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目 录
关于评估说明使用范围的声明..................................共 1页企业关于进行资产评估有关事项的说明..........................共17页资产评估说明 ................................................................................................. 1第一部分评估对象与评估范围说明 ..................................................................... 1第二部分资产核实情况总体说明 ......................................................................... 6第三部分采用资产基础法评估企业价值技术说明 ........................................... 15流动资产评估技术说明 ......................................................................................... 15存货评估技术说明 ................................................................................................. 21非流动资产评估技术说明 ..................................................................................... 24长期股权投资评估技术说明 ................................................................................. 26房屋建筑物评估技术说明 ..................................................................................... 32设备评估技术说明 ................................................................................................. 54土地使用权资产评估技术说明 ............................................................................. 70负债评估技术说明 ............................................................................................... 104第四部分收益法评估企业价值技术说明 ......................................................... 110评估结论及其分析 ............................................................................................... 154
关于评估说明使用范围的声明
关于评估说明使用范围的声明
《资产评估说明》作为《资产评估报告书》的附件，仅供国有资产监督管理机构（含所出资企业）、相关监管机构和部门使用。除法律法规规定外，本《资产评估说明》和相关材料的全部或者部分内容不得提供给其他任何单位和个人，不得见诸公开媒体。
广东中联羊城资产评估有限公司 第1页
企业关于进行资产评估有关事项的说明
企业关于进行资产评估有关事项的说明
一、委托方、被评估单位概况
(一)委托方
1、 基本情况
名称：广东锦龙发展股份有限公司
注册地址：广东省东莞市南城区鸿福路 106号南峰中心第十二层
法定代表人：杨志茂
注册资本：人民币肆亿肆仟捌佰万元
实收资本：人民币肆亿肆仟捌佰万元
公司类型：股份有限公司（上市）
营业执照注册号：440000000021235
经营范围：实业投资，房地产开发
经营期限：自一九九七年四月九日至长期
控股子公司：中山证券有限责任公司、清远市自来水有限责任公司2、 企业情况简介
广东锦龙发展股份有限公司（下称“公司”）是 1997年在深圳证券交易所挂牌交易的上市公司（证券代码：000712，证券简称：锦龙股份），公司注册地在广东省东莞市。公司控股股东为民营企业东莞市新世纪科教拓展有限公司（持有本公司50.01%股份）。公司上市以来，在改善资产质量、提高效益、规范运作、产业转型等方面均取得了明显成效。
公司主要业务为证券业务和自来水业务，公司持有中山证券有限责任公司60.15%股权、清远市自来水有限责任公司80%股权，参股东莞证券有限
企业关于进行资产评估有关事项的说明
责任公司40%股权，参股华联期货有限公司3%股权，参股清远市农村信用合作联社2.69%股权，参股东莞农村商业银行股份有限公司0.77%股权。
(二)被评估单位
1、 基本情况
名称：清远市自来水有限责任公司
注册地址：清远市新城八号区方正二街一号锦龙大厦
法定代表人：杨志茂
注册资本：人民币捌仟捌佰伍拾贰万壹仟肆佰元
实收资本：人民币捌仟捌佰伍拾贰万壹仟肆佰元
公司类型：有限责任公司
营业执照注册号：441800000042071
股东及持股比例：
|||||
|-|-|-|-|
|股东名称|出资额|占注册资本比例|出资形式|
|广东锦龙发展股份有限公司|人民币柒仟零捌拾壹万柒仟壹佰贰拾元|80%|以相应价值的债权作为支付对价|
|东莞市荣立投资发展有限公司|人民币壹仟柒佰柒拾万肆仟贰佰捌拾元|20%|货币出资|

经营范围：自来水生产和供应，限十层以下建筑的水消防系统。钢管、水暖管运零件、建筑材料、五金工具、家用电器、自来水管道安装和管理。
（涉及许可经营的项目凭有效许可证经营）
经营期限：自一九八九年二月二十七日至长期
长期投资：
||||
|-|-|-|
|序号|控股子公司名称|持股比例（%）|
|1|清远市锦诚水质检测有限公司|80|
|2|清新汇科臵业有限公司|100|
|3|清远市供水拓展有限责任公司|100|

2、 历史情况简介
清远市自来水有限责任公司的前身是清远市自来水公司，而清远市自
企业关于进行资产评估有关事项的说明
来水公司的前身为 1961年建成、1962年投产的清城镇自来水厂，初建规模为日供水能力 2000立方米，后该厂几经扩建改造，日供水能力发展到 1万立方米，仅供清远城区部分居民用水。1988年，清远撤县建市，清远经济建设的步伐加快，为了适应城市发展需要，清城镇自来水厂升格为清远市自来水公司，并在次年投资 2960万元，建成日供水能力 6万立方米的七星岗水厂。至 1994年，七星岗水厂二期供水工程先后完成，公司日供水能力达 16万立方米。2000年 12月，为了深化国有企业改革，扶持清远市唯一的一家上市公司—广东锦龙发展股份有限公司（原名为广东金泰发展股份有限公司）尽快实现资产重组，清远市政府以清远市自来水公司产权有偿转让给广东锦龙发展股份有限公司，使清远市自来水公司成为由政府管理的城市市政供水企业转为民营控股供水企业。
公司目前设有 8个职能部门，在职员工约 220多人，公司属下七星岗水厂日供水能力达 20万立方米，水质完全达到国家生活饮用水卫生标准的要求，供水管网遍及清远市区城市规划区每一个角落，公司目前供水范围包括向东至清远市城区的五一码头（旧城至白庙、黄腾峡路口一带），向南至清远碧桂园、美林湖国际社区、七星村委，向西至石角界牌沙坑、沙埗村委，向北至黄坑桥、沙田小学、白沙塘村、田龙村等片区及周边农村、工业区，供水面积约 192.90平方公里，可满足市区 60余万人生产生活用水的需求。
3、 企业的资产负债状况及财务状况
(1) 企业评估基准日和前 3年的简要财务指标
资产、负债和所有者权益简表
单位：人民币万元
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|序号|指标名称|2010-12-31|2011-12-31|2012-12-31|评估基准日|
|1|总资产|31,680.64|30,263.43|37,858.22|41,859.58|
|其中：流动资产||12,156.60|12,439.71|20,197.46|19,369.08|
|2|总负债|20,572.94|18,508.60|25,589.09|29,227.85|
|其中：流动负债||3,762.01|4,066.63|12,883.28|12,025.09|

企业关于进行资产评估有关事项的说明
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|序号|指标名称|2010-12-31|2011-12-31|2012-12-31|评估基准日|
|3|所有者权益|11,107.70|11,754.83|12,269.13|12,631.72|

利润简表
单位：人民币万元
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|-|-|-|-|-|-|
|序号|指标名称|2010年|2011年|2012年|评估基准日|
|一|主营业务收入|7,788.33|8,372.31|8,367.17|9,766.82|
|二|主营业务利润|2,838.71|3,285.54|3,571.59|4,330.44|
|三|营业利润|1,503.60|2,216.95|2,652.53|2,988.37|
|四|利润总额|1,564.56|2,258.15|2,754.13|3,074.44|
|五|净利润|1,168.75|1,699.00|2,043.41|2,201.65|
|审计意见||无保留意见|无保留意见|无保留意见|无保留意见|

 (2) 企业历史经营业绩分析
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|-|-|-|-|-|
|序号|项目|前三年|前二年|前一年|
|1|主营收入增长率|12.44%|7.50%|-0.06%|
|2|营业利润率|35.95%|38.73%|42.22%|
|3|净利润率|15.01%|20.29%|24.42%|
|4|资产负债率|64.94%|61.16%|67.59%|
|5|流动比率|3.23|3.06|1.57|
|6|净资产收益率|10.64%|14.86%|17.01%|
|7|总资产利润率|4.83%|7.29%|8.09%|

(三)委托方与被评估单位的关系：
广东锦龙发展股份有限公司与清远市自来水有限责任公司之间是母子公司关系，广东锦龙发展股份有限公司持有清远市自来水有限责任公司80%股权，清远市自来水有限责任公司是广东锦龙发展股份有限公司的控股子公司。
二、关于经济行为的说明
广东锦龙发展股份有限公司拟转让清远市自来水有限责任公司的股权，本次资产评估是为该经济行为提供评估对象市场价值参考依据的需要。
三、关于评估对象与评估范围的说明
根据拟进行的经济行为需要，委托评估机构进行资产评估的评估对象确
企业关于进行资产评估有关事项的说明
定为清远市自来水有限责任公司的股东全部权益。资产与负债范围为清远市自来水有限责任公司于评估基准日资产负债表上所列示的资产与负债。
清远市自来水有限责任公司于评估基准日资产负债表上所列示的资产与负债如下：
账面原值 账面(净)值
资产类型 简要说明
(人民币万元) (人民币万元)
包括：货币资金、应收账款、预付账款、其他应收款、流动资产 19,369.08
存货
其中：存货 103.30 包括：原材料、在库周转材料、半成品
共3项，主要是对清远市锦诚水质检测有限公司、清长期股权投资 1,943.00 新汇科臵业有限公司、清远市供水拓展有限责任公司的投资
固定资产 36,174.90 15,879.23
房屋建筑物共21项9,776.98m2，主要是厂房/办公楼其中：房屋建筑物类 33,960.30 14,949.64 /住宅；管道沟槽共 544项，主要为市政给水用的管道
机器设备共1178台/套，主要是取水、水处理、供水的设备；车辆共11辆，主要是行政用车及工程用车；
设备类 2,214.60 929.59
电子设备共604台，主要水质检测及办公用电子设备等。
土建工程共11项，主要是市政供水管网工程项目；
在建工程 3,729.82 设备工程共 1项，主要是综合运营系统软件工程项目。
无形资产 833.04
其中：土地使用权 831.69 共17宗，主要是国有出让土地使用权
资产总计 41,859.58
负债合计 29,227.85 主要包括流动负债、非流动负债
所有者权益合计 12,631.72
1、 评估范围内的资产均属于清远市自来水有限责任公司所有
2、 列入评估范围的账面资产已根据以往资产评估结论进行调账。
3、 进行本次评估前不存在不良资产核销或者资产剥离行为。
四、关于评估基准日的说明
1、 资产评估基准日确定为二○一三年十二月三十一日。
2、 评估基准日是在综合考虑实现经济行为的需要、以及会计期末提供资料的便利，与评估基准日和经济行为实现日尽可能接近等因素后确定。
企业关于进行资产评估有关事项的说明
五、可能影响评估工作的重大事项说明
1、 历史清产核资/资产评估情况
无。
2、 影响生产经营活动和财务状况的重大合同
无。
3、 影响生产经营活动和财务状况的重大诉讼事项
无。
4、 抵押、质押、担保资产
企业于评估基准日抵押资产如下表所示：
||||||
|-|-|-|-|-|
|资产类型|资产名称|账面原值(元)|贷款余额(元)|对应债权人|
|土地使用权|八号区培训楼地块—清市府国用(2002)字第00639号|1,952,430.48|212,000,000.00|中国银行清远分行|
|管道沟槽|供水管网|171,785,718.40|||
|房屋建筑物|8号区培训楼（自来水大楼）|17,555,208.00|||
|收费权|自来水收费权|0.00|||
|土地使用权|七星岗水厂地块—清市府国用(2002)字第00204号、清市府国用(2002)字第00205号、清市府国用(2010)字第00281号|2,867,831.48|5,184,445.00|清远市财政局|

5、 其它或有负债、或有资产事项
无。
六、资产及负债清查情况、未来经营和收益状况预测的说明
(一)资产负债清查情况说明
为配合资产评估工作，被评估单位已对评估范围内的资产和负债组织开展了清查工作，清查情况如下：
1、 清查范围
本次清查范围为纳入本次评估范围的资产和负债，同时对各项资产的产
企业关于进行资产评估有关事项的说明
权状况进行了清查，其中实物资产主要分布于清远市及其各乡镇。经清查后，各项资产的产权状况基本清晰。
2、 清查工作的组织实施
清查工作的实施由被评估单位主管领导负责协调，组织了包括财务、设备、基建、办公室、仓库、生产等有关部门的人员共同参加。清查时间从 2014年 1月 2日开始至 2014年 1月 8日结束。
(1) 清查工作
将各项债权、债务逐一整理核对，财务固定资产账册与设备、基建等部门的台帐及实物逐一核对，对盘盈固定资产单独列表；对除固定资产以外的各项资产和负债进行了清查、核实，对存货进行盘点；对房地产、土地使用权等重大资产的产权证明文件进行收集整理；同时，对待处理、待报废，高、精、尖设备由设备部门进行专项检测。
(2) 清查方法
在相关中介机构配合下，组织对价值高、数量大的各种资产做了实地盘点，对价值小的资产进行了抽查盘点。具体做法是：
a.流动资产的清查：运用实地盘点与抽样相结合，通过点数、目测以及抽取样本计算等适用企业存货资产实际的方法，确定其实有数量。对应收应付等往来款项通过核对会计账簿，与有关单位进行账务核对进行清查。
b.固定资产的盘点：通过实物数量盘点和调查资产质量相结合，清查固定资产的存放位臵、使用部门和实际使用保管情况，按照清查要求做到了实事求是的反映各项固定资产的权属和使用保管情况。
c.无形资产的清查：通过核实产权证明，向经办人询问资产的来源、账面值的形成，并结合实地察看相结合了解资产的使用状况。
d.长期投资的清查：通过察看会计账薄记录、出资证明与各长投单位
企业关于进行资产评估有关事项的说明
的工商登记资料等核实长期投资的真实性。
3、 清查中采取的措施
无。
4、 清查中发现的问题和原因
(1) 债权的呆坏账情况
无。
(2) 存货盘盈、盘亏、变质、毁损、报废情况
无。
(3) 投资的损失情况
无。
(4) 固定资产盘盈、盘亏、闲臵、毁损、报废和鉴定情况
设备盘点中发现存在以下设备已损坏无法正常使用：
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||序||||||||计量||||||账面价值(元)|||
||||设备编号||设备名称||规格型号||||数量||购臵日期|||||
||号||||||||单位||||||原值||净值|
|1||2.02.0000015||分析天平||TG-328型||台||1||2000/12/31||2,000.00||100.00||
|2||20.02.0000391||水环式真空泵||SZ-2||台||1||2008/10/16||4,200.00||2,138.50||
|3||2.02.0000342||磁力驱动泵||CQF型||台||1||2005/5/31||2,080.00||386.25||
|4||2.02.0000344||真空泵||SZ-2 7.5KW||台||1||2005/6/29||3,300.00||638.53||
|5||20.02.0000425||JMX隔膜计量泵||JXM-352L/h||台||1||2010/1/21||5,500.00||3,453.62||
|6||20.02.0000390||离心式污水泵||YW22||台||1||2008/10/16||2,200.00||1,119.96||
|7||2.02.0000340||离心式污水泵||W22-13||台||1||2005/2/28||2,913.60||472.02||
|8||2.02.0000343||液下泵||50YW22-13||台||1||2005/6/29||1,650.00||318.93||
|9||20.02.0000427||污水泵||ML 76-9(3KW)||台||1||2010/1/21||1,550.00||973.31||
|10||20.02.0000383||二通电动球阀||DN50||台||2||2008/7/31||3,100.00||1,504.90||
|合 计||||||||||||||28,493.60||11,106.02||

 (5) 无需偿付的负债情况
无。
5、 账务调整
无。
企业关于进行资产评估有关事项的说明
(二)未来经营和收益状况预测说明
1、影响企业经营的主要因素
(1) 国家、地区经济形势及未来发展趋势
水务行业长期以来存在地域垄断的特点，造成了行业集中度和市场化程度较低的情况。为了加快推进市政公用事业市场化，规范市政公用事业特许经营活动，加强市场监管，保障社会公共利益和公共安全，促进市政公用事业健康发展，建设部于 2004年出台了《市政公用事业特许经营管理办法》，明确了供水等实施特许经营的项目需遵循公开、公平、公正和公共利益优先，以及合理布局，有效资源配臵的原则，鼓励跨行政区域的市政公用设施共享，依照公开招标的程序原则投资者或经营者。
(2) 国家和地方有关企业经营的法律法规
《中华人民共和国水法》（2002年 10月 1日）等。
(3) 水务行业特点
A)经营垄断性强
除了自来水厂的工程建设以外，水务行业其他的各个环节都具有典型的自然垄断性质。水务行业是资本高度密集的行业，自来水管网等固定资产生命周期很长，给水处理设施的使用年限至少为 25年，输配水管线管网的年限一般都是 50年甚至更长，通常认为进行重复建设是不符合经济效率原则的，因而只有一家企业在一定的区域内进行垄断性经营。
B)长期发展相对稳定
从我国的用水结构来看，近几年变动不大，农业、工业和生活用水三者合计占比在98%左右。长期来看，随着用水效率的不断提高，工业用水的增速将放缓，居民用水将伴随着我国城市化进程的加快呈现出逐年稳定增长的趋势。
由于供水行业需求弹性相对较小，而且产品价格受政府统一控制，因
企业关于进行资产评估有关事项的说明
此，在未来若干年内，随着我国用水量的逐年上升，供水行业也将在相当长的时期内保持相对稳定的发展。
C)市场化水平低、行业盈利低微
在我国，水务企业大多具有事业单位性质，水务行业特别是供水行业采取的是地方政府独家垄断经营的方式，行政色彩相对浓厚，供水企业的商业运作与管理创新受到较大的限制。
由于水务行业市场化程度不高，水不被真正的视为商品，供水水价低于供水成本，造成供水管理单位长期亏损。城市水价构成中，主要只考虑了净水成本补偿，而对供排水管网建设和污水处理成本补偿不足。水价没有建立根据市场供求和成本变化及时调整的机制，供水价格普遍偏低，亏损较为严重。
由于以上原因，水务企业在经营方式上形成了“低水价＋亏损＋财政补贴”的模式，从而造成了行业经营效率不高、盈利能力低微的局面。
D)国内水务企业技术水平差距不大，但与国际水平相比仍有差距
目前，国内大型水务企业的技术水平相差不大，不同的企业会根据自身的技术实力对通用技术进行改良，以适应项目的要求，但总体相差不大，各企业采用的技术水平处于同一层次。
但是，由于我国的工业基础比较薄弱，机械、化工、材料等工业较为落后，水处理设备的生产制造水平整体上要比国外落后 10年以上，与世界先进技术相比，仍存在一定的差距，其具体体现为：
(a)产品品种少，更新换代慢，研发新产品也多为简单模仿，消化吸收能力和技术创新能力差，技术储备能力低；
(b)产品技术性能低，效率低，自动化程度低；
(c)产品加工质量水平低，质量标准低，设备运行的稳定性差，可靠性低；
企业关于进行资产评估有关事项的说明
(d)产品的结构设计水平低，外观差。
(4) 行业竞争情况和行业发展的有利与不利因素
水资源是人们在生产和生活过程中不可缺少的物资，是城市生存和发展的命脉。中国以占世界6%的可更新水资源和9%的耕地，养活了占全球22%的人口，人民生活总体上进入小康；其中水利建设发挥了非常重要的作用，但中国水资源形势仍不容乐观。
中国人均水资源量少，时空分布不均以及人口、耕地、经济布局与水资源分布不相匹配的水资源条件，严重制约了中国社会经济的发展。面对这样的水资源条件，中国历来都把水利作为兴国安邦的大事，水利建设取得了巨大的成就。
目前，中国共有城市 661个，基本上每个城市都拥有自己的自来水公司，共有水厂 2,000多个，资产总额达 5,000亿，各自来水公司的供水能力普遍比较小，所占份额也以当地需水量为限。
近几年来，随着改革的不断深入，市场制度和民营部门开始不断进入从前被国有部门垄断的一个个领域。从 2001年底中国加入 WTO之后开始，国家相继出台了多项推动自来水等公用事业行业市场化、民营化政策，中国开始了自来水行业民营化的进程。特别是党的十六届三中全会进一步提出“要大力发展和积极引导非公有制经济”、“放宽市场准入、允许非公有资本进入法律法规未禁入的基础设施、公用事业及其他行业和领域”，更加快了中国自来水行业民营化的进程。可以说当前以特许经营模式为主的自来水行业民营化和市场化改革正在逐步展开。另外相关法律、法规、政策纷纷出台，为自来水行业民营化创造了条件。总之，自来水行业民营化改革已经成为一种必然趋势。
我国政府管制下的水业空间倚重外部因素，自来水业务最重要的驱动因素是：水价上调提升企业业绩，市场化改革促效率，城市化和工业化刺
企业关于进行资产评估有关事项的说明
激水需求。水务行业资本化多元化和水价定价的市场化改革成为未来发展趋势，水务公司面临较好的发展机遇。
2、企业经营状况
清远市自来水有限责任公司是广东锦龙发展股份有限公司的民营控股企业，主营自来水生产和供应。其前身为有30多年历史的国有独资企业——清远市自来水公司。2000年年底转制后，公司通过更新理念、锐意改革、大胆创新和引入全新的管理和激励机制，企业的综合实力得以迅速壮大。
目前公司拥有资产总值达 4.19亿元，拥有占地 500多平方米、仪器设备先进的水质检测中心，能承担总共 82项的检测能力（其中水质检测项目 61项、水处理剂检测项目 21项）。现有职能部门 8个，有员工 220余人，供水管网遍及市区城市规划区每一个角落，综合供水能力 20万立方米/日（设计生产能力 16万立方米/日，经技术改造后为 20万立方米/日），可满足市区 60余万人口生产和生活用水的需求，水质完全达到国家生活饮用水卫生标准的要求。公司目前正在筹建日供水能力达 48万立方米的清远市第二水厂，以满足日益增长的用水需求。
公司在积极拓展水业务的同时，十分重视企业的全方位发展，努力打造水质品牌、强化供水服务，充分利用股份制经营优势，不断提高供水能力和供水质量，进一步拓展供水范围，以“开拓创新、规范管理”经营策略创造更佳的经营业绩。
(1) 企业主要产品或服务
公司属于公用服务供应产业，主营业务为自来水制售。所谓自来水，是指通过自来水处理厂净化、消毒后生产出来的符合国家饮用水标准的供人们生活、生产使用的水。它主要通过水厂的取水泵站汲取江河湖泊及地下水，地表水。并经过沉淀、消毒、过滤等工艺流程，最后通过配水泵站输送到各个用户。
企业关于进行资产评估有关事项的说明
(2) 生产能力和近年的实际生产、销售量
公司目前供水范围包括向东至清远市城区的五一码头（旧城至白庙、黄腾峡路口一带），向南至清远碧桂园、美林湖国际社区、七星村委，向西至石角界牌沙坑、沙埗村委，向北至黄坑桥、沙田小学、白沙塘村、田龙村等片区及周边农村、工业区，供水面积约 192.90平方公里，可满足市区 60余万人生产生活用水的需求。过去 5年的销售量、水厂生产量情况如下表：
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||前5年历史数据|||||
||2009年|2010年|2011年|2012年|2013年|
|供水量（立方米）|59,323,025.00|65,381,651.00|68,812,772.00|69,030,224.00|72,418,181.16|
|销售量（立方米）|51,440,221.00|55,890,149.21|59,651,922.17|59,610,857.53|62,466,191.43|
|供抄差率|13.29%|14.52%|13.31%|13.65%|13.74%|

历史数据显示，过去 5年公司销售量呈稳健增长，到 2013年年底，销售量达到 6246.6万立方米。2013年自产水量总产量达到 7081.8万立方米，平均日产量 19.4万立方米，接近满负荷生产。
3、 被评估单位近年企业资产、负债、权益、盈利状况
简要资产负债表
单位：万元
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|项目|2008年|2009年|2010年|2011年|2012年|2013年|
|流动资产合计|15,113.66|12,705.35|12,156.60|12,439.71|20,197.46|19,369.08|
|长期股权投资|128.00|128.00|943.00|943.00|1,943.00|1,943.00|
|投资性房地产|-|-|-|-|-|-|
|固定资产|20,836.74|19,016.13|17,512.47|15,793.88|14,704.93|15,879.23|
|在建工程|1,113.83|137.83|86.55|107.11|75.98|3,729.82|
|固定资产清理|4.19|-|-|-|-|-|
|无形资产|882.80|924.00|900.92|877.85|854.77|833.04|
|长期待摊费用|18.31|13.42|8.54|3.66|-|-|
|递延所得税资产|100.63|180.94|72.56|98.23|82.09|105.40|
|非流动资产合计|23,084.49|20,400.34|19,524.04|17,823.72|17,660.77|22,490.49|
|资产合计|38,198.15|33,105.69|31,680.64|30,263.43|37,858.22|41,859.58|
|流动负债合计|5,079.10|3,184.10|3,762.01|4,066.63|12,883.28|12,025.09|
|非流动负债合计|22,593.52|19,057.16|16,810.93|14,441.96|12,705.81|17,202.77|
|负债合计|27,672.63|22,241.26|20,572.94|18,508.60|25,589.09|29,227.85|
|所有者权益合计|10,525.52|10,864.43|11,107.70|11,754.83|12,269.14|12,631.72|

企业关于进行资产评估有关事项的说明
简要利润表
单位：万元
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|-|-|-|-|-|-|-|
||2008年|2009年|2010年|2011年|2012年|2013年|
|一、营业收入|8 ,392.04|8 ,194.78|8 ,772.59|9 ,485.13|9 ,320.40|1 0,853.43|
|减：营业成本|5 ,133.50|4 ,860.62|5 ,243.53|5 ,372.19|4 ,974.81|5 ,616.83|
|营业税金及附加|41.08|95.80|85.26|102.98|98.87|111.90|
|销售费用|-|-|-|-|-|-|
|管理费用|497.25|608.42|569.42|630.25|584.61|695.77|
|财务费用|1 ,858.81|1 ,215.05|1 ,370.74|1 ,103.32|1 ,019.14|1 ,541.68|
|资产减值损失|1.95|30.99|0.05|0.16|9.01|1.14|
|加：公允价值变动收益|-|-|-|-58.08|18.56|39.52|
|投资收益|-|-|-|-1.20|-|62.75|
|二、营业利润|8 59.45|1 ,383.90|1 ,503.60|2 ,216.95|2 ,652.53|2 ,988.37|
|加：营业外收入|155.45|27.16|66.86|57.63|103.39|103.86|
|减：营业外支出|22.66|19.25|5.90|16.43|1.78|17.79|
|三、利润总额|9 92.24|1 ,391.81|1 ,564.56|2 ,258.15|2 ,754.13|3 ,074.44|
|减：所得税费用|252.72|363.51|395.82|559.15|710.73|872.79|
|四、净利润|7 39.52|1 ,028.30|1 ,168.75|1 ,699.00|2 ,043.41|2 ,201.65|
|减：※少数股东权益|-|-|-|-|-|-|
|五、归属于母公司所有者的净利润|7 39.52|1 ,028.30|1 ,168.75|1 ,699.00|2 ,043.41|2 ,201.65|

4、 未来主营收入、成本、费用等的预测过程和结果。
经被评估单位通过自身经营历史数据和经营情况的分析、总结，结合未来的经营发展方向、主导产品的定位、主要原材料的采购、经营管理的方式，以及未来的投资计划、融资方案和市场拓展措施等经营策略综合对企业的未来主营业务收入、成本、费用进行预测，其结果如下：
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|-|-|-|-|-|-|
|项目|2014年|2015年|2016年|2017年|2018年及以后|
|一、营业总收入|1 2,926.81|1 3,938.76|1 4,899.68|1 6,453.18|1 8,153.77|
|二、营业总成本|1 0,377.86|1 1,466.97|1 2,445.64|1 3,563.60|1 4,789.84|
|其中：营业成本|7 ,232.68|8 ,285.95|9 ,238.89|1 0,325.36|1 1,518.15|
|营业税金及附加|9 5.69|1 02.28|1 06.90|1 15.55|1 24.99|
|营业费用|1 88.39|1 94.86|2 01.63|2 08.72|2 16.15|
|管理费用|8 98.35|9 20.69|9 34.63|9 49.74|9 65.60|
|财务费用|1 ,962.76|1 ,963.19|1 ,963.59|1 ,964.24|1 ,964.96|
|加：投资收益|-|-|-|-|-|
|三、营业利润|2 ,548.95|2 ,471.78|2 ,454.04|2 ,889.58|3 ,363.93|
|加：营业外收入|-|-|-|-|-|
|减：营业外支出|-|-|-|-|-|
|四、利润总额|2 ,548.95|2 ,471.78|2 ,454.04|2 ,889.58|3 ,363.93|
|减：所得税费用|6 37.24|6 17.95|6 13.51|7 22.39|8 40.98|
|五、净利润|1 ,911.71|1 ,853.84|1 ,840.53|2 ,167.18|2 ,522.95|

5、 关联交易性质及定价原则
无。
企业关于进行资产评估有关事项的说明
七、资料清单
提供给评估机构的资产评估资料包括：
1、 资产评估申报表（明细表）；
2、 审计报告；
3、 资产权属证明文件、产权证明文件；
4、 重大合同、协议等；
5、 生产经营统计资料；
6、 其他与评估资产相关的资料。
企业关于进行资产评估有关事项的说明
（本页无正文）
委托方：广东锦龙发展股份有限公司
单位负责人：
二〇一四年一月六日
企业关于进行资产评估有关事项的说明
（本页无正文）
被评估单位：清远市自来水有限责任公司
单位负责人：
二〇一四年一月六日
资产评估说明 中联羊城评字【2014】第VIMQB0018号资 产 评 估 说 明
第一部分 评估对象与评估范围说明
一、评估对象与评估范围内容
1、 委托评估的评估对象与评估范围
根据评估目的和被评估单位的资产申报，委托进行资产评估的评估对象为清远市自来水有限责任公司的股东全部权益。
评估范围为清远市自来水有限责任公司于评估基准日二○一三年十二月三十一日资产负债表上所列示的资产与负债。
2、 委托评估的资产类型、账面金额
清远市自来水有限责任公司于评估基准日资产负债表上所列示的资产与负债如下：
账面原值 账面(净)值
资产类型 简要说明
(人民币万元) (人民币万元)
包括：货币资金、应收账款、预付账款、其他应收款、流动资产 19,369.08
存货
其中：存货 103.30 包括：原材料、在库周转材料、半成品
共 3项，主要是对清远市锦诚水质检测有限公司、清长期股权投资 1,943.00 新汇科臵业有限公司、清远市供水拓展有限责任公司的投资
固定资产 36,174.90 15,879.23
房屋建筑物共21项9,776.98m2，主要是厂房/办公楼/其中：房屋建筑物类 33,960.30 14,949.64
住宅；管道沟槽共544项，主要为市政给水用的管道机器设备共 1178台/套，主要是取水、水处理、供水的设备；车辆共11辆，主要是行政用车及工程用车；
设备类 2,214.60 929.59
电子设备共 604台，主要水质检测及办公用电子设备等。
土建工程共11项，主要是市政供水管网工程项目；
在建工程 3,729.82
设备工程共1项，主要是综合运营系统软件工程项目。
无形资产 833.04
其中：土地使用权 831.69 共17宗，主要是国有出让土地使用权
资产总计 41,859.58
负债合计 29,227.85 主要包括流动负债、非流动负债
所有者权益合计 12,631.72
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资产评估说明 中联羊城评字【2014】第VIMQB0018号上述资产与负债数据已经立信会计师事务所（特殊普通合伙）专项审计，评估是在被评估单位经过审计后的资产、负债基础上进行的。
委托评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围一致。
3、 委托评估资产（含相关负债）权属状况
以上各项资产均由清远市自来水有限责任公司控制，小部分设备已损坏无法正常使用以外，各项资产均正常使用，没有重大毁损和明显不可收回情况。
二、实物资产的分布情况及特点
(一)实物资产的类型、数量、分布情况和存放地点
经评估人员的现场核实，待评估实物资产主要包括存货、生产及生活用房屋建（构）筑物、管道沟槽、机器设备、电子设备、车辆、在建工程等。
实物资产主要分布在广东省清远市及其各乡镇区，主要资产较为集中，大部分管道沟槽埋藏于地下，其中：
1、 存货
列入评估范围的存货均由被评估单位持有，基本情况如下：
类别 权属状况 经济状况 物理状况
原材料 无争议 周转良好 存放于水厂，保管良好
在库周转材料 无争议 周转良好 存放于仓库，保管良好
在产品 无争议 为未结转工程成本
2、 主要设备
企业经营所用机器设备是取水、水处理、供水所需设备，包括取水泵站、水厂、龙塘加压泵站、新基加压泵站、2#加压泵站等。主要有取水泵、无负压给水设备、配电站等设备，分别存放于清远市自来水有限责任公司
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资产评估说明 中联羊城评字【2014】第VIMQB0018号各个泵站内使用，从 2000年至今均有陆续购臵。
企业三班作业制，实行设备动态保养及定期维护保养制度。设备管理良好，目前设备均正常运行，机器设备运行环境良好，符合设备的性能要求。
企业的关键设备目前未办理抵押贷款，未设定他项权利。
3、 主要房屋建筑物和土地使用权
企业经营用房屋建筑物主要为被评估单位拥有分布在清远市市区、七星岗水厂厂区和石角镇自来水厂内使用的房屋建筑物。厂区内主要为生产性房产，大部分建于 2007年，部分建于 1990年，建筑结构主要为钢筋混凝土框架结构；厂区外主要为办公、住宅性质的房产，大部分建于 1996年，部分建于 90年代初，建筑结构为钢筋混凝土框架结构，建筑面积共约 9,776.98㎡。房屋建筑物已办理房地产权证。房屋建筑物结构、基础、维护保养一般，使用正常，基本能满足企业当前经营的生产场所需要。
企业经营用管道沟槽主要为市政给水用的管道，分布在清远市区及各乡镇，主要使用钢管、铸铁管、钢筋混凝土管、PE管等材质。被评估单位设有专人专门负责对管道沟槽的管理，制定有专门的维护保养制度，有专门的维护人员在管道沟槽出现问题时进行维修、整固。
企业目前使用的土地共 17宗，用作为企业生产经营用地，面积约 55,245.39平方米。土地状况目前基本为“五通一平”，已办理有偿使用手续和国有土地使用权证，并已缴纳全部土地出让金，另有清远市新城东 2号区 48栋 101室、新城东 2号区 50幢 101房分摊的两宗土地属于划拨用地。
企业的主要房屋建筑物、管道沟槽和土地使用权目前部分已办理抵押贷款，已设定他项权利，具体抵押清单列示如下：
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|-|-|-|-|-|
|资产类型|资产名称|账面原值(元)|贷款余额(元)|对应债权人|
|土地使用权|八号区培训楼地块—清市府国用(2002)字第00639号|1,952,430.48|212,000,000.00|中国银行清远分行|
|管道沟槽|供水管网|171,785,718.40|||

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资产评估说明 中联羊城评字【2014】第VIMQB0018号
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|-|-|-|-|-|
|资产类型|资产名称|账面原值(元)|贷款余额(元)|对应债权人|
|房屋建筑物|8号区培训楼（自来水大楼）|17,555,208.00|||
|土地使用权|七星岗水厂地块—清市府国用(2002)字第00204号、清市府国用(2002)字第00205号、清市府国用(2010)字第00281号|2,867,831.48|5,184,445.00|清远市财政局|

