上海柘中（集团）有限公司企业价值评估说明上海柘中（集团）有限公司企业价值评估说明
目录
关于评估说明使用范围的声明 ............................................................. 3企业关于进行资产评估有关事项的说明 ..................................................... 4一、委托方、被评估单位概况 ...................................................... 4二、企业历史沿革和经营情况 ...................................................... 5 1.企业历史沿革 .....................................................................5 2.下属公司产权关系 .................................................................9 3.经营业务和财务状况 ...............................................................9 4.长期股权投资情况 ................................................................ 10三、关于评估目的的说明 ......................................................... 10四、关于评估对象和评估范围的说明 ............................................... 11五、关于评估基准日的说明 ....................................................... 11六、资产负债清查情况 ........................................................... 11 1.资产负债清查范围 ................................................................ 11 2.清查结论 ........................................................................ 12七、可能影响评估工作的重大事项说明 ............................................. 12八、已向评估机构提供的资料清单 ................................................. 13资产评估技术说明 ...................................................................... 16一、评估对象与评估范围说明 ..................................................... 16 1.评估对象与评估范围内容 .......................................................... 16 2.实物资产的分布情况及特点 ........................................................ 16 3.企业申报的无形资产情况 .......................................................... 16 4.其他帐外资产情况 ................................................................ 19二、资产核实情况总体说明 ....................................................... 19 1.核实工作的组织、实施时间和过程 .................................................. 19 2.核实工作的过程及方法 ............................................................ 19 3.影响资产核实的事项及处理方式 .................................................... 22 4.引用其他机构出具的报告的结论所涉及的资产类型、数量和金额 ......................... 22 5.核实结论 ........................................................................ 22三、资产基础法的评估 ........................................................... 24 1.货币资金 ........................................................................ 24 2.应收账款 ........................................................................ 24 3.其他应收款 ...................................................................... 25 4.长期股权投资 .................................................................... 26 5.固定资产—设备类 ................................................................ 31 6.固定资产—房屋建筑物类 .......................................................... 43 7.无形资产-土地使用权 ............................................................. 56 8.递延所得税资产 .................................................................. 76 9.应付账款 ........................................................................ 76 10.预收账款 ........................................................................ 76 11.应交税费 ........................................................................ 77 12.其他应付款 ...................................................................... 77 13.资产基础评估结论 ................................................................ 77四、收益法和市场法评估分析 ..................................................... 78 1.收益法分析 ...................................................................... 78
2.市场法分析 ...................................................................... 78
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上海柘中（集团）有限公司企业价值评估说明 3.收益法和市场法评估分析结果 ...................................................... 78评估结论及分析 ........................................................................ 79一、评估结论 ................................................................... 79二、评估结论与账面值比较变动情况及原因 ......................................... 79 1.长期股权投资 .................................................................... 80 2.固定资产 ........................................................................ 80 3.无形资产 ........................................................................ 81
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上海柘中（集团）有限公司企业价值评估说明关于评估说明使用范围的声明
本评估说明仅供财产评估主管机关、委托方主管部门了解评估有关情况、审查资产评估报告书和检查评估机构工作之用。非为法律、行政法规规定，材料的全部或部分内容不得提供给其他任何单位和个人，也不得见诸于公开媒体。
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上海柘中（集团）有限公司企业价值评估说明企业关于进行资产评估有关事项的说明
一、 委托方、被评估单位概况
（一）委托方
企业名称：上海柘中建设股份有限公司（股票代码：002346）
注册地址：上海市奉贤区浦卫公路 50号
注册资本：13500.00万人民币
经济性质：股份有限公司（上市）
法定代表人：陆仁军
经营范围：生产销售钢筋混凝土管桩、方桩、管片、企口管、建筑钢结构件、声屏障、商品混凝土，金属焊接管、无缝管及管材防腐处理，金属拉丝，建材批发、零售，地基与基础工程施工，港口与航道工程施工，经营本企业自产产品的出口业务和本企业所需的机械设备、零配件、原辅材料的进口业务（不另附进出口目录），但国家限定公司经营或禁止进出口的商品及技术除外。【企业经营涉及行政许可的，凭许可证件经营】
（二）被评估单位
单位名称：上海柘中（集团）有限公司
住 所：奉贤县奉浦工业区奉浦大道 18号
注册资本：人民币陆仟陆佰陆拾陆万元
法定代表人：陆仁军
公司类型：有限责任公司（国内合资）
经营范围：实业投资，国内贸易（除专项规定），高低压电器开关成套设备、变压器、电线电缆、电工绝缘产品、电子产品的生产与销售，资产收购、兼并、托管经营，投资管理，投资咨询服务，从事货物进出口和技术进出口业务（涉及行政许可经营的凭许可证经营）。
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上海柘中（集团）有限公司企业价值评估说明截至基准日公司股东情况： 金额单位：人民币万元股东名称 出资额（万元） 出资比例（%）
上海康峰投资管理有限公司 4,906.1760 73.60陆仁军 1,066.5600 16.00仰新贤 86.6580 1.30仰欢贤 86.6580 1.30管金强 86.6580 1.30唐以波 86.6580 1.30许国园 86.6580 1.30马瑜骅 86.6580 1.30何耀忠 86.6580 1.30计吉平 86.6580 1.30合计 6,666.00 100.00（三）委托方与被评估单位的关系
被评估单位上海柘中（集团）有限公司持有委托方上海柘中建设股份有限公司70.44%股权，委托方上海柘中建设股份有限公司拟吸收合并被评估单位上海柘中（集团）有限公司。
二、 企业历史沿革和经营情况
1.企业历史沿革
上海柘中（集团）有限公司（以下简称“柘中集团”）前身为校办集体企业上海柘中电器厂。1994年 4月，变更为上海柘中实业总公司，投资主体为上海市奉贤县集体资产管理委员会。1996年，经上海市奉贤县人民政府（2002年撤县设区）奉府批〔95〕第 359号《关于同意改制成立“上海柘中（集团）有限公司”和组建“上海柘中集团”的批复》批准，由上海柘中实业总公司以其全部资产投入，并增加新投资方上海柘中实业总公司娱乐总汇、上海众益电器材料厂，改制成立上海柘中（集团）有限公司，注册资本为人民币6,000万元。上海市工商行政管理局于1996年2月14日
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上海柘中（集团）有限公司企业价值评估说明向柘中集团核发了《企业法人营业执照》，注册号为150406600。
柘中集团设立时系集体资产出资，股权结构及股东情况如下：
股东名称 出资额（万元） 出资比例（%）
上海市奉贤县集体资产管理委员会 5,327.00 88.78上海柘中实业总公司娱乐总汇 471.00 7.85上海众益电器材料厂 202.00 3.37合计 6,000.00 100.00 2003年4月，柘中集团召开股东会决议，同意柘中集团的原股东奉贤县集体资产管理委员会、上海柘中实业总公司娱乐总汇和上海众益电器材料厂将其合计持有的柘中集团100%股权转让给上海柘中电气股份有限公司，另由康峰投资增资 666万元，占增资后总股本的9.99%。
本次股权转让及增资后，柘中集团的注册资本由 6,000万元增至 6,666万元，其股权结构如下：
股东名称 出资额（万元） 出资比例（%）
上海柘中电气股份有限公司 6,000.00 90.01上海康峰投资管理有限公司 666.00 9.99合计 6, 666.00 100.00 2007年 7月 17日，柘中集团召开股东会决议，同意上海柘中电气股份有限公司将所持有的柘中集团90.01%股份按其净资产作价分别转让给上海康峰投资管理有限公司36%、上海索邦电气工程有限公司26.31%及陆仁军16%、仰新贤1.3%、仰欢贤1.3%、管金强1.3%、唐以波1.3%、许国园1.3%、马瑜骅1.3%、何耀忠1.3%、计吉平1.3%、陈伟1.3%。同日，上海柘中电气股份有限公司分别与上海康峰投资管理有限公司、上海索邦电气工程有限公司、陆仁军、仰新贤、仰欢贤、管金强、唐以波、许国园、马瑜骅、何耀忠、计吉平、陈伟签订股权转让合同。
2007年 9月 26日，柘中集团在上海市工商行政管理局完成变更登记。本次工商
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上海柘中（集团）有限公司企业价值评估说明变更登记完成后，柘中集团的股东人数变更为 12名，股权结构变更为：
股东名称 出资额（万元） 出资比例（%）
上海康峰投资管理有限公司 3,065.7600 45.99上海索邦电气工程有限公司 1,753.7580 26.31陆仁军 1,066.5600 16.00仰新贤 86.6580 1.30仰欢贤 86.6580 1.30管金强 86.6580 1.30唐以波 86.6580 1.30许国园 86.6580 1.30马瑜骅 86.6580 1.30何耀忠 86.6580 1.30陈伟 86.6580 1.30计吉平 86.6580 1.30合计 6,666.00 100.00 2008年1月3日，柘中集团召开临时股东会决议，同意股东上海索邦电气工程有限公司将其所持26.31%的股权转让给上海康峰投资管理有限公司。2008年 1月 10日，上海索邦电气工程有限公司与上海康峰投资管理有限公司签订股权转让协议，将其所持有的柘中集团26.31%的股权转让给上海康峰投资管理有限公司。
2008年 1月 24日，柘中集团在上海市工商行政管理局完成变更登记。本次工商变更登记完成后，柘中集团的股东人数变更为 11名，股权结构变更为：
股东名称 出资额（万元） 出资比例（%）
上海康峰投资管理有限公司 4,819.5180 72.30陆仁军 1,066.5600 16.00仰新贤 86.6580 1.30仰欢贤 86.6580 1.30管金强 86.6580 1.30
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上海柘中（集团）有限公司企业价值评估说明唐以波 86.6580 1.30许国园 86.6580 1.30马瑜骅 86.6580 1.30何耀忠 86.6580 1.30陈伟 86.6580 1.30计吉平 86.6580 1.30合计 6,666.00 100.00 2009年11月 16日，柘中集团召开股东会决议，同意股东陈伟将所持1.30%的股权转让给康峰投资。同日，自然人股东陈伟与康峰投资签订股权转让协议，将其所持有的柘中集团1.30%的股权转让给上海康峰投资管理有限公司。
2009年 12月 2日，柘中集团在上海市工商行政管理局完成变更登记。本次工商变更登记完成后，柘中集团的股东人数变更为 10名，股权结构变更为：
股东名称 出资额（万元） 出资比例（%）
上海康峰投资管理有限公司 4,906.1760 73.60陆仁军 1,066.5600 16.00仰新贤 86.6580 1.30仰欢贤 86.6580 1.30管金强 86.6580 1.30唐以波 86.6580 1.30许国园 86.6580 1.30马瑜骅 86.6580 1.30何耀忠 86.6580 1.30计吉平 86.6580 1.30合计 6,666.00 100.00截至2013年12月31日，上海柘中（集团）有限公司注册资本为人民币 6,666.00万元，法定代表人：陆仁军，公司类型：有限责任公司（国内合资），《企业法人营业执照》注册号：310000000042377，经营范围：实业投资，国内贸易（除专项规定），
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上海柘中（集团）有限公司企业价值评估说明高低压电器开关成套设备、变压器、电线电缆、电工绝缘产品、电子产品的生产与销售，资产收购、兼并、托管经营，投资管理，投资咨询服务，从事货物进出口和技术进出口业务（涉及行政许可经营的凭许可证经营）。
2.下属公司产权关系
上海柘中（集团）
有限公司
持股70.44% 持股100% 持股100% 持股100% 持股0.72%
上海柘中建设股份 上海当量实业有限 上海索邦电气工 上海柘谐物业管 上海农村商业银有限公司 公司 程有限公司 理有限公司 行股份有限公司（代码：002346）
持股20%
上海奉贤燃机发电
有限公司
持股51%
上海华电奉贤热电
有限公司
3.经营业务和财务状况
上海柘中（集团）有限公司前身为上海柘中电器厂，是一家于1988起就从事输配电生产与销售的企业。经过三十年的经营发展，集团公司又涉足投资和经营工程管桩、燃机发电等行业，随着业务范围的扩大，为使整个集团的组织结构清晰明了，2008年以来逐步把输配电业务放置到上海柘中电气有限公司生产与销售。由于上海柘中电气有限公司成立时间较晚，在一些重大项目招投标时前期仍大部分以上海柘中（集团）有限公司代为进行投标，中标后由上海柘中电气有限公司生产，并按市价销售给柘中集团，柘中集团平价销售给实际客户，不赚取相关业务的利润。
截至2013年12月31日 金额单位：万元
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|项目|2011年12月31日|2012年12月31日|2013年12月31日|
|资产总额|94,635.54|60,566.29|42,032.19|
|负债总额|46,729.44|44,749.20|28,568.32|
|净资产|47,906.10|15,817.08|13,463.88|

金额单位：万元
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|项目|2011年|2012年|2013年|

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上海柘中（集团）有限公司企业价值评估说明
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|营业收入|20,930.69|14,605.08|18,014.80|
|投资收益|8,925.06|2,136.38|3,351.87|
|利润总额|8,683.22|1,650.66|3,025.06|
|净利润|8,683.22|1,689.32|2,979.59|

上述数据，摘自于立信会计师事务所（特殊普通合伙）本次专项审计报告（2012、2013年度）和上海嘉贤会计师事务所有限公司2011年度的审计报告，审计报告均为无保留意见。
公司主要税种和税率：
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|计税依据|
|按税法规定计算的销售货物和应税劳务收入为基础计算销项税额，在扣除当期允许抵扣的进项税额后，差额部分为应交增值税|
|按实际缴纳的营业税、增值税计征|
|按实际缴纳的营业税、增值税计征|
|按应纳税所得额计征|

 2012年上海柘中（集团）有限公司子公司上海柘中建设股份有限公司通过高新技术企业认证，高新技术企业证书编号为GR201131000347，有效期为三年。根据上海市奉贤区国家税务局、上海市奉贤地方税务局出具的“（新政类）国家重点扶持高新技术企业享受优惠税率申请受理回执”（文书号：3102261205018240），上海柘中建设股份有限公司享受高新技术企业优惠政策，自 2011年 1月至 2013年 12月企业所得税减按15%税率征收。公司及其他子公司按25%缴纳企业所得税。
4.长期股权投资情况
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|企业名称|出资额（人民币万元）|持股比例|
|农村商业银行|36,000,000.00|0.72%|
|上海柘中建设股份有限公司|76,080,000.00|70.44%|
|上海当量实业有限公司|40,000,000.00|100%|
|上海索邦电气工程有限公司|50,000,000.00|100%|
|上海柘谐物业管理有限公司|2,520,000.00|100%|

三、 关于评估目的的说明
本次评估即对上海柘中建设股份有限公司拟吸收合并上海柘中（集团）有限公司
之经济行为所涉及的上海柘中（集团）有限公司于基准日的股东全部权益价值提供参
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上海柘中（集团）有限公司企业价值评估说明考。
已获得的经济行为文件：
1、上海柘中建设股份有限公司第二届董事会第二十五次会议决议公告；
2、上海柘中建设股份有限公司发行股份购买资产及吸收合并上海柘中（集团）有限公司暨关联交易预案。
四、 关于评估对象和评估范围的说明
本次资产评估对象为上海柘中（集团）有限公司的股东全部权益价值，评估范围系截至评估基准日上海柘中（集团）有限公司的全部资产及负债。评估前总资产 420,321,933.66元，其中：流动资产 175,465,069.15元，非流动资产 244,856,864.51元，其中：长期股权投资 204,600,000.00元，固定资产16,676,346.59元，无形资产净额14,272,274.25元。负债285,683,151.21元，净资产134,638,782.45元。
企业拥有建筑物 40,560.57平方米，土地78,337.90平方米。
企业拥有设备 55台，其中机器设备24台，运输设备7台，电子设备 24台。
委估资产经过立信会计师事务所（特殊普通合伙）审计，并出具了无保留意见的审计报告。
除此之外，不存在任何账面未反映的资产和负债，与本公司相关的资产及其负债均已申报列入资产评估范围。
五、 关于评估基准日的说明
本次评估基准日为 2013年12月31日。
评估基准日的确定是考虑尽可能与评估目的的实现日接近，无其他特别影响因素。
六、 资产负债清查情况
1.资产负债清查范围
在进行资产评估清查申报前，公司财务人员和有关管理人员组成工作小组对资产进行了清查工作，并根据清查核实后的资产及负债数额填报规定式样的资产评估清查
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上海柘中（集团）有限公司企业价值评估说明明细表。所有明细表的累计数与资产负债表对应科目的余额轧平。列入清查范围的资产和负债有：
截至日期：2013年12月31日 金额单位：人民币元
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|序号|项目|账面价值|序号|项目|账面价值|
|1|一、流动资产合计|175,465,069.15|28|长期待摊费用||
|2|货币资金|47,266,390.51|29|递延所得税资产|9,308,243.67|
|3|交易性金融资产||30|其他非流动资产||
|4|应收票据净额||31|三、资产总计|420,321,933.66|
|5|应收账款净额|67,245,395.66|32|四、流动负债合计|285,683,151.21|
|6|预付账款净额||33|短期借款||
|7|应收利息||34|交易性金融负债||
|8|应收股利||35|应付票据||
|9|其他应收款净额|60,953,282.98|36|应付账款|150,717,853.81|
|10|存货净额||37|预收账款|5,812,718.84|
|11|一年内到期的非流动资产||38|应付职工薪酬||
|12|其他流动资产||39|应交税费|-126,218.90|
|13|二、非流动资产合计|244,856,864.51|40|应付利息||
|14|可供出售金融资产净额||41|应付股利（应付利润）||
|15|持有至到期投资净额||42|其他应付款|129,278,797.46|
|16|长期应收款净额||43|一年内到期的非流动负债||
|17|长期股权投资净额|204,600,000.00|44|其他流动负债||
|18|投资性房地产净额||45|五、非流动负债合计||
|19|固定资产净额|16,676,346.59|46|长期借款||
|20|在建工程净额||47|应付债券||
|21|工程物资净额||48|长期应付款||
|22|固定资产清理||49|专项应付款||
|23|生产性生物资产净额||50|预计负债||
|24|油气资产净额||51|递延所得税负债||
|25|无形资产净额|14,272,274.25|52|其他非流动负债||
|26|开发支出||53|六、负债总计|285,683,151.21|
|27|商誉净额||54|七、净资产|134,638,782.45|

