宁夏共享地产有限公司拟转让所持有的宁夏东桥投资有限公司100%股权项目
资 产 评 估 报 告
中联评报字[2015]第 406号
中中联联资资产产评评估估集集团团有有限限公公司司
二二〇〇一一五五年年四四月月二二十十四四日日
目 录
注册资产评估师声明 ......................................... 1摘 要 .................................................... 2资产评估报告 ........................................ 4一、委托方、被评估单位和其他报告使用者 ................... 4二、评估目的 ............................................. 7三、评估对象和评估范围 ................................... 7四、价值类型及其定义 .................................... 10五、评估基准日 .......................................... 10六、评估依据 ............................................ 10七、评估方法 ............................................ 13八、评估程序实施过程和情况 .............................. 21九、评估假设 ............................................ 23十、评估结论 ............................................ 24十一、特别事项说明 ...................................... 25十二、评估报告使用限制说明 .............................. 29十三、评估报告日 ........................................ 30备查文件目录 .............................................. 32
注册资产评估师声明
一、我们在执行本资产评估业务中，遵循了相关法律法规和资产评估准则，恪守独立、客观和公正的原则；根据我们在执业过程中收集的资料，评估报告陈述的内容是客观的，并对评估结论合理性承担相应的法律责任。
二、评估对象涉及的资产、负债清单由委托方、被评估单位申报并经其签章确认；所提供资料的真实性、合法性、完整性，恰当使用评估报告是委托方和相关当事方的责任。
三、我们与评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系；
与相关当事方没有现存或者预期利益关系，对相关当事方不存在偏见。
四、我们已对评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查；我们已对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验，并对已经发现的问题进行了如实披露，且已提请委托方及相关当事方完善产权以满足出具评估报告的要求。
五、我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设和限定条件的限制，评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明的假设、限定条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。
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宁夏共享地产有限公司拟转让所持有的宁夏东桥投资有限公司100%股权项目
中联评报字[2015]第 406号
摘 要
中联资产评估集团有限公司接受宁夏共享地产有限公司的委托，就宁夏共享地产有限公司拟转让所持有的宁夏东桥投资有限公司100%股权之经济行为，对所涉及的宁夏东桥投资有限公司股东全部权益在评估基准日的市场价值进行了评估。
评估对象为宁夏东桥投资有限公司的股东全部权益，评估范围是宁夏东桥投资有限公司在评估基准日的全部资产及相关负债，包括流动资产和非流动资产等资产及相应负债。
评估基准日为 2014年 12月 31日。
本次评估的价值类型为市场价值。
本次评估以持续使用和公开市场为前提，考虑评估方法的适用前提和满足评估目的，结合委估对象的实际情况，综合考虑各种影响因素，采用资产基础法对宁夏东桥投资有限公司进行整体评估，并以资产基础法评估结果作为最终评估结果。
经实施清查核实、实地查勘、市场调查和询证、评定估算等评估程序，得出宁夏东桥投资有限公司股东全部权益在评估基准日 2014年 12月 31日的评估结论如下：
资产账面价值4,328.66万元，评估值8,846.80万元，评估增值4,518.14万元，增值率104.38%。
负债账面值29.89万元，评估值29.89万元，无增减值。
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净资产账面价值 4,298.77万元，评估值 8,816.91万元，评估增值 4,518.14万元，增值率 105.10%。
在使用本评估结论时，特别提请报告使用者使用本报告时注意报告
中所载明的特殊事项以及期后重大事项。
以上内容摘自资产评估报告正文，欲了解本评估项目的详细情况和合理理解评估结论，应当阅读资产评估报告全文。
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资 产 评 估 报 告
中联评报字[2015]第 406号
宁夏共享地产有限公司：
中联资产评估集团有限公司接受贵公司的委托，根据有关法律法规和资产评估准则，采用资产基础法，按照必要的评估程序，就宁夏共享地产有限公司拟转让所持有的宁夏东桥投资有限公司100%股权之经济行为所涉及的股东全部权益在评估基准日 2014年 12月 31日的市场价值进行了评估。现将资产评估情况报告如下：
一、委托方、被评估单位和其他报告使用者
本次资产评估的委托方为宁夏共享地产有限公司，被评估单位为宁夏东桥投资有限公司，委托方是被评估单位的股东。
（一）委托方
