徐工集团工程机械有限公司拟转让
江苏徐工信息技术股份有限公司60%股权项目
资产评估说明
天兴评报字（2015）第0939号
北京天健兴业资产评估有限公司
PAN-CHINA ASSETS APPRAISAL CO .,LTD
二○一五年九月五日
目录 第1页目录
第一部分关于《评估说明》使用范围的声明 ............................ 2第二部分关于进行资产评估有关事项的说明 ............................ 3第三部分评估对象与评估范围说明 .................................... 4一、 评估对象 .............................................. 4二、 评估范围 .............................................. 4第四部分资产核实情况总体说明 ...................................... 6一、 资产核实人员组织、实施时间和过程 ...................... 6二、 影响资产核实的事项及处理方法 .......................... 9三、 核实结论 .............................................. 9第五部分资产基础法评估技术说明 ................................... 10一、 流动资产评估技术说明 ................................. 10二、 固定资产—建（构）筑物评估技术说明 ................... 15三、 固定资产—设备评估技术说明 ........................... 28四、 无形资产—土地使用权评估技术说明 ..................... 31五、 递延所得税资产评估技术说明 ........................... 45六、 负债评估技术说明 ..................................... 45第六部分评估结论及分析 ........................................... 49一、 评估结论 ............................................. 49附件：关于进行资产评估有关事项的说明 ............................. 51
北京天健兴业资产评估有限公司
徐州工程机械集团有限公司拟转让江苏徐工信息技术股份有限公司60%股权项目资产评估说明 第2页第一部分关于《评估说明》使用范围的声明
本评估说明仅供国有资产监督管理机构（含所出资企业）、相关监管机构和部门使用。除法律法规规定外，材料的全部或者部分内容不得提供给其他任何单位和个人，不得见诸公开媒体。
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徐州工程机械集团有限公司拟转让江苏徐工信息技术股份有限公司60%股权项目资产评估说明 第3页第二部分关于进行资产评估有关事项的说明
本部分内容由委托方和被评估单位编写并盖章，内容见附件一。
委托方：徐州工程机械集团有限公司（以下简称“徐工集团”）
被评估单位：江苏徐工信息技术股份有限公司（以下简称“徐工信息”）
北京天健兴业资产评估有限公司
徐州工程机械集团有限公司拟转让江苏徐工信息技术股份有限公司60%股权项目资产评估说明 第4页第三部分评估对象与评估范围说明
一、评估对象
评估对象为徐工信息60%股权。
二、评估范围
评估范围为徐工信息于评估基准日纳入评估范围的全部资产及负债，其中资产账面价值 4,456.71万元，负债账面价值 2,378.49万元，净资产账面价值 2,078.21万元。账面价值已经江苏苏亚金诚会计师事务所有限公司审计，并出具了苏亚专审(2015)191号无保留意见的审计报告。各类资产及负债的账面价值如下：
资产评估申报汇总表
单位：万元
账面价值
项目
A
||
|-|
|流动资产|
|非流动资产|
|其中：长期股权投资|
|长期应收款|
|固定资产|
|在建工程|
|无形资产|
|无形资产—土地使用权|
|递延所得税资产|
|资产总计|
|流动负债|
|非流动负债|
|负债总计|
|净资产（所有者权益）|

