估价项目名称 :金杯电工股份有限公司所有的位于雨花区新兴路 159号（洞井铺）湘能电工倒班楼、食堂全部工业用途地上建筑物价格咨询价值评估
估价委托人 :金杯电工股份有限公司
房地产估价机构 :长沙永信房地产估价咨询有限公司
注册房地产估价师 :程世远 任春波
估价报告出具期 : 2015年 12月 30日
估价报告编号 :长永信房评字（2015）第 278号
房地产估价报告书目 录
一、致估价委托人函…………………………………………2二、估价师声明………………………………………………4三、估价的假设和限制条件…………………………………5四、估价结果报告……………………………………………71、估价委托人
2、房地产估价机构
3、估价对象
4、估价目的
5、价值时点
6、价值类型
7、估价依据
8、估价原则
9、估价方法
10、估价结果
11、注册房地产估价师
12、实地查勘期
13、估价作业期
五、附件……………………………………………………121、估价对象位置图
2、估价对象实地查勘情况和相关照片
3、《房屋所有权证》复印件
4、《国有土地使用证》复印件
5、《委托书》复印件
6、房地产估价机构营业执照复印件
7、房地产估价机构资格证书
8、注册房地产估价师资格证书复印件
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长沙永信房地产估价咨询有限公司地址：湖南省长沙市雨花区劳动东路238号市国土局办公楼1201房电话：0731-82182141
房地产估价报告书致估价委托人函
金杯电工股份有限公司：
承蒙委托，我公司秉着客观、公正、科学、独立的原则，对贵公司所有的位于雨花区新兴路 159号（洞井铺）湘能电工倒班楼、食堂全部工业用途地上建筑物（建筑面积分别为5196.1、1180.35、32.96平方米，不含房屋所占土地使用权价值）房地产市场价格进行了评估，价值时点为 2015年 12月 17日，估价目的是为估价委托人了解估价对象市场价值提供依据，评估估价对象的现值。
估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，采用成本法，经过分析和测算，并结合估价经验与对影响估价对象价格因素的分析，确定估价对象于价值时点 2015年 12月 17日的房屋建筑物价值为￥706.8万元（人民币：柒佰零陆万捌仟元整），估价的详细结果,请见《估价结果一览表》及后附的《估价结果报告》
注：1、本次评估为估价对象地上建筑物评估，不包含房屋所占土地使用权价值。
2、本报告的有效期为一年，即 2015年 12月 30日至 2016年 12月 29日。若报告使用期限内，估价对象状况发生重大变化，估价结果需做相应调整或委托估价机构重新估价。
此致
长沙永信房地产估价咨询有限公司
二○一五年十二月三十日
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房地产估价报告书估价结果一览表
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|房屋产权证号|房屋所有权人|房屋坐落|规划用途|所在层数/总层数|建筑面积（㎡）|评估单价（元/㎡）|评估总价（万元）|
|长房权证雨花字第709034377号|金杯电工股份有限公司|雨花区新兴路159号（洞井铺）湘能电工倒班楼全部|集体宿舍|整栋/6|5196.1|1099|571.10|
|长房权证雨花字第709034372号|金杯电工股份有限公司|雨花区新兴路159号（洞井铺）湘能电工食堂全部|其他|整栋/3|1180.35|1150|135.70|
|合计|/||||6376.45|/|706.8|