原材料数量为 159,700.13公斤，存放在水厂，在库周转材料存放在水厂及仓库。
房屋建筑物共 21幢，面积 9,776.98平方米，主要结构为钢筋混凝土框架结构，用作企业经营用办公楼及厂区建筑；构筑物共 65项，主要为企业生产经营的辅助配套设施；管道沟槽共 544项，主要为埋藏于清远市区及各乡镇的地下市政供水管道；房屋建筑物分别坐落于清远市市区及石角镇区。
机器设备共 1178台/套，主要是取水、水处理、供水所需设备，包括取水泵站、水处理厂、龙塘加压泵站、石角加压泵站、城北加压泵站等。主要有取水泵、无负压给水设备、配电站等设备，分别存放于清远市自来水有限责任公司及各个泵站内使用，从 2000年至今均有陆续购臵。
电子设备共 604台（套），主要是企业办公用电子设备，如电脑、打印机、手持抄表终端、复印机、空调等。电子设备大部分购臵于近三年。
车辆共11辆，主要包括有企业平时行政办公使用的长城CC6460RMOO普通客车、长城牌 CC6460KM45旅行车以及企业平时工程施工用的轻型货车等，均有机动车行驶证。
在建工程主要为正在建设的市政供水管网等共 11项，主要分布在清远市市区及各乡镇。
(二)实物资产的技术特点、实际使用情况、大修理及扩建情况
被评估单位属于供水行业，其主要的经营用实物资产需满足生产水质达
标、供水管网遍及清远市区城市规划区每一个角落的技术要求，其中：
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资产评估说明 中联羊城评字【2014】第VIMQB0018号存货是企业购臵生产必需的原材料、低值易耗品，数量、品种较多，单价相对较低，存货周转性较好。
由于管道沟槽是市政供水管网，需满足覆盖范围遍及清远市区城市规划区每一个角落的要求；且由于大部分管网均埋藏于地下，对其管道材质的防腐要求也较高，目前该等管网使用情况正常。
机器设备以国产设备为主，大部分购建于近 5年。企业设备管理科学，目前使用情况良好。
电子设备主要包括检测用仪器及办公用电子设备，由各部门专人负责管理。
在建工程对应的资产主要为市政供水管网的建设工程，大部分于 2013年年中开始投资建设，该部分工程已基本接近完工状态；另有部分工程尚未正式开工，目前正在前期筹备阶段，预计于 2014年完工。
目前各项实物资产处于正常使用之中，具有专人保管，维护情况正常。
三、企业申报的账面记录或者未记录的无形资产情况
根据企业申报，目前企业拥有的无形资产包括：
计算机软件权 2项，分别是广联达计价软件及金蝶 KIS专业 12.2仓存管理及存货核算系统。目前该软件权未授权他人许可使用。
四、企业申报的表外资产的类型、数量
本次评估，被评估单位未申报表外资产。
五、引用其他机构出具报告的结论所涉及的资产类型、数量和金额本项目所有评估工作均由广东中联羊城资产评估有限公司完成，评估过程中未涉及资产价值引用任何其他机构出具的报告结论。
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资产评估说明 中联羊城评字【2014】第VIMQB0018号第二部分 资产核实情况总体说明
一、资产清查核实的内容
评估人员依据《企业关于进行资产评估有关事项的说明》中确定评估范围内的资产、负债进行资产核实工作。主要工作包括在被评估单位清查的基础上对待估资产的账面金额、形成及权属状况（含应评估的相关负债）进行核实，对其中的实物资产的数量、品质、存放地点进行了清查，对可能影响资产评估的重大事项进行了解，并与委托方和被评估单位就资产核实过程中发现的其他资产和存在的问题沟通解决。
二、资产核实人员组织、实施时间和过程
1、 资产核实人员组织、实施时间
根据被评估单位所属行业性质、资产类型和实物资产的技术特点，在进入现场清查前，成立了以项目负责人为主的资产清查小组。项目负责人在与被评估单位充分沟通的基础上，按照资产的技术要求、分布地点和特点，制定详细的现场清查实施计划，按资产类型和分布特点，组织了财务会计、房屋建筑物、土地使用权、机器设备、无形资产和其他资产等多个核实小组，到资产所在现场开展资产核实工作。在企业相关人员的配合下，分别对各类资产进行了清查，对企业的经营业务进行调查、访谈。资产核实工作结束后，各小组对清查核实及现场勘察情况进行工作总结，并提交资产核实及现场勘察作业的工作底稿。
评估人员于 2014年 1月 2日至 2014年 1月 8日到资产所在地现场进行复核。
2、 资产核实过程
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资产评估说明 中联羊城评字【2014】第VIMQB0018号资产核实分为三个阶段进行：
(1) 沟通、准备阶段
评估人员和被评估单位充分沟通，共同协商制定资产核实方案。被评估单位安排熟悉资产分布的资产管理人员协助评估机构的资产核实人员，评估人员向被评估单位协助人员交待资产核实的时间进度和工作要求，搜集有关资产清单和相应的权属证明文件及原始凭证。主要工作包括：
a.评估人员辅导被评估单位进行资产清查、申报评估资产明细和整理收集整理评估资料。
评估人员开展评估前期资料准备和表格填写的布臵工作。评估师对企业资产评估配合工作要求进行了详细讲解，包括资产评估的基本概念、资产评估的任务、本次资产评估的计划安排、需委托方和被评估企业提供的资料清单、企业资产清查核实工作的要求、评估明细表和资产调查表的填报说明等。评估人员指导被评估单位相关的财务与资产管理人员在被评估单位自身资产清查基础上，按照评估机构提供的“评估资料清单”、“资产评估清查评估明细表”及其填写要求，进行整理、登记、申报，同时收集被评估资产的产权归属证明文件和反映资产性能、技术状态、经济技术指标等情况的文件资料。
b.评估人员审查被评估单位提供的资产评估明细表
评估人员通过查阅有关资料，明晰评估对象相关的评估范围，了解评估范围内具体资产的详细状况。然后审查各类资产评估明细表，检查有无填项不全、错填、漏填、资产项目不明确等现象，并要求被评估单位及时更正。
(2) 现场核实阶段
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资产评估说明 中联羊城评字【2014】第VIMQB0018号评估人员依据资产评估明细表，到资产所在地现场，对委托方和被评估单位的清查结果进行复核，对被评估单位申报资产进行清点和现场勘察，对其提供的资料进行验证，同时对可能影响资产评估重大事项进行调查了解，并针对不同资产的性质、特点，采取不同的勘察方法。非实物资产主要通过查阅被评估单位的原始会计凭证、函证和核实有关经济行为证明文件的方式核查被评估单位债权债务的形成过程和账面数字的准确性。实物资产清查资产包括存货、固定资产等，清查内容主要为核实资产数量、使用状态、产权及其他影响评估作价的重要因素。
现金进行全面的实地盘点。根据盘点金额情况和基准日期至盘点日期的账务记录情况倒推评估基准日的金额，全部与账面记录的金额相符。
银行存款清查时，核对银行存款日记账与总账、报表余额是否相符，核对与委估明细表是否相符，获取评估基准日的“银行对账单”、“银行存款余额调节表”和银行存款询证函，查明未达账项属于正常，经调节后银行存款余额相符。
对应收账款，评估人员核实了账簿记录、抽查了部分原始凭证及项目合同等相关资料，核实交易事项的真实性、账龄、业务内容和金额等，对金额较大或金额异常的款项进行函证，对没有回函的款项进行替代程序(取得期后收回的款项的有关凭证或业务发生时的相关凭证)，对关联单位应收款进行相互核对，以证实应收款项的真实性、完整性，核实结果账、表、单金额相符。核实结果账、表、单金额基本相符。
对预付账款，评估人员核实了账簿记录、检查了原始凭证、采购合同等相关资料，核实交易事项的真实性、账龄、业务内容和金额等。
对长期投资、无形资产、递延资产和货币资金、应收及预付款项等资产及负债进行逐笔检查，查阅其形成、回收或支付的情况。
对于存货的核实，主要工作包括按资产评估规范要求会同被评估单位有关人员对存货进行抽查核实，并对存货的入账进仓时间、保管状况、
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资产评估说明 中联羊城评字【2014】第VIMQB0018号品质等进行了解记录，特别对其中残次、变质失效、积压过时以及其它待核销报废的存货进行逐项核实，判断其有效程度。
对房屋建筑物、构筑物、管道沟槽等主要通过了解其报建审批、购建过程，核实其权属的真实性，查阅其购建成本资料，现场对其所处地理位臵、基础、结构、配套设施、周边环境等进行勘察，并向房屋管理人员了解其使用、维护、修缮等情况。
对土地使用权的核实工作包括了解土地的性质、来源、取得方式和取得日期、使用年期，调查土地所处区域的规划方案和土地市场，了解土地所处区位、地理现状、使用开发状况等土地的基本情况。
对于机器设备的核实工作包括查阅了主要设备的购建资料、竣工验收记录、运行日志、重大事故报告书、大修理和技改等技术资料和文件，并通过与设备管理人员和操作人员的深入沟通，了解设备的购臵日期、产地和生产厂家、制造质量、各项购建费用的支出情况，了解设备的技术等级、实际运行是否达标、存在的隐患，查阅设备的运行和故障记录，填写设备现场勘察记录等。
对纳入评估范围在建工程的账面值形成来源、权属、工程进展、工程款的支付等情况进行调查，以核实资产的真实性、完整性，做到权属清晰。经过核实，在建工程主要包括被评估单位在建的供水管网工程。评估人员重点查验了财务相关的原始凭证，了解工程的立项、审批、可行性和概预算情况，以及施工承包合同、工程进度、付款比例等。
流动负债主要包括应付账款、预收账款、其他应付款、应交税费、应付职工薪酬等。核实内容包括各类流动负债账面值的真实性、形成原因和实际应承担负债状况。
非流动负债为长期借款、其他非流动负债。核实的内容包括非流动负债的真实性、形成原因和实际应承担负债状况。
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资产评估说明 中联羊城评字【2014】第VIMQB0018号核查中，重点查验了产权权属资料中所载明的所有人以及其他事项，对产权权属资料中所载明的所有人与资产委托方和相关当事人不符以及缺乏产权权属资料的情况，给予高度关注，进一步通过询问的方式，了解产权权属，并要求委托方和相关当事人出具了“说明”和“承诺函”。
评估人员对被评估单位申报的收益法有关表格进行了核实，核查内容包括通过了解被评估单位的经营、管理状况，市场地位和所处行业的发展现状；查阅被评估单位生产、销售、采购、财务管理等报表和有关记录、明细，现场了解其主营业务类型、历史的主要收入来源，主要成本、费用、税负的构成，核实其经常性损益发生的真实性；查阅被评估单位的融资和借贷合同，了解其资金的使用和需求状况，访谈了解被评估单位现有和准备的投资项目和规模，了解其发展规划；调查分析被评估单位各项预测数据是否合理和符合被评估单位的实际情况，收入、成本、费用、资本性支出等各项指标是否匹配，核查的主要内容如下：
a.收集企业法人营业执照、经营许可证、公司章程等资料，核实股权比例、经营期限及利润分配方式；
b.了解被评估单位经营发展和股权的历史沿革、经营现状和发展前景；
c.收集被评估单位的历史生产、销售、管理和财务报表及相关数据，收集财务预算、经营和投资计划、发展规划等资料，并进行核对；
d.了解被评估单位内部组织架构和主要经营业务人员组成，了解被评估单位对外投资公司的股权架构，股权管理、收益和实际控制情况；
e.了解被评估单位的资产配臵和使用情况，以及未来业务的发展规划，分析被评估单位评估基准日资产负债，区分经营性和非经营性资产、负债；
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资产评估说明 中联羊城评字【2014】第VIMQB0018号 f.了解被评估单位的资本构成情况，并对营运资产的规模和周转情况进行了分析，核实是否存在溢余资产，对大额固定资产的支出内容、规模和周期进行了解；
g.与被评估单位生产、财务、人事等部门就被评估单位今后发展中的主要业务、收入、成本、费用、资金等指标进行访谈和必要的问卷调查；
h.与被评估单位发展、销售、技术等各职能部门就被评估单位的发展、规划、投融资计划，以及被评估单位的市场定位、发展潜力等进行访谈和必要的问卷调查；
i.调查收集被评估单位所处和相关行业的有关资料，了解行业的发展历史、现状、区域市场容量、竞争态势和未来发展趋势；
j.分析核实被评估单位的税负种类、构成、计税基数、税率水平、享受的税收优惠和期限，核实被评估单位的税收及其它优惠政策；
k.收集被评估单位历史收入、成本和费用的构成数据，并对主营业务收入来源进行分析，核实成本和费用的主要构成项目、发生原因、与主营业务收入的关联性，以及各项收入、成本、费用的历史水平和发展变化趋势；
l.分析核实被评估单位现金流量的构成情况、历史水平，并对被评估单位现金流量的未来发展趋势进行分析；
m.核实被评估单位提供的未来收益各项预测指标的匹配性、合理性和可行性。
(3) 分析、总结阶段
根据清查结果，由企业进一步补充、修改和完善资产评估申报明细表，使“表”、“实”相符。最后，评估人员根据现场核实情况及收集的有关资料，
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资产评估说明 中联羊城评字【2014】第VIMQB0018号对委托方和被评估单位提供的清查结果进行整理分析并做必要调整，形成资产清查结论。
三、影响资产核实的事项及处理方法
无影响资产清查事项。
四、资产核实结论
1、 经评估人员现场核实，得到以下资产核实结论：
被评估单位财务管理完善，财务制度健全，各项资产均有专人负责管理，并对各项经营活动按会计准则及时记账。
(1) 非存货流动资产、负债
通过核对被评估单位财务总账、各科目明细账、会计凭证，对非实物性资产进行清查。对货币资金、应收账款、预付款项、其他应收款等科目的记账凭证进行了重点核验，并对银行存款、应收款项进行函证。我们发现被评估单位财务管理严格，账目清楚，无异常情况。
被评估单位的应收账款中存在以下款项账龄较长，被评估单位虽已积极与对方协商，但款项的收回仍存在重大不确定性。
||||
|-|-|-|
|单位名称|账龄|账面值（元）|
|应收零星水费|5年以上|104,173.86|

(2) 存货
对存货的数量、购入时间、存放地点和保管条件、存货品质等有关情况进行了详细的核实，对被评估单位提供的存货盘点表、采购、出入库凭证等资料逐项验证，判断其可信、有效情况。经过核查，被评估单位的存货无短缺现象。
(3) 房屋建筑物
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资产评估说明 中联羊城评字【2014】第VIMQB0018号房屋建筑物、构筑物等经过了解其权属状况，查阅其购建成本资料和现场勘察，认为房屋建筑物权属清晰，账实相符，无重大毁损和存在重大结构隐患，维护、使用正常，满足被评估单位生产所需场地技术要求。
(4) 土地使用权
通过土地使用权的核实工作，认为土地使用权账实相符，来源、权属清晰，土地使用、开发状况正常。
(5) 机器设备
经核实，机器设备基本账实相符，管理完善。机器设备均存放在生产场所，使用、维护正常，目前无重大事故、大修理和技改，设备的技术参数符合被评估单位生产所需，实际运行基本达标、未发现存在重大隐患。
被评估单位期末固定资产中存在以下设备已损坏：
已损坏设备清单
|||||||||||||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
||序||||||||计量||数||||账面价值(元)|||
||||设备编号||设备名称||规格型号||||||购臵日期|||||
||号||||||||单位||量||||原值||净值|
|1||2.02.0000015||分析天平||TG-328型||台||1||2000/12/31||2,000.00||100.00||
|2||20.02.0000391||水环式真空泵||SZ-2||台||1||2008/10/16||4,200.00||2,138.50||
|3||2.02.0000342||磁力驱动泵||CQF型||台||1||2005/5/31||2,080.00||386.25||
|4||2.02.0000344||真空泵||SZ-27.5KW||台||1||2005/6/29||3,300.00||638.53||
|5||20.02.0000425||隔膜计量泵||JXM-352L/h||台||1||2010/1/21||5,500.00||3,453.62||
|6||20.02.0000390||离心式污水泵||YW22||台||1||2008/10/16||2,200.00||1,119.96||
|7||2.02.0000340||离心式污水泵||W22-13||台||1||2005/2/28||2,913.60||472.02||
|8||2.02.0000343||液下泵||50YW22-13||台||1||2005/6/29||1,650.00||318.93||
|9||20.02.0000427||污水泵||ML76-9(3KW)||台||1||2010/1/21||1,550.00||973.31||
|10||20.02.0000383||二通电动球阀||DN50||台||2||2008/7/31||3,100.00||1,504.90||
|合计||||||||||||||28,493.60||11,106.02||

 (6) 在建工程
在建工程经核实，其权属、账面值来源清晰，项目的立项、审批手续
齐全，工程进展情况正常，未发现长期拖欠工程款和诉讼事项。
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资产评估说明 中联羊城评字【2014】第VIMQB0018号资产清查结论表
||||||
|-|-|-|-|-|
|项目|账面原值（元）|账面净值（元）|核实后账面值（元）|差异率（%）|
|流动资产||193,690,824.05|193,690,824.05|0.00|
|非流动资产||224,904,949.71|224,904,949.71|0.00|
|其中：固定资产|361,748,997.41|158,792,335.57|158,792,335.57|0.00|
|在建工程||37,298,180.53|37,298,180.53|0.00|
|无形资产||8,330,431.83|8,330,431.83|0.00|
|资产总计||418,595,773.76|418,595,773.76|0.00|
|流动负债||120,250,882.94|120,250,882.94|0.00|
|负债总计||292,278,548.96|292,278,548.96|0.00|
|净资产||126,317,224.80|126,317,224.80|0.00|

2、 资产核实结果是否与账面记录存在差异及其程度。
经对被评估单位各项资产、负债进行核实，未发现与被评估单位账面记录存在差异。
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资产评估说明 中联羊城评字【2014】第VIMQB0018号第三部分 采用资产基础法评估企业价值技术说明流动资产评估技术说明
流动资产主要包括货币资金、应收账款、预付账款、其他应收款、存货等资产。本次评估在审计后的账面值基础上进行。
流动资产评估过程包括以下三个阶段：
1、 第一阶段：准备阶段
对列入评估范围内流动资产的构成情况进行向被评估单位了解，提交评估准备资料清单和资产评估明细表，按照资产评估准则和指南的要求，指导企业填写资产评估明细表。
2、 第二阶段：核实调查阶段
(1) 核实账目的真实性
根据企业提供的流动资产评估明细表资料，首先与企业提供资产负债表的相应科目核对使之相符。然后再将明细账与银行对账单核对，做到表、实相符。
(2) 调查资产的收回风险
对各项流动资产除进行账证核对、账表核对外，对主要应收款项按其发生时间、债务人名单进行分类、发函核对，查明各项流动资产的发生时间、金额、对应债务人单位的基本情况，款项的催收情况等并进行详细记录。
3、 第三阶段：评定估算阶段
(1) 对各类资产，遵照资产评估准则、指导意见和《资产评估操作规范意见(试行)》的规定，通过清查核实，和相应的评估的方法，确定其
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资产评估说明 中联羊城评字【2014】第VIMQB0018号在评估基准日的公允价值，编制相应评估汇总表；
(2) 提交流动资产的评估说明。
(一)货币资金的评估
1、 货币资金的内容和金额
货币资金包括库存现金、银行存款，详见下表
||||
|-|-|-|
|编号|科目名称|账面金额（人民币元）|
|3-1-1|现金|31,306.71|
|3-1-2|银行存款|9,036,246.42|

评估人员通过清查盘点及与银行对帐，核实现金及各项存款的实有数额，然后以核实后的实有额作为评估值。其中外币按评估基准日外汇牌价折算为人民币。
2、 现金
评估人员在核查日实地对处于同区域内存放地点的现金同时开展盘点工作，并通过盘点后的库存现金数倒推至评估基准日，检查评估基准日库存现金是否与账面值相符。如发生现金盘亏、盘盈则做相应调整，并按核实数确认评估值。
企业现金存放于该企业财务部保险柜内。评估人员与企业出纳员一同对企业库存现金进行盘点，盘点结果与盘点日企业现金日记帐、现金总账结余金额一致，账实相符，并由此通过现金倒推法得出评估基准日企业的现金余额与账面值一致。现金倒推法评估计算公式为：
评估值＝盘点日账面现金金额＋基准日至盘点日前现金支出金额－基准日至盘点日前现金收入金额。
库存现金评估结果为 31,306.71元，无增减。
3、 银行存款
银行存款的评估采取同银行对账单余额核对的方法，如有未达账项，
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资产评估说明 中联羊城评字【2014】第VIMQB0018号首先编制银行存款余额调节表，使账实平衡相符；其次，若未达账项影响净资产，则相应调整账面值，并按调整后账面值确认为评估值。
企业在中行清远分行、农行清远第二支行、华润银行深圳福田支行等金融机构共开设存款账户 14户，其中 14户都为人民币存款。评估人员查阅了银行对账单、银行存款余额调节表，对数量较大的银行账户向对应的银行进行了函证，其查阅和函证结果与企业账面记录相符，以核实后账面值作为评估值。
银行存款评估结果为 9,036,246.42元，无增减。
(二)应收账款、预付账款和其他应收款的评估
1、 应收账款
应收账款均为企业的应收水费，包括应收普通居民和企业用水、预提年底水费、清远碧桂园物业发展有限公司等单位的水费，应收账款账面净额为 13,613,724.75元。其账龄分析结果如下：
账龄 账面值（元） 比重%
1年以内 13,613,724.75 99.24
1-2年
2-3年
3-4年
4-5年
5年以上 104,173.86 0.76
评估人员查阅有关账证，向企业财务人员了解应收款项形成的原因和对方信誉情况，对金额较大的款项寄发询证函。同时，评估人员在现场核实的基础上，借助于历史资料和现场调查了解的情况，对各应收账款的数额、欠款时间和原因、款项回收情况、欠款人资金、信用、经营管理现状等情况具体分析。
根据企业的实际情况，本次资产评估采用个别认定法、帐龄分析法对评估风险损失进行估计。
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资产评估说明 中联羊城评字【2014】第VIMQB0018号对于企业应收账款中有充分证据证明其无法收回的款项，评估值为零；
对于企业应收账款中因无充分证据，但有可能无法收回的款项，根据账龄和收回的可能性参照企业计提坏账准备的方法与计提比例评估预计风险损失，作为其评估减值并计算评估值；
其他能收回的往来款和近期已收回冲转的，以核实后账面值为评估值；
经对各项应收账款个别认定评估后，账面计提的坏账准备评估为零。
(1) 确定应收债权的账面值
评估人员首先对各项债权资产的内容进行分类。对外部债权除了与帐表核对外，还对重要的债权发函询证，对内部独立核算单位之间的往来进行双向核对。
(2) 确认已确定的坏帐损失
经核查，企业无已确认的坏账损失。
(3) 确定预计风险损失
评估人员根据企业与债务人的业务往来和债务人的信用情况对企业应收款项进行分类分析，通过分析各项债权的发生时间及原因，采用帐龄分析法对收回的可能性进行了判断，分析结果如下：
企业各应收账款的帐龄情况及预计的坏帐率如下：
拖欠时间 应收账款余额 预计坏帐率 预计坏帐金额1年以内 13,613,724.75 0% 0.001-2年
2-3年
3-4年
4-5年
5年以上 104,173.86 100% 104,173.86合计 13,717,898.61 0.76% 104,173.86
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资产评估说明 中联羊城评字【2014】第VIMQB0018号由于预收账款有项目余额为借方余额,评估时将其重分类至应收账款进行评估。
应收账款评估值＝应收账款账面值－已确定坏帐损失－预计风险损失+重分类的预收账款
＝13,717,898.61-0-104,173.86+116,435.09
＝13,730,159.84
应收账款评估结果为 13,730,159.84元。
2、预付账款
预付款项为预付给供应商的货款，预付账款合计为 59,400.00元。
评估人员核实了账簿记录、检查了原始凭证、采购合同等相关资料，核实交易事项的真实性、账龄、业务内容和金额等，未发现供货单位有破产、撤销或不能按合同规定按时提供货物等情况，经确认预付账款均能在将来收回相应的资产或权利，故以核实后账面值确认评估值。
由于应付账款有项目余额为借方余额，评估时将其重分类至预付账款进行评估。
预付账款评估结果为 66,150.00元。
3、其他应收款
其他应收款账面值 169,917,164.76元，为应收的咨询服务费、关联单位往来款、质保金等。
评估人员查阅了有关账证，并向企业财务人员了解了其他应收款形成的原因和对方信誉情况，对金额较大的款项寄发了询证函。评估人员认为企业其他应收款主要为关联单位往来款，发生损失的可能性较小，故以账面值确定评估值。
由于其他应收款有项目余额为贷方余额，评估时将其转入其他应付款进行评估，同时其他应付款有项目为借方余额，评估时则将其转入其
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资产评估说明 中联羊城评字【2014】第VIMQB0018号他应收款进行评估。
其他应收款评估结果为 169,942,573.44元。
(三)存货的评估
评估技术说明详见“存货评估技术说明”。
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资产评估说明 中联羊城评字【2014】第VIMQB0018号存货评估技术说明
存货账面值 1,032,981.41元，包括原材料、在库周转材料、在产品（自制半成品）。
评估人员根据企业提供的存货清单，核实有关购臵发票和会计凭证，了解了存货的保管、内部控制制度，在企业财务人员、仓库保管人员的陪同下，评估人员在现场对企业存货进行了抽盘和对存货现状进行了勘查。主要工作包括：
(1) 根据被评估单位清查调整后的存货清单，进行抽查核实；
(2) 查阅了外购存货于评估基准日前后及现场工作日近期的购进、发出记录；
(3) 调查了部分存货的市场价格。
经过现场查看了解，评估人员认为企业的存货管理制度较严格、责任明确、摆放整齐、标识清楚，便于货物的收、发、盘点，保管条件良好，符合各项存货的存放要求，未发现其他账实不符的情况。
1、原材料的评估
原材料账面值 160,918.46元，主要为企业用于生产产品的材料，包括盐酸31%、聚合氯化铝10%、氯酸钠100%、烧碱、活性碳等。原材料账面值由购买价和运输费，装卸费，途中合理损耗等合理费用构成。
经企业清查盘点与评估人员抽查，企业库存原材料实物数量与经清查调整后的帐表相符，无霉烂、变质、毁损材料，无超储呆滞的材料。
原材料评估结果为 181,247.46元。
(1) 原材料评估方法
对于近期购进的原材料，购臵时间距评估基准日较短，经调查市场
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资产评估说明 中联羊城评字【2014】第VIMQB0018号价格变化不大，账面单价接近基准日市场价格，以实际数量乘以账面单价，再加上合理的运杂费、损耗、验收整理入库费及其它合理费用确定评估值。
对于购进批次间隔时间长、价格变化较大的原材料，以评估基准日市场单价乘以实际数量，再加上合理的运杂费、损耗、验收整理入库费及其它合理费用作为评估值作为其评估值；
对于购进时间早、市场已无销售的原材料，通过市场同类商品的平均物价变动指数，同时结合市场供需的分析，以原材料的账面值为基础修正后作为其评估值。
对于霉烂、变质、毁损、超储积压的材料，通过对其数量和质量进行核实与鉴定，对其中失效、变质、残损、报废、无用的，按其重臵价值扣除其各种贬值因素后作为其评估值。
(2) 原材料评估案例
评估案例：氯酸钠100%(明细表 3-9-2第 3项)
库存数量 14,020.00kg，账面价值 60,987.00元，账面单价 4.35元/kg。
经评估人员向市场询价，基准日市场价（含运费的到厂价）为 5.80元/kg，损耗、验收整理入库费等其他费用极少可视为零，故
评估值=14,020.00×5.80= 81,316.00元。
原材料的评估价值为 181,247.46元。
原材料的评估结果如下：
||||
|-|-|-|
|类别|账面值（元）|评估值（元）|
|近期购进、市场价格变化不大|99,931.46|99,931.46|
|购进批次间隔时间长、价格变化较大|60,987.00|81,316.00|
|合计|160,918.46|181,247.46|

2、在库周转材料的评估
在库周转材料账面值 835,889.67元，主要为尚未领用的钢塑管、水
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资产评估说明 中联羊城评字【2014】第VIMQB0018号表等低值易耗品。评估采用与原材料相同的方法进行。
在库周转材料的评估价值为 837,116.81元。
3、在产品（自制半成品）的评估
在产品（自制半成品）是企业未结转的工程成本。在产品（自制半成品）账面值为 36,173.28元，账面值只包含未结转的工程成本，故评估值以账面值确认。
在产品（自制半成品）的评估价值为 36,173.28元。
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资产评估说明 中联羊城评字【2014】第VIMQB0018号非流动资产评估技术说明
(一)长期股权投资
评估技术说明详见“长期股权投资评估技术说明”。
(二)递延所得税资产的评估
企业递延所得税资产为企业由于税法与会计制度的差异引起的纳税时间差异而形成的可以在以后经营期限内抵扣税款的资产，经查，均为评估目的实现后清远市自来水有限责任公司实际可以享受的抵税金额，故评估值按审定调整后的账面价值确认。
(三)固定资产的评估
评估技术说明详见“房屋建筑物评估技术说明”及“设备评估技术说明”。
(四)在建工程的评估
被评估单位的在建工程主要是市政供水管网的建设和改造工程等 11项，其中主要工程——清远市区与清新供水管联网应急工程于评估基准日已接近完工，其余大部分在建工程尚在前期筹备阶段，正式开工时间未确定。
评估人员在现场核实了相关明细账、入账凭证及可研报告、初步设计、概预算和预决算等资料，查看了在建工程的实物，与项目工程技术人员等相关人员进行了座谈，确认委估的在建工程项目进度基本上是按计划进行的，实物质量达到了设计要求，实际支付情况与账面相符，基本反映了评估基准日的购建成本。考虑在建工程的合理工期较短，资金
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资产评估说明 中联羊城评字【2014】第VIMQB0018号成本和物价变化不大，在确认工程预算合理性前提，以及在全面核实企业在建工程帐的基础上，为避免资产重复计价和遗漏资产价值，结合本次在建工程的特点，针对各项在建工程类型和具体情况，采用以下评估方法：
在建工程项目，由于其合理工期较短，资金成本和物价变化不大，根据其在建工程申报金额，经帐实核对后，剔除其中不合理支出的余值作为评估值。
于评估基准日，企业在建工程评估值为 37,298,180.53元，评估无增减值。
(五)土地使用权
评估技术说明详见“土地使用权资产评估技术说明”。
(六)其他无形资产
本次评估涉及的其他无形资产共 2项，分别为金蝶 KIS专业 12.2仓存管理及存货核算系统和广联达计价软件。其账面原值 15,700.00元，账面值 13,558.46元。
评估人员一方面对软件的账面值进行核实分析，并根据“中关村电子在线软件价格指数”对软件购臵价进行调整以确定待估软件的重臵价值；
另一方面综合考虑其经济使用年限及其功能性贬值最终确定待估软件评估值。
无形资产－其他无形资产评估值为 15,400.00元，评估增值 1,841.54元。
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资产评估说明 中联羊城评字【2014】第VIMQB0018号长期股权投资评估技术说明
本次清远市自来水有限责任公司被评估的长期股权投资包括清远市锦诚水质检测有限公司、清新汇科臵业有限公司、清远市供水拓展有限责任公司三个企业。具体内容以评估基准日清远市自来水有限责任公司填报的资产清查评估申报表所载内容为准。
清远市自来水有限责任公司长期股权投资基准日的账面余额为 19,430,000.00元。
长期股权投资各项目的评估具体说明如下：
1、清远市锦诚水质检测有限公司
清远市锦诚水质检测有限公司前身为市自来水公司水质检测中心， 2003年 9月经清远市质量技术监督局批准、工商行政主管部门注册，成立了具有独立法人资格、独立帐户的水质检测公司。2005年经广东省质量技术监督局计量认证评审组现场评审，通过省级实验室资质认定计量认证评审。2010年再次通过复审，成为目前清远地区唯一通过省资质认定水质检测机构。
公司经营范围包括：生活用水、地表水、地下水的水质检测，水处理剂和净水原材料的检测；同时受市自来水公司委托，承担清远市区自来水的出厂水、管网水、源水、净水剂检验工作。
公司设总经理、技术负责人、质量负责人各 1人，下设 3个部室，共 13人，从事检验工作的有 9人，司机 1人，其中高级工程师 1人，工程师 2人，助理工程师 5人，技术人员占总人数70%。
公司拥有国内外先进大型分析仪器设备，包括：美国 PE公司的 AA800原子吸收光谱仪、美国安捷伦公司的 6890A气相色谱仪、北京万拓公司
广东中联羊城资产评估有限公司 第26页
资产评估说明 中联羊城评字【2014】第VIMQB0018号的 AFS9130原子荧光光度仪、北京核仪器厂的BH1216Ⅲ弱α、β放射测量仪、美国戴安公司 IC90A离子色谱仪。同时还有一批中小型仪器：美国哈希生产 2100N浊度仪、余氯分析仪、二氧化氯分析仪、UV1102紫外分光光度计、PHS-25酸度计、电导仪、电子分析天平等仪器，并配备专业采样车一辆。2012年公司进一步加大硬件投入，投资 100多万元，新增 380平米大型仪器实验室，使公司实验室恒温面积超过 700平方米。
目前公司共具备 82个项目的检测能力，其中通过计量认证的水质项目有 61项：包括生活饮用水、地表水等（常规项目：42项、非常规项目 9项、地表水 23项）净水剂硫酸铝、聚合氯化铝 19个项目的检测、净水原材料氯酸钠 2个项目。
多年来公司非常重视质量管理，分别通过了中国实验室国家认可委能力验证考核，广东省水协组织化验室检测质量互检考核及比对试验，并从 2010年开始通过自检和委托检测完成“新国标”106项检测，受到了中国城镇供水排水协会《积极贯彻实施新国标城镇供水厂的通报》表彰。在近年北江镉污染、铊污染等突发事件中，公司配合市政府严格监测北江水质，为应对突发事件的决策提供了准确数据，为确保市民生活饮用水安全做了大量细致工作，并受到了省政府和清远市政府的表彰。
2012年 7月 1日我国《生活饮用水卫生标准》正式实施，人民对自来水水质要求越来越高。展望未来，作为水质专业检测机构，公司将继续认真贯彻公正、科学、准确、高效的质量方针，不断提高检测人员素质和操作技能，为客户提供优质服务，把公司办成管理水平先进、检测设备先进、技术水平先进的实验室，为保障市区自来水水质安全保驾护航作出应有的贡献。
由于清远市锦诚水质检测有限公司具有完善的历史经营资料和稳定业务收益来源，在现有经营管理模式下，在可见的未来具有持续盈利的能力，其相关的收入、成本、费用，以及将来的投资、风险、预期获利
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资产评估说明 中联羊城评字【2014】第VIMQB0018号年限等因素可以进行预测或量化，即其未来年度的收益与风险可以可靠地估计，因此，本次评估采用收益法对其进行整体评估，然后再根据清远市自来水有限责任公司的持股比例计算该项投资的价值。
清远市锦诚水质检测有限公司股东全部权益收益法计算表
单位:万元
|||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|
|项目|2014年|2015年|2016年|2017年|2018年|2019年|2020年及以后|
|一、营业总收入|413.84|471.78|518.96|560.47|605.31|653.73|653.73|
|二、营业总成本|216.30|242.45|265.22|285.51|307.37|330.94|330.94|
|其中：营业成本|184.40|210.21|231.24|249.73|269.71|291.29|291.29|
|营业税金及附加|1.49|1.70|1.87|2.02|2.18|2.35|2.35|
|营业费用|-|-|-|-|-|-|-|
|管理费用|30.03|30.09|31.61|33.21|34.89|36.65|36.65|
|财务费用|0.38|0.45|0.50|0.55|0.60|0.65|0.65|
|加：投资收益|-|-|-|-|-|-|-|
|三、营业利润|197.55|229.34|253.74|274.97|297.93|322.79|322.79|
|加：营业外收入||||||||
|减：营业外支出||||||||
|四、利润总额|197.55|229.34|253.74|274.97|297.93|322.79|322.79|
|减：所得税费用|49.39|57.33|63.44|68.74|74.48|80.70|80.70|
|五、净利润|148.16|172.00|190.31|206.22|223.45|242.09|242.09|
|加：折旧及摊销|26.48|26.48|26.48|26.48|26.48|26.48|26.48|
|加：利息支出|-|-|-|-|-|-|-|
|减：营运资金净增加|42.33|53.66|33.62|29.63|31.99|34.54|-|
|减：资本性支出|9.11|-|-|-|-|26.48|26.48|
|净现金流|123.20|144.82|183.17|203.07|217.94|207.55|207.55|
|折现率|10.50%|10.50%|10.50%|10.50%|10.50%|10.50%|10.50%|
|折现因子|0.9050|0.8190|0.7412|0.6707|0.6070|0.5493|5.2316|
|年限|1.0000|2.0000|3.0000|4.0000|5.0000|6.0000||
|折现后现金流|111.50|118.60|135.76|136.21|132.29|114.01|1,085.83|
|折现后现金流合计|1 ,834.19|||||||
|溢余资产|3 3.93|||||||
|第二类资产|- 52.12|||||||
|折现后现金流合计|1 ,816.00|||||||
|负债|-|||||||
|委估股东全部权益评估值|1 ,816.00|||||||

企业基准日财务报表已经立信会计师事务所（特殊普通合伙）审计。
具体评估方法与第四部分的收益法相同，详见该部分的具体技术说明。
2、 清新汇科臵业有限公司
清新汇科臵业有限公司于 2008年 7月 10日成立，取得清新县工商行政管理局注册号为“441827000005413”的企业法人营业执照。公司由李淑怡（占75%）、顾剑平（占25%）投资建立，公司注册资本（人民币） 200万元，实收资本（人民币）200万元，经营期为长期，公司法定代表人为：陈少飞。
2010年 5月 24日，股东李淑怡和顾剑平分别将其持有的的75%股权
和25%股权转让给清远市永耀实业有限公司。2010年 12月 15日，清远
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资产评估说明 中联羊城评字【2014】第VIMQB0018号市永耀实业有限公司其持有的全部股权转让给清远市自来水有限责任公司。
清新汇科臵业有限公司的主要经营范围包括项目投资、企业投资咨询。
母公司是清远市自来水有限责任公司，最终控制方是广东锦龙发展股份有限公司。
清新汇科臵业有限公司是一家投资公司，主要的收益来源于所投资的两家非控股公司-----清远市清新区太和供水有限公司、清远市清新区自来水安装工程有限公司，由于这两家公司具有完善的历史经营资料和稳定业务收益来源，在现有经营管理模式下，在可见的未来具有持续盈利的能力，其相关的收入、成本、费用，以及将来的投资、风险、预期获利年限等因素可以进行预测或量化，即未来年度的收益与风险可以可靠地估计，所以根据该企业的盈利情况，采用收益法进行评估。
由于清新汇科臵业有限公司在现有经营管理模式下，缺乏可保障盈利的业务模式，公司目前的整体经营管理能力也无法承担公司持续盈利所需新业务开展面临增加的生产、市场、人力资源等管理要求，亦无具体的引进管理人才计划，故难以预测未来的收益或未来收益的不确定性较大，采用资产基础法进行评估。
本次评估对清新汇科臵业有限公司进行整体评估（评估结果见下表），然后再根据清远市自来水有限责任公司的持股比例计算该项投资的价值。
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资产评估说明 中联羊城评字【2014】第VIMQB0018号资产评估结果汇总表
评估基准日：2013年12月31日
表1被评估单位：清新汇科置业有限公司 金额单位：人民币万元
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|项 目||账面价值|评估价值|增减值|增值率％|
|||A|B|C=B-A|D=C/A×100%|
|1|流动资产|27.84|27.84|0.00|0.00|
|2|非流动资产|1,724.72|2,353.66|628.94|36.47|
|3|其中：可供出售金融资产|0.00|0.00|0.00|0.00|
|4|持有至到期投资|0.00|0.00|0.00|0.00|
|5|长期应收款|0.00|0.00|0.00|0.00|
|6|长期股权投资|1,724.72|2,353.66|628.94|36.47|
|7|投资性房地产|0.00|0.00|0.00|0.00|
|8|固定资产|0.00|0.00|0.00|0.00|
|9|在建工程|0.00|0.00|0.00|0.00|
|10|工程物资|0.00|0.00|0.00|0.00|
|11|固定资产清理|0.00|0.00|0.00|0.00|
|12|生产性生物资产|0.00|0.00|0.00|0.00|
|13|油气资产|0.00|0.00|0.00|0.00|
|14|无形资产|0.00|0.00|0.00|0.00|
|15|开发支出|0.00|0.00|0.00|0.00|
|16|商誉|0.00|0.00|0.00|0.00|
|17|长期待摊费用|0.00|0.00|0.00|0.00|
|18|递延所得税资产|0.00|0.00|0.00|0.00|
|19|其他非流动资产|0.00|0.00|0.00|0.00|
|20|资产总计|1,752.56|2,381.50|628.94|35.89|
|21|流动负债|860.12|860.12|0.00|0.00|
|22|非流动负债|0.00|0.00|0.00|0.00|
|23|负债合计|860.12|860.12|0.00|0.00|
|24|净资产（所有者权益）|892.45|1,521.38|628.93|70.47|