资产评估范围以被评估单位提供的评估申报表为准。委托方已承诺评估对象和评估范围与经济行为一致，不重不漏。
（一）实物资产的分布状况及特点
本次评估范围的实物资产主要为存货、房屋建(构)筑物、电子设备等，产权
人为江苏徐工信息技术股份有限公司。具体实物资产类型及特点如下：
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徐州工程机械集团有限公司拟转让江苏徐工信息技术股份有限公司60%股权项目资产评估说明 第5页 1.存货
存货主要为库存产品，主要为电脑、显示器等，主要存放在公司仓库内，有专门人员负责保管；进出库数量登记卡片记录及时准确。
2.固定资产—房屋建（构）筑物
（1）房屋建筑物：包括综合厂房、门卫室及围墙。
以上房屋建筑物结构中综合厂房为钢结构，门卫室为砖混结构。房屋建筑物建成年月为1999年。企业资产日常使用及管理状况较好。
3.固定资产—设备类资产
（1）电子办公设备为联想笔记本电脑、服务器和苹果笔记本电脑等生产、办公用设备，分布在各办公区内。通用设备的规格种类较少，而且某些相同名称的设备，规格型号相同，其价格差距较小。
企业设备进行统一管理，定期进行维修，设备保养状态良好，使用状态较佳。
（二）企业申报的账面记录或者未记录的无形资产情况
纳入评估范围的无形资产包括徐工信息所拥有土地使用权一宗，账面价值为 1,317,056.67元。评估人员对土地的范围、面积、权属情况、账面价值等进行了核实，具体无形资产类型及特点如下：
1.土地使用权
纳入评估范围的土地使用权账面价值1,317,056.67元，涉及的土地共计一宗，总面积3259.73平方米，为企业以出让方式取得，其用地办理了苏（2015）徐州市不动产权第0018153号房地产权证。
（三）企业申报的表外资产情况
本次评估企业未申报表外资产。
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徐州工程机械集团有限公司拟转让江苏徐工信息技术股份有限公司60%股权项目资产评估说明 第6页第四部分资产核实情况总体说明
一、资产核实人员组织、实施时间和过程
接受资产评估委托后，北京天健兴业资产评估有限公司指定了评估项目总体负责人、现场负责人，组建了评估项目组。根据徐工信息提供的评估申报表，制定了详细的现场清查核实计划，评估项目组在企业相关人员的配合下，于2015年8月10日至8月20日，对纳入评估范围的资产、负债进行了现场清查核实。
在企业如实申报资产并对被评估资产、负债进行全面自查的基础上，评估人员对纳入评估范围内的资产和负债进行了清查核实。非实物资产主要通过查阅企业的原始会计凭证、核查企业债权债务的形成过程和账面数字的准确性，通过访谈和账龄分析核实债权收回的可能性、债务的真实性。实物资产清查内容主要为核实资产数量、使用状态、产权及其他影响评估作价的重要事项。
（一）资产核实主要步骤
1．指导被评估单位相关人员进行填表与准备相关资料
评估人员指导企业在自行资产清查的基础上，按照评估机构提供的“评估申报表”及其填写要求对纳入评估范围的资产、负债、未来收益状况进行填报，同时要求企业相关人员按照评估人员下发的“评估资料清单”准备资产的产权证明文件和反映性能、状态、经济技术指标等情况的文件资料。
2．初步审查被评估单位填报的评估申报表
评估人员通过翻阅有关资料，了解纳入评估范围的具体资产的详细状况和经营状况，然后审阅企业提供的“评估申报表”，初步检查有无填项不全、错填、项目不明确、不完善等情况，并根据经验及掌握的有关资料，检查“评估申报表”是否符合要求，对于存在的问题反馈给企业进行补充完善。
3．现场实地勘察和数据核实
在企业如实申报并进行全面自查的基础上，根据评估范围涉及资产的类型、数量和分布状况，评估人员在企业相关人员的配合下，按照资产评估准则的规定，对各项资产进行了现场清查核实，并针对不同的资产性质及特点，采取了不同的清查核实方法。非实物资产、负债主要通过查阅企业的原始会计凭证、核查企业债权债务的形成过程和函证，通过访谈和账龄分析核实债权收回的可能性、债务
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徐州工程机械集团有限公司拟转让江苏徐工信息技术股份有限公司60%股权项目资产评估说明 第7页的真实性；实物资产清查内容主要为核实资产数量、使用状态、产权及其他影响评估作价的重要事项。
4．补充、修改和完善评估申报表
评估人员根据现场实地勘察结果，并和企业相关人员充分沟通，进一步完善资产“资产评估申报表”，以做到：账、表、实相符及符合客观和企业实际情况。
5．核实主要资质及产权证明文件
评估人员对纳入评估范围的房屋建筑物、设备、无形资产等资产的产权进行核实调查，以确认产权是否清晰。
（二）资产清查核实主要方法
在清查核实工作中，评估人员针对不同资产的形态、特点及实际情况，采取了不同的清查核实方法。
1．资产负债的清查核实
（1）流动资产
1）实物性流动资产
纳入评估范围的实物性流动资产主要是存货，评估人员会同企业有关人员对企业申报存货的数量及质量按照评估准则的要求进行了必要的清查，对存货的申报内容、生产时间、购入时间等有关情况进行了详细的核实。为了准确确定存货价值，评估人员会同企业存货管理人员对库存的存货进行了清查和盘点，并推算到基准日与账面值进行核对。
2）非实物性流动资产
对纳入评估范围的非实物性流动资产各科目，评估人员主要通过账务核对以及函证等行清查核实。评估人员对现金进行了盘点，对银行存款核对了银行对帐单和余额调节表，对往来账款进了部分函证和核验。
（2）房屋建筑物
根据企业提供的评估申报表，评估人员在被评估单位有关人员的配合下对纳入评估范围的房屋建（构）筑物进行了勘察。
对于房屋的座落位置、建筑面积、建成年月与企业提供的有关资料进行核对；
核实房屋建筑物的结构类型、层数、层高、檐高、跨度、柱距、建筑面积；勘察
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徐州工程机械集团有限公司拟转让江苏徐工信息技术股份有限公司60%股权项目资产评估说明 第8页并记录房屋建筑物的装修、设施及其使用状况、实际用途以及企业维护维修状况；
查阅主要房屋建筑物的预(决)算书及施工图纸等；查阅有关房屋所有权证，主要核对房屋所有权证中所载“所有权人”、“建筑面积”、“结构”及“示意图”，检查是否与评估申报表中所列内容一致。
（3）机器设备
根据企业提供的设备资产评估申报明细表，设备评估人员对表中所列的各类设备进行了现场勘察。在现场勘察过程中，评估人员查阅了主要设备的购建合同、技术档案、检测报告、运行记录、维修养护等历史资料，通过与设备管理人员和操作人员的广泛交流，了解了设备的购置日期、产地、各项费用的支出情况，填写了设备状况调查表等。调查了解是否有未进账的盘盈设备和已核销及报废的机器设备等，调查了解企业设备账面的构成是否合理，有无账面记录异常现象，为分析评估增减值做好基础工作。设备产权主要通过查阅购置合同、购置发票、车辆行驶证等进行核查，对产权权属存在瑕疵的，给予高度关注，进一步通过询问的方式，了解产权权属，并要求委托方和相关当事人出具了“说明”和“承诺
函”。对于申报表中所填列内容与实际不符的，按照现场核实的情况，在征求企业有关管理人员意见的前提下进行了相应的调整。通过这些步骤比较充分地了解了设备的物理特征、技术特征和经济特征。
（4）无形资产—土地使用权
根据企业提供的土地使用权资产评估申报明细表，土地评估人员对表中所列土地的用途、性质、准用年限、开发程度、面积等与土地证等权属文件逐一核对，并对影响地价的一般因素、区域因素和个别因素等进行了详细了解和现场勘察，填写了土地使用权状况调查表等。
（5）递延所得税资产
评估人员了解了企业会计政策与税务规定抵扣政策的差异，对企业明细账、总账、报表数、纳税申报数进行核对；核实所得税的计算依据，取得纳税鉴定，验算应纳税所得额，核实应交所得税；经过核实，纳入评估范围的递延所得税资产为企业由于计提坏账准备产生。
（6）各类负债
对纳入评估范围的负债，评估人员在账务核对的基础上，调查了其内容、形
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徐州工程机械集团有限公司拟转让江苏徐工信息技术股份有限公司60%股权项目资产评估说明 第9页成原因、发生日期、相关合同等，并重点了解各类负债是否为企业评估基准日所需实际承担的债务。
二、影响资产核实的事项及处理方法
通过资产清查，评估人员发现影响资产核实的事项及处理方法如下：
（一）对金额较大的设备和部分存货进行了现场调查核实，对其余设备采用点面结合的方式进行抽查。
（二）评估师未对各种设备在评估基准日时的技术参数和性能做技术检测，而是在假定被评估单位提供的有关技术资料和运行记录真实有效的前提下和在未借助任何检测仪器的条件下，通过实地勘察作出的判断。
由于资料来源的不完全而可能导致的评估对象与实际状况之间的差异，未在本公司考虑的范围之内。
三、核实结论
评估人员依据客观、独立、公正、科学的原则，对评估范围内的资产及负债的实际状况进行了认真、详细的清查，我们认为上述清查在所有重要的方面反映了委托评估资产的真实状况，资产清查的结果有助于对资产的市场价值进行公允的评定估算。
（一）资产状况的清查结论
截至评估基准日2015年6月30日，江苏徐工信息技术股份有限公司没发现需要调整事项及实物资产产权瑕疵事项。
（三）账务清查结论
本次经济行为所涉及的徐工信息的评估基准日的财务报表系经江苏苏亚金诚会计师事务所有限公司审计，本次评估未发现需要调整的事项。
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徐州工程机械集团有限公司拟转让江苏徐工信息技术股份有限公司60%股权项目资产评估说明 第10页第五部分资产基础法评估技术说明
一、流动资产评估技术说明
（一）评估范围
纳入评估范围的流动资产包括货币资金、应收票据、应收账款、预付账款、其他应收款、存货。在评估基准日账面价值如下表所示：
项目名称 账面价值
货币资金 10,790,568.04
应收票据 4,950,000.00
应收账款 16,804,612.10
预付账款 335,421.51
其他应收款 4,776,594.18
存货 2,316,714.81
流动资产合计 39,973,910.64
（二）评估过程
1．进行总账、明细账、会计报表及评估明细表的核对；
2．到现场进行查验、监盘、函证等核实工作；
3．收集与评估有关的产权、法律法规文件、市场资料；
4．在账务核对清晰、情况了解清楚并已收集到评估所需的资料的基础上进行评定估算；
5．完成流动资产评估结果汇总，撰写流动资产评估说明。
（三）评估方法
根据企业提供的资产负债表、申报的流动资产各科目评估明细表，在清查核实的基础上，遵循独立性、客观性、公正性的工作原则进行评估工作。
1.货币资金
货币资金账面价值10,790,568.04元，由库存现金和银行存款两部分组成。
（1）库存现金
库存现金账面值125,493.30元，存放在财务部保险柜中，均为人民币。评估人员按币种核对现金日记账与总账、报表、评估明细表余额是否相符，对现金盘
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徐州工程机械集团有限公司拟转让江苏徐工信息技术股份有限公司60%股权项目资产评估说明 第11页点进行了监盘，对编制的“现金盘点表”进行了复核，根据盘点金额和基准日至盘点日的账务记录倒推出评估基准日的金额，账实相符。以盘点核实后账面价值作为评估值。库存现金评估值为125,493.30元。
（2）银行存款
银行存款账面值为 10,665,074.74元，共2个账户。评估人员查阅了相关会计记录及对账单，并对其期末余额进行了函证，查阅银行对账单与银行存款余额调节表，根据回函情况查明未达账项属于正常，经调节后银行存款余额相符。人民币存款以核实后账面值作为评估值。外币存款以评估基准日汇率折算成等值人民币作为评估值。银行存款的评估值 10,665,074.74元。
2.应收票据
应收票据账面原值4,950,000.00元，均为银行承兑汇票。核实时，核对明细账与总账、报表、评估明细表余额是否相符，根据评估明细表监盘库存票据，查阅核对票据票面金额、发生时间、业务内容及票面利率等与账务记录的一致性，并了解评估基准日后票据的承兑、背书转让情况。
经核实应收票据真实、完整，账、表、单金额相符，以核实后的账面值作为评估值。
应收票据评估值为4,950,000.00元。
3.应收账款、其他应收款
应收账款账面余额 16,948,674.02元，坏账准备 144,061.92元，账面价值 16,804,612.10元；纳入评估范围内其应收账款账面余额 4,776,594.18元，未计提坏账准备。
对应收款项，核对明细账与总账、报表、评估明细表余额是否相符，根据评估明细表查阅款项金额、发生时间、业务内容等账务记录，分析账龄。对金额较大或金额异常的款项进行函证，对没有回函的款项实施替代程序（取得期后收回的款项的有关凭证或业务发生时的相关凭证），对关联单位应收款项进行相互核对，以证实应收款项的真实性、完整性，核实结果账、表、单金额相符。
评估人员在对上述应收款项核实无误的基础上，借助于历史资料和现场调查了解的情况，具体分析欠款数额、欠款时间和原因、款项回收情况、欠款人资金、信用、经营管理现状等，采用个别认定和账龄分析的方法估计风险损失，对关联
北京天健兴业资产评估有限公司
徐州工程机械集团有限公司拟转让江苏徐工信息技术股份有限公司60%股权项目资产评估说明 第12页企业的往来款项等有充分理由相信全部能收回的，评估风险损失为0；对有确凿证据表明款项不能收回或实施催款手段后账龄超长的，评估风险损失为100%；对于预计不能全额收回但又没有确凿证据证明不能收回或不能全额收回的款项，在逐笔分析业务内容的基础上，参考企业计算坏账准备的方法，以帐龄分析分别确定一定比例的风险损失，按账面余额扣除风险损失确定评估值。对企业计提的坏帐准备评估为零。
经评估,应收账款评估值16,804,612.10元；其他应收款评估 4,776,594.18元。
4.预付款项
预付款项账面价值为 335,421.51元，主要内容为预付的软件款和电脑款等。
评估人员首先进行总账、明细账、会计报表及清查评估明细表的核对。如评估人员现场核实日，该预付账款的货物已经交付，或服务已经提供，评估人员检查存货、固定资产等资产及预付账款明细账，核实无误后，以账面值作为评估值。
如评估人员现场核实日，该预付账款的货物还未交付，或服务还未提供，评估人员通过函证，检查原始凭证，查询债务人的经营状况、资信状况，进行账龄分析等程序，综合分析判断，以该预付账款可收回货物、获得服务、或收回货币资金等可以形成相应资产和权益的金额的估计值作为评估值。
经评估，预付账款评估值335,421.51元。
5.存货
存货账面余额 2,316,714.81元，未计提存货跌价准备，全部为产成品。
评估人员对存货申报表与明细账、总账及会计报表进行核对，查阅相关账簿记录和原始凭单，以确认存货的真实存在及产权状况。对企业的存货内控制度，存货进、出库和保管核算制度及定期盘点制度进行核查，通过查阅最近的存货进出库单等，掌握存货的周转情况，并对存货的品质进行了重点调查。经核实，确认该企业内控制度严格、健全，存货的收、发和保管的单据、账簿记录完整、清晰。评估人员对存货进行了抽盘，抽查数量占总量的40%以上，抽查金额占总量的60%以上。抽查了评估基准日至盘点日之间的存货的出入库单等，确定评估基准日至盘点日之间的出入库存货的数量，并由此倒推计算出评估基准日存货的实有数量。
北京天健兴业资产评估有限公司
徐州工程机械集团有限公司拟转让江苏徐工信息技术股份有限公司60%股权项目资产评估说明 第13页产成品账面余额 2,316,714.81元，未计提存货跌价准备。产成品为各种型号的电脑显示器、主机和软件等，评估人员经过现场勘查，确认账账、账表、账实相符。经向财务人员了解得知以上产成品大部分为正常销售的产品。对于正常销售的产品采用市场法确定评估值。
评估值=库存数量×单位评估价值
单位评估价值=销售单价（不含税）-销售费用-全部税金-适当数额税后净利润销售费用=销售单价×销售费用率
销售税金及附加=销售单价×销售税金及附加率
管理及财务费用=销售单价×管理及财务费用率
营业利润=销售单价-单位成本-销售费用-销售税金及附加-管理及财务费用
其中：适当数额税后净利润为扣除净利润一定的比例，畅销产品为0，正常销售产品为50%，勉强可销售的产品为100%。
产品销售税金及附加费率=产品销售税金及附加/产品销售收入
销售费用率=产品销售费用/产品销售收入
产成品评估案例：
【案例一】苏创Thinkpad笔记本 E440 20C5S（产成品明细表序号1）
苏创Thinkpad笔记本 E440 20C5S账面数量72台，成本单价 2,700.85元，金额194,461.54元。经向销售部门调查，该种产品的评估基准日不含税销售单价为 3,635.07元。属于正常销售产品，适当数额税后净利润按50%扣除。
评估时以其不含税销售价格减去销售费用、全部税金和适当数额的税后净利润后确定评估值。
1)各项税费标准的确定
根据徐工信息评估基准日的利润表数据计算得出，销售费用率、销售税金及附加率、管理及财务费用率分别取1.56%、0.31%、11.72%，所得税率为25%。
2)各项税费的估算
销售费用=销售单价×销售费用率
= 3,635.07×1.56%
= 56.71(元)
销售税金及附加=销售单价×销售税金及附加率
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徐州工程机械集团有限公司拟转让江苏徐工信息技术股份有限公司60%股权项目资产评估说明 第14页=3,635.07×0.31%
=11.27（元）
管理及财务费用=销售单价×管理及财务费用率
=3,635.07×11.72%
=426.03（元）
营业利润=销售单价-单位成本-销售费用-销售税金及附加-管理及财务费用
=3,635.07-2,700.85-56.71-11.27-426.03
=440.21(元)
所得税=440.21×25%
= 110.05(元)
净利润=440.21-110.05
=330.16（元）
适当数额税后净利润=330.16×50%
=165.08（元）
3)评估值确定
单位评估价值=销售单价（不含税）-销售费用-销售税金及附加-全部税金-适当数额税后净利润
=3,635.07-56.71-11.27-110.05-165.08
=3,291.96（元）
评估值=库存数量×单位评估价值
=72.00×3,291.96
= 237,021.12（元）
经评估，产成品评估值为 2,823,753.31元，评估增值 507,038.50元，主要是因为产成品的评估值是在其完全成本的基础上作出且含部分利润，而账面值只包括了制造成本。
（四）评估结果及分析
经实施以上评估，流动资产评估结果见下表所示：
流动资产评估汇总表
金额单位：元
北京天健兴业资产评估有限公司
徐州工程机械集团有限公司拟转让江苏徐工信息技术股份有限公司60%股权项目资产评估说明 第15页
||||
|-|-|-|
|账面价值|评估价值|增值额|
|10,790,568.04|10,790,568.04|-|
|4,950,000.00|4,950,000.00|-|
|16,804,612.10|16,804,612.10|-|
|335,421.51|335,421.51|-|
|4,776,594.18|4,776,594.18|-|
|2,316,714.81|2,823,753.31|507,038.50|
|39,973,910.64|40,480,949.14|507,038.50|

