房地产抵押估价报告
估价项目名称：永安市绿景佳园北区 1幢 1-10号、2幢 1-8号、3幢 1-3号、4幢 1-101室及南区 1幢 1-10号、2幢 1-7号、3幢 1-10号、4幢 1-4号车库的房地产抵押价值估价
估价委托人：福建省永安林业（集团）股份有限公司
房地产估价机构：福建华成房地产土地资产评估有限公司
注册房地产估价师：郑日顶（注册号：3520040154）
江美玉（注册号：3520040013）
估价报告出具日期：2014年 8月 12日
估价报告编号：闽华成评报[2014]房字 1286号
永安市绿景佳园北区1幢1-10号、2幢1-8号、3幢1-3号等车库的房地产抵押价值估价
估价报告摘要
闽华成评报[2014]房字1286号
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|估价委托人|福建省永安林业（集团）股份有限公司|||产权人|||福建省永安林业（集团）股份有限公司|||
|项目名称|永安市绿景佳园北区1幢1-10号、2幢1-8号、3幢1-3号、4幢1-101室及南区1幢1-10号、2幢1-7号、3幢1-10号、4幢1-4号车库的房地产抵押价值估价|||||||||
|价值时点|2014年8月1日|||||||||
|估价目的|为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值|||||||||
|估价方法|比较法|||||||||
|权利证书|《房屋所有权证》及《国有土地使用证》，明细见结果报告|||||||||
|估价对象|规划用途|车库|||土地分摊面积|||561.91㎡||
||建筑面积|3832.85㎡|||其中共有建筑面积|||/||
||建筑结构||钢混||建成年份|||约2008年||
||总楼层|7、9、10、12层|||估价项目所处楼层||||1层|
||土地使用权终止日期：2071年7月15日 土地使用权类型：出让|||||||||
|估价结果|市场价值|总价（元）||||22,102,700||||
|||单价（元/㎡）||||5,767||||
||估价师知悉的法定优先受偿款||||0|||||
||抵押价值|总价（元）||||22,102,700||||
|||单价（元/㎡）||||5,767||||
|其他事项说明|其中分摊的土地使用权估算价值 780,700 元，另若估价对象以估算价值进入市场进行交易买卖，估价对象应缴纳营业税及附加、印花税、交易手续费等交易税费，本次估价未扣除上述二次转让相关税金，提请报告使用者特别注意|||||||||
|估价人员|名字||||联系方式|||||
|报告撰写人|付福军||||0591-87679059|||||
|报告审核人|郑日顶||||0591-87679059|||||
|签字估价师|郑日顶、江美玉||||0591-87679059|||||

以上内容摘自房地产估价报告书，欲了解本估价项目的全面情况，应认真阅读房地产估价报告书全文。
福建华成房地产土地资产评估有限公司二○一四年八月十二日
永安市绿景佳园北区1幢1-10号、2幢1-8号、3幢1-3号等车库的房地产抵押价值估价
目 录
致估价委托人函 ..................................................................... 1估价师声明 ......................................................................... 5估价假设和限制条件 ................................................................. 6估价结果报告 ....................................................................... 8一、估价委托人 ..................................................................... 8二、房地产估价机构 ................................................................. 8三、估价目的 ....................................................................... 8四、估价对象 ....................................................................... 8五、价值时点 ...................................................................... 12六、价值类型 ...................................................................... 12七、估价原则 ...................................................................... 12八、估价依据 ...................................................................... 13九、估价方法 ...................................................................... 14十、估价结果 ...................................................................... 14十一、注册房地产估价师............................................................. 15十二、估价人员 .................................................................... 15十三、实地查勘期 .................................................................. 15十四、估价作业期 .................................................................. 15估价技术报告 ...................................................................... 16一、估价对象描述和分析............................................................. 16二、市场背景描述与分析............................................................. 18三、最高最佳使用分析............................................................... 19四、估价方法的选用 ................................................................ 19五、估价测算过程 .................................................................. 20六、估价结果确定 .................................................................. 24七、变现能力分析 .................................................................. 25八、风险提示 ...................................................................... 26附 件 .......................................................................... 331、估价对象位置图 ................................................................. 332、估价对象实地查勘照片 ............................................................ 333、交易案例调查表 ................................................................. 334、估价对象相关权属证明复印件 ...................................................... 335、估价机构营业执照复印件 .......................................................... 346、估价机构房地产估价资质证书复印件 ................................................ 347、注册房地产估价师注册证书复印件 .................................................. 34
永安市绿景佳园北区1幢1-10号、2幢1-8号、3幢1-3号等车库的房地产抵押价值估价
致估价委托人函
福建省永安林业（集团）股份有限公司：
贵公司委托我公司对位于永安市绿景佳园北区1幢1-10号、2幢1-8号、3幢1-3号、4幢1-101室及南区1幢1-10号、2幢1-7号、3幢1-10号、4幢1-4号车库及其房产相应分摊土地使用权的房地产现时市场价值进行估价，为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据。受贵公司的委托，注册房地产估价师郑日顶（注册号：3520040154）到场实地查勘了估价对象，根据贵方提供的《房屋所有权证》及《国有土地使用证》，估价对象房屋所有权人、土地使用权人为福建省永安林业（集团）股份有限公司，规划用途为车库，建筑面积合计3832.85平方米，土地使用权性质为出让，土地使用权面积合计561.91平方米。
本公司估价人员依据国家及政府有关部门颁发的有关法律、法规和文件，以及贵公司提供的相关资料，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，采用市场价值类型，选用比较法进行估价，在满足本报告设定的估价假设和限制条件下确定估价对象于价值时点二○一四年八月一日的估价结果如下表：
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|估价结果|总价（元）|单价（元/㎡）|
|市场价值|人民币贰仟贰佰壹拾万零贰仟柒佰元整（￥22,102,700）|5,767|
|估价师知悉的法定优先受偿款|0||
|抵押价值|人民币贰仟贰佰壹拾万零贰仟柒佰元整（￥22,102,700）|5,767|

与估价结果和使用估价报告有关的特别提示：估价结果内涵包括估价对象建筑物（不含室内二次装修）及其相应分摊的的土地使用权价值。
福建华成房地产土地资产评估有限公司
法人代表：郑日顶
二○一四年八月十二日
福建华成房地产土地资产评估有限公司 - 1 - 0591-87679059
永安市绿景佳园北区1幢1-10号、2幢1-8号、3幢1-3号等车库的房地产抵押价值估价
附：估价结果明细表
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|房屋坐落|房屋所有权证号|土地使用权||||建筑结构|竣工年份|建筑面积(㎡)|市场价值(元/㎡)|法定优先受偿款(元)|抵押价值(元)|分摊的土地使用权价值(元)|
|||证号|分摊土地面积(㎡)|使用权类型|用途||||||||
|绿景佳园北区4幢1-101室|永房权证字第20115203号|永国用（2009）第30222号|35.11|出让|住宅用地|钢混|2008|344.1|1877400|0|1877400|48800|
|绿景佳园北区1幢1号|永房权证字第20094253号|永国用（2009）第30099号|30.46|出让|住宅用地|钢混|2008|170.84|951400|0|951400|42300|
|绿景佳园北区1幢2号|永房权证字第20094252号|永国用（2009）第30100号|9.24|出让|住宅用地|钢混|2008|51.82|294500|0|294500|12800|
|绿景佳园北区1幢3号|永房权证字第20094251号|永国用（2009）第30101号|6.76|出让|住宅用地|钢混|2008|37.94|215600|0|215600|9400|
|绿景佳园北区1幢4号|永房权证字第20094250号|永国用（2009）第30102号|6.76|出让|住宅用地|钢混|2008|37.94|215600|0|215600|9400|
|绿景佳园北区1幢5号|永房权证字第20094249号|永国用（2009）第30103号|5.91|出让|住宅用地|钢混|2008|33.16|188400|0|188400|8200|
|绿景佳园北区1幢6号|永房权证字第20094248号|永国用（2009）第30104号|5.91|出让|住宅用地|钢混|2008|33.16|188400|0|188400|8200|
|绿景佳园北区1幢7号|永房权证字第20094247号|永国用（2009）第30105号|6.76|出让|住宅用地|钢混|2008|37.94|215600|0|215600|9400|
|绿景佳园北区1幢8号|永房权证字第20094246号|永国用（2009）第30106号|9.49|出让|住宅用地|钢混|2008|53.25|302600|0|302600|13200|
|绿景佳园北区1幢9号|永房权证字第20094245号|永国用（2009）第30107号|5.78|出让|住宅用地|钢混|2008|32.42|184200|0|184200|8000|
|绿景佳园北区1幢10号|永房权证字第20094244号|永国用（2009）第30108号|5.83|出让|住宅用地|钢混|2008|32.73|186000|0|186000|8100|
|绿景佳园北区2幢1号|永房权证字第20093988号|永国用（2009）第30109号|5.05|出让|住宅用地|钢混|2008|47.99|286400|0|286400|7000|
|绿景佳园北区2幢2号|永房权证字第20093989号|永国用（2009）第30110号|7.06|出让|住宅用地|钢混|2008|67.05|400100|0|400100|9800|
|绿景佳园北区2幢3号|永房权证字第20093990号|永国用（2009）第30111号|7.39|出让|住宅用地|钢混|2008|70.23|419100|0|419100|10300|
|绿景佳园北区2幢4号|永房权证字第20093991号|永国用（2009）第30112号|5.05|出让|住宅用地|钢混|2008|47.99|286400|0|286400|7000|
|绿景佳园北区2幢5号|永房权证字第20093992号|永国用（2009）第30113号|5.05|出让|住宅用地|钢混|2008|47.99|286400|0|286400|7000|
|绿景佳园北区2幢|永房权证字第|永国用（2009）|7.39|出让|住宅|钢混|2008|70.23|419100|0|419100|10300|