企业基准日财务报表已经立信会计师事务所（特殊普通合伙）审计。
具体评估方法与清远市自来水有限责任公司方法相同，详见各方法。
3、 清远市供水拓展有限责任公司
根据清远市委市政府的统一部署与要求，为推进市区第二水厂筹建工作，清远市自来水有限责任公司出资成立全资子公司—“清远市供水拓展有限责任公司”。
公司于 2012年 12月 24日经工商行政主管部门登记注册成立，注册资金 1000万元人民币。公司经营范围包括：自来水项目的投资；钢管、水暖管道零件、建筑材料、五金工具、家用电器、自来水管道的安装和修理。公司目前设立新水厂筹建办一个职能部门，主要负责市区第二水厂的筹建工作。
由于清远市供水拓展有限责任公司成立时间不长，历史经营状况不稳定，且在现有经营管理模式下，缺乏可保障盈利的业务模式，公司管
理层尚未制订可实现将来业务增长和公司持续盈利的经营计划；公司目
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资产评估说明 中联羊城评字【2014】第VIMQB0018号前的整体经营管理能力也无法承担公司持续盈利所需新业务开展面临增加的生产、市场、人力资源等管理要求，亦无具体的引进管理人才计划，故难以预测未来的收益或未来收益的不确定性较大，故采用资产基础法进行评估。
本次评估对其进行整体评估（评估结果见下表），然后再根据清远市自来水有限责任公司的持股比例计算该项投资的价值。
资产评估结果汇总表
评估基准日：2013年12月31日
表1被评估单位：清远市供水拓展有限责任公司 金额单位：人民币万元
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|项 目||账面价值|评估价值|增减值|增值率％|
|||A|B|C=B-A|D=C/A×100%|
|1|流动资产|63.40|63.40|0.00|0.00|
|2|非流动资产|1,500.57|1,500.48|-0.09|-0.01|
|3|其中：可供出售金融资产|0.00|0.00|0.00|0.00|
|4|持有至到期投资|0.00|0.00|0.00|0.00|
|5|长期应收款|0.00|0.00|0.00|0.00|
|6|长期股权投资|0.00|0.00|0.00|0.00|
|7|投资性房地产|0.00|0.00|0.00|0.00|
|8|固定资产|1.40|1.27|-0.13|-9.29|
|9|在建工程|1,498.92|1,498.92|0.00|0.00|
|10|工程物资|0.00|0.00|0.00|0.00|
|11|固定资产清理|0.00|0.00|0.00|0.00|
|12|生产性生物资产|0.00|0.00|0.00|0.00|
|13|油气资产|0.00|0.00|0.00|0.00|
|14|无形资产|0.26|0.29|0.03|11.54|
|15|开发支出|0.00|0.00|0.00|0.00|
|16|商誉|0.00|0.00|0.00|0.00|
|17|长期待摊费用|0.00|0.00|0.00|0.00|
|18|递延所得税资产|0.00|0.00|0.00|0.00|
|19|其他非流动资产|0.00|0.00|0.00|0.00|
|20|资产总计|1,563.97|1,563.87|-0.10|-0.01|
|21|流动负债|623.35|623.35|0.00|0.00|
|22|非流动负债|0.00|0.00|0.00|0.00|
|23|负债合计|623.35|623.35|0.00|0.00|
|24|净资产（所有者权益）|940.63|940.53|-0.10|-0.01|

评估机构：广东中联羊城资产评估有限公司企业基准日财务报表已经立信会计师事务所（特殊普通合伙）审计。
具体评估方法与清远市自来水有限责任公司方法相同，详见各方法。
经以上评估，长期股权投资评估结果为 39,147,084.53元。
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资产评估说明 中联羊城评字【2014】第VIMQB0018号房屋建筑物评估技术说明
一、待估房屋建筑物情况介绍
1、 房屋建筑物评估范围
被评估单位列入本次评估范围的房屋建筑物类固定资产包括房屋建筑物、构筑物及其他辅助设施、管道及沟槽，其数量、账面原值、账面净值、减值准备情况见下表
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
||类别|数量㎡|账面原值(元)|账面净值(元)|说明|
|1|房屋建筑物|9,776.98|20,741,999.56|7,926,561.69||
|2|构筑物及其他辅助设施|共65项|51,531,395.42|17,607,151.83||
|3|管道及沟槽|共544项|267,329,608.44|123,962,734.08||
||合计||339,603,003.42|149,496,447.60||

2、 待估房屋建筑物概况
(1) 房屋建筑物概况
本次委估的房屋建筑物为被评估单位拥有分布在清远市市区、七星岗水厂厂区和石角镇自来水厂内使用的房屋建筑物。厂区内主要为生产性房产，大部分建于 2007年，部分建于 1990年，建筑结构主要为钢筋混凝土框架结构；厂区外主要为办公、住宅性质的房产，大部分建于 1996年，部分建于 90年代初，建筑结构为钢筋混凝土框架结构。
主要建筑物结构如下：
①框架结构
钢筋混凝土框架结构建筑物一般按七度地震烈度设防，基础为灌注桩基础和框架梁相联成的基础框架结构；承重构件为现浇梁、板、柱，承重墙为钢筋混凝土剪力墙，非承重墙为陶粒砌块轻质墙，局部为空心砖
内墙、轻质隔断墙；地面为现浇钢筋砼板上铺耐磨地板砖、原浆水泥地
面；外墙面为条型磁砖、马赛克墙面、部分为玻璃幕墙，内墙主要为扫
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资产评估说明 中联羊城评字【2014】第VIMQB0018号白乳胶漆墙面，厨房、浴室、厕所为磁砖墙面；屋面主要为现浇钢筋砼上设保温层防水层面；入户门主要为铝合金玻璃地弹门，室内木门，窗主要为铝合金窗、钢窗；配套设施给排水、照明、动力、消防、综合布线系统等配套设施齐全。
②砖混结构
砖混结构建筑物基础一般为水泥喷粉桩基础、浆砌毛石条形基础和水泥砂浆砖基础，桩基础上臵砼承台，设钢筋砼地梁承重；承重墙为水泥砂浆砌砖墙，非承重墙主要为 120厚水泥砂浆砌砖墙，局部为空心砖内墙、轻质隔断墙；地面为 YKB板上耐磨砖、原浆水泥地面；外墙面为马赛克、水刷石外墙，内墙主要为扫白乳胶漆墙面，厨房、浴室、厕所为磁砖墙面；屋面主要为 YKB板上铺保温层设三毡四油防水屋面；室内门主要为木门，铝合金、钢窗；配套设施给排水、照明、供气、通讯、电视系统等配套设施齐全。
③装修状况
房屋建筑物装修一般普通标准；内墙面做法工业建筑为一般为扫白涂料、磁砖墙面，非工业建筑大多数为扫白涂料。建筑物外墙面大多为条形砖、马赛克，个别为玻璃幕墙。门窗大部分为铝合金窗夹板门，部分建筑为钢窗。办公住宿用房一般采用耐磨砖地面，办公楼采用抛光砖地面。
委估的房屋建筑物所占用土地使用权均已取得国有土地使用证，具体情况如下：
|||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|
|序号|宗地名称|取得日期|用地性质|土地用途|终止日期|开发程度|土地面积(m2)|
|1|清远市新城东八号区六号B幢(办公部分)|2002/12/1|国用|综合用地|2047/3/4|已开发|666.43|
|2|清远市新城东12号区(七星岗)|2002/4/16|国用|市政用地|2052/4/14|已开发|12,317.84|
|3||2002/4/16|国用|市政用地|2052/4/14|已开发|3,666.30|
|4||2010/6/24|国用|市政用地|2052/4/14|已开发|1,018.99|
|5||2002/4/16|国用|市政用地|2052/4/14|已开发|20,259.00|
|6|清远市清城区石角镇城中社区居民委员会良种居民小组辖区内（石角用水管理所）|2008/8/28|国用|综合用地|2054/12/29|已开发|3,288.85|

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资产评估说明 中联羊城评字【2014】第VIMQB0018号
|||||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
|序号|宗地名称||取得日期|用地性质|土地用途|终止日期|开发程度|土地面积(m2)||
|7|清远市清城区先锋西路3号(一至六楼)||2002/4/16|国用|单一住宅|2072/4/15|已开发||26.91|
|8|||2002/4/16|国用|单一住宅|2072/4/15|已开发||26.91|
|9|||2002/4/16|国用|单一住宅|2072/4/15|已开发||26.91|
|10|||2002/4/16|国用|单一住宅|2072/4/15|已开发||24.31|
|11|||2002/4/16|国用|单一住宅|2072/4/15|已开发||71.36|
|12|||2002/4/16|国用|商业用地|2042/4/15|已开发||70.57|
|13||清城区松岗沙田村委会笔架河田心村河|2005/12/6|国用|公共基础设施|2052/4/16|三通|7,500.00||
|||段||||||||
|14|清远市新城东2号区48栋101室||2003/7/16|国用|住宅|——|已开发|15.70||
|15|清远市新城东2号区50幢101房||2003/7/16|国用|住宅|——|已开发|6.18||
|16||清远市清城区龙塘镇长冲村民委员会风|2009/4/30|国用|公共基础设施|2059/4/28|已开发|3,426.22||
|||门坳(高位水池）||||||||
|17||清远市清城区龙塘镇长冲村民委员会（龙|2009/4/30|国用|公共基础设施|2059/4/28|已开发|2,832.91||
|||塘加压站）||||||||

委估的房屋建筑物已办理房地产证，权属人为清远市自来水有限责任公司。目前，估价对象中“8号区培训楼”已设立抵押权。
被评估单位生产区内设有专人专门负责房屋建筑物的管理，制定有房屋维护保养制度，有专门的维护人员在房产出现问题时进行维修、整固。
(2) 构筑物及其他辅助设施概况
本次委估的构筑物及其他辅助设施为分布在清远市市区以及石角镇，被评估单位使用的构筑物及其他辅助设施，主要包括有道路、围墙、水池、挡土墙等，大部分建于 2000年，部分建于 2007年至 2008年。
委估的构筑物尚未办理房地产证。目前，委估对象未设立抵押权。
被评估单位生产区内设有专人专门负责构筑物和辅助设施的管理，制定有专门的维护保养制度，有专门的维护人员在构筑物和配套设施出现问题时进行维修、整固。
(3) 管道及沟槽概况
本次委估的管道主要为市政给水用的管道，分布在清远市区及各乡镇，主要使用钢管、铸铁管、钢筋混凝土管、PE管等材质。
被评估单位设有专人专门负责对管道沟槽的管理，制定有专门的维护
保养制度，有专门的维护人员在管道沟槽出现问题时进行维修、整固。
目前，部分管道已设立抵押权。
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资产评估说明 中联羊城评字【2014】第VIMQB0018号二、房屋建筑物核实的方法和结果
(一)房屋建筑物的清查核实
1、 评估明细表的审查。
评估人员根据被评估单位提供的房屋建筑物申报清单，和财务部门的固定资产管理人员沟通，与固定资产明细账、总账进行核对，做到帐表相符。
房屋建筑物清查申报表：名称、位臵、建筑面积、主要建筑参数、使用年限等未能填全经现场核查作了补充。构筑物及其附属设施申报表：这部分内容主要是规格尺寸填写不全，已通过向相关工程、技术人员了解并重新作了补填。
2、 财务审查。
通过检查被评估单位财务固定资产账册，了解房屋建筑物的账面值构成，了解其折旧情况、入账时间和来源。
3、 资产管理帐审查。与被评估单位的基建部门、建设部门和后勤、管理部门的房产台账进行核对，作到账账相符，了解有无账外、虚报、漏报等情况。
4、 权证审查。
根据被评估单位提供的资料，截止评估基准日，除构筑物及部分辅助用房外，被评估单位大部分房产已办理产权证明。对缺乏产权证明的房产面积，系在企业申报的基础上，评估人员通过进行现场实地勘察、查阅竣工图及决算书等资料并核对申报明细表方式，在产权持有人对面积无异议的情况下，以资产申报表面积为准。
5、 现场勘查。
在评估现场逐项对房屋建筑物作全面的现场勘察，一方面是为了核实
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资产评估说明 中联羊城评字【2014】第VIMQB0018号账面委估项目是否与实际相符，核对地址、建筑面积、结构类型等是否与被评估单位提供的房屋建筑物申报清单、对应权证相符。对照企业评估基准日时的资产现状，将资产申报表中的缺项、漏项进行填补，做到账实相符，不重不漏。在勘察时，还主要察看了房屋、构筑物的外型、层数、高度、跨度、内外装修、室内设施、各构件现状、基础状况以及维修使用情况，并作了详细的观察记录。
另一方面是查看建筑基础和结构的现时状况，查看其承载力的稳定性和牢固性等，对房屋建筑物的所处环境、使用状况、维护情况进行现场调研、记录，听取建筑物的使用人员、管理人员、工程技术人员对房屋建筑物的购建过程、历史状况及建造质量、日常管理、维护状况和装修、改造的介绍；对可能存在受腐蚀、过火、水灾浸泡或者地震等其他因素导致建筑物严重毁损的情况进行详细地现场记录，调查其基础、结构、围蔽、附属设施等的完好程度等情况。
结构：为了判断建筑物基础的安全性，初步确定基础的可靠性和合理性，为评估提供依据。根据结构类型对承重墙、梁、板柱进行细心观测，查看有无变形开裂，有无不均匀沉降，查看混凝土构件有无露筋、麻面、变形，查看墙体是否有风化以及风化的程度。
装饰：每个建筑物的装修标准和内容不尽相同，一般可分为内装修和外装修、高档装修和一般装修，但无论是对何种形式的装修，查看的主要内容是看装修的内容有无脱落、开裂、损坏，另外还要看装饰的新旧程度。
设备：水电设施是否完好齐全，是否畅通，有无损坏和腐蚀，能否满足使用要求。
维护结构：如非承重墙、门、窗、隔断、散水、防水、保温等，查看有无损坏、丢失、腐烂、开裂等现象。
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资产评估说明 中联羊城评字【2014】第VIMQB0018号6、 市场调查。
市场调查主要是搜集与房屋评估的有关资料，其中包括近期广东省及清远市目前执行的前期及其他费用标准以及广东省及清远市的建筑单方造价资料等。同时，我们还收集、查阅了同类建筑物的购建资料、施工合同，概预算书，和委估房屋建筑物的维修、装修等档案、图纸、产权资料等相关文件，以及付款凭证、交付使用资产明细表和维护记录等。
通过上述资料的搜集工作，使评估有了可靠、准确的依据，以确保评估值的准确性。
7、 调查房屋建筑物的后期改造情况。
详细地调查和了解了主要房屋建筑物后期改造、改建的技术资料及竣工报告，以及近年为了进一步扩大生产经营场所和满足生产经营环境的要求对房屋建筑物的改扩建和装修情况，作为此次确定房屋建筑物出资成本和成新率的重要依据。
其中，主要的房屋建筑物的勘查情况如下：
|||||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
|序号|建筑物名称|结构|建成年月|建筑面积㎡|装修情况|||||
||||||外墙|内墙|地面|天花|门窗|
|1|8号区培训楼（自来水大楼）|钢混12层|1996/9/5|6,584.89|铝扣板/玻璃幕墙|乳胶漆|抛光砖|乳胶漆/部分吊顶|夹板门/铝合金窗|
|2|清远市滃江北路水厂综合办公楼（七星岗）|钢混五层|1990/8/27|1,253.31|马赛克|缮灰|水磨石|缮灰|钢门/铝合金窗|
|3|先锋西路3号办公室一栋|钢混六层|1987/1/1|1,148.23|马赛克|缮灰/首层乳胶漆|耐磨砖|缮灰/首层吊顶|夹板门/铝合金窗|
|4|新城东2号区48栋及50栋101室|钢混七层|1993/12/28|145.42|条形砖|缮灰|耐磨砖|缮灰|钢门/铝合金窗|
|5|清远市清城区石角镇南大街自来水厂机修仓库化验室|钢混二层|2006/1/1|314.25|马赛克|缮灰|耐磨砖|缮灰|钢门/铝合金窗|
|6|清远市清城区石角镇南自来水厂电房|钢混单层|2006/1/1|43.31|马赛克|缮灰|水泥|缮灰|钢门/百叶窗|
|7|清远市清城区石角自来水厂二级泵房|钢混单层|2006/1/1|76.20|马赛克|缮灰|水泥|缮灰|钢门/百叶窗|
|8|清远市清城区石角镇南大街自来水厂厨房|混合单层|2006/1/1|28.16|涂料|缮灰|水泥|缮灰|钢门/铝合金窗|
|9|清远市清城区石角镇镇南大街自来水厂办公室|钢混二层|2006/1/1|166.73|马赛克|缮灰|耐磨砖|缮灰|钢门/铝合金窗|
|10|清远市清城区石角镇镇南大街自来水厂门卫室|钢混单层|2006/1/1|16.48|马赛克|缮灰|水泥|缮灰|钢门/铝合金窗|

(二)房屋建筑物清查核实结果
广东中联羊城资产评估有限公司 第37页
资产评估说明 中联羊城评字【2014】第VIMQB0018号房屋建筑物、构筑物等经过了解其权属状况，查阅其购建成本资料和现场勘察，我们认为房屋建筑物权属清晰，账实相符，无重大毁损和存在重大结构隐患，维护、使用正常，认为委估主要房屋建筑均可持续使用。室外配套设施比较完善，使用功能基本正常。满足企业生产所需场地技术要求。
三、主要评估依据
(一)主要法律法规及行业规范
1、《国有资产评估管理办法》（中华人民共和国国务院发布的 91号令）；
2、《国有资产评估管理办法施行细则》（原国家国有资产管理局国资办发[1992]36号）；
3、《企业国有资产监督管理暂行条例》（中华人民共和国国务院令第 378号）；
4、《国有资产评估管理若干问题的规定》（中华人民共和国财政部令第 14号）；
5、《企业国有资产评估管理暂行办法》（国务院国有资产监督管理委员会令第 12号）；
6、《资产评估准则—基本准则》和《资产评估职业道德准则—基本准则》（财政部财企[2004]20号文）；
7、《资产评估准则——不动产》（中评协[2007]189号文）；
8、《资产评估操作规范意见（试行）》（中国资产评估协会 1996年）；
9、《房地产估价规范》（中华人民共和国国家标准GB/T50291-1999）；
10、《企业价值评估指导意见(试行)》（中评协[2004]134号文）；
广东中联羊城资产评估有限公司 第38页
资产评估说明 中联羊城评字【2014】第VIMQB0018号11、《资产评估价值类型指导意见》（中评协[2007]189号文）；
12、《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》（中国注册会计师协会会协[2003]18号）。
(二)其他主要评估依据
1、被评估单位提供的房屋建筑物评估明细表、原始资料及其他相关资料；
2、《土地使用权证》、《国有土地使用权出让合同》和土地出让金缴交凭证；
3、《房地产权证》；
4、《建设工程规划许可证》、《建设用地规划许可证》；
5、房地产所在地的房地产市场交易价格信息和征地补偿信息；
6、房地产所在地建筑安装工程预算定额、建筑安装工程费用定额等工程造价信息；
7、评估人员调查了解及查询的市场价格信息及其他与评估有关的资料；
8、被评估单位提供的其他有关资料。
四、评估方法选取的依据和理由
根据本次评估目的为股权转让，评估价值类型选用市场价值，以及委估房屋建筑物的主要用途为办公、住宅、厂房，所在地同类型房地产的市场条件和交易环境，我们认为，由于同类房地产具有活跃的市场交易行为，有完善的建筑市场和材料供应市场，可取得合理的建筑成本和有关税费资料，因此，本次评估可以采用市场法、成本法的估价技术路线。
(一)市场法的适用性分析
广东中联羊城资产评估有限公司 第39页
资产评估说明 中联羊城评字【2014】第VIMQB0018号市场法也称比较法、市场比较法、交易实例比较法，是选取一定数量、符合一定条件、发生过交易的类似房地产，然后将它们与估价对象进行比较，对它们的成交价格在建立统一的比较基准基础上进行交易情况修正、市场状况调整和房地产状况调整，以此求取估价对象市场价值的方法。
市场比较法计算公式为：
比准价格＝可比实例成交价格 V×交易情况修正系数A×市场状况修 0 j
正系数As×房地产状况修正系数 A
f
A B C
采用直接比较修正和调整公式，即：
VV  
0
A B C
0 0 0
其中： V=估价对象比准价格；
V=可比实例成交价格；
0
A=正常房地产市场价格指数；
A=比较实例实际成交价格指数；
0
B=估价对象估价时点房地产价格指数；
B=可比实例成交日期房地产价格指数；
0
C=估价对象房地产状况价格指数；
C=可比实例房地产状况价格指数；
0
由于委估房屋建筑物 8号区培训楼、先锋西路 3号办公室、新城东 2号区 48栋及 50栋 101室的用途为办公、住宅，房地产市场上存在较多同用途房地产的交易，当地同类型的房地产交易市场较为发达。而评估目的为股权转让，需要评估委估房屋建筑物的市场价值，同时，房屋建筑物所在地在评估基准日近期有较多的类似房地产的交易，可以搜集足够的实际成交案例并选取可比实例，故可以采用市场法进行估价。
由于除上述外的房屋建筑物用途为厂房，当地房地产市场上很少同用途房地产的交易，同类型的房地产市场不发达，难以搜集足够的实际成
广东中联羊城资产评估有限公司 第40页
资产评估说明 中联羊城评字【2014】第VIMQB0018号交案例并选取可比实例，故不能采用市场比较法进行估价。
(二)收益法的适用性分析
收益法是指运用适当的资本化率，将预期的委估房屋建筑物未来各期的正常纯收益折算到估价时点，将其累加后得出委估房屋建筑物的市场价值。
n A
收益法计算公式为：
V i
1Ri
i1
其中： V=待估房地产价值；
Ai=待估房地产未来第 i年的净收益；
R=资本化率；
n=待估房地产未来可获收益的年限。
由于委估房屋建筑物所在地同用途的房地产租赁市场不活跃，难以找到类似房地产的租赁实例，同时，委估房屋建筑物使用目的不是通过直接对外出租获取收益，其未来的经营收益、经营成本和风险均难以合理预测，故无法采用收益法进行估价。
(三)成本法的适用性分析
成本法是以开发或建造委估房屋建筑物或类似房地产所需的各项必要费用之和为基础，再加上正常的利润和应纳税金得出委估房屋建筑物的重臵全价，扣除使用房屋建筑物产生的各种贬值因素，包括实体性贬值以及可能存在的经济型贬值、功能性贬值，以此评估委估房屋建筑物的市场价值。
成本法计算公式为：
VVCq
L B B
其中： V=待估房地产价值；
V=待估房地产土地使用权价值；
L
C=待估房地产建筑物重臵价格；
B
广东中联羊城资产评估有限公司 第41页
资产评估说明 中联羊城评字【2014】第VIMQB0018号 q=待估房地产建筑物成新率。
B
由于委估七星岗水厂和石角镇自来水厂的房屋建筑物用途为工业，不是具有经济收益或有潜在经济收益的房地产，而评估目的为股权转让，需要评估委估房屋建筑物的市场价值，同时，委估房屋建筑物所在地在估价时点前后同类型房地产的成交交易和租赁案例很少，相似房地产交易和租赁市场欠发达，不能获取委估房屋建筑物类似房地产的租赁收入和经营费用等数据，也不能获得足够的实际成交案例并选取可比实例，不宜采用市场比较法、收益法进行估价，另外，在房地产当地能够取得合理的土地取得成本，以及有完善的建筑市场和材料供应市场，可取得合理的建筑成本和相关税费资料，故可以采用成本法进行估价。
由于除上述外的房屋建筑物用途为办公、住宅，委估房屋建筑物所在地在估价时点前后同类型房地产的成交交易较多，相似房地产交易较发达，可以获取委估房屋建筑物类似房地产的开发收入等数据，也可以获得足够的实际成交案例并选取可比实例，宜采用市场比较法进行估价，而房地产的建造成本无法真实地反映估价对象的市场价值，故不采用成本法进行估价。
五、采用市场法评估房屋建筑物说明
(一)采用市场比较法评估方法说明
对与被评估单位位于城市中心、周边房地产交易活跃、可取得同一地区类似房屋建筑物交易案例的房屋建筑物，采用市场比较法评估，以同一供需圈内房屋交易的市场价格，通过楼层、面积、装修等因素调整后确定评估值。
市场比较法是将待估价房地产与在较近时期内已经发生或将要发生的类似房地产交易实例，就交易条件、价格形成的时间、房地产状况包括区域因素(房地产的外部条件)和个别因素(房地产自身条件)加以比较对
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资产评估说明 中联羊城评字【2014】第VIMQB0018号照，以已经发生或将要发生交易的类似房地产的已知价格为基础，做必要的修正后，得出待估房地产最可能实现的合理市场价格。
运用市场比较法按下列基本步骤进行：
a.搜集交易实例的有关资料；
b.选取有效的可比市场交易实例；
c.建立价格可比基础；
d.进行交易情况修正；
e.进行交易日期修正；
f.进行房地产状况，包括区域因素、个别因素修正；
g.求得比准价格，调整确定被评估房地产的评估值。
(二)采用市场法评估案例
以 8号区培训楼（自来水大楼）2楼为例进行说明。
市场比较法计算公式为：
比准价格＝可比实例成交价格 V×交易情况修正系数Az×市场状况修 0
正系数Bz×房地产状况修正系数 Fz
A B F
采用直接比较修正和调整公式，即：VV  
0
A B F
0 0 0
其中： V=评估对象比准价格；
V=可比实例成交价格；
0
A=正常房地产市场价格指数；
A=比较实例实际成交价格指数；
0
B=评估对象估价时点房地产价格指数；
B=可比实例成交日期房地产价格指数；
0
F=评估对象房地产状况价格指数；
F=可比实例房地产状况价格指数。
0
广东中联羊城资产评估有限公司 第43页
资产评估说明 中联羊城评字【2014】第VIMQB0018号1、比较案例的选取
经过对评估对象周边类似物业的出售情况调查，我们随机抽取了同一供需圈内多个比较案例，然后进行筛选，最终确定以下三个与评估对象综合要素最接近的案例作为计算时的比较案例：
比较案例1：城市花园二楼办公楼，位于清城区连江路，建筑面积为 540平方米，所在建筑物为钢筋混凝土结构 18层建筑，普通办公装修，交易价格 M1为 5000元/平方米，交易时间 2013年 10月。
比较案例2：好运来大厦办公楼1，位于人民一路，建筑面积为 600平方米，所在建筑物为钢筋混凝土结构 30层建筑，普通办公装修，交易价格 M2为 5200元/平方米，交易时间 2013年 8月。
比较案例3：好运来大厦办公楼2，位于人民一路，建筑面积为 700平方米，所在建筑物为钢筋混凝土结构 30层建筑，高级办公装修，交易价格 M3为 6000元/平方米，交易时间 2013年 8月。
2、交易情况修正系数AZ（AZ＝AY /AY）
0 n
根据估价目的，设定待估房地产交易情况为正常交易，其交易情况指数 AY＝100；
0
据调查，比较案例[1/2/3]的价格均为业主放盘价，该价格预留了讨价还价的空间，据了解，该区域业主放盘价一般较正常成交价高3%左右，因此取比较实例房地产交易情况指数 AY ＝103；
(1/2/3)
则交易情况修正系数 AZ ＝100/103＝0.97。
（1/2/3）
3、交易日期修正系数BZ（BZ＝BY /BY）
0 n
比较案例[1]的价格为 2013年 10月的价格，比较案例[2/3]的价格为 2013年 8月的价格，在此期间，市场价格有所上涨，需进行交易日期修正，取比较实例房地产交易情况指数 BY＝99，则交易日期修正系数 BZ (1)
＝1.01；取 BY ＝98，则交易日期修正系数 BZ ＝1.02。
（1） (2/3) （2/3）
4、房地产状况修正系数 FZ
广东中联羊城资产评估有限公司 第44页
资产评估说明 中联羊城评字【2014】第VIMQB0018号估价人员根据现场查勘以及所掌握的资料，对三个比较案例与评估对象的区位因素及实物状况进行了比较分析，具体修正情况如下表：
|||||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
|房地产状况调整/修正表||||||||||
||区位状况调整/修正||估价对象(0)|比较案例(1) 调整值||比较案例(2) 调整值||比较案例(3) 调整值||
|C1|商服繁华状况||位于新城区中心，商服繁|位于新城区，商服繁华程|稍劣|位于新城区中心，商服繁华|相似|位于新城区中心，商服繁|相似|
||||华程度较好|度一般|-3|程度较好|0|华程度较好|0|
|C2|进出交通||临凤鸣路和方正二街，进|临连江路，进出交通较为|相似|临人民一路，进出交通较为|相似|临人民一路，进出交通较|相似|
||||出交通较为方便|便捷|0|便捷|0|为便捷|0|
|C3|外部基础设施和公共服务设施||外部基础设施及公共服务|外部基础设施及公共服务|相似|外部基础设施及公共服务配|相似|外部基础设施及公共服务|相似|
||||配套十分齐全|配套十分齐全|0|套十分齐全|0|配套十分齐全|0|
|C4|周围环境和景观||临近北江，环境条件较好|环境条件一般|稍劣|环境条件一般|稍劣|环境条件一般|稍劣|
||||||-2||-2||-2|
|C5|总楼层/实例楼层||第二层/共18层|第二层/共18层|相似|第二层/共30层|相似|第六层/共30层|优|
||||||0||0||6|
|C6|其他区位因素||无其他区位因素|无其他区位因素|相似|无其他区位因素|相似|无其他区位因素|相似|
||||||0||0||0|
|CY|区位状况条件指数=100+∑(Cn×权重)||100|95||98||104||
|CZ|区位状况调整/修正系数=CY0/CYn|||1.05||1.02||0.96||
||实物状况调整/修正||估价对象(0)|比较案例(1) 调整值||比较案例(2) 调整值||比较案例(3) 调整值||
|D1|建筑规模（面积大小）||建筑规模一般|建筑规模一般|相似|建筑规模较大|稍优|建筑规模较大|稍优|
||||||0||3||3|
|D2|建筑结构/设施设备/装饰装修||框架结构，普通办公楼装|框架结构，普通办公楼装|相似|框架结构，普通办公楼装修|相似|框架结构，普通办公楼装|相似|
||||修|修|0||0|修|0|
|D3|空间布局/实用率||空间布局合理，实用率一|空间布局合理，实用率一|相似|空间布局合理，实用率一般|相似|空间布局合理，实用率一|相似|
||||般|般|0||0|般|0|
|D4|通风/采光/日照等||通风采光条件一般|通风采光条件一般|相似|通风采光条件一般|相似|通风采光条件一般|相似|
||||||0||0||0|
|D5|完损程度||保养一般|保养一般|相似|保养一般|相似|保养一般|相似|
||||||0||0||0|
|D6|小区档次/开发商品牌||档次一般|档次一般|相似|档次一般|相似|档次一般|相似|
||||||0||0||0|
|D7|其他实物状况||无其他实物状况|无其他实物状况|相似|无其他实物状况|相似|无其他实物状况|相似|
||||||0||0||0|
|DY|实物状况条件指数=100+∑(Dn×权重)||100|100||103||103||
|DZ|实物状况调整/修正系数=DY0/DYn|||1.00||0.97||0.97||
||权益状况调整/修正||估价对象(0)|比较案例(1)||比较案例(2)||比较案例(3)||
|E1|土地剩余使用年期（年）||33.19|35||38||38||
|E11|土地年期指数|6%|0.8554|0.8699||0.8908||0.8908||
|E12|土地年期调整/修正系数=E11(0)/E11(n)|||0.98||0.96||0.96||
|E2|其他权益状况||无其他权益状况|无其他权益状况|相似|无其他权益状况|相似|无其他权益状况|相似|
|E21|其他权益状况条件指数||100|100||100||100||
|E22|其他权益状况调整/修正系数|||1.00||1.00||1.00||
|EZ|权益状况调整/修正系数=E12×E22|||0.98||0.96||0.96||
|FZ|房地产状况调整/修正系数|||1.03||0.95||0.89||

5、比准价格计算
比准单价G=Mn×AZn×BZn×FZn
案例 1比准价格G1＝5000×0.97×1.01×1.03＝5045元/平方米；
案例 2比准价格G2＝5200×0.97×1.02×0.95＝4888元/平方米；
案例 3比准价格G3＝6000×0.97×1.02×0.89＝5283元/平方米。
广东中联羊城资产评估有限公司 第45页
资产评估说明 中联羊城评字【2014】第VIMQB0018号6、评估单价
上述三个比较案例的比准价格相差不大且符合市场水平，故取三个结果的算术平均值作为市场比较法的测算结果：
评估单价=(G1+G2+G3)/3=5072元/平方米；
评估值=5072×726.53=3,685,000.00元（取整至百位）。
7、 8号区培训楼（自来水大楼）评估结果的确定
参考自来水大楼 2楼的评估单价，根据评估人员对评估对象周边同类型房地产市场的调查，进行楼层调整得出其他楼层的评估单价，具体评估结果如下：
||||||
|-|-|-|-|-|
|建筑物名称|建筑面积㎡|评估单价(元/㎡)|评估值(元)|备注|
|8号区培训楼（自来水大楼）1层|929.24|5326|4,949,100.00|可做商业使用|
|8号区培训楼（自来水大楼）2层|726.53|5072|3,685,000.00||
|8号区培训楼（自来水大楼）3层|767.43|5173|3,969,900.00||
|8号区培训楼（自来水大楼）4层|462.41|5275|2,439,200.00||
|8号区培训楼（自来水大楼）5层|462.41|5376|2,485,900.00||
|8号区培训楼（自来水大楼）6层|462.41|5478|2,533,100.00||
|8号区培训楼（自来水大楼）7层|462.41|5579|2,579,800.00||
|8号区培训楼（自来水大楼）8层|462.41|5681|2,627,000.00||
|8号区培训楼（自来水大楼）9层|462.41|5782|2,673,700.00||
|8号区培训楼（自来水大楼）10层|462.41|5884|2,720,800.00||
|8号区培训楼（自来水大楼）11层|462.41|5985|2,767,500.00||
|8号区培训楼（自来水大楼）12层|462.41|6086|2,814,200.00||

六、采用成本法评估房屋建筑物说明
房屋建筑物采用成本法是以评估基准日开发或建造同类或类似房屋建（构）筑物所需的建筑安装工程费、税费、工程建设其他费用、分摊的固定资产投资必要的前期费用与管理费用等各项必要费用之和为基础，再加上占用资金的利息及合理利润，得出该等房屋建（构）筑物的重臵全价，然后根据该等房屋建（构）筑物的使用及维护情况，并按建
筑物的使用年限和对建筑物现场勘察的情况，判定其实体性贬值及可能
存在的功能性贬值、经济性贬值等各项贬值，综合确定成新率，并以此
广东中联羊城资产评估有限公司 第46页
资产评估说明 中联羊城评字【2014】第VIMQB0018号确定该等房屋建（构）筑物的评估价值。
房屋建(构)筑物评估值=重臵全价×成新率
(一)采用成本法评估房屋建筑物的案例
以清远市滃江北路水厂综合办公楼（七星岗）为例进行说明——
水厂综合办公楼为五层钢筋混凝土框架结构建筑，建筑面积 1,253.31平方米，装修情况如下：层高约 3米，地面为水磨石地面，天棚缮灰扫白，外墙贴马赛克砖，内墙缮灰扫白；装夹板门、铝合金窗，水电为管线铺设。该建筑物建成于 1990年 8月，设计使用年限为 50年，至今已使用 23.34年，其所占用土地的剩余使用年限为 38.31年，故按孰低原则取建筑物总使用年限为 50年。该建筑物已办理《房地产权证》，权证号为粤房地证字第 C1952701号，权属人为清远市自来水有限责任公司。
成本法计算公式为：待估房屋建筑物价值=建筑物重新构建价格×建筑物成新率。
估价对象房屋建筑物重新构建价格包括下列内容：
1、总建安工程费；
2、前期工程费；
3、建筑税费；
4、投资利息；
5、开发利润。
建筑物成新率根据建筑物的建成时间，维护、保养、使用情况，以及地基的稳定性等综合确定。
1、建筑物重新构建价格的估算
⑴总建安工程费 D
总建安工程费D=建筑工程费A+建筑附属设备及安装工程费B+装修工程费 C
广东中联羊城资产评估有限公司 第47页
资产评估说明 中联羊城评字【2014】第VIMQB0018号①建筑工程费 A
选取与估价对象类似的案例，分别对建造时间、地区价格、工程类别、楼层高度、基础、屋面、墙体、门窗、楼地面、内外墙、天花等进行比较并修正，计算出估价对象的建筑工程费，具体过程详见下表：
||||||
|-|-|-|-|-|
|||待估实例(0)|可比实例(1)||
||工程名称|清远市滃江北路水厂综合办公楼（七星岗）|金凤加油站综合经营部工程||
||资料来源/案例编号|-----|工程招投标结果||
||结构与层数|钢混五层|钢混五层||
||建筑面积(㎡)|1,253.31|4,045.00||
||实例单位造价(元/㎡)|-----|1,977.00||
||价格时点|2013/12/31|2012年年底||
||造价指数|100|100||
|A1|时间修正系数|-----|1.00||
||工程所在地区|清远市清城区|清远市清城区||
||地区价格指数|100|100||
|A2|地区价格修正系数|-----|1.00||
||工程特征|估价对象|可比实例(1)||
|A31|楼层高度|3.00|3.00|0|
|A32|基础|预应力管桩|预应力管桩|0|
|A33|屋面|碎石混凝土、防水卷材|碎石混凝土、防水卷材|0|
|A34|墙体|加气混凝土砌块|加气混凝土砌块|0|
|A35|装修|装修费用另行计算|带简单装修|15|
|A36|建筑附属设备及安装工程|设备及安装工程费用另行计算|不含设备安装费用||
|AZ|工程特征条件指数AZ0+∑A[31~36]n|100|115||
|A4|工程特征修正系数=BZ0/BZn|---|0.87||
||比准单价（元/㎡)|1,720|||