综上所述，流动资产评估值为 40,480,949.14元，评估增值507,038.50元，增值率21.89%，主要原因为产成品的评估值中包含了部分利润，而账面值只包含制造成本。
二、固定资产—建（构）筑物评估技术说明
（一）评估范围
纳入本次评估范围的房屋2项，建筑面积2,199.92m2，构筑物1项,账面原值合计 3,031,154.00元，账面净值合计 3,031,154.00元。未计提固定资产减值准备。
金额单位：人民币元
||||
|-|-|-|
|科目名称|账面价值||
||原值|净值|
|房屋建筑物合计|3,031,154.00|3,031,154.00|
|固定资产--房屋建筑物|3,031,154.00|3,031,154.00|
|固定资产--构筑物及其他辅助设施|||

（二）建筑物概况
1.建筑物分布情况
江苏徐工信息技术股份有限公司的房屋建筑物位于徐州经济开发区工业区科技路东侧，房屋建筑物建成竣工投入使用时间为1999年。主要以钢混结构、砖混结构为主。建筑物维护保养的总体情况良好，能满足正常的生产、办公需要。主要房屋建筑物构造状况如下。
2.建筑物类型介绍
（1）钢混结构
北京天健兴业资产评估有限公司
徐州工程机械集团有限公司拟转让江苏徐工信息技术股份有限公司60%股权项目资产评估说明 第16页钢混结构房屋主要为独立基础，基础垫层为C15砼垫层，钢筋混凝土矩型柱，钢筋混凝土现浇梁，钢筋混凝土预制楼板,现浇钢筋砼外墙。外墙厚370mm，内墙厚240mm。外墙贴白色墙砖，内墙抹灰刮腻子刷涂料，大理石地面，环氧砂浆地面，塑钢窗，大门为平开自动感应门。屋面板为 C20预应力空心板，屋面保温采用聚苯乙烯泡沫塑料板保温聚酯复合防水卷材屋面，屋面防水等级为Ⅲ级，耐火等级Ⅱ级，抗震设防烈度为 7度。天棚抹灰刷白色涂料，内墙混合砂浆抹面刷白色涂料。水、暖、电及消防设施齐全。该建筑物主要为综合厂房。
（2）砖混结构
砖混结构房屋采用砖带型基础，砖承重墙，维护结构为 MU7.5红砖墙，M5水泥砂浆砌筑。外墙厚370mm，内墙厚240mm。外墙贴白色墙砖，内墙抹灰刮腻子刷涂料，地砖地面，塑钢窗，塑钢门。屋面板为 C20预应力空心板，屋面防水采用SBS防水卷材，天棚抹灰，面层刷白，屋内墙混合砂浆抹面刷白色涂料。水、暖、电及消防设施齐全。主要为门卫室。
（3）装修状况
建筑物综合厂房装修较好，外墙贴白色墙砖，塑钢窗，室内木门，一层门厅为大理石地面、其余为环氧砂浆地面，不锈钢楼梯扶手，楼梯台阶为大理石地面，大门为平开自动感应门。
门卫室为一般普通装修，外墙采用MU7.5红砖墙，M5水泥砂浆砌筑，塑钢窗，地砖地面，塑钢门。
（4）构筑物
构筑物为围墙。围墙为砖混及铁艺结构，委估构筑物整体使用状况良好。
3.产权概况
江苏徐工信息技术股份有限公司 2项房屋及其占用土地办理了不动产权证，证号为苏（2015）徐州市不动产权第 0018153号，证载权利人为江苏徐工信息技术股份有限公司。
（三）评估过程
1．第一阶段：准备阶段
评估人员进入现场后根据委托方提供的资产明细表进行账表核对，同时对资产申报表中评估项目的工程量、结构特征与申报的建筑物技术特征表所报数量和
北京天健兴业资产评估有限公司
徐州工程机械集团有限公司拟转让江苏徐工信息技术股份有限公司60%股权项目资产评估说明 第17页特征是否相符进行了核对并加以调整。
2．第二阶段：现场调查阶段
对被评估建筑物逐一进行了现场调查，根据申报表，核对各建筑物的名称、座落地点、结构形式、建筑面积等，并对照企业评估基准日时的资产现状，将资产申报表中的缺项、漏项进行填补，做到账实相符，不重不漏。在调查时，还主要察看了房屋、构筑物的外型、层数、高度、跨度、内外装修、室内设施、各构件现状、基础状况以及维修使用情况，并作了详细的观察记录。
评估人员对委托评估的房屋建筑物、构筑物作详细的查看，除核实建筑物、构筑物数量及内容是否与申报情况一致外，主要查看建筑物结构、装修、设施、配套使用状况。
（1）结构：为了判断建筑物基础的安全性，初步确定基础的可靠性和合理性，为评估提供依据。根据结构类型对承重墙、梁、板柱进行细心观测，查看有无变形开裂，有无不均匀沉降，查看混凝土构件有无露筋、麻面、变形，查看墙体是否有风化以及风化的严重程度。
（2）装饰：每个建筑物的装修标准和内容不尽相同，一般可分为内装修和外装修、高档装修和一般装修，但无论是对何种形式的装修，查看的主要内容是看装修的内容有无脱落、开裂、损坏，另外还要看装饰的新旧程度。
（3）设备：水电设施是否完好齐全，是否畅通，有无损坏和腐蚀，能否满足使用要求。
（4）维护结构：如非承重墙、门、窗、隔断、散水、防水、保温等，查看有无损坏、丢失、腐烂、开裂等现象。
3．第三阶段：评估测算阶段
查阅了典型建(构)筑物、线路的有关图纸及预决算资料，并根据评估基准日当地的建材市场价格，按现行定额和行业取费标准进行评估值计算。
4．第四阶段：建筑物评估技术说明撰写阶段
根据资产评估准则等资产评估相关规定等，编制“建筑物评估技术说明”。
（四）评估依据
1.《房地产估价规范》（GB/T50291—1999）；
北京天健兴业资产评估有限公司
徐州工程机械集团有限公司拟转让江苏徐工信息技术股份有限公司60%股权项目资产评估说明 第18页 2.《资产评估准则—不动产》（中评协[2007]189号）；
3.委托单位提供的苏（2015）徐州市不动产权第0018153号；
4.《建设工程工程量清单计价规范》（GB50500-2008）；
5.《江苏省建筑与装饰工程计价表》2008年；
6.《江苏省安装工程计价表》2008年；
7.《江苏省市政工程计价表》2008年；
8.《关于调整建筑、装饰、安装、市政、修缮加固、仿古建筑及园林工程预算工资单价的通知》苏建价〔2010〕494号；
9.《江苏省建筑工程费用定额》苏建价〔2009〕107号；
10.《徐州市工程造价信息》2015年第6期；
11.《资产评估常用数据与参数手册》；
12.评估基准日中国人民银行公布的贷款利率；
13.企业提供的建筑物图纸等相关资料。
（五）评估方法
对无收益、无成交实例的生产用房屋，按房地分估的原则，采用成本法进行评定估算。成本法是指按评估时点的市场条件和被评估房产的结构特征计算重置同类房产所需投资（简称重置价格）乘以综合评价的房屋建筑物的成新率确定被评估房产价值的一种方法。
评估值=重置全价×综合成新率
重置全价=建安工程造价+前期及其他费用+资金成本
综合成新率=使用年限成新率×权重+鉴定成新率×权重
（1）重置全价的确定
1)建安工程造价的估测
建安工程造价包括：工程量清单计价合计，措施项目费，规费、税金等。
根据企业提供的房屋建（构）筑物的有关资料和评估人员在当地所收集的资料，因结算书无法完整取得，采用概算指标调整法，以徐州市概算指标为基础，执行江苏省颁发的江苏省建筑与装饰工程计价表，江苏省安装工程计价表，调整计算
北京天健兴业资产评估有限公司
徐州工程机械集团有限公司拟转让江苏徐工信息技术股份有限公司60%股权项目资产评估说明 第19页出建（构）筑物的工程量清单计价合计，并进行综合取费，从而计算得出建安工程造价。
2)前期及其他费用
工程前期及其他费用包括当地地方政府规定收取的建设费用及建设单位为建设工程而投入的除建筑造价外的其他费用两个部分。包括的内容及取费标准见下表：
||||
|-|-|-|
|费用名称|费率|取费基数|
|建设单位管理费|1.50%|建安造价|
|勘察设计费|3.20%|建安造价|
|工程监理费|2.50%|建安造价|
|工程招投标代理服务费|0.79%|建安造价|
|可行性研究费|0.90%|建安造价|
|环境影响评价费|1.51%|建安造价|
|按费率取费合计|10.40%||
|城市基础设施配套费|建筑面积|105元/m2|
|新型墙体材料专项资金|建筑面积|10元/m2|
|白蚁防治费|建筑面积|2.3元/m2|

合计 工程造价×10.40%+建筑面积×117.30元/平方米
3)资金成本
根据工程的合理建设工期，并假设建设期内建设资金均匀投入，采用评估基准日人民银行公布的同期贷款利率计算，其中一年以内（含一年）贷款利率为4.85%，1～5年期（含五年）贷款利率为5.25%。即：工期按建设正常情况周期计算，并按均匀投入考虑：
资金成本=（建安工程造价+前期及其他费用）×建设期×利率×1/2
（2）综合成新率的确定
采用理论成新率和勘察成新率相结合的方法确定房屋建筑物的综合成新率。
1)使用年限成新率的计算
北京天健兴业资产评估有限公司
徐州工程机械集团有限公司拟转让江苏徐工信息技术股份有限公司60%股权项目资产评估说明 第20页理论成新率=（经济耐用年限-已使用年限）/经济耐用年限×100%
2)勘察成新率的测定
首先将影响房屋建筑物成新率的主要因素按结构（基础、墙体、承重、屋面）、装修（楼地面、内外装修、门窗、顶棚）、设备设施（水卫、暖气、电照）分项，参照建设部“房屋完损等级评定标准”的规定，结合现场勘查实际现状确定各分项评估完好值，再根据权重确定勘察成新率。
勘察成新率=结构部分打分值×权重＋装修部分打分值×权重＋安装部分打分值×权重
3)综合成新率
使用年限成新率取权重0.4，勘察成新率取权重0.6。
综合成新率=使用年限成新率×0.4+勘察成新率×0.6
（3）评估值的计算
评估值=重置全价×综合成新率
（六）评估结果及其分析
本次评估房屋建（构）筑物于评估基准日2015年6月30日的评估结果为：
||||||
|-|-|-|-|-|
|账面价值||评估价值|||
|原值|净值|原值|净值|原值|
|3,031,154.00|3,031,154.00|3,931,000.00|2,673,100.00|29.69|
|-|-|121,100.00|58,100.00||
|3,031,154.00|3,031,154.00|4,052,100.00|2,731,200.00|33.68|