公司名称：宁夏共享地产有限公司
住 所：宁夏银川市经济技术开发区同心南街 199号
法定代表人：霍飞
注册资本：4252万元
公司类型：有限责任公司（自然人投资或控股）
营业执照注册号：640000200010238
1、公司简介
宁夏共享地产有限公司前身是银川舜崎房地产开发有限公司，于 2002年 1月 7日注册成立，2006年 12月 21日改制，成为共享集团控
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股的股份制子公司（有限责任公司），是集房地产开发、经营管理于一体的二级房地产开发企业。截止评估基准日，宁夏共享地产有限公司实收资本为 4252万元，股东名称、出资额和出资比例如下：
表1 股东名称、出资额和出资比例
|||||
|-|-|-|-|
|序号|股东名称|出资额（万元）|出资比例%|
|1|霍飞等22位自然人|1374|32.31|
|2|宁夏共享集团有限责任公司|2878|67.69|
||合 计|4252|100|

2、经营范围：房地产开发、旅游景点建设开发、房屋租赁；停车场服务。
（二）被评估单位
公司名称：宁夏东桥投资有限公司
公司地址：银川市解放东街 229号
法定代表人：霍飞
注册资本：4680万元
公司类型：一人有限责任公司（私营法人独资）
营业执照注册号：640100200074603
1、公司简介
宁夏东桥投资有限公司成立于 2010年 3月 18日，是宁夏共享地产有限公司的全资子公司（有限责任公司），主要从事对商业、房地产业、服务业、房屋租赁投资，初始注册资本 1000万元。
2013年 3月 12日根据该公司DQTZ-GDH2013-（决议）02股东会决议，公司增资扩股，注册资本增加到 4680万元，股东名称、出资额和出资比例如下：
表2股东名称、出资额和出资比例
|||||
|-|-|-|-|
|序号|股东名称|出资额（人民币万元）|出资比例%|
|1|宁夏共享地产有限公司|2808|60%|
|2|银川市东桥家电有限公司|1872|40%|
||合 计|4680|100%|

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2013年 10月 28日根据该公司DQTZ-GDH2013-（决议）03股东会决议，宁夏共享地产有限公司以每股 1.3元，收购银川市东桥家电有限公司15%股份，变更后股东名称、出资额和出资比例如下：
表3股东名称、出资额和出资比例
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|-|-|-|-|
|序号|股东名称|出资额（人民币万元）|出资比例%|
|1|宁夏共享地产有限公司|3510|75%|
|2|宁夏东桥投资有限公司|1170|25%|
||合 计|4680|100%|

2014年 6月 27日根据该公司KOCEL-GXDC2014-（决议）05股东会决议，宁夏共享地产有限公司以每股 1.4元，收购银川市东桥家电有限公司25%股份，宁夏共享地产有限公司持有宁夏东桥投资有限公司100%股份，截止评估基准日，宁夏东桥投资有限公司实收资本为 4680万元，股东名称、出资额和出资比例如下：
表4股东名称、出资额和出资比例
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|-|-|-|-|
|序号|股东名称|出资额（人民币万元）|出资比例%|
|1|宁夏共享地产有限公司|4680|100%|
||合 计|4680|100%|

2、经营范围：对商业、房地产业、服务业的投资；房屋租赁。**(依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动)
3、资产、财务及经营状况
宁夏东桥投资有限公司最近几年未对商业、房地产业、服务业进行投资，仅将其名下的房产进行租赁，有少量的房屋出租收入。
截止评估基准日 2014年 12月 31日，公司资产总额为 4,328.66万元，负债总额 29.89万元，净资产额为 4,298.77万元，实现营业收入 185.35万元，净利润 37.09万元。公司近 3年及基准日资产、财务状况
如下表：
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表5公司资产、负债及财务状况
单位：人民币万元
|||||
|-|-|-|-|
|项目|2012年12月31日|2013年12月31日|2014年12月31日|
|总资产|4,354.64|4,470.71|4,328.66|
|负债|1,335.09|209.04|29.89|
|净资产|3,019.55|4,261.67|4,298.77|
||2012年度|2013年度|2014年度|
|主营业务收入|257.22|210.46|185.35|
|利润总额|-17.50|-137.88|37.09|
|净利润|-17.50|-137.88|37.09|
|审计机构|信永中和|信永中和|天健会计师事务所（特殊普通合伙）北京分所|

（三）委托方与被评估企业之间的关系
被评估企业为委托方的全资子公司。
（四）委托方、业务约定书约定的其他评估报告使用者
本评估报告的使用者为委托方、被评估企业、经济行为相关的当事方。
除国家法律法规另有规定外，任何未经评估机构和委托方确认的机构或个人不能由于得到评估报告而成为评估报告使用者。
二、评估目的
根据宁夏共享地产有限公司提供的《关于宁夏东桥投资有限公司股权收购会议纪要》，宁夏共享地产有限公司拟转让所持有的宁夏东桥投资有限公司100%股权。
本次评估是反映宁夏东桥投资有限公司股东全部权益于评估基准日的市场价值，为上述经济行为提供价值参考意见。
三、评估对象和评估范围
评估对象是宁夏东桥投资有限公司的股东全部权益。评估范围为宁夏东桥投资有限公司在评估基准日的全部资产及相关负债，账面资产总
额为 4,328.66万元，负债总额 29.89万元，净资产额为 4,298.77万元。
具体包括流动资产 246.12万元；非流动资产错误！链接无效。万元，
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流动负债 29.89万元。
上述资产与负债数据摘自经天健会计师事务所（特殊普通合伙）北京分所审计的资产负债表，评估是在企业经过审计后的基础上进行的。
