中国天楹股份有限公司股权收购所涉及的
深圳市初谷实业有限公司
股东全部权益价值
评估报告
银信评报字[2015]沪第 0030号
银信资产评估有限公司
目录
评估师声明 ...................................................................................................... 3摘要 ................................................................................................................. 4正文 ................................................................................................................. 6一、委托方、被评估企业概况 ..................................................................... 6二、评估目的 ................................................................................................. 8三、评估对象和评估范围 ............................................................................. 9四、价值类型及其定义 ............................................................................... 12五、评估基准日 ........................................................................................... 12六、评估依据 ............................................................................................... 12七、评估方法 ............................................................................................... 14八、评估程序实施过程和情况 ................................................................... 16九、评估假设 ............................................................................................... 17十、评估结论 ............................................................................................... 18十一、特别事项说明 ................................................................................... 19十二、评估报告使用限制说明 ................................................................... 20十三、评估报告日 ....................................................................................... 21
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电话：021-63391088（总机）
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评估师声明
一、我们在执行本资产评估业务中，遵循相关法律法规和资产评估准则，恪守独立、客观和公正的原则；根据我们在执业过程中收集的资料，评估报告陈述的内容是客观的，并对评估结论合理性承担相应的法律责任。
二、评估对象涉及的资产、负债清单由委托方、被评估单位申报并经其签章确认；
所提供资料的真实性、合法性、完整性，恰当使用评估报告是委托方和相关当事方的责任。
三、我们在评估对象中没有现存或者预期的利益，与相关当事方没有现存或者预期的利益关系，对相关当事方不存在偏见。
四、我们已对评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查；我们已对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验，并对已经发现的问题进行了如实披露，且已提请委托方及相关当事方完善产权以满足出具评估报告的要求。
五、我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设和限定条件的限制，评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明的假设、限定条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。
