北京城建投资发展股份有限公司
2015年公司债券年度报告
二〇一六年四月二十日
重大事项提示
公司董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担相应的法律责任。
一、债券投资风险
（一）利率风险
受国民经济总体运行状况、宏观经济、金融政策以及国际经济环境变化的影响，市场利率存在一定波动性。债券的投资价值在其存续期内可能随着市场利率的波动而发生变动，从而使债券投资者持有的债券价值具有一定的不确定性。
（二）偿付风险
公司目前经营和财务状况良好。在债券存续期内，公司所处的宏观环境、国家相关政策等外部环境以及公司本身的生产经营存在一定不确定性，可能导致公司不能从预期的还款来源中获得足够资金按期支付本息，从而对债券持有人的利益产生影响。
（三）资信风险
公司目前资信状况良好，盈利水平和现金获取能力较强，能够按时偿付债务本息。公司严格履行所签订的合同、协议或其他承诺，在与主要客户的业务往来中，未曾发生重大违约情况。在未来的业务经营过程中，公司亦将严格履行所签订的合同、协议或其他承诺。但在债券存续期内，如果因客观原因导致公司资信状况发生不利变化，公司债券的投资者可能受到不利影响。
二、财务风险
（一）资产负债率较高的风险
公司所在房地产行业存在资产负债率普遍偏高的特点。公司最近三年的合并报表资产负债率分别为74.61%、66.86%和68.13%。由于公司资产负债率较高，财务杠杆比率较高，如果公司流动资金紧张，则可能影响公司的财务状况和项目
的正常运转，从而对公司债券偿付造成不利影响。
（二）经营活动产生的现金流量净额波动风险
最近三年，公司经营活动产生的现金流量净额分别为-368,562.43万元、
-610,603.07万元和-563,132.60万元。公司进行项目储备使得经营活动产生的现金流量净额在各年度之间波动较大，可能会影响公司财务结构的稳健程度，从而对公司债券偿付产生不利影响。
（三）存货变现风险
最近三年末，公司存货占流动资产比例分别为76.55%、76.39%和81.32%，占比较高。如果未来公司产品市场销售不畅，将会影响公司存货变现能力，从而对公司应急偿债能力产生不利影响。
（四）存货跌价风险
最近三年末，公司存货占资产总额比例分别为66.56%、64.00%和65.67%，占比较高。公司存货主要是房地产项目开发成本和开发产品。根据公司采取的会计政策，存货按成本和可变现净值孰低的原则计价，并对存货成本高于可变现净值的差额部分计提存货跌价准备。在房地产市场激烈竞争和宏观调控的大环境下，存货的市场销售价格面临波动的风险，公司计提的存货跌价准备随之变化，从而影响公司当期损益，可能对公司盈利能力产生不利影响。
（五）提供按揭贷款担保的风险
购房者在购买商品房时，多选用银行按揭的付款方式，办理按揭贷款的银行可能会要求开发商为购房人的按揭贷款提供担保。公司向银行提供商品房按揭贷款担保为阶段性担保，担保时间自银行按揭借款放款之日起至购房人所购商品房的房产证办理完毕并送至银行抵押之日为止。
截至 2015年末，公司为商品房买受人提供住房按揭借款担保，尚未结清的担保余额为600,095.55万元。在担保期间内，如果购房人无法继续偿还银行贷款，且其抵押物价值不足以抵偿相关债务，公司将存在承担代为偿还银行贷款差额部分（房产拍卖价与购房人未归还的银行贷款之间的差额）损失的风险。
（六）发行人为子公司提供担保金额较高的风险
截至 2015年 12月 31日，发行人为子公司合计提供担保金额 83.17亿元，担保金额较高。在担保期间内，如果子公司无法继续偿还银行贷款，且其抵押物价值不足以抵偿相关债务，发行人将存在承担代为偿还相应银行贷款损失的风险。
三、经营风险
（一）项目开发风险
房地产项目开发具有开发过程复杂、周期长、投入资金量大、涉及部门和协作单位多等行业特点。一个完整的房地产项目运营和开发过程包括土地出让或转让、融资、设计、工程地质勘察、设计与勘察设计成果审核、招标代理、施工、监理、材料设备供应、质量检测、销售委托、购房等合同或协议签约、履约过程，涉及规划设计单位、建筑施工单位、广告公司、建材供应商、物业管理等多家合作单位。在开发过程中，还需要接受国土资源、规划、建设、环保、交通、消防、人防、园林等多个政府部门的审批和监管。上述任何环节的不利变化，例如受到监管部门处罚等，将可能导致公司项目周期拉长、成本上升等风险，影响预期的销售和盈利。
（二）土地储备风险
目前，全国各地均已实行土地公开出让制度，房地产企业地价支付的周期进一步缩短。这种土地供应政策的变化将有利于规范房地产市场，促进行业有序发展和公平竞争，但也加大了公司进行土地储备的资金压力。如果公司土地储备不足，将会对公司未来持续经营造成不利影响。此外，由于城市管理的需要，政府可能调整城市规划，使公司储备用地所处的环境发生不利变化，给公司经营带来风险。
（三）土地闲置风险
根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《闲置土地处置办法》以及《关于促进节约集约用地的通知》等文件的有关规定，以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约
定的土地用途、动工开发期限开发土地。如果公司由于资金、市场等原因未能按照要求开发土地，而被相关政府部门认定为土地闲置情形，将面临被征收土地闲置费、无偿收回土地使用权或被征缴闲置土地增值地价的风险。
（四）工程质量风险
尽管公司在项目开发中建立了完善的质量管理体系和控制标准，以发包方式交给设计、施工和监理等专业单位负责项目开发建设的各项工作，各专业单位均挑选行业内的领先者。但是，如管理不善或质量监控出现漏洞，产品质量仍有可能出现问题。根据政府相关规定和公司与客户签订的商品房买卖合同，公司对其销售的产品按照《质量保证书》规定的保修期限和保修范围承担保修责任，如果开发的产品因质量问题造成客户经济损失的，公司应按约定赔偿客户，如果发生重大质量问题，客户有权解除买卖合约。公司开发的商品房如出现质量问题，将损害公司品牌声誉和市场形象，并使公司遭受不同程度的经济损失。
（五）市场销售风险
房地产业务具有开发资金投入大、建设周期长和易受国家政策、市场需求、项目定位、销售价格等多种因素影响的特点，这给房地产开发项目销售带来一定程度的不确定性。公司亦不能完全避免今后由于市场竞争和房地产行业特性可能带来的房地产销售风险，从而对公司的经营业绩造成不利影响。
（六）业务区域集中的风险
虽然公司已在天津、山东、四川、重庆、海南等地区积极拓展房地产业务，并已取得一定成效，但目前公司的营业收入及利润主要来源于北京地区。随着北京地区核心区域项目资源获取难度逐年加大，如果公司未能在核心区域保持持续扩张，或者北京地区商业和居住环境发生重大不利变化，将会对公司的经营业绩造成负面影响。
四、管理风险
（一）规模扩张的风险
公司地产开发业务立足于北京地区向全国辐射，土地储备与项目开发分布在
天津、山东、四川、重庆、海南等省市。随着各地区项目展开，公司的经营规模、管理工作的复杂程度、管理范围都将显著增大，如果公司不能及时建立起与之相适应的组织架构和管理制度，公司未来发展将受到一定制约，从而导致直接或间接的经济损失。
（二）人才流失的风险
作为现代化企业，公司发展需要拥有一批擅长经营管理的管理人才和具有丰富实践经验的专业人才。随着公司规模的不断扩大，公司对管理、营销、技术等方面的人员需求进一步增加，对人才的专业水平提出了更高要求。如果未来公司在人才培养和引进方面滞后于公司的发展速度，甚至发生人才流失的情况，公司的经营管理水平、市场开拓实力等都将受到限制，进而对公司经营业绩的增长带来不利影响。
（三）同业竞争及关联交易风险
公司与控股股东控制的其他企业存在业务性质相同的情形，与控股股东及其参控股公司存在日常性关联交易。尽管公司已经通过股权收购、股权托管等方式逐步解决潜在同业竞争问题，控股股东也做出明确承诺，并通过建立健全相关制度、严格履行批准程序等方式确保上述关联交易的公允性，公司未来仍存在因相关管理制度无法彻底实施而使公司经营受到不利影响的风险。
（四）内部控制不当风险
自上市以来，公司内部控制在所有重大方面是有效的，历年均由注册会计师出具了无保留意见的内部控制鉴证报告。由于内部控制具有局限性，存在不能防止和发现错报的可能。此外，由于情况的变化可能导致内部控制变得不恰当，或对控制政策和程序遵循的程度降低，公司存在一定内部控制不当的风险。
（五）信息披露风险
公司自上市以来，一直按照法律、法规及其他规范性文件的要求认真履行信息披露义务。由于公司债券发行上市涉及信息披露义务人、需进行信息披露的事项较为繁杂，公司存在不能及时完成相关信息披露要求的可能，若因此受到监管部门处罚，则可能对公司造成一定不利影响。
五、政策风险
房地产行业与国民经济总体运行情况高度相关，受政府政策的影响较大。为保持房地产行业持续、稳定、健康的发展，政府可以利用行政、税收、金融、信贷等多种手段对房地产市场进行调控。政府出台的政策将影响房地产市场的总体供求关系与产品供应结构，对房地产市场造成较大影响，对房地产开发企业各个业务环节，如土地取得、贷款申请、项目预售、税收等产生影响，并对消费者的购房需求产生一定的压制或刺激作用，影响到开发商的房地产产品销售业绩。如果公司不能及时适应政策的变化，则有可能对企业的经营与发展造成不利影响。
（一）宏观调控政策变化的风险
房地产行业受国家宏观政策影响较大，如果公司不能及时适应宏观政策的变化，则有可能对公司的经营管理、盈利能力、未来发展造成不利的影响。
近年来，国务院陆续出台《关于促进节约集约用地的通知》、《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》、《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》、《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》及《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》等多项政策，不断推进房地产市场调控工作，促进房地产市场平稳健康发展。
（二）信贷政策变化的风险
信贷政策的变化影响房地产行业的供求状况，一方面影响房地产企业取得项目贷款的难易程度和资金成本，另一方面影响购房者的按揭成本及积极性。
近年来，国家相关监管部门陆续出台《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》、《关于金融促进节约集约用地的通知》及《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》等多项房地产行业相关信贷政策，逐步规范房地产信贷管理。
（三）税收政策调整引致的风险
房地产开发企业税收政策和住房转让市场税收政策的出台对房地产企业的
盈利及现金流将产生一定的影响，将进一步加大房地产企业的资金压力及经营销售的不确定性。
近年来，政府就房地产开发、转让等环节采取了一系列税收调控措施，其中房地产开发企业税收政策主要包括《关于土地增值税若干问题的通知》、《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》和《关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知》等，住房转让市场税收政策主要包括《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》、《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》和《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》等。
本年度报告所提示风险与公司于2015年公告的公司债募集说明书所提示风
险不存在重大差异。
目录
重大事项提示 ................................................................................................................ 1目录 ................................................................................................................................ 8释义 ................................................................................................................................ 9第一节 公司及相关中介机构简介 ..................................................................... 10一、公司情况 ....................................................................................................... 10二、公司债相关中介机构情况 ........................................................................... 11第二节 公司债券事项 ......................................................................................... 14一、发行债券基本情况 ....................................................................................... 14二、募集资金使用情况 ....................................................................................... 15四、未到期公司债的增信机制、偿债计划及其他偿债保障措施 ................... 17五、未到期债券的专项偿债账户 ....................................................................... 21六、债券持有人会议召开情况 ........................................................................... 22七、受托管理人履职情况 ................................................................................... 22第三节 财务和资产情况 ..................................................................................... 23一、公司最近两年末的财务数据 ....................................................................... 23二、公司主要资产和负债的变动情况分析 ....................................................... 23三、公司权利受限安排 ....................................................................................... 34四、公司发行的其他债券和债务融资工具情况 ............................................... 35五、公司对外担保情况 ....................................................................................... 35六、银行授信与贷款情况 ................................................................................... 35第四节 业务与公司治理情况 ............................................................................. 37一、公司所处行业及主营业务情况 ................................................................... 37二、报告期内公司主要经营情况 ....................................................................... 38三、公司未来发展规划 ....................................................................................... 39四、报告期内公司违约情况 ............................................................................... 42五、公司独立性情况 ........................................................................................... 43六、公司内部治理情况 ....................................................................................... 44第五节 重大事项 ................................................................................................. 45第六节 财务报告 ................................................................................................. 46一、公司2015年审计报告及财务报告 ............................................................. 46二、保证人2014年及2015年前三季度财务报表及所有者权益变动表 ....... 46第七节 备查文件目录 ......................................................................................... 47一、备查文件 ....................................................................................................... 47二、查阅地点 ....................................................................................................... 47
释义
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|-|-|
|北京城建、公司|指 北京城建投资发展股份有限公司|
|城建集团|指 北京城建集团有限责任公司|
|北京市国资委|指 北京市国有资产监督管理委员会|
|预售|指 房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为|
|土地一级开发|指 由政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的土地进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设的过程|
|董事会|指 北京城建投资发展股份有限公司董事会|
|监事会|指 北京城建投资发展股份有限公司监事会|
|股东大会|指 北京城建投资发展股份有限公司股东大会|
|联合信用评级|指 联合信用评级有限公司|
|大公国际|指 大公国际资信评估有限公司|
|报告期|指 2015年度|
|最近三年|指 2013年度、2014 年度、2015年度|
|09京城建|指 2009年北京城建投资发展股份有限公司公司债券|
|15城建01|指 北京城建投资发展股份有限公司2015年公开发行公司债券|
|元|指 人民币元|

