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|湖北福星科技股份有限公司|
|2014 年公司债券（第一期）跟踪评级报告（2015）|

基本观点
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|发行主体|湖北福星科技股份有限公司|

担保主体 福星集团控股有限公司 湖北福星科技股份有限公司（以下简称“福星
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|担保方式||全额无条件不可撤销的连带责任保证|
|||担保|
||发行规模|人民币16亿元|
||存续期限|2014/8/26～2019/8/26|

上次评级时间2014年11月11日
有率。同时，中诚信证评也关注到房地产行业调控
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|上次评级结果|债项级别 AA|
||主体级别 AA 评级展望 稳定|

债项级别 AA
跟踪评级结果 体信用状况造成的影响。
主体级别 AA 评级展望稳定
综上，中诚信证评维持福星股份主体信用级别AA，评级展望为稳定，维持“湖北福星科技股份有限公司2014年公司债券（第一期）”信用级别AA，概况数据
该级别同时考虑了福星集团控股有限公司（以下简
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|福星股份|2012||2013||2014||2015.Q1|
|所有者权益（亿元）|74.19||89.01||80.40||81.84|
|总资产（亿元）|254.97||271.11||287.79||307.06|
|总债务（亿元）|74.30||86.01||129.76||147.68|
|营业总收入（亿元）|62.45||76.63||66.86||18.76|
|营业毛利率（%）|28.09||25.97||18.64||26.21|
|EBITDA（亿元）|11.36||13.17||14.86||2.69|
|所有者权益收益率|8.26||7.65||8.88||1.80|
|（%）资产负债率（%）|70.90||67.17||72.06||73.35|
|总债务/ EBITDA（X）|6.54||6.53||8.73||13.73|
|EBITDA利息倍数（X）|1.57||1.87||1.48||5.59|
|福星集团||2012||2013||2014||
|所有者权益（亿元）||90.56||105.21||97.21||
|总资产（亿元）||315.29||346.02||357.90||
|总债务（亿元）||87.94||95.50||141.64||
|营业总收入（亿元）||82.11||87.92||81.04||
|营业毛利率（%）||25.83||35.77||18.97||
|EBITDA（亿元）||12.73||15.77||18.26||
|所有者权益收益率（%）||6.97||7.28||5.35||
|资产负债率（%）||68.79||71.28||72.84||
|总债务/ EBITDA（X）||8.20||6.91||7.76||
|EBITDA利息倍数（X）||1.53||1.46||9.58||

