北京京西文化旅游股份有限公司拟发行股份募集资金以购买浙江星河文化经纪有限公司100%股权项目
资 产 评 估 报 告
中联评报字[2015]第 1104号
中中联联资资产产评评估估集集团团有有限限公公司司
二Ｏ一五年八月三十一日
目 录
注册资产评估师声明 ........................................................................... 1摘 要 ................................................................................................. 2资产评估报告 ................................................................................... 4一、委托方、被评估单位和其他评估报告使用者 ........................ 4二、评估目的 .................................................................................... 7三、评估对象和评估范围 ................................................................ 7四、价值类型及其定义 .................................................................... 9五、评估基准日 ................................................................................ 9六、评估依据 .................................................................................. 10七、评估方法 .................................................................................. 12八、评估程序实施过程和情况 ...................................................... 18九、评估假设 .................................................................................. 19十、评估结论 .................................................................................. 21十一、特别事项说明 ...................................................................... 21十二、评估报告使用限制说明 ...................................................... 25十三、评估报告日 .......................................................................... 26备查文件目录 ..................................................................................... 28
中联资产评估集团有限公司
注册资产评估师声明
一、我们在执行本资产评估业务中，遵循了相关法律法规和资产评估准则，恪守独立、客观和公正的原则；根据我们在执业过程中收集的资料，评估报告陈述的内容是客观的，并对评估结论合理性承担相应的法律责任。
二、评估对象涉及的资产、负债清单由委托方、被评估单位申报并经其签章确认；所提供资料的真实性、合法性、完整性，恰当使用评估报告是委托方和相关当事方的责任。
三、我们与评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系；
与相关当事方没有现存或者预期的利益关系，对相关当事方不存在偏见。
四、我们已对评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查；我们已对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验，并对已经发现的问题进行了如实披露，且已提请委托方及相关当事方完善产权以满足出具评估报告的要求。
五、我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设和限定条件的限制，评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明的假设、限定条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。
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资产评估报告
中联评报字[2015]第 1104号
