芜湖新兴铸管有限责任公司
拟进行整体搬迁涉及的部分资产评估项目
资产评估报告书
皖中联国信评报字(2014)第186号
安徽中联国信资产评估有限责任公司
二〇一四年四月十五日
目 录
注册资产评估师声明 ............................................... 1摘 要 .......................................................... 2资产评估报告 ................................................... 4一、委托方、被评估企业和其他评估报告使用者 ..................... 4二、评估目的 ................................................... 6三、评估对象和评估范围 ......................................... 6四、价值类型及其定义 ........................................... 7五、评估基准日 ................................................. 7六、评估依据 ................................................... 8七、评估方法 .................................................. 10八、评估程序实施过程和情况 .................................... 12九、评估假设 .................................................. 13十、评估结论 .................................................. 13十一、特别事项说明 ............................................ 14十二、评估报告使用限制说明 .................................... 16十三、评估报告日 .............................................. 16备查文件目录 .................................................... 18
安徽中联国信资产评估有限责任公司
注册资产评估师声明
一、我们在执行本资产评估业务中，遵循了相关法律法规和资产评估准则，恪守独立、客观和公正的原则；根据我们在执业过程中收集的资料，评估报告陈述的内容是客观的，并对评估结论合理性承担相应的法律责任。
二、评估对象涉及的资产清单由委托方、被评估企业申报并经其签章确认；所提供资料的真实性、合法性、完整性，恰当使用评估报告是委托方和相关当事方的责任。
三、我们与评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系；与相关当事方没有现存或者预期的利益关系，对相关当事方不存在偏见。
四、我们已对评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查；我们已对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验，并对已经发现的问题进行了如实披露，且已提请委托方及相关当事方完善产权以满足出具评估报告的要求。
五、我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设和限定条件的限制，评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明的假设、限定条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。
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芜湖新兴铸管有限责任公司
拟进行整体搬迁涉及的部分资产评估项目
资产评估报告
皖中联国信评报字(2014)第186号
摘 要
