关注
房地产业务的成长性值得关注。2016年公司新
开工和在建面积大幅下滑，同时合同销售金额
和预收款项也下降较大；加之目前公司项目储
备集中于舟山、新疆、南昌、沈阳、内蒙古和
宁波等三、四线城市，对未来业绩支撑的不确
定性增加；且部分项目地块取得时间较早，应
对相关地块未来开发进度情况予以关注。
库存去化压力较大。截至 2016年末，存货中
已竣工的开发产品占存货净额的比重为
28.26%，主要位于宁波、舟山、沈阳等城市，
且竣工时间较长，但去化压力仍然加大。
业务整合及管理挑战。公司完成 ARC集团并
表后，将向房地产开发加高端制造业的转型，
后续将面临较大的业务整合、管理融合及资源
调配等多重难度，需对此保持关注。
2 银亿房地产股份有限公司
信用评级报告声明
中诚信证券评估有限公司（以下简称“中诚信证评”）因承做本项目并出具本评级报告，特此如下声明：
1、除因本次评级事项中诚信证评与评级对象构成委托关系外，中诚信证评、评级项目组成员以及信用评审委员会成员与评级对象不存在任何影响评级行为客观、独立、公正的关联关系。
2、中诚信证评评级项目组成员认真履行了尽职调查和勤勉尽责的义务，并有充分理由保证所出具的评级报告遵循了客观、真实、公正的原则。
3、本评级报告的评级结论是中诚信证评遵照相关法律、法规以及监管部门的有关规定，依据合理的内部信用评级流程和标准做出的独立判断，不存在因评级对象和其他任何组织或个人的不当影响而改变评级意见的情况。本评级报告所依据的评级方法在公司网站（www.ccxr.com.cn）公开披露。
4、本评级报告中引用的企业相关资料主要由评级对象提供，其它信息由中诚信证评从其认为可靠、准确的渠道获得。因为可能存在人为或机械错误及其他因素影响，上述信息以提供时现状为准。中诚信证评对本评级报告所依据的相关资料的真实性、准确度、完整性、及时性进行了必要的核查和验证，但对其真实性、准确度、完整性、及时性以及针对任何商业目的的可行性及合适性不作任何明示或暗示的陈述或担保。
5、本评级报告所包含信息组成部分中信用级别、财务报告分析观察，如有的话，应该而且只能解释为一种意见，而不能解释为事实陈述或购买、出售、持有任何证券的建议。
6、本评级报告所示信用等级自本评级报告出具之日起至本期债券到期兑付日有效；同时，在本期债券存续期内，中诚信证评将根据《跟踪评级安排》，定期或不定期对评级对象进行跟踪评级，根据跟踪评级情况决定是否调整信用等级，并按照相关法律、法规对外公布。
3 银亿房地产股份有限公司
产投资增速上涨，商品房销售呈现量价齐升态募集资金使用情况
势，待售面积出现近年首次下降，但区域分化银亿房地产股份有限公司 2016年非公开发行
更趋明显。
公司债券（第二期）（债券简称为“16银亿02”、债
得益于持续宽松的行业政策环境，2016年我国券代码为“118656”，以下简称“本期债券”）于2016
房地产市场处于明显上升周期。根据国家统计局数年5月3日发行，到期日为2019年05月3日，每
据显示，2016年房地产企业累计完成房地产开发投年付息一次，到期一次还本，最后一期利息随本金
资102,581亿元，同比增长6.9%，增速较上年上涨的兑付一起支付。本期债券实际募集金额为 3.5亿
5.9个百分点；同年全国商品房销售面积与销售额元人民币，目前所募集资金已按照募集说明书承诺
分别为 157,349万平方米和 117,627亿元，同比分使用完毕。
别增长22.4%和34.8%。从价格来看，2016年1~11月全国百城住宅均价呈现逐月增长的态势，2016年重大事项
11月全国百城住宅成交均价达 12,938元/平方米，2016年9月29日，银亿房地产股份有限公司
较年初增长17.34%；其中一线城市住宅均价达（以下或简称“银亿股份”或“公司”）召开第六届董
40,441元/平方米，较年初增长20.60%；同期二线事会第四十次临时会议审议通过了《关于银亿房地
城市住宅均价达 11,697元/平方米，较年初增长产股份有限公司发行股份购买资产暨关交易报告
17.03%；三线城市住宅均价达7,359元/平方米，较书（草案）>及其摘要的议案》及其相关议案，即
年初增长8.82%1。良好的商品房成交使得商品房库公司拟以 5.91元/股向西藏银亿投资管理有限公司
存出现近年来首次下降，2016年末全国商品房待售（以下简称“西藏银亿”）非公开发行 481,414,795
面积69,539万平方米，同比减少3.22%；但需关注股，作价284,516.14万元收购公司控股股东银亿控
到部分二线及三、四线城市仍存在去库存压力，价股全资子公司西藏银亿旗下宁波昊圣投资有限公
格亦难以上行，不同能级城市的商品住宅市场分化司100%股权，从而间接持有全球第二大独立气体
明显。
发生器生产商 ARC集团相关资产。此次发行股份
图1：2014~2016年全国商品房销售情况购买资产暨关联交易事项的申请已于2016年12月
单位：万平方米、亿元 23日获得中国证券督管理委员会上市公司并购重
