深圳国际仲裁院
裁 决 书
申请人（反请求被申请人）：康佳集团股份有限公司
住 所：广东省深圳市南山区华侨城
法定代表人：吴斯远
代理 人：谭岳奇 北京市中银（深圳）律师事务所律师杨文华北京市中银（深圳）律师事务所律师陈德林北京市中银（深圳）律师事务所律师吴勇军康佳集团股份有限公司职员
陈泳西康佳集团股份有限公司职员
文娜 康佳集团股份有限公司职员
被申请人（反请求申请人）：华侨城集团公司
住 所：广东省深圳市南山区华侨城
法定代表人：段先念
代理 人：张 志 万商天勤（深圳）律师事务所律师
陈彤 万商天勤（深圳）律师事务所实习律师深 圳
二○一四年七月三十一日
裁 决 书
华南国仲深裁“2014”D97号深圳国际仲裁院（又名‚华南国际经济贸易仲裁委员会‛，原称‚中国国际经济贸易仲裁委员会华南分会‛，下称‚本院‛）根据康佳集团股份有限公司（下称‚申请人‛或‚康佳集团‛）与华侨城集团公司（下称‚被申请人‛或‚华侨城集团‛）于 2014年 2月 27日签订的†仲裁协议‡的约定以及申请人于 2014年 3月 10日提出的书面仲裁申请，受理了申请人与被申请人关于深圳市南山区康佳集团总部厂区城市更新项目开发主体所产生的争议仲裁案，本案案号为 SHENDH2014040。
根据上述†仲裁协议‡的约定，本案仲裁程序适用自 2012年 12月 1日起施行的†华南国际经济贸易仲裁委员会（深圳国际仲裁院）仲裁规则‡（下称†仲裁规则‡）第九章有关‚简易程序‛的规定。该章没有规定的事项，适用†仲裁规则‡其他各章的有关规定。
2014年 3月 25日，本院秘书处按照申请人提供的被申请人住所地址，以中国邮政特快专递（EMS）方式向被申请人发出了仲裁通知、†仲裁规则‡和†仲裁员名册‡，并同时向被申请人附寄了申请人提交的仲裁申请书及其附件。相关仲裁文书也于同日向申请人送达。经查，邮寄给被申请人的邮件已妥投。
2014年 3月 28日，本院秘书处收到被申请人提交的主体资格证明材料。
双方当事人在†仲裁协议‡中约定：
根据《仲裁规则》之“简易程序”的规定，本案应由一名仲裁员组成仲裁庭对本案进行审理即裁决。就该独任仲裁员的选任，双方同意采取以下步骤及方式：1．由深圳国际仲裁院主任推荐五名仲裁员作为候选人；2．由双方从推荐人选中各选定两名仲裁员作为各方的推荐人选；3．如双方推荐的人选中有一人重合，则由重合者担任本案仲裁员；如双方推荐的人选全部重合，则由深圳国际仲裁院主任指定其中一人担任本案仲裁员；如双方推荐的人选没有重合，则由双方均未推荐的候选人担任本案仲裁员。
双方当事人根据上述约定及†仲裁规则‡第三十条和第二十九条第（四）款的规定，最终共同选定王千华先生担任本案独任仲裁员。2014年 4月 1日，王千华先生就被双方当事人共同选定为仲裁员之事提交†仲裁员声明书‡声明称：‚本人确知†华南国际经济贸易仲裁委员会仲裁规则‡及†华南国际经济贸易仲裁委员会仲裁员守则‡的要求，并能够按照要求履行仲裁员的职责。本人独立于前述案件的双方当事人，并将公平审理案件。本人同时确认，就本人所知，不存在可能引起当事人对本人的独立性或公正性产生合理怀疑的任何事实或情况。本人确认，在仲裁程序进行中，如果本人知悉新的可能引起当事人对本人的独立性或公正性产生怀疑的情形，本人将继续履行及时披露义务。‛
仲裁庭于 2014年 4月 2日组成，定于 2014年 4月 16 2
日下午在本院证券仲裁庭对本案进行首次开庭审理。
2014年 4月 11日，本院秘书处收到被申请人提交的仲裁反请求申请书及所附证明文件。在被申请人办理了反请求受理手续后，本院正式受理被申请人的反请求申请。
申请人向本院秘书处提交了落款日期为 2014年 4月 14日的†放弃（减少）答辩期间同意书‡。该同意书称：‚为尽快化解纠纷，减少当事人的人力、物力和时间损耗，申请人同意就被申请人所提出之仲裁反请求减少答辩期至本案既定第一次开庭前，即至 2014年 4月 16日止。‛对申请人的该仲裁程序权利处分行为，仲裁庭予以尊重。
2014年 4月 11日，经仲裁庭决定，本院秘书处向申请人董事局发出华南国仲深发[2014]D903号函。该函的内容为：仲裁庭注意到，你公司为上市公司。仲裁庭还注意到，二○一四年四月八日，你公司发布《康佳集团股份有限公司关于重大仲裁事项进展情况的公告》，就仲裁庭首次开庭的地点和时间予以公告。
为确保证券信息披露的公平性，并确保《中华人民共和国仲裁法》第四十条和我会《仲裁规则》第七条的相关规定得到遵守，仲裁庭现来函对你公司作出如下提示：
一、请指派你公司相关负责人于二○一四年四月十六日至我会证券仲裁庭（位于深圳市深南东路 5045号深圳证券交易所大楼内），现场处理可能发生的你公司股东或其他利害关系人或/和自称为你公司股东或其他利害关系人的社会人士提出的旁听庭审或介入仲裁程序的其他诉求；
二、本案可能历经多次开庭审理。如你公司对以后开庭审理的时 3
间和地点将予以公告的，届时也请指派你公司相关负责人于公告的开庭时间至公告的开庭地点，现场处理可能发生的你公司股东或其他利害关系人或/和自称为你公司股东或其他利害关系人的社会人士提出的旁听庭审或介入仲裁程序的其他诉求；
三、建议你公司在处理可能发生的你公司股东或其他利害关系人或/和自称为你公司股东或其他利害关系人的社会人士提出的旁听庭审或介入仲裁程序的其他诉求时，作好群体性事件处臵的预案和相关的报备手续。
四、本提示无意，也不应被视为对你公司根据《中华人民共和国证券法》和相关信息披露的法律、法规和规章而已经作出或将要作出的任何信息披露行为构成任何评判、建议或意见。
五、本提示无意，也不应被视为对你公司对可能发生的你公司股东或其他利害关系人或/和自称为你公司股东或其他利害关系人的社会人士提出的旁听庭审或介入仲裁程序的其他诉求的处理方式和/或处理内容提供任何意见和建议。
2014年 4月 14日，本院秘书处通知双方当事人本案首次开庭地点由本院证券仲裁庭调整至本院所在地。
2014年 4月 15日，申请人提交了据称为其公众股东的 19名自然人联合署名提出的†控诉信‡，但申请人未将该†控诉信‡列入其仲裁证据。本院秘书处将该†控诉信‡转给了被申请人。
为保证双方当事人举证、质证和发表辩论意见的充分性，仲裁庭决定，将采用短期内多次开庭的方式对本案进行审理，并对双方当事人庭后提交补充证据和意见的期限予以 4
同等的宽松约束。仲裁庭将该程序决定告知了双方当事人。
2014年 4月 16日下午、2014年 4月 30日上午、2014年 5月 9日上午和 2014年 6月 17日全天，仲裁庭在本院所在地四次开庭审理本案。申请人的代理人和被申请人的代理人均参加了本案的全部四次开庭审理。庭审中，双方当事人的代理人陈述了本案案情、出示了相关证据、回答了仲裁庭的庭审调查提问，并就有关事实和法律问题进行了辩论。第三次庭审后，双方当事人的代理人对仲裁庭的提问作了书面回复。第四次庭审后，双方当事人的代理人均提交了†代理词‡和补充代理意见。
成股东大会意见。仲裁庭遂请申请人代理人就上述三个问题及其自己的回答向申请人的投资者关系负责人征询，是否坚持申请其所称之部分股东代表旁听本案庭审。经征询申请人的投资者关系负责人后，申请人代理人称，坚持申请该等人士旁听本案庭审。仲裁庭遂请申请人代理人确认，本案庭审所涉内容是否构成†中华人民共和国证券法‡所规定的内幕信息。申请人代理人称，从申请人方的资料看，不构成内幕信息。
仲裁庭遂请被申请人就申请人提出的†关于仲裁事项的旁听申请书‡发表意见。
针对申请人提出的†关于仲裁事项的旁听申请书‡，被申请人在首次开庭时称，不同意申请人代表其个别股东提出的仲裁旁听申请，理由如下：被申请人之所以和申请人达成仲裁解决的方案，是为了借助仲裁程序的公正性以及保密性，最大限度保护全体股东的利益，防止由于争议处理过程中的信息泄露导致股票价格异常波动，损害其他股东利益或市场秩序；希望参加旁听的申请人的股东可借助申请人依照相关规范就案件进展所作出的公告了解争议处理的结果并作出相关的投资决定，即便不参与旁听，他们也能和其他股东一样公平地获得知情权，公平地就自己的投资行为和自己关心的问题作出决定。被申请人请求申请人将以仲裁方式解决争议的初衷告诉相关股东，向他们说明申请人将就案件进展发表公告，以保护全体股东利益，征得他们的理解。
在本案首次开庭之前，仲裁庭从未就是否接受本案当事人以外的人士旁听庭审发表过意见，也从未收到被申请人就是否接受庭审旁听发表的意见。就上述旁听申请事宜，仲裁庭的意见是：†中华人民共和国仲裁法‡和本院†仲裁规则‡均规定了仲裁保密原则，庭审的旁听须以得到双方当事人的同意为必要条件；更重要的是，申请人为上市公司，而本案双方当事人提交的证据材料和庭审中双方当事人可能发布的辩论意见将构成证券内幕信息；本案开庭之时为证券交易日，在当前通讯技术条件下，证券信息的扩散、证券的交易和公众股东身份的变更可能在瞬间实现；仲裁庭不仅有义务遵守†中华人民共和国仲裁法‡规定，也有义务遵守†中华人民共和国证券法‡及关于上市公司信息披露的其他强制性规范，以保证证券信息披露的公平性。仲裁庭将上述意见当庭告知了双方当事人的代理人。
2014年 4月 30日，被申请人提交了†调查取证申请书‡，请求仲裁庭就深规土二局函[2013]1183号函的真实性进行核实。2014年 5月 29日，本院秘书处将深圳市规划和国土资源委员会第二直属管理局提供的深规土二局函[2013]1183号文邮寄给双方当事人。
仲裁庭经对本案证据进行分析后认为，本案案情涉及 1979年以来深圳土地制度的变迁史、改革开放早期到深圳特区参与建设的中央部委直属国有企业所承担的部分政府职能与其企业行为之间的关系和 1979年以来申请人（曾为外商投资企业，后为发行 A/B股的上市公司）之股东出资关系 7
的变迁等诸多历史问题。因此，本案证据所涉历史材料众多，在法律适用方面涉及中国改革开放各历史时期所适用的土地制度规范和企业出资制度规范，导致案情较为复杂。同时，本案涉及上市公司全体股东合法利益的保护和国有资产的保值增值等重大问题，社会影响较大。因此，仲裁庭认为，必须保证双方当事人在举证、质证和发表辩论意见方面的充分性。仲裁庭允许双方当事人在辩论过程中为对抗对方观点而持续补充提交新的证据，尤其是历史材料，并建议双方当事人对相应历史时期的制度规范进行充分梳理回顾。双方当事人在四次开庭当时或之后均补充提交新的证据，使争论议题的深度和广度不断增大，举证期限至 2014年 6月 23日截止，质证期限则延至一方当事人收到对方当事人最后提交的补充证据 3日后截止。对不断增加的证据材料和双方代理人的代理意见，仲裁庭需要时间进行审核，难以在规定的仲裁期限内作出裁决。仲裁庭根据†仲裁规则‡的规定，请求将裁决作出期限延长至 2014年 7月 31日。本院秘书长经研究认为，仲裁庭的要求确有必要、理由正当，根据†仲裁规则‡第六十二条的规定，同意延长本案作出裁决的期限至 2014年 7月 31日。
本院秘书处向双方当事人发出的包括（但不限于）仲裁通知、组庭通知、开庭通知、仲裁申请书及证据材料、仲裁反请求申请书及证据材料、书面意见及†代理词‡等在内的所有仲裁文件均已送达。
本案现已审理终结。仲裁庭根据现有书面材料以及开庭 8
审理调查确认的事实，作出本仲裁裁决。现将本案案情、仲裁庭意见和仲裁裁决分述如下：
一、案 情
（一）申请人的本请求
申请人诉称：
申请人合法持有康佳集团总部厂区的房地产权证，证号为深房地字第 4000012750号，宗地号为T309-0056。2012年 3月 5日，深圳市规划和国土资源委员会作出深规土函[2012]338号复函，正式批复通过申请人所申报的†南山区康佳集团总部厂区城市更新单元规划‡，并于 2012年 12月 21日批复确立申请人作为该更新单元项目的实施主体。在上述项目实施过程中，被申请人以涉案争议宗地由于历史遗留问题存在所谓‚房地分离‛状况为由，认为其对涉案争议宗地使用权享有法律权益，从而要求暂停该项目实施。申请人认为，被申请人的上述主张没有事实基础和法律依据。就上述争议，双方于 2014年 2月 27日签订了†仲裁协议‡，约定将上述争议提交深圳国际仲裁院仲裁解决。
申请人提出以下仲裁请求：
1．确认申请人有权作为‚深圳市南山区康佳集团总部厂区城市更新项目‛的唯一开发主体对该城市更新项目进行开发；
的律师费计人民币 700,000元整；
3．依法裁令被申请人承担本案仲裁费用。
（二）被申请人的答辩意见
被申请人在本案首次开庭时辩称：
目前申请人申请城市更新的涉案争议宗地是被申请人自始并一直拥有的。被申请人从未声明转移对该涉案争议宗地的权利，也没有明确表示放弃拥有对该涉案争议宗地的权利。申请人单独开发该涉案争议宗地的行为侵犯了被申请人的权益，被申请人不能接受。申请人声称取得涉案争议宗地使用权，但没有证据证明其取得土地使用权的合法来源和渠道。申请人占用涉案争议宗地场地的权利是基于与被申请人之间的协议，该权利是有期限的场地使用权，而不是其所认为的具有物权性质的土地使用权。被申请人是申请人的大股东，现在被申请人拥有申请人股权的比例超过19%。被申请人就申请人申请城市更新项目用地提出异议，是基于实事求是、合理合法的考虑。由于双方约定的场地使用权期限即将到期，被申请人有权要求申请人返还涉案争议宗地。被申请人为支持申请人的发展，曾单方面让渡了一定期限的场地使用权，这实际上是被申请人作为权利人同意申请人在一定期限内使用土地的权利。被申请人有理由要求申请人将涉案争议宗地归还给权利人。被申请人本可单独作为主体开发涉案争议宗地，但基于目前的情况，考虑到涉案争议宗地的地上物是申请人投资形成，为充分照顾申请人的利益，被申请人愿意在争议解决以后，采取合作开发的模式进行开发。这样 10
处臵，也是被申请人履行国有资产管理人公平处理资产的义务。
被申请人主张，从权利和未来各方面利益的平衡来看，共同开发的方式是最优的选择，申请人不能作为唯一开发主体对‚深圳市南山区康佳集团总部厂区城市更新项目‛进行开发。被申请人请求仲裁庭驳回申请人的全部仲裁请求。
（三）被申请人的仲裁反请求
被申请人提出仲裁反请求诉称：
申请人并非‚康佳集团总部厂区城市更新项目‛所涉争议宗地的使用权人。申请人无权作为该项目的唯一开发主体。申请人的仲裁请求没有事实和法律依据，不应得到支持。
根据†仲裁规则‡第六十六条的规定，被申请人因本案仲裁而发生的费用，应由申请人承担。
被申请人提出以下仲裁反请求：
1．裁决申请人赔偿被申请人因本案支出的律师费人民币 680,000元；
2．裁决本案反请求的仲裁费用由申请人承担。
（四）申请人对反请求的答辩意见
申请人辩称：
申请人的仲裁请求应该得到支持，被申请人的抗辩理由不成立，被申请人的律师费应由其自行承担。被申请人提交的律师费发票与被申请人的纳税人身份不符。
申请人请求仲裁庭驳回被申请人提出的全部仲裁反请求。
（五）申请人代理人的代理意见
申请人代理人提交了书面代理意见，该代理意见对其仲裁请求所涉事实和理由作补充如下：
申请人业已就涉案争议宗地取得†房地产证‡，且其登记档案信息与该†房地产证‡一致，均确立申请人为涉案争议宗地之使用权人。依据†中华人民共和国物权法‡第六条‚不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。‛的规定，申请人所取得之†房地产证‡具有公示物权之法律效力，被申请人无权基于任何事由否定申请人所享有之该等土地使用权。1990年†城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例‡第二十四条规定：‚地上建筑物、其他附着物的所有人或者共有人，享有该建筑物、附着物使用范围内的土地使用权。‛我国立法规定了严格的‚房地一致‛原则，被申请人之所谓涉案争议宗地使用权与其地上房产所有权处于分离状态这一主张没有任何事实基础和法律依据。†中华人民共和国物权法‡第一百四十九条第二款规定：‚非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。‛即使申请人就涉案争议宗地业已取得之†房地产证‡所载明之土地使用权期限届满后，应由申请人依据有关法律规定办理‚续期‛，而与被申请人无关。
申请人取得 1998年†房地产证‡系依据有关解决历史 12
遗留问题之立法规范，将‚场地使用权‛转化为‚土地使用权‛，具有事实基础和法律依据，与被申请人无关，不存在被申请人所主张之所谓权利让渡。1987年†国家土地管理局关于加强外商投资企业用地管理工作的通知‡规定‚按照†中华人民共和国土地管理法‡的规定对外商投资企业用地实行统一管理‛，并规定‚严格执行†土地管理法‡和各省、自治区、直辖市对建设用地审批权限的规定，履行外商投资企业用地申请报批手续，……用地经同级人民政府批准后，要及时划拨，保证用地，……对已办企业的用地，经清理后，应及时办理土地登记手续、发给土地使用证‛。根据 1988年†深圳经济特区土地管理条例‡的规定，针对该条例颁行前已取得之用地应当‚补办国有土地使用权登记‛并‚确定土地使用年限和土地使用费的标准‛。可见，申请人 1998年†房地产证‡确立土地使用权性质为‚行政划拨‛，并按照三大片区之统一政策划定 30年的期限，完全符合当时有效的上述立法规范所规定之‚及时划拨‛、‚补办国有土地使用权登记‛、‚确定土地使用年限和土地使用费的标准‛，并最终‚发给土地使用证‛这一办理流程，符合贯彻†中华人民共和国土地管理法‡解决外资企业用地历史问题之立法精神，其直接法律依据正是上述立法文献，并不需要企业股东同意或任何形式的‚权利让渡‛。
申请人业已获得行政机关认定为涉案争议城市更新项目之唯一实施主体。涉案城市更新单元规划草案已于 2011年 10月 14日公示，并于 2012年 11月 5日正式确立康佳集 13
团为其实施主体并予以公示。其中，草案公示期间为 15天，至 2011年 10月 28日截止；主体公示期间为 7个自然日，至 2012年 11月 12日截止。被申请人迟至 2013年 8月 13日才向深圳市南山区旧改办提出反对意见，早已超过了上述公示文件所规定之异议期限，应按‚逾期视为无异议‛处理。
有关行政机关业已核查认定：‚该更新单元范围内用地均有权属证明，权利人为康佳集团股份有限公司。‛有关行政机关已依法核准康佳集团为涉案‚康佳集团总部厂区更新改造项目‛之用地单位，并依据深地合字 2014-8003号出让合同通知康佳集团缴纳 T309-0056之土地出让金计人民币 1,492,931,087元，康佳集团已依据该通知缴纳了首期地价款人民币 488,063,979元。有关行政机关自始至终均只认可登记在册的申请人为涉案争议宗地之权利人及城市更新项目之唯一适格的实施主体。
被申请人之反对意见没有任何事实基础和法律依据，应依法不予支持。被申请人或‚广东省华侨企业公司‛均从未就涉案争议宗地取得过有效的‚土地使用权‛，不存在由股东方行使‚取回权‛之权利客体。被申请人未能举证证明，‚广东省华侨企业公司‛在其投资设立合资公司之前或者之后曾经就涉案争议宗地取得过任何有效的‚土地使用权‛，或者取得过任何有效的行政划拨批准文件。被申请人亦未能举证证明，被申请人自身曾就涉案争议宗地取得过任何有效的‚土地使用权‛，或者取得过任何有效的行政划拨批准文件。被申请人主张其取得整体片区‚划拨土地使用权‛之依 14