评估增减值原因是：
1.因近几年来建筑材料价格有一定上涨，致使房屋建筑物重置成本上升，从而评估原值增值。
2.房屋建筑物评估净值减值的主要原因是企业于 2014年购入转固定资产后未计提折旧。
（七）评估案例
【案例一】综合厂房（评估明细表4-6-1第1项）
综合厂房于1999年10月1日竣工，钢混结构，3层，一层层高4.5m，二层、
北京天健兴业资产评估有限公司
徐州工程机械集团有限公司拟转让江苏徐工信息技术股份有限公司60%股权项目资产评估说明 第21页三层层高4m，檐高13m，建筑面积2,168.83m2，房权证为苏（2015）徐州市不动产权第0018153号。
该建筑物基础为钢筋砼独立基础，基础垫层为C15砼垫层，钢筋混凝土矩型柱，钢筋混凝土现浇梁，钢筋混凝土预制楼板。外墙厚370mm，内墙厚240mm。外墙贴白色墙砖，内墙抹灰刮腻子刷涂料，一层门厅为大理石地面，其余为环氧砂浆地面，塑钢窗，大门为平开自动感应门，室内木门。天棚抹灰刷白色涂料，内墙混合砂浆抹面刷白色涂料。屋面板为 C20预应力空心板，屋面保温采用聚苯乙烯泡沫塑料板保温聚酯复合防水卷材屋面，屋面防水等级为Ⅲ级，耐火等级Ⅱ级，抗震设防烈度为 7度。暗管暗线敷设照明线路，镀锌钢管供水，铸铁管排水。综合厂房内水、暖、电及消防设施齐全，现场勘查无明显不均匀沉降现象，能够满足使用要求。暗管暗线敷设照明线路，镀锌钢管供水，铸铁管排水，通信线路套管穿墙。
经现场勘察，该建筑基础有足够承载能力，无超过允许范围内的不均匀沉降；
承重结构有足够承载力，地面轻度磨损，水、暖、电及消防设施齐全，能够满足使用要求。
1.重置全价的估算
重置全价＝建安工程造价＋前期及其他费用＋资金成本
(1)确定建安工程造价
建安工程造价包括土建装修工程、水电安装工程的总价。建安工程造价采用概算指标调整法进行计算，即依据该工程原概算工程量清单计价合计，结合评估对象的实际情况、评估基准日的建筑材料的市场价格对概算指标进行修正，对材料及人工费等指标数进行调整，从而确定评估对象的工程量清单计价合计，在此基础上利用评估基准日相关取费标准计算工程建安造价。具体计算如下：
①土建工程
土建工程取费表
|||
|-|-|
|费用名称|计算程序|
|工程量清单计价合计|1.1+1.2+1.3+1.4+1.5|
|其中：人工费||
|其中：材料费||
|其中：机械费||

北京天健兴业资产评估有限公司
徐州工程机械集团有限公司拟转让江苏徐工信息技术股份有限公司60%股权项目资产评估说明 第22页
|||
|-|-|
|企业管理费|(1.1+1.3)×25%|
|利润|(1.1+1.3)×12%|
|措施项目费|2.1+2.2+2.3+2.4+2.5|
|夜间安全文明施工费|(一)×0.1%|
|冬雨季季施工增加费|(一)×0.2%|
|已完未完工程保护费|(一)×0.05%|
|临时设施费|(一)×2.0%|
|安全文明施工费|(一)×2.2%|
|材料价差|按规定计算|
|规费|[(一)+(二)+(三)]×3.5%|
|税金|[(一)+(二)+(三)+(四)]×3.44%|
|工程总造价|[(一)+(二)+(三)+(四)+(五)]|

土建工程造价为3,033,387.11元。
①安装工程
安装工程取费表
|||
|-|-|
|费用名称|计算程序|
|工程量清单计价合计|1.1+1.2+1.3+1.4+1.5|
|其中：人工费||
|其中：材料费||
|其中：机械费||
|企业管理费|1.1×39%|
|利润|1.1×14%|
|措施项目费|2.1+2.2+2.3+2.4+2.5|
|夜间安全文明施工费|（一）×0.08%|
|冬雨季季施工增加费|（一）×0.1%|
|已完未完工程保护费|（一）×0.05%|
|临时设施费|（一）×1.2%|
|安全文明施工费|（一）×0.8%|
|材料价差|按规定计算|
|规费|[(一)+(二)+(三)]×2.58%|
|税金|[(一)+(二)+(三)+(四)]×3.44%|
|工程总造价|[(一)+(二)+(三)+(四)+(五)]|

安装工程造价为219,867.83元。
建安工程造价=土建工程造价+安装工程造价
=3,033,387.11+219,867.83
北京天健兴业资产评估有限公司
徐州工程机械集团有限公司拟转让江苏徐工信息技术股份有限公司60%股权项目资产评估说明 第23页= 3,253,254.93元
(2)前期及其他费用
前期及其他费用依据国家、江苏省的有关规定如下表：
前期及其他费用表 单位：人民币元
||||
|-|-|-|
|项目名称|取费标准及计算方法|金额|
|建筑安装工程总造价|1+2|3,253,254.93|
|建筑工程||3,033,387.11|
|安装工程||219,867.83|
|前期及其他费用|∑（1～9）|592,742.27|
|建设单位管理费|(一) ×1.5%|48,798.824|
|勘察设计费|(一)×3.2%|104,104.158|
|工程监理费|(一)×2.5%|81,331.373|
|工程招投标代理服务费|(一)×0.79%|25,700.714|
|可行性研究费|(一)×0.90%|29,279.294|
|环境影响评价费|(一)×1.51%|49,124.150|
|城市基础设施配套费|建筑面积×105元|227,727.15|
|新型墙体材料专项资金|建筑面积×10元|21,688.30|
|白蚁防治费|建筑面积×2.3元|4,988.31|

(3)资金成本
根据该项目合理工期，建设期按半年考虑，且资金均匀投入，按照评估基准日半年期国家规定的贷款利率4.85%计算。
资金成本=(建安工程造价+前期及其他费用)×建设期利率×建设期×1/2
=(3,253,254.93+592,742.27)×4.85%×0.5×1/2
=46,632.72（元）
重置全价=建安工程造价+前期及其他费用+资金成本
=3,253,254.93+592,742.27+ 46,632.72
=3,892,600.00（元）百位取整
北京天健兴业资产评估有限公司
徐州工程机械集团有限公司拟转让江苏徐工信息技术股份有限公司60%股权项目资产评估说明 第24页 2.综合成新率的确定
(1)使用年限成新率
该建筑物于 1999年 10月竣工投入使用，经济耐用年限 50年，距评估基准日(2015.6.30)已使用15.76年，剩余使用年限34.24年。
使用年限成新率=（经济耐用年限-已使用年限）/经济耐用年限×100%
=（50-15.76）/50×100%
=68%（取整）
(2)勘察成新率
通过实地勘查将建筑物分为三部分，即结构部分、装修部分、设备部分，了解该房屋的使用现状，维修保养，使用环境，使用强度等，然后对结构部分、装饰部分和设备部分进行打分，确定其勘察成新率。如下表：
房屋建筑物成新率鉴定表
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|部件名称|||标准分|具体情况|评定分|
|结构部分|1.基础||30|有足够承载能力；|20|
||2.承重构件||30|梁板柱墙坚固；|20|
||3.非承重墙||15|节点坚固严实；|11|
||4.屋面||15|无渗漏，保温轻热层完好；|11|
||5.楼地面||10|整体面层良好；|7|
|||小计：(1+2+3+4+5)×权重=69×0.8=55.2||||
|装修部分|6.门窗||40|完好无损，开关灵活；|26|
||7.外装修||30|完整、粘贴牢固，无空鼓、裂缝；|20|
||8.内装修||30|完整、无破损；|19|
|||小计：（6+7+8）×权重＝65×0.1=6.5||||
|设备部分|9.水卫||40|上、下水管道畅通无阻，零件齐全；|26|
||10.电器||60|各种照明装置完好无损，绝缘良好；|40|
|||小计：（9+10）×权重=66×0.1=6.6||||
||打分法评定取整(A)：A=G+B+S=68.3|||||

打分法评定取整(A)：A=G+B+S=68.3
勘察成新率取整为68%。
(3)综合成新率
综合成新率=使用年限成新率×0.4＋勘察成新率×0.6
=68%×0.4+68%×0.6
=68%
成新率取整68%。
北京天健兴业资产评估有限公司
徐州工程机械集团有限公司拟转让江苏徐工信息技术股份有限公司60%股权项目资产评估说明 第25页 3.评估值的计算
评估值=重置全价×综合成新率
=3,892,600.00×68%
=2,647,000.00（元）百位取整
【案例二】围墙（评估明细表4-6-1第1项）
该构筑物位于徐州经济开发区工业区科技路东侧，围墙总长258.08m，高2m，于1999年10月竣工。
该构筑物由基础、垫层、砖柱，铁艺栏杆组成。基础为独立柱基，底部人工挖地坑1.5m深，基（槽）坑回填土夯填，垫层为C10砼无筋垫层，砖围墙采用标准砖（240×115×53mm），M5水泥砂浆砌筑，上部安装铁艺栏杆。
经现场查勘察，该构筑物结构稳定，基础无明显不均匀沉降现象能够满足使用要求。
1.重置全价的估算
重置全价＝建安工程造价＋前期及其他费用＋资金成本
(1)确定建安工程造价
被评估单位未能提供委估围墙的工程造价结算资料，根据现场勘查了解到的委估围墙的现状以及委托方提供的有关该围墙的情况，对此围墙的工程造价采用重编预算法确定。根据2008年《江苏省市政工程计价表》，《江苏省建筑工程费用定额》苏建价〔2009〕107号，徐州市工程造价信息 2015年第 6期委估围墙计算表如下：
1）围墙工程造价
围墙工程概算表
|||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|
|项目编码|项目名称|单位|工程量|单价|合价|||
|||||||人工费|材料费|
||土、石方工程|||||||
|1-98|人工挖沟槽二类土深度（2m以内）|100m3|0.61|1,345.32|825.27|817.92|-|
|10101|回填土夯填|100m3|2.09|920.00|1,920.40|1,528.49|-|
|1-202|反铲挖掘机挖三类土深度1.5m以内|1000m3|0.27|2,088.56|569.42|40.90|-|
|二、|脚手架工程||-|||-|-|
|10302|里脚手架钢管价|100m2|8.18|114.93|940.03|706.31|182.33|

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徐州工程机械集团有限公司拟转让江苏徐工信息技术股份有限公司60%股权项目资产评估说明 第26页
|||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|
|三、|砌筑工程||-|||-|-|
|10301|M7.5水泥砂浆砖基础|10m3|3.87|1,200.12|4,642.15|1,174.91|3,388.40|
|3-47|砌砖、砖砌内外墙（墙厚）240|10m3|14.51|1,303.42|18,912.02|5,824.26|12,818.32|
|四、|砼及钢筋砼工程||-|||-|-|
|10404|现浇砼模板、砼基础垫层、木模板|100m2|1.09|1,106.60|1,206.81|349.32|815.36|
|5-193|现浇砼模板、矩形柱、复合木模板、木支撑|100m2|1.00|1,909.95|1,903.91|868.19|891.19|
|5-83|现浇砼模板、圈梁直形、复合木模板、木支撑|100m2|4.83|1,375.83|6,646.40|3,811.84|2,565.37|
|5-403|C20现浇砼柱、构造柱|10m3|0.83|2,131.92|1,780.06|533.35|1,181.72|
|5-408|C21现浇砼柱、圈梁|10m3|5.89|2,949.05|17,361.97|3,542.61|8,252.46|
|5-309|现浇构件、螺纹钢筋（三级）φ14|T|2.39|3,456.17|8,245.02|538.46|7,469.47|
|5-355|箍筋φ6|T|0.34|3,620.88|1,233.99|245.38|975.54|
|五|装饰工程||-||-|-|-|
|10304|墙面、墙裙、抹水泥砂浆、砖墙|100m2|16.36|772.00|12,628.66|5,916.28|6,397.66|
|10401|C20砼基础垫层|10m3|3.82|1,799.53|6,868.72|1,232.84|5,226.16|
||合计||||85,684.86|27,131.04|50,163.97|

