海南正和实业集团股份有限公司存货房地产资产评估说明
海南正和实业集团股份有限公司
所拥有的广西柳州谷埠街国际商城存
货房地产市场价值
资产评估说明
闽中兴评咨字(2014)第 3003号
福建中兴资产评估房地产土地估价有限责任公司
中国·福州
二〇一四年三月十日
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海南正和实业集团股份有限公司存货房地产资产评估说明
海南正和实业集团股份有限公司
所拥有的广西柳州谷埠街国际商城存货房
地产市场价值
资产评估说明目录
第一部分关于《评估说明》使用范围的声明 --------------3
第二部分关于进行评估有关事项的说明 --------------4
第三部分资产评估说明 ---------------7
一、评估对象与评估范围说明 ---------------7
二、资产核实总体情况说明 ---------------7
三、评估技术说明 ---------------7
四、评估结论及分析 ---------------20
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第一部分.关于评估说明使用范围的声明
本评估说明仅供财产评估主管机关、委托方审查资产评估报告书和检查评估机构工作之用,非为法律、行政法规规定,材料的全部或部分内容不得提供给其他任何单位和个人,不得见诸于公开媒体。
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第二部分.关于进行资产评估有关事项的说明
（委托方和产权持有者共同编写并盖章）
一、委托方、产权持有者和其他评估报告使用者：
1.委托方及产权持有者简介
企业名称：海南正和实业集团股份有限公司
住 所：海口市西沙路 28号
法定代表人：姜亮
注册资本：人民币壹拾贰亿贰仟零壹拾壹万柒仟伍佰肆拾伍元
实收资本：人民币壹拾贰亿贰仟零壹拾壹万柒仟伍佰肆拾伍元
公司类型：股份有限公司（上市）
经营范围：高新技术项目及产品的投资、开发、生产和经营；能源基础产业投资、开发、经营、房地产、旅游资源、旅游产品开发、经营；建筑材料生产；
房屋租赁服务；装饰装修工程；农付土特产品的销售；矿业投资开发经营。
2.委托方以外的其他评估报告使用者：除委托方外，国家法律、法规规定为实现本次评估目的相关经济行为而需要使用本报告的其他评估报告使用者。
二、关于经济行为的说明
本次评估目的是为海南正和实业集团股份有限公司确定其申报评估的位于广西柳州谷埠街国际商城的存货房地产的市场价值提供参考。
三、评估对象和评估范围
评估对象为海南正和实业集团股份有限公司申报的存货房地产，评估范围为海南正和实业集团股份有限公司拥有的位于广西柳州谷埠街国际商城 C区地下一层2#-19#商铺，建筑面积合计1,622.84平方米，账面价值18,248,479.08元。
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四、关于评估基准日的说明
本次资产评估基准日是二○一三年十二月三十一日。
确定评估基准日的相关事项说明：（1）为确切地反映委估对象的公允价值，有利于本项目评估目的顺利实现；（2）本次评估的一切取价标准和利率、汇率、税率均为评估基准有效的价格标准和利率、汇率、税率。
五、可能影响评估工作的重大事项说明
未发现可能影响评估工作的重大事项说明。
六、资产清查情况说明
海南正和实业集团股份有限公司对评估范围内的资产进行了全面清查，资产评估公司派人员参加。按基准日的实际盘点核查数进行申报。
七、资料清单
1.资产清查评估申报明细表；
2.委托方的营业执照；
3.评估业务委托书及委托方的承诺函；
4.房屋所有权证、国有土地使用证等产权资料；
5.企业提供的与本次评估相关的其他资料。
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（此页无正文）
海南正和实业集团股份有限公司(盖章)
法人代表(签章)
二○一四年二月十八日
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第三部分.资产评估说明
一、评估对象与评估范围说明
（一）评估对象与评估范围内容
