云南城投置业股份有限公司拟收购其他股东所持
云南城投海东投资开发有限公司55%股权价值评估项目
资产评估报告书
中和评报字（2014）第 KMV1030号
（共一册，第一册）
二○一四年二月二十八日
云南城投海东投资开发有限公司资产评估报告书资产评估报告书目录
注册资产评估师声明 ................................................................................................................ 2摘 要 ..................................................................................................................................... 3一、 委托方、被评估单位及其他评估报告使用者 ................................................... 6二、 评估目的 ............................................................................................................. 13三、 评估对象和评估范围 ......................................................................................... 13四、 价值类型及其定义 ............................................................................................. 15五、 评估基准日 ......................................................................................................... 15六、 评估原则 ............................................................................................................. 16七、 评估依据 ............................................................................................................. 16八、 评估方法 ............................................................................................................. 20九、 评估程序实施过程和情况 ................................................................................. 23十、 评估假设 ............................................................................................................. 25十一、评估结论 ............................................................................................................. 26十二、特别事项说明 ..................................................................................................... 27十三、评估报告使用限制说明 ..................................................................................... 30十四、评估报告日 ......................................................................................................... 30资产评估报告书附件 .............................................................................................................. 32
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云南城投海东投资开发有限公司资产评估报告书注册资产评估师声明
1、我们在执行本资产评估业务中，遵循相关法律法规和资产评估准则，恪守独立、客观和公正的原则；根据我们在执业过程中收集到的资料，评估报告陈述的内容是客观的，并对评估结论合理性承担相应的法律责任。
2、评估对象涉及的资产、负债清单由委托方、被评估单位申报并经其盖章确认；所提供资料的真实性、合法性、完整性，恰当使用评估报告是委托方和相关当事方的责任。
3、我们与评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系，与相关当事方没有现存或者预期的利益关系，对相关当事方不存在偏见。
4、我们已对评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查；我们已对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验，并对已经发现的问题进行了如实披露，且已提请委托方及相关当事方完善产权以满足出具评估报告的要求。
5、我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设和限定条件的限制，评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明的假设、限定条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。
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资产评估报告书
中和评报字（2014）第KMV1030号
摘 要
云南城投置业股份有限公司：
中和资产评估有限公司（以下简称“本公司”）接受贵单位的委托，根据有关法律、法规和资产评估准则、资产评估原则，采用资产基础法，按照必要的评估程序，对云南城投置业股份有限公司拟收购其他股东所持云南城投海东投资开发有限公司55%股权所涉及云南城投海东投资开发有限公司55%的股东权益在评估基准日 2013年 12月 31日所表现的市场价值进行了评估。评估结果使用有效期自评估基准日起为一年。现将资产评估结果揭示如下：
在评估基准日 2013年 12月 31日，持续经营前提下，经资产基础法评估，云南城投海东投资开发有限公司总资产账面价值为 57,996.14万元，评估价值为 79,078.46万元，增值额为 21,082.31万元，增值率36.35%；总负债账面价值为 33,282.78万元，评估价值为 33,282.78万元；净资产账面价值为 24,713.36万元，评估价值为 45,795.68万元，增值额为 21,082.31万元，增值率 85.31%。评估结果详见下列评估结果汇总表：
