丹东欣泰电气股份有限公司拟收购
上海天逸电器股份有限公司
股权项目评估说明
国融兴华评报字[2015]第040026号
（共一册第一册）
评估机构名称：北京国融兴华资产评估有限责任公司
评估报告日：2015年 6月 30日
丹东欣泰电气股份有限公司拟收购上海天逸电器股份有限公司股权项目评估说明评估说明目录
第一部分关于评估说明使用范围的声明 ......................................................................................... 1第二部分企业关于进行资产评估有关事项的说明 ......................................................................... 2第三部分资产评估说明..................................................................................................................... 3一、评估对象与评估范围说明 ................................................................................................. 3（一）评估对象与评估范围内容 ............................................................................................. 3（二）实物资产的分布情况及特点 ......................................................................................... 4（三）企业申报的账面记录或者未记录的无形资产状况 ..................................................... 5二、资产核实情况总体说明 ..................................................................................................... 5（一）资产核实人员组织、实施时间和过程 ......................................................................... 5（二）影响资产核实的事项及处理方法 ................................................................................. 6（三）核实结论 ......................................................................................................................... 6三、评估技术说明 ..................................................................................................................... 6（一）资产基础法 ..................................................................................................................... 71、货币资金 ....................................................................................................................... 72、应收票据 ....................................................................................................................... 73、应收账款、预付账款和其他应收款 ........................................................................... 84、存货 ............................................................................................................................... 95、其他流动资产 ............................................................................................................. 126、长期股权投资 ............................................................................................................. 127、房屋建筑物 ................................................................................................................. 148、设备类固定资产 ......................................................................................................... 279、土地使用权 ................................................................................................................. 3610、无形资产 ................................................................................................................... 5311、递延所得税资产 ....................................................................................................... 5312、应付账款、预收款项和其他应付款 ....................................................................... 5312、应交职工薪酬 ........................................................................................................... 5413、应交税费 ................................................................................................................... 54
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丹东欣泰电气股份有限公司拟收购上海天逸电器股份有限公司股权项目评估说明（二）收益法........................................................................................................................... 541、评估对象 ................................................................................................................... 552、收益法应用前提及选择的理由和依据 ................................................................... 553、收益预测的假设条件 ............................................................................................... 564、宏观、区域经济因素分析 ....................................................................................... 575、行业状况及发展前景 ............................................................................................... 606、企业经营管理状况 ................................................................................................... 667、评估分析及测算过程 ............................................................................................... 748、收益法评估结果 ....................................................................................................... 95四、评估结论及分析 ............................................................................................................... 95（一）评估结论 ....................................................................................................................... 95（二）资产基础法评估结论与账面价值比较变动情况及原因 ........................................... 97（三）股东全部权益价值的流动性的考虑 ........................................................................... 98
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丹东欣泰电气股份有限公司拟收购上海天逸电器股份有限公司股权项目评估说明第一部分关于评估说明使用范围的声明
评估说明供委托方、相关监管机构和部门使用。除法律法规规定外，材料的全部或者部分内容不得提供给其他任何单位和个人，不得见诸公开媒体。
北京国融兴华资产评估有限责任公司
2015年6月30日
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丹东欣泰电气股份有限公司拟收购上海天逸电器股份有限公司股权项目评估说明第二部分企业关于进行资产评估有关事项的说明
北京国融兴华资产评估有限责任公司接受丹东欣泰电气股份有限公司委托，对上海天逸电器股份有限公司股东全部权益价值进行评估，有关说明详见后附：委托方、被评估单位共同编写的《企业关于进行资产评估有关事项的说明》。
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丹东欣泰电气股份有限公司拟收购上海天逸电器股份有限公司股权项目评估说明第三部分资产评估说明
一、评估对象与评估范围说明
（一）评估对象与评估范围内容
评估对象为上海天逸电器股份有限公司股东全部权益价值。
评估范围为截止 2015年 2月 28日上海天逸电器股份有限公司的全部资产及负债。资产总额为110,430,436.14元，其中：流动资产为88,246,679.98元，非流动资产为 22,183,756.16元；负债总额为 23,155,450.79元，其中：流动负债为23,155,450.79元，非流动负债为0.00元；所有者权益总额为 87,274,985.35元。详见下表：
2015年2月28日资产负债表
金额单位：人民币元科目名称 账面价值 科目名称 账面价值
一、流动资产 四、流动负债
短期借款
货币资金 8,020,212.32
应付票据
应收票据 1,770,447.35
应付账款
应收账款 23,132,240.28 17,937,991.41预收款项
减：坏账准备 1,269,922.48 375,538.19其他应付款
应收账款净额 21,862,317.80 3,283,496.28应付职工薪酬
其它应收款 10,483,530.14 1,392,753.63应交税费
预付款项 1,256,518.84 165,671.28应付股利
存货 25,793,993.54
一年内到期的非流动资产 其他流动负债
流动负债合计
其它流动资产 19,059,659.99 23,155,450.79流动资产合计 五、非流动负债
88,246,679.98
二、非流动资产 长期借款
长期股权投资 应付债券
12,587,390.00
投资性房地产 长期应付款
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丹东欣泰电气股份有限公司拟收购上海天逸电器股份有限公司股权项目评估说明科目名称 账面价值 科目名称 账面价值
固定资产原价 其他非流动负债
24,057,147.59
其中：设备类 非流动负债合计
20,130,456.16
建（构）筑物类 负债合计
3,926,691.43 23,107,037.78减：累计折旧 六、所有者（股东）权益
16,197,780.63
固定资产净额 股本
7,859,366.96 27,000,000.00其中：设备类 资本公积
6,333,869.12 45,789,916.86建（构）筑物类 盈余公积
1,525,497.84 2,284,067.03在建工程 一般风险准备
无形资产 未分配利润
831,071.77 12,201,001.46递延所得税资产 归属于母公司所有者权益
905,927.43
非流动资产合计 所有者（股东）权益合计
22,183,756.16 87,274,985.35三、资产总计 负债和所有者权益总计
110,430,436.14 110,430,436.14纳入本次评估范围内的资产、负债账面价值已经北京兴华会计师事务所（特殊普通合伙）审计，并发表了无保留意见。
（二）实物资产的分布情况及特点
纳入评估范围的实物资产包括：存货、房屋建（构）筑物、设备类资产、土地使用权等。实物资产的类型及特点如下：
1、存货：其中：原材料共计 6505项，主要为 LED颗粒、各种电源、各类灯管型材、透光罩、预制线等；产成品共计1128项，主要为AD17系列信号灯、LA42系列按钮、X42系列限位开关、JD系列警示灯等；委托加工物资共计 279项，主要为整流堆、快恢复二极管、电解电容、插座上盖等；在产品共计 2,337项，主要为贴片电阻、基座、支架、二极管、保护套、定向圈等；发出商品共计 11,006项，主要为JD系列警示灯、LA42系列按钮、X42系列限位开关、警示灯安装底座、接线端子、ABS灰盖等。上述存货除委托加工物资外，其余存货分别存放于厂房仓库内。
2、房屋建筑物、构筑物共计3项，包括厂房车间、仓道路、围墙等，分别位于企业在上海市松江区车墩镇莘莘路22号的厂区内。
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丹东欣泰电气股份有限公司拟收购上海天逸电器股份有限公司股权项目评估说明3、机器设备共计254项，主要为电阻测试仪、慢速粉碎机、注塑机、台式钻床、加工中心、数控车床等，分别位于车间及厂区内。
4、电子设备共计 406项，主要为电脑、空调、复印机、打印机及服务器等，分别位于办公室和厂房内。
5、运输设备共计 13辆，主要为小轿车、普通客车等，车辆用途接送人及拉送货物。
6、土地使用权共计1项，位于松江区车墩镇莘莘路22号。
（三）企业申报的账面记录或者未记录的无形资产状况
本次纳入评估范围内的土地使用权共1宗，面积共计3,130.00平方米，位于松江区车墩镇莘莘路22号的土地，土地性质为出让，证载用途为工业用地，土地面积为 3,130.00㎡，由于上海市土地权证为房地合一，土地价值包含在厂房中，故该土地无账面值。
二、资产核实情况总体说明
（一）资产核实人员组织、实施时间和过程
在进入现场清查前，成立了以现场项目负责人为主的清查核实小组，制定了现场清查核实实施计划，对企业的资产、负债情况进行清查核实。项目组清查核实工作从2015年3月5日开始，到2015年3月25日结束。
清查核实工作主要包括以下过程：
1、指导企业相关的财务与资产管理人员在资产清查的基础上，按照评估机构提供的“资产评估明细表”、“评估调查表”及其填写要求，进行登记填报，同时收集被评估资产的产权归属证明文件和项目有关经济技术指标等情况的文件资料。
2、初步审查被评估单位提供的资产评估明细表
评估人员通过翻阅有关资料，了解涉及评估范围内具体对象的详细状况。然后仔细审核各类资产评估明细表，初步检查有无填项不全、错填、资产项目不明确，并根据经验及掌握的有关资料，检查资产评估明细表有无漏项等。
3、现场实地勘察
依据资产评估明细表、评估调查表，对申报资产进行现场勘察。
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丹东欣泰电气股份有限公司拟收购上海天逸电器股份有限公司股权项目评估说明在现场勘察过程中，对存货，评估人员首先着重对企业的存货内控制度进行了核查，通过了解企业存货进、出库和保管核算制度，在核对企业财务记录和统计报表的基础上，确认企业内控制度是否严格、健全，存货的收、发和保管的单据、账簿记录是否完整、清晰。其次，查阅了相关账簿记录和原始凭单，以确认存货的真实存在及所有权归属。再次，对企业重要存货进行了抽查盘点以现场了解存货的实物形态及品质现状。盘点数量大于库存总量的40%，盘点金额大于总金额的60%，通过倒推计算基准日库存数量，并对存货的现状进行了记录和统计。
对固定资产，评估人员核查了房屋所有权证、设备发票、车辆行驶证等权属证明文件；与企业有关人员座谈，了解固定资产概况；对固定资产进行现场勘察；
对房屋建筑物，逐一落实其面积、层高、结构等，同时查看建筑物装修、设施，配套使用状况，对房屋的实际使用状态进行进一步了解，并对房屋座落、环境条件、交通状况等项目进行市场调查并拍照备案；对设备，收集核实了设备技术档案、入帐凭证以及权属证明、主要设备性能检验报告及检验证书、历次改良、修理记录等。
对土地使用权，评估人员通过收集、核查土地使用权证，实地勘察，了解土地的四至、周围的环境、道路交通、场地平整以及土地实际使用状况等。
4、补充、修改和完善资产评估明细表
根据现场实地勘察结果，进一步完善资产评估明细表，以做到“表”、“实”相符。
5、核实产权证明文件
评估人员对评估范围内的产权进行了调查，以确认产权是否清晰。
（二）影响资产核实的事项及处理方法
未发现影响资产核实的事项。
（三）核实结论
通过以上资产清查核实程序，委估的资产及负债产权清晰。企业申报资料满足了“账表相符、账实相符”的评估要求。
三、评估技术说明
结合本次资产评估对象、价值类型和评估师所收集的资料，确定采用资产基础法、收益法进行评估。
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丹东欣泰电气股份有限公司拟收购上海天逸电器股份有限公司股权项目评估说明（一）资产基础法
1、货币资金
货币资金包括库存现金和银行存款。
（1）库存现金
现金存放于该公司的财务室，由出纳人员专人保管，出纳于每日下午结账，进行盘点，核对与当日余额是否相符，并做出当日现金盘点表。评估人员对库存现金进行了实地盘点，参与盘点人员包括：公司会计、出纳、评估人员以及其他相关人员。评估人员根据评估基准日与盘点日之间的现金出库金额、现金入库金额和盘点日余额倒推出评估基准日现金余额，推算公式为：
评估基准日现金余额=实地盘点日现金余额+评估基准日与实地盘点日之间的现金出库金额－评估基准日与实地盘点日之间的现金入库金额
推算后余额与评估基准日余额核对相符，现金以核实后账面价值确定评估价值。
现金账面价值为34,346.96元，评估价值为34,346.96元。
（2）银行存款
银行存款账面价值为7,985,865.36元，币种为人民币。开户行为中国工商银行第一支行、浦发银行松江支行、交通银行金山支行、光大银行松江支行、建设银行松江车墩支行、浦发银行龙阳支行。评估人员根据企业提供的银行对账单、余额调节表及银行存款申报表，首先与银行对账单的评估基准日余额相核对，如有差额，再利用余额调节表上的未达账项，查明差额原因，并逐笔核对其是否影响净资产，经逐项核实，各未达账项均非坏账，不影响净资产。评估人员还对银行账户进行了函证，回函相符。银行人民币存款以核实后账面价值确定评估价值。
银行存款账面价值为7,985,865.36元，评估价值为7,985,865.36元。
货币资金账面价值为8,020,212.32元，评估价值为8,020,212.32元。
2、应收票据
应收票据账面价值为 1,770,447.35元，全部为银行承兑汇票，共 18笔，所有汇票均不带息。评估人员首先审核申报金额的正确性，核对总账、明细账并查阅原始凭证，查阅结果与实际情况相符，申报金额正确。该票据变现能力强，信用好，预计能够全部收回，应收票据以核实后账面价值确定评估价值。
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丹东欣泰电气股份有限公司拟收购上海天逸电器股份有限公司股权项目评估说明应收票据账面价值为1,770,447.35元，评估价值为1,770,447.35元。
3、应收账款、预付账款和其他应收款
（1）应收账款
应收账款账面余额为23,132,240.28元，坏账准备为1,269,922.48元，净额为21,862,317.80元，共计333笔，为应收客户的货款。
评估人员进行了总账、明细账、会计报表及评估明细表的核对。在账账相符、账表相符的基础上，根据以下方法进行评估：对评估人员现场核实日，已经收回的应收账款，评估人员检查银行收款凭证、银行存款和应收账款明细账，核实无误后，以经核实后的账面值作为评估值。对评估人员现场核实日，还未收回的应收账款，按账龄分析法进行认定，评估人员通过函证，检查原始凭证，查询债务人的经营状况、资信状况，进行账龄分析等程序，综合分析判断，测试应收账款的预计损失，评估风险损失。其他关联方上海嘉傲电器有限公司金额4,779,686.86不预计坏账损失。预计坏账损失计算过程详见下表：
|||||
|-|-|-|-|
|账龄|应收账款余额|计提比例（%）|风险损失应有余额|
|1年以内|14,049,652.06|5%|702,482.60|
|1-2年|3,779,469.13|10%|377,946.91|
|2-3年|477,056.08|30%|143,116.82|
|3-4年|46,376.15|100%|46,376.15|
|合计|18,352,553.42||1,269,922.48|

按以上标准，确定评估风险损失为1,269,922.48元，以应收账款合计减去评估风险损失后的金额确定评估值，应收账款评估值为 21,862,317.80元。坏账准备按零值确认。
（2）预付账款
预付账款账面价值为 1,256,518.84元，为预付的货款、设备款及测试费等。
评估人员首先核对申报表以及总账、明细账并查阅原始凭证，验证申报表列金额的正确性。在对预付账款核实无误的基础上，根据被评估单位申报的预付账款明细表中所列客户业务内容、发生日期、金额，与该公司财务人员及相关人员进行
了交谈，由财务人员及相关人员详细介绍债务单位的实际情况，评估人员按照资
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丹东欣泰电气股份有限公司拟收购上海天逸电器股份有限公司股权项目评估说明产评估相关法规及规范的要求，具体分析了预付账款形成的原因，根据所能收回的相应的资产或权利的价值确定评估价值。
预付账款未见无法收回的迹象，以核实后的账面价值确定评估价值为1,256,518.84元。
（3）其他应收款
其他应收款账面余额为 10,643,950.96元，坏账准备 160,420.82元，净额10,483,530.14元，主要是应收的押金及员工借款等。
评估人员进行了总账、明细账、会计报表及评估明细表的核对。在账账相符、账表相符的基础上，根据以下方法进行评估：对评估人员现场核实日，已经收回的应收账款，评估人员检查银行收款凭证、银行存款和应收账款明细账，核实无误后，以经核实后的账面值作为评估值。对评估人员现场核实日，还未收回的其他应收款，按账龄分析法进行认定，评估人员通过函证，检查原始凭证，查询债务人的经营状况、资信状况，进行账龄分析等程序，综合分析判断，测试其他应收款的预计损失，评估风险损失。计算过程详见下表：
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|-|-|-|
|账龄|坏账准备计提比例|风险损失应有余额|
|1年以内（含1年）|5%|15,630.67|
|1-2年（含2年）|10%|3,507.39|
|2-3年（含3年）|30%|-|
|3年以上|100%|141,282.76|
|合计||160,420.82|

按以上标准，确定评估风险损失为160,420.82元，以其他应收款合计减去评估风险损失后的金额确定评估值，其他应收款评估值为 10,483,530.14元。坏账准备按零值确认。
4、存货
存货账面余额为 25,793,993.54元，跌价准备为 0元，账面净值为25,793,993.54元，包括原材料、产成品、发出商品和委托加工物资等。
评估人员对存货现场做了实地勘查，经过现场查看、了解，认为企业的存货
管理制度严格、责任明确、摆放整齐、标识清楚，便于货物的收、发、盘点，基
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评估人员依据被评估单位提供的存货清查明细表，与企业财务负责人、供应部门负责人及仓库实物负责人一道对存货进行了抽查盘点，其中对原材料采取抽查法进行盘点。评估人员对盘点结果进行了详细记录，并编制了存货抽查盘点表。
经抽查盘点后核实企业账实相符。
（1）原材料
原材料账面价值为 16,060,200.12元。主要为 LED颗粒、各种电源、各类灯管型材、透光罩、预制线等，存放于厂房仓库内，且堆放整齐、管理有序。
评估人员首先核查了大部分原材料的购销合同、发票，对其购入时间和入账金额进行了核实。账面成本构成合理，无盘盈盘亏材料。评估人员对基准日的市场价格进行调查，存货原材料多为近期购买，账面价与基准日市场销售价格相近，以核实后原材料账面价值作为评估价值。
经评估计算，原材料账面价值为 16,060,200.12元，评估价值为16,060,200.12元。
（2）产成品
产成品账面价值为3,747,252.11元，主要为AD17系列信号灯、LA42系列按钮、X42系列限位开关、JD系列警示灯等。
本次产成品采用市场法进行评估，上海天逸电器股份有限公司的产成品为正常销售的产品，故产成品按下列公式计算评估价值：
Σ某项产成品数量×该产成品不含税销售单价×（1-销售费用率-税金及附加率-所得税占收入的比例-净利润扣除比例×净利润率）
本次评估各项比率采用2015年2余额8日审计财务报表数据的平均值。各项费率计算表如下：
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|-|-|-|
|项目|2015年2月28日|2015年平均值|
|营业收入|11,492,668.86||
|营业税金及附加|33,917.31|0.30%|
|销售费用|1,249,266.52|10.87%|
|利润总额|2,581,067.25|22.46%|
|所得税|317,425.98|2.76%|

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|净利润|2,263,641.27|19.70%|

评估案例：JD系列警示灯JD701-L02G122（评估明细表3-9-5序号689）
经查阅被评估单位订货合同，该 JD系列警示灯销售单价为 82.60元(不含增值税)，则该项产成品评估价值为：
评估价值=Σ某项产成品数量×该产成品不含税销售单价×（1-销售费用率-税金及附加率-所得税占收入的比例-净利润扣除比例×净利润率）
=162.00×82.60（1-0.30%-10.87%-2.76%-19.70%×50%）
=10,200.00(元)
产成品账面价值为 3,747,252.11元，评估价值为 5,945,676.00元，增值为2,198,423.89元，增值率为58.67%。
（3）在产品
在产品账面价值为832,720.77元，主要为已下料但还未制成最终产品的生产流程中的各种物料。在了解在产品内容的基础上，评估人员对成本的核算和归集进行了核实，对委托方生产和会计部门在产品的成本资料进行分析，该企业成本分摊、归集基本正确，故在产品以其核实后账面价值计列评估价值。
在产品账面价值为832,720.77元，评估价值为832,720.77元。
（4）发出商品
发出商品账面价值为4,770,227.47元，为企业已经发出的产成品，具体包括JD系列警示灯、LA42系列按钮、X42系列限位开关、警示灯安装底座、接线端子、ABS灰盖等。
本次对发出商品采用市场法进行评估，对于已经发货尚未确认收入的发出商品，本次按下列公式计算评估价值：
Σ某项产成品数量×该产成品不含税销售单价×（1-税金及附加率-所得税率）本次评估各项比率 2015年 2月 28日审计财务报表数据的平均值，各项费率计算表如下：
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|-|-|-|
|项目|2015年2月28日|2015年平均值|
|营业收入|11,492,668.86||
|营业税金及附加|33,917.31|0.30%|
|销售费用|1,249,266.52|10.87%|
|利润总额|2,581,067.25|22.46%|

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|-|-|-|
|所得税|317,425.98|2.76%|
|净利润|2,263,641.27|19.70%|

评估案例：按钮盒系列（评估明细表3-9-7序号9525）
经查阅被评估单位订货合同，该产品的销售单价为 14.96元(不含增值税)，则该项产成品评估价值为：
评估价值=14.96×10×（1-0.30%-2.76%）
=114.00(元)
发出商品账面价值为 4,770,227.47元，评估价值为 5,770,421.67元，增值为1,000,194.20元，增值率为20.97%。
（5）委托加工物资
委托加工物资为委托上海朗速电子科技有限公司、上海艺瀚实业有限公司、乐清市博宏电子厂等加工的整流堆、快恢复二极管、电解电容、插座上盖二等，委托加工物资账面值383,593.07元，评估人员首先核查了委托加工物资合同及协议，对其内容及金额进行了核实；账面成本构成合理。故评估值按账面值确定评估值按账面值确定，委托加工物资评估值383,593.07元。
存货账面余额为 25,793,993.54元，跌价准备为 0元，账面净值为25,793,993.54元，评估价值为28,992,611.63元，增值为3,198,618.09元，增值率为12.40%。
5、其他流动资产
其他流动资产账面价值为 10,959,659.99元，内容为企业应交税费中负数的所得税费用和理财产品。评估人员在对其他流动资产申报值核实无误的基础上，取得了相应的记账凭证。本次评估按账面值确定评估价值。
其他流动资产账面价值为10,959,659.99元，评估价值为10,959,659.99元。
6、长期股权投资
长期股权投资账面价值为 12,587,390.00元。长期股权投资单位共 4家，具体情况如下：
|||||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
||序|||||持股比例||||
||||被投资单位名称||投资日期||投资成本||账面价值|
||号|||||（%）||||
|1||上海天逸电器设备有限公司|||2004/7/8|100%|8,000,000.00|8,000,000.00||
|2||上海天逸工业自动化有限公司||2012/12/28||100%|407,390.00|407,390.00||
|3||湖北杰森锐德电气有限公司||2014/6/30||100%|1,180,000.00|1,180,000.00||

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电话：010-51667811 传真：82253743
丹东欣泰电气股份有限公司拟收购上海天逸电器股份有限公司股权项目评估说明
|||
|-|-|
|100%|3,000,000.00|

根据长期股权投资明细表收集有关的投资协议、被投资单位的企业法人营业执照、验资报告、公司章程、评估基准日财务报表等资料，并与资产评估申报表所列内容进行核对。经核实无清查调整事项。评估人员向企业了解长期股权投资的核算方法和被投资单位的经营状况，采用以下评估方法：
对拥有控制权且被投资单位正常经营的长期股权投资，采用同一评估基准日对被投资单位进行整体评估，以被投资单位整体评估后的净资产乘以持股比例确定长期股权投资的评估价值。
上述长期股权投资均为拥有控制权且被投资单位正常经营，由于该公司成立时间在 1年以上，本次评估采用资产基础法对其进行整体评估，以评估后的净资产乘以股权比例作为长期股权投资评估价值。具体评估说明详见其评估技术说明分册，被投资单位的资产基础法评估方法同母公司上海天逸电器股份有限公司的评估方法。
根据以上评估方法，长期股权投资的评估价值为 27,386,742.47元，评估增值14,799,352.47元，增值率为117.57%，增值的原因主要为：1）长期股权投资为全资控股公司，企业财务核算时，账面价值为长期股权投资的历史成本，企业在经营过程中所形成的未分配利润部分没有在长期股权投资的账面价值中反映，本次评估以被投资单位评估净资产作为长期股权投资的评估价值，该评估价值包括未分配利润，从而评估增值；2）被投资单位上海天逸电器设备有限公司的房屋评估增值，增值的主要原因是该房屋在建造过程中其成本较低，目前人工、材料、机械台班、土地市场价格上涨，从而房屋评估增值，房屋评估增值也是本次评估增值的主要原因。
各长期投资单位的评估结果如下（单位：人民币元）：
|||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|
|序号|被投资单位名称|投资日期|持股比例（%）|账面价值|评估价值|增减值|增值率%|
|1|上海天逸电器设备有限公司|2004/7/8|100%|8,000,000.00|22,476,068.32|14,476,068.32|180.95|
|2|上海天逸工业自动化有限公司|2012/12/28|100%|407,390.00|327,662.68|-79,727.32|-19.57|
|3|湖北杰森锐德电气有限公司|2014/6/30|100%|1,180,000.00|1,308,310.34|128,310.34|10.87|