本次评估对象为委托方申报的存货房地产,评估范围为海南正和实业集团股份有限公司拥有的位于广西柳州谷埠街国际商城 C区地下一层2#-19#商铺，建筑面积合计1,622.84平方米，账面价值18,248,479.08元。
（二）委托评估的资产权属状况
索取土地使用权证、房屋所有权证明、合同、入帐凭证等。了解产权持有者的历史情况和现状，依据资产管理的有关文件和委托方及产权持有者提供的资产权属证明和承诺函，在产权持有者有关人员配合下，对委托评估的全部资产进行权属核查。本次评估未发现权属关系不明确的资产。
二、资产核实总体情况说明
（一）资产核实过程说明
(1)产权持有者对待评估资产进行全面清查盘点；
(2)本公司评估专业人员到现场检查核实资产占有单位进行的清查情况,验证所提供的资料；
(3)本公司根据企业填写的资产评估申报表数据与企业账面数进行核对;
(4)收集待评估资产的产权证明、基准日市场价格、信息等资料,对待估资产进行了现场观测。
（二）核实结论
资产核实结论与账面值一致，无清查调整事项。
三、评估技术说明
根据委托方的委托,我们对为确定公允价值为目的所涉及的海南正和实业集团股份有限公司拥有的柳州谷埠街国际商城 C区负一层2#-19#商铺进行了评估
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工作评估,依据国家资产评估的有关法规规定,对评估基准日的资产在实施评估过程中选定的评估方法和评定估算的结果,详细说明如下:
（一）评估对象的具体描述
谷埠街国际商城于2006年底建设完成。项目负二层、负一层A区的一部分、负一层夹层为停车场，负一层大部分及地上一、二、三层为商场，地面三层商场以上部分均为住宅，包括12栋多层住宅、2栋小高层公寓及5栋高层住宅总计19栋楼。谷埠街国际商城占地 112.21亩，总建筑面积 517,898.73平方米，其中：住宅226,680.31平方米、商业215,666.6平方米、停车场75,551.82平方米，住宅总户数2,681户，地下二层停车设为八个区、两进三出，停车总数为1,956辆，其中小型车为561辆，微型车为1,395辆，摩托车为591辆。该项目现已全部交付使用。
本次估价对象为海南正和实业集团股份有限公司拥有的柳州谷埠街国际商城部分商业房产，其中记入公司存货科目中的商铺，评估范围为谷埠街国际商城 C区负一层2#-19#商铺，建筑面积合计1,622.84平方米，账面价值18,248,479.08元。
评估对象所属项目概况：
谷埠街国际商城占地112.21亩，总建筑面积517,898.73平方米，于2006年底建设完工，项目地下二层至地面三层为连体裙楼，其地下二层、地下一层A区的一部分、地下一层夹层为停车库，地下一层大部分及地上一、二、三层分为A～H八个区商铺，连体裙楼三层以上为19栋住宅、公寓楼。项目住宅（总2,681户）总建筑面积226,680.31平方米、商业总建筑面积215,666.6平方米、地下停车库总建筑面积75,551.82平方米。
谷埠街国际商城项目位于广西柳州市百年商业老街谷埠街两侧，北接飞鹅二路和有“柳州外滩”美称的江滨公园，南临飞鹅路和国家AAAA级风景名胜鱼峰山公园，东西分别以鱼峰路和规划路为界。项目所在地鱼峰路和柳江大桥一线是柳州的城市中轴线，在柳州市政府规划的城市核心商业圈中，谷埠街国际商城位于柳州城市中心的核心位置。在建筑设计方面，谷埠街国际商城在考虑柳州市传统建筑元素的基础上，融合了现代化的建筑风格，整个建筑体现时尚、优雅、现代、
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气派的气息。商城三纵一横四条步行街，把商城分割成八个区域，中部以两幢哑铃状的高层公寓形成商城的核心，在东西两侧围合成两个直径120米的圆形广场，长约 300米，专供步行、休闲、娱乐使用，贯穿项目南北的是有四百多年历史的柳州百年老街谷埠街。商城三层平台以上南面临江为五栋 15-22层的高层住宅，高度自西向东逐渐降低，另有12栋多层住宅、2栋小高层公寓，地下负二层设有柳州最大的停车场。在该项目规划设计方案中，既保留了传统谷埠街的南北走向，又保留了建筑的骑楼式风格。从柳江北岸望去，整个商城高低错落，高度层层递增，极富动感和现代感。
