评估复核报告
北方亚事咨评字[2018]第 01-026-1号
二零一八年二月二十七日
目录
一、委托人和报告使用者 ............................................... 2二、评估复核目的 ..................................................... 3三、评估复核对象和所涉及资产范围 ..................................... 3四、价值类型及其定义 ................................................. 3五、评估复核基准日 ................................................... 4六、评估复核依据 ..................................................... 4七、评估复核假设 ..................................................... 5八、评估复核内容及程序 ............................................... 6九、评估复核测算方法和结果分析 ....................................... 6十、评估复核结论 .................................................... 11十一、特别事项说明 .................................................. 11十二、评估复核报告使用限制说明 ...................................... 12十三、评估复核报告日 ................................................ 12十四、资产评估专业人员签名和资产评估机构印章 ........................ 13附件 .............................................................. 14北京北方亚事资产评估事务所（特殊普通合伙） 地址：北京市西城区广内大街6号枫桦豪景A座
电话：010-83557569 传真：010-83543089 E-mail：bfys@ien.com.cn 邮编：100053
资产评估师声明
一、资产评估师在执行本资产评估复核业务中，遵循相关法律法规和资产评估准则，恪守独立、客观和公正的原则。根据执业过程中收集的资料，评估复核报告陈述的内容是客观的，并对评估复核结论合理性承担相应的法律责任；
二、评估复核涉及的评估报告由委托人提供；所提供资料的真实性、合法性、完整性以及恰当使用评估复核报告是委托人和相关当事方的责任；
三、资产评估师与评估复核报告中的评估对象无现存或预期的利益关系，与委托人和相关当事方无现存或预期的利益关系，对委托人和相关当事方不存在偏见；
四、评估人员已对评估复核报告中的评估对象（现存）所涉及的资产进行现场勘查；已对评估复核所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注；
五、评估复核报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设和限定条件的限制，评估复核报告使用者应当充分考虑报告中载明的假设、限定条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。
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琼博评字（2017）234号房地产估价报告
评估复核报告
北方亚事咨评字[2018]第 01-026-1号
海南神农基因科技股份有限公司：
北京北方亚事资产评估事务所（特殊普通合伙）接受贵公司委托，根据国家有关资产评估规定，本着客观、独立、公正的原则，在委托人提供资料的基础上，按照公认的资产评估方法，对海南博信资产评估土地房地产估价有限公司出具的琼博评字（2017）234号房地产估价报告（以下简称“被复核报告”）进行了复核，现将有关复核情况报告如下：
一、委托人和报告使用者
本项目的委托人为海南神农基因科技股份有限公司，报告使用者为委托人及国家法律、法规规定的其他报告使用者。
委托人概况：
名称：海南神农基因科技股份有限公司
统一社会信用代码：91460000721271695E
类型：其他股份有限公司(上市)
住所：海口市紫荆路2-1号紫荆信息公寓 26A
法定代表人：黄培劲
注册资本：102400万人民币
成立日期：2000年12月29日