六、我们执行资产评估业务的目的是对评估对象在评估基准日的价值进行分析、估算并发表专业意见，并不承担相关当事人决策的责任。评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。
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中国天楹股份有限公司拟股权收购
所涉及的深圳市初谷实业有限公司
股东全部权益价值评估报告
银信评报字[2015]沪第0030号
摘要
一、项目名称：中国天楹股份有限公司拟股权收购所涉及的深圳市初谷实业有限公司股东全部权益价值评估报告项目
二、委托方：中国天楹股份有限公司
三、其他评估报告使用者：被评估企业股东、会计师事务所、相关工商行政管理机关以及国家法律法规规定的其他评估报告使用者
四、被评估单位：深圳市初谷实业有限公司
五、评估目的：本次评估目的是中国天楹股份有限公司拟进行股权收购，为此需对深圳市初谷实业有限公司的股东全部权益价值进行评估并提供价值参考
六、经济行为：中国天楹股份有限公司拟收购深圳市初谷实业有限公司的股权七、评估对象：被评估单位截至评估基准日的股东全部权益价值
八、评估范围：被评估单位截至评估基准日所拥有的全部资产和负债
九、价值类型：市场价值
十、评估基准日：2014年9月30日
十一、评估方法：资产基础法
十二、评估结论：于评估基准日，委估股东全部权益的市场价值评估值为 62,903.92万元。
十三、评估结论使用有效期：
本评估结论仅对股权收购之经济行为有效。并仅在评估报告载明的评估基准日成立。资产评估结论使用有效期自评估基准日起一年内（即2014年9月30日至2015年 9月 29日）有效。当评估基准日后的委估资产状况和外部市场出现重大变化，致使原评估结论失效时，评估报告使用者应重新委托评估。
十四、特别事项说明：
本报告只能用于中国天楹股份有限公司股权收购的评估目的和用途。
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以上内容摘自资产评估报告正文，欲了解本评估项目的详细情况和合理理解评估结论，应当阅读资产评估报告正文，同时提请评估报告使用者关注评估报告中的评估假设、限制使用条件以及特别事项说明。
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中国天楹股份有限公司拟股权收购
所涉及的深圳市初谷实业有限公司
股东全部权益价值评估报告
银信评报字[2015]沪第0030号
正文
中国天楹股份有限公司：
银信资产评估有限公司接受贵公司委托，根据有关法律、法规和资产评估准则、资产评估原则，采用资产基础法评估方法，按照必要的评估程序，对贵公司拟进行股权收购事宜所涉及的深圳市初谷实业有限公司的股东全部权益价值在 2014年 9月 30日的市场价值进行了评估。
现将资产评估情况报告如下：
一、委托方、被评估企业概况
（一）委托方和其他评估报告使用者：
1、委托方：中国天楹股份有限公司（简称：中国天楹）
中华人民共和国组织机构代码：19244056-0
企业法人营业执照注册号：440301102800839
注册地址：江苏省海安县城黄海大道（西）268号2幢
法定代表人：严圣军
公司类型：股份有限公司（上市）
经营范围：生活垃圾焚烧发电及蒸汽生产、自产产品销售，危险废弃物处理（前述所有范围仅限分支机构经营）；生活垃圾焚烧发电、可再生能源项目及环保设施的投资、开发；污泥处理、餐厨垃圾处理、建筑垃圾处理、污水处理、大气环境治理、噪声治理、土壤修复；垃圾焚烧发电成套设备、环保成套设备的研发、生产、销售。（依法须经批准的项目，经相关部分批准后方可开展经营活动）
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成立日期：1984年12月31日
2、被评估企业：深圳市初谷实业有限公司(简称：初谷实业)
中华人民共和国组织机构代码：73416139-9
企业法人营业执照注册号：440307104001666
注册地址：深圳市龙岗区龙城街道中心城龙福路33号龙福一村24栋二层商铺
法定代表人：谢从成
公司类型：有限责任公司（法人独资）
成立日期：2001年12月25日
3、委托方以外的其他评估报告使用者：
被评估企业股东、会计师事务所、相关工商行政管理机关以及国家法律法规规定的其他评估报告使用者。
4、被评估单位股权结构及历史沿革
深圳市初谷实业有限公司成立于2001年12月，由深圳市大贸股份有限公司工会委员会及25名自然人共同出资组建，初始注册资本为600万元。
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|-|-|-|-|
|序号|股东姓名|出资额（人民币元）|出资比例|
|1|深圳市大贸股份有限公司工会委员会|1,920,000.00|32%|
|2|谢从成等25名自然人|4,080,000.00|68%|
|合计||6,000,000.00|100%|

上述注册资本已经深圳市宝龙会计师事务所有限公司验资并出具深宝龙会验字[2001]第539号《验资报告》。
后经多次增资及股权转让，截止至评估基准日，被评估企业股东及股权情况如下：
|||||
|-|-|-|-|
|序号|股东姓名|出资额（人民币元）|出资比例|
|1|深圳市初谷实业有限公司工会委员会|22,490,000.00|100%|
|合计||22,490,000.00|100%|

上述注册资本已经深圳建纬会计师事务所出具的“建纬验资报字[2006]第009号”
《验资报告》验证，上述股东情况已经工商查询及股权转让协议验证。
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5、被评估单位财务资料
被评估单位近二年及评估基准日资产负债情况见下表：
