上海创兴资源开发股份有限公司拟转让所持有的湖南神龙矿业有限公司全部股权项目
资 产 评 估 报 告
中联评报字[2015]第 1434号
中中联联资资产产评评估估集集团团有有限限公公司司
二二〇〇一一五五年年十十一一月月十十三三日日
目 录
注册资产评估师声明 ................................................................................... 1摘 要 ......................................................................................................... 2资产评估报告 ..................................................................................... 4一、委托方、被评估企业和其他评估报告使用者 ............................... 4二、评估目的 ........................................................................................... 7三、评估对象和评估范围 ....................................................................... 8四、价值类型及其定义 ......................................................................... 11五、评估基准日 ..................................................................................... 11六、评估依据 ......................................................................................... 11七、评估方法 ......................................................................................... 15八、评估程序实施过程和情况 ............................................................. 26九、评估假设 ......................................................................................... 28十、评估结论 ......................................................................................... 29十一、特别事项说明 ............................................................................. 31十二、评估报告使用限制说明 ............................................................. 36十三、评估报告日 ................................................................................. 37备查文件目录 ............................................................................................. 39
中联资产评估集团有限公司
注册资产评估师声明
一、我们在执行本资产评估业务中，遵循了相关法律法规和资产评估准则，恪守独立、客观和公正的原则；根据我们在执业过程中收集的资料，评估报告陈述的内容是客观的，并对评估结论合理性承担相应的法律责任。
二、评估对象涉及的资产、负债清单由委托方、被评估企业申报并经其签章确认；所提供资料的真实性、合法性、完整性，恰当使用评估报告是委托方和相关当事方的责任。
三、我们与评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系；
与相关当事方没有现存或者预期的利益关系，对相关当事方不存在偏见。
四、我们已对评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查；我们已对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验，并对已经发现的问题进行了如实披露，且已提请委托方及相关当事方完善产权以满足出具评估报告的要求。
五、我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设和限定条件的限制，评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明的假设、限定条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。
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资产评估报告
中联评报字[2015]第 1434号
摘 要
中联资产评估集团有限公司接受上海创兴资源开发股份有限公司的委托，就上海创兴资源开发股份有限公司拟转让所持湖南神龙矿业有限公司全部股权之经济行为所涉及的湖南神龙矿业有限公司股东全部权益在评估基准日的市场价值进行了评估。
评估对象为湖南神龙矿业有限公司股东全部权益，评估范围是湖南神龙矿业有限公司的全部资产及相关负债，包括流动资产和非流动资产等资产及相应负债。
评估基准日为 2015年 6月 30日。
本次评估的价值类型为市场价值。
本次评估以持续使用和公开市场为前提，结合委估对象的实际情况，综合考虑各种影响因素，采用资产基础法对湖南神龙矿业有限公司进行整体评估。
经实施清查核实、实地查勘、市场调查和询证、评定估算等评估程序，得出湖南神龙矿业有限公司在评估基准日 2015年 6月 30日评估结论如下：
资产账面价值 8,898.31万元，评估值 17,627.66万元，评估增值 8,729.35万元，增值率 98.10%；
负债账面价值 43,370.08万元，评估值 43,370.08万元，无评估增减
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值；
股东权益账面价值-34,471.77万元，评估值-25,742.42万元，评估增值 8,729.35万元，增值率25.32%。
在使用本评估结论时，特别提请报告使用者使用本报告时注意报告
中所载明的特殊事项以及期后重大事项。
根据国家现行规定，本资产评估报告结论使用有效期为一年，即自 2015年 6月 30日至 2016年 6月 29日使用有效。
以上内容摘自资产评估报告正文，欲了解本评估项目的详细情况和合理理解评估结论，应当阅读资产评估报告全文。
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资产评估报告
中联评报字[2015]第 1434号
上海创兴资源开发股份有限公司:
中联资产评估集团有限公司接受贵公司的委托，根据有关法律法规和资产评估准则，采用资产基础法，按照必要的评估程序，对上海创兴资源开发股份有限公司拟转让所持有的湖南神龙矿业有限公司全部股权之经济行为，所涉及的湖南神龙矿业有限公司股东全部权益在评估基准日 2015年 6月 30日的市场价值进行了评估。现将资产评估情况报告
如下：
一、委托方、被评估企业和其他评估报告使用者
本次资产评估的委托方为上海创兴资源开发股份有限公司，被评估单位为湖南神龙矿业有限公司。
（一）委托方概况
公司名称：上海创兴资源开发股份有限公司
注册地址：上海市浦东新区康桥路 138号三楼 A
法定代表人：翟金水
注册资本：人民币 42537.30万元整
经济性质：股份有限公司（上市）
注册号：350200100002537
经营范围：矿业投资，实业投资，从事货物及进出口业务（依法须
