证券代码：002285 证券简称：世联行 公告编号：2015-015
深圳世联行地产顾问股份有限公司
关于非公开发行股票募集资金用于补充流动资金的补充公告
本公司及董事会全体成员保证公告内容真实、准确、完整，并对公告中的虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏承担责任。
2014年7月24日，深圳世联行地产顾问股份有限公司（以下简称“公司”、“发行人”）刊登《非公开发行 A股股票预案（修订稿）》，并于 2015年 1月 26日审议通过了《非公开发行 A股股票预案（二次修订稿）》。公司拟非公开发行股票为 138,866,970股，募集资金总额为 114,287.52万元，扣除发行费用后，拟全部用于“基于大数据的 O2M平台建设项目”和补充流动资金。公司就本次非公开发行股票募集资金用于补充流动资金的资金需求量的测算方法和依据补充公告如下：
公司本次非公开发行拟以 74,287.52万元的募集资金补充流动资金，以促进公司业务的可持续发展。募集资金不足计划总投资额部分，公司将通过自筹方式解决。具体使用方向如下：
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|序号|使用方向|计划总投资额（万元）|募集资金投资金额（万元）|
|1|房地产代理销售业务的拓展|45,688|45,688|
|2|房地产顾问策划业务的拓展|3,504|3,504|
|3|房地产资产服务业务的拓展|68,936|25,095.52|
||合计|118,548|74,287.52|

公司是人力密集型的轻资产企业，人力成本占比最大。公司的成本费用中需要直接支付现金的占绝大多数，非付现的部分占成本费用总额的平均比例约为
2~3%。当市场出现波动而影响到现金回款时，公司的现金储备可能在短时间内出现明显下降。因此，公司需要一直保持充沛的现金储备，只有这样才能提高公司经营的安全边际，确保公司所坚持的长期发展战略不被市场的短期波动所干
扰，为公司人力资本持续转化为经营业绩提供有效保障。同时公司资产服务业务
的拓展需要投入较多的运营资金，通过完善资产服务的业务模式，拓展资产服务的业务范围和区域，各业务分项投资计划如下：
1、房地产代理业务的拓展
公司代理业务的收入和成本费用的发生在时间上并不同步，具体如下：
项目进场，项目的固定 公司与开发商结算，确认收入
从谈判到签约期 成本开始投入，如销售 并收回款项后，公司须向销售
间，公司开始投 人员的工资等 人员支付与销售业绩有关的提
入拓展成本 成和奖金
谈判 签约 进场 开盘 结算 撤场项目开盘，公司的成本投
从签约到进场期间，公司开始
入进入了高峰期
投入中后台的管理成本
上图演示了代理销售业务的各流程节点。代理销售项目从销售实现到开发商确认并最终结算收入，目前的平均周期约为6个月。因此按现行的收入确认制度，公司在某一段时间确认的收入主要来源于数个月以前的销售成果。此外，从项目前期的商务谈判到收入结算的过程中，各环节都会发生相应的成本，如拓展成本、管理成本、员工薪酬等，这部分成本先于公司当期的销售代理额对应的销售收入而发生。根据公司 2013年数据测算，公司每实现 1亿元的代理销售额，需要的付现成本为24.37万元，具体如下：
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|代码|指标|单位|公式|2013年|
|a|收入金额|万元||186,301.14|
|b|已实现代理销售额|亿元||3,175|
|c|付现成本总额(剔除折旧和装修费摊销)|万元||122,090.02|
|d|减:业务提成(按收入的24%计算)|万元|a×24%|44,712.27|
|e|付现成本|万元|c—d|77,377.75|
|f|单位代理销售额的付现成本|万元|e÷b|24.37|

近年来公司代理业务规模持续扩大，2010年-2013年度公司实现代理销售额
由1,216亿元增长至3,175亿元，年均复合增长率37.70%。未来保守预计公司实
现代理销售额年增长率为20%，预计至2017年公司新增代理销售额3,409亿元，
业务拓展年需付现的成本费用为91,376万元，按平均占用时间6个月计算，需补充流动资金45,688万元，具体明细如下：
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|代码|指标|单位|公式|2017年|
|a|新增代理销售额|亿元||3,409|
|b|年新增付现成本|万元|a×24.37|83,070|
|c|年新增管理费用|万元|b×10%|8,307|
|d|年新增付现成本费用|万元|b＋c|91,376|
|e|补充流动资金|万元|d÷12×6|45,688|

