茂业物流股份有限公司拟进行股权转让（以挂牌方式整体转让）所涉及的秦皇岛茂业控股有限公司股东全部权益价值
资产评估说明
国众联评报字（2015）第3-014号国众联
资产评估土地房地产估价有限公司二〇一五年七月十五日
中国·深圳
资产评估说明目录
第一部分：关于《资产评估说明》使用范围的声明本评估说明供相关监管机构和部门使用。除法律法规规定外，材料的全部或者部分内容不得提供给其他任何单位和个人，不得见诸公开媒体。
第二部分：企业关于进行资产评估有关事项的说明本部分内容由资产评估委托方和被评估单位秦皇岛茂业控股有限公司撰写并盖章，详细内容见附件1。
第三部分：评估目的、评估对象与评估范围说明
一、评估目的
茂业物流股份有限公司拟转让其持有的秦皇岛茂业控股有限公司的股权，本次评估系为茂业物流股份有限公司拟进行股权转让(以挂牌方式整体转让)的经济行为提供价值参考。
二、评估对象和范围
本次评估对象为秦皇岛茂业控股有限公司于评估基准日的股东全部权益。
股东全部权益账面金额125,868.59万元，无股权质押、冻结。
具体评估范围为秦皇岛茂业控股有限公司于评估基准日的模拟报表中的全部资产及负债，其中资产总额账面值170,813.56万元，负债总额账面值44,944.97万元，所有者权益账面值125,868.59万元。评估前账面值已经中兴华会计师事务所（特殊普通合伙）审计并出具中兴华审字（2015）第BJ01-122号审计报告。
资产评估申报汇总表
金额单位：人民币万元
||||
|-|-|-|
|项 目||账面价值|
|流动资产|1|45,593.47|
|非流动资产|2|125,220.09|
|其中：可供出售金融资产|3|500.00|
|持有至到期投资|4|-|
|长期股权投资|5|78,122.20|
|投资性房地产|6|-|
|固定资产|7|41,207.32|
|在建工程|8|522.85|
|无形资产|9|3,539.97|
|商 誉|10||
|长期待摊费用|11|1,019.90|
|递延所得税资产|12|298.05|
|其他非流动资产|13|9.80|
|资产总计|14|170,813.56|
|流动负债|15|44,712.66|
|非流动负债|16|232.31|

||||
|-|-|-|
|项 目||账面价值|
|负债总计|17|44,944.97|
|净 资 产|18|125,868.59|

评估范围以被评估单位提供的评估申报表为准，委托方和被评估单位已承诺评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围一致、不重不漏、无账外资产。
第四部分：资产清查核实情况说明
一、资产清查核实内容
国众联资产评估土地房地产估价有限公司接受茂业物流股份有限公司的委托，对其纳入评估范围的秦皇岛茂业控股有限公司的资产及相关负债进行了抽查复核，列入清查范围的资产类型主要有：流动资产、非流动资产（固定资产（包括房屋建筑物、电子设备、运输设备）、无形资产）、流动负债和非流动负债。
上述资产评估前账面金额如下：
金额单位：人民币万元
||||
|-|-|-|
|项 目||账面价值|
|流动资产|1|45,593.47|
|非流动资产|2|125,220.09|
|其中：可供出售金融资产|3|500.00|
|持有至到期投资|4|-|
|长期股权投资|5|78,122.20|
|投资性房地产|6|-|
|固定资产|7|41,207.32|
|在建工程|8|522.85|
|无形资产|9|3,539.97|
|商 誉|10||
|长期待摊费用|11|1,019.90|
|递延所得税资产|12|298.05|
|其他非流动资产|13|9.80|
|资产总计|14|170,813.56|
|流动负债|15|44,712.66|
|非流动负债|16|232.31|
|负债总计|17|44,944.97|
|净 资 产|18|125,868.59|

二、实物资产分布情况及特点
（一）存货：
存货为库存商品，为在售的化妆品及食品等。库房保管制度健全，物品按大类堆放
整齐，标签标示正确，进出库数量登记卡片记录及时准确。
（二）固定资产：
1．房屋建筑物为文化广场、茂业百货金源店2、5层局部、华联商场、秦皇岛商城、金原六楼房屋、文化路139号等商业用房。
2.电子设备主要为电脑、空调、打印机等办公用设备。分布在总部及分公司办公区域内。
3.运输设备计11项,为别克商务车、江淮瑞风商务车、大众辉腾和帕萨特等车辆。
评估范围以被评估单位提供的评估申报表为准，委托方与被评估单位承诺评估对象和评估范围与经济行为一致，不重不漏，无表外资产。
三、影响资产清查的事项
本次评估未考虑以下因素可能对资产清查结果造成的影响：
（一）本次清查范围以被评估单位提供的评估明细表为准；
（二）由于本次评估实物资产数量较多且空间分布相对分散，评估人员对价值量较大的设备和部分存货进行了现场详细勘察和核实，对其余设备采用点面结合的方式进行抽查。由于资料来源的不完全而可能导致的评估对象与实际状况之间的差异，未在本公司考虑的范围之内。
四、资产清查的过程与方法
根据国家有关部门关于资产评估的规定和会计核算的一般原则，依据国家有关法律规定和公司规范化的要求，按照资产评估委托书所约定的事项，评估人员业已实施了对委托评估资产的清查核实。基于此次委托评估资产的特点、以及时间上的总体要求，评估负责人制订了资产清查方案，将评估人员按专业分成小组，负责流动资产和负债、房屋建筑物、设备的清查核实工作。
（一）清查组织工作
2015年3月15日评估组各专业主要负责人5人进入现场，在辅导企业填表的同时，对企业的组织机构、填表单位数量及资产分布情况进行了解，和企业共同制定了详细的现场清查实施计划。根据企业的资产特点，资产清查分成流动资产、房地产、设备类小组，在企业相关人员的配合下分别对各类资产进行了清查。评估组清查核实工作从 2015年3月16日开始，2015年4月2日结束。清查工作结束后，相关人员提交了清查核实及现场勘察作业工作成果。
（二）清查主要步骤
1.指导企业相关人员首先进行资产清查与收集，准备应向评估机构提供的资料先期派遣评估人员，指导企业相关的财务与资产管理人员在资产清查的基础，按照评估机构提供的资产评估明细表、资料清单，细致准确的登记填报，对被评估资产的产权归属证明文件和反映性能、状态、经济技术指标等情况的文件资料进行收集。
2.初步审查被评估单位提供的资产评估明细表
评估人员通过翻阅有关资料，了解涉及评估范围内具体对象的详细状况。然后仔细阅读各类资产评估明细表，初步检查有无填项不全、错填、资产项目不明确，并根据经验及掌握的有关资料，检查资产评估明细表有无漏项等。
3.现场实地勘察
依据资产评估明细表、资料清单，对申报资产进行现场勘察。针对不同的资产性质及特点，采取不同的勘察方法。在现场勘察过程中，对设备类资产，查阅了主要设备的购置合同、竣工决算资料及验收记录及相关技术资料和文件，和设备管理人员进行交流，了解设备的购置日期、产地、各项费用的支出情况，查阅设备的运行和故障记录，填写设备现场勘察记录等。通过这些步骤比较充分地了解了设备的变更及运行情况；对房屋建筑物逐一进行现场勘察，对各类房屋建筑物及附属构筑物主要了解其产权情况，了解房屋建筑物的基本结构类型，查阅了主要房屋建筑物的预（决）算书及施工图纸等，根据房屋的技术状况和检修记录填写房屋现场勘察记录表；对于存货按规定进行了抽查。
4.补充、修改和完善资产评估明细表
根据现场实地勘察结果，进一步完善资产评估明细表，以做到“表”“实”相符。
5.核实产权证明文件
对评估范围内的设备的产权进行调查，查验产权证明文件。
（三）清查的主要方法
在清查工作中，我们针对不同的资产性质、特点及实际情况，采取了不同的清查方法。
1.固定资产的清查
1.1对于设备类资产，采取点面结合、普遍勘察与重点了解相结合的办法，对设备类资产全部清查。评估人员查阅和复印了大部分设备的购置发票。
1.2对于房屋建筑物，核查每一项房屋的房产证明文件，并与企业有关人员座谈，了解房产概况，对其面积、层高、结构、建造时间、账面值、是否抵押、出租等逐一落实，达到实物与明细表相符，现场勘察率达到100%。
2.流动资产、负债的清查
2.1实物性流动资产（主要为存货）：会同企业有关人员对企业申报存货的数量及质量按照评估规范的要求进行了必要的清查。评估人员通过对存货的数量和购入时间等有关情况进行了详细的核实，了解企业入账方法。经过核查，企业的存货管理严格、科学，无腐蚀、短缺现象。
2.2非实物资产和负债的清查
主要通过核对企业财务总账、各科目明细账、会计凭证，对非实物性流动资产进行清查。我们对货币资金、应收账款、预付款项、其他应收款、应付账款、其他应付款等科目的重要记账凭证进行了重点核验，发现企业财务管理比较严格，账目清楚，无重大异常情况。
3.长期投资的清查
秦皇岛茂业控股有限公司的长期投资共有 8项，除持有安徽国润投资发展有限公司99.83%和淮南茂业投资发展有限公司36.71%股权外，其余均为100%控股长期投资。评估人员在核对长期投资协议和被投资单位资产负债情况的同时，对控股（包括间接控股）的被投资单位履行了整体评估的程序，详见长期投资说明。
4.损益类会计科目
4.1对于收入的核实，了解申报数据的准确性、收入变化趋势、以及产品价格的变化趋势和引起价格变化的主要因素等。
4.2成本及费用的核实和了解，根据历史数据和预测表、了解主营成本的构成项目，并区分固定成本和变动成本项目进行核实。主要了解企业各项期间费用划分的原则、固定性费用发生的规律、依据和文件、变动性费用发生的依存基础和发生规律。
4.3了解税收政策、计提依据及是否有优惠政策等。
五、资产清查结论
秦皇岛茂业控股有限公司具有完整的财产管理和财务核算制度。各相关资产管理部门及管理人员严格遵守管理制度，对各项财产的收、发、领、退做到手续齐全，计量准确。
固定资产管理部门对固定资产的增加、减少、修理、更新都严格遵守管理制度，企业内部的固定资产调拨须经设备管理部门批准，购入、更新固定资产需由计划部门下达计划，出售固定资产须经主管负责人审核。
企业对其他资产的核算能够严格执行相关会计制度，核算手续完备，账证、账表、账实相符。
经评估人员现场清查确认，资产总额与账面值相符。
清查结果如下：
金额单位：人民币万元
||||
|-|-|-|
|项 目||账面价值|
|流动资产|1|45,593.47|
|非流动资产|2|125,220.09|
|其中：可供出售金融资产|3|500.00|
|持有至到期投资|4|-|
|长期股权投资|5|78,122.20|
|投资性房地产|6|-|
|固定资产|7|41,207.32|
|在建工程|8|522.85|
|无形资产|9|3,539.97|
|商 誉|10||
|长期待摊费用|11|1,019.90|
|递延所得税资产|12|298.05|
|其他非流动资产|13|9.80|
|资产总计|14|170,813.56|
|流动负债|15|44,712.66|
|非流动负债|16|232.31|
|负债总计|17|44,944.97|
|净 资 产|18|125,868.59|

第五部分：资产基础法评估技术说明
一、流动资产评估技术说明
（一）评估范围
本说明评估范围涉及评估申报单位的各项流动资产，包括货币资金、预付款项、其他应收款、存货、其他流动资产等。
上述资产在评估基准日账面值如下所示：
金额单位：人民币元
||||
|-|-|-|
|项 目||账面价值|
|货币资金|1|123,519,545.47|
|交易性金融资产|2||
|应收票据|3||
|应收账款|4||
|预付账款|5|885,545.92|
|应收利息|6||
|应收股利|7||
|其他应收款|8|263,066,045.46|
|存货|9|23,168,441.70|
|一年内到期的非流动资产|10||
|其他流动资产|11|45,295,086.31|
|流动资产合计|12|455,934,664.86|

（二）评估过程
评估过程主要划分为以下三个阶段：
第一阶段：准备阶段
对确定在评估范围内的流动资产的构成情况进行初步了解，提交评估准备资料清单和资产评估明细表示范格式，按照评估机构评估规范化的要求，指导企业填写流动资产评估明细表；
第二阶段：现场调查阶段
1.核对账目：根据企业提供的流动资产评估明细表资料，首先与财务台账核对，然
后和仓库台账进行核对。凡是资产中有名称和数量不符的、重复申报的、遗漏未报的项
目进行改正，由企业重新填报，做到申报数真实可靠。
2.现场查点：评估人员会同企业资产管理部门、财务处等部门有关人员，对基准日的各项实物流动资产进行了现场盘点。现金为全额盘点，存货为抽盘，填写了“现金盘点表”和“存货抽查盘点记录”。
第三阶段：评定估算阶段
1.将核实后的流动资产评估明细表，录入计算机，建立相应数据库；
2对各类资产，遵照国有资产评估管理办法、资产评估准则的规定，有针对性地采用成本法，确定其在评估基准日的公允价值，编制相应评估汇总表；
3.提交流动资产的评估技术说明。
（三）具体评估方法
根据被评估单位提供的已经中兴华会计师事务所（特殊普通合伙）审计审定的 2014年 12月 31日模拟资产负债表、企业申报的流动资产各项目评估明细表，在核实报表、评估明细表和实物的基础上，按照资产评估准则的要求，遵循独立性、客观性、科学性的工作原则来进行评估工作。
1.货币资金
货币资金是由现金、银行存款和其他货币资金组成。
1.1库存现金账面值 840,649.37元，是存放在财务部门保险柜中，均为人民币。评估人员在各部门财务负责人和出纳员陪同下，对现场日的库存现金进行盘点，并认真填写了现金盘点表，倒推核实，未发现异常现象。
对库存现金评估，采取盘点倒推的方法计算出评估基准日库存现金余额，并同现金日记账、总账库存现金户余额进行核对，以核实后的账面值作为评估值。
1.2银行存款
银行存款账面 82,678,896.10元，指企业存入各商业银行的各种存款。包括中国工商银行股份有限公司秦皇岛分行滨海支行、中国银行股份有限公司秦皇岛分行海阳路支行、秦皇岛银行长城支行、农行建国支行等处存款，均为人民币存款。
评估人员对每个银行存款账户核对银行存款日记账和总账并收集银行对账单，如果有未达账项则按双方调节编制银行余额调节表，评估过程中，对全部银行存款进行了函证，回函均无疑议；在对上述资料核对无误的基础上，对余额调节表的未达账项等调节事项进行了分析，看是否有影响净资产的事宜。以核实后的账面值确认评估值。
经核实，确认无误的情况下，银行存款的评估值为 82,678,896.10元。
1.3其他货币资金
其他货币资金账面值40,000,000.00元，为公司保本型35天稳利产品，评估人员对余额进行了函证，以证明其的真实存在，其他货币资金以核实后账面值确定评估值。
1.4货币资金评估汇总数如下：账面值123,519,545.47元。评估值 123,519,545.47元。
2.预付帐款
预付款项是指核算单位根据购货合同规定预付给供货单位的款项。秦皇岛茂业控股有限公司预付款项科目于评估基准日账面值为885,545.92元，主要内容为预付工程款和货款。
评估人员核对了会计账簿记录，对大额的款项进行了函证，抽查了预付款项的有关合同或协议以及付款凭证等原始资料，并对期后合同执行情况进行了了解，经检查预付款项申报数据真实、金额准确，故以核实后的账面值确认评估值。
3.其他应收款
其他应收款指企业除应收票据、应收账款、预付款项等以外的其他各种应收、暂付款项，主要包括押金和往来借款等。秦皇岛茂业控股有限公司其他应收款于评估基准日账面值 263,078,646.34元，提取坏账准备金 12,600.88元，其他应收款净额 263,066,045.46元。
对于其他应收款，评估人员查阅了会计账簿和部分主要项目的原始凭证，对大额其他应收款进行了函证，经核实账面记录金额真实、准确。在此基础上，根据每笔款项可能收回的数额确定评估值。
其他应收款评估值263,078,646.34元。
4.存货
存货为库存商品。
产成品（库存商品）评估基准日账面原值为 23,239,413.20元，计提的跌价准备为 70,971.50元，帐面净值23,168,441.70元。主要为企业待售的百货用品和食品，均为正常销售产品，其评估值计算公式为：
产成品评估值=该产品不含税销售单价×[1-销售费用/销售收入-销售税金及附加/销售收入-所得税额/销售收入－销售利润率×（1－所得税税率）×净利润折减率]×该产品库存数量
正常销售产品的净利润折减率取50%
产成品评估案例：
美宝莲四色（评估明细表第187项）为例，不含税售价（均价）79.00元，数量 127件，根据审计后的秦皇岛茂业控股有限责任公司损益表计算各项费率：
||||||
|-|-|-|-|-|
|项 目|2012年度|2013年度|2014年度|平均值|
|销售费用率|9.61%|5.79%|6.19%|7.20%|
|税费率|1.57%|1.13%|1.20%|1.30%|
|所得税率|3.47%|2.81%|3.30%|3.20%|
|净利润率|10.35%|8.40%|9.84%|9.50%|

美宝莲四色评估值
=该产品不含税销售单价×[1-销售费用/销售收入-销售税金及附加率/销售收入-所得税额/销售收入－销售净利润率×净利润折减率]×该产品库存数量
=79.00×[1-7.20%-1.30%-3.2%-9.5%×50%]×127
=8,382.00元
经评估，产成品评估值为25,573,134.41元。
5.其他流动资产
其他流动资产账面值 45,295,086.31元，为审计调整增值税和代开税金，评估人员评估人员核对了会计账簿记录，其他流动资产以核实后账面值确定评估值。
（四）评估结果
流动资产评估结果
金额单位：人民币元
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|序号|科目名称|账面价值|评估价值|增值额|增值率%|
|1|货币资金|123,519,545.47|123,519,545.47|-|-|
|2|交易性金融资产|-|-|-|-|
|3|应收票据|-|-|-|-|
|4|应收账款|-|-|-|-|

5 预付款项
885,545.92 885,545.92 - -
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|6|应收利息|-|-|-|-|
|7|应收股利|-|-|-|-|
|8|其他应收款|263,066,045.46|263,078,646.34|12,600.88|-|
|9|存货|23,168,441.70|25,573,134.41|2,404,692.71|10.38|
|10|一年内到期的非流动资产|-|-|-|-|
|11|其他流动资产|45,295,086.31|45,295,086.31|-|-|
|12|流动资产合计|455,934,664.86|458,351,958.45|2,417,293.59|0.53|

二、长期股权投资评估技术说明
1.长期股权投资概况
截至评估基准日，公司其下属共有8家长期投资公司，持股比例如下表：
||||||
|-|-|-|-|-|
|序号 被投资单位名称1 秦皇岛金原房地产开发有限公司2 安徽国润投资发展有限公司3 秦皇岛茂业超市有限公司4 秦皇岛茂业物业服务有限公司5 淮南茂业投资发展有限公司6 秦皇岛市渤海物流煤炭经销有限公司7 秦皇岛金原家居装饰城有限公司8 秦皇岛市金原商业管理有限公司小计减：长期股权投资减值准备合计|被投资单位名称|投资日期|持股比例|账面值（元）|
||秦皇岛金原房地产开发有限公司|2000年8月|100%|205,813,564.20|
||安徽国润投资发展有限公司|1998年10月|99.83%|524,137,432.05|
||秦皇岛茂业超市有限公司|2001年6月|100%|5,237,093.71|
||秦皇岛茂业物业服务有限公司|2001年6月|100%|5,000,000.00|
||淮南茂业投资发展有限公司|2002年3月|36.71%|11,675,948.59|
||秦皇岛市渤海物流煤炭经销有限公司|2009年8月|100%|28,961,238.40|
||秦皇岛金原家居装饰城有限公司|2003年1月|100%|5,396,682.15|
||秦皇岛市金原商业管理有限公司|2011年4月|100%|2,000,000.00|
|||||788,221,959.10|
|||||7,000,000.00|
|||||781,221,959.10|

1.1秦皇岛市金原房地产开发有限公司
企业名称：秦皇岛市金原房地产开发有限公司
注册地址：秦皇岛市海港区民族路1号
法定代表人：刘宏
注册资本：人民币13500万元
公司类型：有限责任公司（法人独资）
经营期限：自2000年8月9日起至2020年8月8日
注册号：130300000041116
经营范围：一般经营项目（项目中属于禁止经营的和许可经营的除外）：房地产开发、销售；金属材料、建材、其他化工产品（危险化学品除外）、日用品的零售；房屋租赁
1.2企业2014年12月的资产状况如下表所示：
金额单位：人民币万元
|||
|-|-|
|项目名称|2014年12月31日|
|流动资产|17,429.71|
|非流动资产|3,660.34|
|其中：可供出售金融资产|-|
|持有至到期投资|-|
|长期股权投资|-|
|投资性房地产|-|
|固定资产|3,648.74|
|在建工程|-|
|无形资产|-|
|生产性生物资产|-|
|商誉|-|
|长期待摊费用|11.60|
|递延所得税资产|-|
|资产总计|21,090.05|
|流动负债|508.69|
|非流动负债|-|
|负债总计|508.69|
|净 资 产|20,581.36|

损益状况如下表所示：
金额单位：人民币万元
|||
|-|-|
|项 目|2014年度|
|营业总收入|817.55|
|减：营业成本|593.55|
|营业税金及附加|354.65|
|销售费用|5.43|
|管理费用|167.52|
|财务费用|-0.20|
|资产减值损失|2.55|
|营业利润|-305.94|
|利润总额|-305.94|
|减：所得税|-0.64|
|净利润|-305.30|

2.1秦皇岛茂业超市有限公司
企业名称：秦皇岛茂业超市有限公司
注册地址：秦皇岛市海港区河北大街150号
法定代表人：李宏瑶
注册资本：人民币1000万元
公司类型：有限责任公司（法人独资）
经营期限：自2001年6月26日起至长期
注册号：130300000004483
经营范围：预包装食品、散装食品、乳制品零售（含婴幼儿配方乳粉）（食品流通许可证有效期至2017年10月21日）；卷烟、雪茄烟的零售（烟草专卖零售许可证有效期至2018年12月31日）；家庭用品、针纺织品、服装、鞋帽、五金产品、通讯终端设备、照相器材、办公用机械、文具用品、工艺品的销售；场地租赁（依法需经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）
企业2014年12月的资产状况如下表所示：
金额单位：人民币万元
|||
|-|-|
|项目名称|2014年12月31日|
|流动资产|980.07|
|非流动资产|1,075.58|
|其中：可供出售金融资产|-|
|持有至到期投资|-|
|长期股权投资|-|
|投资性房地产|-|
|固定资产|700.80|
|在建工程|-|
|无形资产|-|
|生产性生物资产|-|
|商誉|-|
|长期待摊费用|374.69|
|递延所得税资产|0.09|
|资产总计|2,055.65|
|流动负债|1,531.94|
|非流动负债|-|
|负债总计|1,531.94|
|净 资 产|523.71|

损益状况如下表所示：
金额单位：人民币万元
|||
|-|-|
|项 目|2014年度|
|营业总收入|4,649.59|
|减：营业成本|3,845.10|
|营业税金及附加|44.85|
|销售费用|1,105.87|
|管理费用|-|
|财务费用|1.86|
|资产减值损失|-0.10|
|营业利润|-347.98|
|利润总额|-418.74|
|减：所得税|4.28|
|净利润|-423.02|

3.1秦皇岛茂业物业服务有限公司
企业名称：秦皇岛茂业物业服务有限公司
注册地址：秦皇岛市海港区河北大街中段146号
法定代表人：李静民
注册资本：人民币500万元
公司类型：有限责任公司（法人独资）
经营期限：自2001年6月26日起至2021年6月25日
注册号：130300000004813
经营范围：按特种设备安装改造维修许可证范围从事；电梯改造、维修（特种设备安装改造维修许可证有效期至2016年12月22日）一般经营项目（项目中属于禁止经营和许可经营的除外）：物业管理；五金交电、电梯及零配件、花卉的销售；家用电器维修；制冷设备、消防设备的安装、维修、清洁服务；场地、房屋租赁；停车场服务企业2014年12月的资产状况如下表所示：
金额单位：人民币万元
|||
|-|-|
|项目名称|2014年12月31日|
|流动资产|360.23|
|非流动资产|915.54|
|其中：可供出售金融资产|-|
|持有至到期投资|-|
|长期股权投资|-|
|投资性房地产|-|
|固定资产|883.48|

|||
|-|-|
|在建工程|-|
|无形资产|-|
|生产性生物资产|-|
|商誉|-|
|长期待摊费用|31.97|
|递延所得税资产|0.09|
|资产总计|1,275.77|
|流动负债|1,389.39|
|非流动负债|-|
|负债总计|1,389.39|
|净 资 产|-113.62|

损益状况如下表所示：
金额单位：人民币万元
|||
|-|-|
|项 目|2014年度|
|营业总收入|1,875.40|
|减：营业成本|1,210.23|
|营业税金及附加|50.02|
|销售费用|-|
|管理费用|815.30|
|财务费用|-0.32|
|资产减值损失|0.37|
|营业利润|-200.19|
|利润总额|-200.42|
|减：所得税|9.74|
|净利润|-210.16|

4.1秦皇岛金原家居装饰城有限公司
企业名称：秦皇岛金原家居装饰城有限公司
注册地址：秦皇岛市海港区路1号
法定代表人：张百祺
注册资本：人民币100万元
公司类型：有限责任公司（非自然人投资或控股的法人独资）
经营期限：自2003年11月20日起至2023年11月19日
注册号：130300000022838
经营范围：百货、针纺织品、工艺美术品、土产日杂、家具、五金交电、建材、木
材、金属材料（国家有专项规定的除外）、电器机械及器材（国家有专项规定的除外）
的销售；劳务；信息咨询；房屋、场地租赁
企业2014年12月的资产状况如下表所示：
金额单位：人民币万元
|||
|-|-|
|项目名称|2014年12月31日|
|流动资产|1,943.33|
|非流动资产|8.69|
|其中：可供出售金融资产|-|
|持有至到期投资|-|
|长期股权投资|-|
|投资性房地产|-|
|固定资产|8.69|
|在建工程|-|
|无形资产|-|
|生产性生物资产|-|
|商誉|-|
|长期待摊费用|-|
|递延所得税资产|0.01|
|资产总计|1,952.03|
|流动负债|1,412.36|
|非流动负债|-|
|负债总计|1,412.36|
|净 资 产|539.67|

损益状况如下表所示：
金额单位：人民币万元
|||
|-|-|
|项 目|2014年度|
|营业总收入|2,612.21|
|减：营业成本|1,776.49|
|营业税金及附加|141.56|
|销售费用|755.11|
|管理费用|-|
|财务费用|0.70|
|资产减值损失|0.02|
|营业利润|-61.67|
|利润总额|-43.68|
|减：所得税|11.49|
|净利润|-55.17|

5.1秦皇岛市金原商业管理有限公司
企业名称：秦皇岛市金原商业管理有限公司
注册地址：秦皇岛市海港区河北大街中段150号五层
法定代表人：李德澍
注册资本：人民币200万元
公司类型：有限责任公司（自然人投资或控股的法人独资）
经营期限：自2011年4月14日起至长期
注册号：130300000089492
经营范围：
许可经营项目：快餐、小吃、饮品店（不含凉菜：不含裱花：不含生食海产品）（餐饮服务许可证：至2015年7月22号）
一般经营项目：(项目中属于禁止经营的和许可经营的除外)：企业管理：纺织品、服装及家庭用品、五金产品、其他化工产品、家用电器、家具、首饰、工艺品、通讯终端设备的销售；场地租赁
企业2014年12月的资产状况如下表所示：
金额单位：人民币万元
|||
|-|-|
|项目名称|2014年12月31日|
|流动资产|1,006.89|
|非流动资产|4,684.25|
|其中：可供出售金融资产|-|
|持有至到期投资|-|
|长期股权投资|-|
|投资性房地产|-|
|固定资产|37.74|
|在建工程|-|
|无形资产|-|
|生产性生物资产|-|
|商誉|-|
|长期待摊费用|4,646.44|
|递延所得税资产|0.06|
|资产总计|5,691.14|
|流动负债|10,719.02|
|非流动负债|-|
|负债总计|10,719.02|
|净 资 产|-5,027.88|

损益状况如下表所示：
金额单位：人民币万元
|||
|-|-|
|项 目|2014年度|
|营业总收入|2,545.56|
|减：营业成本|3,983.60|
|营业税金及附加|18.47|
|销售费用|1,320.50|
|管理费用|-|
|财务费用|-0.58|
|资产减值损失|-0.08|
|营业利润|-2,776.34|
|利润总额|-2,745.31|
|减：所得税|0.02|
|净利润|-2,745.32|

6.1秦皇岛市渤海物流煤炭经销有限公司
秦皇岛市渤海物流煤炭经销有限公司已于2015年1月注销。
7.1安徽国润投资发展有限公司
企业名称：安徽国润投资发展有限公司
注册地址：安徽省合肥市长江东路85号
法定代表人：张文千
注册资本：人民币29433万元
公司类型：有限责任公司
经营期限：自1998年10月4日起至2018年10月4日
注册号：340122000030938
经营范围：市场投资、租赁、信息咨询、市场建设、物业管理、仓储
企业2014年12月的资产状况如下表所示：
金额单位：人民币万元
|||
|-|-|
|项目名称|2014年12月31日|
|流动资产|24,135.88|
|非流动资产|26,691.96|
|其中：可供出售金融资产|500.00|
|持有至到期投资|-|
|长期股权投资|20,725.61|
|投资性房地产|5,139.51|
|固定资产|138.99|

|||
|-|-|
|在建工程|-|
|无形资产|16.61|
|生产性生物资产|-|
|商誉|-|
|长期待摊费用|49.00|
|递延所得税资产|622.24|
|资产总计|50,827.84|
|流动负债|6,128.23|
|非流动负债|-|
|负债总计|6,128.23|
|净 资 产|44,699.61|

损益状况如下表所示：
金额单位：人民币万元
|||
|-|-|
|项 目|2014年度|
|营业总收入|10,625.49|
|减：营业成本|5,292.01|
|营业税金及附加|830.23|
|销售费用|522.10|
|管理费用|2,588.00|
|财务费用|45.51|
|资产减值损失|2,379.35|
|营业利润|-985.19|
|利润总额|-1,039.25|
|减：所得税|-209.17|
|净利润|-830.09|

8.1淮南茂业投资发展有限公司
企业名称：淮南茂业投资发展有限公司
注册地址：安徽省淮南市谢区蔡新中路
法定代表人：陈哲元
注册资本：人民币3,160万元
公司类型：有限责任公司（非自然人投资或控股的法人独资）
经营期限：自2002年3月26日起至2022年3月25日
注册号：340400000005596
经营范围：市场投资开发建设，房地产开发，房屋租赁，物流方案策划，电子商务，
商品信息咨询，百货的销售及仓储、配送，物业管理，国内广告设计、制作、发布及代
理，企业营销策划。（国家法律、行政法规规定禁止经营或需前置审批的除外）
8.2企业2014年12月31日的资产状况如下表所示：
金额单位：人民币万元
|||
|-|-|
|项目名称|2014年12月31日|
|流动资产|7,632.86|
|非流动资产|9,062.12|
|其中：可供出售金融资产|-|
|持有至到期投资|-|
|长期股权投资|-|
|投资性房地产|9,014.15|
|固定资产|40.66|
|在建工程|-|
|无形资产|-|
|生产性生物资产|-|
|商誉|-|
|长期待摊费用|2.03|
|递延所得税资产|5.29|
|资产总计|16,694.98|
|流动负债|13,514.39|
|非流动负债|-|
|负债总计|13,514.39|
|净 资 产|3,180.59|

2014年度损益状况如下表所示：
金额单位：人民币万元
|||
|-|-|
|项 目|2014年度|
|营业总收入|1,113.58|
|减：营业成本|853.45|
|营业税金及附加|74.81|
|销售费用|21.88|
|管理费用|365.27|
|财务费用|-0.40|
|资产减值损失|15.03|
|营业利润|-216.46|
|利润总额|-331.93|
|减：所得税|-3.76|
|净利润|-328.17|

（二）评估方法
对于秦皇岛茂业控股的长期股权投资，结合长期股权投资单位经营情况采用资产基
础法和收益法对被投资企业进行整体评估，再按被评估单位所占权益比例计算长期投资
评估值。
（三）评估结果
具体评估内容详见长期投资说明。
金额单位：人民币元
|||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|
|被投资单位|投资种类|投资日期|持股比例|评估方法|账面值|评估值|增值率%|
|秦皇岛金原房地产开发有限公司|股权|2000-08-09|100%|成本法|205,813,564.20|235,943,500.00|14.64|
|安徽国润投资发展有限公司|股权|1998-10-04|99.83%|成本法|524,137,432.05|870,827,472.32|66.14|
|秦皇岛茂业超市有限公司|股权|2001-06-26|100%|收益法|5,237,093.71|17,071,800.00|225.98|
|秦皇岛茂业物业服务有限公司|股权|2001-06-26|100%|收益法|5,000,000.00|6,144,700.00|22.89|
|淮南茂业投资发展有限公司|股权|2002-03-26|36.71%|成本法|11,675,948.59|30,019,382.24|157.10|
|秦皇岛市渤海物流煤炭经销有限公司|股权|2009-08-24|100%|成本法|28,961,238.40|28,948,500.00|-0.04|
|秦皇岛金原家居装饰城有限公司|股权|2003-11-20|100%|成本法|5,396,682.15|5,382,100.00|-0.27|
|秦皇岛市金原商业管理有限公司|股权|2011-04-14|100%|成本法|2,000,000.00|-57,434,400.00|-2,971.72|
|减：长期股权投资减值准备|||||7,000,000.00|||
|合计|||||781,221,959.10|1,136,903,054.56|45.53|