摘 要
中联资产评估集团有限公司接受北京京西文化旅游股份有限公司的委托，就北京京西文化旅游股份有限公司拟发行股份募集资金以购买浙江星河文化经纪有限公司100%股权项目之经济行为，对所涉及的浙江星河文化经纪有限公司100%股权在评估基准日的市场价值进行了评估。
评估对象为浙江星河文化经纪有限公司100%股权，评估范围是浙江星河文化经纪有限公司的全部资产及相关负债，包括流动资产和非流动资产等资产及相应负债。
评估基准日为 2015年 6月 30日。
本次评估的价值类型为市场价值。
本次评估以持续使用和公开市场为前提，结合委估对象的实际情况，在本次评估的特定假设下，综合考虑各种影响因素，分别采用收益法和市场法两种方法对浙江星河文化经纪有限公司进行整体评估，然后加以校核比较。考虑评估方法的适用前提和满足评估目的，本次选用收益法评估结果作为最终评估结果。
经实施清查核实、实地查勘、市场调查和询证、评定估算等评估程
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序，得出浙江星河文化经纪有限公司100%股权在评估基准日 2015年 6月 30日的评估结论如下：
采用现金流折现方法（DCF）评估，浙江星河文化经纪有限公司在评估基准日 2015年 6月 30日的净资产权益账面值为 5,824.44万元，评估后的股东全部权益价值（净资产价值）为 79,924.42万元，评估增值 74,099.99万元，增值率1272.23%。
根据国家现行规定，本资产评估报告结论使用有效期为一年，自评估基准日 2015年 6月 30日起计算，至 2016年 6月 29日止。超过一年，需重新进行资产评估。
在使用本评估结论时，特别提请报告使用者使用本报告时注意报告
中所载明的特殊事项以及期后重大事项。
以上内容摘自资产评估报告正文，欲了解本评估项目的详细情况和合理理解评估结论，应当阅读资产评估报告全文。
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北京京西文化旅游股份有限公司拟发行股份募集资金以购买浙江星河文化经纪有限公司100%股权项目
资产评估报告
中联评报字[2015]第 1104号
北京京西文化旅游股份有限公司：
中联资产评估集团有限公司接受贵公司的委托，根据有关法律法规和资产评估准则，采用收益法、市场法，按照必要的评估程序，对北京京西文化旅游股份有限公司拟发行股份募集资金以购买浙江星河文化经纪有限公司100%股权项目之经济行为所涉及的该公司股东全部权益在评估基准日 2015年 6月 30日的市场价值进行了评估。现将资产评估情况报告如下：
一、委托方、被评估单位和其他评估报告使用者
本次资产评估的委托方为北京京西文化旅游股份有限公司，被评估单位为浙江星河文化经纪有限公司。委托方拟收购被评估单位股权。
（一）委托方概况
公司名称：北京京西文化旅游股份有限公司
注册地址：北京市门头沟区石龙工业区泰安路 5号 1号楼
法定代表人：宋歌
注册资本：人民币 388,600,360.00元
企业类型：股份有限公司（上市）
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1、公司简介
北京京西文化旅游股份有限公司（简称“北京文化”）是北京首家以地方旅游为主导产业，涵盖旅游景点、宾馆饭店、旅游产品、百货批发和建筑装饰等不同行业的综合性上市公司。公司自 2013年底进入影视文化行业，目前还处于整合调整阶段。为拓展公司主营业务，提升公司整体实力和规模，实现公司向影视文化行业转型发展并最终形成全产业链文化集团的战略顺利实施，2014年 5月 12日，公司决定借助资本平台进行影视文化行业并购整合，目前该事项正在进行中。为进一步完善公司战略转型要求，加强公司影视文化管理人才实力，提升公司管理水平，公司董事会和管理层配合转型也进行了核心成员调整。
2、经营范围
许可经营项目：以下限分公司经营：出租汽车客运、住宿、中餐、西餐、歌舞厅、音乐茶座、洗浴、美容美发；制造水泥；销售包装食品、酒、饮料、冷、热饮；零售国产卷烟，进口卷烟、雪茄烟；零售国家正式出版的国内版书刊、国家正式出版的音像制品；零售西药制剂、中成药、医疗器械；生产旅游产品、旅游纪念品。一般经营项目：旅游项目开发、投资及管理，旅游信息咨询；技术开发、技术咨询、技术转让、技术服务。以下限分公司经营：器械健身；停车服务；电器修理；出租柜台、场地出租；销售水泥；销售工艺美术品、五金交电、化工（不含危险化学品和一类易制毒化学品）、家具、劳保用品、针纺织品、日用杂品、日用百货、花木；零售内销黄金饰品；销售旅游产品、旅游纪念品。
（二）被评估单位概况
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1、公司简介
公司名称：浙江星河文化经纪有限公司
企业类型：有限公司
注册地址：中国（浙江）影视产业国际合作实验区基地海宁市影视科创中心 16楼 1605-6室
法定代表人：王京花
注册资本：500万元人民币
注册号：330481000113182
浙江星河文化经纪有限公司系由浙江海宁市工商行政管理局批准，于 2012年 3月 20日成立；成立时名称为浙江拾捌文化经纪有限公司，取得注册号为 330481000113182的企业法人营业执照，法人代表：王京花；注册资本：500万元。