 2.清查结论
经过清查，运输设备中有一辆车牌号为沪 F38819桑塔纳SVW7180LEI行驶证所有人变更为下属公司：上海柘杰电器有限公司，未及时销帐；有两辆车牌号为沪 F58726及沪CVC890帕萨特SVW7183LJI产权属公司所有，但行驶证上所有人已变更为个人。
除此之外，无其他盘盈、盘亏、报废、毁损、变质等不良资产情况。
七、 可能影响评估工作的重大事项说明
1、上海柘中（集团）有限公司为上海柘中电气有限公司向建设银行上海奉贤支行
最高额授信业务提供连带责任保证，并且上海柘中（集团）有限公司以其名下位于上
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上海柘中（集团）有限公司企业价值评估说明海奉贤区奉浦工业奉浦大道 18号的工业厂房房地产权（房地产权证号：沪房地奉字 2008第011394号）为该项授信提供抵押担保。该最高额授信期限为 2013年11月15日至 2017年 12月 31日止，最高授信额度为人民币 22,000.00万元。截至 2013年 12月31日，该授信项下的流动资金短期借款为人民币 22,000.00万元。
2、上海柘中（集团）有限公司为上海柘中电气有限公司向中国银行上海市奉贤支行最高额授信业务提供连带责任保证，该授信期限为 2013年 12月 26日至 2014年 12月3日止，授信额度为人民币 10,000.00万元。截至2013年12月31日，该授信项下的流动资金短期借款为人民币5,000.00万元。
3、上海柘中（集团）有限公司为上海柘中电气有限公司向上海农商银行的固定资产借款提供连带责任保证，该借款期限为2013年12月20日至2016年11月25日止，借款金额为人民币 14,000万元。截至2013年12月31日，该固定资产借款余额为人民币5,000万元。
除此之外，委托评估的资产不存在其他抵押、担保、未决法律诉讼等对评估结果会产生重大影响的事项。
八、 已向评估机构提供的资料清单
1．资产评估申报表；
2．相关经济行为的决议、批文等；
3．基准日及以前年度的审计报告；
4．房地产权证、车辆行驶证等；
5.重大的合同、协议；
6.生产经营统计资料；
7.其他与评估资产相关的资料。
（本页以下无正文）
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上海柘中（集团）有限公司企业价值评估说明（本页无正文）
委托方：
法定代表人：
2014年3月
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上海柘中（集团）有限公司企业价值评估说明（本页无正文）
被评估单位（占有方）：上海柘中（集团）有限公司
法定代表人：
2014年3月
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上海柘中（集团）有限公司企业价值评估说明资产评估技术说明
一、 评估对象与评估范围说明
1.评估对象与评估范围内容
本次资产评估对象为上海柘中（集团）有限公司的股东全部权益价值，评估范围系截至评估基准日上海柘中（集团）有限公司的全部资产及负债。评估前总资产 420,321,933.66元，其中：流动资产 175,465,069.15元，非流动资产 244,856,864.51元，其中：长期股权投资 204,600,000.00元，固定资产 16,676,346.59元，无形资产净额14,272,274.25元。负债285,683,151.21元，净资产134,638,782.45元。
企业拥有建筑物 40,560.57平方米，土地78,337.90平方米。
企业拥有设备 55台，其中机器设备24台，运输设备7台，电子设备 24台。
委估资产经过立信会计师事务所（特殊普通合伙）审计，并出具了无保留意见的审计报告。
除此之外，与该公司相关的资产及其负债均已申报列入资产评估范围。
2.实物资产的分布情况及特点
公司委估资产中的实物资产全部分布在公司本部。实物资产的形态是：
截至日期：2013年12月31日 金额单位：人民币元
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|项 目|金 额|分布地点|
|现金|10,009.20|公司本部|
|固定资产—设备类|1,556,951.86|公司本部|
|固定资产—房屋建筑物类|15,119,394.73|公司本部|

3.企业申报的无形资产情况
3.1商标
企业申报的无形资产为注册商标，明细如下：
序号 注册号 国际分类 名称 申请日期 商品/服务列表
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上海柘中（集团）有限公司企业价值评估说明 1997.7.7 变压器（电），断路器，配电箱，高低压开 1 1048196 9 （2007.7.6核关柜，母线槽，计算机，音像设备，电源材准续展注册） 料，电工仪表及仪器，警报器 1997.7.7 变压器（电），断路器，配电箱，高低压开 2 1048283 9 （2007.7.6核关柜，母线槽，计算机，音像设备，电源材准续展注册） 料，电工仪表及仪器，警报器根据备案号201310323《商标许可使用合同备案通知书》上海柘中（集团）有限公司许可上海柘中电气有限公司使用上述注册商标，许可期限自 2013年4月12日至 2017年7月6日。
由于上海柘中（集团）有限公司不从事具体的生产经营业务，仅在一些重大项目招投标时前期大部分以柘中集团代为进行投标，中标后由上海柘中电气有限公司生产，并按市价销售给柘中集团，经手后平价销售给实际客户，即柘中集团仅作为中间经手方，不赚取相关业务的利润，故商标的超额收益价值均在上海柘中电气有限公司得到体现。同时上海柘中电气有限公司本次已采用收益法定价，柘中集团与柘中电气共有的无形资产价值已反映在柘中电气评估值上，所以本次柘中集团不对注册商标单独作价评估。
3.2资质
企业申报的资质明细如下：
（1）“沪经贸贸发登字[2003]第6129号”中华人民共和国进出口企业资格证书；
（2）ISO9001:2008质量管理体系认证证书，认证范围：高低压配电柜的设计与制造；
（3）ISO14001:2004标准环境管理体系认证证书，认证范围：资质范围内高低压开关控制柜的生产和销售；
（4）OHSAS18001:2007 idt GB/T28001-2011标准职业健康安全管理体系认证证书，认证范围：高低压开关控制柜的生产和销售；
（5）“沪字010号”高压开关柜生产秩序整顿合格证书；
（6）“DKZ-沪-G-011”低压成套开关设备生产秩序与产品质量整顿合格证书；
（7）企业拥有一系列中国国家强制性产品认证证书，清单如下：
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|产品名称和系列、规格、型号|产品标准和技术要求|

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上海柘中（集团）有限公司企业价值评估说明
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|低压开关柜（低压成套开关设备）GCK 主母线:In=4000A~2500A,Icw=80kA;配电母线:In=1000A,Icw=5kA;Ue=380V,Ui=690V;50Hz;IP30|GB 7251.1-2005|
|低压开关柜（低压成套开关设备）GGD 主母线:In=2500A~1000A,Icw=50kA;Ue=400V;Ui=690V;50Hz;IP30|GB 7251.1-2005|
|低压开关柜（低压成套开关设备）GGD2 主母线:In=1500A~630A,Icw=30kA;Ue=380V,Ui=660V;50Hz;IP30|GB 7251.1-2005|
|交流低压开关柜（低压成套开关设备）MB 主母线:In=6000A~4000A,Icw=100kA;配电母线:In=3200A,Icw=60kA;Ue=380V,Ui=660V;50Hz;IP30|GB 7251.1-2005|
|低压成套开关设备MB 主母线:In=3200A~2500A,Icw=65kA;配电母线:In=1600A,Icw=50kA;Ue=380V,Ui=660V;50Hz;IP30|GB 7251.1-2005|
|低压抽出式开关柜（低压成套开关设备）MNS2.0 主母线:In=5000A~2500A,Icw=80kA;配电母线:In=1250A,Icw=50kA;Ue=380V,Ui=660V;50Hz;IP30|GB 7251.1-2005|
|低压开关柜（低压成套开关设备）Okken 主母线:In=6300A~4000A,Icw=100kA;配电母线:In=1250A,Icw=80kA;Ue=380V,Ui=690V;50Hz;IP40|GB 7251.1-2005|
|低压开关柜（低压成套开关设备）Okken 主母线:In=2500A~1000A,Icw=50kA;配电母线:In=1000A,Icw=50kA;Ue=380V;Ui=690V;50Hz;IP30|GB 7251.1-2005|
|计量柜（低压成套开关设备）PML 主母线:In=630A~160A,Icw=15kA;Ue=380V;Ui=400V;50Hz;IP30|GB 7251.1-2005|
|照明动力配电箱（低压成套开关设备）PPS主母线:In=800A,Icw=50kA;Ue=380V;Ui=690V;50Hz;IP30|GB 7251.1-2005|
|低压配电板（配电板）PZ30 In=100A~16A,Icw=6kA;Ue=380V/220V;Ui=500V;50Hz;IP30|GB 7251.3-2006|
|低压补偿柜（低压成套无功功率补偿装置）ZSC Ie=711A~144A,Icw=15kA;Ue=400V,Ui=690V;500kvar~100kvar;50Hz;IP30;单、三相结合补偿;户内型;机电开关投切|GB/T 15576-2008|

3.3专利
企业申报的无形资产专利及专有技术明细如下：
序号 编号 名称 专利类别 申请日
1 2007200756457 中置式手车自动摇进摇出装置 实用新型 2007.10.22
2 2010202474211 智能化动态补偿柜 实用新型 2010.7.2
3 2010206745180 智能配电箱监控系统 实用新型 2010.12.22
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上海柘中（集团）有限公司企业价值评估说明序号 编号 名称 专利类别 申请日 4 2010206745195 一种配电箱监控系统 实用新型 2010.12.22 5 2010206745265 一种配电箱柜 实用新型 2010.12.22上述的专利权人为上海柘中（集团）有限公司与上海柘中电气有限公司共有，现实际使用方为上海柘中电气有限公司，由于上海柘中（集团）有限公司不从事具体的生产经营业务，专利的超额收益价值均在上海柘中电气有限公司得到体现，且上海柘中电气有限公司本次已采用收益法定价，柘中集团与柘中电气共有的无形资产价值已反映在柘中电气评估值上，故本次柘中集团不对注册商标单独作价评估。
4.其他帐外资产情况
无其他账面上未反映的资产。
二、 资产核实情况总体说明
1.核实工作的组织、实施时间和过程
时间安排 主要任务 措施 人员分工2014年2月24日～核实各类资产负债评估申报表上申报资按操作规范要求，评估人员按
全体评估人员2月28日 产负债的客观性、真实性、合法性 分工逐一清查核实
检查资产清查的广度与深度是否符合资各专业小组汇报清查结果并对
2014年3月1日～
产评估的要求，是否与经济行为所设及的清查差异作出说明；收集证据，全体评估人员3月10日
资产一致。编写清查说明 佐证清查结果
接受本项目的资产评估委托后，根据项目的类型和资产特点，我公司成立了本项目资产清查评估小组（简称评估小组），评估小组由中国注册资产评估师朱淋云（项目负责人），组员包括房地产估价师张英祥、工程师郭兴华、助理人员施华裕等。委托评估单位确定了财务主管为资产清查评估的联系人。
2.核实工作的过程及方法
首先了解企业所执行的会计核算制度和内部管理制度，对企业各项内部制度的执行情况进行检验；然后会同委托方有关人员对清查评估明细表上所申报的待评资产进行核实，确定这些资产（或负债）的存在性、完整性，验证待评资产的产权归属及相关负债的真实性，做到不重报、不漏项、更不虚报。
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上海柘中（集团）有限公司企业价值评估说明以资产占有方提供的评估基准日资产负债表为标准，以资产占有方填制的各类资产、负债评估明细表为被验证的主要对象，逐一清查核对，不遗漏，不重复。
（1）实物资产清查核实的主要方法是以评估明细表对账、对物，若有不符，查明原因，做好清查记录和调整事项记录。关键环节为：一是核对资产负债表、总账、明细账；核对资产负债表与相关的评估明细表，若有不符，查明原因，做好记录；二是资产占有方实际拥有资产与相关的资产评估明细表是否相符，并以实有资产为依据进行评估；
（2）债权债务等权利义务性资产清查的方法是核对、分析、函证、替代测试、判断。核对账表（总账、资产负债表、申报明细表）；分析账龄及经济业务往来情况，发函证或替代性测试，判断内容的真实性及权利义务的对应性，确定债权收回的可能性；
对权利义务的真实性的要求进行分析。
各项资产负债核实方法具体如下：
现金：评估人员检查了日记帐、总帐、报表，对相关余额进行核对。对企业人员的现金盘点过程进行监督，根据盘点结果编制库存现金盘点表，然后按清点日与评估基准日之间的现金收支数推算基准日的实有现金，确定现金的清查结果与企业在资产评估申报明细表中填报的数额是否相符。
银行存款：评估人员核查资产占有方各类银行存款账户，收集各开户银行账户的银行对账单、银行余额调节表,验证未达账项的真实性。确定经调节未达账项后银行存款余额与银行对账单余额是否相符。
应收款项：评估人员在核对明细账、总账与评估申报表的一致性的基础上，对其中金额较大或时间较长的款项抽查了有关原始入帐凭证，如：销售发票、出库单等资料，并根据重要性原则向债务人发询证函。
长期股权投资：
企业的长期股权投资情况如下：
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|企业名称|出资额（人民币元）|持股比例|
|上海农村商业银行股份有限公司|36,000,000.00|0.72%|
|上海柘中建设股份有限公司|76,080,000.00|70.44%|
|上海当量实业有限公司|40,000,000.00|100%|

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上海柘中（集团）有限公司企业价值评估说明
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|-|-|-|
|上海索邦电气工程有限公司|50,000,000.00|100%|
|上海柘谐物业管理有限公司|2,520,000.00|100%|

