本资产评估报告依据中国资产评估准则编制
北京旋极信息技术股份有限公司拟股权
收购所涉及的北京泰豪智能科技有限公司
股东全部权益
资产评估报告
经纬仁达评报字（2019）第 2019012072号
（共一册，第 1册）
资产评估机构名称：北京经纬仁达资产评估有限公司
资产评估报告日：二〇一九年十月九日
地址：北京市西城区车公庄大街9号院五栋大楼B座1-404室
邮编：100044电话：010-88395886传真：010-88393824
北京旋极信息技术股份有限公司拟股权收购所涉及的北京泰豪智能科技有限公司股东全部权益资产评估报告·目录目 录
声明 ............................................................................................................................................................................ 1摘要 ............................................................................................................................................................................ 1正文 ............................................................................................................................................................................ 3绪言 ............................................................................................................................................................................ 3一、 委托人、被评估单位和资产评估委托合同约定的其他资产评估报告使用人概况 .... 3二、 评估目的 ..............................................................................................................................................10三、 评估对象和评估范围 .......................................................................................................................10四、 价值类型 .............................................................................................................................................. 11五、 评估基准日..........................................................................................................................................12六、 评估依据 ..............................................................................................................................................12七、 评估方法 ..............................................................................................................................................14八、 评估程序实施过程和情况..............................................................................................................21九、 评估假设 ..............................................................................................................................................24十、 评估结论 ..............................................................................................................................................25十一、 特别事项说明 ................................................................................................................................27十二、 资产评估报告使用限制说明 ....................................................................................................28十三、 资产评估报告日............................................................................................................................29附件 ..........................................................................................................................................................................31
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声 明
一、本资产评估报告依据财政部发布的资产评估基本准则和中国资产评估协会发布的资产评估执业准则和职业道德准则编制。
二、委托人或者其他资产评估报告使用人应当按照法律、行政法规规定和本资产评估报告载明的使用范围使用资产评估报告；委托人或者其他资产评估报告使用人违反前述规定使用资产评估报告的，资产评估机构及其资产评估专业人员不承担责任。
三、本资产评估报告仅供委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使用人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人使用；除此之外，其他任何机构和个人不能成为资产评估报告的使用人。
四、本资产评估机构及其资产评估专业人员提示资产评估报告使用人应当正确理解和使用评估结论，评估结论不等同于评估对象可实现价格，评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。
五、资产评估报告使用人应当关注评估结论成立的假设前提、资产评估报告特别事项说明和使用限制。
六、本资产评估机构及其资产评估专业人员遵守法律、行政法规和资产评估准则，坚持独立、客观、公正的原则，并对所出具的资产评估报告依法承担责任。
七、评估对象涉及的资产、负债清单由委托人、被评估单位申报并经其采用签名、盖章或法律允许的其他方式确认；委托人和其他相关当事人依法对其提供资料的真实性、完整性、合法性负责。
