万福生科（湖南）农业开发股份有限公司部分资产减值测试项目资产评估报告 目录目 录
声明 ............................................................................................................................................ 1资产评估报告摘要 ........................................................................................................................ 2资产评估报告 ................................................................................................................................ 4一、委托方、产权持有单位和委托方以外的其他评估报告使用者 ................................ 4二、评估目的 ........................................................................................................................ 4三、评估对象和评估范围 .................................................................................................... 6四、价值类型及其定义 ........................................................................................................ 7五、评估基准日 .................................................................................................................... 8六、评估依据 ........................................................................................................................ 8七、评估方法 ...................................................................................................................... 10八、评估程序实施过程和情况 .......................................................................................... 10九、评估原则及评估假设 .................................................................................................. 15十、评估结论 ...................................................................................................................... 15十一、特别事项说明 .......................................................................................................... 15十二、评估报告使用限制说明 .......................................................................................... 17十三、评估报告日 .............................................................................................................. 17附件目录 ...................................................................................................................................... 18
中威正信（北京）资产评估有限公司
万福生科（湖南）农业开发股份有限公司部分资产减值测试项目资产评估报告 声明声 明
一.我们在执行本资产评估业务中，遵循相关法律法规和资产评估准则，恪守独立、客观和公正的原则；根据我们在执业过程中搜集到的资料，评估报告陈述的内容是客观的，并对评估结论合理性承担相应的法律责任。
二.评估对象涉及的资产、负债清单由委托方暨产权持有者申报并经其盖章确认；所提供资料的真实性、合法性、完整性，恰当使用评估报告是委托方和相关当事方的责任。
三.我们出具是的评估报告，没有以预先设定的价值作为评估结论。
四.我们与评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系，与相关当事方没有现存或者预期的利益关系，对相关当事方不存在偏见。
五.我们已对评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查；我们已对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验，并对已经发现的问题进行了如实披露，且已提请委托方及相关当事方完善产权以满足出具评估报告的要求。
六.我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设和限定条件的限制，评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明的假设、限定条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。
中威正信（北京）资产评估有限公司 1
万福生科（湖南）农业开发股份有限公司部分资产减值测试项目资产评估报告 摘要万福生科（湖南）农业开发股份有限公司
部分资产减值测试项目
资产评估报告摘要
中威正信评报字（2014）第1026号
中威正信（北京）资产评估有限公司接受万福生科（湖南）农业开发股份有限公司（以下简称：万福生科）的委托，根据《企业会计准则第8号—资产减值》、《以财务报告为目的的评估指南（试行）》以及有关法律、法规的要求，本着独立、客观、公正的原则，对万福生科拟进行资产减值测试所涉及的资产于2013年12月31日的可收回价值进行了评估。
“可收回价值”在本报告中定义为被评估资产在产权持有者现有管理、运营前提下，在剩余使用寿命内可以预计的未来现金流量的现值与被评估资产市场价值(公允价值)减去处置费用后的净额两者之间较高者。
根据国家有关法规的规定，遵循独立、客观、公正的评估原则，在对所评估的资产进行必要的勘查、核实、抽查以及产权核实的基础上，经过认真的调查研究、评定估算和数据处理，完成了我们认为必要的评估程序，在此基础上对万福生科申报评估固定资产及在建工程在万福生科总经办会议纪要认可的处置方式前提下，于评估基准日的可收回价值进行了评估，评估结论如下：
单位：万元
||||||
|-|-|-|-|-|
|项目名称|账面净值|可回收价值|增值额|增减率（%）|
|房屋建筑物|1,131.05|545.96|-585.10|-51.73|
|机器设备|1284.49|928.03|-356.46|-27.75|
|在建工程-土建工程|8,974.72|1,815.08|-7,159.64|-79.78|
|在建工程-安装工程|7,904.14|3,663.47|-4,240.66|-53.65|
|合计|19,294.40|6,952.54|-12,341.86|-63.97|

评估结论成立条件：评估结论是根据本报告所述原则、依据、假设、方法、程序得出，评估结论只有在上述原则、依据、假设存在的条件下，以及委托方提供的所有原始文件都是真实、完整与合法的条件下成立。评估结果没有考虑国家宏观经济政策、行业政策
发生变化、有关法规政策变化以及遇有自然力或其他不可抗力对资产价格的影响。
本评估项目的报告日为2014年1月28日。
中威正信（北京）资产评估有限公司 2
万福生科（湖南）农业开发股份有限公司部分资产减值测试项目资产评估报告 摘要以上内容摘自资产评估报告正文，欲了解本评估项目的详细情况和合理理解评估结论，应当阅读资产评估报告正文。
中威正信（北京）资产评估有限公司 3
万福生科（湖南）农业开发股份有限公司部分资产减值测试项目资产评估报告 正文万福生科（湖南）农业开发股份有限公司部分资产减值测试项目
资产评估报告
中威正信评报字（2014）第1026号
万福生科（湖南）农业开发股份有限公司：
