荣安地产股份有限公司 2013年度财务审计报告
荣安地产股份有限公司
2013年度财务报表审计报告
天衡审字（2014）00109号
天衡会计师事务所(特殊普通合伙)
荣安地产股份有限公司 2013年度财务审计报告
审计报告
天衡审字（2014）00109号荣安地产股份有限公司全体股东：
我们审计了后附的荣安地产股份有限公司财务报表，包括2013年12月31日的合并及母公司资产负债表，2013年度的合并及母公司利润表、合并及母公司现金流量表、合并及母公司所有者权益变动表，以及财务报表附注。
一、管理层对财务报表的责任
编制和公允列报财务报表是荣安地产股份有限公司管理层的责任，这种责任包括：（1）按照企业会计准则的规定编制财务报表，并使其实现公允反映；（2）设计、执行和维护必要的内部控制，以使财务报表不存在由于舞弊或错误而导致的重大错报。
二、注册会计师的责任
我们的责任是在执行审计工作的基础上对财务报表发表审计意见。我们按照中国注册会计师审计准则的规定执行了审计工作。中国注册会计师审计准则要求我们遵守中国注册会计师职业道德守则，计划和执行审计工作以对财务报表是否不存在重大错报获取合理保证。
审计工作涉及实施审计程序，以获取有关财务报表金额和披露的审计证据。选择的审计程序取决于注册会计师的判断，包括对由于舞弊或错误导致的财务报表重大错报风险的评估。在进行风险评估时，注册会计师考虑与财务报表编制和公允列报相关的内部控制，以设计恰当的审计程序，但目的并非对内部控制的有效性发表意见。审计工作还包括评价管理层选用会计政策的恰当性和作出会计估计的合理性，以及评价财务报表的总体列报。
我们相信，我们获取的审计证据是充分、适当的，为发表审计意见提供了基础。
三、审计意见
我们认为，荣安地产股份有限公司财务报表在所有重大方面按照企业会计准则的规定编制，公允反映了荣安地产股份有限公司2013年12月31日的合并及母公司财务状况以及2013年度的合并及母公司经营成果和现金流量。
天衡会计师事务所(特殊普通合伙) 中国注册会计师：虞丽新
中国·南京
中国注册会计师：胡学文
2014年2月28日
荣安地产股份有限公司 2013年度财务审计报告
财务报表
1、合并资产负债表
编制单位：荣安地产股份有限公司
单位：元
||||
|-|-|-|
|项目|期末余额|期初余额|
|流动资产：|||
|货币资金|363,797,772.19|370,200,247.96|
|结算备付金|||
|拆出资金|||
|交易性金融资产|||
|应收票据||200,000.00|
|应收账款|14,915,965.97|15,371,045.07|
|预付款项|26,278,783.89|9,352,654.10|
|应收保费|||
|应收分保账款|||
|应收分保合同准备金|||
|应收利息|||
|应收股利|||
|其他应收款|456,623,267.98|20,301,349.85|
|买入返售金融资产|||
|存货|5,311,172,932.56|7,361,126,409.24|
|一年内到期的非流动资产|1,326,083,829.56|1,226,283,125.77|
|其他流动资产|750,839.76|166,873.43|
|流动资产合计|7,499,623,391.91|9,003,001,705.42|
|非流动资产：|||
|发放委托贷款及垫款|||
|可供出售金融资产|||
|持有至到期投资|||
|长期应收款||1,334,950,865.55|
|长期股权投资|104,998,346.83|24,076,579.89|
|投资性房地产|506,123,999.69|223,615,807.58|
|固定资产|8,924,887.83|10,391,545.54|
|在建工程|||
|工程物资|||
|固定资产清理|||
|生产性生物资产|||

荣安地产股份有限公司 2013年度财务审计报告
||||
|-|-|-|
|油气资产|||
|无形资产|1,596,568.04|1,327,719.79|
|开发支出|||
|商誉|7,856,648.51|7,856,648.51|
|长期待摊费用|||
|递延所得税资产|95,988,598.00|123,564,624.81|
|其他非流动资产|||
|非流动资产合计|725,489,048.90|1,725,783,791.67|
|资产总计|8,225,112,440.81|10,728,785,497.09|
|流动负债：|||
|短期借款|305,000,000.00|200,000,000.00|
|向中央银行借款|||
|吸收存款及同业存放|||
|拆入资金|||
|交易性金融负债|||
|应付票据|||
|应付账款|742,993,107.33|1,002,723,440.68|
|预收款项|3,259,342,131.40|4,910,189,574.08|
|卖出回购金融资产款|||
|应付手续费及佣金|||
|应付职工薪酬|23,300,895.05|11,921,720.24|
|应交税费|267,887,555.30|118,272,267.12|
|应付利息|19,038,463.07|3,016,152.67|
|应付股利|492,358.24|492,358.24|
|其他应付款|188,090,150.93|687,810,691.44|
|应付分保账款|||
|保险合同准备金|||
|代理买卖证券款|||
|代理承销证券款|||
|一年内到期的非流动负债|71,000,000.00|450,000,000.00|
|其他流动负债||452,567.92|
|流动负债合计|4,877,144,661.32|7,384,878,772.39|
|非流动负债：|||
|长期借款|70,000,000.00|533,000,000.00|
|应付债券|||
|长期应付款|||
|专项应付款|||

荣安地产股份有限公司 2013年度财务审计报告
||||
|-|-|-|
|预计负债|||
|递延所得税负债|22,969,462.36|9,302,666.49|
|其他非流动负债|||
|非流动负债合计|92,969,462.36|542,302,666.49|
|负债合计|4,970,114,123.68|7,927,181,438.88|
|所有者权益（或股东权益）：|||
|实收资本（或股本）|1,061,307,495.00|1,061,307,495.00|
|资本公积|65,840,195.74|66,958,770.08|
|减：库存股|||
|专项储备|||
|盈余公积|34,515,067.37||
|一般风险准备|||
|未分配利润|2,093,335,559.02|1,673,337,793.13|
|外币报表折算差额|||
|归属于母公司所有者权益合计|3,254,998,317.13|2,801,604,058.21|
|少数股东权益|||
|所有者权益（或股东权益）合计|3,254,998,317.13|2,801,604,058.21|
|负债和所有者权益（或股东权|||
||8,225,112,440.81|10,728,785,497.09|
|益）总计|||

法定代表人：王久芳 主管会计工作负责人：宋长虹 会计机构负责人：郑伟红2、母公司资产负债表
编制单位：荣安地产股份有限公司
单位：元
||||
|-|-|-|
|项目|期末余额|期初余额|
|流动资产：|||
|货币资金|27,175,483.11|28,855,855.78|
|交易性金融资产|||
|应收票据|||
|应收账款|20,267,212.97|29,620,319.36|
|预付款项|295,487.97|1,332,591.65|
|应收利息|||
|应收股利||338,306,549.14|
|其他应收款|3,601,344,320.77|3,620,159,906.45|
|存货|1,821,662.82|1,984,305.81|
|一年内到期的非流动资产|||

荣安地产股份有限公司 2013年度财务审计报告
||||
|-|-|-|
|其他流动资产|||
|流动资产合计|3,650,904,167.64|4,020,259,528.19|
|非流动资产：|||
|可供出售金融资产|||
|持有至到期投资|||
|长期应收款|||
|长期股权投资|2,440,332,908.69|2,440,938,136.81|
|投资性房地产|||
|固定资产|6,035,235.82|7,356,561.44|
|在建工程|||
|工程物资|||
|固定资产清理|||
|生产性生物资产|||
|油气资产|||
|无形资产|1,561,607.01|1,326,242.05|
|开发支出|||
|商誉|||
|长期待摊费用|||
|递延所得税资产|695,247.10|652,605.87|
|其他非流动资产|||
|非流动资产合计|2,448,624,998.62|2,450,273,546.17|
|资产总计|6,099,529,166.26|6,470,533,074.36|
|流动负债：|||
|短期借款|||
|交易性金融负债|||
|应付票据|||
|应付账款|19,599,117.97|14,877,027.16|
|预收款项|6,400,000.00||
|应付职工薪酬|2,757,767.62|2,759,565.85|
|应交税费|24,889,202.03|28,805,314.98|
|应付利息|9,723,340.02|738,894.85|
|应付股利|492,358.24|492,358.24|
|其他应付款|2,045,551,199.94|2,984,239,189.53|
|一年内到期的非流动负债|||
|其他流动负债|||
|流动负债合计|2,109,412,985.82|3,031,912,350.61|
|非流动负债：|||

荣安地产股份有限公司 2013年度财务审计报告
||||
|-|-|-|
|长期借款|||
|应付债券|||
|长期应付款|||
|专项应付款|||
|预计负债|||
|递延所得税负债|||
|其他非流动负债|||
|非流动负债合计|||
|负债合计|2,109,412,985.82|3,031,912,350.61|
|所有者权益（或股东权益）：|||
|实收资本（或股本）|1,061,307,495.00|1,061,307,495.00|
|资本公积|2,483,933,720.87|2,483,933,720.87|
|减：库存股|||
|专项储备|||
|盈余公积|72,629,644.04|38,114,576.67|
|一般风险准备|||
|未分配利润|372,245,320.53|-144,735,068.79|
|外币报表折算差额|||
|所有者权益（或股东权益）合计|3,990,116,180.44|3,438,620,723.75|
|负债和所有者权益（或股东权|||
||6,099,529,166.26|6,470,533,074.36|
|益）总计|||

法定代表人：王久芳 主管会计工作负责人：宋长虹 会计机构负责人：郑伟红3、合并利润表
编制单位：荣安地产股份有限公司
单位：元
||||
|-|-|-|
|项目|本期金额|上期金额|
|一、营业总收入|4,641,847,693.65|2,056,054,459.29|
|其中：营业收入|4,641,847,693.65|2,056,054,459.29|
|利息收入|||
|已赚保费|||
|手续费及佣金收入|||
|二、营业总成本|4,043,330,142.56|1,530,217,672.90|
|其中：营业成本|3,559,386,518.09|1,147,696,842.58|
|利息支出|||
|手续费及佣金支出|||

荣安地产股份有限公司 2013年度财务审计报告
||||
|-|-|-|
|退保金|||
|赔付支出净额|||
|提取保险合同准备金净额|||
|保单红利支出|||
|分保费用|||
|营业税金及附加|455,707,359.35|339,208,449.11|
|销售费用|41,946,267.83|41,225,212.82|
|管理费用|91,663,382.72|69,642,288.90|
|财务费用|-127,453,319.16|-69,381,479.99|
|资产减值损失|22,079,933.73|1,826,359.48|
|加：公允价值变动收益（损失以“－”|||
|号填列）|||
|投资收益（损失以“－”号填列）|121,766.94|105,765,435.40|
|其中：对联营企业和合营企业的|||
||-1,278,233.06|-805,723.93|
|投资收益|||
|汇兑收益（损失以“-”号填列）|||
|三、营业利润（亏损以“－”号填列）|598,639,318.03|631,602,221.79|
|加：营业外收入|3,211,129.82|368,475.13|
|减：营业外支出|7,144,166.35|128,757,489.19|
|其中：非流动资产处置损失|||
|四、利润总额（亏损总额以“－”号填列）|594,706,281.50|503,213,207.73|
|减：所得税费用|141,312,022.58|78,941,687.13|
|五、净利润（净亏损以“－”号填列）|453,394,258.92|424,271,520.60|
|其中：被合并方在合并前实现的净利润|||
|归属于母公司所有者的净利润|454,512,833.26|424,271,520.60|
|少数股东损益|-1,118,574.34||
|六、每股收益：|--|--|
|（一）基本每股收益|0.4283|0.3998|
|（二）稀释每股收益|0.4283|0.3998|
|七、其他综合收益|||
|八、综合收益总额|453,394,258.92|424,271,520.60|
|归属于母公司所有者的综合收益总额|453,394,258.92|424,271,520.60|
|归属于少数股东的综合收益总额|||

法定代表人：王久芳 主管会计工作负责人：宋长虹 会计机构负责人：郑伟红
4、母公司利润表
编制单位：荣安地产股份有限公司
荣安地产股份有限公司 2013年度财务审计报告
单位：元
||||
|-|-|-|
|项目|本期金额|上期金额|
|一、营业收入|116,345,995.85|261,604,418.08|
|减：营业成本|21,950,905.29|107,718,263.99|
|营业税金及附加|7,710,298.28|8,125,176.24|
|销售费用|80,830.00|10,000.00|
|管理费用|15,145,157.76|20,291,002.42|
|财务费用|-149,250.64|-152,847.35|
|资产减值损失|-814,272.67|113,553,552.00|
|加：公允价值变动收益（损失以“－”号|||
|填列）|||
|投资收益（损失以“－”号填列）|479,623,180.66|557,733,249.11|
|其中：对联营企业和合营企业的投资|||
||-605,228.12|-805,723.93|
|收益|||
|二、营业利润（亏损以“－”号填列）|552,045,508.49|569,792,519.89|
|加：营业外收入||4.46|
|减：营业外支出|592,693.03|274,867.74|
|其中：非流动资产处置损失||3,606.32|
|三、利润总额（亏损总额以“－”号填列）|551,452,815.46|569,517,656.61|
|减：所得税费用|-42,641.23|-422,343.70|
|四、净利润（净亏损以“－”号填列）|551,495,456.69|569,940,000.31|
|五、每股收益：|--|--|
|（一）基本每股收益|||
|（二）稀释每股收益|||
|六、其他综合收益|||
|七、综合收益总额|551,495,456.69|569,940,000.31|

法定代表人：王久芳 主管会计工作负责人：宋长虹 会计机构负责人：郑伟红5、合并现金流量表
编制单位：荣安地产股份有限公司
单位：元
||||
|-|-|-|
|项目|本期金额|上期金额|
|一、经营活动产生的现金流量：|||
|销售商品、提供劳务收到的现金|2,982,342,177.08|5,071,743,503.44|
|客户存款和同业存放款项净增加额|||
|向中央银行借款净增加额|||

荣安地产股份有限公司 2013年度财务审计报告
||||
|-|-|-|
|向其他金融机构拆入资金净增加额|||
|收到原保险合同保费取得的现金|||
|收到再保险业务现金净额|||
|保户储金及投资款净增加额|||
|处置交易性金融资产净增加额|||
|收取利息、手续费及佣金的现金|||
|拆入资金净增加额|||
|回购业务资金净增加额|||
|收到的税费返还|||
|收到其他与经营活动有关的现金|2,382,112,396.98|136,209,549.15|
|经营活动现金流入小计|5,364,454,574.06|5,207,953,052.59|
|购买商品、接受劳务支付的现金|2,011,282,273.75|1,077,513,533.79|
|客户贷款及垫款净增加额|||
|存放中央银行和同业款项净增加额|||
|支付原保险合同赔付款项的现金|||
|支付利息、手续费及佣金的现金|||
|支付保单红利的现金|||
|支付给职工以及为职工支付的现金|67,252,198.57|68,312,115.14|
|支付的各项税费|424,043,794.89|429,886,746.54|
|支付其他与经营活动有关的现金|1,475,945,352.63|752,698,219.14|
|经营活动现金流出小计|3,978,523,619.84|2,328,410,614.61|
|经营活动产生的现金流量净额|1,385,930,954.22|2,879,542,437.98|
|二、投资活动产生的现金流量：|||
|收回投资收到的现金|76,700,000.00|1,210,000.00|
|取得投资收益所收到的现金|||
|处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回的|||
|||900.00|
|现金净额|||
|处置子公司及其他营业单位收到的现金净额||303,999,453.67|
|收到其他与投资活动有关的现金|||
|投资活动现金流入小计|76,700,000.00|305,210,353.67|
|购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的|||
||10,020,549.62|2,088,293.25|
|现金|||
|投资支付的现金|157,500,000.00||
|质押贷款净增加额|||
|取得子公司及其他营业单位支付的现金净额||19,780,494.81|
|支付其他与投资活动有关的现金|||
|投资活动现金流出小计|167,520,549.62|21,868,788.06|