注：1、所有者权益包含少数股东权益，净利润包含少数股东损益；
2、福星股份2015年1季度末所有者权益收益率、总债务/
关注
EBITDA经年化处理。
(cid:190)房地产调控政策的持续。未来房地产调控政策
仍将持续进行，而且不同城市政策导向呈现差
别化。作为政策导向性明显的行业，需关注政
1 湖北福星科技股份有限公司
信用评级报告声明
中诚信证券评估有限公司（以下简称“中诚信证评”）因承做本项目并出具本评级报告，特此如下声明：
1、除因本次评级事项中诚信证评与评级对象构成委托关系外，中诚信证评、评级项目组成员以及信用评审委员会成员与评级对象不存在任何影响评级行为客观、独立、公正的关联关系。
2、中诚信证评评级项目组成员认真履行了尽职调查和勤勉尽责的义务，并有充分理由保证所出具的评级报告遵循了客观、真实、公正的原则。
3、本评级报告的评级结论是中诚信证评遵照相关法律、法规以及监管部门的有关规定，依据合理的内部信用评级流程和标准做出的独立判断，不存在因评级对象和其他任何组织或个人的不当影响而改变评级意见的情况。
4、本评级报告中引用的企业相关资料主要由评级对象提供，其它信息由中诚信证评从其认为可靠、准确的渠道获得。因为可能存在人为或机械错误及其他因素影响，上述信息以提供时现状为准。中诚信证评对本评级报告所依据的相关资料的真实性、准确度、完整性、及时性进行了必要的核查和验证，但对其真实性、准确度、完整性、及时性以及针对任何商业目的的可行性及合适性不作任何明示或暗示的陈述或担保。
5、本评级报告所包含信息组成部分中信用级别、财务报告分析观察，如有的话，应该而且只能解释为一种意见，而不能解释为事实陈述或购买、出售、持有任何证券的建议。
6、本评级报告所示信用等级自本评级报告出具之日起至本期债券到期兑付日有效；同时，在本期债券存续期内，中诚信证评将根据《跟踪评级安排》，定期或不定期对评级对象进行跟踪评级，根据跟踪评级情况决定是否调整信用等级，并及时对外公布。
3 湖北福星科技股份有限公司
投资方面，2013年在需求释放的带动下，全国募集资金使用情况
房地产开发投资增速有所恢复，全年完成投资 2014年 4月 15日，经中国证监会证监许可
86,013亿元，同比增长19.79%，增幅较上年度提高【2014】413号文核准，公司获准公开发行不超过
3.6个百分点。2014年，商品房销售的下降导致房人民币32亿元的公司债券。本次债券32亿元将分
地产开发投资增速逐步回落，全年完成房地产开发三期发行：公司已于2014年8月28日完成湖北福
投资95,036亿元，增速已经下降至10.5%。
星科技股份有限公司 2014年公司债券（第一期）
图1：2010～2014年全国房地产开发投资情况16亿元的发行，期限为5年，附第3年末发行人上
调票面利率选择权和投资者回售选择权。本次发行
募集资金扣除承销费和受托管理费用后的净额为
15.79亿元，募集资金全部用于补充公司运营资金，
截至 2015年 3月末，本次债券募集资金已使用完
毕。
行业分析
2014年，受诸多政策不确定性的影响，国内
房地产市场销售下滑，房地产开发投资增速
资料来源：国家统计局，中诚信证评整理
逐步回落；房地产调控着力推进长效机制的
土地成交方面，随着房地产市场成交走势的不建设，在分类调控的指导思想下，不同城市
断上扬，房地产企业在 2013年加大了土地市场投政策导向呈现差别化
入力度，同时，2013年地方政府面临较大的债务压近年国家持续出台了一系列房地产调控政策，
力，土地出让积极性较高。供求双方作用下，全国随着市场逐步消化前期调控政策的影响，前期积压
土地市场也迎来了成交高峰，2013年，房地产开发的置业需求开始逐步释放，商品房销售自2012年3
企业土地购置面积 38,814万平方米，比上年增长月开始逐步回升，2013年房地产市场延续了 2012
8.82%，土地成交价款9,918亿元，增长33.9%，增年下半年的上升势头，全年商品房销售面积和销售
速提高2.4个百分点。2014年，伴随着房地产销售金额均创出新高。2014年，房地产市场短期供过于
情况的下滑，房地产业购置面积同比出现下降，当求，且受价格预期变化等因素影响，房地产市场销
年房地产企业土地购置面积 33,383.03万平方米，售下滑。
同比下降14.0%；但由于房地产开发企业购置土地从“国房景气指数”运行趋势来看，2012年以
区域转向土地价格较高的一、二线城市，同期土地来，前9个月房地产景气程度承接上年下行态势继
成交价款为10,019.88亿元，同比增长1.0%。
续走低，截至2012年9月国房景气指数为94.39，
从需求情况看，2014年，受银行信贷收紧及价较2011年末降低4.5。随着九、十月房地产传统销
格预期变化等因素影响，全国商品住宅销售面积同售旺季的到来，加之开发商资金状况有所改善，开
比持续下降，带动商品房销售量加速下滑。2014年，工能力增强，房地产景气程度缓慢回升。2013年，
全国商品房销售面积和销售额分别为 12.06亿平方在市场回暖、以刚性需求和首改需求为主导的带动
米和7.63万亿元，同比分别下降7.6%和6.3%；其下，国内房地产景度较 2012年有所回升，国房景
中商品住宅销售面积和销售额分别同比下降9.1%气指数全年保持在 97左右。2014年，国内房地产
和7.8%。在销售下滑和高库存的双重压力下，住房市场受到诸多政策不确定性的影响，国房景气指数
价格涨幅趋缓，2014年1~4月，百城住宅价格指数持续回落。截至2014年12月末，国房景气指数为
环比虽有增长，但涨幅逐步缩小；自 2014年 5月
93.93点。
以来，百城指数环比已连续下降9个月。
4 湖北福星科技股份有限公司
随着房地产市场短期供大于求，商品房库存量 宁率先松绑限购政策，之后其他限购城市陆续放松持续攀升。截至 2014年末，全国商品房待售面积 限购，10月份后仅剩“北上广深”和三亚尚未放松限 6.22亿平方米，较2013年末增加1.29亿平方米。 购；对于更为重要的资金层面，中央政府相继出台其中，住宅待售面积 4.07亿平方米，较 2013年末 央五条、定向降准，以及央行银监会放松“二套房”增加0.83亿平方米。根据中国指数研究院的数据显 贷款的认定标准等微刺激措施引导、稳定住房消示，主要代表城市的出清周期明显延长。 费，支持居民合理的住房需求。目前中央在加紧完从房地产企业资金面情况看，2014年，房地产 善房地产调控的长效机制，重点研究在推进新型城开发企业到位资金 121,991亿元，比 2013年下降 镇化的背景下，加强不动产登记、房地产税收、差0.1%。结构上看，自筹资金、订金及预售款和个人 别化信贷等手段，并通过土地制度改革、保障房建按揭贷款为主的其他来源在房地产企业资金中仍 设调整供需结构，有效平衡经济增长与抑制投资投占据主导位置，这两部分资金来源在房地产企业到 机，为房地产市场长期健康发展提供保障。
位资金中的占比超过70%。
2014年，房地产市场持续分化，在“双向调控”表1：2012～2014年房地产开发投资资金来源 的政策基调下，部分城市限购政策出现松绑，单位：亿元、% 但政策效果还有待观察，且短期内依旧难以
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|指标|2012|2013|2014|

资金来源合计 96,538 122,122 121,991
场的主基调
同比增长率 12.7 26.5 -0.1
2014年，我国房地产市场出现分化，部分城市
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|其中：自筹资金|39,083|47,425|50,420|
|同比增长|11.7|21.3|6.3|

国内贷款 14,778 19,673 21,243 长。为此，住建部在2014年坚持“双向调控”的政策同比增长率 13.2 33.1 8.0 基调，根据不同地区、不同城市的具体情况灵活制
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|利用外资|402|534|639|
|同比增长率|-48.8|32.8|19.7|

