北海港股份有限公司定向增发购买资产所涉及的防城港务集团有限公司所持有
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北海港股份有限公司定向增发购买资产
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北方亚事评报字[2014]第330号
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二零一四年三月七日
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目录
声明 ......................................................... 3
摘要 ......................................................... 4
正文 ......................................................... 7
一、委托方、被评估单位及其他之外的评估报告使用者 ............... 7
二、评估目的 .................................................. 10
三、评估对象和评估范围 ........................................ 10
四、价值类型及其定义 .......................................... 15
五、评估基准日 ................................................ 16
六、评估依据 .................................................. 16
七、评估方法 .................................................. 20
八、评估程序实施过程和情况 .................................... 32
九、评估假设 .................................................. 35
十、评估结论 .................................................. 36
十一、特别事项说明 ............................................ 39
十二、评估报告使用限制说明 .................................... 41
十三、评估报告日 .............................................. 42
附件 ........................................................ 44
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声 明
一、我们在执行本资产评估业务中，遵循相关法律法规和资产评估准则，恪守独立、客观和公正的原则；根据我们在执业过程中收集的资料，评估报告陈述的内容是客观的，并对评估结论合理性承担相应的法律责任。
二、评估对象涉及的资产、负债清单由委托方、被评估单位申报并经其签章确认；所提供资料的真实性、合法性、完整性，恰当使用评估报告是委托方和相关当事方的责任。
三、我们与评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系；与相关当事方没有现存或者预期的利益关系，对相关当事方不存在偏见。
四、我们已对评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查；我们已对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验，并对已经发现的问题进行了如实披露，且已提请委托方及相关当事方完善产权以满足出具评估报告的要求。
五、我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设和限定条件的限制，评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明的假设、限定条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。
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摘 要
北京北方亚事资产评估有限责任公司接受广西北部湾国际港务集团有限公司的委托，根据国家有关资产评估的规定，本着独立、客观、公正的原则，按照公认的资产评估方法，对北海港股份有限公司定向增发购买资产行为所涉及的防城港北部湾港务有限公司的股东全部权益在2013年11月30日的市场价值进行了评估。
评估人员按照必要的评估程序，对委估范围内的资产和负债进行了必要的勘查核实，收集了相关资产的权属性法律文件和必要的财务数据，分析了防城港北部湾港务有限公司目前的营运状态和盈利能力，对该公司截止 2013年 11月 30日所体现的股东全部权益价值做出了公允反映，现将资产评估情况及评估结果报告如下：
评估目的：根据资产评估业务约定书，本次评估目的是量化防城港北部湾港务有限公司于评估基准日2013年11月30日的股东全部权益价值，为北海港股份有限公司定向增发购买资产之经济行为在资产交割日所涉及的资产价值提供参考。
评估方法：成本法和收益法。
价值类型：市场价值。
评估结果：成本法484,058.27万元；
收益法560,513.57万元。
通过分析，评估人员考虑到由于本次评估的目的是定向增发购买资产，其评估报告主要用于资产重组，由于被评估单位防城港北部湾港务有限公司目前还处于码头岸线增加调整阶段，企业未来收益具有较大不确定性，在一定程度上影响了收益法评估结果的准确度，又由于近年来港口行业竞争激烈，港口装卸等价格的变化幅度太大，直接影响到企业的码头作业经营，造成企业利润波动大，企业获利多少会直接影响到采用收益法评估企业价值的评估结果准确性。因此我们认为，资产基础法比较符合该企业的实际资产价值，故本报告最终采用资产基础法
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评估结论，评估结论如下：
在持续经营假设前提下，防城港北部湾港务有限公司在评估基准日 2013年11月30日的股东全部权益价值为：人民币 484,058.27万元（大写为人民币肆拾捌亿肆仟零伍拾捌万贰仟柒佰元整）。
特别事项说明：
1、委估宗地12中级泊位市港口区港务局中级泊位于2013年12月23日取得《国有土地使用证》，土地使用权人为防城港务集团有限公司，现按照自治区国资委《关于无偿划转防城港北部湾港务有限公司相关资产及负债有关问题的批复》（桂国资复[2012]81号）精神，将该用地无偿划转至防城港北部湾港务有限公司名下，更名手续正在办理。
防城港务集团和北部湾港务集团承诺：1、防城港务集团确认标的公司目前可实际占有或合理使用该等土地，并没有因未取得或暂未取得相关的权属证明而受到重大不利影响，也不存在导致标的公司重大损失以致于不符合本次发行股份购买资产的情形；就标的公司实际占有和使用该等土地的情形，不存在第三方就此主张权利或要求赔偿的情况，亦不存在相关政府主管部门限制、禁止其占有和使用该等土地或就此进行行政处罚的情形。2、防城港务集团承诺于 2016年6月30日前办理完毕该处土地使用权权属登记手续并取得相关权属证明，办理该土地权属登记及过户的所有成本费用等均由防城港务集团承担。如防城港一旦未能在上述期限内取得该宗土地相关权属证明，防城港务集团将于上述承诺期限届满之日起 10日内以现金方式进行一次性补足，补足金额为该宗土地使用权的评估值4,597.15万元。在该土地使用权登记过户至防城港之前，如防城港因此遭受任何实际损失(包括但不限于正常生产经营受到不利影响、相关政府主管部门处罚、第三方索赔等)，防城港务集团将在依法确定该等事项造成的实际损失金额后10日内向北海港进行一次性现金补偿。
2.本项目的执业注册资产评估师知晓资产的流动性对估价对象价值可能产生重大影响。由于无法获取行业及相关资产产权交易情况资料，缺乏对资产流动性的分析依据，本次评估中没有考虑资产的流动性对估价对象价值的影响。
3.本评估结论未考虑股权比例的大小和股权结构等因素可能产生的溢价或
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折价对评估结果的影响。
本评估结论系对评估基准日评估对象市场价值的反映。评估结论根据本报告
书所述原则、依据、前提、方法、程序得出，评估结论只有在上述原则、依据、前提存在的条件下，以及委托方和被评估单位提供的所有原始文件都是真实、合法的条件下成立。评估结果没有考虑将来可能承担的抵押、担保事宜，以及特殊的交易方可能追加付出的价格等对其评估价值的影响，也未考虑国家宏观经济政策发生变化、有关法规政策变化以及遇有自然力或其它不可抗力对资产价格的影响。
本评估报告仅供委托方为本报告所列明的评估目的服务和送交财产评估主管部门审查使用，评估报告的所有权归评估机构所有，除按规定报送有关政府管理部门或依据法律需公开的情形外，未经许可，报告的全部或部分内容不得提供给任何单位和个人，也不得见诸于公开媒体。
报告书所揭示的评估结论仅对委托方为本报告所列明的评估目的服务，不得用于其它目的。
本评估结论的有效使用期限为一年，从评估基准日起计算,即有效期自 2013年11月30日起至2014年11月29日止。
在使用本评估结论时，提请报告使用者关注评估报告正文所披露的特别事项，并在利用本报告自行决策时给予充分考虑。
以上内容摘自评估报告正文，欲了解本评估项目的详细情况和合理理解评估结论，应当阅读评估报告正文。
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正 文
广西北部湾国际港务集团有限公司：
北京北方亚事资产评估有限责任公司接受贵公司的委托，依据有关法律、法规和资产评估准则，采用成本法和收益法，按照必要的评估程序，对北海港股份有限公司定向增发购买资产之经济行为所涉及的防城港北部湾港务有限公司股东全部权益在2013年11月30日的市场价值进行了评估。
现将资产评估情况报告如下。
一、委托方、被评估单位及其他之外的评估报告使用者
（一）委托方概况
1、企业名称及简称、住所、注册资本、法定代表人
单位全称：广西北部湾国际港务集团有限公司
注册地址：南宁市良庆区银海大道 1219号
注册资本：人民币贰拾亿元
法定代表人：叶时湘
公司类型：有限责任公司（国有独资）
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注册号：450000000008861（1-1）
2、企业性质、企业历史沿革
广西北部湾国际港务集团有限公司成立于2007年2月14日，是自治区政府直属的国有独资企业，公司由广西沿海三港重组整合设立而成，现由广西壮族自治区人民政府国有资产监督管理委员会直接监管。
3、经营业务范围及主要经营业绩
公司主要经营范围包括港口建设和经营管理、铁路运输和道路运输（上述项目涉及许可证的，取得相应资质及许可证后方可开展经营活动）
（二）被评估单位概况
1、基本情况
被评估单位：防城港北部湾港务有限公司
注册地址：广西防城港市港口区友谊大道22号
注册资本：人民币壹亿陆仟伍佰万元
实收资本：人民币壹亿陆仟伍佰万元
法定代表人：叶时湘
公司类型：有限责任公司（内资法人独资）
经营范围：港口装卸、存储服务。※（凡涉及许可证的项目凭许可证在有效期限内经营）
2、企业性质、企业历史沿革（包括隶属关系的演变）
企业性质：有限责任公司（内资法人独资）
防城港北部湾港务有限公司位于广西壮族自治区防城港市，其前身为防城港务股份有限公司，是防城港务集团有限公司的全资子公司。防城港北部湾港务有限公司所辖作业区在广西港口中是码头泊位最多，功能最齐全，配套设施最完善的港口。铁路、高速公路直达港口，各类仓储和装卸设备较齐全。已与80多个国家和地区的230多个港口有业务往来。
3、被评估单位近二年及一期来企业的资产、财务、负债状况和经营业绩
（1）被评估单位近二年及一期的资产、财务状况和经营业绩如下：
表二： 公司经营业绩及资产状况 单位：元
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|项 目|2013年11月30日|2012年12月31日|2011年12月31日|
|总资产|4,773,767,527.10|4,498,049,958.61|5,061,039,986.52|
|总负债|2,445,344,089.24|2,601,547,761.39|3,082,003,260.07|
|股东全部权益|2,328,423,437.86|1,896,502,197.22|1,979,036,726.45|
|主营业务收入|1,551,955,466.82|1,561,497,829.50|1,525,031,654.72|
|净利润|426,705,238.89|413,489,926.80|520,120,946.72|

（2）注册会计师发表的意见类型
2011年度、2012年度及2013年11月30日财务报表已经大信会计师事务所（特殊普通合伙）审计，并出具了大信审字[2013]第 29-00003号以及大信审字[2014]第29-00002号标准无保留意见审计报告。
4、被评估单位执行的主要会计政策
（1）会计期间：会计年度为自公历1月1日起至12月31日止；
（2）记账本位币：以人民币为记账本位币；
（3）会计制度：执行国家颁布的企业会计准则及其补充规定；
（4）记账基础和计价原则：以权责发生制为记账基础，以实际成本原则为计价原则；
（5）坏账损失的核算方法：备抵法；
（6）存货计价方法：按实际成本计价，领用与发出存货按移动加权平均法结转成本，低值易耗品领用时采用一次摊销法核算；存货采用永续盘存制；
（7）固定资产及折旧：固定资产按实际成本计价，按直线法分类计提折旧，各类固定资产年折旧率如下：
表三： 固定资产折旧政策表
固定资产类别 使用年限（年） 年折旧率（%）
装卸机械 13 7.38
港务设施 40 2.4
房屋 35 2.74
其中：非生产用房 40 2.4
库场设施 30 3.2
建筑物 20 4.8
机械设备 10 9.6
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汽车 8 12
办公设备 5 19.2
（8）无形资产计价及摊销政策：按取得时的实际成本计价，自取得当月起在预计使用年限内分期平均摊销；
（9）收入确认原则：以开具发票、产品已经发出、收讫价款或取得索取货款的凭据作为销售收入实现的标志；
（10）企业适用主要税种包括：增值税、城市维护建设税、教育费附加税、企业所得税等。
根据防城港市地方税务局 2012年 6月 18日企业所得税备案类税收优惠备案告知书（编号：2012年第 2号），防城港北部湾港务有限公司符合西部大开发规定的国家鼓励类产业企业所得税优惠政策，享受15%优惠政策税率，2012年度企业所得税减按15%缴纳（至2020年结束）。
流转税税率分别为：增值税6%、城市维护建设税为流转税额的7%、教育费附加为流转税额的3%、地方教育费附加2%。
（三）其他评估报告使用者
除委托方、被评估单位及被评估单位以外的其他评估报告使用者为本次评估项目涉及的相关当事方以及国家法律、法规规定的其他评估报告使用者。
二、评估目的
本次评估目的是量化防城港北部湾港务有限公司于评估基准日2013年11月30日的股东全部权益价值，为北海港股份有限公司定向增发购买资产之经济行为在资产交割日所涉及的资产价值提供参考。
三、评估对象和评估范围
（一）评估对象
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本项目评估对象为防城港北部湾港务有限公司股东全部权益价值。
（二）评估范围内资产和负债基本情况
本次评估范围为防城港北部湾港务有限公司全部资产及负债。
评估基准日的纳入评估范围的资产总额账面值477,376.76万元，负债总额账面值244,534.41万元，所有者权益账面值232,842.35万元。
评估范围内的资产包括流动资产和非流动资产，其中流动资产包括货币资金、应收票据、应收账款、预付款项、其他应收款和存货；非流动资产包括固定资产、无形资产、在建工程、长期待摊费用和递延所得税资产。
评估范围内的负债流动负债和非流动负债。流动负债包括应付账款、预收账款、应付职工薪酬、应交税费、应付利息、其他应付款、一年内到期的非流动负债，非流动负债包括长期借款和长期应付款。
评估范围内全部资产及负债的具体情况详见本报告附件《资产评估明细表》。
经核实，评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围一致，并经大信会计师事务所（特殊普通合伙）审计后出具了标准无保留意见审计报告。
（三）评估范围内主要资产情况
本次委估的资产范围为：货币资金、应收票据、应收账款、预付账款、其他应收款、存货、固定资产（房屋建筑物、机器设备、电子设备、车辆）、在建工程、无形资产（土地使用权、其他无形资产）、长期待摊费用和递延所得税资产。其中主要资产为：
1、流动资产
1）货币资金为24,235.77万元，其中：现金0.19万元；银行存款 24,235.58万元，共14个人民币账户。
2）应收账款为21,595.32万元，其中:广西怡海物流有限公司欠款10,315.78万元、防城港顺通货运代理有限公司欠款2,164.21万元、湖南友悦贸易有限公司欠款1,158.98万元。
3)应收票据为23,501.72万元。
4）预付账款为4,415.25万元，全部为材料、工程预付款。
5）其他应收款为147.46万元，主要为关联方往来款、投标保证金、个人借
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款和备用金。
6）存货为797.66万元，其中：原材料797.66万元。
2、主要固定资产
1）房屋建筑物：主要为厂房和办公楼，共59项，总建筑面积113453.65㎡；
其账面原值9,061.03万元，其账面净值4,845.30万元；委估的房屋建筑物位于码头作业区和生活区内及各港区内，房屋建筑物于1972年至2010年建成；目前房屋均处于正常使用状态，。
2）构筑物：主要为码头、堆存等，共438项，其账面原值214,313.48万元，其账面净值173,372.98万元；委估构筑物均位于港口作业区；构筑物于1974年至2013年建成；委估构筑物均处于正常使用状态。
3）机器设备：主要为门座起重机、固定吊、拖轮、装载机、灌包设备等，共计1355台/套。其账面原值为159,742.45万元，其账面净值为97,543.09万元；
委估机器设备均分布在被评估厂区内，其中设备基本从国内购入，购置启用时间大部分为1988-2013，被评估企业的设备管理制度比较完善，其机器设备的使用、维护、保养状况良好；委估机器设备均能正常使用。
4）车辆：主要为办公、运输车辆，共48辆，账面原值1,132.81万元，账面净值732.74万元；委估车辆全部登记在被评估企业名下，车辆均在 1995至2013年购入，目前都能正常使用。
5）电子设备：主要为电脑、打印机、复印机、空调等，共981台/套，账面原值1,921.16万元，账面净值1,306.60万元；设备均放置于被评估单位港区内，全部为1988-2013年间购置并启用，评估基准日均能正常使用。
3、在建工程：共6项，均为土建工程；分布在码头作业区。
4、主要无形资产
土地使用权具体情况如下：
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|序号|土地权证编号|宗地名称|土地位置|用地性质|土地用途|准用年限|面积(m2)|
|1|防港国用（2012）第0381号|0＃码头用地|0＃码头|出让|工业用地|48.62|29,839.92|
|2|防港国用（2012）第0383号|1＃泊位用地|1＃泊位|出让|工业用地|48.62|78,465.17|

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||防港国用（2012）第0382号|2＃泊位用地|2＃泊位|出让|工业用地|48.62||
|4|防港国用（2012）第0380号|过渡段用地|过渡段|出让|工业用地|48.62|39,453.03|
|5|防港国用（2012）第0379号|3＃泊位用地|3＃泊位|出让|工业用地|48.62|91,592.93|
|6|防港国用（2012）第0378号|4＃泊位用地|4＃泊位|出让|工业用地|48.62|83,711.68|
|7|防港国用（2012）第0377号|5＃泊位用地|5＃泊位|出让|工业用地|48.62|90,110.43|
|8|防港国用（2012）第0376号|6＃泊位用地|6＃泊位|出让|工业用地|48.62|91,996.72|
|9|防港国用（2012）第0387号|7＃泊位用地|7＃泊位|出让|工业用地|48.62|113,725.38|
|10|防港国用（2012）第0375号|8＃泊位用地|8＃泊位|出让|工业用地|48.62|49,603.45|
|11|防港国用（2012）第0386号|中级泊位北段用地|中级泊位|出让|工业用地|48.62|59,958.34|
|12|防港国用（2013）第0535号|中级泊位南段用地|中级泊位|出让|工业用地|30.31|80,089.79|
|13|防港国用（2012）第0388号|港口区港务集团9#泊位用地|9#泊位|出让|港口码头用地|50|118,205.50|
|14|防港国用（2012）第0389号|港口港务集团10号泊位用地|10#泊位|出让|港口码头用地|50|201,378.60|
|15|防港国用（2012）第0390号|港口港务集团10号泊位南侧用地|10号泊位南侧|出让|港口码头用地|50|1,083.00|
|16|防港国用（2012）第0391号|港口区11#泊位用地|11#泊位|出让|港口码头用地|37.3|248,000.28|
|17|防港国用（2012）第0384号|港口区12#泊位用地|12#泊位|出让|港口码头用地|37.25|239,233.77|
|18|防港国用（2012）第0374号|防城港第十三、十四号散货泊位工程用地|十三、十四号散货泊位|出让|港口码头用地|48.08|457,242.97|
|19|防港国用（2012）第0373号|防城港15＃-17＃泊位工程项目用地|15＃-17＃泊位|出让|港口码头用地|48.08|473,827.12|

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||防港国用（2012）第0372号|防城港18#泊位码头工程项目用地|18#泊位|出让|港口码头用地|48.08||
|21|防港国用（2012）第0371号|防城港19#、20#泊位码头工程项目用地|19#、20#泊位|出让|港口码头用地|48.08|494,632.36|
|22|防港国用（2012）第0368号|防城港21#、22#泊位码头工程项目用地|21#、22#泊位|出让|港口码头用地|48.08|472,686.25|
|23|防港国用（2012）第0370号|防城港第四港区液体散货泊位用地|液体散货码头|出让|港口码头用地|48.08|146,267.70|
|24|防港国用（2012）第0369号|老干码头用地|老干码头|出让|工业用地|48.62|10,517.70|
|25|防港国用（2012）第0385号|兴达码头用地|兴达码头|出让|工业用地|48.62|12,912.43|
|26|国海证2013B45060202582号|港口用海|防城港市友谊大道22号|出让|港口用海|46.19|36,815.00|
|27|国海证2013B45060202618号|港口用海|防城港市友谊大道22号|出让|港口用海|46.29|51,579.00|
|28|国海证2013B45060202606号|港口用海|防城港市友谊大道22号|出让|港口用海|46.29|47,795.00|
|29|国海证2013B45060202865号|港口用海|防城港市友谊大道22号|出让|港口用海|46.19|38,962.00|
|30|国海证2013B45060202598|防城港15#-17#泊位工程项目|防城港市友谊大道22号|出让|港口用海|41.9|50,657.00|
|31|国海证2013B45060202579|防城港第十三、十四号散货泊位工程项目|防城港市友谊大道22号|出让|港口用海|41.41|37,868.00|
|32|北国用（2012）第B40733号|铁山港1、2号泊位|北海市铁山港工业区四号路南端|出让|港口码头用地|48.57|961,747.05|
|33|国海证2013B45051202567号|1#2#码头港池|北海市铁山港工业区四号路南端|出让|港口用海|46.58|58,856.00|

