目 录
内 容 页次
一、声明....................................……...............
............…………………............... .. .....1
二、评估报告书摘要.....................................……...............
............…………………2
三、评估报告书正文
1．绪言.................. ...... ........ ...................... 5
2．资产评估委托方、产权持有者、被评估企业及其他报告使用者概
况 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5
3．评估目的..................................................... 8
4．评估对象和范围............................. ...................8
5．价值类型及其定义...............................................9
6．评估基准日...................................................9
7．评估依据.....................................................10
8．评估方法........ ........ ........ ........ ........ .......11
9．评估程序实施过程和情况....................................................17
1 0．评估假设 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1 9
11．评估结论.....................................................19
12．特别事项.....................................................20
13．评估报告使用限制说明....................................20
1 4．评估报告日 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2 1
15．签字盖章.....................................................22
四、附件
1、资产评估委托方及产权持有者、被评估企业营业执照复印件
2、被评估企业前三年及评估基准日的审计后会计报表复印件
3、被评估企业主要权属证明文件复印件
4、资产评估委托方及被评估企业承诺函
5、资产评估机构资格证书复印件
6、资产评估机构营业执照复印件
7、签字注册资产评估师资格证书复印件
8、资产评估汇总表及明细表
江苏中天资产评估事务所有限公司
声 明
1．我们在执行本资产评估业务中，遵循相关法律法规和资产评估准则，恪守独立、客观和公正的原则；根据我们在执业过程中收集的资料，评估报告陈述的内容是客观的，并对评估结论合理性承担相应的法律责任。
2．评估对象涉及的资产清单由被评估企业申报并经其签章确认；所提供资料的真实性、合法性、完整性，恰当使用评估报告是委托方和相关当事方的责任。
3．我们已对评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查；我们已对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验，并对已经发现的问题进行了如实披露，且已提请委托方及相关当事方完善产权以满足出具评估报告的要求。
4．遵守相关法律、法规和资产评估准则，对评估对象价值进行估算并发表专业意见，是注册资产评估师的责任；提供必要的资料并保证所提供资料的真实性、合法性和完整性，恰当使用评估报告是委托方和相关当事方的责任。
5．我们与评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益；同时与委托方和相关当事方没有个人利益关系，对委托方和相关当事方不存在偏见。
6．注册资产评估师及其所在评估机构具备本评估业务所需的执业资质和相关专业评估经验。本次评估过程中没有运用其他评估机构或专家的工作成果。
7．我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设和使用限制，评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明的假设、使用限制、特别事项说明及其对评估结论的影响。
8．评估结论仅针对评估报告载明的评估基准日有效。评估报告使用者应当根据评估基准日后的资产状况和市场变化情况合理确定评估报告使用期限。
9．我们执行资产评估业务的目的是对评估对象价值进行估算并发表专业意见，并不承担相关当事人决策的责任，评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。
10．评估报告的使用仅限于评估报告中载明的评估目的，因使用不当造成的后果与签字注册资产评估师及其所在评估机构无关。