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房地产估价报告书估价的假设和限制条件
一、假设条件：
（一）一般性假设
1.评估报告所引用的有关资料来源于政府相关管理部门、委托方以及评估机构和评估人员收集掌握的有关资料。评估机构对委托方提供的资料核对了原件，但未能就其提供的全部资料向相关部门逐一进行核实。在无理由怀疑其合法性、真实性、准确性和完整性的情况下，假定估价委托人提供的资料合法、真实、准确、完整。
2.注册房地产估价师已对房屋安全、环境污染等影响估价对象价值的重大因素给予了关注，在无理由怀疑估价对象存在安全隐患且无相应的专业机构进行鉴定、检测的情况下，假定估价对象不存在房屋结构问题与安全隐患，并且达到设定的使用功能。
3.注册房地产估价师未对房屋建筑面积进行专业测量，经现场查勘观察，估价对象房屋建筑面积与《房屋所有权证》记载建筑面积大体相当。
（二）特殊类假设
1.未定事项假设：无
2.背离事实假设:无
3.不相一致假设:无
4.依据不足假设：无
二、估价报告使用的限制条件：
1．本报告估价结果仅作为估价委托人在本次估价目的下使用，不得做其他用途。如果需用作其它用途，则本报告所载明的评估结论必须作相应调整或重新评估。
2．未经评估单位书面同意，本估价报告的全部或部分内容不得
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房地产估价报告书使用于公开的文件、通告或报告中，也不得以任何形式公开发表。
本估价报告对任何第三者不承担责任；本估价报告中的技术报告部分根据有关规定存档备查。
三、需要说明的其他事项
本次评估为房屋建筑物价值，不包含房屋所占土地使用权价值，特提请报告使用方注意。
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一、估价委托方：金杯电工股份有限公司
联系地址：长沙市雨花区新兴路 159号（洞井铺）湘能电工二、房地产估价机构：长沙永信房地产估价咨询有限公司
法定代表人：陈明扬
住 所：湖南省长沙市芙蓉区晚报大道 150号土地市场 6楼 605-608房
房地产估价资质级别：壹级
资质证书编号：建房估证字[2013]011号
有效期限：2012年 12月 31日至 2015年 12月 30日
营业执照注册号：430100000018181
联系电话：0731-82182141
三、估价对象：
（1）区位状况
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|坐落|雨花区新兴路159号（洞井铺）湘能电工|
|朝向|南北|
|楼层|整栋/6、整栋/3|
|四至|小区东临正大路，西临万家丽南路，南距环保东路约300米，北临新兴路|
|交通|周边有正大路、万家丽南路、新兴路、环保东路等城市交通主次干道，500米内公交站点有2，有120、806等多路公交车经过，道路通达度较好，公交便捷度一般|
|外部配套设施状况|开发程度达到“六通一平”，即供水、排水、通电、通路、通讯、通气和场地平整，公共服务设施完套较完善|

（2）权益状况
1)土地登记状况
估价对象所处宗地的登记情况如下表：
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|土地产权证号|土地使用权人|座落|地类（用途）|使用权类型|终止日期|使用权面积（㎡）|
|长国用（2009）第018997号|金杯电工股份有限公司|雨花区环保工业园|工业用地|出让地|2055年8月5日|67336.99|

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房地产估价报告书注：此次评估范围不包括房屋所占土地使用权。
2)房产登记状况
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|房屋产权证号|房屋所有权人|共有情况|房屋坐落|规划用途|所在层数/总层数|建筑面积（㎡）|
|长房权证雨花字第709034377号|金杯电工股份有限公司|单独所有|雨花区新兴路159号（洞井铺）湘能电工倒班楼全部|集体宿舍|整栋/6|5196.1|
|长房权证雨花字第709034372号|金杯电工股份有限公司|单独所有|雨花区新兴路159号（洞井铺）湘能电工食堂全部|其他|整栋/3|1180.35|
|合计|/|/|/|/|/|6376.45|

