山西漳泽电力股份有限公司拟转让
其内蒙古分公司全部资产及负债项目
评估说明
中企华评报字(2014)第 3189号
(共 1册，第 1册)
北京中企华资产评估有限责任公司
二〇一四年八月二十日
山西漳泽电力股份有限公司拟转让其内蒙古分公司全部资产及负债项目评估说明
目 录
第一部分关于评估说明使用范围的声明................................................................................1第二部分企业关于进行资产评估有关事项的说明................................................................2第三部分资产评估说明............................................................................................................3第一章评估对象与评估范围说明............................................................................................4一、 评估对象与评估范围..............................................................................................4二、 企业申报的实物资产情况......................................................................................4三、 企业申报的无形资产情况......................................................................................5四、 企业申报的表外资产情况......................................................................................5第二章资产核实情况总体说明................................................................................................7一、 资产核实人员组织、实施时间和过程..................................................................7二、 影响资产核实的事项及处理方法..........................................................................8三、 核实结论..................................................................................................................8第三章资产基础法评估技术说明..........................................................................................10一、 流动资产评估技术说明........................................................................................10二、 房屋建筑物评估技术说明....................................................................................15三、 机器设备评估技术说明........................................................................................36四、 在建工程评估技术说明.......................................................................................59五、 无形资产评估技术说明........................................................................................61六、 流动负债评估技术说明........................................................................................63七、 非流动负债评估技术说明....................................................................................66第四章评估结论及分析..............................................................................................................67一、 评估结论................................................................................................................67二、 评估结论与账面价值比较变动情况及原因........................................................68三、 控制权与流动性对评估对象价值的影响考虑....................................................69
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第一部分 关于评估说明使用范围的声明
本评估说明仅供国有资产监督管理机构(含所出资企业)、相关监管机构和部门使用。除法律法规规定外，材料的全部或者部分内容不得提供给其他任何单位和个人，不得见诸公开媒体。
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第二部分 企业关于进行资产评估有关事项的说明
本部分内容由委托方和被评估单位共同编写，具体内容见附件一：企业关于进行资产评估有关事项的说明。
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第三部分 资产评估说明
本部分内容由签字注册资产评估师编写，共包括评估对象与评估范围说明、资产核实情况总体说明、资产基础法评估技术说明、收益法评估技术说明、评估结论及分析共五章。
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第一章 评估对象与评估范围说明
一、评估对象与评估范围
根据评估目的，评估对象是山西漳泽电力股份有限公司内蒙古分公司的净资产。
评估范围是被评估单位的全部资产及负债。包括流动资产、固定资产、在建工程、无形资产，其他非流动资产，总资产账面价值为 128203.36万元；负债包括流动负债和非流动负债，总负债账面价值为 107172.58万元；净资产账面价值为 21030.79万元。
委托评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围一致。评估基准日，评估范围内的资产、负债账面价值已经立信会计师事务所(特殊普通合伙)审计。
评估范围内的资产和负债权属清晰，权属证明完善。
二、企业申报的实物资产情况
企业申报的纳入评估范围的实物资产包括：存货、房屋建（构）筑物、机器设备、在建工程。实物资产的类型及特点如下：
(一)存货
存货包括在库周转材料，主要存放于山西漳泽电力股份有限公司内蒙古分公司、乌中旗风电厂、达茂旗风电厂内。
在库周转材料主要为企业近期购置的角钢、密封圈、断路器、蓄电池、测量仪等材料，分别存放于内蒙古分公司、达茂旗风电厂和乌中旗风电厂的仓库内，并由专人负责保管。
(二)房屋建筑物
委估房屋建筑物类资产位于内蒙古呼和浩特市及乌中旗巴音杭盖苏木、包头市达茂旗巴音宝力格嘎查，为漳泽电力内蒙古分公司、乌中旗风电厂和达茂旗风电厂使用的房屋建筑物，纳入评估范围的房
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屋建筑物共 14项，其中有 13项未办理房产证，主要为办公楼、主控楼、水泵房、配电室等。构筑物共 43项，主要为道路、围墙、绿化等。取得方式为购买和自建，截止评估基准日均能正常使用。
(三)机器设备
山西漳泽电力股份有限公司内蒙古分公司主要业务为电力高新技术开发、电力设备销售、发电设备检修、采暖设备维修，设备类资产有机器设备、车辆及其他设备。
(1)机器设备为各类风电设备仪器及工器具等，主要设备为风机、塔筒、测风塔、测温仪、潜水泵、监控设备、电力电缆等设备，上述设备均分布于内蒙古分公司、达茂旗风电厂和乌中旗风电厂内，上述设备自 2005年以后陆续购入，目前设备基本保养良好，能够满足当前生产的需要。
(2)车辆主要为奥迪轿车、桑塔纳、帕萨特轿车、越野车等。能满足日常需要。
(3)电子设备主要有空调、电脑、打印机、保险柜等。用于日常办公，能满足日常办公需要。
(四)在建工程
山西漳泽电力股份有限公司内蒙古分公司的在建工程主要为达茂旗二期 200MWp风电项目、乌拉特中期三期 49.5MWp风电项目、乌中旗100MWp风电项目和内蒙古磴口县20MWp光伏发电等项目的前期费用和乌拉特中期三期 49.5MWp风电项目的设备安装工程。
三、企业申报的无形资产情况
无形资产-土地使用权明细表第 1项，乌中旗发电厂 1期土地，土地证号为乌中国用（2010）第 20100944号，该宗地位于乌拉特中旗川井镇巴音查干嘎查，宗地面积为92500M2，该宗地于 2010年 9月取得，为工业出让用地，出让期为 50年，原始发生额为 7,019,195.16元，账面余额为 7,100,520.69元；无形资产-土地使用权明细表第 2项，乌中旗发电厂的临时用地，该宗地位于乌拉特中旗川井镇巴音查干嘎查，占地面积为 255,864.00M2，该宗地于 2007年 10月取得，为工业
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临时用地，租赁期为 22年，原始发生额为 1,207,011.40元，账面余额为 865,756.36元；无形资产-土地使用权明细表第 3项，乌中旗发电厂的临时用地，该宗地位于乌拉特中旗川井镇巴音查干嘎查，占地面积为 276,636.00M2，该宗地于 2007年 9月取得，为工业临时用地，租赁期为 22年，原始发生额为 1,305,000.00元，账面余额为 929,515.91元；
无形资产-土地使用权明细表第 4项，达茂旗发电厂 1期土地，土地证号为达国用（2011）第 10566号，该宗地位于达茂旗百镇巴音宝力格嘎查，宗地面积为 20,099.00M2，该宗地于 2011年 2月取得，为工业出让用地，出让期为 50年，原始发生额为 1,466,607.00元，账面余额为 1,381,054.76元；
其他无形资产为外购的用友软件 U810.1版本财务软件、效能监察管理信息系统软件费用、远光新纪元软件、审计办公软件等办公软件。
四、企业申报的表外资产情况
企业申报的纳入评估范围的资产均为表内资产。
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第二章 资产核实情况总体说明
一、资产核实人员组织、实施时间和过程
根据纳入评估范围的资产类型、数量和分布状况等特点，评估项目团队分财务专业组、房屋专业组、设备专业组、收益法组并制定了详细的现场清查核实计划。评估人员于 2014年 3月 9日至 2014年 3月 14日对评估范围内的资产和负债进行了必要的清查核实。
1.指导被评估单位填表和准备应向评估机构提供的资料
评估人员指导被评估单位的财务与资产管理人员在自行资产清查的基础上，按照评估机构提供的“资产评估申报表”及其填写要求、资料清单等，对纳入评估范围的资产进行细致准确的填报，同时收集准备资产的产权证明文件和反映性能、状态、经济技术指标等情况的文件资料等。
2.初步审查和完善被评估单位填报的资产评估申报表
评估人员通过查阅有关资料，了解纳入评估范围的具体资产的详细状况，然后仔细审查各类“资产评估申报表”，检查有无填项不全、错填、资产项目不明确等情况，并根据经验及掌握的有关资料，检查“资产评估申报表”有无漏项等，同时反馈给被评估单位对“资产评估申报表”进行完善。
3.现场实地勘查
根据纳入评估范围的资产类型、数量和分布状况，评估人员在被评估单位相关人员的配合下，按照资产评估准则的相关规定，对各项资产进行了现场勘查，并针对不同的资产性质及特点，采取了不同的勘查方法。
4.补充、修改和完善资产评估申报表
评估人员根据现场实地勘查结果，并和被评估单位相关人员充分沟通，进一步完善“资产评估申报表”，以做到：账、表、实相符。
5.查验产权证明文件资料
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评估人员对纳入评估范围的固定资产类资产的产权证明文件资料进行查验，包括车辆行驶证及设备购置合同等。对权属资料不完善、权属不清晰的情况提请企业核实或出具相关产权说明文件。
二、影响资产核实的事项及处理方法
资产清查过程中，评估人员发现影响资产核实的事项及处理方法如下：
1.本次评估中，评估师未对各种设备在评估基准日时的技术参数和性能做技术检测，评估师在假定被评估单位提供的有关技术资料和运行记录真实有效的前提下，通过实地勘察作出的判断。
2.本次评估中，评估师未对各种建、构筑物的隐蔽工程及内部结构(非肉眼所能观察的部分)做技术检测，评估师在假定被评估单位提供的有关工程资料是真实有效的前提下，在未借助任何检测仪器的条件下，通过实地勘察作出的判断。
三、核实结论
经过清查核实，评估人员发现存在的问题如下：
1.纳入评估范围的房屋建筑物共 14项，其中内蒙古分公司的办公楼已经办理了房产证，剩余的 13项未办理房产证。山西漳泽电力股份有限公司内蒙古分公司承诺房屋建筑物资产产权归属其所有，产权清晰无异议且申报数额准确。如因房屋产权引起的纠纷，其承担全部责任。
2.本次山西漳泽电力股份有限公司共申报车辆 15辆，已全部办理车辆行驶证。其中 2辆车辆行驶证证载权利人为山西漳泽电力股份有限公司，行驶证证载权利人尚未变更为山西漳泽电力股份有限公司内蒙古分公司。具体明细为：
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|-|-|-|-|
|资产编号|车辆牌号|行驶证载权利人|车辆名称及规格型号|
|00001|晋AG3183|山西漳泽电力股份有限公司|小型越野汽车切诺基BJ2021G|
|00002|晋AH4565|山西漳泽电力股份有限公司|小型普通客车丰田SCT6490|

山西漳泽电力股份有限公司内蒙古分公司承诺上述车辆的实际所
有人均为其所有，不存在任何产权纠纷。
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除上述问题外，纳入评估范围内的资产产权清晰，权属证明文件齐全。
3.纳入本次评估范围的在建工程-土建的项目共 16项，其中的兴和项目、单晶河项目、上海庙工业园项目、武川风电项目、西蒙前期项目、乌海千里能源化工基地项目等 6项因项目不具备开发条件，相关前期工作均停止并全额计提了减值准备；其余乌拉特中期三期 49.5MW风电项目等 10个项目，其后期的实体工程及其他相关费用均由中电投达茂旗新能源发电有限公司等单位承接和延续，项目费用不在本科目继续发生和反映。
4.按国能新能[2012]78号文，乌中旗二期未来可能收到 2011年 5月至 2013年线路补贴收入共计 6,582,831.61元，其中：2011年应收 1,918,226.59元，2012年应收 2,121,837.00元，2013年应收 2,542,768.02元。
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第三章 资产基础法评估技术说明
一、流动资产评估技术说明
(一)评估范围
纳入评估范围的流动资产包括：货币资金、应收票据、应收账款、预付款项、其他应收款、存货。上述流动资产评估基准日账面价值如下表所示：
金额单位：人民币元
|||
|-|-|
|科目名称|账面价值|
|货币资金|36,143,035.38|
|交易性金融资产|0.00|
|应收票据|1,600,000.00|
|应收账款合计|145,534,274.92|
|减：坏帐准备|9,730,237.63|
|应收帐款净额|135,804,037.29|
|预付账款|702,070.59|
|应收利息|0.00|
|应收股利|0.00|
|其他应收款合计|6,452,321.04|
|减：坏帐准备|63,412.89|
|其他应收款净额|6,388,908.15|
|存货合计|1,438,317.84|
|减：存货跌价准备|0.00|
|存货净额|1,438,317.84|
|流动资产合计|182,076,369.25|

