大连友谊(集团)股份有限公司
拟转让其持有的大连富丽华大酒店股权项目
资产评估报告
元正评报字[2016]第 183号
辽辽宁宁元元正正资资产产评评估估有有限限公公司司
二二〇〇一一六六年年十十月月二二十十六六日日
目 录
资产评估师声明 .................................................... 1摘 要 .......................................................... 2资产评估报告 .................................................... 6一、委托方、被评估单位和业务约定书中约定的其他评估报告使用者 .... 6二、评估目的 .................................................... 8三、评估对象和评估范围 .......................................... 8四、价值类型及其定义 ........................................... 11五、评估基准日 ................................................. 11六、评估依据 ................................................... 11七、评估方法 ................................................... 14八、评估程序实施过程和情况 ..................................... 25九、评估假设 ................................................... 26十、评估结论 ................................................... 27十一、特别事项说明 ............................................. 29十二、评估报告使用限制说明 ..................................... 31十三、评估报告日 ............................................... 31附件目录 ........................................................ 33
辽宁元正资产评估有限公司
资产评估师声明
一、就资产评估师所知，评估报告中陈述的事项是客观的,并对评估结论合理性承担相应的法律责任。
二、资产评估师在评估对象中没有现存的或预期的利益，同时与委托方和相关当事方无个人利益关系，对委托方和相关当事方不存在偏见。
三、评估报告的分析和结论是在恪守独立、客观和公正原则基础上形成的。
四、我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假定和限定条件的限制、评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明的假设、限定条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。
五、评估结论仅在评估报告载明的评估基准日有效。评估报告使用者应当根据评估基准日后的资产状况和市场变化情况合理确定评估报告使用期限。
六、资产评估师及其所在评估机构具备本评估业务所需的执业资质及相关专业评估经验。
七、资产评估师本人及其业务助理人员对评估对象进行了勘查。
八、资产评估师执行资产评估业务的目的对象价值进行估算并发表专业意见，并不承担相关当事人决策的责任。评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。
九、遵守相关法律、法规和资产评估准则，对评估对象价值进行估算并发表专业意见，是资产评估师的责任，提供必要的资料并保证所提供资料的真实性、合法性和完整性，恰当使用评估报告是委托方和相关当事方的责任。
十、资产评估师对评估对象的法律权属给予了必要的关注，但不对评估对象的法律权属做任何形式的保证。
十一、评估报告的使用仅限于评估报告中载明的评估目的，因使用不当造成的后果与签字资产评估师及其所在评估机构无关。
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大连友谊(集团)股份有限公司
拟转让其持有的大连富丽华大酒店股权项目
资产评估报告
元正评报字[2016]第 183号
摘 要
辽宁元正资产评估有限公司接受大连友谊(集团)股份有限公司的委托，就贵公司拟转让持有的大连富丽华大酒店股权之经济行为，所涉及的大连富丽华大酒店股东全部权益在评估基准日的市场价值进行了评估。
评估对象为大连富丽华大酒店股东全部权益价值，评估范围是大连富丽华大酒店的全部资产及相关负债，包括流动资产和非流动资产等资产及相应负债。
评估基准日为2016年8月31日。
本次评估的价值类型为市场价值。
本次评估以持续使用和公开市场为前提，结合委估对象的实际情况，综合考虑各种影响因素，分别采用资产基础法和收益法两种方法对大连富丽华大酒店进行整体评估，然后加以校核比较。考虑评估方法的适用前提和满足评估目的，本次选用资产基础法评估结果作为最终评估结果。
经实施清查核实、实地查勘、市场调查和询证、评定估算等评估程序，得出大连富丽华大酒店股东全部权益在评估基准日2016年8月31日的评估结论如下：采用资产基础法对大连富丽华大酒店的全部资产和负债进行评估得出评估基准日2016年8月31日的评估结论如下：
资产账面价值112,043.71万元，评估值207,866.85万元，评估增值 95,823.14万元，增值率85.52%。
负债账面价值100,009.16万元，评估值124,076.18万元，评估增值 24,067.02万元，增值率24.06%。
净资产账面价值12,034.55万元，评估值83,790.67万元，评估增值 71,756.12万元，增值率596.25%。
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详见下表：
资产评估结果汇总表
评估基准日：2016年8月31日
被评估单位：大连富丽华大酒店 金额单位：人民币万元
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|-|-|-|-|-|
|项 目|账面价值|评估价值|增减值|增值率%|
|流动资产|85,308.17|85,237.62|-70.55|-0.08|
|非流动资产|26,735.54|122,629.23|95,893.69|358.67|
|其中：可供出售金融资产|||||
|长期股权投资|0.00|0.00|0.00||
|投资性房地产|||||
|固定资产|20,708.13|101,793.82|81,085.69|391.56|
|在建工程|||||
|工程物资|||||
|固定资产清理|||||
|生产性生物资产|||||
|油气资产|||||
|无形资产|5,988.33|20,661.89|14,673.56|245.04|
|其他非流动资产|39.08|173.52|134.44|344.01|
|资产总计|112,043.71|207,866.85|95,823.14|85.52|