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经批准的项目，经有关部门批准后方可开展经营活动）。
（二）被评估单位概况
1、基本情况
公司名称：湖南神龙矿业有限公司（以下简称“神龙矿业”）
注册地址：湖南省衡阳市祁东县风石堰镇田家村二组
法定代表人：李述黎
注册资本：（人民币）贰亿圆整
经济性质：有限责任公司（法人独资）
注册号：430426000010103
经营范围：铁矿石销售（凭《安全生产许可证》《采矿许可证》经营）；矿产品（不含贵、稀金属）销售。
2、历史沿革
湖南神龙矿业有限公司原名为“祁东县神龙矿业有限公司”，是由厦门百汇兴投资有限公司、上海祖龙景观开发有限公司共同出资设立的有限公司，该公司于 2005年 10月 12日成立，在祁东县工商行政管理局取得注册号为 4304262000447的企业法人营业执照。
根据祁东县神龙矿业有限公司 2006年 1月 10日的股东会决议，厦门百汇兴投资有限公司将其持有的该公司25%的股权（原出资额人民币 750万元）转让给上海祖龙景观开发有限公司，将其持有的该公司45%的股权（原出资额人民币 1350万元），转让给自然人关广志，上述股权转让事宜已在湖南省祁东县工商行政管理局办理了股东变更登记手续，该公司股东已由原厦门百汇兴投资有限公司和上海祖龙景观开发有限公司变更为上海祖龙景观开发有限公司和自然人关广志。
2006年 12月 19日，厦门创兴科技股份有限公司（2007年 9月 6日，厦门创兴科技股份有限公司更名为厦门创兴置业股份有限公司）以
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人民币 600万元受让关广志先生所持该公司20%的股权，并出资人民币 2000万元对该公司进行增资，因此，祁东县神龙矿业有限公司实收资本增加至人民币 5000万元，该公司股东为厦门创兴置业股份有限公司（占52%）、上海祖龙景观开发有限公司（占33%）和自然人关广志先生（占15%）。上述股权转让事宜已在湖南省祁东县工商行政管理局办理了股东变更登记手续。
2009年 5月 10日，关广志将其持有的该公司15%的股权转让给上海祖龙景观开发有限公司，至此，祁东县神龙矿业有限公司股东为厦门创兴置业股份有限公司（占52%）和上海祖龙景观开发有限公司（占48%）。
2009年 7月 21日，厦门创兴置业股份有限公司以人民币 14,300万元受让上海祖龙景观开发有限公司所持该公司48%的股份。同年 8月，厦门创兴置业股份有限公司以人民币 10,000万元对祁东县神龙矿业有限公司进行增资，出资方式为货币出资，至此，祁东县神龙矿业有限公司实收资本增加至人民币 15,000万元，由厦门创兴置业股份有限公司100%控股。上述股权变更事宜已在湖南省祁东县工商行政管理局办理了股东变更登记手续，并取得注册号为 430426000010103的企业法人营业执照。
2009年 12月，厦门创兴置业股份有限公司（现为上海创兴资源开发股份有限公司）以人民币 5,000万元对该公司进行增资，出资方式为货币出资，增资后公司注册资本为 20,000万元，实收资本为 20,000万元。上述增资事项已在湖南省祁东县工商行政管理局办理了注册资本变更登记手续。
2011年 10月，经祁东县工商行政管理局批准，祁东县神龙矿业有限公司更名为“湖南神龙矿业有限公司”。
截至本次评估基准日，神龙矿业注册资本为 20,000.00万元，各股
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东持股金额及持股比例情况见下表。
湖南神龙矿业有限公司截至评估基准日该公司的股权结构
|||||
|-|-|-|-|
|股东名称|实缴出资额(万元)|出资形式|出资比例(%)|
|上海创兴资源开发股份有限公司|20,000.00|货币资金|100.00|
|合计|20,000.00||100.00|

3、资产、财务及经营状况
该公司近年及基准日资产、财务状况如下表：
近几年该公司资产、负债及财务状况
单位：人民币元
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|-|-|-|-|-|
|项目|2012年12月31日|2013年12月31日|2014年12月31日|2015年6月30日|
|总资产|586,447,753.15|698,037,007.59|304,438,325.90|88,983,105.45|
|负债|460,812,603.54|610,852,635.57|611,185,474.13|433,700,776.53|
|净资产|125,635,149.61|87,184,372.02|-306,747,148.23|-344,717,671.08|
||2012年度|2013年度|2014年度|2015年1-6月|
|营业务收入|104,358,214.37|99,330,183.12|51,237,988.13 -|1,373,722.50|
|利润总额|-21,161,626.40|-59,679,271.45|-375,212,983.34|-30,894,247.85|
|净利润|-24,191,535.77|-42,939,206.67|-396,729,753.93|-37,944,247.85|
|审计机构|广东正中珠江会计师事务所（特殊普通合伙）|广东正中珠江会计师事务所（特殊普通合伙）|广东正中珠江会计师事务所（特殊普通合伙）|广东正中珠江会计师事务所（特殊普通合伙）|

（三）委托方与被评估企业之间的关系
委托方上海创兴资源开发股份有限公司为被评估单位湖南神龙矿业有限公司的股东。
（四）委托方、业务约定书约定的其他评估报告使用者
本评估报告的使用者为委托方、被评估企业、经济行为相关的当事方以及国家相关监管机构。
除国家法律法规另有规定外，任何未经评估机构和委托方确认的机构或个人不能由于得到评估报告而成为评估报告使用者。
二、评估目的
根据委托方上海创兴资源开发股份有限公司 2015年 7月 16日的总
经理办公室会议纪要，上海创兴资源开发股份有限公司拟转让湖南神
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龙矿业有限公司股权。
本次资产评估的目的是反映湖南神龙矿业有限公司股东全部权益于评估基准日的市场价值，为上述经济行为提供价值参考依据。
三、评估对象和评估范围
评估对象是神龙矿业股东全部权益。评估范围为神龙矿业在基准日的全部资产及相关负债，账面资产总额为 88,983,105.45元，负债总额 433,700,776.53元，净资产为-344,717,671.08元。具体包括流动资产 9,728,115.16元；非流动资产 79,254,990.29元；流动负债 269,200,776.53元，非流动负债 164,500,000.00元。
委托评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围一致。
（一）委估主要资产情况
本次评估范围中的主要资产为流动资产、存货、房屋构筑物、设备类资产及无形资产采矿权等。
纳入评估范围内的实物资产账面值1,646.04万元，占评估范围内资产的18.50%，主要资产为存货、房屋建筑物、机器设备、运输设备和电子设备。
这些资产具有以下特点：
1、存货存放于神龙矿业厂区仓库内，通过了解，委估存货由专职人员负责采购和实物的统计管理，并于每季与财务账进行核对并及时申报处理各项存货工作，存货管理制度健全并能落实，其中原材料和在库周转材料于评估基准日全部被法院查封，但依旧存放在企业，库存商品中的铁精粉已经与场地内泥土混合，存量较小，重新开挖及筛选意义不大。
2、建筑物类资产较为集中，生产厂区的房屋建筑物位于祁东县风
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石堰镇田家村。
房屋建筑物 42项，建筑面积 18,362.13平方米。构筑物 31项，管道工程 12项、井巷工程 8项；生产厂区的房屋建筑物位于祁东县风石堰镇田家村，生产区全部房屋建筑物均未办理房屋所有权证，所占用土地全部为委估企业向当地村民进行租赁得来，租赁时间为 2007年 8月开始，为未约定租期的长期租赁合同。本次委估的房屋建筑物均未办理房屋产权证，湖南神龙矿业有限公司出具了书面说明资料，承诺该部分房屋实际为湖南神龙矿业有限公司所有。