金额单位：元
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|-|-|-|-|
|项目/报表日|2012年12月31日|2013年12月31日|2014年9月30日|
|总资产|230,652,683.54|306,970,150.15|281,341,416.66|
|负债|10,808,610.21|255,803,182.87|228,036,922.35|
|净资产|219,844,073.33|51,166,967.28|53,304,494.31|

被评估单位近二年及评估基准日当期经营状况见下表：
金额单位：元
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|-|-|-|-|
|项 目|2012年|2013年|2014年1-9月|
|一、营业收入|4,421,752.32|5,396,040.70|4,207,246.48|
|减：营业成本|549,484.96|768,845.09|746,215.27|
|营业税金及附加|0.00|155,710.36|235,605.77|
|销售费用|0.00|0.00|0.00|
|管理费用|5,768,308.36|6,315,283.84|4,414,035.72|
|财务费用|-3,652,323.94|-4,770,922.70|-4,041,796.32|
|资产减值损失|45,622.49|-82,712.53|3,150.00|
|加：公允价值变动收益（损失以“-”号填列）|0.00|0.00|0.00|
|投资收益（损失以“-”号填列）|0.00|101,338,313.19|0.00|
|其中：对联营企业和合营企业的投资收益|0.00|0.00|0.00|
|二、营业利润（亏损以“-”号填列）|1,710,660.45|104,348,149.83|2,850,036.04|
|加：营业外收入|1,400,000.00|109,256.00|0.00|
|其中：非流动资产处置利得|4,689,109.87|4,689,109.87||
|减：营业外支出|0.00|900.00|0.00|
|其中：非流动资产处置损失|0.00|0.00||
|三、利润总额（亏损总额以“-”号填列）|3,110,660.45|104,456,505.83|2,850,036.04|
|减：所得税费用|777,665.11|779,548.16|712,509.01|
|四、净利润（净亏损以“-”号填列）|2,332,995.34|103,676,957.67|2,137,527.03|

上述财务数据摘自被评估企业经审计的会计报表，审计单位为立信会计师事务所（特殊普通合伙），审计报告文号：“信会师报字[2015]第110024号”。
被评估企业执行《企业会计准则》及相关补充规定，营业税税率5%，城建税7%、教育费附加3%、地方教育费附加2%，企业所得税税率为25%。
二、评估目的
本次评估目的是中国天楹股份有限公司拟进行股权收购，为此需对深圳市初谷实业有限公司的股东全部权益价值进行评估并提供价值参考。
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三、评估对象和评估范围
本次资产评估的对象是被评估企业截至评估基准日所拥有的股东全部权益。
评估范围是被评估企业截至评估基准日所拥有的全部资产和负债。
流动资产账面金额： 200,385,492.83元
非流动资产帐面金额： 80,955,923.83元
其中：长期投资账面金额： 56,000,000.00元
固定资产账面净值： 23,679,003.96元
长期待摊费用帐面金额： 1,276,919.87元
资产合计账面金额： 281,341,416.66元
流动负债账面金额： 228,036,922.35元
负债合计账面金额： 228,036,922.35元
净资产账面金额： 53,304,494.31元
1、长期投资：
长期股权投资净额为56,000,000.00元，具体为：
||||||
|-|-|-|-|-|
|序号|被投资企业|投资比例%|账面值价值|备注|
|1|大贸环保投资公司|85%|51,000,000.00|正常经营|
|2|深圳市富佳实业有限公司|100%|5,000,000.00|正常经营|
||合计||56,000,000.00||

2、房屋建筑物
房屋建筑物账面原值 32,311,517.79元，账面净值 22,295,804.58元，主要建筑物内容见下表：
|||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|
|序号|权证编号|建筑物名称|结构|建成年月|建筑面积（M2）|用途|权利人|
|1|深房地字第6000127268号|紫薇花园东03栋413|钢混|2000年7月|57.62|住宅|深圳市初谷实业有限公司|
|2|深房地字第6000143532号|紫薇花园东03栋412|钢混|2000年7月|57.62|住宅|深圳市初谷实业有限公司|
|3|深房地字第6000219423号|紫薇花园东03栋607|钢混|2000年7月|57.62|住宅|深圳市初谷实业有限公司|
|4|深房地字第6000222058号|紫薇花园东03栋617|钢混|2000年7月|57.62|住宅|深圳市初谷实业有限公司|
|5|深房地字第6000185854号|紫薇花园东03栋616|钢混|2000年7月|57.62|住宅|深圳市初谷实业有限公司|

