估价项目名称：安徽鑫科新材料股份有限公司、芜湖恒鑫集团位于芜湖经济技术开发区项目征收价格评估估价委托方：芜湖经济技术开发区房屋征收办公室
受托估价单位：芜湖新天地房地产估价事务所有限公司
注册房地产估价师： 郭 华 3420030043
徐天军 3420120059
房地产估价报告编号：芜新房估（征）[2014]第 C002号
提交估价报告日期：二〇一四年十一月五日
致估价委托人函
芜湖经济技术开发区房屋征收办公室：
受贵单位的委托，我公司对安徽鑫科新材料股份有限公司和芜湖恒鑫集团所有的座落于芜湖经济技术开发区的设备及附属物征收价格进行了评估。此次评估目的是为房屋征收部门与被征收人确定被征收项目价值补偿提供依据，评估被征收项目的价值。
我公司专业估价人员本着公平、公正、客观的原则，根据估价目的，通过在对估价对象现场进行实地查勘，广泛收集有关市场信息和估价对象资料的基础上，全面分析了影响估价对象市场价格的各种因素，并运用《中华人民共和国房地产管理法》、《房地产估价规范》、《国有土地上房屋征收与补偿条例》和《国有土地上房屋征收评估办法》规定的科学估价方法，结合该区域现状价格水平，对估价对象按照其实际情况等，于估价时点二〇一四年一月二十七日的市场价值进行了评估。
确定估价对象在估价时点的现时市场价值为￥1585419元（大写人民币壹佰伍拾捌万伍仟肆佰壹拾玖元整）。
评估有关说明及估价结果报告附后。
法定代表人（签章）
芜湖新天地房地产估价事务所有限公司二〇一四年十一月五日
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芜湖新天地房地产估价事务所有限公司
注册房地产估价师声明
我们郑重声明：
1、我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》（GB/T50291-1999）、国务院令第 590号《国有土地上房屋征收与补偿条例》和《国有土地上房屋征收评估办法》（建房[2011]77号进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。
2、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。
3、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论。但受本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。
4、本公司及本次参与评估的房地产估价师与估价对象没有利害关系。
5、我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查看并进行记录。此次查看仅限于估价对象的外观与目前维护管理状况，尤其因提供资料有限，我们不承担对估价对象质量和相应权益的责任，也不承担其他被遮盖，未暴露及难于接触到的部分进行检视的责任。
6、造价工程师苏长凤和水电工程师束国栋对本估价报告提供了专业帮助。
7、本估价报告所依据的有关估价对象资料为委托方提供，其 2
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真实性由委托方负责。
8、本报告估价结果仅供委托方作为房屋（附属物）征收货币补偿提供价格依据，如作其他用途使用，本估价报告均无效。
9、未经本估价机构书面同意，本报告的全部或任何一部分均不得向委托方、报告使用者、报告审查部门之外的单位和个人提供，也不得以任何形式对外公开发表。
10、注册房地产估价师签名
注册房地产估价师 注册号 签 字郭 华 3420030043
徐天军 3420120059
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芜湖新天地房地产估价事务所有限公司
估价假设和限制条件
一、估价的假设条件：
1、本估价报告价格为估价对象在即定目的下以合法使用为前提的房地产（附属物）评估价格。
2、按照最高最有效使用的原则，估价对象最佳状态为产权所有人按照现有用途进行使用为最高最有效使用。
3、估价对象无权属争议。附属物清单由委托方提供，我们未经实地丈量，并假定其为真实和准确的。
4、估价对象土地使用权类型为国有出让土地。
5、本估价报告假设估价对象保持在估价时点时实际并继续使用，且为估价对象合法的最高最佳使用用途。
6、委托方向本公司提供的有关证件、资料和陈诉的情况，我们未经检验，并假定其是真实、合法和完整的。
7、本次估价报告未考虑限制处臵所引起的价差因素。
8、本估价报告是该房产完全产权状态下的估价结果。
9、本次评估是严格按照《城市房地产管理法》、《土地管理法》、《房地产估价规范》、《国有土地上房屋征收与补偿条例》和《国有土地上房屋征收评估办法》及有关法律法规及技术性规范的规定执行。
10、本次征收评估仅为被征收项目的房地产（附属物）市场价格，不包含搬迁补助费、临时安臵补助费。
二、应用的限制条件：
1、本报告估价时点为二〇一四年一月二十七日。本报告估价结果是估价对象满足上述各条假设前提下于估价时点的现行市场价值。
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2、估价结果应用有效期自提供评估报告之日起壹年内有效。
3、估价对象所处的市场或估价对象本身在本报告评估结果的有效期内发生了重大变化，该估价对象必须重新评估。
4、本估价结果仅为本次估价目的服务，不得用于其他目的。
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房地产估价结果报告
芜新房估（征）[2014]第C002号一、估价委托人：
委托人名称：芜湖经济技术开发区房屋征收办公室
二、估价机构：
估价机构名称：芜湖新天地房地产估价事务所有限公司房地产估价机构资质证书编号：GB093001
法定代表人：郭华
单位地址：芜湖市天门山路莲塘小区 104号、203号、204号联系人：张配
联系电话：0553-3115288 3115388 3115488
三、估价目的：
此次评估目的是为房屋征收部门与被征收人确定被征收项目价值的补偿提供依据，评估被征收项目的价值。
四、估价对象：
（一）、权益情况：
