中广信评报字[2015]第 408号
━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━广州东凌粮油股份有限公司拟对广州植之元油脂实业有限公司非货币增资所涉及的固定资产及在建工程专项资产评估项目
评估报告书
评估机构名称：广东中广信资产评估有限公司
委托评估单位：广州东凌粮油股份有限公司
产权持有单位：广州东凌粮油股份有限公司
报告提交日期：二〇一五年八月二十八日
广州东凌粮油股份有限公司拟对广州植之元油脂实业有限公司非货币增资所涉及的固定资产及在建工程专项资产评估项目〃评估报告书
目 录
注册资产评估师声明 .............................................2资产评估报告书正文 .............................................8一、绪言 ..................................................... 8二、委托方、产权持有者及其他评估报告使用者 ................... 8三、评估目的 ................................................. 9四、评估范围及对象 ........................................... 9五、评估基准日 .............................................. 13六、价值类型及定义 .......................................... 15七、评估依据 ................................................ 17八、评估方法 ................................................ 19九、评估过程 ................................................ 20十、评估假设 ................................................ 24十一、评估结论 .............................................. 26十二、特别事项说明 .......................................... 27十三、评估报告使用限制说明 .................................. 28十四、评估报告日 ............................................ 30资产评估书备查文件目录 ........................................ 32
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注册资产评估师声明
敬启者：
一、本项目签字注册资产评估师执业过程中恪守了独立、客观和公正的原则，严格遵循了有关法律、法规和资产评估准则等的规定，并对本资产评估报告依法承担相应的责任。
二、本资产评估报告中陈述的事实是基于本项目评估人员在执业过程中依据资产评估有关法律、法规和资产评估准则等要求，在履行必要评估程序后，形成的书面专业意见和结论。为评估人员提供必要的资料并保证所提供资料的真实性、合法性、完整性是委托方和相关当事方的责任。
三、本资产评估报告中的分析、意见和结论受到报告中已说明的评估假设和限制条件的限制。评估报告使用者应关注并充分了解评估报告特别事项说明和评估报告的使用限制等对评估结论的影响
四、本资产评估报告仅供报告使用者在报告载明的特定评估目的下于报告载明的合法使用期内使用有效。评估报告使用者应恰当使用评估报告。
五、本项目评估人员与本资产评估报告中的评估对象没有利害关系，也与委托方或评估目的涉及经济行为的其他关联方没有个人利害关系或偏见。
六、本项目签字注册资产评估师及其所在评估机构具备本评估业务所需的职业资质和相关专业评估经验。除已在评估报告中披露的运用评估机构或专家的工作外，评估过程中没有运用其他评估机构或专家的工作成果。
七、注册资产评估师执行资产评估业务的目的是对评估对象价值进行估算并发表专业意见，并不承担相关当事人决策的责任。评估结论不应当
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被认为是对评估对象可实现价格的保证。
八、注册资产评估师及评估人员已根据评估准则的要求进行了现场勘查，并对评估对象的法律权属状况给予了必要的关注，对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验，并对已经发现的问题进行了如实披露，但不对评估对象的法律权属做任何形式的保证。本报告亦不能成为有关资产的权属证明文件，也不为有关资产的权属状况承担任何责任，特提请报告使用者注意。
评估报告书摘要
重要提示
以下内容摘自评估报告书正文，欲了解本评估项目的详细情况和合理理解评估结
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论，应认真阅读评估报告书全文，本摘要单独使用可能会导致对评估结论的误解。
广东中广信资产评估有限公司接受广州东凌粮油股份有限公司的委托，根据国家有关法律、法规和资产评估准则、资产评估原则，按照必要的评估程序及公认的评估方法，并结合委估对象的实际情况，对广州东凌粮油股份有限公司拟对广州植之元油脂实业有限公司非货币增资所涉及的固定资产及在建工程专项资产进行了评估工作，于评估基准日所表现的市场价值作出了公允反映。
委托方：广州东凌粮油股份有限公司
产权持有者：广州东凌粮油股份有限公司
评估目的：广州东凌粮油股份有限公司拟对广州植之元油脂实业有限公司非货币增资，本次资产评估是为该经济行为所涉及的固定资产及在建工程专项资产在评估基准日时的市场公允价值提供参考依据。
