业财政监督管理办法》（财政部令第86号）；
3、《中华人民共和国公司登记管理条例》（国务院第156号令）；
4、有关其他法律、法规、通知文件等。
（三）评估准则依据
1、《资产评估准则——基本准则》（财企[2004]20号）；
北京华信众合资产评估有限公司
华发新科技公司拟增资扩股项目资产评估报告 第14页2、《资产评估职业道德准则——基本准则》（财企[2004]20号）；
3、《资产评估职业道德准则——独立性》（中评协[2012]248号）；
4、《评估机构业务质量控制指南》（中评协[2010]214号）；
5、《资产评估准则——评估报告》（中评协[2007]189号）；
6、《资产评估准则——评估程序》（中评协[2007]189号）；
7、《资产评估准则——业务约定书》（中评协[2007]189号）；
8、《资产评估准则——工作底稿》（中评协[2007]189号）；
9、《资产评估价值类型指导意见》（中评协[2007]189号）；
10、《资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》(会协[2003]18号)；
11、《资产评估准则——企业价值》（中评协[2011]227号）；
12、《资产评估准则——机器设备》（中评协[2007]189号）；
13、《资产评估准则——无形资产》（中评协[2008]217号）；
14、《企业会计准则—基本准则》（财政部令第33号）；
15、《企业会计准则—应用指南》（财会[2006]18号）；
16、其他准则依据。
（四）权属依据
1、工商登记资料；
2、其他有关产权证明。
（五）取价依据
1、《中国人民银行存贷款利率表》；
2、企业提供的以前年度的财务报表、审计报告；
3、企业有关部门提供的未来年度经营计划、措施等；
4、企业与相关单位签订的业务合同；
5、与此次资产评估有关的其他资料。
（五）其他参考依据
1、评估业务约定书；
2、企业提供的委估资产明细表和评估有关事项说明；
3、大华会计师事务所(特殊普通合伙)出具的审计报告；
北京华信众合资产评估有限公司
华发新科技公司拟增资扩股项目资产评估报告 第15页4、北京华信众合资产评估有限公司信息库。
七、评估方法
（一）评估方法的选择
企业价值评估方法主要资产基础法、收益法和市场法。
企业价值评估中的资产基础法，是指以被评估企业评估基准日的资产负债表为基础，合理评估企业表内及表外各项资产、负债价值，确定评估对象价值的评估方法。
企业价值评估中的收益法，是指通过将被评估单位预期收益资本化或折现，确定评估对象价值的评估方法。
企业价值评估中的市场法，是指将评估对象与可比上市公司或者可比交易案例进行比较，确定评估对象价值的评估方法。
按照《资产评估准则—基本准则》，评估需根据评估目的、评估对象、价值类型、资料收集情况等相关条件，恰当选择一种或多种资产评估方法。
资产基础法从企业购建角度反映了企业的价值，为经济行为实现后企业的经营管理及考核提供了依据，不存在对评估对象价值有重大影响且难以辨识和评估的资产和负债，因此本次评估可以选择资产基础法。
被评估企业历史年度经营正常，符合行业发展特点，在未来年度其收益与风险可以可靠的预计，因此本次评估可以选择收益法。
据调查了解，现实市场上难以取得与标的公司类似的企业股权交易案例进行参考比较（或无法获取与委估企业在产品结构、规模、主营业务等方面差异较小的可比上市公司），无法从市场上获得相关的评估数据，故不选用市场法。
故本次评估选择收益法和资产基础法。
（二）资产基础法
资产基础法即成本加和法，是以在评估基准日重新建造一个与评估对象相同的企业或独立获利实体所需的投资额作为判断整体资产价值的依据，具体是指将构成企业的各单项资产选用合适的评估方法进行评估，加和减去负债评估值得出评估对象价值的方法。各类资产及负债的评估方法如下：
1、流动资产
北京华信众合资产评估有限公司