本次委估管道主要是生产和生活用水管道，全部分布在委估企业生产矿区及办公生活区内，分布集中，管道主要采用无缝钢管、镀锌管和 PE管铺设，部分浅埋地下、部分采用水泥结构墩支撑，联接采用法兰与焊接联接组合方式。
管道资产主要于 2010年 7月建成，由于部分管道埋于地下，现场勘查时通过向企业生产及设备管理部门的负责人询问日常维护检测中管道的使用状况，依据企业的维检修记录了解到，在企业停产前均能正常使用。
3、机器设备资产共计 211台套，购置于 2009年至 2014年间，设备安装在“神龙矿业”采矿区及洗选厂内，由于大部分设备为采矿、破碎及洗选设备，该部分设备使用过程中内部构件及外壳磨损较大，由于“神龙矿业”已停产 1年，设备锈蚀现象较明显。车辆共计 5辆，购置于 2006年至 2010年间，主要为办公用客车及厂区运输用货车，目前停放在厂区车棚下，目前车辆处于闲置状态。电子设备共计 173台套，购置于 2006至 2013年间，设备主要分布于各部门办公室。
由于铁精粉价格持续下跌，被评估单位于 2014年 7月开始停产，截止评估基准日设备闲置时间已达一年，大部分设备蒙灰较严重，大型钢铁结构设备腐蚀明显。目前除配电设备外，生产设备全部处于停用状
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态。
于评估基准日，上述资产均能正常使用，均无设立他项权利。
（二）企业申报的账面记录或者未记录的无形资产情况
湖南神龙矿业有限公司申报评估范围的无形资产为一项采矿权。
评估范围为湖南省国土资源厅于 2010年 12月 28日颁发的证号为 C4300002009042130011548的采矿许可证所圈定的范围。采矿权人为祁东神龙矿业有限公司，矿山名称为祁东神龙矿业有限公司老龙塘铁矿，开采矿种为铁矿，开采方式为地下开采，生产规模为 300.00万吨/年，矿区面积为 2.1523平方公里，有效期为三年零肆月，即 2010年 12月 28至 2014年 4月 15日有效，开采深度为700m~-100m标高，矿区共由 8个拐点圈定。矿区范围拐点坐标见下表：
老龙塘铁矿平面范围拐点坐标表
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|-|-|-|-|-|-|
|点号|X坐标|Y坐标|点号|X坐标|Y坐标|
|1|2975979.50|37601385.63|5|2976819.50|37602200.63|
|2|2975143.49|37602565.64|6|2976843.50|37601451.63|
|3|2975143.49|37603006.64|7|2976663.50|37601451.63|
|4|2976233.50|37603006.64|8|2976663.50|37601385.63|

该采矿权于评估基准日未设立他项权利。
（三）企业申报的表外资产的类型、数量
截止基准日 2015年 6月 30日，湖南神龙矿业有限公司申报范围内的无表外资产。
（四）引用其他机构出具的报告的结论所涉及的资产类型、数量和账面金额
本项目所有评估工作均由中联资产评估集团有限公司完成，不存在引用其他机构出具报告的情况。
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四、价值类型及其定义
依据本次评估目的，确定本次评估的价值类型为市场价值。
市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。
五、评估基准日
本项目资产评估的基准日是 2015年 6月 30日。
此基准日是委托方在综合考虑被评估企业的资产规模、工作量大小、预计所需时间、合规性等因素的基础上确定的。
六、评估依据
本次资产评估遵循的评估依据主要包括经济行为依据、法律法规依据、评估准则依据、资产权属依据，及评定估算时采用的取价依据和其他参考资料等，具体如下：
（一）经济行为依据
上海创兴资源开发股份有限公司 2015年 7月 16日的总经理办公室会议纪要。
（二）法律法规依据
1、《中华人民共和国公司法》（2013年 12月 28日第十二届全国人民代表大会常务委员会第六次会议修订）；
2、《中国人民共和国证券法》（2014年 8月 31日第十二届全国人民代表大会常务委员会第十次会议修订）；
3、《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》(财政部、国家税务总局令第 50号)；
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4、《中华人民共和国城市房地产管理法》(2007年 8月 30日第十届全国人民代表大会常务委员会第二十九次会议通过)；
5、《中华人民共和国矿产资源法》（1996年 8月 29日修改颁布）；
6、《矿产资源勘查区块登记管理办法》（国务院 1998年第 240号令）；
7、《矿产资源开采登记管理办法》（国务院 1998年第 241号令）；
8、《探矿权采矿权转让管理办法》（国务院 1998年第 242号令）；
9、其他与评估工作相关的法律、法规和规章制度等。
（三）评估准则依据
1、《资产评估准则—基本准则》（财企（2004）20号）；
2、《资产评估准则—评估报告》（中评协[2011]230号）；
3、《资产评估准则—评估程序》（中评协[2007]189号）；
4、《资产评估准则—业务约定书》(中评协[2011]230号)；
5、《资产评估准则—工作底稿》(中评协[2007]189号)；
6、《资产评估准则—机器设备》(中评协[2007]189号)；
7、《资产评估准则—不动产》(中评协[2007]189号)；
8、《资产评估准则—无形资产》(中评协[2008]217号)；
9、《资产评估准则—工作底稿》(中评协[2007]189号)；
10、《资产评估准则—利用专家工作》(中评协[2012]244号);
11、《资产评估准则—企业价值》（中评协[2011]227号）
12、《资产评估价值类型指导意见》（中评协[2007]189号）；
13、《评估机构业务质量控制指南》(中评协[2010]214号)；
14、《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》（财综[2003]56号，中国注册会计师协会2003）；
15、《企业会计准则—基本准则》（中华人民共和国财政部令第 33号）；
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16、《企业会计准则—应用指南》（中华人民共和国财政部财会[2006]18号）。
17、《企业会计准则第 1号—存货》等 38项具体准则(中华人民共和国财政部财会[2006]3号)；
18、《资产评估职业道德准则—基本准则》（财企[2004]20号）
19、《资产评估职业道德准则—独立性》（中评协[2012]248号）。
20、《房地产估价规范》(GB/T50291-1999)；
21、《矿业权出让转让管理暂行规定》（国土资发[2000]309号）；
22、《矿业权评估管理办法（试行）》（国土资发[2008]174号）；
23、《固体矿产资源/储量分类》（GB／T17766－1999）；
24、《固体矿产地质勘查规范总则》（GB／T13908－2002）；
25、《铁、锰、铬矿地质勘查规范》（DZ／T0200-2002）；
26、《关于加强矿产资源储量评审监督管理的通知》（国土资发[2003]136号）；
27、国土资源部 2008年第 6号《关于实施矿业权评估准则的公告》；
28、《矿业权评估技术基本准则(CMVS00001-2008)》；
29、《矿业权评估程序规范(CMVS11000-2008)》；
30、《矿业权评估报告编制规范(CMVS11400-2008)》；
31、《收益途径评估方法规范(CMVS12100-2008)》；
32、《矿业权评估参数确定指导意见(CMVS30800-2008)》；
33、《矿业权转让评估应用指南(CMVS20200-2010)》；
34、《矿业权评估利用矿产资源储量指导意见(CMVS30300-2010)》；
35、《矿业权评估利用地质勘查文件指导意见(CMVS30400-2010)》；
36、《矿业权评估利用后续地质勘查设计文件指导意见(CMVS30500-2010)》；
