维科技术股份有限公司拟出售其拥有的
北仑区小港纬五路30号房地产项目
资产评估说明
大学评估评报字[2018]980009号
厦门市大学资产评估土地房地产估价有限责任公司
二零一八年七月二十五日
维科技术股份有限公司拟出售其拥有的北仑区小港纬五路30号房地产项目资产评估说明 目录
维科技术股份有限公司拟出售其所拥有的
北仑区小港纬五路 30号房地产项目
评估说明
目录
关于《资产评估说明》使用范围的声明 .............................................................................................. 1说明一：评估对象与评估范围说明 ...................................................................................................... 2一、评估对象与评估范围内容 .......................................................................................................... 3说明二：资产核实情况总体说明 .......................................................................................................... 5一、资产核实人员组织、实施时间和过程 ...................................................................................... 6二、影响资产核实的事项及处理方法 .............................................................................................. 6三、资产核实结论 .............................................................................................................................. 6说明三：土地使用权评估技术说明 ...................................................................................................... 8一、评估对象 .................................................................................................................................... 9二、土地概况 ...................................................................................................................................... 9三、地价影响因素分析 .................................................................................................................... 10四、土地使用权评估价值内涵 ........................................................................................................ 14五、评估方法及过程 ........................................................................................................................ 14说明四：房屋建筑物评估技术说明 .................................................................................................... 19一、评估范围 .................................................................................................................................. 20二、概况 ............................................................................................................................................ 20三、资料审查、现场勘查和市场调查 ............................................................................................ 21四、评估程序 .................................................................................................................................... 22五、评估方法 .................................................................................................................................... 24厦门市大学资产评估土地房地产估价有限责任公司
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六、评估结果 .................................................................................................................................... 24七、典型案例 .................................................................................................................................... 25说明五：评估结论及分析 .................................................................................................................... 29一、评估结果 .................................................................................................................................. 31二、评估结果与账面价值比较变动情况及原因 ............................................................................ 32企业关于进行资产评估有关事项的说明 ............................................................................................ 34厦门市大学资产评估土地房地产估价有限责任公司
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关于《资产评估说明》使用范围的声明
本评估说明仅供国有资产监督管理机构(含所出资企业)审查资产评估报告、相关监管机构和部门检查评估机构工作之用。除法律法规规定外，材料的全部或部分内容不得提供给其他任何单位和个人，也不得见诸于公开媒体。
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说明一：评估对象与评估范围说明
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评估对象与评估范围说明
一、评估对象与评估范围内容
（一）根据维科技术的委托，本次评估对象为维科技术拟出售的北仑区小港纬五路 30号房地产：房屋建筑面积 33,683.73平方米、土地使用权面积 161,408.50平方米。
（二）本次评估范围仅以委托人及产权持有者提供的评估申报表为准。评估范围为维科技术拟出售的北仑区小港纬五路 30号房地产。相关具体情况如下：1．区位状况
被评估的房地产位于宁波市北仑区小港街道维科工业园区内，该工业园北临骆霞公路、东临纬六路、南临馒头山、西临江南路，离小港高速出入口约5KM，交通便捷。
2．产权状况
|||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|
|房屋所有权证|土地使用权证|名称|房屋规划用途|土地用途|土地使用权类型|土地终止日期|建筑面积（㎡）|
|甬房权证仑（开）字第2012816317号|仑国用（2006）第001339号|1幢1号|工业用房|工业用地|出让|2056年2月15日|12,187.22|
|甬房权证仑（开）字第2012816318号||2幢1号|||||12,577.03|
|甬房权证仑（开）字第2012816319号||3幢1号|||||8,919.48|
|合计|||||||33,683.73|

3．账面价值
固定资产--房屋建筑物账面原值为 34,389,969.40元，账面净值为22,518,887.72
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元；无形资产--土地使用权账面原值为 27,310,987.66元，账面净值为20,544,810.90元，具体明细如下：
|||||
|-|-|-|-|
|房屋建筑物/土地|房屋建筑物原值|房屋建筑物净值|土地使用权原值|
|北仑区小港纬五路30号1幢1号、2幢1号、3幢1号|34,389,969.40|22,518,887.72|27,310,987.66|
|合计|34,389,969.40|22,518,887.72|27,310,987.66|

上述资产不存在对外抵押担保。
4．实物状况
|||
|-|-|
|结构|建筑面积（㎡）|
|钢混结构|12,187.22|
|钢混结构|12,577.03|
|钢混结构|8,919.48|