江苏阳光股份有限公司收购
江苏阳光璜塘热电有限公司24%
股权价值评估报告
苏中资评报字（2014）第67号
摘要
江苏中天资产评估事务所有限公司接受江苏阳光股份有限公司的委托，就江苏阳光股份有限公司拟收购江阴德源毛纺织有限公司持有江苏阳光璜塘热电有限公司24%的股权之经济行为，对江苏阳光璜塘热电有限公司股东全部权益在评估基准日的公允价值进行了评估。
1．评估目的：确定江阴德源毛纺织有限公司持有江苏阳光璜塘热电有限公司24%股权的市场价值，为江苏阳光股份有限公司拟进行股权收购提供价值参考意见。
2．评估对象与评估范围：评估对象为江阴德源毛纺织有限公司持有江苏阳光璜塘热电有限公司24%股权，为此而涉及的评估范围为江苏阳光璜塘热电有限公司申报的全部资产及负债。
3．评估基准日：2014年4月30日。
4．评估方法与价值类型：本次评估遵照中国有关资产评估的法令、法规，遵循独立、客观、科学的工作原则和持续经营原则、替代性原则、公开市场原则等有关经济原则，依据委估资产的实际状况、现行市场价格标准，以资产的持续使用和公开市场为前提，采用资产基础法进行评估，评估的价值类型为市场价值。
5．评估结论：本公司评估人员对纳入评估范围的全部资产和负债进行了必要的勘察核实，对企业经营、财务、规划等方面进行了必要的尽职调查，对委托方和被评估企业提供的法律性文件、财务记录等相关资料进行了必要的核实、查证、估算、分析和调整等必要的评估程序，委估股东全部权益的评估结论如下：
在评估基准日 2014年 4月 30日被评估企业持续经营前提下，江阴德源毛纺织有限公司持有江苏阳光璜塘热电有限公司24%的股权价值为人民币7399.47万元。因评估该股权而涉及的江苏阳光璜塘热电有限公司股东全部权益价值评估结果如下：江苏阳光璜塘热电有限公司申报的总资产40631.21万元，总负债17048.08万元，股东全部权益为 23583.13万元（账面值已经立信会计师事务所特殊普通合伙审计调整）。
采用资产基础法评估后的总资产 47879.20万元，总负债 17048.08万元，股东全部权益为 30831.12万元，股东全部权益增值 7247.99万元，增值率30.73%，评估结
果如下：
被评估企业：江苏阳光璜塘热电有限公司 金额单位：人民币万元
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|项目||账面价值|评估价值|增减值|增值率|
|||A|B|C=B-A|D=C/A*100%|
|1|流动资产|8,680.96|8,680.96|-|0.00%|
|2|非流动资产|31,950.25|39,198.24|7,247.99|22.69%|
|3|其中：固定资产|23,971.89|27,497.34|3,525.45|14.71%|
|4|在建工程|6424.28|6424.28|-|0.00%|
|5|无形资产|1500.45|5222.99|3,722.54|248.09%|
|6|递延所得税资产|53.62|53.62|-|0.00%|
|7|资产总计|40,631.21|47,879.20|7,247.99|17.84%|
|8|流动负债|16,117.07|16,117.07|-||
|9|非流动负债|931.01|931.01|||
|10|负债合计|17,048.08|17,048.08|-||
|11|净资产（所有者权益）|23,583.13|30,831.12|7,247.99|30.73%|

(小数点后保留两位小数)
6．按现行规定，本评估报告的有效期为一年，即自 2014年4月30日至2015年4月29日止，超过一年，需重新进行资产评估。
7．特别事项说明
（1）江苏阳光璜塘热电有限公司的房屋均未办理产权证，故评估时房屋面积以工程图纸计算及现场实际测量核实面积为准，评估价值中未考虑领取房产证应交纳的相关规费。若评估时点后，经法定房产测绘机构测定的面积数量发生变化，评估价值应作相应的调整；
（2）2012年 9月，江苏阳光璜塘热电有限公司与苏州金茂设备租赁有限公司签订了 JMZL(12)HZ010号的融资租赁合同，根据合同的规定，采用售后租回融资租赁方式向出租人出售并租回固定资产，融资租赁固定资产作价 80,000,000.00元，租赁管理费2400000元。租赁期为36个月，租金为 88,740,435.60元，租金支付方式为按月还本付息，租赁利率为6.765%，租赁期满后本公司可以向出租人支付名义价款 10,000.00元将该批设备购回，至评估基准日累计已支付租金 46,835,229.90元。本次评估假设在租赁期满由承租方按合同约定回购，基准日时未考虑融资租赁事项对设备评估价值的影响；
（3）本次评估结果中未考虑少数股权或控股权等因素产生的折价和溢价，也未
考虑委估股权流动性对评估结果的影响。
以上内容摘自资产评估报告书，欲了解本评估项目的全面情况，请认真阅读资产评估报告书全文，同时请报告使用者关注评估报告正文中的评估报告使用限制说明。
江苏阳光股份有限公司收购
江苏阳光璜塘热电有限公司24%
股权价值评估报告
苏中资评报字（2014）第67号
正 文
一、绪言
江苏阳光股份有限公司：
江苏中天资产评估事务所有限公司接受贵公司的委托，根据国家有关法律、法规和资产评估准则、资产评估原则，采用资产基础法，按照必要的评估程序，对江苏阳光璜塘热电有限公司股东全部权益在2014年4月30日的市场价值进行了评估，现将资产评估情况报告如下。