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|||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|
||深房地字第6000143533号|紫薇花园东03栋609|钢混|2000年7月|70.39|住宅|深圳市初谷实业有限公司|
|7|深房地字第6000222060号|紫薇花园东03栋602|钢混|2000年7月|70.39|住宅|深圳市初谷实业有限公司|
|8|深房地字第6000205781号|紫薇花园东03栋709|钢混|2000年7月|70.39|住宅|深圳市初谷实业有限公司|
|9|深房地字第6000284547号|龙福一村16栋二层商铺|钢混|1996年12月|704.68|商业金融业|深圳市初谷实业有限公司|
|10|深房地字第6000284543号|龙福一村24栋二层商铺|钢混|1997年1月|1201.67|商业金融业|深圳市初谷实业有限公司|
|11|深房地字第6000284548号|龙福一村综合楼201|钢混|1995年12月|1369.63|商业|深圳市初谷实业有限公司|
|12|深房地字第6000284545号|龙福一村综合楼203|钢混|1995年12月|1065.69|商业|深圳市初谷实业有限公司|
|13|深房地字第6000537312号|龙福一村16栋商铺107|钢混|1996年12月|75.72|商业金融业|深圳市初谷实业有限公司|
|14|深房地字第6000577753号|龙福一村24栋商铺116|钢混|1997年1月|57.73|商业金融业|深圳市初谷实业有限公司|
|15|深房地字第6000285247号|紫薇苑会所、商业、公寓01商铺01|钢混|2002年9月|51.85|商业金融业|深圳市初谷实业有限公司|
|16|深房地字第6000285262号|紫薇苑会所、商业、公寓01商铺02|钢混|2002年9月|45.44|商业金融业|深圳市初谷实业有限公司|
|17|深房地字第6000285268号|紫薇苑会所、商业、公寓01商铺03|钢混|2002年9月|45.44|商业金融业|深圳市初谷实业有限公司|
|18|深房地字第6000285293号|紫薇苑会所、商业、公寓01商铺04|钢混|2002年9月|45.75|商业金融业|深圳市初谷实业有限公司|
|19|深房地字第6000285277号|紫薇苑会所、商业、公寓01商铺05|钢混|2002年9月|103.33|商业金融业|深圳市初谷实业有限公司|
|20|深房地字第6000285275号|紫薇苑会所、商业、公寓01商铺06|钢混|2002年9月|92.06|商业金融业|深圳市初谷实业有限公司|
|21|深房地字第6000285274号|紫薇苑会所、商业、公寓01商铺07|钢混|2002年9月|92.06|商业金融业|深圳市初谷实业有限公司|
|22|深房地字第6000285272号|紫薇苑会所、商业、公寓01商铺08|钢混|2002年9月|92.06|商业金融业|深圳市初谷实业有限公司|
|23|深房地字第6000285278号|紫薇苑会所、商业、公寓01商铺09|钢混|2002年9月|92.06|商业金融业|深圳市初谷实业有限公司|
|24|深房地字第6000285281号|紫薇苑会所、商业、公寓01商铺010|钢混|2002年9月|96.53|商业金融业|深圳市初谷实业有限公司|
|25|深房地字第6000285280号|紫薇苑会所、商业、公寓01商铺011|钢混|2002年9月|42.5|商业金融业|深圳市初谷实业有限公司|
|26|深房地字第6000285248号|紫薇苑会所、商业、公寓01商铺012|钢混|2002年9月|45.44|商业金融业|深圳市初谷实业有限公司|
|27|深房地字第6000285264号|紫薇苑会所、商业、公寓01商铺013|钢混|2002年9月|45.44|商业金融业|深圳市初谷实业有限公司|
|28|深房地字第6000285252号|紫薇苑会所、商业、公寓01商铺014|钢混|2002年9月|51.85|商业金融业|深圳市初谷实业有限公司|
|29|深房地字第6000285270号|紫薇苑会所、商业、公寓0201|钢混|2002年9月|54.17|单身公寓(实际为商业金融业)|深圳市初谷实业有限公司|
|30|深房地字第6000285271号|紫薇苑会所、商业、公寓0202|钢混|2002年9月|48.9|单身公寓(实际为商业金融业)|深圳市初谷实业有限公司|
|31|深房地字第6000285295号|紫薇苑会所、商业、公寓0203|钢混|2002年9月|48.9|单身公寓(实际为商业金融业)|深圳市初谷实业有限公司|

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||深房地字第6000285297号|紫薇苑会所、商业、公寓0204|钢混|2002年9月|49.33|单身公寓(实际为商业金融业)|深圳市初谷实业有限公司|
|33|深房地字第6000285250号|紫薇苑会所、商业、公寓0205|钢混|2002年9月|96.65|单身公寓(实际为商业金融业)|深圳市初谷实业有限公司|
|34|深房地字第6000285283号|紫薇苑会所、商业、公寓0206|钢混|2002年9月|107.61|单身公寓(实际为商业金融业)|深圳市初谷实业有限公司|
|35|深房地字第6000285291号|紫薇苑会所、商业、公寓0207|钢混|2002年9月|107.61|单身公寓(实际为商业金融业)|深圳市初谷实业有限公司|
|36|深房地字第6000285285号|紫薇苑会所、商业、公寓0208|钢混|2002年9月|107.61|单身公寓(实际为商业金融业)|深圳市初谷实业有限公司|
