本资产评估报告依据中国资产评估准则编制
华天酒店集团股份有限公司
拟转让部分债权
资产评估报告
开元评报字[2017]1-147号
开元资产评估有限公司
CAREA Assets AppraisalCo. , Ltd
二〇一七年十一月十日
目 录
内 容 页 次声明 ------------------------------------------------------- 1摘 要 ------------------------------------------------- 3一、委托方暨产权持有单位和业务约定书约定的其他评估报告使用者 9二、评估目的 ----------------------------------------------- 9三、评估对象和评估范围 ------------------------------------ 10四、价值类型及其定义 -------------------------------------- 14五、评估基准日 -------------------------------------------- 14六、评估依据 ---------------------------------------------- 14七、评估方法 ---------------------------------------------- 15八、评估程序实施过程和情况 -------------------------------- 16九、评估假设 ---------------------------------------------- 17十、评估结论 ---------------------------------------------- 18十一、特别事项说明 ---------------------------------------- 18十二、评估报告使用限制说明 -------------------------------- 23十三、评估报告日 ------------------------------------------ 24评 估报 告附 件 ------------------------------------ 25
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声明
一、本资产评估报告（以下简称“本评估报告”）是依据中华人民共和国财政部发布的资产评估基本准则和中国资产评估协会发布的资产评估执业准则和职业道德准则编制的。
二、委托人或者本评估报告的合法使用人应当按照法律、行政法规规定和本评估报告载明的使用范围依法使用本评估报告；委托人或者本评估报告的合法使用人违反前述规定使用本评估报告的，本评估机构及资产评估师不承担责任。
本评估报告仅供委托人、评估委托合同中约定的其他资产评估报告使用人和国家法律、行政法规规定的资产评估报告使用人使用；除此之外，其他任何机构和个人不能成为本评估报告的使用人。
本资产评估机构（以下简称本“本评估机构”）及资产评估师提示本评估报告的合法使用人：应当正确理解评估结论；本评估报告的评估结论是在本评估报告载明的评估假设和限制条件下，为本评估报告载明的评估目的而出具的评估对象于评估基准日的价值参考意见；本评估报告的合法使用人应当根据评估基准日后的资产状况和市场变化情况依法使用本评估报告及其评估结论；评估结论不等同于评估对象可实现的价格，不应当将评估结论视为评估对象可实现价格的保证；因使用不当造成的后果与签署本评估报告的资产评估师及其所在资产评估机构无关。
三、本评估机构及资产评估师在执行本评估业务的过程中，遵循了相关法律、行政法规和资产评估准则的相关规定，恪守了独立、客观、公正的执业原则，本评估机构对出具的资产评估报告依法承担责任。
四、本次评估的评估对象所涉及的资产、负债清单由委托人、产权持有人申报并经其采用签字、盖章或法律允许的其他方式确认；委托人和相关当事人依法对其所提供资料的真实性、合法性、完整性负责；因委托人、产权持有人提供的资料不实所致的评估结论的错漏应由提供该等资料的单位或个人依法承担责任。
五、本评估机构及签字资产评估师与本评估报告中的评估对象没有现存的或者预期的利益关系；与相关当事人没有现存的或者预期的利益关系，对相关当事人无偏见。
六、资产评估专业人员已对本评估报告中的评估对象及其所包含资产进行了必要的现场调查、已对评估对象及其所包含资产的法律权属状况给予了必要的关注、已对
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评估对象及其所包含资产的法律权属资料进行了查验、已对发现的产权资料瑕疵事项进行了如实披露，且已提请委托人及相关当事人完善产权以满足出具资产评估报告的要求。
七、本评估报告中的分析、判断和结论受本评估报告中载明的评估假设和限定条件的限制，本评估机构好资产评估师特别提醒本评估报告的合法使用人：应当关注评估结论成立的评估假设好前提条件、资产评估报告特别事项说明和使用限制，并充分考虑本评估报告中载明的假设、限定条件、特别事项及其对评估结论的影响；当上述评估假设、限定条件、特别事项及未来经济环境发生较大变化时，应慎重使用本评估报告及其评估结论，或者重新进行评估。
八、本评估机构及签署本评估报告的资产评估师已具备从事资产评估业务所需的执业资质、相关专业评估经验和从事资产价值评估的专业胜任能力。本次评估除已在本评估报告中披露的利用专家工作及相关报告的情况外，无其他的利用专家工作及相关报告的情形。
九、本评估报告中有的明细数据加和后与其汇总数据不符是因各明细数据的四舍五入所致，以汇总数据为准。
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拟转让部分债权
资产评估报告
摘 要
开元评报字[2017]1-147号
华天酒店集团股份有限公司：
开元资产评估有限公司接受贵公司的委托，根据有关法律、法规和资产评估准则、资产评估原则，按照必要的评估程序，采用成本法对贵公司拟转让对北京浩搏基业房地产开发有限公司债权事宜涉及的部分其他应收款在2017年9月30日的市场价值进行了评估。现将资产评估情况摘要报告如下：
一、评估目的：因华天酒店集团股份有限公司拟转让对北京浩搏基业房地产开发有限公司债权事宜，本次评估目的是为委托方提供该经济行为所涉及的其他应收款的市场价值于评估基准日的作价参考依据。
二、评估对象和范围：本次评估的评估对象为华天酒店集团股份有限公司所持有的对北京浩搏基业房地产开发有限公司的部分债权的市场价值，评估范围为华天酒店集团股份有限公司所持有的对北京浩搏基业房地产开发有限公司的部分其他应收款。
三、本次评估的价值类型为市场价值。
四、本次评估基准日为 2017年9月 30日。