组审核委员会审核通过，并于2017年1月17日公
司收到中国证监会《关于核准银亿房地产股份有限
公司向西藏银亿投资管理有限公司发行股份购买
资产的批复》（证监许可[2017]128号），核准公司向
西藏银亿投资管理有限公司发行 481,414,795股股
份购买相关资产。截至 2017年 3月末，公司实现
了对ARC集团的并表。
同时，公司与西藏银亿签署了《盈利预测补偿
资料来源：国家统计局，中诚信证评整理
土地市场方面，在去库存的大背景下，2016年协议》，西藏银亿承诺，2017~2019年间，每年实现
全国房地产用地供给继续收紧，但土地成交金额上的经审计扣除非经常性损益后归属于母公司股东
涨明显，区域亦有所分化。2016年全国房地产建设的净利润数均低于1.68亿元（2017年）、2.62亿元
（2018年）和3.26亿元（2019年）。
1一线城市包括北京、上海、广州、深圳；二线城市包括行业分析 天津、重庆、杭州、南京、武汉、沈阳、成都、西安、大
连、青岛、宁波、苏州、长沙、济南、厦门、长春、哈尔
滨、太原、郑州、合肥、南昌及福州；三线城市包括百城
受益于宽松的行业政策环境，2016年我国房地
中除一线城市、二线城市之外的其它74个城市。
4 银亿房地产股份有限公司
用地供应面积为 10,750万平方米，同比下降 行业内的兼并收购案例大幅增多。据不完全统计，10.19%；同年房企购置的土地面积 22,025万平方 2016年销售额300亿元以上百亿房企已完成及正在米，同比下降3.45%，但由于土地均价上升、溢价 进行中的并购案例已近100起，占行业并购数量的率持续高位，同期土地成交款约 9,129亿元，同比 70%以上，资金、项目及资源等逐步向大型房企聚上涨19.77%。其中，一线城市2016年的土地成交 集。与此同时，资本实力较强、具有品牌影响力的均价同比增加15.98%，涨幅较上年增加1.4个百分 大中型房地产企业的销售规模及集中度均进一步点，平均溢价率约47.06%；二线城市土地成交均价 提升。2016年 TOP100房企入榜金额门槛从 2015则同比上涨70.2%，涨幅较上年提升了56.2个百分 年的104亿元提高至157亿元，同比上升51%，销点，平均溢价率达52.55%；而三线城市成交土地均 售金额集中度亦提升 3.87个百分点至43.92%，占价同比增加13.50%，平均溢价率为19.85%。 比近一半；TOP20销售门槛提升最快，由 2015年的358亿大幅增至647亿，同比提升了81%，销售 2016年房地产行业在坚持去库存的整体基调
金额集中度则上升 1.67个百分点至24.73%；而上，继续实施“因城施策”的政策引导，部分重点
TOP10房企销售金额门槛达到 1,100.2亿元，同比城市调控政策升级，行业政策仍是短期内影响
上涨51.73%，占全国销售额的比重达到18.35%，房地产市场的重要因素。
较上年提升1.27个百分点，千亿房企已达12家。
2016年全国依旧维持去库存的房地产政策目
标，继续落实“分类调控、分地施策”的政策引导。 2016年公司继续坚持“去库存”的首要目标，具体来看，2016年初中国人民银行、银监会宣布降 但整体开发节奏放缓，当年公司的新开工面低非限购城市的首付比例，同时财政部、国家税务 积、在建面积和销售结转规模均有所下滑；
总局、住房城乡建设部调整契税税率以降低购房成 而受益于主要销售贡献区域上海及宁波房地本；6月国务院办公厅出台《关于加快培育和发展 产市场的回暖，公司销售均价有所提升。
住房租赁市场的若干意见》指出，实行购租并举， 项目运营方面，2016年以来，公司继续放缓项培育和发展住房租赁市场，促进住房租赁市场健康 目的开工，当年新开工面积仅为9.54万平方米，较发展，进一步推动房地产市场的去化进程。在全国 2015年减少2.63万平方米；当年竣工面积为66.00层面陆续出台宽松的房地产政策同时，部分重点城 万平方米，同比下降31.67%。2017年一季度，公市率先推出了严格的楼市调控政策以抑制房价的 司新开工面积为零，竣工面积为 11.04万平方米。
过快上涨，一线城市中以上海和深圳最为严厉；而 截至2017年3月末，公司在建项目共有11个，建去库存压力较大的部分二线及三四线城市则始终 筑面积合计 72.88万平方米，在建面积持续下滑，维持宽松的房地产政策。2016年3月，上海及深圳 主要分布于上海、宁波、南昌、舟山等地，在建面率先提高购房首付比例并提高购房资格要求；十一 积占比分别为8.18%、50.41%、21.60%和19.80%，期间，全国二十多个城市相继出台了限购限贷政 存在一定区域集中风险。
策；11月以来，部分重点城市继续加大了调控力度。 表1：2014～2017.Q1公司开竣工情况
持续的调控政策使得部分城市短期内购房需求得 单位：万平方米
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|-|-|-|-|
|2014|2015|2016|2017.Q1|

