北京电子城投资开发集团股份有限公司
北京空港科技园区股份有限公司
拟进行资产收购所涉及的
北京北广科技股份有限公司部分房地产价值
资产评估报告
中瑞评报字DO1刁第000ssO号
Ⅱ″ IⅠ` l中瑞国际资产评估
(北京)有
限公司
二O一
七年七月二十三日
目
资产评估师声明
资产评估报告
.¨ ¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨·
2257722245⒙
摘要 。¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨
一
、委托方、产权持有单位以及其他报告使用者简介
.¨ ¨¨¨ ,
二、评估目的。¨
.
三、评估对象和评估范围
四、价值类型及其定义
1 1 1 1 1
五、评估基准日
六、评估依据
七、评估方法
八、评估程序实施过程和情况。¨
九、评估假设
.¨ ¨¨¨¨
⒙
十、评估结论.¨ ¨¨¨¨¨¨·
十一、特别事项说明.¨
¨¨¨¨
四
⒛
十
二、评估报告使用限制说明
,¨ ¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨
⒛
十三、评估报告日:.¨ ¨¨¨¨·
十四、资产评估师签字盖章、评估机构盖章和法定代表人签字。。21
22
附件目录
…¨
咿瀚翮鞴鏖
资产评估师声明
北京电子城投资开发集团股份有限公司、
北京空港科技园区股份有限公司、
北京北广科技股份有限公司
:
受贵公司委托,我们对北京北广科技股份有限公司于评估基准日⒛17年06月 30日委托评估范围内的房地产价值进行评估,并作如下声明
:
1我们在执行本资产评估业务中,遵循相关法律法规和资产评估准则,恪守独立、客观和公正的原则;根据我们在执业过程中收集的资料,评估报告陈述的内容是客观的 ,并对评估结论合理性承担相应的法律责任。
2评估对象涉及的资产清单由产权持有单位申报并经其签章确认;所提供资料的真实性、合法性、完整性,恰当使用评估报告是委托方和相关当事方的责任。
3我们与评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系;与相关当事方没有现存或者预期的利益关系,对相关当事方不存在偏见。
垒我们己对评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查;我们己对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注,对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验,并对己经发现的问题进行了如实披露,且己提请委托方及相关当事方完善产权以满足出具评估报告的要求。
5我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报眚中假设和限定条件的限制 ,评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明的假设、限定条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。
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北京电子城投资开发集团股份有限公司
北京空港科技园区股份有限公司
拟进行资产收购所涉及的
北京北广科技股份有限公司部分房地产价值
资产评估报告
摘 要
中瑞评报字lzO1zl第000sGO号
以下内容摘自评估报告正文,欲了解本评估项目的详细情况和合理理解评估结论,应当认真阅读评估报告正文。
一、评估目的:本次评估是为了满足北京电子城投资开发集团股份有限公司、北京空港科技园区股份有限公司拟进行资产收购所涉及的北京北广科技股份有限公司部分房地产的需要。对其涉及的北京北广科技股份有限公司收购范围内的房地产进行了评估工作,本次评估的公允价值仅供该经济行为提供资产价值参考。
二、评估对象及范围
:
评估对象为北京电子城投资开发集团股份有限公司、北京空港科技园区股份有限公司拟进行资产收购所涉及的北京北广科技股份有限公司拥有的资产收购范围内的房地产价值。
评估范围为北京北广科技股份有限公司拥有的资产收购范围内房地产,具体如下 :房屋建筑物:委估房屋建筑物坐落在顺义区天竺空港工业区天柱路26号,账面原值合计为
125,849,99197元 ,净值
116,522,83在 .23元 ,建
筑面积合计
29,45726平
方米,其
中包括:(1〉己办理房屋所有权证房产共15幢,房屋产权证号为X京房杈证顺
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咿躐翮躐鏖