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云南城投海东投资开发有限公司资产评估报告书资产评估结果汇总表
评估基准日：2013年12月31日 单位：人民币万元
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|项 目||账面价值|评估价值|增减值|增值率%|
|||A|B|C=B-A|D=C/A*100%|
|流动资产|1|55,568.21|56,499.98|931.77|1.68|
|非流动资产|2|2,427.93|22,578.48|20,150.55|829.95|
|其中:可供出售金融资产|3|||||
|持有至到期投资|4|||||
|长期应收款|5|||||
|长期股权投资|6|2,300.00|22,403.11|20,103.11|874.05|
|投资性房地产|7|||||
|固定资产|8|119.60|167.04|47.43|39.66|
|在建工程|9|||||
|工程物资|10|||||
|固定资产清理|11|||||
|生产性生物资产|12|||||
|油气资产|13|||||
|无形资产|14|||||
|开发支出|15|||||
|商誉|16|||||
|长期待摊费用|17|8.33|8.33|||
|递延所得税资产|18|||||
|其他非流动资产|19|||||
|资产总计|20|57,996.14|79,078.46|21,082.31|36.35|
|流动负债|21|32,006.78|32,006.78|||
|非流动负债|22|1,276.00|1,276.00|||
|负债总计|23|33,282.78|33,282.78|||
|净 资 产（所有者权益）|24|24,713.36|45,795.68|21,082.31|85.31|

即：云南城投海东投资开发有限公司股东全部权益在评估基准日 2013年 12月 31日所表现的市场价值为 45,795.68万元，云南城投置业股份有限公司拟收购其他股东所持云南城投海东投资开发有限公司55%股权的市场价值为 25,187.62万元。
需要特别说明的是：
（一）云南城投海东投资开发有限公司与大理市国土资源局经济开发区
分局（以下简称国土局）于 2011年 3月 31日签订了《租地协议》，双方在
协议中约定国土局将位于大理经济开发区下和北山片区 1,346.75亩（暂定，
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云南城投海东投资开发有限公司资产评估报告书按实际用地结算）荒山地的使用权租赁给公司使用，租地年限为 40年（即从 2011年 4月 1日至 2050年 3月 31日止），租地费为每亩 7万元，共计 94,272,500.00元，用于开发“体育公园”项目。该项目由云南城投海东投资开发有限公司的全资子公司云南城投洱海置业有限公司进行实施，截止评估基准日，云南城投洱海置业有限公司计提了 2011年 4月 1日至 2012年 12月 31日的租地费 4,230,176.28元计入项目成本中，租地费均未支付并记入负债中，“体育公园”项目仅进行了地质勘查、规划设计费和部分场地平整。
目前由于受项目所在地行政管辖区划调整和项目所在地区域整体规划的调整，体育休闲公园及相关配套项目的相关手续正在办理。本次以核实后的“体育公园”项目账面值 28,721,005.76元，扣除非正常支出 351,682.40元后的项目正常合理支出合计 28,369,323.36元作为评估值。
（二）2012年 6月云南省城市建设投资集团有限公司向北京国际信托有限公司借款 8亿元，借款期限为 3年，该借款为保证借款，保证人是国家开发银行股份有限公司。云南城投海东投资开发有限公司下属的全资子公司云南城投洱海置业有限公司以土地使用权（土地使用权证号为大国用（2011）第 00862号，使用面积为 95,713.34平方米）与云南省城市建设投资集团有限公司的房屋及房屋土地、昆明未来城开发有限公司的七项土地使用权共同向国家开发银行股份有限公司提供反担保。
本次评估未考虑上述事项对评估结论的影响，在使用本评估结论时，特别提请报告使用者使用本报告时注意该事项及报告中所载明的特别事项以及期后重大事项。
以上内容摘自资产评估报告正文，欲了解本评估项目的详细情况和合理理解评估结论，应当阅读资产评估报告正文。
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云南城投置业股份有限公司：
中和资产评估有限公司（以下简称“本公司”）接受贵单位的委托，根据有关法律、法规和资产评估准则、资产评估原则，采用资产基础法，按照必要的评估程序，对云南城投置业股份有限公司拟收购其他股东所持云南城投海东投资开发有限公司55%股权所涉及云南城投海东投资开发有限公司55%的股东权益在评估基准日 2013年 12月 31日所表现的市场价值进行了评估。评估结果使用有效期自评估基准日起为一年。现将资产评估情况报告如下：
一、委托方、被评估单位及其他评估报告使用者
委托方为云南城投置业股份有限公司，被评估单位为云南城投海东投资开发有限公司。
（一）委托方简介
名称：云南城投置业股份有限公司（以下简称“城投置业”）
注册号：530000000004673
住所：云南省昆明市民航路 400号
法定代表人：刘猛
注册资本：82342.9184（万元）
企业类型：上市股份有限公司
经营范围：房地产开发与经营；商品房销售；房屋租赁；基础设施建设投资；土地开发。
云南城投置业股份有限公司(以下简称本公司或公司)的前身为云南光
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云南城投海东投资开发有限公司资产评估报告书明啤酒股份有限公司，于 1992年 12月以定向募集方式成立，1998年 10月 23日在云南省工商行政管理局变更名称为云南红河光明股份有限公司， 2007年 10月 24日变更名称为云南城投置业股份有限公司。
2007年 10月 22日，经中国证券监督管理委员会证监公司字[2007]177号《关于核准云南红河光明股份有限公司向云南省城市建设投资集团有限公司重大资产收购暨定向发行新股的通知》文核准，公司以除 40646.90平方米土地使用权（土地证号分别为：开国用（98）字 0051号和 0278号）外合法拥有的全部资产和负债与云南省城市建设投资集团有限公司的经营性房地产业务相关资产进行置换，置入资产公允价值高于置出资产公允价值的差额，由公司发行 79,300,973股人民币普通股向云南省城市建设投资集团有限公司进行购买。2007年 6月 13日，经股东会决议通过了股权分置改革方案，公司以资本公积金向包括云南省城市建设投资集团有限公司在内的全体股东转增股本，每 10股转增 1.320229股，云南省城市建设投资集团有限公司和公司的其它非流通股股东将本次获得转增的全部股份转送给流通股股东，上述对价水平若换算成非流通股股东送股方案，相当于流通股股东每 10股获送 2股，转增注册资本共计 33,882,243.00元。公司与云南省城市建设投资集团有限公司置换资产和股权分置改革完成后，公司股本总额为 290,521,376.00元。