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37、《矿业权评估利用矿山设计文件指导意见(CMVS30700-2010)》；
38、《矿业权评估利用企业财务报告指导意见(CMVS30900-2010)》。
（四）资产权属依据
1、重大设备购置合同及发票复印件；
2、机动车辆行驶证复印件；
3、其他参考资料。
（五）取价依据
1、《中关村在线》网站；
2、《增值税转型改革若干问题的通知》（财税〔2008〕170号）；
3、《机动车强制报废标准规定》(商务部、发改委、公安部、环境保护部令 2012年第 12号)；
4、《中华人民共和国车辆购置税暂行条例》（中华人民共和国国务院令第 294号）；
5、《关于将铁路运输和邮政业纳入营业税改征增值税试点的通知》（财税[2013]106号）；
6、中国人民银行 2015年 6月 28日公布的贷款利率；
7、中华人民共和国财政部财建[2002]394号《基本建设财务管理法规》；
8、国家发展和改革委员会、建设部发改价格[2007]670号《建设工程监理与相关服务收费管理规定》；
9、国家物价局建设部 2002价字 10号《工程建设监理费有关规定》；
10、国家计委计价格[2002]1980号《招标代理服务收费管理暂行办法》；
11、国家计委、国家环境保护总局《关于规范环境影响评价收费标准的通知》（计价格［2002］125号）；
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12、《湖南省建筑工程消耗量标准》（2014）；
13、《湖南省装饰装修工程消耗量标准》（2014）；
14、《衡阳工程造价信息（2015年第 6期）》；
15、《有色金属矿山概预算定额》（中国有色金属工业工程建设定额站，2013版）及《有色矿山建安工程费用定额》（北京冶金出版社 2007年）；
16、《2015年机电产品报价手册》
17、《太平洋汽车网》、《汽车之家网站》；
18、被评估单位提供的财务会计经营方面的资料；
19、被评估单位提供的未来年度经营收益、投资预测有关资料；
20、其他参考资料。
（六）其它参考资料
1、神龙矿业 2012年、2013年、2014年及评估基准日的审计报告；
2、wind资讯金融终端；
3、其他参考资料。
七、评估方法
（一）评估方法的选择
依据资产评估准则的规定，企业价值评估可以采用收益法、市场法和资产基础法三种方法。收益法是企业整体资产预期获利能力的量化与现值化，强调的是企业的整体预期盈利能力。市场法是以现实市场上的参照物来评价估值对象的现行公平市场价值，它具有估值数据直接取材于市场，估值结果说服力强的特点。资产基础法是指在合理评估企业各项资产价值和负债的基础上确定评估对象价值的思路。
市场法是指将评估对象与在市场上已有交易案例的参考企业、股东
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权益、证券等权益性资产进行比较以确定评估对象价值的评估思路。市场法中常用的两种方法是参考企业比较法和并购案例比较法。由于在目前国内类似行业相关的资本市场中尚难以找到足够的交易案例或参考企业，因此不具备使用市场法的必要前提，本次评估不适宜采用市场法。
由于委估企业于评估基准日前已停产，未来复工后具体经营状况无法确定，且在近几年持续经营中，持续处于亏损状态，本次评估不适宜采用收益法。
资产基础法从企业购建角度反映了企业的价值，为经济行为实现后企业的经营管理及考核提供了依据，因此本次评估选择资产基础法进行评估。
综上，本次评估确定采用资产基础法进行评估。
（二）资产基础法介绍
资产基础法是指以被评估企业评估基准日的资产负债表为基础，合理评估企业表内及表外各项资产、负债价值，确定评估对象价值的评估方法。
各类资产及负债的评估方法如下：
1、流动资产
（1）货币资金：全部为银行存款。
对于银行存款，承担本次审计的会计师于现场工作期间对大额的银行存款账户进行了函证并查验了评估基准日的银行对账单，回函金额与账面金额相符，经评估人员查验函证及银行对账单，对其真实性、合理性等分析确认后，同时检查有无未入账的银行借款，检查“银行存款余额调节表”中未达账的真实性，以及评估基准日后的进账情况。经过以上的核查程序，委估银行存款于评估基准日无未达账项，也未发现有影响净资产的事项。对银行存款以核实后账面值确定评估值。
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（2）应收类账款
对其他应收款的评估，评估人员在对应收款项核实无误的基础上，借助于历史资料和现场调查了解的情况，具体分析数额、欠款时间和原因、款项回收情况、欠款人资金、信用、经营管理现状等，应收账款采用个别认定和账龄分析的方法估计评估风险损失，对企业内部员工的备用金借款及关联方的往来不计提评估风险损失，对于企业内部员工的发生款项不计提评估风险损失，对外部单位发生时间1年以内的发生评估风险坏账损失的可能性为5%、对发生时间1-2年的发生评估风险坏账损失的可能性在10%，发生时间2到3年的发生评估风险坏账损失的可能性在30%，发生时间3到34年的发生评估风险坏账损失的可能性50%，发生时间4-5年的发生评估风险坏账损失的可能性在80%，发生时间5年以上的发生评估风险坏账损失的可能性在100%。
按以上标准，确定评估风险损失，以应收类账款的合计值减去评估风险损失后的金额确定评估值。
（3）预付账款
评估人员查看了相关材料采购合同或供货协议，了解了评估基准日至评估现场作业日期间已接受的委外和收到的货物情况，并查阅了相关服务或代理合同和费用发生单据，了解了评估基准日至评估现场作业日期间已接受的服务情况。未发现供货单位及提供服务的单位有破产、撤销或不能按合同规定按时提供货物和服务等情况，故以核实后账面值作为评估值。
（4）存货
对于存货中的原材料和在库周转材料，评估人员在企业的配合下进行了抽查盘点，核实库存原材料数量，查看其品质状态。查阅有关账册、
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采购合同和订单，了解主要材料的入账依据，以验证核实账面数量和金额。由于原材料及在库周转材料为企业停产前购置，时间较短，账面值接近基准日市价，故按账面单价确定评估单价。
对于产成品，评估人员在企业的配合下进行了抽查盘点，核实库存商品的数量，查看其品质状态。由于该部分铁精粉属于出库后遗留在堆放场内，已与存放场地内地面及地下的泥土混合在一起，难以分离，已不会再重新开挖和筛选，故评估为0。
在产品为带洗选的原矿石。评估人员首先了解产品的生产流程和相关的成本核算方法，根据该公司的成本核算程序，验证其核算的合理性和准确性；核查完工入库记录，并查阅有关账册，以验证核实账面数量和金额。在产品账面价值由直接材料、直接燃料动力、直接人工及制造费确定。评估人员通过核查款项金额、发生时间、业务内容等账务记录，了解生产工艺流程、检查企业投放料、成本归集、成本结转等账务处理记录进行核实，因企业现未进行生产，且铁矿原矿石也为可交易性产品，故以精铁粉的销售单价扣除相应的洗选成本确定原矿石的单价，以该价格减去销售费用、全部税金和一定的产品销售利润后确定评估值。
评估价值=实际数量×（铁矿粉售价-洗选成本）×（1-产品销售税金及附加费率-销售费用率-营业利润率×（1-所得税率）×r）
a．不含税售价：不含税售价是按照评估基准日前后的市场价格确定的；
b．产品销售税金及附加费率主要包括以增值税为税基计算交纳的城市建设税与教育附加；
c．销售费用率是按销售费用与销售收入的比例平均计算；
d.营业利润率由于企业处于亏损状态，故营业利润率取 2014年铁矿采选行业的营业利润率;
e.所得税率按企业现实执行的税率;
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f. r为一定的比率，由于产成品未来的销售存在一定的市场风险，具有一定的不确定性，根据基准日调查情况及基准日后实现销售的情况确定其风险。其中 r对于畅销产品为0，一般销售产品为50%，勉强可销售的产品为100%，神龙矿业公司的产成品为一般销售产品。
（5）其他流动资产
其他流动资产为为企业停产前后预缴的税费。评估人员查验了企业的缴纳单据及纳税表单，确认企业预交税费的正确性与真实性，确认该部分预交的税费在企业未来复产后可以进行抵扣，以企业实际预交的金额确定评估值。
2、非流动资产
（1）固定资产-房屋建筑物类资产