谷埠街国际商城是一座集“休闲中心”、“购物中心”、“娱乐中心”、“观光中心”、“商务中心”、“居住中心”六大中心于一体的“全生活城中之城”，囊括了包括著名百货、大型超市、大型娱乐城、美食城、家居装饰城、家电数码城、服装城、美食街等在内的几乎所有业态种类，具有超大性、综合性、超强辐射性、现代性、国际性等特点，是广西最大规模的综合性购物中心。在中国内地，该项目首次提出“全生活”（LIVINGMALL）的理念，被誉为“广西第一MALL”。谷埠街国际商城 LED灯光工程系统，系由柳州台康光电科技有限公司引进欧美最新光电科技，该工程可于黑夜中照亮整个谷埠街商城，吸引大量的游客，亦可营造谷埠商城繁华热闹的气份，带给商城更多的商机。谷埠街国际商城地下库设为八个区、两进三出，设置自动化收费系统，停车总数为 1,956辆，其中小型车为 561辆，微型车为1,395辆，摩托车为591辆，为业主及购物者提供充足和便捷的停车服务。
目前为止，商场招商情况良好，项目可供招商面积约20万平方米，已招商面积约18万平方米。引进十多家大型主力商家和约1,000家商户，目前已有十多家主力商家和七百多家商户进场开业经营。已经进驻开业经营主力商家有深圳南城百货、优越百货、华强电子、华润万家、安华国际灯饰城、菌临天下酒楼、小肥羊、佰迪乐、音悦家KTV、帝皇KTV、品尚豆捞、御品堂休闲中心等。
（二）区域因素分析
柳州又称龙城，位于广西中部，是以工业为主、综合发展的区域性中心城市和山水景观独特的历史文化名城。柳州市辖六县四区，行政区管辖城中区、柳北区、柳南区、鱼峰区、柳江县、柳城县、鹿寨县、融安县、三江侗族自治县、融水苗族自治县，总面积1.86万平方公里，总人口354.55万人。柳州是广西工业
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中心，中国西部重要的制造基地。柳州市已形成以汽车、机械、冶金为支柱产业，化工、制药、林纸、制糖、建材、烟草、纺织等产业并存发展的工业体系。全市现有工业企业3400多户，其中规模以上430户，大型工业企业11户，柳州钢铁(集团)公司、上汽通用五菱汽车股份有限公司、柳工集团有限公司、东风柳州汽车有限公司、柳州五菱汽车有限责任公司等5户企业跻身工业企业全国500强。
柳州是沟通西南、中南、华东和华南地区的交通枢纽，是全国十大铁路枢纽之一。柳州公路运输 4小时可达南部海岸港口，是中国 45个公路主枢纽城市之一。柳州是国家一类口岸，柳江航运可上溯贵州，下航港澳。柳州距桂林两江国际机场约 90分钟车程，柳州白莲机场已开通直达北京、上海、广州、深圳、海口等地航线。
柳州已形成以汽车及零部件、钢材、建材、农副产品、日用消费品、服装等大型批发市场为主体的市场体系，拥有一批大型的现代商贸流通企业，商业网点服务功能完善，连锁经营、物流配送、电子商务发展迅速。广西糖网食糖批发市场已成为全国最大的食糖实物交易市场。
评估对象所在区域——柳州市柳南区位于柳州市区西南部，是柳州市辖的四个城区之一，辖区行政区域面积181.80平方公里，常住人口45万人。辖1个乡镇、8个街道办事处、50个社区、21个村（居）委会。
柳南区具有交通便捷、商贸集中、工业基础雄厚的区位优势。辖区内铁路、公路四通八达，柳州火车站、柳州火车东站、柳州瑞通有限公司、柳州汽车客运南站等客运、货运枢纽均设于本区；辖区内拥有各类商品市场 78个，年交易总额约 50多亿元，是大西南重要的货物集散地；同时，辖区内有柳工集团、柳州五菱汽车有限责任公司、广西鱼峰集团有限公司等大中型企业及单位，工业基础雄厚。近几年来，柳南区经济保持持续稳定增长。围绕柳工、五菱等主机厂发展配套型工业，围绕"两翼三路"（即旧机场片和河片以及飞鹅路、柳邕路、潭中西路）发展区域商贸中心、汽车贸易中心和现现代物流中心，初步构建了"大市场、大流通、大发展"的新格局。
柳州市商贸业的市场格局已形成“2+5”商业区布局。两大市级商业商圈，其中以五星商圈为代表的柳北商业、以飞鹅商圈为代表的柳南商业，形成以柳江
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大桥南北岸为中心区域的成熟商业中心。包括了生产资料批发市场、农副产品批发市场、日用品批发市场、汽车及配件批发市场、食糖批发市场等五大专业市场。
柳南区新老商圈发展齐头并进。飞鹅商圈日益繁荣，规模已超100万平方米，年交易额超 40亿元，成为柳州市唯一一个集购物、美食、娱乐，日用百货批发零售交易市场的综合性商圈，是最具商业活力的“桂中商埠第一街”。潭中西路商业日臻完善，星光大道项目稳步推进，未来水世界项目已动工建设，新河西商圈初具规模。