|流动负债|76,139.16|76,139.16|0.00|0.00|
|非流动负债|23,870.00|47,937.02|24,067.02|100.83|
|负债合计|100,009.16|124,076.18|24,067.02|24.06|
|净资产（所有者权益）|12,034.55|83,790.67|71,756.12|596.25|

资产基础法评估结论详细情况见评估明细表。
特殊事项说明：
被评估单位的土地使用权（大国用1996第9601069号）于2016年11月10日到期，被评估单位于 2016年初向大连市国土资源和房屋管理局递交了土地使用权续期申请，土地使用权续期期限为15.8年。本次评估采用市场法对土地使用权（大国用1996第9601069号）按照续期期限为15.8年进行评估，由于国家的相关法律法规尚没有明确该种情形下土地延期的具体收费标准。被评估单位的土地使用权（大国用1996第9601069号）的土地出让金参照大连市国土资源和房屋管理局“关
于大连富丽华大酒店出让续期地价有关情况的告知函中续期出让 15.8年期综合楼
面地价为3873元/平方米，地价总额为23088.23万元。”进行扣除。
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本报告评估结果使用有效期一年，即自2016年8月31日至2017年8月30日使用有效。
评估报告日2016年10月26日。
以上内容摘自资产评估报告正文，欲了解本评估项目的详细情况和合理理解评估结论，应当阅读资产评估报告全文。
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（此页无正文）
资产评估师：吴艳茹
资产评估师：王园园
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大连友谊(集团)股份有限公司
拟转让其持有的大连富丽华大酒店股权项目
资产评估报告
元正评报字[2016]第 183号
大连友谊(集团)股份有限公司：
辽宁元正资产评估有限公司接受贵公司的委托，根据有关法律法规和资产评估准则，采用资产基础法、收益法，按照必要的评估程序，对贵公司拟转让持有的大连富丽华大酒店股权之经济行为所涉及的大连富丽华大酒店股东全部权益在评估基准日2016年8月31日的市场价值进行了评估。现将资产评估情况报告如下：一、委托方、被评估单位和业务约定书中约定的其他评估报告使用者
本次资产评估的委托方为大连友谊(集团)股份有限公司，被评估单位为大连富丽华大酒店，委托方是被评估单位的母公司。
（一）委托方概况
公司名称：大连友谊(集团)股份有限公司
公司地址：辽宁省大连市中山区七一街1号
法定代表人：熊强
注册资本：叁亿伍仟陆佰肆拾万元
经济类型：股份有限公司（上市）
营业执照注册号：210200000006827
经营范围：房地产开发；（以下限分支机构经营）商品零售、酒店、对船供应、进出口贸易、免税商品；农副产品收购；客房写字间出租、企业管理服务、广告业务。
(二)被评估单位概况
企业名称：大连富丽华大酒店
注册地址：大连市中山区人民路60号
法定代表人：田益群
企业类型：有限责任公司（台港澳与境内合资）
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注册资本：美元2994万元
实收资本：163,329,529.35万元
1.企业性质、历史沿革
富丽华大酒店位于大连市中山区人民路 60号，隶属大连友谊集团，于 1988年 1月 23日开业，是集客房、餐饮、康乐、休闲于一体的大型商务酒店。1991年 12月，大连富丽华大酒店被国家旅游局评定为五星级酒店，成为东北地区首家五星级酒店。
酒店地处大连市人民路中央商务区核心地段，距机场约 20分钟车程，距火车站、码头不到10分钟车程，交通便捷，区位优势得天独厚。
酒店东西双塔气势恢宏、挺拔俊秀，立面造型更是别具一格，犹如打开的书卷，又似航船的风帆，蕴含着坦诚待客和企业一帆风顺的深刻含义，是大连市标志性建筑之一。酒店占地1万8千平方米,总建筑面积超过10万平方米。其中西馆30层，高100米；东馆22层，高90米。入住酒店的客人，朝南可欣赏临街现代美景，朝北可尽享大连迷人的港口风光。
1988年，酒店东馆开门迎客；1996年8月，酒店二期工程西楼新馆正式开业；
2002年末，酒店投资八千多万元，对东馆的客房、餐饮、康乐设施实施了全面升级改造，于 2003年 5月投入运营；2008年末，酒店投入两亿多元，对西楼客房、餐饮以及大堂等公共区域实施全面升级改造。
截止评估基准日，各股东资本构成、持股比例情况如下：
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|-|-|-|-|
|序号|股东名称|出资额（万元人民币）|出资比例%|
|1|大连友谊（集团）股份有限公司|9,800.00|60.00|
|2|香港清华装饰设计有限公司|6,533.00|40.00|
||合 计|16,333.00|100.00|

2.经营范围
宾馆、餐厅、酒吧、咖啡厅、茶座、舞厅、商场、美容中心、健身房、桑拿浴、出租汽车、电子游戏、食品加工、洗衣服务、为会议提供服务、商务中心、停车场、房屋出租、酒店管理与咨询服务。
3.资产、负债及经营状况
截止 2016年 8月 31日，公司资产总额为 112,043.71万元，负债总额为
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100,009.16万元，净资产 12,034.55万元。2016年 1-8月份实现营业收入 9,465.03万元，净利润-17,308.61万元。公司 2013年、2014年、2015年及 2016年 8月 31日会计报表已经大华会计师事务所有限公司审计，均出具了标准无保留意见审计报告。公司近3年及基准日资产、负债及经营状况如下表：
公司资产、负债及经营状况
单位：人民币万元
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|-|-|-|-|-|
|项目|2016年8月31日|2015年12月31日|2014年12月31日|2013年12月31日|
|总资产|112,043.71|129,375.39|143,407.12|155,079.62|
|总负债|100,009.16|84,029.73|98,185.01|109,993.92|
|净资产|12,034.55|45,345.65|45,222.12|45,085.69|
|项目|2016年1-8月|2015年度|2014年度|2013年度|
|营业收入|9,465.03|17,468.60|20,929.84|24,781.73|
|营业利润|-17,356.18|183.52|203.04|182.25|
|利润总额|-17,325.27|183.52|203.04|197.45|
|净利润|-17,308.61|137.27|151.58|128.51|

（二）业务约定书中约定的其他评估报告使用者
本评估报告的业务约定书中约定的其他评估报告使用者是经济行为相关的当事方以及国家法律、法规规定的评估报告使用者。
二、评估目的
为大连友谊(集团)股份有限公司拟转让持有的大连富丽华大酒店股权之经济行为，提供大连富丽华大酒店的股东全部权益于评估基准日时的市场价值参考依据。