中威正信（北京）资产评估有限公司接受万福生科（湖南）农业开发股份有限公司的委托，根据《企业会计准则第8号—资产减值》、《以财务报告为目的的评估指南（试行）》以及有关法律、法规的要求，本着独立、客观、公正的原则，对万福生科（湖南）农业开发股份有限公司拟进行资产减值测试所涉及的资产于 2013年 12月 31日的可收回价值进行了评估，对其于 2013年 12月 31日的市场价值作出了公允反映。现将资产评估情况报告如下：
一、委托方暨产权持有单位和委托方以外的其他评估报告使用者
（一）委托方暨产权持有单位：万福生科（湖南）农业开发股份有限公司
1、企业简介
公司名称：万福生科（湖南）农业开发股份有限公司（以下简称“万福生科”）住 所：湖南省常德市桃源县陬市镇桂花路1号
法定代表人：龚永福
注册资本：人民币壹亿叁仟肆佰万元整
实收资本：人民币壹亿叁仟肆佰万元整
公司类型：上市股份有限公司
经营范围：生产、销售高麦芽糖浆、麦芽糊精、淀粉、淀粉糖（葡萄糖、饴糖、异构化糖）糖果、饼干、豆奶粉、大米蛋白粉、油脂、食用植物油；收购、仓储、销售粮食；
加工、销售大米、饲料；生产销售稻壳活性炭、畜牧养殖加工。（以上涉及行政许可的项目凭许可证经营）
2、历史沿革
万福生科前身系湖南省桃源县湘鲁万福有限责任公司，于 2003年 5月 8日在桃源县工商行政管理局登记注册，取得注册号为 4307252000318的《企业法人营业执照》。湖南省桃源县湘鲁万福有限责任公司成立时注册资本300万元，分别由龚永福和杨荣华以实物
中威正信（北京）资产评估有限公司 4
万福生科（湖南）农业开发股份有限公司部分资产减值测试项目资产评估报告 正文资产各出资150万元。
根据桃源县湘鲁万福有限责任公司 2005年 4月 1日股东会决议、修改后的公司章程规定，股东杨荣华、龚永福按原出资比例共同增加出资。增资后，桃源县湘鲁万福有限责任公司注册资本增至人民币 2,000万元，其中股东杨荣华、龚永福各出资人民币 1,000万元。
根据桃源县湘鲁万福有限责任公司2006年3月21日股东会决议、修改后的公司章程规定，更名为湖南湘鲁万福农业开发有限公司，其经营范围变更为：收购、仓储、销售粮食；加工、销售大米、饲料；生产、销售高麦芽糖浆、麦芽糊精、淀粉、淀粉糖、糖果、饼干、豆奶粉；生产销售稻壳活性炭、硅酸钠、油脂，畜牧养殖加工。
根据湖南湘鲁万福农业开发有限公司 2009年9月24日临时股东会决议批准，深圳市盛桥投资管理有限公司等三家公司及刘丽等七个自然人（具体明细如下表）与该公司全体股东签订增资扩股协议，以人民币4,905.60万元现金增加该公司注册资本488.181万元，增加该公司资本公积 4,417.419万元。增资完成后湖南湘鲁万福农业开发有限公司注册资本由人民币2,000万元增至人民币2,488.181万元，资本公积增至人民币6,617.419万元，同时，营业执照注册号变更为430700000018951。
根据湖南湘鲁万福农业开发有限公司 2009年第二次临时股东会决议，湘鲁万福以2009年9月30日为基准日，采用整体变更方式设立万福生科（湖南）农业开发股份有限公司，于2009年10月28日在常德市工商行政管理局进行了变更登记，注册资本 5,000.00万元，股份总数5,000万股（每股面值1元）。法定代表人变更为龚永福，公司注册地址变更为湖南省常德市桃源县陬市镇桂花路1号。
经中国证券监督管理委员会证监许可【2011】1412号文核准，万福生科向社会公开发行人民币普通股 1700万股，每股面值为人民币 1元，并于 2011年 9月 27日在创业板上市，股票简称“万福生科”，股票代码“300268”。发行上市后注册资本变更为人民币 6,700万元。
2012年 6月 12日经 2011年年度股东大会审议通过的万福生科《2011年度利润分配及资本公积金转增股本预案》，以截止2011年12月31日万福生科总股本6,700万股为基数向全体股东每10股派发现金股利3元人民币（含税），同时进行资本公积金转增股本，以 6,700万股为基数向全体股东每 10股转增 10股，共计转增 6,700万股。转增后万福生科总股本增加至 13,400万股。2012年 6月 12日，万福生科实施完成该预案。截止 2012
中威正信（北京）资产评估有限公司 5
万福生科（湖南）农业开发股份有限公司部分资产减值测试项目资产评估报告 正文年12月31日，万福生科累计发行股本总数 13,400万股，注册资本为13,400万元。
3、企业重大事项说明
2013年5月10日晚间，中国证监会在其官方网站上公布了对万福生科涉嫌欺诈发行上市和上市后信息披露违规等事项的调查结果。
当中国证监会正式的行政处罚通知下发后，万福生科可能存在依据相关处罚认定的数据进一步调整万福生科财务报表的可能性。由于财务报表数据存在进一步调整的可能性，不排除经调整后，万福生科出现个别年度亏损的情况，由于万福生科已披露2012年、2013年一季度业绩亏损，如果万福生科财务数据调整后，2011年年度出现亏损的，且未来 2013年度也系亏损的，万福生科股票将面临暂停上市的风险。