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|||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|
|4|上海嘉傲电器有限公司|2014/8/25|100%|3,000,000.00|3,274,701.13|274,701.13|9.16|

7、房屋建筑物
（1）评估范围
纳入本次评估范围的房屋建筑物类是上海天逸电器股份有限公司申报的房屋建筑物、构筑物及其他附助设施、管道及沟槽共计 3项。房屋建筑物类资产账面原值 3,926,691.43元，账面净值 1,525,497.84元。其中房屋建筑物账面原值3,926,691.43元，账面净值1,525,497.84元；构筑物及其他附助设施账面原值 0元，账面净值0元。具体详见房屋建筑物评估汇总表
|||||
|-|-|-|-|
|编号|科目名称|账面价值（元）||
|||原值|净值|
||房屋建筑物类合计|3,926,691.43|1,525,497.84|
|4-6-1|固定资产-房屋建筑物|3,926,691.43|1,525,497.84|
|4-6-2|固定资产-构筑物及其他辅助设施|||
|4-6-3|固定资产-管道及沟槽|||

（2）房屋建筑物类资产概况
1）主要房屋建筑物分布状况
上海天逸电器股份有限公司位于上海市松江区车墩镇莘莘路 22号，企业于2014年改制成立，房屋为自建房，总建筑面积2182.81平方米，主要为生产用房，生产用房厂房车间。
于评估基准日时房屋有1项办理了“房屋所有权证”。
2）主要房屋建(构)筑物结构
上海天逸电器股份有限公司的房屋建筑物，框架结构为条形基础地梁，地梁上设钢筋混凝土柱，地面以上为现浇钢筋混凝土矩形柱、现浇钢筋混凝土矩形梁、现浇钢筋混凝土平板，现浇钢筋混凝土屋面板，屋面设保温层及 SBS改性沥青卷材防水层。
3）装修状况
框架结构，外装修为外墙贴面砖、卷帘门，铝合金窗。内装饰为铝合金门窗，内墙喷刷涂料、顶棚抹灰喷涂料。楼地面为混凝土，面层刷树脂漆。
（3）评估程序
1）评估准备
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丹东欣泰电气股份有限公司拟收购上海天逸电器股份有限公司股权项目评估说明对企业提供的“房屋建筑物评估明细表”、“构筑物评估明细表”、“管道和沟槽评估明细表”进行审核，核对申报表中有无虚报、重报、漏报的资产，审查申报表信息是否正确、完备，由被评估单位进行修改与补充。
根据企业资产的构成特点及资产评估申报明细表的内容，向企业有关资产管理部门及使用部门下发《房屋建筑物评估勘察表（工业建筑）》、《房屋建筑物评估勘察表（民用建筑）》，并指导企业根据实际情况进行填写，以此作为评估的参考资料。
2）现场勘察及市场调查
核对各建筑物的名称、坐落地点、结构形式、建筑面积等，并对照企业评估基准日时的资产现状，将资产申报表中的缺项、漏项进行填补，做到账实相符，不重不漏。在勘察时，还主要察看了房屋、构筑物的外型、层数、高度、跨度、内外装修、室内设施、各构件现状、基础状况以及维修使用情况，并作了详细的观察记录。
评估人员对委托评估的房屋建筑物、构筑物作详细的查看，除核实建筑物、构筑物数量及内容是否与申报情况一致外，主要查看建筑物结构、装修、设施、配套使用状况。
①结构：为了判断建筑物基础的安全性，初步确定基础的可靠性和合理性，为评估提供依据。根据结构类型对承重墙、梁、板、柱进行细心观测，查看有无变形开裂，有无不均匀沉降，查看混凝土构件有无露筋、麻面、变形，查看墙体是否有风化以及风化的严重程度。
②装饰：每个建筑物的装修标准和内容不尽相同，一般可分为内装修和外装修、高档装修和一般装修，但无论是对何种形式的装修，查看的主要内容是看装修的内容有无脱落、开裂、损坏，另外还要看装饰的新旧程度。
③设备：水电设施是否完好齐全，是否畅通，有无损坏和腐蚀，能否满足使用要求。
④维护结构：如非承重墙、门、窗、隔断、散水、防水、保温等，查看有无损坏、丢失、腐烂、开裂等现象。
根据资产评估工作的需要，评估人员到当地工程建设主管部门或工程造价管理部门进行咨询，了解当地在评估基准日建设项目执行的定额情况、取费程序及北京国融兴华资产评估有限责任公司地址：北京市西城区裕民路18号北环中心703室
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丹东欣泰电气股份有限公司拟收购上海天逸电器股份有限公司股权项目评估说明标准、适用的材料价格、以及建设工程项目需交纳的各项地方性规费等。
3）评定估算
根据申报评估明细表及评估人员收集的有关资料，结合工程有关图纸、竣工决（结）算资料，估算房屋建筑物、构筑物及其辅助设施、管道和沟槽的重值全价，并根据其使用状况对其成新情况进行评定，综合得出其评估值。
4）评估汇总及撰写说明
由评估公司组织汇总组对评估明细表进行审查和修改，然后加以初步汇总。
综合分析评估结果的可靠性，增值率的合理性，对可能影响评估结果准确性的因素进行复查。在此基础上撰写评估技术说明。
5）具体现场勘查情况
（一）建筑物用途分类：
纳入评估范围的房屋建筑物，生产用房为厂房。
（二）建筑物结构特征：
●框架结构：条形基础地梁，地梁上设钢筋混凝土柱，地面以上为现浇钢筋混凝土矩形柱、现浇钢筋混凝土矩形梁、现浇钢筋混凝土平板，现浇混凝土屋面板，屋面设保温层及 SBS改性沥青防水卷材防水层。外装修为外墙贴面砖、卷帘门，铝合金窗。内装饰为铝合金门窗，内墙喷刷涂料、顶棚抹灰喷涂料。楼地面为混凝土，面层刷树脂漆。楼梯为刷漆踏步板、钢拦杆及扶手。
配套工程：给排水系统为给水用PPR、排水用UPVC。一般卫生洁具。电气系统为荧光灯及工业用灯照明。消防系统为钢管设消火栓，智能化为监控。
构筑物概述：
●道路：混合料路基，混凝土路面。
●围墙：灰土底层，370mm砖基础，地上为 240mm砖墙，两面抹水泥砂浆刷涂料。
（三）建筑物使用状况：
经现场勘察，委托评估建(构)筑物的状况如下：
①基础承载能力。各主要经营性建筑物、构筑物地基具有一定的承载能力。
②主体结构强度一般，各类建(构)筑物承重构件和非承重构件仍具有一定的承载力和使用的功能。
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丹东欣泰电气股份有限公司拟收购上海天逸电器股份有限公司股权项目评估说明③单位辅助生产用房维护管理一般。
④房屋建(构)筑物建成后能够满足继续使用的功能。
综上所述，评估人员认为本次评估范围内的房屋建筑物，均具有继续正常使用的功能，符合评估的基本要求和条件。
（四）建筑物权利状况
房屋有1项办理了“房屋所有权证”。权利人属上海天逸电器股份有限公司。
（五）账面值构成
房产类资产账面价值为建造的建安工程费、摊入的其他费用及贷款利息等。
（4）评估方法
本次委估的房屋建筑物采取类比法进行评估。
（1）建安综合造价的确定
由于委托方未能提供工程结算资料，无法依据工程资料计算准确工程量，因此，本案例采用工程单价类比法测算工程建安造价，即以功能相同、建筑形式相近的同类建筑基于评估基准日同期的平均造价水平经修正得出建安工程造价。
建筑物评估价值=重置全价×成新率
其他建筑物是在实地勘察的基础上，以类比的方法，综合考虑各项评估要素，确定重置单价并计算评估价值。构筑物案例用工程预算法。
1）重置全价
重值全价由建安造价、前期及其他费用、资金成本三部分组成。
A.、建安造价的确定
建筑安装工程造价包括土建工程、装修、暖通、给排水、电气工程的总价，建安工程造价采用类比法进行计算。选用的案例是套用《上海市建筑和装饰工程预算定额》2000年版;《上海市安装工程预算定额》2000年版：《上海市建设工程施工费用定额》2000年版，计算得出建筑安装工程造价。
同类结构中其他房屋的建安造价采用典型工程差异系数调整法计算，影响房屋建筑安装成本的因素主要包括层数、层高、外形、平面形式、进深、开间、跨度、建筑材料、装修标准、股份设施等，把待估对象和典型工程进行比较，获取综合调整系数，待估对象建安造价等于典型工程建安造价乘以综合调整系数。
对于小型房屋建筑物的重置单价测算，利用当地同类结构评估基准日的单方北京国融兴华资产评估有限责任公司地址：北京市西城区裕民路18号北环中心703室
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丹东欣泰电气股份有限公司拟收购上海天逸电器股份有限公司股权项目评估说明造价进行差异调整估算。
B、前期及其他费用的确定
前期及其他费用是指国家及当地地方政府规定收取的建设费用及建设单位为建设工程而投入的除建筑造价外的其它费用两个部分。包括的内容及取费标准见下表：
上海市松江区工程建设前期及其它费用表
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|序号|项目名称|计算公式|费率%|费用(元/㎡)|取费依据|
|1|勘察设计费|建安工程总造价|3.78%||计价格（2002）10号|
|2|建设单位管理费|建安工程总造价|1.26%||财建(2002)394号|
|3|工程监理费|建安工程总造价|2.10%||发改委、建设部发改价格[2007]670号|
|4|环境评估费|建安工程总造价|0.19%||国家计委环保局计价格[2002]125号|
|5|招投标管理费|建安工程总造价|0.41%||国家计委计价格(2002)1980号文件|
|6|施工图及抗震设防设计审查费|建安工程总造价|0.23%||建设部134号令|
|7|新型墙体材料专项基金|建筑面积||10|沪府发〔2012〕3号，沪建交联[2012]691号|
|8|散装水泥专项基金|建筑面积||1|沪财建（2002）111号|
|9|城市基础设施配套费|建筑面积||100|沪建交联[2011]405号改|
|10|白蚁防冶费|建筑面积||3|防治单位收取|
||合计||7.97%|114||

C、资金成本的确定
资金成本系在建设期内为工程建设所投入资金的贷款利息，其采用的利率按基准日中国人民银行规定标准计算，工期按建设正常情况整体建设周期计算，并按均匀投入考虑。2015年3月1日公布的金融机构贷款利率标准如下：
金融机构人民币贷款基准利率
||||
|-|-|-|
|项目||年利率%|
|短期|六个月以下(含六个月)|5.35|
||六个月至一年(含一年)|5.35|
|中长期|一年至三年(含三年)|5.75|
||三年至五年(含五年)|5.75|

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资金成本=(工程建安造价+前期及其它费用)×建设工期×贷款利息×50%
②成新率
本次评估房屋建筑物成新率的确定，采用现场勘察成新率和理论成新率两种方法计算，并对两种结果按现场和理论6:4的比例加权平均计算综合成新率。即：成新率N=理论成新率N1×40%+勘察成新率N2×60%，其中：
理论成新率N1：根据经济使用年限和房屋已使用年限计算。
理论成新率N1=(1－已使用年限/经济寿命年限)×100%
勘察成新率N2：通过评估人员对各建(构)筑物的实地勘察，对建(构)筑物的基础、承重构件(梁、板、柱)、墙体、地面、屋面、门窗、墙面粉刷、吊顶及上下水、通风、电照等各部分的勘察，根据原城乡环境建设保护部发布的《房屋完损等级评定标准》、《鉴定房屋新旧程度参考依据》和《房屋不同成新率的评分标准及修正系数》，结合建筑物使用状况、维修保养情况，分别评定得出各建筑物的现场勘察成新率。
③评估价值的确定
评估价值＝重置全价×成新率
（七）评估结果及评估增减值原因的分析
1）评估结果
上海天逸电器股份有限公司申报的房屋建筑物类资产评估原值 3,998,968.00元，评估净值 2,879,847.00元，评估原值增值 72,276.57元，增值率1.84%，评估净值增值1,354,349.16元，增值率88.78%。评估情况详见“固定资产清查评估汇总表”、“房屋建筑物评估明细表”。
2）房屋建筑物类增值原因分析：评估基准日时的工程造价上涨造成评估增值；
企业折旧计提年限短于评估成新率计算年限。
（八）特殊事项说明
纳入本次评估范围内的房屋建筑物类账面价值包含了相应的土地使用权入账价值。
（7）典型案例
案例一：厂房车间（房屋建筑物评估明细表4-6-1第1项）
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丹东欣泰电气股份有限公司拟收购上海天逸电器股份有限公司股权项目评估说明1）评估对象概况：
该建筑物位于上海市松江区车墩镇莘莘路 22号，总建筑面积 2182.81平方米，二层框架结构。厂房长66米(柱距6米，11间)，宽16米(柱距8米，2间)。
首层层高 4米，标准层高 4米，檐高 8米。通长条形钢筋混凝土地基，地梁上设钢筋混凝土柱基。地上 C25现浇钢筋混凝土矩形柱500×500mm，C25现浇钢筋混凝土矩形梁最小尺寸为250×450mm，最大尺寸为250×600mm，C25现浇钢筋混凝土平板楼板厚100mm。MU10多排孔混凝土小砌块填充墙。轻质墙板内隔墙，现浇钢筋混凝土屋面板，屋面做保温层及 SBS改性沥青卷材防水层。外装修为外墙贴面砖、卷帘门，铝合金窗。内装饰为铝合金门窗，内墙喷刷涂料、顶棚抹灰喷涂料。楼地面为混凝土，面层刷树脂漆。楼梯为刷漆踏步板、钢拦杆及扶手。
配套工程：给排水系统为给水用PPR、排水用UPVC。一般卫生洁具。电气系统为荧光灯及工业用灯照明。消防系统为钢管设消火栓，智能化为监控。
2）重置全价的确定
①建安工程造价的确定
由于委托方未能提供工程结算资料，无法依据工程资料计算准确工程量，因此，本案例采用工程单价类比法测算工程建安造价，即以功能相同、建筑形式相近的同类建筑基于评估基准日同期的平均造价水平经修正得出建安工程造价。
具体计算见下表：
建安工程单方造价类比表
||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
|序号|项目名称|特征描述|平方米造价（元/m2）|特征描述|调整系数|平方米造价（元/m2）|
|||类比厂房||电器股份厂房车间|||
||工程名称|××科技园工业厂房||莘莘学子创业园|||
||工程分类|建筑工程-工业建筑-厂房-多层厂房||建筑工程-工业建筑-厂房-多层厂房|||
||工程地点|闵行区||松江区|||
||建筑物功能及规模|工业厂房||工业厂房|||
||竣工日期|2010年11月30日||2001年1月1日|||
||建筑面积(平方米)|7631||2182.81|||
||结构类型|框架||框架|||
||层数（层）|地上5层_其中:首层5m标准层4.1m||地上3层_其中:首层4m标准层4m|||

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丹东欣泰电气股份有限公司拟收购上海天逸电器股份有限公司股权项目评估说明聚苯乙烯泡沫板屋面 聚苯乙烯泡沫板屋
建筑节能 保温，门窗采用双层 面保温，门窗采用
玻璃隔热 单层玻璃隔热
||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
|1|建筑工程||681.01||||
|1.1|土（石）方工程|平整场地，挖基础土方，土方回填|12.21|平整场地，挖基础土方，土方回填|1|12.21|
|1.2|桩与地基基础工程|PHC砼管桩|105.19|条型钢筋混凝土基础|0.9|94.67|
|1.3|砌筑工程|200厚优质轻质混凝土空心砌块|41.86|200厚优质轻质混凝土空心砌块|1|41.86|
|1.4|混凝土及钢筋混凝土工程|C30桩承台基础，C30商品砼，二、三级钢筋|464.63|C30砼，二、三级钢筋|0.9|418.17|
|1.5|厂库房大门、特种门、木结构工程|-|—|-|||
|1.6|金属结构工程|-|—|-|||
|1.7|屋面及防水工程|钢砼屋面；防水采用SPU防水涂料和1.5mmEPDM自粘卷材,|29.3|钢砼屋面；防水采用SBS防水卷材,|1|29.3|
|1.8|防腐、隔热、保温工程|屋面保温隔热采用40mmXPS聚苯乙烯泡沫板|27.82|屋面保温隔热采用聚苯乙烯泡沫板|1|27.82|
|1.9|其他工程|-|—|-|||
|2|装饰工程||499.55|||0|
|2.1|楼地面工程|电梯厅采用花岗岩楼面；洗手间、污洗间采用地砖楼面；其他楼面采用细石砼楼面（不含面层）|64.28|楼地面采用混凝土面，刷树脂面|0.9|57.85|
|2.2|墙柱面工程|卫生间瓷砖内墙面、公共区域石材墙面、半透明防火安全玻璃隔断、黑色烤漆安全防火玻璃饰面、拉丝不锈钢饰面、氟碳喷涂铝板踢脚线|65.88|卫生间瓷砖内墙面、公共区域建筑涂料|0.8|52.7|
|2.3|天棚工程|石膏板吊顶、防水石膏板吊顶、黑色铝板吊顶、有机玻璃吊顶|52.42|顶棚刮腻子涂料|0.75|39.32|
|2.4|门窗工程|乙级木质防火门、丙级木质防火门、防火钢化玻璃门、平开木门、乙级钢质防火门。|271.98|铝合金门窗。钢大门|0.7|190.39|

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丹东欣泰电气股份有限公司拟收购上海天逸电器股份有限公司股权项目评估说明铝合金组合平开窗、
明框玻璃幕墙窗、铝
合金门连窗
||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
|2.5|油漆、涂料、裱糊工程|1：1：4一般抹灰墙面，外墙采用立邦CA686高级耐污自洁罩面漆，内墙采用乳胶漆|25.79|一般抹灰墙面，外墙采用贴面砖，内墙采用涂料。|1.1|28.37|
|2.6|其他工程|卫生间隔断、大理石洗漱台、镜面玻璃|19.21|卫生间隔断、|0.6|11.53|
|3|安装工程|148.6|194.73||||
|3.1|电气工程|公切箱及从公切箱至末端设备所有的电气设备，桥架、电线管、电线电缆，电线管为PVC管，普通开关及插座，荧光灯，吸顶灯|103.08|公切箱及从公切箱至末端设备所有的电气设备，桥架、电线管、电线电缆，电线管为PVC管，普通开关及插座，荧光灯，吸顶灯|1|103.08|
|3.2|给排水工程|给水管为钢塑管及PPR管，排水管、雨水管为UPVC排水管，包括燃气系统预埋钢套管，共用部位洁具|28.82|给水管为钢塑管及PPR管，排水管、雨水管为UPVC排水管，共用部位洁具|0.9|25.94|
|3.3|燃气工程|-|—|-|||
|3.4|消防工程|消火栓系统及消火栓系统镀锌钢管，消防报警系统预埋管|61.69|消火栓系统及消火栓系统镀锌钢管，消防报警系统预埋管|1|61.69|
|3.5|通风空调工程|-|—|-|||
|3.6|智能化系统工程|电视、电话、安防系统配管|1.15|安防系统配管|0.9|1.04|
|3.7|电梯工程|—|—|—|||
|3.8|其他工程|—|—|—|||
|4|措施项目||261.4||0.95|248.33|
|合计||1049.49|1636.71|||1444.27|
||评估基准日造价调正|2010年造价||2015年造价|1.02|1473.00|

建安工程造价=建安工程单方造价×建筑面积
=1,473.00×2182.81=3,215,279.00元
②前期费及其他费
前期费及其他费计算表
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电话：010-51667811 传真：82253743
丹东欣泰电气股份有限公司拟收购上海天逸电器股份有限公司股权项目评估说明
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|序号|项目名称|计算公式|费率%|费用(元/㎡)|金额(元)|
||工程总造价||||3,215,279.00|
||建筑面积||||2,182.81|
|1|勘察设计费|建安工程总造价|3.78%||121,537.55|
|2|建设单位管理费|建安工程总造价|1.26%||40,512.52|
|3|工程监理费|建安工程总造价|2.10%||67,520.86|
|4|环境评估费|建安工程总造价|0.19%||6,109.03|
|5|招投标管理费|建安工程总造价|0.41%||13,182.64|
|6|施工图及抗震设防设计审查费|建安工程总造价|0.23%||7,395.14|
|7|新型墙体材料专项基金|建筑面积||2|4,365.62|
|8|散装水泥专项基金|建筑面积||1|2,182.81|
|9|城市基础设施配套费|建筑面积||100|218,281.00|
|10|白蚁防冶费|建筑面积||3|6,548.43|
||合计||7.97%|106|487,635.60|

前期费及其他费=487,636.00元（取整）
③资金成本
资金成本为建筑物正常建设施工期内占用资金的筹资成本即评估基准日正在执行的固定资产贷款利息。
依据全国统一建筑安装工程工期定额标准，整个建设项目建设工期为 1年，建设工期内假设资金均匀投入：
资金成本=（建安工程造价+前期费及其他费）×5.35%×1÷2
=(3,215,279.00+487,636.00)×5.35%×1÷2=99,053.00元
④重置全价的确定
重置全价=建安造价+前期及其他费用+资金成本
=3,215,279.00+487,636.00+99,053.00
=3,801,968.00元（取整）
3）成新率的确定
测算建筑物的成新率采用成新率法，即理论成新率和现场勘察成新率的加权平均值，计算公式：
成新率=理论成新率×40%+现场勘察成新率×60%
理论成新率：该建筑物为2001年1月建成，评估基准日为2015年2月28
日，距评估基准日已经使用14.17年，根据建筑物的经济寿命年限及已使用年限，
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丹东欣泰电气股份有限公司拟收购上海天逸电器股份有限公司股权项目评估说明计算出建筑物的理论成新率。该建筑物经济寿命年限为50年，(土地的使用终止日期为2055年)。
理论成新率=(经济寿命年限-已使用年限)/经济寿命年限×100%
=(50-14.17)/50×100%=72.00%
②现场勘察成新率：按照原城乡建设环境保护部关于测算建筑物成新率的标准结合建筑物的实际损耗情况，进行现场勘察后，分别对建筑物的结构、装修、股份安装三部分进行打分，并依据权重系数计算出建筑物的勘察成新率，详见下表。
勘察成新率计分表
||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
|序号|分项||标准分|评定分||评定依据|
|1||基础|25|18|基础有一定的承载力||
|2||承重构件|25|18||承重结构坚固|
||结||||||
|3||非承重结构|15|10||局部裂缝|
||构||||||
|4||屋面|20|17|屋面无渗漏||
|5||地面|15|11||有磨损，树脂面层有脱落|
|A|小计||100|74||(1+2+3+4+5)×权重(80%)=59.2％|
|1||门窗|30|22||开启基本灵活|
|2|装|外装修|25|18||风化退色|
|3|修|内装修|30|21||墙面有起皮。|
|4||天棚|15|12||有局部损坏|
|B|小计||100|73||(1+2+3+4)×权重(10%)=7.3％|
|1||电气照明|60|45||绝缘性能基本正常|
||设||||||
|2||给排水|30|20||陈旧尚可使用|
||备||||||
|3||智能化|10|7||使用基本正常|
|C|小计||100|72||(1+2+3)×权重(10%)=7.2％|
|成新率||A+B+C=73.7％|||||

成新率=现场勘察成新率×60%+理论成新率×40%
=73.7%×60%+72.00%×40%=73%(取整)
4）评估价值的确定
评估价值=重置全价×成新率
=3,801,968.00×73%=2,775,437.00元
案例二：围墙（构筑物评估明细表4-6-2第2项）
1）评估对象概况：
该建筑物位于该建筑物位于上海市松江区车墩镇莘莘路 22号，砖围墙长度
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丹东欣泰电气股份有限公司拟收购上海天逸电器股份有限公司股权项目评估说明 160米，高 2米。结构做法为 300mm厚 3:7灰土底层，240~490mm砖基础深 0.5米，地上为240mm砖墙高2米，两面抹水泥砂浆刷涂料。
2）重置全价的确定
①建安工程造价的确定
建筑工程造价为土建工程造价，套用《上海市建筑和装饰工程预算定额》2000年版：《上海市建设工程施工费用定额》2000年版。计算得出建筑工程造价。
建筑工程预算表
|||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|
|序号|类别|编号|名称|单位|单价|工程量|合价|
|1|土|1-1-4|人工挖地槽埋深1.5m以内|m3|37.21|89.60|3,334|
|2|土|1-1-8|人工回填土夯填|m3|21.78|28.69|625|
|3|土|1-1-10|平整场地|m2|6.94|160.00|1,110|
|4|土|7-1-6|3:7灰土底层|m3|195.13|33.60|6,556|
|5|土|3-1-1(G)|砖基础统一砖(干粉)砌筑砂浆(干粉)DM10.0|m3|416.53|27.31|11,375|
|6|土|3-2-2(G)|20孔多孔砖,外墙(干粉)1砖砌筑砂浆(干粉)DM7.5|m3|373.88|76.80|28,714|
|7|土|10-1-9(G)|水泥砂浆(干粉)墙面抹灰砂浆(干粉)DP20.0|m2|25.10|704.00|17,670|
|8|土|10-11-7|乳胶漆三遍抹灰面|m2|13.17|352.00|4,636|
||||直接费合计|元|||74,020|
|9|土|13-1-1系|钢管双排外脚手架高12m以内|m|13.09|160.00|2,094|