(二)评估过程
评估过程主要划分为以下三个阶段：
第一阶段：准备阶段
评估人员对纳入评估范围的流动资产构成情况进行初步了解，设计了初步评估技术方案和评估人员配备方案；向被评估单位提交评估资料清单和评估申报明细表，按照资产评估准则的要求，指导被评估
单位准备评估所需资料和填写流动资产评估申报明细表。
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第二阶段：现场调查阶段
1.核对账目：根据被评估单位提供的流动资产评估申报明细表，首先与被评估单位的资产负债表相应科目核对使总金额相符；然后与被评估单位的流动资产明细账、台账核对使明细金额及内容相符；最后对部分流动资产核对了原始记账凭证等。
2.资料收集：评估人员按照重要性原则，根据各类流动资产的典型特征收集了评估基准日的银行对帐、采购合同与发票、工程施工合同与发票，以及部分记账凭证等评估相关资料。
3.现场查点：评估人员和被评估单位相关人员共同对评估基准日申报的现金进行了盘点，填写了“现金盘点表”；对存货进行了抽盘，填写了“存货盘点表”。
4.现场访谈：评估人员向被评估单位相关人员询问了原材料的采购模式、工程施工相关的市场信息；询问了客户构成及资信情况、历史年度应收款项的回收情况、坏账准备计提的政策等。
第三阶段：评定估算阶段
根据各类流动资产的特点，遵照评估准则及相关规定，分别采用适宜的评估方法，确定其在评估基准日的市场价值，并编制相应的评估明细表和评估汇总表，撰写流动资产评估技术说明。
(三)评估方法
1.货币资金
银行存款
评估基准日银行存款账面价值 36,143,035.38元，全部为人民币存款。核算内容为内蒙古分公司在工行呼和浩特石东路支行（账号 0602005009200040570）、华夏银行呼和浩特新城支行（账号 5831200001801800003658）、中电投财务有限公司（账号 01-200101-320421-0297-01）、建行乌拉特中旗支行（账号15001677536052501443）、农行达尔罕茂明安联合旗支行（账号05-648101040008884）等的人民币存款。
评估人员采用银行对账单核实评估基准日的存款余额，如有未达账项则核实银行存款余额调节表，若余额平衡，以核实无误后的账面
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价值作为评估值。
评估人员取得了评估范围内的每户银行存款的银行对账单和银行存款余额调节表，对其逐行逐户核对，并对双方未达账项的调整进行核实。经了解未达账项的形成原因等，没有发现影响净资产的事宜，且经核对被评估单位申报的各户存款的开户行名称、账号等内容均属实。
银行存款评估值为 36,143,035.38元，无评估增减值。
2.应收票据
应收票据账面值 1600000.00元，经与相关票据凭证核对，为本部应收苏州凯泽贸易有限公司、陕西鲁桑源农业科技开发有限公司、山东能源机械集团有限公司、武汉君尚兄弟电器有限公司、抚顺矿业集团有限责任公司物资供应分公司、浙江新双鲸实业有限公司、乌兰察布市柏斯化工有限公司等的商业承兑汇票，以上商业承汇票均是无息的，本次以其核实后的账面值 1600000.00元作为评估值。
3.应收账款
评估基准日应收账款账面余额 145,534,274.92元，核算内容为被评估单位因销售经营活动应收取的电费，计提坏账准备 9,730,237.63元，账面净值 135,804,037.29元。
应收账款反映的是乌中旗风电厂和达茂旗风电厂分别应收内蒙古内蒙古电力（集团）有限责任公司的电费，最后发生日期为 2013年 12月。
评估人员核实了各项应收账款的数额、欠款时间和形成原因、款项回收情况，以及债务单位资金、信用状况、经营管理现状、支付能力等，并对大额款项进行了抽查和函证。本科目共计 4笔，账龄在 1年以内 2笔，账龄在 2年-3年的 2笔，分析企业提供的相关资料，并对欠款单位发询证函核对，按评估风险损失 1年以内的按0%、1-2年的按5%、2-3年的按20%的比例计提了风险损失 9,730,237.63元。
应收账款评估值为 135,804,037.29元，无评估增减值。
4.预付款项
评估基准日预付款项账面余额 1,677,070.59元，核算内容为被评
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估单位预付秦魁华的房租、预付达茂旗电厂的经费、预付内蒙古科电工程科学安全性评价有限公司的合同费、预付乌中旗国土局的土地费等，计提坏账准备 975,000.00元，账面净值 702,070.59元。
评估人员核实了各项预付账款的数额、欠款时间和形成原因、款项回收情况等，并对大额款项进行了抽查和核实。本科目共计 7笔，账龄在 1年以内 4笔，账龄在 1年-2年的 1笔，账龄在 5年以上的 2笔，分析企业提供的相关资料，并对欠款单位发询证函核对，本次对其 5年以上的款项按100%的比例计提了风险损失 975000.00元。
预付账款评估值为 702,070.59元，无评估增减值。
5.其他应收款
评估基准日其他应收款账面余额 6,452,321.04元，核算内容为被评估单位除应收账款、预付款项等以外的其他各种应收及暂付款项，包括个人备用金借支、代扣职工的各项保险金及外部单位往来款等，计提坏账准备 63,412.89元，账面净值 6,388,908.15元。
评估人员向被评估单位调查了解了其他应收款形成的原因、应收单位或个人的资信情况、历史年度其他应收款的回收情况等。按照重要性原则，对大额或账龄较长等情形的其他应收款进行了函证，并对相应的合同进行了抽查。其他应收款评估方法参照应收账款。计提评估风险损失 63,412.89元。
其他应收款评估值为 6,388,908.15元，无评估增减值。
6.存货
评估基准日存货账面余额 1,438,317.84元，核算内容为在库周转材料。评估基准日未计提存货跌价准备，存货账面价值 1,438,317.84元。
(1)在库周转材料
评估基准日在库周转材料账面余额 1,438,317.84元，核算内容为库存的各种在库周转材料，主要为企业近期购置的铜棒、相序表、红外测温枪、安全带、安全帽、望远镜、圆形吊带等。评估基准日原材料未计提跌价准备，在库周转材料账面价值 1,438,317.84元。
评估人员向被评估单位调查了解了在库周转材料的市场价格信
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息等。评估人员和被评估单位存货管理人员共同对在库周转材料进行了抽盘，最后根据盘点结果进行了评估倒推，评估倒推结果和评估基准日在库周转材料数量、金额一致。
对于在库周转材料，根据清查核实后的数量乘以现行市场购买价，再加上合理的运杂费、损耗、验收整理入库费及其他合理费用，采用成本法得出各项资产的评估值。
案例：在库周转材料评估明细表第 448项，35t滑车，2个，账面价值 13,835.90元，市场基准日市场单价为 7000元/个，评估值以清查核实后的数量乘以现行市场价确定。
评估值=清查核实后的数量×现行市场价
=2×7000
=14000.00（元）
2)评估结果及增减值原因分析：
经上述评定估算程序，存货评估增值-806.30元，增值率-0.06%。
存货评估减值原因：
变浆轴承、偏航轴承润滑脂、风速仪、操作面板（预装程序）、发电机转速信号处理模块、超级电容模块和防坠落制动器等在库周转材料在评估基准日的市场价格较其购买日的账面价值有所降低。
(四)评估结论
流动资产评估结果及增减值情况如下表：
流动资产评估结果汇总表
金额单位:人民币元
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|编号|科目名称|账面价值|评估价值|增减值|增值率%|
|3-1|货币资金|36,143,035.38|36,143,035.38|0.00|0.00|
|3-2|交易性金融资产|0.00|0.00|0.00||
|3-3|应收票据|1,600,000.00|1,600,000.00|0.00|0.00|
|3-4|应收账款合计|145,534,274.92|135,804,037.29|-9,730,237.63|0.00|
||减：坏帐准备|9,730,237.63||-9,730,237.63||
||应收帐款净额|135,804,037.29|135,804,037.29|0.00|0.00|
|3-5|预付账款|702,070.59|702,070.59|0.00|0.00|
|3-6|应收利息|0.00|0.00|0.00||

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3-7应收股利 0.00 0.00 0.00
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|3-8|其他应收款合计|6,452,321.04|6,388,908.15|-63,412.89|-0.98|
||减：坏帐准备|63,412.89||-63,412.89|-100.00|
||其他应收款净额|6,388,908.15|6,388,908.15|0.00|0.00|
|3-9|存货合计|1,438,317.84|1,437,511.54|-806.30|-0.06|
||减：存货跌价准备|0.00||0.00||
||存货净额|1,438,317.84|1,437,511.54|-806.30|-0.06|
|3-10|一年内到期的非流动资产|0.00|0.00|0.00||
|3-11|其他流动资产|0.00|0.00|0.00||
|流动资产合计||182,076,369.25|182,075,562.95|-806.30|0.00|

流动资产评估值 182,075,562.95元，评估增值-806.30元，增值率-0.00%。评估减值主要是由于变浆轴承、偏航轴承润滑脂、风速仪、操作面板（预装程序）、发电机转速信号处理模块、超级电容模块和防坠落制动器等在库周转材料在评估基准日的市场价格较其购买日的账面价值有所降低所致。
二、房屋建筑物评估技术说明
(一)评估范围
本次评估范围为山西漳泽电力股份有限公司内蒙古分公司所拥有的房屋建筑物、构筑物等。账面原值 69258821.15元，账面净值为 60664772.34元。具体情况如下：
单位：人民币元
||||
|-|-|-|
|科目名称|账面原值|账面净值|
|房屋建筑物类合计|69,258,821.15|60,664,772.34|
|房屋建筑物|42,406,948.09|37,925,811.99|
|构筑物及其他辅助设施|26,851,873.06|22,738,960.35|

(二)房屋建筑物概况
1.概况
漳泽电力内蒙古分公司申报评估房屋(构)建筑物主要位于内蒙古呼和浩特市新城区水源街、达茂旗百灵庙镇巴音宝力格嘎查、乌拉
特中旗川井镇巴音查干嘎查，为内蒙古分公司、达茂旗风电厂、乌中
旗风电厂使用的房屋建筑物。主要为办公楼、主控楼、配电室以及道
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路、围墙、绿化等构筑物。取得方式为购买和自建，截止评估基准日均能正常使用。
房产权属：纳入评估范围的房屋建筑物共 14项，其中 13项未办理房产证。
2.房屋建筑物特点
委托评估的房屋建筑物共 14项，构筑物共 43项，其中内蒙古分公司房屋建筑物 1项，资产位于内蒙古呼和浩特市新城区水源街和德龙都小区；乌拉特中旗风力发电厂房屋建筑物 7项，构筑物 20项，资产位于乌拉特中旗川井镇巴音查干嘎查；达茂旗风力发电厂房屋建筑物 6项，构筑物 23项，资产位于达茂旗百灵庙镇巴音宝力格嘎查。
内蒙古分公司房屋用途为写字办公楼；乌拉特中旗和达茂旗的房屋建筑物和构筑物是为风力发电生产和辅助生产服务的，项目有主控楼、 35KV配电室、消防水泵房、油脂库、检修间、综合服务楼等，房屋建筑物结构有框架、钢混、砖混，根据用途不同，房屋装修分为中档装修和普通装修；根据用途不同，房屋内有以下全部或部分设施设备：上下水、强弱电、采暖（中央空调）、电梯等；构筑物结构（材质）有钢混、砖混、砖石、土石和钢等，项目有蓄水池、进站道路、检修道路、广场、围墙、给水管等。资产建造时间为 2009年至 2012年期间，资产建造质量良好，所有建（构）筑物均有满足安全要求的强度、刚度和稳定性，所有房屋建筑物的装饰装修和设施设备均能满足使用性和适用性要求。
3.利用状况及日常维护
经现场勘查，总的情况如下：
(1)基础承载能力。建筑物地基承载能力较好，部分建筑物由于基础产生不均匀沉降但已稳定。
(2)主体结构强度较好，建筑物承重构件和非承重构件均较好，具有继续承载能力和使用的功能。
(3)生产用房维护管理较好。
综上所述，我们认为本次被评估的建筑物，均具有继续使用的功能。
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4.相关会计政策
(1)账面原值构成
房屋建筑物类资产的账面原值包括工程造价和相关前期及其他费用等。
(2)折旧方法
被评估单位固定资产折旧采用年限平均法计算折旧，确定房屋建筑物资产的年折旧率如下：
|||||
|-|-|-|-|
|类别|折旧年限(年)|预计残值率(%)|年折旧率(%)|
|房屋建筑物|30-60年|3%|3.24%|

5.房屋建筑物及占用土地权属状况
委托评估的纳入评估范围的房屋建筑物共 14项，13项未办理房产证。山西漳泽电力股份有限公司承诺房屋建筑物资产产权归属其所有，产权清晰无异议且申报数额准确。如因房屋产权引起的纠纷，其承担全部责任。
(三)核实过程
1.核对账目：根据被评估单位提供的房屋建筑物类资产评估申报明细表，首先与被评估单位的资产负债表相应科目核对使总金额相符；然后与被评估单位的房屋建筑物类资产明细账、台账核对使明细金额及内容相符；最后对部分房屋建筑物类资产核对了原始记账凭证等。
2.资料收集：评估人员按照重要性原则，根据房屋建筑物类资产的类型、金额等特征收集了房屋入账时的资产评估报告等；收集了日常维护与管理制度等评估相关资料。
3.现场勘查：评估人员和被评估单位相关人员共同对评估基准日申报的房屋建筑物类资产进行了盘点与查看。核对了房屋建筑物名称、数量、购建日期、面积、结构、装饰、给排水、供电照明等基本信息；了解了房屋建筑物的工作环境、维护与保养情况等使用信息；
了解了房屋建筑物的完损程度和预计使用年限等成新状况；填写了典型房屋建筑物的现场调查表。
4.现场访谈：评估人员向被评估单位调查了解了房屋建筑物类资
产的质量、功能、利用、维护等信息；调查了解了当地评估基准日近
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期的建筑安装市场价格信息；调查了解了房屋建筑物类资产账面原值构成、折旧方法、减值准备计提方法等相关会计政策与规定。
5.清查核实结果：通过现场勘查发现，房屋建筑物未办理房屋所有权证，但权属基本清晰，账实相符，房屋建筑物均正常使用。
(四)评估方法
根据各类房屋建筑物的特点、评估价值类型、资料收集情况等相关条件，对自建的房屋、构筑物主要采用成本法进行评估。对于外购商品房等适合房地合一评估的，采用市场法进行评估
◆成本法：
成本法计算公式如下：
评估值=重置全价×综合成新率
①重置全价的确定
房屋建筑物的重置全价一般包括：建筑安装工程费用、建设工程前期及其他费用和资金成本。房屋建筑物重置全价计算公式如下：重置全价=建安综合造价+前期及其他费用+资金成本
A．建安综合造价
对于大型、价值高、重要的建(构)筑物，参照类似工程建筑结算工程量，根据当地执行的定额标准和有关取费文件，分别计算土建工程费用和各安装工程费用等，并计算出建筑安装工程总造价。
对于价值量小、结构简单的建(构)筑物采用单方造价法确定其建安综合造价。
B．前期及其他费用
依据水电水利规划设计总院 2007年 8月发布的《风电场工程可行性研究报告设计概算编制办法及计算标准》，分别计算出各类费用，具体见下表：
|||||
|-|-|-|-|
|一|建设管理费|基数内容|费率|
|1|工程前期费(特许权前期工作费)|建筑工程费+安装工程费|0.98|
|2|建设单位管理费|||

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建筑工程费+安装工程费 3
|||||
|-|-|-|-|
|3|建设监理费|||
|||建筑工程费+安装工程费|1.3|
|4|项目咨询评审费|||
|||建筑工程费+安装工程费|1|
|5|工程验收费|建筑工程费+安装工程费|1.1|
|6|工程保险费|建筑工程费+安装工程费|0.45|
|二|生产准备费|||
|1|生产人员培训及提前进厂费|建筑工程费+安装工程费|0.95|
|2|办公及生活家具购置费|建筑工程费+安装工程费|0.75|
|三|勘察设计费|||
|1|勘察费|建安装工程费|0.26|
|2|设计费|建安装工程费|1.45|
|3|竣工图编制费|设计费|8|
|4|施工图预算编制费|设计费|10|
|四|其他|||
|1|工程质量监督检测费|建筑工程费+安装工程费|0.1|
|2|工程定额测定费|建筑工程费+安装工程费|0.13|
|1|风电技术标准编制费|勘察设计费|1.3|