4、税收优惠政策及主要税种、税率
||||
|-|-|-|
|税种|计税依据|税率|
|增值税|应纳税销售收入乘以增值税税率抵减,准予扣除的增值税进项税额|麦芽糖浆、葡萄糖、麦芽糊精的增值税率为 17%；大米、饲料级蛋白粉、糠粕、糠油、谷壳等产品的增值税率为 13%|
|营业税|应税收入|5%|
|城市维护建设税|应交增值税及应交营业税额|5%|
|企业所得税|应纳税所得额|15%|
|教育费附加|应交增值税及应交营业税额|5%|
|水利建设基金|应税收入|0.6‰|

万福生科麦芽糖浆、葡萄糖、麦芽糊精等产品，按照15%的税率计缴企业所得税；大米、饲料级蛋白、糠粕、糠油、谷壳等产品系从事农产品初加工项目，根据《中华人民共和国企业所得税法》第二十五条、第二十七条第一项，《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第八十六条第一项规定以及《财政部国家税务总局关于发布享受企业所得税优惠政策的农产品初加工范围(试行)的通知》（财税[2008]149号），免征企业所得税。
（二）其他评估报告使用者
本评估报告仅供委托方和国家法律、法规规定的评估报告使用者使用。
二、评估目的
根据万福生科2014年1月8日总经办会议纪要，万福生科拟对其所持有的部分固定
资产和在建工程进行减值测试。
中威正信（北京）资产评估有限公司 6
万福生科（湖南）农业开发股份有限公司部分资产减值测试项目资产评估报告 正文本次评估目的是通过对纳入评估范围的固定资产和在建工程进行评估，在此基础上对其在评估基准日所表现的可收回价值发表专业意见，为万福生科进行减值测试提供价值参考依据。
三、评估对象和评估范围
（一）评估对象
本次评估对象为万福生科纳入评估范围的资产。
（二）评估范围
评估范围为万福生科拟进行减值测试所涉及的固定资产及在建工程。其中：固定资产账面原值 3,935.40万元，账面净值 2,415.54万元，在建工程账面值 16,878.85万元。具体包括：
（1）房屋建筑物共计11项，账面原值1,490.32万元，账面净值1,131.05万元。主要包括：油厂小包装车间、精米车间、油厂精炼车间、油厂浸出车间、油厂糠粕车间、油厂膨化车间、老厂房屋（仓库）、老厂改造工程（车间）等，主要为钢混结构，少部分为混合结构，房屋建成于2007-2010年，总建筑面积8,850.04平方米，至评估基准日，列入本次评估范围内的房屋建筑物中，油厂小包装车间已被拆除，糊精车间、葡糖糖车间、麦芽糊精仓库的部分工程已被拆除，无法正常使用，其余房屋建筑物均可正常使用。
（2）机器设备共计 597台，账面原值 2,445.09万元，账面净值 1,284.49万元。主要包括为：上海敏杰机械有限公司生产的型号为 103-10真空低温连续干燥机 2台，湖南长沙荣欣粮油机械有限公司生产的规格为200立方米立筒库2座，安西机械制造有限公司生产的型号为90色选机1台，佐竹机械(苏州)有限公司生产的型号为 XS800A色选机2台，沈阳市北兴机械研究所生产的型号为 BX-500型面条生产线 1条，广西苏氏集团有限责任公司生产的型号为XG1500离心机1台等，该批机器设备现处于闲置状态。
（3）在建工程账面值16,878.85万元，其中：土建工程账面值 8,974.72万元，安装工程账面值 7,904.14万元。主要包括 3000吨精纯米糠油工程、新污水处理工程、食用级大米蛋白粉产业化工程、万吨植物油储罐工程、热电厂工程、循环经济型稻米精深加工生产线技改项目（药用葡萄糖项目）、沼气工程等土建及相关机器设备。
上述资产目前均安装或使用于湖南省常德市桃源县陬市镇万福生科厂区内。
四、价值类型及其定义
本次评估，我们按照《以财务报告为目的的评估指南（试行）》的要求，选择资产的
中威正信（北京）资产评估有限公司 7
万福生科（湖南）农业开发股份有限公司部分资产减值测试项目资产评估报告 正文可收回价值作为本评估报告的价值类型。
“可收回价值”在本报告中定义为被评估资产组在产权持有者现有管理、运营模式下，在剩余使用寿命内可以预计的未来现金流量的现值与被评估资产组市场价值（公允价值）减去处置费用后的净额两者之间较高者。
“资产组预计未来现金流量的现值”指按照资产组在持续使用过程中和最终处置时所产生的预计未来现金流量，选择恰当的折现率对其进行折现后的金额。
“市场价值（公允价值）”指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。
“处置费用”指与资产处置有关的法律费用、相关税费、搬运费以及为使资产达到可销售状态所发生的直接费用等。