2009年 2月经中国证券监督管理委员会证监许可[2009]149号文《关于核准云南城投置业股份有限公司非公开发行股票的批复》核准，公司向上海世讯会展服务有限公司等 10名特定对象发行 131,750,000.00股的人民币普通股，公司增发完成后的股本总额为人民币 422,271,376.00元。
2009年 6月 1日股东会通过《关于公司 2008年度利润分配及资本公积转增股本的预案》的决议，按每 10股转增 5股的比例，以资本公积向全体股东转增股份总额 211,135,688.00股，转增完成后公司的总股本为人民币
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云南城投海东投资开发有限公司资产评估报告书 633,407,064.00元。
2011年根据公司 5月 18日股东会决议和修改后章程的规定，按每 10股转增 3股的比例，以未分配利润向全体股东转增股份总额 190,022,120股，每股面值 1元，合计增加股本 190,022,120.00元，转增完成后公司的总股本为人民币 823,429,184.00元。
2012年根据城投置业3月23日第六届董事会第十五次会议决议和修改后章程的规定，城投置业法定代表人变更为刘猛。
城投置业的第一大股东为云南省城市建设投资集团有限公司，持有公司32.86%股份，云南省城市建设投资集团有限公司为云南省国资委下属的国有企业。股东大会是本公司的权力机构，依法行使公司经营方针、筹资、投资、利润分配等重大事项决议权。董事会对股东大会负责，依法行使公司的经营决策权；经理层负责组织实施股东大会、董事会决议事项，主持企业的生产经营管理工作。
城投置业的职能管理部门包括办公室、财务管理中心、人力资源部、证券事务部、内控管理部、投资管理部、工程管理中心、运营保障部、营销中心、设计管理中心等，下属企业包括二十二家二级子公司(企业)、十一家三级子公司、七家四级子公司。
（二）被评估单位简介
被评估单位：云南城投海东投资开发有限公司（以下简称“海东公司”）1、企业注册情况
公司住所：大理市海东镇（“梦云南·海东方”项目内）
法定代表人：谭寿生
公司类型：有限责任公司
企业法人营业执照注册号：532901000003679
注册资本：人民币二亿伍仟万元正
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云南城投海东投资开发有限公司资产评估报告书实收资本：人民币二亿伍仟万元正
经营范围：房地产开发；城市旧城改造；城市管道以及基础设施的投资建设及相关产业经营；给排水及管网投资建设及管理；城市燃气管网投资建设及管理；旅游景点、景区投资开发及经营管理；城市服务性项目（学校、酒店、医院、体育、景观绿化等）的投资开发及经营管理。（以上经营范围中涉及国家法律、行政法规规定的专项审批，按审批的项目和时限开展经营活动）。
云南城投海东投资开发有限公司成立于 2010年 4月，由云南省城市建设投资有限公司、深圳市 TCL鸿泰置业有限公司、四川融琛投资有限公司、深圳市海谷海置业有限公司共同出资设立，注册资本 25000万元，其中云南省城市建设投资有限公司出资 11,250万元（占股权45%）；深圳市 TCL鸿泰置业有限公司出资 6,250万元（占股权25%）；四川融琛投资有限公司出资 5,000万元（占股权20%）；深圳市海谷海置业有限公司出资 2,500万元（占股权10%）。
2013年10月云南省城市建设投资有限公司与云南城投置业股份有限公司签订股权转让协议，将其持有的股份全部转让给云南城投置业股份有限公司，转让后云南城投置业股份有限公司持有云南城投海东投资开发有限公司45%的股份。
截止评估基准日 2013年 12月 31日云南城投海东投资开发有限公司的股本及股权结构如下：
|||||
|-|-|-|-|
||投 资 者 名 称|实 收 资 本 （ 万 元 ）|股权比例%|
|序1号|云南城投置业股份有限公司|11,250.00|45%|
|2|深圳市 TCL鸿泰置业有限公司|6,250.00|25%|
|3|四川融琛投资有限公司|5,000.00|20%|
|4|深圳市海谷海置业有限公司|2,500.00|10%|
||股本合计|25,000.00|100%|

云南城投海东投资开发有限公司下属有全资子公司云南城投洱海置业
有限公司、云南城投海东园林绿化有限公司和云南城投海东方物业服务有限
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云南城投海东投资开发有限公司资产评估报告书公司。
2、项目概况：
云南城投海东投资开发有限公司主要经营房地产开发，目前开发的项目为“大理海东国际旅游休闲体验区”项目，位于大理市经济开发区海东镇，在洱海的东侧，与苍山隔海相对。海东片区开发北至银梭岛，南到下和村，西邻环海路，东部向内纵深约1.5KM，总体规划 10平方公里，项目启动区规划用地 6800亩（包含子公司云南城投洱海置业有限公司开发的“梦云南·海东方”住宅项目）。海东公司致力于打造一个国内知名的旅游休闲度假海东新区，项目主要分为养老住宅、体育休闲公园、旅游小镇、商业地产、百花谷、集体农庄等。用地规模 16平方公里，项目总投资预计达 100亿人民币。其中：海东公司主要开发“悦榕庄酒店”项目；子公司云南城投洱海置业有限公司主要开发“梦云南·海东方”住宅项目、“体育休闲公园”项目、以及“旅游小镇”项目。
海东公司开发的“悦榕庄酒店”项目规划用地 720亩，目前通过出让方式取得酒店用地 255.25亩，并取得大国用（2013）第 09366号土地使用权证，面积 170168.02平方米，证载的土地用途为餐饮旅馆业用地。截至评估基准日 2013年 12月 31日，完成了项目可研报告，取得项目投资备案证，水土保持科研报告也已完成，地质勘查工作完成。目前酒店概念性方案已经完成，进入初步设计和施工图设计阶段。酒店建成后将成为全球最大的悦榕庄综合项目，为大理的高端酒店，对推动海东区的开发建设有重要意义。
云南城投洱海置业有限公司开发的“梦云南·海东方”住宅项目，占地 976.28亩，均已通过出让方式取得大国用（2010）第 00668号（面积 832.71亩）、大国用（2011）第 00862号（面积 143.57亩)土地使用权证，证载的土地用途为住宅用地。整个项目大概分五期开发，项目一期占地面积约 175亩（含项目道路公共用地 24.5亩），建筑面积 5.3万平方米，可售面积 5.2
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云南城投海东投资开发有限公司资产评估报告书万平方米，项目于 2012年 4月 1日动工，于 2012年 10月开始预售，2013年 10月底竣工验收，已于 2013年底向业主交房。一期共推出 245户意大利波西塔诺建筑风格的物业，共有独幢别墅、双拼院墅、联排坡墅以及叠加别墅四类产品。至评估基准日 2013年 12月 31日，一期房屋大部分已销售，账面开发产品中留存 24,953.01平方米房源未销售。
“梦云南·海东方”项目二期报规的用地面积 177.62亩，建筑面积 5.1万平方米，建筑风格延续一期，为意大利波西塔诺建筑风格，预计 2014年 2月份动工，2014年 6月份预售，2015年 4月完工并交付使用，目前正处于前期规划设计阶段，修详规方案已于 2013年 5月底通过专家评审，2013年 12月海开委召开规委会审批通过，建筑单体深化设计已完成，施工图审查正在进行，二期监理招标完成并已进场，地质详勘已完成。
“商业小镇”项目占地 156.37亩，于 2012年 11月取得大国用（2012）第 02812号土地使用权证，证载用途为商业用地，项目尚未开始开发，目前仅做了初步策划设计。
