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|鲁能集团有限公司拟以北京顺义新城建设开发有限公司股权认购天津广宇发展股份有限公司发行股份项目评估报告中企华评报字(2013)第 1261-6 号（共一册，第一册）|

北京中企华资产评估有限责任公司
二〇一四年一月二日
鲁能集团有限公司拟以北京顺义新城建设开发有限公司股权
认购天津广宇发展股份有限公司发行股份项目评估报告
目 录
注册资产评估师声明 .................................... 2评估报告摘要 .......................................... 3评估报告正文 .......................................... 5一、 委托方、被评估单位及业务约定书约定的其他评估报告使用者... 5二、 评估目的................................................ 11三、 评估对象和评估范围...................................... 11四、 价值类型及其定义........................................ 12五、 评估基准日.............................................. 12六、 评估依据................................................ 13七、 评估方法................................................ 17八、 评估程序实施过程和情况.................................. 24九、 评估假设................................................ 27十、 评估结论................................................ 29十一、特别事项说明............................................ 31十二、评估报告使用限制说明.................................... 33十三、评估报告日.............................................. 33评估报告附件 ......................................... 35
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认购天津广宇发展股份有限公司发行股份项目评估报告
注册资产评估师声明
一、我们在执行本资产评估业务中，遵循相关法律法规和资产评估准则，恪守独立、客观和公正的原则；根据我们在执业过程中收集的资料，评估报告陈述的内容是客观的，并对评估结论合理性承担相应的法律责任。
二、评估对象涉及的资产、负债清单由委托方、被评估单位申报并经其签章确认；所提供资料的真实性、合法性、完整性，恰当使用评估报告是委托方和相关当事方的责任。
三、我们与评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关
系；与相关当事方没有现存或者预期的利益关系，对相关当事方不存在偏见。
四、我们已对评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查；我们已对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验，并对已经发现的问题进行了如实披露，且已提请委托方及相关当事方完善产权以满足出具评估报告的要求。
五、我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设和限定条件的限制，评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明的假设、限定条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。
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认购天津广宇发展股份有限公司发行股份项目评估报告
评估报告摘要
重要提示
本摘要内容摘自评估报告正文，欲了解本评估项目的详
细情况和合理理解评估结论，应认真阅读评估报告正文。
北京中企华资产评估有限责任公司接受鲁能集团有限公司（以下简称“鲁能集团”）和天津广宇发展股份有限公司（以下简称“广宇发展”）的共同委托，根据有关法律、法规和资产评估准则，遵循独立、客观、公正的原则，采用公认的评估方法，按照必要的评估程序，对北京顺义新城建设开发有限公司股东全部权益在评估基准日的市场价值进行了评估。现将评估报告摘要如下：
评估目的：鲁能集团拟以北京顺义新城建设开发有限公司股权认购广宇发展发行股份。
评估对象：北京顺义新城建设开发有限公司的股东全部权益
评估范围：评估对象涉及的资产及负债的内容，包括流动资产、固定资产、递延所得税资产、流动负债。
评估基准日：2013年 8月 31日。
价值类型：市场价值
评估方法：资产基础法、收益法
评估结论：本评估报告选用资产基础法评估结果作为评估结论。具体结论如下：
截止评估基准日总资产账面价值为 712,628.02万元，评估值为 802,711.13万元，评估增值 90,083.11万元，增值率 12.64%。
负债账面价值为 694,001.02万元，评估值为 694,001.02万元，无评估增减值。
净资产账面价值为 18,627.00万元，评估值为 108,710.11万元，评估增值 90,083.11万元，增值率 483.62%。
评估汇总情况详见下表：
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资产评估结果汇总表
评估基准日： 2013年8月31日 金额单位：人民币万元
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|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
||||||账面价值||评估价值||增减值||增值率%|
||项目|||||||||||
||||||A||B||C=B-A||D=C/A*100%|
|一、流动资产||1||693,756.37||783,857.58||90,101.21||12.99||
|二、非流动资产||2||18,871.65||18,853.55||-18.10||-0.10||
|其中：长期股权投资||3||0.00||0.00||0.00||||
|投资性房地产||4||0.00||0.00||0.00||||
|固定资产||5||179.13||161.03||-18.10||-10.10||
|在建工程||6||0.00||0.00||0.00||||
|无形资产||7||0.00||0.00||0.00||||
|其中：土地使用权||8||0.00||0.00||0.00||||
|其他非流动资产||9||18,692.52||18,692.52||0.00||0.00||
||资产总计||10||712,628.02||802,711.13||90,083.11||12.64|
|三、流动负债||11||694,001.02||694,001.02||0.00||0.00||
|四、非流动负债||12||0.00||0.00||0.00||||
|负债总计||13||694,001.02||694,001.02||0.00||0.00||
||净资产||14||18,627.00||108,710.11||90,083.11||483.62|

北京顺义新城建设开发有限公司股东全部权益的评估值为 108,710.11万元。
本评估报告仅为评估报告中描述的经济行为提供价值参考依据，评估结论的使用有效期限自评估基准日2013年8月31日起一年有效。
评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明的假设、限定条
件、特别事项说明及其对评估结论的影响。
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鲁能集团有限公司拟以北京顺义新城建设开发有限公司股权
认购天津广宇发展股份有限公司发行股份项目评估报告
鲁能集团有限公司拟以
北京顺义新城建设开发有限公司股权
认购天津广宇发展股份有限公司发行股份项目
评估报告正文
鲁能集团有限公司：
天津广宇发展股份有限公司：
北京中企华资产评估有限责任公司接受贵公司的委托，根据有关法律、法规和资产评估准则、资产评估原则，采用资产基础法和收益法，按照必要的评估程序，对鲁能集团有限公司拟以北京顺义新城建设开发有限公司股权认购天津广宇发展股份有限公司发行股份事宜所涉及的北京顺义新城建设开发有限公司的股东全部权益在 2013年 8月 31日的市场价值进行了评估。现将资产评估情况报告如下：
一、委托方、被评估单位及业务约定书约定的其他评估报告使用者
本次评估的委托方为鲁能集团有限公司和天津广宇发展股份有限公司，产权持有单位为鲁能集团有限公司，被评估单位为：北京顺义新城建设开发有限公司，无业务约定书约定的其他报告使用者。
(一)委托方简介
委托方之一：
企业名称：鲁能集团有限公司
住 所：济南市市中区经三路 14号
主要办公地址：北京市朝阳区朝外大街 5号院
法定代表人：徐鹏
成立日期：2002年 12月 12日
注册资本：200亿元
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公司类型：有限责任公司
主要经营范围：一般经营项目：投资于房地产业、清洁能源、制造业、采矿业、住宿和餐饮业、综合技术服务业、旅游景区管理业、电力生产业、建筑业；批发和零售贸易（不含法律法规限制的范围）；
企业服务管理；酒店管理；工程管理服务；新能源技术开发；物业管理；企业管理咨询。
历史沿革：
鲁能集团原名山东鲁能有限公司，由中国水利电力工会山东省电力委员会与山东鲁能物业公司于 2002年 12月 12日共同出资设立，注册资本为 108,386万元。同年，根据股东会决议，名称变更为“山东鲁能集团有限公司”。
2003年以后，公司股权进行屡次变更，并进行多次增资；2010年，鲁能集团股权转至国网公司，成为国家电网公司全资子公司。
2012年 6月 25日，山东省工商行政管理局核准鲁能集团名称变更，鲁能集团的名称由“山东鲁能集团有限公司”变更为“鲁能集团有限公司”。
近年来，鲁能集团不断优化产业结构，提升专业管理，形成了以房地产为主营业务，以持有型物业为重要方向的产业发展格局。鲁能集团房地产业务快速发展，项目主要分布于北京、海口、三亚、重庆、宜宾、济南等城市。
委托方之二：
企业名称：天津广宇发展股份有限公司
住 所：天津经济技术开发区第三大街 16号（泰达中心）
经营场所：天津市南开区霞光道 1号宁泰广场 15层 03-04单元
法定代表人：王志华
注册资本：512,717,581元
公司类型：股份有限公司（上市）
主要经营范围：房地产开发及商品房销售，对住宿酒店及餐饮酒店投资，房屋租赁，物业服务，房地产信息咨询服务，材料和机械电子设备、通讯设备及器材、办公设备销售，仓储（危险品除外），商
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品信息咨询（以上范围内国家有专营专项规定的按规定办理）
公司股权结构及变更情况：
天津广宇发展股份有限公司，公司前身天津立达（集团）公司国际商场，成立于 1986年 5月，1991年始进行股份制改组，将原公司净资产折为 7,033.72万股国家股，1993年 10月 25日至 1993年 11月
30日，发行社会公众股 3,340万股，1993年 12月 10日在深交所上市。
截至评估基准日，公司总股本为 512,717,581股，均为非限制流通股。2010年 1月 13日，根据国务院国有资产监督管理委员会〘关于天津广宇发展股份有限公司国有股东所持股份无偿划转有关问题的批复〙（国资产权［2010］7号），公司股东山东鲁能恒源臵业有限公司和天津南开生物化工有限公司将其持有的广宇发展的 424.15万股和 9,839.143万股股份无偿划转给鲁能集团。划转完成后，鲁能集团持有 10,263.293万股，占总股本的 20.017%，为公司第一大股东。
截至 2013年 8月 31日，鲁能集团持有广宇发展 106,771,767股，占总股本的20.82%，为广宇发展控股股东。
(二)产权持有单位简介
产权持有单位为鲁能集团有限公司。
(三)被评估单位简介
1.公司简况
企业名称：北京顺义新城建设开发有限公司（以下简称：“顺义新城公司”）
法定住所：北京市顺义区马坡镇向阳街 6号
法定代表人：钟安刚
注册资本：人民币 70,000.00万元
企业性质：其他有限责任公司
主要经营范围：房地产开发；销售自行开发的商品房；土地开发。
房产开发资质等级：壹级
2.公司股权结构及变更情况
北京顺义新城建设开发有限公司成立于 2002年 9月 11日，注册
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资本 10000万元，其中，鲁能英大集团有限公司（以下简称鲁能英大）出资 5500万元，股权比例为55%；北大星光集团有限公司（原名称为北大君士集团有限公司）出资 4500万元，股权比例为45%。
2006年 2月 10日，根据新城公司第一届第二次股东大会决议和修改后的章程规定，北大星光集团有限公司将其持有的股权转让给北京财富房地产开发集团有限公司（以下简称财富集团），并由鲁能英大、财富集团共同增资，增资后的注册资本变更为 30000万元。其中，鲁能英大投资 16500万元，股权比例为55%；财富集团投资 13500万元，股权比例为45%。
2008年 7月 9日，根据新城公司股东会决议，英大国际信托有限责任公司（以下简称英大信托）对新城公司增资 40000万元，增资后的注册资本为 70000万元。其中，鲁能英大投资 16500万元，股权比例为23.57%；财富集团投资 13500万元，股权比例为19.29%；英大信托投资 40000万元，股权比例为57.14%。
2009年 9月 21日，根据国家电网公司〘关于山东鲁能集团有限公司产权整合方案的批复〙（国家电网财[2009]762号）文件和北京顺义新城建设开发有限公司股东会决议，鲁能英大将其持有的股权全部无偿划转给鲁能集团有限公司（原名称为山东鲁能集团有限公司，以下简称鲁能集团），划转后注册资本不变。划转后，鲁能集团投资 16500万元，股权比例为23.57%；财富集团投资 13500万元，股权比例为19.29%；英大信托投资 40000万元，股权比例为57.14%。
2011年12月，英大信托将其以信托资金所持有的新城公司31.43%的股权转让给鲁能集团。股权转让后，鲁能集团出资 38500万元，股权比例为55%；财富集团出资 13500万元，股权比例为19.29%；英大信托出资 18000万元，股权比例为25.71%。
2013年 8月，英大信托将其以信托资金所持有的新城公司的25.71%股权全部转让给鲁能集团。股权转让后，鲁能集团出资 56500万元，股权比例为80.71%；财富集团出资 13500万元，股权比例为19.29%。
基准日公司产权结构如下：
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||||
|-|-|-|
|出资人名称|出资额（万元）|出资比例（%）|
|鲁能集团有限公司|56,500.00|80.71|
|北京财富房地产开发集团有限公司|13,500.00|19.29|
|合计|70,000.00|100.00|

3.公司产权和经营管理结构
北京顺义新城有限公司管理结构图
北京顺义新城有限公司
思
综 想 人 计 综 开 设 工 成 营 客
合
政
治
力
资
划
经 合 发 计
程
建
本
管 销
户
服
部
工
作
源
部
营
部 部 部 部
设
部
理
部 部
务
部
部
4.公司项目概况
顺义新城土地一级开发和二级开发项目，位于北京市顺义区卫星城规划范围内，距首都国际机场约 10公里，距北京市区 32公里。区内有京密路、白马路及顺安路联系，还有将要建设的轻轨、高速公路通过，交通将更为便捷。
顺义新城位于顺义区城区以北，南以减河为界，东至潮白河西侧滨河路，北至西丰乐村，西至京承铁路。顺义区将承担北京的现代加工制造业基地、物流配送枢纽、国际交往中心、生态旅游的城市职能，目标是建设北京绿色国际港。
2002年 9月，北京市顺义区人民政府与北京顺义新城建设开发有
限公司双方签定〘顺义新城项目开发建设协议〙，顺义区人民政府在
协议中授权北京顺义新城建设开发有限公司，对顺义新城区域内土地
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进行拆迁安臵、市政基础设施建设和奥运配套设施建设等土地一级开发和二级开发。
顺义新城公司承担了顺义新城1#、2#、3#、7#、8#、9#六地块以及市政道路的一级开发，其中1#、2#、7#地块顺义新城公司以摘牌方式取得出让土地，占地面积共 922123.36平方米，转入二级开发。其中：1#地安置房及商品房项目（顺新绿色家园）、7#地一期花园洋房项目已完工并部分交房；2#地 B1地块为在建，部分商品房已开始预售；7#地二期地块为在建，尚未开始预售；2#地 B2B3地块尚未开始建设，计划于 2014年初开工；1#地独立商业地块、7#地独立商业地块为空地，待开发。
4.近三年资产、财务、经营状况
历史年度财务状况表
金额单位：人民币万元
|||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|
||资产||2011年12月31日||2012年12月31日||2013年8月31日|
|流动资产||527,797.53||772,241.66||693,756.37||
|非流动资产||16,568.93||21,568.19||18,871.65||
|资产总计||544,366.46||793,809.85||712,628.02||
|流动负债||356,292.43||737,808.31||694,001.02||
|非流动负债||168,135.22||51,135.22||-||
|负债合计||524,427.65||788,943.53||694,001.02||
|所有者权益合计||19,938.81||4,866.32||18,627.00||

历史年度利润表
金额单位:人民币万元
|||||
|-|-|-|-|
|项 目|2011年|2012年|2013年1-8月|
|一、营业收入|38,431.61|19,423.43|189,635.04|
|减：营业成本|20,555.14|7,159.28|138,615.90|
|营业税金及附加|2,548.53|1,275.26|14,403.65|
|销售费用|3,363.46|5,728.03|3,069.15|
|管理费用|5,660.58|3,527.07|1,722.80|
|财务费用|17,673.55|21,635.04|13,513.98|
|资产减值损失|24.64|-73.25|-|
|加：公允价值变动收益|-|-|-|
|投资收益|-|-|-|
|二、营业利润|-11,394.30|-19,827.99|18,309.57|
|加：营业外收入|38.73|31.66|64.50|

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|减：营业外支出|15.62|285.86|26.49|
|三、利润总额|-11,371.19|-20,082.19|18,347.58|
|减：所得税费用|-2,167.03|-5,009.70|4,586.89|
|四、净利润|-9,204.17|-15,072.49|13,760.68|

