格力地产股份有限公司2013年年度报告摘要
格力地产股份有限公司
2013年年度报告摘要
一、重要提示
1.1本年度报告摘要摘自年度报告全文，投资者欲了解详细内容，应当仔细阅读同时刊载于上海证券交易所网站等中国证监会指定网站上的年度报告全文。
1.2公司简介
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|股票简称|格力地产|股票代码||600185|
|股票上市交易所|上海证券交易所||||
|联系人和联系方式|董事会秘书||证券事务代表||
|姓名|黄华敏||邹超||
|电话|0756-8860606||0756-8860606||
|传真|0756-8309666||0756-8309666||
|电子信箱|gldc@greedc.com||gldc@greedc.com||

二、主要财务数据和股东变化
2.1主要财务数据
单位：元币种：人民币
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||2013年(末)|2012年(末)|本年(末)比上年(末)增减（%）|2011年(末)|
|总资产|15,671,907,479.34|12,747,297,831.80|22.94|11,455,352,435.08|
|归属于上市公司股东的净资产|2,964,868,065.50|2,542,609,400.79|16.61|2,009,097,169.58|
|经营活动产生的现金流量净额|-127,763,159.20|-1,362,069,763.11|不适用|-373,724,008.04|
|营业收入|2,163,601,350.84|1,623,670,675.97|33.25|1,335,151,123.85|
|归属于上市公司股东的净利润|352,767,958.02|321,371,350.38|9.77|252,648,676.12|
|归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润|300,730,102.16|286,663,563.49|4.91|243,929,923.23|
|加权平均净资产收益率（%）|13.21|14.81|减少1.60个百分点|13.22|
|基本每股收益（元／股）|0.61|0.56|8.93|0.44|
|稀释每股收益（元／股）|0.61|0.56|8.93|0.44|

2.2前10名股东持股情况表
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单位：股
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|报告期股东总数|||25,295|年度报告披露日前第 5 个交易日末股东总数||24,702|
|前10名股东持股情况|||||||
|股东名称|股东性质||持股比例(%)|持股总数|持有有限售条件股份数量|质押或冻结的股份数量|
|珠海格力集团有限公司|未知||51.94|300,000,000|0|质押 50,000,000|
|陕西昊东生物科技有限公司|未知||2.77|16,000,000|0|未知|
|陕西鑫德进出口有限责任公司|未知||2.41|13,911,250|0|未知|
|西安飞机工业（集团）有限责任公司|未知||1.73|10,000,000|0|未知|
|中国工商银行－建信优化配置混合型证券投资基金|未知||1.08|6,221,474|0|未知|
|交通银行－华安创新证券投资基金|未知||1.06|6,096,052|0|未知|
|中国建设银行－上投摩根中国优势证券投资基金|未知||0.99|5,706,412|0|未知|
|华泰证券股份有限公司客户信用交易担保证券账户|未知||0.95|5,510,514|0|未知|
|太平人寿保险有限公司－分红－团险分红|未知||0.95|5,482,634|0|未知|
|中国建设银行－华富竞争力优选混合型证券投资基金|未知||0.62|3,599,808|0|未知|
|上述股东关联关系或一致行动的说明||已知第一大股东珠海格力集团有限公司与其他流通股股东不存在关联关系，也不属于《上市公司股东持股变动信息披露管理办法》中规定的一致行动人；未知其他流通股股东之间是否存在关联关系或属于《上市公司股东持股变动信息披露管理办法》规定的一致行动人。|||||

2.3以方框图描述公司与实际控制人之间的产权及控制关系
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三、管理层讨论与分析
A、董事会关于公司报告期内经营情况的讨论与分析
2013年，新一届政府着力建立健全长效机制、维持宏观政策稳定。中共十八届三中全会将政府工作重心明确为全面深化改革，将继续推进不动产登记、保障房建设等长效机制工作，促进房地产市场的健康发展。公司根据对市场及政策形势的判断，坚持“立足珠海、重点布局”的发展战略，强调“以销售为中心”的工作思路，形成全新的立足房地产主业、加快发展特色海洋经济、特色口岸经济的三大板块产业格局，通过创新经营理念、调整销售策略、加强项目建设、狠抓产品质量管理、致力于打造精品工程。本着“专注城市、专筑生活”的企业理念，合理安排开发节奏，使公司取得了较好的经营业绩。报告期内公司主要经营情况如下：
报告期内，公司实现营业总收入216,360万元，比上年增长33.25％；实现利润总额43,196万元，比上年增长5.62%；实现归属于母公司股东的净利润35,277万元，比上年增长9.77%；
公司基本每股收益由上年的 0.56元增加至 0.61元。截至 2013年 12月 31日，公司总资产 1,567,191万元，比上年增长22.94%；归属于母公司股东权益 296,487万元，比上年增长16.61%。
报告期内公司房地产项目土地情况如下表
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|项目名称|总用地面积（平方米）|计容建筑面积（平方米）|
|珠海格力广场|120,655.77|472,653.76|
|珠海格力海岸|392,044.35|1,025,083.16|
|重庆两江|394,522.00|812,256.00|

