深圳市三新房地产开发有限公司审 计 报 告
瑞华沪专审字[2015]
31010178
号
目 录
··································一·····、····审·····计·····报·····告····· ················ 1
二、已审财务报表
································1···.····资····产·····负·····债·····表····· ·············· 3
································································2··.····利·····润·····表····· 5
································3··.····财·····务····报·····表·····附·····注····· ······ 6
通讯地址：上海市浦东新区陆家嘴东路166号中国保险大厦18-19层
Postal Address:18-19 F, China Insurance Building, No.166 East Lujiazui Road, Pudong District, Shanghai
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审计报告
瑞华沪专审字[2015]31010178号深圳市三新房地产开发有限公司：
我们审计了后附的深圳市三新房地产开发有限公司(以下简称“贵公司”) 2015年 9月 30日、2014年 12月 31日的资产负债表，2015年 1-9月、2014年度利润表及其附注（以下简称“财务报表”）。财务报表已由贵公司管理层依据后附的财务报表附注二所述编制基础编制。
一、管理层对财务报表的责任
管理层负责按照后附的财务报表附注二所述编制基础编制财务报表，并负责设计、执行和维护必要的内部控制，以使财务报表不存在由于舞弊或错误导致的重大错报。
二、注册会计师的责任
我们的责任是在实施审计工作的基础上对财务报表发表审计意见。我们按照中国注册会计师审计准则的规定执行了审计工作。中国注册会计师审计准则要求我们遵守中国注册会计师职业道德守则，计划和执行审计工作以对财务报表是否不存在重大错报获取合理保证。
审计工作涉及实施审计程序，以获取有关财务报表金额和披露的证据。选择的审计程序取决于注册会计师的判断，包括对由于舞弊或错误导致的财务报表重大错报风险的
评估。在进行风险评估时，注册会计师考虑与财务报表编制相关的内部控制，以设计恰当的审计程序，但目的并非对内部控制的有效性发表意见。审计工作还包括评价管理层选用会计政策的恰当性和作出会计估计的合理性，以及评价财务报表的总体列报。
我们相信，我们获取的审计证据是充分、适当的，为发表审计意见提供了基础。
三、审计意见
我们认为，深圳市三新房地产开发有限公司2015年9月30日、2014年12月31日的资产负债表，2015年1-9月、2014年度利润表及其附注在所有重大方面按照后附的财务报表附注二所述编制基础编制。
四、编制基础以及对分发和使用的限制
我们提醒财务报表使用者关注财务报表附注二对编制基础的说明。贵公司编制上述财务报表是为贵公司股东上海三湘（集团）有限公司拟转让其所持股权而用于反映贵公司截至 2015年 9月 30日止的财务状况之参考使用而专门编制的。我们的报告仅供贵公司股东拟转让其所持股权之目的参考使用，不适用于其他用途，不应分发至除贵公司、贵公司股东上海三湘（集团）有限公司和股权受让方以外的其他机构或人员或为其使用。
本段内容不影响已发表的审计意见。
瑞华会计师事务所（特殊普通合伙） 中国注册会计师：连向阳
上海分所
中国·上海 中国注册会计师：王健
二〇一五年十一月十八日
资产负债表
编制单位：深圳三新房地产开发有限公司 金额单位：人民币元
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|-|-|-|-|
|项 目|注释|2015.9.30|2014.12.31|
|流动资产：||||
|货币资金|六、1|504,248,498.62|148,775,224.53|
|以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产|||50,000,000.00|
|衍生金融资产||||
|应收票据||||
|应收账款||||
|预付款项|六、2|86,575,000.00|80,000,000.00|
|应收利息||||
|应收股利||||
|其他应收款|六、3|1,293,196,164.14|1,244,566,765.42|
|存货|六、4|541,408,229.59|650,565,251.88|
|划分为持有待售的资产||||
|一年内到期的非流动资产||||
|其他流动资产|六、5|6,786,700.00|6,652,700.00|
|流动资产合计||2,432,214,592.35|2,180,559,941.83|
|非流动资产：||||
|可供出售金融资产||||
|持有至到期投资||||
|长期应收款||||
|长期股权投资|六、6|30,000.00|30,000.00|
|投资性房地产|六、7|308,670,297.29|320,215,052.50|
|固定资产|六、8|38,109,928.61|44,883,800.58|
|在建工程|六、9|2,760,750.00||
|工程物资||||
|固定资产清理||||
|生产性生物资产||||
|油气资产||||
|无形资产||||
|开发支出||||

商誉
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|-|-|-|-|
|长期待摊费用|六、10|2,227,789.95|477,320.74|
|递延所得税资产|六、11|2,990,767.65|81,737.89|
|其他非流动资产||||
|非流动资产合计||354,789,533.50|365,687,911.71|
|资产总计||2,787,004,125.85|2,546,247,853.54|

资产负债表(续)
编制单位：深圳三新房地产开发有限公司 金额单位：人民币元
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|-|-|-|-|