其他来源 42,275 54,491 49,690
于库存量比较大的城市，要控制住宅用地的规模，同比增长率 14.7 28.9 6.3
资料来源：国家统计局，中诚信证评整理
调整新建商品住房上市结构，通过必要的经济手段另外，在抑制房地产投资性需求的同时，政府 来支持当地居民合理的住房需求，消化库存。
也通过增加保障性住房的供给来满足中低收入群 总体来看，2014年全国商品房销售面积和销售体的住房需求，近年来金融机构加大了对保障性住 金额双双回落，市场库存压力加大。放松限购城市房项目的信贷支持力度。根据央行的统计数据， 的增加，虽然在短期内有助于引导市场预期，有望2012~2014年，保障性住房开发贷款余额同比增速 带动需求释放，但限购松绑无法从根本上扭转市场分别为46.6%、26.7%和57.2%，连续保持高速增长。 供需失衡，库存量加大的局面，未来市场仍将以去 2014年末，保障性住房开发贷款余额达 1.14万亿 库存为主基调。房地产市场调控方面，在继续坚持元，占同期房产开发贷款的26.64%。 “双向调控”政策基调的同时，未来将着重建立房地行业政策方面，2013年下半年以来，新一届政 产调控长效机制，可操作政策面包括金融、信贷、府着力建立健全房地产调控长效机制、维持宏观政 财税、土地、普通商品住房供给等多方面。
策稳定，不动产登记、保障房建设等长效机制工作
房地产行业集中度持续上升，行业竞争的重继续推进，而限购、限贷等调控政策更多交由地方
心逐步倾向于资本实力及品牌影响力，相关
政府决策。2014年继“两会”上中央提出分类调控
房企综合实力将有望得到进一步提升
后，地方政府纷纷自主出台调整政策，集中在放松
近年来，持续的政策调控和日益高企的土地价
限购、购房落户、提高公积金贷款额度等层面，南
格压缩了行业内中小企业的生存空间，行业集中度
5 湖北福星科技股份有限公司
不断提高，行业竞争的重心逐步倾向于资本实力及 房地产项目开发运营
品牌影响力。根据克而瑞信息集团联合中国房地产 公司于 2003年起从事武汉的房地产旧城改造测评中心发布的《2014年中国房地产企业销售 和开发，经过多年发展，公司在项目商谈、规划、TOP100排行榜》显示，2014年全国行业排名前10 拆迁等方面积累了丰富的经验，形成了自身独特的的房产企业销售额占全国市场的比例从 2013年的 “城中村改造”模式。公司扎根于武汉，借助武汉近13.72%上升至17.19%，增加了 3.47个百分点，升 几年大规模旧城改造，福星股份迅速成长为武汉地幅同比提升了2.51个百分点；前20和前50的房产 区综合实力最强的房地产开发企业，并在武汉区域企业同比也分别提升了4.2个百分点和5.42个百分 激烈的市场竞争中保持着领先地位，市场占有率及点，提升幅度加大。从行业发展趋势来看，资本实 品牌影响力较高。
力较强、具有品牌影响力的大中型房地产企业和具 近年来，随着城中村改造进度不断深入，公司有独特优势的房地产公司能够在整合中占据优势 先后在武汉核心区开发了福星城市花园、金色华和主动地位，通过兼并收购等方式逐步扩大市场份 府、汉口春天、水岸星城等项目，近几年项目新开额，综合实力将有望得到进一步提升，行业集中度 工及在建面积呈现振荡增长趋势。2012年以来，公将持续上升。 司根据之前年度项目的开发进度情况，适时调整开发节奏。整体看，目前公司房地产开发进度较为平业务运营
稳，但国家房地产调控政策的持续将一定程度上影公司主营业务包括房地产开发和金属制品两
响其项目开发进度。
大产业板块。公司房地产开发由旗下全资子公司福
销售方面，得益于区域房地产市场的快速发展星惠誉房地产有限公司负责运营；金属制品业务目
以及自身合理的产品定位，近年来公司房地产销售前由公司本部负责运作，2013年9月3日，公司公
规模总体保持增长态势。2013年，公司实现销售面告拟投资设立全资子公司湖北福星新材料科技有
积46.51万平方米，销售金额48.30亿元，较上年分限公司（以下简称“福星新材料”），自2013年9月
别减少36.00%和25.79%，主要原因系2013年公司开起，金属制品业务由福星新材料负责运营。
发产品主要为超高层住宅，建设至预售周期延长，2012~2014年，公司主营业务收入分别为61.77
加之公司加大商业物业持有量，导致可售房源减亿元、73.91亿元和 66.39亿元。2014年公司主营
少。2014年公司实现销售面积56.91万平方米，销售业务收入有所下滑，一方面由于结算面积和结算单
金额61.19亿元。从毛利率方面看，2012~2014年，价均略有下滑导致房地产销售收入有所减少，另一
公司房地产销售毛利率分别为34.32%、30.45%和方面由于金属制品市场需求不足以及销售价格下
23.59%，呈逐年下降趋势，主要是由于部分项目受跌导致金属制品销售收入较上年大幅下降。同时，
政策影响致使价格未达到预期，且毛利率较高的商公司房地产业务收入占比逐年上升，2012~2014年，
业地产项目结算收入占比下降等因素的影响。
公司房地产销售收入占主营业务收入的比重分别
表3：2012～2014年公司业务运营情况为68.81%、76.72%和79.66%。
单位：万平方米、亿元
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|指标|2012|2013|2014|

单位：亿元 销售面积 73.34 46.51 56.91
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|业务类型|2012|2013|2014|

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|销售金额|66.82|48.30|61.19|

房地产销售收入 42.51 56.70 52.89
结算面积 51.78 56.36 54.16
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|金属制品销售收入|19.01|16.87|13.19|

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|结算金额|42.51|56.70|52.89|

其他 0.26 0.34 0.31
资料来源：公司定期报告，中诚信证评整理
结算方面，得益于在建项目的逐步完工并实现
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|-|-|-|-|
|合计|61.77|73.91|66.39|

资料来源：公司定期报告，中诚信证评整理 销售结算，2013年公司实现房地产结算面积56.36
万平方米，较上年增长8.84%；实现结算收入56.70
6 湖北福星科技股份有限公司
亿元，较上年增长33.39%。2014年公司项目结算面 表4：2013～2014年公司金属制品生产情况积有所减少，且受结算单价下滑影响，当年房地产 单位：万吨/年、万吨
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||2013||2014||
|产品|||||
||产能|产量|产能|产量|

子午轮胎钢帘线 12.00 10.42 12.00 9.66减少3.91%和6.72%。
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|钢绞线|8.00|6.48|8.00|3.55|

钢丝绳 3.50 2.83 3.50 2.18有土地储备建筑面积总计290.16万平方米，能够满
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|钢丝|4.00|3.48|4.00|3.13|