新开工面积 62.76 12.17 9.54 0内影响房地产市场的重要因素。
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|竣工面积|67.46|96.59|66.00|11.04|

房地产企业利润空间持续收窄，行业兼并收购
在建面积 208.34 129.62 89.32 72.88
的趋势明显，集中度进一步上升，优质资源将 资料来源：公司提供，中诚信证评整理
向具有规模优势的房地产企业倾斜。
2016年公司继续坚持“去库存”的首要目标，及
时调整销售策略，但受到供货节奏放缓的影响，公
受市场竞争加剧、土地价格上升等因素的影
司销售业绩有所下滑。2016年，公司实现合同销售
响，房企的利润空间不断侵蚀，盈利能力有所下滑，
5 银亿房地产股份有限公司
面积30.09万平方米，同比下降31.19%；合同销售金 年1~3月，公司通过股权收购方式新获得3块土地，额50.67亿元，同比下降27.93%。从销售区域来看， 均位于宁波，分别为潘火火车东站项目、首南项目公司房地产销售仍主要来自于宁波和上海2个城 和苍松路项目，权益建筑面积分别为 0.61万平方市，合同销售金额占比分别为36.18%和52.93%，合 米、6.46万平方米和1.48万平方米
计占比约89.11%。得益于2016年宁波及上海房地产 表3：2014～2017.Q1公司土地储备和新增项目情况市场的量价齐升，公司2016年销售均价为16,839元/ 单位：个、万平方米、亿元
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||2014|2015|2016|2017.Q1|
|新增项目数|6|5|1|3|
|新增土地储备面积|71.57|32.04|16.47|16.82|
|新增土地储备金额|17.58|5.97|11.58|-|

表2：2014~2017.Q1公司项目销售和结算情况 资料来源：公司提供，中诚信证评整理
单位：万平方米、亿元、元/平方米 截至 2017年 3月末，公司土地储备计容建筑
||||||
|-|-|-|-|-|
|指标|2014|2015|2016|2017.Q1|

合同销售面积 31.64 43.73 30.09 6.89
来看，公司项目主要分布于舟山、新疆、南昌、沈
||||||
|-|-|-|-|-|
|合同销售金额|40.70|70.31|50.67|16.37|

合同销售均价 12,863 16,078 16,839 23,759
司在上述城市的计容建筑面积占比分别为21.59%、
||||||
|-|-|-|-|-|
|结算面积|39.18|58.39|49.57|3.74|

结算金额 57.43 79.75 69.63 4.11
体看来，公司目前土地储备多分布于经济欠发达的
||||||
|-|-|-|-|-|
|结算均价|14,658|13,658|14,047|10,989|

已售未结算面积 48.85 34.19 14.71 17.86
三、四线城市，且地块取得时间较早，多个地块处
||||||
|-|-|-|-|-|
|已售未结算金额|72.88|63.44|44.48|56.74|