八、本资产评估机构及其资产评估专业人员与资产评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系；与相关当事人没有现存或者预期的利益关系，对相关当事人不存在偏见。
九、资产评估专业人员已经对资产评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查；已经对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验，对已经发现的问题进行了如实披露，并且已提请委托人及其他相关当事人完善产权以满足出具资产评估报告的要求。
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十、本资产评估机构出具的资产评估报告中的分析、判断和结果受资产评估报告中假设和限制条件的限制，资产评估报告使用人应当充分考虑资产评估报告中载明的假设、限制条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。
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收购所涉及的北京泰豪智能科技有限公司
股东全部权益
资产评估报告
经纬仁达评报字（2019）第2019012072号
摘 要
北京旋极信息技术股份有限公司：
北京经纬仁达资产评估有限公司接受贵公司的委托，按照法律、行政法规和资产评估准则的规定，坚持独立、客观和公正的原则，采用资产基础法，按照必要的评估程序，对北京旋极信息技术股份有限公司拟股权收购所涉及的北京泰豪智能科技有限公司股东全部权益在 2019年 09月 30日的市场价值进行了评估。
现将评估报告摘要如下：
一、评估目的：
北京旋极信息技术股份有限公司因股权收购的需要，需对该经济行为所涉及的北京泰豪智能科技有限公司股东全部权益市场价值进行评估，为股权收购事宜提供价值参考依据。
二、评估对象与评估范围：
评估对象：北京泰豪智能科技有限公司股东全部权益市场价值。
评估范围：北京泰豪智能科技有限公司资产负债表中列示的全部资产和负债。
三、价值类型：市场价值
四、评估基准日：2019年09月30日
五、评估方法：资产基础法
六、评估结论及其使用有效期：
根据国家有关资产评估的规定，本着独立、公正和客观的原则及必要的评估程序，对北京泰豪智能科技有限公司的股东全部权益价值进行了评估。本次评估采用了资产基础法进行评估，评估结论根据以上评估工作得出，其评估结果如下：经评估，截至评估基准日 2019年 09月 30日，该公司纳入评估范围的总资
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产账面价值为44,443.61万元，评估值104,730.38万元，增值60,286.77万元，增值率为135.65%；负债账面价值 21,234.25万元，评估值 21,234.25万元，无增减值变化；净资产账面值23,209.36万元，评估值83,496.13万元，增值60,286.77万元，增值率259.75%。具体评估结果如下：
资产评估结果汇总表
评估基准日：2019年09月30日
被评估单位：北京泰豪智能科技有限公司 金额单位：人民币万元账面净值 评估价值 增减值 增值率%
项目
A B C=B-A D=C/A×100流动资产 1 25,831.77 25,831.77 - -
非流动资产 2 18,611.84 78,898.61 60,286.77 323.92
其中：长期股权投资 3
投资性房地产 4 15,110.54 76,999.17 61,888.63 409.57
固定资产 5 2,361.59 1,897.97 -463.62 -19.63
在建工程 6
无形资产 7 1,138.24 - -1,138.24 -100.00
其中：土地使用权 8 1,138.24 - -1,138.24 -100.00
其他非流动资产 9 1.47 1.47 - -
资产总计 10 44,443.61 104,730.38 60,286.77 135.65
流动负债 11 6,884.25 6,884.25 - -
非流动负债 12 14,350.00 14,350.00 - -
负债总计 13 21,234.25 21,234.25 - -
净资产(所有者权益) 14 23,209.36 83,496.13 60,286.77 259.75
北京泰豪智能科技有限公司股东全部权益价值为83,496.13万元。
本资产评估报告仅为资产评估报告中描述的经济行为提供价值参考，评估结论的使用有效期限自评估基准日起一年有效。
资产评估报告使用人应当充分考虑资产评估报告中载明的假设、限定条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。
以上内容摘自资产评估报告正文，欲了解本评估业务的详细情况和正确理解评估结论，应当阅读资产评估报告正文。
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经纬仁达评报字（2019）第2019012072号
正文
绪言
北京旋极信息技术股份有限公司：
北京经纬仁达资产评估有限公司接受贵公司的委托，按照法律、行政法规和资产评估准则的规定，坚持独立、客观和公正的原则，采用资产基础法，按照必要的评估程序，对北京旋极信息技术股份有限公司拟股权收购所涉及的北京泰豪智能科技有限公司股东全部权益在 2019年 09月 30日的市场价值进行了评估。
现将资产评估情况报告如下：
一、委托人、被评估单位和资产评估委托合同约定的其他资产评估报告使用人概况
（一）委托人概况
企业名称：北京旋极信息技术股份有限公司
统一社会信用代码： 911100006336942335
类 型：其他股份有限公司(上市)
住 所：北京市海淀区丰秀中路3号院12号楼-1至5层101
法定代表人：陈江涛
注册资本：171080.259500万人民币
成立日期：1997年11月28日
营业期限：2008年11月26日至
经营范围：技术开发、技术转让、技术咨询、技术服务；销售开发后的产品
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（未经专项许可的项目除外）、电子计算机及外部设备、机械电器设备、文化办公设备、通讯设备、化工轻工材料、建筑材料、安全技术防范产品；承接计算机系统网络工程；自营和代理各类商品及技术的进出口，但国家限定公司经营或禁止进出口的商品和技术除外；机动车公共停车场服务；生产IC卡读写机具产品；
销售经国家密码管理局审批并通过指定检测机构产品质量检测的商用密码产品（国家密码管理机构实行定点生产销售有效期至 2019年 09月 21日）。（企业依法自主选择经营项目，开展经营活动；依法须经批准的项目，经相关部门批准后依批准的内容开展经营活动；不得从事本市产业政策禁止和限制类项目的经营活动。）
（二）被评估单位概况
1.注册登记情况
企业名称：北京泰豪智能科技有限公司（以下简称“泰豪智能科技公司”）社会统一信用代码：9111030263371373XU
住 所：北京市北京经济技术开发区锦绣街3号
类 型：有限责任公司(台港澳与境内合资)
法定代表人：詹平
注册资本：20000.000000万人民币
营业期限：1998年12月03日至2028年12月02日
经营范围：智能建筑产品、LED照明产品的研究、开发、生产；技术咨询、技术服务、技术培训、技术转让；批发销售智能建筑产品（涉及配额许可证管理、专项规定管理的商品按照国家有关规定办理）。（该企业 2006年 12月 25日前为内资企业，于 2006年 12月 26日后变更为中外合资经营企业。依法须经批准的项目，经相关部门批准后依批准的内容开展经营活动。）
2.企业简介及历史沿革
企业简介
北京泰豪智能科技有限公司成立于 1998年 12月 03日，公司主营业务为智能建筑产品、LED照明产品的研究、开发、生产；技术咨询、技术服务、技术培训、技术转让。现企业已对实体经营业务进行剖离，主要靠出租房产产生收益。
历史沿革
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（1）泰豪智能科技公司成立（1998年12月）
1998年12月3日，公司前身北京清华泰豪电气工程技术有限公司设立，注册资本1,000万元。
1998年11月18日，北京华辰会计师事务所出具华辰（98）验字第014号《验资报告》，经审验，截至1998年11月16日，北京清华泰豪电气工程技术有限公司收到股东缴纳的出资，公司实收资本为1,000万元。