|37|深房地字第6000285368号|紫薇苑会所、商业、公寓0209|钢混|2002年9月|107.61|单身公寓(实际为商业金融业)|深圳市初谷实业有限公司|
|38|深房地字第6000285267号|紫薇苑会所、商业、公寓0210|钢混|2002年9月|88.53|单身公寓(实际为商业金融业)|深圳市初谷实业有限公司|
|39|深房地字第6000285253号|紫薇苑会所、商业、公寓0211|钢混|2002年9月|44.92|单身公寓(实际为商业金融业)|深圳市初谷实业有限公司|
|40|深房地字第6000285287号|紫薇苑会所、商业、公寓0212|钢混|2002年9月|48.9|单身公寓(实际为商业金融业)|深圳市初谷实业有限公司|
|41|深房地字第6000285289号|紫薇苑会所、商业、公寓0213|钢混|2002年9月|48.9|单身公寓(实际为商业金融业)|深圳市初谷实业有限公司|
|42|深房地字第6000285249号|紫薇苑会所、商业、公寓0214|钢混|2002年9月|54.17|单身公寓(实际为商业金融业)|深圳市初谷实业有限公司|
|43|深房地字第6000285367号|名墅海景度假村公寓1栋302|钢混|2001年7月|47.19|单身公寓|深圳市初谷实业有限公司|
|44|深房地字第6000285298号|名墅海景度假村公寓5栋102|钢混|2001年7月|47.11|单身公寓|深圳市初谷实业有限公司|
|45|深房地字第6000285365号|名墅海景度假村公寓5栋103|钢混|2001年7月|47.09|单身公寓|深圳市初谷实业有限公司|
|46|深房地字第6000285263号|名墅海景度假村公寓8栋302|钢混|2001年7月|46.63|单身公寓|深圳市初谷实业有限公司|
|47|深房地字第6000285366号|名墅海景度假村公寓8栋402|钢混|2001年7月|46.63|单身公寓|深圳市初谷实业有限公司|
||||||7164.66|||

5、其他主要实物资产如下：
||||||
|-|-|-|-|-|
|项 目|账面金额（元）|数 量|分布地点|现状、特点|
|库存现金|19,084.64||财务科|帐实相符|
|运输设备|1,324,687.01|2辆|公司内|帐实相符，正常使用|
|电子设备|58,512.37|30台/套|公司内|帐实相符，正常使用|

上述列入评估范围的资产和负债与委托评估时确定的范围一致。
被评估企业不存在其他抵押、质押事项，也不存在其他帐外有形、无形资产。
委估实物资产均处于正常使用或受控状态。
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四、价值类型及其定义
本报告评估结论的价值类型为市场价值。
市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。
五、评估基准日
评估基准日2014年9月30日。
选取上述日期为评估基准日的理由是：
1、根据评估目的与委托方协商确定评估基准日。主要考虑使评估基准日尽可能与评估目的实现日接近，使评估结论较合理地为评估目的服务。
2、选择月末会计结算日作为评估基准日，能够较全面地反映被评估资产及负债的总体情况，便于资产清查核实等工作的开展。
本次评估中所采用的取价标准是评估基准日有效的价格标准。
六、评估依据
（一）行为依据
1、资产评估委托协议书。
（二）法规依据
1、《中华人民共和国公司法》（2005年中华人民共和国主席令第42号）
2、《企业会计准则》（财会[2006]3号）；
3、《中华人民共和国车辆购置税暂行条例》（国务院令[2000]第294号）；
4、《中华人民共和国增值税暂行条例》（国务院令第538号）；
5、《中华人民共和国城市房地产管理法》；
6、原城乡建设环保部颁发的《房屋完损等级评定标准》；
7、中华人民共和国国家标准GB/T50291-1999《房地产估价规范》。
8、其他有关的法律、法规和规章制度。
（三）评估准则依据
1、资产评估准则—基本准则；
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2、资产评估职业道德准则—基本准则；
3、资产评估职业道德准则——独立性；
4、资产评估准则—评估报告；
5、资产评估准则—评估程序；
6、资产评估准则—工作底稿；
7、资产评估准则—业务约定书；
8、资产评估准则——利用专家工作；
9、资产评估准则—企业价值；
10、资产评估准则—机器设备；
11、资产评估准则—不动产；
12、资产评估价值类型指导意见；
13、注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见；
（四）产权依据
1、被评估企业企业法人营业执照、验资报告、股权转让协议；
2、房地产权证（深房地字第 6000127268号、深房地字第 6000143532号、深房地字第 6000219423号、深房地字第 6000222058号、深房地字第 6000185854号、深房地字第 6000143533号、深房地字第 6000222060号、深房地字第 6000205781号、深房地字第6000284547号、深房地字第6000284543号、深房地字第6000284548号、深房地字第6000284545号、深房地字第6000537312号、深房地字第6000577753号、深房地字第6000285247号、深房地字第6000285262号、深房地字第6000285268号、深房地字第6000285293号、深房地字第6000285277号、深房地字第6000285275号、深房地字第6000285274号、深房地字第6000285272号、深房地字第6000285278号、深房地字第6000285281号、深房地字第6000285280号、深房地字第6000285248号、深房地字第6000285264号、深房地字第6000285252号、深房地字第6000285270号、深房地字第6000285271号、深房地字第6000285295号、深房地字第6000285297号、深房地字第6000285250号、深房地字第6000285283号、深房地字第6000285291号、深房地字第6000285285号、深房地字第6000285368号、深房地字第6000285267号、深房地字第6000285253号、深房地字第6000285287号、深房地字第6000285289号、深房地字第6000285249号、深房地字第6000285367号、深房地字第6000285298号、
