较高。
资产重组事宜的顺利完成。2015年公司顺利完
成吸收合并江苏新城地产股份有限公司事项，
实现房地产开发业务在A股整体上市，有助于
进一步拓展其融资渠道，改善债务结构，提升
公司品牌影响力和整体竞争实力。
关注
财务杠杆比率有所上升，未来面临一定的资本
支出压力。2015年公司加快项目开发节奏和新
项目拓展力度，财务杠杆比率有所上升，年末
资产负债率和净负债率分别为79.54%和
69.36%，较上年同期分别上升3.51个百分点和
12.97个百分点。现阶段公司较大规模的在建
及储备项目的持续推进、商业地产的拓展，亦
将给公司带来一定的资本支出压力。
商业地产项目风险。公司近年坚持住宅地产与
商业地产双核驱动的战略模式，2015年其商业
地产项目新开工、在建及储备项目规模大幅增
长，且位于三、四线城市项目较多，其后续的
建设开发及运营将对公司资金运作能力、统筹
管理能力带来较大挑战。
信用评级报告声明
中诚信证券评估有限公司（以下简称“中诚信证评”）因承做本项目并出具本评级报告，特此如下声明：
1、除因本次评级事项中诚信证评与评级对象构成委托关系外，中诚信证评、评级项目组成员以及信用评审委员会成员与评级对象不存在任何影响评级行为客观、独立、公正的关联关系。
2、中诚信证评评级项目组成员认真履行了尽职调查和勤勉尽责的义务，并有充分理由保证所出具的评级报告遵循了客观、真实、公正的原则。
3、本评级报告的评级结论是中诚信证评遵照相关法律、法规以及监管部门的有关规定，依据合理的内部信用评级流程和标准做出的独立判断，不存在因评级对象和其他任何组织或个人的不当影响而改变评级意见的情况。
4、本评级报告中引用的企业相关资料主要由评级对象提供，其它信息由中诚信证评从其认为可靠、准确的渠道获得。因为可能存在人为或机械错误及其他因素影响，上述信息以提供时现状为准。中诚信证评对本评级报告所依据的相关资料的真实性、准确度、完整性、及时性进行了必要的核查和验证，但对其真实性、准确度、完整性、及时性以及针对任何商业目的的可行性及合适性不作任何明示或暗示的陈述或担保。
5、本评级报告所包含信息组成部分中信用级别、财务报告分析观察，如有的话，应该而且只能解释为一种意见，而不能解释为事实陈述或购买、出售、持有任何证券的建议。
6、本评级报告所示信用等级自本评级报告出具之日起至本期债券到期兑付日有效；同时，在本期债券存续期内，中诚信证评将根据《跟踪评级安排》，定期或不定期对评级对象进行跟踪评级，根据跟踪评级情况决定是否调整信用等级，并及时对外公布。
募集资金使用情况 基本分析
江苏新城地产股份有限公司2013年公司债券
2015年，在宽松的政策环境带动下，我国房（债券简称为“13苏新城”、债券代码为“122310”，
地产行业整体呈现筑底回暖态势，但房地产以下简称“本次债券”）于2014年7月23日发行，
开工面积和房地产投资增速依然低位徘徊，发行规模为20亿元，到期日为2019年7月23日，
待售面积仍居高不下，房地产市场区域分化每年付息一次，到期一次还本，最后一期利息随本
严重，行业集中度持续上升
金的兑付一起支付。本次债券发行募集资金扣除承
2015年在多重政策效应叠加影响下，我国房地销费、保荐费、审计费、律师费和法定信息披露费
产市场整体呈现筑底回暖态势。根据国家统计局数等费用后的净额为19.79亿元，已按募集说明书上
据显示，2015年全国商品房销售面积与销售额分别列明的用途使用完毕。
为128,495万平方米和87,281亿元，同比分别增长重大事项
6.5%和14.4%。截至2015年末，全国100个城市（新建）住宅均价为10,980元/平方米，环比上涨0.74%，2015年7月29日，新城控股集团股份有限公