建筑工程费用表
||||||
|-|-|-|-|-|
|序号|名称|表达式|费率|金额(元）|
|1|直接费|直接费||74,020|
|2|综合费用|[1]×3%||2,221|
|3|安全防护、文明施工措施费|([1]+[2])×相应费率|2.8%|2,135|
|4|施工措施费|施工措施费||2,094|
|5|小计|[1]+[2]+[3]+[4]||80,470|
|6|工料机价差|结算价差|||
|7|工程排污费|[8]×规定费率|0.1%|80|
|8|社会保障费|[8]×规定费率|1.72%|1,384|
|9|住房公积金|[8]×规定费率|0.32%|258|
|10|河道管理费|([5]+[6]+[7]+[8]+[9])×规定费率|0.03%|25|
|11|规费合计|[7]+[8]+[9]+[10]||1,747|
|12|税金|([5]+[6]+[7]+[8]+[9])×相应费率|3.41%|2,803|
|13|工程施工费|[5]+[6]+[11]+[12]||85,020|

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丹东欣泰电气股份有限公司拟收购上海天逸电器股份有限公司股权项目评估说明建筑工程造价=建筑工程造价=85,020.00元
②前期费及其他费
前期费及其他费计算表
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|序号|项目名称|计算公式|费率%|费用|金额(元)|
||工程总造价||||85,020.00|
|1|勘察设计费|建安工程总造价|3.78%||3,213.76|
|2|建设单位管理费|建安工程总造价|1.26%||1,071.25|
|3|工程监理费|建安工程总造价|2.10%||1,785.42|
||合计||7.14%|0|6,070.43|

前期费及其他费=6,070.00元（取整）
③资金成本
资金成本为建筑物正常建设施工期内占用资金的筹资成本即评估基准日正在执行的固定资产贷款利息。
依据全国统一建筑安装工程工期定额标准，该建设项目建设工期为三个月，建设工期内假设资金均匀投入：
资金成本=（建安工程造价+前期费及其他费）×5.35%×0.25÷2
=(85,020.00+6,070.00)×5.35%×0.25÷2=609.00元
④重置全价的确定
重置全价=建安造价+前期及其他费用+资金成本
=85,020.00+6,070.00+609.00=91,700.00元（取整）
3）成新率的确定
测算建筑物的成新率采用综合成新率法，即理论成新率和现场勘察实际状况确定。
理论成新率：该建筑物为 2001年 1月建成，评估基准日为 2015年 2月 28日，距评估基准日已经使用14017年，根据建筑物的经济寿命年限及已使用年限，计算出建筑物的理论成新率。该建筑物经济寿命年限为30年。
理论成新率=(经济寿命年限-已使用年限)/经济寿命年限×100%
=(30-14.17)/30×100%=53%
②现场勘察成新率：按照原城乡建设环境保护部关于测算建筑物成新率的标
准结合构筑物的实际情况，进行现场勘察后认为此构筑物能继续正常使用。
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4）评估价值的确定
评估价值=重置全价×成新率
=91,700.00×53%=48,601.00元
8、设备类固定资产
（1）评估范围
本次评估范围为上海天逸电器股份有限公司所拥有的机器设备、电子设备及车辆，共1100台（套），账面原值为20,130,456.16元，账面净值为 6,333,869.12元，具体情况如下：
设备类资产账面价值
|||||
|-|-|-|-|
|科目名称|数量（台套）|账面原值（元）|账面净值（元）|
|设备类合计|1100|20,130,456.16|6,333,869.12|
|固定资产--机器设备|341|9,690,452.55|3,682,917.00|
|固定资产—车辆|13|6,560,683.39|1,997,094.50|
|固定资产--电子设备|746|3,879,320.22|653,857.62|

（2）设备概况
1）分布
设备主要分布在上海天逸电器股份有限公司的厂区及办公区内。
2）概况
上海天逸电器股份有限公司的机器设备主要为电阻测试仪、慢速粉碎机、注塑机、台式钻床、加工中心、数控车床等。电子设备主要为电脑、空调、服务器及打印机等办公设备。车辆为小型轿车、中型普通客车。
3）管理
①公司设备部有专人负责设备管理工作。
②公司编制较完善的设备管理规定及相关标准、规范、规程。
③公司对国家强制检验的仪器设备且有鉴定证书并在有效期内。
4）被估设备评估原值的构成及其来源与依据
评估对象固定资产原值为被评估单位财务部门提供，经评估人员了解，设备的账面原值为其历史成本。其中机器设备账面原值及电子设备的账面原值增值税
均已抵扣，车辆的账面原值含增值税。
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丹东欣泰电气股份有限公司拟收购上海天逸电器股份有限公司股权项目评估说明（3）评估依据
1）被评估单位提供的机器设备、车辆及电子设备评估明细表及其有关说明资料；
2）设备的采购发票及订货合同等权属证明文件；
3）《2014年中国机电产品价格手册》；
4）《资产评估常用数据与参数手册》（第二版）；
5）《中华人民共和国车辆购置税暂行条例》；
6）《机动车强制报废标准规定》（2013年5月1日起正式实施）；
7）京东网站（http://item.jd.com/）提供的办公设备报价；
8）被评估单位填报的机器设备、车辆及电子设备状况调查表；
9）被评估单位提供的设备相关技术资料；
10）评估人员通过现场勘察所获取的资料；
11）其他与资产评估有关的资料。
（4）评估过程
1）评估准备阶段：
根据待评估资产的构成特点，按照国融兴华评估规范化要求指导企业填写《机器设备评估申报明细表》、《车辆评估申报明细表》及《电子设备评估申报明细表》，并根据申报的明细内容进行账表核对，做到账表相符。
2）现场调查阶段：
①根据评估资产的特点划分评估小组，制定现场勘察计划。
②现场勘察：
根据企业申报的明细表所列示的内容，对上述设备进行现场核查，做到账物相符。核查过程中未发现异常情况。同时评估人员现场对设备的实际运行状况进行了认真观察和记录，并与现场使用维护人员就设备的使用维护情况及达到的技术指标情况等进行了了解。
评估人员现场查阅设备的运行记录、技术档案，了解设备的实际状况。召开有关设备管理员和评估师参加的座谈会，全面分析已掌握的情况，并作进一步完善，以便对设备的历史与现状作更全面的了解，从而综合评定设备的经济性、技术先进性等指标，以便确定成新率。
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丹东欣泰电气股份有限公司拟收购上海天逸电器股份有限公司股权项目评估说明3）综合处理阶段：
根据市场询价及相关价格信息资料，确定评估对象的购置价，按照设备的取费标准，确定重置全价。
根据评估人员现场勘察记录和由企业填报的《重大设备技术状况调查表》，经过分析对比，确定成新率。
评估专家对主要设备进行讨论研究，复核审定重置全价与成新率，使其真实反映客观实际。
提交设备评估技术说明。
（5）评估方法
本次评估中根据评估目的，按照持续使用原则，以评估基准日市价为依据，采用成本法进行评估。
评估人员首先根据企业提供的设备清查评估明细表，对各类设备逐一进行了核对，做到账、表、物相符，同时通过对有关的法律权属证明及会计凭证的审查核实对其权属予以确认。在此基础上，组织专业工程技术人员逐一进行了现场勘察和核实。
1）机器设备
A、重置全价的确定
a.对于不需要安装的设备：
重置全价=设备购置价格+运杂费
b.对于需要安装的国产设备：
重置全价=设备购置价格+运杂费+安装调试费+前期及其他费+资金成本
设备购置价的确定主要设备价格参照近期同类型设备订货采购合同、制造厂的报价书等资料进行确定，其他设备购置价参照同类型设备的市场价进行确定。
其中，工程周期超过半年的考虑资金成本。
资金成本=（设备购置价+运杂费+安装调试费+前期及其他费）×不同年期的贷款利率×合理工期×1/2
根据2009年 1月1日实行的增值税新规定，对于2009年 1月1日以后新购的生产经营用的设备等，我们在重置全价中把相应的增值税进项税予以扣除。
B、成新率的确定
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丹东欣泰电气股份有限公司拟收购上海天逸电器股份有限公司股权项目评估说明（1）对于大型关键设备，通过对设备的运行状况、负荷状况、维护状况、故障率所进行的现场勘察，再结合理论成新率综合确定其成新率，现场勘察成新率权重为60％，理论成新率权重40％。
公式为：综合成新率=理论成新率×40%+现场勘查成新率×60%
（2）对于一般小型设备主要依据设备使用年限确定其成新率。
2）车辆
市场法是通过比较分析相似的市场参照物与被评估设备的可比因素差异，对这些因素做出调整，由此确定被评估设备的价值。
车辆评估值＝可比实例价格×各因素修正系数
3）电子设备
①重置全价的确定
根据当地市场信息等近期市场价格资料，依据其购置价确定重置全价；对于购置时间较早，现市场上无相关型号但能使用的电子设备，参照二手设备市场价格确定其重置全价。
②成新率的确定
电子设备的综合成新率主要依据设备的经济使用年限的40%，加上评估人员现场勘查的基础上，考虑设备的使用状况、维护状况、工作环境等因素评分的60%，综合确定。其中：
年限成新率=（1－实际已使用年限／经济使用年限） 。
（6）典型案例
评估案例一：全自动高速多功能贴片机（机器设备评估明细表4-6-4序号158）1）设备概况：
设备名称：全自动高速多功能贴片机
规格型号：SM421S
数量：1台
生产厂家：韩国三星
启用日期：2011年3月28日
账面原值：430,000.00元
账面净值：269,983.99元
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丹东欣泰电气股份有限公司拟收购上海天逸电器股份有限公司股权项目评估说明技术参数：
||||
|-|-|-|
|对中方式||飞行视觉+固定视觉|
|轴的数量||6轴*1台架|
|贴装速度|飞行视觉|060321000（IPC9850）SOP15000(IPC9850)QFP5500(IPC9850)|
|贴装精度|chip|±50um@3ó/chip|
||QFP|±30um@3ó/chip|
|元件范围|飞行视觉|0603--□22mmIC（0402选件）|
|PCB尺寸cm|最小|5x4|
||最大|46X40|
|||51x46选件|
|||61X51选件|
||PCB厚度|0.38--4.2mm|
|供料器数量||60ea|
|能耗|耗电量|AC200/208/220/240/380(50/60HZ)最大5KV|
||耗气量|0.5-0.7MPa(5.1--7.1kgf/c㎡|
|||260Ne/min|
|重量（kg)||1680|
|机器尺寸(M）||1.65X1.69X1.53|

2）重置单价的确定：
2-1.设备购置费
经网上询价（网址：http://detail.1688.com/offer/1162046050.html），确定评估基准日市场价格，该设备含税购置价格为400,000.00元/台(含税价，含运杂费)。
2-2综合运杂费
因设备购置价中已包含运费，故本次综合运杂费不再计取。
2-3.安装调试费:3.0%
安装调试费=设备购置费×安装费率
=400,000.00×2.0%=8,000.00(元)
2-4.设备基础费：0.0%
设备基础费=设备购置费×基础费率
=400,000.00×0.0%=0.00(元)
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丹东欣泰电气股份有限公司拟收购上海天逸电器股份有限公司股权项目评估说明2-5.可抵扣进项税额
按照国家相关税收政策对购置固定资产的增值税进项税进行抵扣。
可抵扣进项税额=设备购置价/(1+17%)×17%
=400,000.00/(1+17%)×17%=58,120.00(元)
2-8.重置全价的计算
重置全价=设备购置费+综合运杂费+安装调试费+设备基础费-可抵扣进项税额
=400,000.00+0.00+8,000.00+0.00-58,120.00
=348,718.00(元)(取整)
3）综合成新率的确定
①该设备于2011年3月28日启用，至评估基准日使用3.60年，该设备经济使用年限为14年。
F=(14-3.6)/14×100%=72%取整
②现场勘查成新率（详见后表）
|||||
|-|-|-|-|
|结构部件|技术鉴定情况|标准分|鉴定分|
|外观|整体完好可靠，无脱漆，无变形|15|10|
|柱温箱|温度范围正常，程序段数正常|25|20|
|进样口|压力正常，温度范围正常|20|15|
|检测器|检测器单元工作正常|25|17|
|显示器|显示正常|15|10|
|综合评定||100|72|

③综合成新率＝72%×40%+72%×60%=72%（取整）
4）评估价值：
评估价值=重置全价×综合成新率＝251,077.00元
评估案例二：玛莎拉蒂总裁轿车（车辆评估明细表4-6-5序号12）
（1）车辆概况
车牌号码：沪B75G77
车辆名称：小型轿车
型号：玛莎拉蒂总裁轿车
数量：1辆
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丹东欣泰电气股份有限公司拟收购上海天逸电器股份有限公司股权项目评估说明生产厂家：意大利玛莎拉蒂
已行驶公里：21000公里
购置日期：2014年2月28日
启用日期：2014年2月28日
账面原值：1,416,659.80元
账面净值：1,080,231.40元
（2）车辆参数
发动机：3.0T330马力V6
变速箱：8挡手自一体
长*宽*高(mm)：5262*1948*1481
工信部综合油耗(L/100km)：9.7
排量(mL)：2979
压缩比：9.7
（3）车辆现场勘察情况
该车为玛莎拉蒂总裁轿车，原始制造质量好。至评估基准日止，现已运行 12个月，行驶 26000公里，未发生过交通事故，正常维护保养。评估人员经对包括发动机、底盘、悬挂系统、转向机构、冷却系统等车辆的主要部件现场观察，以及向车辆管理管人员了解后认为：由于该车辆行驶年限及里程数较短，车主单位维护保养良好，车辆各系统机件完整，车况良好，运行正常，可满足使用需要。
（4）确定评估值
①车辆购置费
经网上查询（http://dealer.xgo.com.cn/detail/47618_193406.html），评估基准日该车售价为：1,226,500.00元，不含税购置价为1,048,290.60元。
②车辆购置附加费
依据国家规定，车辆购置附加税税率为10%，
=1,226,500.00/1.17×10%=104,829.06元
③运杂费
依据合同约定，车辆运费、运输保险费由厂家负责，运杂费为0元。
①车辆牌照费
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电话：010-51667811 传真：82253743
丹东欣泰电气股份有限公司拟收购上海天逸电器股份有限公司股权项目评估说明依据本地区规定，车辆牌照费为60,000.00元/辆。
重置全价=①+②+③+④
=1,226,500.00/1.17+104,829.06+0.00
=1,153,120.00（元）取整。
3）成新率的确定
①里程成新率
依据相关规定：小型非营运载客行驶里程为60万公里。该车截止基准日累计行驶里程26000万公里。
里程成新率=（规定行驶里程-已行驶里程）/规定行驶里程×100%
=（60-2.6）/60×100%=96.00%
②观察成新率
经现场查看，发动机运行平稳无异响、动力输出强劲。方向、变速箱灵活。
制动可靠。车辆仪表配套设施及内饰完好。车身无明显变形、划痕，传动部位无泄露，轮胎正常磨损。故车辆观察成新率去96%
③综合成新率
评估人员对该车进行实地勘察。查看了外观及各部位维护保修状况，并向有关人员了解运行情况。该车发动机运行平稳无异响、动力输出强劲。方向、变速箱灵活。制动可靠。车辆仪表配套设施及内饰完好。车身无明显变形、划痕，传动部位无泄露，轮胎正常磨损。现场勘察与计算结果基本相符，其调整系数为1，不作调整。依据孰低原则确定其综合成新率为93%。
4）评估价值
评估价值=重置全价×综合成新率+车辆牌照费
=1,153,120.00×96%+60,000.00
=1,166,995.00（元）
该轿车评估价值为1,166,995.00元。
案例三：打印机（电子设备评估明细表4-6-6序号405）
1）设备概况
设备名称：打印机
规格型号：LQ690K
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丹东欣泰电气股份有限公司拟收购上海天逸电器股份有限公司股权项目评估说明制造厂家：爱普生
购置日期：2014年12月26日
启用日期：2014年12月26日
账面原值：2,221.37元
账面净值：2,104.13元
主要技术参数：
幅面：A3和A3以上幅面颜色：灰色
工作噪音:约57分贝（ISO7779模式）针数:24针
网络打印:不支持网络打印
2）重置全价的确定
经 网 上 查 询 （ 网 址 ：http://re.jd.com/cps/item/130520.html?cu=true&utm_source=count.chanet.com.cn&utm_medium=tuiguang&utm_campaign=t_20_96116480937&utm_term=828a7dd962c34394b5eabc063c28a630），评估基准日的含税售价为：2,548.00元，不含税售价为2,178.00元(取整)。
3）年限成新率的确定
依据相关规定，服务器的使用年限为6年。该服务器自2014年12月26日启用，截止评估基准日已行驶0.18年。
年限成新率=（规定使用年限-已使用年限）/规定使用年限*100%
=（6-0.18）/6×100%=97%
4）评估价值
评估价值=重置全价*年限成新率
=2,178.00×97%=2,112.00（元）
（7）评估结果
设备类资产：账面原值20,130,456.16元，账面净值6,333,869.12元；评估原值13,166,807.00元，评估净值9,222,918.00元；评估增值2,889,048.88元，增值率为45.61%。
（8）增减值原因分析
1）企业设备折旧年限和评估经济寿命年限存在一定差异；
2）企业车辆折旧计提年限较短，折旧年限和评估经济寿命年限存在一定差异。
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丹东欣泰电气股份有限公司拟收购上海天逸电器股份有限公司股权项目评估说明9、土地使用权
本次纳入评估范围内的土地使用权共1宗，面积共计3130平方米，账面价值包含在上海天逸股份有限公司厂房的账面价值内。
（1）土地使用权概况
1）土地登记状况
||||
|-|-|-|
|土地使用权人||上海天逸电器股份有限公司|
|房地产权证号||沪房地松字（2014）第017562号|
|发证日期||2014年7月3日|
|座落||莘莘路22号|
|地号||松江区车墩镇8街坊44/10丘|
|土地使用权类型||出让|
|土地登记用途||一类工业用地|
|土地使用权终止日期||2055年8月28日|
|土地面积（平方米）||3130|
|四至|东|鑫祁精密机械厂|
||西|扎巴克（上海）有限公司|
||南|莘莘路|
||北|上海繁美时装有限公司|
|记事栏||无|