三、可供出售金融资产评估技术说明
可供出售金融资产-股票投资帐面值 5,000,000.00万元，为企业购买全国华联商厦联合有限责任公司和秦皇岛华联康保有限公司、秦皇岛银行股份有限公司股份，评估人员查阅了会计账簿和部分主要项目的原始凭证，对余额进行了函证，以证明其真实存在，至评估基准日秦皇岛华联康保有限公司已被吊销，全国华联商厦联合有限责任公司已无经营业务，审计已全额计提减值准备，评估时按照审计后的账面价值列示。对于秦皇岛银行股份有限公司，按秦皇岛银行股份有限公司股份2014年审计报告中净资产乘以所持股比例，确定评估值。
可供出售金融资产-股票投资评估值为17,862,200.00元
四、房屋建筑物评估技术说明
（一）评估范围
本次纳入评估范围的房屋建（构）筑物计72项，共分为五部分：秦皇岛茂业百货金都店；华联商场；秦皇岛商城；秦皇岛茂业百货金源店2、5、6层局部；文化广场共五部分。依据秦皇岛茂业控股有限公司提供的评估申报表，该部分资产于评估基准日之账面价值如下表如示：
|||||
|-|-|-|-|
|名称||账面原值（元）|账面净值（元）|
|固定资产--房屋建（构）筑物||583,344,897|419,643,217.56|
|其中|秦皇岛茂业金都店|301,075,771|255,832,373.12|
||华联商场|66,361,657.55|24,529,096.62|
||秦皇岛商城|202,489,583.20|128,382,449.78|
||秦皇岛茂业百货金源店2、5、6层局部|13,171,455.25|10,828,123.49|
||文化广场（构筑物）|246,430.00|71,174.55|

上述房屋建筑物中秦皇岛茂业金都店及秦皇岛茂业百货金源店2、5、6层局部账面价值均包含土地使用权价值。
（二）资产概况
1、产权情况
（1）产权情况概况
截止评估基准日纳入评估范围的房屋建（构）筑物大部分已取得《房屋所有权证》及《国有土地使用证》，有产权证的合法建筑面积合计为 86173.96平方米，另有局部加建及改建面积，具体详见下表：
||||||
|-|-|-|-|-|
|物业名称|合法建筑面积（㎡）|加建面积（㎡）|改建面积（㎡）|备注|
|秦皇岛茂业金都店|46609.86|--|--|--|
|华联商场|10723|505.16|1950|简易办公楼、仓库及华联后院小楼为加建面积；负1层人防工程改用商业1950㎡|
|秦皇岛商城|26696.87|1100|--|六层加建1170㎡用作办公|
|秦皇岛茂业百货金源店2层局部|377.22|--|--|--|

||||||
|-|-|-|-|-|
|物业名称|合法建筑面积（㎡）|加建面积（㎡）|改建面积（㎡）|备注|
|秦皇岛茂业百货金源店5层局部|642.17|--|||
|秦皇岛茂业百货金源店6层局部|1124.84|--|--|--|
|文化广场（构筑物）|--|--|--|--|
|合计|86173.96|1605.16|1950|--|

（2）委估房地产登记情况
a、秦皇岛茂业百货金都店（以下简称金都店）
金都店房屋建筑物登记明细表
||||||
|-|-|-|-|-|
|房产证号|秦皇岛市房权证秦房字第000113216号||||
|房屋座落|海港区文化路139号||||
|产别|有限责任||||
|房屋所有权人|秦皇岛茂业控股有限公司||||
|房地号|Q000113216||||
|登记时间|2015年03月04日||||
|房屋总层数|25层||||
|规划用途|--||||
|房屋状况|所在楼层|建筑面积合计（㎡）|建筑面积明细（㎡）||
||-1至-2/25|10908.22|-1层|9835.14|
||||-2层|1072.38|
||1-5/25|35701.64|1层|7638.23|
||||2层|6731.76|
||||3层|7056.74|
||||4层|7056.74|
||||5层|7218.17|
|备注|-1 层及-2 层分层建筑面积来源于被评估单位提供的《房屋状况表》及《评估有关事项确认函-秦皇岛》||||

金都店所在土地登记情况
|||||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
|楼层|座落|土地证号|土地使用权人|地号|图号|地类（用途）|使用权类型|终止日期|土地使用权面积（㎡）|
|-1～-2|海港区文化路139号（地下一、二层）|秦籍国用（2015）第海商368号|秦皇岛茂业控股有限公司|1-11-323|98-4|批发零售等|出让|2050-9-27|2577.57|
|1|海港区文化路139号（一层）|秦籍国用（2015）第海商370号|秦皇岛茂业控股有限公司|1-11-323|98-4|批发零售等|出让|2050-9-27|1804.88|
|2|海港区文化路|秦籍国用|秦皇岛茂业控|1-11-323|98-4|批发零售等|出让|2050-9-27|1590.69|

|||||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
|楼层|座落|土地证号|土地使用权人|地号|图号|地类（用途）|使用权类型|终止日期|土地使用权面积（㎡）|
||139号（二层）|（2015）第海商371号|股有限公司|||||||
|3|海港区文化路139号（三层）|秦籍国用（2015）第海商369号|秦皇岛茂业控股有限公司|1-11-323|98-4|批发零售等|出让|2050-9-27|1667.48|
|4|海港区文化路139号（四层）|秦籍国用（2015）第海商366号|秦皇岛茂业控股有限公司|1-11-323|98-4|批发零售等|出让|2050-9-27|1667.48|
|5|海港区文化路139号（五层）|秦籍国用（2015）第海商367号|秦皇岛茂业控股有限公司|1-11-323|98-4|批发零售等|出让|2050-9-27|1705.62|

b、华联商场
华联商场房屋建筑物登记明细表
|||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|
|房产证号|秦皇岛市房权证秦房字第000119806号|||||||
|房屋座落|海港区文化路138号|||||||
|产别|有限责任|||||||
|房屋所有权人|秦皇岛茂业控股有限公司|||||||
|登记时间|2015年06月05日|||||||
|规划用途|商金信、配套设施|||||||
|房屋状况|建筑面积（㎡）|房屋明细||||||
||10723|序号|房屋编号|房屋结构|层数|建筑面积（㎡）|规划用房|
|||1|第6幢|钢混|1-5/5|10355|商业服务|
|||2|第3幢|混合|1-2/2|239|配电室|
|||3|第2幢|混合|1/1|97|水泵房|
|||4|第1幢|混合|1/1|32|门卫|

华联商场所在土地登记情况
||||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
|土地证号|土地使用权人|座落|土地使用权面积（㎡）|地号|图号|地类（用途）|使用权类型|终止日期|
|秦籍国用（2015）第海831号|秦皇岛茂业控股有限公司|海港区文化路138号|3834.18|1-12-337|177-3|商业用地|出让|2037-5-20|

c、秦皇岛商城
秦皇岛商城房屋建筑物登记明细表
|||
|-|-|
|房产证号|秦皇岛市房权证秦房字第000119556号|
|房屋座落|海港区河北大街中段152号|
|产别|有限责任|

||||||
|-|-|-|-|-|
|房屋所有权人|秦皇岛茂业控股有限公司||||
|登记时间|2015年06月02日||||
|规划用途|商金信||||
|房屋状况|总层数|建筑面积合计（㎡）|建筑面积明细（㎡）||
||1-5/23|26696.87|-1层|4023.19|
||||1层|4508.33|
||||2层|4853.62|
||||3层|4907.30|
||||4层|4736.95|
||||5层|3667.48|
|备注|各楼层分层建筑面积来源于被评估单位出租的《评估有关事项确认函-秦皇岛》||||

秦皇岛商城所在土地登记情况
||||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
|土地证号|土地使用权人|座落|土地使用权面积（㎡）|地号|图号|地类（用途）|使用权类型|终止日期|
|秦籍国用（2015）第海商830号|秦皇岛茂业控股有限公司|海港区河北大街中段152号|3797.57|1-10-9|177-2|商业用地|出让|2037-5-20|

d、秦皇岛茂业百货金源店（以下简称金源店）2层、5层局部
金源店 2层、5层局部房屋建筑物登记明细表
||||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
|序号|房产证号|房屋所有权人|房屋坐落|建筑面积（㎡）|产别|规划用途|总层数|登记时间|
|1|秦皇岛市房权证秦房字第000119606号|秦皇岛茂业控股有限公司|海港区河北大街中段150号二层C-40号|14.32|有限责任|商金信|2/7|2015-6-3|
|2|秦皇岛市房权证秦房字第000119590号|秦皇岛茂业控股有限公司|海港区河北大街中段150号二层A-9<1>号|24.5|有限责任|商金信|2/7|2015-6-3|
|3|秦皇岛市房权证秦房字第000119542号|秦皇岛茂业控股有限公司|海港区河北大街中段150号二层C-4<2>号|88.88|有限责任|商金信|2/7|2015-6-3|
|4|秦皇岛市房权证秦房字第000119573号|秦皇岛茂业控股有限公司|海港区河北大街中段150号二层C-8<1>号|59.36|有限责任|商金信|2/7|2015-6-3|
|5|秦皇岛市房权证秦房字第000119607号|秦皇岛茂业控股有限公司|海港区河北大街中段150号二层C-33号|38.18|有限责任|商金信|2/7|2015-6-3|
|6|秦皇岛市房权证秦房字第000119576号|秦皇岛茂业控股有限公司|海港区河北大街中段150号二层C-34号|17.82|有限责任|商金信|2/7|2015-6-3|
|7|秦皇岛市房权证秦房字第000119608号|秦皇岛茂业控股有限公司|海港区河北大街中段150号二层C-36号|15.66|有限责任|商金信|2/7|2015-6-3|
|8|秦皇岛市房权证|秦皇岛茂业控股|海港区河北大街|50.26|有限责任|商金信|2/7|2015-6-3|

||||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
|序号|房产证号|房屋所有权人|房屋坐落|建筑面积（㎡）|产别|规划用途|总层数|登记时间|
||秦房字第000119592号|有限公司|中段150号二层C-38号||||||
|9|秦皇岛市房权证秦房字第000119569号|秦皇岛茂业控股有限公司|海港区河北大街中段150号二层C-39号|68.24|有限责任|商金信|2/7|2015-6-3|
|10|秦皇岛市房权证秦房字第000119582号|秦皇岛茂业控股有限公司|海港区河北大街中段150号五层B-76<2>号|9.71|有限责任|商金信|5/7|2015-6-3|
|11|秦皇岛市房权证秦房字第000119566号|秦皇岛茂业控股有限公司|海港区河北大街中段150号五层B-115号|41.62|有限责任|商金信|5/7|2015-6-3|
|12|秦皇岛市房权证秦房字第000119587号|秦皇岛茂业控股有限公司|海港区河北大街中段150号五层B-116号|41.62|有限责任|商金信|5/7|2015-6-3|
|13|秦皇岛市房权证秦房字第000119594号|秦皇岛茂业控股有限公司|海港区河北大街中段150号五层B-117号|41.62|有限责任|商金信|5/7|2015-6-3|
|14|秦皇岛市房权证秦房字第000119546号|秦皇岛茂业控股有限公司|海港区河北大街中段150号五层B-118号|41.62|有限责任|商金信|5/7|2015-6-3|
|15|秦皇岛市房权证秦房字第000119545号|秦皇岛茂业控股有限公司|海港区河北大街中段150号五层B-119号|41.62|有限责任|商金信|5/7|2015-6-3|
|16|秦皇岛市房权证秦房字第000119574号|秦皇岛茂业控股有限公司|海港区河北大街中段150号五层B-120号|41.62|有限责任|商金信|5/7|2015-6-3|
|17|秦皇岛市房权证秦房字第000119571号|秦皇岛茂业控股有限公司|海港区河北大街中段150号五层B-121号|41.62|有限责任|商金信|5/7|2015-6-3|
|18|秦皇岛市房权证秦房字第000119548号|秦皇岛茂业控股有限公司|海港区河北大街中段150号五层B-122号|37.66|有限责任|商金信|5/7|2015-6-3|
|19|秦皇岛市房权证秦房字第000119552号|秦皇岛茂业控股有限公司|海港区河北大街中段150号五层B-123号|37.66|有限责任|商金信|5/7|2015-6-3|
|20|秦皇岛市房权证秦房字第000119544号|秦皇岛茂业控股有限公司|海港区河北大街中段150号五层B-124号|37.66|有限责任|商金信|5/7|2015-6-3|
|21|秦皇岛市房权证秦房字第000119583号|秦皇岛茂业控股有限公司|海港区河北大街中段150号五层B-13<1>号|10.75|有限责任|商金信|5/7|2015-6-3|
|22|秦皇岛市房权证秦房字第000119541号|秦皇岛茂业控股有限公司|海港区河北大街中段150号五层B-16<1>号|16.11|有限责任|商金信|5/7|2015-6-3|
|23|秦皇岛市房权证秦房字第000119550号|秦皇岛茂业控股有限公司|海港区河北大街中段150号五层B-34<1>号|14.57|有限责任|商金信|5/7|2015-6-3|
|24|秦皇岛市房权证秦房字第|秦皇岛茂业控股有限公司|海港区河北大街中段150号五层|14.57|有限责任|商金信|5/7|2015-6-3|

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|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
|序号|房产证号|房屋所有权人|房屋坐落|建筑面积（㎡）|产别|规划用途|总层数|登记时间|
||000119547号||B-35<1>号||||||
|25|秦皇岛市房权证秦房字第000119540号|秦皇岛茂业控股有限公司|海港区河北大街中段150号五层B-35<2>号|14.57|有限责任|商金信|5/7|2015-6-3|
|26|秦皇岛市房权证秦房字第000119578号|秦皇岛茂业控股有限公司|海港区河北大街中段150号五层B-66<2>号|14.57|有限责任|商金信|5/7|2015-6-3|
|27|秦皇岛市房权证秦房字第000119609号|秦皇岛茂业控股有限公司|海港区河北大街中段150号五层B-75<1>号|14.57|有限责任|商金信|5/7|2015-6-3|
|28|秦皇岛市房权证秦房字第000119568号|秦皇岛茂业控股有限公司|海港区河北大街中段150号五层B-75<2>号|14.57|有限责任|商金信|5/7|2015-6-3|
|29|秦皇岛市房权证秦房字第000119585号|秦皇岛茂业控股有限公司|海港区河北大街中段150号五层B-76<1>号|14.57|有限责任|商金信|5/7|2015-6-3|
|30|秦皇岛市房权证秦房字第000119554号|秦皇岛茂业控股有限公司|海港区河北大街中段150号五层B-34<2>号|17.1|有限责任|商金信|5/7|2015-6-3|
|31|秦皇岛市房权证秦房字第000119579号|秦皇岛茂业控股有限公司|海港区河北大街中段150号五层B-42<2>号|17.1|有限责任|商金信|5/7|2015-6-3|
|32|秦皇岛市房权证秦房字第000119543号|秦皇岛茂业控股有限公司|海港区河北大街中段150号五层B-62<1>号|10.64|有限责任|商金信|5/7|2015-6-3|
|33|秦皇岛市房权证秦房字第000119597号|秦皇岛茂业控股有限公司|海港区河北大街中段150号五层B-63<1>号|22.37|有限责任|商金信|5/7|2015-6-3|
|34|秦皇岛市房权证秦房字第000119580号|秦皇岛茂业控股有限公司|海港区河北大街中段150号五层B-63<2>号|22.37|有限责任|商金信|5/7|2015-6-3|
|35|秦皇岛市房权证秦房字第000119549号|秦皇岛茂业控股有限公司|海港区河北大街中段150号五层B-68<3>号|9.71|有限责任|商金信|5/7|2015-6-3|
|合计|--|--|--|1019.39|--|--|--|--|

金源店 2层、5层局部所在土地登记情况
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|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
|序号|土地证号|座落|土地使用权人|土地使用权面积（㎡）|地号|图号|地类（用途）|使用权类型|终止日期|
|1|秦籍国用（2015）第海商875号|海港区河北大街中段150号二层C-40号|秦皇岛茂业控股有限公司|2.13|1-10-228|157-4|批发零售等|出让|2050-11-8|
|2|秦籍国用（2015）第海商848号|海港区河北大街中段150号二层A-9<1>号|秦皇岛茂业控股有限公司|3.64|1-10-228|157-4|批发零售等|出让|2050-11-8|

|||||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
|3|秦籍国用（2015）第海商865号|海港区河北大街中段150号二层C-4<2>号|秦皇岛茂业控股有限公司|13.22|1-10-228|157-4|批发零售等|出让|2050-11-8|
|4|秦籍国用（2015）第海商876号|海港区河北大街中段150号二层C-8<1>号|秦皇岛茂业控股有限公司|8.83|1-10-228|157-4|批发零售等|出让|2050-11-8|
|5|秦籍国用（2015）第海商834号|海港区河北大街中段150号二层C-33号|秦皇岛茂业控股有限公司|5.68|1-10-228|157-4|批发零售等|出让|2050-11-8|
|6|秦籍国用（2015）第海商866号|海港区河北大街中段150号二层C-34号|秦皇岛茂业控股有限公司|2.65|1-10-228|157-4|批发零售等|出让|2050-11-8|
|7|秦籍国用（2015）第海商867号|海港区河北大街中段150号二层C-36号|秦皇岛茂业控股有限公司|2.33|1-10-228|157-4|批发零售等|出让|2050-11-8|
|8|秦籍国用（2015）第海商833号|海港区河北大街中段150号二层C-38号|秦皇岛茂业控股有限公司|7.47|1-10-228|157-4|批发零售等|出让|2050-11-8|
|9|秦籍国用（2015）第海商897号|海港区河北大街中段150号二层C-39号|秦皇岛茂业控股有限公司|10.15|1-10-228|157-4|批发零售等|出让|2050-11-8|
|10|秦籍国用（2015）第海商832号|海港区河北大街中段150号五层B-76<2>号|秦皇岛茂业控股有限公司|1.44|1-10-228|157-4|批发零售等|出让|2050-11-8|
|11|秦籍国用（2015）第海商858号|海港区河北大街中段150号五层B-115号|秦皇岛茂业控股有限公司|6.19|1-10-228|157-4|批发零售等|出让|2050-11-8|
|12|秦籍国用（2015）第海商874号|海港区河北大街中段150号五层B-116号|秦皇岛茂业控股有限公司|6.19|1-10-228|157-4|批发零售等|出让|2050-11-8|
|13|秦籍国用（2015）第海商862号|海港区河北大街中段150号五层B-117号|秦皇岛茂业控股有限公司|6.19|1-10-228|157-4|批发零售等|出让|2050-11-8|
|14|秦籍国用（2015）第海商864号|海港区河北大街中段150号五层B-118号|秦皇岛茂业控股有限公司|6.19|1-10-228|157-4|批发零售等|出让|2050-11-8|
|15|秦籍国用（2015）第海商896号|海港区河北大街中段150号五层B-119号|秦皇岛茂业控股有限公司|6.19|1-10-228|157-4|批发零售等|出让|2050-11-8|
|16|秦籍国用（2015）第海商857号|海港区河北大街中段150号五层B-120号|秦皇岛茂业控股有限公司|6.19|1-10-228|157-4|批发零售等|出让|2050-11-8|
|17|秦籍国用（2015）第海商872号|海港区河北大街中段150号五层B-121号|秦皇岛茂业控股有限公司|6.19|1-10-228|157-4|批发零售等|出让|2050-11-8|
|18|秦籍国用（2015）第海商895号|海港区河北大街中段150号五层B-122号|秦皇岛茂业控股有限公司|5.6|1-10-228|157-4|批发零售等|出让|2050-11-8|
|19|秦籍国用（2015）第海商894号|海港区河北大街中段150号五层B-123号|秦皇岛茂业控股有限公司|5.6|1-10-228|157-4|批发零售等|出让|2050-11-8|

|||||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
|20|秦籍国用（2015）第海商859号|海港区河北大街中段150号五层B-124号|秦皇岛茂业控股有限公司|5.6|1-10-228|157-4|批发零售等|出让|2050-11-8|
|21|秦籍国用（2015）第海商852号|海港区河北大街中段150号五层B-13<1>号|秦皇岛茂业控股有限公司|1.6|1-10-228|157-4|批发零售等|出让|2050-11-8|
|22|秦籍国用（2015）第海商849号|海港区河北大街中段150号五层B-16<1>号|秦皇岛茂业控股有限公司|2.4|1-10-228|157-4|批发零售等|出让|2050-11-8|
|23|秦籍国用（2015）第海商869号|海港区河北大街中段150号五层B-34<1>号|秦皇岛茂业控股有限公司|2.14|1-10-228|157-4|批发零售等|出让|2050-11-8|
|24|秦籍国用（2015）第海商854号|海港区河北大街中段150号五层B-35<1>号|秦皇岛茂业控股有限公司|2.17|1-10-228|157-4|批发零售等|出让|2050-11-8|
|25|秦籍国用（2015）第海商847号|海港区河北大街中段150号五层B-35<2>号|秦皇岛茂业控股有限公司|2.17|1-10-228|157-4|批发零售等|出让|2050-11-8|
|26|秦籍国用（2015）第海商863号|海港区河北大街中段150号五层B-66<2>号|秦皇岛茂业控股有限公司|2.17|1-10-228|157-4|批发零售等|出让|2050-11-8|
|27|秦籍国用（2015）第海商846号|海港区河北大街中段150号五层B-75<1>号|秦皇岛茂业控股有限公司|2.17|1-10-228|157-4|批发零售等|出让|2050-11-8|
|28|秦籍国用（2015）第海商871号|海港区河北大街中段150号五层B-75<2>号|秦皇岛茂业控股有限公司|2.17|1-10-228|157-4|批发零售等|出让|2050-11-8|
|29|秦籍国用（2015）第海商850号|海港区河北大街中段150号五层B-76<1>号|秦皇岛茂业控股有限公司|2.17|1-10-228|157-4|批发零售等|出让|2050-11-8|
|30|秦籍国用（2015）第海商851号|海港区河北大街中段150号五层B-34<2>号|秦皇岛茂业控股有限公司|2.54|1-10-228|157-4|批发零售等|出让|2050-11-8|
|31|秦籍国用（2015）第海商856号|海港区河北大街中段150号五层B-42<2>号|秦皇岛茂业控股有限公司|2.54|1-10-228|157-4|批发零售等|出让|2050-11-8|
|32|秦籍国用（2015）第海商855号|海港区河北大街中段150号五层B-62<1>号|秦皇岛茂业控股有限公司|1.58|1-10-228|157-4|批发零售等|出让|2050-11-8|
|33|秦籍国用（2015）第海商853号|海港区河北大街中段150号五层B-63<1>号|秦皇岛茂业控股有限公司|3.33|1-10-228|157-4|批发零售等|出让|2050-11-8|
|34|秦籍国用（2015）第海商898号|海港区河北大街中段150号五层B-63<2>号|秦皇岛茂业控股有限公司|3.33|1-10-228|157-4|批发零售等|出让|2050-11-8|
|35|秦籍国用（2015）第海商868号|海港区河北大街中段150号五层B-68<3>号|秦皇岛茂业控股有限公司|1.44|1-10-228|157-4|批发零售等|出让|2050-11-8|

金源店 6层房屋建筑物登记明细表
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|房产证号|秦皇岛市房权证秦房字第000119600号|||||
|房屋座落|海港区河北大街中段150号|||||
|产别|有限责任|||||
|房屋所有权人|秦皇岛茂业控股有限公司|||||
|登记时间|2015年06月03日|||||
|规划用途|商金信|||||
|建筑面积合计（㎡）|1124.84|||||
|房屋明细|房屋编号|房屋结构|层数|建筑面积（㎡）|规划用途|
|1|六层A-10<4>|钢混|6/7|40.05|商业服务|
|2|六层A-11<5>|钢混|6/7|25.27|商业服务|
|3|六层A-4<1>|钢混|6/7|31.22|商业服务|
|4|六层A-4<2>|钢混|6/7|31.22|商业服务|
|5|六层A-4<3>|钢混|6/7|28.32|商业服务|
|6|六层A-5-1|钢混|6/7|30.27|商业服务|
|7|六层A-8<5>|钢混|6/7|25.27|商业服务|
|8|六层B-3<1>|钢混|6/7|32.2|商业服务|
|9|六层B-8-2<3>|钢混|6/7|16.66|商业服务|
|10|六层C-10<1>|钢混|6/7|33.46|商业服务|
|11|六层C-10<2>|钢混|6/7|33.46|商业服务|
|12|六层C-10<3>|钢混|6/7|33.46|商业服务|
|13|六层C-10<4>|钢混|6/7|33.46|商业服务|
|14|六层C-11<1>|钢混|6/7|33.46|商业服务|
|15|六层C-11<2>|钢混|6/7|33.46|商业服务|
|16|六层C-11<3>|钢混|6/7|33.46|商业服务|
|17|六层C-11<4>|钢混|6/7|29.88|商业服务|
|18|六层C-12<1>|钢混|6/7|16.21|商业服务|
|19|六层C-12<2>|钢混|6/7|16.21|商业服务|
|20|六层C-12<3>|钢混|6/7|16.21|商业服务|
|21|六层C-12<5>|钢混|6/7|16.21|商业服务|
|22|六层C-24<2>|钢混|6/7|16.21|商业服务|
|23|六层C-26<4>|钢混|6/7|16.21|商业服务|
|24|六层C-26<5>|钢混|6/7|16.21|商业服务|
|25|六层C-4<1>|钢混|6/7|27.35|商业服务|
|26|六层C-4<2>|钢混|6/7|30|商业服务|
|27|六层C-4<3>|钢混|6/7|30|商业服务|
|28|六层C-4<4>|钢混|6/7|30.02|商业服务|
|29|六层C-5<1>|钢混|6/7|26.76|商业服务|
|30|六层C-6<3>|钢混|6/7|26.76|商业服务|
|31|六层C-6<4>|钢混|6/7|26.76|商业服务|
|32|六层C-6<5>|钢混|6/7|26.76|商业服务|
|33|六层C-7<1>|钢混|6/7|33.99|商业服务|
|34|六层C-7<2>|钢混|6/7|33.97|商业服务|
|35|六层C-7<3>|钢混|6/7|33.98|商业服务|
|36|六层C-8|钢混|6/7|26.6|商业服务|

|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|37|六层C-9<1>|钢混|6/7|33.46|商业服务|
|38|六层C-9<2>|钢混|6/7|33.46|商业服务|
|39|六层C-9<3>|钢混|6/7|33.46|商业服务|
|40|六层C-9<4>|钢混|6/7|33.46|商业服务|

金源店 6层所在土地登记情况
|||||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
|序号|土地证号|座落|土地使用权人|土地使用权面积（㎡）|地号|图号|地类（用途）|使用权类型|终止日期|
|1|秦籍国用（2015）第海商880号|海港区河北大街中段150号C6-09（4）C6-09（3）号|秦皇岛茂业控股有限公司|9.96|1-10-228|157-4|综合用地|出让|2050-11-8|
|2|秦籍国用（2015）第海商866号|海港区河北大街中段150号C6-04（1）号|秦皇岛茂业控股有限公司|4.09|1-10-228|157-4|综合用地|出让|2050-11-8|
|3|秦籍国用（2015）第海商888号|海港区河北大街中段150号C6-10（1）C6-09（2）号|秦皇岛茂业控股有限公司|9.96|1-10-228|157-4|综合用地|出让|2050-11-8|
|4|秦籍国用（2015）第海商870号|海港区河北大街中段150号C6-07（3）号|秦皇岛茂业控股有限公司|5.05|1-10-228|157-4|综合用地|出让|2050-11-8|
|5|秦籍国用（2015）第海商884号|海港区河北大街中段150号C6-10（4）C6-10（3）号|秦皇岛茂业控股有限公司|9.96|1-10-228|157-4|综合用地|出让|2050-11-8|
|6|秦籍国用（2015）第海商877号|海港区河北大街中段150号C6-06（5）号|秦皇岛茂业控股有限公司|3.98|1-10-228|157-4|综合用地|出让|2050-11-8|
|7|秦籍国用（2015）第海商889号|海港区河北大街中段150号C6-11（1）C6-11（3）号|秦皇岛茂业控股有限公司|9.96|1-10-228|157-4|综合用地|出让|2050-11-8|
|8|秦籍国用（2015）第海商893号|海港区河北大街中段150号C6-08号|秦皇岛茂业控股有限公司|3.96|1-10-228|157-4|综合用地|出让|2050-11-8|
|9|秦籍国用（2015）第海商900号|海港区河北大街中段150号A6-10（4）号|秦皇岛茂业控股有限公司|5.96|1-10-228|157-4|综合用地|出让|2050-11-8|
|10|秦籍国用（2015）第海商886号|海港区河北大街中段150号C6-11（4）号|秦皇岛茂业控股有限公司|4.44|1-10-228|157-4|综合用地|出让|2050-11-8|
|11|秦籍国用（2015）第海商860号|海港区河北大街中段150号A6-05-1号|秦皇岛茂业控股有限公司|4.5|1-10-228|157-4|综合用地|出让|2050-11-8|
|12|秦籍国用（2015）第海商885号|海港区河北大街中段150号C6-09（1）号|秦皇岛茂业控股有限公司|4.98|1-10-228|157-4|综合用地|出让|2050-11-8|
|13|秦籍国用（2015）|海港区河北大街|秦皇岛茂业控|4.82|1-10-228|157-4|综合用|出让|2050-11-8|

|||||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
|序号|土地证号|座落|土地使用权人|土地使用权面积（㎡）|地号|图号|地类（用途）|使用权类型|终止日期|
||第海商890号|中段150号C6-26（4）C6-26（5）号|股有限公司||||地|||
|14|秦籍国用（2015）第海商878号|海港区河北大街中段150号C6-12（2）C6-12（1）号|秦皇岛茂业控股有限公司|4.82|1-10-228|157-4|综合用地|出让|2050-11-8|
|15|秦籍国用（2015）第海商881号|海港区河北大街中段150号C6-04（4）号|秦皇岛茂业控股有限公司|4.46|1-10-228|157-4|综合用地|出让|2050-11-8|
|16|秦籍国用（2015）第海商901号|海港区河北大街中段150号B6-08-2（3）号|秦皇岛茂业控股有限公司|2.48|1-10-228|157-4|综合用地|出让|2050-11-8|
|17|秦籍国用（2015）第海商892号|海港区河北大街中段150号B6-03（1）号|秦皇岛茂业控股有限公司|4.79|1-10-228|157-4|综合用地|出让|2050-11-8|
|18|秦籍国用（2015）第海商899号|海港区河北大街中段150号C6-24（2）号|秦皇岛茂业控股有限公司|2.41|1-10-228|157-4|综合用地|出让|2050-11-8|
|19|秦籍国用（2015）第海商879号|海港区河北大街中段150号C6-24（2）C6-04（3）号|秦皇岛茂业控股有限公司|8.92|1-10-228|157-4|综合用地|出让|2050-11-8|
|20|秦籍国用（2015）第海商902号|海港区河北大街中段150号C6-05（1）号|秦皇岛茂业控股有限公司|3.98|1-10-228|157-4|综合用地|出让|2050-11-8|
|21|秦籍国用（2015）第海商883号|海港区河北大街中段150号C6-12（5）C6-12（3）号|秦皇岛茂业控股有限公司|4.82|1-10-228|157-4|综合用地|出让|2050-11-8|
|22|秦籍国用（2015）第海商887号|海港区河北大街中段150号A6-11（5）A6-08（5）号|秦皇岛茂业控股有限公司|7.52|1-10-228|157-4|综合用地|出让|2050-11-8|
|23|秦籍国用（2015）第海商873号|海港区河北大街中段150号C6-07（2）C6-07（1）号|秦皇岛茂业控股有限公司|10.1|1-10-228|157-4|综合用地|出让|2050-11-8|
|24|秦籍国用（2015）第海商845号|海港区河北大街中段150号A6-04（1）A6-04（2）号|秦皇岛茂业控股有限公司|9.28|1-10-228|157-4|综合用地|出让|2050-11-8|
|25|秦籍国用（2015）第海商891号|海港区河北大街中段150号A6-04（3）号|秦皇岛茂业控股有限公司|4.21|1-10-228|157-4|综合用地|出让|2050-11-8|
|26|秦籍国用（2015）第海商844号|海港区河北大街中段150号C6-06（4）C6-06|秦皇岛茂业控股有限公司|7.96|1-10-228|157-4|综合用地|出让|2050-11-8|

|||||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
|序号|土地证号|座落|土地使用权人|土地使用权面积（㎡）|地号|图号|地类（用途）|使用权类型|终止日期|
|||（3）号||||||||
|27|秦籍国用（2015）第海商882号|海港区河北大街中段150号C6-10（2）C6-11（2）号|秦皇岛茂业控股有限公司|9.96|1-10-228|157-4|综合用地|出让|2050-11-8|