五、评估基准日
1、本项目资产评估基准日是2013年12月31日；
2、评估基准日是万福生科根据本次经济行为及评估目的确定的。
六、评估依据
(一)法律法规依据
1、中华人民共和国公司法（2005年10月27日第十届全国人民代表大会常务委员会第十八次会议修订通过）；
2、中华人民共和国物权法（2007年 3月 16日第十届全国人民代表大会第五次会议通过）；
3、中华人民共和国土地管理法（2004年 8月 28日第十届全国人民代表大会常务委员会第十一次会议修订通过）；
4、中华人民共和国城市房地产管理法（2007年 8月 30日第十届全国人民代表大会常务委员会第二十九次会议修订通过）；
5、国务院91号令《国有资产评估管理办法》（1991年）；
6、原国家国有资产管理局发布的国资办发[1992]36号《国有资产评估管理办法施行细则》；
7、国务院国资委第12号令《企业国有资产评估管理办法》；
8、财政部令第14号《国有资产评估管理若干问题的规定》；
9、《关于加强企业国有资产评估管理工作有关问题的通知》国资委产权[2006]274号；
中威正信（北京）资产评估有限公司 8
万福生科（湖南）农业开发股份有限公司部分资产减值测试项目资产评估报告 正文10、《城镇土地估价规程》中华人民共和国国家标准 GB/T18508－2001；
11、《房地产估价规范》中华人民共和国国家标准 GB/T50291一1999；
12、《企业会计准则》等。
（二）准则依据
1、中国资产评估协会关于印发《以财务报告为目的的评估指南（试行）》的通知（中评协[2007]169号）；
2、中国注册会计师协会发布的《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》（会协[2003]18号）；
3、财政部关于印发《资产评估准则—基本准则》和《资产评估职业道德准则—基本准则》的通知（财企[2004]20号）；
4、《资产评估职业道德准则—独立性》（中评协[2012]248号）；
5、《资产评估准则－评估报告》（中评协[2011]230号）；
6、《资产评估准则－评估程序》（中评协［2007］189号）；
7、《资产评估准则－业务约定书》（中评协[2011]230号）；
8、《资产评估准则－工作底稿》（中评协［2007］189号）；
9、《评估机构业务质量控制指南》（中评协[2010]214号）；
10、《资产评估准则－机器设备》（中评协［2007］189号）；
11、《资产评估准则－不动产》（中评协［2007］189号）。
(三)经济行为依据
1、万福生科与中威正信评估公司签订的资产评估业务约定书；
2、万福生科2014年1月8日总经办会议纪要。
(四)产权依据
1、万福生科提供的《中华人民共和国房屋所有权证》；
2、万福生科提供的《中华人民共和国国有土地使用证》；
3、万福生科提供的机器设备购置合同、发票等相关资料；
4、万福生科提供的委估资产清单、评估基准日财务报表等相关资料。
(五)取价依据
1、机械工业出版社出版的《机电产品报价手册》；
2、北京科学技术出版社出版的《资产评估常用数据与参数手册》；
中威正信（北京）资产评估有限公司 9
万福生科（湖南）农业开发股份有限公司部分资产减值测试项目资产评估报告 正文3、评估人员收集的当前市场价格信息资料；
4、万福生科提供的设备清单及购置合同等资料；
5、《土地利用现状分类》（GB/T21010-2007）；
6、万福生科提供的“资产评估明细表”；
7、评估人员现场踏勘记录及万福生科相关人员对委估房产的介绍；
8、评估人员调查周边房屋租赁资料及相关税费；
9、评估人员收集的企业历史财务资料、未来预测资料等相关资料；
10、评估人员现场勘察及市场调查情况；
11、万福生科撰写的《关于进行资产评估有关事项的说明》；
12、企业提供的财务会计、经营方面的资料；
13、其它相关资料。
七、评估方法
根据本次评估的资产特性、评估目的及所选择的价值类型的要求以及《以财务报告为目的的评估指南（试行）》的相关规定，本次评估所选用的价值类型为可回收价值。
根据该价值类型的定义需要分别估算被评估资产在被评估企业现有管理者管理、运营下，在被评估资产的寿命期内可以预计的未来经营净现金流量的现值和被评估资产市场价值（公允价值）减去处置费用和相关税费后净额，并按照孰高的原则确定委估资产的评估值。
根据《企业会计准则第8号—资产减值》、《以财务报告为目的的评估指南（试行）》相关规定，被评估资产组市场价值（公允价值）减去处置费用后的净额、预计未来现金流量的现值评估方法具体如下：
（一）市场价值（公允价值）减去处置费用后的净额的确定
被评估资产组市场价值（公允价值）减去处置费用后的净额的确定有三种途径：1、根据公平交易中资产组的销售协议价格减去可直接归属于该资产组处置费用的金额确定；
