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大连大商集团营口房地产开发有限公司
审计报告
大华审字[2015]006834号
大华会计师事务所(特殊普通合伙 )
Da Hua Certified PublicAccountants（Special GeneralPartnership）
大连大商集团营口房地产开发有限公司
审计报告及财务报表
（2015年1月1日至2015年11月30日止）
目 录 页次一、 审计报告 1-2
二、 已审财务报表
资产负债表 1-2
利润表 3
现金流量表 4
股东权益变动表 5-6
财务报表附注 1-20
审计报告
大华审字[2015]006834号大连大商集团营口房地产开发有限公司全体股东：
我们审计了后附的大连大商集团营口房地产开发有限公司(以下简称营口房地产)财务报表，包括 2015年 11月 30日、2014年 12月 31日的资产负债表，2015年 1-11月、2014年度的利润表、现金流
量表、股东权益变动表，以及财务报表附注。
一、管理层对财务报表的责任
编制和公允列报财务报表是营口房地产管理层的责任，这种责任包括：（1）按照企业会计准则的规定编制财务报表，并使其实现公允反映；（2）设计、执行和维护必要的内部控制，以使财务报表不存在由于舞弊或错误导致的重大错报。
二、注册会计师的责任
我们的责任是在执行审计工作的基础上对财务报表发表审计意
见。我们按照中国注册会计师审计准则的规定执行了审计工作。中国注册会计师审计准则要求我们遵守职业道德守则，计划和执行审计工作以对财务报表是否不存在重大错报获取合理保证。
审计工作涉及实施审计程序，以获取有关财务报表金额和披露的审计证据。选择的审计程序取决于注册会计师的判断，包括对由于舞弊或错误导致的财务报表重大错报风险的评估。在进行风险评估时，
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资产负债表
（除特别注明外，金额单位均为人民币元）资产 附注五 2015年11月30日 2014年12月31日流动资产：
货币资金 注释1 5,958.88以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产
应收票据
应收账款
预付款项
应收利息
应收股利
其他应收款
存货 注释2 57,606,420.00 57,606,420.00划分为持有待售的资产
一年内到期的非流动资产
其他流动资产
流动资产合计 57,606,420.00 57,612,378.88非流动资产：
可供出售金融资产
持有至到期投资
长期应收款
长期股权投资
投资性房地产
固定资产
在建工程
工程物资
固定资产清理
生产性生物资产
油气资产
无形资产
开发支出
商誉
长期待摊费用
递延所得税资产
其他非流动资产
非流动资产合计
资产总计 57,606,420.00 57,612,378.88（后附财务报表附注为财务报表的组成部分）
企业法定代表人： 主管会计工作负责人： 会计机构负责人：
大连大商集团营口房地产开发有限公司
资产负债表（续）
（除特别注明外，金额单位均为人民币元）负债和股东权益 附注五 2015年11月30日 2014年12月31日流动负债：
短期借款
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债
应付票据
应付账款
预收款项
应付职工薪酬
应交税费
应付利息 注释3 7,061,504.11 5,747,700.00应付股利
其他应付款 注释4 48,041,318.36 47,707,420.00划分为持有待售的负债
一年内到期的非流动负债
其他流动负债
流动负债合计 55,102,822.47 53,455,120.00非流动负债：
长期借款
应付债券
长期应付款
长期应付职工薪酬
专项应付款
预计负债
递延收益
递延所得税负债
其他非流动负债
非流动负债合计
负债合计 55,102,822.47 53,455,120.00股东权益：
实收资本 注释5 10,000,000.00 10,000,000.00其他权益工具
其中：优先股
永续债
资本公积
减：库存股
其他综合收益
专项储备
盈余公积
未分配利润 注释6 -7,496,402.47 -5,842,741.12股东权益合计 2,503,597.53 4,157,258.88负债和股东权益总计 57,606,420.00 57,612,378.88（后附财务报表附注为财务报表的组成部分）
企业法定代表人： 主管会计工作负责人： 会计机构负责人：
大连大商集团营口房地产开发有限公司
利润表
（除特别注明外，金额单位均为人民币元）项目 附注五 2015年1-11月 2014年度一、营业收入
减：营业成本
营业税金及附加
销售费用 18,600.01
管理费用 注释7 321,435.09 10,834.00财务费用 注释8 1,313,626.25 1,352,400.00资产减值损失
加：公允价值变动收益
投资收益
其中：对联营企业和合营企业的投资收益
二、营业利润 -1,653,661.35 -1,363,234.00加：营业外收入
其中：非流动资产处置利得
减：营业外支出
其中：非流动资产处置损失
三、利润总额 -1,653,661.35 -1,363,234.00减：所得税费用
四、净利润 -1,653,661.35 -1,363,234.00五、其他综合收益的税后净额
（一）以后不能重分类进损益的其他综合收益
1、重新计量设定受益计划净负债或净资产的变动
2、权益法下在被投资单位不能重分类进损益的
其他综合收益中享有的份额
（二）以后能重分类进损益的其他综合收益
1、权益法下在被投资单位以后将重分类进损益的
其他综合收益中享有的份额
2、可供出售金融资产公允价值变动损益
3、持有至到期投资重分类为可供出售金融资产损益
4、现金流量套期损益的有效部分
5、外币财务报表折算差额
6、一揽子交易处置对子公司股权投资在丧失控制权
之前产生的投资收益
六、综合收益总额 - 1,653,661.35 -1,363,234.00七、每股收益：
（一）基本每股收益
（二）稀释每股收益
（后附财务报表附注为财务报表的组成部分）
企业法定代表人： 主管会计工作负责人： 会计机构负责人：
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现金流量表
（除特别注明外，金额单位均为人民币元）项目 附注五 2015年1-11月 2014年度一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金