2）土地权利状况
待估宗地土地所有权属国家所有，证载土地使用者为上海天逸电器股份有限公司，土地取得方式为出让，用途为工业用地，土地使用权终止年期为2055年8月28日。待估宗地于评估基准日不存在抵押权利。
3）土地利用状况
估价时点待估宗地地面上有车间、道路及围墙，建筑面积共计 2182.81平方米，容积率0.7。
（2）地价定义
1）地价内涵：本次所估地价是指在评估基准日2015年2月28日、现状利用条件下、设定的开发程度与用途、法定剩余使用年限的国有出让土地使用权价格。
2）待估宗地土地用途为工业用地，待估宗地实际开发程度为宗地红线外“五通”（通路、通电、通上水、通下水、通讯），红线内场地平整。
3）本次评估设定的开发程度和用途
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丹东欣泰电气股份有限公司拟收购上海天逸电器股份有限公司股权项目评估说明本次评估设定的土地用途为工业，到评估基准日，土地剩余使用年限为 40.83年。
本次评估设定待估宗地的开发程度为“五通一平”，即宗地红线外”五通”（通路、通电、通上水、通下水、通讯），红线内场地平整。
（3）地价影响因素分析
1）一般因素
A.概况
上海市地处东经120°52′至122°12′，北纬30°40′至31°53′之间，位于太平洋西岸，亚洲大陆东沿，中国南北海岸中心点，长江和黄浦江入海汇合处。北界长江，东濒东海，南临杭州湾，西接江苏和浙江两省。
B.行政区划
上海有16个区、1个县，共108个镇，2个乡，99个街道办事处，3852个居民委员会和1632个村民委员会。
C.气候条件
上海属北亚热带季风气候，四季分明，日照充分，雨量充沛。上海气候温和湿润，春秋较短，冬夏较长，年平均气温16℃左右。
全年无霜期约230天，年平均降雨量在1100毫米左右，但一年中60%的雨量集中在 5至 9月的汛期，汛期有春雨、梅雨（通常始于 6月中旬，结束于 7月上旬）、秋雨三个雨期，6月平均降雨量最大。
一年四季变化分明是上海气候的特征。冬、夏长，春、秋短，冬天约有 117天，夏天约有 117天，春、秋两季相加约 131天，春季略长于秋季。上海属北亚热带海洋性季风气候，全年平均气温为16℃左右，7、8月份气温最高，月平均约28℃；1月份最低，月平均约4℃。年降水量约1100毫米，年平均雷暴日数 30.1天，降雪稀少。冬无严寒，夏无酷暑，一年四季都可旅游，其中春、秋两季是最佳旅游季节。
D.交通条件
上海已形成由铁路、水路、公路、航空、轨道等 5种运输方式组成的，具有超大规模的综合交通运输网络。上海港是中国最大的枢纽港之一，共有35个客运站，长途班线 1611条，可抵达全国 14个省市的 660个地方。上海市已形成了由北京国融兴华资产评估有限责任公司地址：北京市西城区裕民路18号北环中心703室
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丹东欣泰电气股份有限公司拟收购上海天逸电器股份有限公司股权项目评估说明地面道路、高架道路、越江隧道和大桥以及地铁、高架式轨道交通组成的立体型市内交通网络。湘桂高铁、贵广高速铁路通车后，上海的高铁将直接连通到桂林、贵阳、广州、南宁。
上海三大火车站：上海南站、上海火车站、上海虹桥火车站。上海虹桥火车站是上海最大、最现代化的铁路客运站。
上海的城市交通系统非常发达。公共汽车线路数量 1000多条，营运车辆1.8万多辆，日均客运量约 780万人次，承担着65%的市域公共客运量，是世界上线路最多的城市之一。上海有出租汽车企业270余家，从业人员近11.5万人，出租汽车近43000辆，旅游包车和租赁车等7000多辆。为更好地服务残障人士出租汽车出行需求，上海通过招投标方式推出了 200辆以无障碍服务为主的多功能出租汽车，2014年10月11日首批50辆无障碍出租车正式上路运营，200辆无障碍多功能出租车选用英伦TX4车型。
2014年10月25日，虹口足球场（花园路）公交枢纽正式投入运营，成为集地铁站、轻轨站、公交车起始点站、出租车站集合成一体的大型公共交通换乘枢纽，机场四线成为第一条入驻该枢纽的公交运营线路。这个公交枢纽位于凯德龙之梦虹口购物中心商场 1层，公交车乘客可通过电梯转乘轨交 3号线及 8号线。
在虹口足球场站换乘的乘客通过商场就能实现“全室内”换乘。
上海拥有轨道交通系统共十三条，包括地铁、高架轻轨和磁悬浮线等，营业里程400余公里，居全国前列，已形成初步的网络格局。
上海拥有上海虹桥国际机场和上海浦东国际机场两座国际机场。上海空港是东方航空、中国国际货运航空、中国货运航空和中国最大的两家民营航空春秋和吉祥的主要基地。
E.经济运行情况
10月份，上海市工业生产继续下降，零售市场增速回升，固定资产投资平稳增长，外贸出口有所回升，房地产市场销售继续下降，沪市股票成交额增长较快，地方财政收入增速回落，财政支出降速扩大，居民消费价格涨幅继续回落，工业生产者价格降幅扩大。
2)区域因素
A.概况
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丹东欣泰电气股份有限公司拟收购上海天逸电器股份有限公司股权项目评估说明松江区位于上海市西南部，历史文化长远，有着“上海之根”的称呼。黄浦江上游，东与闵行区、奉贤区为邻，南、西南与金山区交界，西、北与青浦区接壤。区境南北长约24千米，东西宽约25千米。总面积605.64平方千米。截止到2013年末，总共有户籍人口595378人。常住人口173.66万人。
B.行政区划
全区辖4个街道、11个镇：岳阳街道、永丰街道、方松街道、中山街道、泗泾镇、佘山镇、车墩镇、新桥镇、洞泾镇、九亭镇、泖港镇、石湖荡镇、新浜镇、叶榭镇、小昆山镇。区政府驻园中路 1号。境内有国家级松江出口加工区、佘山国家旅游度假区、市级松江工业区、松江科技园区和五厍农业园区。
C.气候条件
松江气候属北亚热带季风区，受冷暖空气交替影响。气候温暖湿润，四季分明，年平均气温15.4℃，最高气温38.2℃，最低气温零下10.5℃，无霜期 230天。年平均降水量 1103.2毫米，雨日 137天。6～7月有梅雨，平均 20天左右。
夏秋常有台风过境，平均每年 1.5次。局部地区有时有龙卷风、冰雹为害。秋冬多雾。易涝少旱。
D.交通条件
沪杭高速公路（沪昆高速公路）、沪青平高速公路、嘉金高速公路（沈海高速公路）、同三国道（上海绕城高速）、沪杭高速铁路复线和黄浦江贯穿松江全区，公路网四通八达，交通便捷。轨道交通 9号线是上海轨道交通体系重要线路，连接起松江新城，大学城，佘山国家旅游度假区，九亭，七宝现代居住商业区，漕河泾新兴技术开发区，徐家汇，上海世博会园区，豫园老城厢，陆家嘴金融核心区，金桥出口加工区，外高桥保税区等重要区域。
截止到2012年优化调整公交线路42条，其中，新辟公交线路29条，调整公交线路13条。推进无人售票线路18条。加快落实老城区排堵保畅，完成18处公交候车亭和 2个港湾式公交站建设。截止到 2012年末，全区共有公交线路 141条（含过境线路），松江公交公司运营车辆688辆，全年公交公司客运总量 12844万人次，比上年增长7.7%。年末全区共有运营出租车（区域）830辆，客运总量3053.74万人次，比上年增长11.4%。各类民用车辆拥有量较快增长。全年新增民用汽车20406辆，至年末全区共有民用汽车拥有量133155辆。
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丹东欣泰电气股份有限公司拟收购上海天逸电器股份有限公司股权项目评估说明E.经济运行情况
2014年下半年以来，全区经济增速持续波动并趋向平稳，经济运行质量在波动中不断提高，转型升级势头良好，这种经济现象是经济新常态的具体表现。
●经济增速二次波动，波动中趋稳
从今年下半年开始，全区经济增速持续波动，1-7月全区生产总值可比增长6.1%，1-8月增长5.6%，1-9月增长5.8%，增速环比提高 0.2个百分点，经济增速呈现波动态势。
●产业转型是经济增速波动的主要原因
松江经济增速波动的主要原因是产业转型，具体由两方面因素引起：一是第三产业增加值增速和所占比重环比不断提高。1-9月，全区实现第三产业增加值294.18亿元，可比增长6.6%，增幅环比提高0.1个百分点；占全区生产总值的比重为41.3%，所占比重环比提高 0.2个百分点。二是工业增加值增速出现波动。
1-9月，全区实现工业增加值 386.31亿元，可比增长5.0%，增幅环比提高 0.2个百分点。工业增加值变化主要是由工业总产值引起的。从理论上讲，工业总产值和工业增加值波动变化趋势应该是一致的，但今年我区工业产值和工业增加值的波动增幅有时是不一致的。1-9月，全区经济在工业和第三产业的共同作用下出现二次波动，增速在5%-6%之间波动，说明波动是合理的、积极的、平稳的。
●虽然经济增速出现波动，但经济运行质量较快提高，提质增效势头良好产业结构稳步推进，第三产业发展态势良好
1-9月，全区三次产业增加值的结构为0.6：58.1：41.3，第二产业所占比重比上年同期下降1.3个百分点，第三产业所占比重比上年同期提高1.3个百分点，环比 1-8月提高 0.2个百分点。1-9月，全区三次产业增加值增幅分别可比增长6.6%、5.2%和6.6%，其中，第一产业和第三产业增幅环比提高1.7个和0.1个百分点，同时超过全区增速 0.8个百分点，而第二产业则低于全区增速 0.6个百分点。
1-8月，全区实现工业利润总额 90.52亿元，同比增长3.3%，增幅环比提高0.6个百分点。从注册类型看：内资企业利润情况好于其他类型。1-8月，全区规模以上内资企业实现利润总额13.51亿元，同比增长5.0%，分别高于港澳台商投资和外商投资企业利润增幅 2.2个和 3.7个百分点。从亏损面看：1-8月，规模北京国融兴华资产评估有限责任公司地址：北京市西城区裕民路18号北环中心703室
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丹东欣泰电气股份有限公司拟收购上海天逸电器股份有限公司股权项目评估说明以上工业企业中共有亏损企业 385个，亏损面为29.8%，亏损面环比下降 2个百分点，呈现逐步收窄的良好态势。
●工业生产保持平稳，产业转型初见成效
1-9月，全区实现工业总产值 2790.09亿元，同比增长3.1%，增幅环比提高 0.5个百分点，内部结构有所调整，产业转型初见成效。表现在：一是规模化效应继续显现。1-9月，全区规模以上工业企业实现产值 2561.19亿元，同比增长3.5%，增幅环比提高 0.4个百分点，同时超过全区工业产值增速 0.4个百分点，占全区工业总产值的比重为91.8%，所占比重同比提高 0.4个百分点。二是五大主导产业和战略性新兴产业产值实现平稳增长。1-9月，全区五大主导产业实现工业产值 2041.4亿元，同比增长4.6%，增速快于全区产值 1.5个百分点；实现战略性新兴产业产值（制造业部分）494.72亿元，增长3.8%，增速快于全区产值0.7个百分点。
●投资、出口、消费增长稳健，三大需求发展模式积极调整
从 1-9月数据看，全区三大需求发展模式正积极调整，消费引领作用日趋明显，投资增速受上年房产高基数影响出现回落，出口增长平稳
●服务业增势较好，生产性服务业快速发展
1-8月，全区规模以上社会服务业总产出为 169.44亿元，同比增长14.0%，增幅比上季度提高 2.8个百分点。按单位类别分，其中企业产出为 106.27亿元，同比增长15.6%；事业产出为 60.12亿元，增长10.7%；社团及其他单位为 3.05亿元，增长29.8%。生产性服务业快速发展，1-8月，规模以上社会服务业中的生产性服务业总产出达107.37亿元，同比增长19.0%，高出规模以上社会服务业增幅 5个百分点，其产出比重占规模以上社会服务业的63.4%。生产性服务业的快速发展对规模以上社会服务业的较快发展起到了决定性的拉动作用。
●人民生活水平稳步提高，社会保障力度不断加大
从城乡居民收入看：1-9月，预计全区实现城镇居民可支配收入 30170元，同比增长10.0%，增幅与二季度持平；实现农村居民可支配收入 16963元，增长10.6%，增幅比二季度提高0.2个百分点。
从社会保障看：一是财政支出向民生倾协力度加大。1-9月，全区财政支出中完成社会保障和就业支出 14.24亿元，同比增长14.5%，占财政支出的比重为北京国融兴华资产评估有限责任公司地址：北京市西城区裕民路18号北环中心703室
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丹东欣泰电气股份有限公司拟收购上海天逸电器股份有限公司股权项目评估说明15.6%；教育支出12.94亿元，增长15.8%；医疗卫生支出7.65亿元，增长18.7%；
住房保障支出 3.08亿元，增长209.5%，绝对量虽然相对较小，但增幅在各支出项目中最快。二是实事项目进展顺利。9月末，全区新增就业岗位 23903个，城镇失业登记 6944个，帮助成功创业 389个。至 9月底已为 8247名老人提供居家养老服务；为 4500名高龄老人累计提供健康探访服务 170210人次，开展社区活动46319人次。13.3万平方米旧住房综合整治工程已经完工，其余项目正在进行施工；1万平方米危旧房修缮工程正在进行施工。
●农业生产保持平稳，机农一体家庭农场发展步伐加快
1-9月，全区实现农业总产值 13.64亿元，同比增长2.2%。从特点看：一是主要农产品产量继续保持上涨。1-9月生猪出栏 21.26万头，同比增长2.5%；家禽出栏 117万羽，增长38.6%；牛奶产量 2320吨，增长22.4%；蔬菜产量 12.69万吨，下降3.1%。二是农产品生产价格指数小幅下降。三季度全区农产品生产价格指数为96.8，其中，种植业价格指数同比持平，畜牧业93.2，渔业92.1。三是机农一体家庭农场发展步伐加快。我区机农一体家庭农场从 2010年开始发展，2010年全区有机农一体家庭农场97户，占当年960户家庭农场总数的10.1%；2013年发展到140户，占当年1206户家庭农场总数的11.6%，2014年至今发展到304户，占今年 1267户家庭农场总数的24.0%，到 2014年底预计发展到三分之一左右，再通过 2-3年全区机农一体家庭农场比例将占50%以上。机农一体家庭农场的大力发展，使全区农业专业化进程得到进一步加快。
3)个别因素
待估宗地位于松江区车墩镇 8街坊 44/10丘，莘莘学子创业园内，北临美施威尔洁净室系统产品（上海）有限公司、南临上海边光实业有限公司、东临北闵路、上海西蒙幕墙吊板有限公司，附近有鑫祁精密机械厂、上海繁美时装有限公司等企业。宗地均形状规则，地势平坦，地质地基良好，本次评估设定的土地开发状态为“五通一平”，即宗地红线外”五通”（通路、通电、通上水、通下水、通讯）及红线内场地平整。
宗地红线外基础设施状况如下：
道路：待估宗地临北闵路，对外交通较为便利；
供电：市政电网，供电保证率100%；
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排水：可直接排入市政排污管网；
通讯：处于城市通讯范围内，有线及无线通讯方便。
（4）估价原则
本次估价过程中，遵循的主要原则有：
①合法原则
土地估价应以估价对象的合法权益为前提进行。合法权益包括合法产权、合法使用、合法处分等几个方面。在合法产权方面，应以房地产权属证书、权属档案的记载或其他合法证件为依据；在合法使用方面，应以使用管制（如城市规划、土地用途管制）为依据；在合法处分方面，应以法律、法规或合同等允许的处分方式为依据。
②供需原则
土地估价要以市场供需决定土地价格为依据，并充分考虑土地供需的特殊性和土地市场的地域性。在完全的市场竞争中，一般商品的价格都取决于供求的均衡点。供小于求，价格就会提高，否则，价格就会降低。由于土地与一般商品相比，具有独特的人文和自然特性，因此在进行土地估价时既要考虑到所假设的公平市场，又要考虑土地供应的垄断性特征。
③协调原则
土地总是处于一定的自然与社会环境之中，必须与周围环境相协调。在土地估价时，应认真分析土地与周围环境的关系，判断其是否协调，这直接关系到该地块的收益量和价格。
④替代原则
土地估价应以相邻地区或类似地区功能相同、条件相似的土地市场交易价格为依据，估价结果不得明显偏离具有替代性质的土地正常价格。根据市场运行规律，在同一商品市场中，商品或提供服务的效用相同或大致相似时，价格低者吸引需求，即有两个以上互有替代性的商品或服务同时存在时，商品或服务的价格是经过相互影响与比较之后来决定的。土地价格也同样遵循替代规律，某块土地的价格，受其它具有相同使用价值的地块，即同类型具有替代可能的地块价格所牵制。
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丹东欣泰电气股份有限公司拟收购上海天逸电器股份有限公司股权项目评估说明⑤变动原则
估价过程中估价人员应把握土地价格影响因素及土地价格的变动规律，准确地评估价格。一般商品的价格，是伴随着构成价格的因素的变化而发生变动的。
土地价格也有同样情形，它是各种地价形成因素相互作用的结果，而这些价格形成因素经常处于变动之中，所以土地价格是在这些因素相互作用及其组合的变动过程中形成的。在土地估价时，必须分析该土地的效用、稀缺性、个别性及有效需求以及使这些因素发生变动的一般因素、区域因素及个别因素，把握各因素之间的因果关系及其变动规律，以便根据目前的地价水平预测未来的土地价格。
⑥报酬递增、递减原则
土地估价要考虑在技术等条件一定的前提下，土地纯收益会随着土地投资的增加而出现由递增到递减的特点。
总之，在评估过程中，要按照国家、地方有关规定，恪守客观、公正、科学、合法的原则进行土地价格评估，做到评估过程合理，评估方法科学，评估结果准确，严格保守评估秘密。
（5）估价方法
根据《城镇土地估价规程》（以下简称《规程》），估价方法有市场比较法、收益还原法、剩余法、成本逼近法、基准地价系数修正法等。估价方法的选择应按照《规程》的要求，根据当地地产市场情况并结合估价对象的具体特点及估价目的等，选择适当的估价方法。
考虑到委估宗地的具体情况、用地性质及评估目的，结合估价师收集的有关资料，本次评估的估价对象为工业用地，依据该地区地产市场发育情况，考虑到地块的最佳利用方式，为使评估结果更接近市场价值，本次评估采用基准地价系数修正法、市场比较法进行评估作价。主要出于以下考虑：
一是估价对象位于上海市基准地价覆盖区域，运用基准地价系数修正法切实可行；
二是估价对象所在区域土地出让实例较多，与估价对象比较具有相关性和替代性，故可以采用市场比较法；
以上估价方法的测算结果进行综合分析，得到出让条件下国有土地使用权价值。
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丹东欣泰电气股份有限公司拟收购上海天逸电器股份有限公司股权项目评估说明1）所谓基准地价系数修正法，就是指在求一宗委估土地的价格时，根据当地基准地价水平参照估价对象相同土地级别的各种修正因素说明表，按照替代原则，就估价对象的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修订系数对基准地价进行修正，进而求取估价对象在估价基准日价格的方法。
基准地价系数修正法的公式为：
Pi=[P×（1±K）×T×Kij±F]×y
公式中各变量的含义如下：
Pi——待估宗地地价；
P——待估宗地对应的基准地价；
K——各影响因素修正系数之和，包括区域因素和个别因素；
T——期日修正系数；
Kij——容积率修正系数；
F——开发程度修正系数；
y——待估宗地使用年期修正系数。
2）市场比较法是在评估待估宗地价格时，根据替代原则，将待估宗地与在较近时期内已发生交易的类似宗地实例进行对照比较，并依据后者已知的价格，参照该地产的交易情况、期日、区域及个别因素等差别，修正得出待估宗地在评估时日地价的方法。
评估步骤为：
a收集交易实例；
b选取可比实例；
c建立价格可比基础；
d进行交易情况修正；
e进行区域因素修正；
f进行个别因素修正；
g求取比准价格。
计算公式为：
V=VB×A×B×C×D
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丹东欣泰电气股份有限公司拟收购上海天逸电器股份有限公司股权项目评估说明其中：V--估价宗地价格
VB--可比实例价格
A--估价对象交易情况指数/可比实例交易情况指数
B--估价对象估价基准日地价指数/可比实例交易期日地价指数
C--估价对象区域因素条件指数/可比实例区域因素条件指数
D--估价对象个别因素条件指数/可比实例个别因素条件指数
（6）评估过程
①基准地价系数修正法
A.上海市级别基准地价成果及内涵介绍
根据关于印发《上海市2013年基准地价更新成果》的通知（沪规土资地（2014）1号），上海市基准地价分商业、住宅、办公、研发总部、工业等五种用途，基准地价内涵如下：
评估基准日：2013年1月1日。
土地开发程度：工业用地为“五通一平”，即宗地红线外“通路、通电、通讯、通上水、通下水”，宗地内场地平整。
土地使用权期限：工业用地50年。
基准地价表
||||||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
|用途|住宅||商业||办公||研发总部||工业||
|级别|价格|设定容积率|价格|设定容积率|价格|设定容积率|价格|设定容积率|价格|设定容积率|
|1|25840|2.5|34060|4|22850|4|-|-|6500|2|
|2|18890|2.5|27090|4|17040|4|-|-|4350|2|
|3|15220|2|19670|2|12910|4|-|-|2740|1.6|
|4|12750|2|15270|2|10990|3.5|-|-|1450|1.6|
|5|10730|2|11130|1.8|7350|3.5|-|-|990|1.6|
|6|8200|1.8|8120|1.8|5780|3.5|1550|2|860|1.2|
|7|6160|1.8|5770|1.6|4230|2.5|920|2|615|1|
|8|4370|1.4|4400|1.6|3090|2.5|675|2|450|1|
|9|2810|1.4|2910|1.2|2070|2|450|2|300|1|
|10|2090|1.2|2230|1.2|1370|2|-|-|-|-|

B.确定评估对象的土地级别及基准地价
根据评估人员了解，待估宗地位于工业七级地价区，基准地价为615元/平方
米。
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丹东欣泰电气股份有限公司拟收购上海天逸电器股份有限公司股权项目评估说明C.期日修正系数的确定
基准地价制定基准日为 2013年 1月 1日，和评估基准日相差 2.16年，在此期间该地区工业用地地价整体上升，根据评估人员调查地价上涨水平，确定期日修正系数为1.178。
D.年期修正系数的确定
评估对象土地取得方式为出让，土地用途为工业用地，土地剩余使用年期为 40.52年，评估设定为工业用途，基准地价内涵设定的综合用途土地使用年限为50年。年期修正系数按下式计算：
m n
年期修正系数＝[1-1/（1＋r）]/[1-1/（1＋r）]
其中：r—土地还原利率，取6％
n—基准地价设定使用年限50年
m—剩余使用年限40.52年
按照上述公式计算年期修正系数＝0.9577。
E.确定各影响因素的修正系数
工业用地因素修正系数指标说明表（6-9级）
|||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|
|影响因素|||优|较优|一般|较劣|劣|
|区域因素|交通条件|周围道路类型|300米内有主干道|500米内有主干道|500米内有次干道|500米外有次干道|1000米外有次干道|
|||距轨道交通站点距离(KM）|<1|[1，2)|[2，3)|[3，5）|≥5|
|||距公交站点距离(KM）|<0.3|[0.3,0.8)|[0.8,1.5)|[1.5，2.5）|≥2.5|
|||距火车站距离(KM）|<3|[3,5)|[5,10)|[10，20）|≥20|
|||距长途汽车站距离(KM）|<2|[2,4)|[4,6)|[6，10）|≥10|
|||距港口码头距离(KM）|<10|[10,20)|[20,30)|[30，40）|≥40|
|||距机场距离(KM）|<10|[10,15)|[15,20)|[20，30）|≥30|
||基本设施状况|基础设施|保障率高|保障率较高|保障率一般|保障率较低|保障率低|
||环境状况|环境质量|质量指数好|质量指数较好|质量指数一般|质量指数较差|质量指数差|

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|||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|
||产业集聚度|工业园区等级|国家级工业园区和市政府认定的产业基地|市级工业园区|规划认定的其他工业地块|非正规园区|零星工业点|
|||产业定位|高新技术产业9大领域|9大领域外,本市鼓励发展的其他主导产业|一般产业|限制产业|淘汰产业|
|||关联产业集聚程度|主导产业明确,产业集聚大于50%|主导产业较为明确,产业集聚度30%-50%|主导产业不明确,产业集聚度不高|无主导产业,产业间无联系|无主导产业和大型企业|
||城市规划|城市规划|有利|较有利|无影响|较不利|不利|
|个别因素|临街状况|临街道路类型|主干道|次干道|支路（三、四车道）|支路（二车道以下）|-|
||宗地形状|宗地形状|规则，利用合理|较规则，有利于利用|无不利影响|不规则，影响利用|不规则，严重影响利用|
||宗地面积|宗地面积（平方米）|≥50000|[30000,50000）|[12000,30000]|（5000,12000]|≤5000|

工业用地因素修正系数表（6-9级）
|||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|
|影响因素|||优|较优|一般|较劣|劣|
|区域因素|交通条件|周围道路类型|1.70%|0.90%|0.00%|-0.90%|-1.70%|
|||距轨道交通站点距离|1.00%|0.50%|0.00%|-0.50%|-1.00%|
|||距公交站点距离|0.80%|0.40%|0.00%|-0.40%|-0.80%|
|||距火车站距离|1.60%|0.80%|0.00%|-0.80%|-1.60%|
|||距长途汽车站距离|0.50%|0.30%|0.00%|-0.30%|-0.50%|
|||距港口码头距离|1.60%|0.80%|0.00%|-0.80%|-1.60%|
|||距机场距离|1.60%|0.80%|0.00%|-0.80%|-1.60%|
||基本设施状况|基础设施|7.80%|3.90%|0.00%|-3.90%|-7.80%|
||环境状况|环境质量|3.60%|1.80%|0.00%|-1.80%|-3.60%|
||产业集聚度|工业园区等级|4.00%|2.00%|0.00%|-2.00%|-4.00%|
|||产业定位|1.60%|0.80%|0.00%|-0.80%|-1.60%|
|||关联产业集聚程度|1.60%|0.80%|0.00%|-0.80%|-1.60%|
||城市规划|城市规划|2.70%|1.40%|0.00%|-1.40%|-2.70%|
|个别因素|临街状况|临街状况|5.00%|2.50%|0.00%|-2.50%|-|
||宗地形状|宗地形状|3.00%|1.50%|0.00%|-1.50%|-3.00%|
||宗地面积|宗地面积|3.00%|1.50%|0.00%|-1.50%|-3.00%|

待估宗地因素系数确定表
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|影响因素|||因素说明|评价|因素系数|
|区域因素|交通条件|周围道路类型|500米内有主干道|较优|0.90%|
|||距轨道交通站点距离|[2，3)|一般|0|

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|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|||距公交站点距离|[0.3,0.8)|较优|0.40%|
|||距火车站距离|≥20|较劣|-1.60%|
|||距长途汽车站距离|≥10|较劣|-0.50%|
|||距港口码头距离|[10,20)|较优|0.80%|
|||距机场距离|[20，30）|较劣|-0.80%|
||基本设施状况|基础设施|保障率较高|较优|3.90%|
||环境状况|环境质量|质量指数一般|一般|0|
||产业集聚度|工业园区等级|国家级工业园区和市政府认定的产业基地|优|4.00%|
|||产业定位|高新技术产业9大领域|优|1.60%|
|||关联产业集聚程度|主导产业明确,产业集聚大于50%|优|1.60%|
||城市规划|城市规划|有利|优|2.70%|
|个别因素|临街状况|临街状况|次干道|较优|2.50%|
||宗地形状|宗地形状|较规则，有利于利用|较优|1.50%|
||宗地面积|宗地面积|≤5000|劣|-3.00%|
|合计|||||14.00%|

F.土地开发程度修正
待估宗地开发程度为“五通一平”（宗地外通路、通电、通上水、通下水、通讯，宗地内场地平整），基准地价七级土地开发程度为“五通一平”（宗地外通路、通电、通上水、通下水、通讯，宗地内场地平整），故不作土地开发程度修正。
G.土地评估单价确定
宗地地价=[基准地价×期日修正系数×（1+因素修正系数）+土地开发程度修正]×年期修正系数
=[615×1.178×（1+0.14）+0]×0.9577
=791.00元/平方米
②市场比较法
市场比较法，是根据替代原理，将待估宗地房地产与在近期已发生了交易的类似房地产加以比较对照，从已经发生了交易的类似房地产的已知价格，修正得出待估宗地房地产价格的一种估价方法。上述概念中，所谓类似宗地，是指处于同一供需圈，在交易方式、使用年限、土地用途、所处区域条件等方面，与待估宗地相同或相似的宗地。其公式为：
待估宗地价格＝比较实例宗地价格×交易情况修正系数×交易时间修正系数
×区域因素修正系数×个别因素修正系数
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丹东欣泰电气股份有限公司拟收购上海天逸电器股份有限公司股权项目评估说明A.比较实例选择
根据市场调查，考虑同一级别范围内选取比较案例，搜集的与待估宗地类似的土地出让实例如下：
||||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
|项目|土地位置|土地面积(M2)|土地用途|规划指标要求:容积率|出让年限|成交单价(元/平方米)|成交时间|开发程度|
|案例A|东至:工农河,南至:赵家泾路|20862|工业用地|0.8-1.6|50年|753|2013/6/24|五通一平|
|案例B|东至农田，南至河道，西至农田|32546|工业用地|0.8-2.0|50年|753|2014/1/6|五通一平|
|案例C|东至茸江路，南至茸江支路，西至北泖泾|41486|工业用地|0.8-2.0|50年|759|2014/1/6|五通一平|

B、因素选择
结合评估对象与比较案例的具体情况，我们选择影响地价的主要因素有：
交易时间因素：指由于土地使用权交易（出让或转让等）的时间不同，造成土地交易价格不同。
交易情况因素：指土地交易中交易双方的公开、公正及客观程度等。
区域因素：主要指交通便捷度、产业聚集程度、基础设施状况、区域土地利用方向、环境质量优劣度等。
个别因素：临路状况、土地面积、容积率、土地剩余使用年期、宗地形状、规划条件等。
C、编制比较因素条件说明表，见下表：
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|项目||待估宗地|案例A|案例B|案例C|
|交易价格（元/平方米）||待估|753|753||
|土地用途||工业|工业|工业|工业|
|交易时间||2014年10月|2013年6月|2014年1月|2014年1月|
|交易情况||正常|正常|正常|正常|
|区域因素|交通便捷度|交通条件好|交通条件好|交通条件好|交通条件较好|
||产业集聚程度|周围工业企业数量较多，产业集聚程度较好|周围工业企业数量较多，产业集聚程度较好|周围工业企业数量较多，产业集聚程度较好|周围工业企业数量较多，产业集聚程度较好|
||基础设施状况|五通一平|五通一平|五通一平|五通一平|
||区域土地利用方向|工业|工业|工业|工业|