据不成立。被申请人明确之权利依据仅为‚国务院侨务办公室‛1985年的一份请示报告，其原文表述为‚从沙河华侨工业区划出 4.8平方公里‛，并非‚划拨‛。依据 1986年才颁行的†中华人民共和国土地管理法‡第二十三条规定，划拨土地之法定流程及权限为：‚建设单位必须持国务院主管部门或者县级以上地方人民政府按照国家基本建设程序批准的设计任务书或者其他批准文件，向县级以上地方人民政府土地管理部门提出申请，经县级以上人民政府审查批准后，由土地管理部门划拨土地。‛据此可见，在 1986年之前，我国尚未实施土地划拨使用权制度，没有任何法律依据允许任何国家机关向任何企业‚划拨‛土地使用权。被申请人成立于 1987年，任何行政机关也不可能在 1985年即‚预先划拨‛土地给 1987年才成立的企业。法定的划拨土地之批准权限归属于‚县级以上地方人民政府‛，执行权限则归属于‚土地管理部门‛，而‚侨务办公室‛既非‚县级以上地方人民政府‛，亦非‚土地管理部门‛，其在过去、当时乃至后来均无权依据†中华人民共和国土地管理法‡向任何企业‚划拨‛土地使用权。‚场地使用权‛是在†中华人民共和国土地管理法‡出台之前为解决外资企业用地问题而实施的一项特殊制度安排，其存续历史也远远早于†中华人民共和国土地管理法‡所确立的‚土地使用权‛制度。在 1979年当时，中方股东以‚场地使用权‛投资入股，其既无可能、亦无必要以取得相应‚场地‛之‚土地使用权‛为前提条件。
本案争议不存在†中华人民共和国土地管理法‡第十六 15
条所调整的土地权属争议。结合其配套立法及有关地方立法，†中华人民共和国土地管理法‡第十六条所规范之‚土地权属争议‛，应指当事人就尚未经人民政府登记发证的土地所有权或使用权的权属所产生的争议。对于已经登记发证的土地，其权属业经政府部门依职权确权处理完毕。登记发证是一项具体行政行为，非经行政复议或行政诉讼等法定程序予以撤销，其效力不容臵疑，也根本不容当事人依据†中华人民共和国土地管理法‡第十六条之规定进行协商乃至于进一步提请政府重复调处。广东省与深圳市均未针对†中华人民共和国土地管理法‡第十六条所述‚土地权属争议‛之具体范围制订过明确的立法规范，但离深圳最近的广州市于 2013年颁布的†广州市国土资源和房屋管理局规范行政执法自由裁量权（暂行）规定‡则明文规定，土地所有权或使用权已登记发证的案件不作为争议案件受理。申请人曾就涉案争议宗地之权属问题向深圳市及南山区规划国土行政机关进行过咨询，该等行政机关均明确表示业已发证之土地权属概以证件登记为准，行政机关不再对其权属进行认定或调处，司法机关可直接依据证件登记内容认定案件事实。
被申请人与深圳市规划国土部门于 2003年签订的†关于处理华侨城用地问题的协议‡第一条明确将该协议所涵盖整个片区 4.47平方公里土地划分为四大类别：（1）已出让用地 0.48平方公里；（2）行政划拨用地 0.50平方公里；（3）道路用地 0.42平方公里；（4）剩余用地 3.07平方公里。至少按其文意来看，其中明确属于‚行政划拨用地‛者仅有‚0.50 16
平方公里‛，而其它‚剩余用地‛应既不属于‚已出让用地‛，也不属于‚行政划拨用地‛，否则，其正常之陈述方式应为：‚行政划拨用地 3.57平方公里，其中 0.50平方公里保留行政划拨，剩余 3.07平方公里按照本协议规定办理有偿出让手续。‛因此，即使就 2003年†关于处理华侨城用地问题的协议‡本身而言，也不能支持被申请人所主观推论其早已取得整体片区‚行政划拨用地‛之主张。可见，虽然被申请人之前手股东以涉案争议宗地中的局部地块‚一定年限‛之‚场地使用权‛出资，但无论是被申请人还是其前手股东，均未曾取得过涉案争议宗地之‚划拨土地使用权‛，也就根本不存在被申请人所主张其有权于该出资年限届满后取回之‚剩余使用权‛。
申请人原始股东折价入股的是‚场地使用权‛，而并非‚土地使用权‛。‚场地使用权‛与‚土地使用权‛存在法律上的本质区别。前者用于出资之法律依据为 1979年†中华人民共和国中外合资经营企业法‡第五条第三款，后者用于出资之法律依据为 1994年†中华人民共和国公司法‡第二十四条第一款。依据 1979年†中华人民共和国中外合资经营企业法‡第五条第四款之规定，‚场地使用权‛用于出资不能由中介机构进行评估；而依据 1994年†中华人民共和国公司法‡第二十四条第一款之规定，‚土地使用权‛用于出资必须‚按照法律、行政法规的规定办理‛评估。可见，‚场地使用权‛系专门针对中外合资企业的特定政策安排，不具有物权效力，不存在以整体使用年限中的部分年限出资 17
之必要性；而‚土地使用权‛具有普遍性和一般性，具有物权效力，既可以整体出资也可以分割部分年限用于出资。正是因为‚场地使用权‛与‚土地使用权‛存在上述本质区别，申请人基于股东出资取得之‚场地使用权‛与其事后基于行政划拨取得之‚土地使用权‛并不矛盾，两者之存续期间即使存在交叉也就并不构成权利冲突。因此，申请人之股东无权仅仅依据其‚场地使用权‛出资行为而主张就有关场地享有‚土地使用权‛。
申请人取得涉案争议宗地之‚土地使用权‛应系直接基于政府划拨这一行政行为，而非基于股东投资这一商事行为。依据 1998年†房地产证‡之登记簿档案，申请人取得该†房地产证‡系基于产权初始登记，而非基于产权转让，表明该†房地产证‡所列载之‚土地使用权‛系基于行政划拨原始取得，而并非基于股东投资继受取得。申请人于 1998年补办†房地产证‡时，原始股东折价入股之 15年‚场地使用权‛业已用完，其办证前所使用的‚场地使用权‛系依据†中华人民共和国中外合资经营企业法实施条例‡第四十七条自主申请并缴费而得以续用，其不再是依据†中华人民共和国中外合资经营企业法实施条例‡第四十八条由中方股东‚作价出资‛所取得。因此，1998年†房地产证‡与中方股东之原始出资行为之间并不存在任何法律上的关联关系。
1988年†深圳经济特区土地管理条例‡第十八条之规定‚补办国有土地使用权登记‛，并追认视同于申请人在该条例公布之前即已通过‚市政府及其授权部门‛之行政划拨而无偿取得土地使用权。亦正因如此，1998年†房地产证‡所确立之‚土地使用权‛年限系倒推自 1985年起算。上述†补充协议书‡第四条约定以及申请人依据该项约定实际缴纳土地使用费之事实还表明，依据 1990年†深圳经济特区土地使用费征收办法‡第六条第（一）项所规定之‚权利人缴费‛这一基本原则，即使假定本案原始出资股东曾经对其用于出资之‚场地‛享有前手在先的‚场地使用权‛，则股东方亦已主动将该等权益转让给了合资公司（即申请人），涉案争议宗地之用地行政许可法律关系之权利主体及行政相对人已转变为合资公司。涉案‚场地使用权‛虽起始于股东出资，但其早已用完而转化为申请人自主申请所取得之‚场地使用权‛，并进一步通过行政划拨而转化为‚土地使用权‛。
申请人业已就涉案争议宗地取得了无可争辩的土地使用权，非经行政机关依法撤销或注销则当然有效，其登记在册之公示状态具有对抗一切社会公众之对世效力。1998年†房地产证‡之登记簿档案明确显示，其土地使用权与房屋所有权均属初始登记，并依法刊发了初始登记公告，表明在此之前根本不存在任何在先的土地使用权，申请人取得该†房地产证‡与被申请人没有丝毫关系，也根本不需要所谓被申请人的‚同意‛。1998年†房地产证‡之登记簿档案中有明确的宗地号和宗地图，首次在国土登记档案中划定了涉 19
案争议宗地之准确位臵、面积等权利指标，具有对‚土地使用权‛进行初始确权登记之法律效力。1998年†房地产证‡之直接法律依据为 1987年†国家土地管理局关于加强外商投资企业用地管理工作的通知‡、1988年†深圳经济特区土地管理条例‡，符合该等立法文献关于贯彻†中华人民共和国土地管理法‡解决外资企业用地历史遗留问题之立法精神，且明显符合其‚及时划拨‛、‚补办国有土地使用权登记‛、‚确定土地使用年限和土地使用费的标准‛并最终‚发给土地使用证‛之具体办理流程。正是由于 1998年†房地产证‡具有解决历史遗留问题之宗旨和背景，故其无须严格遵循 1993年†深圳经济特区房地产登记条例‡所规定之申办程序。
该†深圳经济特区房地产登记条例‡所规定之申办程序显然是针对该条例施行后新划拨或出让之土地使用权，而针对之前业已取得权利之补办登记，该条例附则部分明确规定：‚本条例施行前，应当登记而未登记的房地产，当事人应在本条例施行之日起两年内提出登记申请。登记机关对历史遗留的房地产权问题应根据当时的政策、规定和实际情况予以处理。‛
被申请人所主张之‚适时返还‛纯属臆造法律概念，没有任何事实基础和法律依据。法律上针对土地使用权只存在‚到期‛收回，而根本不存在所谓的‚适时‛收回或返还这样随意性的制度安排；而且，‚到期‛收回亦属于政府的行政权力，而根本不可能存在由一个企业对另一个企业享有的如此随意的所谓‚适时返还‛权，即使两家企业之间存在股 20
权关系。
被申请人系通过股权转让而继受取得申请人之股权，其并非原始出资设立合资公司（即申请人）之中方股东，且原始股东至今仍然有效存续，故被申请人只能基于受让股权而行使诸如分红、表决等股东权利，对于原始出资行为及出资物本身则并不享有任何法律权益。依据 1979年†协议书‡及 1982年†合同书‡，申请人之原始出资中方股东为‚广东省华侨企业公司‛，而非被申请人之前身‚深圳特区华侨城经济发展总公司‛。依据被申请人与‚广东省华侨企业公司‛之工商登记基本信息及组织机构代码信息，被申请人成立于 1987年，其与‚广东省华侨企业公司‛各自拥有相互独立的组织机构代码，表明被申请人与‚广东省华侨企业公司‛不具有法律上的主体继承关系。深府（1986）790号†关于同意由华侨城经济发展总公司承接原广东省华侨实业总公司、广东省沙河华侨企业公司在华侨城范围内所属全部企事业单位问题的批复‡所列明由华侨城经济发展总公司所承接的主体对象为‚广东省华侨实业总公司‛、‚广东省沙河华侨企业公司‛，并非康佳集团之原始中方股东‚广东省华侨企业公司‛。另据检索，‚广东省华侨企业公司‛与‚广东省华侨实业总公司‛系相互独立的法律主体，各自拥有相互独立的组织机构代码，且至今仍依法存续，而‚广东省沙河华侨企业公司‛则自始检索不到任何主体身份信息，表明‚广东省华侨实业总公司‛、‚广东省沙河华侨企业公司‛亦不是‚广东省华侨企业公司‛，被申请人依据深府（1986）790号†批 21
复‡并不能承接‚广东省华侨企业公司‛之任何权益。深府（1986）790号†批复‡所陈述之交接范围限于深圳特区的‚华侨城‛片区，而申请人原始中方股东‚广东省华侨企业公司‛之经营场所及登记地址均为广州市，同样表明被申请人依据其证据 5深府（1986）790号†批复‡并不能承接‚广东省华侨企业公司‛之任何权益。
可见，被申请人系基于股权转让而继受取得申请人股东之身份，不是申请人成立时将涉案争议宗地以场地使用权投资入股的原始权利人和出资人，原始股东之场地使用权出资行为业已在股权转让之前完成，若存在出资不实或超额价值取回等基于该原始出资行为及原始出资标的物所产生的权利义务均应由原始出资的股东持续承受，而与受让股权之继受股东无关。
因此，被申请人只能基于股权继受关系而享有†中华人民共和国公司法‡上的股东权利，其对涉案争议宗地之土地使用权不享有任何†中华人民共和国物权法‡上的权益，无权要求取回广东省华侨企业公司原以场地使用权用于出资的土地之剩余使用年限（若有）。换言之，即使假定申请人之原始出资股东有权在申请人用完‚场地使用权‛出资年限后收回该等场地之‚土地使用权‛，该等收回权利亦应由原始出资股东享有，与继受取得股权之被申请人无关。
关于本案所涉‚场地使用权‛的财务科目问题，‚场地使用权‛与‚土地使用权‛均可按‚无形资产‛记账，但是，若‚土地使用权‛被用于建造地上建筑物，则应于地上建筑 22
物完工后与建造成本合并计入‚固定资产‛；‚固定资产‛应计提折旧，而‚无形资产‛则不能计提‚折旧‛，只能计提‚摊销‛。
关于‚地价‛、‚土地使用费‛、‚土地出让金‛等概念，应辨析如下：‚地价‛不是一个严格的法律概念，而是实践中对于以各种方式使用土地所需支付对价之一般统称，既可以是具体的交易价格，如‚土地使用费‛、‚土地出让金‛、‚租金‛等，也可以是抽象的价格标准，比如标定地价、基准地价等。‚土地使用费‛的法律依据为 1988年†深圳经济特区土地管理条例‡第十三条：‚（有偿出让土地使用权之）受让人应按市政府规定每年向市国土局缴付土地使用费。‛1988年†深圳经济特区土地管理条例‡第十八条规定：‚本条例公布前，用地单位、个人同市政府及其授权部门签订的土地使用合同仍然有效。但没有确定土地使用年限和土地使用费的，应补办国有土地使用权登记，由市国土局根据生产行业和经营项目确定土地使用年限和土地使用费的标准。‛1990年†深圳经济特区土地使用费征收办法‡第六条第（一）项规定：‚以土地投资入股与他方兴办合资、合作或联营企业的，合资、合作或联营企业为缴费人，但经批准的合营合同另有约定的按合同办理；土地权属没有转移的，提供土地的一方为缴费人；土地使用权转让的，受让方为缴费人。‛1990年†深圳经济特区土地使用费征收办法‡第七条规定：‚†深圳经济特区土地管理条例‡实施后，通过协议、招标、拍卖方式有偿取得土地使用权的，按甲种收费标准征收。甲种收 23
费标准见附件一。一九八八年一月三日之前通过行政划拨，无偿取得土地使用权的，按乙种收费标准征收。乙种收费标准见附件二。临时用地，按月收取租金后，不再征收土地使用费。‛‚土地出让金‛的直接法律依据为†城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例‡第八条：‚土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。土地使用权出让应当签订出让合同。‛申请人就涉案争议宗地缴纳之‚土地使用费‛系按†深圳经济特区土地使用费征收办法‡第七条所规定之‚乙种标准‛执行，故其应为狭义之划拨用地之‚土地使用费‛，而不属于按该†办法‡所规定‚甲种标准‛收费之通过‚协议、招标、拍卖‛出让取得土地之‚土地使用费‛。被申请人提交之证据 2003年†关于处理华侨城用地问题的协议‡所约定之‚地价‛系‚补交地价‛，而其举示之收据所列款项名目为‚国土基金预收款‛，且备注‚待基金性质确定后再开正式国土基金收据，此单据收回‛，因此，该等所谓‚地价‛或‚国土基金‛之法律属性至今尚未明确，不能直接认定为‚土地出让金‛。
被申请人与深圳市规划国土部门于 2003年签订的†关于处理华侨城用地问题的协议‡不具有对抗任何第三方之法律效力，亦并未确立或确认被申请人就涉案争议宗地取得土地使用权。该协议明确约定有仲裁条款，且明示其不具有确立‚土地或房地产的具体范围和权益‛之效力，表明该协议不属于行政合同，其中甲方（即原深圳市规划与国土资源局） 24
签订该协议之行为不构成行政行为，不具有行政法律效力，而乙方（即被申请人）亦并非行政相对人，该协议不具有对抗协议之外任何第三人之法律效力。申请人早已于 1998年就涉案争议宗地取得†房地产证‡，确立申请人自 1985年起即已取得涉案争议宗地之划拨土地使用权，则该协议即使涵盖涉案争议宗地，也应构成无权处分。被申请人签订该协议时并未依据†中华人民共和国证券法‡及有关规定履行信息披露义务，反证被申请人当时亦认为该协议并不具有约束申请人之法律效力。被申请人辩解陈述该协议核算地价款所扣除之‚土地开发成本‛主要为征地补偿、拆迁安臵以及道路建设等公共设施的投入成本。但是，1980年†国务院关于中外合营企业建设用地的暂行规定‡第（五）条规定：‚场地使用费收入，应作为中外合营企业征用土地的补偿、拆迁、安臵费用和建设厂外公共设施投资的专项资金，交当地建设银行专户保存。场地使用费作为中国合营者投资的应每年从中外合营企业利润分成中按规定的额度保证划交。场地使用费收入由所在地方的城建部门会同建委、计委统筹安排使用，需要建设的厂外公共设施应按中外合营企业建设速度的要求，列入省、市、自治区的年度计划，按期建成。年度之间，场地使用费收入不足以支付上述费用和投资时，可向建设银行申请贷款解决。‛可见，‚场地使用费‛本应用作征地补偿、拆迁安臵以及道路等公共设施建设的专项资金，因此，即使假定该协议涵盖了涉案争议宗地，则该协议所扣除之‚土地开发成本‛事实上包含了康佳集团原始股东履行出资 25
义务所应缴纳的‚场地使用费‛，以及在股东出资之‚场地使用权‛用完后由康佳集团自主申请用地并缴纳的‚场地使用费‛，被申请人实质上并未依据该协议就涉案争议宗地缴纳地价。
本案争议之根本原因在于，我国有关土地管理之立法跟随改革开放之实践而发展变迁，从而在此过程中产生了一定的历史遗留问题；不过，行政机关亦已通过有关行政行为解决了该等历史遗留问题。
我国的土地管理制度立法在改革开放以来经历了巨大的变迁，概述如下：在改革开放之前，我国实行计划经济体制，所有国家机关、国有企业、事业单位使用土地均采用行政调拨方式予以解决。该等用地之调拨系基于纯粹的行政指令，用地单位对其用地不享有‚土地使用权‛，甚至不享有任何民事权利，不用时应交还给政府，不得流转；若有他人侵害该等用地，亦并不构成民事侵权，而是直接侵害了政府对土地的计划管理秩序，构成行政乃至刑事违法；如果用地单位私自将其用地进行流转，也同样会侵害政府对土地的计划管理秩序，但按当时刑事立法其罪名应为‚买卖土地罪‛，而并非现行的罪名‚倒卖土地使用权罪‛。1979年，†中华人民共和国中外合资经营企业法‡等立法出台，允许外资入境投资，为解决其用地问题，创立了‚场地使用权‛制度，且规定如果场地使用权未作为中国合营者投资的一部分，合营企业应向中国政府缴纳使用费。1980年，†国务院关于中外合营企业建设用地的暂行规定‡出台，明确规定：‚中外合 26
营企业用地，不论新征用土地，还是利用原有企业的场地，都应计收场地使用费。‛同时明确‚场地使用费‛之标准及缴纳方案，即作为中方投资折价入股的，应由中方股东按合营期限一次性缴纳，不折价入股的，应由合营企业按年向当地政府缴纳。另外，用地单位对‚场地使用权‛同样只能使用而不能流转，用完必须交还政府。1983年，†中华人民共和国中外合资经营企业法实施条例‡颁行，明确规定合营企业既可以自行向地方政府申请‚场地使用权‛，也可以由中方股东投资入股取得‚场地使用权‛。1986年，†中华人民共和国土地管理法‡颁布，正式确立了符合市场经济环境的‚土地使用权‛制度，但当时只确立了‚划拨‛这一种‚土地使用权‛供给制度，尚未建立‚出让‛土地使用权制度。1987年，†国家土地管理局关于加强外商投资企业用地管理工作的通知‡颁行，明确要求‚按照†中华人民共和国土地管理法‡的规定对外商投资企业用地实行统一管理‛，并规定‚严格执行†土地管理法‡和各省、自治区、直辖市对建设用地审批权限的规定，履行外商投资企业用地申请报批手续，……用地经同级人民政府批准后，要及时划拨，保证用地，……对已办企业的用地，经清理后，应及时办理土地登记手续、发给土地使用证‛。同时，该通知第六条还将‚场地使用费‛概念转换为‚土地使用费‛概念。1988年，†深圳经济特区土地管理条例‡颁行，该条例明确规定，针对该条例颁行前已取得之用地，应当‚补办国有土地使用权登记‛并‚确定土地使用年限和土地使用费的标准‛。1990年，†深 27