谷埠街国际商城项目位于广西柳州市百年商业老街谷埠街两侧，北接飞鹅二路和有“柳州外滩”美称的江滨公园，南临飞鹅路和国家 4A级风景名胜鱼峰山公园，东临鱼峰路，西隔规划路与温州商贸城为邻，柳江大桥将谷埠街国际商城与老商业中心连成一体。项目所在地鱼峰路和柳江大桥一线是柳州的城市中轴线，在柳州市政府规划的城市核心商业圈中，谷埠街国际商城位于柳州城市中心的核心位置。项目自立项以来荣膺了一系列殊荣，如“广西最大的旧城改造项目”、“自治区重大引进外资项目”，“自治区重点工程”、“柳州市重点工程”、“柳州市城市建设的重中之重项目”、“柳州最大的房地产开发项目”和“广西最大的商业地产投资项目”等。
（三）市场背景分析
据初步统计，2013年柳州市地区生产总值突破2000亿元，达2016.9亿元，增长10.0%，工业总产值突破4000亿元，达4020.7亿元，增长12.8%，实现历史性跨越。全社会固定资产投资完成1562.6亿元，增长19.0%。城镇居民人均可支配收入24177元，增长9%；农民人均纯收入7557元，增长12%。过去的一年，柳州经济实力进一步壮大，发展基础进一步夯实，经济社会实现又好又快发展，财政实力稳步提高，投资拉动有力促进了经济发展，人民收入水平持续提升。
2011年以来，国家加大了对房地产的调控力度，“新国八条”席卷楼市，堪称史上最严。2012年，各地政府继续实施楼市调控政策，房地产市场上半年回落，下半年筑底企稳，年末有所回升。2013年2月20日中央时隔两年再度发文，新“国五条”出台，从“国五条”细则内容来看，主要内容为二手住宅交易严格按转让所得的20%计征个税，但随后的市场表现依然延续了 2012年下半年以来的火热行情，且房价上涨趋势明显。下半年十八界三中全会提出的强化市场运作，弱化政府调控，建立健全房地产长效监管机制，维持宏观政策稳定，十八届三中
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全会将政府工作重心明确为全面深化改革；不动产登记、保障房建设等长效机制工作继续推进，而限购、限贷等调控政策更多交由地方政府决策,政府不再“一刀切”,而是细化到各地方，具体问题具体分析。2013年全国大部分城市的房价持续上涨，在长效机制尚未确立前，2014年楼市宏观调控仍将进行。
据柳州住建委官网显示，2013全年柳州楼市各项目获批预售证总面积为 1250413㎡，其中住宅获批总面积 93664㎡，共 10738套，商业获批总面积为 175257㎡，共 2262间；车库获批面积 78306㎡，共 78306间；其他面积 46425㎡，共 451间。值得一提的是，柳州商业板块在 2013年整体爆发，商业获批预售证面积相较于去年同期持续走高，诸如万达、保利、窑埠 TOWN等明星级房企均在 13年相继推出产品，使得柳州出现一轮又一轮商业抢铺热潮。同比 2012年，柳州楼市住宅预售证获批总面积下降28.4%，商业预售证获批总面积上涨21.3%。仅从数据上来看，2013年柳州楼市住宅获批低迷，除了受到预售证审批监管影响外，也与开发商的开发周期、推盘积极性有关。当然，数据上的低迷并不能说明楼市低迷，从 2013年柳州楼市的表现上来看，各大项目均出现过开盘即售罄或劲销 9成等热销情况，去化率远高于去年同期。2013年成交量也说明楼市情况良好，2013共成交 21127套，将近为供应量的一倍，说明成交量中有一半为消化库存。
评估对象所在的飞鹅商圈以飞鹅路为轴心，东起鱼峰路立交、西至柳州火车站，形成以谷埠街国际商城、南城百货、优越百货、温州商贸城、新时代商业港、飞鹅商城、新佳华市场、飞鹅新市场、华丰商厦、延安大酒店、金鹅市场、银兴商业城、联华超市、南疆宾馆等商场和酒店为中心的商圈。经过几年的发展，已进驻了涵盖服装、鞋业、家具、美食、娱乐、超市、通讯等不同行业的商家品牌，成为了柳州市特色商业圈的旗舰，并极大的方便了市民的日常生活，促进了三产的繁荣。由此可见，评估对象具备活跃的市场背景。
（四）最高最佳使用分析
遵循最高最佳使用原则，应以估价对象的最高最佳使用为前提估价。保持估价对象现状继续使用最为有利时，应以保持现状继续使用为前提估价。根据估价对象周边区域的实际状况，估价人员认为评估对象宜按照批准使用现状即商业用途使用为最高最佳使用。
（五）估价方法选用
资产评估的基本方法有：市场法、收益法、成本法。确定公允价值为目的的