泰豪智能科技公司（前身）成立时的股东及其出资情况如下：
序号 股东 认缴出资额（万元）实缴出资额（万元）出资比例 1 江西清华泰豪电器有限公司 450 450 45%
2 北京富康伟业科技集团 350 350 35%
3 陈秉兴 160 160 16%
4 李少春 20 20 2%
5 赵善哲 20 20 2%
合计 1,000 1,000 100%
（2）第一次股权转让（1999年3月）
1999年 3月，北京清华泰豪电气工程技术有限公司将名称变更为北京清华泰豪智能科技有限公司。股东陈秉兴将其出资 160万元、李少春将其出资 20万元、赵善哲将其出资20万元、北京富康伟业科技集团将其出资50万元转让给股东清华泰豪科技有限公司（江西清华泰豪电器有限公司名称变更），股东北京富康伟业科技集团将其出资300万元转让给康海锡华控股有限公司。
1999年5月18日，北京华辰会计师事务所出具华辰（99）验字第013号《验资报告》，经审验，公司实收资本为1,000万元。
本次股权转让完成后，泰豪智能科技公司股东及其出资情况如下：
序号 股东 认缴出资额（万元）实缴出资额（万元）出资比例 1 清华泰豪科技有限公司 700 700 70%
2 康海锡华控股有限公司 300 300 30%
合计 1,000 1,000 100%
（3）第二次股权转让（2000年11月）
2000年 11月，公司股东清华泰豪科技有限公司将其出资 700万元转让给江西清华泰豪信息技术有限公司（后更名为泰豪信息技术股份有限公司）、股东康海锡华控股有限公司将其出资300万元转让给江西清华科技集团有限公司。
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本次股权转让完成后，泰豪智能科技公司股东及其出资情况如下：
序号 股东 认缴出资额（万元）实缴出资额（万元）出资比例 1 江西清华泰豪信息技术有限公司 700 700 70%
2 江西清华科技集团有限公司 300 300 30%
合计 1,000 1,000 100%
（4）第一次增加注册资本（2003年3月）
2003年 3月，公司注册资本增加至 3,000万元，新增的 2,000万元注册资本全部由股东江西清华科技集团有限公司认缴。
2003年 3月 25日，北京中立德会计师事务所有限责任公司出具了（2003）中立会（验）字第4-009号《验资报告》，经审验，截至2003年3月20日止，公司已收到股东江西清华科技集团有限公司缴纳的新增注册资本2,000万元，公司实收资本为3,000万元。
本次增资完成后，泰豪智能科技公司股东及其出资情况如下：
序号 股东 认缴出资额（万元）实缴出资额（万元）出资比例 1 江西清华科技集团有限公司 2,300 2,300 77%
2 泰豪信息技术股份有限公司 700 700 23%
合计 3,000 3,000 100%
（5）第二次增加注册资本及第三次股权转让（2006年8月）
2006年8月，公司注册资本增加至10,000万元，新增的7,000万元注册资本全部由新股东泰豪科技股份有限公司认缴。
2006年 8月 9日，利安达信隆会计师事务所有限责任公司出具利安达验字（2006）第A1034号《验资报告》，经审验，截至2006年8月8日止，公司已经收到泰豪科技股份有限公司缴纳的新增注册资本 7,000万元，公司实收资本为10,000万元；
本次增资完成后，股东泰豪软件股份有限公司（股东泰豪信息技术股份有限公司名称变更）将其出资 20万元转让给泰豪科技股份有限公司、将其出资 680万元转让给泰豪集团有限公司。
本次增资及股权转让完成后，泰豪智能科技公司股东及注册资本情况如下：序号 股东 认缴出资额(万元)实缴出资额（万元）出资比例 1 泰豪科技股份有限公司 7,020 7,020 70.2%
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序号 股东 认缴出资额(万元)实缴出资额（万元）出资比例 2 泰豪集团有限公司 2,980 2,980 29.8%
合计 10,000 10,000 100%
（6）第四次股权转让（2006年12月）
2006年12月，泰豪集团有限公司将其出资1,490万元转让给新股东松下电工株式会社、将其出资 1,000万元转让给新股东三井物产株式会社、将其出资 490万元转让给新股东三井物产（中国）有限公司（后更名为松下电器产业株式会社）。
公司类型变更为有限责任公司（中外合资），投资总额为 20,000万元，注册资本为10,000万元，经营年限为30年。
本次股权转让完成后，泰豪智能科技公司股东及注册资本情况如下：
序号 股东 认缴出资额（万元）实缴出资额（万元）出资比例 1 泰豪科技股份有限公司 7,020 7,020 70.2%
2 松下电工株式会社 1,490 1,490 14.9%
3 三井物产株式会社 1,000 1,000 10.0%
4 三井物产（中国）有限公司 490 490 4.9%
合计 10,000 10,000 100%
（7）第三次增加注册资本（2009年12月）
2009年12月，公司投资总额增加至40,000万元，注册资本增加至20,000万元，新增10,000万元注册资本由泰豪科技股份有限公司认缴7,020万元、三井物产株式会社认缴1,490万元、松下电工株式会社认缴1,490万元。
2009年12月10日，北京正义会计师事务所有限责任公司出具（2009）正义验字第1-1-143号《验资报告》，经审验，截至2009年12月4日止，公司收到泰豪科技股份有限公司、三井物产株式会社、松下电工株式会社缴纳的新增注册资本9,999.8690万元，公司注册资本变更为1,999.8690万元。
2009年12月31日，北京正义会计师事务所有限责任公司出具（2009）正义验字第1-1-159号《验资报告》，经审验，截至2009年12月30日止，公司收到本次增资的第2期出资0.13094万元，公司实收资本变更为20,000万元。
本次增资完成后，泰豪智能科技公司股东及注册资本情况如下：
序号 股东 认缴出资额（万元）实缴出资额（万元）出资比例 1 泰豪科技股份有限公司 14,040 14,040 70.20%
北京经纬仁达资产评估有限公司 电话（总机）：010-88395886
序号 股东 认缴出资额（万元）实缴出资额（万元）出资比例 2 松下电工株式会社 2,980 2,980 14.90% 3 三井物产株式会社 2,490 2,490 12.45% 4 三井物产（中国）有限公司 490 490 2.45%
合计 20,000 20,000 100%
（8）第五次股权转让（2010年8月）
2010年8月，泰豪科技股份有限公司将其出资3,840万元转让给三井物产株式会社、三井物产（中国）有限公司将其出资490万元转让给三井物产株式会社。
本次股权转让完成后，泰豪智能科技公司股东及注册资本情况如下：
序号 股东 认缴出资额（万元）实缴出资额（万元）出资比例 1 泰豪科技股份有限公司 10,200 10,200 51.0%
2 三井物产株式会社 6,820 6,820 34.1%
3 三井物产（中国）有限公司 2,980 2,980 14.9%
合计 20,000 20,000 100%
（9）第六次股权转让（2012年12月）
2012年12月，泰豪科技股份有限公司将其出资7,200万元转让给泰豪集团有限公司。
本次股权转让完成后，泰豪智能科技公司股东及注册资本情况如下：
序号 股东 认缴出资额（万元）实缴出资额（万元）出资比例 1 泰豪集团有限公司 7,200 7,200 36.0%
2 三井物产株式会社 6,820 6,820 34.1%
3
泰豪科技股份有限公司 3,000 3,000 15.0%
4 松下电器产业株式会社 2,980 2,980 14.9%
合计 20,000 20,000 100%
（10）第七次股权转让（2014年11月）
2014年 11月，三井物产株式会社将其出资 5,000万元转让给清华泰豪集团有限公司（香港公司，后名称变更为国华安邦有限公司）、将其出资1,820万元转让给泰豪集团有限公司，松下电器产业株式会社将其出资2,980万元转让给泰豪集团有限公司。公司类型由有限责任公司（中外合资）变更为有限责任公司（台港澳与境内合资）。
本次股权转让完成后，泰豪智能科技公司股东及注册资本情况如下：
北京经纬仁达资产评估有限公司 电话（总机）：010-88395886