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注：防港国用（2013）第0535号土地由防城港北部湾港务有限公司实际占有及使用，相关土地权属尚需由防城港务集团有限公司登记过户至防城港北部湾港务有限公司。
5、递延所得税资产
递延所得税资产账面余额260.38万元。
6、长期待摊费用
长期待摊费用余额527.86万元，系支付水泥挡板、泊位堆场联锁块等费用。
7、主要负债
1）应付账款21,984.86万元，主要为向供货商采购原料、燃料、设备等尚未偿付的款项，绝大部分为2013年间发生的。
2）预收账款22,925.92万元，主要为尚未结算港口费，均为2013年间发生的。
3）应付职工薪酬1,565.68万元，其中应付职工工资943.89万元，均为 2013年发生。
4）应交税费7,150.97万元，主要有应交企业所得税6,096.48万元，应交增值税730.89万元，应交水利建设基金219.56万元等。均为2013年间发生的。
5）应付利息2,164.42万元，系分期付息到期还本的长期借款利息。
6）其他应付款5,212.45万元，主要为应付的押金、工程质保金、保险费和其他公司的往来款等，大部分为2013年间发生的。
7）一年内到期的非流动负债为21,431.45万元，主要为各个泊位贷款等。
8）长期借款为151,043.00万元，主要为各个泊位贷款等。
9）长期应付款为11,055.66万元，为防城港北部湾有限公司向民生金融租赁股份有限公司融资租赁形成的款项。
四、价值类型及其定义
根据本次评估目的，价值类型确定为市场价值。市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。
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选择市场价值作为本次评估的价值类型，是遵照价值类型与评估目的相一致的原则，并充分考虑市场条件和评估对象自身条件等因素，在本评估机构接受委托方评估委托时所明确的评估结论价值类型。
五、评估基准日
本项目评估基准日是2013年11月30日。
选择该评估基准日的理由是：
（一）该评估基准日，也是资产交割日，符合相关经济行为的需要，有利于评估目的的实现；
（二）该评估基准日为防城港北部湾港务有限公司会计期末报表日，也是审计报告的审计截止日，便于评估机构充分利用企业现有的财务资料，有利于评估工作的完成。
资产评估中的一切取价标准均为评估基准日有效的价格标准。
六、评估依据
本次评估工作中所遵循的具体法律依据、准则依据、行为依据、权属依据、取价依据和其他依据主要包括以下内容：
（一）法律法规依据
1、国务院[1991]91号令《国有资产评估管理办法》；
2、《中华人民共和国公司法》（2005年 10月 27日第十届全国人民代表大会常务委员会第十八次会议修订）；
3、《国有资产评估管理若干问题的规定》（财政部第 14号令，2001年12月31日）；
4、《企业国有资产监督管理暂行条例》（国务院第378号令，2003年）；
5、《企业国有资产评估管理暂行办法》（国资委第 12号令，2005年 8月 25
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日）；
6、《关于加强企业国有资产评估管理工作有关问题的通知》（国资委产权[2006]274号）；
7、国务院国有资产监督管理委员会、财政部令第3号《企业国有产权转让管理暂行办法》（2003年12月31日）；
8、国务院国有资产监督管理委员会令第12号《企业国有资产评估管理暂行办法》（2005年8月25日）；
9、国务院国有资产监督管理委员会关于《加强企业国有资产评估管理工作有关问题》的通知（国资委产权[2006]274号，2006年12月12日）；
10、第十届全国人民代表大会常务委员会第二十九次会议修订中华人民共和国主席令第72号《中华人民共和国城市房地产管理法》（2007年8月30日）；
11、国土资源部、国土资发[2002]195号《城镇土地估价规程》（GB/T18508-2001）；
12、建设部《中华人民共和国国家标准房地产估价规范》（GB/T50291-1999）；
13、建设部令第98号《城市房地产抵押管理办法》（2001年8月15日）；
14、第十届全国人民代表大会常务委员会第十一次会议修订中华人民共和国主席令第28号《中华人民共和国土地管理法》（2004年8月28日）；
15、国土资源部令第 21号《协议出让国有土地使用权规定》（2003年 6月11日）；
16、中华人民共和国国务院令第483号《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》（国务院第163次常务会议通过修订，2006年12月31日）；
17、第十届全国人民代表大会第五次会议通过《中华人民共和国企业所得税法》（2007年3月16日）；
18、其他相关法律、法规、通知文件等。
（二）准则依据
1、财政部财企[2004]20号批准发布的《资产评估准则-基本准则》和《资产评估职业道德准则-基本准则》(2004年2月25日发布，2004年5月1日执行)；
2、中国注册会计师协会会协[2003]18号《中国注册会计师协会关于印发<注
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册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见>的通知》；
3、中国资产评估协会关于印发《资产评估准则——无形资产》和《专利资产评估指导意见》的通知（中评协[2008]217号，2008年11月28日）；
4、中国资产评估协会关于印发《资产评估准则—企业价值》的通知（中评协[2011]227号，2012年7月1日起执行）；
5、中国资产评估协会关于印发《资产评估准则—评估报告》等7项资产评估准则的通知（中评协[2007]189号，2007年11月28日发布，2008年7月1日起执行）；
6、《企业国有资产评估报告指南》（中评协[2008]218号，2008年 11月 28日发布，2009年7月1日起执行）；
7、财政部颁布的企业会计准则体系。
（三）经济行为依据
1、北海港股份有限公司第六届董事会第九次会议决议。
2、北海港股份有限公司2012年第二次临时股东大会决议。
3、《关于广西北部湾国际港务集团有限公司资产重组有关问题的批复》桂国资复【2012】26号。
4、广西北部湾国际港务集团有限公司与北京北方亚事资产评估有限责任公司签订的《资产评估业务委托约定书》。
（四）产权证明依据
1、委托方和被评估单位法人营业执照、组织机构代码证；
2、防城港北部湾港务有限公司章程；
3、防城港北部湾港务有限公司申报的资产清查评估明细表；
4、防城港北部湾港务有限公司提供的机动车行驶证等产权文件；
5、防城港北部湾港务有限公司提供的房屋所有权证、国有土地使用权证；
6、防城港北部湾港务有限公司提供的有关协议、合同、会计报表、会计凭证及与评估有关的其他资料；
7、防城港北部湾港务有限公司提供的设备购置合同、发票、建筑安装工程施工合同等；
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8、防城港北部湾港务有限公司提供的下属长期投资单位投资协议、被投资单位章程、验资报告、出资证明等产权证明文件；
9、防城港北部湾港务有限公司出具的《委托方及被评估单位承诺函》；
10、其它有关产权证明文件。
（五）取价依据
1、评估人员现场勘察及询证的相关资料、周边市场调查资料；
2、银行对账单及相关函证回函；
3、建设部颁发的《房屋完损等级评定标准》；
4、评估人员向有关厂商的电话询价；轿车专卖店电话询价；
5、《2012年机电产品报价手册》及二手市场报价；
6、《中华人民共和国增值税暂行条例》（1993年 12月 13日中华人民共和国国务院令第134号发布，2008年11月5日国务院第34次常务会议修订通过，自2009年1月1日起施行）；
7、《中华人民共和国车辆购置税暂行条例》（国务院令[2000]第294号）；
8、防城港北部湾港务有限公司提供的前几年经营收益分析、未来收益预测以及相关行业调查分析资料；
9、防城港市基准地价（2003）；
10、上市公司定期报告及交易行情；
11、WIND资讯网提供的上市公司信息；
12、中国人民银行发布的评估基准日适用的国债利率；
13、被评估单位提供的工程图纸及工程决算等有关资料；
14、国家经济贸易委员会国家发展计划委员会公安部国家环境保护总局关于《调整汽车报废标准若干规定》的通知(国经贸资源[2000]1202号，2000年12月18日)；
15、国家经济贸易委员会、国家计划委员会、国内贸易部机械、工业部、公安部、国家环境保护局关于发布《汽车报废标准》的通知(国经贸经[1997]456号，1997年7月15日)；
16、评估师现场查堪和市场调查取得的与估价相关的资料。
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（六）参考资料及其它
1、《资产评估常用数据参数手册》（第二版）；
2、国家有关部门发布的统计资料、技术标准及价格信息资料；
3、其他资料。
七、评估方法
（一）评估方法的选择过程和依据
按照《资产评估准则－基本准则》和《企业国有资产评估报告指南》，评估需根据评估目的、价值类型、资料收集情况等相关条件，恰当选择一种或多种资产评估方法。《企业国有资产评估报告指南》还规定，“以持续经营为前提，采用两种以上方法进行企业价值评估，并分别说明两种评估方法选取的理由以及评估结论确定的方法。”
本次评估目的是为北海港股份有限公司定向增发购买资产之经济行为在资产交割日提供价值参考依据，因此需要对防城港北部湾港务有限公司 2013年11月30日的股东全部权益价值进行评估。
企业整体资产的评估方法包括成本法、市场法和收益法。成本法即资产基础法，是指在合理评估企业各项资产价值和负债的基础上确定评估对象价值的评估思路；市场法是指将评估对象与参考企业、在市场上已有交易案例的企业、股东权益、证券等权益性资产进行比较以确定评估对象价值的评估思路；收益法也叫收益现值法，是指通过将被评估单位预期收益资本化或折现以确定评估对象价值的评估思路。
本次评估中，由于国内产权交易市场尚不完善，目前很难获取到与防城港北部湾港务有限公司企业类型、业务种类相似的交易案例的完整信息，进而无法采用市场法确定其整体资产价值。为了科学、客观的估算防城港北部湾港务有限公司的股东全部权益价值，本次评估主要采用成本法和收益法的评估方法对其股东全部权益价值进行评估，最后在细致分析两种评估方法对评估结果差异的基础上合理确定评估值。
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本次评估采用成本法和收益法两种方法，主要基于以下考虑：
1、成本法
(1)本项目满足成本法所需的条件
成本法从再取得资产的角度反映资产价值，即通过资产的重置成本扣减各种贬值反映资产价值。采用成本法评估资产的前提条件是：
第一，被评估资产处于继续使用状态或被假定处于继续使用状态；第二，应当具备可利用的历史资料。
本次评估的委估资产具备以上条件。
(2)满足价值类型的要求，本次评估的价值类型为市场价值，即为自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额；成本法的基本思路是重建或重置被评估资产。在条件允许的情况下，任何潜在的投资者在决定投资某项资产时，所愿意支付的价格不会超过购建该项资产的现行购建成本。
2、收益法
(1)采用收益法能完整体现企业的整体价值
收益法虽然没有直接利用现实市场上的参照物来说明评估对象的现行公平市场价值，但它是从决定资产现行公平市场价值的基本依据－资产的预期获利能力的角度评价资产，能完整体现企业的整体价值，其评估结论通常具有较好的可靠性和说服力。
(2)维护本经济行为各方的利益
收益现值法的基本原理是资产的购买者为购买资产而愿意支付的货币量不会超过该项资产未来所能带来的期望收益的折现值。购买者愿意接受的价格是基于对委估企业未来获利能力在公允市场条件下形成的市场价格，故其未来获利能力是本经济行为当事各方比较关注的。
(3)企业具备用收益法评估的基本条件
防城港北部湾港务有限公司具有独立的获利能力，且获利能力与其资产具有较稳定的关系，未来风险也可能预测，由此符合收益法选用的条件。
（二）成本法的评估方法说明
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1、流动资产评估说明
流动资产包括货币资金、应收账款、应收票据、预付款项、其他应收款和存货，评估人员根据各项资产的具体情况，采取了相应的现场清查办法和评估方法，现将其简述如下：
（1）货币资金的评估
纳入本次评估范围的货币资金主要为现金、银行存款和其他货币资金。
现金按照现场工作时现金的存放地点进行核实，由企业出纳员全额盘点，财务负责人与评估人员同时在现场监盘。之后，核对由出纳员提供的现金日记账，数字相符后，由出纳员填写从基准日到清查盘点日之间账目记录的借贷方数据，进行推算。评估人员进行复核，确认与评估基准日申报数额是否一致，按核实推算后的评估基准日企业实际现存的现金额作为评估值。
评估人员监盘了现金实存数，核查了评估日现金账面记录与现金是否一致，并用以下公式推证了评估基准日现金账面记录与现金是否一致。
评估基准日现金＝盘点日现金＋基准日至评估日账面支出数－基准日至评估日账面收入数。
对于银行存款，评估人员按照防城港北部湾港务有限公司开户行提供的评估基准日2013年11月30日的银行对账单或收到的询证函，对公司拥有的银行存款余额进行核实，对于银行对账单与银行存款日记账之间存在的未达账项，在逐笔了解核实的情况下，由被评估单位财务人员编制银行存款余额调节表，在确定了公司账面数与银行对账单两者金额调整一致的情况下，最终按照公司账面余额确定银行存款评估值。
公司账面余额与开户银行账面余额调节公式如下：
评估基准日公司账面余额+企业已付银行未付金额－企业已收银行未收金额＝银行对账单账面余额+银行已付企业未付金额－银行已收企业未收金额。
其它货币资金是银行签发的保函保证金。评估人员对相关账户进行了核查，并按照防城港北部湾港务有限公司提供的对账单对其它货币资金余额进行了核实。
（2）应收账款
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评估人员根据防城港北部湾港务有限公司提供的清查评估明细表，对会计报表、会计账簿和记账凭证进行了核查；并履行了必要的函证和替代程序，对其真实性进行了核实，核实结果与申报资料基本一致。评估人员在逐笔分析了款项的账龄、金额、经济内容后，发现公司部分应收款存在有拖欠情况，在考虑实际催收的情况下，应收账款的评估值按照实际可收回的可能性确定。对于期后已收回和有充分理由相信能全额收回的，按账面余额确认评估值；对于收回的可能性不确定的款项，参照账龄分析估计可能的风险损失额，以账面余额扣减估计的风险损失额确定评估值。
（3）应收票据
对应收票据的评估，评估人员首先查询了企业的历史资料，调查了应收票据形成的具体情况，重点分析了欠款数额、欠款时间、欠款原因、欠款清理情况以及欠款单位资信状况等情况。以账账核对相符后估计可收回的金额确定评估值。
（4）预付款项
预付账款的评估，评估人员首先查询了企业的历史资料，了解预付账款形成的原因，并与财务记录和会计报表进行核对，确认该项业务的真实性。以核实确认后可收回货物、获得服务、或收回货币资金的金额的估计值作为评估值。
（5）其他应收款
对其他应收款的评估，首先核对各项应收款项的内容和产生原因，评估人员重点分析了债务人的欠款金额、欠款时间、款项以往收回情况、债务人的还款信用等情况。在核实了解基础上，根据每笔款项可能收回数额确定评估值。
（6）存货
纳入评估范围的存货为原材料和库存商品。
a.原材料。在评估过程中，评估人员采用A、B、C法进行盘点，即对价值量大的原材料进行重点核查、逐项进行盘点；对价值量小的原材料进行抽查盘点。
抽查盘点数量与金额分别占该类存货的40%和60%以上。在盘点过程中，评估人员对其品质予以关注，未发现存在毁损、残次的情况。
经履行盘点、核实等评估程序，评估人员认为原材料的账面成本与市场购置成本比较接近，账面单价基本反映了其市场价格，以核实后原材料数量乘以账面
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单价确定评估值。
库存商品。评估人员实地了解了产品成本核算方法，现场勘察产品的生产工艺过程，收集相关资料。在盘点过程中，评估人员对其品质予以关注，未发现存在残次、毁损的情况。对库存商品的核查采用A、B、C法进行盘点，即对价值量大的库存商品进行重点核查、逐项进行盘点；对价值量小的库存商品进行抽查盘点；抽查盘点数量与金额分别占该类存货的40%和60%以上。在盘点过程中，评估人员对其品质予以关注，未发现存在残次、毁损的情况。委估产品均为正常销售的产品，根据其不含税出厂销售价格减去销售费用、全部税金和适当数额的税
2、固定资产的评估
列入评估范围内的固定资产包括建筑物（不含分摊土地使用权价值）、设备等。
（1）建筑物的评估
对建筑物的评估主要采用成本法，即
建筑物评估价值=重置成本×综合成新率
1）重置成本的确定
重置成本由以下部分组成：工程综合造价、前期工程费用、配套规费、建设管理费用和资金成本等。依据工程结算、估算指标及建筑安装工程定额等资料，确定建筑安装工程量并计算定额基价，然后按现行的建筑安装工程造价计算程序及评估基准日的价格标准计算该建筑物的工程综合造价。再以工程综合造价为基础确定其它费用，公式如下：
重置成本=工程综合造价+前期费用+资金成本
2）成新率的确定：
成新率是评估对象的现行价值与其全新状态重置价值的比率。
在本次评估过程中，按照建筑物的设计寿命、现场勘察情况预计建筑物尚可使用年限，并进而计算其成新率。其公式如下：
成新率=尚可使用年限／（实际已使用年限+尚可使用年限）×100%
（2）设备的评估
设备的评估，评估人员根据企业提供的《固定资产－设备清查评估明细表》(含车辆、电子设备)，进行现场勘察，重点抽查，核对账、物相符情况，查阅设备采
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购、运行等资料，向有关人员收集评估资料，检查核实被评估的车辆和电子设备的基础资料，并对主要设备的技术状况进行了评定。
对设备的评估主要采用成本法，成本法是指评估资产时按被评估资产的现时重置成本扣除各项损耗价值后确定被评估资产价值的方法。成本法的具体计算公式为：
委估资产评估值=重置成本×成新率
1）重置成本的确定
此次评估采用的重置成本为更新重置成本。更新重置成本是指利用新型材料，并根据现代标准、设计及格式，以现时价格生产或购置具有同等功能的全新资产所需的成本。
除生产、办公用设备外，购置价格中均包含增值税。
①设备购置价的确定：购置价主要依据产品报价手册并参考设备最新市场成交价格予以确定。
②对于已超期服役，市场上确实已无该型号产品的设备，采用近似设备对比法确认重置全价。
③部分使用年期较长的电子设备直接以市场二手设备价格进行评估。
④待报废设备根据该设备的可变现价值确定评估值。
⑤车辆的重置成本主要考虑下述因素：
A．车价=现行市场价格（含增值税）；
B．车辆购置附加税＝车价/（1+17%）×10%；
C．其它费用。
重置成本=车价+购置附加税+其它费用
2）成新率的确定
成新率是评估对象的现行价值与其全新状态重置价值的比率。
在本次评估过程中，按照设备的经济使用寿命、现场勘察情况预计设备尚可使用年限，并进而计算其成新率。其公式如下：
成新率=尚可使用年限／（实际已使用年限+尚可使用年限）×100%
对价值量较小的一般设备和电子设备则采用年限法确定其成新率。
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原则上，对于基本上能正常使用的资产，成新率不低于15%。
对运输车辆，根据《机动车强制报废标准规定》的有关规定，按以下方法确定成新率后取其较小者为最终成新率，即：
使用年限成新率＝（1－已使用年限／规定使用年限）×100%
行驶里程成新率＝（1－已行驶里程／规定行驶里程）×100%
成新率＝Min（使用年限成新率，行驶里程成新率）
同时对待估车辆进行必要的勘察鉴定，若勘察鉴定结果与按上述方法确定的成新率相差较大，则进行适当的调整，若两者结果相当，则不进行调整。即：
成新率＝Min（使用年限成新率，行驶里程成新率）+a
a：车辆特殊情况调整系数。
3、在建工程
评估人员通过现场勘查，了解工程形象进度，结合工程规模，分析其工期的合理性，通过已掌握的有关资料，分析有关费用的合理性。对于工程费用的发生情况，经查阅在建工程明细账及相关合同，确认大部分项目的在建工程投资与合同履约或实际工程进度基本相符，对于开工 1年以上的在建工程考虑期间正常合理的资金成本6%至8%之间（合理的正常资金成本基于几点考虑：1、根据中国人民银行 2013年 11月 30日金融机构人民币存贷款基准利率，一年期贷款利率为6.0%，并可在此基准上浮20%；2、中国 2012年 CIP指数较 2011年增长2.7%；3、中国 2012年劳动力成本较 2011年增长9.8%），评估师考虑以上几点因素并根据谨慎性原则，分别对在建时间长短不同的在建工程考虑合理的资金成本，以此作为评估值。
4、无形资产的评估
本次防城港北部湾港务有限公司资产账面价值涉及的土地使用权账面值为610,947,977.82元，土地面积 5,533,376.111平方米，均为出让土地。由于委托方同时另行聘请广西明冠房地产评估有限公司对以2013年11月30日为评估基准日对委估土地使用权进行评估，我公司在审核了广西明冠房地产评估有限公司出具（广明冠[2014]（估）字第03004号、广明冠[2014]（估）字第03005号）土地评估报告后，认为该公司对本次评估的土地使用权价值的评估计算方法和计算
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过程以及理论依据合法、合理，故本次评估引用该公司对土地使用权价值的评估结论作为本次评估的土地使用权评估结论。
（1）广西明冠房地产评估有限公司出具的广明冠[2014]（估）字第03004号土地评估报告具体如下：
1）项目名称：广西北部湾国际港务集团有限公司因资产重组需要委托评估防城港北部湾港务有限公司位于北海市铁山港工业区四号路南端，1宗土地面积为961,747.05平方米的国有土地使用权和1宗海域面积为58,856.00平方米的海域使用权价格评估（北海市）；受托估价单位：广西明冠房地产评估有限公司；注册号：A201145001；资质等级：全国范围执业评估机构；土地估价报告编号：广明冠[2014]（估）字第03004号；报告备案号：4504414CB0065；提交估价报告日期：二〇一四年三月七日；估价报告备案日期：二〇一四年三月七日。
2）评估报告的资产类型：土地使用权；评估目的：定向增发购买资产；数量： 1宗土地面积为 961,747.05平方米的国有土地使用权和 1宗海域面积为 58,856.00平方米的海域使用权；产权权属：产权持有人均为防城港北部湾港务有限公司；评估基准日账面价值：286,402,700.00元。
3）评估方法：建设土地使用权采用市场比较法和成本逼近法进行估价，海域使用权仅使用成本法进行估价；估价的前提条件和假设条件：①土地、海域使用者合法有偿取得土地、海域使用权，并支付有关税费，②委托方提供的《国有土地使用证》、《海域使用权证书》为其使用估价对象合法、有效产权凭证，。③待估宗地、海域与其它生产要素相结合，能满足设定使用年限内经营管理的正常进行，保证使用单位的持续发展，④在估价期日地产市场为公正、公开、公平的均衡市场，⑤任何有关待估宗地、海域的运作方式、程序符合国家、地方的有关法律、法规，⑥估价对象在设定用途下得到或将得到最有效利用，并会产生相应的土地、海域收益；土地剩余使用年限：估价对象宗地为国有出让港口码头用地，宗地剩余使用年限为48.57年；海域为港口用海，海域剩余使用年限为 46.58年。
4)广西明冠房地产评估有限公司出具的评估报告中评估目的、评估范围、评估价值类型、评估基准日与本次评估相同，本评估机构经客观分析、核对后引用
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该报告的评估结果。
（2）广西明冠房地产评估有限公司出具的广明冠[2014]（估）字第03005号土地评估报告具体如下：
1）项目名称：广西北部湾国际港务集团有限公司因资产重组需要委托评估防城港北部湾港务有限公司 25宗土地面积合计为 4,249,097.06平方米(约为6373.64亩)的建设土地使用权和6宗海域面积合计为263676平方米（约 26.3676公顷）的海域使用权价格评估（防城港市）；受托估价单位：广西明冠房地产评估有限公司；注册号：A201145001；资质等级：全国范围执业评估机构；土地估价报告编号：广明冠[2014]（估）字第03005号；报告备案号：4504414IA0067；提交估价报告日期：二〇一四年三月七日；估价报告备案日期：二〇一四年三月七日。
2）评估报告的资产类型：土地使用权；评估目的：定向增发购买资产；数量： 25宗土地面积合计为 4,249,097.06平方米(约为 6373.64亩)的建设土地使用权和6宗海域面积合计为263676平方米（约26.3676公顷）的海域使用权的海域使用权；产权权属：其中宗地12估价期日土地使用者为防城港务集团有限公司，其他宗地及海域估价期日土地使用者均为防城港北部湾港务有限公司；评估基准日账面价值：447,070,652.43元。
3）评估方法：建设土地使用权采用成本法和市场法进行估价，海域使用权仅使用成本法进行估价；估价的前提条件和假设条件：①土地使用年限限定：本次估价基准日为2013年11月30日，宗地13、14、15国有土地使用证载明出让终止日期均为2067年08月01日，用途均为港口码头用地，则宗地13、14、15至估价基准日土地剩余年限均为53.67年；根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定：港口码头用地最高使用年限为50年；则本次估价设定上述宗地的剩余使用年限为 50年。②土地使用者合法有偿取得土地使用权，并支付有关税费。③委托方提供的《国有土地使用证》为其使用估价对象合法、有效产权凭证。④待估宗地与其它生产要素相结合，能满足设定使用年限内经营管理的正常进行，保证使用单位的持续发展。⑤在估价期日地产市场为公正、
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公开、公平的均衡市场。⑥任何有关待估宗地的运作方式、程序符合国家、地方的有关法律、法规。⑦估价对象在设定用途下得到或将得到最有效利用，并会产生相应的土地收益。
4)需要特别说明的事项：针对宗地 12中级泊位，防城港市国土局出具证明文件如下：该用海范围已完成填海造地，其所承载的泊位工程已竣工使用，符合国家和自治区海域证换发土地证政策要求，待依法办理用地手续后，按照自治区国资委《关于无偿划转防城港北部湾港务有限公司相关资产及负债有关问题的批复》（桂国资复[2012]81号）精神，将该用地无偿划转至防城港北部湾港务有限公司名下无政策障碍。
宗地 12市港口区港务局中级泊位于 2013年 12月 23日取得《国有土地使用证》，土地使用权人为防城港务集团有限公司，现按照自治区国资委《关于无偿划转防城港北部湾港务有限公司相关资产及负债有关问题的批复》（桂国资复[2012]81号）精神，将该用地无偿划转至防城港北部湾港务有限公司名下，更名手续正在办理。
防城港务集团和北部湾港务集团承诺：1、防城港务集团确认标的公司目前可实际占有或合理使用该等土地，并没有因未取得或暂未取得相关的权属证明而受到重大不利影响，也不存在导致标的公司重大损失以致于不符合本次发行股份购买资产的情形；就标的公司实际占有和使用该等土地的情形，不存在第三方就此主张权利或要求赔偿的情况，亦不存在相关政府主管部门限制、禁止其占有和使用该等土地或就此进行行政处罚的情形。2、防城港务集团承诺于 2016年6月30日前办理完毕该处土地使用权权属登记手续并取得相关权属证明，办理该土地权属登记及过户的所有成本费用等均由防城港务集团承担。如防城港一旦未能在上述期限内取得该宗土地相关权属证明，防城港务集团将于上述承诺期限届满之日起 10日内以现金方式进行一次性补足，补足金额为该宗土地使用权的评估值4,597.15万元。在该土地使用权登记过户至防城港之前，如防城港因此遭受任何实际损失(包括但不限于正常生产经营受到不利影响、相关政府主管部门处罚、第三方索赔等)，防城港务集团将在依法确定该等事项造成的实际损失金额后10日
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内向北海港进行一次性现金补偿。
5）广西明冠房地产评估有限公司出具的评估报告中评估目的、评估范围、评估价值类型、评估基准日与本次评估相同，本评估机构经客观分析、核对后引用该报告的评估结果。
5、长期待摊费用的评估
对长期待摊费用，在核实支出和摊销政策的基础上，以评估目的实现后的还存在的资产尚余受益期限、且与其他评估对象没有重复的资产和权利的价值确定评估值。
6、递延所得税资产的评估
递延所得税资产为防城港北部湾港务有限公司确认的暂时性差异在可预见的未来很可能转回，且未来很可能获得用来抵扣暂时性差异的应纳税所得额，评估人员查阅了递延所得税资产明细账、凭证，分析暂时性差异产生的原因，并根据税法核实账面记录是否正确，经核查，财务记录符合规定，本次评估以审计确认后的价值做为评估价值。
7、负债的评估
纳入评估范围的负债主要包括：应付账款、预收账款、应付职工薪酬、应交税费、应付利息、其他应付款、一年内到期的非流动负债和长期借款、长期应付款。
对于负债的评估，评估人员首先查询了企业的历史资料，调查负债形成的具体情况，重点分析欠款数额、欠款时间、欠款原因、欠款清理等情况，在核实了解基础上，对负债科目中金额较大的款项进行抽查核实并发放询证函，抽查核实主要通过核实项目的往来款项和相关的合同、协议或原始凭证等资料进行核对。
在核对各项负债账账、账实一致基础上，以核实后的账面值确定评估值。
（三）收益法的评估说明
1、收益法评估模型
收益法是指通过将被评估企业预期收益资本化或折现以确定评估对象价值的评估方法，它适用资产评估中将利求本的评估思路。本次评估中，企业未来收益是以防城港北部湾港务有限公司未来年度内的企业自由现金流量作为依据，经采
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用适当折现率折现加总后计算得出经营性资产价值，然后再加上溢余资产价值、非经营性资产价值得出企业价值，减去付息债务后，得到股东全部权益价值。即：股东全部权益价值＝企业自由现金流量折现值+溢余资产价值+非经营性资产价值-付息债务
2、评估说明
（1）自由现金流量
本次评估的未来收益为企业未来年度产生的企业自由现金流。企业自由现金流量指的是归属于股东和债权人的现金流量。其计算公式为：
企业自由现金流量＝净利润＋折旧与摊销＋利息费用×（1-所得税率）－资本性支出－净营运资金变动
（2）收益期
无特殊情况表明企业难以持续经营，而且通过正常的维护、更新设备及生产设施状况能持续发挥效用，收益期按永续确定。本次评估中，考虑到企业持续经营假设，依据评估中采用的持续经营假设，结合被评估单位现有生产经营情况、技术水平及市场状况，在合理分析基础上，合理预测企业2013年至2021年的未来收益，考虑到未来不可测因素影响，本着谨慎原则，假定2021年及以后年度企业收益按2021年收益状况保持不变。
（3）折现率
按照收益额与折现率口径一致的原则，本次评估收益额口径为企业自由净现金流量，则折现率选取加权平均资本成本（WACC）。
公式：WACC=Ke×E/（D+E）+Kd×D/（D+E）×（1－T）
式中：Ke为权益资本成本；
Kd为债务资本成本；
E为权益资本；
D为债务资本；
D+E为投资资本；
T为所得税率。
（4）溢余资产价值
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溢余资产是指与企业经营无直接关系的，超过企业经营所需的多余资产。
（5）非经营性资产价值
非经营性资产是指与企业收益无直接关系的，不产生效益的资产，此类资产不产生利润。根据资产的具体情况，分别选用成本法或收益法确定非经营性资产价值。
（6）付息债务
付息债务是指评估基准日企业需要支付利息的债务，如银行借款、应付债券等。
八、评估程序实施过程和情况
北京北方亚事资产评估有限责任公司接受广西北部湾国际港务集团有限公司的委托，为北海港股份有限公司定向增发购买资产之经济行为提供价值参考而涉及的防城港北部湾港务有限公司全部资产和负债进行了评估。评估人员对纳入评估范围内的资产和负债进行了必要的核实及查对，查阅了有关账目、产权证明及其他文件资料，完成了必要的评估程序。在此基础上根据本次评估目的和委估资产的具体情况，采用成本法和收益法对公司的股东全部权益价值进行了评定估算。
整个评估过程包括接受委托、评估准备、现场清查核实、评定估算、评估汇总及提交报告等，具体评估过程如下：
（一）初步了解此次经济行为及委估资产的有关情况，明确评估目的、评估范围和对象，与委托方及被评估单位共同确定评估基准日；根据资产评估规范要求，布置资产评估申报表、准备资料清单。
（二）前期准备
评估人员根据被评估单位的资产类型及被评估单位涉及的资产量组建了评估项目小组，并对评估人员简单地介绍了项目情况和评估计划。
（三）资产核实及现场尽职调查
根据防城港北部湾港务有限公司提供的评估申报资料，评估人员于 2013年12月7日至 2013年12月28日对申报的全部资产和负债进行了必要的清查、核
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实，对企业财务、经营情况进行系统调查。尽职调查主要分为六个方面，即被评估单位基本情况调查、业务与技术调查、财务调查、资产清查与核实、业务发展目标调查和风险因素及其他重要事项调查。
1.实物资产清查过程
指导企业相关资产管理人员在资产清查的基础上，按照评估机构提供的“资产评估明细表”、“资产调查表”、“资料清单”及其填写要求，进行登记填报，同时收集被评估资产的产权归属证明文件和反映状态等情况的文件资料。
2.审查和完善各单位提供的资产评估明细表
评估人员通过查阅有关资料，了解涉及评估范围内具体对象的详细状况。然后，审查各类资产评估明细表，检查有无填列不全、资产项目不明确现象，并根据经验及掌握的有关资料，检查资产评估明细表有无漏项等，根据调查核实的资料，对评估明细表进行完善。
3.现场实地勘察
在资产核实工作中，评估人员针对不同的资产性质、特点及实际情况，采取了不同的资产核实方法：
（1）现金的清查：评估人员在企业财务、出纳人员的配合下，盘查了库存现金并核查了基准日至盘点日现金收付的原始单证。
（2）存货类资产的清查：评估人员在企业管理人员和负责人的陪同下，对账面存货进行了抽查，并对被评估单位财务记录及书面合同、监理记录进行审阅。
（3）非实物性流动资产的清查：主要通过核对企业财务总账、各科目明细账、会计凭证，对非实物性流动资产进行清查。我们对银行存款、应收票据、应收账款、其他应收款、预付款项等科目的重要记账凭证进行了重点核验，部分账款发函验证，没有发函或者无法收到回函的账款，采用查阅合同、账簿资料等进行审核。
（4）设备类资产的清查：主要对企业的机器设备、电子设备及车辆进行了清查核实。评估小组对企业设备进行了清查核对，在现场勘察过程中注意核实设备使用状况，并向设备管理和使用人员了解设备的使用维护、修理和检测情况。对委估车辆的清查核实主要通过收集车辆行驶证。在现场勘察过程中，了解车辆的
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购置日期、产地等情况，了解车辆运行现状及是否发生过重大交通事故，并填写设备现场勘察记录等。通过这些步骤，比较充分地了解了设备的历史变更及运行情况。
（5）房屋建(构)筑物的清查：对房屋建(构)筑物逐一进行现场勘察，根据委托单位提供的房屋建(构)筑物评估明细表所列项目，对其进行现场勘察，与企业有关人员座谈，了解房屋建筑物概况，通过对面积、结构类型、装饰及给排水、配电照明、通风等设备情况的现场查勘核实，并结合现场了解的建筑物个别因素、区域因素及结构特征的各部位完损状况，作好详细记录。
（6）无形资产-土地使用权的清查：重点查阅了土地出让合同、土地使用权证书等产权证明资料，以明确土地的用途、使用年限、性质及面积等事项。
（7）递延所得税资产的清查：主要了解了递延所得税资产形成的原因、账面值构成情况。
（8）长期待摊费用的核查：主要了解该一次性支付费用的凭证和付款记录，明确费用用途、期限和性质等。
（9）负债类资产的清查：主要包括应付账款、预收账款、应付职工薪酬、应交税费、应付利息、其他应付款、其他非流动负债和长期借款、长期应付款。清查的内容包括各类负债的形成原因、账面值和实际负债状况。
4.查验产权证明文件资料
对评估范围内的房屋、土地、设备和车辆的产权资料进行查验，对权属资料不完善、权属资料不清晰的情况，提请企业核实。
5.现场尽职调查
评估人员通过收集分析企业历史经营情况和未来经营规划以及与管理层访谈对企业的经营业务进行调查，主要内容如下：
(1)了解企业历史年度权益资本的构成、权益资本的变化，分析权益资本变化的原因；
(2)了解企业历史年度经营情况及其变化，分析营业收入变化的原因；
(3)了解企业历史年度主营成本的构成及其变化；
(4)了解企业其他业务构成，分析各业务对企业营业收入的贡献情况；
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(5)了解企业历史年度利润情况，分析利润变化的主要原因；
(6)收集了解企业各项生产指标、财务指标，分析各项指标变动原因；
(7)了解企业未来年度的经营计划、投资计划等；
(8)了解企业的税收及其他优惠政策；
(9)收集企业所在行业的有关资料，了解行业现状、区域市场状况及未来发展趋势；
(10)了解企业的溢余资产和非经营性资产的内容及其资产状况。
（四）评定估算
评估人员结合企业实际情况确定各类资产的作价方案，明确各类资产的具体评估参数和价格标准，并和其他中介机构进行多次对接，最后汇总资产评估初步结果、进行评估结论的分析、撰写评估报告和说明的初稿。
（五）内部审核、征求意见及出具报告
项目负责人在完成一审后，将报告初稿提交公司审核，审核包括二级审核、三级审核。经过公司内部审核后，将评估结果与委托方及被评估单位进行沟通和汇报。根据沟通意见进行修改、完善后，将正式评估报告提交给委托方。
九、评估假设
由于被评估单位各项资产和负债所处宏观环境、企业经营环境的变化，必须建立一些假设以充分支持我们所得出的评估结论。在本次评估中采用的评估假设如下：
（一）公开市场假设。假设委估资产处于一个充分活跃的公开市场中，市场中的交易各方有足够的时间和能力获得相关资产的各种信息，并作出合理的决策。
（二）持续经营假设。假设防城港北部湾港务有限公司之资产在 2013年 11月30日后能够继续以目前的经营范围、规模、方式在合理投入的基础上持续经营，企业能够保留并吸引有能力的管理人员、关键人才、技术人员以支持企业向前发展。
（三）宏观经济和行业环境稳定的假设。防城港北部湾港务有限公司所在的
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地区及中国的社会经济环境不产生大的变更，除已出台的政策之外，在可以预见的将来，中国的宏观经济政策趋向平稳，税收、利率、物价水平等基本稳定，港口行业按照发展规划顺利实施，整个国民经济持续稳定，健康发展的态势保持不变。
（四）合法经营假设。假设被评估单位未来经营符合国家的经济政策，遵守税收、环保和其他与企业经营相关的法律、法规和规章。
（五）管理水平和经营水平持续化的假设。未来收益预测是在对企业以前年度的经营和管理能力分析基础上产生的，本次评估以企业能够维持或提高现有管理水平和经营水平为假设前提。对企业未来因重大决策或管理原因导致企业效益出现大幅波动等超出本次预测范围的情况，不在本次评估影响范围内。
（六）资料合法、真实、完整性假设。委托方、产权持有单位和被评估单位所提供的资料是本次评估工作的重要基础资料，评估人员对所收集到的资料履行了必要的清查核实程序，并在专业范围内进行应有的职业分析判断，对所发现的问题进行进一步澄清核实和尽可能的充分披露。但评估机构和评估人员受执业范围所限，不能对所提供的资料的合法性、真实性和完整性（完整性是相对估值需要而言的）做出保证。因此，评估工作是以委托方、被评估单位所提供的有关资料的合法、真实、完整为假设前提。
（七）无不可抗拒因素及不可预见因素造成对委估资产的重大不利影响。
评估人员根据资产评估的要求，认定这些前提条件在评估基准日时成立，当未来经济环境发生较大变化时，评估人员将不承担由于前提条件的改变而得出不同评估结果的责任。
十、评估结论
根据国家有关资产评估的规定，本着独立、公正、科学和客观的原则及必要的评估程序，对防城港北部湾港务有限公司的全部资产及负债进行了评估。根据以上评估工作，得出如下评估结论：
（一）成本法评估结果
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在持续经营假设、公开市场假设的前提条件下，防城港北部湾港务有限公司总资产账面价值477,376.76万元，评估值728,592.68万元，评估增值251,215.92万元，增值率52.62%；
负债账面值244,534.41万元，评估值244,534.41万元，无增减变动；
所有者权益账面价值232,842.35万元，评估值484,058.27万元，评估增值251,215.92万元，增值率为107.89%。各项资产评估情况如下表：
表五： 公司成本法评估结果汇总表 单位：万元
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|项 目||账面价值|评估价值|增减值|增值率％|
|||A|B|C=B-A|D=C/A×100%|
|1|流动资产|74,693.19|75,963.52|1,270.33|1.70|
|2|非流动资产|402,683.57|652,629.16|249,945.59|62.07|
|3|其中：可供出售金融资产|||||
|4|持有至到期投资|||||
|5|长期应收款|||||
|6|长期股权投资|||||
|7|投资性房地产|||||
|8|固定资产|277,800.71|312,922.13|35,121.42|12.64|
|9|在建工程|62,999.82|65,077.67|2,077.85|3.30|
|10|工程物资|||||
|11|固定资产清理|||||
|12|生产性生物资产|||||
|13|油气资产|||||
|14|无形资产|61,094.80|273,962.09|212,867.29|348.42|
|15|开发支出|||||
|16|商誉|||||
|17|长期待摊费用|527.86|527.86|||
|18|递延所得税资产|260.38|139.42|-120.96|-46.46|
|19|其他非流动资产|||||
|20|资产总计|477,376.76|728,592.68|251,215.92|52.62|
|21|流动负债|82,435.75|82,435.75|||
|22|非流动负债|162,098.66|162,098.66|||
|23|负债合计|244,534.41|244,534.41|||
|24|净资产（所有者权益）|232,842.35|484,058.27|251,215.92|107.89|

具体内容详见本次评估的资产评估明细表。
（二）收益法评估的评估结果
在评估基准日2013年11月30日持续经营前提下，经采用收益法评估后的防
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城港北部湾港务有限公司股东全部权益价值为560,513.57万元，较评估基准日账面值232,842.35万元，增值327,671.22万元，增值率140.73%。
（三）两种评估方法结果的比较和评估结论的确定
1、收益法与成本法评估结果的比较
收益法与成本法评估结果比较情况见下表：
表六： 成本法与收益法评估结果对照表 单位：万元
||||||
|-|-|-|-|-|
|项目|成本法评估价值|收益法评估价值|差异值|差异率%|
||A|B|C＝B-A|D＝(B-A)/A×100%|
|股东权益评估值|484,058.27|560,513.57|76,455.30|15.79|