同比上涨4.15%，是百城价格指数环比、同比连续司（以下简称“新城控股”或“公司”）向江苏新城地
第5个月双涨。与此同时，在去库存的大环境下，产股份有限公司（以下简称“江苏新城”）除新城控
房企对行业中长期发展保持谨慎态度，房地产开发股以外的全体股东发行A股股票，并以换股方式吸
投资速度继续下降，以房地产企业新开工面积和土收合并江苏新城相关事宜，获得中国证监会并购重
地购置面积为代表的房地产开发指标均在不同程组委审核通过。2015年9月21日，公司收到中国
度上延续了下降趋势。2015年，全国房地产开发投证监会出具的《关于核准新城控股集团股份有限公
资95,979亿元，名义同比增长1.0%，增速比1~11司吸收合并江苏新城地产股份有限公司的批复》
月回落0.3个百分点，增速继续下行；房地产开发（证监许可[2015]2144号），换股吸收合并进入实
企业房屋新开工面积154,454万平方米，同比下降施阶段。2015年11月23日，江苏新城收到上海证
14.0%。2015年房地产开发企业土地购置面积券交易所自律监管决定书[2015]392号《关于江苏新
22,811万平方米，同比下降31.7%；土地成交价款城地产股份有限公司股票终止上市的决定》，决定
7,622亿元，下降23.9%。
自2015年11月23日起终止江苏新城股票上市交
房地产投资速度放缓，同时销售回暖，使得房易。2015年11月27日，新城控股换股吸收合并江
地产市场供需差有所收窄，但受前期投资和建设规苏新城完成，新城控股于2015年12月4日上市交
模高速增长影响，短期内政策层面的支持依旧难以易（股票简称：新城控股，股票代码：601155）。
扭转库存加大的局面。截至2015年末，全国商品根据本次换股吸收合并方案，新城控股作为存续公
房待售面积71,853万平方米，同比增长15.58%，司继承及承接江苏新城的全部资产、负债、业务、
增速较上年收窄10.54个百分点，其中，住宅待售人员、合同及其他一切权利和义务，其中包括江苏
面积增加1,155万平方米，办公楼待售面积增加128新城发行的“江苏新城地产股份有限公司2013年公
万平方米，商业营业用房待售面积增加458万平方司债券”（债券简称 “13苏新城”、债券代码
米。同时，中诚信证评也关注到，房地产区域市场“122310”），债券名称、简称及代码保持不变，江苏
分化严重，一线城市和二线热点城市出现量价齐升新城终止上市并注销法人资格。
的局面，同时一般二线城市以及三四线城市去库存压力继续加大，价格亦难以上行，房地产市场去化情况的区域差异值得关注。
房地产政策方面，2015年“去库存”仍是各项政
策的主基调，稳定住房消费、支持自住和改善住房
需求是房地产政策调整的主要方向。中央及地方各 公司积极应对房地产市场环境变化，调整销级政府在供应端实施“有供有限”，从源头控制商品 售策略，合同销售金额及结算收入较快增长，房供应；同时各管理部门及职能机构从需求端入 同时，公司开启住宅地产与商业地产双核驱手，降首付、降利率、减税费、予补贴、放宽公积 动的战略模式，加快项目特别是商业地产项金贷款政策、取消限购等多手段并施。具体来看， 目的开发节奏，当年新开工面积及年末在建“调供应”方面，2015年3月底，国土部、住建部联 项目面积同比大幅增长。