五、评估方法：成本法。
六、评估结论
在北京浩搏基业房地产开发有限公司持续经营等假设条件下，华天酒店集团股份有限公司所持有的对北京浩搏基业房地产开发有限公司的债权于评估基准日 2017年 9月 30日所表现的市场价值为 41,295.82万元（大写为肆亿壹仟贰佰玖拾伍万捌仟贰佰元整），本次委托方申报的债权账面金额为78,167.37万元，评估减值 36,871.55万元，减值率47.17%。
七、评估报告及结论使用有效期：参照现行要求，本评估报告及其评估结论的有效使用期限为一年，从评估基准日起计算。
八、特别事项说明
一）引用其他机构出具的报告结论的情况
本次评估引用了开元资产评估有限公司出具的《开元评报字[2017]1-135号》报
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告。
本次评估是在大信会计师事务所（特殊普通合伙）长沙分所出具的大信沙审字[2017]第00260号审计报告基础上进行的。
二）权属资料不全面或者存在瑕疵的情形
1、根据华天酒店集团股份有限公司公告（公告编号：2017-005）：2013年7月，自然人吴静波以本公司控股子公司北京浩搏基业房地产开发有限公司（以下简称“北京浩搏”）未履行各方于2012年1月18日签订的《合同解除及还款协议》为由，对北京浩搏提起诉讼，要求北京浩搏支付其5500万元及违约金。2013年12月，北京市第二中级人民法院作出一审判决，判决北京浩搏给付吴静波 5500万元及相应违约金。
北京浩搏不服一审判决，于2014年2月向北京市高级人民法院提起上诉。北京市高级人民法院于2014年6月作出二审判决：驳回上诉，维持一审判决。北京浩搏不服二审判决，向中华人民共和国最高人民法院（以下简称“最高院”）提起再审申请。
最高院于2015年9月24日作出的《民事裁定书》【案号：（2014民申字第 2251号）】，裁定如下：一、本案由本院提审。二、再审期间，中止原判决的执行。2017年 2月 22日，公司收到最高院再审民事判决书【（2015）民提字第208号】,判决如下：维持北京市高级人民法院（2014）高民终字第709号民事判决。
目前本案处于执行阶段，吴静波已申请冻结金方商贸大厦（3层除外）的在建房屋。考虑到浩搏基业已计提了87,588,638.89元的对吴静波的其他应付款，同时华天酒店及华天集团增资扩股北京浩搏时，与其原股东德瑞特公司和曹德军协议约定：北京浩搏股东德瑞特公司和曹德军承诺承担北京浩搏7亿元以外的债务及正式增资扩股收购日前存在的或有债务，并以其持有北京浩搏38%的股权提供担保。该事项属本公司重组北京浩搏后7亿元以外的或有事项。
因此，本次评估未考虑该事项对金方商贸大厦在建房屋评估价值的影响。
三）评估程序受到限制的情况
无。
四）评估资料不完整的情况
无。
五）未决事项、法律纠纷等不确定因素(含对评估价值的影响)
1、根据华天酒店集团股份有限公司公告（公告编号：2017-055）：根据原告赵子飞向北京市丰台区法院提交的《民事起诉状》，其起诉理由为：“2010年4月8日，原被告双方签订一份《房屋买卖合同》，约定被告将其所有的位于北京市丰台区南方庄
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路68号金方商贸大厦第15层1536室、1537室、1538室、1539室、1550室、1551室、1552室、1553室、1555室、1556室、1557室房屋（合计建筑面积为558.25平方米）作价人民币1000万元转让给原告。本合同签订当日，原告交付全部购房款；
被告承诺于2010年7月8日前与原告办理上述房产的交易登记；被告应当在房产交付后10日内，将房产产权过户至原告名下；双方还对其他事项进行了约定。”原告以被告未交付涉案房屋为由，向北京市丰台区人民法院提起诉讼。
目前该诉讼尚未开庭，考虑到浩搏基业在其他应付款中已计提了1000万元对赵子飞的其他应付款，同时华天酒店及华天集团增资扩股北京浩搏时，与其原股东德瑞特公司和曹德军协议约定：北京浩搏股东德瑞特公司和曹德军承诺承担北京浩搏7亿元以外的债务及正式增资扩股收购日前存在的或有债务，并以其持有北京浩搏38%的股权提供担保。该事项属本公司重组北京浩搏后7亿元以外的或有事项。
综上，本次评估未考虑该事项对金方商贸大厦在建房屋评估价值的影响。
2、根据华天酒店集团股份有限公司公告（公告编号：2017-044）：2013年7月，自然人吴静波以本公司控股子公司北京浩搏基业房地产开发有限公司（以下简称“北京浩搏”）未履行各方于2012年1月18日签订的《合同解除及还款协议》为由，对北京浩搏提起诉讼，要求北京浩搏支付其5500万元及违约金。2013年12月，北京市第二中级人民法院作出一审判决，判决北京浩搏给付吴静波 5500万元及2013年7月8日之前的逾期付款违约金。北京浩搏不服一审判决，于2014年2月向北京市高级人民法院提起上诉。北京市高级人民法院于2014年6月作出二审判决：驳回上诉，维持一审判决。北京浩搏不服二审判决，向中华人民共和国最高人民法院（以下简称“最高院”）提起再审申请。最高院于2017年2月8日作出再审判决：维持二审判决。近期，吴静波以“对于2013年7月9日之后的逾期付款违约金，前案未予以审理和判决”为由，向北京市丰台区人民法院提起诉讼，请求判令北京浩搏支付其自2013年7月9日起至实际清偿之日止的逾期付款违约金。北京浩搏于近日收到北京市丰台区人民法院（2017）京0106民初11894号民事传票。
截至评估报告出具日，该案尚未审理，同时华天酒店及华天集团增资扩股北京浩搏时，与其原股东德瑞特公司和曹德军协议约定：北京浩搏股东德瑞特公司和曹德军承诺承担北京浩搏7亿元以外的债务及正式增资扩股收购日前存在的或有债务，并以其持有北京浩搏38%的股权提供担保。该事项属本公司重组北京浩搏后7亿元以外的或有事项。
综上，本次评估未考虑该诉讼事项对金方商贸大厦在建房屋评估价值的影响。