评估范围与对象：本次评估的对象为广州东凌粮油股份有限公司拟对广州植之元油脂实业有限公司非货币增资所涉及的固定资产及在建工程，评估范围包括房屋建筑物、构筑物、机器设备、电子设备及在建工程等，详见《资产评估明细表》。
价值类型：本次评估的价值类型为市场价值。市场价值系指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。
评估基准日：2015年 7月 31日。
评估方法：成本法
评估结论及其使用有效期：
（一）、评估结论
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广东中广信资产评估有限公司根据国家有关资产评估的规定，本着独立、公正、客观的原则，按照必要的评估程序对委托方委托评估的资产在评估基准日2015年7月31日的市场价值作出了公允评估。根据以上评估工作，得出如下评估结论：
广州东凌粮油股份有限公司委托评估的固定资产及在建工程于2015年 7月 31日帐面价值为人民币 391,507,886.74元，评估值为人民币 392,265,977.20元（大写人民币叁亿玖仟贰佰贰拾陆万伍仟玖佰柒拾柒元贰角零分），评估值与账面价值比较增值额为 758,090.46元，增值率为0.19%。如下表所示：
资产评估结果汇总表
评估基准日：2015年7月31日
金额单位：人民币万元
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|-|-|-|-|-|
|项目|账面价值|评估价值|增减值|增值率％|
||Ａ|B|C＝B-A|D＝Ｃ/A×１00％|
|固定资产|39,024.29|39,100.10|75.81|0.19|
|在建工程|126.50|126.50|0.00|0.00|
|合计|39,150.79|39,226.60|75.81|0.19|

特别提请报告使用者关注以下事项：
1、本评估报告仅为评估目的所涉及经济行为提供参考，但不对该经济行为具有强制约束力特提请报告使用者注意。
2、评估对象房屋建筑物、构筑物占用的土地使用权使用权人为广州植之元油脂实业有限公司；评估对象房屋建筑物、构筑物大部分《建设工程规划许可证》，证载建设单位为广州植之元油脂实业有限公司，但根据广州东凌粮油股份有限公司及广州植之元油脂实业有限公司共同确认，实际
出资人为广州东凌粮油股份有限公司，请本报告使用者注意。
3、评估对象于评估基准日未完成竣工结算，账面价值为预估入账，请
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本报告使用者注意。
4、本次评估时，评估人员视察了建筑物的外貌，在可能的情况下勘察了其内部，并获得了评估所需的资料，评估时所依据的数据资料由委托方提供，其真实性由委托方负责，本次评估以委估房地产不存在影响正常使用的因素、在正常维护的情况下可进行持续使用为重要前提，特请报告使用者注意。
5、本次评估结果是依据本次评估目的，以持续使用和公开市场为前提，确定的现行市场价值，没有考虑将来可能承担的抵押、担保事宜，以及特殊的交易方式可能追加付出的价格等对其评估价值的影响，也未考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和其它不可抗力对资产价格的影响。
6、在评估基准日后、有效期以内，如果资产数量及作价标准发生变化，应按如下原则处理：
（1）资产数量发生变化，应根据原评估方法对资产额进行相应调整。
（2）资产价格标准发生变化并对资产评估价产生明显影响时，委托方应及时聘请有资格的评估机构重新评估。
由于评估基准日后资产数量、价格标准的变化，委托方在评估目的实现时对资产实际作价应给予充分考虑，并进行相应调整。
（3）特别提请报告使用者使用本报告时注意报告中所载明的其他特殊事项以及期后重大事项。
本评估报告使用的有效期自评估基准日2015年7月31日起至2016年7月30日一年内有效。
本报告评估结论仅供委托方为上述评估目的使用，评估师的责任是就该项评估目的下的资产价值量发表专业意见，评估师和评估机构所出具的
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评估报告不代表对评估目的所涉及的经济行为的任何判断。
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资产评估报告书正文
一、绪言
广东中广信资产评估有限公司接受广州东凌粮油股份有限公司的委托，根据国家有关法律、法规和资产评估准则、资产评估原则，按照必要的评估程序及公认的评估方法，并结合委估对象的实际情况，对广州东凌粮油股份有限公司委托的固定资产及在建工程专项资产进行了评估工作，于评估基准日所表现的市场价值作出了公允反映。现将资产评估情况及评估结果报告如下：
二、委托方、产权持有者及其他评估报告使用者
（一）委托方及产权持有者
名称：广州东凌粮油股份有限公司
类型：其他股份有限公司（上市）
住所：广州市南沙区万顷沙镇红安路 3号
法定代表人：赖宁昌
注册资本：肆亿零柒佰陆拾柒万元整
成立日期： 1998年 10月 27日
营业期限： 1998年 10月 27日至长期
经营范围：批发业（具体经营项目请登录广州市商事主体信息公示平
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台查询。依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动。）（二）委托方与产权持有者关系
委托方为产权持有者。
（三）委托方以外的其他评估报告使用者
委托方以外的其他评估报告使用者包括国有资产行政管理部门、国家产权交易管理机构等国家法律、法规规定的评估报告使用者。
除国家法律、法规另有规定外，任何未经评估机构和委托方确认的机构或个人不能由于得到评估报告而成为评估报告使用者。
三、评估目的
广州东凌粮油股份有限公司拟对广州植之元油脂实业有限公司非货币增资，本次资产评估是为该经济行为所涉及的固定资产及在建工程专项资产在评估基准日时的市场公允价值提供参考依据。
四、评估范围及对象
（一）评估对象及评估范围
