跟踪评级报告
江苏中南建设集团股份有限公司
报告编号：东方金诚债跟踪评字【2016】104号本次跟踪评级 评级观点
主体信用等级：AA+ 东方金诚国际信用评估有限公司（以下简称“东方金诚”）评级展望：稳定 认为，跟踪期内，江苏中南建设集团股份有限公司（以下简“16中南01”信用等级：AA+ 称“中南建设”或“公司”）房地产项目开发经验丰富，经评级时间：2016年 6月 28 营区域分布较广，在国内房地产市场具有较强的竞争实力；
日 跟踪期内，公司房地产项目合同销售金额、结算销售收入同比上年均保持一定增长，盈利能力较好；公司房地产在建和拟建项目充足，土地成本相对较低；公司建筑施工业务以房上次评级 建工程为主，相关资质较全、施工经验丰富，在国内房建工主体信用等级：AA+ 程市场拥有很强的市场地位；2016年4月，公司完成非公开股评级展望：稳定 票发行，募集资金总额46.39亿元，资本实力进一步增强。
“16中南01”信用等级：AA+ 同时，东方金诚也关注到，公司房地产开发业务和建筑评级时间：2015年11月13 施工业务易受房地产行业调控政策影响；跟踪期内，公司建日 筑施工业务收入和毛利润同比上年均有一定下降；公司在建和拟建项目投资规模较大，未来面临一定的资金压力；公司债券概况 有息债务规模较大，资产负债率水平高。
债项简称：“16中南01” 综合考虑，东方金诚维持中南建设主体信用等级为AA+，发行总额度：10亿元 评级展望为稳定；并维持“16中南01”信用等级为AA+。
债券存续期：2016年1月22
主要数据和指标
日至2021年1月22日
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|项 目|2013年|2014年|2015年|2016年1～3月（未经审计）|

资产总额（亿元） 651.12 842.80 962.26 1028.83
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|所有者权益（亿元）|98.41|128.71|132.15|179.71|

全部债务（亿元） 230.81 309.90 353.15 365.25
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|营业总收入（亿元）|183.26|217.92|204.50|52.74|

利润总额（亿元） 21.33 14.72 6.28 2.28评级小组成员
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|EBITDA（亿元）|27.16|21.33|14.26|-|

营业利润率（%） 23.11 18.70 14.71 14.38邮箱：dfjc-gs@coamc.com.cn
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|净资产收益率（%）|14.39|7.27|3.34|-|

资产负债率（%） 84.89 84.73 86.27 82.53传真：010-65660988
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|全部债务资本化比率（%）|70.11|70.66|72.77|67.02|

流动比率（%） 145.30 128.78 141.62 151.18街83号德胜国际中心B座
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|全部债务/EBITDA（倍）|8.50|14.53|24.77|-|

EBITDA利息倍数（倍） 1.47 0.79 0.44 -
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|EBITDA/本期发债额度（倍）|2.72|2.13|1.43|-|