C．资金成本
资金成本按照被评估单位的合理建设工期，参照评估基准日中国人民银行发布的同期金融机构人民币贷款基准利率，以建安综合造价、前期及其他费用等总和为基数按照资金均匀投入计取。资金成本计算公式如下：
资金成本=(建安综合造价+前期及其他费用)×合理建设工期×贷款基准利率×1/2
②综合成新率的确定
对于大型、价值高、重要的建(构)筑物，依据其经济寿命年限、已使用年限，通过对其进行现场勘查，对结构、装饰、附属设备等各部分的实际使用状况作出判断，综合确定其尚可使用年限，然后按以下公式确定其综合成新率。
综合成新率=尚可使用年限/(尚可使用年限+已使用年限)×100%
对于价值量小、结构简单的建(构)筑物，主要依据其经济寿命年
限确定成新率，然后结合现场勘查情况进行调整。计算公式如下：
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年限法成新率=(经济寿命年限－已使用年限)/经济寿命年限×100%
综合成新率=年限法成新率×调整系数
③评估值的确定
评估值=重置全价×综合成新率
◆市场法：
市场法是指将待估房地产与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算待估房地产的客观合理价格或价值的方法。
运用市场法估价应按下列步骤进行：
（1）搜集交易实例；
（2）选取可比实例；
（3）建立比较基准；
（4）进行交易情况修正；
（5）进行交易日期修正；
（6）进行区域因素修正；
（7）进行个别因素修正；
（8）求出比准价格。
市场法评估计算公式如下：
待估房地产比准单价=建立比较基准后可比实例的单价×交易情况修正系数×交易日期调整系数×区域因素调整系数×个别因素调整系数。
(五)典型案例
案例一（市场法）：和德龙都小区 2号综合楼 6层 606号（评估明细表序号：1-27）
(1)资产概况
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和德龙都小区 2号综合楼为一幢地下 1层地上 6层的楼房，设计用途为商业或写字楼，606号为 6层的房屋，房屋办理了房产证，证载权利人为，证号为呼房权证新城区字第 2011103854号。2号综合楼框架结构，建造时间为 2009年，建筑面积 2837.93平方米；另有一层车库 7个，建筑面积 181.2平方米。外墙面抹灰涂料，室内墙面抹灰乳胶漆，局部贴瓷砖，天棚纸面石膏板吊顶、矿棉板吊顶、铝扣板吊顶、塑钢板吊顶，瓷砖地面上铺塑胶地板，楼梯铺花岗岩，隔热断桥铝合金窗，成品装饰门，一层大厅入口全玻门。楼内有上下水、消防、采暖、电气、弱电、监控、电梯、中央空调等设施设备。
和德龙都小区 2号综合楼位于呼和浩特水源街和南马神庙街交汇口东北角，属呼市新城区。新城区是呼市中心城区，区内驻有自治区、呼市两级党政军机关，呼和浩特火车站、长途汽车客运站以及邮电、通讯等机构。新城区是自治区和呼和浩特市的政治、经济、文化、教育、科技、交通及新闻、信息中心所在地，是呼和浩特市对外开放的窗口，各项主要经济指标在自治区 101个旗县区名列前茅。新城区旅游文化产业发达，有大窑文化遗址、古长城遗址、将军衙署、绥远城城墙遗址、公主府、内蒙古博物馆、内蒙古赛马场、神水梁风景区、成吉思汗影视城、苁蓉狩猎区、太伟运动休闲度假村和小井沟运筹生态旅游区等。本案地处于呼市繁华区域，周围政府机关、商场超市、宾馆饭店、学校医院、文体设施、休闲娱乐场所较多。本案临水源街和南马神庙街，这两条街为城市小街巷，四至的主干道为北临新华大街，南至乌兰察布西街，东接兴安南路，西毗昭乌达路，交通网发达，距满都海公园 1000余米。300米范围内有 27路、88路、97路等 3条公交线路，到呼和浩特火车站4km，到白塔飞机场14km，市内交通和外出都很便捷。宗地基础设施已达“七通”即：通上水、通下水、通电、通讯、通路、通暖、通气。
(2)估价测算过程
A.选择交易案例
①实例一：锦颐商务楼 6层 601室-606室
锦颐商务楼位于新城区老缸房街 18号，建成时间 2007年，框架
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结构，物业类型为商业（写字）楼。地下 1层，地上 6层，外墙及公共部分中档装修，室内毛坯墙地，业主自行装修。上水、下水、消防、强电、弱电、采暖、电梯、壁挂式空调等设施设备，2013年 12月该楼第 6层 601室-603室正常交易均价 10760元/m2。
②实例二：亿和商务楼 6层 605室-608室
亿和商务楼位于新城区老缸房街 28号，建成时间 2007年，框架结构，物业类型为商业（写字）楼。地下 1层，地上 6层，外墙及公共部分中档装修，室内毛坯墙地，业主自行装修。上水、下水、消防、强电、弱电、采暖、电梯、壁挂式空调等设施设备，2013年 12月该楼第 6层 605室-608室正常交易均价 11235元/m2。
③实例三：青年商务楼 5层全部
青年商务楼位于新城区南马神庙街 18号，建成时间 2009年，框架结构，物业类型为商业（写字）楼。地下 1层，地上 5层，外墙及公共部分中档装修，室内毛坯墙地，业主自行装修。上水、下水、消防、强电、弱电、采暖、电梯、壁挂式空调等设施设备，2013年 12月该楼第 5层正常交易均价 10230元/m2。
比较实例详细情况如下：
||||||
|-|-|-|-|-|
|比较因素|待估房地产|比较案例1|比较案例2|比较案例3|
|房地产名称|和德龙都小区2号综合楼|锦颐商务楼|亿和商务楼|青年商务楼|
|栋号或房号/所在层数|六层606室|六层601室-603室|六层605室-608室|5层全部|
|详细地址|新城区水源街和德龙都小区|新城区老缸房街 18号|新城区老缸房街 28号|新城区南马神庙街18号|
|房屋所有权证|有|有|有|有|
|土地使用权性质|出让、商业|出让、商业|出让、商业|出让、商业|
|结构形式|框架|框架|框架|框架|
|总层数|地上6层地下1层|地上6层地下1层|地上6层地下1层|地上5层地下1层|
|交易日期|模拟交易日期为2013年12月31日|2013年12月|2013年12月|2013年12月|
|交易情况|正常交易，分期付款|正常交易，分期付款|正常交易，分期付款|正常交易，分期付款|
|域因|呼市中心区域|呼市中心区域|呼市中心区域|呼市中心区域|

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理位
置和
较繁华 较繁华 较繁华 较繁华
繁华
程度
||||||
|-|-|-|-|-|
|础设施完善程度|水电气热等基础设施完备|水电气热等基础设施完备|水电气热等基础设施完备|水电气热等基础设施完备|
|共配套设施完善程度|工商银行新城东街支行、建设银行新城南街支行、农业银行利民街分理处、中国银行鼓楼支行等银行；呼市新城南街医院、内蒙古自治区第三医院、内蒙古自治区人民医院、内蒙古胸科医院等医疗机构；万戴国际酒店、新城宾馆、国航大厦、悦嘉商务酒店等宾馆饭店；美特好（新华东街店）、联华超市（南神马庙街店)、美特好（兴安南路店）、慧文超市等商业店铺。还有、电信、邮政、学校、文体、娱乐、休闲等公共配套。|工商银行新城东街支行、建设银行新城南街支行、农业银行利民街分理处、中国银行鼓楼支行等银行；呼市新城南街医院、内蒙古自治区第三医院、内蒙古自治区人民医院、内蒙古胸科医院等医疗机构；万戴国际酒店、新城宾馆、国航大厦、悦嘉商务酒店等宾馆饭店；美特好（新华东街店）、联华超市（南神马庙街店)、美特好（兴安南路店）、慧文超市等商业店铺。还有、电信、邮政、学校、文体、娱乐、休闲等公共配套。|工商银行新城东街支行、建设银行新城南街支行、农业银行利民街分理处、中国银行鼓楼支行等银行；呼市新城南街医院、内蒙古自治区第三医院、内蒙古自治区人民医院、内蒙古胸科医院等医疗机构；万戴国际酒店、新城宾馆、国航大厦、悦嘉商务酒店等宾馆饭店；美特好（新华东街店）、联华超市（南神马庙街店)、美特好（兴安南路店）、慧文超市等商业店铺。还有、电信、邮政、学校、文体、娱乐、休闲等公共配套。|工商银行新城东街支行、建设银行新城南街支行、农业银行利民街分理处、中国银行鼓楼支行等银行；呼市新城南街医院、内蒙古自治区第三医院、内蒙古自治区人民医院、内蒙古胸科医院等医疗机构；万戴国际酒店、新城宾馆、国航大厦、悦嘉商务酒店等宾馆饭店；美特好（新华东街店）、联华超市（南神马庙街店)、美特好（兴安南路店）、慧文超市等商业店铺。还有、电信、邮政、学校、文体、娱乐、休闲等公共配套。|
|通便捷程度|300 米范围内有 27路、88路、97路等3条公交线路，到呼和浩特火车站4km，到白塔飞机场14km|300米范围内有3路、27路、29路、59路、82路、88路、89路、95路、97路等9条公交线路，到呼和浩特火车站4km，到白塔飞机场14km|300米范围内有3路、27路、29路、59路、82路、88路、89路、95路、97路等9条公交线路，到呼和浩特火车站4km，到白塔飞机场14km|500米范围内有2路、27路、54路、61路、62路、63路等6条公交线路，到呼和浩特火车站4.5km，到白塔飞机场14km|
|境质量、周围景观|空气较好，整洁干净，周边街道宽阔，楼房造型好|空气较好，整洁干净，周边街道宽阔，楼房造型好|空气较好，整洁干净，周边街道宽阔，楼房造型好|空气较好，整洁干净，周边街道宽阔，楼房造型好|
|域规划|符合城市规划|符合城市规划|符合城市规划|符合城市规划|

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街状两面临街 一面临街 一面临街 一面临街
况
||||||
|-|-|-|-|-|
|旧程度|4年房|6年房|6年房|4年房|
|修条件|外墙涂料，内部毛坯，公共部位普通装饰，断桥隔热铝合金中空玻璃窗，内部中档装修。全部装修由开发商提供|外墙涂料，公共部位普通装饰，普通铝合金窗，以上装修为开发商提供。内部业主自行装修|外墙涂料，公共部位普通装饰，普通铝合金窗，以上装修为开发商提供。内部业主自行装修|外墙涂料，公共部位普通装饰，普通铝塑钢窗，以上装修为开发商提供。内部业主自行装修|
|施设备|上水、下水、强电、弱电、消防、采暖、中央空调、电梯等设施设备，以上设施设备全部由开发商提供|上水、下水、强电、弱电、消防、采暖、电梯等设施设备，以上设施设备由开发商提供。业主自行安装壁挂式空调|上水、下水、强电、弱电、消防、采暖、电梯等设施设备，以上设施设备由开发商提供。业主自行安装壁挂式空调|上水、下水、强电、弱电、消防、采暖、电梯等设施设备，以上设施设备由开发商提供。业主自行安装壁挂式空调|
|面布置|大开间，可自由分割|大开间，可自由分割|大开间，可自由分割|大开间，可自由分割|
|层|第6层|第6层|第6层|第5层|
|向|南北、东西|东西|东西|东西|
|车位|地上停车位，量少|地上停车位，量少|地上停车位，量少|无|

以上实例详细情况见因素条件说明表。
B．因素选择
因委估房地产与比较实例处于同一城区，交易方式均为公开市场交易。根据委估房地产特点，区域因素主要选择基础设施条件、公共服务设施条件、周围环境、交通条件等。
个别因素主要选对房地产价格影响较大的因素，如房屋新旧、房间布局、装修状况、设施设备、朝向等因素。详见表一、表二。
C．比较因素修正
将交易实例与估价对象进行比较，从交易期日、交易情况、区域因素
和个别因素等方面进行系数修正，得出委估房地产的比准价格。详见
表三。
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根据比准价格，计算房地产评估总价。
表一:因素条件说明表
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|比较因素||待估房地产|实例1|实例2|实例3|
|房地产名称||和德龙都小区2号综合楼|锦颐商务楼|亿和商务楼|青年商务楼|
|交易价格（元/m2)|||10760|11235|10230|
|交易日期||模拟交易时间为2013年12月31日|2013-12|2013-12|2013-12|
|交易情况||正常|正常交易|正常交易|正常交易|
|区域因素|地理位置和繁华程度|见待估房地产概况描述|相似|相似|相似|
||基础设施完善程度||相似|相似|相似|
||公共设施完善程度||相似|相似|相似|
||交通便捷度||略好|略好|相似|
||环境质量、周围景观||相似|相似|相似|
||区域规划||相似|相似|相似|
|个别因素|临街状况|见待估房地产概况描述|略不利|略不利|略不利|
||新旧程度||略差|略差|相似|
||装修条件||差|差|差|
||设施设备条件||略差|略差|略差|
||平面布置||相似|相似|相似|
||楼层||相似|相似|相似|
||朝向||略差|略差|略差|
||停车位||相似|相似|略差|

表二： 比较因素条件指数表
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|比较因素||待估房地产|实例1|实例2|实例3|
|交易价格|||10760|11235|10230|
|交易日期修正指数||100|100|100|100|
|交易条件||100|100|100|100|
|区域因素|地理位置和繁华程度|100|100|100|100|
||基础设施完善程度|100|100|100|100|
||公共设施完善程度|100|100|100|100|
||交通便捷度|100|102|102|100|
||环境质量、周围景观|100|100|100|100|
||区域规划|100|100|100|100|
|个别因素|临街状况|100|98|98|98|
||新旧程度|100|98|98|100|
||装修条件|100|96|96|96|
||设施设备条件|100|98|98|98|
||平面布置|100|100|100|100|

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||||||
|-|-|-|-|-|
|楼层|100|100|100|100|
|朝向|100|98|98|98|
|停车位|100|100|100|98|

根据以上比较实例资料，分别对其区域因素和个别因素进行如下修正。
表三: 因素比较修正系数表
||||||
|-|-|-|-|-|
|比较因素|待估房地产|实例1|实例2|实例3|
|交易价格||10760|11235|10230|
|时间因素|（ ）/100|1.0000|1.0000|1.0000|
|交易条件|100/（ ）|1.0000|1.0000|1.0000|
|区域因素|100/（ ）|0.9804|0.9804|1.0000|
|个别因素|100/（ ）|1.1293|1.1293|1.1293|
|比准系数||1.1072|1.1072|1.1293|
|比准价格|11968|11913|12439|11553|

