海南海航迎宾馆有限公司
拟收购
海口海航迎宾馆投资有限公司股东全部权益
资产评估报告书
北京亚超评报字[2014]第A116号
共一册第一册
北京亚超资产评估有限公司
二0一四年十二月
海南海航迎宾馆有限公司拟收购海口海航迎宾馆投资有限公司全部股东权益评估项目资产评估报告书·目录海南海航迎宾馆有限公司
拟收购
海口海航迎宾馆投资有限公司股东全部权益
资产评估报告书
目录
注册资产评估师声明 .............................................................................................................1资产评估报告书摘要 .............................................................................................................1一、绪言 ...................................................................................................................................3二、委托方、被评估单位、其他报告使用者 .................................................................3三、评估目的 ..........................................................................................................................9四、评估对象和范围 .............................................................................................................9五、评估价值类型及定义 ....................................................................................................9六、评估基准日.................................................................................................................... 10七、评估依据 ........................................................................................................................ 10八、评估方法 ........................................................................................................................ 12九、评估过程 ........................................................................................................................ 15十、评估假设和限制条件 .................................................................................................. 17十一、评估结论.................................................................................................................... 18十二、特别事项说明 ........................................................................................................... 19十三、评估报告使用限制说明 ......................................................................................... 20十四、评估报告日 ............................................................................................................... 21
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海南海航迎宾馆有限公司拟收购海口海航迎宾馆投资有限公司全部股东权益评估项目资产评估报告书·目录海南海航迎宾馆有限公司
拟收购
海口海航迎宾馆投资有限公司股东全部权益
资产评估报告书附件
1、委托方和被评估单位法人营业执照
2、被评估单位基准日审计报告
3、评估对象涉及的主要权属证明资料及照片
4、委托方和被评估单位的承诺函