二、资产评估委托方、产权持有者及被评估企业及其他评估报告使用者概况
（一）资产评估委托方：
法定名称：江苏阳光股份有限公司
法定代表人：陈丽芬
住 所：江阴市新桥镇马嘶桥
公司类型：股份有限公司（上市）
注册资本：178334.0326万元人民币（实收资本178334.0326万元人民币）经营范围：许可经营项目：无。
一般经营项目：呢绒、毛纱、毛线、针纺织品、服装、纺织机械及配件制造、销售；毛洗净分梳；纺织原料（不含棉花、蚕茧）、金属材料、建筑材料、装璜材料、五金、电子产品、通讯及广播电视设备（不含卫星电视广播地面接收设施及发射装置）、玻璃销售；自营和代理各类商品和技术的进出口业务（国家限定企业经营或禁止进出口的商品及技术除外）。
（二）产权持有者：
法定名称：江阴德源毛纺织有限公司
法定代表人：陶建新
住 所：江阴市新桥镇河西路92号
公司类型：有限公司（法人独资）内资
注册资本：2880万元人民币
经营范围：许可经营项目：对自征土地的房地产开发。（凭有效资质经营）
江苏阳光股份有限公司股权收购项目评估报告书
一般经营项目：精纺；粗纺毛织品；纺线；自营和代理各类商品及技术的进出口业务；但国家限定企业经营或禁止进出口的商品和技术除外；纺织品、针织品、服装及服装辅料、纺织原料（不含籽棉）、建材、化工产品（不含危险品）、日用杂品（不含烟花爆竹）、水暖配件、文具用品、体育用品、金属材料、机械设备、五金产品、电子产品、贵金属的销售。（以上项目不含国家法律、行政法规禁止、限制类；涉及专项审批的，经批准后方可经营）
（三）被评估企业：
公司名称：江苏阳光璜塘热电有限公司
公司住所：江阴市霞客镇璜塘环南路125号
法定代表人：陈丽芬
注册资本：22000万元人民币
实收资本：22000万元人民币
企业类型：有限责任公司（中外合资）
经营范围：许可经营项目：无。
一般经营项目：电力生产；蒸汽的生产、供应。
1、历史沿革
江苏阳光璜塘热电有限公司于2003年12月25日注册成立，由江苏阳光集团有限公司、江阴市双达钢业有限公司出资组建，公司注册资本为人民币5000万元。
2006年12月19日，经江苏省对外贸易经济合作厅苏外经贸资审字〔2007〕第02079号文件批复及江苏省人民政府商外资苏府资字〔2006〕70697号批准证书的批准，公司增资变更为中外合资企业，由江苏阳光集团有限公司和英属维尔京群岛奇恩特有限公司共同合资组建，公司注册资本增至人民币22000万元，其中江苏阳光集团有限公司出资人民币16500万元，占注册资本75%；英属维尔京群岛奇恩特有限公司出资人民币5500万元，占注册资本25%。
2008年12月11日，经江苏省对外贸易经济合作厅苏外经贸资审字〔2008〕第20037号文件批准，江苏阳光集团有限公司将其所持有的75%股份（计16500万元人民币）转让给江苏阳光股份有限公司。
2010年11月25日，根据签订的股权转让协议，江苏阳光股份有限公司将其持有的24%股份转让给江阴金润热能电力有限公司。
2012年9月4日，根据签订的股权转让协议，江阴金润热能电力有限公司将其持有的24%股份转让给江阴市振新毛纺织厂。2013年12月11日，根据无锡市江阴工商行政管理局核发的[2013]第12110012号变更登记通知书，江阴市振新毛纺织厂公司名称变更为江阴德源毛纺织有限公司。
截止评估基准日，江苏阳光股份有限公司出资11220万元人民币，占注册资本
的51%；英属维尔京群岛奇恩特有限公司出资人民币 5500万元，占注册资本25%，江阴德源毛纺织有限公司出资 5280万元，占注册资本24%。
2、公司主要资产及生产能力
江苏阳光璜塘热电有限公司于2006年1月正式投产经营，主要从事电力生产；蒸汽的生产、供应。目前供热用户有280家，拟接入用户60余家，现平均热负荷 170t/h,近期热负荷可达230t/h以上。
江苏阳光璜塘热电有限公司工程分三期建成，一期主要资产为3台75t/h高温高压链条炉+1台C12MW抽凝汽轮发电机组+1台B12MW背压汽轮发电机组；年生产能力：可产汽200万吨，可产电24000万度；设有璜塘线、马镇线两条供热管线。二期主要资产为2台130t/h高温高压煤粉炉+2台B15MW背压汽轮发电机组；年生产能力：可产汽180万吨，可产电24000万度；设有文林、祝塘两条供热管线。为扩大生产规模，满足客户需要，公司现正建设三期工程，三期工程主要资产为一台 130t/h高温高压煤粉锅炉，年生产能力：可产汽 100万吨，主要供热乡镇为江阴市青阳镇。
3、公司的财务及经营状况
近三年和本期公司的主要资产经营及收益状况、财务指标如下：
单位：万元
||||||
|-|-|-|-|-|
|财务指标|2011年|2012年|2013 年|2014年1-4月|
|资产总额|38097.61|40596.57|42034.08|40631.21|
|负债总额|15595.85|15212.43|16914.03|17048.08|
|所有者权益|22501.76|25384.14|25120.05|23583.13|
|主营业务收入|27842.09|26809.10|24990.58|7224.80|
|主营业务成本|27480.83|22722.86|21181.27|6675.61|
|净利润|-147.53|2882.38|2035.92|213.07|
|净资产收益率|-0.66%|11.36%|8.10%|0.90%|
|资产负债率|40.94%|37.47%|40.24%|41.96%|

