深圳市长亮科技股份有限公司
关于购买深圳总部基地用房项目可行性研究报告
一、项目概况
1、项目名称及项目地点
项目名称：深圳市长亮科技股份有限公司购买深圳总部基地用房项目
项目地址：深圳市高新南区白石路与沙河西路交汇处深圳湾科技生态园 2栋 A座（楼层待定）
交易对方：深圳市投资控股有限公司
注册号： 440301103535848
住所：深圳市福田区深南路投资大厦18楼
法定代表人姓名：范鸣春
注册资本：人民币1612000万元
公司类型：有限责任公司（国有独资）
经营范围：通过重组整合、资本运作和资产处置等手段，对全资、控股和参股企业的国有股权进行投资、运营和管理；在合法取得土地使用权范围内从事房地产开发经营业务；按照市国资委要求进行政策性和策略性投资；为市属国有企业提供担保；市国资委授权开展的其他业务。
2、项目建设内容及意义
深圳市长亮科技股份有限公司（以下称“公司”或“长亮科技”）本次计划使用超募资金及其利息与部分项目节余募集资金人民币8900万元以及商业银行贷款7500万元购买总部基地用房（包括购房款、购房税费及装修费等，具体金额以房屋买卖协议的实际发生税费为准），合计面积约4,521平方米，本次购买公司总部基地用房，作为公司在全国的营运中枢，同时解决公司发展规模扩大和办公场所紧缺的矛盾。
通过购买深圳总部基地用房项目，将满足公司长期战略发展需要，同时提升公司品牌形象和品牌价值，吸引高端人才，推动公司产品研发工作，提升研发技术水平、营运管理水平。
优化公司资产结构，促进公司健康发展，给投资者带来持续、良好的回报，为社会经济的发
展做出更加积极的贡献。
二、项目背景
公司是一家专业为银行提供金融 IT服务的高科技软件开发企业。作为上百家商业银行的主要 IT合作伙伴，长亮科技被业界誉为“最熟悉中国的银行 IT专家”，其率先提出并付诸实施的一些先进理念目前已成为业界的发展方向。
经过十几年的发展，公司已经积累了大量的银行客户，但是互联网金融的兴起对商业银行传统盈利模式的巨大冲击与挑战，使得商业银行面临转型压力与风险。为了适应金融业的变革趋势和互联网金融的浪潮，不少商业银行开始加快布局互联网金融，公司也将加大产品研发和创新的力度，以满足市场需求、更好的服务客户。为此，公司在研发创新、内部管理、人力资源、人才引进、业务发展、治理结构、营销体系、服务创新、品牌建设、企业文化建设等诸多方面，都需要全面提升。为了实现公司的战略发展目标，公司现有的办公场所，以及公司现有的资产结构，已经远远不能满足公司快速发展的战略要求，成为制约企业长期、健康发展的瓶颈。由此，建设深圳总部基地作为全国运营中枢，优化资产结构，夯实企业竞争实力，推动企业长远健康发展，已经成为当前企业发展的迫切需要。
1、公司办公场所紧缺直接影响了公司的人才引进和培养
在人才引进方面，由于公司业务发展的需求导致公司人才需求不断扩大，公司加大了在技术研发、管理、销售等岗位的人才招聘，同时加强了对公司内部人员的培训。随着公司规模的进一步扩大，以及新产品、新业务的不断拓展，对高级软件开发人员、营销人员和管理人员都有较大的需求。高端人才储备不足将严重制约公司的进一步发展，而公司办公场所紧缺也严重影响了公司的人才引进和培养。
为此，公司一方面需要建立健全内部人才培养、干部培养和外部人才引进机制，通过加大内部培训、外部人才引进等工作的力度，满足公司对管理型和技术型高端人才的需求；另一方面，也是尤为重要的，就是构建一个良好的研发及办公环境，提升公司整体形象和市场影响力，这也是公司进一步稳定经营环境、吸引更多人才的必要而有效的手段。
2、公司办公场所紧缺制约了公司研发工作的全面开展
自 2012年长亮科技上市至今，客户需求不断增加，业务量逐渐变多，盈利和服务模式有了新的变化，这对公司的研发创新提出了非常高的要求。除了募投项目外，公司加大了在交易类系统升级改造（即核心系统V7）、管理类新应用研发、渠道类统一WEB平台、流程
平台、移动支付平台研发等方面的投入，往后还将进一步拓展互联网金融、大数据等新领域。
如果公司在未来的经营活动中，不能够很好的适应这种变化，产品研发工作将不能满足市场快速扩张的需要，公司的发展将会受到严重的制约。
因此，建立一个设施完备的总部基地，改善公司的研发环境和办公环境，有利于提高公司营运管理水平，是公司战略发展的迫切需要。
3、购买总部基地用房项目将有利于公司的品牌建设和市场推广活动
公司成立至今，一直是使用购置于深圳市南山区深圳软件园内的办公场所。经过十多年的发展，办公场地愈显拥挤，很大程度上影响了公司的品牌建设和市场推广活动。公司上市后，亟需建设一个设备和服务完善，并且能支撑未来发展的办公场所，不仅可以提高公司的品牌建设，还能促进公司市场业务推广活动的开展。
