上海锦江国际酒店发展股份有限公司
非公开发行股票募集资金使用可行性分析报告
一、本次非公开发行募集资金的使用计划
本次非公开发行股票拟募集资金总额不超过 303,525.716万元（含本数），扣除发行费用后的募集资金净额中，203,525.716万元将用于补充本公司主营业务有限服务型酒店未来三年业务规模及门店发展所需资金，增强持续盈利能力；100,000万元将用于择机偿还短期银行借款，提高资产质量、改善财务状况。实际募集资金净额不足部分由本公司自筹解决。
二、本次募集资金的必要性与可行性
公司的核心主业为投资和经营管理有限服务型酒店。有限服务型酒店强调饭店住宿的核心功能，关注价格与质量的性价比。在设备配置、组织结构、饭店服务等方面具有与星级酒店不同的特点。
公司有限服务型酒店业务包括经济型酒店和有限服务中端商务酒店。目前公司投资和经营管理的四大品牌中，新创建的“锦江都城”品牌属于有限服务中端商务酒店，“锦江之星”、“金广快捷”、“百时快捷”属于经济型酒店。“锦江之星”是公司长期发展的主力品牌，已经取得了优异的业绩表现和突出的市场地位。新创建的“锦江都城”有限服务中端商务酒店为非星级酒店，主要面向中产阶层白领客户群体，选址在一类城市相对优越的地理位置，缩减房间面积、删减利用率不足、投入产出比不高的不必要服务，压缩人房比，提高成本绩效，同时在设计、布局、装饰、装修方面突出品味、舒适、时尚、商务等元素，从而比三星级酒店具有更高的性价比优势。
公司于 2013年 6月收购时尚之旅，一次性获得 21家位于城市中心或副中心位置的酒店物业，客房总数3,114间。收购时尚之旅可以加快公司“锦江都城”品牌进入有限服务型酒店市场的步伐，并迅速抢占有限服务品牌在该市场的领先地
位，加快提升“锦江都城”品牌的影响力。
（一）市场发展前景广阔，公司业务空间巨大
1、《国务院关于加快发展旅游业的意见》提出，力争到 2020年，我国旅游产业规模、质量、效益基本达到世界旅游强国水平。根据《中国旅游业“十二五”发展规划纲要》，旅游业是国民经济的战略性产业，资源消耗低，带动系数大，就业机会多，综合效益好。最近五年，国内旅游人数的年复合增长率为13.75%，国内旅游收入的年复合增长率为24.60%。从当前和今后一个时期的国际国内环境来看，我国的旅游业发展仍处于可以大有作为的重要战略机遇期。
2009-2013年中国国内旅游人数和收入
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||2009年|2010年|2011年|2012年|2013年|
|国内旅游 人数（亿人次）|19.02|21.03|26.41|29.57|32.60|
|同比增长|11.10%|10.57%|25.58%|11.97%|10.25%|
|国内旅游 收入（亿元）|10,183.69|12,579.77|19,305.39|22,706.22|26,276.00|
|同比增长|16.39%|23.53%|53.46%|17.62%|15.72%|

数据来源：2009-2013年中国旅游业统计公报
2、2013年 2月，国务院办公厅正式发布《国民旅游休闲纲要(2013-2020)》，将进一步促进中国旅游休闲产业的健康发展。按照世界旅游业发展的一般规律，人均 GDP接近 5,000美元时，旅游将成为城镇居民生活的基本内容和主要的消费需求，旅游业将进入爆发式增长阶段。据预测，“十二五”期间，我国人均 GDP将达到并超过5,000美元，城乡居民年均出游将超过两次。同时，随着交通、城市建设、旅游基础设施的发展完善，将使旅游通达性和便捷性明显提升。这些都为旅游业持续快速发展奠定了坚实基础。旅游产业的长期健康发展也为有限服务型酒店行业的发展提供了良好的产业背景支持。
3、有关资料显示，全国住宿企业法人单位共计 5.4万家，其中旅游饭店家数为1.8万家，一般旅馆为3.3万家。按此计算，有限服务型连锁酒店家数目前大约分别仅占全国住宿企业法人单位总数的18.5%和占一般旅馆总数的30.1%。有限服务型连锁酒店的主要市场替代目标是传统一至三星级标准的酒店和大量无连锁品
牌的旅馆。我国有限服务型连锁酒店的市场发展空间依然巨大。