安徽中联国信资产评估有限责任公司接受芜湖新兴铸管有限责任公司和芜湖市建设投资有限公司的共同委托，就芜湖新兴铸管有限责任公司弋江老厂区拟整体搬迁之经济行为，对所涉及的芜湖新兴铸管有限责任公司弋江老厂区内的部分资产在评估基准日的重置成本市场价值进行了评估。
评估对象为芜湖新兴铸管弋江老厂区内的芜国用（2003）字第100号国有土地使用权及其地上附着物（房屋建筑物、在建工程等）重新购置和建造全新状态下所需的全部成本（不扣除被评估资产已经发生的实体性贬值、功能性贬值和经济性贬值）。
评估基准日为2013年12月31日。
本次评估的价值类型为市场价值。
本次评估以重置全新资产和公开市场为前提，结合委估对象的实体特征、内部结构及其功能效用等实际情况，综合考虑各种影响因素，采用成本法进行评估。
经实施清查核实、实地查勘、市场调查和询证、评定估算等评估程序，得出芜湖新兴铸管有限责任公司弋江老厂区拟整体搬迁之经济行为所涉及的芜湖新兴铸管弋江老厂区内的芜国用（2003）字第100号国有土地使用权及其地上附着物（房屋建筑物、在建工程等）重新购置和建造全新状态下所需的全部成本（不扣除被评估资产已经发生的实体性贬值、功能性贬值和经济性贬值）在评估基准日 2013年 12月 31日的评估结论为164,248.74万元，详见下表：
资产评估结果汇总表
被评估单位：芜湖新兴铸管有限责任公司 金额单位：(人民币)万元
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|-|-|-|-|-|-|
|序号|项目|账面原值|评估重置全价|增减值|增值率%|
|||A|B|C=B-A|D=C/A×100%|
|一|房屋建筑物类合计|72,515.07|129,641.13|57,126.06|78.78|
|1|房屋建筑物|28,576.05|47,381.82|18,805.77|65.81|
|2|构筑物及其他辅助设施|43,251.94|81,200.59|37,948.65|87.74|

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|-|-|-|-|-|-|
|3|管道及沟槽|687.08|1,058.72|371.64|54.09|
|二|在建工程—土建工程|9,552.15|10,828.85|1,276.70|13.37|
|三|无形资产—土地使用权|8,106.36|23,778.77|15,672.41|193.33|
||资产合计|90,173.58|164,248.74|74,075.16|82.15|

在使用本评估结论时，特别提请报告使用者使用本报告时注意报告中所载明的特殊事项以及期后重大事项。
根据国有资产评估管理的相关规定，资产评估报告须经备案(或核准)后使用，经备案(或核准)后的评估结果使用有效期一年，自评估基准日2013年12月31日至2014年12月30日止。超过一年，需重新进行评估。
截止本项目评估基准日，列入本次评估范围内的大部分房屋尚未办理房产证。芜湖新兴铸管有限责任公司承诺，纳入本次评估范围内的房产产权明确，无产权争议，归芜湖新兴铸管有限责任公司所有。本次评估按被评估单位提供的相关资料以及实地勘察的结果进行评估，未考虑办理产权登记的相关费用。
由于在建工程的付款方式受合同规定和其他因素影响,账面金额存在与实际工程形象进度不一致的情况。本机构对列入评估范围内的在建工程按本次评估基准日实际形象进度进行评定估算。本次评估范围不包括所有资产购建中可能存在的相关债权负债，如未来存在资产购建的相关债权债务均与本报告无关。
由于行业特殊性及工作条件限制，本机构评估人员无法对列入本次评估范围内的所有地下管道沟槽等隐蔽工程以及园林绿化进行全面勘察，主要通过现场勘察典型实物资产状况、核实工程图纸及决算和维护记录等资料、向企业管理人员了解情况等途径进行现状分析、工程量验证核实及评定估算。
2#炉异地改造和弋江1080M3高炉改造已经完工，因竣工决算尚未结束，本次评估对象及范围内的2#炉异地改造和弋江1080M3高炉改造附属房屋建筑物，系被评估单位按合同估价入账。本次评估结果未考虑实际决算金额与账面金额之间可能存在的差异形成的相应负债和权益，如未来存在资产购建的相关债权债务均与本报告无关。
由于本次评估对象为重新购置和建造全新状态的被评资产所需的全部重置成本（不扣除被评估资产已经发生的实体性贬值、功能性贬值和经济性贬值），故未对土地年期进行修正，按工业用地最高使用年限50年估算。