注：数据基于中南建设2013年～2015年经审计的合并财务报告以及2016年1～3月未
经审计的合并财务报表。
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本次跟踪评级 优势
主体信用等级：AA+ 公司房地产项目开发经验丰富，经营区域分布较广，在国评级展望：稳定 内房地产市场具有较强的竞争实力；
“16中南01”信用等级：AA+ 跟踪期内，公司房地产项目合同销售金额、结算销售收入评级时间：2016年 6月 28 同比上年均保持一定增长，盈利能力较好；
日 公司房地产在建和拟建项目充足，土地成本相对较低；
公司建筑施工业务以房建工程为主，相关资质较全、施工经验丰富，在国内房建工程市场拥有很强的市场地位；
上次评级
2016年4月，公司完成非公开股票发行，募集资金总额主体信用等级：AA+ 46.39亿元，资本实力进一步增强。
评级展望：稳定
关注
“16中南01”信用等级：AA+
公司房地产开发业务和建筑施工业务易受房地产行业调评级时间：2015年11月13
控政策影响；
日
跟踪期内，公司建筑施工业务收入和毛利润同比上年均有一定下降；
债券概况
公司在建和拟建项目投资规模较大，未来面临一定的资金债项简称：“16中南01”
压力；
发行总额度：10亿元
公司有息债务规模较大，资产负债率水平高。
债券存续期：2016年1月22
日至2021年1月22日
评级小组负责人
朱林
评级小组成员
朱天明
邮箱：dfjc-gs@coamc.com.cn
电话：010-62299800
传真：010-65660988
地址：北京市西城区德胜门外大
街83号德胜国际中心B座
7层 100088
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跟踪评级原因
根据相关监管要求及江苏中南建设集团股份有限公司2016年面向合格投资者公开发行公司债券（第一期）的跟踪评级安排，东方金诚基于中南建设提供的2015年度审计报告、2016年一季度未经审计的财务报表以及相关经营数据，进行了本次定期跟踪评级。
主体概况
江苏中南建设集团股份有限公司（以下简称“中南建设”或“公司”）主营业务为房地产开发和建筑施工，控股股东中南城市建设投资有限公司（以下简称“中南城建”），实际控制人为陈锦石。
中南建设前身是成立于1998年的大连钢铁股份有限公司，1999年名称变更为大连金牛股份有限公司（以下简称“金牛股份”），并于1999年12月8日在深圳证券交易所上市（股票代码：000961），主营铁合金冶炼业务。
2009年6月，金牛股份实施重大资产重组，中南城建受让东北特殊钢集团有限责任公司持有的金牛股份9000万股股份1，成为第一大股东；同时，金牛股份通过定向增发收购了中南城建下属8家房地产项目公司2的100%股权，以及南通中南世纪城物业管理有限公司80%股权和江苏中南建筑产业集团有限责任公司100%股权，主营业务由原铁合金冶炼转变为房地产开发和建筑施工。2009年7月8日，金牛股份变更名称为现名。
截至2016年3月末，中南建设总股本增至148391.55万股，控股股东中南城建持股68.95%。2016年4月20日，公司完成非公开发行股票31607.63万股，募集资金总额46.39亿元，控股股东中南城建持股数量未发生变化，持股比例变更为54.26%，实际控制人仍为自然人陈锦石。最新股权结构图详见附件一。
截至2015年末，中南建设(合并)资产总额962.26亿元，所有者权益132.15亿元，资产负债率为86.27%；纳入合并范围的子公司为105家。2015年，公司实现营业总收入204.50亿元，利润总额6.28亿元。2016年1～3月，公司实现营业总收入52.74亿元，利润总额2.28亿元。
债券本息兑付及募集资金使用情况
经中国证监会证监许可[2015]3169号文核准，公司于2016年1月发行10亿元公司债券，债券简称“16中南01”，票面利率为6.5%，起息日为2016年1月22日，到期及付息日为2021年1月22日，每年付息1次，到期一次性还本；附2019年1月22日上调票面利率选择权和投资者回售选择权。
1股份占比为29.95%
2南通中南新世界中心开发有限公司、常熟中南世纪城房地产开发有限公司和青岛海湾新城房地产开发有
限公司等。
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截至本报告出具日，上述资金已全部用于偿还金融机构借款。
宏观经济和政策环境
宏观经济
2016年1季度我国宏观经济增速继续放缓，但国内消费市场表现较为稳定，贸易结构有所优化
根据国家统计局初步核算，2016年1季度中国实现国内生产总值（GDP）158526亿元；按可比价格计算，GDP同比增长6.7%，比2015年1季度下降0.3个百分点。
综合来看，中国宏观经济增速继续放缓。
2016年1季度，第三产业增加值占国内生产总值的比重为56.9%，比上年同期提高2.0个百分点，高于第二产业19.4个百分点。1季度，全国规模以上工业增加值按可比价格计算同比增长5.8%，增速比上年全年回落0.3个百分点，但比今年 1-2月份加快 0.4个百分点。1季度，全国规模以上工业企业实现利润总额13421.5亿元，同比增长7.4%，增速比1-2月份提高2.6个百分点。2016年3月末，全国工业生产者出厂价格指数（PPI）同比下降4.3%，PPI已持续49个月同比负增长。分行业看，煤炭、钢铁等部分强周期性行业需求下降、产能过剩和经济效益下滑等问题仍未得到有效缓解，产业转型和升级压力较大。
2016年1季度，固定资产投资累计同比增长10.7%，较1-2月的10.2%以及2015年的10.0%有所回升；基础设施投资（不含电力）15384亿元，同比增长19.6%，高于2015年全年的17.29%，增速比1-2月份加快4.6个百分点。1季度,房地产投资增速6.2%，较1-2月份提高3.2个百分点，房地产投资增速有所回升。同期，国内消费市场表现较为稳定，社会消费品零售总额同比名义增长10.3%，国内消费对经济增长的拉动作用继续增强；进出口总额同比下降5.9%，出口和进口值也延续同比下降的走势，但一般贸易进出口2.91万亿元，占同期我国进出口总值的55.9%，比上年同期提升0.6个百分点，贸易结构有所优化。
政策环境
中央政府通过推进新型城镇化及基础设施建设、“降准”和公开市场操作等措施加大了财政政策及货币政策实施力度，有助于缓解宏观经济增速下行的压力在“稳增长、调结构、促改革”的经济发展思路下，2016年以来，中央政府通过深化财税体制改革、规范地方政府债务管理、加大基础设施建设和鼓励推广PPP模式等措施，加大了积极财政政策的实施力度，并在2016年1季度通过“降准”等措施加强了货币政策的调节力度。
2015年至今，财政政策多方面发力，稳增长意图明显。首先，中央政府继续深化“营改增”改革，推进个人所得税改革，出台了《深化财税体制改革总体方案》，探索建立现代财政制度。其次，进一步规范地方政府债务管理，印发了地方政府一般债券和专项债券预算管理等办法，分批顺利完成地方债券置换工作，缓解了地方政府债务压力。第三，有序开展了62个国家新型城镇化综合试点工作、推进“一
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带一路”建设，并加大拨付财政资金促进铁路、水利工程、棚户区改造等建设来加大基础设施投资，充分发挥了财政资金在投资上的先导作用。此外，为缓解基础设施建设、公共服务领域投资的资金压力，加快推广了PPP模式。截至2016年1季度末，全国各地公布推荐的PPP项目有7110个，计划投资额8.3万亿元，涵盖了道路交通、环境保护、城市公共事业等多个领域。
货币政策方面，2016年1季度，中国人民银行决定普遍下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，以保持金融体系流动性合理充裕。此外，央行灵活运用抵押补充贷款、中期借贷便利、信贷政策支持再贷款等货币政策工具，支持金融机构扩大国民经济重点领域和薄弱环节的信贷投放，引导降低社会融资成本，促进经济结构调整和转型升级。1季度，我国社会融资规模增量6.59万亿元；3月末，广义货币（M2）余额144.62万亿元，同比增长13.4%，狭义货币（M1）余额41.16万亿元，同比增长22.1%，金融对实体经济支持力度加大。总体来看，2016年1月以来银行体系流动性充裕，货币信贷和社会融资规模平稳增长，市场利率继续回落，为经济结构调整和转型升级营造了适宜的货币金融环境。
综合分析，2016年，中央政府以“去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板”为经济工作的重心，继续推行积极的财政政策与稳健的货币政策，宏观经济增速下行的压力有望得到一定缓解。
行业及区域经济环境
跟踪期内，中南建设营业收入和利润主要来源于房地产开发和建筑施工业务，分别属于房地产行业和建筑行业。
房地产行业
受相关政策支持影响，2015年全国商品房销售面积和销售额实现较大增长，但房地产开发投资需求仍然下滑明显
2014年下半年开始至今，我国房地产市场支持政策陆续出台，改善性需求不断释放。从2015年二季度开始，全国商品房销售面积和销售均价增速实现同比增长。全年，全国商品房销售面积从2014年的12.06亿平方米增至12.8亿平方米，同比增长6.5%，增速较上年提高14.1个百分点；全国商品房销售额8.7万亿元，同比增长14.4%，涨幅较上年提高20.7个百分点。2016年1～3月，全国商品房销售面积累计2.43亿平方米，同比增长33.1%，增速较去年同期提高42.3个百分点；
全国商品房销售额1.85万亿元，同比增长54.1%，增速较去年同期提高63.4个百分点。
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图1：1999年～2016年3月全国商品房销售面积总量和增速变动情况
资料来源：WIND，东方金诚整理
图2：1999年～2016年3月全国商品房销售金额总量和增速变动情况
资料来源：WIND，东方金诚整理
虽然房地产市场销售恢复较快，但投资需求仍然进一步下降。2015年，全国房地产开发投资分别同比名义增长1.0%，增速较2014年回落9.5个百分点,增速下滑明显。2016年1～3月，全国房地产开发投资完成额1.77万亿元，同比增长6.2%，增速较2015年同期回落2.3个百分点。
图3：1999年～2016年3月房地产投资完成额、固定资产投资完成额和GDP
资料来源：WIND，东方金诚整理
全国商品房待售面积继续增加，三四线和部分二线城市的房地产库存积压较为严重，房地产施工面积、新开工面积等指标增速继续下行
截至2016年3月底，全国商品房待售面积为7.35亿平方米，同比2015年3月底的6.50亿平方米，增长13.11%。从地区分布来看，行业库存主要集中在三四线和部分二线城市。
受行业库存高企影响，全国房地产开发企业房屋施工面积、新开工面积等指标增速继续下行。2015年，我国房地产开发企业房屋施工面积同比仅增长1.30%，增速较上年下降7.88个百分点；房屋新开工面积同比下降14.00%；房屋竣工面积同
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比下降6.90%，较上年5.94%的增速下降了12.84个百分点。2016年1～3月，我国房地产开发企业房屋施工面积同比上涨5.8%，房屋新开工面积同比上涨19.2%，房屋竣工面积同比上涨17.7%。
全国商品房平均销售价格有所上涨，其中一线城市价格涨幅显著大于二、三线城市
2015年，房地产政策导向转为宽松，减税、降息、降首付多管齐下，商品房平均销售价格升至6792.55元/平方米，涨幅达7.41%。
从百城价格指数3来看，2016年一季度，一线城市住宅销售均价继续升至35200.00元/平方米，同比增长24.52%；二线城市住宅销售均价10141.41元/平方米，同比增长2.90%；三线城市住宅销售均价6835.04元/平方米，同比增长0.65%。
图4：2011年～2015年全国百城一、二、三线城市平均住宅价格情况
资料来源：国家统计局，东方金诚整理
近年来，我国房地产市场集中度持续提升，部分区域性房地产企业具有一定的竞争优势
我国房地产企业数量较多，市场相对分散，但近年来集中度持续提升。根据中国房地产TOP10研究组发布的《2016中国房地产百强企业研究报告》显示，2015年地产百强企业实现销售总额32032.1亿元，销售面积29583.6万平方米，同比分别增长14.4%和6.5%；百强企业2015年销售额市场份额为36.7%，较2014年（35.4%）提高了1.3个百分点。
房地产行业竞争具有一定的区域性特征，部分区域性房地产开发企业虽然整体规模和资金实力与全国大型房地产企业相比仍有差距，但在特定区域市场中已具有一定的竞争优势。
建筑行业
近年我国建筑业增加值占国内生产总值的比重逐年有所上升，建筑市场需求持续扩大
建筑业是国民经济的支柱产业之一，与宏观经济发展状况密切相关。随着建筑业快速发展，建筑业在中国经济中的支柱地位日益显著，2006年～2015年，中国 3百城价格指数是反映全国100个重点城市在不同时点在售新房价格水平及其不同时点的变化情况，其中
价格水平以100个城市在售新房样本楼盘报价均值表示。
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建筑业增加值占国内生产总值的比重由5.70%上升至6.86%（见下表）。
表1：2006年～2015年建筑业增加值占GDP的比重
单位：亿元、%
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|时间|国内生产总值|增长率|建筑业增加值|增长率|占GDP比重|

2006 217656.60 12.70 12408.60 17.20 5.70
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|2007|268019.40|14.20|15296.50|16.20|5.71|

2008 316751.70 9.60 18743.20 9.50 5.92
|||||||
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|2009|345629.20|9.20|22601.10|18.90|6.54|

2010 408903.00 10.60 27177.60 13.90 6.65
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|2011|484123.50|9.50|32840.00|9.80|6.78|