圳经济特区土地管理条例‡之配套规范†深圳经济特区土地使用费征收办法‡颁行，明确规定‚以土地投资入股与他方兴办合资、合作或联营企业的，合资、合作或联营企业为缴费人，但经批准的合营合同另有约定的按合同办理；土地权属没有转移的，提供土地的一方为缴费人；土地使用权转让的，受让方为缴费人‛，以及‚一九八八年一月三日之前通过行政划拨，无偿取得土地使用权（以下简称行政划拨用地）的，按乙种收费标准征收。乙种收费标准见附件二‛。1994年，†中华人民共和国城市房地产管理法‡颁行，首次在国家立法层面确立了‚出让‛概念，规定在房地产开发领域实行土地使用权‚出让‛制度。1998年，†中华人民共和国土地管理法‡第二次修订，吸纳了†中华人民共和国城市房地产管理法‡的‚出让‛概念，使其超越房地产开发领域而成为一项普遍的土地使用权供给制度；同年 12月 27日，配套修订的†中华人民共和国土地管理法实施条例‡颁行，正式确立了‚国有土地划拨决定书‛这一现行沿用的概念及制度。
上述立法变迁过程中，1986年是一个分水岭，在此之前不存在等效于现行法律体系的‚土地使用权‛制度，无论是计划调拨给单位使用的‚土地‛，还是批给外资企业的‚场地‛，都不具有不动产物权效力，要么按计划用途自用，要么交还给国家，不能流通或流转；而 1986年†中华人民共和国土地管理法‡正式确立了‚划拨土地使用权‛制度，虽然其流转仍然受到限制，但已经从国家立法层面奠定了包括‚出让‛在内的整套‚土地使用权‛供给制度之基础。†中 28
华人民共和国土地管理法‡颁行后的数年间，国家土地管理局和深圳市地方政府相继出台系列配套规范，确立按†中华人民共和国土地管理法‡规范、补正企业用地历史遗留问题之原则。1979年的广东省华侨企业公司以‚场地使用权‛折价入股出资时，尚不存在‚土地使用权‛之法律概念和制度，任何外资企业，无论自主申请取得还是股东出资取得的‚场地使用权‛，均不存在一个更高级的母权利，譬如‚土地使用权‛；即使是股东出资的‚场地使用权‛，也并不要求该出资股东必须首先取得该‚场地‛之‚土地使用权‛，而仅仅要求该‚场地使用权‛‚已为中国合营者拥有‛。可见，无论自主申请取得还是股东出资取得的‚场地使用权‛，均系直接来源于政府的行政许可，都需要直接向政府申请，其区别仅仅在于申请及缴费之主体不同。因此，在 1979年，就中方股东折价入股之‚场地使用权‛而言，包括广东省华侨企业公司在内的任何企业主体均不应对其享有‚土地使用权‛或类似的母权利。如果按照被申请人的逻辑，认为股东出资的‚场地使用权‛区别于合资企业自主申请的‚场地使用权‛，其在本质上是由股东在先享有的‚土地使用权‛所派生出来的一项‚类似于租赁权‛的限期使用权能，则股东作为既有权利人，应无须就该项‚场地使用权‛再向政府缴纳任何‚场地使用费‛；即使就合资企业而言，若股东出资年限用完后还要继续使用，也不应向政府缴纳场地使用费，而至多应向股东缴纳土地租金。如果按此情形理解，确实可以视为一项‚权利让渡‛，即股东将其自有的‚土地使用权‛无偿投入 29
合资企业使用，从而换取相应份额的股权，但这在本质上应更符合†中华人民共和国公司法‡所规定以‚土地使用权‛出资之情形，包括司法案例中出现过的以一定年限的‚土地使用权‛出资之情形。然而，‚场地使用权‛出资并不能等同于‚土地使用权‛出资，上述立法规范明确规定‚场地使用权‛无论新旧均应计收‚场地使用费‛，‚场地使用权‛作为出资的，股东应向政府一次性缴纳其全部出资年限的‚场地使用费‛，表明该等股东系以代缴‚场地使用费‛为代价而换取企业相应份额的股权，其取得股权之基础和依据为义务承担，而非权利让渡。本案原始股东广东省华侨企业公司是否按规定缴纳或补缴了整个出资年限的‚场地使用费‛已无据可考，但至少可以明确的是，在‚场地使用权‛折价出资年限 15年期满后，即由合资企业依照上述立法规范逐年向政府缴纳‚土地使用费‛，从而继续使用该等‚场地‛，这就表明，其‚场地使用权‛在根本上系来自于政府的行政审批，而非来自于股东的‚权利让渡‛。在股东以‚场地使用权‛出资之情形下，该等‚场地使用权‛设定有使用年限，其主要目的是为了核算股东之出资份额，以及应由股东缴纳之‚场地使用费‛的具体数额。†中华人民共和国中外合资经营企业法‡第五条第四款规定：‚上述各项投资应在合营企业的合同和章程中加以规定，其价格（场地除外）由合营各方评议商定。‛†中华人民共和国中外合资经营企业法实施条例‡第二十五条规定：‚合营者可以用货币出资，也可以用建筑物、厂房、机器设备或其他物料、工业产权、专有技 30
术、场地使用权等作价出资。以建筑物、厂房、机器设备或其他物料、工业产权、专有技术作为出资的，其作价由合营各方按照公平合理的原则协商确定，或聘请合营各方同意的第三者评定。‛†中华人民共和国中外合资经营企业法实施条例‡第四十八条规定：‚合营企业所需场地的使用权，如已为中国合营者拥有，则中国合营者可将其作为对合营企业的出资，其作价金额应与取得同类场地使用权所应缴纳的使用费相同。‛1980年†国务院关于中外合营企业建设用地的暂行规定‡第（四）条第二款规定：‚场地使用费作为中外合营企业中国合营者投资的，凡合同规定经营期限的，按合同规定的合营期限一次预收计算；凡合同未规定经营期限的， 15年一次预收计算。‛可见，作为股东出资之‚场地使用权‛，其‚出资年限‛、‚作价份额‛以及股东应缴纳的‚场地使用费金额‛之间相互关联，应当依法予以确定，而不能‚由合营各方评议商定‛。其中，确定‚场地使用费金额‛之基本原则为‚同类同价‛，而并不能任由双方股东之自由意志加以评定，因此，根本不需要也不涉及任何股东对其既有民事权利之处分或让渡。针对外资企业所取得之‚场地使用权‛，无论是自主申请取得的‚场地使用权‛，还是基于股东投资取得的‚场地使用权‛，依据 1980年†国务院关于中外合营企业建设用地的暂行规定‡第（九）条第二款及 1987年†国家土地管理局关于加强外商投资企业用地管理工作的通知‡第五条之规定，使用期满或企业终止时均应当‚交回中国政府‛，并不存在需要区别对待之法律依据。1979年起至 1986 31
年之前，同样尚不存在‚土地使用权‛之法律概念和‚划拨‛制度，任何企业主体──包括该广东省华侨企业公司──均不可能对其用于出资之‚场地‛取得‚划拨土地使用权‛。
1995年以后，原股东折价入股之‚场地使用权‛用完，其场地本应依据 1980年†国务院关于中外合营企业建设用地的暂行规定‡第（九）条第二款之规定‚交回中国政府‛，但是由于申请人当时业已改制上市且经营期限尚未届满，故申请人可依据†中华人民共和国中外合资经营企业法‡及其†实施条例‡之有关规定自主向地方政府申请继续使用该等‚场地‛。依据 1987年†国家土地管理局关于加强外商投资企业用地管理工作的通知‡第五条之规定‚需要延期使用，须重新申报审批，确认使用权‛，该等‚延期使用‛取决于地方政府之行政审批职权，与原出资股东无关，无需股东同意或让渡权利。1995年以后，行政机关核定申请人按†深圳经济特区土地使用费征收办法‡所规定之‚乙种收费标准‛缴纳‚土地使用费‛，表明行政机关追认该等用地属于‚一九八八年一月三日之前通过行政划拨无偿取得土地使用权‛之情形。1998年，申请人取得†房地产证‡，确立划拨土地使用权之起止期间，应系依据上述 1987年†国家土地管理局关于加强外商投资企业用地管理工作的通知‡及 1988年†深圳经济特区土地管理条例‡进行‚补办‛土地使用权登记，并‚发给土地使用证‛，以及‚确定土地使用年限‛。当时尚未实行‚土地划拨决定书‛制度，故无该文件。
†国家建设征用土地条例‡确实在†中华人民共和国土 32
地管理法‡颁行之前即使用了‚划拨‛的概念，而且该†国家建设征用土地条例‡也正是被†中华人民共和国土地管理法‡所废止，但是，总体上，该†条例‡之立法重心在‚征用‛，属于规范政府‚征用‛行政权力之行政立法，与确立‚土地使用权‛这一民事权利之†中华人民共和国土地管理法‡在立法宗旨、立意及价值取向等方面均不可同日而语。
†国家建设征用土地条例‡是一项计划经济思维的行政立法，并未确立‚土地使用权‛作为一项民事权利。该条例第二十五条规定了各类法律责任，唯独没有规定其他主体直接侵害‚用地单位‛所取得权益之民事法律责任，相反，明确规定了用地单位‚买卖、租赁或变相买卖、租赁土地‛之行政法律责任。该条例第二十五条明确规定的法律责任形式包括‚经济制裁、行政处分，直至追究刑事责任‛，其中，‚经济制裁由土地管理机关决定并限期执行；当事人不服的，可以在期满前向人民法院起诉；期满不起诉又不履行的，由土地管理机关提请人民法院依照民事诉讼程序强制执行‛。可见，受害方启动司法保护程序的主体是‚土地管理机关‛，而非‚用地单位‛。1986年†中华人民共和国土地管理法‡第五十三条则明确规定：‚侵犯土地的所有权或者使用权的，由县级以上地方人民政府土地管理部门责令停止侵犯，赔偿损失；当事人对处理决定不服的，可以在接到处理决定通知之日起三十日内向人民法院起诉。被侵权人也可以直接向人民法院起诉。‛可见，受害方启动司法保护程序的主体是‚被侵权人‛。两相比较，†国家建设征用土地条例‡并未将征用 33
给‚用地单位‛使用的土地视为一项‚民事权利‛，因此未为‚用地单位‛设臵任何权利救济途径和民事责任制度；而†中华人民共和国土地管理法‡正式确立‚土地使用权‛为一项民事权利，因此专门设臵了民事权利人抵御外部侵权的民事救济途径。如申请人陈述，†中华人民共和国土地管理法‡之颁行带来了整个土地立法体系之变革，在随后的 1987年、1988年、1990年，国家土地管理局、深圳市地方政府相继出台了一系列的配套立法文件，以补正和完善†中华人民共和国土地管理法‡颁行之前业已供给的用地之法律手续，这也是上述†国家建设征用土地条例‡所无法比拟的。
†国家建设征用土地条例‡第七条明确规定，该条例所称‚划拨‛，仅仅是附属于‚征用土地的程序‛中的一个环节，其全部程序环节包括：‚申请选址‛、‚协商征地数量和补偿、安臵方案‛、‚核定用地面积‛、‚划拨土地‛。可见，该条例所称‚划拨‛不是†中华人民共和国土地管理法‡所规定的独立的土地供给行政行为，而只是传统的‚征用土地‛制度的一个环节。另据检索，†国家建设征用土地条例‡之前身为 1958年的†国家建设征用土地办法‡，在该办法中，作为‚征用土地程序‛末环节的对应概念，其所采用的术语为‚核拨‛，可见，†国家建设征用土地条例‡所称‚划拨‛，仅仅是传统计划经济下‚核拨‛概念之延续，并非后来†中华人民共和国土地管理法‡所规定之独立的土地供给行政行为。
即便是†国家建设征用土地条例‡所述之‚划拨土地‛，乃至于其第七条所规定之整个‚征用土地的程序‛，均明确其 34
行政权力主体为‚县、市土地管理机关‛，审批权限主体为‚县、市人民政府‛。被申请人所引用条文亦明确规定应‚按照本条例规定的程序和审批权限‛办理。然而，国务院侨办既不属于‚县、市人民政府‛，也不属于‚县、市土地管理机关‛，而深圳市委、市政府转发国务院侨办之文件仅要求相关单位‚予以支持‛，并无‚划拨土地‛之任何意思表示。
而且，依据†国家建设征用土地条例‡第七条，‚划拨土地‛只是‚征用土地‛的最后一个环节，被申请人也并未提供其相应的‚申请选址‛、‚协商征地数量和补偿、安臵方案‛、‚核定用地面积‛等程序环节所对应的法律文件。可见，即使依据†国家建设征用土地条例‡之规定，被申请人亦未能举证证明其确实依据该†条例‡取得了一宗‚征用划拨土地‛，更遑论其能否在法理上依据该†条例‡取得一项‚划拨土地使用权‛。
†市规划国土委第二直属管理局关于深康佳总部厂区城市更新项目涉及宗地权属历史情况的复函‡第一项虽然有‚该宗地原为政府行政划拨给华侨城集团公司土地的一部分‛之内容，但该项陈述存在明显的基本事实错误，且整个第一项陈述还夹杂了大量超越出具该复函的国土局职权之内容。在 1979年 12月，连†国家建设征用土地条例‡都还没有颁行，当时企业只能取得政府‚核拨‛土地，而根本不可能取得‚划拨‛土地。在 1979年 12月，被申请人‚华侨城经济发展总公司‛尚未成立，当时发起设立申请人之中方股东为‚广东省华侨企业公司‛，因此，涉案争议宗地不可 35
能在此前‚原为‛被申请人‚华侨城集团公司‛（即‚华侨城经济发展总公司‛）土地的一部分。同理，涉案争议宗地也根本不可能在 1979年 12月由‚华侨城集团公司‛将其 10年的使用权作价入股设立申请人之前身‚光明电子‛。因此，†市规划国土委第二直属管理局关于深康佳总部厂区城市更新项目涉及宗地权属历史情况的复函‡的陈述既超越国土机关之职权范围，也未能避免明显的基本事实错误。
1993年 4月 22日†工作会议纪要‡（即†关于深圳华侨城用地及土地使用费等问题的会议纪要‡──仲裁庭注）的参会主体为‚国务院侨务办公室‛和‚华侨城建设指挥部‛，并无被申请人‚华侨城经济发展总公司‛；该†纪要‡所确立下一步工作落实的责任单位亦仅有‚华侨城建设指挥部‛与市政府指定的有关主管部门，同样根本不涉及被申请人‚华侨城经济发展总公司‛。该†纪要‡所调整的是‚华侨城建设指挥部‛与政府之间的关系，而并非被申请人‚华侨城经济发展总公司‛与政府之间的关系，规范的是‚华侨城建设指挥部‛履行片区开发建设职责之有关行为准则，根本不涉及对被申请人‚华侨城经济发展总公司‛的民事权利之确立或确认。
被申请人主张‚划拨土地使用权‛来源之陈述一再前后矛盾。一方面，被申请人在正面陈述其‚自成立时起即取得包括涉案争议宗地在内的华侨城范围内的土地使用权‛，主张其直接来源依据为国务院侨办 1985年的†请示报告‡[即（85）侨秘字第 024号†关于香港中旅集团公司开发建设深 36
圳特区沙河华侨城的报告‡──仲裁庭注]及其附随的深圳市地方政府有关文件，并明确当时的划拨对象是‚香港中旅集团‛。为解释其成立时间较晚的‚预留划拨‛矛盾，被申请人又主张其取得‚划拨土地使用权‛系基于对申请人原始股东‚广东省华侨企业公司‛原始股权之继受。另一方面，被申请人在反驳申请人†房地产证‡所登载之‚土地使用权‛时，又极力主张申请人所行使的仅仅是原始股东‚土地使用权‛母权利中派生出来的‚场地使用权‛。殊不知，上述两大方面、三小方面相互之间存在根本不可调和的矛盾：如果被申请人的权利来源是继受原始股东的权利，则不应在 1985年又重复划拨给‚香港中旅集团‛；如果是 1985年才划拨的‚土地使用权‛，则又根本不应在 1979年即已形成的‚场地使用权‛之上存在由原始股东享有的‚土地使用权‛或其它任何母权利。
被申请人主张享有在先‚划拨土地使用权‛依据之所谓‚划出 4.8平方公里‛成立‚华侨城‛等表述，应仅指划定了‚华侨城‛这一开发片区之地理范围，亦是同年成立的‚华侨城建设指挥部‛履行开发建设职责之行政管辖范围，与邓小平先生当年划定深圳经济特区的地理范围具有相似的意义，是一项政策行为，而并非向任何企业主体‚划拨‛供给‚征用土地‛或‚土地使用权‛之具体行政行为，并未确立一项具体的民事权利──‚土地使用权‛──之权利范围。
被申请人成立于‚华侨城建设指挥部‛之后，不是上述划定‚华侨城片区‛范围之政策行为的直接对象，不能基于该等 37
政策行为而取得任何民事权利，包括但不限于‚划拨土地使用权‛。
本案存在政企不分之历史遗留问题。被申请人之工商登记档案表明，其上级主管单位‚华侨城建设指挥部‛事实上代行了包括‚建设规划、设计、施工、招标和地盘管理‛乃至于‚企业变更登记‛在内的多项行政权力，存在政企不分的历史客观情况，而非如被申请人所陈述‚一套班子、两块牌子‛之简单同一关系。这就表明，早期华侨城片区的运营管理主体存在身份混同现象，可能其对外签订合资合同系运用其企业身份，而履行合资合同所约定的场地使用权出资义务时又直接运用其行政机构身份。换言之，申请人 1979年取得有关‚场地使用权‛，乃至于 1998年取得涉案争议宗地的‚土地使用权‛，均应系由华侨城建设指挥部或类似的行政机构直接运用其所代行之行政权力所拨付，而并非基于被申请人或原始股东投资入股取得。
产权关系。
华侨城建设指挥部是一个独立的机构主体，且其性质属于‚其它机构‛，而并非‚企业法人‛，其在法律上应与被申请人相互独立而不得混为一体。根据申请人提交的证据‚华侨城集团之工商登记档案‛中的深府[1986]638号文件†关于对华侨城建设若干问题的批复‡，华侨城建设指挥部享有包括‚建设规划、设计、施工、招标和地盘管理‛乃至于‚企业变更登记‛在内的多项行政权力。华侨城建设指挥部与被申请人不得相互混淆。
‚华侨城‛是本案中使用频率较高而内涵最为复杂多变的术语，这一术语至少具有下列各种不同意义或内涵。1．市政规划意义：在广义的市政规划角度，普通市民大众所理解的‚华侨城‛，包括所有与或曾经与‚华侨城‛这一概念有关的地理区域。譬如：（1）申请人、被申请人之工商登记地址均为‚深圳市南山区华侨城‛；（2）深圳地铁 1号线在经过‚华侨城‛片区路段设立了‚华侨城‛和‚侨城东‛两个地铁站；（3）位于深圳市盐田区大梅沙的‚东部华侨城‛。2．改革开放意义：即在深圳启动改革开放时，与‚蛇口‛、‚招商局‛同时划定的交由中旅集团自主开发的‚华侨城‛片区。
譬如：（1）被申请人提交之证据（85）侨秘字第 024号†关于香港中旅集团公司开发建设深圳特区沙河华侨城的报告‡第一条‚从沙河华侨工业区划出 4.8平方公里，采用交通部香港招商局开发蛇口工业区的办法，由香港中旅集团负责开发经营，建设成具有工业、商业贸易、旅游、房地产、文化 39
艺术设施的主要外向型开发区──深圳特区华侨城‛；（2）被申请人提交之证据深委[1986]9号/深府[1986]140号†印发国务院侨办„关于香港中旅集团公司开发建设深圳特区沙河华侨城的报告‟的通知‡第二段‚深圳特区华侨城是经中央、国务院领导批准建设的一个以工业为主、全面发展的外向型开发区，是深圳特区的一个组成部分‛。3．行政区划意义：即为改革开放之需要，由‚华侨城建设指挥部‛或类似行政机构代行政府行政权力之行政授权管辖范围。譬如：（1）被申请人提交之证据（85）侨秘字第 024号†关于香港中旅集团公司开发建设深圳特区沙河华侨城的报告‡第五条‚深圳特区华侨城建设总体规划要服从于深圳市的总体规划要求，应经深圳市政府审查批准‛；（2）被申请人提交之证据（85）侨秘字第 024号†关于香港中旅集团公司开发建设深圳特区沙河华侨城的报告‡第七条‚深圳特区华侨城的所有项目，均应向深圳市工商行政管理部门进行注册登记‛；（3）被申请人提交之证据 2003年†关于处理华侨城用地问题的协议‡前言‚为妥善处理华侨城用地问题，根据国家有关法律、法规、深圳市的有关规定及深圳市国土管理领导小组第八十次用地审定会议纪要（深府[2001]37号），就办理该用地范围内用地及房地产手续的原则和程序，甲乙双方本着协商、自愿的原则，订立本协议‛；（4）被申请人提交之证据 2003年†关于处理华侨城用地问题的协议‡第一条‚本协议所指华侨城用地位于沙河东路以东、侨香路以南、侨城东路以西，土地面积约为 4.47平方公里‛；（5）申请人提交之证据侨城指字 40
（1999）066号†关于缴纳一九九九年度土地使用费的通知‡中‚经与规划国土局南山分局多次协商，最终争取到华侨城一九九九年度的土地使用费与去年持平的效果。经指挥部领导批准，各用地单位近年缴纳的土地使用费同样与去年持平……‛。4．‚华侨城建设指挥部‛或类似行政机构之简称。
譬如：（1）被申请人提交之†关于深圳华侨城用地及土地使用费等问题的会议纪要‡第六条‚本纪要经国务院侨务办公室与深圳市政府主要负责同志签署后，责成华侨城建设指挥部与深圳市政府指定的有关部门据本纪要分别形成文件‛；