以上内容摘自资产评估报告正文，欲了解本评估项目的详细情况和合理
理解评估结论，应当阅读资产评估报告全文。
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芜湖新兴铸管有限责任公司
拟进行整体搬迁涉及的部分资产评估项目
资产评估报告
皖中联国信评报字(2014)第186号
芜湖新兴铸管有限责任公司
芜湖市建设投资有限公司：
安徽中联国信资产评估有限责任公司接受贵单位的委托，根据有关法律法规和资产评估准则，采用成本法，按照必要的评估程序，对芜湖新兴铸管有限责任公司弋江老厂区拟整体搬迁之经济行为所涉及的芜湖新兴铸管有限责任公司弋江老厂区内的部分资产在评估基准日 2013年 12月 31日的重置成本市场价值进行了评估。现将资产评估情况报告如下：
一、委托方、被评估企业和其他评估报告使用者
本次资产评估的委托方为芜湖新兴铸管有限责任公司（以下简称芜湖新兴铸管）和芜湖市建设投资有限公司。
（一）芜湖新兴铸管概况
公司名称：芜湖新兴铸管有限责任公司
公司地址：芜湖市弋江南路72号
法定代表人：李成章
注册资本：肆亿伍仟万圆整
实收资本：肆亿伍仟万圆整
经济性质：有限责任公司（自然人投资或控股的法人独资）
营业执照注册号：340200000053587(1-2)
1、公司简介
芜湖新兴铸管是由新兴际华集团有限公司和新兴铸管股份有限公司共同出资，于2003年重组芜湖钢铁厂和芜湖焦化制气有限责任公司而组建的，注册资本为人民币 5亿元，其中新兴铸管股份有限公司以货币资金出资3亿元，占注册资本的60%；新兴际华集团有限公司以货币资金出资 2亿元，占注册资本的40%。2006年 2月和 2006
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年9月又增加投资8.5亿元，全部计入资本公积，注册资本及股东双方投资比例不变。
2009年8月新兴铸管股份有限公司以货币资金12亿元收购了新兴际华集团有限公司的40%股权，至此，芜湖新兴铸管成为新兴铸管股份有限公司的全资子公司。
2013年 1月本公司减少注册资本 5,000万元，减资用于新兴铸管股份有限公司对芜湖新兴铸管有限责任公司采取存续分立形式设立芜湖新兴冶金资源综合利用技术有限公司的出资。本次减资后，本公司注册资本为人民币 45,000万元，实收资本为人民币45,000万元。
芜湖新兴铸管成立以后制定了分三步走的发展战略：第一步改造炼铁高炉及铁前系统，环境治理达标。先后对高炉、烧结、焦化、供电系统、公用配套工程和炼铁综合工程实施了一系列技术改造，年生产能力生铁从 33万吨提高 120万吨，烧结矿从 60万吨提高到 150万吨，焦炭从 13万吨提高到 56万吨，经济技术指标达到同类型企业的先进水平；第二步发展离心球墨铸铁管；第三步淘汰装备落后的电炉炼钢厂和轧钢生产线，建设转炉炼钢厂和轧制生产线，研制开发机械用钢和大口径厚壁无缝钢管。目前拥有年产球墨铸管 80万吨、管坯、径向锻造产品、制造用钢等 400万吨的生产能力，是一家集烧结、球团、焦化、炼铁、炼钢、轧钢为一体的联合钢铁企业。
2、经营范围
离心球墨铸铁管、钢铁冶炼及压延加工、铸造制品、煤化产品、焦炭、煤气的生产与销售（涉及许可证的凭证经营），自营和代理各类商品和技术的进出口业务（但国家限定公司经营或禁止进出口的商品及技术除外），冶金设备、炉料、钢铁制品、五金建材、耐火材料、煤炭销售。
3、委评资产概况
委评资产是芜湖新兴铸管弋江老厂区内的芜国用（2003）字第100号国有土地使用权及其地上附着物（房屋建筑物、在建工程）等。
（二）芜湖市建设投资有限公司（以下简称：芜湖建投）概况
住所：安徽省芜湖市九华中路200号
法定代表人：夏峰
注册资本：伍拾亿圆整
企业类型：有限责任公司（国有独资）
经营范围：集中管理财政性建设资金、统筹安排各种专项资金、向上争取资金、借资、融资、责任贷款、资金担保、管理和组织实施政府性投资建设项目、开发经营、
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开发业务、受政府委托经营国有资产。
成立日期：1998年2月18日
营业期限：长期
（三）被评估企业概况
本次资产评估的被评估企业为芜湖新兴铸管（见委托方概况）。
（四）委托方与被评估企业的关系