|项 目|注释|2015.9.30|2014.12.31|
|流动负债：||||
|短期借款||||
|以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债||||
|衍生金融负债||||
|应付票据||||
|应付账款|六、12|104,143,417.95|109,222,375.47|
|预收款项|六、13|204,300,556.08|47,308,883.09|
|应付职工薪酬|||63,550.00|
|应交税费|六、14|1,408,186,586.47|1,162,407,425.81|
|应付利息||||
|应付股利|六、15|97,537,181.05|265,828,415.58|
|其他应付款|六、16|4,055,853.98|4,991,244.91|
|划分为持有待售的负债||||
|一年内到期的非流动负债||||
|其他流动负债||||
|流动负债合计||1,818,223,595.53|1,589,821,894.86|
|非流动负债：||||
|长期借款||||
|应付债券||||
|其中：优先股||||
|永续债||||

长期应付款
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|-|-|-|-|
|长期应付职工薪酬||||
|专项应付款||||
|预计负债||||
|递延收益||||
|递延所得税负债||||
|其他非流动负债||||
|非流动负债合计||||
|负债合计||1,818,223,595.53|1,589,821,894.86|
|所有者权益：||||
|实收资本|六、17|770,000,000.00|770,000,000.00|
|其他权益工具||||
|其中：优先股||||
|永续债||||
|资本公积||||
|减：库存股||||
|其他综合收益||||
|专项储备||||
|盈余公积|六、18|198,780,530.32|182,374,196.61|
|一般风险准备||||
|未分配利润|六、19||4,051,762.07|
|所有者权益合计||968,780,530.32|956,425,958.68|
|负债和所有者权益总计||2,787,004,125.85|2,546,247,853.54|

利润表
2015年1-9月
编制单位：深圳三新房地产开发有限公司 金额单位：人民币元
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|项 目|注释|本期数|上年数|
|一、营业收入|六、20|566,158,794.01|232,371,712.15|
|减：营业成本|六、20|109,271,608.36|65,994,323.36|
|营业税金及附加||203,731,702.66|73,140,634.57|
|销售费用||8,280,427.95|7,954,576.15|
|管理费用||29,740,349.16|24,414,746.92|
|财务费用||-1,392,198.09|-1,591,571.99|
|资产减值损失||||
|加：公允价值变动收益（损失以“－”号填列）||||
|投资收益（损失以“-”号填列）|六、21|2,446,356.17|4,887,013.69|
|其中：对联营企业和合营企业的投资收益||||
|二、营业利润（亏损以“－”号填列）||218,973,260.14|67,346,016.83|
|加：营业外收入|六、22|15,000.00|63,870.00|
|其中：非流动资产处置利得|||63,870.00|
|减：营业外支出|六、23|110,939.93|20.00|
|其中：非流动资产处置损失||11,379.45||
|三、利润总额（亏损总额以“－”号填列）||218,877,320.21|67,409,866.83|
|减：所得税费用|六、24|54,813,983.10|17,166,244.10|
|四、净利润（净亏损以"－"号填列）||164,063,337.11|50,243,622.73|
|五、其他综合收益的税后净额||||
|(一)以后不能重分类进损益的其他综合收益||||
|1、重新计量设定受益计划净负债或净资产的变动||||
|2、权益法下在被投资单位不能重分类进损益的其他综合收益中享有的份额||||
|(二)以后将重分类进损益的其他综合收益||||
|1、权益法下在被投资单位以后将重分类进损益的其他||||

综合收益中享有的份额
||||
|-|-|-|
|2、可供出售金融资产公允价值变动损益|||
|3、持有至到期投资重分类为可供出售金融资产损益|||
|4、现金流量套期损益的有效部分|||
|5、外币财务报表折算差额|||
|6、其他|||
|六、综合收益总额|164,063,337.11|50,243,622.73|

深圳市三新房地产开发有限公司
2015年 1-9月、2014年财务报表附注
（除特别说明外，金额单位为人民币元）
一、公司基本情况
深圳市三新房地产开发有限公司（以下简称“本公司”或“公司”）原系是由深圳市三湘投资有限公司和深圳市新村实业股份有限公司共同出资组建的有限公司，于2006年 3月 24日取得由深圳市工商行政管理局颁发的注册号为 440301102959341号的企业法人营业执照，注册资本为1,000万元。
2006年3月17日，本公司收到全体股东缴纳的注册资本合计人民币1,000万元，占注册资本的100%。其中深圳市三湘投资有限公司缴纳人民币900万元，深圳市新村实业股份有限公司缴纳人民币100万元，持股比例分别为90%和10%，由深圳星瑞会计师事务所出具了深星瑞验报字（2006）第B015号验资报告。
2006年6月17日，经公司股东会决议通过，公司申请增加资本人民币76,000万元，由深圳市三湘投资有限公司于 2006年 6月 30日以土地使用权出资 53,756.9894万元，其余由深圳市三湘投资有限公司于2007年10月22日缴纳人民币 22,243.0106万元，变更后的注册资本为人民币 77,000万元。此次增资后，股东深圳市三湘投资有限公司和深圳市新村实业股份有限公司的持股比例分别为99.87%和0.13%，分别由深圳市义达会计师事务所出具了深义验字[2006]288号和深义验字[2007]220号验资报告。