2、房屋建（构）筑物实物状况
（1）委估物业位置状况
评估对象所处位置接近，所在区域是港城政治、经济、文化、休闲、娱乐的中心，处于秦皇岛商业旺区太阳城商圈内。周边有新天地购物广场、乐购购物中心、金辉国贸大厦、凯利购物中心、太阳城商业街、秦皇岛商城、华联商城、天洋购物广场等，附近有1、3、8、9、10、16、17、18、33、35等多路公交线路经过。评估对象所处位置市政配套设施完善，交通便捷，区域商贸、金融服务繁多，人流量大，商业氛围深厚。
其中秦皇岛茂业百货金都店位处秦皇岛市海港区文化路 139号，东近民族路、南近朝阳路、西临文化路、北为河北大街。金都店位于金都大厦商业裙楼部分，裙楼总楼层为7层，其中地上5层，地下2层，面积合计46609.86平方米。
华联商城位于秦皇岛海港区文化路 138号，地处文化路与海阳路交汇处，华联商场营业主楼总楼层为6层，地上5层（建筑面积为10355平方米），地下1层（人防层改用商业，面积 1950平方米），另位于商业主楼后侧小院内有门卫室、水泵房、配电室共计 368平方米，以及加建的简易办公楼、仓库、后楼小楼共计505.16平方米。
秦皇岛商城位于秦皇岛海港区河北大街中段 152号，南临河北大街，秦皇岛商城所在建筑物总楼层为23层，本次评估对象位于该建筑物裙楼部分，负1至5层共计26696.87平方米，另六层加建1100平方米用作办公。
金源店位于秦皇岛海港区河北大街中段 150号，南临河北大街，西侧三楼通过连廊与秦皇岛商城相连。金源店总楼层为 7层，地上 6层，地下 1层，现地上一楼至五楼自营用作茂业百货商场，六楼正在装修为主题餐厅，地下负一层部分用作茂业超市，部分用作停车场。
文化广场实为“手模”构筑物，位于秦皇岛海港区河北大街中段，靠近金原商务大
厦。
评估对象位置示意图
文
化
广
金
场
源
商秦 店
皇
城
岛
金
都
店
华
联
商
场
（2）委估物业实物情况说明
金都店及华联商场现场勘查情况如下：
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|-|-|-|-|
|物业名称||金都店|华联商场|
|房屋状况|建筑形态|大型商业综合体|大型商业综合体|
||商业业态|百货商场|百货商场|
||经营方式|整体经营|整体经营|
||商场定位|中高档|中档|
||建成时间|2002年|1989年|
||建筑层数|共25层，其中商业裙楼共7层（-2～5）|共6层，地上5层、地下1层|
||评估楼层|商业裙楼-2～5层|整栋|
||建筑面积|合计46609.86㎡|商业主楼10355㎡，配套房368㎡，加建505.16㎡，改建1950㎡|
||层高|普通层高|普通层高|

|||||
|-|-|-|-|
||临路状况|西临文化路，对外昭示性好|文化路与海阳路交汇处，对外昭示性好|
|装修标准|外 墙|玻璃幕墙、干挂花岗石|玻璃幕墙|
||内 墙|负二层为刷白；负一层刷墙漆、货架；其余层乳胶漆墙面、货架|商业主楼为乳胶漆墙面、货架|
||天 花|负二层为刷白、负一层刷墙漆、其余层为夹板吊顶刷乳胶漆|夹板吊顶刷乳胶漆|
||地 面|负二层为水泥地面、负一层为地胶、其余层为地砖地面|地砖地面|
||门 窗|防火卷闸门，铝合金窗|防火卷闸门，铝合金窗|
||楼梯|地面地砖，铁艺木扶手，乳胶漆墙面及天花|地面地砖，铁艺木扶手，乳胶漆墙面及天花|
||卫生间|商业经营层均布置有卫生间，地面地砖，墙面瓷砖到顶，天花铝扣板吊顶|商业经营层均布置有卫生间，地面地砖，墙面瓷砖到顶，天花铝扣板吊顶|
|设施设备|电梯|货梯1部、自动手扶梯每层各两组（每组上下各1部）|货梯1部、自动手扶梯每层各一组（每组上下各1部）|
||空调|中央空调|中央空调|
||消防|消防栓、自动喷淋系统、烟感报警系统|消防栓、自动喷淋系统、烟感报警系统|
||监控|各层均布置防盗监控系统|各层均布置防盗监控系统|
||停车场|地面设有停车场非自有|地面设有停车场非自有|

评估对象现状图
金都店外景图 华联商场外景图
秦皇岛商场及金源店现场勘查情况如下：
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|-|-|-|
|物业名称|秦皇岛商城|金源店|

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|-|-|-|-|
|房屋状况|建筑形态|大型商业综合体|大型商业综合体|
||商业业态|百货商场|百货商场|
||经营方式|整体经营|整体经营|
||商场定位|中高档|中档|
||建成时间|1996年|2002年|
||建筑层数|共23层，其中商业裙楼共6层（-1～5）|共6层，地上5层、地下1层|
||评估楼层|商业裙楼-1～5层，加建6层|二、五、六层局部|
||建筑面积|商业裙楼-1～5层合计26696.87㎡，加建1100㎡|整栋面积47014.67㎡，本次评估面积合计2144.23㎡|
||层高|普通层高|普通层高|
||临路状况|南临河北大街，对外昭示性好|南临河北大街，对外昭示性好|
|装修标准|外 墙|铝塑复合板贴墙|条形砖|
||内 墙|负一层为刷白；1-5层乳胶漆墙面、货架；6层为乳胶漆墙面|乳胶漆墙面、货架|
||天 花|负一层为刷白；经营楼层为夹板吊顶刷乳胶漆；6层矿棉板吊顶|夹板吊顶刷乳胶漆|
||地 面|负一层为水泥地面；经营楼层为地砖地面；6层地面铺地毯|地砖地面|
||门 窗|防火卷闸门，铝合金窗|防火卷闸门，铝合金窗|
||楼梯|地面地砖，铁艺木扶手，乳胶漆墙面及天花|地面地砖，铁艺木扶手，乳胶漆墙面及天花|
||卫生间|商业经营层均布置有卫生间，地面地砖，墙面瓷砖到顶，天花铝扣板吊顶|商业经营层均布置有卫生间，地面地砖，墙面瓷砖到顶，天花铝扣板吊顶|
|设施设备|电梯|货梯2部、自动手扶梯每层各1组（每组上下各1部）|货梯1部、自动手扶梯每层各两组（每组上下各1部）|
||空调|中央空调|中央空调|
||消防|消防栓、自动喷淋系统、烟感报警系统|消防栓、自动喷淋系统、烟感报警系统|
||监控|各层均布置防盗监控系统|各层均布置防盗监控系统|
||停车场|地下设有十余个自用停车位|地下设有停车场|

评估对象现状图
秦皇岛商城外景图 金源店外景图
（3）委估物业各层经营情况说明
物业各楼层使用现状表-金都店
楼层 楼层功能 部分入驻品牌 楼层面积（㎡）
|||||
|-|-|-|-|
|负2|设备用房|--|1072.38|
|负1|运动休闲馆（运动系列、休闲系列、牛仔系列、户外系列|阿迪达斯、耐克、哥伦比亚、思威琪、美特思·邦威|9835.14|
|1|璀璨时尚馆（化妆品、珠宝饰品、国际名表、精品皮鞋）|劳力士、百丽、天美意、千百度、卡西欧|7638.23|
|2|名流绅士馆（男士正装、男士休闲、羊绒羊毛）|凯撒、金利来、BOSSSUMWEN、罗蒙、梦特娇、花花公子|6731.76|
|3|名缓淑女馆（仕女装、女士内衣、时尚配饰、美发）|米兰登、天意、曼妮芬、茜施尔、库帕|7056.74|
|4|青春少女馆（少淑女装、女士内衣、休闲配套）|摩凡、dotacoko、依丁可唯、艾莲达、艾格|7056.74|
|5|家居童趣馆（童装、童鞋、玩具、家居用品、金宝贝早教）|安奈儿、波司登、优家、金宝贝、圣捷罗|7218.17|

合计 -- -- 46609.16物业各楼层使用现状表-华联商场（商业主楼）
|||||
|-|-|-|-|
|楼层 楼层功能 部分入驻品牌 楼层面积（㎡）雪伦、塞北羊、杰奥、波司负1（改建） 羽绒世界 1950登卡帝乐鳄鱼、萱妍、袋鼠、1 日化百货 2071凯撒百丽、富贵吉祥、天美意、2 鞋帽、金店 2071金利来凯诗琳、羊老大、蒙赛尔、3 女装 2071依蒙涟||||
|负1（改建）|羽绒世界|雪伦、塞北羊、杰奥、波司登|1950|
|1|日化百货|卡帝乐鳄鱼、萱妍、袋鼠、凯撒|2071|
|2|鞋帽、金店|百丽、富贵吉祥、天美意、金利来|2071|
|3|女装|凯诗琳、羊老大、蒙赛尔、依蒙涟|2071|

楼层 楼层功能 部分入驻品牌 楼层面积（㎡）
|||||
|-|-|-|-|
|4|男装|卡兰度、申花、洛兹、红蜻蜓、雅戈尔|2071|
|5|家居、儿童世界|韦氏、小哥们、阳光、海威迩、未来之星|2071|

合计 -- -- 12305物业各楼层使用现状表-秦皇岛商场
楼层 楼层功能 部分入驻品牌 楼层面积（㎡）
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|负1|设备用房及少量自用停车位|--|4023.19|
|1|奢华名品馆 国际名品/化妆品/黄金珠宝/名表/鞋品|GUCCI、国窖1573、天梭、茅台、周大福|4508.33|
|2|时尚淑女馆 淑女装/女士内衣/女性配饰|圣伽步、花花公子、佩蒂帕、弄影、周大生|4853.62|
|3|佳丽名媛馆 仕女装/女性皮具/女性配饰|库玛、哥弟、玖姿、保兰德、吉芬|4907.30|
|4|俊逸绅士馆 商务男装/休闲男装/羊绒内衣/男士皮具/男性配饰|万宝路、九牧王、芝宝、皮尔卡丹、沙驰|4736.95|
|5|运动家居儿童馆 儿童用品/健身器材/家居床品/运动户外|梦特娇、皮尔卡丹、卡西欧、金方圆|3667.48|
|6（加建）|办公区域|--|1100|

合计 -- -- 27796.87物业各楼层使用现状表-金源店
楼层 楼层功能 楼层功能明细 评估楼层及面积（㎡）
|||||
|-|-|-|-|
|负1|茂业超市|食品餐饮、日化百货、家居用品|--|
|1|潮流精品馆|精品珠宝、精品钟表、化妆品、男女鞋品|--|
|2|青春时尚馆|青春女装、女性配饰|377.22|
|3|妈咪宝贝馆|仕女装、内衣、儿童用品、儿童游乐园|--|
|4|雅致俊仕馆|商务男装、时尚休闲、大众休闲、皮具|--|
|5|运动生活馆|运动户外、羽绒服、羊绒羊毛|642.17|
|6|主题餐厅（装修中）|--|1224.23|

合计 -- -- 2243.62
（三）评估程序
第一阶段：准备阶段
评估人员进入现场后根据委托方提供的资产明细表进行账表核对，同时对资产申报表中评估项目的工程量、结构特征与申报的建筑物技术特征表所报数量和特征是否相符进行了核对并加以调整。
第二阶段：现场勘察阶段
对被评估建筑物逐一进行了现场勘察，根据申报表，核对各建筑物的名称、座落地点、结构形式、建筑面积等，并对照企业评估基准日时的资产现状，将资产申报表中的缺项、漏项进行填补，做到账实相符，不重不漏。在勘察时，主要察看房屋、构筑物的外型、层数、高度、跨度、内外装修、室内设施、各构件现状、基础状况以及维护使用情况，并作了详细的观察记录。
评估人员对委托评估的房屋建筑物、构筑物作详细的查看，除核实建筑物、构筑物数量及内容是否与申报情况一致外，主要查看建筑物结构、装修、设施、配套使用状况。
1.结构：为了判断建筑物基础的安全性，初步确定基础的可靠性和合理性，为评估提供依据。根据结构类型对承重墙、梁、板柱进行细心观测，查看有无变形开裂，有无不均匀沉降，查看混凝土构件有无露筋、麻面、变形，查看墙体是否有风化以及风化的严重程度。
2.装饰：每个建筑物的装修标准和内容不尽相同，一般可分为内装修和外装修、高档装修和一般装修，但无论是对何种形式的装修，查看的主要内容是看装修的内容有无脱落、开裂、损坏，另外还要看装饰的新旧程度。
3.设备：水电、排气、空气过滤、消防设施是否完好齐全，是否畅通，有无损坏和腐蚀，能否满足使用要求，
4.维护结构：如非承重墙、门、窗、隔断、散水、防水、保温等，查看有无损坏、丢失、腐烂、开裂等现象。
第三阶段：收集评估资料及市场调查
要求被评估单位提供涉及评估对象和评估范围的详细资料，并对委托方所提供的资料进行审核验证；通过询问、核对、勘查、检查等方式进行调查，获取评估业务需要的基础资料，了解评估对象现状，关注评估对象法律权属；查阅相关资料，开展市场调研和价格咨询，收集市场信息，包括直接从市场等渠道独立获取的资料，从委托方、产权
持有者等相关当事方获取的资料，以及从政府部门、各类专业机构和其他相关部门获取的资料等。
第四阶段：评估测算阶段
根据评估业务具体情况对收集的评估资料进行必要分析、归纳和整理，形成评定估算的依据；根据评估对象、价值类型、评估资料收集情况等相关条件，分析市场法、收益法和成本法等资产评估方法的适用性，恰当选择评估方法；根据所采用的评估方法，选取相应的公式和参数进行分析、计算和判断，形成初步评估结论；对形成的初步评估结论进行综合分析，形成最终评估结论。
第五阶段：报告撰写阶段
在上述工作基础上汇总出基准日的评估结果并编写评估报告书。
（四）评估依据
1.委估方提供的房屋建筑物清查评估明细表；
2.《房屋所有权证》及《国有土地使用证》；
3.相关合同及付款凭证；
4.《评估有关事项确认函-秦皇岛》；
5.国家国库券利率、银行贷款利率等价格资料；
6.统计部门资料；
7.评估人员现场查看、拍照和记录；
8.评估人员现场收集的其他资料；
9.市场调查资料；
10.其他与评估有关的资料等。
（五）评估方法
1、评估方法适用性分析
根据《资产评估准则》、《房地产估价规范》，注册资产评估师执行评估业务，应当根据评估对象、价值类型、资料收集情况等相关条件，分析市场法、收益法、和成本法三种资产评估基本方法的适用性，恰当选择一种或多种资产评估基本方法。本次在确定评估方法时考虑如下:
①有产权证的商业经营面积:由于评估对象均系大型商业综合体，该类物业在市场上整体买卖行为稀少，但类似区域存在较多类似商业体中的独立商铺销售案例，可选取符
合一定条件的交易实例作为可比案例，求取评估对象首层房地产价值，然后根据租金比例系数推算其他楼层的价值，因此，宜采用市场法进行评估；同时，评估对象房屋用途为商业用房，已经营多年，经营收入相对稳定，属于收益性物业；且秦皇岛市海港区类似的综合体大部分以出租为主，周边类似商业物业有较多的交易案例，因此，可采用收益法进行评估；成本法是以开发房地产所需耗费的各项费用之和为主要依据，从成本的角度估算物业的价值，与区位、权益影响不大，而本次评估对象位于海港区核心位置，其市场价值及收益价值远远高于其重置成本，因此各门店有产权部分不适宜采用成本法进行评估；因此本次对于有产权证的商业经营面积，采用市场法及收益法评估其市场价值。
②加建的办公楼等：采用成本法评估其成本价值。
③改用途的商业经营面积：采用收益法评估其收益价值。
2、评估方法
市场法，是将评估对象与在评估基准日近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算评估对象的客观合理价格或价值的方法。
收益法，是预计评估对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到价值时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
成本法，是指以建设房地产所消耗的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金来推算建筑物价格的估价方法。
（五）评估测算过程
第一部分：金都店以及华联商场、秦皇岛商城评估价值测算（以金都店为例）评估技术思路：首先采用市场法及收益法评估秦皇岛茂业百货金都店地上一层的市场价值，再根据楼层系数比例推算出其他各楼层的价值，得到秦皇岛茂业百货金都店评估价值，此价值为按分割面积销售情况下的市场价值；而由于受投入成本、市场承接能力等多方面因素的影响，整体转让与分割转让价值之间存在一定差异，考虑到评估对象金都店整体登记为单本房产证，因此，本次评估技术思路及步骤如下：
步骤一：评估每套小面积房地产市场价值（以下简称“分割转让价值）；
步骤二：分析并估算房地产整体转让与小面积分割转让之间的比例关系；
步骤三：测算评估对象整体转让价值。
步骤一：分割转让价值评估
I、测算评估对象秦皇岛茂业百货金都店地上一层评估值
方法1：市场法测算过程
评估人员深入细致地分析了本次评估对象--秦皇岛茂业百货金都店的特点和实际状况，评估对象整体经营，消费定位中高档，通过统一招商引进商户，统一经营、统一管理，该类物业在市场上整体买卖行为稀少。采用市场法评估时我们考虑如下：
①经调查，秦皇岛市类似区域存在较多首层临街独立商铺销售案例，可选取符合一定条件的交易案例作为可比案例。评估对象整体首层面积为7638.23平方米，根据其临街状况，本次评估在实际操作中可选取秦皇岛茂业百货金都店临街状态位置的商铺设为设为标准待估商铺（以下简称“设定首层临街标准商铺”），采用市场法求出“设定首层临街标准商铺”的市场价值，再推导出评估对象首层的平均市场价值；
②秦皇岛市商业综合体中地下层商业及地面二层以上商业房地产较少出售，买卖案例较难收集。评估人员可根据商业物业各楼层之间的价值递减规律，结合市场情况确定楼层价值修正系数，根据楼层修正系数，测算其他各层的价值。
根据评估技术思路，测算过程如下：
市场法是将评估对象与在评估时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算评估对象的客观合理价格或价值的方法。
基本公式：比准价格＝实例价格×交易情况修正×交易日期修正×区域因素修正×个别因素修正×权益状况修正
1、选取案例：本次评估，通过房地产报刊信息、房地产网络信息、实地调查和电话调查询价等途径，根据评估对象所处区位和特点，选择了用途、交易日期、交易方式、区域因素和个别因素比较接近的三个市场挂牌案例。案例选取原则：
a、本次估价交易案例主要通过以下途径取得：
查阅有关政府职能部门的房地产交易资料；
查访房地产开发商，获得房地产特性及有关交易条件；
查访房地产交易经办人，了解多方信息；
查阅相关报刊及相关资料。
b、本次评估所选择的比较交易案例均符合以下条件：
与评估对象具有相同的用途，均为商业；
与评估对象价值类型下所要求的交易方式相同，均为买卖交易；
与评估对象邻近或在同一供需圈；
属于正常交易或可修正为正常交易；
可以进行日期修正，交易时间与评估对象的评估基准日接近。
区域及个别条件相近，可以进行区域因素和个别因素比较、修正。
秦皇岛茂业百货金都店第 1层面积合计 7638.23平方米，多户商家入驻经营，如劳力士、百丽、天美意、千百度、卡西欧等知名品牌。根据现状情况，本次采用市场比较法测算第 1层临街状态位置的商铺，即“设定首层临街标准商铺”房地产的价值，该设定商铺临文化路、宽深比约1：3、面积约200平方米。
根据市场调查，查询与“设定首层临街标准商铺”区位、实物状况等条件相似的交易案例。
案例情况如下：
案例A：秦皇岛市海港区四季春小区临建国路商铺，来源为房地产三级市场正常挂牌案例，挂牌时间更新至2015年3月，挂牌价为35,780元/㎡，建筑面积为503平方米，临建国路，位置较好。经过评估人员市场调查得知议价空间约为报价的5%，故以挂牌价的95%作为市场价，即市场价为 34,000元/㎡。比较案例距离评估对象茂业金都店约1.8km，建筑类型为住宅底商，商业业态为孕婴用品店、便利店、烟酒行、鞋店、饰品店等生活服务配套商业为主，周边居住人口较密集，交通便捷。
案例B：秦皇岛市海港区民族南路商铺，来源为房地产三级市场正常挂牌案例，挂牌时间更新至2015年3月，挂牌价为33,000元/㎡，建筑面积为100平方米，临民族南路，位置较好。经过评估人员市场调查得知无议价空间，故以挂牌价作为市场价，即市场价为33,000元/㎡。比较案例距离评估对象茂业金都店约0.5km，建筑类型为写字楼底商，商业业态为餐饮、银行、服装、便利店等为主，周边居住人口较密集，商业氛围较好，交通便捷。
案例C：秦皇岛市海港区太阳城商铺，来源为房地产三级市场正常挂牌案例，挂牌时间更新至2015年3月，挂牌价为45,450元/㎡，建筑面积为550平方米，临步行街，位置较好。经过评估人员市场调查得知议价空间约为报价的5%，故以挂牌价的95%作为市场价，即市场价为 43,000元/㎡。比较案例距离评估对象茂业金都店约 200米，建筑类
型为商业步行街，商业业态为服装、餐饮、饰品、娱乐等为主，周边商业氛围浓厚，交通便捷。
案例综合分析：上述三案例均为与评估对象相近的房地产三级市场正常挂牌案例，均为商铺转让，经评估人员对挂牌案例进行仔细甄别与分析，认为上述三个案例用途、交易日期、交易方式、区域因素和个别因素与委估物业相近，故评估师认为此三个挂牌案例可作为此次评估的案例。
2、影响因素条件说明：通过对房地产市场的分析，根据影响商业房地产价格的主要因素确定比较因素。结合评估师收集的资料，参照挂牌案例的房屋用途、交易情况、交易日期、交易方式、区域因素、个别因素和权益状况等差别，本次评估选择以下因素作为比较因素：
（1）房屋用途：考虑房屋用途存在差异而进行房屋用途修正。
（2）交易情况：考虑交易情况是否正常对房价的影响。是指交易行为中是否包含特殊因素，并排除这些特殊因素造成的价格偏差。
（3）交易日期：考虑交易日期不同房价存在差异而进行交易日期修正。
（4）交易方式：考虑交易方式不同房价存在差异而进行交易方式修正。
（5）区域因素：主要有商服繁华度、交通便捷度、对外联系方便度、基础设施完善度、公共设施完善度、城市规划、环境、人流量等。
（6）个别因素：主要有临街状况、建筑结构、面积、设备设施情况、层高、经营情况、微观位置、宽深比、装修情况、房屋新旧程度、停车场情况等。
（7）权益状况：主要有土地取得方式、城市规划限制条件（容积率）、剩余使用年期等。
3、可比案例及影响因素说明
根据评估师收集的有关资料，将评估对象与可比案例的状况列表表示。
房地产状况说明表
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|-|-|-|-|-|-|
|案例比较因素||茂业金都店首层标准商铺|案例A-建国路商铺|案例B-民族南路商铺|案例C-太阳城商铺|
|法定用途||商业|商业|商业|商业|
|交易时间||2014年12月|2014年12月|2014年12月|2014年12月|
|交易情况||转让|转让|转让|转让|
|区位状况|商服繁华度|商服繁华度高，商业集中|商服繁华度较高，商业较集中|商服繁华度较高，商业较集中|商服繁华度高，商业集中|

|||||||
|-|-|-|-|-|-|
||交通便捷度|路网发达，交通便捷|路网发达，交通便捷|路网发达，交通便捷|路网发达，交通便捷|
||对外联系方便度|对外联系较便捷|对外联系较便捷|对外联系较便捷|对外联系较便捷|
||基础设施完善度|消防、通讯、通电、通水完善，满足生活商服要求，基础设施较完善|消防、通讯、通电、通水完善，满足生活商服要求，基础设施较完善|消防、通讯、通电、通水完善，满足生活商服要求，基础设施较完善|消防、通讯、通电、通水完善，满足生活商服要求，基础设施较完善|
||公共设施完善度|完善|完善|完善|完善|
||城市规划|市级商业中心|距市级商业中心约1.7公里|市级商业中心|市级商业中心|
||环境|自然及人文环境较好|自然及人文环境较好|自然及人文环境较好|自然及人文环境较好|
||人流量|人流量大|人流量较大|人流量较大|人流量大|
|实物状况|临路状况|一面临文化路，临路状况好|一面临建国路，临路状况好|一面临民族路，临路状况好|一面临步行街，临路状况好|
||建筑结构|钢混结构|钢混结构|钢混结构|钢混结构|
||面积|设定临街标准面积商铺，面积约200平方米，市场可承接度较强|面积较合适，市场可承接度较强|面积适中，市场可承接度强|面积较合适，市场可承接度较强|
||设备设施情况|设备设施齐全|设备设施较齐全|设备设施较齐全|设备设施较齐全|
||层高|普通层高|普通层高|普通层高|普通层高|
||经营情况|好|较好|较好|好|
||所在楼层微观位置|街铺，位置好|街铺，位置好|街铺，位置好|街铺，位置好|
||宽深比|适中|适中|适中|适中|
||装修情况|高档装修|精装修|普通装修|普通装修|
||新旧程度|较新|一般|一般|较新|
||停车位|无配套停车位，车位紧张|有配套停车位，停车较便利|有配套停车位，停车较便利|无配套停车位，车位紧张|
|权益状况|土地取得方式|出让|出让|出让|出让|
||容 积 率|符合城市规划限制条件中规定的容积率|符合城市规划限制条件中规定的容积率|符合城市规划限制条件中规定的容积率|符合城市规划限制条件中规定的容积率|
||剩余年限|剩余年限长|剩余年限一般|剩余年限一般|剩余年限较长|

根据本次评估运用市场法时所选择的比较因素，在编制房地产状况指数时，由评估师根据市场交易情况，确定指数修正程度。
（1）房屋用途：考虑房屋用途存在差异而进行房屋用途修正。评估对象与三个案例房屋用途均为商业，根据实际情况，以评估对象房屋用途为基准（100%），因此不做交
易方式修正。
（2）交易日期：考虑交易日期的不同房价存在差异而进行交易日期修正。三个案例
挂牌时间与评估基准日相近，因此不做交易日期修正。
（3）交易情况：考虑交易情况是否正常对房价的影响。案例均属正常交易，因此不做交易情况修正。
（4）区域因素：
A、商服繁华度：商服繁华度分为高、较高、一般、较低、低五个等级，以评估对象商服繁华程度为基准（100%），相差一个等级，房价修正+/-5%。
B、交通便捷度：分为便捷、较便捷、一般、不便捷四个等级，以评估对象交通便捷程度为基准（100%），相差一个等级，房价修正+/-5%。
C、对外联系方便度：根据离高速公路出口、机场、火车站、码头、货运站场等场所的距离，分为便捷、较便捷、一般、不便捷四个等级，以评估对象对外联系方便度为基准（100%），相差一个等级，房价修正+/-5%。
D、基础设施完善度：根据配套的消防、通讯、通电、通水等设施的完善程度，分为完善、较完善、一般、不完善四个等级，以评估对象基础设施完善程度为基准（100%），相差一个等级，房价修正+/-5%。
E、公共设施完善度：根据社会公共服务设施例如学校、幼儿园、市场、医院、娱乐场所、商店、商场等的完善程度，分为完善、较完善、一般、不完善四个等级，以估价对象公共设施完善程度为基准（100%），相差一个等级，房价修正+/-5%。
F、城市规划：根据相关城市规划，以市级商业圈为高、县区级商业圈为较高、居住团组商业圈为一般、生活小区商业圈为较低、边缘化商业圈为低五个等级，以待估房地产城市规划为基准（100%），相差一个等级，房价修正+/-3%。
G、环境景观：包括自然、人文、景观等环境状况。分为好、较好、一般、较差、差五个等级，以待估房地产环境景观为基准（100%），相差一个等级，房价修正+/-2%。
H、人流量：分为大、较大、一般、较小、小五个等级，以评估对象人流量为基准（100%），相差一个等级，房价修正+/-5%。
（5）个别因素：
A、临路状况：分为好、较好、一般、较差、差五个等级，以评估对象临路状况为基准（100%），相差一个等级，房价修正+/-5%；
B、建筑结构：分为钢结构、钢混结构、砖混结构、砖木结构四个等级，以评估对象建筑结构状况为基准（100%），相差一个等级，房价修正+/-3%；
C、面积：根据面积的大小，分为面积适用性好、市场可承接度强；面积适用性较好、市场可承接度较强；面积适用性一般、市场可承接度一般；面积适用性较差、市场可承接度较差；面积适用性差、市场可承接度差五个等级，以评估对象面积为基准（100%），相差一个等级，房价修正+/-5%。
D、设备设施情况：根据配套的电梯、货梯、消防等设施情况，分为齐全、较齐全、一般、缺失四个等级，以评估对象情况为基准（100%），相差一个等级，房价修正+/-3%。
E、层高：分为层高偏高、标准层高、层高偏低三个等级，以评估对象房屋层高为基准（100%），相差一个等级，房价修正+/-2%。
F、经营状况：根据物业经营状况分为好、较好、一般、较差、差五个等级，以评估对象情况为基准（100%），相差一个等级，房价修正+/-5%。
G、所在楼层微观位置：分为微观位置好、微观位置较好、微观位置一般、微观位置较差四个等级，以评估对象所在楼层微观方位为基准（100%），相差一个等级，房价修正+/-5%。
H、宽深比：分为适中、偏大（宽比深大）、偏小（宽比深小）三个等级，以待估房地产宽深比为基准（100%），相差一个等级，房价修正+/-5%
I、装修情况：分为高档装修、精装修、普通装修、毛坯四个等级，以评估对象装饰装修为基准（100%），相差一个等级，房价修正+/-2%。
J、房屋新旧程度：分为新、较新、一般、较旧、旧五个等级，以评估对象房屋新旧程度为基准（100%），相差一个等级，房价修正+/-2%。
K、停车位：分为便利、较便利、较紧张、紧张中四个等级，以评估对象停车紧张程度为基准（100%），相差一个等级，房价修正+/-2%。
（6）权益状况：
A、土地取得方式：考虑土地取得方式对房价的影响。评估对象与案例土地取得方式均为出让，因此不做土地取得方式修正。
B、城市规划限制条件（容积率）：考虑城市规划限制条件（容积率）对房价的影响。
评估对象与案例均符合城市规划限制条件，符合法定容积率，故不做容积率修正。
C、剩余使用年期：分为长、较长、一般、较短、短五个等级，以评估对象剩余使用年期为基准（100%），相差一个等级，房价修正+/-3%。
根据房地产状况说明表中的评估对象与可比案例的因素情况，编制因素条件指数表：
房地产条件指数表
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|案例比较因素||茂业金都店首层标准商铺|案例A-建国路商铺|案例B-民族南路商铺|案例C-太阳城商铺|
|法定用途||100|100|100|100|
|交易时间||100|100|100|100|
|交易情况||100|100|100|100|
|区位状况|商服繁华度|100|95|95|100|
||交通便捷度|100|100|100|100|
||对外联系方便度|100|100|100|100|
||基础设施完善度|100|100|100|100|
||公共设施完善度|100|100|100|100|
||城市规划|100|97|100|100|
||环境|100|100|100|100|
||人流量|100|95|95|100|
|实物状况|临路状况|100|100|100|100|
||建筑结构|100|100|100|100|
||面积|100|100|105|100|
||设备设施情况|100|97|97|97|
||层高|100|100|100|100|
||经营情况|100|95|95|100|
||所在楼层微观位置|100|100|100|100|
||宽深比|100|100|100|100|
||装修情况|100|98|96|96|
||新旧程度|100|98|98|100|
||停车位|100|102|102|100|
|权益状况|土地取得方式|100|100|100|100|
||容 积 率|100|100|100|100|
||剩余年限|100|94|94|97|

4、因素修正计算表
在因素条件指数表的基础上，将评估对象的因素条件指数与可比案例的因素条件指数进行比较，得到各比较因素修正系数：
比较因素修正系数表
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|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
|案例比较因素|||案例A-建国路商铺||||||案例B-民族南路商铺||||||案例C-太阳城商铺||||||
|成交价格|||34,000||||||33,000||||||43,000||||||
|法定用途修正|||100||/||100||100||/||100||100||/||100||
|交易时间修正|||100||/||100||100||/||100||100||/||100||
|交易情况修正|||100||/||100||100||/||100||100||/||100||
|区位状况|商服繁华度||100||/||95||100||/||95||100||/||100||
||交通便捷度||100||/||100||100||/||100||100||/||100||
||对外联系方便度||100||/||100||100||/||100||100||/||100||
||基础设施完善度||100||/||100||100||/||100||100||/||100||
||基础设施完善度||100||/||100||100||/||100||100||/||100||
||城市规划||100||/||98||100||/||100||100||/||100||
||环境景观||100||/||100||100||/||100||100||/||100||
||人流量||100||/||95||100||/||95||100||/||100||
||小计||1.1306||||||1.1080||||||1.0000||||||
|实物状况|临路状况||100||/||100||100||/||100||100||/||100||
||建筑结构||100||/||100||100||/||100||100||/||100||
||面积||100||/||100||100||/||105||100||/||100||
||设备设施情况||100||/||97||100||/||97||100||/||97||
|||层高||100||/||100||100||/||100||100||/||100|
||楼层||100||/||95||100||/||95||100||/||100||
||所在楼层微观位置||100||/||100||100||/||100||100||/||100||
||宽深比||100||/||100||100||/||100||100||/||100||
||装修情况||100||/||98||100||/||96||100||/||96||
||新旧程度||100||/||98||100||/||98||100||/||100||
||停车位||100||/||102||100||/||102||100||/||100||
||小 计||1.1078||||||1.0770||||||1.0739||||||
|综合修正修数|||1.2525||||||1.1934||||||1.0739||||||
|权益状况|土地取得方式||100||/||100||100||/||100||100||/||100||
||容积率||100||/||100||100||/||100||100||/||100||
||剩余年限||100||/||94||100||/||94||100||/||97||
|比准价格|||45,303||||||41,894||||||47,605||||||
|权重|||30%||||||30%||||||40%||||||
|评估单价（取整至百位）|||45,200||||||||||||||||||