序号 股东 认缴出资额（万元）实缴出资额（万元）出资比例 1 泰豪集团有限公司 12,000 12,000 60%
2
清华泰豪集团有限公司 5,000 5,000 25%
3
泰豪科技股份有限公司 3,000 3,000 15%
合计 20,000 20,000 100%
（11）第八次股权转让（2015年1月）
2015年1月，泰豪科技股份有限公司将其出资3,000万元转让给北京汇金茗枫投资中心（有限合伙）（后名称变更为北京汇金茗枫投资有限公司）。
本次股权转让完成后，泰豪智能科技公司股东及注册资本情况如下：
序号 股东 认缴出资额（万元）实缴出资额（万元）出资比例 1 泰豪集团有限公司 12,000 12,000 60%
2
国华安邦有限公司 5,000 5,000 25%
3 北京汇金茗枫投资有限公司 3,000 3,000 15%
合计 20,000 20,000 100%
截止评估基准日，泰豪智能科技公司股东出资及比例如下：
序号 股东名称 出资额(万元) 出资比例(%)
1 泰豪集团有限公司 12000 60
2 北京汇金茗枫投资有限公司 3000 15
3 国华安邦有限公司 5000 25
合计 20000 100
3.近三年来企业的资产、财务、负债状况和经营业绩
历史年度及评估基准日企业的资产、财务、负债状况和经营业绩如下表：
母公司财务状况及经营成果
金额单位：人民币万元项目 2017年12月31日 2018年12月31日 2019年9月30日
资产总额 125,096.86 86,256.10 44,443.61负债总额 97,821.74 55,527.50 21,234.25净资产 27,275.13 30,728.60 23,209.36项目 2017年 2018年 2019年1-9月
营业收入 5,476.24 4,884.08 8,765.19利润总额 -1,092.08 3,405.08 32,564.20净利润 -675.60 3,453.47 32,001.86以上2017年度至评估基准日2019年9月30日度财务数据已经大华会计师事
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务所(特殊普通合伙)审计，并出具了大华审字[2019]0010505号无保留意见审计报告。
4、公司执行的会计政策
泰豪智能科技公司执行《企业会计制度》，会计年度为公历1月1日至12月 31日，以人民币为记账本位币，以权责发生制为记账原则，以历史成本为计价基础。
泰豪智能科技公司主要应纳税税种及法定税率列示如下：
税种 计税依据 税率 备注
销售货物、应税销售服务收入、无形资产或
增值税 13%、9%、6%、5%增值税
者不动产
城市维护建设税 实缴流转税税额 7% 城市维护建设税企业所得税 应纳税所得额 15% 企业所得税
教育费附加 实缴流转税额 3% 教育费附加
地方教育费附加 实缴流转税额 2% 地方教育费附加房产税 按照房产原值的70%为纳税基准 1.2% 房产税
房产税 租金收入为纳税基准 12% 房产税
注：公司于2016年12月被认定为高新技术企业，并于2016年12月22日取得证书编号 GR201611005578的《高新技术企业证书》，有效期三年。根据《中华人民共和国企业所得税法》及国税函[2009]203号《关于实施高新技术企业所得税优惠有关问题的通知》，该公司在评估基准日实际执行的企业所得税税率为15%。
5、委托人和被评估单位之间的关系
委托人与被评估单位为潜在收购关系。
（三）资产评估委托合同约定的其他资产评估报告使用人
除委托人、国家法律法规规定的评估报告使用者外，资产评估合同无约定的其他评估报告使用者。
二、评估目的
北京旋极信息技术股份有限公司因股权收购的需要，需对该经济行为所涉及的泰豪智能科技公司股东全部权益市场价值进行评估，为因股权收购事宜提供价值参考依据。
三、评估对象和评估范围
评估对象：泰豪智能科技公司股东全部权益市场价值。
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评估范围：泰豪智能科技公司资产负债表中列示的全部资产和负债。截止评估基准日2019年09月30日，泰豪智能科技公司纳入评估范围内各类资产及负债的账面价值见下表：
金额单位：人民币元序号 科目名称 账面价值
1一、流动资产合计 258,317,651.29 2 货币资金 8,381,697.66 3 应收票据 3,000,000.00 4 应收账款 231,985.00 5 其他应收款 244,638,204.18 6 其他流动资产 2,065,764.45 7二、非流动资产合计 186,118,440.78 8 投资性房地产 151,105,447.60 9 固定资产 23,615,883.89 10 其中：建筑物类 19,681,082.46 11 设备类 3,934,801.43 12 无形资产 11,382,434.22 13 其中：土地使用权 11,382,434.22 14 递延所得税资产 14,675.07 15三、资产总计 444,436,092.07 16四、流动负债合计 68,842,505.78 17 短期借款 40,000,000.00 18 应付账款 487,731.84 19 预收款项 2,398,436.89 20 应付职工薪酬 2,051,058.85 21 应交税费 8,286,828.86 22 其他应付款 15,618,449.34 23五、非流动负债合计 143,500,000.00 24 长期借款 143,500,000.00 25六、负债合计 212,342,505.78 26七、净资产(所有者权益) 232,093,586.29四、价值类型
根据评估目的、市场条件、评估对象自身条件等因素，同时考虑价值类型与评估假设的相关性等，确定本次资产评估的价值类型为：市场价值。
市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。
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五、评估基准日
本次评估基准日是2019年09月30日。
在确定评估基准日时考虑的主要因素包括满足经济行为的计划实现时间要求，选取会计期末以便于明确界定评估范围和准确高效清查资产。
六、评估依据
（一）经济行为依据
1.《股权收购意向书》。
（二）法律法规依据
1.《中华人民共和国资产评估法》（中华人民共和国主席令第四十六号，2016年7月2日中华人民共和国第十二届全国人民代表大会常务委员会第二十一次会议通过）；
2.《中华人民共和国公司法》（根据2018年10月26日第十三届全国人民代表大会常务委员会第六次会议《关于修改〈中华人民共和国公司法〉的决定》第四次修正）；
3.《中华人民共和国证券法》（根据 2014年 8月 31日第十二届全国人民代表大会常务委员会第十次会议《关于修改<中华人民共和国保险法>等五部法律的决定》第三次修正）；
4.《国有资产评估管理办法》（国务院令第91号，1991）；
5.《中华人民共和国企业所得税法》（2007年3月16日第十届全国人民代表大会第五次会议通过）及其实施条例；
6.《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》（2018年修订版）；
7.《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财政部、国家税务总局财税[2016]36号）；
8.《关于调整增值税税率的通知》（财税[2018]32号）；
9.其他与资产评估相关的法律、法规等。
（三）准则依据
1.《资产评估基本准则》（财资[2017]43号）；
2.《资产评估职业道德准则》（中评协[2017]30号）；
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3.《资产评估执业准则——资产评估程序》（中评协[2018]36号）；
4.《资产评估执业准则——资产评估报告》（中评协[2018]35号）；
5.《资产评估执业准则——资产评估委托合同》（中评协[2017]33号）；
6.《资产评估执业准则——资产评估档案》（中评协[2018]37号）；
7.《资产评估机构业务质量控制指南》（中评协[2017]46号）；
8.《资产评估价值类型指导意见》（中评协[2017]47号）；
9.《资产评估对象法律权属指导意见》（中评协[2017]48号）；