“体育公园”项目占地约 1,346.75亩，云南城投海东投资开发有限公司与大理市国土资源局经济开发区分局（以下简称国土局）于 2011年 3月 31日签订了《租地协议》，双方在协议中约定国土局将位于大理经济开发区下和北山片区 1,346.75亩（暂定，按实际用地结算）荒山地的使用权租赁给公司使用，租地年限为 40年（即从 2011年 4月 1日至 2050年 3月 31日止），租地费为每亩 7万元，共计 94,272,500.00元，用于开发“体育公园”项目。
该项目由云南城投海东投资开发有限公司的全资子公司云南城投洱海置业有限公司进行实施，“体育公园”项目仅进行了地质勘查、规划设计费和部份场地平整。目前由于受项目所在地行政管辖区划调整和项目所在地区域整体规划的调整，体育休闲公园及相关配套项目的相关手续正在办理。
云南城投海东投资开发有限公司2010年至2013年合并资产及收益情况
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云南城投海东投资开发有限公司资产评估报告书如下表：
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|-|-|-|-|-|
|项 目|2010年12月31日(万元)|2011年12月31日(万元)|2012年12月31日(万元)|2013年12月31日(万元)|
|资产总额|31,776.35|37,767.67|66,202.90|81,659.91|
|负债总额|6,971.58|13,376.75|43,267.64|56,061.67|
|净资产|24,804.77|24,390.93|22,935.26|25,598.25|
|项 目|2010年度(万元)|2011年度(万元)|2012年度(万元)|2013年度 (万元)|
|全年销售收入|0.00|0.00|0.00|24,568.50|
|利润总额|-195.23|-413.95|-1,455.67|3,007.64|
|净利润|-195.23|-413.95|-1,455.67|2,662.99|

云南城投海东投资开发有限公司2010年至2013年母公司资产及收益情况如下表：
||||||
|-|-|-|-|-|
|项 目|2010年12月31日(万元)|2011年12月31日(万元)|2012年12月31日(万元)|2013年12月31日(万元)|
|资产总额|31,238.86|36,030.31|49,855.86|57,996.14|
|负债总额|6,315.00|11,183.00|25,075.80|33,282.78|
|净资产|24,923.86|24,847.31|24,780.06|24,713.36|
|项 目|2010年度(万元)|2011年度(万元)|2012年度(万元)|2013年度 (万元)|
|全年销售收入|0.00|0.00|0.00|0.00|
|利润总额|-76.14|-76.55|-67.25|-66.70|
|净利润|-76.14|-76.55|-67.25|-66.70|

 2010年度、2011年度的会计报表经大理勤瑞会计师事务所有限公司审计，均出具无保留意见的审计报告。
2012年度的会计报表经信永中和会计师事务所（特殊普通合伙）昆明分所审计，出具无保留意见的审计报告。
2013年度的会计报表经信永中和会计师事务所（特殊普通合伙）昆明分所审计，出具无保留意见的审计报告。
3、委托方与被评估单位之间的关系
委托方云南城投置业股份有限公司持有被评估单位云南城投海东投资开发有限公司45%股权。
4、其他评估报告使用者
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二、评估目的
云南城投置业股份有限公司拟收购其他股东所持云南城投海东投资开发有限公司55%的股权，为此需对云南城投海东投资开发有限公司55%股东权益在评估基准日 2013年 12月 31日所表现的市场价值进行评估，为上述经济行为提供价值参考依据。
本次收购行为已经云南城投置业股份有限公司总经理办公会会议通过（2014年第 2期（总第 80期））。
三、评估对象和评估范围
（一）评估对象
根据本次评估目的，评估对象是云南城投海东投资开发有限公司55%的股权价值。
（二）评估范围
评估范围是云南城投海东投资开发有限公司的全部资产及负债。
本次评估的资产总额 579,961,413.63元，其中：流动资产 555,682,074.36元，非流动资产 24,279,339.27元，非流动资产中长期股权投资 23,000,000.00元、固定资产 1,196,040.96元、长期待摊费用 83,298.31元。负债总额 332,827,797.36元，其中流动负债 320,067,797.36元，非流动负债 12,760,000.00元。净资产 247,133,616.27元。详细见下表：
云南城投海东投资开发有限公司2013年12月31日资产负债表
金额单位：人民币元
|||||
|-|-|-|-|
|资 产|年末数|负债及所有者权益|年末数|
|流动资产：||流动负债：||
|货币资金|6,292,141.26|短期借款||
|交易性金融资产||交易性金融负债||
|应收票据||应付票据||
|应收账款||应付账款|126,672.36|
|预付款项||预收款项||

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云南城投海东投资开发有限公司资产评估报告书
|||||
|-|-|-|-|
|资 产|年末数|负债及所有者权益|年末数|
|应收利息||应付职工薪酬||
|应收股利||应交税费|341,125.00|
|其他应收款|416,228,866.89|应付利息||
|存货|133,161,066.21|应付股利||
|一年内到期的非流动资产||其他应付款|319,600,000.00|
|其他流动资产||一年内到期的非流动负债||
|||其他流动负债||
|流动资产合计|555,682,074.36|流动负债合计|320,067,797.36|
|非流动资产：||非流动负债：||
|可供出售金融资产||长期借款||
|持有至到期投资||应付债券||
|长期应收款||长期应付款||
|长期股权投资|23,000,000.00|专项应付款|12,760,000.00|
|投资性房地产||预计负债||
|固定资产|1,196,040.96|递延所得税负债||
|在建工程||其他非流动负债||
|工程物资||||
|固定资产清理||非流动负债合计|12,760,000.00|
|生产性生物资产||负 债 合 计|332,827,797.36|
|油气资产||所有者权益：||
|无形资产||实收资本|250,000,000.00|
|开发支出||资本公积||
|商誉||减:库存股||
|长期待摊费用|83,298.31|盈余公积||
|递延所得税资产||||
|其他非流动资产||未分配利润|-2,866,383.73|
|非流动资产合计|24,279,339.27|所有者权益合计|247,133,616.27|
|资 产 总 计|579,961,413.63|负债及所有者权益合计|579,961,413.63|

以上评估范围与委托评估的范围及被评估企业所申报评估的资产范围一致，其账面金额已经信永中和会计师事务所（特殊普通合伙）昆明分所审计。
本次评估的资产总额 579,961,413.63元，其中：