5、签字注册资产评估师的承诺函
6、评估机构资格证书
7、资产评估机构营业执照副本
8、签字注册资产评估师证书
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海南海航迎宾馆有限公司拟收购海口海航迎宾馆投资有限公司全部股东权益评估项目资产评估报告书·声明注册资产评估师声明
一、评估人员在执行本资产评估业务中，遵循相关法律法规和资产评估准则，恪守独立、客观和公正的原则。根据评估人员在执业过程中收集的资料，评估报告陈述的内容是客观的，并对评估报告的合理性承担相应的法律责任；
二、评估对象涉及的资产负债清单是由委托方、被评估企业填报并经其签章确认；提供必要资料并保证所提供资料的真实性、合法性、完整性以及恰当使用评估报告是委托方和相关当事方的责任；
三、评估人员与评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系；与相关当事方没有现存或者预期的利益关系，对相关当事方不存在偏见；
四、评估人员已对评估报告中的评估对象及其涉及资产进行现场调查；评估人员已对评估对象及其涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象及其法律权属资料进行查验，并对已经发现的问题进行了如实披露，且已提请委托方及相关当事方完善产权以满足出具评估报告的要求；
五、评估人员出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设和限定条件的限制，评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明的假设、限定条件、特别事项说明及其对评估结论的影响；
六、评估结论仅在评估报告载明的评估基准日有效。评估报告使用者应当根据评估基准日后的资产状况和市场变化情况合理确定评估报告使用期限；
七、评估人员执行资产评估业务的目的是对评估对象价值进行估算并发表专业意见，并不承担相关当事人决策的责任。评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证；
八、评估报告的使用仅限于评估报告中载明的评估目的，因使用不当造成的后果与签字注册资产评估师及其所在的评估机构无关。
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海南海航迎宾馆有限公司拟收购海口海航迎宾馆投资有限公司全部股东权益评估项目资产评估报告书·附件资产评估报告书摘要
北京亚超资产评估有限公司受海南海航迎宾馆有限公司的委托，就其拟收购股权所涉及的海口海航迎宾馆投资有限公司全部股东权益价值，于评估基准日的市场价值进行了评估。
本次评估对象为海口海航迎宾馆投资有限公司全部股东权益价值，对应的评估范围为海口海航迎宾馆投资有限公司2014年11月30日经审计后的资产负债表所列示的各项资产、负债。
评估基准日为：2014年11月30日。
评估方法：本次评估遵照中国有关资产评估的法令、法规，遵循独立、客观的原则，依据委估资产的实际状况和现行市场价格标准，以资产的持续使用和公开市场为前提，采用成本法（或称资产基础法）对各项资产进行评估。
评估的价值类型为:市场价值。
经实施清查核实、实地勘查、市场调查和询证、评定估算等评估程序，得出海口海航迎宾馆投资有限公司全部股东权益价值的评估结论如下：
经采用成本法评估，海口海航迎宾馆投资有限公司总资产账面价值12,127.87万元，评估值12,507.07万元，评估增值379.20万元，增值率3.13%；总负债账面值
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海南海航迎宾馆有限公司拟收购海口海航迎宾馆投资有限公司全部股东权益评估项目资产评估报告书·附件3,574.00万元，评估值3,574.00万元，评估无增减值；净资产账面价值8,553.87万元，评估值8,933.07万元，评估增值379.20万元，增值率4.43%。海口海航迎宾馆投资有限公司全部股东权益的价值为8,933.07万元。
根据国家目前有关规定，本评估结论的使用有效期为一年，即自2014年11月30日至2015年11月29日。
重要提示：
以上内容摘自资产评估报告书，但未包括有关事项声明，报告使用人在使用本摘要时应特别关注报告正文中特别事项说明，欲了解本评估项目的全面情况，需认真阅读资产评估报告书全文。
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海口海航迎宾馆投资有限公司股东全部权益
资产评估报告书
北京亚超评报字[2014]第A116号
一、绪言
海南海航迎宾馆有限公司：
北京亚超资产评估有限公司接受贵公司的委托，根据有关法律、法规和资产评估准则、资产评估原则，采用成本法（或称资产基础法），按照必要的评估程序，对海口海航迎宾馆投资有限公司净资产在2014年11月30日的市场价值进行了评估。现将资产评估情况报告如下。
二、委托方、被评估单位、其他报告使用者
（一）委托方：海南海航迎宾馆有限公司
名 称：海南海航迎宾馆有限公司
住 所：海南省海口市美兰区大英山西三路9号
法定代表人：张贵民
注册资本：人民币贰亿陆仟叁佰捌拾柒万伍仟元
实收资本：人民币贰亿陆仟叁佰捌拾柒万伍仟元
公司类型：有限责任公司（法人独资）
营业期限：2007年06月21日至长期