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|6号|20093993号|第30114号|||用地||||||||
|绿景佳园北区2幢7号|永房权证字第20093994号|永国用（2009）第30115号|7.04|出让|住宅用地|钢混|2008|66.93|399400|0|399400|9800|
|绿景佳园北区2幢8号|永房权证字第20093995号|永国用（2009）第30116号|4.52|出让|住宅用地|钢混|2008|42.95|256300|0|256300|6300|
|绿景佳园北区3幢1号|永房权证字第20094083号|永国用（2009）第30124号|30.57|出让|住宅用地|钢混|2008|223.79|1297300|0|1297300|42500|
|绿景佳园北区3幢2号|永房权证字第20094084号|永国用（2009）第30125号|38.41|出让|住宅用地|钢混|2008|281.19|1630100|0|1630100|53400|
|绿景佳园北区3幢3号|永房权证字第20094085号|永国用（2009）第30126号|20.3|出让|住宅用地|钢混|2008|148.6|861400|0|861400|28200|
|绿景佳园南区1幢1号|永房权证字第20094011号|永国用（2009）第30192号|14.54|出让|住宅用地|钢混|2008|84.18|478400|0|478400|20200|
|绿景佳园南区1幢2号|永房权证字第20094010号|永国用（2009）第30193号|12.03|出让|住宅用地|钢混|2008|69.61|395600|0|395600|16700|
|绿景佳园南区1幢3号|永房权证字第20094009号|永国用（2009）第30194号|14.54|出让|住宅用地|钢混|2008|84.18|478400|0|478400|20200|
|绿景佳园南区1幢4号|永房权证字第20094008号|永国用（2009）第30195号|12.03|出让|住宅用地|钢混|2008|69.61|395600|0|395600|16700|
|绿景佳园南区1幢5号|永房权证字第20094007号|永国用（2009）第30196号|14.54|出让|住宅用地|钢混|2008|84.18|478400|0|478400|20200|
|绿景佳园南区1幢6号|永房权证字第20094006号|永国用（2009）第30197号|11.34|出让|住宅用地|钢混|2008|65.64|373000|0|373000|15800|
|绿景佳园南区1幢7号|永房权证字第20094005号|永国用（2009）第30198号|6.44|出让|住宅用地|钢混|2008|37.29|211900|0|211900|9000|
|绿景佳园南区1幢8号|永房权证字第20094004号|永国用（2009）第30199号|9.8|出让|住宅用地|钢混|2008|56.72|322300|0|322300|13600|
|绿景佳园南区1幢9号|永房权证字第20094003号|永国用（2009）第30200号|12.05|出让|住宅用地|钢混|2008|69.77|396500|0|396500|16700|
|绿景佳园南区1幢10号|永房权证字第20094002号|永国用（2009）第30201号|9.58|出让|住宅用地|钢混|2008|55.48|315300|0|315300|13300|
|绿景佳园南区2幢1号|永房权证字第20094106号|永国用（2009）第30202号|6.33|出让|住宅用地|钢混|2008|35.8|213600|0|213600|8800|
|绿景佳园南区2幢2号|永房权证字第20094107号|永国用（2009）第30203号|10.07|出让|住宅用地|钢混|2008|57|340100|0|340100|14000|
|绿景佳园南区2幢3号|永房权证字第20094108号|永国用（2009）第30204号|10.07|出让|住宅用地|钢混|2008|57|340100|0|340100|14000|
|绿景佳园南区2幢4号|永房权证字第20094109号|永国用（2009）第30205号|6.33|出让|住宅用地|钢混|2008|35.8|213600|0|213600|8800|

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|绿景佳园南区2幢5号|永房权证字第20094110号|永国用（2009）第30206号|6.33|出让|住宅用地|钢混|2008|35.8|213600|0|213600|8800|
|绿景佳园南区2幢6号|永房权证字第20094111号|永国用（2009）第30207号|10.07|出让|住宅用地|钢混|2008|57|340100|0|340100|14000|
|绿景佳园南区2幢7号|永房权证字第20094112号|永国用（2009）第30208号|13.63|出让|住宅用地|钢混|2008|77.13|460200|0|460200|18900|
|绿景佳园南区3幢1号|永房权证字第20094113号|永国用（2009）第30209号|5.19|出让|住宅用地|钢混|2008|34.76|207400|0|207400|7200|
|绿景佳园南区3幢2号|永房权证字第20094114号|永国用（2009）第30210号|7.44|出让|住宅用地|钢混|2008|49.78|297000|0|297000|10300|
|绿景佳园南区3幢3号|永房权证字第20094115号|永国用（2009）第30211号|7.62|出让|住宅用地|钢混|2008|50.99|304300|0|304300|10600|
|绿景佳园南区3幢4号|永房权证字第20094116号|永国用（2009）第30212号|5.19|出让|住宅用地|钢混|2008|34.76|207400|0|207400|7200|
|绿景佳园南区3幢5号|永房权证字第20094117号|永国用（2009）第30213号|5.78|出让|住宅用地|钢混|2008|38.67|230700|0|230700|8000|
|绿景佳园南区3幢6号|永房权证字第20094118号|永国用（2009）第30214号|4.7|出让|住宅用地|钢混|2008|31.47|187800|0|187800|6500|
|绿景佳园南区3幢7号|永房权证字第20094119号|永国用（2009）第30215号|5.71|出让|住宅用地|钢混|2008|38.21|228000|0|228000|7900|
|绿景佳园南区3幢8号|永房权证字第20094120号|永国用（2009）第30216号|6.81|出让|住宅用地|钢混|2008|45.6|272100|0|272100|9500|
|绿景佳园南区3幢9号|永房权证字第20094121号|永国用（2009）第30159号|4.7|出让|住宅用地|钢混|2008|31.47|187800|0|187800|6500|
|绿景佳园南区3幢10号|永房权证字第20094122号|永国用（2009）第30160号|5.78|出让|住宅用地|钢混|2008|38.67|230700|0|230700|8000|
|绿景佳园南区4幢1号|永房权证字第20094123号|永国用（2009）第30161号|14.94|出让|住宅用地|钢混|2008|110.83|629800|0|629800|20800|
|绿景佳园南区4幢2号|永房权证字第20094124号|永国用（2009）第30162号|12.94|出让|住宅用地|钢混|2008|95.99|545500|0|545500|18000|
|绿景佳园南区4幢3号|永房权证字第20094125号|永国用（2009）第30163号|14.61|出让|住宅用地|钢混|2008|108.39|616000|0|616000|20300|
|绿景佳园南区4幢4号|永房权证字第20094126号|永国用（2009）第30164号|14.94|出让|住宅用地|钢混|2008|110.83|629800|0|629800|20800|
|合计|||561.91||||||22102700||22102700|780700|

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估价师声明
我们郑重声明：
1、我们在本估价报告中陈述的事实，是真实的和准确的，没有虚假记载、误导性陈述和重大遗漏。
2、本估价报告中的分析、意见和结论，是我们独立、客观、公正的专业分析、意见、结论，但受到本估价报告中已说明的估价假设和限制条件的限制。
3、我们与本估价报告中的估价对象没有现实或潜在的利益，也与估价委托人及估价利害关系人没有利害关系。
4、注册房地产估价师对估价报告中的估价对象、估价委托人及估价利害关系人没有偏见。
5、我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》、《房地产估价基本术语标准》以及相关房地产估价专项标准进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。
6、注册房地产估价师郑日顶、估价员付福军于 2014年 8月 1日已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘。但估价师对估价对象的实地查勘，仅限于外观和目前维护管理状况，我们不承担对估价对象建筑结构质量进行调查的责任，也不承担对被遮盖、未暴露及难于接触到的部分进行检视的责任。
7、没有人对本估价报告提供重要专业帮助。
参加本次估价的中国注册房地产估价师：
郑日顶（注册号：3520040154） 江美玉（注册号：3520040013）
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估价假设和限制条件
1、本次估价的一般假设
(1)价值时点时的房地产市场状况是公开、平等、自愿的交易市场。
(2)本报告中所依据的有关估价对象建筑面积和权益资料由估价委托人或估价当事人提供，本次估价对相关资料进行了核查，并假设相关资料是合法、真实、准确和完整的，估价对象无产权瑕疵，无司法机关、行政机关查封等禁止转让、抵押情形，房屋、土地使用权权属无纠纷为假设前提。
(3)本报告以工程无结构性损害等质量缺陷，设备设施符合相关标准，装修符合相关标准（无空气污染、放射性辐射等），可以安全使用为假设前提。
(4)本次估价以估价对象保持现状继续使用为前提，并假定估价对象在其房屋耐用年限和批准土地使用年限内能够正常持续使用。
2、本次估价的不确定事项假设
无。
3、本次估价的背离事实假设
(1)本报告估价对象室内已进行了二次装修，由于二手房转让中房屋买受人对若实现抵押权后房屋买受人对二次装修的偏好不一，大部分买受人都选择重新装修，故本报告估价结果含房屋及其所分摊的土地使用权价值，但不含房屋室内二次装修的价值。
4、本次估价的不相一致假设
(1)根据估价委托人提供的《委托估价声明函》，至价值时点，估价对象已设定抵押，但本估价报告是为金融机构对已抵押房地产市场价格变化监测的需要，掌握已抵押房地产价值变化情况提供参考，故本次估价不考虑估价对象已存在抵押等他项权利限制对估价结论的影响。
5、本次估价的依据不足假设
(1)根据估价委托人提供的《委托估价声明函》，至价值时点估价对象不存在担保及租赁等他项权利限制，故本次估价以估价对象无他项权利限制为前提。由于估价委托人告知没有存在其他法定优先受偿情况，受自身能力和客观条件的限制，估价师未发现
本次估价报告内容已披露以外的法定优先受偿款。
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(2)如果估价对象以估价结果进入市场进行交易买卖，估价对象应缴纳营业税及附加、印花税、交易手续费等交易税费，本次估价未扣除上述二次转让相关税金，故本估价结果为市场价值，同时提请报告使用者特别注意交易税费具体数额对本估价报告实现估价目的时的影响。
6、估价报告使用限制
(1)本次估价仅为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值，不作其他目的使用。
(2)按有关规定本估价报告自完成之日起一年内有效，随着时间推移，房地产市场状况和估价对象自身情况发生变化，估价对象的市场价值将发生相应变化，估价结果也需作相应调整。
(3)本次估价对象的估价结果，是反映估价对象在价值时点的公开市场上最可能实现的客观合理价格，没有考虑特殊的交易方式可能追加付出的价格等对估价价值的影响。如要短期强制处分估价对象，则应另行考虑强制处分时的市场情况和估价对象的快速变现能力，房地产拍卖费用约占拍卖成交价的3-5%。
(4)估价对象拟作为贷款抵押物，应由抵押权人负责审查、核准，本报告不做任何替代审查作用。
(5)本估价报告的使用者为估价委托人和相关金融机构，除国家法律、法规另有规定外，任何未经估价机构和估价委托人确认的机构或个人不能由于得到估价报告而成为估价报告使用者。
(6)未经估价方书面同意，任何单位或个人不得将本估价报告用于公开的文件、通告或报告中，亦不得以任何形式公开发表。
(7)本估价报告使用期限自报告出具之日起为壹年。
(8)本估价报告仅是在报告中说明的假设条件下对估价对象正常市场价格进行的合理估算，报告中对估价对象权属情况的披露不能作为对其权属确认的依据，估价对象权属界定以有权管理部门认定为准。
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估价结果报告
报告文号：闽华成评报[2014]房字1286号受福建省永安林业（集团）股份有限公司委托，本公司对永安市绿景佳园北区1幢 1-10号、2幢 1-8号、3幢 1-3号、4幢 1-101室及南区 1幢 1-10号、2幢 1-7号、3幢 1-10号、4幢 1-4号车库及其房产相应分摊土地使用权的房地产现时市场价值进行估价。现将估价结果报告如下：
一、估价委托人
估价委托人姓名：福建省永安林业（集团）股份有限公司
||
|-|
|注册号：350000100019266|
|住所：永安市燕江东路 819号|
|法定代表人姓名：吴景贤|
|公司类型：股份有限公司（上市）|