荣安地产股份有限公司 2013年度财务审计报告
||||
|-|-|-|
|投资活动产生的现金流量净额|-90,820,549.62|283,341,565.61|
|三、筹资活动产生的现金流量：|||
|吸收投资收到的现金|||
|其中：子公司吸收少数股东投资收到的现金|||
|取得借款收到的现金|2,116,490,000.00|2,108,400,000.00|
|发行债券收到的现金|||
|收到其他与筹资活动有关的现金||89,278,360.11|
|筹资活动现金流入小计|2,116,490,000.00|2,197,678,360.11|
|偿还债务支付的现金|3,360,794,000.00|5,081,000,000.00|
|分配股利、利润或偿付利息支付的现金|57,208,880.37|357,910,425.35|
|其中：子公司支付给少数股东的股利、利润|||
|支付其他与筹资活动有关的现金|||
|筹资活动现金流出小计|3,418,002,880.37|5,438,910,425.35|
|筹资活动产生的现金流量净额|-1,301,512,880.37|-3,241,232,065.24|
|四、汇率变动对现金及现金等价物的影响|||
|五、现金及现金等价物净增加额|-6,402,475.77|-78,348,061.65|
|加：期初现金及现金等价物余额|370,200,247.96|448,548,309.61|
|六、期末现金及现金等价物余额|363,797,772.19|370,200,247.96|

法定代表人：王久芳 主管会计工作负责人：宋长虹 会计机构负责人：郑伟红6、母公司现金流量表
编制单位：荣安地产股份有限公司
单位：元
||||
|-|-|-|
|项目|本期金额|上期金额|
|一、经营活动产生的现金流量：|||
|销售商品、提供劳务收到的现金|40,339,767.16|107,127,702.26|
|收到的税费返还|||
|收到其他与经营活动有关的现金|8,858,657,918.03|10,114,682,303.38|
|经营活动现金流入小计|8,898,997,685.19|10,221,810,005.64|
|购买商品、接受劳务支付的现金|21,351,611.36|99,891,298.81|
|支付给职工以及为职工支付的现金|8,181,782.63|12,400,302.21|
|支付的各项税费|11,411,343.87|7,262,163.20|
|支付其他与经营活动有关的现金|9,080,233,785.73|9,280,360,361.09|
|经营活动现金流出小计|9,121,178,523.59|9,399,914,125.31|
|经营活动产生的现金流量净额|-222,180,838.40|821,895,880.33|
|二、投资活动产生的现金流量：|||

荣安地产股份有限公司 2013年度财务审计报告
||||
|-|-|-|
|收回投资收到的现金|||
|取得投资收益所收到的现金|818,534,957.92|173,467,642.23|
|处置固定资产、无形资产和其他长期资产|||
|||900.00|
|收回的现金净额|||
|处置子公司及其他营业单位收到的现金|||
|||288,900,000.00|
|净额|||
|收到其他与投资活动有关的现金|||
|投资活动现金流入小计|818,534,957.92|462,368,542.23|
|购建固定资产、无形资产和其他长期资产|||
||810,285.06|1,875,868.52|
|支付的现金|||
|投资支付的现金|||
|取得子公司及其他营业单位支付的现金|||
|||26,200,000.00|
|净额|||
|支付其他与投资活动有关的现金|||
|投资活动现金流出小计|810,285.06|28,075,868.52|
|投资活动产生的现金流量净额|817,724,672.86|434,292,673.71|
|三、筹资活动产生的现金流量：|||
|吸收投资收到的现金|||
|取得借款收到的现金|1,375,500,000.00|1,681,400,000.00|
|发行债券收到的现金|||
|收到其他与筹资活动有关的现金||89,278,360.11|
|筹资活动现金流入小计|1,375,500,000.00|1,770,678,360.11|
|偿还债务支付的现金|1,972,000,000.00|3,057,000,000.00|
|分配股利、利润或偿付利息支付的现金|724,207.13||
|支付其他与筹资活动有关的现金|||
|筹资活动现金流出小计|1,972,724,207.13|3,057,000,000.00|
|筹资活动产生的现金流量净额|-597,224,207.13|-1,286,321,639.89|
|四、汇率变动对现金及现金等价物的影响|||
|五、现金及现金等价物净增加额|-1,680,372.67|-30,133,085.85|
|加：期初现金及现金等价物余额|28,855,855.78|58,988,941.63|
|六、期末现金及现金等价物余额|27,175,483.11|28,855,855.78|

法定代表人：王久芳 主管会计工作负责人：宋长虹 会计机构负责人：郑伟红7、合并所有者权益变动表
编制单位：荣安地产股份有限公司
本期金额
荣安地产股份有限公司 2013年度财务审计报告
单位：元
||||||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
||本期金额||||||||||
||归属于母公司所有者权益||||||||||
||实收|||||||||所有者|
|项目|||||||||少数股||
||资本|资本公|减：库|专项储|盈余|一般风|未分配|||权益合|
|||||||||其他|东权益||
||（或|积|存股|备|公积|险准备|利润|||计|
||股本）||||||||||
||1,061||||||||||
|||66,958|||||1,673,|||2,801,6|
||,307,||||||||||
|一、上年年末余额||,770.0|||||337,79|||04,058.|
||495.0||||||||||
|||8|||||3.13|||21|
||0||||||||||
|加：会计政策变更|||||||||||
|前期差错更正|||||||||||
|其他|||||||||||
||1,061||||||||||
|||66,958|||||1,673,|||2,801,6|
||,307,||||||||||
|二、本年年初余额||,770.0|||||337,79|||04,058.|
||495.0||||||||||
|||8|||||3.13|||21|
||0||||||||||
|||-1,118|||34,51||419,99||||
|三、本期增减变动金额（减||||||||||453,394|
|||,574.3|||5,067||7,765.||||
|少以“－”号填列）||||||||||,258.92|
|||4|||.37||89||||
||||||||454,51||||
||||||||||-1,118,|453,394|
|（一）净利润|||||||2,833.||||
||||||||||574.34|,258.92|
||||||||26||||
|（二）其他综合收益|||||||||||
||||||||454,51||||
||||||||||-1,118,|453,394|
|上述（一）和（二）小计|||||||2,833.||||
||||||||||574.34|,258.92|
||||||||26||||
|||-1,118|||||||||
|（三）所有者投入和减少|||||||||1,118,5||
|||,574.3|||||||||
|资本|||||||||74.34||
|||4|||||||||
|1．所有者投入资本|||||||||||
|2．股份支付计入所有者权|||||||||||
|益的金额|||||||||||
|||-1,118|||||||||
||||||||||1,118,5||
|3．其他||,574.3|||||||||
||||||||||74.34||
|||4|||||||||

荣安地产股份有限公司 2013年度财务审计报告
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
||||34,51|-34,51||
|（四）利润分配|||5,067|5,067.||
||||.37|37||
||||34,51|-34,51||
|1．提取盈余公积|||5,067|5,067.||
||||.37|37||
|2．提取一般风险准备||||||
|3．对所有者（或股东）的||||||
|分配||||||
|4．其他||||||
|（五）所有者权益内部结||||||
|转||||||
|1．资本公积转增资本（或||||||
|股本）||||||
|2．盈余公积转增资本（或||||||
|股本）||||||
|3．盈余公积弥补亏损||||||
|4．其他||||||
|（六）专项储备||||||
|1．本期提取||||||
|2．本期使用||||||
|（七）其他||||||
||1,061||||3,254,998,317.13|
|||65,840|34,51|2,093,||
||,307,|||||
|四、本期期末余额||,195.7|5,067|335,55||
||495.0|||||
|||4|.37|9.02||
||0|||||

上年金额
单位：元
||||||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
||上年金额||||||||||
||归属于母公司所有者权益||||||||||
||实收|||||||||所有者|
|项目|||||||||少数股||
||资本|资本公|减：库|专项储|盈余|一般风|未分配|||权益合|
|||||||||其他|东权益||
||（或|积|存股|备|公积|险准备|利润|||计|
||股本）||||||||||
||1,061||||||||||
||||||||1,249,|||2,310,3|
||,307,||||||||||
|一、上年年末余额|||||||066,27|||73,767.|
||495.0||||||||||
||||||||2.53|||53|
||0||||||||||

荣安地产股份有限公司 2013年度财务审计报告
||||||
|-|-|-|-|-|
|加：同一控制下企业|||||
|合并产生的追溯调整|||||
|加：会计政策变更|||||
|前期差错更正|||||
|其他|||||
||1,061||||
||||1,249,|2,310,3|
||,307,||||
|二、本年年初余额|||066,27|73,767.|
||495.0||||
||||2.53|53|
||0||||
|||66,958|424,27||
|三、本期增减变动金额（减||||491,230|
|||,770.0|1,520.||
|少以“－”号填列）||||,290.68|
|||8|60||
||||424,27||
|||||424,271|
|（一）净利润|||1,520.||
|||||,520.60|
||||60||
|（二）其他综合收益|||||
||||424,27||
|||||424,271|
|上述（一）和（二）小计|||1,520.||
|||||,520.60|
||||60||
|||66,958|||
|（三）所有者投入和减少||||66,958,|
|||,770.0|||
|资本||||770.08|
|||8|||
|1．所有者投入资本|||||
|2．股份支付计入所有者权|||||
|益的金额|||||
|||66,958|||
|||||66,958,|
|3．其他||,770.0|||
|||||770.08|
|||8|||
|（四）利润分配|||||
|1．提取盈余公积|||||
|2．提取一般风险准备|||||
|3．对所有者（或股东）的|||||
|分配|||||
|4．其他|||||
|（五）所有者权益内部结|||||
|转|||||
|1．资本公积转增资本（或|||||
|股本）|||||

荣安地产股份有限公司 2013年度财务审计报告
||||||
|-|-|-|-|-|
|2．盈余公积转增资本（或股本）|||||
|3．盈余公积弥补亏损|||||
|4．其他|||||
|（六）专项储备|||||
|1．本期提取|||||
|2．本期使用|||||
|（七）其他|||||
|四、本期期末余额|1,061||||
|||66,958|1,673,|2,801,6|
||,307,||||
|||,770.0|337,79|04,058.|
||495.0||||
|||8|3.13|21|
||0||||

法定代表人：王久芳 主管会计工作负责人：宋长虹 会计机构负责人：郑伟红8、母公司所有者权益变动表
编制单位：荣安地产股份有限公司
本期金额
单位：元
||||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
||本期金额||||||||
||实收资本（或股本）|||||||所有者|
|项目||资本公|减：库存|专项储|盈余公|一般风|未分配||
|||||||||权益合|
|||积|股|备|积|险准备|利润||
|||||||||计|
||1,061,3|2,483,9|||||-144,73|3,438,6|
||||||38,114,||||
|一、上年年末余额|07,495.|33,720.|||||5,068.7|20,723.|
||||||576.67||||
||00|87|||||9|75|
|加：会计政策变更|||||||||
|前期差错更正|||||||||
|其他|||||||||
||1,061,3|2,483,9|||||-144,73|3,438,6|
||||||38,114,||||
|二、本年年初余额|07,495.|33,720.|||||5,068.7|20,723.|
||||||576.67||||
||00|87|||||9|75|
|三、本期增减变动金额（减|||||34,515,||516,980|551,495|
|少以“－”号填列）|||||067.37||,389.32|,456.69|
||||||||551,495|551,495|
|（一）净利润|||||||||
||||||||,456.69|,456.69|
|（二）其他综合收益|||||||||

荣安地产股份有限公司 2013年度财务审计报告
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|||||551,495|551,495|
|上述（一）和（二）小计||||||
|||||,456.69|,456.69|
|（三）所有者投入和减少资||||||
|本||||||
|1．所有者投入资本||||||
|2．股份支付计入所有者权||||||
|益的金额||||||
|3．其他||||||
||||34,515,|-34,515||
|（四）利润分配||||||
||||067.37|,067.37||
||||34,515,|-34,515||
|1．提取盈余公积||||||
||||067.37|,067.37||
|2．提取一般风险准备||||||
|3．对所有者（或股东）的||||||
|分配||||||
|4．其他||||||
|（五）所有者权益内部结转||||||
|1．资本公积转增资本（或||||||
|股本）||||||
|2．盈余公积转增资本（或||||||
|股本）||||||
|3．盈余公积弥补亏损||||||
|4．其他||||||
|（六）专项储备||||||
|1．本期提取||||||
|2．本期使用||||||
|（七）其他||||||
||1,061,3|2,483,9|||3,990,116,180.44|
||||72,629,|372,245||
|四、本期期末余额|07,495.|33,720.||||
||||644.04|,320.53||
||00|87||||

单位：元
||||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
||上年金额||||||||
||实收资|||||||所有者|
|项目||资本公|减：库存|专项储|盈余公|一般风|未分配||
||本（或股|||||||权益合|
|||积|股|备|积|险准备|利润||
||本）|||||||计|
||1,061,3|2,416,9|||||-714,67|2,801,7|
||||||38,114,||||
|一、上年年末余额|07,495.|74,950.|||||5,069.1|21,953.|
||||||576.67||||
||00|79|||||0|36|

荣安地产股份有限公司 2013年度财务审计报告
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|加：会计政策变更||||||
|前期差错更正||||||
|其他||||||
||1,061,3|2,416,9||-714,67|2,801,7|
||||38,114,|||
|二、本年年初余额|07,495.|74,950.||5,069.1|21,953.|
||||576.67|||
||00|79||0|36|
|三、本期增减变动金额（减||66,958,||569,940|636,898|
|少以“－”号填列）||770.08||,000.31|,770.39|
|||||569,940|569,940|
|（一）净利润||||||
|||||,000.31|,000.31|
|（二）其他综合收益||||||
|||||569,940|569,940|
|上述（一）和（二）小计||||||
|||||,000.31|,000.31|
|（三）所有者投入和减少资||66,958,|||66,958,|
|本||770.08|||770.08|
|1．所有者投入资本||||||
|2．股份支付计入所有者权||||||
|益的金额||||||
|||66,958,|||66,958,|
|3．其他||||||
|||770.08|||770.08|
|（四）利润分配||||||
|1．提取盈余公积||||||
|2．提取一般风险准备||||||
|3．对所有者（或股东）的||||||
|分配||||||
|4．其他||||||
|（五）所有者权益内部结转||||||
|1．资本公积转增资本（或||||||
|股本）||||||
|2．盈余公积转增资本（或||||||
|股本）||||||
|3．盈余公积弥补亏损||||||
|4．其他||||||
|（六）专项储备||||||
|1．本期提取||||||
|2．本期使用||||||
|（七）其他||||||