本次评估中，收益法评估结果较成本法评估结果增值 76,455.30万元，增值率15.79%。增值原因主要是：
成本法的评估价值是对企业各类可确指单项资产价值加和基础上得出的。而收益法的评估结果是通过对企业整体获利能力的分析和预测得出的，收益法的评估结果中除包含有防城港北部湾港务有限公司的各单项资产的价值，也包含有公司多年经营形成的品牌影响力、人力资源、市场资源等商誉无形资产价值。
2、选用成本法评估结果作为评估结论的原因
通过对两种评估方法结果的分析，我们最终采用成本法的评估结论，原因如下：
评估人员考虑到由于本次评估的目的是定向增发购买资产，其评估报告主要用于作为资产重组，由于被评估单位防城港北部湾港务有限公司目前还处于码头岸线增加调整阶段，企业未来收益具有较大不确定性，在一定程度上影响了收益法评估结果的准确度，又由于近年来港口行业竞争激烈，港口装卸等价格的变化幅度太大，直接影响到企业的码头作业经营，造成企业利润波动大，企业获利多少会直接影响到采用收益法评估企业价值的评估结果准确性。因此我们认为，资产基础法比较符合该企业的实际资产价值，故本报告最终采用资产基础法评估结论。
（四）评估结论
根据国家有关资产评估的法律和国家其它有关部门的法规、规定，本着独立、
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公正、科学和客观的原则，并经履行必要的评估程序，北京北方亚事资产评估有限责任公司对防城港北部湾港务有限公司的股东全部权益进行了评估，本次评估分别了采用收益法和成本法两种评估方法，经对两种方法的评估结果进行分析，本次评估最终采用了成本法的评估结果，即防城港北部湾港务有限公司于评估基准日2013年11月30日的股东全部权益价值为484,058.27万元，较评估基准日账面值232,842.35万元，增值251,215.92万元，增值率107.89%。
十一、特别事项说明
报告使用者在使用本评估报告时，应关注以下特别事项对评估结论可能产生的影响，在依据本报告自行决策时给予充分考虑。
（一）本评估结果是反映评估对象在本次评估目的下，根据公开市场原则确定的现行价格，没有考虑将来可能承担的抵押、担保和质押事宜，以及特殊的交易方可能追加付出的价格等对评估价值的影响，也未考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和其他不可抗力对资产价格的影响。当前述条件以及评估中遵循的持续经营原则等发生变化时，评估结果一般会失效。
（二）本次评估是在独立、客观、公正的原则下由评估机构做出的，评估机构及参加本次评估的工作人员与委托方或其他当事人无任何利害关系，评估人员在评估过程中恪守职业道德和规范，并进行了充分的努力。
（三）由委托方、被评估单位和被评估单位提供的与评估相关的行为文件、营业执照、产权证明文件、财务报表、会计凭证等，是编制本报告的基础；针对本项目，评估师进行了必要的、独立的核实工作，委托方、被评估单位和被评估单位应对其提供资料的真实性、合法性、完整性负责。
（四）委估宗地12中级泊位市港口区港务局中级泊位于2013年12月23日取得《国有土地使用证》，土地使用权人为防城港务集团有限公司，现按照自治区国资委《关于无偿划转防城港北部湾港务有限公司相关资产及负债有关问题的批复》（桂国资复[2012]81号）精神，将该用地无偿划转至防城港北部湾港务有限公司名下，更名手续正在办理。
防城港务集团和北部湾港务集团承诺：1、防城港务集团确认标的公司目前可
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实际占有或合理使用该等土地，并没有因未取得或暂未取得相关的权属证明而受到重大不利影响，也不存在导致标的公司重大损失以致于不符合本次发行股份购买资产的情形；就标的公司实际占有和使用该等土地的情形，不存在第三方就此主张权利或要求赔偿的情况，亦不存在相关政府主管部门限制、禁止其占有和使用该等土地或就此进行行政处罚的情形。2、防城港务集团承诺于2016年6月30日前办理完毕该处土地使用权权属登记手续并取得相关权属证明，办理该土地权属登记及过户的所有成本费用等均由防城港务集团承担。如防城港一旦未能在上述期限内取得该宗土地相关权属证明，防城港务集团将于上述承诺期限届满之日起 10日内以现金方式进行一次性补足，补足金额为该宗土地使用权的评估值4,597.15万元。在该土地使用权登记过户至防城港之前，如防城港因此遭受任何实际损失(包括但不限于正常生产经营受到不利影响、相关政府主管部门处罚、第三方索赔等)，防城港务集团将在依法确定该等事项造成的实际损失金额后10日内向北海港进行一次性现金补偿。
（五）评估师执行资产评估业务的目的是对评估对象价值进行估算并发表专业意见，对评估对象法律权属确认或发表意见超出评估师执业范围。评估中，评估人员已经对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予了必要的关注，对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验，并对已经发现的问题进行了如实披露，但评估人员不对评估对象的法律权属作任何形式的保证。
（六）本项目的执业注册资产评估师知晓资产的流动性对估价对象价值可能产生重大影响。由于无法获取行业及相关资产产权交易情况资料，缺乏对资产流动性的分析依据，本次评估中没有考虑资产的流动性对估价对象价值的影响。
（七）本评估结论未考虑股权比例的大小和股权结构等因素可能产生的溢价或折价对评估结果的影响。
（八）委托方及相关当事方对所提供的评估对象法律权属等资料的真实性、合法性和完整性承担责任；注册资产评估师的责任是对该资料及其来源进行必要的查验和披露，不代表对本次委估资产的权属提供任何保证，对评估对象法律权属进行确认或发表意见超出注册资产评估师执业范围，我们提请报告使用人关注本报告中披露的有关产权瑕疵事项对评估结论的影响。
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（九）对企业存在的可能影响资产评估值的瑕疵事项，在企业委托时未作特殊说明而评估人员执行评估程序一般不能获知的情况下，评估机构及评估人员不承担相关责任。
（十）评估结论是北京北方亚事资产评估有限责任公司出具的，受具体参加本次项目的评估人员的执业水平和能力的影响。
（十一）报告中的分析、意见和结论只在报告阐明的假设前提及限制条件下有效，它们代表评估人员不带有偏见的专业分析、意见和结论。
（十二）评估基准日后，若资产数量及作价标准发生变化，对评估结论造成影响时，不能直接使用本评估结论，须对评估结论进行调整或重新评估。评估机构对评估基准日后的资产、负债以及市场情况的变化不承担任何责任，亦没有义务就评估基准日后发生的事项或情况修正评估报告。
（十三）在评估基准日至评估报告提出日期之间，未发现其他需要特别说明的重大期后事项。
（十四）本报告含有若干附件，附件构成本报告重要组成部分，与报告正文具有同等法律效力。
十二、评估报告使用限制说明
（一）本评估报告的评估结论是根据前述的原则、依据、评估假设、方法、程序得出的，并只有在上述原则、依据、评估假设存在的条件下方能成立。
（二）本评估报告书及相应的评估结论系对委估资产于评估基准日市场价值的反映，只能用于评估报告载明的评估目的和用途。
（三）评估报告只能由评估报告载明的评估报告使用者使用。
（四）本评估报告仅供委托方、被评估单位为本次评估目的所对应的经济行为使用和送交相关主管部门审查使用。本评估报告书的所有权归评估机构所有，未征得本评估机构同意，评估报告的内容不得被摘抄、引用或披露于公开媒体，法律、法规规定以及相关当事方另有约定的除外。
（五）北京北方亚事资产评估有限责任公司是由财政部授予资产评估资格（证
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书编号No.11020080）、中国证监会授予证券从业资格（证书编号No.0100540024）的专业资产评估机构，评估范围为各类单项资产评估、企业整体资产评估、市场所需的其他资产评估或者项目评估。根据《国有资产评估管理办法施行细则》的规定，本评估报告结论的有效使用期限为一年，有效期从评估基准日开始计算。即有效期自2013年11月30日起，至2014年11月29日止。
十三、评估报告日
评估报告日为注册资产评估师专业意见形成日，本次出具评估报告日期为2014年3月7日。
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（此页为签字页，无正文）
十四、评估机构及注册资产评估师签章
评估机构法定代表人 签章：闫金山
评估项目负责人 中国注册资产评估师 签章：周洪波
评估报告复核人 中国注册资产评估师 签章：叶建洲
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附件
1、企业关于进行资产评估有关事项的说明
2、资产评估结果汇总表及明细表（另装册）
3、资产评估机构企业法人营业执照、资产评估资格证书、证券业务资产评估资格证书
4、签字注册资产评估师资格证书
5、委托方、被评估单位法人营业执照复印件
6、北海港股份有限公司第六届董事会 2012年第九次会议决议董事会复印件7、广西壮族自治区人民政府国有资产监管管理委员会文件桂国资复【2012】26号复印件
8、评估对象涉及的主要权属证明资料复印件
9、委托方及被评估单位承诺函
10、评估机构及注册资产评估师承诺函
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二零一四年三月七日
目 录
第一部分关于评估说明使用范围的声明 .......................... 48
第二部分关于进行资产评估有关事项的说明 ...................... 49
第三部分资产评估说明 ....................................... 50
一、评估对象与评估范围说明 .................................... 50
（一）评估对象与评估范围内容 ................................ 50（二）实物资产的分布情况及特点 .............................. 51（三）无形资产类型、数量、法律权属状况 ...................... 52（四）企业申报的表外资产的类型、数量 ........................ 54（五）引用其他机构出具的报告的结论所涉及的资产类型、数量和账面金额 .......................................................... 54二、资产核实情况总体说明 ...................................... 55
（一）资产核实人员组织、实施时间和过程 ...................... 55（二）影响资产核实的事项及处理方法 .......................... 55（三）核实结论 .............................................. 55三、评估技术说明 .............................................. 56
（一）成本法 ................................................ 56（二）收益法评估说明 ....................................... 111（三）主要竞争对手 ......................................... 126（四）收益法评估预测及估算过程 ............................. 126（五）收益法评估结果 ....................................... 146四、评估结论及分析 ........................................... 146
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第一部分 关于评估说明使用范围的声明
本评估说明供国有资产监督管理机构（含所出资企业）、相关监管机构和部门使用。除法律法规规定外，材料的全部或部分内容不得提供给其他任何单位和个人，不得见诸于公开媒体。
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第二部分 关于进行资产评估有关事项的说明
根据国家资产评估的有关规定，该部分内容由委托方和被评估单位撰写。具体内容见“附件一：企业关于进行资产评估有关事项的说明”。
（以下部分无正文。）
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第三部分 资产评估说明
一、评估对象与评估范围说明
（一）评估对象与评估范围内容
本次评估对象为防城港北部湾港务有限公司于评估基准日的股东全部权益价值。评估范围是防城港北部湾港务有限公司于评估基准日的全部资产及相关负债。
资产类型包括流动资产和非流动资产；负债类型为流动负债和非流动负债。经大信会计师事务所（特殊普通合伙）以2013年11月30日为审计截止日审计后的账面总资产为 477,376.76万元，总负债为 244,534.41万元，所有者权益为232,842.35万元。2013年11月30日的资产负债情况如下：
表一： 资产负债情况表 单位：万元
||||
|-|-|-|
|项 目||账面价值|
|1|流动资产|74,693.19|
|2|非流动资产|402,683.57|
|3|其中：可供出售金融资产||
|4|持有至到期投资||
|5|长期应收款||
|6|长期股权投资||
|7|投资性房地产||
|8|固定资产|277,800.71|
|9|在建工程|62,999.82|
|10|工程物资||
|11|固定资产清理||
|12|生产性生物资产||
|13|油气资产||
|14|无形资产|61,094.80|
|15|开发支出||
|16|商誉||
|17|长期待摊费用|527.86|
|18|递延所得税资产|260.38|

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||||
|-|-|-|
||其他非流动资产||
|20|资产总计|477,376.76|
|21|流动负债|82,435.75|
|22|非流动负债|162,098.66|
|23|负债合计|244,534.41|
|24|净资产（所有者权益）|232,842.35|

（二）实物资产的分布情况及特点
纳入评估范围的实物资产包括防城港北部湾港务有限公司的流动资产—存货、固定资产和在建工程，申报的实物资产分布在防城港北部湾港务有限公司的港区和铁山港港区内。
实物资产的特点为：
1.存货
存货主要为原材料。
原材料共有2545项材料。主要为防城港北部湾港务有限公司作业区内设备所需要的配件和工作人员使用的工具等，分别存放在各个泊位码头作业区的原料库。
2.房屋建筑物
建筑物包括房屋建筑物和构筑物。房屋建筑物为防城港北部湾港务有限公司的办公楼、生产用厂房、辅助车间等生产或生活用建筑。
公司房屋建筑物共59项，建筑面积113453.65㎡。房屋建筑物主要有防城港北部湾港务有限公司本部及各港口和分区的办公楼、生产用厂房、仓库等；生产用房结构多为框架结构,非生产用房结构多为混合结构,少量为钢混结构。
3.构筑物
构筑物具体为厂区道路、货运铁路、港口码头、码头堆场、污水处理工程及设备基础等。公司构筑物共438项，构筑物主要分为生产性厂房和配套辅助建筑物，从1988年兴建泊位码头至2013年25年间均有投入兴建、维护保养办公用房、仓库、码头和堆场，综合利用率较高。
4.机器设备：主要为门座起重机、固定吊、装载机、灌包设备等，共计1355
项。委估机器设备均分布在被评估厂区内，其中设备基本从国内购入，购置启用
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时间大部分为1995-2013年，被评估企业的设备管理制度比较完善，其机器设备的使用、维护、保养状况良好；委估机器设备均能正常使用。``
5.车辆：主要为办公、运输车辆，共48台，委估车辆全部登记在被评估企业名下，车辆在1995至2013年陆续购入，目前都能正常使用。
6.电子设备：主要为电脑、打印机、复印机、空调等，共981台/套，设备均放置于被评估单位港区内，全部为1988-2013年间购置并启用，评估基准日均能正常使用。
7.在建工程：共6项，均为土建工程；分布在码头作业区和铁山港港区。
（三）无形资产类型、数量、法律权属状况
无形资产包括二十六宗国有土地使用权及七宗海域使用权。具体情况如下：
|||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|
|序号|土地权证编号|宗地名称|土地位置|用地性质|土地用途|准用年限|面积(m2)|
|1|防港国用（2012）第0381号|0＃码头用地|0＃码头|出让|工业用地|48.62|29,839.92|
|2|防港国用（2012）第0383号|1＃泊位用地|1＃泊位|出让|工业用地|48.62|78,465.17|
|3|防港国用（2012）第0382号|2＃泊位用地|2＃泊位|出让|工业用地|48.62|72,441.75|
|4|防港国用（2012）第0380号|过渡段用地|过渡段|出让|工业用地|48.62|39,453.03|
|5|防港国用（2012）第0379号|3＃泊位用地|3＃泊位|出让|工业用地|48.62|91,592.93|
|6|防港国用（2012）第0378号|4＃泊位用地|4＃泊位|出让|工业用地|48.62|83,711.68|
|7|防港国用（2012）第0377号|5＃泊位用地|5＃泊位|出让|工业用地|48.62|90,110.43|
|8|防港国用（2012）第0376号|6＃泊位用地|6＃泊位|出让|工业用地|48.62|91,996.72|
|9|防港国用（2012）第0387号|7＃泊位用地|7＃泊位|出让|工业用地|48.62|113,725.38|
|10|防港国用（2012）第0375号|8＃泊位用地|8＃泊位|出让|工业用地|48.62|49,603.45|
|11|防港国用（2012）第0386号|中级泊位北段用地|中级泊位|出让|工业用地|48.62|59,958.34|
|12|防港国用（2013）|中级泊位南|中级泊位|出让|工业用地|30.31|80,089.79|

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|-|-|-|-|-|-|-|-|
||第0535号|段用地||||||
|13|防港国用（2012）第0388号|港口区港务集团9#泊位用地|9#泊位|出让|港口码头用地|50|118,205.50|
|14|防港国用（2012）第0389号|港口港务集团10号泊位用地|10#泊位|出让|港口码头用地|50|201,378.60|
|15|防港国用（2012）第0390号|港口港务集团10号泊位南侧用地|10号泊位南侧|出让|港口码头用地|50|1,083.00|
|16|防港国用（2012）第0391号|港口区11#泊位用地|11#泊位|出让|港口码头用地|37.3|248,000.28|
|17|防港国用（2012）第0384号|港口区12#泊位用地|12#泊位|出让|港口码头用地|37.25|239,233.77|
|18|防港国用（2012）第0374号|防城港第十三、十四号散货泊位工程用地|十三、十四号散货泊位|出让|港口码头用地|48.08|457,242.97|
|19|防港国用（2012）第0373号|防城港15＃-17＃泊位工程项目用地|15＃-17＃泊位|出让|港口码头用地|48.08|473,827.12|
|20|防港国用（2012）第0372号|防城港18#泊位码头工程项目用地|18#泊位|出让|港口码头用地|48.08|492,120.79|
|21|防港国用（2012）第0371号|防城港19#、20#泊位码头工程项目用地|19#、20#泊位|出让|港口码头用地|48.08|494,632.36|
|22|防港国用（2012）第0368号|防城港21#、22#泊位码头工程项目用地|21#、22#泊位|出让|港口码头用地|48.08|472,686.25|
|23|防港国用（2012）第0370号|防城港第四港区液体散货泊位用地|液体散货码头|出让|港口码头用地|48.08|146,267.70|
|24|防港国用（2012）第0369号|老干码头用地|老干码头|出让|工业用地|48.62|10,517.70|
|25|防港国用（2012）第0385号|兴达码头用地|兴达码头|出让|工业用地|48.62|12,912.43|
|26|国海证2013B45060202582|港口用海|防城港市友谊大道22号|出让|港口用海|46.19|36,815.00|

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|-|-|-|-|-|-|-|-|
||号|||||||
|27|国海证2013B45060202618号|港口用海|防城港市友谊大道22号|出让|港口用海|46.29|51,579.00|
|28|国海证2013B45060202606号|港口用海|防城港市友谊大道22号|出让|港口用海|46.29|47,795.00|
|29|国海证2013B45060202865号|港口用海|防城港市友谊大道22号|出让|港口用海|46.19|38,962.00|
|30|国海证2013B45060202598|防城港15#-17#泊位工程项目|防城港市友谊大道22号|出让|港口用海|41.9|50,657.00|
|31|国海证2013B45060202579|防城港第十三、十四号散货泊位工程项目|防城港市友谊大道22号|出让|港口用海|41.41|37,868.00|
|32|北国用（2012）第B40733号|铁山港1、2号泊位|北海市铁山港工业区四号路南端|出让|港口码头用地|48.57|961,747.05|
|33|国海证2013B45051202567号|1#2#码头港池|北海市铁山港工业区四号路南端|出让|港口用海|46.58|58,856.00|

注：防港国用（2013）第0535号土地由防城港北部湾港务有限公司实际占有及使用，相关土地权属尚需由防城港务集团有限公司登记过户至防城港北部湾港务有限公司。
（四）企业申报的表外资产的类型、数量
无
（五）引用其他机构出具的报告的结论所涉及的资产类型、数量和账面金额 1.无形资产-土地使用权，评估结果引用土地评估机构广西明冠房地产评估有限公司出具（广明冠[2014]（估）字第03004号、广明冠[2014]（估）字第 03005号）土地评估报告的评估结果 2,739,620,900.00元作为本次土地使用权评估值。
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二、资产核实情况总体说明
（一）资产核实人员组织、实施时间和过程
1、北京北方亚事资产评估有限责任公司接受委托方的委托，在明确了评估目的和评估范围之后，于2013年12月7日与委托方签订了《资产评估业务约定书》，并据此拟订了评估方案，确定评估人员，组成评估项目小组。
2、听取防城港北部湾港务有限公司有关负责人对公司的历史及现状，企业目前的经营状况和评估对象情况介绍；根据委估对象的具体情况，辅导公司填报委估资产及负债的清查评估明细表，并准备评估所需的其他相关资料。
3、评估人员于2013年12月7日开始进行现场评估操作。根据防城港北部湾港务有限公司提供的资产、负债清查评估明细表与其提供的会计报表、会计账簿及审计报告逐项逐笔进行核对、收集相关资料，并以核实后的清查评估明细表作为进行现场核实、勘查的基础。
4、评估人员根据核实后的清查评估明细表，对所列各项实物资产进行现场核实、鉴定及记录，包括核实房屋建筑物及构筑物的坐落位置、建筑面积、结构、附属设施的配置、室外设施状况及建筑物周边环境特点等情况，向防城港北部湾港务有限公司技术人员了解机器设备的购置、更新改造、维护修理和工作状况情况，并对其资产状态、工作环境和维护保养情况进行调查了解。
5、大信会计师事务所（特殊普通合伙）已对纳入本次评估范围的各项资产和负债以评估基准日为审计截止日进行审计，防城港北部湾港务有限公司以审定结果作为本次资产评估的申报账面值。
（二）影响资产核实的事项及处理方法
无
（三）核实结论
经过评估人员现场核查，得出以下结论：
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所核结果与资产评估委托方申报的情况基本一致。
三、评估技术说明
（一）成本法
1.货币资金
本次申报评估的货币资金包括现金和银行存款，账面价值 242,357,719.11元，其中现金1,871.12元，银行存款242,355,847.99元。
（1）现金
1)基本情况
评估基准日账面余额为1,871.12元，存放于公司财务保险柜内。
2）评估值的确认原则
评估人员在公司财会人员的配合下对库存现金进行了盘点；通过查看现金日记账所记载的盘点日至评估基准日的发生额，推算出评估基准日现金账面余额，得出企业总账、现金日记账余额与实存现金相符。对企业现金的评估以确认核实后的账面值为评估值。
3）评估结果
现金的评估值为 1,871.12元。
（2）银行存款
1）基本情况
评估基准日账面余额为 242,355,847.99元，银行存款共14个账户，全部为人民币存款账户。
2）评估值的确认原则
评估人员根据防城港北部湾港务有限公司提供的清查评估明细表，对会计报表、会计账簿和记账凭证进行了核查；并按照防城港北部湾港务有限公司提供的银行账号逐一进行了函证，根据函证回函和提供的银行对账单对银行存款情况进行了核实，全部存款核实结果与申报资料相符，未发现需评估调整的事项，涉及的未达款项，公司财务人员编写了相应的银行存款余额调节表。在确定了公司财
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务账户与开户银行账户两者金额调整一致的情况下，最终按照公司财务账面余额确定银行存款评估值。
3）评估结果
银行存款的评估值为 242,355,847.99元。
货币资金评估值为 242,357,719.11元。
2、应收票据
（1）基本情况
截至评估基准日，应收票据账面价值235,017,236.52元。
（2）评估值的确认原则
评估人员根据防城港北部湾港务有限公司提供的清查评估明细表，对会计报表、会计帐簿和凭证进行了核查；并对应收票据进行了盘点,履行了必要的询证和替代程序，对其真实性进行了核实，核实结果与申报资料基本一致。防城港北部湾港务有限公司申报的应收票据为防城港北部湾港务有限公司提供码头装卸服务所收到无锡长信不锈钢有限公司、深圳市虎山实业有限公司、柳州市林海物资有限责任公司、广东烨森贸易发展有限公司等公司的无息本票，至该评估报告出具时，该票据尚未到期贴现，且出票单位为防城港北部湾港务有限公司的长期合作单位，我们认为防城港北部湾港务有限公司能收回相应款项。故按账面值确认评估。
（3）评估结果
应收票据评估价值为 235,017,236.52元。
3.应收账款
1）基本情况
评估基准日账面余额为 228,535,006.67元，坏账准备12,581,757.54元，主要为公司应收的装卸费、停泊费、拖轮费等。
2）评估值的确认原则
评估人员根据防城港北部湾港务有限公司提供的清查评估明细表，对会计报表、会计账簿和记账凭证进行了核查；并履行了必要的函证和替代程序，对其真实性进行了核实，核实结果与申报资料基本一致。评估人员在逐笔分析了款项的
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账龄、金额、经济内容后，发现公司部分应收款存在有拖欠情况，在考虑实际催收的情况下，应收账款的评估值按照实际可收回的可能性确定。
对于期后已收回和有充分理由相信能全额收回的，按账面余额确认评估值；
对于收回的可能性不确定的款项，参照账龄分析估计可能的风险损失额，以账面余额扣减估计的风险损失额确定评估值。
“坏账准备”科目是应收账款的备抵账户，是企业根据坏账损失发生的可能性按照会计制度的规定计提的。本次评估中因已经对应收账款的回收可能性进行判断，故坏账准备12,581,757.54元按零确定。
3）评估结果
应收账款的评估值为228,535,006.67。
4.预付账款
1）基本情况
评估基准日账面余额为44,152,480.55元，主要为防城港北部湾港务有限公司预付给供货单位的材料款和设备款。
2）评估值的确认原则
评估人员根据防城港北部湾港务有限公司提供的清查评估明细表，对会计报表、会计账簿和记账凭证进行了核查，并履行了必要的函证和替代程序，同时评估人员查阅并收集了部分的购货合同及发票，根据客户的信誉程度、合同执行风险及基准日后合同执行情况，分析判断能够收回相应的资产或获得相应权利的可能性，评估值按分析核实后的数据确认。
3）评估结果
预付账款的评估值为44,152,480.55元。
5.其他应收款
1）基本情况
评估基准日账面余额为1,555,626.48元，已计提坏账准备81,015.36元。内容主要为单位、个人之间的往来款。
2）评估值的确认原则
评估人员经核查会计报表、会计账簿与申报资料一致。评估人员履行必要的
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评估程序，逐笔分析了款项的账龄、金额、业务内容。在查阅了其他应收款明细分类账的基础上，逐笔核实了款项涉及的借款凭据及相关的还款和报销凭证等，考虑到公司部分应收款项存在有回收风险，其他应收款的评估根据每笔款项可能收回数额确定评估值，在职员工备用金及关联方往来不计算风险损失。
对于期后已收回和有充分理由相信能全额收回的，按账面余额确认评估值；
对于收回的可能性不确定的款项，参照账龄分析估计可能的风险损失额，以账面余额扣减估计的风险损失额确定评估值，具体计算公式为：评估值＝账面余额×（1-预计风险损失率）。
“坏账准备”科目是其他应收款的备抵账户，是企业根据坏账损失发生的可能性按照会计制度的规定计提的。本次评估中因已经对其他应收款的回收可能性进行判断，故坏账准备81,015.36元按零评估。
3）评估结果
其他应收款的评估值为 1,555,626.48元。
6.存货
评估基准日账面余额为 7,976,559.46元，跌价准备 0元，账面净值7,976,559.46元，均为原材料，明细如下：
表四： 存货明细分类表 单位：元
|||||
|-|-|-|-|
|序号|明细项目名称|账面余额|备注|
|1|原材料|7,976,559.46||
|存货合计||7,976,559.46||

（1）原材料
1）基本情况
评估基准日账面余额为7,976,559.46元，共2545项，主要为防城港北部湾港务有限公司生产作业所需要的各种轮胎、液压油和轴承等原辅材料。
上述原材料主要存放在防城港北部湾港务有限公司各个码头作业区仓库。
2）评估值的确认原则
在评估过程中，评估人员采用A、B、C法进行盘点，即对价值量大的原材料
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进行重点核查、逐项进行盘点；对价值量小的原材料进行抽查盘点。抽查盘点数量与金额分别占该类存货的40%和60%以上。在盘点过程中，评估人员对其品质予以关注，未发现存在毁损、残次的情况。
3）举例：原材料评估明细表第12项-空制伐总成 6T
名称：空制伐总成
型号：6T
数量：2个
存放地点：北区仓库
评估人员经过市场调查与询价，该型号目前市场价为1712.65元/个，则：
该项原材料评估值=1712.65×2=3425.30（元）
4）评估结果
原材料的评估值为8,017,123.76元。
存货评估值合计为8,017,123.76元。
7.固定资产——房屋建筑物及构筑物评估说明
（1）建（构）筑物概况
防城港北部湾港务有限公司申报的房屋建筑物合计账面原值 90,610,253.98元、账面净值48,453,022.95元，共计59项。构筑物账面原值2,143,134,824.57元、账面净值1,733,729,849.72元，共计438项。
委估房屋建（构）筑物建成于1988年至2013年间，整体状况良好，依据公司提供的建筑物申报评估明细表，我们对纳入评估范围的建筑物进行了现场核对和查验，资产现状如下：
房屋建（构）筑物资产整体状况良好，评估查验时处于正常使用状态。
评估查验时，评估人员未发现比较明显地影响委估对象正常使用的不良现象。
经调查了解委估主要房屋已办理房屋所有权证，部分辅助用房尚未办理产权证。
委估资产的建筑面积及建造年月等数据由被评估单位提供，评估人员据此进行了现场抽查核定，评估中以上述数据为依据。
由于受到评估人员的职责范围、专业能力等的限制，对评估对象的实地查验
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也仅限于其表面特征，没有对其结构、装饰、设备等的内在质量进行检测，本次评估以委估资产达到国家有关部门规定的质量验收标准为重要前提。
（2）建（构）筑物现行状况查验及分析
我们对委估建（构）筑物作了较为详细的查验，除核对委估资产数量及内容是否与申报情况一致而外，主要是查看建筑基础、结构的稳定性、牢固性，装修的完好程度以及配套的完善、使用功能等情况。
经现场查验，结构和装修的状况如下：
1）基础具有较好的稳定性和足够的承载能力。
2）生产厂房及仓库均为轻钢结构，办公楼为框架结构，其他房产为砖混结构，这些房屋结构的稳定性、牢固性均较好，其功能可满足办公、生产及非生产的需要。
3）屋面情况良好，尚未发现漏雨现象。
4）资产整体保养良好。
5）上下水管道畅通，电器照明现状良好，使用正常。
综上所述，本次委估建筑物，在评估基准日均具有继续使用的功能，符合评估的基本要求和条件。
（3）需说明的情况
1）本次委估建筑物是以被评估单位实物盘点申报表并经现场核实为准，评估中所采用的原始数据、面积等资料均已由被评估单位提供。
2）本次委估的的无证建筑物工程量或建筑面积以现场实测为准。
3）本次评估结果为委估房屋建筑物的市场公允价值，不含交易税费。
4）本次建（构）筑物评估结果不包含所坐落的土地的使用权价值。
（4）评估方法及确认原则
根据本次评估目的，主要采用重置成本法对所有的建筑物进行评估。
重置成本法是指评估资产时按被评估资产的现时重置成本扣除各项损耗价值来确定被评估资产价值的方法。重置成本法的具体计算公式为：
被评估资产评估值=重置成本×成新率
重置成本的确定：
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重置成本由以下部分组成：工程综合造价、前期工程费用和资金成本等，各部分计算过程如下：
1）工程综合造价
评估人员在对建筑物进行现场勘察分析的基础上，依据工程结算、估算指标及建筑安装工程定额等资料，确定建筑安装工程量并计算定额基价，然后按现行的建筑安装工程造价计算程序及评估基准日的价格标准计算该建筑物的工程综合造价。
2）前期工程费用
我们根据建设部及广西有关部门颁布的有关建筑工程前期收费的标准及一般惯例，前期费用包括立项、可行性研究、勘察、规划、设计等费用，根据类似工程前期费用占工程造价的比率约为3%～7%。
3）资金成本
按照建设工程的合理工期、工程款投入惯例和基准日中国人民银行公布的固定资产贷款利率计算利息。计算公式如下：
资金成本=（工程综合造价+前期工程费用）×合理工期×0.5×贷款利率
成新率的确定：
成新率是评估对象的现行价值与其全新状态重置价值的比率。
在本次评估过程中，按照建筑物的设计寿命、现场勘察情况预计建筑物尚可使用年限，并进而计算其成新率。其公式如下：
成新率=尚可使用年限／（实际已使用年限+尚可使用年限）×100%
（5）评估依据
1)《房地产估价规范》国家标准（GB/T50291-1999）；
2)桂建价字[2006]第 53号文颁发的《广西壮族自治区建筑工程消耗量定额》、桂建价字[2006]第50号文颁发的《广西壮族自治区装饰装修工程消耗量定额》、桂建价字[2006]第51号文颁发的《广西壮族自治区建筑装饰装修安装园林绿化工程费用定额》、桂建价字[2006]第52号文颁发的《广西壮族自治区建筑装饰装修工程人工材料配合比机械台班参考价》；
3)《广西建设工程造价管理钦州专辑》2012-12期；
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4)《资产评估常用数据与参数手册》；
5)当地基本建设相关规费标准；
6)被评估单位提供的清查评估明细表，竣工工程预决算等资料；
7)评估人员掌握的相关资料。
（6）评估案例
案例一：房屋建筑物评估清查明细表序号40-集装箱办公室1至3层
1）概况
该楼房产权证号为防港房权证字港口直字第A201210248，该楼房三层混合结构，层高约为3.6米，建筑面积为2841.30平方米。外墙涂料，内刮腻子；地面铺普通地砖，走道石膏板吊顶，夹板门，铝合金窗，水电齐全。
2）重置成本计算
该工程于2001年10月竣工，本次评估我们采用重编预算法计算评估基准日该建筑的工程造价。具体计算如下：
重置成本=建安工程造价+前期及其他费用+资金成本+合理利润
①建安工程造价（建造成本）
依据防城港市现行建筑工程概（预）算标准测算，同时参照广西统计局公布的同类物业建安成本统计值及委托方提供的有关资料，确定估价对象目前状况建造成本为：
||||||
|-|-|-|-|-|
|土建:||||取费依据|
||分部分项名称|占土建造价比例（%)|平方米指标(元/平方米)|1．2005年《广西壮族自治区建筑工程消耗量定额》；2. 2005年《广西壮族自治区装饰装修工程消耗量定额》；3. 2005年《广西壮族自治区建筑装饰装修安装园林绿化工程费用定额》等现行有关规定文件；|
|分部分项工程费指标|土石方|1.03|7.21||
||基础|13.64|95.48||
||脚手架|4.49|31.43||
||砌筑|2.8|19.6||
||砼与钢筋砼|22.62|158.34||
||门窗|11.18|78.26||
||木作|0.15|1.05||
||楼地面|1.57|10.99||
||屋面|3.24|22.68||
||装饰|6.63|46.41||
||其他|4.87|34.09||