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评估业务，应当根据评估对象、价值类型、资料收集情况和数据来源等相关条件，参照会计准则有关计量方法的规定，分析市场法、收益法和成本法三种基本方法的选用性，恰当选择一种或多种评估方法。本次评估的商业房产为存货，价值类型为市场价值，由于存货—产成品（开发产品）科目中的房地产项目所处的房地产市场成熟，评估方法采用市场价值倒扣法进行评估。即在以市场比较法得出的产成品市场价的基础上，通过测算整体变现系数确定产成品的整体变现价值并作为其评估基准日的销售收入，扣减合理的销售费用、销售税金及附加、土地增值税、所得税等费用得到存货评估值。最终具体采用下列评估计算公式：
产成品评估价值=销售收入-销售费用-销售税金及附加费-土地增值税－应交所得税
（六）评估假设
1.评估前提：本次评估是以企业持续经营为评估假设前提。
2.基本假设：
2.1以委托方及被评估企业提供的全部文件材料真实、有效、准确为假设条件。
2.2以国家宏观经济政策和所在地区社会经济环境没有发生重大变化为假设条件。
2.3以经营业务及评估所依据的税收政策、信贷利率、汇率变动等没有发生足以影响评估结论的重大变化为假设条件。
2.4以没有考虑遇有自然力及其他不可抗力因素的影响，也没有考虑特殊交易方式可能对评估结论产生的影响为假设条件。
2.5除已知悉并披露的事项外,本次评估以不存在其他抵押或担保事项、重大诉讼或期后事项，且产权持有者对列入评估范围的资产拥有完整合法权利为假设条件。
3.具体假设：
3.1评估结论是以列入评估范围的资产按现有规模、现行用途不变的条件下，在评估基准日2013年12月31日的市场价值的反映为假设条件。
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3.2列入评估范围的资产数量以委托方提供的房屋所有权证及国有土地使用证记载数量为依据。
3.3本公司在评估过程中，接受了部分由海南正和实业集团股份有限公司提供的评估师认为是评估过程中不可缺少的资料，这些资料的真实性、正确性及来源合法性由海南正和实业集团股份有限公司负责，评估师均假定这些资料是真实、正确及来源合法，本次评估的结果在一定程度上依赖于这些资料的真实性、正确性及来源合法性。
（七）存货的评估方法及计算过程
A．存货市场价格的确定
测算评估范围内各单元商铺的市场平均价格
本次评估采用市场法，其计算公式如下：
估价对象房地产价格=比较实例房地产价格×交易情况修正×交易日期修正×区域因素修正×个别因素修正。
运用市场比较法估价应按下列步骤进行:①搜集交易实例；②选取可比实例；
③建立价格可比基础；④进行交易情况修正；⑤进行交易日期修正；⑥进行区域因素修正；⑦进行个别因素修正；⑧求出比准价格。
根据评估人员对柳州市房地产市场调查了解的情况，与评估对象同一供求范围内的一层商铺商品房销售活跃，负一层商铺交易案例较少，本次评估先测算出谷埠街国际商城一层商铺的市场平均价格，再推算出负一层各单元商铺的市场平均价格。
1、测算谷埠街国际商城B区一层沿街（飞鹅一路）商铺的市场平均价格
（1）交易实例和评估对象因素说明
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|房屋坐落|估价对象|案例A|案例B|案例C|
||谷埠街国际商城B区一层沿街（飞鹅一路）商铺|金鹅福地4栋一层1-57店面|白云交易批发市场一层54、123、144#店面|金沙角一区一层1-22店面|
|地 点|柳州市飞鹅二路1号|柳州市飞鹅路81号|柳州市蝴蝶山西路5号|柳州市城中区滨江东路16号|
|建筑面积（M2）|约40/间|22.69|88.94|21.29|
|成交单价（元/M2）|待估|32,262.14|33,222.93|37,571.63|
|交易日期|估价时点：2013.12.31|2014.2.13|2013.6.15|2014.01.03|

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|交易情况||正常|正常|正常|正常|
|区域因素|繁华程度|位于市级商业中心—飞鹅商圈，人流、车流量大，周边各类批发零售商店和大型百货商场齐全，产业规模和等级较高，繁华程度较高。|临近市级商业中心—飞鹅商圈，距火车站较近，人流量较大，周边各类商业服务配套较齐全，繁华程度良好。|位处城市拓展新区，周边新建商品住宅小区及商业配套较多，有超市、家电批发市场等商业配套，整体商业繁华度一般|临近五星商圈，位处旧城改造区，周边各类商服网点齐全，项目建成后将极大提升该区的商业规模及等级，繁华程度较高。|