第一节公司及相关中介机构简介
一、公司情况
（一）公司基本情况
|||
|-|-|
|公司名称|北京城建投资发展股份有限公司|
|公司简称|北京城建|
|公司英文名称|Beijing Urban Construction Investment & Development Co.,Ltd.|
|英文缩写|BUCID|
|法定代表人|陈代华|
|注册地址|北京市海淀区大柳树富海中心 2号楼19层|
|办公地址|北京市朝阳区北土城西路 11号城建开发大厦|
|邮政编码|100029|
|公司网址|www.bucid.com|
|信息披露负责人|张财广|
|电子邮箱|tz@bucid.com;zhangcaiguang@bucid.com;|
|电话|86-10-82275538|
|传真|86-10-82275598|

（二）报告期内公司控股股东、实际控制人、董事、监事、高级管理人员的变更情况
1、控股股东、实际控制人变更情况
截至2015年12月31日，城建集团持有公司40.39%的股份，是公司的控股股东。北京市国资委代北京市人民政府履行对城建集团的出资责任，出资比例为100%，是公司的实际控制人。2015年度，公司的控股股东、实际控制人均未发生变更。公司控股股东具体信息如下：
控股股东名称：北京城建集团有限责任公司
注册资本：108,197.3万元
法定代表人：陈代华
企业性质：国有独资公司
注册地址：北京市海淀区北太平庄路 18号
城建集团是以工程总承包、房地产开发、设计咨询为主业的国有企业集团，
具有房屋建筑、公路工程施工总承包双特级资质以及工程设计综合甲级资质等，
是北京最具实力、国内最具竞争力的大型综合性建筑企业集团之一。城建集团可
承接国际工程，进行跨行业、跨地区经营，在工业与民用建筑、市政工程、地铁、高速公路、园林绿化、深基础、长输管线等领域的设计和施工业务遍及全国，并涉足东南亚、中东和非洲多国。
公司控股股东基本情况与公司 2015年公司债券募集说明书披露信息一致，未发生变化。
2、公司董事、监事、高级管理人员的变更情况
2015年度，公司董事存在变动情况，具体如下：
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|-|-|-|-|-|
|序号|姓名|担任的职务|变动情形|变动原因|
|离任董事|||||
|1|徐贱云|董事、董事长|离任|工作调动，调离城建集团|
|2|樊军|董事|离任|工作调动，调离城建集团|
|3|李文|董事、副总经理|离任|退休|
|4|徐经长|独立董事|解聘|换届|
|5|柴强|独立董事|解聘|换届|
|新任董事|||||
|1|陈代华|董事长|聘任|职务调整，现任城建集团董事长、党委书记|
|2|郭延红|副董事长|聘任|工作调动，现任城建集团总经理|
|3|周清杰|独立董事|选举|换届|
|4|宋建波|独立董事|选举|换届|

报告期内，公司董事变动对公司正常经营无重大影响。
二、公司债相关中介机构情况
（一）“15城建01”债券相关中介机构
1、债券受托管理人
公司名称：中信建投证券股份有限公司
住所：北京市朝阳区安立路66号4号楼
法定代表人：王常青
联系人：宋双喜、刘曦
传真：010-85130542
电话：010-65608299
2、会计师事务所
公司名称：大华会计师事务所（特殊普通合伙）
住所：北京市海淀区西四环中路16号院7号楼1101
法定代表人：梁春
经办注册会计师：马宁、赵玮
传真：010-58350006
电话：010-58350011
3、资信评级机构
公司名称：联合信用评级有限公司
住所：天津市南开区水上公园北道38号爱俪园公寓 508
法定代表人：吴金善
经办分析师：刘洪涛
传真：010-85171273
电话：010-85172818
（二）“09京城建”债券相关中介机构
1、债券受托管理人
公司名称：申万宏源证券有限公司
住所：乌鲁木齐市文艺路233号宏源大厦
法定代表人：汤世生
联系人：韩志谦、张炜、申克非、喻鑫、卢瑞华、吴芬、杨金辉、李威
传真：010-62230324
电话：010-62267799
2、会计师事务所
公司名称：信永中和会计师事务所有限责任公司
住所：北京市东城区朝阳门北大街8号富华大厦A座9层
法定代表人：张克
经办注册会计师：詹军、成岚
传真：010-65547190
电话：010-65542288
3、资信评级机构
公司名称：大公国际资信评估有限公司
住所：北京市朝阳区霄云路26号鹏润大厦A座29层
法定代表人：关建中
经办分析师：陈荆女、林华
传真：010-84583355
电话：010-51087768-2158
2015年 1月，原“09京城建”债券受托管理人宏源证券股份有限公司与申银万国证券股份有限公司合并为申万宏源证券有限公司。
除上述事项外，报告期内，公司“15城建01”债券和“09京城建”债券的相关中介机构均未发生变更。
第二节公司债券事项
一、发行债券基本情况
（一）“15城建01”债券基本情况
1、债券名称：北京城建投资发展股份有限公司公开发行2015年公司债券
2、债券简称：15城建01
3、债券代码：122402.SH
4、发行日：2015年7月20日
5、债券期限：7年，附第 5年末发行人上调票面利率选择权和投资者回售选择权
6、债券余额：58亿元
7、债券票面利率：4.40%
8、还本付息方式：按年付息、到期一次还本。利息每年支付一次，最后一期利息随本金一起支付
9、债券上市交易场所：上海证券交易所
10、债券付息兑付情况：2015年公司债在本年度未发生利息支付或本金兑付的情况
公司发行的“15城建01”债券设有发行人票面利率选择权和投资者回售选择权条款。报告期内，上述两条款均未被执行。
（二）“09京城建”债券基本情况
1、债券名称：2009年北京城建投资发展股份有限公司公司债券
2、债券简称：09京城建
3、债券代码：122027.SH
4、发行日：2009年9月28日
5、债券期限：7年，附第 5年末发行人上调票面利率选择权和投资者回售选择权
6、债券余额：9亿元
7、债券票面利率：6.80%
8、还本付息方式：按年付息、到期一次还本。利息每年支付一次，最后一期利息随本金一起支付
9、债券上市交易场所：上海证券交易所
10、债券付息兑付情况：按照《2009年北京城建投资发展股份有限公司公司债券票面利率公告》，“09京城建”债券票面利率为6.8%。每手“09京城建”面值1000元，派发利息为68元（含税），扣税后个人债券持有人实际每1000元派发利息为54.4元
公司发行的“09京城建”债券设有发行人票面利率选择权和投资者回售选择权条款。报告期内，上述两条款均未被执行。
二、募集资金使用情况
（一）“15城建01”债券募集资金使用情况
经中国证监会于 2015年 6月 9日签发的“证监许可[2015]1204号”文核准，公司获准面向合格投资者公开发行面值总额不超过 58亿元的公司债券。致同会计师事务所（特殊普通合伙）对募集资金到位情况进行了验证并出具致同验字（2015）第110ZC0328号验资报告，证明公司募集资金专项账户已于7月22日收到募集资金总额58亿元人民币。按照“15城建01”债券募集说明书约定，公司本次募集资金用于偿还公司债务、补充公司流动资金，优化公司债务结构，满足公司中长期资金需求。
截至2015年12月31日，“15城建01”债券募集资金使用情况如下：
单位：元
||||||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
|募集资金总额：5,800,000,000.00||||||已累计使用募集资金总额：5,799,640,000.00|||||
|||||||各年度使用募集资金总额：5,799,640,000.00|||||
|变更用途的募集资金总额：||||||2015年：5,799,640,000.00|||||
|变更用途的募集资金总额比例：|||||||||||
|投资项目|||募集资金投资总额|||截止日募集资金累计投资额||||项目达到预定可使用状态日期（或截止日项目完工程度）|
|序号|承诺投资项目|实际投资项目|募集前承诺投资金额|募集后承诺投资金额|实际投资金额|募集前承诺投资金额|募集后承诺投资金额|实际投资金额|实际投资金额与募集后承诺投资金额的差额||
|1|偿还公司债务计划|偿还公司债务计划|2,815,000,000.00|2,815,000,000.00|2,815,000,000.00|2,815,000,000.00|2,815,000,000.00|2,815,000,000.00||2015|
|2|补充流动资金计划|补充流动资金计划|2,985,000,000.00|2,985,000,000.00|2,984,640,000.00|2,985,000,000.00|2,985,000,000.00|2,984,640,000.00|360,000.00||
||合计||5,800,000,000.00|5,800,000,000.00|5,799,640,000.00|5,800,000,000.00|5,800,000,000.00|5,799,640,000.00|360,000.00||