清查主要采取以下措施：
A、收集与其他长期股权投资相关的投资合同、协议、企业章程、被投资单位的营业执照、验资报告、评估基准日会计报表，以这些书证的内容确定长期股权投资的存在。
B、核对合同文件或被投资单位的相关资料，确定长期股权投资数额及投资比例的正确性。
C、调查了解对被投资单位的控制情况，将长期股权投资区分为控股单位或非控股单位两类，以分别采用适当的方法进行评估。
固定资产—设备：评估人员在企业设备管理人员的陪同下，根据企业填报的设备申报明细表对设备的编号、名称、原值构成、购置年月、数量、规格型号等进行了清查核实。设备的产权归属以购置发票、购置合同、账薄记录等为主要依据，车辆则通过核对车辆行驶证确定其产权归属；设备数量的清查以现场逐台清点的方法进行，设备的实存数量以固定资产账、卡、物三者相符作为判断的依据。
根据该企业的特点，对企业的生产制造、工艺流程和设备的总体情况以及主要设备的特性等进行深入了解。评估人员将所纳入本次评估范围的设备进行清查核实，了解其购入过程，到现场对设备的运行、维护状况进行了实地勘察，并观察其工作环境及使用状况。并向设备操作和维护人员就设备的使用维护情况、设备的运行性能状况及技术指标等情况进行了解。
固定资产—房屋建筑物：主要以企业填报的《资产申报表》、房地产权证、相关许可证、或提供的相关资料为依据确定建筑物的产权归属、建筑物的面积，并结合现场实际勘查的方法予以确定面积。
评估人员对委托单位所占有的建筑物的取得过程进行了详细的了解，查阅了各类原始文件、平面分布图。对各项建筑物的建造年代、结构类型、和相关的权源情况进行了清查核实。
核查建筑物的面积是否准确，是否按原设计用途使用，有无已废弃不用的功能。
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上海柘中（集团）有限公司企业价值评估说明了解其设计标准、建造质量、装修质量、建筑物可视部分的主体结构及装修现状，有无可能影响建筑物使用寿命的结构位移及不均匀性沉降等问题。通过查阅相关建筑物的平面图，取得必要的技术参数及数据。
无形资产－土地使用权：清查核实主要是收集权属文件，调查土地使用权的土地性质、用途、面积、容积率、四至、周边环境及土地利用开发情况等。
评估人员对委估土地使用权所对应的地块进行了实地勘察，对其土地使用权利状况、使用面积、使用年限、开发程度、他项权利和坐落等有关事项逐一核实，同时向企业管理层了解了土地使用权的历史状况，评估人员核对了房地产产权证上的记载与相关资产是否相符，并判断产权是否明晰。
无形资产—专利、商标:对企业拥有的账面已反映或未反映的注册商标、专利技术等无形资产，评估人员通过查验各类无形资产的权利证书、注册证书、每年的相关维护费用缴纳的凭证等，确认无形资产的真实性、有效性。了解各类无形资产的账面值入账依据、摊销年限；无形资产对应的产品收入及毛利。
负债：对各项负债，主要通过核对、分析、函证、替代测试、判断。核对账表（总账、资产负债表、评估明细表）；分析账龄及经济业务往来情况，审查借款合同、发函证或替代性测试，判断内容的真实性及义务的对应性分析。
3.影响资产核实的事项及处理方式
本次清查范围以被评估单位提供的评估明细表为准。
4.引用其他机构出具的报告的结论所涉及的资产类型、数量和金额
无。
5.核实结论
（1）上海柘中（集团）有限公司为上海柘中电气有限公司向建设银行上海奉贤支行最高额授信业务提供连带责任保证，并且上海柘中（集团）有限公司以其名下位于上海奉贤区奉浦工业奉浦大道 18号的工业厂房房地产权（房地产权证号：沪房地奉字
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上海柘中（集团）有限公司企业价值评估说明 2008第011394号）为该项授信提供抵押担保。该最高额授信期限为 2013年11月15日至 2017年 12月 31日止，最高授信额度为人民币 22,000.00万元。截至 2013年 12月31日，该授信项下的流动资金短期借款为人民币 22,000.00万元。
（2）上海柘中（集团）有限公司为上海柘中电气有限公司向中国银行上海市奉贤支行最高额授信业务提供连带责任保证，该授信期限为 2013年12月 26日至2014年 12月3日止，授信额度为人民币 10,000.00万元。截至2013年12月31日，该授信项下的流动资金短期借款为人民币5,000.00万元。
（3）上海柘中（集团）有限公司为上海柘中电气有限公司向上海农商银行的固定资产借款提供连带责任保证，该借款期限为 2013年 12月 20日至 2016年 11月 25日止，借款金额为人民币 14,000万元。截至2013年12月31日，该固定资产借款余额为人民币5,000万元。
（4）经过现场清查，运输设备中有一辆车牌号为沪 F38819桑塔纳 SVW7180LEI行驶证所有人变更为下属公司：上海柘杰电器有限公司，未及时销帐；有两辆车牌号为沪F58726及沪CVC890帕萨特SVW7183LJI产权属公司所有，但行驶证上所有人已变更为个人。
除此之外，未发现企业存在明显的坏账、权属不完善、盘盈、盘亏、报废、毁损、变质等不良资产情况，也无其他抵押、担保、未决诉讼等情况。
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上海柘中（集团）有限公司企业价值评估说明三、 资产基础法的评估
1.货币资金
（1）现金
现金账面价值 10,009.20元，全部为人民币。评估人员和企业人员一起对库存的现金进行了盘点，并编制库存现金盘点表，检查了日记账、总账、报表，对相关余额进行核对。然后按清点日与评估基准日之间的现金收支数推算基准日的实有现金。现金的清查结果与企业在资产评估清查明细表中填报的数量完全相符，本次按照账面值确定评估值。
现金评估值为 10,009.20元。
（2）银行存款
银行存款账面价值 47,256,381.31元，共有 14个银行账户，其中 11个人民币账户，3个美元账户。评估人员核查资产占有方银行存款账户，收集各开户银行各账户的银行对账单、银行余额调节表，验证未达账项的真实性。同时评估人员向银行进行了询证，函证结果与对账单记录相符。
银行存款评估采取同银行对账单余额核对的方法，如有未达账项则编制银行存款余额调节表，平衡相符后，分别按人民币账户和外币账户确认评估值，对人民币账户以核实后的账面值确认为评估值，对外币账户，在核实原币金额的基础上，按评估基准日汇率计算确认评估值。
银行存款评估值为 47,256,381.31元。
2.应收账款
应收账款账面净额为 67,245,395.66元，其中：坏账准备为 7,256,571.70元，系该公司经营应收的货款。
评估人员核对明细账、总账与评估申报表的一致性的基础上，对其中金额较大或时间较长的款项抽查了原始入帐凭证，询问有关财务人员或向债务人发函询证，金额无误。经过上述程序后，评估人员分析认为，应收账款账面值属实。同时，评估人员
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上海柘中（集团）有限公司企业价值评估说明对业务内容及账龄进行分析，明细如下：
2013年12月31日
账龄 账面余额
坏账准备
金额 比例（%）
1年以内 49,747,226.08 66.77
1－2年 14,206,577.68 19.07 710,328.88
2－3年 5,057,010.40 6.79 1,517,103.12
3－4年 924,027.00 1.24 462,013.50
4－5年 124,885.00 0.17 124,885.00
5年以上 4,442,241.20 5.96 4,442,241.20
合计 74,501,967.36 100.00 7,256,571.70
经过评估人员清查及分析，该公司应收账款中49,747,226.08元账龄在1年以内，基本无产生坏账的可能性，应该能够全额回收,故一年以内的应收账款按账面值评估；
1-2年的应收账款14,206,577.68元按5%估计坏账损失 710,328.88元；2-3年的应收账款 5,057,010.40元按30%估计坏账损失 1,517,103.12元；3-4年的应收账款924,027.00元按50%估计坏账损失462,013.50元；4年以上的应收账款4,567,126.20元由于账龄较长按100%全额估计坏账损失。
原坏账准备7,256,571.70元评估为零。
应收账款评估值 67,245,395.66元。
3.其他应收款
其他应收款账面净额为 60,953,282.98元，其中：坏账准备为29,976,402.97元，主要为投标保证金、内部往来等。
评估人员核对明细账、总账与评估申报表的一致性的基础上，对其中金额较大或时间较长的款项抽查了原始入帐凭证，询问有关财务人员或向债务人发函询证；对投标保证金等，评估人员核实了保证金合同，金额无误。经过上述程序后，评估人员分析认为，其他应收款账面值属实。同时，评估人员对业务内容及账龄进行分析，明细如下：
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|-|-|-|-|-|
|帐龄|金额（元）|占应收帐款总额比例|计提比例|坏账损失（元）|
|1年以内|59,765,901.35|65.73%|-|-|
|1-2年|1,249,875.40|1.37%|5%|62,493.77|
|4-5年|590,000.00|0.65%|100%|590,000.00|

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上海柘中（集团）有限公司企业价值评估说明
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|-|-|-|-|-|
|5年以上|29,323,909.20|32.25%|100%|29,323,909.20|
|合计|90,929,685.95|100.00%||29,976,402.97|

经过评估人员清查及分析，该公司其他应收款中 59,765,901.35元账龄在 1年以内，基本无产生坏账的可能性，应该能够全额回收,故一年以内的其他应收款按账面值评估；1-2年的其他应收款 1,249,875.40元按5%估计坏账损失62,493.77元；4年以上的其他应收款29,913,909.2元由于账龄较长按100%全额估计坏账损失。
原坏账准备29,976,402.97元评估为零。
其他应收款评估值 60,953,282.98元。
4.长期股权投资
长期股权投资帐面原值为 204,600,000.00元，全部为股权投资。长期股权投资：核查长期股权投资协议书、被投资单位的章程、验资报告，收集被投资单位的相关资料。企业的长期股权投资情况如下：
|||
|-|-|
|企业名称|出资额（人民币元）|
|上海农村商业银行股份有限公司|36,000,000.00|
|上海柘中建设股份有限公司|76,080,000.00|
|上海当量实业有限公司|40,000,000.00|
|上海索邦电气工程有限公司|50,000,000.00|
|上海柘谐物业管理有限公司|2,520,000.00|

清查主要采取以下措施：
A、收集与其他长期股权投资相关的投资合同、协议、企业章程、被投资单位的营业执照、验资报告、评估基准日会计报表，以这些书证的内容确定长期股权投资的存在。
B、核对合同文件或被投资单位的相关资料，确定长期股权投资数额及投资比例的正确性。
C、调查了解对被投资单位的控制情况，将长期股权投资区分为控股单位或非控股单位两类，以分别采用适当的方法进行评估。
其中：序号3、4控股子公司本次整体评估，详见该子公司的评估说明。
长期股权投资经整体评估结果如下：
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上海柘中（集团）有限公司企业价值评估说明金额单位：人民币元
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|-|-|-|-|-|-|-|
|序号|被投资单位名称|投资比例||账面价值|整体评估后被投资单位净资产|评估值|
|1|上海当量实业有限公司|100%||40,000,000.00|128,834,699.32|128,834,699.32|
|2|上海索邦电气工程有限公司||100%|50,000,000.00|49,877,242.75|49,877,242.75|

对非打开评估的单位清查评估如下：
4.1上海农村商业银行股份有限公司
住所：上海市浦东新区银城中路 8号15-20楼
法定代表人：胡平西
注册资本：人民币 500000万元
公司类型：股份有限公司（中外合资、未上市）
外资比例低于25%
经营范围：吸收公众存款；发放短期、中期和长期贷款；办理国内外结算；办理票据承兑与贴现；代理发行、代理兑付、承销政府债券；买卖政府债券、金融债券；
从事同业拆借；从事银行卡服务；外汇存款，外汇贷款，外汇汇款，国际结算，同业外汇拆借，资信调查、咨询和鉴证业务；代理收付款项及代理业务；提供保管箱服务；
经中国银行业监督管理委员会批准的其他业务，结汇、售汇业务。
基准日的股权结构如下：
|||
|-|-|
|股东性质|持股数（万股）|
|外资法人股|100,000.00|
|国有法人股|40,046.07|
|国有法人股|40,046.07|
|国有法人股|35,000.00|
|国有法人股|30,000.00|
|一般法人股|28,655.39|
|一般法人股|24,500.00|
|国有法人股|20,023.04|
|国有法人股|20,000.00|
|一般法人股|6,600.00|
|一般法人股|3,600.00|
||151,529.43|

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上海柘中（集团）有限公司企业价值评估说明
||
|-|
|500,000.00|

上海农村商业银行股份有限公司近几年来的经营情况如下：
金额单位：人民币万元项目\年份 2012年12月31日 2013年12月31日
资产总额
36,196,841.90 42,089,230.90
负债总额
33,236,835.10 38,790,369.30
净资产
2,960,006.80 3,298,861.60
归属母公司股东权益
2,874,199.60 3,186,825.00
项目\年份 2012年 2013年
营业收入
1,087,067.00 1,118,834.00
利润总额
458,179.10 528,592.70
净利润
365,584.40 431,714.20
归属于母公司股东的净利润
372,441.60 421,512.20
上述数据摘自普华永道中天会计师事务所(特殊普通合伙)出具的 2013审计报告，审计报告为无保留意见。
评估人员清查了相关的投资合同、章程、验资报告等资料，确认企业投资属实。
由于被评估单位对该公司的出资比例只有0.72%，该法人股持股比例较低，故本次评估按基准日经审计后的合并报表账面归属于母公司股东权益结合股权投资比例确定评估值。
根据该公司基准日合并报表中合并报表账面归属于母公司股东权益，按照股权投资比例分割。
评估值＝31,868,250,000.00×36,000,000.00÷5,000,000,000.00
＝229,451,400.00元
4.2上海柘中建设股份有限公司
住所：上海市奉贤区浦卫公路 50号
法定代表人：陆仁军
注册资本：人民币 13500万元
公司类型：股份有限公司（上市公司代码：002346）
公司简介：上海柘中建设股份有限公司是一家水泥制品制造企业，公司主要从事
－28－
上海柘中（集团）有限公司企业价值评估说明预应力高强度混凝土管桩(PHC管桩)的生产与销售。公司建有Φ600(含)以下小直径PHC管桩及Φ600以上大直径PHC管桩生产线各 2条，已形成了Φ600(含)以下小直径PHC管桩年产120万米左右、Φ600以上大直径PHC管桩年产80万米左右的生产能力。公司自成立以来专注于各类 PHC管桩特别是大直径、超长的大型 PHC管桩的开发与生产，并率先研制开发出Φ1300、Φ1400，L39米的特大型PHC管桩，填补了国内生产空白。公司目前已通过 ISO9001:2000质量管理认证体系，可根据客户需要生产Φ400~Φ1400，型号A、AB、B、C,最大单节长度 39米的各类PHC管桩。公司为国内预应力混凝土管桩行业内品种最全、综合实力最强的PHC管桩重要生产企业之一，同时为国内Φ600以上大直径PHC管桩领域最主要的生产基地之一。公司生产的大直径PHC管桩经上海市科技情报所进行水平检索，被认定为国际先进水平。公司质量保证体系健全，持有英国 UKAS认证的ISO9001:2000质量体系认证证书。
基准日的股权结构如下：
||
|-|
|持股数（万股）|
|9,510.00|
|490.00|
|121.95|
|48.60|
|35.84|
|33.44|
|23.56|
|23.15|
|22.05|
|21.69|
|3,169.72|
|13,500.00|

上海柘中建设股份有限公司近几年来的经营情况如下：
金额单位：万元
项目\年份 2011年 2012年 2013年
一、营业收入 36,074.04 29,626.29 18,635.96
二、营业成本 29,843.80 24,485.21 17,842.51
三、营业利润 4,597.65 2,357.14 3,826.71
－29－
上海柘中（集团）有限公司企业价值评估说明项目\年份 2011年 2012年 2013年
四、利润总额 4,593.17 2,312.33 3,844.02
五、净利润 3,676.34 2,443.09 3,664.19
（上述数据摘自企业历年的审计报告）
评估人员清查了相关的章程、验资报告等资料，并通过同花顺资讯及证交所核实，确认企业投资属实。
根据本次重大资产重组经济行为的重组方案，本次评估采用上海柘中建设股份有限公司（002346）于 2013年 11月 28日停牌前 20个交易日的成交均价 12.14元/股计价，按该成交均价结合被评估单位持股数确定评估值。
评估值＝12.14元/股×95,100,000.00股
＝1,154,514,000.00元
4.3上海柘谐物业管理有限公司
住所：上海市奉贤区奉浦工业区奉浦大道18号
法定代表人：魏周安
注册资本：人民币贰佰伍拾贰万元
公司类型：一人有限公司（法人独资）
经营范围：物业管理，绿化保洁，食堂（不含熟食卤味），装潢材料、日用百货销售【企业经营涉及行政许可的，凭许可证件经营】。
基准日的股权结构如下：
|||
|-|-|
|股东名称|出资金额（元）|
|上海柘中（集团）有限公司|2,520,000.00|
|合计|2,520,000.00|

上海柘谐物业管理有限公司近几年来的经营情况如下：
金额单位：人民币万元项目\年份 2011年12月31日 2012年12月31日 2013年12月31日资产总额
280.49 609.81 261.57
负债总额
18.58 352.56 0.00
净资产
261.91 257.26 261.57
－30－
上海柘中（集团）有限公司企业价值评估说明项目\年份 2011年12月31日 2012年12月31日 2013年12月31日项目\年份 2011年 2012年 2013年
营业收入
368.52 10.43 0.00利润总额
4.15 -4.45 4.31净利润
3.32 -4.45 4.31上述数据，摘自立信会计师事务所（特殊普通合伙）本次专项审计报告（2013、2012年度），和上海嘉贤会计师事务所有限公司2011年度工商年检审计报告，审计报告均为无保留意见。
评估人员清查了相关的投资合同、章程、验资报告等资料，确认企业投资属实。
对上海柘谐物业管理有限公司，由于公司规模相对较小，资产全部为货币资金，无可以产生增减值的资产，无负债。
经上述分析，评估人员按报表分析后的净资产结合投资比例确定评估值。
评估值＝2,615,656.96元
综上所述，长期股权投资评估值1,565,292,999.03元。
5.固定资产—设备类
5.1设备概况
上海柘中（集团）有限公司实际控制人旗下企业上海柘中电气有限公司专业生产 35KV及以下成套开关设备。上海柘中（集团）有限公司生产设备主要提供给上海柘中电气有限公司使用。
此次委评的设备分类账面情况如下： 人民币：元
|||||
|-|-|-|-|
|设备名称|数量（台/套）|帐面原值|帐面净值|
|机器设备|24|16,188,003.39|811,537.67|
|运输设备|7|1,520,436.00|700,688.10|
|电子设备|24|417,438.14|44,726.09|
|合计|55|18,125,877.53|1,556,951.86|