||交通便捷程度|周边路网密集，临鱼峰路、飞鹅路等市区主干道，有多路公交在附近停靠，对内对外交通便捷度较高。|周边路网密集，临靠飞鹅路等市区主干道，有多路公交在附近停靠，距火车站、汽车站较近，对内对外交通便捷度较高。|周边路网密集，临柳石路、蝴蝶山西路等城市主次干道，多路公交在附近停靠，对内对外交通便捷度较高。|位处旧城区，路网尚未建设完善，道路通达度一般，临近停靠的公交车辆较少，整体交通便捷度一般|
||基础配套设施|水、电供应充足，各项基础设施完善，银行、学校、医院等公共配套设施较齐全。||||
||环境、景观|位于柳江南岸，邻江滨公园，所在区域绿化覆盖率高，空气质量和环境治理良好，景观优美。|位于柳江南岸，邻江滨公园，所在区域绿化覆盖率高，空气质量和环境治理良好，景观优美。|临近龙潭公园，周边绿化覆盖率高，空气质量和环境治理良好，景观优美。|位处柳江北岸，邻近柳侯公园，周边绿化较好，旧城改造将提升该区景观，整体环境景观优美；|
|个别因素|建筑结构|框架|框架|框架|框架|
||现房/期房|现房|期房|现房|现房|
||层次|一层店铺|一层店铺|一层店铺|一层店铺|
||临街状况|临城市商业中心街(飞鹅一路)|单面临巷道|单面临主街|单面临巷道|
||规模用途|大型综合商场|大型商业中心|专业批发市场|大型商业中心|
||面积形状|小型商铺，面积较小，形状规则|小型商铺，面积较小，形状规则|小型商铺，面积较小，形状规则|小型商铺，面积较小，形状规则|
||利用状况|公摊面积较大|公摊面积大|公摊面积较大|公摊面积较小|
||宽深比|适中|适中|适中|适中|
||建成年代|2006年12月|2015年6月|2011年6月|2013年6月|

（2）因素修正
①交易情况
本次评估选取的交易案例A、B、C均为正常交易，故无需修正，交易情况取100%。
②交易日期
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|项 目|估价对象|案例A|案例B|案例C|
|交易日期|估价时点：2013.12.31|2014.2.13|2013.6.15|2014.01.03|
|调节幅度%||0|+2|0|

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|因素修正系数|100/100|102/100|100/100|

③区域因素
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|项 目|案例A||案例B||案例C||
||比较|调节幅度%|比较|调节幅度%|比较|调节幅度%|
|商业繁华度|略差|-2|稍差|-3|相似|0|
|交通通达度|相似|0|相似|0|略差|-2|
|基础设施完备度|相似|0|相似|0|相似|0|
|环境优劣度|相似|0|相似|0|相似|0|
|因素修正系数|100/98||100/97||100/98||

④个别因素
||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
|项 目|案例A||案例B||案例C||
||比较|调节幅度%|比较|调节幅度%|比较|调节幅度%|
|建筑结构|相似|0|相似|0|相似|0|
|期房/现房|较差|-8|相似|0|相似|0|
|层次|相似|0|相似|0|相似|0|
|临街状况|略差|-3|相似|0|略差|-3|
|规模用途|相似|0|相似|0|相似|0|
|面积形状|相似|0|相似|0|相似|0|
|利用状况|略差|-2|相似|0|稍好|+5|
|宽深比|相似|0|相似|0|相似|0|
|建成年代|稍新|+9|稍新|+5|稍新|+7|
|因素修正系数|100/96||100/105||100/109||

（3）估算结果
①可比实例的比准价格
||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
|可比实例|成交单价(元/M2)|交易情况修正|交易日期修正|区域因素修正|个别因素修正|比准价格(元/M2)|
|案例A|32,262.14|100/100|100/100|100/98|100/96|34,292.00|