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|||||
|-|-|-|-|
||垂直运输|2.92|20.44|
||脚手架|4.49|31.43|
||机械进退场费|1.3|9.1|
||泵送混凝土|0.5|3.5|
||其他|6.57|45.99|
||其他措施费|2.16|15.12|
||规费|6.28|43.96|
||税金|3.56|24.92|
|小计||100%|700|
|安装:||||
||分部分项名称|占安装造价比例(%)|平方米指标(元/平方米)|
|分部分项工程费指标|电气|50.61|126.53|
||给排水|8.29|20.73|
||消防|8.22|20.55|
||通风\空调|7.36|18.4|
||弱电|8.73|21.83|
||自动喷淋系统（商用）||0|
||其他|5.48|13.7|
|措施项目费指标|脚手架|1.47|3.68|
||其他|1.77|4.43|
||规费|4.51|11.28|
||税费|3.56|8.9|
|小计||100%|250|
|合计|||950|

建造成本=950（元/平方米）
②前期费用及其他费用
前期费用包括立项、可行性研究、勘察、规划、设计等费用，根据类似工程
前期费用占工程造价的比率约为3%～7%，根据本工程的实际情况，取前期费用占
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造价比4.48%，则前期费用及其他费用
前期费用=950.00×4.48%=42.56(元/平方米)
③资金成本的计算
根据委估建筑物的正常建设工期，该工程工期为1年，则借款期以1年考虑，以金融机构一年期贷款利率6.00%作为利息率，设定投资在建设期内均匀投入。则：资金成本=（950+42.56）×6.0%×1×1/2=29.78(元/平方米)
④合理利润：是指为开发建设房屋建筑物而应获得的平均利润，根据相关行业规范和评估人员经验，自用的工业厂房及配套设施等合理利润取为8%。
合理利润=（950+42.56）×8%=79.40(元/平方米)
⑤重置成本的确定
重置单价=建安工程造价+前期及其他费用+资金成本+合理利润
=950+42.56+29.78+79.40
=1102(元/平方米)（取整）
重置成本=1102×2841.30=3,131,113.00(元)
⑥成新率的确定
根据《房屋完损等级评定标准》确定完好分值率,具体如下：
||||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
|结构部分（权重60%）|||装修部分（权重20%）|||设备部分（权重20%）|||
|结构|标准分值|实际分值|装修|标准分值|实际分值|设备|标准分值|实际分值|
|基础|25|20|门窗|25|19|水卫|40|28|
|承重构件|25|20|外粉饰|25|19|电照|40|28|
|非承重墙|20|14|内粉饰|20|15|其他|20|12|
|屋面|15|9|顶面|15|9|-||-|
|楼地面|15|9|细木装修|15|9|-||-|
|合计||72|合计||71|合计||68|
|总体得分：72×60%+68×20%+68×20%=71|||||||||

完好分值率=（完好分值/基准分值）×100%
=（71/100）×100%=71%
由于该建筑物于2001年10月建成，至评估基准日2013年11月30日已有12.08
年，参照一般混合结构生产用房的经济使用年限为40年计,预计尚可使用年限为
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27.92年，则
使用年限法成新率=预计尚可使用年限/（已使用年限+预计尚可使用年限）×100%
=27.92/（12.08+27.92）×100%
=69.80%
综合成新率=完好率×0.6+使用年限法成新率×0.4
=71%×0.6+69.80%×0.4
=71%（取整）
⑦计算评估值
评估值=重置成本×成新率
=3,131,113.00×71%
=2,223,090.00(元)
评估结果：该项生产用房评估值为2,223,090.00元。
案例二:房屋建筑物评估清查明细表序号 21- 502仓库
该建筑物产权证号为防港房权证字港口直字第A201210247号。资产概况：502仓库于2009年5月建成，入账原值为6,030,288.36元，净值为5,192,472.84元。
该仓库单层钢结构，层高约为8米，建筑面积为7882.99平方米。钢筋柱网基础，1.8米以下砖墙，砖外墙贴铀面砖，内刮腻子；1.8米以上0.5mm镀锌彩板；H型钢屋架，C型檩条，屋面0.6mm镀铝锌彩板，屋面内板0.4mm镀锌彩板；面板 3mm钢板推拉门；塑钢通窗。
安装部分包括给水、排水、电气、消防等系统。
1、重置全价的确定
①建安工程造价（建造成本）
依据防城市现行建筑工程概（预）算标准测算，同时参照广西统计局公布的同类物业建安成本统计值及委托方提供的有关资料，确定估价对象目前状况建造成本为：
|||||
|-|-|-|-|
|分部分项名称|占土建造价 比|平方米综合造价(元|取价依据|

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|||||
|-|-|-|-|
||例（%)|/平方米)||
|一、土建工程|||1．2005年《广西壮族自治区建筑工程消耗量定额》；2. 2005年《广西壮族自治区装饰装修工程消耗量定额》；3. 2005年《广西壮族自治区建筑装饰装修安装园林绿化工程费用定额》等现行有关规定文件；4. 2008年《广西壮族自治区安装工程消耗量定额》及其配套费率；5.2007年《广西壮族自治区市政工程消耗量定额》及其相应配套的费用定额；6．《关于调整建设工程定额人工工资单价和费用定额有关费率的通知》（桂建标字〔2008〕5号）、《关于调整建设工程定额人工工资单价和管理费费率的通知》（桂建标〔2011〕21号）；7.建筑材料价格：参考2012年第1期《防城市建设工程造价信息》，缺项部分通过市场询价获取。|
|挖土方|2.99|19.44||
|基础与垫层|13.05|84.83||
|砼及钢筋砼|0.85|5.53||
|楼地面工程|10.07|65.46||
|墙柱面工程|0.58|3.77||
|二、钢结构||||
|主构件|20.9|135.85||
|墙梁、檩条|10.48|68.12||
|次构件|2.29|14.89||
|螺栓、锚栓|2.28|14.82||
|三、屋面工程|20.43|132.8||
|四、墙面工程|3.5|22.75||
|五、门窗工程|4.46|28.99||
|六、附属工程|1.35|8.78||
|七、电器消防|6.77|44||
|合计|100|650||

建造成本=650（元/平方米）
②前期费用及其他费用
前期费用包括立项、可行性研究、勘察、规划、设计等费用，根据类似工程前期费用占工程造价的比率约为3%～7%，根据本工程的实际情况，取前期费用占造价比4.48%，则前期费用及其他费用
前期费用=650.00×4.48%=29.12(元/平方米)
③资金成本的计算
根据委估建筑物的正常建设工期，该工程工期为1年，则借款期以1年考虑，以金融机构一年期贷款利率6.0%作为利息率，设定投资在建设期内均匀投入。则：
资金成本=（650+29.12）×6.0%×1×1/2=20.37(元/平方米)
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全部权益价值的资产评估说明
④合理利润：是指为开发建设房屋建筑物而应获得的平均利润，根据相关行业规范和评估人员经验，自用的工业厂房及配套设施等合理利润取为8%。
合理利润=（650+29.12）×8%=54.33(元/平方米)
⑤重置成本的确定
重置单价=建安工程造价+前期及其他费用+资金成本+合理利润
=650+20.37+29.12+54.33
=754(元/平方米)（取整）
重置成本=754×7882.99=5,943,774.00(元)
2、成新率的确定
根据《房屋完损等级评定标准》确定完好分值率,具体如下：
||||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
|结构部分（权重60%）|||装修部分（权重20%）|||设备部分（权重20%）|||
|结构|标准分值|实际分值|装修|标准分值|实际分值|设备|标准分值|实际分值|
|基础|25|24|门窗|50|46|水卫|40|35|
|承重构件|25|23|外粉饰|25|21|电照|40|35|
|非承重墙|20|18|内粉饰|25|21|其他|20|17|
|屋面|15|13|顶面|||-||-|
|楼地面|15|13|细木装修|||-||-|
|合计||91|合计||88|合计||87|
|总体得分：91×60%+88×20%+87×20%=89.6|||||||||

完好率=（完好分值/基准分值）×100%
=（89.6/100）×100%=89.6%
由于该建筑物于2009年5月建成，至评估基准日2013年11月30日已有4.5年，按一般钢架结构非生产用房的经济使用年限为55年计,预计尚可使用年限为50.5年，则
使用年限法成新率=预计尚可使用年限/（已使用年限+预计尚可使用年限）×100%
=50.5/（4.5+50.5）×100%
=91.82%
综合成新率=完好率×0.6+使用年限法成新率×0.4
=89.6%×0.6+91.82%×0.4
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=90%（取整）
3、计算评估值
评估值=重置成本×成新率
=5,943,774.00×90%
=5,349,397.00(元)
评估结果：该作业区道路堆场评估值为5,349,397.00元
案例三：9#泊位码头堆场及道路 本部构筑物及其他辅助设施评估清查明细表序号 109
9#泊位码头堆场及道路于2010年12月建成，入账原值为9,064,673.53元，净值为 8,375,758.26元。该堆场及道路混凝土结构，包括砼堆场 66933㎡道路15479㎡散一线道口房22㎡/1间。该堆场底层为黄碎石，厚5cm，石屑垫层 1025cm，地面为C35水泥混凝土，厚24cm。
A、确定重置成本
重置成本=建安工程造价+前期及其他费用+资金成本+合理利润
1、建安工程造价（建造成本）
依据防城市现行建筑工程概（预）算标准测算，同时参照委托方提供的有关工程量清单资料，确定估价对象目前状况建造成本为：
||||||
|-|-|-|-|-|
|序号|项目|费率||取价依据|
|A|土建定额直接费||7,249,414.98|1．2005 年《广西壮族自治区建筑工程消耗量定额》；2. 2008年《广西壮族自治区安装工程消耗量定额》及其配套费率；3.2007年《广西壮族自治区市政工程消耗量定额》及其相应配套的费用定额；4.建筑材料价|
|B|综合费率|A*13.48%|977,221.14||
|C1|开放城市补帖||145,931.82||
|C2|材料价差||3,585,601.57||
|C3|税内独立费||||
|C|独立费合计||3,731,533.39||
|D|定额编测费|(A+B+C)*0.13%|15,545.62||
|E|养老保险费|(A+B+C)*4.08%|487,893.32||
|F|三项税费|(A+B+C)*3.56%|425,710.83||
|G|税外独立费||||
||总造价|(A+B+C+D+F-C3)*0.65+C3+G+E|8,547,520.19||

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2、前期费用及其他费用
前期费用包括立项、可行性研究、勘察、规划、设计等费用，根据类似工程前期费用占工程造价的比率约为3%～7%，根据本工程的实际情况，取前期费用占造价比5.59%，则前期费用及其他费用
前期费用=8,547,520.19×5.59%=477,806.38（元）
3、资金成本的计算
根据委估建筑物的正常建设工期，该工程工期为1年，则借款期以1年考虑，以金融机构一年期贷款利率6.0%作为利息率，设定投资在建设期内均匀投入。则：资金成本=（8,547,520.19+477,806.38）×6.0%×1×1/2=270,759.80（元）4、合理利润：是指为开发构筑物而应获得的平均利润，根据相关行业规范和评估人员经验，自用的构筑物及配套设施等合理利润取为8%。
合理利润=（8,547,520.19+477,806.38）×8%=722,026.13（元）
5、重置成本的确定
重置成本=建安工程造价+前期及其他费用+资金成本+合理利润
=8,547,520.19+477,806.38+270,759.80+722,026.13
=10,018,112.00（元）（取整）
3、成新率的确定
该建筑物于 2010年 12月建成，至评估基准日 2013年 11月 30日已有 2.92年，参考《资产评估常用数据手册》，一般混凝土构筑物的经济使用年限为 30年计，预计尚可使用年限为27.08年，则
使用年限法成新率=预计尚可使用年限/（已使用年限+预计尚可使用年限）×100%
=27.08/（2.92+27.08）×100%
=90.27%
根据现场勘查情况，该构筑物维护一般，路面使用较频繁等情况，结合现场
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观察取综合成新率90%。
4、计算评估值
评估值=重置成本×成新率
=10,018,112.00×90%
=9,016,301.00(元)（取整）
评估结果：该项资产评估值为9,016,301.00元。
案例四：22#泊位码头水工主体 本部构筑物及其他辅助设施评估明细表序号 105
Ⅰ、构筑物概况：水工建筑包括重力式码头、后方桩基础轨道及东南侧、西北侧斜坡护岸，码头及后方桩基础轨道等。主体建筑物安全等级为Ⅱ级、斜坡式护岸的安全等级为Ⅱ级。码头面高程为6m、港池底高程-15.10m、陆域纵深 690米（含疏港道路60米），码头岸线长 334.02m，码头前沿50m范围为码头范围，据钻探，场地岩土层主要由第四系开挖残留土层、第四系海陆交互相沉积层、侏罗系基岩组成。该水工工程下构为预制钢筋混凝土薄壁大圆筒，圆筒外径为18.0m，壁厚0.34m，单个圆筒段宽度为 19.00m，圆筒外趾悬挑80cm，底标高为-15.10m，顶标高为3.00m，单个圆筒重1590t(包括临时底板)，大圆筒作用在抛石基床上，基础持力层为强风化或中风化岩石顶上，为现浇钢筋卸荷板，采用梁肋式结构。
圆筒在预制场预制，陆上采用气襄出运，水上采用半潜驳运至现场下沉安装，卸荷板采用现场浇筑，其上现浇胸墙，码头后方吹沙回填，岸桥后方轨道梁基础为PHC-AB800-120管桩，其上为现浇C40钢筋砼桩帽。本项目合同还含有延长段修改工程、基槽、前沿停泊地、调头地开挖、护岸工程(码头南侧 50m范围)及码头后方轨道梁工程，该项目主体2010年5月完工，承建单位为中交第四航务工程局有限公司。
该码头水工主体入账原值为76,308,601.72元，净值为70,269,627.30元。
Ⅱ、确定重置成本
重置成本=前期费用+综合造价+其他费用+资金成本+利润
ⅰ）综合造价
根据委托方提供的相关资料，对于地上建筑物，评估人员在评估时根据委托
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方提供的工程量清单，计算出工程土建的单方工程材料、人工、机械消耗指标，乘以现行的材料、人工、机械费用，计算土建直接费，再乘以综合费率，计算确定工程土建的综合单价。再根据工程量计算出工程的造价。如下表所示：
工程造价计算表
||||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
|序号|项 目 名 称|单位|数量|单价（元）|合价（元）|2013年11月30日单价|合价|取价依据|
|一|18#泊位码头工程||||34357978|||1、中国建设工程造价管理协会中价协[2002]第016号《工程造价咨询业务操作指导规程》。2、合同协议书。3、交工验收证书、竣工图、签证资料。4、结算书。5、2005年《广西壮族自治区建筑工程消耗量定|
|(一)|码头水工工程||||26889142||||
|1|基槽开挖淤泥，运距：23km|方|5648|11.5|64952|23.74|134083.52||
|2|基槽开挖砂，运距：23km|方|113564|10.1|1146996|20.31|2306484.84||
|3|基槽开挖粘土，运距：23km|方|29907|15.1|451596|30.61|915453.27||
|4|基槽开挖砂卵石，运距：23km|方|3846|36|138456|45|173070||
|5|基槽开挖强风化岩，运距：23km|方|11976|85|1017960|85|1017960||
|6|水下钻孔炸礁（岩石级别：Ⅴ-Ⅶ）|方|2066|84|173544|84|173544||
|7|基槽水下清渣，运距：23km|方|2066|46.5|96069|48.81|100841.46||
|8|码头基床抛石|方|10093|124|1251532|124|1251532||
|9|码头基床整平，极细平|平米|5500|180|990000|180|990000||
|10|圆筒内回填砂|方|41076.27|10|410763|10|410762.7||
|11|圆筒内抛砂后振冲|方|41076.27|6.5|266996|6.5|266995.755||
|12|卸荷板上回填振冲砂|方|6904.69|17|117380|17|117379.73||
|13|圆筒内级配碎石反滤料|方|993.82|75.9|75431|97.5|96897.45||
|14|圆筒顶级配碎石反滤料|方|1560.36|75.9|118431|97.5|152135.1||

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|-|-|-|-|-|-|-|-|
||圆筒后级配碎石反滤料|方|1274.8|75.9|96757|97.5|124293|
|16|排水涵下回填级配碎石|方|16737|75.9|1270338|97.5|1631857.5|
|17|预制基底砼垫块、安装，C20|方|249.6|485.69|121228|485.69|121228.224|
|18|圆筒预制，滑模工艺，C40|方|4706.44|595.5|2802685|595.5|2802685.02|
|工程项目结算表（三）|||||||0|
|2、工程项目|||||||0|
|序号|项 目 名 称|单位|数量|单价（元）|合价（元）|||
|19|预制砼圆筒底板，C25|方|1542.2|375|578325|375|578325|
|20|圆筒钢筋加工|t|1039.84|4540|4720874|6092.73|6335464.363|
|21|圆筒防裂纤维|Kg|980.8|73.5|72089|73.5|72088.8|
|22|预埋螺栓安装（M36，L=1.85m）|t|10.75|6500|69875|7800|83850|
|23|钢垫板制作安装，δ =20mm|t|6.87|6800|46716|8200|56334|
|24|Φ8PVC管制安|m|350|13|4550|13|4550|
|25|厚 3cm 止水橡胶垫板|平米|505|380|191900|380|191900|
|26|厚10cm泡沫板|平米|254.8|12|3058|12|3057.6|
|27|圆筒出运、安装，2000t内/个|个|10|180000|1800000|180000|1800000|
|28|陆上现浇砼，卸荷板|方|3752.04|515|1932301|515|1932300.6|
|29|卸荷板钢筋加工|t|488.4|4650|2271060|6092.73|2975689.332|
|30|Φ5cm 塑料排水管|m|72.8|10|728|10|728|
|31|级配碎石反滤料|方|37.44|75.9|2842|97.5|3650.4|
|32|外径 Φ127mm 不锈钢管，δ =8mm|kg|812.28|28|22744|28|22743.84|

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||外径 Φ168mm 不锈钢管，δ =8mm|kg|277.79|28|7778|28|7778.12|
|34|卸荷板防裂纤维|kg|716.92|73.5|52694|73.5|52693.62|
|35|卸荷板预埋铁件制作安装|t|4.45|6500|28925|7800|34710|
|36|陆上现浇砼，胸墙，C40|方|464.13|495|229744|495|229744.35|
|37|胸墙钢筋加工|t|47.64|4650|221526|6092.73|290257.6572|
|38|胸墙防裂纤维|kg|417.72|73.5|30702|73.5|30702.42|
|39|胸墙预埋铁件制作安装|t|2.56|6500|16640|7800|19968|
|工程项目结算表（四）|||||||0|
|2、工程项目|||||||0|
|序号|项 目 名 称|单位|数量|单价（元）|合价（元）|||
|40|现浇砼肋梁及接电箱座，C40|方|74.3|430|31949|430|31949|
|41|预制砼电缆盖板，C30|方|74.4|400|29760|400|29760|
|42|陆上安装电缆盖板|件|166|150|24900|150|24900|
|43|预制砼电缆支架C30|方|5.3|400|2120|400|2120|
|44|陆上安装电缆支架|件|1230|2|2460|2|2460|
|45|Φ5cm 塑料排水管|m|92|10|920|10|920|
|46|厚 2cm 伸缩缝沥青木板|平米|22.82|40|913|40|912.8|
|47|现浇砼板，C20|方|5.7|495|2822|495|2821.5|
|48|卸荷板间变形缝钢筋加工|t|0.99|4650|4604|6092.73|6031.8027|
|49|针刺无纺土工布|平米|207.4|12|2489|16.36|3393.064|
|50|厚2cm沥青木板|平米|215.7|40|8628|40|8628|
|51|级配砂卵石反滤料|方|233.8|75.9|17745|97.5|22795.5|

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|-|-|-|-|-|-|-|-|
||预制圆筒耳朵内砼板C25|方|2.09|463.29|968|463.29|968.2761|
|53|圆筒耳朵内砼板钢筋加工|t|0.12|4540|545|6980|837.6|
|54|安装圆筒耳朵内砼板|件|16|37.23|596|37.23|595.68|
|55|圆筒耳朵内 1～3cm级配碎石|方|381.2|91|34689|108.75|41455.5|
|56|圆筒耳朵内 3～10cm级配碎石|方|381.2|91|34689|108.75|41455.5|
|57|带式输送机胶带（ 宽 × 厚=100×2cm）|米|290.6|400|116240|400|116240|
|58|DN65 镀锌钢管制安|m|109.55|41.08|4500|41.08|4500.314|
|59|DN65管牙接口|个|5|10.81|54|10.81|54.05|
|60|DN65外接头|个|5|11.89|59|11.89|59.45|
|工程项目结算表（五）|||||||0|
|2、工程项目|||||||0|
|序号|项 目 名 称|单位|数量|单价（元）|合价（元）|||
|61|DN65闸阀|个|5|86.48|432|86.48|432.4|
|62|DN65×90o弯头|个|15|12.97|195|12.97|194.55|
|63|钢板制作安装，δ =8mm|t|0.12|6800|816|8200|984|
|64|钢板制作安装，δ =6mm|t|0.01|6800|68|8200|82|
|65|供水栓钢筋制安|t|0.01|4650|47|6092.73|60.9273|
|66|六层防腐（沥青、麻布）|平米|167.25|38|6356|38|6355.5|
|67|M10 水泥砂浆砖砌支墩|方|0.01|237|2|237|2.37|
|68|M10 水泥砂浆填缝|方|0.03|216|6|216|6.48|
|69|联锁块制安|平米|5037.69|52|261960|52|261959.88|
|70|现浇砼，C30|方|15.1|390|5889|390|5889|
|71|水下砼，C20|方|59.5|810|48195|810|48195|

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|-|-|-|-|-|-|-|-|
||预制 200×240cm排水涵|方|199.9|500|99950|500|99950|
|73|排水涵钢筋加工|t|50.6|4540|229724|5947.4|300938.44|
|74|排水涵装船运输安装，100t内/块|块|8|23854.6|190837|23854.6|190836.8|
|75|钢板δ =6mm制作安装|t|7.69|6800|52292|8200|63058|
|76|厚10cm沥青木板|平米|8.4|160|1344|160|1344|
|77|3～10cm 级配碎石|方|306.8|75.9|23286|75.9|23286.12|
|78|皮带（宽×厚=100×1cm）|米|82.8|200|16560|200|16560|
|79|预制排水涵下砼块，C30|方|195.2|430|83936|430|83936|
|80|排水涵下砼块钢筋加工|t|4.91|4540|22291|5980|29361.8|
|81|排水涵下砼块装船运输安装，20t内/块|块|56|1800|100800|1800|100800|
|工程项目结算表（六）|||||||0|
|2、工程项目|||||||0|
|序号|项 目 名 称|单位|数量|单价（元）|合价（元）|||
|82|硫磺砂浆|方|1.98|3460|6851|3633|7193.34|
|83|钢轨，QU100|延米|461.2|615|283638|805|371266|
|84|螺 栓 M24×180GB/T1228-91|kg|1433.2|7|10032|7|10032.4|
|85|螺 母 M24GB/T1228-91|kg|265|7|1855|7|1855|
|86|弹 簧 垫 圈GB7244-87 24|kg|85.3|7|597|7|597.1|
|87|异型垫板 95G3253a-3|kg|231|15|3465|15|3465|
|88|压 板 95G3256a-6|kg|3185|10|31850|10|31850|

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||夹 板 螺 栓M24×150GB/T1228-91|kg|126.4|7|885|7|884.8|
|90|垫 圈GB/T1230-91 24|kg|19.8|7|139|7|138.6|
|91|接头夹板 A3钢|kg|801.4|10|8014|10|8014|
|92|预埋钢板|kg|717.1|6.8|4876|8.2|5880.22|
|93|钢轨预埋钢筋|t|1.46|6000|8760|6800|9928|
|94|橡胶压舌|kg|18.3|18|329|18|329.4|
|95|复合橡胶垫板|kg|224.2|18|4036|18|4035.6|
|96|现浇细石砼，C40|方|15|320|4800|320|4800|
|97|M10水泥砂浆|方|31|216|6696|216|6696|
|98|防裂纤维|kg|42|73.5|3087|73.5|3087|
|99|车挡铁件制作安装|kg|978.62|8.65|8465|8.65|8465.063|
|100|ф110RMDP 管，L=600cm|根|60|230|13800|230|13800|
|101|ф167RMDP 管，L=600cm|根|20|390|7800|390|7800|
|102|现浇砼电缆排管，C20|方|6.1|420|2562|420|2562|
|工程项目结算表（七）|||||||0|
|2、工程项目|||||||0|
|序号|项 目 名 称|单位|数量|单价（元）|合价（元）|||
|101|电缆排管钢筋加工|t|0.47|4650|2186|6092.73|2863.5831|
|102|电缆排管及工作井开挖砂|方|220.5|10.81|2384|20|4410|
|103|电缆排管及工作井回填砂|方|195.3|8.65|1689|8.65|1689.345|
|104|现浇沟（井壁、井底），C20|方|5.74|432|2480|432|2479.68|
|105|铸铁井盖|个|1|525|525|525|525|
|106|预制砼电缆支架，C30|方|0.03|811|24|811|24.33|

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|||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|
||陆上安装电缆支架|件|6|25|150|25|150|
|108|预制砼工作井盖板，C35|方|1.76|540|950|540|950.4|
|109|工作井钢筋加工|t|0.38|4540|1725|6092.73|2315.2374|
|110|陆上安装工作井盖板，25t内/块|件|1|600|600|600|600|
|111|现浇防风埋件砼，C40|方|28.45|460|13087|460|13087|
|112|防风埋件钢筋加工|t|13.02|6000|78120|7400|96348|
|113|防风埋件角钢制作安装|t|0.06|6350|381|7800|468|
|114|防风埋件钢板制作安装|t|13.18|6800|89624|8200|108076|
|115|观测点铜板δ 10|kg|4.45|54|240|54|240.3|
|116|观测点铜棒Φ8|kg|2.24|54|121|54|120.96|
|117|接地网热镀锌角钢∠63×63×8|kg|706|6.35|4483|6.35|4483.1|
|118|接地网热镀锌扁钢-50×8|kg|2624|6.35|16662|6.35|16662.4|
|119|安装系船柱（系船柱能力1000kN）|个|5|15000|75000|15000|75000|
|120|安装橡胶护舷，鼓型，H=1250mm，二鼓一板|套|10|95000|950000|95000|950000|
|工程项目结算表（八）|||||||0|
|2、工程项目|||||||0|
|序号|项 目 名 称|单位|数量|单价（元）|合价（元）|||
|（二）|前沿停泊地开挖工程||||7468836||0|
|1|停泊地开挖淤泥，运距：23km|方|30127|11.5|346461|23.74|715214.98|
|2|停泊地开挖砂，运距：23km|方|162232|10.1|1638543|20.31|3294931.92|

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|||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|
||停泊地开挖粘土，运距：23km|方|10968|15.1|165617|30.61|335730.48|
|4|停泊地开挖砂卵石，运距：23km|方|7226|36|260136|45|325170|
|5|停泊地开挖强风化岩，运距：23km|方|15602|85|1326170|85|1326170|
|6|停泊地水下钻孔炸礁，运距：23km|方|28597|84|2402148|84|2402148|
|7|停泊地水下清渣，运距：23km|方|28597|46.5|1329761|46.5|1329760.5|
|二|防城港19#～22#泊位工程||||#REF!||0|
|(一)|码头水工工程||||204357128||0|
|1|基槽开挖淤泥，运距：22km|方|60595|11.5|696843|23.74|1438525.3|
|2|基槽开挖砂，运距：22km|方|920061|10.1|9292616|20.31|18686438.91|
|3|基槽开挖粘土，运距：22km|方|77459|15.1|1169631|30.61|2371019.99|
|4|基槽开挖砂卵石，运距：22km|方|88187|36|3174732|45|3968415|
|5|基槽开挖全风化岩，运距：22km|方|5303|40|212120|45|238635|
|6|基槽开挖强风化岩，运距：22km|方|59230|85|5034550|85|5034550|
|7|水下钻孔炸礁（岩石级别：Ⅴ-Ⅶ）|方|58148|84|4884432|84|4884432|
|8|水下清渣，运距：22km|方|58148|46.5|2703882|46.5|2703882|
|9|码头基床抛石|方|47028|124|5831472|124|5831472|
|10|码头基床整平，极细平|平米|33000|180|5940000|180|5940000|
|11|距前沿 30m 范围内吹填砂|方|825894.8|7.95|6565864|7.95|6565863.66|
|工程项目结算表（九）|||||||0|