4、据中国经济型酒店网的统计，在2000年至2012年间，中国经济型连锁酒店行业酒店数从由23家快速增加至9,924家，十二年年复合增长率为65.80%，最近三年年复合增长率为38.23%；客房数从3,236间增加至981,712间，十二年年复合增长率为61.00%，最近三年年复合增长率为33.48%，保持长期持续快速发展的态势。
（二）公司主业表现优异，奠定持续发展基础
1、1997年，“锦江之星”品牌问世，成为中国酒店业以连锁形式经营的第一家品牌酒店。经过多年的探索与实践，锦江之星在规模拓展、经营业绩、品牌建设、系统支持、企业文化等方面取得了显著的成就，创建了一套适应经济型酒店发展的科学化、标准化、专业化的连锁管理模式，成为国内经济型酒店行业的标杆企业。
2、截至 2013年末，本公司已开业有限服务型连锁酒店达到 828家，最近六年年复合增长率为32.36%；本公司已开业有限服务型连锁酒店客房数达到 100,566间，最近六年年复合增长率为29.09%。截至 2014年 3月 31日，本公司已经开业的有限服务型连锁酒店达到870家，已开业酒店客房总数达到105,070间；已签约（含已开业及签约筹建）酒店数达到 1,084家，已签约酒店客房总数达到 127,842间。
公司有限服务型酒店数及客房数（2006年—2014年1季度末）
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||2007年末|2008年末|2009年末|2010年末|2011年末|2012年末|2013年末|2014年1季末|
|已开业酒店数合计|154|238|333|417|554|690|828|870|
|已签约酒店数合计|280|360|439|596|743|900|1,060|1,084|
|已开业酒店客房数合计|21,734|33,833|44,720|54,254|68,915|83,860|100,566|105,070|
|已签约酒店客房数合计|38,355|47,918|56524|73,350|88,958|106,241|125,017|127,842|

3、在截至2014年3月31日已经签约的1,084家有限服务型连锁酒店中，“锦江都城””品牌连锁酒店 31家，“锦江之星”品牌连锁酒店 902家，“百时快捷”品牌连锁酒店 76家，“金广快捷”品牌连锁酒店 65家，“白玉兰”品牌连锁酒店10家。
4、截至2014年3月31日，公司旗下签约有限服务型连锁酒店分布于中国 31
个省、自治区和直辖市的266个城市。
5、截至 2014年 3月 31日，锦江之星会员总数达到 1,207.2万人，其中锦江之星交行联名卡会员达到102.8万人。包括国际国内著名品牌企业在内的客户数量达到7万家。
6、2013年度，公司有限服务型酒店平均出租率为83.18%，平均房价为 179.79元/间，RevPAR为149.55元，主要经营指标连续保持平稳较好水平。
公司有限服务型酒店主要经营指标（2007年—2013年）
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||2007年度|2008年度|2009年度|2010年度|2011年度|2012年度|2013年度|
|平均出租率（%）|82.38|81.41|81.60|86.28|86.71|84.43|83.18|
|平均房价（元/间）|175.54|178.31|173.69|187.62|178.09|180.87|179.79|
|RevPAR（元/间）|144.61|145.17|141.73|161.88|154.42|152.71|149.55|

7、2013年度，公司有限服务型酒店实现营业收入 240,989万元，最近六年年复合增长率为25.58%；实现息税折旧摊销前利润（EBITDA）66,541万元，最近六年年复合增长率为26.25%；实现净利润23,050万元，最近六年年复合增长率达39.58%。公司有限服务型酒店呈现出长期、健康、稳定发展的势头。
公司有限服务型酒店主要财务数据（2007年—2013年）
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||2007年|2008年|2009年|2010年|2011年|2012年|2013年|
|营业收入（万元）|61,433|91,882|121,359|162,130|188,888|210,265|240,989|