委估房屋为湖南神龙矿业有限公司的采、选铁矿的生产厂房、井硐及附属用房、管道工程。
根据委估资产状况，采用重置成本法进行评估。
重置成本法是根据建筑物的工程量，以现行定额标准、建设规费、贷款利率计算出建筑物的重置全价，并按建筑物的使用年限和对建筑物现场勘察的情况综合确定成新率，进而计算建筑物评估净值。
建筑物评估值=重置全价×成新率
非案例房屋建筑物是在实地勘察的基础上，以类比的方法，综合考虑各项评估要素，确定重置单价并计算评估值。
Ⅰ.重置全价
重值全价由建安造价、前期及其他费用、资金成本三部分组成。
①建安造价的确定
A、除井硐以外的房屋建筑物、管道，依据委估建筑物的工程资料确定委估建筑物的工程量，在此基础上套用《湖南省建筑工程消耗量标
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准》（2014）及《湖南省装饰装修工程消耗量标准》（2014），材料差依据《衡阳工程造价信息（2015年第6期）》，进而计算确定工程建安造价。
B、对井硐工程，依据各井硐工程的工程量，套用《有色金属矿山概预算定额》及《建安工程费用定额、工程建设其他费定额》（中国有色金属工业工程建设定额站，2013年）、材料差依据《衡阳工程造价信息（2015年第6期）》，进而计算确定工程建安造价。
②前期及其他费用的确定
房屋建筑物、供水管道、矿山井巷工程建设其他费用包括：建设单位管理费、勘察设计费、工程监理费、招投标代理费、环境评价费等，依据国家现行的相关规定确定。具体详见下表。
房屋建筑物、井巷、管道工程建设其他费用
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|序号|取费项目|取费基础|标 准|取 费 依 据|备注|
|1|建设单位管理费|建筑安装工程费用*费率|2.37%|有色金属工业工程建设其他费用和预备费定额|房屋建筑物、巷道、矿山设备计取|
|2|工程监理费|建筑安装工程费用*费率|1.98%|国家发展和改革委员会、建设部发改价格[2007]670号|房屋建筑物、巷道、矿山设备计取|
|3|工程保险费|建筑安装工程费用*费率|0.60%|有色金属工业工程建设其他费用和预备费定额|房屋建筑物、巷道、矿山设备计取|
|4|工程勘察设计费|建筑安装工程费用*费率|3.13%|国家物价局建设部2002价字10号|房屋建筑物、巷道、矿山设备计取|
|5|施工图预算编制费|按基本设计费的10%|0.31%|有色金属工业工程建设其他费用和预备费定额|房屋建筑物、巷道、矿山设备计取|
|6|工程竣工图编制费|按基本设计费的8%|0.25%|有色金属工业工程建设其他费用和预备费定额|房屋建筑物、巷道、矿山设备计取|
|7|施工图设计文件审核费|建筑安装工程费用*费率|0.20%|有色金属工业工程建设其他费用和预备费定额|房屋建筑物、巷道、矿山设备计取|
|8|招标代理费|建筑安装工程费用*费率|0.19%|按国家计委计价格[2002]1980号|房屋建筑物、巷道、矿山设备计取|
|9|可行性研究费|建筑安装工程费用*费率|0.20%|国家计委 计价格<关于印发建设项目前期工作咨询收费暂行规定>的通知-［1999］1283号|房屋建筑物、巷道、矿山设备计取|
|10|环境评价费|建筑安装工程费用*费率|0.16%|国家计委、国家环境保护总局关于规范环境影响评价收费标准的通知（计价格［2002］125号）|房屋建筑物、巷道、矿山设备计取|
|11|联合试运转费|建筑安装工程费用*费率|0.30%|有色金属工业工程建设其他费用和预备费定额|房屋建筑物、巷道、矿山设备计取|
|12|矿山巷道维修费|巷道开拓工程直接费+间接费+计划利润+税金|1.00%|有色金属工业工程建设其他费用和预备费定额|仅巷道计取|

③资金成本的确定
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资金成本的计算基础为建筑安装工程费、工程建设其他费用，根据资金投入合理建设工期和贷款利率计算确定，贷款利息按基准日中国人民银行规定利率标准计算，合理工期参考国家相关工期定额考虑，资金投入按工程项目整体投资、均匀投入考虑：
资金成本=（工程建安造价+前期及其他费用）×合理工期×贷款利息×50%
II.成新率
在本次评估过程中，按照建筑物的设计寿命、现场勘察情况预计建筑物尚可使用年限，并进而计算其成新率。其公式如下：
成新率=尚可使用年限／（实际已使用年限+尚可使用年限）100%其中对于井硐工程及与采矿相关的建筑物、管道的尚可使用年限，根据井硐工程的物理尚可使用年限与依据矿山的可采储量确定的尚可开采年限，按熟低原则确定。
III.评估值的确定
评估值＝重置价值×成新率
（2）固定资产-设备类资产
根据持续使用假设，结合委估机器设备的特点和收集资料情况，此次评估主要采用重置成本法。
评估值=重置全价×成新率
A、机器设备
1）重置全价
重置全价由设备购置费、运杂费、安装调试费、工程建设其他费用、资金成本等构成。
根据国家税收政策财税[2013]106号文件，购置固定资产时，其增值税进项税可以实行抵扣，因此，本次设备类资产的重置全价不含增值税进项税，即
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重置全价=设备购置价/1.17+运杂费/1.11+安装调试费+工程建设其他费用+资金成本
①设备购置价
设备的购置价格，通过向生产厂家询价及查阅《2015年机电产品报价手册》并参考原购置合同等价格资料确定。
②运杂费
运杂费分主要设备和一般设备，以及企业的所在地，参照《资产评估常用数据与参数手册》，按设备含税购置价的不同百分率计算。
③安装调试费
对于矿山设备结合原设备购置、安装情况，参考矿山行业设备安装费率取值规则，经综合分析后确定安装调试费率。
对于其他设备（变配电设备、起重设备等）安装调试费参照《资产评估常用数据与参数手册》，按其各占设备含税购置价的不同百分率计算确定。
④工程建设其他费用
工程建设其他费用由建设单位管理费、工程监理费、工程勘察设计费、招投标代理费、环境评价费等构成，主要根据国家相关规定确定，具体各项费用率详见下表。
工程建设其他费用率
||||||
|-|-|-|-|-|
|序号|取费项目|取费基础|标 准|取 费 依 据|
|1|建设单位管理|投资额|2.37%|有色矿山工程建设其他费用定额|
|2|工程监理费|投资额|1.98%|国家发展和改革委员会、建设部发改价格[2007]670号|
|3|工程保险费|投资额|0.60%|有色矿山工程建设其他费用定额|
|4|工程勘察设计费|投资额|3.13%|国家物价局建设部2002价字10号|
|5|招标代理费|投资额|0.19%|按国家计委计价格[2002]1980号|
|6|可行性研究费|投资额|0.20%|国家计委 计价格<关于印发建设项目前期工作咨询收费暂行规定>的通知-［1999］1283号|
|7|环境评价费|投资额|0.16%|国家计委、国家环境保护总局关于规范环境影响评价收费标准的通知（计价格［2002］125号）|
|8|联合试运转费|投资额|0.30%|有色矿山工程建设其他费用定额|
||合计||8.93%||

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⑤资金成本
资金成本是投资构建固定资产期间占用资金的机会成本。评估时假设建设期资金均匀投入，以同期银行贷款利率作为资金的价格，计算资金成本。
2）成新率的确定
本次评估，按照设备的经济使用寿命、现场勘察情况预计设备尚可使用年限，进而计算其成新率。其公式如下：
成新率=尚可使用年限／（实际已使用年限+尚可使用年限）100%B、车辆
1）重置全价的确定
根据当地车辆市场信息及《太平洋汽车网》等近期车辆市场价格资料，确定本评估基准日的运输车辆现行含税购价，在此基础上根据《中华人民共和国车辆购置税暂行条例》及相关文件考虑车辆购置税、新车上户等手续费，确定其重置全价。根据国家税收政策财税[2013]106号文件，购置固定资产时，其增值税进项税可以实行抵扣，因此，本次车辆的重置全价不含增值税进项税，计算公式如下：
重置全价=车辆购置价/1.17+车辆购置税+新车上户手续费
=车辆购置价/1.17+现行不含税价×10%+新车上户手续费
2）成新率的确定
根据商务部、发改委、公安部、环境保护部令 2012年第 12号《机动车强制报废标准规定》所规定的车辆使用年限、行驶里程情况，成新率采用年限成新率和里程成新率孰低原则确定，然后结合现场勘察情况进行调整。公式为：