围墙工程费用计算程序表 单位：人民币元
|||
|-|-|
|费用名称|计算程序|
|工程量清单计价合计|1.1+1.2+1.3+1.4+1.5|
|其中：人工费||
|其中：材料费||
|其中：机械费||
|企业管理费|(1.1+1.3)×19%|
|利润|(1.1+1.3)×10%|
|措施项目费|2.1+2.2+2.3+2.4+2.5|
|夜间安全文明施工费|(一)×0.10%|
|冬雨季季施工增加费|(一)×0.2%|
|已完未完工程保护费|(一)×0.01%|
|临时设施费|(一)×1.5%|
|安全文明施工费|(一)×0.6%|
|材料价差|按规定计算|
|规费|[(一)+(二)+(三)]×2.11%|
|税金|[(一)+(二)+(三)+(四)]×3.44%|
|工程总造价|[(一)+(二)+(三)+(四)+(五)]|

围墙工程造价为108,400.62元。
(2)前期及其他费用
北京天健兴业资产评估有限公司
徐州工程机械集团有限公司拟转让江苏徐工信息技术股份有限公司60%股权项目资产评估说明 第27页前期及其他费用依据国家、江苏省的有关规定如下表
前期及其他费用表单位：人民币元
||||
|-|-|-|
|项目名称|取费标准及计算方法|金额|
|建筑工程总造价||108,400.62|
|建筑工程||108,400.62|
|前期及其他费用|∑（1～6）|11,273.66|
|建设单位管理费|(一) × 1.2%|1,626.01|
|勘察设计费|(一)×3%|3,468.82|
|工程监理费|(一) ×2.4%|2,710.02|
|工程招投标代理服务费|(一)× 0.7%|856.36|
|可行性研究费|(一)× 0.90%|975.61|
|环境影响评价费|(一)× 0.72%|1,636.85|

（3）资金成本
根据该项目合理工期，建设期按半年考虑，且资金均匀投入，按照评估基准日半年期国家规定的贷款利率4.85%计算
资金成本=(建安工程造价+前期及其他费用)×建设期利率×建设期×1/2
=(108,400.62+11,273.66)×4.85%×0.5×1/2
=1,451.05（元）
重置全价=建安工程造价+前期及其他费用+资金成本
=108,400.62+11,273.66+1,451.05
=121,100.00（元）百位取整
2.综合成新率的确定
（1）使用年限成新率
该构筑物于 1999年 3月竣工投入使用，经济耐用年限 30年，距评估基准日(2015.6.30)已使用16.34年，剩余使用年限13.66年。
使用年限成新率=（经济耐用年限-已使用年限）/经济耐用年限×100%
=（30-16.34）/30×100%
=46%取整
北京天健兴业资产评估有限公司
徐州工程机械集团有限公司拟转让江苏徐工信息技术股份有限公司60%股权项目资产评估说明 第28页2）勘察成新率
按照 1984年原城乡建设环境保护部关于测算构筑物成新率的标准，结合构筑物的实际损耗情况，进行现场勘察和鉴定后，分别对构筑物的结构和其他部分进行打分，并依据权重系数计算出构筑物的勘察成新率。现场打分法求取过程详见下表：
构筑物成新率鉴定表
|||
|-|-|
||具体情况|
|100|有足承载能力，没有明显不均匀沉降|
|综合求取时权重取为0.25||
|100|有足承载能力，没有明显不均匀沉降|
|综合求取时权重取为0.35||
|100|外表较好，面层较好|
|综合求取时权重取为0.40||

勘察成新率为50%
3）综合成新率
综合成新率=使用年限成新率×0.4＋勘察成新率×0.6
=46%×0.4+50%×0.6
=48.4%
成新率取整为48%。
3.评估值的计算
评估值=重置全价×综合成新率
=121,100.00×48%
=58,100.00（元）百位取整
三、固定资产—设备评估技术说明
（一）评估范围
纳入本次评估范围内的设备类资产为电子设备。账面原值为 218,512.84元，账面净值为208,915.42元（未计提减值准备）。详见下表：
金额单位：人民币元
账面价值
科目名称
原值 净值
北京天健兴业资产评估有限公司
徐州工程机械集团有限公司拟转让江苏徐工信息技术股份有限公司60%股权项目资产评估说明 第29页
||
|-|
|218,512.84|
|218,512.84|

（二）设备概况
查验被评估单位的固定资产台账和有关会计凭证，查阅有关的购置合同和付款发票等，核实其账面价值的构成，收集日常运行记录，维修保养记录，逐项核实被评估单位提供的申报表中所列设备的品名、数量、规格型号、存放地点，完善清查评估明细表，要求做到“表”、“实”相符。
向设备操作人员了解其使用状况、维修保养、使用强度等，对重点设备做好详细勘察记录。
电子设备主要包括计算机和打印机等各种办公设备。经现场勘察，办公设备基本能够正常使用。
(三) 评估依据
1.设备评估明细表；
2.设备发票和相关技术资料；
3.评估人员对评估对象进行现场勘察核实记录表；
4.评估人员通过网络查询的信息资料；
5.评估人员通过市场搜集的其他各种信息资料。
(四)评估方法
根据本次评估目的，按照持续使用原则，以市场价格为依据，结合设备特点和收集资料的情况，对正常生产经营用的设备采用成本法评估。
1．成本法
评估值=重置全价×成新率
（1）重置全价的确定
对于市场上有同型号设备销售，属于同城购买，商家对购买产品包运输、上门安装调试服务，除了购买价之外，没有其他费用，因此，购买价即为重置全价。
根据当地市场信息及《慧聪商情》等近期市场价格资料，确定评估基准日的电子设备的市场价格。
则其重置全价=购置价
北京天健兴业资产评估有限公司
徐州工程机械集团有限公司拟转让江苏徐工信息技术股份有限公司60%股权项目资产评估说明 第30页（2）成新率的确定
根据使用时间，结合维修保养情况，以使用年限法确定成新率。
（3）评估值的确定
评估值=重置全价×成新率
(五) 评估案例
【案例一】联想笔记本(表 4-6-6 序号23)
1.设备概况
设备名称：联想笔记本
规格型号：K4450
生产厂家：联想（北京）有限公司
购置日期：2015年6月1日
启用日期：2015年6月1日
数量：1台
账面原值：3,632.48元
账面净值：3,632.48元
主要技术参数：
屏幕： 14英寸
分辨率： 1366x768
CPU主频： 1.7GHz
核心数： 双核心/四线程
显卡类型： 双显卡（入门级独立显卡＋集成显卡）
显存容量： 2GB
电池类型： 4芯锂电池，2200毫安
续航时间： 4.5小时，视具体使用环境而定
2.重置全价的确定
该型电脑购买于2015年6月，经了解该型号电脑评估基准日的市场价不含税价格为3,600.00元。
3.成新率的确定
该型电脑2015年6月购入并投入使用，至评估基准日已使用年，经济寿命年限按5年计，使用年限成新率为：
北京天健兴业资产评估有限公司
徐州工程机械集团有限公司拟转让江苏徐工信息技术股份有限公司60%股权项目资产评估说明 第31页使用年限成新率=(经济寿命年限-已使用的年限)/经济寿命年限×100%
=（5-0.08）/5
=98%
该型号电脑，结构简单，正常的维修保养，已使用年限成新率作为综合成新率。
即：综合成新率=98%
4.计算评估值
评估值=重置全价×综合成新率
=3,600.00×98%
=3,528.00(元)
四、无形资产—土地使用权评估技术说明
(一) 评估范围
纳入评估范围的土地1宗，宗地面积 3,259.73平方米，待估宗地位于徐州经济开发区工业区科技路东侧。
(二) 核实情况
首先以评估明细表与明细账、总账和报表进行余额核对；然后收集查验土地使用权证书、土地出让合同和缴纳地价款的凭证。现场查勘待估宗地及周围地区的土地利用情况，宗地上主要建筑物名称、结构、用途、建筑年月等，了解宗地周围交通条件、产业集聚状况、基础设施和公共配套设施情况等，调查待估宗地的公共基础设施配套条件、开发程度，并填写调查作业表。
(三) 基本概况
1.土地登记状况
评估土地登记基本情况如下表：
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|土地使用证编号|取得日期|宗地使用权人|宗地位置|用途|宗地面积（平方米）|
|苏（2015）徐州市不动产权第0018153号|2009/3/31|徐州徐工信息技术服务股份有限公司|徐州经济开发区工业区科技路东侧|工业|3,259.73|
||||||3,259.73|