4、公司的资产结构不合理
公司总资产中固定资产占比不到1%。资产结构不合理，抗风险能力不强。建设总部基地可以优化公司的资产结构，增强公司的抗风险能力，保障企业健康长期发展。
三、项目的必要性
1、有利于促进人才培养和引进，实现公司人力资源计划
在未来几年，公司人力资源规划是进一步完善人才培养、引进和激励机制，以优秀的企业文化、良好的工作环境、富于竞争力的薪酬体系和广阔的发展空间吸引并留住人才，并为公司后续发展储备大量的高端人才。建立能够适应现代化企业发展的高水平人才队伍。长亮科技总部位于深圳市南山区深圳软件园内，现有的办公面积约为1,300平方米（建筑面积约 1,573平方米）。目前在总部办公的有约200人，人均占用办公面积为6.5平方米/人（包含会议室、研发中心、培训中心、库房及其他面积）。公司现在的办公场所已经拥挤不堪，有一部分技术支持人员没有固定办公位，长期流动办公的状态，这在很大程度上影响了员工对企业的归属感，严重影响了公司的人力资源建设和企业文化建设。公司目前员工总数达到 1,029人，比2011年末公司人数402人增加了627人，增幅达到156%。
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|公司员工人数变化情况|2011年底|2012年底|2013年底|2014年底|2015年3月31日|
|公司总员工数（单位：人）|402|575|719|950|1029|
|公司总部员工人数（单位：人）|47|68|96|154|201|
|总部员工数占总员工数比例（%）|11.69%|11.83%|13.35%|16.21%|19.53%|

根据公司的业务发展规划，公司将大量引进各类人才，按公司近两年人员增长规模来看，
未来五年（截止2020年3月末）预计平均每年人员增长幅度在20%左右，公司总人数预计
将达到2,560人，总部人数占公司总员工数比例为20%，总部人数预计为512人。按人均办公使用面积为 6.00平方米/人计算，2020年总部合计需要办公使用面积约 3,100平方米。此外，公司需要会议室、研发中心、培训中心、库房及其他功能的使用面积约 1,400平方米。
因此，2020年公司合计需要的办公使用面积为4,500平方米。公司此次拟购置总部基地用房的建筑面积，加上原有的办公楼面积，合计约 6,000平方米左右，其中使用面积约 4,500平方米左右，此安排基本符合公司的五年规划。
因此，总部基地用房项目的实施将大大缓解公司未来业务规模、人员规模快速增长对办公场地的需求。通过构造良好的办公环境，有利于吸引更多的人才，有利于提升公司的品牌形象和市场影响力，实现公司的人力资源发展规划。
2、有利于人力资源建设和企业文化建设
公司现在的办公场所已经拥挤不堪，有一部分技术支持人员没有固定办公位，长期处于流动办公的状态，这在很大程度上影响了员工对企业的归属感，严重影响了公司的人力资源建设和企业文化建设。
随着公司业务规模的不断扩大和员工人数的持续大幅增加，公司需要构建起一个稳定的管理机制，避免因人员流动而导致的团队管理和沟通的效率降低。通过本项目的实施，有利于解决公司办公场所拥挤而带来的管理难题，对提升整体管理效率和降低成本，将起到积极的促进作用。
3、总部基地用房项目将有利于推动公司各项研发工作，持续提升研发水平
该项目的实施，将把总部管理工作、总部研发部门、市场部门等各项配套功能于一体。
建设一个设施完备的总部基地，办公环境将大大改善，产品研发场所、业务培训设施等等将得到很大改善。将会极大促进公司新产品、新业务等各项研发工作，进一步提升公司的研发水平。同时也将提高员工的工作质量，增强员工对企业的认同感和凝聚力，推动企业文化的建设，为公司持续快速发展打下更加坚实的基础。
4、有利于提升公司的品牌价值和渠道影响力，有利于新业务的拓展工作
该项目的实施将为公司提供一个现代化的研发基地和现代化的办公中心，在为公司提供研发基地和良好办公环境的同时，将有力增强公司客户和广大投资者对企业的信心，有利于企业与客户建立更加紧密的合作纽带，有利于提升公司在投资者心目中的形象。项目的建设不仅会增强公司开展品牌建设和市场拓展的能力，还能提升公司的行业地位和竞争能力，推动公司业务的进一步快速发展。
5、有利于改善公司的资产结构
公司成立至今，一直在原有办公场所办公。经过多年的发展，现有办公场所已不能满足上市公司的快速发展和规模扩张。总部基地项目的建设，将进一步改善公司的资产结构，增加企业的优质固定资产，对提升公司整体形象与市场竞争力，保持公司长期稳定发展都具有积极的促进和推动作用。