华发新科技公司拟增资扩股项目资产评估报告 第16页流动资产评估范围包括货币资金、预付账款、其他应收款等。
（1）货币资金：均为银行存款。
对于人民币资金的账面金额进行核实，人民币资金以核实后的账面值确定评估值；
（2）应收款项：均为其它应收款。
对其他应收款的评估，评估人员在对应收款项核实无误的基础上，借助于历史资料和现场调查了解的情况，具体分析欠款数额、欠款时间和原因、款项回收情况、欠款人资金、信用、经营管理现状等因素，采用个别认定法、账龄分析法，对风险损失进行评估，以核实后的账面值扣减风险损失额作为评估值。
风险损失额的确定：对于关联企业的往来款项等有充分理由相信全部能收回的，风险损失额为0；对于有确凿证据表明款项不能收回或账龄超长的，风险损失额为100%。
（3）预付账款：
评估人员在核实其价值构成的基础上，借助于历史资料和现场调查了解的情况，具体分析预付账款明细表中所列客户、业务内容、发生日期、金额、款项性质等实际情况，按照资产评估相关法规及规范的要求，根据所能收回的相应资产或权利价值确定评估值。
（4）其他流动资产：
其他流动资产为未抵扣增值进项，以核实后的数确定评估值。
2、非流动资产
非流动资产包括长期股权投资、固定资产、无形资产。
（1）长期股权投资
评估人员首先对长期股权投资形成的原因、账面值和被投资企业的实际经营状况进行核实，并查阅投资协议、股东会决议、章程、和有关会计记录等资料，在此基础上，根据长期投资的具体情况，采取适当的方法进行评估。
华发新科技公司之长期股权投资单位——珠海华发宜居生活服务有限公司，成立日期2015年11月19日，距基准日1年时间，经过对资产负债表进行分析，该公司主要资产为货币资金，非流动资产均为办公电子设备，账面值
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华发新科技公司拟增资扩股项目资产评估报告 第17页36,088元，无可升值资产，大华会计师事务所（特殊普通合伙）出具基准日审计报告，因此，本次对长期股权投资评估，以被投资企业评估基准日审计后的净资产和所持有被投资企业股权比例的乘积确定评估值。
（2）固定资产（办公电子设备），采用成本法进行评估。
重置成本法是用现时条件下重新购置或建造一个全新状态的被评资产所需的全部成本，减去被评估资产已经发生的实体性陈旧贬值、功能性陈旧贬值和经济性陈旧贬值，得到的差额作为被评估资产的评估值的一种资产评估方法。
采用重置成本法确定评估值也可首先估算被评估资产与其全新状态相比有几成新，即求出成新率，然后用全部成本与成新率相乘，得到的乘积作为评估值。
计算公式：评估值＝重置全价×成新率
根据国家有关税收政策，企业购置固定资产时，其进项税可以实行抵扣，因此，本次设备类资产的重置全价中的设备购置价不含增值税。
重置全价=设备购置价
1）电子设备重置全价的确定
对于电子设备，通常生产厂家或销售商提供免费运输及安装，因此，电子设备的重置全价根据评估基准日同型号设备的当地市场信息等近期市场价格资料，扣除可抵扣的增值税额确定。即
重置全价=不含税购置价
2）成新率的确定
采用尚可使用年限法或年限法确定成新率。计算公式为：
成新率=尚可使用年限/(实际已使用年限+尚可使用年限)×100%
或成新率=(1-实际已使用年限/经济寿命年限)×100%
3）评估值的确定
设备评估值=设备重置全价×成新率
（3）无形资产
他无形资产委托开发的APP软件、平台网站等。评估人员在对APP软件及平台网站目前的用途、使用性能、使用状态、产品升级等方面进行调查了解的基础上，了解被评估单位对该类资产的预计受益期确定的合理性，对摊销的正
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华发新科技公司拟增资扩股项目资产评估报告 第18页确性进行测算，按合理的摊余价值确定评估值。。
3、负债