10.《企业国有资产评估报告指南》（中评协[2017]42号）；
11.《资产评估执业准则——企业价值》（中评协[2018]38号）；
12.《资产评估执业准则——机器设备》（中评协[2017]39号）；
13.《资产评估执业准则——不动产》（中评协[2017]38号）；
14.《投资性房地产评估指导意见》（中评协[2017]53号）。
（四）权属依据
1.国有土地使用证；
2.房地产权证；
3.房屋产权声明文件；
4.机动车行驶证；
5.被评估单位提供的其他权属证明文件。
（五）取价依据
1.被评估单位提供的审计报告、财务会计、经营方面的资料；
2.国家有关部门发布的统计资料、技术标准和政策文件；
3.评估机构收集的有关询价资料、参数资料；
4.《2019年机电产品报价手册》（机械工业出版社）；
5.《机动车强制报废标准规定》（商务部、发改委、公安部、环境保护部令2012年第12号，自2013年5月1日起施行）；
6.评估基准日银行存贷款基准利率及外汇汇率；
7.市场询价资料；
8.评估人员现场勘察记录及收集的其他相关估价信息资料。
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（六）其他参考依据
1.被评估单位提供的各类《资产评估申报明细表》；
2.委托人与北京经纬仁达资产评估有限公司签订的《资产评估委托合同》；
3.被评估单位提供的其他有关资料。
七、评估方法
企业价值评估的基本方法主要有收益法、市场法和资产基础法。
企业价值评估中的收益法，是指将预期收益资本化或者折现，确定评估对象价值的评估方法。收益法常用的具体方法包括股利折现法和现金流量折现法。
企业价值评估中的市场法，是指将评估对象与可比上市公司或者可比交易案例进行比较，确定评估对象价值的评估方法。市场法常用的两种具体方法是上市公司比较法和交易案例比较法。
企业价值评估中的资产基础法，是指以被评估单位评估基准日的资产负债表为基础，评估表内及可识别的表外各项资产、负债价值，确定评估对象价值的评估方法。
根据评估目的、评估对象、价值类型、资料收集情况等相关条件，以及三种评估基本方法的适用条件，本次评估选用的评估方法为：资产基础法。并在分析不同评估方法初步价值的合理性及所使用数据的质量和数量的基础上，形成合理评估结论。评估方法选择理由如下：
1、收益法的经济学的预期效用理论，即对投资者来讲，企业的价值在于预期企业未来所能够产生的收益。收益法虽然没有直接利用现实市场上的参照物来说明评估对象的现行公平市场价值，但它是从决定资产现行公平市场价值的基本依据—资产的预期获得能力、在用价值的角度评价资产，能完整体现企业的整体价值，其评估结论具有较好的可靠性和说服力。本次评估根据被评估单位的具体情况，未采用收益法，理由一：现企业已无实体经营业务，主要靠出租房产产生收益。理由二：通过对泰豪智能科技公司经审计的2017年至2019年9月的现金流进行分析，收益不具有稳定性和持续性，具体现金流状况如下表：
金额单位：人民币万元序号 经营活动产生的现金流量 2017年 2018年 2019年1-9月 1 销售商品、提供劳务收到的现金 17,109.48 49,019.94 35,529.35
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序号 经营活动产生的现金流量 2017年 2018年 2019年1-9月 2 收到的税费返还 142.98 0.22 - 3 收到其他与经营活动有关的现金 103,533.95 35,475.53 66,943.35 4 经营活动现金流入小计 120,786.41 84,495.69 102,472.70 5 购买商品、接受劳务支付的现金 41,437.02 55,492.52 49,270.87 6 支付给职工以及为职工支付的现金 573.79 1,065.32 347.24 7 支付的各项税费 2,652.70 495.22 216.68 8 支付其他与经营活动有关的现金 84,586.64 23,754.17 53,661.57 9 经营活动现金流出小计 129,250.14 80,807.24 103,496.35 10 经营活动产生的现金流量净额 -8,463.73 3,688.45 -1,023.65我们在采用资产基础法中评估时，已用与之匹配的方式进行评估，与收益法评估的评估基础、评估原理是基本一致的，故本次评估不再单独赘述收益法。
2、市场法是以现实市场上的参照物来评价评估对象的现行公平市场价值，它具有评估角度和评估途径直接、评估过程直观、评估数据直接取材于市场、评估结果说服力强的特点。由于我国目前缺乏一个充分发展、活跃的资本市场，可比上市公司或交易案例与评估对象的相似程度较难准确量化和修正，因此市场法评估结果的准确性较难准确量化和修正，因此市场法评估结果的准确性较难准确考量，而且市场法基于基准日资本市场的时点影响进行估值而未考虑市场周期性波动的影响。
3、选取资产基础法的理由：资产基础法是以资产负债表为基础，合理评估企业表内及表外各项资产、负债价值，确定评估对象价值的评估方法。泰豪智能科技公司评估基准日资产负债表内及表外各项资产、负债可以被识别，评估人员可以从外部收集到满足资产基础法所需的资料，可以对泰豪智能科技公司资产及负债展开全面的清查和评估，因此本次评估适用资产基础法。
综上，针对本次评估的评估目的和资产类型，考虑各种评估方法的作用、特点和所要求具备的条件，此次评估我们采用资产基础法进行评估。
资产基础法评估值计算公式：
股东全部权益价值=企业总资产价值-总负债价值
企业总资产价值=表内各项资产价值+表外各项资产价值
企业总负债价值=表内各项负债价值+表外各项负债价值
流动资产的评估
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评估范围内的流动资产主要包括货币资金、应收票据、应收账款、其他应收款、其他流动资产。
1、货币资金
货币资金，包括现金和银行存款，通过现金盘点、核实银行对账单、银行函证等，以核实后的价值确定评估值。
2、应收款项
应收款项主要为应收票据、预付账款、其他应收款，在核实无误的基础上，根据每笔款项可能收回的数额确定评估值。
3、其他流动资产
其他流动资产为本次审计调整的增值税留抵扣额，本次对应交税费进行了核实，核实取得原入账凭证等相关资料。
非流动资产的评估
1、投资性房地产
根据本次评估目的、委估资产的特点、资料收集情况等相关条件，为避免资产重复计价和遗漏资产价值，结合投资性房地产特点，针对工程类型和具体情况，本次采用收益法进行评估。
房地产收益价值计算公式
其中：V—房地产在价值时点的收益价值
A—房地产未来第一年净收益
Y—房地产的报酬率（折现率）
g—净收益逐年递增的比例
n—房地产的收益年限
t—收益递增年限
测算净收益的基本公式为：
净收益=潜在毛租金收入-空置和收租损失+其他收入-运营费用
=有效毛收入-运营费用
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2、房屋建（构）筑物
根据本次评估目的、各类房屋建筑物的特点、资料收集情况等相关条件，主要采用成本法评估；地上及地下车位用于出租，本次采用收益法评估。
成本法
成本法计算公式如下：
房屋建筑物评估值＝重置全价×综合成新率
（1）重置全价的确定
评估人员首先根据被评估建构筑物建设规模、建筑结构、建筑质量等方面的不同情况具体分析，明确重点，依据当地建设管理部门关于建筑工程造价的有关规定，采用相应方法合理确定建筑安装工程费。在此基础上，考虑必要的前期工程费及其他费用和建设期资金成本等，确定建筑物的重置全价。计算公式为：重置全价＝建安工程造价（不含税）+前期及其他费用（不含税）+资金成本
①建筑安装工程费
评估人员根据委估房屋建筑物的具体特点和所取得的相关资料，分别采用以下重置成本法确定建安工程费。
重编预算法：选择具有代表性的典型建筑物，以待估建筑物的工程竣工资料、图纸为基础，结合现场勘察结果，依照当地建筑管理部门发布的建筑工程造价计算程序、预算定额和费用定额，按评估基准日的人工、材料价格和取费标准，计算出被评估建筑物的建安工程费。
②前期及其他费用：
在确定建安工程费的基础上，根据有关规定计算工程前期费用及其它费用。
计取内容及计算标准如下：
建筑物前期费用及其他费计算表（含税）
序 费用标准
费用名称 计费基础 计费依据
号 费率（%）
1 建设单位管理费 建安工程造价 1.02参财建[2002]394号
2 工程监理费 建安工程造价 2.65发改价格[2015]299号，参发改价格[2007]670号