被评估单位评估基准日、2012年度、2011年度的财务报表已经瑞华会计师事务所（特殊普通合伙）审计。
5.委托方与被评估单位之间的关系
被评估单位顺义新城公司、委托方广宇发展，均为委托方鲁能集团的控股子公司。
(四)业务约定书约定的其他评估报告使用者
本评估报告仅供委托方、被评估单位和国家法律、法规规定的评估报告使用者使用，不得被其他任何第三方使用或依赖。
二、评估目的
鲁能集团有限公司拟以北京顺义新城建设开发有限公司股权认购天津广宇发展股份有限公司发行股份，为此需要对北京顺义新城建设开发有限公司进行评估，为此次经济行为提供价值参考依据。
本经济行为已于 2013年 8月 7日鲁能集团有限公司总经理办公会通过，并经国家电网公司党组会研究决策。
三、评估对象和评估范围
(一)评估对象
根据本次评估目的，评估对象是北京顺义新城建设开发有限公司的股东全部权益。
(二)评估范围
评估范围是北京顺义新城建设开发有限公司的全部资产及负债。
评估范围内的资产包括流动资产、固定资产及递延所得税资产等，总资产账面值为 712,628.02万元；负债包括流动负债，总负债账面值为 694,001.02万元；净资产 18,627.00万元。
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委托评估对象和评估范围与本次经济行为涉及的评估对象和评
估范围一致，并且经瑞华会计师事务所（特殊普通合伙）审计，并发表了无保留意见。
(三)委托评估的资产权属状况
纳入评估范围的存货包括一级开发成本、开发产品和二级开发成本，为正在开发北京市顺义区顺义新城项目，新城公司承担了1#、2#、3#、7#、8#、9#六地块以及市政道路的一级开发，其中1#、2#、7#地块顺义新城公司以摘牌方式取得出让土地，转入二级开发。
顺义新城项目现已取得1#地、2#地、7#地共三宗土地，占地面积共 922123.36平方米。其中：1#地安臵房及商品房项目（顺新绿色家
园）、7#地一期花园洋房项目已完工并部分交房，在开发产品核算；
2#地 B1地块为在建，部分商品房已开始预售；7#地二期地块为在建，尚未开始预售；2#地 B2B3地块尚未开始建设，计划于 2014年初开工；
1#地独立商业地块、7#地独立商业地块为空地，待开发。
评估范围内的资产和负债权属清晰，权属证明完善。开发项目已按照开发阶段相应取得国有土地使用证、土地使用权出让合同、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售许可证等相关权证，车辆已取得车辆行驶证。
经核实，顺义新城公司不存在账面未记录的无形资产情况。
四、价值类型及其定义
根据评估目的，确定本次评估对象的价值类型为市场价值。
市场价值是指自愿买方和自愿卖方，在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。
五、评估基准日
本项目评估基准日是 2013年 8月 31日。
评估基准日是由委托方确定的。
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六、评估依据
(一)经济行为依据
1.鲁能集团有限公司总经理办公会会议纪要（【2013】20号）；
2.中共国家电网公司党组会议纪要（【2013】39号）。
(二)法律法规依据
1.〘中华人民共和国公司法〙（2005年 10月 27日第十届全国人民代表大会常务委员会第十八次会议通过）；
2.〘中华人民共和国证券法〙（2005年 10月 27日第十届全国人民代表大会常务委员会第十八次会议通过）；
3.〘中华人民共和国城市房地产管理法〙（2007年 8月 30日第十届全国人民代表大会常务委员会第二十九次会议通过）；
4.〘中华人民共和国土地管理法〙（2004年 8月 28日第十届全国人民代表大会常务委员会第十一次会议通过）；
5.〘中华人民共和国城市规划法〙（2007年 10月 28日中华人民共和国第十届全国人民代表大会常务委员会第三十次会议通过）；
6.〘中华人民共和国企业所得税法〙（2007年 3月 16日第十届全国人民代表大会第五次会议通过）；
7.〘中华人民共和国企业国有资产法〙（2008年 10月 28日第十一届全国人民代表大会常务委员会第五次会议通过）；
8.〘企业国有资产监督管理暂行条例〙（国务院令第 378号）；
9.〘企业国有产权转让管理暂行办法〙（国务院国有资产监督管理委员会、财政部令第 3号）；
10.〘关于企业国有产权转让有关事项的通知〙（国资发产权[2006]306号）；
11.〘国有资产评估管理办法〙（国务院令第 91号）；
12.〘关于印发<国有资产评估管理办法施行细则>的通知〙（国资办发[1992]36号）；
13.〘企业国有资产评估管理暂行办法〙（国务院国有资产监督管理委员会令第 12号）；
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14.〘关于加强企业国有资产评估管理工作有关问题的通知〙（国资委产权[2006]274号）；
15.〘国有股东转让所持上市公司股份管理暂行办法〙（国务院国有资产监督管理委员会、中国证券监督管理委员会令第 19号）；
16.〘关于企业国有资产评估报告审核工作有关事项的通知〙（国资发产权〔2013〕64号）；
17.〘关于印发<中央企业资产评估项目核准工作指引>的通知〙（国资发产权[2010]71号）；
18.〘企业会计准则——基本准则〙（财政部令第 33号）；
19.〘中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例〙（2006年 12月 30日国务院第 163次常务会议通过）；
20.〘协议出让国有土地使用权规定〙（国土资源部令第 21号）；
21.国土资源部办公厅〘关于发布〖国有建设用地使用权出让地价评估技术规范（试行）〗的通知〙（国土资厅发〔2013〕20号）；
22.〘城镇土地估价规程〙（GB/T18508-2001）；
23.〘城镇土地分等定级规程〙（GB/T18507-2001）；
24.〘房地产估价规范〙（GB/T50291-1999）；
25.〘关于深化改革严格土地管理的决定〙（国发[2004]28号）；
26.〘关于加强土地调控有关问题的通知〙（国发[2006]31号）；
27.〘关于印发〖国土资源部关于加强土地资产管理促进国有企业改革和发展的若干意见〗的通知〙（国土资发[1999]433号）；
28.其他有关法律法规。
(三)评估准则依据
1.〘资产评估准则——基本准则〙（财企[2004]20号）；
2.〘资产评估职业道德准则——基本准则〙（财企[2004]20号）；
3.〘注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见〙（会协[2003]18号）；
4.〘资产评估准则——评估程序〙（中评协[2007]189号）；
5.〘资产评估准则——工作底稿〙（中评协[2007]189号）；
6.〘资产评估准则——机器设备〙（中评协[2007]189号）；
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7.〘资产评估准则——不动产〙（中评协[2007]189号）；
8.〘资产评估价值类型指导意见〙（中评协[2007]189号）；
9.〘评估机构业务质量控制指南〙（中评协[2010]214号）；
10. 〘资产评估准则——企业价值〙（中评协[2011]227号）；
11.〘资产评估准则——评估报告〙（中评协[2011]230号）；
12.〘资产评估准则——业务约定书〙（中评协[2011]230号）；
13.〘企业国有资产评估报告指南〙（中评协[2011]230号）；
14.〘资产评估职业道德准则——独立性〙（中评协[2012]248号）；
15.〘资产评估准则——利用专家工作〙（中评协〔2012〕244号）。
(四)权属依据
1.国有土地使用证和土地使用权出让合同；
2.各房地产开发项目建设用地规划许可证；
3.各房地产开发项目建设工程规划许可证；
4.各房地产开发项目建设工程施工许可证；
5.各房地产开发项目商品房预售许可证；
6.验资报告；
7.机动车行驶证；
8.设备购臵发票；
9.有关产权转让合同；
10.其他有关产权证明。
(五)取价依据
1.〘国家计委关于印发<建设项目前期工作咨询收费暂行规定>的通知〙（计价格[1999]1283号）；
2.〘国家计委、建设部关于发布<工程勘察设计收费管理规定>的通知〙（计价格[2002]10号）；
3.〘国家计委、国家环境保护总局关于规范环境影响咨询收费有关问题的通知〙（计价格[2002]125号）；
4.〘国家计委关于印发<招标代理服务收费管理暂行办法>的通知〙（计价格[2002]1980号）；
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5.〘财政部关于印发<基本建设财务管理若干规定>的通知〙（财建[2002]394号）；
6.〘国家发展改革委、建设部关于印发<建设工程监理与相关服务收费管理规定>的通知〙（发改价格[2007]670号）；
7.〘北京市土地储备和一级开发暂行办法〙（京国土市[2005]540号）；
8.〘机动车强制报废标准规定〙（商务部、发改委、公安部、环境保护部令 2012年第 12号）；
9.评估基准日银行存贷款基准利率；
10.〘机电产品报价手册〙（2013年）；
11.被评估单位提供的项目可行性研究报告、项目投资概算、设计概算等资料；
12.被评估单位提供的相关工程预决算资料；
13.被评估单位与相关单位签订的工程承发包合同；
14.被评估单位提供的房地产开发项目付款进度统计资料及相关付款凭证；
15.被评估单位提供的以前年度的财务报表、审计报告；
16.被评估单位有关部门提供的未来年度经营计划；
17.被评估单位提供的主要产品目前及未来年度市场预测资料；
18.被评估单位与相关单位或个人签订的商品房预（销）售合同；
19.被评估单位提供的人员结构和职工薪酬资料；
20.可比上市公司公布的相关资料；
21.评估人员现场勘察记录及收集的其他相关估价信息资料；
与此次资产评估有关的其他资料。
(六)其他参考依据
1.北京顺义新城建设开发有限公司提供的资产清单和评估申报表；
2.瑞华会计师事务所（特殊普通合伙）出具的〘北京顺义新城建设开发有限公司审计报告〙（瑞华专审字[2013]第 90380001号）；
3.北京中企华资产评估有限责任公司信息库。
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七、评估方法
企业价值评估方法主要有资产基础法、收益法和市场法。
企业价值评估中的收益法，是指将预期收益资本化或者折现，确定评估对象价值的评估方法。收益法常用的具体方法包括股利折现法和现金流量折现法。
企业价值评估中的市场法，是指将评估对象与可比上市公司或者可比交易案例进行比较，确定评估对象价值的评估方法。市场法常用的两种具体方法是上市公司比较法和交易案例比较法。
企业价值评估中的资产基础法，是指以被评估企业评估基准日的资产负债表为基础，合理评估企业表内及表外各项资产、负债价值，确定评估对象价值的评估方法。
按照〘资产评估准则—基本准则〙，评估需根据评估目的、价值类型、资料收集情况等相关条件，恰当选择一种或多种资产评估方法。
根据评估目的、评估对象、价值类型、资料收集情况等相关条件，以及三种评估基本方法的适用条件，本次评估选用的评估方法为：收益法和资产基础法。评估方法选择理由如下：
未选用市场法评估的理由：顺义新城公司主要从事房地产开发，开发区域只涉及北京，业务类型单一，开发区域单一，无法在资本市场中找到与评估对象相同或相似的可比企业；由于产权交易市场不发达，难以找到足够的可比交易案例，故无法采用市场法进行评估。
选取收益法评估的理由：顺义新城公司成立以来，在北京顺义区已开发多个房地产项目，涉及多个楼盘，树立了良好的市场形象，在售楼盘销售形势正常，经营较为稳定，且有较充分的储备土地，未来收益可以进行预测，并可以用货币衡量；获得未来预期收益所承担的风险可以进行预测，并可以用货币衡量；未来收益年限可以进行预测，故本次评估选用了收益法。
选取资产基础法评估的理由：顺义新城公司评估基准日资产负债表内及表外各项资产、负债可以被识别，并可以用适当的方法单独进行评估，故本次评估选用了资产基础法。
(一)收益法
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本次评估选用现金流量折现法中的企业自由现金流折现模型。
现金流量折现法的描述具体如下：
股东全部权益价值＝企业整体价值－付息债务价值
1.企业整体价值
企业整体价值是指股东全部权益价值和付息债务价值之和。根据被评估单位的资产配臵和使用情况，企业整体价值的计算公式如下：企业整体价值＝经营性资产价值+溢余资产价值+非经营性资产负债价值+长期股权投资价值
(1)经营性资产价值
经营性资产是指与被评估单位生产经营相关的，评估基准日后企业自由现金流量预测所涉及的资产与负债。经营性资产价值的计算公式如下：
n F
P i
(1 r)i
i1
其中：P：评估基准日的企业经营性资产价值；
F：评估基准日后第 i年预期的企业自由现金流量；
i
r：折现率(此处为加权平均资本成本,WACC)；
n：预测期；
i：预测期第 i年。
其中，企业自由现金流量计算公式如下：
企业自由现金流量=销售收入-开发成本-主营业务税金及附加+其他业务利润-期间费用(管理费用、营业费用)+营业外收支净额-所得税+折旧及摊销-资本性支出-营运资金追加额
其中，折现率（加权平均资本成本，WACC）计算公式如下：
E D
WACC K  K(1t)
e
E D
d
E D
其中：k：权益资本成本；
e
k：付息债务资本成本；
d
E：权益的市场价值；
D：付息债务的市场价值；
t：所得税率。
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其中，权益资本成本采用资本资产定价模型（CAPM）计算。计算公式如下：
K r MRPβ r
e f c
其中：r：无风险利率；
f
MRP：市场风险溢价；
β：权益的系统风险系数；
r：企业特定风险调整系数。
c
(2)溢余资产价值
溢余资产是指评估基准日超过企业生产经营所需，评估基准日后企业自由现金流量预测不涉及的资产。被评估单位的溢余资产只有溢余现金，本次评估采用成本法进行评估。
(3)非经营性资产、负债价值
非经营性资产、负债是指与被评估单位生产经营无关的，评估基准日后企业自由现金流量预测不涉及的资产与负债。被评估单位的非经营性资产、负债包括其他应收款、其他应付款中的资金拆借款、存货中无明确开发计划的空地、一级开发成本、递延所得税资产等，本次评估主要采用成本法进行评估，具体评估方法详见资产基础法评估部分。
(4)长期股权投资价值
被评估单位无对外长期股权投资。
2.付息债务价值
付息债务是指评估基准日被评估单位需要支付利息的负债。本次评估主要采用成本法进行评估。
(二)资产基础法（成本法）
1.流动资产
评估范围内的流动资产主要包括，货币资金、其他应收款、存货。
(1)货币资金，包括现金和银行存款，通过现金盘点、核实银行对账单、银行函证等，以核实后的价值确定评估值。
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(2)各种应收款项在核实无误的基础上，根据每笔款项可能收回的数额确定评估值。对于有充分理由相信全都能收回的，按全部应收款额计算评估值；对于很可能收不回部分款项的，在难以确定收不回账款的数额时，借助于历史资料和现场调查了解的情况，具体分析数额、欠款时间和原因、款项回收情况、欠款人资金、信用、经营管理现状等，按照账龄分析法，估计出这部分可能收不回的款项，作为风险损失扣除后计算评估值；对于有确凿根据表明无法收回的，按零值计算；账面上的“坏账准备”科目按零值计算。
(3)存货—开发产品
开发产品采用市场价值倒扣法进行评估。已经签订商品房销售
（预售）合同的根据合同确定开发产品销售金额，尚未签订商品房销售（预售）合同的主要采用市场法确定开发产品销售金额，在此基础上扣除相关税费和适当比例的利润确定评估值。计算公式：
开发产品评估值=开发产品销售收入-销售费用-销售税金及附加--土地增值税-所得税-适当数额的净利润
(4)存货—开发成本
A．对于正在开发的房地产项目、有明确开发计划的房地产项目，考虑到项目已取得当地规划部门审定的规划建设指标，周边原有开发项目较多，可比性较强，具备选用假设开发法的条件，采用假设开发法进行评估。评估方法具体介绍如下：
假设开发法
假设开发法(剩余法)的基本原理是以房地产按规划用途、条件开发后预期可获得的价值为基础，扣除尚需支付开发成本、投资利息、销售税费及合理的续建开发利润，计算出开发项目价值。基本公式如下：
评估价值=开发后房地产价值-后续开发成本-销售费用-管理费用-销售税金及附加-投资利息-投资利润-土地增值税-所得税
①开发后房地产价值
对于有签约预售的项目，开发后房地产价值=已签约房屋销售金额＋未签约房屋预计销售金额；对于没有签约预售的项目，开发后房
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地产价值等于项目开发后可售房屋预计销售金额。
②后续开发成本
后续开发成本=至竣工尚需发生的工程费用+已完工尚未支付的
工程费用
③销售费用
销售费用=预计销售金额×销售费用率+已销售尚未支付的销售佣金（如有）
④管理费用
管理费用=后续开发成本×管理费用率
⑤销售税金及附加
销售税金及附加=开发后房地产价值×销售税金及附加率
⑥土地增值税
按照税法规定，分项目进行汇算清缴，根据增值比例分段累计计算土地增值税。
⑦所得税
所得税＝销售金额×销售利润率×所得税率
销售利润率，根据销售金额扣减成本、税金和期间费用后的金额与销售收入金额之比进行确定。
⑧投资利息
投资利息=开发项目评估值×[（1+利息率）^后续开发期-1]+（续建成
本+管理费用）×[（1+利息率）^（后续开发期÷2）-1]
⑨投资利润
投资利润=开发项目评估值×投资利润率×后续开发期+(后续开发成本+管理费用)×投资利润率×后续开发期÷ 2
B.对于无明确开发计划、尚未开发的房地产项目（空地），首先
采用选用适宜的方法评估土地使用权价值，再扣减土地增值税、所得税，加计账面已发生的合理前期费用及其他费用，作为开发成本评估值。
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开发成本评估价值＝土地使用权评估价值－土地增值税－所得
税+前期及其他费用
考虑到宗地所在区域近年来有可比的市场成交案例，本次采用市场比较法评估土地使用权价值。市场比较法，是根据市场中的替代原理，将待估宗地与具有替代性的，且在估价基准日近期市场上交易的类似地产进行比较，并对类似地产的成交价格作适当修正，以此估算待估宗地客观合理价格的方法。市场比较法具体公式如下：
估价对象市场价格＝比较案例价格×交易情况修正×交易期日修
正×区域因素修正×个别因素修正
C.对于一级开发项目，在核实开发成本的基础上，考虑适当利润，并扣除相关税费进行评估。
一级开发成本评估值=一级开发成本核实金额+应计利润-营业
税金及附加-企业所得税
其中：应计利润=一级开发成本核实金额（不含已实缴税金）×
利润率
根据《北京市土地储备和一级开发暂行办法》（京国土市[2005]540号），利润率确定为8%。
2.机器设备
对于机器设备主要采用成本法进行评估，部分采用市场法评估。
(1)重置全价的确定
①对于电子设备，一般不需安装，运输便捷，重置全价根据当地市场信息、《中关村在线》等近期市场销售价格确定。
重置全价=设备购置价
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被评估单位为房地产开发企业，非增值税纳税人，其设备不符合增值税进项税抵扣条件，因此重置全价包含增值税。
②对于运输车辆，按基准日市场价格，加上车辆购置附加税和其它合理的费用(如牌照费)来确定其重置全价。
运输设备重置全价=车辆购置价+车辆购置税+牌照手续费
（车辆购置税=车辆不含税售价×10%）
(2)综合成新率的确定
①对于电子设备，主要依据其经济寿命年限来确定其综合成新
率。
综合成新率=(经济寿命年限-已使用年限)/经济寿命年限×100%
②对于车辆，主要依据国家颁布的车辆强制报废标准，首先计算使用年限法成新率和行驶里程法成新率。其中，对有强制报废年限的车辆，计算使用年限法成新率时可以采用尚可使用年限法，也可以采用平均年限法；对没有强制报废年限的车辆，采用尚可使用年限法，总使用年限一般按 15年考虑，接近或超过 15年的根据实际尚可使用年限与已使用年限之和考虑。其计算公式如下：
I.平均使用年限法
成新率=（1-已使用年限/经济寿命年限）×100%
II.尚可使用年限法
成新率=已使用年限/（尚可使用年限+已使用年限）×100%
III.行驶里程法
成新率=（1-已行驶里程/经济行驶里程）×100%
其次，根据孰低原则对使用年限法成新率和行驶里程法成新率进行选择。
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再次，通过现场勘察得到观察法成新率。
最后，将使用年限法成新率和行驶里程法成新率两者当中的孰低者，与观察法成新率进行平均，形成综合成新率，即：
综合成新率=MIN（年限法成新率，行驶里程法成新率）×50%+观察法成新率×50%
(3)评估值的确定
评估值=重臵全价×综合成新率
3.递延所得税资产
递延所得税资产，是由于被评估单位因计提坏账准备、房地产企业所得税预缴、存货开发成本核算而形成的递延所得税资产。
评估人员就递延所得税资产产生的原因、形成过程进行了调查和了解，并以累计经营亏损金额为基数乘以企业所得税率进行了计算，确认账面值无误，以核实后的账面值确认为评估值。
4.负债
本次评估范围内的负债，包括流动负债和非流动负债，具体包括短期借款、应付账款、预收账款、应付职工薪酬、应交税费、其他应付款和长期负债等。关于负债，根据企业提供的各项目明细表，核实了各项负债，按被评估单位实际需要承担的负债项目及金额确定评估值。
八、评估程序实施过程和情况
评估人员于2013年8月10日至2014年1月2日对纳入此次评估范围内的资产和负债进行了评估。主要评估过程如下：
(一)接受委托
接受委托后，根据评估目的、评估对象及其分布情况和整体计划安排，经与委托方和其他中介机构协商，拟定了相应的评估计划。
(二)前期准备
1.拟定评估方案
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针对本项目资产量大、独立核算单位多、地域分布广、参与人员多的特点，为了保证评估质量，统一评估方法和参数，结合以往从事同类评估项目的经验和评估范围内不同类型企业资产的特点，拟定了〘资产评估操作方案〙、〘资产评估企业培训材料〙。
2.组建评估团队
根据评估范围内的资产分布、所属行业和资产量，我公司根据评估计划组建了评估小组，并配备了相关专业的评估（技术）人员。
3.实施项目培训
为了保证评估项目的质量和提高工作效率，贯彻落实拟定的资
产评估操作方案，我公司对项目团队成员讲解了项目的经济行为背
景、评估对象涉及资产的特点、评估技术思路和具体操作要求等。
(三)资产核实及现场尽职调查
评估人员曾于 2013年 8月 10日至 8月 28日，对企业的资产进行了现场清查核实，并以 2013年 7月 31日为基准日进行了预估；后由于评估基准日的调整，于 2013年 9月 1日至 2014年 1月 2日再次对评估对象涉及的资产和负债进行了必要的清查核实，对被评估单位的经营管理状况等进行了必要的尽职调查。
1.资产核实
(1)指导被评估单位填表和准备应向评估机构提供的资料
评估人员指导被评估单位的财务与资产管理人员在自行资产清查的基础上，按照评估机构提供的“资产评估申报表”及其填写要求、资料清单等，对纳入评估范围的资产进行细致准确的填报，同时收集准备资产的产权证明文件和反映性能、状态、经济技术指标等情况的文件资料等。
(2)初步审查和完善被评估单位填报的资产评估申报表
评估人员通过查阅有关资料，了解纳入评估范围的具体资产的详细状况，然后仔细审查各类“资产评估申报表”，检查有无填项不全、错填、资产项目不明确等情况，并根据经验及掌握的有关资料，检查
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“资产评估申报表”有无漏项等，同时反馈给被评估单位对“资产评估申报表”进行完善。
(3)现场实地勘查
根据纳入评估范围的资产类型、数量和分布状况，评估人员在被评估单位相关人员的配合下，按照资产评估准则的相关规定，对各项资产进行了现场勘查，并针对不同的资产性质及特点，采取了不同的勘查方法。
(4)补充、修改和完善资产评估申报表
评估人员根据现场实地勘查结果，并和被评估单位相关人员充分沟通，进一步完善“资产评估申报表”，以做到：账、表、实相符。
(5)查验产权证明文件资料
评估人员对纳入评估范围的车辆、土地使用权（待开发土地）等资产的产权证明文件资料进行查验，对权属资料不完善、权属不清
晰的情况提请企业核实或出具相关产权说明文件。
2.现场尽职调查
评估人员为了充分了解被评估单位的经营管理状况及其面临的
风险，进行了必要的尽职调查。尽职调查的主要内容如下：
(1)被评估单位的历史沿革、主要股东及持股比例、必要的产权和经营管理结构；
(2)被评估单位的资产、财务、生产经营管理状况；
(3)被评估单位的经营计划、发展规划和财务预测信息；
(4)评估对象、被评估单位以往的评估及交易情况；
(5)影响被评估单位生产经营的宏观、区域经济因素；
(6)房地产行业、当地房地产政策、市场销售信息等；
(7)其他相关信息资料。
(四)资料收集
评估人员根据评估项目的具体情况进行了评估资料收集，包括直接从市场等渠道独立获取的资料，从被评估单位等相关当事方获取的资料，以及从政府部门、各类专业机构和其他相关部门获取的资料，
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并对收集的评估资料进行了必要分析、归纳和整理，形成评定估算的依据。
(五)评定估算
评估人员根据〘评估操作方案〙并结合企业实际情况确定各类资产的作价方案，明确各类资产的具体评估参数和价格标准，并和其他中介机构进行多次对接，最后汇总资产评估初步结果、进行评估结论的分析、撰写评估报告和说明的初稿。
(六)内部审核、征求意见及出具报告
项目负责人在完成一审后，将报告初稿提交公司审核，审核包括部门二级审核、内部审核委员会的三级审核以及公司主管领导的最终审核。经过公司内部审核后，将评估结果与委托方及被评估单位进行沟通和汇报。根据沟通意见进行修改、完善后，将正式评估报告提交给委托方。
九、评估假设
本评估报告分析估算采用的假设条件如下：
(一)一般假设
1.假设评估基准日后被评估单位在预测期内持续经营；
2.假设评估基准日后被评估单位所处国家和地区的政治、经济和社会环境无重大变化；
3.假设评估基准日后国家宏观经济政策、产业政策和区域发展政策无重大变化；
4.假设和被评估单位相关的利率、汇率、赋税基准及税率、政策性征收费用等评估基准日后不发生重大变化；
5.假设评估基准日后被评估单位的管理层是负责的、稳定的，且有能力担当其职务；
6.假设被评估单位完全遵守所有相关的法律法规；
7.假设评估基准日后无不可抗力对被评估单位造成重大不利影响。
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(二)特殊假设
1.假设评估基准日后被评估单位采用的会计政策和编写本评估报告时所采用的会计政策在重要方面保持一致；
2.假设评估基准日后被评估单位在现有管理方式和管理水平的基础上，经营范围、方式与目前保持一致；
3.假设评估基准日后被评估单位的现金流入为平均流入，现金流出为平均流出；
4.假设评估基准日后被评估单位的产品或服务保持目前的市场竞争态势；
5.本次评估预测以被评估单位评估基准日股权结构为框架，未考虑基准日后可能发生的股权变化或重组；
6.本次评估均是基于企业开发的项目均能按计划顺利开发完成和能如期实现工程的竣工验收并根据与业主的合同约定如期交房。本次测算资产价值及企业价值时，未考虑可能出现的工程质量问题、工期后延所产生的成本增加及或有负债对评估结果的影响，开发成本能有效控制在预算范围内；
7.本次评估是基于企业基准日的存量资产为基础进行的，并未考虑企业在未来可能取得的新项目开发所产生的价值，假设收益期为预测期；
8.本次评估基于项目所在地目前的房地产市场情况，对可预期的未售物业的预计销售价格进行了适当合理判断，但未考虑未来项目所在地房地产市场发生较大变化时对评估结果产生的影响；
9.本次评估基于已批复的规划方案、投资计划进行预测，未考虑未来年度规划方案和投资计划调整对评估结果产生的影响；
10.本次评估，未完工程的后续专业支出是根据管理层预计项目总专业支出减去截止评估基准日已投入的专业支出金额进行确定的，评估师对其进行了必要核实，未考虑项目工程竣工决算时，项目实际
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总专业支出(土地、建安、前期、市政配套、基础设施及开发间接费)与目前预算金额可能存在的差异对评估结果产生的影响；
11.本次对开发成本进行评估时，部分项目尚未完成竣工面积的测绘工作，本次评估采用管理层提供的可供销售面积进行测算，未考虑企业最终测绘的销售面积与管理层目前提供数据可能存在差异对评估结果的影响；
12.纳入本次评估范围的2#地 B1地块、2#地 B2B3地块、7#地二期高层，按企业提供的销售计划，其非人防的地下车位均作为有产权车位出售，但尚未补交地价。本次评估假设被评估单位可以顺利补办补交地价手续，并按照企业依据相关政策预计的未来需交纳地价款进行预测。
根据资产评估的要求，认定这些假设条件在评估基准日时成立，当未来经济环境发生较大变化时，将不承担由于假设条件改变而推导出不同评估结论的责任。
十、评估结论
(一)收益法评估结果
北京顺义新城建设开发有限公司截止评估基准日总资产账面价值为 712,628.02万元，总负债账面价值为 694,001.02万元，净资产账面价值为 18,627.00万元。
收益法评估后的股东全部权益价值为 114,426.03万元，增值额为 95,799.03万元，增值率为514.30%。
(二)资产基础法（成本法）评估结果
北京顺义新城建设开发有限公司截止评估基准日总资产账面价值为 712,628.02万元，评估值为 802,711.13万元，评估增值 90,083.11万元，增值率 12.64%。负债账面价值为 694,001.02万元，评估值为 694,001.02万元，无评估增减值。净资产账面价值为 18,627.00万元，评估值为 108,710.11万元，评估增值 90,083.11万元，增值率 483.62%。
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资产基础法具体评估结果详见下列评估结果汇总表：
资产评估结果汇总表
评估基准日：2013年8月31日 金额单位：人民币万元
|||||||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
||||||账面价值||评估价值||增减值||增值率%|
||项目|||||||||||
||||||A||B||C=B-A||D=C/A*100%|
|一、流动资产||1||693,756.37||783,857.58||90,101.21||12.99||
|二、非流动资产||2||18,871.65||18,853.55||-18.10||-0.10||
|其中：长期股权投资||3||0.00||0.00||0.00||||
|投资性房地产||4||0.00||0.00||0.00||||
|固定资产||5||179.13||161.03||-18.10||-10.10||
|在建工程||6||0.00||0.00||0.00||||
|无形资产||7||0.00||0.00||0.00||||
|其中：土地使用权||8||0.00||0.00||0.00||||
|其他非流动资产||9||18,692.52||18,692.52||0.00||0.00||
||资产总计||10||712,628.02||802,711.13||90,083.11||12.64|
|三、流动负债||11||694,001.02||694,001.02||0.00||0.00||
|四、非流动负债||12||0.00||0.00||0.00||||
|负债总计||13||694,001.02||694,001.02||0.00||0.00||
||净资产||14||18,627.00||108,710.11||90,083.11||483.62|

(三)评估结论
收益法评估后的股东全部权益价值为 114,426.03万元，资产基础法评估后的股东全部权益价值为 108,710.11万元，两者相差 5,715.92
万元，差异率为5.26%。
本次评估中主要资产为房地产类存货，资产基础法对其主要采用的是静态假设开发法，是站在评估时点，假设开发完成后按现时点的市场价格和后续开发成本，扣减税费、投资利息、投资利润而得到的值。而收益法是对企业未来的销售和开发成本进行合理预测，通过未来净现金流入折现加总得出评估结论。存货静态假设开发法不考虑各项收入、支出发生的时间不同，但要计算投资利息、投资利润；而收
益法为现金流量折现法，要考虑各项支出、收入发生的时间不同，再
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将现金流折算到估价时点。静态假设开发法中投资利息和开发利润都单独显现，在收益法（现金流量折现法）中这两项都不单独显现，而是隐含在折现过程中。两者方法的考虑角度不同，因此评估结果形成了一定差异。房地产开发企业，因开发支出、预售价格及预售面积、收入确认和税金的汇算清缴时间及过程均受诸多因素的影响（诸如宏观形势、行业发展状况、供求关系、销售策略、购房者心理等等），尤其是项目公司经营期限相对制造业来说很短，收益法中未来不确定因素的变动对评估结果会产生较大的影响。采用静态假设开发法评
估，则可以避免上述不确定因素的影响。故最终选取资产基础法得出的评估值作为最终评估结果。
根据上述分析，本评估报告评估结论采用资产基础法评估结果，即：北京顺义新城建设开发有限公司的股东全部权益价值评估结果为 108,710.11万元。
本评估报告没有考虑流动性对评估对象价值的影响。
十一、特别事项说明
以下为在评估过程中已发现可能影响评估结论但非评估人员执业水平和能力所能评定估算的有关事项：
(一)委估范围内的一级开发成本，预期可取得的成本补偿金额及投资回报，需经有关政府部门聘请的专业机构进行审核并确认，本
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次按照被评估单位已实际支付的开发成本账面值加计约定利润并扣减相关税费进行评估。
(二)本评估报告的资产类型与账面金额以瑞华会计师事务所（特殊普通合伙）2013年9月10日出具的瑞华专审字[2013]第90380001号北京顺义新城建设开发有限公司审计报告》为依据，上述审计报告
的意见：北京顺义新城建设开发有限公司财务报告在所有重大方面按照企业会计准则的规定编制，公允反映了北京顺义新城建设开发有限公司 2013年 8月 31日的财务状况以及 2013年 1-8月的经营成果和现金流量。
(三)未决诉讼事项：房景文诉顺义新城公司、北京市顺义区马坡镇人民政府、张任峰财产损害赔偿纠纷案，原告房景文自 2001年承租董喜顺在顺义区马坡镇的房屋和土地经营鸡场，后来该鸡场纳入顺义新城土地一级开发范围，顺义新城委托北京市顺义区马坡镇人民政府负责土地一级开发范围内的拆迁，原告占地 2,600平方米的部分鸡场土地和房屋被纳入政府拆迁范围。原告因不满拆迁及相关拆迁补偿，于 2011年 10月 11日向北京市顺义区人民法院提起诉讼，要求顺义新城、北京市顺义区马坡镇人民政府和张任峰三名被告向其支付拆迁营业性补偿款、鸡场的经济损失、鸡场产业链断裂损失、搬家补助费、临时周转费、设备搬迁补助费、家庭停工损害赔偿费等相关费用共计约 1,680万元及相应利息，三名被告承担连带赔偿责任。北京市
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顺义区人民法院已经受理该诉讼案件，目前该案件正在审理过程中。
本次评估结果未考虑该诉讼事项的影响。
评估报告使用者应注意以上特别事项对评估结论产生的影响。
十二、评估报告使用限制说明
(一)本评估报告只能用于评估报告载明的评估目的和用途；
(二)本评估报告只能由评估报告载明的评估报告使用者使用；
(三)本评估报告的全部或者部分内容被摘抄、引用或者被披露于公开媒体，需评估机构审阅相关内容，法律、法规规定以及相关当事方另有约定除外；
(四)本评估报告经注册资产评估师签字、评估机构盖章，并经国有资产监督管理机构备案后方可正式使用；
(五)本评估报告所揭示的评估结论仅对本项目对应的经济行为有效，评估结论使用有效期为自评估基准日起一年。
十三、评估报告日
评估报告提出日期为 2014年 1月 2日。
法定代表人：孙月焕
注册资产评估师：康志刚 注册资产评估师：王立娟
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.
.
.二〇一四年一月二日
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评估报告附件
附件一、经济行为文件；
附件二、被评估单位审计报告；
附件三、委托方和被评估单位法人营业执照复印件；
附件四、被评估单位房地产开发资质复印件；
附件五、被评估单位权属证明资料；
附件六、委托方和相关当事方的承诺函；
附件七、签字注册评估师的承诺函；
附件八、北京中企华资产评估有限责任公司资产评估资格证书复印件；
附件九、北京中企华资产评估有限责任公司证券业资质证书复印件
附件十、北京中企华资产评估有限责任公司营业执照副本复印件；
附件十一、北京中企华资产评估有限责任公司评估人员资格证书复印件。
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项目
评估说明
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（共一册，第一册）
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目录
第一部分关于评估说明使用范围的声明 ................. 1第二部分企业关于进行资产评估有关事项的说明 ......... 2第三部分资产评估说明 .............................. 3第一章评估对象与评估范围说明 ....................... 4一、 评估对象与评估范围..................................... 4二、 企业申报的实物资产情况................................. 5三、 企业申报的无形资产情况................................. 6四、 企业申报的表外资产情况................................. 6五、 引用其他机构报告结论所涉及的相关资产................... 7第二章资产核实情况总体说明 ......................... 8一、 资产核实人员组织、实施时间和过程....................... 8二、 影响资产核实的事项及处理方法.......................... 10三、 核实结论.............................................. 10第三章资产基础法评估技术说明 ...................... 11一、 流动资产（非存货类）评估技术说明...................... 11二、 存货评估技术说明...................................... 16三、 机器设备评估技术说明.................................. 71四、 递延所得税资产评估技术说明............................ 83五、 流动负债评估技术说明.................................. 84第四章收益法评估技术说明 .......................... 91一、 宏观、区域经济因素分析................................ 91二、 房地产行业现状与发展前景分析.......................... 97三、 被评估企业的业务分析................................. 121四、 被评估企业的资产与财务分析........................... 126
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I
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五、 收益预测的假设条件................................... 129六、 评估方法及主要参数的确定............................. 132七、 评估计算过程......................................... 134第五章评估结论及分析 ............................ 159一、 评估结论............................................. 159二、 评估结论与账面价值比较变动情况及原因................. 162三、流动性对评估对象价值的影响考虑....................... 163评估说明附件 ...................................... 164附件一、关于进行资产评估的有关事项说明 ...................... 164
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II
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第一部分 关于评估说明使用范围的声明
本评估说明仅供国有资产监督管理机构（含所出资企业）、相关监管机构和部门使用。除法律法规规定外，材料的全部或者部分内容不得提供给其他任何单位和个人，不得见诸公开媒体。
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第二部分 企业关于进行资产评估有关事项的说明
本部分内容由委托方鲁能集团有限公司、天津广宇发展股份有限公司和被评估单位北京顺义新城建设开发有限公司编写、单位负责人签字、加盖单位公章并签署日期，内容见附件一：关于进行资产评估的有关事项说明。
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第三部分 资产评估说明
本部分内容由签字注册资产评估师编写。
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第一章评估对象与评估范围说明
. 评估对象与评估范围
(一)委托评估对象与评估范围
评估对象是北京顺义新城建设开发有限公司的股东全部权益。
评估范围是北京顺义新城建设开发有限公司的全部资产及负债。
(二)委托评估的资产类型与账面金额
评估基准日，评估范围内的资产包括流动资产、固定资产、递延所得税资产等，总资产账面价值为 712,628.02万元；负债全部为流动负债，总负债账面价值为 694,001.02万元；净资产账面价值 18,627.00万元。
|||
|-|-|
|项 目|账面价值|
|流动资产|693,756.37|
|非流动资产|18,871.65|
|其中：长期股权投资|0.00|
|投资性房地产|0.00|
|固定资产|179.13|
|在建工程|0.00|
|无形资产|0.00|
|其中：无形资产—土地使用权|0.00|
|其他非流动资产|18,692.52|
|资产总计|712,628.02|

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|||
|-|-|
|流动负债|694,001.02|
|非流动负债|0.00|
|负债总计|694,001.02|
|净 资 产|18,627.00|