对于负债的评估，评估人员根据企业提供的各项明细表，清查核实各项负债在评估目的实现后的实际债务人、负债额，以评估目的实现后的产权所有者实际需要承担的负债项目及金额确定评估值，对于将来并非应由评估目的实现后的产权持有者实际承担的负债项目，按零值计算。
（三）收益法
1、概述
根据《资产评估准则----企业价值》，确定按收益途径，采用现金流折现法（DCF）对评估对象的价值进行估算。
现金流折现法（DCF）是指通过将企业未来预期的现金流折算成现值，评估企业价值的一种方法。即通过估算企业未来预期现金流和采用适宜的折现率，将预期现金流折算成现时价值，得到企业价值。
其适用的基本条件是：企业具备持续经营的基础和条件，资产经营与收益之间存在较稳定的对应关系，并且未来收益和风险能够预测且可量化。
2、基本评估思路
根据本次评估尽职调查情况以及企业的资产构成和主营业务特点，本次评估的基本思路是以企业经审计的历史年度会计报表为依据，估算其股东全部权益价值，即首先按收益途径采用现金流折现法（DCF），估算企业的经营性资产的价值，再加上企业母公司报表中未体现的对外投资收益的对外长期投资的权益的价值、以及基准日的其他非经营性、溢余资产的价值，得到企业价值，并由企业价值扣减付息债务价值后，得出企业的股东全部权益价值。
3、评估模型
（1）基本模型
本次评估采用现金流折现法（DCF）中的企业自由现金流模型。
公式如下：
股东全部权益价值＝企业价值－付息债务价值
企业价值＝经营性资产价值+非经营性资产价值+溢余资产价值-非经营性
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华发新科技公司拟增资扩股项目资产评估报告 第19页负债价值
付息债务是指评估基准日被评估单位账面上需要付息的债务。
其中，经营性资产价值=税后净利润+折旧与摊销+扣税后付息债务利息-资本性支出-净营运资金变动
经营性资产价值的计算公式为：
n F Fn
 t 
1rt r1rn
t1
其中：P——评估基准日的企业经营性资产价值
F——企业未来第i年预期自由现金流量
i
F——永续期预期自由现金流量
n
r——折现率
t——收益期计算年
n——预测期
（2）主要参数的确定
1）预测期的确定
根据公司目前经营状况、业务特点，预计其在2022年进入稳定期，故预测期确定为2017年1月-2022年12月共6年。
2）收益期的确定
华发新科技公司主要从事智慧社区建设与运营、自媒体平台运营、企业信息化建设、智能化项目建设、智能家居的研发、科技战略投资、构建基于华发的大数据平台等方面业务，属于国家重点推广的互联网+企业。根据华发新科技公司的发展战略，以及拥有的华发旗下房地产公司所开发物业而自然形成的客户资源，未来发展前景较好，故收益期按永续确定，即本次确定明确的预测期限为6年，即预测到2022年12月，2022年及之后永续。
3)折现率的确定
按照收益额与折现率口径一致的原则，本次评估收益额口径为企业自由现金流，则折现率r选取加权平均资本成本估价模型(WACC)确定。
WACC模型公式：
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华发新科技公司拟增资扩股项目资产评估报告 第20页r=k×[E/(D+E)]+k×(1-t)×[D/(D+E)]
e d
其中：k：权益资本成本
e
E/(D+E)：根据市场价值估计的被估企业的目标权益资本比率
k：债务资本成本
d
D/(D+E)：根据市场价值估计的被估企业的目标债务资本比率
t：所得税率
计算权益资本成本时，我们采用资本资产定价模型(CAPM)。CAPM模型公式：
k= r+βe×RPm+r
e f1 c
其中: r：无风险报酬率
f1
RPm：市场风险溢价
r：企业特定风险调整系数
c
βe：评估对象权益资本的预期市场风险系数
βe=βu×[1+(1-t)×(D/E)]
βu可比公司的预期无杠杠市场风险系数
βu=βt×[1+(1-t)×(Di/Ei)]