2、不存在销售协议但存在资产组活跃市场的，应当按照该资产组的市场价格减去处置费用后的金额确定，资产组的市场价格通常应当根据资产组的买方出价确定；
3、在不存在资产销售协议和资产活跃市场的情况下，应当以可获取的最佳信息为基础，估计资产的公允价值减去处置费用后的净额，该净额可以参考同行业类似资产的最近交易价格或者结果进行估计。
中威正信（北京）资产评估有限公司 10
万福生科（湖南）农业开发股份有限公司部分资产减值测试项目资产评估报告 正文（二）根据《企业会计准则第8号—资产减值》，无法可靠估计资产组的公允价值减去处置费用后的净额时，应当以该资产组预计未来现金流量的现值作为其可收回价值。
具体评估方法如下：
（一）机器设备类资产
根据万福生科2014年1月8日总经办会议纪要中对固定资产和在建工程的处置方式，对拟出售的机器设备类资产，采用市场价值（公允价值）减去处置费用后的净额的确定可收回价值。
1、拆除后不影响原资产性能，能够整体销售的设备
资产净额=评估价值-处置费用
=购置价格÷（1+增值税率）x综合成新率x变现系数-有关的法律费用-相关税费-为使资产达到可销售状态所发生的直接费用
A、购置价格。
对于机器设备，如有近期成交的，我们参照最近一期成交的价格，以成交价确定其重置价值；对于无近期成交的设备，如目前市场仍有此种设备，我们采用询价方式，通过向厂家直接询价确定其重置价值。
B、增值税率
增值税率为17%。
C、综合成新率
评估人员对设备进行了现场核实，了解了设备的运行情况、维护情况，查看了设备的运行记录及维护制度，对主要设备进行了现场鉴定，填写了鉴定表。万福生科的设备维护情况较差，利用率低。评估人员在进行现场调查的情况下，采用年限法、现场鉴定法两种方法加权平均后综合确定设备的成新率。
公式为：
综合成新率=年限法成新率×40%＋现场鉴定成新率×60%
其中：
年限法成新率=（经济使用年限－已使用年限）/经济使用年限
现场鉴定成新率：评估人员现场对设备进行了综合鉴定，填写了技术鉴定表、打分表，确定现场鉴定成新率。
D、变现系数
确定变现系数。通过分析资产品质、价值特性、潜在市场、变现时间约束等因素对标
中威正信（北京）资产评估有限公司 11
万福生科（湖南）农业开发股份有限公司部分资产减值测试项目资产评估报告 正文的物价格的影响，确定变现系数。
E、法律费用
由于本次按资产拆除处理，不会产生相关法律费用，不考虑相关法律费用。
F、相关税费
根据产权持有单位所执行的相关税费确定，其中：城建税税率为7%，教育费附加费率为3%，地方教育费附加费率2%，2009年 1月 1日以后购进或者自制的固定资产，增值税率按照17%，2008年12月31日以前购进或者自制的固定资产，增值税率按照4%减半征收。（上述各项税费为以需要缴纳流转税为基数计算）
G、为使资产达到可销售状态所发生的直接费用
本次评估“为使资产达到可销售状态所发生的直接费用”为拆除费。拆除费计算公式为：
拆除费=安装费x拆除费率
其中：安装费参照《最新资产评估常用数据与参数手册》根据设备安装难易程度按设备购置价格的1%-30%计算。
拆除费率参照《全国统一安装工程预算定额》湖南省估价表解释，机器设备拆除费分别取安装费的50%。
2、拆除后影响原资产性能，不能够整体销售的设备
资产净额=废旧材料公允价值-处置费用
=资产重量x废旧材料市场价格-有关的法律费用-相关税费-为使资产达到可销售状态所发生的直接费用
A、资产重量根据资产自重确定。
B、废旧材料价格
废旧金属的取价依据参照网上（阿里巴巴咨询网）的报价确定。
C、法律费用
由于本次按资产拆除处理，不会产生相关法律费用，不考虑相关法律费用。
D、相关税费
根据产权持有者所执行的相关税费确定，其中：城建税税率为7%，教育费附加费率为3%，地方教育费附加费率2%，2009年 1月 1日以后购进或者自制的固定资产，增值税率按照17%，2008年12月31日以前购进或者自制的固定资产，增值税率按照4%减半征收。（上述各项税费为以需要缴纳流转税为基数计算）
中威正信（北京）资产评估有限公司 12
万福生科（湖南）农业开发股份有限公司部分资产减值测试项目资产评估报告 正文E、为使资产达到可销售状态所发生的直接费用本次评估“为使资产达到可销售状态所发生的直接费用”为拆除费。拆除费计算公式为：
拆除费=安装费x拆除费率
其中：安装费参照《最新资产评估常用数据与参数手册》根据设备安装难易程度按设备购置价格的1%-30%计算。
拆除费率参照《全国统一安装工程预算定额》湖南省估价表解释，机器设备拆除费分别取安装费的50%。
（二）房屋建筑物类资产