收到的税费返还
收到其他与经营活动有关的现金 335,289.19 15,000.00经营活动现金流入小计 335,289.19 15,000.00购买商品、接受劳务支付的现金
支付给职工以及为职工支付的现金 101,411.15
支付的各项税费
支付其他与经营活动有关的现金 239,836.92 10,834.00经营活动现金流出小计 341,248.07 10,834.00经营活动产生的现金流量净额 - 5,958.88 4,166.00二、投资活动产生的现金流量：
收回投资所收到的现金
取得投资收益收到的现金
处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回的现金净额
处置子公司及其他营业单位收到的现金净额
收到其他与投资活动有关的现金
投资活动现金流入小计
购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金
投资支付的现金
取得子公司及其他营业单位支付的现金净额
支付其他与投资活动有关的现金
投资活动现金流出小计
投资活动产生的现金流量净额
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金
取得借款收到的现金
收到其他与筹资活动有关的现金
筹资活动现金流入小计
偿还债务支付的现金
分配股利、利润或偿付利息支付的现金
支付其他与筹资活动有关的现金
筹资活动现金流出小计
筹资活动产生的现金流量净额
四、汇率变动对现金及现金等价物的影响
五、现金及现金等价物净增加额 -5,958.88 4,166.00加：年初现金及现金等价物余额 5,958.88 1,792.88六、期末现金及现金等价物余额 5,958.88（后附财务报表附注为财务报表的组成部分）
企业法定代表人： 主管会计工作负责人： 会计机构负责人：
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股东权益变动表
（除特别注明外，金额单位均为人民币元）项目 附注五 2015年1-11月
实收资本 其他权益工具 资本公积 减：库存股其他综合收益 专项储备 盈余公积 未分配利润 股东权益合计一、上年年末余额 10,000,000.00 -5,842,741.12 4,157,258.88加：会计政策变更
前期差错更正
其他
二、本年年初余额 10,000,000.00 -5,842,741.12 4,157,258.88三、本年增减变动金额 -1,653,661.35 -1,653,661.35（一）综合收益总额 -1,653,661.35 -1,653,661.35（二）股东投入和减少资本
1．股东投入的普通股
2．其他权益工具持有者投入资本
3．股份支付计入股东权益的金额
4．其他
（三）利润分配
1．提取盈余公积
2．对股东的分配
3．其他
（四）股东权益内部结转
1．资本公积转增股本
2．盈余公积转增股本
3．盈余公积弥补亏损
4．结转重新计量设定受益计划净负债
或净资产所产生的变动
5．其他
（五）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
（六）其他
四、本年期末余额 10,000,000.00 -7,496,402.47 2,503,597.53（后附财务报表附注为财务报表的组成部分）
企业法定代表人： 主管会计工作负责人： 会计机构负责人：
大连大商集团营口房地产开发有限公司
股东权益变动表（续）
（除特别注明外，金额单位均为人民币元） （除特别注明外，金额单位均为人民币元）项目 附注五 2014年度
实收资本 其他权益工具 资本公积 减：库存股其他综合收益 专项储备 盈余公积 未分配利润 股东权益合计一、上年年末余额 10,000,000.00 -4,479,507.12 5,520,492.88加：会计政策变更
前期差错更正
其他
二、本年年初余额 10,000,000.00 -4,479,507.12 5,520,492.88三、本年增减变动金额 -1,363,234.00 -1,363,234.00（一）综合收益总额 -1,363,234.00 -1,363,234.00（二）股东投入和减少资本
1．股东投入的普通股
2．其他权益工具持有者投入资本
3．股份支付计入股东权益的金额
4．其他
（三）利润分配
1．提取盈余公积
2．对股东的分配
3．其他
（四）股东权益内部结转
1．资本公积转增股本
2．盈余公积转增股本
3．盈余公积弥补亏损
4．结转重新计量设定受益计划净负债
或净资产所产生的变动
5．其他
（五）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
（六）其他
四、本年期末余额 10,000,000.00 -5,842,741.12 4,157,258.88（后附财务报表附注为财务报表的组成部分）
企业法定代表人： 主管会计工作负责人： 会计机构负责人：
大连大商集团营口房地产开发有限公司
2015年1-11月及2014年度
财务报表附注
大连大商集团营口房地产开发有限公司
2015年 1-11月及 2014年度财务报表附注
一、公司基本情况
(一)公司注册地、组织形式和总部地址
大连大商集团营口房地产开发有限公司（以下简称“公司”或“本公司”）系2009年3月10日由大商嘉华集团有限公司独资设立的有限责任公司，注册资本为1,000万元。公司的企业法人营业执照注册号：210800004062847。注册地址：营口市鲅鱼圈区昆仑大街中段（管委会2号楼401室），法定代表人：姜积域。
(二)经营范围
房地产开发经营（凭资质证书经营）。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可
开展经营活动。）
(三)公司业务性质和主要经营活动
本公司从事房地产开发行业。
二、财务报表的编制基础
(一)财务报表的编制基础
本公司以持续经营为基础，根据实际发生的交易和事项，按照财政部颁布的《企业会计准则——基本准则》和具体企业会计准则、企业会计准则应用指南、企业会计准则解释及其他相关规定(以下合称“企业会计准则”)进行确认和计量，在此基础上，结合中国证券监督管理委员会《公开发行证券的公司信息披露编报规则第15号——财务报告的一般规定》
(2014年修订)的规定，编制财务报表。
(二)持续经营
本公司自报告期末起12个月不存在对本公司持续经营能力产生重大疑虑的事项或情
况。
三、重要会计政策、会计估计
(一)遵循企业会计准则的声明