βt可比公司的预期市场平均风险系数
Di、Ei：分别为可比公司的付息债务与权益资本。
4）溢余资产价值的确定
溢余资产是指与企业收益无直接关系的，超过企业经营所需的多余资产，本次评估主要采用成本法确定评估值。
5）非经营性资产价值的确定
非经营性资产是指与企业正常生产经营活动无直接关系的资产，评估采用成本法确定评估值。
6）长期股权投资价值的确定
长期股权投资价值的评估方法及评估结果的确定，请参见资产基础法。
（五）评估结论确定的方法
在综合考虑不同评估方法和初步评估结论的合理性及所使用数据的质量和
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华发新科技公司拟增资扩股项目资产评估报告 第21页数量的基础上，确定收益法的评估结果作为评估报告的评估结论。
八、评估程序实施过程和情况
根据国家有关部门关于资产评估的规定和会计核算的一般原则，依据国家相关法律、法规和资产评估准则的要求，按照与委托方的资产评估业务约定书所约定的事项，评估人员实施的资产评估过程如下：
(一)接受委托及准备阶段
1、北京华信众合资产评估有限公司于2017年8月1日接受委托方的委托，从事本资产评估项目。在接受委托后，评估人员即与委托方就本次评估目的、评估对象与评估范围、评估基准日、委托评估资产的特点等影响资产评估方案的问题进行了认真讨论。
2、根据委托评估资产的特点，有针对性地布置资产评估申报明细表，并设计主要资产调查表、主要业务盈利情况调查表等，对委托方参与资产评估配合人员进行业务培训，指导填写资产评估清查表和各类调查表，协助被评估单位进行资产评估的申报工作；同时了解企业及委估资产的情况，收集资产评估所需文件、资料。
3、评估方案的设计
依据了解资产的特点，制定评估实施计划，确定评估人员，组成资产评估现场工作小组。
（二）资产核实及现场尽职调查
根据珠海华发新科技投资控股有限公司提供的评估申报资料，评估人员于2017年8月2日至2017年8月6日对申报的全部资产和负债进行了必要的清查、核实，对企业财务、经营情况进行系统调查。
具体步骤如下：
1、听取企业有关人员对企业情况以及委估资产历史、现状的介绍；
2、对企业填报的资产评估申报表进行征询、鉴别，并与企业有关的财务记录数据进行核对，对发现的问题进行了解，并请企业进行修改；
3、进入现场，对资产评估申报表的内容进行核实，并对资产状况进行查看、记录。与资产管理人员进行交谈，了解资产的经营、管理状况；
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华发新科技公司拟增资扩股项目资产评估报告 第22页4、根据委估资产的实际状况和特点，确定相应的评估方法；
5、查阅委估资产的产权证明文件，设备购置合同及有关账目往来、发票等会计资料；
6、开展市场调查；
7、对企业实物资产进行评估，计算评估价值；
8、对其他资产及负债进行询证、审查、核实，确定评估值。
9、现场尽职调查
评估人员通过收集分析企业历史经营情况和未来经营规划以及与管理层访谈对企业的经营业务进行调查，主要内容如下：
（1）了解企业历史年度权益资本的构成、权益资本的变化，分析权益资本变化的原因；
（2）了解企业历史年度生产销售情况及其变化，分析销售收入变化的原因；
（3）了解企业历史年度主营成本的构成及其变化；
（4）了解企业主要的其他业务和产品构成，分析各业务对企业销售收入的贡献情况；
（5）了解企业历史年度利润情况，分析利润变化的主要原因；
（6）收集了解企业各项生产指标、财务指标，分析各项指标变动原因；
（7）了解企业未来年度的经营计划、投资计划等；
（8）了解企业的税收及其他优惠政策；
（9）收集企业所在行业的有关资料，了解行业现状、区域市场状况及未来发展趋势；
（10）了解企业的溢余资产和非经营性资产的内容及其资产状况。
（三）评定估算