委托评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围一致。
（一）委估主要资产情况
委估主要资产为投资性房地产。
1、主要资产法律权属状况
(1)纳入本次评估范围的投资性房地产—房屋共计 15栋，建筑面积合计 15,042.92平方米。其中：①已办理《房屋所有权证》的共 8栋，建筑面积 12,573.25平方米，所有权人为宁夏东桥投资有限公司。②企业在已经取得国有土地使用证的土地上自建房屋未办理房屋所有权证的 7栋，建筑面积 2,469.67平方米。
(2)纳入本次评估范围的投资性房屋建筑物所占用的土地，已分别办理《国有土地使用证》，具体情况如下表：
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|-|-|-|-|-|-|-|-|
|序号|证载权利人|土地使用权证编号|土地坐落|地类（用途）|地号|土地使用权类型|土地使用权面积|
|1|宁夏回族自治区医疗器械药品公司|银国用（2007）第17392号|兴庆区解放东街203号|综合|1-10-283|划拨|6756.12|
|2|宁夏回族自治区新药特药公司|宁国用（2001）字第206号|兴庆区解放东街13号|商服|0100-906|划拨|2971.38|
|3|宁夏东桥投资有限公司|银国用（2014）第16611号|解放东街医疗器械综合楼|商服、办公用途|1-10-255|出让|478.92|

上述宗地为宁夏东桥投资有限公司于2010年12月 9日购买宁夏医药（集团）有限公司管理人的破产财产。
对于尚未变更土地使用权证载权利人的宗地被评估单位承诺其产
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权无异议，归被评估单位所有。
2、主要资产经济状况
被评估企业的主要资产是投资性房地产，目前用于出租。因被评估企业持有的目的不是出租或出售，而是拟进行房地产开发，目前处在开发前期的规划审批阶段，房屋租约已到期而没有续签书面合同，租金按承租户的实际使用时间收取。
3、主要资产物理状况
（1）实物资产主要分布在宁夏银川市解放东街。
（2）投资性房地产—房屋主要为解放东街 13号 1号综合楼 1层营业房、3-6层办公楼、“L”型库房、新药四合院二层仓库和二层办公楼等，购建于 1980年至 2006年，分别为钢混、砖混结构，多层及单层建筑，截止评估基准日均可正常使用。
（二）企业申报的账面记录或者未记录的无形资产情况
企业账面未记录的无形资产为 2宗土地使用权，具体情况见下表：
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|-|-|-|-|-|-|-|-|
|序号|证载权利人|土地使用权证编号|土地坐落|地类（用途）|地号|土地使用权类型|土地使用权面积|
|1|宁夏回族自治区新药特药公司|宁国用（2001）字第206号|兴庆区解放东街13号|商服|0100-906|划拨|2971.38|
|2|宁夏东桥投资有限公司|银国用（2014）第16611号|解放东街医疗器械综合楼|商服、办公用途|1-10-255|出让|478.92|

（三）企业申报的表外资产的类型、数量
截止基准日 2014年 12月 31日，被评估企业申报评估的资产全部为企业账面记录的资产，无表外资产。
（四）引用其他机构出具的报告的结论所涉及的资产类型、数量和
账面金额(或者评估值)
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本次评估报告中评估基准日各项资产及负债账面值系天健会计师事务所（特殊普通合伙）北京分所的审计结果。除此之外，本项目所有评估工作均由中联资产评估有限公司完成，未引用其他机构报告内容。
四、价值类型及其定义
依据本次评估目的，确定本次评估的价值类型为市场价值。资产评估中的一切取价标准均为评估基准日有效的价格标准。
市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。
五、评估基准日
本项目资产评估的基准日是 2014年 12月 31日。
此基准日是委托方在综合考虑本次评估目的、股权转让日、被评估单位的资产规模、工作量大小、预计所需时间、合规性等因素的基础上确定的。
六、评估依据
本次资产评估遵循的评估依据主要包括经济行为依据、法律法规依据、评估准则依据、资产权属依据，及评定估算时采用的取价依据和其他参考资料等，具体如下：
(一)经济行为依据
宁夏共享地产有限公司提供的《关于宁夏东桥投资有限公司股权收购会议纪要》。
(二)法律法规依据
1.《中华人民共和国公司法》(中华人民共和国主席令第 8号，2012
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年 12月 28日第十二届全国人民代表大会常务委员会第六次会议通过《关于修改<中华人民共和国海洋环境保护法>等七部法律的决定》第三次修正)；
2.《中华人民共和国物权法》（中华人民共和国主席令第 62号）；
3.《中华人民共和国城市房地产管理法》（中华人民共和国主席令第 29号，2007年 8月 30日第十届全国人民代表大会常务委员会第二十九次会议修订）；
4.《中华人民共和国土地管理法》（2004年 8月 28日第十届全国人民代表大会常务委员会第十一次会议修订）；
5.《中华人民共和国土地管理法实施条例》；《中华人民共和国土地管理法》（2004年 8月 28日第十届全国人民代表大会常务委员会第十一次会议修订）；
6.《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》；
7.其他与评估工作相关的法律、法规和规章制度等。
(三)评估准则依据
1.《资产评估准则—基本准则》(财企(2004)20号)；
2.《资产评估职业道德准则—基本准则》(财企(2004)20号)；
3.《资产评估职业道德准则—独立性》(中评协[2012]248号)；
4.《资产评估准则—评估报告》(中评协[2011]230号)；
5.《资产评估准则—评估程序》(中评协[2007]189号)；
6.《资产评估准则—机器设备》(中评协[2007]189号)；
7.《资产评估准则—不动产》(中评协[2007]189号)；
8.《投资性房地产评估指导意见》（试行）（中评协[2009]211号）；
9.《资产评估价值类型指导意见》(中评协[2007]189号)；