足其未来3至5年的开发需求；且项目资源所在地区 合计 27.50 23.21 27.50 18.52绝大部分位于武汉市核心城区，市中心土地的稀缺 资料来源：公司提供，中诚信证评整理
产能方面，截至2014年末，公司金属制品总年特性亦有利于项目开发及销售的顺利实施。
产能达27.50万吨，业务涵盖80多个品种、1000多种从土地储备的区域分布来看，目前公司仍以武
不同规格的线材产品。近年来由于钢铁及钢铁制品汉市城中村改造动迁为主，包括洪山区和平村、江
市场供大于求现象没有改善，产品售价处于较低水汉区姑嫂树村、武昌区三角路村和江岸区红桥村等
平，公司产能利用率呈逐年下滑趋势，2014年降至地块。从产品类型来看，公司目前以住宅开发项目
67.36%。
为主，少部分产品为住宅配套商业地产项目。
销售方面，受汽车工业发展速度放缓、钢铁产总体看，公司目前的土地储备资源充足，除上
业链激烈竞争及煤炭、矿产等资源类产业景气度较述已获土地证的储备建筑面积外，公司另有已签署
为低迷的影响，2014年公司金属制品销售进一步放《国有建设用地使用权使用确认书》，因宗地未能
缓，全年金属制品销量合计19.14万吨，较上年减少拆迁完毕暂时不能申请办理土地证的规划建筑面
16.42%。销售结算上，公司对下游客户少部分货到积321.71万平方米。公司现有土地储备能够满足其
付款，大部分给予1~3个月的账期。
未来3-5年内的开发需求，可为其未来业务规模的持
原材料采购方面，公司对供应商的筛选标准包续扩张提供有效保障。
括原材料性价比、供应能力和质量稳定性等。为了金属制品业务
控制采购成本，公司优先选择当地供应商，并实行公司的金属制品主要包括子午轮胎钢帘线、钢
适度集中的采购策略。公司原材料主要为线材，其绞线、钢丝绳和钢丝。2012~2014年公司金属制品
中90%的原材料通过商贸企业向钢厂采购，剩余销售收入分别为19.01亿元、16.87亿元和13.19亿元，
10%的原材料自行采购。采购结算上，部分钢厂实其中子午轮胎钢帘线收入占比分别为60.06%、
行先付货款或现金结算；部分钢厂给予25~30天的61.64%和65.50%，是该业务板块重要的收入来源。
账期。
生产方面，2012~2014年公司主要金属线材制
总体来看，公司在金属制品业务基础上完成了品的产量分别为23.53万吨、23.21万吨和18.52万吨。
业务转型，已发展成为区域地产龙头企业，在武汉从细分产品来看，钢丝绳、钢丝等传统金属制品行
市内拥有较为丰富的土地储备，未来其经营业绩有业进入门槛较低，生产企业众多且竞争激烈，行业
望得到进一步提升。但中诚信证评也关注到，公司面临产能过剩的情况，近年来公司的产品产量持续
大量的拟建项目对其资金运作能力提出了更高要缩减。
求。
财务分析
以下财务分析基于公司提供的经致同会计师
事务所(特殊普通合伙)审计并出具标准无保留意
见的2012、2013、2014年度审计报告，以及未经审
7 湖北福星科技股份有限公司
计的2015年1季度合并财务报表。 表5：截至2014年12月31日部分房地产上市公司资本结构比较
资本结构
单位：亿元、%随着房地产开发规模的增长，近年来公司资产
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|公司|总资产|资产负债率|实际资产负债率|

万科A 5,084.09 77.20 64.52总额分别为254.97亿元、271.11亿元和287.79亿元，
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|保利地产|3,657.66|77.89|67.97|

年均复合增长率为6.24%；负债总额分别为180.78
招商地产 1,516.92 71.16 62.32
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|金融街|875.87|69.40|65.98|

为7.10%。所有者权益方面，2012~2014年末，公司 荣盛发展 757.92 79.58 71.77
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|中华企业|408.14|81.99|80.51|
|信达地产|377.14|78.18|75.39|
|北辰实业|376.84|70.61|65.70|
|福星股份|287.79|72.06|67.68|

注：实际资产负债率=（负债总额-预收款项）/（资产总额-预收款项）
资料来源：聚源数据，中诚信证评整理
从债务期限结构看，鉴于住宅项目的开发周期较长，长期债务为主的融资结构将更有利于运营资金的稳定性。2013年公司新增债务以长期贷款为主，长短期债务比（短期债务/长期债务，下同）有所下降。2014年主要由于一年内到期的非流动负债由2013年末的20.72亿元增至48.34亿元，公司长短资料来源：公司提供，中诚信证评整理 期债务比有所回升。2012~2014年末，公司长短期财务杠杆方面，近年来伴随着开发项目和土地
债务比分别为1.26、0.62和0.94，其中短期债务主要储备的增长，外部融资规模增加，公司财务杠杆比
系通过短期借款进行融资；长期债务系通过长期借率有所上升。截至2014年12月31日，公司资产负债
款和发行公司债等方式进行融资。随着2015年公司率和总资本化比率分别为72.06%和61.74%，分别较
债券（第一期）10亿元的成功发行，公司债务期限2013年末上升4.89和12.60个百分点，剔除预收账款
结构得到进一步优化，2015年3月末长短期债务比后资产负债率为67.68%。与行业内其他上市房地产
为0.76，整体来看，目前公司以长期债务为主的融企业相比，公司杠杆比率处于中等水平。截至2015
资结构与其业务特点较为匹配。
年3月31日，公司资产总额307.06亿元，资产负债率
图3：2012～2015.Q1公司债务结构分析和总资本化比率分别为73.35%和64.34%。
资料来源：公司提供，中诚信证评整理
8 湖北福星科技股份有限公司
总体来看，公司财务杠杆比率处于行业适中水 力。
平，但考虑到未来公司仍有较大规模的项目开发及 表8：2012～2014年末公司存货结构分析
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|2012|2013|2014|

存货（亿元） 125.10 135.82 119.08上升，中诚信证评对公司财务结构的稳健性及可能
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|存货环比增长率|49.12%|8.57%|-12.33%|

开发成本（亿元） 100.16 98.85 100.75
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|开发成本/存货|80.06%|72.78%|84.61%|

近年公司流动资产规模逐年增长，2012~2014 开发产品（亿元） 22.23 33.32 16.10
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|开发产品/存货|17.77%|24.53%|13.52%|