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3、根据华天酒店集团股份有限公司公告（公告编号：2017-061）：因居间合同纠纷，南京天达投资咨询有限公司（以下简称“南京天达”）于 2014年4月15日在南京市中级人民法院起诉华天酒店集团股份有限公司（以下简称“公司”或“本公司”）控股子公司北京浩搏基业房地产开发有限公司（以下简称“北京浩搏”）、华天实业控股集团有限公司（以下简称“华天集团”）、本公司、北京德瑞特经济发展公司（以下简称“德瑞特”）及曹德军，要求北京浩搏向南京天达支付 2500万元的咨询服务费，并承担相应的利息及律师费，同时要求本公司、华天集团、德瑞特及曹德军对上述债务承担连带责任。江苏省南京市中级人民法院于2014年12月19日作出判决（（2014）宁商初字第80号民事判决书），驳回南京天达的诉讼请求，案件受理费16.68万元由南京天达负担。南京天达和北京浩搏均对南京市中级人民法院判决不服，分别于 2015年1月向江苏省高级人民法院提起上诉。江苏省高院于2015年4月9日受理上述案件，并对上述两起案件合并审理。公司于2016年8月10日收到江苏省高级人民法院（2015）苏商终字第00183号民事判决书，驳回上诉，维持原判决，二审案件受理费16.68万元由南京天达及北京浩搏各负担8.34万元。南京天达因不服江苏省高级人民法院的二审判决结果向中华人民共和国最高人民法院（以下简称“最高人民法院”）提起诉讼。公司于2017年7月27日收到最高人民法院（2017）最高法民申361号民事裁定书（以下简称“本案”）。最高人民法院对本案作出审查裁定：二审法院虽认定事实、适用法律错误，但判决驳回天达公司的诉讼请求并无不当。为减少当事人讼累，节约司法资源，本案可不予再审。天达公司可待案涉项目开盘后，就尚未支付的融资服务费，按约依法另行主张权利。
华天酒店及华天集团增资扩股北京浩搏时，与其原股东德瑞特公司和曹德军协议约定：北京浩搏股东德瑞特公司和曹德军承诺承担北京浩搏7亿元以外的债务及正式增资扩股收购日前存在的或有债务，并以其持有北京浩搏38%的股权提供担保。该事项属本公司重组北京浩搏后7亿元以外的或有事项。
综上，本次评估未考虑该事项对金方商贸大厦在建房屋评估价值的影响。
六）担保、租赁及其或有负债(或有资产)等事项的性质、金额及与评估对象的关系
根据不动产登记证明《京（2016）丰台区不动产证明第0000155号》，《京丰国用（2004出）第002003号》国土证已抵押给华天酒店集团股份有限公司。本次评估未考虑该事项该事项对金方商贸大厦在建房屋评估价值。
七）重大期后事项(含对评估价值的影响)
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无。
八）本次资产评估对应的经济行为中，可能对评估结论产生重大影响的瑕疵情形浩搏基业已于2016年11月21日变更规划设计条件，拟以实际建筑面积重新审办预售许可证，本次评估根据浩搏基业提供的面积测绘数据进行评估，超建面积所补缴的出让金暂按浩搏基业向国土局咨询的金额确定，实际需补缴的出让金应以北京市国土部门最终确定的金额为准，评估结果相应会发生变化，特此提醒报告使用者关注。
九）特别处理事项
1、北京浩搏基业房地产开发有限公司基准日在建的金方大厦开发成本仅取得少部分发票凭证，本次评估中未考虑企业内部管理和财务核算造成的税收补缴及罚款和其他行政处罚影响。
2、浩搏基业的小股东北京德瑞特经济发展公司（占股30.4%）与曹德军（占股7.6%）向浩搏基业分别借款113,553,909.42元（债务方为北京德瑞特经济发展公司）和21,000,000.00元（债务方为曹德军），抵押物为债务人所持有的浩搏基业股权（合计38%），目前通过企业工商信息系统查询到两债务人存在失信情况（执行依据文号（2015）大执字第03760号），这两笔其他应收款极有可能无法收回，本次评估与审计报告保持一致，全额计算了坏账损失，特此提醒报告使用者。
3、此次对债权价值评估中，涉及到债务人的主要资产为金方大厦，金方大厦土地使用证为京丰国用（2004出）第002003号，证载面积7078.77平方米，证载用途为商业办公，土地终止期限为商业2044年3月31日、办公和地下车库2054年3月31日；根据《北京市规划和国土资源管理委员会规划意见复函》（2016规复函字0117号），金方大厦内部平面功能为1至2层为商业，3至5层为办公，6层及以上为商业酒店。
2017年3月26日晚间，北京市住建委发布了《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》，根据《公告》，开发企业在建(含在售)商业、办公类项目(以下简称“商办类项目”)只能销售给企事业单位、社会组织等，个人购买二手商办房需满足名下在京无住房和商办类房产记录等条件，而且不能使用商业银行的个人购房贷款。
该新政的实施直接导致2017年4月份至评估基准日北京市办公类房地产交易量与成交单价的双双降低，2017年3月份金方商贸大厦周边的方庄地区的办公楼单价在每平方米3-3.5万元左右，而截至评估基准日金方商贸大厦周边的方庄地区的办公楼单价降低至2-2.5万左右，本次评估考虑了该政策因素对评估价值的影响，若评估基准日后北京市房地产政策有所变化，可能会影响评估价值，特此提醒报告使用人关注。
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4、我们在现场关注到，金方大厦建筑布局已经将4层-20层分割为30-110平方米的单间（未办理房屋产权证）、在《公告》新政实施前金方商贸大厦周边的方庄地区有商业办公地产改为公寓对外销售的情况（销售单价在 3-3.5万左右），但此次评估我们考虑合法性原则，严格参照《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》的规定，按照商业和办公用途、土地证载剩余年限、整体转让房产的市场价格测算，没有考虑直接或间接改变房产用途的可能性。
5、我们对债权价值的测算过程参考了企业清算的一般程序，优先清偿应付职工薪酬与应缴税费，对于长期应付款根据合同认定为优先受偿款，对于其他债务（审计确定的浩搏基业应付账款与其他应付款金额）简单按照一般债务同比例清偿。由于是在持续经营假设条件下转让债权，并不适合公告要求债权人申报债权，所以我们仅确认了目前已经获知的并经审计的债务，没有考虑是否还存在其他债权债务及是否具有优先受偿权。同时，鉴于浩搏基业涉及多宗诉讼，目前对于其他债务金额的测算仅根据审计报告认定，没有考虑诉讼有可能产生的其他罚金。
综合以上因素，此次债权市场价值评估值仅供委托方参考，评估结论并不必然等同于评估对象实际实现的价格，不应当将评估结论视为评估对象可实现价格的保证。
评估报告使用者应注意以上特别事项对评估结论及经济行为产生的影响。
九、评估报告日
本评估报告的评估报告日为2017年11月10日。
以上内容摘自评估报告书正文，欲了解本评估项目的详细情况和合理理解评估结论，应当阅读评估报告正文。
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开元资产评估有限公司接受贵公司的委托，根据有关法律、法规和资产评估准则、资产评估原则，按照必要的评估程序，采用成本法对贵公司拟转让对北京浩搏基业房地产开发有限公司债权事宜涉及的部分其他应收款在2017年9月30日的市场价值进行了评估。现将资产评估情况报告如下：
一、委托方暨产权持有单位和业务约定书约定的其他评估报告使用者