1、流动资产 555,682,074.36元，主要包括：货币资金、其他应收款及存货。其中存货账面价值 133,161,066.21元，为“悦榕庄酒店”项目开发成
本，主要包括土地取得成本和前期开发费用。“悦榕庄酒店”项目规划用地
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云南城投海东投资开发有限公司资产评估报告书 720亩，目前通过出让方式取得酒店用地 255.25亩，并取得大国用（2013）第 09366号土地使用权证，面积 170168.02平方米，证载的土地用途为餐饮旅馆业用地。截至评估基准日 2013年 12月 31日，完成了项目可研报告，取得项目投资备案证，水土保持科研报告也已完成，地质勘查工作完成。目前酒店概念性方案已经完成，进入初步设计和施工图设计阶段。
2、非流动资产 24,279,339.27元。包括长期投资、固定资产及长期待摊费用。其中：
（1）长期股权投资 3项，金额为 23,000,000.00元，详细见下表：
||||||
|-|-|-|-|-|
|序号|被投资单位名称|投资日期|持股比例（%）|账面价值|
|1|云南城投洱海置业有限公司|2010/05|100%|20,000,000.00|
|2|云南城投海东园林绿化有限公司|2011/06|100%|2,000,000.00|
|3|云南城投海东方物业服务有限公司|2013/09|100%|1,000,000.00|
|合计||||23,000,000.00|

（2）固定资产原值 2,209,335.74元，净值 1,196,040.96元。包括：设备类——车辆 6辆，电子设备 35项。
（3）长期待摊费用 83,298.31元，为办公家具的摊余价值。
3、负债总额 332,827,797.36元，其中：流动负债 320,067,797.36元，包括短期借款，应付账款应交税费及其他应付款；非流动负债 12,760,000.00元，为专项应付款。
4、净资产 247,133,616.27元。
四、价值类型及其定义
根据评估目的和委估资产的特点，确定本次评估结论的价值类型为市场价值。市场价值是指自愿买方和自愿卖方，在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。
五、评估基准日
本报告的评估基准日是 2013年 12月 31日。评估基准日是根据经济行
为发生时间、经济行为的实现、企业会计核算、会计资料的完整性、利率和
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云南城投海东投资开发有限公司资产评估报告书汇率变化等因素确定。企业申报资料均基于评估基准日，评估中所采用的价格也均是评估基准日的标准。
本报告的评估基准日与业务约定书的评估基准日一致。
六、评估原则
（一）遵循客观性、独立性、公正性、科学性原则；
（二）遵循专业性原则；
（三）遵循产权利益主体变动原则；
（四）遵循资产持续经营原则、替代原则和公开市场原则。
七、评估依据
经济行为文件：
云南城投置业股份有限公司总经理办公会会议纪要（2014年第 2期（总第 80期））。
法律法规依据：
(一)《中华人民共和国企业国有资产法》（2008年 10月 28日第十一届全国人民代表大会常务委员会第五次会议通过）；
(二)中华人民共和国公司法（2005年 10月 27日第十届全国人民代表大会常务委员会第十八次会议修订通过）；
(三)中华人民共和国物权法（2007年 3月 16日第十届全国人民代表大会第五次会议通过）；
(四)中华人民共和国土地管理法（2004年 8月 28日第十届全国人民代表大会常务委员会第十一次会议修订通过）；
(五)中华人民共和国城市房地产管理法（2007年 8月 30日第十届全国人民代表大会常务委员会第二十九次会议修订通过）；
(六)国务院 91号令《国有资产评估管理办法》（1991年）；
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云南城投海东投资开发有限公司资产评估报告书(七)原国家国有资产管理局发布的国资办发[1992] 36号《国有资产评估管理办法施行细则》；
(八)国务院国资委第 12号令《企业国有资产评估管理办法》；
(九)财政部令第 14号《国有资产评估管理若干问题的规定》；
(十)国资委、财政部第 3号令《企业国有产权转让管理暂行办法》；
(十一) 《关于加强企业国有资产评估管理工作有关问题的通知》国资委产权[2006]274号；
(十二) 《关于企业国有产权转让有关事项的通知》国务院国资委国资产权发（2006）306号；
(十三)《关于企业国有资产评估报告审核工作有关事项的通知》（国资产权[2009]941号）；
(十四)关于印发《企业国有资产评估项目备案工作指引》的通知（国资发产权〔2013〕64号）；
(十五) 与本次资产评估相关的其他法律法规。
准则依据：
(一)《资产评估准则—基本准则》（财企［2004］20号）；
(二)《资产评估职业道德准则—基本准则》（财企［2004］20号）；
(三)《资产评估职业道德准则—独立性》（中评协[2012]248号）；
(四)《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》（会协［2003］ 18号）；
(五)《资产评估准则－企业价值》（中评协[2011]227号）；
(六)《资产评估准则－评估报告》（中评协[2011]230号）；
(七)《资产评估准则－评估程序》（中评协［2007］189号）；
(八)《资产评估准则－业务约定书》（中评协[2011]230号）；
(九)《资产评估准则－工作底稿》（中评协［2007］189号）；
(十)《资产评估准则－机器设备》（中评协［2007］189号）；
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云南城投海东投资开发有限公司资产评估报告书(十一) 《资产评估准则－不动产》（中评协［2007］189号）；
(十二) 《资产评估价值类型指导意见》（中评协［2007］189号）；
(十三) 《资产评估准则——无形资产》（中评协[2008]217号）；
(十四) 《评估机构业务质量控制指南》（中评协[2010]214号）
(十五) 《企业国有资产评估报告指南》（中评协[2011]230号）；
(十六) 《城镇土地估价规程》中华人民共和国国家标准 GB/T 18508－2001；
(十七) 《房地产估价规范》中华人民共和国国家标准 GB/T50291一1999；
(十八) 《企业会计准则》。
产权依据：
(一)云南城投海东投资开发有限公司土地使用权证；
(二)云南城投海东投资开发有限公司车辆行驶证；
(三)云南城投海东投资开发有限公司产权声明；
(四)其他有关产权证明。
取价依据：
(一)《云南省建筑工程造价计价规则》（2003版）；
(二)《云南省安装工程计价定额》（2003版）；
(三)《安装工程计价定额说明及计算规则》(云南 2003版)；
(四)《云南省安装工程消耗量定额》（2003版）；
(五)云南省建设厅关于停止征收工程定额测定费有关事项的通知（云建标[2008]713号）；
(六)云南省建设厅关于将意外伤害保险、安全防护文明施工费用列入建安工程造价的通知；
(七)云南省住房和城乡建设厅关于调整 2003版建设工程造价计价依
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云南城投海东投资开发有限公司资产评估报告书据人工综合工日单价的通知云建标（【2011】452号）；