评估基准日，评估范围内的资产、负债账面价值已经瑞华会计师事务（特殊普通合伙）审计，并发表了无保留意见。
(三)委托评估的资产权属状况
评估范围内的资产和负债权属清晰，权属证明完善。
. 企业申报的实物资产情况
企业申报的纳入评估范围的实物资产包括：存货、机器设备等。
实物资产的类型及特点如下：
(一)存货
纳入评估范围的存货包括一级开发成本、开发产品和二级开发成本，为正在开发北京市顺义区顺义新城项目，新城公司承担了1#、
2#、3#、7#、8#、9#六地块以及市政道路的一级开发，其中1#、2#、7#地块顺义新城公司以摘牌方式取得出让土地，转入二级开发。
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顺义新城项目现已取得1#地、2#地、7#地共三宗土地，占地面积共 922123.36平方米。其中：1#地安置房及商品房项目（顺新绿色家园）、7#地一期花园洋房项目已完工并部分交房，在开发产品核算；
2#地 B1地块为在建，部分商品房已开始预售；7#地二期地块为在建，尚未开始预售；2#地 B2B3地块尚未开始建设，计划于 2014年初开工；
1#地独立商业地块、7#地独立商业地块为空地，待开发。
(二)机器设备
车辆为办公用车，共计两辆，分别为别克旅行车和帕萨特轿车，车辆全部为 2013年 6月购置，证件齐全、使用状况良好。
电子设备包括计算机、笔记本电脑、传真机、打印机、复印机、扫描仪等。该等设备维护、保养正常，均能正常使用。
. 企业申报的无形资产情况
企业申报的纳入评估范围的资产不包括无形资产。土地使用权等已包含在存货中。
. 企业申报的表外资产情况
企业申报的纳入评估范围的资产均为表内资产。
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. 引用其他机构报告结论所涉及的相关资产
本评估报告不存在引用其他机构报告的情况。
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第二章资产核实情况总体说明
资产核实人员组织、实施时间和过程
根据纳入评估范围的资产类型、数量和分布状况等特点，评估项目团队按照专业划分为流动资产、机器设备、房地产评估小组，并制定了详细的现场清查核实计划。2013年 8月 10日至 2014年 1月 2
日，评估人员对评估范围内的资产和负债进行了必要的清查核实。
1.指导被评估单位填表和准备应向评估机构提供的资料
评估人员指导被评估单位的财务与资产管理人员在自行资产清
查的基础上，按照评估机构提供的资产评估申报明细表及其填写要
求、资料清单等，对纳入评估范围的资产进行细致准确的填报，同时收集准备资产的产权证明文件和反映性能、状态、经济技术指标等情况的文件资料等。
2.初步审查和完善被评估单位提交的资产评估申报明细表
评估人员通过查阅有关资料，了解纳入评估范围的具体资产的详细状况，然后仔细审查各类资产评估申报明细表，检查有无填项不全、错填、资产项目不明确等情况，并根据经验及掌握的有关资料，检查资产评估申报明细表有无漏项等，同时反馈给被评估单位对资产评估申报明细表进行完善。
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3.现场实地勘查
根据纳入评估范围的资产类型、数量和分布状况，评估人员在被评估单位相关人员的配合下，按照资产评估准则的相关规定，对各项资产进行了现场勘查，并针对不同的资产性质及特点，采取了不同的勘查方法。
4.补充、修改和完善资产评估申报明细表
评估人员根据现场实地勘查结果，并和被评估单位相关人员充分沟通，进一步完善资产评估申报明细表，以做到：账、表、实相符。
5.查验产权证明文件资料
评估人员对纳入评估范围的电子设备等资产的产权证明文件资
料进行查验。
对权属资料不完善、权属不清晰的情况提请企业核实或出具相关产权说明文件。
6、尽职调查
评估人员为了充分了解被评估单位的经营管理状况及其面临的
风险，进行了必要的尽职调查。尽职调查的主要内容如下：
(1)被评估单位的历史沿革、主要股东及持股比例、必要的产权
和经营管理结构；
(2)被评估单位的资产、财务、生产经营管理状况；
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(3)被评估单位的经营计划、发展规划和财务预测信息；
(4)评估对象、被评估单位以往的评估及交易情况；
(5)影响被评估单位生产经营的宏观、区域经济因素；
(6)房地产行业、当地房地产政策、市场销售信息等；
(7)其他相关信息资料。
. 影响资产核实的事项及处理方法
资产清查过程中，评估人员没有发现影响资产核实的事项。
. 核实结论
经过清查核实，资产核实结果与被评估单位的账面记录相一致。
纳入评估范围内的资产产权清晰，权属证明文件齐全。
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第三章资产基础法评估技术说明
流动资产（非存货类）评估技术说明
(一)评估范围
纳入评估范围的非存货类流动资产包括：货币资金、其他应收款。
上述流动资产评估基准日账面价值如下表所示：
金额单位：人民币元
|||
|-|-|
|科目名称|账面价值|
|货币资金|385,229,220.26|
|其他应收款|1,574,919,695.24|
|流动资产（非存货类）合计|1,960,148,915.50|

(二)核实过程
评估过程主要划分为以下三个阶段：
第一阶段：准备阶段
对确定在评估范围内的流动资产的构成情况进行初步了解，提交评估准备资料清单和资产评估明细表示范格式，按照评估机构评估规范化的要求，指导企业填写流动资产评估明细表。
第二阶段：现场调查阶段
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1.核对账目：根据企业提供的流动资产评估明细表资料，与财务账薄核对，作到申报数真实可靠。
2.现场查点：评估人员、企业财务部等部门有关人员，对现金进行监盘、对往来款进行函证，并履行了其他清查程序。
第三阶段：评定估算阶段
1.对各类资产，遵照国有资产评估管理办法，确定其在评估基准日的公允价值，编制相应评估汇总表；
2.提交流动资产的评估技术说明。
(三)评估方法
1.货币资金
(1)库存现金
评估基准日库存现金账面价值 1,366.03元，全部为人民币现金。
评估人员采用倒推方法验证评估基准日的库存现金余额，并同现金日记账、总账现金账户余额核对，以核实无误后的账面价值作为评估值。评估倒推法计算公式为：盘点日库存现金数+评估基准日至盘点日前现金支出数-基准日至盘点日前现金收入数=评估基准日现金
金额。
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评估人员和被评估单位财务人员共同对现金进行了盘点，并根据盘点结果进行了评估倒推，评估倒推结果和评估基准日现金账面价值一致。
现金评估值为 1,366.03元。
(2)银行存款
评估基准日银行存款账面价值 366,662,468.46元，全部为人民币存款。核算内容为在中国建设银行济南泉城支行纬二路分理处、中国建设银行顺义支行、交通银行北京顺义仁和支行、北京银行沙滩支行、广发银行建国路支行等的人民币存款。
评估人员对每户银行存款都进行了函证，并取得了每户银行存款的银行对账单和银行存款余额调节表，对其逐行逐户核对，并对双方未达账项的调整进行核实。经了解未达账项的形成原因等，没有发现对净资产有重大影响的事宜，且经核对被评估单位申报的各户存款的开户行名称、账号等内容均属实。银行存款以核实无误后的账面价值作为评估值。
银行存款评估值为 366,662,468.46元。
(3)其他货币资金
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评估基准日其他货币资金账面价值 18,565,385.77元，全部为人民币存款。核算内容为在华夏银行总行营业部和中信银行京城大厦支行的人民币保证金存款。
评估人员对每户存款都进行了函证，并取得了每户存款的银行对账单和银行存款余额调节表，对其逐行逐户核对，并对双方未达账项的调整进行核实。经了解未达账项的形成原因等，没有发现对净资产有重大影响的事宜，且经核对被评估单位申报的各户存款的开户行名称、账号等内容均属实。其他货币资金以核实无误后的账面价值作为评估值。
其他货币资金评估值为 18,565,385.77元。
货币资金合计评估值为 385,229,220.26元。
2.其他应收款
评估基准日其他应收款账面余额 1,574,992,405.34元，核算内容应收的墙体水泥基金、备用金、招标单位招标费、赔偿款等。评估基准日其他应收款计提坏账准备 72,710.10元，其他应收款账面价值
1,574,919,695.24元。
评估人员向被评估单位调查了解了其他应收款形成的原因、应收单位或个人的资信情况、历史年度其他应收款的回收情况等。按照重
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要性原则，对大额或账龄较长等情形的其他应收款进行了函证，并对相应的合同进行了抽查。采用个别认定与账龄分析相结合的方法确定评估值，同时将评估基准日计提的应收账款坏账准备评估为零。具体评估方法如下：
(1)对有充分证据表明全额损失的应收账款评估为零；
(2)对有充分证据表明可以全额回收的应收账款以账面余额作为
评估值；
(3)对可能有部分不能回收或有回收风险的应收账款，采用应收
账款账龄分析法确定坏账损失比例，从而预计应收账款可收回金额。
其他应收款评估值为 1,574,919,695.24元，评估无增减值。
(四)评估结果
流动资产评估结果及增减值情况如下表：
流动资产评估结果汇总表
金额单位:人民币元
||||||
|-|-|-|-|-|
|科目名称|账面价值|评估价值|增减值|增值率%|
|货币资金|385,229,220.26|385,229,220.26|0.00|0.00|
|其他应收款|1,574,919,695.24|1,574,919,695.24|0.00|0.00|
|非存货类流动资产合计|1,960,148,915.50|1,960,148,915.50|0.00|0.00|

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非存货类流动资产评估值 1,960,148,915.50元，无评估增减值。
存货评估技术说明
(一)评估范围
纳入评估范围的存货为开发产品和开发成本，账面值 4,977,414,785.82元。
金额单位：人民币元
|||
|-|-|
|科目名称|账面价值|
|开发产品|764,064,671.90|
|开发成本|4,213,350,113.92|
|存货合计|4,977,414,785.82|

1.开发产品
开发产品包括：顺义新城1#地安置房和商品房项目，即“佳和宜园”和“泰和宜园”项目；7#地一期花园洋房，即7#地 A地块一期花园洋房项目，即鲁能 7号院•颐景润园项目。
各期账面值情况如下：
金额单位：人民币元
||||||
|-|-|-|-|-|
|序号|项目名称|用途|建筑面积|帐面价值|
|一|顺义新城1#地安置房、商品房|住宅（安置房、商品房）|139,593.81|376,048,397.93|
|二|顺义新城7#地一期花园洋房|住宅、车位|30,025.72|388,016,273.97|
|合计|||169,619.5|764,064,6|

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|3|71.90|

2.开发成本
开发成本包括：顺义新城1#地、2#地、7#地开发的1#地独立商业、2#地 B1地块、2#地 B2B3地块、7#地二期高层、7#地独立商业地块及顺义区马坡镇一级土地开发项目。
各期账面值情况如下：
金额单位：人民币元
|||||
|-|-|-|-|
|序号|项目名称|用途|帐面价值|
|一|1#地独立商业|商业|52,763,502.00|
|二|2#地B1地块|住宅、商业、办公（物业管理用房）、地下车库、地下办公（物业管理用房）|1,888,782,916.96|
|三|2#地B2B3地块|住宅、商业、办公（物业管理用房）、地下车库、地下办公（物业管理用房）|1,172,483,328.45|
|四|7#地二期高层|住宅商业办公用地|243,341,003.43|
|五|7#地商业|住宅商业办公用地|331,644,961.00|
|六|顺义新城一级开发|——|524,334,402.08|
||合 计||4,213,350,113.92|

账面价值为土地取得成本、项目前期费用、主体建筑工程费、配套设施费用、开发间接费、资本化利息等。
(二)项目概况
1.顺义新城1#地项目
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1#地位于顺义区马坡镇，分为佳和宜园（安置房）、泰和宜园（商品房）、独立大卖场等三部分。地块四至：东至花园中路、西至花园西路、南至通运路、北至花园大道。
1#地已办理了《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》，土地使用权面积 379034.6㎡。
①1#地安置房、商品房项目
1#地安置房“顺新绿色家园”，案名佳和宜园和泰和宜园，是为顺义新城(马坡组团)内 7个被拆迁村庄、约 9000人口提供高品质住宅的居住小区。项目东至乾安路，西至和安路，南至通运路，北至顺恒大街。小区设计居住户数为 5998户，其中用于安置的商品住宅面积为 45万平方米，居住 5320户，配套及非配套公建 6万平方米，剩余为商品住宅 678户，总居住人数为 16795人。平均容积率为1.48，建筑密度为31.2%，绿地率达到33%，小区的设计、建设均以落实顺义新城“滨水、生态、国际、活力、宜居”的规划目标为依据，建筑以板式 6层和点落式 11层为主，采用板、塔结合的方式布置，住型全部为南北朝向，同时最大限度满足了采光、通风、隔声、采暖、残疾人使用等要求，提高了社区的居住品质。
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1#地安置房、商品房项目于 2008年 10月开工，于 2011年 12
月全部竣工。已办理《工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《北京市商品房预售许可证》。1#地商品房项目已于 2008年 10月开始预售，1#地安置房项目于 2009年 12月陆续安置回迁户。截至评估基准日，已结转销售收入 2,015,858,629.00元、结转成本
1,345,758,647.52元，面积 425,974.60平方米；已签约未结转销售金额 331,108,082.00元，面积 104,346.35平方米；未售面积 35,247.46平方米。
②1#地独立商业地块
1#地独立商业地块的土地面积为 14,145.60平方米，规划建筑面积
53,002.14平方米，其中：规划地上建筑面积 22,002.14平方米，地下建筑面积 31,000.00平方米，容积率1.56。
1#地独立商业地块为尚未开发项目，顺义新城公司目前尚无明确的开发计划安排。
2.顺义新城2#地项目
2#地位于顺义区马坡镇，分为B1、B2、B3地块。地块四至：东至滨河北路、西至顺安路、南至丰乐路、北至花园北路。
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2#地已办理了《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》，土地面积 347347.06㎡。
规划指标如下：
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|指标|项目内容|数量|计量单位|土地使用年限|备注|
||规划建筑面积|418524.01|平方米|||
||其中：规划地上建筑面积|349224.76|平方米|||
|规划地上建筑面积|住宅|344044.76|平方米|70||
||商业|3980|平方米|40||
||办公（物业管理用房）|100|平方米|||
||社区服务中心|260|平方米||未收取新增政府土地收益，建成后需移交政府或政府指定单位。|
||社区卫生服务站|300|平方米|||
||社区居民委员会|190|平方米|||
||邮政所|200|平方米|||
||燃气调压站|100|平方米|||
||厕所|50|平方米|||
|规划地下建筑面积|其中:规划地下建筑面积|69299.25|平方米|||
||地下车库|20555.25|平方米|||
||地下办公（物业管理|100|平方|50||

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||||||
|-|-|-|-|-|
|用房）||米|||
|地下室内文体活动中心|1490|平方米|50|同上备注|
|非经营性用途|47154|平方米||用途：住宅、商业、办公（物业管理用房）、地下车库、地下办公（物业管理用房）|

2#地项目分为 B1地块小高层住宅项目及 B2B3地块低密度住宅
项目 2期及公共配套建设项目（幼儿园及养老院）。
①2#地 B1地块小高层项目
2#地 B1地块项目为公司在 B1地块为在建开发的小高层住宅项
目，即鲁能 7号院•颐景溪园项目，由 33栋 9层至 16层的住宅楼构成，分A、B、C等户型，户型套建筑面积分别为 108平方米、85平方米、135平方米。项目于 2012年 3月开工，预计 2014年 8月底竣工。项目已办理《工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《北京市商品房预售许可证》，于 2012年 5月开始预售。
2#地 B1地块小高层项目可售住宅套数 2114套计建筑面积 245751.02平方米，商业 2900.00平方米，有产权车位 601个。
2#地 B1地块实测后的规划经济指标如下表：
面积单位：㎡
|||
|-|-|
|项目规划指标|B1地块|

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|||
|-|-|
|总占地面积|184,496.57|
|建筑用地面积|184,496.57|
|道路用地面积||
|绿化用地面积||
|总建筑面积（实测）|320255.02|
|计算容积率建筑面积|250686.02|
|容积率|1.36|
|不计算容积率建筑面积|69569|
|配套设施的建筑面积||
|规划可售的建筑面积|245751.02|
|住宅|245751.02|
|小高层住宅|245751.02|
|规划计容积率的不可售建筑面积|4935|
|其他（社康中心、文化活动站、邮局等）|2035|
|其他|2900|
|规划不计容积率的建筑面积|69569|
|地下车库（人防）|11759|
|地下车库（非人防）|（601个）55220|
|配套服务设施|2590|

②2#地 B2B3地块低密度住宅项目
2#地 B2B3地块项目为公司在 B2和 B3地块即将开发的低密度住宅项目，项目由 3层低密度住宅构成。项目预计于 2014年 1月开工，预计 2015年 7月底竣工。项目已办理《工程规划许可证》。项目预计 2014年开始预售。
项目可售低
密度住宅 406套，计建筑面积 121,625.00平方米。
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2#地B2、B3地块规划经济指标如下表：
面积单位：㎡
|||||
|-|-|-|-|
|项目规划指标|合计|B2地块|B3地块|
|总占地面积|162850.492|91705.433|71145.059|
|建筑用地面积|162850.492|91705.433|71145.059|
|总建筑面积|121625|78380|43245|
|计算容积率建筑面积|97345|62180|35165|
|容积率|0.60|0.68|0.49|
|不计算容积率建筑面积|24280|16200|8080|
|配套设施的建筑面积|0|||
|规划可售的建筑面积|97100|62140|34960|
|低密度住宅|97100|62140|34960|
|规划计容积率的不可售建筑面积|245|40|205|
|其他（社康中心、文化活动站、邮局等）|165||165|
|其他|80|40|40|
|规划不计容积率的建筑面积|24280|16200|8080|
|配套服务设施|100|0|100|
|非配套服务设施|24180|16200|7980|

③2#地公共配套建设项目
2#地公共配套建设项目为学校、幼儿园及养老院项目，规划建筑面积 7511.99平方米，是专门为住宅区配套的公共设施建设项目，根据土地出让合同的约定，该项目应无偿交与地方政府。该项目已经开工，正在建设中。其开发费用已经分摊至2#地 B1地块、B2B3地块项
目中。
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3.顺义新城7#地项目
7#地项目位于顺义区马坡镇，分为A、B、C、D四个地块。地块四至：东至向阳路、西至顺安路、南至花园大道、北至丰乐北路。
7#地已办理了《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》，土地面积 195741.7㎡。
7#地规划技术指标如下：
|||||
|-|-|-|-|
|技术经济指标||单位：M²|地块分布|
|总建设用地面积||195,741.70||
|总建筑面积||387,006.00||
|地上建筑面积||298,678.00||
|配套公建（地上）建筑面积|住宅|192,574.00|A地块|
||商业|86,934.00|C\D地块|
||办公|17,500.00|B地块|
||办公（物业用房）|100.00|A地块|
||社区服务中心|160.00|A地块、未收出让金|
||社区卫生服务站|100.00|A地块、未收出让金|
||社区居委会|190.00|A地块、未收出让金|
||文体活动站|1,000.00|C地块、未收出让金|
||地下车库出口|120.00|A\B\C\D地块|
|规划地下建筑面积||88,328.00||
|其中：地下车位||56,080.00|A\B\C\D地块|
|非经营性用途||32,248.00|A\B\C\D地块|

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7#地项目分为 A地块一期花园洋房项目及二期高层住宅项目、
7#地商业办公用地项目，以及大公共配套建设项目（现售楼处，以后作小区配套用房）。
①7#地 A地块一期花园洋房项目
7#地 A地块花园洋房项目为顺义新城公司在7#地 A地块已经开发竣工的花园洋房项目，即鲁能 7号院·颐景润园项目，在开发产品
中核算。项目由 32栋 5层～6层的板楼构成，户型面积为130～280平方米三至四居。于 2010年 5月开工，于 2012年 4月 30日竣工。
项目已办理《工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《北京市商品房预售许可证》，于 2010年 10月底公开房源并开始预售。
7#地 A地块
一期花园洋房项目可售住宅 810套计建筑面积 132695.92平方米，有产权车位 761个。
7#地 A地块一期花园洋房项目实测后规划经济指标如下表：
面积单位：㎡
||||
|-|-|-|
|项目规划指标|合计|一期花园洋房|
|总占地面积|114711.6|114,711.60|
|建筑用地面积|112443.6|112,443.60|
|道路用地面积|0||

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||||
|-|-|-|
|绿化用地面积|2268|2,268.00|
|总建筑面积|158581.46|158,581.46|
|计算容积率建筑面积|132695.92|132,695.92|
|容积率|1.18|1.18|
|不计算容积率建筑面积|0||
|配套设施的建筑面积|0||
|规划可售的建筑面积|132695.92|132695.92|
|住宅|132695.92|132695.92|
|花园洋房|132695.92|132,695.92|
|规划不计容积率的建筑面积|25885.54|25885.54|
|地下车库（人防）|0||
|地下车库（非人防）|25885.54|25,885.54|

②7#地 A地块二期高层住宅项目
7#地 A地块二期高层住宅项目为公司在7#地 A地块正在开发的高层住宅项目，项目由 11栋 13层～18层的住宅楼构成，分A、C、D、E、F户型，户型面积分别为 85平方米、118平方米、135平方米、 180平方米及 250平方米。项目于 2013年 8月开工，预计 2015年 7月 31日竣工。项目已办理《工程规划许可证》、《建筑工程施工许可
证》，项目预计 2014年预售。
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7#地 A地块
二期高层住宅项目可售住宅 481套计建筑面积 62185.20平方米，有产权车位 481个。
7#地 A地块二期高层住宅项目规划经济指标如下表：
面积单位：㎡
|||
|-|-|
|项目规划指标|7#地二期高层|
|总占地面积|33937.10|
|建筑用地面积|33937.10|
|道路用地面积||
|绿化用地面积||
|总建筑面积|80276.02|
|计算容积率建筑面积|62185.20|
|容积率|1.83|
|不计算容积率建筑面积|18090.82|
|配套设施的建筑面积||
|规划可售的建筑面积|62185.20|
|住宅|62185.20|
|规划不计容积率的建筑面积|18090.82|
|地下车库（人防）||
|地下车库（非人防）|15376.82|
|其他（社康中心、文化活动站、邮局等）|1000|
|自行车库|537.77|
|设备用房|1176.23|

③7#地独立商业办公用地
7#地独立商业办公用地分为B、C、D地块，已办理国有出让土地使用权证，土地面积共计 47093平方米，规划地上建筑面积
105,434.00平方米，地下建筑面积 27,219.30平方米。具体如下：
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|||||
|-|-|-|-|
|地块|7#地独立商业办公用地|||
||B地块|C地块|D地块|
|土地面积|7,000.00|24,755.60|15,337.40|
|建筑面积|21,389.00|68,712.00|42,552.30|
|其中：地上|17,500.00|54,191.70|33,742.30|
|其中：地下|3,889.00|14,520.30|8,810.00|
|容积率|2.50|2.20|2.20|

7#地B、C、D地块规划技术指标如下：
|||||
|-|-|-|-|
|技术经济指标|B地块|C地块|D地块|
|用地面积|7,000.0|24,755.6|15,337.4|
|总建筑面积|21,389.0|68,712.0|42,552.3|
|其中：地上建筑面积|17,500.0|54,191.7|33,742.3|
|地下建筑面积|3,889.0|14,520.3|8,810.0|
|容积率|2.5|2.2|2.2|
|建筑基底面积|2,450.0|9,902.2|6,135.0|
|建筑密度|35.0%|40.0%|40.0%|
|绿地面积|2,100.0|7,426.7|4,601.2|
|绿地率|30%|30%|30%|
|机动车停车位|114辆|354辆|219辆|
|其中：地上停车|15辆|80辆|10辆|
|地下停车|99辆|274辆|209辆|
|停车率|65辆/万㎡|65辆/万㎡|65辆/万㎡|
|自行车停车位|350辆|1089辆|675辆|
|自行车停车率|20辆/千㎡|20辆/千㎡|20辆/千㎡|

7#地B、C、D地块均为尚未开发项目，顺义公司目前尚无明确的开发计划安排。
④大公共配套建设项目（现售楼处，以后作小区配套用房）
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7#地大公共配套建设项目现为售楼处，以后作小区配套用房使
用，是专门为住宅区配套的公共设施建设项目，根据土地出让合同的约定，该项目应无偿交与地方政府。该项目已完工，其开发费用已经分摊至7#地花园洋房项目、高层住宅项目及7#地商业办公用地项目中。
4.顺义新城一级土地开发项目
顺义新城位于顺义区城区以北，南以减河为界，东至潮白河西侧滨河路，北至西丰乐村，西至京承铁路。顺义区将承担北京的现代加工制造业基地、物流配送枢纽、国际交往中心、生态旅游的城市职能，目标是建设北京绿色国际港。
2002年 9月，北京市顺义区人民政府与北京顺义新城建设开发有限公司双方签订《顺义新城项目开发建设协议》，授权新城公司对顺义新城区域内土地进行拆迁安置、市政基础设施建设和奥运配套设施建设等土地一级开发。
一级开发规划用地总面积 977.66公顷，划分为 12个地块。可上市土地总面积 7,564亩，占新城总规划用地的51.58%。
①在征地方面：顺义新城项目规划分为 12个地块，规划范围内共需征地 7366亩。目前，新城公司承担其中的1#、2#、3#、7#、8#、
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9#地块的土地一级开发，共征地共计 3963.393亩，已全部完成。4#、5#、6#、10#、11#、12#号地未进行实质性开发，仅发生少量的前期费用，后续不再由顺义新城公司进行一级开发。
②在拆迁方面：新城公司完成小孙各庄、东丰乐、向阳 3个村共计 1249宗宅基地及 138个非住宅的拆迁工作。
③在土地上市方面：完成了1#地、2#地、7#地、8#和9#地块的土地上市，累计上市供地 3149.08亩。其中1#、2#、7#地块由新城公司确权。8#、9#地块实现出让回款 11.19亿元。3#地尚未入市。
④在安置房建设方面：新城公司按照“标准高、品质好、环境优”的理念，承担了 40.5万平方米的回迁安置房建设工作。现已全部竣
工，回迁安置 3个自然村村民 5500多人。
⑤在市政建设方面：按规划配置标准，完成了区域内 11条道路， 2座桥，2条管线敷设的建设。各条道路雨水、污水、电力、自来水、燃气、供热、电信等各种管线全部建设完成均已达到了“路通、灯亮、树绿”的建设要求，提升了区域价值。
(三)评估过程
评估工作主要分以下阶段进行：
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A.复核评估明细表
听取企业评估范围的情况介绍，了解预计开发项目的开、竣工年月和用途，对项目整体规划及内容进行核实，在此基础上对评估表格完善补齐。
B.搜集资料
根据资产情况，收集国有土地使用证、国有土地使用权出让合同、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和其他相关文件。
C.现场勘察
根据企业提供的评估申报表，在有关人员配合下，对于各项目的座落位置、项目进展情况、投资情况、周边环境等进行了勘察，并作了勘察记录。
D.评估测算
评估人员根据现场勘察结果，对开发成本进行勘察分析，确定各项评估要素，并结合资产具体情况运用适当的评估方法计算得出各项委评资产评估值，并编写评估说明。
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(四)评估方法
1.开发产品
本次评估的开发产品项目为顺义新城1#地开发项目及7#地一期花园洋房项目，均已经竣工，1#地仅剩部分安置房和尾盘商品房待售，7#地一期花园洋房项目正在销售。
根据委托评估目的，结合已掌握待估房屋的功能类型、价值特征和当前及预期状况，本次针对评估范围中的开发产品（待售商品房）采用市场价值倒扣法进行评估。已经签定商品房销售（预售）合同的根据合同确定开发产品销售金额，尚未签定商品房销售（预售）合同的主要采用市场法确定开发产品销售金额，在此基础上扣除相关税费和适当比例的利润确定评估值。计算公式：
开发产品评估值=开发产品销售收入-销售费用-销售税金及附加--土地增值税-所得税-适当数额的净利润
2.开发成本
(1)正在开发的房地产项目
在建开发房地产项目包括2#地 B1地块、7#地二期高层。
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考虑到项目已取得当地规划部门审定的规划建设指标，为在建开发房地产项目，周边原有开发项目较多，可比性较强，具备选用假设开发法的条件，故选用假设开发法确定开发项目评估值。
假设开发法(剩余法)的基本原理是以房地产按规划用途、条件开发后预期可获得的价值为基础，扣除尚需支付开发成本、投资利息、销售税费及合理的续建开发利润，计算出开发项目价值。
由于房地产开发成本属于存货，在假设开发法评估结果基础上需扣除企业应缴纳的所得税。则基本公式如下：
评估价值=开发后房地产价值-后续开发成本-销售费用-管理费用-销售税金及附加-投资利息-投资利润-土地增值税-所得税
本次估价中，估价人员对于已销售部分房地产开发总价值采用预售合同收入，对于未销售部分房地产开发总价值采用市场比较法来确定估价对象开发完成后的房地产总价值。
具体测算步骤
a.调查待开发房地产的基本情况；
b.选择最佳的开发利用方式；
c.估计开发建设期；
d.预测开发完成后的房地产价值；
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e.估算开发成本、投资利息、销售税费、开发利润；
f.确定开发成本评估值。
(2)有开发计划的房地产项目
有开发计划的房地产项目为2#地 B2B3地块开发项目。因顺义新城公司已经报建并获批准，即将于 2014年初开工，被评估单位有详细的开发计划、目标成本及销售计划，具备采用假设开发法评估的条件，因此确定采用假设开发法评估。评估方法同（1）正在开发的房地产项目。
(3)无明确开发计划、尚未开发的房地产项目（空地）
尚未开发的房地产项目包括1#地独立商业及7#地商业用地，因顺义新城公司尚无明确的开发计划、无明确的项目定位，不具备采用假设开发法的条件。
根据宗地的具体情况选用适宜的方法进行评估，考虑到估价对象所在区域近年来有可比的市场成交案例，本次采用市场比较法进行评估。
市场比较法，是根据市场中的替代原理，将待估宗地与具有替代性的，且在估价基准日近期市场上交易的类似地产进行比较，并对类
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似地产的成交价格作适当修正，以此估算待估宗地客观合理价格的方法。
因这两宗土地均为房地产公司开发项目，列入开发成本，企业对该土地享用的权益要扣减土地增值税和所得税。另外，对开发成本中土地发生的前期费用、开发间接费用及前期的建筑工程费用，因无物质实体，经核实所发生的支付对未来将开发的建设项目是必需的或对未来的所有者有实际价值的，在确认其与关联的资产项目不存在重复计价的情况下，以核实后账面价值作为评估值，否则按零值处理。
存货的最终评估值即为：
开发成本评估价值＝土地使用权评估价值－土地增值税－所得
税+前期及其他费用
(4)一级开发项目
纳入评估范围的一级开发项目为顺义区马坡镇一级土地开发项
目。
在核实一级开发成本的基础上，加上该成本乘以可获得的8%利润，扣除相关税费后的余额作为一级开发成本的评估值。
一级开发成本评估值=一级开发成本核实金额+应计利润-营业
税金及附加-企业所得税
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其中：应计利润=一级开发成本核实金额（不含已实缴税金）×
利润率
(五)评估案例
案例一：开发产品—7#地一期花园洋房项目(3-9-9开发产品评估明细表，第 2项)
1.项目概况
7#地一期花园洋房项目为顺义新城公司在7#地 A地块已经开发竣工的花园洋房项目，即鲁能 7号院•颐景润园项目。项目总占地面积 114711.6平方米，建筑用地面积 112443.6平方米，总建筑面积
158,581.46平方米。计容面积132,695.92平方米，不计容面积25885.54平方米。
项目位于顺义区马坡镇顺恒大街东段北侧。
7#地 A地块一期花园洋房项目可售住宅 810套计建筑面积
132695.92平方米，有产权车位 761个。
7#地 A地块一期花园洋房项目实测后规划经济指标如下表：
面积单位：㎡
|||
|-|-|
|项目规划指标|面积|
|总占地面积|114,711.60|
|建筑用地面积||