房地产（附属物）权利人：安徽鑫科新材料股份有限公司、芜湖恒鑫集团。
估价对象为安徽鑫科新材料股份有限公司、芜湖恒鑫集团所拥有的位于芜湖经济技术开发区的围墙与道路等附属设施、机器设备等。
（二）、物质实体情况：
具体信息详见《设备现场查勘记录》及《工程量汇总表》。现场查勘保养状况良好。
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（三）、区域环境：
估价对象隶属芜湖市鸠江区，鸠江区位于芜湖市东北部，西临长江，是芜湖市所辖四区之一，截至 2014年 7月，鸠江区辖 7个街道，4个镇：四褐山街道、裕溪口街道、湾里街道、官陡街道、清水街道、龙山街道、万春街道；沈巷镇、汤沟镇、二坝镇、白茆镇。其中，龙山街道和万春街道由芜湖经济技术开发区管理，鸠江区户籍人口 57万人，面积 820平方公里，区域跨越长江南北两岸，境内长江岸线长 5.284公里。鸠江区是芜湖市最重要的工业区，区域内有国家级经济技术开发区、出口加工区、外贸码头，区域工业已形成汽车及零部件、电子电器、金属材料及加工、机械及模具制造、生物制药、苗木种植及农产品深加工等产业和三百多家相关配套企业群，产业集聚度优。区域内道路纵横交错，有市政干道九华北路、长江路、武夷山路等，对内对外交通便捷度较优。
五、估价时点：
二〇一四年一月二十七日
六、价值类型：
根据国务院第 590号令《国有土地上房屋征收与补偿条例》，房屋（附属物）征收价值为房地产（附属物）在估价时点的市场价值，等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定受偿款。本次评估的估价结果是在遵守替代性原则下评估出的市场价值。
七、估价依据：
1、《中华人民共和国城市房地产管理法》；
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2、《中华人民共和国土地管理法》；
3、《房地产估价规范》［GB/T50291-1999］；
4、《国有土地上房屋征收与补偿条例》
5、《国有土地上房屋征收评估办法》；
6、其他权属认定资料；
7、委托方提供的其他资料；
8、估价机构掌握的有关资料及估价人员实地勘察记录。
八、估价原则：
在公正、公平、公开、客观、科学原则的前提下，估价具体遵循以下原则：
1、合法原则
所谓合法，是指符合国家的法律、法规和当地政府的有关规定。
合法原则，是指必须以估价对象的合法使用、合法交易或合法处分为前提。
2、最高最佳使用原则
最高最佳使用原则是指法律上允许、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，能使估价对象的价值达到最大的一种可能的使用。
在合法前提下的最高最佳使用是能使该房地产获利最大的使用方式。房地产价格受土地与建筑物组合状态的影响，两者的配合均衡时，房地产的效用便能高度发挥，达到最高最佳使用状态。
3、估价时点原则
房地产市场是不断变化的，影响房地产价格因素是不断变化的， 8
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房地产价格自然也是不断变化的。因此，房地产价格具有很强的时间性，每一个价格都对应着一个具体的时间。这一具体时间（估价时点）是由估价目的决定的。
4、替代原则
根据市场运行规律，在同一商品市场中，商品或提供服务的效用相同或大致相似时，价格低者吸引需求，即有两个以上互有替代性的商品或服务同时存在时，商品或服务的价格是经过相互影响与比较之后来决定的。房地产市场价格也同样遵循替代规律，某房地产价格市场价格，受其它具有相同使用价值的房地产，即同类型具有替代可能的房地产市场价格所牵制。换言之，具有相同使用价值、替代可能的房地产之间，会相互影响和竞争，使价格相互牵制而趋于一致。替代原则是市场比较法的理论基础。
九、估价方法：
估价人员对估价对象邻近地区房地产市场情况的调查以及对估价对象的实地勘察，根据估价对象的特点及估价目的，遵循房地产评估规范原则，对于设施设备及附属物选取成本法作为本次评估的基本方法。
十、估价结果：
本次估价中所使用的币种为人民币
本公司根据估价目的，遵循估价原则，按照估价工作程序，经过调查勘察，准确的测算，并结合估价经验和对影响房地产市场价格的因素进行分析，选用科学的估价方法，在认真分析现有的资料的基础上，确定本次估价对象于二〇一四年一月二十七日的评估价格为： 9
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围墙、道路及零星工程等附属物
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|序号|内容|面积/长度|2折后单价（元）|2 折后总价（元）|
|1|明沟无盖板/m|227.5|32.768|7454.72|
|2|围墙/m|593.2|113.868|67546.4976|
|3|道路/m2|3713.64|38.53|143086.5492|
|4|有盖板排水沟/m|190|187.608|35645.52|
|5|电缆沟|110|85.552|9410.72|
|6|零星工程|-|-|305661.872|
|总 计||||568805.8788|

设施设备部分
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|序号|内容|合计（元）|
|1|固定资产-机器设备|586098|
|2|机械设备搬迁部分|430515|
|总 计||1016613|

则，机器设备和附属物合计：1585419元（取整）
（大写人民币壹佰伍拾捌万伍仟肆佰壹拾玖元整）
十一、估价人员：
房地产注册估价师（签章）：
房地产注册估价师（签章）：
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十二、估价作业日期：
二〇一四年十月八日---二〇一四年十一月五日日。
十三、估价报告应用有效期：
二〇一四年十一月五日日至二〇一五年十一月四日止。
芜湖新天地房地产估价事务所有限公司二〇一四年十一月五日
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