荣安地产股份有限公司 2013年度财务审计报告
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
||1,061,3|2,483,9||-144,73|3,438,6|
||||38,114,|||
|四、本期期末余额|07,495.|33,720.||5,068.7|20,723.|
||||576.67|||
||00|87||9|75|

法定代表人：王久芳 主管会计工作负责人：宋长虹 会计机构负责人：郑伟红
荣安地产股份有限公司 2013年度财务审计报告
荣安地产股份有限公司
2013年度财务报表附注
一、公司基本情况
（一）公司概况
公司名称：荣安地产股份有限公司
企业法人营业执照注册号：330200000013909
中华人民共和国组织机构代码证：14406856-5
注册地址：浙江省宁波市海曙区灵桥路513号（14-12）
注册资本：1,061,307,495元
法定代表人：王久芳
公司所属行业：房地产开发与经营业
（二）经营范围
房地产开发、经营；物业服务；房屋租赁；建筑材料、装饰材料、机械电器设备、五金交电、化工产品、制冷空调设备的批发、零售；市政工程、建筑智能化工程施工；工业与民用建筑工程；
实业投资；建筑施工技术咨询；国内劳务派遣；自营和代理货物和技术的进出口,但国家限定经营或禁止进出口的货物或技术除外(上述经营范围不含国家法律法规规定禁止、限制和许可经营的项目)。
（三）历史沿革
荣安地产股份有限公司(以下简称“公司”或“本公司”)的前身为成功信息产业（集团）股份有限公司(以下简称“甬成功”)，系经宁波市人民政府甬政[1989]24号文批准，由宁波机床总厂股份制改组设立，于 1989年 5月 19日在宁波市工商行政管理局登记注册，取得注册号为330200000013909号的《企业法人营业执照》。公司股票于1993年8月6日在深圳证券交易所挂牌交易。经历次股权变更，本公司注册资本为233,307,495.00元，股份总数233,307,495股。
经公司 2008年第一次临时股东大会决议同意，并经中国证券监督管理委员会证监许可[2008]1341号文核准，公司向荣安集团股份有限公司发行股份828,000,000股，收购荣安集团股份有限公司所拥有的八家公司股权和三处房产，公司注册资本变更为 1,061,307,495元，上述增资业经江苏天衡会计师事务所有限公司天衡验字（2009）016号《验资报告》验证。2009年 4月14日，公司取得变更后的企业法人营业执照。
2009年6月16日，公司更名为荣安地产股份有限公司。
二、主要会计政策、会计估计和前期差错
荣安地产股份有限公司 2013年度财务审计报告
1、财务报表的编制基础
本公司以持续经营为基础，根据实际发生的交易和事项，按照财政部于2006年2月15日颁布的《企业会计准则-基本准则》和38项具体会计准则，以及其后颁布的企业会计准则应用指南、企业会计准则解释及其他相关规定进行确认和计量，在此基础上编制财务报表。
2、遵循企业会计准则的声明
本公司编制的财务报表符合企业会计准则的要求，真实、完整地反映了本公司的财务状况、经营成果和现金流量等有关信息。
3、会计期间
以公历1月1日起至12月31日止为一个会计年度。
4、记账本位币
以人民币为记账本位币。
5、同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法
（1）同一控制下企业合并
参与合并的各方在合并前后均受同一方或相同的多方最终控制且该控制并非暂时性的，为同一控制下企业合并。合并方在企业合并中取得的资产和负债，按合并日在被合并方的账面价值计量。合并方取得的净资产账面价值与支付的合并对价账面价值（或发行股份面值总额）的差额，调整资本公积（股本溢价），资本公积（股本溢价）不足以冲减的，调整留存收益。合并日为合并方实际取得对被合并方控制权的日期。
（2）非同一控制下企业合并
参与合并的各方在合并前后不受同一方或相同的多方最终控制的，为非同一控制下企业合并。
购买方支付的合并成本是为取得被购买方控制权而支付的资产、发生或承担的负债以及发行的权益性证券在购买日的公允价值之和。付出资产的公允价值与其账面价值的差额，计入当期损益。购买日是指购买方实际取得对被购买方控制权的日期。
购买方在购买日对合并成本进行分配，确认所取得的被购买方各项可辨认资产、负债及或有负债的公允价值。合并成本大于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，确认为商誉；合并成本小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，计入当期损益。
通过多次交易分步实现的非同一控制下企业合并，在个别财务报表中，以购买日之前所持被购买方的股权投资的账面价值与购买日新增投资成本之和，作为该项投资的初始投资成本；购买日之前持有的被购买方的股权涉及其他综合收益的，在处置该项投资时将与其相关的其他综合收益转入当期投资收益。在合并财务报表中，对于购买日之前持有的被购买方的股权，按照该股权在购买日的公允价值进行重新计量，公允价值与其账面价值的差额计入当期投资收益；购买日之前持有的被购买方的股权涉及其他综合收益的，与其相关的其他综合收益转为购买日所属当期投
资收益。
荣安地产股份有限公司 2013年度财务审计报告
6、合并财务报表的编制方法
合并财务报表的合并范围包括本公司及本公司的子公司。子公司的经营成果和财务状况由控制开始日起至控制结束日止包含于合并财务报表中。
本公司通过同一控制下企业合并取得的子公司，在编制合并当期财务报表时，视同被合并子公司在本公司最终控制方对其实施控制时纳入合并范围，并对合并财务报表的期初数以及前期比较报表进行相应调整。
本公司通过非同一控制下企业合并取得的子公司，在编制合并当期财务报表时，以购买日确定的各项可辨认资产、负债的公允价值为基础对子公司的财务报表进行调整，并自购买日起将被合并子公司纳入合并范围。
子公司所采用的会计期间或会计政策与本公司不一致时，在编制合并财务报表时按本公司的会计期间或会计政策对子公司的财务报表进行必要的调整。合并范围内企业之间所有重大交易、余额以及未实现损益在编制合并财务报表时予以抵消。内部交易发生的未实现损失，有证据表明该损失是相关资产减值损失的，则不予抵消。
子公司少数股东应占的权益和损益分别在合并资产负债表中股东权益项目下和合并利润表中净利润项目下单独列示。
子公司少数股东分担的当期亏损超过了少数股东在该子公司期初所有者权益中所享有的份额的，其余额应当冲减少数股东权益。
因处置部分股权投资或其他原因丧失了对原有子公司控制权的，在个别财务报表中，对于处置的股权，按照《企业会计准则第 2号—长期股权投资》的规定进行会计处理；同时，对于剩余股权，按其账面价值确认为长期股权投资或其他相关金融资产。处置后的剩余股权能够对原有子公司实施共同控制或重大影响的，按有关成本法转为权益法的相关规定进行会计处理。在合并财务报表中，对于剩余股权，按照其在丧失控制权日的公允价值进行重新计量。处置股权取得的对价与剩余股权公允价值之和，减去按原持股比例计算应享有原有子公司自购买日开始持续计算的净资产的份额之间的差额，计入丧失控制权当期的投资收益。与原有子公司股权投资相关的其他综合收益，在丧失控制权时转为当期投资收益
通过多次交易分步处置对子公司股权投资直至丧失控制权的，需考虑各项交易是否构成一揽子交易，处置对子公司股权投资的各项交易的条款、条件以及经济影响符合以下一种或多种情况，表明应将多次交易事项作为一揽子交易进行会计处理：（1）这些交易是同时或者在考虑了彼此影响的情况下订立的；（2）这些交易整体才能达成一项完整的商业结果；（3）一项交易的发生取决于其他至少一项交易的发生；（4）一项交易单独看是不经济的，但是和其他交易一并考虑时是经济的。
不属于一揽子交易的，对其中每一项交易分别按照前述进行会计处理；若各项交易属于一揽子交易的，将各项交易作为一项处置子公司并丧失控制权的交易进行会计处理；但是，在丧失控
制权之前每一次处置价款与处置投资对应的享有该子公司净资产份额的差额，在合并财务报表中
荣安地产股份有限公司 2013年度财务审计报告
确认为其他综合收益，在丧失控制权时一并转入丧失控制权当期的损益。
7、现金及现金等价物的确定标准
现金是指库存现金及可以随时用于支付的存款。现金等价物是指持有的期限短、流动性强、易于转换为已知金额现金、价值变动风险很小的投资。
8、外币业务和外币报表折算
（1）外币交易的会计处理
发生外币交易时，采用交易发生日的即期汇率将外币金额折算为人民币金额。
于资产负债表日，外币货币性项目采用资产负债表日的即期汇率折算为人民币，所产生的折算差额，除根据借款费用核算方法应予资本化的，计入当期损益。以历史成本计量的外币非货币性项目，于资产负债表日仍采用交易发生日的即期汇率折算。
（2）外币财务报表的折算
境外经营的资产负债表中的资产和负债项目，采用资产负债表日的即期汇率折算，股东权益项目除未分配利润项目外，其他项目采用发生时的即期汇率折算。境外经营的利润表中的收入和费用项目，采用年平均汇率折算。上述折算产生的外币报表折算差额，在股东权益中单独列示。
9、金融工具
（1）金融资产和金融负债的公允价值确定方法
公允价值，指在公平交易中，熟悉情况的交易双方自愿进行资产交换或债务清偿的金额。金融工具存在活跃市场的，本公司采用活跃市场中的报价确定其公允价值。活跃市场中的报价是指易于定期从交易所、经纪商、行业协会、定价服务机构等获得的价格，且代表了在公平交易中实际发生的市场交易的价格。金融工具不存在活跃市场的，本公司采用估值技术确定其公允价值。
估值技术包括参考熟悉情况并自愿交易的各方最近进行的市场交易中使用的价格、参照实质上相同的其他金融工具当前的公允价值、现金流量折现法和期权定价模型等。
（2）金融资产
①金融资产于初始确认时分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产、贷款及应收款项、持有至到期投资和可供出售金融资产。金融资产的分类取决于本公司对金融资产的持有意图和持有能力。
②金融资产于本公司成为金融工具合同的一方时，按公允价值确认。对于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产，相关交易费用直接计入当期损益；对于其他类别的金融资产，相关交易费用计入初始确认金额。
③金融资产的后续计量
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产，采用公允价值进行后续计量，公允价值变动形成的利得或损失，计入当期损益。
贷款及应收款项和持有至到期投资，采用实际利率法，按摊余成本进行后续计量，终止确认、
减值以及摊销形成的利得或损失，计入当期损益。
荣安地产股份有限公司 2013年度财务审计报告
可供出售金融资产，采用公允价值进行后续计量，公允价值变动计入资本公积，在该可供出售金融资产发生减值或终止确认时转出，计入当期损益。可供出售债务工具投资在持有期间按实际利率法计算的利息，计入当期损益。可供出售权益工具投资的现金股利，在被投资单位宣告发放股利时计入当期损益。
④金融资产减值
本公司在期末对以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产以外的金融资产的账面价值进行检查，有客观证据表明该金融资产发生减值的，确认减值损失，计提减值准备。
A、以摊余成本计量的金融资产的减值准备，按该金融资产预计未来现金流量现值低于其账面价值的差额计提，计入当期损益。
本公司对单项金额重大的金融资产单独进行减值测试，对单项金额不重大的金融资产，单独或包括在具有类似信用风险特征的金融资产组合中进行减值测试。单独测试未发生减值的金融资产，无论单项金额重大与否，仍将包括在具有类似信用风险特征的金融资产组合中再进行减值测试。已单独确认减值损失的金融资产，不包括在具有类似信用风险特征的金融资产组合中进行减值测试。
对以摊余成本计量的金融资产确认资产减值损失后，如有客观证据表明该金融资产价值已经恢复，且客观上与确认该损失后发生的事项有关，原确认的减值损失予以转回，计入当期损益。
B、可供出售金融资产减值：
当综合相关因素判断可供出售权益工具投资公允价值下跌是严重或非暂时性下跌时，表明该可供出售权益工具投资发生减值。其中“严重下跌”是指公允价值下跌幅度累计超过50%；“非暂时性下跌”是指公允价值连续下跌时间超过12个月。
可供出售金融资产的公允价值发生非暂时性下跌时，即使该金融资产没有终止确认，原直接计入资本公积的因公允价值下降形成的累计损失，予以转出，计入当期损益。
对可供出售债务工具投资确认资产减值损失后，如有客观证据表明该金融资产价值已经恢复，且客观上与确认该损失后发生的事项有关，原确认的减值损失予以转回，计入当期损益。
可供出售权益工具投资发生的减值损失，不通过损益转回。
⑤金融资产终止确认
当收取某项金融资产的现金流量的合同权利终止或将所有权上几乎所有的风险和报酬转移时，本公司终止确认该金融资产。
金融资产整体转移满足终止确认条件的，本公司将下列两项金额的差额计入当期损益：A、所转移金融资产的账面价值；
B、因转移而收到的对价，与原直接计入股东权益的公允价值变动累计额之和。
（3）金融负债
①金融负债于初始确认时分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债和其他
金融负债。
荣安地产股份有限公司 2013年度财务审计报告
②金融负债在初始确认时以公允价值计量。对于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债，相关交易费用直接计入当期损益；对于其他金融负债，相关交易费用计入初始确认金额。
③金融负债的后续计量
A、以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债，包括交易性金融负债和指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债，采用公允价值进行后续计量，公允价值变动形成的利得或损失，计入当期损益。
B、其他金融负债，采用实际利率法，按摊余成本进行后续计量。
④金融负债终止确认
金融负债的现时义务全部或部分已经解除的，本公司终止确认该金融负债或其一部分。
（3）金融资产和金融负债的公允价值确定方法
①如果金融资产或金融负债存在活跃市场，则采用活跃市场中的报价确定其公允价值。
②如果金融资产或金融负债不存在活跃市场，则采用估值技术确定其公允价值。
10、坏账的核算方法
（1）单项金额重大的应收款项坏账准备的计提方法
①单项金额重大的应收款项的确认标准:公司按期末余额大于等于1000万元的标准确定。
②单项金额重大的应收款项坏账准备的计提方法
对于单项金额重大的应收款项，单独进行减值测试。有客观证据表明其发生了减值的，根据其未来现金流量现值低于其账面价值的差额，确认减值损失，并据此计提相应的坏账准备。
（2）按组合计提坏账准备的应收款项
确定组合的依据：
对单项金额重大单独测试未发生减值的应收款项会同单项金额不重大的应收款项，本公司以账龄作为信用风险特征组合。
按组合计提坏账准备的计提方法：账龄分析法
根据以前年度按账龄划分的各段应收款项实际损失率作为基础，结合现时情况确定本年各账龄段应收款项组合计提坏账准备的比例，据此计算本年应计提的坏账准备。
各账龄段应收款项组合计提坏账准备的比例具体如下：
账龄 坏账准备计提比例
1年以内 5%
1至2年 10%
2至3年 30%
3至4年 60%
4至5年 80%
5年以上 100%
（3）单项金额不重大但单项计提坏账准备的应收款项
对单项金额不重大但个别信用风险特征明显不同，已有客观证据表明其发生了减值的应收款
项，按账龄分析法计提的坏账准备不能反映实际情况，本公司单独进行减值测试，根据其未来现
荣安地产股份有限公司 2013年度财务审计报告
金流量现值低于其账面价值的差额，确认减值损失，并据此计提相应的坏账准备。
11、存货
（1）存货的分类
本公司存货按包括原材料、开发成本、开发产品、周转材料等。
（2）开发用土地的核算方法：本公司取得开发用土地计入开发成本，按成本核算对象进行分摊和明细核算。
（3）公共配套设施费用的核算方法：公共配套设施费用包括住宅小区中非营业性的文教、行政管理、市政公用配套设施，其所发生的成本费用列入存货-开发成本，按住宅小区可销售面积分摊。本期完工的开发产品，若该开发产品应分摊的公共配套设施费用尚未发生或尚未支付完毕，则预提尚未发生或尚未支付完毕的公共配套设施费用，计入该开发产品成本。
（4）存货发出的计价及摊销
本公司存货盘存制度采用永续盘存制，各类存货取得时按实际成本计价，发出时采用个别计价法计价；对于不能替代使用的存货、为特定项目专门购入或制造的存货以及提供劳务的成本，采用个别计价法确定发出存货的成本。
（5）周转材料的摊销方法
周转材料包括包装物和低值易耗品，在领用时采用一次转销法进行摊销。
（6）存货可变现净值的确定依据及存货跌价准备的计提方法
存货可变现净值按存货的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用以及相关税费后的金额确定。
期末，按照单个存货成本高于可变现净值的差额计提存货跌价准备，计入当期损益；以前减记存货价值的影响因素已经消失的，减记的金额应当予以恢复，并在原已计提的存货跌价准备金额内转回，转回的金额计入当期损益。对于数量繁多、单价较低的存货，按存货类别计提存货跌价准备。
（7）存货的盘存制度
本公司存货采用永续盘存制。
12、长期股权投资
（1）初始投资成本确定
①企业合并形成的长期股权投资，按以下方法确定投资成本：
A、对于同一控制下企业合并形成的对子公司投资，以在合并日取得被合并方所有者权益账面价值的份额作为长期股权投资的投资成本，为进行企业合并发生的各项直接相关费用于发生时计入当期损益。
B、对于非同一控制下企业合并形成的对子公司投资，以企业合并成本作为投资成本。
②除企业合并形成的长期股权投资以外，其他方式取得的长期股权投资，按以下方法确定投
资成本：
荣安地产股份有限公司 2013年度财务审计报告
A、以支付现金取得的长期股权投资，按实际支付的购买价款作为投资成本。
B、以发行权益性证券取得的长期股权投资，按发行权益性证券的公允价值作为投资成本。
C、投资者投入的长期股权投资，按投资合同或协议约定的价值作为投资成本。
（2）后续计量及损益确认方法
①对子公司投资
在合并财务报表中，对子公司投资按附注二、6进行处理。
在母公司财务报表中，对子公司投资采用成本法核算，在被投资单位宣告分派的现金股利或利润时，确认投资收益。
②对合营企业投资和对联营企业投资
对合营企业投资和对联营企业投资采用权益法核算，具体会计处理包括：
对于初始投资成本大于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的，其差额包含在长期股权投资成本中；对于初始投资成本小于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的，其差额计入当期损益，同时调整长期股权投资成本。
取得对合营企业投资和对联营企业投资后，按照应享有或应分担的被投资单位实现的净损益的份额，扣除首次执行企业会计准则之前已经持有的对合营企业投资和对联营企业投资按原会计准则及制度确认的股权投资借方差额按原摊销期直线摊销的金额后，确认投资损益并调整长期股权投资的账面价值；按照被投资单位宣告分派的现金股利或利润应分得的部分，相应减少长期股权投资的账面价值。
在计算应享有或应分担的被投资单位实现的净损益的份额时，以取得投资时被投资单位可辨认净资产的公允价值为基础确定，对于被投资单位的会计政策或会计期间与本公司不同的，权益法核算时按照本公司的会计政策或会计期间对被投资单位的财务报表进行必要调整。与合营企业和联营企业之间内部交易产生的未实现损益按照持股比例计算归属于本公司的部分，在权益法核算时予以抵消。内部交易产生的未实现损失，有证据表明该损失是相关资产减值损失的，则全额确认该损失。
对合营企业或联营企业发生的净亏损，除本公司负有承担额外损失义务外，以长期股权投资的账面价值以及其他实质上构成对被投资单位净投资的长期权益减记至零为限。被投资企业以后实现净利润的，在收益分享额弥补未确认的亏损分担额后，恢复确认收益分享额。
对于被投资单位除净损益以外所有者权益的其他变动，调整长期股权投资的账面价值并计入资本公积。处置该项投资时，将原计入资本公积的部分按相应比例转入当期损益。
③其他股权投资
其他股权投资采用成本法核算，在被投资单位宣告分派的现金股利或利润时，确认投资收益。
（3）确定对被投资单位具有共同控制、重大影响的依据
共同控制指按照合同约定对某项经济活动所共有的控制，仅在与该项经济活动相关的重要财
务和生产经营决策需要分享控制权的投资方一致同意时存在。
荣安地产股份有限公司 2013年度财务审计报告
重大影响指对被投资单位的财务和经营政策有参与决策的权力，但并不能够控制或者与其他方一起共同控制这些政策的制定。
（4）长期股权投资减值测试方法及减值准备计提方法
①本公司在资产负债表日根据内部及外部信息以确定对子公司、合营公司或联营公司的长期股权投资是否存在减值的迹象，对存在减值迹象的长期股权投资进行减值测试，估计其可收回金额。
可收回金额的估计结果表明长期股权投资的可收回金额低于其账面价值的，长期股权投资的账面价值会减记至可收回金额，减记的金额确认为资产减值损失，计入当期损益，同时计提相应的减值准备。
可收回金额是指资产（或资产组、资产组组合，下同）的公允价值减去处置费用后的净额与资产预计未来现金流量的现值两者之间较高者。
资产组是可以认定的最小资产组合，其产生的现金流入基本上独立于其他资产或者资产组。
资产组由创造现金流入相关的资产组成。在认定资产组时，主要考虑该资产组能否独立产生现金流入，同时考虑管理层对生产经营活动的管理方式、以及对资产使用或者处置的决策方式等。
资产的公允价值减去处置费用后的净额，是根据公平交易中销售协议价格减去可直接归属于该资产处置费用的金额确定。资产预计未来现金流量的现值，按照资产在持续使用过程中和最终处置时所产生的预计未来现金流量，选择恰当的税前折现率对其进行折现后的金额加以确定。
与资产组或者资产组组合相关的减值损失，先抵减分摊至该资产组或者资产组组合中商誉的账面价值，再根据资产组或者资产组组合中除商誉之外的其他各项资产的账面价值所占比重，按比例抵减其他各项资产的账面价值，但抵减后的各资产的账面价值不得低于该资产的公允价值减去处置费用后的净额（如可确定的）、该资产预计未来现金流量的现值（如可确定的）和零三者之中最高者。
②本公司采用个别认定方式评估其他长期股权投资是否发生减值，其他长期股权投资发生减值时，将其他长期股权投资的账面价值与按照类似金融资产当时市场收益率对未来现金流量折现确定的现值之间的差额，确认为减值损失，计入当期损益。
③长期股权投资减值损失一经确认，在以后会计期间不得转回。
13、投资性房地产的核算方法
（1）投资性房地产分为已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权和已出租的建筑物。
（2）投资性房地产按照取得时的成本进行初始计量。
（3）本公司采用成本模式对投资性房地产进行后续计量。
①对于建筑物，参照固定资产的后续计量政策进行折旧。
②对于土地使用权，参照无形资产的后续计量政策进行摊销。
（4）投资性房地产减值测试方法及减值准备计提方法本公司在资产负债表日根据内部及外
荣安地产股份有限公司 2013年度财务审计报告
部信息以确定投资性房地产是否存在减值的迹象，对存在减值迹象的投资性房地产进行减值测试，估计其可收回金额。可收回金额的估计结果表明投资性房地产的可收回金额低于其账面价值的，投资性房地产的账面价值会减记至可收回金额，减记的金额确认为资产减值损失，计入当期损益，同时计提相应的减值准备。
投资性房地产减值损失一经确认，在以后会计期间不得转回。
14、固定资产的核算方法
（1）固定资产是指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的，使用寿命超过一个会计年度的有形资产。
（2）本公司采用直线法计提固定资产折旧，各类固定资产使用寿命、预计净残值率和年折旧率如下：
|||
|-|-|
|折旧年限（年）|净残值率（%）|
|20-40年|5%|
|10-15年|5%|
|4-5年|5%|
|3-5年|5%|