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|||
|-|-|
||112,443.60|
|道路用地面积||
|绿化用地面积|2,268.00|
|总建筑面积|158,581.46|
|计算容积率建筑面积|132,695.92|
|容积率|1.18|
|不计算容积率建筑面积|0|
|配套设施的建筑面积|0|
|规划可售的建筑面积|132695.92|
|花园洋房|132,695.92|
|规划不计容积率的建筑面积|25885.54|
|地下车库（非人防）|（761个） 25,885.54|

2.预计销售金额
本次评估中，评估人员对于已销售部分房地产开发总价值采用销售合同收入，对于未销售部分房地产开发总价值采用市场比较法来确定估价对象开发完成后的房地产总价值。
A.已销售部分房地产价值
根据企业提供的销售控制表、测绘报告、预售合同清单的情况，已销售住宅 117,637.54平方米共 721套，有产权车位 393个。已销售部分明细如下：
金额单位：人民币元
|||||
|-|-|-|-|
|内容|数量(㎡或个)|销售平均单价|销售合同收入总金额|

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|||||
|-|-|-|-|
|花园洋房|117,637.54|17,678.01|2,079,597,822.00|
|车位|393|108,422.39|42,610,000.00|
|合计|117637.54㎡住宅及393个车位||2,122,207,822.00|

截止评估基准日，顺义新城公司已结转收入及成本 633套计建筑面积 102670.20平方米，预提土地增值税 37,224,822.67元。已结转部分明细如下：
金额单位：人民币元
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|序号|内容|销售面积|销售合同金额|已结转收入金额|备注|
|一|评估基准日项目已结转销售收入的部分|102670.20||1779008524.52||
|1|花园洋房|102670.20|17327.41|1779008524.52|633套|
|二|评估基准日项目已结转销售成本的部分|||1326784407.16||
|1|花园洋房|102670.20|12922.78|1326784407.16||

评估基准日已销售尚未结转收入成本的住宅建筑面积 14967.34
平方米计 88套，车位 393个，明细如下：
金额单位：人民币元
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|序号|内容|数量(㎡或个)|销售平均单价|预售合同总金额|备注|
||评估基准日已签销售合同但尚未结转收入成本的部分|14967.34||343,199,297.48||

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|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|1|花园洋房-住宅|14967.34|20083.01|300589297.48||
||花园洋房(2013年销售）|14,967.34|20083.01|300,589,297.48|88套|
|2|车位|393|108422.39|42,610,000.00|393个|

 B.未售房地产价值
未售房地产建筑面积 15058.38㎡共计 89套，车位 368个。
未售房地产面积如下：
|||||
|-|-|-|-|
|序号|内容|数量(㎡或个)|备注|
||评估基准日剩余未签销售合同的部分|15058.38㎡ 住宅和368个车位||
|1|花园洋房-住宅|14532.22|86套|
|2|花园洋房-住宅（已认购未签约）|526.16|3套|
|3|车位|368|368个|

截止评估基准日，未售房中有认购尚未签约的住宅有 3套，建筑面积 526.16平方米，认购价为 8828906.00元。
市场分析：
2013年 1-6月，顺义区住宅销售面积为 673517平方米，上年同期为 340466平方米，同比增长97.8%。其中 90平方米及以下住宅销售面积为 349791平方米，同比增长 6.9倍；低密度住宅、高档公寓销售面积为 36966平方米，同比下降40.5%。本年保障性住房销售面
积为 294871平方米，同比增长 140.2倍。
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剔除保障性住房对销售均价的影响，1-6月，住宅销售均价为
17255元/平方米，同比增长 4250元/平方米。其中 90平方米及以下住宅销售均价为 13622元/平方米，同比增长 5700元/平方米；低密度住宅、高档公寓销售均价为 23479元/平方米，同比增长 6756元/平方米。
商品房销售市场，供需矛盾增强，导致量价齐升现象出现。从
2012年开始，全区房屋新开工面积持续下降，由于新开工面积为先
行指标，带动市场供应量相对减少，从而造成市场恐慌，进一步加强市场销量与价格的上涨。另外，近几年顺义区流入人口明显，人口的增加必然导致住宅需求持续扩大。
2013年第三季度顺义区周边新增楼盘的增加，成交面积有了大幅的提升，受到北京市房地产市场的影响，价格仍程上升趋势。
顺义区 2012年 9月至 2013年 8月房价走势图
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根据7#地一期花园洋房所处区位及物业类型，选定顺鑫·华玺瀚楟、中建·国际城一期、中粮·祥云国际城进行分析。从可比项目的情况来看，产品主要为普宅、洋房、公寓等产品。
||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
|案例|项目名称|房屋座落|交易时间|用途|楼盘建筑面积(㎡)|均价(元/㎡)|
|待估楼盘|7#地一期花园洋房|顺义区马坡镇顺恒大街东段北侧|2013年8月|住宅|158,581.46||
|A|顺鑫·华玺瀚楟|顺义顺鑫国际商务中心西侧|2013年8月|住宅|48,000.00|23,000|
|B|中建·国际城一期|顺义顺平路燕京桥|2013年6月|住宅|120,120.00|19,000|
|C|中粮·祥云国际|顺义后沙峪镇新国展北侧|2013年8月|住宅|520,000.00|22,500|

各楼盘区域及个别因素分析如下：
||||||
|-|-|-|-|-|
|因素|待估房地产|实例A|实例B|实例C|
|位置|7#地一期花园洋房|顺鑫·华玺瀚楟|中建·国际城一期|中粮·祥云国际|
||顺义区马坡镇顺恒大街东段北侧|顺义顺鑫国际商务中心西侧|顺义顺平路燕京桥|顺义后沙峪镇新国展北侧|
|交易均价|待估|23000|19000|22500|
|交易时间|2013年8月|2013年8月|2013年6月|2013年8月|
|交易情况|正常|正常|正常|正常|
|物业类型|住宅|住宅|住宅|住宅|

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||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
|因素|||待估房地产|实例A|实例B|实例C|
|区域因素|基础设施|电力、煤气、通讯、供暖系统|道路、电力、供水、排水、煤气、通讯系统、供暖系统保证供给|道路、电力、供水、排水、煤气、通讯系统、供暖系统保证供给|道路、电力、供水、排水、煤气、通讯系统、供暖系统保证供给|道路、电力、供水、排水、煤气、通讯系统、供暖系统保证供给|
|||与主干道通达程度|位于顺义区马坡镇顺恒大街东段北侧，紧邻北京奥林匹克水上公园。|位于顺义区站前街，顺义城区核心顺鑫国际商务中心西侧，紧邻顺义区政府、检察院、文委等政府机构。|项目北侧紧邻顺平路，可快速连接机场北线高速、京密路、六环路等多条重要城市路网|位于新国展北侧，首都机场西侧，地处临空经济带和中央别墅区核心区域，和温榆河的支流龙道河一路之隔。|
|||附近车站客流量|驱车10分钟便能直达北京国际机场；京承高速、六环路、机场高速、机场第二高速、李天高速畅达市区，M15、S6两条轻轨，奥运大道、京顺路、京密路、顺平路、通顺路、顺安路八面通达。|驱车10分钟便能直达北京国际机场；交通线路：机场高速、京承高速、六环路、京顺路、通顺路、顺平路、机场高速北线、地铁M15号线、规划中S6号线府前街站下。公交线路：915、918、923、970、989、915支2、小55路、顺1、顺12至顺19等多路公交迅达城区各处。|驱车10分钟便能直达北京国际机场；项目距离地铁M15号线石门站仅1.3公里，北侧1公里邻顺义火车站。项目周边有多趟公交线路直达，915快、915、955、顺26、顺31和顺31区间、顺3和顺22均在梅沟营设站。|驱车10分钟便能直达北京国际机场；公交顺22路、顺28路隆华站下，邻近地铁15号线花梨坎站。机场高速、京承高速、京密路等快速交通道路直抵社区。|
||繁华程度|商业服务业繁华度|沿顺安路方便到达顺义老城区，购物有顺义西单商场、隆华购物中心、国泰广场、大中、苏宁电器等；|甘家口百货、国泰购物广场、隆华购物中心、新世界百货、鑫海韵通等。|新世界百货、国泰商场、甘家口百货、鑫海韵通商场、悦港城（在建）等。|荣和广场、温榆河广场、欧陆广场、荣祥广场、罗马湖休闲区、乐客湾等综合商业系统满足了人群的基础购物需求。|
||环境质量|绿化、文化|自然环境和人文环境良|自然环境和人文环境良|自然环境和人文环境良|自然环境和人文环境良|

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||||||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
|因素|||待估房地产||实例A||实例B||实例C||
|个别因素|实物状况因素|土地性质及土地剩余使用年限|出让，70年||出让，70年||出让，70年||出让，70年||
|||楼层结构|小高层||高层||高层||小高层||
|||面积|158,581.46||48,000.00||120,120.00||520,000.00||
|||朝向|||||||||
|||||南北||南北||南北||南北|
|||房型|户型面积为130～280平方米三至四居。||一居70㎡ ，二居100㎡，三居115㎡-160㎡。||65-95㎡1-3居室。||一居57平，二居60-110㎡，三居140㎡。sky-villa平层景观大宅300-500㎡。||
|||物业管理水平|物业公司管理，管理水平较好||物业公司管理，管理水平较好||物业公司管理，管理水平良好||物业公司管理，管理水平较好||
|||设施、设备|升降式客梯，安全监控系统、24小时巡逻系统、停车控制及车牌识别系统、应急电源、照明和扩音系统、智能自动火警检测系统、自动喷水灭火系统、宽带网络系统等齐全；||升降式客梯，安全监控系统、24小时巡逻系统、停车控制及车牌识别系统、应急电源、照明和扩音系统、智能自动火警检测系统、自动喷水灭火系统、宽带网络系统等齐全；||升降式客梯，安全监控系统、24小时巡逻系统、停车控制及车牌识别系统、应急电源、照明和扩音系统、智能自动火警检测系统、自动喷水灭火系统、宽带网络系统等齐全；||升降式客梯，安全监控系统、24小时巡逻系统、停车控制及车牌识别系统、应急电源、照明和扩音系统、智能自动火警检测系统、自动喷水灭火系统、宽带网络系统等齐全；||
|||装修情况|毛坯||毛坯||毛坯||毛坯||
|||建筑结构|框剪||框剪||框剪||框剪||

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结合企业预期并横向比较住宅销售价格后，综合分析确定7#地
一期花园洋房未来平均销售价格为 22000元/平方米；车位共计 368
个，其中 318个车位与住宅配套优惠销售，售价 2万元；其余 50个车位正常销售，按照所处位置不同，定价在 15万至 26万之间。经测算，车位销售金额共 1629万元，平均 4.4万/个。
7#地一期花园洋房未销售部分价值测算如下表：
金额单位：人民币元
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|号|序内容|销售面积|销售平均单价（元/㎡）|预计销售收入总金额|备注|
||评估基准日剩余未签销售合同的部分|15058.38||344827746.00||
|1|花园洋房-住宅|14532.22|22000|319708840.00|86套|
|2|花园洋房-住宅|526.16|16780|8828906.00|3套|
|3|车位合计|368||16290000.00|368个|

7#地一期花园洋房未售房地产开发总价值=344,827,746.00元
开发产品销售收入=已销售尚未结转房地产收入+未售房地产开
发总价值
=343,199,297.48+344,827,746.00
=688,027,043.48(元)
7#一期花园洋房总销售收入=评估基准日项目已结转销售收入+
开发产品销售收入
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=1,779,008,524.52+688,027,043.48
=2,467,035,568.00(元)
3.销售费用
包括项目销售部门的管理费用、销售人力资源费用、广告费用、项目咨询及策划费用、代理销售佣金等。对销售费用，以未售房地产开发总价值为计算基数，本次评估按上述销售收入的3%计取，则：销售费用=未售房地产开发总价值×3%
=344827746.00×3%
=10,344,832.38元
4.销售税金及附加
销售税金及附加主要包括营业税、城市维护建设税、教育费附加及地方教育附加。各项税费税率为：营业税5.00%、城建税为营业税的5%、教育费附加为营业税的3%、地方教育附加为营业税的2%，合计为销售收入的5.5%。
销售税金及附加=开发产品销售金额×5.5%
=688,027,043.48×5.5%
=37,841,487.39(元)
5.未付工程款
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经向企业财务及工程人员核实，该项目不存在由于未竣工决算而未入账的应付未付工程款。
6.土地增值税
土地增值税是对有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物(简称房地产)的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额所征收的一种税。
土地增值税计算如下：
土地增值税测算表
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|序号|项 目(住宅)|计算公式|费率％|金额（元）|备注|
|一|转让房地产取得的收入总额|||2,467,035,568.00|已签约金额＋剩余房地产预计销售金额|
|二|扣除项目金额|||2,255,612,597.60||
|1|取得土地使用权所支付金额|||763,651,982.34|包括出让金及相关税费|
|2|新建房屋及配套设施的成本|||867,060,049.47||
|3|新建房屋及配套设施的费用（销售费用、管理费用、财务费用）|(1＋2)*费率|10%|163,071,203.18||
|4|与转让房地产有关的税金|(一)*费率|5.50%|135,686,956.24||
|5|加计扣除项目||20%|326,142,406.36||
|三|转让房地产的增值额|(一)- (二)||211,422,970.40||

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|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|序号|项 目(住宅)|计算公式|费率％|金额（元）|备注|
|四|增值额与扣除项目金额的比率|||9.37%||
|五|土地增值税税率|||30%||
|六|速算扣除比率|||0%||
|七|应纳土地增值税|||63,426,891.12||
|八|预提土地增值税|||37,224,822.67||
|九|补交土地增值税|(七)-(八)||26,202,068.45||

顺义新城公司于 2013年已对该项目预提土地增值税
37,224,822.67元，故项目尚需实际应纳土地增值税为：
补交土地增值税=项目应纳土地增值税-预提增值税
=63,426,891.12-37,224,822.67
=26,202,068.45(元)
7.所得税
根据本项目的销售情况进行测算销售利润率。开发产品的销售收入扣减成本、税金和期间费用后的值与销售收入之比确定销售利润率为32.79%。
具体如下表所示：
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|序号|项目名称|计算公式|费率|金额（元）|备注|
|一|销售收入|||688,027,043|开发产品销售|

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||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
|序号|项目名称|计算公式|费率||金额（元）|备注|
||||||.48|收入|
|1|已经签约||||343,199,297.48||
|2|未签约:||||344,827,746.00||
|2-1|住宅||||328,537,746.00||
|2-2|车位||||16,290,000.00||
|二|开发成本||||388,016,273.97||
|三|销售费用|销售收入*费率||3|10,344,832.38||
|||||%|||
|四|经营税金及附加|销售收入*费率||5|37,841,487.39||
|||||.50%|||
|五|土地增值税||||26,202,068.45||
|六|利润总额|(一)-(二)-(三)-(四)-(五)|||225,622,381.29||
|七|利润率|(六)/(一)|||32.79%||

所得税税率为25%，则：
所得税＝销售收入×销售利润率×所得税率
＝688,027,043.48×32.79%×25%
＝56,401,016.89(元)
8.适当数额净利润
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根据对项目整体的测算，项目销售利润率为32.79%。综合考虑
7#地一期花园洋房项目的销售情况，本次扣除15%净利润。
适当数额净利润=销售收入×销售利润率×（1-所得税率）×15%
=688,027,043.48×32.79%×(1-25%)×15%
=25,380,457.60元。
9.开发产品评估值
评估价值=开发产品销售金额-销售费用-销售税金及附加-土地增值税-所得税-适当数额的净利润
|||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|
|||||单价||||
||序||面积||费|||
|||项目||（元||公式|金额(元)|
|号|||或个||率|||
|||||/㎡）||||
||||14,9||||343,199,2|
||一|已签定合同但未结转部分||||||
||||67.34||||97.48|
||||14,9|20,0|||300,589,2|
|1||花园洋房-住宅||||面积×单价||
||||67.34|83.01|||97.48|
|||||108,|||42,610,00|
|2||车位|393|||个×单价||
|||||422.39|||0.00|
|||未签定合同部分预计销售|15,0||||344,827,7|
||二|||||||
|||金额|58.38||||46.00|
||||14,5|22,0|||319,708,8|
|1||花园洋房-未售||||面积×单价||
||||32.22|00|||40.00|
||||526.|16,7|||8,828,906|
|2||花园洋房-已认购未签约||||面积×单价||
||||16|80|||.00|
|||||44,2|||16,290,00|
|3||车位|368|||个×单价||
|||||66|||0.00|
||||30,0||||688,027,0|
||三|预计销售金额合计||761||(一)＋(二)||
||||25.72||||43.48|
||四|销售费用|||3|（二）×费率|10,344,83|

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||||||
|-|-|-|-|-|
|||.00%||2.38|
|||5||37,841,48|
|五|销售税金及附加||（三）×费率||
|||.50%||7.39|
|||||26,202,06|
|六|土地增值税||按税法规定||
|||||8.45|
|||||56,401,01|
|七|企业所得税||按税法规定||
|||||6.89|
|||||25,380,45|
|八|适当数额的净利润||||
|||||7.60|
||||(三)-(四)-(五|531,857,1|
|九|开发产品评估价值||||
||||)-(六)-(七)-(八)|80.77|

则：7#地一期花园洋房项目开发产品最终评估值为
531,857,180.77元。
案例二：开发成本—2#地 B1地块项目（3-9-10开发成本评估明细表，第 2项）
1.项目概况
开发成本—2#地 B1地块项目为小高层住宅项目，案名鲁能 7号院•颐景溪园项目，为在建开发项目。评估基准日账面价值为
1,888,782,916.96元，开发成本费用明细如下表：
|||
|-|-|
|项目|金额（元）|
|土地费用|1,433,187,676.04|
|前期工程费用|30,763,831.54|
|基础设施费用|27,332,805.70|
|建安工程费用|215,465,903.99|
|配套设施费用|170,440,304.78|

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|||
|-|-|
|项目|金额（元）|
|开发间接费用|11,592,394.91|
|资本化利息支出|0.00|
|合计|1,888,782,916.96|

2#地 B1地块项目由 33栋 9层至 16层的住宅楼构成，共计 2114套。
规划建筑面积情况如下：
面积单位：㎡
|||
|-|-|
|项目规划指标|B1地块|
|总占地面积|184496.57|
|建筑用地面积|184,496.57|
|道路用地面积||
|绿化用地面积||
|总建筑面积|320255.02|
|计算容积率建筑面积|250686.02|
|容积率|1.36|
|不计算容积率建筑面积|69569.00|
|配套设施的建筑面积||
|规划可售的建筑面积|245751.02|
|住宅|245751.02|
|小高层住宅|245751.02|
|规划计容积率的不可售建筑面积|4935.00|
|其他（社康中心、文化活动站、邮局等）|2035.00|
|其他|2900.00|
|规划不计容积率的建筑面积|69569.00|
|地下车库（人防）|11759.00|
|地下车库（非人防）|（601个）55220.00|
|配套服务设施|2590.00|

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2.续建开发期
2#地 B1地块项目于 2012年 3月动工，已于 2012年 5月开始预售，预计 2014年 8月底竣工。根据委估项目建设周期、投资计划，评估人员核查了项目的付款情况、企业对工程进度的安排，确定项目工程续建开发期为 1年。
3.可销售建筑面积
根据企业提供的国有土地使用权出让合同及土地补充协议、2012规（顺）复 073号《规划意见复函》、京发改[2012]1950号《北京市发展和改革委员会、北京市住房和城乡建设委员会关于顺义区马坡住宅及配套设施(新城 2号地)项目重新核准的批复》、国有土地使用权
证、工程规划许可证核实项目经济指标，再根据北京市商品房预售许可证确定的实测面积确定可销售建筑面积。 项目规划各业态的可销售面积主要指标如下：
||||
|-|-|-|
|商品房类别|数量|规划可售的建筑面积|
|小高层住宅(㎡)|2114|245751.02|
|商业|1|2900.00|
|地下车位(个)|601||
|合 计||248651.02|

4.续建完成后的房地产价值
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2#地 B1地块项目为在建，共计 33栋，其中 16栋已于今年上半年竣工备案，另 17栋正在进行主体结构施工，预计于 2014年 8月底竣工。该楼盘已于 2012年 5月取得商品房预售许可证，并开始预售。
截止评估基准日住宅已销售商品房 1404套，计建筑面积
160186.96平方米；尚有709套住宅计建筑面积85564.06平方米、2900平方米商业及车位 601个车位未售。
开发完成后的房地产价值分为两个部分：已销售部分房地产开发总价值和未销售部分房地产开发总价值，其中：未销售部分房地产开发总价值分为住宅未销售部分价值、商业未销售部分价值及地下车位未销售部分价值。本次评估中，评估人员对于已签约部分房地产开发总价值采用预售合同收入，对于未销售部分房地产开发总价值采用市场比较法来确定估价对象开发完成后的房地产总价值，对已认购尚未签约的房地产开发总价值采用认购合同约定价。
A.已销售部分房地产开发总价值
截至评估基准日，已预售住宅建筑面积 160186.96平方米，合同收入为 1889993332.00元，均价 11798.67元/平方米，项目收入尚未结转。则：已销售部分房地产开发总价值为 1889993332.00元。
||||||
|-|-|-|-|-|
|项目|面积(M2)|均价(元/M2)|金额(元)|备注|

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||||||
|-|-|-|-|-|
|已签定合同但未结转部分|160186.96|11798.67|1889993332.00||
|住宅|160186.96|11798.67|1889993332.00|1404套|

B.未销售部分房地产开发总价值
本项目已认购商品房 1套，建筑面积 85.56平方米，认购约定合同价为 1281946.00元。
对未销售的房地产，根据评估基准日当地同类房地产交易的市场行情和被估房地产的区域位置及个别条件，结合该区域房地产市场发展趋势，预计未销售部分房地产的可实现销售均价，从而确定未销售部分房地产开发总价值。
经了解，北京顺义区顺义新城的类似楼盘售价情况如下：
香花畦：
楼盘位置：顺义后沙峪德国印象北侧；
楼层状况：30栋楼，6-10层电梯板楼，共 30栋，1070套，南
北向，一梯两户；
物业类别：普通住宅、公寓、洋房；
主力户型：三居 145平米-215平米、四居 168平米-200平米；
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目前在售楼盘均价：普通住宅 16000元/平方米，装修情况为毛坯。
东亚•创展国际：
楼盘位置：顺义后沙峪花博会主场馆西侧、顺平路与规划五路交口西北角；
物业类别：普通住宅、办公、商业；
建筑类别：板塔结合，小高层；
目前在售价格：普通住宅均价 17500元/平方米，装修情况为毛坯。
香悦四季(合景溪西里)：
楼盘位置：顺义区新城白马路与顺安北路交界；
物业类别：普通住宅、独栋别墅、花园洋房、酒店式公寓 ；
建筑类别：板楼，多层、小高层
主力户型：洋房：二居 93㎡-115㎡；三居 139㎡
公寓：30㎡、60㎡、70㎡、90㎡；
别墅：235㎡-240㎡；
目前在售价格：住宅均价 15500元/平方米，装修情况为毛坯。
中景江山赋：
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楼盘位置：顺义后沙峪安富街；
楼层状况：30栋楼，6-10层电梯板楼，共 30栋，1070套，南
北向，一梯两户；
物业类别：普通住宅、花园洋房；
建筑类别：板楼，小高层；
主力户型：2013年推出 50-100平方米商住 1-2居，共 200套房源；4、5、6、8号楼为 6-10层板楼,1梯 2户,户型 97-210平米。 17号楼为 7层板楼，一梯两户，户型面积为157、210平方米四居。18、 19号楼为 9层板楼，一梯两户，户型面积为97、107平方米两居。
目前在售楼盘均价：普通住宅 17800元/平方米，装修情况为毛坯。
北京苏活：
楼盘位置：顺义机场东路 T3机场东；
建筑类别：板楼、塔楼、小高层；
物业类别：普通住宅、商业、办公；
项目共五区：一区以商业为主；二区为四栋 7层精装酒店式公寓，主力户型 42-60平米；三区为 2栋 7层板式公寓，主力户型65—120平米；四区为 7栋 11层花境洋房，精装修，一梯两户或三户，主力
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户型 88-111平米两居、三居，部分 140平米大三居和四居，70年产权；五区 2栋 6层板式高厅叠墅，一梯两户，建筑面积 113-128平米， 5.49米层高。
目前在售价格：普通住宅均价 17500元/平米，住宅底商均价
21000元/平米，装修情况为毛坯。
参考周边项目售价、项目差异，结合企业预期并横向比较市场价格后，综合分析确定2#B1地块住宅销售均价为 18000元/平方米，商业 25000元/平方米，车位按 10万元/个。
2#B1地块未销售部分价值测算如下表：
金额单位：人民元
||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
|序号|内容|销售面积|销售平均单价||预计销售收入|备注|
|1|住宅|85478.50|||1538613000.00|709套|
|||||18000|||
|2|住宅（认购未签约）|85.56|||1281946.00|认购1套|
|||||14983|||
|3|商业|2900.00|25000||72500000.00||
|4|车位|601|100000||60100000.00|601个|
||未销售部分合计|88464.06|||1672494946.00||