合发文，要求各地对土地供应有供、有限，调节结 2015年在房地产政策宽松和城市日益分化的构性过剩矛盾。“促需求”方面，第一，通过降首付、 背景下，公司积极应对市场变化，及时调整销售策减税费、予补贴明显提振了改善型需求。中央多部 略，全年实现合同销售面积345.98万平方米（含合委分别于2015年3月和9月两次发文下调购房首 营项目，下同），较上年同期增长25.0%；合同销售付比例，并于同年 3月下调营业税免征年限以及 金额319.29亿元（含合营项目，下同），较上年同期2016年2月财政部发文调减营业税；各级政府亦在 增长30.3%。从产品来看，近年公司不断加大对商税费减免、财政补贴、提高普通住宅标准等方面多 业项目的投资开发，商业项目销售收入占比不断提管齐下刺激需求入市。第二，公积金政策频出提振 升。2015年公司商业项目实现销售金额110.2亿元，市场需求。仅中央年内出台的房地产调控文件中， 占当年合同销售总额的比重为34.51%，较上年度提有4次涉及公积金政策，其中3次为出台公积金专 升11.76个百分点。从销售区域来看，公司房地产销项政策，内容涉及下调首套普通住房公积金贷款首 售仍主要来自于上海、苏州、南京、常州4个城市。
付比例和二套房首付比例、放宽住房公积金用途、 2015年公司在上述四大城市实现的合同销售金额放宽提取条件、督促各地落实异地贷款业务、放开 分别为50.95亿元、65.99亿元、55.33亿元和52.44亿公积金融资渠道等。第三，央行降准降息降低购房 元，占当年合同销售总额的比重分别为15.96%、成本和难度。2015年内先后经历了5次降息和5次 20.67%、17.33%和16.42%。
降准，基准利率降至历史最低水平，为市场营造宽 从结算情况来看，受益于待结算资源的增长，松的资金环境。第四，取消限外、鼓励农民进城以 公司2015年实现房地产项目结算面积296.42万平及全面二孩政策将成为购房需求新增长点，均将有 方米（含合营项目，下同），同比增长25.10%；结助于房地产市场需求长效调节机制的稳定。 算金额249.40亿元（含合营项目，下同），同比增从行业集中度来看，据克而瑞信息集团联合中 长23.63%。从结算产品来看，2014年公司住宅产国房地产测评中心发布的《2015年中国房地产企业 品结算面积173.49万平方米，占当年结算总面积的销售TOP100排行榜》显示，2015年全国行业排名 比重为58.53%，结算金额170.20亿元，占当年结前 20房企集中度同比增加 0.03个百分点至 算总金额的比重为68.24%；商业项目结算面积22.82%；TOP50房企则从31.15%上升至31.74%， 103.56万平方米，占当年结算总面积的比重为小幅增加了0.59个百分点；TOP100房企则增加1.86 34.94%，结算金额73.60亿元，占当年结算总金额个百分点至39.64%。从行业发展趋势来看，资本实 的比重为29.51%。从结算区域来看，2015年公司力较强、具有品牌影响力的大中型房地产企业和具 结算项目仍主要集中在上海、苏州、南京、常州4有独特优势的房地产公司能够在整合中占据优势 个城市，结算金额合计占当年结算总金额的比重达和主动地位，通过兼并收购等方式逐步扩大市场份 84.62%。
额，综合实力将有望得到进一步提升，行业集中度 项目运营方面，公司2015年适时加大了项目将持续上升。 尤其是商业地产项目的开发节奏，当年新开工面积741.22万平方米，同比大幅增长83.02%，其中住宅
项目新开工336.10万平方米，同比增长52.44%，
商业项目新开工405.12万平方米，同比大幅增长
119.55%；当年竣工面积386.53万平方米，同比增 表2：2013～2015年公司土地储备和新增项目情况长34.75%，其中住宅项目竣工273.80万平方米， 单位：万平方米
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||2013|2014|2015|
|新增土地储备|354.46|439.64|950.68|
|新增项目数（个）|16|13|42|