评估人员根据项目特点并结合企业实际情况确定各类资产的作价方案，明确各类资产的具体评估参数和价格标准，参考企业提供的历史资料和未来经营预测资料开始评定估算工作；最后汇总资产评估初步结果、进行评估结论的分析、撰写评估报告和说明的初稿。
（四）内部审核、征求意见及出具报告
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华发新科技公司拟增资扩股项目资产评估报告 第23页项目负责人在完成一审后，将报告初稿提交公司审核，审核包括部门二级审核、质量部的三级审核。经过公司内部审核后，将评估结果与委托方(及被评估单位)进行沟通和汇报。根据沟通意见进行修改、完善后，再经签字资产评估师最后复核无误后，将正式评估报告提交给委托方。
九、评估假设
（一）一般假设
1、交易假设：假定所有待评估资产已经处在交易过程中，评估师根据待评估资产的交易条件等模拟市场进行估价。
2、公开市场假设：公开市场假设是对资产拟进入的市场的条件以及资产在这样的市场条件下接受何种影响的一种假定。公开市场是指充分发达与完善的市场条件，是指一个有自愿的买方和卖方的竞争性市场，在这个市场上，买方和卖方的地位平等，都有获取足够市场信息的机会和时间，买卖双方的交易都是在自愿的、理智的、非强制性或不受限制的条件下进行。
3、持续使用假设：持续使用假设是对资产拟进入市场的条件以及资产在这样的市场条件下的资产状态的一种假定。首先委估资产正处于使用状态，其次假定处于使用状态的资产还将继续使用下去。在持续使用假设条件下，没有考虑资产用途转换或者最佳利用条件，其评估结果的使用范围受到限制。
（二）特殊假设
1、国家现行的有关法律法规及政策、国家宏观经济形势无重大变化，本次交易各方所处地区的政治、经济和社会环境无重大变化，无其他人力不可抗拒因素及不可预见因素造成的重大不利影响。
2、针对评估基准日资产的实际状况，假设企业持续经营；
3、假设公司的经营者是负责的，且公司管理层有能力担当其职务；
4、除非另有说明，假设公司完全遵守所有有关的法律法规；
5、假设公司未来将采取的会计政策和编写此份报告时所采用的会计政策在重要方面基本一致；
6、假设公司在现有的管理方式和管理水平的基础上，经营范围、方式与目前方向保持一致；
北京华信众合资产评估有限公司
华发新科技公司拟增资扩股项目资产评估报告 第24页7、有关利率、汇率、赋税基准及税率及其他国家政策不发生重大变化；
8、无其他人力不可抗拒因素及不可预见因素对企业造成重大不利影响；
9、本次评估测算的各项参数不考虑通货膨胀因素的影响。
根据资产评估的要求，认定这些假设条件在评估基准日时成立，当未来经济环境发生较大变化时，将不承担由于假设条件改变而推导出不同评估结论的责任。
十、评估结论
（一）资产基础法评估结果
珠海华发新科技投资控股有限公司截止评估基准日总资产账面价值为 1,482.36万元，评估价值为 1,319.59万元，增值额为-162.77万元，增值率为-10.98%；总负债账面价值为 576.38万元，评估价值为 576.38万元，无增值变化；净资产账面价值为905.98万元，净资产评估价值为743.21万元，增值额为 -162.77万元，增值率为-17.97%。
评估结果详见下列评估结果汇总表：
资产评估结果汇总表
评估基准日：2016年12月31日 金额单位：人民币万元
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|项目||账面价值|评估价值|增减值|增值率%|
|||A|B|C=B-A|D=C/A*100%|
|一、流动资产|1|790.98|768.28|-22.70|-2.87|
|二、非流动资产|2|691.38|551.31|-140.07|-20.26|
|其中：长期股权投资|3|500.00|361.86|-138.14|-27.63|
|固定资产|4|48.71|46.78|-1.92|-3.94|