(八)云南省住房和城乡建设厅关于调整建安工程造价税金计算系数的通知（云建标【2011】454号）；
(九)“云南省造价信息网”上查询的信息资料；
(十)机械工业信息研究院编《2013机电产品报价手册》；
(十一) 太平洋汽车网报价；
(十二) IT网上报价；
(十三) 企业提供的设备运行记录以及重大设备的购建合同、发票；
(十四) 重点设备询价资料;
(十五) 国务院［2000］第 294号《中华人民共和国车辆购置税暂行条例》；
(十六) 商务部、发改委、公安部、环境保护部令 2012年第 12号《机动车强制报废标准规定》；
(十七) 中和资产评估有限公司《评估咨讯网》；
(十八) 《国有土地使用权出让合同》及规划条件、当地房地产市场交易状况及房屋建安造价等信息、涉及相关税费的法律法规；
(十九) 大理市场土地成交价格交易案例及房屋市场价格信息；
(二十) 《大理市容积率修正系数表》和《大理市地价增长率》；
(二十一)评估人员对评估对象进行勘察核实及鉴定记录；
(二十二)企业提供的资产负债表、利润表、现金流量表、成本费用表等财务报表；
(二十三)《Wind资讯》；
(二十四)企业提供的未来收益预测表；
(二十五)评估人员收集的行业市场资料；
(二十六)评估公司收集的价格资料及经验值；
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云南城投海东投资开发有限公司资产评估报告书(二十七)与此次资产评估有关的其它资料。
八、评估方法
资产评估基本方法包括市场法、收益法和资产基础法。
市场法，是指将评估对象与可比上市公司或者可比交易案例进行比较，确定评估对象价值的评估方法。
收益法，是指将预期收益资本化或者折现，确定评估对象价值的评估方法。
资产基础法，是指以被评估企业评估基准日的资产负债表为基础，合理评估企业表内及表外各项资产、负债价值，确定评估对象价值的评估方法。
按照《资产评估准则—基本准则》，评估需根据评估目的、价值类型、资料收集情况等相关条件，恰当选择一种或多种资产评估方法。
市场法是以现实市场上的参照物来评价评估对象的现行公平市场价值，它具有评估角度和评估途径直接、评估过程直观、评估数据直接取材于市场、评估结果说服力强的特点。但由于目前类似于云南城投海东投资开发有限公司的股权项目在公开市场缺乏交易案例和查询资料，故本次评估不宜采用市场法。
海东公司主要开发“悦榕庄酒店”项目，规划用地 720亩，目前通过出让方式取得酒店用地 255.25亩，其余项目用地尚未取得，截至评估基准日 2013年 12月 31日，完成了项目可研报告，取得项目投资备案证，水土保持科研报告也已完成，地质勘查工作完成。目前酒店概念性方案已经完成，进入初步设计和施工图设计阶段。由于“悦榕庄酒店”整体规划设计需用地 720亩，目前通过出让方式取得酒店用地 255.25亩，其余项目用地尚未取得，未来项目开发和收益预测存在不确定性，因此本次评估不宜采用收益法。
由于被评估企业各项资产、负债能够根据会计政策、企业经营等情况合理加以识别，评估中有条件针对各项资产、负债的特点选择适当、具体的评估方法，并具备实施这些评估方法的操作条件，本次评估可以选择资产基础
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云南城投海东投资开发有限公司资产评估报告书法。
根据本次评估目的和评估对象的特点，以及评估方法的适用条件，本次对海东公司的评估选择资产基础法进行评估。
●资产基础法
（一）流动资产：本次评估将其分为以下几类，采用不同的评估方法分别进行评估：
1、货币类流动资产：包括现金和银行存款，通过现金盘点、核实银行对账单、函证银行存款余额等进行核查，以核实后的价值确定评估值；
2、债权类流动资产：为其他应收款；对应收类流动资产，主要是在清查核实其账面余额的基础上，根据款项可能回收的数额确定评估值；
3、存货：为大理悦榕庄酒店房地产开发成本，主要包括土地使用权取得成本和项目前期开发费用，目前酒店概念性方案已经完成，进入初步设计和施工图设计阶段。
（1）土地使用权：本次采用市场比较法进行评估；
市场比较法是以替代原则为依据，将待估宗地与在较近时期内已经发生交易的类似土地实例进行时照比较，并依据后者已知的价格，参照该土地的交易情况、期日、区域以及个别因素等差别，修正得出待估土地在评估时日地价的方法。其计算公式为：P＝P×A×B×D×E
D B
式中：
P-待估宗地价格；
D
P-比较案例价格；
B
A-待估宗地情况指数／比较案例宗地情况指数
＝正常情况指数／比较案例宗地情况指数
B-待估宗地估价期日地价指数／比较案例宗地交易日期地价指数D-待估宗地区域因素条件指数／比较案例宗地区域因素条件指数
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云南城投海东投资开发有限公司资产评估报告书E-待估宗地个别因素条件指数／比较案例个别因素条件指数
（2）前期开发费用：为项目开发的正常前期费用，本次以核实后的账面值作为评估值。
（二）长期股权投资：被评估单位 3家，均为全资子公司，具体评估方法如下：
1、对云南城投洱海置业有限公司进行整体评估，以整体评估后的股东全部权益价值与持股比例的乘积确定该等长期股权投资的股权价值。
在对被投资企业全部股东权益价值实施评估时，根据《资产评估准则—企业价值》和被投资企业的特点，采用了收益法和资产基础法，以资产基础法的评估结果作为最终结果。
2、对云南城投海东园林绿化有限公司进行整体评估，以整体评估后的股东全部权益价值与持股比例的乘积确定该等长期股权投资的股权价值。
在对被投资企业全部股东权益价值实施评估时，根据《资产评估准则—企业价值》和被投资企业的特点，采用了资产基础法进行评估。
3、对云南城投海东方物业服务有限公司，因公司刚成立，尚未开展经营活动，则根据其审计后报表的股东全部权益账面价值与持股比例的乘积确定长期股权投资的评估价值。云南城投海东方物业服务有限公司评估基准日的审计报表已经信永中和会计师事务所（特殊普通合伙）昆明分所审计，并出具了无保留意见的审计报告。
各被投资单位具体的评估方法如下表：
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|序号|被投资单位名称|投资日期|持股比例（%）|账面价值（元）|评估方法|
|1|云南城投洱海置业有限公司|2010/05|100%|20,000,000.00|资产基础法、收益法|
|2|云南城投海东园林绿化有限公司|2011/06|100%|2,000,000.00|资产基础法|
|3|云南城投海东方物业服务有限公司|2013/09|100%|1,000,000.00|审计后报表分析|
|合计||||23,000,000.00||

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云南城投海东投资开发有限公司资产评估报告书（三）机器设备：采用重置成本法进行评估；
评估价值=重置全价×综合成新率
（四）长期待摊费用：为办公家具和低值易耗品的摊余价值，以核实后的账面值作为评估值。
（五）负债：根据被评估单位实际需要承担的负债项目及金额确定评估值。
九、评估程序实施过程和情况
评估人员对纳入此次评估范围的资产和负债进行了评估。主要评估过程如下：
（一）接受委托
本公司接受委托前，与云南城投置业股份有限公司的有关人员进行了沟通，详细了解此次评估的目的、评估对象与评估范围、评估基准日等。在此基础上，本公司遵照国家有关法规与委托方签署了《资产评估业务约定书》，并拟定了相应的评估计划。