本公司至少在每年年度终了对固定资产的使用寿命、预计净残值和折旧方法进行复核。
（3）固定资产减值测试方法及减值准备计提方法
本公司在资产负债表日根据内部及外部信息以确定固定资产是否存在减值的迹象，对存在减值迹象的固定资产进行减值测试，估计其可收回金额。
可收回金额的估计结果表明固定资产的可收回金额低于其账面价值的，固定资产的账面价值会减记至可收回金额，减记的金额确认为资产减值损失，计入当期损益，同时计提相应的减值准备。
固定资产减值损失一经确认，在以后会计期间不得转回。
15、在建工程
在建工程在达到预定可使用状态时，按实际发生的全部支出转入固定资产核算。
本公司在资产负债表日根据内部及外部信息以确定在建工程是否存在减值的迹象，对存在减值迹象的在建工程进行减值测试，估计其可收回金额。可收回金额的估计结果表明在建工程的可收回金额低于其账面价值的，在建工程的账面价值会减记至可收回金额，减记的金额确认为资产减值损失，计入当期损益，同时计提相应的减值准备。在建工程减值损失一经确认，在以后会计期间不得转回。
16、借款费用
（1）借款费用包括借款利息、折价或溢价的摊销、辅助费用以及因外币借款而发生的汇兑差额等。可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的借款费用，予以资本化，计入相
关资产成本；其他借款费用计入当期损益。
（2）当资产支出已经发生、借款费用已经发生且为使资产达到预定可使用或者可销售状态
荣安地产股份有限公司 2013年度财务审计报告
所必要的购建或者生产活动已经开始时，开始借款费用的资本化。符合资本化条件的资产在购建或者生产过程中发生非正常中断、且中断时间连续超过 3个月的，暂停借款费用的资本化。当所购建或者生产的资产达到预定可使用或者可销售状态时，停止借款费用的资本化，以后发生的借款费用计入当期损益。
（3）借款费用资本化金额的计算方法
①为购建或者生产符合资本化条件的资产而借入的专门借款所发生的借款费用（包括借款利息、折价或溢价的摊销、辅助费用、外币专门借款本金和利息的汇兑差额），其资本化金额为在资本化期间内专门借款实际发生的借款费用减去尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入或进行暂时性投资取得的投资收益后的金额。
②为购建或者生产符合资本化条件的资产而占用的一般借款所发生的借款费用（包括借款利息、折价或溢价的摊销），其资本化金额根据在资本化期间内累计资产支出超过专门借款部分的资产支出加权平均数乘以所占用一般借款的资本化率计算确定。
17、无形资产
（1）无形资产按照取得时的成本进行初始计量。
（2）无形资产的摊销方法
①对于使用寿命有限的无形资产，在使用寿命期限内，采用直线法摊销；本公司至少于每年年度终了对无形资产的使用寿命及摊销方法进行复核。
②对于使用寿命不确定的无形资产，不摊销。于每年年度终了，对使用寿命不确定的无形资产的使用寿命进行复核，如果有证据表明其使用寿命是有限的，则估计其使用寿命，并按其使用寿命进行摊销。
（3）无形资产减值
本公司在资产负债表日根据内部及外部信息以确定无形资产是否存在减值的迹象，对存在减值迹象的无形资产进行减值测试，估计其可收回金额。此外，无论是否存在减值迹象，本公司至少于每年年度终了对使用寿命不确定的无形资产估计其可收回金额。可收回金额的估计结果表明无形资产的可收回金额低于其账面价值的，无形资产的账面价值会减记至可收回金额，减记的金额确认为资产减值损失，计入当期损益，同时计提相应的减值准备。
无形资产减值损失一经确认，在以后会计期间不得转回。
（4）内部研究开发项目
①划分公司内部研究开发项目研究阶段和开发阶段的具体标准
研究是指为获取并理解新的科学或技术知识而进行的独创性的有计划调查。开发是指在进行商业性生产或使用前，将研究成果或其他知识应用于一项或若干项计划或设计，以生产出新的或具有实质性改进的材料、装置、产品或获得新工序等。
②研究阶段的支出，于发生时计入当期损益。开发阶段的支出，同时满足下列条件的，予以
资本化：
荣安地产股份有限公司 2013年度财务审计报告
A、完成该无形资产以使其能够使用或出售在技术上具有可行性；
B、具有完成该无形资产并使用或出售的意图；
C、无形资产产生经济利益的方式，包括能够证明运用该无形资产生产的产品存在市场或无形资产自身存在市场，无形资产将在内部使用的，应当证明其有用性；
D、有足够的技术、财务资源和其他资源支持，以完成该无形资产的开发，并有能力使用或出售该无形资产；
E、归属于该无形资产开发阶段的支出能够可靠地计量。
18、长期待摊费用
长期待摊费用按其受益期平均摊销。如果长期待摊的费用项目不能使以后会计期间受益的，将尚未摊销的该项目的摊余价值全部转入当期损益。
19、预计负债
（1）与或有事项相关的义务同时满足下列条件的，应当确认为预计负债：
①该义务是企业承担的现时义务；
②履行该义务很可能导致经济利益流出企业；
③该义务的金额能够可靠地计量。
（2）预计负债按照履行相关现时义务所需支出的最佳估计数进行初始计量。
如所需支出存在一个连续范围，且该范围内各种结果发生的可能性相同的，最佳估计数按照该范围内的中间值确定。
在其他情况下，最佳估计数分别下列情况处理：
①或有事项涉及单个项目的，按照最可能发生金额确定。
②或有事项涉及多个项目的，按照各种可能结果及相关概率计算确定。
20、股份支付
(1)股份支付的种类
股份支付是为了获取职工或其他方提供服务而授予权益工具或者承担以权益工具为基础确定的负债的交易。股份支付分为以权益结算的股份支付和以现金结算的股份支付。
①以权益结算的股份支付
用以换取职工提供的服务的权益结算的股份支付，以授予职工权益工具在授予日的公允价值计量。该公允价值的金额在完成等待期内的服务或达到规定业绩条件才可行权的情况下，在等待期内以对可行权权益工具数量的最佳估计为基础，按直线法计算计入相关成本或费用，在授予后立即可行权时，在授予日计入相关成本或费用，相应增加资本公积。
用以换取其他方服务的权益结算的股份支付，如果其他方服务的公允价值能够可靠计量，按照其他方服务在取得日的公允价值计量，如果其他方服务的公允价值不能可靠计量，但权益工具的公允价值能够可靠计量的，按照权益工具在服务取得日的公允价值计量，计入相关成本或费用，
相应增加股东权益。
荣安地产股份有限公司 2013年度财务审计报告
②以现金结算的股份支付
以现金结算的股份支付，按照本公司承担的以股份或其他权益工具为基础确定的负债的公允价值计量。如授予后立即可行权，在授予日计入相关成本或费用，相应增加负债；如须完成等待期内的服务或达到规定业绩条件以后才可行权，在等待期的每个资产负债表日，以对可行权情况的最佳估计为基础，按照本公司承担负债的公允价值金额，将当期取得的服务计入成本或费用，相应增加负债。
在相关负债结算前的每个资产负债表日以及结算日，对负债的公允价值重新计量，其变动计入当期损益。
(2)权益工具公允价值的确定方法
本公司授予的股份期权采用期权定价模型定价。
(3)确认可行权权益工具最佳估计的依据
在等待期内的每个资产负债表日，根据最新取得的可行权职工人数变动等后续信息做出最佳估计，修正预计可行权的权益工具数量。
（4）实施、修改、终止股份支付计划的相关会计处理
本公司对股份支付计划进行修改时，若修改增加了所授予权益工具的公允价值，按照权益工具公允价值的增加相应确认取得服务的增加。权益工具公允价值的增加是指修改前后的权益工具在修改日的公允价值之间的差额。若修改减少了股份支付公允价值总额或采用了其他不利于职工的方式，则仍继续对取得的服务进行会计处理，视同该变更从未发生，除非本公司取消了部分或全部已授予的权益工具。
在等待期内，如果取消了授予的权益工具，本公司对取消所授予的权益性工具作为加速行权处理，将剩余等待期内应确认的金额立即计入当期损益，同时确认资本公积。职工或其他方能够选择满足非可行权条件但在等待期内未满足的，本公司将其作为授予权益工具的取消处理。
21、收入
（1）开发产品
已经完工并验收合格，签订了销售合同并履行了合同规定的义务，即开发产品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；公司不再保留通常与所有权相联系的继续管理权，也不再对已售出的商品实施有效控制；收入的金额能够可靠地计量；相关的经济利益很可能流入；并且该项目已发生或将发生的成本能够可靠地计量时，确认销售收入的实现。
（2）出售自用房屋：自用房屋所有权上的主要风险和报酬转移给购货方，公司不再保留通常与所有权相联系的继续管理权，也不再对已售出的商品实施有效控制，收入的金额能够可靠地计量，相关的经济利益很可能流入，并且该房屋成本能够可靠地计量时，确认销售收入的实现。
（3）代建房屋和工程业务
代建房屋和工程签订有不可撤销的建造合同，与代建房屋和工程相关的经济利益能够流入
企业，代建房屋和工程的完工进度能够可靠地确定，并且代建房屋和工程有关的成本能够可靠地
荣安地产股份有限公司 2013年度财务审计报告
计量时，采用完工百分比法确认营业收入的实现。
（4）出租物业收入确认方法
按租赁合同、协议约定的承租日期（有免租期的考虑免租期）与租金额，在相关租金已经收到或取得了收款的证据时确认出租物业收入的实现。
（5）其他业务收入确认方法
按相关合同、协议的约定，与交易相关的经济利益很可能流入企业，收入金额能够可靠计量，与收入相关的已发生或将发生成本能够可靠地计量时，确认其他业务收入的实现。
22、政府补助
政府补助是指本公司从政府无偿取得货币性资产和非货币性资产，不包括政府作为所有者投入的资本。政府补助分为与资产相关的政府补助和与收益相关的政府补助。本公司将所取得的用于购建或以其他方式形成长期资产的政府补助界定为与资产相关的政府补助；其余政府补助界定为与收益相关的政府补助。若政府文件未明确规定补助对象，则采用以下方式将补助款划分为与收益相关的政府补助和与资产相关的政府补助：（1）政府文件明确了补助所针对的特定项目的，根据该特定项目的预算中将形成资产的支出金额和计入费用的支出金额的相对比例进行划分，对该划分比例需在每个资产负债表日进行复核，必要时进行变更；（2）政府文件中对用途仅作一般性表述，没有指明特定项目的，作为与收益相关的政府补助。
政府补助为货币性资产的，按照收到或应收的金额计量。政府补助为非货币性资产的，按照公允价值计量；公允价值不能够可靠取得的，按照名义金额计量。
政府补助同时满足下列条件的，予以确认：（1）企业能够满足政府补助所附条件；（2）企业能够收到政府补助。
与收益相关的政府补助，如果用于补偿本公司以后期间的相关费用或损失的，确认为递延收益，并在确认相关费用的期间，计入当期损益；如果用于补偿本公司已发生的相关费用或损失的，直接计入当期损益。
与资产相关的政府补助，确认为递延收益，并在相关资产使用寿命内平均分配，计入当期损益。但是，按照名义金额计量的政府补助，直接计入当期损益。
23、所得税
本公司采用资产负债表债务法进行所得税会计处理。
除与直接计入股东权益的交易或事项有关的所得税影响计入股东权益外，当期所得税费用和递延所得税费用（或收益）计入当期损益。
当期所得税费用是按本年度应纳税所得额和税法规定的税率计算的预期应交所得税，加上对以前年度应交所得税的调整。
资产负债表日，如果纳税主体拥有以净额结算的法定权利并且意图以净额结算或取得资产、清偿负债同时进行时，那么当期所得税资产及当期所得税负债以抵销后的净额列示。
递延所得税资产和递延所得税负债分别根据可抵扣暂时性差异和应纳税暂时性差异确定，按
荣安地产股份有限公司 2013年度财务审计报告
照预期收回资产或清偿债务期间的适用税率计量。暂时性差异是指资产或负债的账面价值与其计税基础之间的差额，包括能够结转以后年度抵扣的亏损和税款递减。递延所得税资产的确认以很可能取得用来抵扣暂时性差异的应纳税所得额为限。
对于既不影响会计利润也不影响应纳税所得额（或可抵扣亏损）的非企业合并交易中产生的资产或负债初始确认形成的暂时性差异，不确认递延所得税。商誉的初始确认导致的暂时性差异也不产生递延所得税。
资产负债表日，根据递延所得税资产和负债的预期收回或结算方式，依据已颁布的税法规定，按照预期收回该资产或清偿该负债期间的适用税率计量该递延所得税资产和负债的账面金额。
资产负债表日，递延所得税资产及递延所得税负债在同时满足以下条件时以抵销后的净额列示：
（1）纳税主体拥有以净额结算当期所得税资产及当期所得税负债的法定权利；
（2）递延所得税资产及递延所得税负债是与同一税收征管部门对同一纳税主体征收的所得税相关或者是对不同的纳税主体相关，但在未来每一具有重要性的递延所得税资产及负债转回的期间内，涉及的纳税主体意图以净额结算当期所得税资产和负债或是同时取得资产、清偿负债。
24、经营租赁
（1）租入资产
经营租赁租入资产的租金费用在租赁期内按直线法确认为相关资产成本或费用。或有租金在实际发生时计入当期损益。
（2）租出资产
经营租赁租出资产所产生的租金收入在租赁期内按直线法确认为收入。经营租赁租出资产发生的初始直接费用，直接计入当期损益。或有租金在实际发生时计入当期损益。
25、持有待售非流动资产
本公司将已经作出处置决议、已经与受让方签订了不可撤销的转让协议、并且该项转让将在一年内完成的固定资产、无形资产、成本模式后续计量的投资性房地产、长期股权投资等非流动资产（不包括递延所得税资产），划分为持有待售。按账面价值与预计可变现净值孰低者计量持有待售的非流动资产，账面价值高于预计可变现净值之间的差额确认为资产减值损失。
26、维修基金的核算方法
根据开发项目所在地的有关规定，维修基金在开发产品销售（预售）时，向购房人收取或由公司计提计入有关开发产品的开发成本，并统一上缴维修基金管理部门。
27、质量保证金的核算方法
质量保证金根据施工合同规定从施工单位工程款中预留。在开发产品保修期内发生的维修费，冲减质量保证金；在开发产品约定的保修期届满，质量保证金余额退还施工单位。
28、会计政策、会计估计变更
报告期内，公司无会计政策、会计估计变更。
荣安地产股份有限公司 2013年度财务审计报告
29、前期会计差错更正
报告期内，公司无前期会计差错更正。
三、税项
1、流转税
(1)增值税：销项税税率为17%。
(2)营业税：
①房地产销售、物业管理、租赁收入营业税税率为5%。
②建筑、安装工程营业税税率为3%。
2、企业所得税
（1）本公司及所属企业执行的企业所得税税率为25%。
（2）2013年宁波欧瑞装饰有限公司、宁波绿迪景观工程有限公司、宁波康美房屋租赁有限公司和浙江龙游天苑建设有限公司企业所得税采用核定征收方式，应税所得率分别为8.00%、8.00%、15%、8%。
3、土地增值税
房地产开发企业按所在地主管税务机关规定，暂按预售收入额的0.5%-4.0%预缴土地增值税，待所开发的房产项目达到规定清算条件后，按四级超率累进税率进行土地增值税汇算清缴。增值额未超过扣除项目金额50.00%的部分，税率为30.00%；增值额超过扣除项目金额50.00%、未超过扣除项目金额100.00%的部分，税率为40.00%；增值额超过扣除项目金额100.00%、未超过扣除项目金额200.00%的部分，税率为50.00%；增值额超过扣除项目金额200.00%的部分，税率为60.00%。
建造普通标准住宅，增值额未超过扣除项目金额20.00%的，免征土地增值税。
4、城市维护建设税
按实际缴纳流转税额的7%计缴。
5、教育费附加
按实际缴纳流转税额的5%计缴。
四、企业合并及合并会计报表
（一）子公司情况
1、通过设立或投资等方式取得的子公司（人民币单位:万元）
|||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|
|企业类型|注册地|法定代表人|业务性质|注册资本|实际出资金额|合计持股比例|合计表决权比例|
|有限公司|宁波市|王久芳|房地产开发|25,500.00|25,500.00|100.00%|100.00%|
|有限公司|宁波市|王久芳|房地产开发|50,000.00|50,000.00|100.00%|100.00%|
|有限公司|杭州市|王久芳|房地产开发|12,680.00|12,680.00|100.00%|100.00%|
|有限公司|宁波市|王久芳|房地产开发|18,000.00|18,000.00|100.00%|100.00%|