10.《资产评估准则—企业价值》(中评协[2011]227号)；
11.《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》(会协
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[2003]18号)；
12.《房地产估价规范》（GB/T50291-1999）；
13.《城镇土地估价规程》（GB/T18508-2001）；
14.《城镇土地分等定级规程》（GB／T18507-2001）；
15.《企业会计准则—基本准则》(财政部令第 33号)；
16.《企业会计准则—应用指南》(财会[2006]18号)。
(四)资产权属依据
1.《房屋所有权证》;
2.《国有土地使用证》；
3.重要资产购臵合同或凭证；
4.其他参考资料。
(五)取价依据
1.《2014年宁夏建材价格指南》第 6册;
2.《2014机电产品报价手册》(机械工业信息研究院)；
3.《资产评估常用方法与参数手册》（2011）机械工业出版社；
4、宁夏回族自治区建设厅《2013年宁夏回族自治区建设工程造价计价依据》（宁建标字[2013]第 43号）；
5、财政部关于印发《基本建设财务管理规定》的通知(财建[2002]394号)；
6、国家发展改革委、建设部关于印发《建设工程监理与相关服务收费管理规定》的通知(发改价格[2007]670号)；
7、国家计委、建设部关于发布《工程勘察设计收费管理规定》的通知(计价格[2002]10号)；
8、国家发展和改革委员会发布的《招标代理服务收费管理暂行办法》(计价格[2002]1980号)；
9、宁夏回族自治区物价局《关于规范建设工程造价咨询服务收费
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有关问题的通知》（宁价费发[2003]第 204号）；
10、国家发展计划委员会、国家环境保护总局《关于规范环境影响咨询收费有关问题的通知》（计价格[2002]125号）；
11、宁夏回族自治区物价局《关于制定商品房销售面积计量收费标准的通知》（宁价经发[1999]199号）；
12、宁夏回族自治区物价局、宁夏回族自治区财政厅（宁价[费]发[2002]134号）《关于整顿规范我区住宅建设收费的通知》；
13、《中国人民银行贷款利率表》2012年 7月 6日起执行；
14、被评估单位所在地土地市场交易资料及土地征用资料；
15、中联资产评估集团有限公司价格信息资料库相关资料；
16、其他参考资料。
(六)其它参考资料
1.天健会计师事务所(特殊普通合伙)北京分所出具的天健京审（2015）第 519号《审计报告》；
2.企业近三年及评估基准日会计报表及审计报告；
3. wind资讯金融终端；
4.工程建设有关技术资料及地质勘查资料；
5.评估人员现场勘查及收集到的有关资料；
6.其他参考资料。
七、评估方法
(一)评估方法的选择
依据资产评估准则的规定，企业价值评估可以采用收益法、市场法、资产基础法三种方法。收益法是指将预期收益资本化或者折现，确定评估对象价值的评估方法。市场法是指将评估对象与可比上市公司或者可比交易案例进行比较，确定评估对象价值的评估方法。资产基础法是指
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以被评估企业评估基准日的资产负债表为基础，合理评估企业表内及表外各项资产、负债价值，进而确定评估对象价值的评估方法。
本次评估目的是股权转让，资产基础法从企业购建角度反映了企业的价值，为经济行为实现后企业的经营管理及考核提供了依据，因此本次评估选择资产基础法进行评估。
宁夏东桥投资有限公司自成立以来，没有进行商业、房地产业及服务业的投资，仅对其自有的房屋对外进行短期租赁，筹备进行房地产开发，自身没有经济实体和主营业务收入，企业转让后能否以现有模式经营存在很大的不确定性，故未来收益无法预测，也无充分的资料可对与未来收益的风险程度相对应的收益率进行合理估算，因此无法采用收益法。
采用市场法的前提条件是存在一个活跃的公开市场，且市场数据比较充分，在公开市场上有可比的交易案例。由于我国非上市公司的产权交易市场发育不尽完全，类似交易的可比案例来源较少；上市公司中该类公司在经营方向、资产规模、经营规模等多个因素方面与被评估单位可以匹配一致的个体较少，选用一般案例进行修正时修正幅度过大，使参考案例对本项目的价值导向失真，不能满足市场法评估条件，因此，市场法不适用于本项目评估。
综上，本次评估确定仅采用资产基础法评估。
(二)资产基础法介绍
资产基础法，是以在评估基准日重新建造一个与评估对象相同的企业或独立获利实体所需的投资额作为判断整体资产价值的依据，具体是指将构成企业的各种要素资产的评估值加总减去负债评估值求得企业价值的方法。
各类资产及负债的评估方法如下：
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1.流动资产
（1）货币资金
货币资金为银行存款。
对货币资金以核实后账面值确定评估值。
（2）其他应收款
对其他应收款的评估，评估人员在对其他应收款项核实无误的基础上，借助于历史资料和现在调查了解的情况，具体分析数额、欠款时间和原因、款项回收情况、欠款人资金、信用、经营管理现状等，以其他应收款合计减去评估风险损失后的金额确定评估值。
经评估人员和企业人员分析，其他应收款为关联方的往来款项且账龄不足 1年，故评估风险损失金额确定为零。
按以上标准，确定评估风险损失，以其他应收款合计减去评估风险损失后的金额确定评估值。
（3）预付账款
评估人员查阅了部分原始凭证，了解了评估基准日至评估现场作业日期间已接受的服务或相应资产的回收情况。对无法收回相应资产、实现相应权利或相应权利已在其他实物资产中体现的款项，按零值确定评估值。
2.非流动资产
（1）投资性房地产
企业申报评估的投资性房地产按用途可分为两大类，一是办公及营业用房，二是综合用房。办公及营业用房在市场上类似房地产交易或出租的实例较多，采用市场比较法及收益法进行评估，对综合用房（主要为库房），因市场上没有相同或相似的交易案例，类似房地产的客观租金又过低，故只能采用重臵成本法，按房地分估再合一的技术思路进行评估。
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1）投资性房地产—房屋
①综合用房（不含土地）采用成本法评估