2、房地产顾问策划业务的拓展
公司顾问策划业务项目从组建项目团队、地区调研分析、报告撰写、内部评审、报告汇报到收取项目顾问费，也存在一定的周期，这中间环节也需公司垫付资金来完成项目。根据公司 2013年数据测算，公司每实现 1万元的顾问策划收入，需要的付现成本为0.58万元，具体如下：
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|代码|指标|单位|公式|2013年|
|a|收入金额|万元||47,334.67|
|b|付现成本总额(剔除折旧和装修费摊销)|||27,429.56|
|c|单位收入的付现成本||b÷a|0.58|

2010年-2013年度公司顾问策划业务收入由31,143万元增长至47,335万元，年均复合增长率14.98%。未来保守预计公司顾问策划业务收入年增长率为10%，预计至2017年公司新增顾问策划业务收入21,968万元，业务拓展年需付现的成本费用为14,016万元，按平均占用时间3个月计算，需补充流动资金3,504万元，具体明细如下：
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|代码|指标|单位|公式|2017年|
|a|新增顾问策划收入|万元||21,968|
|b|年新增付现成本||a×0.58|12,741|
|c|年新增管理成本||b×10%|1,274|
|d|年新增付现成本费用||b＋c|14,016|
|e|补充流动资金||d÷12×3|3,504|

3、资产服务业务的拓展
房地产资产服务业务系公司近年来着力打造的新业务领域，继 2012年公司通过并购青岛雅园涉足资产服务业务后，2013年11月份又新增合并了北京安信行。公司以国际品牌企业为标杆，打造综合性业务版图，资产服务业务将以写字楼、高端公寓、商场、企业总部、工业园运营管理为基础业务。
资产服务业务在各项目运营前期需要投入较多的运营资金，保证项目能够正常运转，公司需根据不同城市的资产服务项目规模合理配置运营资金，资产服务业务运营资金的投放城市、投放进度和投入规模需适应各地的项目拓展情况和市场变化情况。公司采取补充流动资金的方式来扩充资产服务各项业务拓展所需资金，符合资产服务业务以服务客户需求及管理项目所在地为导向的特点，能够根据各城市项目数量、规模情况配备合理的人员、办公等后台支撑资源，也能为业务的开展提供必备的前期运营资金，保证资产服务项目的正常运转。公司计划投资 68,936万元用于资产服务业务的城市布局和项目前期运营的资金投入，拟使用本次募集资金25,095.52万元，具体明细如下：
（1）城市布局投入
未来 3年公司计划在北京、上海、广州、深圳等 20个城市重点拓展资产服务业务，根据不同城市的资产服务项目情况合理配置运营资金，预计投入资金 2,960万元，实际运营资金的投放城市、投放进度和投入规模会根据各地的项目拓展情况和市场变化情况进行调整，投资计划如下：
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|类型|类型|城市|
|第一类|已有布点，需叠加新业务|北京、青岛|
|第二类|完成初步布点，需补充运营资源|厦门、武汉、南京、苏州、上海、深圳、重庆、福州|
|第三类|完善城市布点|西安、广州、沈阳、大连、天津、济南、杭州、成都、南昌、长沙|

第一类和第二类的城市10个，单个布点城市投资明细预估如下：
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|序号|项目名称|投资额（万元）|投资说明|
|1|办公用品购置|25.20|包括打印机、复印机、电脑、办公家具等|
|2|运营费用|74.64||

包含薪酬、餐补、交通、通讯补贴、社会保险及 2.1 人工费 41.40
其它福利
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|2.2|经营费用|33.24|包括运营办公费、直接业务费、品牌营销等|
|3|备用金|10||
||合计|110||

第三类的城市10个，单个布点城市投资明细预估如下：
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|序号|项目名称|投资额（万元）|投资说明|
|1|办公场所租赁及装修费|42.00|200平米|
|2|办公用品购置|33.40|包括路由器、网络交换机、电话交换机、电话会议终端、电脑、办公家具等|
|3|启动成本|90.24||
|3.1|写字楼费用|13.20|包含水电管理杂费|
|3.2|人工费|43.80|包含薪酬、餐补、交通、通讯补贴、社会保险及其它福利|
|3.3|经营费用|33.24|包括运营办公费、直接业务费、品牌营销等|
|4|备用金|20|用于保证分支机构经营活动正常运行|
||合计|186||