2008年1月2日，经公司股东会决议通过，公司股东深圳市三湘投资有限公司将所持部分股权转让给上海三湘股份有限公司。股权转让完成后，公司注册资本仍为 77,000万元，股东为深圳市三湘投资有限公司、深圳市新村实业股份有限公司和上海三湘股份有限公司，持股比例分别为80.37%、0.13%和19.5%。
2012年 9月 28日，公司股东上海三湘股份有限公司更名为上海三湘（集团）有限公司。
2012年10月16日，本公司设立深圳市三新房地产开发有限公司三湘海尚花园停车场，已获取由深圳市工商行政管理局颁发的注册号为 4403011026611695号分公司营业执照。
2013年12月13日，本公司设立深圳市三新房地产开发有限公司上海分公司，已获取由上海市工商行政管理局颁发的注册号为 310110000654291号分公司营业执照。
0.13%、15.50%、4.00%。
2015年 5月 19日，经公司股东会决议通过，公司股东上海三湘（集团）有限公司将所持部分股权转让给深圳市晟达源祥投资发展有限公司。股权转让后，公司注册资本仍为77,000万元，股东为深圳市三湘投资有限公司、深圳市新村实业股份有限公司、上海三湘股份有限公司、深圳市晟达源祥投资发展有限公司，持股比例分别为80.37%、0.13%、6.50%、13.00%。
本公司经营范围为：在合法取得土地使用权的地块上从事房地产开发经营；自有房屋租赁。提供机动车辆停放服务（由分支机构经营）。
二、财务报表的编制基础
本财务报表是本公司管理层为本公司股东拟转让其所持股权而用于反映本公司截至2015年9月30日止的财务状况之参考使用而专门编制的，不适合于其他用途。
作为专项用途的本财务报表，未包括现金流量表、股东权益变动表及有关附注，亦未列报资产负债表的前期比较数据。本财务报表附注未包含本期内发生的重大股权收购等重大事项、关联方关系、关联交易及其余额、承诺事项等事项的披露。本财务报表仅包含本公司作为独立法人的个别资产负债表、个别利润表及其附注，未编制和提供合并财务报表。
本财务报表编制包含以下特殊事项：
本公司控股股东深圳市三湘投资有限公司于2006年6月以评估后土地使用权价值对本公司增资，深圳市三湘投资有限公司承诺将承担此土地使用权自取得至投入本公司时增值过程所涉及的所有税费，本财务报表是基于此承诺，以评估后土地使用权价值作为计税成本计提相关税费的基础上编制的。
除上述事项外，本公司财务报表以持续经营假设为基础，根据实际发生的交易和事项，按照财政部于 2006年 2月 15日颁布的《企业会计准则——基本准则》和 38项具体会计准则、其后颁布的企业会计准则应用指南、企业会计准则解释及其他相关规定（以下合称“企业会计准则”）编制。
根据企业会计准则的相关规定，本公司会计核算以权责发生制为基础。除某些金融工具外，本财务报表均以历史成本为计量基础。资产如果发生减值，则按照相关规定计提相应的减值准备。
三、遵循附注二所述编制基础的声明
本财务报表符合附注二所述编制基础的要求，真实、完整地反映了本公司 2015年 9月30日的财务状况。
四、公司主要的会计政策、会计估计和前期差错
1、会计期间
本公司会计年度采用公历年度，即每年自1月1日起至12月31日止。
2、记账本位币
人民币为本公司经营所处的主要经济环境中的货币，本公司以人民币为记账本位币。
3、现金及现金等价物的确定标准
本公司现金及现金等价物包括库存现金、可以随时用于支付的存款以及本公司持有的期限短（一般为从购买日起，三个月内到期）、流动性强、易于转换为已知金额的现金、价值变动风险很小的投资。
4、金融工具
（1）金融资产和金融负债的公允价值确定方法
公允价值，指在公平交易中，熟悉情况的交易双方自愿进行资产交换或债务清偿的金额。金融工具存在活跃市场的，本公司采用活跃市场中的报价确定其公允价值。活跃市场中的报价是指易于定期从交易所、经纪商、行业协会、定价服务机构等获得的价格，且代表了在公平交易中实际发生的市场交易的价格。金融工具不存在活跃市场的，本公司采用估值技术确定其公允价值。估值技术包括参考熟悉情况并自愿交易的各方最近进行的市场交易中使用的价格、参照实质上相同的其他金融工具当前的公允价值、现金流量折现法和期权定价模型等。
（2）金融资产的分类、确认和计量
以常规方式买卖金融资产，按交易日进行会计确认和终止确认。金融资产在初始确认时划分为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产、持有至到期投资、贷款和应收款项以及可供出售金融资产。初始确认金融资产，以公允价值计量。对于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产，相关的交易费用直接计入当期损益，对于其他类别的金融资产，相关交易费用计入初始确认金额。
贷款和应收款项是指在活跃市场中没有报价、回收金额固定或可确定的非衍生金融资产。本公司划分为贷款和应收款的金融资产包括应收票据、应收账款、应收利息、应收股利及其他应收款等。
贷款和应收款项采用实际利率法，按摊余成本进行后续计量，在终止确认、发生减值或摊销时产生的利得或损失，计入当期损益。
（3）金融资产减值
除了以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产外，本公司在每个资产负债表日对其他金融资产的账面价值进行检查，有客观证据表明金融资产发生减值的，计提减值准备。
本公司对单项金额重大的金融资产单独进行减值测试；对单项金额不重大的金融资
产，单独进行减值测试或包括在具有类似信用风险特征的金融资产组合中进行减值测试。单独测试未发生减值的金融资产（包括单项金额重大和不重大的金融资产），包括在具有类似信用风险特征的金融资产组合中再进行减值测试。已单项确认减值损失的金融资产，不包括在具有类似信用风险特征的金融资产组合中进行减值测试。
贷款和应收款项减值以成本或摊余成本计量的金融资产将其账面价值减记至预计未来现金流量现值，减记金额确认为减值损失，计入当期损益。金融资产在确认减值损失后，如有客观证据表明该金融资产价值已恢复，且客观上与确认该损失后发生的事项有关，原确认的减值损失予以转回，金融资产转回减值损失后的账面价值不超过假定不计提减值准备情况下该金融资产在转回日的摊余成本。
（4）金融资产转移的确认依据和计量方法