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|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|||七级|七级|七级|七级|
||环境质量优劣度|噪声和大气污染较轻；区内人文环境一般|噪声和大气污染较轻；区内人文环境一般|噪声和大气污染较轻；区内人文环境一般|噪声和大气污染较轻；区内人文环境一般|
|个别因素|临路状况|一面临路|两面临路|一面临路|两面临路|
||土地面积|3,130.00|20862|32546|41486|
||容积率|0.70|0.8-1.6|0.8-2.0|0.8-2.0|
||土地剩余使用年期（年）|40.52|50|50|50|
||宗地形状|较规则|较规则|较规则|较规则|
||他项权利|无|无|无|无|
||规划条件|无限制|无限制|无限制|无限制|

D、比较因素条件修正系数标准的确定
上表就比较实例影响地价的各种因素进行了说明，根据市场比较法定义：对已知价格进行修正得出待估宗地的价格。经对同一区域实际交易资料的调查和分析，对其中各因素的影响程度进行量化，最后，通过下面的一系列系数来进行修正。
E、编制比较因素条件指数表，见下表：
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|项目||待估宗地|案例A|案例B|案例C|
|交易价格（元/平方米）||待估|753|753|759|
|土地用途||100|100|100|100|
|交易时间||100|87.76|91.94|91.94|
|交易情况||100|100|100|100|
|区域因素|交通便捷度|100|100|100|100|
||产业集聚程度|100|100|100|100|
||基础设施状况|100|100|100|100|
||区域土地利用方向|100|100|100|100|
||土地级别|100|100|100|100|
||环境质量优劣度|100|100|100|100|
|个别因素|临路状况|100|101|100|101|
||土地面积|100|100.36|100.59|100.77|
||容积率|100|100|100|100|

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100 104.4 104.4 104.4
用年期（年）
||||||
|-|-|-|-|-|
|宗地形状|100|100|100|100|
|他项权利|100|100|100|100|
|规划条件|100|100|100|100|

E、编制比较因素修正计算表，见下表：
||||||
|-|-|-|-|-|
|项目||案例A|案例B|案例C|
|交易价格（元/平方米）||753|753|759|
|土地用途||100/100|100/100|100/100|
|交易时间||100/87.76|100/91.94|100/91.94|
|交易情况||100/100|100/100|100/100|
|区域因素|交通便捷度|100/100|100/100|100/100|
||产业集聚程度|100/100|100/100|100/100|
||基础设施状况|100/100|100/100|100/100|
||区域土地利用方向|100/100|100/100|100/100|
||土地级别|100/100|100/100|100/100|
||环境质量优劣度|100/100|100/100|100/100|
|个别因素|临路状况|100/101|100/100|100/101|
||土地面积|100/100.36|100/100.59|100/100.77|
||容积率|100/100|100/100|100/100|
||土地剩余使用年期（年）|100/104.4|100/104.4|100/104.4|
||宗地形状|100/100|100/100|100/100|
||他项权利|100/100|100/100|100/100|
||规划条件|100/100|100/100|100/100|
|修正系数||1.0768|1.0357|1.0236|
|修正价格（元/平方米）||810.83|779.88|776.91|
|评估价格||789|||

F、比准价格测算
以上三个可比实例求取的比准价格虽有一定差异，但均能较好的反映待估宗地市场价值，故取比准价格的算术平均值作为待估宗地的市场价格，即单价790.00元/平方米。
（7）最终评估结果的确定：
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丹东欣泰电气股份有限公司拟收购上海天逸电器股份有限公司股权项目评估说明本次采用市场比较法、基准地价系数修正法分别进行评估，两种方法评估结果差异不大，故取两种方法的算术平均值评估结果作为待估宗地最终评估值，即：待估宗地单价=790.00元/平方米（取整）
待估宗地总价=单价×土地面积
=790.00×3130=2,472,700.00元
（8）特殊事项说明
本次申报的土地使用权其账面价值包含在厂房的账面价值中。
10、无形资产
本次评估范围内的无形资产为企业为生产办公购入的各种软件，账面价值为 831,071.77元，主要为 CAD软件、protel软件、金蝶 K/3CRM企业管理软件、 PTCCreoParametricwithPDM软件及专利。目前这些软件基本处于正常使用状态。
评估人员经过核对账簿、凭证核实，同时对该企业摊销的正确性进行了验算，企业按十年期摊销。
经核实调查，企业软件未进行升级改造。对于评估基准日市场上有销售且无升级版本的外购软件，按照同类软件评估基准日市场价格确定评估值。对于目前市场上有销售但版本已经升级的外购软件，以现行市场价格扣减软件升级费用确定评估价值,专利费于 2014年 11月 25日外购取得，因取得日期距评估基准日较近，本次评估按账面值确认评估值。
其他无形资产账面价值为 831,071.77元，评估价值为 943,740.00元，增值112,668.23元，增值率为13.56%。
11、递延所得税资产
本次评估范围内的递延所得税资产是补提的坏账准备、预提费用、未支付应付职工薪酬而产生的，账面价值为905,927.43元。根据往来款的评估情况，递延所得税资产按账面值确认。
递延所得税账面价值为905,927.43元，评估价值为905,927.43元。
12、应付账款、预收款项和其他应付款
（1）应付账款
应付账款账面价值为 17,937,991.41元，主要为企业应付的货款及材料暂估入账款等。
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丹东欣泰电气股份有限公司拟收购上海天逸电器股份有限公司股权项目评估说明评估人员主要通过查阅企业的购货合同等有关凭证和账簿，了解到企业核算正确，事实清楚，各应付账款未见异常，以核实后账面价值确定评估价值。
应付账款账面价值为17,937,991.41元，评估价值为17,937,991.41元。
（2）预收款项
预收款项账面价值为375,538.19元，为预收货款等。
首先，评估人员进行总账、明细账、会计报表及清查评估明细表的核对。其次，采取函证、检查原始凭证、合同等程序，验证预收款项记账依据的正确性。
再次，分析评估目的实现后被评估单位对预收款项实际需要承担的负债金额，在确认其真实性的基础上以核实后账面价值确定评估价值。
预收款项账面价值为375,538.19元，评估价值为375,538.19元。
（3）其他应付款
其他应付款账面价值为3,283,496.28元，主要内容为企业应付宿舍押金、职工社保费及公积金、代扣代缴手续费和预提经销商返利。评估人员审查了相关的文件、合同和相关凭证、账簿，在确认其真实性的基础上，以核实后账面价值确定评估价值。
其他应付款账面价值为3,283,496.28元，评估价值为3,283,496.28元。
12、应交职工薪酬
应付职工薪酬账面价值为 1,392,753.63元，主要内容为应付工资、奖金等。
评估人员审查了相关的相关凭证、账簿，在确认其真实性的基础上，以核实后账面价值确定评估价值。
应付职工薪酬账面价值为1,392,753.63元，评估价值为1,392,753.63元。
13、应交税费
应交税费是企业应交纳的各种税费，包括未交增值税、农医农教费用、个人所得税、城建税、教育费附加，账面价值为165,671.28元。
评估人员按适用税率与企业的营业收入等进行了测算并查阅了完税凭证，了解企业纳税的基本情况，是否享受税收的优惠政策，核实税款的计提和缴纳情况。
经核实，税额计算准确。本次评估以核实后账面价值确定评估价值。
应交税费账面价值为165,671.28元，评估价值为165,671.28元。
（二）收益法
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丹东欣泰电气股份有限公司拟收购上海天逸电器股份有限公司股权项目评估说明1、评估对象
上海天逸电器股份有限公司股东全部权益价值。
2、收益法应用前提及选择的理由和依据
（1）收益法的定义及原理
企业价值评估中的收益法，是指通过将被评估企业预期收益资本化或折现以确定评估对象价值的评估思路。
按照国家有关规定和国际惯例，遵照中国资产评估协会《资产评估准则—企业价值》，确定按照收益途径、采用现金流折现方法（DCF）对温州桐君堂药材有限公司股东全部权益价值进行分析测算。
现金流折现方法（DCF）是通过将企业未来预期的现金流折算为现值，估计企业价值的一种方法，即通过估算企业未来预期现金流和采用适宜的折现率，将预期现金流折算成现时价值，得到企业价值。
根据本次评估尽职调查情况以及评估对象资产构成和主营业务特点，本次评估的基本思路是以评估对象经审计的会计报表口径为基础估算其权益资本价值，即首先按收益途径采用现金流折现方法（DCF），估算评估对象的经营性资产的价值，再加上基准日的非经营性和溢余性资产的价值，来得到评估对象的企业价值，并由企业价值经扣减付息债务价值后，来得出评估对象的股东全部权益价值。
（2）收益法的应用前提
1）评估对象必须具备持续经营能力，剩余经济寿命显著；
2）能够而且必须用货币来衡量评估对象的未来收益；
3）能够用货币来衡量评估对象承担的未来的风险；
4）评估对象能够满足资产所有者经营上期望的收益。
（3）收益法选择的理由和依据
被评估单位具备持续经营的基础和条件，经营与收益之间存有较稳定的对应关系，并且未来收益和风险能够预测及可量化。使用现金流折现法的关键在于未来预期现金流的预测，以及数据采集和处理的客观性和可靠性等。当对未来预期现金流的预测较为客观公正、折现率的选取较为合理时，其估值结果具有较好的客观性，易于为市场所接受。本次评估目的是对上海天逸电器股份有限公司股东全部权益价值进行评估，为丹东欣泰电气股份有限公司拟收购上海天逸电器股份北京国融兴华资产评估有限责任公司地址：北京市西城区裕民路18号北环中心703室
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丹东欣泰电气股份有限公司拟收购上海天逸电器股份有限公司股权项目评估说明有限公司股权的经济行为提供价值参考依据。
根据国家有关规定以及《资产评估准则-企业价值》，确定按照收益途径、采用现金流折现方法（DCF）估算上海天逸电器股份有限公司股东全部权益价值。
3、收益预测的假设条件
本次评估的未来收益预测是根据被评估单位历史年度经营情况、未来几年的经营预算；并考虑了被评估单位今后的发展情况，遵循了国家现行法律、法规和相关制度的有关规定，本着求实、稳健的原则编制的。收益预测分析是企业整体资产评估的基础，而任何预测都是建立在一定假设条件下的，上海天逸电器股份有限公司未来收益的预测是建立在下列条件的：
（1）公司现行所遵循的国家现行的有关法律、法规及政策、国家宏观经济形势无重大改变；
（2）本次交易各方所处地区的政治、经济业务和社会环境无重大变化，无其他不可预测和不可抗力因素造成的重大不利影响；
（3）公司将依法持续性经营，并在经营范围、方式和决策程序上与现时大方向保持一致；
（4）假设公司的经营者是负责的，完全遵守所有有关的法律法规，且公司管理层有能力担当其职务；
（5）假设公司未来将采取的会计政策和编写此份报告时所采用的会计政策在重要方面保持一致；
（6）假设公司在现有的管理方式和管理水平的基础上，经营范围、方式与目前方向保持一致；
（7）有关金融信贷利率、赋税基准及税率、外汇汇率、政策性征收费用等不发生重大变化；
（8）无其他人力不可抗拒因素及不可预见因素，造成对上海天逸电器股份有限公司经营活动重大不利影响；
（9）企业在未来经营期内经营范围、方式不发生重大变化，其主营业务结构、收入成本构成以及未来业务的销售策略和成本控制等持续保持现有的经营状态，而不发生较大变化。不考虑未来可能由于管理层、经营策略和追加投资以及商业环境等变化导致的经营能力、业务规模、业务结构等状况的变化，虽然这种北京国融兴华资产评估有限责任公司地址：北京市西城区裕民路18号北环中心703室
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丹东欣泰电气股份有限公司拟收购上海天逸电器股份有限公司股权项目评估说明变动是很有可能发生的，即本评估是基于基准日的经营能力、业务规模和经营模式持续经营，不考虑其可能超、减产等带来的特殊变动；
（10）在维持现有经营规模的前提下，未来各年度只需对现有资产的耗损（折旧）进行更新。即当资产累计折旧额接近资产原值或当资产净值接近预计的资产残值时，即假设该资产已折毕，需按照资产原值补充更新该资产。在发生资产更新支出的同时，原资产残值报废，按照更新后的资产原值提取折旧直至经营期截止；
（11）企业在未来的经营期内，其营业和管理等各项期间费用不会在现有基础上发生大幅的变化，仍将保持其近几年的变化趋势，并随营业规模的变化而同步变动；
（12）公司对现有的房产、设备能够保持继续使用，将来不承担因资产权属及改制方案变化而引起的任何费用；
（13）本次评估不考虑通货膨胀因素的影响。评估测算中的一切取价标准均为评估基准日有效的价格标准及价值体系。
根据资产评估的要求，认定上述前提条件在评估基准日成立，当未来经济环境发生较大变化时，评估师将不承担由于假设条件的改变而推导出不同评估结论的责任。
4、宏观、区域经济因素分析
（1）有利因素
2014年，我国经济基本面依然较好，外部环境趋于改善，市场预期不断好转，体制机制改革有望激发经济增长活力。
1）我国经济基本面依然较好
总体看，我国仍处于工业化、城市化、消费结构升级、收入较快增长阶段，且一些新的增长拉动因素正在形成，经济基本面仍然良好。一方面，内需增长仍有广阔空间。从消费方面看，对文化、教育、医疗、养老和旅游等服务类需求增长迅猛，智能手机、平板电脑、信息家电等已形成新的消费热点，住房汽车等消费持续增长。网购等新兴业态的发展则有力地促进消费潜能的释放。从投资看，我国在城市轨道交通、环境治理、城市排水、保障房（包括棚户区改造）和农村基础设施等方面存在着极为迫切的需求。另一方面，要素供给质量明显提高。从北京国融兴华资产评估有限责任公司地址：北京市西城区裕民路18号北环中心703室
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丹东欣泰电气股份有限公司拟收购上海天逸电器股份有限公司股权项目评估说明人力资本积累看，2013年我国普通高校毕业生达到699万人以上，劳动力整体素质持续提高。从研发投入看，近年来中国研发投入增长较快，保持在20%左右， 2012年研发投入占国内生产总值的比重达到1.98%，绝对量为世界第二。从资本存量质量看，近年来我国建设了一大批具有国际一流水平的重大装备、重要基础设施，为长期发展奠定了坚实的基础。按照要素供给测算，2014年我国潜在增长率与2013年基本持平甚至略高，这为2014年的经济增长提供了良好基础。
2）外部环境趋于改善
今年以来，全球经济复苏在波动中逐步加强，美、日等主要发达经济体复苏趋势得到进一步确认，发达经济体重新成为世界经济增长的主要驱动力。预计在财政紧缩力度减小、货币条件仍然有利和私营部门活动增强等因素的带动下，2014年美国经济增长有可能达到2.5%。美国经济的好转将对其他发达国家乃至全球经济产生较大带动作用。欧洲经济近期表现超出预期，随着政策措施逐步消除尾部风险和财政拖累减少，预计 2014年欧洲经济增速可达1%左右，改变数年来持续衰退的局面。受提高消费税等财政巩固措施的影响，预计 2014年日本经济增速将有所回落，但仍可保持正增长。2014年，由于发达国家经济增长仍低于潜在水平，而新兴市场国家经济增长减速，预计全球通胀形势仍将保持稳定。
3）市场预期转好
今年以来，我国通胀压力持续缓解，价格总水平（CPI）处于调控目标3.5%以内，这为我国继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策提供了有利条件。二季度以来中央进一步明确了经济增长的上限、下限和底线，出台了一系列支持政策，对稳定市场预期产生了积极作用，促进市场主体投资意愿的回升，这一趋势有望延续，并有助于继续改善市场预期。通过调研发现，目前企业家信心普遍回升，投资意愿上升，采购活动加快。
4）体制机制改革有望激发经济增长活力
今年以来已经推出简化和下放行政审批权等多项改革措施，十八届三中全会的召开势必加快推进体制机制改革，有利于进一步转变政府职能，促进非公经济发展，提高资源配置效率。创新企业投资和管理方式，挖掘自身增长潜力，将对经济增长和结构调整发挥重要推动作用。深圳前海和上海自贸区探索的跨境金融交易和资本流动管制，不仅是在资金跨境方面简化了跨境人民币业务流程，和贸北京国融兴华资产评估有限责任公司地址：北京市西城区裕民路18号北环中心703室
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丹东欣泰电气股份有限公司拟收购上海天逸电器股份有限公司股权项目评估说明易相关的资金流转也将加速，金融利好有利于促进贸易的发展。
（2）不利因素
1）矛盾隐患和不确定性共存
外部环境的不确定性仍然存在，财政金融领域矛盾和隐患较多，企业生产经营困难问题短期内难以明显缓解。
IMF最新的《世界经济展望》报告认为，全球经济发展仍面临一些不确定性因素，世界经济下行风险持续存在，这些因素也可能拖累我国经济发展。一是新兴经济体近期增速明显放慢，今年二季度，金砖国家中的巴西、印度和南非经济增长分别为1.5%、5.5%和3%，均为近年来的低点。由于新兴经济体在我国外贸中的比重已经显著上升，其经济减速对我国的影响也要高于以往。二是发达国家的政策调整带来的不确定性。美联储2014年退出量化宽松政策的几率很大，由此可能对新兴经济体的资产市场、汇率和贸易等多方面产生较大冲击。三是国际地缘政策的风险仍然存在。中东地区持续不稳定，我周边地区的安全环境也更趋于严峻，对我正常经贸关系产生了一定干扰。
2）财政金融领域矛盾和隐患较多
今年以来，我国财政金融形势变化较大，财政金融领域存在多种隐忧。在财政方面，一是地方融资平台筹资能力和偿债能力趋于下降。虽然目前对地方债务有多种测算，但政府债务高企，债务占财政收入比重持续上升几成不争事实。调研发现，部分三、四线城市由于土地出让金收入的减少，地方融资平台违约风险有所显现，银行也增加了对其放款的谨慎性，一些平台公司的筹资形势不容乐观。
同时，债务高企也将影响到地方政府的财政状况。二是局部地区财政收支矛盾可能加剧。受进一步扩大营改增试点、加大减税力度、房地产相关税收增幅明年可能有大幅回落等影响，加之取消部分行政事业性收费，部分地方政府财政增收难度将变得越来越困难，而为促进经济稳定增长、调整经济结构、保障改善民生等，财政投入不断增加，财政支出压力相应加大。在金融领域，由产能过剩、地方政府债务等问题所引发的金融风险在累积，银行信贷的不良贷款率在提高。金融机构规避监管，高风险业务扩张过快，存在着一定的系统性风险。
3）企业生产经营困难问题短期内难以明显缓解
近年来，企业生产经营困难局面趋于严重，明年仍然可能难以有效缓解。一北京国融兴华资产评估有限责任公司地址：北京市西城区裕民路18号北环中心703室
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丹东欣泰电气股份有限公司拟收购上海天逸电器股份有限公司股权项目评估说明是劳动力成本持续上升。目前工人工资基本以年均20%至30%的速度上涨，用工成本高企，加之需企业支出的附加在工资上的各类社保支出与工资的比例已达到0.5比1，企业负担加重。二是税负水平较高，部分企业反映，目前企业所缴税费占企业利润总额的50%以上，甚至占营业收入的20%以上，企业难以承受。三是融资难、融资贵等问题日益突显。目前中小企业依然普遍面临着审批周期长、贷款规模较小等问题，银行在收取正常利息之外，还以咨询费、顾问费等名义收取其他费用，导致融资成本高企，目前正规渠道得到的贷款加上各种成本年利大约在9%至10%左右，其他渠道的融资成本更高。四是目前产能过剩矛盾依然严重，从传统行业向新兴行业蔓延，也向上游资源类企业蔓延，持续影响企业总体经济效益。
4）房地产市场运行的不确定性增加
房地产价格持续攀升，引发社会矛盾，并挤压其他产业发展空间，通过各种渠道对价格总水平的稳定也产生不利影响。随着房产税的扩围、按揭利率水平的上升、美国量化宽松政策退出和一些三、四线城市供过于求，房地产市场也存在着一定的调整压力。
总体来看，2014年经济社会发展实现了稳中有进、稳中向好。党的十八届三中全会对全面深化改革已经作出了总部署、总动员。
5、行业状况及发展前景
5.1低压电器行业现状
一是国内企业生产能力整体落后
目前我国低压电器制造企业主要集中在北京、天津、辽宁、上海、江苏、浙江、广东等地，在促进国民经济发展的同时，也暴露出许多问题。第一企业规模偏小，且数量过多。目前我国低压电器生产企业中，年销售收入和总资产均在 5亿元以上的大型企业只有几十家，绝大多数都是中小企业，导致企业缺乏规模经济和竞争力。第二区域结构趋同，重复建设严重。我国低压电器行业由于盲目上项目、铺摊子，地区产业趋同化现象严重，低水平重复建设，造成产品生产过剩，能源、原材料利用率低，经济效益低下以及地区保护、恶性竞争等后果。可见，低压电器生产企业和国际先进的大型制造商相比，在整体的技术与生产水平方面都相差较大，特别是随着市场需求的升级，市场紧缺的重大技术装备和高附加值北京国融兴华资产评估有限责任公司地址：北京市西城区裕民路18号北环中心703室
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丹东欣泰电气股份有限公司拟收购上海天逸电器股份有限公司股权项目评估说明产品将继续受到青睐，这也将考验着国内企业的技术升级能力，研发高端电气产品，成为国内电气企业提高竞争力的主要成功要素。不过国内企业经过几十年的发展，积累了很多技术和生产实力，对未来的发展还是充满希望，在国内还是能占有大部分市场。
二是市场竞争比较激烈
由于低压电器的需求增大，使得国外许多大型企业加大了在低压电器领域的投资力度，并在发展高端产品的同时，也相继进入我国中低端市场，导致行业内竞争更加激烈。国外品牌对国内企业产生的冲击力不可小看，已经在很大程度上制约着国内企业的发展，而且目前高端产品仍然是以进口品牌为主。行业中价格竞争的局面也依然延续，对行业大部分中小企业的经济效益冲击不小。
我国低压电器行业在经济形势不稳定、国际经济大环境复杂多变、低压电器主要原材料价格持续趋于高位并不断上涨、劳动力成本快速上升等不利形势下艰难的度过了“十二五”开局之年。
全行业低压电器产品产量大约增长10%左右;低压电器行业总产值大约增长15%左右。我国低压电器行业中也有一批优秀企业继续处于快速增长发展态势。其中部分优秀企业去年销售增长率保持在30%左右。
但是，随着原材料成本、劳动力成本、财务成本不断上涨，而低压电器产品价格竞争仍在持续，造成低压电器行业整体利润增长率处于下降态势。在这样大形势下仍有少数优秀企业利润保持快速增长态势，利润增长约保持在20%-30%以上。
5.2低压电器行业面临的机遇与挑战
随着电力行业和配电行业的变化及电力产业的高速扩容，低压电器行业是挑战与机遇并存。其中，十二五期间，国家电网在智能电网中电网建设以及智能化方面的投资共为1.5万亿元，即每年3000亿元左右，这无疑保证了低压电器的稳步增长，而城镇人口的快速增长也将拉动发电量和用电量的增长，低压电器未来市场发展空间会持续放大；到2015年，战略性新兴产业将形成健康发展、协调推进的基本格局，对产业结构升级的推动作用增强，增加值占国内生产总值的比重力争达到8%左右。到 2020年，战略性新兴产业增加值占国内生产总值的比重力争能达到15%左右。
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丹东欣泰电气股份有限公司拟收购上海天逸电器股份有限公司股权项目评估说明5.2.1行业发展机遇
5.2.1.1经济持续发展态势有利于低压电器行业发展
我国“十二五”GDP平均增速目标为7%，2015年我国 GDP总量将超过 55万亿元。同时，“十二五”规划纲要中提出的宏伟发展目标以及宏观经济持续增长的大背景下，固定资产投资、工业生产及总体消费，特别是城镇人口快速增长必将拉动发电量和用电量的增长。因此，低压电器未来市场发展空间将持续放大。
5.2.1.2“十二五”提出的创新驱动、转型升级有利于低压电器产业升级
“十二五”规划明确要求加强经济发展方式转型，推动技术创新。
低压电器行业大量生产的中、低档产品消耗大量原材料、耗费大量能源，也带来高排放，不利于发展低碳经济。不转型，将面临资源和环境的双重约束。而部分优秀企业近年来正在开发的第三代改进型产品和第四代低压电器将满足高性能、高可靠、智能化、网络化要求，而且符合小型化、低能耗、绿色环保的要求。
低压电器产品设计、研发上已经从仿制设计为主到自主创新设计过渡。
5.2.1.3我国电力工业发展将继续推动低压电器行业的发展
近年来，我国年增发电设备容量已超过英国、德国目前发电设备装机总量，但是按人均用电水平分析，我国仍处于低水平。2010年我国人均用电量相当美国上世纪50年代、英国上世纪60年代、日本上世纪70年代。所以，从长远看，我国发电量不会过剩，而且还有巨大发展空间。
“十二五”期间全社会用电量预计年均增长8.5%左右，2015年将达到6.27万亿千瓦时。全国电力总投资将比“十一五”增长68%，达到 5.3万亿元，其中配电设备投资近 1万亿元，全国发电设备装机容量年均增长9.34%，五年新增容量较“十一五”新增容量实现翻倍的增长。
随着电力设备不断增加，低压电器及成套设备市场将持续增长。老产品更换的需求量将按照十年前电器产量15-20%递增。
5.2.1.4智能电网全面建设将加速低压电器行业转型升级
2011年-2020年将是我国智能电网建设的主要时期，智能电网总投资规模预计接近 4万亿元。目前，智能电网已经进入全面建设的重要阶段，城乡配电网的智能化建设将全面拉开，智能电网及智能成套设备、智能配电、控制系统将迎来黄金发展期。同时，将加速我国低压电器产品升级换代及低压电器市场重新分割。
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丹东欣泰电气股份有限公司拟收购上海天逸电器股份有限公司股权项目评估说明这对具有第三代改进、第四代低压电器研发能力的生产企业必将是一个“福音”。
5.2.1.5新一轮农村电网改造将给低压电器企业带来新的发展机遇
2011年 1月国家决定实施新一轮农村电网改造升级工程。“十二五”期间全国农村电网将普遍得到改造。基本建成安全可靠、节能环保、技术先进、管理规范的新型农村电网。
预计全国将有5000亿元投入这项时隔十多年的新一轮农村电网改造工程。有人预计本次农网改造将给低压电器市场带来爆发性增加。
5.2.1.6新一代低压电器即将投放市场必将全面带动行业转型升级
我国新一代低压电器首先强调自主创新，彻底摆脱以仿为主的研发模式。为此提出，新一代产品在新技术应用上应有重大突破，新产品结构上应有重大创新，新产品性能、功能上应有重大提升。同时，应能全面满足智能电网配电系统发展要求，同时强调绿色、环保、高可靠。因此，不具备创新能力、产品设计技术、制造能力与装备落后的低压电器制造商将在行业洗牌中面临淘汰，而拥有第三代、第四代中高端低压电器产品，有自己创新能力，制造装备先进的企业将在市场竞争中进一步脱颖而出，低压电器行业与产品集中度有可能进一步提高。
5.2.1.7过电流保护新技术逐步引起电力系统与用电单位重视
过电流保护新技术将在新一代产品投放市场后，逐步引起电力系统与用电单位重视。它将从根本上改变低压断路器选用理念。目前，我国低压配电系统与低压电器虽具有选择性保护，但选择性保护是不完备的。新一代低压断路器提出了全电流、全范围选择性保护(简称全选择性保护)的理念。它将彻底改变现有配电系统过电流选择性保护，仅局限于断路器短延时整定电流范围以内，超过这一电流有可能失去选择性保护。另外，现有终端配电系统由于主开关均为限流开关不带选择性保护功能。所以，从严格意义上说目前建筑物终端配电系统，特别是千家万户用电系统不具备选择性保护。新一代万能式断路器实现Icu=Ics=Icw，且带有区域联锁模块。新一代塑壳断路器具有部分限流选择性保护并带有区域联锁模块，以及带选择性保护小型断路器SMCB诞生，为配电系统实现全选择性保护创造了必备的条件。它将是我国低压配电系统过电流保护技术重大突破。具有深远的经济意义和社会效益。
5.2.2行业面临的挑战
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丹东欣泰电气股份有限公司拟收购上海天逸电器股份有限公司股权项目评估说明 5.2.2.1低压电器行业科研与新产品研发投入明显不足，阻碍低压电器行业可持续发展。
低压电器产品跨多个学科，属于综合性、技术密集型专业。随着相关技术、相关新材料、新工艺发展都会引发新一代低压电器诞生，但还需要有大量投入。
据统计国外优秀企业在低压电器新产品科研、研发投入上可达到总销售额7%左右。
而我国低压电器行业平均投入在总销售额1-2%，优秀企业大约在3%左右。
在低压电器新技术、新产品不断发展以及智能电网发展和安全用电日益受重视的大背景下，如果我国低压电器行业不加大科研与新产品研发投入，不加大基础共性技术研究，快速提高企业自主创新能力，必将阻碍我国低压电器行业可持续发展，并失去市场竞争能力。
5.2.2.2低压电器制造成本上升势头不可逆转
我国低压电器中，低档产品还在大批量生产，这批产品体积大，消耗大量贵金属白银以及铜、黑色金属、塑料等材料。许多材料受制于国际市场价格。所以低压电器主要原材料价格居高不下的局面甚至继续上升的局面将难以改变。
另外，随着资金紧缺、财务成本上升以及员工工资快速提高带来人员成本提高也不可逆转。它必将造成低压电器生产利润不断下降。
5.2.2.3国外着名品牌冲击和国内垄断行业加入使国内低压电器优秀企业雪上加霜
在智能电网建设中，国网公司及很多设计部门更倾向于外资著名品牌，加上国内垄断行业直接参与低压电器制造，使国内现有企业包括优秀企业在市场竞争中处于不利地位。
5.2.2.4由于低压电器研发模式改变带来的困难。
随着市场经济不断发展，由研究所牵头联合设计新产品全行业生产的格局已彻底打破。随之而来的是企业自主研发差异化新产品。这样造成低压电器内外部附件，主要零部件制造商试制工作量，试制费用大幅度增加，而每一个附件或零部件生产批量减少，难以形成生产规模，也难以产生利润。附件制造厂积极性不高也给整机厂发展新产品带来困难。
5.3“十二五”我国低压电器总体发展动向
5.3.1开发个性化，具有自主产权产品已成为大部分企业首选，每个企业应北京国融兴华资产评估有限责任公司地址：北京市西城区裕民路18号北环中心703室
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5.3.2优秀企业正在考虑并开展适合自己企业特点的新一代低压电器研发工作。作为低压电器行业新一代低压电器应具备以下基本条件。
●新技术、新工艺、新材料应用有较大突破或重大创新
●产品结构有重大创新
●产品性能与功能有很大提高与扩展
●研发与设计手段有重大突破
●产品制造工艺与设备有较大提升对于不具备开发上述条件产品的企业，可以在现有第三代产品基础上改进、完善作为企业新一代产品。
5.3.3第一批四大系列新一代产品将从明年开始逐步推向市场。低压电器市场将重新分割：
●第一代产品将在“十二五”基本或完全淘汰
●第二代产品将成为低压电器市场低端产品并逐步退出市场
●第三代产品将成为低压电器市场主导产品
●新一代产品将成为低压电器市场高端产品和发展方向
5.3.4为配合新一代产品市场推广并增强企业市场竞争力，新一代高性价比、小型化、低成本、大众化标准型产品已引起大家关注，这类产品的特点应具备以下要求。
●适当降低性能指标，能满足70%左右使用场合要求。
●产品基本功能齐全，可靠性高。
●产品小型化、低成本。
5.3.5低压电器系统集成与整体解决方案已引起越来越多企业的重视，一个企业在系统集成与总体方案上领先一步，就有可能在市场竞争中步步领先。为此，应在以下几个方面开展深入研究。
●低压配电系统典型方案以及各类低压断路器选用原则和性能协调研究。
●低压配电与控制网络系统研究：包括网络系统、系统整体解决方案、各类可通信低压电器及其它配套元件选用及相互协调配合。
●配电系统过电流保护整体解决方案，其目标是在极短时间内实现全范围、全电流选择性保护
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丹东欣泰电气股份有限公司拟收购上海天逸电器股份有限公司股权项目评估说明●配电系统(包括新能源系统)过电压保护整体解决方案。
●各类电动机起动、控制与保护整体解决方案
●双电源系统ATSE选用整体解决方案
5.3.6新一代产品开发必须带有智能化、网络化功能，不仅能与各种现场总线系统无缝连接，还能直接与工业以太网连接。智能化功能应不断扩大，并出现配电电器与控制电器相互交叉，即综合智能化功能，以更好满足智能电网需要。
如智能电网中 ACB不再是单一的保护电器而是将测、检、控、保、管五大功能集中并整合为一体的综合性、多功能开关电器设备。
6、企业经营管理状况
（1）公司经营概况
上海天逸电器股份有限公司是警示灯、密封箱、插座箱、限位开关、凸轮开关、接线端子、集合式指示灯、按钮、指示灯的专业生产厂家。除此之外，近几年来，成套产品和LED照明产品也取得了客户的一致好评和更多客户的青睐选择。
其产品广泛应用于轨道交通、电梯、工业照明、船舶、机械、机床、电力、自动化等行业。
（2）被评估企业的经营模式
1）产品研发模式
新产品研发流程图
新产品研发立项建议
公司新产品研发项目分析、确定
新产品研发建议书下达
新产品研发计划任务书
设计图样
必备工艺卡、外协卡、工艺装备
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丹东欣泰电气股份有限公司拟收购上海天逸电器股份有限公司股权项目评估说明批量生产零件制造、样品试装
全套工艺、检验文件定型
摸底试验
批量试生产样品定型
设计全套 制定全套
制定全套检验型式试验 文件和有关设文件定型
工艺文件
备文件）
产品认证
产品试生产
产品上市
2）生产模式
上海天逸电器股份有限公司的生产模式采用“订单结合备货式”的生产，特点是“系列多、品种全、交期急、批量有大有小”。上海天逸电器股份有限公司与客户形成了长期稳定的合作关系，对于已研发的标准化产品，上海天逸电器股份有限公司根据订单安排生产，并根据过往的销售规律对常规产品进行相应的备货；
对于研发的新产品或不常发产品，适当调整生产线作业，根据销售订单要求安排产品小批量试制及大批量生产。上海天逸电器股份有限公司具体的生产模式为：①定制设计
商务部与客户就具体订单进行初步协商，技术部根据客户需求设计定制化产品；
②联合评审
生管部、供应部、技术部、生产部等部门进行订单内部评审，通过评审确定订单原材料数量、生产周期、交货时间等；
③产品生产
生产部执行过程控制，在生产的各个环节对产品进行严格的检测，确保各环节的在制产品满足性能、规格要求；
④验收入库
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丹东欣泰电气股份有限公司拟收购上海天逸电器股份有限公司股权项目评估说明质管部对产成品进行全样本的严格检测，参数检测全部合格后，办理产成品入库并出货。
3）采购模式
①物料类别
根据所采购物资对企业经营的影响程度，将采购的商品分为关键、重要、普通三大类别。
关键件：指符合3C认证要求材质的指定供应商，如触点、塑胶原料（如BASF、罗地亚，沙比克等）、铜支架（黄铜、磷铜）等。
重要件：指月用量起过1万件的零部件。
普通件：指包材、标贴、生产辅料等
②物料订购方式：
月度计划：生管部根据各零部件的月均消耗量、当月库存、客户预测订单等信息，于每月底提供下个月的物料需求计划与需求时间，供应部根据生管部提供此份资料，安排月度采购计划。
计划外采购：生管部会每天关注零部件库存数量的变化，针对客户订单超出物料预测范围以及新增非标订单所需求的物料，每天提出采购申请单，通知供应部采购。
零星采购：各部门根据实际工作需求填写《外协外购件申请单》，提交供应部安排采购。
③供应商选择、评审与管理
针对关键件与重要件的采购品，天逸建立了严格的供应商开发、选择、审批和管理制度。在进入供应商目录之初，需要通过现场考察、样品确认等环节验证。
供货期间签订《采购协议》、《质量保证协议》对供应商的行为进行规范，来料需经过严格的来料检验，质管部验收合格才能入库使用；同时会定期对供应商进行全面的审核和评价，以及不定期的现场稽核等方式以确保供应商持续符合供货标准。
具体操作细节，请参考《7.4采购控制程序》与《零部件订购相关规定》。
4）销售模式
上海天逸电器股份有限公司采用“直销+经销”的模式。
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丹东欣泰电气股份有限公司拟收购上海天逸电器股份有限公司股权项目评估说明产品主要针对机械机床、船舶电气、工程机械、输配电、电梯、轨道交通等各种类型的设备生产型企业。直销模式主要针对上海及周边区域客户，以及其他区域的大型客户和相关的配套企业；经销模式主要是通过本地化经营，为当地客户提供及时的产品供货及售后服务。
上海天逸电器股份有限公司在行业内拥有较高的知名度，通过分布在全国的经销商和销售人员，为客户提供良好的产品，以及优质的服务，长期以来得到客户和市场的认可。销售人员协助客户完成技术选型，经销商跟进相关的订货事宜和后续维护。
上海天逸电器股份有限公司针对新客户的销售模式如下图所示：
直销模式：
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|直销新客户订单处理||||||
|单订售销|销售部|商务部|生产部|质管部|财务部|
||技术选型签订合同及订货|处理订单安排发货|组织生产成品入库|NG成品检测OK|对账、开票、收款|