委托方和被评估单位均为华天酒店集团股份有限公司。
一）委托方暨产权持有单位概况
名 称：华天酒店集团股份有限公司
住 所：长沙市芙蓉区解放东路300号
法定代表人：蒋利亚
注册资本：101892.600000万人民币
公司类型：其他股份有限公司(上市)（证券代码为000428）
经营范围：住宿、餐饮、洗衣、物业清洗服务及卷烟、雪茄烟零售；投资汽车出租、文化娱乐产业；酒店资产的运营与管理（包括酒店资产的收购、投资、销售、租赁）；生产、销售计算机软硬件并提供计算机集成科研成果转让；食品生产、加工。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）
二）业务约定书约定的其他评估报告使用者
本评估报告除提供给委托方使用外，其他的评估报告使用者为与本评估报告载明的评估目的之实现相对应的经济行为密切相关的单位（或个人），以及国家法律法规规定的评估报告使用者。
二、评估目的
本次评估目的是因华天酒店集团股份有限公司拟转让对北京浩搏基业房地产开发有限公司债权事宜，为委托方提供该经济行为所涉及的其他应收款的市场价值于评估基准日的作价参考依据。
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三、评估对象和评估范围
一）评估对象
本次评估的评估对象为华天酒店集团股份有限公司所持有的对北京浩搏基业房地产开发有限公司的部分其他应收款的市场价值。
委托评估对象与经济行为涉及的评估对象一致。
二）评估范围
评估范围为华天酒店集团股份有限公司所持有的对北京浩搏基业房地产开发有限公司的部分其他应收款，账面值为781,673,663.80元。
委托评估范围与经济行为涉及的评估范围一致。
三）委估资产状况
2013年1月18日，华天酒店集团股份有限公司与华天实业控股集团有限公司对北京浩搏进行债务重组，经过5年的陆续投入，截止2017年9月华天酒店集团股份有限公司对北京浩搏形成债权本金6.05亿元，上述本金利息以本金支付时间为基础，按照年利率6-15%计算，截止 2017年 9月 30日产生利息 2.56亿元，华天酒店集团股份有限公司债权8.62亿元。本次委托方申报拟转让的债权为7.82亿元。具体明细见下表：
||||||
|-|-|-|-|-|
|序号|欠款对象名称|业务内容|发生日期|帐面价值|
|1|北京浩搏基业房地产开发有限公司|其他应收款|2013/05|65,500,000.00|
|2|北京浩搏基业房地产开发有限公司|其他应收款|2013/07|12,300,000.00|
|3|北京浩搏基业房地产开发有限公司|其他应收款|2013/6-2017/9|89,691,935.60|
|4|北京浩搏基业房地产开发有限公司|其他应收款|2013/06|228,042,315.66|
|5|北京浩搏基业房地产开发有限公司|其他应收款|2013/06|45,661,000.00|
|6|北京浩搏基业房地产开发有限公司|其他应收款|2013/01|13,700,000.00|
|7|北京浩搏基业房地产开发有限公司|其他应收款|2013/01|1,800,000.00|
|8|北京浩搏基业房地产开发有限公司|其他应收款|2013/02|24,577,706.84|
|9|北京浩搏基业房地产开发有限公司|其他应收款|2013/03|68,838,807.51|
|10|北京浩搏基业房地产开发有限公司|其他应收款|2013/03|291,000.00|
|11|北京浩搏基业房地产开发有限公司|其他应收款|2013/03-2017/9|555,625.97|
|12|北京浩搏基业房地产开发有限公司|其他应收款|2013/5-2016/12|3,981,315.19|
|13|北京浩搏基业房地产开发有限公司|其他应收款|2013/12-2017/9|226,733,957.03|
|合 计||||781,673,663.80|

该债权附属担保措施为曹德军、德瑞特持有北京浩搏38%股权质押于华天股份。根据《合同法》第八十一条规定：“债权人转让权利的，受让人取得与债权有关的从权利，但该从权利专属于债权人自身的除外。”故质押措施需随上述债权转让而转移，但不影
响债权交易实质。
四）此次评估涉及的债务人概况
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此次债权转让涉及的债务人为北京浩搏基业房地产开发有限公司，概况如下：（一）基本信息
名 称：北京浩搏基业房地产开发有限公司（简称“浩搏基业”或“北京浩搏”）住 所：北京市密云县经济开发区兴盛南路8号开发区办公楼501室-37
法定代表人：陈纪明
注册资本：2631.580000万人民币
公司类型：其他有限责任公司
经营范围：房地产开发及商品房销售；经济信息咨询（不含中介服务）；销售五金交电、化工产品（不含危险化学品、不含一类易制毒化学品）、建筑材料、装饰材料、通讯设备；园林设计；装饰设计；家居装饰。【经营范围中未取得专项许可的项目除外】(依法须经批准的项目，经相关部门批准后依批准的内容开展经营活动。)（二）公司设立
浩搏公司由北京中北伟业房地产开发有限公司、北京市城乡建设第八建筑工程公司及自然人王跃华共同出资设立，注册资本为 1000万。截至 2001年 5月 30日，各股东以货币形式缴足出资，明细如下：
||
|-|
|出资额（万元）|
|400|
|400|
|200|
|1000|

上述出资业经北京六星会计师事务所有限责任公司验证，并由其出具京星验乙（2001）第A264号《验资报告》。
（三）股权变更
2003年12月10日，北京中北伟业房地产开发有限公司将其所持浩搏公司40%股权转让给北京德瑞特经济发展公司（以下简称德瑞特公司）。
2003年12月15日，北京市城乡建设第八建筑工程公司将其所持浩搏公司40%股权转让给德瑞特公司。
2004年4月20日，王跃华将其所持200万公司股权转让给曹德军。
2011年 6月 16日，德瑞特公司将其所持80%股权转让给荆全生，曹德军将其所持20%股权转让给李敬华。
2011年7月22日，李敬华将其所持20%股权转让给曹德军。
2013年 1月 18日，华天酒店集团股份有限公司与华天实业控股集团有限公司增
资入股。
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截至评估基准日2017年9月30日，公司股东及出资情况见下表如下表：
股东姓名或名称 认缴出资额 出资比例
曹德军 200万元 7.60%
北京德瑞特经济发展公司 800万元 30.40%
华天实业控股集团有限公司 489.47万元 18.60%
华天酒店集团股份有限公司 1,142.11万元 43.40%
合计 2,631.58万元 100.00%
（四）浩搏基业现采用的主要会计政策：