满足下列条件之一的金融资产，予以终止确认：①收取该金融资产现金流量的合同权利终止；②该金融资产已转移，且将金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转移给转入方；③该金融资产已转移，虽然企业既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬，但是放弃了对该金融资产控制。
若企业既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬，且未放弃对该金融资产的控制的，则按照继续涉入所转移金融资产的程度确认有关金融资产，并相应确认有关负债。继续涉入所转移金融资产的程度，是指该金融资产价值变动使企业面临的风险水平。
金融资产整体转移满足终止确认条件的，将所转移金融资产的账面价值及因转移而收到的对价与原计入其他综合收益的公允价值变动累计额之和的差额计入当期损益。
金融资产部分转移满足终止确认条件的，将所转移金融资产的账面价值在终止确认及未终止确认部分之间按其相对的公允价值进行分摊，并将因转移而收到的对价与应分摊至终止确认部分的原计入其他综合收益的公允价值变动累计额之和与分摊的前述账面金额之差额计入当期损益。
本公司对采用附追索权方式出售的金融资产，或将持有的金融资产背书转让，需确定该金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬是否已经转移。已将该金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转移给转入方的，终止确认该金融资产；保留了金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，不终止确认该金融资产；既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，则继续判断企业是否对该资产保留了控制，并根据前面各段所述的原则进行会计处理
（5）金融负债的分类和计量
金融负债在初始确认时划分为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债和其他金融负债。初始确认金融负债，以公允价值计量。对于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债，相关的交易费用直接计入当期损益，对于其他金融负债，相
关交易费用计入初始确认金额。
其他金融负债
与在活跃市场中没有报价、公允价值不能可靠计量的权益工具挂钩并须通过交付该权益工具结算的衍生金融负债，按照成本进行后续计量。其他金融负债采用实际利率法，按摊余成本进行后续计量，终止确认或摊销产生的利得或损失计入当期损益。
（6）金融负债的终止确认
金融负债的现时义务全部或部分已经解除的，才能终止确认该金融负债或其一部分。本公司（债务人）与债权人之间签订协议，以承担新金融负债方式替换现存金融负债，且新金融负债与现存金融负债的合同条款实质上不同的，终止确认现存金融负债，并同时确认新金融负债。
金融负债全部或部分终止确认的，将终止确认部分的账面价值与支付的对价（包括转出的非现金资产或承担的新金融负债）之间的差额，计入当期损益。
（7）金融资产和金融负债的抵销
当本公司具有抵销已确认金融资产和金融负债的法定权利，且目前可执行该种法定权利，同时本公司计划以净额结算或同时变现该金融资产和清偿该金融负债时，金融资产和金融负债以相互抵销后的金额在资产负债表内列示。除此以外，金融资产和金融负债在资产负债表内分别列示，不予相互抵销。
5、应收款项
应收款项包括应收账款、其他应收款等。
（1）坏账准备的确认标准
本公司在资产负债表日对应收款项账面价值进行检查，对存在下列客观证据表明应收款项发生减值的，计提减值准备：①债务人发生严重的财务困难；②债务人违反合同条款（如偿付利息或本金发生违约或逾期等）；③债务人很可能倒闭或进行其他财务重组；④其他表明应收款项发生减值的客观依据。
（2）坏账准备的计提方法
①单项金额重大并单项计提坏账准备的应收款项坏账准备的确认标准、计提方法本公司将金额为人民币500万元以上的应收款项确认为单项金额重大的应收款项。
本公司对单项金额重大的应收款项单独进行减值测试，单独测试未发生减值的金融资产，包括在具有类似信用风险特征的金融资产组合中进行减值测试。单项测试已确认减值损失的应收款项，不再包括在具有类似信用风险特征的应收款项组合中进行减值测试。
②按信用风险组合计提坏账准备的应收款项的确定依据、坏账准备计提方法A．信用风险特征组合的确定依据
本公司对单项金额不重大以及金额重大但单项测试未发生减值的应收款项，按信用
风险特征的相似性和相关性对金融资产进行分组。这些信用风险通常反映债务人按照该等资产的合同条款偿还所有到期金额的能力，并且与被检查资产的未来现金流量测算相关。
不同组合的确定依据：
项目 确定组合的依据
备用金及其他 以款项性质为信用风险特征划分组合
关联方 以与债务人是否为本公司内部关联关系为信用风险特证划分组合全额收回组合 详见本财务报表附注六、3（4）
B．根据信用风险特征组合确定的坏账准备计提方法
按组合方式实施减值测试时，坏账准备金额系根据应收款项组合结构及类似信用风险特征（债务人根据合同条款偿还欠款的能力）按历史损失经验及目前经济状况与预计应收款项组合中已经存在的损失评估确定。
不同组合计提坏账准备的计提方法：
项目 计提方法
备用金及其他 单项测算，如无减值迹象，不予计提
关联方 单项测算，如无减值迹象，不予计提
全额收回组合 单项测算，如无减值迹象，不予计提
（3）坏账准备的转回
如有客观证据表明该应收款项价值已恢复，且客观上与确认该损失后发生的事项有关，原确认的减值损失予以转回，计入当期损益。但是，该转回后的账面价值不超过假定不计提减值准备情况下该应收款项在转回日的摊余成本。
本公司向金融机构以不附追索权方式转让应收款项的，按交易款项扣除已转销应收账款的账面价值和相关税费后的差额计入当期损益。
6、存货
（1）存货的分类
存货主要包括已完工开发产品、在建开发产品、拟开发产品等。
（2）存货取得和发出的计价方法
存货按成本进行初始计量。存货主要包括库存材料、在建开发产品（开发成本）、已完工开发产品和意图出售而暂时出租的开发产品等。开发产品的成本包括土地出让金、基础配套设施支出、建筑安装工程支出、开发项目完工之前所发生的借款费用及开发过程中的其他相关费用。存货发出时，采用加权平均法确定其实际成本。
（1）初始投资成本的确定