三、评估对象和评估范围
评估对象是大连富丽华大酒店的股东全部权益价值。评估范围为大连富丽华大酒店在基准日的全部资产及相关负债，资产总额为 112,043.71万元，负债总额为100,009.16万元，净资产为12,034.55万元。具体包括流动资产为85,308.17万元；
非流动资产为 26,735.54万元；流动负债为 76,139.16万元；非流动负债为23,870.00万元。
上述资产与负债数据摘自经大华会计师事务所（特殊普通合伙）大连分所出具的专项审计报告（大华审字[2016]007830号）审计的资产负债表，评估是在企业经
过审计后的基础上进行的。
委托评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围一致。
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本次评估范围中的主要资产为货币资金、其他应收款、长期投资、固定资产及无形资产。主要情况如下：
1.主要资产法律权属状况：
纳入本次评估的房产情况统计详见下表。
房产统计表
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|项目|权证号|面积（平方米）|账面原值（元）|账面净值（元）|备注|
|富丽华酒店（一期）|大房权证中单字第2203200372|13,250.78|54,313,518.64|5,431,351.86|抵押|
|富丽华酒店（一期）|大房权证中单字第2203200373|23,890.79|||抵押|
|富丽华酒店（二期）|权证号（中港澳台）2016200083|29,443.41|271,468,774.33|134,289,618.75|抵押|
|富丽华酒店（二期）|权证号（中港澳台）2016200084|30,456.44|||抵押|

纳入本次评估的土地情况统计详见下表。
土地统计表
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|项目|权证号|面积（平方米）|原始入账价值（元）|账面净值（元）|备注|
|富丽华酒店（一期）|大国用2013第01019|9,999.40|64,639,695.14|43,571,602.29|抵押|
|富丽华酒店（二期）|大国用 1996 第9601069|6,166.25|33,907,944.22|16,311,659.12|抵押|

纳入评估范围的车辆共有 14辆，其中辽 B18038卡迪莱克轿车、辽 B18058卡迪莱克轿车、辽 B18098奔驰轿车、辽 B18078奔驰轿车、辽 B18068奔驰轿车、辽B18277捷龙面包车、辽B18278雪佛莱面包车已经报废无实物，财务未做账务处理。
辽 BDW538金杯箱式货车 5036XXYD4-N正在办理报废过程中，剩余 7辆汽车证载权利人均为被评估单位。
2.主要资产经济状况
纳入本次评估范围的主要资产为企业自用。
被评估单位以东楼房屋建筑物（富丽华一期）（37,141.57㎡）及所占用土地（9,999.40㎡）使用权向工商银行大连中山广场支行抵押，取得了 40,000万元期
限为12年的长期借款，另约定每年5月20日及11月20偿还一定金额的借款本金
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（每次实际提取借款时，依情况确定），截止2016年8月31日实际使用借款 26,290万元；以西楼房屋建筑物（富丽华二期）（59,899.85㎡）及所占用土地（6,166.25㎡）使用权向工商银行大连中山广场支行抵押，取得了 32,000万元期限为 6年长期借款，另约定每年 5月 20日及 11月 20偿还一定金额的借款本金（每次实际提取借款时，依情况确定），截止2016年8月31日实际使用借款8,710万元。
公司抵押土地一览表
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|序号|土地权证编号|宗地名称|取得日期|准用年限|面积（m2）|抵押权人|
|1|大国用（2013）第01019号|大连富丽华大酒店(一期)|2012年9月4日|2032年9月4日|9,999.4|工行|
|2|大国用（1996）字第 9601069号|大连富丽华大酒店（二期）|1996年11月11日|2016 年 11 月 10日|6,166.25|工行|

公司抵押房产一览表
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|序号|权证编号|建筑物名称|结构|建成年月|建筑面积（m2）|抵押权人|
|1|大房权证中单字第2203200372|大连富丽华大酒店（一期）|钢混|1988|37,141.57|工行|
|2|大房权证中单字第2203200373||||||
|3|权证号（中港澳台）2016200083|大连富丽华大酒店（二期）|钢混|1996|59,899.85|工行|
|4|权证号（中港澳台）2016200084||||||

3.主要资产物理状况
纳入评估范围的房屋类资产为富丽华大酒店一期、二期。富丽华大酒店一期建成于1988年，富丽华大酒店二期建成于1996年。
纳入评估范围的设备类资产，为机器设备、车辆及电子设备三大类。
机器设备主要是为客房服务设备及空调设施，主要设备为折叠机、洗衣脱水机、
冷水机组等设备。
车辆包括办公用轿车及货车。
辽宁元正资产评估有限公司 第10页
电子设备主要为电脑、复印机、打印机、空调等办公用设备。
上述各类资产使用基本正常。
四、价值类型及其定义
考虑本次评估目的为大连友谊(集团)股份有限公司拟转让持有的大连富丽华大酒店股权之经济行为，提供大连富丽华大酒店的股东全部权益于评估基准日时的市场价值参考依据，对市场条件和评估对象的使用等并无特别限制和要求，因此选择市场价值作为评估结论的价值类型。
市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。
五、评估基准日
本项目资产评估的基准日是2016年8月31日。资产评估中的一切取价标准均为评估基准日有效的价格标准。
评估基准日是委托方根据本次评估目的的具体要求确定的。委托方在确定评估基准日考虑的主要因素包括满足经济行为的时间要求，选择会计期末以便于明确界定评估范围和准确高效清查资产。
六、评估依据
本次资产评估遵循的评估依据主要包括法律法规依据、评估准则依据、资产权属依据，及评定估算时采用的取价依据和其他参考资料等，具体如下：
（一）法律法规依据
1.《中华人民共和国公司法》（2013年 12月 28日第十二届全国人民代表大会常务委员会第六次会议修订）；
2.《中华人民共和国土地管理法》（2004年8月28日第十届全国人民代表大会常务委员会第十一次会议修订）；
3.《中华人民共和国城市房地产管理法》（2007年修订）；
4.《中华人民共和国企业所得税法》（2007年）；
5.2016年1月13日，国务院第119次常务会议通过的国务院令第 666号《中华人民共和国增值税暂行条例》；
6.《增值税转型改革若干问题的通知》（财税〔2008〕170号）；
7.《关于全面推行营业税改征增值税试点的的通知》（财税〔2016〕36号）；
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8.其他有关法律、法规、通知文件等。