本次评估的对象为广州东凌粮油股份有限公司拟对广州植之元油脂实业有限公司非货币增资所涉及的固定资产及在建工程，评估范围包括房屋建筑物、构筑物、机器设备、电子设备及在建工程等，详见《资产评估明细表》。评估基准日各项资产账面值详见下表：
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|-|-|-|-|
|科目名称||原 值|净 值|
||房屋建筑物类|218,343,690.94|204,532,738.18|
||设备类|213,270,007.62|185,710,191.36|
||在建工程|1,264,957.20|1,264,957.20|

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|-|-|-|-|
|科目名称||原 值|净 值|
||合计|432,878,655.76|391,507,886.74|

评估对象于评估基准日未完成竣工结算，账面价值为预估入账。
（二）评估对象概况
1、建筑物、构筑物
1.1、区位状况：
评估对象位于广州市南沙区万顷沙镇万环西路西侧，附近有黄埔裕达钢材预处理厂南沙分厂、麦德美番禺精细化工公司、东方国际集装箱公司等，工业集聚度一般。有南 30路公共汽车线路经过，距南沙港快速路约 10公里，交通较便利。
1.2、权益状况：
房屋建筑物共 3项，根据《建设工程规划许可证》（建字第穗规南建证[2014]30号)，包装车间大楼建筑面积为 23,535.35平方米，二期精炼车间大楼及精炼车间钢构建筑面积合计为 6188.37平方米。建筑物竣工日期为 2014年 9月，于评估基准日已正常投入生产使用，未办理《房地产权证》。
其占用的土地使用权证号为 07国用（04）第 000011号，土地使用权人为广州植之元油脂实业有限公司，用途为工业用地，使用权类型为出让，终止日期至 2057年 3月 21日，共用地面积为 196489.8平方米。
构筑物权益情况见下表
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|-|-|-|-|
|序号|评估对象|构筑物情况|构筑物证号|
|1|第1至26项|8500立方米油罐6个，1000立方米油罐20个|《建设工程规划许可证》（建字第穗规南建证[2014]28号）|
|2|第27至49项|60立方米油罐8个，200立方米油罐8个|《建设工程规划许可证》（建字第穗规南建证[2014]29号）|
|3|第50-61项|100立方米油罐4个，200立方米油罐4个，60立方米油罐4个|《建设工程规划许可证》（建字第穗规南建证[2014]30号）|
|4|第67-78项|60立方米油罐4个，360立方米油罐8个|《建设工程规划验收合格证》（穗规南验证[2012]28号）|
|5|第79-87项|5000立方米油罐3个，3000立方米油罐4个，3500立方米油罐2个|《建设工程规划验收合格证》（穗规南验证[2013]16号）|

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|6|第62-66项、第89-92项|为临时构筑物，没有办理规划报建手续。|

1.3、实物状况：
房屋建筑物：评估对象包装车间大楼竣工日期为2014年9月。钢筋混凝土结构3层，管桩基础,层高约8米，墙体为蒸压加气混凝土砌块，外墙240mm，内墙240mm、120mm外墙挂石材，内墙及天花刷乳胶漆，地面为地板漆。
评估对象包装车间大楼竣工日期为2014年9月。钢筋混凝土、轻钢结构4层，管桩基础,层高约6米，首层墙体为蒸压加气混凝土砌块，外墙240mm，二层以上为钢板，地面为地板漆。
构筑物主要为油罐，其容积及直径见下表：
|||||
|-|-|-|-|
|序号|名称|直径|体积（立方米）|
|1|DLSQGZ0027油罐区油罐|Φ=20|8,500.00|
|2|DLSQGZ0028油罐区油罐|Φ=20|8,500.00|
|3|DLSQGZ0029油罐区油罐|Φ=20|8,500.00|
|4|DLSQGZ0030油罐区油罐|Φ=20|8,500.00|
|5|DLSQGZ0031油罐区油罐|Φ=20|8,500.00|
|6|DLSQGZ0032油罐区油罐|Φ=20|8,500.00|
|7|DLSQGZ0033油罐区油罐|Φ=9.5|1,000.00|
|8|DLSQGZ0034油罐区油罐|Φ=9.5|1,000.00|
|9|DLSQGZ0035油罐区油罐|Φ=9.5|1,000.00|
|10|DLSQGZ0036油罐区油罐|Φ=9.5|1,000.00|
|11|DLSQGZ0037油罐区油罐|Φ=9.5|1,000.00|
|12|DLSQGZ0038油罐区油罐|Φ=9.5|1,000.00|
|13|DLSQGZ0039油罐区油罐|Φ=9.5|1,000.00|
|14|DLSQGZ0040油罐区油罐|Φ=9.5|1,000.00|
|15|DLSQGZ0041油罐区油罐|Φ=9.5|1,000.00|
|16|DLSQGZ0042油罐区油罐|Φ=9.5|1,000.00|
|17|DLSQGZ0043油罐区油罐|Φ=9.5|1,000.00|
|18|DLSQGZ0044油罐区油罐|Φ=9.5|1,000.00|
|19|DLSQGZ0045油罐区油罐|Φ=9.5|1,000.00|
|20|DLSQGZ0046油罐区油罐|Φ=9.5|1,000.00|
|21|DLSQGZ0047油罐区油罐|Φ=9.5|1,000.00|

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22 DLSQGZ0048油罐区油罐 Φ=9.5 1,000.00
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|-|-|-|-|
|23|DLSQGZ0049油罐区油罐|Φ=9.5|1,000.00|
|24|DLSQGZ0050油罐区油罐|Φ=9.5|1,000.00|