年限成新率=(经济寿命年限－已使用年限)／经济寿命年限×100%里程成新率=（1－已行驶里程/规定行驶里程）×100%
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成新率=Min（年限成新率，里程成新率）
3）评估值的确定
评估值＝重置全价×成新率
C、电子设备
1）重置全价
电子设备类资产价值量较小，不需要复杂的安装，且运输费用低，参照现行市场购置的不含税价格确定其重置全价。
重置全价＝不含税市场购置价
对超过经济寿命年限仍可正常使用的电子设备，参照同类二手设备的市场售价，直接确定其评估值。
2）成新率的确定
经过现场勘察委估设备的实际情况后，确定设备的预计尚可使用年限计算成新率，计算公式为：
成新率=尚可使用年限/（已使用年限+尚可使用年限）×100%
3）评估值的确定
评估值＝重置全价×成新率
（3）在建工程
本次委估的在建工程由于其账面均为相关固定资产发生的费用，现并入相关固定资产中进行评估。
（4）无形资产—土地
纳入评估范围的无形资产-土地为一期工程及办公楼等占用的土地，该部分土地为委估企业向当地村民进行租赁得来，账面值由土地租赁费用构成。由于该土地为租赁性质，不属于土地使用权，故评估人员现调入长期待摊费用进行评估。
（5）无形资产—采矿权
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委托评估的矿山为中型铁矿，已完成相关勘查和设计工作，预期收益和风险可以预测并以货币计量、预期收益年限可以预测。故根据《中国矿业权评估准则》，本次评估采用折现现金流量法进行评估。其计算公式为：
式中： ——矿业权评估价值；
——年现金流入量；
CO——年现金流出量；
——折现率；
t——年序号；
n——评估计算年限。
（6）长期待摊费用
长期待摊费用为原神龙矿业账上的原无形资产-土地部分，为神龙矿业向当地村民进行租赁而产生的租赁和场平土方发生的相关费用，评估人员核对了原始凭证和相关账簿，确认原始发生额、账面价值真实性和准确性。
对长期待摊费用，在核实支出和摊销政策的基础上，以评估目的实现后的资产占有者还存在的、且与其他评估对象没有重复的资产和权利的价值确定评估值。其租赁时间由采矿权期限所限定，其价值随着采矿权期限的临近而减少，故以其发生时间到采矿权截止日为期限，按月摊销。且由于神龙矿业位于祁东县偏僻位置，附近没有村、镇以及人口聚居地的存在，评估人员对比了2007年一期土地租赁费和2013年的二期土地租赁费，几年内土地租赁标准及实际租金未发生明显变化，故以实际发生的土地租赁费用作为摊销基础。
中联资产评估集团有限公司 第25页 C
PIi
Pt
n1
(CICO)t(1
（7）其他非流动资产
其他非流动资产为企业尚未动工的二期工程所占土地的土地租赁款和预付的预付的工程设备款及征地拆迁安置费等。对该部分资产，评估人员核对该费用的日记账与总账、报表余额；核实神龙矿业签订的土地租赁协议协议、工程设备及拆迁安置费的付款凭证等；抽查了该费用的原始凭证内容。经核实，该费用账、表、单相符。其中二期工程土地租赁款为为神龙矿业矿山二期工程所占土地的租赁费，由于该土地租赁合同签订的是未约定具体租赁期限的不定期租赁合同，故在本次评估中，土地租赁期限以采矿权期限所进行统一，其价值随着采矿权期限的临近而减少，故以其发生时间到采矿权截止日为期限，按月摊销。且由于神龙矿业位于祁东县偏僻位置，附近没有村、镇以及人口聚居地的存在，评估人员对比了 2007年一期土地租赁费和 2013年的二期土地租赁费，几年内土地租赁标准及实际租金未发生明显变化，故以实际发生的土地租赁费用作为摊销基础。预付的工程设备款和征地拆迁费等，在未来企业复产后均将产生后续的相关生产及经营行为，故以核实后账面值确定评估值。
3、负债
检验核实各项负债在评估目的实现后的实际债务人、负债额，以评估目的实现后的产权所有者实际需要承担的负债项目及金额确定评估值。
八、评估程序实施过程和情况
整个评估工作分四个阶段进行：
（一）评估准备阶段
1、2015年7月上旬，委托方召集本项目各中介协调会，有关各方就
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本次评估的目的、评估基准日、评估范围等问题协商一致，并制订出本次资产评估工作计划。
2、配合企业进行资产清查、填报资产评估申报明细表等工作。2015年7月中旬，评估项目组人员对委估资产进行了详细了解，布置资产评估工作，协助企业进行委估资产申报工作，收集资产评估所需文件资料。
（二）现场评估阶段
项目组现场评估阶段的时间为2015年7月17日至2015年7月24日。主要工作如下：
1、听取委托方及被评估企业有关人员介绍企业总体情况和委估资产的历史及现状，了解企业的财务制度、经营状况、固定资产技术状态等情况。
2、对被评估企业提供的资产评估申报明细表进行审核、鉴别，并与企业有关财务记录数据进行核对，对发现的问题协同企业做出调整。
3、根据资产评估申报明细表，对固定资产、存货进行了全面清查核实，对非流动资产中的工程物资实物资产进行了抽查盘点。
4、查阅收集委估资产的产权证明文件。
5、根据委估资产的实际状况和特点，确定各类资产的具体评估方法。
6、对非流动类资产，主要通过市场调研和查询有关资料，收集价格资料；。
7、对企业提供的权属资料进行查验。
8、对评估范围内的资产及负债，在清查核实的基础上做出初步评估测算。
（三）评估汇总阶段
2015年7月24日至2015年8月17日对各类资产评估及负债审核的初
中联资产评估集团有限公司 第27页
步结果进行分析汇总，对评估结果进行必要的调整、修改和完善。
（四）提交报告阶段
在上述工作基础上，起草资产评估报告，与委托方就评估结果交换意见，在全面考虑有关意见后，按评估机构内部资产评估报告三审制度和程序对报告进行反复修改、校正，最后出具正式资产评估报告。
本阶段的工作时间为2015年8月17日至2015年11月13日。
九、评估假设
本次评估中，评估人员遵循了以下评估假设：
（一）一般假设
1、交易假设
交易假设是假定所有待评估资产已经处在交易的过程中，评估师根据待评估资产的交易条件等模拟市场进行估价。交易假设是资产评估得以进行的一个最基本的前提假设。
2、公开市场假设
公开市场假设，是假定在市场上交易的资产，或拟在市场上交易的资产，资产交易双方彼此地位平等，彼此都有获取足够市场信息的机会和时间，以便于对资产的功能、用途及其交易价格等作出理智的判断。
公开市场假设以资产在市场上可以公开买卖为基础。
3、资产持续经营假设
资产持续经营假设是指评估时需根据被评估资产按目前的用途和使用的方式、规模、频度、环境等情况继续使用，或者在有所改变的基础上使用，相应确定评估方法、参数和依据。
（二）特殊假设
基于以下之考虑，本次评估我们假设神龙矿业维持现有产品结构、
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经营规模、和经营模式进行持续经营。
1、本次评估假设评估基准日外部经济环境不变，国家现行的宏观经济不发生重大变化；
2、企业所处的社会经济环境以及税收政策无重大变化；
3、企业未来的经营管理班子尽职，并继续保持现有的经营管理模式；
4、本次评估的各项资产均以评估基准日的实际存量为前提，有关资产的现行市价以评估基准日的国内有效价格为依据；
5、本次评估假设委托方及被评估企业提供的基础资料和财务资料真实、准确、完整；
6、评估范围仅以委托方及被评估企业提供的评估申报表为准，未考虑委托方及被评估企业提供清单以外可能存在的或有未能了解到的资产及或有负债；
7、本次评估测算的各项参数取值不考虑通货膨胀因素的影响。
当上述条件发生变化时，评估结果一般会失效。
十、评估结论
（一）资产基础法评估结论
我们根据国家有关资产评估的法律、法规、规章和评估准则，本着独立、公正、科学、客观的原则，履行了资产评估法定的和必要的程序，采用公认的评估方法，对神龙矿业纳入评估范围的资产实施了实地勘察、市场调查、询证和评估计算，得出如下结论：
采用资产基础法对神龙矿业的全部资产和负债进行评估得出的评估基准日2015年6月30日的评估结论如下：
资产账面价值 8,898.31万元，评估值 17,627.66万元，评估增值
8,729.35万元，增值率 98.10%；