②建筑附属设备及安装工程费 B
建筑设备及安装工程费包括一般水电安装工程和通讯工程等，详见下表（单位：元/㎡）：
|||||
|-|-|-|-|
|B|建筑附属设备及安装工程费|100|备注|
|B1|一般水电安装工程|80|水电管线安装|
|B2|电梯工程|-|未安装电梯工程|
|B3|中央空调工程|-|未安装中央空调工程|
|B4|消防工程|10|简单消防系统安装|
|B5|其他工程|10|通讯工程|

③装修工程费C（单位：元/㎡）
广东中联羊城资产评估有限公司 第48页
资产评估说明 中联羊城评字【2014】第VIMQB0018号
|||||
|-|-|-|-|
|C|装修工程费|150|备注|
|C1|内、外墙装修|80|外墙马赛克，内墙缮灰|
|C2|楼地面|20|水磨石地面|
|C3|门窗|20|夹板门，铝合金窗|
|C4|顶棚|10|缮灰|
|C5|其他装修工程|20|室外消防钢梯|

则总建安工程费 D
=建筑工程费A+建筑附属设备及安装工程费B+装修工程费 C
=1720+100+150= 1,970元/平方米。
⑵前期工程费 E
前期工程费包括建设管理费（含监理费）、勘察设计费、场地准备及临时设施费、工程保险费等，估算过程如下：
根据当地收费水平，建设管理费（含监理费）取建安工程费用的3.5%，即=1970×3.5%=69元/平方米。
根据当地收费水平，勘察设计费取建安工程费用的2%，即=1970×2%=39元/平方米。
场地准备及临时设施费取建安工程费用的1%，即=1970×1%=20元/平方米。
工程保险费取建安工程费用的0.3%，即=1970×0.3%=6元/平方米。
其他费用取建安工程费用的0.5%，即=1970×0.5%=10元/平方米。
则前期工程费＝69+39+20+6+10=144元/平方米。
⑶建筑税费 F
建筑税费包括城市基础设施建设费和报建等其他税费，估算过程如下：
根据当地公布的收费标准，城市基础设施建设费取建安工程费用的4%，即
=1970×4%=79元/平方米。
其他税费取建安工程费用的1%，即=1970×1%=20元/平方米。
广东中联羊城资产评估有限公司 第49页
资产评估说明 中联羊城评字【2014】第VIMQB0018号则建筑税费F＝79+20＝99元/平方米。
⑷投资利息 G
项目面积为 1253.31平方米，一般情况下同等规模的建筑开发周期 1年。经查证，人民银行公布的同期贷款基准利率为6%。
评估时假设建设投资在开发期内均匀投入，则
投资利息=(总建安工程费+前期工程费+建筑税费)×利息率×开发周期/2=(1970+144+99)×6%×1/2=66元/平方米。
⑸开发利润 H
项目总建设期为 1年，经调查当地房地产开发投资获利水平，取其投资利润率为8%，则：开发利润=(总建安工程费+前期工程费+建筑税费)×利润率=(1970+144+99)×8%=177元/平方米。
⑹确定房屋建筑物重新构建价格 I
房屋建筑物重臵价值单价=D+E+F+G+H＝2456元/平方米。
建筑物重臵总价=重臵单价×估价面积=2456×1253.31= 3,078,100元（取整至百位）。
2、建筑物成新率 J的估算
建筑物成新率估算采用耐用年限法、完损评分法两种方法分别评定，最后算数平均综合估算，过程见下表：
|||||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
|J1|耐用年限法|分部工程|主体竣工年份|已使用年限|总使用年限|残值率|分部成新率|权重|成新率估算值|
|||建筑结构工程|1990|24|50|0%|53%|0.87|52%|
|||建筑设备工程|2005|9|15|5%|46%|0.05||
|||装修工程|2005|9|15|0%|43%|0.08||
|J2|完损评分法|项目|完损状况说明||完损评分|权重1|分部成新率|权重2|成新率估算值|
||建筑工程|基础|无明显沉降，能正常使用||70%|0.25|68%|0.87|66%|
|||承重构件|无明显变形，能正常使用||70%|0.25||||
|||非承重墙|无明显裂缝，能正常使用||70%|0.15||||
|||屋顶|尚能正常使用||65%|0.20||||
|||楼板|尚能正常使用||65%|0.15|√|||
||装修工程|内、外墙装修|尚能正常使用||60%|0.30|60%|0.08||
|||楼地面|尚能正常使用||60%|0.20||||

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资产评估说明 中联羊城评字【2014】第VIMQB0018号
|||||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
|J1|耐用年限法|分部工程|主体竣工年份|已使用年限|总使用年限|残值率|分部成新率|权重|成新率估算值|
|||门窗|尚能正常使用||60%|0.25||||
|||顶棚|尚能正常使用||60%|0.25||||
|||其他装修工程|无其他装修工程||0%|-|√|||
||建筑设备工程||尚能正常使用||40%|1.00|40%|0.05|√|

采用耐用年限法及完损评分法两种方法计算，经算术平均后确定成新率。则
成新率J=52%×0.5+66%×0.5=59%。
3、评估总价 V的确定
评估总价=重臵总价×成新率=3,078,100×59%= 1,816,100元（取整至百位）。
(二)采用成本法评估管道沟槽的案例
以清三公路德龙产业大道路口至华鸿产业大道路口段给水工程为例进行说明。
清三公路德龙产业大道路口至华鸿产业大道路口段给水工程主要为埋藏于地下的管道工程，管材主要为φ426×8普通防腐钢管、φ426×8特殊防腐钢管、φ325×8普通防腐钢管、φ219×6普通防腐钢管以及 DN400球墨铸铁管，总长度约 4公里。工程于 2013年 9月底竣工，现已投入使用，保养状态良好。
1、重臵全价计算
(1)建筑安装工程造价
根据该项目完成的主要工程数量表、施工图纸和相关设计文件，重新编制工程预算，计算该工程的建筑安装工程造价如下表：
单位工程费汇总表
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|序号|费用名称|计算基础|费率%||金额（元）|
|1|分部分项工程费|分部分项合计||4,308,019.80||
|1.1|管道工程|||3,031,882.00||
|1.2|土建工程|||1,276,137.80||
|2|措施项目费|安全文明施工费+其他措施项目费||124,932.57||

广东中联羊城资产评估有限公司 第51页
资产评估说明 中联羊城评字【2014】第VIMQB0018号
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|序号|费用名称|计算基础|费率%||金额（元）|
|2.1|安全文明施工费|安全及文明施工措施费||124,932.57||
|2.2|其他措施项目费|其他措施费||0.00||
|3|其他项目费|其他项目合计||38,477.83||
|||工程排污费+施工噪音排污费+建筑意外伤||8,942.86||
|4|规费|||||
|||害保险费||||
|||分部分项工程费+措施项目费+其他项目费||162,189.50||
|5|税金及堤围防护费||3.62|||
|||+规费||||
|||分部分项工程费+措施项目费+其他项目费||4,642,563.00||
|6|含税工程总造价|||||
|||+规费+税金及堤围防护费||||

(2)前期工程费用
前期工程费包括建设管理费（含监理费）、勘察设计费、场地准备及临时设施费、工程保险费等，取建安工程费用的7.3%，则
前期工程费用=4,642,563×7.3%=338,907.00元。
(3)资金成本
该工程的正常建设工期为一年,假设建设资金匀速投入,评估基准日时贷款利息为6%。
资金成本=（建安工程费+前期及其他费用）×6%×1/2
=149,444.00元。
(4)重臵全价
重臵全价=建筑安装工程造价+前期及其他费用+资金成本
=4,642,563+338,907+ 149,444
=5,130,900元（取整至百位）。
2、成新率的估算
成新率=尚可使用年限/(实际已使用年限+尚可使用年限)100%
评估对象已使用0.25年，按照建筑物的设计寿命、现场勘察情况预计建筑物尚可使用年限为19.75年，则
成新率=19.75/(0.25+19.75)×100%=99%。
3、评估总价的确定
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资产评估说明 中联羊城评字【2014】第VIMQB0018号评估总价=重臵总价×成新率=5,130,900×99%=5,079,600元（取整至百位）。
七、评估结果
经评估计算，委托评估的房屋建(构)筑物账面值、评估值、评估增减情况如下表（单位：元）：
||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
|科目名称|账面价值||评估价值||增值额||
||原值|净值|原值|净值|原值|净值|
|房屋建筑物类合计|3 39,603,003.42|1 49,496,447.60|4 05,648,670.00|2 76,914,880.00|6 6,045,666.58|1 27,418,432.40|
|固定资产-房屋建筑物|2 0,741,999.56|7 ,926,561.69|4 6,676,800.00|4 5,119,700.00|2 5,934,800.44|3 7,193,138.31|
|固定资产-构筑物及其他辅助设施|5 1,531,395.42|1 7,607,151.83|4 2,142,300.00|2 7,389,000.00|- 9,389,095.42|9 ,781,848.17|
|固定资产-管道及沟槽|2 67,329,608.44|1 23,962,734.08|3 16,829,570.00|2 04,406,180.00|4 9,499,961.56|8 0,443,445.92|

具体情况详见“固定资产清查评估汇总表”、“固定资产-房屋建筑物清查评估明细表”、“固定资产-构筑物清查评估明细表”和“固定资产-管道沟槽清查评估明细表”。
八、评估增减值分析
经评估计算，房屋建筑物类资产净值增值 127,418,432.40元，增值率85.23%。造成本次评估增值的主要原因如下：
1、被评估单位大部分房屋建筑物建造年代较早，现行房屋造价比当时的建筑造价有较大幅度的提高，特别是人工费、材料费及定额水平的提高幅度较大，且被评估房屋建筑物大多位于城市中心地带，近几年城市发展速度较快，房地产市场价格增长迅速，是造成评估原值增加的原因。
2、管道沟槽类资产的经济使用年限长于委估公司管道沟槽会计折旧年限，是评估净值增值的主要原因。
3、部分管道沟槽建筑时间较早，账面折旧已提足，但仍能正常使用，因此评估净值增值较大。
广东中联羊城资产评估有限公司 第53页
资产评估说明 中联羊城评字【2014】第VIMQB0018号设备评估技术说明
一、待估机器设备情况介绍
1、机器设备评估范围
企业列入本次评估范围的设备类资产包括机器设备、电子设备及车辆，其数量、账面原值、账面净值、减值准备情况见下表：
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
||类别|数量（台/套）|账面原值(元)|账面净值(元)|说明|
|1|机器设备|344|18,495,301.47|8,084,032.31||
|2|车辆|11|1,113,715.00|560,136.63||
|3|电子设备|345|2,536,977.52|651,719.03||
||合计|700|22,145,993.99|9,295,887.97||

2、待估机器设备概况
(1) 机器设备概况
企业经营所用机器设备是取水、水处理、供水所需设备，包括取水泵站、水处理厂、龙塘加压泵站、石角加压泵站、城北加压泵站等。主要有取水泵、无负压给水设备、配电站等设备，分别存放于清远市自来水有限责任公司及各个泵站内使用，从 2000年至今均有陆续购臵。
企业三班作业制，实行设备动态保养及定期维护保养制度。设备管理良好，目前设备均正常运行，机器设备运行环境良好，符合设备的性能要求。
企业的关键设备目前未办理抵押贷款，未设定他项权利。
(2) 电子设备概况
本次委估的电子设备主要是企业办公用电子设备，如电脑、打印机、手持抄表终端、复印机、空调等。电子设备大部分购臵于近三年。
电子设备管理由各自使用部门登记管理，实行设备动态保养及定期维
广东中联羊城资产评估有限公司 第54页
资产评估说明 中联羊城评字【2014】第VIMQB0018号护保养制度。目前大部分设备运行均正常。
(3) 车辆
本次委估的车辆共 11辆。主要包括有企业平时行政办公使用的长城 CC6460RMOO普通客车、长城牌 CC6460KM45旅行车以及企业平时工程施工用的轻型货车等。
上述车辆主要购臵于近 5年。由企业车队集中管理，实行专职司机对口专车使用。
3、设备账面值的构成和折旧、计提减值政策
(1) 账面原值
设备由购臵费、运杂费、安装调试费、其他合理费用等构成。
(2) 账面净值和折旧
设备的折旧是根据设备分类折旧年限及相应设备预计残值的规定进行提取，账面净值是由账面原值减去提取的折旧后形成。
企业折旧政策见下表：
|||||
|-|-|-|-|
|设备类别|估计残值率|折旧年限|年折旧率|
|机器设备|5%|5-10年|9.50%-19.00%|
|电子及其他设备|5%|5年|19.00%|
|运输设备|5%|5年|19.00%|

(3) 设备减值计提政策
由于企业的固定资产是按固定资产的账面价值与可收回金额孰低计量，因此，企业机器设备减值是按机器设备可收回金额低于账面价值的差额所计提的减值准备。
本次评估由于已对全部机器设备的现值进行评估，故机器设备所计提的减值评估为零。
二、机器设备核实的方法和结果
广东中联羊城资产评估有限公司 第55页
资产评估说明 中联羊城评字【2014】第VIMQB0018号(一)机器设备的清查核实
1、评估人员根据企业提供的机器设备申报清单，和财务部门的固定资产管理人员沟通，与固定资产明细账、总账进行核对，做到帐表相符；
2、通过财务固定资产账册，了解机器设备的账面值构成，了解其折旧情况、入账时间和来源；
3、与公司各部门和后勤、管理部门的设备台账进行核对，作到账账相符，了解有无账外、虚报、漏报等情况；
4、分类对机器设备进行现场勘察，对设备的运行环境、运行状况、设备维护情况进行现场调研、记录，听取设备使用人员、管理人员、工程技术人员对机器设备的购建过程、历史状况及制造质量、日常管理、运行维护状况和技术改造的介绍；对关键设备进行详细地现场记录，调查其利用率、故障率、完好率等情况；
5、收集、查阅大型、重要设备购臵、安装合同等设备档案、图纸、及产权资料等相关文件，以及付款凭证、交付使用资产明细表及相关的说明书、图册和运行状态监测记录等；
6、详细地调查和了解了主要设备改造的技术资料，以及近年为了进一步提高产品质量和设备技术状态而进行的设备更新改造和大、中修理的情况，作为此次确定设备成新率的重要依据；
7、对车辆，评估人员根据申报的车辆牌照号逐辆核对，依据企业提供的车辆行驶证复印件逐辆核查名称、规格、颜色和该车辆登记证所有者名称与明细表是否一致。并观察车辆的外观、车架、外部件是否碰伤或发生过事故，勘察车辆的发动机、变速机构、制动机构、行驶状态等作为车辆评估的依据。
(二)机器设备清查核实结果
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资产评估说明 中联羊城评字【2014】第VIMQB0018号评估人员通过机器设备实地清查，发现被评估单位固定资产管理良好，未发现设备盘盈、盘亏、闲臵、毁损、报废等不良情况。
三、主要评估依据
(一)主要法律法规及行业规范
1、《国有资产评估管理办法》（中华人民共和国国务院发布的 91号令）；
2、《国有资产评估管理办法施行细则》（原国家国有资产管理局国资办发[1992]36号）；
3、《企业国有资产监督管理暂行条例》（中华人民共和国国务院令第 378号）；
4、《国有资产评估管理若干问题的规定》（中华人民共和国财政部令第 14号）；
5、《企业国有资产评估管理暂行办法》（国务院国有资产监督管理委员会令第 12号）；
6、《资产评估准则—基本准则》和《资产评估职业道德准则—基本准则》（财政部财企[2004]20号文）；
7、《资产评估准则——机器设备》（中评协[2007]189号文）；
8、《资产评估价值类型指导意见》（中评协[2007]189号文）；
9、《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》（中国注册会计师协会会协[2003]18号）；
10、《企业国有资产评估报告指南》（中评协„2008‟218号）；
11、《机动车强制报废标准规定》（商务部、发改委、公安部、环境保护部令 2012年第 12号）；
12、《车辆购臵税征收管理办法》（国家税务总局令第 15号）。
广东中联羊城资产评估有限公司 第57页
资产评估说明 中联羊城评字【2014】第VIMQB0018号(二)其他主要评估依据
1、企业提供的设备评估明细表、原始资料及其他相关资料；
2、重要设备购臵、安装等合同、发票和付款凭证；
3、机动车行驶证复印件；
4、重要技术档案，包括设备台帐、运行记录、检修及大修报告、设备设计图纸等资料；
5、最新《机电产品报价手册》（机械工业信息研究院）；
6、《机电产品价格信息查询系统》（机械工业信息研究院）；
7、本年度《全国汽车报价及评估》；
8、《机动车强制报废标准规定》（商务部、发改委、公安部、环境保护部令 2012年第 12号）；
9、《车辆购臵税征收管理办法》（国家税务总局令第 15号）；
10、《资产评估常用数据与参数手册》；
11、评估人员向设备制造厂、供应商的询价记录；
12、评估人员调查了解及查询的市场价格信息及其他与评估有关的资料；
13、企业提供的其他有关资料。
四、评估方法
机器设备主要采用成本法进行评估。
正常使用设备采用成本法评估，即按待估设备资产的现时重臵成本扣减其各项贬值来确定待估设备资产的价值。
成本法计算公式为：VCq
其中：V=待估资产价值；
C=待估资产重臵成本；
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资产评估说明 中联羊城评字【2014】第VIMQB0018号 q=待估资产综合成新率。
1、重臵成本的确定
(1) 对于可取得设备现行购臵价或建造成本的设备，其重臵成本（更新重臵成本）采用重臵核算法确定：
C= C1+ C2+ C3+ C4+ C5
其中：
C1：设备自身的市场购臵价或建造成本，同时，视其是否有抵扣税收的权益考虑是否包括购臵该设备相关的税费。由于被评估单位生产的产品增值税采用简易征收办法，所以进项税无从抵扣，在测算设备类资产的重臵全价时不扣减增值税进项税额。
对于运输设备，包括车价、车辆购臵税和相关手续牌照费。
C2：国内运杂费，对于小型、单价不高的不需特别包装、运输的设备，该项忽略不计。
C3：安装调试费，对于无需安装的设备该项不计。
C4：资金成本，对于安装调试周期短的设备该项忽略不计。
C5：其他为购臵、建造、调试大型设备而发生的各种设计费、联合试运转费用、建设单位管理费、培训费、固定资产投资前期费用等。
(2) 对于无法取得设备现行购臵价或建造成本，但可取得同类或相似设备的重臵成本的设备，采用功能价值法估算该设备的重臵成本，即以所选同类或相似设备的重臵成本为基础，通过待估设备与其在生产能力、技术层次、使用地点以及时间等方面进行比较并合理调整，得到待估设备的重臵成本（更新重臵成本）。
(3) 对于无法取得设备现行购臵价或建造成本，也无法取得同类或相似设备的重臵成本的设备，采用价格指数调整法估测其重臵成本。即以该设备的账面原值为基础，区分账面原值中不同部分分别采用相应的
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资产评估说明 中联羊城评字【2014】第VIMQB0018号价格变动指数来调整，以此估测待估设备的重臵成本（复原重臵成本）。
2、综合成新率的确定
待估设备的综合成新率是通过现场对设备勘察，全面了解设备的原始制造质量、运行现状、使用维修、保养情况以及现时同类设备的性能更新、技术进步等影响因素，综合考虑设备的实体性贬值、功能性贬值和可能存在的经济性贬值确定其成新率。
综合成新率 q= 1 - d1 - d2 - d3=q1×f2×f3
其中：
d1：实体性贬值率，是由于资产使用磨损和自然损耗而引起的资产价值减损量与重臵成本的比率。
d2：功能性贬值率，是由于技术进步引起的资产价值减损量与重臵成本的比率。对于重臵成本为更新重臵成本的，功能性贬值因已在确定更新重臵成本中考虑，此处不再另行确定。
d3：经济性贬值率，是由于经济环境变化导致资产不能得到充分利用而引起的资产价值减损量与重臵成本的比率。对于已达产并正常使用的设备，则不考虑该项贬值率。
q1：实体性成新率，q1=1-d1。
f2：功能性贬值调整系数。当无需估测功能性贬值时，f2=1。
f3：经济性贬值调整系数。当无需估测经济性贬值时，f3=1。
本次评估采用年限法，结合观察法确定实体性成新率。
对于大型设备，结合其经济年限，通过对设备使用状况的现场勘察，查阅有关设备的运行状况、主要技术指标等资料，以及向有关工程技术人员、操作人员查询该设备的技术状况、故障情况、维修保养的情况通过分类判定各部位使用状况，由评估人员根据设备的实际使用状况，对设备各部件打分，确定出勘查成新率尚可使用年限后按年限法综合测定
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资产评估说明 中联羊城评字【2014】第VIMQB0018号其成新率，计算公式为：
成新率=尚可使用年限/(尚可使用年限+已使用年限)×100%
对于办公设备、电子设备等通用设备，主要通过对设备使用状况的现场勘察，并根据各类设备的经济寿命年限，由评估人员考虑各种贬值因素，确定尚可使用年限后按年限法综合测定其成新率，计算公式为：成新率=尚可使用年限/(尚可使用年限+已使用年限)×100%
对于车辆，依据国家颁布的车辆强制报废标准，以车辆行驶里程、使用年限两种方法根据孰低原则确定成新率，然后结合现场勘察情况加以修正，确定其综合成新率。
五、评估案例
(一)机器设备评估案例
1、设备概况
名称、序号：无负压给水设备，表 4-6-4之285#
账面原值：3,900,000.00元，原值包括设备购臵价、运杂费、调试费等。
账面净值：1,985,750.00元
规格型号：WWG1380-53-3及WWG1110-56-3，共两套，其明细清单如下。
|||||
|-|-|-|-|
|项目|型号|计量单位|数量|
|无负压设备及控制系统安装工程|WWG1380-53-3|套|1|
|稳流补偿器|CYQ200×400-A|套|1|
|双密封真空抑制器|ZBQF-300-A|套|1|
|过滤器|DN800|个|1|
|法兰止回阀|DN400|个|1|
|蝶式闸阀（软密封）|DN300（法兰式）|个|3|
|蝶式闸阀（软密封）|DN350（法兰式）|个|3|
|蝶式闸阀（软密封）|DN400（法兰式）|个|1|
|液力自动阀|DN300|个|3|
|双法兰传力接头|DN350|个|3|

广东中联羊城资产评估有限公司 第61页
资产评估说明 中联羊城评字【2014】第VIMQB0018号
|||||
|-|-|-|-|
|项目|型号|计量单位|数量|
|可曲挠柔性接头|DN300|个|1|
|可曲挠柔性接头|DN400|个|1|
|不锈钢管|SUS304DN300|m|1.5|
|不锈钢管|SUS304DN350|m|1.5|
|不锈钢管|SUS304DN400|m|3|
|不锈钢管|SUS304DN450|m|0.5|
|不锈钢管|SUS304DN600|m|10|
|不锈钢管|SUS304DN800|m|0.5|
|不锈钢管件|同心异形管DN300*150|个|3|
|不锈钢管件|偏心异形管DN350*200|个|3|
|不锈钢管件|弯头SUS304DN400|个|1|
|不锈钢管件|弯头SUS304DN450|个|2|
|控制系统|WWG90KW×3|套|1|
|无负压设备及控制系统安装工程|WWG1110-56-3|套|1|
|稳流补偿器|CYQ150×300-A|套|1|
|双密封真空抑制器|ZBQF-300-A|套|1|
|过滤器|DN600|个|1|
|法兰止回阀|DN350|个|1|
|蝶式闸阀（软密封）|DN250（法兰式）|个|3|
|蝶式闸阀（软密封）|DN300（法兰式）|个|3|
|蝶式闸阀（软密封）|DN350（法兰式）|个|1|
|液力自动阀|DN250|个|3|
|双法兰传力接头|DN300|个|3|
|可曲挠柔性接头|DN250|个|3|
|可曲挠柔性接头|DN350|个|1|
|不锈钢管|SUS304DN250|m|1.5|
|不锈钢管|SUS304DN300|m|1.5|
|不锈钢管|SUS304DN350|m|3|
|不锈钢管|SUS304DN400|m|0.5|
|不锈钢管|SUS304DN500|m|5|
|不锈钢管|SUS304DN600|m|5|
|不锈钢管件|同心异形管DN250*100|个|3|
|不锈钢管件|偏心异形管DN300*125|个|3|
|不锈钢管件|弯头SUS304DN350|个|1|
|不锈钢管件|弯头SUS304DN400|个|2|
|控制系统|WWG70KW×3|套|1|

2、重臵原值的确定
(1) 市场购臵价值的确定
经向青岛三利中德美水设备有限公司询价，对比网上查价及《机电产
广东中联羊城资产评估有限公司 第62页
资产评估说明 中联羊城评字【2014】第VIMQB0018号品价格查询系统》查询了解，取得该设备在评估基准日时含增值税购臵价格为 3,849,000.00元，该购臵价已包含运杂费。
则：C1= 3,849,000.00(元)
(2) 重臵成本的计算
根据工程结算资料，其账面值的构成及相关费用的比例如下：
||||
|-|-|-|
|单位工程费汇总表||费率|
|分部分项工程量清单计价合计|3,664,882.33||
|项目安装调试清单计价|81,080.61|2.212%|
|规费计算|25,432.48|0.694%|
|其他费用|128,604.58|3.509%|
|合计|3,900,000.00|106.415%|

故委估设备的重臵成本=设备的市场购臵价×设备安装的相关费率总和=3,849,000.00×106.415%= 4,095,900.00元（取整）
3、成新率的确定
成新率的确定采用理论年限法与现场勘察法，分别测算其理论年限成新率 N1和勘察成新率N2，加权平均求得其成新率N，即：
N=N140%+N260%
①理论年限成新率 N1的确定：
该套设备经济使用年限 14年，到评估基准日该设备已使用 5.2年，则：
理论年限成新率=(1－已使用年限/经济使用年限)×100%
=(1－5.2/14)×100%=63%
②勘察成新率 N2的确定：
评估人员通过现场向设备操作使用和维护人员调查了解，现场测试，判断其运行是否正常，对待估设备的实体各主要部位进行观察鉴定，并
结合现场了解的设备制造原始质量，使用、维护、维护保养、技术改造
情况和物理寿命等因素，以及工作环境，目前技术状况，完好率及故障
广东中联羊城资产评估有限公司 第63页
资产评估说明 中联羊城评字【2014】第VIMQB0018号率等因素分析，将待估设备与其全新状态相比较，考察其由于使用磨损和自然磨损对资产的功能、使用效率带来的影响，并通过主要部件的打分综合确定现场成新率。
该无负压供水系统各子系统的打分情况见下表：
|||||
|-|-|-|-|
|项目|技术状态|标准分|鉴定分|
|无负压设备|动力充足，压力稳定，工作噪音小。|30|18|
|控制系统|反应灵敏，控制平稳，供水压力稳定。|20|11|
|稳流补偿系统|压力补偿快速，压力控制稳定。|15|10|
|真空抑制系统|工作正常，反应灵敏。|15|9|
|管线系统|密封良好，布线科学。|10|5|
|其他|外观整洁，规划布臵合理。|10|5|
|合计||100|58|

现场勘察成新率为40％。
综合成新率=理论年限成新率×40%+勘察成新率×60%
=63%×40%+58%×60%
=60%
4、评估值的确定
评估现值=重臵原值×综合成新率
=4,095,900.00×60%
=2,457,540.00（元）
(二)车辆的评估案例
1、车辆基本情况：
车辆名称、编号：长城皮卡，表 4-6-5之6#
规格型号：长城 CC1021PS06
车辆号牌：粤 RHT669
生产厂家：长城汽车
已行驶公里数：29,246KM
购臵日期：2012/3/27
广东中联羊城资产评估有限公司 第64页
资产评估说明 中联羊城评字【2014】第VIMQB0018号启用日期：2012/3/27
账面原值：102,900.00元
账面净值：68,685.75元
2、车辆主要技术参数：
发动机型号：4G69S4N单顶臵凸轮轴、16气门
最大功率（Kw/rpm）：100/5250
最大扭矩（N.m/rpm）：200/3000
最高速度（km/h）：140
轮胎规格：P215/75R15
整车尺寸：5040×1720×1675mm(长×宽×高)
3、车辆现场勘察情况
该车为国产长城皮卡，原始制造质量好。至评估基准日止，现已运行 21个月，行驶 29,246公里，未发生过交通事故，也未进行过大修。评估人员经对包括发动机、底盘、悬挂系统、转向机构、冷却系统等车辆的主要部件现场观察，以及向车辆管理管人员了解后认为：由于该车辆行驶年限及里程较短，车主单位又重视维护、保养、强化驾驶人员安全教育，使之各系统均处于良好的工作状态，各项性能均可达到原设计要求，机件完整，车况良好，运行正常，可满足使用需要。
4、重臵原值的确定
(1) 车辆购臵价：
查询评估基准日中国汽车动态网价格信息及向长城汽车经销商询价，该车评估基准日购臵价 87,100.00元。
(2) 车辆购臵税：
车辆购臵税=87,100.00/1.17×10%
广东中联羊城资产评估有限公司 第65页
资产评估说明 中联羊城评字【2014】第VIMQB0018号= 7,444.44元
(3) 牌照费及其他必要费用为 500元。
因此，重臵原值=车辆购臵价+购臵税+牌照费及其他必要费用=95,000.00元(取整)
5、成新率的计算
根据《机动车强制报废标准规定》（商务部、发改委、公安部、环境保护部令 2012年第 12号）中的规定，该车辆使用年限及行驶里程均在国家规定的范围内。
(1) 年限成新率
该车报废年限标准规定为 10年(120个月)，已使用 21个月。
年限成新率=(规定使用年限-已使用年限)/规定使用年限×100%
=(120-21)/120×100%=83%
(2) 行驶里程成新率
该车辆规定行驶里程 40万公里，已行驶 29,246公里。
行驶里程成新率=(规定行驶里程-已行驶里程)/规定行驶里程×100%=(400,000-29,246)/400,000×100%=93%
按孰低原则确定理论成新率为83%。
(3) 现场勘察情况
经评估人员对该车进行现场勘察结果如下：
现场勘查技术状况表
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|勘查法|项目名称|达标程度|参考标准分|评分|状态描述|
||整车（20分）|全新|15—20|16|整车外观美观，内饰洁净|
|||较好|11—15|||
|||一般|6—10|||
|||较差|0—5|||
||车架（15分）|全新|13—15|||
|||较好|9—12|12|悬架完好，车架无变形|

广东中联羊城资产评估有限公司 第66页
资产评估说明 中联羊城评字【2014】第VIMQB0018号
||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
|勘查法|项目名称|达标程度|参考标准分|评分|状态描述||
|||一般|4—8||||
|||较差|0—3||||
||前后桥（15分）|全新|13—15||||
|||较好|9—12|12|完好，状态良好，行驶平顺||
|||一般|4—8||||
|||较差|0—3||||
||发动机（30分）|全新|24—30|24|状态良好，无异响，加速有力||
|||轻度磨损|16—23||||
|||中度磨损|8—15||||
|||重度磨损|0—7||||
||变速箱（10分）|全新|9—10||||
|||轻度磨损|6—8|8|状态正常，无异响，反应灵敏||
|||中度磨损|3—5||||
|||重度磨损|0—2||||
||转向及制动系统（10分）|全新|9—10||||
|||轻度磨损|6—8|7|操作灵敏，制动有效||
|||中度磨损|3—5||||
|||重度磨损|0—2||||
|总分|||100|79|勘查成新率权重|60%|

根据现场勘察情况，采用综合分析法进行估算，综合分析法是以理论成新率为基础，再考虑对机动车价值影响的多种因素等综合确定。其计算公式为：
综合成新率=理论成新率×权重（40%）+勘察成新率×权重（60%）=83%×40%+79%×60%
=80%
6、评估现值的确定
评估值=重臵原值×综合成新率
=95,000.00×80%
=76,000.00(元)
(三)电子设备的评估案例
设备名称、序号：柜式空调，明细表 4-6-6序号257#
生产厂家：格力空调
广东中联羊城资产评估有限公司 第67页
资产评估说明 中联羊城评字【2014】第VIMQB0018号账面原值：9,090.00元
账面净值：7,075.03元
购入日期：2012/10/11
启用日期：2012/10/11
规格型号：KF-120LW/E(12368L)A1-N2
产品主要参数：
空调类型：立柜式空调；
冷暖类型：单冷型；
空调匹数：5.0P；
能效比：3.12；
制冷功率：3850W；
制冷量：12000W；
循环风量：1750m3/h；
室内机尺寸：581×397×1850mm；
室内机噪音：44-50dB。
1、重臵全价的确定
重臵原值=设备购臵费+运杂费+安装调试费＋资金成本
经向格力空调经销商询价，该柜式空调基准日市场销售价为 8,500.00元，该售价包含运杂费、安装调试。该设备安装期较短，不计算资金成本。
因此，重臵原值=设备购臵费+运杂费+安装调试费＋资金成本
= 8,500.00+0+0+0
= 8,500.00(元)
2、综合成新率的确定
该设备至评估基准日已使用 14个月，系统工作正常，显示清晰，设
广东中联羊城资产评估有限公司 第68页
资产评估说明 中联羊城评字【2014】第VIMQB0018号备整体保持良好，评估人员根据实际使用状况结合经济寿命年限确定该设备尚可使用年限 42个月，则：
综合成新率=尚可使用年限/(尚可使用年限+已使用年限)×100%
=42/(42+14)×100%
=75%
3、评估值的确定
评估值=重臵原值×综合成新率
=8,500.00×75%
= 6,380.00(元)
六、评估结果
金额单位：人民币元
||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
|科目名称|账面值||评估价值||增值额||
||原值|净值|原值|净值|原值|净值|
|机器设备|18,495,301.47|8,084,032.31|19,213,840.00|10,630,530.00|718,538.53|2,546,497.69|
|车辆|1,113,715.00|560,136.63|999,900.00|742,915.00|-113,815.00|182,778.37|
|电子设备|2,536,977.52|651,719.03|1,922,950.00|812,280.00|-614,027.52|160,560.97|
|合计|22,145,993.99|9,295,887.97|22,136,690.00|12,185,725.00|-9,303.99|2,889,837.03|

七、评估增减值分析
(1) 机器设备主要为取水、处理水及供水设备，近两年该类型设备市场价格呈上升趋势，故造成评估原值增值；又因企业对机器设备的折旧年限比经济使用年限短，故造成评估净值增值。
(2) 车辆评估原值减值是因为近两年车辆市场价格呈下降的趋势；
因企业对车辆的折旧年限比经济使用年限短，故造成评估净值增值。
电子设备评估原值减值是因为近两年电子设备市场价格呈下降趋势；
因企业对电子设备的折旧年限比经济使用年限短，故造成评估净值增值。
广东中联羊城资产评估有限公司 第69页
资产评估说明 中联羊城评字【2014】第VIMQB0018号土地使用权资产评估技术说明
一、待估土地使用权情况介绍
(一)土地使用权评估范围
被评估单位列入本次评估范围的土地使用权，其宗数、面积、取得方式、原始入账价值、摊余价值情况见下表：
||||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
|序号|土地位臵||取得方式|土地面积(m2)||原始入账价值（元）|账面价值（元）|备注|
|1|清远市新城东八号区六号B幢(办公部分)||出让|666.43||1,952,430.48|1,274,875.04|含在建筑物中评估|
|2|清远市新城东12号区(七星岗)||出让|12,317.84||6,284,814.00|4,650,762.36||
|3|||出让|3,666.30|||||
|4|||出让|1,018.99|||||
|5|||出让|20,259.00|||||
|6|清远市清城区石角镇城中社区居民委员会良种居民小组辖区内||出让|3,288.85||323,063.60|266,527.40||
|7|清远市清城区先锋西路3号六楼||出让||26.91||566,265.78|含在建筑物中评估|
|8|清远市清城区先锋西路3号五楼||出让||26.91||||
|9|清远市清城区先锋西路3号四楼||出让|26.91|||||
|10|清远市清城区先锋西路3号三楼||出让||24.31|765,225.00|||
|11|清远市清城区先锋西路3号二楼||出让||71.36||||
|12|清远市清城区先锋西路3号一楼||出让||70.57||||
|13||清城区松岗沙田村委会笔架河田心村|出让|7,500.00||946,688.00|700,549.60||
|||河段|||||||
|14|清远市新城东2号区48栋101室||划拨|15.70||377,036.00|279,007.12|含在建筑物中评估|
|15|清远市新城东2号区50幢101房||划拨|6.18|||||
|16|清远市清城区龙塘镇长冲村民委员会风门坳||出让|3,426.22||327,937.70|296,783.78||
|17|清远市清城区龙塘镇长冲村民委员会||出让|2,832.91||311,715.50|282,102.29||
|合 计||||55245.39||11,288,910.28|8,316,873.37||