（三）上述评估对象和评估范围与委托人拟实施的出售行为涉及的资产对象和范围一致。
（四）不存在引用其他机构出具的报告结论之情形。
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说明二：资产核实情况总体说明
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资产核实情况总体说明
一、资产核实人员组织、实施时间和过程
评估人员在进入现场清查前，制定现场清查实施计划，按资产分布特点，分成餐饮小组、客房小组和其他资产小组，同时于 2018年 6月 26日进行现场的核查工作。清查工作结束后，各小组对清查核实及现场勘察情况进行工作总结。
清查核实的主要步骤如下：
首先，辅导企业进行资产的清查、申报评估的资产明细，并收集整理评估资料。
其次，依据资产评估申报明细表，对申报资产进行现场查勘。根据清查结果，由企业进一步补充、修改和完善资产评估申报明细表。
再次，核实评估资料，尤其是资产权属资料。在清查核实“表”、“实”相符的基础上，对企业提供的产权资料进行了核查。核查中，重点查验了产权权属资料中所载明的所有人以及其他事项，对产权权属资料中所载明的所有人与资产委托人和相关当事人不符以及缺乏产权权属资料的情况，给予高度关注，进一步通过询问的方式，了解产权权属，并要求委托人和相关当事人出具了“说明”和“承诺函”。
二、影响资产核实的事项及处理方法
无。
三、资产核实结论
经过清查核实，截止评估基准日，我们未发现存在产权不清晰的资产。
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说明三：土地使用权评估技术说明
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土地使用权评估技术说明
一、评估对象
列入本次评估范围的土地使用权共 1项，面积合计为 161,408.50平方米，原始入账价值为 27,310,987.66元，按照权证的期限 50年进行摊销，评估基准日摊余价值为20,544,810.90元。
根据根据被评估单位提供的《无形资产—土地评估明细表》，土地的详细情况如下表所示：
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|土地位置|土地权证编号|用地性质|准用年限|面积（㎡）|原始入账价值|
|小港街道维科工业园区|仑国用（2006）第001339号|工业用地|50年|161,408.50|27,310,987.66|
|合计||||161,408.50|27,310,987.66|