|25|DLSQGZ0051油罐区油罐|Φ=9.5|1,000.00|
|26|DLSQGZ0052油罐区油罐|Φ=9.5|1,000.00|
|27|DLSQGZ0053包装车间油罐|Φ=6|200.00|
|28|DLSQGZ0054包装车间油罐|Φ=6|200.00|
|29|DLSQGZ0055包装车间油罐|Φ=6|200.00|
|30|DLSQGZ0056包装车间油罐|Φ=6|200.00|
|31|DLSQGZ0057包装车间油罐|Φ=6|200.00|
|32|DLSQGZ0058包装车间油罐|Φ=6|200.00|
|33|DLSQGZ0059包装车间油罐|Φ=6|200.00|
|34|DLSQGZ0060包装车间油罐|Φ=6|200.00|
|35|DLSQGZ0061包装车间油罐|Φ=6|200.00|
|36|DLSQGZ0062包装车间油罐|Φ=6|200.00|
|37|DLSQGZ0063包装车间油罐|Φ=6|200.00|
|38|DLSQGZ0064包装车间油罐|Φ=6|200.00|
|39|DLSQGZ0065包装车间油罐|Φ=6|200.00|
|40|DLSQGZ0066包装车间油罐|Φ=6|200.00|
|41|DLSQGZ0067包装车间油罐|Φ=6|200.00|
|42|DLSQGZ0068包装车间油罐|Φ=4|60.00|
|43|DLSQGZ0069包装车间油罐|Φ=4|60.00|
|44|DLSQGZ0070包装车间油罐|Φ=4|60.00|
|45|DLSQGZ0071包装车间油罐|Φ=4|60.00|
|46|DLSQGZ0072包装车间油罐|Φ=4|60.00|
|47|DLSQGZ0073包装车间油罐|Φ=4|60.00|
|48|DLSQGZ0074包装车间油罐|Φ=4|60.00|
|49|DLSQGZ0075包装车间油罐|Φ=4|60.00|
|50|DLSQGZ0076精炼车间不锈钢油罐|Φ=4|60.00|
|51|DLSQGZ0077精炼车间不锈钢油罐|Φ=4|60.00|
|52|DLSQGZ0078精炼车间不锈钢油罐|Φ=4|60.00|
|53|DLSQGZ0079精炼车间不锈钢油罐|Φ=4|60.00|
|54|DLSQGZ0080精炼车间不锈钢罐|Φ=4|100.00|
|55|DLSQGZ0081精炼车间不锈钢罐|Φ=4|100.00|
|56|DLSQGZ0082精炼车间不锈钢罐|Φ=4|100.00|
|57|DLSQGZ0083精炼车间不锈钢罐|Φ=4|100.00|
|58|DLSQGZ0084精炼车间不锈钢罐|Φ=6|200.00|
|59|DLSQGZ0085精炼车间不锈钢罐|Φ=6|200.00|
|60|DLSQGZ0086精炼车间不锈钢罐|Φ=6|200.00|
|61|DLSQGZ0087精炼车间不锈钢罐|Φ=6|200.00|
|62|DLYQGZ0001油罐|Φ=4|60|
|63|DLYQGZ0002油罐|Φ=4|60|
|64|DLYQGZ0003油罐|Φ=4|60|

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65 DLYQGZ0004油罐 Φ=4 60
|||||
|-|-|-|-|
|66|DLYQGZ0005油罐|Φ=7.6|360|
|67|DLYQGZ0006油罐|Φ=7.6|360|
|68|DLYQGZ0007油罐|Φ=7.6|360|
|69|DLYQGZ0008油罐|Φ=7.6|360|
|70|DLYQGZ0009油罐|Φ=7.6|360|
|71|DLYQGZ0010油罐|Φ=7.6|360|
|72|DLYQGZ0011油罐|Φ=7.6|360|
|73|DLYQGZ0012油罐|Φ=7.6|360|
|74|DLYQGZ0013油罐|Φ=16.24|3500|
|75|DLYQGZ0014油罐|Φ=16.24|3500|
|76|DLYQGZ0015油罐|Φ=18.9|5000|
|77|DLYQGZ0016油罐|Φ=18.9|5000|
|78|DLYQGZ0017油罐|Φ=18.9|5000|
|79|DLYQGZ0018油罐|Φ=15.28|3000|
|80|DLYQGZ0019油罐|Φ=15.28|3000|
|81|DLYQGZ0020油罐|Φ=15.28|3000|
|82|DLYQGZ0021油罐|Φ=15.28|3000|

2、设备概况：
广州东凌粮油股份有限公司主要从事食用油生产加工。本次评估范围内设备主要有精炼车间设备、包装车间设备、分提设备等食用油加工生产用设备，空调等电子办公设备。
评估范围设备账面金额如下表：
||||
|-|-|-|
|设备类项目|账面原值|账面净值|
|固定资产—机器设备|211,975,594.85|184,689,357.22|
|固定资产—电子设备|1,294,412.77|1,020,834.14|
|合计|213,270,007.62|185,710,191.36|

设备主要分布于广州市南沙区万顷沙镇万环西路新安工业园内，各类设备基本运行正常、维护一般。
本次评估范围内的机器设备，主要包含一期、三期两条食用油精炼及
包装生产线，其生产过程和主要设备为：大豆原料通过刮板输送机进入膨
化工序，由锤片粉碎机、膨化机、棒式过滤机等设备加工成大豆原油，大
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豆原油经验收及格后，通过管道进入酶法脱胶工段（原油加热到
(70-80)℃，通过加入约0.003%磷脂酶（根据原油含磷量）将非水化磷脂水解掉一个脂肪酸，提高磷脂亲水性絮凝下来，反应时间为10-20小时，胶溶性物质最后通过离心机分离），经酶混合罐与酶混合，在储罐中反应脱胶，离心泵分离杂质，进入中和脱酸工序（根据原油AV加入合适浓度烧碱中和油脂中的游离脂肪酸，反应时间为10mins，一部分中性油会被皂化，生成皂脚，离心分离。品管部每两小时检测中和油的酸值，控制脱皂油酸值≤0.1mgKOH/g，每四小时检测其含皂量。），再经由脱皂离心机、水洗离心机分离，再由精炼外泵设备进行脱酸、脱蜡处理，输送至脱色工段（脱色塔真空度为≤-0.08 Mpa(表压)。白土混合物脱色温度控制在