|无形资产|5|142.67|142.67|0.00|0.00|
|资产总计|6|1,482.36|1,319.59|-162.77|-10.98|
|三、流动负债|7|576.38|576.38|0.00|0.00|
|四、非流动负债|8|0.00|0.00|0.00||
|负债总计|9|576.38|576.38|0.00|0.00|
|净资产（所有者权益）|10|905.98|743.21|-162.77|-17.97|

资产基础法评估结果详细情况见评估明细表。
（二）收益法评估结果
珠海华发新科技投资控股有限公司截止评估基准日总资产账面价值为
北京华信众合资产评估有限公司
华发新科技公司拟增资扩股项目资产评估报告 第25页1,482.36万元，总负债账面价值为576.38万元，净资产账面价值为905.98万元，收益法评估后的股东全部权益价值为 2,159.89万元，增值额为 1,253.91万元，增值率为138.40%。
（三）两种方法评估结果差异分析及最终结果的选取
1、差异分析
采用收益法评估得出的股东全部权益价值为 2,159.89万元，资产基础法评估得出的股东全部权益价值为 743.21万元，两者相差1416.68万元，差异率为190.62%。
2、评估结果的选取
华发新科技公司为互联网行业公司，互联网公司一般为轻资产公司，其企业价值往往体现为企业积累的客户资源、信息资源及信息技术等，该等技术和资源的积累实质上为企业账面未反映无形资产，而资产基础法评估不能及时充分反映这些账面未记录无形资产的价值，因此我们认为资产基础法评估结果不适合本次评估。
综合上述因素分析，选择资产收益法的评估结果作为华发新科技投资控股有限公司股东全部权益的评估值，评估值为人民币2,159.89万元。
本次评估的评估对象为股东全部权益价值，未考虑具有控制权的溢价、缺乏控制权的折价及股权流动性等特殊交易对股权价值的影响。
十一、特别事项说明
特别事项是在评估过程中已发现可能影响评估结论，但非评估师能力水平所能评定估算的有关事项。
（一）评估结论系根据上述原则、依据、方法、假设、程序而得出，只有在上述原则、依据、假设前提存在的条件下成立。
（二）评估工作中所采用的委托方及被评估单位提供的与评估相关的所有资料，是编制本报告的基础，委托方及被评估单位应对其真实性、准确性、合法性和完整性负责并承担相应的责任。
（三）评估师及评估机构是对本评估报告所述目的下评估对象价值进行估算并发表专业意见，对评估对象的法律权属状况给与必要的关注，但不对评估
北京华信众合资产评估有限公司
华发新科技公司拟增资扩股项目资产评估报告 第26页对象的法律权属做任何形式的保证，本评估报告的结论仅为本次评估目的服务，不能作为确认产权的依据。
（四）评估基准日至评估报告日之间可能对评估结论产生影响的事项
本评估结果是对2016年12月31日这一评估基准日股东全部权益价值的客观公允反映，评估基准日至评估报告日之间发生的重大事项系评估基准日期后事项，发生评估基准日期后重大事项时，不能直接使用本评估结论。
在评估基准日期后，且评估结果有效期内，若资产数量、价格标准发生变化并对资产评估结果产生明显影响时，不能直接使用本评估结论，委托方应及时聘请评估机构对评估结论进行调整或重新确定评估值；若资产价格的调整方法简单、易于操作时，可由委托方在资产实际作价时进行相应调整。
（五）其他需要说明的事项
对企业存在其他的可能影响资产评估结论的其他瑕疵事项，在企业委托时未做特殊说明而评估人员已履行评估程序仍无法获知的情况下，评估机构及评估人员不承担相关责任。
评估结论是北京华信众合资产评估有限公司出具的，受本机构评估人员执业水平和能力的影响。
提请评估报告使用者关注以上特别事项对评估结论的影响。
十二、评估报告使用限制说明