资料来源：公司提供，中诚信证评整理 相关地块未来开发进度情况予以关注。
从结算情况来看，公司 2016年房地产项目结
表4：截至2017年3月末公司土地储备情况算面积49.57万平方米，同比下降15.11%；结算金
单位：万平方米额69.63亿元，同比下降12.69%。从结算区域来看，
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|-|-|-|-|-|
|||计容建|项目|地块最早取|
|项目名称|区域||||
|||筑面积|性质|得时间|

舟山鲁家峙项目 舟山 64.50住宅2010年2月三个城市，收入占比分别为23.19%、51.58%和
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|南昌上尚城五期|南昌|17.37|住宅|2003年7月|

南昌望城新区地块南昌 44.10住宅2014年2月2016年结算均价为14,046.80元/平方米，较上年增
||||||
|-|-|-|-|-|
|万万城项目|沈阳|42.70|住宅|2006年11月|

加约 388元/平方米。2017年一季度，公司结算金
呼伦贝尔北山地块内蒙古 36.00商住2013年3月额约亿元，结算均价则下滑至元/平方
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|博斯腾湖项目|新疆|55.50|住宅|2014年9月|

米。此外，截至 2017年 3月末，公司已售未结算 济州岛悦海堂项目济州岛 5.30 商住2014年9月
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|潘火地块|宁波|2.42|住宅|2017年3月|

56.74亿元，较上年末略有增加。
高桥地块 宁波 16.47住宅2016年11月
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|首南地块|宁波|12.92|住宅|2017年1月|

2016年公司新增土地较少，目前土地储备多
苍松路项目 宁波 1.48 住宅2017年1月分布于三、四线城市，且多块土地处于闲置
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|-|-|
|合计|298.76|