资料来源：公司定期报告，中诚信证评整理
元和216.17亿元，占资产总额的比重保持在75%以
资产周转效率方面，凭借自身的资源优势和项上。从流动资产的结构看，公司流动资产主要由货
目开发经验，公司的房地产项目从开发到销售均保币资金、预付款项和存货构成，截至2014年12月31
持较快的速度。2012~2014年公司存货周转率均为日，上述三项资产占资产总额的比重分别为5.66%、
0.43次；总资产周转率分别为0.26次、0.29次、0.2432.63%和55.08%。其中存货主要系房地产开发成本
次，周转效率处于行业中上水平。
及土地储备，预付款项则主要系预付的土地款，分
表9：2014年部分房地产上市公司运营相关指标别较上年末减少12.33%、增加16.68%。
|||||
|-|-|-|-|
||存货周转率|总资产周转率|货币资金/|
|公司||||
||（次）|（次）|短期债务|

||||
|-|-|-|
|2012|2013|2014|

|||||
|-|-|-|-|
|保利地产|0.29|0.32|1.40|

|||||
|-|-|-|-|
|存货/流动资产|55.75%|57.29%|55.08%|

|||||
|-|-|-|-|
|金融街|0.33|0.27|0.64|

|||||
|-|-|-|-|
|货币资金/流动资产|6.55%|10.25%|5.66%|

|||||
|-|-|-|-|
|中华企业|0.12|0.11|0.51|
|信达地产|0.13|0.16|0.37|
|北辰实业|0.15|0.18|1.75|
|福星股份|0.43|0.24|0.19|

|||||
|-|-|-|-|
||流动资产/|货币资金/|存货/|
|公司||||
||总资产|流动资产|流动资产|

万科A 91.42% 13.49% 68.36%
现金流方面，2012~2014年，公司经营性现金
|||||
|-|-|-|-|
|保利地产|95.92%|11.42%|76.15%|

招商地产 92.46% 16.39% 72.03%
中销售商品、提供劳务收到的现金分别为78.28亿
|||||
|-|-|-|-|
|金融街|78.12%|11.78%|74.03%|

荣盛发展 95.67% 8.12% 71.74%
元、69.71亿元和63.54亿元。由于公司房地产项目
|||||
|-|-|-|-|
|中华企业|87.50%|12.98%|85.64%|
|信达地产|94.12%|7.73%|84.98%|
|北辰实业|77.50%|14.76%|82.02%|
|福星股份|75.11%|5.66%|55.08%|

资料来源：聚源数据，中诚信证评整理
营性现金流大幅净流出。
存货方面，2014年销售的加快使得公司存货
货币资金方面，近年来公司年末货币资金余额规模有所下降，截至 2014年末存货净额为119.08
较为稳定，保持在10亿元以上，截至2014年12月31亿元，较上年末减少12.33%，从构成来看，开发成
日，公司货币资金余额为12.24亿元。但由于2014
本和开发产品占存货总额的比例分别为84.61%和
年公司一年内到期的非流动负债规模大幅增加，导
13.52%。较大规模的在建项目开发成本和拟建项目
致货币资金与短期债务的比率下降至0.19，公司货
的土地储备成本，为公司未来业绩增长提供保障，
币资金对短期债务的覆盖不足。
但同时亦给公司带来了一定的销售压力和资金压
9 湖北福星科技股份有限公司
表10：2012～2014年末公司部分流动性指标 由于近年来商业地产行业不景气导致商业地产项
||||
|-|-|-|
|2012|2013|2014|

货币资金（亿元） 14.71 24.30 12.24
利率不断下滑，2012~2014年分别为28.09%、25.97%
|||||
|-|-|-|-|
|经营活动现金流净额（亿元）|7.69|0.75|-15.21|

经营净现金流/短期债务 0.19 0.02 -0.24
呈现一定波动，2015年第一季度综合毛利率上升至
|||||
|-|-|-|-|
|货币资金/短期债务|0.35|0.74|0.19|

资料来源：公司定期报告，中诚信证评整理
总体来看，公司资产周转速度处于行业中上水 表11：2012～2015.Q1公司三费分析
|||||
|-|-|-|-|
|2012|2013|2014|2015.Q1|

销售费用（亿元） 2.76 2.53 2.78 0.66供保障。
||||||
|-|-|-|-|-|
|管理费用（亿元）|1.19|1.28|1.94|0.61|

盈利能力
财务费用（亿元） 1.04 1.47 2.50 0.48
||||||
|-|-|-|-|-|
|三费合计（亿元）|5.00|5.28|7.22|1.75|

品销售收入，2012~2014年分别为62.45亿元、76.63
营业总收入（亿元） 62.45 76.63 66.86 18.76
||||||
|-|-|-|-|-|
|三费收入占比（%）|8.01|6.89|10.80|9.34|

资料来源：公司定期报告，中诚信证评整理
公司房地产销售收入分别为42.51亿元、56.70亿元
期间费用方面，2012~2014年，公司期间费用和52.89亿元，2014年公司房地产销售收入有所减少
分别为5.00亿元、5.28亿元和7.22亿元，2014年期间主要由于当年房地产项目结算面积和结算价格均
费用增幅为36.74%。其中，管理费用较上年增加0.74略有下降。同期，公司金属制品销售收入分别为
亿元，增幅为51.48%，主要由于商业地产项目全面19.01亿元、16.87亿元和13.19亿元，呈现持续下降
启动运营；财务费用较上年增加1.03亿元，增幅为趋势，主要原因系下游市场需求的下降和产品销售
69.84%，主要由于利息资本化减少及汇兑损益增价格的下跌。截至2014年12月31日，公司预收款项
加。加之营业收入有所下降，公司三费收入占比由尚有39.01亿元，较大规模的待结算资源对其未来
上年的6.89%上升至10.80%，费用控制能力有待加1-2年经营业绩的提升提供了较好保障。
强。2015年1季度，公司三费收入占比为9.34%。
图4：2012～2015.Q1公司收入成本分析
图5：2012～2014年公司利润总额变化及其构成资料来源：公司定期报告，中诚信证评整理 资料来源：公司定期报告，中诚信证评整理
营业毛利率方面，2012~2014年公司金属制品 公司利润总额主要由经营性业务利润构成，业务毛利率分别为15.04%、9.96%和-0.69%，由于 2012~2014年，公司分别实现利润总额8.10亿元、市场需求不足、产能利用率下降，公司金属制品业 9.50亿元和10.83亿元，其中经营性业务利润分别为
务毛利率持续下降，2014年呈现收入成本倒挂。同 8.28亿元、9.30亿元和-0.25亿元。2014年，受主业
期公司房地产业务毛利率分别为34.32%、30.45%和 盈利水平下降的影响，公司经营性业务出现小幅亏
23.59%，呈现持续下降趋势，一方面由于毛利率较 损，但同期投资性房地产公允价值变动收益大幅增
高的商业地产项目结算收入占比下降，另一方面则 加，使其利润总额仍较上年增长14.00%。2014年公
10 湖北福星科技股份有限公司
司实现净利润为7.14亿元；同期所有者权益收益率 表13：2012～2014年公司部分偿债指标
|||||
|-|-|-|-|
|指标|2012|2013|2014|