（二）评估准则依据
1.《资产评估准则—基本准则》（财企（2004）20号）；
2.《资产评估职业道德准则—基本准则》（财企（2004）20号）；
3.《资产评估准则—评估报告》（2007年11月28日中国资产评估协会发布 2011年12月30日修订中评协[2011]230号）；
4.《资产评估准则—评估程序》（中评协[2007]189号）；
5.《资产评估准则—机器设备》（中评协[2007]189号）；
6.《资产评估准则—不动产》（中评协[2007]189号）；
7.《资产评估价值类型指导意见》（中评协[2007]189号）；
8.《资产评估准则—企业价值》（中评协[2011]227号）；
9.《资产评估准则—业务约定书》（2007年11月28日中国资产评估协会发布2011年12月30日修订中评协【2011】230号）；
10.《资产评估执业道德准则—独立性》（中评协【2012】248号）；
11《评估机构业务质量控制指南》（中评协【2010】214号）；
12.《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》（会协[2003]18号）；
13.《房地产估价规范》（GB/T50291-2015）；
14.《城镇土地估价规程》（GB/T18508-2014）；
15.《城镇土地分等定级规程》（GB／T18507-2014）；
16.《企业会计准则—基本准则》（财政部令第33号公布，2014年7月23日根据《财政部关于修改企业会计准则-基本准则的决定》修改）；
17.《企业会计准则第1号—存货》等41项具体准则（财会[2006]3号发布 2014年1-7月新增或修订八项会计准则）。
（三）资产权属依据
1.国有土地使用证复印件；
2.房地产权证复印件；
3.机动车行驶证复印件；
4.重要资产购置合同或凭证；
5.其他参考资料。
辽宁元正资产评估有限公司 第12页
（四）取价依据
1.《基本建设财务管理规定》（财建[2002]394号）；
2.《工程勘察设计收费管理规定》（计价格[2002]10号）；
3.《关于工程勘察设计收费管理规定有关问题的补充通知》（计办价格[2002]1153号）；
4.《建设工程监理与相关服务收费管理规定》（发改价格[2007]670号）；
5.《招标代理服务收费管理暂行办法》（计价格[2002]1980号）；
6.《关于规范环境影响咨询收费有关问题的通知》（计价格[2002]125号）；
7.《中华人民共和国车辆购置税暂行条例》（国务院令[2000]第294号）；
8.《机动车强制报废标准规定》（商务部、国家发展和改革委员会、公安部、环境保护部令2012年第12号）；
9.《2015机电产品报价手册》（机械工业信息研究院）；
10.《中国人民银行贷款利率表》2015年10月24日起执行；
11.《房屋完损等级评定标准》（原国家城乡建设环境保护部颁布）；
12.《辽宁省建筑建筑工程计价定额》（2008）；
13.《辽宁省安装工程计价定额》（2008）；
14.《辽宁省装饰装修工程计价定额》（2008）；
15.《关于建筑业营转增后辽宁省建设工程计价依据调整的通知》(辽住建【2016】49号)
16.《房屋完损等级评定标准》（原国家城乡建设环境保护部颁布）；
17.其他参考资料。
（五）其它参考资料
1.大连富丽华大酒店 2013年、2014年、2015年及评估基准日会计报表及审计报告；
2.《资产评估常用数据与参数手册（第二版）》（北京科学技术出版社）；
3.同花顺资讯终端；
4.《投资估价》（[美]Damodanran著，[加]林谦译，清华大学出版社）；
5.《价值评估：公司价值的衡量与管理（第3版）》（[美]Copeland，T.等著，郝绍伦，谢关平译，电子工业出版社）；
辽宁元正资产评估有限公司 第13页
6.工程建设有关技术资料及地质勘查资料；
7.其他参考资料。
七、评估方法
（一）评估方法的选择
根据评估对象、价值类型、资料收集情况等相关条件，分析了三种资产评估基本方法的适用性。
由于难以收集到足够与被评估单位在管理、资产类型、生产规模、盈利状况等类似的企业产权交易案例和上市公司，因此不宜采用市场法。
被评估企业历史年度经营收益较为稳定，在未来年度其收益与风险能够合理地估计，因此本次评估可以选择收益法进行评估。
被评估企业有完整的会计记录信息，申报的委估资产明确，可根据财务资料和构建资料以及现场勘察核实；另外，经访谈和收集行业资料等途径调查了解，除已申报资产、负债外，未有迹象表明存在显著的帐外可确指或不可确指的无形资产。
因此本次评估可以选择资产基础法进行评估。
综上，本次评估确定采用资产基础法和收益法进行评估。
（二）资产基础法介绍
资产基础法，是以在评估基准日重新建造一个与评估对象相同的企业或独立获利实体所需的投资额作为判断整体资产价值的依据，具体是指将构成企业的各种要素资产的评估值加总减去负债评估值求得企业价值的方法。
各类资产及负债的评估方法如下：
1.流动资产
（1）货币资金：包括现金、银行存款。
对于币种为人民币的货币资金，以核实后账面值为评估值。对于币种为外币的货币资金，以评估基准日的外汇牌价的中间价折算为人民币后确定为评估值。
（2）应收类账款
对应收账款、其他应收款的评估，评估人员在对应收款项核实无误的基础上，借助于历史资料和现在调查了解的情况，具体分析数额、欠款时间和原因、款项回收情况、欠款人资金、信用、经营管理现状等，应收账款采用个别认定和账龄分析的方法估计评估风险损失，对关联企业的往来款项等有充分理由相信全部能收回的，
辽宁元正资产评估有限公司 第14页
评估风险损失为0；对有确凿证据表明款项不能收回或账龄超长的，评估风险损失为100%；对很可能收不回部分款项的，且难以确定收不回账款数额的，参考企业会计计算坏账准备的方法，根据账龄分析估计出评估风险损失。
经评估人员和企业人员分析，并经对客户和往年收款的情况判断，评估人员认为，对关联方、职工个人、集团内部的往来款项，评估风险坏账损失的可能性为0；
对外部单位发生时间1年以内的发生评估风险坏账损失的可能性为5%；发生时间1到 2年的发生评估风险坏账损失的可能性在10%；发生时间 2到 3年的发生评估风险坏账损失的可能性在20%；发生时间 3年至 4年的发生评估风险坏账损失的可能性在30%；发生时间4年至5年的发生评估风险坏账损失的可能性在50%；5年以上评估风险损失为100%。
按以上标准，确定评估风险损失，以应收类账款合计减去评估风险损失后的金额确定评估值。坏账准备按评估有关规定评估为零。
（3）存货
各类存货具体评估方法如下：
1）原材料
原材料账面值由购买价和合理费用构成，由于大部分原材料周转相对较快，账面单价接近基准日市场价格，以实际数量乘以账面单价确定评估值。
2）材料采购
评估人员在材料采购清查时，核对明细账与总账、报表余额相符，核对与委估明细表相符。评估时，材料采购以核实后账面价值确定为评估价。
3）库存商品
库存商品账面值由购买价和合理费用构成，大部分库存商品为近期购买，并且周转相对较快，主要为烟酒、饮料及高档食材和设备的备件等产品，均为正常销售产品。
对于烟酒、饮料及高档食材等库存商品，评估人员依据调查情况和企业提供的资料分析，对于产成品以不含税销售价格减去销售费用、全部税金和一定的产品销售利润后确定评估值。
评估价值=实际数量×不含税售价×（1-产品销售税金及附加费率-销售费用率-营业利润率×所得税率-营业利润率×（1-所得税率）×r）