截至评估基准日，江苏阳光璜塘热电有限公司经立信会计师事务所（特殊普通合伙）审计后的资产总额 40631.21万元，负债总额 17048.08万元，净资产 23583.13万元。
（三）委托方以外的其他评估报告使用者
除江苏阳光股份有限公司外，其他评估报告使用者为：委托方用于本次评估目的而必须涉及的各相关利益方及法律法规规定需报送的相关部门。
三、评估目的
根据江苏阳光股份有限公司委托，本次评估目的是确定江阴德源毛纺织有限公司持有江苏阳光璜塘热电有限公司24%股权的市场价值，为委托方拟进行股权收购提供价值参考意见。
四、评估对象和评估范围
评估对象为江阴德源毛纺织有限公司持有江苏阳光璜塘热电有限公司24%股权，评估范围为江苏阳光璜塘热电有限公司申报的全部资产及负债。具体类型如下：(单位：万元)
||||
|-|-|-|
|序号|项 目|账面金额（万元）|
|1|流动资产|8680.96|
|2|固定资产|23971.89|
|3|在建工程|6424.28|
|4|无形资产|1500.45|
|5|其他资产|53.62|
|6|资产总计|40631.21|
|7|流动负债|16117.07|
|8|非流动负债|931.01|
|9|负债总计|17048.08|

本次评估，江苏阳光璜塘热电有限公司是以经立信会计师事务所（特殊普通合伙）审计调整后的资产、负债进行申报的，上述资产、负债的评估范围与委托评估的范围一致。
（一）委估主要资产情况
本次评估范围中的资产主要为货币资金、应收款项、存货、房屋、设备、无形资产等。
1、货币资金主要为现金及银行存款。
2、应收款项主要包括应收票据、应收账款、其他应收款及预付账款等。
3、存货主要包括原材料等。原材料为公司正常生产经营所需的原料、辅助材料及包装物等。
4、房屋建筑物位于霞客镇璜塘外环路125号，共74项，其中房屋25项、构筑物49项，房屋主要为框架混合结构，主要房屋有主厂房、干煤棚、化水车间、办公大楼、水处理工程等；构筑物主要为化水池、冷却塔、斜桥、回水池、烟囱烟道工程、围墙、
道路、围墙、场地、绿化等。
5、设备共计 426项，其中机器设备 395项，运输设备 2项，电子设备 29项。设备主要分布于江苏阳光璜塘热电有限公司发电车间、锅炉车间、冷却车间、水处理等车间及公司化验室、办公大楼、宿舍大楼、食堂等部门。设备主要为汽轮发电机、变配电、锅炉、输煤机、厨房设备及部分办公用设备、电子设备等。设备大多为2005年以后购置，设备维护保养较好，总体成色较好。
6、无形资产主要为土地使用权。
江苏阳光璜塘热电有限公司拥有两宗土地使用权，均位于江阴霞客镇外环南路125号，其中一宗土地面积77356.80m2，土地权证编号澄土国用（2005）第012598号，2005年 10月取得；另一宗土地面积21107m2，2006年 6月取得，2010年 7月办理土地权证，权证编号为澄土国用(2010)第15556号。两宗土地均为国有出让用地，工业用地。
出让年限为50年。
（二）企业申报的账面记录或者未记录的无形资产情况
企业申报账面记录的无形资产：土地使用权。（详见上）
企业申报账面未记录无形资产：无。
（三）企业申报的表外资产的类型、数量
企业申报表外资产：无。
（四）引用其他机构出具的报告的结论所涉及的资产类型、数量和账面金额本次评估报告中基准日各项资产及负债账面值系经立信会计师事务所（特殊普通合伙）“信会师报字[2014]第 510401号”审计报告中的结果。除此之外，未引用其他机构报告内容。
五、价值类型和定义
根据评估目的，资产特点及市场条件等因素，本次评估价值类型为委估标的之市场价值，即对委估标的在评估基准日所表现的市场价值作出了公允反映。
市场价值是自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。
六、评估基准日
经协商确定本项目资产评估基准日为2014年4月30日。
该基准日是由资产评估委托方和我公司根据项目的时间进度综合确定的，并尽可能与评估目的实现日接近，评估中所采用的价格标准为评估基准日的价格标准，评估结果为委估资产在评估基准日所表现的公允价值。
七、评估依据
（一）行为依据
1．江苏阳光股份有限公司与我公司签订的资产评估业务约定书。
（二）法规依据
1．《中华人民共和国公司法》及相关的法律、法规；
2．《企业会计准则》及国家有关财务会计的法律、法规；
3．《中华人民共和国土地管理法》；
4．《中华人民共和国土地管理法实施条例》；
5．《中华人民共和国城镇土地使用权出让和收购暂行条例》；
6．原国家土地管理局颁发的《城镇土地估价规程》（试行）；
7．中华人民共和国国家标准GB/T50291-1999《房地产估价规范》；
8．《中华人民共和国城市房地产管理法》；
9．《中华人民共和国增值税暂行条例（2008年）》；
10．江苏省机械工业厅《设备完好标准JB/nJ015-90》和国家有关的行业专用设备完好等级标准。
（三）准则依据
1．《资产评估准则—基本准则》；
2．《资产评估职业道德准则—基本准则》；
3．《资产评估准则—评估报告》；
4．《资产评估准则—评估程序》；
5．《资产评估准则—不动产》；
6．《资产评估准则—机器设备》；
7．《资产评估准则—企业价值》；
8．《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》；
9．《资产评估价值类型指导意见》。
（四）产权依据
1．江苏阳光璜塘热电有限公司的公司章程；