浙江星河前身浙江拾捌文化经纪有限公司系由王京花和王以岭以货币出资方式在海宁市工商行政管理局依法登记注册设立，设立时注册资本为 500万元，实收资本 500万元。
截至评估基准日，浙江星河文化经纪有限公司注册资本为人民币 500万元整，其中：王京花出资 400万元，占注册资本的80%，王以岭出资 100万元，占注册资本的20%。
2、经营范围
艺人代理服务（营业性演出除外）；影视文化艺术活动组织策划；
艺术造型、美术设计；影视道具与服装设计；影视服装、道具、器材批发及租赁；影视制作技术的研发；会议及展览服务；企业形象策划；影视文化信息咨询、摄影、摄像服务；电影、电视剧发行经纪代理；电影、电视剧剧本策划、创作；场景布臵服务；设计、制作、代理国内各类广告（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）。
3、资产、财务及经营状况
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根据浙江星河文化经纪有限公司基准日的报表披露，被评估企业账面资产总额 6,352.35万元，其中流动资产 6,246.14万元，非流动资产 106.21万元；负债 527.91万元，均为流动负债；股东权益合计 5,824.44万元，其中归属于母公司所有者权益 5,824.44万元。浙江星河文化经纪有限公司最近两年一期的资产、财务状况如下表：
浙江星河文化经纪有限公司资产、负债及财务状况
单位：人民币万元
|||||
|-|-|-|-|
|项目|2013年12月31日|2014年12月31日|2015年6月30日|
|总资产|6,760.12|4,649.34|6,352.35|
|总负债|6,009.82|1,593.35|527.91|
|净资产|750.30|3,055.99|5,824.44|
|归属于母公司净资产|750.30|3,055.99|5,824.44|
|项目|2013年|2014年|2015年1-6月|
|营业收入|6,228.31|8,835.56|4,156.04|
|利润总额|4,540.27|6,677.95|3,045.58|
|净利润|3,414.36|5,485.89|2,768.44|
|归属于母公司所有者净利润|3,414.36|5,485.89|2,768.44|

（三）委托方与被评估单位之间的关系
委托方与被评估单位无关联关系，委托方拟收购被评估单位股权。
（四）委托方、业务约定书约定的其他评估报告使用者
本评估报告的使用者为委托方、被评估单位、经济行为相关的当事方以及按照相关规定报送备案的相关监管机构。
除国家法律法规另有规定外，任何未经评估机构和委托方确认的机构或个人不能由于得到评估报告而成为评估报告使用者。
二、评估目的
根据《北京京西文化旅游股份有限公司第五届董事会第 35次会议决议》，北京京西文化旅游股份有限公司拟发行股份募集资金以购买浙江星河文化经纪有限公司100%股权。
受北京文化委托，中联评估以 2014年 7月 31日为评估基准日出具
了中联评报字[2014]第 953号《北京京西风光旅游开发股份有限公司拟
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发行股份募集资金以购买浙江星河文化经纪有限公司100%股权项目资产评估报告》。
以上述《评估报告》列明评估价值为基础，2014年 10月 17日，北京文化与本次非公开发行股票募集资金拟收购标的公司浙江星河及标的公司之全体股东分别签署了《股权购买协议》；北京文化与认购对象西藏金桔文化传播有限公司及王京花、胡志新分别签署了《盈利预测补偿协议》。《盈利预测补偿协议》是《股权购买协议》的附件，是《股权购买协议》之不可分割的一部分，与《股权购买协议》同时生效。
本次评估的目的，是反映浙江星河文化经纪有限公司的归属于母公司所有者权益在评估基准日 2015年 6月 30日的市场价值，为北京京西文化旅游股份有限公司了解截至评估基准日2015年6月30日浙江星河文化经纪有限公司企业价值变动情况提供参考依据。
三、评估对象和评估范围
评估对象是浙江星河文化经纪有限公司的股东全部权益。评估范围为浙江星河文化经纪有限公司公司在基准日的全部资产及相关负债，账面资产总额 6,352.35万元，其中流动资产 6,246.14万元，非流动资产 106.21万元；负债 527.91万元，均为流动负债；股东权益合计 5,824.44万元，其中归属于母公司所有者权益 5,824.44万元。
上述资产与负债数据摘自经中喜会计师事务所（特殊普通合伙）审计的资产负债表，评估是在被评估企业经过审计后的基础上进行的。
委托评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围一致。
（一）委估主要资产情况
本次评估范围中的主要资产为货币资金、流动资产等。非流动资产主要为评估对象日常办公设备。
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目前，浙江星河的核心团队人员由王京花女士带领多名资深艺人经纪、宣传负责人组成，平均从业时间达 7年，核心团队经验丰富、运作能力较强,公司目前拥有 50多名签约艺人、导演、编剧。