本次评估中，部分土地使用权的价值是与其上盖建筑物一并评估体现，故本“土地使用权资产评估技术说明”中主要描述未与上盖建筑物
一并评估的土地使用权。
广东中联羊城资产评估有限公司 第70页
资产评估说明 中联羊城评字【2014】第VIMQB0018号(二)待估土地使用权概况
A.七星岗水厂地块
1、土地登记状况
待估宗地已完成土地登记工作，已取得了国有土地使用证，土地登记状况如下：
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|项目||土地1|土地2|土地3|土地4|
|1|土地位臵|清远市新城东12号区（七星岗）||||
|2|土地来源|出让取得||||
|3|土地权属性质|国有土地||||
|4|地籍图号|权证无记载||||
|5|宗地号|B1200506|B1200504|B1200543|B1200505|
|6|土地用途|市政用地||||
|7|土地面积㎡|12,317.84|3,666.30|1,018.99|20,259.00|
|8|四至|东、南、西均至金海湾豪庭，北至北江河|东至北江河，南、西均至北江一路，北至空地|东、北均至地块1，西南均至金海湾豪庭|东至地块3，西南均至金海湾豪庭，北至地块1|
|9|土地等级|清远市一级市政用地||||
|10|国有土地使用证|清市府国用(2002)字第00204号|清市府国用(2002)字第00205号|清市府国用(2010)字第00281号|清市府国用(2002)字第00206号|
|11|登记时间|2002年4月16日|2002年4月16日|2010年6月24日|2002年4月16日|

2、土地权利状况
根据委托方提供的权属资料及现场勘查情况，待估宗地来源合法，产权清晰，土地权利状况如下：
(1) 土地所有者：国有；
(2) 土地使用者：清远市自来水有限责任公司；
(3) 共有土地使用状况：无共用地；
(4) 他项权利状况：估价对象已设定抵押权等他项权利；
(5) 土地使用权取得方式：土地使用人于 2002年 4月通过以出让方式取得；
(6) 批准使用年限：自 2002年 4月起市政用地 50年，至评估基准
日市政用地份额剩余使用年限为 38.31年；
(7) 宗地使用的特殊规定：无特殊使用规定。
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资产评估说明 中联羊城评字【2014】第VIMQB0018号3、土地利用状况
根据委托方提供的权属资料及现场勘查情况，全部待估宗地皆已进行了现状利用，现状利用方向主要为公共基础设施等用途。
(1) 土地基础设施状况
宗地外基础设施条件：“五通”。通给水、排水、供电、通讯、通路。
宗地内土地平整状况：红线内土地已平整。
(2) 土地利用状况
宗地上已建成七星岗水厂厂区。
B.石角用水管理所地块
1、土地登记状况
待估宗地已完成土地登记工作，已取得了国有土地使用证，土地登记状况如下：
(1) 土地位臵：清远市清城区石角镇城中社区居民委员会良种居民小组辖区内；
(2) 土地来源及其变革：出让取得；
(3) 土地权属性质及其权属变更状况：国有土地；
(4) 地籍图号：权证无记载；
(5) 宗地号：H04013；
(6) 土地用途：综合用地；
(7)
土地面积：3288.85m2；
(8) 四至：东至 H04003宗地，南至空地，西至水文站，北至 H04003宗地；
(9) 土地等级：属清远市四级综合用地；
广东中联羊城资产评估有限公司 第72页
资产评估说明 中联羊城评字【2014】第VIMQB0018号 (10) 国有土地使用证：编号“清远市国用(2008)第 00910号”，登记时间 2008年 8月 28日。
2、土地权利状况
根据委托方提供的权属资料及现场勘查情况，待估宗地来源合法，产权清晰，土地权利状况如下：
(1) 土地所有者：国有；
(2) 土地使用者：清远市自来水有限责任公司；
(3) 共有土地使用状况：无共用地；
(4) 他项权利状况：估价对象未设定抵押权、担保权、租赁权等他项权利；
(5) 土地使用权取得方式：土地使用人于 2008年 8月通过以出让方式取得；
(6) 批准使用年限：自 2004年 12月起综合用地 50年，至评估基准日综合用地份额剩余使用年限为 41.02年；
(7) 宗地使用的特殊规定：无特殊使用规定。
3、土地利用状况
根据委托方提供的权属资料及现场勘查情况，全部待估宗地皆已进行了现状利用，现状利用方向主要为公共基础设施等用途。
(1) 土地基础设施状况
宗地外基础设施条件：“五通”。通给水、排水、供电、通讯、通路。
宗地内土地平整状况：红线内土地已平整。
(2) 土地利用状况：
宗地上已建成石角镇镇南大街自来水厂经营办公区。
C.田心村河段地块
广东中联羊城资产评估有限公司 第73页
资产评估说明 中联羊城评字【2014】第VIMQB0018号1、土地登记状况
待估宗地已完成土地登记工作，已取得了国有土地使用证，土地登记状况如下：
(1) 土地位臵：清远市清城区凤城街道办事处沙田社区笔架河田心村河段；
(2) 土地来源及其变革：出让取得；
(3) 土地权属性质及其权属变更状况：国有土地；
(4) 地籍图号：权证无记载；
(5) 宗地号：J0215055*1；
(6) 土地用途：公共基础设施用地；
(7)
土地面积：7500m2；
(8) 四至：东至河面，南至红花潭居民小组用地，西至沙田居委会用地，北至河面；
(9) 土地等级：属清远市四级公共基础设施用地；
(10) 国有土地使用证：编号“清远市国用（2005）第 01753号”，登记时间 2005年 12月 6日。
2、土地权利状况
根据委托方提供的权属资料及现场勘查情况，待估宗地来源合法，产权清晰，土地权利状况如下：
(1) 土地所有者：国有；
(2) 土地使用者：清远市自来水有限责任公司；
(3) 共有土地使用状况：无共用地；
(4) 他项权利状况：估价对象未设定抵押权、担保权、租赁权等他项权利；
广东中联羊城资产评估有限公司 第74页
资产评估说明 中联羊城评字【2014】第VIMQB0018号 (5) 土地使用权取得方式：土地使用人于 2005年 12月通过以出让方式取得；
(6) 批准使用年限：自 2002年 4月起公共基础设施用地 50年，至评估基准日公共基础设施用地份额剩余使用年限为 38.32年；
(7) 宗地使用的特殊规定：无特殊使用规定。
3、土地利用状况
根据委托方提供的权属资料及现场勘查情况，全部待估宗地皆已进行了现状利用，现状利用方向主要为公共基础设施等用途。
(1) 土地基础设施状况
宗地外基础设施条件：“三通”。通水、通电、通路。
宗地内土地平整状况：红线内土地未平整。
(2) 土地利用状况
宗地上部分已建成混合结构管理处，大部分现正闲臵未开发。
D.高位水池地块
1、土地登记状况
待估宗地已完成土地登记工作，已取得了国有土地使用证，土地登记状况如下：
(1) 土地位臵：清远市清城区龙塘镇长冲村民委员会风门坳；
(2) 土地来源及其变革：出让取得；
(3) 土地权属性质及其权属变更状况：国有土地；
(4) 地籍图号：权证无记载；
(5) 宗地号：G0106067；
(6) 土地用途：公共基础设施用地；
广东中联羊城资产评估有限公司 第75页
资产评估说明 中联羊城评字【2014】第VIMQB0018号 (7)
土地面积：3426.22m2；
(8) 四至：四至均至长冲村民委员会用地；
(9) 土地等级：属清远市七级公共基础设施用地；
(10) 国有土地使用证：编号“清远市国用(2009)第 00389号”，登记时间 2009年 4月 30日。
2、土地权利状况
根据委托方提供的权属资料及现场勘查情况，待估宗地来源合法，产权清晰，土地权利状况如下：
(1) 土地所有者：国有；
(2) 土地使用者：清远市自来水有限责任公司；
(3) 共有土地使用状况：无共用地；
(4) 他项权利状况：估价对象未设定抵押权、担保权、租赁权等他项权利；
(5) 土地使用权取得方式：土地使用人于 2009年 4月通过以出让方式取得；
(6) 批准使用年限：自 2009年 4月起公共基础设施用地 50年，至评估基准日公共基础设施用地份额剩余使用年限为 45.35年；
(7) 宗地使用的特殊规定：无特殊使用规定。
3、土地利用状况
根据委托方提供的权属资料及现场勘查情况，全部待估宗地皆已进行了现状利用，现状利用方向主要为公共基础设施等用途。
(1) 土地基础设施状况
宗地外基础设施条件：“五通”。通给水、排水、供电、通讯、通路。
宗地内土地平整状况：红线内土地已平整。
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资产评估说明 中联羊城评字【2014】第VIMQB0018号 (2) 土地利用状况
宗地上部分已建成高位水池及其配套辅助用房。
E.龙塘加压站地块
1、土地登记状况
待估宗地已完成土地登记工作，已取得了国有土地使用证，土地登记状况如下：
(1) 土地位臵：清远市清城区龙塘镇长冲村民委员会；
(2) 土地来源及其变革：出让取得；
(3) 土地权属性质及其权属变更状况：国有土地；
(4) 地籍图号：权证无记载；
(5) 宗地号：G0105064；
(6) 土地用途：公共基础设施用地；
(7)
土地面积：2832.91m2；
(8) 四至：四至均至长冲村民委员会用地；
(9) 土地等级：属清远市七级公共基础设施用地；
(10) 国有土地使用证：编号“清远市国用(2009)第 00390号”，登记时间 2009年 4月 30日。
2、土地权利状况
根据委托方提供的权属资料及现场勘查情况，待估宗地来源合法，产权清晰，土地权利状况如下：
(1) 土地所有者：国有；
(2) 土地使用者：清远市自来水有限责任公司；
(3) 共有土地使用状况：无共用地；
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资产评估说明 中联羊城评字【2014】第VIMQB0018号 (4) 他项权利状况：估价对象未设定抵押权、担保权、租赁权等他项权利；
(5) 土地使用权取得方式：土地使用人于 2009年 4月通过以出让方式取得；
(6) 批准使用年限：自 2009年 4月起公共基础设施用地 50年，至评估基准日公共基础设施用地份额剩余使用年限为 45.35年；
(7) 宗地使用的特殊规定：无特殊使用规定。
3、土地利用状况
根据委托方提供的权属资料及现场勘查情况，全部待估宗地皆已进行了现状利用，现状利用方向主要为公共基础设施等用途。
(1) 土地基础设施状况
宗地外基础设施条件：“五通”。通给水、排水、供电、通讯、通路。
宗地内土地平整状况：红线内土地已平整。
(2) 土地利用状况
宗地上部分已建成龙塘加压站及其配套辅助用房。
二、土地使用权的影响因素分析
土地使用权的影响因素可分为一般因素、区域因素与个别因素。
(一)影响土地使用权的一般因素
影响宗地价格的一般因素指影响城镇地价总体水平的自然、社会、经济和行政因素等。
1、城市资源状况
(1) 地理位臵
清远市地处东经111°55′至113°55′，北纬23°31′至25°12′之间，位于北
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资产评估说明 中联羊城评字【2014】第VIMQB0018号回归线北侧附近，距南海约 200公里，位于中国广东省中部，北江中下游，北面和东北面与韶关市为邻，东南和南面接广州市，南与佛山市接壤，西与肇庆市相连，是珠江三角洲开放地区和粤北山区政治、经济、文化交流的主要汇集区之一，也是广东省面积最大的地级市。
(2) 行政区划
清远市辖 3个县、2个自治县、1个市辖区，代管 2个县级市，有 80个乡镇，5个街道，1022个村委会，178个社区居委会。
(3) 城市自然条件
清远市一半以上地域是山区，地势自西北向东南倾斜，以山地、丘陵为主，平原分布于北江两岸的南部地区。独特的地理位臵、奇特的地形地貌，孕育出个性鲜明的高山峡谷、河流湖泊、原始森林、溶洞温泉等奇特景观。属东亚亚热带季风气候区，年平均气温20.7℃，最低气温为 1月份，最高气温为 7月份，年平均日照 1662.2小时，年平均降雨量 1900毫米，每年无霜期平均为 314.4天。
(4) 城市人口
截至 2012年末，清远市户籍总人口 405.67万人，其中男性人口 209.89万人，女性人口 195.78万人。全年出生人口 5.03万人，出生率13.15‰；
死亡人口 2.66万人，死亡率6.95‰。自然增长人口 2.37万人，自然增长率6.2‰。全市年末常住人口 376.6万人，比上年增加 2.8万人。办理暂住证人口 16.33万人。
(5) 城市土地利用状况
清远市土地总面积 19152.9平方公里，是广东省陆地面积最大的地级市，约占全省陆地总面积的10%。2011年度，农用地年初面积 1666711.89公顷，年内减少7611.94公顷，年内增加5947.77公顷，年末面积1665047.72
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资产评估说明 中联羊城评字【2014】第VIMQB0018号公顷；建设用地年初面积 95698.21公顷，年内减少 284.73公顷，年内增加 3412.36公顷，年末面积 98825.84公顷；未利用地面积 141143.86公顷，年内减少 1463.46公顷，年末面积 139680.4公顷。
(6) 城市对外和内部交通、基础设施、环境
清远区位优越，交通便利，处于粤、湘、桂三省（区）交界处，素有“三省通衢、北江要塞”之称，位于珠三角“一小时生活圈”内。全市形成了以京珠高速公路、广清高速公路、清连高速公路为主骨架，京广铁路、武广客运专线为主动脉，大、小北江为主航线，清远火车站、清远客货汽车总站、清远港为主枢纽的四通八达的交通网络，与珠江三角洲发达地区联成一体，已经完全融入珠三角“一小时生活圈”，成为接纳港澳台和珠三角辐射的最前沿。与广州新白云国际机场相距仅 28公里，清远市形成了发达的“海陆空”立体交通网络。正在规划和建设中的广乐高速、二广高速和城市轻轨将使清远成为连接珠三角和内地广大市场的重要经济走廊。
2、房地产市场
2013年清远商品房供销市场两旺，均再创历史新高。据清远市住房和城乡建设局网站数据不完全统计，截至 2013年 12月 23日，商品房新增供应面积约 445.07万平方米，同比去年全年增长了52.96%，其中商品住宅新增供应面积约 401万平方米，同比增长46.62%；商品房新增供应套数为 35627套，其中商品住宅新增供应套数 32460套，分别同比增长44.63%、39.21%。
2013年清远市区的供应市场结构发生巨大变化：市中心四大区域，即洲心、横荷、东城、凤城街办新增供应量大幅下降，而郊镇增幅近300%，郊镇新增供应量占市区新增总供应量比例从去年的一成增至四成。
截至 2013年 12月 23日不完全数据显示，市中心四大区域商品房新
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资产评估说明 中联羊城评字【2014】第VIMQB0018号增供应面积约 269.07万平方米、供应套数为 20390套，分别同比去年增长了9.56%、2.34%。其中商品住宅供应量却有所下降，其中商品住宅供应面积约227.71万平方米、共计17804套，同比去年下降了1.04%、5.26%。
石角、龙塘、源潭等郊镇商品房新增供应增幅则成倍增长。商品房新增供应面积约 176.01万平方米、供应套数为 15237套，分别同比去年全年增长了287.87%、223.43%；其中商品住宅新增供应面积约 173.30万平方米、共计 14656套，分别增长了299.23%、223.96%。
郊镇楼市无疑是清远市区楼市最大亮点，郊镇楼市商品房供应量在市区占比大幅增长，大有和市中心“平分秋色”之势：2012年郊镇商品住宅新增供应面积约 43.41万平方米、共计 4524套，分别占市区商品住宅总供应量比例为15.60%、19.12%；2013年商品住宅新增供应面积增至约 173.33万平方米、共计 14656套，其占清远市区商品住宅总供应量比例大幅增加超过四成，分别为43.22%、45.15%。
郊镇楼市房价和销量一样，增幅较大。其中龙塘镇商品房均价约 5113元/平方米，同比 2012年增长了20.20%；石角镇商品房均价约 6091元/平方米，同比 2012年增长了11.87%。
市中心房价增幅较小：旧城商品房均价约 5180元/平方米，同比 2012年增长了0.51%；新城商品房均价约 6262元/平方米，同比 2012年增长了3.59%。
3、产业政策
从短期看，清远市的房价正处于确立变动方向的过程中。（1）尽管严厉的房地产调控政策会继续对抑制房价过快上涨发挥积极作用，但因人们对行政性调控手段的合理性及可持续性的担心，加之如果再现比较有利的货币信贷环境，住房需求上升势头明显。（2）如果与住房产出密切相关的房地产开发投资增长出现持续下降，会导致房地产开发投资的新
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资产评估说明 中联羊城评字【2014】第VIMQB0018号开工面积和施工面积持续下降，这不可避免地使人们担心未来房价上涨的压力。（3）尽管目前经济增速放缓，但对于因房地产市场调控而延迟的“刚需”而言，初露端倪的房价上升趋势，正在推动其加快进入房地产市场，并通过购买最终实现住房需求。
4、城市规划与发展目标
(1)清远市城市规划近期将有以下三个利好方面：
A.长隆森林旅游综合体
长隆集团将在清远投资 300亿元打造一个世界级的森林旅游综合体。
这也是长隆集团继广州长隆旅游度假区、珠海横琴长隆国际海洋度假区之后,打造的第三个世界级旅游综合体。
长隆项目选址位于清城区龙塘镇辖区的国营银盏林场。根据清远新的南部都市圈及中心城区规划要求,将在中心城区周边打造三个特色组团,其中之一就属于银盏组团。公开资料显示,银盏组团以森林为特色,打造六大森林与动物主题公园,同时将在广清城轨的银盏站周边打造大型综合区,配套建设大型停车场枢纽和后勤居住区、文化创意产业园。
B.广清城际轨道
广清城际起于清远站,经广州北站,止于广州站。线路全长约 64公里,设站 9座,设计时速为200km2h,整条线路均属于“十二五”期间建设线路。
目前已先期开工的清远至广州北站段,长 38公里,设有广州北站、石陂站、狮岭站、银盏站、龙塘站、清远站等 6座车站,预计于 2016年通车。
C.燕湖新城
于清远市区中东部的燕湖新城,横跨北江,北至松苏岭,西至广清大道,南至燕南大道,东至青揽海,总用地面积约 45平方公里。作为清远未来的城市中心区,燕湖新城以“绿色低碳生态新城典范”为目标,集城际轨道站场、高速公路门户和高品质自然环境一体,打造成为清远市的总部经济新
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资产评估说明 中联羊城评字【2014】第VIMQB0018号城、智慧之城、生态宜居新城,以及市级政务、文化、商业、商务服务中心。
(2)清远市“十二五”发展目标
——经济实力显著增强。经济总量不断扩大，经济持续快速、健康发展，经济发展方式转变成效明显。全市生产总值年均增长 15%以上，2015年超过 2200亿元。地方财政收入年均增长18%以上，全社会固定资产投资年均增长12%，社会消费品零售总额年均增长16%，外贸出口总额年均增长10%，实际利用外资年均增长13%。
——经济结构明显优化。基本建立起与科学发展相适应的现代产业体系，三大产业协调发展，新型工业主导地位突出，现代服务业比重明显提高，战略性新兴产业加快发展，现代农业结构更加合理。三次产业结构优化调整为7：60：33。产业园区集聚度不断提高，集群经济产业层次和规模效应得到显著提升。
——城乡发展显著加快。主体功能区开发建设取得较大成效，城市空间结构和功能布局更趋优化，城镇化率提高到50%。城市基础设施进一步完善，市容市貌进一步改观。城乡一体化建设迈上新水平，社会主义新农村建设成效明显，城乡区域更趋协调发展。城市建设和管理水平不断提高，城市竞争力明显增强。
——民生质量显著提高。人民生活水平和质量进一步提高，在岗职工年人均工资年均增长10%左右；农民年人均纯收入年均增长11%左右。
人口自然增长率控制在8‰以内，人均期望寿命约 74.5岁。社会就业更加充分，社会保障体系更加完善，公共服务体系更加健全。文明法治、稳定和谐、宽容诚信的社会环境进一步形成。
——社会事业明显提升。教育、文化、科技、卫生、体育等各项社会事业全面发展，文化软实力显著提升，初步建成文化强市，基本形成比较完善的现代国民教育体系、科技和文化创新体系、全民健身和医疗卫
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资产评估说明 中联羊城评字【2014】第VIMQB0018号生体系。巩固提高九年义务教育水平，高中阶段教育毛入学率达到95%以上；高等教育毛入学率达到36%；城乡居民文化素质大幅提高，25岁以上人口平均受教育年限达到 11年。
——生态环境明显改善。生态城市环境更加优美，森林覆盖率约达到69%，城市人均公园绿地面积达到 17.45平方米以上，城镇生活污水集中处理率达到65%，城镇生活垃圾无害化处理率达到85%。资源利用效率进一步提高，单位生产总值能耗及工业增加值能耗进一步降低。
5、城市经济发展状况
2013年前三季度，清远地区生产总值（GDP）为 745.86亿元，同比增长7.5%，其中第一产业增加值 104.23亿元，第二产业增加值 314.01亿元，第三产业增加值为 327.62亿元，分别同比增长4.3%、7.5%和8.6%，第三产业增加值超过第二产业。从横向比，清远前三季度 GDP增速7.5%，比全省 GDP增速8.5%低 1个百分点，纵向比，清远前三季度 GDP增速比上半年 GDP增速及第一季度增速均高出 0.5个百分点和 1.4个百分点，清远经济继续稳步提升。
从数据看，金融业和房地产业增速较高，分别为14.7%和14.8%，反映了清远房地产行业依然是第三产业中的重要产业，此外，金融业保持高速增长则得益于清远年初外埠金融机构的引进，从而刺激了清远金融业的发展。
(二)区域因素
1、区域概况
本次被评估的土地使用权均位于清远市清城区。
清城区地处广东省中部，清远市最南端，北江中下游，东邻佛冈县，南接广州市花都区，西南与佛山市三水区相连，北与清新县交界。位于北纬23°26'56"～23°53'31"、东经112°52'54"～113°22'17"之间。属于
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资产评估说明 中联羊城评字【2014】第VIMQB0018号“广州半小时经济生活圈”和“珠三角一小时经济生活圈”范围。
清城区面积为 927.2平方公里，地势北高南低，地貌类型多样，平原与山坡地面积将近70%，地势平坦开阔，低山丘陵区森林覆盖率高。境内属南亚热带季风气候，气候宜人，1月平均气温约为12.5℃，七月平均气温约为28.8℃，多年平均气温约为22℃，多年平均降水量为 2216毫米左右，河流分布较广，水库众多。
清城区辖凤城、东城、洲心、横荷 4个街道办事处和源潭、石角、飞来峡 3个镇，有 68个居民委员会，65个村民委员会。由 2008年 9月划归清远高新区管辖的龙塘镇（含国营银盏林场），有居委会 9个，村委会（工区）10个，2012年 4月 9日，清远市政府对区划进行调整，龙塘镇划归清城区管辖。
2、交通条件
清城区交通四通八达。京广铁路途经区内银盏、源潭两站，营运线长 30公里；北有 107国道纵贯全区，至广州花都新国际机场仅有 28公里，东有清佛公路，西有清三公路，自然村之间全部铺上水泥路面，畅通无阻；北江河东西流向可长年通航 100吨轮船，有专用深水码头和直通港澳地区、黄埔港的定期航班。发达的水陆空通道，使清城区交通形成水、陆、空立体交通网络，与广州、佛山及珠三角地区形成“一小时生活圈”。
3、基础设施和市政公用设施
随着清城区城市化进程的日益加快、市政配套日趋完善。在东城新区建设方面，随着城市东扩战略的实施，包括行政文化中心、凤城广场在内的一批重点项目纷纷落成启用，东城新区作为新城市中心雏形日渐凸现，一河两岸新景观亮点纷呈。在旧城改造建设方面，随着桥北路、先锋路、曙光路、沿江路等道路升级改造的完成及中山公园改造的推进，旧城设施配套日臻完善，旧城区形象焕发新姿。在集镇建设方面，三个
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资产评估说明 中联羊城评字【2014】第VIMQB0018号中心镇的道路建设以及城镇绿化、美化、亮化水平进一步提高，集镇面貌发生了明显的变化。其中被评估宗地所在区域内已基本实现五通一平。
(1) 教育情况
近年来清城区教育事业发展取得新跨越，教育资源配臵水平明显提升，中小学校布局明显优化，创建了一批国家级、省级品牌学校，石角镇、源潭镇、龙塘镇成为广东省教育强镇。
(2) 医院情况
区内有清远市人民医院、清远市中医院、源潭医院、龙潭医院、横荷医院等多家大中型医院，完全能满足各街道办及镇区人民的疗养、保健、治病等需要。
(3) 休闲娱乐
清城区旅游资源较丰富，特别是山、水、宗教、温泉旅游资源，品位高，如飞霞山、黄腾峡、飞来峡水利枢纽风景区、新银盏温泉都是重要的优势旅游资源。至 2011年，清城区已开发的旅游景区（点）有 22个，国家 4A级景区 3个，新银盏温泉度假村、狮子湖国际休闲度假区申报国家 4A级景区已通过市级初评，8个景区项目正在开发建设中。
4、环境条件
(1) 治安情况
区内多为普通居民，治安状况良好。
(2) 空气情况
区域内空气情况一般。
(3) 噪声情况
区域内无大型化工厂，噪声污染情况较轻；但临主干道的土地受到噪声影响较大。
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资产评估说明 中联羊城评字【2014】第VIMQB0018号 (4) 污染情况
区域内无大型化工厂，环境污染情况控制较好。
5、产业聚集度
区内已初步建立起一个以轻工业为主体，门类比较齐全，设备比较先进，外向型经济初具规模的工业生产体系。
6、规划条件及限制
清城区处于珠三角和粤西北地区交界的走廊地带，既能接受来自珠三角地区的扩散、辐射，又能享受粤西北地区的山区政策，在今后省山区协调发展战略中，清城区能充分利用来自这两方面的外动力，经济势必高速发展。而且，经过一个阶段的发展，现在外商投资已进入新的时期和寻找新的区域，开始将眼光投向正在起步的地方。而清城区则刚好起步，没有历史的包袱，更有利于进行技术、产业、体制、政策、观念等一系列的创新，而且地理位臵、基础设施都很好，土地条件尤为优越，可以说是珠江三角洲最后一块富有魅力的处女地，发展空间大、发展机会多、发展潜力足，这种后发优势将越发凸现。
7、房地产开发状况
近年来，区内引进发展了清远碧桂园、广州后花园、金碧湾花园、金海湾豪庭等一大批档次高、规模大的项目，促进了旧城改造，整个房地产业发展明显提档升级。
(三)个别因素
1、宗地位臵和用途
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|宗地名称|位臵|距离|证载用途|实际用途|
|七星岗水厂地块|清远市新城东12号区(七星岗)|位于新城中心，距新城客运总站约3公里|市政用地|市政用地|
|石角用水管理所地块|清远市清城区石角镇城中社区居民委员会良种居民小组辖区内|位于石角镇中心，距离石角客运站约600米|综合用地|综合用地|
|田心村河段地块|清城区松岗沙田村委会笔架河田|距离清城区中心约4.3|公共基础|公共基础|

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资产评估说明 中联羊城评字【2014】第VIMQB0018号
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|宗地名称|位臵|距离|证载用途|实际用途|
||心村河段|公里|设施|设施|
|高位水池地块|清远市清城区龙塘镇长冲村民委员会风门坳|距离“广州后花园”约2.5公里|公共基础设施|公共基础设施|
|龙塘加压站地块|清远市清城区龙塘镇长冲村民委员会|距离“广州后花园”约4.5公里|公共基础设施|公共基础设施|

2、宗地条件
影响宗地条件的因素有：街面位臵、宗地面积、宗地形状、地质条件、地形等，经现场调查，估价对象具体情况如下：
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|宗地名称|街面位臵|宗地面积|宗地形状|地质条件|地形|
|七星岗水厂地块|单面临北江一路|面积较大，有利于厂区利用|形状较为规整，便于利用|地质条件一般|地势有一定坡度|
|石角用水管理所地块|单面临镇区主干道|面积适中|形状规整，便于利用|地质条件一般|地势较为平坦|
|田心村河段地块|不临主干道|面积适中|形状较为规整，便于利用|地质条件一般|地势较为平坦|
|高位水池地块|单面临省道S253线|面积适中|形状规整，便于利用|地质条件一般|地势较为平坦|
|龙塘加压站地块|单面临省道S253线|面积适中|形状规整，便于利用|地质条件一般|地势较为平坦|

3、土地个别开发条件
于评估基准日，被评估土地使用权除“田心村河段地块”外，开发程度均为宗地外“五通”，宗地内“平整”，达到土地开发应具备的基本条件；
宗地内均已建成相关经营场所及配套设施。田心村河段地块开发程度为“三通”，部分已开发，大部分闲臵未利用。
4、容积率
被评估土地使用权的实际容积率基本均小于1.0。
5、土地使用年期
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|宗地名称|法定使用期限|剩余使用期限|
|七星岗水厂地块|50年|38.31年|
|石角用水管理所地块|50年|41.02年|
|田心村河段地块|50年|38.32年|
|高位水池地块|50年|45.35年|
|龙塘加压站地块|50年|45.35年|

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资产评估说明 中联羊城评字【2014】第VIMQB0018号6、土地权利状况
被评估土地使用权属出让土地使用权，且部分已设臵他项权利，本次估价时按出让、无他项权利限制设定土地权利状况，设定的土地权利状况完整。
三、土地使用权核实的方法和结果
(一)土地使用权的清查核实
1、 评估明细表的审查。
评估人员根据被评估单位提供的土地使用权申报清单，和财务部门的无形资产管理人员沟通，与无形资产明细账、总账进行核对，做到帐表相符。
土地使用权清查申报表：宗地名称、位臵、面积、取得方式、主要规划参数、使用年限等未能填全，经现场核查作了补充。
2、 财务审查。
通过检查被评估单位财务无形资产账册，了解土地使用权的账面值构成，了解其摊销政策、原始价值入账时间和来源。
3、 资产管理帐审查。
土地使用权与被评估单位的基建部门、建设部门和后勤、管理部门的台账进行核对，作到账账相符，了解有无账外、虚报、漏报等情况。
4、 权证审查。
根据被评估单位提供的资料，截止评估基准日，被评估单位的土地均已办理产权证明。
5、 现场勘查。
在评估现场逐项对土地使用权现场勘察，一方面是为了核实账面委估
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资产评估说明 中联羊城评字【2014】第VIMQB0018号项目是否与实际相符，核对地址、面积、宗地图、规划条件批复等是否与被评估单位提供的土地使用权申报清单、对应权证相符。对照被评估单位评估基准日时的资产现状，将资产申报表中的缺项、漏项进行填补，做到账实相符，不重不漏。在勘察时，还主要察看了土地的基准日时的用途、宽度、临街状况、深度、形状、地质、地形、地势和土地使用情况，并作了详细的观察记录。
另一方面对土地使用权的所处环境、区域状况、个别状况进行现场调研、记录，听取土地管理人员、工程技术人员对土地使用权的取得过程、历史来源及规划前景、条件、开发计划的介绍；对可能存在土地受到污染、水灾浸没或者地震等其他因素影响的情况进行详细地现场记录。
6、 市场调查。
市场调查主要是搜集与土地使用权评估的有关资料，其中包括近期广东省及清远市目前执行的土地基准地价、土地开发的前期及其他费用标准等。同时，我们还收集、查阅了同类土地使用权的取得成本、附近宗地的交易案例和土地的规划限制、开发条件等相关文件，以及付款凭证、交付使用资产明细表和维护记录等。通过上述资料的搜集工作，使评估有了可靠、准确的依据，以确保评估值的准确性。
(二)土地使用权清查核实结果
经过了解土地使用权的权属状况，查阅其取得成本资料和现场勘察，我们认为被评估单位的土地使用权权属清晰，账实相符，无重大污染和存在重大地质隐患，认为委估宗地均可持续使用。周边公用配套设施比较完善，交通设施基本齐备。满足被评估单位生产所需场地技术要求。
四、主要评估依据
(一)主要法律法规及行业规范
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资产评估说明 中联羊城评字【2014】第VIMQB0018号1、《资产评估准则—基本准则》和《资产评估职业道德准则—基本准则》（财政部财企[2004]20号文）；
2、《资产评估准则——不动产》（中评协[2007]189号文）；
3、《资产评估操作规范意见（试行）》（中国资产评估协会 1996年）；
4、《中华人民共和国土地管理法》（中华人民共和国主席令第 28号）；
5、《中华人民共和国土地管理法实施条例》（中华人民共和国国务院令第 256号）；
6、《中华人民共和国城市房地产管理法》；
7、国土资源部《关于改革土地估价结果确认和土地资产处臵审批办法的通知》（国土资发[2001]44号）；
8、国土资源部办公厅“关于印发《企业改制土地资产处臵审批意见（试行）》和《土地估价报告备案办法（试行）》的通知”（国土资厅发[2001]42号）；
9、国土资源部《关于进一步规范土地登记工作的通知》（国土资发[2003]383号）；
10、国土资源部“关于印发试行《土地分类》的通知”（国土资发[2001]255号）；
11、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让条例》；
12、《城市国有土地使用权交易价格管理暂行办法》；
13、《广东省城镇国有土地使用权出让和转让实施办法》；
14、广东省人民政府令第 46号《广东省地价管理规定》；
15、《关于试行农村集体建设用地使用权流转的通知》（粤府[2003]51号）。
广东中联羊城资产评估有限公司 第91页
资产评估说明 中联羊城评字【2014】第VIMQB0018号(二)有关技术标准和规程
1、《城镇土地分等定级规程》（GB/T18507-2001）；
2、《城镇土地估价规程》 (中华人民共和国国家标准GB/T18508-2001)。
(三)与地价相关文件
1、《关于公布广东省城市国有土地分等及基准地价标准的通知》（粤价【2003】第 193号）；
2、（清府„2013‟57号）清远市人民政府关于公布《清远市区城镇国有土地基准地价更新成果》的通知；
3、《关于发布实施<全国工业用地出让最低价标准>的通知》（国土资发【2006】307号）；
4、《广东省物价局关于取消和降低涉及住房建设收费的通知》（粤价[2001]323号）；
5、《关于核定清远市耕地占用税适用税额的批复》（粤财法„2009‟ 51号）；
6、《广东省非农业建设补充耕地管理办法》（广东省人民政府令第 66号）；
7、《广东省耕地开垦费征收使用管理办法》（粤财农【2001】378号）；
8、《广东省征用农民集体所有土地各项补偿费管理办法》；
9、《关于调低城市基础设施配套费标准的通知》（粤价【2003】 160号）。
(四)其他主要评估依据
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资产评估说明 中联羊城评字【2014】第VIMQB0018号1、被评估单位提供的无形资产-土地使用权评估明细表、原始资料及其他相关资料；
2、《土地使用权证》、《国有土地使用权出让合同》和土地出让金缴交凭证；
3、《建设用地规划许可证》；
4、土地使用权所在地的土地市场交易价格信息和征地补偿信息；
5、评估人员调查了解及查询的市场价格信息及其他与评估有关的资料；
6、被评估单位提供的其他有关资料。
五、土地使用权评估价值内涵
本次评估的地价是指清远市自来水有限责任公司使用的下表列示土地，于评估基准日二○一三年十二月三十一日在下表列示的估价设定条件下的国有土地使用权市场价值。
||||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
|宗地名称、地址|面积㎡|实际用途|实际开发程度|设定取得方式|设定用途|设定开发程度|利用条件|剩余使用年限|
|七星岗水厂地块|37,262.13|市政用地|五通一平|出让|市政用地|同实际开发程度|现状利用|38.31年|
|石角用水管理所地块|3,288.85|综合用地|五通一平|出让|综合用地|同实际开发程度|现状利用|41.02年|
|田心村河段地块|7,500.00|公共基础设施|三通|出让|公共基础设施|同实际开发程度|现状利用|38.32年|
|高位水池地块|3,426.22|公共基础设施|五通一平|出让|公共基础设施|同实际开发程度|现状利用|45.35年|
|龙塘加压站地块|2,832.91|公共基础设施|五通一平|出让|公共基础设施|同实际开发程度|现状利用|45.35年|