本公司所编制的财务报表符合企业会计准则的要求，真实、完整地反映了报告期公司的财务状况、经营成果、现金流量等有关信息。
财务报表附注第1页
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财务报表附注
(二)会计期间
自公历1月1日至12月31日止为一个会计年度。
(三)营业周期
本公司的营业周期为12个月。
(四)记账本位币
采用人民币为记账本位币。
境外子公司以其经营所处的主要经济环境中的货币为记账本位币，编制财务报表时折算为人民币。
(五)金融工具
金融工具包括金融资产、金融负债和权益工具。
1．金融工具的分类
管理层根据所发行金融工具的合同条款及其所反映的经济实质而非仅以法律形式，结合取得持有金融资产和承担金融负债的目的，将金融资产和金融负债分为不同类别：以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产（或金融负债）；持有至到期投资；应收款项；可供出售金融资产；其他金融负债等。
2．金融工具的确认依据和计量方法
（1）以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产（金融负债）
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产或金融负债，包括交易性金融资产或金融负债和直接指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产或金融负债。
交易性金融资产或金融负债是指满足下列条件之一的金融资产或金融负债：
1）取得该金融资产或金融负债的目的是为了在短期内出售、回购或赎回；
2）属于进行集中管理的可辨认金融工具组合的一部分，且有客观证据表明本公司近期采用短期获利方式对该组合进行管理；
3）属于衍生金融工具，但是被指定为有效套期工具的衍生工具、属于财务担保合同的衍生工具、与在活跃市场中没有报价且其公允价值不能可靠计量的权益工具投资挂钩并须通过交付该权益工具结算的衍生工具除外。
只有符合以下条件之一，金融资产或金融负债才可在初始计量时指定为以公允价值计量且其变动计入损益的金融资产或金融负债：
1）该项指定可以消除或明显减少由于金融资产或金融负债的计量基础不同所导致的相关利得或损失在确认或计量方面不一致的情况；
2）风险管理或投资策略的正式书面文件已载明，该金融资产组合、该金融负债组合、
财务报表附注第2页
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财务报表附注
或该金融资产和金融负债组合，以公允价值为基础进行管理、评价并向关键管理人员报告；
3）包含一项或多项嵌入衍生工具的混合工具，除非嵌入衍生工具对混合工具的现金流量没有重大改变，或所嵌入的衍生工具明显不应当从相关混合工具中分拆；
4）包含需要分拆但无法在取得时或后续的资产负债表日对其进行单独计量的嵌入衍生工具的混合工具。
本公司对以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产或金融负债，在取得时以公允价值（扣除已宣告但尚未发放的现金股利或已到付息期但尚未领取的债券利息）作为初始确认金额，相关的交易费用计入当期损益。持有期间将取得的利息或现金股利确认为投资收益，期末将公允价值变动计入当期损益。处置时，其公允价值与初始入账金额之间的差额确认为投资收益，同时调整公允价值变动损益。
（2）应收款项
本公司对外销售商品或提供劳务形成的应收债权，以及公司持有的其他企业的不包括在活跃市场上有报价的债务工具的债权，包括应收账款、其他应收款、应收票据、预付账款、长期应收款等，以向购货方应收的合同或协议价款作为初始确认金额；具有融资性质的，按其现值进行初始确认。
收回或处置时，将取得的价款与该应收款项账面价值之间的差额计入当期损益。
（3）持有至到期投资
持有至到期投资是指到期日固定、回收金额固定或可确定，且本公司有明确意图和能力持有至到期的非衍生性金融资产。
本公司对持有至到期投资，在取得时按公允价值（扣除已到付息期但尚未领取的债券利息）和相关交易费用之和作为初始确认金额。持有期间按照摊余成本和实际利率计算确认利息收入，计入投资收益。实际利率在取得时确定，在该预期存续期间或适用的更短期间内保持不变。处置时，将所取得价款与该投资账面价值之间的差额计入投资收益。
如果持有至到期投资处置或重分类为其他类金融资产的金额，相对于本公司全部持有至到期投资在出售或重分类前的总额较大，在处置或重分类后应立即将其剩余的持有至到期投资重分类为可供出售金融资产；重分类日，该投资的账面价值与其公允价值之间的差额计入其他综合收益，在该可供出售金融资产发生减值或终止确认时转出，计入当期损益。但是，遇到下列情况可以除外：
1）出售日或重分类日距离该项投资到期日或赎回日较近(如到期前三个月内)，且市场利率变化对该项投资的公允价值没有显著影响。
2）根据合同约定的偿付方式，企业已收回几乎所有初始本金。
3）出售或重分类是由于企业无法控制、预期不会重复发生且难以合理预计的独立事件
财务报表附注第3页
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所引起。
（4）可供出售金融资产
可供出售金融资产，是指初始确认时即指定为可供出售的非衍生金融资产，以及除其他金融资产类别以外的金融资产。
本公司对可供出售金融资产，在取得时按公允价值（扣除已宣告但尚未发放的现金股利或已到付息期但尚未领取的债券利息）和相关交易费用之和作为初始确认金额。持有期间将取得的利息或现金股利确认为投资收益。可供出售金融资产的公允价值变动形成的利得或损失，除减值损失和外币货币性金融资产形成的汇兑差额外，直接计入其他综合收益。处置可供出售金融资产时，将取得的价款与该金融资产账面价值之间的差额，计入投资损益；同时，将原直接计入其他综合收益的公允价值变动累计额对应处置部分的金额转出，计入投资损
益。
本公司对在活跃市场中没有报价且其公允价值不能可靠计量的权益工具投资，以及与该权益工具挂钩并须通过交付该权益工具结算的衍生金融资产，按照成本计量。
（5）其他金融负债
按其公允价值和相关交易费用之和作为初始确认金额。采用摊余成本进行后续计量。
3．金融资产转移的确认依据和计量方法
公司发生金融资产转移时，如已将金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转移给转入方，则终止确认该金融资产；如保留了金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，则不终止确认该金融资产。