字第242964号
;包括:办公用房,传达室,连廊,摄录像机装配厂房,综合动力站等 :总建筑面积为26,15558平方米;共有情况为单独所有;目前的现状使用情况与规划用途相同。(2)未
办理房屋所有权证房产共
3项,建筑面积合计3,30168平方米;实际用途包括:库房、食堂等。(3)构
筑物
5项,其中:铁艺围墙1116米,厂区道路 952米,水系及改造费用等。
土地使用权:共l宗
,土地坐落在顺义区天竺空港工业区天柱路A区26号;土地使用权证号为京顺国用
(zO10出)字第001绲
号;土地规划用途为工业;使用面积为89,51338平方米,全部为独用面积;便用权类型为出让;土地使用权终止日期为⒛狃年
7月1日。目前的现状使用情况与规划用途相同。委估土地使用权的账面原值为5茌,0⒛,10100元
,净值43,030,71757元。
三、评估基准日
:zO17年 06月 30日。
四、价值类型:市场价值。
五、评估方法:本次采用房地合一的方式使用收益法对委托评估的房地产进行估算。
六、评估程序实施过程:经现场调查、资料收集与分析、评定估算等程序,得出评估结论。
七、评估结论
:
具体详见资产评估结果汇总表
:
资产评估结果汇总表
评估基准日:⒛17年06月30日
单位:万元
D=C/A×100%
?3,014 00
经采用收益法对北京北广科技股份有限公司的房地产价值进行了评估,在评估基准日2017年06月30日
,北京电子城投资开发集团股份有限公司、北京空港科技园区股份有限公司委托评估的房地产价值为73,01400万元。
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咿鳙鼹躐鲞
本评估结论为委估资产于评估基准日在完全产权下的市场价值,未考虑上述资产可能承担的抵押、担保事宜对评估价值的影响,申报资产以及将来如果有与申报资产权属相关的纠纷,均由委托方与产权持有单位承担,与本评估机构无关。
八、特别事项说明
本次评估结果仅为北京电子城投资开发集团股份有限公司、北京空港科技园区l、
股份有限公司拟进行资产收购所涉及北京北广科技股份有限公司拥有的纳入收购范围内的房地产提供参考意见,不能作为其他目的使用。
委托评估的房屋建筑物总建筑面积为
29,45726平方米,根据北京市规划委员2、
10会下发的2011规(顺)条字00硐号建设用地规划条件显示宗地的容积率为大于等于(高新技术产业不高于25)。截至评估报告日产权持有单位尚未获得该宗土地的审定方案,拟新建的第一期项目己取得建设工程规划许可,本次评估设定委估宗地的控制容积率为
199,即本次评估设定产权持有单位将评估基准日房屋建筑物全部拆除后,在现有土地使用权上完成新增建筑面积
241,83163平方米。评估价值设定在后续开发建设按照计划投资且完成开发建设。
若后续建造成本单价出现变动评估值相应进行变化。
本次评估设定针对委估的房屋建筑物和土地使用权可以对外出租并获取相应的3、
经济利益。
报告使用者应能够注意以上的特别事项对评估结论所产生的影响。
九、评估报告使用限制说明:按现行有关规定,本评估结果的使用有效期为一年 ,自⒛17年06月30日至⒛18年06月29日
。当本次评估目的在评估基准日后一年内实现时,可用评估结果作为评估目的所对应的经济行为实现时作价的参考依据,超过一年 ,其评估结果失去效用,如继续实现原目的,需重新进行资产评估。
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咿镛翮艨躐
北京电子城投资开发集团股份有限公司
北京空港科技园区股份有限公司
拟进行资产收购所涉及的
北京北广科技股份有限公司部分房地产价值
资产评估报告
中瑞评报字lzO171第000sss号
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北京空港科技园区股份有限公司
北京北广科技股份有限公司
:
“ ”
中瑞国际资产评估
(北京)有限公司(以下简称我公司
)接受北京电子城投资开发集团股份有限公司、北京空港科技园区股份有限公司和北京北广科技股份有限公司的共同委托,根据国家有关资产评估的规定,本着客观、独立、公正、科学的原则,按照公认的资产评估方法,为满足北京电子城投资开发集团股份有限公司、北京空港科技园区股份有限公司拟进行资产收购所涉及的北京北广科技股份有限公司部分房地产的需要,对所涉及的北京北广科技股份有限公司资产收购范围内的房地产在评估基准日的市场价值进行了评估。评估人员按照必要的评估程序对委托评估资产实施了实地勘察、市场调查,对北京北广科技股份有限公司委托评估范围内的房地产在⒛17年06月 30日所表现的市场价值作出了公允反映,现将资产评估情况及评估结果报告如下