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a．不含税售价：不含税售价是按照评估基准日前后的市场价格确定的；
b．产品销售税金及附加费率主要包括以增值税为税基计算交纳的城市建设税与教育附加；
c．销售费用率是按各项销售费用与销售收入的比例平均计算；
d.所得税率按企业现实执行的税率;
e. r为一定的率，由于产成品未来的销售存在一定的市场风险，具有一定的不确定性，根据基准日调查情况及基准日后实现销售的情况确定其风险。其中r对于畅销产品为0，一般销售产品为50%，勉强可销售的产品为100%。
如果以不含税售价扣除产品销售税金及附加费率和销售费用率为负，不再扣除营业利润率×所得税率及营业利润率×（1-所得税率）×r。
对于设备的备件，考虑近期购买，并且账面价值与市场价值接近，故以核实后的账面价值作为评估值。
（4）其他流动资产
对于其他流动资产按照核实后的账面值确定评估值。
2.非流动资产
（1）长期股权投资
本次纳入评估范围的为被评估单位的全资子公司-大连盛发置业有限公司。
对长期股权投资，首先对长期投资形成的原因、账面值和实际状况等进行了取证核实，并查阅了投资协议、股东会决议、章程和有关会计记录等，以确定长期投资的真实性和完整性。
对评估对象所属的全资子公司，原则上根据国家现行法律法规和相关行业标准要求，需对其进行整体评估，然后根据对被投资企业持股比例分别计算各长期投资企业评估值。
长期股权投资评估值=被投资单位整体评估后净资产×持股比例
如果净资产为负，长期股权投资评估值确定为零。
（2）固定资产
1）房屋建筑物
本次评估按照房屋建筑物用途、结构特点和使用性质采用重置成本法进行评估。
①房屋建筑物的成本法
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主要建筑物的评估，是根据建筑工程资料和竣工结算资料按建筑物工程量，以当地现行定额标准、建设规费、贷款利率计算出建筑物的重置全价，并按建筑物的使用年限和对建筑物现场勘察的情况综合确定成新率，进而计算出建筑物评估值。
建筑物评估值=重置全价×成新率
其他建筑物是在实地勘察的基础上，以类比的方法，综合考虑各项评估要素，确定重置单价并计算评估值。
A.重置全价
重值全价由建安造价、前期及其他费用、资金成本三部分组成。
根据《关于全面推行营业税改征增值税试点的的通知》（财税【2016】36号、此项政策自2016年5月1日起施行）的规定，经国务院批准，自2016年5月1日起，在全国范围内全面推开营业税改征增值税试点，建筑业、房地产业、金融业、生活服务业等全部营业税纳税人，纳入试点范围，由缴纳营业税改为缴纳增值税。因此，对于房屋在计算其重置价值时应扣减房屋建造所发生的增值税进项税额。
重置全价＝建安造价＋前期及其他费用＋资金成本－房屋建造所发生的增值税进项税额
a.建安造价的确定
建筑安装工程造价包括土建（装饰）工程、安装工程的总价，建安工程造价采用单方造价法进行计算。
b.前期及其他费用的确定
前期及其他费用，包括当地地方政府规定收取的建设费用及建设单位为建设工程而投入的除建安造价外的其它费用两个部分。
c.资金成本的确定
资金成本系在建设期内为工程建设所投入资金的贷款利息，其采用的利率按基准日中国人民银行规定标准计算，工期按建设正常合理周期计算，并按均匀投入考虑：
资金成本=(工程建安造价+前期及其它费用)×合理工期×贷款利率×50%
d.房屋建造所发生的增值税进项税额
房屋建造所发生的增值税进项税额=建安工程造价/(1+11%)×11%+(勘察设计费+工程建设监理费+招标代理服务费+环境评价费+施工图审查费)/(1+6%)×6%
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B.成新率
在本次评估过程中，对于主要建筑物按照其的设计寿命、现场勘察情况计算其综合成新率。其公式如下：
综合成新率=勘察成新率×60%（权重）+理论成新率×40%（权重）
理论成新率（N）：（经济寿命年限－已使用年限）/经济寿命年限×100%
打分法评定成新率（P）：P=G+S+B
G为结构部分得分；
S为装修部分得分；
B为设备部分得分；
C.评估值的确定
评估值＝重置全价×成新率
2）设备类资产
根据本次评估目的，按照持续使用原则，以市场价格为依据，结合委估设备的特点和收集资料情况，主要采用重置成本法进行评估。
评估值=重置全价×成新率
1）机器设备及电子设备
A.重置全价的确定
机器设备重置全价由设备购置费、运杂费、安装工程费、其他费用和资金成本等部分组成。
依据财政部、国家税务总局（财税〔2008〕170号）《关于全国实施增值税转型改革若干问题的通知》，自2009年1月1日起，购进或者自制（包括改扩建、安装）固定资产发生的进项税额，可根据《中华人民共和国增值税暂行条例》（国务院令第538号）和《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》（财政部、国家税务总局令第50号）的有关规定，从销项税额中抵扣。因此，对于生产性机器设备在计算其重置全价时应扣减设备购置所发生的增值税进项税额。根据《关于全面推行营业税改征增值税试点的的通知》（财税【2016】36号、此项政策自2016年5月1日起施行）的规定，经国务院批准，自2016年5月1日起，在全国范围内全面推开营业税改征增值税试点，建筑业、房地产业、金融业、生活服务业等全部营业税纳税人，纳入试点范围，由缴纳营业税改为缴纳增值税。
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重置全价计算公式：
重置全价＝设备购置费＋运杂费+安装工程费＋其他费用＋资金成本－设备购置所发生的增值税进项税额
考虑评估范围内的机器设备及电子设备价值量较小，不需要安装（或安装由销售商负责）以及运输费用较低，根据以下方法确定评估基准日的机器设备及电子设备价格，一般不计取运杂费、安装调试费等，确定其重置全价：
重置全价=购置价（不含增值税价格）
①设备购置价的确定
向设备的生产厂家、代理商及经销商询价，能够查询到基准日市场价格的设备，以市场价确定其购置价；
不能从市场询到价格的设备，通过查阅2015年机电产品价格信息等资料及网上询价来确定其购置价。
②运杂费的确定
设备运杂费是指从产地到设备安装现场的运输费用。运杂费率以设备购置价为基础，根据生产厂家与设备安装所在地的距离不同，按不同运杂费率计取。如供货条件约定由供货商负责运输和安装时(在购置价格中已含此部分价格)，则不计运杂费。
③安装工程费的确定
参考《资产评估常用数据与参数手册》等资料，按照设备的特点、重量、安装难易程度，以含税设备购置价为基础，按不同安装费率计取。
对小型、无须安装的设备，不考虑安装工程费。
④其他费用的确定
其他费用包括建设单位管理费、勘察设计费、工程监理费、招投标管理费及环评费等，是依据该设备所在地建设工程其他费用标准，结合本身设备特点进行计算。
⑤资金成本的确定
资金成本为评估对象在合理建设工期内占用资金的筹资成本，对于大、中型设备，合理工期在6个月以上的计算其资金成本，计算公式如下：
资金成本＝（设备购置费＋运杂费＋安装工程费+其他费用）×合理建设工期×贷款利率×1/2
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贷款利率按照评估基准日执行的利率确定，资金在建设期内按均匀投入考虑。
如果机器设备不需安装或安装时间较短，则不计资金成本。
⑥设备购置所发生的增值税进项税额的确定