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深房地字第 6000285365号、深房地字第 6000285263号、深房地字第 6000285366号）；
3、长期投资单位的营业执照、验资报告等；
4、车辆行驶证（粤BC805G、粤BT176R）；
（五）取价依据
1、《资产评估常用数据手册》北京科学技术出版社；
2、中国人民银行公布执行的评估基准日存贷款利率：
3、立信会计师事务所出具的评估基准日审计报告（信会师报字[2015]第 110024号）；
4、国家有关部门发布的统计资料和技术标准资料；
5、机械工业部机电产品价格信息中心2012年版《机电产品报价手册》；
6、评估基准日市场有关价格信息资料；
7、与被评估单位资产的取得、使用等有关的各项合同、会计凭证、账册及其他会计资料；
9、委托方及被评估单位提供的其他与评估有关的资料；
10、经实地盘点核实后填写的委估资产清单；
11、评估人员收集的各类与评估相关的佐证资料。
七、评估方法
进行股东全部权益价值评估，要根据评估目的、评估对象、价值类型、评估时的市场状况及在评估过程中资料收集情况等相关条件，分析资产评估基本方法的适用性，恰当选择一种或多种资产评估基本方法。
资产评估基本方法包括资产基础法、收益法和市场法：
资产基础法:是指以被评估企业评估基准日的资产负债表为基础，合理评估企业表内及表外各项资产、负债价值，确定评估对象价值的评估方法。
收益法：是指将预期收益资本化或者折现，确定评估对象价值的评估方法。
市场法：是指将评估对象与可比上市公司或者可比交易案例进行比较，确定评估对象价值的评估方法。
（一）评估方法的选择
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股东全部权益价值评估的基本方法包括收益法、市场法和资产基础法。根据本次评估的资产特性，以及由于我国目前市场化、信息化程度尚不高，难于收集到足够的同类企业产权交易案例，不宜采用市场法。
被评估企业经营范围为投资兴办实业，评估基准日被评估企业主要收入来源于部分房屋出租租金收入，因租金收入不稳定，未来收益存在一定的不确定性，因此本次评估不用收益法进行评估。
鉴于标的资产的特点，本次评估选择资产基础法作为评估方法。
（二）资产基础法介绍
资产基础法是指分别求出企业各项资产的评估值并累加求和，再扣减负债评估值得到企业价值的一种方法。
各项资产评估方法简介：
（1）货币资金的评估
货币资金主要按账面核实法进行评估，其中现金采用现场盘点日库存现金，并追溯调整至评估基准日，确定评估值；银行存款、其他货币资金采用将评估基准日各银行存款明细账余额与银行对账单核对，确定评估值。
（2）应收账款、应收股利、其他应收款的评估
应收账款、应收股利、其他应收款评估采用函证或替代审核程序确认账面明细余额的真实性，分析其可回收性，并在此基础上确定评估值。
（3）应收利息
应收利息根据定期存单按存单利率乘以已持有天数计算得出。
（4）长期投资的评估
长期投资--股权投资的评估，按被评估企业持有的股权比例与被投资企业评估基准日评估后的净资产的乘积作为评估值。
（5）固定资产的评估
房屋建筑物按市场法和收益法评估；机器设备按重置成本法进行评估。
（6）长期待摊费用的评估
长期待摊费用为办公室装修款的摊余额，本次评估并入房屋建筑物。
（7）流动负债的评估
流动负债按实际需要承担的债务进行评估。
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八、评估程序实施过程和情况
本公司接受资产评估委托后，选派评估人员，组成项目评估小组开展评估工作，具体过程如下：
（一）明确评估业务基本事项
承接评估业务时，通过与委托方沟通、查阅资料或初步调查等方式，明确委托方、被评估单位、评估报告使用者等相关当事方、评估目的、评估对象基本情况和评估范围、价值类型、评估基准日、评估假设和限制条件等评估业务基本事项。
（二）签订业务约定书
根据评估业务具体情况，综合分析专业胜任能力和独立性，评价项目风险，确定承接评估业务后，与委托方签订业务约定书。
（三）编制资产评估计划
根据本评估项目的特点，明确评估对象及范围，评估时重点考虑评估目的、资产评估对象状况，资产评估业务风险、资产评估项目的规模和复杂程度，评估对象的性质、行业特点、发展趋势，资产评估项目所涉及资产的结构、类别、数量及分布状况，相关资料收集情况，委托方、被评估单位过去委托资产评估的经历、诚信状况及提供资料的可靠性、完整性和相关性，资产评估人员的专业胜任能力、经验及专业、助理人员配备情况后编制合理的资产评估计划，并根据执行资产评估业务过程中的具体情况及时修改、补充资产评估计划。
（四）现场调查
根据评估业务的具体情况对评估对象进行必要的勘查，包括对不动产和其他实物资产进行必要的现场勘查，了解资产的使用状况及性能；对企业价值、股权和无形资产等非实物性资产进行必要的现场调查。