二、房地产估价机构
机构名称：福建华成房地产土地资产评估有限公司
法定代表人：郑日顶
住 所：福州市温泉公园路28号鼓楼社区服务中心大楼 12F
房地产价格估价资质等级：贰级
房地产价格估价资质证书编号：2013036
土地估价执业范围：全省范围内从事土地估价业务
土地估价中介机构注册号：B201435020
三、估价目的
为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。
四、估价对象
（一）估价对象及范围：
永安市绿景佳园北区1幢1-10号、2幢1-8号、3幢1-3号、4幢1-101室及南区
1幢1-10号、2幢1-7号、3幢1-10号、4幢1-4号车库（建筑面积3832.85㎡）及其
房产相应分摊的土地使用权（土地使用权面积561.91㎡），建筑面积明细如下：
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|||||
|-|-|-|-|
|序号|房号|建筑面积（㎡）|分摊土地使用权面积（㎡）|
|1|绿景佳园北区4幢1-101室|344.1|35.11|
|2|绿景佳园北区1幢1号|170.84|30.46|
|3|绿景佳园北区1幢2号|51.82|9.24|
|4|绿景佳园北区1幢3号|37.94|6.76|
|5|绿景佳园北区1幢4号|37.94|6.76|
|6|绿景佳园北区1幢5号|33.16|5.91|
|7|绿景佳园北区1幢6号|33.16|5.91|
|8|绿景佳园北区1幢7号|37.94|6.76|
|9|绿景佳园北区1幢8号|53.25|9.49|
|10|绿景佳园北区1幢9号|32.42|5.78|
|11|绿景佳园北区1幢10号|32.73|5.83|
|12|绿景佳园北区2幢1号|47.99|5.05|
|13|绿景佳园北区2幢2号|67.05|7.06|
|14|绿景佳园北区2幢3号|70.23|7.39|
|15|绿景佳园北区2幢4号|47.99|5.05|
|16|绿景佳园北区2幢5号|47.99|5.05|
|17|绿景佳园北区2幢6号|70.23|7.39|
|18|绿景佳园北区2幢7号|66.93|7.04|
|19|绿景佳园北区2幢8号|42.95|4.52|
|20|绿景佳园北区3幢1号|223.79|30.57|
|21|绿景佳园北区3幢2号|281.19|38.41|
|22|绿景佳园北区3幢3号|148.6|20.3|
|23|绿景佳园南区1幢1号|84.18|14.54|
|24|绿景佳园南区1幢2号|69.61|12.03|
|25|绿景佳园南区1幢3号|84.18|14.54|
|26|绿景佳园南区1幢4号|69.61|12.03|
|27|绿景佳园南区1幢5号|84.18|14.54|
|28|绿景佳园南区1幢6号|65.64|11.34|
|29|绿景佳园南区1幢7号|37.29|6.44|
|30|绿景佳园南区1幢8号|56.72|9.8|
|31|绿景佳园南区1幢9号|69.77|12.05|
|32|绿景佳园南区1幢10号|55.48|9.58|
|33|绿景佳园南区2幢1号|35.8|6.33|
|34|绿景佳园南区2幢2号|57|10.07|
|35|绿景佳园南区2幢3号|57|10.07|
|36|绿景佳园南区2幢4号|35.8|6.33|
|37|绿景佳园南区2幢5号|35.8|6.33|
|38|绿景佳园南区2幢6号|57|10.07|
|39|绿景佳园南区2幢7号|77.13|13.63|
|40|绿景佳园南区3幢1号|34.76|5.19|
|41|绿景佳园南区3幢2号|49.78|7.44|
|42|绿景佳园南区3幢3号|50.99|7.62|
|43|绿景佳园南区3幢4号|34.76|5.19|
|44|绿景佳园南区3幢5号|38.67|5.78|
|45|绿景佳园南区3幢6号|31.47|4.7|
|46|绿景佳园南区3幢7号|38.21|5.71|
|47|绿景佳园南区3幢8号|45.6|6.81|
|48|绿景佳园南区3幢9号|31.47|4.7|
|49|绿景佳园南区3幢10号|38.67|5.78|
|50|绿景佳园南区4幢1号|110.83|14.94|
|51|绿景佳园南区4幢2号|95.99|12.94|
|52|绿景佳园南区4幢3号|108.39|14.61|
|53|绿景佳园南区4幢4号|110.83|14.94|
||合计|3832.85|561.91|

（二）估价对象权益状况：
1、房屋所有权
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根据委托方提供的《房屋所有权证》，确认本次估价对象房地产房屋所有权人为福建省永安林业（集团）股份有限公司，共有情况单独所有，产权登记时间分别为 2011年8月17日（北区4幢车库）、2009年10月30日（北区1幢车库）、2009年10月28日（北区2-3幢车库、南区1-4幢车库），规划用途为车库，建成年份2008年。
2、土地使用权
根据委托方提供的《国有土地使用证》，确认本次估价对象房地产土地使用权人为福建省永安林业（集团）股份有限公司，土地使用权类型为出让，地类用途为城镇住宅用地，图号296-3，地号1-15-335-1～1-15-335-8，土地使用权终止日期 2071年 7月15日。
3、他项权利状况：估价对象至价值时点已设立抵押，本次抵押贷款之前，原有抵押关系必须注销；根据估价目的，本次估价假定其抵押权已注销，以估价对象未存在法定优先受偿权利为估价前提，故本报告设定其法定优先受偿款为零。
（三）估价对象实物状况：
||||
|-|-|-|
|1、土地实物状况描述与分析|||
||永安市绿景佳园北区1幢1-10号、2幢1-8号、3幢1-3号、4幢1-101室及||
|名称|||
||南区1幢1-10号、2幢1-7号、3幢1-10号、4幢1-4号车库所属宗地||
|面积|561.91平方米||
|用途|地类用途为住宅，实际用途均为车库||
|形状|长方形，形状较规则||
|地形地势|坡度较小，地形平坦；地势较高，自然排水畅通，积水的可能性小||
|地质|地质条件较好，地基承载力较好，稳定性较强||
||小区红线内外基础设施达到“五通一平”（即：通上水、通下水、通路、通电|、|
|土地开发程度|||
||通讯及土地平整），基础配套水平较好||
|2、建筑物实物状况描述与分析|||
||永安市绿景佳园北区1幢1-10号、2幢1-8号、3幢1-3号、4幢1-101室及||
|名称|||
||南区1幢1-10号、2幢1-7号、3幢1-10号、4幢1-4号车库||
|规模|建筑面积3832.85㎡||
||北区4幢为十层钢混结构，北区1幢、南区1-2幢为七层钢混结构，北区2-3||
|建筑结构|||
||幢为十二层钢混结构，南区3-4幢为九层钢混结构||
|层高|北区4幢一层层高约5米，北区2-3幢一层层高约6米，其余一层层高约3米||
|用途|规划用途与实际用途均为车库||
|楼宇建成年份|||
||所在楼宇约建成于2008年，价值时点估价对象约9成新||
|及成新率|||

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|||
|-|-|
|空间布局|楼宇为板式布局，一层为车库，二层及以上均为住宅|
|平面布置|布局合理，采光通风条件良好|
|外观|外墙为条砖饰面，铝合金窗|
|装饰装修|室内未进行二次装修，为毛坯房|
|设施设备|宽带、水卫、电照、通讯、消防等设施设备齐全|
|维护状况|房屋及室内装饰使用、保养和维护状况良好|
||估价对象停车位层高较高，可作为商业使用。另小区绿化覆盖率较高，景观环|
|其他|境较好，道路条件较好，各项生活配套设施较齐全。估价对象所属楼宇为条状|
||楼房，外观较新，结构完好，采光通风良好|

（四）估价对象区位状况：
|||||
|-|-|-|-|
|1、位置状况||||
|||永安市绿景佳园北区1幢1-10号、2幢1-8号、3幢1-3号、4幢1-101||
|⑴|坐落|||
|||室及南区1幢1-10号、2幢1-7号、3幢1-10号、4幢1-4号车库||
|⑵|四至（方位）|东临燕江东路、南临仙泉坑路、西临仙泉财富广场、北临小路||
|⑶|距离|毗邻仙泉财富广场，距火车站800米内||
|⑷|临街状况|位于燕江东路西侧，仙泉坑路北侧||
|⑸|朝向|/||
|⑹|层次|自然层第一层||
|||根据《永安市人民政府关于公布永安市城区2011年基准地价的通知》[永||
|⑺|其他|||
|||政文（2013）65号]划分，属永安市城区四级地段||
|||估价对象临近永安市汽车站，周边有仙泉财富广场、智佳苑等住宅小区|，|
|⑻|商业繁华程度|附近有建设银行、便民超市等商业网点，人流量、车流量较大，繁华度||
|||较高||
|2、交通状况||||
|||估价对象附近路网较密集，邻近仙泉坑路、燕江东路等城市主次干道，||
|⑴|道路状况|||
|||道路状况良好，道路通达度较高||
|||出入可用私家车、自行车、公交车、出租车、电动车、摩托车等；距离||
||出入可利用交|||
|⑵||公交车站较近，公交线路较多，有1、2、3、7、16路等公交线路，且出||
||通工具|||
|||租车过往频率高，交通便捷||
|⑶|交通管制情况|无特殊交通管制||
|||估价对象所属小区车位较多，小区周边有公共停车场地，停车方便程度||
|⑷|停车方便度|||
|||较好||
|3、外部配套设施状况||||
|||宗地红线外已达五通（即：通上水、通下水、通路、通电、通讯），周||
|⑴|基础设施|边区域日常水、电供应保证率高，邮电通信、管道煤气、环卫等各项基||
|||础设施完善||

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||||
|-|-|-|
|||附近有建设银行等银行网点，便民超市和三明市第二医院东院、永安汽|
|⑵|公共服务设施||
|||车站等公共配套设施较齐全|
|4、周围环境状况|||
|||周边道路较清洁，绿化覆盖率较好，周边无水、大气等污染源，空气质|
|⑴|自然环境||
|||量较好|
|⑵|人文环境|周边居住的居民素质良好、声誉较好，治安状况良好|
|⑶|景观|周边环境绿化面积覆盖率高，环境景观良好|
|||估价对象位于永安市城区，周边各类配套设施的已基本完善，较长时间|
|5、区位状况优劣分析|||
|||内区位状况较为稳定|