经销模式：
（3）被评估企业竞争优势及劣势
1）企业的竞争优势
a.品牌文化优势
经过多年发展，上海天逸电器股份有限公司凭借优质的产品以及完善的服务
已在行业内树立了良好的市场形象和广泛的影响力。“TAYEE”是中国主令电器领
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丹东欣泰电气股份有限公司拟收购上海天逸电器股份有限公司股权项目评估说明域的领先企业，并获得了上海市高新技术企业、上海市科技小巨人培育企业称号和上海市名牌著名商标、上海市名牌产品、上海市重点新产品等几十项荣誉。在品牌建设的基础上，上海天逸电器股份有限公司拥有了一大批行业优质客户，并保持了持续、稳定的合作关系。
上海天逸电器股份有限公司产品广泛应用于轨道交通、电梯、工业照明、船舶、机械、机床、电力、自动化等行业，
b.产品质量
质量是企业生存的基石
早在 2000年企业就全面推行了 ISO9002质量体系，并在 2002年通过了ISO9001。杰出的设计能力，优良的生产加工工艺以及完善的检测设备，保证了我们的产品具有稳定可靠的质量。产品防护等级最高可达IP67，产品先后取得CCC、、TUV、CCS（船级社认证）。
精良的设备是品质的保证
上海天逸电器股份有限公司有八条生产线、2个无尘车间，并拥有各类专业加工检测设备50余台，从原材料分析到产品性能试验，利用先进的设备即时进行检测及合格检查，确保每个产品达到高品质要求。
科学的管理是提高质理的标准
上海天逸电器股份有限公司全面采用了EPR管理系统，从采购、生产、质管、销售及财务各个方面进行控制，提高了生产运营效率，从而实现公司持续发展的目标。
c.销售渠道
上海天逸电器股份有限公司产品主要通过代理商和直销模式进行销售，目前上海天逸电器股份有限公司在全国设立了80多家经销商，销售网络遍布全国，每个区域客户都可以就近以最快的方式购得我司产品，几乎每个地区都有我们专门的售后服务人员以提供及时周到的服务。
“TAYEE”与主要客户建立了相对稳定、长期的合作关系，对区域市场终端有较强的掌控能力，能及时掌握市场动态等方面都占有一定优势。
2）企业的竞争劣势
a.行业风险
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丹东欣泰电气股份有限公司拟收购上海天逸电器股份有限公司股权项目评估说明随着行业的发展，不管是原料成本、还是人力成本等都在不断的上涨，使得行业盈利能力下降，
行业技术门槛低，很多廉价的低质仿冒品横行，扰乱行业市场，
主令电器（如按钮指示灯等）不断被系统集成化代替，虽然短期内影响不大，但是长远来看行业市场容量会被不断压缩。
主令电器行业面向的客户群比较广泛，随着各个客户行业的不断发展，对主令电器的要求也越来越高，要求产品使用更加的方便快捷，更加的高端大气，更加的人性化与智能化，若不能满足客户的需求，势必会被淘汰。
b.市场竞争风险
近年来，我国主令电器行业整体快速发展，行业市场化程度较高，随着行业监管力度的增加，以及市场本身的淘汰机制，行业竞争环境已有明显改善，但另一方面，行业市场参与者众多，要想在同行业中做的更好，必须加大对产品各方面管理，采购、生产、质量管理、销售渠道加以把控。
c.经营风险：上海天逸电器股份有限公司的经销商销售收入占公司全年总收入的比重较大，对于经销商的依赖过重可能会降低企业的利润，提高企业直销的比例，建立企业自己的客户资源，是公司亟待解决的问题。
（4）企业资产负债状况及经营成果
1)企业近两年及评估基准日资产负债状况及经营成果（合并口径）
近两年及评估基准日的资产负债概况如下：
金额单位:人民币元资产 2013年12月31日 2014年12月31日 2015年2月28日
流动资产 77,801,932.00 83,239,691.19 83,095,511.62
非流动资产： 25,396,240.34 24,085,481.62 23,311,900.57
其中：持有至到期投资
长期股权投资 10,000.00
固定资产 23,521,692.22 21,924,075.63 21,489,725.70
在建工程
无形资产 581,444.94 866,706.31 831,071.77
长期待摊费用
递延所得税资产 1,283,103.18 1,294,699.68 991,103.10
资产总计 103,198,172.34 107,325,172.81 106,407,412.19
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丹东欣泰电气股份有限公司拟收购上海天逸电器股份有限公司股权项目评估说明流动负债 27,593,742.09 25,980,684.93 23,657,345.19
非流动负债 790,000.00 790,000.00 -
负债合计 28,383,742.09 26,770,684.93 23,657,345.19
所有者权益合计 74,814,430.25 80,554,487.88 82,750,067.00
近2013年-2015年1-2月的利润表如下：
金额单位:人民币元项目 2013年度 2014年度 2015年1-2月
一、营业收入 133,845,720.66 138,453,152.83 11,457,492.03减：营业成本 74,320,957.68 76,833,048.70 6,405,949.26营业税金及附加 730,928.48 723,067.11 44,517.31营业费用 16,802,929.49 16,057,289.52 1,531,093.12管理费用 18,675,946.96 19,587,094.51 1,993,378.65财务费用 -154,263.78 -111,322.59 -19,373.40资产减值损失 733,992.01 504,676.09 -637,674.67加：公允价值变动收益
投资收益 660,769.45 500,862.21 74,573.94二、营业利润 23,395,999.27 25,360,161.70 2,214,175.70加：营业外收入 4,589,607.00 1,227,290.35 285,000.00减：营业外支出 41,546.60 245,555.00 -三、利润总额 27,944,059.67 26,341,897.05 2,499,175.70减：所得税费用 3,493,686.06 3,601,839.42 303,596.58四、净利润 24,450,373.61 22,740,057.63 2,195,579.12注：2013年12月31日报表数及2014年12月31日、2015年2月28日报表数已经北京兴华会计师事务所（特殊普通合伙）审计，并出具【2015】京会兴审字第01010052号无保留意见审计报告。
2)资产结构分析
评估基准日，资产结构情况见下表：
金额单位:人民币万元资产类别 金额 比例
货币资金 967.25 9.09%应收票据 222.04 2.09%应收账款 2,339.61 21.99%预付款项 125.65 1.18%其他应收款 32.85 0.31%存货 2,714.51 25.51%北京国融兴华资产评估有限责任公司地址：北京市西城区裕民路18号北环中心703室
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丹东欣泰电气股份有限公司拟收购上海天逸电器股份有限公司股权项目评估说明其他流动资产 1,907.63 17.93%流动资产合计 8,309.55 78.09%固定资产 2,148.97 20.20%无形资产 83.11 0.78%递延所得税资产 99.11 0.93%非流动资产合计 2,331.19 21.91%资产总计 10,640.74 100.00%从上表的数据可以看出，主要是流动资产，流动资产占78.09%，流动资产中主要为应收账款、存货、其他流动资产，其中：应收账款占21.99%，存货占25.51%，其他流动资产占17.93%。
3)偿债能力分析
短期、长期偿债能力指标见下表：
指标 2013年12月31日 2014年12月31日 2015年2月28日
流动比率 2.82 3.20 3.51
速动比率 2.22 2.31 2.37
资产负债率 27.50% 24.94% 22.23%
通过Wind资讯获得，电气设备行业中低压电气类生产企业的流动比率平均为2.7398，速动比率平均为2.2629，资产负债率为平均为39.38%。从上表的数据可以看出，上海天逸电器股份有限公司流动比率，速动比率均高于电气设备行业中低压电气类生产企业的平均水平，资产负债率低于电气设备行业中低压电气类生产企业的平均水平。
4)资产营运能力分析
最近两年及基准日的营运能力指标情况见下表：
指标 2013年12月31日2014年12月31日2015年2月28日
应收账款周转率（次） 5.74 4.30 2.33
存货周转率（次） 5.29 3.88 1.53
营运能力反映资金的周转状况，可了解企业的营业状况及经营管理水平，营运能力也能反映企业经营业务创造利润的能力。
电气设备行业中低压电气类生产企业应收账款周转率平均为3.4461，存货周转率平均为3.9348。从上表的数据可以看出，上海天逸电器股份有限公司营运能力指标中，由于年初属于春节假期，故2015年2月28日的指标偏低，2013年及 2014年度应收账款周转率均高于行业平均水平，存货周转率 2014年度接近行业北京国融兴华资产评估有限责任公司地址：北京市西城区裕民路18号北环中心703室
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丹东欣泰电气股份有限公司拟收购上海天逸电器股份有限公司股权项目评估说明均值。
5)盈利能力分析
①主营业务收入、成本分析
近两年及基准日收入及成本情况见下表：
金额单位:人民币万元指标 2013年度 2014年度 2015年1-2月
主营业务收入 13,373.13 13,836.04 1,145.75
主营业务成本 7,422.07 7,675.04 640.59
主营业务成本/主营业务收入 55.50% 55.47% 55.91%
企业获利能力是指企业赚取利润的能力。赢利是企业的重要经营目标，是企业生存和发展的物质基础。
从上表可以看出，公司从2013年-2015年1-2月各时期主营业务收入和主营业务成本及成本率变化不大。
②主营业务盈利指标分析
近两年及基准日营业利润率及净利润率情况见下表：
指标 2013年度 2014年度 2015年1-2月
营业利润率 17.48% 18.32% 19.33%
净利润率 18.28% 16.44% 19.16%
由上表的分析可以看出：最近两年及基准日企业的营业利润率和净利率变化不大。
③期间费用分析
近两年及基准日期间费用比较情况见下表：
指标 2013年度 2014年度 2015年1-2月
营业费用比率 12.55% 11.60% 13.36%
管理费用比率 13.95% 14.15% 17.40%
财务费用比率 -0.12% -0.08% -0.17%
由上表的分析可以看出：企业的营业费用、财务费用各年变化不大。相对来说2015年1-2月比以前年度稍大，其原因主要是1-2月适逢过年,生产停滞造成。
7、评估分析及测算过程
（1）本次评估的具体评估思路是：
1）对纳入报表范围的资产和主营业务，按照最近一年的历史经营状况的变化北京国融兴华资产评估有限责任公司地址：北京市西城区裕民路18号北环中心703室
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丹东欣泰电气股份有限公司拟收购上海天逸电器股份有限公司股权项目评估说明趋势和业务类型估算预期收益（净现金流量），并折现得到经营性资产的价值；
2）将纳入报表范围，但在预期收益（净现金流量）一估算中未予考虑的诸如基准日存在的应收、应付等资产（负债）；未计入损益的在建工程和未纳入预测范围的对外投资等类资产，定义为基准日存在的溢余性或非经营性资产（负债），单独估算其价值；由上述各项资产和负债价值的加和，得出评估对象的企业价值，经扣减付息债务价值后，得到评估对象的权益资本（股东全部权益）价值。
3）关于收益预测口径问题：因本次评估被评估单位上海天逸电器股份有限公司及其子公司中仅母公司上海天逸电器股份有限公司从事产品的生产，其子公司中的主营业务收入仅为销售母公司产品的收入，故本次收益预测将按照合并口径进行预测。
（2）评估模型
本次评估的基本模型为：
EBD
式中：E：评估对象的股东全部权益（净资产）价值；
B：评估对象的企业价值；
D：评估对象的付息债务价值。
其中B：评估对象的企业价值的模型为：
BPC
i
式中：
P：评估对象的经营性资产价值；
n R R
P i  i1
(1r)i r(1r)i
i1
R：评估对象未来第i年的预期收益（自由现金流量）；
i
r：折现率；
n：评估对象的未来持续经营期，本次评估未来经营期为无限期。
Σ C：评估对象基准日存在的非经营性、溢余性资产的价值和长期股 i
权投资价值。
CCC
i 1 2
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丹东欣泰电气股份有限公司拟收购上海天逸电器股份有限公司股权项目评估说明C：评估对象基准日存在的其他非经营性资产和溢余性资产价值
1
C：长期股权投资价值
2
（3）收益年限的确定
本次收益法评估是在企业持续经营的前提下作出的，因此，确定收益期限为无限期，根据公司经营历史及行业发展趋势等资料，采用两阶段模型，即评估基准日后 5年根据企业实际情况和政策、市场等因素对企业收入、成本费用、利润等进行合理预测，第6年以后各年与第5年持平。
（4）收益主体与口径的相关性
本次评估，使用企业的自由现金流量作为评估对象经营资产的收益指标，其基本公式为：
企业的自由现金流量=净利润+折旧摊销+扣税后付息债务利息-追加资本－营运资金增加额
按照收益额与折现率口径一致的原则，本次评估收益额口径为企业自由现金流量，则折现率选取加权平均资本成本(WACC)。
（5）未来收益的确定
1)主营业务收入的预测
①历年主营业务收入情况
历年主营业务收入相关指标统计如下：
金额单位：元
产品名称（类别） 2013年度 2014年度 2015年1-2月
AD信号灯系列 11,610,356.21 11,745,859.12 1,004,109.61
JD警示灯系列 21,409,477.41 22,526,588.16 2,015,492.36
LA按钮系列 39,627,312.70 37,816,472.11 3,219,977.64
LW42万转系列 21,729,974.93 23,207,599.05 1,862,777.01
按钮盒 13,855,750.39 16,471,205.63 1,331,966.12
LED 5,689,251.02 8,448,480.37 656,461.99
其他产品 19,809,195.70 18,144,158.09 1,366,707.30
主营业收入合计 133,731,318.36 138,360,362.53 11,457,492.03
由上表的分析可以看出：上海天逸电器股份有限公司主营业务收入程逐年上升趋势。
②未来年度主营业务收入预测
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丹东欣泰电气股份有限公司拟收购上海天逸电器股份有限公司股权项目评估说明根据以上预测相关数据，主营业务收入预测如下：
金额单位：元
2015年3-12
产品名称（类别） 2016年 2017年 2018年 2019年 2020年月
AD信号灯系列 12,942,479.00 15,666,669.88 17,328,699.20 18,953,264.75 20,060,135.42 21,063,142.19JD警示灯系列 24,326,098.10 29,061,057.49 31,909,041.12 33,504,493.18 36,044,792.86 38,149,808.77LA按钮系列 38,750,113.54 48,166,636.42 52,019,967.33 57,516,743.88 61,459,423.90 65,146,989.34LW42万转系列 25,393,057.67 32,369,429.54 38,519,621.16 43,329,635.39 47,261,007.19 48,442,532.37按钮盒 17,106,987.26 19,844,677.35 21,432,251.53 22,754,456.59 23,325,016.10 23,441,641.18 LED 7,273,892.02 8,056,215.12 8,217,339.42 8,381,686.21 8,549,319.94 8,720,306.33其他产品 16,616,514.26 17,401,258.92 16,383,954.55 16,711,633.65 17,045,866.32 17,386,783.64主营业收入合计 142,409,141.85 170,565,944.72 185,810,874.33 201,151,913.65 213,745,561.72 222,351,203.82随着国内轨道交通建设的增加预计2015年3-12月，天逸电梯及轨道交通行业销售增长10%，预计增加电梯类销售金额为450万元，工程机械配套主令开关增加300万元，轨道交通项目增加销售200万元，LED照明产品预计增加收入 650万。2015年3-12月收入预计金额为142,409,141.85元，2015年全年预计销售收入较2014销售数增加11.21%。主要原因系公司加大营销宣传力度，扩大了市场影响力，同时2014年新增了LED生产线及成套电器柜生产车间。随着公司 LED研发经验的积累和技术储备增加，公司业务不断拓展，新增 LED项目销售收入及成套柜销售额增加，业务收入规模增长所致；另外公司研发队伍稳定，核心技术人员有10年以上低压电器研究经验，议价能力提高，正在执行的项目在报告期内显现经济效益
2016年将延续生产2015年的客户订单产品，因公司为电梯等客户的需求专门进行了技术开发，并在2015年开发了配套模具，已送检了样品，获得认可预计在2015年下半年开始批量供货。预计2016年新增多个轨道交通项目，预计增加合同金额为180万元，电梯行业销售将继续增长10%左右。根据预测2016年度收入金额为170,565,944.72元。
2)主营业务成本的预测
①历年主营业务成本情况
历年主营业务成本相关指标统计如下：
金额单位：元
产品名称（类别） 2013年度 2014年度 2015年1-2月
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丹东欣泰电气股份有限公司拟收购上海天逸电器股份有限公司股权项目评估说明产品名称（类别） 2013年度 2014年度 2015年1-2月
AD信号灯系列 5,771,610.22 6,404,138.48 674,381.04
JD警示灯系列 7,380,622.64 8,397,263.18 765,063.79
LA按钮系列 17,942,987.48 16,605,657.45 1,409,526.62
LW42万转系列 12,192,893.39 12,562,135.07 952,080.57
按钮盒 7,498,537.14 10,885,969.67 994,492.71
LED 4,962,963.77 6,242,030.17 469,846.49
其他产品 18,471,117.34 15,653,203.84 1,140,558.04
主营业务成本合计 74,220,731.97 76,750,397.87 6,405,949.26
②未来年度主营业务成本预测
根据历史年度各类产品的材料费、人工费用、制造费用占收入的比例，及未来年度对各类产品收入的预测，对未来年度的各类产品的主营业务成本进行预测，主营业务成本预测如下：
金额单位：元
2015年3-12
产品名称（类别） 2016年 2017年 2018年 2019年 2020年
月
AD信号灯系列 7,214,256.24 8,732,745.16 9,659,175.52 10,564,723.23 11,181,703.06 11,740,788.22JD警示灯系列 9,158,465.02 10,941,116.72 12,013,346.15 12,614,013.46 13,570,403.83 14,362,915.41LA按钮系列 17,269,772.32 21,466,436.31 23,183,751.22 25,633,500.93 27,390,636.07 29,034,074.24LW42万转系列 14,004,242.94 17,851,704.24 21,243,528.04 23,896,245.52 26,064,392.67 26,716,002.49按钮盒 11,568,997.80 13,420,424.36 14,494,058.30 15,388,230.21 15,774,084.34 15,852,954.76 LED 5,780,211.48 6,401,885.95 6,529,923.67 6,660,522.14 6,793,732.58 6,929,607.24其他产品 13,974,452.76 14,634,421.33 13,778,870.55 14,054,447.96 14,335,536.92 14,622,247.66主营业务成本合计 78,970,398.56 93,448,734.07 100,902,653.46 108,811,683.45 115,110,489.48 119,258,590.01 3)其他业务收入的预测
企业2013年度和2014年度的其他业务收入为房租收入，从2015年开始未发生房租收入。本次评估对未来年度该项收入不进行预测。
4)其他业务成本的预测
企业2013年度和2014年度的其他业务成本为房屋折旧，从2015年开始未发生房屋折旧，本此本次评估对未来年度该项成本不进行预测。
5)主营业务税金及附加的估算
主营业务税金及附加包括城建税、教育费附加和地方教育费附加。上海天逸电器股份有限公司产品销售收入增值税税率为17%；城建税、地方教育费附加及北京国融兴华资产评估有限责任公司地址：北京市西城区裕民路18号北环中心703室
电话：010-51667811 传真：82253743
丹东欣泰电气股份有限公司拟收购上海天逸电器股份有限公司股权项目评估说明教育费附加按流转税的1%、2%、3%缴纳。预期预测期间内各年度的适用税率将维持不变。主营业务税金及附加预测如下：
未来主营业务税金及附加估算表
金额单位：元
2015年3-12
项目 2016年 2017年 2018年 2019年 2020年月
增值税销项 24,209,554.11 28,996,210.60 31,587,848.64 34,195,825.32 36,336,745.49 37,799,704.65增值税进项 10,917,183.78 12,918,726.79 13,949,186.42 15,042,562.37 15,913,334.51 16,486,784.52应交增值税 13,292,370.34 16,077,483.81 17,638,662.21 19,153,262.95 20,423,410.99 21,312,920.13城市维护建设税 132,923.70 160,774.84 176,386.62 191,532.63 204,234.11 213,129.20地方教育费附加 265,847.41 321,549.68 352,773.24 383,065.26 408,468.22 426,258.40教育费附加 398,771.11 482,324.51 529,159.87 574,597.89 612,702.33 639,387.60主营业务税金及附加合计 797,542.22 964,649.03 1,058,319.73 1,149,195.78 1,225,404.66 1,278,775.21 6)营业外收支的预测
企业以前年度的营业外收入包括处置固定资产净收益和政府补助，历史年度的数据如下表：
金额单位：元
产品名称（类别） 2013年度 2014年度 2015年1-2月
处置固定资产净收益 53,704.23
政府补助 4,589,607.00 1,096,787.00 285,000.00
营业外收入合计 4,589,607.00 1,227,290.35 285,000.00
历史年度处置固定资产净收益和政府补助对于企业来说属偶然性收入，预测期对该项收入不进行预测。
企业以前年度的营业外支出包括处置固定资产净损失、捐款支出和其他支出，历史年度的数据如下表：
金额单位：元
产品名称（类别） 2013年度 2014年度 2015年1-2月
处置固定资产净损失 36,609.91 12,758.98 6,626.10
捐款支出 100,000.00