（二）资产清查
根据云南城投海东投资开发有限公司提供的评估申报资料，评估人员于 2014年 1月 20日至 2014年 1月 25日对申报的全部资产和负债进行了必要的调查、核实。听取云南城投海东投资开发有限公司有关人员对待评资产历史和现状的介绍，对申报的资产进行账账核实、账表核实、账实核实。
1、存货的清查：对企业申报的开发成本，包括土地使用权和项目前期开发费用，评估人员根据企业申报的评估明细表进行全面的清查核实。对土地使用权的清查，评估人员对权证进行了核实并取得复印件，对其历史来源情况进行了调查，并进行必要的勘察鉴定，深入现场，核实四至、红线范围，勘察其周边环境，查验企业提供的有关土地取得的相关资料，并将勘察情况及勘察结果详细记入《土地使用权现场勘察记录表》中，作为评估计算的重要依据；对开发成本开发项目，核对工程设计合同、审查账目，检查开发成
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云南城投海东投资开发有限公司资产评估报告书本中的费用支出的真实性，并对所有在建项目进行现场勘查，确定完工程度，了解工程质量及付款情况。
2、长期投资的清查：对长期股权投资的清查，评估人员查阅了相关的投资协议、被投资公司章程、其他相关财务资料等对各项投资进行核实。
3、设备的清查：评估人员在 1月 20日进驻评估现场后，根据资产评估申报表，评估小组对设备进行了逐台清查核对，注意核对有无未入账的和已核销的设备，并向设备管理和使用人员了解设备的使用维护、修理和技术改造情况。
对车辆进行现场核查，了解企业车辆资产的使用特点和维护保养情况，掌握车辆的性能状态，同时核对企业申报的机动车行驶证。
对设备除现场勘察外，还结合企业填写的“设备状况调查表”对设备进行了核实。对漏填、错填、重填的返回企业补充完善。
6、长期待摊费用的清查：本次评估的长期待摊费用为办公家具和低值易耗品的摊余价值，评估人员首先将申报表与会计报表、明细账、总账进行核对，核实了长期待摊费用的摊销情况、资产使用情况。
7、对往来款项、其它资产及负债的清查
对往来款项、其它资产及负债，评估人员根据申报明细表搜集了往来款项、其它资产及负债有关的各种原始资料、证明文件及有关会计资料，对往来款进行了函证，对非实物性资产及负债进行必要的账务核实，以清查核实后的资产及相关信息作为评估的依据。
（三）评定估算
对采用资产基础法评估的，评估人员在进行必要的市场调查、询价的基础上，对企业各项资产和负债选用适当的具体评估方法进行评估测算，从而确定被评估企业的股东权益价值。
（四）评估汇总及报告
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指南》的要求对评估结果进行汇总、分析、撰写资产评估报告书和评估说明，并对评估报告进行了三级复核。
十、评估假设
1、一般性假设
①云南城投海东投资开发有限公司在经营中所需遵循的国家和地方的现行法律、法规、制度及社会政治和经济政策与现时无重大变化；
②云南城投海东投资开发有限公司将保持持续经营，并在经营方式上与现时保持一致；
③国家现行的税赋基准及税率、税收优惠政策、银行信贷利率以及其他政策性收费等不发生重大变化；
④假设 2014年 1月起，云南城投海东投资开发有限公司所处行业大环境、基本政策无重大变化，即市场销售不会因大环境的变化而急剧下降，或因政策干预而大幅萎缩；房产能实现正常销售，即不受开发成本、城市规划等政策的限制，并且能获取正常的开发利润；
⑤无其他人力不可抗拒及不可预见因素造成的重大不利影响。
2、针对性假设
①假设云南城投海东投资开发有限公司各年间的技术队伍及其高级管理人员保持相对稳定，不会发生重大的核心专业人员流失问题；
②云南城投海东投资开发有限公司各经营主体现有和未来经营者是负责的，且公司管理层能稳步推进公司的发展计划，保持良好的经营态势；
③云南城投海东投资开发有限公司未来经营者遵守国家相关法律和法规，不会出现影响公司发展和收益实现的重大违规事项；
④云南城投海东投资开发有限公司提供的历年财务资料所采用的会计政策和进行收益预测时所采用的会计政策与会计核算方法在重要方面基本
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云南城投海东投资开发有限公司资产评估报告书一致（或者是已经调整到一致）。
若将来实际情况与上述评估假设产生差异时，将对评估结论产生影响，报告使用者应在使用本报告时充分考虑评估假设对本评估结论的影响。
十一、评估结论
（一）评估结论
在评估基准日 2013年 12月 31日，持续经营前提下，经资产基础法评估，云南城投海东投资开发有限公司总资产账面价值为 57,996.14万元，评估价值为 79,078.46万元，增值额为 21,082.31万元，增值率36.35%；总负债账面价值为 33,282.78万元，评估价值为 33,282.78万元；净资产账面价值为 24,713.36万元，评估价值为 45,795.68万元，增值额为 21,082.31万元，增值率 85.31%。评估结果详见下列评估结果汇总表：
资产评估结果汇总表
评估基准日：2013年12月31日 单位：人民币万元
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|项 目||账面价值|评估价值|增减值|增值率%|
|||A|B|C=B-A|D=C/A*100%|
|流动资产|1|55,568.21|56,499.98|931.77|1.68|
|非流动资产|2|2,427.93|22,578.48|20,150.55|829.95|
|其中:可供出售金融资产|3|||||
|持有至到期投资|4|||||
|长期应收款|5|||||
|长期股权投资|6|2,300.00|22,403.11|20,103.11|874.05|
|投资性房地产|7|||||
|固定资产|8|119.60|167.04|47.43|39.66|
|在建工程|9|||||
|工程物资|10|||||
|固定资产清理|11|||||
|生产性生物资产|12|||||
|油气资产|13|||||
|无形资产|14|||||
|开发支出|15|||||
|商誉|16|||||
|长期待摊费用|17|8.33|8.33|||
|递延所得税资产|18|||||
|其他非流动资产|19|||||

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云南城投海东投资开发有限公司资产评估报告书
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|项 目||账面价值|评估价值|增减值|增值率%|
|||A|B|C=B-A|D=C/A*100%|
|资产总计|20|57,996.14|79,078.46|21,082.31|36.35|
|流动负债|21|32,006.78|32,006.78|||
|非流动负债|22|1,276.00|1,276.00|||
|负债总计|23|33,282.78|33,282.78|||
|净 资 产（所有者权益）|24|24,713.36|45,795.68|21,082.31|85.31|

即：云南城投海东投资开发有限公司股东全部权益在评估基准日 2013年 12月 31日所表现的市场价值为 45,795.68万元，云南城投置业股份有限公司拟收购其他股东所持云南城投海东投资开发有限公司55%股权的市场价值为 25,187.62万元。
