估价项目：江西景德镇长运有限公司位于景德镇昌江区新枫路 69号107、108、109号店面及办公楼的房地产征收补偿价格评估
委托方：景德镇昌江区榄枫郡棚户改造征收项目部
估价目的：目的是为房屋征收部门与被征收人确定房屋价值的补偿提供依据，评估被征收房屋的价值
估价方：上饶市中信房地产土地评估咨询有限公司
注册房地产估价师：林云志 3620150008
吴登洋 3620060034
报告提交日期： 2019年 06月 07日
估价报告编号：饶中信评字（2019）征第 0005号
地址：上饶市信州区赣东北大道2号（海德文景苑4楼） - 1 -
上饶市中信房地产土地评估咨询有限公司 联系电话：0793-8226336一、致委托方函
景德镇昌江区榄枫郡棚户改造征收项目部：
受贵方委托，我公司派出注册房地产估价师、专业技术人员对江西景德镇长运有限公司位于景德镇昌江区新枫路 69号107、108、109号店面及办公楼的房地产进行了评估，目的是为房屋征收部门与被征收人确定房屋价值的补偿提供依据，评估被征收房屋的价值。
根据贵方提供的有关资料，依据《中华人民共和国房地产管理法》、《房地产估价规范》及其他有关法律、法规的规定，我公司专业估价人员在查勘现场和市场调查的基础上，根据估价目的，遵循估价原则，按必要的估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响估价对象房地产价格因素的基础上，确定房屋在价值时点 2018年 08月 30日的征收补偿总价值为人民币：玖佰贰拾伍万肆仟肆佰零叁元整（RMB9254403元）。
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|标的物|房号|用途|建筑面积（㎡）|评估单价（元/㎡）|评估总价（元）|
|景德镇昌江区新枫路 69号|107、108、109|店面|159.60|17000|2713200|
||-|办公楼|1696.37|3856|6541203|
|合计|||1855.97||9254403|

此
致
上饶市中信房地产土地评估咨询有限公司法定代表人：
2019年 06月 07日
地址：上饶市信州区赣东北大道2号（海德文景苑4楼） - 2 -
上饶市中信房地产土地评估咨询有限公司 联系电话：0793-8226336目 录
Contents
一、估价师声明………………………………………………………… 4二、估价假设和限制条件…………………………………………………… 5三、估价结果报告…………………………………………………8(一)估价委托人
(二)房地产估价机构
(三)估价目的
(四)估价对象
(五)价值时点
(六)价值类型
(七)估价原则
(八)估价依据
(九)估价方法
(十)估价结果
(十一)注册房地产估价师
(十二)实地查勘期
(十三)估价作业日期
四、附件……………………………………………………………………121、评估委托协议书
2、估价对象照片
3、委托方提供的相关资料
4、评估机构营业执照（复印件）
5、评估机构资质证书（复印件）
6、估价师资格证书（复印件）
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上饶市中信房地产土地评估咨询有限公司 联系电话：0793-8226336一、估价师声明
郑重声明：
1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。
2、本估价报告中的分析、意见和结论，是我们自己独立、客观、公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。
3、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。
4、我们是依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。
5、我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘，查勘人吴登洋、董红香。
6、没有人对本估价报告提供了重要专业帮助。
7、本报告的估价结果是根据公开市场原则确定的公允市价。据本报告的评估目的，委托方应考虑市场价格波动风险、物业变现应支付的各种费用、物业变现的不确定性情况、变现时间的长短及变现费用等因素后，参考评估结果确定房地产征收价格。