多年待开发状态，应关注相关项目未来开发 资料来源：公司提供，中诚信证评整理
进度以及对资金的占用情况
2016年，公司在宁波竞得1幅地块，土地面积
16.47万平方米，通过股权收购方式在上海获得 1
个合作项目，权益建筑面积为2.71万平方米，新增
土地储备金额/合同销售金额为22.85%。此外，2017
6 银亿房地产股份有限公司
跟踪期内，公司完成对 ARC集团的战略并 若公司上述并购能顺利完成，将深化公司在高端制购并实现并表，逐步转型房地产开发和高端 造业的战略布局。
制造的双轮驱动发展模式，有望为公司增加
财务分析
新的利润增长点，但亦需对后续整合和运营
管理保持关注。
下列财务分析基于公司提供的经天健会计师事务所（特殊普通合伙）审计并出具标准无保留意 2016年公司通过向西藏银亿非公开发行股票
方式，收购公司控股股东银亿控股全资子公司西藏
见的2014~2016年审计报告及未经审计的 2017年银亿旗下宁波昊圣投资有限公司100%股权，从而
一季度报表。
间接持有全球第二大独立气体发生器生产商 ARC 资本结构
集团相关资产。截至 2017年 3月末，公司已实现 截至 2016年末，公司资产总额和负债总额分了对ARC集团的并表。 别为251.88亿元和186.19亿元，较上年基本持平。
ARC集团是全球第二大独立生产气体发生器 自有资本方面，留存收益的累积，2016年末公司所的跨国公司，专业研发、设计、生产和销售气体发 有者权益为65.69亿元，同比上升21.12%。得益于生器，其产品广泛应用于各大品牌汽车安全气囊系 此，2016年公司资产负债率和净负债率分别为统。凭借技术优势和先发优势，ARC集团与全球主 73.92%和126.31%，分别较上年下降4.41个百分点要汽车整车厂及一级供应商建立了长期和稳定的 和36.54个百分点。2017年一季度，公司完成了对合作关系，且产品已在新能源汽车领域，例如丰田 ARC集团的并表，公司资产及负债规模均增加较普锐斯混合动力、宝马BMWi3、BMWX5、雷克萨 多。截至 2017年 3月末，公司资产和负债规模分斯混合动力RX、起亚Optima等高端车型等。ARC 别为 299.96亿元和 206.63亿元，较上年末分别增集团的运营中心位于美国田纳西州诺克斯维尔市， 加19.09%和10.98%；受此影响，公司资产负债率目前已在全球4个国家建有6个生产基地，其中美 和净负债率分别为68.89%和95.11%，较上年末继国和中国两个工厂的产能之和约占总产能的60%。 续下降。
2014年和2015年ARC集团的营业收入分别为16.2 资产结构方面，公司资产主要由货币资金、存亿元和 19亿元，其中过半收入来自亚洲市场。此 货、投资性房地产和固定资产构成。截至 2016年次并购的完成，有利于公司向高端制造业拓展，并 末，公司货币资金余额为 33.61亿元，同比增长发掘新的利润增长点；但亦需对业务整合、管理融 47.70%，主要系发行公司债所致，其中受限货币资合及资源调配等多重难度保持关注。 金余额为 6.42亿元，受限规模较小。截至2017年与此同时，公司股票于 2017年 2月 7日开市 3月末，公司货币资金 40.41亿元，较上年末继续起开始停牌，目前正处于重大资产重组筹划阶段， 上升。2016年末公司存货余额为 162.75亿元，较公司拟采取发行股份方式向控股股东全资子公司 上年基本持平，主要为项目的开发成本和开发产宁波圣洲投资有限公司购买宁波东方亿圣投资有 品；2017年 3月末存货余额为 166.85亿元。投资限公司（以下简称“宁波东方亿圣”）100%股权并募 性房地产方面，2016年末公司投资性房地产账面价集配套资金，但鉴于交易方案仍在进一步协商的过 值为14.18亿元，同比增长7.97%，2017年3月末程中，具体交易方式以公司未来经董事会审议通过 为 13.94亿元。2016年末公司固定资产为 11.76亿并披露的重组报告书为准。中诚信证评关注到，宁 元，较上年基本持平，截至 2017年 3月末，固定波东方亿圣于 2016年并购了比利时邦奇动力变速 资产增加至16.39亿元，主要系ARC集团并表所致。
器公司（以下简称“比利时邦奇”），比利时邦奇是世 负债方面，公司负债主要由应付账款、预收款界第三大 CVT变速器供应商，系欧洲著名汽车厂 项、其他应付款和有息债务构成。截至2016年末，
商DAF位于比利时的汽车变速器工厂。总的来看， 公司应付账款为 14.86亿元，同比下降6.27%，主
7 银亿房地产股份有限公司
要系开发拓展节奏放缓、应付工程款及土地款减少 要由存货和货币资金构成，2016年末两项合计占流所致，其中账龄在1年以上的占比8.42%；预收款 动资产的比重达到92.09%。2017年 3月末，公司项为22.89亿元，同比下降43.79%，系当年销售规 流动资产 234.17亿元，存货和货币资金合计占比模收缩、预收的房屋款减少所致；其他应付款为 88.51%。
12.18亿元，同比下降19.35%。另截至 2017年 3 表5：2014～2017.Q1公司流动资产分析
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|2014|2015|2016|2017.Q1|

为16.83亿元、30.14亿元和9.92亿元。
流动资产/总资产 86.63%85.79%84.66%78.07%
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|存货/流动资产|83.30%|76.81%|76.32%|71.25%|

货币资金/流动资产 9.57%10.74%15.77%17.26%
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|(存货+货币资金)/流动资产|92.87%|87.54%|92.09%|88.51%|

资料来源：公司定期报告，中诚信证评整理
存货方面，2016年以来公司放缓了开发及拿地节奏，年末存货规模为162.75亿元，较上年末基本持平。从存货的构成来看，2016年末公司存货中在建项目的开发成本 116.17亿元，占存货的比重为71.38%，在建项目为公司持续经营形成了一定支撑；而已竣工的开发产品 45.99亿元，占存货净额资料来源：公司定期报告，中诚信证评整理 的比重为28.26%，项目多位于宁波、舟山、沈阳等从债务规模来看，随着对外业务的拓展，外部
城市，加之部分项目竣工时间较早，后续去化压力资金需求的增多，近年公司债务规模持续上升。截
仍然较大。
至2016年及2017年3月末，公司债务规模分别为
表6：2014～2016年末公司存货结构分析
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||2014|2015|2016|
|存货（亿元)|191.25|162.85|162.75|
|存货同比增长率|17.64%|-14.85%|-0.06%|
|开发成本(亿元)|148.86|100.01|116.17|
|开发成本/存货|77.84%|61.41%|71.38%|
|开发产品(亿元)|41.88|62.22|45.99|
|开发产品/存货|21.90%|38.21%|28.26%|