开发完成后的房地产总价值：
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开发完成后的房地产总价值=已销售部分房地产开发总价值+未
销售部分房地产开发总价值
=1889993332.00+1672494946.00
= 3,562,488,278.00(元)
5.续建开发成本
房地产开发的总成本主要包括前期费用、建安工程费用和其他费用。其中建安工程包括主体建筑工程、基础工程、水电安装、消防工程、电梯工程、通讯工程、室外配套工程、供热工程、燃气管道工程、景观工程、公共大配套等项目。目前2#地 B1项目正在开发，其开发成本账面值包括项目前期费用、建筑安装工程费、开发间接费、大公共配套费用及其它费用等。
2#地 B1项目由小高层住宅、地下室和大公共配套（学校、幼儿园、养老院）等组成。
各部分结构体系：小高层住宅，为钢筋混凝土剪力墙结构；地下车库，钢筋混凝土框架结构，车库顶为现浇钢筋混凝土无梁楼盖结构；
商铺，结合相应主楼采用钢筋混凝土框架结构。楼屋面均为现浇钢筋混凝土梁、板。
楼层状况：9-16层，88-135㎡两居、三居，南北通透经典户型；
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结构：框架剪力墙；
供电：市政；
外墙：质感涂料、部分石材干挂；
供气：天然气入户；
内墙：白墙；
采暖：燃气壁挂炉；
电梯：进口品牌；
电梯服务户数：一梯两户、两梯三户；
卫生间：墙面刷白，水泥地面；
门窗：断桥铝合金；
厨房：墙面刷白，水泥地面；
大堂：地面石材铺装；
卧室地面：水泥地面；
首层大堂墙面：墙面干挂石材；
电梯间：高档地砖；
地面材料：水泥地面；
电梯间墙面：高档墙砖；
室内涂料：墙面刷白；
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门禁系统：每层配置内嵌式彩色可视对讲和单元门门禁；
公共走廊、消防楼梯：高档地砖；
电视系统：客厅及卧室接入主端口，其他房间预留口；
信报箱：有；
中水系统：有；
通讯：起居室、各卧室主卫设置座机、网络插口；
安防系统：重要部位设置电子围栏监控点。主卧和客厅设紧急报警；首、二层及顶层户内配送红外对射安防系统。配置远程感应式读卡器，配置与单元门禁统一的一卡通系统厨房设置火灾自动报警系
统。
顺义新城公司提供了该项目目标成本投资预算，该项目总投资成本约为 26.39亿元，具体如下表：
金额单位：人民币元
||||
|-|-|-|
|序号|项目|金额|
|1|土地费用|1,474,333,636.49|
|2|前期工程费用|68,715,899.30|
|3|基础设施费用|190,765,600.00|
|4|建安工程费用|589,461,618.00|
|5|配套设施费用|172,055,892.52|
|6|开发间接费用|61,497,400.00|
|7|资本化利息|81,940,000.00|
|合计||2,638,770,046.31|

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根据目标成本、已支付开发成本，测算出至工程竣工时的续建成本，公式如下：
续建成本=至竣工尚需发生的工程费用+已完工尚未支付的工程
费用
根据投资成本、已支付成本测算出至工程竣工时续建成本如下：
||||||
|-|-|-|-|-|
|序号|成本项目|目标成本合计|项目已支付合计|续建成本|
|1|土地费用|1,474,333,636.49|1,433,187,676.04|41,145,960.45|
|2|前期工程费用|68,715,899.30|30,763,831.54|37,952,067.76|
|3|基础设施费用|190,765,600.00|27,332,805.70|163,432,794.30|
|4|建安工程费用|589,461,618.00|215,465,903.99|373,995,714.01|
|5|配套设施费用|172,055,892.52|170,440,304.78|1,615,587.74|
|6|开发间接费用|61,497,400.00|11,592,394.91|49,905,005.09|
|7|资本化利息支出|81,940,000.00|0|不考虑利息|
|开发成本合计||2,638,770,046.31|1,888,782,916.96|668,047,129.35|

续建成本=668,047,129.35元
6.管理费用
管理费用主要包括续建工程建设过程中发生的各项管理费用，按
续建成本的7%计算。
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管理费用=668,047,129.35×7%
=46,763,299.05元
7.销售费用
销售费用包括项目销售部门的管理费用、销售人力资源费用、广告费用、项目咨询及策划费用、代理销售佣金等。对于销售费用，以未销售部分房地产开发总价值为计算基数，销售费用比例按销售收入的2%计取，则：
销售费用=未销售部分房地产开发总价值×2%
=1,672,494,946.00×2%
=33,449,898.92元
8.销售税费
销售税费主要包括营业税、城市维护建设税、教育费附加及地方教育附加。各项税费税率为：营业税5.00%、城建税为营业税的5%、教育费附加为营业税的3%、地方教育附加为营业税的2%，合计为销售收入的5.5%。
营业税及附加=续建完成后的房地产价值×5.5%
=3,562,488,278.00×5.5%
=195,936,855.30元
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9.投资利息
2#地 B1地块项目于 2012年 3月动工，预计 2014年 8月底竣工。
根据委估项目建设周期、投资计划，评估人员核查了项目的付款情况、及对工程进度的安排，项目工程续建开发期为 1年。
利率取中国人民银行 2012年 7月 6日公布的 1年期贷款年利率6%，计息周期为续建建设期的一半。
投资利息=开发项目评估值×[（1+利息率）^后续开发期-1]+（续建成本+管理费用）×[（1+利息率）^（后续开发期÷2）-1]
=开发项目评估值×[(1+6%)^1-1]+(续建成本+管理费
用)×[(1+6%)^1/2-1]
10.续建投资利润
投资利润按地价、开发成本的一定比例计算，参考同级别房地产类上市公司的多年的平均投资净利润率，并考虑城市级别及地域差异以及本项目实际情况，经综合分析比较后确定房地产开发投资利润率为10%。
续建投资利润=开发项目评估值×投资利润率×后续开发期+(续建成本+管理费用)×投资利润率×后续开发期÷2
=开发项目评估值×10%×1+(续建开发成本＋管理费用)×10%×1÷2
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11.土地增值税
土地增值税是对有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物(简称房地产)的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额所征收的一种税。
2#地 B1地块项目土地增值税计算如下表：
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|序号|项 目(住宅)|计算公式|费率％|金额（元）|备注|
|一|房地产收入总额|||3,562,488,278.00|已签约金额＋剩余房地产预计销售金额|
|二|扣除项目金额|||3,519,815,915.49||
|1|取得土地使用权所支付金额|||1,474,333,636.49|包括出让金及相关税费|
|2|新建房屋及配套设施的成本|||1,082,496,409.82||
|3|新建房屋及配套设施的费用（销售费用、管理费用、财务费用）|(1＋2)*费率|10%|255,683,004.63||
|4|与转让房地产有关的税金|(一)*费率|5.50%|195,936,855.29||
|5|加计扣除项目||20%|511,366,009.26||
|三|转让房地产的增值额|(一 )-(二)||42,672,362.51||
|四|增值额与扣除项目金额的比率|||1.21%||
|五|土地增值税税率|||30%||
|六|速算扣除比率|||0%||
|七|应纳土地增值税|||12,801,708.75||

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|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|序号|项 目(住宅)|计算公式|费率％|金额（元）|备注|
|八|预提土地增值税|||0.00||
|九|补交土地增值税|(七)-(八)||12,801,708.75||

本项目应纳土地增值税 12,801,708.75元。
12.所得税
根据本项目的未来销售情况测算，销售金额扣减成本、税金和期间费用后的值与销售收入之比确定销售利润率为17.82%。具体如下
表所示：
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|序号|项目名称|计算公式|费率|金额（元）|备注|
|一|销售收入|||3,562,488,278.00|预售收入|
|二|开发成本|1+2+3+4+5+6+7+8+9||2,685,533,345.36||
|1|土地取得费|||1,474,333,636.49||
|2|前期费用及其他费用|||68,715,899.30||
|3|基础设施建设费用|||190,765,600.00||
|4|建筑安装工程费用|||629,461,618.00||
|5|公共配套设施建设费用|||132,055,892.52||
|6|开发间接费用|||61,497,400.00||
|7|财务费用|||81,940,000.00||
|8|管理费用|||46,763,299.05||
|9|不可预见费|(1+2+3+4+5)*费率||0.00||

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|-|-|-|-|-|-|
|序号|项目名称|计算公式|费率|金额（元）|备注|
|三|销售费用|销售收入*费率|2.00%|33,449,898.92||
|四|经营税金及附加|销售收入*费率|5.50%|195,936,855.30||
|五|土地增值税|||12,801,708.75||
|六|利润总额|(一)-(二)-(三)-(四)-(五)||634,766,469.67||
|七|销售利润率|(六)/(一)||17.82%||

所得税税率为25%，则：
所得税＝销售金额×销售利润率×所得税率
＝3,562,488,278.00×17.82%×25%
＝158,708,852.78(元)
13.开发项目评估价值
开发项目评估价值=续建完成后的房地产价值-续建成本-销售费
用-管理费用-销售税费-投资利息-续建投资利润-土地增值税-所得税
开发项目评估价值=2,060,265,570.38元
则：2#地 B1地块项目评估值为 2,060,265,570.38元。
案例三：顺义区马坡镇一级开发项目（3-9-10开发成本评估明细表，第 6项）
1.项目概况
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2002年 9月，北京市顺义区人民政府与北京顺义新城建设开发有限公司双方签订《顺义新城项目开发建设协议》，授权新城公司对顺义新城区域内土地进行拆迁安置、市政基础设施建设和奥运配套设施建设等土地一级开发。
一级开发规划用地总面积 977.66公顷，划分为 12个地块。可上市土地总面积 7,564亩，占新城总规划用地的51.58%。
①在征地方面：顺义新城项目规划分为 12个地块，规划范围内共需征地 7366亩。目前，新城公司承担其中的1#、2#、3#、7#、8#、9#地块的土地一级开发，共征地共计 3963.393亩，已全部完成。4#、5#、6#、10#、11#、12#号地未进行实质性开发，仅发生少量的前期费用，后续不再由顺义新城公司进行一级开发。
②在拆迁方面：新城公司完成小孙各庄、东丰乐、向阳 3个村共计 1249宗宅基地及 138个非住宅的拆迁工作。
③在土地上市方面：完成了1#地、2#地、7#地、8#和9#地块的土地上市，累计上市供地 3149.08亩。其中1#、2#、7#地块由新城公司确权。8#、9#地块已实现出让回款 11.19亿元。3#地尚未入市。
一级开发已基本结束，仅余后续零星工程及尾款支出。
2.评估方法
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对于一级土地开发成本，评估方法为：在核实一级开发成本的基础上，加上该成本乘以可获得的利润，扣除相关税费后的余额作为一级开发成本的评估值。
一级开发成本评估值=一级开发成本核实金额+应计利润-营业税金及附加-企业所得税
其中：应计利润=一级开发成本核实金额（不含已缴营业税金）×利润率
根据本一级开发项目已审核1#、2#、3#、7#、8#、9#地块之审核报告，实缴的营业税金可以作为成本进行补偿，但不计取8%利润。
根据《北京市土地储备和一级开发暂行办法》（京国土市
[2005]540号），利润率确定为8%。
3.评估测算过程
A.一级开发成本核实
一级开发项目评估基准日账面值 524,334,402.08元，具体包括：
||||
|-|-|-|
|序号|一级开发成本项目|金额|
|1|土地征用及拆迁补偿费|1,317,935,787.44|
|2|前期费用|58,761,959.80|
|3|市政工程费|763,295,592.19|
|4|土地费用资本化利息|175,369,558.79|

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||||
|-|-|-|
|5|其他费用|3,581,782.32|
|6|已审地块已缴两税一费|155,664,073.40|
|一级开发成本金额合计||2,474,608,753.94|
|减：已收成本补偿款（1#、2#、7#、8#、9#地块）||1,950,274,351.86|
|基准日账面值||524,334,402.08|

B.利润率的确定
根据《北京市土地储备和一级开发暂行办法》（京国土市
[2005]540号），第十四条“通过招标方式选择开发企业实施土地开发的，由开发企业负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁和大市政建设等手续并组织实施。招标底价包括土地储备开发的预计总成本和利润，利润率不高于预计成本的8%。通过招标方式确定开发企业后，土地储备机构应当与中标开发企业签订土地一级开发委托协
议。”因此利润率按8%计算，基数为经核实的成本金额（不含已收回成本补偿土地所对应的已缴营业税金及附加）。
截至评估基准日，公司已获得 19.5亿元成本补偿款，以此金额冲减一级开发成本，同时按8%作为收入入账，其相关税金等以此收入为基数进行缴纳。
C.一级开发成本评估值
应计利润=一级开发成本核实金额（不含已缴营业税金）×利润率
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=（524,334,402.08-155,664,073.40）×8%
= 29,493,626.29元
营业税金及附加=应计利润×5.5%
=29,493,626.29×5.5%
= 1,622,149.45元
企业所得税=（应计利润-营业税金及附加）×25%
=（29,493,626.29-1,622,149.45）×25%
= 6,967,869.21元
一级开发成本评估值=一级开发成本核实金额+应计利润-营业税金及附加-企业所得税
=524,334,402.08+29,493,626.29-1,622,149.45-6,967,869.21=545,238,009.72元
4.评估结果
经评估，一级开发成本评估值为 545,238,009.72元。
(六)存货评估结果及增减值分析
1.评估结果
存货评估结果表
金额单位：人民币元
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||||||
|-|-|-|-|-|
|项目|账面价值|评估价值|增值额|增值率%|
|开发产品|764,064,671.90|1,069,513,317.77|305,448,645.87|39.98|
|开发成本|4,213,350,113.92|4,808,913,584.17|595,563,470.25|14.14|
|存货合计|4,977,414,785.82|5,878,426,901.94|901,012,116.12|18.10|

2.增减值原因分析
存货评估增值原因主要为：存货账面价值反映的是项目投入成
本，而评估价值是市场公允价值，是基于项目假设开发完成后的市场价值扣除后续投资及后续投资者应承担的利息、其他费用以及应享有的合理利润而得出的结果，故形成评估增值。
. 机器设备评估技术说明
(一)评估范围
纳入评估范围的设备类资产包括运输设备和电子设备两类，评估基准日账面价值如下表所示：
金额单位：人民币元
||||
|-|-|-|
|项目|账面原值|账面净值|
|车辆|518,576.00|518,576.00|
|电子设备|2,983,771.00|1,272,712.05|
|合计|3,502,347.00|1,791,288.05|

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(二)设备概况
纳入评估范围的设备类资产主要购置于 2007年以后，分布于人济大厦办公室、顺义新城项目部。设备类资产基本概况如下：
车辆为办公用车，共计两辆，分别为别克旅行车和帕萨特轿车，全部为 2013年 6月购置，证件齐全、使用状况良好、成新率较高。
电子设备包括计算机、笔记本电脑、照相机、复印机、打印机、空调、网络机房设备等。设备维护、保养正常，均能正常使用。
运输设备的账面原值主要由车辆购置价、车辆购置税及牌照费等构成，电子设备的账面原值主要由设备购置价构成。采用年限平均法计提折旧。
(三)核实过程
1.清查核实工作
评估人员对纳入评估范围的被评估单位提供的机器设备类资产
清查评估明细表进行审核，对各类设备申报表填写不合理及空缺栏目要求企业进行修改、补充，经修改补充过的设备评估明细表，由企业加盖公章作为评估依据。
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根据企业设备资产的构成特点及资产评估申报明细表的内容，向企业有关资产管理部门及使用部门下发《设备状况调查表》、《车辆技术状况表》，并指导企业根据实际情况进行填写，以此作为评估的参考资料。
2.现场勘察
(1)根据实物现场核对设备名称、规格、型号、生产厂家及数量是否与申报表相符；
(2)向设备使用和管理人员了解设备工作条件、现有技术状况、使用强度、运行时间、近期运行情况以及维护、保养情况等；
(3)对价值量大的设备，要求企业提供该设备的发票及有关技术资料的复印件，并向设备管理和检修人员了解设备工作条件、现有技术状况以及维护、保养情况等，并向使用者了解设备在使用中是否存在技术问题，以及经常出现的故障和原因等情况，作为评估成新率时的依据之一；
(4)对车辆核对了车辆名称、规格型号、牌照号、行驶证、购置年限、已行驶里程等情况，了解有无事故发生、是否按期保养，并进行现场勘察。
收集购置原始发票的复印件，核对产权，并了解设备使用状况。
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3.评定估算
(1)根据本次评估目的，设备评估采用重置成本法及市场法。
(2)评估人员在评估作价时查阅了企业设备的历史资料，向生产厂家进行询价，查阅设备报价手册，并通过其他诸如上网询价等手段进行询价工作。
(3)设备成新率确定，主要采用年限法，并参考现场勘察法确定的成新率情况。
(4)对于采用市场法评估的设备，是通过对二手设备的市场询价，选择与被评估设备相同类型、主要技术参数相似、使用时间相近、近期交易的二手设备作参照物，通过被评估设备与参照物的分析比较，从而确定被评估设备的评估值。
4.评估汇总
(1)经过以上评定估算，综合分析评估结果的可靠性，增值率的合理性，对可能影响评估结果准确性的因素进行了复查。
(2)在经审核修改的基础上，汇总运输设备及电子设备评估明细
表。
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(3)把本次评估所用的基础资料(车辆调查表、有关设备的合同及相关资料复印件等)及评估作业表、询价记录等编辑汇总，做为本次评估的工作底稿。
5.撰写报告
按资产评估准则的有关资产评估报告的基本内容与格式，编制
“设备评估技术说明”。
(四)评估方法
根据各类设备的特点、评估价值类型、资料收集情况等相关条件，主要采用成本法评估，部分二手设备采用市场法评估。
(1)重置全价的确定
①对于电子设备，一般不需安装，运输便捷，重置全价根据当地市场信息、《中关村在线》等近期市场销售价格确定。
重置全价=设备购置价
被评估单位为房地产开发企业，非增值税纳税人，其设备不符合增值税进项税抵扣条件，因此重置全价包含增值税。
②对于运输车辆，按基准日市场价格，加上车辆购置附加税和其它合理的费用(如牌照费)来确定其重置全价。
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运输设备重置全价=车辆购置价+车辆购置税+牌照手续费
（车辆购置税=车辆不含税售价×10%）
(2)综合成新率的确定
①对于电子设备，主要依据其经济寿命年限来确定其综合成新
率。
综合成新率=(经济寿命年限-已使用年限)/经济寿命年限×100%
②对于车辆，主要依据国家颁布的车辆强制报废标准，首先计算使用年限法成新率和行驶里程法成新率。其中，对有强制报废年限的车辆，计算使用年限法成新率时可以采用尚可使用年限法，也可以采用平均年限法；对没有强制报废年限的车辆，采用尚可使用年限法，总使用年限一般按 15年考虑，接近或超过 15年的根据实际尚可使用年限与已使用年限之和考虑。其计算公式如下：
I.平均使用年限法
成新率=（1-已使用年限/经济寿命年限）×100%
II.尚可使用年限法
成新率=已使用年限/（尚可使用年限+已使用年限）×100%
III.行驶里程法
成新率=（1-已行驶里程/经济行驶里程）×100%
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其次，根据孰低原则对使用年限法成新率和行驶里程法成新率进行选择。
再次，通过现场勘察得到观察法成新率。
最后，将使用年限法成新率和行驶里程法成新率两者当中的孰低者，与观察法成新率进行平均，形成综合成新率，即：
综合成新率=MIN（年限法成新率，行驶里程法成新率）×50%+
观察法成新率×50%
(3)评估值的确定
评估值=重置全价×综合成新率
(五)典型案例
案例一：别克商务车（4-6-6车辆评估明细表，第 1项）
车辆牌号：京 QUT056
规格型号：别克牌 SGM6530ATA
生产厂家：上海通用汽车有限公司
购置日期：2013年 6月
启用日期：2013年 6月
已行驶里程：3416公里
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账面原值：320,776.00元
账面净值：320,776.00元
1、技术特性：
发动机型号：LAF
变速器类型：自动变速器
排量：2383ml
最大功率：137Kw
最高时速：180km/h
轴距：3088mm
轮距前/后：1593/1601mm
排放标准：国Ⅳ
外廓尺寸：5256×1878×1772mm
整车质量：2470kg
2、重置全价的确定
运输设备重置全价=车辆购置价+车辆购置税+牌照手续费
车辆购置价通过查阅《新浪汽车网》及北京市 4S店市场询价，确定别克牌 SGM6530ATA商务车零售价为 280,000.00元。
购置附加税按照车辆购置价格扣除增值税后的10%计取。
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证照费及其他费用按照机动车辆现行交纳费用的规定取 300元。
重置全价=280,000.00+280,000.00/(1+17%)×10%+300
=304,200.00元(取整)
3、成新率的确定
(1)理论成新率的确定
根据 2012年 12月 27日商务部、国家发展和改革委员会、公安部、环境保护部联合发布的《机动车强制报废标准规定》(2012第 12号令)，对非营运小型普通客车报废的寿命里程为 60万公里，对该类客车的报废年限无限制。
该车规定的报废里程为 60万公里，已行驶里程为 3416公里。
里程法成新率=(寿命里程-已行驶里程)/寿命里程×100%
=(60-0.34)/60×100%
=99%
该车 2013年 6月购置，于评估基准日基本处于全新状态。因此，理论成新率按里程法成新率确定为99%。
(2)现场勘查调整
现场勘查情况中下：
主控装置 方向机总成灵活，仪表指示准确；
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主传动机构及底盘起动加速平稳，无异常声响，温度正常。变速较轻、可靠，无撞击声。车底盘无变形；
加速性能与制动装置该车加速性良好，行驶平稳。车速 30KM/h紧急制动时，制动距离符合要求，刹车轨迹左右基本一致；
润滑与环保发动机燃烧充分，尾气排放合格。润滑油呈淡黄透明色，洁净；
外观门窗整洁，车身漆光亮。前后灯明亮无损坏。螺母无松动。
车内装饰及座椅状况良好，轮胎磨损正常。
经评估人员现场勘察认为，该车现场勘察成新率与理论成新率基本一致，故对理论成新率不作修正。
故综合成新率为99%
4、评估值的确定
评估值=重置全价×综合成新率
=304,200.00×99%
=301,158.00元
案例二：佳能复印机（表 4-6-7电子设备评估明细表，第 150项）
设备名称：佳能复印机
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规格型号：Canon2530i
生产厂家：佳能(中国)有限公司
数量：1台
购置日期：2013年 2月
启用日期：2013年 2月
账面原值：21,850.00元
账面净值：20,367.32元
1．设备概述：
佳能 iR2530i复印机技术参数如下：
复印速度：30ppm
功能：复印/扫描/双面复印/打印
读取/写入分辨率：1200×600dpi
最大原稿/打印尺寸：A3
纸张容量：500页×2+45页（旁送）
纸张重量：60-90GSM
缩放倍率：50-200%（1%增幅）
接口：USB2.0/以太网
功率：1500W
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主机尺寸：565×693×896mm
重量：约 76.1kg
2．重置全价的确定
通过向佳能代理商询价和网上查询，该设备 2013年 8月底购置价为 21,800.00元，供方负责送货上门。
重置全价=购置价
= 21,800.00元（取整）
3．综合成新率的确定
该类设备经济寿命年限为 5年，至评估基准日已使用 0.6年，经现场勘查及向操作人员调查了解，该设备制造质量及性能符合设计要求，自投入使用以来运行情况良好，设备正常运转。
综合成新率=(经济寿命年限-已使用年限)/经济寿命年限×100%
=（5-0.6）/5×100%
=88%（取整）
4．评估值的确定
评估值=重置全价×综合成新率
=21,800.00×88%
=19,180.00元（取整）
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(六)评估结果
1．机器设备评估结果及增减值情况如下表：
机器设备评估结果汇总表
金额单位:人民币元
||||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
|类别|账面价值||评估价值||增减额||增值率%||
||原值|净值|原值|净值|原值|净值|原值|净值|
|运输设备|518,576.00|518,576.00|499,800.00|494,802.00|-18,776.00|-23,774.00|-3.62|-4.58|
|电子设备|2,983,771.00|1,272,712.05|2,174,750.00|1,115,510.00|-809,021.00|-157,202.05|-27.11|-12.35|
|合计|3,502,347.00|1,791,288.05|2,674,550.00|1,610,312.00|-827,797.00|-180,976.05|-23.64|-10.10|

2．增减值原因分析
机器设备评估原值减值，评估净值减值，主要原因如下：
(1)车辆市场价格有所下降，造成评估减值。
(2)电子设备主要为电子办公设备，这类设备更新换代较快，价
格降幅较大，造成评估减值。
. 递延所得税资产评估技术说明
递延所得税资产账面价值 186,925,218.74元，核算内容为被评估单位确认的应纳税暂时性差异产生的所得税资产，包括由于计提坏账
准备、房地产企业所得税预缴、存货开发成本核算等暂时性差异与适
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用所得税税率计算的结果，便为递延所得税资产，是可在以后年度进行抵扣的应纳所得税额。
评估人员调查了解了递延所得税资产发生的原因，查阅了确认递延所得税资产的相关会计规定，按照税务审核报告中的时间性差异金额乘以企业所得税率进行了计算，确认账面值无误，以核实后的账面值确认为评估值。
递延所得税资产评估值为 186,925,218.74元。
. 流动负债评估技术说明
(一)评估范围
纳入评估范围的流动负债包括：短期借款、应付账款、预收账款、应付职工薪酬、应交税费、应付利息、其他应付款、一年内到期非流动负债。上述负债评估基准日账面价值如下表所示：
金额单位：人民币元
||||
|-|-|-|
|序号|科目名称|账面价值|
|1|短期借款|2,324,000,000.00|
|2|应付账款|364,409,842.98|
|3|预收账款|2,240,236,817.76|
|4|应付职工薪酬|569,241.93|
|5|应交税费|-129,501,983.61|
|6|应付利息|37,493,625.00|
|7|其他应付款|1,552,802,656.62|

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||||
|-|-|-|
|序号|科目名称|账面价值|
|8|一年内到期非流动负债|550,000,000.00|
|流动负债合计||6,940,010,200.68|