|EBITDA（万元）|16,436|19,682|36,797|50,213|52,412|62,959|66,541|
|净利润（万元）|3,117|7,465|6,524|17,215|17,605|24,353|23,050|

8、2013年，国际知名酒店市场第三方调研公司 Market metrix根据 4万个全球旅游者实际入住经历，从酒店舒适度、性价比等 10多个维度的全面考评，“锦江之星”品牌荣获了全球顾客满意度最高的品牌称号之一，是中国唯一上榜的酒店品牌，也是亚太地区唯一上榜的经济型酒店品牌；锦江之星旅馆有限公司入选中国饭店业年会组织委员会 2012-2013年度中国酒店百佳，并且荣膺“第十三届中国饭店金马奖”、“2012-2013中国消费者最满意的经济型酒店连锁品牌”；被中国饭店协会授予“2013中国优秀品质饭店”；被中国连锁经营协会授予“2012年度中国特许经营创新奖”；在由中国标准化研究院顾客满意度测评中心和清华大学中国企业研究中心联合发起的 2013年中国顾客满意度测评中，“锦江之星”继续位列“快捷酒店”品牌第一名；根据中国连锁经营协会2012年度行业调查统计，
锦江之星旅馆有限公司进入“2012中国特许连锁120强”；在慧聪网2012-2013年
度中国酒店行业最具影响力企业十大评选活动中，锦江之星旅馆有限公司被选为“最具长期性投资价值管理品牌”；锦江之星被迈点中国酒店业门户网站授予 “2012中国酒店业十大影响力经济型酒店品牌”；被《饭店现代化》杂志评选为“2013中国杰出经济型酒店品牌”；在环球旅游投资网与《酒店职业经理人》杂志联合主办的“2013环球旅游投资论坛暨环球旅游金奖颁奖典礼”论坛上，锦江之星荣获“2013环球最佳经济型酒店品牌”。
（三）提供必要资金保障，推进公司战略实施
1、公司的发展战略确定为：本公司以“有限服务型连锁酒店”和“食品及连锁餐饮”等为重点发展方向，保持和强化“锦江之星”等成熟优势品牌的市场先导地位，积极发展“锦江都城”品牌。探索并形成自主品牌连锁快餐的商业模式，努力提高餐饮业务的投资效益。进一步提升在“管理、品牌、网络、人才”等方面的核心竞争能力，实现公司价值最大化。
2、截至2013年末，公司已经提前实现了已签约门店达到1,000家的发展目标。
2014年度计划新增开业连锁有限服务型酒店142家，到2014年末开业门店总数预计达到970家；新增签约连锁有限服务型酒店200家，至2014年末签约门店总数预计达到 1,260家。公司进一步计划至 2017年末，签约门店数量增加到 2,000家以上。
3、为实现上述业务发展目标，公司未来三年业务规模及门店发展所需资金合计约为30亿元。本次募集资金中，拟使用20.35亿元用于上述业务发展资金。
（四）增强综合融资能力，支持公司长远发展
1、2013年 6月，公司完成对时尚之旅的股权收购，收购价格为 7.10亿元，同时安排资金用于偿还时尚之旅6.75亿元委托借款和3.50亿元应付账款。为此，公司通过债权方式筹集资金。
2、截至2014年3月31日，公司短期借款余额为13.30亿元，其中10亿元为公司从中国建设银行上海市浦东分行获得的 6个月期流动资金借款，于 2014年 6月19日到期，该项流动资金借款到期后公司将进一步续借6个月。截至2014年3月31日，公司流动比率为0.41，速动比率为0.40，短期偿债能力有待改善，因此公司长期债权融资能力受到限制。公司拟使用本次募集资金偿还在中国建设银行
上海市浦东分行到期续借的10亿元短期借款。
3、本次募集资金到位并偿还上述银行短期借款后，短期偿债能力明显提高；
同时公司净资产增加30.35亿元达到72.56亿元，资本实力显著增强，资产负债率从37.65%下降至17.73%，长期偿债能力得到进一步提升，资产负债结构更加合理，后续股权及债权融资能力进一步增强，有利于公司长远发展。
（五）增强核心竞争能力，提高持续回报水平
1、2013年度，公司有限服务型酒店业务收入占比为89.77%，食品及餐饮业务收入占比为10.22%，本次募集资金用于加快发展有限服务型酒店后，公司有限服务型酒店的收入水平将大幅提升，在食品及餐饮业务收入保持稳定的情况下，其收入占比也将提高，进一步突出有限服务型酒店的核心主业地位。
公司最近三年营业收入结构
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||2013年度||2012年度||2011年度||