经营范围：酒店经营管理，写字楼出租服务，中西餐，美容美发，商务服务，打字，复印，传真，健身，工艺品，日用百货，文化用品，纺织品，家用电器，食品、饮料、糖、烟（限零售），酒的销售。（一般经营项目自主经营，许可经
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（二）被评估单位：海口海航迎宾馆投资有限公司
1、基本情况
名 称：海口海航迎宾馆投资有限公司
住 所：海口市海秀路8号望海商城第6层
法定代表人：谭玉平
注册资本：人民币壹仟万元
实收资本：人民币壹仟万元
公司类型：有限责任公司（法人独资）
营业期限：2011年4月13日至2041年04月13日
经营范围：经营范围：房地产投资、房屋拆迁管理，市政、城市道路、桥梁、管道、给排水、园林绿化工程的咨询。（一般经营项目自主经营，许可经营项目凭相关许可证或者批准文件经营）（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动。）
2、海口海航迎宾馆投资有限公司的历史沿革情况
2011年04月20日止，旧城改造公司股东首次出资2500万元，其中海口新城区建设开发有限公司出资2250万元，持股比例为90%，占总注册资本22.5%；海航地产控股（集团）有限公司出资250万元，持股比例为10%，占总注册资本2.5%。
2012年06月03日止，旧城改造公司公司第二期出资7500万元，其中海口新城区建设开发有限公司出资6750万元，持股比例为90%，占总注册资本67.5%；海航地产控股（集团）有限公司出资750万元，持股比例为10%，占总注册资本7.5%。
截至2012年06月03日，旧城改造公司公司全部注册资本认缴完毕。
2013年12月27日，海口海航旧城改造有限公司经海南省海口市工商行政管理局核准，变更名称为海口海航迎宾馆投资有限公司，法定代表人由苑玉宝变更为谭玉平。
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海南海航迎宾馆有限公司拟收购海口海航迎宾馆投资有限公司全部股东权益评估项目资产评估报告书·附件2014年1月10日，海口新城区建设开发有限公司与海航地产控股（集团）有限公司签订《股权转让协议》，海航地产控股（集团）有限公司以人民币1000万元的价格，将持有海口海航迎宾馆投资有限公司10%股权转让给海口新城区建设开发有限公司。届时，海口新城区建设开发有限公司持有海口海航迎宾馆投资有限公司100%股权。
2014年09月25日，股东研究决定，对海口海航迎宾馆投资有限公司减资9000万元，减资完后，注册资本由10000万元减至1000万元。
3、近年度及评估基准日资产、负债及经营状况。
根据近年度审计后财务报表，其财务数据资料如下表：
（1）近年度及评估基准日资产负债表
金额单位：人民币元
||||
|-|-|-|
|资产|2014年11月30日|2013年12月31日|
|流动资产：|||
|货币资金|1,065,681.95|123,735.99|
|交易性金融资产|||
|应收票据|||
|应收账款|||
|预付款项|||
|应收利息|||
|应收股利|||
|其他应收款|6,580,000.00|99,880,000.00|
|存货|||
|一年内到期的非流动资产|||
|其他流动资产|||
|待摊费用|||
|内部往来|||
|流动资产合计|7,645,681.95|100,003,735.99|
|非流动资产：|||
|可供出售金融资产|||
|持有至到期投资|||
|长期应收款|||
|长期股权投资|||
|投资性房地产|||
|固定资产|1,109.22|1,542.62|
|在建工程|14,761,410.20||
|工程物资|||

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|-|-|-|
|固定资产清理|||
|生产性生物资产|||
|油气资产|||
|无形资产|98,870,508.60||
|开发支出|||
|商誉|||
|长期待摊费用|||
|递延所得税资产|||
|其他非流动资产|||
|非流动资产合计|113,633,028.02|1,542.62|
|资产总计|121,278,709.97|100,005,278.61|
|负债及所有者权益|||
|流动负债：|||
|短期借款|||
|交应易付性票金据融 负债|||
|应付账款|||
|预收款项|||
|应付职工薪酬|||
|应交税费|||
|应付利息|||
|应付股利|||
|其他应付款|13,291,095.22|580,615.22|
|一年内到期的非流动负债|||
|其他流动负债|||
|预提费用|||
|内部往来|||
|流动负债合计|13,291,095.22|580,615.22|
|非流动负债：|||
|长期借款|||
|应付债券|||
|长期应付款|||
|专项应付款|||
|预计负债|||
|递延所得税负债|22,448,943.45||
|其他非流动负债|||
|非流动负债合计|22,448,943.45||
|负债合计|35,740,038.67|580,615.22|
|所有者权益：|||
|实收资本|10,000,000.00|100,000,000.00|
|资本公积|77,454,289.00||
|减:库存股|||
|盈余公积|||