8、本估价报告所有的原始资料及复印件由委托方提供，如有虚假成份，由此引起的后果均由委托方承担。
9、本估价报告未经本公司同意，不得向委托方和评估报告审查部门之外的单位和个人提供。不得以任何形式发表、肢解本报告，报告的全部或部分内容不得发表于任何公开媒体上。使用本报告不当所造成的一切后果与本公司无关。
注册房地产估价师签章：
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上饶市中信房地产土地评估咨询有限公司 联系电话：0793-8226336二、估价的假设和限制条件
（一）一般假设：
1、对于房地产的市场价值，我们基于下述假设：
①评估对象产权明细，手续齐全，可持续使用，可在公开市场上自由转让；
②买卖双方的交易目的都是追逐自身最大经济利益，在适当的期间完成谈判和交易，洽谈交易期间房地产价格将保持稳定；
③交易双方都具有完全市场信息，对交易对象具有必要的专业知识。
④市场供应关系、市场结构保持稳定、未发生重大具有必要或实质性改变；
⑤不考虑特殊买家的附加出价。
2、估价委托人提供的房地产估价所必需的有关情况、资料是本次估价的重要依据，我们对估价所依据的估价对象的权属、面积、用途等资料进行了审慎检查，在无理由怀疑其真实性、合法性、准确性、完整性且未予核实的情况下，本次估价假设估价所依据的估价对象的权属、面积、用途等资料合法、真实、准确、完整且不存在争议。
3、本次估价中，估价人员进行的实地查勘仅限于估价对象的外观和使用状况，并未对估价对象做建筑物基础、房屋结构、室内外环境污染等情况进行专门的技术鉴定，也没有征求具体的专业意见，因此无法确定其房屋结构和设备安全与室内外环境污染状况；本报告假设估价对象房屋是安全的和房屋没有污染问题，符合国家有关技术、质量、验收规范和安全使用标准。
4、假设估价对象在估价时点的状况与在完成实地查勘之日的状况一致。
（二）未定事项假设
本次评估建筑面积以委托方提供的数据为依据。
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上饶市中信房地产土地评估咨询有限公司 联系电话：0793-8226336（三）背离事实假设
本报告未考虑估价对象的处置不受可能影响其价值的债权限制和负有法律义务的开支以及处置风险影响，也没有考虑产权人在持有期间已承担的债务、或有债务及市场动作、决策失误对其价值的影响。
（四）不相一致假设
本次估价的估价对象不存在不相一致假设，故本估价报告不相一致假设假设。
（五）依据不足假设
本次估价的估价对象不存在依据不足假设，故本估价报告无依据不足假设。
（六）估价报告使用限制
1、本报告评估结果仅限于为房屋征收部门与被征收人确定房屋价值的补偿提供依据。若用于其它用途或目的，估价报告也无效。
2、本估价报告使用期限自估价报告出具之日起为壹年。若在报告使用期限内，房地产市场或估价对象状况发生重大变化，估价结果需做相应调整或委托估价机构重新估价。超过估价报告应用的有效期使用估价报告
的，相关责任由估价报告使用者承担。
3、本报告专为估价委托人使用，未经本估价机构书面同意，不得向估价委托人和估价报告审查部门之外的单位和个人提供，不得以任何形式发表、肢解本报告；本估价报告的全部或部分及任何参考资料均不允许在任何公开发表的文件、通告或声明中引用，亦不得以其他任何方式公开发表。
4、估价过程中遇到的不确定因素、或有事项非注册房地产估价师执业水平和能力所能评定估算，估价人员和估价机构对此类事项不承担任何责任。
5、需要说明的其他事项
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上饶市中信房地产土地评估咨询有限公司 联系电话：0793-8226336（1）估价时没有考虑国家宏观经济政策发生变化、市场供应关系变化、市场结构转变、遇有自然力和其他不可抗力等因素对房地产价值的影响，也没有考虑估价对象将来可能承担违约责任的事宜，以及特殊交易方式下的特殊交易价格等对评估价值的影响。当上述条件发生变化时，评估结果一般亦会发生变化。
（2）报告中数据全部采用电算化连续计算得出，由于在报告中计算的数据均按四舍五入取整。
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（一）委托方：景德镇昌江区榄枫郡棚户改造征收项目部
（二）估价方