五、价值时点
本报告的价值时点为二○一四年八月一日，该价值时点是由房地产估价师与委托人根据本项目的具体情况及实地查勘日确定。
六、价值类型
本次估价的价值类型是市场价值。
市场价值，是估价对象经适当营销后，由熟悉情况、谨慎行事且不受强迫的交易双方，以公平交易方式在价值时点自愿进行交易的金额。
抵押价值为估价对象假定未设立法定优先受偿权下的价值减去注册房地产估价师知悉的法定优先受偿款后的价值。
抵押净值为抵押价值减去预期实现抵押权的费用和税金后的价值。
价值内涵是在价值时点且满足本次估价的假设和限制条件下，估价对象价值为房地价值，包括建筑物（不含室内二次装修）、及其占用范围内的土地的价值，扣除了预期实现抵押权的卖方税费，未考虑房屋租赁、抵押以及相应的债权、债务等因素的影响。
七、估价原则
本估价报告在遵循独立、客观、公正的基本原则下，结合估价目的对估价对象进行估价。具体依据如下估价原则：
（一）独立、客观、公正原则：要求站在中立的立场上，实事求是、公平正直地评估出对各方估价利害关系人均是公平合理的价值或价格的原则。
（二）合法原则：要求估价结果是在依法判定的估价对象状况下的价值或价格的原
则。
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（三）价值时点原则：要求估价结果是在根据估价目的确定的某一特定时间的价值或价格的原则。
（四）替代原则：要求估价结果与估价对象的类似房地产在同等条件下的价值或价格偏差在合理范围内的原则。
（五）最高最佳利用原则：要求估价结果是在估价对象最高最佳利用状况下的价值或价格的原则。最高最佳利用：房地产在法律上允许、技术上可能、财务上可行并使价值最大的合理、可能的利用，包括最佳的用途、规模、档次等。
（六）谨慎原则：要求在影响估价对象价值或价格的因素存在不确定性的情况下对其作出判断时，应充分考虑其导致估价对象价值或价格偏低的一面，慎重考虑其导致估价对象价值或价格偏高一面的原则。
八、估价依据
本次估价的依据主要内容如下：
（一）本次估价行为依据：《房地产估价委托合同》；
（二）本次估价的法律法规依据：
1、《中华人民共和国城市房地产管理法》(2007年8月30日修正)；
2、《中华人民共和国土地管理法》（2008年8月28日修正）；
3、《中华人民共和国城乡规划法》（2007年中华人民共和国主席令第74号）；
4、《中华人民共和国担保法》（1995年中华人民共和国主席令第50号）；
5、《中华人民共和国物权法》（2007年中华人民共和国主席令第 62号）；
6、《城市房地产抵押管理办法》；
7、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》；
8、《房地产估价机构管理办法》（2013年10月16日修正）
9、《房地产抵押估价指导意见》（建住房[2006]8号文）；
10、《永安市人民政府关于公布永安市城区2011年基准地价的通知》[永政文（2013）65号]。
（三）本次估价的估价标准依据：
1、《房地产估价规范》（中华人民共和国国家标准GB/T50291－1999）；
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2、《房地产估价基本术语规范》(中华人民共和国国家标准GB/T50899-2013)；
3、《城镇土地估价规程》(中华人民共和国国家标准GB/T18508-2001)。
（四）本次估价的权属依据：
1、《房屋所有权证》（明细见附件）；
2、《国有土地使用证》（明细见附件）。
（五）本次估价的其他依据：
1、估价人员实地查勘所得的资料；
2、估价委托人提供的其他有关资料；
3、估价机构和估价人员所掌握的近期房地产交易资料及技术参数等相关信息资料。
九、估价方法
根据《房地产估价规范》，房地产估价方法包括比较法、收益法、成本法、假设开发法。比较法适用于同类房地产交易实例较多的估价；收益法适用于有收益或有潜在收益的房地产估价；成本法适用于无市场依据或市场依据不充分而不宜采用比较法、收益法、假设开发法进行估价的情况下的房地产估价；假设开发法适用于具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价。
在实地勘察和对邻近地区房地产的市场调查之后，通过分析有关资料，与估价对象在同一供求区域的类似房地产近年来的交易情况活跃，实例较多，因此估价人员决定采用比较法作为本次房地产估价的基本方法。
比较法是选取一定数量的可比实例，将它们与估价对象进行比较，根据其间的差异对可比实例成交价格进行处理后得到估价对象价值或价格的方法。其基本计算公式为：估价对象房地产价值=建立比较基础后可比实例房地产价格×交易情况修正系数×市场状况调整系数×区位状况调整系数×实物状况调整系数×权益状况调整系数测算。
十、估价结果
本估价机构根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，采用市场价值类型，选用比较法，在满足本报告设定的估价假设和限制条件下并结合估价对象实际情况最终确
定估价对象于价值时点二○一四年八月一日的估价结果如下表：
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|估价结果|总价（元）|单价（元/㎡）|
|市场价值|人民币贰仟贰佰壹拾万零贰仟柒佰元整（￥22,102,700）|5,767|
|估价师知悉的法定优先受偿款|0||
|抵押价值|人民币贰仟贰佰壹拾万零贰仟柒佰元整（￥22,102,700）|5,767|

与估价结果和使用估价报告有关的特别提示：估价结果内涵包括估价对象建筑物（不含室内二次装修）及其相应分摊的的土地使用权价值。
十一、注册房地产估价师
郑日顶（注册号：3520040154） 江美玉（注册号：3520040013）十二、估价人员：付福军
十三、实地查勘期：2014年8月1日。
十四、估价作业期
2014年8月1日至2014年8月12日。
估价机构：福建华成房地产土地资产评估有限公司法定代表人：郑日顶
二○一四年八月十二日
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估价技术报告
一、估价对象描述和分析
（一）区位状况描述和分析：
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|-|-|-|
|1、位置状况|||
|⑴|坐落|永安市绿景佳园北区1幢1-10号、2幢1-8号、3幢1-3号、4幢1-101室及南区1幢1-10号、2幢1-7号、3幢1-10号、4幢1-4号车库|
|⑵|四至（方位）|东临燕江东路、南临仙泉坑路、西临仙泉财富广场、北临小路|
|⑶|距离|毗邻仙泉财富广场，距火车站800米内|
|⑷|临街状况|位于燕江东路西侧，仙泉坑路北侧|
|⑸|朝向|/|
|⑹|层次|自然层第一层|
|⑺|其他|根据《永安市人民政府关于公布永安市城区2011年基准地价的通知》[永政文（2013）65号]划分，属永安市城区四级地段|
|⑻|商业繁华程度|估价对象临近永安市汽车站，周边有仙泉财富广场、智佳苑等住宅小区，附近有建设银行、便民超市等商业网点，人流量、车流量较大，繁华度较高|
|2、交通状况|||
|⑴|道路状况|估价对象附近路网较密集，邻近仙泉坑路、燕江东路等城市主次干道，道路状况良好，道路通达度较高|
|⑵|出入可利用交通工具|出入可用私家车、自行车、公交车、出租车、电动车、摩托车等；距离公交车站较近，公交线路较多，有1、2、3、7、16路等公交线路，且出租车过往频率高，交通便捷|
|⑶|交通管制情况|无特殊交通管制|
|⑷|停车方便度|估价对象所属小区车位较多，小区周边有公共停车场地，停车方便程度较好|
|3、外部配套设施状况|||
|⑴|基础设施|宗地红线外已达五通（即：通上水、通下水、通路、通电、通讯），周边区域日常水、电供应保证率高，邮电通信、管道煤气、环卫等各项基础设施完善|
|⑵|公共服务设施|附近有建设银行等银行网点，便民超市和三明市第二医院东院、永安汽车站等公共配套设施较齐全|
|4、周围环境状况|||
|⑴|自然环境|周边道路较清洁，绿化覆盖率较好，周边无水、大气等污染源，空气质量较好|
|⑵|人文环境|周边居住的居民素质良好、声誉较好，治安状况良好|

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永安市绿景佳园北区1幢1-10号、2幢1-8号、3幢1-3号等车库的房地产抵押价值估价
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|⑶|景观|周边环境绿化面积覆盖率高，环境景观良好|
|5、区位状况优劣分析||估价对象位于永安市城区，周边各类配套设施的已基本完善，较长时间内区位状况较为稳定|

（二）实物状况描述与分析
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|1、土地实物状况描述与分析||
|名称|永安市绿景佳园北区1幢1-10号、2幢1-8号、3幢1-3号、4幢1-101室及南区1幢1-10号、2幢1-7号、3幢1-10号、4幢1-4号车库所属宗地|
|面积|561.91平方米|
|用途|地类用途为住宅，实际用途均为车库|
|形状|长方形，形状较规则|
|地形地势|坡度较小，地形平坦；地势较高，自然排水畅通，积水的可能性小|
|地质|地质条件较好，地基承载力较好，稳定性较强|
|土地开发程度|小区红线内外基础设施达到“五通一平”（即：通上水、通下水、通路、通电、通讯及土地平整），基础配套水平较好|
|2、建筑物实物状况描述与分析||
|名称|永安市绿景佳园北区1幢1-10号、2幢1-8号、3幢1-3号、4幢1-101室及南区1幢1-10号、2幢1-7号、3幢1-10号、4幢1-4号车库|
|规模|建筑面积3832.85㎡|
|建筑结构|北区4幢为十层钢混结构，北区1幢、南区1-2幢为七层钢混结构，北区2-3幢为十二层钢混结构，南区3-4幢为九层钢混结构|
|层高|北区4幢一层层高约5米，北区2-3幢一层层高约6米，其余一层层高约3米|
|用途|规划用途与实际用途均为车库|
|楼宇建成年份及成新率|所在楼宇约建成于2008年，价值时点估价对象约9成新|
|空间布局|楼宇为板式布局，一层为车库，二层及以上均为住宅|
|平面布置|布局合理，采光通风条件良好|
|外观|外墙为条砖饰面，铝合金窗|
|装饰装修|室内未进行二次装修，为毛坯房|
|设施设备|宽带、水卫、电照、通讯、消防等设施设备齐全|
|维护状况|房屋及室内装饰使用、保养和维护状况良好|
|其他|估价对象停车位层高较高，可作为商业使用。另小区绿化覆盖率较高，景观环境较好，道路条件较好，各项生活配套设施较齐全。估价对象所属楼宇为条状楼房，外观较新，结构完好，采光通风良好|