2012 534123.00 7.70 36804.80 9.80 6.89
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|-|-|-|-|-|-|
|2013|588018.80|7.70|40807.30|9.70|6.94|

2014 635910.20 7.30 44789.60 9.10 7.04
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|2015|676707.80|6.90|46455.80|6.80|6.86|

资料来源：国家统计局，东方金诚整理
建筑业的生产活动直接形成社会固定资产，行业发展与固定资产投资密切相关。2015年，全国固定资产投资（不含农户）551590亿元，比上年名义增长10%，扣除价格因素，实际增长12%。
图5：2006年～2015年中国固定资产投资及增速
单位：亿元、%资料来源：国家统计局，东方金诚整理
在固定资产投资持续增加的带动下，中国建筑业总产值近年来增长较快。根据国家统计局的数据，2006年～2015年中国建筑业总产值由 41557亿元增长至180757亿元，年均复合增长17.74%；全社会建筑业增加值由 12409亿元增长至46456亿元，年均复合增长15.80%。目前，中国已成为全球规模最大的建筑市场，尽管近年来建筑业增加值增速有所下降，但我国正处于工业化和城镇化过程中，基础设施的投资仍将保持较快增长，未来几年内固定资产投资大幅下降的可能性较小，因此由固定资产投资带来的建筑市场需求也将持续扩大，中国建筑业仍有较大
的发展空间。
建筑行业的原材料价格总体上处于低位，行业盈利能力有所上升
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钢材和水泥是建筑施工行业主要原材料，建筑行业利润易受建筑材料价格波动的影响。2011年以来，建筑行业的原材料价格总体上处于低位，行业盈利能力有所上升。根据国家统计局《2014年国民经济和社会发展统计公报》，2014年全社会建筑业增加值44725亿元，比上年增长8.9%；全国具有资质等级的总承包和专业承包建筑业企业实现利润6913亿元，同比增长13.7%，其中国有及国有控股企业实现利润1639亿元，同比增长11.7%。
图6：2004年以来全国水泥平均价格及钢材综合价格指数变化情况
资料来源：国家统计局，东方金诚整理
国内建筑市场参与者较为分散，各区域市场龙头企业在经营区域内具有一定竞争优势
建筑企业只有在取得相应资质证书后，方可在资质许可的范围内从事建筑施工活动，资质等级是建筑企业开展经营活动的重要条件。建筑企业资质等级划分为施工总承包—专业承包—劳务分包三个序列。由于我国区域经济发展不平衡，各地区对不同项目均具有层次性需求，各种规模、不同施工技术水平的企业目前均可获得一定的市场份额，国内建筑市场参与者高度分散，施工企业数量众多，市场化程度较高，竞争比较充分。
国内建筑市场参与者主要包括大型央企、区域龙头企业、大型外资企业和众多中小建筑公司。其中，各省属建工企业作为区域建筑龙头企业在经营区域内具有一定竞争优势。
业务运营
经营概况
房地产开发和建筑施工业务是公司收入和利润的主要来源，跟踪期内，公司主营业务收入总体保持稳定，综合毛利率略有下降
2016年1～3月，公司营业收入实现52.74亿元；主营业务毛利润11.06亿元，主营业务毛利率20.97%。
2015年，公司实现主营业务收入203.15亿元，较上年下降6.33%。其中，房地产业务收入为124.17亿元，同比上年增长18.15%，建筑施工业务收入为75.15亿元，较上年下降31.22%；从收入结构来看，房地产开发业务收入占公司营业收入的比例为61.12%，建筑施工业务收入占比下降至36.99%。物业管理及其他业务
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收入占比极小。
表2：公司2013年～2015年及2016年1～3月主营业务收入构成情况4
单位：亿元、%
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|类别|2013年||2014年||2015年||2016年1～3月||
||收入|占比|收入|占比|收入|占比|收入|占比|
|建筑施工|92.46|50.69|109.12|50.31|75.15|36.99|11.57|22.06|
|房地产开发|88.13|48.32|105.09|48.46|124.17|61.12|39.92|76.11|
|物业管理及其他|1.82|0.99|2.67|1.23|3.83|1.89|0.96|1.83|
|合计|182.41|100.00|216.88|100.00|203.15|100.00|52.45|100.00|
||毛利润|毛利率|毛利润|毛利率|毛利润|毛利率|毛利润|毛利率|
|建筑施工|||||||||
|房地产开发|33.93|38.50|33.08|31.49|29.16|23.48|9.00|22.55|
|物业管理及其他|||||||||
|合计|53.52|29.34|53.15|24.51|43.41|21.37|11.06|20.97|

资料来源：公司提供，东方金诚整理
2015年，公司毛利润为43.41亿元，同比减少10.04亿元，其中房地产开发业务毛利润占比为67.17，建筑施工业务毛利润占比为31.05%；综合毛利率21.37%，较2014年下降3.14个百分点。
房地产开发业务
公司房地产开发业务以住宅地产开发为主，以商业办公地产开发为辅，运营主体为下属项目子公司南通中南新世界中心开发有限公司等。
公司房地产项目开发经验丰富，经营区域分布较广，在国内房地产市场具有很强竞争实力
公司具有国家一级房地产开发资质，房地产项目开发经验丰富，经营区域分布较广泛，涉及上海、北京、深圳、南京、南通、苏州、太仓、青岛、唐山、文昌、沈阳、潜江等国内30多个城市，分布在上海、江苏、山东、海南、辽宁、湖北等多个省（直辖市），在国内房地产市场具有很强竞争实力。2015年公司进一步加大对江苏南京、南通等经济较发达的二三线城市的深耕，以及上海、北京、深圳等一线城市郊区的拓展，经营区域进一步扩大。
公司产品业态多元，物业类型涵盖普通刚需住宅、改善性住宅、保障性住房、高端别墅，以及商业、写字楼、酒店、大型城市综合体等。
依据中国房地产测评中心公布的数据，以2015年的合同销售金额计，中南建设位列中国房地产企业销售金额排行榜的第42位。
跟踪期内，公司房地产项目合同销售金额、结算销售收入同比上年均保持一定增长，盈利能力较好
2015年，公司实现房地产开发业务收入124.17亿元，较2014年增长18.16%；
4下表部分数据与附件数据有所出入系四舍五入所致。
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毛利率23.48%，比上年减少8.01%，仍属较好水平。合同销售金额、结算面积和结算销售收入均较2014年有所上升，具体见下表。2015年公司平均合同销售单价为9400.07元/平方米，同比增长19.68%。
表3:公司2013年～2015年及2016年1～3月房地产业务总体情况
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|指标|2013年|2014年|2015年|2016年1～3月|

合同销售金额（亿元） 156.50 207.20 225.00 39.84
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|合同销售面积（万平方米）|205.00|263.80|239.36|40.11|

结算销售收入（亿元） 88.13 105.09 124.17 39.92
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|平均合同销售单价（元/平方米）|7634.15|7854.44|9400.07|9932.69|
|结算面积（万平方米）|||||
|平均销售结算价格（元/平方米）|7373.04|6593.68|6469.16|7613.96|

资料来源：公司提供，东方金诚整理
从销售区域来看，2015年，公司在江苏省房地产项目合同销售金额占比最高，为75.37%，山东省和海南省的合同销售金额占比合计在20%左右；在其他省份的销售占比较小；公司在江苏省、山东省和海南省的房地产项目合同销售金额分别为168.60亿元、33.08亿元和11.16亿元，占比分别为75.37%、14.45%和4.87%。
表4：2013～2015年及2016年1～3月公司房地产开发项目分区域合同销售情况单位：亿元、%
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|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
|区域|2013年||2014年||2015年||2016年1～3月||
||金额|占比|金额|占比|金额|占比|金额|占比|

江苏省 103.44 65.89 158.90 76.76 168.60 74.93 29.72 74.67
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|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
|山东省|34.07|21.70|25.63|12.38|33.08|14.70|4.55|11.43|

海南省 12.22 7.78 12.04 5.82 11.16 4.96 3.33 8.37
||||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
|辽宁省|4.07|2.59|3.50|1.69|3.98|1.77|0.58|1.46|