荣安地产股份有限公司 2013年度财务审计报告
|||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|
|企业类型|注册地|法定代表人|业务性质|注册资本|实际出资金额|合计持股比例|合计表决权比例|
|有限公司|宁波市|王久芳|房地产开发|2,000.00|2,000.00|100.00%|100.00%|
|有限公司|宁波市|王久芳|房地产开发|45,000.00|45,000.00|100.00%|100.00%|
|有限公司|宁波市|王久芳|房地产开发|50,000.00|50,000.00|100.00%|100.00%|
|有限公司|宁波市|王久芳|房地产开发|70,000.00|70,000.00|100.00%|100.00%|
|有限公司|杭州市|王久芳|房地产开发|50,000.00|50,000.00|100.00%|100.00%|
|有限公司|宁波市|王久芳|房地产开发|30,000.00|30,000.00|100.00%|100.00%|
|有限公司|台州市|王久芳|房地产开发|10,000.00|10,000.00|100.00%|100.00%|
|有限公司|宁波市|王久芳|房地产开发|50,000.00|50,000.00|100.00%|100.00%|
|有限公司|宁波市|王久芳|物业管理|500.00|500.00|100.00%|100.00%|
|有限公司|宁波市|王久芳|实业投资、投资管理|500.00|500.00|100.00%|100.00%|
|有限公司|宁波市|王久芳|实业项目投资管理等|518.00|518.00|100.00%|100.00%|
|有限公司|宁波市|刘盛领|建筑装饰工程设计、施工|600.00|600.00|100.00%|100.00%|
|有限公司|宁波市|刘盛领|景观工程等|500.00|500.00|100.00%|100.00%|
|有限公司|宁波市|王久芳|材料研发销售，实业投资|2,000.00|2,000.00|100.00%|100.00%|
|有限公司|宁波市|王久芳|房屋租赁，物业管理|18,900.00|18,900.00|100.00%|100.00%|
|有限公司|宁波市|周佩玉|房地产销售代理|620.00|620.00|100.00%|100.00%|
|有限公司|台州市|王久芳|房地产开发|5,000|5,000|100.00%|100.00%|

2、非同一控制下企业合并取得的子公司（人民币单位:万元）
||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
|子公司类型|注册地|业务性质|注册资本|期末实际出资额|持股比例|表决权比例|
|有限公司|宁波市|工程承包|6,500.00|6,500.00|100.00%|是|

（二）本期合并范围的变动情况
本期新纳入合并范围的主体
|||
|-|-|
|期末净资产|本期净利润|
|46,271,418.88|-3,728,581.12|

2013年4月11日，公司第八届董事会2013年第三次临时会议审议通过了《关于合作开发台州市椒江区台州大道西侧商住地块的议案》，公司控股子公司台州荣安置业有限公司（以下简称“台州荣安置业”）与方远建设集团房地产开发有限公司（以下简称“方远建设”）、浙江椒江
建设房地产开发有限公司（以下简称“椒江建设”）共同合作开发台州市椒江区台州大道西侧商
住地块。合作各方投资设立项目公司台州荣方建设房地产开发有限公司(以下简称“台州荣方”)，
台州荣方注册资本5,000万元，经营范围：房地产开发、商品房销售、房产租赁、物业管理。台
荣安地产股份有限公司 2013年度财务审计报告
州荣安置业以现金出资3,500万元，占注册资本的70%，方远建设以现金出资500万元，占注册资本的10%，椒江建设以现金出资1000万元，占注册资本的20%。
2013年12月，经三方友好协商，椒江建设、方远建设同意将其所持有的台州荣方20%、10%股权转让给台州荣安置业，转让价格分别为人民币1,000万元和500万元。此次股权转让完成后,公司持有台州荣方100%股权。
五、合并财务报表主要项目注释
（以下如无特别说明，均以2013年12月31日为截止日，金额以人民币元为单位）
1、货币资金
（1）明细项目
|||
|-|-|
|币种|期末余额|
|人民币|924,112.32|
|人民币|362,873,659.87|
||363,797,772.19|

（2）货币资金期末余额中，没有质押、冻结等对变现有限制或存在潜在回收风险的款项。
2、应收账款
（1）明细情况
①类别明细情况
||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
|期末数|||||||
|余额|比例|坏账准备|计提比例|余额|比例|坏账准备|
|17,509,360.58|100.00%|2,593,394.61|14.81%|16,537,231.79|100.00%|1,166,186.72|
|17,509,360.58|100.00%|2,593,394.61|14.81%|16,537,231.79|100.00%|1,166,186.72|
|17,509,360.58|100.00%|2,593,394.61|14.81%|16,537,231.79|100.00%|1,166,186.72|