2.土地使用权权利状况
经核实估价对象的土地所有权属国家所有，根据企业提供的资料，待估宗地
北京天健兴业资产评估有限公司
徐州工程机械集团有限公司拟转让江苏徐工信息技术股份有限公司60%股权项目资产评估说明 第32页的土地使用权人为江苏徐工信息技术股份有限公司，土地取得方式为出让，土地证号为苏（2015）徐州市不动产权第0018153号，土地面积 3,259.73平方米。
3.地上建筑物状况
委估土地地上建筑物有 3项，建筑物主要有综合厂房、门卫室及围墙，建筑面积2,199.92平方米。
(四) 地价定义
本次评估有 1宗土地，被评估单位以出让的方式取得，工业用地，宗地开发程度达到“五通一平”（即通路、通电、通信、通上水、通下水、场地平整）条件下，在评估基准日2015年6月30日剩余使用年限内的土地使用权的市场价格。
(五) 估价原则
本次评估在遵循客观、公正、合法等原则的前提下，认真进行调查研究和实地勘察，按照有关法规政策和技术规程，事实求是分析地价资料的有效性、真实性，客观反映当前地价的实际水平，采用科学的评估方法，标准的程序，为使评估结果的公正合理。主要遵循以下原则：替代原则、最有效使用原则、协调原则、估价时点原则、合法原则、变动原则等。
1.替代原则
根据市场运行规律，在同一商品市场中，商品或提供服务的效用相同或大致相似时，价格低者吸引需求，即有两个以上互有替代性的商品或服务同时存在时，商品或服务的价格是经过互相影响与比较之后来决定的。土地价格也同样遵循替代规律，某块土地的价格，受其他具有相同使用价值的地块，即同类型具有替代可能的地块价格所牵制。换言之，具有相同使用价值、替代可能的地块之间，会互相影响和竞争，使价格相互牵制而趋于一致。
2.协调原则
土地总是处于一定的自然和社会环境中，必须与周围环境相协调，因为土地能适应周围环境，则该土地的收益或效用能最大限度地发挥，所以要分析土地是否与所下环境相协调。即可判定该地块是否为最有效使用。因此，土地估价时，一定要分析土地与周围环境关系，判断其是否协调，这直接关系到该地块的收益和价格。
3.最有效使用原则
北京天健兴业资产评估有限公司
徐州工程机械集团有限公司拟转让江苏徐工信息技术股份有限公司60%股权项目资产评估说明 第33页由于土地具有用途的多样性，不同的利用方式能为权利人带来不同的收益量，且土地权利人都期望从其所占用的土地上获取更多的收益，并以满足这一目的为确定土地利用方式的依据。所以地价是以该宗地效用能够最有效发挥为前提的。
4.合法原则
合法原则是指地产评估要在法律规定的条件下进行。分析地产的最佳使用时，必须根据城市规划及有关法律的规定来确定。
5.估价时点原则
估价时点原则是指估价结果应是估价对象在估价时点的客观合理价格或价值。
6.变动原则
一般商品的价格，是伴随着构成价格的因素的变化而发生变动的。土地价格也是同样的情形，它是各种地价形成因素相互作用的结果，而这些价格形成因素随着市场价格的变化而变化，故土地价格随市场价格的变化而变动。
(六) 地价影响因素分析
1.一般因素
(1)地理位置
徐州市位于东经116°22′～118°40′、北纬33°43′～34°58′之间。
东西长约 210公里，南北宽约 140公里，总面积 11258平方公里，占江苏省总面积的11%。域内除中部和东部存在少数丘岗外，大部皆为平原。丘陵海拔一般在00－200米左右，丘陵山地面积约占全市9.4%。丘陵山地分两大群，一群分布于市域中部，山体高低不一，其中贾汪区东北的大洞山为全市最高峰，海拔365米；
另一群分布于市域东部，最高点为新沂市北部的马陵山，海拔 122.9米。平原总地势由西北向东南降低，平均坡度1/7000--1/8000，平原约占土地总面积的90%，海拔一般在30－50米之间。
(2)自然环境
徐州属暖温带半湿润季风气候，四季分明，夏无酷暑，冬无严寒。年气温14℃，年日照时数为2284至2495小时，日照率52%至57%，年均无霜期200至220天，年均降水量800至930毫米，雨季降水量占全年的56%。气候资源较为优越，有利
北京天健兴业资产评估有限公司
徐州工程机械集团有限公司拟转让江苏徐工信息技术股份有限公司60%股权项目资产评估说明 第34页于农作物生长。主要气象灾害有旱、涝、风、霜、冻、冰雹等。气候特点是：四季分明，光照充足，雨量适中，雨热同期。四季之中春、秋季短，冬、夏季长，春季天气多变，夏季高温多雨，秋季天高气爽，冬季寒潮频袭。
(3)自然资源
徐州是全国重要的煤炭产地、华东地区的电力基地，拥有煤炭、井盐、铁、钛、大理石、石灰石等 30多种矿产，储量大、品位高。煤炭已探明储量达 39亿吨以上，预测储量69亿吨,年产量2500多万吨；井盐储量为220亿吨、且品位很高，发展煤化工、盐化工的资源条件十分优越；钾矿探明储量22亿吨，约占国内探明储量的1/5；石膏年开采能力500万吨，为华东地区之首。境内有中国中煤能源集团公司所属的国有大型企业大屯煤电(集团)有限责任公司。
徐州还是国家粮棉生产基地，优质农副产品生产加工出口基地，秸秆养畜示范区、林业科技开发试验示范区和五大蔬菜产区之一，是中国银杏之乡、苹果之乡，全国四大胶合板加工基地之一，农副产品资源十分丰富。
(4)经济概况
徐州经济已经基本形成了装备制造、能源、徐州商圈、食品及农副产品加工业四大千亿元支柱产业，新医药、电子信息、环保设备为新兴产业，煤炭、电力、建材、轻纺、冶金等传统产业加快发展的具有比较鲜明特色的产业体系，3家企业名列中国最大500家企业，10家企业进入全国同行业百强，50余种产品产量位居中国或江苏省第一，徐工集团、天宝集团、维维集团、保利协鑫是中国同行业生产规模最大的企业。徐州传统服务业起步较早、基础扎实，现代服务业业态健全、层次较高，金地商都、沃尔玛、家乐福、金鹰国际、中央百货、王府井百货、金地商都等国内外知名商家纷纷入驻，形成了淮海经济区规模最大、门类最全、档次最高的“中心商圈”。
近年来，徐州市充分利用江苏省加快苏北振兴和开发建设沿东陇海线产业带的有利时机，按照“点线面推进、大项目带动、城市间协调发展”的思路，着力实施“大工业支撑、大项目带动、大商贸流通、大城市建设”四大战略，使全市经济社会快速发展。
(5)交通运输
徐州交通便捷发达，陇海、京沪两大铁路干线纵横交会，已经开工建设的京
北京天健兴业资产评估有限公司
徐州工程机械集团有限公司拟转让江苏徐工信息技术股份有限公司60%股权项目资产评估说明 第35页沪高铁、徐兰高铁和规划中的京福高铁在徐州贯通；5条国道、20条省道、5条高速公路在徐州纵横成网，高速公路通车里程达 350公里，在中国地级市中位居前列；市区距离和平桥夜景连云港国际港口只有 200公里，并与高速公路相连，运河及海上运输均较为便利；徐州观音机场已开通北京、上海、广州、深圳、香港等国内20多条航线；鲁宁地下输油管道纵贯境内，已经形成了铁路、公路、水运、航空、管道“五通汇流”的现代化立体交通体系。
经过中铁十局建设者历时三年的建设，中铁十局第一个 BT项目、徐州市和平路东延工程———徐州和平大桥于 08年 6月 6日上午正式通车。这座跨 37股铁路，也是目前国内跨铁路最多的大桥，成为徐州连接新老城区的“黄金通道”，和平大桥为徐州第一座高架桥。
2.区域因素
（1）交通条件
徐州地处苏、鲁、豫、皖四省交界，东襟淮海，西按中原，南屏江淮。北扼齐鲁，素有“五省通衢”之称，是国家重要的综合交通枢纽。连霍、京福、京沪、宁徐等国家高速公路主干线在此交汇，京沪、陇海两大干线铁路于此相交，国家水运主通道京杭运河傍城而过，徐州观音国际机场是淮海经济区唯一的大型干线机场，徐州市运输管道是华东输油管道的重要组成部分。徐州已经初步形成公路、铁路、水运、航空、管道“五通汇流”的立体化交通格局。江苏徐工信息技术股份有限公司房屋位于徐州经济开发区工业区科技路东侧，交通便利。
（2）基础设施条件
供水：开发区区域内分地下水和地表水源，地下水源来自市规划区内的承压水层，地表水源来自市区周围的河流和水库,给水网络以环状为主，辅以支网，用水保证率较高。
排水：接市政排水管网,区域排水为雨污分流方式，排污管分区铺设，自成系统，以污水处理厂为终结，呈辐射状分布，并建有排渍泵站，排水通畅。
供电：待估宗地所在区域由江苏省徐州市电力公司供电，开发区实行双回路集中供电，为徐州经济发展提供了有力的电力保障。
通讯：待估宗地所在区域属于江苏徐州电信公司市话服务区；电话交换方式采用数字程控交换；区域内装机容量不受限制，电讯条件较优多种网络功能和通
北京天健兴业资产评估有限公司
徐州工程机械集团有限公司拟转让江苏徐工信息技术股份有限公司60%股权项目资产评估说明 第36页信手段完善，电话普及，通讯信号及网络信号覆盖及畅通。
3.个别因素
待估宗地为江苏徐工信息技术股份有限公司所使用的土地，此次评估的宗地面积为3,259.73m2，形状规则，工业用地，待估宗地实际开发程度为宗地红线“五通一平”（即通路、通电、通信、通上水、通下水、场地平整）。
4.环境因素
大气环境质量目标：环境空气质量总体达到相应功能区划标准，徐州市保持《环境空气质量标准》（GB3095－1996）二级标准
5.工业聚集度
待估宗地处于工业企业较聚集的徐州经济开发区工业区科技路东侧。待估宗地周围主要有东临四方供水有限公司，西临科技路，南临报社印刷厂，北临君胜投资有限公司等，产业集聚度较好。
(七)评估依据
1.《中华人民共和国土地管理法》（中华人民共和国主席令第 28号，2004年8月28日）；
2.《中华人民共和国城市房地产管理法》（中华人民共和国主席令 72号，2007年8月30日）；
3.《城镇土地估价规程》（GB/T18508-2001）；
4.《城镇土地分等级规程》（GB/T18507-2001）；
5.《土地利用现状分类》（GB/T21010-2007）；
6.中国城市地价动态监测网（http：//www.landvalue.com.cn）；
7.政府颁布的有关土地的政策、规定、通知等法规文件；
8.《江苏省国土资源厅关于公布 2012年度城镇地价动态监测与基准地价更新成果》苏国土资发〔2013〕126号；
9.《省政府办公厅关于印发江苏省工业用地出让最低价标准的通知》苏政办发〔2007)21号文件；
10.被评估单位提供的国有土地使用证：苏（2015）徐州市不动产权第 0018153号；
北京天健兴业资产评估有限公司
徐州工程机械集团有限公司拟转让江苏徐工信息技术股份有限公司60%股权项目资产评估说明 第37页 11.《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（国务院 55号令）；
12.《江苏省土地管理条例》（2004年 4月 16日江苏省第十届人民代表大会委员会第九次会议通过修正，自2004年4月28日起施行）；
13.《江苏省土地登记办法》（江苏省人民政府令第83号）；
14.评估人员实地勘查、调查、收集的估价有关资料；
15.被评估单位提供的有关资料。
(八) 评估方法
在遵循估价原则的基础上，根据待估宗地的实际情况和被评估单位提供的资料、评估人员的现场勘查及调查收集的有关资料，本次评估采用市场法与基准地价修正法分别进行评估，经综合分析比较，以市场法结果为最终评估结果。
1.市场法
市场法是指将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似宗地进行比较，对这些类似宗地的交易价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
土地比准价格=可比案例交易价格×交易情况修正系数×交易期日修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数
评估值=（案例A+案例B+案例C）/3
2.基准地价修正法
首先分析待估宗地地价的评估基准日与本次评估所采用的基准地价在评估期日方面的差异，测算经期日修正后的基准地价；然后根据替代原则，分析待估宗地与所在区域基准地价形成的区域因素和个别因素的差异，评估修正系数由基准地价经一系列修正得到待估宗地的地价。最后分析待估宗地地价内涵与评估所采用的基准地价在地价内涵方面差异，经年期修正和开发水平修正后得到待估宗地的最终地价。即：
地价=基准地价×期日修正系数×（1+因素修正系数）×年期修正系数±土地开发水平修正值。
(九) 评估案例
北京天健兴业资产评估有限公司
徐州工程机械集团有限公司拟转让江苏徐工信息技术股份有限公司60%股权项目资产评估说明 第38页【案例】序号1土地
概况：该宗地位于徐州经济开发区工业区科技路东侧，土地四至：东临四方供水有限公司，西临科技路，南临报社印刷厂，北临君胜投资有限公司。土地证编号为苏（2015）徐州市不动产权第 0018153号；工业用地，土地级别 2级，土地使用权类型为出让，土地证载面积 3,259.73平方米，宗地取得日期 2009年 3月31日（发证日期），该土地所有权为国家所有。
方法一市场法
根据房地产交易中的替代原则，估价人员依据所掌握的资料，选取邻近地区同一供需圈内类似的三个相似项目的价格作为比较案例，对比较案例进行修正。
案例选取如下：
实例A：
位于徐州经济技术开发区杨山路北侧工业地块，地块编号：2015-G1号，规划用途为工业用地，土地面积为96236.3平方米，出让年限50年，挂牌出让土地，土地取得单位为徐州协鑫光电科技有限公司，2015年2月拍定价格为3697万元，则地面单价为384.16元/平方米。
实例B：
位于徐州经济技术开发区杨山路以北地块，地块编号：2014-G7号，规划用途为工业用地，土地面积为24752.8平方米，出让年限50年，挂牌出让土地，土地取得单位为徐州嘉环科技新材料有限公司，2014年 9月拍定价格为 950万元，则地面单价为383.80元/平方米。
实例C：
位于徐州经济技术开发区荆山路以南地块，地块编号：2014-G10号，规划用途为工业用地，土地面积为 2814平方米，出让年限 50年，挂牌出让土地，土地取得单位为徐州巴斯特机械科技有限公司，2014年 9月拍定价格为 108万元，则地面单价为383.80元/平方米。
1)比较因素的选择
选择的比较因素有：土地用途、交易期日、交易方式、交易情况、土地剩余使用年限、区域因素（工业区域用地类型、基础设施完善情况、对外交通便捷度、环境状况、产业聚集度、与原料市场配合、区域道路类型）、个别因素（面积、
北京天健兴业资产评估有限公司
徐州工程机械集团有限公司拟转让江苏徐工信息技术股份有限公司60%股权项目资产评估说明 第39页形状、临街状况、宗地自然条件、规划限制等）。
2)比较因素条件说明
估价对象的各因素条件与比较案例的各因素条件如下表：
因素条件说明表
||||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
|||估价对象||A||B|||
|||2015年6月||2015年2月||2014年9月|||
|||公开拍卖||公开拍卖||公开拍卖|||
|||34.97||50年||50年|||
|||正常交易||正常交易||正常交易|||
|||工业用地||工业用地||工业用地|||
|基础设施||五通一平||五通一平||五通一平|||
|公共交通||交通发达||交通发达||交通发达|||
|公共设施条件||较好||较好||较好|||
|集聚条件||较好||较好||好|||
|临路条件||临干道||临干道||临干道|||
|面积||3,259.73||96,236.30||24,752.80|||
|建筑容积率|||||||||
||||≥1.0||≥1.0||≥1.0|≥1.0|
||土地权利限制（交易限制、||||||||
||||工业||工业||工业|工业|
||投资强度等）||||||||
|||||384.16||383.79|||
||||0.00||||||
|||||||9,500,000.00|||
||||||36,970,000.00||||
|||3,259.73||96,236.30||24,752.80|||