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|-|-|-|
|一般风险准备|||
|未分配利润|-1,915,617.70|-575,336.61|
|外币报表折算差额|||
|归属于母公司所有者权益合计|85,538,671.30|99,424,663.39|
|少数股东权益|||
|所有者权益合计|85,538,671.30|99,424,663.39|
|负债及所有者权益合计|121,278,709.97|100,005,278.61|

（2）近年度利润表
金额单位：人民币元
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|-|-|-|
|项目|2014年度|2013年度|
|一、营业收入|||
|减：营业成本|||
|营业税金及附加|||
|销售费用|||
|管理费用|1,642,448.65|360,517.80|
|财务费用|1196.54|-366.61|
|资产减值损失|||
|加：公允价值变动收益|||
|投资收益|||
|其中：对联营企业和合营企业的投资收益|||
|二、营业利润|-1,643,645.19|-360,181.19|
|加：营业外收入|||
|减：营业外支出|||
|其中：非流动资产处臵损失|||
|以前年度损益调整|||
|三、利润总额|-1,643,645.19|-360,181.19|
|减：所得税费用|-303,364.10||
|四、净利润|-1,340,281.09|-360,181.19|

4、执行的会计政策
（1）会计制度、记账基础、计价原则以及记账本位币
公司执行财政部颁布的《企业会计准则》、以权责发生制为记账基础，以历史成本为计价原则，以人民币为记账本位币。
（2）坏账计提方法
A.单项金额重大并单项计提坏账准备的应收款项：
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海南海航迎宾馆有限公司拟收购海口海航迎宾馆投资有限公司全部股东权益评估项目资产评估报告书·附件单项金额重大的判断依据或标准：单项金额重大的应收款项是指期末余额100万元以上的款项。
B.按组合计提坏账准备应收款项：
|||
|-|-|
|确定组合的依据：信用风险特征||
|正常信用风险组合|公司根据其影响力，应收非关联方款项与应收关联方款项的回收风险明显不|
|无信用风险组合|同|
|按组合计提坏账准备的计提方法（账龄分析法、单项计提）||
|正常信用风险组合|账龄分析法|
|无信用风险组合|除有确凿证据证明已发生减值外，一般不计提|

C.单项金额虽不重大但单项计提坏账准备的应收款项
（3）固定资产计价和折旧方法
公司固定资产按历史成本计价。固定资产采用平均年限法在使用寿命内计算，各类固定资产的预计使用年限和年折旧率如下：
|||||
|-|-|-|-|
|固定资产类别|预计净残值率(%)|预计使用年限(年)|年折旧率(%)|
|房屋及建筑物|5|20-30|3.17-4.75|
|交通运输设备|5|5-10|9.50-19|
|专用设备|5|8-15|6.33-11.88|
|通用设备|5|5|19|
|办公设备|5|5|19|
|其他设备|5|5|19|

（4）税项及税率
|||||
|-|-|-|-|
|税种|计税依据|税率|备注|
|企业所得税|应纳税所得额|25%||
|营业税|营业收入|5%||
|城市维护建设税|流转税额|7%、3%、2%||
|教育费附加|流转税额|3%||
|地方教育费附加|流转税额|2%||

（二）委托方与被评估单位的关系
委托方和被评估单位均受同一方控制。
（三）其他报告使用者
业务约定书约定的其他评估报告使用者主要包括海口海航迎宾馆投资有限
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三、评估目的
根据委托方海南海航迎宾馆有限公司与北京亚超资产评估公司签订的业务
约定书，本次评估目的是为海南海航迎宾馆有限公司拟收购股权所涉及的海口海航迎宾馆投资有限公司全部股东权益提供价值参考依据。
四、评估对象和范围
1、评估对象是海口海航迎宾馆投资有限公司全部股东权益。
2、评估范围是海口海航迎宾馆投资有限公司在评估基准日经中审亚太会计师事务所有限公司审计的全部资产和负债。包括流动资产、固定资产在建工程、无形资产及负债。具体资产主要分布在海口市国兴大道西9号。纳入评估范围的资产总额为12,127.87万元，负债3,574.00万元，净资产为8,553.87万元。
具体范围以提供给北京亚超资产评估有限公司进行评估的“资产清查评估明细表”为准。此评估范围已经委托方和被评估单位确认。
五、评估价值类型及定义
价值类型及其选取：资产评估价值类型包括市场价值和市场价值以外的价值（投资价值、在用价值、清算价值、残余价值等）两种类型。经评估人员与委托方充分沟通后，根据本评估项目的评估目的、评估对象的具体状况及评估资料的收集情况等相关条件，选取适宜的价值类型，并与委托方就本次评估的价值类型达成了一致意见，最终选定市场价值作为本评估报告的评估结论的价值类型。
经分析协商，本次评估是在持续经营假设前提下海口海航迎宾馆投资有限公司净资产（股东权益）的公允价值，确认本次评估价值类型为市场价值。根据《资产评估价值类型指导意见》规定，市场价值是指自愿买方与自愿卖方，在评估基