二、土地概况
（1）土地位置状况及土地登记状况
①宗地位置：北仑区小港江南出口加工贸易区纬五路 30号；
②宗地用途：待估宗地用途为工业用地；
③宗地四至：宗地位于北仑维科工业园内，该工业园北临骆霞公路、东临纬六路、南临馒头山、西临江南路，离小港高速出入口约5KM；
④土地总面积：为 161,408.50平方米；
⑤土地使用证编号：仑国用（2006）第001339号；
⑥地号：06-002-04-0008。
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（2）土地权利状况
①土地所有权：国家所有；
②土地使用权：为维科技术股份有限公司；
③土地他项权利：无；
④土地使用权终止日期：2056年02月15日。
（3）土地利用状况
至评估基准日止，委估地块设定为“五通一平”的熟地，地上建筑物主要有 3栋厂房，宗地地质条件一般，交通比较方便，整体形状呈规整矩形。
三、地价影响因素分析
（1）城市资源状况
①地理位置
委估房屋位于小港街道维科工业园区。
小港街道位于北仑区最西部，甬江入海口南岸，西连宁波高新区和东部新城，南接鄞州区，与镇海区隔江相望。
小港的地理位置优越，深富发展潜力，东连宁波经济技术开发区、宁波保税区、宁波出口加工区，西接宁波高科技园区，北与镇海区隔甬江相望，距国际深水良港北仑港十余公里、距离丁家山高速口仅 10公里、距宁波栎社机场 30公里。区域内河网密布，水量充沛，拥有客运、货运码头数十座，骆霞公路、江南公路和通途路横贯其中，水、陆交通便捷通畅，已有美国的陶氏化学、日本的三厦门市大学资产评估土地房地产估价有限责任公司
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井物产、三菱商事、伊藤忠商事、丸红株式会社、曼内斯曼等跨国公司及宁波市四个“百亿”工程前来落户。
②行政区划及城市人口
小港街道陆域面积 63.9平方公里，下辖38个行政村和14个社区，实有人口 15.4万，其中外来人口 9.2万。2016年，实现社会生产总值 64.4亿元，完成税收 22.6亿元，财政收入 13.4亿元，固定资产投资 81.7亿元，农民人均收入28800元，集体经济可支配总收入8500万元。
小港街道交通发达，基础设施建设成就显著，为街道经济发展提供了便利的条件。
③自然环境
小港街道镇域地形狭长，丘陵和平原间隔，与大碶镇交界的灵峰山主峰高 389.6米。地处甬江入海口，江岸线长约 14千米。濒金塘港海域，海岸线长约 5.45千米。小浃江为主体的大小河流纵横交叉。多年平均气温16.4℃，平均气温以七月份最高，为28.0℃，一月份最低，为4.7℃。无霜期一般为 230天至 240天。多年平均降水量为 1480毫米左右，五至九月占全年降水量的60%。多年平均日照时数1850小时。四季分明，冬夏季长达 4个月，春秋季仅约 2个月。
若以平均气温0>22℃为夏季、0<10℃为冬季、10～22℃为春秋两季这一标准划分一般是3月第六候入春，6月第一候进夏，9月第六候入秋，11月第六候入冬。
作物生长期300天。多年平均降水量1480mm，山地丘陵一般要比平原多三成，厦门市大学资产评估土地房地产估价有限责任公司
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主要雨季有3～6月的春雨连梅雨和8～9月的台风雨和秋雨，主汛期5～9月的降水量占全年的60%。
（2）城市社会经济发展状况
小港街道陆域面积 63.9平方公里，下辖38个行政村和14个社区，包括红联、竺山、高河塘、陈山 4个社区，孔墅、长山、方前、红联、江家山、前进、山下、剡岙、顾家桥、堰山、下倪桥、东岗垟、冯家斗、鲍家洋、姚张、湖芳、合兴、下邵、姚墅、五盟、下周隘、江桥头、兴岙、衙前、新民、朱田、新立、新建、新棉、新模、新政、新权、大石门、建设、桥头严、丁家山、钟家桥、渡头董 38个行政村。实有人口 15.4万，其中外来人口 9.2万。2016年，实现社会生产总值 64.4亿元，完成税收 22.6亿元，财政收入 13.4亿元，固定资产投资81.7亿元，农民人均收入 28800元，集体经济可支配总收入 8500万元。
小港街道先后荣获全国文化信息资源共享工程基层先进单位、全国人口和计生工作先进集体、省百强乡镇、省卫生镇、省教育强镇、省体育强镇、省科技示范街道、市六好乡镇党委、市经济实力廿强镇等荣誉称号。经过 20多年来的建设发展，小港街道经济社会发展呈现出三方面的特色和优势
（3）区域因素
①区域概况
小港的地理位置优越，深富发展潜力，东连宁波经济技术开发区、宁波保税区、宁波出口加工区，西接宁波高科技园区，北与镇海区隔甬江相望，距国际深厦门市大学资产评估土地房地产估价有限责任公司
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水良港北仑港十余公里、距离丁家山高速口仅 10公里、距宁波栎社机场 30公里。
②交通条件
委估地块位于宁波市北仑区维科工业园内。园区内道路纵横，有纬五路、纬三路、经三路等，沿江南路外接宁波绕城高速等，道路四通八达，区位优势明显，交通方便。
③环境条件