②按账龄组合计提坏账准备的应收账款
||||||
|-|-|-|-|-|
|期末数|||||
|金额|比例|坏账准备|金额|比例|
|6,296,838.68|35.96%|314,841.93|9,750,729.31|58.96%|
|5,426,019.42|30.99%|542,601.94|6,786,502.48|41.04%|
|5,786,502.48|33.05%|1,735,950.74|||
|17,509,360.58|100.00%|2,593,394.61|16,537,231.79|100.00%|

荣安地产股份有限公司 2013年度财务审计报告
（2）公司报告期不存在通过重组等其他方式收回的应收账款。
（3）公司报告期内未核销应收账款。
（4）本账户期末余额中无应收持本公司5%以上（含5%）表决权股份的股东单位欠款。
（5）应收账款金额前五名单位情况
||||
|-|-|-|
|与本公司关系|金额|年限|
|非关联方|3,108,715.00|2-3年|
|关联方|2,124,486.00|1年以内|
|非关联方|1,000,000.00|2-3年|
|非关联方|250,000.00|1-2年|
|非关联方|173,478.00|1-2年|
||6,656,679.00||

（6）关联方欠款情况参见财务报表附注六、6。
3、预付款项
（1）账龄分析
||||
|-|-|-|
|期末余额|||
|金额|比例（%）|金额|
|21,484,031.65|81.75%|8,391,657.38|
|3,884,635.52|14.78%|387,025.76|
|336,145.76|1.28%|573,970.96|
|573,970.96|2.19%||
|26,278,783.89|100.00%|9,352,654.10|

（2）预付款项金额前五名单位情况
||||
|-|-|-|
|与本公司关系|金额|预付时间|
|非关联方|8,000,000.00|1年以内|
|非关联方|1,891,232.88|1年以内|
|非关联方|711,650.00|1年以内|
|非关联方|298,355.88|3年以上|
|非关联方|295,487.97|2-3年|
||11,196,726.73||

（3）预付款项中无预付持有本公司5%（含5%）以上表决权股份的股东或关联方单位款项。
4、其他应收款
（1）明细情况
荣安地产股份有限公司 2013年度财务审计报告
①类别明细情况
||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
|期末数|||||||
|余额|比例|坏账准备|计提比例|余额|比例|坏账准备|
|482,770,229.65|100.00%|26,146,961.67|5.42%|25,795,585.68|100.00%|5,494,235.83|
|482,770,229.65|100.00%|26,146,961.67|5.42%|25,795,585.68|100.00%|5,494,235.83|
|482,770,229.65|100.00%|26,146,961.67|5.42%|25,795,585.68|100.00%|5,494,235.83|

②按账龄组合计提坏账准备的其他应收款
||||||
|-|-|-|-|-|
|期末数|||||
|金额|比例|坏账准备|金额|比例|
|473,355,772.46|98.05%|23,667,788.62|16,013,767.05|62.08%|
|6,452,504.02|1.34%|645,250.41|2,214,882.31|8.59%|
|745,533.85|0.15%|223,660.15|1,078,941.82|4.18%|
|1,026,864.82|0.21%|616,118.89|5,571,794.50|21.60%|
|977,054.50|0.20%|781,643.60|554,500.00|2.15%|
|212,500.00|0.05%|212,500.00|361,700.00|1.40%|
|482,770,229.65|100.00%|26,146,961.67|25,795,585.68|100.00%|

（2）公司报告期不存在通过重组等其他方式收回的其他应收款。
（3）公司报告期内未核销其他应收款。
（4）本账户期末余额中无应收持本公司5%以上（含5%）表决权股份的股东单位欠款。
（5）其他应收款金额前五名单位情况
|||||
|-|-|-|-|
|与本公司关系|金额|占其他应收总额比例|款项性质|
|非关联方|314,000,000.00|65.04%|保证金|
|非关联方|100,000,000.00|20.71%|保证金|
|非关联方|30,000,000.00|6.21%|保证金|
|关联方|4,000,000.00|0.83%|往来款|
|非关联方|2,275,000.00|0.48%|押金|
||450,275,000.00|93.27%||

（6）关联方欠款情况参见财务报表附注六、6。
5、存货
（1）明细项目
荣安地产股份有限公司 2013年度财务审计报告
年末数
项目
||||
|-|-|-|
|账面余额|其中：借款费用资本化金额|存货跌价准备|
|3,068,820,470.80|202,491,342.11||
|2,225,210,270.49|106,341,056.08||
|17,142,191.27|||
|5,311,172,932.56|308,832,398.19||

年初数
项目
||||
|-|-|-|
|账面余额|其中：借款费用资本化金额|存货跌价准备|
|5,736,565,808.42|380,381,043.94||
|1,622,475,220.10|123,549,338.65||
|2,085,380.72|||
|7,361,126,409.24|503,930,382.59||

（2）开发成本
||||
|-|-|-|
|开工时间|预计交付时间|期末余额|
|2009年7月|2013年6月||
|2010年6月|2013年1月||
|2010年10月|2013年5月||
|2011年5月|2013年12月||
|2011年6月|2013年10月||
|2011年9月|2014年6月|1,197,292,369.01|
|2011年12月|2016年10月|1,037,932,236.01|
|2013年12月|2016年7月|819,996,240.15|
|||3,055,220,845.17|
|2014年5月|2017年5月|13,599,625.63|
|||13,599,625.63|
|||3,068,820,470.80|

（3）开发产品
|||||
|-|-|-|-|
|交付时间|年初余额|本期增加|本期减少|
|2012年12月|1,267,492,145.05|204,934,725.08|1,026,878,270.79|
|2007年6月|684,532.38||172,457.76|
|2009年6月|5,149,659.26||2,932,097.82|

荣安地产股份有限公司 2013年度财务审计报告
|||||
|-|-|-|-|
|交付时间|年初余额|本期增加|本期减少|
|2010年6月|9,625,421.98|-210,000.00||
|2010年11月|40,750,120.67||11,620,358.18|
|2012年7月|298,773,340.76|9,249,496.81|308,022,837.57|
|2013年1月||836,463,906.97|699,474,595.88|
|2013年5月||961,236,400.08|853,902,263.48|
|2013年12月||1,621,649,364.91|226,944,763.15|
|2013年10月||760,568,999.89|661,210,198.72|
||1,622,475,220.10|4,393,892,893.74|3,791,157,843.35|

（4）公司土地使用权抵押情况
||||||
|-|-|-|-|-|
|借款金额|借款银行|合同期限||抵押人|
|||合同起始日|合同到期日||
|15,000,000.00|建设银行城建支行|2011-6-15|2014-6-14|宁波市人民房地产开发有限公司|
|10,000,000.00||2011-7-29|2014-6-14||
|26,000,000.00||2011-8-23|2014-6-14||
|20,000,000.00||2012-2-28|2014-6-14||
||建设银行城建支行|||宁海荣安置业有限公司|
|71,000,000.00|||||

（5）存货跌价准备计提依据：按各期末账面实存的存货，采用单项比较法对各期末存货的成本与可变现净值进行比较，按可变现净值低于成本的差额计提。
6、一年内到期的非流动资产
||
|-|
|期末余额|
|1,352,266,000.00|
|26,182,170.44|
|1,326,083,829.56|

注：2012年 6月 21日，子公司宁波康信置业有限公司与宁波市国土资源局签署了《解除<国有建设用地使用权出让合同>协议书》，鄞州新城区庙堰-4号A、B、C土地出让金共计230,700.6万元，宁波市国土资源局返还给子公司宁波康信置业有限公司。双方确定宁波康信置业有限公司的损失以土地款为本金，按年息12%标准进行计算，自2010年3月31日至2011年9月30日共计41,526万元，合计272,226.6万元。上述协议经公司2012年7月9日召开的2012年第二次临时
股东大会审议批准。依照收款安排，应收的合同金额与其折现现值之间的差额234,575,640.50元，
按照折现率在收款期间进行摊销，报告期摊销利息收入134,849,838.24元。
荣安地产股份有限公司 2013年度财务审计报告
7、其他流动资产
||
|-|
|期末余额|
|750,839.76|
|750,839.76|

8、长期应收款
||
|-|
|期末余额|
|-|

9、长期股权投资
（1）明细项目
||||||
|-|-|-|-|-|
|期末余额|||||
|账面余额|减值准备|账面价值|账面余额|减值准备|
|104,998,346.83||104,998,346.83|23,776,579.89||
||||300,000.00||
|104,998,346.83||104,998,346.83|24,076,579.89|-|

（2）按权益法核算的长期股权投资
||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
|持股比例|表决权比例|初始投资成本|年初余额|本期增加[注]|本期减少[注]|本期权益法核算|
|49%|49%|26,950,000.00|23,776,579.89|||-605,228.12|
|25%|25%|82,500,000.00||157,500,000.00|75,000,000.00|-673,004.94|
|49%|49%|109,450,000.00|23,776,579.89|157,500,000.00|75,000,000.00|-1,278,233.06|

注：公司子公司宁波康园房地产开发有限公司（以下简称“康园房产”）于2013年3月5日通过公开挂牌方式竞得鄞州新城区首南街道陈婆渡片区CPD3-01-07B地块。2013年4月，康园房产设立项目公司“宁波陈婆渡置业有限公司(以下简称“陈婆渡置业”)”，陈婆渡置业注册资本10,000万元，由康园房产全部以货币出资。
2013年5月，为实现共同开发，康园房产将陈婆渡置业75%的股权分别转让给雅戈尔置业控股有限公司、宁波布利杰置业发展有限责任公司和台州方宁投资管理有限公司各25%股权，股权转让完成后，合营各方分别持有陈婆渡置业25%股权。
2013年10月，经陈婆渡置业股东会决议通过，宁波陈婆渡置业有限公司的注册资本变更为
33,000万元，其中康园房产出资额为8,250万元，占注册资本的25%。
（3）按成本法核算的长期股权投资
荣安地产股份有限公司 2013年度财务审计报告
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|持股比例|表决权比例|初始投资成本|年初余额|本期增加|本期减少|
|10.00%|10.00%|300,000.00|300,000.00||300,000.00|
|||300,000.00|300,000.00|-|300,000.00|

（4）公司长期股权投资不存在需要计提减值准备的情形。
（5）公司长期股权投资变现不存在重大限制。
（6）合营企业及联营企业
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|企业类型|注册地|法定代表人|业务性质|注册资本|持股比例|
|有限责任公司|宁波市|钟建强|房地产开发|5,500万元|49%|
|有限责任公司|宁波市|王久芳|房地产开发|33,000万元|25%|

续上表
|||||
|-|-|-|-|
|期末资产总额|期末负债总额|期末净资产总额|本期营业收入总额|
|267,840,420.04|220,551,947.02|47,288,473.02|-|
|456,634,958.92|129,326,978.66|327,307,980.26|-|

10、投资性房地产
（1）分类情况
||||
|-|-|-|
|年初余额|本期增加|本期减少|
|228,866,284.53|307,862,005.22||
|228,866,284.53|307,862,005.22|-|
|5,250,476.95|25,353,813.11||
|5,250,476.95|25,353,813.11|-|
|223,615,807.58|||
|223,615,807.58|-|-|
|-|-|-|
|223,615,807.58|||
|223,615,807.58|||

（2）本期折旧和摊销额为25,353,813.11元。
（3）公司期末已用于抵押借款的投资性房地产列示如下：
荣安地产股份有限公司 2013年度财务审计报告
||||
|-|-|-|
|借款金额|抵押固定资产类别|投资性房地产原值|
|7,000.00万元|房屋及建筑物|221,072,713.72|
|||221,072,713.72|

11、固定资产及累计折旧
（1）固定资产、累计折旧及固定资产减值准备本期增减变动
||||
|-|-|-|
|年初余额|本期增加|本期减少|
|6,312,759.34|||
|6,357,032.00|||
|3,441,558.27|960,654.61||
|2,218,380.00|22,400.00||
|18,329,729.61|983,054.61||
|3,535,031.63|422,153.51||
|2,022,272.04|1,228,209.18||
|1,564,865.47|558,353.54||
|816,014.93|240,996.09||
|7,938,184.07|2,449,712.32||
|-|-|-|
|2,777,727.71|||
|4,334,759.96|||
|1,876,692.80|||
|1,402,365.07|||
|10,391,545.54|||

（2）本期计提折旧额为2,449,712.32元。
（3）公司期末不存在暂时闲置的固定资产、通过融资租赁租入的固定资产、通过经营租赁租出的固定资产以及持有待售的固定资产。
（4）公司期末已用于抵押借款的固定资产列示如下：
||||
|-|-|-|
|借款金额|抵押固定资产类别|固定资产原值|
|500.00万元|房屋及建筑物|6,312,759.34|
|||6,312,759.34|

荣安地产股份有限公司 2013年度财务审计报告
12、无形资产
（1）分类情况
||||
|-|-|-|
|年初余额|本期增加|本期减少|
|1,877,287.19|734,444.45||
|1,877,287.19|734,444.45||
|549,567.40|465,596.20||
|549,567.40|465,596.20||
|-|-|-|
|1,327,719.79|||
|1,327,719.79|-|-|

（2）本期无形资产摊销金额为465,596.20元。
13、递延所得税资产/负债
||||
|-|-|-|
|期末余额|||
|暂时性差异|递延所得税资产|暂时性差异|
|5,990,405.00|1,497,601.25|6,660,422.55|
|216,831,851.84|54,207,962.96|313,595,916.20|
|134,288,983.48|33,572,245.87|12,267,391.76|
|660,981.24|165,245.31|702,760.00|
|26,182,170.44|6,545,542.61|161,032,008.68|
|383,954,392.00|95,988,598.00|494,258,499.19|
|91,877,849.44|22,969,462.36|37,210,665.96|
|91,877,849.44|22,969,462.36|37,210,665.96|

14、资产减值准备
|||||
|-|-|-|-|
|年初余额|本期计提额|本期减少额||
|||转销|其他减少|
|6,660,422.55|22,079,933.73|||
|6,660,422.55|22,079,933.73|||

荣安地产股份有限公司 2013年度财务审计报告
15、短期借款
（1）短期借款分类
||
|-|
|期末余额|
|300,000,000.00|
|5,000,000.00|
|305,000,000.00|

（2）已到期未偿还的短期借款：无。
16、应付账款
（1）期末应付无持有本公司5%(含5%)以上表决权股份的股东或关联方款项情况。
（2）应付账款期末余额中账龄一年以上的有156,255,926.63元，主要为尚未支付的工程款等。
17、预收款项
（1）期末预收无持有本公司5%(含5%)以上表决权股份的股东或关联方款项情况。
（2）预收款项余额中账龄一年以上的预收款项有2,018,141,218.60元，主要为已经预收尚未交付的房款等。
（3）预收款项分项情况
||
|-|
|期末余额|
|236,479,375.05|
|46,659,747.00|
|41,090,548.00|
|1,539,979,668.00|
|84,105,191.55|
|1,276,803,428.00|
|19,241,811.80|
|160,000.00|
|14,822,362.00|
|3,259,342,131.40|