EBITDA（亿元） 11.36 13.17 14.86力有所增强。
|||||
|-|-|-|-|
|总债务/ EBITDA（X）|6.54|6.53|8.73|

长期债务/EBITDA（X） 2.89 4.03 4.49
||||
|-|-|-|
|公司|营业毛利率|所有者权益收益率|

|||||
|-|-|-|-|
|EBITDA利息倍数（X）|1.57|1.87|1.48|

经营活动净现金流/
||||
|-|-|-|
|保利地产|32.03%|17.60%|

|||||
|-|-|-|-|
|经营活动净现金流利息||||
||1.06|0.11|-1.51|
|保障系数（X）||||

||||
|-|-|-|
|金融街|30.62%|11.61%|

资产负债率（%） 70.90 67.17 72.06荣盛发展 33.30% 22.33%
||||
|-|-|-|
|中华企业|22.18%|-6.00%|
|信达地产|35.79%|9.25%|
|北辰实业|47.70%|5.30%|
|福星股份|18.64%|8.88%|

福星生物药业有限公司（以下简称“福星药业”）、湖 2014年除福星农业、达盛物流、福星不锈钢处北福星生物科技有限公司（以下简称“福星生物”）、 于微利或亏损状态外，福星集团其余5家全资子公福星银湖控股有限公司（以下简称“银湖控股”）、湖 司目前均经营状况良好。
北达盛物流有限公司（以下简称“达盛物流”）、福星 财务方面，从资本结构来看，截至2014年12月精密不锈钢有限公司（以下简称“福星不锈钢”）、汉 31日，福星集团总资产为357.90亿元，总负债260.69川市铁路货场有限公司（以下简称“汉川货场”）、湖 亿元，总债务141.64亿元，资产负债率和总资本化北福星现代农业发展有限公司（以下简称“福星农 比率分别为72.84%和59.30%，分别较上年上升3.37业”）和湖北联赢投资管理有限公司（以下简称“联 和11.72个百分点。
赢投资”）等8家子公司。 从债务期限结构来看，2012~2014年末，福星表14：截至2014年12月末福星集团控股子公司情况 集团短期债务分别为49.33亿元、37.49亿元和70.10单位：万元 亿元，长期债务分别为38.60亿元、58.01亿元和71.54
||||
|-|-|-|
|公司|注册资本||
|||经营范围|
|名称|||

大容量注射剂（玻瓶、塑瓶）、硬胶囊剂、
1.28、0.65和0.98。
小容量注射剂、颗粒剂、片剂、药包材生
盈利能力方面，2012~2014年，福星集团营业产（有效期与许可证核准的期限一致）；
经营本企业和成员企业自产产品及技术 收入分别为82.10亿元、87.92亿元和81.04亿元；净福星
10,000的出口业务；经营本企业和成员企业科研
药业 利润分别为6.31亿元、7.12亿元和11.71亿元，净资生产所需的原辅材料、仪器仪表、机械设
备、零配件及技术的进口业务。（国家有
产收益率分别6.97%、7.28%和5.35%，盈利能力良专项规定的经营项目经审批后或凭许可
证在核定的期限内经营） 好。
||||
|-|-|-|
|||食品添加剂、保健品（食品类）及食品的|
|||生产销售和相关产品的进出口业务；经营|
|||本企业和成员企业自产产品及技术的出|
|福星||口业务；经营本企业和成员企业科研生产|
||15,000||
|生物||所需的原辅材料、仪器仪表、机械设备、|
|||零配件及技术的进口业务（国家限定公司|
|||经营和国家禁止进出口的商品除外，涉及|
|||专项审批的凭许可证经营）|

科技工业园开发、工业标准厂房及办公研
水平。
发楼开发与销售，房地产开发、商品房销
表15：2012～2014年福星集团部分偿债指标银湖 售与租赁，物业管理，对实业投资，企业
20,000
|||||
|-|-|-|-|
|指标|2012|2013|2014|

须取得有效审批文件或许可证后方可经
EBITDA（亿元） 12.73 15.77 18.26营）
|||||
|-|-|-|-|
|总债务/ EBITDA（X）|6.91|6.06|7.76|

||||
|-|-|-|
|||金属材料、金属制品、化工产品（不含危|
|||险化学品）、建筑材料批发、零售；包装|
|达盛|10,000|材料加工、批发、零售；仓储服务、货运|
|物流|||
|||代理（国家有专项规定的项目经审批后或|
|||凭有效许可证方可经营）|

|||||
|-|-|-|-|
|经营活动净现金流利息||||
||0.83|-0.01|-|
|保障系数（X）||||

||||
|-|-|-|
|||装卸、代储；钢材、轮胎、农副产品及化|
|汉川|||
||500|工产品（不含化学危险品）销售。（国家|
|货场|||
|||有专项规定的按专项许可执行|

|||||
|-|-|-|-|
|总资本化比率（%）|49.27|47.58|59.30|

农作物种植，初级粮油收购销售（不含食
长期资本化比率（%） 29.89 35.54 42.39福星
农业
6,000品）。（涉及到国家法律、法规需审批的
资料来源：集团提供，中诚信证评整理
经营项目，凭有效许可证方可经营）
银行授信方面，福星集团与多家金融机构合作
||||
|-|-|-|
|||企业资产管理；实业投资；投资咨询（不|
|联赢||含证券类、期货类咨询）。（涉及到国家|
||1,000||
|投资||法律、法规需审批的经营项目，凭有效许|
|||可证方可经营）|