对于企业合并形成的长期股权投资，如为同一控制下的企业合并取得的长期股权投资，在合并日按照取得被合并方所有者权益账面价值的份额作为初始投资成本；通过非同一控制下的企业合并取得的长期股权投资，企业合并成本包括购买方付出的资产、发生或承担的负债、发行的权益性证券的公允价值之和，购买方为企业合并发生的审计、法律服务、评估咨询等中介费用以及其他相关管理费用，应当于发生时计入当期损益，购买方作为合并对价发行的权益性证券或债务性证券的交易费用，应当计入权益性证券或债务性证券的初始确认金额。
除企业合并形成的长期股权投资外的其他股权投资，按成本进行初始计量，该成本视长期股权投资取得方式的不同，分别按照本公司实际支付的现金购买价款、本公司发行的权益性证券的公允价值、投资合同或协议约定的价值、非货币性资产交换交易中换出资产的公允价值或原账面价值、该项长期股权投资自身的公允价值等方式确定。与取得长期股权投资直接相关的费用、税金及其他必要支出也计入投资成本。
（2）后续计量及损益确认方法
对被投资单位不具有共同控制或重大影响并且在活跃市场中没有报价、公允价值不能可靠计量的长期股权投资，采用成本法核算；对被投资单位具有共同控制或重大影响的长期股权投资，采用权益法核算；对被投资单位不具有控制、共同控制或重大影响并且公允价值能够可靠计量的长期股权投资，作为可供出售金融资产或以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产核算。
此外，公司财务报表采用成本法核算能够对被投资单位实施控制的长期股权投资。
采用成本法核算时，长期股权投资按初始投资成本计价，除取得投资时实际支付的价款或者对价中包含的已宣告但尚未发放的现金股利或者利润外，当期投资收益按照享有被投资单位宣告发放的现金股利或利润确认。
（3）确定对被投资单位具有共同控制、重大影响的依据
控制是指有权决定一个企业的财务和经营政策，并能据以从该企业的经营活动中获取利益。共同控制是指按照合同约定对某项经济活动所共有的控制，仅在与该项经济活动相关的重要财务和经营决策需要分享控制权的投资方一致同意时存在。重大影响是指对一个企业的财务和经营政策有参与决策的权力，但并不能够控制或者与其他方一起共同控制这些政策的制定。在确定能否对被投资单位实施控制或施加重大影响时，已考虑投资企业和其他持有的被投资单位当期可转换公司债券、当期可执行认股权证等潜在表决权因素。
（4）减值测试方法及减值准备计提方法
本公司在每一个资产负债表日检查长期股权投资是否存在可能发生减值的迹象。如果该资产存在减值迹象，则估计其可收回金额。如果资产的可收回金额低于其账面价值，
按其差额计提资产减值准备，并计入当期损益。
长期股权投资的减值损失一经确认，在以后会计期间不予转回。
8、固定资产
（1）固定资产确认条件
固定资产是指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的，使用寿命超过一个会计年度的有形资产。
（2）各类固定资产的折旧方法
固定资产按成本并考虑预计弃置费用因素的影响进行初始计量。固定资产从达到预定可使用状态的次月起，采用年限平均法在使用寿命内计提折旧。各类固定资产的使用寿命、预计净残值和年折旧率如下：
类别 折旧年限（年） 残值率（%） 年折旧率（%）房屋及建筑物 20 5 4.75运输设备 5 5 19办公设备 5 5 19预计净残值是指假定固定资产预计使用寿命已满并处于使用寿命终了时的预期状态，本公司目前从该项资产处置中获得的扣除预计处置费用后的金额。
（3）固定资产的减值测试方法及减值准备计提方法
固定资产的减值测试方法和减值准备计提方法详见附注四、10“非流动非金融资产减值”。
（4）其他说明
与固定资产有关的后续支出，如果与该固定资产有关的经济利益很可能流入且其成本能可靠地计量，则计入固定资产成本，并终止确认被替换部分的账面价值。除此以外的其他后续支出，在发生时计入当期损益。
固定资产出售、转让、报废或毁损的处置收入扣除其账面价值和相关税费后的差额计入当期损益。
本公司至少于年度终了对固定资产的使用寿命、预计净残值和折旧方法进行复核，如发生改变则作为会计估计变更处理。
9、长期待摊费用
长期待摊费用为已经发生但应由报告期和以后各期负担的分摊期限在一年以上的各项费用。长期待摊费用在预计受益期间按直线法摊销。
10、非流动非金融资产减值
对于固定资产以及对子公司的长期股权投资等非流动非金融资产，本公司于资产负债表日判断是否存在减值迹象。如存在减值迹象的，则估计其可收回金额，进行减值测试。使用寿命不确定的无形资产和尚未达到可使用状态的无形资产，无论是否存在减值迹象，每年均进行减值测试。
减值测试结果表明资产的可收回金额低于其账面价值的，按其差额计提减值准备并计入减值损失。可收回金额为资产的公允价值减去处置费用后的净额与资产预计未来现金流量的现值两者之间的较高者。资产的公允价值根据公平交易中销售协议价格确定；
不存在销售协议但存在资产活跃市场的，公允价值按照该资产的买方出价确定；不存在销售协议和资产活跃市场的，则以可获取的最佳信息为基础估计资产的公允价值。处置费用包括与资产处置有关的法律费用、相关税费、搬运费以及为使资产达到可销售状态所发生的直接费用。资产预计未来现金流量的现值，按照资产在持续使用过程中和最终处置时所产生的预计未来现金流量，选择恰当的折现率对其进行折现后的金额加以确定。资产减值准备按单项资产为基础计算并确认，如果难以对单项资产的可收回金额进行估计的，以该资产所属的资产组确定资产组的可收回金额。资产组是能够独立产生现金流入的最小资产组合。
上述资产减值损失一经确认，以后期间不予转回价值得以恢复的部分。
11、收入
对于房地产购买方影响房地产设计的能力有限（如仅能对基本设计方案做微小变动）的，本公司按照《企业会计准则第14号－收入》中有关商品销售收入确认的原则和方法，并结合本公司房地产销售业务的具体情况确认相关的营业收入。
开发产品
已经完工并验收合格，签订了销售合同并履行了合同规定的义务，即开发产品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；公司不再保留通常与所有权相联系的继续管理权，也不再对已售出的商品实施有效控制；收入的金额能够可靠地计量；相关的经济利益很可能流入；并且该项目已发生或将发生的成本能够可靠地计量时，确认销售收入的实现。
12、职工薪酬