（二）2009年公司债券募集资金使用情况
经中国证监会“证监许可[2009]号788”文核准，公司获准面向公众投资者公开发行面值不超过9亿元的公司债券。按照2009年公司债券募集说明书约定，公司计划使用本次募集资金偿还银行借款3亿元，调整负债结构，剩余资金用于补充流动资金。
“09京城建”所募集的资金已于2013年3月31日前全部补充流动资金，项目资金已使用完毕，公司在资金投入使用后运转良好，运营资金随着公司经营项目的流转将逐步收回并进行再投入。
三、公司评级情况
（一）公司跟踪评级安排
公司计划于 2016年 5月底前安排资信评估机构完成对公司和公司已发行债券的跟踪评级，并将跟踪评级报告于上海证券交易所网站公告，提请投资者届时关注。
（二）报告期内的信用评级情况
2015年，联合信用评级对公司和公司发行的“15城建01”债券的信用状况进行了综合分析和评估。经审定，公司主体信用等级为AA+，评级展望为“稳定，债券信用等级为AA+。
此外，“09京城建”债券资信评级机构大公国际根据公司的实际情况将公司的主体信用等级由AA-上调为AA。
四、未到期公司债的增信机制、偿债计划及其他偿债保障措施
（一）未到期公司债增信机制
1、“15城建01”债券
公司于2015年发行的“15城建01”债券未设置担保、质押等增信机制。
2、“09京城建”债券
公司于2009年发行的“09京城建”债券由城建集团提供全额无条件不可撤销的连带责任保证担保。
截至2015年12月31日，城建集团持有公司40.39%的股份，是公司的控股股东。
（1）担保人基本情况
公司名称：北京城建集团有限责任公司
注册资本：108,197.3万元
法定代表人：陈代华
企业性质：国有独资公司
注册地址：北京市海淀区北太平庄路 18号
城建集团是以工程总承包、房地产开发、设计咨询为主业的国有企业集团，
具有房屋建筑、公路工程施工总承包双特级资质以及工程设计综合甲级资质等，是北京最具实力、国内最具竞争力的大型综合性建筑企业集团之一。城建集团可承接国际工程，进行跨行业、跨地区经营，在工业与民用建筑、市政工程、地铁、高速公路、园林绿化、深基础、长输管线等领域的设计和施工业务遍及全国，并涉足东南亚、中东和非洲多国。
（2）担保人报告期内主要财务指标
单位：万元
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|-|-|
|项目|2015年9月30日|
|资产总额|10,754,272.53|
|负债总额|8,393,044.90|
|净资产|2,361,227.63|
|资产负债率|78.04%|
|流动比率|1.49|
|速动比率|0.55|
||2015年1-9月|
|营业收入|3,602,445.59|
|营业利润|163,758.71|
|净利润|130,465.47|
|净资产收益率|5.82%|

（3）担保人资信情况
城建集团作为北京市国资委下属的国有大型独资企业，资信状况良好，与国内主要银行保持着长期合作伙伴关系，报告期内在偿还银行债务方面未发生违约行为。截至 2015年 9月 30日，城建集团货币资金余额 164.69亿元，货币资金较为充足。
（4）担保人累计对外担保情况
以2015年9月30日美元兑人民币汇率6.36计算，截至2015年9月30日，城建集团累计对外担保余额为37.22亿元。具体如下：
|||||
|-|-|-|-|
|序号|担保公司名称|担保金额（亿元）|担保期限|
|为参股公司提供的担保||||
|1|北京城建亚泰建设集团有限公司|0.24|2015.03.28-2016.03.27|
|||0.34|2014.12.27-2015.12.26|
|||0.35|2015.08.20-2016.08.19|
|2|北京城建十建设工程有限公司|0.15|2015.06.30-2016.06.29|
|3|北京城建安装建设工程有限公司|0.30|2015.02.13-2015.12.23|
|||0.20|2015.02.13-2015.12.23|
|||0.15|2015.02.15-2016.02.14|
|||0.50|2015.06.29-2016.04.21|
|4|北京城建道桥建设集团有限公司|0.70|2015.01.09-2016.01.09|
|||0.50|2015.08.31-2016.08.31|
|||0.50|2014.10.22-2015.10.22|

|||||
|-|-|-|-|
|||1.30|2014.11.28-2015.11.28|
|为无关联第三方提供的担保||||
|1|北京王府井国际商业发展有限公司|3.85|2013.06.18-2016.01.18|
|||3.95|2013.06.18-2015.12.18|
|||3.95|2013.06.18-2016.12.18|
|||3.95|2013.06.18-2017.06.18|
|||0.20|2013.06.18-2017.12.18|
|||3.75|2013.07.16-2017.12.18|
|||3.95|2013.07.16-2018.06.18|
|||0.22亿美元|2013.07.24-2016.01.18|
|||0.22亿美元|2013.07.24-2015.12.18|
|||0.22亿美元|2013.07.24-2016.12.18|
|||0.22亿美元|2013.07.24-2017.06.18|
|||0.22亿美元|2013.07.24-2017.12.18|
|||0.22亿美元|2013.07.24-2018.06.18|

截至 2015年 9月 30日，城建集团累计对外担保余额占净资产的比例为15.76%。
（5）担保人控制的其他主要资产
截至2015年9月30日，城建集团直接控制的子公司情况如下：
||||
|-|-|-|
|序号|公司名称|城建集团持股比例|
|1|北京城建投资发展股份有限公司|40.39%|
|2|北京城建房地产开发有限公司|100.00%|
|3|北京城科房地产开发有限公司|100.00%|
|4|北京城建设计发展集团股份有限公司|44.87%|
|5|北京城建建设工程有限公司|100.00%|
|6|北京城建一建设发展有限公司|100.00%|
|7|北京城建二建设工程有限公司|100.00%|
|8|北京城建五建设集团有限公司|58.78%|
|9|北京城建五资产管理有限公司|58.78%|
|10|北京城建七建设工程有限公司|100.00%|
|11|北京城建八建设发展有限责任公司|100.00%|
|12|北京城建十六建筑工程有限责任公司|100.00%|
|13|北京城建亚泰建设集团有限公司|29.00%|
|14|北京城建安装集团有限公司|24.00%|
|15|北京城建精工钢结构工程有限公司|20.00%|
|16|北京城建北方建设有限责任公司|51.00%|
|17|北京城建集团马来西亚公司|51.00%|
|18|北京城建集团（越南）有限责任公司|100.00%|
|19|北京城建集团（辽宁）有限责任公司|100.00%|
|20|北京城建集团莫桑比克有限公司|100.00%|
|21|北京城建集团（大连）有限责任公司|100.00%|
|22|北京市园林绿化集团有限公司|100.00%|
|23|北京城建置业有限公司|100.00%|
|24|北京城建集团总公司材料公司|100.00%|
|25|城建三河物业服务有限责任公司|50.55%|
|26|北京市城建职业技术学校|100.00%|
|27|北京住宅合作社|100.00%|

||||
|-|-|-|
|28|北京长青国际老年公寓有限公司|80.00%|
|29|雄县雄州宾馆有限公司|100.00%|
|30|北京城建北苑宾馆有限公司|100.00%|