资料来源：公司定期报告，中诚信证评整理
资产周转效率方面，2016年公司存货周转率和总资产周转率均为0.32次，受开发节奏放缓及销售业绩收缩的影响，公司资产周转效率较上年有所下滑。考虑到，公司目前项目储备多位于三四线城市，资料来源：公司定期报告，中诚信证评整理
需对公司后续资产周转效率予以关注。
总体来看，随着公司完成对 ARC集团的收购
现金流方面，2016年公司经营性净现金流为及并表，公司资产规模及自有资本实力提升较多，
3.96亿元，由于当期销售业绩下滑而有所收缩。同财务杠杆比例有所下降，但需关注未来项目开发及
期，公司经营净现金流/短期债务为 0.09倍，经营业务转型对公司财务结构稳健性的影响。
净现金流未能对公司短期债务形成保障。截至2016
流动性 年末，公司货币资金余额为 33.62亿元，其中受限
近年来公司流动资产规模保持相对稳定。截至 金额 6.42亿元；同期末货币资金/短期债务为 0.72
2016年末，公司流动资产为 212.24亿元，较上年 倍，2016年以来得益于货币资金的增加，货币资金
基本持平。从流动资产的结构看，公司流动资产主 /短期债务有所提升，但货币资金对短期债务的覆盖
8 银亿房地产股份有限公司
程度仍较为不足。 9.96亿元，受毛利空间回升等因素影响，公司2016表7：2014～2016年公司部分流动性指标 年经营性业务利润同比上涨70.14%。投资收益方
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||2014|2015|2016|
|货币资金（亿元）|21.98|22.76|33.62|
|经营活动现金流净额（亿元）|-5.40|26.30|3.96|
|经营净现金流/短期债务（X）|-0.10|0.68|0.09|
|货币资金/短期债务（X）|0.40|0.59|0.72|

资料来源：公司定期报告，中诚信证评整理
跌价损失，对公司利润形成一定侵蚀。2016年，公总体来看，2016年以来公司放缓开发节奏，完 司净利润7.14亿元，净资产收益率为10.87%。
工开发产品占比较高，去化压力依然较大；同时， 总体来看，2016年以来毛利率空间大幅回升，考虑到公司周转效率下滑，且货币资金及经营净现 且受益于投资收益的增加，公司利润总额增长较金流对短期债务保障程度仍较为不足，公司资产流 多，盈利能力有所回升。
动性整体较弱。
偿债能力
盈利能力 从债务规模来看，2016年以来随着公司债券的近年来，随着在建项目的相继竣工交付，2016 发行，公司债务规模有所上升，截至 2017年 3月年公司实现营业收入80.57亿元，较上年略有下降， 末，公司总债务129.17亿元，长短期债务比为0.27其中房地产销售收入占比86.42%。从毛利率来看， 倍。
公司 2016年营业毛利率为34.54%。较上年上升 获现能力方面，2016年公司EBITDA为19.7312.48个百分点。此外，截至2017年3月末，公司 亿元，同比增长111.73%，与利润总额变动趋势保预收款项 30.14亿元，可对其未来短期内经营业绩 持一致。从主要偿债能力指标来看，尽管 2016年的提升提供一定保障。 以来公司债务规模有所上升，但获现能力上升促使期间费用方面，2016年公司发生财务费用和管 其主要偿债指标有所好转。2016年公司总债务理费用分别为5.52亿元和2.95亿元，2016年加强 /EBITDA、EBITDA利息保障倍数分别为5.91倍和管理，管理费用较上年下降6.35%；由于暂不开工 2.01倍，公司经营所得可对其债务本息的偿还提供的项目暂停了资本化利息支出，公司财务费用大幅 良好保障。
增加 4.82亿元。公司 2016年合计发生期间费用 表9：2014～2017.Q1公司部分偿债指标
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|-|-|-|-|-|
|指标|2014|2015|2016|2017.Q1|
|EBITDA（亿元）|11.49|9.32|19.73|-|
|总债务/ EBITDA(X)|10.81|11.92|5.91|-|
|EBITDA利息倍数(X)|1.10|0.80|2.01|-|
|经营活动净现金流/|||||
|总债务(X)|-0.04|0.24|0.03|-0.11|
|经营活动净现金/利息|||||
||-0.52|2.26|0.40|-|
|支出(X)|||||
|资产负债率(%)|81.15|78.06|73.92|68.89|

总资本化比率(%) 71.32 67.19 63.96 58.05
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|-|-|-|-|-|
|三费合计（亿元）|6.39|5.83|10.65|3.03|