（2）被申请人提交之证据（93）国侨会字第 25号†关于改变深圳特区华侨城用地按盈利四、六分成为缴纳土地使用费的报告‡中‚为此，拟将原利润分成的办法，改变为由华侨城按照深圳市政府规定的行政划拨用地的土地使用费标准向市政府缴纳土地使用费‛；（3）申请人提交侨城指字（1999） 066号†关于缴纳一九九九年度土地使用费的通知‡中‚经指挥部领导批准，各用地单位近年缴纳的土地使用费同样与去年持平……‛。5．广义的‚华侨城集团‛之简称，亦即‚华侨城系‛企业之统称。譬如：（1）被申请人提交之证据深府（1986）790号文之原件页眉手写批示‚马总、付、刘主任阅。复印送原广东省华侨实业总公司，并发指挥部各部处室、侨城原有国营企业及三资企业。王2/1-87‛；（2）被申请人提交之证据国经贸企[1997]745号†关于同意成立华侨城集团的批复‡中‚同意华侨城经济发展总公司更名为华侨城集团公司，并以该公司为核心企业组建华侨城集团‛。
被申请人试图利用上述土地管理制度变革之特定历史情况推定主张其当然享有‚华侨城‛片区的整体土地使用权，本质上是混淆了本案中‚华侨城‛这一术语的不同内涵，将自身等同于作为改革开放试点意义的‚深圳华侨城‛，或者是行政区划意义的‚华侨城片区‛，乃至于广义的‚华侨城集团‛（即‚华侨城系‛企业之集合体）。
实践中确实存在大量的‚核拨用地‛转化为‚土地使用权‛的实例，但这样的‚转化‛或者说‚权利化‛并不是自动完成的，‚核拨用地‛并不会自动转化成为一项‚土地使用权‛，而是必须依据†深圳经济特区土地管理条例‡等立法规范之规定履行‚补办国有土地使用权登记‛、‚确定土地使用年限和土地使用费的标准‛，并最终‚发给土地使用证‛等补办登记手续，从而正式确立‚土地使用权‛之权利人、权利范围乃至于宗地号、权利期限等具体的权利要素。申请人正是顺应†中华人民共和国土地管理法‡颁行之后的‚权利化‛要求而将其‚场地使用权‛转化为‚土地使用权‛，其确权依据即为 1998年所补办之†房地产证‡。
†中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例‡之宗旨为规范国有土地使用权之‚出让‛和‚转让‛规则，其中涉及到‚划拨土地使用权‛之条款，系为明确‚划拨土地‛办理‚出让‛和‚转让‛之限制性规范。因此，该条例第四十三条规定‚划拨土地使用权‛之外延包括‚各种方式依法无偿取得的土地使用权‛，其本质上是为明确应当适用有关‚出让‛和‚转让‛限制性规范的‚划拨土地使用 42
权‛之最大范围，其所谓‚各种方式‛，应指已经‚权利化‛并拟办‚出让‛或‚转让‛的‚划拨土地使用权‛类型之多样性，既包括新划拨的‚划拨土地使用权‛，也包括补办登记的‚划拨土地使用权‛，而根本并不涉及‚权利化‛之前可被‚权利化‛的‚核拨用地‛之取得方式是否具备多样性问题。
就涉案争议宗地及其城市更新项目，虽然由于客观历史情况而曾经存在一定的历史遗留问题，但该等问题已通过行政机关行政行为予以追认和化解，涉案争议宗地及其城市更新项目之权属明晰，申请人依法对其享有完整的权益。被申请人之主张缺乏事实基础和法律依据，其自始至终对涉案争议宗地及其城市更新项目均不享有任何有效的法律权益。本案应依法确立申请人作为该项目之唯一开发主体。
（六）被申请人代理人的代理意见
被申请人代理人提交了书面代理意见，该代理意见对其仲裁主张作补充如下：
双方†仲裁协议‡约定的‚开发主体‛与†深圳市城市更新办法‡规定的‚实施主体‛并非同一概念。双方†仲裁协议‡中的‚开发主体‛，是指有权启动城市更新项目的民事权利主体。只有对涉案争议城市更新项目范围内的拟更新建筑和土地，拥有明确、完整、无可争议的所有权（含土地使用权），且该等权利并不附加任何义务或限制的情况下，该权利主体才能作为‚开发主体‛提出城市更新的申请。根据权利归属以及该等权利可能附加的义务或限制等情况， 43
‚开发主体‛可以是一个或多个。‚开发主体‛资格的确认基于其实际拥有的民事权利，不需得到政府部门的认可。†深圳市城市更新办法‡规定的城市更新‚实施主体‛，是指根据‚开发主体‛的意愿或与‚开发主体‛达成的协议，具体实施城市更新项目的市场开发主体。‚开发主体‛可以自行作为‚实施主体‛开展更新项目，也可以通过协议与他人共同组建项目公司作为‚实施主体‛进行开发。根据†深圳市城市更新办法实施细则‡的规定，‚实施主体‛应当根据规定的条件和程序经过政府部门的确认。
被申请人作为涉案争议宗地土地使用权人的法律地位是一贯的，该法律地位从未中断且延续至 2015年以后。被申请人自成立时起即取得包括涉案争议宗地在内的华侨城范围内土地的使用权。1985年，国务院批准了国务院侨务办公室†关于香港中旅集团公司开发建设深圳特区沙河华侨城的报告‡，决定从沙河华侨工业区划出 4.8平方公里土地，设立深圳特区华侨城。同年 8月，国务院侨办和国务院特区办公室向广东省人民政府转发了（85）侨秘会字 002号†关于转发香港中旅集团公司开发建设深圳特区沙河华侨城的报告的通知‡，要求广东省政府研究并执行报告的内容。同年 11月，国务院侨办决定成立深圳特区华侨城建设指挥部，负责组织实施华侨城的开发建设工作。1986年 3月，深圳市委、市政府向有关单位印发国务院侨办†关于香港中旅集团公司开发建设深圳特区沙河华侨城的报告‡，要求各相关单位予以支持。1986年 5月，深圳市人民政府批准成立‚深圳华侨 44
城经济发展公司‛（即被申请人），作为隶属‚深圳特区华侨城建设指挥部‛的企业，在指挥部的领导下具体实施华侨城的开发建设。根据上述一系列从中央到广东省再到深圳市的行政决定，华侨城范围内的 4.8平方公里土地，作为行政划拨用地，划拨给被申请人使用。本案涉案争议宗地即包括在上述 4.8平方公里行政划拨用地的范围之内。由此，被申请人取得涉案争议宗地的土地使用权。
申请人主张，在†中华人民共和国土地管理法‡施行之前（即 1987年 1月 1日之前），我国并不存在所谓‚行政划拨用地‛的概念。被申请人认为，申请人的上述说法并不准确。1982年施行的†国家建设征用土地条例‡第三十一条规定：‚国家建设使用国有荒山、荒地、滩涂以及其它单位使用的国有土地，按照本条例规定的程序和审批权限无偿划拨；……。‛本案涉案争议宗地在被申请人取得土地使用权之前，即属于上述条例所规定的‚其他单位使用的国有土地‛。再者，即便依据†中华人民共和国土地管理法‡的规定，被申请人取得涉案争议宗地的土地使用权也符合†中华人民共和国土地管理法‡关于行政划拨用地的取得需以政府行政审批权限的行使为依据的要求。因此，在†中华人民共和国土地管理法‡实施之后，相关政府部门也多次确认涉案争议宗地系行政划拨给被申请人的用地。1993年，国务院侨办及深圳市人民政府†关于改变深圳特区华侨城用地按盈利四、六分成为缴纳土地使用费的报告‡及附件二，再次确认华侨城范围内的土地系行政划拨用地。2013年，深圳市规划 45
和国土资源委员会第二直属管理局在其†市规划国土委第二直属管理局关于深康佳总部厂区城市更新项目涉及宗地权属历史情况的复函‡中也再次确认‚该宗地原为政府行政划拨给华侨城集团公司土地的一部分‛。
被申请人不认同申请人关于‚1986年颁布的†中华人民共和国土地管理法‡实施前，不存在法律意义上的划拨土地使用权，被申请人不可能通过†中华人民共和国土地管理法‡实施前的行政划拨行为或调拨取得‘划拨土地使用权’‛的观点。就政府将土地授权给特定主体进行排他性的占有和使用这一行为内容而言，‚划拨‛与‚调拨‛并无实质不同。
被申请人依据†中华人民共和国土地管理法‡实施前的行政划拨行为取得土地使用权于法有据。首先，†中华人民共和国土地管理法‡确认了该法实施前已经作出的土地划拨行政行为的效力。我国实行土地公有制，城市范围内的土地属于国家所有。在†中华人民共和国土地管理法‡实施前，由各级政府代表国家将城市范围内的土地划拨给政府机关、企事业单位使用是一种普遍现象。在†中华人民共和国土地管理法‡实施前，根据政府的行政划拨行为，用地单位就划拨土地进行排他性占有、使用的利益和状态同样也得到法律的认可和保护，尽管这种保护可能并非是一种私权利救济的方式。†中华人民共和国土地管理法‡的实施，是将之前已经普遍存在的‚政府行政划拨土地、用地单位依据行政划拨使用土地‛的状况，以立法的方式予以确认并进一步加以规范。
†中华人民共和国土地管理法‡实施之后，此前政府作出的 46
土地划拨行政行为依然有效，用地单位依据该行政行为就土地进行排他性占有、使用的利益和状态则根据†中华人民共和国土地管理法‡有关‚土地使用权‛的规定进一步‚权利化‛。其次，依据†中华人民共和国土地管理法‡以及†中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例‡的规定，被申请人依法对涉案争议宗地享有划拨土地使用权。
如前所述，在†中华人民共和国土地管理法‡实施前，用地单位依据行政划拨对土地进行排他性占有、使用的利益和状态同样得到保护，只是此种利益和状态尚未‚权利化‛。伴随着†中华人民共和国土地管理法‡以及†中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例‡的实施，用地单位基于行政划拨行为就土地进行排他性占有、使用的利益和状态则上升为一种权利，该种权利在†中华人民共和国土地管理法‡中被界定为‚土地使用权‛，在†中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例‡中则被进一步界定为‚划拨土地使用权‛。†中华人民共和国土地管理法‡第七条规定：‚国有土地可以依法确定给全民所有制单位或者集体所有制单位使用，国有土地和集体所有的土地可以依法确定给个人使用。‛†中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例‡第七章‚划拨土地使用权‛第四十三条规定：‚划拨土地使用权是指土地使用者通过各种方式依法无偿取得的土地使用权。‛†中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例‡之所以在界定‚划拨土地使用权‛时采取了上述概括性的表述，既是基于对此前普遍存在的行 47
政划拨用地历史状况多样性与复杂性的认识和尊重，也是为了保护相关行政划拨用地单位的合法权益。根据†中华人民共和国土地管理法‡和†中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例‡的上述规定，法律法规实施前用地单位基于行政划拨就土地进行排他性占有、使用的利益和状态，上升为一种法律法规意义上的权利。因此，基于†中华人民共和国土地管理法‡实施前政府已经做出的行政划拨行为，被申请人依据†中华人民共和国土地管理法‡和†中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例‡的上述规定，依法享有对涉案争议宗地的划拨土地使用权。
2003年†关于处理华侨城用地问题的协议‡的签订延续了被申请人作为涉案争议宗地土地使用权人的法律地位。如前所述，在签订该用地协议之前，被申请人享有划定区域内的行政划拨用地土地使用权。2003年，为推进深圳市土地管理和有偿用地制度的改革，深圳市人民政府决定将被申请人管理和使用的行政划拨用地，统一转换为有偿出让用地，并由原深圳市规划与国土资源局与被申请人签订了该用地协议。该用地协议涉及两方面内容：1．原深圳市规划与国土资源局作为土地管理部门，决定将被申请人通过行政划拨取得的土地使用权，整体转换为有偿出让性质的土地使用权；
年限等进行了规定。依据该用地协议，被申请人之前基于政府行政划拨所享有的土地使用权，转换为基于政府出让所享有的土地使用权。被申请人作为涉案争议宗地土地使用权人的法律地位得以延续，并且还将延续至 2015年之后的若干年限。
申请人占有、使用涉案争议宗地的权利基础是被申请人所享有的土地使用权，这一法律关系和法律状态自始至终从未改变。2004年 12月 31日之前，申请人占有、使用涉案争议宗地的权利基础是被申请人投资入股的场地使用权。依据 1979年广东省华侨企业公司与香港港华电子企业有限公司签订的†协议书‡，广东省华侨企业公司以 10年期限的场地使用权折价港币 600万元入股合资公司，合营期限为 10年。
后上述场地使用权的期限虽经延长，中方股东也变更为被申请人，但中方股东系以一定期限的场地使用权入股的性质始终没有改变。场地使用权系债权性质的权利。依据场地使用权，合资公司仅享有在一定期限内使用场地的权利。合资公司的场地使用权，来自被申请人的投资行为，系被申请人行使其土地使用权的结果。2004年 12月 31日之后，申请人占有、使用涉案争议宗地系基于被申请人作为土地使用权人的许可。根据 1982年广东省华侨企业公司与香港港华电子企业有限公司签订的†补充协议书‡，场地使用权期限为 15年。
根据 1989年被申请人与香港港华电子企业有限公司签订的†补充协议书‡合营期限延长为 25年，即从 1980年 1月 1日起延长至 2004年 12月 31日止。根据 1990年†深圳康佳 49
电子有限公司第三届董事会第七次会议纪要‡，场地使用权期限与合营期限一致，均延续至 2004年 12月 31日止。依据上述约定，在 2004年 12月 31日之后，被申请人即有权随时主张返还用地。事实上，在上述期限届满之后，被申请人一直对涉案争议宗地实施有效的管理，包括定期向申请人收取土地使用费，以及基于支持申请人经营稳定和发展的考虑，允许其继续使用该用地，而此种状况一直延续至今。
申请人于 1998年办理的†房地产证‡不能对抗或取代被申请人所享有的土地使用权，也不构成申请人在 2004年 12月 31日之后继续占用土地的依据。首先，一个不容回避的事实是，申请人之所以能够在 1998年办理†房地产证‡，系基于被申请人的同意和支持。被申请人这样做的目的是确认申请人对涉案争议宗地地上建筑物的权利，以便申请人开展股票增发工作。办理†房地产证‡的过程，并不涉及对相关土地的划拨，其记载事项也不构成对申请人土地权利的确认，只是表明该用地的性质。其次，依据申请人办理†房地产证‡时实施的法律，申请人不可能取得划拨性质的土地使用权。1995年 1月 1日起施行的†中华人民共和国城市房地产管理法‡（该法后于 2007年和 2009年经过修改，以下引述的该法条文，均以 1995年施行的版本为准）第二十三条规定：‚下列建设用地的土地使用权，确属必需的，可以由县级以上人民政府依法批准划拨：（一）国家机关用地和军事用地；（二）城市基础设施用地和公益事业用地；（三）国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；（四）法律、 50
行政法规规定的其他用地。‛根据上述法律规定，申请人于 1998年申请办证时并不符合取得划拨用地的条件。因此，尽管†房地产证‡上注明了土地使用权来源为‚行政划拨‛，但这仅是对其占用土地性质的描述，而非授予其划拨用地使用权的表述。再次，申请人并未提交任何证据证明其主张的划拨性质的土地使用权的划拨依据。依据 1995年 1月 1日起施行的†中华人民共和国城市房地产管理法‡，申请人取得划拨性质的土地使用权的前提，是县级以上人民政府依法批准划拨的行政行为。1993年 7月 1日起施行的†深圳经济特区房地产登记条例‡（已于 2013年修正，以下引述的条文，均以 1993年施行的版本为准）第二十九条规定：‚申请土地使用权初始登记应提交下列文件：……（三）土地权属证明，包括：……2．以行政划拨方式取得土地使用权的应提交：（1）市政府批准用地文件；（2）用地红线图；（3）征地补偿协议书；……。‛但从申请人提交的其于 1998年办理†房地产证‡的资料来看，并无任何文件可以证明存在上述批准划拨的行政行为。事实上也不可能存在这样的行政划拨行为，因为根据国务院的批准，被申请人已经对涉案争议宗地享有行政划拨性质的土地使用权。同一块土地上，不可能同时存在两个行政划拨性质的土地使用权。深圳市政府的行政行为也不可能与中央政府的行政行为相冲突。最后，申请人有关 1998年†房地产证‡系对其在 1995年之后与土地管理部门形成的划拨用地关系的追认的主张不能成立。申请人称，涉案争议宗地 1995年之后的土地使用费系由申请人缴纳，因此， 51
申请人与土地管理部门之间形成了划拨用地关系。申请人的上述主张与事实不符。实际向土地管理部门缴纳涉案争议宗地土地使用费的主体，仍然是被申请人而非申请人。土地管理部门开具的土地使用费专用收据，也是开具给被申请人。
依据 1989年被申请人与香港港华电子企业有限公司签订的†补充协议书‡第四条的约定，1995年至 2004年的土地使用费由合资公司逐年缴交。上述约定仅是合资双方从费用承担的角度，约定土地使用费由合资公司承担。但作为承担缴交土地使用费法定义务的主体，仍然是作为土地使用权人的被申请人，而非作为合资公司的申请人。综上所述，被申请人认为：1998年†房地产证‡仅能证明申请人为证载的 8项‚房屋及其它附着物‛的所有权人，而不能证明其为涉案争议宗地的使用权人；†房地产证‡上载明的‚划拨‛仅是对其占用土地性质的描述，而非授予其划拨用地使用权的表述。
关于华侨城指挥部的行政职权问题，深府[1986]638号†关于对华侨城建设若干问题的批复‡提到了‚地盘管理‛的概念，这个概念是指由建设单位以外的第三方机构对工程地盘实施整体管理，特别是对施工单位进行监督管理。‚地盘管理‛的概念源自深圳市 1985年颁布的†深圳市基建工程地盘管理试行办法‡。该办法实质是在借鉴香港经验的基础上，在全国范围内率先实行的建设监理制度。深圳城市建设局于 1989年出版的†深圳市城市建设志‡第 14页有关‚地盘管理‛有如下概述：‚地盘管理：本市自从推广工程总承 52
包之后，建设单位虽不必事事操劳，但总承包公司毕竟还不能完全代替建设单位。在施工过程中往往会出现不可预见的情况，如需修改设计图纸、监督施工质量、处理工程事故等，此时对施工单位的监督更为必要。为此，市政府于 1985年 5月颁发†深圳市基建工程地盘管理试行办法‡，对工程地盘实施诸方面的整体管理，从而加强了工程的现场管理工作，提高施工管理水平。‛
申请人无权作为涉案争议城市更新项目的唯一开发主体。申请人并非涉案争议宗地的土地使用权人。如前所述，涉案争议宗地的土地使用权归被申请人所有。申请人虽然拥有涉案争议宗地的地上建筑物，但却并非涉案争议宗地的使用权人。涉案争议城市更新项目的开发，涉及对涉案争议宗地的功能改变及对地上建筑物的拆除重建。根据†中华人民共和国物权法‡第一百三十五条的规定，建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利，有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。因此，申请人无权在被申请人拥有使用权的土地上开发本项目。
本项目作为位于深圳市行政区域范围内的拆除重建类城市更新项目，应符合†深圳市城市更新办法‡的有关规定。
†深圳市城市更新办法‡第三十二条规定：‚拆除重建类城市更新项目范围内的土地使用权人与地上建筑物、构筑物或者附着物所有权人相同且为单一权利主体的，可以由权利人依据本办法实施拆除重建。‛†深圳市城市更新办法‡第三十三条规定：‚拆除重建类城市更新项目范围内的土地使用权 53