:
一、委托方、产权持有单位以及其他报告使用者简介
(一〉委托方之一为北京电子城投资开发集团股份有限公司
企业名称及注册情况
1、
中瑞国际资产评估(北京)有限公司
帮鳙嬲躐躐
企业名称:北京电子城投资开发集团股份有限公司
企业法人营业执照注册号:91110000010151硐 43Y
注册地址:北京市朝阳区酒仙桥北路甲10号院⒛5号楼6层。
:王
法定代表人 岩
:798989318万
注册资本 元
企业类型:其他股份有限公司(上市
)
经营范围:投资及投资管理:房地产开发及商晶房销售;物业管理;高新技术成果(企业)的孵化;销售五金交电、建筑材料;货物进出口、技术进出口、代理进出口 ;信息咨询
(未经专项审批项目不得经营);房地产经纪业务。
(二)委托方之二为北京空港科技园区股份有限公司
企业名称及注册情况
1、
企业名称:北京空港科技园区股份有限公司
企业法人营业执照注册号: 9111000072260157XJ
注册地址:北京市顺义区天竺空港工业区A区
法定代表人:
卞云鹏
注册资本:30000万元
企业类型:其他股份有限公司(上市
)
经营范围:
高新技术的开发、转让和咨询;销售开发后的产品;土地开发,仓储 ,物业管理,经济信息咨询。
(三〉委托方之三及产权持有单位为北京北广科技股份有限公司
企业名称及注册情况
1、
企业名称:北京北广科技股份有限公司
:91t10000726341Gg⒇
企业法人营业执照注册号
注册地址:北京市顺义区天竺空港工业区天柱路A区26号
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呷躐鹬瞰躞
:张
法定代表人 岳明
注册资本
:6,9574434万 元
企业类型:其他有限责任公司
经营范围:许可经营项目:加工、制造广播电视发射、差转、通讯、微波、雷达、录像设备及其配套件、仪器、有线电视、监视器、传真机、交通管制设备、模具、木器 ;指定生产卫星电视接收机;设计、制造广播、通信铁塔、桅杆产品及输电线路铁塔;金属结构加工。一般经营项目:技术开发;技术推广;产品设计;电子工程专业承包;物业管理;专业承包;技术进出口,货物进出口,代理进出口业务。
(四)其他评估报告使用者
法律法规规定的报告使用者。
1、
除国家法律法规另有规定外,任何未经评估机构和委托方确认的机构或个人不2、
能由于得到评估报告而成为评估报告使用者。
二、评估目的
本次评估是为了满足北京电子城投资开发集团股份有限公司、北京空港科技园区股份有限公司拟进行资产收购的需要,对北京北广科技股份有限公司拥有的资产收购范围内的房地产价值进行了评估工作,本次评估的公允价值仅供该经济行为提供资产价值参考。
三、评估对象和评估范围
(一)评估范围为委托方填报的评估申报表所列房地产
(含1宗土地使用权),账面原值17,98701万元,账面净值15,95535万元,具体范围以产权持有单位填报的清查评估申报表为准。主要资产情况简介如下
:
1,位置状况
评估对象为位于顺义区天竺空港工业区天柱路26号的房地产,建筑面积 29,45726平方米
(其中:26,15558平方米房产具有《房屋所有权证》[X京房权证顺字第242964号]:3,30168平方米房产不具有
《房屋所有权证》,为临时建筑),土地使用面积
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鑫
咿躐翻鞴89,51338平方米,是一处形状规则的独立院落,院四边有砖围墙。围墙外的具体四至为:北临巷路,东临北京松下普天通信设各有限公司,南临天纬五路,西邻天柱中路。
东距首都国际机场
10公里。交通便利。
2
权利状况
北京北广科技股份有限公司以受让方式取得该地块的使用权,并于⒛11年1月 18日取得《国有土地使用证》[京顺国用
(⒛10出)字第00142号],于2010年8月 13日取得《房屋所有权证》[X京房权证顺字第242964号
]。
证载土地用途为工业,使用权类型为出让,土地使用权终止日期为⒛狃年7月1日
,未设定抵押担保。
3
评估对象状况
评估对象建筑物现状为工业生产及办公用房,位于顺义区天竺空港工业区天柱路26号,是独立院落四周有围墙。院内有办公用房,传达室,连廊,摄录像机装配厂房,综合动力站等房屋,建筑面积合计29,45726平方米(其中:26,155,58平方米房产具有《房屋所有权证》[X京房权证顺字第扭2964号⒈3,301,68平方米房产不具有《房屋所有权证》,为临时建筑),土地面积89,51338平方米,现状实际容积率为09g。建筑结构为混合结构,建筑层数为2层(局部3层),外立面为白色涂料。建筑物建于⒛10年8月
,维护及保养较好。厂区地面为现浇混凝土地面,楼前有绿化带
.