截至 2014年末，城建集团所持二级子公司股份不存在质押、冻结等权利限制安排，也不存在质押、冻结等后续权利限制安排。
报告期内，公司所发行的未到期债券的增信机制均未发生变更。
（二）未到期公司债的偿债计划及其他保障措施
报告期内，“15城建01”和“09京城建”偿债计划及其他偿债保障措施未发生变更，与募集说明书的相关承诺一致。
1、“15城建01”债券
（1）偿债计划
a.利息支付
公司将于“15城建01”在存续期内每年付息一次，最后一期利息随本金的兑付一起支付。2016年至 2022年间每年的 7月 20日为上一计息年度的付息日，债券利息的支付将通过债券登记机构办理。
b.本金兑付
“15城建01”的兑付日为 2022年 7月 20日。如投资者行使回售选择权，则其回售部分债券的兑付日为2020年7月20日，债券本金的兑付通过债券登记机构办理
c.偿债资金来源
“15城建01”的偿债资金将主要来源于公司日常经营所产生的现金流，随着公司业务规模的逐步扩大，公司利润水平有望进一步提升，从而为债券本息的偿付提供保障。
d.偿债应急保障方案
公司长期保持较为稳健的财务政策，资产流动性良好，必要时可以通过流动资产变现来补充偿债资金。若公司现金流不足，可通过货币资金以及变现存货等流动资产获取资金，为偿债提供支持。
（2）偿债保障措施
为充分、有效地维护“15城建01”债券持有人的利益，公司制定了一系列工
作计划，包括制定《债券持有人会议规则》、充分发挥债券受托管理人的作用、
设立专门的偿付工作小组、严格履行信息披露义务和公司承诺等，努力形成一套确保债券安全付息、兑付的保障措施。
报告期内，“15城建01”未发生利息支付及本金兑付事项；公司严格按照“15城建01”的募集说明书相关承诺履行偿债保障措施，切实、有效的保护债券持有人的利益。
2、2009年“09京城建”
（1）偿债计划
a.利息支付
公司将于“09京城建”在存续期内每年付息一次，最后一期利息随本金的兑付一起支付。2010年至 2016年间每年的 9月 28日为上一计息年度的付息日，债券利息的支付将通过债券登记机构办理。
b.本金兑付
“09京城建”曾于 2014年9月执行了投资者回售选择权，目前剩余债券的本金兑付日为2016年9月28日，债券本金的兑付通过债券登记机构办理。
c.偿债资金来源
公司偿还“09京城建”的资金主要来源于公司主营业务收入，同时将公司流动资产变现、银行贷款授信和担保人的连带责任担保作为偿还债券的补充手段。
（2）偿债保障措施
“09京城建”的偿债保障措施包括确定专门部门与人员、设立偿债准备金、制定《债券持有人会议规则》、设立偿债专项账户等，形成一套切实保护债券持有人利益的保障计划。
报告期内，公司已于 2015年 9月 28日按时偿还“09京城建”的利息，并且公司严格按照“09京城建”的募集说明书相关承诺履行偿债保障措施，切实、有效的保护债券持有人的利益。
五、未到期债券的专项偿债账户
（一）2015年“15城建 01”
报告期内，公司尚未对2015年发行的“15城建01”设置专项偿债账户。
（二）2009年“09京城建”
根据募集说明书的约定，公司应于“09京城建”到期前的 3个月设立专项偿债账户，并通过该账户还本付息。
“09京城建”将于 2016年 9月 28日到期，公司将于 2016年 6月 28日之前设立专项偿债账户。
六、债券持有人会议召开情况
报告期内，“15城建01”和“09京城建”均未召开债券持有人会议。
七、受托管理人履职情况
“15城建01”与“09京城建”债券受托管理人勤勉尽责，切实防范可能存在的风险，切实督促公司在上交所网站披露各项定期及不定期报告，并将于上交所网站披露2015年受托管理事务报告，提请投资者及时关注。
第三节财务和资产情况
一、公司最近两年末的财务数据
||||
|-|-|-|
||2015年12月31日|2014年12月31日|
|总资产（万元）|6,403,455.95|5,035,193.15|
|净资产（万元）|2,040,526.80|1,668,730.51|
|归属于母公司股东的净资产（万元）|1,941,044.24|1,566,604.36|
|流动比率|1.96|2.09|
|速动比率|0.37|0.50|
|资产负债率|68.13%|66.86%|
|EBITDA全部债务比|20.87|16.09|
|利息保障倍数|1.66|1.93|
|现金利息保障倍数|-3.04|-4.23|
|EBITDA利息保障倍数|1.67|1.95|
|贷款偿还率|1.00|1.00|
|利息偿付率|1.66|1.93|

注：上述数据来源于公司2015年年度报告
二、公司主要资产和负债的变动情况分析
（一）主要资产变动情况
截至2014年12月31日和2015年12月31日，本公司资产的构成情况如下：单位：万元
||||||
|-|-|-|-|-|
|项目|2015.12.31||2014.12.31||
||金额|占比|金额|占比|
|流动资产|5,170,875.73|80.75%|4,218,735.83|83.78%|
|非流动资产|1,232,580.22|19.25%|816,457.32|16.22%|
|资产总计|6,403,455.95|100.00%|5,035,193.15|100.00%|

报告期内，公司资产以流动资产为主，流动资产占公司总资产的比重在80%以上。公司流动资产占比较高与公司所属房地产开发行业特点相符。
1、流动资产分析
截至2014年12月31日和2015年12月31日，公司流动资产情况如下表：单位：万元
||||||
|-|-|-|-|-|
|项目|2015.12.31||2014.12.31||
||金额|占比|金额|占比|
|货币资金|699,519.98|13.53%|659,996.98|15.64%|
|应收票据|-|-|-|0.00%|
|应收账款|8,814.53|0.17%|7,183.93|0.17%|
|预付款项|99,543.62|1.93%|165,887.76|3.93%|
|应收利息|113.59|0.00%|71.09|0.00%|
|应收股利|18,699.93|0.36%|18,699.93|0.44%|

||||||
|-|-|-|-|-|
|项目|2015.12.31||2014.12.31||
||金额|占比|金额|占比|
|其他应收款|129,697.33|2.51%|64,333.23|1.52%|
|存货|4,205,000.74|81.32%|3,222,503.93|76.39%|
|一年内到期的非流动资产|-|-|40,000.00|0.95%|
|其他流动资产|9,486.01|0.18%|40,058.98|0.95%|
|流动资产合计|5,170,875.73|100.00%|4,218,735.83|100.00%|

报告期内，公司流动资产主要由货币资金、预付款项、其他应收款和存货构成，四项合计占流动资产比重在97%以上。
（1）货币资金
报告期内，公司为保证项目开发进度及土地储备充足，适当加大外部融资，货币资金总体呈增长趋势，与公司主营业务发展相匹配。
截至2014年12月31日和2015年12月31日，公司货币资金的具体构成情况如下：
单位：万元
||||||
|-|-|-|-|-|
|项目|2015.12.31||2014.12.31||
||金额|占比|金额|占比|
|库存现金|67.79|0.01%|119.13|0.02%|
|银行存款|697,855.44|99.76%|653,166.33|98.97%|
|其他货币资金|1,596.75|0.23%|6,711.52|1.02%|
|合计|699,519.98|100.00%|659,996.98|100.00%|

报告期内，公司货币资金由库存现金、银行存款和其他货币资金构成，其中银行存款占货币资金比重在98%以上。
2015年末，公司货币资金较上年末增长39,523.00万元，主要原因是公司房地产项目销售回款增加和委托贷款收回从而导致收回投资收到的现金增加。
（2）预付款项
公司预付款项主要包括预缴土地增值税和流转税以及预付工程款。报告期内，公司预付款项的账龄结构如下：
单位：万元
||||||
|-|-|-|-|-|
|项目|2015.12.31||2014.12.31||
||金额|占比|金额|占比|
|1年以内|75,986.30|76.33%|133,329.23|80.37%|
|1-2年|13,675.85|13.74%|22,110.89|13.33%|
|2-3年|1,838.57|1.85%|3,884.14|2.34%|
|3年以上|8,042.90|8.08%|6,563.51|3.96%|
|合计|99,543.62|100.00%|165,887.76|100.00%|

报告期末，公司预付款项为99,543.62万元，占公司流动资产比例为1.93%。
其中，超过76%的款项账龄不超过1年。
2015年末，公司预付款项较上年末减少 66,344.14万元，主要是公司 2014年预付青岛李沧地块58,500.90万元已结转，从而相应调减预付款项金额。
截至2015年末，公司预付款项余额前五名的明细如下：
单位：万元
||||||
|-|-|-|-|-|
|项目|金额|占预付款项总额比例|预付时间|未结算原因|
|预缴流转税|52,133.99|52.37%|2012-2015年|未最终结算|
|预缴土地增值税|24,243.58|24.35%|2012-2015年|未最终结算|
|北京市供用电建设承发包公司|3,857.71|3.88%|2014-2015年|合同未履行完毕|
|景天下（北京）园林市政工程有限公司|1,204.88|1.21%|2015年|未最终结算|
|北京绿迪源园林绿化有限责任公司|1,175.00|1.18%|2014-2015年|未最终结算|
|合计|82,615.16|82.99%|-|-|

截至2015年末，公司预付款项中不含持公司5%以上（含5%）表决权股份的股东单位欠款。
（3）其他应收款
截至2014年12月31日和2015年12月31日，公司其他应收款的构成情况如下：
单位：万元
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|项目||2015.12.31||2014.12.31||
|||金额|占比|金额|占比|
|按账龄计提坏账准备组合|1年以内|1,381.33|1.07%|41,054.85|63.82%|
||1-2年|3,150.86|2.43%|243.55|0.38%|
||2-3年|337.10|0.26%|861.17|1.34%|
||3年以上|2,004.04|1.55%|1,255.82|1.95%|
|无风险组合||122,824.00|94.70%|20,917.84|32.51%|
|合计||129,697.33|100.00%|64,333.23|100.00%|

注：无风险组合指款项性质特殊的其他应收款，无法回收风险较小，不计提坏账准备
2015年末，公司其他应收款较上年末增加65,364.10万元，其中无风险组合项下的其他应收款增加101,906.16万元，主要是北京市土地整理储备中心土地投标保证金增加 10亿元；按账龄分析计提坏账准备的其他应收款（1年以内）减少 39,673.52万元，主要是公司控股子公司北京城建万科天运置业有限公司向公司归还39,900.00万元借款。
截至2015年末，公司其他应收款余额前五名的明细如下：
单位：万元
||||||
|-|-|-|-|-|
|项目|金额|占其他应收款总额比例|账龄|款项性质|
|北京市土地整理储备中心|101,000.00|76.70%|1年以内|土储保证金|
|北京市昌平区土地储备中心|10,000.00|7.59%|2至3年|土储保证金|
|吴绪庆、汪宏坤|2,578.85|1.96%|5年以内|往来款|
|北京华威家具制造有限公司|2,450.00|1.86%|5年以内|往来款|
|北京城建房地产开发有限公司|2,087.55|1.59%|3年以内|往来款|
|合计|118,116.41|89.70%|-|-|