人与地上建筑物、构筑物或者附着物所有权人不同或者存在多个权利主体的，可以在多个权利主体通过协议方式明确权利义务后由单一主体实施城市更新，也可以由多个权利主体签订协议并依照†中华人民共和国公司法‡的规定以权利人拥有的房地产作价入股成立公司实施更新，并办理相关规划、用地、建设等手续。‛根据†深圳市城市更新办法‡的上述规定，由于申请人并非‚拆除重建类城市更新项目范围内的土地使用权人与地上建筑物、构筑物或者附着物所有权人‛，申请人无权单独开发本项目。
申请人不具备作为涉案争议城市更新项目唯一开发主体的前提条件。根据†深圳市城市更新办法‡的规定，具有城市更新项目‚唯一开发主体‛资格的前提，是该主体无争议地就涉案争议城市更新项目范围内所涉房屋及土地享有占有、使用、收益及处分的民事权利。但申请人并不具备上述前提条件。首先，申请人对涉案争议宗地的权利既非划拨土地使用权，更不是出让土地使用权，而是基于股东投资协议的场地使用权，其权利的享有和行使均受到一定的限制，即时限性和期满后适时返还的义务。在其场地使用权受到时限的限制以及始终负有向被申请人返还土地义务的情况下，申请人显然不能以完整的、不受挑战的物权人的地位，将其占用的土地用以进行城市更新项目。其次，即便 1998年†房地产证‡可以作为申请人拥有划拨土地使用权的依据，其所谓的划拨土地使用权，也只是建立在被申请人拥有和行使其划拨及出让土地使用权基础上的，一定期间内（至 2015年 1 54
月）的权利。申请人的此类权利显然不足以挑战或替代被申请人对涉案争议宗地的权利。再次，即使申请人的主张构成对被申请人固有土地使用权的挑战，亦即的确存在所谓的土地权属争议，那么，在涉案争议城市更新项目土地存在权属争议的情况下，申请人也无权作为唯一的权利主体，单独实施涉案争议城市更新项目。
（七）本案基本事实
根据双方当事人提供的证据材料和各自代理人的当庭陈述及代理意见，仲裁庭经庭审查明并认定以下基本案件事实：
1．†仲裁协议‡的缔结
2014年 2月 27日，申请人作为甲方，被申请人作为乙方，双方缔结†仲裁协议‡。该协议内容如下：
鉴于：
一、深圳市南山区康佳集团总部厂区城市更新项目（下称“该城市更新项目”）位于华侨城片区东南部，南临深南大道，东临恩平街，西邻汕头街，北为康佳苑宿舍区。康佳集团总部厂区更新单元规划已经深圳市规划主管部门审批通过。
二、该城市更新项目涉及的土地（下称“项目用地”），宗地号为T309-0056，土地面积为 37,251.8平方米。
三、甲方拟作为该城市更新项目的唯一开发主体进行开发建设。
但乙方认为，乙方是项目用地的权利人，故不同意甲方作为唯一开发主体，对该城市更新项目进行开发。由于乙方向相关政府部门提出异议，该城市更新项目流程目前处于暂停状态。
为尽快解决分歧，甲乙双方经友好协商，决定将相关争议提交仲裁机构进行裁决。为此，双方达成仲裁协议如下：
第一条争议事项及仲裁机构
1.1甲乙双方均同意将“甲方是否有权作为该城市更新项目的唯一开发主体”作为争议事项提交深圳国际仲裁院仲裁（又名“华南国际经济贸易仲裁委员会”）。
1.2甲方应于本协议签订后十日内，向深圳市国际仲裁院（应为“深圳国际仲裁院”──仲裁庭注）提出仲裁申请。该申请以乙方为被申请人，其仲裁请求为（且仅为）“请求确认申请人（即甲方）有权作为［深圳市南山区康佳集团总部厂区城市更新项目］的唯一开发主体对该城市更新项目进行开发”。
1.3如甲方未在规定的时间内提出仲裁申请，则由乙方作为申请人，向深圳市国际仲裁院（应为“深圳国际仲裁院”──仲裁庭注）提出仲裁申请。该申请以甲方为被申请人，其仲裁请求为（且仅为）“请求确认被申请人（即甲方）无权作为［深圳市南山区康佳集团总部厂区城市更新项目］的唯一开发主体对该城市更新项目进行开发”。
第二条仲裁程序及裁决依据
2.1除非本协议另有约定，本案仲裁适用深圳国际仲裁院 2012年 12月 1日起施行的《仲裁规则》第九章有关“简易程序”的规定。
仲裁员；如双方推荐的人选全部重合，则由深圳国际仲裁院主任指定其中一人担任本案仲裁员；如双方推荐的人选没有重合，则由双方均未推荐的候选人担任本案仲裁员。
2.3除根据相关法律／法规／规定／或双方公司章程必须公告，或向相关机构及股东报告者外，本案裁决过程及内容应当予以保密。
2.4本案裁决的依据为中华人民共和国法律／行政法规／以及与本案争议相关的深圳市地方法规和规章。
第三条裁决
深圳国际仲裁院就本案仲裁所作出的裁决是终局的，对甲乙双方均具有约束力。
第四条仲裁费用
深圳国际仲裁院因本案仲裁而收取的仲裁费用由申请方预交，并由仲裁庭根据仲裁规则和裁决结果决定分担／承担。
第五条裁决之后的安排
5.1如果裁决确认“甲方有权作为［深圳市南山区康佳集团总部厂区城市更新项目］的唯一开发主体对该城市更新项目进行开发”，则乙方同意放弃异议，配合甲方作为该城市更新项目的唯一开发主体继续推进该项目。
5.2如果裁决认定“甲方无权作为［深圳市南山区康佳集团总部厂区城市更新项目］的唯一开发主体对该城市更新项目进行开发”，则甲方同意向政府有关部门表明放弃单独实施城市更新的要求，并与乙方商讨合作方案，通过共同开发的方式对该项目进行开发。
2．纠纷的缘起
（1）深圳市规划和国土资源委员会发出†关于„南山 57
区康佳集团总部厂区更新单元规划‟的批复‡
2012年 3月 5日，深圳市规划和国土资源委员会向深圳市南山区城中村（旧村）改造办公室发出深规土[2012]130号†关于„南山区康佳集团总部厂区更新单元规划‟的批复‡，称原则同意†南山区康佳集团总部厂区更新单元规划‡确定的功能定位及改造目标和主要经济技术指标。同日，深圳市规划和国土资源委员会向申请人发出深规土函[2012]338号†关于„南山区康佳集团总部厂区更新单元规划‟审批情况的复函‡，称申请人申报的†南山区康佳集团总部厂区更新单元规划‡已经审批并获原则通过，请申请人按照有关规定到该委管理局办理下一步相关手续。
（2）关于康佳集团总部厂区更新项目的规划公示和实施主体公示
2011年 10月 14日，深圳市规划和国土资源委员会在其官方网站公布†深圳市南山区康佳集团总部厂区更新单元规划（草案）‡。2012年 11月 5日，深圳市南山区城中村（旧村）改造办公室发布†关于深圳市南山区康佳集团总部厂区城市更新项目实施主体的公示‡，称按照深圳市城市更新政策和有关规定，就申请人申报康佳集团总部厂区城市更新项目的实施主体事宜进行公示，公示期间为 7个自然日（2012年 11月 6日至 2012年 11月 12日），逾期视为无异议。
（3）深圳市南山区城中村（旧村）改造办公室发出†关于审核康佳集团总部厂区更新单元的批复‡
办公室向申请人发出†关于审核康佳集团总部厂区更新单元的批复‡，称原则同意申请人为康佳集团总部厂区更新单元的实施主体。
（4）深圳市规划和国土资源委员会第二直属管理局向申请人发出†深圳市建设用地规划许可证‡
2013年 7月 22日，深圳市规划和国土资源委员会第二直属管理局发放深规土许 ZG-2013-0028号†深圳市建设用地规划许可证‡，该证注明用地单位为申请人，用地项目名称为康佳集团总部厂区更新改造项目。
（5）被申请人向深圳市南山区城中村（旧村）改造办公室致函
2013年 8月 12日，被申请人向深圳市南山区城中村（旧村）改造办公室发出†关于反对康佳集团作为唯一实施主体推进‚康佳集团总部厂区城市更新项目‛的意见函‡称：
……
根据深圳市政府公布的《关于深圳市南山区康佳集团总部厂区城市更新项目实施主体的公示》内容，以康佳集团为唯一实施主体的“康佳集团总部厂区城市更新项目”目前正在贵办和深圳市规划与国土资源委员会（应为“深圳市规划和国土资源委员会”──仲裁庭注）内进行相关流程手续。我公司认可该更新项目的土地面积等规划指标内容，但是，就该项目涉及的宗地，“康佳本部厂区用地”（宗地号T309-0056，土地面积 37,251.8平方米，以下简称“项目用地”）的历史情况和遗留的产权问题，我公司现正式向贵办提出意见，反对康佳集团作为唯一实施主体继续推进该项目，理由如下：
一、项目用地的历史情况：
1979年底，华侨企业公司（后相继更名为特区华侨城经济发展总公司和华侨城集团公司）与香港港华电子企业有限公司签订光明华侨电子工业公司（即后来的康佳集团）合作协议，其中第二条约定：“甲方（华侨企业公司）提供的资金主要包括：1.光明公司电子工厂建筑上盖用地三万二千平方公尺，使用年限十年，土地投资每年每平方公尺 20元，计 600万元。作为甲方投资入股资金，参与分红。但不计算折旧。合同期满或中止时不折价清理”。上述 32,000平方米的“工厂建筑上盖用地”即为项目用地。
上述合同于 1982年 5月重新签订，关于用地的条款不变，合作期限为 15年。之后在 1989年双方再签订补充协议，将合作期限延长至 25年（从 1979年起算），即到 2004年 12月 31日。
1998年康佳集团就该宗地取得编号为“深房地字第 4000012750号”的行政划拨房产证（详见附件一），权利人为康佳集团股份有限公司，证载面积 39,160.5平方米，用途为工业仓储，使用权来源为“行政划拨”，说明该房产证不含地价和土地使用权，仅为证载的 8个地上建筑物业的产权。
2003年华侨城集团公司与上级政府部门签订《关于处理华侨城用地问题的协议》，一揽子解决华侨城片区用地问题时，工业用地部分计价的土地面积合共 210,485平米，其中包括该项目用地（详见在贵委员会备案的附件二：《华侨城土地使用情况表》）。即，华侨城集团公司在 2003年缴纳该用地协议的地价款时，已为项目用地交纳了约 1,621万的地价款（单价为 416元/平方米土地面积），所以，项目用地的土地使用权归属华侨城集团公司。
二、项目用地的历史遗留产权问题
根据项目用地的实际历史情况，康佳集团实际拥有项目用地上的建筑物业产权，而土地使用权则属于华侨城集团公司，属“房地分离”的状况。我公司认为，在双方没有解决项目用地的土地产权问题之前，康佳集团作为唯一开发主体推进该城市更新项目，将严重损害华侨城集团公司的利益。因此，我公司对该项目提出反对意见，恳请贵办立即暂停该项目的流程推进，待华侨城集团公司和康佳集团双方妥善商议解决方案后，再对该项目进行处理。
特此函告。
附件一：T309-0056宗地的行政划拨房产证
附件二：《华侨城土地使用情况表》
（6）深圳市南山区城中村（旧村）改造办公室发出†关于康佳集团作为康佳集团总部厂区更新项目实施主体的意见函‡
2013年 8月 13日，深圳市南山区城中村（旧村）改造办公室向申请人发出†关于康佳集团作为康佳集团总部厂区更新项目实施主体的意见函‡，称该办收到被申请人†关于反对康佳集团作为唯一实施主体推进‚康佳集团总部厂区城市更新项目‛的意见函‡，请申请人就被申请人发出的上述函件发表意见。
（7）深圳市规划和国土资源委员会第二直属管理局向申请人发出†深圳市国有土地使用权出让收入缴款通知单‡ 2014年 3月 1日，深圳市规划和国土资源委员会第二直属管理局向申请人发出†深圳市国有土地使用权出让收入缴 61
款通知单‡（通知单编号：FT20140100），通知申请人于 2014年 3月 20日前向深圳市财政委员会支付首期城市更新土地出让金人民币 488,063,979元。申请人已依照该通知按期如数缴纳该款项，并于 2014年 3月 17日获得相应金额的财政收据。
3．涉案 T309-0056宗地的房地产登记和房屋建设情况
1998年 11月 9日，申请人获深圳市人民政府发给的深房地字第 4000012750号†房地产证‡。该†房地产证‡注明：权利人为申请人，权利人性质为股份制企业，份额为全额，登记日期为 1998年 10月 12日，土地宗地号为T309-0056，土地所有权性质为国有，土地使用权来源为行政划拨，用途为工业、仓储用地，土地使用年限为 30年即从 1985年 1月 11日至 2015年 1月 10日，房屋及其他附着物为（0001）一号厂房 1栋、（0002）二号厂房 2栋、（0003）三号厂房 3栋、（0004）四号厂房 4栋、（0005）发配电站 5栋、（0006）展销厅 6栋、（0007）一号门卫 7栋、（0008）网架雨篷 8栋。
此外，该†房地产证‡还注明：本证所记载的房地产，不得买卖；抵押（典当）、出租须按有关规定办理。
2013年 2月 7日，深圳市规划和国土资源委员会第二直属管理局向申请人出具深规土二局函[2013]128号†关于康佳集团总部厂区城市更新单元土地、建筑物信息核查意见的复函‡，称应申请人申请，对康佳集团总部厂区更新单元范围内（宗地号：T309-0056）的土地、建筑物进行了核查，康佳集团总部厂区更新单元范围用地均已完成征（转）地及补偿 62
手续，属已出让国有土地，该更新单元范围用地均有权属证明（深房地字第 4000012750号†房地产证‡），权利人为申请人，本核查结果仅作为城市更新单元规划编制及审批、完善土地征（转）手续和项目地价测算的基础，不作为土地及建筑物权属证明。
1998年，申请人向深圳市国土行政部门提交†深圳市房地产初始登记申请书‡，申请办理涉案争议宗地房产的房地产登记。该申请书所附的涉案争议宗地上盖房屋相关建设文件所体现的建设信息如下：1989年 8月 5日，‚深圳特区华侨城建设指挥部规划工程部‛就康佳四号厂房发放建筑许可证，随后，‚深圳特区华侨城建设指挥部规划工程部‛又在该厂房†单位工程竣工验收证明书‡中作为企业主管部门核定人盖章确认；1987年 11月 17日，‚深圳特区华侨城建设指挥部规划工程部‛就仓库试验综合楼发放施工许可证；
设指挥部规划建设处‛出具证明称，康佳一号厂房、三号厂房于 1979年开工、1980年竣工，但是没有办理建筑许可证、开工许可证的手续，二号厂房（仓库试验综合楼）于 1987年开工、1988年竣工，当时没有办理建筑许可证的手续。
4．2003年†关于处理华侨城用地问题的协议‡的签订和履行
2003年 1月 28日，原深圳市规划与国土资源局作为甲方，被申请人作为乙方，双方签订†关于处理华侨城用地问题的协议‡，该协议与本案争议相关的约定如下：
……
为妥善处理华侨城用地问题，根据国家有关法律、法规、深圳市的有关规定及深圳市国土管理领导小组第八十次用地审定会议纪要（深府[2001]37号文），就办理该用地范围内用地及房地产手续的原则和程序，甲乙双方本着协商、自愿的原则，订立本协议。
一、本协议所指华侨城用地位于沙河东路以东、侨香路以南、侨城东路以西，土地面积约为 4.47平方公里（以下称“本协议地块”，见附件一）。其中，已出让用地约 0.48平方公里，为“世界之窗”用地（以下称“世界之窗用地”）；行政划拨用地约 0.50平方公里（共 33宗地，建筑面积 914,143平方米，具体见附件二，以下称“33宗用地”）；道路用地约 0.42平方公里；剩余约 3.07平方公里的用地（以下称“3.07平方公里用地”）按照本协议的规定补交地价。
二、“本协议地块”已发生的土地开发成本总计人民币 219,581.11万元（不含“世界之窗用地”）。
三、“3.07平方公里用地”按以下原则和程序办理有偿出让用地 64
手续：
（一）纳入本条第三款应缴纳地价的房地产所对应的指标为：商品性质的部分，住宅建筑面积2,349,917平方米，商业建筑面积417,110平方米，别墅建筑面积 31,829平方米，小区商业性服务设施建筑面积 31,502平方米（乙方提出该部分面积应为 63,105平方米，有关事宜由双方另行协商），加油站两个；非商品性质的部分，住宅建筑面积 140,567平方米，工业建筑面积 252,640平方米（其土地面积为 210,485平方米），小区服务设施建筑面积 128,314平方米，旅游用地面积 909,745平方米。
（二）地价原则：商品性质的用地，按建筑面积计收，具体标准为商业 1,950元／平方米、住宅 1,180元／平方米、别墅 3,500元／平方米、小区商业性服务设施1,534元／平方米、加油站1,080万元／个；
非商品性质的用地，按用地面积计收，具体标准为住宅 688元／平方米、工业 416元／平方米、小区服务设施 894元／平方米；旅游用地按用地面积 60元／平方米计收；公益、市政配套、外驻行政单位用地免收地价。分宗签订《土地使用权出让合同书》时，按上述地价计收原则在合同中注明地价金额。
（三）地价缴付方式：按上述原则及相应指标，扣除第二条的土地开发成本，乙方应缴地价款总计人民币 1,771,142,489元，自 2000年起在 5年内付清，平均每年应缴地价人民币 3.54亿元。乙方每年应缴金额须在当年 6月 30日前缴清，其中，2000至 2003年应缴金额共计 14.16亿元应在 2003年 6月 30日之前缴清（其中，2003年 3月 30日之前应缴清 10.62亿元），余额须在 2004年 6月 30日前付清。
乙方未按本协议规定的期限付清应缴地价款的，从滞纳之日起每 65
日加收应缴部分万分之五的滞纳金。自滞纳之日起六十日后仍未付清的，甲方不予办理乙方用地范围内的有关房地产登记、建筑许可及其他相关手续，并可按照拖欠地价款数额，按比例无偿将该用地中未签订《土地使用权出让合同书》的用地纳入政府储备用地范围，由政府按有关规定处理。
（四）该用地范围内的用地须分宗签订《土地使用权出让合同书》。已建或在建的用地，土地使用年期从建筑报建之日起按国家规定的土地使用权出让最高年限确定，乙方凭本协议在三年内按有关规定办理出让手续；未建的用地，土地使用年期从签订《土地使用权出让合同书》之日起按国家规定的土地使用权出让最高年限确定，但如《土地使用权出让合同书》签订的时间在 2012年 7月 20日之后，土地使用起始日期一律从 2012年 7月 20日起算。同一宗地上有不同用途的房地产因补齐年限应补交的地价，由乙方另行缴纳。
（五）该用地进行开发建设时，必须严格执行甲方审定的规划设计方案，并在总的用地面积和建筑面积范围内进行。不同用途的建筑面积用总量控制，超出总量部分按当时全额市场地价计收，并不再扣减土地开发成本。各地块间的建筑面积可根据甲方的规划在不同用途的建筑总面积中互相调整。不按规划实施建设的，甲方可无偿收回其土地使用权，没收地上建筑物、附着物。
（六）在签订《土地使用权出让合同书》时，将乙方作为土地使用权受让方；经乙方同意，也可将深圳华侨城房地产有限公司或乙方下属全资子公司作为土地使用权受让方。本协议签订后，乙方、深圳华侨城房地产有限公司或乙方下属全资子公司涉及国有资本退出时，应按企业改制的土地资产处臵和土地评估程序办理有关手续，未纳入 66
改制评估范围的房地产，不能确认给改制后的企业。
该用地范围内的旅游、工业及其他用地，如乙方以土地使用权作价入股的，可以以投资该项目的项目公司为土地使用权受让方，但要按企业改制的土地资产处臵和土地评估程序办理有关手续。
四、“33宗用地”按以下原则办理用地或房地产登记有关手续：（一）土地使用年期按产权登记的使用年期执行，其中尚未办理《房地产证》的房产可直接申请办理。
（二）在改为有偿使用性质或改变用地功能时，一律按当时市场地价标准计收，由乙方在签订《土地使用权出让合同书》时向甲方补交。
（三）土地使用年限与国家法律、法规规定不一致的，可依据有关法律法规的规定相应延长，但起始日期仍以原《房地产证》登记的起始日期为准。因延长土地使用期限所增加的地价，由土地使用者（或房屋所有人）根据当时的地价政策另行办理并交纳。
（四）对于原为社会微利商品房或全成本微利商品房的房地产，按市政府有关规定执行。