(1)评
估对象装修情况如下
:
1)外墙:外墙白色涂料
:
2)内墙:内墙涂料,个别房间有木墙裙
;
3)门窗:银白色铝合金推拉窗、装饰木门(个别为玻璃自由门
);
4)地面:走廊及会议室地面均铺设瓷砖,(个别会议室铺设大理石);办公室地面为地砖地面
;
5)楼梯:瓷砖面楼梯、木扶手
;
6)卫生间:内墙贴瓷砖,地面铺设地面砖,PX/C板吊顶
;
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呷嫌翮瞰鳓
7)院落地面:现浇混凝土地面。
(2)评
估对象设备基本情况如下
:
l)有安全监视系统装置
;
2)自备电力锅炉房、采暖系统
;
3)有中央空调
;
评估对象房地产于评估基准日为自用生产办公。
(3)委
估宗地的建设工程规划
产权持有单位拟在委估宗地范围内,现有房屋建筑物的周边新建和扩建生产及办公用房,并已于⒛11年6月2日获得北京市规划委员会下发的⒛11规(顺)条字00荃0号建设用地规划条件,根据该文件规定,宗地建设项目控制总容积率为大于等于
10(高新技术产业不高于25)。
截至评估报告日,产权持有单位尚未获得该宗土地的审定方案,拟新建的第一期项目己取得建设工程规划许可。基于同区域同类型建设项目(类似地块⒈北京诺丁山文化传播有限公司计算机软件产业园项目一期工程,⒛15规(顺)复函字0065号;类似地块⒉
北京MAX空港研发创新区B区工程项目,2017规(顺)复函字0022号)的规划条件,产权持有单位预估委估宗地最有可能的控制容积率为
1∞。在设定条件下,产权持有单位可建设的建筑总规模241,83163平方米
(其中:地上178,13163平方米,地下63,70000平方米),绿化率15%,建筑密度绲砌。
产权持有单位己于⒛16年8月26日
取得拟新建的第一期项目建设工程规划许可 ,许可证号为⒛16规(顺〉建字第0056号,建筑项目为1栋厂房,建筑规模 32,08068平方米,其中:地上21,06524平方米(均为厂房),地下11,015狃平方米
(设备机房
65021平 方米
,食堂
9952平
方米
,车库
9,37003平
方米
)、地上
10层 ,地下
3层 ,建筑高度42米。
产权持有单位拟新建的第二期项目,第二期项目将在拆除基准日现有29,45726平
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方米房屋建筑物的基础上进行新建,建设项目的建筑规模为⒛9,75095平方米,其中 ;地上办公休闲服务
3,58000平方米,地上厂房及办公用房
153,胡639平方米,地下车库及设备用房19,72975平方米,地下城市服务区⒛,00480平方米,地下人防及物管、库房
8,95000平方米。第二期项目共8幢建筑,每幢地上9层,地下3层,建筑高度小于
42皿,混凝土框架结构,外墙为玻璃幕墙、石材及涂料组成,室内初装修
(除去公共部分
拟新建的第二期项目尚未取得建设工程规划许可。
)。
(4)建
设项目投资计划及建筑物功能分类
产权持有单位将按照设定的容积率方案在现有房屋建筑物拆除的基础上,在现有宗地上新建设房屋建筑物241,83163平方米。具体的各期投资计划如下
:
现有己建成房产
拟建面
第1期 32,080 68
32,080 68积
(平方
第2期 209,750 95
209,750 95米)
现有已建成房产
单位建
安投资第1期 3,200 00
造价
(元 第2期 3,200 00
/
平方米)
现有己建成房产
第1期 10% 30% 60%
投资进
度
第2期 10% 30% 60%
现有房产拆除 259 00
259 00投资金第1期 1,026 58 3,079 75 6,159 49 10,265 82额
(万元)第2期 6,712 03 20,136 09 40,272 18 67,120 30
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$*x*nnm现有已建咸房产
现有及后续投资建设的房屋建筑物的功能分类情况如下
:
地上:办公休闲服务 3,580 00 3,580 00地上:办