（二）资产基础法中评估结果与账面值比较变动情况及原因
1、本次流动资产评估增值 931.77万元，增值率 1.68%，增值的主要原因为存货-开发成本中的土地使用权，本次采用市场法进行评估，土地使用权为不可再生资源，在评估基准日的地价水平较原取得时发生了的增值，形成评估增值。
2、本次长期股权投资评估增值 20,103.11万元，增值率为 874.05%。主要原因为被投资单位云南城投洱海置业有限公司评估增值，云南城投海东投资开发有限公司长期股权投资账面价值小于应享有的权益价值，从而造成评估增值。云南城投洱海置业有限公司评估增值的主要原因为：（1）存货账面值反映的是实际发生的开发成本，本次对开发产品采用市场法进行评估、对开发成本采用假设开发法进行评估，评估值中包含了开发商品、开发成本（项目已开发部分）应得的合理利润，形成评估增值；（2）存货-开发成本中尚未开发的土地使用权采用市场法评估，因土地使用权为不可再生资源，在评估基准日的地价水平较原取得时发生了增值，形成评估增值。
3、本次固定资产评估增值 47.43万元，增值率为 39.66%。主要原因为是设备的折旧年限短于评估采用的经济使用年限造成评估增值。
十二、特别事项说明
特别事项是指在已确定评估结果的前提下，评估人员已发现可能影响评
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云南城投海东投资开发有限公司资产评估报告书估结论，但非评估人员执业水平和能力所能评定的有关事项。
(一)云南城投海东投资开发有限公司与与大理市国土资源局经济开发区分局（以下简称国土局）于 2011年 3月 31日签订了《租地协议》，双方在协议中约定国土局将位于大理经济开发区下和北山片区 1,346.75亩（暂定，按实际用地结算）荒山地的使用权租赁给公司使用，租地年限为 40年（即从 2011年 4月 1日至 2050年 3月 31日止），租地费为每亩 7万元，共计 94,272,500.00元，用于开发“体育公园”项目。该项目由云南城投海东投资开发有限公司的全资子公司云南城投洱海置业有限公司进行实施，截止评估基准日，云南城投洱海置业有限公司计提了 2011年 4月 1日至 2012年 12月 31日的租地费 4,230,176.28元计入项目成本中，租地费均未支付并记入负债中，“体育公园”项目仅进行了地质勘查、规划设计费和部分场地平整。目前由于受项目所在地行政管辖区划调整和项目所在地区域整体规划的调整，体育休闲公园及相关配套项目的相关手续正在办理。本次以核实后的“体育公园”项目账面值 28,721,005.76元，扣除非正常支出 351,682.40元后的项目正常合理支出合计 28,369,323.36元作为评估值。
(二)2012年6月云南省城市建设投资集团有限公司向北京国际信托有限公司借款 8亿元，借款期限为 3年，该借款为保证借款，保证人是国家开发银行股份有限公司。云南城投海东投资开发有限公司下属的全资子公司云南城投洱海置业有限公司以土地使用权（土地使用权证号为大国用（2011）第 00862号，使用面积为 95,713.34平方米）与云南省城市建设投资集团有限公司的房屋及房屋土地、昆明未来城开发有限公司的七项土地使用权共同向国家开发银行股份有限公司提供反担保。
(三)云南城投海东投资开发有限公司评估基准日专项应付款账面价值 12,760,000.00元，为基础设施配套建设补助费。2013年 11月云南城投海东投资开发有限公司以出让方式取得了大国用（2013）第 09366号土地使用权，面积 170168.02平方米，证载用途为餐饮旅馆业用地，用于开发“悦榕庄酒
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云南城投海东投资开发有限公司资产评估报告书店”项目。因“悦榕庄酒店”项目用地土地使用权取得时基础配套设施未达到出让要求的配套条件，大理海东开发管理委员会于 2013年 11月给予了云南城投海东投资开发有限公司 12,760,000.00元的基础配套设施补助，而本次采用市场比较法评估的土地价值开发程度内涵为对应出让条件的“五通一平”，基准日后此基础设施配套补助款项将用于该地块的基础设施建设，使土地开发条件达到“五通一平”。因此本次对专项应付款以核实后的账面值 12,760,000.00元作为评估值。
(四)云南城投海东投资开发有限公司下属的全资子公司云南城投洱海置业有限公司为商品房承购人提供阶段性担保，阶段性担保的担保期限自保证合同生效之日起，至商品房承购人所购住房的《房地产证》办妥抵押登记手续之日止。截止 2013年 12月 31日，子公司云南城投洱海置业有限公司提供的阶段性担保金额合计 2,878.00万元。
(五)本次评估结论没有考虑控股权和少数股权等因素产生的溢价或折价。
(六)本次评估结论没有考虑流动性对评估对象价值的影响。
(七)本公司对云南城投海东投资开发有限公司的资产只进行价值估算并发表专业意见，为报告使用人提供价值参考依据，对评估对象法律权属确认或发表意见不在我们的执业范围，我们不对评估对象的法律权属提供保证。我们未考虑其产权归属对于评估价值的影响也未考虑将来产权发生变化时，可能发生的交易对资产价值的影响，云南城投海东投资开发有限公司对所提供评估对象法律权属资料的真实性、合法性和完整性承担责任。
(八)期后事项说明
（1）评估基准日后有效期内资产数量发生变化时，应根据原评估方法对资产额进行相应调整。
（2）评估基准日后有效期内资产价格标准发生重大变化，并对资产评估价格已产生了严重影响时，委托方应及时聘请评估机构重新确定评估价
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云南城投海东投资开发有限公司资产评估报告书值。
（3）评估基准日期后发生重大事项，不得直接使用本评估报告。
十三、评估报告使用限制说明
1、本评估报告的结论是以持续经营为前提条件。
2、本评估报告只能用于评估报告载明的评估目的和用途。
3、本评估报告只能由本评估报告载明的评估报告使用者使用。
4、本评估报告的全部或部分内容被摘抄、引用或者披露于公开媒体，需评估机构审阅相关内容，法律、法规规定以及相关当事方另有约定的除外。
5、评估结果使用有效期自评估基准日起一年，即超过 2014年 12月 30日该评估结果无效。
6、本评估报告必须完整使用方为有效，对仅使用报告中部分内容所导致的可能的损失，本公司不承担责任。
十四、评估报告日
资产评估报告日：二 O一四年二月二十八日。
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云南城投海东投资开发有限公司资产评估报告书资产评估报告书附件
附件一、资产评估明细表；
附件二、云南城投置业股份有限公司总经理办公会会议纪要（2014年第 2期（总第 80期））；
附件三、委托方、被评估单位营业执照复印件；
附件四、被评估企业 2011年、2012年及评估基准日审计报告；
附件五、云南城投海东投资开发有限公司土地使用权证，车辆行驶证复印件；
附件六、委托方及被评估单位承诺函；
附件七、签字注册资产评估师承诺函；
附件八、中和资产评估有限公司营业执照复印件；
附件九、中和资产评估有限公司资产评估资格证书复印件；
附件十、中和资产评估有限公司证券期货相关业务资格证书；
附件十一、签字注册资产评估师资格证书复印件；
附件十二、法定代表人授权书；
附件十三、资产评估业务约定书。
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