在判断金融资产转移是否满足上述金融资产终止确认条件时，采用实质重于形式的原
则。公司将金融资产转移区分为金融资产整体转移和部分转移。金融资产整体转移满足终止确认条件的，将下列两项金额的差额计入当期损益：
（1）所转移金融资产的账面价值；
（2）因转移而收到的对价，与原直接计入所有者权益的公允价值变动累计额（涉及转移的金融资产为可供出售金融资产的情形）之和。
金融资产部分转移满足终止确认条件的，将所转移金融资产整体的账面价值，在终止确认部分和未终止确认部分之间，按照各自的相对公允价值进行分摊，并将下列两项金额的差额计入当期损益：
（1）终止确认部分的账面价值；
（2）终止确认部分的对价，与原直接计入所有者权益的公允价值变动累计额中对应终止确认部分的金额（涉及转移的金融资产为可供出售金融资产的情形）之和。
金融资产转移不满足终止确认条件的，继续确认该金融资产，所收到的对价确认为一项
财务报表附注第4页
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金融负债。
4．金融负债终止确认条件
金融负债的的现时义务全部或部分已经解除的，则终止确认该金融负债或其一部分；本公司若与债权人签定协议，以承担新金融负债方式替换现存金融负债，且新金融负债与现存金融负债的合同条款实质上不同的，则终止确认现存金融负债，并同时确认新金融负债。
对现存金融负债全部或部分合同条款作出实质性修改的，则终止确认现存金融负债或其一部分，同时将修改条款后的金融负债确认为一项新金融负债。
金融负债全部或部分终止确认时，终止确认的金融负债账面价值与支付对价（包括转出的非现金资产或承担的新金融负债）之间的差额，计入当期损益。
本公司若回购部分金融负债的，在回购日按照继续确认部分与终止确认部分的相对公允价值，将该金融负债整体的账面价值进行分配。分配给终止确认部分的账面价值与支付的对价（包括转出的非现金资产或承担的新金融负债）之间的差额，计入当期损益。
5．金融资产和金融负债公允价值的确定方法
本公司采用公允价值计量的金融资产和金融负债存在活跃市场的金融资产或金融负债，以活跃市场的报价确定其公允价值；不存在活跃市场的金融资产或金融负债，采用估值技术（包括参考熟悉情况并自愿交易的各方最近进行的市场交易中使用的价格、参照实质上相同的其他金融工具的当前公允价值、现金流量折现法和期权定价模型等）确定其公允价值；初始取得或衍生的金融资产或承担的金融负债，以市场交易价格作为确定其公允价值的基础。
6．金融资产（不含应收款项）减值准备计提
资产负债表日对以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产以外的金融资产的
账面价值进行检查，如有客观证据表明该金融资产发生减值的，计提减值准备。
金融资产发生减值的客观证据，包括但不限于：
（1）发行方或债务人发生严重财务困难；
（2）债务人违反了合同条款，如偿付利息或本金发生违约或逾期等；
（3）债权人出于经济或法律等方面因素的考虑，对发生财务困难的债务人作出让步；
（4）债务人很可能倒闭或进行其他财务重组；
（5）因发行方发生重大财务困难，该金融资产无法在活跃市场继续交易；
（6）无法辨认一组金融资产中的某项资产的现金流量是否已经减少，但根据公开的数据对其进行总体评价后发现，该组金融资产自初始确认以来的预计未来现金流量确已减少且可计量，如该组金融资产的债务人支付能力逐步恶化，或债务人所在国家或地区失业率提高、担保物在其所在地区的价格明显下降、所处行业不景气等；
（7）权益工具发行方经营所处的技术、市场、经济或法律环境等发生重大不利变化，
财务报表附注第5页
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使权益工具投资人可能无法收回投资成本；
（8）权益工具投资的公允价值发生严重或非暂时性下跌；
金融资产的具体减值方法如下：
（1）可供出售金融资产的减值准备
本公司于资产负债表日对各项可供出售金融资产采用个别认定的方式评估减值损失，其中：表明可供出售权益工具投资发生减值的客观证据包括权益工具投资的公允价值发生严重或非暂时性下跌，具体量化标准为：若该权益工具投资于资产负债表日的公允价值低于其成本超过50%（含50%）或低于其成本持续时间超过12个月（含12个月）的，则表明其发生减值。若该权益工具投资于资产负债表日的公允价值低于其成本超过20%（含20%）但尚未达到50%的，本公司会综合考虑其他相关因素诸如价格波动率等，判断该权益工具投资是否发生减值。
上段所述“成本”按照可供出售权益工具投资的初始取得成本扣除已收回本金和已摊销金额、原已计入损益的减值损失确定；“公允价值”根据证券交易所期末收盘价确定，除非该项可供出售权益工具投资存在限售期。对于存在限售期的可供出售权益工具投资，按照证券交易所期末收盘价扣除市场参与者因承担指定期间内无法在公开市场上出售该权益工具
的风险而要求获得的补偿金额后确定。
可供出售金融资产发生减值时，即使该金融资产没有终止确认，本公司将原直接计入其他综合收益的因公允价值下降形成的累计损失从其他综合收益转出，计入当期损益。该转出的累计损失，等于可供出售金融资产的初始取得成本扣除已收回本金和已摊余金额、当前公允价值和原已计入损益的减值损失后的余额。
对于已确认减值损失的可供出售债务工具，在随后的会计期间公允价值已上升且客观上与确认原减值损失后发生的事项有关的，原确认的减值损失予以转回计入当期损益；对于可供出售权益工具投资发生的减值损失，在该权益工具价值回升时通过权益转回；但在活跃市场中没有报价且其公允价值不能可靠计量的权益工具投资，或与该权益工具挂钩并须通过交付该权益工具结算的衍生金融资产发生的减值损失，不得转回。
（2）持有至到期投资的减值准备
对于持有至到期投资，有客观证据表明其发生了减值的，根据其账面价值与预计未来现金流量现值之间差额计算确认减值损失；计提后如有证据表明其价值已恢复，原确认的减值损失可予以转回，记入当期损益，但该转回的账面价值不超过假定不计提减值准备情况下该金融资产在转回日的摊余成本。
7．金融资产及金融负债的抵销
金融资产和金融负债在资产负债表内分别列示，没有相互抵销。但是，同时满足下列条
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件的，以相互抵销后的净额在资产负债表内列示：
（1）本公司具有抵销已确认金额的法定权利，且该种法定权利是当前可执行的；
（2）本公司计划以净额结算，或同时变现该金融资产和清偿该金融负债。
(六)应收款项
1．单项金额重大并单项计提坏账准备的应收款项