（4）存货
报告期内，公司房地产业务发展较快，在建和拟建项目增加较多，土地储备充足，公司存货规模逐年上升。公司存货主要为开发成本和开发产品，截至2014年12月31日和2015年12月31日，公司存货的具体构成情况如下：
单位：万元
||||||
|-|-|-|-|-|
|项目|2015.12.31||2014.12.31||
||金额|占比|金额|占比|
|开发成本|3,424,959.36|81.45%|2,810,889.46|87.23%|
|开发产品|779,964.72|18.55%|411,537.70|12.77%|
|其他|76.66|0.00%|76.77|0.00%|
|合计|4,205,000.74|100.00%|3,222,503.93|100.00%|

 2015年末，公司存货较上年末增长 982,496.81万元，其中开发成本增长614,069.90万元，主要是由于顺义仁和、成都熙城等项目在建规模增长较大；开发产品增加 368,427.02万元，主要是由于海梓府、上河湾等项目完成竣工验收，转入开发产品核算。
截至2015年末，公司存货的开发成本明细情况如下：
单位：万元
||||||
|-|-|-|-|-|
|项目|开工时间|预计竣工时间|预计总投资|账面价值（含计提跌价准备）|
|动感花园项目|2006年|2017年|22.00亿元|98,295.63|
|世华龙樾项目|2005年|2017年|56.18亿元|214,140.76|
|海梓府项目|2012年|2015年|24.72亿元|-|
|大兴魏善庄项目|2014年|2017年|32.35亿元|285,498.58|
|顺义平各庄项目|2014年|2017年|22.34亿元|180,135.54|
|台湖项目|暂未定|暂未定|暂未定|105,354.14|
|九水路项目|2016年|2017年|15.65亿元|64,716.77|
|金色港湾项目|2012年|2016年|0.88亿元|7,242.34|
|龙樾湾（重庆）项目|2013年|2018年|25.16亿元|38,704.77|
|重庆熙城项目|2012年|2016年|6.00亿元|21,463.71|
|龙樾湾(成都)项目|2011年|2017年|42.00亿元|118,739.15|

||||||
|-|-|-|-|-|
|项目|开工时间|预计竣工时间|预计总投资|账面价值（含计提跌价准备）|
|成都熙城项目|2015年|2020年|37.41亿元|130,485.47|
|北京理工大学2号地项目|2014年|2017年|35.78亿|241,045.38|
|上河湾项目|2013年|2016年|27.85亿元|23,502.00|
|门头沟永定镇项目|2015年|2017年|42.75亿元|283,895.41|
|密云土地一级开发项目|2015年|2019年|5.00亿元|198.88|
|北七家项目|2014年|2017年|33.95亿元|199,702.38|
|望坛项目|2009年|2019年|167.00亿元|6,364.23|
|瀛海项目|暂未定|暂未定|40.50亿元|239,706.43|
|首城南湖1号项目|2012年|2016年|17.00亿元|95,330.60|
|首城汇景湾项目|2012年|2016年|35.80亿元|150,651.61|
|东坝项目|2015年|2017年|33.00亿元|241,279.31|
|红塘湾项目|2014年|2018年|40.00亿元|183,816.91|
|马池口镇项目|2013年|2017年|40.00亿元|179,698.77|
|天成家园|2015年|2018年|18.51亿元|76,871.27|
|仁和镇平各庄项目|2016年|2018年|112.00亿元|238,119.30|
|南苑项目|-|-|-|553.12|
|62号院项目|-|-|-|47.20|
|合计|-|-|-|3,425,559.68|

截至2015年末，公司存货的开发产品明细情况如下：
单位：万元
||||
|-|-|-|
|项目|竣工时间|账面价值（含计提跌价准备）|
|世华水岸项目|2010年|842.45|
|北苑家园项目|2010年|5,043.53|
|筑华年项目|2012年|6,468.39|
|世华龙樾项目|2014年|36,086.45|
|顺悦居项目|2014年|9,776.25|
|海梓府项目|2015年|247,967.25|
|尚源·印象项目|2007年|263.13|
|燕城大厦项目|2001年|3.73|
|龙樾湾（重庆）项目|2014年|81,831.37|
|重庆熙城项目|2012年|36,602.43|
|龙樾湾(成都)项目|2014年|49,233.45|
|徜徉集项目|2014年|105,463.81|
|上河湾项目|2015年|63,332.37|
|花市枣苑项目|2006年|149.42|
|世华泊郡项目|2014年|68,902.55|
|首城南湖1号项目|2014年|9,319.01|
|首城汇景湾项目|2014年|47,595.07|

||||
|-|-|-|
|项目|竣工时间|账面价值（含计提跌价准备）|
|首城国际中心项目|2013年|3,846.95|
|兴业嘉园项目|2013年|10,466.00|
|时代新苑项目|2010年|-|
|天成家园项目|2015年|5,208.03|
|合计|-|788,401.63|

截至2014年12月31日和2015年12月31日，公司的存货跌价准备情况如下：
单位：万元
||||
|-|-|-|
|项目|2015.12.31|2014.12.31|
|开发成本|600.31|600.31|
|其中：南苑项目|553.12|553.12|
|62号院项目|47.20|47.20|
|开发产品|8,436.90|1,505.27|
|其中：龙樾湾（重庆）项目|5,617.55|1,218.36|
|重庆熙城项目|2,819.36|286.91|
|合计|9,037.22|2,105.58|

公司南苑项目和62号院项目由于未取得相关的开发许可，已分别于2006年和2007年全额计提存货跌价准备。2015年末，公司开发产品部分计提跌价准备，主要是龙樾湾（重庆）项目和重庆熙城项目因市场价格下跌而对在售开发产品计提跌价准备。
2、非流动资产
截至2014年12月31日和2015年12月31日，公司非流动资产结构如下表所示：单位：万元
||||||
|-|-|-|-|-|
|项目|2015.12.31||2014.12.31||
||金额|占比|金额|占比|
|可供出售金融资产|749,110.22|60.78%|374,574.77|45.88%|
|长期应收款|-|-|-|0.00%|
|长期股权投资|134,764.84|10.93%|139,667.66|17.11%|
|投资性房地产|259,497.39|21.05%|231,299.33|28.33%|
|固定资产|16,575.01|1.34%|17,103.66|2.09%|
|在建工程|-|-|-|0.00%|
|无形资产|-|-|-|0.00%|
|长期待摊费用|276.33|0.02%|1,043.45|0.13%|
|递延所得税资产|72,356.42|5.87%|52,768.45|6.46%|
|其他非流动资产|-|-|-|0.00%|
|非流动资产合计|1,232,580.22|100.00%|816,457.32|100.00%|

报告期内，公司非流动资产主要由可供出售金融资产、长期股权投资、投资
性房地产和递延所得税资产构成，四项合计占非流动资产比重在97%以上。
（1）可供出售金融资产
截至2014年12月31日和2015年12月31日，公司可供出售金融资产的具体构成情况如下：
单位：万元
||||
|-|-|-|
|项目|2015.12.31|2014.12.31|
|国信证券股份有限公司|677,425.00|348,488.00|
|锦州银行股份有限公司|61,863.15|26,000.00|
|二十一世纪空间技术应用股份有限公司|9,735.30|-|
|北京城建中地投资有限公司|75.00|75.00|
|北京中和枣苑物业管理公司|11.77|11.77|
|北京首都国际投资管理有限责任公司|-|-|
|北京乾宇拆迁有限责任公司|-|-|
|合计|749,110.22|374,574.77|

 2015年末，公司可供出售金融资产较年初增长 374,535.45万元，主要由于国信证券公允价值大幅上涨和锦州银行于 2015年完成香港上市导致公司所持股权大幅增值。
（2）长期股权投资
公司长期股权投资主要是对联营企业的股权投资，主要包括北京科技园建设（集团）股份有限公司、深圳市中科招商创业投资有限公司等。截至2014年12月31日和2015年12月31日，公司长期股权投资的具体构成情况如下：
单位：万元
||||
|-|-|-|
|项目|2015.12.31|2014.12.31|
|权益法核算：|||
|北京市天银地热开发有限责任公司|2,478.47|2,271.89|
|北京华原兴业房地产经纪有限公司|-|104.53|
|北京科技园建设（集团）股份有限公司|65,781.56|66,784.79|
|深圳市中科招商创业投资有限公司|54,373.06|57,633.46|
|国奥投资发展有限公司|7,941.07|11,348.28|
|北京乐健医疗投资有限公司|-|-|
|北京城建万科天运置业有限公司|-|1,524.71|
|北京城建（上海）股权投资管理有限公司|4,190.67|-|
|合计|134,764.84|139,667.66|

注：2015年，公司出资1,150万元收购北京城建万科天运置业有限公司23%的股权，收购完成后持有该公
司57%股权，从而将其纳入合并范围
公司根据 2014年新修订的会计准则，将公司对国信证券、锦州银行等公司的股权投资转入可供出售金融资产核算。
（3）投资性房地产
投资性房地产属于公司的商业地产板块，是公司“一体两翼”经营模式的主要业务板块之一。近年来，公司大力促进商业地产板块的发展，实现了房地产开发与自持物业竞相发展的良好态势。
截至2014年12月31日和2015年12月31日，公司投资性房地产按公允价值进行计量，具体情况如下：
单位：万元
||||
|-|-|-|
|项目|2015.12.31|2014.12.31|
|投资性房地产|259,497.39|231,299.33|
|占总资产比重|4.05%|4.59%|

2015年末，公司投资性房地产较上年末增长28,198.06万元，主要是公司公司新增自有物业以及公允价值变动增值。
（4）递延所得税资产
截至2014年12月31日和2015年12月31日，公司递延所得税资产构成情况如下：
单位：万元
||||||
|-|-|-|-|-|
|项目|2015.12.31||2014.12.31||
||金额|占比|金额|占比|
|预提土地增值税|39,023.82|53.93%|28,493.01|54.00%|
|预售房款|19,413.65|26.83%|13,326.14|25.25%|
|资产减值准备|6,920.54|9.56%|5,491.44|10.41%|
|其他|6,998.41|9.67%|5,457.86|10.34%|
|合计|72,356.42|100.00%|52,768.45|100.00%|