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海南海航迎宾馆有限公司拟收购海口海航迎宾馆投资有限公司全部股东权益评估项目资产评估报告书·附件准日进行正常的市场营销之后所达成的公平交易中，某项资产应当进行交易的价值估算数额，当事人双方应各自精明、谨慎行事，不受任何强迫压制。
六、评估基准日
本项目资产评估的基准日确定为2014年11月30日。
根据委托方的计划，尽量使评估基准日与评估目的所涉及的经济行为实现日接近，故选择本基准日作为评估基准日。
七、评估依据
在本次资产评估工作中所遵循的国家、地方政府和有关部门的法律法规，以及在评估中参考的文件资料主要有：
（一）评估行为依据
1、北京亚超资产评估有限公司与海南海航迎宾馆有限公司签订的评估业务约定书。
（二）法律法规依据
1、《中华人民共和国公司法》；
2、《中华人民共和国企业国有资产法》；
3、中华人民共和国国务院令（第 378号）《企业国有资产监督管理暂行条例》；
4、国务院国有资产监督管理委员会第12号令《企业国有资产评估管理暂行办法》；
5、国资委产权（[2006]274号）《关于加强企业国有资产评估管理工作有关问题的通知》；
6、国务院国有资产监督管理委员会、财政部令第 3号《企业国有产权转让管理暂行办法》；
7、国办发[2001]102号《国务院办公厅转发财政部关于改革国有资产评估行政管理方式加强资产评估监督管理工作意见的通知》；
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海南海航迎宾馆有限公司拟收购海口海航迎宾馆投资有限公司全部股东权益评估项目资产评估报告书·附件8、《中华人民共和国城市房地产管理法》；
9、国务院（第91号）令《国有资产评估管理办法》；
10、其他相关法律、法规、通知文件等。
（三）评估准则依据
1、《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》（中国注册会计师协会协[2003]18号）；
2、《资产评估准则—基本准则》和《资产评估职业道德准则—基本准则》（财政部财企[2004]20号文）；
3、中国资产评估协会中评协[2004]134号《中国资产评估协会关于印发〈企业价值评估指导意见（试行）〉》的通知。
4、《资产评估准则——评估报告》（中评协[2007]189号文）；
5、《资产评估准则——评估程序》（中评协[2007]189号文）；
6、《资产评估准则——不动产》（中评协[2007]189号文）；
7、《资产评估准则——机器设备》（中评协[2007]189号文）；
8、《资产评估价值类型指导意见》（中评协[2007]189号文）；
9、《企业国有资产评估报告指南》（中评协[2008]218号）；
（四）资产权属依据
1、委托方及被评估单位的企业法人营业执照复印件；
2、海口海航迎宾馆投资有限公司章程；
3、委托方及被评估单位出具的《资产评估委托方承诺函》和《被评估单位承诺函》；
4、经中审亚太会计师事务所有限公司审计的海口海航迎宾馆投资有限公司截止2014年11月30日会计报表；
5、海口海航迎宾馆投资有限公司填写、申报的资产清查评估申报表；
6、海口海航迎宾馆投资有限公司提供的会计凭证、合同及其他会计资料；
7、海口海航迎宾馆投资有限公司出具的《关于评估事项的说明》。
（五）评估取价依据
北京亚超资产评估有限公司
海南海航迎宾馆有限公司拟收购海口海航迎宾馆投资有限公司全部股东权益评估项目资产评估报告书·附件1、海口海航迎宾馆投资有限公司填写、申报的资产清查评估申报表；
2、中审亚太会计师事务所出具的中审亚太审字(2014)011267号《审计报告》；
3、海南省人民政府颁发的各项相关法律、法规、文件；
4、《资产评估常用数据与参数手册》及《机器设备经济使用寿命参考表》；
5、海南省人民政府颁布实施的《海口市城镇土地基准地价标准》；
6、企业会计准则及其他会计法规和制度、部门规章等；
7、评估专业人员对资产核实、勘察、检测、分析等所搜集的佐证资料；
8、其它与评估有关的资料。
（六）参考资料及其他
1、国家有关部门颁布的统计资料和技术标准资料；
2、评估人员收集的其他有关资料。
八、评估方法
资产评估基本方法包括市场法、收益法和成本法。具体评估时需根据评估对象、价值类型、资料收集情况等相关条件，分析三种资产评估基本方法的适用性，恰当选择一种或多种资产评估基本方法。市场法是指将评估对象与参考企业、在市场上已有交易案例的企业、股东权益、证券等权益性资产进行比较以确定评估对象价值的评估思路。收益法是指通过将被评估企业预期收益资本化或折现以确定评估对象价值的评估思路。成本法也称资产基础法，是指在合理评估企业各项资产价值和负债价值的基础上确定评估对象价值的评估思路。
考虑本次评估目的是对海口海航迎宾馆投资有限公司净资产进行现有价值估价，通过实地勘察和对周边区域的调查并分析有关资料后，根据委估对象的特点和实际情况，进行评估方法的具体选择。由于目前国内的类似企业产权交易市场的规范性尚在建设中，股权交易市场尚不活跃或交易信息尚缺乏透明度，企业产权交易市场数据难以采集，故难以采用市场途径直接对净资产进行评估。
本次评估的企业各项资产、负债资料齐备并业经审计；评估范围的资产可以
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海南海航迎宾馆有限公司拟收购海口海航迎宾馆投资有限公司全部股东权益评估项目资产评估报告书·附件采用成本法进行评估，故可以采用成本法对净资产进行评估。