河北省 - - 0.77 0.37 1.36 0.60 0.27 0.68
||||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
|四川省|-|-|4.78|2.31|4.32|1.92|0.80|2.01|

湖北省 1.36 0.87 1.24 0.60 2.36 1.05 0.51 1.28
||||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
|安徽省|1.84|1.17|0.14|0.07|0.14|0.06|0.04|0.10|

合计 157.00 100.00 207.00 100.00 225.00 100.00 39.80 100.00
资料来源：公司提供，东方金诚整理
2013年～2016年3月末，公司已完工项目主要位于江苏省、山东省、海南省等7个省份，总计容建筑面积为963.79万平方米，总投资额为467.13亿元，合同销售收入为595.63亿元，已售均价为7095.15元/平方米，平均楼面地价为1200.10元/平方米，总体销售进度为95.44%，总体销售情况及盈利能力均较好。
表5：2013年～2016年3月末公司已完工项目销售情况
单位：亿元、万平方米、%、元/平方米
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|-|-|-|-|-|-|-|
|区域|投资总额(扣税)|计容建筑面积|总可售面积|销售进度|平均销售价格|平均楼面地价|

江苏省 350.78 682.25 625.14 95.79 7622.79 1413.47
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|-|-|-|-|-|-|-|
|山东省|68.71|164.57|152.45|95.31|5603.75|743.41|

海南省 27.21 70.87 62.81 96.49 7052.48 471.59
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|-|-|-|-|-|-|-|
|辽宁省|12.58|25.6|24.45|79.26|4294.09|940.74|

河北省 1.53 3.73 3.67 61.35 5051.00 197.81
||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
|湖北省|4.15|11.73|11.06|74.18|4092.18|456.13|

安徽省 2.17 5.04 4.96 98.88 4415.00 989.07
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|-|-|-|-|-|-|-|
|合 计|467.13|963.79|884.54|95.44|7095.15|1200.10|

资料来源：公司提供，东方金诚整理
跟踪期内，公司在建和拟建项目充足，经营区域分布多元，土地成本相对较低，为未来业务发展提供较强支持
公司房地产在建项目大多位于江苏和山东等地的二三线城市，主要以住宅地产为主。截至2016年3月末，公司房地产在建项目共计48个，在建总规划建筑面积为734.32万平方米，总可售面积合计710.57平方米，待售面积为292.97万平方米，具体见附件三。
公司在建项目区域分布较广泛，主要集中在常熟、苏州、青岛、泰兴、海门、南京、海南、南通、昆山和上海等地，在建项目规划建筑面积分别为62.68万平米、58.3万平米、54.03万平米、43.51万平米、40.31万平米、39.43万平米、31.29万平米、26.39万平米、24.5万平米和4.81万平米，占总规划建筑面积比例在0.68%至8%区间。截至2016年3月末，公司在建项目楼面地价为2233.96元/平方米。
2015年，公司加强在南京、苏州等核心区域的业务布局，并向一线城市拓展，通过兼并收购、招拍挂等方式获取南京小行、南京溧水、上海奉贤、北京密云、苏州、常熟等地共15个项目，2014年新增拟建项目为3个，2014年和2015年拟建项目合计计算，平均楼面地价1546元/平方米。截至2016年3月末，公司未来拟建项目主要有8个，全部为住宅和商业用房；拟建项目建筑面积合计310.36万平方米。
在建和拟建项目投资规模较大，未来面临一定的资金筹措压力
跟踪期内，公司开发规模继续保持增长，2015年，公司开复工面积349万平方米，同比增加12.94%；竣工面积183万平方米，同比增加45.24%。
表6：公司近年房地产业务开发情况列表
单位：万平方米
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|-|-|-|-|-|
|指标|2013年|2014年|2015年|2016年1～3月|

开复工面积 173 309 349 47
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|-|-|-|-|-|
|竣工面积|127|126|183|66|

资料来源：公司提供，东方金诚整理
公司在建项目预计总投资约497.55亿元，截至2016年3月末已投入274.73亿元，尚需投入222.83亿元，未来面临一定资金压力，具体见下表。
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表7：公司在建项目未来投资计划
单位：亿元
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|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
|区域|计划投资额|截至2016年3月末已投资金额|资金筹措方案||未来投资计划|||||
||||贷款|自筹|2016年|2017年|2018年|2019年及以后|合计|

江苏省 377.75 207.28 70.50 136.78 50.00 40.00 40.00 40.47 170.47
|||||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
|山东省|67.97|35.9|11.14|24.76|10.00|12.00|6.00|4.07|32.07|

海南省 14.97 5.48 2.62 2.86 3.00 3.00 2.50 0.99 9.49
|||||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
|辽宁省|7.78|4.47|-|4.47|0.50|0.50|1.50|0.81|3.31|

河北省 4.29 3.03 - 3.03 0.60 0.60 0.06 - 1.26
|||||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
|上海市|8.59|5.73|1.15|4.58|0.82|1.80|0.24|-|2.86|

湖北省 4.15 3.42 - 3.43 0.60 0.13 - - 0.73
||||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
|四川省|12.05|9.42|-|9.40|0.80|1.20|0.65|2.65|

合计 497.55 274.73 85.41 189.31 66.32 59.23 50.95 46.34 223.83资料来源：公司提供，东方金诚整理
从拟建项目未来投资来看，计划总投资159.74亿元，截至2016年3月末已投入38.32亿元。预计2016年～2018年投资额分别为27.60亿元、34.45亿元和28.38亿元，2019年及以后预计投资30.95亿元,资金来源为自筹和银行借款。
表8：公司主要拟建地产项目情况
单位：万平方米、亿元
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|项目名称|总规划建筑面积|计划总投资|截至2016年3月末已投资|其中||预计投资额|||||
|||||贷款|自筹|2016年|2017年|2018年|2019年及以后|合计|
|盐城中南世纪城|122.54|28.08|4.81|-|4.81|2.40|5.80|5.50|9.57|23.27|
|青岛中南世纪城|59.72|24.55|1.40|-|1.40|2.20|5.40|5.50|10.05|23.15|
|昆山中南锦城|43.90|24.54|8.73|3.58|5.15|3.00|4.00|4.00|4.81|15.81|
|北京中南云锦|23.34|19.57|4.40|-|4.40|3.00|6.00|5.00|1.17|15.17|

上海青浦 4.99 12.00 1.72 1.15 0.57 8.00 2.00 0.24 - 10.28
||||||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
|南京地铁小镇|18.94|30.00|9.65|-|9.65|3.00|6.00|6.00|5.35|20.35|
|||13.00|||||||||
|常熟雅苑|10.47|8.00|3.81|-|3.81|1.00|1.50|1.69|-|4.19|
|合计|310.36|159.74|38.32|49.50|108.70|27.60|34.45|28.38|30.95|121.42|

资料来源：公司提供，东方金诚整理
建筑施工业务
公司建筑施工业务主要由子公司江苏中南建筑产业集团有限责任公司（以下简
称“中南建筑”）负责运营。
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公司建筑施工业务以房建工程为主，相关资质较全、施工经验丰富，在国内房建工程市场拥有很强的市场地位
公司建筑施工业务以房建工程为主，还涉及机电设备安装和建筑钢结构等其他施工业务，施工经验丰富，相关资质较齐全，是国内为数不多的同时拥有建筑施工特一级和设计甲级资质的企业。公司拥有房屋建筑施工总承包特一级和建筑工程设计专业甲级资质、建筑装修装饰工程专业承包一级、起重设备安装工程专业承包一级、机电设备安装工程专业承包一级资质和钢结构工程专业承包一级资质等。
公司重视建筑技术研发，2015年，公司建筑工业化和钢结构住宅建设产业化进一步提速，继沈阳中南NPC5成为国家级“可装配式关键部品产业化技术研究与示范”生产基地之后，NPC技术在上海嘉定、南京、苏州等地推广使用。NPC技术采用工厂机械化生产、现场装配的形式进行建筑施工，与传统工艺相比，具备减少施工现场污染、环保节能和缩短工期等特点，是目前国家在建筑行业重点推广的新技术。
公司施工技术和规模位居江苏省民营建筑行业前列。在中国建筑业协会评选的2015年度中国建筑业企业竞争力百强中，中南建筑名列第25位。
2015年，公司已完工合同金额为204.82亿元。
跟踪期内，公司建筑施工业务收入和毛利润同比上年均有一定下降；但新签合同额保持稳定增长、在手项目充足，为未来建筑施工业务的发展提供了较强保障
跟踪期内，公司建筑施工业务收入及利润水平均有所下降。2015年，公司建筑施工业务收入为75.15亿元，同比下降31.13%；毛利润为13.48亿元，同比下降30.41%；毛利率为17.94%，同比上涨0.19个百分点。
2015年，公司新签合同额为188.70亿元，同比增长14.68%，年末在手合同金额283.12亿元。近年公司承接施工项目较多，2015年新签亿元以上项目合同金额占新签合同额比例为80.07%。截至2016年3月末，公司房产类工程业务和公建类工程业务的年末在手合同额分别为123.82亿元和153.27亿元，占比分别为41.10%和50.88%。
表9：2013年～2015年及2016年1～3月公司新签合同情况
单位：亿元、个
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|-|-|-|-|-|
|建筑施工业务总体|2013年|2014年|2015年|2016年1～3月|