3 可行性研究费 建安工程造价 0.45参计价格[1999]1283号
4 勘察设计费 建安工程造价 2.91发改价格[2015]299号，参计价格[2002]10号文
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序 费用名称 计费基础 费用标准 计费依据
号
发改价格[2015]299号，参计价格[2002]125号，发 5 环境影响咨询费 建安工程造价 0.09
改价格[2011]534号调整
发改价格[2015]299号，参计价格[2002]1980号， 6 招标代理服务费 建安工程造价 0.21
发改价格[2011]534号调整
7 工程保险费 建安工程造价 0.3参建筑工程保险费率标准
建筑施工图审查
8 建安工程造价 0.19参发改价格[2011]534号
费
合 计 7.82
建(构)筑物前期费用及其他费计算表（不含税）
费用标准
序号 费用名称 计费基础 计费依据
费率（%）
1 建设单位管理费 建安工程造价 1.02 参财建[2002]394号
2 工程监理费 建安工程造价 2.50 发改价格[2015]299号，参发改价格[2007]670号
3 可行性研究费 建安工程造价 0.42 参计价格[1999]1283号
4 勘察设计费 建安工程造价 2.75 发改价格[2015]299号，参计价格[2002]10号文
发改价格[2015]299号，参计价格[2002]125号，
5 环境影响咨询费 建安工程造价 0.08
发改价格[2011]534号调整
发改价格[2015]299号，参计价格[2002]1980号， 6 招标代理服务费 建安工程造价 0.20
发改价格[2011]534号调整
7 工程保险费 建安工程造价 0.28 参建筑工程保险费率标准
建筑施工图审查
8 建安工程造价 0.18 参发改价格[2011]534号
费
合 计 7.43
③资金成本
根据委估建筑物合理施工工期，假设资金在施工期均匀投入，参照银行现行贷款年利率计算资金成本。本工程按合理工期二年考虑，中国人民银行同期二年期贷款利率为4.75%。评估时，假设资金均匀投入，计息期取正常工期的一半。
资金成本＝【建安工程费(含税)+前期及其它费用(含税)】×施工工期/2×贷款年利率
（2）成新率的确定
综合成新率=现场勘察成新率×60%+理论成新率×40%
理论成新率=(耐用年限-已使用年限)/耐用年限×100%
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现场勘察成新率：通过评估人员对各建(构)筑物的实地勘察，对建(构)筑物的基础、承重构件(梁、板、柱)、墙体、地面、屋面、门窗、墙面粉刷、吊顶及上下水、通风、电照等各部分的勘察，根据原城乡环境建设保护部发布的《房屋完损等级评定标准》、《鉴定房屋新旧程度参考依据》和《房屋不同成新率的评分标准及修正系数》，结合建筑物使用状况、维修保养情况，分别评定得出各建筑物的现场勘察成新率。
理论成新率=尚可使用年限/(尚可使用年限+已使用年限)×100%
收益法
车位收益价值计算公式
其中：P—车位在价值时点的收益价值
R—房地产未来第i年净收益
r—车位的折现率
n—车位的收益年限
3、机器设备
根据本次评估目的、各类设备的特点、资料收集情况等相关条件，主要采用成本法和市场法相结合的方式评估。
成本法
成本法计算公式如下：
评估值＝重置全价×综合成新率
（1）重置全价的确定
对于机器设备，重置全价一般包括：设备购置价、运杂费、安装调试费和其他费用等；不需要安装的设备，重置全价则一般包括：设备购置价和运杂费。对于增值税一般纳税人，符合增值税抵扣条件的设备，设备重置全价应该扣除相应的增值税。设备重置全价基本公式如下：
重置全价＝设备购(制)置价＋运杂费＋安装工程费＋其他费用－可抵扣进项税
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本次评估中设备购置价中已包含运杂费，并且所有设备不存在资金成本和其他费用，则本次评估不再另行考虑。
即：重置全价＝设备购(制)置价－可抵扣进项税
对于运输车辆，重置全价按以下公式确定：
重置全价＝设备购置价＋购置附加税－可抵扣进项税＋牌照费
①设备购(制)置价
对于一般通用设备：主要参照国内市场同类型设备的现时市价。
对于小型设备主要是通过查询评估基准日的市场报价信息确定购置价；没有市场报价信息的设备，主要是通过参考同类设备的购置价确定。
对于机器设备：向生产厂家询问现时价格或采用类比的方法确定。
对于无法询价也无替代产品的设备，在核实其原始购置成本基本合理的情况下，采用物价指数调整法来确定其重置价值。
②车辆的购置加税、牌照费
购置附加税＝设备购置价÷1.13×10%；牌照费按当地规定确定。
③可抵扣增值税
根据财税[2008]170号、财税[2013]106号、财税［2016］36号等相关财税文件，评估基准日，增值税一般纳税人购进或者自制固定资产发生的进项税额，可凭增值税专用发票、海关进口增值税专用缴款书和运输费用结算单据等从销项税额中抵扣，其进项税额记入“应交税费一应交增值税(进项税额)”科目。故：
可抵扣增值税=设备购置价×13%/（1+13%）
（2）成新率的确定
①对于价值量较大设备的成新率，采用年限法与现场勘察法，分别测算理论成新率和勘察成新率，按一定比例加权求和确定其成新率，即：
成新率＝理论成新率×40%＋勘察成新率×60%
其中，理论成新率＝(1－实际已使用年限／经济使用年限)×100%
勘察成新率采用分解打分法，将设备按功能（或价值）分成若干部分，分别进行勘查鉴定，再将设备各部分的现场勘查成新率与其按功能（或价值）所占整台设备的权重，加权求和，计算出整台设备的勘察成新率。
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②对价值量较小的一般设备和电子设备主要依据其经济寿命年限确定成新率。计算公式如下：
成新率=尚可使用年限/(尚可使用年限＋已使用年限)×100%
对于正常使用的设备，评估人员根据设备的经济寿命年限，减去其已使用年限，求取其尚可使用年限。对使用环境和维护保养特殊的设备应结合其管理使用维护状况对其理论尚可使用年限进行适当修正。
③对于车辆，依据国家颁布的车辆强制报废标准，以车辆行驶里程、使用年限两种理论成新率方法并根据孰低原则确定成新率，然后结合现场勘察情况进行调整，其公式为：
使用年限成新率＝(规定使用年限－已使用年限)／规定使用年限)×100%
行驶里程成新率＝(规定行驶里程－已行驶里程)／规定行驶里程×100%
成新率=理论成新率×调整系数
（3）评估值的计算
评估值＝重置全价×综合成新率
市场法
对于部分运输车辆、电子设备，按照评估基准日的二手市场价格进行评估。
4、无形资产—土地使用权
本次土地使用权纳入投资性房地产一并评估。
5、递延所得税资产
评估人员调查了解了递延所得税资产发生的原因，查阅了确认递延所得税资产的相关会计规定，核实了评估基准日确认递延所得税资产的记账凭证。递延所得税资产以核实后账面值作为评估值。
负债
负债包括短期借款、应付账款、预收账款、应付职工薪酬、应交税费、其他应付款和长期借款。根据企业提供的各项目明细表，以经过审查核实后的账面值作为其评估值，对于各类负债中，经核实并非实际需要承担的负债项目，按零值计算。
八、评估程序实施过程和情况
根据法律、法规和资产评估准则的相关规定，本次评估履行了适当的评估程
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序。评估人员于2019年09月23日至2019年 10月10日对评估对象涉及的资产和负债实施了评估。主要评估程序实施过程和情况如下：
（一）明确评估业务基本事项
与委托人就被评估单位和委托人以外的其他评估报告使用者、评估目的、评估对象与评估范围、价值类型、评估基准日、评估报告使用限制、评估报告提交时间及方式、评估服务费总额、支付时间和方式等重要事项进行商讨，予以明确。
（二）签订资产评估业务委托合同
根据评估业务具体情况，对自身专业胜任能力、独立性和业务风险进行综合分析和评价后，与委托人签订资产评估业务委托合同。
（三）编制资产评估计划
根据资产评估工作的要求，编制评估工作计划，包括确定评估的具体步骤、时间进度、人员安排，拟定资产评估技术方案等，报公司相关负责人审核、批准。
（四）评估现场调查