经了解企业折旧政策如下：
－31－
上海柘中（集团）有限公司企业价值评估说明机器设备的折旧年限为 10年，残值率取为5%。
运输车辆的折旧年限为 10年，残值率取为5%。
电子设备的折旧年限为 5年，残值率取为5%。
该企业总拥有设备 55台（辆），按其不同用途分为机器设备、运输设备、电子设备及其他设备三类。
（1）机器设备 24台（套），主要有：空调设备、厨房设备、供配电设备、消防设备、空压机、行车、升降机、冲床、螺柱焊机等，主要分布于企业各厂房内。
（2）运输设备 7辆，主要系轿车。
（3）电子设备及其他设备 24台（套），主要有：空调、电脑、打印机等，主要分布于企业检验部门和各科室。
5.2现场勘察和调查
经清查：
1、机器设备明细表中序号2#“室内装潢”及序号10#“石獅”在房地产中评估。
2、运输设备中有一辆车牌号为沪 F38819桑塔纳 SVW7180LEI行驶证所有人变更为下属公司：上海柘杰电器有限公司，未及时销帐，有二辆车牌号为沪 F58726及沪CVC890的帕萨特 SVW7183LJI轿车，行驶证上所有人为个人，产权属公司所有，企业已出具情况说明。
现场勘察表明，企业设备管理工作规范，设备帐、卡、物相符，设备的维护保养较好，在用设备和仪器的性能可靠，质量稳定，均处于正常运行状态。
5.3评估过程
（1）制定现场工作计划
评估人员与企业相关设备管理人员接洽，根据企业设备特点提出需要提供的相关资料清单；并划分评估小组，制定现场设备勘察工作计划。
（2）现场勘察
评估人员对该部分资产进行了核实，主要核对设备和车辆的规格型号和生产厂家等。同时评估人员现场对设备的实际运行状况进行了认真观察和记录，并向现场使用
－32－
上海柘中（集团）有限公司企业价值评估说明维护人员就设备的使用维护情况及达到的技术性能情况进行了解。
A.对价值量较大的主要设备，按照设备的主要技术参数，结合设备运行情况和测试报告，对设备的整体状况，包括设备制造质量、设备性能、故障频率、负荷率、维护保养、工作环境、制造精度等进行勘察记录，并进一步分析，以确定影响设备成新率的各项调整系数。
B.对价值量较小的一般设备及电子类设备，评估专业人员采用目测法，以其丰富的经验作一般性技术判定；
C.对车辆，核实车名、型号、牌照号、出厂年月、启用日期、载客座位数（或载重量）、排气量、行驶里程、事故及维修状况等；对车辆的行驶性能、维护保养及各系统技术状况等进行勘察记录，采用技术测定打分法，以确定车辆的技术成新率。
（3）调查沟通
召开有关设备管理员和评估师参加的座谈会，全面分析已掌握的情况，并进一步补充完善，以便对设备的历史与现状作更全面的了解，对设备的技术先进性、经济性等指标进行考量，从而综合判定设备是否存在功能性贬值和经济性贬值等情况。
（4）收集资料
详细了解并收集设备管理、控制和维修制度以及各项制度的执行情况，调查设备账面价值构成及调整变化情况和依据，查阅并复印了部分重大设备的采购合同、发票、付款凭证、报关单、工艺说明、技术资料及设备大修记录等，核查并复印运输设备的车辆行驶证，记录车辆的实际行驶里程数等。
（5）分析处理
利用我公司建立的价格信息库和询价网络，确定主要设备、关键设备的购置价格，并按照相关行业的标准确定运杂、基础、安装等各项费率，以最终合理确定设备的重置全价；
根据所有现场勘察记录、设备检测报告以及向有关工作人员了解的关于设备利用率、维护保养、故障率等情况，在全面了解设备的历史与现状的基础上，结合设备的运行状况、技术性能、可靠性指标及修理改造等情况，经过综合分析和对比，作为合理确定设备成新率的依据；
最终由设备评估专家对主要设备、关键设备的评估进行讨论研究，复核审定重置
－33－
上海柘中（集团）有限公司企业价值评估说明全价与成新率的合理性，以求设备评估值更符合客观实际。
5.4评估方法
重置成本法是指现时条件下重新购建一个与评估对象完全相同或基本类似的、全新状态的资产，并达到使用状态所需要的全部成本，减去已经发生的各类贬值，以确定委估资产价值的一种评估方法。
市场法是指利用市场上同样或类似资产的近期交易价格，经过直接比较或类比分析以估测资产价值的评估方法。
收益法是指通过对委估资产未来的预期收益，采用适宜的折现率折现，以确定评估对象价值的评估方法。
由于国内二手设备市场不发达，设备交易不活跃，难以获取可比的案例，故不适合采用市场法评估；再则因委估设备系整体用于企业经营，不具有单独获利能力，或获利能力无法量化，故不适合采用收益法评估；而设备重置成本的有关数据和信息则来源较多，且因各类损耗造成的贬值也可以计量，故比较适合采用重置成本法；
综上所述，本次对设备类的评估方法主要为重置成本法。
计算公式为：
评估值=重置全价×成新率。
1、重置全价的确定：
重置全价由评估基准日时点的现行市场价格和运杂、安装调试费及其它合理费用组成，一般均为更新重置价，即：
重置全价=重置现价＋运杂、安装调试费＋其它合理费用
=重置现价×（1＋运杂安装费费率）＋其它合理费用
根据 2008年 11月 10日发布的《中华人民共和国国务院令第 538号》、自 2009年1月1日起施行的《中华人民共和国增值税暂行条例》之第八条规定：“纳税人购进货物或者接受应税劳务，支付或者负担的增值税额为进项税额，准予从销项税额中扣除。”
由于企业购入固定资产的增值税额可从销项税额中抵扣，故设备的重置全价应扣
－34－
上海柘中（集团）有限公司企业价值评估说明除增值税，即：
重置全价=设备现价×（1+运杂、安装费费率）＋其它合理费用－增值税额（1）国产设备重置全价的确定：
重置全价=设备现价×（1+运杂、安装费费率）＋其它合理费用－增值税额增值税额=设备现价÷1.17×0.17
设备现价的取价依据：
通过向生产制造厂询价；
向《机电产品报价手册》的编纂机构“机械工业信息研究院机械工业出版社”询价；
查阅《机电产品报价手册》取得；
查阅《全国资产评估价格信息》取得；
查阅《机电设备评估价格信息》取得；
参考原设备合同价进行功能类比分析比较结合市场行情调整确定；
电子类设备查询《史博泰手册》、《太平洋电脑网》等信息取得；
对无法询价及查阅到价格的设备，参照类似设备的现行市价经调整估算确定。
运杂、安装费的确定：
按《资产评估常用数据与参数手册》中的指标确定；或根据《机械工业建设项目概算编制办法及各项概算指标》中，有关设备运杂费、设备基础费、安装调试费概算指标，并按设备类别予以确定。
其它合理费用：主要是指资金成本，对建设周期长、价值量大的设备，按建设周期及付款方法计算其资金成本；对建设周期较短，价值量小的设备，其资金成本一般不计。
（2）运输设备重置全价的确定：
车辆重置全价=车辆现价+车辆购置税＋其它费用-增值税额
增值税额=车辆现价÷1.17×0.17
重置现价的确定通过查阅《中国汽车网》、《易车网》、《全国国产及进口汽车报价》取得；
－35－
上海柘中（集团）有限公司企业价值评估说明车辆购置税为不含税购置价的10%；
其它费用主要包括：验车费、拍照费、固封费、拓钢印费等，一般取 1000元。
2、成新率的确定：
（1）对价值量较大的重点、关键设备成新率的确定：在年限法理论成新率的基础上，再结合各类因素进行调整，最终合理确定设备的综合成新率，计算公式：
综合成新率=理论成新率×调整系数K
其中：
理论成新率=尚可使用年限÷（已使用年限＋尚可使用年限）×100%
调整系数K=K1×K2×K3×K4×K5等，即：
综合成新率=理论成新率×K1×K2×K3×K4×K5
各类调整因素主要系设备的原始制造质量、设备的运行状态及故障频率、维护保养（包括大修理等）情况、设备的利用率、设备的环境状况等。
（2）对价值量较小的一般设备及电子类设备，直接采用使用年限法确定成新率，计算公式：
成新率=尚可使用年限÷（已使用年限＋尚可使用年限）×100%
尚可使用年限依据评估专业人员的丰富经验，结合设备的实际运行状态确定。
（3）对车辆成新率的确定：
对车辆成新率的确定，按照商务部、发改委、公安部、环境保护部联合发布，2013年 5月 1日起施行的《机动车强制报废标准规定》中的新标准，以行驶里程和使用年限孰低法，确定其理论成新率（其中，小、微型非营运载客汽车和大型非营运轿车无强制报废年限），并以技术测定成新率和理论成新率加权确定其综合成新率。
计算公式：
综合成新率=技术测定成新率×60%＋理论成新率×40%
3、关于车辆牌照费的确定:
为了缓解道路拥堵、控制机动车数量过快过猛的增长，近年来上海市政府在对私车牌照采取公开拍卖方式取得的基础上，从 2004年9月份起，对各企、事业单位的公务车牌照也实行拍卖取得。由于运用了市场化手段配置车辆牌照，从而使得车辆牌照商品化，所以企、事业单位在用的公务车（不包括客货二用车和黄牌照的大客车、货
－36－
上海柘中（集团）有限公司企业价值评估说明运车等）之牌照均体现了其市场价值。据了解，根据上海市有关道路交通安全方面的法律法规和道路状况，“采用牌照拍卖、对部分车辆实行数量控制”的做法还将延续一个时期。故在车辆的评估中，拟参照市场行情，考虑公务用车牌照的价值。
车辆牌照费一般按接近评估基准日公务用车牌照拍卖成交价的平均价计。
车辆牌照不计成新率，直接加计入评估值中。
5.5评估实例
例1、（机器设备评估明细表第 1页第11项）
设备编号：0200011
设备名称：冲床
设备型号：JG23-40T
制造厂家：江苏扬力锻压设备有限公司
启用年月：2001年8月
帐面原值：30,400.00元
帐面净值：1,520.00元
设备简介：
该冲床是以曲柄、滑块机构
作为工作原理，它主要有机身、曲
柄、连杆、滑块四个部分组成。主
要用途是对薄板板进行冲压工作，
只要装上所需的冲模，就能在滑块
的简单往复运动中获得各种冷冲
压工艺，如剪切、冲孔、落料、弯
曲、浅拉伸等冷作工艺。
设备主要规格与技术参数：
公称压力： 400KN
公称力行程： 4mm
滑块行程： 100mm
－37－
上海柘中（集团）有限公司企业价值评估说明行程次数： 60spm
最大装模高度： 320mm
装模高度调节量： 75mm
滑块中心至床身距离： 220mm
工作台尺寸： 420×620mm
工作台厚度： 80mm
外形尺寸： 1400×1685×2700mm
机床重量： 4100Kg
（1）重置全价的确定：
重置全价=重置现价＋合理费用
=重置现价×(1＋运杂安装基础费率)+资金成本－增值税额
增值税额=设备现价÷1.17×0.17
经向江苏扬力锻压设备有限公司查询，型号 JG23-4冲床重置现价为34，600.00元，
运杂安装基础费：根据《机械工业建设项目概算编制办法及各项概算指标》中关于的“机械设备费用计算办法”之规定：
运杂费率为设备原值的1～2% 本次评估取1%
基础费率设备原值的1～2% 本次评估取2%
设备安装、调试费率为设备原值的1~2% 本次评估取2%
该设备购置费用低且安装调试周期较短，故本次评估不计相关费用的资金成本。
冲床重置全价计算表：
||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
|序号|项目|付款比例|周期(年）|费率/税率/利率|计算公式|金额（元）|
|1|重置现价|||||34,600.00|
|2|其中增值税额|||17%|（1）/1.17×增值税率|5,027.35|
|3|运杂费|||1.0%|（1）×运杂费率|346.00|
|4|基础费|||2.0%|（1）×基础费率|692.00|
|5|安装费|||2.0%|（1）×安装费率|692.00|
|6|基础费、安装费小计||||（4）+（5）|1,384.00|
|7|设备首付款资金成本||||（1）×付款比例×建设周期×利率|-|
|8|设备进度款资金成本||||（1）×付款比例×建设周期×利率|-|

－38－
上海柘中（集团）有限公司企业价值评估说明
|||||
|-|-|-|-|
|||（2）×建设周期×利率|-|
|10|基础费、安装费资金成本|（5）×建设周期×利率×0.5|-|
|11|资金成本小计|（7）+（8）+（9）+（10）|-|
|12|设备重置全价|（1）+（3）+（6）+（11）|36,330.00|
|13|扣除增值税设备重置全价|（12）-（2）|31,302.65|
||取整||31,300.00|

冲床重置全价为31,300.00元（取整）
（2）成新率的确定：
该设备已使用 12.4年，据估测尚可使用 4年。
综合成新率=理论成新率×调整系数K
理论成新率=尚可使用年限÷（已使用年限+尚可使用年限）×100%
=4÷（12.4＋4）×100%
= 24.39%
调整系数K=K1×K2×K3×K4×K5
该设备系国内主要锻压设备生产基地-扬力集团制造，该冲床的原始制造质量较好，故K1=1.00；
该设备整体的维护保养工作较好，床身油漆基本完好,整体外观整洁，故K2=1.00；
该设备机械传动部分运行平稳，无噪声，电气性能稳定，故障率低，设备整体运行状况较佳，故K3=1.02；
该设备自投入使用以来，使用频率正常,故K4=1.00；
该设备所在的机加工车间，无酸、碱雾气腐蚀，环境状况正常，故K5=1.00；
调整系数K=K1×K2×K3×K4×K5
综合成新率=理论成新率×K1×K2×K3×K4×K5
= 24.39%×1.00×1.00×1.00×1.00×1.00
= 24%（取整）
（3）评估值=重置全价×综合成新率
=31,300.00×24%
= 7,512.00元
－39－
上海柘中（集团）有限公司企业价值评估说明例2、运输设备清查评估明细表第 1页第7项
牌照号码：沪 M09135
车辆类型：帕萨特小客车
厂牌型号： SVW71810CJ
制造厂家：上海大众
启用年月：2012年3月
账面原值:225,850.00元
账面净值: 188,302.44元
（1）重置全价的确定：
重置全价=车辆现价＋车辆购置税＋其它费用-增值税额
经由《中国汽车网》查得该车辆的重置现价为 201,000.00元。
购置税=（含税车价÷1.17）×10%
其他费用= 1000元（包括手续费等）
帕萨特小客车重置全价计算表：
||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
|序号|项目|付款比例|周期(年）|费率/税率|计算公式|金额（元）|
|1|车辆重置现价|||||201,000.00|
|2|其中增值税额|||17%|（1）/1.17×增值税率|29,205.13|
|3|购置附加税|||10%|（1）/1.17×购置附加税率|17,179.49|
|4|各项费用|||||1,000.00|
|5|重置全价||||（1）+（3）+（4）|219,179.49|
|6|扣除增值税后车辆重置全价||||（5）-（2）|189,974.36|
||取整|||||190,000.00|

帕萨特小客车重置全价为 190,000.00元（取整）。
（2）综合成新率的确定：
综合成新率=技术测定成新率×60%＋理论成新率×40%
①理论成新率的确定：
该车辆系非营运小客车，无规定强制报废年限；其强制报废行驶里程数为 60万公里，现已行驶2.1961万公里。
行使里程成新率=（规定行驶里程－已行驶里程）÷规定行驶里程×100%
=（600000－21961）÷600000×100%
－40－
上海柘中（集团）有限公司企业价值评估说明=96.34%
②技术测定成新率的确定：
通过现场观察及技术测定，该车辆主要结构成新率如下：
||||||
|-|-|-|-|-|
|车辆各部位名称|权重|实测及观察技术状况|新度系数|成新率%|
|车身总成|28|车身无碰擦痕，车身整体外观较好|0.85|23.8|
|发动机及离合器总成|25|发动机运行平稳, 离合器总成正常|0.85|21.25|
|变速箱总成及传动轴|12|变速箱运行正常，传动轴运行尚平稳|0.9|10.8|
|前桥及转向器总成|9|前桥尚好，避震性能尚可，转向器操作较轻灵|0.9|8.1|
|后桥及后悬架总成|9|后桥尚好，后悬架尚完好，避震性能较好|0.9|8.1|
|电器仪表系统|7|电器系统完好，空调性能较好，仪表显示数据正确|0.95|6.65|
|制动系统|6|制动榖完好，制动性能良好，|0.95|5.7|
|轮胎|4|轮毂完好，轮胎花纹无明显磨损，|0.85|3.4|
|合 计|100|||87.8|

技术鉴定成新率为87.8%(见技术鉴定表)。
③综合成新率=技术测定成新率×60%+理论成新率×40%
=87.8%×60%+96.34％×40%
=90%(取整)
（3）评估值=重置全价×综合成新率
=190,000.00×90%
=171,000.00元
车辆牌照费的确定:
车辆牌照费一般按接近评估基准日公务用车牌照拍卖成交价的平均价计，本次评估以79,356.00元/辆计。
本次评估的运输设备中，属于“沪”牌的公务用车共计 6辆，车辆牌照费=79,356.00元/辆×6=476,136.00元
车辆牌照不计成新率，直接加计入评估值中。
例3：电子设备及其它设备评估明细表第 1页第 14项
设备编号：032100029
－41－
上海柘中（集团）有限公司企业价值评估说明设备名称：春兰空调
规格型号：KFR-72LW/VKDS
制造厂家：春兰集团
启用年月：2008年6月
账面原值: 5,200.00元
账面净值: 260.00元
（1）重置全价的确定：
重置全价=重置现价＋合理费用
=重置现价×(1＋运杂安装基础费率)+资金成本－增值税额
经查询《太平洋电脑网》获得的信息，该型号为KFR-72LW/VKDS的空调机重置现价为4,300.00元。
运杂安装基础费：该电子类设备购置价含运费，且设备无需基础及安装，故运杂安装基础费不计；
资金成本：设备为现货供应，故资金成本不计；
重置全价=重置现价－增值税额
=4,300.00-4,300.00÷1.17×17%
=3,700.00元（取整）
（2）成新率的确定：
该设备属于一般电子类设备，直接采用使用年限法确定成新率，
计算公式：
成新率=尚可使用年限÷（已使用年限＋尚可使用年限）×100%
该设备已使用 5.6年，据估测尚可使用 3年。
成新率=尚可使用年限÷（已使用年限+尚可使用年限）×100%
=3÷（5.6＋3）×100%
=34.88%
=35%（取整）
（3）评估值=重置全价×成新率
=3,700.00×35%
－42－
上海柘中（集团）有限公司企业价值评估说明= 1,295.00元
5.6评估结论及分析
设备类评估原值 8,414,100.00元,评估净值为2,351,390.00元。
具体评估结果账面情况如下： 人民币：元
||||||
|-|-|-|-|-|
|资产名称|帐面净值|评估净值|增值额|增值率%|
|机器设备|811,537.66|1,176,191.00|364,653.33|44.93|
|运输设备|700,688.08|1,097,790.00|397,101.92|56.67|
|电子设备|44,726.12|77,169.00|32,442.88|72.54|
|合计|1,556,951.86|2,351,150.00|794,198.14|51.01|

固定资产设备账面净值1,556,951.86元，评估值2,351,150.00元，增值794,198.14元，增值率为51.01%。
经分析本次评估增值的原因主要有以下几点：
（1）由于企业财务对机器设备的折旧较快，账面净值等于残值，而评估是依据设备的经济耐用年限结合设备的实际状况确定成新率的，比较客观地反映了设备的实际价值,二者有差异,致使评估增值。
（2）因上海地区对车辆牌照实行拍卖，经评估体现了车辆牌照的市场价值，故致使运输设备评估有较大幅度增值；
（3）由于企业财务对电子设备的折旧较快，有些电子设备净值等于残值，而评估是依据设备的经济耐用年限结合设备的实际状况确定成新率的，二者有差异，致使评估增值。
6.固定资产—房屋建筑物类
6.1建筑物概况
本次评估范围为上海柘中（集团）有限公司的固定资产—房屋建筑物类科目，资
产账面情况及具体分布情况如下表所示：
－43－
上海柘中（集团）有限公司企业价值评估说明
||||||
|-|-|-|-|-|
|序号|科目|账面原值（元）|账面净值（元）|位置分布|
|1|房屋建筑物|40,588,844.82|14,239,919.72|上海市奉贤区奉浦工业园区|
|2|构筑物|1,409,509.20|879,475.01||
|3|合 计：|41,998,354.02|15,119,394.73||