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负债账面价值 43,370.08万元，评估值 43,370.08万元，无评估增减值；
股东权益账面价值-34,471.77万元，评估值-25,742.42万元，评估增值 8,729.35万元，增值率25.32%，详见下表：
资产评估结果汇总表
被评估企业：湖南神龙矿业有限公司公司 评估基准日：2015年6月30日
金额单位：人民币万元
|||||||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
|项 目||||账面价值||评估价值||增减值||增值率％||
|||||B||C||D=C-B||E=D/B×100%||
|流动资产||1||972.81||1,252.65||279.84||28.77||
|非流动资产||2||7,925.50||16,375.01||8,449.51||106.61||
|其中：可供出售金融资产||3||-||-||-||||
|持有至到期投资||4||-||-||-||||
|长期应收款||5||-||-||-||||
|长期股权投资||6||-||-||-||||
|投资性房地产||7||-||-||-||||
|固定资产||8||1,045.64||13,178.17||12,132.53||1,160.30||
|其中：建 筑 物||9||987.68||10,151.25||9,163.57||927.79||
|设 备||10||57.96||3,026.92||2,968.96||5,122.43||
|土 地||11||-||-||-||||
|在建工程||12||65.03||-||-65.03||-100.00||
|工程物资||13||-||-||-||||
|固定资产清理||14||-||-||-||||
|生产性生物资产||15||-||-||-||||
|油气资产||16||-||-||-||||
|无形资产||17||4,469.42||-||-4,469.42||-100.00||
|其中：矿业权||18||4,355.60||-||-4,355.60||-100.00||
|开发支出||19||-||-||-||||
|商誉||20||-||-||-||||
|长期待摊费用||21||-||888.47||888.47||||
|递延所得税资产||22||-||-||-||||
|其他非流动资产||23||2,345.40||2,308.37||-37.03||-1.58||
||资产总计||24||8,898.31||17,627.66||8,729.35||98.10|
|流动负债||25||26,920.08||26,920.08||-||-||
|非流动负债||26||16,450.00||16,450.00||-||-||
||负债总计||27||43,370.08||43,370.08||-||-|
||净 资 产（所有者权益）||28||-34,471.77||-25,742.42||8,729.35||25.32|

资产基础法评估结论详细情况见评估明细表。
（二）评估结论与账面价值比较变动情况及原因
1、评估结论
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湖南神龙矿业有限公司在评估基准日 2015年 6月 30日的股东权益账面价值-34,471.77万元，评估值-25,742.42万元，评估增值 8,729.35万元，增值率25.32%。
2、分析评估结论与账面价值比较变动原因
湖南神龙矿业有限公司股东权益评估增值 8,729.35万元，增值率25.32%，主要是在存货及固定资产评估增值造成的，其中：
1、存货评估增值 278.54万元，增值率为52.03%，增值原因为铁矿石的可实现利润价值大于企业账面生产成本。
2、房屋类资产净值评估增值增值 9,163.57万元，增值率 927.79%，主要原因是原值增值、企业折旧年限评估与评估的经济寿命年限不一致及减值准备评估为 0综合所致。
3、设备类资产净值增值 2,968.96万元，增值率 5,122.43%，增值的主要原因是企业采用的会计折旧年限短于评估采用的经济寿命年限及减值准备评估为 0综合所致。
十一、特别事项说明
（一）抵押担保事项
本次评估中未发现抵押担保及对外担保事项。
（二）未决事项、法律纠纷等不确定因素
1、由于被评估单位与温州建峰矿山工程有限公司祁东工程处涉及一桩纠纷，温州建峰矿山工程有限公司祁东工程处已向湖南省祁东县人民法院提出诉讼，湖南省祁东县人民法院依据（2014）祁民一初字第 796号和 797号民事判决，于 2015年 4月 30日向被评估单位发出执行通知书，责令被评估单位湖南神龙矿业有限公司支付申请执行人温州建峰矿
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山工程有限公司祁东工程处工程款，并负担案件受理费。由于被执行人湖南神龙矿业有限公司至今未履行法院已生效的法律文书确定的义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十四条、《最高人民法院关于人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第 38条、第 42条以及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》四百八十七条的规定，湖南省祁东县人民法院查封了被执行人湖南神龙矿业有限公司办公楼、宿舍楼、调度楼，查封期限为三年；所有的 35KW变电站及高压线路、机械设备、存放在仓库内外的原材料和在库周转材料，查封期限为二年。该部分查封资产共计账面价值 2,253.99万元，其中房屋建筑物类资产4项，其账面原值1,083.18万元，净值831.13万元；设备类资产共计 165项，其账面原值 4,162.03万元，净值 1,192.11万元；存货类资产共计 1640项，其账面价值 230.75万元。本次评估中未考虑该查封事项对估值的影响，请报告使用者予以关注，具体查封资产明细详见评估明细表。
2、由于被评估单位与当地企业祁东川祁耐磨材料有限公司涉及一桩合同买卖纠纷，祁东川祁耐磨材料有限公司向湖南省祁东县人民法院提出财产保全申请，要求法院对被评估单位财产进行保全，法院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百条的规定，于 2014年 7-8月颁布实施了（2014）祁民保字第36-（1-6）号民事裁定书，对被评估单位以下 12项资产（详见明细表）进行了查封，于评估基准日该部分资产闲置在厂区内，法院尚未对此部分资产产权进行处置。本次评估中未考虑该查封事项对估值的影响，请报告使用者予以关注。
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|序号|名称|规格型号|计量单位|数量|购置日期|账面值||备注|
|||||||原值|净值||
|1|破碎机||套|1|2010/12|3,982,905.98|603,924.89|拆分为以下3项|
|1-1|破碎机颚式|C100|台|1|2009/08|||法院已查封|
|1-2|圆锥破碎机|GP100SC|台|1|2009/08|||法院已查封|

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|序号|名称|规格型号|计量单位|数量|购置日期|账面值||备注|
|||||||原值|净值||
|1-3|圆锥破碎机|HP300 STD F|台|1|2009/08|||法院已查封|
|2|轮式装载机|ZL50C|台|1|2010/06|304,608.55|15,230.43|法院已查封|
|3|挖掘机|PC220-8|台|1|2009/08|1,078,000.00|53,900.00|法院已查封|
|4|湿式筒式磁选机|CTB-1230|台|2|2011/03|213,675.21|52,155.11|法院已查封|
|5|湿式筒式磁选机|CTB-1024|台|1|2011/03|72,649.58|51,390.03|法院已查封|
|6|装载机|951III|台|1|2012/05|252,991.46|105,688.35|法院已查封|