被评估宗地于评估基准日的实际开发程度大部分已达“五通一平”（田心村河段地块为“三通，未平整”），并已建成企业经营性上盖建筑。
“五通”是指宗地红线外市政基础设施达到通给水、排水、供电、通讯、
通路；“三通”是指是指宗地红线外市政基础设施达到通水、通电、通路。
“一平”是指宗地红线内土地平整。宗地红线内各种水电设施投资、已开
广东中联羊城资产评估有限公司 第93页
资产评估说明 中联羊城评字【2014】第VIMQB0018号工建设的建筑物主体工程等不在本次评估范围内。
根据本项目的评估目的，本次评估需评估被评估宗地在评估基准日开发现状下的价格，故本次评估所设定的土地开发程度为“五通一平”（田心村河段地块为“三通，未平整”）。
六、评估方法选取的依据和理由
根据本次评估目的为股权转让，评估价值类型选用市场价值，以及委估房屋建筑物的主要用途为市政用地、公共基础设施用地、综合用地，所在地同类型房地产的市场条件和交易环境，我们认为：由于同类土地使用权的市场交易行为很少，难以满足市场法的评估要求；由于清远市于 2013年 7月最新公布了清远市国有土地使用权基准地价，采用网格点基准地价和商业路线价予以表示，并以土地级别图、网格点基准地价图、土地级别范围和商业路线价加价表予以公布，利用该等参考资料，能满足基准地价系数修正法的要求；另，评估对象所在地的征地开发和土地管理工作较为完善，能通过咨询及查阅有关资料得到求取待估地块地价所需的征地补偿费、土地开发费等数据，同时有当地现行的土地税费标准等资料，亦能满足成本逼近法的应用要求。因此，本次评估可以采用基准地价系数修正法和成本逼近法进行评估。
(一)基准地价的适用性
由于清远市于 2013年 7月最新公布了清远市国有土地使用权基准地价，采用网格点基准地价和商业路线价予以表示，并以土地级别图、网格点基准地价图、土地级别范围和商业路线价加价表予以公布，利用该等参考资料，能满足基准地价系数修正法的要求。
(二)剩余法的适用性
广东中联羊城资产评估有限公司 第94页
资产评估说明 中联羊城评字【2014】第VIMQB0018号由于待估宗地的用途为市政用地、综合用地，其潜在收益难以判断，故难以使用剩余法进行估价。
(三)成本法的适用性
由于评估对象所在地的征地开发和土地管理工作完善，能通过咨询及查阅有关资料得到求取待估地块地价所需的征地补偿费、土地开发费等数据，同时有当地现行的土地税费标准等资料，能满足成本逼近法的应用要求。
(四)市场法的适用性
由于待估宗地是市政用地、综合用地，因其用途的特殊性，同一供求圈内的相同用途的土地成交案例较少，不能满足市场比较法的应用要求。
七、采用基准地价法和成本逼近法评估土地使用权说明
以七星岗水厂地块为例进行说明，该地块的基本情况如下表：
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|项目||土地1|土地2|土地3|土地4|
|1|土地位臵|清远市新城东12号区（七星岗）||||
|2|土地来源|出让取得||||
|3|土地权属性质|国有土地||||
|4|地籍图号|权证无记载||||
|5|宗地号|B1200506|B1200504|B1200543|B1200505|
|6|土地用途|市政用地||||
|7|土地面积㎡|12,317.84|3,666.30|1,018.99|20,259.00|
|8|四至|东、南、西均至金海湾豪庭，北至北江河|东至北江河，南、西均至北江一路，北至空地|东、北均至地块1，西南均至金海湾豪庭|东至地块3，西南均至金海湾豪庭，北至地块1|
|9|土地等级|清远市一级市政用地||||
|10|国有土地使用证|清市府国用(2002)字第00204号|清市府国用(2002)字第00205号|清市府国用(2010)字第00281号|清市府国用(2002)字第00206号|
|11|登记时间|2002年4月16日|2002年4月16日|2010年6月24日|2002年4月16日|

(一)采用基准地价法评估
基准地价系数修正法是指将政府确定公布的估价对象所处地段的基
准地价作交易日期修正、区域因素修正和个别因素修正，得出估价对象
广东中联羊城资产评估有限公司 第95页
资产评估说明 中联羊城评字【2014】第VIMQB0018号宗地价格。
V[P(1K)RTF]y
基准地价系数修正法计算公式：
i
式中：V=待估宗地价格；
P=与待估宗地同类用途同一地段的基准地价；
Ki=影响宗地地价的区域因素及个别因素修正系数；
R=容积率(或楼层)修正系数；
T=期日修正系数；
F=待估宗地土地开发程度修正值；
y=土地使用年期修正系数。
(1)基准地价的介绍
根据清远市人民政府关于公布《清远市区城镇国有土地基准地价更新成果》的通知（清府„2013‟57号），本次清远市区城镇国有土地基准地价更新对商业、住宅、工业按下表的条件设定其价格。
(2)宗地估价过程
1)确定估价对象的土地级别和基准地价 P
经评估人员到当地国土局咨询得知，与评估对象类似的市政用地均可参考工业用地的基准地价来确定其价格。根据清远市基准地价已公布的网格点基准地价，并结合估价对象的具体位臵，查询得到估价对象所处工业用地基准(网格点)地价 Vn为 700元/平方米，该地块总用地面积 S1为 37,262.13平方米。
广东中联羊城资产评估有限公司 第96页
资产评估说明 中联羊城评字【2014】第VIMQB0018号经查阅清远市工业用地级别范围及价格表，结合估价对象的具体位臵，得知估价对象为清远市工业一级用地。
2)影响宗地地价的区域因素及个别因素修正系数 Ki
由于清远市基准地价已公布的基准地价是网格点地价，已对应具体宗地的位臵，故不作区域因素修正。
个别因素系数的修正如下表：
|||||
|-|-|-|-|
||工业用地|取值/计算值|取值依据|
|k1|对外交通条件|0%|对外道路运输交通条件一般，无需修正；|
|k2|形状|-3%|形状不规整，不利于厂区开发；|
|k3|面积|0%|面积较大，有利于水厂项目的开发；|
|k4|地形地质|0%|地形平坦，地质条件一般，有利于项目建设。|

3)容积率修正系数 R
由于估价对象用途为工业用地，不需进行容积率修正，修正系数取1。
4)期日修正系数 T
根据《中国城市地价动态监测》系统公布的数据，当地工业用途用地于评估基准日的地价水平为885，于基准地价基准日的地价水平为812，则期日修正系数=885/812=1.09。
5)开发程度修正 F
至评估基准日，土地实际开发程度为“五通一平”，与基准地价设定开发程度一致，开发程度修正值为零。
7)土地使用年期修正系数 y
待估宗地用途为工业,基准地价设定使用年限为 50年。
待估宗地已办理土地有偿使用手续，其使用年限至 2052年 4月 14日终止，于评估基准日其剩余使用年限为 38.31年。则：
土地还原利率采用“安全利率+风险调整值”模型确定。安全利率取 1年期定期存款利率3%，风险调整值根据委估宗地当地社会经济发展和类
似土地的市场状况，取3%，则土地还原利率=3%+3%=6%。
广东中联羊城资产评估有限公司 第97页
资产评估说明 中联羊城评字【2014】第VIMQB0018号即该部分宗地的土地使用年期修正系数
y=[1-(1+r)-n]/[1-(1+r)-N]
=[1-(1+6%)-38.31]/[1-(1+6%)-50]=
0.9440
8)修正后单价 V1
修正后土地单价V1=[P×(1+K)×Ki×T+F]×y
=699元/平方米（取整至个位）。
9)委估宗地评估总价
委估宗地评估总价=V1×估价面积
=699×37,262.13
=26,046,200元（取整至百位）。
(二)采用成本逼近法评估
成本逼近法是以开发土地耗费的各项费用之和为主要依据,再加上一定的利润和交纳的税金及土地增值收益来确定土地价格的估价方法。其基本公式为：
V EETRRR
H d 1 2 3
式中：V=待估宗地价格；
E=土地取得费；
H
E=土地开发费；
d
T=税费；
R=利息；
1
R=利润；
2
R=土地增值收益。
3
具体估价过程：
(1)土地取得费及相关税费
1)土地取得费
广东中联羊城资产评估有限公司 第98页
资产评估说明 中联羊城评字【2014】第VIMQB0018号土地取得费是指在待估宗地所在区域为取得土地使用权而支付的各种费用（即征用同类用地所支付的平均费用），根据新修订的《中华人民共和国土地管理法》(中华人民共和国主席令[2004]第 28号)中规定征收耕地的补偿费用包括耕地补偿费、劳动力安臵补助费、地上附着物和青苗补偿费。
依据广东省国土资源厅《关于实施广东省征地补偿保护标准的通知》(粤国土资发[2006]149号)具体结合当地征地补偿费、拆迁安臵补偿费等相关规定，并参照当地统计调查资料，调查估价对象周边区域的土地利用情况及估价对象所处区域的土地取得费用，来确定此次评估宗地的土地取得费。
我们查阅了《清远市人民政府征收土地公告》，文号分别为“清府[2013]101号”、“清府[2013]109号”、“清府[2013]32号”，征地位臵均在清远市清城区，根据该等征地公告，考虑征地日期和宗地位臵个别因素进行修正后计算得出待估宗地的土地取得费约为 61.8元/平方米；其他青苗补偿费、地上物补偿费在城镇拆迁过程中已包含在土地补偿费内，不作单独计算。因此：
土地取得费 E=61.8
元/m2。
H
2)土地取得税费
在征地过程中涉及的税费包括征地管理费、耕地占用税、耕地开垦费等。
①征地管理费
根据广东省物价局粤价[2001]323号文，征地管理费按征地补偿总额的1.4%～2.1%收取，待估宗地所在地按2.1%费率计取。
征地管理费=E×征地管理费率=61.8×2.1%=1元/m2。
H
②耕地占用税
广东中联羊城资产评估有限公司 第99页
资产评估说明 中联羊城评字【2014】第VIMQB0018号根据《中华人民共和国耕地占用税暂行条例》[中华人民共和国国务院令第 511号]及《关于核定清远市耕地占用税适用税额的批复》[粤财法„2009‟51号]，“经省人民政府同意，现核定你市所属各县、区耕地占用税的适用税额如下：市区（清城区）：25元/平方米，英德市：15元/平方米，连州市：15元/平方米，佛冈县：25元/平方米，清新县：15元/平方米，连山县：15元/平方米，连南县：25元/平方米，阳山县：15元/平方米。上述耕地占用税适用税额从 2008年 1月 1日起执行。”，取待估宗地的耕地占用税为 25
元/m2。
③耕地开垦费
依据广东省人民政府颁布的《广东省非农业建设补充耕地管理办法》(令 2010年第 146号)，(a)县、县级市辖区内 18
元/m2，地级以上市辖区内（不含所辖县、县级市）28元/m2；(b)基本农田加收
15
元/m2；(c)果园、鱼塘等其他农用地视同耕地，按50%交纳。经调查待估宗地需缴纳的耕地开垦费为 28
元/m2。
则土地取得税费T=1+25+28=54
元/m2。
3)土地开发费
土地开发费用包括场地外的“五通”和场地内的平整，“五通”包括道路工程、供电工程、供水工程、排水排污工程及通讯工程，根据类似工程的造价，本次评估测算以上工程的造价现值分别为 30元/平方米、20元/平方米、15元/平方米、20元/平方米、15元/平方米，合计 100元/平方米；场地内平整费用约为 40元/平方米，因此土地开发费Ed=100+40=140元/平方米。
4)投资利息
根据评估对象的开发程度和开发规模，设定土地开发周期为 1年，投资利息率按评估基准日中国人民银行公布的短期贷款(六个月至 1年)利息率6%计。假设土地取得费及相关税费在征地时一次投入，开发费用
广东中联羊城资产评估有限公司 第100页
资产评估说明 中联羊城评字【2014】第VIMQB0018号在开发期内均匀投入，故：
投资利息 R＝(土地取得费＋相关税费)×开发周期×6%＋土地开发 1
费×开发周期×1/2×6%
=(61.8+54)×1×6%+140×1/2×6%
=11.15元/平方米。
5)投资利润
项目总建设期为 1年，经调查当地土地开发投资获利水平，取其投资利润率为30%。
土地开发利润 R=(土地取得成本+土地取得税费+宗地开发费用)× 2
投资利润率
=(61.8+54+140)×30%=77元/平方米。
6)土地增值收益
经调查待估宗地所在区域土地市场价格与土地成本价格的差异，农用地经改变用途并开发达到与待估宗地同等用途与利用条件而带来的土地增值率一般为40%。则：
土地增值收益 R=(61.8+54+140+11.15+77)×40%=138元/平方米。
3
7)土地重臵单价的确定
V EETRRR
土地重臵单价（无限年期）
H d 1 2 3
=61.8+54+140+11.15+77+138
=482元/平方米。
8)年期修正系数
年期修正系数G=1-(1+r)^(-n)
其中：r为土地还原利率，土地还原利率采用“安全利率+风险调整值”模型确定。安全利率取 1年期定期存款利率3%，风险调整值根据委估宗地当地社会经济发展和类似土地的市场状况，取3%，则土地还原利率=3%+3%=6%。
广东中联羊城资产评估有限公司 第101页
资产评估说明 中联羊城评字【2014】第VIMQB0018号 n为土地使用权剩余年期，n=38.31年。
则年期修正系数G=1-(1+6%)^(-38.31)=0.8927。
9)个别因素修正系数
个别因素修正如下表：
|||||
|-|-|-|-|
|H|个别因素修正系数=1+H1+H2+H3|1.15|取值依据|
|H1|宗地区位、临路状况|15%|位于城市中心，繁华程度高|
|H2|宗地面积|3%|面积较大，适合项目建设|
|H3|宗地形状|-3%|形状不规整，不便于利用。|

10)宗地成熟度修正
宗地内已开发成熟，有混凝土路面、绿化、给排水设施等，故取宗地成熟度修正为 120元/㎡。
11)成本逼近法评估单价
待估宗地评估单价=482×0.8927×1.15+120=615元/平方米。
则评估总价=615×37,262.13=22,916,200元（取整至百位）。
(三)最终评估值的确定
采用基准地价系数修正法评估，被评估宗地的评估单价为699元/平方米；
采用成本逼近法评估，被评估宗地的评估单价为615元/平方米。
由于两种方法测算出来的单价差异较大，由于基准地价系数修正法参考的基准地价是当地政府于评估基准日近期新公布的，其计算结果较为贴近市场价值；而成本逼近法计算中对土地的投资利润和增值收益等比率的取值均存在一定的不确定性，故本次评估采用两种方法的加权评估值作为最终的评估结果，其中基准地价系数修正法计算结果的权重取60%，成本逼近法计算结果的权重取40%，则
被评估宗地的评估单价=699×60%+615×40%=665元/平方米，则
被评估宗地的最终评估值=665×37,262.13=24,779,300元（取整至百
广东中联羊城资产评估有限公司 第102页
资产评估说明 中联羊城评字【2014】第VIMQB0018号位）。
八、评估结果
经评估计算，委托评估的土地使用权账面值、评估值、评估增减情况如下表。
||||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
|序号|宗地名称|土地面积(m2)||账面价值|评估价值|增减值|增值率%|备注|
|1|八号区培训楼地块|666.43||1,274,875.04|-|-1,274,875.04|-100.00|含在建筑物中评估|
|2|七星岗水厂地块|12,317.84||4,650,762.36|24,779,300.00|20,128,537.64|432.80||
|3||3,666.30|||||||
|4||1,018.99|||||||
|5||20,259.00|||||||
|6|石角用水管理所地块|3,288.85||266,527.40|1,644,400.00|1,377,872.60|516.97||
|7|先锋西路3号(一至六楼)地块||26.91|566,265.78|-|-566,265.78|-100.00|含在建筑物中评估|
|8|||26.91||-||||
|9|||26.91||-||||
|10|||24.31||-||||
|11|||71.36||-||||
|12|||70.57||-||||
|13|田心村河段地块|7,500.00||700,549.60|2,392,500.00|1,691,950.40|241.52||
|14|清远市新城东2号区48栋101室|15.70||279,007.12|-|-279,007.12|-100.00|含在建筑物中评估|
|15|清远市新城东2号区50幢101房|6.18|||-||||
|16|高位水池地块|3,426.22||296,783.78|1,219,700.00|922,916.22|310.97||
|17|龙塘加压站地块|2,832.91||282,102.29|1,008,500.00|726,397.71|257.49||
|合计||||8,316,873.37|31,044,400.00|22,727,526.63|273.27||

具体情况详见“无形资产清查评估汇总表”、“无形资产-土地使用权清查评估明细表”。
九、评估增减值分析
经评估计算，土地使用权资产净值增值 22,727,526.63元，增值率 273.27%。造成本次评估增值的主要原因为：被评估单位土地取得时间较早，而近几年评估对象所在区域城市发展较快，土地价格提高幅度较大，
是造成评估增值的原因。
广东中联羊城资产评估有限公司 第103页
资产评估说明 中联羊城评字【2014】第VIMQB0018号负债评估技术说明
(一)应付账款、预收账款和其他应付款
1、应付账款
应付账款账面值为 30,406,182.65元。应付账款是企业应支付的工程款、购货款等。
评估人员核对了应付账款发生的日期及其所对应的项目，抽查有关账簿记录、文件资料，并对大额应付款项发函确认，根据回函确定应付款项的真实性和完整性。经查实，评估基准日不存在评估基准日收到但尚未处理的购货发票，以及虽未收到发票，但已到达企业的商品等未在账面上记录的应付账款，同时，在确认账面债务发生真实性的基础上，以经核实后的账面值确认评估值。
由于应付账款有项目余额为借方余额，评估时将其重分类至预付账款进行评估。
应付账款评估值为 30,412,932.65元。
2、预收账款
预收账款账面值为 3,223,407.03元。预收账款是企业预收客户的工程款，主要为预收清远市中宏臵业拓展有限公司、清远市自来水工程有限责任公司、清远市广州后花园有限公司等单位的工程款。
评估人员核对了预收账款发生的日期及其所对应的项目，抽查有关账簿记录、文件资料，经查实预收账款均为在未来应支付相应的权益或资产，故以核实后账面值确定为评估值。
由于预收账款有项目余额为借方余额，评估时将其重分类至应收账
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资产评估说明 中联羊城评字【2014】第VIMQB0018号款进行评估。
预收账款评估值为 3,339,842.12元。
3、其他应付款
其他应付款账面值为 20,378,779.99元。其他应付款是除主营业务以外，与个人、外单位和本单位之间经济往来所发生的应付款等。主要为工程质保金、代收污水费、与各单位的往来款等。
评估人员核实了相关账簿记录、文件资料，对各项其他应付款进行了解，特别对大额其他应付款或异常的项目着重调查，核查其原始凭证，确定其真实、正确性。其他应付款以经核实后的账面值确认评估值。
由于其他应收款有项目为贷方余额，评估时将其重分类至其他应付款进行评估，同时其他应付款有项目为借方余额，评估时将其重分类至其他应收款进行评估。
其他应付款评估值为 20,404,188.67元。
(二)应付职工薪酬
应付职工薪酬账面值为 4,592,132.40元。应付职工薪酬是企业为获得职工提供的服务而给予的报酬，为职工福利及奖励基金及工会经费，对应金额如下：
||||
|-|-|-|
|序号|结算内容|账面价值（元）|
|1|工资、奖金、津贴和补贴|4,111,833.22|
|2|工会经费|480,299.18|

评估人员对于应付职工薪酬，核查了相关凭证及账簿资料，通过获取或编制企业应付职工薪酬明细表，复核加计正确，并与明细账、总账、报表数核对，汇总或收集与现金流量有关的信息，核实了职工薪酬的提取及使用情况。经核实，应付职工薪酬账、表、单相符，与相关会计科目的应付职工薪酬计提数核对一致，账面余额均为应承担的负债，以经
核实后账面值作为评估值。
广东中联羊城资产评估有限公司 第105页
资产评估说明 中联羊城评字【2014】第VIMQB0018号应付职工薪酬评估值为 4,592,132.40元。
(三)应交税费
应交税费账面值为 3,699,067.66元，是企业应交纳的各种税费，包括增值税、营业税、所得税、城市维护建设税、教育费附加、堤围防护费、价格调节基金、企业代扣代交的个人所得税等，对应金额如下：
|||||
|-|-|-|-|
|序号|征税机关|税费种类|账面价值（元）|
|1|清远市经济开发试验区国家税务局|增值税|-10,842.51|
|2|清远市清城区地方税务局洲心税务分局|营业税|45,424.63|
|3|清远市清城区地方税务局洲心税务分局|城建税|44,233.26|
|4|清远市清城区地方税务局洲心税务分局|教育费附加|18,957.11|
|5|清远市清城区地方税务局洲心税务分局|企业所得税|2,506,735.69|
|6|清远市清城区地方税务局洲心税务分局|个人所得税|4,625.41|
|7|清远市清城区地方税务局洲心税务分局|地方教育费附加|12,638.07|
|8|清远市清城区地方税务局洲心税务分局|堤围防护费|10,856.08|
|9|清远市清城区地方税务局洲心税务分局|预交税金|-75,808.89|
|10|清远市清城区地方税务局洲心税务分局|未交增值税|586,479.10|
|11|清远市清城区地方税务局洲心税务分局|价格调节基金|555,769.71|

根据财政部、国家税务总局发布的财税[2012]30号《关于支持农村饮水安全工程建设运营税收政策的通知》，饮水工程（为农村居民提供生活用水而建设的供水工程设施）运营管理单位享受以下税收政策：
1、为建设饮水工程而承受土地使用权，免征契税。
2、为建设饮水工程取得土地使用权而签订的产权转移书据，以及与施工单位签订的建设工程承包合同免征印花税。
3、自用的生产、办公用房产、土地，免征房产税、城镇土地使用税。
4、向农村居民提供生活用水取得的自来水销售收入，免征增值税。
5、从事《公共基础设施项目企业所得税优惠目录》规定的饮水工程新建项目投资经营的所得，自项目取得第一笔生产经营收入所属纳税年度起，第一年至第三年免征企业所得税，第四年至第六年减半征收企业
所得税。
广东中联羊城资产评估有限公司 第106页
资产评估说明 中联羊城评字【2014】第VIMQB0018号上述政策（第五条除外）的执行期限暂定为 2011年 1月 1日至 2015年 12月 31日。
评估人员查验了企业历年来所交税费的税种和金额，查阅了该企业的纳税申报资料、计税依据、完税凭证及相关会计账簿，经核其税款计算准确合规、按当地税收管理机关要求纳税，核实结果账、表、单金额相符。评估人员在核实基准日所应交纳的税种和金额无误的基础上，以核实后账面值确认评估值。
应交税费评估值为 3,699,067.66元。
(四)应付利息
应付利息账面值为 403,232.21元。应付利息是银行贷款借款利息，评估基准日应付利息账面值包括以下几项内容：
||||||
|-|-|-|-|-|
|户名（结算对象)|本金（元）|利息所属期间|利息率%|账面价值（元）|
|中国银行清远分行|16,400,000.00|2013年12月21日至12月31日|6.55|29,838.89|
|中国银行清远分行|15,600,000.00|2013年12月21日至12月31日|6.55|28,383.33|
|中国银行清远分行|64,000,000.00|2013年12月21日至12月31日|6.55|116,444.44|
|中国银行清远分行|14,000,000.00|2013年12月21日至12月31日|6.55|25,472.22|
|中国银行清远分行|102,000,000.00|2013年12月21日至12月31日|7.168|203,093.33|

评估人员核查了相关凭证及账簿资料，查阅了应付利息对应的借款合同、债券发行协议，以及相关本金的收入和以往的利息支出凭证，获取或编制利息计算表，复核加计正确，并与明细账、总账、报表数核对，汇总或收集与现金流量有关的信息等。经查实与相关会计科目的应付利息计提数核对一致，账面余额均为应承担的负债，以经核实后账面值作为评估值。
应付利息评估值为 403,232.21元。
(五)一年内到期的非流动负债
一年内到期的非流动负债反映企业各种非流动负债在一年之内到期
的金额，主要是一年内到期的长期借款，账面金额 57,548,081.00元。
广东中联羊城资产评估有限公司 第107页
资产评估说明 中联羊城评字【2014】第VIMQB0018号评估人员通过查阅长期借款合同、补充协议等，核实各款项的形成和支付时间，获取评估基准日明细表，与明细账、总账、报表数核对相符，核查其主要款项的原始凭证，确定其真实、正确性。经查实，一年内到期的非流动负债均是企业在一年内应支付的非流动负债，按核实后账面值为评估值。
一年内到期的非流动负债评估值 57,548,081.00元。
(六)长期借款
长期借款是企业向银行或其他金融机构借入的期限在一年以上（不含一年）的各项借款，账面值为 165,681,820.00元。企业基准日长期借款的金额、发生日期、放贷银行名称、还款期限、贷款利率如下：
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|-|-|-|-|-|-|-|
|序号|放款银行（或机构）名称|发生日期|到期日|月利率%|币种|账面价值|
|1|中国银行清远分行|2007.06.26|2017.05.22|0.5458|RMB|12,300,000.00|
|2|中国银行清远分行|2007.06.26|2017.05.22|0.5458|RMB|11,700,000.00|
|3|中国银行清远分行|2007.05.26|2017.05.26|0.5458|RMB|48,000,000.00|
|4|中国银行清远分行|2008.01.21|2018.01.20|0.5458|RMB|10,500,000.00|
|5|中国银行清远分行|2013.02.05|2018.02.05|0.5973|RMB|78,000,000.00|
|6|清远市财政局|2003.11.01|2018.10.31|0.3167|RMB|1,818,184.00|
|7|清远市财政局|2006.12.31|2021.12.31|0.2958|RMB|2,545,456.00|
|8|清远市清城区财政局|2005.08.02|2020.08.01|0.3167|RMB|818,180.00|

上述长期借款的借款条件和抵（质）押情况如下：
||||
|-|-|-|
|序号|借款条件|担保物或担保人|
|1|抵押|8号区培训楼6584.89m2，土地17,669.56 m2，供水管网原值171,785,718.40元|
|2|质押|自来水收费权|
|3|担保|东莞市新世纪科教拓展有限公司、杨志茂、广东锦龙发展股份有限公司、东莞市荣立投资发展有限公司|

评估人员查阅了借款合同、抽查了有关会计记录，获取评估基准日明细表，与明细账、总账、报表数核对相符。经核实，账务记载真实、利息支付及时，以核实后的账面值作为评估值。
长期借款评估值为 165,681,820.00元。
(七)其他非流动负债
广东中联羊城资产评估有限公司 第108页
资产评估说明 中联羊城评字【2014】第VIMQB0018号其他非流动负债账面值为 6,345,846.02元，主要是给水工程政府拔款、管网工程专项资金、政府 DN300给水工程拨款。企业按递延收益进行确认。
评估人员获取评估基准日明细表，与明细账、总账、报表数核对相符。核实了会计处理的正确性。
其他非流动负债评估值为 6,345,846.02元。
广东中联羊城资产评估有限公司 第109页
资产评估说明 中联羊城评字【2014】第VIMQB0018号第四部分 收益法评估企业价值技术说明
一、应用收益法评估企业价值简介
(一)企业价值和企业价值评估
本评估项目所称企业价值是指企业股东全部权益价值。企业价值评估，是指注册资产评估师对评估基准日特定目的下企业股东全部权益价值进行分析、估算并发表专业意见的行为和过程。
(二)评估方法与应用前提
由于企业价值可以体现为企业在特定时期、地点和条件约束下所具有的持续获利能力，企业价值评估可以企业的获利能力为核心，综合考虑影响企业获利能力的各种因素以及企业面临的各种风险进行评估。因此，企业价值评估中的收益法，是指通过将被评估企业预期收益资本化或折现以确定评估对象价值的评估思路。其应用必须具备三个前提：1、企业的未来预期收益可以预测并可以用货币衡量；
2、企业预期收益所承担的风险也可以预测并可以用货币衡量；
3、企业预期获利年限可以预测。
根据被评估企业成立时间的长短、历史经营情况，尤其是经营和收益稳定状况、未来收益的可预测性，可适用于采用收益法进行评估。收益法中常用的两种具体方法是收益资本化法和未来收益折现法。本项目由于企业的预期收益是不等额的，所以，以下企业价值评估的收益法均是指采用未来收益折现法。
(三)收益法计算模型
采用收益法评估的企业价值(PV)一般可分为三部分：
广东中联羊城资产评估有限公司 第110页
资产评估说明 中联羊城评字【2014】第VIMQB0018号4、企业达到稳定发展状态前各期预期收益的折现值(PV1)；
5、企业达到稳定发展状态后持续经营各期预期收益的折现值(PV2)；
6、企业终止经营时的清算价值的折现值(PV3)。
其中：
n R R(1g) 1 (1g)mn R
PV1 i PV2 n



PV3 E
i1
(1r)i
；
(rg)(1r)n (1r)m
；
(1r)m
PVPV1PV2PV3
式中各项参数分别为：
i：评估基准日后距离评估基准日的时间间隔，单位为年；
n：企业预计达到稳定发展的时点距评估基准日的时间间隔；
m：企业预计经营终止时点距评估基准日的时间间隔；
R：企业在距评估基准日 i年的时点的预期收益估测值；
i
g：企业达到稳定发展后预期收益的估计年增长率；
R：企业经营终止时的清算价值；
E
r：与预期收益匹配的折现率。
一般地，当假设企业永续经营时，企业价值评估计算模型简化为： n R R(1 g)
PVPV1PV2 i  n
(1r)i (rg)(1r)n
i1
(四)收益法评估企业价值基本步骤
1、收集并分析被评估企业的信息资料和与被评估企业相关的其他信息资料。
2、根据评估对象、所选择的价值类型和评估方法等相关条件，在与委托方和相关当事方协商并获得有关信息的基础上，采用适当的方法，对被评估企业和参考企业的财务报表中对评估过程和评估结论具有影响的相关事项进行必要的分析调整，以合理反映企业的财务状况和盈利能力。
广东中联羊城资产评估有限公司 第111页
资产评估说明 中联羊城评字【2014】第VIMQB0018号3、根据企业的资产配臵和使用情况，以及未来业务发展的设想对企业评估基准日资产负债进行分析，将其分为以下两类，并确定采用收益法评估的范围：
（1）经营性资产、负债；
（2）非经营性资产、负债和溢余资产。
收益法评估不包含第(2)类资产、负债；
对于不纳入收益法评估范围的第(2)类资产负债在适当及切实可行的情况下进行单独分析和评估。
4、对纳入收益法评估的资产、负债的预期收益进行界定，确定采用现金流量、各种形式的利润或现金红利等的预期收益口径。
5、从委托方或相关当事方获取被评估企业未来经营状况和收益状况的预测，研究与企业经营和收益分配相关的宏观因素、行业因素、企业个别因素等影响因素，并进行必要的分析、判断和调整，并对预测趋势与被评估企业现实情况存在重大差异的原因及其合理性进行分析。
6、根据被评估企业经营状况和发展前景以及被评估企业所在行业现状及发展前景,合理确定收益预测期间，并恰当考虑预测期后的收益情况及相关终值的计算。
7、综合考虑评估基准日的利率水平、市场投资回报率、加权平均资金成本等资本市场相关信息和被评估企业、所在行业的特定风险等因素，合理确定资本化率或折现率。
8、将收益法各项参数代入计算模型，计算得出收益法评估值。
9、将收益法评估值与未纳入收益法评估范围的第(2)类资产、负债的评估值汇总得出企业价值总评估值。
二、评估对象
本部分说明的评估对象为清远市自来水有限责任公司的股东全部权
广东中联羊城资产评估有限公司 第112页
资产评估说明 中联羊城评字【2014】第VIMQB0018号益。
1、基本情况
名称：清远市自来水有限责任公司（以下简称：“清远自来水”）注册地址：清远市新城八号区方正二街一号锦龙大厦
法定代表人：杨志茂
注册资本：人民币捌仟捌佰伍拾贰万壹仟肆佰元
实收资本：人民币捌仟捌佰伍拾贰万壹仟肆佰元
公司类型：有限责任公司
营业执照注册号：441800000042071
股东及持股比例：
|||||
|-|-|-|-|
|股东名称|出资额|占注册资本比例|出资形式|
|广东锦龙发展股份有限公司|人民币柒仟零捌拾壹万柒仟壹佰贰拾元|80%|以相应价值的债权作为支付对价|
|东莞市荣立投资发展有限公司|人民币壹仟柒佰柒拾万肆仟贰佰捌拾元|20%|货币出资|

经营范围：自来水生产和供应，限十层以下建筑的水消防系统。钢管、水暖管运零件、建筑材料、五金工具、家用电器、自来水管道安装和管理。（涉及许可经营的项目凭有效许可证经营）
经营期限：自一九八九年二月二十七日至长期
长期投资：
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|-|-|-|
|序号|控股子公司名称|持股比例（%）|
|1|清远市锦诚水质检测有限公司|80|
|2|清新汇科臵业有限公司|100|
|3|清远市供水拓展有限责任公司|100|

2、企业历史状况
清远市自来水有限责任公司的前身是清远市自来水公司，而清远市自来水公司的前身为1961年建成、1962年投产的清城镇自来水厂，初建
规模为日供水能力2000立方米，后该厂几经扩建改造，日供水能力发展
广东中联羊城资产评估有限公司 第113页
资产评估说明 中联羊城评字【2014】第VIMQB0018号到 1万立方米，仅供清远城区部分居民用水。1988年，清远撤县建市，清远经济建设的步伐加快，为了适应城市发展需要，清城镇自来水厂升格为清远市自来水公司，并在次年投资 2960万元，建成日供水能力 6万立方米的七星岗水厂。至1994年，七星岗水厂二期供水工程先后完成，公司日供水能力达 16万立方米。2000年 12月，为了深化国有企业改革，扶持清远市唯一的一家上市公司—广东锦龙发展股份有限公司（原名为广东金泰发展股份有限公司）尽快实现资产重组，清远市政府以清远市自来水公司产权有偿转让给广东锦龙发展股份有限公司，使清远市自来水公司成为由政府管理的城市市政供水企业转为民营控股供水企业。
3、企业的历史经营绩效分析
（1）企业于评估基准日及前 5年的简要利润表
简要利润表
单位：万元
||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
||2008年|2009年|2010年|2011年|2012年|2013年|
|一、营业收入|8 ,392.04|8 ,194.78|8 ,772.59|9 ,485.13|9 ,320.40|1 0,853.43|
|减：营业成本|5 ,133.50|4 ,860.62|5 ,243.53|5 ,372.19|4 ,974.81|5 ,616.83|
|营业税金及附加|41.08|95.80|85.26|102.98|98.87|111.90|
|销售费用|-|-|-|-|-|-|
|管理费用|497.25|608.42|569.42|630.25|584.61|695.77|
|财务费用|1 ,858.81|1 ,215.05|1 ,370.74|1 ,103.32|1 ,019.14|1 ,541.68|
|资产减值损失|1.95|30.99|0.05|0.16|9.01|1.14|
|加：公允价值变动收益|-|-|-|-58.08|18.56|39.52|
|投资收益|-|-|-|-1.20|-|62.75|
|二、营业利润|8 59.45|1 ,383.90|1 ,503.60|2 ,216.95|2 ,652.53|2 ,988.37|
|加：营业外收入|155.45|27.16|66.86|57.63|103.39|103.86|
|减：营业外支出|22.66|19.25|5.90|16.43|1.78|17.79|
|三、利润总额|9 92.24|1 ,391.81|1 ,564.56|2 ,258.15|2 ,754.13|3 ,074.44|
|减：所得税费用|252.72|363.51|395.82|559.15|710.73|872.79|
|四、净利润|7 39.52|1 ,028.30|1 ,168.75|1 ,699.00|2 ,043.41|2 ,201.65|
|减：※少数股东权益|-|-|-|-|-|-|
|五、归属于母公司所有者的净利润|7 39.52|1 ,028.30|1 ,168.75|1 ,699.00|2 ,043.41|2 ,201.65|

（2）企业于评估基准日及前 5年的简要资产负债表
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资产评估说明 中联羊城评字【2014】第VIMQB0018号简要资产负债表
单位：万元
||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
|项目|2008年|2009年|2010年|2011年|2012年|2013年|
|流动资产合计|15,113.66|12,705.35|12,156.60|12,439.71|20,197.46|19,369.08|
|长期股权投资|128.00|128.00|943.00|943.00|1,943.00|1,943.00|
|投资性房地产|-|-|-|-|-|-|
|固定资产|20,836.74|19,016.13|17,512.47|15,793.88|14,704.93|15,879.23|
|在建工程|1,113.83|137.83|86.55|107.11|75.98|3,729.82|
|固定资产清理|4.19|-|-|-|-|-|
|无形资产|882.80|924.00|900.92|877.85|854.77|833.04|
|长期待摊费用|18.31|13.42|8.54|3.66|-|-|
|递延所得税资产|100.63|180.94|72.56|98.23|82.09|105.40|
|非流动资产合计|23,084.49|20,400.34|19,524.04|17,823.72|17,660.77|22,490.49|
|资产合计|38,198.15|33,105.69|31,680.64|30,263.43|37,858.22|41,859.58|
|流动负债合计|5,079.10|3,184.10|3,762.01|4,066.63|12,883.28|12,025.09|
|非流动负债合计|22,593.52|19,057.16|16,810.93|14,441.96|12,705.81|17,202.77|
|负债合计|27,672.63|22,241.26|20,572.94|18,508.60|25,589.09|29,227.85|
|所有者权益合计|10,525.52|10,864.43|11,107.70|11,754.83|12,269.14|12,631.72|