报告期内，公司主要因预提土地增值税和预售房款，形成可抵扣暂时性差异，从而需要确认相应的递延所得税资产。公司递延所得税资产占总资产比重较低，报告期内未超过2%。
（二）主要负债变动情况
报告期内，随着公司房地产业务规模扩大，资金需求不断提高，公司的负债
规模相应增长。公司负债规模由2014年末的3,366,462.64万元增长至2015年末
的4,362,929.15万元，增幅达到29.60%。
报告期内，公司负债的构成情况如下：
单位：万元
||||||
|-|-|-|-|-|
|项目|2015-12-31||2014-12-31||
||金额|占比|金额|占比|
|流动负债|2,634,601.71|60.39%|2,022,211.72|60.07%|
|非流动负债|1,728,327.44|39.61%|1,344,250.92|39.93%|
|负债合计|4,362,929.15|100.00%|3,366,462.64|100.00%|

报告期内，公司的负债以流动负债为主，流动负债占负债总额的比重在60%以上。
1、流动负债
截至2014年12月31日和2015年12月31日，公司流动负债的构成情况如下：
单位：万元
||||||
|-|-|-|-|-|
|项目|2015-12-31||2014-12-31||
||金额|占比|金额|占比|
|短期借款|2,000.00|0.08%|-|0.00%|
|应付账款|624,177.64|23.69%|643,644.33|31.83%|
|预收款项|956,986.37|36.32%|721,576.75|35.68%|
|应付职工薪酬|6,208.14|0.24%|2,268.86|0.11%|
|应交税费|37,684.60|1.43%|40,438.73|2.00%|
|应付利息|12,147.33|0.46%|1,544.00|0.08%|
|应付股利|8,189.46|0.31%|17,301.92|0.86%|
|其他应付款|143,221.66|5.44%|204,530.87|10.11%|
|一年内到期的非流动负债|843,986.51|32.03%|390,906.25|19.33%|
|流动负债合计|2,634,601.71|100.00%|2,022,211.72|100.00%|

报告期内，公司流动负债主要由应付账款、预收款项、其他应付款和一年内到期的非流动负债构成，四项合计占流动负债的比重在96%以上。
（1）应付账款
公司应付账款主要包括应付工程款、应付土地拆迁款和预提土地增值税等。
2015年末，公司应付账款较上年末减少19,466.69万元，主要是应付土地拆迁款减少12,136.09万元。
（2）预收款项
公司预收款项主要为预收售房款，将在以后期间符合条件时结转销售收入。
报告期末，公司预收款项为956,986.37万元，占公司流动负债比重为36.32%。
截至2014年12月31日和2015年12月31日，公司预收售房款的具体项目
构成情况如下：
单位：万元
||||||
|-|-|-|-|-|
|项目|2015-12-31||2014-12-31||
||金额|占比|金额|占比|
|世华水岸项目|731.42|0.08%|24.52|0.00%|
|筑华年项目|1,742.84|0.18%|2,445.01|0.34%|
|世华龙樾项目|137,778.24|14.61%|144,645.06|20.38%|
|顺悦居项目|228.07|0.02%|854.45|0.12%|
|海梓府项目|95,598.05|10.14%|37,019.34|5.22%|
|北京密码项目|84,586.88|8.97%|||
|金色港湾项目|6,358.95|0.67%|||
|燕城苑项目|-|-|-|-|
|重庆熙城项目|20,879.43|2.21%|18,766.51|2.64%|
|龙樾湾（重庆）项目|15,337.85|1.63%|24,599.34|3.47%|
|龙樾湾（成都）项目|57,423.87|6.09%|69,594.92|9.80%|
|成都熙城项目|2,457.38|0.26%|-|-|
|徜徉集项目|50,879.33|5.39%|56,640.01|7.98%|
|北京理工大学2号地项目|90,863.44|9.63%|70,913.00|9.99%|
|上河湾项目|9,489.78|1.01%|162,993.28|22.96%|
|门头沟上悦居项目|29,708.63|3.15%|-|-|
|花市枣苑项目|-|-|-|-|
|世华泊郡项目|49,721.77|5.27%|13,052.52|1.84%|
|北七家项目|150,076.54|15.91%|41,327.75|5.82%|
|首城国际中心项目|391.16|0.04%|1,315.00|0.19%|
|东坝项目|48,704.00|5.16%|-|-|
|首城汇景湾项目|33,627.17|3.57%|59,720.47|8.41%|
|首城南湖1号项目|24,680.61|2.62%|5,074.58|0.71%|
|红塘湾项目|19,231.75|2.04%|-|-|
|兴业嘉园项目|12,117.65|1.28%|824.78|0.12%|
|天成家园项目|600.02|0.06%|-|-|
|合计|943,214.81|100.00%|709,810.53|100.00%|

 2015年末，公司预收款项较上年末增加 235,409.62万元，主要是北七家、北京密码、海梓府等项目预收售房款增加。
（3）其他应付款
公司其他应付款主要为往来款、代收款等。2015年末，公司其他应付款为
143,221.66万元，占公司流动负债比重为5.44%，占比较低。
2015年末，公司其他应付款较上年末减少61,309.21万元，主要是往来款较上年末减少 61,796.48万元，原因是新城公司归还城建集团借款使得对城建集团其他应付款减少103,686.39万元。
截至2015年末，公司单项金额较大的其他应付款具体情况如下：
单位：万元
||||
|-|-|-|
|单位名称|款项性质|金额|
|北京雪花电器集团公司|往来款|42,374.92|
|北京天翔嘉业房地开发有限公司|往来款|26,331.03|

||||
|-|-|-|
|单位名称|款项性质|金额|
|代收契税|代收款|17,845.06|
|北京天运房地产综合开发经营有限责任公司|往来款|12,190.00|
|北京万科企业有限公司|往来款|11,200.00|
|合计||109,941.01|
|占其他应付款总额比重||76.76%|

（4）一年内到期的非流动负债
公司一年内到期的非流动负债主要为一年内到期的长期借款和应付债券。
2015末，公司一年内到期非流动负债为 843,986.51万元。2015年末，一年内到期的非流动负债较上年末增长453,080.26万元，主要是随着公司业务规模的扩大使得一年内到期的长期借款增加。
2、非流动负债
截至2014年12月31日和2015年12月31日，公司非流动负债的构成情况如下：
单位：万元
||||||
|-|-|-|-|-|
|项目|2015-12-31||2014-12-31||
||金额|占比|金额|占比|
|长期借款|578,276.25|33.46%|1,147,765.64|85.38%|
|应付债券|572,820.62|33.14%|81,751.27|6.08%|
|长期应付款|-|-|1,200.00|0.09%|
|递延所得税负债|207,790.58|12.02%|113,534.01|8.45%|
|其他非流动负债|369,440.00|21.38%|-|-|
|非流动负债合计|1,728,327.44|100.00%|1,344,250.92|100.00%|

报告期内，公司非流动负债主要由长期借款、应付债券和其他非流动负债构成，三项合计占非流动负债比重在87%以上。
（1）长期借款
公司的房地产开发销售规模持续增长，为提供公司业务发展所需资金，公司长期借款金额较大。截至2014年12月31日和2015年12月31日，公司长期借款具体构成情况如下：
单位：万元
||||
|-|-|-|
|项目|2015-12-31|2014-12-31|
|抵押借款|101,943.00|314,164.67|
|保证借款|392,633.25|786,600.97|
|信用借款|83,700.00|47,000.00|
|合计|578,276.25|1,147,765.64|

2015年末，公司长期借款较上年末减少 569,489.39万元，主要是部分长期
借款即将到期，重分类为一年内到期的非流动负债以及部分长期借款集中于2015年到期归还。
（2）应付债券
公司于 2015年 7月 20日发行 58亿元公司债券（15京城建），期限 7年；
债券采用单利按年计息，固定年利率为4.40%，每年付息一次，到期一次还本，最后一期利息随本金的兑付一起支付。截至 2015年末，该笔应付债券的期末余额为572,820.62万元。
（3）递延所得税负债
截至2014年12月31日和2015年12月31日，公司递延所得税负债的具体构成情况如下：
单位：万元
||||
|-|-|-|
|项目|2015-12-31|2014-12-31|
|可供出售金融资产公允价值变动|175,137.04|83,937.00|
|投资性房地产公允价值变动|32,128.50|29,071.96|
|长期股权投资折价差额|525.04|525.04|
|其他|-|-|
|合计|207,790.58|113,534.01|

2015年末，公司递延所得税负债较上年末增长94,256.57万元，主要是 2015年末计入资本公积的可供出售金融资产公允价值增长（国信证券公允价值上涨和锦州银行上市后股权增值），相应新增应纳税暂时性差异 364,800.15万元，从而相应增加91,200.04万元递延所得税负债。
（4）其他非流动负债
公司 2015年末其他非流动负债较上年末增长 369,440.00万元，主要是公司通过北京城建一期（上海）股权投资基金合伙企业（有限合伙）、北京城建二期股权投资基金合伙企业（有限合伙）融资 369,440.00万元，公司为次级有限合伙人，本金及收益的收回及分配顺序处于劣后位置，并且享有合伙企业进行投资收益分配后的剩余清算资产，故公司将该对外融资部分确认为其他非流动负债。
三、公司权利受限安排
截至2015年末，公司所有权或使用权受到限制的资产具体情况如下：
单位：万元
||||
|-|-|-|
|项目|受限部分账面价值|受限原因|
|货币资金|1,320.78|按揭保证金|
|存货|642,882.34|借款抵押|
|投资性房地产|56,018.13|借款抵押|
|合计|700,221.25|-|