报告期内公司房地产出租情况如下表
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|项目名称|出租面积（平方米）|租金收入（元）|
|格力广场|2,152.15|1,115,775.49|
|格力香樟|1,377.85|892,848.00|

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|华宁花园|3,031.03|475,956.00|
|海疆大厦|1,265.00|209,004.00|

报告期内公司房地产销售情况如下表
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|项目名称|结算销售面积（平方米）|结算销售收入（元）|
|格力广场|121,705.40|1,948,129,459.36|
|格力香樟|9,257.39|136,995,769.00|
|其他|1,053.34|20,052,273.00|

(一)主营业务分析
1、利润表及现金流量表相关科目变动分析表
单位：元币种：人民币
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|科目|本期数|上年同期数|变动比例（%）|
|营业收入|2,163,601,350.84|1,623,670,675.97|33.25%|
|营业成本|1,271,522,205.99|851,756,396.72|49.28%|
|销售费用|123,505,491.23|64,586,404.83|91.23%|
|管理费用|85,523,372.65|71,642,609.82|19.38%|
|财务费用|44,620,619.06|34,314,957.11|30.03%|
|经营活动产生的现金流量净额|-127,763,159.20|-1,362,069,763.11|不适用|
|投资活动产生的现金流量净额|-37,209,513.97|6,696,544.53|不适用|
|筹资活动产生的现金流量净额|928,579,224.42|378,532,700.37|145.28%|

2、收入
(1)驱动业务收入变化的因素分析
报告期内，主营业务收入较上年度增长33.25%，为本年度楼盘结算收入增加所致。
(2)主要销售客户的情况
报告期内，公司前5名客户的销售总额为41,968,162.00元，占公司主营业务收入的1.94%3、成本
(1)成本分析表
单位：元
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|分行业情况|||||||
|分行业|成本构成项目|本期金额|本期占总成本比例(%)|上年同期金额|上年同期占总成本比例(%)|本期金额较上年同期变动比例(%)|
|房地产|土地及开发建设|1,270,922,187.40|100|850,693,826.91|100|49.40|

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|分产品情况|||||||
|分产品|成本构成项目|本期金额|本期占总成本比例(%)|上年同期金额|上年同期占总成本比例(%)|本期金额较上年同期变动比例(%)|
|房地产|土地及开发建设|1,270,922,187.40|100|850,693,826.91|100|49.40|

土地及开发建设：随着营业收入增加，相应结转成本增加
(2)主要供应商情况
报告期内，公司前 5名供应商采购金额合计 313,919,633.00元，占年度采购总额的37.70%。
4、费用
报告期内，销售费用 123,505,491.23元，比上年增加91.23%，主要系广告及营销推广投入增加所致；财务费用44,620,619.06元，比上年增加30.03%，主要原因为已完工开发产品借款利息停止资本化导致利息支出增加所致。
5、现金流
报告期内公司现金流变动情况：
单位：元币种：人民币
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|项目|本年金额|上年金额|增减率（%）|变动主要原因|
|经营活动产生的现金流量净额|-127,763,159.20|-1,362,069,763.11|不适用|本年销售增加所致|
|投资活动产生的现金流量净额|-37,209,513.97|6,696,544.53|不适用|本年购建资产等支出增加所致|
|筹资活动产生的现金流量净额|928,579,224.42|378,532,700.37|145.31|本年银行贷款较上年增加所致|

(二)行业、产品或地区经营情况分析
1、主营业务分行业、分产品情况
单位：元币种：人民币
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|主营业务分行业情况|||||||
|分行业|营业收入|营业成本|毛利率（％）|营业收入比上年增减(%)|营业成本比上年增减(%)|毛利率比上年增减（%）|
|房地产|2,121,931,470.17|1,259,799,745.59|40.63|32.71|50.00|减少6.85个百分点|

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|主营业务分产品情况|||||||
|分产品|营业收入|营业成本|毛利率（％）|营业收入比上年增减(%)|营业成本比上年增减(%)|毛利率比上年增减（%）|
|房地产|2,121,931,470.17|1,259,799,745.59|40.63|32.71|50.00|减少6.85个百分点|

2、主营业务分地区情况
单位：元币种：人民币
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|地区|营业收入|营业收入比上年增减（％）|
|珠海地区|2,121,931,470.17|32.71|