单项金额重大并单项计提坏账准备的应收款项的确认标准：1,000万元以上（含）。
单项金额重大的应收款项坏账准备的计提方法：单独进行减值测试，按预计未来现金流量现值低于其账面价值的差额计提坏账准备，计入当期损益。单独测试未发生减值的应收款项，将其归入相应组合计提坏账准备。
2．按组合计提坏账准备应收款项
（1）信用风险特征组合的确定依据
对于单项金额不重大的应收款项，与经单独测试后未减值的单项金额重大的应收款项一起按信用风险特征划分为若干组合，根据以前年度与之具有类似信用风险特征的应收款项组合的实际损失率为基础，结合现时情况确定应计提的坏账准备。
确定组合的依据：
本公司根据以往的历史经验对应收款项计提比例作出最佳估计，参考应收款账龄分析法组合
项的账龄进行信用风险组合分类
内部单位组合 纳入合并范围的关联方组合
（2）根据信用风险特征组合确定的计提方法
①采用账龄分析法计提坏账准备的
账龄 应收账款计提比例(%) 其他应收款计提比例(%)
1年以内 5 5
1－2年 10 10
2－3年 20 20
3－4年 30 30
4－5年 50 50
5年以上 100 100
②采用其他方法计提坏账准备的
组合名称 应收账款计提比例(%) 其他应收款计提比例(%)
内部单位组合 0 0
3．单项金额虽不重大但单项计提坏账准备的应收款项
单项计提坏账准备的理由为：存在客观证据表明本公司将无法按应收款项的原有条款收回款项。
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坏账准备的计提方法为：根据应收款项的预计未来现金流量现值低于其账面价值的差额进行计提。
4．其他计提方法说明
对应收票据、预付款项、应收利息、长期应收款等其他应收款项，根据其未来现金流量现值低于其账面价值的差额计提坏账准备。
(七)存货
1．存货的分类
存货是指本公司在日常活动中持有以备出售的产成品、在经营过程中耗用的材料和物料等。主要包括库存材料、已完工开发产品、在建开发产品、拟开发土地、出租开发产品等。
2．存货的计价方法
存货在取得时，按成本进行初始计量，包括采购成本、加工成本和其他成本。存货（不含低值易耗品）发出时按先进先出法计价。
3．存货可变现净值的确定依据及存货跌价准备的计提方法
期末对存货进行全面清查后，按存货的成本与可变现净值孰低提取或调整存货跌价准
备。产成品、库存商品和用于出售的材料等直接用于出售的商品存货，在正常生产经营过程中，以该存货的估计售价减去估计的销售费用和相关税费后的金额，确定其可变现净值；需要经过加工的材料存货，在正常生产经营过程中，以所生产的产成品的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用和相关税费后的金额，确定其可变现净值；为执行销售合同或者劳务合同而持有的存货，其可变现净值以合同价格为基础计算，若持有存货的数量多于销售合同订购数量的，超出部分的存货的可变现净值以一般销售价格为基础计算。
期末按照单个存货项目计提存货跌价准备；但对于数量繁多、单价较低的存货，按照存货类别计提存货跌价准备；与在同一地区生产和销售的产品系列相关、具有相同或类似最终用途或目的，且难以与其他项目分开计量的存货，则合并计提存货跌价准备。
以前减记存货价值的影响因素已经消失的，减记的金额予以恢复，并在原已计提的存货跌价准备金额内转回，转回的金额计入当期损益。
4．存货的盘存制度
采用永续盘存制。
5．低值易耗品和包装物的摊销方法
（1）低值易耗品采用分期摊销法；
（2）其他周转材料采用一次转销法摊销。
(八)固定资产
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1．固定资产确认条件
固定资产指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有，并且使用寿命超过一个会计年度的有形资产。固定资产在同时满足下列条件时予以确认：
（1）与该固定资产有关的经济利益很可能流入企业；
（2）该固定资产的成本能够可靠地计量。
2．固定资产初始计量
本公司固定资产按成本进行初始计量。其中，外购的固定资产的成本包括买价、进口关税等相关税费，以及为使固定资产达到预定可使用状态前所发生的可直接归属于该资产的其他支出。自行建造固定资产的成本，由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成。投资者投入的固定资产，按投资合同或协议约定的价值作为入账价值，但合同或协议约定价值不公允的按公允价值入账。购买固定资产的价款超过正常信用条件延期支付，实质上具有融资性质的，固定资产的成本以购买价款的现值为基础确定。实际支付的价款与购买价款的现值之间的差额，除应予资本化的以外，在信用期间内计入当期损益。
3．固定资产后续计量及处置
（1）固定资产折旧
固定资产折旧按其入账价值减去预计净残值后在预计使用寿命内计提。对计提了减值准备的固定资产，则在未来期间按扣除减值准备后的账面价值及依据尚可使用年限确定折旧
额。
本公司根据固定资产的性质和使用情况，确定固定资产的使用寿命和预计净残值。并在年度终了，对固定资产的使用寿命、预计净残值和折旧方法进行复核，如与原先估计数存在差异的，进行相应的调整。
各类固定资产的折旧方法、折旧年限和年折旧率如下：
类别 折旧方法 折旧年限（年） 残值率（%） 年折旧率（%）房屋及建筑物 年限平均法 28 5 3.39
机器设备 年限平均法 10 5 9.5
电子设备 年限平均法 3 5 31.67
内装修 年限平均法 5 20
（2）固定资产的后续支出
与固定资产有关的后续支出，符合固定资产确认条件的，计入固定资产成本；不符合固定资产确认条件的，在发生时计入当期损益。
（3）固定资产处置
当固定资产被处置、或者预期通过使用或处置不能产生经济利益时，终止确认该固定资
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产。固定资产出售、转让、报废或毁损的处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益。
(九)在建工程
1．在建工程的类别
本公司自行建造的在建工程按实际成本计价，实际成本由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成。本公司的在建工程以项目分类核算。
2．在建工程结转为固定资产的标准和时点