四、公司发行的其他债券和债务融资工具情况
截至2015年末，除公司于2009年发行的“09京城建”债券和于2015年发行的“15城建01”债券外，公司不存在发行其他债券和债务融资工具的情形。
五、公司对外担保情况
1、公司为商品房买受人提供住房按揭借款担保事项
截至 2015年 12月 31日，公司为商品房买受人提供住房按揭借款担保中尚未结清的担保余额为600,095.55万元，较2014年末增长了102,834.81万元。
2、公司对外担保情况
报告期内，公司不存在对外担保的情况。
六、银行授信与贷款情况
（一）银行授信情况
截至2015年12月31日，公司获得的银行授信情况如下：
||||||
|-|-|-|-|-|
|序号|公司名称|授信银行|授信额度（万元）|已使用数额（万元）|
|1|北京城建重庆地产有限公司|中国光大银行股份有限公司重庆分行|18,000.00|-|
|2|北京世纪鸿城置业有限公司|北京银行中轴路支行|100,000.00|50,936.94|
|3|北京城建兴泰房地产开发有限公司|北京银行金运支行|40,000.00|40,000.00|
|4|北京城建兴泰房地产开发有限公司|西藏信托有限公司|30,000.00|30,000.00|
|5|北京城建成都地产有限公司|农业银行光华支行|32,000.00|17,329.00|
|6|北京城建兴云房地产有限公司|农业银行|80,000.00|80,000.00|
|7|北京城建兴云房地产有限公司|北京银行|80,000.00|80,000.00|
|8|北京城建兴云房地产有限公司|恒丰银行|280,000.00|280,000.00|
|9|北京城建兴云房地产有限公司|北京银行|140,000.00|-|
|10|北京城建兴云房地产有限公司|北京农村商业银行|200,000.00|-|
|11|北京城建兴合房地产开发有限公司|华夏银行北京亮马河支行|24,000.00|24,000.00|
|12|北京首城置业有限公司|中国工商银行北京平谷支行|15,000.00|15,000.00|
|13|北京首城置业有限公司|中国工商银行北京平谷支行|55,000.00|55,000.00|
|14|北京首城置业有限公司|兴业银行北京东单支|70,000.00|70,000.00|

||||||
|-|-|-|-|-|
|||行|||
|15|北京首城置业有限公司|兴业银行股份有限公司北京方庄支行|90,000.00|84,590.00|
|16|首城（天津）投资发展有限公司|兴业银行|60,000.00|34,000.00|
|17|北京城建万科天运置业有限公司|农行延庆支行|60,000.00|23,624.00|
|18|北京城建兴华地产有限公司|邮政储蓄银行|70,000.00|70,000.00|
|19|北京城建兴华地产有限公司|北京银行营业部|31,000.00|31,000.00|
|20|北京城建兴华地产有限公司|建设银行北环支行|80,000.00|80,000.00|
|21|北京城建兴华地产有限公司|中信银行世纪城支行|120,000.00|87,000.00|
|22|北京城建兴华地产有限公司|北京银行金运支行（新华信托）|80,000.00|80,000.00|
|23|北京城建兴华地产有限公司|北京银行绿港国际中心支行|140,000.00|120,000.00|
|24|北京城建兴华地产有限公司|北京银行营业部（西藏信托）|150,000.00|150,000.00|
|25|北京城建兴华地产有限公司|建设银行北环支行|98,000.00|29,169.00|
|26|北京城建兴华地产有限公司|建设银行北环支行|32,000.00|15,550.00|

（二）偿还贷款情况
报告期内，公司共偿还贷款170,000万元，具体如下：
单位：万元
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|-|-|-|-|-|
|序号|贷款机构名称|贷款日期|到期时间|报告期偿还金额|
|1|西藏信托|2013.1.22|2015.1.22|30,000|
|2|五矿信托|2013.8.30|2015.8.29|80,000|
|3|金谷信托|2013.9.06|2015.9.07|60,000|
||合计|||170,000|

第四节业务与公司治理情况
一、公司所处行业及主营业务情况
（一）公司所处行业基本情况
2015年，随着财税、信贷、公积金等相关政策陆续出台，房地产市场政策面逐步宽松，刚性需求的购买力缓慢释放，房地产销售逐渐回暖。但从市场环境看，区域分化进一步加剧，一线城市和部分二线市场房价上升趋势和三四线城市下行压力并存，房地产投资增速持续降低，土地获取成本继续攀升，新开工面积大幅缩减。地产行业强强联合成为常态，房地产企业逐步改变了之前单打独斗的局面，联合拿地风生水起，合作开发成为趋势。营销、家装、社区服务等都出现了互联网的身影，互联网+房地产渐成潮流。面对复杂多变的市场形势，在全体股东的大力支持和公司董事会的科学领导下，公司经营班子带领全体员工，以房地产开发高效化为目标，积极研究政策、科学把握市场，通过强化资本运作、提高做产品能力、深化管理提升，较好地完成了全年各项工作任务。
（二）公司的主营业务及主要产品用途
1、公司的主营业务
北京城建的主营业务为房地产开发、销售商品房；投资及投资管理。
房地产开发、销售商品房；投资及投资管理；销售金属材料、木材、建筑材料、机械电器设备；信息咨询（不含中介服务）；环保技术开发、技术服务。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后依批准的内容开展经营活动。）
2、公司的经营方针及战略
公司的发展战略清晰。公司着力打造以房地产开发销售为主体，以对外股权投资和商业地产开发经营为两翼的“一体两翼”协调发展的经营模式，公司业务板块得到优化，经营管理思路明确，战略管理得到较好的贯彻和落实。
（1）房地产板块
①积极推进项目建设和房屋销售。公司持续跟踪政策变化，加快开发节奏，加快项目周转速度；全面推动开发项目的总控计划和施工建设；加大政策房、存量房的销售力度，加快资金回笼；理顺销售管理流程，建立专业化、规范化、标准化的销售管理体系。
②持续提高产品研究和品牌塑造能力。公司加大产品的研究力度，开展产品配置标准研究工作，制定不同档次住宅产品的配置标准；完善产品研发数据库，开展对建筑新材料、建筑节能技术等方面的专题研究；大力推进竣工项目后评估工作，纠正被评估项目运营中出现的问题，提高项目的投资效益；继续突出对企业品牌和产品品牌的宣传，展示“北京城建地产”的品牌形象。
③优化公司融资结构。在巩固好银行融资渠道的前提下，密切关注房地产市场再融资政策，关注保障房建设融资政策，为多方筹措资金做好准备；挖掘公司商业地产资源，争取在商业地产贷款方面取得新突破。
（2）投资板块
公司强化监管能力，提高投资板块发展质量。加强对外投资板块的管理，优化调整投资结构；加强对朝阳产业的研究，继续寻找新的、有发展潜力的投资项目。
（3）商业地产板块
公司关注功能和客户定位，细化商业地产板块发展规划。加大对酒店建造、运营和管理方面的研究，加强品质提升及价值管理；加强在手商业地产的整合、招商、租赁和管理，扩大经营规模，创造盈利空间。
二、报告期内公司主要经营情况
（一）报告期内公司经营数据
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|-|-|-|
|项目|2015年度||
||金额（万元）|同比变动|
|营业总收入|917,820.40|-8.32%|
|营业总成本|753,303.29|-8.84%|
|利润总额|192,257.24|0.06%|
|净利润|148,359.66|-1.06%|
|经营活动产生的现金流量净额|-563,132.60|-7.77%|

（二）公司营业收入构成
单位：万元
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|-|-|-|-|-|
|项目|2015年度||2014年度||
||金额|占比|金额|占比|
|房地产开发销售|872,247.27|97.08%|961,863.03|98.25%|
|物业管理|22,141.64|2.46%|16,184.18|1.65%|
|拆迁|4,074.05|0.45%|934.45|0.10%|
|合计|898,462.96|100.00%|978,984.66|100.00%|

（三）报告期内公司新增投资状况
1、股权投资
报告期内，公司新增股权投资如下：
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|-|-|-|-|-|
|公司名称|投资金额（万元）|公司直接及间接持股比例|审议通过会议|占报告期末净资产的比例|
|北京城建(上海)股权投资管理有限公司|10,000|40.00%|第五届董事会第四十五次会议|0.49%|
|北京城建成都置业有限公司|10,000|100.00%|第五届董事会第四十八次会议|0.49%|
|北京城建一期（上海）股权投资基金合伙企业（有限合伙）|84,000|30.00%|第六届董事会第二次会议|4.12%|
|北京城建兴顺房地产开发有限公司|10,000|100.00%|第六届董事会第四次会议|0.49%|
|北京城建二期股权投资基金合伙企业（有限合伙）|70,840|29.00%|第六届董事会第五次会议|3.47%|
|二十一世纪空间技术应用股份有限公司|9,735.30|4.94%|第六届董事会第十次会议|0.48%|