由于海口海航迎宾馆投资有限公司才刚开始建设迎宾馆二期工程，未开始正式经营，其相关的收入、成本、费用，以及将来的投资、风险、预期获利年限等因素不可预测或量化，未来收益不够合理预测，与企业未来收益的风险程度相对应的收益率也能无法估算，因此，本次评估不采用收益法评估。
结合本次资产评估的对象、评估目的和评估师所收集的资料，考虑到本次评估目的主要为股权转让，评估人员采用资产基础法对委托评估的海口海航迎宾馆投资有限公司进行评估。
成本法各科目评估方法介绍如下：
（一）流动资产
1、货币资金
货币资金为现金、银行存款。通过对现金进行实地盘点，并根据现金日记账中的借、贷方发生额倒推出评估基准日的现金实存数，以清查核实后的实有金额确定为评估值。核查银行对账单、余额调节表，并对银行存款进行函证，确认银行存款的真实性，在确认无误的基础上确定评估值。
2、应收款项（应收股利、预付账款、其他应收款）
评估人员进行清查核实，同时对大额的往来款项进行函证，另外，在评估过程中评估人员向财务人员了解欠款形成的原因、应收账款的账龄、客户信誉及清欠情况，并逐项核对经济内容、业务性质、经济事项发生时间，根据每笔款项可能收回的数额确定评估值。
（二）土地使用权的评估
根据《城镇土地评估规程》（以下简称“规程”），常用的地价评估方法有市场比较法、收益还原法、假设开发法（剩余法）、成本逼近法、基准地价系数修正法等，评估方法的选择应按照地价评估技术规则，根据各种方法的适用范围，结合项目的具体特点及评估目的进行。在此次评估中，评估人员在选用评估方法时有以下考虑：
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海南海航迎宾馆有限公司拟收购海口海航迎宾馆投资有限公司全部股东权益评估项目资产评估报告书·附件（1）根据海口市人民政府颁布的《海口市城镇土地定级及基准地价评估结果报告》，以及基准地价系数修正法的评估体系较为成熟，并且已覆盖委估宗地所在区域，因此评估人员选用基准地价系数修正法作为其中的方法之一。
（2）委估宗地为商服用地，虽然有关土地成本资料可以收集，但是现行使用的补偿标准落后现行实际情况，故不宜选用“成本逼近法”。
（3）委估宗地区域内类似商服用地的交易案例较少，不适宜采用市场比较法评估；考虑到委估宗地为商服用地，其客观的土地收益在实际评估中难以剥离和确定，不适宜采用收益还原法评估；考虑到委估宗地为商业项目用地，开发完成后不动产是用于生产的而非销售，故不适宜采用假设开发法评估。
鉴于本次评估目的，根据评估对象的特点，本次采用“基准地价系数修正法”对委估宗地进行评估。
基准地价系数修正法：是利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等评估成果，按照替代原则，就待估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，进而求取待估宗地在评估期日价格的方法。基准地价系数修正法计算地价的公式为：
基准地价系数修正法是依据评估宗地所处地区的土地级别和基准地价，结合区域因素、个别因素等因素修正的调整，即可得到委估宗地的土地价格，采用基准地价测算宗地地价的公式如下：
宗地地面地价=（P×Pr+基础设施开发程度差异）×（1+K）×ⅡS
其中：
P—待估宗地对应的基准地价
Pr—期日修正系数
K—待估宗地区域影响因素总修正值
ⅡS—待估宗地个别因素系数的乘积
（三）负债的评估
负债为流动负债和非流动负债，包括其他应付款和递延所得税负债。通过核
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海南海航迎宾馆有限公司拟收购海口海航迎宾馆投资有限公司全部股东权益评估项目资产评估报告书·附件对明细账与总账的一致性、对金额较大的发放函证、查阅原始凭证等相关资料进行核实。经核实，均为被评估单位实际应承担的债务，以核实后的账面值为评估值。
九、评估过程
本项资产评估工作于2014年11月28日开始，2014年12月05日出具评估报告。
整个评估工作分五个阶段进行：本次评估过程介绍如下：
（一）接受委托
由海口海航迎宾馆投资有限公司正式确定北京亚超资产评估有限公司为本项目的评估机构，明确了评估业务基本事项，并确定了评估目的、评估对象与评估范围、评估基准日，在此基础上签订评估业务约定书，以明确双方的责任和义务。
（二）评估与组织准备
1、针对本项目实际情况和资产分布的情况，结合企业资产的特点，撰写了《资产评估工作计划》，并组建评估队伍。
2、前期布臵和培训：根据委托评估资产的特点，有针对性地布臵资产评估申报明细表，并设计主要资产调查表、主要业务盈利情况调查表等，对委托方参与资产评估配合人员进行业务培训，填写资产评估申报表和各类调查表。
3、评估方案的设计：依据了解资产的特点，制定评估实施计划，确定评估人员，组成资产评估现场工作小组。
4、评估资料的准备：收集和整理评估对象市场交易价格信息、主要原料市场价格信息、评估对象产权证明文件等。
（三）资产清查
在企业如实申报资产并对待评估资产进行全面自查的基础上，评估人员对纳入评估范围内的资产和负债进行了全面清查，对企业财务、经营情况进行系统调查。实物资产清查资产包括固定资产以及目前承建的所有工程项目等，清查内容