新签合同额 155.07 164.55 188.70 31.68
||||||
|-|-|-|-|-|
|其中：房产类工程|54.21|83.85|54.57|28.64|

公建类工程 76.77 48.54 84.80 0.19
||||||
|-|-|-|-|-|
|海外施工工程|6.66|13.92|14.23|0.02|

其他工程 17.43 18.24 35.10 2.83
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|-|-|-|-|-|
|新签合同个数|227|400|386|43|

新签亿元以上项目合同金额 126.03 122.59 151.10 26.74
5公司沈阳NPC基地，占地800亩，年生产能力至少能满足100万平方米建筑面积的构建所需。
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|-|-|-|-|-|
|新签亿元以上项目个数|39|52|42|6|

完工合同额 176.73 214.66 204.82 72.74
||||||
|-|-|-|-|-|
|年末在手合同额|281.85|304.81|283.12|301.23|

其中：房产类工程 101.30 103.26 112.20 123.82
||||||
|-|-|-|-|-|
|公建类工程|154.10|172.80|145.30|153.27|

海外施工工程 9.22 8.21 7.39 9.32
||||||
|-|-|-|-|-|
|其他工程|17.23|20.54|18.23|14.82|

资料来源：公司提供，东方金诚整理
截至2016年 3月末，公司在建的建筑施工项目合计192个，合同金额合计301.23亿元，其中房产类工程、公建类工程、海外施工工程以及其他工程业务占比分别为41.4%、50.88%、3.09%和4.92%。公司在建项目主要分布在江苏、山东、海南及河北等地。截至2016年3月末，公司在建的建筑施工项目累计投入156.11亿元，已结算132.46亿元，未结算金额仍有168.77亿元，未来仍需投入90.89亿元。
物业管理及其他业务
跟踪期内，公司物业管理收入和和毛利润实现一定增长，成为公司收入和利润的有益补充
公司物业管理及其他业务主要是酒店及商业物业出租业务。2015年，物业管理及其他业务实现收入3.83亿元，同比增长43.45%,；毛利润0.77亿元，同比增长10.00%；毛利率20.10%，同比下降6.12个百分点。
截至2016年3月末，公司已经开业的酒店为南通金石国际大酒店，已建成的用于出租的物业是南通中南购物城、南通中南百货和盐城中南购物中心，总建筑面积35.70万平方米，总投资额为23.66亿元。
表10:截至2016年3月末公司主要已建成酒店及商业物业情况
单位：万平方米、亿元
|||||
|-|-|-|-|
|项目名称|建筑面积|开业时间|总投资额|

南通金石国际大酒店 14.00 2011年 10.00
|||||
|-|-|-|-|
|南通中南购物城|9.88|2011年11月|6.22|
|南通中南百货|3.69|2014年9月|2.32|
|盐城中南购物中心|8.13|2014年10月|5.12|

合计 35.70 - 23.66
资料来源：公司提供，东方金诚整理
南通金石国际大酒店（以下简称“金石大酒店”）位于南通新城区核心区域，国家五星级标准，是集餐饮、客房、康体、娱乐、高级会所、酒店式公寓等功能于一体的大型酒店。酒店总投资10亿元，占地1.07万平方米，总建筑面积14万平方米；建筑高度277.39米。跟踪期内，金石大酒店经营情况详见下表。
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表11:2015年及2016年1～3月金石大酒店经营情况
单位：万元、%、个
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|-|-|-|-|-|-|
|期间|收入|利润|客房总数|入住率|餐位数|

2013年 13117 4053 915 30 2180
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|2014年|10834|1743|915|27|2180|

2015年 11164 2278 915 39 2180
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|2016年1～3月|2607|591|915|48|2180|