或有负债方面，截至2014年12月31日，福星集
团对外担保余额合计38.93亿元，占净资产的比例为
40.05%，规模较大，存在一定的或有负债风险。
总体来看，近年来福星集团资产规模逐年上
升，整体盈利状况良好，抗风险能力很强，能够为
本次公司债券本息的偿还提供有力保障。
结论
综上所述，中诚信证评维持福星股份主体信用
等级AA，评级展望为稳定；维持“湖北福星科技股
份有限公司2014年公司债券（第一期）”信用等级
AA。
13 湖北福星科技股份有限公司
附一：湖北福星科技股份有限公司股权结构图（截至2015年03月31日）
14 湖北福星科技股份有限公司
附二：湖北福星科技股份有限公司主要财务数据及指标
||||||
|-|-|-|-|-|
|财务数据(单位：亿元)|2012|2013|2014|2015.Q1|

货币资金 14.71 24.30 12.24 27.35
||||||
|-|-|-|-|-|
|应收账款净额|6.09|5.76|4.30|5.00|

存货净额 125.10 135.82 119.08 114.15
||||||
|-|-|-|-|-|
|流动资产|224.40|237.09|216.17|235.81|

长期投资 0.47 0.47 0.47 0.47
||||||
|-|-|-|-|-|
|固定资产合计|29.08|32.55|69.23|69.02|

总资产 254.97 271.11 287.79 307.06
||||||
|-|-|-|-|-|
|短期债务|41.44|32.96|62.98|63.70|

长期债务 32.86 53.05 66.78 83.98
||||||
|-|-|-|-|-|
|总债务（短期债务＋长期债务）|74.30|86.01|129.76|147.68|

总负债 180.78 182.10 207.38 225.22
||||||
|-|-|-|-|-|
|所有者权益（含少数股东权益）|74.19|89.01|80.40|81.84|

营业总收入 62.45 76.63 66.86 18.76
||||||
|-|-|-|-|-|
|三费前利润|13.28|14.58|6.97|3.59|

投资收益 0.00 0.16 0.65 -0.01
||||||
|-|-|-|-|-|
|净利润|6.13|6.81|7.14|1.47|

息税折旧摊销前盈余EBITDA 11.36 13.17 14.50 2.69
||||||
|-|-|-|-|-|
|经营活动产生现金净流量|7.69|0.75|-15.21|-10.88|

投资活动产生现金净流量 -5.48 -1.58 -23.79 0.76
||||||
|-|-|-|-|-|
|筹资活动产生现金净流量|-3.38|7.30|27.15|25.01|

现金及现金等价物净增加额 -1.17 6.56 -11.77 14.89
||||||
|-|-|-|-|-|
|财务指标|2012|2013|2014|2015.Q1|

营业毛利率（%） 28.09 25.97 18.64 26.21
||||||
|-|-|-|-|-|
|所有者权益收益率（%）|8.26|7.65|8.88|1.80|

EBITDA/营业总收入（%） 18.19 17.19 22.23 14.33
||||||
|-|-|-|-|-|
|速动比率（X）|0.75|0.90|0.77|1.04|

经营活动净现金/总债务（X） 0.10 0.01 -0.12 -0.29
||||||
|-|-|-|-|-|
|经营活动净现金/短期债务（X）|0.19|0.02|-0.24|-0.68|

经营活动净现金/利息支出（X） 1.06 0.11 -1.51 -22.60
||||||
|-|-|-|-|-|
|EBITDA利息倍数（X）|1.57|1.87|1.57|5.59|

总债务/EBITDA（X） 6.54 6.53 8.73 13.73
||||||
|-|-|-|-|-|
|资产负债率（%）|70.90|67.17|72.06|73.35|

总债务/总资本（%） 50.04 49.14 61.74 64.34
||||||
|-|-|-|-|-|
|长期资本化比率（%）|30.70|37.34|45.37|50.65|

注：所有者权益包含少数股东权益，净利润包含少数股东损益。
15 湖北福星科技股份有限公司
附三：福星集团控股有限公司主要财务数据及指标
|||||
|-|-|-|-|
|财务数据(单位：亿元)|2012|2013|2014|

货币资金 21.08 30.54 15.64
|||||
|-|-|-|-|
|应收账款净额|9.13|10.57|5.82|

存货净额 141.99 163.41 157.07
|||||
|-|-|-|-|
|流动资产|272.25|301.24|277.83|

长期投资 5.12 3.51 0.94
|||||
|-|-|-|-|
|固定资产合计|34.06|37.11|74.06|

总资产 315.29 346.02 357.90
|||||
|-|-|-|-|
|短期债务|49.34|37.49|70.10|

长期债务 38.60 58.01 71.54
|||||
|-|-|-|-|
|总债务（短期债务＋长期债务）|87.94|95.50|141.64|

总负债 224.73 240.81 260.69
|||||
|-|-|-|-|
|所有者权益（含少数股东权益）|90.56|105.21|97.21|

营业总收入 82.11 87.92 81.04
|||||
|-|-|-|-|
|三费前利润|15.87|16.68|8.94|

投资收益 0.25 2.25 6.30
|||||
|-|-|-|-|
|净利润|6.31|7.12|11.71|

息税折旧摊销前盈余EBITDA 12.73 15.77 18.26
|||||
|-|-|-|-|
|经营活动产生现金净流量|7.18|-0.09|-18.72|