年末拥有项目建筑面积 1,385.48 1,516.79 2,175.80万平方米，同比大幅增长72.87%，其中住宅项目在
注：上述指标均含合营项目。
建面积490.27万平方米，同比增长49.02%；商业 资料来源：公司提供，中诚信证评整理
项目在建面积407.55万平方米，较上年同期大幅增
从公司拥有项目的区域分布来看，截至2015长114.11%。
年末，公司拥有房地产项目建筑面积合计2,175.80万平方米，主要分布于全国25个城市，其中项目表1：2013～2015年公司开竣工情况
建筑面积占比超过10%的城市仅有两个，分别为常单位：万平方米、个
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|-|-|-|
|2013|2014|2015|

新开工面积 342 405 741.22 （14.44%，同比下降3.62个百分点），区域布局更
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|-|-|-|-|
|竣工面积|325.16|286.86|386.53|

项目数量 34 35 103
拥有住宅项目建筑面积占比约53.71%，主要位于常
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|在建面积|403.40|519.35|897.82|

注：上述指标均含合营项目。
资料来源：公司提供，中诚信证评整理 以及武汉、济南、青岛等城市；商业项目建筑面积跟踪期内，公司新增多幅土地项目，土地储
占比约46.29%，主要分布于常州、苏州、安庆、长备充足且分布趋于分散，为其未来经营业绩
春、长沙、成都、海口、晋江、南昌、宁波、衢州、的保持奠定基础
嵊州、台州、桐乡、义乌、镇江等。,中诚信证评也公司近年开启住宅地产与商业地产双核驱动
关注到，公司2015年商业地产项目新开工、在建及储备项目规模大幅增长，且位于三、四线城市项的战略模式。在土地获取方面，公司一方面巩固现
目较多，其后续的建设开发及运营将对公司资金运有长三角核心区域布局的基础上进行深耕，另一方
作能力、统筹管理能力带来较大挑战。
面按照既定的投资战略布局进行区域扩张。在投资
方式上，公司以招拍挂为主，同时辅以合作开发、 图1：截至2015年末公司拥有项目区域分布情况兼并收购等其他投资方式。2015年公司在审慎研究
各城市及区域市场规律的基础上，在上海、杭州、
苏州、武汉、台州、宁波、镇江、丹阳、义乌、绍
兴、成都等城市新增土地42幅，新增总建筑面积
950.68万平方米，其中新增商业项目17幅，建筑
面积512.5万平方米。截至2015年末，公司拥有已
签订土地出让合同的项目（含合营项目，不含联营
项目）已竣工但尚未出售或租赁的建筑面积152.12
万平方米，在建的建筑面积897.82万平方米，待开
发的建筑面积1,125.86万平方米，合计2,175.80万
平方米。
资料来源：公司提供，中诚信证评整理
此外，持有型物业方面，截至2015年末公司
在上海青浦、苏州、张家港、镇江、常州等地持有
吾悦广场部分经营性物业，可出租面积合计42万
平方米，接近于满租状态，2015年取得租金收入
1.69亿元。 善。
流动性
财务分析
公司流动资产规模持续保持增长，2015年末流下列财务分析基于公司提供的经普华永道中
动资产合计为514.35亿元，较上年末增长24.22%，天会计师事务所（特殊普通合伙）审计并出具标准
占总资产的比重为75.86%。从流动资产的构成来无保留意见的2013年度、2014年度1、2015年度审
看，公司流动资产主要由存货和货币资金构成，计报告。
2015年末两项占流动资产的比重为76.21%，同比资本结构
下降8.11个百分点。
截至2015年末，公司总资产为678.02亿元，同
存货方面，公司2015年在建规模的大幅提升比增长32.65%，主要源于公司项目开发规模及新增
使得其年末存货规模亦保持增长，当年末存货账面土地储备扩张带来的存货增长、自持物业增多带来
价值为327.28亿元，同比增长9.71%。从存货的构的投资性房地产的增长。同期末，公司负债总额为
成来看，公司2015年积极应对市场变化，加大销539.31亿元，较上年同期增长38.77%，主要源于公
售去化力度，当年末房地产开发产品61.60亿元，司当年待结算资源、关联方之间往来款、应付建筑
较上年末减少12.22%，占年末存货账面价值的比重工程款增长带来的预收款项、其他应付款、应付账
为18.82%，同比下降4.70个百分点；房地产开发款金额的上升，以及债务规模的增长。债务方面，
成本和拟开发土地合计 265.67亿元，同比增长截至2015年末，公司总债务规模为160.91亿元，同
16.46%，占年末存货账面价值的81.18%，同比上升比增长33.95%；短期债务/长期债务为0.44倍，较上
4.70个百分点。较大规模的在建、拟建项目给公司年同期下降0.64倍，债务期限结构得到较大幅度的
未来经营业绩提供保障的同时，亦给其带来较大的改善。自有资本方面，随着公司换股吸收合并江苏
开发资金需求。
新城地产股份有限公司事项的完成，以及历年留存
表3：公司2013～2015年周转率相关指标
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||2013|2014|2015|
|存货周转率（次/年）|0.56|0.52|0.55|
|总资产周转率（次/年）|0.49|0.43|0.40|