根据万福生科2014年1月8日总经办会议纪要中对固定资产和在建工程的处置方式，对拟作为厂房出租的房屋建筑物类资产以该资产组预计未来现金流量的现值作为其可收回价值。需要估算被评估资产在万福生科现有管理者管理、运营下，在被评估资产的寿命期内采用收益法确定委估资产的评估值，评估方法具体如下：
收益法是预测评估对象的未来收益，然后将其转换为价值来求取评估对象价值的方法。
运用收益法估价一般分为以下4个步骤：①搜集并验证可用于预测评估对象未来收益的有关数据资料→②预测评估对象的未来收益（如净收益）→③求取报酬率或资本化率、收益乘数→④选用适宜的收益法公式求出收益价格。
计算公式为：
n Ai
V

(1R)i
i1
式中：
V——评估对象在评估基准日的收益价格
Ai——评估对象未来第i年的净收益
R——评估对象的报酬率
n——评估对象的收益期限
（三）在建工程类资产
1、土建部分：
1）对于在使用方向上专用性很强的构筑物，其设备类装置停产后，构筑物只能闲置，未来不会产生现金流量，同时也无法可靠估计该项资产的市场价值，只能废弃而无法交易
变现，故本次确定其评估值为零；
中威正信（北京）资产评估有限公司 13
万福生科（湖南）农业开发股份有限公司部分资产减值测试项目资产评估报告 正文2）根据本报告价值类型的定义需要分别估算被评估资产在产权持有单位现有管理者管理、运营下，在被评估资产的寿命期内采用收益法确定委估资产的评估值，评估方法具体如下：
收益法是预测评估对象的未来收益，然后将其转换为价值来求取评估对象价值的方法。
运用收益法估价一般分为以下4个步骤：①搜集并验证可用于预测评估对象未来收益的有关数据资料→②预测评估对象的未来收益（如净收益）→③求取报酬率或资本化率、收益乘数→④选用适宜的收益法公式求出收益价格。具体计算公式同房屋建筑物评估方法。
2、设备部分：
设备安装工程具体评估方法与机器设备评估方法一致，其中对在建工程申报明细中的项目设计研发费、专利使用费、增值税进项税额转出、安装费及安装设备已使用的消耗性材料等费用性或消耗性内容，本次评估对其评估为零。
八、评估程序实施过程和情况
中威正信评估公司接受评估委托后，立即组成资产评估组制定评估计划，正式进入现场，开展评估工作。我们根据国家有关部门关于资产评估的规定和会计核算的一般规则，对评估范围内的资产进行了评估，具体步骤如下：
1、听取有关人员介绍委估资产的基本情况，明确评估业务基本事项；
2、与万福生科签订资产评估业务约定书；
3、编制评估计划，组织评估人员，指导被评估单位清查资产、准备评估资料；
4、对委估资产清单、相关产权证明资料、会计记录及相关资料进行分析、核实，确定评估范围及对象；
5、对本次评估范围内资产进行现场调查，并核实、分析，对实物资产进行实地抽查盘点；
6、根据评估目的及委估资产所具备的条件，确定评估方法；
7、根据资产的现状，搜集评估所需资料，采用适用的方法进行评估；
8、核定修正评估值，编制填写有关评估表格；
9、归纳整理评估资料，撰写各项评估技术说明及资产评估报告书；
10、对评估结论进行分析、复核、签发资产评估报告书；
11、整理装订评估工作底稿并归档。
中威正信（北京）资产评估有限公司 14
万福生科（湖南）农业开发股份有限公司部分资产减值测试项目资产评估报告 正文九、评估假设
1、本次评估以本资产评估报告所列明的特定评估目的为基本假设前提；
2、本次评估的资产以评估基准日的实际存量为前提；
3、本次评估假设评估基准日后产权持有者所处的政治、经济、社会等宏
观环境不会发生不可预见的重大变化；
4、本次评估资产根据企业提供的《关于拟减值测试资产后续处置方案的
说明》，评估依据其处置方案所述为假设前提；具体如下：
（1）循环经济型稻米精深加工生产线技改项目、葡萄糖车间、糠油车间资产组、精油工程（3000吨精纯米糠油技改工程）资产组、精米车间资产组、面条厂、老厂房屋（仓库）的设备进行拆除变卖，房屋进行整体出租。
（2）热电工程、糊精车间的设备进行拆除变卖处理，厂房进行拆除处理。
（3）沼气池工程、污水处理工程的设备进行拆除变卖处理，构筑物废弃。
（4）食用级大米蛋白粉产业化工程的设备进行拆除变卖处理，该项目没有房屋需要进行处置，将相关土建工程废弃。
（5）科研楼处置方式为整体出租。
5、本次评估，除特殊说明外，未考虑被评估企业资产可能承担的抵押、担
保事宜对评估价值的影响，也未考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然
力和其它不可抗力对资产价格的影响；
6、无其它不可抗力及不可预见因素造成对企业重大不利影响；
7、产权持有单位提供的全部资料是真实、合法、完整的，并且提供的历年财务资料所采用的会计政策与会计核算方法在重要方面基本一致。
8、当出现与前述假设条件不一致的事项发生时，本评估结果一般会失效。