设备购置所发生的增值税进项税额＝设备含税购置价×17%／(1＋17%)＋运输费×11%／(1＋11%)+（基础费+安装费）×11%／(1＋11%)+(勘察设计费+工程建设监理费)/(1+6%)*6%
B.成新率的确定
对于大型或重要的机器设备的成新率计算如下：
采用综合测定的方法，在计算理论成新率基础上，结合设备技术勘察综合确定。
综合成新率=理论成新率×50%+现场勘察成新率×50%
理论成新率=（经济寿命年限-已使用年限）/经济寿命年限×100%
对于小型机器及电子设备采用年限法确定，公式为：
成新率=尚可使用年限/（尚可使用年限+已使用年限）×100%
或成新率=（经济寿命年限-已使用年限）/经济寿命年限×100%
C.评估值的确定
评估值＝重置全价×成新率
对生产年代久远，已无同类型型号的机器设备和电子设备则参照近期二手市场行情确定评估值。
3）运输车辆
A.重置全价的确定
重置全价=现行不含增值税购置价+车辆购置税+新车上户牌照手续费等。
①现行购价主要取自当地汽车市场现行报价或参照网上报价（不含增值税）；
②车辆购置税按国家相关规定计取；
③新车上户牌照手续费等分别车辆所处区域按当地交通管理部门规定计取。
B.成新率的确定
对于运输车辆，根据《机动车强制报废标准规定》（商务部、国家发展和改革委员会、公安部、环境保护部令2012年第12号）的有关规定，按以下方法确定成新率后取其较小者为最终成新率，即：
使用年限成新率＝（1－已使用年限／规定使用年限）×100%
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行驶里程成新率＝（1－已行驶里程／规定行驶里程）×100%
成新率＝Min（使用年限成新率，行驶里程成新率）
同时对待估车辆进行必要的勘察鉴定，若勘察鉴定结果与按上述方法确定的成新率相差较大，则进行适当的调整，若两者结果相当，则不进行调整。
C.评估值的确定
评估值＝重置全价×成新率
对生产年代久远，已无类似车型的车辆则参照近期二手车市场行情确定评估值。
（3）无形资产
无形资产为土地使用权，土地使用权为被评估单位在无形资产明细中核算的企业所拥有的土地使用权价值，为评估基准日经审计后确认的以出让方式取得的土地使用权。
土地评估中常用的评估方法有：市场比较法、收益还原法、成本逼近法、假设开发法、基准地价系数修正法等。根据评估对象的具体条件、用地性质及被评估单位提供的资料和调查收集的有关资料，采用市场比较法进行估价。理由为委估宗地为商业用地，有较成熟的市场，可取得可比对象。此次评估采用市场法进行评估。
市场比较法是根据替代原理，通过估价对象与可比交易实例的比较分析，根据可比交易实例价格测算估价对象价格的方法。
基本计算公式为：
评估宗地价格=可比实例价格×A×B×C×D
A----正常情况指数/比较实例交易指数
B----估价期日地价指数/比较实例交易日期地价指数
C----评估宗地区域因素条件指数/比较实例区域条件指数
D----评估宗地个别因素条件指数/比较实例个别因素条件指数
（4）递延所得税资产
纳入评估范围的递延所得税资产是企业核算资产在后续计量过程中因企业会计准则规定与税法规定不同，产生资产的账面价值与其计税基础的差异。
对递延所得税资产的评估，首先核对明细账与总账、报表余额是否相符，核对与委估明细表是否相符，查阅款项金额、发生时间、业务内容等账务记录，以证实递延所得税资产的真实性、完整性。其次以会计科目为单位，对各评估减值科目产
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生的可抵扣暂时性差异与适用税率相乘，计算确定各评估减值科目所形成的递延所得税资产，与审计后的账面递延所得税资产余额加总后作为递延所得税资产项目的评估值。
3.负债
检验核实各项负债在评估目的实现后的实际债务人、负债额，以评估目的实现后的产权所有者实际需要承担的负债项目及金额确定评估值。
对递延所得税负债的评估，首先核对明细账与总账、报表余额是否相符，核对与委估明细表是否相符，查阅款项金额、发生时间、业务内容等账务记录，以证实递延所得税负债的真实性、完整性。其次以会计科目为单位，对各评估增值科目产生的应纳税暂时性差异与适用税率相乘，计算各评估增值所形成的递延所得税负债，与审计后的账面递延所得税负债余额加总后作为递延所得税负债的评估值。
（三）收益法简介
1．收益法的定义及原理
企业价值评估中的收益法，是指通过将被评估企业预期收益资本化或折现以确定评估对象价值的评估思路。
2．收益法的应用前提
运用收益法对企业整体价值或股东权益价值进行评估，需满足以下前提条件：（1）被评估企业必须具备持续经营能力，剩余经济寿命显著；
（2）能够而且必须用货币来衡量委估对象的未来收益；
（3）能够用货币来衡量委估对象承担的未来风险；
（4）委估对象能够满足资产所有者经营上期望的收益。
3．评估模型
现金流折现方法（DCF）是通过将企业未来预期的现金流折算为现值，估计企业价值的一种方法，即通过估算企业未来预期现金流和采用适宜折现率，将预期现金流折算成现时价值，得到企业价值。
基本评估思路以未来若干年度内的自由现金流量作为依据，采用适当折现率折现后加总计算得出企业自由现金流量折现值，然后再加上长期股权投资价值、溢余资产价值、非经营性资产价值、未列入营运的资产和负债，扣减有息负债得出股东全部权益价值。
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本次收益法评估模型选用企业自由现金流量。
企业价值=企业自由现金流量折现值+溢余资产价值+非经营性资产价值+未列入营运的资产和负债
全部股东权益价值=企业价值-有息债务
有息债务：指基准日账面上需要付息的债务，包括短期借款，带息应付票据、一年内到期的长期借款、长期借款等。
其中：企业自由现金流量折现值按以下公式确定
企业自由现金流量折现值=明确的预测期间的现金流量的折现值+明确的预测期间之后的现金流量的（终值）现值
t=n
P=∑Rt/(1+i)t+Pn/(1+i)n
t=1
式中：P为企业自由现金流量折现值；
i为折现率；
t为预测年度；
Rt为第t年净现金流量；
Pn为第n年终值；
n为预测第末年。
1.预测期和收益期的确定
根据企业目前生产经营状况、现有在建和已批准拟建项目的安排，预测到企业生产经营稳定的年度，评估预测期到2020年。
企业业务稳定，经营正常，收益期按永续确定。
2.净现金流量的确定
本次评估采用企业自由现金流量，自由现金流量的计算公式如下：
(预测期内每年)自由现金流量=息税前利润(1－所得税率)+折旧及摊销-资本性支出-营运资金追加额
3.终值的确定
收益期为永续，终值Pn=Rn+1×终值折现系数。
Rn+1按预测末年现金流调整确定。
辽宁元正资产评估有限公司 第23页
4.折现率的确定
按照收益额与折现率口径一致的原则，本次评估收益额口径为企业净现金流量，则折现率选取加权平均资本成本(WACC)。
公式：WACC=Ke×E/(D+E)+Kd×D/(D+E)×(1－T)
式中：
Ke为权益资本成本；
Kd为债务资本成本；
D/E：根据市场价值估计的被估企业的目标债务与股权比率；
其中：Ke=Rf+βL×RPm+Rc
Rf：无风险报酬率；
βL：企业风险系数；
RPm：市场风险溢价；
Rc：企业特定风险调整系数。
5.溢余资产价值的确定
溢余资产是指与企业收益无直接关系的，超过企业经营所需的多余资产，本次主要成本法进行评估。
6.非经营性资产价值的确定