芜湖市建设投资有限公司拟收储芜湖新兴铸管弋江老厂区的土地。
（五）委托方、业务约定书约定的其他评估报告使用者
本评估报告的使用者为委托方、被评估企业、经济行为相关的当事方以及按照国有资产管理相关规定报送备案的相关监管机构。
除国家法律法规另有规定外，任何未经评估机构和委托方确认的机构或个人不能由于得到评估报告而成为评估报告使用者。
二、评估目的
因芜湖市城市规划需要，芜湖新兴铸管弋江老厂区拟整体搬迁。
本次评估目的是对该事宜涉及的芜湖新兴铸管位于弋江老厂区内的芜国用（2003）字第100号国有土地使用权及其地上附着物（房屋建筑物、在建工程等）在评估基准日的重置成本市场价值作出反映，为该事宜提供价值参考。
上述经济行为已经双方委托人共同确认。
三、评估对象和评估范围
评估对象为芜湖新兴铸管弋江老厂区内的芜国用（2003）字第100号国有土地使用权及其地上附着物（房屋建筑物、在建工程等）重新购置和建造全新状态下所需的全部成本（不扣除被评估资产已经发生的实体性贬值、功能性贬值和经济性贬值）。
截止 2013年 12月 31日，列入评估范围资产账面原值为 90,173.58万元，具体包括房屋建筑物类原值72,515.07万元（其中房屋建筑物28,576.05万元；构筑物及辅助设施43,251.94万元；管道及沟槽687.08万元）；在建工程—土建工程9,552.15万元；无形资产－土地使用权账面原值8,106.36万元。
委托评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围一致。
(一)委估主要资产情况
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本次评估范围中的主要资产为国有土地使用权及其地上附着物（房屋建筑物、在建工程等）。
1.主要资产法律权属状况
列入本次评估范围内的房屋共计 154项，构筑物共计 330项，管道沟槽共计 20项。
列入本次评估范围内的房屋建筑物建筑面积为 199,703.30㎡，其中：163,276.55㎡房屋建筑物尚未办理房屋产权证；995.14㎡房屋在评估基准日前已经拆除；构筑物有29项在评估基准日前已经拆除。
列入本次评估范围的在建工程－土建工程共计4大项。
列入本次评估范围内的无形资产-土地使用权共计1宗。
2.主要资产物理状况
除上述已拆除资产（拆除资产无评估值），其他资产均处于正常使用状态，且无抵押、质押和租赁情况。
(二)企业申报的表外资产的类型、数量
截止基准日2013年12月31日，被评估企业申报评估的范围内无表外资产。
(三)引用其他机构出具的报告的结论所涉及的资产类型、数量和账面金额本次评估报告中基准日各项资产账面原值与 2013年度芜湖新兴铸管年度审计报告中相关资产的期末余额一致（立信会计师事务所（特殊普通合伙）信会师报字〔2014〕第110732号审计报告）。除此之外，未引用其他机构报告内容。
四、价值类型及其定义
依据本次评估目的，确定本次评估的价值类型为市场价值。
市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。
五、评估基准日
本项目资产评估基准日是2013年12月31日。
此基准日是委托方在综合考虑利于经济行为之实施、被评估企业的资产规模、工作量大小、预计所需时间、合规性等因素的基础上确定的。
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六、评估依据
本次资产评估遵循的评估依据主要包括经济行为依据、法律法规依据、评估准则依据、资产权属依据，及评定估算时采用的取价依据和其他参考资料等，具体如下：(一)经济行为依据
1.本项目《资产评估业务约定书》（皖中联国信评报字〔2014〕186号）；
2.其他有关行为依据。
(二)法律法规依据
1.《中华人民共和国公司法》(2005年 10月 27日第十届全国人民代表大会常务委员会第十八次会议修订)；
2.《企业国有资产监督管理暂行条例》(国务院第378号令，2003)；
3.《国有资产评估管理办法实施细则》(国资办发[1992]第36号)；
4.《企业国有资产评估管理暂行办法》国务院国有资产监督管理委员会令第 12号(2005年)；
5.《企业国有产权转让管理暂行办法》(国资委、财政部第 3号令，2003年 12月31日)；