营业期限：2000年12月29日至2060年12月29日
经营范围：粮食、棉花、油料、糖料、瓜菜、果树、茶树、桑树、花卉、草北京北方亚事资产评估事务所（特殊普通合伙） 地址：北京市西城区广内大街6号枫桦豪景A座
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类等作物种子的选育、生产、销售(凭许可证经营);生物激素、农业机械及配件、汽车配件、橡胶及制品、种用仪器设备、人造革、塑料制品销售；农业信息咨询;进出口贸易;农作物基因技术的研究与开发，技术转让、技术服务、技术咨询、技术培训,生物技术的研究、开发，生物产业投资。
二、评估复核目的
海南神农基因科技股份有限公司拟进行实物出资，委托海南博信资产评估土地房地产估价有限公司对其持有的 2项办公房地产进行了评估，并出具了琼博评字（2017）234号房地产估价报告，根据相关证券法规和政策的要求，需要对其出资所涉及房地产评估结果的公允性进行核查，海南神农基因科技股份有限公司委托北京北方亚事资产评估事务所（特殊普通合伙）对上述评估报告进行复核。
三、评估复核对象和所涉及资产范围
评估复核对象：琼博评字（2017）234号房地产估价报告。
评估复核所涉及资产范围：本次被复核报告共涉及 2项办公房地产，不动产持有人均为海南神农基因科技股份有限公司，详见下表：
||||||
|-|-|-|-|-|
|序号|权证编号|名称|建筑面积（㎡）|评估总价（万元）|
|1|海口市房权证海房字第HJ004705号|海口市海秀路DC城万国商厦C座14层|700.12|1007.61|
|2|海口市房权证海房字第HJ004706号|海口市海秀路DC城万国商厦C座17层|700.12|1018.11|
|合计|||1400.24|2025.73|

四、价值类型及其定义
根据评估复核目的等相关条件，此次评估的价值类型为市场价值，即自愿买
方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日
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进行正常公平交易的价值估计数额。
五、评估复核基准日
本项目评估复核基准日为被复核评估报告所确定的评估基准日，即：2017年11月30日。
六、评估复核依据
（一）主要法律法规依据
1、《中华人民共和国土地管理法》（中华人民共和国主席令第28号）；
2、《中华人民共和国房地产管理法》（中华人民共和国主席令第72号）；
3、《中华人民共和国物权法》（中华人民共和国主席令第62号）；
4、国家税务总局关于发布《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》的公告（国家税务总局公告2016年第16号）；
5、《中华人民共和国资产评估法》（中华人民共和国主席令第46号）；
6、其他相关法律、法规、通知文件等。
（二）评估准则规范依据
1.《资产评估基本准则》财资〔2017〕43号；
2.《资产评估职业道德准则》中评协〔2017〕30号；
3.《资产评估执业准则——资产评估程序》中评协〔2017〕31号；
4.《资产评估执业准则——资产评估报告》中评协〔2017〕32号；
5.《资产评估执业准则——资产评估委托合同》中评协〔2017〕33号；
6.《资产评估执业准则——资产评估档案》中评协〔2017〕34号；
7.《资产评估机构业务质量控制指南》中评协〔2017〕46号；
8.《资产评估价值类型指导意见》中评协〔2017〕47号；
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9.《资产评估执业准则——不动产》中评协〔2017〕38号。
（三）经济行为文件
委托人所出具的《评估复核委托合同》。
（四）产权证明文件
1、委托人营业执照；
2、委估房地产《房屋所有权证》等权属证明文件；
3、委托人承诺函。
（五）取价依据
1、国家有关部门发布的统计资料、技术标准及价格信息资料；
2、评估人员所收集的相关市场价格资料及实地勘察所获取的资料。
（六）其他
琼博评字（2017）234号房地产估价报告。
七、评估复核假设
在本次评估复核中采用以下评估假设：
（一）一般假设
1、本次评估复核以本报告所列明的特定评估复核目的为前提；
2、本次评估复核所涉及资产以评估基准日的实际存量为前提，有关资产的现行市价以评估基准日的国内有效价格为依据；
3、本次评估复核未考虑所涉及资产将来特殊的交易方式可能追加付出的价格等对其评估价值的影响，也未考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和其它不可抗力对资产价格的影响；