四、项目基础条件
1、资金保障
2012年 8月 17日，公司通过首次公开发行股票实际募得资金 22,510.76万元，超募资金7,542.76万元。截止2015年3月，公司尚有约5,342.76万元超募资金以及利息523.08万元未使用。公司现有5个募集资金投资项目已经有3个完成建设期，3个结束建设期的募投项目共计节余募集资金人民币 3,107.83万元（不含利息），其中包含未置换出的垫付自有资金629.09万元。
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|承诺投资项目|调整后投资总额(万元)|累计使用募集资金投入金额|累计使用自有资金垫付|累计投入金额|除自有垫付以外募投项目节余金额|自有垫付资金+项目节余募集资金合计||截至期末投入比例(%)||募集资金账户利息|项目达到预定可使用状态日期|项目状态|
|1、Java版核心业务系统建设项目|5,540.00|3,503.12|430.01|3,933.14|1,606.86|2,036.88||71.00%||322.14|2014-12-31|已结项|
|2、新一代银行商业智能建设项目|2,080.00|1,559.67|120.67|1,680.34|399.66|520.33||80.79%||513.99|2014-8-31|已结项|
|3、新一代综合前置系统建设项目|2,321.00|1,770.38|78.41|1,848.79|472.21|550.62||79.65%|||2014-6-30|已结项|
|合计|9,941.00|6,833.17|629.09|7,462.27|2,478.73||3,107.83||||||
|超募资金总额|超募资金总额|超募资金第一次使用金额||剩余超募金额|超募资金账户利息|||超募资金与利息合计|||||
||7,542.76|2,200.00||5,342.76|523.08||||5,865.84||||
|超募资金及利息+节余募集资金（不含账户利息）合计|||||||8,973.67||||||

备注：1、本表数据截止2015年3月31日；2、募投项目的账户利息是分账户的合计利息，未进行区分，本次不使用该等利息。
募投项目产生节余资金主要原因有两个方面：
一是，公司的募投项目从规划到开始实施期间经历了一年多的时间。期间公司的其他研
发项目投入中，已经包含了募投项目需要投入研发的技术内容。募投项目在实施过程中直接
使用了其他研发项目的技术成果，进行了研发资源共享，节约了募集资金。
二是，公司加强项目管理，优化研发控制流程，对募投项目实施的部分人员进行了技术培训，招聘了部分具有较高技术能力的员工加入了募投项目中，使得募投项目的实施效率提高，投入比预期减少，节约了募集资金。
本项目拟投资 16,400万元，若全部使用自有资金和银行贷款将会给公司现金流和财务成本造成较大的压力，故本次计划使用公司超募资金及其利息和部分项目节余募集资金以及银行贷款，所需的资金将随着项目的进度分期付款。
2、项目建设条件
公司总部基地用房项目位于深圳市高新南区白石路与沙河西路交汇处深圳湾科技生态园，该项目紧邻前海深港合作区、后海开发中心，周边路网完善，轨道交通便利，连接香港及深圳城市重要功能区的交通极为便捷，区位条件非常优越。园区将提供大量配套服务空间和设施，为入驻企业提供公共信息平台、全过程金融服务平台、公共技术平台、行政服务中心、人才交流中心、会议展示平台等公共综合服务平台。目前该园区针对高新企业的入驻给予了很多购房方面的优惠政策，同时高新企业可享受高新区的各项优惠政策。
五、项目实施方案
1、项目内容
本项目拟投资不超过16,400万元用于总部基地用房的建设，具体内容如下：
（1）地址：深圳市高新南区白石路与沙河西路交汇处深圳湾科技生态园2栋A座（楼层待定）
（2）建筑面积：4,521平方米
（3）使用面积：3,224平方米
（4）单价：33,769元/平方米，合计总价15,267万元（实际成交额不超过此数）（5）公证费、手续费及税费等：511万元
（6）装修费：322万元（预估1000元/平方米）
（7）购置配套设施：300万元
2、投资估算与资金来源
投资估算：本项目总投资估算为 16,400万元人民币，其中包括了购房款、税费及相关装修费和配套设施购置费。
资金来源：此次项目拟使用资金 16,400万元，其中使用超募资金及其利息与部分项目节余募集资金人民币8900万元，使用商业银行贷款7500万元。
4、总部基地用房分配方案