待估对象通过与三个可比案例分别进行比较，得到的比准价格结果有一定的差距，
考虑到评估对象自身状况及所处位置，结合评估人员对房地产市场的调查，本次评估采
用加权平均值的方式进行测算，其中案例 A建国路商铺及案例 B民族南路商铺区位条件及经营业态相对案例C可比性较弱，给予30%的权重；案例C太阳城商铺区位条件接近，可比性强，给予50%的权重。本次评估采用市场法求取茂业金都店“设定首层临街标准商铺”公开市场价值为45,200元/平方米的价格。
方法2：收益法测算过程
收益法是运用恰当的报酬率，将预期的评估对象未来各年的正常收益折算到估价时点上的现值，求其和得出评估对象价格的一种方法。
V=a/(r-g)×(1-((1+g)/(1+r))^(n-t))/(1+r)^t
式中： V─房地产价格
a─房地产纯收益
r─资本化率
g─租金年递增率
t─收益有变化期限
n─剩余使用年限
评估人员深入细致地分析了本次评估的秦皇岛茂业百货金都店的特点和实际状况，评估对象整体定位为大型百货商场，通过统一招商引进商户，统一经营、统一管理，该类物业在市场上整体出租行为稀少。采用收益法评估时我们考虑如下：
经调查，秦皇岛市海港区存在较多临街商铺租赁案例，可选取符合一定条件的租赁案例作为可比案例。本次评估在实际操作中同样可选取秦皇岛茂业百货金都店临街状态位置的商铺设为设为标准待估商铺（以下简称“设定首层临街标准商铺”），采用收益法求出“设定首层临街标准商铺”的市场价值，再推导出评估对象首层市场价值。
1、估算有效毛收入
（1）租金的确定：
评估对象秦皇岛茂业百货金都店位于海港区太阳城商圈，临文化路，周边商业氛围浓厚，交通路线发达，公交覆盖率高，地理位置优越。
评估对象周边临街物业在房地产市场上租赁行为活跃，可以通过市场收集到较多的租赁案例。经分析评估对象周边房地产市场状况、配套完善程度、交通通达情况、商业繁华程度及估价对象自身状况，我们选取了如下相类似且较具代表性的市场案例：
区域类似商业楼租金调查表
||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
|项目|物业名称|所属商圈|物业位置|面积（㎡）|一层月租金（元/㎡）|调查日期|
|1|明珠百货一层商铺|太阳城商圈|临商业步行街|60|260|2015年3月|
|2|新天地购物广场一层商铺|太阳城商圈|河北大街|45|280|2015年3月|
|3|太阳城内步行街商铺|太阳城商圈|临商业步行街|120|270|2015年3月|
|4|文明里小区|近太阳城商圈|民族路|50|175|2015年3月|
|5|世纪港湾商业广场|近环岛公园|秦皇东大厦|40|150|2015年3月|

根据市场调查并结合评估对象具体位置及个体情况，本次评估确定茂业百货金都店一层临街位置商铺的租金水平为260元/㎡·月。
（2）增长率的确定：经市场调查，评估对象所在片区房地产租金总体上呈平稳上涨趋势，经调查该片区现平均年租金增长率2%～3%。参考秦皇岛市近几年租赁价格行情分析、该市近几年物价水平变化情况分析，综合确定前十年单位租金增长率为每两年递增5%，以后每年保持2%增长。
（3）利息收入：押金产生衍生收益，押金一般不超过月租金的3倍，本次评估押金取月租金的2倍为准；根据中国人民银行2014年11月22日公布的最新一年定期的存款利率为2.75%，则据此计算得出押金产生的利息收入：
利息=押金×年利率
（4）空置率与租金损失
根据市场调查，秦皇岛市海港区同类型房地产出租的市场空置率约为3%～10%，结合评估对象的区域因素、个别因素等情况，其出租空置率取5%。
（5）估算有效毛收入
有效毛收入=客观租金×有效出租面积×（1-空置率）+利息收入
2、估算运营费用
（1）房产税：根据当地相关规定以及咨询秦皇岛市地税局，企业出租物业的房产税的税率依照租金的12%缴纳；
（2）营业税：按租金收入的5%计算缴纳（《中华人民共和国营业税暂行条例》；
（3）城市维护建设税：按已纳营业税税额的7%计算缴纳；
（4）教育费附加：按已纳营业税税额的3%计算缴纳；
（5）地方教育费附加：按已纳营业税税额的2%计算缴纳；
（6）印花税：根据《中华人民共和国印花税暂行条例》，财产租赁合同应按租赁合同的租金总金额0.1%计算贴花；
（7）管理费：管理大型的出租型房地产需要支付工作人员工资、办公费用等管理费用，一般为年租金的一定比例，本次评估取值3%；
（8）维修管理费：管理出租型房屋需要支付维修费，一般为房产原值的1%～2%，本次评估取值1.5%
（9）保险费：根据我国实际情况，保险费率一般为房产原值的0.1%；
（10）城镇土地使用税：根据调查，评估对象所在位置城镇土地使用税缴纳标准为每平方米年纳税额为18元。
3、年净收益
年净收益=年有效毛收入-年运营费用
4、资本化率的确定
资本化率采用安全利率加风险调整值法确定，安全利率加风险调整值法是以安全利率加上风险调整值作为资本化率，安全利率我们选用价值时点中国人民银行一年定期存款年利率本次测算即为2.75%；风险调整值应根据评估对象所在地区的经济现状及未来预测，评估对象的用途及新旧程度等确定。
本次测算风险系数取值考虑通货膨胀、片区房地产市场状况及评估对象所处位置确定，风险系数分低、中、高、投机四个档次，相应地赋予其风险调整值。
|||||
|-|-|-|-|
|风险系数|安全利率|风险调整值|资本化率|
|低|2.75%|0-3%|2.75%-5.75%|
|中|2.75%|3%-6%|5.75%-8.75%|
|高|2.75%|6%-8%|8.75%-10.75%|
|投机|2.75%|＞8%|＞10.75%|

系数取值考虑评估对象所处片区的租赁情况以及秦皇岛市房地产市场的行情，结合此次评估标的物具体情况，本次评估时风险系数取中低标准4.25%，则：
资本化率=安全利率+风险调整值法=2.75%+4.25%=7%
5、收益年限的确定
由于委估物业土地使用终止日期为：2050年9月27日，至评估基准日，剩余土地使
用年期约为35.8年；房产建成于2002年，钢混结构，经济使用年限为60年，剩余使用
年限为47年，根据孰短原则，确定委估物业的收益年限为 35.8年。
6、估算房地产价值（详见下表）
|||||||||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
|序||单价或|||||||||||第10年以|
||项目内容||第1年|第2年|第3年|第4年|第5年|第6年|第7年|第8年|第9年|第10年||
|号||税费率|||||||||||后|
||建筑面积（m2）||200.00|||||||||||
||分摊土地面积（m2）||47.26|||||||||||
||重置价格（元）|6000|1200000|||||||||||
||收益有变化期限t）||10|||||||||||
||收益期限（n）||35.80|||||||||||
||资本化率（r）||7.00%|7.00%|7.00%|7.00%|7.00%|7.00%|7.00%|7.00%|7.00%|7.00%|7.00%|
||租金年递增率(g)||0.0%|5.0%|0.0%|5.0%|0.0%|5.0%|0.0%|5.0%|0.0%|5.0%|2.0%|
||月租金(元/m2)||260.00|260.00|273.00|273.00|286.65|286.65|300.98|300.98|316.03|316.03|331.83|
|1|月租金收益|100%|52,000|52,000|54,600|54,600|57,330|57,330|60,197|60,197|63,206|63,206|66,367|
|2|空置损失收益||2,600|2,600|2,730|2,730|2,867|2,867|3,010|3,010|3,160|3,160|3,318|
||空置率||5%|5%|5%|5%|5%|5%|5%|5%|5%|5%|5%|
|3|年租金收益||592,800|592,800|622,440|622,440|653,562|653,562|686,240|686,240|720,552|720,552|756,580|
|4|扣减项目||142,760|142,760|148,896|148,896|155,338|155,338|162,102|162,102|169,205|169,205|176,663|
||A.房产税|12%|71,136|71,136|74,693|74,693|78,427|78,427|82,349|82,349|86,466|86,466|90,790|
||B.营业税|5%|29,640|29,640|31,122|31,122|32,678|32,678|34,312|34,312|36,028|36,028|37,829|
||C.教育费附加|3%|889|889|934|934|980|980|1,029|1,029|1,081|1,081|1,135|
||D.地方教育费附加|2%|593|593|622|622|654|654|686|686|721|721|757|
||E.城市建设维护税|7%|2,075|2,075|2,179|2,179|2,287|2,287|2,402|2,402|2,522|2,522|2,648|
||F.印花税|0.10%|593|593|622|622|654|654|686|686|721|721|757|
||G.管理费|3.0%|17,784|17,784|18,673|18,673|19,607|19,607|20,587|20,587|21,617|21,617|22,697|
||G.维修费|1.5%|18,000|18,000|18,000|18,000|18,000|18,000|18,000|18,000|18,000|18,000|18,000|
||H.保险费|0.10%|1,200|1,200|1,200|1,200|1,200|1,200|1,200|1,200|1,200|1,200|1,200|
||I.城镇土地使用税|18|851|851|851|851|851|851|851|851|851|851|851|
|5|押金年收益|2.75%|2,717|2,717|2,853|2,853|2,995|2,995|3,145|3,145|3,303|3,303|5,201|
|6|年租金纯收益||452,757|452,757|476,397|476,397|501,219|501,219|527,283|527,283|554,650|554,650|585,119|
|7|收益总值||423,137|395,455|388,882|363,441|357,363|333,984|328,365|306,884|301,693|281,956|4,218,203|
|8|收益合计||7,699,362|||||||||||
|10|收益单价（取整）||38,500|||||||||||

秦皇岛茂业百货金都店一层商业物业价值的确定
1、评估方法的应用评价
根据《房地产估价规范》及评估对象本身的特点，本次评估时采用了市场法、收益法两种方法进行测算。根据上述估价过程，两种估价方法均为较适宜的评估方法。
市场法评估结果是一种比准价格，评估对象类似区域内首层商业房地产挂牌案例较多，交易市场较发达，可操作性较强。市场比较法有其理论基础，运用市场法修正的评估结果与其实际房地产价格较为接近，代表市场对房地产的需求及其真实价值。
收益法是运用适当的资本化率，将预期的估价对象房地产未来各期的正常纯收益折算到评估基准日上的现值，求其之和来确定评估对象房地产价格的一种估价方法。运用收益法反映了房地产在未来预期内的收益。
2、评估单价的确定
本报告对评估对象分别采用了市场法和收益法进行评估，运用两种评估方法从不同角度测算评估对象的价值。评估对象茂业百货金都店系大型的商业综合体，该类物业在市场上整体买卖行为稀少，但类似区域存在较多首层临街商铺销售案例，因此可采用市场法评估其价值；评估对象已经营多年，经营收入相对稳定，属于收益性物业，且深圳市类似的综合体大多以出租为主，租赁交易案例较易收集，可采用收益法进行评估。而市场法较能客观反映评估对象在评估时点的市场价值，易于为交易各方所理解；收益法需要预测未来收益，而且还要对收益所承担的风险进行度量，收益和风险受房地产市场发展变化及社会经济条件各方面因素的影响，其结果受主观判断和未来不可见因素的影响相对较大。综合以上考虑，再结合评估对象的法定用途及实际情况，我们确定评估结果时，本次评估对象的价值时市场法与收益法的权重分别取60%和40%。
||||
|-|-|-|
|评估方法|评估单价（元/㎡）|权重|
|市场法|45,200|60%|
|收益法|38,500|40%|
|评估总值|42,520|-|

即：采用市场法及收益法测算评估对象“设定首层临街标准商铺”的评估价格为42,520元/㎡。
根据现场查勘，评估对象临街面约110米，纵深约70米，面临文化路，两侧面临区间
路，经实地查看区间路临街状况、商业氛围、人流量等因素，临区间路商铺的售价约为
临文化路商铺售价的70%；而不临街的一层内铺，由于受人流通达度、对外展示性等因素影响，其一层内铺售价一般为临街商铺售价的50%，则评估对象一层商业均价测算如下：
|||||
|-|-|-|-|
|一层微观位置|评估单价（元/㎡）|面积占比|一层平均单价（元/㎡）|
|临文化路街铺|42,520|25%|28,700|
|临区间路商铺|29,764|25%||
|内铺|21,260|50%||

因此，经测算，评估以象秦皇岛茂业百货金都店一层均价为28,700元/㎡。
II、测算评估对象其他楼层价值
商业房地产价值与物业具体位置关系级大，相对于同一栋建筑物内不同楼层的商业用房，位于地面一层的商业用房优于楼上商业用房，越靠近地面层，房地产价值越高，通常情况下，其首层价格远高于其他各层。经市场调查及数据分析，以一层商铺的均价为基准，其二层均价一般为一层基价的50%～60%，三层均价为一层基价为35%～45%，四层均价为一层基价的25%～35%，五层以上的均价为一层基价的20%～30%，而负一楼价值受较多因素影响，例如地铁连通，经营情况等。若经营情况较好，负一层价值可达一层基价的45%～55%；而若经营情况不好，人流难以引导至该层，则负一层价值量达能仅为一层均价的20%～30%。经现场查勘，评估以内部各层均设有两部自动手扶梯及多个步行梯，内部垂直交通便利性较好，负一层人流导向优，经营情况好，因此，本次评估以地面一层均价为基价，其他各楼层评估价值如下：
||||||
|-|-|-|-|-|
|楼层|建筑面积（㎡）|楼层系数|评估单价（元/㎡）|评估总值（元）|
|-2|1072.38|--|--|--|
|-1|9835.14|50%|14,400|141,626,016|
|1|7638.23|100%（以该层为基准）|28,700|219,217,201|
|2|6731.76|55%|15,800|106,361,808|
|3|7056.74|40%|11,500|81,152,510|
|4|7056.74|30%|8,600|60,687,964|
|5|7218.17|25%|7,200|51,970,824|
|合计|46609.86|--|--|661,016,323|
|备注|由于负2层为配套的设备层，其价值在其他楼层已体现，因此本次评估不再单独对其进行评估。||||

测算评估对象秦皇岛茂业金都百货店的分割小面积转让价值合计为661,016,323元。
步骤二：分析并估算房地产整体转让价值与分割转让价值关系
整体转让价值是指一宗土地上房地产整栋转让时，在采用公开市场价值标准条件下最可能形成的客观合理价值。从整体转让方的角度是为了缩短销售期及销售费用投入，尽快变现，以获取更好的投资机会。
分割转让价值是指一宗土地上的整栋房地产分割为若干单位分别出让时，公开市场价值标准条件下最可能形成的客观合理价值。从分割转让方的角度，是以投资购买整体物业，通过持有升值或分割包装，提升价值，销售获利。分割转让是通过分割包装，以实现分割后单价增加，单体价值量降低，满足不同群体需求，实现拥有的物业价值最大化。
通过分析投资者愿意投资购入大宗整体房地产物业，再投入一定的分割成本进行分割销售，必须要获得一定的报酬，即投资利润。而影响房地产整体转让与分割转让价格的因素主要包括：分割成本、管理费用、不可预见费用、销售费用、资金成本等。即：整体转让价值=分割转让价值-分割成本-管理费用-不可预见费-销售费用-利息-投资利润
测算说明：
||||
|-|-|-|
|费用明细|测算值|备 注|
|分割成本|0.50%|测绘费、登记办证费、空间隔离成本，本次分割成本按分割转让价值的0.5%取值|
|管理费用|1.0%|指房地产整体购入后到分割转让期间所发生的管理费用，包括投资人支出的人员工资及福利费、办公费等，本次管理费用按分割转让价值的1%取值|
|不可预见费|1.0%|考虑房地产整体购入后至分割销售期间可能发生的风险因素而导致的费用增加的费用，本次管理费用按分割转让价值的1%取值。|
|销售费用|2.00%|销售房地产所必要的费用，包括广告费、销售资料制作费、招商处建设费、招商人员费用、展厅建设、包装品牌推广大、销售人工费、场地费等，本次销售费用取分割转让价值的2.0%。|
|资金成本|2.73%|指投资过程发生的筹资费用和利息费用，包括房地产取得成本、分割成本的管理费用的利息（根据评估对象实际情况，设定销售周期为1年），经测算本次资金成本为分割转让价值的2.73%。|
|投资利润|8.00%|指投资整体房地产应该获得利润，是该类投资项目在正常条件下投资人所能获得的平均利润，本次投资利润取分割转让价值的8%。|
|合计|15.23%取值15%||

经分析估算，评估对象整体转让价值与分割转让价值关系为：
整体转让价值=分割转让价值-分割成本-管理费用-不可预见费-销售费用-利息-投
资利润
=分割转让价值×（1-15%）
=分割转让价值×85%
步骤三：测算金都店整体转让价值
经上述分析，评估对象整体转让价值=分割转让价值×85%，评估对象分割转让价值为661,016,323元，因此：
评估对象整体转让价值=661,016,323×85%
=561,863,875（元）
因此，评估对象茂业百货金都店的评估结果为561,863,875元（评估结果包含土地使用权价值），评估单价为12,055元/平方米；若剔除负2层面积，则评估单价为12,339元/平方米。
由于华联商场及秦皇岛商城产权均为整体登记，同理可测算其评估价值如下：华联商场评估结果明细表
|||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|
|物业名称|楼层|建筑面积（㎡）|楼层系数|评估单价（元/㎡）|分割评估总值（元）|面积调整系数|整体评估总值（元）|
|营业主楼|1|2071|100%（以该层为基准）|23,300|48,254,300|85%|107,922,120|
||2|2071|55%|12,800|26,508,800|||
||3|2071|40%|9,300|19,260,300|||
||4|2071|30%|7,000|14,497,000|||
||5|2071|25%|5,800|12,011,800|||
|地下人防改商业|-1|1950|--|3,300|6,435,000|||
|配套用房||368|--|--|--|--|--|
|零散加建|--|505.16|--|830|419,283|--|419,283|
|合计|--|--|--|--|--|--|108,341,403|
|备注|1、门卫室、水泵房及配电室属于配套用房，其价值在营业主楼中已体现，因此本次不再单独对其进行评估；2、地下人防改商业根据市场租金水平采用收益法测算收益价值；3、零散加建主要是简易办公楼、仓库等，采用成本法测算成本价值；4、营业主楼各楼层面积来源于被评估单位出具的《评估有关事项确认函-秦皇岛》。|||||||

秦皇岛商城评估结果明细表
||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
|楼层|建筑面积（㎡）|楼层系数|评估单价（元/㎡）|分割评估总值（元）|面积调整系数|整体评估总值（元）|
|-1|4023.19|--|--|--|--|--|
|1|4508.33|100%（以该层为基准）|22,600|101,888,258|85%|220,451,531|
|2|4853.62|55%|12,400|60,184,888|||
|3|4907.30|40%|9,000|44,165,700|||
|4|4736.95|30%|6,800|32,211,260|||
|5|3667.48|25%|5,700|20,904,636|||
|6（加建）|1100|--|1,200|1,320,000|--|1,320,000|
|合计|--|--|--|--|--|221,771,531|
|备注|1、负1层为设备层，其价值营业主楼中已体现，因此本次评估不再单独对其进行评估；2、6层加建办公区域采用成本法测算成本价值。||||||

第二部分：金源店2、5、6层局部评估价值测算
I、测算评估对象金源店地上一层评估值
由于本次评估对象均为商业综合体内非首层商业，受房地产市场案例所限不能直接测算其评估价值，因此如评估案例金都店所述，先采用市场法及收益法求出“设定首层临街标准商铺”的市场价值，再推导出评估对象首层的平均市场价值，再根据楼层修正系数，测算其他各层的均价，再分析评估对象所处楼层微观位置进行相应修正，得到其最终评估价值。
方法1：市场法测算过程
1、选取案例：本次评估，通过房地产报刊信息、房地产网络信息、实地调查和电话调查询价等途径，根据评估对象所处区位和特点，选择了用途、交易日期、交易方式、区域因素和个别因素比较接近的三个市场挂牌案例。案例选取原则：
a、本次估价交易案例主要通过以下途径取得：
查阅有关政府职能部门的房地产交易资料；
查访房地产开发商，获得房地产特性及有关交易条件；
查访房地产交易经办人，了解多方信息；
查阅相关报刊及相关资料。
b、本次评估所选择的比较交易案例均符合以下条件：
与评估对象具有相同的用途，均为商业；
与评估对象价值类型下所要求的交易方式相同，均为买卖交易；
与评估对象邻近或在同一供需圈；
属于正常交易或可修正为正常交易；
可以进行日期修正，交易时间与评估对象的评估基准日接近。
区域及个别条件相近，可以进行区域因素和个别因素比较、修正。
根据金源店现状情况，本次采用市场比较法测算第1层临街状态位置的商铺，即“设定首层临街标准商铺”房地产的价值，该设定商铺临河北大街、宽深比约1：3、面积约 200平方米。
根据市场调查，查询与“设定首层临街标准商铺”区位、实物状况等条件相似的交易案例。
案例情况如下：
案例A：秦皇岛市海港区四季春小区临建国路商铺，来源为房地产三级市场正常挂牌案例，挂牌时间更新至2015年3月，挂牌价为35,780元/㎡，建筑面积为503平方米，临建国路，位置较好。经过评估人员市场调查得知议价空间约为报价的5%，故以挂牌价的95%作为市场价，即市场价为 34,000元/㎡。比较案例距离评估对象茂业金都店约1.8km，建筑类型为住宅底商，商业业态为孕婴用品店、便利店、烟酒行、鞋店、饰品店等生活服务配套商业为主，周边居住人口较密集，交通便捷。
案例B：秦皇岛市海港区民族南路商铺，来源为房地产三级市场正常挂牌案例，挂牌时间更新至2015年3月，挂牌价为33,000元/㎡，建筑面积为100平方米，临民族南路，位置较好。经过评估人员市场调查得知无议价空间，故以挂牌价作为市场价，即市场价为33,000元/㎡。比较案例距离评估对象茂业金都店约0.5km，建筑类型为写字楼底商，商业业态为餐饮、银行、服装、便利店等为主，周边居住人口较密集，商业氛围较好，交通便捷。
案例C：秦皇岛市海港区太阳城商铺，来源为房地产三级市场正常挂牌案例，挂牌时间更新至2015年3月，挂牌价为45,450元/㎡，建筑面积为550平方米，临步行街，位置较好。经过评估人员市场调查得知议价空间约为报价的5%，故以挂牌价的95%作为市场价，即市场价为 43,000元/㎡。比较案例距离评估对象茂业金都店约 200米，建筑类型为商业步行街，商业业态为服装、餐饮、饰品、娱乐等为主，周边商业氛围浓厚，交通便捷。
案例综合分析：上述三案例均为与评估对象相近的房地产三级市场正常挂牌案例，均为商铺转让，经评估人员对挂牌案例进行仔细甄别与分析，认为上述三个案例用途、交易日期、交易方式、区域因素和个别因素与委估物业相近，故评估师认为此三个挂牌案例可作为此次评估的案例。
2、影响因素条件说明：通过对房地产市场的分析，根据影响商业房地产价格的主要因素确定比较因素。结合评估师收集的资料，参照挂牌案例的房屋用途、交易情况、交易日期、交易方式、区域因素、个别因素和权益状况等差别，本次评估选择以下因素作为比较因素：
（1）房屋用途：考虑房屋用途存在差异而进行房屋用途修正。
（2）交易情况：考虑交易情况是否正常对房价的影响。是指交易行为中是否包含特殊因素，并排除这些特殊因素造成的价格偏差。
（3）交易日期：考虑交易日期不同房价存在差异而进行交易日期修正。
（4）交易方式：考虑交易方式不同房价存在差异而进行交易方式修正。
（5）区域因素：主要有商服繁华度、交通便捷度、对外联系方便度、基础设施完善度、公共设施完善度、城市规划、环境、人流量等。
（6）个别因素：主要有临街状况、建筑结构、面积、设备设施情况、层高、经营情况、微观位置、宽深比、装修情况、房屋新旧程度、停车场情况等。
（7）权益状况：主要有土地取得方式、城市规划限制条件（容积率）、剩余使用年期等。
3、可比案例及影响因素说明
根据评估师收集的有关资料，将评估对象与可比案例的状况列表表示。
房地产状况说明表
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|案例比较因素||金源店首层|建国路商铺案例A|民族南路商铺案例B|太阳城商铺案例C|
|法定用途||商业|商业|商业|商业|
|交易时间||2014年12月|2014年12月|2014年12月|2014年12月|
|交易情况||转让|转让|转让|转让|
|区位状况|商服繁华度|商服繁华度高，商业集中|商服繁华度较高，商业较集中|商服繁华度较高，商业较集中|商服繁华度高，商业集中|
||交通便捷度|路网发达，交通便捷|路网发达，交通便捷|路网发达，交通便捷|路网发达，交通便捷|
||对外联系方便度|对外联系较便捷|对外联系较便捷|对外联系较便捷|对外联系较便捷|
||基础设施完善度|消防、通讯、通电、|消防、通讯、通电、|消防、通讯、通电、|消防、通讯、通电、|

|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|||通水完善，满足生活商服要求，基础设施较完善|通水完善，满足生活商服要求，基础设施较完善|通水完善，满足生活商服要求，基础设施较完善|通水完善，满足生活商服要求，基础设施较完善|
||公共设施完善度|完善|完善|完善|完善|
||城市规划|市级商业中心|距市级商业中心约1.7公里|市级商业中心|市级商业中心|
||环境|自然及人文环境较好|自然及人文环境较好|自然及人文环境较好|自然及人文环境较好|
||人流量|人流量大|人流量较大|人流量较大|人流量大|
|实物状况|临路状况|一面临河北大街，临路状况好|一面临建国路，临路状况好|一面临民族路，临路状况好|一面临步行街，临路状况好|
||建筑结构|钢混结构|钢混结构|钢混结构|钢混结构|
||面积|设定临街标准面积商铺，面积约200平方米，市场可承接度较强|面积较合适，市场可承接度较强|面积适中，市场可承接度强|面积较合适，市场可承接度较强|
||设备设施情况|设备设施齐全|设备设施较齐全|设备设施较齐全|设备设施较齐全|
||层高|普通层高|普通层高|普通层高|普通层高|
||经营情况|较差|较好|较好|好|
||所在楼层微观位置|街铺，位置好，但有天桥遮档，位置较好|街铺，位置好|街铺，位置好|街铺，位置好|
||宽深比|适中|适中|适中|适中|
||装修情况|精装修|精装修|普通装修|普通装修|
||新旧程度|较新|一般|一般|较新|
||停车位|有配套停车位，停车较便利|有配套停车位，停车较便利|有配套停车位，停车较便利|无配套停车位，车位紧张|
|权益状况|土地取得方式|出让|出让|出让|出让|
||容 积 率|符合城市规划限制条件中规定的容积率|符合城市规划限制条件中规定的容积率|符合城市规划限制条件中规定的容积率|符合城市规划限制条件中规定的容积率|
||剩余年限|剩余年限一般|剩余年限一般|剩余年限一般|剩余年限较长|

根据本次评估运用市场法时所选择的比较因素，在编制房地产状况指数时，由评估师根据市场交易情况，确定指数修正程度。
（1）房屋用途：考虑房屋用途存在差异而进行房屋用途修正。评估对象与三个案例房屋用途均为商业，根据实际情况，以评估对象房屋用途为基准（100%），因此不做交易方式修正。
（2）交易日期：考虑交易日期的不同房价存在差异而进行交易日期修正。三个案例挂牌时间与评估基准日相近，因此不做交易日期修正。
（3）交易情况：考虑交易情况是否正常对房价的影响。案例均属正常交易，因此不
做交易情况修正。
（4）区域因素：
A、商服繁华度：商服繁华度分为高、较高、一般、较低、低五个等级，以评估对象商服繁华程度为基准（100%），相差一个等级，房价修正+/-5%。
B、交通便捷度：分为便捷、较便捷、一般、不便捷四个等级，以评估对象交通便捷程度为基准（100%），相差一个等级，房价修正+/-5%。
C、对外联系方便度：根据离高速公路出口、机场、火车站、码头、货运站场等场所的距离，分为便捷、较便捷、一般、不便捷四个等级，以评估对象对外联系方便度为基准（100%），相差一个等级，房价修正+/-5%。
D、基础设施完善度：根据配套的消防、通讯、通电、通水等设施的完善程度，分为完善、较完善、一般、不完善四个等级，以评估对象基础设施完善程度为基准（100%），相差一个等级，房价修正+/-5%。
E、公共设施完善度：根据社会公共服务设施例如学校、幼儿园、市场、医院、娱乐场所、商店、商场等的完善程度，分为完善、较完善、一般、不完善四个等级，以估价对象公共设施完善程度为基准（100%），相差一个等级，房价修正+/-5%。
F、城市规划：根据相关城市规划，以市级商业圈为高、县区级商业圈为较高、居住团组商业圈为一般、生活小区商业圈为较低、边缘化商业圈为低五个等级，以待估房地产城市规划为基准（100%），相差一个等级，房价修正+/-3%。
G、环境景观：包括自然、人文、景观等环境状况。分为好、较好、一般、较差、差五个等级，以待估房地产环境景观为基准（100%），相差一个等级，房价修正+/-2%。
H、人流量：分为大、较大、一般、较小、小五个等级，以评估对象人流量为基准（100%），相差一个等级，房价修正+/-5%。
（5）个别因素：
A、临路状况：分为好、较好、一般、较差、差五个等级，以评估对象临路状况为基准（100%），相差一个等级，房价修正+/-5%；
B、建筑结构：分为钢结构、钢混结构、砖混结构、砖木结构四个等级，以评估对象建筑结构状况为基准（100%），相差一个等级，房价修正+/-3%；
C、面积：根据面积的大小，分为面积适用性好、市场可承接度强；面积适用性较好、市场可承接度较强；面积适用性一般、市场可承接度一般；面积适用性较差、市场可承
接度较差；面积适用性差、市场可承接度差五个等级，以评估对象面积为基准（100%），相差一个等级，房价修正+/-5%。
D、设备设施情况：根据配套的电梯、货梯、消防等设施情况，分为齐全、较齐全、一般、缺失四个等级，以评估对象情况为基准（100%），相差一个等级，房价修正+/-3%。
E、层高：分为层高偏高、标准层高、层高偏低三个等级，以评估对象房屋层高为基准（100%），相差一个等级，房价修正+/-2%。
F、经营状况：根据物业经营状况分为好、较好、一般、较差、差五个等级，以评估对象情况为基准（100%），相差一个等级，房价修正+/-5%。
G、所在楼层微观位置：分为微观位置好、微观位置较好、微观位置一般、微观位置较差四个等级，以评估对象所在楼层微观方位为基准（100%），相差一个等级，房价修正+/-5%。
H、宽深比：分为适中、偏大（宽比深大）、偏小（宽比深小）三个等级，以待估房地产宽深比为基准（100%），相差一个等级，房价修正+/-5%
I、装修情况：分为高档装修、精装修、普通装修、毛坯四个等级，以评估对象装饰装修为基准（100%），相差一个等级，房价修正+/-2%。
J、房屋新旧程度：分为新、较新、一般、较旧、旧五个等级，以评估对象房屋新旧程度为基准（100%），相差一个等级，房价修正+/-2%。
K、停车位：分为便利、较便利、较紧张、紧张中四个等级，以评估对象停车紧张程度为基准（100%），相差一个等级，房价修正+/-2%。
（6）权益状况：
A、土地取得方式：考虑土地取得方式对房价的影响。评估对象与案例土地取得方式均为出让，因此不做土地取得方式修正。
B、城市规划限制条件（容积率）：考虑城市规划限制条件（容积率）对房价的影响。
评估对象与案例均符合城市规划限制条件，符合法定容积率，故不做容积率修正。
C、剩余使用年期：分为长、较长、一般、较短、短五个等级，以评估对象剩余使用年期为基准（100%），相差一个等级，房价修正+/-3%。
根据房地产状况说明表中的评估对象与可比案例的因素情况，编制因素条件指数表：
房地产条件指数表
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|案例比较因素||金源店首层标准商铺|案例A-建国路商铺|案例B-民族南路商铺|案例C-太阳城商铺|
|法定用途||100|100|100|100|
|交易时间||100|100|100|100|
|交易情况||100|100|100|100|
|区位状况|商服繁华度|100|92|92|100|
||交通便捷度|100|100|100|100|
||对外联系方便度|100|100|100|100|
||基础设施完善度|100|100|100|100|
||公共设施完善度|100|100|100|100|
||城市规划|100|98|100|100|
||环境|100|100|100|100|
||人流量|100|95|95|100|
|实物状况|临路状况|100|100|100|100|
||建筑结构|100|100|100|100|
||面积|100|100|105|100|
||设备设施情况|100|97|97|97|
||层高|100|100|100|100|
||经营情况|100|110|110|115|
||所在楼层微观位置|100|100|100|100|
||宽深比|100|100|100|100|
||装修情况|100|100|98|98|
||新旧程度|100|98|98|100|
||停车位|100|100|100|98|
|权益状况|土地取得方式|100|100|100|100|
||容 积 率|100|100|100|100|
||剩余年限|100|100|100|103|

4、因素修正计算表
在因素条件指数表的基础上，将评估对象的因素条件指数与可比案例的因素条件指数进行比较，得到各比较因素修正系数：
比较因素修正系数表
|||||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
|案例比较因素|案例A-建国路商铺|||案例B-民族南路商铺|||案例C-太阳城商铺|||
|成交价格|34,000|||33,000|||43,000|||
|法定用途修正|100|/|100|100|/|100|100|/|100|

||||||||||||||||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
|交易时间修正|||100||/||100||100||/||100||100||/||100||
|交易情况修正|||100||/||100||100||/||100||100||/||100||
|区位状况|商服繁华度||100||/||95||100||/||95||100||/||100||
||交通便捷度||100||/||100||100||/||100||100||/||100||
||对外联系方便度||100||/||100||100||/||100||100||/||100||
||基础设施完善度||100||/||100||100||/||100||100||/||100||
||基础设施完善度||100||/||100||100||/||100||100||/||100||
||城市规划||100||/||98||100||/||100||100||/||100||
||环境景观||100||/||100||100||/||100||100||/||100||
||人流量||100||/||95||100||/||95||100||/||100||
||小计||1.1306||||||1.1080||||||1.0000||||||
|实物状况|临路状况||100||/||100||100||/||100||100||/||100||
||建筑结构||100||/||100||100||/||100||100||/||100||
||面积||100||/||100||100||/||105||100||/||100||
||设备设施情况||100||/||97||100||/||97||100||/||97||
|||层高||100||/||100||100||/||100||100||/||100|
||楼层||100||/||110||100||/||110||100||/||115||
||所在楼层微观位置||100||/||105||100||/||105||100||/||105||
||宽深比||100||/||100||100||/||100||100||/||100||
||装修情况||100||/||100||100||/||98||100||/||98||
||新旧程度||100||/||98||100||/||98||100||/||100||
||停车位||100||/||100||100||/||100||100||/||98||
||小 计||0.9108||||||0.8851||||||0.8890||||||
|权益状况|土地取得方式||100||/||100||100||/||100||100||/||100||
||容积率||100||/||100||100||/||100||100||/||100||
||剩余年限||100||/||100||100||/||100||100||/||103||
||小 计||1.0000||||||1.0000||||||0.9709||||||
|比较系数|||1.0298||||||0.9807||||||0.8631||||||
|比准价格|||35,013||||||32,365||||||37,112||||||
|权重|||30%||||||40%||||||30%||||||
|评估单价（取整至百位）|||34,600||||||||||||||||||