根据资产评估的要求，评估测算中所依据的，部分是现行的政策条款，部分是评估时常用的行业惯例、统计参数或通用参数。当未来经济环境发生较大变化时，评估人员将不承担由于前提条件变化而导致与本次评估结果不同的责任。
十、评估结论
根据国家有关法规的规定，遵循独立、客观、公正的评估原则，在对所评估的资产进行必要的勘查、核实、抽查以及产权核实的基础上，经过认真的调查研究、评定估算和数据处理，完成了我们认为必要的评估程序，在此基础上对万福生科申报评估固定资产及在建工程在万福生科总经办会议纪要认可的处置方式前提下，于评估基准日的可收回价值进
中威正信（北京）资产评估有限公司 15
万福生科（湖南）农业开发股份有限公司部分资产减值测试项目资产评估报告 正文行了评估，评估结论如下：
单位：万元
||||||
|-|-|-|-|-|
|项目名称|账面净值|可回收价值|增值额|增减率（%）|
|房屋建筑物|1,131.05|545.96|-585.10|-51.73|
|机器设备|1284.49|928.03|-356.46|-27.75|
|在建工程-土建工程|8,974.72|1,815.08|-7,159.64|-79.78|
|在建工程-安装工程|7,904.14|3,663.47|-4,240.66|-53.65|
|合计|19,294.40|6,952.54|-12,341.86|-63.97|

十一、特别事项说明
1、本评估报告的评估结论是反映委托评估对象在外部宏观经济环境不发生变化等假设前提下，于评估基准日所表现的本报告所列明的评估目的下的评估价值。
2、截止至评估基准日，委估房屋建筑物中，有三项房屋未取得房屋所有权证，涉及建筑面积2014.65平方米。委托方及相关当事方对所提供的评估对象法律权属等资料的真实性、合法性和完整性承担责任；注册资产评估师的责任是对该资料及其来源进行必要的查验和披露，不代表对本次委估资产的权属提供任何保证，对评估对象法律权属进行确认或发表意见超出注册资产评估师执业范围，我们提请报告使用人关注本报告中披露的有关产权瑕疵事项对评估结论的影响。
3、本次申报评估中在使用方向上专用性很强的构筑物，因此该类设备类装置停产后，构筑物只能闲置，未来不会产生现金流量，同时也无法可靠估计该项资产的市场价值，只能废弃而无法交易变现，故本次确定其评估值为零。
4、委托方及产权持有者均未能向评估人员提供委托评估资产的决算资料，其账面价值以企业申报明细表为准，且上述数据未经审计。
5、本次评估范围内的机器设备评估结果为不含税价。
6、本次评估未考虑在建工程可能存在的应付未付工程款，评估人员提醒报告使用人重点关注。
7、本评估结论未考虑评估值增减可能产生的纳税义务变化。
8、本评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。
9、本次评估是在万福生科2014年1月8日总经办会议纪要关于对固定资产和在建工程进行减值测试的前提下进行的。未来委托方如更改资产的处置方式，则应对评估结果进
行调整。
10、重大期后事项
中威正信（北京）资产评估有限公司 16
万福生科（湖南）农业开发股份有限公司部分资产减值测试项目资产评估报告 正文（1）评估基准日后有效期内资产数量发生变化时，应根据原评估方法对资产额进行相应调整；
（2）评估基准日后有效期内资产价格标准发生重大变化，并对资产评估价格已产生了严重影响时，委托方应及时聘请评估机构重新确定评估价值；
（3）评估基准日期后发生重大事项，不得直接使用本评估报告。
十二、评估报告使用限制说明
1、本评估报告只能用于报告中载明的评估目的和用途。
2、本评估报告只能由报告载明的评估报告使用者使用。
3、未征得出具评估报告的评估机构同意，本评估报告的内容不得被摘抄、引用或披露于公开媒体，法律、法规规定以及相关当事方另有约定的除外。
4、评估结果的使用有效期自评估基准日起一年，即超过2014年12月30日使用本评估结果无效。
5、本评估报告必须完整使用方为有效，对仅使用报告中部分内容所导致的可能的损失，本公司不承担责任。
6、本报告的全部或部分内容由中威正信（北京）资产评估公司负责解释。
十三、评估报告日
本评估项目的报告日为2014年1月28日
评估机构法定代表人：
注册资产评估师：
注册资产评估师：
中威正信（北京）资产评估有限公司
2014年1月28日
中威正信（北京）资产评估有限公司 17
万福生科（湖南）农业开发股份有限公司部分资产减值测试项目资产评估报告 附件目录附件目录
1、万福生科2014年1月8日总经办会议纪要
2、委托方营业执照复印件
3、委托方承诺函
4、评估对象涉及的主要权属证明资料
5、资产评估机构资格证书复印件
6、评估机构法人营业执照复印件
7、签字注册资产评估师资格证书复印件
8、资产评估明细表
中威正信（北京）资产评估有限公司 18