1、会计期间：会计年度为自公历1月1日起至12月31日止；
2、记账本位币：以人民币为记账本位币；
3、会计政策：财务报表以持续经营假设为基础，根据实际发生的交易和事项，按照财政部颁布的《企业会计准则——基本准则》和具体会计准则、其后颁布的企业会计准则应用指南、企业会计准则解释及其他相关规定编制财务报表；
4、税项：
税种 计税依据 税率
增值税 不含税收入 5%
城市维护建设税 应缴流转税税额 7%
教育费附加 应缴流转税税额 3%
地方教育附加 应缴流转税税额 2%
企业所得税 应纳税所得额 25%
（五）近年来企业的资产、财务、负债状况和经营业绩
浩搏基业近年的财务状况和经营业绩如下：
计量单位：万元
项 目 2015年 2016年 2017年9月
总资产 116,900.47 116,975.67 90,520.46总负债 135,862.66 147,565.39 156,152.44净资产 -18,962.19 -30,589.72 -65,631.98主营业务收入 0.00 0.00 0.00净利润 -4,461.89 -11,627.53 -35,042.27（六）浩搏基业的主要资产
浩搏基业经审计的2017年9月30日资产总额为90,530.46万元，其中：流动资产为 90,519.07万元，非流动性资产为 1.38万元（其中固定资产 1.38万元）；经审
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计的负债总额为156,846.95万元（其中流动负债为 139,888.31万元，非流动负债为16,958.63万元）；经审计的净资产为-66,326.49万元。
1、货币资金：账面价值96,084.23元，其中现金5,000.00元，银行存款 91,084.23元，均为人民币；
2、其他应收款：账面价值158,167,328.17元，坏账准备为158,134,103.01元，账面净值为 33,225.16元，其中对北京德瑞特经济发展公司的财务资助款137,129,887.42元与对曹德军的财务资助款21,000,000.00元已全额计提坏账准备，其余为员工借支等；
3、存货：账面价值905,061,400.00元，其中账面成本为1,069,667,255.31元，存货跌价准备为 164,605,855.31元，系开发成本——北京金方大厦项目，目前已结构封顶并闲置多年；
4、固定资产：账面价值13,843.59元，为电子设备，共50台/套；
5、负债：其中应付账款账面值 12,776,755.00元，主要为应付工程款与违规报建服务费；应付职工薪酬账面价值 318,698.50元，系职工工资、福利；应交税费账面价值 16,986.56元，为应付个人所得税与土地使用税；其他应付款账面价值 1,378,825,594.77元，主要为关联单位往来款与应付社保等；长期应付款账面价值169,586,330.26元，主要为合作开发建房款。
（七）委托方和浩搏基业的关系
本次评估的委托方系华天酒店集团股份有限公司，也是债权人；北京浩搏基业房地产开发有限公司系债务人，同时也是委托方的子公司。委托方持有浩搏基业43.40%的股权。
四）被评估单位申报的账面记录或者未记录的无形资产类型、数量、法律权属状况等
无。
五）被评估单位申报的表外资产的类型、数量
被评估单位未申报表外资产。
六）引用其他机构出具的报告结论所涉及的资产类型、数量和账面金额（或者评估值）
本次评估是在大信会计师事务所（特殊普通合伙）长沙分所出具的大信沙审字[2017]第00260号审计报告基础上进行的评估；同时本次评估引用了开元资产评估有限公司出具的《开元评报字[201
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7]1-135号》报告。此外未引用其他评估机构出具的评估结论情况。
四、价值类型及其定义
1、本次评估对象的价值类型为市场价值。
2、市场价值是指自愿买方和自愿卖方，在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。
3、通过充分考虑本次评估目的、市场条件、评估对象自身条件等因素，本次所执行的资产评估业务对市场条件和评估对象的使用等并无特别限制和要求，因此，选择市场价值作为本次评估结论的价值类型。
五、评估基准日
本次评估选取的评估基准日为2017年9月30日。该评估基准日与本次评估的《资产评估业务约定书》载明的评估基准日一致。
此基准日是委托方在综合考虑评估目的与经济行为日期接近的原则、委估资产规模、工作量大小、预计所需时间、合规性、会计期末等因素的基础上确定的。
六、评估依据
一）经济行为依据
本公司与委托方签订的《资产评估业务约定书》。
二）法律、法规依据
1、《中华人民共和国公司法》（2013年12月28日第十二届全国人民代表大会常务委员会第六次会议修正）；
2、《中华人民共和国证券法》（主席令第14号，2014年8月31日最新修订）；
3、《中华人民共和国企业国有资产法》（2008年中华人民共和国主席令第5号）；
4、《国有资产评估管理办法》（国务院[1991]第91号令）；
5、《企业国有资产评估管理暂行办法》（国务院国资委令第12号）；
6、《企业国有产权转让管理暂行办法》（国务院国有资产监督管理委员会、财政部令第3号）；
7、《关于加强企业国有资产评估管理工作有关问题的通知》（国务院国有资产监督管理委员会国资委产权[2006]274号）；
8、《关于企业国有资产评估报告审核工作有关事项的通知》（国务院国有资产监督管理委员会国资产权（2009）941号）；
9、《关于印发<企业国有资产评估项目备案工作指引>的通知》（国务院国有资产
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监督管理委员会国资发产权〔2013〕64号）；
10、《中华人民共和国资产评估法》（中华人民共和国主席令第四十六号）；
11、《企业会计准则》；
12、其他与资产评估相关的法律、法规。
三）评估准则依据
1、《资产评估准则—基本准则》（财政部财资[2017]43号）；
2、《资产评估职业道德准则》（中评协[2017]30号）；
3、《资产评估执业准则——资产评估程序》（中评协[2017]31号）；
4、《资产评估执业准则——资产评估报告》（中评协[2017]32号）；
5、《资产评估执业准则——资产评估委托合同》（中评协[2017]33号）；
6、《资产评估执业准则——企业价值》（中评协[2017]36号）；
7、《金融不良资产评估指导意见》（中评协[2017]52号）；
8、《资产评估价值类型指导意见》（中评协[2017]47号）；
9、《资产评估对象法律权属指导意见》（中评协[2017]48号）。