|案例B|33,222.93|100/100|102/100|100/97|100/105|33,272.00|
|案例C|37,571.63|100/100|100/100|100/98|100/109|35,173.00|

②谷埠街国际商城B区一层沿街(飞鹅一路)商铺的市场平均价格
由于通过上述三个案例求取的比准价格比较接近，故采取三个比准价格的简单算术平均值作为谷埠街国际商城B区一层沿街(飞鹅一路)商铺的市场价格：
（34,292.00＋33,272.00＋35,173.00）÷3＝34,246（元/M2）（取整）。
2、谷埠街国际商城负一层各单元商铺的市场平均价格的确定
对于同一项目而言，商场店面所处楼层及附属设施不同，其可及性也不同，从而形成不同的价位水平。具体的表现就是价格随楼层层次的递增呈递减的趋
势，而这种递减幅度的大小又直接受垂直电梯、自动扶梯及步梯等附属设备设施
的影响。根据估价对象周边类似商业房地产的市场交易情况、专业批发市场的培
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育状况，根据历年的统计，有电动扶梯的负一层商铺的均价一般为一层沿街店面均价的50%，同时依据估价对象现有商铺的业态分布及经营状况，并考虑其面积、规模等个别因素对市场交易价的影响，考虑到谷埠街国际商城已运营多年，商业氛围较好，已逐步从市场培育期向发展期过度，结合目前柳州市经济发展及整体房地产市场状况，我们从谨慎原则出发，谷埠街国际商城负一层的均价按沿街一层店面价格的40%，则：
谷埠街国际商城负一层商铺市场平均价格：
34,246元/㎡×40%=13,698元/㎡（取整）
3、市场价的确定
根据谷埠街国际商城负一层商业用房租赁统计情况，负一层商业用房多数为大型商场用房，其租赁面积通常跨多个分区，各分区的收益受区域划分影响较小，即各分区负一层的市场价格受区划影响较小，本次估价不予考虑，故本次估价以上述市场比较法确定的谷埠街国际商城负一层商铺的均价为各分区所在层次的平均单价，同时根据委托方申报的各分区的存货数量，最终确定存货总市场价如下表：
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|序号|房屋坐落||建筑面积（m2）|总市场价||
||层次|区域||单价（元/m2）|总价（元）|
|1|负一层|C区|1,622.84|13,698|22,229,662.32|

B．存货评估价值的确定
1、总销售收入的确定
①变现系数的确定
由于列入本次评估范围的商铺面积总计 1,622.84平方米，考虑到该大量商铺在同一时点全部变现对以上各单元商铺市场法评估结果的影响，该影响可以采用以下模型予以确定：假设评估对象自评估基准日起，以上述各单元商铺市场法评估结果作为各单元均价在市场上对外正常销售，在客观合理的销售周期内均匀比例售出，同时考虑该期间社会经济发展和自身市场培育可能产生的销售价格变动，以全部销售收入的折现值作为评估对象的合理总市值。
根据调查的近期评估对象周边的较大型商业地产项目开发销售情况，确定评估对象商铺的客观合理销售周期为 0.5年，预计销售价格的年平均增长幅度为
3.5%，年折现率为8.5%（见第②点），则折现系数为：
(1+3.5%/4)/(1+8.5%)0.25=0.9884
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②折现率的确定
所谓折现率即资本化率，房地产估价中所应用的资本化率，等同于在具有同等风险条件下，能获取房地产所产生的相同纯收益资本的收益率。不同用途、不同性质、不同区位、不同时期的房地产，由于其投资的风险性、投资收益不同，资本化率是不尽相同的。
结合评估对象的实际情况，本次评估采用安全利率加风险调整值法确定资本化率，即以安全利率加上风险调整值作为资本化率。
安全利率可选用同一时期的国债年利率或存款利率，本次评估根据评估目的选取五年期国债年利率4.9％（按复利计）为安全利率。
根据建设部制订的《房地产开发项目经济评价方法》及广东、云南、成都、武汉、大连等地市房地产行政主管部门制订房地产估价细则均规定：住房的风险调整值不超过3％，非住房的风险调整值不超过5％，同时风险调整值尚应考虑估价对象所在地区的经济现状及未来预测、估价对象的用途及新旧程度等客观因素。本次评估最终确定风险调整值为3.6％。
则，折现率=4.9％+3.6％=8.5%。
③评估基准日的总销售收入确定