评估对象持有的对西藏星河京艺文化传媒有限公司、北京京艺星河文化传媒有限公司的投资。西藏京艺、北京京艺均为浙江星河文化经纪有限公司的全资子公司，从事的经营业务与母公司基本一致。
（二）企业申报的账面记录或者未记录的无形资产情况
截止至基准日 2015年 6月 30日，浙江星河文化经纪有限公司申报范围内无账面未记录的无形资产。
（三）企业申报的表外资产的类型、数量
企业申报评估的资产全部为企业账面记录的资产，无表外资产。
（四）引用其他机构出具的报告的结论所涉及的资产类型、数量和账面金额
本次评估报告中基准日各项资产及负债账面值系中喜会计师事务所（特殊普通合伙）的审计结果。除此之外，未引用其他机构报告内容。
四、价值类型及其定义
依据本次评估目的，确定本次评估的价值类型为市场价值。
市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。
五、评估基准日
本项目资产评估的基准日是 2015年 6月 30日。
此基准日是委托方在综合考虑被评估单位的资产规模、工作量大
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小、预计所需时间、合规性等因素的基础上确定的。
六、评估依据
本次资产评估遵循的评估依据主要包括经济行为依据、法律法规依据、评估准则依据、资产权属依据，及评定估算时采用的取价依据和其他参考资料等，具体如下：
（一）经济行为依据
《北京京西文化旅游股份有限公司第五届董事会第35次会议决议》（二）法律法规依据
1、《中华人民共和国公司法》（2013年 12月 28日第十二届全国人民代表大会常务委员会第六次会议第三次修订）；
2、《中华人民共和国证券法》（2013年 6月 29日第十二届全国人民代表大会常务委员会第三次会议修订）；
3、《上市公司重大资产重组管理办法》（2011年修订）；
4、《中华人民共和国企业所得税法》(中华人民共和国第十届全国人民代表大会第五次会议于 2007年 3月 16日通过)；
5、《中华人民共和国企业所得税法实施条例》(2007年 11月 28日国务院第 197次常务会议通过)；
6、《关于全国实施增值税转型改革若干问题的通知》（财税[2008]170号）；
7、《中华人民共和国增值税暂行条例》中华人民共和国国务院令第 538号；
8、《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》中华人民共和国财政部国家税务总局令第 50号；
9、其他与评估工作相关的法律、法规和规章制度等。
（三）评估准则依据
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1、《资产评估准则—基本准则》（财企（2004）20号）；
2、《资产评估职业道德准则—基本准则》（财企（2004）20号）；
3、《资产评估职业道德准则—独立性》（中评协„2012‟248号）；
4、《资产评估准则—利用专家工作》（中评协[2012]244号）；
5、《资产评估准则—评估报告》（中评协[2011]230号）；
6、《资产评估准则—评估程序》（中评协[2007]189号）；
7、《资产评估准则—机器设备》（中评协[2007]189号）；
8、《资产评估准则—不动产》（中评协[2007]189号）；
9、《资产评估价值类型指导意见》（中评协[2007]189号）；
10、《资产评估准则—企业价值》（中评协[2011]227号）；
11、《企业国有资产评估报告指南》（中评协[2011]230号）；
12、《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》（会协[2003]18号）；
13、《资产评估职业道德准则—独立性》（中评协„2012‟248号）14、《资产评估准则—利用专家工作》(中评协[2012]244号)
15、《企业会计准则—基本准则》（财政部令第 33号）；
16、《企业会计准则第1号—存货》等38项具体准则（财会[2006]3号）；
17、《企业会计准则—应用指南》（财会[2006]18号）。
（四）资产权属依据
1、重要资产购臵合同或凭证；
2、其他参考资料。
（五）取价依据
1、中联资产评估集团有限公司价格信息资料库相关资料；
2、评估对象提供的财务会计经营方面的资料；
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3、评估对象提供的未来年度经营收益、投资预测有关资料；
4、其他参考资料。
（六）其它参考资料
1、浙江星河文化经纪有限公司 2013年、2014年及评估基准日会计报表及审计报告；
2、《资产评估常用数据与参数手册（第二版）》（北京科学技术出版社）；
3、 wind资讯金融终端；
4、《投资估价》（[美]Damodanran著，[加]林谦译，清华大学出版社）；
5、《价值评估：公司价值的衡量与管理（第 3版）》（[美]Copeland，T.等著，郝绍伦，谢关平译，电子工业出版社）；
6、其他参考资料。
七、评估方法
（一）评估方法的选择
依据资产评估准则的规定，企业价值评估可以采用收益法、市场法、资产基础法三种方法。收益法是企业整体资产预期获利能力的量化与现值化，强调的是企业的整体预期盈利能力。市场法是以现实市场上的参照物来评价估值对象的现行公平市场价值，它具有估值数据直接取材于市场，估值结果说服力强的特点。资产基础法是指在合理评估企业各项资产价值和负债的基础上确定评估对象价值的思路。