10、《企业国有资产评估报告指南》（中评协[2017]42号）。
四）资产权属依据
与本次评估债权相关的合同及付款凭证等。
五）评估取价依据
1、被评估单位评估基准日的会计报表；
2、委托方和被评估单位提供的历史与现行资产价格资料；
3、评估人员通过市场调查及向生产企业咨询所收集的有关询价资料和参数资料；
4、其他相关资料。
七、评估方法
参照中国资产评估协会发布的《金融不良资产评估指导意见》，我们根据本次评估的评估目的、评估对象、评估资料收集情况等相关条件，选取适当的方法进行评估。
根据华天酒店集团股份有限公司申报的资产评估明细表中所列债务人、业务内容、发生日期、金额以及评估人员与该公司财务人员的交谈取得的信息，分析债权的具体情况，采取适当的评估程序，核实评估对象的账面价值。
评估中对债权的业务内容、账面金额、发生日期、形成原因、债权人确认依据以及其约定的条件等进行调查、核实；在充分考虑债务人应履行债务义务的真实性前提下，以申报并经现场核实的账面金额作为评估依据，按照下列评估程序进行评估：
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一）剔除企业无效资产，确定有效资产；
二）剔除债务人无效负债，确定有效负债；
三）根据债务人的经营状态和分析目的采用适当的价值类型，对企业的有效资产进行评估，对负债进行确认；
四）确定优先受偿债务；
五）确定债权受偿比例
债权受偿比例＝（有效资产-优先受偿债务）/（有效负债-优先受偿债务）
六）确定委估债权的受偿金额
委估债权的受偿金额=债权核实后账面值×债权受偿比例
八、评估程序实施过程和情况
整体评估工作分四个阶段进行：
一）评估准备阶段
1、明确评估项目基本事项、编制评估计划
接受项目委托后，与委托方沟通、了解评估项目基本项目，拟定评估工作方案和制定评估计划。
2、提交提供资料清单
根据委估资产特点，提交针对性的资料清单，资产负债评估申报表样表，要求被评估单位进行评估准备工作。
3、辅导填表
与被评估单位相关工作人员联系，布置及辅导其按照资产评估的要求进行评估申报表的填写和准备评估所需要的资料。
二）尽职调查现场评估阶段
1、审阅核对资料
对被评估单位提供申报资料进行审核、鉴别，并与企业有关财务记录数据进行核对，对发现的问题协同企业做出调整。
2、现场勘查与重点清查
对评估对象所涉及的资产进行核实，对重要资产进行详细勘查、并做好记录。
3、尽职调查访谈
根据被评估单位提供的申报资料，与企业管理层通过座谈、讨论会以及电话访谈等形式，就被评估单位及其所在行业历史与未来发展趋势尽量达成共识。
4、确定评估途径及方法
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根据委估对象的实际状况和特点，确定评估的具体模型及方法。
5、评定估算
根据确定的评估途径及方法，对评估对象评估结果进行测算，并起草相关评估说明。
三）评定汇总阶段
根据初步工作结果进行汇总、分析，对评估结果进行必要调整、修正和完善，确定资产初步评估结论，并起草评估报告书，提交公司内部复核。
四）提交评估报告书
在完成上述工作的基础上，并在不影响评估机构和评估师独立形成评估结论前提下与委托方就评估结果交换意见，在充分考虑有关意见后，按本公司内部三级复核制度和程序对评估报告进行反复修改、校对，最后出具正式评估报告。
九、评估假设
一）一般假设
1、公平交易假设
公平交易假设是假定评估对象已处于交易过程中，评估师根据评估对象的交易条件等按公平原则模拟市场进行估价。公平交易假设是资产评估得以进行的一个最基本的前提假设。
2、公开市场假设
公开市场假设是假定在市场上交易的资产或拟在市场上交易的资产，资产交易双方彼此地位平等，彼此都有获得足够市场信息的机会和时间，以便于对资产的功能、用途及其交易价格等作出理智的判断。公开市场假设以资产在市场上可以公开买卖为基础。
3、资产持续经营假设
资产持续经营假设是指评估时假定委估资产按照目前的用途和使用的方式、规模、频率、环境等情况继续使用，或者在所改变的基础上使用，相应确定评估方法、参数和依据。
二）特殊假设
1、国家现行的有关法律法规及政策、国家宏观经济形势无重大变化，本次交易各方所处地区的政治、经济和社会环境无重大变化，无其他人力不可抗拒因素及不可预见因素造成的重大不利影响；
2、企业所处的区域经济政策和产业政策、财政和货币政策以及所执行的税赋、
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税率、政策性征收费用等无重大变化；
3、假设委托方及被评估单位提供的资料真实、合法、完整；
4、假设被评估单位完全遵守现行所有有关的法律法规；
5、假设被评估单位的经营者是负责的，且其管理层有能力担当其职务和履行其职责；
6、假设被评估单位在现有的管理方式和管理水平的基础上，经营范围、经营模式、产品结构、决策程序等与目前方向保持一致；
7、假设被评估单位在未来所采用的会计政策和评估基准日所采用的会计政策在所有重要方面基本一致。
三）上述评估假设对评估结论的影响
上述评估假设设定了资产的使用条件、市场条件等，对评估值有较大影响，当前述假设条件发生变化时，评估结论一般会失效。
十、评估结论
在北京浩搏基业房地产开发有限公司持续经营等假设条件下，华天酒店集团股份有限公司所持有的对北京浩搏基业房地产开发有限公司的债权于评估基准日 2017年 9月 30日所表现的市场价值为 41,295.82万元（大写为肆亿壹仟贰佰玖拾伍万捌仟贰佰元整），本次委托方申报的债权账面金额为78,167.37万元，评估减值 36,871.55万元，减值率47.17%。
十一、特别事项说明
一）引用其他机构出具的报告结论的情况
本次评估引用了开元资产评估有限公司出具的《开元评报字[2017]1-135号》报告。
本次评估是在大信会计师事务所（特殊普通合伙）长沙分所出具的大信沙审字[2017]第00260号审计报告基础上进行的。
二）权属资料不全面或者存在瑕疵的情形
1、根据华天酒店集团股份有限公司公告（公告编号：2017-005）：2013年7月，自然人吴静波以本公司控股子公司北京浩搏基业房地产开发有限公司（以下简称“北京浩搏”）未履行各方于2012年1月18日签订的《合同解除及还款协议》为由，对北京浩搏提起诉讼，要求北京浩搏支付其5500万元及违约金。2013年12月，北京市
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第二中级人民法院作出一审判决，判决北京浩搏给付吴静波 5500万元及相应违约金。
北京浩搏不服一审判决，于2014年2月向北京市高级人民法院提起上诉。北京市高级人民法院于2014年6月作出二审判决：驳回上诉，维持一审判决。北京浩搏不服二审判决，向中华人民共和国最高人民法院（以下简称“最高院”）提起再审申请。