2．江苏阳光璜塘热电有限公司提供的车辆行驶证；
3．江苏阳光璜塘热电有限公司提供的土地使用权证。
（五）取价依据
1．有关设备订货合同，财务原始凭证；
2．有关生产经营单位询价和网上询价；
3．《全国统一建筑工程基础定额江苏省估价表》（2004年）；
4．《江苏省建筑工程概算指标》（1988年）；
5．《江苏省建筑工程综合预算定额》（2004年）；
6．《江苏省建筑安装工程费用定额》（2004年）；
7．江苏省建筑工程造价估算指标（2002年）；
8．《江苏建筑工程材料价格信息》公布的江阴2014年4月份建筑材料参考价；
9．《全国汽贸商情》（2014年）；
10．《2014年机电产品报价手册》；
11．《资产评估常用数据与参数手册（第二版）》；
12．《机械工业建设项目概算编制办法及各项概算结算》；
13．江苏阳光璜塘热电有限公司提供的前三年及评估基准日会计报表及审计报告；
14．江苏阳光璜塘热电有限公司提供的资产评估申报表、财务凭证及其他资料；
15．评估人员现场勘察收集的资料及其他相关评估资料。
八、评估方法
对企业整体资产进行评估的基本方法包括市场法、收益法和资产基础法。市场法是以现实市场上的参照物来评价评估对象的现行公平市场价值，它具有评估数据直接取材于市场，评估结果说服力强的特点。收益法虽然没有直接利用市场参照物，但它强调的是企业整体资产的预期盈利能力，收益法的评估结果是企业整体资产预期获利能力的量化与现值化。资产基础法是从资产重置的角度间接地评价资产的市场价值。
本次评估不考虑采用市场法，主要是因为无法获得可比且有效的市场参照对象，同时由于其市场公开资料较为缺乏，亦无法获得可比且有效的市场参照对象，故难以采用市场法。
本次评估不考虑采用收益法，主要原因为：1、该公司的主要产品电力及蒸汽由政府定价，公司没有自主定价权；2、其主要原料煤炭的市场价格波动幅度较大，且国家目前对煤炭价格采取一定的调控措施，其价格不完全由市场调整。受上述因素影响，企业管理层对未来的经营及盈利状况无法进行合理预测，所以本次评估未采用收益法。
因此本次评估采用资产基础法进行评估。
A、资产基础法：是指在合理评估企业各项资产和负债价值的基础上确定评估对象价值的评估方法。现分项说明如下：
(一)流动资产评估
流动资产区分不同项目，分别采用相应的方法进行评估。
1、货币资金：现金，评估人员会同被评估单位主管会计人员监盘库存现金，制定“库存现金盘点表”，并根据实存金额推算评估基准日的应存金额，与现金日记账余额进行核对，按核对无误后账面值确定评估值。银行存款采用核对账面余额与银行对账
单、银行存款余额调节表，并进行函证，以核实无误后的账面值作为评估值。
2、应收票据：本次委估的应收票据均为无息银行承兑汇票，评估人员通过核查票据的真实性与完整性，在核实的基础上确定评估值。
3、应收款项：应收款项包括应收账款和其他应收款，应收款项在核实无误的基础上，按核实无误后的账面值确定评估值。
坏账准备：本次评估对于公司计提坏账准备，我们根据公司提供的资料及现实情况，评估予以保留账面核实数。
4、预付账款：预付账款根据预付款项对应可实现的权利或可收回实物的可能性，对于可实现的权利及可收回的实物按核实后的账面值予以评定，对于未取得发票的已发生的实物性支出并入相关资产评估。
5、存货：该公司的存货为原材料。本次评估的原材料包括原料和辅助材料。经现场抽查盘点，核实其数量及质量。经现场了解和核实，原料和辅助材料均可正常使用，按市场价加上合理的费用进行评估，经测算与账面成本较接近，本次评估按核实后的账面值确定评估值；
(二)固定资产评
本次委托评估的固定资产分别为房屋构筑物、机器设备、在建工程，根据委评资产的特点及评估目的，分别采用不同的评估方法。
1．房屋建筑物评估：
1）概况
江苏阳光璜塘热电有限公司委评的房屋建筑物位于霞客镇璜塘外环路 125号，共74项，其中房屋25项、构筑物49项，房屋主要为框架结构，主要房屋有主厂房、干煤棚、化水车间、办公大楼、水处理工程等；构筑物主要为化水池、冷却塔、斜桥、回水池、烟囱烟道工程、围墙、道路、围墙、场地、绿化等。本次评估的房产均未领取房屋所有权证。具体详见房屋建筑物评估明细表。
2）评估方法
根据本次评估的目的以及委托资产的内容和性质以及相关资产市场交易成熟情况，本次评估采用重置成本法评估。
重置成本法的原理是用现时条件下重新购置或建造一个全新状态的被评估资产所需的全部成本，减去被评估资产已经发生的实质性陈旧贬值、功能性陈旧贬值和经济性陈旧贬值，得到的差额作为被评估资产的评估值的一种房地产评估方法。
3）评估价值的形成
在评估中以工程决算、概算指标为依据，根据现场勘测，结合所评房产的结构构造情况，按现行工程造价计价程序,考虑必要的前期费、各项规费，据以确定评估原值。
⑴计算公式
建筑工程造价＝分部分项工程费+利润+措施费+规费+税金
评估原值＝建筑工程造价＋综合前期费＋前期附加费＋资金成本
评估净值＝评估原值×成新率
⑵有关重置成本参数的确定
1）材料差价
依据江阴市2014年4月份建筑工程材料指导价，确定本次评估材差系数及主要材料差价。
2）水电工程造价
有水电工程决算的，依据原工程决算调整确定其造价；没有水电工程决算的,根据现场了解、勘察所包括的内容,参考同类建筑的水电费用确定其造价。
3）综合前期费
前期费用考虑了地质勘察费、设计费、施工用三通一平费、监理费、编审标费、招投标费、综合服务费、管理费、场内基础设施费等。在评估中，依据委估房屋的实际情况，以适当的比例确定前期费用。在本次评估中，依据所估物业的实际状况，确定工程前期费用为建筑工程造价的6.5%。