（三）权益状况描述与分析
1、房屋所有权
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永安市绿景佳园北区1幢1-10号、2幢1-8号、3幢1-3号等车库的房地产抵押价值估价
根据委托方提供的《房屋所有权证》，确认本次估价对象房地产房屋所有权人为福建省永安林业（集团）股份有限公司，共有情况单独所有，产权登记时间分别为 2011年8月17日（北区4幢车库）、2009年10月30日（北区1幢车库）、2009年10月28日（北区2-3幢车库、南区1-4幢车库），规划用途为车库，建成年份2008年。
2、土地使用权
根据委托方提供的《国有土地使用证》，确认本次估价对象房地产土地使用权人为福建省永安林业（集团）股份有限公司，土地使用权类型为出让，地类用途为城镇住宅用地，图号296-3，地号1-15-335-1～1-15-335-8，土地使用权终止日期 2071年 7月15日。
3、他项权利状况：估价对象至价值时点已设立抵押，本次抵押贷款之前，原有抵押关系必须注销；根据估价目的，本次估价假定其抵押权已注销，以估价对象未存在法定优先受偿权利为估价前提，故本报告设定其法定优先受偿款为零。
至价值时点，估价对象已合法取得相关权属证明，目前用途符合法律规定，属于法律法规规定可以抵押的财产。本次估价对象设定无抵押或他项权利设定，抵押、租赁、共有权、查封或有负债等情况会对房地产价值产生影响，本次估价是设定抵押权、租赁权等解除条件下的完整产权状态下的房地产价值。
二、市场背景描述与分析
（一）国家及本地宏观经济政策因素分析
2013年，国五条出台以及金融信贷方面的松动将为购房者尤其是刚需购房者减轻购房负担。而近期较为火热的房产税扩大试点，将较大可能向全国铺开，然而中短期内房产税对市场的影响是形式重于意义，对购房客户特别是刚需客群影响有限。
（二）本地整体房地产形势分析
2013年的楼市呈现三大特点：一是商品房销售增长很快，全年新建商品房销售面积预计达到13亿平方米，同比增长20%左右，商品房销售额的增速预计为30%左右，不仅如此，40个重点城市今年前三季度二手住房交易面积同比增长了83.4%；二是楼市分化格局更加明显，到 11月份，北上广深 4个一线城市房价同比涨幅均超过20%，70个大中城市平均房价上涨不到10%，如果把全国657个城市的房价平均计算，估计同比上涨还不到5%，还有一些城市的房价是下跌的，一二线城市和三四线城市之间，以及三
四线城市之间的楼市需求、库存、价格、销售都有更明显的分化；三是开发企业资金状
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况良好，房地产开发企业的投资额、销售额和资金到位额三大指标显示，目前开发企业资金状况整体处于近几年来情况较好的时期，尤其是大企业资金到位情况特别好。2014年房地产市场预计比去年平稳，虽然市场分化格局将延续，但差异会缩小。宏观的货币环境、地方的政策动向都是值得关注的影响因素。
（三）本地本类房地产状况分析
总体上看，永安市房地产的发展是理性的、有序的、稳定的、健康的，同时当前永安市房地产市场趋势相对稳定，房地产价格将在今后的一段时间内将会保持相对平衡。
三、最高最佳使用分析
最高最佳使用是指在法律上许可、技术上可能、经济上可行的前提下，能使估价对象的价值达到最大化的一种最合理使用方式。通常有以下四种使用方式可供选择：（1）保持现状利用；
（2）装修改造利用；
（3）改变用途利用；
（4）重新开发利用。
通过考察分析，我们认为估价对象保持现状利用，即继续用作车库为其最高最佳使用方式。这是因为：
1、估价对象权证限制用途为车库，符合法律上许可前提；
2、估价对象按车库用途设计，空间布局适用，与外部环境协调，符合车库技术标准；
3、估价对象按目前用途利用，能产生最高经济收益，经济上可行。
四、估价方法的选用
估价方法通常有比较法、收益法、成本法、假设开发法等估价方法。比较法适用于同类房地产交易实例较多的估价；收益法适用于有收益或有潜在收益的房地产估价；成本法适用于无市场依据或市场依据不充分而不宜采用比较法、收益法、假设开发法进行估价的情况下的房地产估价；假设开发法适用于具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价。
（一）估价对象为车库，而成本法是注重均衡原理，现时住宅、商业及车位房地产价格主要受供求状况影响，与成本关联性弱，房地产的开发成本不能准确反映其实际的
市场价值，故不宜采用成本法。
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（二）估价对象为车库，不具有投资开发或再开发潜力，不符合假设开发法测算的要求，故不宜用假设开发法进行评估。
（三）估价对象属于车库房地产，虽有收益，但现实收益等受空间布局、二次装修等因素影响不易准确量化，考虑到评估的可操作性，故本次评估不采用收益法。
（四）本次估价选用的估价方法
经过综合分析及估价人员掌握的资料，估价对象是具有交易性的车库房地产，在估价对象同一供求圈内在价值时点近期存在着较多的类似房地产的交易，根据《房地产估价规范》中的规定，有条件选用比较法进行估价的，应以比较法作为首要考虑的估价方法，因此，本次估价选取比较法作为本次估价的基本方法。
比较法是选取一定数量的可比实例，将它们与估价对象进行比较，根据其间的差异对可比实例成交价格进行处理后得到估价对象价值或价格的方法。其基本计算公式为：估价对象房地产价值=建立比较基础后可比实例房地产价格×交易情况修正系数×市场状况调整系数×区位状况调整系数×实物状况调整系数×权益状况调整系数。
（五）估价技术路线
1、搜集交易实例；2、选取可比实例；3、建立比较基础；4、进行交易情况修正；
5、进行市场状况调整；6、进行房地产状况调整；7、计算比较价格。
五、估价测算过程
比较法计算公式如下：
估价对象房地产价值=建立比较基础后可比实例房地产价格×交易情况修正系数×市场状况调整系数×区位状况调整系数×实物状况调整系数×权益状况调整系数。
本次估价先求取绿景佳园北区1幢2号车库估算单价，再以1幢2号车库估算单价为基准对其它估价对象进行因素调整，求取估价结果。
1、可比实例的选取
从调查的实例中选择与估价对象用途、结构、规模、档次相同或相近的交易实例作为估价的可比实例。
估价对象与可比实例因素对照表
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|房屋坐落|估价对象|案例A|案例B|案例C|
||绿景佳园北区1幢2号|景泰秀水51号|景泰秀水53号|景泰秀水30号|
|位置|仙泉坑路|巴溪大道|巴溪大道|巴溪大道|
|案例来源|-|市场调查|市场调查|市场调查|
|交易日期|价值时点：2014.8.1|2012.12|2012.12|2012.12|

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|建筑面积(㎡)||51.82|20.39|20.39|24.11|
|成交单价(元/㎡)||待估|4,492.00|4,547.00|4,600.00|
|交易情况||正常|正常|正常|正常|
|区位状况|地段等级|四级住宅用地|四级住宅用地|四级住宅用地|四级住宅用地|
||商业繁华程度|临近永安市汽车站，周边有仙泉财富广场、智佳苑等住宅小区，附近有建设银行、便民超市等商业网点，人流量、车流量较大，繁华度较高|临近蝴蝶山公园，周边有泰园公园、景园小区、盛景小区等住宅小区，附近有建设银行、便民超市等商业网点，人流量、车流量较大，繁华度较高|临近蝴蝶山公园，周边有泰园公园、景园小区、盛景小区等住宅小区，附近有建设银行、便民超市等商业网点，人流量、车流量较大，繁华度较高|临近蝴蝶山公园，周边有泰园公园、景园小区、盛景小区等住宅小区，附近有建设银行、便民超市等商业网点，人流量、车流量较大，繁华度较高|
||道路状况|附近路网较密集，邻近仙泉坑路、燕江东路等城市主次干道，道路状况良好，道路通达度较高|附近路网较密集，邻近巴溪大道、南山路等城市主次干道，道路状况良好，道路通达度较高|附近路网较密集，邻近巴溪大道、南山路等城市主次干道，道路状况良好，道路通达度较高|附近路网较密集，邻近巴溪大道、南山路等城市主次干道，道路状况良好，道路通达度较高|
||出入可利用交通工具|出入可用私家车、自行车、公交车、出租车、电动车、摩托车等；距离公交车站较近，公交线路较多，有1、2、3、7、16路等公交线路，且出租车过往频率高，交通便捷|出入可用私家车、自行车、公交车、出租车、电动车、摩托车等；距离公交车站较近，公交线路较多，有1、2、16路等公交线路，且出租车过往频率高，交通便捷|出入可用私家车、自行车、公交车、出租车、电动车、摩托车等；距离公交车站较近，公交线路较多，有1、2、16路等公交线路，且出租车过往频率高，交通便捷|出入可用私家车、自行车、公交车、出租车、电动车、摩托车等；距离公交车站较近，公交线路较多，有1、2、16路等公交线路，且出租车过往频率高，交通便捷|
||交通管制和停车便利度|无特殊交通管制，所属小区车位较多，小区周边有公共停车场地，停车方便程度较好|无特殊交通管制，所属小区车位较多，小区周边有公共停车场地，停车方便程度较好|无特殊交通管制，所属小区车位较多，小区周边有公共停车场地，停车方便程度较好|无特殊交通管制，所属小区车位较多，小区周边有公共停车场地，停车方便程度较好|
||基础设施|宗地红线外已达六通（即：通上水、通下水、通路、通电、通讯、通煤气），周边区域日常水、电供应保证率高，邮电通信、管道煤气、环卫等各项基础设施较完善|宗地红线外已达六通（即：通上水、通下水、通路、通电、通讯、通煤气），周边区域日常水、电供应保证率高，邮电通信、管道煤气、环卫等各项基础设施较完善|宗地红线外已达六通（即：通上水、通下水、通路、通电、通讯、通煤气），周边区域日常水、电供应保证率高，邮电通信、管道煤气、环卫等各项基础设施较完善|宗地红线外已达六通（即：通上水、通下水、通路、通电、通讯、通煤气），周边区域日常水、电供应保证率高，邮电通信、管道煤气、环卫等各项基础设施较完善|
||公共服务设施|附近有建设银行等银行网点，便民超市和三明市第二医院东院、永安汽车站等公共配套设施较齐全|附近有建设银行等银行网点，便民超市和永安市政府、蝴蝶山公园、实验幼儿园等公共配套设施较齐全|附近有建设银行等银行网点，便民超市和永安市政府、蝴蝶山公园、实验幼儿园等公共配套设施较齐全|附近有建设银行等银行网点，便民超市和永安市政府、蝴蝶山公园、实验幼儿园等公共配套设施较齐全|
||环境景观|周边道路整洁，绿化覆盖率较好，周边无水、大气等污染源，空气质量较好，周边居民素质较好，治安状况良好，人文环境较好|周边道路整洁，绿化覆盖率较好，周边无水、大气等污染源，空气质量较好，周边居民素质较好，治安状况良好，人文环境较好|周边道路整洁，绿化覆盖率较好，周边无水、大气等污染源，空气质量较好，周边居民素质较好，治安状况良好，人文环境较好|周边道路整洁，绿化覆盖率较好，周边无水、大气等污染源，空气质量较好，周边居民素质较好，治安状况良好，人文环境较好|
||楼层|一层|一层|一层|一层|
|实物状况|建筑结构|钢混|钢混|钢混|钢混|
||小区档次|中档|中档|中档|中档|
||车位位置|平面布局较好,车库回旋余地较好|平面布局较好,车库回旋余地较好|平面布局较好,车库回旋余地较好|平面布局较好,车库回旋余地较好|
||门前通道|设有车辆行驶专用通道|设有车辆行驶专用通道|设有车辆行驶专用通道|设有车辆行驶专用通道|
||出入方便程度|较方便|较方便|较方便|较方便|

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|-|-|-|-|-|-|
||供需形势|车位需求一般|车位需求一般|车位需求一般|车位需求一般|
||车位使用功能|可做商业|车位|车位|车位|
||公摊面积|符合一般标准|符合一般标准|符合一般标准|符合一般标准|
||物业管理|完善|完善|完善|完善|
||建成年份|2008年|2005年|2005年|2005年|
|权益状况|其它权利|无抵押或他项权利设定|无抵押或他项权利设定|无抵押或他项权利设定|无抵押或他项权利设定|
||城市规划限制|无特殊限制|无特殊限制|无特殊限制|无特殊限制|
||土地使用年期|设定使用权期限届满，自动续期|设定使用权期限届满，自动续期|设定使用权期限届满，自动续期|设定使用权期限届满，自动续期|

2、建立价格可比基础
（1）统一付款方式
估价中为便于比较，通常以一次性付款金额为基准。可比实例如系分期付款，应将分期成交金额折算为一次性付款金额。本估价选取的可比实例为一次性付款。
（2）统一采用单价
可比实例皆为建筑面积单价，不需要修正。
（3）统一币种与货币单位
可比实例币种皆为人民币，货币单位为元。
（4）统一面积内涵
可比实例皆为建筑面积，不需要修正。
（5）统一面积单位
面积单位皆采用平方米。
（6）统一土地使用权类型
估价对象土地使用权为出让，可比实例A、B、C的土地使用权类型为出让。
（7）装修状况调整
估价对象不计装修,可比实例均为毛坯房，故不做修正。
3、因素修正
（1）交易情况
交易案例A、B、C均为正常交易，故无需进行交易情况修正。
（2）市场状况
根据本公司掌握的永安市房地产市场运行情况分析，车库房地产价格近年来有一定幅度上涨，故应对可比实例A、B、C分别进行市场状况因素调整如下：
||||||
|-|-|-|-|-|
|项 目|估价对象|案例A|案例B|案例C|
|市场状况|价值时点：2014.8.1|2012.12|2012.12|2012.12|
|调节幅度%||+15|+15|+15|
|因素修正系数||115/100|115/100|115/100|