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|-|-|-|-|-|-|-|-|
|2、工程项目|||||||0|
|序号|项 目 名 称|单位|数量|单价（元）|合价（元）|||
|12|圆筒内回填砂|方|374113.1|10|3741131|10|3741131|
|13|圆筒内抛砂后振冲|方|374113.1|6.5|2431735|6.5|2431735.15|
|14|卸荷板上回填振冲砂|方|52188.5|17|887205|17|887204.5|
|15|圆筒内级配碎石反滤料|方|7907.9|75.9|600210|97.5|771020.25|
|16|圆筒顶级配碎石反滤料|方|10149.5|75.9|770347|97.5|989576.25|
|17|圆筒后级配碎石反滤料|方|8045.6|75.9|610661|97.5|784446|
|18|排水涵下回填碎石|方|79968.8|75.9|6069632|97.5|7796958|
|19|圆筒预制，滑模工艺，C40|方|42395.9|595.5|25246758|595.5|25246758.45|
|20|预制砼圆筒底板，C25|方|15263.9|375|5723963|375|5723962.5|
|21|圆筒钢筋加工|t|9457.57|4540|42937368|4540|42937367.8|
|22|圆筒防裂纤维|Kg|7252.2|73.5|533037|73.5|533036.7|
|23|预埋螺栓安装（M36，L=1.85m）|t|53.17|6500|345605|7800|414726|
|24|钢垫板制作安装，δ =20mm|t|34.74|6800|236232|8200|284868|
|25|Φ8PVC管制安|m|3410.2|13|44333|13|44332.6|
|26|厚 3cm 止水橡胶垫板|平米|3647.38|380|1386004|380|1386004.4|
|27|厚10cm泡沫板|平米|1677.37|12|20128|12|20128.44|
|28|圆筒出运、安装，3000t内/个|个|59|180000|10620000|180000|10620000|
|29|陆上现浇砼，卸荷板|方|29095.12|515|14983987|515|14983986.8|
|30|卸荷板钢筋加工|t|3814.76|4650|17738634|6092.73|23242302.69|
|31|Φ5cm 塑料排水管|m|579.2|10|5792|10|5792|

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|-|-|-|-|-|-|-|-|
||级配碎石反滤料|方|260.64|75.9|19783|97.5|25412.4|
|工程项目结算表（十）|||||||0|
|2、工程项目|||||||0|
|序号|项 目 名 称|单位|数量|单价（元）|合价（元）|||
|33|外径 Φ127mm 不锈钢管，δ =8mm|kg|4564.19|28|127797|28|127797.32|
|34|外径 Φ168mm 不锈钢管，δ =8mm|kg|1212.16|28|33940|28|33940.48|
|35|卸荷板防裂纤维|kg|5259.2|73.5|386551|73.5|386551.2|
|36|卸荷板预埋铁件制作安装|t|45.01|6500|292565|7800|351078|
|37|陆上现浇砼，胸墙，C40|方|3051.36|495|1510423|495|1510423.2|
|38|胸墙钢筋加工|t|332.94|4650|1548171|6092.73|2028513.526|
|39|胸墙防裂纤维|kg|2746.21|73.5|201846|73.5|201846.435|
|40|胸墙预埋铁件制作安装|t|14.56|6500|94640|7800|113568|
|41|现浇砼联系梁，C40|方|265.69|430|114247|430|114246.7|
|42|预制砼电缆盖板，C30|方|549.02|400|219608|400|219608|
|43|陆上安装电缆盖板|件|1342|150|201300|150|201300|
|44|预制砼电缆支架，C30|方|33.67|400|13468|400|13468|
|45|陆上安装电缆支架|件|7842|2|15684|2|15684|
|46|Φ8cm 塑料排水管|m|649|10|6490|10|6490|
|47|厚 2cm 伸缩缝沥青木板|平米|137.47|40|5499|40|5498.8|
|48|现浇砼板，C20|方|27.05|495|13390|495|13389.75|
|49|卸荷板间变形缝钢筋加工|t|5.24|4650|24366|6092.73|31925.9052|
|50|针刺无纺土工布|平米|1043.3|12|12520|16.36|17068.388|

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|-|-|-|-|-|-|-|-|
||厚2cm沥青木板|平米|950.97|40|38039|40|38038.8|
|52|级配砂卵石反滤料|方|1475.11|75.9|111961|75.9|111960.849|
|53|预制圆筒耳朵内砼板C25|方|12.85|463.29|5953|463.29|5953.2765|
|工程项目结算表（十一）|||||||0|
|2、工程项目|||||||0|
|序号|项 目 名 称|单位|数量|单价（元）|合价（元）|||
|54|圆筒耳朵内砼板钢筋加工|t|0.77|4540|3496|5890|4535.3|
|55|安装圆筒耳朵内砼板|件|102|37.23|3797|37.23|3797.46|
|56|圆筒耳朵内 1～3cm级配碎石|方|2925.68|91|266237|105|307196.4|
|57|圆筒耳朵内 3～10cm级配碎石|方|2947.28|91|268202|105|309464.4|
|58|带式输送机胶带（ 宽 × 厚=100×2cm）|米|2193|400|877200|400|877200|
|59|DN65 镀锌钢管制安|m|729.3|41.08|29960|41.08|29959.644|
|60|DN65管牙接口|个|30|10.81|324|10.81|324.3|
|61|DN65外接头|个|30|11.89|357|11.89|356.7|
|62|DN65闸阀|个|30|86.48|2594|86.48|2594.4|
|63|DN65×90o弯头|个|90|12.97|1167|12.97|1167.3|
|64|钢板制作安装，δ =8mm|t|0.71|6800|4828|8200|5822|
|65|钢板制作安装，δ =6mm|t|0.04|6800|272|8200|328|
|66|供水栓钢筋制安|t|0.07|4650|326|6092.73|426.4911|
|67|六层防腐（沥青、麻布）|平米|1003.5|38|38133|38|38133|
|68|M10 水泥砂浆砖砌支墩|方|0.06|237|14|237|14.22|
|69|M10 水泥砂浆填缝|方|0.15|216|32|216|32.4|

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|||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|
||联锁块制安|平米|33280.34|52|1730578|52|1730577.68|
|71|现浇砼，C30|方|86.7|390|33813|390|33813|
|72|水下砼，C20|方|238|810|192780|850.5|202419|
|73|预制 200×240cm排水涵|方|825|500|412500|500|412500|
|74|排水涵钢筋加工|t|212.25|4540|963615|5890|1250152.5|
|工程项目结算表（十二）|||||||0|
|2、工程项目|||||||0|
|序号|项 目 名 称|单位|数量|单价（元）|合价（元）|||
|75|排水涵装船运输安装，100t内/块|块|32|23854.6|763347|23854.6|763347.2|
|76|钢板δ =6mm制作安装|t|30.75|6800|209100|8200|252150|
|77|厚10cm沥青木板|平米|340|160|54400|160|54400|
|78|3～10cm 级配碎石|方|1228|75.9|93205|75.9|93205.2|
|79|皮带（宽×厚=100×1cm）|米|332|200|66400|200|66400|
|80|预制排水涵下砼块，C30|方|1023.2|430|439976|430|439976|
|81|排水涵下砼块钢筋加工|t|27.58|4540|125213|5890|162446.2|
|82|排水涵下砼块装船运输安装，20t内/块|块|288|1800|518400|1800|518400|
|83|硫磺砂浆|方|13.93|3460|48198|3633|50607.69|
|84|钢轨，QU100|延米|2630.3|615|1617635|805|2117391.5|
|85|螺 栓 M24×180GB/T1228-91|kg|11104.2|7|77729|7|77729.4|
|86|螺 母 M24GB/T1228-91|kg|2002.6|7|14018|7|14018.2|
|87|弹 簧 垫 圈GB7244-87 24|kg|602.4|7|4217|7|4216.8|
|88|异型垫板 95G3253a-3|kg|1789.7|15|26846|15|26845.5|

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|||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|
||压 板 95G3256a-6|kg|24676.8|10|246768|10|246768|
|90|夹 板 螺 栓M24×150GB/T1228-91|kg|791.5|7|5541|7|5540.5|
|91|垫 圈GB/T1230-91 24|kg|124|7|868|7|868|
|92|接头夹板 A3钢|kg|5018.3|10|50183|10|50183|
|93|预埋钢板|kg|5556|6.8|37781|6.8|37780.8|
|94|钢轨预埋钢筋|t|11.32|6000|67920|7600|86032|
|95|橡胶压舌|kg|141.8|18|2552|18|2552.4|
|工程项目结算表（十三）|||||||0|
|2、工程项目|||||||0|
|序号|项 目 名 称|单位|数量|单价（元）|合价（元）|||
|96|复合橡胶垫板|kg|1738.6|18|31295|18|31294.8|
|97|现浇细石砼，C40|方|97|320|31040|320|31040|
|98|M10水泥砂浆|方|206|216|44496|216|44496|
|99|防裂纤维|kg|273|73.5|20066|73.5|20065.5|
|100|车挡铁件制作安装|kg|978.62|8.65|8465|8.65|8465.063|
|101|ф110RMDP 管，L=600cm|根|245|230|56350|230|56350|
|102|ф167RMDP 管，L=600cm|根|82|390|31980|390|31980|
|103|现浇砼电缆排管，C20|方|24.2|420|10164|420|10164|
|104|电缆排管钢筋加工|t|1.9|4650|8835|6092.73|11576.187|
|105|电缆排管及工作井开挖砂|方|878.9|10.81|9501|10.81|9500.909|
|106|电缆排管及工作井回填砂|方|778.3|8.65|6732|8.65|6732.295|
|107|现浇沟（井壁、井底），C20|方|22.96|432|9919|432|9918.72|
|108|铸铁井盖|个|4|550|2200|550|2200|

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|-|-|-|-|-|-|-|-|
||预制砼电缆支架，C30|方|0.11|811|89|811|89.21|
|110|陆上安装电缆支架|件|24|25|600|25|600|
|111|预制砼工作井盖板，C35|方|7.04|540|3802|540|3801.6|
|112|工作井钢筋加工|t|1.51|4540|6855|6092.73|9200.0223|
|113|陆上安装工作井盖板，25t内/块|件|4|600|2400|600|2400|
|114|现浇防风埋件砼，C40|方|113.8|460|52348|460|52348|
|115|防风埋件钢筋加工|t|50.72|6000|304320|7400|375328|
|116|角钢制作安装|t|0.22|6350|1397|7800|1716|
|工程项目结算表（十四）|||||||0|
|2、工程项目|||||||0|
|序号|项 目 名 称|单位|数量|单价（元）|合价（元）|||
|117|钢板制作安装|t|52.72|6800|358496|8200|432304|
|118|观测点铜板δ 10|kg|26.3|54|1420|54|1420.2|
|119|观测点铜棒Φ8|kg|13.2|54|713|54|712.8|
|120|接地网热镀锌角钢∠63×63×8|kg|3529|6.35|22409|6.35|22409.15|
|121|接地网热镀锌扁钢-50×8|kg|13433|6.35|85300|6.35|85299.55|
|122|M10 浆砌块石挡墙|方|216.15|215|46472|215|46472.25|
|123|级配碎石反滤料|方|12.16|75.9|923|75.9|922.944|
|124|ф8cm 塑料排水管|M|64.6|13|840|13|839.8|
|125|土 工 布 （ g ≥400g/m2）|平米|10.8|12|130|16.36|176.688|
|126|沥青木板|平米|22.6|40|904|40|904|
|127|安装系船柱（系船柱能力100t）|个|29|15000|435000|15000|435000|

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|||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|
||安装橡胶护舷，鼓型，H=1450mm，二鼓一板|套|59|136000|8024000|136000|8024000|
|合计|||||||266736864.4|

以上造价为18-22号泊位的综合造价，其总长度为1537米，则22号泊位在基准日的综合造价为：
266,736,864.40×334.02÷1537=57,967,109.59（元）
2、前期费用
前期费用包括立项、可行性研究、勘察、规划、设计等费用，根据类似工程前期费用占工程造价的比率约为3%～7%，根据本工程的实际情况，取前期费用占造价比5.59%，则前期费用
前期费用=57,967,109.59×5.59%=3,240,361.43（元）
3、资金成本的计算
根据委估构筑物的正常建设工期，该工程工期为1.5年，则借款期以1.5年考虑，以金融机构一至三年期贷款利率6.15%作为利息率，设定投资在建设期内均匀投入。则：
资金成本=（57,967,109.59+3,240,361.43）×6.15%×1×1.5/2
=2,823,194.60（元）
4、投资利润
合理利润：是指为开发构筑物而应获得的平均利润，根据相关行业规范和评估人员经验，自用的构筑物及配套设施等合理利润取为8%。
合理利润=（57,967,109.59+3,240,361.43）×8%=4,896,597.68（元）
5、重置成本的确定
重置成本=建安工程造价+前期及其他费用+资金成本+合理利润
=57,967,109.59+3,240,361.43+2,823,194.60+4,896,597.68
=68,927,263.00（元）(取整)
B、成新率的确定
由于该工程建成于 2010年 5月,至评估基准日 2013年 11月 30日已有 3.5
年,按一般水工工程的经济使用年限约为50年计,尚可使用46.5年,按已使用年
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限估算实体性成新率（%）,则
成新率=预计尚可使用年限/（已使用年限+预计尚可使用年限）×100%
=46.5/（3.5+46.5）×100%
=93%
综合考虑水工工程的使用状况和维修状况，成新率取整为93%。
ⅶ)计算评估值
评估值=重置成本×成新率
=68,927,263.00×93%
=64,102,355.00（元）（取整）
评估结果：该项水工工程评估值为64,102,355元。
（7）房屋建筑物（含构筑物）评估结果
||||||
|-|-|-|-|-|
|科目名称|账面价值||评估价值||
||原值|净值|原值|净值|
|房屋建筑物类合计|2,233,745,078.55|1,782,182,872.67|2,373,432,799.63|1,944,655,873.12|
|固定资产-房屋建筑物|90,610,253.98|48,453,022.95|93,712,255.00|60,655,013.00|
|固定资产-构筑物及其他辅助设施|2,143,134,824.57|1,733,729,849.72|2,279,720,544.63|1,884,000,860.12|

8.固定资产——设备的评估说明
(1)基本情况
1）评估范围
资产清查核实的内容是防城港北部湾港务有限公司的设备类固定资产，包括机器设备、车辆及电子设备，账面原值 1,627,964,109.11元，账面净值995,824,207.55元。其中：
机器设备账面原值1,597,424,485.05元，账面净值975,430,899.10元；车辆账面原值 11,328,057.11元，账面净值 7,327,350.56元；电子设备账面原值19,211,566.95元，账面净值 13,065,957.89元。
2）设备概况
机器设备包括港口作业专用设备及辅助设备、通用设备和公用设备。港口作
业专用设备及辅助设备主要有门机、叉车、集装箱、堆高机、正面吊、岸桥、卸
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船机等。生产性通用设备主要有汽车起重机、提升设备、输送机、高杆灯等；公用设备主要有变压器、高压配电柜、低压配电柜、空气压缩机等。
车辆主要是港口作业区内运输车辆及交通用车辆
电子设备主要是通讯设备及办公设备。
以其提供的经审计的2013年11月30日资产负债表和资产清查评估明细表为准。
经评估人员现场调查核实，机器设备申报数量1355项，调查核实数1355项，车辆申报数量 48项，调查核实 48项，电子设备申报数量 981项，调查核实 981项。
在用设备性能稳定、运行安全可靠、符合生产工艺要求。在用车辆证照齐全，符合安全行驶要求。
评估人员对设备资产进行了逐台（套）清查核实，核实账面情况与申报账面情况一致。
3）日常维修管理制度
公司已建立了一整套的设备管理制度，从设备的购置，到设备的日常维护保养、设备大修、调拨、借用、封存、启封、报废等，建立了严格的设备管理制度。
对设备购置，调拨、封存、启封、报废、借用做了明确的规定，同时建立设备固定资产台账。
4）账面值构成及折旧方法
设备原值均按取得时的成本作为入账的价值，设备取得时的成本主要为买价、运费、安装调试费等，车辆等运输设备包括买价、购置税和牌照费等费用。设备折旧方法为年限法。
（2）现场勘察情况
评估人员对企业评估范围内的委估设备进行了逐项清查、核实和现场勘察工作。
1）对企业提供的“机器设备评估申报表”进行审核，与资产负债表和设备台账核对，账账相符。对申报表填写不完善的部分要求修改补充。
2）根据评估申报表的内容，评估人员到设备现场核对实物，对申报设备进行
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清查和重点勘查，清查结果与申报内容不符之处作了修正。对价值大和重点设备进行仔细勘察，主要勘察设备的在用状况、技术性能指标、工作环境和维护保养等情况；对一般设备，主要了解其在用情况、故障率和维护保养情况，以此作为确定成新率的参考依据。
3）对重要和数额较大的设备，核对并复印了企业提供的设备合同等凭证文件。
（3）评估方法
对设备的评估主要采用成本法，即：
委估资产评估值=重置全价×综合成新率
1）重置全价的确定
1.1机器设备重置全价的确定
机器设备重置全价由设备购置费、运杂费、安装工程费、其他费用和资金成本等部分组成。依据财政部、国家税务总局（财税〔2008〕170号）《关于全国实施增值税转型改革若干问题的通知》，自 2009年1月1日起，购进或者自制（包括改扩建、安装）固定资产发生的进项税额，可根据《中华人民共和国增值税暂行条例》（国务院令第538号）和《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》（财政部、国家税务总局令第50号）的有关规定，从销项税额中抵扣。因此，对于生产性机器设备在计算其重置全价时应扣减设备购置所发生的增值税进项税额。
重置全价计算公式：重置全价＝设备购置费＋运杂费+安装工程费＋其他费用＋资金成本－设备购置所发生的增值税进项税额
购置价
主要通过向生产厂家或贸易公司询价、参照《2012机电产品报价手册》等价格资料，以及参考近期同类设备的合同价格确定；对少数未能查询到购置价的设备，采用同年代、同类别设备的价格变动率推算确定购置价。
运杂费
设备运杂费用，我们主要根据设备的重量、体积及运输距离的远近，计算所需的运杂费用。
运杂费=含税购置价×运杂费率
由设备生产厂家承担运杂费、货送购置单位使用地点的不计运杂费。
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安装调试费
根据《资产评估常用数据与参数手册》按照设备的特点、重量、安装难易程度，以含税设备购置价为基础，按不同安装调试费率计取。
安装调试费=含税购置价×安装调试费率
对由设备供货单位负责运输及安装调试的设备和小型或无须安装的设备，不考虑运杂费及安装调试费。
设备购置所发生的增值税进项税额的确定
设备购置所发生的增值税进项税额＝设备含税购置价×增值税率／(1＋增值税率）+运杂费×相应的增值税扣除率
1.2运输车辆重置全价的确定
根据车辆市场信息及网上查询等近期车辆市场价格资料，确定本评估基准日的运输车辆价格，在此基础上根据《中华人民共和国车辆购置税暂行条例》及郑州市相关文件计入车辆购置税、新车上户牌照手续费等，确定其重置全价：
重置全价=现行含税购置价+车辆购置税+新车上户牌照手续费等
车辆购置价
参照车辆所在地同类车型最新交易的市场价格确定；对购置时间较长，现不能查到原型号规格的车辆购置价格时参考相类似、同排量车辆价格作为评估车辆购置价。
车辆购置税
根据2001年国务院第294号令《中华人民共和国车辆购置税暂行条例》的有关规定：车辆购置税应纳税额＝计税价格×10%。该“纳税人购买自用车辆的计税价格应不包括增值税税款”。故：购置附加税＝购置价÷(1+17%)×10%。
新车上户牌照手续费等
根据防城港市该类费用的内容及金额确定。
1.3电子设备重置全价的确定
根据当地市场信息及网上查询等近期市场价格资料，确定评估基准日的电子设备价格，一般生产厂家提供免费运输及安装调试，确定其重置全价：
重置全价=购置价（不含税）
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另：对于超过经济寿命年限且已拆除的设备，以及对于超过经济寿命年限的电子设备采用市场法进行评估。
2）综合成新率的确定
机器设备综合成新率
对机器设备的成新率，参照设备的经济寿命年限，并通过现场勘察设备现状及查阅有关设备运行、修理及设备管理档案资料，对设备各组成部分进行勘察，综合判断该设备其尚可使用年限，在此基础上计算成新率N，即：
N＝尚可使用年限/（实际已使用年限＋尚可使用年限）×100%
车辆综合成新率
根据国经贸经[1997]456号文《关于发布〈汽车报废标准〉的通知》及 2000年12月18日国经贸资源[2000]1202号《关于调整汽车报废标准若干规定的通知》的有关规定，按以下方法确定成新率后取其较小者为最终成新率，即：
使用年限成新率＝（1－已使用年限／规定使用年限）×100%
行驶里程成新率＝（1－已行驶里程／规定行驶里程）×100%
成新率＝Min（使用年限成新率，行驶里程成新率）
同时对待估车辆进行必要的勘察鉴定，若勘察鉴定结果与按上述方法确定的成新率相差较大，则进行适当的调整，若两者结果相当，则不进行调整。即：
成新率＝Min（使用年限成新率，行驶里程成新率）+a
a：车辆特殊情况调整系数。
电子设备成新率
采用年限法确定其成新率。
成新率=(1－实际已使用年限／经济使用年限）×100%
另：直接按市场价评估的设备，无须计算成新率。
3）评估值的确定
评估值=重置全价×成新率
原则上，对于基本上能正常使用的资产，成新率不低于15%。
(4)评估案例
评估案例一：
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设备名称：调度室监控系统电脑（北区-电子设备评估明细表序号68）
设备型号:监视器优派CD4620；主机扬天 A688R
账面原值：18,400.00元
账面净值：3,385.60元
数量：1台
使用日期：2009年8月
该监控系统电脑于2009年8月购进安装，启用日期为2009年8月，设备目前处于使用状态，设备外观状况良好，可以正常使用。
1）重置成本的估算
该设备是典型的电子设备，通过市场咨询，该类设备目前市场的销售价格为15,600.00元/台，以此作为设备原价。我们在核实其购置价格的真实性、合理性后，运杂费率取0%，安装调试费率取0%，则该设备的重置成本为：
重置成本=设备原价×（1+运杂费率+安装调试费率）
=15,600.00×（1+0%+0%）
=15,600.00（元）
2）成新率的测算
采用年限法测算成新率。
采用年限法计算成新率。根据电子设备的使用年限及评估对象的现场勘查情况，至评估基准日已使用4.25年，预计尚可使用1.25年。则：
年限法成新率=[尚可使用年限/（已使用年限+尚可使用年限）]×100%
=1.25/（4.25+1.25）=23%（取整）
3）评估值的估算
评估价值＝重置成本×成新率＝15,600.00×23%＝3,588.00（元）
评估案例二：
车辆名称：比亚迪QCJ7152A3轿车（北区-车辆评估明细表序号5）
车辆行驶证号：P08935
型号规格：QCJ7152A3
生产厂家：比亚迪
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帐面原值：79,000.00
帐面净值: 54,773.87
数量：1辆
使用日期：2010年7月
已行驶里程：56000KM
该车主要用于公司办公来往。车辆已安全行驶约56000公里，有专人驾驶，并注重日常保养，外观整洁，车内设施完好，性能良好。
1）重置成本的估算
评估时根据同类车辆现行售价加上车辆购置附加税和其它费用确定重置价值。经网上询价和向当地车辆销售公司咨询得知，委估车辆目前的市场优惠价为71,000元/辆。按国家有关部门的规定，车辆购置附加税为税前车价的10%，证照杂费取车辆原价的1%。则：
重置价值＝购置价+车辆购置附加费+证照杂费
＝71,000.00＋71,000.00÷1.17×10%+71,000.00×1%
＝77,778.00（元）(取整)
2）成新率的测算
采用年限法测算成新率。该车2010年7月登记使用，使用情况正常，主要技术性能指标良好，至评估基准日已使用 3.33年，该类车的经济使用年限为15年，经济使用里程为50万公里。其成新率计算如下：
根据已使用年限计算的成新率：（15-3.33）/15×100%=78%
根据已行驶里程计算的成新率：（50-5.6）/50×100%=89%
按孰低原则，该车的成新率为78%。
3）评估值的估算
评估价值=重置成本×成新率=77,778.00×78%=60,667.00（元）（取整）
案例三：机器设备评估明细表—港口作业北区序号 27
1）设备简介
设备名称：MQ16-30门机
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规格型号：MQ16-30
帐面原值：5,025,313.00
帐面净值：201,012.52
使用日期：1990年9月
数量：1台
设备存放地点：港口作业区北区
设备状况：正常在用
现场核实,委估门机是防城港北部湾港务有限公司于1990年9月开始投产使用的，设备安装在港口北作业区。设备工作环境：该门机安装在防城港3号泊位，防城港为深水良港，港湾水深避风，三面环水犹如内陆湖泊，设备极少受到台风带来的破坏。
工作负荷：由于受货物装卸限时条件的制约，门机在装卸作业时连续几昼夜运转，而在无货物装卸时则以检修保养。
修理及保养状况：防城港务局制订有设备大修理和二级保养制度，各作业区按规定的工作台时对装卸机械执行大修和二保计划。作业区同时实行一保、临修等修理措施，如门机检修中更换电动机、超载限载器等部件组件总成、每年对门机外观涂油漆加以保护等。
2）主要技术参数
起重幅度：最大16吨/30米，25吨/23米；荷载中心距：9-30米；起升高度:起升高度地面上/下：吊钩28/15米，抓斗17/15米；工作速度:起升16吨/60米/分钟,25吨/30米/分钟；装机容量:445KW；总重量:330吨；轨距×基距：10.5*10.5m；总重：260吨；最大轮压：22.1吨/轮。
3）重置成本的测算
a、设备价格
据询价，同类型MQ16-30门机现行报价620万元，包括合同设备设计、制造、运输、安装、调试、检验、试运行、验收、工具、备件、润滑、基础设施、保险、税费及相关服务的全部费用。根据评估人员通过资产占有方的有关部门向该设备的生产厂家询价，实际交易价格和报价之间有一个折扣，类比资产占有单位近期
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购买的其他规格的门机报价，经分析判断折扣为15%，因此，本次评估取该设备的报价的85%作为本次评估对象的设备原价：
设备价格=6,200,000.00×85%=5,270,000.00（元）
b、前期及其他费用
该设备属大型的专用设备，自重大，购置方购入前期需投入大量人力物力、并进行场地平整及购建相应的基础辅助设施等，前期工作量较大。前期及其他费用包括建设单位管理费、工程监理费、勘察设计费、联合试运转费等，本次评估按工程的规模及实际情况按设备原价的4.48%计算。
前期及其他费用=a×4.48%=5,270,000.00×4.48%=236,096.00（元）
c、资金成本
根据委估设备的有关数据，结合开发项目的投资规模，设定开发周期为壹年，则借款期以壹年考虑,借款利率按壹年贷款利率6.0%计算，考虑资金均匀投入，则：
资金成本=（a+b）×6.0%×1/2
=（5,270,000.00+236,096.00）×6.0%×0.5
=165,182.88（元）
d、重置成本=a+b+c=5,270,000.00+236,096.00+165,182.88
=5,671,279.00（元）（取整）
4）成新率的确定
评估人员考虑到评估对象价值量较大，故采用年限法和观察法分别计算设备的成新率，然后采用加权平均法确定设备的综合成新率，以最大限度的符合设备的实际状况。考虑到设备的成新率状况与设备的维护保养和设备的使用强度有关，因此确定观察法的权重为60%，年限法的权重为40%。计算公式为：
综合成新率=年限法成新率×40%+观察法成新率×60%
a、年限法成新率的确定
该设备于1990年9月交付使用并投入运行，已使用年限为23年，根据《资产评估常用数据与参数手册》的机器设备经济使用寿命参考表，该类型起重机的正常使用经济寿命为20年，我们对市场进行了调查，并现场勘察了该设备的使用
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状态以及向资产管理人员了解修理及保养状况，防城港务局制订有设备大修理和二级保养制度，各作业区按规定的工作台时对装卸机械执行大修和二保计划。作业区同时实行一保、临修等修理措施，如门机检修中更换电动机、超载限载器等部件组件总成、每年对门机外观涂油漆加以保护等，维护保养较好。该设备已超年限使用，根据资产评估规范以及设备实际使用保养情况，设备理论成新率取15%。
b、观察法成新率的确定
评估人员根据设备各系统价值占设备总价值的比重，确定各系统的应得分值，并采用技术和观察的方法确定各系统的实际得分，然后累计得出设备的成新率。
评估人员在现场对该设备进行勘察，并与有关设备管理人员、技术人员、操作人员交谈询问，了解到该设备运行平稳，各系统工作正常，安全可靠。同时了解到设备维护人员每年都对机械系统、动力系统进行维护修理、更换部分配件。
根据以上情况，评估人员对该设备的主要组成部分和主要性能指标，按百分比的方法与全新设备进行比较，评定各系统的成新率，具体结果如下表：
||||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
|现场勘察表|||||||||
|设备名称|门机||规格型号|MQ16-30||生产厂家||上海港口机械厂|
|购置时间|1990.9||账面原值|5,025,313.00元||尚可使用年限|||
|投入时间|1990.9||账面净值|201,012.52元||已使用年限||23年|
|设备完好状况||||分值|评估人员评分|||平均评分|
||||||A|B|C|（A+B+C）/3|
|1|动力部分|提升机构||20|6|6|7|6.33|
|2||旋转机构||15|4|3|2|3|
|4||变幅机构||15|3|4|4|3.67|
|5||行走机构||10|3|3|3|3|
|6|钢架结构|||20|4|6|5|5|
|7|电控设备|||20|3|3|3|3|
|总得分||||100|23|25|24|24|

综上所述，观察法成新率为24%。
c、综合成新率的确定
综合成新率=15%×40%+24%×60%
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全部权益价值的资产评估说明
=20%
5）评估值的确定
评估值=重置成本×成新率
=5,671,279.00×20%
=1,134,256.00（元）（取整）
评估案例四：机器设备评估明细表—集装箱作业区序号 24
1）设备简介
设备名称：岸边集装箱起重机
规格型号：40.5t-45m
账面原值：28,800,000.00元
账面净值：17,634,182.40元
数量：1台
使用日期：2008年8月
设备存放地点：港口作业区9泊位
设备状况：正常在用
现场核实,委估岸边集装箱起重机是防城港北部湾港务有限公司于2008年8月开始投产使用的，设备安装在港口作业区9号泊位。
设备工作环境：该起重机安装在防城港9号泊位，防城港为深水良港，港湾水深避风，三面环水犹如内陆湖泊，设备极少受到台风带来的破坏。
工作负荷：由于受货物装卸限时条件的制约，门机在装卸作业时连续几昼夜运转，而在无货物装卸时则以检修保养。
修理及保养状况：防城港务局制订有设备大修理和二级保养制度，各作业区按规定的工作台时对装卸机械执行大修和二保计划。作业区同时实行一保、临修等修理措施，如门机检修中更换电动机、超载限载器等部件组件总成、每年对主要设备外观涂油漆加以保护等。
设备的主要技术参数如下：
||||
|-|-|-|
|序号|技术性能|备注|

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|||
|-|-|
|1|外伸距：海侧轨道中心线向外至吊具中心线之间的最大水平距离：45m|
|2|后伸距：陆侧轨道中心线向外至吊具中心线之间的最大水平距离：15m|
|3|装卸桥轨距：22m|
|4|起升高度：轨面以上： 35m 轨面以下： 18m|
|5|门框内净宽： 18.5m|
|6|装卸桥总宽： 30m|
|7|基距：16.94m|
|8|海陆侧门框联系横梁净空高度：13m|
|9|装卸桥总高度：前臂桥仰起时92.89m|
|10|轮压：≤34吨|
|11|额定起重量：吊具下40.5t 吊钩下： 50t|
|12|起升速度：空载（仅载吊具）：90m/min 满载： 50m/min|
|13|下降速度：空载（仅载吊具）：90m/min 满载： 50m/min|
|14|小车速度：空载（仅载吊具）：150m/min|
|15|大车速度：空载（仅载吊具）：45m/min|
|16|前臂梁单程俯仰时间(单程)： 6min|
|17|吊具：前后倾： 3 °左后倾： 3° 旋转： 5°|