18、应付职工薪酬
（1）分类情况
||||
|-|-|-|
|年初余额|本期增加额|本期减少额|
|11,815,767.71|70,081,631.60|58,696,536.79|
|16,280.00|3,516,915.43|3,522,835.43|

荣安地产股份有限公司 2013年度财务审计报告
||||
|-|-|-|
|年初余额|本期增加额|本期减少额|
|56,584.53|3,323,250.00|3,323,250.00|
|29,748.00|742,678.00|742,678.00|
|3,080.00|253,316.77|253,316.77|
|260|713,581.58|713,581.58|
|11,921,720.24|78,631,373.38|67,252,198.57|

（2）截止报告日，工资、奖金、津贴和补贴已发放完毕。
（3）应付职工薪酬中无属于拖欠性质的款项。
19、应交税费
||
|-|
|期末余额|
|1,725,272.98|
|-88,135,772.69|
|214,555,488.33|
|-6,169,120.73|
|152,973,062.51|
|-5,796,905.65|
|-2,055,481.76|
|478,167.25|
|312,845.06|
|267,887,555.30|

注：营业税、城市维护建设税、地方基金及教育费附加期末数为负数，系预收房款按税法规定预缴的营业税金及附加等。
20、应付利息
||
|-|
|期末余额|
|1,886,183.85|
|17,152,279.22|
|19,038,463.07|

21、应付股利
||
|-|
|期末余额|
|492,358.24|

22、其他应付款
（1）期末应付持有本公司5%(含5%)以上表决权股份的股东或关联方款项情况
荣安地产股份有限公司 2013年度财务审计报告
||
|-|
|期末余额|
|4,064,888.41|
|4,064,888.41|

（2）金额较大的其他应付款
||
|-|
|期末余额|
|59,544,000.00|
|29,652,000.00|
|7,379,101.33|
|7,379,101.33|
|7,379,101.33|
|111,333,303.99|

23、一年内到期的非流动负债
（1）分类情况
||
|-|
|期末余额|
|71,000,000.00|
|71,000,000.00|

（2）一年内到期的长期借款
①分类情况
||
|-|
|期末余额|
|71,000,000.00|
|71,000,000.00|

一年内到期的长期借款中无属于逾期借款获得展期的情况。
②金额前五名的一年内到期的长期借款
||||
|-|-|-|
|合同起始日|合同终止日|利率|
|2011-8-23|2014-6-14|市场利率|
|2012-2-28|2014-6-14|市场利率|
|2011-6-15|2014-6-14|市场利率|
|2011-7-29|2014-6-14|市场利率|

24、长期借款
（1）分类情况
荣安地产股份有限公司 2013年度财务审计报告
||
|-|
|期末余额|
|70,000,000.00|
|70,000,000.00|

（2）金额前五名的长期借款
||||
|-|-|-|
|合同起始日|合同终止日|利率|
|2013-11-29|2023-10-28|市场利率|
|2013-12-27|2023-10-28|市场利率|

25、股本
|||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|
|期初数||本期增减变动（+，-）||||||
|||发行新股|送股|公积金转股|其他|小计||
|数量|比例||||||数量|
|67,492,948|6.36%||||-67,492,948|-67,492,948||
|839,062,870|79.06%||||-33,799|-33,799|839,029,071|
|838,754,071|79.03%||||||838,754,071|
|308,799|0.03%||||-33,799|-33,799|275,000|
|906,555,818|85.42%||||-67,526,747|-67,526,747|839,029,071|
|154,751,677|14.58%||||67,526,747|67,526,747|222,278,424|
|154,751,677|14.58%||||67,526,747|67,526,747|222,278,424|
|1,061,307,495|100.00%||||||1,061,307,495|

26、资本公积
||||
|-|-|-|
|年初余额|本期增加|本期减少|
|66,958,770.08||1,118,574.34|
|66,958,770.08|-|1,118,574.34|

注：如财务报表附注五、（二）所述，公司子公司台州荣安置业有限公司受让浙江椒江建设
荣安地产股份有限公司 2013年度财务审计报告
房地产开发有限公司和方远建设集团房地产开发有限公司分别持有的台州荣方建设房地产开发有限公司20%、10%股权，转让价格分别为1,000万元和500万元,转让价格与股权转让完成日台州荣方建设房地产开发有限公司账面净资产的差额1,118,574.34元冲减资本公积。
27、盈余公积
||||
|-|-|-|
|年初余额|本期增加|本期减少|
||34,515,067.37||
|-|34,515,067.37|-|

28、未分配利润
||
|-|
|本期金额|
|1,673,337,793.13|
|1,673,337,793.13|
|454,512,833.26|
|34,515,067.37|
|2,093,335,559.02|

注：系根据报告期母公司实现的净利润551,495,456.69元，扣除截止2012年末累计未弥补亏损206,344,782.96元后，按照公司章程规定比例10%计提。
29、营业收入及营业成本
（1）营业收入及营业成本类别
||||
|-|-|-|
|本期金额|||
|营业收入|营业成本|营业收入|
|4,628,072,023.67|3,533,962,494.44|2,055,702,412.63|
|13,775,669.98|25,424,023.65|352,046.66|
|4,641,847,693.65|3,559,386,518.09|2,056,054,459.29|

（2）主营业务分项目情况
荣安地产股份有限公司 2013年度财务审计报告
||||
|-|-|-|
|本期金额|||
|主营业务收入|主营业务成本|主营业务收入|
|1,900,394,271.00|1,026,878,270.79|1,336,821,048.00|
|||662,037,926.00|
|4,305,000.00|2,932,097.82|1,994,000.00|
|756,286,884.00|699,474,595.87||
|954,976,144.00|853,902,263.48||
|657,908,919.00|661,210,198.72||
|266,804,455.00|226,944,763.15||
|26,582,199.00|11,620,358.18|24,510,692.00|
|1,042,000.00|172,457.76|1,071,951.00|
|23,600,462.32|18,643,582.95|11,222,070.98|
|36,171,689.35|32,183,905.72|18,044,724.65|
|4,628,072,023.67|3,533,962,494.44|2,055,702,412.63|

（3）主营业务分地区情况
||||
|-|-|-|
|本期金额|||
|主营业务收入|主营业务成本|主营业务收入|
|4,628,072,023.67|3,533,962,494.44|1,393,664,486.63|
|||662,037,926.00|
|4,628,072,023.67|3,533,962,494.44|2,055,702,412.63|

（4）前五名客户的营业收入情况
||
|-|
|营业收入|
|25,048,203.00|
|22,846,442.00|
|14,200,565.00|
|10,870,707.00|
|9,890,942.00|
|82,856,859.00|

（5）其他业务收入情况
||||
|-|-|-|
|本期金额|||
|其他业务收入|其他业务成本|其他业务收入|
|10,535,979.98|25,424,023.65|40,800.00|
|3,239,690.00||311,246.66|
|13,775,669.98|25,424,023.65|352,046.66|

荣安地产股份有限公司 2013年度财务审计报告
30、营业税金及附加
||
|-|
|本期金额|
|243,703,966.32|
|17,089,319.18|
|12,217,536.26|
|182,696,537.59|
|455,707,359.35|

31、销售费用
||
|-|
|本期金额|
|16,540,300.30|
|9,623,813.33|
|1,762,558.73|
|2,067,620.22|
|6,160.00|
|10,174,877.40|
|1,770,937.85|
|41,946,267.83|

32、管理费用
||
|-|
|本期金额|
|43,642,963.31|
|8,973,306.89|
|14,846,986.41|
|5,408,904.26|
|949,508.72|
|3,087,054.42|
|1,915,624.52|
|2,155,168.90|
|541,250.16|
|1,417,011.38|
|1,101,874.07|
|830,830.56|
|6,792,899.12|
|91,663,382.72|

33、财务费用
荣安地产股份有限公司 2013年度财务审计报告
||
|-|
|本期金额|
|7,378,268.45|
|648,835.38|
|667,086.01|
|-134,849,838.24|
|-127,453,319.16|

注：参见财务报表附注五、6。
34、资产减值损失
||
|-|
|本期金额|
|22,079,933.73|
|22,079,933.73|

35、投资收益
（1）明细项目
||
|-|
|本期金额|
|-1,278,233.06|
|1,400,000.00|
|121,766.94|

（2）期末投资收益汇回不存在重大限制。
（3）按权益法核算的长期股权投资收益
||
|-|
|本期金额|
|-605,228.12|
|-673,004.94|
|-1,278,233.06|

36、营业外收入
（1）明细项目
|||
|-|-|
|本期金额|上期金额|
|2,836,174.70|142,101.00|
|44,660.00|64,300.00|
|82,168.22|15,000.00|
|248,126.90|147,074.13|
|3,211,129.82|368,475.13|

荣安地产股份有限公司 2013年度财务审计报告
（2）计入当期损益的政府补助
||||
|-|-|-|
|本年发生额|上年发生额|与资产相关/与收益相关|
|2,836,174.70|142,101.00|与收益相关|
|2,836,174.70|142,101.00||

37、营业外支出
|||
|-|-|
|本期金额|上期金额|
||4,031.52|
||4,031.52|
|5,025,361.83|2,617,852.97|
|1,680,000.00|71,000.00|
|271,211.82|1,101,596.64|
|162,200.00|815,055.90|
|5,392.70|124,147,952.16|
|7,144,166.35|128,757,489.19|

38、所得税费用
||
|-|
|本期金额|
|100,069,199.90|
|41,242,822.68|
|141,312,022.58|

39、基本每股收益计算过程
||
|-|
|本期金额|
|454,512,833.26|
|351,324,225.49|
|1,061,307,495.00|
|12|
|1,061,307,495.00|
|0.4283|

荣安地产股份有限公司 2013年度财务审计报告
||
|-|
|本期金额|
|0.3310|

40、支付或收到其他与经营活动有关的现金
（1）收到的其他与经营活动有关的现金
||
|-|
|本期金额|
|982,141,634.50|
|1,370,000,000.00|
|25,896,869.10|
|1,237,718.68|
|2,836,174.70|
|2,382,112,396.98|

（2）支付的其他与经营活动有关的现金
||
|-|
|本期金额|
|1,407,125,817.38|
|68,819,535.25|
|1,475,945,352.63|

41、现金流量表补充资料
（1）补充资料
||
|-|
|本期金额|
|453,394,258.92|
|22,079,933.73|
|27,803,525.43|
|465,596.20|
|7,378,268.45|
|-121,766.94|
|27,576,026.81|
|13,666,795.87|
|1,820,151,094.69|
|755,149,633.25|
|-1,741,612,412.19|

荣安地产股份有限公司 2013年度财务审计报告
||
|-|
|本期金额|
|1,385,930,954.22|
|363,797,772.19|
|370,200,247.96|
|-6,402,475.77|

（2）现金及现金等价物
||
|-|
|期末余额|
|363,797,772.19|
|924,112.32|
|362,873,659.87|
|363,797,772.19|

六、关联方关系及其交易
1、本公司的母公司及最终控制方
||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
|企业类型|注册地|法定代表人|业务性质|注册资本|母公司对本公司的持股比例|母公司对本公司的表决权比例|
|股份有限公司|宁波市|王久芳|房地产开发|50,000万元|78.02%|78.02%|

本公司实际控制人为王久芳，王久芳和王丛玮系父子关系，王久芳与王丛玮各持有荣安集团股份有限公司50%股权。
2、本公司的子公司情况
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|经营范围|法定代表人|注册地|注册资本（万元）|合计持股比例|合计表决权比例|
|房地产开发、经营，物业管理，房屋维修；批发、零售建筑材料、装潢材料,货物技术的进出口、自有房屋出租|王久芳|杭州市江干区荣安大厦402室|12,680|100.00%|100.00%|
|房地产开发、经营、物业管理，建筑、装饰材料的批发、零售|王久芳|北仑大矸老贺村|18,000|100.00%|100.00%|

荣安地产股份有限公司 2013年度财务审计报告
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|经营范围|法定代表人|注册地|注册资本（万元）|合计持股比例|合计表决权比例|
|房地产开发、房屋维修、物业管理；建筑材料、装饰材料的批发、零售|王久芳|宁波市海曙区灵桥路513号天封大厦15楼|2,000|100.00%|100.00%|
|房地产开发经营；小区物业服务；水电卫安装；室内外装潢；房产销售策划；建筑材料的批发、零售|王久芳|宁波市江北区宁慈公路庄桥四路车站旁|25,500|100.00%|100.00%|
|房地产开发、经营；自营或代理货物和技术的进出口，但国家限制公司经营或禁止进出口地货物和技术除外。|王久芳|宁波市鄞州区首南街道新兴工业区|50,000|100.00%|100.00%|
|房地产开发经营。|王久芳|宁波市江东区百丈东路796号（14-16）|45,000|100.00%|100.00%|
|房地产开发、经营；自营或代理货物和技术的进出口，但国家限制公司经营或禁止进出口地货物和技术除外。|王久芳|宁波市鄞州区潘火街道潘火桥村|50,000|100.00%|100.00%|
|房地产开发、经营；自营或代理货物和技术的进出口，但国家限制经营或禁止进出口地货物和技术除外|王久芳|宁波市鄞州区首南街道茶亭庵寸李花桥村（新兴工业园区）|70,000|100.00%|100.00%|
|房地产开发、经营|王久芳|杭州市滨江区长河街道晶都路115号438室|50,000|100.00%|100.00%|
|房地产开发经营|王久芳|宁波市鄞州区潘火街道潘火桥村|30,000|100.00%|100.00%|
|房地产开发经营，货物及技术的进出口|王久芳|台州市新台州大厦29-B、29-C、29-D|10,000|100.00%|100.00%|
|房地产开发经营|王久芳|宁海县桃源街道时代大道160号3-13|50,000|100.00%|100.00%|
|物业管理、家政服务，房地产信息咨询；台球服务、棋牌服务；室内外装修、水电安装、维修、家用电器维修|王久芳|宁波市鄞州区天童南路700号（荣安大厦18楼）|500|100.00%|100.00%|
|实业投资、投资管理|王久芳|宁波市海曙区灵桥路513号11-12室|500|100.00%|100.00%|
|建筑装饰工程设计、建筑装饰工程施工|刘盛领|宁波市海曙区灵桥路513号（14-12）-8室|600|100.00%|100.00%|
|景观设计，园林工程、绿化工程、市政工程施工，建筑装潢设计。|刘盛领|北仑区梅山盐场1号办公楼八号233室|500|100.00%|100.00%|
|实业项目投资管理；实业项目投资|王久芳|宁波市海曙区灵桥路513号（15-12）|518|100.00%|100.00%|
|石墨烯，太阳能材料的研发、销售，实业投资|王久芳|北仑区梅山盐场1号办公楼八号523室|2,000|100.00%|100.00%|
|房屋建筑工程专业承包、市政工程专业承包、水利水电工程专业承包、园林绿化工程专业承包、机电安装工程总承包、地基与基础工程专业承包、建筑幕墙工程专业承包。钢结构工程专业承包、土石方工程总承包、建材销售|祝翠泉|宁波市鄞州区天童南路700号1901室|6,500|100.00%|100.00%|
|房地产销售代理|周佩玉|北仑区梅山盐场1号办公楼八号149室|620|100.00%|100.00%|
|房屋租赁、物业管理|王久芳|宁波市鄞州区天童南路700号17楼|18,900|100.00%|100.00%|
|房地产开发经营、物业管理、房产租赁服务|王久芳|台州椒江区商务中心5幢601室|5,000|100.00%|100.00%|