五、“世界之窗用地”的用地性质维持不变，与本协议约定有关的事项按本协议的约定执行。
六、“本协议地块”范围内的拆迁改造，按届时的政策执行。
经甲方同意的旅游用地范围内在不改变土地用途条件下的景区改造，不另补交地价。
七、“本协议地块”范围内已建成的绿地、道路、公益设施、市政配套设施产权属于政府，由乙方负责管理和使用。
因规划需要，甲方在“本协议地块”范围内布臵公益配套项目及 67
市政工程时，乙方须保证无偿移交用地，如涉及相邻权的，乙方应提供方便，甲方不作任何补偿。如涉及的土地已转让，由乙方作用地补偿，但涉及拆迁补偿的，由甲方按有关规定补偿。分宗签订《土地使用权出让合同书》时本原则应一并注明。
八、乙方每年办理出让手续的年度用地应纳入甲方的土地供应计划指标之内，乙方每年应于 10月 30日前申报下一年度的用地计划。
九、乙方除按本协议支付地价款外，每年还必须缴付土地使用费。
3.07平方公里范围内的用地支付数额根据乙方已支付地价的数额占应支付地价总额的比例进行调整。乙方付清本协议地价款后，甲方对商品性质和非商品性质的房地产按规定的土地使用费标准征收。“33宗用地”及“世界之窗用地”的土地使用费标准按规定执行。
十、本协议仅作为“本协议地块”范围内土地办理签订《土地使用权出让合同书》手续或办理有关房地产登记手续的依据，土地或房地产的具体范围和权益以签订《土地使用权出让合同书》或办理《房地产证》的内容为准。
十一、双方必须严格执行国家、省、市有关土地及房地产管理的政策和规定。本协议所指用地范围内的用地按法律、法规的规定需要调整的，乙方应予以积极配合。
……
上述†关于处理华侨城用地问题的协议‡提及的深圳市国土管理领导小组第八十次用地审定会议纪要（深府[2001]37号）关于涉案争议宗地的内容为：原则同意深圳市规划国土局提出的华侨城用地补办手续地价计收方案；进入市场的商业、住宅，按市场地价（商业 1,950元/平方米、住 68
宅 1,180元/平方米）计收；工业用地及自用住宅用地按现行协议地价全额计收；已办理房地产证的用地项目，不纳入补办手续范围；土地开发成本按 550元/平方米核减。
2000年 4月至 2004年 12月间，深圳华侨城房地产有限公司向深圳市财政局缴付共计人民币 1,771,142,489元。深圳华侨城房地产有限公司作出说明称，上述金额是替被申请人支付的†关于处理华侨城用地问题的协议‡的地价总款。
2013年 12月 2日，深圳市规划和国土资源委员会第二直属管理局向中国证券监督管理委员会深圳监管局发出†市规划国土委第二直属管理局关于深康佳总部厂区城市更新项目涉及宗地权属历史情况的复函‡，称：深康佳总部厂区城市更新项目涉及宗地原为政府行政划拨给华侨城集团公司土地的一部分；1979年 12月，华侨城集团公司以该宗地 10年的使用权作价入股设立广东省光明华侨电子工业有限公司（后改组为康佳集团股份有限公司）；1982年，经双方同意将该宗地作价入股的期限改为 15年，从 1980年 1月 1日至 1994年 12月 31日；1998年 10月，经华侨城建设指挥部批准同意，康佳集团股份有限公司办理了该宗地的房地产登记，并核发了†房地产证‡（深房地字第 4000012750号），使用年限30年（从1985年1月11日至2015年1月10日止）；
筑报建之日起按国家规定的土地使用权出让最高年限确定。
5．申请人与被申请人就涉案争议宗地形成的法律关系及其沿革
（1）申请人的设立及其设立之初的场地使用权出资
1979年 12月 25日，国家外国投资管理委员会向当时的广东省革委会作出（79）外资管委外字第 25号†对关于光明电子厂合资经营问题报告的批复‡，称原则同意广东省华侨企业公司与香港港华电子企业有限公司关于合资经营光明华侨电子工业有限公司的†协议书‡。
排除污染、修筑道路等设施；香港港华电子企业有限公司提供光明公司电子工厂基本建设所需的部分钢材、木材等建筑材料；香港港华电子企业有限公司提供先进的配套生产装配线设备、仪器和必要的维修工具、模夹具和零配件，主要设备包括电视机自动装配线 2条、收音录音两用机自动装配线 6条、碳膜电阻自动生产线 1条；建筑物年折旧率10%，机器设备年折旧率15%，土地不计提折旧；光明公司董事会是公司的执行权力机构，董事会的职权是讨论、决定公司的一切重大问题，执行协议和修改公司章程等；本协议有效期 10年，从 1980年 1月 1日起至 1990年 1月 1日止；本协议报请中华人民共和国外国投资管理委员会或有关部门批准，并向中华人民共和国工商行政管理总局登记。
1982年 5月，广东省华侨企业公司与香港港华电子企业有限公司签订†合同书‡，该合同书是根据双方已签订的†协议书‡和公司章程而签订的，与本案争议有关的约定是：公司所属写字楼及电子工厂建筑上盖用地 32,000平方公尺，使用年限 15年，土地投资计港币 600万元，作为广东省华侨企业公司投资入股资金，参与分红，但不计算折旧，合同期满或终止时，不折价清理；土地不提折旧；本合同有效期 15年，从 1980年 1月 1日起至 1995年 1月 1日止。
会以（79）外资管委外字第 25号文原则批准，现根据对外经济贸易部（82）外经贸资字第 16号文授权广东省核批送部备案的通知，并按今年一月份南方八省利用外资座谈会期间外资局领导的意见，决定由本委补办该项目合同、章程的审批手续，批复基本同意广东省华侨企业公司与香港港华电子企业有限公司以合资方式经营‚广东省光明华侨电子工业有限公司‛所订的合同、章程。
广东省光明华侨电子工业有限公司于 1983年 3月 1日获准登记，根据上述补办手续的精神，其营业执照有效期限为 1980年 1月 1日至 1990年 1月 1日止。
1986年 1月 15日，广州会计师事务所深圳分所出具深 8601-004号†验证资本证明书‡，称接受光明华侨电子工业有限公司委托，验证广东省华侨企业公司和香港港华电子企业有限公司对光明华侨电子工业有限公司的实际出资额，确认广东省华侨企业公司截至 1986年 1月 14日的实际出资额为港币 22,002,904.58元，其中实物净投资额为港币 15,421,844.89元，1983年利润分配所得转作投资港币 6,581,059.69元。实物投资内容包括土地、两幢厂房、办公楼、发电房、天桥、挡土墙以及相应的厂内道路、供水、排水设施等，均已交付使用。
（暂缺一名）四人为光明华侨电子工业公司中方董事，陈玉仁任董事长。与会双方对对方任命的各自董事均无异议，一致表示同意。
1988年 1月 12日，深圳特区华侨城经济发展总公司与香港港华电子企业有限公司签署关于光明华侨电子工业有限公司的†补充协议书‡，该协议与本案有关的约定是：随着广东省光明华侨电子工业有限公司中方股权由广东省华侨企业公司转让给深圳特区华侨城经济发展总公司，原协议、合同和章程中有关‚广东省华侨企业公司‛的名词和相应股利债权等全部转让给‚深圳特区华侨城经济发展总公司‛；双方同意按原投资比例再投资 1,000万港元，用于增添部分设备和仪器，进行技术改造，资金来源从 1987年度双方利润分红中解决。
1988年 2月 24日，深圳市人民政府作出深府外复[1988]107号†关于同意‚光明华侨电子工业有限公司补充协议书‛的批复‡，同意深圳特区华侨城经济发展总公司与香港港华电子企业有限公司于 1988年 1月 12日签署的关于光明华侨电子工业有限公司的†补充协议书‡，同意将原协议、合同和章程中光明华侨电子工业有限公司甲方‚广东省华侨企业公司‛更名为‚深圳特区华侨城经济发展总公司‛，同意光明华侨电子工业有限公司的合资双方按原投资比例再投资 1,000万港元用于增添设备仪器。
充协议书‡，该†补充协议书‡与本案有关的约定为：1988年 1月经深圳市人民政府批准，中方股权已转为深圳特区华侨城经济发展总公司，双方一致同意将‚广东省光明华侨电子工业有限公司‛更名为‚深圳康佳电子工业有限公司‛，双方同意延长合资期限，在原定合营期 15年的基础上再延长 10年，即从 1980年 1月 1日起至 2004年 12月 31日止；
关于土地使用费，在合营后期 10年，即从 1995年 1月 1日至 2004年 12月 31日止，由光明公司按†深圳经济特区土地管理条例‡规定逐年缴交土地使用费。
1989年 7月 6日，光明华侨电子工业有限公司致函华侨城建设指挥部称：近日，深圳市工商局批准本公司将原‚广东省光明华侨电子工业有限公司‛更名为‚深圳光明华侨电子工业有限公司‛，这样更名不能解决长期存在的公司名称与康佳商标缺乏一致性的问题，有必要充分利用此次更名的机会，从根本上理顺公司名称与康佳产品商标之间的关系，拟将‚光明华侨电子工业有限公司‛更名为‚康佳电子（集团）公司‛。1989年 7月 11日，光明华侨电子工业有限公司致函深圳市经济发展局称：深圳市工商局近日拟将本公司‚广东省‛三字改为‚深圳‛，考虑公司名称与产品名称不一致，极不利于广大海内外顾客了解公司，现经华侨城审示，同意直接将原‚广东省光明华侨电子工业有限公司‛改为‚深圳康佳电子工业有限公司‛，请求批准并转工商局核办。
1989年 10月 14日，深圳市人民政府向广东省光明华侨电子工业有限公司发出深府外复[1989]616号†关于广东省光 74
明华侨电子工业有限公司更名、扩大经营范围等问题的批复‡，同意其名称由‚广东省光明华侨电子工业有限公司‛更名为‚深圳康佳电子有限公司‛，且合资期限延长 10年（至 2004年 12月 31日止）。
1990年 11月 14日，深圳康佳电子有限公司召开第三届董事会第七次会议，形成会议纪要如下：决定成立‚股份制改造及股份上市筹备委员会‛，康佳股票上市后，公司逐步演化为纯控股公司，关于公司后 10年土地使用权问题，公司的土地使用权应按光补字（1989）—01号†补充协议书‡关于延长合资期限的条款而继续延续到 2004年 12月 31日。
1991年 9月 26日，深圳中华会计师事务所出具†关于深圳康佳电子有限公司资产评估及净资产验证结果报告
书‡，称截止至 1991年 7月 31日，深圳康佳电子有限公司的无形资产评估值为人民币 1,281,224.25元，其中场地使用权评估价值为人民币 1,281,224.25元。
1991年 11月 12日，深圳市人民政府办公厅向深圳康佳电子有限公司作出深府办复[1991]910号†关于深圳康佳电子有限公司改组为股份有限公司的批复‡，同意其改组为‚深圳康佳电子股份有限公司‛，并原则同意公司章程，公司的注册资本为人民币 12,871.9万元，公司发行普通股 12,871.9万股，每股面值为人民币 1元；深圳特区华侨城经济发展总公司持有 5,034.69万股，占总股份的39.11%。
1991年 12月 13日，深圳市人民政府向深圳康佳电子有限公司作出深府外复[1991]1336号†关于深圳康佳电子有限 75
公司更名的批复‡，同意其名称改为‚深圳康佳电子集团股份有限公司‛。
1991年 12月 19日，深圳康佳电子有限公司办理工商变更登记，其名称变更为‚深圳康佳电子（集团）股份有限公司‛，其注册资本变更为人民币 12,871.9万元。
1991年 12月 26日，†深圳康佳电子股份有限公司招股说明书‡确认：公司前身为‚广东省光明华侨电子工业有限公司‛，经原国家外国投资管理委员会于 1979年 12月批准成立，1980年 5月 21日正式开业，系中外合资企业；1979年在宝安县光明华侨畜牧场设立‚光明华侨电工厂‛（原文如此──仲裁庭注），由广东省华侨企业公司与香港港华电子企业有限公司合作经营，同年双方在原‚光明华侨电工厂‛的基础上正式签约合资设立‚广东省光明华侨电子工业有限公司‛，移址深圳市沙河工业区。
上述招股说明书附录包括深圳中华会计师事务所关于深圳康佳电子有限公司资产评估概要报告书。作为该招股说明书的附录二，深圳中华会计师事务所出具的财务报告显示，深圳康佳电子有限公司的场地使用权系中方投资，原作价港币 600万元，根据公司董事会决议，分 12年摊销；无形资产项目为场地使用权，原价人民币 450万元，累计摊销额人民币 321.88万元，结余额人民币 128.12万元。
1992年 10月 4日，深圳市人民政府办公厅向深圳康佳电子（集团）股份有限公司作出深府办复[1992]1248号†关于确认深圳康佳电子（集团）股份有限公司人民币特种股的 76
批复‡，同意其新增发行人民币特种股即 B股 1,000万股，股份总额 13,871.92万股，共计人民币 13,871.92万元，作为注册资本，股权结构为深圳特区华侨城经济发展总公司持有 5,034.69万股，占总股份的36.29%。
1995年 8月 29日，深圳康佳电子（集团）股份有限公司办理工商变更登记，其名称变更为申请人现名称‚康佳集团股份有限公司‛。
其后，申请人历经多次股本增加并相应进行了验资，但均未就被申请人的原始出资事宜作相反陈述。截至 2014年 4月 30日，被申请人持有申请人的股份比例为19.16%。
（2）被申请人的成立及其与申请人在涉案争议宗地方面的关系
深圳市市场监督管理局的政府信息公开（企业档案）查询结果显示，被申请人的经济性质为全民所有制企业，经营期限自 1987年 12月 7日始（获准登记），隶属关系为中央，主管部门为国务院侨务办公室，审批机关为国务院侨务办公室、国务院特区办公室，批准文件文号和日期为（85）侨秘字第 024号，1985年 4月 29日；审批文件文号及日期为（85）侨秘会字 002号，1985年 8月 28日。
府共同商讨了加快沙河华侨工业区的开发和建设问题。国务院侨务办公室的意见是，从沙河华侨工业区划出 4.8平方公里，采用交通部香港招商局开发蛇口工业区的办法，由香港中旅集团（国务院侨办在港直属企业）负责开发经营，建设外向型开发区──深圳特区华侨城；深圳特区华侨城的开发建设工作，由香港中旅集团负责；为便于组织建设工程的实施和管理，拟在沙河华侨城设立建设指挥部；深圳特区华侨城建设总体规划要服从深圳市总体规划要求，应经深圳市政府审查批准。
国务院侨务办公室、国务院特区办公室向广东省人民政府发出（85）侨秘会字 002号†关于转发香港中旅集团公司开发建设深圳特区沙河华侨城的报告的通知‡，称国务院侨务办公室†关于香港中旅集团公司开发建设深圳特区沙河华侨城的报告‡业经国务院领导同志批准，国务院领导同志指出，华侨城的建设，要在统一领导、统一规划下，充分发挥中旅集团在这一地区的作用。
1985年 11月 1日，国务院侨务办公室向深圳市委、市政府发出†关于成立深圳特区华侨城建设指挥部的通知‡，称根据国务院侨务办公室、国务院特区办公室（85）侨秘会字 002号通知精神，决定成立‚深圳特区华侨城建设指挥部‛，建制为厅局级。
1986年 3月 22日，深圳市委、市政府向宝安县委、县人民政府、各管理区委、各处以上公司，市直各部、委、办、局发出深委[1986]9号/深府[1986]140号†印发国务院侨办„关 78
于香港中旅集团公司开发建设深圳特区沙河华侨城的报告‟的通知‡，称深圳特区华侨城是经中央、国务院领导批准建设的一个以工业为主、全面发展的外向型开发区，是深圳特区的一个组成部分，望各有关单位给予积极支持。
1986年 5月 13日，深圳市人民政府办公厅向深圳特区华侨城建设指挥部发出深办函[1986]90号†关于同意成立深圳特区华侨城经济发展公司的复函‡，称（86）华城部发字第 036号报告收悉，同意成立‚深圳华侨城经济发展公司‛，隶属华侨城建设指挥部直接领导，该公司为全民所有制企业，独立核算，自负盈亏。
1986年 11月 3日，深圳市人民政府印发深府[1986]638号†关于对华侨城建设若干问题的批复‡，称根据国务院侨务办公室、国务院特区办公室（85）侨秘会字 002号通知精神，就华侨城建设若干问题作出批复，同意华侨城建设的总体规划和分期实施的详细规划报市政府批准后，华侨城所属范围内的其他建设规划、设计、施工、招标和地盘管理，由华侨城建设指挥部审批和组织实施（小区规划应报市规划局备案）；其中凡单个基建项目投资在人民币 1,500万元以上的，其施工须报市政府有关部门审批；同意委托华侨城建设指挥部审批区内的国营外驻、内联企业的协议、合同，并包括上述企业变更登记的补充协议、合同，以及批准企业变更改名称、迁移地址、增减、转让注册资本、延长合同期限、转产、扩大经营范围、歇业等；对于引进项目的审批，凡投资在 500万美元以内的，委托华侨城建设指挥部自行审批， 79
同意华侨城建设所需干部的调用、招聘，按市下达的定编数，及经市组织、人事部门审批同意的调、招干部年度计划，由华侨城建设指挥部负责审定具体人员，报市有关部门备案。
1986年 12月 27日，深圳市人民政府向华侨城经济发展总公司作出深府（1986）790号†关于同意由华侨城经济发展总公司承接原广东省华侨实业总公司、广东省沙河华侨企业公司在华侨城范围内所属全部企事业单位问题的批复‡，称根据国务院侨务办公室、国务院特区办公室（85）侨秘会字 002号文和†广东省华侨实业总公司、沙河华侨企业公司与香港中旅集团公司交接深圳华侨城建设范围内企事业单位有关问题会议纪要‡的精神，同意由华侨城属下具有法人资格经济实体深圳特区华侨城经济发展总公司承接华侨城建设范围内原广东省华侨实业总公司、广东省沙河华侨企业公司所属全部企事业单位（含中外合资、合作、三来一补企业）业权、债权、债务。
1987年 8月 24日，广东省对外经济贸易委员会向深圳经济特区华侨城经济发展总公司作出†关于深圳经济特区华侨城经济发展总公司章程、目录的批复‡，称同意深圳经济特区华侨城经济发展总公司章程、经营商品目录。深圳经济特区华侨城经济发展总公司的主管部门为深圳特区华侨城建设指挥部，投资者名称为深圳特区华侨城建设指挥部，性质为全民所有制企业。
于深圳华侨城用地及土地使用费等问题的会议纪要‡，时任深圳市人民政府市长和时任国务院侨务办公室主任分别代表各方在该纪要上签字。该纪要内容如下：1985年原深圳市规划局按照（85）侨秘会字 002号文及省、市有关文件的精神，所划定的华侨城 4.1平方公里（现实际使用面积 4.329平方公里），用地红线继续维持不变；华侨城 4.329平方公里行政划拨用地，将过去确定的利润分成办法改变为华侨城按照深圳市政府有关规定向深圳市政府缴纳土地使用费；1985年至 1989年，其土地使用费给予全部豁免；1990年至 1992年，其土地使用费按深圳市政府规定的甲种标准缴纳；从 1993年 1月 1日起，其土地使用费按深圳市政府规定的乙种标准缴纳。
1996年 12月 2日，广东省对外经济贸易委员会向华侨城经济发展总公司作出粤外经贸进字[1996]296号†转发外经贸部关于同意深圳特区华侨城经济发展总公司更名的批复‡函，将外经贸部[1996]外经贸政审函字第 2689号†关于同意深圳特区华侨城经济发展总公司更名的批复‡转发给深圳特区华侨城经济发展总公司。外经贸部的该批复函，同意深圳特区华侨城经济发展总公司更名为‚华侨城经济发展总公司‛。
1997年，国家经济贸易委员会向国务院侨务办公室发出国经贸企[1997]745号†关于同意成立华侨城集团的批复‡，称同意华侨城经济发展总公司更名为‚华侨城集团公司‛。
广东省工商行政管理局工商企业登记管理处 1999年 5 81