投资活动产生现金净流量 -6.47 -1.04 -21.07
|||||
|-|-|-|-|
|筹资活动产生现金净流量|-4.84|7.47|24.79|

现金及现金等价物净增加额 -4.13 6.43 -14.96
|||||
|-|-|-|-|
|财务指标|2012|2013|2014|

营业毛利率（%） 25.83 35.77 18.97
|||||
|-|-|-|-|
|所有者权益收益率（%）|6.97|7.28|5.35|

EBITDA/营业总收入（%） 15.50 17.93 22.53
|||||
|-|-|-|-|
|速动比率（X）|0.77|0.38|0.64|

经营活动净现金/总债务（X） 0.08 0.00 -0.13
|||||
|-|-|-|-|
|经营活动净现金/短期债务（X）|0.15|0.00|-0.26|

经营活动净现金/利息支出（X） 0.83 -0.01 -
|||||
|-|-|-|-|
|EBITDA利息倍数（X）|1.46|1.95|9.58|

总债务/EBITDA（X） 6.91 6.06 7.76
|||||
|-|-|-|-|
|资产负债率（%）|71.28|69.47|72.84|

总债务/总资本（%） 49.27 47.58 59.30
|||||
|-|-|-|-|
|长期资本化比率（%）|29.89|35.54|42.39|

注：所有者权益包含少数股东权益，净利润包含少数股东损益。
16 湖北福星科技股份有限公司
附四：基本财务指标的计算公式
||
|-|
|货币资金等价物＝货币资金+交易性金融资产+应收票据|

长期投资＝可供出售金融资产+持有至到期投资+长期股权投资
||
|-|
|固定资产合计＝投资性房地产+固定资产+在建工程+工程物资+固定资产清理+生产性生物资产+油气资产|

短期债务＝短期借款+交易性金融负债+应付票据+一年内到期的非流动负债
||
|-|
|长期债务＝长期借款+应付债券|

总债务＝长期债务+短期债务
||
|-|
|净债务＝总债务-货币资金|

三费前利润＝营业总收入-营业成本-利息支出-手续费及佣金收入-退保金-赔付支出净额-提取保险合同准备金净额-保单红利支出-分保费用-营业税金及附加
||
|-|
|EBIT（息税前盈余）＝利润总额+计入财务费用的利息支出|

EBITDA（息税折旧摊销前盈余）＝EBIT+折旧+无形资产摊销+长期待摊费用摊销
||
|-|
|资本支出＝购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金+取得子公司及其他营业单位支付的现金|
|净额|

营业毛利率＝（营业总收入-（营业成本+利息支出+手续费及佣金支出+退保金+赔付支出净额+提取保险合同准备金净额+保单红利支出+分保费用））/营业总收入
||
|-|
|EBIT率＝EBIT/营业总收入|

三费收入比＝（财务费用+管理费用+销售费用）/合同销售收入
||
|-|
|所有者权益收益率＝当期净利润/期末所有者权益（含少数股东权益）|

流动比率＝流动资产/流动负债
||
|-|
|速动比率＝（流动资产-存货）/流动负债|

存货周转率＝主营业务成本（营业成本）/存货平均余额
||
|-|
|应收账款周转率＝主营业务收入净额（营业总收入净额）/应收账款平均余额|

资产负债率＝负债总额/资产总额
||
|-|
|总资本化比率＝总债务/（总债务+所有者权益（含少数股东权益））|

长期资本化比率＝长期债务/（长期债务+所有者权益（含少数股东权益））
||
|-|
|EBITDA利息倍数＝EBITDA/（计入财务费用的利息支出+资本化利息支出）|

净负债率=（总债务-货币资金）/所有者权益
17 湖北福星科技股份有限公司
附五：信用等级的符号及定义
债券信用评级等级符号及定义
|||
|-|-|
|等级符号|含义|

AAA 债券信用质量极高，信用风险极低
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|AA|债券信用质量很高，信用风险很低|

A 债券信用质量较高，信用风险较低
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|BBB|债券具有中等信用质量，信用风险一般|

BB 债券信用质量较低，投机成分较大，信用风险较高
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|B|债券信用质量低，为投机性债务，信用风险高|

CCC 债券信用质量很低，投机性很强，信用风险很高
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|CC|债券信用质量极低，投机性极强，信用风险极高|

C 债券信用质量最低，通常会发生违约，基本不能收回本金及利息
注：除AAA级和CCC级以下（不含CCC级）等级外，每一个信用等级可用“+”、“-”符号进行微调，表示信用质量略高或略低于本等级。
主体信用评级等级符号及定义
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|等级符号|含义|

AAA 受评主体偿还债务的能力极强，基本不受不利经济环境的影响，违约风险极低
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|AA|受评主体偿还债务的能力很强，受不利经济环境的影响较小，违约风险很低|

A 受评主体偿还债务的能力较强，较易受不利经济环境的影响，违约风险较低
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|BBB|受评主体偿还债务的能力一般，受不利经济环境影响较大，违约风险一般|

BB 受评主体偿还债务的能力较弱，受不利经济环境影响很大，有较高违约风险
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|B|受评主体偿还债务的能力较大地依赖于良好的经济环境，违约风险很高|

CCC 受评主体偿还债务的能力极度依赖于良好的经济环境，违约风险极高
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|CC|受评主体在破产或重组时可获得的保护较小，基本不能保证偿还债务|

C 受评主体不能偿还债务
注：除AAA级和CCC级以下（不含CCC级）等级外，每一个信用等级可用“+”、“-”符号进行微调，表示信用质量略高或略低于本等级。
评级展望的含义
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|正面|表示评级有上升趋势|

负面 表示评级有下降趋势
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|稳定|表示评级大致不会改变|

待决 表示评级的上升或下调仍有待决定
评级展望是评估发债人的主体信用评级在中至长期的评级趋向。给予评级展望时，中诚信证评会考虑中至长期内可能发生的经济或商业基本因素的变动。
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