(三)资产、负债情况分析
1、资产负债情况分析表
单位：元币种：人民币
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|项目名称|本期期末数|本期期末数占总资产的比例|上期期末数|上期期末数占总资产的比例|本期期末金额较上期期末变动比例|
|货币资金|1,425,645,718.46|9.10%|650,823,521.28|5.11%|119.05%|
|应收账款|2,426,567.17|0.02%|4,644,619.32|0.04%|-47.76%|
|预付账款|68,201,254.72|0.44%|23,415,524.05|0.18%|191.27%|
|其他应收款|19,899,760.60|0.13%|8,325,913.27|0.07%|139.01%|
|其他流动资产|56,031,400.99|0.36%||||
|长期应收款|439,795,306.72|2.81%|156,252,969.33|1.23%|181.46%|
|无形资产|337,613.16|0|88,319.42|0.00%|282.26%|
|短期借款|-|0|330,000,000.00|2.59%|-100.00%|
|应付账款|1,195,188,390.63|7.63%|529,367,651.42|4.15%|125.78%|
|应交税费|38,137,942.73|0.24%|-10,285,064.83|-0.08%|-470.81%|
|长期借款|4,290,992,164.90|27.38%|2,942,545,135.59|23.08%|45.83%|
|长期应付款|242,600,000.00|1.55%|363,902,000.00|2.85%|-33.33%|
|预计负债|6,246,532.90|0.04%|11,636,136.64|0.09%|-46.32%|

货币资金：本年预售房款增加所致
应收账款：本年收回购房客户的按揭款所致
预付款项：本年预付购货款增加所致
其他应收款：本年支付材料保证金等增加所致
其他流动资产：本年将预缴的税费作重分类调整所致
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长期应收款：本年受托管理港珠澳大桥珠澳口岸人工岛填海工程支出数超过拨付数增加所致
无形资产：办公软件增加所致
短期借款：归还银行短期贷款所致
应付账款：应付工程款增加所致
应交税费：本年房地产开发项目结转收入增加所致
长期借款：原因是房地产开发所需资金增加，公司通过长期借款融资解决
长期应付款：本期归还格力集团款项所致
预计负债：根据法院判决结果及律师意见调减预计负债期末余额所致。
2、公允价值计量资产、主要资产计量属性变化相关情况说明
本期公司持有的可供出售金额资产期初余额 878,537,143.50元，期末余额1,125,216,592.42元，计入权益的累计公允价值变动246,679,448.92元。
(四)核心竞争力分析
1、广泛的知名度
格力地产于2013年荣登"中国房地产开发企业品牌价值50强"，在全国范围内树立了高度的知名度和美誉度，其"专注城市，专筑生活"及"好品质，筑好家"的品牌形象和口碑已深入人心。同时，通过品牌形象的不断提升与推广，公司在全国市场建立了广泛的客户基础，为公司的持续发展奠定了良好形象。
2、严谨的质量管理体系
公司以"精工细作"为项目建设开发理念，以“见细入微，精益求精”的精神打造房地产，创建精品工程，始终把产品质量放在第一位，建立了极为严格的质量管理体系，在行业首创出诸多创新做法，形成了一套精细化、标准化、流程化的管理系统。以过硬的产品质量获得消费者的认同和肯定，公司“好品质，筑好家”的口碑广为人知，成为公司的核心竞争力之一。公司格力广场项目还以其先进的规划设计、高端的楼盘品质获得了中国土木工程学会的最高奖项“中国土木工程詹天佑奖”，成为住宅小区唯一大奖项目。
3、丰富的开发经验
公司坚持“专注城市，专筑生活”，二十多年的开发历程，取得丰厚的经营成果和瞩目的业绩，也积累了丰富的技术、管理和开发经验，凝聚了大批的专业人才和精英，为公司的快速发展打下了坚实的基础。
(五)投资状况分析
1、对外股权投资总体分析
(1)持有其他上市公司股权情况
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单位：元
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|证券代码|证券简称|最初投资成本|占该公司股权比例（％）|期末账面价值|报告期损益|报告期所有者权益变动|会计核算科目|股份来源|
|000651|格力电器|2,757,855.21|1.15|1,125,216,592.42|34,452,437.00|185,009,586.69|可供出售金融资产|原始股|
|合计||2,757,855.21|/|1,125,216,592.42|34,452,437.00|185,009,586.69|/|/|

2、非金融类公司委托理财及衍生品投资的情况
(1)委托理财情况
本年度公司无委托理财事项。
(2)委托贷款情况
本年度公司无委托贷款事项。
3、募集资金使用情况
报告期内，公司无募集资金或前期募集资金使用到本期的情况。
4、主要子公司、参股公司分析
（1）主要子公司情况
单位：万元币种：人民币
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|公司名称|业务性质|主要产品或服务|注册资本|持股比例|总资产|净资产|净利润|
|珠 海 格力 房 产有 限 公司|房地产开发|住宅|12,688.20|100%|1,515,860.26|168,873.41|31,116.83|