3）比较因素条件指数的确定
根据上表所述情况进行系数修正，以估价对象的各因素条件为基础，将比较案例相应条件与估价对象相比较，确定相应的指数，各系数具体修正比例说明如下：
①交易日期修正
根据中国城市地价动态监测网显示，徐州市工业用地 2015年一季度地价与 2014年地价相比，地价增长率为0.37%，2015年二季度与一季度相比，地价增长
率为0.00%，据此各比较案例交易日期修正指数为
A=100×（1+0.00%）=100
北京天健兴业资产评估有限公司
徐州工程机械集团有限公司拟转让江苏徐工信息技术股份有限公司60%股权项目资产评估说明 第40页B=C=100×（1+0.37%）=100.37
②交易情况修正系数确定：
待估宗地与本次估价所选择的比较案例的交易情况均为正常交易，故交易情况条件指数均为100。
③土地剩余年限修正：根据《城镇土地估价规程》，土地使用年限修正系数公式为：
K=[1-1/(1+r)n]/[1-1/(1+r)m]
式中K—土地使用年期修正系数；
r—土地还原利率，本报告取8%（土地还原率实质是土地投资成本的收益率，采用不动产纯收益与价格比率法、安全利率加风险调整值法、一年期贷款利率加风险调整值法综合确定还原利率，最终确定工业用地的还原利率为8.0%）
n—土地剩余使用年限。
使用年期修正系数为：
K1=[1-1/(1+8%)34.97/[1-1/(1+8%)50]=0.9525。
④土地用途：待估宗地与本次估价所选择的比较案例的用途相同，不用作修正。
⑤区域因素修正：综合比较估价对象与比较案例各自的基础设施、公共交通、公共设施条件、居住集聚条件，根据不同状况予以修正，详细情况见因素条件指数表。
⑥个别因素修正：综合比较估价对象与比较案例各自的主要指容积率、临路条件、规划限制条件，综合比较后，根据不同状况予以修正，详细情况见因素条件指数表。
以估价对象的各因素条件为基础，相应指数为100，将比较案例相应因素条件与估价对象进行比较，确定相应的指数，编制比较因素条件指数表如下：
因素条件指数表
||||
|-|-|-|
|估价对象|A|B|
||384.16|383.79|
|100|100|100.37|
|100|100|100|
|95.25|100|100|

北京天健兴业资产评估有限公司
徐州工程机械集团有限公司拟转让江苏徐工信息技术股份有限公司60%股权项目资产评估说明 第41页
|||||
|-|-|-|-|
||100|100|100|
||100|100|100|
|基础设施|100|90|90|
|公共交通|100|90|90|
|公共设施条件|100|90|90|
|集聚条件|100|90|90|
|临路条件|100|90|90|
|面积|100|95|95|
|建筑容积率|100|100|100|
|土地权利限制（交易限制、投资强度等）|100|100|100|

4)因素修正
在各因素条件指数表的基础上，将估价对象的因素条件指数与比较案例的因素条件进行比较，计算公式如下：
比准价格=比较案例的销售价格×交易情况修正×交易日期修正×区域因素修正×个别因素修正
因素比较修正系数表
|||||
|-|-|-|-|
||估价对象|A|B|
|||384.16|383.79|
||100|1.0000|0.9963|
||100|1.0000|1.0000|
||0.9525|0.9525|0.9525|
||100|1.0000|1.0000|
||100|1.0000|1.0000|
|基础设施|100|1.1111|1.1111|
|公共交通|100|1.1111|1.1111|
|公共设施条件|100|1.1111|1.1111|
|集聚条件|100|1.1111|1.1111|
|系数综合||1.1111|1.1111|
|临路条件|100|1.1111|1.1111|
|面积|100|1.0526|1.0526|
|建筑容积率|100|1.0000|1.0000|
|土地权利限制（交易限制、投资强度等）|100|1.0000|1.0000|
|系数综合||1.0550|1.0550|
|||1.1165|1.1124|
||407|428.93|426.95|

5)单位价格的确定
采用简单算术平均法求取综合比准价格，并以此作为估价对象的单位价格，则：
综合比准价格＝(428.93+426.95+364.23)÷3
北京天健兴业资产评估有限公司
徐州工程机械集团有限公司拟转让江苏徐工信息技术股份有限公司60%股权项目资产评估说明 第42页＝407.00（元/平方米）取整
方法二基准地价修正法
1.基准地价修正法
基准地价修正法是利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等评估成果,按照替代原则，对估价对象的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，进而求取估价对象在估价基准日价格的方法
2.确定待估宗地的基准地价及评估期日
根据《江苏省国土资源厅关于公布2012年度城镇地价动态监测与基准地价更新成果》苏国土资发〔2013〕126号文件，2012年度徐州市市区基准地价的有关说明，基准地价评估基准日为2012年1月1日，依据徐州市基准地价级别图，宗地等级属于2级范围，该宗地所在区域工业用地基准地价为 315元/平方米。详见下表：
徐州市市区工业用地级别基准地价表 3 单位：元/m2
|||
|-|-|
|一|二|
|495|315|
|五通一平|五通一平|

3.确定期日修正系数（K1）
徐州市基准地价基准日是 2012年 1月 1日，本次评估的估价基准日为 2015年6月30日，考虑基准地价所对应的基准日与本次评估基准日不一致，需根据地价增长率水平，确定估价对象期日修正系数，根据估价人员的调查，在这期间，估价对象所在区域的工业用地地价水平略有涨幅，查阅中国城市地价动态网， 2012年徐州地价增长率为1.54%，2013年徐州地价增长率为1.47%，2014年徐州地价增长率为0.2%，2015年一季度为0.37%，2015年二季度为0.00%。
则：k1=（1+1.54%）×（1+1.47%）×（1+0.2%）×（1+0.37%）×（1+0.00%）=1.04
4.确定土地使用权年期修正系数（K2）
待估宗地使用年期修正系数K3计算公式如下：
北京天健兴业资产评估有限公司
徐州工程机械集团有限公司拟转让江苏徐工信息技术股份有限公司60%股权项目资产评估说明 第43页11/(1r)n
k
211/(1r)m
公式中：
K2－土地使用年期修正系数
r－土地还原利率，土地还原利率取无风险利率加上有风险利率为8%。
n－待估宗地剩余使用年限
m－法定最高出让年限为50年
剩余使用年限为34.97年
K2=[1-1/(1+8%)34.97]/[1-1/(1+8%)50]
=0.9525
5.确定土地开发程度修正系数（K3）
本次评估设定估价对象土地实际开发程度与徐州市基准地价内涵相同，因此开发程度修正系数确定为1。
6.容积率修正（K4）
根据基准地价修正体系，宗地为工业用地，地价修正因素容积率一般，故容积率修正系数为1.00。
7.待估宗地地价影响因素说明、优劣程度及修正系数表（K）
按照待估宗地的因素条件，确定待估宗地地价影响因素说明、优劣程度及修正系数(∑K)表如下：
(1)工业用地基准地价影响因素指标说明表 表3
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|因子|权重|优|较优|一般|较劣|
|宗地形状及可利用程度|12.72|规整、适中|较规整、较适宜|对利用无影响|有一定影响|
|地基承载力|9.87|对利用无影响|略有影响|一定影响|影响较重|
|宗地利用强度|15.66|利用充分|利用较充分|利用一般|利用较差|
|距车站距离|21.65|≤1000米|1000-2000米|2000-4000米|4000-6000米|
|距交通主干道距离||＜100米|100-300米|300-500米|500-1000米|
|企业聚集程度|19.36|金山桥开发区|城东工业区|城北化工区|城西北工业用地|

北京天健兴业资产评估有限公司
徐州工程机械集团有限公司拟转让江苏徐工信息技术股份有限公司60%股权项目资产评估说明 第44页
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|因子|权重|优|较优|一般|较劣|
|限制条件|8.12|无限制|噪声等个别条件限制|部分工业布置受到限制|工业布置受到较大限制|
|基础设施状况|12.62|五通一平保证率100%|五通一平保证率95%|五通一平保证率90%|五通一平保证率85%|

 (2)工业用地地价因素修正系数表 表4
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|因子|权重|优|较优|一般|较劣|
|宗地形状及可利用程度|12.72|0.022|0.011|0|-0.011|
|地基承载力|9.87|0.01|0.005|0|-0.005|
|宗地利用强度|15.66|0.02|0.01|0|-0.01|
|距车站距离|21.65|0.03|0.015|0|-0.015|
|距交通主干道距离||0.028|0.014|0|-0.014|
|企业聚集程度|19.36|0.024|0.012|0|-0.012|
|限制条件|8.12|0.024|0.012|0|-0.012|
|基础设施状况|12.62|0.032|0.016|0|-0.016|