6.2现场勘察和调查
本次评估主要以企业填报的《资产申报表》、《上海市房地产权证》、相关许可证、提供的相关说明为主要依据确定建筑物的产权归属、建筑物的面积，并结合现场勘查的实际情况予以确定面积。
评估人员对委托单位所占有的建筑物的取得过程进行了详细的了解，查阅了各类原始文件、平面分布图。对各项建筑物的建造年代、结构类型、和相关的权源情况进行了清查核实。
现场勘察建筑物的面积是否准确，是否按原设计用途使用，有无已废弃不用的功能。了解其设计标准、建造质量、装修质量、建筑物可视部分的主体结构及装修现状，有无可能影响建筑物使用寿命的结构位移及不均匀性沉降等问题。通过查阅相关建筑物的平面图，取得必要的技术参数及数据。
6.3房地产勘查状况
经查，委评对象账面净值共计 15,119,394.73元，系企业位于上海市奉贤区奉浦工业园区奉浦大道18号工业厂区内的房屋及构筑物，具体明细如下：
房屋建筑物明细表
|||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|
|序号|权证编号|建筑物名称|结构|建成年月|建筑面积2m|账面价值||
|||||||原值(元)|净值(元)|
|1|沪房地奉字（2008）第011394号-1|北门卫|混合|1998/1/1|92.44|108,204.12|37,961.61|
|2|沪房地奉字（2008）第011394号-2|南门卫|混合|1998/1/1|69.48|||
|3|沪房地奉字（2008）第011394号-3|主体东厂房|钢混|1998/1/1|28,380.96|33,302,192.95|11,683,519.36|
|4|沪房地奉字（2008）第011394号-4|锅炉房|混合|1998/1/1|125.88|147,346.75|51,694.15|

－44－
上海柘中（集团）有限公司企业价值评估说明
|||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|
|5|沪房地奉字（2008）第011394号-5|西厂房|钢混|2008/1/1|11,891.81|7,031,101.00|2,466,744.60|
|6|合 计||||40,560.57|40,588,844.82|14,239,919.72|

构筑物明细表
|||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|
|序号|名称|结构||建成年月|面积、体积2 3（m 、m ）|账 面 价 值||
|||||||原值(元)|净值(元)|
|1|车棚等构筑物|||||1,409,509.20|879,475.01|
|2|车棚|||1998/1/1|504.00|||
||||钢结构|||||
|3|道路|||1998/1/1|9,829.90|||
||||混合|||||
|4|绿化|||1998/1/1|46,400.00|||
||||绿化|||||
|5|围墙|||1998/1/1|2,700.00|||
||||铁艺|||||
|6|合 计||||59,433.90|1,409,509.20|879,475.01|

勘察调查的情况说明：
1．权属情况：
根据企业提供的上海市房地产权证（编号：沪房地奉字（2008）第011394号），委估房屋建筑物权利人应为上海柘中（集团）有限公司。
2．账面值情况：
企业的房屋建（构）筑物账面原值没有经过评估作价调整，是由原始建造成本、安装成本、装修成本及其他成本等组成。
3．他项权利限制情况：
截至评估基准日，委估房屋建筑物已抵押给中国建设银行股份有限公司上海奉贤支行，房地产权证编号为沪房地奉字（2008）第 011394号，建筑面积合计为40,560.57m2，土地面积合计为78,337.90m2，抵押期限为于2013年
11月15日起至 2017年12月31日止。
4．房地产出租情况：
截至评估基准日，委估房屋建（构）筑物现无偿出租给上海柘中电气有限公司使用，但双方未签订租赁协议。
5．委估建（构）筑物坐落于上海市奉贤区奉浦工业园区奉浦大道18号工业厂区，
建筑物下土地使用权情况为：
－45－
上海柘中（集团）有限公司企业价值评估说明权证编号：沪房地奉字（2008）第011394号
权利人：上海柘中（集团）有限公司
权证记载土地坐落：奉贤区奉浦工业奉浦大道 18号
实际土地坐落：奉贤区奉浦工业园区奉浦大道 18号
使用权类型：出让
用途：工业
地号：奉贤区江海镇 14街坊10/28丘
土地面积：78,337.90m2
使用期限：2008年6月16日至2058年4月14日止
四至情况：东：环城东路；南：奉浦大道；西：陈桥路；北：航谊路
上述土地使用权账面值已在无形资产－土地使用权科目中列示。
6．房屋建筑物明细表序号2“南门卫”建造成本包含在序号3“主体东厂房”的账面价值中。
7．构筑物明细表序号1“车棚等构筑物”账面原值为1,409,509.20元，账面净值为 879,475.01元，该账面价值包含构筑物明细表序号2~4的构筑物。
8．经现场清查，本次委估房屋建筑物存在且正常使用。
9．上述建筑物及构筑物所使用的土地使用权账面值已在无形资产－土地使用权科目中列示
6.4评估依据
1、《中华人民共和国城市房地产管理法》；
2、《资产评估准则——不动产》；
3、中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》GB/T50291-1999；
4、《上海市建筑工程预算定额（2000）》；
5、上海市建筑建材业市场管理总站公布的材料价格信息；
6、上海市建筑工程相关费用的有关规定；
7、上海东洲资产评估有限公司技术统计资料；
8、评估人员收集的各类与评估相关的佐证资料。
－46－
上海柘中（集团）有限公司企业价值评估说明 6.5房地产评估的基本评估方法
房地产评估一般采用的基本方法有：市场比较法、收益法、成本法、假设开发法等，评估人员应根据不同情况选用相应的方法进行评估。
（1）对同一评估对象宜选用两种以上的评估方法进行评估。
（2）有条件选用市场比较法进行评估的，应以市场比较法为主要的评估方法。
（3）收益性房地产的评估，应选用收益法作为其中的一种评估方法。
（4）具有投资开发或再开发潜力的房地产的评估，应选用假设开发法作为其中的一种评估方法。
（5）在无市场依据或市场依据不充分而不宜采用市场比较法、收益法、假设开发法进行评估的情况下，可采用成本法作为主要的评估方法。
6.6评估技术思路及评估过程
根据《房地产估价规范》及《资产评估准则——不动产》的相关规定，应当根据评估对象的特点、价值类型、资料收集情况等相关条件，分析市场比较法，收益法，成本法，假设开发法等方法的适用性选择恰当的评估方法,若对象适宜采用多种估价方法进行评估的,应同时采用多种估价方法进行评估。同时，有条件采用市场比较法进行评估的，应以市场法作为主要的评估方法。
纳入本次固定资产—房屋建筑物科目中的建筑物为位于上海市奉贤区奉浦工业园区奉浦大道18号的工业性质房屋建筑物，属于为个别用户专门建造的工程，重置成本基本能够体现其房屋的市场价值。
重置成本法：
重置成本法是资产评估中的常见方法，它是以现时条件下被评估资产全新状态的重置成本，减去资产的实体性贬值、功能性贬值和经济性贬值，据以估算资产价值的一种资产评估方式。
计算公式为：
资产评估值＝重置成本－实体性贬值－功能性贬值－经济性贬值
或：资产评估值＝单位面积重置价格×建筑面积×成新率
－47－
上海柘中（集团）有限公司企业价值评估说明单位面积重置价格：
房屋建筑物，部分采用“单位造价调整法”，根据有关部门发布的有关房屋建筑物的建筑安装造价，或评估实例的建筑安装造价，经修正后加计有关费用，确定单位面积（或长度）重置单价。
有关费用的计算：除建筑安装工程造价外，一般建安工程还有其他有关费用，包括前期费用、期间费用、资金成本等。
前期费用主要为工程设计费和其他前期费用，其中工程设计费主要根据国家计委、建设部关于发布《工程勘察设计收费管理的规定》（计价格[2002]10号）的文件中“工程勘察设计收费标准（2002）”的文件，根据评估对象工程的总计费额，采用直线内插法计算基价费率，并考虑其他前期费用，主要包括勘察费、环评费、安全评估费、相关办证费、相关图纸费等，项目众多、每项金额较小，合计取费。
期间费用：主要为工程建设监理费、建设单位管理费和其它相关验收检测费。工程建设监理费和建设单位管理费主要根据国家发展改革委、建设部关于印发《建设工程监理与相关服务收费管理规定》（发改价格 2007第670号）和财政部发布的《基本建设财务管理规定》（财建 2002第394号）的文件，根据评估对象工程的总计费额，采用直线内插法计算基价费率，并考虑其他零星项目合计取费。
资金成本：主要为企业为工程筹资发生的利息费用，计算计费基数时，工程费用及期间费用因在建设期内为均匀投入，按工期的一半计算，前期费用按整个建设期计算；利率以建设工期为基础，按中国人民银行发布的基准日现行金融机构人民币贷款基准利率确定。
建筑面积的确定：
应根据房地产权证所记载，房地产管理部门所确认的建筑面积确定建筑面积，无房地产权证的根据委托方提供的资料，确定建筑面积。
成新率的确定：
采用年限法成新率与打分法技术测定成新率加权平均综合确定成新率。
主要通过现场考察房屋建筑物的工程质量、建筑物主体、围护结构、水电设施、装修等各方面保养情况，参照国家建设部颁发的“房屋完损程度的评定标准”和建设部、财政部发建综（1992）349号有关不同结构、用途房屋建（构）筑物使用年限的规定，
－48－
上海柘中（集团）有限公司企业价值评估说明综合确定成新率。具体说明如下：
（1）年限法理论成新率的确定：
计算公式：
成新率＝尚可使用年限÷（尚可使用年限＋已使用年限）×100%
已使用年限：根据房屋建造年、月，计算得出已使用年限。
尚可使用年限：按有关部门关于建筑物耐用年限标准，确定尚可使用年限。
（2）打分法技术测定成新率的确定：
依据建设部有关鉴定房屋新旧程度的参考依据、评分标准，根据现场勘查技术测定，采用打分法确定成新率。
计算公式：
成新率＝（结构打分×评分修正系数＋装修打分×评分修正系数＋设备打分×评分修正系数）÷100×100%
（3）综合成新率的确定：
综合成新率采用加权平均法，年限法权数取4，技术打分法权数取6。则综合成新率公式为：
成新率＝（年限法成新率×权数＋打分法技术测定成新率×权数）÷总权数
6.7评估实例
评估实例：主体东厂房（建筑物明细表序号3）
（1）房屋建筑物概况：
权属状况：该房屋建筑物为上海柘中（集团）有限公司自行投资建设，于 1998年 1月竣工投入使用。本次评估基准日已经取得上海市房地产权证（编号为沪房地奉字（2008）第011394号），权证记载的权利信息如下：
|||||
|-|-|-|-|
|权利人||上海柘中（集团）有限公司||
|房地座落||奉贤区奉浦工业奉浦大道18号||
|土地状况||房屋状况||
|权证编号|沪房地奉字（2008）第011394号|||
|幢号||3幢||
|使用权来源|出让|建筑面积|228,380.96m|
|用 途|工业|房屋类型|工厂|

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上海柘中（集团）有限公司企业价值评估说明
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|-|-|-|-|
|地 号|奉贤区江海镇14街坊10/28丘|结构|钢混结构|
|使用期限|2008年6月16日至2058年4月14日止|总层数|5|
|土地面积|278,337.90m|竣工日期|1998年1月|

实物状况：查阅有关资料并现场勘查，该房屋建筑物为企业厂区内的主要厂房，朝南向。整幢房屋总建筑面积 28,380.96平方米，主厂房部分为 2层，辅楼部分为 5层，层高5m。房屋为钢混结构，独立基础，钢柱、梁、板，屋架为钢屋架。主体东厂房装修状况为：主厂房部分外墙为面砖，内墙为涂料，地面为环氧树脂地坪，铝合金窗，钢制防火门、防火卷帘门；辅楼部分外墙为面砖，内墙为涂料，地面为防滑地砖，铝合金窗、木门。该主厂房设备设施状况为：室内钢管给排水、普通电照、消防系统、电话线路等齐备。该房屋使用、维护和保养正常。
（2）单位面积重置价格：
本次评估对象为钢混结构多层厂房，属于较为典型的建筑类型，采用类比法，根据上海建材价格信息网发布的建筑安装工程造价指标，修正后加计有关费用,确定分部分项工程费。
a.类比法修正：根据工程造价信息网发布的 2013年上半年“多层厂房造价指标分析”，根据评估对象和类比案例的差别进行相关修正，得出重置单价：
类比案例与评估对象概况表：
||||
|-|-|-|
||类比案例|委估对象|
|所在地区|上海市|上海市|
|总建筑面积|7,631.00平方米|28,380.96平方米|
|建筑结构|钢混结构|钢混结构|
|房屋用途|厂房|厂房|
|价格取定期|2010年8月|评估基准日为2013年12月|
|总层数|地上5层|地上5层|
|层高|4.3米|5米|
|基础形式|独立基础|独立基础|
|楼地面|主要为细石砼楼面、卫生间采用地砖|主要为环氧树脂地坪、地砖|
|内外墙构造装饰|主要为石材墙面、半透明防火安全玻璃隔断|主要为砖墙、外墙面砖、内墙涂料|
|门窗工程|主要为铝合金窗、钢质防火门、防火卷帘门|主要为铝合金窗、钢质防火门、防火卷帘门|

类比案例建安工程直接费分析详见下表：
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|建安工程直接费分析（7,631.00m2）||||||
|序|项目名称|造价(元)|人工费（元）|材料费（元）|机械费（元）|

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上海柘中（集团）有限公司企业价值评估说明
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|号||||||
|1|建筑工程|3,867,458.56|265,036.80|3,396,108.80|206,312.96|
|2|装饰装修工程|2,836,964.82|194,417.10|2,491,207.35|151,340.37|
|3|安装工程|1,105,881.20|75,786.00|971,101.00|58,994.20|
|4|合计|7,810,304.58|535,239.90|6,858,417.15|416,647.53|

上述数据为建筑面积为7,631.00m2类比案例的分部分项工程造价费用，而委估对象建筑面积为28,380.96m2，因此需调整，调整后结果详见下表：
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|按照建筑面积调整建安工程直接费（28,380.96m2）||||||
|序号|项目名称|造价(元)|人工费（元）|材料费（元）|机械费（元）|
|1|建筑工程|14,383,722.53|985,716.00|12,630,694.27|767,312.26|
|2|装饰装修工程|10,551,144.68|723,069.58|9,265,215.06|562,860.04|
|3|安装工程|4,112,956.38|281,860.76|3,611,686.36|219,409.26|
|4|合计|29,047,823.59|1,990,646.34|25,507,595.69|1,549,581.56|

对委估对象与类比案例，需要对期日进行修正，主要对人工、材料、机械费等进行修正。
造价指标是根据工程造价信息网公布的按2010年8月上海造价市场价格水平编制的，而本次评估基准日为 2013年12月，故期日需要修正。
(a)人工费用修正：
根据估价师培训及相关人工费用发布的最新数据，人工费用修正系数为1.5714。
(b)建筑材料费用修正：
根据建设工程主要建筑材料市场价格信息（2010年8月及2013年12月），建筑材料费用修正系数为0.9729。
(c)机械费用修正：
根据建设工程主要建筑材料市场价格信息（2010年8月及2013年12月），机械费用修正系数为1.2080。
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|人工、材料、机械费修正后建安工程直接费||||||
|序号|项目名称|造价(元)|人工费（元）|材料费（元）|机械费（元）|
|1|建筑工程|14,764,269.79|1,548,954.12|12,288,402.46|926,913.21|
|2|装饰装修工程|10,830,294.20|1,136,231.54|9,014,127.73|679,934.93|
|3|安装工程|4,221,772.05|442,916.00|3,513,809.66|265,046.39|
|4|合计|29,816,336.04|3,128,101.66|24,816,339.85|1,871,894.53|

根据委估对象与类比案例在建筑装饰工程、安装工程的情况不同，因此上述情况
需进行修正，修正系数详见下表：
－51－
上海柘中（集团）有限公司企业价值评估说明类比法造价修正表：
|||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|
||建筑面积(m2)|层高|层数|结构类型|基础类型|装修装修|电气安装|
|案例概况|7,631.00|4.3|5|钢混|独立基础|装修一般|不含电梯工程|
|对造价影响|1.02|0.9|1|1|1|0.9|0.85|
|委估对象概况|28,380.96|5|5|钢混|独立基础|装修较好|齐全|
|对造价影响|1|1|1|1|1|1|1|
|类比修正系数|0.98|1.11|1.00|1.00|1.00|1.11|1.18|
|综合修正系数|0.98*1.11*1.00*1.00*1.00＝1.09|||||1.11|1.18|

因此经上述类比法修正后建安工程直接费详见下表：
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|类比法修正后建安工程直接费||||||
|序号|项目名称|造价(元)|人工费（元）|材料费（元）|机械费（元）|
|1|建筑工程|16,093,054.07|1,688,359.99|13,394,358.68|1,010,335.40|
|2|装饰装修工程|12,021,626.56|1,261,217.01|10,005,681.78|754,727.77|
|3|安装工程|4,966,790.65|521,077.65|4,133,893.72|311,819.28|
|4|合计|33,081,471.28|3,470,654.65|27,533,934.18|2,076,882.45|

因此，委估建筑物重置单价计算如下表：
||||||||||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
|序号|费用名称||计算公式||||||||||费率|金额（元）|
|1|定额直接费||人工费，材料费，机械费之和|||||||||||33,081,471.28|
|2|综合费用||（1）||||×|8.00%|||||8.00%|2,646,517.70|
|3|安全防护、文明施工措施费||[(1)+(2)]||||×|3.60%|||||3.60%|1,286,207.60|
|4|施工措施费||（1）||||×|2.00%|||||2.00%|661,629.43|
|5|小计||(1)+(2)+(3)+(4)|||||||||||37,675,826.01|
|6|规费|工程排污费|(5)||||×|0.10%|||||0.10%|37,675.83|
|7||社会保障费|(5)||||×|1.72%|||||1.72%|648,024.21|
|8||住房公积金|(5)||||×|0.32%|||||0.32%|120,562.64|
|9||河道管理费|[(5)+(6)+(7)+(8)]||||×|0.03%|||||0.03%|11,544.63|
|10|税金||[(5)+(6)+(7)+(8)]||||×|3.41%|||||3.41%|1,312,239.22|
|11|建筑装饰费用合计||(5)+(6)+(7)+(8)+(9)+(10)|||||||||||39,805,872.54|
|12|前期费用||（11）||||×|5.00%|||||5.00%|1,990,293.63|
|13|期间费用||[（11）+(12)]||||×|5.00%|||||5.00%|2,089,808.31|
|14|利息||[(11)+(13)]|×|6.00%|×|1|÷2+(12)|×|6.00%|×|1|6.00%|1,376,288.04|
|15|利润||[(11)+(13)]|×|2.40%|×|1|÷2+(12)|×|2.40%|×|1|2.40%|550,515.22|
|16|重置价格||(11)+(12)+(13)+(14)+(15)|||||||||||45,812,777.74|
|17|重置单价||16÷建筑面积|||||||||||1,614.00|