三、主要评估依据
(一)主要法律法规及行业规范性文件
1、《资产评估准则—基本准则》和《资产评估职业道德准则—基本准则》（财政部财企[2004]20号）；
2、《资产评估准则－企业价值》（中评协[2011]227号）。
(二)主要资料及数据来源
1、评估对象所涉及企业的历次审计报告；
2、评估对象所涉及企业的评估基准日财务资料及其他企业经营资料；
3、《2012年企业效绩评价标准值》，财政部统计评价司制定，经济科学出版社；
4、国家统计局公布的统计数据；
5、相关上市公司公开信息资料；
6、CCER中国证券市场数据库；
7、McKinsey& Company, Inc.以及 Aswath Damodaran关于市场平
均风险溢价的研究资料；
广东中联羊城资产评估有限公司 第115页
资产评估说明 中联羊城评字【2014】第VIMQB0018号8、中国人民银行公布的金融机构存、贷款利率；
9、中国债券信息网（www.chinabond.com.cn）公布的债券交易资料；
10、上海万得信息技术有限公司的统计资料（WIND资讯）。
四、主要评估假设与前提
(一) 基本假设
1、交易假设。假设评估对象处于交易过程中，评估师根据评估对象的交易条件等模拟市场进行估价，评估结果是对评估对象最可能达成交易价格的估计。
2、公开市场假设。假设评估对象所涉及资产是在公开市场上进行交易的，在该市场上，买者与卖者的地位平等，彼此都有获取足够市场信息的机会和时间，买卖双方的交易行为都是在自愿的、理智的、非强制条件下进行的。
3、假设在评估目的经济行为实现后，评估对象所涉及的资产将按其评估基准日的用途与使用方式在原址持续使用。
(二) 关于评估对象的假设
1、除评估师所知范围之外，假设评估对象所涉及资产的购臵、取得、改良、建设开发过程均符合国家有关法律法规规定。
2、除评估师所知范围之外，假设评估对象所涉及资产均无附带影响其价值的权利瑕疵、负债和限制，假设与之相关的国有土地使用权出让金、税费、各种应付款项均已付清。
3、评估报告中所涉及房地产的面积、性质、形状等数据均依据房地产权属文件记载或由委托方提供，评估人员未对相关房地产的界址、面积等进行测量，假设其均为合法和真实的。
广东中联羊城资产评估有限公司 第116页
资产评估说明 中联羊城评字【2014】第VIMQB0018号4、除评估师所知范围之外，假设评估对象所涉及的土地、房屋建筑物、存货等房地产无影响其持续使用的重大缺陷，相关资产中不存在对其价值有不利影响的有害物质，资产所在地无危险物及其他有害环境条件对该等资产价值产生不利影响。
5、评估人员已对评估对象所涉及房地产、设备等有形资产从其可见实体外部进行勘察，并尽职对其内部存在问题进行了解，但因技术条件限制，未对相关资产的技术数据、技术状态、结构、附属物等组织专项技术检测。除评估师所知范围之外，假设评估对象所涉及的机器设备、车辆等无影响其持续使用的重大技术故障，假设其关键部件和材料无潜在的质量缺陷。
6、除本报告有特别说明外，假设评估对象不会受到已经存在的或将来可能承担的抵押、担保事宜，以及特殊的交易方式等因素对其价值的影响。
7、假设国家宏观经济政策不会发生重大变化，以及不会遇有其他人力不可抗拒因素或不可预见因素对评估对象价值造成重大不利影响。
8、假设本次评估中各项资产均以评估基准日的实际存量为前提，有关资产的现行市价以评估基准日的国内有效价格为依据。
(三) 关于企业经营和预测假设
1、假设被评估单位在评估目的经济行为实现后，仍将按照原有的经营目的、经营方式、管理水平、财务结构，以及所处行业状况及市场状况下按有限的经营期经营下去，能连续获利，其收益可以预测。
2、假设评估对象所涉及资产在评估目的经济行为实现后，仍按照预定之开发经营计划、开发经营方式持续开发或经营。
3、假设国家现行的有关法律法规及行政政策、产业政策、金融政策、税收政策等宏观政策环境相对稳定。除非另有说明，假设被评估单
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资产评估说明 中联羊城评字【2014】第VIMQB0018号位经营完全遵守所有有关的法律法规。
4、假设国际金融和全球经济环境、国家宏观经济形势无重大变化，本次交易各方所处地区的政治、经济和社会环境无重大变化。
5、假设有关利率、汇率、赋税基准及税率、政策性征收费用等不发生重大变化。
6、假设被评估单位在持续经营期内的任一时点其资产的表现形式是不同的。
7、假设被评估单位将维持评估基准日的投资总额、财务杠杆等基本保持不变。
8、假设被评估单位按评估基准日现有的管理水平继续经营，被评估单位管理层是负责和尽职工作的，且管理层相对稳定和有能力担当其职务，不考虑将来经营者发生重大调整或管理水平发生重大变化对未来预期收益的影响。
9、假设被评估单位未来将采取的会计政策和编写本报告时所采用的会计政策在重要方面基本一致。
10、假设本次评估测算的各项参数取值不受到通货膨胀因素的影响。
(四) 其他假设
1、由于本次评估的被评估单位于 2013年实行新的阶梯水价,因此，假设预计未来预测期各单项水价将保持在评估基准日的水平不变的前提下进行计算。
2、由于企业现时供水能力不足，假设企业仍然按照目前外购水的模式和价格外购自来水。由于正在筹建新水厂，预计在 2016年正式投产，新水厂的投资合作方式尚未正式确定，假设企业不对其进行投资，可以按照现有外购自来水的模式和价格从新自来水厂购得自来水。
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资产评估说明 中联羊城评字【2014】第VIMQB0018号五、影响企业经营的因素分析
(一) 宏观经济因素
2013年面对复杂多变的国际形势和国内经济运行环境，我国实施了积极的财政政策和稳健的货币政策，国民经济运行总体良好：虽然经济增速有所放缓，但仍保持相对稳健的步伐；工业生产平稳增长；居民消费持续增长；投资增速虽回归常态，但依然保持较快增长；外贸仍保持增长，但增速放缓；货币信贷运行回归常态；城镇新增就业稳步增长。
未来经济发展面临的国内外环境更趋复杂，不稳定、不确定因素不断增加，对 2013年宏观经济形势分析如下：
1、有利因素
（1）国际方面
a)世界经济总体上保持着复苏态势，经济格局的变化将提升我国的国际影响力。
总体上看，2013年世界经济仍将呈现低速增长态势，预计 2013年世界经济的年均增长率为4.5%左右，发达经济体的增长率为2.5%，新兴经济体和发展中国家经济增长率为6.5%。世界经济格局的变化将进一步提升我国的国际影响力：发展中国家在世界经济中地位提升必然要求对相关国际经济金融机构进行改革，这将增加我国的话语权和决策权；包括 20国集团在内的多种对话机制的形成将为我国广泛参与全球经济金融事务提供了更多的国际舞台；世界经济格局变化还将推动国际经济秩序朝着更加公正合理的方向转变。
b)美国经济再次陷入衰退可能性不大。
去年 10月以来，美国消费者信贷按年率一直保持正增长，有利于促进消费需求扩张。今年 4月以来，美国工业生产一直保持扩张态势，工
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资产评估说明 中联羊城评字【2014】第VIMQB0018号业生产指数和产能利用率提升都较为明显。另外，美国银行体系状况逐步改善，并且刺激性财政政策获得新的空间。今年 8月 2日国会提高联邦政府举债上限，为美国政府继续实施刺激性财政政策创造了条件。美国货币政策继续保持宽松态势，联邦基金利率0-0.25%的超低水平将一直维持至 2013年，美联储已宣布延长 4000亿美元的国债期限，未来美联储仍有采取其他措施进一步放宽货币环境的可能性。从失业率来看，美国 11月份失业率降至近两年半低点8.6%，就业出现稳健增长态势。从以上信息可以看出，美国经济再次陷入衰退的可能性很小，如果这些好转能够持续下去，美国经济将有所改善。
c)欧洲主权债务危机导致欧洲金融体系崩溃和欧元区解体的可能性很小。
欧元区一旦解体，整个欧洲将陷入停滞，各国在国际事务中的话语权也将明显下降，并将严重危害世界经济的复苏。因此，世界各国和国际组织虽然立场存在明显差异，但最终均会达成有效的短期救助方案；
而从中长期看，随着欧元区在财政、金融等方面进行大幅度的制度调整，主权债务危机将会逐步得以解决。
d)日本经济将缓慢复苏。
虽然今年日本经济出现负增长，但在灾后恢复重建的带动下，日本经济有望逐步缓慢复苏。日本央行预测，经济从今年 4季度开始进入温和复苏轨道，但日本经济仍面临世界经济复苏放缓、日元升值和内生增长动力不足等挑战。国际货币基金组织预计，今年日本经济将下降0.5%，但明年有望实现2.3%的增长。
e)新兴经济体经济增速将保持较快增长。
全球经济增速放缓和需求减弱将抑制大宗商品价格的进一步上涨，这将有利于缓解新兴经济体的输入性通胀压力和经济过热，加之发达国家延长低利率货币政策执行时间，新兴经济体有可能适度放松过度从紧
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资产评估说明 中联羊城评字【2014】第VIMQB0018号的货币政策，以促进经济增长。另外，新兴经济体的财政状况普遍显著好于发达国家，刺激内需支持经济增长的政策空间仍然较大。国际货币基金组织预计，新兴市场和发展中国家经济今明两年仍将分别增长6.4%和6.1%，其中，俄罗斯分别增长4.3%和4.1%，印度分别增长7.8%和7.5%，巴西分别增长3.8%和3.6%，撒哈拉以南非洲地区分别增长5.2%和5.8%。
f)美元国际地位削弱为人民币国际化带来机遇。
美元国际地位削弱刺激国际储备货币进一步多元化，将为人民币成长为国际货币提供更大的空间。另外使我国等新兴大国在国际货币体系方面话语权和影响力不断提高，有助于我国加快实施人民币国际化战略。
使许多国家和地区更加重视加强区域货币金融合作，为人民币首先实现区域化带来新机遇。
（2）国内方面
a)我国经济仍处于增长“长周期”。
从短期来看，房地产行业和制造业仍是拉动经济增长的主要动力。
另外，企业自主投资较强，制造业增长较快也将推动经济增长。从中长期来看，企业设备升级等投资需求势头不减，国内较高的储蓄率对拉动内需仍有很大空间,我国经济将长期处在一个增长通道中。
b)宏观经济政策主基调不会变化。
2011年在紧缩政策和外需回落双重夹击下，装备制造业、钢铁产业，部分企业出现了多年未遇的停产现象。同时，在政策紧缩下，许多中小企业资金链紧绷，尤其是沿海地区的一些外贸制造业企业，停工现象开始蔓延，失业率开始上升。2013年宏观调控政策从整体政策框架和总基调上，不会有太大改变，可能仍是积极的财政政策和稳健的货币政策。
但是在通胀得到初步治理后，稳增长在宏观调控框架中的重要性越来越凸显,会根据实际经济情况在具体操作上更加倾向于放松，突出前瞻性,政策将更加关注经济下滑的风险。
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资产评估说明 中联羊城评字【2014】第VIMQB0018号 c)“十二五”期间我国将不断加强工业化和城镇化建设，成为经济发展的主要驱动力。
根据国家“十二五”发展规划，到 2015年我国工业化率将由现在的50%上升到65%左右，城镇化率将由现在的45.7%上升到60%左右。工业产值每增加 1个百分点，就可以带动 GDP增长 0.6个百分点，城镇化率每增加 1个百分点，可以带动 GDP增长 1.5-2个百分点。工业化和城镇化建设将成为经济发展的强大驱动力。
d)经济结构调整促进经济健康增长。
金融危机正在倒逼中国经济从“出口”转到“内需”上来。2013年，我国将充分利用本轮金融危机和经济增长降速的有利时机，把主要的精力放在转方式、调结构、促改革上，加大落后产能淘汰和节能减排的政策力度，强制高成本高能耗高污染产业的退出与调整，同时倾力培育战略新兴产业和科技含量高、市场需求潜力大的产业及产品崛起，尽快形成经济增长的新引擎。在这一转型进程中，一批出口型企业、高能耗型以及部分高成本房地产企业，将会遭遇倒闭、重组、兼并和收购的命运；
一批节能环保、绿色制造、生物医疗和新一代 IT等新兴产业将会呈现新的盈利机会。
e)中西部地区经济发展空间大。
我国经济发展在区域间的不平衡是经济发展中存在的问题，同时，解决这一问题也是我国保持经济持续发展的机遇，我国中西部地区与东部地区相比，在资源、能源、土地、劳动力等生产要素供应条件上，具有更大的比较优势，由于经济发展水平的差异，市场需求潜力有更大的增长空间，经济发展有更大的增长前景。我国能源、原材料工业发展的重心，已开始向中西部地区转移，加工业向中西部地区转移的速度也在进一步加快。
f)国内市场消费增长潜力巨大。
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资产评估说明 中联羊城评字【2014】第VIMQB0018号我国已经进入全面建设小康社会阶段，消费结构也进入全面升级阶段。在进一步调整收入分配体制，提高劳动者收入报酬，逐步缩小收入分配差距，有效解决居民消费增长的制约瓶颈之后，国内市场的消费增长仍具有十分巨大的潜力。
g)通货膨胀压力减缓。
经济回落降低通胀压力、输入性通胀逆转以及国内食品价格进入回落周期促使我国通胀回落，预计 2013年 CPI在3.2%左右。PPI也将出现快速回落,预计 2013年继续回落至3.5%左右。
h)绿色产业在全球兴起为我国产业转型升级提供新契机。
发展新兴绿色产业，有利于我国保护环境、提高能源资源利用效率和推动产业升级。绿色产业还处于发展的起步阶段，为我国赶上新一轮全球产业调整发展步伐、缩小与发达国家的差距，提供了重要契机。另外，新能源和节能环保等绿色产业发展潜力巨大，为我国培育新的经济增长点和市场需求提供了重要机遇。
2、不利因素
（1）国际方面
a)欧债危机正演变为经济金融全球化后世界经济所面临的最新挑战。
欧债危机的爆发使世界经济开始因全球化面临诸多全新的挑战：国际金融市场更加动荡、金融监管压力更大和金融体系更为脆弱；削弱了各国政府对宏观经济的调控能力；全球正在进入一个借新债、还旧债和央行印钞票的阶段，新债只能靠有剩余储蓄的国家来购买，一旦新债无人购买，必将导致国家破产、债务违约和印钞，后果必然是恶性通胀。
b)美国经济增速下降。
受通胀率上升影响，居民实际收入增速下降；受经济整体不景气影
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资产评估说明 中联羊城评字【2014】第VIMQB0018号响，投资者信心不足。目前，国际组织、美国政府、经济学家和大型商业机构都下调了对美国经济今明两年的增长预期。国际货币基金组织 9月对美国经济 2011和 2013年的增速预测，从 6月的2.5%和2.7%分别下调至1.5%和1.8%。
c)欧元区经济下行风险加大。
受全球经济增速趋缓、南欧诸国财政状况持续恶化、欧债危机可能进一步升级等因素影响，欧元区经济增长乏力，同时，欧元区各国经济走势分化更加明显,就业形势依然严峻。2013年欧元区经济增速较 2011年将明显回落，甚至可能出现负增长。国际货币基金组织于 9月将欧元区 2011年和 2013年 GDP增长率由 6月的2.0%和1.7%下调至1.6%和1.1%。
d)日本经济逐渐呈现好转迹象,但仍未走出通货紧缩。
地震、海啸及核泄漏造成日本生产设施严重损坏和电力供应短缺，出口大幅下降，对外贸易顺差减少，经济仍未走出通货紧缩态势。
e)新兴经济体增速将继续放缓。
新兴经济体由于全球产业链遭受冲击和发达国家经济形势恶化以及国际资本市场大幅震荡，经济增长将继续放缓。巴西、俄罗斯等国家和国际机构纷纷下调明年经济增长率预期。
f)各种形式的保护主义措施干扰我国对外经济发展。
未来美国等发达国家针对我国的保护主义措施势必增多，除了传统的贸易保护主义措施外，诸如碳关税之类新型保护主义措施还会层出不穷；各种形式的投资保护主义措施，有可能影响我国企业在海外的发展；
我国银行、保险等金融机构在开展跨国经营时，一些金融业务会受到金融保护主义的限制。
g)应对气候变化对我国提出更高要求。
随着后京都议定书时代的到来，发达国家会从各方面施压，要求我
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资产评估说明 中联羊城评字【2014】第VIMQB0018号国承担减排责任，而且国内经济发展面临的资源环境硬约束也会增大，对我国转变经济发展方式提出了更高要求。
h)大宗商品价格仍将高位剧烈震荡。
受新兴市场国家经济增长和全球经济面临的风险进一步上升的影响，2013年全球大宗商品价格进入缓慢上升通道，但上升空间有限。欧债危机等不确定因素使大宗商品的价格波动幅度加大。
（2）国内方面
a)我国经济增速继续放缓。
2013年世界经济极具不确定性和不稳定性，金融动荡已致外需明显下降，国内高通胀下的投资拉动模式难以为继，加之土地可开发数量减少，土地财政拉动经济的空间缩小，也使内需增长有限，经济增速呈现逐渐回落趋势。
b)经济结构失衡问题严重。
国内消费严重不足，居民消费率持续下降，虽然国家已经启动刺激内需计划，但截至目前为止效果并不明显。过度依赖投资，不仅影响消费，也存在生产能力过剩和闲臵，加大金融风险的隐患；依赖出口，国际贸易长期失衡，不仅具有较大的风险，也导致贸易磨擦加剧。
c)投资增速将继续下滑。
2013年拖累我国固定资产投资的主要因素为房地产投资及其相关投资。基建投资，制造业投资在地产相关产业链，政策相对紧缩的大环境，以及财政收入下降等因素的影响下将继续下滑。预计 2013年我国固定资产投资增速为18%左右，在房地产、基建、制造业的投资组合中，制造业相对增速最高。
d)出口风险加大。
欧债危机影响不断深化，正开始由边缘国家向核心国家蔓延，由国债市场向银行业蔓延，未来我国对欧盟出口的风险会进一步增加。美国
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资产评估说明 中联羊城评字【2014】第VIMQB0018号经济不景气对我国出口的影响也将逐渐显现。另外，今年以来由于经受自然灾害的日本经济处于恢复期，需要大量进口，使我国对日本的出口一直保持较快增长，但是随着日本经济形势好转，进口将有所下降。
e)通货膨胀的潜在风险加大。
在全球货币宽松的情况下，通胀预期短期难以轻易改变；当前经济内在扩张压力依然存在；收入分配体制的改革，提高普通劳动者收入，必然导致劳动力成本提高；资源税的改革，使得土地和资源等的要素成本提高；环境的治理和改善，使得环境成本的提高；世界经济复苏后，我国大宗进口的原油、铁矿石、有色金属矿产的价格都可能有较大幅度提升；可能存在的自然灾害、舆论炒作等都可能成为成本推动的通货膨胀的因素。
f)人口红利对 GDP贡献减少。
1980年至今,我国劳动力的充足供给得益于新中国成立后的三次婴儿潮和大规模城市化。但第一次和第二次婴儿潮出生的人群现在已经开始进入退休年龄,农民工进城的转移速度也在下降。大部分学者和研究机构都预期我国劳动力人口将在 2015年前后达到顶峰,人口红利对 GDP的贡献将大幅减少。今后我国 GDP的增长将主要依赖于技术进步和资本的积累。
综合来看，全球经济的下行风险正在显著加大，虽然不至于导致美国、欧洲经济出现类似 2008年的衰退，但也给复苏中的世界经济踩了一次刹车。今后一个时期世界经济“两极化”趋势将进一步突出，西方国家经济短期内难以彻底摆脱国内政治经济危机，需要相当长的一段时间恢复和调整。相比之下，亚洲、非洲和拉丁美洲的新兴经济体已经走上了增长的轨道，今后几年仍将是世界经济增长的主要推动力。
国内的经济增长处于短期回调状态，支撑经济中长期增长的各类要素组合仍比较好，我国经济发展的基本面良好：工业化、城市化都在快
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资产评估说明 中联羊城评字【2014】第VIMQB0018号速增长；百姓住房消费和汽车消费仍是消费的热点，将持续活跃；新的区域增长极不断涌现；投资需求虽然有所降低，但仍然比较旺盛。与此同时，我们的劳动力成本将上升，地价将上升，资源环境使用成本也将上升，而且人口老龄化将更加明显，这些因素将导致我们传统的低成本竞争优势逐渐丧失。
(二) 国家、地区经济形势及未来发展趋势
水务行业长期以来存在地域垄断的特点，造成了行业集中度和市场化程度较低的情况。为了加快推进市政公用事业市场化，规范市政公用事业特许经营活动，加强市场监管，保障社会公共利益和公共安全，促进市政公用事业健康发展，建设部于 2004年出台了《市政公用事业特许经营管理办法》，明确了供水等实施特许经营的项目需遵循公开、公平、公正和公共利益优先，以及合理布局，有效资源配臵的原则，鼓励跨行政区域的市政公用设施共享，依照公开招标的程序原则投资者或经营者。
(三) 水务行业特征
A)经营垄断性强
除了自来水厂的工程建设以外，水务行业其他的各个环节都具有典型的自然垄断性质。水务行业是资本高度密集的行业，自来水管网等固定资产生命周期很长，给水处理设施的使用年限至少为 25年，输配水管线管网的年限一般都是 50年甚至更长，通常认为进行重复建设是不符合经济效率原则的，因而只有一家企业在一定的区域内进行垄断性经营。
B)长期发展相对稳定
从我国的用水结构来看，近几年变动不大，农业、工业和生活用水三者合计占比在98%左右。长期来看，随着用水效率的不断提高，工业用水的增速将放缓，居民用水将伴随着我国城市化进程的加快呈现出逐年
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资产评估说明 中联羊城评字【2014】第VIMQB0018号稳定增长的趋势。
由于供水行业需求弹性相对较小，而且产品价格受政府统一控制，因此，在未来若干年内，随着我国用水量的逐年上升，供水行业也将在相当长的时期内保持相对稳定的发展。
C)市场化水平低、行业盈利低微
在我国，水务企业大多具有事业单位性质，水务行业特别是供水行业采取的是地方政府独家垄断经营的方式，行政色彩相对浓厚，供水企业的商业运作与管理创新受到较大的限制。
由于水务行业市场化程度不高，水不被真正的视为商品，供水水价低于供水成本，造成供水管理单位长期亏损。城市水价构成中，主要只考虑了净水成本补偿，而对供排水管网建设和污水处理成本补偿不足。水价没有建立根据市场供求和成本变化及时调整的机制，供水价格普遍偏低，亏损较为严重。
由于以上原因，水务企业在经营方式上形成了“低水价＋亏损＋财政补贴”的模式，从而造成了行业经营效率不高、盈利能力低微的局面。
D)国内水务企业技术水平差距不大，但与国际水平相比仍有差距目前，国内大型水务企业的技术水平相差不大，不同的企业会根据自身的技术实力对通用技术进行改良，以适应项目的要求，但总体相差不大，各企业采用的技术水平处于同一层次。
但是，由于我国的工业基础比较薄弱，机械、化工、材料等工业较为落后，水处理设备的生产制造水平整体上要比国外落后 10年以上，与世界先进技术相比，仍存在一定的差距，其具体体现为：
(a)产品品种少，更新换代慢，研发新产品也多为简单模仿，消化吸收能力和技术创新能力差，技术储备能力低；
(b)产品技术性能低，效率低，自动化程度低；
(c)产品加工质量水平低，质量标准低，设备运行的稳定性差，可靠
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资产评估说明 中联羊城评字【2014】第VIMQB0018号性低；
(d)产品的结构设计水平低，外观差。
(四) 行业竞争情况和行业发展的有利与不利因素
水资源是人们在生产和生活过程中不可缺少的物资，是城市生存和发展的命脉。中国以占世界6%的可更新水资源和9%的耕地，养活了占全球22%的人口，人民生活总体上进入小康；其中水利建设发挥了非常重要的作用，但中国水资源形势仍不容乐观。
中国人均水资源量少，时空分布不均以及人口、耕地、经济布局与水资源分布不相匹配的水资源条件，严重制约了中国社会经济的发展。面对这样的水资源条件，中国历来都把水利作为兴国安邦的大事，水利建设取得了巨大的成就。
目前，中国共有城市 661个，基本上每个城市都拥有自己的自来水公司，共有水厂 2,000多个，资产总额达 5,000亿，各自来水公司的供水能力普遍比较小，所占份额也以当地需水量为限。
近几年来，随着改革的不断深入，市场制度和民营部门开始不断进入从前被国有部门垄断的一个个领域。从 2001年底中国加入 WTO之后开始，国家相继出台了多项推动自来水等公用事业行业市场化、民营化政策，中国开始了自来水行业民营化的进程。特别是党的十六届三中全会进一步提出“要大力发展和积极引导非公有制经济”、“放宽市场准入、允许非公有资本进入法律法规未禁入的基础设施、公用事业及其他行业和领域”，更加快了中国自来水行业民营化的进程。可以说当前以特许经营模式为主的自来水行业民营化和市场化改革正在逐步展开。另外相关法律、法规、政策纷纷出台，为自来水行业民营化创造了条件。总之，自来水行业民营化改革已经成为一种必然趋势。
我国政府管制下的水业空间倚重外部因素，自来水业务最重要的驱动
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资产评估说明 中联羊城评字【2014】第VIMQB0018号因素是：水价上调提升企业业绩，市场化改革促效率，城市化和工业化刺激水需求。水务行业资本化多元化和水价定价的市场化改革成为未来发展趋势，水务公司面临较好的发展机遇。
(五) 企业经营情况
清远市自来水有限责任公司是广东锦龙发展股份有限公司的民营控股企业，主营自来水生产和供应。其前身为有 30多年历史的国有独资企业——清远市自来水公司。2000年年底转制后，公司通过更新理念、锐意改革、大胆创新和引入全新的管理和激励机制，企业的综合实力得以迅速壮大。
目前清远市自来水有限责任公司拥有资产总值达 4.19亿元，拥有占地 500多平方米、仪器设备先进的水质检测中心，能承担总共 82项的检测能力（其中水质检测项目 61项、水处理剂检测项目 21项）现有职能部门 8个，有员工 220余人，供水管网遍及市区城市规划区每一个角落，综合供水能力 20万立方米/日（设计生产能力 16万立方米/日，经技术改造后为20万立方米/日），可满足市区60余万人口生产和生活用水的需求，水质完全达到国家生活饮用水卫生标准的要求。清远市自来水有限责任公司属下全资子公司清远市供水拓展有限责任公司目前正在筹建日供水能力达 48万立方米的清远市第二水厂，以满足日益增长的用水需求。
清远市自来水有限责任公司在积极拓展水业务的同时，十分重视企业的全方位发展，努力打造水质品牌、强化供水服务，充分利用股份制经营优势，不断提高供水能力和供水质量，进一步拓展供水范围，以“开拓创新、规范管理”经营策略创造更佳的经营业绩。
(1) 企业主要产品或服务
清远市自来水有限责任公司属于公用服务供应产业，主营业务为自来水制售。所谓自来水，是指通过自来水处理厂净化、消毒后生产出来
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资产评估说明 中联羊城评字【2014】第VIMQB0018号的符合国家饮用水标准的供人们生活、生产使用的水。它主要通过水厂的取水泵站汲取江河湖泊及地下水，地表水。并经过沉淀、消毒、过滤等工艺流程，最后通过配水泵站输送到各个用户。
(2) 生产能力和近年的实际生产、销售量
清远市自来水有限责任公司目前供水范围包括向东至清远市城区的五一码头（旧城至白庙、黄腾峡路口一带），向南至清远碧桂园、美林湖国际社区、七星村委，向西至石角界牌沙坑、沙埗村委，向北至黄坑桥、沙田小学、白沙塘村、田龙村等片区及周边农村、工业区，供水面积约 192.90平方公里，可基本满足目前市区 60余万人生产生活用水的需求。
过去 5年的销售量、水厂生产量情况如下：
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
||前5年历史数据|||||
||2009年|2010年|2011年|2012年|2013年|
|供水量（立方米）|59,323,025.00|65,381,651.00|68,812,772.00|69,030,224.00|72,418,181.16|
|销售量（立方米）|51,440,221.00|55,890,149.21|59,651,922.17|59,610,857.53|62,466,191.43|
|供抄差率|13.29%|14.52%|13.31%|13.65%|13.74%|

前5年历史数据
80,000,000 16.00%
2009年2010年2011年2012年2013年
过去5年的销售量、水厂生产量情况示意图（图一）
历史数据显示，过去 5年清远市自来水有限责任公司销售量呈稳健
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资产评估说明 中联羊城评字【2014】第VIMQB0018号增长，到 2013年年底，销售量达到 6246.6万立方米。2013年自产水量总产量达到 7081.8万立方米，平均日产量 19.4万立方米，接近满负荷生产。
(六) 企业未来发展前景分析
按照政府扩容提质的发展思路，清远市区城市发展定位为“广佛清地区次中心城市、环珠三角高端产业成长新区、华南休闲宜居名城”。到 2020年，全市城镇化水平达62-65%；南部都市区城镇人口约 208万，城市(镇)建设用地约 250平方公里；城市规划区城镇人口约 135万人，城市(镇)建设用地约 162平方公里；中心城区城市人口约 95万人，城市建设用地约 96平方公里。市区近期及未来几年发展规划概况如下：
1、清新撤县建区
2012年 11月 15日，国务院批复同意广东省调整清远市部分行政区划，正式批准撤销清新县，设立清远市清新区，以原清新县的行政区域为清新区的行政区域。这标志着清远中心城区扩容提质实现重大突破，清远城市建设迎来了重大发展机遇，并将对清远加快区域协调发展，建设幸福美丽清远意义重大，影响深远。清新撤县设区后，清远中心城区面积扩大，可以承载更多先进制造业、战略性新兴产业和现代服务业项目，加快构建现代产业发展新体系，增强中心城区辐射带动能力。其次有利于深入实施主体功能区规划，促进城乡区域协调，同时，有利于更好地实施“桥头堡”战略，加速南融珠三角步伐。
2、省级职教基地
省级职教基地是清远市“十个一批”重点工程项目，2011年该项目落户清远，未来清远将新增 17所院校、近 30万的人口，城市面积将增加近 40平方公里。这意味着清远市区将扩增一座新城，也必将为清远建成“广东区域协调发展示范区、环珠三角高端产业成长新区、华南休闲
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资产评估说明 中联羊城评字【2014】第VIMQB0018号宜居名城、大广州卫星城”提供强有力的技术和人才支撑。
3、燕湖新城
2013年8月29日燕湖新城建设指挥部成立并确定燕湖新城的总体规划方案。燕湖新城位于清远市区中东部，北临北江，西至广清大道，南至燕南大道，东至青榄海，总用地面积约 45平方公里。按照《清远市城市总体规划（2011-2020）》要求，燕湖新城将打造成未来的城市中心区，至 2020年（规划期末），该片区城市建设用地面积控制在约 28.7平方公里范围内，人口规模控制在约 40万人，燕湖新城的总体目标是“三年搭建框架，五年基本完成配套，八年初具规模”。
4、莲湖工业园
莲湖高新技术产业园位于清远高新区南部，东至源潭大连村委会，南至京广铁路，西至广清大道，北至 S253省道。规划面积 45000亩，可开发建设面积 23000亩。园区交通区位优越，位处广东四大汽车生产基地（东风日产、广州本田、广汽丰田、一汽大众）生产配套 100公里黄金圈内，该园区被列为省规划扶持的六大汽车零部件专业园区之一，可获得省委、省政府的有关政策支持。
目前，莲湖高新技术产业园控制性详细规划已获得市规委会通过，生活配套启动区 500亩修建性详细规划正进行报批成果深化，2012年 BT项目征地工作已基本完成、土地平整完成约70%的工程量，迎龙大道、清晖南路、清莲路、莲湖大道等一批道路正紧张施工中。其中，清莲路、莲湖大道年底将建成通车，迎龙大道、清晖南路年底将具备通车能力。
园区已有精美特种型材、科建门窗幕墙、南方华兴高性能铜导线等一批项目落户。
5、长隆集团世界级森林综合体
该项目位于清远市清城区。是长隆集团继广州长隆旅游度假区、珠海横琴长隆国际海洋度假区之后，打造的第三个世界级旅游综合体，项
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资产评估说明 中联羊城评字【2014】第VIMQB0018号目投资达 300亿元，此举将对清远城市形象的提升和整体经济的发展带来强力的拉动。
据了解，清远长隆国际森林度假区（国家级世界珍稀动植物种源基地）项目位于清远市清城区，项目以大自然、大生态、大种群为设计理念，集森林主题公园群、世界珍稀动植物群，主题商业中心及生态酒店群于一体，将是依托中国最大、物种最丰富的国家级世界珍稀动植物种源基地、世界首创的世界级森林综合体。
六、采用收益法评估企业整体价值的说明
1.收益法评估模型
考虑被评估单位成立时间长短、历史经营情况、未来经营模式、资本结构、资产使用状况，所在行业现状与发展前景，以及未来收益的发展趋势等，尤其是经营和收益稳定状况和预测未来收益的稳定性和增长性，我们采用现金流量折现法（DCF）评估，其中未来预期收益采用被评估单位预期企业自由现金流量折现的评估模型。
2.计算公式
股东全部权益价值＝企业整体价值－有息债务价值
其中：
企业整体价值＝经营性资产价值＋溢余资产＋非经营性资产价值经营性资产价值＝待估权益预期收益折现值＝待估权益预测期各期预期收益的现值＋待估权益预测期之后预期收益（终值）的现值
预测期期间是指从评估基准日至企业达到相对稳定经营状况的时间。
t
n
R R
P i  n
(1 r)i r(1 r)n
it
0
其中各项参数分别为：
P：经营性资产价值评估值；
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资产评估说明 中联羊城评字【2014】第VIMQB0018号i：预测期各期距离评估基准日的时间间隔，单位为年；
t：待估权益预测期中预期收益的起始时点距评估基准日的时间间 0
隔，单位为年；
t：待估权益预测期期间预期收益的终止时点距评估基准日的时间间 n
隔，单位为年；
R：预测期距离评估基准日 i年的时点，待估权益预期收益预测值；
i
R：待估权益预测期之后的预期收益（或预期收益终止时，待估权 n
益的清算价值）预测值；
r：与待估权益预期收益匹配的折现率。
3.预期收益年限的确定
委估企业的章程、合资合同等文件未对企业的经营期限作出规定，国家有关法律法规也未对企业的经营期限有所限制，评估人员认为在正常情况下，企业将一直持续经营，因此，评估人员设定委估权益存在预期收益的终止时点tn=∞。
4.预期收益的确定
根据本评估项目评估对象的具体情况，评估人员通过下式预测确定委估权益预期收益R：
i
预期收益 Ri＝预期企业自由现金流量＝收入－成本费用－税收＋折旧与摊销＋利息费用×（1－企业所得税率）－资本性支出－净营运资金变动
根据对企业历史经营业绩的分析，评估人员对未来年度的 Ri通过逐年预测企业的收入、成本、费用等项目进行详细预测。
预测净利润时，评估人员不考虑各种不可预见的非经常性收支（如营业外收支、补贴等），因企业对外投资另行评估，故预测净利润时也不考虑投资收益。评估人员采用以下经简化的净利润计算公式对预期净利润进行预测：
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资产评估说明 中联羊城评字【2014】第VIMQB0018号预期净利润=营业收入-营业成本-营业税金及附加-营业费用-管理费用-财务费用-所得税
5.净利润预测
(1) 营业收入预测
①主营业务收入
企业的主营业务收入为售水收入，其中可分类为工业用水、行政事业单位用水、生活用水、经营服务业用水、特种行业用水、公共用水及综合用水。其历史数据如下：
||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
||2008年|2009年|2010年|2011年|2012年|2013年|
|主营业务收入（万元）|6,844.78|6,926.57|7,788.33|8,372.31|8,367.17|9,766.82|
|销售量（万m³）|5,039.65|5,144.02|5,589.01|5,965.19|5,961.09|6,373.83|
|综合单价（元/m³）|1.36|1.35|1.39|1.40|1.40|1.53|
|供水量（万m³）|6,182.98|5,932.30|6,538.17|6,881.28|6,903.02|7,241.82|

历史平均销售量增长率为5%，平均销售收入增长率为8%。
a）未来销售量预测
企业拥有的供水设备设计日供量为 20万m3，由于企业业务范围内的供水区域供水需求增大，超出企业供水负荷，因此企业于 2013年与清新区太和供水有限公司（以下简称：太和供水）签订外购水协议，日供水量不低于 2万m3。
预测未来主营业务收入包括自产水收入和外购水收入。对于自产水收入，由于企业现时拥有的大部分设备的启用时间较长，且近年几乎达到超负荷运行，设备的安全性能也有所下降。而企业于 2013年参与清新联网工程通水，可使设备的负荷状态有所缓解，企业预计在 2014年对现有设备进行全面维护工程，为未来取得更高效的设备运行状态建立基础，但维护期间主要设备将停用检修，导致2014年的预测产量相应有所下降。
经过维护后，企业预计于 2015年可达到供水设备的最大产能，日供水量
接近 20万m3，且 2015年后企业自己将保持这样的日供水量水平。供水
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资产评估说明 中联羊城评字【2014】第VIMQB0018号缺口由外购水解决。
对于外购水收入，由于清远市的城市发展速度较快，未来几年的建设项目包括清新撤县建区、省级职教基地、燕湖新城、莲湖工业园、长隆集团世界级森林综合体等。为保证城市不断发展进步，必须提供更完善的供水网络，由于企业现有的供水规模仅能满足现有发展区域的供水要求，考虑城市发展的需求，必须扩大供水范围及供水量，因此，预测未来年度外购水将呈持续上升的趋势发展。如下表所示：
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
||预测未来5年数据|||||
||2014年|2015年|2016年|2017年|2018年以后|
|总 售 水 量(立方)|68,730,000.00|73,876,000.00|81,263,600.00|89,389,960.00|98,328,956.00|
|总 供 水 量（立方）|79,000,000.00|84,914,942.53|93,406,436.78|102,747,080.46|113,021,788.51|

预测未来5年数据
120000000
未来五年供售水量预测情况示意图（图二）
由于预计清远市区第二水厂将于 2016年投产，因此有足够的水源满足上述供水市场的需求。
b）未来售水单价及售水结构预测
企业通过加强管理，合理配水配表，对材料质量及工程安装质量进行
严格把关，合理设臵出厂水压力和科学进行供水调度，积极进行旧管网
改造、水表改造、周期更换、管网测漏工作等措施，使近年企业的供抄
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资产评估说明 中联羊城评字【2014】第VIMQB0018号差率逐步年呈下降趋势，预测未来年度供抄差率约为13%的良好的低水平。
企业 2013年以前各供水分类的售水单价一直保持不变，但因各供水分类的售水量不同引起综合水价的变化，历史保持在 1.35-1.40元之间。
2013年售水结构情况如下：
2103年售水结构情况表
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|-|-|-|-|-|
|序号|分类|2013年|||
|||占售水量比例|单价(含税) (元/立方)|单价(不含税) (元/立方)|
|1|工业|14.24%|1.33|1.25|
|2|行政|4.65%|1.80|1.70|
|3|居民|36.90%|1.12|1.06|
|4|居民（第二阶梯）|0.18%|1.68|1.58|
|5|居民（第三阶梯）|0.22%|2.24|2.11|
|6|学校|8.32%|1.12|1.06|
|7|平价商店|0.00%|1.12|1.06|
|8|经营(基建、商业)|19.51%|2.55|2.41|
|9|特种(碧桂园、后花园）|8.00%|1.95|1.84|
|10|特种|1.38%|3.35|3.16|
|11|公共 （消防绿化）|6.20%|1.80|1.70|
|12|公共 （源水）|0.40%|1.10|1.04|