小港街道镇域地形狭长，丘陵和平原间隔，与大碶镇交界的灵峰山主峰高 389.6米。地处甬江入海口，江岸线长约 14千米。濒金塘港海域，海岸线长约 5.45千米。小浃江为主体的大小河流纵横交叉。多年平均气温16.4℃，平均气温以七月份最高，为28.0℃，一月份最低，为4.7℃。无霜期一般为 230天至 240天。多年平均降水量为 1480毫米左右，五至九月占全年降水量的60%。多年平均日照时数1850小时。四季分明，冬夏季长达 4个月，春秋季仅约 2个月。
若以平均气温0>22℃为夏季、0<10℃为冬季、10～22℃为春秋两季这一标准划分一般是3月第六候入春，6月第一候进夏，9月第六候入秋，11月第六候入冬。
作物生长期300天。多年平均降水量1480mm，山地丘陵一般要比平原多三成，主要雨季有3～6月的春雨连梅雨和8～9月的台风雨和秋雨，主汛期5～9月的降水量占全年的60%。
④基础设施条件
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地块所在区域供水水源以地下水为主；排水体制分为分流制和合流制；供电主要来源为电厂；供热主要来源为热电联产和区域锅炉两种方式；城市燃气由三部分组成，煤气、天然气、液化气；电信全部实现程控化，并且实现了全国联网，形成了一种高技术、高水平、高可靠性的多元化通信结构。
⑤产业状况
区域内产业集聚度高，周边工业区分布广及联系紧密程度较好。
四、土地使用权评估价值内涵
根据土地评估的技术规则和本项目的具体情况，本次评估的土地价格是指估价对象在评估基准日的实际开发程度“五通”（即宗地给水、排水、通电、通路、通讯），土地用途为国有出让工业用地等条件下的土地使用权价格。
五、评估方法及过程
根据本次评估的特定目的、被评估宗地的现状、用途及资料的可收集性等多种因素，我们予以了综合考虑，最终选择市场法对被评估宗地进行评估。
（1）评估方法
市场法是根据市场中的替代原理，将被评估宗地与具有替代性的，且接近于估价时点市场上交易的类似地产进行比较，并对类似地产的成交价格作适当修正，以此估算被评估宗地客观合理价格的方法。
市场法的基本公式如下：
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P＝P′×A×B×C×D
其中：
P：被评估土地使用权评估单价；
P′：比较案例交易价格；
A：交易情况修正系数；
B：交易日期修正系数；
C：区域因素修正系数；
D：个别因素修正系数，主要修正的个别因素包括：E1.容积率、E2.用途、E3.面积、E4.形状及地势、E5.其他。
（2）案例说明
举例说明如下：
例：01-小港街道维科工业园区纬五路 30号
①参照物选择
通过查询，我们收集到以下三项可比土地交易案例：
参照物一：2017年2月，宁波市北仑区国土资源局成交价，宁波市北仑区小港装备园区工业土地 30,452.00平方米，临主干道，位置较优，单价 750元/平方米。
参照物二：2017年2月，宁波市北仑区国土资源局成交价，宁波市北仑区小港装备园区工业土地 33,319.00平方米，临主干道，位置较优，单价 750元/平方厦门市大学资产评估土地房地产估价有限责任公司
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米。
参照物三：2017年2月，宁波市北仑区国土资源局成交价，宁波市北仑区小港装备园区工业土地 33,384.00平方米，临主干道，位置较优，单价 750元/平方米。
②修正过程
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|被评估土地|参照物一：||参照物二：|||
|基本情况简述|基本情况简述|修正系数|基本情况简述|修正系数|基本情况简述|
|位于小港街道维科工业园区-小港纬五路30号|小港装备园区16#地块-敏实汽车技术研发有限公司||小港装备园区23#地块-宁波球冠电缆股份有限公司||小港装备园区24#地块-宁波太平洋电控系统有限公司|
||750.00||750.00||750.00|
|正常交易|挂牌出让|100%|挂牌出让|100%|挂牌出让|
|2018年5月|2017年2月|104.88%|2017年2月|104.88%|2017年2月|
|位于维科北仑工业园内，该工业园北临骆霞公路、东临纬六路、南临馒头山、西临江南路；产业集聚度较高、公交较便捷、对外交通较便利、地质状况良好、环境状况良好、城市规划较优|南至通途路，北至陈山，西至G1501宁波绕城高速，东至渡口南路、海天路；产业集聚度高、公交便捷、对外交通便利、地质状况好、环境状况好、城市规划优|95.00%|南至通途路，北至陈山，西至G1501宁波绕城高速，东至渡口南路、海天路；产业集聚度高、公交便捷、对外交通便利、地质状况好、环境状况好、城市规划优|95.00%|南至通途路，北至陈山，西至G1501宁波绕城高速，东至渡口南路、海天路；产业集聚度高、公交便捷、对外交通便利、地质状况好、环境状况好、城市规划优|
||D=D1*……*D6|87.06%|D=D1*……*D6|87.06%|D=D1*……*D6|
|||100.00%||100.00%||