6.《关于加强企业国有资产评估管理工作有关问题的通知》(国资委产权[2006]274号)；
7.《中华人民共和国城市房地产管理法》（中华人民共和国主席令第29号，2007年8月30日第十届全国人民代表大会常务委员会第二十九次会议修订）；
8.《中华人民共和国土地管理法》；
9.其他与评估工作相关的法律、法规和规章制度等。
(三)评估准则依据
1.《资产评估准则-基本准则》（财企（2004）20号）；
2.《资产评估职业道德准则-基本准则》（财企（2004）20号）；
3.《资产评估准则-评估报告》（中评协[2007]189号）；
4.《资产评估准则-评估程序》（中评协[2007]189号）；
5.《资产评估准则-不动产》（中评协[2007]189号）；
6.《企业国有资产评估报告指南》（中评协[2008]218号）；
7.《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》（会协[2003]18号）；
8.中国资产评估协会《关于印发<资产评估职业道德准则—独立性>的通知》
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（中评协<2012>248号)；
9.《房地产估价规范》（GB/T50291-1999）；
10.《城镇土地估价规程》（GB/T18508-2001）。
(四)资产权属依据
1.房屋所有权产权声明；
2.《国有土地使用证》；
3.《房屋所有权证》；
4.工程建设施工合同、决算和发票；
5.其他参考资料。
(五)取价依据
1.财政部关于印发《基本建设财务管理规定》的通知(财建[2002]394号)；
2.国家计委、建设部关于发布《工程勘察设计收费管理规定》的通知(计价格[2002]10号)；
3.国家计委办公厅、建设部办公厅《关于工程勘察设计收费管理规定有关问题的补充通知》(计办价格[2002]1153号)；
4.国家发展改革委、建设部关于印发《建设工程监理与相关服务收费管理规定》的通知(发改价格[2007]670号)；
5.国家发展和改革委员会发布的《招标代理服务收费管理暂行办法》(计价格[2002]1980号)；
6.国家发展计划委员会、国家环境保护总局《关于规范环境影响咨询收费有关问题的通知》（计价格[2002]125号）；
7.国家计委关于印发建设项目前期工作咨询收费暂行规定的通知（计价格［1999］1283号）；
8.《中国人民银行贷款利率表》2012年7月6日起执行；
9.建设部《房屋完损等级评定标准》
10.安徽省建设工程造价总站、安徽省工程建设标准定额总站《关于贯彻执行<全国统一建筑工程基础定额安徽省综合估价表>及其费用定额的实施意见》(建定字<2000>021号)；
11. 2000年《全国统一建筑工程基础定额安徽省综合估价表》及其配套费用定额；
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12. 1999年《全国统一建筑工程基础定额安徽省装饰工程综合估价表》及其配套费用定额；
13.2000年《全国统一安装工程预算定额安徽省估价表》及其配套费用定额；
14.2000年《全国统一建筑安装工程安徽省工期定额》；
15.安徽省建设工程造价管理总站造计(2013)16号《关于调整执行建设工程定额人工费的实施意见》;
16.2013年12月《芜湖市建设工程主要材料价格表》;
17.《冶金工厂建设建筑安装工程费用定额》（2006年版）；
18.《冶金工业建设工程预算定额》（2001年版）；
19.铁道部(铁建设[2006]113号)《关于发布〈铁路基本建设工程设计概(预)算编制办法〉的通知》及其相关调整文件；
20.铁道部《关于发布<关于调整铁路基本建设工程涉及概预算综合工费标准>的通知》（铁建设(2010)196号）；
21.铁道部《关于公布<铁路路基工程预算定额>等二十九项定额标准的通知》（铁建设[2010]223号）；
22.被评估单位提供的工程设计文件、工程图纸、招投标文件、工程合同、工程决算报告等技术资料；
23.本机构评估人员通过市场调查收集的有关询价资料和取价参数资料；
24.委评资产现场盘点、勘察资料；
25.其他参考资料。
七、评估方法
(一)评估方法的选择
资产评估的常用方法包括：市场法、成本法、收益法。