(105-120)℃，在脱色塔停留时间约60分钟。品管部每两小时检测脱色油的酸值、色泽，脱色油酸价控制在≤0.4mgKOH/g，色泽控制在≤R8.0，根据化验结果调整白土用量。），经由脱色塔处理脱色，脱色过滤机过滤，最后到达脱臭工段（脱臭塔真空度必须保持在残压2000pa以下。温度
(245-255)℃。在脱臭塔停留时间约120分钟。品管部每两小时检测脱臭油的酸值、色泽，脱臭油酸价控制在≤0.1mgKOH/g，色泽控制在≤R1.0），通过脱臭塔进行脱嗅处理，再次过滤掉杂质得到成品油。成品油加工过程中产生的废水经污水处理池等设备处理后统一排放。成品油在包装车间在输送线上由灌装机、压盖机、激光喷码机、压环机、装箱机、封箱机、油墨喷码机、堆垛机器人等设备依次加工运输，包装成可以直接对外销售的成品油。
3、在建工程
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在建工程账面值为 1,264,957.20元，内容为二期 300TPD精炼线连续系统改造工程，位于广州市南沙区万顷沙镇万环西路新安工业园广州东凌粮油股份有限公司的二期生产线精炼车间内。清单如下：
|||
|-|-|
|设备名称|基本要求|
|脱臭塔耐高温排空阀及高温油管路阀门|耐高温不锈钢阀门，含气动执行器，定位开关电磁阀等附件，数量：7台|
|脱臭塔改造|加猛犸泵32台，加装三层全部油隔离板猛犸泵制作及隔板改装，保证产量不低于150T/d，酸价满足一级油产品要求|
|脱色换油用过滤机|包含配套阀门视镜等，数量：1套|
|开车快速加热器|列管式换热器换热管，管板，封头不锈钢ss304，管程耐压10bar，壳程耐压20bar，厚壁管系列换热面积31m2，数量：1台|
|停车快速冷却器|列管式换热器换热管，管板，封头不锈钢ss304，管程耐压10bar，壳程耐压20bar，厚壁管系列换热面积31m2，数量：1台|
|脱臭真空管路及阀门管件|Φ500 真空管 10 米及膨胀节，DN500 启动真空开关阀2台|

目前虽已安装完毕，但仍处于检测调试状态，尚未验收，未能达到可使用状态。
五、评估基准日
评估基准日为2015年7月31日。
委托双方为此项目拟订了时间表，考虑到评估基准日尽可能与本次评估目的实现日接近的需要和完成评估工作的实际可能，经与各方协商，确定评估基准日为2015年7月31日。
六、价值类型及定义
（一）、价值类型的定义
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价值类型是指资产评估结果的价值属性及表现形式，即价值内涵。价值类型需要与资产行为的发生相匹配。
（二）、本次评估的价值类型
根据本项目的评估目的和评估对象的具体情况，本次评估结果的价值类型为市场价值。
市场价值是指有自愿交易意向的买卖双方，在各自理性行事且不受任何外在压力、胁迫下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。
1、自愿买方。指具有购买动机，但并没有被强迫进行购买的一方当事人。该购买者会根据现行市场的真实状况和现行市场的期望值进行购买，不会特别急于购买。也不会在任何价格条件下都决定购买，即不会付出比市场价格更高的价格；
2、自愿卖方。指既不准备以任何价格急于出售或被强迫出售，也不会因期望获得被现行市场视为不合理的价格而继续持有资产的一方当事人。
自愿卖方期望在进行必要的市场营销后，根据市场条件以公开市场所能达到的最高价格出售资产；
3、评估基准日。指市场价值是某一特定日期的时点价值，仅反映了评估基准日的真实市场情况和条件，而不是评估基准日以前或以后的市场情况和条件；
4、以货币单位表示。市场价值是在公平的市场交易中，以货币形式表示的为资产所支付的价格，通常表示为当地货币；
5、公平交易。指在没有特定或特殊关系的当事人之间的交易，即假设
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在互无关系且独立行事的当事人之间的交易；
6、资产在市场上有足够的展示时间。资产应当以最恰当的方式在市场上予以展示，不同资产的具体展示时间应根据资产特点和市场条件而有所不同，但该展示时间应当使该资产能够引起足够数量的潜在购买者的注意；
7、当事人双方各自精明，谨慎行事。自愿买方和自愿卖方都合理地知道资产的性质和特点、实际用途、潜在用途以及评估基准日的市场情况，并假定当事人都根据上述知识为自身利益而决策，谨慎行事以争取在交易中为自己取得最好的价格。
七、评估依据
在本次资产评估工作中所遵循的国家、地方政府和有关部门的法律法规，以及在评估中参考的文件资料主要有：
1、行为依据
1、委托方与我公司共同签订的《评估业务约定书》。
2、法规依据
2-1、国家有关法规、政策文件：
（1）《中华人民共和国城市房地产管理法》；
（2）《中华人民共和国物权法》（2007年 3月 16日第十届全国人民代表大会第五次会议通过）；
（5）《财政部关于改革国有资产评估行政管理方式、加强资产评估监督管理工作的意见》（国办发[2001]102号，2001年）；
（6）《会计准则》及其应用指南；
（7）《中华人民共和国进出口关税条例》；
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（8）《中华人民共和国海关进出口税则》；
（9）国务院《关于调整进口设备税收政策的通知》（国发[1997]37号文）；
（10）《机械工业淘汰产品目录》；
（11）其他有关法律、法规、通知文件等。
2-2、规范、技术标准
（1）《资产评估准则—基本准则》和《资产评估职业道德准则—基本准则》（财政部财企[2004]20号文）；
（2）《资产评估职业道德准则——独立性》（中评协（2012）248号）；
（3）《资产评估准则——评估报告》（中评协[2007]189号文）；
（4）《资产评估准则——评估程序》（中评协[2007]189号文）；