对于综合用房中的一般的建筑工程，评估人员参考同类型的建筑安装工程造价，根据层高、柱距、跨度、装修标准、水电设施等工程造价的差异进行修正后得出委估建筑物的建安造价，并按建筑物的已使用年限和对建筑物现场勘察的情况综合确定成新率，进而计算建筑物评估净值。
建筑物评估值=重臵全价×成新率
重臵全价=建安造价+前期及其他费用+资金成本。
A、重臵全价
重值全价由建安造价、前期及其他费用、资金成本三部分组成。
a、建安造价的确定
建安造价按工料法确定。由于委托方无法提供房屋建（构）筑物完整的工程结算资料的，评估采用工料法计算典型工程的建安造价。即选择与评估工程类似的、评估人员掌握较完整资料（工料消耗量完整）的房屋建筑物，参照其人工、材料、机械消耗量，套用宁建标字［2013］第 43号《宁夏回族自治区建设工程造价计价依据－土建工程定额》、《宁夏回族自治区建设工程造价计价依据－安装工程定额》、《宁夏回族自治区建设工程造价计价依据－建设工程费用定额》、《宁夏工程造价》— 2014年 6期编制简易预算,按宁夏规定计算工程建安造价。
对于一般的建筑工程，评估人员参考同类型的建筑安装工程造价，根据层高、柱距、跨度、装修标准、水电设施等工程造价的差异进行修正后得出委估建筑物的建安造价。
b.前期及其他费用的确定
前期及其他费用，包括当地地方政府规定收取的建设费用及建设单
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位为建设工程而投入的除建安造价外的其它费用两个部分。根据国家计委、建设部等部门颁发的有关规定与造价计算程序以及当地的规定，分别确定本次建筑工程前期费用与其他费用，其规定的计算程序与数据如下：
表6前期及其它费用表
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|序号|取 费 项 目|取费基础|标 准|取 费 依 据|
|1|建设单位管理费|投资额|1.27%|财建[2002]394号|
|2|工程监理费|投资额|2.46%|国家发展和改革委员会、建设部发改价格[2007]670号|
|3|工程勘察设计费|投资额|3.32%|国家物价局建设部2002价字10号|
|4|招标代理费|投资额|0.42%|按国家计委计价格[2002]1980号|
|5|环境评价费|投资额|0.02%|国家计委、国家环境保护总局关于规范环境影响评价收费标准的通知（计价格［2002］125号）|
|6|可行性研究费|投资额|0.08%|国家发展和改革委的规定《建设项目前期工作咨询收费暂行规定》计价格【1999】1283号文|
|7|工程造价审核费|投资额|0.25%|宁价费发[2010]87号|

c.资金成本的确定
资金成本为建筑物正常建设施工期内占用资金的筹资成本即评估基准日正在执行的固定资产贷款利息。
依据全国统一建筑安装工程工期定额标准确定建设工期，并在建设工期内假设资金均匀投入；
资金成本=（建筑安装工程造价+前期及其它费用）×合理工期×贷款利率×1/2
B.成新率
本次评估房屋建筑物成新率的确定是根据建筑物的设计寿命，结合现场勘察情况预测建筑物尚可使用年限，并计算得出成新率。其公式如下：
成新率=尚可使用年限／（实际已使用年限+尚可使用年限）100%
C.评估值的确定
评估值＝重臵全价×成新率
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②营业及办公用房的评估
A.市场比较法
此次评估对于办公或营业房采用市场比较法进行评估。
市场比较法是在求取一宗待估房地产的价格时，根据替代原则，将待估房地产与较近时期内已经发生了交易的类似房地产实例加以比较对照，并依据后者已知的价格，参照该房地产的交易情况、期日、区域以及个别因素等差别，修正得出估价对象在评估日期房地产价格的一种方法。
运用市场比较法一般按下列基本步骤进行：
a.搜集交易实例的有关资料；
b.选取有效的可比市场交易实例；
c.建立价格可比基础；
d.进行交易情况修正:由于房地产具有不可移动的特性，房地产市场一般是个不完全竞争市场，因此其价格往往容易受当时的一些特殊行为的影响，必须将个别的特殊交易剔除。
e.进行交易日期修正：
f.进行区域因素修正：根据估价对象与所选取的可比实例的地理位臵和繁华程度、基础设施完善程度、公共设施完善程度、交通便捷度、环境质量、周围景观、区域规划等因素存在的差异进行修正；
g.进行个别因素修正：根据估价对象与所选取的可比实例的个别差异因素进行修正；
h.求得比准价格，调整确定被评估房地产的评估值。
市场比较法计算公式：
待估房地产价格=比较实例房地产价格×待估房地产交易情况指数/比较实例交易情况指数×待估房地产交易日期指数/实例房地产交易日期指数×待估房地产区域因素条件指数/比较实例房地产区域因素条件
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指数×待估房地产个别因素条件指数/比较实例房地产个别因素条件指数。
B.收益法
此次评估对于办公或营业房采用收益法进行评估。
收益法：是求取评估对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到评估基准日后累加，以此求取待估房地产在一定时点、一定产权状态下的客观合理价格或价值的方法，本次评估建筑物耐用年限长于土地使用权年限，故计算公式如下：
a

1
gn
基本公式：P
 1 
+b/(1+r)^t
rg

1r
式中：P为房地产收益价格；
a为房地产年净收益；
g为房租年增长率;
r为资本化率；
n为收益年期；
b为房屋余值=重臵价值×(1-(1-残值率)/房屋经济耐用年限×房屋使用年期；
t为土地剩余年期；
2）投资性房地产—土地使用权
对综合用房的土地使用权，评估人员根据现场勘查情况，按照《城镇土地估价规程》的要求，结合评估对象的区位、用地性质、利用条件及当地土地市场状况，本次评估根据土地用途及收集的资料主要选用采用市场比较法、基准地价系数修正法进行评估，采用以上两种方法测算结果的加权算术平均值作为本次估价结果。
①市场比较法：市场比较法是根据市场中的替代原理，将待估宗地与具有替代性的，且在评估基准日近期市场上交易的类似地产进行比
中联资产评估集团有限公司 第19页
较，并对类似地产的成交价格作适当修正，以此估算待估宗地客观合理价格的方法。
公式：V=VB×A×B×C×D
其中：
V------估价宗地价格;
VB-----比较实例价格;
A------待估宗地交易情况指数/比较实例交易情况指数;