4）资金成本
建设周期按评估工程的工程量参照建设工程工期定额确定，采用基准日银行所公布的贷款利率，按正常建设期均匀支出的方式测算。确定本次评估房屋土建工程建设期为1年，1年期贷款年利率6%，评估按照均匀投入的方式测算。
⑶成新率的确定
评估人员通过现场勘察，对建筑物的地基、柱梁、楼面、屋盖、墙体等承重构件、围护结构、内外粉刷、门窗、楼地面等装饰工程及水电配套设施等作了较为详细的观测记录，并区分不同的工程结构进行分析比较，同时结合所评房产的购造年限及平时的维护保养和使用状况等因素，参照建设部有关房屋建筑物的使用寿命年限和房屋新旧程度鉴定的有关规定，对房屋采用年限法和分值法相结合的方法确定其成新率，对构筑物采用年限法确定其成新率。
1）年限法
成新率Ｘ=尚可使用年限/（尚可使用年限+已使用年限）×100%
1
2）分值法
成新率Ｘ＝结构部分合计得分×Ｇ＋装修部分合计得分×Ｓ＋设备部分合计得 2
分×Ｂ
式中：Ｇ—结构部分的分值权数；
Ｓ—装修部分的分值权数；
Ｂ—设备部分的分值权数。
3）综合成新率
成新率Ｘ＝Ｘ×40%+Ｘ×60%
1 2
⑷评估价值的确定
评估值=评估原值×成新率
2．设备评估：
A、概况
1）本次评估江苏阳光璜塘热电有限公司申报设备共计426项。机器设备395项、电子类设备29项、车辆2项。其中融资租赁设备共20项（机器设备15项，车辆2项，电子设备3项）。
2）本次评估申报设备主要分布于江苏阳光璜塘热电有限公司发电车间、锅炉车间、冷却车间、水处理等车间及公司化验室、办公大楼、宿舍大楼、食堂等部门。
3）该公司申报设备主要为汽轮发电机、变配电、锅炉、输煤机、厨房设备及部分办公用设备、电子设备等。设备大多为2005年以后购置，设备维护保养较好，总体成色较好。（主要大型设备如下）
||||||
|-|-|-|-|-|
|序号|设备名称|型号|制造商|数量|
|1|75T/H 次高压链条炉|VG-75/5.3 -24G（I）-MX2|无锡安德锅炉设备有限公司|3台|
|2|锅炉|130T/H|无锡华光锅炉有限公司|2台|
|3|汽轮发电机组|C12-4.9/0.981QF-15-2/10.5KV|青岛捷能汽轮机集团股份有限公司|1台|
|4|汽轮发电机组|B12-4.9/0.981QF-15-2/10.5KV|青岛捷能汽轮机集团股份有限公司|1台|
|5|汽轮发电机组|B15-8.83/3.82QF-15-2/10.5KV|青岛捷能汽轮机集团股份有限公司|1台|
|6|汽轮发电机组|B15-3.43/0.981QF-15-2/10.5KV|青岛捷能汽轮机集团股份有限公司|1台|
|7|110KV升压站|110KV|江阴市锡能实业有限公司|1套|

4）设备维护日常保养由操作人员进行，维修人员进行全公司巡检、维修。设备维护保养按该公司《设备管理规程》及本地区有关设备维护保养的标准执行，该公司折旧方法如下：机器设备10年、运输设备5年、电子设备及其它设备5年。
B、评估方法
本次评估对设备评估主要采用重置成本法
1）重置全价的确定
重置全价由现行市场购置价、运杂费及安装调试等费用构成（其重置全价中已扣
除增值税）。
①凡能查询评估基准日市场购买价的国产设备以国内市场购置价加上运杂费和安装调试费等确定设备的重置全价，不需安装调试的设备，其安装调试费率为零。
②对无现行价格可询的设备，依据其性能、特点及技术参数在与其类似的物品比较的基础上进行修正，用类比法确定其确定评估原值或直接以二手价作为其评估值。
③运输车辆以其现行购置价格加车辆购置税及其他费用确定重置全价。
④大型设备考虑一定比例的资金成本和其它前期费用。
本次评估根据被评设备的特点，结合行业规定考虑一定的运杂费和安装调试费。具体如下：
A.对于设备的运杂费，我们根据设备产地与目的地路途的远近，参照《资产评估常用数据与参数手册》，按设备总价的一定比例进行估算。
B.对于设备的安装调试费，根据设备自身重量、工艺要求的复杂程度等因素，依据原机械工业部《机械建设工程概算定额》中的有关费用指数进行测算后按设备总价的一定比例综合确定。
2）成新率的确定
①机器设备和电子设备：
机器设备和电子设备采用年限法和现场勘察法确定综合成新率，年限法通过已使用年限和经济使用年限（经济寿命）计算年限成新率。现场勘察法通过现场勘察机器设备运行状况，同时考虑设备的维护保养情况、现有性能、精度状况、常用负荷率、原始制造质量、外观及完整性、大修技改情况、所处环境等确定勘察成新率。
机器设备和电子设备成新率的计算公式如下：
年限成新率=（经济使用年限－已使用年限）÷经济使用年限×100%
综合成新率=年限成新率×40%+勘察成新率×60%
②运输设备：
运输设备的成新率主要根据国家经贸委、公安部等四部委《关于调整汽车报废标准若干规定的通知》的有关规定，考虑其实际行驶里程和工作年限，取其二者中较低者，再结合现场勘察综合确定综合成新率。
运输设备成新率的计算公式如下：
年限成新率=（规定使用年限-已使用年限）÷规定使用年限×100%
里程成新率=（规定行驶里程-已行驶里程）÷规定行驶里程×100%
综合成新率=Min（年限成新率，里程成新率）×40%+勘察成新率×60%
3）评估净值的确定
用类比确定的二手价作为其评估价值或按如下公式进行计算
评估净值=重置全价×综合成新率
3．在建工程评估：
该公司的在建工程为三期车间、锅炉设备、安装材料及热网管道的建设等，评估人员对现场进行了勘察，该项目尚未完工，处于建设期，本次评估按核实后的账面值确定评估值。