本次评估目的是反映浙江星河文化经纪有限公司归属于母公司所有者权益于评估基准日的市场价值，为北京京西文化旅游股份有限公司拟发行股份募集资金以购买浙江星河文化经纪有限公司100%股权之经济行为提供价值参考依据。纳入本次评估范围的资产为浙江星河文化经
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纪有限公司截至 2015年 6月 30日的账面资产及负债，评估的目的是确定资产在持续使用和公开市场原则前提下的价值。在本次评估假设前提下，依据本次评估目的，确定本次评估的价值类型为市场价值，本次对浙江星河文化经纪有限公司，采用收益法和市场法进行评估。评估人员根据本项目的特点，选取其中一种方法的结果作为浙江星河文化经纪有限公司归属于母公司所有者权益价值的参考依据。
（二）收益法简介
1、概述
根据国家管理部门的有关规定以及《资产评估准则—企业价值》，国际和国内类似交易评估惯例，本次评估同时确定按照收益途径、采用现金流折现方法（DCF）估算被评估企业的权益资本价值。
现金流折现方法(DCF)是通过将企业未来预期净现金流量折算为现值，评估企业价值的一种方法。其基本思路是通过估算企业在未来预期的净现金流量和采用适宜的折现率折算成现时价值，得出评估值。其适用的基本条件是：企业具备持续经营的基础和条件，经营与收益之间存有较稳定的对应关系，并且未来收益和风险能够预测及可量化。使用现金流折现法的最大难度在于未来预期现金流的预测，以及数据采集和处理的客观性和可靠性等。当对未来预期现金流的预测较为客观公正、折现率的选取较为合理时，其估值结果具有较好的客观性，易于为市场所接受。
2、基本评估思路
根据本次尽职调查情况以及被评估企业的资产构成和主营业务特点，本次评估是以被评估企业的合并口径财务报表估算其权益资本价值，本次评估的基本评估思路是：
1、对纳入报表范围的资产和主营业务，按照基准日前后经营状况
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的变化趋势和业务类型等分别估算预期收益(净现金流量)，并折现得到经营性资产的价值；
2、对纳入报表范围，但在预期收益(净现金流量)估算中未予考虑的诸如基准日存在其他应收款、其他应付款等流动资产(负债)，定义其为基准日存在的溢余或非经营性资产(负债)，单独测算其价值；
3、由上述各项资产和负债价值的加和，得出被评估企业的企业价值，经扣减付息债务价值、少数股东权益价值后，得出被评估企业的归属于母公司所有者权益价值。
3、评估模型
（1）基本模型
本次评估的基本模型为：
E B D M (1)
式中：
E：评估对象的股东全部权益价值；
B：评估对象的企业价值；
B P C (2)
P：评估对象的经营性资产价值；
n R R
P i  n1 (3)
(1r)i r(1r)n
i1
式中：
R：评估对象未来第i年的预期收益(自由现金流量)；
i
r：折现率；
n：评估对象的未来经营期；
C：评估对象基准日存在的溢余或非经营性资产(负债)的价值；
CCC
(4)
1 2
式中：
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C：基准日流动类溢余或非经营性资产(负债)价值；
1
C：基准日非流动类溢余或非经营性资产(负债)价值；
2
D：评估对象付息债务价值；
2、收益指标
本次评估，使用企业的自由现金流量作为评估对象投资性资产的收益指标，其基本定义为：
R=净利润+折旧摊销等非付现成本+扣税后付息债务利息-追
加资本 (5)
根据被评估企业的影视剧拍摄规划以及未来市场发展等，估算其未来预期的自由现金流量。将未来经营期内的自由现金流量进行折现处理并加和，测算得到企业的经营性资产价值。
3.折现率
本次评估采用资本资产加权平均成本模型(WACC)确定折现率 r
rrwrw
d d e e
(6)
式中：W：评估对象的债务比率；
d
D
w
d
(ED)
(7)
W：评估对象的权益比率；
e
E
w
e
(ED)
(8)
r：所得税后的付息债务利率；
d
r：权益资本成本。本次评估按资本资产定价模型(CAPM)确定权益 e
资本成本 r；
e
rr(rr) (9)
e f e m f
式中：
r：无风险报酬率；
f
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r：市场预期报酬率；
m
ε：被评估企业的特性风险调整系数；
β：被评估企业权益资本的预期市场风险系数；
e
D
ββ (1 (1 t) )
（10） e u
E
β：可比公司的预期无杠杆市场风险系数；
u

 t
u D
1(1t) i
E
i
（11）β：可比公司股票（资产）的预期市场平均风险系数；
t
34%K66%
t x
（12）式中：
K：一定时期股票市场的平均风险值，通常假设K=1；
β：可比公司股票（资产）的历史市场平均风险系数；
x
D、E：分别为可比公司的付息债务与权益资本。
i i
（三）市场法简介
根据《资产评估准则—企业价值》中市场法的定义：是指将评估对象与可比上市公司或者可比交易案例进行比较，确定评估对象价值的评估方法。市场法常用的两种具体方法是参考企业比较法和交易案例比较法。