月 18日出具证明称：‚原深圳经济特区华侨城经济发展公司（注册号：粤外企字0734）于 1987年 12月 7日经我局核准开业登记。该企业 1988年 3月 22日名称变更为深圳经济特区华侨城经济发展总公司。1989年 3月 24日的变更登记中，注册号变更为：粤内进法字第 057号。该企业 1992年 10月 5日办理公司重新登记注册中，名称变更为深圳特区华侨城经济发展总公司，注册号变更为：19034617-5。该企业 1996年 8月 9日名称变更为华侨城经济发展总公司，该企业 1997年 10月 22日名称变更为华侨城集团公司。‛
2004年等年度的涉案争议宗地的土地使用费，相关收款收据均由被申请人出具。
根据深地税告“2007”9号†深圳市地方税务局关于开征城镇土地使用税的通告‡，2008年 6月至 2013年 12月间，申请人缴纳了涉案争议宗地的 12期城镇土地使用税，共计人民币 3,305,770.25元。该款项均由申请人直接缴付至深圳市南山区地方税务局账户。
6．申请人和被申请人委托律师处理本仲裁案
为处理本案仲裁纠纷，申请人与北京市中银（深圳）律师事务所签订†民事委托代理合同‡，被申请人与万商天勤（深圳）律师事务所签订†委托代理合同书‡。
二、仲裁庭意见
根据当事人提供的证据材料和庭审查明的前述案件事实，仲裁庭对本案涉及的有关双方当事人争议的问题发表如下仲裁意见：
（一）经被申请人同意和授权，申请人享有自 1985年 1月 11日至 2015年 1月 10日止的涉案 T309-0056宗地划拨土地使用权
1．‚房地合一‛登记
定，土地上已有建筑物、附着物的，土地及建筑物、附着物应同时登记。土地使用权未经核准登记的，建筑物、附着物所有权或他项权不予登记。1998年，涉案争议宗地及其上盖厂房进行房地产初始登记，获得核发†房地产证‡（深房地字第 4000012750号）时，适用上述条例。
本案特别值得注意的是，1998年办理的上述†房地产证‡具有三个特点：
（1）其办理经被申请人同意和授权；
（2）其所记载之土地性质为划拨用地（此类†房地产证‡在深圳本地习惯以绿色封皮冠之，俗称‚绿本†房地产证‡‛）；
（3）其所记载之土地使用期限追溯自 1985年 1月 11日起，至 2015年 1月 10日止。
这三个特点是本案纠纷的关键点。
2．涉案争议宗地及其上盖厂房进行房地产初始登记得到华侨城建设指挥部和被申请人的同意
深圳市规划和国土资源委员会第二直属管理局在†市规划国土委第二直属管理局关于深康佳总部厂区城市更新项目涉及宗地权属历史情况的复函‡中陈述称，1998年 10月，经华侨城建设指挥部批准同意，申请人办理涉案争议宗地的房地产登记。对此陈述的真实性，申请人予以认可。同时，被申请人亦当庭承认，1998年为支持申请人实施股票增发，为对涉案争议宗地地上物的所有权进行确认，同意申请人办理†房地产证‡。仲裁庭认为，深圳经济特区在 1998年时早 84
已实施‚房地合一‛登记制度，被申请人或华侨城建设指挥部知道或应当知道，其同意申请人就涉案争议宗地地上物申请办理†房地产证‡的行为，必将导致涉案争议宗地土地使用权和涉案争议宗地上盖厂房所有权的一体同时登记。因此，即便如被申请人所主张，其当时的主观意图只是同意其办理涉案争议宗地上盖厂房所有权登记，但在当时的‚房地合一‛登记制度背景下，对申请人办理涉案争议宗地上盖厂房所有权登记的同意应视为对申请人办理涉案争议宗地土地使用权登记的同意。
仲裁庭认为，被申请人同意申请人就涉案争议宗地及其上盖厂房进行房地产初始登记，与被申请人所主张的其享有华侨城片区的行政划拨用地土地使用权的立场并不冲突。被申请人享有华侨城片区行政划拨用地权利的来源，可追溯至（85）侨秘会字 002号†关于转发香港中旅集团公司开发建设深圳特区沙河华侨城的报告的通知‡。其后，深委[1986]9号/深府[1986]140号†印发国务院侨办„关于香港中旅集团公司开发建设深圳特区沙河华侨城的报告‟的通知‡、深办函[1986]90号†关于同意成立深圳特区华侨城经济发展公司的复函‡、深府[1986]638号†关于对华侨城建设若干问题的批复‡、深府（1986）790号†关于同意由华侨城经济发展总公司承接原广东省华侨实业总公司、广东省沙河华侨企业公司在华侨城范围内所属全部企事业单位问题的批复‡和 1993年 4月 22日†关于深圳华侨城用地及土地使用费等问题的会议纪要‡等一系列文件，均直接或间接地证明了被申请人 85
享有华侨城片区的行政划拨用地使用权。正是基于其原本享有涉案 T309-0056划拨土地的使用权，才使被申请人具备了同意或指定的资格，使其参股的公司（即申请人）获得涉案 T309-0056宗地的土地使用权。换言之，申请人取得涉案 T309-0056宗地的土地使用权，正是基于被申请人同意和授权的结果。
申请人称，申请人办理涉案 T309-0056宗地的房地产登记，是经华侨城建设指挥部的批准而非被申请人的同意。对华侨城建设指挥部和被申请人之间的关系，被申请人一方面主张两者是各自独立的主体，另一方面也主张两者存在政企不分的情形。仲裁庭认为，从深办函[1986]90号†关于同意成立深圳特区华侨城经济发展公司的复函‡、深府[1986]638号†关于对华侨城建设若干问题的批复‡、深府（1986）790号†关于同意由华侨城经济发展总公司承接原广东省华侨实业总公司、广东省沙河华侨企业公司在华侨城范围内所属全部企事业单位问题的批复‡等系列文件看，深圳特区华侨城建设指挥部是国务院侨务办公室为成片开发华侨城地区而在深圳特区设立的、当时建制为厅局级的办事机构。被申请人作为全民所有制企业，隶属华侨城建设指挥部直接领导，其主管部门和投资者均为华侨城建设指挥部。如果严格从组织机构登记意义角度看，华侨城建设指挥部和被申请人确实不是同一主体。但是，在上个世纪八十年代至九十年代，全民所有制企业与其主管部门或投资者之间存在‚政企不分‛的现象是常态，更不用说被申请人成立之时，连†中华人民 86
或划拨事宜而言，华侨城建设指挥部和被申请人确实存在着主体混淆的情形，而对该情形，相关利益方是知道且认可的。
从方法论上讲，以现在的公司法概念体系来解释和批评二十年甚至三十多年前的‚政企不分‛，是不恰当的。
1998年申请人办理涉案 T309-0056宗地的房地产登记时，如果延续‚政企不分‛的做法，华侨城建设指挥部批准申请人办理涉案†房地产证‡，可以等同于被申请人同意申请人办理涉案†房地产证‡；如果坚持两者之间的独立性而否认华侨城建设指挥部和被申请人在此问题上存在‚政企不分‛的做法，那么，就从纯粹市场体制下的股权关联关系角度而言，在被申请人是申请人的最大份额股权股东和华侨城建设指挥部是被申请人100%全资股东的双重前提下，华侨城建设指挥部若未征得被申请人同意而‚越级‛批准申请人办理涉案†房地产证‡，显然完全不符合商业逻辑。因此，被申请人和华侨城建设指挥部在组织机构登记方面的差异，不影响仲裁庭前述之‚申请人取得涉案 T309-0056宗地的土地使用权，正是基于被申请人同意和授权的结果‛的判断。
3．2003年†关于处理华侨城用地问题的协议‡与涉案 T309-0056宗地具有关联性，但被申请人不得以该协议对抗申请人
（1）2003年†关于处理华侨城用地问题的协议‡与涉案 T309-0056宗地具有关联性
被申请人主张，其与原深圳市规划与国土资源局于 2003年签订的†关于处理华侨城用地问题的协议‡证明其已将涉 88
案争议宗地由行政划拨用地性质转为工业用地出让性质。
2003年†关于处理华侨城用地问题的协议‡正文后所附的相关红线图和宗地细目显示，涉案争议宗地位于该协议用地范围内。
深圳市规划和国土资源委员会第二直属管理局在†市规划国土委第二直属管理局关于深康佳总部厂区城市更新项目涉及宗地权属历史情况的复函‡中亦陈述称，2003年 1月，被申请人与原深圳市规划与国土资源局签订了†关于处理华侨城用地问题的协议‡，涉案争议宗地位于该协议用地范围内，由被申请人按工业用途补交了地价。被申请人对该复函的上述陈述予以认同。仲裁庭认为，该复函为政府公函，其函件本身的真实性应予认可，且规划国土部门作为†关于处理华侨城用地问题的协议‡的当事方，其对该协议的解释应具有优先效力。即便案外人可能就†关于处理华侨城用地问题的协议‡的部分内容作出其他理解，但对该协议的最终理解仍应以规划国土部门和被申请人作为合同当事人共同同意的解释为准。因此，仲裁庭对此政府部门公函所证明的上述事实予以认定。
申请人曾根据†最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定‡第七十五条之规定，向仲裁庭提出申请，要求被申请人提供证据证明 2003年†关于处理华侨城用地问题的协议‡第二条所列‚土地开发成本‛之具体构成内容及核算依据。
仲裁庭认为，鉴于†市规划国土委第二直属管理局关于深康佳总部厂区城市更新项目涉及宗地权属历史情况的复函‡所 89
证明的上述事实已被认定，被申请人已就涉案争议宗地按工业用途补交了地价，仲裁庭对申请人的该项证据调查申请不予支持。
综上，涉案争议宗地与 2003年†关于处理华侨城用地问题的协议‡所调整的法律关系具有关联性。
（2）2003年†关于处理华侨城用地问题的协议‡不得用于对抗申请人
仲裁庭认为，由 2003年†关于处理华侨城用地问题的协议‡产生的债权效力不得对抗不知情的申请人。首先，根据合同相对性原则，合同原则上只能约束缔约方而不能约束缔约方以外的第三人。被申请人未提交证据证明，申请人曾参与该协议的订立，或曾被告知该协议的内容。因此，申请人不受该协议的约束。其次，被申请人并未依据 2003年†关于处理华侨城用地问题的协议‡成功办理涉案争议宗地的工业用地使用权出让和产生物权公示效力的土地使用权登记手续，其不得主张仅以此协议对抗申请人。
4．申请人享有的涉案 T309-0056宗地土地使用权是有限制的
鉴于 1998年涉案†房地产证‡记载涉案争议宗地用地性质为行政划拨用地，由此产生了除涉案争议宗地的土地使用权实质归属争议以外的本案另一个焦点：1998年申请人作为已发行公众股多年的上市公司获得行政划拨用地登记的原因及由此产生的权利限制。
被申请人认为，根据 1998年当时适用的法律，申请人 90
作为上市公司不应获得行政划拨用地使用权；申请人则认为，申请人获准涉案争议宗地行政划拨用地登记是基于政府部门对历史遗留问题予以尊重的处理结果。
仲裁庭注意到，从 1998年涉案 T309-0056宗地及上盖厂房的房地产初始登记申请书及其所附的相关建设文件看，上盖厂房在 1998年前即已建设完成，且部分厂房是在 1985年 1月 11日（即涉案†房地产证‡登记的土地使用期限起始日）之前即已建成并用于申请人的生产。因此，1998年的房地产初始登记效力追溯至 1985年 1月 11日，就是对过去已实际发生的土地使用行为的追认。
仲裁庭认为，申请人就涉案争议宗地享受按历史遗留问题处理而获得的权利不是凭空而来的。
根据 1998年当时适用的 1995年 1月 1日起施行的†中华人民共和国城市房地产管理法‡的规定，申请人确实不符合被依法批准获得划拨土地使用权的条件。该法第三条规定：‚国家依法实行国有土地有偿、有限期使用制度。但是，国家在本法规定的范围内划拨国有土地使用权的除外。‛该法第二十二条规定：‚土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安臵等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。依照本法规定以划拨方式取得土地使用权的，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。‛该法第二十三条规定：‚下列建设用地的土地使用权，确属必需的，可以由县级以上人民政府依法批准划拨。（一）国家机关用地和军事用地；（二）城市基础设施用地和公益事 91
业用地；（三）国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；（四）法律、行政法规规定的其他用地。‛此外，1998年 8月 29日颁布、1999年 1月 1日起施行的†中华人民共和国土地管理法‡第五十四条重复了†中华人民共和国城市房地产管理法‡第二十三条的规定。在申请人提交的 1998年涉案 T309-0056宗地及上盖厂房的房地产初始登记申请书及其所附的相关建设文件等证据中，确实没有县级以上人民政府依法批准土地划拨的文件，且涉案争议宗地用途是 1979年以来持续建设的生产经营性厂房用地，也不符合 1995年†中华人民共和国城市房地产管理法‡第二十三条关于划拨土地用途的规定。
除了初始登记申请书及相关建设文件，申请人和被申请人均未提供关于当时政府批准划拨土地的信息。因此，涉案 T309-0056宗地及上盖厂房在 1998年申请房地产初始登记时，政府相关行政部门核准其登记申请的具体过程现已难以考究。仲裁庭认为，政府相关部门是按照 1993年 4月 22日国务院侨务办公室与深圳市人民政府达成的†关于深圳华侨城用地及土地使用费等问题的会议纪要‡，经国务院侨务办公室在深机构──华侨城建设指挥部和全资子公司（即被申请人）同意后按历史遗留问题对涉案争议宗地进行处理的。
自 1979年申请人成立至 1998年涉案†房地产证‡办理，申请人使用涉案争议宗地进行经营性生产的时间跨越了 20年。这 20年恰是中国经济体制从计划经济走向市场经济的时段。这 20年期间，现行†中华人民共和国宪法‡修正了两次，†中华人民共和国土地管理法‡从无到有，并经过了 92
两次修改。1980年 8月，深圳经济特区才成立。因此，1998年申请人办理涉案房地产初始登记时，尽管其是上市公司，且涉案争议宗地的实际用途显然不符合当时法律规定允许批准划拨的用地用途，政府部门对某些历史遗留问题予以追认的做法是合理的。
仲裁庭注意到，与法律明文规定划拨用地使用权没有使用期限限制的情形形成对照的是，1998年†房地产证‡明确规定了土地使用年限为 30年，从 1985年 1月 11日至 2015年 1月 10日。申请人和被申请人均未提交证据说明这个年限的开始日和结束日在 1998年当时是如何确定的。一般而言，对历史遗留问题予以追认的期限通常应仅适用至追认当时，换言之，对历史遗留问题予以追认原则上不应适用于追认时间以后的未来。
于是，接下来的问题是，如果说 1998年 10月之前申请人作为上市公司在涉案争议宗地上建设和使用经营生产性用途厂房是基于其历史遗留问题性质而取得正当性，那么 1998年 10月至 2015年 1月期间，申请人作为上市公司就经营生产性用途的厂房继续维持其划拨用地的依据为何？对历史遗留问题的处理而产生的权利是否受到限制？1998年时对历史遗留问题进行处理的思路是否应一以贯之地适用于当下的仲裁纠纷？若申请人在 2015年 1月 10日前拟改变土地用途及土地使用期间，是否应征得历史遗留问题处理方案的原同意人（即被申请人）的同意？
对上述问题的回答，绕不开对申请人的原中方股东和被申请人对申请人原始出资行为的分析。
（二）申请人的原中方股东和被申请人的原始出资义务已履行完毕
广东省华侨企业公司与香港港华电子企业有限公司于 1979年 12月 29日就成立中外合资经营广东省光明华侨电子工业有限公司签订†协议书‡，又于 1982年 5月签订†合同书‡。该 1979年†协议书‡和 1982年†合同书‡经粤外委合（1983）54号†关于补办光明电子厂合同审批问题的批复‡同意补办审批手续而生效。据此，广东省华侨企业公司以土地投资，计港币 600万元，参与分红，但不提折旧，合同期满或终止时不折价清理，土地使用期限为 15年，从 1980年 1月 1日起至 1995年 1月 1日止。1986年 1月 15日，广州会计师事务所深圳分所出具深 8601-004号†验证资本证明书‡确认广东省华侨企业公司实物投资已交付使用。1988年，广东省光明华侨电子工业有限公司中方股权经批准由广东省华侨企业公司转让给深圳特区华侨城经济发展总公司后，中外双方又达成光补字（1989）—01号†补充协议书‡，约定合资期限从 1980年 1月 1日起至 2004年 12月 31日止，土地使用费从 1995年 1月 1日起至 2004年 12月 31日止，由广东省光明华侨电子工业有限公司逐年缴交。该†补充协议书‡获得深圳市人民政府批准而生效。1991年 12月 26日，†深圳康佳电子股份有限公司招股说明书‡附录中，深圳中华会计师事务所出具的财务报告显示，申请人的场地使用权系中方投资，原作价港币 600万元。由此可见，被申请人以场地使用权出资入股的条件和承担的相应义务并未因申请人公开发行股票而有所变更。
仲裁庭认为，根据 1979年 7月 1日颁布并生效的†中华人民共和国中外合资经营企业法‡第五条和 1983年发布并生效的†中华人民共和国中外合资经营企业法实施条例‡第四十八条的规定，中国合营者的投资可包括为合营企业经营期间提供的场地使用权。因此，广东省光明华侨电子工业有限公司原中方股东广东省华侨企业公司以场地使用权出资，经政府主管部门的批准，符合当时法律的规定。
仲裁庭认为需要对‚场地使用权出资‛进行概念辨析。
场地使用权作为无形资产，不是土地所有权，也不是货币或动产。国有土地所有权归国家所有，不能用来出资。场地使用权被用于出资时，其性质完全不同于货币或动产，后者被用于出资时将发生其所有权的变更，即货币或动产的所有权将被转移至被出资的公司，而场地使用权具有一定的存续期间即年限。以场地使用权出资，实际是将场地使用权的某部分年限作价用于出资。可用于说明和类比的概念是‚商标许可使用权‛和‚商标所有权‛：两者均可用于作价出资，但商标所有权出资须办理商标转让手续，将商标注册人由原注册人（即出资人）变更为被投资的公司；而以商标许可使用权作价出资的，不办理商标转让，由商标注册人（出资人）与公司签订商标许可使用合同，商标注册人将商标在一定期限内许可给公司使用，将本应收取的商标许可使用费作价入股。在商标许可使用合同到期后，即使双方不再续约，商标注册人仍享有其以商标许可使用权出资形成的股权，不构成出资的抽回。因此，正如不能简单地以‚商标入股‛的模糊说法混淆‚商标许可使用权入股‛和‚商标所有权入股‛这 95
两个不同的概念，亦不能简单地以‚土地入股‛这样的模糊称谓来描述‚场地使用权出资‛，以免造成概念偷换。
本案中，广东省华侨企业公司投入广东省光明华侨电子工业有限公司的资本数额是场地使用权年限（1980年 1月 1日至 2004年 12月 31日）作价的价值。在该部分年限届满之后，场地使用权在该部分年限内的价值已为公司所享有和使用，且该部分价值也已凝结为公司财产，场地使用权出资人客观上也无法抽回。因此，广东省光明华侨电子工业有限公司原中方股东广东省华侨企业公司及其股权受让者深圳特区华侨城经济发展总公司的出资义务，就是在场地使用权期限内，维持广东省光明华侨电子工业有限公司正常使用相关场地进行生产经营性建设。根据前述系列中外合资经营企业合同文本，广东省光明华侨电子工业有限公司中方股东的场地使用权出资义务，本应到 2004年 12月 31日即已履行完毕。换句话说，假设 2004年 12月 31日之后，申请人无法持续占有使用涉案争议宗地，被申请人也不构成违约，其仍享有其以场地使用权出资而形成的股权，不构成对出资的抽回。