资料来源：公司定期报告，中诚信评估整理
负债率分别为79.54%和69.36%，较上年同期分别上
从资产周转率来看，标准化开发程序的执行使升3.51个百分点和12.97个百分点。
得公司实现了快速资产周转模式，资产周转效率持图2：2013～2015年公司资本结构
续位于行业内领先水平。2015年，公司的存货周转率和总资产周转率分别为0.55次和0.40次，分别较上年度上升0.03次和下降0.03次。
现金流方面，受在建项目规模扩大和新增多宗地块影响，公司2015年资本支出规模较大，经营性现金流呈净流出状态，为-9.57亿元。同期，公司持有物业数量的增多，使得当年投资性现金流亦呈资料来源：公司定期报告，中诚信证评整理
净流出状态，为-7.98亿元。公司2015年成功发行总体看，随着公司项目开发和新增土地储备规
了30亿元的公司债和20亿元的私募债，使得其当模的扩大，2015年公司负债水平随之增长，财务杠
年筹资性现金净流入30.32亿元，为其项目开发提
杆比率有所提升，但债务期限结构得到较大幅度改
供资金支持。但同时中诚信证评也关注到，公司现
有在拟建规模较大，预计未来短期内公司在建项目
1公司2013年度、2014年度财务数据来自于公司“2012年
度、2013年度、2014年度及截至2015年6月30日止6个 及土地储备的支付压力仍较大。
月期间财务报表审计报告”。
货币资金方面，受益于筹资性活动现金的大幅 同时，公允价值变动损益和投资收益对其利润形成流入，2015年末公司货币资金余额为64.69亿元， 较好补充。此外，公司较大规模的已售待结资源、同比增长27.28%，加之债务期限结构的改善，公司 新开工面积的大幅增长，亦对公司未来经营业绩的年末货币资金/短期债务上升至1.32倍，对其短期 提升形成支撑。
债务形成覆盖。
偿债能力
表4：2013～2015年公司部分流动性指标
从债务规模来看，随着项目规模的扩大，公司
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||2013|2014|2015|
|货币资金（亿元）|62.64|50.83|64.69|
|经营活动现金流净额（亿元）|-11.92|34.95|-9.57|
|经营净现金流/短期债务（X）|-0.35|0.56|-0.20|
|货币资金/短期债务（X）|1.82|0.82|1.32|

资料来源：公司审计报告，中诚信证评整理
表5：2013～2015年公司部分偿债指标总体看，公司存货周转效率处于行业领先水
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|-|-|-|-|
|指标|2013|2014|2015|
|EBITDA（亿元）|28.19|25.44|35.64|
|总债务/EBITDA（X）|4.43|4.72|4.51|
|长期债务/EBITDA（X）|3.21|2.27|3.14|
|EBITDA利息倍数（X）|2.90|2.18|2.96|
|经营活动净现金流/总债务（X）|-0.10|0.29|-0.06|
|经营活动净现金流利息保障系数（X）|-1.23|3.00|-0.79|

亿元，同比增长20.41%；占同期营业收入的67.25%， 资产负债率（%） 76.64 76.03 79.54
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|-|-|-|-|
|总资本化比率（%）|54.19|49.51|53.70|

长期资本化比率（%） 46.15 32.05 44.64营业绩的保持提供保障。从毛利空间来看，近年公
资料来源：公司审计报告，中诚信证评整理
司营业毛利率较为稳定，2015年为26.81%，较上
从主要偿债能力指标来看，受益于利润水平的年同期小幅提升0.68个百分点。期间费用方面，
提升，公司2015年EBITDA为35.64亿元，同比大2015公司合计发生期间费用17.92亿元，同比增加
幅增长40.10%。2015公司主要偿债能力指标持续35.86%；三费收入占比为7.60%，较上年度小幅增
向好，总债务/EBITDA、EBITDA利息倍数分别为长1.22个百分点。
4.51倍和2.96倍，分别较上年度下降0.21倍和上公司利润总额主要由经营性业务利润、公允价
升0.78倍，EBITDA对债务利息的保障能力很强。
值变动收益和投资收益构成。受益于收入规模的提
或有负债方面，截至2015年末，公司担保余升，公司2015年取得经营性业务利润25.81亿元，
额65.13亿元，占公司净资产的比重为46.95%，其同比增长9.15%；公允价值变动收益8.15亿元，同
中对子公司担保余额为41.14亿元；对外担保余额比增长122.71%，主要系投资性房地产公允价值增
23.99亿元，主要系对公司合营企业提供的担保，值所致；投资收益1.19亿元，同比增长367.06%，
考虑到被担保对象主要为公司子公司和合营公司，系为公司合营企业权益法下确认的投资收益以及
或有负债风险相对可控。
处置子公司取得的投资收益。综上，公司2015年
融资渠道方面，公司与中行、农行、建设银行、取得利润总额32.91亿元，同比增长36.58%；实现
上海浦发银行等多家银行机构建立了良好的合作
净利润24.00亿元，同比增长33.88%，盈利能力较
关系。公司间接控股股东新城发展控股有限公司合
强。
并口径获得中国银行等银行给予的集团授信总额
总体来看，公司持续增长的销售收入以及领跑
度为388亿元，其中已使用授信额度37亿元。公
行业的周转效率，带动了其经营业绩的持续增长。
司可在上述集团授信总额度内开展融资。同时，公
司吸收合并江苏新城事项的顺利完成，进一步拓宽
了公司在资本市场上的融资渠道，对其业务发展形
成支持。
整体来看，公司2015年大力拓展新项目，土
地储备和项目建设的不断推进将使得公司未来面
临一定的资本支出压力。但考虑到公司领跑行业的
资产周转效率，较快增长的销售收入规模，持续向
好的偿债能力指标表现，以及较大规模的待结算资
源和土地储备规模，为未来经营业绩保持和债务的
偿还提供较强保障。
结论
综上所述，中诚信证评维持新城控股主体信用
等级AA+，评级展望为稳定；维持“江苏新城地产股
份有限公司2013年公司债券”信用等级AA+。
附一：新城控股集团股份有限公司股权结构图（截至2015年12月31日）
附二：新城控股集团股份有限公司组织结构图（截至 2015年12月31日）
附三：新城控股集团股份有限公司主要财务数据及指标
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|财务数据（单位：万元）|2013|2014|2015|