公、生产 21,065 24 153,486 39 174,551 63地下:车库及设备用房 10,020 24 19,729 76 29,750 00总建筑面积
地下:城市服务区 995 20 24,004 80 25,000 00地下:人防及物管、库房 8,950 00 8,950 00地上:办公休闲服务
地上:办公、生产 21,065 24 153,486 39 17碴,551 63可出租部分
地下:食堂 995 20 24,004 80 25,000 00建筑面积
地下:车库
地上普通车位
150
货车停车位
停车位
834 l,020地下停车位
现有房屋建筑物全部拆除,拟规划建筑面积均在评估范围内。
列入评估范围的房屋建筑物及所属土地使用权的产杈均为北京北广科技股份有限公司所有,土地使用权的使用权类型为出让;土地使用权终止日期为⒛狃年7月1日 ,土地使用权剩余使用年限为
2702年,其产权明晰。无融资租赁及抵押担保情况。
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咿瀚翻瀚鑫
四、价值类型及其定义
本报告评估结论的价值类型为市场价值。
市场价值指白愿买方和自愿卖方在各白理性行事且未接受任何强迫的情况下,评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。
五、评估基准日
本项目资产评估基准日为⒛17年06月30日。
考虑到评估基准日尽可能与本次评估清查日接近的需要和完成评估工作的实际可能,经与各方协商,确定评估基准日为⒛17年06月30日。本次评估取价标准均为评估基准日有效的取价标准。
六、评估依据
(一)经济行为依据
北京电子城投资开发集团股份有限公司、北京空港科技园区股份有限公司、北1、
京北广科技股份有限公司与我公司签订的资产评估业务约定书。
(二)主要法律依据
《中华人民共和国公司法》(2013年
12月28日第十二届全国人民代表大会常务1、
委员会第六次会议修订
);
《中华人民共和国物权法》(中华人民共和国第十届全国人民代表大会第五次会2、
议于⒛07年3月16日通过
);
《中华人民共和国城市房地产管理法》(2007年8月30日第十届全国人民代表大3、
会常务委员会第二十九次会议修订);
《中华人民共和国土地管理法》(2004年8月28日第十属全国人民代表大会常务4、
委员会第十一次会议修订〉
;
《中华人民共和国资产评估法》(中华人民共和国第十二届全国人民代表大会常5、
务委员会第二十一次会议于⒛16年7月2日通过
);
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呷镛翻躐躐
^ˇ
《国有资产评估管理办法》(国务院第91号令,1991年
);
,`
《国有资产评估管理办法实施细则》(原国家国有资产管理局国资办发h992]36号
);
《国务院办公厅转发财政部关于改革国有资产评估行政管理方式加强资产评估监8、
督管理工作意见的通知》(国办发[2001]102号
);
《企业国有产权转让管理暂行办法》(国务院国有资产监督管理委员会、财政部9、
第3号令);
《企业国有资产评估管理暂行办法》(国务院国有资产监督管理委员会第12号10、
令
);
《关于加强企业国有资产评估管理工作有关问题的通知》(国资委产权[2006]27钅11、
号
):
《关于企业国有资产评估报告审核工作有关事项的通知》(国资产权
(2009)94112、
号
);
其他与评估工作相关的法律、法规和规章制度等。
13、
(三)资产评估准则依据
1、
《资产评估准则一基本准则》(财企[2004]⒛号
);
《资产评估职业道德准则一基本准则》(财企[2004]⒛
号);
2、
3、
《资产评估准则一评估报告》(中评协[2011]230号
);
《资产评估准则一评估程序》(中评协[2007]189号
);
4、
5、
《资产评估准则一不动产》(中评协[2007]189号
);
《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》(会协E⒛03]18号
);6、
7、
《企业国有资产评估报告指南》(中评协[2011]230号