2、非股权投资
截至 2015年 12月 31日，公司正在进行的非股权投资主要为公司进行的房地产开发项目。报告期末，公司房地产开发项目明细请见本年度报告“第二节财务和资产情况”之“二、主要资产和负债的变动情况”
三、公司未来发展规划
（一）行业格局和趋势
2016年，将是中国宏观经济进入新常态后持续探底的一年，各类宏观经济指标预期将进一步回落，这将给实质性的存量调整、全面的供给侧改革以及更大幅度的需求性扩展带来新的契机。房地产调控在宽松的政策导向下，可能会针对不同区域进行分类治理，以此防范市场分化进一步加剧：一方面防止部分区域房地产价格过快上涨，另一方面防止三四线库存过高的城市出现严重问题。去年年底的中央经济工作会议，将房地产去库存列为了今年五大经济任务之一，库存调整政策与农民工市民化扶植政策相结合，对扩大房地产有效需求，稳定房地产市场将产生积极的推动作用。年初，关于调整房地产契税和营业税优惠政策的决定，必将进一步释放改善型及自住型购房需求。但房地产自身结构性风险依然存在，
特别是一线城市地价高企带来的经营风险，依然要引起我们高度重视。
（二）公司未来发展战略
2016年，是公司“十三五”发展战略规划的开局之年。公司将全面贯彻党的十八大精神，以建设中国特色社会主义理论和科学发展观为指导，落实“四个全面”战略布局，结合首都功能定位，抓住“京津冀协同发展”、“一带一路”及冬奥会战略机遇，坚持以房地产开发为主体、以股权投资和商业地产为两翼，以平衡运营和品牌提升为主线，着力打造“一体两翼”协调发展的新局面，促进公司持续、稳定、健康发展。
公司将树立资本运营理念，优化资源配置，转变盈利模式，理顺发展路径，提升运营效率，构建规范化、标准化的管理体系和系列化的产品体系，探索和拓展新的盈利空间和利润增长点，努力推动公司成为金融与房地产紧密结合、以资本运作为主线、追求高效的房地产投资经营商，确保北京市房地产企业一流行列。
（三）2016年度公司经营计划
2016年，公司将顺应形势，提升优势、创新发展，继续打造“八个中心”、增强“八种能力”，贯彻落实公司董事会工作部署，发挥经营班子带头作用，推动各项工作任务的高效开展。
主要经营目标：预计2016年企业经营额100亿元，经营回款90亿元，销售面积70万平方米，商业地产、对外股权投资收益率都应有所增加。
一是提升运作能力，做强做大房地产主业。
在资源整合配置上下功夫。充分利用好公司的各项内外部资源，发挥资源优势，推动公司发展。外部资源整合上，密切与政府部门、金融机构、行业企业、供应商、媒体和网络的合作。在内部资源整合上，充分发挥技术、管理、资金等资源优势，建立起有别于竞争对手的比较优势。
在多渠道获取土地上下功夫。继续坚持立足北京、覆盖一二线重点城市的拿地策略，通过与政府部门战略合作、企业股权收购、项目合作开发、PPP等模式拓宽土地获取渠道。重视保障房建设和棚户区改造等一二级联动的开发项目，抓好在手项目进展。
在产品品质提升上下功夫。立足客户需求，关注城市规划建设导向，对项目进行深耕细作，对前期定位、规划设计、产品建造、销售管理、客户服务等开发全过程的各环节、各要素进行规划、控制。关注产品创新，梳理和巩固开发过程
中好的经验和做法，注重引进新技术、新方法，重点把握产品研发标准的细化和实施。
在推行标准化和精细化管理上下功夫。继续强化开发过程管控，加大建设阶段管理，严格落实总控计划，加快在手项目开发进度。加强成本管控，发挥集采降低成本、提高效率的作用，加大执行力度，做好集采产品的推广和应用。完善客户服务体系，关注客户诉求，提升专业服务能力。全面落实物业服务标准化，规范物业前期介入和销售配合流程，不断提高管理水平，提高服务能力和服务质量，塑造北京城建物业品牌。
在整合营销推广上下功夫。去库存是公司的当务之急，必须整合营销资源，向时间要效率，向运营要效益，加大出货速度，加速资金回流。加强系统管理，整合在手项目资源，继续开展促销售专项劳动竞赛，严格落实销售管理办法，进一步丰富和完善营销数据库，销售计划要前置，销售措施要具体。强化营销团队建设，加强对外沟通和交流，提升从业人员专业素养和职业能力。
二是强化资本运作，提高资本收益。
继续拓宽融资渠道。充分利用好现有融资平台，不断拓展新的融资渠道，降低融资成本。把优先股融资作为融资重点，并提前谋划再次增发，适时推出新的地产基金融资项目。持续关注资产证券化融资，适时将公司持有的经营性物业变现。进一步探讨股权投资公司的市场化运作，扩大基金管理规模。
努力提升资金管理水平。持续加强资金管理，建立资金管理体系，规范制度和流程建设，做好资金的统一管理、统一调配，保证资金平衡。强化募集资金使用，提高资金周转效率，保证资金占有收益。加强营改增研究，加大税务筹划力度，充分盘活和使用好监管资金。
注重对外投资价值及收益。持续优化公司股权投资结构，继续加大在高科技、互联网金融产业的投资力度，特别是在战略性新兴产业的投资布局。加强对新三板研究，寻找合适投资机会。积极关注与公司产业链关联度大的项目，实现投资板块与公司主业的良性互动。强化市值管理，加强对证券市场的研究分析。
探索商业地产轻资产运营。提高商业地产开发能力，逐步建立起商业地产开发理念和开发模式，全面提升商业项目的建设和运营水平。提前布局新项目商业，推动招商先行、定制开发、设计跟进、运营保障的一体化运作。深入研究和探索轻资产运营模式，检验公司在资金运作、运营管理、投资回报、风险控制等方面
的综合管理能力。
三是立足管理创新，提高科学管理水平。
加强战略指引作用。尽快完成公司发展战略各业务板块分规划的制定，发挥战略指引作用，实现规划指标在各年度的均衡发展。
提升系统管理能力。强化总部定位，搭建总部业务平台，优化总部组织架构，加大系统管理力度，树立系统服务理念，充分发挥总部的指导、监督、协调和服务职能。
坚持项目后评估。通过后评估总结提炼开发过程中的经验教训，为今后的项目开发提供可借鉴的数据支撑，累积和传承成功的开发经验和成熟的管理模式。
充分发挥第三方作用。通过客户满意度调查、工程管理第三方评估等措施，发挥第三方评价查漏补缺作用，客观有效地提升管理水平，推进开发过程各环节的标准化、精细化管理和动态化监控。
优化绩效考核。巩固和完善项目全过程考核，并在所有新开项目中全面实施。
通过对开发周期、销售收入、成本费用、利润总额和现金流回正等主要运营类指标考核，实现项目运营效率最大化，资本收益最优化。
加强人才队伍建设。强化人才管理，加大培养力度，实现人尽其用、才尽其能。坚持实施岗位轮换，增强管理人员的综合素质。加强团队建设，强化各层面人员的执行力。
加快信息化建设步伐。加大信息化整合力度，推动各种信息化手段的整合融合，使信息化成为公司实现高效运营的重要推手，以管理手段的创新助推管理水平的提高。
（四）公司可能面临的风险
持续强化政策研究、市场研究，提高政策和市场的敏感性，增强政策与市场风险应对能力；严格履行内部决策程序，增强开发的计划性，完善内控体系，切实提高运营风险防范能力；健全法律事务机制，加强法律事务审核，规避可能存在的法律风险；拓展融资渠道，强化财务和资金管理，积极防范财务风险。
四、报告期内公司违约情况
2015年度，公司在与客户进行业务往来时，不存在影响公司偿债能力的严重违约现象。
五、公司独立性情况
（一）业务分开情况
公司主要从事房地产开发与经营业务，全部业务均由公司或其控股企业自主经营，独立运营；股东通过参加股东大会依法行使表决权，不存在干涉公司经营的行为；公司具有完整的业务流程、独立的生产经营场所；公司现有的内部控制已覆盖公司运营的各层面和各环节，形成了规范的管理体系。
（二）资产分开情况
公司拥有完整、合法的财产权属凭证并实际占有；公司的资产不存在重大法律纠纷或潜在纠纷；公司未为股东提供担保，不存在控股股东或实际控制人及其关联方占用、支配、控制公司的资金、资产或其他资源以及干预公司经营管理的行为，也没有依赖股东的资产进行生产经营的情况。
（三）人员分开情况
公司对其员工的劳动、人事、工资报酬以及相应的社会保障进行独立管理；
公司董事、监事、高管人员均依据合法程序产生，不存在股东、其他任何部门、单位或人士违反法律、法规和公司章程规定干预公司前述人员任免的情况。
公司的总经理、副总经理、财务总监和董事会秘书等高级管理人员均未在控股股东、实际控制人及其控制的其他企业中担任除董事、监事以外的其他职务；
公司的财务人员未在其控股股东、实际控制人及其控制的其他企业中兼职；公司的总经理、副总经理、财务总监和董事会秘书等高级管理人员均在公司处领取薪酬，不存在在控股股东、实际控制人及其控制的企业领取薪酬的情况。
（四）财务分开情况
公司设有独立的财务部门，建立了独立的会计核算体系，具有规范的财务会计制度和对分公司、子公司的财务管理制度，并能够独立作出财务决策；公司独立在银行开户，不存在与股东共用银行账户的情形，也不存在将资金存入股东账户的情形；公司独立纳税，持有独立的《税务登记证》（京税证字 110108633715698号）。
（五）机构分开情况
公司生产经营场所、办公场所与控股股东及其控制的其他企业完全分开，不存在混合经营、合署办公的情形，也不存在控股股东及其控制的其他企业干预公司机构设立的情况。
公司建立健全有效的股东大会、董事会、监事会等机构并制定了相应的议事规则，各机构依照《公司法》、《证券法》、《上市公司治理准则》及公司章程的规定在各自职责范围内独立决策。公司建立了适应自身发展需要的组织机构，明确了各机构的职能，独立开展生产经营活动。
六、公司内部治理情况
公司根据《公司法》、《证券法》等法律、行政法规和公司章程的要求，制定了《股东大会议事规则》、《董事会议事规则》、《监事会议事规则》和《董事长工作细则》、《总经理工作细则》，明确了股东大会、董事会、监事会和经理层在决策、执行、监督等方面的职责权限、程序以及应履行的义务，形成了权力机构、决策机构、经营机构和监督机构科学分工、各司其责、有效制衡的内部管理制度。
同时，报告期内，公司严格执行公司债券募集说明书相关约定和承诺，维护债券持有人的利益。
第五节重大事项
报告期内，公司不存在下列事项：
1、重大诉讼、仲裁或受到重大行政处罚的情形；
2、向法院申请重整、和解或破产清算等破产重整相关事项；
3、控股股东、实际控制人涉嫌犯罪被司法机关立案调查，公司董事、监事、高级管理人员涉嫌犯罪被司法机关采取强制措施的情形；
4、导致公司面临暂停上市或终止上市风险的情形；
5、《公司债券发行与交易管理办法》第四十五条列示的其他重大事项。
一、公司 2015年审计报告及财务报告
公司2015年审计报告及财务报告请见附件。
二、保证人 2015年审计报告及财务报告
截至本报告出具日，“09京城建”担保人城建集团 2015年度审计报告及财务报告尚未出具。提请投资者持续关注城建集团对外披露的2015年年度报告。
第七节备查文件目录
一、备查文件
（一）公司2015年度财务报表及审计报告
（二）2015年度公开披露的文件
（三）公司2015年年度报告
二、查阅地点
投资者可以自本年度报告公告之日起到下列地点查阅本公司债券年度报告
全文及上述备查文件：
公司名称：北京城建投资发展股份有限公司
地点：北京市朝阳区北土城西路11号城建开发大厦
联系人：张财广、许禄德
电话：010-82275538、82275537
传真：010-82275533
此外，投资者可以自本年度报告公告之日起登录本公司的指定信息披露网站（http://www.sse.com.cn）查阅本年度报告及摘要。投资者若对本年度报告及其摘要存在任何疑问，应咨询自己的证券经纪人、律师、专业会计师或其他专业顾问。