故主体东厂房的重置单价为 1,614.00元/㎡（取整）。
有关费用的计算：
前期费用主要为工程设计费和其他前期费用。其中工程设计费主要根据国家计委、
建设部关于发布《工程勘察设计收费管理的规定》（计价格[2002]10号）的文件中“工
－52－
上海柘中（集团）有限公司企业价值评估说明程勘察设计收费标准（2002）”的文件，根据评估对象工程的总计费额计算，得出本次委估对象的工程设计收费基价费率。其他前期费用主要包括勘察费、环评费、安全评估费、相关办证费、相关图纸费等，项目众多、每项金额较小，根据公司掌握的相关数据，本次评估前期费用合计取5%（取整）。
期间费用：主要为工程建设监理费、建设单位管理费和其它相关验收检测费。工程建设监理费主要根据国家发展改革委、建设部关于印发《建设工程监理与相关服务收费管理规定》（发改价格 2007第670号）的文件，根据评估对象工程的总计费额计算，得出本次委估对象的施工监理服务收费基价费率；建设单位管理费主要根据财政部发布的《基本建设财务管理规定》（财建 2002第394号）文件确定，其他相关验收检测费等费用项目众多，每项金额较小，根据公司掌握的相关数据，本次评估期间费用合计取5%（取整）。
资金成本：主要为企业为工程筹资发生的利息费用，计算计费基数时，工程费用及期间费用因在建设期内为均匀投入，按工期的一半计算，前期费用按整个建设期计算；利率按中国人民银行发布的基准日现行金融机构人民币贷款基准利率确定，本次工程工期约1年，利率为6.00%。
（3）建筑面积确定：
根据企业提供的房地产权证（编号：沪房地奉字（2008）第 011394号）确认，委估建筑物的建筑面积为 28,380.96㎡。
（4）成新率：
年限法理论成新率的确定：
计算公式：
成新率＝尚可使用年限÷（尚可使用年限＋已使用年限）×100%
已使用年限：根据企业提供的房地产权证以及企业填报的《资产申报表》记载，该房屋竣工于1998年1月1日，本次评估基准日为 2013年12月31日，计算得出已使用16年。
尚可使用年限：该建筑物结构类型为钢混结构。参照国家建设部颁发的“房屋完损
－53－
上海柘中（集团）有限公司企业价值评估说明程度的评定标准”和建设部、财政部发建综（1992）349号有关不同结构、用途房屋建（构）筑物使用年限的规定，该建筑物为50年，确定尚可使用年限为 34年。
根据企业提供的上海市房地产权证（编号：沪房地奉字（2008）第011394号），委估建筑物所占用的土地使用年限至 2058年4月14日止，因此建筑物所使用土地剩余使用年限为44.3年，根据使用年限孰短原则，确定其尚可使用年限为 34年。
按公式计算：
成新率＝尚可使用年限÷（尚可使用年限＋已使用年限）×100%
＝34÷（34＋16）×100%
＝68%
确定年限法理论成新率为68%。
打分法技术测定成新率的确定：
依据建设部有关鉴定房屋新旧程度的参考依据、评分标准，根据现场勘查技术测定，采用打分法确定成新率。
具体打分情况表
||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
|部分|名称|标准|实例状况|打分|合计|修正系数|
|结构部分|基础|25|有承载能力，有少量不均匀沉降，但已稳定|17|68|75%|
||承重构件|25|基本完好|17|||
||非承重墙|15|外墙面稍有风化，轻微裂缝预制墙板缝处不够密实，稍有渗水，局部破损。|10|||
||屋面|20|个别渗漏，保温层、隔热层有局部损坏，卷材防水稍有空鼓，翘边和封口不严。油毡防水发现龟裂。刚性防水稍有纤维裂缝，块体防水层稍有脱壳，排水基本畅通。|14|||
||楼地面|15|整体面层稍有裂缝、空鼓、起砂、硬木地板面稍有磨损，油漆尚好。块料面层有缝，局部脱落。|10|||
|装修部分|门窗|28|少量开关不灵,油漆尚好|19|67|12%|
||外装饰|24|稍有空鼓、裂缝和风化|16|||
||内装饰|24|稍有空鼓、裂缝和风化|16|||
||顶棚|24|少量面层破裂|16|||
|设备部分|给水|25|上水基本畅通。|17|68|13%|
||排水|25|下水基本畅通，卫生器具基本完好。|17|||
||电力|31|设备基本完好。|21|||

－54－
上海柘中（集团）有限公司企业价值评估说明
||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
|部分|名称|标准|实例状况|打分|合计|修正系数|
||照明|19|线路照明装置基本完好。|13|||

根据评估人员的经验及判断该类房屋房屋，评分修正系数：结构部分为0.75、装修部分为0.12、设备部分为0.13。则成新率为：
按公式计算：
成新率＝（结构打分×评分修正系数＋装修打分×评分修正系数＋设备打分×评分修正系数）÷100×100%
＝（68×0.75＋67×0.12＋68×0.13）÷100×100%
＝68%（取整）
确定打分法技术测定成新率为68%
综合成新率的确定：
综合成新率采用加权平均，理论年限法权数取4，技术打分法权数取6。则综合成新率公式为：
成新率＝（年限法理论成新率×权数＋打分法技术测定成新率×权数）÷总权数＝（68%×4＋68%×6）÷10
＝68%（取整）
（5）主体东厂房的评估价值：
公式：
评估价值＝单位面积重置价×建筑面积×成新率
＝1,614.00×28,380.96×68%
＝31,148,671.22元
6.8评估结果
单位：人民币元
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|名 称|账面原值|账面净值|评估原值|评估净值|增值率%|
|房屋建筑物|40,588,844.82|14,239,919.72|67,032,459.34|49,750,968.54|249.38|
|构筑物|1,409,509.20|879,475.01|3,553,989.40|2,285,175.02|159.83|

－55－
上海柘中（集团）有限公司企业价值评估说明
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|名 称|账面原值|账面净值|评估原值|评估净值|增值率%|
|合 计：|41,998,354.02|15,119,394.73|70,586,448.74|52,036,143.56|244.17|

固定资产—房屋建筑物类的账面净值为 15,119,394.73元，评估净值为 52,036,143.56元，评估增值 36,916,748.83元，其原因主要是：一、委估房屋建筑物大多于1998年竣工，评估基准日的人工、机械费用远远高于委估建（构）筑物竣工时的价格水平；二、委估建（构）筑物会计上折旧年限小于评估上可使用年限。
7.无形资产-土地使用权
7.1评估范围及对象
本次纳入无形资产—土地使用权评估范围系坐落于上海市奉贤区奉浦工业园区奉浦大道18号的工业用途土地使用权，土地使用权状况和账面值如下：
||||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
|序号|土地权属编号|土地位置|取得日期|终止日期|用地性质|面积（m2）|原始入帐价值（元）|帐面价值（元）|
|1|沪房地奉字（2008）第011394号|奉贤区奉浦工业奉浦大道18号|2008/6/16|2058/4/14|出让|78,337.90|25,543,586.80|14,272,274.25|
|2|累 计|||||78,337.90|25,543,586.80|14,272,274.25|

评估人员对委托评估的无形资产－土地使用权的权属调查，核实土地使用权利状况、使用面积、使用年限、开发程度、他项权利和坐落等有关事项。了解评估对象是否存在抵押、担保等影响资产评估的重大事项。并对委估土地使用权所对应的地块进行了实地勘察，调查土地使用权的土地性质、用途、面积、容积率、四至、周边环境及土地利用开发情况等。
7.2资产清查：
（1）权利状况：
根据上海市房地产权证（编号：沪房地奉字（2008）第011394号），企业以出让方式取得上述土地使用权。截至本次评估基准日，奉浦大道18号土地上已建造各类工
业建筑物，符合产证法定用途。
本次纳入评估范围的土地证载权利人为上海柘中（集团）有限公司。
－56－
上海柘中（集团）有限公司企业价值评估说明（2）账面构成情况：
无形资产—土地使用权原始入账价值为 25,543,586.80元，包含委估地块相关取得成本。
（3）土地利用状况：
委估地块位于奉贤区奉浦工业奉浦大道 18号，属于奉浦工业园区（现名上海市工业综合开发区），截至本次评估基准日，委估对象土地为企业自用，地块上已建造各类建筑物，包括南、北门卫、主体东、西厂房、锅炉房。
（4）上海柘中（集团）有限公司拥有委估地块权证的状况：
权证编号：沪房地奉字（2008）第011394号
权利人：上海柘中（集团）有限公司
权证记载土地坐落：奉贤区奉浦工业奉浦大道 18号
实际土地坐落：奉贤区奉浦工业园区奉浦大道 18号
使用权类型：出让
用途：工业
地号：奉贤区江海镇 14街坊10/28丘
土地面积：78,337.90m2
使用期限：2008年6月16日至2058年4月14日止
四至情况：东：环城东路；南：奉浦大道；西：陈桥路；北：航谊路
（5）截至评估基准日，委估土地使用权已抵押给中国建设银行股份有限公司上海奉贤支行，房地产权证编号为沪房地奉字（2008）第 011394号，建筑面积合计为40,560.57m2，土地面积合计为78,337.90m2，抵押期限为于2013年
11月15日起至 2017年12月31日止。
7.3评估依据
（1）《中华人民共和国土地管理法》；
（2）中华人民共和国国家标准《城镇土地评估规程》GB/T18508-2001；
（3）上海市规划和国土资源管理局公布的土地成交资料；
（4）《上海市 2010年基准地价更新项目成果报告》；
－57－
上海柘中（集团）有限公司企业价值评估说明（5）中国城市地价动态监测数据；
（6）上海东洲资产评估有限公司技术统计资料。
7.4土地评估的基本方法
土地评估一般采用的基本方法有：市场比较法、收益还原法、假设开发法、成本逼近法和基准地价系数修正法等，需根据不同用途分别选取合适的方法评估。
土地用途主要可以分为：1）居住用地；2）工业用地；3）商业、旅游、娱乐用地；
4）综合用地；5）教育、科技、文化、卫生、体育或者其它用地。
对于居住用地，宜选用市场比较法、假设开发法、收益还原法和基准地价系数修正法，对新开发完成的居住用地，可以使用成本逼近法。
对于工业用地，宜采用市场比较法、成本逼近法和基准地价系数修正法。在特殊情况下，也可采用收益还原法。
对于商业、旅游、娱乐用地，宜采用市场比较法、收益还原法、假设开发法和基准地价系数修正法估价。
综合用地宜采用市场比较法、收益还原法、假设开发法估价。
7.5评估技术思路及具体评估过程
根据评估目的和估价对象的特点和实际情况，以及收集资料分析，委估对象为工业用地，位处奉浦工业园区（现名上海市工业综合开发区）内，近年来周边相似土地的成交案例较多，属于上海市八级地段，结合该地块的实际情况，拟采用市场比较法及基准地价修正法计算土地评估值。
（1）市场比较法：
是根据市场中的替代原理，将待估土地与具有替代性的，且在估价期日近期市场上交易的类似地产进行比较，就交易情况、交易日期、区域因素、个别因素等条件与待估土地使用权进行对照比较，并对交易实例加以修正，从而确定待估土地使用权价值的方法。
采用市场比较法求取土地使用权价格的公式如下：
土地评估值＝比较实例宗地价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×区域因
－58－
上海柘中（集团）有限公司企业价值评估说明素修正系数×个别因素修正系数。
即V＝VB×A×B×D×E
式中：V：待估宗地价格；
VB：比较实例价格；
A：待估宗地情况指数／比较实例宗地情况指数＝正常情况指数／比较实例宗地情况指数
B：待估宗地估价期日地价指数／比较实例宗地交易日期地价指数
D：待估宗地区域因素条件指数／比较实例宗地区域因素条件指数
E：待估宗地个别因素条件指数／比较实例宗地个别因素条件指数
在对可比案例进行系数调整时，需分别考虑其交易情况、市场状况、区域因素和个别因素的影响。
a.交易情况的修正应考虑交易价格的客观合理，对各类可能造成可比实例交易价格偏离正常市场价格的因素需进行相应的修正。
现我国土地使用权主要通过市场公开招拍挂取得，一般需选取实际成交的案例，若案例不足可选取基准日近期的公开挂牌但未实际成交的案例，但其一般会低于最终成交价，需注意修正。
对于交易情况因素，根据实际情况分析并确定打分系数后，再进行修正计算，其具体公式为：
100
可比实例交易价格 正常交易价格
交易状况打分指数
b.对于土地使用权的市场状况而言，由于可比实例的交易日期往往不为基准日当天，期间的土地市场行情可能出现了变化，比如国家宏观调控政策、各地政府批地规划、银行利率、经济环境等改变造成的市场状况变动，一般根据宗地所在地的相应国有土地使用权监测指数或相关市场指数进行修正，具体修正公式为：
基准日市场指数
可比实例的交易价格× ＝可比实例在基准日的可比价格
交易日市场指数
c.区域因素
－59－
上海柘中（集团）有限公司企业价值评估说明聚集程度：对于工业用途的宗地，其周边相似厂区、工厂的产业聚集度对企业的品牌效应、相关扶持政策具有一定影响，包括国家级高新产业园、地区级工业开发区等等园区效应会对土地的价值有提升作用，而孤立荒僻的环境会造成价值的偏低。
交通条件：对于宗地的交通条件，主要关注其出入的道路、周边公共交通可利用的状况，自驾车的停车便利度，距离火车站、码头、飞机场等交通枢纽的通达程度等，临靠城市交通主干道、具备多条公交线路或轨道交通、良好的停车场地和距离交通枢纽越近，可带来较高的土地使用价值。
市政配套：主要包括周边地块的给排水、电气、暖通管道接入和通信线缆铺设等市政设施，以及中小学、医院医疗、金融服务、文化体育场所等公共配套，具备良好的市政配套能提升宗地及其上地产的使用舒适度，其市场价值就越高。
环境景观：主要包括宗地周边有无噪声、垃圾或光污染，环境卫生、地上建筑物周边有无高压输电线、垃圾房等，以及相邻宗地的利用状况，自然景观条件等。在市区内，噪音或重工业、化学污染会造成生活质量下降、影响人们日常工作、生活，周边区域内其他土地被恶意使用的，会造成小环境的破坏，造成土地的交易价格偏低。
d.个别因素
宗地面积：主要勘查土地的面积，包括建设用地面积与代征地面积，因为实际可使用的为建设用地，土地使用率越高、其内涵价值越好，而且对于工业土地来说，大面积的适于企业扩大产能和总体布局，对大面积土地不做修正，而宗地面积过小影响正常生产经营则会造成不利影响，难以施展和规划布局，因此需做逆向修正。
土地形状：宗地的外轮廓形状也会影响地价水平，一般而言、规则的矩形或多边形场地其可利用程度较好，场地规整正气，便于布局规划，地上面积可以得到充分利用，而长条形、三角形等不规则形状可能造成使用价值偏低。
容积率：目前，工业用地容积率对地价的影响较小，另根据《国务院关于促进节约集约用地的通知》（国发[2008]3号）第八条“对现有工业用地，在符合规划、不改变用途的前提下，提高土地利用率和增加容积率的，不再增收土地价款；对新增工业用地，要进一步提高工业用地控制指标，厂房建筑面积高于容积率控制指标的部分，不再增收土地价款。”因此工业用地原则上不设容积率修正。
－60－
上海柘中（集团）有限公司企业价值评估说明地质土壤：不同宗地上的地质土壤也不尽相同，其地基承载力、土壤成分（是否受过污染、坍塌、滑坡、湿陷等不良土质)和水文地质等因素也会造成地价的偏差，坚硬地基的场地比湿陷性土地价值要高、地下水持力层和良好的土壤成分也会带来较高的宗地价值，受到过度开发或经历过化学污染、产生过塌方、滑坡等灾害的土地价值较低。
开发程度：一般新增出让用地为毛地状态，尚需进行现有建筑物拆除、前期平整、完成五通一平或七通一平等。
地形地势：对于郊区或丘陵地区的宗地来说，其土地的地形地势也对价值有一定的影响，平地或地势平缓的场地可利用程度较好，坡地或丘陵起伏的场地会造成生产、生活不便，宗地内或与相邻土地、道路有明显高差的、造成自然排水性受限的，有滑坡、落石、河水倒灌等影响的宗地价值较差，成片开发的新增建设用地则价值较高。
综上，委估对象价格＝可比实例交易价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数。
＝
100
可比实例交易价格
交易情况打分指数
基准日市场指数 100 100
  