B------待估宗地评估基准日地价指数/比较实例交易期日地价指数;C------待估宗地区域因素条件指数/比较实例区域因素条件指数;
D------待估宗地个别因素条件指数/比较实例个别因素条件指数;
②基准地价系数修正法：基准地价系数修正法是利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等评估成果，按照替代原则，对估价对象的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，进而求取估价对象在评估基准日价格的方法。计算公式为：
基准地价系数修正法评估的宗地地价＝[基准地价×K×（1+∑K） 1
±M]×K
2
式中：K-期日修正系数
1
∑K-影响地价综合因素（区域因素及个别因素）修正系数
之和
M-开发程度修正值
K-土地使用年期修正系数
2
（2）固定资产
1）设备类资产：纳入本次评估范围的机器设备为1台打印机。
根据本次评估目的，按照持续使用原则，以市场价格为依据，结合委估设备的特点和收集资料情况，采用成本法进行评估。
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评估值=重臵全价×成新率
①电子设备重臵全价的确定
根据当地市场信息及《中关村在线》，《太平洋电脑网》等近期市场价格资料，确定评估基准日的电子设备价格，一般生产厂家提供免费运输及安装调试，故本次评估按含税购臵价确定其重臵全价。
重臵全价=含税购臵价
②成新率的确定
成新率=（1-已使用年限÷经济寿命年限）×100%
或成新率=[尚可使用年限÷（已使用年限+尚可使用年限）]×100%③评估值的确定
评估值=重臵全价×成新率
3.负债
检验核实各项负债在评估目的实现后的实际债务人、负债额，以评估目的实现后的产权所有者实际需要承担的负债项目及金额确定评估值。
八、评估程序实施过程和情况
整个评估工作分四个阶段进行：
（一）评估准备阶段
1.2015年3月23日，委托方召集本项目各中介协调会，有关各方就本次评估的目的、评估基准日、评估范围等问题协商一致，并制订出本次资产评估工作计划。
2.配合企业进行资产清查、填报资产评估申报明细表等工作。评估项目组人员对委估资产进行了详细了解，布臵资产评估工作，协助企业进行委估资产申报工作，收集资产评估所需文件资料。
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（二）现场评估阶段
项目组现场评估阶段的时间为2015年3月24日至3月25日。主要工作如下：
1.听取委托方及被评估单位有关人员介绍企业总体情况和委估资产的历史及现状，了解企业的财务制度、经营状况、固定资产技术状态等情况。
2.对企业提供的资产清查评估申报明细表进行审核、鉴别，并与企业有关财务记录数据进行核对，对发现的问题协同企业做出调整。
3.根据资产清查评估申报明细表，对投资性房地产进行了全面清查核实。
4.查阅收集委估资产的产权证明文件。
5.根据委估资产的实际状况和特点，确定各类资产的具体评估方法。
6.对机器设备，主要通过市场调研和查询有关资料，收集价格资料；
对房屋建筑物，了解管理制度和维护情况，收集相关资料。
7.对企业提供的权属资料进行查验。
8.对评估范围内的资产及负债，在清查核实的基础上做出初步评估测算。
（三）评估汇总阶段
2015年3月26日至31日对各类资产评估及负债审核的初步结果进行分析汇总，对评估结果进行必要的调整、修改和完善。
（四）提交报告阶段
在上述工作基础上，起草资产评估报告，与委托方就评估结果交换意见，在全面考虑有关意见后，按评估机构内部资产评估报告三审制度和程序对报告进行反复修改、校正，最后出具正式资产评估报告。
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本阶段的工作时间为2015年4月1日至4月24日。
九、评估假设
本次评估中，评估人员遵循了以下评估假设：
（一）一般假设
1.交易假设
交易假设是假定所有待评估资产已经处在交易的过程中，评估师根据待评估资产的交易条件等模拟市场进行估价。交易假设是资产评估得以进行的一个最基本的前提假设。
2.公开市场假设
公开市场假设，是假定在市场上交易的资产，或拟在市场上交易的资产，资产交易双方彼此地位平等，彼此都有获取足够市场信息的机会和时间，以便于对资产的功能、用途及其交易价格等作出理智的判断。
公开市场假设以资产在市场上可以公开买卖为基础。
3.资产持续经营假设
资产持续经营假设是指评估时需根据被评估资产按目前的用途和使用的方式、规模、频度、环境等情况继续使用，或者在有所改变的基础上使用，相应确定评估方法、参数和依据。
（二）特殊假设
1.本次评估假设评估基准日外部经济环境不变，国家现行的宏观经济不发生重大变化；
2.企业所处的社会经济环境以及所执行的税赋、税率等政策无重大变化；
3.本次评估的各项资产均以评估基准日的实际存量为前提，有关资产的现行市价以评估基准日的国内有效价格为依据；
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4.本次评估假设委托方及被评估单位提供的基础资料和财务资料真实、准确、完整；
5.评估范围仅以委托方及被评估单位提供的评估申报表为准，未考虑委托方及被评估单位提供清单以外可能存在的或有资产及或有负债；
6.本次评估测算的各项参数取值不考虑通货膨胀因素的影响。
当上述条件发生变化时，评估结果一般会失效。
十、评估结论
资产账面价值4,328.66万元，评估值8,846.80万元，评估增值4,518.14万元，增值率104.38%。
负债账面值29.89万元，评估值29.89万元，无增减值。
净资产账面价值4,298.77万元，评估值8,816.91万元，评估增值4,518.14万元，增值率105.10%。详见下表。
表7 资产评估结果汇总表
被评估企业：宁夏东桥投资有限公司 评估基准日：2014年12月31日 金额单位：人民币万元
||||||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
|项 目|||账面价值||评估价值||增减值||增值率％||
||||B||C||D=C-B||E=D/B×100%||
|1|流动资产||246.12||245.27||-0.85||-0.35||
|2|非流动资产||4,082.54||8,601.53||4,518.99||110.69||