广东省华侨企业公司与香港港华电子企业有限公司签订的 1979年†协议书‡和 1982年†合同书‡已经政府外资主管部门审批而生效。该†协议书‡和†合同书‡均约定，涉案争议宗地作为广东省华侨企业公司投资入股资金，参与分红，但不计提折旧，合同期满或终止时，不折价清理。这说明，涉案争议宗地并未成为广东省光明华侨电子工业有限公司的财产，广东省光明华侨电子工业有限公司只是享有场 96
地使用的权利。其后，不论广东省光明华侨电子工业有限公司发生股东变更、公司更名、发行股票上市等，均未对上述关于场地使用权的约定作变更处理，直到 1998年涉案†房地产证‡的办理。至少 1998年办理涉案†房地产证‡之前，被申请人对 2004年 12月 31日场地使用权出资义务届满后收回场地使用权是有权享有合理期待的。
值得注意的是，1998年申请人申请办理涉案†房地产证‡时，不仅取得了被申请人办理房地产登记的同意和授权，在该†房地产证‡上所记载的土地使用期限到期日为 2015年 1月 10日，这超出了前述系列中外合资经营企业合同文本所约定的场地使用权到期时间 2004年 12月 31日，将土地使用期限又延长了 10年。根据前文论述，该土地使用期限的延长理应是征得了被申请人同意后的结果。双方当事人均未提供证据说明被申请人为何同意延长涉案争议宗地由申请人使用的期限以及被申请人因此期限延长而对等获得的明确的商业利益。被申请人称这体现了其作为股东对申请人的支持，申请人对此问题则未予以说明或评论。仲裁庭认为，被申请人对其 1998年当时意图的陈述符合本案的事实。前述系列中外合资经营企业合同文本并未赋予被申请人具有在申请人向政府相关部门申请办理涉案†房地产证‡时予以同意的义务，况且被申请人对申请人延期使用土地的上述同意，也大大超出了前述系列中外合资经营企业合同文本中关于场地使用权出资年限约定的义务。
（三）相对于被申请人，申请人不享有‚深圳市南山区康佳集团总部厂区城市更新项目‛的独立开发权
1．1998年 10月至 2015年 1月期间，申请人作为上市公司就经营生产性用途的厂房继续维持其划拨用地性质的依据是†关于深圳华侨城用地及土地使用费等问题的会议纪要‡
仲裁庭认为，对本案的分析，必须建立在认真回顾申请人对涉案争议宗地权利来源的整个历史的基础上。前文已述，根据 1998年当时适用的土地管理法律制度，在一般情况下，申请人作为上市公司就经营生产性用途的厂房办理涉案†房地产证‡时，应办理土地有偿出让手续，就涉案†房地产证‡发放后对涉案争议宗地的土地使用支付土地出让金。如果说是为了解决历史遗留问题，政府相关部门协助被申请人兑现其在系列中外合资经营企业合同文本中的承诺，那么划拨土地使用期限也应在 2004年 12月 31日即告截止，涉案†房地产证‡上对土地使用到期日的合理记载也应为 2004年 12月 31日，如之后申请人需要继续占有使用涉案争议宗地的，应办理相应的土地有偿出让手续，支付土地出让金。
仲裁庭认为，涉案†房地产证‡所载的划拨土地使用期限之所以可延长至 2015年 1月，并将使用权期限起始时间追溯至 1985年 1月，是在被申请人同意下，深圳市人民政府于 1998年就涉案争议宗地履行其于 1993年 4月 22日和国务院侨务办公室达成的†关于深圳华侨城用地及土地使用费等问题的会议纪要‡的结果。从表面上看来，该纪要的目的是约定‚华侨城‛向深圳市政府缴纳土地使用费的标准──这个约定实际是执行深府（1990）206号文†深圳经济特 98
区土地使用费征收办法‡第七条规定的收费标准，并使其具有追溯性。但是，该纪要更重要的意义在于，以双方合意的方式再次明确确认了华侨城片区 4.329平方公里均为行政划拨用地的性质。根据前文所述，这里的缴费义务人‚华侨城‛，既是指华侨城建设指挥部，也是指被申请人。值得一提的是，在该纪要的履行过程中，申请人提交的证据证明，在 1996年、1997年两个年度的由深圳市规划国土局南山分局出具的†永久性用地土地使用费缴费通知单‡中，均指明‚华侨城经济发展总公司财务部‛为收款人，收费依据为深府（1990） 206号文即†深圳经济特区土地使用费征收办法‡，收费种类为乙类。
作为申请涉案争议宗地及其上盖厂房进行房地产初始登记（即因该纪要而获益）的申请人，在 1998年当时的土地法律制度环境下，在其申请继续使用划拨土地期限延长至 2015年 1月的当时，知道或应当知道上述纪要的存在。同时，由于办证过程实际是因该纪要发生效力而受益的过程，因此，对等地，申请人也要受该纪要的约束。
申请人在 1998年申请对涉案争议宗地及其上盖厂房进行房地产初始登记，享受着因被申请人的同意和被申请人与深圳市人民政府之间的合意关系而被按作历史遗留问题处理而带来的利益之当时，就知道或应当知道，如 2015年 1月 10日其土地使用权期限届满，其将涉案争议宗地返还给深圳市规划国土部门后，华侨城建设指挥部有权依据†关于深圳华侨城用地及土地使用费等问题的会议纪要‡向深圳市人民政府主张获得涉案争议宗地的土地使用权。由此，申请 99
人在 1998年申请对涉案争议宗地及其上盖厂房进行房地产初始登记的当时，由其按历史遗留问题处理而享有的权利，对等地使其产生了一个相对于被申请人的消极义务负担：申请人不应损害 2015年 1月 10日其土地使用权期限届满后被申请人对涉案争议宗地的期待权或未来的请求权。换句话说，正如在 1998年当时的‚房地合一‛登记制度背景下，被申请人对申请人办理涉案争议宗地上盖厂房所有权登记的同意，应视为对申请人办理涉案争议宗地划拨使用权登记的同意，那么对等地，本案申请人在 1998年享受着按历史遗留问题处理待遇的同时，其因历史遗留问题处理而产生的权利也随之受到限制。根据†中华人民共和国民法通则‡第五条的规定，公民、法人的合法民事权益受法律保护。按历史遗留问题处理的思路应当是一以贯之且双方对等的。申请人不应在申请划拨用地延长这个对自己有利的问题上以历史遗留问题为主张依据的同时，在消极义务限制事宜上回避按历史遗留问题处理的主张。
2015年 1月 10日后，被申请人对涉案争议宗地的期待权或未来的请求权的性质是相对于规划国土部门的债权。如果仅从债权的相对性而言，被申请人的该等期待权或未来的请求权并不能阻止申请人在 2015年 1月 10日后亦可能自行就涉案争议宗地向规划国土部门申请延期或改变土地用途。
但是，正是由于上述对被申请人的消极义务负担，申请人行使现有土地权利和未来申请土地延期的可能均受到了限制：若申请人在 2015年 1月 10日后拟与规划国土部门协商继续使用涉案争议宗地，将构成对被申请人所享有之债权的侵 100
害，除非其已征得其 1998年历史遗留问题处理方案的原同意人（即被申请人）的同意；若申请人在 2015年 1月 10日前拟改变涉案争议宗地的用途及土地使用期限，亦应征得其 1998年历史遗留问题处理方案的原同意人（即被申请人）的同意。
当前，申请人拟于 2015年 1月 10日前对涉案争议宗地采取对上盖物拆除重建的方式进行城市更新，将尚未到期而即将到期之土地使用权划拨改为土地使用权出让，土地即将出让的年限跨越至 2015年 1月 10日之后，且其已获得建设规划许可证件所记载的用途与 1998年†房地产证‡所记载的用途相比存在根本性的变化。在上述消极义务负担下，申请人进行上述城市更新项目时，有义务征得被申请人的同意，否则将构成对被申请人债权的侵害。相应地，被申请人有权阻却申请人侵害其债权的行为，即其对申请人就涉案争议宗地向规划国土部门申请进行城市更新享有同意或否定的权利。基于此同意权，当被申请人在合理的条件下提出共同参与开发涉案争议宗地的城市更新项目时，申请人不应拒绝。当前，被申请人已明确提出主张，要求和申请人共同开发涉案争议宗地城市更新项目，申请人应根据深圳市城市更新的相关制度规范，与被申请人就涉案争议宗地城市更新项目共同开发的条件进行协商。
根据†深圳市城市更新办法实施细则‡第三十三条的规定，拆除重建类城市更新项目的实施方式具有多样性，城市更新‚实施主体‛的单一性规定与‚开发主体‛的多样性不冲突。多方权利主体和相关利益方可以基于协商共同合作开 101
发。
需要说明的是，仲裁庭无意──根据†仲裁协议‡5.2条，仲裁庭也无权──就被申请人与申请人对涉案争议宗地城市更新项目进行开发的具体合作内容和方式提供任何建议或判断。
2．申请人与深圳规划国土部门尚未缔结土地出让合同
规划国土部门为一方当事人的国有土地使用权出让合同是要式合同。尽管申请人已于 2013年 7月 22日获得了深圳市规划和国土资源委员会第二直属管理局发放的深规土许 ZG-2013-0028号†深圳市建设用地规划许可证‡，且已缴付了首期土地出让金，甚至规划国土部门已为其准备与申请人缔结的土地出让合同文本编制了合同编号，但正如申请人代理人当庭所陈述的，申请人尚未与规划国土部门就涉案争议宗地的城市更新项目签订†土地出让合同‡。合同编号和要式合同文本两者不应混淆。因此，在合同缔结过程方面，申请人和被申请人目前所处的阶段和状态实际是类似的：被申请人与规划国土部门签订了 2003年†关于处理华侨城用地问题的协议‡，并向规划国土部门缴付了涉案争议宗地作为工业用地的土地出让金；申请人向规划国土部门缴付了涉案争议宗地城市更新的首期土地出让金，但涉案争议宗地上盖建筑物尚未拆除，且截止本裁决书作出时申请人并未主张其已将 1998年†房地产证‡办理注销手续，申请人尚未与规划国土部门就涉案争议宗地签订要式†土地出让合同‡。
相对抗。正如前文所述，被申请人不能以 2003年†关于处理华侨城用地问题的协议‡及相关的土地出让金缴付来对抗申请人，同样申请人也不能以其已缴付首期城市更新土地出让金和取得建筑规划许可或出让合同编号来对抗被申请人。
3．申请人证券法意义上的信息披露行为不影响被申请人参与开发涉案争议宗地城市更新项目的民事权利
申请人提交了相关证据说明其作为上市公司就涉案争议宗地城市更新事宜做了多次信息披露。仲裁庭向申请人询问，其是否曾就其披露的涉案争议宗地城市更新事项召开过股东大会并作出股东大会决议。被申请人明确表示，申请人未曾就其披露的涉案争议宗地城市更新事项召开过股东大会并作出股东大会决议；申请人对此问题没有正面回答，只是举证其曾以董事局公告名义和其公司年报的方式发布相关信息披露了涉案争议宗地城市更新项目的进展动态。仲裁庭认为，申请人证券法意义上的信息披露行为不影响被申请人参与开发涉案争议宗地城市更新项目的民事权利。证券法上的信息披露义务和参与开发涉案争议宗地城市更新项目的权利是性质截然不同的民商事法律关系，不能混淆。本案仲裁纠纷不是证券法意义上的信息披露义务纠纷。就本案所争议的被申请人参与开发涉案争议宗地城市更新项目权利所涉及的物权和债权法律关系范畴而言，申请人董事局向申请人股东大会负责，其行为不能约束作为股东的被申请人，申请人以其年度报告向其股东负责，但年度报告不能反向地对其股东产生物权或债权关系范畴内的约束力。
限于本案诉因及†仲裁协议‡的约定，本仲裁庭客观上 103
无权对申请人的公司治理事项（包括可能隐含的公司控制权事项）进行评论。仲裁庭认为，†中华人民共和国公司法‡和†中华人民共和国证券法‡为所有上市公司内的主体（包括股东、董事、监事和高级管理人员）设臵了基本的博弈规则，假如各相关利益方从个体理性的起点出发走向集体非理性的结果，是令人遗憾的。依法走向‚善治‛，应是公司治理的理想目标。对被申请人、申请人的其他股东以及其他利益相关的方方面面而言，无论本案的争议结果如何，应在聚焦公司内部博弈之时不忘研究城市更新制度规范细节，并回顾和分析土地出让关系其他相关方的行为，努力保证涉案争议宗地城市更新项目本身不因各利益相关方的博弈而受损，这应是各方博弈的预设前提。
4．被申请人未在政府部门规定的异议期内提出异议不损害其参与开发涉案争议宗地城市更新项目的权利
申请人主张其为涉案争议宗地唯一开发主体的一个理由是，被申请人未在政府部门规定的异议期内提出异议，因而丧失了异议权。另，申请人没有举证证明，被申请人曾就申请人为涉案争议宗地城市更新项目的唯一开发主体作出过赞同的意思表示。
仲裁庭认为，意思表示是指行为人把进行某一民事法律行为的内心效果意思以一定的方式表达于外部的行为，因此在一般情况下，无声不是默许。†最高人民法院关于贯彻执行„中华人民共和国民法通则‟若干问题的意见‡第三部分‚民事法律行为和代理‛第 66条规定，不作为的默示只有在法律有规定或者当事人双方有约定的情况下，才可以视为 104
意思表示。现行†深圳市城市更新办法实施细则‡规定了城市更新的公示程序，而非异议程序，并未涉及公示期届满后未提出异议的权利人是否丧失其民事权利的事宜。†中华人民共和国立法法‡第七条规定，全国人民代表大会制定和修改刑事、民事、国家机构的和其他的基本法律。涉及民事权利的立法权限在中央而不是地方。†深圳市城市更新办法实施细则‡关于公示程序的规定只是在行政参与原则下行政机关进行自我程序约束的体现，是一个行政法意义上的程序规范，从其制定目的和制定权限来看，不涉及民事权利。
综上，仲裁庭对申请人主张的确认其有权作为唯一开发主体对涉案争议宗地城市更新项目进行开发的仲裁请求不予支持。
（四）关于申请人的律师费请求和被申请人的律师费反请求
仲裁庭注意到，申请人成功地申请获得‚深圳市南山区康佳集团总部厂区城市更新项目‛而不需要通过‚招拍挂‛方式取得涉案争议宗地开发权的重要依据是 1998年†房地产证‡，该证所载土地权利将于 2015年 1月 10日到期。同时，涉案争议城市更新项目的土地出让合同至今仍未签订，如果深圳市基准地价标准在双方纠纷解决期间上调，必将增加未来项目开发方的开发成本，对开发方（无论为何方）的收益产生极大的不确定性。因此，仲裁庭理解，双方当事人之所以决定通过简易仲裁程序解决纠纷，其目的之一，正是为了防止和减少因纠纷解决时间过长导致的城市更新权利保有的不确定性和房地产市场机会的损失。然而，本案案情 105
历史跨度大且头绪繁琐，相关证据众多，法律适用问题复杂，牵涉其中的利益主体多样性强，与简易仲裁程序较短的审限之间形成较强反差。在相对民事诉讼普通审判程序明显较短的仲裁审限内，双方代理律师各自搜集了大量证据，历经四次开庭，对相关事实和法律问题做了广泛且深入的讨论，且在每次开庭之后仍不断地补充提交证据以对抗对方的新观点或新证据，代理事务难度高，所耗费的代理工作时间量大，代理工作强度很高，充分展现了双方律师优秀的职业素养和勤勉敬业的工作态度。仅就本案所涉的争议标的额或以本案所需的必要工作时间量而论，申请人和被申请人各自所主张的律师费请求数额均低于现行的†广东省物价局、司法厅律师服务收费管理实施办法‡所列之广东省律师服务政府指导价。
仲裁庭认为，律师费转付制度（即在合理的费用条件下，败诉方承担胜诉方的律师费）是国内外商事仲裁普遍通行的制度惯例，各主要商事仲裁机构均在其仲裁规则中予以明确规定。†仲裁规则‡第六十六条第（一）款规定，仲裁庭有权在裁决书中裁定当事人应承担的仲裁费和其他费用，包括当事人为进行仲裁而发生的合理的法律费用和其他费用。因此，鉴于申请人确认其有权作为‚深圳市南山区康佳集团总部厂区城市更新项目‛的唯一开发主体对该城市更新项目进行开发的仲裁主请求未获得仲裁庭支持，作为败诉方，其要求其律师费由被申请人承担的理由不成立，仲裁庭对申请人主张的律师费本请求不予支持。被申请人作为本仲裁案件的胜诉方，按上述制度惯例和†仲裁规则‡的规定，其律师费 106
反请求本应获得支持。但是，仲裁庭注意到，被申请人的律师费反请求与其在†仲裁协议‡的缔约意图存在着冲突。根据本案†仲裁协议‡的上下文表述，申请人和被申请人签订†仲裁协议‡的意图并不完全相同：申请人的仲裁意图是希望仲裁胜诉，确立己方的唯一开发权，排除被申请人的共同开发权；被申请人的仲裁意图则是希望在其仲裁胜诉后与申请人合作开发涉案争议城市更新项目。可见，根据被申请人的立约意图，其胜诉的最终目的是就涉案争议宗地的城市更新项目与申请人展开合作，而不仅仅是定分止争。鉴于申请人确认其有权作为‚深圳市南山区康佳集团总部厂区城市更新项目‛的唯一开发主体对该城市更新项目进行开发的仲裁主请求和律师费请求均未获得仲裁庭支持，被申请人作为胜诉方，其缔结†仲裁协议‡的意图已经实现。依照†仲裁协议‡的约定，本案纠纷解决之后，申请人和被申请人应就共同合作开发涉案争议城市更新项目展开积极协商。正是由于申请人成功地获得‚深圳市南山区康佳集团总部厂区城市更新项目‛的重要依据 1998年†房地产证‡所载之土地权利将于 2015年 1月 10日到期且涉案争议城市更新项目的土地出让合同至今仍未签订，深圳市基准地价标准可能在双方合作开发协商期间上调，因此，律师费转移支付责任的存在，尽管其金额相对于城市更新开发的总金额而言并不大，但仍将可能为双方的协商合作设臵不必要的信任障碍，不必要地增加协商的时间成本，这与被申请人在†仲裁协议‡中所体现的根本意图不符。从维护被申请人缔结†仲裁协议‡的目的出发，仲裁庭对被申请人的律师费反请求不予支持。
需要说明的是，仲裁庭并未试图──客观上也无权──对申请人和被申请人分别与其各自的仲裁代理律师事务所签订的委托代理合同的效力等事项作出任何评判。因此，仲裁庭上述对申请人和被申请人各自律师费仲裁请求的不予支持，不应被解释为是对该两份仲裁委托代理合同所约定的任何权利和义务的判断，或被援用为贬损该两份委托代理合同条款效力的依据。
（五）关于本请求仲裁费和反请求仲裁费
鉴于申请人关于确认其有权作为‚深圳市南山区康佳集团总部厂区城市更新项目‛的唯一开发主体对该城市更新项目进行开发的仲裁请求未获得支持，申请人关于律师费本请求的仲裁请求亦被驳回，根据†仲裁规则‡第六十六条第（二）款的规定，因该两项本请求产生的仲裁费人民币 490,926.54元应由申请人自行承担。
鉴于被申请人关于律师费反请求的仲裁请求被驳回，根据†仲裁规则‡第六十六条第（二）款的规定，因该项反请求产生的本案反请求仲裁费人民币 29,050元由被申请人自行承担。
（六）本仲裁裁决书的整体性
本案涉及中外合资经营、企业股份制改造、土地划拨和土地有偿出让、中央部委直属国有企业与地方政府之间在土地管理方面关系的演变、城市更新等多个法律关系，是 1979年以来中国经济改革和相关制度高速变迁发展的一个缩影。
这 35年来，高速、持续的企业组织制度和土地制度的变迁产生了‚时空压缩‛效应。对相关问题的评价，必须依据当 108
时的制度环境条件来认识。对本案相关事实和法律关系的分析、判断和理解，也应建立在充分的历史回顾的基础上。因此，作为回顾相关历史事实的文本，本仲裁裁决书是一个整体，对其任何部分的解读，都离不开对其整体的理解。对本裁决书的任何部分所进行的援引或理解，应特别防止增删取舍、断章取义。
三、裁 决
根据以上事实和理由，裁决如下：
（一）驳回申请人关于确认申请人有权作为‚深圳市南山区康佳集团总部厂区城市更新项目‛的唯一开发主体对该城市更新项目进行开发的仲裁请求。
（二）驳回申请人关于律师费本请求的仲裁请求。
（三）驳回被申请人关于律师费反请求的仲裁请求。
（四）本案本请求仲裁费人民币 490,926.54元，由申请人全额承担。申请人预缴的人民币 490,926.54元抵作申请人应承担的仲裁费。
（五）本案反请求仲裁费人民币 29,050元，由被申请人全额承担。被申请人预缴的人民币 29,050元抵作被申请人应承担的仲裁费。
本裁决为终局裁决，自作出之日起生效。
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独任仲裁员：王千华
二○一四年七月三十一日于深圳 110