将市场比较法修正后的结果，采用算术平均法求取委估对象的比准价格为：
(11913+12439+11553)÷3＝11968（元/平方米）
(3)房地产市场价的确定
房屋市场价格=比准价格×面积
=11968（元/平方米）×756.69平方米
= 9,056,100.00元（百位取整）
案例二（成本法）：综合办公服务楼（房屋评估明细表第 8项）(1)评估对象概况
综合服务楼 2010年 9月建造，框架结构，局部砖混，单层，局部二层，一层层高 3.6米，二层层高 3米，混凝土条形基础，柱下独立基础，粘土砖墙，现浇钢筋混土柱、梁、板，屋面 EPS板保温，改性沥青卷材防水，屋面做彩钢板四坡隔热层。外墙面乳胶漆，蘑菇石墙裙，门斗柱、门窗框、外墙面做线条与花线条造型。内墙面乳胶漆，局部（卫生间、厨房）贴墙面砖，天棚纸面石膏板吊顶，局部（卫
生间、厨房）塑钢板吊顶，抛光地砖地面，塑钢中空玻璃窗，成品装
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饰门，无框全玻入户门。镀锌钢管上水、采暖管，UPVC排水管，彩钢装饰电散热器，塑料铜芯电线，暗板式开关插座，格栅日光灯。
(2)重置价值的确定
①工程造价的确定
采用重编概（预）算法计算工程造价。评估人员根据查阅图纸和现场勘查获取的资料，计算出案例的分部分项工程量，然后套用《电力工程建设概算定额》（2006）、《电力工程建设预算定额》（2006）及《陆上风电场工程设计概算编制规定及费用标准》NB/T31010-2011的费用定额，并依据内蒙古自治区工程造价信息 2013年第 6期及《电力关于调整电力建设工程人工工日单价标准的通知》定额〔2011〕39号等相关规定和标准，计算得出建安工程造价。具体计算见下表：
工程概（预）算书
||||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
|序号|定额号|项目名称|单位|数量|基价||工资||
||||||单价|合价|单价|合价|
|1|GT1-16|施工石方场地平整石方坚硬岩石|m3|1785.00|31.44|56123.97|11.41|20373.99|
|2|GT2-3|条形基础毛石混凝土基础|m3|288.13|267.67|77122.60|47.09|13566.89|
|3|GT4-28|楼面面层水泥砂浆面层|100m2|0.39|1304.91|508.91|498.84|194.55|
|4|GT3-22|普通地面混凝土面层|100m2|1.15|5623.88|6456.22|1344.30|1543.26|
|5|GT4-30换|砖面层|100m2|5.65|15680.00|88607.68|3507.66|19821.79|
|6|GT4-30换|耐酸瓷砖面层|100m2|0.65|14896.00|9727.09|1771.18|1156.58|
|7|GT4-11|其他 浇制混凝土板|100m2|14.27|19599.47|279684.49|4936.85|70448.91|
|8|GT4-10|其他 预制混凝土板|100m2|7.80|17420.10|135876.75|3111.45|24269.28|
|9|GT4-24|屋面保温与防水三元乙丙防水|100m2|8.31|7389.95|61373.55|702.18|5831.62|
|10|GT4-30|缸砖|100m2|7.80|3432.47|26783.56|1145.82|8940.83|

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||||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
|序号|定额号|项目名称|单位|数量|基价||工资||
||||||单价|合价|单价|合价|
|11|GT4-33|楼面面层防静电地板|100m2|2.61|24222.70|63318.14|1810.17|4731.79|
|12|GT4-41|天棚吊顶PVC板面层|100m2|1.96|2805.59|5504.57|434.59|852.67|
|13|GT4-39|天棚吊顶铝合金龙骨|100m2|10.74|2680.78|28794.28|471.43|5063.65|
|14|GT5-7|砖砌体外墙|m3|353.00|275.18|97139.25|75.97|26818.12|
|15|GT5-8|加气混凝土砌体外墙|m3|161.40|298.57|48189.52|50.36|8128.43|
|16|GT5-19|砖砌体内墙|m3|361.00|232.68|83996.04|63.21|22817.37|
|17|GT5-20|加气混凝土砌体内墙|m3|38.00|229.04|8703.60|35.67|1355.54|
|18|GT5-24|隔断墙 铝合金隔断|100m2|0.47|17580.39|8280.36|2653.87|1249.97|
|19|GT5-31|墙体装饰面砖|100m2|10.84|4460.59|48370.64|1773.46|19231.40|
|20|GT5-31换|剁斧石墙面|100m2|0.87|4686.00|4062.76|1936.00|1678.51|
|21|GT5-30|墙体装饰涂料|100m2|56.33|1467.98|82686.91|690.30|38882.53|
|22|GT7-10|其他建筑|m3|84.00|998.99|83915.50|189.64|15930.10|
|23|GT7-17|普通钢筋|t|87.75|3013.77|264457.97|205.04|17991.91|
|24|编1|彩钢板屋面|m2|949.0|160.00|151840.00|50.00|47450.00|
|25|编2|购土费|m3|1367.00|30.00|41010.00||0.00|
|26|GT11-16|给水、排水工程|100m3|78.51|330.64|25956.89|52.66|4134.07|
|27|GT11-44换|采暖工程|100m3|78.51|1438.01|112890.98|187.64|14730.29|
|28|GT11-81|通风、空调工程|100m3|78.51|362.65|28469.84|111.97|8790.20|
|29|GT11-125换|照明工程|100m3|78.51|635.61|49898.56|93.99|7378.68|
||一般土建安装部分合计||||||1979750.63||

工程取费表
||||||
|-|-|-|-|-|
|序号|项目|取费基础及计算公式|税费率|金额|
|一|直接费|直接工程费+措施费||2143278.02|

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人工费+材料费+施工机械使
1 直接工程费 用费 1979750.63
||||||
|-|-|-|-|-|
|2|措施费|||163527.39|
|2.1|冬雨季施工增加费|直接工程费×费率|1.66%|32863.86|
|2.2|夜间施工增加费|直接工程费×费率|0.40%|7919|
|2.3|施工工具用具使用费|直接工程费×费率|0.52%|10294.7|
|2.4|特殊工程技术培训费|无|0|0|
|2.5|大型施工机械安拆费|直接工程费×费率|0.95%|18807.63|
|2.6|特殊地区施工增加费|直接工程费×费率||0|
|2.7|临时设施费|直接工程费×费率|3.62%|71666.97|
|2.8|施工机购转移费|直接工程费×费率|0.81%|16035.98|
|2.9|安全文明施工措施补偿费|直接工程费×费率|0.30%|5939.25|
|二|间接费|||342199.9|
|1|规费|||194510.5|
|1.1|社会保障费|直接工程费×0.18×缴费费率|45.25%|161250.69|
|1.2|住房公积金|直接工程费×0.18×缴费费率|8.50%|30290.18|
|1.3|危险作业意外伤害保险费|直接工程费×0.15%|0.15%|2969.63|
|2|企业管理费|直接工程费×费率|7.46%|147689.4|
|三|利润|（直接费+间接费）×利润率|6%|149128.68|
|四|动态调整|||498,641.09|
|五|税金|（直接费+间接费+利润+动态调整）×税率|3.28%|102895.85|
|六|一般土建部分建筑工程费|一+二+三+四+五||3,236,143.54|

主要材料与人工价差调整表
|||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|
|序号|材料名称|单位|数量|定额价|市场价|价差|合计|
|1|建筑人工|工日|14,551.10|26|40.23|14.23|207,062.15|
|2|安装人工|工日|1,130.10|31|46.2|15.2|17,177.52|
|3|钢筋综合|吨|87.75|2,620.00|3,250.00|630|55,282.50|
|4|板材|米3|66.46|1,150.00|2,100.00|950|63,137.00|
|5|碎石|米3|608|49.76|68|18.24|11,089.92|
|6|中粗砂|米3|855|39|48|9|7,695.00|
|7|矿渣硅酸盐|吨|474|300|320|20|9,480.00|

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水泥42.5
|||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|
|8|地砖|平米|1,233.00|38|40|2|2,466.00|
|9|防火门|平米|39|226|690|464|18,096.00|
|10|塑钢窗|平米|176|150|347|197|34,672.00|
|11|涂料|平米|1,236.00|12|32|20|24,720.00|
|12|防静电钢底框瓷砖|平米|261|85|268|183|47,763.00|
||合计||||||498,641.09|

②前期费及其他费
依据《风电场工程可行性研究报告设计概算编制办法及计算标准》，并参考企业实际概预算资料，其他费用具体估算如下：
前期及其他费计算表
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|一|建设管理费||基数值|费率%|其他费用金额|
|1|工程前期费(特许权前期工作费)|建筑工程费+安装工程费|3,236,144|0.98|31714.21|
|2|建设单位管理费|||||
|||建筑工程费+安装工程费|3,236,144|3|97084.31|
|3|建设监理费|||||
|||建筑工程费+安装工程费|3,236,144|1.3|42069.87|
|4|项目咨询评审费|||||
|||建筑工程费+安装工程费|3,236,144|1|32361.44|
|5|工程验收费|建筑工程费+安装工程费|3,236,144|1.1|35597.58|
|6|工程保险费|建筑工程费+安装工程费|3,236,144|0.45|14562.65|
|二|生产准备费|||||
|1|生产人员培训及提前进厂费|建筑工程费+安装工程费|3,236,144|0.95|30743.36|
|2|办公及生活家具购置费|建筑工程费+安装工程费|3,236,144|0.75|24271.08|
|三|勘察设计费|||||
|1|勘察费|建安装工程费|3,236,144|0.26|8413.97|
|2|设计费|建安装工程费|3,236,144|1.45|46924.08|
|3|竣工图编制费|设计费|46,924|8|3753.93|

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4 施工图预算编制费 设计费 46,924 10 4692.41
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|四|其他|||||
|1|工程质量监督检测费|建筑工程费+安装工程费|3,236,144|0.1|3236.14|
|2|工程定额测定费|建筑工程费+安装工程费|3,236,144|0.13|4206.99|
|1|风电技术标准编制费|勘察设计费|55,338|1.3|719.39|
||合计||||380351.39|

③资金成本
本工程正常建设工期为 1年，资金成本按照建设期均匀投入，评估基准日银行同期贷款利率为6.00%，则：
资金成本=1/2×(建安工程造价+前期及其他费用)×贷款利率×工期=1/2×(3,236,143.54+380351.39)×6.00%×1
=108,494.85
④重置价值的确定
重置价值=建安工程造价+前期及其他费用+资金成本
=3,236,143.54+380351.39+108,494.85
=3,724,989.78
重置价值百位数取整为 3,725,000.00
(3)成新率的确定
经现场勘察，综合办公服务楼使用及维护情况正常，具体情况如下。
现场勘察情况表
||||
|-|-|-|
|分 项||评 定 依 据|
|结构|1基础|无不均匀沉降，有强度|
||2承重构件|微小变形、裂缝和挠曲，有强度|
||3墙体|微小裂缝，无风化|
||4屋面|不渗漏，卷材稍有所老化|
|装饰|5门窗|开关灵活、玻璃五金齐全，密封稍差|
||6外墙|少数墙面有细裂缝|
||7内墙、天棚|有细裂缝，局部起皮|
||8地面|轻微正常磨损，无磕碰|
|设|9水卫消防|正常使用，管线无锈蚀，阀门无损坏|

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||||
|-|-|-|
|分 项||评 定 依 据|
|备|10电器照明|正常使用，绝缘良好，器具无失灵或损坏|
||11采暖通风|正常使用，管线无锈蚀，阀门无损坏|

综上所述，综合办公服务楼 2010年 9月建成投入使用，已使用 3.3年，预计尚可使用 57年，则：
综合率成新率=尚可使用年限/(尚可使用年限+已使用年限)×100%=57/(57+3.3)×100%
=95%
（4）评估价值的确定
评估价值=重置价值×成新率
=3725000×95%
=3538750元
案例三（成本法）：进站道路（构筑物评估明细表第 42项）
(1)评估对象概况
进站道路 2012年 12月建造，长度 6500米，宽度 5米，面积 32500平方米。土石方挖填平场，混合砂石基层，混凝土面层。
(2)重置价值的确定
①工程造价的确定
采用重编概（预）算法计算工程造价。评估人员根据查阅图纸和现场勘查获取的资料，计算出案例的分部分项工程量，然后套用《电力工程建设概算定额》（2006）、《电力工程建设预算定额》（2006）及《陆上风电场工程设计概算编制规定及费用标准》NB/T31010-2011的费用定额，并依据内蒙古自治区工程造价信息 2013年第 6期及《电力关于调整电力建设工程人工工日单价标准的通知》定额〔2011〕39号等相关规定和标准，计算得出建安工程造价。具体计算见下表：
工程概（预）算书
||||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
|序号|定额号|项目名称|单位|数量|基价||工资||
||||||单价|合价|单价|合价|
|1|GT1-4|机械施工土方|m3|10400.00|16.85|175260.80|5.38|55972.80|
|2|YT8-8|基层 碎（砾）石 干铺|m3|6500.00|66.73|433732.00|14.64|95160.00|

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GT3-26 混凝土
3 m3 6500.00 342.88 2228720.00 75.66 491790.00
||||
|-|-|-|
|一般土建安装部分合计|2837712.80|642922.80|

工程取费表
||||||
|-|-|-|-|-|
|序号|项目|取费基础及计算公式|税费率|金额|
|一|直接费|直接工程费+措施费||3072107.87|
|1|直接工程费|人工费+材料费+施工机械使用费||2837712.8|
|2|措施费|||234395.07|
|2.1|冬雨季施工增加费|直接工程费×费率|1.66%|47106.03|
|2.2|夜间施工增加费|直接工程费×费率|0.40%|11350.85|
|2.3|施工工具用具使用费|直接工程费×费率|0.52%|14756.11|
|2.4|特殊工程技术培训费|无|0|0|
|2.5|大型施工机械安拆费|直接工程费×费率|0.95%|26958.27|
|2.6|特殊地区施工增加费|直接工程费×费率||0|
|2.7|临时设施费|直接工程费×费率|3.62%|102725.2|
|2.8|施工机购转移费|直接工程费×费率|0.81%|22985.47|
|2.9|安全文明施工措施补偿费|直接工程费×费率|0.30%|8513.14|
|二|间接费|||487008.27|
|1|规费|||275314.9|
|1.1|社会保障费|直接工程费×0.18×缴费费率|45.25%|231131.71|
|1.2|住房公积金|直接工程费×0.18×缴费费率|8.50%|43417.01|
|1.3|危险作业意外伤害保险费|直接工程费×0.15%|0.15%|766.18|
|2|企业管理费|直接工程费×费率|7.46%|211693.37|
|三|利润|（直接费+间接费）×利润率|6%|213546.97|
|四|动态调整|||529,321.91|
|五|税金|（直接费+间接费+利润+动态调整）×税率|3.28%|141277.19|
|六|一般土建部分建筑工程费|一+二+三+四+五||4,443,262.21|