最高院于2015年9月24日作出的《民事裁定书》【案号：（2014民申字第 2251号）】，裁定如下：一、本案由本院提审。二、再审期间，中止原判决的执行。2017年 2月 22日，公司收到最高院再审民事判决书【（2015）民提字第208号】,判决如下：维持北京市高级人民法院（2014）高民终字第709号民事判决。
目前本案处于执行阶段，吴静波已申请冻结金方商贸大厦（3层除外）的在建房屋。考虑到浩搏基业已计提了87,588,638.89元的对吴静波的其他应付款，同时华天酒店及华天集团增资扩股北京浩搏时，与其原股东德瑞特公司和曹德军协议约定：北京浩搏股东德瑞特公司和曹德军承诺承担北京浩搏7亿元以外的债务及正式增资扩股收购日前存在的或有债务，并以其持有北京浩搏38%的股权提供担保。该事项属本公司重组北京浩搏后7亿元以外的或有事项。
因此，本次评估未考虑该事项对金方商贸大厦在建房屋评估价值的影响。
三）评估程序受到限制的情况
无。
四）评估资料不完整的情况
无。
五）未决事项、法律纠纷等不确定因素(含对评估价值的影响)
1、根据华天酒店集团股份有限公司公告（公告编号：2017-055）：根据原告赵子飞向北京市丰台区法院提交的《民事起诉状》，其起诉理由为：“2010年4月8日，原被告双方签订一份《房屋买卖合同》，约定被告将其所有的位于北京市丰台区南方庄路68号金方商贸大厦第15层1536室、1537室、1538室、1539室、1550室、1551室、1552室、1553室、1555室、1556室、1557室房屋（合计建筑面积为558.25平方米）作价人民币1000万元转让给原告。本合同签订当日，原告交付全部购房款；
被告承诺于2010年7月8日前与原告办理上述房产的交易登记；被告应当在房产交付后10日内，将房产产权过户至原告名下；双方还对其他事项进行了约定。”原告以被告未交付涉案房屋为由，向北京市丰台区人民法院提起诉讼。
目前该诉讼尚未开庭，考虑到浩搏基业在其他应付款中已计提了1000万元对赵子飞的其他应付款，同时华天酒店及华天集团增资扩股北京浩搏时，与其原股东德瑞
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特公司和曹德军协议约定：北京浩搏股东德瑞特公司和曹德军承诺承担北京浩搏7亿元以外的债务及正式增资扩股收购日前存在的或有债务，并以其持有北京浩搏38%的股权提供担保。该事项属本公司重组北京浩搏后7亿元以外的或有事项。
综上，本次评估未考虑该事项对金方商贸大厦在建房屋评估价值的影响。
2、根据华天酒店集团股份有限公司公告（公告编号：2017-044）：2013年7月，自然人吴静波以本公司控股子公司北京浩搏基业房地产开发有限公司（以下简称“北京浩搏”）未履行各方于2012年1月18日签订的《合同解除及还款协议》为由，对北京浩搏提起诉讼，要求北京浩搏支付其5500万元及违约金。2013年12月，北京市第二中级人民法院作出一审判决，判决北京浩搏给付吴静波 5500万元及2013年7月8日之前的逾期付款违约金。北京浩搏不服一审判决，于2014年2月向北京市高级人民法院提起上诉。北京市高级人民法院于2014年6月作出二审判决：驳回上诉，维持一审判决。北京浩搏不服二审判决，向中华人民共和国最高人民法院（以下简称“最高院”）提起再审申请。最高院于2017年2月8日作出再审判决：维持二审判决。近期，吴静波以“对于2013年7月9日之后的逾期付款违约金，前案未予以审理和判决”为由，向北京市丰台区人民法院提起诉讼，请求判令北京浩搏支付其自2013年7月9日起至实际清偿之日止的逾期付款违约金。北京浩搏于近日收到北京市丰台区人民法院（2017）京0106民初11894号民事传票。
截至评估报告出具日，该案尚未审理，同时华天酒店及华天集团增资扩股北京浩搏时，与其原股东德瑞特公司和曹德军协议约定：北京浩搏股东德瑞特公司和曹德军承诺承担北京浩搏7亿元以外的债务及正式增资扩股收购日前存在的或有债务，并以其持有北京浩搏38%的股权提供担保。该事项属本公司重组北京浩搏后7亿元以外的或有事项。
综上，本次评估未考虑该诉讼事项对金方商贸大厦在建房屋评估价值的影响。
3、根据华天酒店集团股份有限公司公告（公告编号：2017-061）：因居间合同纠纷，南京天达投资咨询有限公司（以下简称“南京天达”）于 2014年4月15日在南京市中级人民法院起诉华天酒店集团股份有限公司（以下简称“公司”或“本公司”）控股子公司北京浩搏基业房地产开发有限公司（以下简称“北京浩搏”）、华天实业控股集团有限公司（以下简称“华天集团”）、本公司、北京德瑞特经济发展公司（以下简称“德瑞特”）及曹德军，要求北京浩搏向南京天达支付 2500万元的咨询服务费，并承担相应的利息及律师费，同时要求本公司、华天集团、德瑞特及曹德军对上述债务承担连带责任。江苏省南京市中级人民法院于2014年12月19日作出判决（（2014）
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宁商初字第80号民事判决书），驳回南京天达的诉讼请求，案件受理费16.68万元由南京天达负担。南京天达和北京浩搏均对南京市中级人民法院判决不服，分别于 2015年1月向江苏省高级人民法院提起上诉。江苏省高院于2015年4月9日受理上述案件，并对上述两起案件合并审理。公司于2016年8月10日收到江苏省高级人民法院（2015）苏商终字第00183号民事判决书，驳回上诉，维持原判决，二审案件受理费16.68万元由南京天达及北京浩搏各负担8.34万元。南京天达因不服江苏省高级人民法院的二审判决结果向中华人民共和国最高人民法院（以下简称“最高人民法院”）提起诉讼。公司于2017年7月27日收到最高人民法院（2017）最高法民申361号民事裁定书（以下简称“本案”）。最高人民法院对本案作出审查裁定：二审法院虽认定事实、适用法律错误，但判决驳回天达公司的诉讼请求并无不当。为减少当事人讼累，节约司法资源，本案可不予再审。天达公司可待案涉项目开盘后，就尚未支付的融资服务费，按约依法另行主张权利。
华天酒店及华天集团增资扩股北京浩搏时，与其原股东德瑞特公司和曹德军协议约定：北京浩搏股东德瑞特公司和曹德军承诺承担北京浩搏7亿元以外的债务及正式增资扩股收购日前存在的或有债务，并以其持有北京浩搏38%的股权提供担保。该事项属本公司重组北京浩搏后7亿元以外的或有事项。
综上，本次评估未考虑该事项对金方商贸大厦在建房屋评估价值的影响。
六）担保、租赁及其或有负债(或有资产)等事项的性质、金额及与评估对象的关系
根据不动产登记证明《京（2016）丰台区不动产证明第0000155号》，《京丰国用（2004出）第002003号》国土证已抵押给华天酒店集团股份有限公司。本次评估未考虑该事项该事项对金方商贸大厦在建房屋评估价值。