交易日市场指数各区域因素打分指数各个别因素打分指数
（2）基准地价修正法：
基准地价是政府制定的，是以政府的名义公布施行的，具有公示性、法定的权威性和一定的稳定性，是对市场交易价产生制约和引导作用的一种土地价格标准，基准地价修正法是依据基准地价级别范围，按不同用途对影响地价的区域因素和个别因素等进行系数修正，从而求得评估对象公平市场价值的一种评估方法。
采用基准地价修正法求取土地使用权价格的公式如下：
土地评估值＝基准地价×（1+期日修正系数）×（1+因素修正系数）×容积率修正系数×使用年限修正系数
基准地价的内涵：
－61－
上海柘中（集团）有限公司企业价值评估说明上海市2010年完成《2010年基准地价更新项目成果报告》，目前在上海市土地招拍挂、缴纳土地出让金以及涉税方面已得到广泛应用。考虑到基准地价的时效性和参考价值，本次评估是采用《2010年基准地价更新项目成果报告》中基准地价，并经过交易期日修正后确定评估值。基准地价的内涵介绍如下：
○1基准地价：是政府制定并公布的一种土地市场指导价格。是指城镇各级土地或均质地域及其商业、住宅、工业等土地利用类型评估的土地使用权单位面积平均价格。
它是政府为土地管理和房地产市场管理需要而组织评估的一种土地价格标准，具有公示性、法定的权威性和一定的稳定性，对市场交易价格具有制约和引导作用。
○2基准地价应用说明
《2010年基准地价更新项目成果报告》，主要应用范围：一是反映土地价格及土地市场的总体变化和发展趋势，为政府制定相关宏观调控政策提供参考；二是为政府进行土地出让价格管理提供依据，为政府审核、确定第使用权出让价格，国有土地补偿价格提供参考；三是为政府征收土地相关税费提供依据，包括新增建设用地土地有偿使用费、土地增值税、城镇土地使用税的征收等；四是为宗地和房地产价格的评估提供参考。
○3基准地价为各级别分用途土地法定出让最高年限下的国有建设用地土地使用权的平均价格。
○4基准地价的基准日：2010年1月1日
○5住宅、商业、办公用地开发程度为“七通一平”，指红线外通路、供电、通讯、通上水、通下水、通污水、通燃气及红线内场地平整；工业用地开发程度为“五通一平”，指红线外通路、供电、通讯、通上水、通下水及红线内场地平整；“七通”、“五通”不包括项目建设向有关部门缴纳的住宅建设配套费及市政管线的接入工程费用。土地使用年期为住宅出让年限 70年,商业出让年限40年，出让年限50年。
○6基准地价为对应用途对应级别设定容积率下的地价，住宅、商业和办公用地以楼面地价为参考基准，工业用地以地面价为参考基准进行相关修正。
基准地价的标准：
根据《上海市2010年基准地价更新项目成果报告》，基准地价（楼面地价）如下：单位：元/㎡
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上海柘中（集团）有限公司企业价值评估说明
||||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
|用途级别|住宅||商业||办公||工业||
||价格|设定容积率|价格|设定容积率|价格|设定容积率|价格|设定容积率|
|1|17800|2.5|25800|4.0|15600|4.0|6500|2.0|
|2|13560|2.5|18600|4.0|10500|4.0|4350|2.0|
|3|10030|2.0|16400|2.0|8170|4.0|2740|1.6|
|4|8250|2.0|12020|2.0|6830|3.5|1450|1.6|
|5|6870|2.0|8810|1.8|5050|3.5|990|1.6|
|6|4980|1.8|5980|1.8|3820|3.5|812|1.2|
|7|3620|1.8|4250|1.6|2970|2.5|525|1.0|
|8|2650|1.4|2820|1.6|2120|2.5|360|1.0|
|9|1580|1.4|1850|1.2|1400|1.2|250|1.0|
|10|1130|1.0|1150|1.2|760|1.2|||

基准地价计算公式及修正体系：
委评宗地价格＝基准地价×(1+交易情况修正系数)×(1+期日修正系数)×(1+∑区域因素和个别因素各项修正系数之和)×容积率修正系数×使用年限修正系数
①期日修正
期日修正主要考虑时间因素的影响。期日修正系数测算的计算公式如下：
期日修正系数＝宗地评估基准日地价指数/基准地价基准日地价指数
②容积率修正
基准地价一般根据平均的土地利用程度来确定其容积率，当宗地容积率水平与基准地价所设定的不一致时，就需进行容积率修正。
目前，工业用地容积率对地价的影响较小，另根据《国务院关于促进节约集约用地的通知》（国发[2008]3号）第八条“对现有工业用地，在符合规划、不改变用途的前提下，提高土地利用率和增加容积率的，不再增收土地价款；对新增工业用地，要进一步提高工业用地控制指标，厂房建筑面积高于容积率控制指标的部分，不再增收土地价款。”因此工业用地原则上不设容积率修正。
按照《上海市2010年基准地价更新项目成果报告》中容积率修正系数表，根据城市规划管理部门给定的宗地容积率(R),确定容积率修正系数。容积率计算公式如下：容积率修正系数＝委估宗地规划容积率对应的容积率系数/基准地价设定容积率对应的容积率系数
其中：①容积率低于 1.0时按容积率为 1.0对应的地面价计算；
－63－
上海柘中（集团）有限公司企业价值评估说明②容积率高于 6.0时按容积率为 6.0对应的楼面价计算；
③当宗地容积率介于修正系数表中的数据时，可用直线插值法确定其对应的修正系数。
③年期修正
上海市基准地价是各种用途土地的法定最高出让年期的价格，在进行宗地价格评估时，需要根据宗地剩余使用年期进行年期修正。年期修正系数测算公式如下： 1 1 
年期修正系数＝k1 /1


1rn

1rm

其中：r为土地还原利率
n为宗地剩余使用年限
m为法定最高出让年限
土地还原利率根据《上海市 2010年基准地价更新项目成果报告》确定，其中住宅为6%，商业为8%，办公为7%，工业为5.5%。
④区域因素和个别因素修正
基准地价为对应区域因素和个别因素为“一般”时的地价水平，委估宗地的区域因素和个别因素有可能会优于或劣于基准地价对应的水平，需进行相关修正。
住宅、商业、办公、工业的区域因素和个别因素不尽相同，比如商业用地区域因素主要由繁华程度、交通条件、基本设施状况、人口状况、城市规划等组成，个别因素主要由临街道路类型、临街状况、宗地形状、宗地面积、宽深比等组成；工业用地区域因素主要由交通条件、基本设施状况、环境状况、产业集聚度、城市规划，个别因素主要由临街状况、宗地形状、宗地面积等组成。
根据评估对象的修正因素条件，修正幅度通常设为五个档次如：优、较优、一般、较劣、劣。区域因素和个别因素修正是按照不同土地级别修正幅度有所不同。
区域因素和个别因素根据《上海市 2010年基准地价更新项目成果报告》中分土地用途、土地级别区域因素和个别因素修正系数确定。
－64－
上海柘中（集团）有限公司企业价值评估说明 7.6评估实例
奉贤区奉浦工业奉浦大道 18号
市场比较法的评估测算过程：
（1）土地简况：
委估对象具体坐落于奉浦大道 18号，东至环城东路，南至奉浦大道，西至陈桥路，北至航谊路，土地用途为工业，分别对其各项因素勘查如下：
区域因素：坐落于奉浦大道 18号，属于奉浦工业区，现名上海市工业综合开发区，该工业区系上海市的九大市级工业区，地块周边有多家工业企业，如上海雷允上药业有限公司、上海中隆轴承有限公司等，工业聚集度好，坐落位置近主干道环城东路，周边公交线路众多，交通条件好，上海工业综合开发区经过十多年的发展已逐步形成了电子及通信设备制造业、普通机械制造业、电气机械及器材制造业、专用设备制造业、金属制品业等支柱性产业。区内已建成 51.88公里的道路。主要道路均与国道、省道连接，形成了区内外道路还通网，开发区内道路宽阔，宽度均大于 15米。区内有三座35KV的变电站，供电能力 12万千瓦/日。区侧有亚洲最大的800KV的交直流变电站。开发区内的新建邮局拥有程控容量 10万门，并可提供传真、电传、ISDN、宽带接入、数据专线等各类先进的电讯服务。工业区内提供的气源是西气东输气源，"西气"主要指在中国西部新疆塔里木盆地发现的天然气资源。"西气东输"工程建设 4200公里左右的管道，将塔里木盆地的天然气经过甘肃、宁夏、陕西、山西、河南、安徽、江苏，输送到上海、浙江，供应沿线各省的民用和工业用气。区侧投资 2亿元的污水南排工程，日处理污水能力为 10万吨，完全可以解决大企业排污量大、处理困难的难题。市政配套齐全。地块周边多为工业企业，空气较差并有一定噪音影响，委估地块属上海市基准地价八级地段。根据评估人员取得的上海市基准地价体系，该体系将奉贤区各镇均划入八级地段，如上海化学工业区奉贤分区、金汇镇等，根据调查，上海化学工业区奉贤分区、金汇镇地段相比奉浦工业园区较为偏僻，部分地段公交线路虽多但班次相隔时间比奉浦工业园区内公交班次更长，不如奉浦工业园区方便，另外市政配套设施也不如奉浦工业园区齐全。
个别因素：宗地面积 78,337.90平方米，该处土地为规则多边形，土地形状便于
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上海柘中（集团）有限公司企业价值评估说明布局，可利用状况较好，宗地已得到较好的发展利用，且作为工业用地不受到容积率上限限制，地基承载力较好，红线外五通一平，土地标高较好，利于排水，无河水倒灌情况。
（2）土地市场背景分析：
同策咨询研究中心数据显示，2012年上海公示的工业地块有 452幅，其中工业用地420幅、仓储用地 12幅、其他用地20幅，合计1407.61公顷，较 2011年下滑22%，可见较多地块是在 2011年11、12月份结转的。从年度变化图表中，我们可以发现，仓储类用地从 2010年开始缩小，而工业用地开始放大。
2012年工业用地地块的具体用途中，涉及“研发”类型的地块共有 12幅，分布在原浦东新区和嘉定区，涉及生物医药、消防设备、环保材料、通信制造、工程技术、电子商务等研发中心。而去年涉及研发类的地块有 26幅，分布在金山、原南汇、浦东、嘉定、崇明。
目前，上海工业地产已向楼宇经济转型，能够产生产业带动、税收沉淀、就业增加的总部经济园区已在沪上初具规模。海外资总部经济机构在中国内地省份中居首位，而总部经济本身，也成为城市产业高端化发展的重要标志，这类以研发中心、独栋化办公楼为主的产品正凸显竞争力，全面超越物流仓库和厂房，成为工业地产市场的投资热点。
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上海柘中（集团）有限公司企业价值评估说明同策咨询研究中心数据显示，2012年上海工业、仓储、其他类型土地共成交454幅，其中工业用地426幅、仓储用地12幅、其他用地 16幅，合计成交量为 1528.71公顷，仅较 2011年小幅下滑 0.8个百分点， 2007年以来该类土地的成交来量呈现逐年上扬趋势，在 2011年和2012年的成交量都在 1400公顷以上。
从月度情况看，2012年工业用地成交态势波动幅度巨大，但总体还是呈现出，1月强，第一季度到第二季度逐渐攀升，第三季度爆发，第四季度回落，这样一个周期走势特征。
2011年12月和 2012年1月上海市产业地产用地成交都保持一个较高位置，两月成交量分别为 279.68公顷和 285.66公顷，而 2月成交量骤降至 84.12公顷，随
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上海柘中（集团）有限公司企业价值评估说明后一路上扬，到 9月 3又达到了 275公顷的高峰。10月、11月连续大幅回落，而 12月份又出现翘尾之势，成交量达 141.59公顷，较11月增加1.4倍，但与去年同期相比还是只有其一半。从 2007年至 2012年，随着工业用地成交量的上扬趋势，成交金额也呈现逐年上涨， 2012年工业用地成交金额达 103.89亿元，这也是历史以来首次突破亿元。
根据同策咨询研究中心数据统计，从 2012年工业用地成交分布区域看，金山、奉贤、原浦东夺得区县前三甲，成交量都在 200公顷以上，其中，金山区以 233.22公顷的成交量居首位，具体用途以制造业为主。而其余工业类地块则分布在嘉定、松江、闵行、青浦、原南汇、宝山、崇明。
同策咨询研究中心数据显示，2012年以来出现溢价的工业地块共有 23幅，仅占5%，但其中溢价率超过50%的就有 9幅，甚至还有 4幅地块溢价率超过100%。这
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上海柘中（集团）有限公司企业价值评估说明类溢价地块往往集中在已具有一定规模的工业园区内，如莘庄工业区、青浦工业园区、金山工业园区内。
溢价率最高的地块是来自闵行区的莘庄工业园区109号地块，地块成交总价1300万元，溢价率达157%，成交楼板价为 1291元/平米，上海市莘庄工业区是上海市人民政府于 1995年8月批准成立的市级工业区，辖区面积 17.88平方公里。当前，莘庄工业区已步入成熟发展期，成为外国投资者进驻上海及中国市场的首选地之一。园区经济以现代制造业为主，同时推动结构调整，积极向两头延伸。向上，积极发展总部经济，吸引地区总部、运营中心和研发中心，向下，积极发展现代服务业，吸引商贸销售、中介和咨询类企业。一个集聚跨国公司投资中心、研发中心、销售中心的都市型工业园正在形成。
受外部经济环境影响，中国的经济发展速度也在不断放缓，不少企业尤其是工业企业的发展都持稳定不扩张状态。工业企业的扩张规模直接影响到上海工业物业市场的繁荣。同策咨询研究中心数据显示，2012年以来工业物业的需求主要集中在浦东新区，该区合计成交175814平米的工业物业，远超 2012年有工业物业成交的闸北区、松江区、宝山区。这主要源于原浦东新区发展成熟的工业物业在经济相对不甚景气的情况下较受市场欢迎，如张江创新园、张江集电港、华虹创新园、浦庆国际机电数码园、中邦商务园等。
工业地产打造成总部园区类型的独栋办公产品成为日益流行的一种趋势，且从定价上看，物业价格并不比周边的办公用地产品低，加上工业用地本身较为低廉的获得成本，越来越多的无法在商品房市场上立足的名企，转投工业地产领域，也成为大势所趋。
同策咨询研究中心数据显示，当前全市工业物业存量为 114.72万平米，合计 1289套，其中厂房 98.02万平米，987套；仓储用房 16.70万平米，302套。原浦东新区还是居首位，存量高达 58.44万平米，占全市半壁江山，其余工业物业存量则分布在原南汇、徐汇、闸北、松江、闵行、宝山、崇明、金山、虹口。从环线分布上看，中外环、内中环、外郊环、郊环外的工业物业存量分别为 41.05万平米、30.06万平米、 25.71万平米、1.79万平米。按照 2012年至今 15145平米的月均去化速度，当前工业物业市场存量可供消化 76个月，因此来看，尽管企业总部园区项目比较受关注，但
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上海柘中（集团）有限公司企业价值评估说明是由于需求量有限，其价格将会长期保持平稳。
（3）搜集和选取可比交易案例：
根据上述市场背景分析，通过市场调查，根据替代原则，按用途相同、地区相同、价格类型相同等特点，自上海市规划和国土资源局网站公布的土地成交结果中选取三宗位于奉贤区，并且于委估地块所在供需圈情况类似的工业用地作为实例，测算其比准价格。并首先根据委估对象的特点分析三处可比案例，对其各项因素调查如下：
|||||
|-|-|-|-|
||比较案例一|比较案例二|比较案例三|
|土地坐落|奉贤区柘林镇12-03（2）区域|奉贤区南桥镇A-01-07-A号地块|奉贤区柘林镇12-02区域|
|土地单价|1,275.00|1,381.00|1,275.00|
|土地用途|工业|工业|工业|
|交易情况|成交|成交|成交|
|市场状况|2014/1/28|2013/8/16|2013/12/18|

比较案例一：具体坐落于奉贤区柘林镇12-03（2）区域，东至杨像路，南至平庄西路，西至盛隆电力，北至耀杨路，土地用途为工业，分别对其各项因素勘查如下：区域因素：位于柘林镇，东至杨像路，南至平庄西路，西至盛隆电力，北至耀杨路，地块周边有多家工业企业，如上海华亭鞋业有限公司、超惠通风环保设备公司、上海德惠电机有限公司等，工业聚集度较好，坐落位置近主干道平庄西路，最近的公交车站相距800米以上，交通条件一般，市政配套较为齐全，地块周边多为工业企业，空气较差并有一定噪音影响，该地块属上海市基准地价八级地段。
个别因素：宗地面积 9,681.00平方米，该处土地为规则多边形，土地形状便于布局，可利用状况较好，该地块规划容积率为小于2.5，地基承载力较好，红线外五通一平，土地标高较好，利于排水，无河水倒灌情况。
比较案例二：具体坐落于奉贤区南桥镇 A-01-07-A号地块，东至规划道路，南至空地，西至空地，北至学堂浜河，土地用途为工业，分别对其各项因素勘查如下：区域因素：位于南桥镇，北近学堂浜，地块周边有多家工业企业，如上海申兰公司、德仕安物流设备公司、上海南梁紧固件有限公司等，工业聚集度较好，坐落位置
近沪金高速，交通条件好，市政配套较为齐全，地块周边多为工业企业，空气较差并
有一定噪音影响，该地块属上海市基准地价八级地段。
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上海柘中（集团）有限公司企业价值评估说明个别因素：宗地面积 12,670.00平方米，该处土地为规则多边形，土地形状便于布局，可利用状况较好，该地块规划容积率为大于1.2，小于1.5，地基承载力较好，红线外五通一平，土地标高较好，利于排水，无河水倒灌情况。
比较案例三：具体坐落于奉贤区柘林镇 12-02区域，东至盛隆实业，南至平庄西路，西至高压线，北至耀杨路，土地用途为工业，分别对其各项因素勘查如下：区域因素：位于柘林镇，南邻平庄西路，北邻耀杨路，地块周边有多家工业企业，如上海华亭鞋业有限公司、超惠通风环保设备公司、上海德惠电机有限公司等，工业聚集度较好，坐落位置近主干道平庄西路，最近的公交车站相距 800米以上，交通条件一般,市政配套较为齐全，地块周边多为工业企业，空气较差并有一定噪音影响，该地块属上海市基准地价八级地段。
个别因素：宗地面积 53,384.00平方米，该处土地为规则多边形，土地形状便于布局，可利用状况较好，该地块规划容积率为大于1.2，小于2.5，地基承载力较好，红线外五通一平，土地标高较好，利于排水，无河水倒灌情况。
根据以上详细调查、选取可比实例，并对其各项状况因素分析比对、评定打分，进行下一步的系数修正调整、计算单价。
（4）对可比实例进行打分、修正和单价计
根据上述对市场背景的分析、搜集和选取可比案例，结合委评对象和比较案例的差异情况，选择交易情况、市场状况、区域因素、个别因素四大类修正因素，按照前述系数调整方法，对其各个状况因素分析比对，进行各项因素的评定、打分、修正和单价计算，并编制汇总表格如下：
因素条件比较和打分表
||||||
|-|-|-|-|-|
|比较因素|估价对象|实例一|实例二|实例三|
|土地坐落|奉贤区奉浦工业奉浦大道18号|奉贤区柘林镇12-03（2）区域地块|奉贤区南桥镇A-01-07-A号地块|奉贤区柘林镇12-02区域|
|土地单价|待估|1,275.00|1,381.00|1,275.00|
|土地用途|工业|工业|工业|工业|
|打分系数|100.00|100.00|100.00|100.00|
|交易情况|待估|成交|成交|成交|