本公司职工薪酬主要包括工资、奖金、津贴和补贴、职工福利费、社会保险费、住房公积金、工会经费和职工教育经费、非货币性福利、辞退福利、内退补偿等与获得职工提供的服务相关的支出。
本公司在职工提供服务的会计期间，将应付的职工薪酬确认为负债。
本公司按规定参加由政府机构设立的职工社会保障体系，包括基本养老保险、医疗保险、住房公积金及其他社会保障制度，相应的支出于发生时计入相关资产成本或当期损益。
在职工劳动合同到期之前解除与职工的劳动关系，或为鼓励职工自愿接受裁减而提出给予补偿的建议，如果本公司已经制定正式的解除劳动关系计划或提出自愿裁减建议并即将实施，同时本公司不能单方面撤回解除劳动关系计划或裁减建议的，确认因解除与职工劳动关系给予补偿产生的预计负债，并计入当期损益。
13、递延所得税资产/递延所得税负债
（1）当期所得税
资产负债表日，对于当期和以前期间形成的当期所得税负债（或资产），以按照税法规定计算的预期应交纳（或返还）的所得税金额计量。计算当期所得税费用所依据的应纳税所得额系根据有关税法规定对本期间税前会计利润作相应调整后计算得出。
（2）递延所得税资产及递延所得税负债
某些资产、负债项目的账面价值与其计税基础之间的差额，以及未作为资产和负债确认但按照税法规定可以确定其计税基础的项目的账面价值与计税基础之间的差额产生的暂时性差异，采用资产负债表债务法确认递延所得税资产及递延所得税负债。
与商誉的初始确认有关，以及与既不是企业合并、发生时也不影响会计利润和应纳税所得额（或可抵扣亏损）的交易中产生的资产或负债的初始确认有关的应纳税暂时性差异，不予确认有关的递延所得税负债。此外，对与子公司、联营企业及合营企业投资相关的应纳税暂时性差异，如果本公司能够控制暂时性差异转回的时间，而且该暂时性差异在可预见的未来很可能不会转回，也不予确认有关的递延所得税负债。除上述例外情况，本公司确认其他所有应纳税暂时性差异产生的递延所得税负债。
与既不是企业合并、发生时也不影响会计利润和应纳税所得额（或可抵扣亏损）的交易中产生的资产或负债的初始确认有关的可抵扣暂时性差异，不予确认有关的递延所得税资产。此外，对与子公司、联营企业及合营企业投资相关的可抵扣暂时性差异，如果暂时性差异在可预见的未来不是很可能转回，或者未来不是很可能获得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额，不予确认有关的递延所得税资产。除上述例外情况，本公司以很可能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额为限，确认其他可抵扣暂时性差异产生的递延所得税资产。
对于能够结转以后年度的可抵扣亏损和税款抵减，以很可能获得用来抵扣可抵扣亏损和税款抵减的未来应纳税所得额为限，确认相应的递延所得税资产。
资产负债表日，对于递延所得税资产和递延所得税负债，根据税法规定，按照预期收回相关资产或清偿相关负债期间的适用税率计量。
于资产负债表日，对递延所得税资产的账面价值进行复核，如果未来很可能无法获得足够的应纳税所得额用以抵扣递延所得税资产的利益，则减记递延所得税资产的账面价值。在很可能获得足够的应纳税所得额时，减记的金额予以转回。
（3）所得税费用
所得税费用包括当期所得税和递延所得税。
除确认为其他综合收益或直接计入所有者权益的交易和事项相关的当期所得税和递延所得税计入其他综合收益或所有者权益，以及企业合并产生的递延所得税调整商誉的账面价值外，其余当期所得税和递延所得税费用或收益计入当期损益。
（4）所得税的抵销
当拥有以净额结算的法定权利，且意图以净额结算或取得资产、清偿负债同时进行时，本公司当期所得税资产及当期所得税负债以抵销后的净额列报。
当拥有以净额结算当期所得税资产及当期所得税负债的法定权利，且递延所得税资产及递延所得税负债是与同一税收征管部门对同一纳税主体征收的所得税相关或者是对不同的纳税主体相关，但在未来每一具有重要性的递延所得税资产及负债转回的期间内，涉及的纳税主体意图以净额结算当期所得税资产和负债或是同时取得资产、清偿负债时，本公司递延所得税资产及递延所得税负债以抵销后的净额列报。
14、租赁
融资租赁为实质上转移了与资产所有权有关的全部风险和报酬的租赁，其所有权最终可能转移，也可能不转移。融资租赁以外的其他租赁为经营租赁。
本公司作为出租人记录经营租赁业务
经营租赁的租金收入在租赁期内的各个期间按直线法确认为当期损益。对金额较大的初始直接费用于发生时予以资本化，在整个租赁期间内按照与确认租金收入相同的基础分期计入当期损益；其他金额较小的初始直接费用于发生时计入当期损益。或有租金于实际发生时计入当期损益。
15、重大会计判断和估计
本公司在运用会计政策过程中，由于经营活动内在的不确定性，本公司需要对无法准确计量的报表项目的账面价值进行判断、估计和假设。这些判断、估计和假设是基于本公司管理层过去的历史经验，并在考虑其他相关因素的基础上做出的。这些判断、估计和假设会影响收入、费用、资产和负债的报告金额以及资产负债表日或有负债的披露。
然而，这些估计的不确定性所导致的结果可能造成对未来受影响的资产或负债的账面金额进行重大调整。。
本公司对前述判断、估计和假设在持续经营的基础上进行定期复核，会计估计的变更仅影响变更当期的，其影响数在变更当期予以确认；既影响变更当期又影响未来期间的，其影响数在变更当期和未来期间予以确认。
于资产负债表日，本公司需对财务报表项目金额进行判断、估计和假设的重要领域如下：
（1）租赁的归类
本公司根据《企业会计准则第21号——租赁》的规定，将租赁归类为经营租赁和融资租赁，在进行归类时，管理层需要对是否已将与租出资产所有权有关的全部风险和报酬实质上转移给承租人，或者本公司是否已经实质上承担与租入资产所有权有关的全部风险和报酬，作出分析和判断。
（2）坏账准备计提
本公司根据应收款项的会计政策，采用备抵法核算坏账损失。应收账款减值是基于评估应收账款的可收回性。鉴定应收账款减值要求管理层的判断和估计。实际的结果与原先估计的差异将在估计被改变的期间影响应收账款的账面价值及应收账款坏账准备的计提或转回。
（3）存货跌价准备
本公司根据存货会计政策，按照成本与可变现净值孰低计量，对成本高于可变现净值及陈旧和滞销的存货，计提存货跌价准备。存货减值至可变现净值是基于评估存货的可售性及其可变现净值。鉴定存货减值要求管理层在取得确凿证据，并且考虑持有存货的目的、资产负债表日后事项的影响等因素的基础上作出判断和估计。实际的结果与原先估计的差异将在估计被改变的期间影响存货的账面价值及存货跌价准备的计提或转回。