|3|其中：长期股权投资||||||||||
|4|投资性房地产||4,082.50||8,601.51||4,519.01||110.69||
|5|固定资产||0.04||0.02||-0.02||-50.00||
|6|其中：建 筑 物||||||||||
|7|设 备||0.04||0.02||-0.02||-50.00||
|8|无形资产||||||||||
|9|其中：土地使用权||||||||||
|10|其他||||||||||
|11|其他非流动资产||||||||||
|12||资产总计||4,328.66||8,846.80||4,518.14||104.38|
|13|流动负债||29.89||29.89||||||
|14|非流动负债||||||||||
|15||负债总计||29.89||29.89|||||
|16||净 资 产（所有者权益）||4,298.77||8,816.91||4,518.14||105.10|

资产基础法评估结论详细情况见评估明细表。
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十一、特别事项说明
（一）产权瑕疵事项
1、纳入本次评估范围的投资性房地产—房屋中，企业在已经取得国有土地使用证的土地上自建房屋未办理房屋所有权证的 7栋，建筑面积 2,469.67平方米。详见下表：
未办理房屋所有权证房产一览表
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|权证编号|建筑物名称|结构|建成年月|计量单位|建筑面积/容积|
|未办证|长青药品超市2-2|混合|1992年7月|平方米|1,008.45|
|未办证|器械公司二楼办公楼|砖混|1992年7月|平方米|1,030.03|
|未办证|库房|砖混|1992年7月|平方米|34.80|
|未办证|小库房|砖混|1992年7月|平方米|18.06|
|未办证|器械综合库|砖混|1992年7月|平方米|273.71|
|未办证|门卫|砖混|1992年7月|平方米|20.14|
|未办证|危化品库|砖混|1992年7月|平方米|84.48|
|合 计|||||2,469.67|

对于无产权证的房屋建筑物，其建筑面积是以企业测量申报数据为基础，经评估人员抽查核实后确定，本次评估目的相关经济行为实现时，有关各方应聘请有资质的房地产测量机构进行测量，如测量面积与本次评估采用的申报面积不符，应根据本次评估单价对评估结果进行调整。
2、纳入本次评估范围的投资性房地产—房屋所占用的 2宗土地尚未办理土地使用权过户登记手续，土地使用权面积合计9,727.50平方米，证号为：宁国用（2001）字第 206号，证载权利人为：宁夏回族自治区新药特药公司；证号为：银国用（2007）第 17392号，证载权利人为：宁夏回族自治区医疗器械药品公司。
尚未办理土地使用权过户登记手续原因如下：根据宁夏东桥投资有限公司（乙方）于 2010年 12月 9日与宁夏医药（集团）有限公司管理
人（甲方）签订的《宁夏医药（集团）有限公司部分破产财产转让协议》，
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甲方将宁夏医药（集团）有限公司位于银川市兴庆区解放东街 13号“东门大院”破产财产（包括长青药店、医疗器械综合楼 3-6层、院内房屋及对应的土地）转让给乙方，协议约定转让价款中包含土地出让金，乙方按照协议约定于 2010年 12月 30日支付了 4380万元财产转让款。自治区国资委于 2011年 1月 28日下发了《关于宁夏医药（集团）有限公司部分破产财产转让的批复》（宁国资发[2011]11号）批准了上述转让协议，该《批复》同时明确“按照宁政发[1999]63号文件规定，所涉及的土地在更换土地使用证时不再重复缴纳土地出让金”。
2011年 11月 18日，宁夏回族自治区人民政府办公厅召开专题会议（61），会议决定：宁夏医药（集团）有限公司破产后，“买受人在更换土地使用证时不再重复缴纳土地出让金。
2014年 11月 5日，宁夏回族自治区国土资源厅下发了《关于切实做好部分区属破产企业土地资产处臵审核工作的通知》，通知承诺“区厅将依据各相关市、县国土资源局的审核结果，根据自治区人民政府 61次专题会议纪要精神和土地资产处臵相关政策规定，尽快为受让人办理土地使用权变更登记手续”，该文件附表中注明评估对象宗地的处臵方式为“协议转让”，用途为“商业”，处臵时间为 2010年 12月 9日。
截止评估基准日，宁夏东桥投资有限公司已完成了部分房产和土地的变更登记手续，取得了 8幢房屋建筑物的《房屋所有权证》和 1宗土地的《国有土地使用证》，另有 7幢房屋建筑物尚未办理《房屋所有权证》，建筑面积合计 2,469.67平方米；2宗土地尚未办理土地使用权过户登记手续，土地使用权面积合计 9,727.50平方米。
（二）抵押、担保事项
无。
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（三）租赁事项
截止评估基准日，纳入评估范围的投资性房地产—房屋除兴庆区解放东街医疗器械综合楼 3-6层办公楼、售后中心、器械公司二楼办公楼及门卫外其他房屋均已对外出租，租户分别为宁夏国大药房连锁有限公司、银川美洛尼热暖设备有限公司、国药控股宁夏有限公司、宁夏银川威力家电有限公司、王志鸿等 11户单位及个人，租赁期限为不定期，租金各异。
（四）未决事项、法律纠纷等不确定因素
无。
（五）重大期后事项
期后事项是指评估基准日之后出具评估报告日之前发生的重大事项。
中国人民银行决定自 2015年 3月 1日起，金融机构一年期贷款基准利率下调 0.25个百分点至5.35%；一年期存款基准利率下调 0.25个百分点至2.5%，同时结合推进利率市场化改革，将金融机构存款利率浮动区间的上限由存款基准利率的 1.2倍调整为 1.3倍。其他各档次贷款和及个人住房公积金存贷款利率相应调整。存款基准利率相应调整，并对基准利率期限档次作适当简并，本次评估未考虑调整后利率的影响。
(六)其他需要说明的事项
1）对纳入评估范围的投资性房地产—房屋所占用的土地使用权，本次评估时以相关资产转让协议和政府文件为依据，以现状利用条件为前提，将未办理土地过户登记的 2宗土地的土地使用权类型、用途、出让日期分别设定为商业、出让，出让起始日期为 2010年 12月 9日，出让年期按法定最高出让设定为 40年，并以此进行了评估。评估对象的