（5）《资产评估准则——不动产》（中评协[2007]189号文）；
（6）《资产评估准则—机器设备》（中评协（2007）189号）；
（7）《资产评估准则—业务约定书》（中评协（2007）189号）；
（8）《资产评估准则—工作底稿》（中评协（2007）189号）；
（9）《资产评评估值类型指导意见》（中评协[2007]189号文）；
（10）《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》（中国注册会计师协会会协[2003]18号）；
（11）《房地产评估规范》（中华人民共和国国家标准GB/T50291-1999）。
4、产权依据
（1）《建设工程规划许可证》复印件；
（2）《建设工程规划验收合格证》复印件；
（3）设备购臵合同复印件；
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5、取价依据
（1）委托方提供的资产清查明细表等其他文件资料；
（2）二○一○年版《广东省建筑工程综合定额》、《广东省装饰装修工程综合定额》、《广东省建筑工程计价依据》以及现行安装工程预算定额及费用定额；
（3）《广东材价》（2015年第一季度）；
（4）《中国人民银行贷款利率表》；
（5）《中国机电产品报价大全》（2014）；
（6）《机电产品报价手册》（2014）；
（7）《全国办公设备及家用电器报价》（2014）；
（8）国家及地方有关房地产的税、费规定；
（9）本评估机构专业评估人员实地勘察（包括拍摄现场照片）所收集的区位、实体及市场资料。
6、参考资料及其它
（1）《资产评估常用数据与参数手册》；
（2）重要技术档案，包括设备台帐、运行记录、检修及大修报告、设备设计图纸等资料
（3）被评估企业提供的有关项目情况说明；
（4）其他有关资料；
八、评估方法
1、房屋建筑物、构筑物
1.1、评估方法种类
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房地产评估应在遵循评估原则的前提下，采用科学、合理的方法进行评估，房地产评估的主要方法有市场比较法、收益法、成本法、假设开发法等，上述方法的适用范围如下：
市场比较法适用的评估对象是同种类数量较多且经常发生交易的房地产，不适用数量较少、很少发生交易或可比性很差的房地产；
收益法适用的评估对象是有经济收益或有潜在经济收益的房地产，不适用公用、公益性的房地产及收益较难确定的房地产；
成本法适用的评估对象包括：新开发的房地产、在建工程或可以重新开发建设的房地产、独立开发建设的整栋房地产，对交易很少不适用市场比较法、没有收益或收益不明确的房地产，也可采用成本法评估；
假设开发法适用的评估对象为具有开发或再开发潜力且房地产开发价值可以采用市场比较法、收益法等方法求取的房地产，包括可开发建设的土地、在建工程、可重新改造的房地产等；
1.2、评估方法的选取
评估对象仅为房屋建筑物产权，不含其占有的土地使用权，由于中国房地产实行房地产权统一登记，故市场上不存在单独交易房屋建筑物及出租案例，故本次评估未采用市场法及收益法评估；评估对象为已竣工建筑物、构筑物，不宜采用假设开发法进行评估；评估对象为建筑物、构筑物，可以通过成本法进行评估。
（1）重臵成本法
房屋建筑物价值=（开发成本+管理费用+利息）×成新率
①、房屋开发成本：包括勘察设计和前期工程费、房屋建筑安装工程
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费、开发期间税费。其中房屋建筑安装工程费通过类比法求取
②、确定评估对象的成新率。综合成新率N=勘察成新率 N×60%+理论 0
成新率 N×40%。其中：
1
理论成新率：受土地使用年限限制，本次采用建筑物剩余经济使用年限与土地使用权剩余使用年限孰短原则计算成新率，公式为：
理论成新率=剩余使用年限/（已使用年限+剩余使用年限）×100%
勘察成新率 N按结构、装修、配套设施的使用功能情况确定。
o
另外，在委估房屋建筑物的确存在经济性、功能性贬值的情况下，适当考虑该因素的影响，从而最终确定成新率。
③、评估值的计算
评估值=重臵全价×综合成新率
2、对机器设备采用成本法进行评估。
2.1重臵全价的确定
机器设备的重臵全价由设备购臵费、安装调试费、工程建设其它费用(由管理费用及资金成本等部分构成)。
具体设备评估时，根据不同情况选取组成重臵全价项目计算重臵全价。
设备购臵费采用询价的方式确定。难于从市场获得设备价格时采用：在审核该设备原始入账价值真实可靠的基础上，采用该行业价格指数对账面原值进行调整，推算出被评估设备的重臵完全价值。
非标准设备的重臵全价根据：物价，工程造价，市场信息资料，设备尺寸规格和设备安装承包合同格确定。
进口设备的重臵全价：通过市场查询获得或依据最近同类设备的 C.I.F价，并考虑该设备的汇率、税率、安装费、其他有关费用以及相应同类进口设备价格变化等因素，以确定其重臵全价。
在国内市场能购买到的同类进口设备，用计算国产设备的重臵全价办
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法确定。
2.2设备综合成新率的确定
由评估人员在现场勘察后根据设备原始制造质量、生产运行状况、利用程度、改造的成果、维护状况、外观和完整性，确定设备成新率。公式如下：
综合成新率=使用成新率×40%+勘查成新率×60%
设备使用成新率：采用年限法确定其使用成新率
成新率=尚可使用年限/（已使用年限+尚可使用年限）×100%
或 成新率=（1-已使用年限/经济使用寿命年限）×100%
经济寿命年限参考值，查《资产评估常数据与参数手册》。
2.3评估值的计算
评估值=重臵全价×成新率
对于购臵时间较早，现市场上无相关型号但能使用的设备，参照二手设备市场价格确定其评估值。
3、在建工程
在了解核实其合法性、真实性以及费用支出后，以清查核实后的账面值进行评估。
九、评估过程
自接受评估项目委托起至提交评估报告止，经过了评估准备阶段、现场评估阶段、评定估算汇总、提交报告等过程，分述如下：
（一）评估准备阶段