资料来源：公司提供，东方金诚整理
企业管理
产权结构
截至2016年3月末，中南城建持有公司68.95%的股权，为公司的控股股东；
陈锦石为中南城建的实际控制人，因此公司的实际控制人为自然人陈锦石。
跟踪期内，公司在治理结构和内部管理方面无重大变化。
发展战略方面，跟踪期内，公司在坚持房地产开发和建筑施工为主营业务的同时，开始布局大数据产业，计划发展个人数据的收集、开发和商业运用。2015年11月，公司收购了主营个人数据服务的上海承泰公司。
财务分析
财务质量
公司提供了2015年经审计的合并财务报表和2016年1～3月未经审计的合并财务报表。其中，致同会计师事务所（特殊普通合伙）对公司2015年合并财务报表进行了审计，并出具了标准无保留意见的审计报告。2016年1～3月财务数据未经审计。2015年末，公司纳入合并范围的子公司为105家。
资产构成
公司2015年末资产总额有所增长，资产构成以存货为主
2015年末，公司资产总额962.26亿元，较2014年末增长14.17%。其中，流动资产占比分别为91.33%，资产构成均以流动资产为主，其中存货占比为74.27%。
图7:2013年～2015年末及2016年3月末公司资产构成情况
资料来源：公司审计报告，东方金诚整理
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1.流动资产
截至2015年末，公司流动资产878.79亿元，主要由存货、货币资金、应收账款、其他应收款和预付款项组成，占比分别为74.27%、7.15%、6.88%、5.31%和4.55%。
图8:截至2015年末公司流动资产构成6
资料来源：公司审计报告，东方金诚整理
公司存货期末余额652.67亿元，较2014年末增加14.08%，主要由开发成本、建造合同形成的已完工未结算资产和开发产品组成，占比分别为90.86%、5.38%和2.36%；公司对存货中的开发产品计提0.32亿元的存货跌价准备。
公司货币资金期末余额62.87亿元，较2014年末下降5.36%；货币资金主要由银行存款、其他货币资金和库存现金组成，占比分别为67.41%、32.55%和0.04%；
货币资金中受限资金24.07亿元，占货币资金总额的比重为38.29%，用途受限的货币资金主要包括汇票、信用证及保函保证金、质量监管保证金、按揭保证金和房地产开发项目货币资本金等。2016年3月末，公司货币资金96.99亿元，较2015年末增加54.27%，主要系非公开发行股票所致。
公司应收账款期末余额主要为应收工程款和应收商品房销售款，账面价值为60.47亿元，较2014年末下降1.08%；按账龄分析法计提坏账准备合计6.65亿元，占应收账款的比例为11.00%；按账龄来划分，账龄在1年以内的占比65.05%、1～2年的占比21.84%、2年以上的占比13.11%；前五名欠款客户应收账款合计10.39亿元，占应收账款账面余额的比例合计15.47%，集中度不高。
2.非流动资产
2015年末，公司非流动资产83.47亿元，较2014年末增加20.17%，公司非流动资产主要由长期待摊费用、固定资产和投资性房地产构成，占比依次为32.35%、25.45%和15.06%。
6图中其他项由金额较小的应收票据、交易性金融资产和其他流动资产构成。
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图9：截至2015年末公司非流动资产构成7
资料来源：公司审计报告，东方金诚整理
公司长期待摊费用主要为房屋销售业务按预售房款预缴的各项流转税金，待房屋销售收入确认后转入营业税金及附加。2015年长期待摊费用期末余额27.01亿元，较2014年末增长22.11%，增长较快主要系预售房款增加导致预缴的各项流转税金增加所致。
2015年末，公司固定资产账面价值21.25亿元，主要为房屋及建筑物、机器设备和运输工具；公司投资性房地产账面价值12.57亿元，主要为用于出租的房屋建筑物等，包括南通中南购物城、南通中南百货和盐城中南购物中心等，公司投资性房地产按成本法计量。
资本结构
受益于未分配利润增加和非公开发行股票，公司所有者权益保持增长，资本实力有所增强
2015年末，公司所有者权益132.15亿元，同比增长2.67%，主要系未分配利润和少数股东权益增加所致；所有者权益中未分配利润、少数股东权益、实收资本和资本公积的占比分别为49.69%、31.60%、8.84%和7.92%。
2016年3月末，公司所有者权益为179.71亿元，较2015年末增加35.99%；
主要系资本公积和实收资本增加所致；公司实收资本和资本公积分别增加至14.84亿元和53.19亿元，主要是由于公司于2016年3月非公开发行股票所致8；公司所有者权益中未分配利润、少数股东权益、实收资本和资本公积的占比分别为37.37%、23.32%、8.26%和29.60%。
公司债务规模较大，以长期有息债务为主，资产负债率水平高
2015年末，公司负债总额830.11亿元，较2014年末增加16.25%，主要是应付债券增加所致。流动负债占比分别为74.75%，公司债务结构以流动负债为主。
1.流动负债
2015年末，公司流动负债620.53亿元，同比增长3.34%；主要是预收款项增 7图中“其他”项是金额较小的可供出售金融资产、长期应收款、在建工程、商誉和其他非流动资产等组成。
8公司非公开发行股票的资金于2016年3月29日到账并计入2016年一季度财务报表，并于2016年4月
20日完成后续上市流程后予以公告。
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加所致；流动负债主要由预收款项、应付账款和一年内到期的非流动负债构成，占流动负债总额的比重分别为56.93%、8.16%和8.07%。
图10：截至2015年末公司流动负债构成9
资料来源：公司审计报告，东方金诚整理
随着房地产项目预售规模的扩大，公司预收款保持增加，2015年末，公司预收款项353.27亿元，较2014年末增加24.43%。公司预收账款主要为房地产项目预收款，其未结转收入的原因是相关项目还未到达交房和税收清缴的条件。
公司一年内到期的非流动负债期末余额为50.08亿元，主要为一年内到期的长期借款、一年内到期的长期应付款和一年内到期的应付债券，占比分别为78.20%、1.90%和19.90%。一年内到期的长期借款主要由抵押借款和委托借款组成，占比分别为65.40%和25.79%。
2.非流动负债
2015年末，公司非流动负债209.58亿元，较2014年末大幅增加84.49%，主要是应付债券大幅增加所致；公司非流动负债主要有长期借款和应付债券构成，占比分别为48.37%和47.75%。
公司长期借款期末余额为101.38亿元，主要为房地产项目借款，其中主要为抵押借款，占比为76.91%，抵押借款的利率区间为5.00%～24.00%。
公司应付债券期末余额为100.08亿元，较2014年末增加90.18亿元，大幅增加主要是由于2015年公司新发行了“15中南建设PPN001”、“15中南建设MTN001”、“15中南建设MTN002”、“15中南01”、“15中南02”和“15中南03”6只债券和票据所致，合计发行金额100亿元，且“14中南建设PPN002”转入一年内到期的应付债券。
3.债务负担
2015年末，公司全部债务为353.15亿元，同比增加13.95%；长期有息债务占全部债务总额的比重为59.17%，债务结构以长期有息债务为主，
2015年末，公司资产负债率为86.27%；长期债务资本化比率和全部债务资本化比率分别为61.26%和72.77%。
9图中“其他”项由金额较小的应付票据、应付职工薪酬、应交税费、其他应付款和应付利息等报表项目
构成。
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图11：公司2013年～2015年末及2016年3月末债务情况
资料来源：公司提供，东方金诚整理
截至2015年末，公司对外担保余额3.27亿元，担保比率2.47%。
盈利能力
2015年，公司营业收入总体保持稳定，但盈利能力有所下降
2015年，公司营业总收入204.50亿元，同比下降6.16%；营业利润率也下降3.99个百分点至14.71%。
公司期间费用23.75亿元，同比下降4.92%，占营业总收入的比重为11.61%；
公司期间费用中销售费用、管理费用和财务费用占比分别为22.15%、61.52%和16.29%。
公司营业利润和利润总额分别为5.54亿元和6.28亿元，分别同比下降61.04%和57.32%，主要是营业收入和营业利润率下降所致。
公司总资本收益率有所下降，为1.95%；净资产收益率下降至3.34%。
图12：公司2013年～2015年及2016年1～3月盈利能力情况
资料来源：公司提供，东方金诚整理
现金流
跟踪期内，公司经营活动净现金流状况有所改善
2015年，公司经营活动产生的现金流入308.02亿元，较2014年增加27.90%，经营活动产生的现金流出298.49亿元，经营活动产生的现金净流量9.53亿元，较
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2014年有较大幅度回升；公司投资活动现金流入96.69亿元，投资活动现金流出117.92亿元，主要系投资所支付的现金，投资活动现金流量净额为-21.23亿元；
公司筹资活动产生的现金流入320.74亿元，主要系取得借款以及发行债务融资工具所收到的现金，筹资活动产生的现金流出为315.99亿元，主要系偿还债务所支付的现金，筹资活动产生的现金流量净额为4.75亿元。
图13：公司2013年～2015年及2016年1～3月现金流情况
资料来源：公司提供，东方金诚整理
偿债能力
从短期偿债指标看，2015年末，公司流动比率和速动比率分别为141.62%和36.44%，较2014年末均有所提升。由经营性现金流状况有所改善，2015年公司经营现金流动负债比为较1.54%，较2014年有所上升。
从长期偿债指标看，2015年，公司EBITDA为14.26亿元，较2014年下降33.17%；
公司EBITDA利息倍数为0.44倍，全部债务/EBITDA倍数有所上升，为24.77倍。
表12：公司偿债能力情况
||||||
|-|-|-|-|-|
|指标|2013年|2014年|2015年|2016年3月|

流动比率（%） 145.30 128.78 141.62 151.18
||||||
|-|-|-|-|-|
|速动比率（%）|51.14|33.51|36.44|44.31|

经营性净现金流动负债比（%） -10.13 -9.77 1.54 -
||||||
|-|-|-|-|-|
|EBITDA利息倍数（倍）|1.47|0.79|0.44|-|

全部债务/EBITDA（倍） 8.50 14.53 24.77 -资料来源：公司提供，东方金诚整理
过往债务履约情况
根据公司提供的由中国人民银行征信管理中心2016年6月出具的《企业基本信用信息报告》，截至2016年6月8日，公司在过往债务履约方面不存在不良信用记录。
截至本报告出具日，公司存续期内的债券共9只，到达付息日的均按期付息；
具体情况见表13。
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表13：截至本报告出具日公司处于存续期内的债券情况
单位：年、亿元
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|-|-|-|-|
|债券名称|发行时间|期限|规模|
|16中建01|2016年4月|3（1+1+1)|15|

16中南01 2016年1月 5（3+2） 10
|||||
|-|-|-|-|
|15中南03|2015年12月|5（3+2）|15|

15中南02 2015年10月 5（3+2） 15
|||||
|-|-|-|-|
|15中南01|2015年8月|3（2+1）|25|
|15中南建设MTN002|2015年8月|5（3+2）|24|
|15中南建设MTN001|2015年6月|5（3+2）|12|
|15中南建设PPN01|2015年6月|3|10|
|14中南建设PPN02|2014年7月|2|10|
|合计|-|-|136|