2）重置成本的测算
a、设备价格
根据评估人员通过向中国重型机械总公司咨询，目前同类型号岸边集装箱起重机的相关合同以及评估人员电话咨询相关生产厂家信息进行对比分析判断，该设备目前合理的市场价格为 2500万元/台，包括合同设备设计、制造、运输、安装、调试、检验、试运行、验收、工具、备件、润滑、基础设施、保险、税费及相关服务的全部费用。
设备购置价格=25,000,000.00元
b、前期及其他费用
该设备属大型的专用设备，自重大，购置方购入前期需投入大量人力物力、并进行场地平整及购建相应的基础辅助设施等，前期工作量较大。前期及其他费
用包括建设单位管理费、工程监理费、勘察设计费、联合试运转费等，本次评估
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按工程的规模及实际情况按设备原价的4.48%计算。
前期及其他费用=a×4.48%=25,000,000.00×4.48%=1,120,000.00（元）
c、资金成本
根据委估设备的有关数据，结合开发项目的投资规模，设定开发周期为壹年，则借款期以壹年考虑,借款利率按壹年贷款利率6.0%计算，考虑资金均匀投入，则：资金成本=（a+b）×6.0%×1/2
=（25,000,000.00+1,120,000.00）×6.0%×0.5
=783,600.00（元）
d、重置成本=a+b+c=25,000,000.00+1,120,000.00+ 783,600.00
=26,903,600.00（元）
3）综合成新率的确定
评估人员考虑到待估设备价值量较大，本次评估采用年限法和观察法分别测算成新率，然后采用加权平均法确定设备的综合成新率，以最大限度的符合设备的实际状况。
计算公式为：
综合成新率=A1×40%+A2×60%
式中：A1——年限法成新率，权重比例为40%；
A2——观察法成新率，权重比例为60%。
A1：年限法成新率的确定
根据《资产评估常用数据与参数手册》的机器设备经济使用寿命参考表，该类型起重机的正常使用经济寿命为20年，我们对市场进行了调查，并现场勘察了该设备的使用状态以及向资产管理人员了解该设备的日常维护情况。该设备于 2008年 8月交付使用并投入运行，维护保养较好，使用频率一般。则，已使用年限为5.25年，综合考虑后取尚可使用年限14.75年。
年限法成新率（%）=预计尚可使用年限/（已使用年限+预计尚可使用年限）×100%
=14.75/（5.25+14.75）×100%
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=73.75%
A2：观察法成新率的确定
评估人员根据设备各系统价值占设备总价值的比重，确定各系统的应得分值，并采用技术和观察的方法确定各系统的实际得分，然后累计得出设备的成新率。
评估人员在现场对该设备进行勘察，并与有关设备管理人员、技术人员、操作人员交谈询问，了解到该设备采用的是较为成熟的技术，制造、安装调试厂家是国内知名企业，质量好，各种管件、仪表连接到位，运行较稳定，设备有专人使用管理，防腐、保温设施齐全、无损伤、泄漏，维护较好。具体结果如下表所示：
||||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
|设备名称|门机||规格型号|40.5T-45m||生产厂家||上海港口机械厂|
|购置时间|2008.8||账面原值|28,800,000.00元||尚可使用年限||14.75年|
|投入时间|2008.8||账面净值|17,634,182.40元||已使用年限||5.25年|
|设备完好状况||||分值|评估人员评分|||平均评分|
||||||A|B|C|（A+B+C）/3|
|1|动力部分|提升机构||20|18|18|18|18|
|2||旋转机构||15|12|12|12|12|
|4||变幅机构||15|12|12|12|12|
|5||行走机构||10|8|8|8|8|
|6|钢架结构|||20|15|16|17|16|
|7|电控设备|||20|16|16|16|16|
|总得分||||100|83|84|84|81|

综上所述，观察法成新率A2=81%。
综合成新率=A1×40%+A2×60%=73.75%×40%+81%×60%
=78%（取整）
4）评估值的确定
评估值=重置成本×综合成新率=26,903,600.00×78%
=20,984,808（元）（取整）
（5）设备资产评估结果
纳入评估范围的设备资产包括防城港北部湾港务有限公司的机器设备、车辆
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和电子设备，评估结果如下表：
表十八： 设备类资产评估结果 单位：元
||||||
|-|-|-|-|-|
|科目名称|账面价值||评估价值||
||原值|净值|原值|净值|
|设备类合计|1,627,964,109.11|995,824,207.55|1,629,469,560.82|1,184,565,401.01|
|固定资产-机器设备|1,597,424,485.05|975,430,899.10|1,602,583,950.74|1,164,738,579.00|
|固定资产-车辆|11,328,057.11|7,327,350.56|10,293,078.00|8,397,373.00|
|固定资产-电子设备|19,211,566.95|13,065,957.89|16,592,532.08|11,429,449.01|

9.在建工程评估说明
截至评估基准日，在建工程账面余额 629,998,186.52元。
评估范围内的在建工程主要有18-22泊位、防城港各泊位码头加固改造工程、散杂货码头作业系统工程等项目共6项，账面价值629,998,186.52元。
在建工程采用成本法进行评估。具体根据在建工程开工时间、形象进度，核查实际支付工程款项中有无不合理的费用,有无漏记的项目,由此计算得出在建工程评估值。
评估人员通过现场勘查，了解工程形象进度，结合工程规模，分析其工期的合理性，通过已掌握的有关资料，分析有关费用的合理性。对于工程费用的发生情况，经查阅在建工程明细账及相关合同，确认大部分项目的在建工程投资与合同履约或实际工程进度基本相符，对于开工 1年以上的在建工程考虑期间正常合理的资金成本6%至8%之间（合理的正常资金成本基于几点考虑：1、根据中国人民银行 2013年 11月 30日金融机构人民币存贷款基准利率，一年期贷款利率为6.0%，并可在此基准上浮20%；2、中国 2012年 CIP指数较 2011年增长2.7%；3、中国 2012年劳动力成本较 2011年增长9.8%），评估师考虑以上几点因素并根据谨慎性原则，分别对在建时间长短不同的在建工程考虑合理的资金成本，以此作为评估值。
案例：《在建工程—土建工程评估明细表》集团本部第 1项 18号—22号泊位工程
在建工程价值的确定：该项在建工程账面值为 591,021,596.01元，根
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据企业提供的工程量清单、监理提供的在建工程进度以及企业财务支付情况和评估人员现场勘查收集的资料，该工程 2007年开工，距离评估基准日已有一年以上时间，其中土建部分账面值为 230,498,422.44元，其他费用和设备账面值为360,523,173.57元，本次评估仅对土建部分考虑资金成本。
评估人员通过收集市场类似工程项目建设、交易资料，取其正常资金成本8%。故：
在建工程评估值=其他费用和设备价值+土建工程价值×工程资金成本
=360,523,173.57+230,498,422.44 × （ 1+8% ）=609,461,469.81（元）
经上述程序与评估方法，在建工程总评估值为 650,776,655.75元。
10.无形资产评估说明
纳入评估范围的无形资产为防城港北部湾港务有限公司拥有的土地使用权无形资产。
本次防城港北部湾港务有限公司资产账面价值涉及的土地使用权账面值为610,947,977.82元，土地面积 5,533,376.111平方米，均为出让土地。由于委托方同时另行聘请广西明冠房地产评估有限公司对以2013年11月30日为评估基准日对委估土地使用权进行评估，我公司在审核了广西明冠房地产评估有限公司出具（广明冠[2014]（估）字第03004号、广明冠[2014]（估）字第03005号）土地评估报告后，认为该公司对本次评估的土地使用权价值的评估计算方法和计算过程以及理论依据合法、合理，故本次评估引用该公司对土地使用权价值的评估结论作为本次评估的土地使用权评估结论。
（1）广西明冠房地产评估有限公司出具的广明冠[2014]（估）字第03004号土地评估报告具体如下：
1）项目名称：广西北部湾国际港务集团有限公司因资产重组需要委托评估防城港北部湾港务有限公司位于北海市铁山港工业区四号路南端，1宗土地面积为961,747.05平方米的国有土地使用权和1宗海域面积为58,856.00平方米的海域使用权价格评估（北海市）；受托估价单位：广西明冠房地产评估有限公司；注册
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号：A201145001；资质等级：全国范围执业评估机构；土地估价报告编号：广明冠[2014]（估）字第03004号；报告备案号：4504414CB0065；提交估价报告日期：二〇一四年三月七日；估价报告备案日期：二〇一四年三月七日。
2）评估报告的资产类型：土地使用权；评估目的：定向增发购买资产；数量： 1宗土地面积为 961,747.05平方米的国有土地使用权和 1宗海域面积为58,856.005平方米的海域使用权；产权权属：产权持有人均为防城港北部湾港务有限公司；评估基准日账面价值：286,402,700.00元。
3）评估方法：建设土地使用权采用市场比较法和成本逼近法进行估价，海域使用权仅使用成本法进行估价；估价的前提条件和假设条件：①土地、海域使用者合法有偿取得土地、海域使用权，并支付有关税费，②委托方提供的《国有土地使用证》、《海域使用权证书》为其使用估价对象合法、有效产权凭证，。③待估宗地、海域与其它生产要素相结合，能满足设定使用年限内经营管理的正常进行，保证使用单位的持续发展，④在估价期日地产市场为公正、公开、公平的均衡市场，⑤任何有关待估宗地、海域的运作方式、程序符合国家、地方的有关法律、法规，⑥估价对象在设定用途下得到或将得到最有效利用，并会产生相应的土地、海域收益；土地剩余使用年限：估价对象宗地为国有出让港口码头用地，宗地剩余使用年限为48.57年；海域为港口用海，海域剩余使用年限为 46.58年。
4)广西明冠房地产评估有限公司出具的评估报告中评估目的、评估范围、评估价值类型、评估基准日与本次评估相同，本评估机构经客观分析、核对后引用该报告的评估结果。
（2）广西明冠房地产评估有限公司出具的广明冠[2014]（估）字第03005号土地评估报告具体如下：
1）项目名称：广西北部湾国际港务集团有限公司因资产重组需要委托评估防城港北部湾港务有限公司 25宗土地面积合计为 4,249,097.06平方米(约为6373.64亩)的建设土地使用权和6宗海域面积合计为263676平方米（约 26.3676公顷）的海域使用权价格评估（防城港市）；受托估价单位：广西明冠房地产评估有限公司；注册号：A201145001；资质等级：全国范围执业评估机构；土地估价
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报告编号：广明冠[2014]（估）字第03005号；报告备案号：4504414IA0067；提交估价报告日期：二〇一四年三月七日；估价报告备案日期：二〇一四年三月七日。
2）评估报告的资产类型：土地使用权；评估目的：定向增发购买资产；数量： 25宗土地面积合计为 4,249,097.06平方米(约为 6373.64亩)的建设土地使用权和6宗海域面积合计为263676平方米（约26.3676公顷）的海域使用权的海域使用权；产权权属：其中宗地12估价期日土地使用者为防城港务集团有限公司，其他宗地及海域估价期日土地使用者均为防城港北部湾港务有限公司；评估基准日账面价值：447,070,652.43元。
3）评估方法：建设土地使用权采用成本法和市场法进行估价，海域使用权仅使用成本法进行估价；估价的前提条件和假设条件：①土地使用年限限定：本次估价基准日为2013年11月30日，宗地13、14、15国有土地使用证载明出让终止日期均为2067年08月01日，用途均为港口码头用地，则宗地13、14、15至估价基准日土地剩余年限均为53.67年；根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定：港口码头用地最高使用年限为50年；则本次估价设定上述宗地的剩余使用年限为 50年。②土地使用者合法有偿取得土地使用权，并支付有关税费。③委托方提供的《国有土地使用证》为其使用估价对象合法、有效产权凭证。④待估宗地与其它生产要素相结合，能满足设定使用年限内经营管理的正常进行，保证使用单位的持续发展。⑤在估价期日地产市场为公正、公开、公平的均衡市场。⑥任何有关待估宗地的运作方式、程序符合国家、地方的有关法律、法规。⑦估价对象在设定用途下得到或将得到最有效利用，并会产生相应的土地收益。
4)需要特别说明的事项：针对宗地 12中级泊位，防城港市国土局出具证明文件如下：该用海范围已完成填海造地，其所承载的泊位工程已竣工使用，符合国家和自治区海域证换发土地证政策要求，待依法办理用地手续后，按照自治区国资委《关于无偿划转防城港北部湾港务有限公司相关资产及负债有关问题的批复》（桂国资复[2012]81号）精神，将该用地无偿划转至防城港北部湾港务有限
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公司名下无政策障碍。
宗地 12市港口区港务局中级泊位于 2013年 12月 23日取得《国有土地使用证》，土地使用权人为防城港务集团有限公司，现按照自治区国资委《关于无偿划转防城港北部湾港务有限公司相关资产及负债有关问题的批复》（桂国资复[2012]81号）精神，将该用地无偿划转至防城港北部湾港务有限公司名下，更名手续正在办理。
防城港务集团和北部湾港务集团承诺：1、防城港务集团确认标的公司目前可实际占有或合理使用该等土地，并没有因未取得或暂未取得相关的权属证明而受到重大不利影响，也不存在导致标的公司重大损失以致于不符合本次发行股份购买资产的情形；就标的公司实际占有和使用该等土地的情形，不存在第三方就此主张权利或要求赔偿的情况，亦不存在相关政府主管部门限制、禁止其占有和使用该等土地或就此进行行政处罚的情形。2、防城港务集团承诺于 2016年6月30日前办理完毕该处土地使用权权属登记手续并取得相关权属证明，办理该土地权属登记及过户的所有成本费用等均由防城港务集团承担。如防城港一旦未能在上述期限内取得该宗土地相关权属证明，防城港务集团将于上述承诺期限届满之日起 10日内以现金方式进行一次性补足，补足金额为该宗土地使用权的评估值4,597.15万元。在该土地使用权登记过户至防城港之前，如防城港因此遭受任何实际损失(包括但不限于正常生产经营受到不利影响、相关政府主管部门处罚、第三方索赔等)，防城港务集团将在依法确定该等事项造成的实际损失金额后10日内向北海港进行一次性现金补偿。
5）广西明冠房地产评估有限公司出具的评估报告中评估目的、评估范围、评估价值类型、评估基准日与本次评估相同，本评估机构经客观分析、核对后引用该报告的评估结果。
土地使用权的评估值为 2,739,620,900.00元。
11.长期待摊费用
（1）基本情况
评估基准日账面余额为5,278,590.83元。为防城港北部湾港务有限公司购买
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使用的水泥挡板和联锁块等消耗性物品。
（2）评估值的确认原则
在评估过程中，评估人员采用A、B、C法进行盘点，即对价值量大的种类进行重点核查、逐项进行盘点，并对该类资产的使用情况进行勘查；对价值量小的原材料进行抽查盘点。抽查盘点数量与金额分别占该类存货的40%和60%以上。
经履行盘点、核实等评估程序，评估人员认为账面成本与市场购置成本比较接近，企业摊销成本与实务消耗程度比较一致，尚余受益期的账面价值基本反映了其实际价值，以尚余受益期所对应的账面价值为评估值。
（3）评估结果
长期待摊费用的评估值为 5,278,590.83元。
12.递延所得税资产的评估说明
（1）基本情况
评估基准日账面余额为2,603,835.82元，主要是防城港北部湾港务有限公司应收账款、其他应收账款、应付职工薪酬及固定资产减值准备。
（2）评估值的确认原则
评估人员根据防城港北部湾港务有限公司提供的清查评估明细表，对会计报表、会计账簿和凭证进行了核查；并履行了必要的评估程序，对其真实性进行了核实，核实结果与申报资料基本一致。根据评估基准日后资产是否还能够给被评估企业带来价值，且与其它评估对象不存在重复状况等确定评估值。由于本次评估计提资产减值准备的那部分评估为零，故递延所得税资产的评估值为1,394,204.19元。
（3）评估结果
递延所得税资产的评估值为1,394,204.19元。
资产总计的评估值为 7,285,926,817.99元。
13.负债的评估说明
（1）评估范围
纳入评估范围的负债为公司拥有的流动负债及非流动负债，流动负债包括短期借款、应付账款、预收账款、应付职工薪酬、应交税费、其他应付款，非流动
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负债包括长期借款、长期应付款，上述负债在评估基准日账面值如下所示：
表二十五： 负债账面明细一览表 单位：元
||||
|-|-|-|
|1|一、流动负债合计|824,357,478.08|
|2|应付账款|219,848,598.40|
|3|预收款项|229,259,209.10|
|4|应付职工薪酬|15,656,762.34|
|5|应交税费|71,509,718.69|
|6|应付利息|21,644,229.76|
|7|其他应付款|52,124,474.69|
|8|一年内到期的非流动负债|214,314,485.10|
|9|二、非流动负债合计|1,620,986,611.16|
|10|长期借款|1,510,430,000.00|
|11|长期应付款|110,556,611.16|
|负债合计||2,445,344,089.24|

（2）评估过程
负债的评估过程主要划分为以下两个阶段：
第一阶段：准备阶段
1）根据企业提供的负债评估申报资料，首先对财务明细账和评估明细表进行互相核对，使之相符。对内容不符、重复申报、遗漏未报的项目进行改正，由企业重新填报，作到账表相符。
2）由企业财务部门的有关人员介绍各项负债的形成原因、记账原则等情况。
3）对负债原始凭证抽样核查，并对数额较大的债务款项进行了函证，确保债务情况属实。
第二阶段：评定估算阶段
1）将核实后的负债评估明细表录入计算机，建立相应数据库。
2）对各类负债采用以核实的方法确定评估值，编制评估汇总表。
3）提交负债的评估技术说明。
（3）评估方法及说明
1）应付账款
①基本情况
评估基准日账面余额为 219,848,598.40元。应付账款共217项，主要为防城
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港北部湾港务有限公司往来货款等。
②评估值的确认原则
评估人员根据防城港北部湾港务有限公司提供的清查评估明细表，对会计报表、会计账簿和记账凭证进行了核查；并履行必要的评估程序，对其真实性进行了核实，核实结果与申报资料基本一致。评估人员在逐笔分析了款项的账龄、金额、经济内容后，以其实际需支付的金额确定评估值。
③评估结果
应付账款的评估值为 219,848,598.40元。
2）预收账款
①基本情况
评估基准日账面余额为 229,259,209.10元。应付账款共534项，主要为防城港北部湾港务有限公司预收客户港口费等。
②评估值的确认原则
评估人员根据防城港北部湾港务有限公司提供的清查评估明细表，对会计报表、会计账簿和记账凭证进行了核查；并履行必要的评估程序，对其真实性进行了核实，核实结果与申报资料基本一致。评估人员在逐笔分析了款项的账龄、金额、经济内容后，以其实际需支付的金额确定评估值。
③评估结果
预收账款的评估值为 229,259,209.10元。
3）应付职工薪酬
①基本情况
评估基准日账面余额为15,656,762.34元，主要为公司员工工资奖金、工会经费、职工教育经费、住房公积金等。
②评估值的确认原则
评估人员根据防城港北部湾港务有限公司提供的清查评估明细表，对会计报表、会计账簿和记账凭证进行了核查；并履行了必要的评估程序，对其真实性进行了核实，核实结果与申报资料基本一致。在对公司福利费、教育经费计提标准核实确认基础上，以核实后的账面值确定评估值。
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③评估结果
应付职工薪酬的评估值为 15,656,762.34元。
4）应交税费
①基本情况
评估基准日账面余额为71,509,718.69元，为防城港北部湾港务有限公司未交的增值税、企业所得税等。
②评估值的确认原则
评估人员根据防城港北部湾港务有限公司提供的清查评估明细表，对会计报表、会计账簿和记账凭证进行了核查；并履行了必要的评估程序，对其真实性进行了核实，核实结果与申报资料基本一致。在抽查了应交税金的计提和上缴凭证，确认应交税金的计提和上缴基本符合有关规定后，以调整后的账面值确定评估值。
③评估结果
应交税费的评估值为71,509,718.69元。
5）应付利息
①基本情况
评估基准日账面余额为21,644,229.76元，为短期借款结息日至评估基准日期间的应计利息。
②评估值的确认原则
评估人员根据防城港北部湾港务有限公司提供的清查评估明细表，对会计报表、会计账簿和记账凭证进行了核查；并履行了必要的评估程序，对其真实性进行了核实，核实结果与申报资料基本一致。在对公司银行利率、结息日期核实确认的基础上，以审计调整后的数值确定评估值。
③评估结果
应付利息的评估值为21,644,229.76元
6）其他应付款
①基本情况
评估基准日账面余额为52,124,474.69元，其他应付款共计87项，主要为防城港北部湾港务有限公司内部往来和应付的押金、工程质保金、保险费、港口费
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等费用。
②评估值的确认原则
评估人员经核查会计报表、会计账簿与申报资料一致。在核实相关经济内容、原始凭证基础上，以其实际需支付的金额确定评估值。
③评估结果
其他应付款的评估值为52,124,474.69元。
7）一年内到期的非流动负债
①基本情况
评估基准日账面余额为 214,314,485.10元，共计19项，主要为防城港北部湾港务有限公司9-22号泊位、铁山港1-2号泊位贷款等。
②评估值的确认原则
评估人员经核查会计报表、会计账簿与申报资料一致。评估人员履行必要的评估程序，逐笔分析了款项的账龄、金额、经济内容。在查阅了其他应付款明细分类账的基础上，逐笔核实了款项涉及的相关协议、合同和凭证等，评估人员以其实际应付的金额确定评估值。
③评估结果
一年内到期的非流动负债的评估值为 214,314,485.10元。
流动负债合计的评估值为 824,357,478.08元。
8）长期借款
①基本情况
评估基准日账面余额为 1,510,430,000.00元。长期借款共计28笔，主要为防城港北部湾有限公司2005-2012年期间用土地、房屋使用权、机器设备等作抵押向工商银行、国家开发银行、中国银行、建设银行、北部湾银行、浦发银行等借入的抵押借款。
②评估值的确认原则
评估人员根据防城港北部湾港务有限公司提供的清查评估明细表，对会计报表、会计账簿和记账凭证进行了核查；并履行必要的评估程序，对其真实性进行了核实，核实结果与申报资料基本一致。评估人员在逐笔分析了款项的金额、经
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济内容后，以其实际需支付的金额确定评估值。
③评估结果
长期借款的评估值为 1,510,430,000.00元。
9）长期应付款
①基本情况
评估基准日账面余额为 110,556,611.16元。长期应付款共计1笔，为防城港北部湾有限公司向民生金融租赁股份有限公司融资租赁形成的款项。
②评估值的确认原则
评估人员根据防城港北部湾港务有限公司提供的清查评估明细表，对会计报表、会计账簿和记账凭证进行了核查；并履行必要的评估程序，对其真实性进行了核实，核实结果与申报资料基本一致。评估人员在逐笔分析了款项的金额、经济内容后，以其实际需支付的金额确定评估值。
③评估结果
长期应付款的评估值为 110,556,611.16元。
负债总计的评估值为 2,445,344,089.24元。
（二）收益法评估说明
1.被评估单位基本情况
（1）公司简介
防城港北部湾港务有限公司位于广西壮族自治区防城港市，其前身为防城港务股份有限公司，是防城港务集团有限公司的全资子公司。防城港北部湾港务有限公司所辖作业区在广西港口中是码头泊位最多，功能最齐全，配套设施最完善的港口。铁路、高速公路直达港口，各类仓储和装卸设备较齐全。
（2）主营业务
公司经营范围：港口装卸、存储服务。
（3）组织架构
公司设有党政办公室、人力资源部、财务部、发展部、工会、设备技术部、安全部、工程部、物资供应部、业务部、总调度室共十一个职能部门；下辖铁山
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港作业区。
（4）总体营运情况
公司地理和区位优势明显。目前，公司所在港口是全国沿海港口装卸货种最齐全的港口之一，交通运输部列入统计口径的16类货种在防城港都有作业。目前，公司也是在广西港口中是码头泊位最多,功能最齐全的港口。铁路、高速公路直达港口,各类仓储和装卸设备齐全。已与80多个国家和地区的220多个港口有业务往来。
2.资产核实与尽职调查情况说明
（1）资产核实与尽职调查的内容
根据本次评估目的的特点和收益法评估的技术要求，评估机构确定了资产核实与尽职调查的主要内容是防城港北部湾港务有限公司资产及负债的存在与真实性，具体以被评估单位提供的近几年和评估基准日经审计并发表无保留意见的财务报告数据为准，经核实无误，确认资产及负债的存在。为确保资产核实的准确性，评估机构制定了详细的尽职调查计划和清单，确定的尽职调查内容主要是：1）本次评估的经济行为背景情况，主要为委托方和被评估单位对本次评估事项的说明；
2）防城港北部湾港务有限公司持续经营的相关法律情况，主要为防城港北部湾港务有限公司的有关章程、投资出资协议、合同情况等；
3）防城港北部湾港务有限公司执行的会计制度以及固定资产折旧方法、存货成本入账和存货发出核算方法等；
4）防城港北部湾港务有限公司最近几年的债务、债务成本情况；
5）防城港北部湾港务有限公司执行的税率税费及纳税情况；
6）防城港北部湾港务有限公司的应收、应付账款等流动资产和流动负债情况；
7）防城港北部湾港务有限公司最近几年的关联交易情况；
8）防城港北部湾港务有限公司的研发能力和历史经营业绩等；
9）防城港北部湾港务有限公司最近几年主营业务成本，主要成本构成项目和折旧摊销、人员工资福利费用等情况；
10）防城港北部湾港务有限公司最近几年主营业务收入情况；
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11）防城港北部湾港务有限公司未来几年的经营计划以及经营策略，包括：市场需求、价格策略、销售计划、成本费用控制、资金筹措和投资计划等以及未来的主营收入和成本构成及其变化趋势等；
12）防城港北部湾港务有限公司的主要经营优势和风险，包括：国家政策优势和风险、产品（技术）优势和风险、市场（行业）竞争优势和风险、财务（债务）风险等；
13）防城港北部湾港务有限公司预计的新增投资计划、项目的可行性研究或技术改造、研发规模扩增等以及批复或实施情况；
14）防城港北部湾港务有限公司近年资产负债表、损益表、现金流量表以及产品收入明细表和成本费用明细表；
15）与本次评估有关的其他情况。
（2）资产的特点及分布情况
防城港北部湾港务有限公司纳入评估范围内的资产主要为防城港 0-22号泊位、防城港中级泊位、液体散货码头、老干码头、兴达码头泊位、铁山港1-2号泊位等32个泊位以及相关拖轮资产和配套设施及其他资产。资产结构主要为流动资产、固定资产、无形资产、流动负债、非流动负债等。
防城港北部湾港务有限公司纳入本次评估范围内的资产分布较为集中，主要位于防城港市港口区及铁山港内。
被评估单位确认其申报资产、负债和权益的合法性和真实性，为评定其市场价值确立基本依据。
（3）影响资产核实和尽职调查的事项
无。
（4）资产核实和尽职调查的过程
本次评估的资产清查核实及尽职调查，是在企业现场进行。采用的方法主要是通过对企业现场勘察、参观、以专题座谈会的形式，对被评估单位的主要经营性资产的现状、生产能力以及历史财务状况、主营业务收入、成本、期间费用及其构成等的情况进行调查复核。特别是对影响评估作价的生产能力、产品价格和相关的成本费用等进行了专题的详细调查，查阅了相关的会计报表、账册等财务
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数据资料、重要购销、租赁合同协议等。通过与企业的管理、财务人员进行座谈交流，了解企业的经营情况等。在资产核实和尽职调查的基础上进一步开展市场调研工作，收集相关产品研发生产及供应市场的宏观行业资料以及可比公司的财务资料和市场信息等。
（5）资产核实与尽职调查结论
按照国家资产评估相关规定，经对防城港北部湾港务有限公司在评估基准日2013年11月30日资产与生产状况实施必要的核实与尽职调查后，得到如下结论：1）财务状况及经营状况
截止2013年11月30日，防城港北部湾港务有限公司经审计后的账面资产总额 477,376.76万元，其中：流动资产 74,693.19万元；非流动资产 402,683.57万元,主要包括固定资产277,800.71万元，在建工程62,999.82万元，无形资产61,094.80万元等；负债总额为 244,534.41万元，为流动负债及非流动负债，所有者权益232,842.35万元；全年营业收入155,195.55万元，营业成本84,529.07万元，三项费用之和 17,106.69万元，利润总额 49,428.99万元，所得税费用6,758.46万元，净利润42,670.52万元，防城港北部湾港务有限公司最近二年及一期资产负债及经营情况见下表。
表二十六: 公司近二年及一期财务状况及经营状况对比表 单位：元
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|-|-|-|-|
|项 目|2013年11月30日|2012年12月31日|2011年12月31日|
|流动资产：||||
|货币资金|242,357,719.11|237,168,761.39|25,913,015.41|
|△结算备付金||||
|△拆出资金||||
|交易性金融资产||||
|应收票据|235,017,236.52|159,320,514.80|133,780,114.28|
|应收账款|215,953,249.13|84,967,515.71|139,773,744.50|
|预付款项|44,152,480.55|21,684,073.54|6,082,536.79|
|△应收保费||||
|△应收分保账款||||
|△应收分保合同准备金||||
|应收利息||||
|应收股利||||
|其他应收款|1,474,611.12|4,172,077.03|964,933,506.32|
|△买入返售金融资产||||

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|-|-|-|-|
|存货|7,976,559.46|11,754,961.01|5,144,192.45|
|一年内到期的非流动资产||||
|其他流动资产||||
|流动资产合计|746,931,855.89|519,067,903.48|1,275,627,109.75|
|非流动资产：||||
|△发放贷款及垫款||||
|可供出售金融资产||||
|持有至到期投资||||
|长期应收款||||
|长期股权投资||||
|投资性房地产||||
|固定资产|2,778,007,080.22|2,768,784,973.87|2,475,613,875.08|
|在建工程|629,998,186.52|586,671,793.64|727,588,631.56|
|工程物资||||
|固定资产清理||||
|生产性生物资产||||
|油气资产||||
|无形资产|610,947,977.82|617,256,674.09|571,436,476.72|
|开发支出||||
|商誉||||
|长期待摊费用|5,278,590.83|4,172,520.61|8,443,289.34|
|递延所得税资产|2,603,835.82|2,096,092.92|2,330,604.07|
|其他非流动资产||||
|其中：特准储备物资||||
|非流动资产合计|4,026,835,671.21|3,978,982,055.13|3,785,412,876.77|
|资产合计|4,773,767,527.10|4,498,049,958.61|5,061,039,986.52|
|流动负债：||||
|短期借款|||200,000,000.00|
|△向中央银行借款||||
|△吸收存款及同业存放||||
|△拆入资金||||
|交易性金融负债||||
|应付票据|||82,700,000.00|
|应付账款|219,848,598.40|69,985,886.82|77,202,665.24|
|预收款项|229,259,209.10|171,554,420.67|343,194,509.27|
|△卖出回购金融资产款||||
|△应付手续费及佣金||||
|应付职工薪酬|15,656,762.34|8,951,937.69|9,506,242.26|
|应交税费|71,509,718.69|50,222,209.54|80,647,325.10|
|应付利息|21,644,229.76|2,559,150.00|3,417,329.70|
|应付股利||||