（五）收集资产评估资料
通过与委托方、被评估单位沟通并指导其对评估对象进行清查等方式，对评估对象资料进行了解，同时主动收集与资产评估业务有关的评估对象资料及其他资产评估资料，根据评估项目的进展情况及时补充收集所需要的评估资料。通过收集相关资料来了解被评估单位经营状况和委估资产及现状，协助被评估单位收集有关经营和基础财务数据，将资产评估申报表与被评估单位有关财务报表、总账、明细账进行核对，并对相关资料进行验证，采取必要措施确信资料来源的可靠性。
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（六）评定估算
对所收集的资产评估资料进行充分分析，确定其可靠性、相关性、可比性，摈弃不可靠、不相关的信息，对不可比信息进行分析调整，在此基础上恰当选择资产评估方法并根据业务需要及时补充收集相关信息，根据评估基本原理和规范要求恰当运用评估方法进行评估形成初步评估结论，对信息资料、参数数量、质量和选取的合理性等进行综合分析形成资产评估结论，资产评估机构进行必要的内部复核工作。
（七）编制和提交资产评估报告
在执行必要的资产评估程序、形成资产评估结论后，按规范编制资产评估报告，与委托方等进行必要的沟通，听取委托方、被评估单位等对资产评估结论的反馈意见并引导委托方、被评估单位、资产评估报告使用者等合理理解资产评估结论，以恰当的方式提交给委托方。
九、评估假设
（一）基础性假设
1、交易假设：假设评估对象处于交易过程中，评估师根据评估对象的交易条件等模拟市场进行估价，评估结果是对评估对象最可能达成交易价格的估计。
2、公开市场假设：假设评估对象及其所涉及资产是在公开市场上进行交易的，在该市场上，买者与卖者的地位平等，彼此都有获取足够市场信息的机会和时间，买卖双方的交易行为都是在自愿的、理智的、非强制条件下进行的。
3、企业持续经营假设：假设在评估目的经济行为实现后，评估对象及其所涉及的资产将按其原有的经营模式和规模持续经营。
（二）宏观经济环境假设
1、国家现行的经济政策方针无重大变化；
2、在预测年份内银行信贷利率、汇率、税率无重大变化；
3、被评估企业所占地区的社会经济环境无重大变化；
4、被评估企业所属行业的发展态势稳定，与被评估企业生产经营有关的现行法律、法规、经济政策保持稳定；
（三）评估对象于评估基准日状态假设
1、除评估师所知范围之外，假设评估对象及其所涉及资产的购置、取得或开发
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过程均符合国家有关法律法规规定。
2、除评估师所知范围之外，假设评估对象及其所涉及资产均无附带影响其价值的权利瑕疵、负债和限制，假设评估对象及其所涉及资产之价款、税费、各种应付款项均已付清。
3、除评估师所知范围之外，假设评估对象及其所涉及房地产、设备等有形资产无影响其持续使用的重大技术故障，该等资产中不存在对其价值有不利影响的有害物质，该等资产所在地无危险物及其他有害环境条件对该等资产价值产生不利影响。
（四）限制性假设
1、本评估报告假设由委托方提供的法律文件、技术资料、经营资料等评估相关资料均真实可信。我们亦不承担与评估对象涉及资产产权有关的任何法律事宜。
2、除非另有说明，本评估报告假设通过可见实体外表对评估范围内有形资产视察的现场调查结果，与其实际经济使用寿命基本相符。本次评估未对该等资产的技术数据、技术状态、结构、附属物等进行专项技术检测。
十、评估结论
（一）资产基础法评估结论
在评估基准日 2014年 9月 30日，深圳市初谷实业有限公司账面总资产价值 28,134.14万元，总负债22,803.69万元，净资产5,330.45万元。采用资产基础法评估后的总资产价值85,707.61万元，总负债22,803.69万元，净资产为62,903.92万元（人民币大写：陆亿贰仟玖佰零叁万玖仟贰佰元整），净资产增值57,573.47万元，评估增值率1,080.09%。
资产评估结果汇总表
单位：人民币万元
||||||
|-|-|-|-|-|
|项目|帐面价值|评估价值|增减值|增值率%|
|流动资产|20,038.55|20,038.86|0.31||
|非流动资产|8,095.59|65,668.75|57,573.16|711.17|
|其中：可供出售金融资产净额|||||
|持有至到期投资净额|||||
|长期应收款净额|||||
|长期股权投资净额|5,600.00|47,127.89|41,527.89|741.57|
|投资性房地产净额|||||
|固定资产净额|2,367.90|18,540.86|16,172.96|683.01|

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||||||
|-|-|-|-|-|
|项目|帐面价值|评估价值|增减值|增值率%|
|在建工程净额|||||
|工程物质净额|||||
|固定资产清理|||||
|生产性生物资产净额|||||
|油气资产净额|||||
|无形资产净额|||||
|开发支出|||||
|商誉净额|||||
|长期待摊费用|127.69||-127.69|-100.00|
|递延所得税资产|||||
|其他非流动资产|||||
|资产总计|28,134.14|85,707.61|57,573.47|204.64|
|流动负债|22,803.69|22,803.69|||
|非流动负债|||||
|负债总计|22,803.69|22,803.69|||
|净资产（所有者权益）|5,330.45|62,903.92|57,573.47|1,080.09|

评估结论详细情况见资产评估明细表。