其他支出 4,936.69 132,796.02 195.00
营业外支出合计 41,546.60 245,555.00 6,821.10
历史年度营业外支出项目属于偶然性支出，预测年度对营业外支出不进行预测。
北京国融兴华资产评估有限责任公司地址：北京市西城区裕民路18号北环中心703室
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丹东欣泰电气股份有限公司拟收购上海天逸电器股份有限公司股权项目评估说明 7)营业费用的预测
营业费用历史年度数据如下：
金额单位：元
历史年度
序号 项目
2013年度 2014年度 2015年1-2月
1 商务部车辆费用 196,385.53 206,778.99 16,561.05
2 折旧费 126,978.73 107,411.61 10,256.74
3 市场部费用 4,764,932.06 2,096,747.35 8,070.49
4 销售部电话费 60,208.40 64,519.90 4,192.80
5 齐来大厦房租物业 523,822.99 556,141.80 92,690.30
6 保险费 45,000.00 25,000.00
7 销售部水电费 39,423.25 42,022.32 10,119.03
8 运费 1,203,927.44 1,832,555.74 239,695.56
9 修理费 12,283.15 3,395.21
10 福利费 87,261.44 79,267.20 145.71
11 经销商返利（费用） 3,415,388.83 3,221,468.00
12 办公费 431,142.92 667,010.80 91,247.86
13 差旅费 953,262.01 1,038,045.38 128,543.42
14 派遣员工费用 50.00
15 社保费 953,326.80 992,911.21 164,860.16
16 职工公积金 52,209.00 100,517.00 23,857.00
17 其他销售费用 327,221.27 357,712.16 30,844.88
18 招待费 74,635.26 52,187.20 524.00
19 低值易耗品摊销 1,944.44 1,112.93 27,687.39
20 销售工资 3,533,525.97 4,609,284.72 657,103.02
21 广告业务宣传费 3,200.00
22 其他 24,693.71
营业费用合计 16,802,929.49 16,057,289.52 1,531,093.12
预测年度各项费用主要根据2013年到2015年1-2月发生额情况，采用 2013至 2015年 1-2月各项费用占主营业务收入的比例的平均数确定相应费用发生额，预测期数据如下：
金额单位：元
预测年度
序号 项目
2015年3-12月 2016年 2017年 2018年 2019年 2020年 1 商务部车辆费用 209,267.30 250,643.14 273,045.25 295,588.59 314,094.70 326,740.51 2 折旧费 89,743.26 100,000.00 100,000.00 100,000.00 100,000.00 100,000.00北京国融兴华资产评估有限责任公司地址：北京市西城区裕民路18号北环中心703室
电话：010-51667811 传真：82253743
丹东欣泰电气股份有限公司拟收购上海天逸电器股份有限公司股权项目评估说明预测年度
序号 项目
2015年3-12月 2016年 2017年 2018年 2019年 2020年 3 市场部费用 2,444,180.97 2,927,438.72 3,189,088.83 3,452,388.47 3,668,534.39 3,816,233.81 4 销售部电话费 60,879.00 72,915.86 79,432.97 85,991.16 91,374.87 95,053.72 5 齐来大厦房租物业 434,529.35 552,630.98 579,312.89 607,328.89 636,745.68 667,633.32 6 保险费 24,550.54 29,404.61 32,032.75 34,677.46 36,848.54 38,332.10 7 销售部水电费 70,335.45 84,242.01 91,771.44 99,348.33 105,568.30 109,818.60 8 运费 2,049,163.51 2,454,319.34 2,673,682.74 2,894,429.08 3,075,642.48 3,199,471.38 9 修理费 5,524.92 6,617.30 7,208.74 7,803.91 8,292.50 8,626.36 10 福利费 58,773.89 70,394.53 76,686.29 83,017.71 88,215.25 91,766.90 11 经销商返利（费用） 2,317,583.26 2,775,810.41 3,023,908.20 3,273,570.10 3,478,520.62 3,618,569.86 12 办公费 759,933.44 910,185.71 991,536.75 1,073,400.65 1,140,603.74 1,186,525.76 13 差旅费 1,227,083.72 1,469,699.85 1,601,059.43 1,733,247.15 1,841,761.67 1,915,913.12 14 派遣员工费用 17.75 21.26 23.16 25.07 26.64 27.71 15 社保费 1,362,086.20 1,631,394.70 1,777,206.33 1,923,937.20 2,044,390.38 2,126,699.89 16 职工公积金 151,860.72 181,886.26 198,142.99 214,502.20 227,931.68 237,108.47 17 其他销售费用 366,672.03 439,169.57 478,421.89 517,921.67 550,347.53 572,505.16 18 招待费 46,568.55 55,775.97 60,761.15 65,777.75 69,895.94 72,710.03 19 低值易耗品摊销 115,784.09 138,676.66 151,071.37 163,544.22 173,783.34 180,780.06 20 销售工资 5,558,113.99 6,657,051.30 7,252,048.61 7,850,797.01 8,342,316.94 8,678,188.21 21 广告业务宣传费 1,097.88 1,314.95 1,432.48 1,550.75 1,647.84 1,714.18 22 其他 102,308.90 122,537.17 133,489.36 144,510.60 153,558.06 159,740.49营业费用合计 17,456,058.73 20,932,130.31 22,771,363.60 24,623,357.98 26,150,101.10 27,204,159.65 8)管理费用预测
管理费用历史年度数据如下：
金额单位:元历史年度
序号 项目
2013年度 2014年度 2015年1-2月
1 折旧 591,977.05 702,867.57 130,483.86
2 无形资产摊销 591,977.05 702,867.57 130,483.86
3 办公房租 12,048.90 159,149.03 35,634.54
4 电信费 430,440.00 243,600.00 42,500.00
5 残保费 184,157.50 182,158.90 22,083.60
6 交通费、差旅费 116,345.50 141,359.20
7 车辆费用 470,548.33 461,784.74 14,128.00
8 招聘费 491,370.22 640,110.00 25,386.80
9 技术研发费 9,880.00 10,880.74 4,622.64
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电话：010-51667811 传真：82253743
丹东欣泰电气股份有限公司拟收购上海天逸电器股份有限公司股权项目评估说明历史年度
序号 项目
2013年度 2014年度 2015年1-2月
10 聘请中介机构费 6,313,295.25 6,535,188.52 747,369.34
11 职工教育经费 465,000.00 1,520,482.56 103,742.00
12 办公费用 108,092.83 86,009.06 14,050.00
13 运费及快递费 821,947.61 390,613.60 53,727.25
14 零星费用 11,455.45 27,930.84 1,299.05
15 修理费 1,241,568.32 1,422,456.89 105,916.62
16 福利费 153,207.28 195,146.70 1,912.00
17 业务招待费 1,379,864.91 1,811,034.42 10,276.09
18 派遣员工费用 713,378.39 761,147.70 19,050.00
19 社会保险 4,337.77
20 职工公积金 786,709.56 715,067.86 118,463.97
21 专利及检测费 88,357.00 81,948.00 19,337.00
22 低值易耗品摊销 272,786.46 244,583.72 24,870.00
23 管理工资 22,063.43 23,726.48 336.85
24 税金及河道管理费 3,784,206.28 2,934,344.85 492,306.96
25 其他 202,908.92 234,936.22 5,882.08
26 开办费 58,664.80
27 水电费 1,639.11
管理费用合计 18,675,946.96 19,587,094.51 1,993,378.65
管理费用中研发费用根据以前年度实际发生的研发费用并考虑满足高新技术企业研发费用占销售收入的比例（销售收入2亿元以下的，研发费用不低于销售收入的4%，销售收入2亿元以上的，研发费用不低于销售收入的3%）进行预测。
聘请中介机构费根据公司2013年-2015年1-2月各年实际发生额并考虑扣除其中特殊业务发生费用后的金额（如2014年股改发生的律师费、审计费、评估费等），对未来年度进行预测。折旧和无形资产摊销根据公司的折旧政策和历史年度实际发生额进行预测。其他费用项目采用 2013至 2015年 1-2月各项费用占主营业务收入的比例的平均数确定相应费用发生额，预测期数据如下：
预测期管理费用如下表：
金额单位：元
预测年度
序号 项目
2015年3-12月 2016年 2017年 2018年 2019年 2020年 1 折旧 569,516.14 700,000.00 700,000.00 700,000.00 700,000.00 700,000.00 2 无形资产摊销 178,172.70 213,807.24 213,807.24 213,807.24 213,807.24 213,807.24北京国融兴华资产评估有限责任公司地址：北京市西城区裕民路18号北环中心703室
电话：010-51667811 传真：82253743
丹东欣泰电气股份有限公司拟收购上海天逸电器股份有限公司股权项目评估说明预测年度
序号 项目
2015年3-12月 2016年 2017年 2018年 2019年 2020年 3 办公房租 412,448.95 493,997.39 538,150.14 582,581.25 619,055.29 643,979.16 4 电信费 219,360.51 262,731.96 286,214.55 309,845.18 329,243.86 342,499.60 5 残保费 89,796.96 107,551.41 117,164.19 126,837.58 134,778.58 140,204.92 6 交通费、差旅费 383,993.92 459,916.30 501,022.93 542,388.72 576,346.40 599,550.77 7 车辆费用 499,212.61 597,915.76 651,356.58 705,134.31 749,281.11 779,448.03 8 招聘费 26,392.22 31,610.42 34,435.72 37,278.82 39,612.76 41,207.61 9 技术研发费 6,049,226.72 7,068,459.90 7,432,434.97 7,729,732.37 8,038,921.67 8,199,700.10 10 聘请中介机构费 312,575.10 420,480.27 424,685.07 428,931.92 433,221.24 437,553.45 11 职工教育经费 126,088.40 151,018.30 164,516.09 178,098.98 189,249.34 196,868.73 12 办公费用 648,374.12 776,569.14 845,977.73 915,823.89 973,161.47 1,012,342.07 13 运费及快递费 19,031.10 22,793.89 24,831.17 26,881.30 28,564.27 29,714.30 14 零星费用 1,367,563.23 1,637,954.64 1,784,352.58 1,931,673.47 2,052,611.00 2,135,251.48 15 修理费 129,257.00 154,813.39 168,650.38 182,574.61 194,005.17 201,816.04 16 福利费 1,153,719.78 1,381,830.56 1,505,336.52 1,629,621.10 1,731,647.84 1,801,365.97 17 业务招待费 593,289.80 710,593.67 774,105.47 838,017.68 890,483.99 926,335.90 18 派遣员工费用 1,539.75 1,844.18 2,009.02 2,174.89 2,311.05 2,404.09 19 社会保险 1,015,393.83 1,216,155.12 1,324,853.25 1,434,236.66 1,524,030.84 1,585,390.07 20 职工公积金 139,594.26 167,194.51 182,138.10 197,175.91 209,520.63 217,956.17 21 专利及检测费 283,782.10 339,890.83 370,269.77 400,840.22 425,935.88 443,084.55 22 低值易耗品摊销 17,367.58 20,801.45 22,660.66 24,531.58 26,067.44 27,116.95 23 管理工资 4,389,676.21 5,257,592.73 5,727,508.53 6,200,386.84 6,588,578.48 6,853,842.22 24 税金及河道管理费 176,999.05 211,994.89 230,942.67 250,009.91 265,662.45 276,358.32 25 其他 20,127.16 24,106.66 26,261.27 28,429.47 30,209.38 31,425.64 26 开办费 562.36 673.55 733.75 794.33 844.06 878.04 27 水电费 90.23 108.07 117.73 127.45 135.43 140.88管理费用合计 18,823,151.78 22,432,406.25 24,054,536.09 25,617,935.68 26,967,286.88 27,840,242.36 9)财务费用的预测
根据企业基准日的借贷情况，以及未来五年借贷计划，按现行的利率水平预测财务费用如下表；
金额单位：元
项目 2015年3-12月 2016年 2017年 2018年 2019年 2020年利息收入 130,348.44 152,129.69 152,129.69 152,129.69 152,129.69 152,129.69手续费 16,851.16 19,259.01 19,259.01 19,259.01 19,259.01 19,259.01汇兑损益 -150.90 -150.90 -150.90 -150.90 -150.90 -150.90财务费用合计 -113,648.18 -133,021.58 -133,021.58 -133,021.58 -133,021.58 -133,021.58北京国融兴华资产评估有限责任公司地址：北京市西城区裕民路18号北环中心703室
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丹东欣泰电气股份有限公司拟收购上海天逸电器股份有限公司股权项目评估说明 10)投资收益
公司历史年度投资收益为理财产品收益，各年度收益情况如下表：
金额单位：元
项目 2013年度 2014年度 2015年1-2月
理财产品 660,769.45 500,862.21 74,573.94
投资收益合计 660,769.45 500,862.21 74,573.94
因公司投资收益为期限较短的理财产品收益且各年发生金额均较小，本次评估对其未来年度不进行预测。
11)折旧与摊销预测
①折旧预测
本次评估中，考虑到企业的固定资产计提折旧的现实，以及对公司折旧状况的调查，按企业实际执行的折旧政策估算未来经营期内的折旧。
公司的固定资产主要包括机器设备、车辆及办公设备等。固定资产按取得时的实际成本计价，均采用直线法计提折旧，并按固定资产估计使用年限和预计净残值率确定其分类折旧率，对购入已使用的固定资产按尚可使用年限计提折旧。
在维持现有经营规模的前提下，未来各年度只需对现有资产的耗损（折旧）进行更新。即当资产累计折旧额接近资产原值或当资产净值接近预计的资产残值时，即假设该资产已折毕，需按照资产原值补充更新该资产。在发生资产更新支出的同时，原资产残值报废，按照更新后的资产原值提取折旧直至经营期截止。
未来经营期内计入当期损益的折旧费估算如下表：
金额单位：元
序号 项目名称 2015年3-12月 2016年 2017年 2018年 2019年 2020年 1 管理费用 569,516.14 700,000.00 700,000.00 700,000.00 700,000.00 700,000.00 2 销售费用 89,743.26 100,000.00 100,000.00 100,000.00 100,000.00 100,000.00 3 制造费用 1,760,305.03 2,100,000.00 2,100,000.00 2,100,000.00 2,100,000.00 2,100,000.00合计 2,419,564.43 2,900,000.00 2,900,000.00 2,900,000.00 2,900,000.00 2,900,000.00②摊销预测
摊销主要包括无形资产摊销和长期待摊费用摊销。未来经营期内的摊销估算如下表：
金额单位：元
序号 项目名称 2015年3-12月 2016年 2017年 2018年 2019年 2020年北京国融兴华资产评估有限责任公司地址：北京市西城区裕民路18号北环中心703室
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丹东欣泰电气股份有限公司拟收购上海天逸电器股份有限公司股权项目评估说明 1 无形资产摊销 178,172.70 213,807.24 213,807.24 213,807.24 213,807.24 213,807.24 2 长期待摊费用摊销 354,150.55 354,150.55 354,150.55 354,150.55 354,150.55 354,150.55 12)追加资本估算
追加资本系指企业在不改变当前经营业务条件下，为保持持续经营所需增加的营运资金和超过一年期的长期资本性投入。如产能扩大所需的资本性投资（购置固定资产或其他长期资产）；经营规模变化所需的新增营运资金以及持续经营所必须的资产更新等。
在本次评估中，假设企业不再对现有的经营能力进行资本性投资，未来经营期内的追加资本主要为持续经营所需的资产更新和营运资金增加额。即本报告所定义的追加资本为：
追加资本=资产更新投资+营运资金增加额
资产更新投资=固定资产更新=机器设备更新+房屋建筑物更新+其他设备更新①资产更新投资
按照收益估算的前提和基础，在维持现有规模的前提下，未来各年不考虑扩大的资本性投资，则只需满足维持现有生产经营能力所必需的更新性投资支出。
因此只需估算现有资产耗损（折旧）后的更新支出。本次估算车辆及办公设备的更新投资所发生的资本性支出按基准日该被更新资产的账面金额计算。即当资产累计折旧额接近资产原值或当资产净值接近预计的资产残值时，即假设该资产已折毕，需按照资产原值补充更新该资产。在发生的资产更新支出的同时，按照更新后的资产原值提取折旧直至经营期截止。
参照公司以往年度资产更新性支出情况，预测未来资产更新性支出，未来经营期内的资产更新性支出估算如下表：
金额单位：元
序号 项目名称 2015年3-12月 2016年 2017年 2018年 2019年 2020年 1 更新资本性支出 2,597,737.13 3,113,807.24 3,113,807.24 3,113,807.24 3,113,807.24 3,113,807.24②营运资金增加额估算
营运资金增加额系指企业在不改变当前主营业务条件下，为维持正常经营而需新增投入的营运性资金，即为保持企业持续经营能力所需的新增资金。如正常经营所需保持的现金、存货购置、客户欠付的应收款项等所需的基本资金以及应付的款项等。营运资金的增加是指随着企业经营活动的变化，获取他人的商业信北京国融兴华资产评估有限责任公司地址：北京市西城区裕民路18号北环中心703室
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丹东欣泰电气股份有限公司拟收购上海天逸电器股份有限公司股权项目评估说明用而占用的现金，正常经营所需保持的现金、存货等；同时，在经济活动中，提供商业信用，相应可以减少现金的即时支付。其他应收款和其他应付款核算内容绝大多数为与关联方或与经营业务相关的往来款；应交税金和应付工资等多为经营中发生，且周转相对较快，拖欠时间相对较短、金额相对较小，估算时假定其保持基准日余额持续稳定。因此估算营运资金的增加原则上只需考虑正常经营所需保持的现金（最低现金保有量）、存货、应收款项和应付款项等主要因素。本报告所定义的营运资金增加额为：
营运资金增加额=当期营运资金-上期营运资金
营运资金=经营性现金+存货+应收款项-应付款项
经营性现金=年付现成本总额/现金周转率
年付现成本总额=销售成本总额+期间费用总额-非付现成本总额
现金周转期=存货周转期+应收款项周转期-应付款项周转期
应收款项=营业收入总额/应收账款周转率
应收款项主要包括应收账款、应收票据、预付款项以及与经营业务相关的其他应收账款等诸项。
存货=营业成本总额/存货周转率
应付款项=营业成本总额/应付账款周转率
应付款项主要包括应付账款、应付票据、预收款项以及与经营业务相关的其他应付账款等诸项。
根据对评估对象经营情况的调查，以及经审计的历史经营的资产和损益、收入和成本费用的统计分析以及对未来经营期内各年度收入与成本的估算结果，按照上述定义，可得到未来经营期内各年度的货币资金、存货、应收款项以及应付款项等及其营运资金增加额，估算结果见表。
公司未来营运资金预测表
金额单位：元
2015年3-12
项目 2016年 2017年 2018年 2019年 2020年月
最低货币资金保有量 11,333,576.60 10,231,271.73 11,210,924.24 12,128,337.01 13,079,612.01 13,850,537.77营运资金 40,396,292.86 44,047,439.48 47,692,812.14 50,702,363.55 52,764,543.86营运资金追加额 2,403,585.24 3,984,397.25 3,651,146.62 3,645,372.66 3,009,551.41 2,062,180.31北京国融兴华资产评估有限责任公司地址：北京市西城区裕民路18号北环中心703室
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丹东欣泰电气股份有限公司拟收购上海天逸电器股份有限公司股权项目评估说明 13)净现金流量估算结果