在建工程项目按建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的全部支出，作为固定资产的入账价值。所建造的固定资产在建工程已达到预定可使用状态，但尚未办理竣工决算的，自达到预定可使用状态之日起，根据工程预算、造价或者工程实际成本等，按估计的价值转入固定资产，并按本公司固定资产折旧政策计提固定资产的折旧，待办理竣工决算后，再按实际成本调整原来的暂估价值，但不调整原已计提的折旧额。
(十)借款费用
1．借款费用资本化的确认原则
公司发生的借款费用，可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的，在符合资本化条件的情况下开始资本化，计入相关资产成本；其他借款费用，在发生时根据其发生额确认为费用，计入当期损益。
符合资本化条件的资产，是指需要经过相当长时间的购建或者生产活动才能达到预定可使用或者可销售状态的固定资产、投资性房地产和存货等资产。
借款费用同时满足下列条件时开始资本化：
（1）资产支出已经发生，资产支出包括为购建或者生产符合资本化条件的资产而以支付现金、转移非现金资产或者承担带息债务形式发生的支出；
（2）借款费用已经发生；
（3）为使资产达到预定可使用或者可销售状态所必要的购建或者生产活动已经开始。
2．借款费用资本化期间
资本化期间，指从借款费用开始资本化时点到停止资本化时点的期间，借款费用暂停资本化的期间不包括在内。
当购建或者生产符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态时，借款费用停止资本化。
当购建或者生产符合资本化条件的资产中部分项目分别完工且可单独使用时，该部分资产借款费用停止资本化。
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购建或者生产的资产的各部分分别完工，但必须等到整体完工后才可使用或可对外销售的，在该资产整体完工时停止借款费用资本化。
3．暂停资本化期间
符合资本化条件的资产在购建或生产过程中发生的非正常中断、且中断时间连续超过3个月的，则借款费用暂停资本化；该项中断如是所购建或生产的符合资本化条件的资产达到预定可使用状态或者可销售状态必要的程序，则借款费用继续资本化。在中断期间发生的借款费用确认为当期损益，直至资产的购建或者生产活动重新开始后借款费用继续资本化。
4．借款费用资本化金额的计算方法
专门借款的利息费用（扣除尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入或者进行暂时性投资取得的投资收益）及其辅助费用在所购建或者生产的符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态前，予以资本化。
根据累计资产支出超过专门借款部分的资产支出每月月末加权平均数乘以所占用一般
借款的资本化率，计算确定一般借款应予资本化的利息金额。资本化率根据一般借款加权平均利率计算确定。
借款存在折价或者溢价的，按照实际利率法确定每一会计期间应摊销的折价或者溢价金额，调整每期利息金额。
(十一)无形资产与开发支出
无形资产是指本公司拥有或者控制的没有实物形态的可辨认非货币性资产，包括土地使用权、商标权和软件等。
1．无形资产的初始计量
外购无形资产的成本，包括购买价款、相关税费以及直接归属于使该项资产达到预定用途所发生的其他支出。购买无形资产的价款超过正常信用条件延期支付，实质上具有融资性质的，无形资产的成本以购买价款的现值为基础确定。
债务重组取得债务人用以抵债的无形资产，以该无形资产的公允价值为基础确定其入账价值，并将重组债务的账面价值与该用以抵债的无形资产公允价值之间的差额，计入当期损益。
在非货币性资产交换具备商业实质且换入资产或换出资产的公允价值能够可靠计量的
前提下，非货币性资产交换换入的无形资产以换出资产的公允价值为基础确定其入账价值，除非有确凿证据表明换入资产的公允价值更加可靠；不满足上述前提的非货币性资产交换，以换出资产的账面价值和应支付的相关税费作为换入无形资产的成本，不确认损益。
以同一控制下的企业吸收合并方式取得的无形资产按被合并方的账面价值确定其入账
价值；以非同一控制下的企业吸收合并方式取得的无形资产按公允价值确定其入账价值。
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内部自行开发的无形资产，其成本包括：开发该无形资产时耗用的材料、劳务成本、注册费、在开发过程中使用的其他专利权和特许权的摊销以及满足资本化条件的利息费用，以及为使该无形资产达到预定用途前所发生的其他直接费用。
2．无形资产的后续计量
本公司在取得无形资产时分析判断其使用寿命，划分为使用寿命有限和使用寿命不确定的无形资产。
（1）使用寿命有限的无形资产
对于使用寿命有限的无形资产，在为企业带来经济利益的期限内按直线法摊销。使用寿命有限的无形资产预计寿命及依据如下：
项目 预计使用寿命 依据
土地使用权 法定权属年限 土地使用证
每期末，对使用寿命有限的无形资产的使用寿命及摊销方法进行复核，如与原先估计数存在差异的，进行相应的调整。
经复核，本期期末无形资产的使用寿命及摊销方法与以前估计未有不同。
（2）使用寿命不确定的无形资产
无法预见无形资产为企业带来经济利益期限的，视为使用寿命不确定的无形资产。
对于使用寿命不确定的无形资产，在持有期间内不摊销，每期末对无形资产的寿命进行复核。如果期末重新复核后仍为不确定的，在每个会计期间继续进行减值测试。
(十二)长期资产减值
本公司在资产负债表日判断长期资产是否存在可能发生减值的迹象。如果长期资产存在减值迹象的，以单项资产为基础估计其可收回金额；难以对单项资产的可收回金额进行估计的，以该资产所属的资产组为基础确定资产组的可收回金额。
资产可收回金额的估计，根据其公允价值减去处置费用后的净额与资产预计未来现金流量的现值两者之间较高者确定。
可收回金额的计量结果表明，长期资产的可收回金额低于其账面价值的，将长期资产的账面价值减记至可收回金额，减记的金额确认为资产减值损失，计入当期损益，同时计提相应的资产减值准备。资产减值损失一经确认，在以后会计期间不得转回。
资产减值损失确认后，减值资产的折旧或者摊销费用在未来期间作相应调整，以使该资产在剩余使用寿命内，系统地分摊调整后的资产账面价值（扣除预计净残值）。
因企业合并所形成的商誉和使用寿命不确定的无形资产，无论是否存在减值迹象，每年都进行减值测试。
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商誉结合与其相关的资产组或者资产组组合进行减值测试。在对包含商誉的相关资产组或者资产组组合进行减值测试时，如与商誉相关的资产组或者资产组组合存在减值迹象的，先对不包含商誉的资产组或者资产组组合进行减值测试，计算可收回金额，并与相关账面价值相比较，确认相应的减值损失。再对包含商誉的资产组或者资产组组合进行减值测试，比较这些相关资产组或者资产组组合的账面价值（包括所分摊的商誉的账面价值部分）与其可收回金额，如相关资产组或者资产组组合的可收回金额低于其账面价值的，确认商誉的减值损失。