（一）本评估报告只能用于评估报告载明的评估目的和用途。同时本评估结论是反映评估对象在本次评估目的下，根据公开市场原则及有关评估假设基础上确定的现行公允价值，没有考虑将来可能承担的抵押、担保事宜，以及特殊的交易方可能追加付出的价格等对评估价值的影响，也未考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和其他不可抗力对资产价格的影响，未对资产评估增值做任何纳税准备。当前述条件以及评估中遵循的持续经营原则等情况发生变化时，评估结论一般会失效。评估机构不承担由于这些条件的变化而导致的评估结果失效的相关法律责任。
本报告成立的前提条件是本次经济行为符合国家法律、法规的有关规定并得到有关部门的批准。
北京华信众合资产评估有限公司
华发新科技公司拟增资扩股项目资产评估报告 第27页（二）本评估报告只能由评估报告载明的评估报告使用者使用。
（三）本评估报告系资产评估师依据国家法律法规出具的专业性结论，本评估报告需提交国有资产监督管理部门或者企业有关主管部门审查，备案后方可正式使用。
（四）本评估报告的全部或者部分内容被摘抄、引用或者被披露于公开媒体，需评估机构审阅相关内容，法律、法规规定以及相关当事方另有约定除外。
（五）本评估报告所揭示的评估结论仅对本项目对应的经济行为有效，评估结论使用有效期为自评估基准日起一年，自 2016年 12月31日起至 2017年12月30日止，超过一年，需重新进行资产评估。
十三、评估报告日
评估报告日为2017年8月10日。
（本页以下无正文）
北京华信众合资产评估有限公司
华发新科技公司拟增资扩股项目资产评估报告 第28页（签章页）
资产评估机构：北京华信众合资产评估有限公司
资产评估师：
资产评估师：
二〇一七年八月十日
北京华信众合资产评估有限公司
华发新科技公司拟增资扩股项目资产评估报告 第29页珠海华发新科技投资控股有限公司
拟增资扩股所涉及的
珠海华发新科技投资控股有限公司股东全部权益价值项目资产评估报告附件
华信众合评报字【2017】第Z-125号
目 录
一、与评估目的相对应的经济行为文件
二、被评估单位审计报告
三、委托方暨被评估单位法人营业执照复印件
四、委托方暨被评估单位的承诺函
五、评估机构资格证书复印件
六、评估机构法人营业执照副本复印件
七、签字资产评估师资格证书复印件
北京华信众合资产评估有限公司
委托方承诺函
北京华信众合资产评估有限公司：
因珠海华发新科技投资控股有限公司拟增资扩股的需要，委托你公司对该经济行为所涉及的珠海华发新科技投资控股有限公司在评估基准日股东全部权益价值进行评估。为确保资产评估机构客观、公正、合理地进行评估工作，我们承诺如下，并承担相应的法律责任：
1、评估的经济行为符合国家规定；
2、监督保证被评估单位提供的财务会计资料及其他与评估相关的资料真实、准确、完整，不存在虚假、误导、或重大遗漏，有关重大事项揭示充分；
3、委托评估资产范围与经济行为涉及的资产范围一致，不重复、不遗漏；
4、纳入评估范围的资产权属明确，出具的资产权属证明文件合法有效；
5、监督保证被评估单位所提供的公司生产经营管理资料客观、科学、合理；
6、不干预评估工作。
委托方：珠海华发新科技投资控股有限公司
法定代表人或授权代表：
日期：2017年8月7日
被评估单位承诺函
北京华信众合资产评估有限公司：
因本珠海华发新科技投资控股有限公司拟增资扩权的需要，本公司委托你公司对该经济行为所涉及的珠海华发新科技投资控股有限公司的全部股东权益价值进行评估。为确保资产评估机构客观、公正、合理地进行资产评估，我们承诺如下，并承担相应的法律责任：
1、资产评估的经济行为符合国家规定；
2、所提供的财务会计资料及其他与评估相关的资料真实、准确、完整，不存在虚假、误导、或重大遗漏，有关重大事项揭示充分；
3、委托的评估资产范围与经济行为涉及的资产范围一致，不重复、不遗漏。
纳入评估范围的资产权属明确，出具的资产权属证明文件合法有效；
4、所提供的公司生产经营管理资料客观、科学、合理；
5、不干预评估工作。
被评估单位：珠海华发新科技投资控股有限公司
法定代表人或授权代表：