营业总收入（亿元） 63.14 84.59 80.57 9.84
对外担保方面，截至 2017年 3月末，公司对
||||||
|-|-|-|-|-|
|三费收入占比（%）|10.12|6.89|13.22|30.75|

月末，公司获得各银行授信总额102.83亿元，尚未
使用的授信额度为11.26亿元。
整体来看，受开发节奏放缓的影响，公司销售
业绩及营业收入规模有所下降，但得益于 2016年
上海及宁波项目结转占比较高使得初始获利空间
上升，公司盈利和获现能力均有所回升，偿债指标
得以改善；此外，公司收购 ARC集团的完成，或
为其新的利润增长点，但亦需对收购后公司的整合
和运营保持相应的关注。
结论
综上所述，中诚信证评维持银亿股份主体信用
等级AA，评级展望为稳定；维持“银亿房地产股份
有限公司2016年非公开发行公司债券（第二期）”
信用级别为AA。
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附一：银亿房地产股份有限公司股权结构图（截至2017年3月末）
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附二：银亿房地产股份有限公司组织结构图（截至2017年3月末）
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附三：银亿房地产股份有限公司主要财务数据及指标
财务数据(单位：万元)
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|-|-|-|-|-|
|财务数据(单位：万元)|2014|2015|2016|2017.Q1|
|货币资金|219,818.93|227,612.55|336,178.34|404,070.01|
|应收账款净额|7,175.63|31,652.67|20,629.22|66,362.85|
|流动资产|2,295,941.05|2,120,279.74|2,132,363.14|2,341,721.54|
|存货净额|1,912,454.40|1,628,504.23|1,627,518.19|1,668,487.89|
|长期投资|54,484.90|48,545.76|82,462.35|83,662.73|
|固定资产|120,500.13|121,994.32|117,601.11|163,926.07|
|总资产|2,650,231.52|2,471,598.00|2,518,779.54|2,999,586.23|
|短期债务|544,030.38|386,893.78|464,726.00|277,531.03|
|长期债务|697,750.00|723,988.21|701,204.66|1,014,174.29|
|总债务|1,241,780.38|1,110,881.99|1,165,930.66|1,291,705.31|
|总负债|2,150,772.53|1,929,225.00|1,861,859.59|2,066,271.06|
|所有者权益合计|499,458.98|542,373.00|656,919.95|933,315.16|
|营业总收入|631,364.01|845,946.04|805,741.88|98,429.66|
|三费前利润|144,505.25|116,766.60|206,086.94|29,655.96|
|投资收益|3,858.88|28,188.61|33,005.98|5,640.38|
|净利润|60,247.30|43,516.35|71,448.23|7,668.50|
|EBITDA|119,418.28|93,193.79|197,319.42|-|
|经营活动产生现金净流量|-53,963.43|263,019.42|39,638.52|-34,888.06|
|投资活动产生现金净流量|-126,973.07|-11,071.34|5,866.60|3,025.03|
|筹资活动产生现金净流量|77,702.62|-235,788.66|79,967.30|112,938.82|
|现金及现金等价物净增加额|-103,233.88|16,155.42|125,452.63|80,952.91|
|财务指标|2014|2015|2016|2017.3|
|营业毛利率(%)|32.92|22.06|34.54|25.35|
|所有者权益收益率（％）|12.06|8.02|10.88|3.29*|
|EBITDA/营业总收入(%)|18.91|11.02|24.49|-|
|速动比率(X)|0.27|0.41|0.44|0.66|
|资产负债率(%)|81.15|78.06|73.92|68.89|
|总资本化比率(%)|71.32|67.19|63.96|58.05|
|经营活动净现金/总债务(X)|-0.04|0.24|0.03|-0.11*|
|经营活动净现金/短期债务(X)|-0.10|0.68|0.09|-0.50*|
|经营活动净现金/利息支出(X)|-0.48|2.26|0.40|-|
|总债务/EBITDA(X)|10.40|11.92|5.91|-|
|EBITDA/短期债务(X)|0.22|0.24|0.42|-|
|EBITDA利息倍数(X)|1.07|0.80|2.01|-|

注：1、所有者权益包含少数股东权益，净利润包含少数股东损益；
2、2017年第一季度的所有者权益收益率及相关指标经年化处理。
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附四：基本财务指标的计算公式
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|-|
|货币资金等价物＝货币资金+交易性金融资产+应收票据|