(十三)长期待摊费用
1．摊销方法
长期待摊费用，是指本公司已经发生但应由本期和以后各期负担的分摊期限在1年以上的各项费用。长期待摊费用在受益期内按直接法分期摊销。
2．摊销年限
类别 摊销年限 备注
开办费 开业当期一次摊销
(十四)职工薪酬
职工薪酬，是指本公司为获得职工提供的服务或解除劳动关系而给予的各种形式的报酬或补偿。职工薪酬包括短期薪酬、离职后福利、辞退福利和其他长期职工福利。
1．短期薪酬
短期薪酬是指本公司在职工提供相关服务的年度报告期间结束后十二个月内需要全部
予以支付的职工薪酬，离职后福利和辞退福利除外。本公司在职工提供服务的会计期间，
将应付的短期薪酬确认为负债，并根据职工提供服务的受益对象计入相关资产成本和费用。
2．离职后福利
离职后福利是指本公司为获得职工提供的服务而在职工退休或与企业解除劳动关系
后，提供的各种形式的报酬和福利，短期薪酬和辞退福利除外。离职后福利计划分类为设
定提存计划和设定受益计划。
离职后福利设定提存计划主要为参加由各地劳动及社会保障机构组织实施的社会基本
养老保险、失业保险等；在职工为本公司提供服务的会计期间，将根据设定提存计划计算
的应缴存金额确认为负债，并计入当期损益或相关资产成本。
本公司按照国家规定的标准定期缴付上述款项后，不再有其他的支付义务。
3．辞退福利
辞退福利是指本公司在职工劳动合同到期之前解除与职工的劳动关系，或者为鼓励职
工自愿接受裁减而给予职工的补偿，在发生当期计入当期损益。
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4．其他长期职工福利
其他长期职工福利是指除短期薪酬、离职后福利、辞退福利之外的其他所有职工福利。
对符合设定提存计划条件的其他长期职工福利，在职工为本公司提供服务的会计期间，将应缴存金额确认为负债，并计入当期损益或相关资产成本；除上述情形外的其他长期职
工福利，在资产负债表日将设定受益计划产生的福利义务归属于职工提供服务的期间，并
计入当期损益或相关资产成本。
(十五)预计负债
1．预计负债的确认标准
与或有事项相关的义务同时满足下列条件时，本公司确认为预计负债：
该义务是本公司承担的现时义务；
履行该义务很可能导致经济利益流出本公司；
该义务的金额能够可靠地计量。
2．预计负债的计量方法
本公司预计负债按履行相关现时义务所需的支出的最佳估计数进行初始计量。
本公司在确定最佳估计数时，综合考虑与或有事项有关的风险、不确定性和货币时间价值等因素。对于货币时间价值影响重大的，通过对相关未来现金流出进行折现后确定最佳估计数。
最佳估计数分别以下情况处理：
所需支出存在一个连续范围（或区间），且该范围内各种结果发生的可能性相同的，则最佳估计数按照该范围的中间值即上下限金额的平均数确定。
所需支出不存在一个连续范围（或区间），或虽然存在一个连续范围但该范围内各种结果发生的可能性不相同的，如或有事项涉及单个项目的，则最佳估计数按照最可能发生金额确定；如或有事项涉及多个项目的，则最佳估计数按各种可能结果及相关概率计算确定。
本公司清偿预计负债所需支出全部或部分预期由第三方补偿的，补偿金额在基本确定能够收到时，作为资产单独确认，确认的补偿金额不超过预计负债的账面价值。
(十六)收入
1．销售商品收入确认时间的具体判断标准
公司已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购买方；公司既没有保留与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施有效控制；收入的金额能够可靠地计量；相关的经济利益很可能流入企业；相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量时，确认商品销售收入实现。
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合同或协议价款的收取采用递延方式，实质上具有融资性质的，按照应收的合同或协议价款的公允价值确定销售商品收入金额。
2．确认让渡资产使用权收入的依据
与交易相关的经济利益很可能流入企业，收入的金额能够可靠地计量时，分别下列情况确定让渡资产使用权收入金额：
（1）利息收入金额，按照他人使用本企业货币资金的时间和实际利率计算确定。
（2）使用费收入金额，按照有关合同或协议约定的收费时间和方法计算确定。
(十七)重要会计政策、会计估计的变更
1．会计政策变更
本报告期主要会计政策未发生变更。
2．会计估计变更
本报告期主要会计估计未发生变更。
四、税项
(一)公司主要税种和税率
税种 计税依据 税率
营业税 房产销售收入 17%城市维护建设税 实缴流转税税额 7%企业所得税 应纳税所得额 25%房产税 按照房产原值的70%（或租金收入）为纳税基准 1.2%(二)税收优惠政策及依据
本报告期公司不存在需要披露的税收优惠。
五、财务报表主要项目注释
（以下金额单位若未特别注明者均为人民币元）
注释1．货币资金
项目 2015年11月30日 2014年12月31日
现金 4,880.44
银行存款 1,078.44
合计 5,958.88
期末余额中不存在受限制的货币资金。
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注释2．存货
1．存货分类
2015年11月30日 2014年12月31日
项目
账面余额 跌价准备 账面价值 账面余额 跌价准备 账面价值
拟开发土地 57,606,420.00 57,606,420.00 57,606,420.00 57,606,420.00
2．拟开发土地
项目 土地面积 拟开发建筑面积预计开工时间2015年11月30日2014年12月31日鲅鱼圈土地28,803.21㎡ 57,606,420.00 57,606,420.00在2010年9月15日营口经济技术开发区土地储备交易中心举办的国有建设用地使用权挂牌出让活动中，公司竞得编号2010-7-10位于营口经济技术开发区昆仑大街西、长江路北地块。该地块面积28,803.21平方米，总价为57,606,420.00元。公司缴纳竞买保证金5,760万元。目前，该地块尚未签署《国有土地使用权出让合同》，尚未取得《国有土地使用权证》。
3．其他说明