主要材料与人工价差调整表
|||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|
|序号|材料名称|单位|数量|定额价|市场价|价差|合计|
|1|建筑人工|工日|24,727.80|26|40.23|14.23|351,876.59|
|2|碎石|米3|5,635.50|49.76|68|18.24|102,791.52|

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3 中粗砂 米3 3,049.80 39 48 9 27,448.20
|||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|
|4|矿渣硅酸盐水泥42.5|吨|2,360.28|300|320|20|47,205.60|
||合计||||||529,321.91|

②前期费及其他费
依据《风电场工程可行性研究报告设计概算编制办法及计算标准》，并参考企业实际概预算资料，其他费用具体估算如下：
前期及其他费计算表
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|一|建设管理费||基数值|费率%|其他费用金额|
|1|工程前期费(特许权前期工作费)|建筑工程费+安装工程费|4,443,262|0.98|43543.97|
|2|建设单位管理费|||||
|||建筑工程费+安装工程费|4,443,262|3|133297.87|
|3|建设监理费|||||
|||建筑工程费+安装工程费|4,443,262|1.3|57762.41|
|4|项目咨询评审费|||||
|||建筑工程费+安装工程费|4,443,262|1|44432.62|
|5|工程验收费|建筑工程费+安装工程费|4,443,262|1.1|48875.88|
|6|工程保险费|建筑工程费+安装工程费|4,443,262|0.45|19994.68|
|二|生产准备费|||||
|1|生产人员培训及提前进厂费|建筑工程费+安装工程费|4,443,262|0.95|42210.99|
|2|办公及生活家具购置费|建筑工程费+安装工程费|4,443,262|0.75|33324.47|
|三|勘察设计费|||||
|1|勘察费|建安装工程费|4,443,262|0.26|11552.48|
|2|设计费|建安装工程费|4,443,262|1.45|64427.30|
|3|竣工图编制费|设计费|64,427|8|5154.18|
|4|施工图预算编制费|设计费|64,427|10|6442.73|
|四|其他|||||
|1|工程质量监督检测费|建筑工程费+安装工程费|4,443,262|0.1|4443.26|
|2|工程定额测定费|建筑工程费+安装工程费|4,443,262|0.13|5776.24|

北京中企华资产评估有限责任公司 34
山西漳泽电力股份有限公司拟转让其内蒙古分公司全部资产及负债项目评估说明
1 风电技术标准编制费 勘察设计费 75,980 1.3 987.74
|||
|-|-|
|合计|522226.83|

③资金成本
本工程正常建设工期为 1年，资金成本按照建设期均匀投入，评估基准日银行同期贷款利率为6.00%，则：
资金成本=1/2×(工程造价+前期及其他费用)×贷款利率×工期
=1/2×(4,443,262.21+522226.83)×6.00%×1
=148,964.67
④重置价值的确定
重置价值=建安工程造价+前期及其他费用+资金成本
=4,443,262.21+522226.83+148,964.67
=5,114,453.71
重置价值百位数取整为 5,114,500.00
(3)成新率的确定
经现场勘察，进站道路使用及维护情况正常，具体情况如下。
现场勘察情况表
|||
|-|-|
|分 项|评 定 依 据|
|道路基础|无不均匀沉降，有强度|
|道路面层|无裂缝起砂，整体性好|

综上所述，进站道路 2012年 12月建成投入使用，已使用 0.75年，预计尚可使用 29年，则：
综合率成新率=尚可使用年限/(尚可使用年限+已使用年限)×100%=29/(29+0.75)×100%
=97%
（4）评估价值的确定
评估价值=重置价值×成新率
=5,114,500.00×97%
=4961065元
6．评估结果及分析
(1)评估结果
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||||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
|项目|帐面价值（元）||评估值(元）||增减值(元）||增值率(%)||
||原值|净值|原值|净值|原值|净值|原值|净值|
|合计|69,258,821.15|60,664,772.34|64,617,350.00|62,366,781.00|-4,641,471.15|1,702,008.66|-6.70|2.81|
|建筑物|42,406,948.09|37,925,811.99|43,601,550.00|43,056,790.00|1,194,601.91|5,130,978.01|2.82|13.53|
|构筑物|26,851,873.06|22,738,960.35|21,015,800.00|19,309,991.00|-5,836,073.06|-3,428,969.35|-21.73|-15.08|

(2)增减值分析
1)建筑物评估增值的主要原因是有二：一是评估基准日物价水平高于资产建造时的物价水平，导致按成本法评估的资产增值；二是评估基准日房地产市场价格高于资产购置时的市场价格，导致按市场法评估的资产增值。
2)构筑物评估减值的主要原因是进场道路（序号34）和站区绿化（序号39）等实物存在实物唯一，由于两次重复建造等原因而重复入账的费用性资产，本次评估时按零处理。
三、机器设备评估技术说明
(一)评估范围
纳入评估范围的设备类资产包括：机器设备、运输设备、其他设备。设备类资产评估基准日账面价值如下表所示：
金额单位：人民币元
||||
|-|-|-|
|科目名称|账面原值|账面净值|
|设备类合计|1,202,959,698.68|939,418,449.20|
|机器设备|1,195,324,579.51|936,862,650.58|
|运输设备|4,188,097.00|1,028,262.29|
|电子设备|3,447,022.17|1,527,536.33|

(二)机器设备概况
纳入评估范围的设备类资产主要主要有机器设备、车辆、电子设备及其他设备。设备类资产基本概况如下：
山西漳泽电力股份有限公司内蒙古分公司及两个发电厂电力设
备包括达茂旗和乌特拉中旗两个风电风场的风力发电机组、升压变电
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所设备、通信和控制设备、集电线路、接入系统等设备。
机器设备主要有风力发电机组、风机塔筒、箱式变压器、35KV集电线路、送出线路、主变压器和输电线路等；
电子设备主要包括笔记本电脑、台式电脑、相机、摄像机和打印机等；
运输设备主要包括切诺基越野车（BJ2021G）、丰田小型普通客车(SCT6490)、三菱牌 CFA2031A越野车、本田奥德赛牌HG6480B、轻型载货汽车（扬子牌YZK1021EAY）、帕萨特牌 SVW7183LJI汽车、奥迪汽车FV7241FCVTG、别克汽车SGM6527AT、丰田霸道 SCT6492E4汽车、帕萨特牌SVW7183MJI、桑塔纳牌 SVW7182HQI等等。
3.利用状况与日常维护
设备管理与维护保养严格执行山西漳泽电力股份有限公司内蒙古分公司乌特拉中旗风电场《运行管理制度》（试行）和《风力发电机组检修管理办法》（A版），各类设备均有技术规范、操作使用规程，有岗位责任制、交接班记录、设备事故报告，投产以来的设备事故、运转记录、检修记录均在案备存。维修记录按年限、分机组都有详细记录并有负责人员签署。经评估人员现场了解和询问，截止目前风电设备运转正常。
4.相关会计政策
(1)账面原值构成
委托评估的设备包括机器设备、电子设备和车辆等，因设备类别、用途和购建方式的不同，其账面构成的内容亦不相同。归纳各类设备账面构成主要分为两类：对于需要安装的设备其账面值一般包括设备购置价、运杂费、安装调试费、其他费用以及资金成本；
电子设备和其他设备一般不需要安装或安装相对简单，如计算机、打印机、传真机、空调等通用设备，即使需要安装的设备一般由厂家负责，安装费包含在购置价中。这些设备因为便于采购，账面原值构成相对简单，一般仅包括设备购置价。
运输设备账面原值中含车辆购置价、车辆购置税及少量手续费和牌照费。
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(2)折旧方法
被评估单位采用直线法计提折旧。按设备资产类别、预计使用寿命和预计残值，确定各类设备资产的年折旧率如下：
||||
|-|-|-|
|固定资产类别|使用年限|残值率%|
|机器设备|8-20年|3|
|运输工具|6年|3|

5.机器设备占用厂房及土地权属状况
该公司设备主要存放于达茂旗风电厂和乌中旗风电厂。
(三)评估过程
评估过程主要划分为以下三个阶段：
第一阶段：准备阶段
评估人员对纳入评估范围的设备类资产构成情况进行初步了解，设计了初步评估技术方案和评估人员配备方案；向被评估单位提交评估资料清单和评估申报明细表，按照资产评估准则的要求，指导被评估单位准备评估所需资料和填写设备类资产评估申报明细表。
第二阶段：现场调查阶段
1.核对账目：根据被评估单位提供的设备类资产评估申报明细表，首先与被评估单位的资产负债表相应科目核对使总金额相符；然后与被评估单位的设备类资产明细账、台帐核对使明细金额及内容相符；最后对部分设备类资产核对了原始记账凭证等。
2.资料收集：评估人员按照重要性原则，根据设备类资产的类型、金额等特征收集了设备购置发票、合同、技术说明书；收集了车辆行驶证复印件等评估相关资料。
3.现场查点：评估人员和被评估单位相关人员共同对评估基准日申报的设备类资产进行了盘点与查看。核对了设备名称、规格、型号、数量、购置日期、生产厂家等基本信息；了解了设备的工作环境、利用情况、维护与保养情况等使用信息；了解了设备的完损程度和预计使用年限等成新状况；了解了生产工艺与设备的技术水平；填写了典
型设备的现场调查表。
4.现场访谈：评估人员向被评估单位调查了解了设备类资产的性
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能、运行、维护、更新等信息；调查了解了各类典型设备评估基准日近期的购置价格及相关税费；调查了解了设备类资产账面原值构成、折旧方法、减值准备计提方法等相关会计政策与规定。
第三阶段：评定估算阶段
根据各类设备的特点，遵照评估准则及相关规定，分别采用适宜的评估方法，确定其在评估基准日的市场价值，并编制相应的评估明细表和评估汇总表，撰写设备类资产评估技术说明。
(四)评估方法
根据各类设备的特点、评估价值类型、资料收集情况等相关条件，主要采用成本法评估，部分采用市场法评估。
成本法计算公式如下：
评估值=重置全价×综合成新率
(1)重置全价的确定
电力企业需要安装的设备账面价值构成一般包括如下内容：设备购置价、运杂费、基础费、安装工程费、其他费用和资金成本等；不需要安装的设备一般只包括设备购置价和运杂费。
设备的重置全价计算公式为：
对于需要安装的设备：
重置全价=设备购置价+运杂费+基础费+安装工程费+其他费用+资金成本--设备购置价可抵扣的增值税-运输费可抵扣的增值税
对于不需要安装的设备：
重置全价=设备购置价+运杂费-设备购置价可抵扣的增值税-运输费可抵扣的增值税
对于车辆：
重置全价=购置价+车辆购置税+牌照费-可抵扣增值税
(车辆购置税=不含税售价×10%)
对于其他设备主要从市场及网上收集查询设备价格来确定重置全价，一般不含运杂费。对于老旧的电子设备以市场二手设备价格进行评估。
A设备购置价的确定
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国产电力专用设备价格通过向生产厂家询问评估基准日市场价格，或从有关报价资料上查找现行市场价格以及参考企业最近购置设备的合同价格确定。
通用设备主要依据《2013中国机电产品报价手册》和通过市场询价获取设备最新市场成交价格予以确定。
运输车辆参照当地汽车交易市场评估基准日的最新市场报价及成交价格予以确定。
B设备运杂费的确定
国内设备运杂费的确定依据水电水力规划设计总院 2007年 8月发布的《风电场工程可行性研究报告设计概算编制办法及计算标准》。
设备运杂费，分主要设备和其他设备，均按占设备购置价的百分率计算。计算公式：
设备运杂费=设备购置价×(铁路运杂费率+公路运杂费率)
如果设备报价为到场价，则不再单独计算运杂费。
C设备基础费的确定
依据机器设备砌筑基础工程的工程量以及相关材料等信息,参照相关电力定额测算得出。
D安装工程费的确定
根据对风电设备安装历史成本的调查，结合同行业安装费水平，并结合水电水利规划设计总院《风电场工程概算定额》(2007年版)确定安装费。
E其他费用的确定
其他费用的确定依据水电水利规划设计总院 2007年 8月发布的《风电场工程可行性研究报告设计概算编制办法及计算标准》，分别计算出各类费用，具体相关内容见下表：
|||||
|-|-|-|-|
|一|建设管理费|基数内容|费率|
|1|工程前期费(特许权前期工作费)|建筑工程费+安装工程费|0.98|
|||+设备购置费||
|2|建设单位管理费|||
|2-1||建筑工程费+安装工程费|3|
|2-2||设备购置费|0.45|

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3 建设监理费
|||||
|-|-|-|-|
|||建筑工程费+安装工程费|1.3|
|||设备购置费|0.13|
|4|项目咨询评审费|||
|||建筑工程费+安装工程费|1|
|||设备购置费|0.28|
|5|工程验收费|建筑工程费+安装工程费|1.1|
|6|工程保险费|建筑工程费+安装工程费+设备购置费|0.45|
|二|生产准备费|||
|1|生产人员培训及提前进厂费|建筑工程费+安装工程费|0.95|
|2|办公及生活家具购置费|建筑工程费+安装工程费|0.75|
|3|联合试运转费|安装工程费|0.55|
|三|勘察设计费|||
|1|勘察费|安装工程费+设备购置费|0.26|
|2|设计费|安装工程费+设备购置费|1.45|
|3|竣工图编制费|设计费|8|
|4|施工图预算编制费|设计费|10|
|四|其他|||
|1|工程质量监督检测费|建筑工程费+安装工程费|0.1|
|2|工程定额测定费|建筑工程费+安装工程费|0.13|
|1|风电技术标准编制费|勘察设计费|1.3|