运用市场法评估企业价值需要满足两个基本前提条件：
要有一个活跃的公开的市场。在这个市场上成交价格基本上反映市场买卖双方的行情，因此可以排除个别交易的偶然性。我国股票市场经过多年的发展，逐渐由不规范向规范发展，上市公司质量也逐步提高，虽然市场仍未充分发育，但随着股票总市值超过国民生产总值，股票市场在经济生活中的地位越来越重要，股票交易也是趋活跃，股票市场是
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成为国民经济发展的晴雨表。
在这个公开市场上要有可比的企业及其交易活动，且交易活动应能较好反映企业价值的趋势。企业及其交易的可比性是指选择的可比企业及其交易活动是在近期公开市场上已经发生过的，且与待评估的目标企业及其即将发生的业务活动相似。
参考企业比较法，是指根据评估目标公司的情况选取同行业可比上市公司，对被评估企业及各可比公司在盈利能力、运营能力、偿债能力、成长能力等方面的差异进行分析调整并考虑流动性折扣后确定委估企业股东全部权益于评估基准日的市场价值。
交易案例比较法是指通过与评估基准日近期资本市场上被评估企业股票的交易案例进行分析比较，对这些类似交易的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价值的方法。
评估对象主要从事的艺人经纪业务与影视传媒行业紧密相关，最近几年已经完成及正在进行中影视传媒行业的交易案例较多。艺人经纪业务的价值基础主要来源于经纪公司签约的艺人及核心管理团队的业务运作能力，本次评估根据已有案例中各影视传媒公司的业务运营情况，选择收益情况相近的公司。并根据已有案例的披露数据的完整程度，选择 3家作为可比案例。
本次评估选取交易案例比较法作为评估方法。交易案例选择的标准如下：
（1）交易类型一致
要求出售、兼并或收购业务、收购企业普通股、收购企业其他权益，交易案例的控制权状态与被评估公司的控制权状态形同。
（2）公司类型一致
要求同属一个行业，经营业务相同或相似或与被评估公司在所属业
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务市场、产品、增长预期、行业周期具有相似的特征。
（3）时间跨度趋近
应该选择在评估基准日前 3-5年内发生所有的交易案例中，选择相关性较强的交易案例。
八、评估程序实施过程和情况
整个评估工作分四个阶段进行：
（一）评估准备阶段
1、委托方召集本项目各中介协调会，有关各方就本次评估的目的、评估基准日、评估范围等问题协商一致，并制订出本次资产评估工作计划。
2、配合企业进行资产清查、填报资产评估申报明细表等工作。评估项目组人员对委估资产进行了详细了解，布臵资产评估工作，协助企业进行委估资产申报工作，收集资产评估所需文件资料。
（二）现场评估阶段
项目组现场评估阶段主要工作如下：
1、听取委托方及被评估企业有关人员介绍企业总体情况和委估资产的历史及现状，了解企业的财务制度、经营状况、固定资产技术状态等情况。
2、对企业提供的资产清查评估申报明细表进行审核、鉴别，并与企业有关财务记录数据进行核对，对发现的问题协同企业做出调整。
3、根据资产清查评估申报明细表，对固定资产进行了重点抽查核实。
4、查阅收集委估资产的产权证明文件。
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5、根据委估资产的实际状况和特点，确定各类资产的具体评估方法。
6、对企业提供的权属资料进行查验。
7、对评估范围内的资产及负债，在清查核实的基础上做出初步评估测算。
（三）评估汇总阶段
对各类资产评估及负债审核的初步结果进行分析汇总，对评估结果进行必要的调整、修改和完善。
（四）提交报告阶段
在上述工作基础上，起草资产评估报告，与委托方就评估结果交换意见，在全面考虑有关意见后，按评估机构内部资产评估报告三审制度和程序对报告进行反复修改、校正，最后出具正式资产评估报告。
九、评估假设
本次评估中，评估人员遵循了以下评估假设：
（一）一般假设
1、交易假设
交易假设是假定所有待评估资产已经处在交易的过程中，评估师根据待评估资产的交易条件等模拟市场进行估价。交易假设是资产评估得以进行的一个最基本的前提假设。
2、公开市场假设
公开市场假设，是假定在市场上交易的资产，或拟在市场上交易的资产，资产交易双方彼此地位平等，彼此都有获取足够市场信息的机会和时间，以便于对资产的功能、用途及其交易价格等作出理智的判断。
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公开市场假设以资产在市场上可以公开买卖为基础。
3、资产持续经营假设
资产持续经营假设是指评估时需根据被评估资产按目前的用途和使用的方式、规模、频度、环境等情况继续使用，或者在有所改变的基础上使用，相应确定评估方法、参数和依据。
（二）特殊假设
1、国家现行的宏观经济、金融以及产业等政策不发生重大变化。
2、被评估企业在未来经营期内的所处的社会经济环境以及所执行的税赋、税率等政策无重大变化。影视剧行业的行业政策、制作许可内容管理制度不发生重大变化。
3、被评估企业在未来经营期内的管理层尽职、核心成员稳定，维持现状按预定的经营目标持续经营。被评估企业与签约艺人保持正常的商业合作关系，不会对被评估企业的业务开展、成本控制等经营活动造成重大影响。