（2）业务拓展投入
1）高端公寓的资产服务业务
公司未来计划在布点的20个城市，运营约60个高端公寓，通过出租、公寓管理、商业小百货及商务代理、票务代理、公共停车场管理等服务取得收益。单个高端公寓前期需要投入 350万的筹备费用，60个高端公寓需投入资金 21,000万元，单个项目投资明细预估如下：
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|序号|项目名称|投资额（万元）|投资说明|
|1|物品采购费|100.01||
|3.1|服装费|23.50|包含总经办、客服部、工程部、安保部、行政部、财务部等部门人员的工装、鞋等服装费|
|3.2|行政办公用品|52.61|包含电脑、路由器、对讲机、吸尘器、空调、复印机等办公用品|
|3.3|工程、安保及保洁工具|23.90||
|2|启动成本|249.99||
|2.1|人工费|99.22|包括总经办、客服部、工程部、安保部、行政部、财务部等部门的人工费用投入|

筹备人员差旅费、市场推广费、物业费、开业咨 2.2 经营费用 150.78
询费等
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|合计|350|

2）工业园资产服务业务
公司并购的安信行拥有很多优质客户，包括优秀民营企业—百度、联想、淘宝、小米手机、金山软件、完美国际、亚信联创、华为、李宁等，大型国有企业客户—中国移动、中国联通、中材国际、茅台、首创等，政府机关—中直机关、民建、民革、致公党、北京市人社局、北京统战部等，通过融合安信行，公司可以将其服务于 IT企业、通讯企业、高端政府客户的服务能力推广至全国，形成服务于特定行业的核心能力，形成世联资产服务的差异化优势及竞争壁垒。
公司拟利用服务于 IT企业、通讯企业、高端政府客户的能力，投入工业园运营，更好的服务特定行业，为其提供保洁、保安、工程设备的运行与维修等常规物业管理服务和会议服务、接待服务、车辆管理、后勤供应商管理等行政外包服务。公司计划投入6个工业园资产服务项目，工业园运营前两年尚未成熟，需要投入运营费用，每个项目需投入1,496万元的运营费用，6个项目需投入8,976万元，单个项目投资明细预估如下：
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|序号|项目名称|投资金额|投资说明|
|1|场地装修费|10.00|经营办公室装修投入|
|2|人工费|407.42|包括招商团队、策划推广、外联、行政部、财务部等部门的人工费用投入|
|3|推广费|550.00|广告、报纸、杂志等宣传推广费用|
|4|渠道费和维护费|433.29|向中介支付的佣金和维护渠道关系|
|5|办公费|80.80|办公、交通、水电、通讯、车辆使用等费用|
|6|备用金|14.82|不可预见费用预备|
||合计|1,496||

3）写字楼、商场的资产服务业务
公司拟利用已有资产服务业务经验，选取合适的新旧写字楼、商场，通过改造、装修、承诺服务等方式塑造写字楼、商场的价值，利用公司的优势提升写字
楼、商场的产品形象，再通过管理写字楼、商场的日常运营，并通过提供承租商
管理、安全保卫管理、消防管理、设施设备管理、票务代理、清洁卫生及车辆管
理等服务实现收益。公司计划投入 6个项目，需投入 36,000万元的改造费用，具体明细预估如下：
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|项目|项目数量（个）|单个项目面积（万平方米）|改造单价（元/平方米）|投资额（万元）|
|写字楼资产服务|4|6|1,000|24,000|
|商场资产服务|2|4|1,500|12,000|
|合计|6|||36,000|

综上所述，公司计划投资 68,936万元用于资产服务业务的城市布局和项目运营前期的资金投入，具体明细如下：
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|序号|项目|项目数量（个）|单价（万元/个）|投资额（万元）|
|1|资产服务业务城市布局|||2,960|
|1.1|第一、二类|10|110|1,100|
|1.2|第三类|10|186|1,860|
|2|业务拓展投入|||65,976|
|2.1|高端公寓的资产服务业务|60|350|21,000|
|2.2|产业园的资产服务业务|6|1,496|8,976|
|2.3|写字楼的资产服务业务|4|6,000|24,000|
|2.4|商场的资产服务业务|2|6,000|12,000|
||合计|||68,936|

特此公告。
深圳世联行地产顾问股份有限公司董事会
二〇一五年元月二十七日