资料来源：公司提供，东方金诚整理
抗风险能力及结论
公司房地产项目开发经验丰富，经营区域分布较广，在国内房地产市场具有较强的竞争实力；跟踪期内，公司房地产项目合同销售金额、结算销售收入同比上年均保持一定增长，盈利能力较好；公司房地产在建和拟建项目充足，土地成本相对较低；公司建筑施工业务以房建工程为主，相关资质较全、施工经验丰富，在国内房建工程市场拥有很强的市场地位；2016年4月，公司完成非公开股票发行，募集资金总额46.39亿元，资本实力进一步增强。
同时，东方金诚也关注到，公司房地产开发业务和建筑施工业务易受房地产行业调控政策影响；跟踪期内，公司建筑施工业务收入和毛利润同比上年均有一定下降；公司在建和拟建项目投资规模较大，未来面临一定的资金压力；公司有息债务规模较大，资产负债率水平高。
综合考虑，东方金诚维持中南建设主体信用等级为AA+，评级展望为稳定，并维持“16中南01”信用等级为AA+。
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附件一：截至2016年3月末公司股权结构图
陈锦石及一致行动人
62.85%
中南控股集团有限公司 陈锦石等46名自然人
75.10% 24.90%
中南城市建设投资有限公司
68.95%
江苏中南建设集团股份有限公司
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附件二：截至2016年3月末公司组织架构图
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附件三：截至2016年3月末公司房地产在建项目情况
单位：万平方米、万元/亩、元/平方米、亿元
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|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
|项目名称|在建占地面积|在建规划建筑面积|土地单价|单位面积造价|总投资|已投入|总尚需投入|可售面积|待售面积|
|上海奉贤锦苑|2.09|4.92|27380|5500|8.59|1.72|6.87|4.81|4.81|
|常熟中南世纪城|6.30|11.14|4835|3150|6.86|6.04|0.82|10.64|3.12|
|常熟中南世纪锦城|4.94|10.38|4709|3550|6.27|4.99|1.28|9.88|3.29|
|常熟中南御锦城|8.31|19.72|8767|3450|14.69|1.62|13.07|19.03|2.76|
|常熟中南锦苑|9.64|24.04|12843|3450|21.37|13.86|7.51|23.13|1.24|
|昆山中南世纪城|8.62|21.78|6753|3250|13.78|11.34|2.44|21.55|1.03|
|昆山中南锦城|1.18|3.02|6550|3450|1.92|1.25|0.68|2.95|2.95|
|吴江中南世纪城|7.02|16.58|5179|3420|9.81|8.97|0.84|16.00|0.37|
|苏州中南锦苑|10.08|18.37|12763|4120|21.15|14.92|6.22|18.15|2.64|
|苏州中南雅苑|2.63|3.85|19174|5500|7.24|7.05|0.19|3.69|3.69|
|苏州中南中心|1.66|38.19|4666|18000|68.01|1.00|67.00|36.46|36.46|
|太仓中南世纪城|8.29|23.15|11034|3750|18.50|14.98|3.51|22.31|7.52|
|南京中南世纪雅苑|8.63|27.08|19882|3850|28.28|11.53|16.75|25.90|8.60|
|南京溧水中南锦城|2.24|4.61|3801|3750|2.72|1.70|1.03|4.47|2.16|
|南京中南锦苑|3.02|9.44|39594|4600|16.52|5.76|10.77|9.06|5.86|
|镇江中南世纪城|15.76|19.96|1904|3350|10.34|8.44|1.91|19.38|7.30|
|镇江中南御锦城|4.17|8.68|5296|3350|5.36|1.83|3.53|8.33|3.19|
|青岛中南世纪城|14.17|38.84|2216|3750|19.05|0.82|18.23|37.97|8.16|
|青岛海湾新城|4.93|16.53|3289|5500|11.15|5.38|5.77|16.05|10.72|
|中南唐山湾旅游度假区|3.91|10.01|495|3750|4.29|3.03|1.26|9.77|8.52|
|泰安中南世纪城|5.12|12.63|2984|3550|6.43|4.34|2.09|12.28|7.61|
|儋州中南西海岸|22.59|16.39|680|3450|7.60|1.49|6.11|15.59|4.53|
|海南昌江中南林海间|11.42|7.17|803|3350|3.51|3.19|0.33|6.85|5.03|
|文昌中南森海湾|4.21|6.87|245|3250|2.59|0.06|2.53|6.74|3.12|
|万宁中南芭提亚|2.45|2.16|1746|3550|1.27|0.75|0.52|2.11|1.19|
|淮安中南世纪城|5.10|11.32|2146|3350|5.35|4.20|1.15|11.22|5.48|
|淮安中南世纪锦城|6.19|19.01|2519|3350|8.59|6.95|1.65|18.56|7.16|
|海门中南世纪城|0.94|1.95|1542|3350|0.85|0.81|0.04|1.88|0.01|
|海门中南世纪锦城|7.09|20.23|5946|3750|12.51|11.51|0.99|19.79|18.27|
|海门中南锦苑|8.88|19.50|7630|3750|14.59|12.76|1.83|18.64|1.88|
|南通中南世纪城|3.59|11.69|3585|4550|7.05|4.69|2.35|11.54|0.45|
|南通中南世纪花城|5.94|15.52|805|3540|6.39|1.89|4.50|14.85|7.28|
|南通军山半岛|3.83|4.82|2480|3680|2.91|0.21|2.69|4.75|3.59|
|如皋中南世纪城|2.42|7.61|5785|3350|4.16|2.77|1.39|7.27|3.16|
|盐城中南世纪城|38.31|79.71|1950|3550|38.19|29.73|8.47|77.00|49.27|
|泰兴中南世纪城|18.36|45.66|4043|3450|24.35|16.50|7.85|43.51|17.29|

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|||||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
|菏泽中南世纪城|6.32|15.81|1740|3050|6.39|5.35|1.04|15.17|1.30|
|菏泽中南世纪花城|1.17|2.41|1805|3150|1.05|0.99|0.06|2.34|1.17|
|寿光中南世纪城|2.33|5.43|966|3050|2.08|2.01|0.07|5.30|0.71|
|寿光中南世纪星城|6.48|10.63|1238|3150|4.52|4.19|0.33|10.36|2.37|
|广饶中南世纪城|10.75|20.84|1668|3050|8.92|8.45|0.47|20.42|7.40|
|东营中南世纪城|7.92|18.28|2101|3350|8.38|4.37|4.01|17.73|3.98|
|沈阳中南世纪城|7.41|13.56|2011|3650|6.79|4.32|2.47|12.97|4.65|
|营口中南世纪城|1.04|2.15|1581|3550|0.99|0.15|0.84|2.07|0.23|

南充中南世纪城 9.80 21.80 4404 3150 12.05 9.41 2.65 21.55 6.74
|||||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
|潜江中南世纪城|0.99|2.27|780|2750|0.77|0.62|0.15|2.17|0.02|

潜江中南世纪锦城 2.56 6.07 1593 2850 2.35 1.93 0.42 5.90 3.47
|||||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
|潜江中南世纪雅苑|1.37|2.54|1654|2850|1.04|0.87|0.16|2.46|1.18|

合计 332.15 734.32 - - 497.56 270.72 226.84 710.57 292.97注：据上表项目土地单价和占地面积，计算得出2015年末房地产在建项目土地购买总价为158.74亿元，则楼面地价为2233.96元/平方米。
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附件四：公司合并资产负债表
单位：万元
||||||
|-|-|-|-|-|
|项目名称|2013年末|2014年末|2015年末|2016年3月末（未经审计）|
||642406.68|664286.56|628685.04||
||279.42|375.96|544.76||
||1692.45|4141.84|13561.74||
||601640.75|611282.54|604737.10||
||369029.03|286340.81|399549.26||
||-|-|-||
||-|-|-||
||494567.21|382876.48|466823.86||
||3883609.48|5721182.50|6526658.42||
||-|-|-||
||5.00|62905.00|147327.11||
||5993230.02|7733391.68|8787887.28||
||-|-|5100.00||
||215.91|3553.39|43950.06||
||58742.84|130015.24|125707.29||
||164375.65|220554.56|212460.08||
||-|-|1150.00||
||19891.21|6715.51|11845.00||
||-|-|-||
||59325.72|54797.33|56141.96||
||-|-|-||
||418.87|418.87|418.87||
||170723.37|221189.60|270055.67||
||44286.78|57393.82|77069.74||
||-|-|30834.12||
||517980.33|694638.32|834732.79||
||6511210.35|8428030.00|9622620.07||