);
《资产评估职业道德准则-独立性》(中评协[2012]248号
);
8、
(GB/T5029⒈
9、《房地产估价规范》 ⒛ 15);
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咿镛躐麟躐
10、
《9戈镇 色响当价匆见矛呈》 (GB/T 18508 -2014);
=L朔
11、《城镇土地分等定级规程》
(GB/T18507-zO1钅 )。
(四)权属依据
房屋所有权证书
1、
;
土地使用权证
2、
;
其他产权证明文件。
3、
(五)取价标准依据及主要参考资料
评估人员对评估范围内的资产进行了实地踏勘、分析、记录
1、 ;
通过调查收集的租赁市场信息、资料
2、 ;
评估人员掌握的相关资料
3、 ;
评估人员现场收集的其它资料
4、
;
其他与资产评估有关的资料。
5、
(六〉参考资料及其他
委托方及产权持有者申报的《资产评估申报明细表》
1、 ;
委托方及产权持有者提供的关于进行资产评估有关事项的说明
2、 ;
会计凭证、会计报表及其他会计资料
3、 ;
评估师现场勘查和市场调查取得的其他评估相关资料。
4、
七、评估方法
根据本次资产评估的目的、资产性质、可获得资料的情况等,房地产的评估方法有成本法、市场比较法、收益还原法。上述三种方法的简介如下
:
成本法:求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格,扣除折旧,以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
市场比较法:将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较,对这些类似房地产的己知价格作适当的修正,以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
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↑⒈∷∷
呷躐鼹躐麽
光痂膨匀粝珊扬嗜胛/zv司溉艳产价值评估报考∷
收益还原法:预计估价对象未来的正常收益,选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加,以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
评估人员在认真分析所掌握的资料并对评估对象进行实地勘察后,根据评估对象的特点及本身的实际情况,遵照评估准则,根据国家标准,选择恰当的评估方法。
市场法:根据评估人员所做的市场调查,在北京市顺义区空港工业区与委估房产类似情况的房地产无交易,评估人员无法取得合适的成交可比案例,故不适用市场比较法进行评估
;
成本法:由于土地使用权采用重置成本法不能对土地使用权的市场价值做出合理的估算,且无法体现新建房屋建筑物的价值,故不适合采用重置成本法进行评估
;
收益法:截至评估基准日,由于委估房产类似的房产存在出租的情况,类似房屋租赁情况及租金价格资料较易收集,对于收益性房地产的估价,宜选用收益法作为估价方法,故以收益还原法作为本次评估方法。
收益还原法就是在求取委估房产的价格时,先预计估价对象未来的正常净收益,再选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加,以此估算估价对象的价值。
收益还原法的基本计算公式
:
P=∑ (1+0·
珥
式中:P——
评估值
;
—
Fi—未来第i个收益期的预期收益额
;
—
r—折现率
;
H〓月租金×12×(仁空置率)×
建筑面积+保证金利息收入ˉ房产税ˉ
营业税金及附加ˉ印花税-维修费-业主管理费-保险费
八、评估程序实施过程和情况
根据国家有关资产评估的规定,依据资产评估准则的要求,我们的评估程序实施过程主要包括了接受委托、现场调查、资料收集与分析、评定估算、评估汇总、撰写报眚等,评估程序实施过程及情况说明如下
:
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(一)明确评估业务基本事项、签订业务约定书