||金额（万元）|比例|金额（万元）|比例|金额（万元）|比例|
|有限服务型 酒店收入|240,988.68|89.77%|210,264.79|90.01%|188,887.90|89.26%|
|食品及餐饮业务收入|27,424.41|10.22%|23,306.96|9.98%|22,695.12|10.73%|
|其他业务收入|28.01|0.01%|27.47|0.01%|24.80|0.01%|
|营业收入合计|268,441.09|100.00%|233,599.22|100.00%|211,607.82|100.00%|

2、公司经过二十余年的努力，已经或正在形成自己的核心竞争力。根据公司发展战略的总体目标，公司将经过若干年的努力，进一步增强在“管理、品牌、网络、人才”方面的优势，确立并巩固公司在有限服务型酒店等相关行业的市场先导地位。公司将继续大力发展“锦江之星”等成熟、优势品牌酒店业务。与此同时，公司根据战略规划，并经过较长时间的筹划，乃以“锦江都城”品牌来进一步发展有限服务型酒店业务。公司将继续充分利用和发挥连锁酒店管理平台优势，加快培育“锦江都城”品牌，扩大市场份额，为公司的长远发展奠定坚实基础。在“锦江都城”酒店品牌培育和发展初期，公司签约租赁或受托经营了锦江酒店集团旗下的部分三星级酒店，收购了时尚之旅全部股权。公司将继续寻找市场上符合发展该等类型酒店的潜在项目，以迅速抢占有限服务型酒店市场。本次募集资金中约 20.35亿元将用于公司未来三年的有限服务型酒店业务规模及门店
发展计划，是实现上述巩固和增强核心竞争力的重要举措。
3、2011年度、2012年度、2013年度公司扣除非经常性损益后的加权平均净资产收益率分别为7.34%、7.15%、5.14%。2013年扣除非经常性损益后的加权平均净资产收益率降低主要原因之一是公司2013年收购时尚之旅产生的借款利息及折旧摊销较大，对盈利能力构成暂时性影响。公司有限服务型酒店单店投资内部报酬率高于近期公司整体的净资产收益率水平，实施门店快速发展计划、新增门店陆续产生效益后，公司扣除非经常性损益后的基本每股收益、净资产收益率等指标将得以提升，盈利能力进一步增强。
4、本次募集资金中 10亿元用于偿还公司短期借款后，每年可为公司节省财务成本5,000余万元，同时20.35亿元业务规模及门店发展资金在未完全投入使用前可获取一定的利息收入，直接提高公司净利润水平。
5、公司《公司章程》规定每年现金分红比例不低于当年度合并报表中归属于上市公司股东的净利润50%，最近五年实际分红比例均超过60%。本次募集资金用于发展的有限服务型酒店业务是经营现金流量回报充足的业务，最近三年经营现金净流量占扣除非经常性损益后的归属于母公司股东的净利润的比例分别为171.02%、189.11%、292.31%。本次募集资金加大有限服务型酒店发展力度后，未来公司经营现金净流量预计将进一步大幅提升，从而进一步增强公司持续回报能力，符合公司股东利益最大化的目标。
三、本次非公开发行对公司经营管理、财务状况等的影响
（一）本次非公开发行对公司经营管理的影响
本次非公开发行股票后，公司资本实力进一步增强，募集资金到位后，公司的融资能力将获得一定程度的提高，从而为保持和强化“锦江之星”等成熟、优势品牌的市场先导地位、积极发展“锦江都城”品牌的发展战略提供必要的资金支撑。公司的长期盈利能力和竞争力也将获得提升，有利于公司的可持续发展。
（二）本次非公开发行对公司财务状况的影响
本次募集资金到位，其中10亿元偿还银行短期借款后，短期偿债能力明显提高；同时公司净资产增加30.35亿元达到72.56亿元，资本实力显著增强，资产负
债率从37.65%下降至17.73%，长期偿债能力得到进一步提升，资产负债结构更加合理，后续股权及债权融资能力进一步增强。
本次募集资金中10亿元用于偿还公司短期借款后，每年可为公司节省财务成本5,000余万元，同时20.35亿元业务规模及门店发展资金在未完全投入使用前可获取一定的利息收入，直接提高公司净利润水平。
本次非公开发行完成后，公司筹资活动现金流入将增加约30.35亿元。本次募集资金加大有限服务型酒店发展力度后，未来公司经营现金净流量预计将进一步大幅提升，从而进一步增强公司持续回报能力，符合公司股东利益最大化的目标。
上海锦江国际酒店发展股份有限公司2014年6月13日