根据本次评估目的、评估范围、可搜集的资料，针对评估对象的属性特点，分别采用成本法和市场法进行评估。
根据委托方的委托事项，本项目各类资产的评估值是指用现时条件下重新购置和建造一个全新状态的被评资产所需的全部成本，没有扣除被评估资产已经发生的实体性贬值、功能性贬值和经济性贬值。
(二)各类资产的评估方法如下：
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1.房屋建筑物类
本次评估按照房屋建筑物实体特征、内部结构及其功能效用采用重置成本法进行评估。
主要建筑物的评估，是根据建筑工程资料和竣工结算资料按建筑物工程量，以当地现行定额标准、建设规费、贷款利率计算出建筑物的重置全价评估值。
其他建筑物是在实地勘察的基础上，以类比的方法，综合考虑各项评估要素，确定重置单价并计算评估值。
重值全价由建安造价、前期及其他费用、资金成本三部分组成。
(1)建安造价的确定
包含土建工程费、装饰装修工程费及公用设施安装费用。评估时以评估基准日当时的建筑技术、建筑工艺、人工、材料、机械台班费用，重新计算出综合造价，主要采用工程造价调整法或根据历史成本采用类似工程物价指数进行调整估算。
(2)前期及其他费用的确定
前期及其他费用，包括当地地方政府规定收取的建设费用及建设单位为建设工程而投入的除建安造价外的其它费用两个部分。
(3)资金成本的确定
资金成本系在建设期内为工程建设所投入资金的贷款利息，其采用的利率按基准日中国人民银行规定标准计算，工期按建设正常合理周期计算，并按均匀投入考虑：资金成本=(工程建安造价+前期及其它费用)×合理工期×贷款利息×50%
2.在建工程－土建工程
对于已经决算的在建工程，评估方法同房屋建筑物类资产。
对于尚在施工的在建工程，先根据所提供的施工合同和概预算资料测算出在评估日全部完工的重置工程造价，乘以经被评估单位和施工单位共同确认的评估基准日工程实际完工程度,再加上测算的前期费用和合理工期内的资金成本作为评估值。
3.无形资产－土地使用权
根据《城镇土地估价规程》以及委评各宗地所在区域实际情况，经过评估人员的综合考虑，采用市场比较法对委评宗地进行评估。
市场比较法是根据市场中的替代原理，将待估土地与具有替代性的，且在估价时点近期市场上交易的类似地产进行比较，并对类似地产的成交价格作适当修正，以此估算待估土地客观合理价格的方法。
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八、评估程序实施过程和情况
整个评估工作分四个阶段进行：
(一)评估准备阶段
1、委托方召集本项目协调会，有关各方就本次评估的目的、评估基准日、评估范围等问题协商一致，并制订出本次资产评估工作计划。
2、配合企业进行资产清查、填报资产评估申报明细表等工作。评估项目组人员对委估资产进行了详细了解，布置资产评估工作，协助企业进行委估资产申报工作，收集资产评估所需文件资料。
(二)现场评估阶段
项目组现场评估阶段的主要工作如下：
1、听取委托方及被评估企业有关人员介绍企业总体情况和委估资产的历史及现状，了解企业的财务制度、经营状况、固定资产技术状态等情况。
2、对企业提供的资产评估申报明细表进行审核、鉴别，并与企业有关财务记录数据进行核对，对发现的问题协同企业做出调整。
3、根据资产评估申报明细表，对委估资产进行了全面清查核实。
4、查阅收集委估资产的产权证明文件。
5、根据委估资产的实际状况和特点，确定各类资产的具体评估方法。
对房屋建筑物和在建工程，了解管理制度和维护、改建、扩建情况，收集相关资料。
6、对企业提供的权属资料进行查验。
7、对评估范围内的资产，在清查核实的基础上做出初步评估测算。
(三)评估汇总阶段
对各类资产评估的初步结果进行分析汇总，对评估结果进行必要的调整、修改和完善。
(四)提交报告阶段
在上述工作基础上，起草资产评估报告，与委托方就评估结果交换意见，在全面考虑有关意见后，按评估机构内部资产评估报告三审制度和程序对报告进行反复修改、校正，最后出具正式资产评估报告。
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九、评估假设
本次评估中，评估人员遵循了以下评估假设：
(一)一般假设
1.交易假设
交易假设是假定所有待评估资产已经处在交易的过程中，评估师根据待评估资产的交易条件等模拟市场进行估价。交易假设是资产评估得以进行的一个最基本的前提假设。