听取公司有关人员对公司情况及委估资产历史和现状的介绍,进行前期尽职调查、访谈调研工作,了解产权持有单位的财务核算制度、会计科目设置和基本核算方法,了解评估目的、明确评估对象及评估范围等。
在明确评估业务基本事项基础上,听取委托方介绍评估资产的范围、类别、评估目的和时间进度要求,并深入现场,对委估资产状况做初步了解,在此基础上,根据本次评估目的及可能实现日,与委托方商定评估基准日,签定了资产评估业务约定书。
(二)编制评估计划
评估接受委托,确定该项目总协调人和项目负责人,并挑选相关专业的评估人员组建项目团队。根据资产评估业务约定书结合项目的具体情况,拟订初步的评估工作计划 ,包括各类资产拟采用的技术方案、人员配备及时间安排进度;与此同时,根据评估工作的需要,请产权持有单位作好资产评估前的各项准备工作,包括资产清查核实、填写各类资产评估申报明细表及准备与评估有关的各种经济、技术资料。
(三)现场调查、收集评估资料
资产清查
l、
(D清查组织工作
本组评估人员到达评估现场,对申报评估资产进行现场清查。
根据企业申报评估资产类型,评估人员按照相关要求,分别对有关资产进行全面的现场清查。清查工作结束后,均提交了清查核实及现场勘察作业工作成果。
(2)清查主要步骤
①指导企业相关人员首先进行资产清查与收集,准各应向评估机构提供的资料在评估人员到达现场前,通过电话等方式指导企业相关的财务与资产管理人员在自行资产清查的基础上,按照评估机构提供的评估调查表及其填写要求、资料清单,细致
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准确的登记填报,对被评估资产的产权归属证明文件和反映性能、状态、经济技术指标等情况的文件资料进行收集。
②初步审查产权持有单位提供的资产评估明细表
评估人员通过翻阅有关资料,了解涉及评估范围内具体对象的详细状况。然后仔细阅读预评估各类资产评估明细表,初步检查有无填项不全、错填、资产项目不明确,并根据经验及掌握的有关资料,检查资产评估明细表有无漏项等。
③现场实地勘察
针对不同的资产性质及特点,采取不同的勘察方法。在现场勘察过程中,评估人员通过核查账簿、原始凭证。
④根据国家有关规定及行业发展趋势,参考企业自身因素对企业未来的经营状况及发展趋势,分析企业预测的合理性。
⑤核实产权证明文件
(四)评定估算
评估人员根据项目组制定的作价原则,结合委估资产情况,进行评定估算工作。根据资产评估初步结果进行评估结论分析、撰写报告、说明。
(五)编制和提交评估报告
(1)对评估结果进行汇总、分析、调整修改
;
(2)将评估结果提供给委托方并听取其意见
;
(3)根据实事求是的原则结合委托方的反馈意见进一步检查调整评估结果 ;(4)撰
写资产评估报告书
;
(5)按我公司内部三级复核程序,逐级进行复核
:
(6)根据复核意见,修正评估报告
;
(7)正式出具评估报告书并提交委托方。
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九、评估假设
1、
本评估遵循持续经营的假设,即被评估资产可以对外出租方式获取经济利益 ,在此基础上确定评估方法、参数和依据。
产权持有单位尚未获得委托评估的位子顺义区天竺空港工业区天柱路
26号宗地(土地证号为[京顺国用
(⒛10出)字第00142号])的审定方案。评估人员基于产权持有单位预估的委估宗地最有可能的控制容积率
l∞进行评估。在设定条件下,产权持有单位可建设的建筑总规模
⒛1,83163平方米(其中:地上178,13163平方米,地下63,70000平方米),绿化率15%,建筑密度绲
7%。
2、
本评估假定公司现有和未来的管理层是负责的,并能稳步推进公司的发展计划 ,保持良好的经营态势,公司后续投资开发建设按期按计划投资且完成开发建设。
本评估结果为评估对象在评估基准日依持续经营假设的市场价值,资产未来经3、
营战略和规划亦为根据资产目前状态进行持续经营制订,如改变经营方向,本评估结果不成立。
本评估没有考虑国家宏观经济政策发生重大变化以及遇有自然力和其他不可抗4、
力等对评估结果的影响。
本评估假定近期内国家现行政策等无重大改变。