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附件四：公司合并资产负债表(续表)
单位：万元
||||||
|-|-|-|-|-|
|项目名称|2013年末|2014年末|2015年末|2016年3月末（未经审计）|
||410380.00|419850.00|368050.00||
||182585.00|270305.20|379305.08||
||430833.26|520995.20|506506.17||
||2207598.17|2839060.34|3532716.64||
||89176.07|120435.28|94416.72||
||263235.29|273453.82|253597.22||
||-|8328.77|28102.71||
||167.99|-|7914.75||
||227189.17|274508.07|340240.07||
||313694.00|1135442.28|500809.48||
||-|142592.39|193659.95||
||4124858.94|6004971.34|6205318.79||
||1401460.71|1013995.00|1013814.00||
||-|98999.84|1000775.84||
||-|17833.62|75066.06||
||819.85|5135.47|6172.53||
||1402280.56|1135963.94|2095828.43||
||5527139.50|7140935.28|8301147.22||
||116783.92|116783.92|116783.92||
||79747.33|106295.61|104665.03||
||24509.70|25843.58|25843.58||
||-|-|-||
||552618.52|633189.28|656644.85||
||-5.64|-488.81|-66.59||
||773653.82|881623.58|903870.80||
||210417.03|405471.14|417602.05||
||984070.85|1287094.71|1321472.85||
||6511210.35|8428030.00|9622620.07||

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附件五：公司合并利润表
单位：万元
||||||
|-|-|-|-|-|
|项目名称|2013年|2014年|2015年|2016年1～3月（未经审计）|
||1832640.84|2179209.42|2044965.52||
||1832640.84|2179209.42|2044965.52||
||1824045.45|2168777.14|2031471.77||
||8595.40|10432.28|13493.75||
||-|-|-||
||1293435.09|1641997.73|1603579.13||
||-|-|-||
||115772.15|129796.29|140504.28||
||43295.50|62467.81|52633.23||
||114948.16|145989.75|146069.79||
||42511.04|41347.31|38748.13||
||13657.01|16032.78|11057.07||
||50.87|96.53|168.80||
||920.30|561.66|2868.17||
||-1.84|-122.52|-553.33||
||209993.06|142235.94|55410.86||
||6927.77|10486.28|20253.68||
||3638.86|5475.47|12821.22||
||63.33|351.56|431.58||
||213281.98|147246.75|62843.32||
||71693.20|53612.90|18695.52||
||-|-|-||
||141588.77|93633.85|44147.81||
||120938.29|95918.71|35133.97||
||20650.49|-2284.86|9013.84||

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附件六：公司合并现金流量表
单位：万元
||||||
|-|-|-|-|-|
|项目名称|2013年|2014年|2015年|2016年1～3月（未经审计）|

一、经营活动产生的现金流量
||||
|-|-|-|
|1774078.02|1761760.50|2334880.19|
|-|-|-|
|2909.36|107.62|30.61|
|218268.49|646340.33|745281.77|
|1995255.87|2408208.44|3080192.57|
|1827624.68|2001953.30|1683617.97|
|234784.35|300701.39|299924.27|
|186492.22|250543.49|261548.53|
|164271.61|441768.76|739766.75|
|2413172.87|2994966.94|2984857.51|
|-417917.00|-586758.50|95335.06|

二、投资活动产生的现金流量
||||
|-|-|-|
|-|1069636.00|963328.05|
|869.41|1284.18|3466.00|
|14.15|142.67|2.89|
|31.47|-|-|
|-|-|63.67|
|915.03|1071062.85|966860.61|
|34607.72|35561.63|11099.42|
|-|1140064.79|1152506.58|
|||15456.33|
|79433.78|-|95.48|
|114041.50|1175626.43|1179157.81|
|-113126.47|-104563.57|-212297.20|

三、筹资活动产生的现金流
||||
|-|-|-|
|62248.72|313209.48|63800.00|
|1891441.80|1609210.00|1830374.16|
|-|237913.50|1246125.86|
|43141.30|49716.39|67146.38|

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||||
|-|-|-|
|1996831.83|2210049.38|3207446.40|
|1098481.80|1165508.71|2768654.00|
|186819.86|267904.51|299398.55|
|71713.93|98361.81|91850.02|
|1357015.59|1531775.03|3159902.58|
|639816.24|678274.35|47543.83|
|-0.15|-395.83|-345.16|
|108772.62|-13443.56|-69763.47|

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附件七：公司主要财务指标
||||||
|-|-|-|-|-|
|项 目|2013年|2014年|2015年|2016年3月（未经审计）|

盈利能力
||||
|-|-|-|
|23.11|18.70|14.71|
|5.53|3.13|1.95|
|14.39|7.27|3.34|

偿债能力
||||
|-|-|-|
|84.89|84.73|86.27|
|58.75|46.77|61.26|
|70.11|70.66|72.77|
|145.30|128.78|141.62|
|51.14|33.51|36.44|
|-10.13|-9.77|1.54|
|1.47|0.79|0.44|
|8.50|14.53|24.77|
|-0.23|-0.22|-0.03|
|-13.14|-15.83|-2.31|

经营效率
||||
|-|-|-|
|-|3.58|3.32|
|-|0.34|0.26|
|-|0.29|0.23|
|96.80|80.84|114.18|

增长指标
||||
|-|-|-|
|-|29.44|21.57|
|-|30.79|15.88|
|-|18.91|5.63|
|-|-30.96|-45.72|

本期债券偿债能力
||||
|-|-|-|
|2.72|2.13|1.43|
|19.95|24.08|30.80|
|-4.18|-5.87|0.95|
|-5.31|-6.91|-1.17|

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附件八：主要财务指标计算公式
|||
|-|-|
|指 标 名 称|计 算 公 式|

盈利指标
毛利率（营业收入-营业成本）/营业收入×100%
营业利润率（营业收入-营业成本-营业税金及附加）/营业收入×100%
总资本收益率（净利润+利息费用）/（所有者权益+长期债务+短期债务）×100%净资产收益率净利润/所有者权益×100%
利润现金比率经营活动产生的现金流量净额/利润总额×100%
偿债能力指标
资产负债率负债总额/资产总计×100%
全部债务资本化比率全部债务/（长期有息债务+短期有息债务+所有者权益）×100%
长期债务资本化比率长期有息债务/（长期有息债务+所有者权益）×100%
EBITDA利息倍数EBITDA/利息支出
全部债务/EBITDA全部债务/EBITDA
债务保护倍数（净利润+固定资产折旧+摊销）/全部债务
筹资活动前现金流量净额债务保护倍数筹资活动前现金流量净额/全部债务
流动比率流动资产合计/流动负债合计×100%
速动比率（流动资产合计-存货）/流动负债合计×100%
经营现金流动负债比率经营活动现金流量净额/流动负债合计×100%
筹资活动前现金流量净额利息保护倍数筹资活动前现金流量净额/利息支出
筹资活动前现金流量净额/（当年利息支出+当年应偿还的债务本筹资活动前现金流量净额本息保护倍数
金）
经营效率指标
销售债权周转次数营业收入/（平均应收账款净额+平均应收票据）
存货周转次数营业成本/平均存货净额
总资产周转次数营业收入/平均资产总额
现金收入比率销售商品、提供劳务收到的现金/营业收入×100%
增长指标
资产总额年平均增长率
净资产年平均增长率
（1）2年数据：增长率=（本期-上期）/上期×100%
营业收入年平均增长率
（2）n年数据：增长率=【(本期/前n年)^（1/(n-1)）-1】×100%利润总额年平均增长率
本期债券偿债能力
EBITDA/本期发债额度 EBITDA/本期发债额度经营活动现金流入量偿债倍数 经营活动产生的现金流入量/本期债券到期偿还额经营活动现金流量净额偿债倍数 经营活动现金流量净额/本期债券到期偿还额筹资活动前现金流量净额偿债倍数 筹资活动前现金流量净额/本期债券到期偿还额注：长期有息债务=长期借款+应付债券+其他长期有息债务
短期有息债务=短期借款+交易性金融负债+一年内到期的非流动负债+应付票据+其他短期有息债务
全部债务=长期有息债务+短期有息债务
EBITDA=利润总额+利息费用+固定资产折旧+摊销
利息支出=利息费用+资本化利息支出
筹资活动前现金流量净额=经营活动产生的现金流量净额+投资活动产生的现金流量净额
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