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|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|被评估土地|参照物一：||参照物二：|||
|基本情况简述|基本情况简述|修正系数|基本情况简述|修正系数|基本情况简述|
|工业用地|工业用地|100.00%|工业用地|100.00%|工业用地|
|面积为161408.5平方米，较大|面积为30452平方米，较适中|97.00%|面积为33319平方米，较适中|97.00%|面积为33384平方米，较适中|
|形状规则，均为出让净地|形状规则，均为出让净地|100.00%|形状规则，均为出让净地|100.00%|形状规则，均为出让净地|
|使用期限至2056.2.15日止，剩余使用年限为37.74年|完整出让年限50年|89.75%|完整出让年限50年|89.75%|完整出让年限50年|
|无其他特殊因素|无其他特殊因素|100.00%|无其他特殊因素|100.00%|无其他特殊因素|

参照物一修正后单价：750×104.88%×95%×87.06%=650.57元；
参照物二修正后单价：750×104.88%×95%×87.06%=650.57元；
参照物三修正后单价：750×104.88%×95%×87.06%=650.57元；
③评估单价确定
经修正后的参照物评估单价的算术平均数：
=（650.57+650.57+650.57）/3=650.57元/平方米
待估宗地含契税评估单价
=650.57*（1+3%）=670元/平方米
待估宗地建设期贷款利息
=670*4.35%=29元/平方米
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待估宗地利润率
=670*3%=20元/平方米
待估宗地含税费及建设期贷款利息及利润评估单价
=670+29+20=719元/平方米
待估宗地评估价值
=待估宗地重置成本单价×待估宗地面积
=719.00*161,408.50= 116,052,700.00元（取整至百位）
6.评估结果
经评估，评估值为 116,052,700.00元，评估增值 95,507,889.10元，具体如下表所示：
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|土地位置|土地权证编号|面积（㎡）|原始入账价值|账面价值|评估价值|
|小港街道维科工业园区|仑国用（2006）第001339号|161,408.50|27,310,987.66|20,544,810.90|116,052,700.00|
|合计||161,408.50|27,310,987.66|20,544,810.90|116,052,700.00|