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|-|-|-|-|
|其他应付款|52,124,474.69|281,920,223.99|94,629,485.55|
|△应付分保账款||||
|△保险合同准备金||||
|△代理买卖证券款||||
|△代理承销证券款||||
|一年内到期的非流动负债|214,314,485.10|168,977,051.44|153,977,051.44|
|其他流动负债||||
|流动负债合计|824,357,478.08|754,170,880.15|1,045,274,608.56|
|非流动负债：||||
|长期借款|1,510,430,000.00|1,711,500,000.00|1,863,500,000.00|
|应付债券||||
|长期应付款|110,556,611.16|135,876,881.24|173,228,651.51|
|专项应付款||||
|预计负债||||
|递延所得税负债||||
|其他非流动负债||||
|其中：特准储备基金||||
|非流动负债合计|1,620,986,611.16|1,847,376,881.24|2,036,728,651.51|
|负 债 合 计|2,445,344,089.24|2,601,547,761.39|3,082,003,260.07|
|所有者权益：||||
|实收资本|165,000,000.00|165,000,000.00|165,000,000.00|
|资本公积|472,867,739.73|467,651,737.98|420,361,019.50|
|减：库存股||||
|专项储备||||
|盈余公积|214,809,258.66|172,138,734.77|130,282,370.95|
|△一般风险准备||||
|未分配利润|1,475,746,439.47|1,091,711,724.47|1,205,004,950.09|
|外币报表折算差额||||
|归属于母公司所有者权益合计|2,328,423,437.86|1,896,502,197.22|1,920,648,340.54|
|※少数股东权益|||58388385.91|
|所有者权益合计|2,328,423,437.86|1,896,502,197.22|1,979,036,726.45|
|负债和所有者权益总计|4,773,767,527.10|4,498,049,958.61|5,061,039,986.52|

|||||
|-|-|-|-|
|项 目|2013年11月|2012年度|2011年度|
|一、营业总收入|1,551,955,466.82|1,561,497,829.50|1,525,031,654.72|
|其中：营业收入|1,551,642,277.02|1,561,497,829.50|1,525,031,654.72|
|其他业务收入|313,189.80|||
|二、营业总成本|845,290,703.37|1,079,759,810.59|921,172,452.06|

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|-|-|-|-|
|其中：营业成本|845,290,703.37|844,165,511.83|751,729,499.84|
|△利息支出||||
|△手续费及佣金支出||||
|△退保金||||
|△赔付支出净额||||
|△提取保险合同准备金净额||||
|△保单红利支出||||
|△分保费用||||
|营业税金及附加|40,509,429.05|56,291,745.23|54,278,060.85|
|销售费用||||
|管理费用|56,583,050.53|55,306,912.94|52,170,688.02|
|财务费用|107,710,202.46|122,581,875.26|59,930,425.36|
|资产减值损失|6,773,688.70|1,413,765.33|3,063,777.99|
|其他||||
|加：公允价值变动收益（损失以“－”号填列）||||
|投资收益（损失以“－”号填列）||||
|△汇兑收益（损失以“—”号填列）||||
|三、营业利润（亏损以“－”号填列）|495,088,392.71|481,738,018.91|603,859,202.66|
|加：营业外收入|3,871.33|152,463.44|175,126.99|
|减：营业外支出|802,384.18|212,152.41|405,162.13|
|四、利润总额（亏损总额以“－”号填列）|494,289,879.86|481,678,329.94|603,629,167.52|
|减：所得税费用|67,584,640.97|68,188,403.14|83,508,220.80|
|五、净利润（净亏损以“－”号填列）|426,705,238.89|413,489,926.80|520,120,946.72|
|六、每股收益：||||
|（一）基本每股收益||||
|（二）稀释每股收益||||
|七、其他综合收益||||
|八、综合收益总额||||

2）主要财务指标与行业平均值对标
我们以2010～2012年三个完整会计年度的财务指标与港口行业全行业平均
指标进行对比，情况如下：
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表二十七： 公司财务指标与行业平均值对标
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|项目|2012年|2011年|2010年|前三年平均|行业平均|
|财务效益状况||||||
|净资产收益率（%）|21.80|26.28|33.29|27.12|16.34|
|总资产报酬率（%）|10.13|13.58|13.99|12.57|8.42|
|主营业务利润率（%）|30.85|39.60|47.55|39.33|28.07|
|资产运营状况||||||
|总资产周转率（次）|0.33|0.34|0.29|0.32|0.34|
|流动资产周转率（次）|1.74|1.74|2.40|1.96|1.72|
|存货周转率（次）|184.80|341.90|301.02|275.91|25.63|
|应收款项周转率（次）|13.90|20.36|113.47|49.24|12.58|
|偿债能力状况||||||
|资产负债率（%）|57.84|60.90|64.37|61.04|37.65|
|已获利息倍数|4.93|11.07|21.59|12.53|5.36|
|速动比率（%）|64.39|120.96|69.69|85.02|141|
|发展能力状况||||||
|销售（营业）增长率（%）|2.39|34.14||18.27|11.07|
|资本积累率（%）|95.83|143.24||119.53|67.83|

由上表可以看出，防城港北部湾港务有限公司的经营状况及财务状况优于行业平均值。
3.宏观及行业分析
（1）2012年宏观经济分析
宏观经济直接和间接地引导或约束微观经济的运行，企业资产的价值实现过程中会直接或间接受到宏观经济的影响。因此，分析中国的宏观经济形势，预测中国宏观经济形势的未来趋势是企业价值前景预测的基础组成部分。
2012年，面对复杂严峻的国际经济形势和艰巨繁重的国内改革发展稳定任务，在国家以加快转变经济发展方式为主线，按照稳中求进的工作总基调，贯彻落实加强和改善宏观调控的各项政策措施，国民经济运行总体平稳。
2012年全年国内生产总值519,322亿元，按可比价格计算，比上年增长7.8%。
分季度看，一季度同比增长8.1%，二季度增长7.6%，三季度增长7.4%，四季度
增长7.9%。分产业看，第一产业增加值 52,377亿元，比上年增长4.5%；第二产
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业增加值235,319亿元，增长8.1%；第三产业增加值231,626亿元，增长8.1%。
从环比看，四季度国内生产总值增长2.0%。
农业生产:全年全国粮食总产量达到58,957万吨，比上年增加1,836万吨，增长3.2%，连续九年增产。其中，夏粮产量12,995万吨，比上年增长2.8%；早稻产量3,329万吨，增长1.6%；秋粮产量42,633万吨，增长3.5%。全年棉花产量684万吨，比上年增长3.8%；油料产量3,476万吨，增长5.1%；糖料产量 13,493万吨，增长7.8%。全年猪牛羊禽肉产量 8,221万吨，比上年增长5.4%，其中猪肉产量5,335万吨，增长5.6%。生猪存栏47,492万头，比上年增长1.6%；生猪出栏69,628万头，比上年增长5.2%。全年禽蛋产量2,861万吨，比上年增长1.8%；
牛奶3,744万吨，增长2.3%。
工业生产:全年全国规模以上工业增加值按可比价格计算比上年增长10.0%，增速比上年回落3.9个百分点。分季度看，一季度同比增长11.6%，二季度增长9.5%，三季度增长9.1%，四季度增长10.0%。分经济类型看，国有及国有控股企业增加值比上年增长6.4%，集体企业增长7.1%，股份制企业增长11.8%，外商及港澳台商投资企业增长6.3%。分轻重工业看，重工业增加值比上年增长9.9%，轻工业增长10.1%。分行业看，41个工业大类行业增加值全部实现比上年增长。分地区看，东部地区增加值比上年增长8.8%，中部地区增长11.3%，西部地区增长12.6%。分产品看，全年471种工业产品中有345种产品产量比上年增长。其中，发电量增长4.7%，粗钢增长3.1%，钢材增长7.7%，水泥增长7.4%，十种有色金属增长9.3%，焦炭增长5.2%，硫酸（折100%）增长4.8%，烧碱（折100%）增长3.8%，化学纤维增长11.8%，微型计算机设备增长11.7%，集成电路增长9.3%，汽车增长6.3%，其中轿车增长8.3%，乙烯下降2.5%，平板玻璃下降3.2%。全年规模以上工业企业产销率达到98.0%，比上年下降0.5个百分点。规模以上工业企业实现出口交货值106759亿元，比上年增长7.1%。12月份，规模以上工业增加值同比增长10.3%，环比增长0.87%。
固定资产投资:全年固定资产投资（不含农户）364,835亿元，比上年名义增长20.6%（扣除价格因素实际增长19.3%），增速比上年回落3.4个百分点。其
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中，国有及国有控股投资123,694亿元，增长14.7%；民间投资223,982亿元，增长24.8%，占全部投资的比重为61.4%。分地区看，东部地区投资比上年增长
17.8%，中部地区增长25.8%，西部地区增长24.2%。分产业看，第一产业投资 9,004亿元，比上年增长32.2%；第二产业投资158,672亿元，增长20.2%；第三产业投资197,159亿元，增长20.6%。在第二产业投资中，工业投资 154,636亿元，比上年增长20.0%；其中，采矿业投资13,129亿元，增长11.8%；制造业投资 124971亿元，增长22.0%；电力、热力、燃气及水的生产和供应业投资 16,536亿元，增长12.8%。全年基础设施（不包括电力、热力、燃气及水的生产与供应)投资58,391亿元，比上年增长13.3%。从到位资金情况看，全年到位资金 399,440亿元，比上年增长18.6%。其中，国家预算内资金增长29.7%，国内贷款增长8.4%，自筹资金增长21.7%，利用外资下降10.9%，其他资金增长13.7%。全年新开工项目计划总投资309,083亿元，比上年增长28.6%；新开工项目356,296个，比上年增加28,948个。从环比看，12月份固定资产投资（不含农户）增长1.53%。
全年全国房地产开发投资71,804亿元，比上年名义增长16.2%（扣除价格因素实际增长14.9%），增速比上年回落11.9个百分点；其中住宅投资增长11.4%，回落18.9个百分点。房屋新开工面积 177,334万平方米，比上年下降7.3%；其中住宅新开工面积下降11.2%。全国商品房销售面积111,304万平方米，比上年增长1.8%，增速比上年回落2.6个百分点；其中住宅销售面积增长2.0%，回落
1.4个百分点。全国商品房销售额64,456亿元，增长10.0%，增速比上年回落 1.1个百分点；其中住宅销售额增长10.9%，加快1.7个百分点。全年房地产开发企业土地购置面积35,667万平方米，比上年下降19.5%。全国商品房待售面积36,460万平方米，增长27.0%，增速比上年回落6.1个百分点。全年房地产开发企业本年到位资金96,538亿元，增长12.7%，增速比上年回落4.8个百分点。其中，国内贷款增长13.2%，自筹资金增长11.7%，利用外资下降48.8%，其他资金增长
14.7%。
社会消费品:全年社会消费品零售总额207,167亿元，比上年名义增长14.3%（扣除价格因素实际增长12.1%），增速比上年回落2.8个百分点。其中，限额以
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上企业（单位）消费品零售额101129亿元，增长14.6%。按经营单位所在地分，城镇消费品零售额179318亿元，比上年增长14.3%；乡村消费品零售额27849亿元，增长14.5%。按消费形态分，餐饮收入 23283亿元，比上年增长13.6%；商品零售183884亿元，增长14.4%。在商品零售中，限额以上企业（单位）商品零售额93330亿元，增长14.8%。其中，汽车类增长7.3%，增速比上年回落7.3个百分点；家具类增长27.0%，回落5.8个百分点；家用电器和音像器材类增长7.2%，回落14.4个百分点。12月份，社会消费品零售总额同比名义增长15.2%（扣除价格因素实际增长13.5%），环比增长1.53%。
进出口:全年进出口总额38,667.6亿美元，比上年增长6.2%，增速比上年回落16.3个百分点；出口20489.3亿美元，增长7.9%；进口18178.3亿美元，增长4.3%。进出口相抵，顺差2311亿美元。进出口总额中，一般贸易进出口 20098.3亿美元，比上年增长4.4%；加工贸易进出口13439.5亿美元，增长3.0%。出口额中，一般贸易出口9880.1亿美元，增长7.7%；加工贸易出口8627.8亿美元，增长3.3%。进口额中，一般贸易进口 10218.2亿美元，增长1.4%；加工贸易进口
4811.7亿美元，增长2.4%。12月份，进出口总额3668.4亿美元，同比增长10.2%；
其中出口1992.3亿美元，增长14.1%；进口1676.1亿美元，增长6.0%。
居民消费价格:全年居民消费价格比上年上涨2.6%，涨幅比上年回落2.8个百分点。其中，城市上涨2.7%，农村上涨2.5%。分类别看，食品价格比上年上涨4.8%，烟酒及用品上涨2.9%，衣着上涨3.1%，家庭设备用品及维修服务上涨1.9%，医疗保健和个人用品上涨2.0%，交通和通信下降0.1%，娱乐教育文化用品及服务上涨0.5%，居住上涨2.1%。在食品价格中，粮食价格上涨4.0%，油脂价格上涨5.1%，肉禽及其制品价格上涨2.1%，鲜菜价格上涨15.9%，鲜果价格下降1.2%。
12月份，居民消费价格同比上涨2.5%，环比上涨0.8%。全年工业生产者出厂价格比上年下降1.7%；12月份同比下降1.9%，环比下降0.1%。全年工业生产者购进价格比上年下降1.8%；12月份同比下降2.4%，环比下降0.1%。
城乡居民收入:全年城镇居民人均总收入26959元。其中，城镇居民人均可支配收入24565元，比上年名义增长12.6%；扣除价格因素实际增长9.6%，增速比
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上年加快1.2个百分点。在城镇居民人均总收入中，工资性收入比上年名义增长12.5%，经营净收入增长15.3%，财产性收入增长8.9%，转移性收入增长11.6%。
全年城镇居民人均可支配收入中位数21986元，同比名义增长15.0%。按城镇居民五等份收入分组，低收入组人均可支配收入10354元，中等偏下收入组人均可支配收入16761元，中等收入组人均可支配收入22419元，中等偏上收入组人均可支配收入29814元，高收入组人均可支配收入51456元。全年农村居民人均纯收入7917元，比上年名义增长13.5%；扣除价格因素实际增长10.7%，比上年回落0.7个百分点。其中，工资性收入比上年名义增长16.3%，家庭经营纯收入增长9.7%，财产性收入增长9.0%，转移性收入增长21.9%。农村居民人均纯收入中位数7019元，名义增长13.3%。按农村居民五等份收入分组，低收入组人均纯收入2316元，中等偏下收入组人均纯收入 4807元，中等收入组人均纯收入 7041
元，中等偏上收入组人均纯收入10142元，高收入组人均纯收入 19009元。全年农民工总量26261万人，比上年增加983万人，增长3.9%；其中本地农民工 9925万人，增长5.4%；外出农民工16336万人，增长3.0%。年末外出农民工人均月收入水平2290元，比上年增长11.8%。
货币供应量:2012年12月末，广义货币（M2）余额97.42万亿元，比上年末增长13.8%，增速比上年末加快 0.2个百分点；狭义货币（M1）余额 30.87万亿元，增长6.5%，回落 1.4个百分点；流通中现金（M0）余额 5.47万亿元，增长7.7%，回落6.1个百分点。12月末，人民币贷款余额62.99万亿元，人民币存款余额91.74万亿元。全年新增人民币贷款 8.20万亿元，比上年多增7320亿元；
新增人民币存款10.81万亿元，比上年多增1.17万亿元。
（2）行业因素分析
港口是具有水陆联运设备和条件，供船舶安全进出和停泊的运输枢纽。是水陆交通的集结点和枢纽，工农业产品和外贸进出口物资的集散地，船舶停泊、装卸货物、上下旅客、补充给养的场所。由于港口是联系内陆腹地和海洋运输(国际航空运输)的一个天然界面，因此，人们也把港口作为国际物流的一个特殊结点。
港口历来在一国的经济发展中扮演着重要的角色。运输将全世界连成一片，而港
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口是运输中的重要环节。世界上的发达国家一般都具有自己的海岸线和功能较为完善的港口。港口的功能可归纳为以下四个方面：①物流服务功能。港口首先应该为船舶、汽车、火车、飞机、货物、集装箱提供中转、装卸和仓储等综合物流服务，尤其是提高多式联运和流通加工的物流服务。②信息服务功能。现代港口不但应该为用户提供市场决策的信息及其咨询，而且还要建成电子数据交换（EDI）系统的增值服务网络，为客户提供订单管理、供应链控制等物流服务。③商业功能。港口的存在既是商品交流和内外贸存在的前提，又促进了它们的发展。现代港口应该为用户提供方便的运输、商贸和金融服务，如代理、保险、融资、货代、船代、通关等。④产业功能。建立现代物流需要具有整合生产力要素功能的平台，港口作为国内市场与国际市场的接轨点，已经实现从传统货流到人流、货流、商流、资金流、技术流、信息流的全面大流通，是货物、资金、技术、人才、信息的聚集点。
在我国，沿海港口建设重点围绕煤炭、集装箱、进口铁矿石、粮食、陆岛滚装、深水出海航道等运输系统进行，特别加强了集装箱运输系统的建设。政府集中力量在大连、天津、青岛、上海、宁波、厦门和深圳等多个港口建设了一批深水集装箱码头，为中国集装箱枢纽港的形成奠定了基础；煤炭运输系统建设进一步加强，新建成一批煤炭装卸船码头。同时，改建、扩建了一批进口原油、铁矿石码头。
21世纪前5年，中国港口业以锐不可挡之势，创造了一个又一个奇迹，货物吞吐量和集装箱吞吐量一路飙升，连续3年雄居世界港口业榜首。“十五”期间共有10个港口跻身世界亿吨大港行列，其中上海港吞吐量2005年首次超过新加坡港，成为名副其实的世界第一大港口。
在行业增长性方面,现阶段我国港口行业处于 1990年以来的最佳扩张时期，行业相关投资风险较小。今后集装箱专用码头建设将是港口建设的重点，2004年 1月 1日《港口法》的实施，鼓励了国内外经济组织或个人对港口的依法投资、经营，拓宽了中国港口投资建设的渠道，为中国港口建设投资、经营主体多元化机制的建立和完善提供了法律的保障。
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国务院总理温家宝 2006年 8月 16日主持召开国务院常务会议，审议并原则通过了《全国沿海港口布局规划》（以下简称《规划》）和《船舶工业中长期发展规划》。《规划》是交通部与国家发展和改革委员会从国家发展战略和全局考虑，依据《中华人民共和国港口法》联合组织编制的，这是继《国家高速公路网规划》、《中长期铁路网规划》之后，具有宏观指导性的全国交通运输规划。《规划》的发布标志着中国沿海港口建设与发展进入了新的历史阶段。
2012中国全年货物进出口总额 38,668亿美元，比上年增长6.2%。其中，出口20489亿美元，增长7.9%；进口18178亿美元，增长4.3%。进出口差额（出口减进口）2311亿美元，比上年增加762亿美元。
2012中国全年货物运输总量412亿吨，比上年增长11.5%。货物运输周转量173,145亿吨公里，增长8.7%。全年规模以上港口完成货物吞吐量 97.4亿吨，比上年增长6.8%，其中外贸货物吞吐量30.1亿吨，增长8.8%。规模以上港口集装箱吞吐量17651万标准箱，增长8.1%。
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|2012年主要商品出口数量、金额及其增长速度||||||
||||比上年|金额|比上年|
|商品名称|单位|数量||||
||||增长%|（亿美元）|增长%|
|煤（包括褐煤）|万吨|926|-36.8|16|-41.6|
|钢材|万吨|5573|14|515|0.5|
|纺织纱线、织物||||||
||——|—|—|958|1.2|
|及制品||||||
|服装及衣着附||||||
||——|—|—|1591|3.9|
|件||||||
|鞋类|——|—|—|468|12.2|
|家具及其零件|——|—|—|488|28.7|
|自动数据处理||||||
||万台|183275|-0.1|1853|5.1|
|设备及其部件||||||
|手持或车载无||||||
||万台|101447|15.9|810|29.1|
|线电话||||||
|集装箱|万个|248|-23.5|84|-26.1|
|液晶显示板|万个|316650|29.7|363|22.9|
|汽车（包括整套||||||
||万辆|99|20.1|127|27.5|
|散件）||||||

||||||
|-|-|-|-|-|
|2012年主要商品进口数量、金额及其增长速度|||||
|商品名称|数量|比上年|金额|比上年|

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||||||
|-|-|-|-|-|
||（万吨）|增长%|（亿美元）|增长%|
|谷物及谷物粉|1398|156.7|48|134.2|
|大豆|5838|11.2|350|17.6|
|食用植物油|845|28.7|97|25.6|
|铁矿砂及其精矿|74355|8.4|956|-15|
|氧化铝|502|165.1|18|133.3|
|煤（包括褐煤）|28851|29.8|287|20.2|
|原油|27102|6.8|2207|12.1|
|成品油|3982|-1.9|330|0.6|
|初级形状的塑料|2370|2.9|462|-2.2|
|纸浆|1646|14|110|-7.5|
|钢材|1366|-12.3|178|-17.5|
|未锻造的铜及铜材|465|14.1|386|4.9|

||||||
|-|-|-|-|-|
|2012年对主要国家和地区货物进出口额及其增长速度|||||
|单位：亿美元|||||
|||比上年||比上年|
|国家和地区|出口额||进口额||
|||增长%||增长%|
|美国|3518|8.4|1329|8.8|
|欧盟|3340|-6.2|2121|0.4|
|中国香港|3235|20.7|180|15.9|
|东盟|2043|20.1|1958|1.5|
|日本|1516|2.3|1778|-8.6|
|韩国|877|5.7|1686|3.7|
|印度|477|-5.7|188|-19.6|
|俄罗斯|441|13.2|441|9.2|
|中国台湾|368|4.8|1322|5.8|

|||||
|-|-|-|-|
|2012年各种运输方式完成货物运输量及其增长速度||||
|指 标|单 位|绝对数|比上年增长%|
|货物运输总量|亿 吨|412.1|11.5|
|铁路|亿 吨|39|-0.7|
|公路|亿 吨|322.1|14.2|
|水运|亿 吨|45.6|7|
|民航|万 吨|541.6|-2|
|管道|亿 吨|5.3|-7.8|
|货物运输周转量|亿吨公里|173145.1|8.7|
|铁路|亿吨公里|29187.1|-0.9|

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|-|-|-|-|
|公路|亿吨公里|59992|16.8|
|水运|亿吨公里|80654.5|6.9|
|民航|亿吨公里|162.2|-6.8|
|管道|亿吨公里|3149.3|9.1|

（三）主要竞争对手
随着中国港口数量和规模的不断扩大，一批规模庞大并相对集中的港口群逐渐形成，合理的港口布局和规划逐渐显现，推动了港口业更好更快的发展。“十五”末，中国已经基本建立了主要港口、地区性重要港口和其他一般港口三个层次的港口体系，在长三角、珠三角、环渤海、东南沿海、西南沿海五大区域初步形成了规模庞大并相对集中的港口群。
十二五计划，我国港口仍将处于以区域整合为主要发展方式的关键时期，但受土地、水域和岸线等资源约束和区域发展水平等限制，港口发展不可能简单依靠粗放式增加通过能力的方式来解决，必须加快转变发展方式，把节约资源、保护环境摆在更加突出的位置，加强科学规划，强化资源整合，提高土地、岸线、能源等资源利用率，提升生态环境保护水平，全面推进资源节约型和环境友好型港口发展。
沿海五大港口群将整体形成，覆盖全部的沿海地区，并且能有效辐射内陆地区，支持和带动内陆地区的发展。五大港口群之间和各港口群内部基本形成各有特色、分工协作、优势互补、竞争有序的格局。
（四）收益法评估预测及估算过程
1.本次评估思路与模型
（1）评估思路
收益法的基本原理是资产的购买者为购买资产而愿意支付的货币量不会超过该项资产未来所能带来的期望收益的折现值。本次评估中，对防城港北部湾港务有限公司股东全部权益价值的估算是通过对企业未来的净现金流的折现值实现
的，即以企业未来年度内产生的企业自由净现金流量作为依据，以适当折现率折
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现后加总计算得出营业性资产价值，加上溢余资产价值、非经营性资产价值、扣减付息债务得出股东全部权益价值。
具体评估思路是：
1）对纳入报表范围的资产和主营业务，按照最近几年历史经营状况的变化趋势和业务产品类型以及未来企业的发展规划估算预期收益（企业自由现金净流量），并折现得到经营性资产的价值；
2）将纳入报表范围，但在预期收益（净现金流量）估算中未予考虑的诸如基准日存在的应收、应付股利等现金类资产（负债）；闲置设备、房产等类资产，定义为基准日存在的溢余性或非经营性资产（负债），单独估算其价值。
2.评估模型
股东全部权益价值＝企业权益自由现金流量折现值+溢余资产价值+非经营性资产价值-付息债务
其中：经营性资产价值按以下公式确定
n 
P A

1
Ri＋(A/R)(1R)n
i
i1
式中：P：企业自由现金流现值；
Ai：企业第i年的自由现金流；
A:永续年自由现金流；
i：为明确的预测年期；
R：折现率。
（1）净现金流量
本次评估的未来净收益以企业未来年度产生的自由现金流为基础。自由现金流量指的是归属于股东和债权人的现金流量，是扣除用于维持现有生产和建立将来增长所需的新资产的资本支出和营运资金变动后剩余的现金流量，其计算公式为：
企业自由现金流量＝净利润＋税后利息支出+折旧与摊销－资本性支出－净营运资金变动
（2）收益期
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无特殊情况表明企业难以持续经营，而且通过正常的维护、更新，设备及生产设施状况能持续发挥效用，收益期按永续确定。本次评估中，考虑到企业持续经营假设，将持续经营的资产未来收益分为三阶段，第一阶段为 2013年至 2015年，共3年，此阶段公司的将继续面码头扩建和固定资产投入增加的压力。因而防城港北部湾港务有限公司第一个阶段的经营风险开始时较高；第二阶段为 2016年至2020年，此阶段公司的将继续面码头扩建和固定资产的投资。因而防城港北部湾港务有限公司第二个阶段的经营风险逐渐降低下来；第三阶段从2021年至以后永续经营，此阶段公司的扩建项目均已经达标并趋于平稳，其经营风险也将回归正常，企业的风险将进入较低而又稳定的阶段。
（3）折现率
按照收益额与折现率口径一致的原则，本次评估收益额口径为企业自由净现金流量，则折现率选取加权平均资本成本（WACC）。
公式：WACC=Ke×E/（D+E）+Kd×D/（D+E）×（1－T）
式中：
Ke为权益资本成本；
Kd为债务资本成本；
E为权益资本；
D为债务资本；
D+E为投资资本；
T为所得税率。
（4）溢余资产价值
溢余资产是指与企业经营无直接关系的，超过企业经营所需的多余资产。
（5）非经营性资产价值
非经营性资产是指与企业收益无直接关系的，不产生效益的资产，此类资产不产生利润。其价值根据资产的具体情况，分别选用成本法或市场法确定其基准日的价值。
（6）付息债务
付息债务是指评估基准日企业需要支付利息的债务，如银行借款、应付债券
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等。
2.主营业务收入与成本预测
公司目前的营业收入来源主要是港口装卸、堆存、拖轮收入，由于公司收入与国家政策、基本建设投资方向有紧密联系，因此需对市场需求及企业的自身优势进行分析。
1)主营业务收入预测
防城港北部湾港务有限公司地理和区位优势明显。目前，公司所在港口是全国沿海港口装卸货种最齐全的港口之一，交通运输部列入统计口径的16类货种在防城港都有作业，公司也是在广西港口中是码头泊位最多，功能最齐全的港口。
铁路、高速公路直达港口，各类仓储和装卸设备齐全。已与80多个国家和地区的220多个港口有业务往来。
防城港北部湾港务有限公司目前主要业务为散货装卸、散货堆存、集装箱装卸、集装箱堆存，依据《关于在全国开展交通运输业和部分现代服务业营业税改征增值税试点税收政策的通知》财税[2013]37号文件的规定，防城港北部湾港务有限公司自 2013年 8月 1日起原营业税应税收入开始缴纳增值税，税率为6%，根据企业提供的财务资料与评估师的测算，防城港北部湾港务有限公司实际增值税税负为收入6.5%，本次在考虑增值税影响后预测公司未来至 2020年的吞吐量及收入如下表：
主营业务收入预测表
|||||
|-|-|-|-|
|年 度|业务名称|收入（万元）|总吞吐量（万吨）|
|2013年12月|装卸|11,463.27|500.00|
||堆存|2,118.31||
||合计|13,581.58||
|2014年|装卸|142,373.84|6,000.00|
||堆存|26,309.36||
||合计|168,683.20||
|2015年|装卸|150,916.27|6,500.00|
||堆存|27,887.92||
||合计|178,804.19||
|2016年|装卸|159,971.25|7,000.00|

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|-|-|-|-|
||堆存|29,561.19||
||合计|189,532.44||
|2017年|装卸|169,569.52|7,600.00|
||堆存|31,334.87||
||合计|200,904.39||
|2018年|装卸|179,743.69|8,200.00|
||堆存|33,214.96||
||合计|212,958.65||
|2019年|装卸|190,528.31|8,900.00|
||堆存|35,207.85||
||合计|225,736.17||
|2020年|装卸|201,960.01|9,600.00|
||堆存|37,320.33||
||合计|239,280.34||
|2021年及以后每年|装卸|214,077.61|10,400.00|
||堆存|39,559.55||
||合计|253,637.16||

2）营业成本预测
参照防城港北部湾港务有限公司实际情况，通过向管理、财务部门进行调查论证，我们对企业主营业务成本进行分析测算，并同时与计划、劳资、财务部门的有关人员对财务数据的可靠性进行了修正和论证。
防城港北部湾港务有限公司主营业务成本包括装卸成本、堆存成本。费用的数据主要根据企业提供的 2011年、2012年的财务报表进行分析，按近年费用平均比例结合企业实际情况进行调整后确定。具体见下表：
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主营业务成本预测表
单位：人民币万元
|||||||||||
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|项 目|2013年12月|2014年|2015年|2016年|2017年|2018年|2019年|2020年|2021年及以后每年|
|装卸成本|6,740.01|83,710.90|87,896.44|92,291.26|96,905.83|101,751.12|106,838.67|112,180.61|117,789.64|
|堆存成本|662.12|8,223.53|8,634.71|9,066.45|9,519.77|9,995.76|10,495.54|11,020.32|11,571.34|
|合计|7,402.13|91,934.43|96,531.15|101,357.71|106,425.59|111,746.87|117,334.22|123,200.93|129,360.98|

3.营业税金及附加
企业主营业务税金及附加包含城建7%，教育费附加3%，地方教育费附加2%，根据企业提供的 2011年、2012年的财务报表进行分析，按近年平均比例结合企业实际情况进行调整后确定。
主营业务税金及附加预测表
单位：人民币万元
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|项目|2013年12月|2014年|2015年|2016年|2017年|2018年|2019年|2020年|2021年及以后每年|
|主营业务收入|13,581.58|168,683.20|178,804.19|189,532.44|200,904.39|212,958.65|225,736.17|239,280.34|253,637.16|
|城市建设税7%|61.80|767.51|813.56|862.37|914.11|968.96|1,027.10|1,088.73|1,154.05|
|教育费附加3%|26.48|328.93|348.67|369.59|391.76|415.27|440.19|466.60|494.59|
|地方教育费附加2%|17.66|219.29|232.45|246.39|261.18|276.85|293.46|311.06|329.73|
|合计|105.94|1,315.73|1,394.67|1,478.35|1,567.05|1,661.08|1,760.74|1,866.39|1,978.37|