根据上述测算结果，确定评估基准日委估对象整体变现的价值（总销售收入）如下表：
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|序号|房屋坐落||建筑面积（m2）|总销售收入||
||层次|区域||单价（元/m2）|总价 （元）|
|1|负一层|C区|1,622.84|13,539|21,971,630.76|

2、销售费用的测算
销售费用包括项目销售部门的管理费用、销售人力资源费用、广告费用、项目咨询及策划费用、代理销售佣金等。根据柳州市类似房地产开发项目的平均销售费用水平，确定存货销售费用按其销售收入的1.5%计取。
3、销售税金的测算
销售税金根据国家税法规定计取，主要包括营业税、城建税、教育费附加和
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地方教育费附加，根据企业类型和当地税率标准，营业税按销售收入乘以税率5%计算，城建税、教育费附加和地方教育费附加分别为营业税的7%、3%和2%。
综合上述，本项目的产成品销售税金按其销售收入的5.6%计算。
4、土地增值税的测算
按照税法规定，根据增值比例分段累计计算土地增值税，具体测算如下表：
||||
|-|-|-|
|项目|金额（元）|说明|
|一、总销售收入|21,971,630.76|根据已测算的结果|
|二、扣除项目|19,808,464.86|1+2+3|
|1、原始成本|18,248,479.08|根据委托方申报的原始购买账面成本|
|2、销售费用|329,574.46|按总销售收入的1.50%计|
|3、销售税金|1,230,411.32|按总销售收入的5.60%计|
|三、增值额|2,163,165.90|（一）－（二）|
|增值率|10.92%|（三）/（二）|
|四、土地增值税|648,949.77|（三）×30%|

5、所得税
所得税＝销售利润×所得税率（25%）
其中：销售利润=销售收入-原始成本-销售费用-销售税金及附加-土地增值税
具体计算过程如下表：
||||
|-|-|-|
|项目|金额（元）|说明|
|一、总销售收入|21,971,630.76|根据已测算的结果|
|二、扣除项目|20,457,414.63|1+2+3+4|
|原始成本|18,248,479.08|根据委托方申报的原始购买账面成本|
|销售费用|329,574.46|按总销售收入的1.50%计|
|销售税金|1,230,411.32|按总销售收入的5.60%计|
|土地增值税|648,949.77|根据上表测算的土地增值税额|
|三、销售利润|1,514,216.13|（一）－（二）|
|销售利润率|6.89%|（三）/（一）|
|四、所得税|378,554.03|（三）×25%|

6、评估结果
本项目存货—产成品（开发产品）的评估结果计算过程如下表：
||||
|-|-|-|
|项 目|评估结果（元）|计算说明|
|一、总销售收入|21,971,630.76|根据已测算的结果|
|二、原始成本|18,248,479.08|根据委托方申报的原始购买账面成本|

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||||
|-|-|-|
|三、销售费用|329,574.46|按总销售收入的1.50%计|
|四、销售税金|1,230,411.32|按总销售收入的5.60%计|
|五、土地增值税|648,949.77|按照税法规定，根据增值比例分段累计计算土地增值税|
|六、所得税|378,554.03|根据相关税法规定，测算所得税|
|七、存货评估值|19,384,141.18|七= 一-三-四-五-六|

四、评估结论及其分析
（一）评估结论
经评估，海南正和实业集团股份有限公司申报的存货房地产（柳州谷埠街国际商城 C区负一层2#-19#商铺）建筑面积合计 1,622.84平方米，账面价值为 18,248,479.08元，于 2013年 12月 31日的评估价值计人民币 19,384,141.18元，评估增值1,135,662.10元，增值率6.22%。
（二）评估结果增值的原因
存货房地产评估增值 1,135,662.10元，增值率6.22%。原因主要是近年来商业房地产价格上涨造成的增值。
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