4、本次评估复核测算的各项参数取值是按照不变价格体系确定的，不考虑通货膨胀因素的影响。
（二）特殊假设
1、本次评估复核假设所涉及房地产取得程序符合国家法律法规要求，不存在北京北方亚事资产评估事务所（特殊普通合伙） 地址：北京市西城区广内大街6号枫桦豪景A座
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法律纠纷及其他限制；
2、因本次评估复核所涉及房产未办理土地使用证，根据国家物权法及不动产登记条例，房屋及所占用土地使用权的权利人必须一致的原则，本次评估复核假设所涉及房产的权利人合理拥有其所分摊的土地使用权；
3、被复核报告（琼博评字（2017）234号）及所涉及资产的相关资料由委托人提供，评估人员假定其所提供资料真实、准确、完整，并以此为前提进行评估复核。
八、评估复核内容及程序
在接受评估复核委托后，我们参照资产评估准则有关规定，实施了以下复核程序：
（一）制定复核计划；
（二）收集拟复核评估报告及相关评估工作底稿等；
（三）收集评估复核所涉及资产相关文件资料；
（四）审阅评估报告及相关资料；
（五）确定评估复核所涉及资产范围，并对所涉及资产进行现场勘查；
（六）采用适当评估方法对被复核评估报告所涉及房地产进行评估测算；
（七）分析被复核评估报告评估结论是否公允；
（八）确定评估复核结论；
（九）出具资产评估复核报告。
九、评估复核测算方法和结果分析
（一）评估复核测算方法
经过评估人员对评估方法进行分析，最终确定采用市场法对本次评估复核所涉及房地产进行评估测算。
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市场法是在求取一项房产的价格时，根据替代原则，将待估房产与较近时期内已经发生了交易的类似房产实例加以比较对照，并依据后者已知的价格，参照该房产的交易情况、日期、区域以及个别因素等差别，修正得出估价对象在估价期日价值的一种方法，其计算公式为：
V＝VB×A×B×C×D
V：估价对象价格
VB：比较实例价格
A：估价对象交易情况指数/比较实例交易情况指数
B：估价对象估价期日房价指数/比较实例交易日期房价指数
C：估价对象区域因素条件指数/比较实例区域因素条件指数
D：估价对象个别因素条件指数/比较实例个别因素条件指数
（二）评估测算过程
1、待估对象概况
估价对象位于海口市海秀东路，东临望海国际广场（临近海秀东路），南临望海楼职工宿舍小区（临近大英路），西临大英山住宅区，处于海口繁华地段。万国商厦约建成于1995年，共21层，配有3部电梯，估价对象所在层数为14层和17层，建筑面积共计1400.24平方米，估价对象装修为精装修。
2、比较案例选取
通过评估人员了解和分析，本次评估选取与委估房地产在同一供需圈的网上挂牌待售案例作为可比案例进行修正，经评估人员了解，该区域办公用途房地产实际成交价一般在报盘销售价格的97%左右，本次评估以网上挂牌售价的97%确认其预计成交单价，比较案例情况如下：
||||||
|-|-|-|-|-|
|案例|物业名称|面积（平方米）|报盘价格（万元）|预计成交单价（元/平方米）|
|案例A|玉沙国际|380.00|560.00|14,000.00|
|案例B|海垦广场|601.00|850.00|13,435.94|
|案例C|海垦广场|133.00|210.00|15,000.00|

3、编制比较因素条件说明表
估价对象与比较实例的比较因素条件详述见下表：
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|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|因 素||待估宗地|案例A|案例B|案例C|
|位置||万国商场C座14层|玉沙国际|海垦广场|海垦广场|
|交易价格（元/平方米）||待估|14,000.00|13,435.94|15,000.00|
|交易情况||正常|正常|正常|正常|
|交易时间||2017/11/30|近期|近期|近期|
|区域因素|交通便捷度|较便捷|较便捷|较便捷|较便捷|
||距离区域商服中心距离|较近|较近|较近|较近|
||商业繁华度|较繁华|较繁华|较繁华|较繁华|
||环境质量优劣度|较好|较好|较好|较好|
||基础设施完善程度|较完善|较完善|较完善|较完善|
||公共配套设施完备程度|较完备|较完备|较完备|较完备|
|个别因素|建筑结构|钢混|钢混|钢混|钢混|
||平面布局|一般|一般|一般|一般|
||新旧程度|一般|一般|新|新|
||物业管理状况|一般|一般|较好|较好|
||配套服务设施|一般|一般|较完善|较完善|
||建筑面积|700.12|380.00|601.00|133.00|

4、编制比较因素条件指数表