货币资金 626,352.24 508,281.35 646,942.08
|||||
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|应收账款净额|226.15|1,137.59|560.57|

存货净额 2,867,279.76 2,983,042.83 3,272,772.69
|||||
|-|-|-|-|
|流动资产|4,042,998.17|4,140,507.24|5,143,526.87|

长期投资 27,465.47 116,700.08 242,334.56
|||||
|-|-|-|-|
|固定资产合计|341,031.87|664,760.37|1,278,273.48|

总资产 4,520,274.32 5,111,379.78 6,780,211.56
|||||
|-|-|-|-|
|短期债务|344,214.17|623,525.39|490,480.77|

长期债务 904,800.00 577,731.91 1,118,618.05
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|-|-|-|-|
|总债务（短期债务＋长期债务）|1,249,014.17|1,201,257.30|1,609,098.82|

总负债 3,464,463.39 3,886,369.77 5,393,058.62
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|-|-|-|-|
|所有者权益（含少数股东权益）|1,055,810.92|1,225,010.01|1,387,152.94|

营业总收入 2,073,646.13 2,067,419.80 2,356,879.31
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|-|-|-|-|
|三费前利润|387,196.58|368,340.24|437,255.47|

投资收益 4,118.34 2,540.16 11,864.13
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|-|-|-|-|
|净利润|184,991.52|179,234.56|239,960.47|

息税折旧摊销前盈余EBITDA 281,935.96 254,424.12 356,447.94
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|-|-|-|-|
|经营活动产生现金净流量|-119,200.57|349,500.46|-95,715.56|

投资活动产生现金净流量 3,333.61 -305,579.45 -79,793.27
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|-|-|-|-|
|筹资活动产生现金净流量|298,660.17|-164,350.75|303,214.43|

现金及现金等价物净增加额 182,793.21 -120,429.74 126,255.48
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|-|-|-|-|
|财务指标|2013|2014|2015|

营业毛利率（%） 28.46 26.13 26.81
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|-|-|-|-|
|所有者权益收益率（%）|17.52|14.63|17.30|

EBITDA/营业总收入（%） 13.60 12.31 15.12
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|-|-|-|-|
|速动比率（X）|0.47|0.36|0.45|

经营活动净现金/总债务（X） -0.10 0.29 -0.06
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|-|-|-|-|
|经营活动净现金/短期债务（X）|-0.35|0.56|-0.20|

经营活动净现金/利息支出（X） -1.23 3.00 -0.79
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|-|-|-|-|
|EBITDA利息倍数（X）|2.90|2.18|2.96|

总债务/EBITDA（X） 4.43 4.72 4.51
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|-|-|-|-|
|资产负债率（%）|76.64|76.03|79.54|

总债务/总资本（%） 54.19 49.51 53.70
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|-|-|-|-|
|长期资本化比率（%）|46.15|32.05|44.64|