2.公开市场假设
公开市场假设，是假定在市场上交易的资产，或拟在市场上交易的资产，资产交易双方彼此地位平等，彼此都有获取足够市场信息的机会和时间，以便于对资产的功能、用途及其交易价格等作出理智的判断。公开市场假设以资产在市场上可以公开买卖为基础。
(二)特殊假设
1.本次评估假设评估基准日外部经济环境不变，国家现行的宏观经济不发生重大变化；
2.企业所处的社会经济环境以及所执行的税赋、税率等政策无重大变化；
3.本次评估的各项资产均以评估基准日的实际存量为前提，有关资产的现行市价以评估基准日的国内有效价格为依据；
4.假设重置的全新资产与评估对象的实体特征、内部结构及其功能效用具有一致性；
5.本次评估假设委托方及被评估企业提供的基础资料和财务资料真实、准确、完整；
6.评估范围仅以委托方及被评估企业提供的评估申报表为准，未考虑委托方及被评估企业提供清单以外可能存在的或有资产及或有负债；
7.本次评估测算的各项参数取值不考虑通货膨胀因素的影响。
当上述条件发生变化时，评估结果一般会失效。
十、评估结论
在实施上述资产评估方法和程序后，得出芜湖新兴铸管弋江老厂区拟整体搬迁之经济行为所涉及的芜湖新兴铸管弋江老厂区内的芜国用（2003）字第100号国有土地
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使用权及其地上附着物（房屋建筑物、在建工程等）重新购置和建造全新状态下所需的全部成本（不扣除被评估资产已经发生的实体性贬值、功能性贬值和经济性贬值）在评估基准日2013年12月31日的评估结论为164,248.74万元，详见下表：
资产评估结果汇总表
被评估单位：芜湖新兴铸管有限责任公司 金额单位：(人民币)万元
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|序号|项目|账面原值|评估重置全价|增减值|增值率%|
|||A|B|C=B-A|D=C/A×100%|
|一|房屋建筑物类合计|72,515.07|129,641.13|57,126.06|78.78|
|1|房屋建筑物|28,576.05|47,381.82|18,805.77|65.81|
|2|构筑物及其他辅助设施|43,251.94|81,200.59|37,948.65|87.74|
|3|管道及沟槽|687.08|1,058.72|371.64|54.09|
|二|在建工程—土建工程|9,552.15|10,828.85|1,276.70|13.37|
|三|无形资产—土地使用权|8,106.36|23,778.77|15,672.41|193.33|
||资产合计|90,173.58|164,248.74|74,075.16|82.15|

本报告评估结论详细情况见《芜湖新兴铸管有限责任公司拟进行整体搬迁涉及的部分资产重置成本评估项目资产评估明细表》(本报告书附件)。
十一、特别事项说明
(一)需要说明的产权及其他事项
1.截止本项目评估基准日，列入本次评估范围内的大部分房屋尚未办理房产证。
芜湖新兴铸管有限责任公司承诺，纳入本次评估范围内的房产产权明确，无产权争议，归芜湖新兴铸管有限责任公司所有。本次评估按被评估单位提供的相关资料以及实地勘察的结果进行评估，未考虑办理产权登记的相关费用。
2.由于在建工程的付款方式受合同规定和其他因素影响,账面金额存在与实际工程形象进度不一致的情况。本机构对列入评估范围内的在建工程按本次评估基准日实际形象进度进行评定估算。本次评估范围不包括所有资产购建中可能存在的相关债权负债，如未来存在资产购建的相关债权债务均与本报告无关。
3.由于行业特殊性及工作条件限制，本机构评估人员无法对列入本次评估范围内的所有地下管道沟槽等隐蔽工程以及园林绿化进行全面勘察，主要通过现场勘察典型
实物资产状况、核实工程图纸及决算和维护记录等资料、向企业管理人员了解情况等
途径进行现状分析、工程量验证核实及评定估算。
安徽中联国信资产评估有限责任公司 第 14页
5.2#炉异地改造和弋江1080M3高炉改造已经完工，因竣工决算尚未结束，本次评估对象及范围内的2#炉异地改造和弋江1080M3高炉改造附属房屋建筑物，系被评估单位按合同估价入账。本次评估结果未考虑实际决算金额与账面金额之间可能存在的差异形成的相应负债和权益，如未来存在资产购建的相关债权债务均与本报告无关。