评估增值的原因是土地取得时间均较早，取得成本相对较低，现宁波的土地市场价格相比当时有较大程度提升。
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说明四：房屋建筑物评估技术说明
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维科技术股份有限公司拟出售其拥有的北仑区小港纬五路30号房地产项目资产评估说明说明四
房屋建筑物评估技术说明
一、评估范围
列入本次成本法评估范围的房屋建筑物类固定资产为 1处房屋建筑物。评估基准日房屋建筑物资产账面值见下表：
金额单位：人民币元账面值
科目名称
||
|-|
|原值|
|34,389,969.40|
|34,389,969.40|

二、概况
列入评估范围的固定资产共计 1处，账面原值 34,389,969.40元，账面净值 22,518,887.72元，减值准备 0.00元。
根据被评估单位提供的《固定资产—房屋建筑物评估明细表》，建筑物的详细情况如下表所示：
金额单位：人民币元账面价值
建筑物名称
原值 净值
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||
|-|
|34,389,969.40|
|34,389,969.40|

委估房屋位于小港纬五路 30号1幢1号、2幢1号、3幢1号及33号1幢1号，处于北仑维科工业区，周边配套设施良好，交通便利。具体情况如下：
|||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|
|房屋所有权证|土地使用权证|房屋建筑物|权利类型|权利性质|用途|土地：宗地面积(㎡)|房屋：建筑面积(㎡)|
|甬房权证仑（开）字第2012816317号|仑国用（2006）第001339号|北仑区小港纬五路30号1幢1号|国有建设用地使用权/房屋所有权|土地：出让/房屋：自建房|土地：工业用地/房屋：工业|161,408.50|12,187.22|
|甬房权证仑（开）字第2012816318号||北仑区小港纬五路30号2幢1号|||||12,577.03|
|甬房权证仑（开）字第2012816319号||北仑区小港纬五路30号3幢1号|||||8,919.48|
|合计||||||161,408.50|33,683.73|

三、资料审查、现场勘查和市场调查
（一）资料审查
1、评估申报表的审查
根据被评估单位提供的房屋建筑物类资产清查申报明细表，对房屋建筑物的建筑结构、建成年月、建筑面积、主要技术参数进行认真核对，在企业提供的表格不完备的情况下，评估人员配合现场企业管理人员进行勘察，对企业申报的评估明细表给予补充完善，使其达到符合评估作价要求的条件。
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2、权证审查
根据被评估单位提供的房屋产权证明，现场勘查将实物及产权证核对一致。
3、现场勘查
评估人员对被评估建筑物逐一进行现场勘查，根据申报表，核对各建筑物的名称、座落地点、结构形式、建筑面积等，并对照企业评估基准日的资产现状、将资产申报表的缺项、漏项进行填补，做到账实相符，不重不漏。在勘察时，还主要察看了房屋、构筑物的外型、层数、高度、跨度、内外装修、室内设施、各构件现状、基础状况以及维修使用情况，并作了详细的勘察记录。
4、市场调查
市场调查主要是搜集与房屋评估有关资料，其中包括近期宁波市目前执行的前期及其它费用标准以及宁波市的建筑单方造价资料、市场建材价格等，在被评估单位有关人员的配合下，经评估人员的努力，完成了上述资料的搜集工作。
四、评估程序
1、前期准备
(1)由被评估单位将需要参加评估的建（构）筑物及其附属设施等项目按评估要求填写评估申报表，评估方派人指导评估申报表的填写工作，指导企业填报《房屋工程概况表》及《构筑物（公用工程）结构状况表》。
(2)由被评估单位提供工程的概算及竣工决算资料，以及当地有关年份的人工、厦门市大学资产评估土地房地产估价有限责任公司
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材料等价格信息和调价文件；并提供当地建筑工程概（预）算定额及其相应的费用定额。
(3)获取有关产权证明、规划批建文件、预决算、合同协议等资料；获取市场造价信息资料，填写《房屋建筑物评估询价记录表》。
2、核查原始资料
根据企业提供的资产评估申报表，进行核查工作，对账面原值、建筑面积、结构类型、房产证明等进行核对，发现有漏填或填得不清楚的地方请企业有关部门尽快补齐、填写清楚。
3、现场勘查
对委托人填报的情况进行复查，填写现场考查情况意见及现场作业表。
4、搜集价格资料
搜集当地现行的地方建设工程概预算定额、有关行业定额和材料、人工、机械价格变动的资料，收集有关管理部门对房屋建筑物、构筑物建设的相关政策规定。
5、评估作价及编制评估说明
依据所搜集的资料对评估对象进行因素分析、评定估算，得出评估对象于评估基准日的评估价值，并最终形成评估技术说明。
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五、评估方法
（一）成本法
对列入本次评估范围的房屋建筑物类固定资产，采用重置成本标准，按重置成本法进行评估。即通过估算出重新购置、建造或形成与评估对象完全相同或基本类似的全新状态下的房地产所需花费的全部费用作为重置全价，并对估价对象的不同情况进行比较修正，再根据其使用年限和成新状况确定评估对象的价值减损，综合得出估价对象的评估值。采用重置成本法进行评估，其计算公式为：
评估价值=装修费用×装修成新率+（重置成本-装修费用）×房屋建筑物等成新率
重置成本=基本造价+建设单位管理费+综合费用+装饰费用+配套费+建设期利息+开发利润
六、评估结果
经评估，本次成本法房屋建筑物类固定资产评估原值为 45,573,400.00元，评估净值为33,578,500.00元。
评估原值增值11,183,430.60元，评估原值增值的原因是如下：
1、厂房建造时间较早，近些年来材料、人工费等建造成本大幅上升，导致评估时原值增值；
评估净值增值11,059,612.28元，评估净值增值的原因如下：
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1、厂房建造时间较早，近些年来材料、人工费等建造成本大幅上升，导致评估时原值增值；
2、经济使用寿命长于会计折旧年限，导致评估净值增值。
七、典型案例
（一）房屋建筑物
例：北仑区小港纬五路 30号1幢1号房地产（房屋建筑物清查评估明细表序号1）
建筑总面积为12,187.22平方米，一幢 1层钢结构厂房，委估房屋水、电、卫设施齐全，屋内简单装修，塑钢门窗，内外墙面均粉刷，层高 12米，目前用途为生产用厂房。评估测算过程如下：
①重置成本确定
a.基本造价
现因本次评估范围内的房产建造已久，相关建设的竣工决算及图纸，都无法取得，故无法通过决算调整或重编预算法确定其重置基本造价；经查询及了解，宁波市2011年发布《宁波市市区2008-2010年建设工程土建造价指标》（甬城管法[2011]2号），采集了 2011年 1月-2015年 12月 5年期间，2003版与 2010版综合价格指数对应关系，2010版价格指数与 2003版比值相对固定（较小波动），故2010年12月（2003版）指数换算为2010年 12月（2010版）指数后进行修正，厦门市大学资产评估土地房地产估价有限责任公司
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且最近几年宁波市每月发布各类建筑的综合造价信息，故考虑引用相关价格进行修正确定。
金额单位：人民币元前期费用及开发期间费用：
|||
|-|-|
|指标|水电等安装|
|982.00||
|167.60||
|1.3649||
|122.79||
|146.54||
|1,171.94|35.16|
|1,210.00||