3、本公司的联营、合营企业情况
荣安地产股份有限公司 2013年度财务审计报告
||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
|企业类型|注册地|法定代表人|业务性质|注册资本|合计持股比例|合计表决权比例|
|有限公司|宁波市|钟建强|房地产开发|5,500万元|49%|49%|
|有限公司|宁波市|王久芳|房地产开发|33,000万元|25%|25%|

4、其他关联方
||
|-|
|与本公司关系|
|同一母公司|
|关键管理人员|

5、关联交易情况
（1）关联方为公司借款提供担保
||||
|-|-|-|
|被担保方|借款金额（万元）|合同起始日|
|宁波荣安物业服务有限公司|500.00|2013-9-16|

（2）资金往来
其他应收款
||||
|-|-|-|
|年初余额|本期增加|本期减少|
||335,483,776.00|331,483,776.00|
||335,483,776.00|331,483,776.00|

其他应付款
||||
|-|-|-|
|年初余额|本期增加|本期减少|
|600,564,888.41|1,375,500,000.00|1,972,000,000.00|
|600,564,888.41|1,375,500,000.00|1,972,000,000.00|

注:公司按同期银行贷款利率向荣安集团股份有限公司支付资金占用费，2013年度应付10,599,697.34元。
（3）转让股权
2013年3月，子公司宁波荣安房地产开发有限公司与荣安集团股份有限公司签订《股权转让协议》，宁波荣安房地产开发有限公司将持有的宁波荣安机械制造有限公司10%股权转让给荣安集团股份有限公司，转让价格为170.00万元。
（4）提供劳务
|||||
|-|-|-|-|
|与本公司关系|关联交易内容|关联交易定价方式及决策程序|本期金额（万元）|
|同一母公司|绿化工程|市场价|212.45|

荣安地产股份有限公司 2013年度财务审计报告
（5）向关键管理人员销售商品房
||
|-|
|销售金额|
|3,057,809.00|
|3,057,809.00|

6、关联方应收应付款项
|||
|-|-|
|关联方|期末余额|
|宁波荣安实验中学|2,124,486.00|
||2,124,486.00|
|宁波陈婆渡置业有限公司|4,000,000.00|
||4,000,000.00|
|荣安集团股份有限公司|4,064,888.41|
||4,064,888.41|
|荣安集团股份有限公司|10,614,385.06|
||10,614,385.06|

七、或有事项
1、资产抵押事项：
（1）存货抵押参见财务报表附注五、5。
（2）投资性房地产和固定资产抵押参见财务报表附注五、10和五、11。
2、按照房地产公司经营惯例，房地产开发商为商品房承购人向银行提供按揭贷款担保，该住房抵押贷款保证责任在购房人取得房屋所有权并办妥抵押登记手续后解除。截止2013年12月31日公司子公司所提供担保住房按揭贷款余额为665,209,952.05元，由于截止目前承购人未发生违约，且该等房产目前的市场价格高于售价，本公司认为与提供该等担保相关的风险较小。
八、承诺事项
截止2013年12月31日本公司无需要披露的承诺事项。
九、资产负债表日后事项中的非调整事项
利润分配:
根据公司第八届董事会第十二次会议审议通过的 2013年度利润分配预案,拟以 2013年 12月31日总股本1,061,307,495.00股为基数，每10股派发现金股利0.36元，共计派发现金股利
38,207,069.82元，此利润分配方案尚待股东大会批准。
十、其他重要事项
荣安地产股份有限公司 2013年度财务审计报告
荣安集团股份有限公司承诺，荣安集团股份有限公司与甬成功签订《股份认购协议》确定的资产交割日之前的荣安集团股份有限公司拟注入甬成功的8家公司已开发完成的项目，如需补交土地增值税的，由荣安集团股份有限公司全额承担；8家公司注入甬成功后开发完成的项目，如果根据相关法律规定需补交的土地增值税，由荣安集团股份有限公司全额承担。
十一、母公司财务报表主要项目注释
（以下如无特别说明，均以2013年12月31日为截止日，金额以人民币元为单位）
1、应收账款
（1）明细情况
①类别明细情况
||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
|期末数|||||||
|余额|比例|坏账准备|计提比例|余额|比例|坏账准备|
|22,290,331.52|100.00%|2,023,118.55|9.08%|31,179,283.54|100.00%|1,558,964.18|
|22,290,331.52|100.00%|2,023,118.55|9.08%|31,179,283.54|100.00%|1,558,964.18|
|22,290,331.52|100.00%|2,023,118.55|9.08%|31,179,283.54|100.00%|1,558,964.18|

②按账龄组合计提坏账准备的应收账款
||||||
|-|-|-|-|-|
|期末数|||||
|金额|比例|坏账准备|金额|比例|
|4,118,292.13|18.48%|205,914.61|31,179,283.54|100.00%|
|18,172,039.39|81.52%|1,817,203.94|||
|22,290,331.52|100.00%|2,023,118.55|31,179,283.54|100.00%|

（2）本账户期末余额中无应收持本公司5%以上（含5%）表决权股份的股东或关联方的欠款。
（3）应收账款金额前五名单位情况
||||
|-|-|-|
|与本公司关系|金额|年限|
|子公司|18,172,039.39|一至二年|
|子公司|1,630,852.51|一年以内|
|子公司|1,434,439.63|一年以内|
|子公司|1,052,999.99|一年以内|
||22,290,331.52||

2、其他应收款
荣安地产股份有限公司 2013年度财务审计报告
（1）分类情况
①类别明细情况
||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
|期末数|||||||
|余额|比例|坏账准备|计提比例|余额|比例|坏账准备|
|3,791,585,390.28|100.00%|190,241,069.51|5.02%|3,811,679,403.00|100.00%|191,519,496.55|
|3,791,585,390.28|100.00%|190,241,069.51|5.02%|3,811,679,403.00|100.00%|191,519,496.55|
|3,791,585,390.28|100.00%|190,241,069.51|5.02%|3,811,679,403.00|100.00%|191,519,496.55|

②组合中，按账龄分析法计提坏账准备的其他应收款
||||||
|-|-|-|-|-|
|期末数|||||
|金额|比例|坏账准备|金额|比例|
|3,790,373,062.28|99.97%|189,518,653.11|3,809,939,755.00|99.96%|
|330,180.00|0.01%|33,018.00|31,880.00||
|29,520.00|0.00%|8,856.00|17,800.00||
|7,800.00|0.00%|4,680.00|1,689,968.00|0.04%|
|844,828.00|0.02%|675,862.40|||
|3,791,585,390.28|100.00%|190,241,069.51|3,811,679,403.00|100.00%|

（2）本账户期末余额中无应收持本公司5%以上（含5%）表决权股份的股东单位的欠款。
（3）其他应收款金额前五名单位情况
||||
|-|-|-|
|与本公司关系|金额|年限|
|子公司|1,344,365,511.68|3年以内|
|子公司|543,286,765.83|1至2年|
|子公司|509,677,488.95|1年以内|
|子公司|462,935,457.53|2年以内|
|子公司|447,526,205.61|1年以内|
||3,307,791,429.60||

（4）公司期末应收关联方款项如下
|||
|-|-|
|与本公司关系|金额|
|子公司|1,344,365,511.68|
|子公司|543,286,765.83|
|子公司|509,677,488.95|
|子公司|462,935,457.53|

荣安地产股份有限公司 2013年度财务审计报告
|||
|-|-|
|与本公司关系|金额|
|子公司|447,526,205.61|
|子公司|160,000,000.00|
|子公司|151,405,177.76|
|子公司|146,703,740.50|
|子公司|15,050,000.00|
|子公司|8,710,000.00|
|子公司|2,685.60|
|子公司|960.00|
||3,789,663,993.46|

3、长期股权投资
（1）明细项目
||||||
|-|-|-|-|-|
|期末余额|||||
|账面余额|减值准备|账面价值|账面余额|减值准备|
|2,399,704,757.48||2,399,704,757.48|2,399,704,757.48||
|40,628,151.21||40,628,151.21|41,233,379.33||
|2,440,332,908.69||2,440,332,908.69|2,440,938,136.81|-|

（2）按成本法核算的长期股权投资
||||||
|-|-|-|-|-|
|占被投资单位注册资本比例|表决权比例|年初余额|本期增加|本期减少|
|100.00%|100.00%|219,022,581.90|||
|70.00%|70.00%|1,950,614.81|||
|5.00%|5.00%|12,687,481.16|||
|90.00%|90.00%|299,415,066.79|||
|100.00%|100.00%|870,293,060.72|||
|48.60%|48.60%|679,955,952.10|||
|100.00%|100.00%|5,000,000.00|||
|40.00%|40.00%|280,000,000.00|||
|100.00%|100.00%|5,180,000.00|||
|100.00%|100.00%|6,200,000.00|||
|100.00%|100.00%|20,000,000.00|||
|||2,399,704,757.48|-|-|

（3）按权益法核算的长期股权投资
|||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|
|持股比例|表决权比例|初始投资成本|年初余额|本期增加|本期权益法核算|本期减少|期末余额|
|49%|49%|44,004,654.74|41,233,379.33||-605,228.12||40,628,151.21|
|||44,004,654.74|41,233,379.33|-|-605,228.12||40,628,151.21|

荣安地产股份有限公司 2013年度财务审计报告
（4）合营企业及联营企业
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|企业类型|注册地|法定代表人|业务性质|注册资本|持股比例|
|有限公司|宁波市|钟建强|房地产|5,500万元|49%|

续上表
|||||
|-|-|-|-|
|期末资产总额|期末负债总额|期末净资产总额|本期营业收入总额|
|267,840,420.04|220,551,947.02|47,288,473.02|-|

4、其他应付款
（1）期末应付持有本公司5%(含5%)以上表决权股份的股东或关联方款项情况
|||
|-|-|
|与本公司关系|期末余额|
|母公司|4,064,888.41|
|子公司||
|子公司|480,937,526.46|
|子公司||
|子公司|306,827,214.13|
|子公司|111,185,000.00|
|子公司|32,799,000.00|
|子公司|181,528,841.84|
|子公司|538,896,160.87|
|子公司||
|子公司|69,779,900.00|
|子公司|318,740,000.00|
||2,044,758,531.71|

（2）金额较大的其他应付款
参见财务报表附注十一、4之（1）。
5、营业收入及营业成本
（1）营业收入及营业成本类别
||||
|-|-|-|
|本期金额|||
|营业收入|营业成本|营业收入|
|24,145,995.85|21,950,905.29|118,211,099.09|
|92,200,000.00|-|143,393,318.99|
|116,345,995.85|21,950,905.29|261,604,418.08|

荣安地产股份有限公司 2013年度财务审计报告
（2）主营业务情况
||||
|-|-|-|
|本期金额|||
|主营业务收入|主营业务成本|主营业务收入|
|24,145,995.85|21,950,905.29|118,211,099.09|
|24,145,995.85|21,950,905.29|118,211,099.09|

（3）其他业务分项目情况
||||
|-|-|-|
|本期金额|||
|其他业务收入|其他业务成本|其他业务收入|
|92,200,000.00||108,820,000.00|
|||34,573,318.99|
|92,200,000.00|-|143,393,318.99|

6、投资收益
||
|-|
|本期金额|
|-605,228.12|
|480,228,408.78|
|479,623,180.66|

7、现金流量表补充资料
||
|-|
|本期金额|
|551,495,456.69|
|-814,272.67|
|1,432,166.23|
|464,079.49|
|-479,623,180.66|
|-42,641.23|
|162,642.99|

荣安地产股份有限公司 2013年度财务审计报告
||
|-|
|本期金额|
|15,567,756.49|
|-310,822,845.73|
|-222,180,838.40|
|27,175,483.11|
|28,855,855.78|
|-1,680,372.67|

十二、补充财务资料
1、本期非经常性损益明细表
||
|-|
|本期金额|
|2,836,174.70|
|1,400,000.00|
|-1,743,849.40|
|134,849,838.24|
|137,342,163.54|
|-34,153,555.77|
|103,188,607.77|

2、净资产收益率及每股收益
|||
|-|-|
|加权平均净资产收益率（%）||
||基本每股收益|
|15.01%|0.4283|
|11.60%|0.3310|

荣安地产股份有限公司 2013年度财务审计报告
3、主要会计报表项目的异常情况及原因
财务报表数据变动幅度达30%（含30%）以上且占报表日资产总额5%（含5%）或报告期利润总额10%（含10%）以上的项目分析：
||||
|-|-|-|
|财务报表项目|期末余额/本期金额|年初余额/上期金额|
|其他应收款|456,623,267.98|20,301,349.85|
|投资性房地产|506,123,999.69|223,615,807.58|
|预收账款|3,259,342,131.40|4,910,189,574.08|
|营业收入|4,641,847,693.65|2,056,054,459.29|
|营业成本|3,559,386,518.09|1,147,696,842.58|
|营业税金及附加|455,707,359.35|339,208,449.11|
|管理费用|91,663,382.72|69,642,288.90|
|财务费用|-127,453,319.16|-69,381,479.99|
|所得税费用|141,312,022.58|78,941,687.13|

（1）其他应收款期末余额较年初余额增加2,149.23%，主要原因系报告期未支付宁波市鄞州区土地储备中心31,400.00万元以及宁波市鄞州区人民政府潘火街道办事处10,000.00万元的拍地保证金。
（2）投资性房地产期末余额较年初余额增加126.34%，主要原因本公司开发建设的杭州江干区钱江新城A-03-4地块（杭州荣安大厦）于2013年1月完工交付，并用于出租转入投资性房地产核算。
（3）预收款项期末余额比年初余额减少33.62%，主要原因系报告期“荣安心居”、“荣安蝶园”、“荣安华府”、“荣和公馆”等开发项目交付结转营业收入所致。
（4）营业收入和营业成本本期金额较上期金额分别增加125.76%、210.13%，主要原因系报告
期“荣安府”、“荣安心居”、“荣安蝶园”、“荣安华府”、“荣和公馆”等开发项目于报告
期交付，而于上期交付的开发项目相对较少所致。
(5)营业税金及附加本期金额较上期金额增加34.34%，主要原因系报告期营业收入增长，相应的营业税及附加以及土地增值税增加所致。
（6）管理费用本期金额较上期金额增加31.62%，主要原因系报告期营业收入增长，相应的各项税费以及职工薪酬增加所致。
（7）财务费用本期金额较上期金额减少83.70%，如财务报表附注五、32所述，公司于报告
期确认未实现融资收益较上年增加所致。
（8）所得税费用本期金额较上期金额增加79.01%，主要原因系报告期营业收入增长，相应的
所得税费用增加所致。
荣安地产股份有限公司 2013年度财务审计报告
十三、财务报表之批准
上述2013年度财务报表及其附注已经公司第八届董事会第十二次会议批准。
荣安地产股份有限公司2014年2月 28日