待估对象通过与三个可比案例分别进行比较，得到的比准价格结果有一定的差距，考虑到评估对象自身状况及所处位置，结合评估人员对房地产市场的调查，本次评估采用加权平均值的方式进行测算，三个案例与评估对象可比性均较强，相比之下，案例 B
的区位条件及商业氛围更接近评估对象，因此，案例B给予40%的权重；案例A及案例C
给予30%的权重，因此评估结果为34,600元/平方米。
方法2：收益法测算过程
收益法是运用恰当的报酬率，将预期的评估对象未来各年的正常收益折算到估价时点上的现值，求其和得出评估对象价格的一种方法。
V=a/(r-g)×(1-((1+g)/(1+r))^(n-t))/(1+r)^t
式中： V─房地产价格
a─房地产纯收益
r─资本化率
g─租金年递增率
t─收益有变化期限
n─剩余使用年限
评估人员深入细致地分析了本次评估的秦皇岛茂业百货金源店的特点和实际状况，评估对象整体定位为大型百货商场，通过统一招商引进商户，统一经营、统一管理，该类物业在市场上整体出租行为稀少。采用收益法评估时我们考虑如下：
经调查，秦皇岛市海港区存在较多临街商铺租赁案例，可选取符合一定条件的租赁案例作为可比案例。本次评估在实际操作中同样可选取秦皇岛茂业百货金源店临街状态位置的商铺设为设为标准待估商铺（以下简称“设定首层临街标准商铺”），采用收益法求出“设定首层临街标准商铺”的市场价值，再推导出评估对象首层市场价值。
1、估算有效毛收入
（1）租金的确定：
评估对象秦皇岛茂业百货金源店位于海港区太阳城商圈，临文化路，周边商业氛围浓厚，交通路线发达，公交覆盖率高，地理位置优越。
评估对象周边临街物业在房地产市场上租赁行为活跃，可以通过市场收集到较多的租赁案例。经分析评估对象周边房地产市场状况、配套完善程度、交通通达情况、商业繁华程度及估价对象自身状况，我们选取了如下相类似且较具代表性的市场案例：区域类似商业楼租金调查表
||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
|项目|物业名称|所属商圈|物业位置|面积（㎡）|一层月租金（元/㎡）|调查日期|
|1|明珠百货一层商铺|太阳城商圈|临商业步行街|60|260|2015年3月|
|2|新天地购物广场一层商铺|太阳城商圈|河北大街|45|280|2015年3月|

||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
|项目|物业名称|所属商圈|物业位置|面积（㎡）|一层月租金（元/㎡）|调查日期|
|3|太阳城内步行街商铺|太阳城商圈|临商业步行街|120|270|2015年3月|
|4|文明里小区|近太阳城商圈|民族路|50|175|2015年3月|
|5|世纪港湾商业广场|近环岛公园|秦皇东大厦|40|150|2015年3月|

根据市场调查并结合评估对象具体位置及个体情况，本次评估确定茂业百货金源店一层临街位置商铺的租金水平为220元/㎡·月。
（2）增长率的确定：经市场调查，评估对象所在片区房地产租金总体上呈平稳上涨趋势，经调查该片区现平均年租金增长率2%～3%。参考秦皇岛市近几年租赁价格行情分析、该市近几年物价水平变化情况分析，综合确定前十年单位租金增长率为每两年递增5%，以后每年保持2%增长。
（3）利息收入：押金产生衍生收益，押金一般不超过月租金的3倍，本次评估押金取月租金的2倍为准；根据中国人民银行2014年11月22日公布的最新一年定期的存款利率为2.75%，则据此计算得出押金产生的利息收入：
利息=押金×年利率
（4）空置率与租金损失
根据市场调查，秦皇岛市海港区同类型房地产出租的市场空置率约为3%～10%，结合评估对象的区域因素、个别因素等情况，其出租空置率取5%。
（5）估算有效毛收入
有效毛收入=客观租金×有效出租面积×（1-空置率）+利息收入
2、估算运营费用
（1）房产税：根据当地相关规定以及咨询秦皇岛市地税局，企业出租物业的房产税的税率依照租金的12%缴纳；
（2）营业税：按租金收入的5%计算缴纳（《中华人民共和国营业税暂行条例》）（3）城市维护建设税：按已纳营业税税额的7%计算缴纳；
（4）教育费附加：按已纳营业税税额的3%计算缴纳；
（5）地方教育费附加：按已纳营业税税额的2%计算缴纳；
（6）印花税：根据《中华人民共和国印花税暂行条例》，财产租赁合同应按租赁合
同的租金总金额0.1%计算贴花；
（7）管理费：管理大型的出租型房地产需要支付工作人员工资、办公费用等管理费
用，一般为年租金的一定比例，本次评估取值3%；
（8）维修管理费：管理出租型房屋需要支付维修费，一般为房产原值的1%～2%，本次评估取值1.5%
（9）保险费：根据我国实际情况，保险费率一般为房产原值的0.1%；
（10）城镇土地使用税：根据调查，评估对象所在位置城镇土地使用税缴纳标准为每平方米年纳税额为18元。
3、年净收益
年净收益=年有效毛收入-年运营费用
4、资本化率的确定
资本化率采用安全利率加风险调整值法确定，安全利率加风险调整值法是以安全利率加上风险调整值作为资本化率，安全利率我们选用价值时点中国人民银行一年定期存款年利率本次测算即为2.75%；风险调整值应根据评估对象所在地区的经济现状及未来预测，评估对象的用途及新旧程度等确定。
本次测算风险系数取值考虑通货膨胀、片区房地产市场状况及评估对象所处位置确定，风险系数分低、中、高、投机四个档次，相应地赋予其风险调整值。
|||||
|-|-|-|-|
|风险系数|安全利率|风险调整值|资本化率|
|低|2.75%|0-3%|2.75%-5.75%|
|中|2.75%|3%-6%|5.75%-8.75%|
|高|2.75%|6%-8%|8.75%-10.75%|
|投机|2.75%|＞8%|＞10.75%|

系数取值考虑评估对象所处片区的租赁情况以及秦皇岛市房地产市场的行情，结合此次评估标的物具体情况，本次评估时风险系数取中低标准4.25%，则：
资本化率=安全利率+风险调整值法=2.75%+4.25%=7%
5、收益年限的确定
由于委估物业土地使用终止日期为：2050年11月8日，至评估基准日，剩余土地使用年期约为35.9年；房产建成于2002年，钢混结构，经济使用年限为60年，剩余使用年限为47年，根据孰短原则，确定委估物业的收益年限为 35.9年。
6、估算房地产价值（详见下表）
|||||||||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
|序||单价或|||||||||||第10年以|
||项目内容||第1年|第2年|第3年|第4年|第5年|第6年|第7年|第8年|第9年|第10年||
|号||税费率|||||||||||后|
||建筑面积（m2）||200.00|||||||||||
||分摊土地面积（m2）||28.45|||||||||||
||重置价格（元）|6500|1300000|||||||||||
||收益有变化期限t）||10|||||||||||
||收益期限（n）||35.90|||||||||||
||资本化率（r）||7.00%|7.00%|7.00%|7.00%|7.00%|7.00%|7.00%|7.00%|7.00%|7.00%|7.00%|
||租金年递增率(g)||0.0%|5.0%|0.0%|5.0%|0.0%|5.0%|0.0%|5.0%|0.0%|5.0%|2.0%|
||月租金(元/m2)||220.00|220.00|231.00|231.00|242.55|242.55|254.68|254.68|267.41|267.41|280.78|
|1|月租金收益|100%|44,000|44,000|46,200|46,200|48,510|48,510|50,936|50,936|53,482|53,482|56,156|
|2|空置损失收益||5,280|5,280|5,544|5,544|5,821|5,821|6,112|6,112|6,418|6,418|6,739|
||空置率||12%|12%|12%|12%|12%|12%|12%|12%|12%|12%|12%|
|3|年租金收益||464,640|464,640|487,872|487,872|512,266|512,266|537,879|537,879|564,773|564,773|593,011|
|4|扣减项目||117,493|117,493|122,302|122,302|127,351|127,351|132,653|132,653|138,220|138,220|144,065|
||A.房产税|12%|55,757|55,757|58,545|58,545|61,472|61,472|64,545|64,545|67,773|67,773|71,161|
||B.营业税|5%|23,232|23,232|24,394|24,394|25,613|25,613|26,894|26,894|28,239|28,239|29,651|
||C.教育费附加|3%|697|697|732|732|768|768|807|807|847|847|890|
||D.地方教育费附加|2%|465|465|488|488|512|512|538|538|565|565|593|
||E.城市建设维护税|7%|1,626|1,626|1,708|1,708|1,793|1,793|1,883|1,883|1,977|1,977|2,076|
||F.印花税|0.10%|465|465|488|488|512|512|538|538|565|565|593|
||G.管理费|3.0%|13,939|13,939|14,636|14,636|15,368|15,368|16,136|16,136|16,943|16,943|17,790|
||G.维修费|1.5%|19,500|19,500|19,500|19,500|19,500|19,500|19,500|19,500|19,500|19,500|19,500|
||H.保险费|0.10%|1,300|1,300|1,300|1,300|1,300|1,300|1,300|1,300|1,300|1,300|1,300|
||I.城镇土地使用税|18|512|512|512|512|512|512|512|512|512|512|512|
|5|押金年收益|2.75%|2,130|2,130|2,236|2,236|2,348|2,348|2,465|2,465|2,589|2,589|4,077|
|6|年租金纯收益||349,277|349,277|367,806|367,806|387,262|387,262|407,691|407,691|429,141|429,141|453,023|
|7|收益总值||326,427|305,072|300,240|280,598|276,113|258,049|253,890|237,280|233,424|218,154|3,272,304|
|8|收益合计||5,961,551|||||||||||
|10|收益单价（取整）||29,800|||||||||||

秦皇岛茂业百货金源店一层商业物业价值的确定
1、评估方法的应用评价
根据《房地产估价规范》及评估对象本身的特点，本次评估时采用了市场法、收益法两种方法进行测算。根据上述估价过程，两种估价方法均为较适宜的评估方法。
市场法评估结果是一种比准价格，评估对象类似区域内首层商业房地产挂牌案例较多，交易市场较发达，可操作性较强。市场比较法有其理论基础，运用市场比较法修正的评估结果与其实际房地产价格较为接近，代表市场对房地产的需求及其真实价值。
收益法是运用适当的资本化率，将预期的估价对象房地产未来各期的正常纯收益折算到评估基准日上的现值，求其之和来确定评估对象房地产价格的一种估价方法。
运用收益法反映了房地产在未来预期内的收益。
2、评估单价的确定
本报告对评估对象分别采用了市场法和收益法进行评估，运用两种评估方法从不同角度测算评估对象的价值。评估对象茂业百货金源店系大型的商业综合体，该类物业在市场上整体买卖行为稀少，但类似区域存在较多首层临街商铺销售案例，因此可采用市场法评估其价值；评估对象已经营多年，经营收入相对稳定，属于收益性物业，且深圳市类似的综合体大多以出租为主，租赁交易案例较易收集，可采用收益法进行评估。而市场法较能客观反映评估对象在评估时点的市场价值，易于为交易各方所理解；收益法需要预测未来收益，而且还要对收益所承担的风险进行度量，收益和风险受房地产市场发展变化及社会经济条件各方面因素的影响，其结果受主观判断和未来不可见因素的影响相对较大。综合以上考虑，再结合评估对象的法定用途及实际情况，我们确定评估结果时，本次评估对象的价值时市场法与收益法的权重分别取60%和40%。
||||
|-|-|-|
|评估方法|评估单价（元/㎡）|权重|
|市场法|34,600|60%|
|收益法|29,800|40%|
|评估总值|32,700|-|

即：采用市场法及收益法测算评估对象“设定首层临街标准商铺”的评估价格为
32,700元/㎡。
根据现场查勘，评估对象临河北大街宽约60米，纵深约130米，西侧临区间路，但实地查看该区间路一直停放车辆，考虑到实际临街状况、商业氛围、人流量等因素，我司评估人员认为本栋物业西侧不宜开设街铺，因此可设定临河北大街的商铺面积为整层面积的20%；而不临街的一层内铺，由于受人流通达度、对外展示性等因素影响，其一层内铺售价一般为临街商铺售价的50%，面积为整层面积的80%，则评估对象一层商业均价测算如下：
|||||
|-|-|-|-|
|一层微观位置|评估单价（元/㎡）|面积占比|一层平均单价（元/㎡）|
|临河北大街街铺|32,700|0.2|19,600|
|内铺|16350|0.8||

因此，经测算，评估以象秦皇岛茂业百货金源店一层均价为19,600元/㎡。
II、测算评估对象价值
经市场调查，并结合评估对象的个体情况，考虑物业体量大（每层建筑面积约7000多平方米）、宽深比约1：2、纵深达130余米、整体商业经营状况较差等多方面因素，我司评估人员认为金源店各楼层系数比取值为：二层评估均价为一层基价的50%，五层评估均价为一层基价的25%，六层评估均价为一层基价的23%。经查实评估对象具体微观位置可知，本次评估对象所在楼层的微观位置分布均衡，可采用楼层均价做为其整体的评估价格。即：
金源店二、五、六层局部评估结果明细表
|||||
|-|-|-|-|
|评估对象|建筑面积（㎡）|评估单价（元/㎡）|评估总值（元）|
|金源店二层共计9套|377.22|9,800|3,696,756|
|金源店五层共计26套|642.17|4,900|3,146,633|
|金源店六层局部|1224.23|4,500|5,509,035|
|合计|2243.62|--|12,352,424|

第三部分：文化广场评估价值测算
文化广场为构筑物，位于金原商务大厦前，水泥砖砌结构，尺寸为：长50cm、宽50cm、高40cm，账面原值为246,430元。经查询秦皇岛市工程造价指数，以2008年为基数，2014年工程造价指数为1.0682，因此文化广场采用工程造价调整法评估重置全新价=246,430×1.0682=263,236.53元。经现场查勘并结合建成年限考虑，文化广场成新率为77%，因此，重置成新价=263,236.53×77%=202,692元。
（六）评估结果及分析
1.评估结果
经评估测算，在评估基准日2014年12月31日，本次委估的房屋建（构）筑物的评估结果如下：
资产评估明细表
||||||
|-|-|-|-|-|
|序号|评估对象|建筑面积（㎡）|评估单价（元/㎡）|评估总值（元）|
|1|文化路139号秦皇岛茂业金都店|46609.86|12,055（折算）|561,863,875|
|2|华联商场（含负1层）|12,673|--|107,922,120|
||华联商场加建面积|505.16|830|419,283|
|3|秦皇岛商城|26696.87|--|220,451,531|
||秦皇岛商城6层加建|1100|1,200|1,320,000|
|4|金源店二层共计9套|377.22|9,800|3,696,756|
||金源店五层共计26套|642.17|4,900|3,146,633|
||金源店六层局部|1224.23|4,500|5,509,035|
|5|文化广场（构筑物）|规格长50cm、宽50cm、高40cm|--|202,692|
|合计||--|--|904,531,925|

2.增减值分析
增减值测算表
金额单位：人民币元
||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
|物业名称|账面价值||评估价值||增值率%||
||原值|净值|原值|净值|原值|净值|
|秦皇岛茂业金都店|301,075,771|255,832,373.12|561,863,875|561,863,875|86.62%|119.62%|
|华联商场|66,361,657.55|24,529,096.62|108,341,403|108,341,403|63.26%|341.69%|

||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
|秦皇岛商城|202,489,583.20|128,382,449.78|221,771,531|221,771,531|9.52%|72.74%|
|秦皇岛茂业百货金源店2、5、6层局部|13,171,455.25|10,828,123.49|12,352,424|12,352,424|-6.22%|14.08%|
|文化广场（构筑物）|246,430|71,174.55|263,236.53|202,692|6.82%|184.78%|
|合计|583,344,897|419,643,217.56|904,592,470|904,531,925|55.07%|115.55%|

上述评估结果中，秦皇岛茂业金都店，华联商场，秦皇岛商城以及秦皇岛茂业百货金源店2、5、6层局部评估价值中均已包含土地使用权价值。
增减值原因分析：
房屋建（构）筑物评估价值合计为904,531,925元，较账面原值增值55.07%，较账面净值增值115.55%。增值原因主要是：①近年来秦皇岛市经济发展较快，特别是旅游业及商业对经济拉动作用明显，城市经济的快速发展又使得市场对商业物业需求较大，促使商业物业价值上涨明显；②近年来 CPI指数上升，也引起商业物业价格上涨；③本次评估对象位于秦皇岛市核心位置，土地的稀缺性使得物业增值明显；④另外，华联商场及秦皇岛商城的账面价值未包含土地价值，而评估结果包含土地价值，若账面价值加入无形资产-土地使用权的账面价值，则增值率如下：
金额单位：人民币元
||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
|物业名称|账面价值||评估价值||增值率%||
||原值|净值|原值|净值|原值|净值|
|秦皇岛茂业金都店|301,075,771|255,832,373.12|561,863,875|561,863,875|86.62%|119.62%|
|华联商场|75,693,286.39|31,417,624.36|108,341,403|108,341,403|43.13%|244.84%|
|秦皇岛商城|210,517,198.83|134,298,692.29|221,771,531|221,771,531|5.35%|65.13%|
|秦皇岛茂业百货金源店2、5、6层局部|13,171,455.25|10,828,123.49|12,352,424|12,352,424|-6.22%|14.08%|
|文化广场（构筑物）|246,430|71,174.55|263,236.53|202,692|6.82%|184.78%|
|合计|600,704,141|432,447,988|904,592,470|904,531,925|50.59%|109.17%|

特别事项说明：
1、金都店负1及负2层为整体登记，评估人员根据被评估单位提供的《房屋状况
表》确认负 1及负 2层建筑面积具体数据，其中负 2层为设备层，其价值在其他楼层
已体现，因此本次评估不再单独对其进行评估。
2、秦皇岛商城店产权证为整体登记，负1至5层各楼层面积以被评估单位出具的《评估有关事项确认函-秦皇岛》为依据，若与实际不符，则评估结果需作相应调整。
另负1层为设备层，其价值在其他楼层已体现，因此本次评估不再单独对其进行评估。
3、华联商场商业服务主楼是整体登记，产权证未注明各楼层建筑面积，具体各楼层面积数据以被评估单位出具的《评估有关事项确认函-秦皇岛》为依据，若与实际不符，则评估结果需作相应调整。另《秦皇岛市房权证秦房字第 000119806号》房屋所有权证上所载的配电室、水泵房、门卫室均属于商场配套用房，其价值已在商业主楼内体现，因此本次评估不再单独对其进行评估。
4、华联商场负一层为人防工程，现改造用作商场，根据《人民防空工程平时开发利用管理办法》，国家允许人防工程开发利用，更好地为经济建设和人民生活服务。因此，本次评估根据华联商场负一层现状用途，考虑其收益价值。
五、设备类评估技术说明
（一）评估范围
秦皇岛茂业控股有限公司委托评估的设备类资产分为机器设备、电子办公设备和车辆等，分布在各分公司和办公场所内。此次申报的设备账面原值14,022,550.94元，账面净值6,466,142.21元。
（二）秦皇岛茂业控股有限公司设备概况
1．机器设备计 32项主要为建筑物配套的风幕机、空调等。数量较少，单位价值较高。
2.电子设备计 553项主要为电脑、空调、打印机等办公用设备。办公设备单位价值较低，数量较多。分布在总部及分公司办公区域内。
3.运输设备计11项,为别克、大众、长城等办公用车辆。
秦皇岛茂业控股有限公司的设备资源统一合理调配，在用的设备保养及使用状态较好，办公设备由各使用单位自己管理。
（三）评估过程
1.清查核实工作
对秦皇岛茂业控股有限公司提供的机器设备类清查评估明细表进行审核，对各类设备申报表填写不合理及空缺栏目要求该单位进行修改、补充；申报表中有无虚报、漏报，重报的设备。对该单位经修改补充过的设备评估明细表，该单位加盖公章作为评估人员的评估依据。
2.评估人员依据设备申报表上项目进行现场勘察
现场核对设备、名称、规格、型号、生产厂家及数量是否与申报表一致。
了解设备工作条件，现有技术状况以及维护、保养情况等。
对重大、关键、价格昂贵的设备要求该单位提供设备购置合同和原始发票，近期技术鉴定书或检修原始记录及有关技术资料的复印件，并向操作者了解设备在使用中存在的问题，以及出现的故障和原因等情况，作为评估成新率的参考依据之一。
对车辆要求该单位提供每辆车的行驶证复印件。
3.评定估算
3.1根据本次评估目的，设备评估采用重置成本法。
3.2为了保证评估的真实性和准确性，对大型或价值量大的各种设备，先查阅设备购置合同或竣工决算，再加上相关费用后确定其购置价格，进而计算重置全价。
3.3重点设备的成新率主要采用现场勘察并结合已使用年限、经济寿命年限的方法综合确定，即通过对该设备使用情况的现场考察，并查阅必要的设备运行、维护、检修、性能考核等记录及与运行、检修人员交换意见后，结合对已使用年限的运行情况进行调查，与经济寿命年限综合测算予以评定。
3.4由评估公司组织专家组对评估明细表进行了审查和修改，然后加以初步汇总。
4.评估汇总
4.1经过以上评定估算，综合分析评估结果的可靠性，增值率的合理性，对可能影响评估结果准确性的因素进行了复查。
4.2在经审核修改的基础上，汇总电子设备、车辆等评估明细表。
4.3把本次评估所用的基础资料（如企业提供的各主要设备质量情况调查表、调查统计表、有关设备的合同及相关资料复印件等）及评估作业表、询价记录等编辑汇总成“附件”存档。
按财政部颁发的有关资产评估报告的基本内容与格式，编制“设备评估技术说明”。
（四）评估依据
1.企业提供的“设备清查评估明细表”；
2.机械工业出版社《2014中国机电产品报价手册》；
3.阿里巴巴、慧聪网等报价网站；
4.
商务部、发改委、公安部、环境保护部令 2012年第 12号《机动车强制报废标准规定》；
5.评估人员收集的其他资料。
（五）评估方法
本次评估采用成本法。
计算公式为：评估值=重置全价×成新率
根据企业提供的设备类资产明细清单，逐一进行了核对，做到账表相符，同时通过对有关的合同、法律权属证明及会计凭证审查核实对其权属予以确认。在此基础上，组织专业工程技术人员对主要设备进行了必要的现场勘察和核实。
1.重置全价的确定
重置全价计算公式如下：
重置全价=设备购置价+运杂费+安装调试费+其他费用+资金成本
对于电子设备，由于价值量小，一般为日常办公使用的设备，运杂、安装费用均包含在购置价中，以设备购置价确定重置全价。
对于运输设备，按照基准日市场上的车辆购置价(不含税)，加上车辆购置费、牌照费等费用构成重置全价。其重置全价计算公式如下：
重置全价=车辆购置价(不含税)+车辆购置价/1.17×10%+500
以下是重置全价中各项费用的计算标准：
第一：设备购置价的确定
对于各类标准设备和有生产厂家提供成套设备的非标准设备，根据设备的用途、功能、主要技术参数指标，主要通过查阅各种报价手册中查得价格和向设备生产厂商、设备经销商询价等途径，取得与评估对象品质及功能相同或相似的设备的全新现
行市场价格，在此基础上，适当考虑功能差异导致的价格差别和报价与实际成交价的差异进行修正后，确定设备的购置价；对年久已被淘汰不再继续生产的设备，按其替代或类似设备的参照价调整后作为其购置价。
对于无法查询到市场价格的非标设备，本次评估依据委托方提供的设备图纸、技术要求、制造合同等资料按照现行的人工费、材料费、机械台班价格，套用相关设备制作定额和费用定额标准，计算得出非标设备的制造费用。
对电子产品主要依据当地电子市场评估基准日的最新市场成交价格予以确定。运输设备购置价格主要选取当地汽车交易市场评估基准日的最新市场报价及成交价格资料予以确定。
第二：运杂费用的确定
设备运杂费项目包括设备从生产厂家到工程现场所发生的装卸、运费、采购、保管等费用。设备运杂费采用以下公式计算确定：设备运杂费=设备购置价×运杂费率主要根据《资产评估常用数据和参数手册》提供的运杂费参考费率，并结合企业合同实际情况综合确定。
第三：安装调试费的确定
设备安装调试费包括设备到达施工现场，需经过安装、调试或联合试运转等，最后达到可使用状态时所发生的全部费用。设备安装调试费包括设备基础费。
一般设备安装调试费采用以下公式计算确定：设备安装调试费=设备购置价×安装调试费率
主要根据《资产评估常用数据和参数手册》提供的安装调试费参考费率，并结合企业合同实际情况综合确定。
第四：其他费用的确定
其他费用项目包括建设管理费、勘察设计费、工程监理费等，大型设备予以计取。主要参照工业行业的有关取费标准，结合资产购建的实际费用支出情况，并向相关设计单位和工程监理部门咨询后确定。
第五：资金成本的确定
对于价值量大、安装周期长的大开型机器设备，要核算其安装期间的资金成本。
以设备购置价、运杂费、安装调试费、其他费用等为基数，按照项目工期，根据评估
基准日同期贷款利率，假设资金均匀投入，计取合理建设工期的利息作为机器设备的资金成本。
2.设备成新率的确定
2.1对大型、关键设备，通过现场勘察，了解其工作环境，现有技术状况，近期技术资料，有关修理记录和运行记录等资料作为现场勘察技术状况评分值（满分为100），该项权重60%；再结合其理论（经济寿命）成新率，该项权重40%，由二项综合确定成新率；
年限法成新率=（经济寿命年限-已使用年限）/经济寿命年限×100%。
观察法成新率：在现场工作阶段评估人员通过现场观测，并向操作人员了解设备现时技术性能状况。根据对设备的现场调查，结合设备的使用时间，实际技术状态、负荷程度、原始制造质量等有关情况，综合分析委估设备的成新率。
综合成新率=年限法成新率×40%+观察法成新率×60%
2.2对一般小型设备，根据设备的工作环境，现有技术状况，结合其经济寿命年限来确定其综合成新率。
2.3对于电子办公设备和仪器仪表
电子办公设备和仪器仪表通过对设备使用状况的现场勘察，用年限法确定其综合成新率。
2.4对将要达到经济使用寿命或超期服役的设备，如能维持使用，其成新率不低于15%。
2.5对报废设备，视其具体结构材质来确定残值回收率，或按实际能够变现价格扣除合理处理费用后值确定；电子设备按零值确定。
2.6对于车辆综合成新率的确定
按照商务部、发改委、公安部、环境保护部令 2012年第 12号《机动车强制报废标准规定》本次评估采用已使用年限和已行驶里程分别计算理论成新率，依据孰低原则确定理论成新率。本次评估采用由上述标准规定的总使用寿命和已使用年限确定年限法成新率。并结合现场勘察车辆的外观、结构是否有损坏，主发动机是否正常，电路是否通畅，制动性能是否可靠，是否达到尾气排放标准等指标确定车辆观察法成新率。最后根据年限法成新率和观察法成新率确定综合成新率。
车辆设备年限法成新率=（总使用寿命-已使用年限）/总使用寿命×100%
机器设备、电子设备综合成新率计算公式如下：
综合成新率=年限法成新率×40%+观察法成新率×60%
3.评估值的确定
将重置全价和成新率相乘，得出评估值。
（五）典型案例
案例一、盘柜（固定资产—机器设备评估明细表第6项）
型号：BDT
购置日期：2014年3月
启用日期：2014年3月
账面原值：99,572.65元
账面净值：90,704.31元
该设备位于公司物业内，设备于2014年3月正式投入使用，使用频率较高，目前正常使用。
2.评定估算
2.1重置全价的确定
（1）设备购置价
评估人员通过市场询价，得知目前该型号设备含税的市场参考价为 100,000.00元/台(含运费及安装调试费)，共计1台，即：
重置全价＝100,000.00/1.17＝85,500.00元（取整至百位）
2.2成新率的确定
a、理论成新率：依据《通用设备经济寿命年限参考表》，该类型机器设备的经济寿命为10年。委托评估设备于2014年3月购置，至估评估基准日，已经使用约 0.79年，剩余经济寿命9.21年。则：
理论成新率＝（经济寿命年限-已使用年限）/经济寿命年限×100%
＝（10-0.79）/10×100%
＝92%（取整）
b、现状勘察成新率：
经现场勘察，该设备的维护保养较好，外观成色较新，漆层完整，我们对各主要部位和系统进行现场勘察和评分。
|||||
|-|-|-|-|
|组成部分|主要技术状态|标准分|评分|
|机体|机壳外形成新度一般，无严重损伤；|20|19|
|检定规程要求|能基本完成对潜动、启动、基本误差、标准偏差、24h变差等检定项目进行全自动检定的要求；|20|18|
|显示方式|液晶屏显示，计算机显示正常；|20|18|
|准确度等级|准确度在合理的范围内，能满足工作需要；|20|20|
|电器部分|接地较好，冷却基本正常，安全装置齐全基本可靠。|20|20|
|合计||100|95|

c、综合成新率：
综合成新率=92×40%+95%×60%＝94.00%（取整）
2.3评估值的确定
评估值＝重置全价×综合成新率
＝85,500.00×94.00%
＝80,370.00元
同理，可求取其它机器设备的评估价值，详见《资产评估明细表-机器设备评估明细表》
案例二、格力空调（固定资产—电子设备评估明细表第119项）
设备名称：格力空调
规格型号：KFR-23GW/K(2358)B2-HN5
购置日期：2012年12月
启用日期：2012年12月
账面原值：2,710.00元
账面净值：671.79元
设备数量：1台
1.重置全价的确定：
根据 ZOL网的报价，评估基准日该空调重置全价 1,834.00元，则不含税价格为
1834.00/1.17＝1600.00元（取整至百位）。
2.成新率的确定
该空调 2012年 12月 30日投入使用至评估基准日 2014年 12月 31日，运行了 2年，经济使用年限为6年，则
年限法成新率N1=（6-2）/6×100%
=67%（取整）
根据现场勘查，该空调运行状况、维护一般，尚可使用，用年限法确定其综合成新率取67%。
故该空调综合成新率为67%。
3.评估值计算
评估值=重置全价×综合成新率N
=1,600×67%
=1,072.00元
案例三：别克商务车（固定资产-车辆评估明细表第 5项）
1.车辆概况；
车辆名称：别克商务车
车辆类型：SGM6521ATA
车辆牌号：冀C36756
购置日期：2012年11月29日
启用日期：2012年11月29日
生产厂家：通用汽车公司
账面原值：412,478.00元
账面净值：310,430.95元
车辆数量：1辆
2.重置价值的确定：
车辆购置价：经市场询价，该型号车辆的购置价为 399,900.00元,不含税价为341,790.00元；
车辆购置税：按增值税税前价的10%计算：
车辆购置税＝（车辆购置价/1.17）×10%；
＝（399,900.00 /1.17）×10%
＝34,179.00（取整）
牌照及杂费每辆车按500.00元计算。
重置价值＝车辆购置价+车辆购置税+牌照及杂费
＝341,790.00+ 34,179.00+500.00
＝376,469.00元
3.运输设备成新率的确定：
本次运输设备评估成新率运用孰低法,即在使用年限法；行驶里程法二者中选取最低者。
3.1.运输设备使用年限法成新率的确定：委估车辆于 2012年 11月 29日启用至评估基准日 2014年 12月 31日实际使用了 2.09年；该型车辆的经济使用年限为 15年。
年限法成新率＝（经济使用年限-已使用年限）/经济使用年限×100%
＝（15-2.09）/15×100%
＝86%(取整)
3.2.运输设备行驶里程法成新率确定：车辆启用时间至评估基准日间实际已行驶87591公里；该车型可行驶里程为600,000公里。
里程法成新率＝（总行驶里程数-已行驶里程数）/总行驶里程数×100%
＝（600,000-87591）/600,000×100%；
＝85%（取整）
3.3现场勘查成新率
|||||
|-|-|-|-|
|现场勘查情况||标准分值|得分|
|外型车身部分|颜色：黑色；光泽度较好；车灯齐全，无划痕；无碰撞，前后保险杠完整。|10|7|
|车内装饰部分|装璜程度较好，正常磨损；有防盗系统；座位完整；仪表齐全有效。|10|8|
|发动机总成|动力状况较好，无修补现象，无漏油。|35|30|
|底盘各部分|无变形，变速箱状况、前后桥状况、传动状况较好。转向系统情况较好，无漏油现。|35|30|
|电器系统|电源系统工作正常，空调系统有效，发动机点火器工作正常，音响系统正常工作。|10|8|
|大修及改装情况|无|100|83|