5、
本评估假定近期内国家产业政策无重大变化。
6、
公司会计政策与核算方法无重大变化。
7、
十、评估结论
我们采用收益法对北京电子城投资开发集团股份有限公司、北京空港科技园区股份有限公司、北京北广科技股份有限公司委托评估的房地产在⒛17年06月30日的市场价值作出了公允反映,资产评估结果如下
:
资产评估结果汇总表
评估基准日:⒛17年OG月30日
单位:万元
%
项 目
账面价值 评估价值 增减值 增值率
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D=C/A×100%
经采用收益法对北京北广科技股份有限公司的房地产价值进行了评估,在评估基准日⒛17年06月30日,北京电子城投资开发集团股份有限公司委托评估的房地产价值为73,01400万元。
十一、特别事顼说明
以下为在评估过程中已发现可能影响评估结论但非评估人员执业水平和能力所能评定估算的有关事项
:
(一)评估基于项目规划批复完成新建房屋后的价值
委托评估的房屋建筑物总建筑面积为
29,45726平方米,本次评估设定产权持有单位将现有房屋全部拆除后可以在现有土地使用权上完成新增建筑面积
241,83163平方米。评估价值设定在后续开发建设按照计划投资且完成开发建设。
(二)设定委托评估的房屋建筑物可以对外出租获取经济利益
本次评估设定针对委估的房屋建筑物和土地使用权可以对外出租并获取相应的经济利益。
(三)对企业存在的可能影响资产评估值的瑕疵事项,在企业委托时、出具期后事项和或有事项时未作特殊说明而评估人员己履行评估程序仍无法获知的情况下,评估机构及评估人员不承担相关责任。
(四
)评估基准日后、有效期以内,若资产政府定价标准及预期收益发生变化 ,对评估结论产生影响时,不能直接使用本评估结论,须对评估结论进行调整或重新评估。
即
:
政府定价标准发生变化,委托方应根据原评估方法对资产额进行相应调整。
1、
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若预期收益等发生变化、并对资产评估价格己产生了明显影响时,委托方应及2、
时聘请评估机构重新进行评估。
(五)本报眚评估结果包括评估对象所占有的国有土地使用权的价值。
(六)本报告评估结果没有考虑委托方或有负债因素、快速变现、税费转嫁等特殊的交易方式,以及可能发生的抵押到期清偿、权利转移等因素对评估对象房屋价值的影响,也未考虑国家宏观政策发生变化,以及遇有自然力和其他不可抗力对评估对象房屋价值的影响。
评估报告使用者应能够注意以上的特别事项对评估结论所产生的影响。
十二、评估报告使用限制说明
(一
)评估报告只能用于评估报告载明的评估目的和用途。
(二
)评估报告只能用于评估报告载明的评估报告使用者使用。
(三)本报告仅供委托方为本报告所列明的评估目的服务和送交财产评估主管部门审查使用,本评估报告的使用权归委托方所有,未征得资产评估师及其所在评估机构同意,评估报告不得被摘抄、引用或披露于公开媒体。
(四
)按现行有关规定,本评估结果的使用有效期为一年,自⒛17年06月30日至2018年06月29日
。当本次评估目的在评估基准日后一年内实现时,可用评估结果作为评估目的所对应的经济行为实现时作价的参考依据,超过一年,其评估结果失去效用,如继续实现原目的,需重新进行资产评估。
(五)评估报告法律效力
本评估报告在评估机构及注册评估师签字盖章后,依据法律法规的有关规定发1、
生法律效力。
本评估报告包含若干附件文件,所有附件文件亦构成本报告之重要组成部分 ,2、
与本报告正文具有同等的法律效力。
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十三、评估报告日
:
评估报告出具日期为⒛17年07月23日。
十四、资产评估师签字盖章、评估机构盖章和法定代表人签字
:
资产评估机构法人代表
:
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资产评估师
:
资产评估师
:
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