(二)核实过程
评估过程主要划分为以下三个阶段：
第一阶段：准备阶段
对评估范围内的负债的构成情况进行了解，提交评估准备资料清单和评估申报明细表标准格式，按照评估规范的要求，指导企业填写负债评估明细表。
第二阶段：现场调查阶段
1.根据企业提供的负债评估申报资料，首先对财务账薄和评估明细表进行互相核对使之相符。对内容不符、重复申报、遗漏未报项目进行改正，由企业重新填报。作到账表相符；
2.由企业财务部门的有关人员介绍各项负债的形成原因、记账原则等情况；
3.对负债原始凭据抽样核查，并对数额较大的债务款项进行了函证，确保债务情况属实。
第三阶段：评定估算阶段
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1.将核实后的负债评估明细表，录入计算机；
2.对各类负债，采用以核实的方法确定评估值，编制评估汇总表；
3.提交负债的评估技术说明。
(三)评估方法
1.短期借款
评估基准日短期借款账面价值 2,324,000,000.00元。核算内容为被评估单位向英大国际信托有限责任公司、中国农业银行股份有限公司济南泉城支行等借入的期限在 1年以下（含 1年）的借款。
评估人员对各笔短期借款都进行了函证，查阅了各笔短期借款的借款合同及相关担保合同、评估基准日贷款对账单、评估基准日最近一期的结息证明等，逐笔核对了借款金额、借款期限和借款利率。短期借款以核实无误后的账面价值作为评估值。
短期借款评估值为 2,324,000,000.00元。
2.应付账款
评估基准日应付账款账面价值 364,409,842.98元。核算内容为被评估单位因购买材料、商品等经营活动应支付的款项。具体包括：中外建华诚城市建设有限公司、北京星河园林景观工程有限公司、天元建设集团有限公司等企业的工程款。
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评估人员向被评估单位调查了解了原材料采购模式及商业信用
情况，按照重要性原则，对大额或账龄较长等情形的应付账款进行了函证，并对相应的合同进行了抽查。应付账款以核实无误后的账面价值作为评估值。
应付账款评估值为 364,409,842.98元。
3.预收账款
评估基准日预收账款账面价值 2,240,236,817.76元。核算内容为预收的房款。
评估人员向被评估单位调查了解了预收账款形成的原因，按照重要性原则，对大额或账龄较长等情形的预收账款进行了函证，并对相应的合同进行了抽查。预收账款以核实无误后的账面价值作为评估值。
预收账款评估值为 2,240,236,817.76元。
4.应付职工薪酬
评估基准日应付职工薪酬账面价值 569,241.93元。核算内容为被评估单位根据有关规定应付给职工的各种薪酬，包括：工会经费、职工教育经费等。
评估人员向被评估单位调查了解了员工构成与职工薪酬制度等，核实了评估基准日最近一期的职工薪酬支付证明，以及评估基准日应
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付职工薪酬的记账凭证。应付职工薪酬以核实无误后的账面价值作为评估值。
应付职工薪酬评估值为 569,241.93元。
5.应交税费
评估基准日应交税费账面价值-129,501,983.61元。核算内容为被评估单位按照税法等规定计算应交纳的各种税费，包括：营业税、企业所得税、土地增值税、城市维护建设税、企业代扣代缴的个人所得税、教育费附加等。
评估人员向被评估单位调查了解了应负担的税种、税率、缴纳制度等税收政策。查阅了被评估单位评估基准日最近一期的完税证明，以及评估基准日应交税费的记账凭证等。应交税费以核实无误后的账面价值作为评估值。
应交税费评估值为-129,501,983.61元。
6.应付利息
评估基准日应付利息账面价值 37,493,625.00元。核算内容为被评估单位按照合同约定应支付的利息。
评估人员取得了各笔借款的借款合同、贷款对账单、评估基准日最近一期的结息证明等，逐笔核对了借款金额、借款期限和借款利率，
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以及被评估单位评估基准日应付利息的记账凭证等。应付利息以核实无误后的账面价值作为评估值。
应付利息评估值为 37,493,625.00元。
7.其他应付款
评估基准日其他应付款账面价值 1,552,802,656.62元，核算内容应付的物业费、投标保证金、赔偿款、代扣的职工保险费及售房代收税费等。
评估人员向被评估单位调查了解了其他应付款形成的原因，按照重要性原则，对大额或账龄较长等情形的其他应付款进行了函证，并对相应的合同进行了抽查。其他应付款以核实无误后的账面价值作为评估值。
其他应付款评估值为 1,552,802,656.62元。
8.一年内到期非流动负债
一年内到期非流动负债账面价值 550,000,000.00元。核算内容为被评估单位向英大国际信托有限责任公司的借款，将于一年内到期。
评估人员查阅了各笔长期借款的借款合同及相关担保合同、贷款对账单、评估基准日最近一期的结息证明等，逐笔核对了借款金额、借款利率和借款期限。一年内到期非流动负债以核实无误后的账面价值作为评估值。
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一年内到期非流动负债评估值为 550,000,000.00元。
(四)评估结果
流动负债评估结果及增减值情况如下表：
流动负债评估结果汇总表
金额单位:人民币元
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|序号|科目名称|账面价值|评估价值|增减值|增值率%|
|1|短期借款|2,324,000,000.00|2,324,000,000.00|0.00|0.00|
|2|应付账款|364,409,842.98|364,409,842.98|0.00|0.00|
|3|预收账款|2,240,236,817.76|2,240,236,817.76|0.00|0.00|
|4|应付职工薪酬|569,241.93|569,241.93|0.00|0.00|
|5|应交税费|-129,501,983.61|-129,501,983.61|0.00|0.00|
|6|应付利息|37,493,625.00|37,493,625.00|0.00|0.00|
|7|其他应付款|1,552,802,656.62|1,552,802,656.62|0.00|0.00|
|8|一年内到期非流动负债|550,000,000.00|550,000,000.00|0.00|0.00|
|流动负债合计||6,940,010,200.68|6,940,010,200.68|0.00|0.00|

流动负债评估值 6,940,010,200.68元，评估无增减值。
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第四章收益法评估技术说明
一、宏观、区域经济因素分析
(一)国家、地区经济形势及未来发展趋势
1.我国宏观经济发展状况
近年来我国国民经济持续较快发展，综合国力大幅提升，2010
年国内生产总值跃居世界第二位。2008-2012年国内生产总值增长情况如下图：
资料来源:国家统计局
2012年，在国际经济复杂严峻的形势下，我国国民经济运行总体平稳，根据国家统计局初步核算，全年国内生产总值 519322亿元，
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比上年增长7.8%。其中，第一产业增加值 52377亿元，增长4.5%；
第二产业增加值 235319亿元，增长8.1%；第三产业增加值 231626
亿元，增长8.1%。第一产业增加值占国内生产总值的比重为10.1%，第二产业增加值比重为45.3%，第三产业增加值比重为44.6%。
2013年上半年国内生产总值 248009亿元，按可比价格计算，同比增长7.6%。其中，一季度增长7.7%，二季度增长7.5%。分产业看，第一产业增加值 18622亿元，增长3.0%；第二产业增加值 117037亿元，增长7.6%；第三产业增加值 112350亿元，增长8.3%。从环比看，二季度国内生产总值增长1.7%。
根据《中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年
(2011—2015年)规划纲要》，十二五期间，按照与应对国际金融危机冲击重大部署紧密衔接、与到 2020年实现全面建设小康社会奋斗目标紧密衔接的要求，保持经济平稳较快发展，预计国内生产总值年均增长7%。
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2.区域经济发展状况
北京地区生产总值在 2008年突破万亿元后，一直保持着较高水平。如图1，北京地区生产总值在今年来一直保持稳定增长，增长率呈波动状。
图1：2006-2012北京地区生产总值及其增长率
数据来源：北京统计信息网
2013年 1-7月，全市规模以上工业增加值按可比价格计算，同
比增长8.5%。从主要行业看，汽车制造业，计算机、通信和其他电
子设备制造业，医药制造业分别增长28.2%、16.5%和10.9%，是带动工业增长的主要力量；电力、热力生产和供应业增长4.6%，专用设
备制造业增长3%，通用设备制造业下降12.3%。在此期间，全市完
成全社会固定资产投资 3427.2亿元，同比增长7.8%。其中，完成基础设施投资 889.1亿元，增长6.8%。
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北京市在 2013年 1-7月份，完成房地产开发投资 1643.8亿元，同比增长1.2%。7月末，全市商品房施工面积 11867.8万平方米，同比增长4.2%；其中，商品住宅施工面积 6444.3万平方米，下降3.3%。
商品房本年新开工面积 1778.3万平方米，增长3.1%；其中，商品住宅新开工面积 836.1万平方米，下降5.7%。商品房竣工面积 680万平方米，同比下降1.5%；其中，商品住宅竣工面积 430.5万平方米，下降5.2%。商品房销售面积 989.6万平方米，同比增长20.8%；其中，商品住宅销售面积 725万平方米，增长16.7%。
产业结构方面，第三产业占的比重很大。如图 2所示，以北京地区 2013年 1-2季度的数据分析，第三产业生产总值在此期间为 7179亿元，其中金融业和批发零售业增加值分别达1418.9、1217.1亿元，第三产业占总产值的79%。第二产业主要是工业和建筑业，增加值为 1865.9亿元，占生产总值的20%。第一产业仅占北京地区生产总值的1%。
图2：北京地区 2013年 1-2季度生产总值结构
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数据来源：北京统计信息网
根据《北京市十二五规划纲要》的规划，预计在十二五期间，北京地区生产总值年均增速达8%，服务业占地区生产总值比重大于
78%，最终消费率为60%，地方财政一般预算收入达 9亿元。总体经济形势向好。
(二)有关的财政、货币政策等
十八大报告指出，中国经济政策将会以稳健为主，未来 10年中国经济发展的目标，即到 2020年中国 GDP增长与人均收入实现翻番。
这个经济发展目标，把以前 30年所追求的高速增长转向为中速平稳增长。从 2010年到 2020年，全国 GDP增长翻番，每年增长速度只要保持在7%左右就足够了，而不需要如早几年那样追求10%以上的增长速度。把 GDP增长速度降下来，就是要让未来中国的经济发展
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在质量上下功夫，而不是追求数量上的过度扩张。根据党中央国务院的安排部署，坚持实施稳健的货币政策，保持宏观经济政策的连续性和稳定性，增强调控的针对性、灵活性、前瞻性，继续处理好保持经济平稳较快发展、调整经济结构和管理通胀预期三者关系，加快推进经济发展方式转变和经济结构调整，着力扩大国内需求，着力加强自主创新和节能减排，着力深化改革开放，着力保障和改善民生，保持经济平稳较快发展和物价总水平基本稳定，保持社会和谐稳定。
我国实施了稳健的货币政策。按照总量适度、审慎灵活的要求，兼顾促进经济平稳较快发展、保持物价稳定和防范金融风险。优化信贷结构，支持国家重点在建项目、加强对小微企业的信贷支持。加强储备资产的投资和风险管理，提高投资收益。提高直接融资的比重，发挥好融资工具的作用，更好地满足多样化的投融资需求。着力优化信贷结构，密切监控跨境资本流动，防范“热钱”流入。
中央经济工作会议提出，要继续实施积极的财政政策，要继续完善结构性减税政策，加大民生领域投入与促进经济结构调整。而第十一届全国人大常委会第二十七次会议审议预算法修正案草案，明确规定地方政府不能举债。通过税制的调整与完善，可以为服务业、小微型企业等减负，以此促进经济的转型。在 2012年积极的财政政策下，
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扩大财政支出，而且通过增加“三农”、保障性住房等领域的投资，不断扩大民生投入，可以反推结构调整，促进经济自主协调发展。
中国人民银行发布的 2013年第二季度中国货币政策执行报告中表示，继续实施稳健的货币政策，增强调控的针对性、协调性，适时适度预调微调，把握好稳增长、调结构、促改革、防风险的平衡点，为经济结构调整与转型升级创造稳定的金融环境和货币条件。同时进一步优化金融资源配置，盘活存量，优化增量，整合金融资源支持小微企业等重点领域和薄弱环节发展，更好地服务于转型升级和扩大内需。继续通过改革增强市场机制的作用，完善货币政策传导机制，促进经济持续健康发展。进一步推进利率市场化和人民币汇率形成机制改革，提高金融体系配置效率，完善金融调控机制。继续推动金融市场规范发展，加大直接融资支持力度，拓宽小微企业融资渠道。报告
还表示，要落实好差别化住房信贷政策，在支持保障性住房、中小套型普通商品住房建设和居民首套自住普通商品房消费，坚决抑制投机投资性购房需求。
二、房地产行业现状与发展前景分析
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(一)房地产行业现状
1.2013年 1-6月房地产行业政策
房地产行业受宏观政策影响很大。2013年上半年“国五条”落地
宣告房地产调控进一步趋紧，对热点城市投资投机需求的抑制再度升级，北京、上海等城市配套细则相对严格，其他绝大多数城市基本延续了国五条政策方向。面对日益上涨的房价，国家在 2013年的上半年出台了一系列政策，保障房、房产税、土地制度改革等工作同时进行，建立稳定房价的长效机制。
“国五条”为全年调控定调。2013年 2月 20日，国务院常务会议研究部署房地产市场调控工作，提出五条调控措施即“国五条”，并在3月1日发布国五条细则（《关于继续做好房地产市场调控工作通知》【国办发〔2013〕17号】），随后中央及各部委密集表态，坚决落实国五条调控精神。各地细则落实力度不一，北京政策最为严厉。在公布细则的城市中，对国五条各项调控政策的落实力度存在差异，北京、上海等城市在地方细则中严格落实国五条相关要求。
保障房新建任务较上年小幅减少。2013年 3月 5日第十二届全国人民大表大会第一次会议开幕会上提出今年保障性安居工程的建
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设目标是：基本建成 470万套、新开工 630万套，并继续推进农村危房改造。4月 9日住建部发布《关于做好 2013年城镇保障性安居工程工作的通知》，明确要求各地适当上调收入线标准，有序扩大住房保障覆盖范围；在今年年底前，地级以上城市要明确外来务工人员申请住房保障的条件。与 2011及 2012年相比，今年保障性安居工程新开工及基本建成套数目标都有所减少。
住房信息联网、不动产登记同步推进。2013年 3月 15日，住建部部长姜伟新表示，目前全国已有 40个城市完成住房信息联网，6
月底将完成 500个城市的住房信息联网。5月 16日国土部副部长胡存智提出国土部正积极会同有关部门推动不动产统一登记制度建设，预计 2014年 6月底前出台不动产登记条例。住房信息联网和不动产统一登记制度的建立为房产税顺利征收提供了保障，只有在住房信息联网完善、房地产相关税制改革、财产公示制度及收入分配改革等多方配合共同推进下，房产税制度方可有效实施。
房产税扩围可能性进一步上升。2013年 5月 24日，国务院批转发改委《2013年深化经济体制改革重点工作的意见》，意见中要求扩大个人住房房产税改革试点范围。
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2013年 2月 22日，国土资源部在京召开全国房地产用地管理和调控工作报告会，对于各地 2013年土地供应工作提出了五点意见：“一要保证充足的增量，在编制今年的住宅用地供应计划时，要统筹考虑，提前安排；二要快速释放存量，要加大工作力度，促其尽快形成住房上市；三要继续加大盘活闲置地力度，按照新的《闲置土地处置办法》，加大工作力度。四要运用多种手段，均衡供地。另外，还要保持正常的地价形成机制，坚持通过市场配置土地资源，按供求规律保持土地供应总量，消除异常信号及波动，避免地价信号被利用，造成市场恐慌。”各地在积极加大加快住宅用地计划供应的同时，纷纷开展了适应本地的土地制度改革及创新供地机制。
经济复苏趋缓，通胀压力减轻，货币政策稳中趋松。2013年，全国经济并未如预期般延续上年年底回升态势，一季度全国 GDP同
比增长7.7%，增速虽高于全年7.5%的预期目标，但较 2012年四季度回落 0.1个百分点；而PMI（中国制造业采购经济指数）自去年 10
月份以来始终在50-51之间波动，3月达到阶段高点50.9后呈现回落， 5月再度回升，但仍仅为50.8。另一方面，除 2月受春节假期影响升至3.2%外，2012年下半年至今全国 CPI单月同比涨幅均在2.5%以下，
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通胀压力不大。为应对流动性紧张局面，6月北京、长春、广州、厦门等地的部分银行均收紧首套房贷利率优惠，将从前的最低八五折优惠调至九折或者取消。在此背景下，6月 19日国务院总理李克强主持召开国务院常务会议，研究部署金融支持经济结构调整和转型升级的政策措施，并在会议中明确表示支持居民家庭首套自住购房。在下半年银行业资金持续趋紧的背景下，新增贷款增速将有所减缓，但其中对居民首套自住购房需求的支持力度仍将持续，在抑制投资投机需求的同时重点支持居民合理性购房需求，“有保有压”仍然会是国家房地产调控不变的重心。
2.2013年 1-6月全国房地产开发和销售状况
房地产开发方面，2013年 1-6月份，全国房地产开发投资 36828亿元，同比名义增长20.3%，增速比 1-5月份回落 0.3个百分点。其中，住宅投资 25227亿元，增长20.8%，增速回落 0.8个百分点，占房地产开发投资的比重为68.5%（如图 3所示）。房地产开发企业房
屋施工面积 549408万平方米，同比增长15.5%，增速比 1-5月份回落 0.5个百分点；其中，住宅施工面积 403521万平方米，增长12.9%。
房屋新开工面积 95901万平方米，增长3.8%，增速提高 2.8个百分点；
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其中，住宅新开工面积 70630万平方米，增长2.9%。房屋竣工面积
35346万平方米，增长6.3%，增速提高 1.0个百分点；其中，住宅竣工面积 27428万平方米，增长2.7%。房地产开发企业土地购置面积
15721万平方米，同比下降10.4%，降幅比 1-5月份收窄 2.7个百分点；
土地成交价款 3699亿元，增长7.5%，增速提高 3.8个百分点。
图3：全国房地产开发投资增速
资料来源：国家统计局网站
房地产销售方面，2013年 1-6月份，商品房销售面积 51433万平方米，同比增长28.7%，增速比 1-5月份回落 6.9个百分点；其中，住宅销售面积增长30.4%，办公楼销售面积增长31.7%，商业营业用房销售面积增长8.3%。商品房销售额 33376亿元，增长43.2%，增速
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比 1-5月份回落 9.6个百分点；其中，住宅销售额增长46.0%，办公楼销售额增长45.7%，商业营业用房销售额增长20.5%。
图4：全国商品房销售面积和销售额增速
资料来源：国家统计局网站可以看出，房地产开发投资和房地产销售方面，在 2013年初都有较快的增长，随后增速略有下降，但仍然高于 2012年的增速水平。
图 5展示了从 2008年 10月到 2013年 7月的全国房地产开发景气指数（国房指数），从中可以看出房地产开发在近几年的景气程度。
最高点在 2010年的 3月份，达到105.89；最低点在 2012年的 9月份，为94.39。从 2013年年初开始，发地产开发景气程度有显著提高，并
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在接下来的几个月保持比较稳定的水平，2013年 7月份国房指数是97.39。
图5：全国房地产开发景气指数（国房指数）
3.北京市房地产市场状况
2012年，房地产调控政策延续之前的调控不放松，中央及相关部委密集强调房地产调控不放松。北京市也积极出台相应调控政策措施严控房价上涨，于 2012年 8月针对上半年北京市楼市量价齐升的房地产市场，北京市住建委临时采取对企业约谈和告诫的措施，进一步强调政府执行住房限购政策不放松；同月，北京市住建委发布了《关于落实我市住房限购政策进一步做好房屋登记有关问题的通知》，将限购政策落实到具体内容。
2013年 3月新一轮房产调控新政—“新国五条”细则正式发布。国务院发布《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》，
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《通知》要求坚决抑制投机投资性购房。继续严格执行商品住房限购措施。自 3月 31日起，北京户籍成年单身人士在本市未拥有住房的，限购 1套住房；对已拥有 1套及以上住房的，暂停在本市向其出售住房。
2013年上半年，北京市完成房地产开发投资 1391.5亿元，比上年同期增长7.2%。其中，住宅完成投资 624.1亿元，下降6.5%；写
字楼完成投资 251.8亿元，增长76.4%；商业及服务业等经营性用房完成投资 144.9亿元，增长26.4%。
房地产开发投资中，建安工程投资为 596.8亿元，比上年同期增长10.2%，占全市房地产开发投资比重为42.9%。
截至 2013年 6月末，北京市商品房施工面积为 11469.8万平方米，比上年同期增长3.9%。其中，住宅施工面积为 6262.6万平方米，下降4.1%；写字楼为 1592.3万平方米，增长22.6%；商业及服务业
等经营性用房为 1048.4万平方米，增长1%。
上半年，北京市商品房新开工面积为 1483.3万平方米，比上年同期增长0.1%。其中，住宅新开工面积为 717.1万平方米，下降9.5%；
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写字楼为 232.3万平方米，增长37.4%；商业及服务业等经营性用房为 179万平方米，增长12.6%。
上半年，北京市商品房竣工面积为 553.6万平方米，下降2.7%。
其中，住宅竣工面积为 344.7万平方米，下降9.2%；写字楼为 47.2
万平方米，增长5.4%；商业及服务业等经营性用房为 41万平方米，下降26.1%。
2013年上半年，北京市商品房销售面积为 821.8万平方米，比上年同期增长32.4%。其中，住宅销售面积为 599.2万平方米，增长25%；
写字楼为 136.3万平方米，增长 1.1倍；商业及服务业等经营性用房为 46.9万平方米，下降7.3%。
2013年上半年，北京市政策性住房完成投资 258.3亿元，比上年同期下降30.5%。6月末，北京市政策性住房施工面积为 4060.8万平方米，下降4.2%；新开工面积为 345.3万平方米，下降48.6%；竣工面积为 172.3万平方米，下降1.3%。
2013年上半年，北京市房地产开发项目本年到位资金为 3080.2亿元，比上年同期增长34.3%。其中，金融贷款为 861.5亿元，增长
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29.7%；自筹资金为 709.2亿元，增长30.4%；定金及预收款为 962.4亿元，增长35.7%。
根据北京土地储备中心公布的成交数据显示，北京土地市场上半年共成交 100宗地块，合计土地出让金为 664.24亿元，超过了 2012年全年的 647.92亿元，同比 2012年上半年的超 135.6亿，大幅上涨了 3.9倍。
其中，住宅用地共成交 30宗，虽然成交宗数还少于去年全年的 37宗，但出让的建设用地面积达到 276.18万平方米，已与去年全年 275.6万平方米的出让面积持平。30宗宅地土地出让金累计达到
417.88亿，超过去年全年的 395亿元，仍不如今年上半年的成交金额；
商服地块共成交 14宗，成交金额达到 142亿元，占比达到21%；综合用地共成交 12宗，成交金额达到 84.19亿元，占比达到13%；工业用地成交了 43宗，成交金额为 19.95亿元，占比为3%。
2013年上半年土地成交，不仅成交量和成交金额远超去年，在溢价率和地价上也是接连上扬，2012年土地市场整体溢价率为
29.83%，平均楼面价为 3967元/平米，均为三年来新低。而 2013年
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上半年的土地市场一改去年的颓势，整体溢价率达到48.84%，平均
楼面价则达到了 6949元/平米。
其中由于不限购等原因，商服地块今年上半年溢价率达到190%，楼面价也达到11358元/平米，同比上涨了37%；居住类地块由于受“合理土地上限价格”的影响，整体溢价率低于50%，为39.13%，楼面价达到 8864元/平米，与去年全年的 6530元/平米相比，则上涨了
35.74%。
北京市国土局 4月初公布的《北京市 2013年国有建设用地供应计划》，2013年全年，北京市计划供应商品住宅用地 850公顷。从目前的成交完成量来看，30宗住宅用地面积合计已达 432公顷，2013年上半年已完成了一半的任务量。
(二)行业主要政策规定
1.国务院办公厅下发《关于切实稳定住房价格的通知》(2005年 3月 26日，国八条)，这八点要求为：一是高度重视稳定住房价格；
二是切实负起稳定住房价格的责任；三是大力调整住房供应结构，调整用地供应结构，增加普通商品房和经济住房土地供应，并督促建设；
四是严格控制被动性住房需求，主要是控制拆迁数量；五是正确引导
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居民合理消费需求；六是全面监测房地产市场运行；七是积极贯彻调控住房供求的各项政策措施；八是认真组织对稳定住房价格工作的督促检查。
2. 2005年 4月 27日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，提出了八项加强房地产市场引导和调控措施（被业界称为“新国八条”）。这八条措施为：一是强化规划调控，改善商品房结构。二是加大土地供应调控力度，严格土地管理。三是加强对普通商品住房和经济适用住房价格的调控，保证中低价位、中小户型住房的有效供应。
四是完善城镇廉租住房制度，保障最低收入家庭基本住房需求。五是运用税收等经济手段调控房地产市场，特别要加大对房地产交易行为的调节力度。六是加强金融监管。七是切实整顿和规范市场秩序。八是加强市场监测，完善市场信息披露制度。
3.2005年 5月 11日，国务院办公厅转发建设部、发改委、财政部、国土资源部、中国人民银行、税务总局、银监会《关于做好稳定住房价格工作的意见》（被业界称为“七部委八条”或“七部委意见”）。
这八条意见是：强化规划调控，改善住房供应结构；加大土地供应调控力度，严格土地管理；调整住房转让环节营业税政策，严格税收征
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管；加强房地产信贷管理，防范金融风险；明确享受优惠政策普通住房标准，合理引导住房建设与消费；加强经济适用住房建设，完善廉租住房制度；切实整顿和规范市场秩序，严肃查处违法违规销售行为；
加强市场监测，完善市场信息披露制度。
4.2006年 5月 17日，温家宝总理主持召开国务院常务会议，研究促进房地产业健康发展措施，会上通过了六项措施调控房地产业
（被业界称为“国六条”）。这六项措施为：一、切实调整住房供应结构，重点发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用住房和廉租住房；二、严格执行住房开发、销售有关政策，完善住房转让环节税收政策，科学确定房地产开发土地供应规模，加强土地使用监管，制止囤积土地行为；三、合理控制城市房屋拆迁规模和进度，减缓被动性住房需求过快增长；四、加强房地产开发建设全过程监管，制止擅自变更项目、违规交易、囤积房源和哄抬房价行为；五、加快城镇廉租住房制度建设，规范发展经济适用住房，积极发展住房二级市场和租赁市场，有步骤地解决低收入家庭的住房困难；六、完善房地产统计和信息披露制度，增强房地产市场信息透明度，全面、及时、准确地发布市场供求信息，坚持正确的舆论导向。
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5《.国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（国办发〔2010〕4号，国务院 2010年 4月 17日）；
6.国务院办公厅《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》（国办发〔2011〕1号，2011年 1月 26日发布“国八条”），提出地方政府控制房价的目标责任制，强化差别化住房信贷政策，从严制定和执行住房限购措施等，政策力度再度加强。
7．北京市住建委发布《关于落实我市住房限购政策进一步做好房屋登记有关问题的通知》(京建法〔2012〕23号，2012年 9月 21
日发布)，将限购政策落实到具体内容。
8.国务院发布《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》(国办发〔2013〕17号，2013年 2月 26日发布“新国五条”
细则)，通知称：当前房地产市场调控仍处在关键时期，房价上涨预期增强，不同地区房地产市场出现分化。房价上涨过快的城市，要进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。二手房税收由交易总额的1-2%，从严按差额的20%征收。
(三)行业主要特点
1.区域性特征明显
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房地产作为不动产，不可移动性使其具有明显的区域性：不同地区的消费群体因其地域差异、文化差异、气候差异对于房产品的需求不尽相同。房产品的区域化特征使房地产企业短期内无法具备规模化批量生产的条件，也使得房产品的价格主要是受当地区域市场内供需关系影响。我国房地产行业的区域不平衡，在价格上体现的也尤为明显，主要表现在各个区域、各个城市冷热不均，以北京、杭州、还有西部地区的贵阳、西安为例，这些地区房价和居民的收入差距比较大，而且二手房市场交易不活跃，市场流动性比较差，风险比较大。
2.受宏观调控影响明显
住宅作为一种基本的生活资料，其价格波动对民众的生活稳定有着重大的影响，政府历来对房地产市场的关注度较高，房地产市场的发展对于国家土地利用、货币政策、城市规划以及财政税收等宏观调控政策上具有很强的敏感性。
3.资金密集型
房地产开发具有投资规模大、开发周期长、投入期与回收期不一致等特点，客观上决定了房地产行业的资金密集型特点。
4.兼具消费价值和投资价值
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房地产不仅只是消费品，同时也是投资品，特别是物价波动较大时，是一种良好的保值增值投资产品，投资性是房地产具备的一种固有属性，正是因为房地产具有的投资属性，因此投资性需求也是房地产市场需求的主要构成之一。
5.产业关联度较高
房地产业的产业链较长、产业关联度较高。与房地产业密切联系的行业有建材工业、建筑工业、园林绿化、家电业、家具业以及商业、文化、教育等配套设施和其他服务业等。这种高度关联性，使房地产业的发展具有带动其他产业和整个国民经济增长的重大作用。
6.市场集中度较低
房地产的不可移动性决定了开发企业必须在当地生产，一定程度上影响了房地产的规模化生产，导致目前市场集中度较低。
(四)行业竞争情况
1.房地产行业进入壁垒日益提高。目前全国地产开发企业有 3.5万-4万家，顶峰时期达 5万多家。由于房地产行业自由准入，且是资金密集型行业，资金雄厚的上市公司和国有企业也希望进入此行业，因此房地产行业形成大、中、小地产商并存的局面。随着土地市场化
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机制的逐步完善，行业管理日益规范，对房地产企业的规模和资金实力的要求越来越高，缺乏品牌的中小房地产开发企业将被市场淘汰。
2.房地产行业整体竞争激烈，买方市场的局面已经形成。随着个人成为购房消费主体，较高行业利润的吸引，不少公司通过产业转型、直接投资、收购兼并、投资参股、组建新公司等方式涉足房地产业，房地产市场竞争正朝着多元化、个性化的方向升级发展。此行业中较具竞争性的企业是已经形成品牌优势的大型民营企业（如万科集团、碧桂园集团、绿城集团、恒大地产等），以及具有雄厚资金实力的国有房地产企业（如保利地产、远洋地产、招商地产等）。
3.房地产竞争区域差异性较大。我国房地产投资主要集中在东部地区，中、西部地区投资量相对较少。东部地区房地产市场容量和需求较大、市场较为成熟，竞争较为充分，而中、西部地区房地产市场起步较晚，发展相对滞后。
4.房地产进入资本竞争时代。房地产是资金密集型产业，随着房地产行业市场竞争的升级，资本实力将成为企业竞争的主导因素，实力雄厚、具有相当规模和品牌优势、规范成熟的房地产企业将成为市场的领导者。
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目前国内房地产业的行业集中度在提高，如万科、中海、保利、恒大、招商等，从百强企业分布格局来看，2011年具有 700亿以上
销售规模的 5家百强企业，其销售业绩在 2012年已全部提升至 900亿元以上，500亿-600亿规模的企业较上年增加了 2个，百亿规模以上企业持续增加，百强企业的整体实力得到明显提升；百强综合实力 TOP10企业 2012年销售额均值同比增长26.2%，分别为全国、百强企业平均增速的2.6、1.6倍，百强企业的分化态势更加显著以销售额计算，百强企业 2012年的市场份额达到29.6%，较上年增加了 1.7个百分点，且提升幅度也高于 2011年；百强综合实力 TOP10企业的市场份额亦同比增长 1.5个百分点，占百强企业总销售额的38.7%，优势进一步彰显，百强企业在行业整合加速、市场竞争更趋激烈的环境下发挥了主导作用。虽然经过前几年的高速发展，出现了一些全国性的大型房地产企业，但大量的中小企业依然存在。同时，一些区域强势企业依靠品牌优势等，都具备跨区域开发和规模化经营的能力。
(五)房地产行业未来发展趋势
过去十多年支持我国房地产行业快速发展的基石是国民经济的
持续稳定增长，可预见未来该行业的持续健康发展仍依托于国民经济
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的稳步增长，此外，城市化进程加速、人均收入水平的提高以及人们改善居住条件要求的提高等因素，将共同促进房地产市场长期持续健康的发展。
1.产品细分，需求多元化
伴随着房地产市场的逐步发展与成熟，消费者对于产品品质、市政配套及周边环境的要求日益提升并显现出明显的差异化特性。地区的差异化、消费人群的多元化都要求开发企业针对不同类型的客户需求设计出高品质的产品。产品差异化竞争的深化使开发企业更为注重客户管理及产品分类设计。
2.产业集中度提高
从国外房地产行业的发展历程看，行业逐步发展与成熟的同时，行业集中度也得到了提升，我国住宅产业的规模化生产也会成为发展方向，行业集中度将会逐步提高。
3.品牌效应逐渐显现
人们对住房品质的要求日益提升，住房不再是简单的居住场所，与其他消费品类似，合理的户型、完善的配套、良好的环境、优质的物业管理及售后服务，已成为优秀房地产的必备要素，优秀房地产开
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发企业在跨区域发展的同时，也将其成熟的设计理念、管理经验不断向外扩散、复制并加以完善。如万科等全国一流房地产企业的产品已具有很好的口碑，品牌效应将逐渐显现。
4.土地资源稀缺性突出
房地产开发的实质是资本与土地的资源整合。土地资源属不可再生资源，对优质土地资源的控制对于房地产开发企业的发展来说尤其重要。随着开发企业建设规模的不断扩大，土地资源尤其是优质土地资源的稀缺性日益明显，房地产开发企业对于土地资源的竞争将直接影响土地的价格，进而影响开发项目的成本和利润。
5.住宅产业化趋势
发达国家的住宅建设已进入高度产业化阶段，突出表现在新技术应用与住宅性能认定上，目前，我国住宅产业化趋势已初露端倪，万科等业内领先企业已开始积极探索产业化道路，未来随着政府、开发企业以及建设设计、施工、建材生产企业的共同努力，预期我国住宅产业化进程逐步加快。
6.政府宏观调控力度加大
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在政府控制房价、调整住房供应结构、加强土地控制、信贷控制等一系列宏观调控政策陆续出台的背景下，地方政府过度的投资冲动将受到一定程度的抑制，对土地与房屋开发投资的增速也将相应减
缓。与此同时，加息、提高存款准备金率等措施所导致的房地产开发贷款与消费贷款增速的放缓将直接影响房地产开发的规模和施工、竣工速度。
(六)行业发展的有利和不利因素
1.行业发展的有利因素
目前宏观经济数据继续向好，政策面也趋于稳定，以及中央关于城镇化建设的推进，这都将对 2013年房地产行业形成一定的利好。
1.行业发展的不利因素
(1)房地产调控政策放松的可能性较小
2013年房地产调控政策放松的可能性较小，甚至有可能出台新的调控政策。今年房地产调控政策一个基本判断就是方向不变、力度不减。预计 2013年房地产调控政策仍将维持稳中趋紧态势，抑制不合理需求的大方向不会改变。
(2)房产税扩容的可能性较大
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中央政府需要建立房地产市场调控的长效机制，房价持续上涨，政府出台新政的可能性比较大，而新的调控政策除了要加大保障房的力度，可能涉及房产税试点的扩容。
2013年房产税试点政策对房地产行业的影响主要表现在两个方面：一是随着试点的逐步扩大，房产税对相关利益主体的投资预期影响程度加深；二是房产税直接作用于消费住房，减少泡沫，对供需双方都会产生正面的影响。
(3)部分市场库存依旧维持在高位
从去年四季度开始楼市成交回暖的趋势已经逐步明朗，也间接大幅提升了不少重点城市去库存化的能力。有机构发布的最新数据显
示，北、上、广、深四大一线城市楼市库存消化时间分别降至 8.2个月、19.2个月、14.2个月和 9个月，二线城市去化能力也普遍增强。
但不少三四线城市消化楼市库存时间仍在 20个月以上，市场供求失衡明显。
综合而言，目前宏观经济数据继续向好，城镇化因素的推动，市场对后期预期普遍较好，预计 2013年房地产行业仍将继续回暖。但
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是鉴于调控政策稳定存在而且不放松以及市场库存仍处高位，楼市反弹的空间并不大，仍是以小幅回升、总体趋稳的态势为主。
(七)房地产上下游行业与行业进入壁垒
1.上下游行业
房地产业的产业链较长，其上游行业主要为建材业和建筑业，建筑材料价格和建筑施工费用的增加，将直接增加房地产开发产品的成本，反之，建筑和建材行业的发展也会对房地产业起到直接的促进作用。
从服务的层面上说，房地产行业的下游行业有房地产中介和装修行业，商品房中介市场的规范发展有助于商品房的再次流通，不仅增加了物业产品的流动性，也创造了新的物业需求，能促进房地产行业的发展；而装修行业以物业产品为服务标的，无论是作为房地产行业的下游行业还是配套行业，均有利于提升居民的生活品质，也会促进房地产行业的发展。
2.行业进入壁垒
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在房地产行业发展初期，必要的资金规模是行业进入壁垒，随着该行业的持续发展，资源整合型的特征日益突出，资本实力、融资能力、管理能力、土地储备以及管理团队共同构成了行业新的壁垒。
三、被评估企业的业务分析
(一)被评估企业简介
企业名称：北京顺义新城建设开发有限公司
住 所：北京市顺义区马坡镇向阳街 6号
法定代表人：钟安刚
注册资金：人民币 70,000.00万元
成立日期： 2002年 9月 11日
公司类型：其他有限责任公司
注册号： 110000004588710
经营范围：房地产开发；销售自行开发的商品房；土地开发。
北京顺义新城开发有限公司所开发顺义新城项目位于顺义新城
马坡组团核心地带，为一、二级联动开发项目。该项目属于北京东部发展带上的重要节点，为区域未来的政治、文化、商务交往、商业服务业中心，着力打造“滨水、生态、国际、活力、宜居”的国际化新城。
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截至目前，一级开发征地 3963.393亩，二级开发已确权1、2、7号地块计 1383亩。
1号地地上总建筑面积 60万平米，产品以回迁安置房为主，现
已基本开发完毕。在回迁安置房的建设上，公司坚持“高标准、高品质，好环境”的建设思想，获得了良好的口碑，并先后获得北京市结构长城杯、顺义区潮白杯等多项建筑质量大奖，成为顺义区安置房建设的标杆。
2号地和 7号地为两个地块相邻，处于顺义新城马坡组团核心地带。按照大盘开发的思路，公司统筹规划了花园洋房、小高层、类独栋产品，确立了两个地块统一推广案名为“鲁能 7号院”，实施了洋房产品先期上市，树产品价值标杆的策略。该项目自 2009年 10月上市以来，以其高端的品质树立了区域产品价值标杆，获得了市场和业主的一致好评和认可。
主要资产概况：企业的主要资产为存货。
存货包括一级开发成本、开发产品和二级开发成本，为正在开发北京市顺义区顺义新城项目，新城公司承担了1#、2#、3#、7#、8#、
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9#六地块以及市政道路的一级开发，其中1#、2#、7#以挂牌方式取
得土地，转入二级开发。
顺义新城项目现已取得1#地、2#地、7#地共三宗土地，占地面积共 922123.36平方米。其中：1#地安置房及商品房项目（顺新绿色家园）、7#地一期花园洋房项目已完工并部分交房，在开发产品核算；
2#地 B1地块为在建，部分商品房已开始预售；7#地二期高层地块为在建，尚未开始预售；2#地 B2B3地块规划为低密度住宅产品，尚未开始建设，计划于 2014年初开工；1#地独立商业地块、7#地独立商业地块为空地，待开发。
(二)被评估企业的主要业务或服务的用途
顺义新城公司为房地产开发企业，其房地产开发业务以开发建设商品住宅、商业中心为主，以出售商品住宅为重点，经营模式主要是自主经营开发。
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(三)被评估企业在行业中的竞争优势及劣势
1.被评估企业的市场地位
目前顺义新城开发的1#地安置房及商品房项目（顺新绿色家园）、2#地B1地块主要面向普通刚需人群，7#地一期花园洋房项目、7#地二期高层项目以及即将开工的2#地B2、B3地块主要面向中高收入阶层人士。
根据目标消费群体的选择，产品定位为中高档商品房住宅，从
建筑总体布局、区内环境、建筑形式、物业管理等多方面着手，聘请知名的设计公司、建筑商、物业管理公司，共同打造顺义区的高品质物业。
2.被评估企业的竞争优势
(1)房地产开发项目优势
2#地B1地块项目、7#地一期花园洋房项目、7#地二期高层项目即为顺义新城的鲁能·7号院楼盘。鲁能·7号院是继优山美地和格拉斯小镇之后，鲁能地产在顺义新城核心区，再建 80万平方米新城市墅院；鲁能·7号院位于京承高速、京顺路、机场高速、奥运大道、M15、S6、机场轻轨L1号线等多维城市快行线交汇处，形成四通八达的立体
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交通网络， 25分钟畅达京城，10分钟切换首都机场；在北京发展规划力图打造多中心城市格局的大时代背景下，顺义新城——作为北京未来最具发展潜力的区域，是北京东北部发展带的重要节点和重点发展的新城之一，并定位为“现代国际空港、区域产业引擎、绿色宜居新城”。一座以“滨水、生态、国际、活力、宜居”为特色，各种城市
功能综合提升和优化的国际化新城已浮出水面，并迅速崛起。利用罕有的坡地地势，以纵线中央景观轴——香榭里舍大道为中心，向外扩散出社区庭园、楼间庭园、私家庭院层层递进式三重园林，构成鲁能·7号院“互动空间”；整个园区以细节、精巧打动人心，宫廷式喷水池、欧式钟塔、雕塑、廊桥等诸多欧洲经典艺术元素点缀于园林之中，具有历史感的印迹和记忆，时时刻刻散发出古朴、典雅的浪漫气息。
(2)品牌效应已经形成
顺义新城公司隶属于鲁能集团。鲁能地产自进军北京以来，竭诚打造了优山美地、格拉斯小镇、鲁能顺义新城、佳境天城、西单国际大厦等一批重点知名项目，其中，优山美地以千万级豪宅形象铸就了享誉业界的高端品牌；格拉斯小镇秉承中央别墅区尊崇地脉，引进哈罗公学贵族顶级学校，快速提升项目价值；而居于北京重点新城核心
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区的 10平方公里城市大盘—鲁能顺义新城，以其独有的自然文化和国际文化，俨然成了一座国际的、滨水的、生态的、宜居的新城市。
目前，优山美地 A区、格拉斯小镇二期、顺义新城均有新品推出。
鲁能·7号院项目，在北京市房地产市场上拥有良好的口碑。正在发展中的优势项目产品口碑，将有助于企业在激烈市场竞争中保持一定的竞争优势。企业品牌效应已经形成。
(3)企业领导核心与公共关系状态
公司领导层的经营思想就是营造精品品牌，公司具有较强的外部资源整合能力。
上述这些优势点的正确运用，为顺义新城公司房地产开发项目的开展打造建立了良好的基础。
3.被评估企业的竞争劣势
随着企业的不断发展，公司在北京顺义取得了部分地块的一级开发和二级开发项目，相应的人力资源相对不足。相对于万科、中海、保利、首创置业等国内大型房地产开发商来说，其知名度及资本实力略差。
四、被评估企业的资产与财务分析
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(一)资产配置和使用情况
1.经营性资产的配置和使用情况
公司经营性资产为已经开发完成的顺义新城1#地安置房及商品房项目（顺新绿色家园）、7#地一期花园洋房项目，在建的2#地 B1
地块小高层项目、7#地二期高层项目，以及即将开发的2#地 B2B3地块项目。
开发完成的顺义新城1#地安置房及商品房项目（顺新绿色家
园）、7#地一期花园洋房项目正在销售，在建的2#地 B1地块小高层项目已经开始预售；7#地二期高层项目正在建设，预计 2013年下半年开始预售；即将开发的2#地 B2B3地块项目预计 2014年开始预售。
2.非经营性资产、负债和溢余资产的配置和使用情况
公司的非经营资产为存货-开发成本中无明确开发计划、尚未开发的房地产项目即1#地独立商业及7#地商业用地，以及一级开发项目、其他应收款及递延所得税资产等，非经营负债为其他应付款等；
溢余资产为保证公司运营最低现金保有量后剩余的货币资金，顺义新
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城公司对货币资金有明确的用途和资金使用计划，不存在资金闲置问题，无溢余资产。
(二)历史年度财务分析
被评估单位历史年度资产负债表如下：
历史年度资产负债表
金额单位:人民币万元
|||||
|-|-|-|-|
|资产|2011年12月31日|2012年12月31日|2013年8月31日|
|流动资产|527,797.53|772,241.66|693,756.37|
|非流动资产|16,568.93|21,568.19|18,871.65|
|资产总计|544,366.46|793,809.85|712,628.02|
|流动负债|356,292.43|737,808.31|694,001.02|
|非流动负债|168,135.22|51,135.22|-|
|负债合计|524,427.65|788,943.53|694,001.02|
|所有者权益合计|19,938.81|4,866.32|18,627.00|