4、评估对象在未来经营期内的的资产构成，主营业务，收入与成本的构成以及销售策略和成本控制等，考虑业务类型增加、经营模式变化，经营策略变化，在原有基础上参考所在业务行业水平有一定调整，并在预测期内保持不变。导演、编剧、艺人等业务团队、作品的制作质量、宣传、发行按照预期实施，不会因为上映档期、消费者偏好变化等而出现重大调整。
5、在未来的经营期内，评估对象的各项期间费用不会在现有基础上发生大幅的变化，仍将保持其最近几年的变化趋势持续。鉴于企业的货币资金或其银行存款等在生产经营过程中频繁变化且闲臵资金均已作为溢余资产考虑，评估时不考虑存款产生的利息收入，也不考虑汇兑损益等不确定性损益。
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当上述条件发生变化时，评估结果一般会失效。
十、评估结论
（一）评估结论
根据国家有关资产评估的法律、法规、规章和评估准则，本着独立、公正、科学、客观的原则，履行了资产评估法定的和必要的程序，采用公认的评估方法，经实施清查核实、实地查勘、市场调查和询证、评定估算等评估程序，得出如下结论：
采用现金流折现方法（DCF）评估，浙江星河文化经纪有限公司在评估基准日 2015年 6月 30日的净资产权益账面值为 5,824.44万元，评估后的股东全部权益价值（净资产价值）为 79,924.42万元，评估增值 74,099.99万元，增值率1272.23%。
采用市场法评估，浙江星河文化经纪有限公司在评估基准日 2015年 6月 30日的净资产权益账面值为 5,824.44万元，评估后的股东全部权益价值（净资产价值）为 80,879.10万元，评估增值 75,054.66万元，增值率1288.62%。
（二）增值原因分析
被评估企业的收益法评估结果较其净资产账面值增值的主要原因是被评估企业预测收益的稳定增长，而推动其收益持续增长的动力既来自外部也来自内部，主要体现在以下几个方面：
1、艺人经纪行业的快速发展
目前浙江星河的主营业务是以演员为主，包含导演、编剧的经纪业务，国内的艺人经纪行业，起源于上世纪八九十年代后期，从流行音乐行业开始发展，逐步开拓至影视领域、模特等相关行业。
随着国内文化事业及影视行业的兴起，艺人经纪行业十几年来获得
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了高速发展。一方面，国家及各级地方政府支持影视产业，纷纷出台税收优惠政策和鼓励政策，吸引、发展影视企业；另一方面，随着物质生活水平的发展，民众日益增长、多元化的文化娱乐需求，不断提高、促进影视娱乐、明星产业的成长。根据国家新闻出版广电总局电影局的统计数据，中国电影年度票房总额破百亿的用时一直在缩短，2011年历时 10个月、2012年历时 8个月、2013年历时 6个月、2014年历时 5个月，2014年仅第一季度的票房收入就达到67亿，超过2009年全年票房总和。
2、经验丰富的管理和创作团队
浙江星河系由经纪行业内著名经纪人王京花创立，王京花女士在其多年从事经纪业务的过程中里，一手发掘、打造了数十位明星，已担任近百位著名演员的经纪人，公司业务范围涉及演员经纪、演员商务拓展、演员宣传推广、影视剧宣传推广等。目前，浙江星河的核心团队人员由王京花女士带领多名资深艺人经纪、宣传负责人组成，平均从业时间达 7年，核心团队经验丰富、运作能力较强，公司目前拥有 50多名签约艺人、导演、编剧。
艺人经纪业务的发展与艺人演艺事业的发展是相辅相成、密不可分的。通过长期、专业的经纪服务，评估对象可以使得艺人的演艺事业获得稳定发展，在艺人知名度、片酬水平不断提高的情况下，评估对象的经纪业务也得到了相应发展。艺人的知名度提高、事业发展也反映了评估对象的经纪业务实力和专业团队在行业中的地位，进而建立起艺人与经纪人之间的良好互信关系，使得艺人和经纪人之间的关系会更加稳固。
被评估企业作为艺人经纪公司，以经纪业务为主，其价值不体现在评估基准日存量实物资产上，更多体现于被评估企业所具备的影视行业资源、签约艺人的合约关系、团队优势等方面。在行业政策及市场需求
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能够支持被评估企业业务稳定增长的大趋势下，评估结果能够更加充分、全面地反映被评估企业的整体价值。
3、艺人经纪业务具有轻资产的特点，由于艺人经纪业务不从事具体的生产经营活动，对固定资产规模的需求较低。
通过以上分析，我们认为本次收益法评估结果有较大的增幅是建立在科学合理的预测基础之上的。收益法评估结果与账面值的差异反映了评估对象账面未记录的人力资源、营销网络、管理等无形资产以及影视行业本身的优势带来的价值，因此评估结果增值较高是合理的。
（三）评估结果的差异分析及最终结果的选取
市场法是从企业经营情况及整体市场的表现来评定企业的价值，而收益法是立足于企业本身的获利能力来预测企业的价值，两者是相辅相成的，市场法的结果是收益法结果的市场表现，而收益法结果是市场法结果的坚实基础，是企业的内在价值的合理反映。考虑到浙江星河文化经纪有限公司主要从事艺人经纪业务；收益法评估中结合影视剧行业的发展趋势、被评估企业业务开展情况、税收等因素变化综合考虑反映了对未来获利能力的影响，更为合理的反映了被评估企业的企业价值。