1、2015年 8月上旬，与委托方就本次评估的目的、评估基准日、评估范围等问题协商一致，并制订出资产评估工作计划。
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2、配合产权持有者进行资产清查、填报资产评估申报明细表等工作。
评估项目组人员进入现场对委估资产进行了初步了解，协助企业进行委估资产申报工作，收集资产评估所需文件资料。
（二）现场评估阶段
项目组现场评估阶段的时间为2015年8月17日-18日。主要工作如下：1、听取委托方及被评估单位有关人员介绍委估资产的历史及现状，了解资产技术状态等情况；
2、对企业提供的资产清查评估申报明细表进行审核、鉴别，并与企业有关财务记录数据进行核对，对发现的问题协同企业做出调整；
3、查阅收集委估资产的产权证明文件；
4、对在建工程、固定资产的房屋建筑物、设备等进行现场勘察；
5、根据委估资产的实际状况和特点，确定各类资产的具体评估方法；
6、对评估范围内的资产和负债，在清查核实的基础上做出初步评估测算。
（三）评定估算汇总
2015年 8月 19日至 8月 28日对资产评估审核的初步结果进行分析，对评估结果进行必要的调整、修改和完善。项目负责人汇总评估结果，再依据评估工作底稿，组织撰写资产评估报告书及评估说明，并进行复核；
编制内部审核工作底稿，提交上级审核人员进行分级审核，再根据审核意见进行修订。
（四）提交报告
在上述工作基础上，与委托方就评估结果交换意见，在全面考虑有关意见后，按评估机构内部审核、修订的结果，撰写此评估报告。并按规定
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的审核程序进行审核后向委托方出具正式资产评估报告书。
十、评估假设
（一）、一般性假设
1、交易假设是资产评估得以进行的一个最基本的前提假设，它是假定所有待评资产已经处在交易过程中，评估师根据待评估资产的交易条件等模拟市场进行估价。
2、评估对象及其所涉及资产是在公开市场上进行交易，在该市场上，买者与卖者的地位平等，彼此都有获得足够市场信息的机会和时间，买卖双方的交易行为都是在自愿的、理智的、非强制条件下进行；
3、企业所遵循的我国现行法律、法规和制度以及企业所在地的社会经济环境无重大变动；
4、无自然力和其它不可抗力因素造成的重大不利影响。
（二）、特殊性假设
1、除被告知或披露的情况以外，评估对象及其所涉及资产的购臵、取得、建设开发过程符合国家有关法律法规规定；
2、企业所拥有的资产按目前的或既定用途、目的和使用的方式、规模、频率继续使用；
3、纳入评估范围的设施及相关设备符合使用规范、不存在重大质量问题，并在正常维护下不影响企业持续提供服务；
4、除已披露的情况外，企业所拥有的资产不存在抵押、诉讼查封等情况；
5、被评估单位所拥有纳入评估范围资产的产权，并在现在产权状况下
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不影响企业合法经营；
6、除被告知或披露的情况以外，评估对象及其所涉及的设备等有形资产无影响其持续使用的重大技术故障，该等资产中不存在对其价值有不利影响物质，该等资产所在地无危险物及其他有害环境条件对该等资产价值产生不利影响。
（三）、评估限制条件
1、本评估结论是依据本次评估目的、持续经营原则和公开市场原则确定的现行公允市价，没有考虑将来可能承担的抵押、担保事宜，以及特殊的交易方可能追加付出的价格等对其评估值的影响，也未考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和其他不可抗力对资产价格的影响。
2、本评估结果建立在企业提供所有文件资料真实、准确、完整、客观基础上；评估人员受条件、时间的限制，评估结论受机构评估人员职业判断的影响。
3、本次评估没有考虑特殊的交易方式可能追加付出的成本费用等对其评估值的影响。
4、本评估报告结论仅供委托方为上述评估目的使用，评估师在评估报告中仅就该项评估目的及设定的价值类型下的资产价值发表专业意见，评估师和评估机构所出具的评估报告不代表对评估目的所涉及的经济行为的任何判断。
根据资产评估的要求，认定上述假设条件在评估基准日时成立，当未来经济环境发生较大变化时，将不承担由于假设条件改变而推导出不同评估结论的责任。
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十一、评估结论
（一）、评估结果
广东中广信资产评估有限公司根据国家有关资产评估的规定，本着独立、公正、客观的原则，按照必要的评估程序对委托方委托评估的资产在评估基准日2015年7月31日的市场价值作出了公允评估。根据以上评估工作，得出如下评估结论：
广州东凌粮油股份有限公司委托评估的固定资产及在建工程于 2015年 7月 31日帐面价值为人民币 391,507,886.74元，评估值为人民币 392,265,977.20元（大写人民币叁亿玖仟贰佰贰拾陆万伍仟玖佰柒拾柒元贰角零分），评估值与账面价值比较增值额为 758,090.46元，增值率为0.19%。如下表所示：
资产评估结果汇总表
评估基准日：2015年7月31日
金额单位：人民币万元
||||||
|-|-|-|-|-|
|项目|账面价值|评估价值|增减值|增值率％|
||Ａ|B|C＝B-A|D＝Ｃ/A×１00％|
|固定资产|39,024.29|39,100.10|75.81|0.19|
|在建工程|126.50|126.50|0.00|0.00|
|合计|39,150.79|39,226.60|75.81|0.19|

（二）、评估结论与账面价值比较变动原因
1、固定资产中房屋建筑物类资产评估净值比账面净值增加 12,006,961.82元，变动率为5.87%，主要原因是：（1）账面价值为预估入账，账面金额组成不含财务费用；（2）评估成新率计算按建筑物、构筑物
经济耐用年限，高于财务会计计提折旧年限。
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2、固定资产中设备类资产评估净值比账面净值减少 11,248,871.36元，变动率-6.06%，主要原因是随着生产技术提高，设备重臵价有下降趋势。