6.由于本次评估对象为重新购置和建造全新状态的被评资产所需的全部重置成本（不扣除被评估资产已经发生的实体性贬值、功能性贬值和经济性贬值），故未对土地年期进行修正，按工业用地最高使用年限50年估算。
(二)未决事项、法律纠纷等不确定因素
芜湖新兴铸管承诺，截至评估基准日，委评资产未涉及抵押、担保、诉讼等影响评估结论的重大事项。
本次评估无未决事项、法律纠纷等不确定因素。
(三)重大期后事项
本报告无重大期后事项。
(四)其他需要说明的事项
1.评估师和评估机构的法律责任是对本报告所述评估目的下的资产价值量做出专业判断，并不涉及到评估师和评估机构对该项评估目的所对应的经济行为做出任何判断。评估工作在很大程度上，依赖于委托方及被评估企业提供的有关资料。因此，评估工作是以委托方及被评估企业提供的有关经济行为文件，有关资产所有权文件、证件及会计凭证，有关法律文件的真实合法为前提。
2.评估过程中，评估人员观察所评估房屋建筑物的外貌，在尽可能的情况下察看了建筑物内部装修情况和使用情况，未进行任何结构和材质测试。
3.本次评估范围及采用的由被评估企业提供的数据、报表及有关资料，委托方及被评估企业对其提供资料的真实性、完整性负责。
4.评估报告中涉及的有关权属证明文件及相关资料由被评估企业提供，委托方及被评估企业对其真实性、合法性承担法律责任。
5.在评估基准日以后的有效期内，如果资产数量及作价标准发生变化时，应按以下原则处理：
(1)当资产数量发生变化时，应根据原评估方法对资产数额进行相应调整；
(2)当资产价格标准发生变化、且对资产评估结果产生明显影响时，委托方应及时聘请有资格的资产评估机构重新确定评估价值；
安徽中联国信资产评估有限责任公司 第 15页
(3)对评估基准日后，资产数量、价格标准的变化，委托方在资产实际作价时应给予充分考虑，进行相应调整。
十二、评估报告使用限制说明
(一)本评估报告只能用于本报告载明的评估目的和用途。同时，本次评估结论是反映评估对象在本次评估目的下，根据公开市场的原则确定的现行公允市价，没有考虑将来可能承担的抵押、担保事宜，以及特殊的交易方可能追加付出的价格等对评估价格的影响，同时，本报告也未考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和其它不可抗力对资产价格的影响。当前述条件以及评估中遵循的持续经营原则等其它情况发生变化时，评估结论一般会失效。评估机构不承担由于这些条件的变化而导致评估结果失效的相关法律责任。
本评估报告成立的前提条件是本次经济行为符合国家法律、法规的有关规定，并得到有关部门的批准。
(二)本评估报告只能由评估报告载明的评估报告使用者使用。评估报告的使用权归委托方所有，未经委托方许可，本评估机构不会随意向他人公开。
(三)未征得本评估机构同意并审阅相关内容，评估报告的全部或者部分内容不得被摘抄、引用或披露于公开媒体，法律、法规规定以及相关当事方另有约定的除外。
(四)评估结论的使用有效期：根据国有资产评估管理的相关规定，资产评估报告
须经备案(或核准)后使用，经备案(或核准)后的评估结果使用有效期一年，自评估基准日2013年12月31日至2014年12月30日止。超过一年，需重新进行评估。
十三、评估报告日
评估报告日为二〇一四年四月十五日。
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（此页无正文）
安徽中联国信资产评估有限责任公司
评估机构法定代表人：
注册资产评估师：
注册资产评估师：
二〇一四年四月十五日
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备查文件目录
1.经济行为文件；
2.委托方及被评估企业法人营业执照(复印件)；
3.评估对象涉及的主要权属证明资料清单；
4.委托方及被评估企业承诺函；
5.签字注册资产评估师承诺函；
6.安徽中联资产评估有限责任公司资产评估资格证书(复印件)；
7.安徽中联资产评估有限责任公司企业法人营业执照(复印件)；
8.签字注册资产评估师资格证书(复印件)；
9.主要实物资产现场勘察照片(复印件)；
10.芜湖新兴铸管有限责任公司拟进行整体搬迁涉及的部分资产重置成本评估项目资产评估明细表。
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