期末存货不存在减值迹象；期末存货价值中不含有资本化利息。
注释3．应付利息
项目 2015年11月30日 2014年12月31日
应付大商嘉华集团有限公司借款利息 7,061,504.11 5,747,700.00注释4．其他应付款
按款项性质列示的其他应付款
款项性质 2015年11月30日 2014年12月31日
营口经济技术开发区土地储备交易中心 6,420.00 6,420.00股东借款 28,034,898.36 27,701,000.00项目定金 20,000,000.00 20,000,000.00合计 48,041,318.36 47,707,420.00注释5．实收资本
股东名称 持股比例% 2015年11月30日 2014年12月31日
大商嘉华集团有限公司 100 10,000,000.00 10,000,000.00
公司实收资本业经辽宁华泰会计师事务所验证，并出具“辽华会验字[2009]第012号《验资报告》”。
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注释6．未分配利润
项目 金额 提取或分配比例(%)
调整前2014年12月31日未分配利润 -5,842,741.12 —
调整期初未分配利润合计数（调增+，调减-） —
调整后2014年12月31日未分配利润 -5,842,741.12 —
加：2015年1-11月归属于母公司所有者的净利润 -1,653,661.35 —
减：提取法定盈余公积
提取任意盈余公积
提取储备基金
提取企业发展基金
提取职工奖福基金
应付普通股股利
转为股本的普通股股利
优先股股利
对股东的其他分配
利润归还投资
其他利润分配
加：盈余公积弥补亏损
2015年11月30日未分配利润 -7,496,402.47
注释7．管理费用
项目 2015年1-11月 2014年度
职工薪酬 135,475.69
办公费 34,401.00 1,874.00租赁费 134,920.00
其他 16,638.40 8,960.00合计 321,435.09 10,834.00注释8．财务费用
类别 2015年1-11月 2014年度
利息支出 1,313,804.11 1,352,400.00
减：利息收入 242.86
其他 65.00
合计 1,313,626.25 1,352,400.00
注释9．现金流量表补充资料
1．现金流量表补充资料
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项目 2015年1-11月 2014年度
1、将净利润调节为经营活动现金流量
净利润 -1,653,661.35 -1,363,234.00加：资产减值准备
固定资产折旧、油气资产折耗、生产性生物资产折旧
无形资产摊销
长期待摊费用摊销
处置固定资产、无形资产和其他长期资产的损失
（收益以“－”号填列）
固定资产报废损失（收益以“－”号填列）
公允价值变动损失（收益以“－”号填列）
财务费用（收益以“－”号填列） 1,313,804.11 1,352,400.00投资损失（收益以“－”号填列）
递延所得税资产减少（增加以“－”号填列）
递延所得税负债增加（减少以“－”号填列）
存货的减少（增加以“－”号填列）
经营性应收项目的减少（增加以“－”号填列）
经营性应付项目的增加（减少以“－”号填列） 333,898.36 15,000.00其 他
经营活动产生的现金流量净额 -5,958.88 4,166.002、不涉及现金收支的重大投资和筹资活动
债务转为资本
一年内到期的可转换公司债券
融资租入固定资产
3、现金及现金等价物净变动情况
现金的期末余额 5,958.88减：现金的期初余额 5,958.88 1,792.88加：现金等价物的期末余额
减：现金等价物的期初余额
现金及现金等价物净增加额 -5,958.88 4,166.002．现金和现金等价物的构成
项目 2015年11月30日2014年12月31日一、现金 5,958.88其中：库存现金 4,880.44可随时用于支付的银行存款 1,078.44可随时用于支付的其他货币资金
可用于支付的存放中央银行款项
财务报表附注第18页
大连大商集团营口房地产开发有限公司
2015年1-11月及2014年度
财务报表附注
项目 2015年11月30日2014年12月31日存放同业款项
拆放同业款项
二、现金等价物
其中：三个月内到期的债券投资
三、期末现金及现金等价物余额 5,958.88其中：母公司或集团内子公司使用受限制的现金及现金等价物
六、关联方及关联交易
(一)本企业的母公司情况
注册资本对本公司的持股对本公司的表母公司名称 注册地 业务性质
(万元) 比例(%) 决权比例(%)
大商嘉华集团有限公司 大连 房地产 10,000 100 100
(二)其他关联方情况
其他关联方名称 其他关联方与本公司的关系
大商股份有限公司 母公司股东的子公司
(三)关联方应收应付款项
本公司应付关联方款项
项目名称 关联方 2015年11月30日 2014年12月31日
应付利息 大商嘉华集团有限公司 7,061,504.11 5,747,700.00
其他应付款 大商嘉华集团有限公司 28,034,898.36 27,701,000.00
其他应付款 大商股份有限公司 20,000,000.00 20,000,000.00
七、承诺及或有事项
（一）重大承诺事项
1．已签订的正在或准备履行的租赁合同及财务影响
2010年6月21日公司与大商股份有限公司签署《房屋租赁合同》,大商股份有限公司承租本公司负责开发建设的位于营口市（经济技术开发区）鲅鱼圈区西邻昆仑大街地段的“鲅鱼圈城市广场”中的商业部分,房屋建筑面积约7.5万平方米,租赁期为20年。大商股份有限公司根据合同约定已支付定金2,000万元，该定金将自租期开始后冲抵应付租金。
2．其他重大财务承诺事项抵押资产情况
截止2015年11月30日，本公司无其他应披露未披露的重大承诺事项。
财务报表附注第19页
大连大商集团营口房地产开发有限公司
2015年1-11月及2014年度
财务报表附注
（二）资产负债表日存在的或有事项
1．未决诉讼或仲裁形成的或有事项及其财务影响
本报告期本公司不存在需要披露的重大未决诉讼或仲裁。
2．对外提供债务担保形成的或有事项及其财务影响
截止2015年11月30日，本公司不存在对外提供保证情况。
截止2015年11月30日，本公司无其他应披露未披露的重大或有事项。
八、资产负债表日后事项
截止财务报告日，本公司无应披露未披露的重大资产负债表日后事项的。
大连大商集团营口房地产开发有限公司二〇一五年十二月九日
财务报表附注第20页