（二）评估结论成立的条件
1、本评估结论系根据上述原则、依据、假设、方法、程序得出的，只有在上述原则、依据、假设存在的条件下成立；
2、本评估结论仅为本评估目的服务；
3、本评估结论未考虑特殊交易方式对评估结论的影响；
4、本报告评估结论是由本评估机构出具的，受本机构评估人员的职业水平和能力的影响。
十一、特别事项说明
1、由于评估目的实施日与评估基准日不同，企业净资产在此期间会发生变化，从而对净资产产生影响。我们建议报告使用者以不同的时点的，以企业净资产与基准日的差额对评估结果进行调整。
2、本评估报告仅为本项目评估目的提供参考价值。一般来说，由于评估目的不同、价值类型不同、评估基准日不同，同样的资产会表现出不同的价值，我们对因评估报告使用不当而造成的后果不承担责任。
3、企业存在的可能影响净资产评估的瑕疵事项，在委托方及被评估企业未作特
殊说明而评估人员根据专业经验一般不能获悉的情况下，评估机构及评估人员不承担
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相关责任。
4、被评估企业为营业税纳税企业，本次固定资产设备类的评估值为含增值税。
5、本次评估未考虑流动性对评估对象价值的影响。
十二、评估报告使用限制说明
（一）评估报告使用说明
1、本报告的使用权归委托方所有。委托方或者经委托方同意其他使用本资产评估报告书的使用人应当认真阅读和理解本报告的每一个组成部分，本报告的每一个组成部分（包括资产评估报告书摘要）单独使用或其他非全部的任何组合使用均可能造成对本报告所载评估结论的误解。使用人还应当特别关注本报告书中价值定义、评估假设、评估依据、特别事项说明和产权持有单位的承诺函。
2、本报告是关于价值方面的专业意见，尽管我们对产权持有单位提供的有关资产的产权证明等法律性文件进行了必要的检查并在本报告中对相关事项进行了披露，但我们不对评估对象的法律权属作任何形式的保证。
3、有关无形资产存在性的资料均系产权持有单位提供，尽管我们进行了必要的抽查和核对，我们相信这些资料是可靠的，但我们无法对这些资料的准确性作出保证。
（二）限制说明
1、本报告只能用于评估报告载明的评估目的和用途。
2、评估报告只能由评估报告载明的评估报告使用者使用。
3、除法律、法规规定以及相关当事方另有约定外，未征得本公司的同意，评估报告的内容不得被摘抄、引用或披露于公开媒体。
4、本报告不是对评估对象的价值证明，而是基于一定评估基准和假设条件下的价值咨询意见。
（三）评估结论的使用有效期
评估结论仅在评估报告载明的评估基准日成立，评估结论自评估基准日起一年内（即2014年9月30日至2015年9月29日）有效。当评估基准日后的委估资产状况和外部市场出现重大变化，致使原评估结论失效时，评估报告使用者应重新委托评估。
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十三、评估报告日
本评估报告日为2015年1月21日。
银信资产评估有限公司 首席评估师：
法定代表人： 中国注册资产评估师：
中国注册资产评估师：
2015年1月21日
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附 件
1、委托方、被评估企业的企业法人营业执照；
2、验资报告（建纬验资报字[2006]第009号）及股权转让协议；
3、评估基准日审计报告（信会师报字[2015]第110024号）；
4、房地产权证（深房地字第 6000127268号、深房地字第 6000143532号、深房地字第 6000219423号、深房地字第 6000222058号、深房地字第 6000185854号、深房地字第 6000143533号、深房地字第 6000222060号、深房地字第 6000205781号、深房地字第6000284547号、深房地字第6000284543号、深房地字第6000284548号、深房地字第6000284545号、深房地字第6000537312号、深房地字第6000577753号、深房地字第6000285247号、深房地字第6000285262号、深房地字第6000285268号、深房地字第6000285293号、深房地字第6000285277号、深房地字第6000285275号、深房地字第6000285274号、深房地字第6000285272号、深房地字第6000285278号、深房地字第6000285281号、深房地字第6000285280号、深房地字第6000285248号、深房地字第6000285264号、深房地字第6000285252号、深房地字第6000285270号、深房地字第6000285271号、深房地字第6000285295号、深房地字第6000285297号、深房地字第6000285250号、深房地字第6000285283号、深房地字第6000285291号、深房地字第6000285285号、深房地字第6000285368号、深房地字第6000285267号、深房地字第6000285253号、深房地字第6000285287号、深房地字第6000285289号、深房地字第6000285249号、深房地字第6000285367号、深房地字第6000285298号、深房地字第 6000285365号、深房地字第 6000285263号、深房地字第 6000285366号）；
5、车辆行驶证（粤BC805G、粤BT176R）；
7、委托方的承诺函；
8、被评估企业的承诺函；
9、签字注册资产评估师的承诺函；
10、资产评估机构资格证书复印件；
11、评估人员资质证书复印件。
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