单位名称：上饶市中信房地产土地评估咨询有限公司
法定代表人：阮棱梓
单位地址：上饶市信州区赣东北大道 2号
估价资格等级：贰级
备案证书编号：赣建房评字 079号
联系电话：0793-8226336
邮编：334000
（三）估价目的
为房屋征收部门与被征收人确定房屋价值的补偿提供依据，评估被征收房屋的征收补偿价值。
（四）估价对象概况
1、区位状况：估价对象房地产位于景德镇昌江区新枫路 69号,该地段周边有榄枫郡、丽晶雅苑、民心安置小区等多个住宅小区，居住人口较为集中，人流量较大，商业繁华度较好，学校、医院、酒店等公共配套设施完善度较好,交通便捷程度较好，居住环境一般。
2、实物状况：根据委托方提供的资料，估价对象所有权人江西景德镇长运有限公司，被征收房屋建筑总面积 1855.97㎡，其中107、108、 109号店面建筑面积 159.60㎡，办公楼建筑面积 1696.37㎡，建筑结构为钢混，通风、采光良好。
（五）价值时点
2018年 08月 30日
（六）价值类型
地址：上饶市信州区赣东北大道2号（海德文景苑4楼） - 8 -
上饶市中信房地产土地评估咨询有限公司 联系电话：0793-8226336本次评估价值指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额。但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。
(七）估价原则
1、独立、客观、公平、公正原则，估价机构和估价人员与估价对象及相关当事人没有利害关系，不受外部干扰因素影响，从实际出发，公平合理的进行估价。
2、合法原则，以估价对象的合法使用、合法处分为前提估价。所谓合法，是指符合国家的法律、法规和当地政府的有关规定，其权益才能受法律保护，并体现其权益价值。
3、价值时点原则，要求估价结果应是估价对象在价值时点的客观合理价格或价值。
4、替代原则，估价结构不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。同一供求范围内，在用途、规模、档次、建筑结构等方面类似的房地产之间具有相互影响作用，其价格会相互牵掣而趋于一致。
5、最高最佳使用原则，以其估价对象的最佳使用为前提估价。在合法使用前提下，房地产只有在最高最佳使用状态下才能发挥最大效用。最高最佳使用应是法律上允许、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，能使估价对象产生最高价值的使用方式。
（八）估价依据
1、《中华人民共和国城市房地产管理法》；（中华人民共和国主席令第 72号 2007年）
2、《中华人民共和国土地管理法》；（中华人民共和国主席令第 28号 2004年）
3、《中华人民共和国物权法》；（中华人民共和国主席令第 62号 2007年）
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上饶市中信房地产土地评估咨询有限公司 联系电话：0793-82263364、《中华人民共和国资产评估法》；（中华人民共和国主席令第四十六号 2016年 7月 2日）
5、《国有土地上房屋征收与补偿条例》；（国务院令第 590号 2011年 1月 19日）
6、《中华人民共和国国家标准房地产估价规范》；（GB/T50291-2015）7、《国有土地上房屋征收评估办法》；（建房〔2011〕77号）8、委托方提供的有关资料。
9、评估人员掌握的有关市场资料及估价人员实地勘察、调查所获得的资料。
（九）估价方法
根据《房地产估价规范》（GB/T50291—2015），通行的房地产估价机构有比较法、收益法、成本法、假设开发法等。因估价对象用途为住宅用途房屋，估价对象所在区域房地产交易市场比较活跃，故采用比较法对估价对象价值进行测算。
1、估价方法的选取
估价人员在认真分析所掌握的资料，并对估价对象进行了实地查勘以及对周边房地产市场进行调查后，根据《房地产估价规范》（GB/T50291-2015）和遵照国家有关法律、法规、估价技术标准，经过反复研究，我们认为估价对象适合采用比较法进行估算，估价方法适用性分析如下：（1）比较法适用性分析：比较法是选取一定数量的可比实例，将它们与估价对象进行比较，根据其间的差异对可比实例成交价格进行处理后得到估价对象价值或价格的方法。