（1）交易情况：待估资产与比较实例A、B、C交易情况均属正常，无非正常交易因素，故不进行交易情况比较修正；
（2）交易时间：可比案例拟交易时间与比较案例A、B、C的交易时间均为近期，故不进行交易时间情况比较修正；
（3）区域因素
1）交通便捷度：根据估价对象所在区域路网密度、路面宽度、道路质量、及道路畅通程度、公交路线多少，是否有地铁站点，距离公交车站等情况，分为便捷、较便捷、一般、不便捷四个等级，以估价对象为100，每上升或下降一个等级，指数向上或向下修正2。
2）商业繁华度：分为优、较优、一般、较差、差五个等级，以估价对象为100，每增加或减少一个级别，指数向上或向下修正2。
3）住宅聚集度：分为高、较高、一般、较低、低五个等级，以估价对象为100，每增加或减少一个级别，指数向上或向下修正2。
4）公共配套完善程度：分为完善、较完善、一般、较不完善、不完善五个等
级，以估价对象为100，每上升或下降一个等级，指数向上或向下修正2。
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5）环境质量优劣度：分为优、较优、一般、较差、差五个等级，以估价对象为100，每增加或减少一个级别，指数向上或向下修正2。
（4）个别因素
根据个别样点调查，影响房地产个别因素随情况变化，房地产价值亦发生相应的变化。
1）建筑结构：分钢混结构、混合（砖混）结构、砖结构、木结构四个等级，以估价对象为100，每上升或下降一个等级，指数向上或向下修正2。
2）平面布局：分为好、较好、一般、较差、差五个等级，以估价对象为100，每上升或下降一个等级，指数向上或向下修正2。
3）新旧程度，分为新、较新、一般、较旧、旧五个等级，以估价对象为100，每上升或下降一个等级，指数向上或向下修正2。
4）物业管理：分好、较好、一般、较差、差五个等级，以估价对象为100，每上升或下降一个等级，指数向上或向下修正2。
5）配套服务设施：分为完善、较完善、一般、较不完善、不完善五个等级，以估价对象为100，每上升或下降一个等级，指数向上或向下修正2。
6）建筑面积：分为面积适宜、较大或较小、过大或过小三个等级，以估价对象为100，每上升或下降一个等级，指数向上或向下修正2。
根据因素条件说明表中的待估资产与比较实例的因素情况，对比分析并量化比较指数，编制因素条件指数表，具体内容见下表：
比较因素条件指数表
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|因 素||待估宗地|案例A|案例B|案例C|
|交易情况||100|100|100|100|
|交易日期||100|100|100|100|
|区域因素|交通便捷度|100|100|100|100|
||距离区域商服中心距离|100|100|100|100|
||商业繁华度|100|100|100|100|
||环境质量优劣度|100|100|100|100|
||基础设施完善程度|100|100|100|100|
||公共配套设施完备程度|100|100|100|100|
|个别|建筑结构|100|100|100|100|
||平面布局|100|100|100|100|

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|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|因素|新旧程度|100|100|104|104|
||物业管理状况|100|100|102|102|
||配套服务设施|100|100|102|102|
||建筑面积|100|98|100|96|

5、比较因素修正
在各因素条件指数表的基础上，进行比较实例估价期日修正、交易情况、区域因素和个别修正，即将估价对象的因素条件指数与比较实例的因素条件进行比较，详见下表：
比较因素修正系数
||||||
|-|-|-|-|-|
|因 素||案例A|案例B|案例C|
|交易情况||100/100|100/100|100/100|
|交易日期||100/100|100/100|100/100|
|区域因素|交通便捷度|100/100|100/100|100/100|
||距离区域商服中心距离|100/100|100/100|100/100|
||商业繁华度|100/100|100/100|100/100|
||环境质量优劣度|100/100|100/100|100/100|
||基础设施完善程度|100/100|100/100|100/100|
||公共配套设施完备程度|100/100|100/100|100/100|
|个别因素|建筑结构|100/100|100/100|100/100|