因此，选择收益法评估结果为本次北京京西文化旅游股份有限公司拟发行股份募集资金以购买浙江星河文化经纪有限公司100%股权经济行为的价值参考依据。以收益法评估结果，得出在评估基准日被评估企业归属于母公司所有者权益价值为 79,924.42万元。
十一、特别事项说明
（一）重大期后事项
评估基准日后，中国人民银行与2015年8月26日调整了人民币存贷款基准利率，银行贷款利率的上调对财务费用的预测具有一定的影响，
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本次收益法评估结果中考虑了该等事项对评估结果的影响。
（二）其他需要说明的事项
1、评估师和评估机构的法律责任是对本报告所述评估目的下的资产价值量做出专业判断，并不涉及到评估师和评估机构对该项评估目的所对应的经济行为做出任何判断。评估工作在很大程度上，依赖于委托方及被评估单位提供的有关资料。因此，评估工作是以委托方及被评估单位提供的有关经济行为文件，有关资产所有权文件、证件及会计凭证，有关法律文件的真实合法为前提。
2、评估师执行资产评估业务的目的是对评估对象价值进行估算并发表专业意见，并不承担相关当事人决策的责任。评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。
3、评估机构获得的被评估企业盈利预测是本评估报告收益法的基础。评估师对被评估企业盈利预测进行了必要的调查、分析、判断，经过与被评估企业管理层及其主要股东多次讨论，被评估企业进一步修正、完善后，评估机构采信了被评估企业盈利预测的相关数据。评估机构对被评估企业盈利预测的利用，不是对被评估企业未来盈利能力的保证。
4、本次评估范围及采用的由被评估单位提供的数据、报表及有关资料，委托方及被评估单位对其提供资料的真实性、完整性负责。
5、评估报告中涉及的有关权属证明文件及相关资料由被评估单位提供，委托方及被评估单位对其真实性、合法性承担法律责任。
6、本次评估所得出的资产评估结果是基于评估相关假设所形成的。
评估基准日后影视剧行业的行业政策、制作许可内容管理制度、被评估企业与签约艺人的商业合作关系以及导演、编剧、艺人等业务团队、作品的制作质量、宣传、发行情况等影响企业经营的内部外因素均有可能
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发生一定的变化，如果被评估企业不能进行相应的调整，对被评估企业的业务开展、成本控制等经营活动将会造成一定的影响，也会对资产评估结果造成相应影响。
7、本次评估结果中未考虑股权流动性对评估结果的影响。
8、在评估基准日以后的有效期内，如果资产数量及作价标准发生变化时，应按以下原则处理：
（1）当资产数量发生变化时，应根据原评估方法对资产数额进行相应调整；
（2）当资产价格标准发生变化、且对资产评估结果产生明显影响时，委托方应及时聘请有资格的资产评估机构重新确定评估价值；
（3）对评估基准日后，资产数量、价格标准的变化，委托方在资产实际作价时应给予充分考虑，进行相应调整。
十二、评估报告使用限制说明
（一）本评估报告只能用于本报告载明的评估目的和用途。同时，本次评估结论是反映评估对象在本次评估目的下，根据公开市场的原则确定的现行公允市价，没有考虑将来可能承担的抵押、担保事宜，以及特殊的交易方可能追加付出的价格等对评估价格的影响，同时，本报告
也未考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和其它不可抗力对资产价格的影响。当前述条件以及评估中遵循的持续经营原则等其它情况发生变化时，评估结论一般会失效。评估机构不承担由于这些条件的变化而导致评估结果失效的相关法律责任。
本评估报告成立的前提条件是本次经济行为符合国家法律、法规的有关规定，并得到有关部门的批准。
（二）本评估报告只能由评估报告载明的评估报告使用者使用。评估报告的使用权归委托方所有，未经委托方许可，本评估机构不会随意
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向他人公开。
（三）未征得本评估机构同意并审阅相关内容，评估报告的全部或者部分内容不得被摘抄、引用或披露于公开媒体，法律、法规规定以及相关当事方另有约定的除外。
（四）评估结论的使用有效期：根据国家现行规定，本资产评估报告结论使用有效期为一年，自评估基准日2015年6月30日起计算，至2016年6月29日止。超过一年，需重新进行资产评估。
十三、评估报告日
评估报告日为二〇一五年八月三十一日。
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评估机构法定代表人：
注册资产评估师：
注册资产评估师：
年 月 日
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备查文件目录
1、经济行为文件（复印件）；
2、专项审计报告（复印件）；
3、委托方和被评估单位企业法人营业执照（复印件）；
4、委托方及被评估单位承诺函；
5、签字注册资产评估师承诺函；
6、中联资产评估集团有限公司资产评估资格证书（复印件）；
7、中联资产评估集团有限公司企业法人营业执照（复印件）；
8、签字注册资产评估师资格证书（复印件）。
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