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|序号|机构名称|机构描述|预计使用面积（平方米）|
|1、|办公区域|公司管理层及各个业务部、市场部、行政部等其他各部门办公场所及公司档案室|3100|
|2、|会议室|会议室、接待室、礼堂及其他|250|
|3、|接待室|前台及接待中心|50|
|4、|研发中心|长亮金融信息产业研发中心、机房|600|
|5、|大数据中心|大数据开发、测试及维护中心、机房|200|
|6、|培训中心|培训教室|100|
|7、|仓库|物品存放|100|
|8、|员工餐厅及活动场所|包括餐厅、阅览室及其他，以丰富员工生活，推进企业文化建设|100|
|||总计|4500|

5、项目时间表
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|序号|项目内容|阶段|所需时间|总时间|
|1、|项目准备期：项目谈判、签订预售合同|2015年4月-2015年5月|1个月|1个月|
|2、|项目实施期：等待建设方交房|2015年6月|1个月|2个月|
|3、|项目收尾期：房产移交及装修等|2015年7月-2015年10月|3个月|5个月|

六、风险分析及应对措施
1、政策和工程风险
政策风险主要指国内外政治经济条件发生重大变化或者政府政策做出重大调整，项目原定目标难以实现甚至无法实现。由于政策的变化，导致了市场供需实际与预测情况发生偏离。
由于本项目所购置房产为期房，与之相关的可享受高新区的各项优惠政策等方面存在不确定性，因此本项目存在一定的风险。
为了防止可能发生的风险，项目立项前，本公司查验了该项目的所有建设审批手续的合法性和有效性，确认本项目已经获得的审批证明。此外，本公司将在签署相关协议时约定相关的偿付条款，有关购房款项也将随着房屋的交付进度分期支付，直至房屋合格验收交付并
获得相关的产权证书才付清所有购房款项，以有效降低风险。
资金风险主要是指资金不足或者来源中断导致无法支付项目资金或影响公司正常的经营性现金流，或者利率变化导致融资成本升高。
本项目的资金主要使用超募资金及其利息和部分项目节余募集资金以及商业银行贷款，支付方式将与项目的交付进度基本同步，即采取分期的方式支付。商业银行贷款可以缓解本次购买给公司带来的现金流压力，但是将会增加一定的财务利息负担。
七、项目的效益分析
1、经济效益和社会效益
（1）公司总部基地用房项目的实施不仅解决了引进人才的办公场所问题，完善了研发、培训等中心，而且从总体上优化公司的资产结构，增强抗风险能力，推动研发工作，提高研发水平，促进新业务拓展，提升员工对公司的认同感和凝聚力，吸引更多的优秀技术人才，提高总部运营管理效率，提高公司持续开发、维护、更新产品的能力，进一步提高公司的市场竞争力。
（2）公司总部基地用房项目完成后，可以大大提高公司研发实力、运营质量，进而提高公司的行业竞争力，进一步提升公司的经济效益。
（3）公司总部基地用房项目完成后，可以大幅度提升公司的整体形象和品牌价值，保持公司在行业中的领先地位，推动公司业务的健康快速发展。
（4）公司总部基地用房项目完成后，为社会带来更多的就业机会，为社会创造较好的经济效益和社会效益。
2、总部基地用房折旧对公司业绩有积极的正面影响
在深圳市高新南区深圳湾科技生态园，办公楼租金一般为 3元左右/平方米/每天，即每平方米的年租金约为 1,095元。本项目用房建筑面积约为 4,500平方米，若在该地区租赁办公场所年租金约为493万元。投入16,400万元在该地区购买办公场地，可获得50年的房产所有权，若按 40年计提折旧，残值率按5%计算，则年折旧额约为 390万元，远低于租赁用房的年租金支出。相对于租赁同等面积的办公场地，投资购买总部基地用房折旧对公司业绩有着积极的正面的影响。
3、固定资产减值对公司业绩的影响
本项目依托于我国金融信息安全的金融信息国产化的相关政策支持和行业发展的历史
机遇，且该项目紧邻前海深港合作区、后海开发中心，本项目的购房价格为3.3万元/平方米，经调研周边的同类型办公房的价格，均价约为3万元－4万元/平方米，本公司购置该办公房时享受了较大的优惠，所以在国际、国内宏观经济环境不发生重大不利变化的情况下，该项目存在较好的增值空间，预计该项目不会发生资产减值对公司业绩产生不利影响的情况。因此，投资人民币1.64万元购买总部基地用房是必要的也是合理的。
八、结论
本可行性研究报告从项目的背景，项目建设的必要性，项目建设的可行性分析，项目实施的经济效益和社会效益分析等方面综合论证了长亮科技深圳总部基地用房建设项目是可行的。
深圳市长亮科技股份有限公司董事会2015年4月14日