（3）实物状况
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|土地|四至|小区东临正大路，西临万家丽南路，南距环保东路约300米，北临新兴路|||
||总面积（m2)|67336.99|||
||土地形状|较规则|||
||土地开发程度|“六通一平”，即供水、排水、通路、通电、通讯、通气和区域内地势平坦|||
||地质承载力|较高|||
|建筑物|名称|倒班楼、食堂|||
||小区规模|中型工业区|||
||建筑总面积（m2)|6376.45|用途|集体宿舍、其他|
||所在层次/总层数|整栋/6、整栋/3|建筑结构|混合|
||完损状况|完好房|工程质量|合格|
||建成时间|2009|层高（m)|约3米|
||空间布局|/|使用状况|自用|
||设施设备|/|物业管理|小区物管|
||基础设施完备度|水、电、气、网络、电话、消防设施齐全|||
||装修情况|外墙瓷砖，入户门为玻璃推拉门，室内白色墙漆，木地板、瓷砖地面|||
||其他情况|/|||

（4）估价对象范围及用途界定
估价对象位于雨花区新兴路 159号（洞井铺）湘能电工倒班楼、食堂全部，建筑总面积为 6376.45平方米，房屋产权登记用途为集体宿舍、其他，本次评估按集体宿舍、其他用途进行评估。
四、估价目的：为估价委托人了解估价对象市场价值提参考依据，
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房地产估价报告书评估估价对象的市场价值
五、价值时点：2015年 12月 17日
六、价值类型:估价对象在价值时点的重置成本和折旧，将重置成本或重建成本减去折旧得到估价对象价值或价格。本次评估不包含估价对象所在土地的土地价值，也不包含房屋室内装饰装修，设施设备等的价值。
七、估价依据：
（一）法律法规规章
1、《中华人民共和国物权法》（第十届全国人民代表大会第五次会议 2007年 3月 16日通过）
2、《中华人民共和国城市房地产管理法》（第十届全国人民代表大会常务委员会第二十九次会议于2007年8月30日发布）（二）技术标准
1、《房地产估价规范》[中华人民共和国国家标准 GB/T50291-2015]
2、《房地产估价基本术语标准》（GB/T50899-2013）
（三）估价委托人提供的有关资料
1、《房屋所有权证》（长房权证雨花字第 709034377号、长房权证雨花字第 709034372号）
2、《国有土地使用证》（长国用（2009）第 018997号）
（四）受托房地产估价机构实地勘察获取的资料及收集的市场交易案例、价格信息等资料。
八、估价原则：
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房地产估价报告书 1.独立、客观、公正原则：要求站在中立的立场上，实事求是，公平正直的评估出对各方估价利害关系人均是合理的价值或价格的原则。
2.合法原则：要求估价结果是在依法判定的估价对象状况下的价值或价格的原则。
3.价值时点原则：要求估价结果是在根据估计目的确定的某一特定时间的价值或价格的原则。
4.替代原则：要求估价结果与估价对象的类似房地产在同等条件下的价值或价格偏差在合理范围内的原则。
5.最高最佳利用原则：要求估价结果是在估价对象最高最佳利用状况下的价值或价格的原则。
九、估价方法：
根据《房地产估价规范》相关要求，本次评估采用成本法进行评估。
估价对象为地上建筑物，单独的建筑物无市场交易，故不宜采用比较法进行评估；估价对象的相关收益一般以房地合一的形式存在且其资料难以收集，故不适宜采用收益法进行评估；假设开发法适用于具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价，由于估价对象为已建成房屋，故本次评估不适宜采用假设开发法进行评估。成本法主要适用于评估新近开发建设完成的房地产、正在开发建设的房地产、计划开发建设的房地产、单独的建筑物、无收益的公用设施以及采用其他估价方法难以评估其价值的房地产。结合估价对象实际情况，本次评估拟采用成本法按房地分估的形式对估价对象进行评估。
最后结合客观市场情况，综合考虑以上估价方法的计算结果，运用数理统计分析的有关方法，确定估价对象的估价结果。
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房地产估价报告书附 件
1、估价对象位置图
2、估价对象实地查勘情况和相关照片
3、《房屋所有权证》复印件
4、《国有土地使用证》复印件
5、《委托书》复印件
6、房地产估价机构营业执照复印件
7、房地产估价机构资格证书
8、注册房地产估价师资格证书复印件
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