|||
|-|-|
|取费基数|费率|
|建安工程造价|3.18%|
|建安工程造价|2.26%|

前期费用及开发期间费用=1,210.00×（3.18%+2.26%）=65.83（元/平方米）。
基础设施建设费包括所需的道路、给水、排水、电力、通讯、燃气、热力等设施的建设费用，已包含在土地价值中，此处不重复计算。
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公共配套设施建设费包括厂区内围墙、水泥道路、绿化、污水处理室外管网和公共设施等费用，因上述建安工程费用中已包括，不再另行计算。
故建设成本单价为 1,275.83元/平方米。
b.管理费
包括建设单位人员工资及福利费、办公费、差旅费等，参照基本建设项目建设成本管理规定（财建【2016】504号）的有关标准，按基本造价的1.61%计列。
管理费用=1,275.83×1.61%=20.54（元/平方米）。
c．销售费用
销售费用是指销售房屋的必要支出，估价对象为自建自用工业房地产，未涉及该项费用，本次估价不计销售费用。
d．建设期利息
指投资开发房地产客观所需支付或承担的资金成本，应计息项目包括建设成本、管理费用、销售费用，估价对象正常建设期为 1年，假设在建设期内均匀发生，且集中发生在期中，则以半个建设期为计息期，即为 0.5年，利率取中国人民银行公布的同一时期一年期贷款年基准利率4.35%，计息方式采用复利计算，则投资利息=(建设成本+管理费用+销售费用)×[(1+利率)(建设期/2)-1]
建设期利息=（1,275.83+20.54+0.00）×[（1+4.35%）^(1/2)-1]
=27.90（元/平方米）。
e．开发利润
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本次评估范围内的房地产为工业用途的通用厂房，根据房地产市场普遍规律，该区域同类项目建筑物投资利润率为3%-5%，考虑到估价对象位于第 1层，楼层一般，故取3%。即：
房屋建筑物重置价值=(a+b+c)*开发利润率
=(1,275.83+20.54+0.00)*3%
=38.89元/平方米。
重置成本=（1,275.83+20.54+0.00+27.90+38.89）*12,187.22
=16,613,100.00元。（取整至佰位）
2．成新率确定
本次评估采用综合成新率法计算确定成新率：综合成新率=a.观察法成新率×60%＋b.年限成新率×40%
a．观察法成新率：根据现场勘查，对房屋的结构、设备及安装等部分分别进行了鉴定及打分，并予以确定鉴定成新率为70%。
b．年限成新率：厂房建成使用日期在2008年7月，经济耐用年限计算选取 50年,剩余使用年限为 40年，已使用 9年零 11月，土地终止日期为 2056年 2月 15日，按孰低确认。
年限成新率=[尚可使用年限／(已使用年限+尚可使用年数)]×100％
=37.74/47.66=79.19%
综合成新率=观察法成新率×60%＋年限成新率×40%
=70%×60%＋79.19%×40%=73.68%
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3．评估价值确定
最终房屋建筑物评估总价值为：
评估价值=地上建筑物重置价值×地上建筑物成新率
=16,613,100.00×73.68%
= 12,240,500.00元（取整至百位）。
说明五：评估结论及分析
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评估结果及其分析
一、评估结果
根据维科技术股份有限公司的委托，本次评估对象和评估范围为维科技术股份有限公司拟出售涉及其拥有的北仑区小港纬五路 30号房房地产。委估对象固定资产-房屋建筑物账面原值为 34,389,969.40元，账面净值为22,518,887.72元；无形资产-土地使用权账面原值为 27,310,987.66元，账面净值为20,544,810.90元，具体明细如下：
|||||
|-|-|-|-|
|房屋建筑物|固定资产原值|固定资产净值|无形资产原值|
|北仑区小港纬五路30号1幢1号、2幢1号、3幢1号|34,389,969.40|22,518,887.72|27,310,987.66|
|合计|34,389,969.40|22,518,887.72|27,310,987.66|