2013年售水架构示意图（图三）
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资产评估说明 中联羊城评字【2014】第VIMQB0018号2013年售水单价示意图（图四）
根据清远市物价局文件（清市价[2013]92号，关于调整清远市自来水有限责任公司自来水价格及相关问题的通知）的相关规定：于 2013年 7月 1日上调自来水价格，自来水综合价格从每立方米 1.48元调整为每立方米 1.68元（含税；含水资源费 0.12元/立方米和价格调节基金 0.03元/立方米），调整幅度为13.65%。这使 2013年综合水价上升，全年综合水价达到 1.53元；根据企业 2013年 8-12月调价后的数据进行分析，综合水价可达到 1.65元，预计未来各单项水价将保持在这个水平不变。
|||||
|-|-|-|-|
|2014 年到2018 年预测售水单价||||
|序号|分类|单价(含税) (元/吨)|单价(不含税) (元/吨)|
|1|工业|1.33|1.25|
|2|行政|1.80|1.70|
|3|居民|1.12|1.06|
|4|居民（第二阶梯）|1.68|1.58|
|5|居民（第三阶梯）|2.24|2.11|
|6|学校|1.12|1.06|
|7|平价商店|1.12|1.06|
|8|经营(基建、商业)|2.55|2.41|
|9|特种(碧桂园、后花园）|1.95|1.84|
|10|特种|3.35|3.16|
|11|公共 （消防绿化）|1.80|1.70|
|12|公共 （源水）|1.10|1.04|

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资产评估说明 中联羊城评字【2014】第VIMQB0018号2014-2018年预计售水单价示意图（图五）
根据历史经营情况的分析及对当地未来发展预测，预计 2014年各类用水总体情况是量升价增的趋势，高价水增长较快，低价水增长较慢甚至会有所下降。
工业用水户中，有部分早年引进的老企业属能耗较高的电镀、漂染行业，受当地产业调控、能耗和环境污染等问题影响，目前已不适宜在市区生产，存在减产、关停、搬迁等计划，而这些企业大部分都是用水大户，因此将直接影响工业用水量下降。
居民用水则保持总量略有增长、所占比例略有下降的趋势，由于居民用水经过 2007年～2010年市区人口快速增长引起的速增长期，近几年进行缓慢增长期，2013年实行阶梯水价后，居民节水意识有所增强，再加上 2014年市区人口增长低，因此自然增长率降低，预计在 2016年，市区工业产业调整完成以及职教基地基本建成、燕湖新城建设初具规模后，才将进入新一轮的快速增长期。
特种用水是 2013年 7月份水价调整新设立的用水类别，2013年的水量只是半年水量，因此 2014年其水量和比例将明显上升，另一方面对于特种用水户的核查、认定工作目前正继续进行，今后用户数量、用水比
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资产评估说明 中联羊城评字【2014】第VIMQB0018号例将继续提升，2013年 11月清远国际旅游文化节成功举办后，对旅游业的增长促进明显，市区酒店用水明显上升，同时将带动酒店内特种用水的上升。
经营服务用水量 2014年增长较大主要来自于基建项目用水的增长，主要有燕湖新城项目的全面启动、省职教基地的建设持续并加快，石角镇有色金属加工产业基地新建企业较多以及市区房地产项目开发力度进一步加大等。其中燕湖新城规划方案于 2013年 8月份获得批准并已公布， 2013年底已开始实施大规模房屋拆迁，部分路网等基础设施已开工，根据市政府的部署，2014年将全面启动新城基础设施建设，届时配套管网同步进行，同时基建用水需求大幅增加；省职教基地的建设近两年进入高速发展时期，2014年将有两所大型职业学院开工，同时原有的几所学校均有进一步扩建的项目和计划，部分建成的学院由于验收工作未完成等原因，也是执行或部分执行基建用水水价，因此将进一步提高基建用水量；石角镇有色金属加工基地有一批铝加工企业以及金发科技等大型企业正在基建，同时大部分建成投产的企业由于建设工程验收未完成，将继续实行基建用水水价，因此该片区的基建用水量只增不减；而市区主要大型房地产项目如碧桂园山湖城、敏捷地产项目等，2014年的建设规模略大于 2013年，房地产业的基建用水将保持稳中上升。经营服务用水除基建用水外，其他用水也将保持3％～5％的水量增长。
另一类用水量较大的碧桂园、后花园协议用水，两大园区目前都有较多的基建项目在建，碧桂园前两年因土地指标的限制，开发规模明显放缓，而 2013年下半年已解决土地问题，因此新基建项目明显增大，而后花园在 2013年用水量已明显回升，主要是园区内有多个项目上马，目前该园区还有三分之二的土地储备，因此 2014年也继续用水量的增长。具体如下表所示：
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资产评估说明 中联羊城评字【2014】第VIMQB0018号
||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
|2014 年到 2018 年售水结构表|||||||
|序号|分类|2014年占售水量比例|2015年占售水量比例|2016年占售水量比例|2017年占售水量比例|2018年占售水量比例|
|1|工业|11.02%|11.02%|11.50%|11.20%|10.90%|
|2|行政|4.38%|4.15%|4.15%|4.35%|4.35%|
|3|居民|34.50%|33.39%|35.59%|35.06%|34.56%|
|4|居民（第二阶梯）|0.19%|0.17%|0.17%|0.17%|0.17%|
|5|居民（第三阶梯）|0.25%|0.25%|0.25%|0.25%|0.25%|
|6|学校|5.82%|5.90%|5.82%|5.82%|5.82%|
|7|平价商店|0.00%|0.00%|0.00%|0.00%|0.00%|
|8|经营(基建、商业)|25.79%|25.99%|25.29%|26.29%|26.79%|
|9|特种(碧桂园、后花园）|9.28%|8.38%|8.38%|8.08%|8.38%|
|10|特种|4.25%|4.25%|2.25%|2.17%|2.17%|
|11|公共 （消防绿化）|4.24%|6.22%|6.32%|6.33%|6.33%|
|12|公共 （源水）|0.28%|0.28%|0.28%|0.28%|0.28%|
|合计||100.00%|100.00%|100.00%|100.00%|100.00%|

根据上述数据计算得出预测主营业务收入，具体数据如下：
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
||2014年|2015年|2016年|2017年|2018年|
|主营业务收入（万元）|11,460.10|12,368.79|13,185.04|14,579.93|16,106.60|
|销售量（万m³）|6,873.00|7,387.60|8,126.36|8,939.00|9,832.90|
|综合单价（元/m³）|1.67|1.67|1.62|1.63|1.64|

②其他业务收入
企业的其他业务收入包括表后工程收入、石角安装工程收入、代收工本费及其他收入。其中，表后工程业务主要包括二次供水水池清洗消毒、表后管道设施验收、无负压设备验收等项目，房地产、新建工业厂房、商业设施等是该类收入的主要来源；而石角安装工程业务主要为水表安装工程。
对于表后工程收入及石角安装工程收入，其均与主营业务的业务量挂钩，评估人员分析其历史发生情况，其于 2013年度的发生额与销售数量的比例分别为14.8%及3.5%。据企业介绍，受当地政策的影响，清远市二次供水管理办法或将于近日出台，办法明确提出了对于各单位、小区二次供水水池必须进行定期清洗、消毒的规定，因此预计由 2014年下半
年开始，二次供水水池清洗、消毒市场需求明显增多。未来这两项业务
收入将相应增加，预测未来年度发生额随主营业务销售数量的变化而变
广东中联羊城资产评估有限公司 第142页
资产评估说明 中联羊城评字【2014】第VIMQB0018号化。
对于代收工本费其他收入，企业预测其各年发生额约在 200万元，未来预测代收工本费收入及其他收入随主营业务的销售数量变化而变化。
综上所述，预测营业收入如下：（单位：万元）
||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
|项目|2014年|2015年|2016年|2017年|2018年|2019年|
|主营业务收入|11,460.10|12,368.79|13,185.04|14,579.93|16,106.60|16,106.60|
|其他业务收入|1,466.71|1,569.97|1,714.64|1,873.25|2,047.17|2,047.17|
|营业收入|12,926.81|13,938.76|14,899.68|16,453.18|18,153.77|18,153.77|

 (2) 营业成本预测
①主营业务成本
企业的主营业务成本包括工资及福利、原材料、燃料与动力、折旧费、水资源费、外购水费、技改费等。
对于工资及福利费，由于企业没有新增生产人员的计划，预计未来工资及福利按2013年单位人工成本进行计算。对于原材料及燃料与动力，其发生额与供水量有关，历史年度平均每供 1万m³水消耗原材料约在 189-277元之间、消耗燃料及动力约在 1729-1950元之间，近年均呈现逐渐下降趋势，考虑企业成本控制加强后原材料及燃料动力的耗用均有所下降，未来预测采取 2013年的单位原材料、燃料动力成本进行计算。对于折旧费，企业于评估基准日已使用的固定资产按其折旧政策进行计算，未来供水量增加时，供水管网负荷增大，部分管网需新增，参考企业已有的 20万m³供水规模的单位管网建设需投入资金情况，按增加供水规模计算新增管网投资金额，新增部分于评估基准日后至2014年底进行建设，预计于 2015年投入使用计提折旧，据此预测未来折旧费。对于水资源费，其收费标准为按取水量计算每立方 0.12元的费用，分析企业历史数据得出其取水至供水过程中水损耗率约为5%，据此计算未来水资源费。
对于外购水费，企业从太和供水购买自来水，以补充企业现时供水
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资产评估说明 中联羊城评字【2014】第VIMQB0018号能力不足的问题，目前外购水的含税成本单价为 1.06元/m³。企业旗下全资子公司清新汇科臵业有限公司（以下简称：汇科臵业）持有太和供水32.7%的股权，企业与太和供水以含税单价为 1.06元/m³签订购买合同，且太和供水仍能实现合理的盈利预期。因此，企业预计未来年度仍能以含税价 1.06元/m³从太和供水持续购买自来水，预测外购水单价不变。为满足更大的市场需求量，企业旗下全资子公司清远市供水拓展有限责任公司（以下简称：供水拓展）正在筹建新水厂，预计在 2016年正式投产，新增自来水供给将由供水拓展新建水厂提供。但对于清远市自来水有限责任公司主体，新建水厂的供水可按外购水模式进行核算由于近年自产水供水量不足以应付现有供水需求，且清远市计划发展新区及吸收外来投资，总供水需求增大，未来年度的外购水量增长较大。
对于技改费，企业每年投入一笔资金对设备管网进行技改及修理，历史技改及维修费支出在 100-630万元之间，考虑七星岗水厂的设备已运行多年，每年技改费是看具体设备管道的损耗情况而定的，因此预测未来各年技改费按前几年平均值按一定的增长率变化。
②其他业务成本
其他业务成本包括表后工程业务成本、石角安装工程成本、代收工本费其他成本。
对于表后工程业务成本、石角安装工程成本，分析其历史业务毛利情况，历史平均毛利率约为83%及50%，未来预测成本据此确认。
对于代收工本费其他成本，其历史平均毛利率约为68%，未来预测成本据此确认。
综上所述，预测营业成本如下：（单位：万元）
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资产评估说明 中联羊城评字【2014】第VIMQB0018号
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|-|-|-|-|-|-|-|
|项目|2014年|2015年|2016年|2017年|2018年|2019年|
|主营业务成本|6,863.80|7,891.55|8,808.98|9,856.55|11,006.74|11,006.74|
|其他业务成本|368.88|394.41|429.91|468.81|511.41|511.41|
|营业成本|7,232.68|8,285.95|9,238.89|10,325.36|11,518.15|11,518.15|

 (3) 营业税金及附加预测
营业税金及附加包括营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加。通过对历史营业税金进行分析，营业税的计税标准是工程收入的3%，而城市维护建设税、教育费附加及地方教育费附加按流转税的7%、3%、2%计算。预测营业税金及附加根据各项税费的税率计算得出。
预测营业税金及附加如下：（单位：万元）
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|项目|2014年|2015年|2016年|2017年|2018年|2019年|
|营业税金及附加|95.69|102.28|106.90|115.55|124.99|124.99|

 (4) 营业费用预测
企业的营业费用包括工资、福利费、社保费、维修费、广告费等。
企业历史年度并没有发生营业费用，预计从 2014年起开设客服部，主要工作是售后服务，不负责业务推广。企业预测 2014年将发生约 188万元的营业费用，约占销售收入的1.5%。预测以后各年的营业费用按 2014年的预测营业费用水平考虑相应增长率进行确认。
预测营业费用如下：（单位：万元）
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|-|-|-|-|-|-|-|
|项目|2014年|2015年|2016年|2017年|2018年|2019年|
|营业费用|188.39|194.86|201.63|208.72|216.15|216.15|

 (5) 管理费用预测
企业的管理费用包括工资、通讯费、折旧费、无形资产摊销、会议费、水电费等。评估人员分析企业的历史管理费用发生情况，其历史年发生额在 497-630万元之间，占营业成本的10-13%。对于工资，被评估单位预期未来年度人员数量变动不大，工资总额变化不大，因此预测年
度的工资按评估基准日时的工资水平考虑相应增长率确认。对于折旧费
广东中联羊城资产评估有限公司 第145页
资产评估说明 中联羊城评字【2014】第VIMQB0018号和无形资产摊销费，评估人员认为被评估单位在用的固定资产、无形资产使用情况是相对稳定的，考虑企业原有的固定资产及无形资产和新增的固定资产按照企业现行的折旧政策计算各年折旧与摊销。除工资及福利、折旧与摊销外的其他管理费用，考虑企业经营规模稳定，预测以后各年的其他类别管理费用按评估基准日时的费用水平考虑相应增长率进行确认。
预测管理费用如下：（单位：万元）
||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
|项目|2014年|2015年|2016年|2017年|2018年|2019年|
|管理费用|898.35|920.69|934.63|949.74|965.60|965.60|

 (6) 财务费用预测
财务费用包括利息支出、利息收入、金融机构手续费。对于利息支出，我们分析企业的带息债务情况，其于评估基准日账挂一年内到期的非流动负债 1137.5万元，放款机构均为中国银行清远分行；账挂长期借款科目 22322.99万元，其中包含向中国银行清远分行的借款 21200万元及向清远市清城区财政局的借款 1122.99万元。参考企业已签订的借款合同，考虑企业未来年度需筹措资金额，利息支出按照当年的账挂带息债务与其相关利息率计算得出各预测年度的利息支出额。对于利息收入，按照企业所需的日常营运资金量计算利息。对于金融机构手续费，考虑到该费用的发生额与收入相关，企业以前年度的金融机构手续费占销售收入的比例平均值为0.04%，预测未来年度手续费按其与销售收入的比例计算得出。
预测财务费用如下：（单位：万元）
||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
|项目|2014年|2015年|2016年|2017年|2018年|2019年|
|财务费用|1,962.76|1,963.19|1,963.59|1,964.24|1,964.96|1,964.96|

 (7) 所得税预测
企业执行的所得税税率为25%。
广东中联羊城资产评估有限公司 第146页
资产评估说明 中联羊城评字【2014】第VIMQB0018号 6.收益预测涉及的其他项目预测
(1) 资本支出预测
企业资本支出包括购建固定资产、无形资产等长期资产的支出，以及补充营运资金。评估人员对这两类资本支出分别进行预测。
A.购建固定资产、无形资产等长期资产支出
评估人员调查了评估基准日企业的固定资产、无形资产等长期资产的现状、运行情况及更新计划。评估人员主要分析企业的长期资产购建计划与企业现有长期资产的折旧、摊销年限，由于企业需使用的固定资产及无形资产数量较稳定，预测未来资本性支出为各年需补充长期资产数之和。
B.折旧与摊销预测
评估人员将评估基准日企业现存及预计将于未来购建的各项长期资产根据折旧政策的不同分为几大类，分别根据各类当年在役的长期资产的原值（原始入帐价值）、年折旧率（摊销率）估算当年的折旧与摊销总额。根据企业现正执行的会计政策，其固定资产折旧年限如下：
|||||
|-|-|-|-|
|类别|折旧年限（年）|残值率（%）|年折旧率（%）|
|房屋及建筑物(含自来水管网)|15-20|5|4.75-6.33|
|机械设备|5-10|5|9.5-19|
|运输设备|5|5|19|
|固定资产装修|5|5|19|
|其他设备|5|5|19|

(2) 补充营运资金
评估人员通过先行预测各年期末各资产、负债、权益项目，根据“营运资金=流动资产-流动负债”计算得出各年期末营运资金，该预测得出的
营运资金比上一年的增量即为当年需补充的营运资金。
7.预期收益长期变化趋势预测
广东中联羊城资产评估有限公司 第147页
资产评估说明 中联羊城评字【2014】第VIMQB0018号至 2018年，企业的运营已进入稳定状态。因此，评估人员假设企业于 2018年后其收益将保持在 2018年的水平上，委估权益预期收益也将基本保持在 2018年的水平，即设定g=0。
8.企业经营终止时清算价值预测
由于假设企业一直持续经营，待估权益存在预期收益的持续时间为无穷，故设定待估企业在永续经营期之后的清算价值为零。
9.折现率的选取
为了估算折现率，首先我们根据参考公司利用资本资产定价模型（CAPM）确定权益资本成本。然后我们利用根据参考公司计算的目标资本结构以及企业评估基准日时的贷款利率作为债务成本来估算加权平均资本成本（WACC），并对待估企业预测的现金流量进行折现。
考虑待估企业的主营业务为供水业务，因此本次我们在计算折现率时，采用几个同样经营水的生产和供应业的上市公司数据进行计算，以加权平均的方式计算其加权平均资本成本（WACC）。
(1) 资本资产定价模型（CAPM）计算权益资本成本按照下面的公式确定：
Rt= Rf+β×(Rm - Rf)+ Rc
其中：Rt：权益资本成本
Rf：无风险收益率
β：行业风险调整系数
Rm：市场平均报酬率
Rc：企业特定风险报酬率
①安全收益率 Rf
安全收益率又被称为无风险收益率、安全利率，是指在当前市场状态下投资者应获得的最低的收益率。在我国，国债是一种比较安全的投资，
广东中联羊城资产评估有限公司 第148页
资产评估说明 中联羊城评字【2014】第VIMQB0018号因此国债率可视为投资方案中最稳妥，也是最低的收益率，即安全收益率。本次评估，评估人员参考“中国债券信息网”（www.chinabond.com.cn）发布的评估基准日近期“中国固定利率国债收益率曲线”，选取与委估权益收益年限相近的国债收益率作为无风险报酬率。评估基准日近期，我国 50年的国债利率 5.2535%，故取无风险报酬率为 5.2535%。
②β系数的确定
评估人员从万得金融服务平台等专业财经资讯平台获得样本上市公司剔除财务杠杆的 Beta系数（βU），然后将其换算为具有被评估企业目标财务杠杆系数的 Beta系数（β）。
β=β×[1+(1-t)D/E]
U
其中：t：被评估企业的所得税率
E：权益的市场价值
D：债务的市场价值
样本上市公司的β值：
U
||||
|-|-|-|
|证券代码|证券简称|beta值|
|600187.SH|国中水务|0.4321|
|600461.SH|洪城水业|1.1695|
|601158.SH|重庆水务|1.2033|
|601199.SH|江南水务|0.7998|
|平均值||0.9012|

用被评估企业目标债务权益比（D/E）进行调整，计算得出预测年度的β系数为1.1610。
③市场平均报酬率 Rm的计算
参照国际上惯用的估算市场平均市场报酬率的方法，我们在计算市场平均报酬率时，采用了算术平均值和几何平均值两种计算方法进行计算。
A．数据的选取：
广东中联羊城资产评估有限公司 第149页
资产评估说明 中联羊城评字【2014】第VIMQB0018号 a.确定衡量股市的指数：选取沪深 300指数作为衡量股市波动变化的指数；
b．计算年期的选择：考虑到中国股市是 1997年之后才逐渐走上正规，故将计算的时间区间选取为 1998-12-31至2012-12-31；
c.指数成分股的确定：由于沪深 300指数的成分股每年是发生变化的，因此计算时取用每年年底时沪深 300的成分股；
d.数据的采集：选用各成分股每年年末的复权交易年收盘价作为计算数据，该价格中已经有效的将每年由于分红、派息等产生的收益反映在价格中。
B.算术平均值计算方法：
设每年收益率为Ri，则：
PP
R i i1 (i=1,2,3,…,10)
i
P
i
式中：Ri为第 i年收益率
Pi为第 i年年末交易收盘价（复权）
设第 1年到第 n年的收益平均值为An，则：
n
R
i
Ai1
n
N
式中：An为第 1年到第 n年收益率的算术平均值，n=1,2,3,…,10 C.几何平均值计算方法：
设第 1年到第 i年的几何平均值为Ci，则：
P
C(i1)
i1 (i=2,3,…,n)
i
P
1
式中：Pi为第 i年年末交易收盘价（后复权）
广东中联羊城资产评估有限公司 第150页
资产评估说明 中联羊城评字【2014】第VIMQB0018号由于几何平均值可以更好表述收益率的增长情况，因此采用几何平均值计算得出的 Cn作为市场平均报酬率。
经计算，市场平均报酬率取为10.53%。
④企业特定风险报酬率 Rc
委估企业个别风险报酬率是通过分析委估企业在所在行业的地位、公司规模、经营风险、财务风险等企业的个别风险因素后综合确定，考虑到企业的水价调整幅度受政府的影响，委估企业个别风险报酬率取0.5%。
综上所述，Rt= Rf+β×(Rm - Rf)+ Rc
=5.2535%+1.1610×(10.53%-5.2535%)+0.5%
=11.8795%
(2) 债务资本成本
本次计算中的债务资本成本，参考被评估企业于评估基准日所有带息债务的贷款利率，选取税后债务成本6.6438%进行计算。
(3) 加权平均资本成本
E
E D
D
1
WACC K (1t)K K (1t)K
DE
e
DE
d E e E d
1 1
D D
其中：E：权益的市场价值
D：债务的市场价值
K：权益资本的成本
e
K：债务资本的成本
d
t：被评估企业的所得税率。
加权平均资本成本是被评估企业的债务资本和权益资本提供者所要求的整体回报率。加权平均资本成本的计算取决于被评估企业的目标资
广东中联羊城资产评估有限公司 第151页
资产评估说明 中联羊城评字【2014】第VIMQB0018号本结构。因此，我们采用迭代方法计算出被评估企业实际权益结果及其于基准日实际账挂债务之比作为市场债务权益比（D/E）。
我们根据上述的市场权益债务比（D/E）、权益资本成本、债务资本成本计算委估资产的加权平均资本成本（WACC）为8.9014%，取整为8.9%。
10. 溢余资产
溢余资产是指与被评估单位收益无直接关系的，超过被评估单位经营所需的多余资产。经分析，被评估单位的溢余资产主要为超出被评估单位所需营运资金之外的货币资金，评估值为 149.10万元。溢余资产主要采用成本法评估，具体评估方法可以参见资产基础法说明。
11. 非经营性资产
非经营性资产是指与被评估单位收益无直接关系的，不产生效益并扣除非经营性负债后的资产价值。经分析，被评估单位的非经营性资产主要包括在收益预测中未计及收益的基准日长期股权投资和租赁资产、及非经营性的其他应收款，评估值为 21,854.18万元，详见下表。
|||||
|-|-|-|-|
|科目|名称|内容|评估价值（万元）|
|长期股权投资|清远市锦诚水质检测有限公司|80%|1 ,452.80|
||清远市供水拓展有限责任公司|100%|9 40.53|
||清新汇科置业有限公司|100%|1 ,521.38|
|其他应收款|广东锦龙发展股份有限公司|往来款|1 5,400.00|
||清新汇科置业有限公司|往来款|8 60.12|
||清远市供水拓展有限责任公司|往来款|6 00.00|
|租赁资产|||1 ,079.36|
|合计|||2 1,854.18|

非经营性资产和负债主要采用成本法评估，具体评估方法可以参见资产基础法说明。
12. 收益法评估企业整体价值的结果
根据前文对预期收益的预测与折现率的估计分析，评估人员将各种
预测数据与估测数据代入本评估项目使用的收益法模型，计算出清远市
自来水有限责任公司于评估基准日的企业价值评估值为 46,311.88万元，
广东中联羊城资产评估有限公司 第152页
资产评估说明 中联羊城评字【2014】第VIMQB0018号加上溢余资产 149.10元与非经营性资产 21,854.18万元，扣除付息债务的现值 29,500.54万元后，得出被评估企业的股东全部权益评估值为 38,814.62万元，委估权益 2014年~2019年预期收益的详细预测值，各年收益及企业终止清算价值的折现计算，以及对收益法评估值的调整，详见下表：
||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
|清远市自来水有限责任公司股东全部权益收益法计算表|||||||
|||||||单位:万元|
|项目|2014年|2015年|2016年|2017年|2018年|2019年及以后|
|一、营业总收入|12,926.81|13,938.76|14,899.68|16,453.18|18,153.77|18,153.77|
|二、营业总成本|10,377.86|11,466.97|12,445.64|13,563.60|14,789.84|14,789.84|
|其中：营业成本|7,232.68|8,285.95|9,238.89|10,325.36|11,518.15|11,518.15|
|营业税金及附加|95.69|102.28|106.90|115.55|124.99|124.99|
|营业费用|188.39|194.86|201.63|208.72|216.15|216.15|
|管理费用|898.35|920.69|934.63|949.74|965.60|965.60|
|财务费用|1,962.76|1,963.19|1,963.59|1,964.24|1,964.96|1,964.96|
|加：投资收益|-|-|-|-|-|-|
|三、营业利润|2,548.95|2,471.78|2,454.04|2,889.58|3,363.93|3,363.93|
|加：营业外收入|||||||
|减：营业外支出|||||||
|四、利润总额|2,548.95|2,471.78|2,454.04|2,889.58|3,363.93|3,363.93|
|减：所得税费用|637.24|617.95|613.51|722.39|840.98|840.98|
|五、净利润|1,911.71|1,853.84|1,840.53|2,167.18|2,522.95|2,522.95|
|加：折旧及摊销|1,908.56|2,428.74|2,428.74|2,428.74|2,428.74|2,428.74|
|加：利息支出|1,200.04|1,469.98|1,469.98|1,469.98|1,469.98|1,469.98|
|加：筹措营运资金|7,177.55||||||
|减：营运资金净增加|5,801.38|121.33|191.13|256.22|280.68|-|
|减：资本性支出|6,396.47|-|37.07|100.58|100.58|2,428.74|
|净现金流|0.00|5,631.24|5,511.06|5,709.11|6,040.41|3,992.93|
|折现率|8.90%|8.90%|8.90%|8.90%|8.90%|8.90%|
|折现后现金流|0.00|4,748.41|4,267.28|4,059.35|3,943.91|29,292.92|
|折现后现金流合计|4 6,311.88||||||
|溢余资产|1 49.10||||||
|第二类资产|2 1,854.18||||||
|折现后现金流合计|6 8,315.16||||||
|负债|2 9,500.54||||||
|委估股东全部权益评估值|3 8,814.62||||||

七、评估结论
经采用收益法评估，清远市自来水有限责任公司股东全部权益于二○一三年十二月三十一日的评估值为 38,814.62万元。
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评估结论及其分析 中联羊城评字【2014】第VIMQB0018号评估结论及其分析
一、评估结论
根据国家有关资产评估的法律、法规、规章和评估准则，本着独立、公正、科学、客观的原则，经过实施清查核实、实地查勘、市场调查和询证、评定估算等必要的评估程序，在前述之评估目的和相关评估假设下，待估清远市自来水有限责任公司的股东全部权益于二○一三年十二月三十一日的市场价值的评估结论为：
(一)采用资产基础法评估结果
采用资产基础法评估计算，委估资产、负债和所有者权益（净资产）价值评估结果如下：
资产总计：账面值为人民币肆亿壹仟捌佰伍拾玖万伍仟捌佰元 (RMB41,859.58万元)，评估值为人民币伍亿玖仟壹佰伍拾贰万零陆佰元 (RMB 59,152.06万元)，评估增值人民币壹亿柒仟贰佰玖拾贰万肆仟捌佰元(RMB17,292.48万元)，增值率41.31%；
负债总计：账面值为人民币贰亿玖仟贰佰贰拾柒万捌仟伍佰元 (RMB29,227.85万元)，评估值为人民币贰亿玖仟贰佰肆拾贰万柒仟壹佰元(RMB29,242.71万元)，评估增值人民币壹拾肆万捌仟陆佰元(RMB14.86万元)，增值率0.05%；
所有者权益（净资产）：账面值为人民币壹亿贰仟陆佰叁拾壹万柒仟贰佰元(RMB12,631.72万元)，评估值为人民币贰亿玖仟玖佰零玖万叁仟伍佰元(RMB 29,909.35万元)，评估增值人民币壹亿柒仟贰佰柒拾柒万陆仟叁佰元(RMB 17,277.63万元)，增值率 136.78%。
广东中联羊城资产评估有限公司 第154页
评估结论及其分析 中联羊城评字【2014】第VIMQB0018号资产评估结果汇总表
评估基准日：2013年12月31日
表1被评估单位：清远市自来水有限责任公司 金额单位：人民币万元
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|项 目||账面价值|评估价值|增减值|增值率％|
|||A|B|C=B-A|D=C/A×100%|
|1|流动资产|19,369.08|19,386.10|17.02|0.09|
|2|非流动资产|22,490.50|39,765.97|17,275.47|76.81|
|3|其中：可供出售金融资产|0.00|0.00|0.00|0.00|
|4|持有至到期投资|0.00|0.00|0.00|0.00|
|5|长期应收款|0.00|0.00|0.00|0.00|
|6|长期股权投资|1,943.00|3,914.71|1,971.71|101.48|
|7|投资性房地产|0.00|0.00|0.00|0.00|
|8|固定资产|15,879.23|28,910.06|13,030.83|82.06|
|9|在建工程|3,729.82|3,729.82|0.00|0.00|
|10|工程物资|0.00|0.00|0.00|0.00|
|11|固定资产清理|0.00|0.00|0.00|0.00|
|12|生产性生物资产|0.00|0.00|0.00|0.00|
|13|油气资产|0.00|0.00|0.00|0.00|
|14|无形资产|833.04|3,105.98|2,272.94|272.85|
|15|开发支出|0.00|0.00|0.00|0.00|
|16|商誉|0.00|0.00|0.00|0.00|
|17|长期待摊费用|0.00|0.00|0.00|0.00|
|18|递延所得税资产|105.40|105.40|0.00|0.00|
|19|其他非流动资产|0.00|0.00|0.00|0.00|
|20|资产总计|41,859.58|59,152.06|17,292.48|41.31|
|21|流动负债|12,025.09|12,039.95|14.86|0.12|
|22|非流动负债|17,202.77|17,202.77|0.00|0.00|
|23|负债合计|29,227.85|29,242.71|14.86|0.05|
|24|净资产（所有者权益）|12,631.72|29,909.35|17,277.63|136.78|

(二)采用收益法评估结果
经采用收益法评估，清远市自来水有限责任公司的股东全部权益评估结果如下：
账面值为人民币壹亿贰仟陆佰叁拾壹万柒仟贰佰元(RMB12,631.72万元)；
评估值为人民币叁亿捌仟捌佰壹拾肆万陆仟贰佰元(RMB38,814.62万元)；
评估增值人民币贰亿陆仟壹佰捌拾贰万玖仟元(RMB26,182.90万元)，增值率207.28%。
(三)评估结论的分析、确定和应用
采用资产基础法和收益法两种评估方法评估，结果相差8,905.27万元，差异率为29.77%。两种评估方法产生差异的主要原因主要是：
1、 两种评估方法反映的价值内涵不同引起的差异。资产基础法评
广东中联羊城资产评估有限公司 第155页
评估结论及其分析 中联羊城评字【2014】第VIMQB0018号估是以资产的成本重臵为价值标准，反映的是对资产的投入所耗费的社会必要劳动（购建成本），这种购建成本通常将随着国民经济的变化而变化；收益法评估是以资产的预期收益为价值标准，反映的是资产的经营能力（获利能力）的大小，这种获利能力通常将受到宏观经济、政府控制、企业经营管理以及资产的有效使用等多种条件的影响。
2、 本次评估的评估目的是为广东锦龙发展股份有限公司拟转让清远市自来水有限责任公司股权，提供清远市自来水有限责任公司的股东全部权益在评估基准日时市场价值的参考依据。资产基础法仅从成本的途径反映了账面资产的现时价值，而收益法则从被评估单位包括账面和账外资产的整体资产预期收益出发，反映了被评估单位所有资产的组合价值。根据本次评估目的为股权转让，收益法结果能更合理地反映股东权益价值，本评估报告采用收益法的评估结果作为评估结论。
二、评估结论有关说明
1、 本评估结论未考虑评估对象及涉及资产欠缴税款和交易时可能需支付的各种交易税费及手续费等支出对其价值的影响，也未对资产评估增值额作任何纳税调整准备。
2、 评估人员已知晓资产的流动性对估价对象价值可能产生重大影响。但由于无法获得足够的行业及相关资产产权交易情况资料，缺乏对资产流动性的分析依据，故本次评估中没有考虑资产的流动性对评估对象价值的影响。
3、 评估师和评估机构的法律责任是对本报告所述评估目的下的资产价值量做出专业判断，不涉及到评估师和评估机构对该项评估目的所对应的经济行为做出任何判断。评估工作在很大程度上，依赖于委托方、被评估单位和其他关联方提供关于评估对象的信息资料。因此，评估工作是以委托方及被评估单位提供的有关经济行为文件、资产所有权
广东中联羊城资产评估有限公司 第156页
评估结论及其分析 中联羊城评字【2014】第VIMQB0018号文件、证件及会计凭证，以及技术参数、经营数据等评估相关文件、资料的真实合法为前提。相关资料的真实性及完整性会对评估结果产生影响，评估人员假定这些信息资料均为可信，对其真实性和完整性不做任何保证。这些相关资料的真实性和完整性由委托方或被评估单位负责，评估人员未向有关部门核实，亦不承担与评估对象所涉及资产产权有关的任何法律事宜。
4、 使用本评估结论需特别注意本报告所述之“评估假设”、“特别事项说明”。
5、 在评估基准日以后的有效期内，如果资产数量及作价标准发生变化时，应按以下原则处理：
(1) 当资产数量发生变化时，应根据原评估方法对资产数额进行相应调整；
(2) 当资产价格标准发生变化、且对资产评估结果产生明显影响时，委托方应及时聘请有资格的资产评估机构重新确定评估价值；
(3) 对评估基准日后，资产数量、价格标准的变化，委托方在资产实际作价时应给予充分考虑，进行相应调整。
三、评估结论与账面价值比较变动情况及原因
(1) 评估结论与账面价值比较变动情况如下：
经采用收益法评估，清远市自来水有限责任公司的股东全部权益评估结果如下：
账面值为人民币壹亿贰仟陆佰叁拾壹万柒仟贰佰元(RMB12,631.72万元)；
评估值为人民币叁亿捌仟捌佰壹拾肆万陆仟贰佰元(RMB38,814.62万元)；
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评估结论及其分析 中联羊城评字【2014】第VIMQB0018号评估增值人民币贰亿陆仟壹佰捌拾贰万玖仟元(RMB26,182.90万元)，增值率207.28%。
(2) 变动的主要原因在于：
本次评估,收益法评估结果增值较大,主要原因在于企业收益的持续增长,而推动企业收益持续增长的动力既来自外部也来自内部,主要体现在以下几个方面:
A）地区政策有利于公司售水量持续上升
按照广东省政府扩容提质的发展思路，清远市区城市发展定位为“广佛清地区次中心城市、环珠三角高端产业成长新区、华南休闲宜居名城”。
到 2020年，全市城镇化水平达62-65%；南部都市区城镇人口约 208万，城市(镇)建设用地约 250平方公里；城市规划区城镇人口约 135万人，城市(镇)建设用地约 162平方公里；中心城区城市人口约 95万人,城市建设用地约 96平方公里。近几年，清远市区发展规划了清新撤县建区，并规划建设广东省省级职教基地、燕湖新城、莲湖工业区、长隆集团世界级森林综合体等大型综合项目。
清远市区及周边未来十年，面临前所未有的发展机遇，作为城市发展配套必不可少的供水服务，水量增长需求将呈跳跃式上升，清远市自来水有限责任公司作为市区最大的、最核心的供水企业，售水量必然随之持续上升。
B）清远市单位水价上调，有利于公司主营业务收入增加
根据清远市物价局文件（清市价[2013]92号，关于调整清远市自来水有限责任公司自来水价格及相关问题的通知）的相关规定：我司于 2013年 7月 1日上调自来水价格，自来水综合价格从每立方米 1.48元调整为每立方米1.68元（含税；含水资源费0.12元/立方米和价格调节基金0.03元/立方米），水价调整将有利于未来公司主营业务收入的增加。
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评估结论及其分析 中联羊城评字【2014】第VIMQB0018号通过以上分析,我们认为本次收益法评估结果有较大的增幅是建立在科学合理的预测基础之上的。变动反映了评估对象账面未记录的企业品牌、人力资源、管理团队等无形资产以及独特的专营优势带来的价值。
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