非经营性资产是指与企业收益无直接关系的，不产生效益的资产，此类资产不产生利润。其价值根据资产的具体情况，分别选用成本法或市场法确定其基准日的价值。
7.未列入营运的资产和负债
未列入营运的资产和负债，根据基准日资产负债表，采用成本法评估确定。
8.长期股权投资价值
对于控股子公司采用成本法或收益法进行评估，根据被投资企业基准日经评估的全部股权价值乘以股东所持有的股权比例计算得出拟评估股权的价值。
9.有息债务
根据基准日资产负债表，采用成本法评估确定。
（四)最终评估结论确定的方式
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对资产基础法和收益法得出的初步评估结论进行分析，结合评估目的、两种方法使用数据的质量和数量，采用定性分析的方式，以资产基础法的评估结论作为最终评估结论。
八、评估程序实施过程和情况
整个评估工作分四个阶段进行：
（一）评估准备阶段
1.2016年9月11日，委托方召集本项目各中介协调会，有关各方就本次评估的目的、评估基准日、评估范围等问题协商一致，签订业务约定书，并制订出本次资产评估工作计划。
2.配合企业进行资产清查、填报资产评估申报明细表等工作。2016年9月12日，评估项目组人员对委估资产进行了详细了解，布置资产评估工作，协助企业进行委估资产申报工作，收集资产评估所需文件资料。
（二）现场评估阶段
项目组现场评估阶段的时间为2016年9月13日至2016年10月22日。主要工作如下：
1.听取委托方及被评估单位有关人员介绍企业总体情况和委估资产的历史及现状，了解企业的财务制度、经营状况、固定资产技术状态等情况。
2.对企业提供的资产清查评估申报明细表进行审核、鉴别，并与企业有关财务记录数据进行核对，对发现的问题协同企业做出调整。
3.根据资产清查评估申报明细表，对固定资产进行了全面清查核实，对流动资产中的存货类实物资产进行了抽查盘点。
4.查阅收集委估资产的产权证明文件。
5.根据委估资产的实际状况和特点，确定各类资产的具体评估方法。
6.对主要设备，查阅了技术资料、决算资料和竣工验收资料；对通用设备，主要通过市场调研和查询有关资料，收集价格资料；对房屋建筑物，了解管理制度和维护、改建、扩建情况，收集相关资料。
7.对企业提供的权属资料进行查验。
8.对评估范围内的资产及负债，在清查核实的基础上做出初步评估测算。
（三）评估汇总阶段
辽宁元正资产评估有限公司 第25页
2016年10月23日至24日对各类资产评估及负债审核的初步结果进行分析汇总，对评估结果进行必要的调整、修改和完善。
（四）提交报告阶段
在上述工作基础上，起草资产评估报告书，与委托方就评估结果交换意见，在全面考虑有关意见后，按评估机构内部资产评估报告三审制度和程序对报告进行反复修改、校正，最后出具正式资产评估报告书。
本阶段的工作时间为2016年10月25日至26日。
九、评估假设
本评估报告及评估结论的成立，依赖于以下评估假设：
（一）基本假设
1.交易假设。
交易假设是假定所有待评估资产已经处在交易过程中，评估师根据待评估资产的交易条件等模拟市场进行估价。
2.公开市场假设。
公开市场假设是假定待评估资产在公开市场中进行交易，从而实现其市场价值。
资产的市场价值受市场机制的制约并由市场行情决定，而不是由个别交易决定。这里的公开市场是指充分发达与完善的市场条件，是一个有自愿的买者和卖者的竞争性市场，在这个市场上，买者和卖者的地位是平等的，彼此都有获得足够市场信息的机会和时间，买卖双方的交易行为都是在自愿的、理智的，而非强制或不受限制的条件下进行的。
3.资产持续经营假设
资产持续经营假设是指评估时需根据被评估资产按目前的用途和使用的方式、规模、频度、环境等情况继续使用，或者在有所改变的基础上继续使用，相应确定评估方法、参数和依据。
（二）评估外部环境的假设
1．假设国家现行的有关法律法规及政策、国家宏观经济形势无重大变化，本次交易各方所处地区的政治、经济和社会环境无重大变化。
2．假设有关利率、汇率、赋税基准及税率、政策性征收费用、融资条件等不发生重大变化。
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3．假设无其他人力不可抗拒因素及不可预见因素对企业造成重大不利影响。
（三）有关资料真实性的假设
本次评估假设委托方及被评估单位提供的基础资料和财务资料真实、准确、完整。
当上述条件发生变化时，评估结果一般会失效。
十、评估结论
（一）资产基础法评估结论
采用资产基础法对大连富丽华大酒店的全部资产和负债进行评估得出评估基准日2016年8月31日的评估结论如下：
资产账面价值112,043.71万元，评估值207,866.85万元，评估增值 95,823.14万元，增值率85.52%。
负债账面价值100,009.16万元，评估值124,076.18万元，评估增值 24,067.02万元，增值率24.06%。
净资产账面价值12,034.55万元，评估值83,790.67万元，评估增值 71,756.12万元，增值率596.25%。
详见下表：
资产评估结果汇总表
评估基准日：2016年8月31日
被评估单位：大连富丽华大酒店 金额单位：人民币万元
||||||
|-|-|-|-|-|
|项 目|账面价值|评估价值|增减值|增值率%|
|流动资产|85,308.17|85,237.62|-70.55|-0.08|
|非流动资产|26,735.54|122,629.23|95,893.69|358.67|
|其中：可供出售金融资产|||||
|长期股权投资|0.00|0.00|0.00||
|投资性房地产|||||
|固定资产|20,708.13|101,793.82|81,085.69|391.56|
|在建工程|||||
|工程物资|||||
|固定资产清理|||||
|生产性生物资产|||||
|油气资产|||||
|无形资产|5,988.33|20,661.89|14,673.56|245.04|

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||||||
|-|-|-|-|-|
|项 目|账面价值|评估价值|增减值|增值率%|
|其他非流动资产|39.08|173.52|134.44|344.01|
|资产总计|112,043.71|207,866.85|95,823.14|85.52|
|流动负债|76,139.16|76,139.16|0.00|0.00|
|非流动负债|23,870.00|47,937.02|24,067.02|100.83|
|负债合计|100,009.16|124,076.18|24,067.02|24.06|
|净资产（所有者权益）|12,034.55|83,790.67|71,756.12|596.25|

资产基础法评估结论详细情况见评估明细表。
（二）收益法评估结论
经实施清查核实、实地查勘、市场调查和询证、评定估算等评估程序，采用现金流折现方法（DCF）对企业股东全部权益价值进行评估。大连富丽华大酒店在评估基准日2016年8月31日的净资产账面值为12,034.55万元，评估后的股东全部权益价值（净资产价值）为12,900.00万元，评估增值865.45万元，增值率3.93%。
（三）评估结果分析及最终评估结论
1.评估结果的差异分析
本次评估采用收益法得出的股东全部权益价值为12,900.00万元，比资产基础法测算得出的股东全部权益价值83,790.67万元，相差70,890.67万元，差异率为549.54%。两种评估方法差异的原因主要是：