注：1、所有者权益包含少数股东权益，净利润包含少数股东损益；
2、公司其他应付款中应付香港宏盛发展有限公司款项（扣除应付利息数）实为计息债务，故将其调整至短期债务及相
关指标计算。
附四：基本财务指标的计算公式
货币资金等价物＝货币资金+交易性金融资产+应收票据
长期投资＝可供出售金融资产+持有至到期投资+长期股权投资
固定资产合计＝投资性房地产+固定资产+在建工程+工程物资+固定资产清理+生产性生物资产+油气资产短期债务＝短期借款+交易性金融负债+应付票据+一年内到期的非流动负债
长期债务＝长期借款+应付债券
总债务＝长期债务+短期债务
净债务＝总债务-货币资金
三费前利润＝营业总收入-营业成本-利息支出-手续费及佣金收入-退保金-赔付支出净额-提取保险合同准备金净额-保单红利支出-分保费用-营业税金及附加
EBIT（息税前盈余）＝利润总额+计入财务费用的利息支出
EBITDA（息税折旧摊销前盈余）＝EBIT+折旧+无形资产摊销+长期待摊费用摊销
资本支出＝购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金+取得子公司及其他营业单位支付的现金净额
营业毛利率＝（营业总收入-（营业成本+利息支出+手续费及佣金支出+退保金+赔付支出净额+提取保险合同准备金净额+保单红利支出+分保费用））/营业总收入
EBIT率＝EBIT/营业总收入
三费收入比＝（财务费用+管理费用+销售费用）/合同销售收入
所有者权益收益率＝当期净利润/期末所有者权益（含少数股东权益）
流动比率＝流动资产/流动负债
速动比率＝（流动资产-存货）/流动负债
存货周转率＝主营业务成本（营业成本）/存货平均余额
应收账款周转率＝主营业务收入净额（营业总收入净额）/应收账款平均余额
资产负债率＝负债总额/资产总额
总资本化比率＝总债务/（总债务+所有者权益（含少数股东权益））
长期资本化比率＝长期债务/（长期债务+所有者权益（含少数股东权益））
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|-|
|EBITDA利息倍数＝EBITDA/（计入财务费用的利息支出+资本化利息支出）|
|净负债率=（总债务-货币资金）/所有者权益|

附五：信用等级的符号及定义
债券信用评级等级符号及定义
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|-|-|
|等级符号|含义|
|AAA|债券信用质量极高，信用风险极低|
|AA|债券信用质量很高，信用风险很低|
|A|债券信用质量较高，信用风险较低|
|BBB|债券具有中等信用质量，信用风险一般|
|BB|债券信用质量较低，投机成分较大，信用风险较高|
|B|债券信用质量低，为投机性债务，信用风险高|
|CCC|债券信用质量很低，投机性很强，信用风险很高|
|CC|债券信用质量极低，投机性极强，信用风险极高|
|C|债券信用质量最低，通常会发生违约，基本不能收回本金及利息|

注：除AAA级和CCC级以下（不含CCC级）等级外，每一个信用等级可用“+”、“-”符号进行微调，表示信用质量略高或略低于本等级。
主体信用评级等级符号及定义
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|-|-|
|等级符号|含义|
|AAA|受评主体偿还债务的能力极强，基本不受不利经济环境的影响，违约风险极低|
|AA|受评主体偿还债务的能力很强，受不利经济环境的影响较小，违约风险很低|
|A|受评主体偿还债务的能力较强，较易受不利经济环境的影响，违约风险较低|
|BBB|受评主体偿还债务的能力一般，受不利经济环境影响较大，违约风险一般|
|BB|受评主体偿还债务的能力较弱，受不利经济环境影响很大，有较高违约风险|
|B|受评主体偿还债务的能力较大地依赖于良好的经济环境，违约风险很高|
|CCC|受评主体偿还债务的能力极度依赖于良好的经济环境，违约风险极高|
|CC|受评主体在破产或重组时可获得的保护较小，基本不能保证偿还债务|
|C|受评主体不能偿还债务|

注：除AAA级和CCC级以下（不含CCC级）等级外，每一个信用等级可用“+”、“-”符号进行微调，表示信用质量略高或略低于本等级。
评级展望的含义
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|-|-|
|正面|表示评级有上升趋势|
|负面|表示评级有下降趋势|
|稳定|表示评级大致不会改变|
|待决|表示评级的上升或下调仍有待决定|

评级展望是评估发债人的主体信用评级在中至长期的评级趋向。给予评级展望时，中诚信证评会考虑
中至长期内可能发生的经济或商业基本因素的变动。