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海南海航迎宾馆有限公司拟收购海口海航迎宾馆投资有限公司全部股东权益评估项目资产评估报告书·附件主要为核实资产数量、使用状态、产权及其他影响评估作价的重要因素。资产清查过程如下：
1、指导企业相关的财务与资产管理人员在资产清查的基础上，按照评估机构提供的“资产评估申报表”、“资产调查表”及填写要求、所需资料清单，细致准确的登记填报，对委估资产的产权归属证明文件和反映性能、状态、经济技术指标等情况的文件资料进行收集。
2、根据委托方及被评估单位提供的资产和负债申报表，评估人员针对实物资产和货币性债权和债务，采用不同的核查方式进行查证，以确认资产和负债的真实准确。
对货币资金：评估人员通过查阅日记账，盘点库存现金、审核银行对账单及银行存款余额调节表等方式进行调查；
对债权和债务：评估人员采取核对总账、明细账、抽查合同凭证等方式确定资产和负债的真实性。
对固定资产：评估人员对办公电子设备产权资料进行查验，以核实列入评估范围的资产的产权。对重大资产，评估人员通过核实资产的购臵合同或协议、相应的购臵发票和产权证明文件等来核实其产权情况。
4、实物资产现场实地勘察
依据资产评估申报明细表，评估人员会同企业有关人员，对所申报的货币资金、固定资产和无形资产等进行盘点和现场勘察。针对不同的资产性质和特点，采取不同的勘察方法。
5、企业经营情况的调查
评估人员通过收集分析企业历史经营情况和未来经营规划以及与管理层访谈，对企业的经营业务进行调查。
（四）评定估算
评估人员在现场依据针对本项目特点制定的工作计划，结合实际情况确定的作价原则及估值模型，明确评估参数和价格标准后，参考企业提供的历史资料和
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海南海航迎宾馆有限公司拟收购海口海航迎宾馆投资有限公司全部股东权益评估项目资产评估报告书·附件未来经营预测资料进行了评定估算及汇总工作。
（五）汇总、审核
在审核工作结束后，全面汇总评估结果、进行评估结论分析、撰写说明与报告。在报告提交委托方前，公司内核委员会对报告进行最终复核。
（六）提交报告
按照规范化要求编制相关资产评估报告，评估结果及相关资产评估报告按公司规定程序进行三级复核，经签字注册资产评估师最后复核无误后，由项目组装订正式资产评估报告，并提交委托方。
十、评估假设和限制条件
（一）评估特殊性假设与限制条件
1、假定海口海航迎宾馆投资有限公司现有经营范围不发生重大变化，现有业务的开展和经营不会因未来行业政策等的变化而发生重大改变；
2、公司在评估基准日2014年11月30日所采用的会计政策与以往各年及撰写本报告时所采用的会计政策在所有重大方面一致；
3、假定目前行业的产业政策及现有法律环境未发生重大变化；
4、公司业务未来的发展与现时制定的发展战略、经营方针和经营销售模式基本保持不变，能按计划及时向市场提供满意服务；
5、公司的业务收入能基本按计划回款，不会出现重大的坏账情况；
6、假设企业按照现有经营方式和回款方式进行经营。
（二）一般性假设和限制性条件
1、对于本评估报告中被评估资产的法律描述或法律事项（包括其权属或负担性限制），按准则要求进行一般性的调查。除在工作报告中已有揭示以外，假定评估过程中所评资产的权属为良好的和可在市场上进行交易的；同时也不涉及任何留臵权、地役权，没有受侵犯或无其他负担性限制的；
2、除在评估报告中已有揭示以外，假定企业已完全遵守现行的国家及地方
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海南海航迎宾馆有限公司拟收购海口海航迎宾馆投资有限公司全部股东权益评估项目资产评估报告书·附件性相关的法律、法规；企业负责任地履行资产所有者的义务并称职地对有关资产实行了有效的管理；
3、评估人员对价值的估算是根据2014年11月30日本地货币购买力做出的；
4、国家现行的有关法律、法规及方针政策无重大变化；国家的宏观经济形势不会出现恶化；
5、本次交易各方所处地区的政治、经济和社会环境无重大变化；
6、无其他不可预测和不可抗力因素造成的重大不利影响；
7、不考虑通货膨胀因素。
评估人员根据资产评估的要求，认定这些前提假设条件在评估基准日时成立，当未来经济环境发生较大变化时评估人员将不承担由于前提条件的改变而推导出不同评估结果的责任。
十一、评估结论
在实施了上述资产评估程序和方法后，评估结论根据以上评估工作得出，委托评估的海口海航迎宾馆投资有限公司的资产和负债于评估基准日2014年11月30日所表现的市场价值反映如下：
金额单位：人民币万元
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|||账面价值|评估价值|增减值|增值率％|
|项目||A|B|C=B-A|D=C/A×100%|
|1|流动资产|764.57|764.57|-|-|
|2|非流动资产|11,363.30|11,742.51|379.20|3.34|
|3|其中：可供出售金融资产|-|-|-||
|4|持有至到期投资|-|-|-||
|5|长期应收款|-|-|-||
|6|长期股权投资|-|-|-||
|7|投资性房地产|-|-|-||
|8|固定资产|0.11|0.09|-0.02|-15.44|
|9|在建工程|1,476.14|1,476.14|-||
|10|工程物资|-|-|-||
|11|固定资产清理|-|-|-||
|12|生产性生物资产|-|-|-||
|13|油气资产|-|-|-||