F资金成本的确定
资金成本根据项目合理建设工期，按照现行贷款利率以设备购置费、建筑安装工程费、其他费用三项之和为基数确定。以建设工期内均匀投入、单利计算。
G设备购置价中可抵扣的增值税
根据“财税〔2008〕170号”文件相关规定，计算其可抵扣的增值税。
(2)成新率的确定
①机器设备：
对于机器设备中的大型、关键设备，通过对设备使用状况的现场考察，查阅有关设备的运行状况、主要技术指标等资料，以及向有关工程技术人员、操作维护人员查询该设备的技术状况、大修次数、维
修保养的情况，并考虑有关各类设备的实际使用年限的规定，以及该
设备的已使用年限等因素，确定设备尚可使用年限。
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综合成新率＝尚可使用年限/(尚可使用年限+已使用年限)×100%②电子设备：
对于电子设备、空调设备等小型设备，主要依据其经济寿命年限来确定其综合成新率。计算公式如下：
综合成新率=(经济寿命年限－已使用年限)/经济寿命年限×100%
③车辆：
对于营运车辆，依据国家颁布的车辆强制报废标准，以车辆行驶里程、使用年限两种方法根据孰低原则确定成新率，然后结合现场勘察情况进行调整，其公式为：
年限成新率＝尚可使用年限／（已使用年限＋尚可使用年限)×100%
行驶里程法成新率＝(规定行驶里程－已行驶里程)／规定行驶里程×100%
观察法成新率：通过现场勘察，查阅历史资料，向操作人员或管理人员进行调查等方式，对车辆的实际技术状况、维修保养情况、原车制造质量、实际用途、使用条件等进行了解，并根据经验分析、判断车辆的新旧程度。
综合成新率=MIN（年限法成新率，行驶里程法成新率）×50%+观察法成新率×50%
对于小型非营运车辆，主要依据国家新颁布的车辆强制报废标准，以车辆行驶里程确定理论成新率，然后结合现场勘查情况进行调整。计算公式如下：
行驶里程成新率=(规定行驶里程－已行驶里程)／规定行驶里程×100%
综合成新率=理论成新率×调整系数
(3)评估值的确定
评估值=重置全价×综合成新率
(五)典型案例
1.案例：风力发电机组(机器设备评估明细表序号第 199项)
设备名称：风力发电机组
规格型号：金风 77/1500
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生产厂家：新疆金风科技股份有限公司
设备数量：33
购置日期：2011年 3月
启用日期：2011年 3月
账面原值：241,569,544.60元
账面净值：202,203,454.45元
生产工艺流程如下：
测风仪测风，达到启动风速机舱偏航，叶片变桨转动，开始吸收风能并转变成动能，通过主轴将动能传输给齿轮箱，由齿轮箱进行转速加速，通过联轴器将机械能传送到发电机，由发电机将机械能转变成电能。
主要技术参数：
|||||
|-|-|-|-|
|序号|部 件|单位|数值|
|1|机组数据|||
|1.1|制造厂家/型号||金风77/1500KW|
|1.2|额定功率|kW|1500|
|1.3|叶轮直径|m|77|
|1.4|轮毂高度|m|65|
|1.5|切入风速|m/s|3|
|1.6|额定风速|m/s|11.6|
|1.7|切出风速|m/s|22（10分钟平均值）|
|1.8|极端（生存）风速|m/s|59.5（3秒最大值）|
|1.9|预期寿命|y|20|
|2|叶片|||
|2.1|制造厂家/型号||37|
|2.2|叶片材料||玻璃纤维增强树脂|
|2.3|叶片转速|m/s|36.27-69.71|
|2.4|扫风面积|M2|4657|
|3|齿轮箱|||
|3.1|制造厂家/型号||国产为大连重工起重集团（按Jake公司技术资料制造）|
|3.2|齿轮级数|级|3|
|3.3|齿轮传动比率||1/104.1|

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|||||
|-|-|-|-|
|3.4|额定功率|kW|1700（输出端）|
|4|发电机|||
|4.1|类型||金风科技/直驱永磁同步发电机|
|4.2|额定功率|kW|1580|
|4.3|额定电压|V|690|
|4.4|额定转速及其转速范围|rpm|17.3(9～17.3)|
|4.5|功率因数调节范围||容性0.95～感性0.95|
|4.6|绝缘等级||F|
|5|交流器|||
|5.1|交流器型号||IGBT交流器|
|5.2|功率|kVA|1579|
|5.3|额定电压|V/V|690|
|5.4|额定电流|A/A|1255|
|5.5|输出频率变化范围|Hz|50±0.4|
|6|补偿电容|||
|6.1|组数||无|
|6.2|容量|kVAr|无|
|7|主轴|||
|7.1|制造厂家/型号||吉鑫|
|8|主轴承|||
|8.1|制造厂家/型号||SKF/NJ28/710ECMA/VR567|
|9|制动系统|||
|9.1|主制动系统||3个叶片顺桨实现气刹车动|
|9.2|第二制动系统||发电机刹车（用于维护过程）|
|10|偏航系统|||
|10.1|型号/设计||电动机驱动/四级行星减速|
|10.2|控制||主动对风/计算机控制|
|10.3|偏航控制速度|°/s|0.5(12分钟/圈)|
|10.4|风速仪型号||THIES/4.3519.00141|
|10.5|风向仪型号||THIES/4.312900.141|
|11|液压装置|||
|11.1|制造厂家/型号||HAW/EA4002M10|

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|||||
|-|-|-|-|
|12|就地控制系统|||
|12.1|型号/设计||PLC|
|13|防雷保护|||
|13.1|防雷设计标准||根据当地环境设计,符合GL认证规范|
|13.2|机组接地电阻值|Ω|小于等于4|
|14|重量|||
|14.1|机舱|kg|11800|
|14.2|发电机|kg|43600|
|14.3|叶片|kg|5530|
|14.4|叶轮|kg|16462|

(2)重置全价的确定
①设备购置价：
经咨询新疆金风科技股份有限公司和参考山西漳泽电力股份有限公司内蒙古分公司新近签订的发电机组的合同价格，确定该机组购置价格为 74500000元（包含运费的税价），该价格包括发电机组的备品备件和专用工具等。
②运杂费：
因在设备购置价中已包含，故本次不再单独测算。
③设备基础费：
该风力发电机基础，C35钢筋混凝土基础，基础垫层C15，基础埋深 3.1米；面层防腐采用冷底子油 2度，热沥青 2度；单体混凝土 473.85立方米，基础垫层 29.65立方米；防水砂浆抹面，基础防腐 349.60平方米，于 2011年 3月建成投入使用。
依据其实际工程量并参照《风电场工程概算定额》（2007）等资，计算其基本直接费，并按(cid:31)评估基准日当地建筑材料的市场价格和电力行业的材料价格调整办法计算人工费、材料费及机械使用费。并计取工程直接费、间接费、利润和税金。具体计算过程详见下表：
风力发电机基础工程直接费计算明细表：
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|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
|序号|项目名称|单位|数量|单价|直接工程费合价|||小计|
||||||人工费|材料费|机械费||

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挖掘机挖土自
1 10m3 74.679 217.86 832.67 37.34 15,399.51 16,269.51卸汽车运土
||||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
|2|机械土方10%人工挖运|10m3|8.298|195.81|1,530.14|13.28|81.32|1,624.73|
|3|C15砼垫层|10m3|2.965|5,027.43|2,587.35|12,265.35|53.64|14,906.33|
|4|C35砼风机承台基础|10m3|47.510|5,432.10|43,814.20|201,500.43|12,764.53|258,079.15|
|5|承台基础钢筋φ25|t|34.829|4,870.61|26,616.62|136,189.82|6,830.97|169,637.41|
|6|承台基础钢筋φ16|t|1.701|4,870.61|1,300.12|6,652.35|333.67|8,286.13|
|7|承台基础钢筋φ20|t|1.220|4,870.61|932.34|4,770.53|239.28|5,942.15|
|8|承台基础防腐（冷底子油两度、热沥青两度）|10m2|34.960|883.71|1,408.89|29,477.92|7.69|30,894.50|
|9|接地扁钢-60×6|t|0.151|4,475.79|58.05|594.50|24.41|676.96|
|10|接地极φ502.5m/根|根|20.000|124.68|313.20|2,158.20|22.20|2,493.60|
|11|聚乙烯电缆管φ50|m|13.250|42.76|86.26|458.05|22.26|566.57|
|12|波纹管φ160|m|55.500|84.76|374.63|4,236.32|93.24|4,704.18|
|13|波纹管φ60|m|33.000|47.93|252.78|1,273.47|55.44|1,581.69|
||合计||||80,107.25|399,627.54|35,928.14|515,662.92|

建筑安装工程造价取费表
||||||
|-|-|-|-|-|
|序号|项目|取费基础及计算公式|税费率|金额|
|一|直接费|直接工程费+措施费||515,662.92|
|1|直接工程费|人工费+材料费+施工机械使用费||515,662.92|
|2|措施费|||42593.76|
|2.1|冬雨季施工增加费|直接工程费×费率|1.66%|8560|

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2.2 夜间施工增加费 直接工程费×费率 0.40% 2062.65
||||||
|-|-|-|-|-|
|2.3|施工工具用具使用费|直接工程费×费率|0.52%|2681.45|
|2.4|特殊工程技术培训费|无|0|0|
|2.5|大型施工机械安拆费|直接工程费×费率|0.95%|4898.8|
|2.6|特殊地区施工增加费|直接工程费×费率||0|
|2.7|临时设施费|直接工程费×费率|3.62%|18667|
|2.8|施工机购转移费|直接工程费×费率|0.81%|4176.87|
|2.9|安全文明施工措施补偿费|直接工程费×费率|0.30%|1546.99|
|二|间接费|||88498.06|
|1|规费|||50029.61|
|1.1|社会保障费|直接工程费×0.18×缴费费率|45.25%|42000.74|
|1.2|住房公积金|直接工程费×0.18×缴费费率|8.50%|7889.64|
|1.3|危险作业意外伤害保险费|直接工程费×0.15%|0.15%|139.23|
|2|企业管理费|直接工程费×费率|7.46%|38468.45|
|三|利润|（直接费+间接费）×利润率|6%|36249.66|
|五|税金|（直接工程费+间接费+利润+动态调整）×税率|3.28%|21031.09|
|六|一般土建部分建筑工程费|一+二+三+四+五||661,441.73|

则该风力发电机组基础费用为 661441.73元
④安装费的确定
根据水电水利规划设计院《风电场工程概算定额》和《风电场工程可行性研究报告设计概算编制办法及计算标准》（2007年版）的计算规则，计算出基本直接费、其他直接费、现场经费、间接费、利润和税金。
设备安装工程费计算表
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|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|序号|费用名称|计算基数费用名称|基数值|费率|费用金额|
|||||%||
||风机本体||||7480000.00|
||运杂费合计||||0.00|
||安装工程费|||||
|一|直接费|直接工程费+措施费|||80116.01|
|1|直接工程费|人工费+机械费+材料费|||74871.00|
|1.1|人工费||4,151||4151.00|
|1.2|材料费||368||368.00|
|1.3|机械使用费||70,352||70352.00|
|2|措施费|(人工费+机械使用费)|74,503|7.04|5245.01|
|二|间接费|人工费|4,151|93|3860.43|
|三|利润|人工费+机械费+措施费|83,608|10|8360.84|
|||+间接费||||
|四|税金|直接费+间接费+利润|92,337|3.28|3028.66|
|五|安装费总计|直接费+间接费+利润|||95365.95|
|||+税金||||

⑤其他费用的确定：
依据《风电场工程可行性研究报告设计概算编制办法及计算标准》，并参考企业实际概预算资料，其他费用具体估算如下：
其他费用计算表
金额单位:人民币元
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|一|建设管理费||基数值|费率|其他费用金额|
|1|工程前期费(特许权前期工作费)|建筑工程费+安装工程费|7,545,366|0.98|73944.59|
|||+设备购置费||||
|2|建设单位管理费|||||
|2-1||建筑工程费+安装工程费|95,366|3|2860.98|
|2-2||设备购置费|7,450,000|0.45|33525.00|
|3|建设监理费|||||
|||建筑工程费+安装工程费|95,366|1.3|1239.76|

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设备购置费 7,450,000 0.13 9685.00
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|4|项目咨询评审费|||||
|||建筑工程费+安装工程费|95,366|1|953.66|
|||设备购置费|7,450,000|0.28|20860.00|
|5|工程验收费|建筑工程费+安装工程费|95,366|1.1|1049.03|
|6|工程保险费|建筑工程费+安装工程费+设备购置费|7,545,366|0.45|33954.15|
|二|生产准备费|||||
|1|生产人员培训及提前进厂费|建筑工程费+安装工程费|95,366|0.95|905.98|
|2|办公及生活家具购置费|建筑工程费+安装工程费|95,366|0.75|715.25|
|3|联合试运转费|安装工程费|95,366|0.55|524.51|
|三|勘察设计费|||||
|1|勘察费|安装工程费+设备购置费|7,545,366|0.26|19617.95|
|2|设计费|安装工程费+设备购置费|7,545,366|1.45|109407.81|
|3|竣工图编制费|设计费|108,655|8|8692.40|
|4|施工图预算编制费|设计费|108,655|10|10865.50|
|四|其他|||||
|1|工程质量监督检测费|建筑工程费+安装工程费|95,366|0.1|95.37|
|2|工程定额测定费|建筑工程费+安装工程费|95,366|0.13|123.98|
|1|风电技术标准编制费|勘察设计费|19,483|1.3|253.28|
||合计||||329274.17|