长期投资＝可供出售金融资产+持有至到期投资+长期股权投资
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|-|
|固定资产合计＝投资性房地产+固定资产+在建工程+工程物资+固定资产清理+生产性生物资产+油气资产|

短期债务＝短期借款+交易性金融负债+应付票据+一年内到期的非流动负债
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|-|
|长期债务＝长期借款+应付债券|

总债务＝长期债务+短期债务
||
|-|
|净债务＝总债务-货币资金|

三费前利润＝营业总收入-营业成本-利息支出-手续费及佣金收入-退保金-赔付支出净额-提取保险合同准备金净额-保单红利支出-分保费用-营业税金及附加
||
|-|
|EBIT（息税前盈余）＝利润总额+计入财务费用的利息支出|

EBITDA（息税折旧摊销前盈余）＝EBIT+折旧+无形资产摊销+长期待摊费用摊销
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|-|
|资本支出＝购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金+取得子公司及其他营业单位支付的现金|
|净额|

营业毛利率＝（营业总收入-（营业成本+利息支出+手续费及佣金支出+退保金+赔付支出净额+提取保险合同准备金净额+保单红利支出+分保费用））/营业总收入
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|-|
|EBIT率＝EBIT/营业总收入|

三费收入比＝（财务费用+管理费用+销售费用）/合同销售收入
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|-|
|所有者权益收益率＝当期净利润/期末所有者权益（含少数股东权益）|

流动比率＝流动资产/流动负债
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|-|
|速动比率＝（流动资产-存货）/流动负债|

存货周转率＝主营业务成本（营业成本）/存货平均余额
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|-|
|应收账款周转率＝主营业务收入净额（营业总收入净额）/应收账款平均余额|

资产负债率＝负债总额/资产总额
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|-|
|总资本化比率＝总债务/（总债务+所有者权益（含少数股东权益））|

长期资本化比率＝长期债务/（长期债务+所有者权益（含少数股东权益））
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|-|
|EBITDA利息倍数＝EBITDA/（计入财务费用的利息支出+资本化利息支出）|
|净负债率=（总债务-货币资金）/所有者权益|

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附五：信用等级的符号及定义
债券信用评级等级符号及定义
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|-|-|
|等级符号|含义|
|AAA|债券信用质量极高，信用风险极低|
|AA|债券信用质量很高，信用风险很低|
|A|债券信用质量较高，信用风险较低|
|BBB|债券具有中等信用质量，信用风险一般|
|BB|债券信用质量较低，投机成分较大，信用风险较高|
|B|债券信用质量低，为投机性债务，信用风险高|
|CCC|债券信用质量很低，投机性很强，信用风险很高|
|CC|债券信用质量极低，投机性极强，信用风险极高|
|C|债券信用质量最低，通常会发生违约，基本不能收回本金及利息|

注：除AAA级和CCC级以下（不含CCC级）等级外，每一个信用等级可用“+”、“-”符号进行微调，表示信用质量略高或略低于本等级。
主体信用评级等级符号及定义
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|-|-|
|等级符号|含义|
|AAA|受评主体偿还债务的能力极强，基本不受不利经济环境的影响，违约风险极低|
|AA|受评主体偿还债务的能力很强，受不利经济环境的影响较小，违约风险很低|
|A|受评主体偿还债务的能力较强，较易受不利经济环境的影响，违约风险较低|
|BBB|受评主体偿还债务的能力一般，受不利经济环境影响较大，违约风险一般|
|BB|受评主体偿还债务的能力较弱，受不利经济环境影响很大，有较高违约风险|
|B|受评主体偿还债务的能力较大地依赖于良好的经济环境，违约风险很高|
|CCC|受评主体偿还债务的能力极度依赖于良好的经济环境，违约风险极高|
|CC|受评主体在破产或重组时可获得的保护较小，基本不能保证偿还债务|
|C|受评主体不能偿还债务|

注：除AAA级和CCC级以下（不含CCC级）等级外，每一个信用等级可用“+”、“-”符号进行微调，表示信用质量略高或略低于本等级。
评级展望的含义
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|-|-|
|正面|表示评级有上升趋势|
|负面|表示评级有下降趋势|
|稳定|表示评级大致不会改变|
|待决|表示评级的上升或下调仍有待决定|

评级展望是评估发债人的主体信用评级在中至长期的评级趋向。给予评级展望时，中诚信证评会考
虑中至长期内可能发生的经济或商业基本因素的变动。
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