十二、特别事项说明
(一)本次评估结果是依据本次评估目的，以持续使用和公开市场为前提，确定的现行市场价值，没有考虑将来可能承担的抵押、担保事宜，以及特殊的交易方式可能追加付出的价格等对其评估价值的影响，也未考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和其它不可抗力对资产价格的影响。
（二）在评估基准日后、有效期以内，如果资产数量及作价标准发生变化，应按如下原则处理：
1、资产数量发生变化，应根据原评估方法对资产额进行相应调整。
2、资产价格标准发生变化并对资产评估价产生明显影响时，委托方应及时聘请有资格的评估机构重新评估。
由于评估基准日后资产数量、价格标准的变化，委托方在评估目的实现时对资产实际作价应给予充分考虑，并进行相应调整。
（三）评估对象房屋建筑物、构筑物占用的土地使用权使用权人为广州植之元油脂实业有限公司；评估对象房屋建筑物、构筑物大部分《建设工程规划许可证》，证载建设单位为广州植之元油脂实业有限公司，但根据广州东凌粮油股份有限公司及广州植之元油脂实业有限公司共同确认，实际出资人为广州东凌粮油股份有限公司，请本报告使用者注意。
（四）评估对象于评估基准日未完成竣工结算，账面价值为预估入账，请本报告使用者注意。
（五）本次评估时，评估人员视察了评估对象的外貌，在可能的情况
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下勘察了其内部，并获得了评估所需的资料，评估时所依据的数据资料由委托方提供，其真实性由委托方负责，本次评估以委估房地产不存在影响正常使用的因素、在正常维护的情况下可进行持续使用为重要前提，特请报告使用者注意。
（六）本评估结论以委托方提供的有关权属证明材料的复印件为依据。
根据中注协的文件要求，评估人员关注了本次评估所涉及的评估对象的法律权属问题，评估人员不对其发表意见，本评估报告也不能作为判断评估对象法律权属的依据。委托方应对其所提供的评估对象法律权属资料的真实性、合法性和完整性承担法律责任。
（七）对委估资产可能存在的其他影响资产评估值的瑕疵事项，在委托时未作特别说明而评估人员根据专业经验一般不能获悉的情况下，评估机构及评估人员不承担相关责任。
（八）以上特别事项对评估结论可能产生的影响，提请报告使用者关注。
十三、评估报告使用限制说明
1、本评估结论是在本资产评估报告载明的评估假设和限制条件下，以及本资产评估报告载明的“特别事项说明”所述的情况下，为本报告载明的评估目的而提出的评估对象于评估基准日的市场价值参考意见。即本资产评估报告书及其评估结论仅为一种参考意见，该意见本身并无强制执行的效力，评估机构和注册资产评估师仅对评估结论的合理性（合乎评估的专业规范）承担责任，而不对评估对象的定价决策和相关决策承担任何责任；且评估结论仅是本报告所述的假设前提和限制条件下最可能实现的估计值，不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。
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2、本报告包含若干备查文件及评估明细表，所有备查文件及评估明细表亦构成本报告的重要组成部分，但应与本报告正文同时使用才有效。
3、在评估基准日以后的有效期内，如果资产数量及作价标准发生变化时，应按以下原则处理：
（1）当资产数量发生变化时，应根据原评估方法对资产数额进行相应调整；
（2）当资产价格标准发生变化、且对资产评估结果产生明显影响时，委托方应及时聘请有资格的资产评估机构重新确定评估价值；
（3）对评估基准日后，资产数量、价格标准的变化，委托方在资产实际作价时应给予充分考虑，进行相应调整。
4、根据国家现行国有资产监督管理要求，本评估项目若属于需要办理核准或备案的评估项目，须经负责核准或备案的国有资产监督管理机构及其所出资企业进行核准或备案后，才能作为相应经济行为的作价参考依据。
5、本评估报告使用的有效期自委托方实施相应经济行为一年内有效。
6、本评估结论仅供委托方及业务约定书中约定的其他报告使用者和国家法律、法规规定的报告使用者使用；资产评估报告书的使用权归委托方所有，未经委托方许可，全部或部分内容不得向其他单位和个人提供，也不得见诸于公开媒体。
7、除非事先得到书面授权使用，本评估报告若被委托方或相关当事方使用于任何其他用途、或不当出示给与本评估报告无关人员，评估机构和注册资产评估师将不承担任何义务或责任为评估报告提供进一步的咨询、解释。亦不会为此提供证词、出席法庭或其他法律诉讼过程中的聆讯，并
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保留向未经授权人追究由此造成损失的权利。
8、本评估报告及其评估结论仅用于本评估报告载明的评估目的和用途，用于其它任何目的均无效。
9、本评估报告内容的解释权属本评估机构，除国家法律、法规有明确的特殊规定外，其他任何单位、部门均无权解释。
十四、评估报告日
评估报告日为：2015年 8月 28日
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（本页为签字页）
法定代表人：汤锦东 注册资产评估师：
（签章）
注册资产评估师：
广东中广信资产评估有限公司
2015年 8月 28日
广东中广信资产评估有限公司 第 31页
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资产评估书备查文件目录
一、评估明细表
二、评估对象现场照片
三、评估对象位臵图
四、委托方及产权持有者营业执照复印件
五、《建设工程规划许可证》复印件
六、《建设工程竣工验收合格证》复印件
七、委托方及产权持有者承诺函复印件
八、评估师承诺函
九、广东中广信资产评估有限公司营业执照复印件
十、广东中广信资产评估有限公司资格证书复印件
十一、注册评估师资格证书复印件
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