⑥资金成本的确定：
该风机位于乌拉特中旗风电场，乌拉特中旗风电场的合理工期按照 1年计算，评估基准日 1年期现行贷款利率为6%，则：
资金成本=(设备购置价+运杂费+基础费+安装费+其他费用)
×贷款利率×合理建设工期×1×1/2
=(7480000+0+661,441.73+95365.95+329274.17)×6%×1×1/2
= 256082.46元（取整）
⑦可抵扣进项税额的确定
可抵扣进项税额=设备购置价/1.17×0.17+运费×0.07
=7480,000/1.17×0.17+0×0.07
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=1082478.63元（取整）
⑧不含税重置全价的确定
不含税重置单价=设备购置价+运杂费+基础费+安装费+其他费用+资金成本–设备购置价中可抵扣的进项税额
=7480000+0+661,441.73+95365.95+329274.17+256082.46-1082478.63=7709700.00元（取整）
33台发电机组的重置全价=7709700.00×33
=254420100元
(3)综合成新率的确定
该设备 2011年 3月投产，已投入运行 2.84年，目前机组运行正常。
评估小组通过对设备使用状况的现场勘察，查阅有关设备的运行状况、主要技术指标等资料，以及向有关工程技术人员、操作人员查询该设备的技术状况、故障情况、维修保养的情况，通过分类判定各部位使用状况，电气系统双馈异步发电机运转正常，无异响，电压稳定，冷却有效，绝缘合格，润滑良好；变频器脉冲工作正常；发电机转速范围在1000—1800+10%r/min；出口电压波动范围符合工作要求。
评估人员根据以上勘查情况并结合设备实际运转状况，确定设备尚可使用年限为 17.00年。
综合成新率=尚可使用年限/(已使用年限+尚可使用年限)×100%
=17.00/(2.84+17.00)×100%
=86%
(4)评估净值的确定
评估净值=重置全价×综合成新率
=254420100×86%
＝218801286元
案例二：变压器 SFZ9-120000/220
(1)设备概况
评估明细表：表 4-6-5第 127项
规格型号：SFZ10-120000/220
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生产厂家：山东泰开变压器有限公司
购置日期：2008年 8月
启用日期：2008年 8月
账面原值：8,558,423.75元
账面净值：6,361,934.36元
设备主要技术参数：
||||
|-|-|-|
|序号|项目|参数|
|1|额定容量 （KVA）|120000|
|2|绕组的额定电压比（高压侧/低压侧）（KV）|230±8×1.25%/35KV|
|3|频率（HZ）|50|
|4|相数|3|
|5|联接组别|YNd11|
|6|短路阻抗(以主分接,额定容量为基准)|10.5%|
|7|冷却方式|ONAN/ONAF|
|8|变压器油|DB-45|

(2)重置全价的确定
①设备购置价的确定
经查该设备购货合同，并向生产厂家询价，确定该设备的现行设备价为 8100000元/台（包含运费的含税价）。
②运杂费的确定：
因在设备购置价中已包含，故本次不再单独测算。
③安装工程费
根据水电水利规划设计院《风电场工程概算定额》和《风电场工程可行性研究报告设计概算编制办法及计算标准》（2007年版）的计算规则，计算出基本直接费、其他直接费、现场经费、间接费、利润和税金。
设备安装工程费计算表
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|序号|费用名称|计算基数费用名称|基数值|费率%|费用金额|
|一|直接费|直接工程费+措施费|||60679.00|
|1|直接工程费|人工费+机械费+材料费|||58532.00|
|1.1|人工费||20673||20673.00|

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1.2 材料费 28026 28026.00
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|1.3|机械使用费||9034||9034.00|
|2|措施费|(人工费+机械使用费)|29707|7.04|2091.37|
|二|间接费|人工费|20673|93|19225.89|
|三|利润|人工费+机械费+措施费+间接费|51024|10|5102.43|
|四|税金|直接费+间接费+利润|85007|3.28|2788.24|
|五|安装费总计|直接费+间接费+利润+税金|||87795.56|

④其他费用：
依据水电水利规划设计院《风电场工程概算定额》和《风电场工程可行性研究报告设计概算编制办法及计算标准》（2007年版）的计算规则，并参考企业实际概预算资料，其他费用具体估算如下：
其他费用计算表
金额单位:人民币元
||||||
|-|-|-|-|-|
|费 用 名 称|计算基数费用名称|基数值|费率%|其他费用金额|
|建设管理费|||||
|工程前期费(特许权前期工作费)|建筑工程费+安装工程费+设备购置费|8,187,796|0.95|77,784.06|
|建设单位管理费|||||
||建筑工程费+安装工程费|87,796|2.40|2,107.09|
||设备购置费|8,100,000|0.40|32,400.00|
|建设监理费|||||
||建筑工程费+安装工程费|87,796|1.30|1,141.34|
||设备购置费|8,100,000|0.12|9,720.00|
|项目咨询评审费|||||
||建筑工程费+安装工程费|87,796|0.90|790.16|
||设备购置费|8,100,000|0.24|19,440.00|
|工程验收费|建筑工程费+安装工程费|87,796|0.95|834.06|
|工程保险费|建筑工程费+安装工程费+设备购置费|8,187,796|0.43|35,207.52|
|生产准备费|||||
|生产人员培训及提前进厂费|建筑工程费+安装工程费|87,796|0.90|790.16|

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联合试运转费 安装工程费 87,796 0.50 438.98
||||||
|-|-|-|-|-|
|勘察设计费|||||
|勘察设计费|安装工程费+设备购置费|8,187,796|0.26|21,288.27|
|设计费|安装工程费+设备购置费|8,187,796|1.45|118,723.04|
|竣工图编制费|设计费|118,723|8.00|9,497.84|
|施工图预算编制费|设计费|118,723|10.00|11,872.30|
|其他|||||
|工程质量监督检测费|建筑工程费+安装工程费|87,796|0.08|70.24|
|工程定额测定费|建筑工程费+安装工程费|87,796|0.13|114.13|
|风电技术标准编制费|勘察设计费|140,011|1.10|1,540.12|
|合计||||343,759.31|

⑤资金成本：
该变压器位于乌特拉中旗风电场，乌特拉中旗风电场合理工期按照 1年计算，评估基准日 1年期现行贷款利率为6%，则：
资金成本=（设备购置费+运杂费+安装费+其他费用）×贷款利率×建设工期×1/2
资金成本=(8070000+0+87795.56+343,759.31)×6%×1×1/2
=255946.65元
⑥可抵扣进项税额的确定
可抵扣进项税额=设备购置价/1.17×0.17+运费×0.07
=8070000/1.17×0.17+0×0.07
=1176923.08元
⑦重置全价的确定
不含税重置全价=设备购置费+运杂费+安装费+其他费用+资金成本-可抵扣进项税额
=8100000+0+87795.56+343,759.31+255946.65-1176923.08
=7610600.00元（取整）
(3)综合成新率的确定
该设备 2008年 8月投产，已投入运行 5.34年，目前机组运行正常。
评估小组通过对设备使用状况的现场勘察，查阅有关设备的运行
状况、主要技术指标等资料，以及向有关工程技术人员、操作人员查
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询该设备的技术状况、故障情况、维修保养的情况，通过分类判定各部位使用状况，该设备运转良好。
评估人员根据以上勘查情况并结合设备实际运转状况，截止评估基准日确定设备尚可使用年限为 15年
综合成新率=尚可使用年限/(已使用年限+尚可使用年限)×100%
=15/(5.34+15)×100%
=74%
(4)评估值的确定
评估值=重置全价×综合成新率
=7610600.00×74%
=5631844.00元
案例三：本田轿车(车辆评估明细表 4-6-6第 4项)
1.车辆概况：
资产编号：00004
车牌照号：蒙 AG0289
规格型号：本田牌 HG6480B
购置日期：2007年 11月
启用日期：2007年 11月
账面原值：298,542.00元
账面净值：21,756.17元
生产厂家：广汽本田公司
已行驶里程：351,000公里
主要技术参数如下：
外型尺寸(长×宽×高)(mm)：4850×1875×1865
整备质量(Kg)：1910
发动机型号：6210152
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发动机功率(kw)：120
发动机排量(L)：2.7
轴距(mm)：2790
轴数：2
2重置全价的确定
(1)车辆购置价
经网上查询及内蒙地区近期汽车市场信息，现确定本车辆评估基准日购置价(含税)：258,000.00元
(2)车辆购置税
车辆购置税=车辆购置价/1.17×10%
=258,000/1.17×10%
= 22,051元(取整)
(3)牌照费及其他必要费
新车牌照工本费:500元
(4)可抵扣增值税
可抵扣增值税=车辆购置价/1.17×17%
=258000/1.17×17%
=37487元
(5)重置全价
重置全价=车辆购置价+车辆购置税+其他费用-可抵扣增值税
=195,000.00+16,667.00+500.00- 37487
=220,510.00(元)(取整)
3.成新率的确定
综合成新率=里程成新率+现场勘察调整值
A.行驶里程成新率
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对于小型非营运车辆，依据商务部、发改委、公安部、环境保护部令 2012年第 12号《机动车强制报废标准规定》，以车辆行驶里程确定理论成新率，然后结合现场勘查情况进行调整
行驶里程成新率：规定行驶里程 600000公里，已行驶 351000公里，则：
行驶里程成新率=（规定行驶里程-已行驶里程）/规定行驶里程×100%
=(600000-351000)/600000×100%
=42%（取整）
B.现场勘察调整值
①静态勘察
车辆整体外观完整，表漆光亮，无划伤痕迹。底盘清洁无变形，前后灯、保险杠完好无损坏。车门密封良好，车内饰整洁，仪表齐全，各操作手柄、踏板完好无损坏，空调、音响、车窗正常。发动机舱内布置整齐，线路无损坏，水箱、风机、电喷装置完整可靠，静态良好。
②动态勘察
车辆启劝平稳，怠速正常，发动机声音正常，自动变速灵活。转向系统轻变，车灯变换正常，行驶平稳，30Km/h紧急制动刹车轨迹无偏差，动态良好。
③评估人员根据现场静态与动态勘察认为该车现场勘察成新率与行驶里程成新率相符，故不作调整。
C.综合成新率
经现场勘察，该车使用情况正常，维护好，主机性能良好，起动、加速正常。刹车系统、仪表、控制系统均显示正常。外观无划痕，轮胎磨损正常，无事故记录。该车的实际状态与行驶成新率较接近，故不对行驶里程成新率进行调整，综合成新率取42%。
(4)评估值的确定
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评估值=重置全价×综合成新率
=220,510.00×42%
= 92,614.20元
案例四：电子设备(电子设备评估明细表 4-6-7第 163项)
(1)设备概况：
资产名称：佳能相机
资产编号：00194
购置日期：2012年 4月
账面原值：5,750.00
账面净值：3,832.20
规格型号：600D
生产厂家：佳能（中国）有限公司
有效像素：1800万
显示屏尺寸：3英寸 104万像素液晶屏
传感器尺寸：22.3*14.9mm
高清摄像：全高清（1080）
产品重量：约 515g
(2)重置全价：
①设备购置价
经在中关村在线等网站询价，该规格的佳能相机评估基准日购置价(包含运费的含税价)：4800元
②可抵扣增值税
可抵扣增值税=设备购置价/1.17×17%
=4800/1.17×17%
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山西漳泽电力股份有限公司拟转让其内蒙古分公司全部资产及负债项目评估说明
=697.44元
③重置全价
重置全价=设备购置价-可抵扣增值税
=4800- 697.44
=4100(元)(取整)
3.成新率的确定
综合成新率=(经济寿命年限－已使用年限)/经济寿命年限×100%
该相机的经济寿命是 6年，该相机购置于 2012年 4月，截止本次评估基准日已使用 1.75年，其综合成新率具体计算公式如下：
综合成新率=(经济寿命年限－已使用年限)/经济寿命年限×100%
=（6-1.75）/6×100%
=71%
4.评估值的确定
评估值=重置全价×综合成新率
=4100×71%
= 2910元
5、设备类评估结果
金额单位：人民币元
||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
|科目名称|账面价值||评估价值||增值率%||
||原值|净值|原值|净值|原值|净值|
|设备类合计|1,202,959,698.68|939,418,449.20|1,136,218,860.00|895,003,980.10|-5.55|-4.73|
|机器设备|1,195,324,579.51|936,862,650.58|1,131,564,100.00|892,807,156.00|-5.33|-4.70|
|运输设备|4,188,097.00|1,028,262.29|2,805,580.00|1,396,994.10|-33.01|35.86|
|电子设备|3,447,022.17|1,527,536.33|1,849,180.00|799,830.00|-46.35|-47.64|

评估增减值原因分析：
(1)机器设备减值的原因：一是由于目前风电设备厂家竞争日益加
剧，造成其达茂旗 1期的风力发电机组、塔筒等主要设备基准日市场
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价格与购置日相比有较大幅度的下降。
(2)运输设备减值的主要原因：一是近年来车辆价格呈下降趋势，故造成评估减值。
(3)电子设备减值的主要原因是近年来电子设备更新换代较快，价格一直呈下降趋势所致。
四、在建工程评估技术说明
1.评估范围
本次评估范围内的在建工程-土建主要为达茂旗二期20万风电项目、乌拉特中期三期风电项目、乌中旗 10万风电项目、乌中旗四期风电项目、内蒙古磴口县光伏发电项目、内蒙古乌拉特中旗川井 20MWp光伏项目、内蒙古满都拉光伏发电一期 5万千瓦项目等项目，本次评估范围内的在建工程-设备主要为乌中旗三期项目。在建工程账面价值为 42,627,822.50元。
2.工程概况
在建工程主要为达茂旗二期 200MWp风电项目、乌拉特中期三期 49.5MWp风电项目、乌中旗 100MWp风电项目和内蒙古磴口县 20MWp光伏发电等项目的前期费用和乌拉特中期三期 49.5MWp风电项目的设备安装工程。
3.评估方法
(1)纯费用类在建项目
纯费用类在建项目无物质实体，经核实所发生的支付对未来将开工的建设项目是必需的或对未来的所有者有实际价值的，在确认其与关联的资产项目不存在重复计价的情况下，在核实后账面价值的基础上考虑适当的资金成本作为评估值，否则按零值处理。
(2)未完工项目
对于本次开工时间距基准日半年以上的在建项目，由于以上在建项目后期的一系列实体工程和相关费用均在中电投乌拉特新能源有限公司体现和反映，在建工程的账面余额实际为在建工程投资款，在核实后账面价值的基础上考虑适当的资金成本作为评估值。
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4.评估过程：
◆在建工程-土建工程：
在建工程-土建工程明细表中的 16项，均为费用类在建工程，其中：
第 1-6项，金额合计为 8,890,779.06元，兴和项目、单晶河项目、上海庙工业园项目、武川风电项目、西蒙前期项目、乌海千里能源化工基地项目等 6项因项目不具备开发条件，相关前期工作均停止并全额计提了减值准备，以上 6项为发生的支付对未来将开工的建设项目来说为非必需的或对未来的所有者没有任何实际价值，本次评估时按零处理；
第 7-16项，金额合计为 25,356,376.70元，均为项目支出的前期费用，属于纯费用类在建工程，无物质实体，经核实所发生的支付对未来将开工的建设项目是必需的或对未来的所有者有实际价值的，经确认其与关联的资产项目不存在重复计价的情况，本次在核实后账面价值的基础上考虑适当的资金成本作为评估值，最终得出其评估值为 26,117,068.00元。
◆在建工程-设备安装工程：
均为乌拉特中期三期 49.5MW风电项目，具体包括风电机组塔筒（架）基础工程、风电场变压器基础工程和塔筒（架）基础环工程等 3项，金额合计为 17,271,445.80元，经核实以上 3项账面余额反映的为乌拉特中期三期 49.5MW风电项目的工程进度款，经了解其后期发生的所有实体工程及相关费用等均在中电投乌拉特新能源公司体现和反映，目前该项目实际已正式投产并由中电投乌拉特新能源公司负责运营和管理，以上账面金额实际为工程投资款，本次对于以上 3项在核实后账面价值的基础上考虑适当的资金成本作为评估值，终得出其评估值为 17,789,589.17元。。
5.评估结果：
||||||
|-|-|-|-|-|
|项目|账面价值|评估价值|增减值|增值率%|
|土建工程|25,356,376.7076|26,117,068.00|760,691.30|3.00|
|设备安装工程|17,271,445.80|17,789,589.17|518,143.37|3.00|