接受委托后，评估机构评估人员根据纳入评估范围的资产类型、数量和分布状况等特点，制定了详细的现场清查实施计划，评估小组于 2019年 09月 23日至 2019年 10月 05日对评估对象涉及的资产和负债进行了必要的清查核实，对被评估单位的生产经营管理状况等进行了必要的现场调查。现场调查工作结束后，各专业小组提交了现场工作底稿。资产调查核实过程如下：
1、指导被评估单位填表和准备应向评估机构提供的资料
指导企业相关的财务与资产管理人员在资产核实的基础上，按照评估机构提供的“资产评估明细表”、“资产调查表”、“资料清单”及其填写要求，进行登记填报。
2、审查和完善被评估单位提供的资产评估明细表
评估人员通过查阅有关资料，了解涉及评估范围内具体对象的详细状况。然后，核实各类资产评估明细表，检查有无填列不全、资产项目不明确现象，并根据经验及掌握的有关资料，检查资产评估明细表有无漏项等。并在现场实地勘察后，根据勘察结果与被评估单位相关人员充分沟通，进一步完善“资产评估申报表”，以做到：账、表、实相符。
3、查证评估对象的真实性和合法性
根据委托人及被评估单位提供的投资协议、验资报告、公司章程以及企业法
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人营业执照等资料，对评估对象的真实性、合法性进行核查。
4、查证评估范围内资产的真实性和合法性
评估人员首先依据被评估企业提供的法律权属证明材料，结合评估申报明细表，对委估资产的权属状况进行查阅审核，并收集相关权属资料。
其次，根据被评估企业提供的资产、负债申报明细，评估人员针对实物资产、债权和债务，采用不同的核查方式进行查证，以确认资产和负债的真实性。
对货币资金，我们通过查阅账表、审核银行对账单及银行存款余额调节表、函证等方式进行调查；
对债权和债务，评估人员采取核对总账、明细账、抽查合同凭证、函证等方式进行核查。
对非流动资产，采用重点和一般相结合的原则，重点调查机器设备、车辆、电子设备等资产。评估人员，查阅了相关设备购置合同、发票、车辆行驶证等，从而确定资产的真实性。并收集工程合同资料、决算资料和反映性能、状态、经济技术指标等情况的文件资料。
5、调查资产的利用状况
设备运行状态的调查采用重点和一般相结合的原则，重点调查关键设备和单位价值大的设备。主要通过查阅设备的使用记录，在被评估单位设备管理人员的配合下现场实地观察设备的运行状态等方式进行，并对设备中的报废、闲置、无实物等情况做了现场调查记录。
6、调查资产账面价值的构成情况
根据被评估企业的资产特点，调查其资产账面价值构成的合理性和合规性。
重点核查固定资产账面金额的真实性、准确性、完整性和合规性。
查阅了有关会计凭证、会计账簿以及相关合同、发票等资料。
（五）收集整理评估资料
收集直接从市场等渠道独立获取的资料，从委托人、被评估单位等相关当事方获取的资料，以及从政府部门、各类专业机构和其他相关部门获取的资料；并对收集的评估资料进行必要分析、归纳和整理，形成评定估算的依据。
（六）评定估算形成结论
1.根据评估对象、价值类型、评估资料收集情况等相关条件，分析市场法、
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收益法和资产基础法等资产评估方法的适用性，恰当选择评估方法；
2.根据所采用的评估方法，选取相应的公式和参数进行分析、计算和判断，形成初步评估结论；
3.对形成的初步评估结论进行综合分析，形成最终评估结论。
（七）编制出具评估报告
1.根据法律、法规和资产评估准则的要求编制评估报告，并对资产评估报告书进行内部三级审核；
2.在不影响对最终评估结论进行独立判断的前提下，与委托人或者委托人许可的相关当事方就评估报告有关内容进行必要沟通后，向委托人提交资产评估报告书。
（八）整理归集评估档案
按照资产评估准则的要求对工作底稿、资产评估报告及其他相关资料进行整理，形成资产评估档案。
九、评估假设
（一）基本假设
1.交易假设
即假定所有待评估资产已经处在交易的过程中，评估师根据待评估资产的交易条件等模拟市场进行估价。交易假设是资产评估得以进行的一个最基本的前提假设。
2.公开市场假设
公开市场假设是指资产可以在充分竞争的市场上自由买卖，其价格高低取决于一定市场的供给状况下独立的买卖双方对资产的价值判断。所谓公开市场，是指一个有众多买者和卖者的充分竞争性的市场。在这个市场上，买者和卖者的地位是平等的。资产交易双方都有获取足够市场信息的机会和时间，买卖双方的交易行为都是自愿的、理智的，而非在强制或受限制的条件下进行。买卖双方都能对资产的功能、用途及其交易价格等作出理智的判断。
3.持续经营假设
即假设被评估单位以现有资产、资源条件为基础，在可预见的将来不会因为各种原因而停止营业，而是合法地持续不断地经营下去。
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4.持续使用假设
该假设首先设定被评估资产正处于使用状态，包括正在使用中的资产和备用的资产；其次根据有关数据和信息，推断这些处于使用状态的资产还将继续使用下去。持续使用假设既说明了被评估资产所面临的市场条件或市场环境，同时又着重说明了资产的存续状态。
（二）一般假设
1.假设被评估单位所处国家和地区的政治、经济和社会环境无重大变化；
2.假设国家宏观经济政策、产业政策和区域发展政策无重大变化；
3.针对评估基准日资产的实际状况，假设被评估单位持续经营；
4.假设和被评估单位相关的利率、赋税基准及税率、政策性征收费用等评估基准日后不发生重大变化；
5.假设无不可抗力及不可预见因素对被评估单位造成重大不利影响。
（三）特殊假设
1.假设评估基准日后被评估单位采用的会计政策和编写本资产评估报告时所采用的会计政策在重要方面保持一致；
2.假设评估基准日后被评估单位在现有管理方式和管理水平的基础上，经营范围、方式与目前保持一致；
3.假设评估基准日后被评估单位的产品或服务保持目前的市场竞争态势；
4.假设被评估单位的管理层是负责的、稳定的，且有能力担当其职务；
5.泰豪智能科技公司未来经营者遵守国家相关法律和法规，不会出现影响公司发展和收益实现的重大违规事项；
6.假设投资性房地产在以后年度中均按现状继续出租，并取得相应收益。
本资产评估报告评估结论在上述假设条件下在评估基准日时成立，当上述假设条件发生较大变化时，签字资产评估师及本评估机构将不承担由于假设条件改变而推导出不同评估结论的责任。
十、评估结论
（一）评估结论
根据国家有关资产评估的规定，本着独立、公正和客观的原则及必要的评估程序，对泰豪智能科技公司的股东全部权益价值进行了评估。本次评估采用了资
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产基础法进行评估，评估结论根据以上评估工作得出，其评估结果如下：
经评估，截至评估基准日 2019年 09月 30日，该公司纳入评估范围的总资产账面价值为44,443.61万元，评估值104,730.38万元，增值60,286.77万元，增值率为135.65%；负债账面价值 21,234.25万元，评估值 21,234.25万元，无增减值变化；净资产账面值23,209.36万元，评估值83,496.13万元，增值60,286.77万元，增值率259.75%。具体评估结果如下：
资产评估结果汇总表
评估基准日：2019年09月30日
被评估单位：北京泰豪智能科技有限公司 金额单位：人民币万元账面净值 评估价值 增减值 增值率%
项目
A B C=B-A D=C/A×100流动资产 1 25,831.77 25,831.77 - -
非流动资产 2 18,611.84 78,898.61 60,286.77 323.92
其中：长期股权投资 3
投资性房地产 4 15,110.54 76,999.17 61,888.63 409.57
固定资产 5 2,361.59 1,897.97 -463.62 -19.63
在建工程 6
无形资产 7 1,138.24 - -1,138.24 -100.00
其中：土地使用权 8 1,138.24 - -1,138.24 -100.00
其他非流动资产 9 1.47 1.47 - -
资产总计 10 44,443.61 104,730.38 60,286.77 135.65
流动负债 11 6,884.25 6,884.25 - -
非流动负债 12 14,350.00 14,350.00 - -
负债总计 13 21,234.25 21,234.25 - -
净资产(所有者权益) 14 23,209.36 83,496.13 60,286.77 259.75