3.4.综合成新率确定：本次运输设备评估理论成新率运用孰低法,即在使用年限
法；行驶里程法二者中选取最低者，即取85%。现场观测该车外观、发动机、仪器仪
表、内装饰、变速箱、刹车系统等使用情况确定观察成新率为83%。
综合成新率＝理论成新率×40%+现场勘察成新率×60%
＝85%×40%+83%×60%
＝84%
4评估值的计算：
评估值＝重置价值×成新率
＝376,469.00×84%
＝316,233.96元
(六)评估结果
设备评估结果见下表：
金额单位：人民币元
||||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
|科目名称|账面价值||评估价值||增值额||增值率%||
||原值|净值|原值|净值|原值|净值|原值|净值|
|设备类合计|14,022,550.94|6,466,142.21|8,954,784.00|4,775,034.64|-5,067,766.94|-1,691,107.57|-36.14|-26.15|
|固定资产-机器设备|2,371,002.48|1,304,169.37|542,300.00|488,038.00|-1,828,702.48|-816,131.37|-77.13|-62.58|
|固定资产-车辆|3,050,458.97|1,909,568.90|2,648,484.00|2,173,324.64|-401,974.97|263,755.74|-13.18|13.81|
|固定资产-电子办公设备|8,601,089.49|3,252,403.94|5,764,000.00|2,113,672.00|-2,837,089.49|-1,138,731.94|-32.99|-35.01|

2.设备评估评估结果与账面价值比较变动情况及原因
设备类减值 1,691,107.57元，减值率26.15%，减值原因是企业机器设备中有部分设备已与建筑物一起评估另电子设备购置时间较长技术进步引起设备价格减幅较大,因此造成设备评估值减值。
六、在建工程-设备说明
在建工程-设备账面值 5,228,549.83元，为企业购买的 SAP软件。评估人员重点审核软件购入情况，审查了相关的文件、合同或相关凭证。本次评估以核实后的账面值确认评估值。
则在建工程-设备评估值为5,228,549.83元。
七、无形资产-土地使用权评估技术说明
本次纳入评估范围的无形资产-土地使用权计2项：华联商场以及秦皇岛商城所占用的土地。依据秦皇岛茂业控股有限公司提供的评估申报表，该部分资产于评估基准日之账面价值如下表如示：
|||||
|-|-|-|-|
|名称||账面原值（元）|账面净值（元）|
|无形资产-土地使用权||17,359,244.47|12,804,770.25|
|其中|华联商场分摊土地秦籍国用（2014）第海商026号|9,331,628.84|6,888,527.74|
||秦皇岛商城分摊土地秦籍国用（2014）第商027号|8,027,615.63|5,916,242.51|

上述纳入评估范围的无形资产均已纳入房屋建筑屋内共同评估，不再重复评估。
八、无形资产-其他
其他无形资产包括外购的商品化软件和现代经营权，账面值合计 22,594,933.36元，其中：商品化软件账面值85,324.83元，现代经营权账面值22,509,608.53元。
1.现代经营权的由来
2008年6月，秦皇岛渤海物流控股股份有限公司（后更名为茂业物流股份有限公司，以下简称“渤海物流”）与秦皇岛市昌德房地产开发有限公司（以下简称“昌德公司”）签订股权转让合同，渤海物流将持有的秦皇岛天华大酒店有限公司18.8%的股权转让给昌德公司，股权转让款为9,400.00万元，支付方式为：昌德公司向渤海物流支付现金500.00万元，以昌德公司所有的秦皇岛现代购物广场的8.5年经营使用权（期限自 2008年 10月 1日至 2017年 3月 31日止）抵付 8,256.67万元，余下的 643.33万元以秦皇岛天华大酒店有限公司及其大股东信通网络运营通信有限公司免去渤海物流承租天华大酒店所欠秦皇岛天华大酒店有限公司两年零一个月（06年9月至08年9月）的租金方式予以补偿。现代购物广场现由秦皇岛茂业控股有限公司现代分公司（以下简称“现代分公司”）经营。
现代经营权评估基准日账面值22,509,608.53元。
2.评估方法
商品化软件的账面值和市场价相近，以账面值作为评估值。现代经营权采用收益法评估。
2.1收益法的介绍
收益法是通过预测被评估资产的获利能力，对未来资产带来的净利润或净现金流按一定的折现率折为现值，作为被评估资产的价值。
未来无形资产带来的收益采用经营现金流的方法确定。
其基本公式如下：
i
 i
P Ai/ (1 r )
n1
其中：P为经营权评估价值
Ai为明确预测期的第i期的预期收益
r为折现率
i为预测期，本次评估取剩余经营期限2.25年
经营现金流量就是在支付了经营费用和所得税之后的全部现金流。其计算公式为：经营现金流量＝税后净利润＋折旧与摊销＋利息费用×（1－所得税率）－资本性支出－营运资金增加
2.2收益法评估过程
对现代分公司的未来财务数据预测是以其2009年至2014年的经营业绩为基础，遵循我国现行的有关法律、法规，根据国家宏观政策、国家及地区的宏观经济状况，充分考虑企业的发展规划和经营计划、优势、劣势、机遇、风险等，尤其是企业所面临的市场环境和未来的发展前景及潜力，并依据与企业管理层沟通后得出的公司发展规划等，经过综合分析编制的。
2.2.1营业收入的预测
2.2.1.1营业收入及构成分析
营业收入分为主营业务收入和其他业务收入。
近几年营业收入情况如下：
金额单位：人民币万元
||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
|项目/年度|2009年|2010年|2011年|2012年|2013年|2014年|

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|-|-|-|-|-|-|-|
|主营业务收入|27,909.91|34,630.34|46,781.68|50,497.68|57,895.61|53,238.63|
|其他业务收入|55.19|641.62|1,017.76|819.54|711.12|663.58|
|营业收入合计|27,965.10|35,271.96|47,799.45|51,317.22|58,606.73|53,902.21|
|同比增长率||26.13%|35.52%|7.36%|14.20%|-8.03%|

 2014年营业收入呈下降走势，主要原因为受电商网购冲击，高端消费下降所致。
2.2.1.2区域经济发展与市场环境
2.2.1.2.1 2014年秦皇岛市经济发展情况
初步核算，全市实现生产总值1200.02亿元，比上年增长5.0%。其中，第一产业增加值174.66亿元，增长3.6%；第二产业增加值447.68亿元，增长4.8%；第三产业增加值577.68亿元，增长5.4%。第一产业增加值占全市生产总值的比重为14.6%，第二产业增加值比重为37.3%，第三产业增加值比重为48.1%。按常住人口计算，全市人均生产总值39282元，增长4.3%。
全年累计完成全部财政收入 206.41亿元，比上年增长4.5%。其中公共财政预算收入实现 113.66亿元，增长3.8%。财政支出 255.21亿元，比上年下降13.1%，其中公共财政预算支出211.35亿元，增长5.9%。用于教育、社会保障和就业、医疗卫生、城乡社区服务、住房保障支出等民生方面的支出为 104.69亿元，增长13.2%。
全市居民消费价格总水平累计比上年上涨1.7%，涨幅较上年回落0.7个百分点。
八大类商品（服务）价格呈现“六升二降”格局，其中食品类价格比上年上涨2.5%，衣着类上涨4.4%，娱乐教育文化用品及服务类上涨2.3%，这三类价格是拉动CPI上涨的主要因素。工业生产者出厂价格指数比上年下降4.1%，降幅比上年扩大0.7个百分点。12月新建住宅价格同比下降4.6%；二手住宅价格同比下降6.0%。
全年完成规模以上工业增加值 341.74亿元，比上年增长4.7%，增速较上年提高2.6个百分点。分轻重工业看，重工业实现增加值 283.49亿元，增长5.2%；轻工业实现增加值58.25亿元，增长2.2%。分登记注册类型看，股份制等民营企业发展态势良好，股份制企业、外商及港澳台商投资企业的增速分别为7.0%和3.0%，而国有及国有控股企业增加值下降3.5%。
全市社会消费品零售总额完成571.28亿元，比上年增长12.2%，增幅比去年下降
1.2个百分点。从区域看，城镇市场完成零售额 478.26亿元，增长12.2%；农村市场
完成零售额 93.02亿元，增长12.4%。从行业看，批发零售业完成销售额 1449.40亿
元，比上年增长4.6%；住宿餐饮业完成营业额84.86亿元，增长 13.2%。其中：限额以上企业（单位）实现社会消费品零售总额 157.76亿元，增长8.1%。在限额以上企业商品销售额中，粮油、食品、饮料、烟酒类销售额增长12.4%；服装、鞋帽、针纺织品类零售额增长5.9%；化妆品类销售额增长21.1%；中西药品类销售额增长20.4%；
石油及制品类销售额增长8.3%。
据国家统计局河北调查总队和省统计局反馈的资料显示，2014年秦皇岛市全体居民人均可支配收入17457元,比上年增长9.1%，扣除价格因素，实际增长7.3%。其中，城镇居民人均可支配收入 26053元，增长8.5%，扣除价格因素，实际增长6.7%;农村居民人均可支配收入9964元，增长10.6%，扣除价格因素，增长8.8%。
2.2.1.2.2秦皇岛市 2010年-2014年GDP、城镇居民人均可支配收入、社会消费品零售总额情况
秦皇岛市近几年 GDP及社会消费品零售总额增速
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|-|-|-|-|-|-|
|年度|2010|2011|2012|2013|2014|
|GDP同比增速（%）|12.3|12.0|9.1|7.0|5.0|
|城镇居民人均可支配收入同比增速（%）|10.7|13.2|13.1|10.2|8.5|
|社会消费品零售总额同比增速（%）|18.3|17.8|15.4|13.4|12.20|

数据来源：秦皇岛市统计局
从上表中可以看出，2010年-2014年，秦皇岛市GDP、城镇居民人均可支配收入、社会消费品零售总额增速均呈下降走势。
2.2.1.3业内竞争情况
现代分公司的经营门店位于秦皇岛市中心区域，在当地的主要竞争对手有：新天地购物广场、天洋西厅、乐都汇购物中心、世纪港湾购物广场。
2.2.1.3.1新天地购物广场
新天地购物广场距被评估单位较近，建筑面积约 2万平方米，主营精品、运动休闲、精品女装，四楼为配套。
2.2.1.3.2天洋西厅
天洋西厅距被评估单位较近，建筑面积约 1万平方米，主营运动、休闲、少女淑女服饰，为秦皇岛地区较为专业的运动休闲卖场。
2.2.1.3.3乐都汇购物中心
乐都汇购物中心距被评估单位较近，建筑面积约5.7万平方米，集合了乐购超市、百货店中店及专柜、影院及餐饮休闲配套项目，是秦皇岛市较早的购物中心模式运营的零售企业。
2.2.1.3.4世纪港湾购物广场
世纪港湾购物广场建筑面积约18万平方米，是秦皇岛市首个集购物、休闲、餐饮、娱乐于一体的一站式购物中心。家乐福超市世纪港湾店于2013年12月30日开业，百货部分尚在筹备中，预计2015年下半年开业。
近年来秦皇岛市的商业零售物业开发在持续，商业网点不断扩大，而消费客源及消费实力有限，再加上电商网购的冲击，现代分公司销售收入 2014年较 2013年同期处于下滑趋势，市场份额逐年下滑。
2.2.1.4营业收入的预测
2.2.1.4.1主营业收入的预测
主营业务收入的预测是以历史财务数据结合预测期内标的公司的经营计划、战略布局和已采取的经营措施为基础，同时考虑到预测期内企业的业务发展趋势，结合秦皇岛市未来经济发展趋势进行预测。现代分公司预计 2015年与2014年持平，2016年增长1%，2017年与2016年持平。
主营业务收入预测如下：
金额单位：人民币万元
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|-|-|-|-|
|项目/年份|2015年|2016年|2017年1-3月|
|主营业务收入|53,247.78|53,780.26|13,445.06|

 2.2.1.4.2其他业务收入的预测
其他业务收入主要包括设施服务收入、提货凭证服务收入、租金收入、促销服务收入、品牌推广服务费、银行卡手续费收入、水电费收入等。其他业务收入与主营业务相关，按以前年度与主营业务收入的比例进行预测。
其他业务收入预测如下：
金额单位：人民币万元
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|-|-|-|-|
|项目/年份|2015年|2016年|2017年1-3月|
|其他业务收入|705.40|712.44|178.11|

2.2.1.4.3营业收入的预测
综上，营业收入预测如下：
金额单位：人民币万元
|||||
|-|-|-|-|
|项目/年份|2015年|2016年|2017年1-3月|
|主营业务收入|53,247.78|53,780.26|13,445.06|
|其他业务收入|705.40|712.44|178.11|
|营业收入合计|53,953.18|54,492.70|13,623.17|

 2.2.2营业成本的预测
营业成本包括主营业务成本和其他业务成本。
2.2.2.1主营业务成本的预测
主营业务成本中自营为商品销售成本，联营为支付给联营商家的约定比例款项。
2009年-2014年的主营业务成本如下表：
金额单位：人民币万元
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|-|-|-|-|-|-|-|
|项目/年度|2009年|2010年|2011年|2012年|2013年|2014年|
|主营业务成本|24,021.27|29,489.48|38,625.28|40,982.07|46,955.61|42,251.23|
|占主营业务收入比例|86.07%|85.16%|82.56%|81.16%|81.10%|79.36%|

从历史财务数据来看，2011年-2014年主营业务成本相对比较稳定，根据对零售行业的相关调查和对企业管理方的访谈，按标的资产历史年度的成本率水平为依据，以预测的营业收入为基础，计算出相应的主营业务成本。主营业务成本预测如下：金额单位：人民币万元
|||||
|-|-|-|-|
|项目/年度|2015年|2016年|2017年1-3月|
|主营业务成本|43,244.39|43,676.83|10,919.21|

 2.2.2.2其他业务成本的预测
现代分公司其他业务成本主要为广告费、银行卡手续费，按照历史年度占主营业务收入/其他业务收入的比例预测。其他业务成本预测如下：
金额单位：人民币万元
|||||
|-|-|-|-|
|项目/年度|2015年|2016年|2017年1-3月|
|其他业务成本|386.37|390.24|97.56|

 2.2.2.3营业成本的预测
综上，营业成本预测如下：
金额单位：人民币万元
|||||
|-|-|-|-|
|项目/年度|2015年|2016年|2017年1-3月|
|主营业务成本|43,244.39|43,676.83|10,919.21|
|其他业务成本|386.37|390.24|97.56|
|营业成本|43,630.76|44,067.06|11,016.77|

 2.2.3营业税金及附加的预测
根据现代分公司提供的财务报表和税收法律法规的规定，该公司的营业税金及附加主要包括营业税、消费税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加。各税种税率如下：营业税5%、消费税5%、城市维护建设税7%、教育费附加3%、地方教育费附加2%，城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加的计税基础为缴纳的流转税额。
由于城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加的计税基数都是缴纳的流转税，本次评估先预测应缴纳的增值税、营业税、消费税，再按增值税、营业税、消费税的7%、3%、2%预测城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加。
营业税金及附加预测如下：
金额单位：人民币万元
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|-|-|-|-|
|项目/年度|2015年|2016年|2017年|
|营业税|302.14|305.16|76.29|
|消费税|207.67|209.74|52.44|
|城市维护建设税|95.96|96.92|24.23|
|教育费附加|41.12|41.54|10.38|
|地方教育费附加|27.42|27.69|6.92|
|合计|674.30|681.05|170.26|

 2.2.4销售费用的预测
销售费用主要为职工薪酬、广告宣传费、租赁费、水电气费、修理费、其他税费、折旧、摊销等。
销售费用的预测分以下 3个部分：折旧、摊销按照后面所述的第 8项折旧、摊销的预测方法预测；工资按照经营状况预计需要的人员数乘以年平均工资，年平均工资参照以前年度的工资水平和当地统计部门发布的近几年职工工资平均增长率确定；其
他费用项目按照以前年度的占主营业务收入的比例预测，对于偶然发生的支出不予考
虑。按照上述方法预测销售费用如下表：
金额单位：人民币万元
|||||
|-|-|-|-|
|项目/年度|2015年|2016年|2017年1-3月|
|工资|511.37|536.94|140.95|
|职工福利|92.05|96.65|25.37|
|社会保险费|153.41|161.08|42.28|
|工会经费|10.23|10.74|2.82|
|住房公积金|48.58|51.01|13.39|
|教育培训费|7.67|8.05|2.11|
|广告宣传费|46.33|47.41|11.85|
|租赁费|210.00|210.00|52.50|
|装修费|9.05|9.26|2.32|
|水电气费|354.10|362.38|90.59|
|车辆费|4.26|4.36|1.09|
|通讯费|11.18|11.44|2.86|
|运费|2.13|2.18|0.54|
|办公费|22.90|23.43|5.86|
|经营用品|37.27|38.14|9.54|
|业务招待费|20.23|20.71|5.18|
|差旅费|6.92|7.08|1.77|
|环保清洁费|48.46|49.59|12.40|
|保险费|2.66|2.72|0.68|
|会议费|2.66|2.72|0.68|
|修理费|35.14|35.97|8.99|
|其他税费|35.68|36.51|9.13|
|专业服务费|4.26|4.36|1.09|
|折旧费|3.19|3.27|0.82|
|其他|33.40|11.48|3.83|
|无形资产摊销|1,000.43|1,000.43|250.11|
|长期待摊费用摊销|59.56|52.19||
|合计|2,773.12|2,800.11|698.74|

 2.2.5财务费用的预测
被评估单位历史年度的财务费用主要为利息支出、利息收入、银行手续费等。
评估基准日被评估单位无借款，因此不需预测利息支出；银行利息收入和银行手续费以2014年占主营业务收入/营业收入的比例进行预测。财务费用预测结果如下表：金额单位：人民币万元
|||||
|-|-|-|-|
|项目/年份|2015年|2016年|2017年|
|银行手续费|5.32|5.38|1.34|
|利息收入|-16.19|-16.35|-4.09|

|||||
|-|-|-|-|
|项目/年份|2015年|2016年|2017年|
|合计|-10.86|-10.97|-2.74|

 2.2.6营业外收支的预测
营业外收支均是偶发性的收入和支出，本次评估预测不考虑其影响。
2.2.7企业所得税的预测
根据2008年1月1日起实施的《中华人民共和国企业所得税法》，企业所得税的税率为25%，以应纳税所得额乘以25%为应纳所得税额。
2.2.8固定资产折旧、摊销的预测
2.2.8.1被评估单位固定资产采用直线法计提折旧，净残值率为5%。评估基准日被评估单位固定资产的账面原值、账面净值如下：
金额单位：人民币元
|||||
|-|-|-|-|
|序号|项目|账面原值|账面净值|
|1|房屋建筑物|3,993,935.25|3,278,225.21|
|2|机器设备|834,807.67|285,743.83|
|3|运输设备|70,793.97|27,376.65|
|4|电子办公设备|1,539,441.80|296,175.08|
|合计||6,438,978.69|3,887,520.77|

房屋建筑物为非经营性资产，本次评估不预测其折旧额。机器设备、运输设备、电子办公设备按照现行的会计政策，采用综合折旧率计算固定资产折旧额。固定资产折旧预测如下：
金额单位：人民币万元
|||||
|-|-|-|-|
|项目|2015年|2016年|2017年|
|机器设备|10.46|10.46|3.49|
|运输设备|1.02|1.02|0.34|
|电子办公设备|21.92|||
|固定资产折旧合计|33.40|11.48|3.83|

 2.2.8.2无形资产的摊销
被评估单位评估基准日的无形资产为现代经营权,按照被评估单位的摊销政策进
行摊销。无形资产摊销预测如下：
金额单位：人民币万元
|||||
|-|-|-|-|
|项目|2015年|2016年|2017年1-3月|
|现代经营权|1,000.43|1,000.43|250.11|
|无形资产摊销|1,000.43|1,000.43|250.11|

 2.2.8.3长期待摊费用的摊销
被评估单位评估基准日的长期待摊费用为装修费，按照被评估单位的摊销政策进行摊销，长期待摊费用摊销预测如下：
金额单位：人民币万元
|||||
|-|-|-|-|
|项目|2015年|2016年|2017年1-3月|
|长期待摊费用摊销|59.56|52.19||

2.2.9资本性支出的预测
资本性支出是为了保证企业可以生产经营可以正常发展的情况下，企业每年需要进行的资本性支出。
现代分公司经营权于 2017年 3月 31日到期，目前固定资产运转正常，不需增加资本性支出。
2.2.10营运资金的预测
营运资金的追加需考虑对企业经营有影响的货币资金、应收账款、预付款项、存货、其他应收款、应付账款、预收款项、应付职工薪酬、应交税费、其他应付款等因素的影响（剔除非经营性资产、负债的金额）。根据各种因素历史周转率测算未来各因素的需求金额，并按照以下公式计算追加营运资金：
年度需要追加的营运资金=当年度需要的营运资金－上一年度需要的营运资金营运资金预测如下表：
金额单位：人民币万元
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|-|-|-|-|-|
|项目|2014年|2015年|2016年|2017年|
|营运资金|-4,361.24|-3,757.49|-3,797.81|-3,782.50|
|营运资金追加额||603.75|-40.32|15.31|

 2.2.11折现率的选取
折现率，又称期望投资回报率，是基于收益法确定资产价值的重要参数。折现率
是现金流量风险的函数，风险越大则折现率越大，因此折现率要与现金流量匹配。确
定折现率有多种方法和途径，按照收益额与折现率口径一致的原则，本次评估收益额
口径为经营净现金流量，折现率采用加权平均资本成本。
加权平均资本成本的计算公式：
WACC＝（Re×We）＋〔Rd×（1－T）×Wd〕
其中：Re为公司普通权益资本成本
Rd为公司债务资本成本
We为权益资本在资本结构中的百分比
Wd为债务资本在资本结构中的百分比
T为公司有效的所得税税率
本次评估采用资本资产定价修正模型（CAPM），来确定公司普通权益资本成本Re，计算公式为：
Re＝Rf＋β×（Rm－Rf）＋Rc
其中：Rf为现行无风险报酬率；
β为企业风险系数；
Rm为市场期望报酬率历史平均值；
（Rm－Rf）为市场风险溢价；
Rc为企业特定风险调整系数。
模型中有关参数的选取过程
（1）无风险利率 Rf的确定
无风险报酬率是对资金时间价值的补偿，这种补偿分两个方面，一方面是在无通货膨胀、无风险情况下的平均利润率，是转让资金使用权的报酬；另一方面是通货膨胀附加率，是对因通货膨胀造成购买力下降的补偿。它们共同构成无风险利率。经查询 Wind资讯，因此本次评估取已发行的到期日距评估基准日10年期以上的长期国债到期收益率的平均值作为无风险利率，即Rf=4.28%。
（2）权益系统风险系数β的确定
所谓风险系数（Beta:β）指用以衡量一种证券或一个投资证券组合相对总体市场的波动性的一种证券系统性风险的评估工具，通常用β系数反映了个股对市场变化的敏感性。在计算β系数时通常涉及统计期间、统计周期和相对指数三个指标，本次在计算β系数时采用评估基准日前 60个月作为统计期间，统计间隔周期为月，相对指数为沪深300。
通过 Wind资讯，查询百货零售行业 5家上市公司的算术平均无财务杠杆β系数为0.6967。
通过以下公式，将无财务杠杆β系数转换成有财务杠杆的β系数，有财务杠杆的β与无财务杠杆的β的转换可由下面公式得出：
β1/βu=1+D/E×（1-T）
式中：β1—有财务杠杆的β；
βu--无财务杠杆的β；
D—有息负债现时市场价值；
E—所有者权益现时市场价值；
T—所得税率。
被评估单位评估基准日无有息负债，营运资金充足，目标资本结构中有息负债为零，被评估单位有财务杠杆的β为0.6967。
（3）市场超额收益率 ERP的确定
市场市场溢价是对于一个充分风险分散的市场投资组合，投资者所要求的高于无风险利率的回报率，根据Wind资讯金融终端计算的沪深300股票近十年的几何收益率与无风险报酬率之差的平均数，市场超额收益率取8.21%。
2014市场超额收益率 ERP估算表
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|-|-|-|-|-|
|序号|年份|Rm几何平均值|无风险收益率Rf(距到期剩余年限超过10年）|ERP=Rm几何平均值-Rf|
|1|2005|3.25%|3.56%|-0.31%|
|2|2006|22.54%|3.55%|18.99%|
|3|2007|37.39%|4.30%|33.09%|
|4|2008|0.57%|3.80%|-3.23%|
|5|2009|16.89%|4.09%|12.80%|
|6|2010|15.10%|4.25%|10.85%|
|7|2011|0.12%|3.98%|-3.86%|
|8|2012|1.60%|4.15%|-2.55%|
|9|2013|4.26%|4.32%|-0.06%|
|10|2014|20.69%|4.28%|16.41%|
|前十年平均||12.24%|4.03%|8.21%|

（4）公司特有风险超额回报率的确定
公司特有风险超额回报率通常需考虑下列因素：
①企业所处经营阶段；
②历史经营状况；
③企业的财务风险；
④主要产品所处发展阶段；
⑤企业经营业务、产品和地区的分布；
⑥公司内部管理及控制机制；
⑦管理人员的经验和资历；
⑧对主要客户及供应商的依赖性。
被评估单位的个别风险主要为:
被评估单位经营时间较长，经营业务集中在秦皇岛市，对主要供应商的依赖性较大。
基于以上分析，综合各项因素，本次评估个别风险系数确定为2.5%。
（5）权益资本成本的确定
Re=4.28%+0.6967×8.21%+2.5%
=12.5%
（6）WACC的确定
被评估单位目标资本结构中有息负债为零。
WACC＝（Re×We）＋〔Rd×（1－T）×Wd〕
＝12.5%
折现率取12.5%。
2.2.12现代经营权评估结果
现代经营权评估计算及结果见下表：
金额单位：人民币万元
|||||
|-|-|-|-|
|项目|预测年期|||
||2015年|2016年|2017年|
|营业收入|53,953.18|54,492.70|13,623.17|
|营业成本|43,630.76|44,067.06|11,016.77|
|营业税金及附加|674.30|681.05|170.26|
|销售费用|2,773.12|2,800.11|698.74|
|财务费用|-10.86|-10.97|-2.74|

|||||
|-|-|-|-|
|营业利润|6,885.86|6,955.44|1,740.15|
|利润总额|6,885.86|6,955.44|1,740.15|
|所得税费用|1,721.47|1,738.86|435.04|
|净利润|5,164.40|5,216.58|1,305.11|
|加回：折旧|33.40|11.48|3.83|
|摊销|1,059.99|1,052.62|250.11|
|利息费用（扣除税务影响）|0.00|0.00|0.00|
|扣减：资本性支出|0.00|0.00|0.00|
|营运资金追加额|603.75|-40.32|15.31|
|经营现金流量|5,654.04|6,321.00|1,543.73|
|折现率（WACC）|12.50%|12.50%|12.50%|
|折现年限|0.50|1.50|2.13|
|折现系数|0.9428|0.8381|0.7781|
|现金流现值|5,330.63|5,297.63|1,201.18|
|现金流现值和|11,829.44|||
|现代经营权评估值|11,829.44|||
|评估基准日账面价值|2,250.96|||
|评估增值额|9,578.48|||
|评估增值率|425.53|||

综上所述，现代经营权进行评估的结果为人民币118,294,400.00元。
3.评估结果
其他无形资产评估值为118,379,724.83元，评估增值95,784,791.47元，增值率423.92%。
九、长期待摊费用技术说明
长期待摊费用，指企业一次性支出费用后，摊销期在一年以上（不含一年）的款项。账面价值 10,199,019.93元，调整后账面值 10,199,019.93元，核算企业建筑物装修和改造费用。评估人员在逐项了解形成原因并查阅有关合同和付款记录的基础上，与房屋建筑物一起评估，长期待摊费用评估值在已建筑物中体现。因此评估值为0。
十、递延资产评估技术说明
递延税款资产账面值为 2,980,518.58元，递延税款为企业年度内对以前年度的所
得税调整出现，本次评估评估人员对递延税款借项资产进行了分析、核实。公司递延
税款借项主要为应收帐款、其他应收款账面价值与计税基础不同产生的递延所得税资产，清查中对产生递延所的税资产的具体差异进行了核实，递延所得税资产产生的影响进行了重新计算，以重新计算后的递延税款作为评估值，评估值为0元。
十一、其他非流动资产技术说明
其他非流动资产账面值为 98,000.00元，为企业 2010年以前购买国画，评估人员通过查阅相关凭证后，以核实后的账面值确认评估值
十二、负债评估技术说明
（一）评估范围
评估范围为企业评估申报的各项流动负债和非流动负债，包括应付账款、预收帐款、应交税费、应付职工薪酬、其他应付款、预计负债等，上述负债在评估基准日账面值如下所示：
金额单位：人民币元
|||
|-|-|
|负 债|账面值|
|短期借款||
|交易性金融负债|-|
|应付票据|-|
|应付账款|143,490,927.09|
|预收款项|183,308,593.01|
|应付职工薪酬|6,957,357.02|
|应交税费|7,111,644.74|
|应付利息|-|
|应付股利（应付利润）|-|
|其他应付款|106,258,104.26|
|一年内到期的非流动负债|-|
|长期应付职工薪酬|2,148,699.80|
|预计负债|174,354.00|
|负债合计|449,449,679.92|