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（3）区位状况
以估价对象的区域因素为准(分值100)，各可比实例分别与估价对象相比较，确定各可比实例的调整值，可比实例优于估价对象的，调整值为正数，反之为负数。区域因素调整系数表如下：
||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
|项 目|案例A||案例B||案例C||
||比较|调节幅度%|比较|调节幅度%|比较|调节幅度%|
|地段等级|相似|0|相似|0|相似|0|
|商业繁华程度|相似|0|相似|0|相似|0|
|道路状况|相似|0|相似|0|相似|0|
|出入可利用交通工具|相似|0|相似|0|相似|0|
|交通管制和停车便利度|相似|0|相似|0|相似|0|
|基础设施|相似|0|相似|0|相似|0|
|公共服务设施|相似|0|相似|0|相似|0|
|环境景观|相似|0|相似|0|相似|0|
|楼层|相似|0|稍好|+3|相似|0|
|因素修正系数|100/100||100/100||100/100||

（4）实物状况调整
以估价对象的实物状况为准(分值100)，各可比实例分别与估价对象相比较，确定各可比实例的调整值，可比实例优于估价对象的，调整值为正数，反之为负数。个别因素调整系数表如下：
||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
|项 目|案例A||案例B||案例C||
||比较|调节幅度%|比较|调节幅度%|比较|调节幅度%|
|建筑结构|相似|0|相似|0|相似|0|
|小区档次|相似|0|相似|0|相似|0|
|车位位置|相似|0|相似|0|相似|0|
|门前通道|相似|0|相似|0|相似|0|
|出入方便程度|相似|0|相似|0|相似|0|
|供需形势|相似|0|相似|0|相似|0|
|车位使用功能|较差|-5|较差|-5|较差|-5|
|公摊面积|相似|0|相似|0|相似|0|
|物业管理|相似|0|相似|0|相似|0|
|建成年份|稍差|-3|稍差|-3|稍差|-3|
|因素修正系数|100/92||100/92||100/92||

（5）权益状况调整
以估价对象的实物状况为准(分值100)，各可比实例分别与估价对象相比较，确定各可比实例的调整值，可比实例优于估价对象的，调整值为正数，反之为负数。个别因素调整系数表如下：
||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
|项 目|案例A||案例B||案例C||
||比较|调节幅度%|比较|调节幅度%|比较|调节幅度%|
|其它权利|相似|0|相似|0|相似|0|
|城市规划限制|相似|0|相似|0|相似|0|
|土地使用年期|相似|0|相似|0|相似|0|
|因素修正系数|100/100||100/100||100/100||

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4、估算结果
（1）可比实例的比较价格
比较单价=建立比较基础后可比实例房地产价格×交易情况修正系数×市场状况调整系数×区位状况调整系数×实物状况调整系数×权益状况调整系数。比较单价计算过程如下表：
|||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|
|可比实例|建立价格可比基础后成交单价(元/㎡)|交易情况修正|市场状况调整|区位状况调整|实物状况调整|权益状况调整|比较单价(元/㎡)|
|案例A|4,492|100/100|115/100|100/100|100/92|100/100|5,615|
|案例B|4,547|100/100|115/100|100/100|100/92|100/100|5,684|
|案例C|4,600|100/100|115/100|100/100|100/92|100/100|5,750|

（2）估价对象估价现值
由于通过上述三个案例求取的比较价格比较接近，故采取三个比较价格的简单算术平均值作为估价对象住宅的比较单价：
（5,615+5,684+5,750）÷3=5,683元/㎡。
六、估价结果确定
1、估价对象房地产价值
估价对象房地产市场价值=估价对象比较单价×建筑面积
||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
|序号|房号|建筑面积（㎡）|比准单价（元/㎡）|调整系数|比较单价（元/㎡）|估算总价（元）|
||公式|A|B|C|D=B×C|E=A×D|
|1|绿景佳园北区4幢1-101室|344.1|5,683|0.96|5,456|1,877,400|
|2|绿景佳园北区1幢1号|170.84|5,683|0.98|5,569|951,400|
|3|绿景佳园北区1幢2号|51.82|5,683|1.00|5,683|294,500|
|4|绿景佳园北区1幢3号|37.94|5,683|1.00|5,683|215,600|
|5|绿景佳园北区1幢4号|37.94|5,683|1.00|5,683|215,600|
|6|绿景佳园北区1幢5号|33.16|5,683|1.00|5,683|188,400|
|7|绿景佳园北区1幢6号|33.16|5,683|1.00|5,683|188,400|
|8|绿景佳园北区1幢7号|37.94|5,683|1.00|5,683|215,600|
|9|绿景佳园北区1幢8号|53.25|5,683|1.00|5,683|302,600|
|10|绿景佳园北区1幢9号|32.42|5,683|1.00|5,683|184,200|
|11|绿景佳园北区1幢10号|32.73|5,683|1.00|5,683|186,000|
|12|绿景佳园北区2幢1号|47.99|5,683|1.05|5,967|286,400|
|13|绿景佳园北区2幢2号|67.05|5,683|1.05|5,967|400,100|
|14|绿景佳园北区2幢3号|70.23|5,683|1.05|5,967|419,100|
|15|绿景佳园北区2幢4号|47.99|5,683|1.05|5,967|286,400|
|16|绿景佳园北区2幢5号|47.99|5,683|1.05|5,967|286,400|
|17|绿景佳园北区2幢6号|70.23|5,683|1.05|5,967|419,100|
|18|绿景佳园北区2幢7号|66.93|5,683|1.05|5,967|399,400|
|19|绿景佳园北区2幢8号|42.95|5,683|1.05|5,967|256,300|
|20|绿景佳园北区3幢1号|223.79|5,683|1.02|5,797|1,297,300|
|21|绿景佳园北区3幢2号|281.19|5,683|1.02|5,797|1,630,100|
|22|绿景佳园北区3幢3号|148.6|5,683|1.02|5,797|861,400|
|23|绿景佳园南区1幢1号|84.18|5,683|1.00|5,683|478,400|
|24|绿景佳园南区1幢2号|69.61|5,683|1.00|5,683|395,600|
|25|绿景佳园南区1幢3号|84.18|5,683|1.00|5,683|478,400|
|26|绿景佳园南区1幢4号|69.61|5,683|1.00|5,683|395,600|

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27 绿景佳园南区1幢5号 84.18 5,683 1.00 5,683 478,400
||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
|28|绿景佳园南区1幢6号|65.64|5,683|1.00|5,683|373,000|
|29|绿景佳园南区1幢7号|37.29|5,683|1.00|5,683|211,900|
|30|绿景佳园南区1幢8号|56.72|5,683|1.00|5,683|322,300|
|31|绿景佳园南区1幢9号|69.77|5,683|1.00|5,683|396,500|
|32|绿景佳园南区1幢10号|55.48|5,683|1.00|5,683|315,300|
|33|绿景佳园南区2幢1号|35.8|5,683|1.05|5,967|213,600|
|34|绿景佳园南区2幢2号|57|5,683|1.05|5,967|340,100|
|35|绿景佳园南区2幢3号|57|5,683|1.05|5,967|340,100|
|36|绿景佳园南区2幢4号|35.8|5,683|1.05|5,967|213,600|
|37|绿景佳园南区2幢5号|35.8|5,683|1.05|5,967|213,600|
|38|绿景佳园南区2幢6号|57|5,683|1.05|5,967|340,100|
|39|绿景佳园南区2幢7号|77.13|5,683|1.05|5,967|460,200|
|40|绿景佳园南区3幢1号|34.76|5,683|1.05|5,967|207,400|
|41|绿景佳园南区3幢2号|49.78|5,683|1.05|5,967|297,000|
|42|绿景佳园南区3幢3号|50.99|5,683|1.05|5,967|304,300|
|43|绿景佳园南区3幢4号|34.76|5,683|1.05|5,967|207,400|
|44|绿景佳园南区3幢5号|38.67|5,683|1.05|5,967|230,700|
|45|绿景佳园南区3幢6号|31.47|5,683|1.05|5,967|187,800|
|46|绿景佳园南区3幢7号|38.21|5,683|1.05|5,967|228,000|
|47|绿景佳园南区3幢8号|45.6|5,683|1.05|5,967|272,100|
|48|绿景佳园南区3幢9号|31.47|5,683|1.05|5,967|187,800|
|49|绿景佳园南区3幢10号|38.67|5,683|1.05|5,967|230,700|
|50|绿景佳园南区4幢1号|110.83|5,683|1.00|5,683|629,800|
|51|绿景佳园南区4幢2号|95.99|5,683|1.00|5,683|545,500|
|52|绿景佳园南区4幢3号|108.39|5,683|1.00|5,683|616,000|
|53|绿景佳园南区4幢4号|110.83|5,683|1.00|5,683|629,800|
|54|合计|3832.85|/|/|/|22,102,700|