北京泰豪智能科技有限公司股东全部权益价值为83,496.13万元。
（二）评估价值与账面价值比较变动情况及说明
1、投资性房地产的评估值比账面值增值61,888.63万元，增值率409.57%，主要原因为主要原因为账面未含土地使用权的价值及近年房地产市场价格上涨，租赁价格增高，造成评估增值。
2、固定资产的评估值比账面值减值463.62万元，减值率19.63%，主要原
因如下：
（1）机器设备原值减值率为42.73%，净值减值率为28.29%，减值较大，主
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要原因是近年来部分机器设备降价幅度较大，评估年限短于企业折旧年限所致。
（2）车辆原值减值率为59.94%，主要原因是近年来车辆更新速度快，降价幅度较大所致，而净值增值率为5.21%，主要原因是设备评估经济寿命年限大于企业设备折旧年限所致。
（3）电子设备原值减值率为31.79%，净值减值率为14.24%，减值较大，主要原因是近年来电子设备降价幅度较大所致。
3、土地使用权评估值100%减值，主要原因是评估值含在投资性房地产价值中。
本资产评估报告仅为资产评估报告中描述的经济行为提供价值参考，评估结论的使用有效期限自评估基准日起一年有效。
十一、特别事项说明
本评估报告中陈述的特别事项是指在已确定评估结果的前提下，评估人员已发现可能影响评估结论，但非评估人员执业水平和能力所能评定的有关事项：
（一）资产评估报告中的评估结论是反映评估对象在本次评估目的下，根据公开市场的原则确定的公允价值，未考虑该等资产进行产权登记或权属变更过程中应承担的相关费用和税项，也未对资产评估增值额作任何纳税调整准备；
（二）本次评估结论是反映评估对象在本次评估目的和基准日下，根据公开市场的原则确定的现行公允市价，没有考虑将来可能承担的抵押、担保、诉讼赔偿等事宜，以及特殊的交易方可能追加付出的价格等对评估结论的影响；
（三）评估结论中评估师未能对各种设备在评估基准日的技术参数和性能做技术检测，评估师在假定被评估单位提供的有关技术资料和运行记录是真实有效的前提下，通过向设备管理人员和操作人员了解设备使用情况及实地勘察作出的判断；
（四）评估报告中的价格如无特殊说明，均为不含税价；
（五）权属资料不全面或者存在瑕疵的情形；
1、评估范围内的一期建筑物（四层办公楼、车间厂房、水泵房、门卫房）和土地附着物已作最高额抵押。抵押单位:北京泰豪智能科技有限公司；抵押权人：宁波银行股份有限公司北京分行；合同编号：[07701D520178023]，抵押金额：12,593.00万元，抵押日期：2013年11月19日，设定日期2017年12月28日至2020年12
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月31日。抵押物情况：房产证号：京房权证开股字第00174号，总建筑面积11,318.18平方米；土地使用权证号：开有限国用（2003）字第20号，抵押土地面积8004.88平方米。
2、评估范围内的二期房屋及土地使用权已作抵押。抵押单位:北京泰豪智能科技有限公司；抵押权人：北京农村商业银行股份有限公司科技园支行；合同编号：[2014001427-01]，抵押金额：49,303.00万元，抵押日期：2014年10月30日，设定日期2014年10月30日至2024年7月29日。抵押物情况：房产证号：X京房权证开字第014270号，总建筑面积36,157.11平方米；土地使用权证号：开有限国用（2003）字第20号，抵押土地面积25,572.42平方米。
3、评估范围内的管理用房、人防工程没有房屋产权证；人防工程在房权证X京房权证开字第014270号的明细中有记载。
（六）评估范围内的管理用房、人防工程没有房屋产权证；本次评估未考虑其对评估结论的影响；
（七）泰豪智能科技大厦AB栋总建筑面积35,192.11平方米（其中地上建筑面积30,959.26平方米，地下1层建筑面积3,429.35平方米，附属管理用房面积建筑面积 158.50平方米），本次对地下可收益单价按地上单价的三分之一确定，附属管理用房不考虑收益价值。
（八）房屋建筑物科目中涉及的泰豪智能科技大厦 AB栋A、B座 1层部分自用大厅和管理用房共计建筑面积1,610.00平方米，因无法分摊该建筑面积所对应的土地使用权面积，本次未对该建筑面积所对应的土地使用权进行单独评估。
（九）评估基准日至资产评估报告日之间可能对评估结论产生影响的事项；
评估基准日后至评估报告有效期内，若被评估资产数量及作价标准发生重大变化，并对评估结论产生影响时，不能直接使用本评估结论，须对评估结论进行调整或重新评估。我们不对评估基准日以后被评估资产价值发生的重大变化承担责任。
资产评估报告使用人应注意以上特别事项对评估结论产生的影响。
十二、资产评估报告使用限制说明
（一）本评估报告只能用于评估报告载明的评估目的和用途；
（二）委托人或者其他资产评估报告使用人未按照法律、行政法规规定和
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资产评估报告载明的使用范围使用资产评估报告的，资产评估机构及其资产评估专业人员不承担责任；
（三）除委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使用人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人之外，其他任何机构和个人不能成为资产评估报告的使用人；
（四）资产评估报告使用人应当正确理解和使用评估结论。评估结论不等同于评估对象可实现价格，评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证；
（五）本评估报告的全部或者部分内容被摘抄、引用或者披露于公开媒体，需评估机构审阅相关内容，法律、法规规定以及相关当事方另有约定的除外；
（六）本评估报告必须完整使用方为有效，对仅使用报告中部分内容所导致的可能的损失，本公司不承担责任；
（七）本评估结论的使用有效期为一年，自评估基准日2019年9月30日起至2020年9月29日止。
在评估基准日后、有效期以内，如果资产数量及作价标准发生变化时，应按以下原则处理：
1.当资产数量发生变化时，应根据原评估方法对资产数额进行相应调整；
2.当资产价格标准发生变化、且对资产评估结果产生明显影响时，委托人应及时聘请有资格的资产评估机构重新确定评估价值；
3.对评估基准日后，资产数量、价格标准的变化，委托人在资产实际作价时应给予充分考虑，进行相应调整。
（八）本评估结论是依据上述评估假设得出的结论，如果评估假设条件发生重大变化而对评估结论产生重大影响时，应当重新确定评估基准日进行评估。
十三、资产评估报告日
本资产评估报告日为2019年10月09日。
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（此页无正文，为签字盖章页）
资产评估师：
资产评估师：
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中国·北京
二〇一九年十月九日
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附 件
一、与评估目的相对应的经济行为文件
二、委托人和被评估单位法人营业执照
三、评估基准日审定后会计报表
四、评估对象涉及的主要权属证明资料
五、委托人和其他相关当事人的承诺函
六、签名资产评估师的承诺函
七、资产评估机构备案文件或者资格证明文件
八、资产评估机构法人营业执照副本
九、负责该评估业务的资产评估师资格证明文件
十、资产评估汇总表或者明细表
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资产评估师承诺函
北京旋极信息技术股份有限公司：
受贵公司的委托，我们对贵公司拟实施股权收购所涉及的北京泰豪智能科技有限公司股东全部权益，以 2019年 09月 30日为基准日进行了评估，形成了资产评估报告。在本报告中披露的假设条件成立的前提下，我们承诺如下：
一、具备相应的职业资格；
二、评估对象和评估范围与资产评估委托合同的约定一致；
三、对评估对象及其所涉及的资产进行了必要的核实；
四、根据资产评估准则选用了评估方法；
五、充分考虑了影响评估价值的因素；
六、评估结论合理；
七、评估工作未受到非法干预并独立进行。
资产评估师签名：
资产评估师签名：
二〇一九年十月九日