（4）非金融非流动资产减值准备
本公司于资产负债表日对除金融资产之外的非流动资产判断是否存在可能发生减值的迹象。其他除金融资产之外的非流动资产，当存在迹象表明其账面金额不可收回时，进行减值测试。
当资产或资产组的账面价值高于可收回金额，即公允价值减去处置费用后的净额和预计未来现金流量的现值中的较高者，表明发生了减值。
公允价值减去处置费用后的净额，参考公平交易中类似资产的销售协议价格或可观察到的市场价格，减去可直接归属于该资产处置的增量成本确定。
在预计未来现金流量现值时，需要对该资产（或资产组）的产量、售价、相关经营成本以及计算现值时使用的折现率等作出重大判断。本公司在估计可收回金额时会采用所有能够获得的相关资料，包括根据合理和可支持的假设所作出有关产量、售价和相关经营成本的预测。
（5）折旧和摊销
本公司对投资性房地产和固定资产在考虑其残值后，在使用寿命内按直线法计提折旧和摊销。本公司定期复核使用寿命，以决定将计入每个报告期的折旧和摊销费用数额。
使用寿命是本公司根据对同类资产的以往经验并结合预期的技术更新而确定的。如果以前的估计发生重大变化，则会在未来期间对折旧和摊销费用进行调整。
（6）递延所得税资产
在很有可能有足够的应纳税利润来抵扣亏损的限度内，本公司就所有未利用的税务亏损确认递延所得税资产。这需要本公司管理层运用大量的判断来估计未来应纳税利润发生的时间和金额，结合纳税筹划策略，以决定应确认的递延所得税资产的金额。
（7）所得税
本公司在正常的经营活动中，有部分交易其最终的税务处理和计算存在一定的不确
定性。部分项目是否能够在税前列支需要税收主管机关的审批。如果这些税务事项的最终认定结果同最初估计的金额存在差异，则该差异将对其最终认定期间的当期所得税和递延所得税产生影响。
五、税项
主要税种及税率：
税种 具体税率情况
营业税 按应税营业额的5%计缴营业税。
城市维护建设税 按实际缴纳的流转税的7%计缴。
教育费附加 按实际缴纳的流转税的3%计缴。
地方教育费附加 按实际缴纳的流转税的2%计缴。
企业所得税 按应纳税所得额的25%计缴。
按转让房地产所取得的增值额按超率累进税率30%—土地增值税
60%。
和规定的税率计征
契税 按土地使用权出让金额的3% -5%计征
六、财务报表项目注释
以下注释项目除非特别指出，期末指2015年9月30日。
1、货币资金
期末数
项目
外币金额 折算率 人民币金额
库存现金 1,185,092.32银行存款 503,063,406.30合计 - - 504,248,498.622、预付账款
期末数
账龄
账面余额
坏账准备金额 比例（%）
1年以内 6,575,000.00 7.59 -1-2年 80,000,000.00 92.41
合计 86,575,000.00 100.00 -
3、其他应收款
（1）其他应收款按种类列示
期末数
种类
账面余额 坏账准备金额 比例（%） 金额 比例（%）单项金额重大并单项计提坏账准备
- - - -的其他应收款
按组合计提坏账准备的其他应收款
全额收回组合 1,268,790,000.00 98.11
关联方组合 22,155,146.82 1.71
备用及其他 2,251,017.32 0.18
组合小计 1,293,196,164.14 100.00
单项金额虽不重大但单项计提坏账
准备的其他应收款
合计 1,293,196,164.14 100.00
（2）其他应收款按账龄列示
||
|-|
|项 目|
|1年以内|
|1至2年|
|2至3年|
|3年以上|
|合 计|

（3）其他应收款金额较大单位情况
占其他应收款与本公司关
单位名称 金额 年限 总额的比例系
（%）长沙府东置业有限公司 无关联关系 665,360,000.00 3年以上 51.45广州中星置业投资发展有限公司 无关联关系 200,000,000.00 3年以上 15.47深圳市高发达进出口有限公司 无关联关系 120,000,000.00 3年以上 9.28深圳泛华工程集团有限公司 无关联关系 102,430,000.00 3年以上 7.92合计
1,087,790,000.00 84.12（4）全额收回组合情况
||
|-|
|单位名称|
|长沙府东置业有限公司|
|广州中星置业投资发展有限公司|
|深圳市高发达进出口有限公司|
|深圳泛华工程集团有限公司|
|深圳市波音电讯科技有限公司|
|深圳市东创精密技术有限公司|

||
|-|
|单位名称|
|深圳市理华华艺术设计有限公司|
|深圳市坤富投资发展有限公司|
|深圳市圳宇建筑工程有限公司|
|深圳市兴达利工程机械有限公司|
|深圳市福田区常阳增电子商行|
|深圳市永佳鑫贸易有限公司|
|深圳市鑫雅誉贸易有限公司|
|深圳市奇宏瑞科技有限公司|
|深圳市百顺泰科技发展有限公司|
|深圳市安邦优珠宝有限公司|
|深圳市迈维展达科技有限公司|
|深圳市中思行贸易有限公司|
|合 计|

注：本公司控股股东深圳市三湘投资有限公司承诺对本公司的以下债权承担连带偿还责任，并承诺以从本公司应分配的利润以及在本公司所持有的权益作为偿还资金的担保，合计人民币1,268,790,000.00元。
（4）期末其他应收款中无持有公司5%（含5%）以上表决权股份的股东单位情况。
4、存货
期末数
项目
账面余额 跌价准备 账面价值开发产品 541,408,229.59 541,408,229.59合计 541,408,229.59 541,408,229.595、其他流动资产
期末数
项目
性质（或内容） 金额
待摊费用 酒水 6,786,700.00合计 6,786,700.006、长期股权投资
（1）长期股权投资分类
项 目 期末数
对子公司投资 30,000.00合计 30,000.00（2）长期股权投资明细情况
被投资单位 核算方法 投资成本 期末数
深圳市南山区深圳湾口岸片区治
成本法 30,000.00 30,000.00
安促进会
在被投资单位在被投资单位持股
在被投资单位 减值准本期现金被投资单位 享有表决权比比例与表决权比例
持股比例（%） 备 红利例（%） 不一致的说明
深圳市南山区深圳湾口岸
100 100 - -片区治安促进会
7、投资性房地产
采用成本模式进行后续计量的投资性房地产情况
期末数
项目
账面原值 累计折旧 账面价值房屋及建筑物 324,063,304.24 15,393,006.95 308,670,297.29合计 324,063,304.24 15,393,006.95 308,670,297.29注：公司于2014年9月10日召开临时股东会，决定将所开发E座2单元的所有商品房（建筑面积21,038.10平方米）从住宅物业变更为自持经营物业。