七）重大期后事项(含对评估价值的影响)
无。
八）本次资产评估对应的经济行为中，可能对评估结论产生重大影响的瑕疵情形浩搏基业于2016年11月21日变更规划设计条件，拟以实际建筑面积重新申办预售许可证，本次评估根据浩搏基业提供的面积测绘数据进行评估，超建面积所补缴的出让金暂按浩搏基业向国土局咨询的金额确定，实际需补缴的出让金应以北京市国土部门最终确定的金额为准，评估结果相应会发生变化，特此提醒报告使用者关注。
九）特别处理事项
1、北京浩搏基业房地产开发有限公司基准日在建的金方大厦开发成本仅取得少
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部分发票凭证，本次评估中未考虑企业内部管理和财务核算造成的税收补缴及罚款和其他行政处罚影响。
2、浩搏基业的小股东北京德瑞特经济发展公司（占股30.4%）与曹德军（占股7.6%）向浩搏基业分别借款其他应收款137,129,887.42元（债务方为北京德瑞特经济发展公司）和21,000,000.00元（债务方为曹德军），抵押物为债务人所持有的浩搏基业股权（合计38%），目前通过企业工商信息系统查询到两债务人存在失信情况（执行依据文号（2015）大执字第03760号），这两笔其他应收款极有可能无法收回，本次评估与审计报告保持一致，全额计算了坏账损失，特此提醒报告使用者。
3、此次对债权价值评估中，涉及到债务人的主要资产为金方大厦，金方大厦土地使用证为京丰国用（2004出）第002003号，证载面积7078.77平方米，证载用途为商业办公，土地终止期限为商业2044年3月31日、办公和地下车库2054年3月31日；根据《北京市规划和国土资源管理委员会规划意见复函》（2016规复函字0117号），金方大厦内部平面功能为1至2层为商业，3至5层为办公，6层及以上为商业酒店。
2017年3月26日晚间，北京市住建委发布了《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》，根据《公告》，开发企业在建(含在售)商业、办公类项目(以下简称“商办类项目”)只能销售给企事业单位、社会组织等，个人购买二手商办房需满足名下在京无住房和商办类房产记录等条件，而且不能使用商业银行的个人购房贷款。
该新政的实施直接导致2017年4月份至评估基准日北京市办公类房地产交易量与成交单价的双双降低，2017年3月份金方商贸大厦周边的方庄地区的办公楼单价在每平方米3-3.5万元左右，而截至评估基准日金方商贸大厦周边的方庄地区的办公楼单价降低至2-2.5万左右，本次评估考虑了该政策因素对评估价值的影响，若评估基准日后北京市房地产政策有所变化，可能会影响评估价值，特此提醒报告使用人关注。
4、我们在现场关注到，金方大厦建筑布局已经将4层-20层分割为30-110平方米的单间（未办理房屋产权证）、在《公告》新政实施前金方商贸大厦周边的方庄地区有商业办公地产改为公寓对外销售的情况（销售单价在 3-3.5万左右），但此次评估我们考虑合法性原则，严格参照《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》的规定，按照商业和办公用途、土地证载剩余年限、整体转让房产的市场价格测算，没有考虑直接或间接改变房产用途的可能性。
5、我们对债权价值的测算过程参考了企业清算的一般程序，优先清偿应付职工薪酬与应缴税费，对于长期应付款根据合同认定为优先受偿款，对于其他债务（审计
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确定的浩搏基业应付账款与其他应付款金额）简单按照一般债务同比例清偿。由于是在持续经营假设条件下转让债权，并不适合公告要求债权人申报债权，所以我们仅确认了目前已经获知的并经审计的债务，没有考虑是否还存在其他债权债务及是否具有优先受偿权。同时，鉴于浩搏基业涉及多宗诉讼，目前对于其他债务金额的测算仅根据审计报告认定，没有考虑诉讼有可能产生的其他罚金。
综合以上因素，此次债权市场价值评估值仅供委托方参考，评估结论并不必然等同于评估对象实际实现的价格，不应当将评估结论视为评估对象可实现价格的保证。
评估报告使用者应注意以上特别事项对评估结论及经济行为产生的影响。
十二、评估报告使用限制说明
（一）本评估报告只能用于本报告载明的评估目的和用途。同时，本次评估结论是反映评估对象在本次评估目的下，根据本报告载明的“评估假设和限制条件”确定的市场价值，没有考虑过去或将来可能承担的抵押、质押、担保等事宜的影响；没有考虑特殊的交易方或交易方式可能追加付出的价格等对评估价值的影响；没有考虑评估基准日后遇有自然力和其他不可抗力对资产价值的影响；没有考虑若该等资产出售，所应承担的费用和税项等可能影响其价值净额的相关方面；该评估结论亦未考虑评估增值额的纳税影响。
当前述评估目的、评估假设和限制条件等发生变化时，评估结论一般会失效。评估机构不承担由于这些条件的变化而导致评估结果失效的相关法律责任。
（二）本评估报告只能由评估报告载明的评估报告使用者使用。评估报告的使用权归委托方所有，未经委托方许可，本评估机构不会随意向他人公开。本公司对任何单位或个人不当使用本评估报告及其评估结论所造成的后果不承担任何责任。
（三）本评估报告的全部或者部分内容被摘抄、引用或者被披露于公开媒体，需评估机构审阅相关内容，法律、法规规定以及相关当事方另有约定除外。
（四）本评估报告系资产评估师依据国家法律法规出具的专业性结论，在评估机构盖章、资产评估师签字后，方可正式使用；按照相关规定需进行资产评估项目备案或核准的，在取得备案或核准批复后方可正式使用。
（五）按现行规定，本评估报告及其评估结论的有效使用期限为一年，从评估基准日起计算。
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十三、评估报告日
本评估报告的评估报告日评估报告日是最终专业意见形成日，本评估报告日为2017年11月10日。
开元资产评估有限公司 资产评估师：廖博文
中国●北京 资产评估师：邓文
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评 估 报 告 附 件
1、委托方与被评估单位的营业执照（复印件）；
2、评估对象所涉及的主要权属证明资料；
3、委托方及被评估单位承诺函；
4、签字资产评估师承诺函；
5、资产评估机构资格证书（复印件）；
6、资产评估机构营业执照（复印件）；
7、签署本评估报告的资产评估师的资格证书（复印件）；
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