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登记状况如下表：
宁夏东桥投资有限公司房屋建筑物及土地使用登记状况表
|||||||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
|序号|权证编号|房屋名称|土地证载编号|土地使用权人|土地证载用途|使用权类型|土地面积(㎡)|结构||建筑面积(㎡)||
|1|房权证兴庆区字第2012003886号|兴庆区解放东街13号1号综合楼|宁国用（2001）字第206号|宁夏回族自治区新药特药公司|商服|划拨|2971.38|||||
||||||||||钢混||415.19|
|2|房权证兴庆区字第2012003885号|兴庆区解放东街医疗器械综合楼3-6层办公|银国用（2014）第16611号|宁夏东桥投资有限公司|办公、商服用地|出让|478.92|||||
||||||||||钢混||2,873.54|
|3|房权证兴庆区字第2012003697号|兴庆区解放东街203号“L”型库房|银国用（2007）第17392号|宁夏回族自治区医疗机械药品公司|综合|划拨|6756.12|||||
||||||||||钢混||6,238.93|
|4|房权证兴庆区字第2012004254号|售后中心|||||||混合||287.30|
|5||小库房|||||||混合||47.55|
|6||新药四合院二层仓库||||||||||
||||||||||混合||1,817.63|
|7|房权证兴庆区字第2012004253号|新药综合办公楼||||||||||
||||||||||混合||743.87|
|8||小办公楼|||||||混合||149.24|
|9|无证|长青药品超市2-2||||||||||
||||||||||混合||1,008.45|
|10|无证|器械公司二楼办公楼||||||||||
||||||||||砖混||1,030.03|
|11|无证|库房||||||||||
||||||||||砖混||34.80|
|12|无证|小库房|||||||砖混||18.06|
|13|无证|器械综合库（自建5套平房）||||||||||
||||||||||砖混||273.71|
|14|无证|门卫|||||||砖混||20.14|
|15|无证|危化品库|||||||砖混||84.48|

2）评估师和评估机构的法律责任是对本报告所述评估目的下的资产价值量做出专业判断，并不涉及到评估师和评估机构对该项评估目的所对应的经济行为做出任何判断。评估工作在很大程度上，依赖于委托方及被评估单位提供的有关资料。因此，评估工作是以委托方及被评估单位提供的有关经济行为文件，有关资产所有权文件、证件及会计凭证，有关法律文件的真实合法为前提。
3）评估过程中，评估人员观察所评估房屋建筑物的外貌，在尽可
能的情况下察看了建筑物内部装修情况和使用情况，未进行任何结构和
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材质测试。在对设备进行勘察时，因检测手段限制及部分设备正在运行等原因，主要依赖于评估人员的外观观察和被评估单位提供的近期检测资料及向有关操作使用人员的询问情况等判断设备状况。
4）本次评估范围及采用的由被评估单位提供的数据、报表及有关资料，委托方及被评估单位对其提供资料的真实性、完整性负责。
5）评估报告中涉及的有关权属证明文件及相关资料由被评估单位提供，委托方及被评估单位对其真实性、合法性承担法律责任。
6）在评估基准日以后的有效期内，如果资产数量及作价标准发生变化时，应按以下原则处理：
（1）当资产数量发生变化时，应根据原评估方法对资产数额进行相应调整；
（2）当资产价格标准发生变化、且对资产评估结果产生明显影响时，委托方应及时聘请有资格的资产评估机构重新确定评估价值；
（3）对评估基准日后，资产数量、价格标准的变化，委托方在资产实际作价时应给予充分考虑，进行相应调整。
十二、评估报告使用限制说明
（一）本评估报告只能用于本报告载明的评估目的和用途。同时，本次评估结论是反映评估对象在本次评估目的下，根据公开市场的原则确定的现行公允市价，没有考虑将来可能承担的抵押、担保事宜，以及特殊的交易方可能追加付出的价格等对评估价格的影响，同时，本报告
也未考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和其它不可抗力对资产价格的影响。当前述条件以及评估中遵循的持续经营原则等其它情况发生变化时，评估结论一般会失效。评估机构不承担由于这些条件的变化而导致评估结果失效的相关法律责任。
本评估报告成立的前提条件是本次经济行为符合国家法律、法规的
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有关规定，并得到有关部门的批准。
（二）本评估报告只能由评估报告载明的评估报告使用者使用。评估报告的使用权归委托方所有，未经委托方许可，本评估机构不会随意向他人公开。
（三）未征得本评估机构同意并审阅相关内容，评估报告的全部或者部分内容不得被摘抄、引用或披露于公开媒体，法律、法规规定以及相关当事方另有约定的除外。
（四）评估结论的使用有效期：根据国家现行规定，本资产评估报告结论使用有效期为一年，即自2014年12月31日至2015年12月30日使用有效。
十三、评估报告日
评估报告日为二〇一五年四月二十四日。
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中联资产评估集团有限公司
评估机构法定代表人：
注册资产评估师：
注册资产评估师：
二〇一五年四月二十四日
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备查文件目录
1.经济行为文件(复印件)；
2.宁夏东桥投资有限公司专项审计报告(复印件)；
3.委托方和被评估单位企业法人营业执照（复印件）；
4.评估对象涉及的主要权属证明资料(复印件)；
5.委托方及被评估单位承诺函；
6.签字注册资产评估师承诺函；
7.中联资产评估集团有限公司资产评估资格证书(复印件)；
8.中联资产评估集团有限公司企业法人营业执照(复印件)；
9.签字注册资产评估师资格证书(复印件)。
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