4.企业期间费用预测
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管理费用核算内容主要包括管理人员的工资及福利费、办公费、差旅费和其他费用等。费用的数据主要根据企业提供的 2011年、2012年的财务报表进行分析，按费用平均比例结合企业实际情况进行调整后确定。财务费用核算内容主要包括利息收支净额、汇兑损失及手续费等，数据主要根据企业提供的 2011年、2012年的财务报表进行分析，根据企业提供的未来预测资料与评估师对企业未来运营情况的分析，公司未来的管理费用、财务费用如下表：
管理费用、财务费用预测表
单位：人民币万元
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|项 目|2013年12月|2014年|2015年|2016年|2017年|2018年|2019年|2020年|2021年及以后每年|
|销售费用||||||||||
|管理费用|514.39|6,388.72|6,644.27|6,910.04|7,186.45|7,473.90|7,772.86|8,083.77|8,407.12|
|财务费用|979.18|12,161.42|12,647.87|13,153.79|13,679.94|14,227.14|14,796.22|15,388.07|16,003.59|

5.折旧和摊销估算
防城港北部湾港务有限公司的固定资产主要包括房屋建筑物、机器设备、车辆及电子设备等，无形资产包括土地使用权及软件和长期待摊费用。评估人员将企业评估基准日现金及预计将于未来购建的各项长期资产根据折旧政策的不同分为几大类，分别根据各类当年在役的长期资产的原值（原始入帐价值）、年折旧率（摊销率）估算当年的折旧与摊销总额。
具体内容见下表：
表三十七： 折旧与摊销预测表 单位：万元
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|项目|2013年12月|2014年|2015年|2016年|2017年|2018年|2019年|2020年|2021年及以后每年|
|固定资产原值|386,170.92|405,479.46|425,753.44|447,041.11|469,393.17|492,862.82|517,505.96|543,381.26|570,550.33|

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全部权益价值的资产评估说明
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||1,609.05|20,273.97|21,287.67|22,352.06|23,469.66|24,643.14|25,875.30|27,169.06||
|无形资产摊销|104.71|1,256.58|1,256.58|1,256.58|1,256.58|1,256.58|1,256.58|1,256.58|1,256.58|

6.营业外收支估算
营业外收支为偶然发生的事项，在本次评估中不予预测。
7.所得税预测
企业所得税集装箱与装卸堆场业务为15%（15%为西部大开发政策优惠，至2020年结束），根据企业提供的2011年、2012年的财务报表进行分析，评估师对企业所得税进行测算。
所得税预测表
单位：人民币万元
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|序号|项目/年度|2013年12月|2014年|2015年|2016年|2017年|2018年|2019年|2020年|2021年及以后每年|
|一|营业收入|13,581.58|168,683.20|178,804.19|189,532.44|200,904.39|212,958.65|225,736.17|239,280.34|253,637.16|
||其中：主营业务收入|13,581.58|168,683.20|178,804.19|189,532.44|200,904.39|212,958.65|225,736.17|239,280.34|253,637.16|
||其他业务收入||||||||||
||减：营业成本|7,402.13|91,934.43|96,531.15|101,357.71|106,425.59|111,746.87|117,334.22|123,200.93|129,360.98|
||其中：主营业务成本|7,402.13|91,934.43|96,531.15|101,357.71|106,425.59|111,746.87|117,334.22|123,200.93|129,360.98|
||其他业务成本||||||||||
||营业税金及附加|105.94|1,315.73|1,394.67|1,478.35|1,567.05|1,661.08|1,760.74|1,866.39|1,978.37|
||其中：主营业务税金及附加|105.94|1,315.73|1,394.67|1,478.35|1,567.05|1,661.08|1,760.74|1,866.39|1,978.37|
||销售费用||||||||||
||管理费用|514.39|6,388.72|6,644.27|6,910.04|7,186.45|7,473.90|7,772.86|8,083.77|8,407.12|
||财务费用|979.18|12,161.42|12,647.87|13,153.79|13,679.94|14,227.14|14,796.22|15,388.07|16,003.59|

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||资产减值 损失||||||||||
||减：其他业务支出||||||||||
||加：公允价值变动收益||||||||||
||投资收益||||||||||
|二|营业利润|4,579.94|56,882.90|61,586.22|66,632.55|72,045.35|77,849.66|84,072.13|90,741.18|97,887.09|
|三|利润总额|4,579.94|56,882.90|61,586.22|66,632.55|72,045.35|77,849.66|84,072.13|90,741.18|97,887.09|
|四|减：所得税费用所得税15%（持续至2020年，2021年后按25%计）|686.99|8,532.43|9,237.93|9,994.88|10,806.80|11,677.45|12,610.82|13,611.18|24,471.77|

8.资本性支出估算
资本性支出包括公司因持续经营所需要的资产正常更新支出及新增投资支出，预计每年为维持生产能力需投入的更新改造资金与当年固定资产折旧费用相当。新增投资主要是公司因生产规模扩大或技改需求新购置的固定资产或其他非流动资产支出。本次评估中，经了解，防城港北部湾港务有限公司未来没有新增房产、设备的规划，依照企业现有的规模及发展情况，企业现拥有的固定资产已基本能够满足企业经营管理的需要，但公司作为一个生产型企业，为保证目前经营规模将产生用于现有生产资料的维护方面的支出，这方面的支出按现有固定资产及无形资产规模、经济寿命及加权资金成本进行年金化计算。具体预测数据见下表：
表三十八： 公司未来资本性支出预测表 单位：万元
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|项目|2013年12月|2014年|2015年|2016年|2017年|2018年|2019年|2020年|2021年及以后每年|
|资本性支出|1,713.76|21,530.55|22,544.25|23,608.63|24,726.24|25,899.72|27,131.88|28,425.64|29,784.09|

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9.营运资金增加额估算
营运资金增加是指企业在不改变当前主营业务条件下，为保持企业的持续经营能力所需的营运资金增加额，如维持正常生产经营所需保持的现金量、产品存货购置所需资金量、客户应付而未付的业务款项（应收账款）等所需的资金以及应付的款项等。
营运资金增加额是按照销售百分比法进行预测。本次评估将资产和负债分为敏感项目与非敏感项目。敏感项目是指直接随销售额变动的资产、负债项目，包括经营现金、应收票据、应收账款、存货、应付账款、应付票据等。非敏感项目是指不太随销售额变动的资产、负债项目和属于资本性或融资性的项目，如固定资产、对外投资、短期借款、长期负债等。通过测算基期现金周转率、应收账款周转率、存货周转率和应付账款周转率来预测未来资金的需求情况。
表三十九： 公司未来营运资金追加预测表 单位：万元
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|项目|2013年12月|2014年|2015年|2016年|2017年|2018年|2019年|2020年|2021年及以后每年|
|营运资金|19,248.67|21,558.51|24,145.53|27,043.00|30,288.15|33,922.73|37,993.46|42,552.68|47,659.00|
|营运资本增加额||2,309.84|2,587.02|2,897.46|3,245.16|3,634.58|4,070.73|4,559.22|5,106.32|

10.未来收益的预测
根据上述分析，防城港北部湾港务有限公司未来几年的净现金流量如下表所示：
表四十： 公司未来现金流量预测表 单位：万元
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|序号|项目/年度|2013年12月|2014年|2015年|2016年|2017年|2018年|2019年|2020年|2021年及以后每年|
|一|营业收入|13,581.58|168,683.20|178,804.19|189,532.44|200,904.39|212,958.65|225,736.17|239,280.34|253,637.16|
||其中：主营业务收入|13,581.58|168,683.20|178,804.19|189,532.44|200,904.39|212,958.65|225,736.17|239,280.34|253,637.16|
||其他业务收入||||||||||
||减：营业成本|7,402.13|91,934.43|96,531.15|101,357.71|106,425.59|111,746.87|117,334.22|123,200.93|129,360.98|

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||其中：主营业务成本|7,402.13|91,934.43|96,531.15|101,357.71|106,425.59|111,746.87|117,334.22|123,200.93||
||其他业务成本||||||||||
||营业税金及附加|105.94|1,315.73|1,394.67|1,478.35|1,567.05|1,661.08|1,760.74|1,866.39|1,978.37|
||其中：主营业务税金及附加|105.94|1,315.73|1,394.67|1,478.35|1,567.05|1,661.08|1,760.74|1,866.39|1,978.37|
||销售费用||||||||||
||管理费用|514.39|6,388.72|6,644.27|6,910.04|7,186.45|7,473.90|7,772.86|8,083.77|8,407.12|
||财务费用|979.18|12,161.42|12,647.87|13,153.79|13,679.94|14,227.14|14,796.22|15,388.07|16,003.59|
||资产减值 损失||||||||||
||减：其他业务支出||||||||||
||加：公允价值变动收益||||||||||
||投资收益||||||||||
|二|营业利润|4,579.94|56,882.90|61,586.22|66,632.55|72,045.35|77,849.66|84,072.13|90,741.18|97,887.09|
|三|利润总额|4,579.94|56,882.90|61,586.22|66,632.55|72,045.35|77,849.66|84,072.13|90,741.18|97,887.09|
||减：所得税费用所得税15%（持续至2020年，2021年后按25%计）|686.99|8,532.43|9,237.93|9,994.88|10,806.80|11,677.45|12,610.82|13,611.18|24,471.77|
|四|净利润|3,892.95|48,350.46|52,348.29|56,637.66|61,238.55|66,172.21|71,461.31|77,130.00|73,415.32|
|五|息前税后净利润|4,725.25|58,687.67|63,098.98|67,818.38|72,866.50|78,265.27|84,038.10|90,209.86|85,418.02|
||加：所得税抵扣额||||||||||
||折旧|1,609.05|20,273.97|21,287.67|22,352.06|23,469.66|24,643.14|25,875.30|27,169.06|28,527.52|
||无形资产及长期资产摊销|104.71|1,256.58|1,256.58|1,256.58|1,256.58|1,256.58|1,256.58|1,256.58|1,256.58|
||减：资本性支出|1,713.76|21,530.55|22,544.25|23,608.63|24,726.24|25,899.72|27,131.88|28,425.64|29,784.09|
||营运资本增加额|-|2,309.84|2,587.02|2,897.46|3,245.16|3,634.58|4,070.73|4,559.22|5,106.32|
|六|企业自由现金流量|4,725.25|56,377.83|60,511.96|64,920.92|69,621.34|74,630.70|79,967.37|85,650.65|80,311.69|

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11.收益年限的估测
现金流量的持续年数应当等于企业的寿命，企业的寿命是不确定的，通常采用持续经营假设，即假设企业将无限期的持续下去。
本次评估中，对防城港北部湾港务有限公司现金流量的预测采用分段法，即将企业未来实现的权益自由现金流量分为明确预测期期间的现金流量和永续年的现金流量。现场核实了解得知，防城港北部湾港务有限公司作为一个已经营多年的企业，公司目前运营状况稳定，公司不存在预期会影响企业持续经营的不利因素。依据评估中采用的持续经营假设，结合被评估单位现有生产经营情况、技术水平及市场状况，在合理分析基础上，合理预测企业2013年至2021年的未来收益，考虑到未来不可测因素影响，本着谨慎原则，假定2021年及以后年度企业收益按2021年收益状况保持不变。
12.折现率的确定
折现率，又称期望投资回报率，是基于收益法确定评估价值的重要参数。由于被评估企业不是上市公司，其折现率不能直接计算获得。因此本次评估采用选取对比公司进行分析计算的方法估算被评估企业期望投资回报率。为此，第一步，首先在上市公司中选取对比公司，然后估算对比公司的系统性风险系数β（LeveredBeta）；第二步，根据对比公司资本结构、对比公司β以及被评估公司资本结构估算被评估企业的期望投资回报率，并以此作为折现率。
（1）对比公司的选取
在本次评估中对比公司的选择标准如下：
对比公司近年为盈利公司；
对比公司必须为至少有两年上市历史；
对比公司在沪深交易所发行人民币A股；
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对比公司所从事的行业或其主营业务为港口行业。
根据上述四项原则，我们选取了6家上市公司作为对比公司，分别为盐田港、上港集团、日照港、宁波港、唐山港、珠海港。
（2）加权资金成本的确定（WACC）
WACC（Weighted Average Cost ofCapital）代表期望的总投资回报率。它是期望的股权回报率和所得税调整后的债权回报率的加权平均值。
在计算总投资回报率时，第一步需要计算，截至评估基准日，股权资金回报率和利用公开的市场数据计算债权资金回报率。
第二步，计算加权平均股权回报率和债权回报率。
按照收益额与折现率口径一致的原则，本次评估收益口径为企业自由现金流量，则折现率选取加权平均资产成本（WACC）。
公式：WACC=Ke×E/(D+E)+Kd×D/(D+E)×(1-T)
式中：Ke：为权益资本成本
Kd：为债务资本成本
D/E：根据市场价值估算的被估企业的目标债务与股权比率
T:为企业所得税率。
其中： Ke= Rf+β×RPm+ Rc
Rf：无风险报酬率
β：企业风险系数
RPm：市场风险溢价
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Rc:企业特定风险调整系数
1、权益资金成本Ke的确定
公式：Ke= Rf+β×RPm+ Rc
①Rf：本次评估中，无风险报酬率选取在评估基准日近期财政部发行的5年期国债利率。一般采用评估基准日即期的长期国债利率换算为一年期一次付息利率。根据财政部2012年发行的中国第五期凭证式5年期国债利率6.15%。其单率年利率为6.15%，则复利方式的Rg计算公式如下：
n（1nR)
Rg＝ f－1＝ －1＝5.51%
f
其中：R－单利形式的国债或银行存款利率
n－单利形式的国债或银行利率的年期。
②β为衡量公司系统风险的指标。本次评估中，由于防城港北部湾港务有限公司是非上市公司，我们无法直接取得其贝塔值，在这里我们需要通过对国内上市公司的分析来间接确定贝塔值。本次评估师对沪深股市进行了研究。
防城港北部湾港务有限公司属于港口行业，评估人员对港口行业的上市公司进行了测算，其中去除了 ST类公司。根据各上市的Beta计算出各公司无财务杠杆的Beta，然后得出同类上市公司无财务杠杆的平均Beta，参照港口行业上市公司的平均资本结构（D/E），由此计算出企业的Beta，计算公式如下：
βL=（1+（1-T）×D/E）×β U
式中：βL为有财务杠杆的Beta；
βU为无财务杠杆的Beta，取港口行业上市公司平均数 0.7693
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Beta（贝塔值）
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|序号|代码|上市公司|年度（Beta）|
||||2012|
|1|000088|盐田港|0.6303|
|2|600018|上港集团|0.7295|
|3|600017|日照港|0.7543|
|4|601018|宁波港|0.5668|
|5|601000|唐山港|0.8151|
|6|000507|珠海港|1.1200|
|平均值|||0.7693|

T为公司目前执行的所得税率
D/E为企业目标资本结构
其中：D为防城港北部湾港务有限公司的未来目标付息债务金额，我们以企业评估基准日付息债务归还掉部分高息银行短期借款后的余额作为企业未来的目标付息债务
E为防城港北部湾港务有限公司企业股东全部权益价值，这是本次所要评估的结果，现在还未测算出来。本次采用循环迭代技术，在计算机中构造完成企业股东全部权益价值测算模型后，通过输入适当的 E的初始估计值（如成本法的评估结果）进行计算，得出次级E的测算结果，再将其代回测算模型计算出再次级结果，如此反复迭代，直到计算结果小数点后面两位不发生变化为止，以此结果作为本次企业股东全部权益价值收益法评估结果。这种方法所计算的评估结果，实际上不受初始 E值的影响，而只由根据被评估企业的具体情况决定的测算模型确定。
③RPm为市场风险溢价（社会平均报酬率），由于截止至出报告日，上市公司仍有部分的年报仍未公布，考虑上市企业盈利
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能力的均衡性及可持续性，参照港口物流行业中 6家收益状况与委估企业相类上市公司前 3年(2010年、2011年、2012年)净资产收益率的平均值10.64%作为市场平均收益率，进而计算出市场风险溢价，具体计算如下表：
||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
|序号|代码|上市公司|年度（市场平均收益率）|||平均值|
||||2010|2011|2012||
|1|000088|盐田港|9.65%|9.11%|8.97%|9.24%|
|2|600018|上港集团|15.31%|10.42%|10.41%|12.05%|
|3|600017|日照港|9.43%|7.42%|9.09%|8.65%|
|4|601018|宁波港|9.63%|9.85%|9.88|9.79%|
|5|601000|唐山港|9.86%|9.99%|12.44%|10.76%|
|6|000507|珠海港|14.88%|16.98%|8.18%|13.35%|
|市场平均收益率（平均值）||||||10.64%|
|无风险报酬率||||||5.51%|
|市场风险溢价(市场超额收益率) =市场平均收益率-无风险报酬率||||||5.13%|

④α企业的年特定风险调整系数。根据前面对防城港北部湾港务有限公司未来经营情况的预测，我们将企业的风险划分为三个阶段。
第一个阶段为从2013年至2016年。公司的将继续面码头扩建和固定资产投入增加的压力。因而防城港北部湾港务有限公司第一个阶段的经营风险开始时较高。
但是随着防城港北部湾港务有限公司逐年的经营，通过达到预测的经营目标，防城港北部湾港务有限公司的风险水平会逐步降低。
第二个阶段为从2017年至2020年。公司的将继续面码头扩建和固定资产的投资。因而防城港北部湾港务有限公司第二个阶段的经营风险逐渐降低下来。
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随着防城港北部湾港务有限公司逐年的经营，通过达到预测的经营目标，防城港北部湾港务有限公司的风险水平会持续降低。
第三个阶段，自 2021年至以后，公司的扩建项目均已经达标并趋于平稳，其经营风险也将回归正常。这样企业的风险将进入较低而又稳定的第三阶段。
根据以上分析我们对折现率分阶段分期计算，第一阶段，取的企业的年特定风险调整系数 Rc为1.5%；第二阶段，取的企业的年特定风险调整系数Rc为1%-0.3%之间；第三阶段，企业的年特定风险调整系数Rc下降为0.2%，即进入企业风险水平稳定的阶段。
2、权益资本成本Ke的确定
根据上述确定的参数，则权益资本成本（Ke）计算如下：
Ke= Rf+β×RPm+ Rc
3、债务资本成本的Kd的确定
债务资本成本是指借款和发行债券的成本，包括借款或债券的利息和筹资费用。本次 Kd以企业目前的短期借款、长期借款的实际平均贷款利率为基础，在考虑基准日后的调整因素后，Kd债务资本成本取7.8%。
4、所得税率
防城港北部湾港务有限公司目前的所得税率为15%，2021年后所得税率为25%。
5、折现率（加权平均资产成本）的确定
WACC=Ke×E/(D+E)+Kd×D/(D+E)×(1-T)
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折现率计算表
||||||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
|项目|参数|2013年|2014年|2015年|2016年|2017年|2018年|2019年|2020年|2021年及以后|
|||系数|系数|系数|系数|系数|系数|系数|系数|系数|
|无风险报酬率|Rf|5.51%|5.51%|5.51%|5.51%|5.51%|5.51%|5.51%|5.51%|5.51%|
|市场风险溢价|Rpm=Rm-Rf|5.13%|5.13%|5.13%|5.13%|5.13%|5.13%|5.13%|5.13%|5.13%|
|无财务杠杆风险系数|β u|0.7693|0.7693|0.7693|0.7693|0.7693|0.7693|0.7693|0.7693|0.7693|
|有财务杠杆风险系数|β 1=(1+(1-T)*D/E)*BU|0.9826|0.9826|0.9826|0.9826|0.9826|0.9826|0.9826|0.9826|0.9575|
|企业特有风险调整值|Rc|1.50%|1.50%|1.50%|1.00%|0.80%|0.50%|0.40%|0.30%|0.20%|
|Ke = Rf +RPm ×β 1+ Rc|Ke|12.05%|12.05%|12.05%|11.55%|11.35%|11.05%|10.95%|10.85%|10.62%|
|付息债务成本（比例）|Kd|7.80%|7.80%|7.80%|7.80%|7.80%|7.80%|7.80%|7.80%|7.80%|
|未来年度所得税率|T|15%|15%|15%|15%|15%|15%|15%|15%|25%|
|目标资本结构|D/E|32.63%|32.63%|32.63%|32.63%|32.63%|32.63%|32.63%|32.63%|32.63%|
|折现率|WACC|10.72%|10.72%|10.72%|10.34%|10.19%|9.96%|9.89%|9.81%|9.45%|

本次评估基准日为 2013年 11月 30日，则 2013年 11月-12月t=0.083，2014年t=1.083，2015年t=2.083，依此类推， 1 2 3
2021年以后为永续年。
13.收益折现和的计算
根据前文对预期收益的预测与折现率的估计分析，评估人员将各种预测数据与估测数据代入本评估项目使用的收益法模型，计算得出以下结果：
Y——企业经营资产价值
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FCFCi——第i年企业自由现金流量
WACC——加权平均资本成本
n——未来可预测企业自由现金流量年数（本次评估计算，取n=n-1）
经营资产价值估测表
单位：人民币万元
|||||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
|项目/年度|2013年12月|2014年|2015年|2016年|2017年|2018年|2019年|2020年|2021年及以后每年|
|企业自由现金流量|4,725.25|56,377.83|60,511.96|64,920.92|69,621.34|74,630.70|79,967.37|85,650.65|80,311.69|
|折现率|10.72%|10.72%|10.72%|10.34%|10.19%|9.96%|9.89%|9.81%|9.45%|
|2021年及以后无限年期权益自由现金流量折算到2021年末的价值|||||||||850,177.25|
|折现系数|0.9916|0.8956|0.8089|0.7384|0.6729|0.6171|0.5636|0.5154|0.4821|
|预期收益的折现值|4,685.34|50,492.88|48,950.17|47,935.33|46,850.16|46,056.29|45,066.65|44,140.92|409,865.94|
|累计净现值|744,043.68|||||||||

（1）溢余资产价值的确定
溢余资产是指与企业收益无直接关系的，超过企业经营所需的多余资产。
本次评估中，通过现场核查，防城港北部湾港务有限公司无溢余资产。
（2）非经营性资产价值的确定
非经营性资产是指与企业收益无直接关系的，不产生效益的资产。
本次评估中，通过现场核查，防城港北部湾港务有限公司不存在与企业收益无直接关系的非经营性资产。
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（3）股东全部权益价值的确定
评估基准日股东全部权益价值＝企业整体资产价值－付息债务
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付息债务=一年内到期非流动负责21,431.45+长期借款151,043.00万元+长期应付款11,055.66万元=183,530.11万元。
股东全部权益价值＝经营性资产价值+溢余资产价值+非经营性资产价值-付息债务
＝744,043.68+0.00+0.00-183,530.11
＝560,513.57（万元）
（五）收益法评估结果
在企业持续经营假设前提下，经采用收益法评估，防城港北部湾港务有限公司股东全部权益价值为560,513.57万元。
四、评估结论及分析
1、评估结论分析
根据国家有关资产评估的规定，本着独立、公正、科学和客观的原则及必要的评估程序，对防城港北部湾港务有限公司的股东全部权益采用成本法和收益法进行了评估。根据以上评估工作，评估结论确定方式如下：
(1)成本法的评估结果
在持续经营假设、公开市场假设的前提条件下，防城港北部湾港务有限公司总资产账面价值477,376.76万元，评估值728,592.68万元，评估增值 251,215.92万元，增值率52.62%；
负债账面值244,534.41万元，评估值244,534.41万元，无增减变动；
所有者权益账面价值 232,842.35万元，评估值 484,058.27万元，评估增值251,215.92万元，增值率为107.89%。各项资产评估情况如下表：
表四十五： 成本法评估结果汇总表 单位：万元
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|项 目||账面价值|评估价值|增减值|增值率％|
|||A|B|C=B-A|D=C/A×100%|
|1|流动资产|74,693.19|75,963.52|1,270.33|1.70|
|2|非流动资产|402,683.57|652,629.16|249,945.59|62.07|
|3|其中：可供出售金融资产|||||
|4|持有至到期投资|||||
|5|长期应收款|||||

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|-|-|-|-|-|-|
||长期股权投资|||||
|7|投资性房地产|||||
|8|固定资产|277,800.71|312,922.13|35,121.42|12.64|
|9|在建工程|62,999.82|65,077.67|2,077.85|3.30|
|10|工程物资|||||
|11|固定资产清理|||||
|12|生产性生物资产|||||
|13|油气资产|||||
|14|无形资产|61,094.80|273,962.09|212,867.29|348.42|
|15|开发支出|||||
|16|商誉|||||
|17|长期待摊费用|527.86|527.86|||
|18|递延所得税资产|260.38|139.42|-120.96|-46.46|
|19|其他非流动资产|||||
|20|资产总计|477,376.76|728,592.68|251,215.92|52.62|
|21|流动负债|82,435.75|82,435.75|||
|22|非流动负债|162,098.66|162,098.66|||
|23|负债合计|244,534.41|244,534.41|||
|24|净资产（所有者权益）|232,842.35|484,058.27|251,215.92|107.89|

（2）收益法评估的评估结果
在评估基准日2013年11月30日持续经营前提下，经采用收益法评估后的防城港北部湾港务有限公司股东全部权益价值为560,513.57万元，较评估基准日账面值232,842.35万元，增值327,671.22万元，增值率140.73%。
(3)两种评估方法结果的分析
1）成本法评估增值原因
运用成本法进行评估后，所有者权益评估结果与调整后账面价值增值251,215.92万元，增值率为107.89%。变动原因如下：
1.1固定资产审计后账面价值为 2,778,007,080.22元，评估值为3,129,221,274.13元，评估增值351,214,193.31元，增值率12.64%。
||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
|科目名称|账面价值||评估价值||增值率%||
||原值|净值|原值|净值|原值|净值|
|房屋建筑物类合计|2,233,745,078.55|1,782,182,872.67|2,373,432,799.63|1,944,655,873.12|6.25|9.12|
|固定资产-房屋建筑物|90,610,253.98|48,453,022.95|93,712,255.00|60,655,013.00|3.42|25.18|
|固定资产-构筑物及其他辅助设施|2,143,134,824.57|1,733,729,849.72|2,279,720,544.63|1,884,000,860.12|6.37|8.67|
|固定资产-管道及沟槽|||||||
|设备类合计|1,627,964,109.11|995,824,207.55|1,629,469,560.82|1,184,565,401.01|0.09|18.95|

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||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
||1,597,424,485.05|975,430,899.10|1,602,583,950.74|1,164,738,579.00|||
|固定资产-车辆|11,328,057.11|7,327,350.56|10,293,078.00|8,397,373.00|-9.14|14.6|
|固定资产-电子设备|19,211,566.95|13,065,957.89|16,592,532.08|11,429,449.01|-13.63|-12.52|
|固定资产—土地|||||||
|固定资产合计|3,861,709,187.66|2,778,007,080.22|4,002,902,360.45|3,129,221,274.13|3.66|12.64|
|减：固定资产减值准备|||||||
|固定资产合计|3,861,709,187.66|2,778,007,080.22|4,002,902,360.45|3,129,221,274.13|3.66|12.64|

增值的原因有如下几点：A房屋建（构）筑物评估增值原因主要是由于基准日建筑材料费和人工费与机械费价格水平高于建筑物建造时价格水平、会计上计提折旧年限与评估确定综合成新率的经济寿命标准不同等原因所造成。
B设备类固定资产评估增值原因主要是：①机器设备大多是码头作业专用设备，其基材采用高品质钢材料，由于制造材料价格和加工费用的上升，导致评估基准日重置成本升高，造成评估增值。②会计上计提折旧年限与评估确定综合成新率的经济寿命标准不同也导致评估增值。
1.2递延所得税资产账面值为2,603,385.82元，评估值为1,394,204.19元，减值1,209,631.63元。减值原因：流动资产中企业按会计准则计提了坏账准备及计提固定资产减值1,209,631.63元，而评估中经确认企业并没有形成坏账及减值，因而相应计提的递延所得税资产也应评估为0.00元。故造成减值。
1.3无形资产审计后账面值为 610,947,977.82元，评估值为2,739,620,900.00元，评估增值 2,128,672,922.18元，增值率348.42%。增值主要为土地资产，原因为企业以历史取得成本入账，评估时按现时市场价格进行评估，故造成无形资产增值；详情见广西明冠房地产评估有限公司出具的土地估价报告（广明冠[2014]（估）字第03004号、广明冠[2014]（估）字第03005号）。
2）收益法与成本法评估结果的比较及差值原因分析
收益法与成本法评估价值比较情况见下表：
表四十六： 成本法与收益法评估结果对照表 单位：万元
||||||
|-|-|-|-|-|
|项目|成本法评估价值|收益法评估价值|差异值|差异率%|
||A|B|C＝B-A|D＝(B-A)/A×100%|
|股东权益评估值|484,058.27|560,513.57|76,455.30|15.79|

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本次评估中，收益法评估结果较成本法评估结果增值 76,455.30万元，增值率15.79%。增值原因主要是：
成本法的评估价值是对企业各类可确指单项资产价值加和基础上得出的。而收益法的评估结果是通过对企业整体获利能力的分析和预测得出的，收益法的评估结果中除包含有防城港北部湾港务有限公司的各单项资产的价值，也包含有公司多年经营形成的品牌影响力、人力资源、市场资源等商誉无形资产价值。
（4）选用成本法评估结果作为评估结论的原因
通过对两种评估方法结果的分析，我们最终采用成本法的评估结论，原因如下：
评估人员考虑到由于本次评估的目的是定向增发购买资产，其评估报告主要用于作为资产重组，由于被评估单位防城港北部湾港务有限公司目前还处于码头岸线增加调整阶段，企业未来收益具有较大不确定性，在一定程度上影响了收益法评估结果的准确度，又由于近年来港口行业竞争激烈，港口装卸等价格的变化幅度太大，直接影响到企业的码头作业经营，造成企业利润波动大，企业获利多少会直接影响到采用收益法评估企业价值的评估结果准确性。因此我们认为，资产基础法比较符合该企业的实际资产价值，故本报告最终采用资产基础法评估结论。
2、本次评估项目的评估结论
根据国家有关资产评估的法律和国家其它有关部门的法规、规定，本着独立、公正、科学和客观的原则，并经履行必要的评估程序，北京北方亚事资产评估有限责任公司对防城港北部湾港务有限公司的股东全部权益进行了评估，本次评估分别了采用收益法和成本法两种评估方法，经对两种方法的评估结果进行分析，本次评估最终采用了成本法的评估结果，即防城港北部湾港务有限公司于评估基准日 2013年 11月 30日的股东全部权益价值为 484,058.27万元，较评估基准日账面值232,842.35万元，增值251,215.92万元，增值率107.89%。
3、股东部分权益价值的溢价（或者折价）、资产流动性折扣的考虑
本评估结论未考虑股权比例的大小和股权结构等因素可能产生的溢价或折价对评估结果的影响。
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本项目的执业注册资产评估师知晓资产的流动性对估价对象价值可能产生重大影响。由于无法获取行业及相关资产产权交易情况资料，缺乏对资产流动性的分析依据，本次评估中没有考虑资产的流动性对估价对象价值的影响。
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二零一四年三月七日
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