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上海柘中（集团）有限公司企业价值评估说明
||||||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
|比较因素|||估价对象||实例一||实例二||实例三||
|打分系数|||100||100||100||100||
|市场状况|||13/12/31||2014/1/28||2013/8/16||2013/12/18||
|市场指数|||100||100||97||100||
|区域因素|聚集程度||周边工业企业较多，工业聚集度较好||周边工业企业较多，工业聚集度较好||周边工业企业较多，工业聚集度较好||周边工业企业较多，工业聚集度较好||
||打分系数||100||100||100||100||
||交通条件||坐落位置近主干道环城东路，周边公交线路众多，交通条件好||坐落位置近主干道平庄西路，最近的公交车站相距800米以上，交通条件一般||坐落位置近沪金高速，交通条件好||坐落位置近主干道平庄西路，最近的公交车站相距800米以上，交通条件一般||
||打分系数||100||97||100||97||
||市政配套||工业配套齐全||工业配套较齐全||工业配套较齐全||工业配套较齐全||
||打分系数||100||97||97||97||
||环境景观||工业生产、环境较差||工业生产、环境较差||工业生产、环境较差||工业生产、环境较差||
||打分系数||100||100||100||100||
|||||委估地块属上海市基准||该地块属上海市基准地价||该地块属上海市基准地价||该地块属上海市基准地价|
|||土地级别|||||||||
|||||地价八级地段||八级地段||八级地段||八级地段|
|||打分系数||100||100||100||100|
|个别因素|宗地面积||面积一般，单价一般||面积小，单价低||面积小，单价低||面积较小，单价较低||
||打分系数||100||97||97||99||
||土地形状||规则多边形||规则多边形||规则多边形||规则多边形||
||打分系数||100||100||100||100||
||容积率||容积率较好、充分利用||容积率较好、充分利用||容积率较好、充分利用||容积率较好、充分利用||
||打分系数||100||100||100||100||
|||地质土壤||地基承载力较好||地基承载力较好||地基承载力较好||地基承载力较好|
|||打分系数||100||100||100||100|
||开发程度||五通一平||五通一平||五通一平||五通一平||
||打分系数||100||100||100||100||
||地形地势||土地标高较好，利于排水，无河水倒灌情况||土地标高较好，利于排水，无河水倒灌情况||土地标高较好，利于排水，无河水倒灌情况||土地标高较好，利于排水，无河水倒灌情况||
||打分系数||100||100||100||100||

上表因素修正介绍
1）交易情况
比较案例一、二、三均为成交价，因此交易情况不作修正。
2）市场状况
评估基准日的日期为 2013年12月31日，比较案例的成交日期分别为 2014年1
月，2013年 8月、12月，比较案例一、三成交日期与评估基准日相近，因此市场状
况不需要修正，而比较案例二市场状况需要修正。根据中国地价监测系统公布的上海
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上海柘中（集团）有限公司企业价值评估说明工业土地地价增长率进行修正。经修正后，比较案例一、二、三修正系数分别为0%、-3%、0%。
3）区域、个别因素
区域、个别因素修正情况参见上表。
比准单价计算表
|||||||||||||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
|比较因素|||实例一|||||实例二|||||实例三|||||
|座落|||奉贤区柘林镇12-03（2）区域地块|||||奉贤区南桥镇A-01-07-A号地块|||||奉贤区柘林镇12-02区域|||||
|交易价格|||1,275.00|||||1,381.00|||||1,275.00|||||
|土地用途|||100||/|100.00||100||/|100.00||100||/|100.00||
|交易情况|||100||/|100||100||/|100||100||/|100||
|市场状况|||100||/|100||100||/|97||100||/|100||
|区域因素|聚集程度||100||/|100||100||/|100||100||/|100||
||交通条件||100||/|97||100||/|100||100||/|97||
||市政配套||100||/|97||100||/|97||100||/|97||
||环境景观||100||/|100||100||/|100||100||/|100||
|||土地级别||100|/||100||100|/||100||100|/||100|
|个别因素|宗地面积||100||/|97||100||/|97||100||/|99||
||土地形状||100||/|100||100||/|100||100||/|100||
||容积率||100||/|100||100||/|100||100||/|100||
|||地质土壤||100|/||100||100|/||100||100|/||100|
||开发程度||100||/|100||100||/|100||100||/|100||
||地形地势||100||/|100||100||/|100||100||/|100||
|修正后比准单价|||1,397.00|||||1,513.00|||||1,369.00|||||
|评估单价(地面价）|||1,426.00|||||||||||||||

则采用市场比较法计算，该处土地在 50年期出让状态下的土地使用权比准单价为 1,426.00
元/m2（取整）。
基准地价修正法评估过程
宗地概况及清查情况详见市场比较法举例的描述。委估宗地的用途设定为工业用
地，宗地位于上海市奉贤区奉浦工业园区奉浦大道 18号。根据《上海市 2010年基准
地价更新项目成果报告》,委估用地属工业八级地段，基准地价（地面价）为 360.00
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上海柘中（集团）有限公司企业价值评估说明元/㎡。
基准地价修正法计算过程详见下表：
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|序号|项目名称|影响因素||修正说明|修正系数|
|1|土地面积（平方米）|||78,337.90||
|2|基准地价（地面价）|||工业八级|360|
|3|期日修正系数|基准地价基准日为2010年1月1日，待估宗地基准日为2013年12月31日|||146.18%|
|4|区域因素|交通条件|周围道路类型|300米内有主干道，优|1.7%|
||||距轨道交通站点距离（KM)|[2，3），一般|0.0%|
||||距公交站点距离（KM)|[0.3，0.8），较优|0.4%|
||||距火车站距离（KM)|≥20，劣|-1.6%|
||||距长途汽车站距离（KM)|[2，4），较优|0.3%|
||||距港口码头距离（KM)|＜10，优|1.6%|
||||距机场距离（KM)|[20，30），较劣|-0.8%|
|||基本设施状况|基础设施|保障率较高|3.9%|
|||环境状况|环境质量|质量指数一般|0.0%|
|||产业集聚度|工业园区等级|市级工业园|2.0%|
||||产业定位|9 大领域外，本市鼓励发展的其他主导产业|0.8%|
||||关联产业集聚程度|主导产业明确，产业集聚大于50%|1.6%|
|||城市规划|城市规划|较有利|1.4%|
|5|个别因素|临街状况|临街道路类型|主干道|5.0%|
|||宗地形状|宗地形状|无不利影响|0.0%|
|||宗地面积|宗地面积(M2)|[12000，30000）|0.0%|
|6|区域因素和个别因素修正合计||||16.3%|
|7|容积率修正系数|工业用地不做修正|||100%|
|8|待估宗地地面单价（元/平方米）||||612.00|

因此基准地价法下评估单价（50年期）为 612.00元/平方米。
评估结果的选取
本次土地使用权采用市场比较法的评估单价（50年期）为 1,426.00元/平方米，
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上海柘中（集团）有限公司企业价值评估说明采用基准地价法的评估单价（50年期）为 612.00元/平方米，因市场比较法体现了该处地块现实际市场可接受程度，结合评估对象的实际情况，采用市场比较法所得的计算结果更能准确反映其土地使用权价值，故以市场比较法测算结果为准。
市场比较法测算结果系开发程度达到“红线外五通一平”的地块价值，而除了场地外的社区配套和公共服务设施，宗地价值还受到红线内场地平整、硬化路面、管线铺设等情况的影响，因此还需对红线内开发程度因素进行修正，根据评估人员经验判断，修正系数为5%，因此委估地块评估单价＝1,426.00×（1＋5%）＝1,497.00元/平方米。
由于委估土地已使用一段时间，尚需进行土地年限修正，公式为： 1 1 
k1 /1


1rn

1rm
。
即土地使用权评估值＝宗地单价×宗地面积×年限修正系数
||||
|-|-|-|
|年限修正系数及评估值计算表||符号|
|50年期评估单价|1,497.00||
|终止日期|2058/4/14||
|评估基准日：|2013/12/31||
|委估对象尚可使用：|44.3|n|
|法定可使用年限：|50|m|
|土地还原率：|5.5%|r|
|修正系数：|0.9736|k|
|地面价|1,457.00|元/平方米|
|用地面积|78,337.90|平方米|
|土地评估值|114,138,320.30|元|

因此奉浦大道 18号地块的评估值（不含契税）为 114,138,320.30元。
根据规定通过招拍挂方式取得土地使用权需缴纳契税等费用，费率为3%，故土地需缴纳契税＝114,138,320.30×3%＝3,424,149.61元
因此奉浦大道 18号地块的评估值＝114,138,320.30＋3,424,149.61
＝117,562,469.91元
7.7土地价值定义
本次评估土地使用权的价值类型为市场价值，价值内涵为国有出让性质、工业用
途，开发程度达到“红线外五通一平”，红线内完成场地平整、硬化路面、管线铺设，止
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上海柘中（集团）有限公司企业价值评估说明于土地使用权证记载的终止日期的剩余使用期限，在本次评估基准日时点所表现的价值。
7.8评估结论及分析
本次企业土地使用权在满足上述价值定义的前提下，评估值为117,562,469.91元，账面值为 14,272,274.25元，增值率723.71%，其原因是企业地块拿地时间较早，取得成本较低，而上海市近年来土地价格持续上涨所致。
8.递延所得税资产
递延所得税资产账面值 9,308,243.67元，系由于企业计提坏账准备引起。通过核实账务，抽查相关的凭证，和纳税申报表等，确认账面属实。
经过评估人员评估后，应收账款坏账损失为 7,256,571.70元，其他应收款坏账损失为29,976,402.97元。
评估值=（7,256,571.70+29,976,402.97）×25%
= 9,308,243.67元
递延所得税资产评估值 9,308,243.67元。
9.应付账款
应付账款账面值为 150,717,853.81元，主要是公司应付的货款款项。评估人员查阅了相关合同协议，抽查了部分原始凭证，就大金额款项向对方单位询证函确认。经核实该负债内容真实有效，为实际应承担的债务，按照账面值评估。
应付账款评估值为 150,717,853.81元。
10.预收账款
预收账款账面值 5,812,718.84元，系企业预收的货款，评估人员在核实账务的基础上采用函证或查验原始入账凭证、合同、协议等相关资料的方法，确定债务的存在。
经核实该负债内容真实有效，为实际应承担的债务，按照账面值评估。
预收账款评估值为 5,812,718.84元。
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上海柘中（集团）有限公司企业价值评估说明 11.应交税费
应交税费帐面值-126,218.90元，主要为增值税、营业税、个人所得税及附加税费等。评估人员核实了税金申报表以及完税凭证，确认帐面金额属实，按照账面值评估。
应交税费评估值为-126,218.90元。
12.其他应付款
其他应付款账面值 129,278,797.46元，主要为内部往来及投标保证金等。
评估人员在核实账务的基础上采用函证或查验原始入账凭证等相关资料的方法，确定债务的存在，确定其他应付款账面值基本属实，按照账面值评估。
其他应付款评估值为 129,278,797.46元。
13.资产基础评估结论
经过上述资产基础法评估，上海柘中（集团）有限公司于评估基准日 2013年 12月31日市场状况下，股东全部权益价值为人民币 1,636,332,924.11元。
其中：总资产的账面价值 420,321,933.66元，评估价值1,922,016,075.32元。同账面价值相比，评估增值额 1,501,694,141.66元，增值率357.27%。
负债的账面价值 285,683,151.21元，评估值285,683,151.21元，无评估增减值。
净资产的账面价值 134,638,782.45元，评估价值 1,636,332,924.11元。同账面价值相比，评估增值额 1,501,694,141.66元，增值率1,115.35%。
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上海柘中（集团）有限公司企业价值评估说明四、 收益法和市场法评估分析
1.收益法分析
企业价值评估中的收益法，是指通过将被评估企业预期收益资本化或折现以确定评估对象价值的评估思路。
被评估企业上海柘中（集团）有限公司前身为上海柘中电器厂，是一家于1984年起就从事输配电生产与销售的企业。经过三十年的经营发展，集团公司又涉足投资和经营工程管桩、燃机发电等行业。随着业务范围的扩大，为使整个集团的组织结构清晰明了，2008年以来逐步把输配电业务放置到上海柘中电气有限公司生产与销售。由于上海柘中电气有限公司成立时间较晚，在一些重大项目招投标时前期仍大部分以上海柘中（集团）有限公司代为进行投标，中标后由上海柘中电气有限公司生产，并按市价销售给柘中集团，柘中集团平价销售给实际客户，不赚取相关业务的利润。
由于柘中集团不从事具体的生产经营业务，无与之建立劳动合同关系的员工，主要从事投资业务，除柘中建设70.44%比例股份外，其主要资产为上海农商行0.72%的股份、奉贤燃机20%股权以及位于奉浦大道 18号的国有土地使用权及厂房建筑物（沪房地奉字（2008）第011394号）。由于持有的上海农商行和奉贤燃机股权比例较低，未控制其生产经营和财务政策，因此本次评估柘中集团不适宜采用收益法评估。
2.市场法分析
市场法是指将评估对象与参考企业、在市场上已有交易案例的企业、股东权益、证券等权益性资产进行比较，调整修正后得出评估对象价值的评估思路。
由于委估企业不从事具体的生产经营业务，主要从事投资业务，公司资产主要为长期投资，市场上较难找到类似的案例企业，因此不适合用市场法进行评估。
3.收益法和市场法评估分析结果
综上所述，本次评估只选择资产基础法，不采用收益法和市场法评估。
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上海柘中（集团）有限公司企业价值评估说明评估结论及分析
一、 评估结论
本次评估，我们采用资产基础法，对委估对象在 2013年 12月 31日的价值进行评估。
采用资产基础法，在基准日市场状况下，被评估企业股东全部权益价值评估值为人民币 1,636,332,924.11元（大写：人民币壹拾陆亿叁仟陆佰叁拾叁万贰仟玖佰贰拾肆元壹角壹分），增值率1,115.35%。
评估结论根据以上评估工作得出。
二、 评估结论与账面值比较变动情况及原因
评估汇总表如下：
单位：万元
项目 账面价值 评估价值 增值额 增值率％流动资产 17,546.51 17,546.51
可供出售金融资产净额
持有至到期投资净额
长期股权投资净额 20,460.00 156,529.30 136,069.30 665.05长期应收款
投资性房地产
固定资产 1,667.63 5,438.73 3,771.10 226.14其中：建筑物 1,511.94 5,203.61 3,691.67 244.17设备 155.69 235.12 79.42 51.01工程物资
在建工程
固定资产清理
生产性生物资产净额
油气资产净额
开发支出
商誉
无形资产净额 1,427.23 11,756.25 10,329.02 723.71长期待摊费用
其他非流动资产
递延所得税资产 930.82 930.82
资产总计 42,032.19 192,201.61 150,169.42 357.27
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上海柘中（集团）有限公司企业价值评估说明项目 账面价值 评估价值 增值额 增值率％流动负债 28,568.32 28,568.32
非流动负债
其中：递延所得税负债
负债总计 28,568.32 28,568.32
净资产 13,463.88 163,633.29 150,169.41 1,115.35 1.长期股权投资
长期股权投资账面值20,460.00万元，评估值为156,529.30万元，增值136,069.30万元，增值率665.05%。主要原因如下：
（1）上海农村商业银行股份有限公司：由于该长期股权投资单位账面值采用成本法核算而本次评估根据该公司基准日的净资产，按照股权投资比例分割，因而造成较大幅度增值。
（2）上海柘中建设股份有限公司：该长期股权投资单位为上市公司，本次采用该公司停牌前20个交易日交易均价确定评估值，由于该公司股价上涨导致评估增值。
（3）上海当量实业有限公司：该长期投资单位本次打开评估，主要增值原因为上海当量实业有限公司的持股20%联营企业上海奉贤燃机发电有限公司所拥有的房屋建筑物及土地有较大增值，详见上海奉贤燃机发电有限公司评估说明。
2.固定资产
固定资产账面净值 1,667.63万元，评估净值为 5,438.73万元，增值 3,771.10万元，增值率226.14%，主要原因如下：
（1）房屋建筑物类：
固定资产—房屋建筑物类的账面净值为 15,119,394.73元，评估值为 52,036,143.56元，评估增值 36,916,748.83元，增值率244.17%。
其原因主要是：
一、委估房屋建筑物大多于 1998年竣工，评估基准日的人工、机械费用远远高于委估建（构）筑物竣工时的价格水平；
二、是委估建（构）筑物会计上折旧年限小于评估上可使用年限。
（2）设备类：
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上海柘中（集团）有限公司企业价值评估说明固定资产设备账面净值 1,556,951.86元，评估值 2,351,150.00元，增值 794,198.14元，增值率为51.01%。
经分析本次评估增值的原因主要有以下几点：
（1）由于企业财务对机器设备的折旧较快，账面净值等于残值，而评估是依据设备的经济耐用年限结合设备的实际状况确定成新率的，比较客观地反映了设备的实际价值,二者有差异,致使评估增值。
（2）由于按照国家关于“增值税抵扣”的相关规定，本次评估对货运车辆扣除了增值税，对评估原值有下降因素，致使评估减值；
（3）由于企业财务对电子设备的折旧较快，有些电子设备净值等于残值，而评估是依据设备的经济耐用年限结合设备的实际状况确定成新率的，二者有差异，致使评估增值。
3.无形资产
无形资产账面净值 1,427.23万元，评估净值为 11,756.25万元，增值 10,329.02万元，增值率723.71%，主要原因如下：
（1）土地使用权：
土地使用权账面值为 14,272,274.25元，评估值为 117,562,469.91元，增值 103,290,195.66元，增值率723.71%，其原因是企业地块拿地时间较早，取得成本较低，而上海市近年来土地价格持续上涨所致。
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