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山西漳泽电力股份有限公司拟转让其内蒙古分公司全部资产及负债项目评估说明
||||||
|-|-|-|-|-|
|合计|42,627,822.50|17,789,589.17|1,278,834.68|3.00|

五、无形资产评估技术说明
1.评估范围：
本次评估的无形资产账面值为 10,321,564.66元，包括土地使用权和其他无形资产。
2.评估方法:
(1)无形资产-土地使用权
乌中旗 1期有权证的土地使用权，本次直接引用由山西明恒土地估价有限公司单独出具的土地估价报告中的土地估价结论；
达茂旗 1期有权证的土地使用权，本次直接引用由内蒙古瑞驰房地产评估有限责任公司单独出具的土地估价报告中的土地估价结论。
(2)其他无形资产
其他无形资产包括用友财务软件、新纪元软件、效能监察管理信息系统软件费用、办公软件、办公系统及人事培训软件。软件的评估采用市价法，具体是：(1)对于评估基准日市场上有销售的外购软件，按照评估基准日的市场价格作为评估值；(2)对于定制软件，以向软件开发商的询价作为评估值。
3.评估案例：
★其他无形资产：
用友软件U810.1(评估明细表 4-12-3序号 1)
用友软件 U810.1企业购买于 2007年 10月，购买价格 46,350.00元。评估人员向市场有关部门询得评估基准日报表账套售价为 14,800.00元/套，每增加一个模块售价增加 6000.00元。经向企业了解，企业使用的用友软件 U810.1中包含报表、存货、固定资产、工资等模块，经测算其评估值为 44800.00元。
4.评估结果及增减值分析：
4.1评估结果：
||||||
|-|-|-|-|-|
|项目|账面价值|评估价值|增减值|增值率%|
|土地使用权|10,276,847|11,565,300.0|1,288,452.|12.54|
|其他无形资产|44,716.94|198,500.00|153,783.06|343.9|

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|-|-|-|-|-|
|合计|10,321,564|11,763,800.0|1,442,235.|13.97|

4.2增减值原因分析：
★土地使用权：
土地使用权账面值为 10,276,847.72元，评估值为 11,565,300.00元，评估增值 1,288,452.28元，增值率 12.54%，基准日的土地价格与其购置相比有较大幅度的上涨是本次土地评估增值的主要原因。
★其他无形资产：
其他无形资产评估值为 198,500.00元，评估增值 153,783.06元，增值率 343.90%，评估增值原因主要为软件账面值是摊余价值，评估采用市场价值，市场价值高于账面价值形成评估增值。
六、其他非流动资产评估说明
其他非流动资产账面值为 46,924,660.00元，反映的是中旗风电厂的在建工程中工程预付款，评估人员经翻阅其相关帐页及凭证，本次以其核实后的账面值 46,924,660.00元作为评估值。
七、流动负债评估技术说明
(一)评估范围
纳入评估范围的流动负债包括：短期借款、应付账款、应付职工薪酬、应交税费、其他应付款和其他流动负债。上述负债评估基准日账面价值如下表所示：
金额单位：人民币元
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|-|-|
|科目名称|账面价值|
|应付账款|30,277,171.54|
|应付职工薪酬|708,352.59|
|应交税费|1,275,973.47|
|其他应付款|336,292.20|
|一年内到期的非流动负债|49,000,000.00|
|其他流动负债|332,400,966.65|
|流动负债合计|413,998,756.45|

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(二)评估过程
评估过程主要划分为以下三个阶段：
第一阶段：准备阶段
评估人员对纳入评估范围的流动负债构成情况进行初步了解，设计了初步评估技术方案和评估人员配备方案；向被评估单位提交评估资料清单和评估申报明细表，按照资产评估准则的要求，指导被评估单位准备评估所需资料和填写流动负债评估申报明细表。
第二阶段：现场调查阶段
1.核对账目：根据被评估单位提供的流动负债评估申报明细表，首先与被评估单位的资产负债表相应科目核对使总金额相符；然后与被评估单位的流动负债明细账、台账核对使明细金额及内容相符；最后按照重要性原则，对大额流动负债核对了原始记账凭证等。
2.资料收集：评估人员按照重要性原则，根据各类流动负债的典型特征收集了评估基准日的采购合同与发票、职工薪酬制度、完税证明，以及部分记账凭证等评估相关资料。
3.现场访谈：评估人员向被评估单位相关人员调查了解了原材料采购的商业信用情况；调查了解了负担的税种、税率与纳税制度情况；
调查了解了员工构成与职工薪酬制度情况等。
第三阶段：评定估算阶段
根据各类流动负债的特点，遵照评估准则及相关规定，分别采用适宜的评估方法，确定其在评估基准日的市场价值，并编制相应的评估明细表和评估汇总表，撰写流动负债评估技术说明。
(三)评估方法
1.应付账款
评估基准日应付账款账面价值 30,277,171.54元。核算内容为被评估单位欠付的技术咨询费及工程款、设备维护费、设备款等。
评估人员查阅了应付账款明细账及主要购货单位的购货合同，按照重要性原则，对大额或账龄较长等情形的应付账款进行了函证，并对相应的合同进行了抽查。评估人员经过分析，账面内所列的应付款项均为企业在评估基准日实际应承担的负债，以核实后的账面值作
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为评估值。
应付账款评估值为 30,277,171.54元。
2.应付职工薪酬
评估基准日应付职工薪酬账面价值 708,352.59元。核算内容为被评估单位根据有关规定应付给职工的各种薪酬，包括：企业年金、职工福利费、企业年金、、住房公积金、工会经费、职工教育经费、等。
评估人员向被评估单位调查了解了员工构成与职工薪酬制度等，核实了评估基准日最近一期的职工薪酬支付证明，以及评估基准日应付职工薪酬的记账凭证。应付职工薪酬以核实无误后的账面价值作为评估值。
应付职工薪酬评估值为 708,352.59元。
3.应交税费
评估基准日应交税费账面价值 1275973.47元。核算内容为被评估单位按照税法等规定计算应交纳的各种税费，包括：增值税、城市维护建设税、企业代扣代交的个人所得税、教育费附加及水利建设基金、地方教育费附加等。
评估人员向被评估单位调查了解了应负担的税种、税率、缴纳制度等税收政策。查阅了被评估单位评估基准日最近一期的完税证明，以及评估基准日应交税费的记账凭证等。应交税费以核实无误后的账面价值作为评估值。
应交税费评估值为 1275973.47元。
4.其他应付款
评估基准日其他应付款账面价值 336292.20元，核算内容企业应付的工作服款、往来款、保险费用和企业年金等费用。
评估人员向被评估单位调查了解了其他应付款形成的原因，按照重要性原则，对大额或账龄较长等情形的其他应付款进行了函证，并对相应的合同进行了抽查，逐项了解其他应付款的形成原因和是否需要支付的情况，账面余额均为应承担的负债，在确认其真实性及正确性后以账面值确认评估值。
其他应付款评估值为 336292.20元。
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5.一年内到期的非流动负债
评估基准日一年内到期的非流动负债账面价值 49,000,000.00元，核算内容为一年内到期的长期借款，评估人员核对了相关会计凭证、履行了相关评估程序，本次评估以审计核实后的帐面值列示。一年内到期的非流动负债评估值为 49,000,000.00元。
6.其他流动负债
评估基准日其他流动负债账面价值 332,400,966.65元，核算内容为企业内部结转经费，评估人员向被评估单位调查了解了其他流动负债形成的原因，本次评估以核实后的账面值作为评估值。
(四)评估结论
流动负债评估结果及增减值情况如下表：
流动负债评估结果汇总表
金额单位:人民币元
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|-|-|-|-|-|
|科目名称|账面价值|评估价值|增减值|增值率%|
|应付账款|30,277,171.54|30,277,171.54|0.00|0.00|
|应付职工薪酬|708,352.59|708,352.59|0.00|0.00|
|应交税费|1,275,973.47|1,275,973.47|0.00|0.00|
|其他应付款|336,292.20|336,292.20|0.00|0.00|
|一年内到期的非流动负债|49,000,000.00|49,000,000.00|0.00|0.00|
|其他流动负债|332,400,966.65|332,400,966.65|0.00|0.00|
|流动负债合计|413,998,756.45|413,998,756.45|0.00|0.00|

流动负债评估值 413,998,756.45元，无评估增减值。
八、非流动负债评估技术说明
1.长期借款
纳入评估范围的长期借款共 1笔，账面值 656,000,000.00元，为山西漳泽电力股份有限公司下拨给内蒙古分公司的统贷资金；评估人员核对了相关会计凭证、履行了相关评估程序，本次评估以核实后的
帐面值 656,000,000.00元作为评估值。
2.其他非流动负债
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纳入评估范围的其他非流动负债为由漳泽电力总部转入基建项目财政贴息，账面值为 1,727,003.96元，评估人员查阅了财政部关于拨付 2008年基本建设贷款财政贴息资金的通知（财企（2008）256号）等相关文件，本次以核实后的账面值 1,727,003.96元作为评估值。
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第四章评估结论及分析
一、评估结论
北京中企华资产评估有限责任公司受山西漳泽电力股份有限公司的委托，根据有关法律、法规和资产评估准则，遵循独立、客观、公正的原则，采用资产基础法，按照必要的评估程序，对山西漳泽电力股份有限公司内蒙古分公司的相关资产及负债在 2013年 12月 31日的市场价值进行了评估。
根据以上评估工作，得出如下评估结论：
山西漳泽电力股份有限公司内蒙古分公司评估基准日总资产账面价值为 128,203.36万元，评估价值为 124,204.14万元，增值额为 -3,999.22万元，增值率为-3.12%；总负债账面价值为 107172.58万元，评估价值为 107172.58万元，评估无增减值；净资产账面价值为 21,030.79万元，净资产评估价值为 17,031.57万元，增值额为-3,999.22万元，增值率为-19.02%。
具体评估结果详见下表：
评估结果汇总表
评估基准日：2013年12月31日 金额单位：人民币万元
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|-|-|-|-|-|-|
|项 目||账面价值|评估价值|增减值|增值率%|
|||A|B|C=B-A|D=C/A×100%|
|流动资产|1|18,207.64|18,207.56|-0.08|0.00|
|非流动资产|2|109,995.73|105,996.59|-3,999.14|-3.64|
|其中：长期股权投资|3|0.00|0.00|0.00||
|投资性房地产|4|0.00|0.00|0.00||
|固定资产|5|100,008.32|95,737.08|-4,271.25|-4.27|
|在建工程|6|4,262.78|4,390.67|127.88|3.00|
|油气资产|7|0.00|0.00|0.00||
|无形资产|8|1,032.16|1,176.38|144.22|13.97|
|其中：土地使用权|9|1,027.68|1,156.53|128.85|12.54|
|其他非流动资产|10|4,692.47|4,692.47|0.00|0.00|
|资产总计|11|128,203.36|124,204.14|-3,999.22|-3.12|
|流动负债|12|41,399.88|41,399.88|0.00|0.00|
|非流动负债|13|65,772.70|65,772.70|0.00|0.00|
|负债总计|14|107,172.58|107,172.58|0.00|0.00|
|净资产|15|21,030.79|17,031.57|-3,999.22|-19.02|

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二、评估结论与账面价值比较变动情况及原因
1.流动资产评估值 182,075,562.95元，评估增值-806.30元，增值率-0.00%。评估减值主要是由于变浆轴承、偏航轴承润滑脂、风速仪、操作面板（预装程序）、发电机转速信号处理模块、超级电容模块和防坠落制动器等在库周转材料在评估基准日的市场价格较其购买日的账面价值有所降低所致；
2.房屋建筑物类资产评估原值增值-4,641,471.15元，增值率-6.70%；评估净值增值 1,702,008.66元，增值率 2.81%。评估增值原因主要如下：
(1)建筑物评估增值的主要原因是有二：一是评估基准日物价水平高于资产建造时的物价水平，导致按成本法评估的资产增值；二是评估基准日房地产市场价格高于资产购置时的市场价格，导致按市场法评估的资产增值。
(2)构筑物评估减值的主要原因是进场道路（序号34）和站区绿化（序号39）等实物存在实物唯一，由于两次重复建造等原因而重复入账的费用性资产，本次评估时按零处理。。
3.机器设备原值评估增值-66,740,838.68元，增值率-5.55%；净值评估增值-44,414,469.10元，增值率-4.73%。评估增值原因主要如下：(1)机器设备减值的原因：一是由于目前风电设备厂家竞争日益加剧，造成其达茂旗 1期的风力发电机组、塔筒等主要设备基准日市场价格与购置日相比有较大幅度的下降。
(2)运输设备减值的主要原因：一是近年来车辆价格呈下降趋势，故造成评估减值。
(3)电子设备减值的主要原因是近年来电子设备更新换代较快，价格一直呈下降趋势所致。
4.在建工程
在建工程账面值 42,627,822.50元，评估值 43,906,657.18元，评估增值 1,278,834.68元，增值率为3%，本次评估时考虑了资金成本因素，从而导致在建工程评估增值；
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5.无形资产
5.1土地使用权：
土地使用权账面值为 10,276,847.72元，评估值为 11,565,300.00元，评估增值 1,288,452.28元，增值率 12.54%，基准日的土地价格与其购置相比有较大幅度的上涨是本次土地评估增值的主要原因。
5.2其他无形资产：
其他无形资产评估值为 198,500.00元，评估增值 153,783.06元，增值率 343.90%，评估增值原因主要为软件账面值是摊余价值，评估采用市场价值，市场价值高于账面价值形成评估增值。
三、控制权与流动性对评估对象价值的影响考虑
本评估报告没有考虑由于具有控制权或者缺乏控制权可能产生的溢价或者折价对评估对象价值的影响，亦未考虑流动性对评估对象价值的影响。
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