 (3)待估宗地地价影响因素说明、优劣程度及修正系数表 表5：
||||
|-|-|-|
|因子|因素条件|评价等级|
|宗地形状及可利用程度|较规整、较适宜|较优|
|地基承载力|对利用无影响|优|
|宗地利用强度|利用充分|优|
|距车站距离|2000-4000米|一般|
|距交通主干道距离|＜100米|优|
|企业聚集程度|金山桥开发区|优|
|限制条件|无限制|优|
|基础设施状况|五通一平保证率100%|优|
||1+∑Ki||

 8.评估值的确定
经过各种因素修正，基准地价修正法评估结果如下表：
基准地价修正法地价计算见下表： 表 6
宗地序号 第1#宗地
工业用地 315.00
期日修正 1.0362
年期修正 0.9525
开发程度修正 1.000
容积率修正 1.000
待估宗地综合修正系数 1.1490
出让土地单价评估值(元) 357.00
9.根据地价评估技术规则及估价对象的实际情况，我们采用基准地价修正
法、市场法对估价对象进行了评估，其结果见下表。
北京天健兴业资产评估有限公司
徐州工程机械集团有限公司拟转让江苏徐工信息技术股份有限公司60%股权项目资产评估说明 第45页两种评估方法结果一览表
单位：元/㎡
||||
|-|-|-|
|评估方法|基准地价修正法|市场法|
|计算价格（元/m2）|357.00|407.00|

估价人员认为：由于市场法取得案例与评估基准日接近，更能反映土地的市场价值，因此本次评估结果采用市场法结果作为土地估价结果，则：
土地总价＝407×3,259.73＝1,326,700.00（元）百位取整
(十) 评估结果
经评估计算，被评估企业土地使用权于评估基准日 2015年 6月 30日评估结果如下表：
||||||
|-|-|-|-|-|
|科目名称|账面价值|评估价值|增减值|增值率%|
|无形资产-土地使用权|1,317,056.67|1,326,700.00|9,643.33|0.73|

评估增值1,326,700.00元，增值率为0.73%，增值原因如下：
增值的主要原因为：随着该区域基础设施建设的不断完善，经济的不断发展，国家对土地供应的调控，土地市场的供求矛盾日益加剧，土地取得成本不断增高，致使评估增值。
五、递延所得税资产评估技术说明
递延所得税资产账面价值 36,015.48元，是企业会计核算在后续计量过程中因企业会计准则规定与税法规定不同，由资产的账面价值与其计税基础的差异所产生。评估人员就差异产生的原因、形成过程进行了调查和了解。经核实企业该科目核算的内容为坏账准备在会计记录中所形成的递延所得税资产。对于坏账准备形成的递延所得税资产，本次评估以核实后的账面值作为评估值。
经评估，递延所得税资产评估值36,015.48元。
六、负债评估技术说明
（一）评估范围
评估范围为企业评估申报的各项负债，负债全部为流动负债，包括应付账款、预收账款、应付职工薪酬、应交税费、应付股利、其他应付款。上述负债在评估
基准日账面值如下所示：
金额单位：人民币元
北京天健兴业资产评估有限公司
徐州工程机械集团有限公司拟转让江苏徐工信息技术股份有限公司60%股权项目资产评估说明 第46页项目名称 账面价值
一、流动负债合计 23,784,919.68
应付账款 15,101,979.90
预收款项 52,000.00
应付职工薪酬 441,219.21
应交税费 2,222,141.57
应付股利 5,500,000.00
其他应付款 467,579.00
二、非流动负债合计 -
三、负债总计 23,784,919.68
（二）评估过程
评估过程主要划分为以下三个阶段：
1．第一阶段：准备阶段
对确定的评估范围内的负债的构成情况进行初步了解，提交评估准备资料清单和评估申报明细表标准格式，按照评估规范的要求，指导企业填写负债评估明细表；
2．第二阶段：现场调查阶段
（1）根据企业提供的负债评估申报资料，首先对财务台账和评估明细表进行互相核对使之相符。对内容不符、重复申报、遗漏未报项目进行改正，由企业重新填报。作到账表相符；
（2）由企业财务部门的有关人员介绍各项负债的形成原因、计账原则等情况；
（3）对负债原始凭据抽样核查，并对数额较大的债务款项进行了函证，确保债务情况属实。
3．第三阶段：评定估算阶段
（1）将核实调整后的负债评估明细表，录入计算机，建立相应数据库；
（2）对各类负债，采用以核实的方法确定评估值，编制评估汇总表；
（3）撰写负债评估技术说明。
（三）评估方法
1.应付账款
应付账款账面值 15,101,979.90元，主要核算企业应付给购置材料的货款。
北京天健兴业资产评估有限公司
徐州工程机械集团有限公司拟转让江苏徐工信息技术股份有限公司60%股权项目资产评估说明 第47页评估人员审查了企业的购货合同及有关凭证，企业购入并已验收入库的材料、商品等，均根据有关凭证记入本科目，未发现漏记应付账款。以核实后账面值确认评估值。
应付账款评估值15,101,979.90元
2.预收账款
预收账款账面值为 52,000.00元，为预收江苏徐工广联机械租赁有限公司计算机款。评估人员抽查有关账簿记录、业务购销合同、文件资料，并选取金额较大或异常的款项进行函证，根据回函确定应付款项的真实性和完整性。经核实，预收账款账、表、单金额相符，预收账款为企业实际应负担或清偿的债务。以核实后账面值确定其评估值。
预收账款的评估值为52,000.00元。
3.应付职工薪酬
应付职工薪酬账面价值 441,219.21元，核算内容为企业根据有关规定应付给职工的各种薪酬，包括按企业规定应支付给职工的工资、五险一金、福利等。
评估人员按照企业规定对应付职工薪酬各明细项进行核实和抽查复算，同时查阅明细账、入账凭证，检查各项目的计提、发放、使用情况。经核查，财务处理正确，合乎同华发电规定的各项相应政策，以核实后账面值确认评估值。
应付职工薪酬评估值 441,219.21元。
4.应交税费
应交税金账面值 2,222,141.57元，主要核算公司应交纳的各种税金，如所得税、增值税等。
评估人员经核实徐工信息营业城建税按流转税的7%，所得税税率按25%计缴。
评估人员查验了企业所交税金的税种和金额，审核纳税申报表和应交税金账户，核实基准日所应交纳的税种和金额无误。以核实后账面值确认评估值。
应交税费评估值 2,222,141.57元。
5.应付股利
应付股利账面值 5,500,000.00元，为应付股东徐州工程机械集团有限公司和自然人股东的股利。
北京天健兴业资产评估有限公司
徐州工程机械集团有限公司拟转让江苏徐工信息技术股份有限公司60%股权项目资产评估说明 第48页对应付股利，评估人员获取企业按投资者名称排列的应付股利明细表，并与明细账、总账、报表数核对相符。审阅企业协议、合同、章程、股东大会决议、董事会纪要中有关利润分配的规定，审查利润分配标准和发放方式是否符合规定并经法定程序批准。
同时检查应付股利的变动情况：期初余额、本期增加数、本期支付或结转数、期末余额、与分配规定是否相符；提取和支付的会计处理是否正确。经核实，应付利润账、表、单相符。以核实后的账面值作为评估值。
应付股利评估值为5,500,000.00元。
6.其他应付款
其他应付款账面值为 467,579.00元，是除主营业务以外，与外单位和本单位以及职工之间业务往来款项，主要内容为企业应付、暂收其他单位或个人的款项，如研发基金、房产交易手续费、投标保证金等。评估人员审查了相关的文件、合同或相关凭证，无虚增虚减现象，在确认其真实性后，以核实后账面值确认评估值。
其他应付款评估值为467,579.00元。
（四）评估结果及分析
1．评估结果
经实施以上评估，负债评估结果见下表所示：
负债评估汇总表
||||
|-|-|-|
|账面价值|评估价值|增值额|
|23,784,919.68|23,784,919.68|-|
|15,101,979.90|15,101,979.90|-|
|52,000.00|52,000.00|-|
|441,219.21|441,219.21|-|
|2,222,141.57|2,222,141.57|-|
|5,500,000.00|5,500,000.00|-|
|467,579.00|467,579.00|-|
|-|-|-|
|23,784,919.68|23,784,919.68|-|

（本页以下无正文）
北京天健兴业资产评估有限公司
徐州工程机械集团有限公司拟转让江苏徐工信息技术股份有限公司60%股权项目资产评估说明 第49页第六部分评估结论及分析
一、评估结论
北京天健兴业资产评估有限公司受徐州工程机械集团有限公司的委托，根据国家有关资产评估的法律、法规和资产评估准则，本着独立、客观、公正的原则，按照必要的评估程序对纳入评估范围的资产、业务实施了实地勘察、市场调查，采用资产基础法对徐工信息60%股权价值进行了评估。根据以上评估工作，得出如下评估结论：
在评估基准日持续经营假设前提下，徐工信息股东全部权益评估值为2,100.25万元，委托方拟转让徐工信息60%股权在不考虑控股权溢价情况下在2015年6月30日所表现的市场价值为1,260.15万元，资产评估情况见下表。
资产基础法评估结果汇总表
单位：万元
|||||
|-|-|-|-|
||账面价值|评估价值|增减值|
||A|B|C=B-A|
|流动资产|3,997.39|4,048.09|50.70|
|非流动资产|459.32|430.65|-28.67|
|其中：长期股权投资|-|-|-|
|投资性房地产|-|-|-|
|固定资产|324.01|294.38|-29.63|
|在建工程|-|-|-|
|无形资产|131.71|132.67|0.96|
|无形资产—土地使用权|131.71|132.67|0.96|
|其他|3.60|3.60|-|
|资产总计|4,456.71|4,478.74|22.03|
|流动负债|2,378.49|2,378.49|-|
|非流动负债|-|-|-|
|负债总计|2,378.49|2,378.49|-|
|净资产（所有者权益）|2,078.22|2,100.25|22.03|

1.评估结论与账面价值比较变动情况及原因
本评估报告采用资产基础法对徐工信息纳入评估范围的资产及相关负债进行评估后，部分资产及负债的评估结果与账面价值相比发生了变动，变动情况及原
因主要为：
北京天健兴业资产评估有限公司
徐州工程机械集团有限公司拟转让江苏徐工信息技术股份有限公司60%股权项目资产评估说明 第50页 (1)存货增值原因如下：
存货增值主要原因为产成品的评估值中包含了部分利润，而账面值只包含制造成本。
(2)固定资产减值原因如下：
1)因近几年来建筑材料价格有一定上涨，致使房屋建筑物重置成本上升，从而评估原值增值。
2)房屋建筑物评估净值减值的主要原因是企业于2014年购入转固定资产后未计提折旧。
3)企业的电子设备主要为电脑、显示器及其他办公自动化设备，折旧年限为3-5年，低于评估中设备的经济寿命年限，导致电子设备评估增值。
(3)无形资产增值原因如下：
随着该区域基础设施建设的不断完善，经济的不断发展，国家对土地供应的调控，土地市场的供求矛盾日益加剧，土地取得成本不断增高，致使评估增值。
（本页以下空白）
北京天健兴业资产评估有限公司
附件第51页
附件：关于进行资产评估有关事项的说明
企业关于进行资产评估有关事项的说明
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