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海南海航迎宾馆有限公司拟收购海口海航迎宾馆投资有限公司全部股东权益评估项目资产评估报告书·附件 14 无形资产 9,887.05 10,266.27 379.22 3.84
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|15|开发支出|-|-|-||
|16|商誉|-|-|-||
|17|长期待摊费用|-|-|-||
|18|递延所得税资产|-|-|-||
|19|其他非流动资产|-|-|-||
|20|资产总计|12,127.87|12,507.07|379.20|3.13|
|21|流动负债|1,329.11|1,329.11|-|-|
|22|非流动负债|2,244.89|2,244.89|-||
|23|负债合计|3,574.00|3,574.00|-|-|
|24|净资产（所有者权益）|8,553.87|8,933.07|379.20|4.43|

经采用成本法评估，海口海航迎宾馆投资有限公司总资产账面价值12,127.87万元，评估值12,507.07万元，评估增值379.20万元，增值率3.13%；总负债账面值3,574.00万元，评估值3,574.00万元，评估无增减值；净资产账面价值8,553.87万元，评估值8,933.07万元，评估增值379.20万元，增值率4.43%。海口海航迎宾馆投资有限公司全部股东权益的价值为8,933.07万元。
十二、特别事项说明
1、受海南海航迎宾馆有限公司的委托，本次评估范围仅以被评估单位海口海航迎宾馆投资有限公司申报为限。
2、本报告是在被评估单位提供基础文件数据资料的基础上做出的。被评估单位对所提供会计记录、会计凭证、会计报表以及相关数据的真实性和可靠性负责；本报告评估结论是对2014年11月30日这一基准日所评估企业资产价值的客观公允反映，评估人员对评估基准日以后该资产价值发生的变化不负任何责任。
3、本报告所涉及的有关法律证明文件，由被评估单位提供，其真实性由被评估单位负责。
4、本次评估以被评估单位提供的资料真实、充分为前提。评估人员受条件、时间的限制，所以评估结论受机构评估人员职业判断的影响。
5、2014年05月07日，海口海航迎宾馆投资有限公司与长城国兴金融租赁有
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海南海航迎宾馆有限公司拟收购海口海航迎宾馆投资有限公司全部股东权益评估项目资产评估报告书·附件限公司签订《抵押担保合同》，将“海口市国用（2014）第002401号”国有土地使用权抵押给长城国兴金融租赁有限公司，为兰州中川机场管理有限公司与长城国兴金融租赁有限公司签订的《回租租赁合同》设臵抵押担保，担保金额为171,932,099.34元。
6、截止评估基准日，本次评估中的在建工程----迎宾馆二期项目建设，尚未取得建筑工程规划许可证及施工许可证，公司已向相关部门申请报建，相关手续正在办理。
7、关于本次评估土地测算的容积率问题
由于委估地块临近的迎宾馆一期用地容积率为0.89，但委估地块报批的建设工程规划许可证尚未办理下来，因此容积率未知，本次按照法定容积率2.5进行修正。
以上事项提请报告使用者注意。
十三、评估报告使用限制说明
（一）评估报告只能用于评估报告载明的评估目的和用途。
（二）本评估结论是在本评估报告载明的评估假设和限制条件下，以及本评估报告载明的“特别事项说明”所述的情况下，为本报告载明的评估目的而提出的评估对象于评估基准日的市场价值参考意见。即本评估报告书及其评估结论仅为一种参考意见，该意见本身并无强制执行的效力，评估机构和注册资产评估师仅对评估结论的合理性（合乎评估的专业规范）承担责任，而不对评估对象的定价决策和处臵决策承担任何责任；且评估结论仅是本报告所述的假设前提和限制条件下最可能实现的市场价值的估计值而不是交易价格，不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。
（三）在评估基准日后有效期以内，资产数量发生的变化，应根据原评估方法对资产额进行相应调整。若资产价格标准发生变化、并对资产评估价格已产生了明显影响时，委托方应及时聘请评估机构重新确定评估价。由于评估基准日后
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（四）本报告书评估结论使用有效期限自2014年11月30日起一年内有效。当评估目的在评估基准日后的一年内实现时，可以将评估结论作为实现本次评估目的的参考依据，超过一年，需重新进行资产评估。
（五）本评估报告及其评估结论仅供委托方和本报告列明的其他报告使用者为本报告书所载明的评估目的而使用，用于其它任何目的均无效；其他任何第三者不当使用或依赖本评估报告及其评估结论所产生的后果不应由评估机构及其评估师承担任何责任。评估报告书的使用权归委托方所有，未经委托方和评估机构书面许可，任何单位和个人不得将本评估报告的全部或部分内容向他人提供或公开，但按法律和相关规定提供给评估管理机构或送交国有资产监督管理部门审查时使用的除外。未经委托方同意，我公司不会向其他任何单位和个人提供或公开。
十四、评估报告日
本评估报告日为2014年12月05日。
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