（2）对公司净利润影响10%以上子公司情况
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单位：万元币种：人民币
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|公司名称|营业收入|营业利润|净利润|
|珠海格力房产有限公司|216,087.20|40,692.28|31,116.83|

5、非募集资金项目情况
报告期内，公司无非募集资金投资项目。
B、董事会关于公司未来发展的讨论与分析
(一)行业竞争格局和发展趋势
国家近几年来对房地产市场的宏观调控，使房地产市场逐步回归到理性、健康的轨道。
为巩固调控成果，2013年国家继续实行房地产调控政策，继续实施差别化的信贷、税收政策和限购措施，同时对合理的自住需求给予支持。
公司认为，国家对房地产市场的调控，虽一定程度抑制了房地产市场的投资需求，但就长远而言，有利于进一步规范房地产市场，有利于房地产市场持续平稳健康发展，也有利于企业转变传统的发展模式，探索新的发展模式，未来房地产市场集中度将会持续增大，房地产企业的竞争将更集中于品质、品牌、设计和服务等方面的竞争。
(二)公司发展战略
公司以“立足珠海，重点布局”为战略总方针，以“建设理想城市，创造幸福生活”为出发点，注重发展质量，巩固提升公司品牌，形成“房地产主业、特色海洋经济、特色口岸经济”三大板块综合发展的全新产业格局，把公司打造成为一家在国内较具影响力的优质上市公司。
(三)经营计划
2014年将是公司加速发展的关键之年，公司将进一步改革创新，优化产业布局，完善和实施“立足珠海，重点布局”的发展战略，提升公司的整体管理水平和核心竞争力。
1、加快产业升级步伐，优化产业结构调整，加速形成房地产主业，特色海洋经济、特色口岸经济三大板块综合发展的格局，推动公司二次跨越发展的步伐。
2、继续坚持以销售为中心的工作思路，突破创新销售模式，重点培养销售精英，适应市场环境不断变化的需求，提升销售整体的效益。
3、公司继续强抓项目生产的质量、进度、安全等各项工作，推动项目管理标准化、信息化、工业化，按时、保质、保量的完成各个项目的建设工作，同时开拓创新思路，提高工程项目效率。
4、继续抓好融资和资金回笼工作，进一步拓宽融资渠道，实现多领域多方式融资，提
高资金回笼速度，为各项建设工作及企业长远发展提供良好资金支持。
5、继续强抓内控工作，进一步加强公司内控体系建设，完善内控治理、规范业务流程。
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6、提高干部队伍建设和加大人才培养力度，创新人才培养模式，推进核心人才建设力度，为公司的持久长远发展打下坚实基础。
(四)因维持当前业务并完成在建投资项目公司所需的资金需求
为完成2014年的经营目标和计划，预计公司对资金的需求量较大，公司将加强融资管理，拓宽融资渠道，通过自有资金、销售回款、商业银行贷款、资本市场融资等方式来解决。
(五)可能面对的风险
1、政策风险
房地产开发受国家宏观调控政策的影响较大。国家通过对土地、税收等领域进行政策调整，都会对房地产企业在土地获取、融资等方面产生相应的影响。公司将继续密切关注国家相关政策的变化，积极分析、应对、寻求解决方案，提高公司及时应对和抗风险能力。
2、市场风险
房地产行业受国家宏观调控政策的影响和地方政府政策的完善，房地产环境必将日趋复杂和激烈，因此，公司将加强自身建设，提高管理能力，保证项目产品质量为己任，确保项目保质、保量的完成，并强化后续服务意识，不断提升公司竞争实力。
3、财务风险
房地产项目的开发周期长，资金需求量大，对项目资金的募集是房地产项目顺利实施的重要保障。对此，公司将加强公司内部各项目资金统筹规划，公司内部对资金使用进行有效控制，公司将继续努力拓展各种筹资渠道，多领域多方式筹集资金，提高公司抗风险能力。
四、涉及财务报告的相关事项
4.1与上年度财务报告相比，对财务报表合并范围发生变化的，公司应当作出具体说明。
与上期相比本期新增合并单位 4家，原因为：本期公司新设成立全资子公司格力地产（香港）有限公司，公司之子公司珠海格力房产有限公司新设成立珠海高格工程设计有限公司、珠海高格装饰工程有限公司、珠海格力船务有限公司和珠海洪湾中心渔港发展有限公司。
董事长：鲁君四格力地产股份有限公司2014年4月24日