被评估单位历史年度利润表如下：
历史年度利润表
金额单位:人民币万元
|||||
|-|-|-|-|
|项 目|2011年|2012年|2013年1-8月|
|一、营业收入|38,431.61|19,423.43|189,635.04|
|减：营业成本|20,555.14|7,159.28|138,615.90|
|营业税金及附加|2,548.53|1,275.26|14,403.65|
|销售费用|3,363.46|5,728.03|3,069.15|
|管理费用|5,660.58|3,527.07|1,722.80|
|财务费用|17,673.55|21,635.04|13,513.98|

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|-|-|-|-|
|资产减值损失|24.64|-73.25|-|
|加：公允价值变动收益|-|-|-|
|投资收益|-|-|-|
|二、营业利润|-11,394.30|-19,827.99|18,309.57|
|加：营业外收入|38.73|31.66|64.50|
|减：营业外支出|15.62|285.86|26.49|
|三、利润总额|-11,371.19|-20,082.19|18,347.58|
|减：所得税费用|-2,167.03|-5,009.70|4,586.89|
|四、净利润|-9,204.17|-15,072.49|13,760.68|

公司 2011年-2012年的营业收入主要来源于1#地安置房销售，安置房项目主要面向回迁户销售，销售定价低、项目利润率低，因此形成亏损。2013年随着7#地一期花园洋房实现销售并竣工交房结转收入，1-8月份公司实现盈利。
五、收益预测的假设条件
本评估报告收益预测的假设条件如下：
(一)一般假设
8.假设评估基准日后被评估单位在预测期内持续经营；
9.假设评估基准日后被评估单位所处国家和地区的政治、经济和社会环境无重大变化；
10. 假设评估基准日后国家宏观经济政策、产业政策和区域发
展政策无重大变化；
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11. 假设和被评估单位相关的利率、汇率、赋税基准及税率、政策性征收费用等评估基准日后不发生重大变化；
12. 假设评估基准日后被评估单位的管理层是负责的、稳定的，且有能力担当其职务；
13. 假设被评估单位完全遵守所有相关的法律法规；
14. 假设评估基准日后无不可抗力对被评估单位造成重大不利影响。
(二)特殊假设
1.假设评估基准日后被评估单位采用的会计政策和编写本评估报告时所采用的会计政策在重要方面保持一致；
2.假设评估基准日后被评估单位在现有管理方式和管理水平的基础上，经营范围、方式与目前保持一致；
3.假设评估基准日后被评估单位的现金流入为平均流入，现金流出为平均流出；
4.企业投资建设所需的主要原材料、辅料等的供应无重大变化；
5.本次预测以公司评估基准日股权结构为框架，未考虑基准日后可能发生的股权变化或重组；
6.本次评估均是基于企业开发的项目均能按计划顺利开发完成和能如期实现工程的竣工验收并根据与业主的合同约定如期交房。本次测算资产价值及企业价值时，未考虑可能出现的工程质量问题、工期后延所产生的成本增加及或有负债对评估结果的影响，开发成本能有效控制在预算范围内；
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7.本次评估是基于企业基准日的存量资产为基础进行的，并未考虑企业在未来可能取得的新项目开发所产生的价值，假设收益期为预测期；
8.本次评估基于项目所在地目前的房地产市场情况，对可预期的未售物业的预计销售价格进行了适当合理判断，但未考虑未来项目所在地房地产市场发生较大变化时对评估结果产生的影响；
9.本次评估基于已批复的规划方案、投资计划进行预测，未考虑未来年度规划方案和投资计划调整对评估结果产生的影响；
10. 本次评估，未完工程的后续专业支出是根据管理层预计项目总专业支出减去截止评估基准日已投入的专业支出金额进行确定的，评估师对其进行了必要核实，未考虑项目工程竣工决算时，项目实际总专业支出(土地、建安、前期、市政配套、基础设施及开发间接费)与目前预算金额可能存在的差异对评估结果产生的影响；
11. 纳入本次评估范围的2#地 B1地块、2#地 B2B3地块、7#地二期高层，按企业提供的销售计划，其非人防的地下车位均作为有产权车位出售，但尚未补交出让金。本次评估假设被评估单位可以顺利补办补交地价手续，并按照企业依据相关政策预计的未来需交纳地价款进行预测。
本评估报告收益法评估结论在上述假设条件下在评估基准日时
成立，当上述假设条件发生较大变化时，签字注册资产评估师及本评估机构将不承担由于假设条件改变而推导出不同评估结论的责任。
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六、评估方法及主要参数的确定
(一)评估思路
企业价值评估中的收益法，是指将预期收益资本化或者折现，确定评估对象价值的评估方法。
本次评估采用间接法，选用有限期持续经营模型。即：以有限持续经营为前提，对被评估单位在可预期的经营期限内的收益进行预测并折现，并将企业经营期末的残余资产价值加以估测并折现，加上单独评估的非经营性资产、溢余资产评估值总额，减去付息债务后得到被评估单位的股东全部权益价值。
(二)评估模型
本次选用企业自由现金流折现模型,具体公式如下：
股东全部权益价值=企业整体价值－付息债务价值
企业整体价值=经营性资产价值+溢余资产价值+非经营性资产负债价值
1.经营性资产价值
经营性资产是指与被评估单位生产经营相关的，评估基准日后
企业自由现金流量预测所涉及的资产与负债。经营性资产价值的计
算公式如下：
n F
P i
(1 r)i
i1
其中：P：评估基准日的企业经营性资产价值；
F：评估基准日后第 i年预期的企业自由现金流量；
i
i：预测期第 i年；
n：预测期；
r：折现率(此处为加权平均资本成本,WACC)；
其中：企业自由现金流量的计算公式如下：
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(预测期内每年)企业自由现金流量=现金流入-现金流出
(预测期内每年)企业自由现金流量=销售收入-开发成本-主营业
务税金及附加+其它业务利润-期间费用(管理费用、营业费用)+营业外收支净额-所得税+折旧及摊销-资本性支出-营运资金追加额
预测期末终值，为企业开发项目完成并全部销售后，企业实物资产市场价值和营运资金的回收额之和。
2.溢余资产价值
溢余资产是指评估基准日超过企业生产经营所需，评估基准日
后企业自由现金流量预测不涉及的资产。溢余资产单独分析和评
估。
3.非经营性资产、负债价值
非经营性资产、负债是指与被评估单位生产经营无关的，评估
基准日后企业自由现金流量预测不涉及的资产与负债。非经营性资
产、负债单独分析和评估。
4.付息债务价值
付息债务是指评估基准日被评估单位需要支付利息的负债。付
息债务以核实后的账面值作为评估值。
(三)收益期和预测期的确定
对于房地产开发企业，明确的收益预测期限根据基准日正在开发或即将开发(基准日已有规划建设方案的空地)的开发建设期(含销售
期)确定为明确的预测期限。
由于企业对基准日正在开发或即将开发(基准日已有规划建设方案的空地)的项目开发完成后，在评估基准日管理层及评估师均无法
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判断企业未来将在什么地方获得什么样的土地开发什么样的项目，因此本次按有限年期即基准日已有的项目开发期为收益期。
顺义新城公司现有开发项目预计于 2017年全部销售完成并交
房，因此预测期和收益期确定为 2017年底。
(四)折现率的确定
折现率(加权平均资本成本,WACC)计算公式如下：
E D
WACC K  K(1t)
e
E D
d
E D
其中：k：权益资本成本；
e
k：付息债务资本成本；
d
E：权益的市场价值；
D：付息债务的市场价值；
t：所得税率。
其中，权益资本成本采用资本资产定价模型(CAPM)计算。计算
公式如下：
K r MRPβ r
e f L c
其中：r：无风险收益率；
f
MRP：市场风险溢价；
β：权益的系统风险系数；
L
r：企业特定风险调整系数。
c
七、评估计算过程
本次评估从实现销售的现金回款角度对公司净现金流进行预测。
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(一)企业自由现金流量的预测
本次评估预测是在分析企业历史数据的基础上确定基期数据，然后遵循我国现行的有关法律、法规，根据国家宏观政策及地区的宏观经济状况，研究了房地产市场的现状与前景，考虑企业的发展规划、经营计划及所面临的市场环境和未来的发展前景等因素。依据企业提供的未来收益预测，经过综合分析研究编制的。评估是在充分考虑公司现实基础和发展潜力的基础上，并在上述各项假设和前提下的分析预测。
1.销售收入的预测
企业在可预测期内的主要收入来源为顺义新城公司现已取得地
块1#地、2#地、7#地的房地产开发项目的销售。
开发产品包括：顺义新城1#地安置房和商品房项目，即“佳和宜园”和“泰和宜园”项目；7#地一期花园洋房，即7#地 A地块一期花园洋房项目，即鲁能 7号院•颐景润园项目。
开发产品建设项目状况如下表：
||||||
|-|-|-|-|-|
|序号|项目名称|用途|建筑面积(平方米)|建成日期|
|1|顺义新城1#地开发产品|住宅、商业|139,593.81|2009年6月至2011年9月|

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||||||
|-|-|-|-|-|
|2|7#地一期花园洋房|住宅|30,025.72|2012年4月|

开发成本包括：顺义新城1#地、2#地、7#地开发的1#地独立商业、2#地 B1地块、2#地 B2B3地块、7#地二期高层、7#地独立商业
地块及顺义区马坡镇一级土地开发项目。
开发成本建设项目状况如下表：
|||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|
|号|序项目名称|用途|用地面积（M2）|规划建筑面积（M2）|工程开工日期|工程预计完工日期|形象进度|
|1|1#地独立商业|商业|14,145.60|21,919.31|尚未开工|尚未开工|尚未开工|
|2|2#地B1地块|住宅商业|184,496.57|320,255.02|2012年3月|2014年8月|主体结构施工|
|3|2#地B2B3地块|住宅|162,850.49|121,625.00|2014年1月|2015年7月|尚未开工|
|4|7#地二期高层|住宅|33,937.10|80,276.02|2012年8月|2015年7月|地下室施工|
|5|7#地商业|住宅|47,093.00|105,434.00|尚未开工|尚未开工|尚未开工|
|6|顺义新城一级开发|——|——|——|2002年|2013年|已基本完成|
|合计|||442,522.76|650,703.09||||