(三)无形资产评估—土地使用权评
1．概况
江苏阳光璜塘热电有限公司拥有两宗土地使用权，均位于江阴霞客镇外环南路125号，其中一宗土地面积77356.80m2，土地权证编号澄土国用（2005）第012598号，2005年 10月取得；另一宗土地面积21107m2，2006年 6月取得，2010年 7月办理土地权证，权证编号为澄土国用(2010)第15556号。两宗土地均为国有出让用地，工业用地。
出让年限为50年。本次评估的是该两宗地剩余年期国有土地使用权价格。
2．评估方法
一般而言，土地估价方法主要有收益还原法、市场比较法、剩余法、成本逼近法、基准地价系数修正法和路线价法等几种方法。
根据委估地块用途的特点，结合评估目的，考虑到委估地块所在区域的地产市场发育状况及其他地产市场资料情况，本次评估采用市场比较法确定土地使用权价格。
市场比较法是根据市场中的替代原理，将待估土地与具有替代性的，且在估价时点近期市场上交易的类似地产进行比较，并对类似地产的成交价格作适当修正，以此估算待估土地客观合理价格的方法。在同一公开市场中，两宗以上具有替代关系的土地价格因竞争而趋于一致。市场比较法的基本公式如下：
估价对象地块的价格＝比较实例地块的价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数。
以上计算的是出让年限为50年期的土地价值，还需进行年期修正，公式为：
K＝(1－1/（1＋r）ｎ)/(1－1/（1＋r）m)
K…………年期修正系数
r……………土地还原利率
n……………土地剩余使用年限
m……………市场交易价格设定的土地使用年限
(四)递延所得税资产
经核实为公司根据坏账准备计提的可抵扣的所得税资产。本次评估按核实后的账
面值确定评估值。
(五)负债评估
本次评估的负债均为流动负债。包括应付账款、预收账款、应交税费、其他应付款、应付职工薪酬、长期应付款和其他非流动负债，现分别说明如下：
1．应付款项：包括预收账款、应付账款和其他应付款。我们首先对该部分款项的账龄长短进行分析，并就账龄较长的应付款项与有关会计人员进行交谈，其次，我们再选择金额较大的应付款项进行函证，并结合进行发生额测试，核查应付款项的真实性，在此基础上确定其评估值。
2．应交税费：核查时，我们按照国家的税收法律、法规的规定，对各项税费的核算、计提和交纳情况进行了检查。以查核的数额，确定所估税费的评估值。
3．应付职工薪酬：核查时，我们结合企业的特点，按照国家及公司有关工资及福利等的政策，采用一般公允的程序和方法，对其计提和支出情况进行了检查。以检查、核定的数额，确定所估负债的评估值。
4．一年内到期的非流动负债：主要为设备售后回租的一年内到期的融资租赁款，我们首先结合设备转让合同、融资租赁合同，了解合同约定的融资金额、租赁期限、租金支付及所有权等内容，确认其真实性与准确性。经核查无误，故按核实后账面值作为评估值。
5．长期应付款：主要为设备售后回租的融资租赁款，我们首先结合设备转让合同、融资租赁合同，了解合同约定的融资金额、租赁期限、租金支付及所有权等内容，确认其真实性与准确性。经核查无误，故按核实后账面值作为评估值。
6．其他非流动负债：主要为融资租赁设备未实现售后回租损益，本次融资租赁形成未实现售后租回损失 1,293,491.05元，企业按租赁资产折旧进度进行分摊，截止 2014年 4月 30日，累计摊销 332,286.11元，评估人员对其摊销方式及金额进行了核实，按核实后的账面值作为评估值。
九、评估程序实施过程和情况
本公司接受资产评估委托后，选派资产评估人员，组成评估项目小组，于2014年 5月 18日布置评估申报工作，2014月 5月 20日正式进驻企业，开始评估工作，2014年5月24日完成现场工作，2014年6月7日出具评估报告书，具体过程如下：（一）明确评估业务基本事项
承接评估业务时，通过与委托方沟通、查阅资料或初步调查等方式，明确委托方和被评估企业、评估报告使用者等相关当事方、评估目的、评估对象基本情况和评估范围、价值类型、评估基准日、评估假设和限制条件等评估业务基本事项。
（二）签订业务约定书
根据评估业务具体情况，综合分析专业胜任能力和独立性，评价项目风险，确定承接评估业务后，与委托方签订业务约定书。
（三）编制资产评估计划
根据所承接的具体资产评估项目情况，重点考虑资产评估目的、资产评估对象状况，资产评估业务风险、资产评估项目的规模和复杂程度，评估对象的性质、行业特点、发展趋势，资产评估项目所涉及资产的结构、类别、数量及分布状况，相关资料收集情况，委托方或被评估企业过去委托资产评估的经历、诚信状况及提供资料的可靠性、完整性和相关性，资产评估人员的专业胜任能力、经验及专业、助理人员配备情况后编制合理的资产评估计划，并根据执行资产评估业务过程中的具体情况及时修改、补充资产评估计划。
（四）现场调查
对本次评估业务约定的评估对象采取复印比对被评估企业的营业执照及公司章程方式进行核实；对评估对象涉及的评估范围中资产及负债首先采取抽查凭证及函证进行核实，同时对实物资产进行必要的现场勘查，了解资产的使用状况及性能，并调研开发项目周边土地开发利用状况。
（五）收集资产评估资料
通过与委托方、被评估企业沟通并指导其对评估对象进行清查等方式，对评估对象资料进行了解，同时主动收集与资产评估业务有关的评估对象资料及其他资产评估资料，采取必要措施确信资料来源的可靠性，根据评估项目的进展情况及时补充收集所需要的评估资料。