选取的理由：近期区域内估价对象的同类或相类似的房地产交易较多。
（2）收益法适用性分析：收益法是是预测估价对象的未来收益，利用报酬率或资本化率、收益乘数将未来收益转换为价值得到估价对象价值或价格的方法。
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上饶市中信房地产土地评估咨询有限公司 联系电话：0793-8226336不选用的理由：估价对象同类房地产租赁交易较为频繁，有租金收入，但其租金收入由房屋与其室内附属设施设备及家具家电等整体体现，较难区分量化两部分各自的收益份额，本次评估根据估价目的，其评估结果不包含搬迁补助费、临时安置补助费以及拟被征收房屋室内自行装修装饰及相关附属物的补偿金额，故不适宜采用收益法估算估价对象的收益价值。
（3）成本法适用性分析：成本法是测算估价对象在价值时点的重置成本或重建成本和折旧，将重置成本或价格的方法。
不选用的理由：估价对象为用途均为住宅用途房屋，多为单独的成套住宅，而非可独立开发建设的整体房地产且采用测算局部房地产价值的方式在估算估价对象价值存在较大局限性，故不采用成本法。
（4）假设开发法适用性分析：假设开发法是求得估价对象后续开发的必要支出及折现率或后续开发的必要支出及应得利润和开发完成后的价值，将开发完成后的价值和后续开发的必要支出折现到价值时点后相减，或将开发完成后的价值减去后续开发的必要支出及应得利润得到估价对象价值或价格的方法。
不选用的理由：估价对象为已开发完成的且无后续开发必要支出的商品住房，不具有开发或再开发潜力，并继续按合法用途使用是最为有效，不适用假设开发法估算其价值。
综上所述，本次评估选用比较法测算估价对象的市场价值。
2、所选用的估价方法的定义和公式
比较法：选取一定数量的可比实例，将它们与估价对象进行比较，根据其间的差异对可比实例成交价格进行处理后得到估价对象价值或价格的方法。
比较法公式：估价对象价格=可比实例价格×交易日期修正×交易情况修正×区位因素修正×实物因素修正×权益因素修正
3、本次评估的技术路线
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上饶市中信房地产土地评估咨询有限公司 联系电话：0793-8226336a、确立评估基准。收集交易实例，选取近一年内区位相近、用途相同、权利性质相同、档次相同、规模相当的 3个交易实例。
b、建立比较基准。统一房地产范围；统一付款方式；统一价格单位。
c、进行交易情况、交易类型、市场状况（交易日期）、房地产状况（区位因素、个别因素）修正。
d、确定评估价格。通过测算得出比准价格，用算术平均值确定最后基准价格。
（十）估价结果
评估人员根据估价目的，遵循估价原则，采用科学的估价方法，按照规范的估价程序，在认真分析现有资料的基础上，经过周密测算，最终确定房屋在价值时点 2018年 08月 30日的征收补偿总价值为人民币：玖佰贰拾伍万肆仟肆佰零叁元整（RMB9254403元）。
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|标的物|房号|用途|建筑面积（㎡）|评估单价（元/㎡）|评估总价（元）|
|景德镇昌江区新枫路 69号|107、108、109|店面|159.60|17000|2713200|
||-|办公楼|1696.37|3856|6541203|
|合计|||1855.97||9254403|

（十一）注册房地产估价师
姓名 执职资格 注册证书号（签名）
林云志 中华人民共和国
注册房地产估价师
吴登洋 中华人民共和国
注册房地产估价师
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上饶市中信房地产土地评估咨询有限公司 联系电话：0793-8226336（十二）实地查勘期
2018年 08月 30日
（十三）估价作业日期
2018年 08月 30日至 2019年 06月 07日
上饶市中信房地产土地评估咨询有限公司 2019年 06月 07日
地址：上饶市信州区赣东北大道2号（海德文景苑4楼） - 13 -
上饶市中信房地产土地评估咨询有限公司 联系电话：0793-8226336四、附 件
1、评估业务委托书
2、估价对象坐落及照片
3、权属证明及其他资料
4、评估机构资质证书
5、估价师资格证书
地址：上饶市信州区赣东北大道2号（海德文景苑4楼） - 14 -