（二）评估过程
评估过程主要划分为以下三个阶段：
第一阶段：准备阶段
对确定的评估范围内的负债的构成情况进行初步了解，提交评估准备资料清单和评估申报明细表标准格式，按照评估规范的要求，指导企业填写负债评估明细表；
第二阶段：现场调查阶段
1.根据企业提供的负债评估申报资料，首先对财务台账和评估明细表进行互相核对使之相符。对内容不符、重复申报、遗漏未报项目进行改正，由企业重新填报。作到账表相符
2.由企业财务部门的有关人员介绍各项负债的形成原因、计账原则等情况；
3.对负债原始凭据抽样核查，并对数额较大的债务款项进行了函证，确保债务情况属实。
第三阶段：评定估算阶段
1.将核实调整后的负债评估明细表，录入计算机，建立相应数据库；
2.对各类负债，采用以核实的方法确定评估值，编制评估汇总表；
3.提交负债的评估技术说明。
（三）评估方法
1.应付账款
应付账款账面值 143,490,927.09元，主要核算企业因购买商品或接受劳务等而应付给供应单位的款项。
评估人员审查了企业的购货合同及有关凭证，未发现漏记应付账款。故以核实后的账面值确认评估值。
2.预收款项
预收款项账面值183,308,593.01元,主要核算企业预收的租金和一卡通费用。
评估人员核实了有关合同，并对大额单位进行了发函询证，在确认其真实性的基础上以经过核实后的账面值作为评估值。
预收账款在经核实无误的情况下，以核实后的账面值确认评估值。
3.应付职工薪酬
应付职工薪酬账面值 6,957,357.02元，主要核算企业应付给职工的各项工资酬劳，包括在工资总额内的各种工资、奖金及津贴等。
评估人员通过查阅相关凭证后，以核实后的账面值确认评估值。
4.应交税费
应交税金账面值 7,111,644.74元，主要核算公司应交纳的各种税金，如增值税、营业税、所得税、城市维护建设费等。
评估人员查验了企业所交税金的税种和金额，审核纳税申报表和应交税金账户，核实基准日所应交纳的税种和金额无误。评估值以核实后的账面值确认。
5.其他应付款
其他应付款账面值为 106,258,104.26元，是除主营业务以外，与外单位和本单位以及职工之间业务往来款项，主要内容为企业应付、暂收其他单位或个人的款项，如保证金等。评估人员审查了相关的文件、合同或相关凭证，无虚增虚减现象，在确认其真实性后，以核实后的账面值确认评估值。
6.长期应付职工薪酬
长期应付职工薪酬账面值2,148,699.80元，为应付给员工的辞退福利，评估人员通过查阅相关凭证后，以核实后的账面值确认评估值。
7.预计负债
预计负债账面值174,354.00元，为企业预计的会员积分返利，以核实无误的账面值作为评估值。
第六部分：收益法技术说明
一、评估对象
本次评估对象是秦皇岛茂业控股有限公司（以下简称“茂业控股”）的股东全部权益。
二、收益法的应用前提及选择的理由和依据
1.收益法的定义和原理
收益法是指通过将被评估企业预期收益资本化或折现以确定评估对象价值的评估思路。收益法虽没有直接利用现实市场上的参照物来说明评估对象的现行公平市场价值，但它是从决定资产现行市场价值的基本依据－资产的预期获利能力的角度评价资产，符合对资产的基本定义。
2.收益法的应用前提
收益法的应用应具备以下三个前提条件：
A、被评估企业具有持续经营的基础和条件。
B、经营与收益之间存有较稳定的关系。
C、未来收益及风险能够预测及可量化。
3.收益法选择的理由和依据
评估人员从企业总体情况、本次评估目的、企业财务报表分析及收益法参数的可选取等四个方面对本评估项目能否采用收益法作出适用性判断。
3.1总体情况判断
3.1.1被评估资产是经营性资产，企业具备持续经营条件。
3.1.2被评估资产是能够用货币衡量其未来收益的资产，表现为企业营业收入能够以货币计量的方式流入，相匹配的成本费用能够以货币计量的方式流出，其他经济利益的流入流出也能够以货币计量，因此企业整体资产的获利能力所带来的预期收益能够用货币衡量。
3.1.3被评估资产承担的风险能够用货币衡量。企业的风险主要有行业风险、经营风险和财务风险，这些风险都能够用货币衡量。
3.2评估目的判断
本次评估目的是为茂业物流股份有限公司拟转让茂业控股的股权提供价值参考，要对其股东全部权益的公允价值予以反映，以整体的获利能力来体现股东权益价值。
3.3财务资料判断
企业具有较为完整的财务会计核算资料，企业经营正常、管理完善，企业获利能力是可以合理预期的。
4.收益法参数的可选取判断
目前国内资本市场已经有了长足的发展，零售类行业上市公司较多，相关贝塔系数、无风险报酬率、市场风险报酬等资料能够较为方便的取得，采用收益法评估的外部条件较成熟，同时采用收益法评估也符合国际惯例。
综合以上四方面因素的分析，评估人员认为本次评估项目在理论上和操作上可以采用收益法。
三、收益预测的假设条件
(一)一般性假设条件
1.国家现行的有关法律法规及政策、国家宏观经济形势无重大变化，本次交易各方所处地区的政治、经济和社会环境无重大变化，无其他不可预测和不可抗力因素造成的重大不利影响。
2.公司具备持续经营的基础和条件，资产经营与收益之间存有较稳定的比例关系。
3.假设公司的经营者是负责的，且公司管理层有能力担当其职务。
4.除非另有说明，假设公司完全遵守所有有关的法律和法规。
5.假设公司提供的历年财务资料所采取的会计政策和编写此份报告时所采用的会计政策在重要方面基本一致。
6.被评估资产的未来预期收益可以预测并可以用货币衡量。
7.资产所有者获得预期收益所承担的风险也可以预测并可以用货币衡量。
(二)收益预测的特殊假设
1.本次评估测算各项参数取值均未考虑通货膨胀因素，价格均为不变价。
2.国家宏观经济政策及关于行业的基本政策无重大变化。
3.国家现行的银行利率、汇率、税收政策等无重大改变。
4.公司所在地区的社会经济环境无重大改变。
5.公司会计政策与核算方法无重大变化。
6.公司的现金流在每个预测期间的中期产生。
7.公司成本、费用控制能按计划实现。
8.根据秦皇岛市昌德房地产开发有限公司和秦皇岛渤海物流股份有限公司于
2008年8月28日签订的租赁合同，租赁期于2017年3月31日到期，到期后公司管理层计划不再经营。本次评估假设到期后不续租，因此秦皇岛茂业控股有限公司现代分公司收益计算到2017年3月31日止。
9.假设公司在现有的管理方式和管理水平的基础上，未来经营范围、方式与现时状况保持一致。
10.假设其资产使用效率得到有效发挥。
11.有关信贷利率、汇率、赋税基准及税率，政策性征收费用等不发生重大变化。
12.假设折现年限内将不会遇到重大的销售货款回收方面的问题（即坏账情况）。
13.无其他人力不可抗拒因素及不可预见因素对企业造成重大不利影响。
14.在未来的经营期内，评估对象的营业和管理等各项期间费用不会在现有基础上发生大幅的变化，仍将保持其最近几年的变化趋势持续，并随经营规模的变化而同步变动。
15.不考虑未来可能由于管理层、经营策略和追加投资以及商业环境等变化导致的业务结构、经营规模等状况的变化。公司在未来经营期内其主营业务结构、收入成本构成以及未来业务的经营策略和成本控制等仍保持其最近几年的发展态势。
评估人员根据资产评估的要求，认定上述假设条件在评估基准日时成立，当未来经济环境发生较大变化时，评估人员将不承担由于前提条件改变而推导出不同评估结论的责任。
四、企业经营、资产、财务分析
（一）被评估企业所在行业状况及发展前景
茂业控股主要从事百货零售和超市，根据国家国民经济分类（GB/T4754-2011），属于批发和零售业中的百货零售。
零售业是指通过买卖形式将工农业生产者生产的产品直接售给居民作为生活消费用或售给社会集团供公共消费用的商品销售行业。零售业态种类繁多，国际上主要是根据零售企业的选址、规模、目标顾客、商品结构、经营方式、价格策略等来确定零售业态的类别，一般分为百货类、超市类、专业店类以及新兴的电子商务类零售。
经济新常态下，宏观经济增速放缓、终端需求持续疲软，实体零售盈利端仍面临较大压力，各业态纷纷探索转型方向。根据国家统计局统计，2015年4月全国限额以上批发零售企业销售总额同比增长6.7%，较 2014年 4月下降 2.92个百分点。2014年 12月主要百货、超市及专业店收入当月同比增长速度分别为4%，5.4%及3.5%，较2013年12月增速下降3.9，2.7及5.7个百分点。百货类传统企业受电商冲击较为严重，增长承压，部分企业积极寻求优化整合，重视服务体验，提升自身竞争力。超市类企业在增长趋缓，核心品类格局趋稳情形下，龙头企业逐步向份额更高的线下渗透，打造 O2O平台双向引流提升客户粘性。专业店类由于品类标准化较低且单价较高，受网购冲击较轻，品类周转情况决定了企业盈利水平。电子商务类发展迅速，线上零售业务占社会消费零售比例已突破10%，移动端发展迅速，成为新的亮点。
1.行业概况
百货是历史最悠久的零售业态之一，其区别于其他零售业态的特征为：拥有豪华店堂，从事大规模经营；地处城市中心或交通要道，能较大范围地吸引大量顾客；经营商品的范围广泛，品种繁多；管理上实行商品部制，由各部门实施商品计划、销售业务、商品管理并实行内部核算；兼营一些其他项目，为顾客提供多方位的服务。在我国，百货当前仍是零售业态的核心组成部分，并且有综合化、专业化、连锁经营、区域性扩张的发展趋势。
1.1行业发展增速放缓，逐渐稳定
百货作为终端销售渠道，依托于中长期的消费可持续快速增长。根据国家统计局统计，百货零售行业营业收入2013年为11,209.69亿元，较2012年同比增长12.96%。
近两年，百货类销售收入增速逐渐放缓，维持在10%-15%左右。
百货零售业主营收入平稳增长
资料来源：Wind
1.2销售规模跃居世界第二位，经济增长贡献增大
中国是世界上经济增长最快的经济体之一，自 20世纪 90年代以来，受益于国家经济增长、居民收入提高、城市化进程加快等因素，我国零售业经历了一个快速发展周期，市场规模持续快速扩大。根据国家统计局统计，自 2000年至 2014年，社会消费品零售总额从39,105.70亿元增加至262,394.08亿元，复合年增长率约14.56%，意味着国内零售市场规模每 5年左右翻一番。近年由于宏观经济增速放缓，零售增长速度也逐渐趋缓。2014年国内社会消费品零售总额较2013年增长10.34%，消费成为拉动经济增长的第一驱动力。
社会消费品零售总额增长情况
资料来源：Wind
随着全球经济格局的调整，零售市场重心也在相应发生转移。中国目前在世界零售市场中的地位不断上升，零售额占世界零售市场的份额增长迅速，根据商务部公布的我国零售和批发行业促进经济发展情况，2012年社会消费零售总额比 2008年增长近一倍，销售规模跃居世界第二位。
美国零售市场销售总额
资料来源：Bloomberg
根据经济学人智库《2022年全球零售发展前瞻》的预测，2022年中国零售市场规
模将达 8.3万亿美元，约占全球零售总规模的1/4，是美国零售市场的两倍。根据埃森哲咨询调查统计数据，2014年未来计划更多通过实体店进行购物的消费者比例增长至26%，相较一年前的18％有明显增长，百货零售业规模有望继续增长。
1.3人均零售指标仍然较低，百货零售业发展空间广阔
从发展角度看，虽然我国已成为全球第二大零售市场，但人均零售额仍然较低，根据国家统计局公布社会消费零售总额及人口总数的数据测算，2014年仅为 19,183元，法人企业数为5838个，远低于发达国家的水平，整体低于世界平均水平。
具体到百货业态，根据国家统计局公布的限额以上百货零售商品销售额及人口总数测算，2013年人均消费额仅为1007.78元，未来随着中国经济的发展，社会消费水平的不断提高，百货零售行业发展潜力巨大。
1.4连锁经营已成为零售业的主要经营组织方式，连锁百货增长迅速
随着市场规模的增长，连锁经营已逐步发展成为国内零售业的主要经营组织方式。
由于连锁经营具有经营流程化、标准化程度高、抗风险能力强、有利于培育企业品牌等众多优势，近几年来，连锁经营方式在国内各大中城市、沿海经济发达地区发展迅速，连锁零售企业家数快速增长。根据国家统计局统计，2013年我国连锁零售企业数量达到2649家，门店数达到204090家，较2008年增长21.12%。
在百货行业中，连锁百货增长迅速，根据国家统计局统计，2013年我国连锁百货零售门店总数为4514个，较2008年增长18.63%；营业面积为1860.91万平方米，较2008年增长67.59%；从业人数为27.68万人，较2008年增长49.38%；商品销售额为 3,703.97亿元，较2008年增长75.19%。
1.5零售业态呈现多元化发展格局，网络零售占据半壁江山
国内传统的零售业以百货占据主体地位，随着 GDP的增长和国内零售业的发展壮大，零售业态呈现多元化发展格局，越来越多的零售企业采用了多业态综合经营的模式。线上零售依旧快速增长，分流线下需求明显。根据艾瑞咨询统计，2014年我国网购交易规模达 2.82万亿，增速达48%。
中国网络购物市场交易规模
资料来源：Bloomberg
2.行业发展趋势
2.1实体零售业态进入低速增长阶段，行业步入成熟期
宏观经济低速增长的“新常态”下，百货零售行业逐渐进入成熟期，行业整体进入低速增长阶段。根据商务部统计数据，2014年全国百货、超市以及专业店重点流通企业销售额累计增速分别为4.10%、5.50%和5.80%，增速同比分别下降 6.2个、2.8个和 1.7个百分点。在外部市场需求疲弱、业态经营活力下降以及电商冲击的多重压力下，预计2015年实体零售业销售增长无有效回暖支撑，实体零售业态整体也将步入低速增长的“新常态”。
零售行业重点流通企业销售额同比增速
资料来源：Wind
2.2规模扩张趋缓，注重提升个体经营效率
由于核心品类明显重叠且楔入供应链程度不深，百货业态受电商影响较为明显。
此前百货业普遍依赖跑马圈地实现扩张已经逐渐不能适应市场当前趋势。据联商网统计，截止 2014年 12月 31日，全国主要零售企业共计关闭 201家门店，较 2013年关闭35家，同比增长474.29％，创历年之最。其中百货零售类共计23家。传统零售加快转型变革，重心从之前依靠规模野蛮扩张向质量方向转移。过去粗放式扩张收租的经营模式已经难以为继，提升个体经营效率，进而带动整条供应链效率提升，成为专业市场发展的新趋势。
2.3整合并购成为趋势，行业集中度进一步提高
“跑马圈地”的外延式扩张大幅放缓的同时，通过并购重组快速占有成熟的零售资源成为新的趋势。在优势企业的并购扩张下，百货行业的集中度将逐渐提高，并带动行业利润率水平的提升。2013年我国零售行业的并购市场相较以往尤为活跃，根据中国连锁经营协会《中国连锁零售企业经营状况分析报告2013-2014》数据显示传统零售业并购交易量同比增长超过44％，并购交易总额约为 2012年总额的 4倍。资本运作，行业的兼并重组将会日趋频繁，国内零售业正在逐渐形成市场集中度高、企业规模大的格局，全国性的零售集团和区域性大型综合零售企业更能在激烈的市场竞争中占据优势地位。
2.4挖掘客户核心需求，社区化百货成为新方向
在供应量不断增加的背景下，零售百货开始更关注细分市场，观察、分析、研究的区域内的客群需求。以挖掘目标客户需求为核心，用精确的定位、精选的特有商品、细致的服务、全生活圈的渠道接入、精心营造的购物环境和与时俱进的科技手段所打造的精致百货，应是百货未来发展的方向。基于消费者消费习惯和行为的改变，百货企业向其他业态的纵深扩展不断加剧，如高端超市、网购、加油站、酒店、物流、金融等，多元化发展更加明显。随着居民消费结构逐步升级和其他业态带来的竞争压力，零售百货正通过增加零售业态种类、调整商户类型、改善购物环境、来给予购物人群类似于购物中心的消费体验，社区型商业渐渐成为主流，进而促进了百货企业的目标客户群与高端超市的目标客户群相吻合。
2.5电商份额趋于稳定，线下需求逐渐回暖
根据艾瑞咨询统计，目前网络零售占社会消费零售总额比例已超过10%，与此同时网购主力品类及电商竞争格局亦趋于稳定，网购增速呈现快速收敛态势。对纯电商供应链来说体验是短板，而消费占比更高的线下休闲业态具备强体验属性，需求逐渐有回升。随着电商增速放缓、竞争格局趋于稳定，线上线下渠道博弈亦逐步和谐，价格战不再是主旋律，未来更多将以渠道合作为主旋律。中华商业协会公布的 50家重点零售企业2015年2、3月份平均增幅在1.5个百分点。消费者信心有回暖迹象，一季度消费者信心指数为107.50，相比于去年同期104.00上涨 3.37个百分点。
我国消费者信心指数回暖
资料来源：Wind
3.影响行业发展的有利和不利因素
3.1有利因素
3.1.1经济结构调整趋向深入，政策利于行业发展
中国目前经济结构中，消费占比仍然明显偏低，据国家统计局统计，2014年居民消费支出占 GDP总值为仅为36.17%，远低于发达国家55%-70%的水平。面对全球经济增长受金融危机影响而放缓的外部环境，拉动内需，提高消费对国内 GDP的贡献率，促进产业结构改革，调整经济发展的结构，已经成为我国经济发展的主旋律。
近年来，国家多次出台政策刺激消费。如提高个税起征点，完善社会保障体系，提高居民收入水平，推动收入分配体系改革，增强消费信心，促进实现经济增长方式从投资型向投资型、消费型、出口型协调发展的转变。国内经济结构调整的不断深入和刺激消费政策的陆续出台必将为作为消费行为的重要媒介和载体的百货零售行业的发展创造有利的政策环境。
三驾马车对 GDP增长贡献率
资料来源：Wind
3.1.2城市化水平不断提升
根据住建部统计，过去10年，中国城市化率每年保持1.33%的增速，2014年中国城市化水平为54.41%，而发达国家城市化率一般已接近或高于80%，收入水平相当的马来西亚、菲律宾等周边国家也在60%左右。我国城市化率与发达国家仍有较大差距，目前还存在较大的提升空间。
我国近15年的城市化率变化
资料来源：Wind
根据中国发展研究基金会《中国发展报告2010：促进人的发展的中国新型城市化
战略》数据，预计到2030年城市化率将达到65%左右。城市化进程的快速推进有利于扩大城市消费群体，增加居民消费总量，这对于百货零售行业市场需求的增加将具有较为明显的推动作用。
3.1.3消费人群数量达到顶峰
根据我国人口普查数据，2010年15-64岁人口比例为总人口的74.53%。根据联合国的预测，中国人口中 15-59岁的人口数量将在 2015年前后达到峰值，此后将持续10年左右的峰值状态。这一年龄段人群是当前百货零售业的主要客户群体，因此未来10年中人口对百货零售业的收入贡献将较为明显。
3.1.4消费升级趋势日益明显
根据美国经济学家钱纳里的模型，人均 GDP超过 1,000美元后，消费结构升级将显著加快，食品和衣着类基本需求型消费比重将不断下降，享受型消费比重迅速上升。
根据国家统计局公布数据，2013年国内人均 GDP为 43,320元，消费需求已经由基本需求型转为享受型，品牌消费、网络消费、信贷消费、健康消费和体验消费等新兴消费概念和消费方式不断发展，从而为中高端及服务体验良好的百货店提供了巨大的空间和持续的动力。
我国人均 GDP不断增长
资料来源：Wind
3.1.5行业配套系统不断完善
行业内部的相关配套系统也在不断完善。包括现代物流系统和现代信息系统在内的百货零售行业辅助系统在过去的数年中实现了较大幅度的发展，阻碍国内百货零售
行业发展的物流问题、信息问题正在逐步得到解决。辅助系统能力和水平的提高，为国内百货零售行业创造出更为高效的经营模式，更加清晰的掌握顾客需求，更为有效的满足消费者需求奠定了有利的物质基础，将有助于百货零售行业的发展。
3.2不利因素
3.2.1商业物业价格上涨
由于城市扩张日趋饱和，优秀商圈地段大多已经被开发。商业地产由于其不可复制性，稀缺性正在凸显。近年，稀缺性已经明显推高了优质商业地产的出售和租赁价格，商业物业售价和租金水平高涨，成为侵蚀商场利润的不利因素。同时，租金定价模式由原来的固定租金向利润分成的方式转变，进一步制约了零售企业的利润增长空间。未来，这一趋势的延续将会增加国内百货零售行业企业经营和扩张的成本，削弱行业企业的盈利能力。
3.2.2市场集中度较低
与国外同行业企业相比，我国大多数百货零售企业仅仅只能掌握部分区域资源，市场集中度较低，行业企业规模普遍偏小，尚未出现全国性的行业龙头。因此，在特定区域内的企业同质性严重，盈利模式差异较小，目标人群重合性大，企业创新度低，导致市场竞争激烈，主要依靠价格方面的相互打压抢占市场份额。长期来看不利于国内百货零售行业培育出健康、稳健的盈利模式，实现可持续发展。
3.2.3管理人才短缺
百货零售行业发展至今，商圈位置和商品种类在企业竞争中固然重要，但服务水平和管理经验也成为百货零售企业发展的关键因素。近几年百货零售业发展速度加快，高级专业的管理人才缺乏成为许多百货零售企业发展的瓶颈之一。
4.行业特点
4.1季节性
受到中国传统的风俗习惯影响，百货零售行业具有较强的季节性特征。一般而言，传统节日集中在每年的第一季度和第四季度，是百货零售行业的传统销售旺季，行业企业营业规模在这两个季度能够实现较大幅度的提升。而第二季度、第三季度属于销售淡季，百货零售企业更多的选择开展各类促销活动，推动销售。百货零售行业的季节性既与中国传统的风俗和生活习惯密切相关，也与行业企业抓住国庆节、元旦、春节等重要节日加大促销力度，提高经营业绩有关。
4.2区域性
百货零售业具有明显的区域性。一方面，受制于经济总量和居民可支配收入水平，以及不同区域社会消费品零售总额的规模差异的影响，行业发展水平呈现出明显地域性特点。东部发达地区，百货零售行业更为发达。
另一方面，由于不同地域消费文化大，优质的商业物业地理位置稀缺，整个行业进入壁垒较高，行业的地域差异化较为明显，市场竞争较为和缓，竞争格局较为稳定，几乎每个区域都有当地的区域龙头公司。
我国传统百货区域主要公司分布
资料来源：Wind
4.3周期性
零售行业的景气水平依然受到居民消费水平、居民收入水平、从而最终受宏观经济状况一定的影响，具有一定的周期性。但百货零售类主要涉及居民日常消费，在价值链中处于相对核心地位，对上游成本变动的转嫁能力较强，且大部分零售消费商品需求具有较大刚性，零售行业总体而言在经济景气时能较好地分享经济成长，而在经济萧条时则具有较好的防御性。
（二）被评估单位历史年度财务分析
1.被评估单位的历史经营数据分析
1.1茂业控股模拟后的2009年12月31日-2014年12月31日资产负债状况
金额单位:人民币万元
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|项目|2009年|2010年|2011年|2012年|2013年|2014年|
|流动资产合计|113,208.43|115,798.20|95,410.37|46,283.09|35,424.52|45,593.47|

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|可供出售金融资产|0.00|0.00|0.00|0.00|500.00|500.00|
|长期股权投资|74,679.57|74,871.89|78,683.26|79,002.96|80,123.41|78,122.20|
|固定资产|45,291.96|43,573.89|41,641.22|40,831.49|42,655.42|41,207.32|
|在建工程|0.00|0.00|0.00|0.00|277.59|522.85|
|无形资产|8,921.09|7,780.19|6,728.30|5,667.22|4,612.84|3,539.97|
|长期待摊费用|1,200.18|1,010.33|652.77|1,089.77|1,024.13|1,019.90|
|递延所得税资产|886.59|851.06|822.76|783.53|496.20|298.05|
|其他非流动资产|9.80|9.80|9.80|9.80|9.80|9.80|
|非流动资产合计|130,989.19|128,097.15|128,538.11|127,384.76|129,699.39|125,220.09|
|资产总计|244,197.62|243,895.35|223,948.48|173,667.86|165,123.91|170,813.56|
|流动负债合计|62,991.97|45,709.64|47,825.59|48,384.46|45,861.69|44,712.66|
|非流动负债合计|29,000.00|42,721.74|12,051.64|8,061.93|436.39|232.31|
|负债总计|91,991.97|88,431.38|59,877.23|56,446.39|46,298.08|44,944.97|
|所有者权益合计|152,205.66|155,463.97|164,071.25|117,221.47|118,825.83|125,868.59|

 2.2茂业控股模拟后的2009年-2014年损益状况
金额单位:人民币万元
||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
|项目|2009年|2010年|2011年|2012年|2013年|2014年|
|营业收入|103,660.58|126,012.97|153,792.05|158,990.59|171,333.93|165,945.23|
|营业成本|86,364.43|102,373.95|121,533.00|123,450.57|138,937.24|131,091.29|
|营业税金及附加|1,331.50|1,881.90|2,582.16|2,321.08|2,290.00|2,297.79|
|销售费用|11,842.79|13,871.42|16,058.88|16,708.63|12,406.50|11,146.37|
|管理费用|||||2,400.91|3,004.23|
|财务费用|2,369.80|3,878.80|3,495.06|1,424.02|-912.75|-1,284.30|
|营业利润|-1,484.57|3,125.23|9,164.61|12,430.57|15,879.03|17,156.47|
|营业外收入|165.09|91.55|117.51|98.28|50.02|166.56|
|营业外支出|52.16|102.18|10.72|31.60|649.53|17.95|
|利润总额|-1,371.64|3,114.59|9,271.40|12,497.25|15,279.52|17,305.08|
|所得税|76.52|36.64|2,348.34|3,876.50|4,258.58|4,936.64|
|净利润|-1,448.16|3,077.95|6,923.06|8,620.76|11,020.94|12,368.45|

 2.3企业2010年-2014年主要财务指标分析
2.3.1盈利能力分析
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|-|-|-|-|-|-|
|项目|2010年|2011年|2012年|2013年|2014年|
|净资产收益率|2.00%|4.33%|6.13%|7.54%|10.11%|
|总资产报酬率|3.18%|5.91%|7.15%|8.13%|10.31%|
|营业利润率|2.55%|6.13%|8.04%|9.39%|10.48%|

|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|主营业务成本率|83.38%|81.30%|79.82%|81.28%|79.25%|

如上表所示，2010年-2014年，茂业控股的净资产报酬率、总资产报酬率、营业利润率呈上升趋势，主营业务成本率总体呈下降趋势，表明茂业控股盈利能力增强。
2.3.2偿债能力分析
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|项目|2010年|2011年|2012年|2013年|2014年|
|资产负债率|36.26%|26.74%|32.50%|28.04%|26.31%|
|流动比率|2.53|1.99|0.96|0.77|1.02|
|速动比率|2.48|1.91|0.88|0.71|0.87|
|利息保障倍数|1.67|3.04|8.28|20.58|3,979.74|

如上表所示，2010-2014年资产负债率呈下降趋势，流动比率和速动比率呈下降趋势，表明公司短期偿债能力在下降。利息保障倍数较高，表明公司偿还借款利息能力较强。
2.3.3营运能力分析
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|项目|2010年|2011年|2012年|2013年|2014年|
|应收账款周转次数|99.42|992.37|1,026.65|不适用|不适用|
|存货周转次数|41.10|39.22|32.47|41.45|50.27|
|流动资产周转次数|1.07|1.42|2.18|2.49|4.04|
|总资产周转次数|0.50|0.64|0.78|0.86|0.97|

茂业控股应收账款周转次数呈上升趋势，存货周转次数呈上升趋势，流动资产周转次数、总资产周转次数呈上降趋势，表明茂业控股资金利用效率和企业的经营管理水平有所提高。
2.3.4发展能力分析
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|-|-|-|-|-|-|
|项目|2010年|2011年|2012年|2013年|2014年|
|总资产增长率|-0.12%|-8.18%|-22.45%|-28.16%|3.45%|
|净资产增长率|2.14%|5.54%|-28.55%|-31.47%|5.93%|
|销售收入增长率|19.35%|21.75%|3.45%|9.37%|-3.19%|
|净利润增长率|312.54%|124.92%|24.52%|27.84%|12.23%|

如上表所示，茂业控股总资产增长率、净资产增长率总体呈下降趋势，销售收入
增长率、净利润增长率2014年下降较大，表明公司业绩下降明显。
3.溢余资产、非经营性资产与负债分析
溢余资产是指与企业收益无直接关系的，超过企业经营所需的多余资产，主要包括溢余现金、收益法评估未包括的资产等。
非经营性资产指企业持有目的为非经营所需、与企业生产经营无直接关系的资产。
非经营性负债是指企业承担的债务不是由于主营业务的经营活动产生的负债，而是由于与主营业务没有关系或没有直接关系的其他业务活动如对外投资，基本建设投资等活动所形成的负债。根据企业提供的财务报表以及评估人员清查结果判断，企业溢余资产、非经营性资产与负债如下：
3.1评估基准日被评估单位存在如下溢余资产
3.1.1货币资金中的二次改制和房改存款，账面值12,780,132.37元。
3.1.2其他货币资金为理财产品，账面值40,000,000.00元。
3.2评估基准日被评估单位存在如下非经营性资产
3.2.1其他应收款中的应收关联公司往来款项，账面值合计262,706,105.39元。
3.2.2可供出售金融资产，账面值合计5,000,000.00元。
3.2.3长期股权投资，账面值合计781,221,959.10元。
3.2.4固定资产——房屋建筑物中的坐落于秦皇岛市金原商厦的 2层、5层、6层的商铺，建筑面积2,144.23平方米，账面值10,828,123.47元，目前出租给秦皇岛市金原商业管理有限责任公司，未收取租金。
3.2.5递延所得税资产账面值2,980,518.58元。
3.3评估基准日被评估单位存在如下非经营性负债
其他应付款中的应付关联公司往来款项和二次改制费用，账面值合计 65,498,099.69元。
五、收益法的测算方法及模型
由于企业的全部价值应属于企业各种权利要求者，包括股权资本投资者、债权及债券持有者。本次评估选定的收益口径为企业自由现金流量，与之对应的资产口径是所有资本投资者的现金流。
本次评估以未来若干年度内的企业净现金流量作为依据，采用适当折现率折现后加总计算得出企业整体营业性资产的价值，然后再加上溢余资产、非经营性资产价值减去有息债务得出所有者权益价值。
1.评估模型：本次评估选用的是未来收益折现法，即将投资资本现金流量作为企业预期收益的量化指标，并使用加权平均资金成本模型计算折现率。
2.计算公式
本次评估选用的是未来收益折现法，即将投资资本现金流量作为企业预期收益的量化指标。计算公式为：
i
P
Ai/(1r)i
An/r(1r)i ND
n1
其中：P为股东全部权益价值
Ai为明确预测期的第i期的预期收益
r为折现率
i为预测期
An为永续年期的收益
N为非经营性资产负债净额及溢余资产评估值
D为付息债务
3.收益期的确定
本次评估采用永续年期作为收益期。其中，第一阶段为详细预测期，自2015年1月1日至2019年12月31日，在此阶段根据被评估企业的经营情况及经营计划，收益状况处于变化中；第二阶段为2020年及以后年度，在此阶段假设被评估企业将保持稳定的盈利水平并永续经营。
4.预期收益的确定
本次将企业自由现金流量作为企业预期收益的量化指标。
企业自由现金流量就是在支付了经营费用和所得税之后，向公司权利要求者支付现金之前的全部现金流。其计算公式为：
企业自由现金流量＝税后净利润＋折旧与摊销＋利息费用×（1－所得税率）－资本性支出－营运资金增加
5.折现率的确定
确定折现率有多种方法和途径，按照收益额与折现率口径一致的原则，本次评估收益额口径为企业自由现金流量，则折现率选取加权平均资本成本（WACC）确定。
计算公式：
WACC＝（Re×We）＋〔Rd×（1－T）×Wd〕
其中：Re为公司普通权益资本成本
Rd为公司债务资本成本
We为权益资本在资本结构中的百分比
Wd为债务资本在资本结构中的百分比
T为公司所得税税率
本次评估采用资本资产定价修正模型（CAPM），来确定公司普通权益资本成本Re。
计算公式：
Re＝Rf＋β×（Rm－Rf）＋Rc
其中：Rf为无风险报酬率
β为企业风险系数
Rm为市场平均收益率
（Rm－Rf）为市场风险溢价
Rc为企业特定风险调整系数
六、收益法评估过程
对茂业控股的未来财务数据预测是以其2009年至2014年的经营业绩为基础，遵循我国现行的有关法律、法规，根据国家宏观政策、国家及地区的宏观经济状况，充
分考虑企业的发展规划和经营计划、优势、劣势、机遇、风险等，尤其是企业所面临的市场环境和未来的发展前景及潜力，并依据与企业管理层沟通后得出的公司发展规划等，经过综合分析编制的。
1.营业收入的预测
1.1营业收入及构成分析
营业收入分为主营业务收入和其他业务收入，主营业务收入分为自营收入、联营收入、配套租金收入，其他业务收入主要包括租赁收入、提货凭证服务收入、会员卡服务收入、银行卡手续费收入、水电费收入等。
自营业务指的是百货企业自行组织商品、组织销售的自营模式，自营模式下，百货店的收入来源将从扣点收入转为商品购进和销售之间的差价，自营业务可以提升商品的控制度及提升品牌差异化竞争能力，目前茂业控股自营业务主要集中在化妆品。
联营业务指的是百货企业引进品牌厂商，由后者直接经营，后者按销售额向前者支付约定比例的扣点作为回报，且接受前者的日常管理的经营模式。目前茂业控股除了自营的一线化妆品外，其他服饰、皮具等品类均以联营模式与品牌合作。
出租业务指的是百货店提供场地给品牌厂商，由后者直接经营，后者每个月以固定租金向前者缴纳的合作模式。目前茂业控股出租业务主要集中在餐饮配套。
近几年营业收入情况如下：
金额单位：人民币万元
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|-|-|-|-|-|-|-|
|项目/年度|2009年|2010年|2011年|2012年|2013年|2014年|
|主营业务收入|92,059.94|105,521.96|126,699.46|154,656.77|169,140.73|163,738.95|
|其他业务收入|163.69|2,703.18|3,724.07|4,333.82|2,193.20|2,206.29|
|营业收入合计|92,223.63|108,225.14|130,423.53|158,990.59|171,333.93|165,945.23|
|同比增长率||17.35%|20.51%|21.90%|7.76%|-3.15%|

 2014年营业收入呈下降走势，主要原因为受电商网购冲击，高端消费下降所致。
1.2区域经济发展与市场环境
1.2.1 2014年秦皇岛市经济发展情况
初步核算，全市实现生产总值1200.02亿元，比上年增长5.0%。其中，第一产业增加值174.66亿元，增长3.6%；第二产业增加值447.68亿元，增长4.8%；第三产业
增加值577.68亿元，增长5.4%。第一产业增加值占全市生产总值的比重为14.6%，第
二产业增加值比重为37.3%，第三产业增加值比重为48.1%。按常住人口计算，全市人
均生产总值39282元，增长4.3%。
全年累计完成全部财政收入 206.41亿元，比上年增长4.5%。其中公共财政预算收入实现 113.66亿元，增长3.8%。财政支出 255.21亿元，比上年下降13.1%，其中公共财政预算支出211.35亿元，增长5.9%。用于教育、社会保障和就业、医疗卫生、城乡社区服务、住房保障支出等民生方面的支出为 104.69亿元，增长13.2%。
全市居民消费价格总水平累计比上年上涨1.7%，涨幅较上年回落0.7个百分点。
八大类商品（服务）价格呈现“六升二降”格局，其中食品类价格比上年上涨2.5%，衣着类上涨4.4%，娱乐教育文化用品及服务类上涨2.3%，这三类价格是拉动CPI上涨的主要因素。工业生产者出厂价格指数比上年下降4.1%，降幅比上年扩大0.7个百分点。12月新建住宅价格同比下降4.6%；二手住宅价格同比下降6.0%。
全年完成规模以上工业增加值 341.74亿元，比上年增长4.7%，增速较上年提高2.6个百分点。分轻重工业看，重工业实现增加值 283.49亿元，增长5.2%；轻工业实现增加值58.25亿元，增长2.2%。分登记注册类型看，股份制等民营企业发展态势良好，股份制企业、外商及港澳台商投资企业的增速分别为7.0%和3.0%，而国有及国有控股企业增加值下降3.5%。
全市社会消费品零售总额完成571.28亿元，比上年增长12.2%，增幅比去年下降 1.2个百分点。从区域看，城镇市场完成零售额 478.26亿元，增长12.2%；农村市场完成零售额 93.02亿元，增长12.4%。从行业看，批发零售业完成销售额 1449.40亿元，比上年增长4.6%；住宿餐饮业完成营业额84.86亿元，增长 13.2%。其中：限额以上企业（单位）实现社会消费品零售总额 157.76亿元，增长8.1%。在限额以上企业商品销售额中，粮油、食品、饮料、烟酒类销售额增长12.4%；服装、鞋帽、针纺织品类零售额增长5.9%；化妆品类销售额增长21.1%；中西药品类销售额增长20.4%；
石油及制品类销售额增长8.3%。
据国家统计局河北调查总队和省统计局反馈的资料显示，2014年秦皇岛市全体居民人均可支配收入17457元,比上年增长9.1%，扣除价格因素，实际增长7.3%。其中，城镇居民人均可支配收入 26053元，增长8.5%，扣除价格因素，实际增长6.7%;农村居民人均可支配收入9964元，增长10.6%，扣除价格因素，增长8.8%。
1.2.2秦皇岛市 2010年-2014年GDP、城镇居民人均可支配收入、社会消费品零售总额情况
秦皇岛市近几年 GDP及社会消费品零售总额增速
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|-|-|-|-|-|-|
|年度|2010|2011|2012|2013|2014|
|GDP同比增速（%）|12.3|12.0|9.1|7.0|5.0|
|城镇居民人均可支配收入同比增速（%）|10.7|13.2|13.1|10.2|8.5|
|社会消费品零售总额同比增速（%）|18.3|17.8|15.4|13.4|12.20|