（1）资产基础法评估是指在合理评估企业各项资产价值和负债的基础上确定评估对象价值的评估思路。其体现的是评估基准日企业账面资产和负债的公允市场价值，在经济形势较差的情况下，能够相对合理的反映出重资产企业的价值。
（2）收益法评估是以资产的预期收益为价值标准，反映的是资产的经营能力（获利能力）的大小。但受国际、国内及当地经济形势影响较大，在经济形势较差的情况下，对重资产企业的价值产生较大影响。
综上所述，从而造成两种评估方法产生差异。
2.对评估结果选取的说明
成本法与收益法评估结论差异额为70,890.67万元，差异率为549.54%，差异的主要原因：
企业价值评估中的资产基础法，是指在合理评估企业各项资产价值和负债的基
础上确定评估对象价值的评估思路。其体现的是评估基准日企业账面资产和负债的
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公允市场价值，在经济形势较差的情况下，能够相对合理的反映出重资产企业的价值。
企业价值评估中的收益法，以资产的预期收益为价值标准，反映的是资产的经营能力（获利能力）的大小。但同时受国际、国内及当地经济形势影响较大，在经济形势较差的情况下，对重资产企业的价值产生较大影响。
在如此两种不同价值标准前提下，评估得出的结果会产生一定的差异。
经分析，我们认为本项评估程序正确，评估方法选择恰当，上述两种评估方法揭示的评估结果正常，参数选取合理。根据评估对象的特点，结合评估目的和评估方法的适用性，综合分析各种影响因素，成本法所反映的企业所有者权益比较合理，故本次评估选用成本法评估结论作为最终评估结果。
经采用成本法评估结果，大连富丽华大酒店股东全部权益在基准日时点的价值为83,790.67万元。
十一、特别事项说明
（一）产权瑕疵事项
本报告未发现纳入评估范围的资产产权存在瑕疵。
（二）未决事项、法律纠纷等不确定因素
本报告未发现未决事项、法律纠纷等不确定因素。
（三）抵押、担保租赁事项
被评估单位以东楼房屋建筑物（富丽华一期）（37,141.57㎡）及所占用土地（9,999.40㎡）使用权向工商银行大连中山广场支行抵押，取得了 40,000万元期限为12年的长期借款，另约定每年5月20日及11月20偿还一定金额的借款本金（每次实际提取借款时，依情况确定），截止2016年8月31日实际使用借款 26,290万元；以西楼房屋建筑物（富丽华二期）（59,899.85㎡）及所占用土地（6,166.25㎡）使用权向工商银行大连中山广场支行抵押，取得了 32,000万元期限为 6年长期借款，另约定每年 5月 20日及 11月 20偿还一定金额的借款本金（每次实际提取借款时，依情况确定），截止2016年8月31日实际使用借款8,710万元。
除此之外，被评估单位资产不存在抵押事宜，亦不存在为其他任何企事业单位、社会团体或个人提供担保事宜。
（四）重大期后事项
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期后事项是指评估基准日之后出具评估报告之前发生的重大事项。
本报告无重大期后事项。
（五）其他需要说明的事项
1.在评估基准日以后的有效期内，如果资产数量及作价标准发生变化时，应按以下原则处理：
（1）当资产数量发生变化时，应根据原评估方法对资产数额进行相应调整；
（2）当资产价格标准发生变化、且对资产评估结果产生明显影响时，委托方应及时聘请有资格的资产评估机构重新确定评估价值；
（3）对评估基准日后，资产数量、价格标准的变化，委托方在资产实际作价时应给予充分考虑，进行相应调整。
2.本报告是在委托方及被评估单位提供基础文件数据资料的基础上做出的。提供必要的资料并保证所提供的资料的真实性、合法性、完整性是委托方及被评估单位的责任；对评估对象在评估基准日特定目的下的价值进行分析、估算并发表专业意见，是资产评估师的责任。本评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。恰当使用评估报告是委托方和相关当事方的责任。
3.评估人员对本次评估对象的法律权属状况给予了必要的关注，但不对其作任何形式的保证。委托方及相关当事方对所提供的评估对象法律权属等资料的真实性、合法性和完整性承担责任，评估师只对该资料及其来源进行了必要的查验和披露，无权对评估对象法律权属进行确认或发表意见。评估师在本次评估中设定产权为被评估单位所有而出具了委估资产价值估价意见。
4.对被评估单位存在的可能影响资产评估值的瑕疵事项，在委托方委托时未作特殊说明而评估人员已履行评估程序，仍无法获知的情况下，评估机构及评估人员不承担相关责任。
5.本次评估中，资产评估师未对各种建筑物的隐蔽工程及内部结构（非肉眼所能观察的部分）做技术检测，资产评估师在假定被评估单位提供的有关工程资料是真实有效的前提下，在未借助任何检测仪器的条件下，通过实地勘查作出判断。
6.被评估单位的土地使用权（大国用1996第9601069号）于2016年11月10日到期，被评估单位于2016年初向大连市国土资源和房屋管理局递交了土地使用权续期申请，土地使用权续期期限为15.8年。本次评估采用市场法对土地使用权（大国用
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1996第9601069号）按照续期期限为15.8年进行评估，由于国家的相关法律法规尚没有明确该种情形下土地延期的具体收费标准。被评估单位的土地使用权（大国用1996第9601069号）的土地出让金参照大连市国土资源和房屋管理局“关于大连富丽华大酒店出让续期地价有关情况的告知函中续期出让15.8年期综合楼面地价为3873元/平方米，地价总额为23088.23万元。”进行扣除。
十二、评估报告使用限制说明
（一）评估报告只能用于评估报告载明的评估目的和用途；
（二）评估报告只能由评估报告载明的报告使用者使用；
（三）未征得本评估机构同意并审阅相关内容，评估报告的全部或者部分内容不得被摘抄、引用或披露于公开媒体，法律、法规规定以及相关当事方另有约定的除外。
（四）评估结论的使用有效期：根据国家现行规定，本资产评估报告结论使用有效期为一年，自评估基准日2016年8月31日起计算，至2017年8月30日止。超过一年，需重新进行资产评估。
十三、评估报告日
评估报告日为二〇一六年十月二十六日。
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（此页无正文）
评估机构法定代表人：蔡军
资产评估师：吴艳茹
资产评估师：王园园
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二〇一六年十月二十六日
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附件目录
1. 大连富丽华大酒店审计报告（复印件）；
2. 评估对象涉及的主要权属证明资料（复印件）；
3. 委托方及被评估单位营业执照复印件；
4. 委托方及被评估单位承诺函；
5. 资产评估师承诺函；
6. 辽宁元正资产评估有限公司资产评估资格证书（复印件）；
7. 辽宁元正资产评估有限公司企业法人营业执照（复印件）；
8. 签字资产评估师资格证书（复印件）；
9. 资产评估汇总表及明细表。
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