2、法定优先受偿款：根据委托方提供的资料，房地产估价师知悉的法定优先受偿款为0元。
3、抵押价值
抵押价值=假定未设立法定优先受偿权利下的价值-法定优先受偿款=22,102,700元 - 0元=22,102,700元。
七、变现能力分析
变现能力是指假定在价值时点实现抵押权时，在没有过多损失的条件下，将抵押房地产转换为现金的可能性。
（一）通用性：估价对象的合法用途为车库，其建筑形式符合车库需要，其通用性好；
（二）独立使用性:估价对象属于车库，独立使用性良好。
（三）可分割转让性：估价对象为车库，不适合分割转让。
（四）区位：估价对象位于永安城区，商业繁华度较好，配套设施较齐全，较易变
现。
（五）其他因素：估价对象属于已开发完成的房地产，该类房地产市场状况较好，
价值量不大，变现能力较强。
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（六）快速变现：假设在价值时点须拍卖或者变卖估价对象，存在短期内强制处分、潜在购买群体受到限制及心理排斥等价格影响因素。处置房地产时，其变现的时间长短以及费用、税金的种类、数额和清偿顺序与处置方式和营销策略等因素有关。
预计受上述因素的影响，估价对象在价值时点拍卖或变卖最可能实现的价格是其市场价格的60%到70%。
（七）清偿顺序：变现成交后的价款，余额应按下列顺序进行分配：①处置的费用及佣金；②偿还法定优先于抵押权受偿的法定优先受偿款；③扣除应缴纳的税费；④偿还抵押权人或债权人的债权本息及违约金；⑤剩余价款交委托人。
八、风险提示
（一）按有关规定本评估报告自完成之日起一年内有效，随着时间推移，房地产市场状况和估价对象自身情况发生变化，估价对象的市场价值将发生相应变化，估价结果也需作相应调整。
（二）抵押期间，抵押物仍由抵押人占有、使用，由此造成的使用损耗以及因自然经过产生的老朽及其它状况的变化可能降低其抵押价值。抵押期满后，房屋寿命年限与土地使用年限缩短、未来房地产市场状况变化等因素可能影响其抵押价值。抵押物在采取拍卖、变卖等强制处置方式时其所实现的价格可能低于本次估价的抵押价值。抵押当事人在使用报告时应充分考虑上述影响，合理确定抵押金额。
（三）抵押期间可能产生的房地产信贷风险关注点：
1、抵押房地产本身的风险：
（1）适应性风险。并不是所有的房地产都适合作为抵押物，它受到与抵押相关法律法规限制。作为担保物的房地产必须具有合法性，房地产权利人可享有的处分和收益权、可转让性、可抵押登记生效的基本条件，成为可以抵押的房地产。
（2）预期风险。房地产抵押价值评估是特定估价时点的市场价值扣减法定优先受偿款项，但抵押期限都较长，在这期间房地产市场变动或泡沫破裂造成市场价值下降就会形成预期风险。
（3）变现风险。抵押人不能履行债务时，抵押权人是要将其抵押房地产变现，而不是收回抵押物。这时会出现因处置抵押物的短期性、强制性、变现能力差和处置发生
的税和费形成价值减损的风险。
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（4）损耗风险。由于房地产抵押的特性使的抵押物仍由抵押人占有、使用、收益。
在抵押期间正常使用房地产也会造成抵押物的一般损耗；不当使用或空置，质量隐患，管理维护不妥，甚至火灾等意外都会造成其价值严重减损甚至消失。
2、系统风险：
（1）市场供求风险。市场供求风险是指抵押房地产所在的地区房地产市场供求关系的变化所带来的风险。市场是不断变化的，房地产市场的供给与需求也在不断变化，而供求关系的变化必然造成房地产抵押物价格的波动。
（2）政策、政治风险。政府有关房地产的税收、住房、价格、金融、环境保护等政策都会对房地产收益目标的实现产生巨大影响，从而给抵押权人带来风险。
（3）信用、道德、经营、管理等风险。抵押人（贷款人）信用、道德影响着还贷计划，其企业的经营、管理决定着还贷能力的实现。
（4）或然损失风险。或然损失风险是指火灾、风灾或其他偶然发生的自然灾害引起的抵押房地产的损失。
（四））本次估价仅为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产价值，不作其他目的使用。若改变估价条件和估价目的，估价结果一般会改变，应重新评估或作调整。估价报告有效期内，如果估价对象数量、状况及房地产市场价格发生重大变化，并对评估值产生明显影响时，应重新评定评估值。
（五）定期或在房地产市场价格变化较快时对房地产抵押价值进行再评估可相应的预警风险。
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运用基准地价系数修正法进行土地使用权评估：
基准地价系数修正法的基本原理是以政府公布的宗地所处土地级别的基准地价为基准，通过区域因素和个别因素条件分析，对各影响因素进行系数修正，从而求得宗地地价的土地评估方法，其计算公式为：
P=P×（1±K）×Y×T×D×R×S
0
式中：P—待估宗地地价；
P—待估宗地对应的基准地价；
0
K—待估宗地所有地价影响因素总修正；
Y—待估宗地使用年限修正系数；
T—期日修正系数；
D—待估宗地开发程度修正系数；
R—容积率修正系数；
S—用地面积。
（A）P值的确定
O
根据《永安市人民政府关于公布永安市城区2011年基准地价的通知》[永政文（2013）65号]文规定，基准地价土地用途分商业、住宅、工业等三类，基准地价采用商服、住宅、工业用地级别价和商服用地路线价予以表示。
基准地价内涵：本次基准地价是指土地在正常市场条件，评估基准日于2011年1月1日，土地开发程度为市政基础设施配套要求的市区为“五通一平”（宗地红线外通路、通电、通上水、通下水、通讯和宗地内场地平整）。特定容积率（商服用地级别价2.0、住宅用地1.8、工业用地1.0）不同用地类型法定最高使用年期（商服用地40年、住宅用地70年、工业用地50年），不同级别的区域平均价。
根据《永安市人民政府关于公布永安市城区2011年基准地价的通知》[永政文（2013）65号]文规定，估价对象地处城区四级地段；于估价基准日2011年1月1日，标准容积率商服2.0、住宅1.8，开发程度“五通一平”条件下，70年住宅用地土地使用权基准地价四级为700元/㎡。
（B）K值的确定
影响住宅用地地价的主要因素有：基础设施保证度、交通便捷度、环境优越度、公
用设施完备度、宗地面积和宗地形状等。根据《城镇土地估价规范》的要求，结合待估
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宗地的区域因素和个别因素情况，在此基础上编制商服及住宅用地宗地地价影响因素指标说明和修正系数表（详见表一、表二）：
住宅用地（四级地）地价修正系数表
||||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
|住宅用地级基准地价修正系数表|||||||||
|地价修正因素||权重|修正幅度|等级划分|||||
|||||优|较优|一般|较劣|劣|
|商服繁华程度|距市级商服中心距离|0.05|±14%|0.007|0.004|0|-0.004|-0.007|
||距区级商服中心距离|0.06||0.008|0.004|0|-0.004|-0.008|
||距小区级商服中心距离|0.06||0.008|0.004|0|-0.004|-0.008|
|交通条件|距火车站距离|0.03||0.004|0.002|0|-0.002|-0.004|
||距汽车站距离|0.03||0.004|0.002|0|-0.002|-0.004|
||距公交车站点距离|0.12||0.017|0.009|0|-0.009|-0.017|
||道路等级|0.06||0.008|0.004|0|-0.004|-0.008|
|公用设施完备度|距公园距离|0.04||0.006|0.003|0|-0.003|-0.006|
||距中小学校距离|0.1||0.014|0.007|0|-0.007|-0.014|
||距医院距离|0.05||0.007|0.004|0|-0.004|-0.007|
||距农贸市场距离|0.06||0.008|0.004|0|-0.004|-0.008|
||供水供电保证率|0.03||0.004|0.002|0|-0.002|-0.004|
|环境条件|环境质量优劣度|0.09||0.013|0.007|0|-0.007|-0.013|
||周围土地利用类型|0.1||0.014|0.007|0|-0.007|-0.014|
|宗地条件|地形坡度|0.06||0.008|0.004|0|-0.004|-0.008|
||宗地形状|0.08||0.011|0.006|0|-0.006|-0.011|

住宅用地（四级地）修正系数说明表
||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
|住宅用地四级宗地地价影响因素指标说明表|||||||
|地价修正因素||等级划分|||||
|||优|较优|一般|较劣|劣|
|商服繁华程度|距市级商服中心距离|＜3200m|3200-3600m|3600-4000m|4000-4400m|＞4400m|
||距区级商服中心距离|＜2600m|2600-3000m|3000-3400m|3400-3800m|＞3800m|
||距小区级商服中心距离|＜200m|200-400m|400-600m|600-800m|＞800m|
|交通条件|距火车站距离|＜800m|800-2000m|2000-3600m|3600-5200m|＞5200m|
||距汽车站距离|＜800m|800-1000m|1000-1200m|1200-1400m|＞1400m|
||距公交车站点距离|＜200m|200-400m|400-600m|600-800m|＞800m|
||道路等级|混合型主干道|生活型主干道|交通型主干道|次干道|支路|
|公用设施完备度|距公园距离|＜500m|500-800m|800-1200m|1200-1800m|＞1800m|
||距中小学校距离|＜800m|800-1200m|1200-1800m|1800-2400m|＞2400m|
||距医院距离|＜500m|500-800m|800-1200m|1200-1800m|＞1800m|
||距农贸市场距离|＜500m|500-800m|800-1200m|1200-1800m|＞1800m|
||供水供电保证率|＞95%|80-95%|75-80%|70-75%|＜70%|
|环境条件|环境质量优劣度|无污染环境好|内部环境较好|轻度污染无影响|中度污染有影响|严重污染影响大|
||周围土地利用类型|商服区|商住综合区|普通住宅区|厂矿住宅区|其他用地|
|宗地条件|地形坡度|＜2°|2-6°|6-10°|10-15°|＞15°|
||宗地形状|规则|较规则|基本矩形|较不规则|不规则|

对该宗地的区域条件和个别条件进行分析，该评估对象的影响因素修正情况如下：
||||||
|-|-|-|-|-|
|估价对象宗地条件、优劣度及修正系数表|||||
|地价修正因素||宗地条件|优劣度|修正系数|
|繁华程度|中心距离|＜3200m|优|0.007|
||距区级商服中心距离|＜2600m|优|0.008|
||距小区级商服中心距离|200-400m|较优|0.004|
|交通条件|距火车站距离|800-2000m|较优|0.002|
||距汽车站距离|1200-1400m|较劣|-0.002|
||距公交车站点距离|＜200m|优|0.017|
||道路等级|混合型主干道|优|0.008|
|公用设施完备|距公园距离|800-1200m|一般|0|
||距中小学校距离|1800-2400m|较劣|-0.007|

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||||||
|-|-|-|-|-|
|度|距医院距离|＞1800m|劣|-0.007|
||距农贸市场距离|＞1800m|劣|-0.008|
||供水供电保证率|＞95%|优|0.004|
|环境条件|环境质量优劣度|内部环境较好|较优|0.007|
||周围土地利用类型|普通住宅区|一般|0|
|宗地条件|地形坡度|2-6°|较优|0.004|
||宗地形状|较规则|较优|0.006|
|合计||||0.043|

（C）Y值的确定
根据《国有土地使用证》记载，委估宗地为出让城镇住宅用地，终止日期至 2071年7月15日，尚可使用约56.96年，住宅用地最高出让年限为70年，需年限修正，则：Y住宅用地＝[1-（1/（1+r）n）]/[1-（1/（1+r）N]
=[1-（1/（1+7%）56.96）]/[1-（1/（1+7%）70]
=0.9804；
其中：n=土地尚可使用年限；
N=法定最高出让年限；
r=土地还原利率（根据类似区域土地还原利率，取6%）。
（D）T值的确定
根据《永安市人民政府关于公布永安市城区2011年基准地价的通知》[永政文（2013）65号]文文，评估基准地价基准日为2011年1月1日，（至评估期日已约3.58年），考虑该区域市场地价近年呈不断上涨趋势，根据当地类似用地的交易行情，确定每年的上涨幅度为10%，则期日修正系数为：
T＝(1+10%)3.58＝1.4066；
（E）S值的确定
根据委托方提供的《国有土地使用证》记载，土地使用权面积合计561.91平方米。
（F）D值的确认
基准地价是在土地开发程度为“五通一平”的价格，估价对象宗地已完成“五通一平”，根据相关工程定额，故不做修正，D=1。
（G）R值的确认
根据《永安市人民政府关于公布永安市城区2011年基准地价的通知》[永政文（2013）65号]文件规定，基准地价商服用地的标准容积率为2.0、住宅用地的标准容积率为1.8，
估价对象宗地的容积率大于5.6，根据容积率修正表，采用插入法修正系数如下：
住宅用地容积率修正系数表
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||||||
|-|-|-|-|-|
|容积率|X<1|1≤X<1.3|1.3≤X<1.6|1.6≤X<1.9|
|修正系数|0.749|0.812|0.873|0.933|
|容积率|1.9≤X<2.2|2.2≤X<2.5|2.5≤X<2.8|X≥2.8|
|修正系数|1|1.106|1.218|1.381|