数据来源：秦皇岛市统计局
从上表中可以看出，2010年-2014年，秦皇岛市GDP、城镇居民人均可支配收入、社会消费品零售总额增速均呈下降走势。
1.3业内竞争情况、被评估单位优劣势分析及对策
1.3.1业内竞争情况
茂业控股的经营门店位于秦皇岛市中心区域，在当地的主要竞争对手有：新天地购物广场、天洋西厅、乐都汇购物中心、世纪港湾购物广场。
1.3.1.1新天地购物广场
新天地购物广场位于被评估单位对面，建筑面积约 2万平方米，主营精品、运动休闲、精品女装，四楼为配套。
1.3.1.2天洋西厅
天洋西厅距被评估单位较近，建筑面积约 1万平方米，主营运动、休闲、少女淑女服饰，为秦皇岛地区较为专业的运动休闲卖场。
1.3.1.3乐都汇购物中心
乐都汇购物中心位于被评估单位对面，建筑面积约 5.7万平方米，集合了乐购超市、百货店中店及专柜、影院及餐饮休闲配套项目，是秦皇岛市较早的购物中心模式运营的零售企业。
1.3.1.4世纪港湾购物广场
世纪港湾购物广场建筑面积约18万平方米，是秦皇岛市首个集购物、休闲、餐饮、娱乐于一体的一站式购物中心。家乐福超市世纪港湾店于2013年12月30日开业，百货部分尚在筹备中，预计2015年下半年开业。
近年来秦皇岛市的商业零售物业开发在持续，商业网点不断扩大，而消费客源及消费实力有限，再加上电商网购的冲击，茂业控股销售收入 2014年较 2013年同期处于下滑趋势，市场份额逐年下滑，目前部分门店已经出现了大面积的空场。
1.3.2被评估单位优劣势分析
1.3.2.1优势分析
茂业控股以百货零售为主，经营门店位于秦皇岛市中心区域，目前在当地业务规模最大，占据行业主导地位，在国内知名企业和外资零售连锁企业相继进驻、本地同行倾力拓展市场份额的环境中，与竞争对手保持着规模、位置、品牌、人才、营运优势。
1.3.2.2劣势分析
经营区域过于集中，门店全部集中在市中心传统商业区方圆一公里范围内，门店间同质化竞争较严重；业态单一，无法满足消费者日益增长的体验式消费需求；员工队伍年龄偏大，缺少人才梯队建设，对新事物的接受和学习能力较差；所经营商品，主要依靠本地代理商力量，厂家直营、商场自营和总代理比重极低，企业盈利空间小，在渠道多样化的市场竞争中缺少价格优势。
1.3.3对策
茂业控股将聚焦百货零售主业，继续关注零售业市场变化，寻求思维、管理、信息系统的创新，深耕门店。依据市场需求和竞争格局的变化，调整门店定位，错位经营，突出各门店特色，从而形成对全客层、全品类的业务覆盖，并力争把各门店打造成各自市场领域的标杆门店。华联分公司主要服务于城市中低阶层及郊县/农村较富裕阶层、中老年顾客。商城分公司为精品百货店，突出国际一线化妆品、成熟精品女装、男装、名表、珠宝品类经营，打造床用家具生活馆，引领高端生活方式。现代分公司奉行“品位时尚与我同行”的经营理念，做细做精，突出商品的个性化、时尚化、多样化特点。金都分公司定位时尚流行百货，以“时尚生活方式缔造者”为经营目标，以青春、时尚、经典、流行的商品为主，引领秦皇岛市年轻一族的消费时尚。
通过完善配套经营项目、增加服务及体验项目、改善购物环境，体现个性、时尚、多样化，满足消费者日益多样化的消费需求，提升消费者消费体验，通过尝试 020运作及微信营销、移动支付等运营模式，创新营销，提升业绩，进一步稳定并力争提高市场占有率。
1.4营业收入的预测
1.4.1主营业收入的预测
主营业务收入的预测是以历史财务数据结合预测期内标的公司的经营计划、战略布局和已采取的经营措施为基础，同时考虑到预测期内各门店的业务发展趋势，结合
秦皇岛市未来经济发展趋势进行预测。华联分公司、商城分公司2014年营业收入下降幅度较大，预计2015年仍有小幅下降，现代分公司与2015年与2014年持平，金都分公司预计小幅增长。
根据秦皇岛市昌德房地产开发有限公司和秦皇岛渤海物流股份有限公司于 2008年8月28日签订的租赁合同，租赁期于2017年3月31日到期。委托方声明租赁到期后不续租，因此本次评估假设到期后不续租，秦皇岛茂业控股有限公司现代分公司于2017年3月31日终止经营。
主营业务收入预测如下：
金额单位：人民币万元
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|-|-|-|-|-|-|
|项目/年份|2015年|2016年|2017年|2018年|2019年|
|金都分公司|50,360.01|51,372.70|51,897.72|52,428.34|52,964.60|
|华联、商城分公司|60,427.15|60,427.15|61,635.69|62,252.05|62,874.57|
|现代分公司|53,247.78|53,780.26|13,445.06|||
|主营业务收入合计|164,034.94|165,580.11|126,978.48|114,680.38|115,839.17|

 1.4.2其他业务收入的预测
其他业务收入主要包括设施服务收入、提货凭证服务收入、租金收入、促销服务收入、品牌推广服务费、银行卡手续费收入、水电费收入等。其他业务收入与主营业务相关，按以前年度与主营业务收入的比例进行预测。
其他业务收入预测如下：
金额单位：人民币万元
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|-|-|-|-|-|-|
|项目/年份|2015年|2016年|2017年|2018年|2019年|
|其他业务收入|2,129.32|2,149.37|1,648.29|1,488.65|1,503.69|

 1.4.3营业收入的预测
综上，营业收入预测如下：
金额单位：人民币万元
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|项目/年份|2015年|2016年|2017年|2018年|2019年|
|主营业务收入|164,034.94|165,580.11|126,978.48|114,680.38|115,839.17|
|其他业务收入|2,129.32|2,149.37|1,648.29|1,488.65|1,503.69|
|营业收入合计|166,164.26|167,729.48|128,626.77|116,169.04|117,342.87|

2.营业成本的预测
营业成本包括主营业务成本和其他业务成本。
2.1主营业务成本的预测
主营业务成本中自营为商品销售成本，联营为支付给联营商家的约定比例款项。
2009年-2014年的主营业务成本如下表：
金额单位：人民币万元
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|-|-|-|-|-|-|-|
|项目/年度|2009年|2010年|2011年|2012年|2013年|2014年|
|主营业务成本|78,105.17|89,466.52|104,417.55|123,450.57|137,474.14|129,771.27|
|占主营业务收入比例|84.84%|84.78%|82.41%|79.82%|81.28%|79.25%|

从历史财务数据来看，主营业务成本相对比较稳定，根据对零售行业的相关调查和对企业管理方的访谈，按标的资产历史年度的成本率水平为依据，以预测的营业收入为基础，计算出相应的主营业务成本。主营业务成本预测如下：
金额单位：人民币万元
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|-|-|-|-|-|-|
|项目/年度|2015年|2016年|2017年|2018年|2019年|
|主营业务成本|132,231.74|133,476.95|102,101.43|92,094.25|93,015.19|

 2.2其他业务成本的预测
茂业控股其他业务成本主要为广告费、水电费、银行卡手续费，按照历史年度占主营业务收入/其他业务收入的比例预测。其他业务成本预测如下：
金额单位：人民币万元
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|-|-|-|-|-|-|
|项目/年度|2015年|2016年|2017年|2018年|2019年|
|其他业务成本|1,351.95|1,364.68|1,046.53|945.18|954.73|

 2.3营业成本的预测
综上，营业成本预测如下：
金额单位：人民币万元
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|项目/年度|2015年|2016年|2017年|2018年|2019年|
|主营业务成本|132,231.74|133,476.95|102,101.43|92,094.25|93,015.19|
|其他业务成本|1,351.95|1,364.68|1,046.53|945.18|954.73|
|营业成本|133,583.69|134,841.63|103,147.97|93,039.43|93,969.92|

3.营业税金及附加的预测
根据茂业控股提供的财务报表和税收法律法规的规定，该公司的营业税金及附加主要包括营业税、消费税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加。各税种税率如下：营业税5%、消费税5%、城市维护建设税7%、教育费附加3%、地方教育费附加2%，城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加的计税基础为缴纳的流转税额。
由于城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加的计税基数都是缴纳的流转税，本次评估先预测应缴纳的增值税、营业税、消费税，再按增值税、营业税、消费税的7%、3%、2%预测城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加。
营业税金及附加预测如下：
金额单位：人民币万元
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|-|-|-|-|-|-|
|项目/年度|2015年|2016年|2017年|2018年|2019年|
|营业税|1,052.50|1,062.41|814.73|735.82|743.26|
|消费税|926.41|935.14|717.13|647.68|654.22|
|城市维护建设税|305.97|308.86|238.88|216.67|218.93|
|教育费附加|131.13|132.37|102.38|92.86|93.83|
|地方教育费附加|87.42|88.24|68.25|61.91|62.55|
|合计|2,503.44|2,527.02|1,941.37|1,754.93|1,772.80|

4.销售费用的预测
销售费用主要为职工薪酬、广告宣传费、租赁费、水电气费、修理费、其他税费、折旧、摊销等。
销售费用的预测分以下 3个部分：折旧、摊销按照后面所述的第 9项折旧、摊销的预测方法预测；工资按照经营状况预计需要的人员数乘以年平均工资，年平均工资参照以前年度的工资水平和当地统计部门发布的近几年职工工资平均增长率确定；其他费用项目按照以前年度的占主营业务收入的比例预测，对于偶然发生的支出不予考虑。按照上述方法预测销售费用如下表：
金额单位：人民币万元
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|-|-|-|-|-|-|-|
|项目/年度|2015年|2016年|2017年|2018年|2019年|以后年度|
|工资|2,728.72|2,865.16|2,276.46|2,136.44|2,243.27|2,243.27|
|职工福利|272.87|286.52|227.65|213.64|224.33|224.33|
|社会保险费|764.04|802.24|637.41|598.20|628.11|628.11|
|工会经费|54.57|57.30|45.53|42.73|44.87|44.87|
|住房公积金|272.87|286.52|227.65|213.64|224.33|224.33|

||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
|离退休支出|44.72|47.41|50.25|53.27|56.46|56.46|
|教育培训费|68.22|71.63|56.91|53.41|56.08|56.08|
|广告宣传费|480.18|484.71|371.71|335.71|339.10|339.10|
|租赁费|853.65|861.69|660.80|596.80|602.83|602.83|
|装修费|23.71|23.93|18.35|16.58|16.74|16.74|
|水电气费|1,382.50|1,395.52|1,070.19|966.54|976.30|976.30|
|车辆费|33.73|34.05|26.11|23.58|23.82|23.82|
|通讯费|34.50|34.83|26.71|24.12|24.37|24.37|
|运费|10.38|10.48|8.04|7.26|7.33|7.33|
|制卡费|0.00|0.00|0.00|0.00|0.00|0.00|
|办公费|81.02|81.78|62.72|56.64|57.22|57.22|
|经营用品|185.70|187.45|143.75|129.82|131.14|131.14|
|业务招待费|70.26|70.93|54.39|49.12|49.62|49.62|
|差旅费|23.79|24.02|18.42|16.63|16.80|16.80|
|环保清洁费|205.84|207.78|159.34|143.91|145.36|145.36|
|保险费|25.35|25.59|19.63|17.72|17.90|17.90|
|会议费|11.22|11.32|8.68|7.84|7.92|7.92|
|修理费|220.14|222.21|170.41|153.90|155.46|155.46|
|其他税费|673.54|679.89|521.39|470.89|475.65|475.65|
|专业服务费|49.08|49.54|37.99|34.31|34.66|34.66|
|折旧费|1,494.02|1,469.49|1,461.90|1,458.03|1,458.03|1,460.28|
|无形资产摊销|1,109.32|1,133.09|378.80|128.50|128.50|104.73|
|长期待摊费用摊销|282.65|275.28|223.09|223.09|223.09|223.09|
|合计|11,463.11|11,706.90|8,969.28|8,176.89|8,373.86|8,352.35|

5.管理费用的预测
管理费用要为职工薪酬、离退休支出、业务招待费、修理费、专业服务费等。
管理费用的预测分以下 2个部分：工资按照经营状况预计需要的人员数乘以年平均工资，年平均工资参照以前年度的工资水平和当地统计部门发布的近几年职工工资平均增长率确定；其他费用项目按照以前年度的占主营业务收入的比例预测，对于偶然发生的支出不予考虑。按照上述方法预测管理费用如下表：
金额单位：人民币万元
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|-|-|-|-|-|-|
|项目/年度|2015年|2016年|2017年|2018年|2019年|
|工资|1,232.38|1,306.32|1,384.70|1,467.79|1,555.85|
|职工福利|123.24|130.63|138.47|146.78|155.59|
|社会保险费|345.07|365.77|387.72|410.98|435.64|
|工会经费|24.65|26.13|27.69|29.36|31.12|

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|-|-|-|-|-|-|
|住房公积金|123.24|130.63|138.47|146.78|155.59|
|离退休支出|142.45|151.00|160.06|169.66|179.84|
|教育培训费|30.81|32.66|34.62|36.69|38.90|
|宣传费|2.99|3.02|2.32|2.09|2.11|
|租赁费|60.59|61.16|46.90|42.36|42.79|
|装修费|7.43|7.50|5.75|5.20|5.25|
|水电气费|88.48|89.31|68.49|61.86|62.48|
|车辆费|53.27|53.78|41.24|37.24|37.62|
|通讯费|30.66|30.95|23.73|21.44|21.65|
|制卡费|20.51|20.70|15.88|14.34|14.48|
|办公费|91.09|91.95|70.51|63.68|64.33|
|经营用品|0.30|0.31|0.24|0.21|0.22|
|业务招待费|191.07|192.87|147.90|133.58|134.93|
|差旅费|52.90|53.40|40.95|36.99|37.36|
|保险费|5.59|5.65|4.33|3.91|3.95|
|会议费|23.91|24.13|18.51|16.71|16.88|
|修理费|117.29|118.40|90.80|82.00|82.83|
|其他税费|39.11|39.48|30.28|27.34|27.62|
|专业服务费|214.70|216.72|166.20|150.10|151.62|
|其他|16.88|17.03|13.06|11.80|11.92|
|合计|3,038.62|3,169.50|3,058.82|3,118.89|3,270.55|

6.财务费用的预测
被评估单位历史年度的财务费用主要为利息支出、利息收入、银行手续费等。
评估基准日被评估单位无借款，因此不需预测利息支出；内部借款根据被评估单位提供的借款协议，2015年未计算利息，因此不需预测内部利息收入。银行利息收入和银行手续费以 2014年占主营业务收入/营业收入的比例进行预测。财务费用预测结果如下表：
金额单位：人民币万元
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|-|-|-|-|-|-|
|项目/年份|2015年|2016年|2017年|2018年|2019年|
|银行手续费|79.59|80.34|61.61|55.64|56.20|
|利息收入|-181.96|-183.68|-140.86|-127.21|-128.50|
|合计|-102.37|-103.34|-79.25|-71.57|-72.30|

7.营业外收支的预测
营业外收支均是偶发性的收入和支出，本次评估预测不考虑其影响。
8.企业所得税的预测
根据2008年1月1日起实施的《中华人民共和国企业所得税法》，企业所得税的税率为25%，以应纳税所得额乘以25%为应纳所得税额。
9.固定资产折旧、摊销的预测
9.1被评估单位固定资产采用直线法计提折旧，净残值率为5%。评估基准日被评估单位固定资产的账面原值、账面净值如下：
金额单位：人民币元
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|-|-|-|-|
|序号|项目|账面原值|账面净值|
|1|房屋建筑物|583,344,897.00|418,796,995.42|
|2|机器设备|2,237,509.85|1,314,861.76|
|3|运输设备|3,050,458.97|1,909,568.90|
|4|电子办公设备|8,571,999.70|3,297,754.88|
|合计||597,204,865.52|425,319,180.96|

部分房屋建筑物为非经营性资产，本次评估不预测其折旧额。经营性房屋建筑物以评估基准日的账面净值（扣除净残值）除以剩余使用年限得到未来年度的折旧额，机器设备、运输设备、电子办公设备以评估基准日的账面原值乘以各类资产的综合年折旧率（按照经济耐用年限计算）得到未来年度的固定资产折旧额；对于部分预测期内已计提完折旧仍可使用的固定资产，预测期外按照评估原值和经济耐用年限估算折旧额。固定资产折旧预测如下：
金额单位：人民币万元
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|-|-|-|-|-|-|-|
|项目|2015年|2016年|2017年|2018年|2019年|以后年度|
|房屋建筑物|1,292.82|1,292.82|1,292.82|1,292.82|1,292.82|1,292.82|
|机器设备|25.48|25.48|18.57|15.04|15.04|15.04|
|运输设备|20.18|17.57|16.89|16.55|16.55|18.80|
|电子办公设备|155.54|133.62|133.62|133.62|133.62|133.62|
|固定资产折旧合计|1,494.02|1,469.49|1,461.90|1,458.03|1,458.03|1,460.28|

 9.2无形资产的摊销
被评估单位评估基准日的无形资产为土地使用权、现代经营权、财务软件。土地
使用权、现代经营权按照使用年限摊销，财务软件预测期内按照被评估单位的摊销政
策进行摊销，预测期外以年金化形式进行预测。无形资产摊销预测如下：
金额单位：人民币万元
||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
|项目|2015年|2016年|2017年|2018年|2019年|以后年度|
|土地使用权|57.19|57.19|57.19|57.19|57.19|57.19|
|现代经营权|1,000.43|1,000.43|250.11||||
|财务软件|51.70|75.47|71.50|71.31|71.31|47.54|
|无形资产摊销合计|1,109.32|1,133.09|378.80|128.50|128.50|104.73|

 9.3长期待摊费用的摊销
被评估单位评估基准日的长期待摊费用主要为装修费，按照经济耐用年限10年进行摊销，长期待摊费用摊销预测如下：
金额单位：人民币万元
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|项目|2015年|2016年|2017年|2018年|2019年|
|长期待摊费用摊销|282.65|275.28|223.09|223.09|223.09|

10.资本性支出的预测
资本性支出是为了保证企业可以生产经营可以正常发展的情况下，企业每年需要进行的资本性支出。本次评估不考虑茂业控股扩大经营需追加的固定资产投资，仅考虑为维持持续经营，需要进行更新的固定资产支出。固定资产中的房屋建筑物以年金法计算的金额作为资本性支出，其余固定资产以折旧额作为资本性支出；无形资产为正版财务软件，评估基准日尚未完工，以评估基准日需支付的款项作为资本性支出；
长期待摊费用以摊销额作为资本性支出。
资本性支出预测见下表：
金额单位：人民币万元
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|项目|2015年|2016年|2017年|2018年|2019年|
|房屋建筑物|427.19|427.19|427.19|427.19|427.19|
|机器设备|15.04|15.04|15.04|15.04|15.04|
|运输设备|18.22|18.22|18.22|18.22|18.22|
|电子办公设备|133.62|133.62|133.62|133.62|133.62|
|长期待摊费用|413.29|223.09|223.09|223.09|223.09|
|合计|1,007.36|817.16|817.16|817.16|817.16|

11.营运资金的预测
营运资金的追加需考虑对企业经营有影响的货币资金、应收账款、预付款项、存
货、其他应收款、应付账款、预收款项、应付职工薪酬、应交税费、其他应付款等因
素的影响（剔除非经营性资产、负债的金额）。根据各种因素历史周转率测算未来各因素的需求金额，并按照以下公式计算追加营运资金：
年度需要追加的营运资金=当年度需要的营运资金－上一年度需要的营运资金营运资金预测如下表：
金额单位：人民币万元
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|-|-|-|-|-|-|-|
|项目|2014年|2015年|2016年|2017年|2018年|2019年|
|营运资金|-24,118.01|-23,397.23|-23,639.57|-18,155.69|-16,420.63|-16,605.52|
|营运资金追加额||720.78|-242.34|5,483.88|1,735.06|-184.89|

12.折现率的选取
折现率，又称期望投资回报率，是基于收益法确定资产价值的重要参数。对整体资产评估的折现率，应当能够反映整体资产现金流贡献的风险，包括市场风险、行业风险、经营风险、财务风险以及技术风险。市场风险是对所有企业产生影响的因素引起的风险。行业风险主要指项目所属行业的行业性市场特点、投资开发特点以及国家产业政策调整等因素造成的行业发展不确定给项目预期收益带来的不确定性。企业的特定风险分为经营风险和财务风险两类。经营风险指由于市场需求变化、生产要素供给条件变化以及同类企业间的竞争给未来预期收益带来的不确定影响，经营风险主要来自市场销售、生产成本、生产技术等方面。财务风险是筹资决策带来的风险，也叫筹资风险，指经营过程中的资金融通、资金调度、资金周转可能出现的不确定性对未来预期收益的影响。
折现率是现金流量风险的函数，风险越大则折现率越大，因此折现率要与现金流量匹配。确定折现率有多种方法和途径，按照收益额与折现率口径一致的原则，本次评估收益额口径为投资资本现金流量，则折现率采用加权平均资本成本。
计算公式：
WACC＝（Re×We）＋〔Rd×（1－T）×Wd〕
其中：Re为公司普通权益资本成本
Rd为公司债务资本成本
We为权益资本在资本结构中的百分比
Wd为债务资本在资本结构中的百分比
T为公司有效的所得税税率
本次评估采用资本资产定价修正模型（CAPM），来确定公司普通权益资本成本Re，计算公式为：
Re＝Rf＋β×（Rm－Rf）＋Rc
其中：Rf为现行无风险报酬率；
β为企业风险系数；
Rm为市场期望报酬率历史平均值；
（Rm－Rf）为市场风险溢价；
Rc为企业特定风险调整系数。
模型中有关参数的选取过程
（1）无风险利率 Rf的确定
无风险报酬率是对资金时间价值的补偿，这种补偿分两个方面，一方面是在无通货膨胀、无风险情况下的平均利润率，是转让资金使用权的报酬；另一方面是通货膨胀附加率，是对因通货膨胀造成购买力下降的补偿。它们共同构成无风险利率。经查询 Wind资讯，因此本次评估取已发行的到期日距评估基准日10年期以上的长期国债到期收益率的平均值作为无风险利率，即Rf=4.28%
（2）权益系统风险系数β的确定
所谓风险系数（Beta:β）指用以衡量一种证券或一个投资证券组合相对总体市场的波动性的一种证券系统性风险的评估工具，通常用β系数反映了个股对市场变化的敏感性。在计算β系数时通常涉及统计期间、统计周期和相对指数三个指标，本次在计算β系数时采用评估基准日前 60个月作为统计期间，统计间隔周期为月，相对指数为沪深300。
通过 Wind资讯，查询百货零售行业 5家上市公司的算术平均无财务杠杆β系数为0.6967。
通过以下公式，将无财务杠杆β系数转换成有财务杠杆的β系数，有财务杠杆的β与无财务杠杆的β的转换可由下面公式得出：
β1/βu=1+D/E×（1-T）
式中：β1—有财务杠杆的β；
βu--无财务杠杆的β；
D—有息负债现时市场价值；
E—所有者权益现时市场价值；
T—所得税率。
被评估单位评估基准日无有息负债，营运资金充足，目标资本结构中有息负债为零，被评估单位有财务杠杆的β为0.6967。
（3）市场超额收益率 ERP的确定
市场市场溢价是对于一个充分风险分散的市场投资组合，投资者所要求的高于无风险利率的回报率，根据Wind资讯金融终端计算的沪深300股票近十年的几何收益率与无风险报酬率之差的平均数，市场超额收益率取8.21%。
2014市场超额收益率 ERP估算表
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|-|-|-|-|-|
|序号|年份|Rm几何平均值|无风险收益率Rf(距到期剩余年限超过10年）|ERP=Rm几何平均值-Rf|
|1|2005|3.25%|3.56%|-0.31%|
|2|2006|22.54%|3.55%|18.99%|
|3|2007|37.39%|4.30%|33.09%|
|4|2008|0.57%|3.80%|-3.23%|
|5|2009|16.89%|4.09%|12.80%|
|6|2010|15.10%|4.25%|10.85%|
|7|2011|0.12%|3.98%|-3.86%|
|8|2012|1.60%|4.15%|-2.55%|
|9|2013|4.26%|4.32%|-0.06%|

||||||
|-|-|-|-|-|
|10|2014|20.69%|4.28%|16.41%|
|前十年平均||12.24%|4.03%|8.21%|

（4）公司特有风险超额回报率的确定
公司特有风险超额回报率通常需考虑下列因素：
①企业所处经营阶段；
②历史经营状况；
③企业的财务风险；
④主要产品所处发展阶段；
⑤企业经营业务、产品和地区的分布；
⑥公司内部管理及控制机制；
⑦管理人员的经验和资历；
⑧对主要客户及供应商的依赖性。
被评估单位的个别风险主要为:
被评估单位经营时间较长，经营业务集中在秦皇岛市，对主要供应商的依赖性较大。
基于以上分析，综合各项因素，本次评估个别风险系数确定为2.5%。
（5）权益资本成本的确定
Re=4.28%+0.6967×8.21%+2.5%
=12.5%
（6）WACC的确定
被评估单位目标资本结构中有息负债为零。
WACC＝（Re×We）＋〔Rd×（1－T）×Wd〕
＝12.5%
折现率取12.5%。
13.溢余资产、非经营性资产、非经营性负债的评估值
根据企业提供的财务报表以及评估人员清查结果判断，企业非经营性资产与负债
如下：
13.1评估基准日被评估单位存在如下溢余资产：
13.1.1货币资金中的二次改制和房改存款，账面值12,780,132.37元。
13.1.2其他货币资金为理财产品，账面值40,000,000.00元。
13.2评估基准日被评估单位存在如下非经营性资产
13.2.1其他应收款中的应收关联公司往来款项，账面值合计262,706,105.39元。
13.2.2可供出售金融资产，账面值合计5,000,000.00元。
13.2.3长期股权投资，账面值合计781,221,959.10元。
13.2.4固定资产——房屋建筑物中的坐落于秦皇岛市金原商厦的 2层、5层、6层的商铺，建筑面积2,144.23平方米，账面值10,828,123.47元，目前出租给秦皇岛市金原商业管理有限责任公司，未收取租金。
13.2.5递延所得税资产账面值2,980,518.58元。
13.3评估基准日被评估单位存在如下非经营性负债
其他应付款中的应付关联公司往来款项和二次改制费用，账面值合计 65,498,099.69元。
按照资产基础法中所述的各项资产、负债的评估方法，货币资金评估值 5,278.01万元，其他应收款评估值26,270.61万元，可供出售金融资产评估值1,786.22万元，长期股权投资评估值113,690.31万元，房屋建筑物评估值1,235.24万元，递延所得税资产评估值为零，其他应付款评估值6,549.81万元。
综上，溢余资产评估值为5,278.01万元。非经营性资产评估值合计 142,982.38万元，非经营性负债评估值合计6,549.81万元，非经营性资产负债净额为 136,432.57万元。
14.收益法评估值的计算
收益法评估计算及结果见下表：
金额单位：人民币万元
||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
|项目|预测年期||||||
||2015年|2016年|2017年|2018年|2019年|以后年度|
|营业收入|166,164.1|167,729.3|128,626.6|116,168.9|117,342.7|117,342.7|
|营业成本|133,583.36|134,841.56|103,147.79|593,039.43|893,969.92|893,969.92|

9 3 7
||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
|营业税金及附加|2,503.44|2,527.02|1,941.37|1,754.93|1,772.80|1,772.80|
|销售费用|11,463.11|11,706.90|8,969.28|8,176.89|8,373.86|8,352.35|
|管理费用|3,038.62|3,169.50|3,058.82|3,118.89|3,270.55|3,270.55|
|财务费用|-102.37|-103.34|-79.25|-71.57|-72.30|-72.30|
|营业利润|15,677.65|15,587.63|11,588.49|10,150.38|10,027.94|10,049.45|
|利润总额|15,677.65|15,587.63|11,588.49|10,150.38|10,027.94|10,049.45|
|所得税费用|3,919.41|3,896.91|2,897.12|2,537.60|2,506.98|2,512.36|
|净利润|11,758.24|11,690.72|8,691.37|7,612.79|7,520.95|7,537.09|
|加回：折旧|1,494.02|1,469.49|1,461.90|1,458.03|1,458.03|1,460.28|
|摊销|1,391.97|1,408.37|601.89|351.59|351.59|327.82|
|利息费用（扣除税务影响）|0.00|0.00|0.00|0.00|0.00|0.00|
|扣减：资本性支出|1,007.36|817.16|817.16|817.16|817.16|817.16|
|营运资金追加额|720.78|-242.34|5,483.88|1,735.06|-184.89||
|企业自由现金流量|12,916.09|13,993.77|4,454.12|6,870.19|8,698.30|8,508.03|
|折现率（WACC）|12.50%|12.50%|12.50%|12.50%|12.50%|12.50%|
|折现年限|0.50|1.50|2.50|3.50|4.50||
|折现系数|0.9428|0.8381|0.7449|0.6622|0.5886|4.7087|
|企业自由现金流现值|12,177.41|11,727.51|3,318.04|4,549.20|5,119.74|40,062.02|
|企业自由现金流现值和|76,953.91||||||
|加：溢余资产|5,278.01||||||
|加：非经营性资产净额|136,432.57||||||
|减：付息负债|||||||
|企业全部股权价值|218,664.49||||||
|评估基准日净资产账面价值|125,868.59||||||
|收益法评估值增值额|92,795.90||||||
|收益法评估值增值率|73.72||||||

综上所述，采用收益法对被评估单位股东全部权益于评估基准日进行评估的结果为人民币 218,664.49万元。
第七部分：评估结论及其分析
一、评估结论
此次评估主要采用资产基础法及收益法。根据以上评估工作，得出如下评估结论：
(一)资产基础法评估结论
在评估基准日 2014年 12月 31日资产总额账面值 170,813.56万元，评估值 264,613.04万元，评估增值93,799.48万元，增值率54.91%；
负债总额账面值44,944.97万元，评估值44,944.97万元，评估值与账面值无差异；
股东全部权益账面值125,868.59万元，评估值219,668.08万元，评估增值
93,799.49万元，增值率74.52%。
评估结论详细情况见资产评估结果汇总表及评估明细表。
资产评估结果汇总表
评估基准日：2014年12月31日
被评估单位：秦皇岛市茂业控股有限公司 金额单位：人民币万元
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|项 目||账面价值|评估价值|增减值|增值率％|
|||A|B|C=B-A|D=C/A×100%|
|1|流动资产|45,593.47|45,835.20|241.73|0.53|
|2|非流动资产|125,220.09|218,777.85|93,557.76|74.71|
|3|其中：可供出售金融资产|500.00|1,786.22|1,286.22|257.24|
|4|持有至到期投资|-|-|-|-|
|5|长期应收款|-|-|-|-|
|6|长期股权投资|78,122.20|113,690.31|35,568.11|45.53|
|7|投资性房地产|-|-|-|-|
|8|固定资产|41,207.32|90,930.70|49,723.38|120.67|
|9|在建工程|522.85|522.85|-|-|
|10|工程物资|-|-|-|-|
|11|固定资产清理|-|-|-|-|
|12|生产性生物资产|-|-|-|-|
|13|油气资产|-|-|-|-|
|14|无形资产|3,539.97|11,837.97|8,298.00|234.41|
|15|开发支出|||||

|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|16|商誉|||||
|17|长期待摊费用|1,019.90|-|-1,019.90|-100.00|
|18|递延所得税资产|298.05|-|-298.05|-100.00|
|19|其他非流动资产|9.80|9.80|-|-|
|20|资产合计|170,813.56|264,613.04|93,799.48|54.91|
|21|流动负债|44,712.66|44,712.66|-|-|
|22|非流动负债|232.31|232.31|-|-|
|23|负债合计|44,944.97|44,944.97|-|-|
|24|净资产（所有者权益）|125,868.59|219,668.08|93,799.49|74.52|

（二）收益法评估结论
采用收益法对秦皇岛茂业控股有限公司的股东全部权益价值的评估值为
218,664.49万元，评估值较账面净资产增值92,795.90万元，增值率73.72%。
（三）对评估结果选取的说明
收益法与成本法评估结论差异额为1,003.59万元，差异率为0.46%，差异的主要原因：
资产基础法也称成本法，是指在合理评估企业各项资产价值和负债的基础上确定评估对象价值的评估思路，资产基础法（成本法）是在分别合理估算评估对象所包含的各项资产和负债价值的基础上估算评估对象价值的评估方法。
收益法是指通过将被评估单位预期收益资本化或折现以确定评估对象价值的评估思路，收益法是从企业获利能力的角度衡量企业的价值，建立在经济学的预期效用理论基础上，通过估算（预测）被评估单位在未来特定时间内的所涉及的该部分股东权益市场价值预期收益，选择合适的折现率，将其预期收益还原为当前的资本额或投资额的方法。
本次评估纳入评估范围的固定资产投资占比较大，企业主要产生收益的房地产根据最高最佳使用原则在资产基础法中的单项资产价值中体现更为恰当。
一个具有较高获利能力的企业在发生整体产权变动时采用收益法评估结果更合理，但当企业的获利能力并不显著高于同行业的一般水平时，采用资产基础法结果更能体现其价值。
本次收益法与资产基础法评估结论差异额为1,003.59万元，差异率为0.46%，差
异较小，且收益法较资产基础法评估时，各项参数具有一定不确定性，结合本次评估
目的，我们最终选取资产基础法的结果。
秦皇岛茂业控股有限公司股东全部权益价值为 219,668.08万元，人民币大写金额为：贰拾壹亿玖仟陆佰陆拾捌万零捌佰元整。
二、股东部分权益价值的溢价或者折价的考虑
本次评估的股权价值没有控股权溢价或少数股权折价，也未考虑流动性折扣对股权价值的影响，提请报告使用者注意该事项对评估结论的影响。