||平面布局|100/100|100/100|100/100|
||新旧程度|100/100|100/104|100/104|
||物业管理状况|100/100|100/102|100/102|
||配套服务设施|100/100|100/102|100/102|
||建筑面积|100/98|100/100|100/96|
|交易价格||14000.00|13435.94|15000.00|
|比准价格（元/平方米）||14,286.00|12,418.00|14,441.00|
|评估单价（元/平方米）||13,715.00|||

6、市场法评估结果
市场法评估单价=（14,286.00+ 12,418.00+14,441.00）÷3
=13,715.00（元/平方米）
（三）评估测算结果
经评估人员调查和分析，该大厦共 21层，14层与 17层平面布局相同，装修状况相似，楼层区间相似，因此本次测算中取相同单价，则，测算结果如下：
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||||||
|-|-|-|-|-|
|序号|名称|建筑面积（平方米）|测算单价（元/平方米）|测算结果（万元）|
|1|海口市海秀路DC城万国商厦C座14层|700.12|13,715.00|960.21|
|2|海口市海秀路DC城万国商厦C座17层|700.12|13,715.00|960.21|
||合计|1,400.24||1,920.43|

十、评估复核结论
评估人员通过实施上述评估复核程序，按照以上评估方法和步骤对本次评估复核所涉及房地产在被复核评估报告所确定的评估基准日、评估目的及使用状态下的价值进行了评估测算，测算结果和分析如下：
||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
|序号|物业名称|建筑面积（平方米）|原评估总价（万元）|评估复核结果（万元）|增减值（万元）|增 减 率（%）|
|1|海口市海秀路DC城万国商厦C座14层|700.12|1,007.61|960.21|-47.40|-4.70%|
|2|海口市海秀路DC城万国商厦C座17层|700.12|1,018.11|960.21|-57.90|-5.69%|
||合计|1,400.24|2,025.73|1,920.43|-105.29|-5.20%|

本次评估复核减值105.29万元，减值率为5.2%。
十一、特别事项说明
报告使用者在使用本评估复核报告时，应关注以下特别事项对评估结论可能产生的影响，在依据本复核报告自行决策时给予充分考虑。
（一）因被复核报告出具单位为房地产估价机构，执业准则及规范不同，因此我们仅对被复核报告的评估结论的公允性进行复核，不对被复核报告的评估程序完整性、评估行为合法有效性进行复核；
（二）本次评估复核所涉及房产未办理土地使用证，根据国家物权法及不动产登记条例，房屋及所占用土地使用权的权利人必须一致的原则，本次评估复核
假设所涉及房产的权利人合理拥有其所分摊的土地使用权；
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（三）委托人应对其所提供资料的真实性和完整性负责，对评估复核所涉及资产的法律权属确认或发表意见超出评估师执业范围；
（四）对存在的可能影响资产评估复核的事项，在企业委托时未作特殊说明而评估人员执行评估程序一般不能获知的情况下，评估机构及评估人员不承担相关责任。
十二、评估复核报告使用限制说明
（一）本评估复核报告仅用于评估复核报告载明的目的和用途，因使用不当造成的后果签字资产评估师及其所在评估机构不承担相关责任；
（二）本评估复核报告只能由本评估机构与委托人签定的评估复核委托合同中约定的报告使用者和国家法律、法规规定的报告使用者使用；
（三）未征得评估机构同意，评估复核报告的全部或者部分内容不得被摘抄、引用或者披露于公开媒体，法律、法规规定以及相关当事方另有约定的除外。
十三、评估复核报告日
本评估复核报告日为二零一八年二月二十七日。
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十四、资产评估专业人员签名和资产评估机构印章
北京北方亚事资产评估事务所（特殊普通合伙） 资产评估师：
（签名并盖章）
（盖章）
资产评估师：
（签名并盖章）
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附件
一、评估机构营业执照、资产评估机构备案证明、证券期货相关业务评估资格证书
二、签字资产评估师资格证书登记卡
三、委托人营业执照
四、委托人承诺函
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