（六）评定估算
对所收集的资产评估资料进行充分分析，确定其可靠性、相关性、可比性，在此基础上恰当选择资产评估方法并根据业务需要及时补充收集相关信息，根据评估准则要求运用评估方法进行评估，形成初步评估结论，对信息资料、参数数量、质量和选取的合理性等进行综合分析形成资产评估结论，再进行必要的内部复核工作。
（七）编制和提交资产评估报告
在执行必要的资产评估程序、形成资产评估结论后，按规范编制资产评估报告，与委托方等进行必要的沟通，听取委托方、被评估企业等对资产评估结论的反馈意见并引导委托方、被评估企业、资产评估报告使用者等合理理解资产评估结论，以恰当的方式提交给委托方。
十、评估假设
1．江苏阳光璜塘热电有限公司在2014年4月30日后不改变现有用途持续经营。
2．江苏阳光璜塘热电有限公司完全是遵守有关的法律和法规合法经营的；
3．江苏阳光璜塘热电有限公司提供的财务审计报告和其他各项基础资料均真实可靠；
4．江苏阳光璜塘热电有限公司遵循的国家和地方现行法律、法规、政策和经济环境无重大改变；
5．江苏阳光璜塘热电有限公司完全遵守国家有关税法方面和政策。
6．现行的信贷、利率、汇率及市场行情无重大变化；
7．无其他人力不可抗拒及不可预见因素造成的重大不利影响；
十一、评估结论
综上所述，我们根据国家有关资产评估的法律、法规、规章和评估准则，本着独立、客观、科学的工作原则，履行了资产评估法定的和必要的程序，采用资产基础法对江苏阳光璜塘热电有限公司于评估基准日的股东全部权益价值进行了评估，评估结论如下：
在评估基准日2014年4月30日被评估企业持续经营前提下，江阴德源毛纺织有限公司持有江苏阳光璜塘热电有限公司24%的股权价值为人民币 7399.47万元。因评估该股权而涉及的江苏阳光璜塘热电有限公司股东全部权益价值评估结果如下：江苏阳光璜塘热电有限公司申报的总资产40631.21万元，总负债17048.08万元，股东全部权益为 23583.13万元（账面值已经立信会计师事务所特殊普通合伙审计调整）。
采用资产基础法评估后的总资产47879.20万元，总负债17048.08万元，股东全部权益为30831.12万元，股东全部权益增值7247.99万元，增值率30.73%，评估结果如下：
被评估企业：江苏阳光璜塘热电有限公司 金额单位：人民币万元
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|项目||账面价值|评估价值|增减值|增值率|
|||A|B|C=B-A|D=C/A*100%|
|1|流动资产|8,680.96|8,680.96|-|0.00%|
|2|非流动资产|31,950.25|39,198.24|7,247.99|22.69%|
|3|其中：固定资产|23,971.89|27,497.34|3,525.45|14.71%|
|4|在建工程|6424.28|6424.28|-|0.00%|
|5|无形资产|1500.45|5222.99|3,722.54|248.09%|
|6|递延所得税资产|53.62|53.62|-|0.00%|
|7|资产总计|40,631.21|47,879.20|7,247.99|17.84%|
|8|流动负债|16,117.07|16,117.07|-||
|9|非流动负债|931.01|931.01|||
|10|负债合计|17,048.08|17,048.08|-||
|11|净资产（所有者权益）|23,583.13|30,831.12|7,247.99|30.73%|

(小数点后保留两位小数)
十二、特别事项说明
1、江苏阳光璜塘热电有限公司的房屋均未办理产权证，故评估时房屋面积以工程图纸计算及现场实际测量核实面积为准，评估价值中未考虑领取房产证应交纳的相关规费。若评估时点后，经法定房产测绘机构测定的面积数量发生变化，评估价值应作相应的调整；
2、2012年 9月，江苏阳光璜塘热电有限公司与苏州金茂设备租赁有限公司签订了JMZL(12)HZ010号的融资租赁合同，根据合同的规定，采用售后租回融资租赁方式向出租人出售并租回固定资产，融资租赁固定资产作价80,000,000.00元，租赁管理费 2400000元。租赁期为 36个月，租金为 88,740,435.60元，租金支付方式为按月还本付息，租赁利率为6.765%，租赁期满后本公司可以向出租人支付名义价款 10,000.00元将该批设备购回，至评估基准日累计已支付租金46,835,229.90元。本次评估假设在租赁期满由承租方按合同约定回购，基准日时未考虑融资租赁事项对设备评估价值的影响；
3、本次评估结果中未考虑少数股权或控股权等因素产生的折价溢价，也未考虑委估股权流动性对评估结果的影响。
十三、评估报告使用限制说明
1．评估报告只能用于评估报告载明的评估目的和用途；
2．评估报告只能由评估报告载明的评估报告使用者使用；
3．未征得出具评估报告的评估机构同意，评估报告的内容不得被摘抄、引用或披露于公开媒体，法律、法规规定以及相关当事方另有约定的除外；
4．本评估结论成立的基础为评估基准日的市场价格标准，按现行规定评估报告的有效期为壹年（从评估基准日算起，自2014年4月30日至2015年4月29日）。若日后资产数量发生变化或市场价格标准发生变化时，应按本评估报告中的程序及方法进行相应调整甚至重新评估，请报告使用者关注本评估报告的适用性。
十四、评估报告提出日期
评估报告提出日期为2014年6月7日。