我们根据有关资产评估的法律、行政法规和评估准则，本着独立、公正、客观的原则，履行了资产评估程序，对评估的房屋建筑物采用成本法，土地使用权采用市场法进行评估，得出如下结论：
经评估，截止于评估基准日 2018年 5月 31日，在公开市场和持续经营的前提下，在本报告有关假设条件下，在本报告特别事项说明和使用限制下，并基于市场价值的价值类型，经本报告程序和方法，纳入本次评估范围的维科技术拟出售的北仑区小港纬五路 30号房地产的评估值为人民币壹亿肆仟玖佰陆拾叁万壹仟贰佰元整(RMB149,631,200.00)。具体如下表所示：
金额单位：人民币元
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||||
|-|-|-|
|房屋建筑物|房屋建筑物评估值|土地使用权评估值|
|北仑区小港纬五路30号1幢1号|12,240,500.00|116,052,700.00|
|北仑区小港纬五路30号2幢1号|12,527,700.00||
|北仑区小港纬五路30号3幢1号|8,810,300.00||
|合计|33,578,500.00|116,052,700.00|

二、评估结果与账面价值比较变动情况及原因
经评估，本次维科技术股份有限公司拟出售涉及其拥有的北仑区小港纬五路 30号房地产评估值为 149,631,200.00元。
评估值增值106,567,501.38元，评估值增值的原因是如下：
1、厂房建造时间较早，近些年来材料、人工费等建造成本大幅上升，导致评估时原值增值；
2、经济使用寿命长于会计折旧年限，导致评估净值增值。
3、土地取得时间均较早，取得成本相对较低，现宁波的土地市场价格相比当时有较大程度提升。
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附件：
企业关于进行资产评估有关事项的说明
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企业关于进行资产评估有关事项的说明
一、委托人、被评估单位概况
（一）委托人暨产权持有单位概况
1.公司简介
企业名称：维科技术股份有限公司（简称“维科技术”，股票代码600152）统一社会信用代码：91330200144069541X；
住所：宁波市海曙区和义路 99号；
类型：股份有限公司(上市)；
法定代表人：何承命；
注册资本：44,066.074700万人民币；
成立日期：1993年07月28日；
经营范围：锂离子电池、电池材料及配件、新能源汽车的电机及整车控制系统、锂聚合物电池、燃料电池、动力电池、储能电池、超级电容器、电池管理系统及可充电电池包、风光电储能系统的研发、制造和销售（制造限分支机构经营）；
对新能源、新材料行业的投资；锂电池及相关产品的技术服务、测试服务、咨询服务以及售后服务；家纺织品、针织品、装饰布的制造、加工（制造、加工限分支机构经营）；自营和代理货物和技术的进出口，但国家限定经营或禁止进出口的货物和技术除外；房屋租赁；经济贸易咨询、技术咨询、投资咨询服务。（未厦门市大学资产评估土地房地产估价有限责任公司
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经金融等监管部门批准不得从事吸收存款、融资担保、代客理财、向社会公众集（融）资等金融业务）（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）。
2．委托人即为产权持有单位。
（二）资产评估委托合同约定的其他评估报告使用人
根据资产评估委托合同的约定，除委托人外，本报告未约定有其他报告使用者。
除国家法律、法规另有规定外，任何未经评估机构和委托人确认的机构或个人不能由于得到评估报告而成为评估报告使用者
二、关于经济行为的说明
维科技术拟出售其拥有的北仑区小港纬五路 30号房地产。
本评估结果仅供委托人拟出售涉及其拥有的北仑区小港纬五路 30号房地产这一经济行为作价值参考。不得作为其他经济目的、其他用途使用，不得与其他评估报告混用。报告使用者只能基于本次评估目的而使用市场价值，不得拆零使用，不得使用评估结果对应的中间过程或中间内容。
三、关于评估对象与评估范围的说明
（一）根据维科技术的委托，本次评估对象为维科技术拟出售的北仑区小港纬五路 30号房地产：房屋建筑面积 33,683.73平方米、土地使用权面积厦门市大学资产评估土地房地产估价有限责任公司
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161,408.50平方米。
（二）本次评估范围仅以委托人及产权持有者提供的评估申报表为准。评估范围为维科技术拟出售的北仑区小港纬五路 30号房地产。相关具体情况如下：1．区位状况
被评估的房地产位于宁波市北仑区小港街道维科工业园区内，该工业园北临骆霞公路、东临纬六路、南临馒头山、西临江南路，离小港高速出入口约5KM，交通便捷。
2．产权状况
|||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|
|房屋所有权证|土地使用权证|名称|房屋规划用途|土地用途|土地使用权类型|土地终止日期|建筑面积（㎡）|
|甬房权证仑（开）字第2012816317号|仑国用（2006）第001339号|1幢1号|工业用房|工业用地|出让|2056年2月15日|12,187.22|
|甬房权证仑（开）字第2012816318号||2幢1号|||||12,577.03|
|甬房权证仑（开）字第2012816319号||3幢1号|||||8,919.48|
|合计|||||||33,683.73|

3．账面价值
固定资产--房屋建筑物账面原值为 34,389,969.40元，账面净值为22,518,887.72元；无形资产--土地使用权账面原值为 27,310,987.66元，账面净值为20,544,810.90元，具体明细如下：
|||||
|-|-|-|-|
|房屋建筑物/土地|房屋建筑物原值|房屋建筑物净值|土地使用权原值|
|北仑区小港纬五路30号1幢1|34,389,969.40|22,518,887.72|27,310,987.66|

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|-|-|-|-|
|房屋建筑物/土地|房屋建筑物原值|房屋建筑物净值|土地使用权原值|
|号、2幢1号、3幢1号||||
|合计|34,389,969.40|22,518,887.72|27,310,987.66|

上述资产不存在对外抵押担保。
4．实物状况
|||
|-|-|
|结构|建筑面积（㎡）|
|钢混结构|12,187.22|
|钢混结构|12,577.03|
|钢混结构|8,919.48|

（三）上述评估对象和评估范围与委托人拟实施的出售行为涉及的资产对象和范围一致。
（四）不存在引用其他机构出具的报告结论之情形。
四、关于评估基准日的说明
本项目资产评估基准日是 2018年5月 31日。
委托方在与评估机构及资产评估师进行充分沟通的基础上，确定上述评估基准日，主要是考虑了以下因素：
1.评估基准日尽可能地与评估人员实施现场调查的日期接近，使评估人员能厦门市大学资产评估土地房地产估价有限责任公司
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更好的把握评估范围内的资产于评估基准日的状况，以利于真实反映评估对象在评估基准日的价值；
2.评估基准日尽可能地与评估目的所对应的经济行为的计划实施日期接近，以利于评估结论有效服务于评估目的。
五、可能影响评估工作的重大事项的说明
1、委估的房屋建筑物北仑区小港纬五路 30号1、2、3幢 1号中的部分厂房，面积约 30643平方米已对外出租,租赁期限为 2018年 1月 1日至 2027年 12月31日。
2、委估的房产及土地权证证载所有权和使用权人均为宁波维科精华集团股份有限公司，尚未变更为维科技术股份有限公司。
3、委估土地使用权范围内部分搭建简易厂房不纳入本次评估范围。
4、委估的房地产未对外抵押。
六、资产负债清查情况说明
我们已对评估范围内的资产进行了全面清查核实，“表”、“实”相符；产权清晰；数量准确。
七、资料清单
1．资产评估申报表；
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2．资产权属证明文件、产权证明文件；
3．重大合同、协议等；
委托人负责人签字： 产权持有单位负责人签字：
委托人印章 产权持有单位印章
年月日 年月 日
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