8、固定资产
（1）固定资产情况
期末数
项目
账面原值 累计折旧 账面价值房屋及建筑物 12,107,087.73 1,533,564.45 10,573,523.28运输设备 48,410,161.01 21,607,617.79 26,802,543.22办公设备 1,784,023.00 1,050,160.89 733,862.11合计 62,301,271.74 24,191,343.13 38,109,928.61（2）截至2015年9月30日止，本公司无所有权受到限制的固定资产。
9、在建工程
期末数
项目
账面原值 减值准备 账面价值酒店公寓装修 2,760,750.00 2,760,750.00合计 2,760,750.00 2,760,750.0010、长期待摊费用
项目 账面原值 累计摊销 账面价值装修费 2,918,222.00 690,432.05 2,227,789.95合计 2,918,222.00 690,432.05 2,227,789.9511、递延所得税资产
期末数
项目
递延所得税资产 可抵扣暂时性差异及可抵扣亏损预交的所得税 2,990,767.65 11,963,070.60合计 2,990,767.65 11,963,070.60
12、应付账款
（1）应付账款明细情况
||
|-|
|项 目|
|1年以内|
|1至2年|
|2至3年|
|3年以上|
|合 计|

（2）期末应付账款中无持有公司5%（含5%）以上表决权股份的股东单位情况。
13、预收账款
（1）预收账款账龄明细情况
项目 期末数
1年以内 160,200,327.081年以上 44,100,229.00合计 204,300,556.08（2）预收账款款项性质明细情况
项目 期末数
定金 6,400,000.00房款 197,900,556.08合计 204,300,556.08（3）期末预收账款中无持有公司5%（含5%）以上表决权股份的股东情况。
14、应交税费
项目 期末数
营业税 25,997,327.30增值税 11,379.45所得税 74,676,431.73土地使用税 63,958.53土地增值税 1,301,514,694.59房产税 2,747,556.63城市建设税 1,819,812.92个人所得税 55,559.05教育附加费 779,919.73地方教育费附加 519,946.54合计 1,408,186,586.47
注：土地增值税系根据相关法律规定，已清算土地增值税口径计算的应计土地增值
税金额。
15、应付股利
项目 期末数
深圳市三湘投资有限公司 67,953,971.78深圳市晟达源详投资发展有限公司 19,722,139.51上海三湘（集团）有限公司 9,861,069.76合计 97,537,181.0516、其他应付款
（1）其他应付款按账龄列示
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|-|
|项 目|
|1年以内|
|1至2年|
|2至3年|
|3年以上|
|合 计|

（2）其他应付款中无应付持有公司5%（含5%以上）表决权股份的股东单位或关联方的款项情况。
17、实收资本
期末数
项目
金额 所占比例（%）
深圳市三湘投资有限公司 618,850,000.00 80.37深圳市新村实业股份有限公司 1,000,000.00 0.13上海三湘（集团）有限公司 50,050,000.00 6.50深圳市晟达源详投资发展有限公司 100,100,000.00 13.00合计 770,000,000.00 100.0018、盈余公积
项目 期末数
法定盈余公积 198,780,530.3219、未分配利润
项目 期末数
年初未分配利润 4,051,762.07加：本年归属于母公司股东的净利润 164,063,337.11减：提取法定盈余公积金 16,406,333.71减：应付普通股股利 151,708,765.47期末未分配利润
注：根据本公司股东会决议，对公司截至2015年9月30日止累计的未分配利润，
全额向上海三湘（集团）有限公司按6.5%的持股比例进行分配，深圳市晟达源祥投资
发展有限公司按13%的持股比例进行分配，其余部分分配给深圳市三湘投资有限公司。
20、营业收入、营业成本
2015年1-9月发生额 2014年年发生额
项目
收入 成本 收入 成本
主营业务小计 564,460,553.00 107,415,778.29 230,742,494.00 63,730,609.51商品房销售 564,460,553.00 107,415,778.29 230,742,494.00 63,730,609.51其他业务小计 1,698,241.01 1,855,830.07 1,629,218.15 2,263,713.85停车场租赁 1,698,241.01 1,855,830.07 1,629,218.15 2,263,713.85合计 566,158,794.01 109,271,608.36 232,371,712.15 65,994,323.3621、投资收益
项目 2015年1-9月发生额 2014年年发生额
银行理财产品 2,446,356.17 4,887,013.69合计 2,446,356.17 4,887,013.6922、营业外收入
项目 2015年1-9月发生额 2014年年发生额
非流动资产处置利得 63,870.00其他 15,000.00
合计 15,000.00 63,870.0023、营业外支出
项目 2015年1-9月发生额 2014年年发生额
非流动资产处置损失 11,379.45
其他 99,560.48 20.00合计 110,939.93 20.0024、所得税费用
项目 2015年1-9月发生额 2014年年发生额
当期所得税 57,723,012.86 17,076,759.40递延所得税 -2,909,029.76 89,484.70合计 54,813,983.10 17,166,244.10七、或有事项
截至2015年9月30日止，本公司无需要披露的重大或有事项。
八、资产负债表日后事项
截至本报告日止，本公司无需要披露的重大资产负债表日后事项。