则修正系数为1.381。
（H）宗地使用权单价：
P=P×（1±K）×Y×T×D×R×S
0
住宅用地=700×（1+4.3%）×0.9804×1.4066×1.381=1390元/平方米
（I）宗地使用权价格
||||||
|-|-|-|-|-|
|序号|房号|土地面积（㎡）|估算单价（元/㎡）|估算总价（元）|
|1|绿景佳园北区4幢1-101室|35.11|1,390|48,800|
|2|绿景佳园北区1幢1号|30.46|1,390|42,300|
|3|绿景佳园北区1幢2号|9.24|1,390|12,800|
|4|绿景佳园北区1幢3号|6.76|1,390|9,400|
|5|绿景佳园北区1幢4号|6.76|1,390|9,400|
|6|绿景佳园北区1幢5号|5.91|1,390|8,200|
|7|绿景佳园北区1幢6号|5.91|1,390|8,200|
|8|绿景佳园北区1幢7号|6.76|1,390|9,400|
|9|绿景佳园北区1幢8号|9.49|1,390|13,200|
|10|绿景佳园北区1幢9号|5.78|1,390|8,000|
|11|绿景佳园北区1幢10号|5.83|1,390|8,100|
|12|绿景佳园北区2幢1号|5.05|1,390|7,000|
|13|绿景佳园北区2幢2号|7.06|1,390|9,800|
|14|绿景佳园北区2幢3号|7.39|1,390|10,300|
|15|绿景佳园北区2幢4号|5.05|1,390|7,000|
|16|绿景佳园北区2幢5号|5.05|1,390|7,000|
|17|绿景佳园北区2幢6号|7.39|1,390|10,300|
|18|绿景佳园北区2幢7号|7.04|1,390|9,800|
|19|绿景佳园北区2幢8号|4.52|1,390|6,300|
|20|绿景佳园北区3幢1号|30.57|1,390|42,500|
|21|绿景佳园北区3幢2号|38.41|1,390|53,400|
|22|绿景佳园北区3幢3号|20.3|1,390|28,200|
|23|绿景佳园南区1幢1号|14.54|1,390|20,200|
|24|绿景佳园南区1幢2号|12.03|1,390|16,700|
|25|绿景佳园南区1幢3号|14.54|1,390|20,200|
|26|绿景佳园南区1幢4号|12.03|1,390|16,700|
|27|绿景佳园南区1幢5号|14.54|1,390|20,200|
|28|绿景佳园南区1幢6号|11.34|1,390|15,800|
|29|绿景佳园南区1幢7号|6.44|1,390|9,000|
|30|绿景佳园南区1幢8号|9.8|1,390|13,600|
|31|绿景佳园南区1幢9号|12.05|1,390|16,700|
|32|绿景佳园南区1幢10号|9.58|1,390|13,300|
|33|绿景佳园南区2幢1号|6.33|1,390|8,800|
|34|绿景佳园南区2幢2号|10.07|1,390|14,000|
|35|绿景佳园南区2幢3号|10.07|1,390|14,000|
|36|绿景佳园南区2幢4号|6.33|1,390|8,800|
|37|绿景佳园南区2幢5号|6.33|1,390|8,800|
|38|绿景佳园南区2幢6号|10.07|1,390|14,000|
|39|绿景佳园南区2幢7号|13.63|1,390|18,900|
|40|绿景佳园南区3幢1号|5.19|1,390|7,200|
|41|绿景佳园南区3幢2号|7.44|1,390|10,300|
|42|绿景佳园南区3幢3号|7.62|1,390|10,600|
|43|绿景佳园南区3幢4号|5.19|1,390|7,200|
|44|绿景佳园南区3幢5号|5.78|1,390|8,000|
|45|绿景佳园南区3幢6号|4.7|1,390|6,500|

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永安市绿景佳园北区1幢1-10号、2幢1-8号、3幢1-3号等车库的房地产抵押价值估价
46 绿景佳园南区3幢7号 5.71 1,390 7,900
||||||
|-|-|-|-|-|
|47|绿景佳园南区3幢8号|6.81|1,390|9,500|
|48|绿景佳园南区3幢9号|4.7|1,390|6,500|
|49|绿景佳园南区3幢10号|5.78|1,390|8,000|
|50|绿景佳园南区4幢1号|14.94|1,390|20,800|
|51|绿景佳园南区4幢2号|12.94|1,390|18,000|
|52|绿景佳园南区4幢3号|14.61|1,390|20,300|
|53|绿景佳园南区4幢4号|14.94|1,390|20,800|
|54|合计|561.91|/|780,700|

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附 件
1、估价委托书
2、估价对象位置图
3、、估价对象实地查勘照片
4、估价对象法定优先受偿款调查资料
5、交易案例调查表
6、估价对象相关权属证明复印件
（1）委托方营业执照复印件
（2）《房屋所有权证》及《国有土地使用证》，明细如下：
|||||
|-|-|-|-|
|序号|房屋坐落|房产证号|土地证号|
|1|绿景佳园北4幢1-101室|永房权证字第20115203号|永国用（2009）第30222号|
|2|绿景佳园北区1幢1号|永房权证字第20094253号|永国用（2009）第30099号|
|3|绿景佳园北区1幢2号|永房权证字第20094252号|永国用（2009）第30100号|
|4|绿景佳园北区1幢3号|永房权证字第20094251号|永国用（2009）第30101号|
|5|绿景佳园北区1幢4号|永房权证字第20094250号|永国用（2009）第30102号|
|6|绿景佳园北区1幢5号|永房权证字第20094249号|永国用（2009）第30103号|
|7|绿景佳园北区1幢6号|永房权证字第20094248号|永国用（2009）第30104号|
|8|绿景佳园北区1幢7号|永房权证字第20094247号|永国用（2009）第30105号|
|9|绿景佳园北区1幢8号|永房权证字第20094246号|永国用（2009）第30106号|
|10|绿景佳园北区1幢9号|永房权证字第20094245号|永国用（2009）第30107号|
|11|绿景佳园北区1幢10号|永房权证字第20094244号|永国用（2009）第30108号|
|12|绿景佳园北区2幢1号|永房权证字第20093988号|永国用（2009）第30109号|
|13|绿景佳园北区2幢2号|永房权证字第20093989号|永国用（2009）第30110号|
|14|绿景佳园北区2幢3号|永房权证字第20093990号|永国用（2009）第30111号|
|15|绿景佳园北区2幢4号|永房权证字第20093991号|永国用（2009）第30112号|
|16|绿景佳园北区2幢5号|永房权证字第20093992号|永国用（2009）第30113号|
|17|绿景佳园北区2幢6号|永房权证字第20093993号|永国用（2009）第30114号|
|18|绿景佳园北区2幢7号|永房权证字第20093994号|永国用（2009）第30115号|
|19|绿景佳园北区2幢8号|永房权证字第20093995号|永国用（2009）第30116号|
|20|绿景佳园北区3幢1号|永房权证字第20094083号|永国用（2009）第30124号|
|21|绿景佳园北区3幢2号|永房权证字第20094084号|永国用（2009）第30125号|
|22|绿景佳园北区3幢3号|永房权证字第20094085号|永国用（2009）第30126号|
|23|绿景佳园南区1幢1号|永房权证字第20094011号|永国用（2009）第30192号|
|24|绿景佳园南区1幢2号|永房权证字第20094010号|永国用（2009）第30193号|
|25|绿景佳园南区1幢3号|永房权证字第20094009号|永国用（2009）第30194号|
|26|绿景佳园南区1幢4号|永房权证字第20094008号|永国用（2009）第30195号|
|27|绿景佳园南区1幢5号|永房权证字第20094007号|永国用（2009）第30196号|
|28|绿景佳园南区1幢6号|永房权证字第20094006号|永国用（2009）第30197号|
|29|绿景佳园南区1幢7号|永房权证字第20094005号|永国用（2009）第30198号|
|30|绿景佳园南区1幢8号|永房权证字第20094004号|永国用（2009）第30199号|
|31|绿景佳园南区1幢9号|永房权证字第20094003号|永国用（2009）第30200号|
|32|绿景佳园南区1幢10号|永房权证字第20094002号|永国用（2009）第30201号|

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33 绿景佳园南区2幢1号 永房权证字第20094106号永国用（2009）第30202号
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|-|-|-|-|
|34|绿景佳园南区2幢2号|永房权证字第20094107号|永国用（2009）第30203号|
|35|绿景佳园南区2幢3号|永房权证字第20094108号|永国用（2009）第30204号|
|36|绿景佳园南区2幢4号|永房权证字第20094109号|永国用（2009）第30205号|
|37|绿景佳园南区2幢5号|永房权证字第20094110号|永国用（2009）第30206号|
|38|绿景佳园南区2幢6号|永房权证字第20094111号|永国用（2009）第30207号|
|39|绿景佳园南区2幢7号|永房权证字第20094112号|永国用（2009）第30208号|
|40|绿景佳园南区3幢1号|永房权证字第20094113号|永国用（2009）第30209号|
|41|绿景佳园南区3幢2号|永房权证字第20094114号|永国用（2009）第30210号|
|42|绿景佳园南区3幢3号|永房权证字第20094115号|永国用（2009）第30211号|
|43|绿景佳园南区3幢4号|永房权证字第20094116号|永国用（2009）第30212号|
|44|绿景佳园南区3幢5号|永房权证字第20094117号|永国用（2009）第30213号|
|45|绿景佳园南区3幢6号|永房权证字第20094118号|永国用（2009）第30214号|
|46|绿景佳园南区3幢7号|永房权证字第20094119号|永国用（2009）第30215号|
|47|绿景佳园南区3幢8号|永房权证字第20094120号|永国用（2009）第30216号|
|48|绿景佳园南区3幢9号|永房权证字第20094121号|永国用（2009）第30159号|
|49|绿景佳园南区3幢10号|永房权证字第20094122号|永国用（2009）第30160号|
|50|绿景佳园南区4幢1号|永房权证字第20094123号|永国用（2009）第30161号|
|51|绿景佳园南区4幢2号|永房权证字第20094124号|永国用（2009）第30162号|
|52|绿景佳园南区4幢3号|永房权证字第20094125号|永国用（2009）第30163号|
|53|绿景佳园南区4幢4号|永房权证字第20094126号|永国用（2009）第30164号|

7、估价机构营业执照复印件
8、估价机构房地产估价资质证书复印件
9、注册房地产估价师注册证书复印件
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|估价对象标的物图示：|
|估价对象|

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估价对象现场查看照片：
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交易案例调查表
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|-|-|-|-|-|-|-|
|项目名称|景泰秀水51号|||流水号|||
|房屋坐落|巴溪大道||||||
|成交价格||面积|20.39㎡||成交单价|4,492.00元/㎡|
|成交日期|2012.12|用途|住宅||地段等级||
|区域因素说明|繁华程度||||交通便捷度||
||环境、景观||||公共配套设施||
|个别因素说明|临街状况||||建筑结构|钢混结构|
||装 修||毛坯房||设施设备||
||形状(户型)||||层 次|一层|
|资料来源|市场调查||||建成年份|2005年|
|调查日期|2014.08||||调查人||

|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|项目名称|景泰秀水53号|||流水号||
|房屋坐落|巴溪大道|||||
|成交价格||面积|20.39㎡|成交单价|4,547.00元/㎡|
|成交日期|2012.12|用途|住宅|地段等级||
|区域因素说明|繁华程度|||交通便捷度||
||环境、景观|||公共配套设施||
|个别因素说明|临街状况|||建筑结构|钢混结构|
||装 修||毛坯房|设施设备||
||形状(户型)|||层 次|一层|
|资料来源|市场调查|||建成年份|2005年|
|调查日期|2014.08|||调查人||

|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|项目名称|景泰秀水30号|||流水号||
|房屋坐落|巴溪大道|||||
|成交价格||面积|24.11㎡|成交单价|4,600.00元/㎡|
|成交日期|2012.12|用途|住宅|地段等级||
|区域因素说明|繁华程度|||交通便捷度||
||环境、景观|||公共配套设施||
|个别因素说明|临街状况|||建筑结构|钢混结构|
||装 修||毛坯房|设施设备||
||形状(户型)|||层 次|一层|
|资料来源|市场调查|||建成年份|2005年|
|调查日期|2014.08|||调查人||

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