1#地独立商业和7#地独立商业地块为空地，尚无建设工程规划，本次不纳入收益预测范围，列入非经营性资产评估。
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纳入收益预测的各开发项目，预计 2017年全部售磬。
各项目详细规划指标见资产基础法“存货评估技术说明”。
(1)各项目销售情况
项目1：顺义新城1#地项目，已竣工，可售产品为住宅，住宅可售建筑面积 565,568.41平方米。项目于 2008年开始预售，于 2009
年 6月至 2011年 9月分期竣工。截至评估基准日，住宅已签约建筑面积 530,320.95平方米，销售率达93.77%；剩余建筑面积 35,247.46平方米未售，预计 2014年售磬。
项目2：2#地 B1地块小高层项目，为在建，可售产品为住宅、商业和车位，可售建筑面积：住宅 245,751.02平方米，商业 2,900.00平方米，车位 601个。项目于 2012年 5月开始预售，预计 2014年 8月底竣工。截止评估基准日，已销售住宅建筑面积 160,186.96平方米，销售率达65.18%，剩余建筑面积85564.06平方米未售，住宅预计 2014年售完；商业 2900平方米尚未销售，预计 2015年售完；车位 601
个尚未销售，预计 2016年售完。
项目3：2#地 B2B3地块联排项目，尚未开发，可售产品为低密度住宅，可售建筑面积 121,625.50平方米。项目预计 2014年初开工，
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于 2014年 5月开始预售，预计 2015年 7月底竣工，预计 2017年售完。
项目4：7#地 A地块一期花园洋房（开发产品）项目，已竣工，可售产品为花园洋房和车位，可售建筑面积：住宅 132,695.92平方米，车位 761个。项目于 2010年 11月开始预售，于 2012年 4月底竣工。
截止评估基准日，已销售住宅建筑面积 117637.54平方米，销售率达88.65%，剩余建筑面积 15058.38平方米未售，住宅预计 2014年售磬；
车位已售 393个，销售率达51.64%，剩余 368未售，车位计划 2014年售完。
项目5：7#地 A地块二期高层项目，为在建，可售产品为住宅、和车位，可售住宅建筑面积 62,185.20平方米，车位 481个。项目计划 2014年开始预售，预计 2015年 7月份竣工，住宅和车位预计 2016年售完。
项目6：顺义新城一级开发项目，评估基准日账面值
524,334,402.08万元，目前正在进行一级开发成本的专项审计，预计 2014年、2015年收回成本补偿款及应计利润。
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历史年度顺义新城1#地项目、2#地 B1地块小高层项目、7#地 A地块一期花园洋房（开发产品）项目已经开始实现了销售；
(2)未来年度销售情况
①各年度平均销售单价
正在开发及待开发项目的销售价格：评估人员取得企业提供的预计开盘价格后，根据项目周边已开盘的可比楼盘目前销售价格进行比较，结合各地区房地产市场环境进行分析，根据企业提供的项目节点控制表、按照项目的类型分住宅、商业、车位等分别测算确定销售平均价格。
对于报告日前已经预售的，根据实际销售价格计算基准日后现金流入；对于报告日前尚未销售的部分，主要根据评估基准日当地同类房地产交易的市场行情和被估房地产的区域位置及个别条件，结合该区域房地产市场发展趋势，预计未销售部分房地产的可实现销售均
价。销售价格预测分析详见资产基础法评估说明。
②各年度可销售面积
根据项目的详细规划，并通过核实土地出让合同，建设用地规划许可证，建筑工程规划许可证等证载所列面积作为项目规划建筑面
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积，将各项目中不可出售面积如公共配套设施等从总规划建筑面积中予以扣除确定可出售面积。通过企业提供的项目节点控制表确定项目建设周期和工程进度，测算各年度公司可销售面积。
③销售金额的确定
将各年度可销售面积与各年度销售平均单价相乘即可取得预测
年度销售金额，其中已签约部分直接采用合同收入作为销售金额。
上述五个项目预计 2017年前全部开发完成并售完。
一级开发项目，根据《北京市土地储备和一级开发暂行办法》，顺义新城公司可取得8%的开发管理费收入，经评估，应计收入额
29,493,626.29元，详见资产基础法评估说明。同时账面已发生的一级开发成本 524,334,402.08元，预期可以获得成本补偿，本次预测现金流入的方式为 2014年、2015年分两期平均收回成本补偿款及8%应
计收入。
未来年度销售金额测算表见下表：
销售现金流收入测算表
金额单位：人民币元
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|项 目|2013年9-12月|2014年|2015年|2016年|2017年|
|一级开发项目|-|276,914,014.19|276,914,014.18|-|-|

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|-|-|-|-|-|-|-|
|1#地|安置房、商品房|381,117,996.00|87,527,476.60|-|-|-|
|2#地B1地块|小高层|304,293,559.80|717,389,165.00|518,212,221.20|-|-|
||商业|-|-|72,500,000.00|-|-|
||车位|-|-|-|60,100,000.00|-|
|2#地B2B3地块|联排别墅|-|190,713,600.00|824,468,400.00|1,644,097,840.00|505,778,560.00|
|7#地一期|花园洋房|86,901,354.40|241,636,391.60|-|-|-|
||车位|4,887,000.00|11,403,000.00|-|-|-|
|7#地二期|高层|-|95,999,400.00|897,215,340.00|188,304,060.00|-|
||车位|-|-|-|48,100,000.00|-|
|加：基准日累计已签约应收款||132,993,895.72|191,069,998.00|-|-|-|
|合计||910,193,805.92|1,812,653,045.39|2,589,309,975.38|1,940,601,900.00|505,778,560.00|

2.开发成本预测
开发成本为项目开发各年实际支付的除营业费用、税金及附加、土地增值税外各项成本费用的总和，具体包括：土地成本(土地出让金或地价款、土地征用和拆迁补偿费、土地税费等)、前期费用(包括勘察设计费、七通一平费、市政规费、土石方等)、建筑成本(包括土
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建工程费、安装工程费、装饰工程费、房屋基础、工程监理费等)、外部工程费(包括道路工程费、电力工程费、给排水工程费、煤气工程费、通讯光纤工程费、照明工程费、绿化景观工程费、安防工程费、室外工程费等)、公共配套费(包括停车场、社区服务中心、物管房、学校、幼儿园等)、开发间接费用、顾问费、规费/保险、管理费用及员工工资费等。开发成本的测算根据开发方案及各年付款计划预测。
未来年度开发成本测算表见下表：
开发成本支出测算表
金额单位：人民币元
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|项目名称|2013年9-12月|2014年|2015年|2016年|2017年|
|项目1：1#地开发产品|-|-|-|-|-|
|项目2：2#地B1地块小高层|474,144,524.38|139,777,784.48|54,124,820.49|-|-|
|项目3：2#地B2B3地块联排|136,053,151.98|452,832,890.68|199,146,385.23|37,736,074.22|-|
|项目4：7#地A地块一期花园洋房|-|-|-|-|-|
|项目5：7#地A地块二期高层|117,164,764.58|211,245,627.57|17,579,478.30|-|-|
|开发成本合计|727,362,440.94|803,856,302.73|270,850,684.02|37,736,074.22|0.00|

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3.营业税金及附加预测
营业税金及附加包括：营业税、城建税、教育费附加、地方教育附加及土地增值税。
其中：营业税率为主营业务收入5%，城建税率为营业税额的5%，教育费附加按营业税额的3%，地方教育费附加按营业税额的2%。
土地增值税：根据当地税务部门对所开发项目规定，按销售收入2%预征，待项目完成后，统一进行汇算清缴，多退少补。
根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》及相关补充规定，土地增值税以纳税人转让房地产取得的增值额为计税依据。
增值额为纳税人转让房地产取得的收入减除规定扣除项目金额以后
的余额，实行四级超率累进税率，其税率如下：
增值额未超过扣除项目金额50%的部分30%；
增值额超过扣除项目金额50%、未超过100%的部分40%；
增值额超过扣除项目金额100%、未超过200%的部分50%；
增值额超过扣除项目金额200%的部分60%；
根据预测的营业收入、成本，以及适用的税率，计算确定未来各年度的营业税金及附加。经过如上测算，各年度营业税金及附加预测结果详见下表：
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营业税金及附加预测表
金额单位：人民币元
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|项目|2013年9-12月|2014年|2015年|2016年|2017年|
|营业税|73,235,550.11|96,451,079.98|138,558,850.21|112,118,538.82|53,357,966.00|
|城建税|3,661,777.51|4,822,554.00|6,927,942.51|5,605,926.94|2,667,898.30|
|教育费附加|2,197,066.50|2,893,532.40|4,156,765.51|3,363,556.16|1,600,738.98|
|地方教育费附加|1,464,711.00|1,929,021.60|2,771,177.00|2,242,370.78|1,067,159.32|
|土地增值税|11,732,818.24|158,349,748.94|46,247,919.22|132,977,550.99|12,127,630.41|
|合计|92,291,923.36|264,445,936.92|198,662,654.45|256,307,943.69|70,821,393.01|

4.营业费用预测
营业费用包括项目销售部门的工资、社保、职工福利性支出、劳动保护费、广告宣传费、销售服务费、折旧费、修理费、办公费、通讯费、差旅费、低值易耗品摊销、会议费、水电费、业务招待费、租赁费、物业管理费、车辆使用费、营销费用等。
本次评估，对于营销费用按企业签订的合同执行，租赁费按租赁合同预测。
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折旧费根据评估基准日固定资产及基准日后资本性支出预测情
况，按照企业折旧政策计算。其他无形资产的摊销根据评估基准日无形资产的原始发生额，按照企业摊销政策计算。
其他费用通过对相关市场资料的调查，并结合管理层对销售费用的未来预算计算确定。各年度营业费用预测结果如下：
营业费用预测表
金额单位：人民币元
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|项目|2013年9-12月|2014年|2015年|2016年|2017年|
|营业费用|49,452,659.45|46,823,680.73|34,196,928.32|31,644,515.47|16,742,078.80|

5.管理费用预测
管理费用主要包括管理人员工资、社保、折旧费、修理费、办公费、差旅费、会议费、外部劳务费、物业管理费、水电费、业务招待费、中介费、租赁费、税金、长期待摊费用摊销、无形资产摊销等。
本次评估，租赁费是物业租赁和车辆租赁发生的费用，西单房租 2013年已到期不再租赁，租车费按租赁合同预测；
折旧费根据评估基准日固定资产及基准日后资本性支出预测情
况，按照企业折旧政策计算。
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其他费用通过对相关市场资料的调查，并结合管理层对管理费用的未来预算分析后确定。
经测算未来年度管理费用计算如下：
管理费用预测表
金额单位：人民币元
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|项目|2013年9-12月|2014年|2015年|2016年|2017年|
|管理费用|13,166,940.71|32,497,417.57|34,607,400.48|33,131,486.23|27,100,771.50|

6.营业外收支预测
营业外收入和营业外支出，属于非经常性发生的收入，不作预则。
7.所得税预测
根据预测的营业收入结转额、成本结转额、费用，计算出各年度利润总额，再乘以适用税率25%，得出预测年度所得税金额。
各年度所得税预测情况详见下表：
所得税预测表
金额单位：人民币元
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|项目|2013年9-12月|2014年|2015年|2016年|2017年|
|所得税|54,145,860.50|71,649,495.51|233,220,199.02|154,097,525.21|70,119,501.17|

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8.资本性支出的预测
资本性支出主要是办公设备类存量资产的更新支出，各年度资本性支出预测如下：
资本性支出预测表
金额单位：人民币元
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|项目|2013年9-12月|2014年|2015年|2016年|2017年|
|电子设备|200,000.00|350,000.00|350,000.00|200,000.00|0.00|

9.折旧费预测
计算折旧的固定资产基数为评估基准日企业固定资产账面原值，在预测期内需将未来投资形成的固定资产分别计提折旧，计提的固定资产折旧按直线法计算。
各类固定资产的使用寿命、预计净残值和年折旧率、折旧方法如下：
|||||
|-|-|-|-|
|类别|折旧年限（年）|残值率（%）|年折旧率（%）|
|运输工具|6|5.00|15.83|
|办公设备|5-8|5.00|11.88-19.00|

各年度折旧费预测情况详见下表：
折旧费预测表
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金额单位：人民币元
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|-|-|-|-|-|-|
|项目|2013年9-12月|2014年|2015年|2016年|2017年|
|折旧费|182,926.80|499,804.55|521,829.44|472,970.14|403,920.02|

10.营运资金增加额
(1)评估基准日营运资金
①基本公式
评估基准日营运资金=流动资产-流动负债
②调整事项
调整事项如下：
I.存货调整：存货开发成本中的1#地独立商业、7#地独立商业地块，未纳入本次现金流量预测，因此应作为非经营资产。因此计算基准日营运资金时需予以剔除。
对于房地产开发企业来说，开发成本体现的是企业对所开发项目进行的投资，在现金流量表中，对顺义新城1#地项目、7#地一期花
园洋房项目、2#地 B1地块、2#地 B2B3地块、7#地二期高层项目的
续建成本以及一级开发成本补偿已经进行了预测，因此计算基准日营运资金时需对顺义新城1#地项目、7#地一期花园洋房项目、2#地 B1
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地块、2#地 B2B3地块、7#地二期高层项目、一级开发成本共计六项予以剔除。
II.其他应收款：其他应收款中的关联方往来款 1,561,063,956.00
元，应作为非经营资产计算，因此计算基准日营运资金时需予以剔除。
III.其他应付款：其他应付款中的关联方往来款 1,473,428,303.48元，应作为非经营负债计算，因此计算基准日营运资金时需予以剔除。
IV.借款及应付利息：短期借款 2,324,000,000.00元、应付利息
37,493,625.00元、一年内到期的非流动负债 550,000,000.00元，应作为有息负债计算，因此计算基准日营运资金时需予以剔除。
V.预收款项：从现金流角度考虑，预收售房款 2,240,236,817.76
元为评估基准日前的现金流入，将随今后收入确认而结转对冲，并且不会形成实质的现金流出，未来收益预测也未考虑已经预售房屋的销售收入，因此需在计算基准日营运资金时予以剔除。
VI.应交税费：应交税费中的应交土地增值税账面余额
-31,138,223.42元，为预缴余额，在现金流量表中已对土地增值税进行了汇算清缴计算，因此计算基准日营运资金时需予以剔除。
评估基准日调整前和调整后流动资产和流动负债如下表：
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基准日营业资金计算表
金额单位：人民币元
||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
|科目名称|号|行评估价值|有息债务|非经营性资产及负债|其他调整(剔除)|调整后营运资金|
|一、流动资产合计||7,838,575,8117.44|0.00|2,640,604,762.00|4,798,886,095.94|399,084,959.50|
|货币资金||385,229,2220.26|0.00|0.00|0.00|385,229,220.26|
|其他应收款||1,574,919,6395.24|0.00|1,561,063,956.00|0.00|13,855,739.24|
|存货||5,878,426,9401.94|0.00|534,302,796.28|5,344,124,105.66|0.00|
|二、流动负债合计||6,940,010,2500.68|2,911,493,625.00|1,473,428,303.48|2,209,098,594.34|345,989,677.86|
|短期借款||2,324,000,0600.00|2,324,000,000.00|0.00|0.00|0.00|
|应付账款||364,409,8472.98|0.00|0.00|0.00|364,409,842.98|
|预收款项||2,240,236,8817.76|0.00|0.00|2,240,236,817.76|0.00|
|应付职工薪酬||9 569,241.93|0.00|0.00|0.00|569,241.93|
|应交税费|0|1 -129,501,983.61|0.00|0.00|-31,138,223.42|-98,363,760.19|
|应付利息|1|1 37,493,625.00|37,493,625.00|0.00|0.00|0.00|
|其他应付款|2|1 1,552,802,656.62|0.00|1,473,428,303.48|0.00|79,374,353.14|
|一年内到期的非流动负债|3|1 550,000,000.00|550,000,000.00|0.00|0.00|0.00|
|三、营运资金|4|1 898,565,616.76||||53,095,281.64|

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③基准日营运资金计算
基准日营运资金=调整后流动资产-调整后流动负债
=399,084,959.50 -345,989,677.86
=53,095,281.64(元)
(2)当期所需营运资金
当期所需营运资金，以营业费用、管理费用支出，按一个月周转期进行测算。
(3)未来各年营运资本增加额预测
营运资金增加额=本期需营运资金-期初营运资金
金额单位：人民币元
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|项目|2013年9-12月|2014年|2015年|2016年|2017年|
|营运资金|16,680,500.00|6,568,400.00|5,690,200.00|5,358,600.00|3,619,900.00|
|营运资金变动额|-36,414,781.64|-10,112,100.00|-878,200.00|-331,600.00|-1,738,700.00|

11.自由现金流量的预测
(1)明确的预测期内企业自由现金流
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通过对各项目销售金额、开发成本、销售税金及附加、当期结转土地增值税与预缴差额、所得税、营业费用、折旧与摊销、资本性支出等项目进行的预测，得出企业未来年度净现金流量见下表：
金额单位：人民币元
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|项目|2013年9-12月|2014年|2015年|2016年|2017年|
|现金流入||||||
|销售收入|910,193,805.92|1,812,653,045.39|2,589,309,975.38|1,940,601,900.00|505,778,560.00|
|现金流出||||||
|开发成本|727,362,440.94|803,856,302.73|270,850,684.02|37,736,074.22|0|
|销售税金及附加|92,291,923.36|264,445,936.92|198,662,654.45|256,307,943.69|70,821,393.01|
|管理费用|13,166,940.71|32,497,417.57|34,607,400.48|33,131,486.23|27,100,771.50|
|营业费用|49,452,659.45|46,823,680.73|34,196,928.32|31,644,515.47|16,742,078.80|
|所得税|54,145,860.50|71,649,495.51|233,220,199.02|154,097,525.21|70,119,501.17|
|加:折旧及摊销|182,926.80|499,804.55|521,829.44|472,970.14|403,920.02|
|减:资本性支出|200,000.00|350,000.00|350,000.00|200,000.00|0|
|减:营运资金追加额|-36,414,781.64|-10,112,100.00|-878,200.00|-331,600.00|-1,738,700.00|

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|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|自由现金流量|10,171,689.40|603,642,116.48|1,818,822,138.53|1,428,288,925.32|323,137,435.54|

(2)终值的确定
由于本次对公司的收益预测期限为有限年期，因此需要考虑收益期末企业终值对评估价值的影响。期末回收资产包括营运资金、经营性固定资产等。
回收营运资金按收益期最后一年营运资金确定为 3,619,900.00
元。
经营性固定资产中设备类资产按期末固定资产净值确定为
809,837.10元。
故企业终值Pn=期末营运资金+期末固定资产
=3,619,900.00+809,837.10
=4,429,737.10元
(二)折现率的确定
按照收益额与折现率口径一致的原则，本次评估收益额口径为企业自由现金流量，则折现率选取加权平均资本成本（WACC）。
公式：WACC=Ke×E/(D+E)+Kd×D/(D+E)×(1－T)
式中：
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Ke：为权益资本成本
Kd：为债务资本成本
D/E：根据市场价值估计的被估企业的目标债务与股权比率T：为企业所得税率。
其中：Ke=Rf+β×RPm+Rc
Rf：无风险报酬率
β：企业风险系数
RPm：市场风险溢价
Rc：企业特定风险调整系数
1.权益资本成本 Ke的确定
(1)无风险报酬率 Rf的确定
经查询，我国发行的 10年期国债的平均收益率为4.0354%，故无风险报酬率取4.0354%。
(2)企业风险系数β
根据Wind资讯查询的沪深A股股票100周房地产开发类上市公司的贝塔参数估计值计算确定，具体确定过程如下：
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首先根据公布的类似上市公司 Beta计算出各公司无财务杠杆的Beta，然后得出同类上市公司无财务杠杆的平均Beta，参照类似上市公司的平均资本结构(D/E)，由此计算出企业的Beta，计算公式如下：βL=(1+(1-T)×D/E)×βU
式中：
βL：有财务杠杆的Beta；
βU：无财务杠杆的Beta，取同类上市公司平均数1.0044；
T：所得税率，按25%计；
根据同类上市公司目前经营中的有息债务情况并结合企业实际
经营和负债情况求取企业的目标资本结构 D/E为15%；
则根据上述计算得出企业风险系数 Beta为1.1174。
(3)市场风险溢价 Rpm
市场风险溢价是对于一个充分风险分散的市场投资组合，投资者所要求的高于无风险利率的回报率，根据我公司的研究成果，2013
年市场风险溢价取6.93%。
(4)企业特定风险调整系数 Rc的确定
该公司资产规模小于上市公司，土地储备相对薄弱，资金回笼及融资风险相对较高；同时该公司实际是项目公司，投资开发特定房地
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产项目，业务、产品范围较单一，项目开发有一定的风险，因此经营风险略高。综合考虑上述情况，综合确定风险调整系数 Rc取值为2%。
(5)权益资本成本 Ke的确定
根据上述确定的参数，则权益资本成本计算如下：
Ke=Rf+β×RPm+Rc
=4.0354%+1.1174×6.93%+2%
=13.78%
2.加权资本成本 WACC的确定
WACC=Ke×E/(D+E)+Kd×D/(D+E)×(1－T)
=13.78%×86.96%+6.50%×13.04%×(1-25%)
=12.62%
(三)评估值的计算过程及评估结论
1.自由现金流量折现值的确定
预测期内各年自由现金流按年中折现考虑，预测期后企业终值
按预测年末折现考虑，从而得出企业的营业性资产价值，计算公式
如下：
企业自由现金流量折现值=明确的预测期期间的自由现金流量现值+期末收回价值现值
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计算结果详见下表：
金额单位：人民币元
||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
|项目|2013年9-12月|2014年|2015年|2016年|2017年|预测期末|
|自由现金流量|10,171,689.40|603,642,116.49|1,818,822,138.53|1,428,288,925.32|323,137,435.55|4,429,737.10|
|折现期|0.17|0.83|1.83|2.83|3.83|4.33|
|折现率|12.62%|12.62%|12.62%|12.62%|12.62%|12.62%|
|折现系数|0.9804|0.9057|0.8042|0.7141|0.6341|0.5975|
|折现值|9,972,189.05|546,722,059.35|1,462,721,930.91|1,019,934,041.05|204,893,305.65|2,646,736.37|
|企业自有现金流量折现值|3,246,890,262.37||||||

2.溢余资产价值的确定
评估基准日货币资金为 385,229,220.26元，为企业正常经营所
需，故评估基准日溢余资金为零。
3.非经营性资产价值的确定
(1)评估基准日，企业已取得1#地独立商业和7#地独立商业地块，因尚无规划，未在未来年度进行预测，故作为非经营资产加回，评估值为 534,302,796.28元。
(2)其他应收款和其他应付款中的关联方往来款，应作为非经营
资产和负债予以确认。按清查核实后其他应收款账面值
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1,561,063,956.00元、其他应付款账面价值 1,473,428,303.48元确定评估值。
(3)递延所得税资产 186,925,218.74元，应作为非经营性资产予以确认，评估值 186,925,218.74元。
经上述分析并统计，评估基准日企业非经营资产价值为
808,863,667.54元。
4.有息负债的确定
在评估基准日前企业从英大国际信托有限责任公司和中国农业
银行股份有限公司济南泉城支行贷款 2,874,000,000.00元，分别在短期借款和一年内到期非流动负债科目核算。应付利息 37,493,625.00
元，为被评估单位按照合同约定应支付的利息。
经核实，企业有息负债价值为 2,911,493,625.00元。
5.收益法评估结果的计算
评估基准日股东全部股权价值＝企业净现金流量折现值+溢余资产价值+非经营性资产价值-有息负债价值
＝3,246,890,262.37＋0.00+ 808,863,667.54 -2,911,493,625.00
＝1,144,260,304.91元，即 114,426.03万元。
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第五章评估结论及分析
评估结论
北京中企华资产评估有限责任公司受鲁能集团有限公司的委托，根据有关法律、法规和资产评估准则，遵循独立、客观、公正的原则，采用资产基础法和收益法两种评估方法，按照必要的评估程序，对北京顺义新城建设开发有限公司的股东全部权益价值在 2013年 8月 31日的市场价值进行了评估。根据以上评估工作，得出如下评估结论：(一)收益法评估结果
北京顺义新城建设开发有限公司截止评估基准日总资产账面价
值为 712,628.02万元，总负债账面价值为 694,001.02万元，净资产账面价值为 18,627.00万元。
收益法评估后的股东全部权益价值为 114,426.03万元，增值额为 95,799.03万元，增值率为514.30%。
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(二)资产基础法评估结果
北京顺义新城建设开发有限公司截止评估基准日总资产账面价
值为 712,628.02万元，评估值为 802,711.13万元，评估增值 90,083.11万元，增值率12.64%。负债账面价值为 694,001.02万元，评估值为 694,001.02万元，无评估增减值。净资产账面价值为 18,627.00万元，评估值为108,710.11万元，评估增值90,083.11万元，增值率483.62%。
资产基础法具体评估结果详见下列评估结果汇总表：
资产基础法评估结果汇总表
评估基准日：2013年8月31日 金额单位：人民币万元
|||||||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
||||||账面价||评估价||增减值||增值率%|
||||||值||值|||||
||项目|||||||||||
||||||A||B||C=B-A||D=C/A*10|
||||||||||||0%|
|一、流动资产||1||693,756.37||783,857.58||90,101.21||12.99||
|二、非流动资产||2||18,871.65||18,853.55||-18.10||-0.10||
|其中：长期股权投资||3||0.00||0.00||0.00||||
|投资性房地产||4||0.00||0.00||0.00||||
|固定资产||5||179.13||161.03||-18.10||-10.10||
|在建工程||6||0.00||0.00||0.00||||
|无形资产||7||0.00||0.00||0.00||||
|其中：土地使用权||8||0.00||0.00||0.00||||
|其他非流动资产||9||18,692.52||18,692.52||0.00||0.00||
||资产总计|||||||||||
|||||1|712,628.02||802,711.13||90,083.11||12.64|
||||0|||||||||
|三、流动负债||1||694,001.02||694,001.02||0.00||0.00||

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|||||||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
||||||账面价||评估价||增减值||增值率%|
||||||值||值|||||
||项目|||||||||||
||||||A||B||C=B-A||D=C/A*10|
||||||||||||0%|
|||1||||||||||
|四、非流动负债||12||0.00||0.00||0.00||||
|负债总计||3||1694,001.02||694,001.02||0.00||0.00||
||净资产|||||||||||
|||||1|18,627.00||108,710.11||90,083.11||483.62|
||||4|||||||||

(三)评估结论
收益法评估后的股东全部权益价值为 114,426.03万元，资产基础法评估后的股东全部权益价值为 108,710.11万元，两者相差 5,715.92万元，差异率为5.26%。
本次评估中主要资产为房地产类存货，资产基础法对其主要采用的是静态假设开发法，是站在评估时点，假设开发完成后按现时点的市场价格和后续开发成本，扣减税费、投资利息、投资利润而得到的值。而收益法是对企业未来的销售和开发成本进行合理预测，通过未来净现金流入折现加总得出评估结论。存货静态假设开发法不考虑各项收入、支出发生的时间不同，但要计算投资利息、投资利润；而收
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益法为现金流量折现法，要考虑各项支出、收入发生的时间不同，再将现金流折算到估价时点。静态假设开发法中投资利息和开发利润都单独显现，在收益法（现金流量折现法）中这两项都不单独显现，而是隐含在折现过程中。两者方法的考虑角度不同，因此评估结果形成了一定差异。房地产开发企业，因开发支出、预售价格及预售面积、收入确认和税金的汇算清缴时间及过程均受诸多因素的影响（诸如宏观形势、行业发展状况、供求关系、销售策略、购房者心理等等），尤其是项目公司经营期限相对制造业来说很短，收益法中未来不确定因素的变动对评估结果会产生较大的影响。采用静态假设开发法评
估，则可以避免上述不确定因素的影响。故最终选取资产基础法得出的评估值作为最终评估结果。
根据上述分析，本评估报告评估结论采用资产基础法评估结果，即：北京顺义新城建设开发有限公司的股东全部权益价值评估结果为 108,710.11万元。
. 评估结论与账面价值比较变动情况及原因
(一)存货评估增值
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存货评估增值原因：主要为存货账面价值反映的是项目投入成
本，而评估价值是市场公允价值，是基于项目假设开发完成后的市场价值扣除后续投资及后续投资者应承担的利息、其他费用以及应享受的合理利润而得出的结果。由于房价存在一定增长，故形成评估增值。
(二)固定资产评估减值
主要原因为：车辆市场价格有所下降，造成评估减值；电子设备主要为电子办公设备，这类设备更新换代较快，价格降幅较大，造成评估减值。
. 流动性对评估对象价值的影响考虑
本评估报告没有考虑流动性对评估对象价值的影响。
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评估说明附件
附件一、关于进行资产评估的有关事项说明
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