|7|湘D69043|江铃JX6501T3|辆|1|2010/12|97,800.00|14,552.64|法院已查封|
|8|湘D63519|小型越野客车，猎豹CFA2030B|辆|1|2006/03|233,324.00|11,666.20|法院已查封|

（三）重大期后事项
1、中国人民银行决定，于 2015年 8月 26日和 2015年 10月 24日两次下调金融机构人民币贷款和存款基准利率。本次评估中未考虑未来该利率下调对企业价值的影响，请报告使用者予以关注。
2、2015年 7月 16日，被评估单位与温州建峰矿山工程有限公司达成和解并签署了《协议书》，约定被评估单位应偿还的债务为 10,279,794.11元，温州建峰矿山工程有限公司同意豁免被评估单位50%的欠款，被评估单位应支付欠款为 5,139,897.02元，分三期支付；同时，温州建峰矿山工程有限公司放弃向被评估单位主张全部债务利息及豁免金额的权利。被评估单位按《协议书》支付了豁免后的欠款。经温州建峰矿山工程有限公司同意，2015年 7月 21日，祁东县人民法院颁布了结案通知，并解除对被评估单位冻结资产的查封。至此，被评估单位与温州建峰矿山工程有限公司的诉讼案件终结。
（四）其他需要说明的事项
1、纳入评估范围的所有房屋均未办理产权证，产权为湖南神龙矿
业有限公司所有。其面积是以被评估企业提供的该部分房屋的竣工图或
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实际测量的数据进行申报，对于该部分资产，湖南神龙矿业有限公司出具了书面说明资料，承诺该部分房屋实际为湖南神龙矿业有限公司所有。企业依据企业实际测量的面积数据进行申报，评估中在现场核实了其申报数据后以其申报数据进行评估，如后面测量面积有差异，需要对评估结果进行调整。
2、该公司生产厂区占用的土地全部为租用村民土地，根据租赁协议约定，土地租金为一次性支付，未约定具体租赁期限，本次评估未考虑在委估企业生产期限内该部分土地租赁出现中止的情况，请报告使用者予以关注。
3、对于委估管道资产，由于部分管道埋于地下，管道基础隐蔽性较大，山区地形变化大，加之委估企业在 2014年 7月已停产，由于工程的特殊性及复杂性，评估人员主要通过核对图纸、施工合同、预决算书、维修情况等核实其存在性、技术状态及其权属情况。评估中未考虑委估管道的真实情况可能与间接清查结论存在差异对评估结果的影响。
4、被评估单位有厂区内行驶车辆金牛中型货车 2辆，账面原值301,135.58元，账面净值15,056.78元。此2辆车因在厂区内行驶未办理机动车行驶证，被评估单位承诺其产权归该公司所有，不存在产权纠纷。
5、被评估单位另外 3辆车均办理了机动车车辆行驶证，其机动车行驶证证载所有人均为“祁东神龙矿业有限公司”。“祁东神龙矿业有限公司”为被评估单位最初成立时注册登记名称，企业名称变更后未对车证证载所有人进行变更，被评估单位承诺这些车辆实际产权所有人为湖南神龙矿业有限公司，不存在任何形式的产权纠纷。
6、由于委估企业停产已近 1年，在停产之前对固定资产进行了一定维护保养，本次评估时未考虑停产这 1年中，对设备的损坏；对于采
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矿、洗选设备长期停用，其损坏较大，本次评估未考虑其对评估结果的影响，请报告使用者予以关注。
7、被评估企业的采矿许可证（证号为C4300002009042130011548）已于 2014年 4月 15日过期。采矿权人承诺能顺利取得新的采矿许可证，本次评估结论是建立在采矿许可证能够顺利延续的基础上。提请报告使用者注意该事项。
8、被评估企业需缴纳的采矿权价款共计为 31,500万元，截至评估基准日已缴纳 15,050万元，尚未缴纳价款为 16,450万元。未缴纳价款已计入相关负债。
9、根据被评估企业的规划，被评估采矿权的矿山计划分两期开采，一期生产规模95万吨/年，二期生产规模200万吨/年。一期工程已于2010年竣工，但企业暂无进行二期开采的计划，故本次评估全部按照一期生产规模评估。提请报告使用者注意该事项。
10、本次对采矿权的评估是依照评估基准日的铁矿石价格趋势及被评估企业现有采洗工艺及其固定资产投入规模等现实情况进行评估的，未考虑未来铁矿石价格的大幅变化及被评估企业采选工艺及设施、设备的优化变更等情况对采矿权价值的影响，请报告使用者予以关注。
11、评估师执行资产评估业务的目的是对评估对象价值进行估算并发表专业意见，并不承担相关当事人决策的责任。评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。
12、评估师和评估机构的法律责任是对本报告所述评估目的下的资产价值量做出专业判断，并不涉及到评估师和评估机构对该项评估目的所对应的经济行为做出任何判断。评估工作在很大程度上，依赖于委托方及被评估企业提供的有关资料。因此，评估工作是以委托方及被评估企业提供的有关经济行为文件，有关资产所有权文件、证件及会计凭证，有关法律文件的真实合法为前提。
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13、评估过程中，在对设备进行勘察时，因检测手段限制及部分设备正在运行等原因，主要依赖于评估人员的外观观察和被评估企业提供的近期检测资料及向有关操作使用人员的询问情况等判断设备状况。
14、本次评估范围及采用的由被评估企业提供的数据、报表及有关资料，委托方及被评估企业对其提供资料的真实性、完整性负责。
15、评估报告中涉及的有关权属证明文件及相关资料由被评估企业提供，委托方及被评估企业对其真实性、合法性承担法律责任。
16、在评估基准日以后的有效期内，如果资产数量及作价标准发生变化时，应按以下原则处理：
（1）当资产数量发生变化时，应根据原评估方法对资产数额进行相应调整；
（2）当资产价格标准发生变化、且对资产评估结果产生明显影响时，委托方应及时聘请有资格的资产评估机构重新确定评估价值；
（3）对评估基准日后，资产数量、价格标准的变化，委托方在资产实际作价时应给予充分考虑，进行相应调整。
十二、评估报告使用限制说明
（一）本评估报告只能用于本报告载明的评估目的和用途，不得用于其他的目的和用途。同时，本次评估结论是反映评估对象在本次评估目的下，根据公开市场的原则确定的现行公允市价，没有考虑将来可能承担的抵押、担保事宜，以及特殊的交易方可能追加付出的价格等对评估价格的影响，同时，本报告也未考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和其它不可抗力对资产价格的影响。当前述条件以及评估中遵循的持续经营原则等其它情况发生变化时，评估结论一般会失效。评估机构不承担由于这些条件的变化而导致评估结果失效的相关法律责任。
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本评估报告成立的前提条件是本次经济行为符合国家法律、法规的有关规定，并得到有关部门的批准。
（二）本评估报告只能由评估报告载明的评估报告使用者使用。评估报告的使用权归委托方所有，未经委托方许可，本评估机构不会随意向他人公开。
（三）未征得本评估机构同意并审阅相关内容，评估报告的全部或者部分内容不得被摘抄、引用或披露于公开媒体，法律、法规规定以及相关当事方另有约定的除外。
（四）评估结论的使用有效期：根据国家现行规定，本资产评估报告结论使用有效期为一年，即自2015年6月30日至2016年6月29日使用有效，超过一年，需重新进行评估。
十三、评估报告日
评估报告日为二〇一五年十一月十三日。
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上海创兴资源开发股份有限公司拟转让所持有的湖南神龙矿业有限公司全部股权项目•资产评估报告
备查文件目录
1、经济行为文件（复印件）；
2、湖南神龙矿业有限公司 2015年 6月 30日的审计报告（复印件）；
3、委托方及被评估企业的企业法人营业执照（复印件）；
4、评估对象涉及的主要权属证明资料（复印件）；
5、委托方及被评估企业承诺函；
6、签字注册资产评估师承诺函；
7、中联资产评估集团有限公司资产评估资格证书（复印件）；
8、中联资产评估集团有限公司企业法人营业执照（复印件）；
9、签字注册资产评估师资格证书（复印件）。
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