本次评估中对未来收益的估算，主要是在对公司审计报表揭示的营业收入、营业成本和财务数据的核实、分析的基础上，根据其经营历史、市场需求与未来的发展等综合情况做出的一种专业判断。估算时不考虑其它非经常性收入等所产生的损益。根据以上对主营业务收入、成本、期间费用等的估算，公司未来净现金流量估算如下，永续期按照2020年的水平持续。
公司未来现金流量估算表
金额单位：万元
项目 2015年3-12月 2016年 2017年 2018年 2019年 2020年营业收入 14,240.91 17,056.59 18,581.09 20,115.19 21,374.56 22,235.12减：营业成本 7,897.04 9,344.87 10,090.27 10,881.17 11,511.05 11,925.86营业税金及附加 79.75 96.46 105.83 114.92 122.54 127.88营业费用 1,745.61 2,093.21 2,277.14 2,462.34 2,615.01 2,720.42管理费用 1,882.32 2,243.24 2,405.45 2,561.79 2,696.73 2,784.02财务费用 -11.36 -13.30 -13.30 -13.30 -13.30 -13.30资产减值损失 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00投资收益 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00营业利润 2,647.56 3,292.10 3,715.70 4,108.28 4,442.53 4,690.25加：营业外收入 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00减：营业外支出 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00利润总额 2,647.56 3,292.10 3,715.70 4,108.28 4,442.53 4,690.25减：所得税费用 351.77 440.80 501.61 558.27 606.09 642.04净利润 2,295.80 2,851.30 3,214.09 3,550.01 3,836.44 4,048.21+折旧 241.96 290.00 290.00 290.00 290.00 290.00+摊销 17.82 21.38 21.38 21.38 21.38 21.38+借款利息(税后） 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00-资本性支出 259.77 311.38 311.38 311.38 311.38 311.38-营运资金净增加 240.36 398.44 365.11 364.54 300.96 206.22净现金流量 2,055.44 2,452.86 2,848.98 3,185.47 3,535.49 3,841.99（6）折现率的确定
1）折现率模型
为了确定委估企业股权的价值，采用收益现值法通过对企业整体价值的评估来间接获得股东全部权益价值。按照收益额与折现率口径一致的原则，本次评估收益额口径为企业净现金流量，则折现率选取加权平均资本成本(WACC)，WACC模型可用下列数学公式表示：
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丹东欣泰电气股份有限公司拟收购上海天逸电器股份有限公司股权项目评估说明WACC=ke×[E÷（D+E）]+kd×（1-t）×[D÷（D+E）]
其中：ke= 权益资本成本
E= 权益资本的市场价值
D= 债务资本的市场价值
Kd= 债务资本成本
T= 所得税率
（一）运用CAPM模型计算权益资本成本
计算权益资本成本时，我们采用资本资产定价模型（“CAPM”）。CAPM模型是普遍应用的估算投资者收益以及股权资本成本的办法。CAPM模型可用下列数学公式表示：
R=R+β（R-R）+Alpha
e f1 m f2
其中：R:权益期望回报率，即权益资本成本
e
R:长期国债期望回报率
f1
β:贝塔系数
R:市场期望回报率
m
R:长期市场预期回报率
f2
Alpha:特别风险溢价
（R-R）:股权市场超额风险收益率，称 ERP
m f2
具体参数取值过程:
①长期国债期望回报率（R）的确定。本次评估我们在沪、深两市选择评估 f1
基准日距到期日剩余期限十年以上的长期国债的年到期收益率的平均值，经过汇总计算取值为4.28%，详见附表《国债到期收益率计算表》（数据来源：wind网）。
②ERP，即股权市场超额风险收益率（R-R）的确定。市场风险溢价=成熟股 m f2
票市场的基本补偿额+国家风险补偿额
式中：成熟股票市场的基本补偿额取 1928-2013年美国股票与国债的算术平均收益差6.29%；国家风险补偿额取0.90%。
则：MRP=6.29%+0.90%
=7.19%
本次评估以7.19%作为股权市场超额风险收益率。
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丹东欣泰电气股份有限公司拟收购上海天逸电器股份有限公司股权项目评估说明③贝塔系数的确定
A、确定可比公司
在本次评估中对比公司的选择标准如下：
对比公司所从事的行业或其主营业务为低压电器行业；
对比公司近年为盈利公司；
对比公司必须为至少有三年上市历史；
对比公司只发行A股。
根据上述四项原则，我们选取了以下4家上市公司作为对比公司：
对比公司一：南都电源
浙江南都电源动力股份有限公司，股票简称：南都电源，股票代码：300068。
概况:浙江南都电源动力股份有限公司前身系原浙江南都电源工业有限公司(以下简称南都电源工业公司)，南都电源工业公司系由浙江南都通讯有限责任公司和杭州江南房地产股份有限公司共同出资组建，于 1997年 12月 8日在余杭市工商行政管理局登记注册。公司股票已于 2010年 4月 21日在深圳证券交易所挂牌交易。公司经营范围:高性能全密封蓄电池的研究开发、生产、销售；燃料电池、锂离子电池、镍氢电池、太阳能电池及其他储能环保电池、高性能电极材料的研究开发、生产、销售；电源系统原材料及配件的销售；后备及电力储能电源系统的集成与销售；经营进出口业务。(上述经营范围不含国家法律法规规定禁止、限制和许可经营的项目)。
对比公司二：骆驼股份
骆驼集团股份有限公司，股票简称：骆驼股份，股票代码：601311.SH。
概况:骆驼集团股份有限公司是由湖北骆驼蓄电池厂、湖北石花棉织厂、襄樊市建设实业总公司和谷城县振兴化工厂作为共同发起人并向内部职工定向募集设立，其中湖北骆驼蓄电池厂为主要发起人。1994年 6月 21日，湖北省经济体制改革委员会（以下简称“湖北省体改委”）出具了《关于成立湖北骆驼蓄电池股份有限公司的批复》（鄂改生【1994】191号）批准公司以定向募集方式设立。1994年 7月 2日，公司在谷城县工商行政管理局办理工商注册登记手续，注册号为4200001000217，注册资本为1,065.00万元。1996年11月20日，公司根据《国务院关于原有有限责任公司和股份有限公司依照<中华人民共和国公司法>进行规北京国融兴华资产评估有限责任公司地址：北京市西城区裕民路18号北环中心703室
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丹东欣泰电气股份有限公司拟收购上海天逸电器股份有限公司股权项目评估说明范的通知》（国发【1995】17号）的要求，重新进行了工商登记。1996年 12月 28日，湖北省体改委出具了《省体改委关于湖北骆驼蓄电池股份有限公司依<公司法>规范重新确认的批复》（鄂体改【1996】501号），批复：湖北骆驼蓄电池股份有限公司的规范工作符合国务院国发【1995】17号文件精神，同意转为募集设立的股份有限公司；同意湖北骆驼蓄电池厂、襄樊建设实业总公司、湖北石花棉织厂、谷城县振兴化工厂作为公司发起人；确认公司总股本为1,065万股，其中：法人股999万股，个人股66万股。 1998年5月27日，湖北省体改委出具《关于湖北骆驼蓄电池股份有限公司增资扩股的批复》（鄂体改【1998】117号），同意公司用盈余公积金532.50万元，按10：5的比例向全体股东送股532.5万股，同意公司按10： 5的比例配股 532.5万股，配股价为每股 1.40元，本次增资扩股后，公司总股本为2,130.00万元，其中：法人股1,704万股，占总股本的80%，内部职工股426万股，占总股本的20%。2001年1月10日，公司董事会代表刘国本等36名自然人与石花镇政府签订了《产权转让协议》，刘国本等36个自然人受让原法人股1,704万股，占总股本80％；公司工会委员会代为持有426万股内部职工股，占总股本20％。2005年，由于职工离职及内部职工自愿调整持股比例等原因，公司股东之间进行了部分股份转让。2005年12月16日公司股东大会审议通过上述股权转让事宜，公司自然人股东由 36个变更为 24个；同时，自然人股东高国兴将其所持有42,509股转让给公司工会委员会，公司工会委员会共代为持有 430.25万股内部职工股。股权变更后的股权结构为 24个自然人持股 1699.75万股，占总股本79.80％，公司工会委员会代为持有430.25万股内部职工股，占总股本20.20％。2007年10月19日，公司召开2007年第一次临时股东大会，审议通过了《<回购注销公司内部职工股及自然人股>议案》，将 430.25万内部职工股、279.05万自然人股进行回购注销。2007年12月21日，公司完成了本次股份回购的工商变更登记，营业执照的登记注册号变更为：420000000010087。公司股份回购后的股份总额为 1,420.6981万股。2008年 3月 10日，公司召开 2007年度股东大会，审议通过了《湖北骆驼蓄电池股份有限公司 2007年度利润分配》的议案，决定以未分配利润每 10股送 21.7股，本次送股后，公司的股份总额由1,420.6981万股增至4,503.613股。2008年5月28日，公司召开2008年第二次临时股东大会，审议通过了《湖北骆驼蓄电池股份有限公司增资扩股》的议案，北京国融兴华资产评估有限责任公司地址：北京市西城区裕民路18号北环中心703室
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丹东欣泰电气股份有限公司拟收购上海天逸电器股份有限公司股权项目评估说明公司本次增资扩股后的股份总额为 5,523.613万股。2009年 6月 21日根据公司股东大会决议进行增资，以资本公积 30,263,870.00元转增，由全体股东按比例享有，本次股份转让和转增股本后公司股份总额为 8,550万股。2009年 10月 27日，公司召开2009年第一次临时股东大会，审议通过了《引进机构投资者实施增资扩股》的议案，新增股份 241.25万股，股本由 8,550万股增加至 8,791. 25万股。2009年11月28日根据公司股东大会决议进行增资，增加股本 18,750,000股，增资扩股完成后公司的股份总额为10,666.25万股，并变更为外商投资企业。
2010年4月23日，公司召开2009年年度股东大会，审议通过了《关于湖北骆驼蓄电池集团股份有限公司2009年利润分配》议案，本次股份转让及送股和以资本公积金转增股本完成后公司的股份总额为 33,739.6875万股。2011年 6月 2日，根据中国证券监督管理委员会“证监许可[2011]652号”核准，公司股票在上海证券交易所挂牌上市。股票代码：“601311”，股票简称：“骆驼股份”。首次公开发行普通股（A股）8,300万股，每股面值 1元，每股发行价格为人民币 18.6元。截止 2011年 12月 31日，公司注册资本为 42,039. 6875万元。2012年5月21日，根据2011年股东大会决议及修改后公司章程的规定，公司按每 10股转增10股的比例，以资本公积向全体股东转增股份总额 42,039.6875万股，资本公积转增后的股份总额为84,079.375万股。2012年12月18日，根据公司2012年第一次临时股东大会审议通过的《骆驼集团股份有限公司首期限制性股票激励计划（草案修订稿）》以及公司第五届董事会第十九次会议审议通过的《关于公司首期限制性股票激励计划授予事项的议案》，公司以 4.28元/股授予 79名限制性股票激励对象 11,160,000.00股，实际由 78名限制性股票激励对象行权,公司新增的股本为人民币11,040,000.00元。2014年7月14日，公司注销库存股12万股。2014年 7月 18日，限制性股票激励对象达到第一批解锁条件，解锁股票数量3,822,000.00股。截止2014年12月31日，公司注册资本为85,171.375万元,实收资本为人民币 85,171.375万元。公司经营范围:蓄电池及零部件的制造与销售(涉及许可证经营的,需持有有效许可证经营);废旧蓄电池的回收、加工;汽车零部件生产、销售;塑料制品的加工、销售;橡胶制品的加工、销售;高技术绿色电池及新能源电池的技术研发、制造及服务;企业管理咨询及服务。
对比公司三：宏发股份
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丹东欣泰电气股份有限公司拟收购上海天逸电器股份有限公司股权项目评估说明宏发科技股份有限公司，股票简称：宏发股份，股票代码：600885.SH。
概况:公司于 1992年 5月,经武汉市体改委和中国人民银行武汉分行批准,以原双虎涂料公司作为主要发起人,与原武汉市建设银行信托投资有限公司和湖北省工商银行信托投资公司三家共同发起,采用定向募集方式改制为武汉双虎涂料集团股份有限公司。经中国证监会批准,1996年1月15日通过上海证券交易系统以上网定价方式,首次向社会公众公开发行普通股,并于 2月 5日在上海证券交易所挂牌上市股。2012年11月28日,公司在湖北省武汉市工商行政管理局领取了新的,公司名称已由"武汉力诺太阳能集团股份有限公司"变更为"宏发科技股份有限公司"。公司经营范围:研制、生产和销售继电器、低压电器、接触器、自动化设备及相关的电子元器件和组件、机电产品、机械设备。货物或技术的进出口业务（国家限定或禁止货物及技术除外）；技术推广服务；工程和技术研究与实验发展；电工仪器仪表制造、销售；对电子行业、证券投资；物业管理。（国家有专项规定的，须取得有效审批文件或许可证后在有效期内方可经营）。
对比公司四：正泰电器
浙江正泰电器股份有限公司，股票简称：正泰电器，股票代码：601877。
概况:公司系经浙江省人民政府证券委员会浙证委[1997]96号文批准，由正泰集团股份有限公司(以下简称正泰集团)和施成法等 25位自然人共同发起设立的股份有限公司。经历次股权变更后，于2008年12月19日取得了浙江省工商行政管理局核发的。公司股票于 2010年 1月 21日在上海证券交易所挂牌交易。公司经营范围:低压电器及元器件、切割及焊接设备、电子元器件、电源类产品、电力金具、电力整流器的研发、设计、制造、加工、安装、调试、销售及相关技术服务，经营进出口业务（国家法律法规禁止和限制的除外）。
B、确定无财务杠杆β系数
目前中国国内 Wind资讯公司是一家从事于β的研究并给出计算β值的计算公式的公司。本次评估我们是选取该公司公布的β计算器计算对比公司的β值，上述β值是含有对比公司自身资本结构的β值。经过筛选选取在业务内容、资产负债率等方面与委估公司相近的四家上市公司（南都电源、宏发股份、骆驼股份、正泰电器）作为可比公司，查阅取得每家可比公司在距评估基准日36个月期间的采用周指标计算归集的相对与沪深两市（采用沪深300指数）的风险系数β，计北京国融兴华资产评估有限责任公司地址：北京市西城区裕民路18号北环中心703室
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丹东欣泰电气股份有限公司拟收购上海天逸电器股份有限公司股权项目评估说明算其平均值作为被评估企业β系数。β系数确定为0.5911。
④特别风险溢价Alpha的确定
我们考虑了以下因素的风险溢价：
A、规模风险报酬率的确定
世界多项研究结果表明，小企业平均报酬率高于大企业。因为小企业股东承担的风险比大企业股东大。因此，小企业股东希望更高的回报。
通过与入选沪深300指数中的成份股公司比较，被评估单位的规模相对较小，因此我们认为有必要做规模报酬调整。根据我们的比较和判断结果，评估人员认为追加2%的规模风险报酬率是合理的。
B、个别风险报酬率的确定
本次被评估单位为非上市公司，而评估参数选取参照的是上市公司，故需通过特定风险调整。综合考虑企业的经营状况、财务状况及流动性等，确定委估企业特定风险调整系数为1%。
从上述分析企业特别风险溢价确定为3%。
④权益资本成本的确定
根据以上分析计算，我们确定用于本次评估的权益期望回报率，即股权资本成本为11.53%。
（二）运用WACC模型计算加权平均资本成本
WACC模型是国际上普遍应用的估算投资资本成本的办法。WACC模型可用下列公式表示：
WACC=ke×[E÷（D+E）]+kd×（1-t）×[D÷（D+E）]
其中：ke= 权益资本成本
E= 权益资本的市场价值
D= 债务资本的市场价值
Kd= 债务资本成本
T= 所得税率
在WACC分析过程中，我们采用了下列步骤：
权益资本成本（ke）采用CAPM模型的计算结果。
本企业资本结构较合理，将本企业资本结构作为目标资本结构。
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丹东欣泰电气股份有限公司拟收购上海天逸电器股份有限公司股权项目评估说明债务资本成本（kd）根据评估基准日五年期以上贷款利率6.15%进行计算。
所得税率（t）按公司实际税率取15%。
根据以上分析计算，我们确定用于本次评估的投资资本回报率，即加权平均资本成本为11.53%。
（7）经营性资产价值
根据预测的净现金量和折现率，即可得到经营性资产价值为30,768.71万元。
如下表：
经营性资产价值评估结果表
金额单位：人民币万元2015年
项目 2016年 2017年 2018年 2019年 2020年 永续期3-12月
净现金流量 2,055.44 2,452.86 2,848.98 3,185.47 3,535.49 3,841.99 4,048.21折现年限 0.8333 1.8333 2.8333 3.8333 4.8333 5.8333
折现率 11.53%11.53% 11.53% 11.53% 11.53% 11.53% 11.53%
折现系数 0.9131 0.8187 0.7340 0.6582 0.5901 0.5291 4.5889折现值 1,876.82 2,008.16 2,091.15 2,096.68 2,086.29 2,032.80 18,576.82经营性资产价值 30,768.71（8）有息负债价值
公司无有息负债。
（9）溢余性资产、非经营性资产和非经营性负债价值
公司溢余性资产为其他流动资产，公司最低现金保有量1,133.36万元，货币资金与其他流动资产-理财产品合计 2,702.02万元，其他流动资产-理财产品中1,568.66万元为溢余性资产。
公司非经营性负债为其他应付款-经销商返利，金额321.64万元。
（10）权益资本价值的确定
股东全部权益价值=企业整体价值-付息债务价值
企业整体价值=经营性资产价值+溢余资产价值+长期股权投资价值+非营业性资产-非营业性负债
根据上述测算，上海天逸电器股份有限公司的股东全部权益价值为32,015.73万元。见下表：
金额单位：万元
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丹东欣泰电气股份有限公司拟收购上海天逸电器股份有限公司股权项目评估说明项目 金额
经营性资产价值 30,768.71加：非经营性资产价值
溢余资产价值 1,568.66长期股权投资价值
减：非经营性负债 321.64股东全部权益价值 32,015.738、收益法评估结果
按照收益途径，采用现金流折现方法（DCF）对上海天逸电器股份有限公司的股东全部权益价值进行了评估，在评估基准日，上海天逸电器股份有限公司的股东全部权益价值为32,015.73万元。
四、评估结论及分析
根据国家有关资产评估的规定，本着独立、公正和客观的原则及必要的评估程序，对上海天逸电器股份有限公司的股东部分权益价值进行了评估。本次评估采用了资产基础法和收益法，评估结论根据以上评估工作得出，其评估结果如下：（一）评估结论
1、资产基础法
截止评估基准日 2015年 2月 28日，在持续经营条件下，上海天逸电器股份有限公司经审计的总资产账面价值 11,043.05万元，总负债账面价值 2,315.55万元，净资产账面价值8,727.50万元。经资产基础法评估，上海天逸电器股份有限公司总资产评估价值 13,525.71万元，增值 2,482.66万元，增值率22.48%；
总负债评估价值2,315.55万元，无增减值变化；净资产评估价值11,210.16万元，增值2,482.66万元，增值率28.45%。详见下表：
资产评估结果汇总表
被评估单位：上海天逸电器股份有限公司 金额单位：万元
账面价值 评估价值 增减值 增值率％项目
A B C=B-A D=C/A×100%流动资产 8,824.67 9,144.53 319.86 3.62非流动资产 2,218.38 4,381.18 2,162.80 97.49其中：可供出售金融资产 - - - -持有至到期投资 - - - -长期应收款 - - - -北京国融兴华资产评估有限责任公司地址：北京市西城区裕民路18号北环中心703室
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丹东欣泰电气股份有限公司拟收购上海天逸电器股份有限公司股权项目评估说明长期股权投资 1,258.74 2,738.67 1,479.93 117.57投资性房地产 - - - -固定资产 785.94 1,457.55 671.61 85.45在建工程 -工程物资 - - - -固定资产清理 - - - -生产性生物资产 - - - -油气资产 - - - -无形资产 83.11 94.37 11.26 13.55开发支出 - - - -商誉 - - - -长期待摊费用
递延所得税资产 90.59 90.59 - -其他非流动资产 - - - -资产总计 11,043.05 13,525.71 2,482.66 22.48流动负债 2,315.55 2,315.55 - -非流动负债 - - - -负债合计 2,315.55 2,315.55 - -净资产（所有者权益） 8,727.50 11,210.16 2,482.66 28.45经资产基础法评估，上海天逸电器股份有限公司股东全部权益价值评估结果为11,210.16万元。
2、收益法
截止评估基准日 2015年 2月 28日，在持续经营前提下，经收益法评估，上海天逸电器股份有限公司股东全部权益价值评估结果为 32,015.73万元，增值23,288.23万元，增值率266.84%。
3、评估结果的确定
经对资产基础法和收益法两种评估结果的比较，收益法与资产基础法的评估价值相差 20,805.57万元，差异率为185.60%。收益法侧重企业未来的收益，是在评估假设前提的基础上做出的，而成本法侧重企业形成的历史和现实，因方法侧重点的本质不同，造成评估结论的差异性。
资产基础法是从静态的角度确定企业价值，而没有考虑企业的未来发展与现金流量的折现值，也没有考虑到其他未记入财务报表的因素，如人力资源、营销网络、稳定的客户群等因素，往往使企业价值被低估。
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丹东欣泰电气股份有限公司拟收购上海天逸电器股份有限公司股权项目评估说明收益法评估中，不仅考虑了已列示在企业资产负债表上的所有有形资产、无形资产和负债的价值，同时也考虑了资产负债表上未列示的企业人力资源、营销网络、稳定的客户群等商誉。采用收益法的结果，更能反映出上海天逸电器股份有限公司的真实企业价值。所以，本次评估以收益法评估结果作为价值参考依据，即上海天逸电器股份有限公司股东全部权益评估价值为32,015.73万元。
（二）资产基础法评估结论与账面价值比较变动情况及原因
1、评估结果与账面价值比较变动情况
评估结果与账面价值比较，增值 2,482.66万元，增值率为28.45%。与账面价值比较，其中：
（1）流动资产：评估价值为 9,144.53万元，与账面价值比较增值 319.86万元，增值率为3.62%。
（2）长期股权投资：评估价值为 2,738.67万元，与账面价值比较增值1,479.93万元，增值率为117.57%。
（3）固定资产：评估价值为 1,457.55万元，与账面价值比较增值 671.61万元，增值率为85.45%。
（4）无形资产：评估价值为94.37万元，与账面价值比较增值11.26万元，增值率为13.55%。
（5）负债：评估价值为2,315.55万元，与账面价值比较无增减值变化。
2、评估结果分析
评估结果与委评资产的账面价值比较，出现部分增减值。
主要表现在以下几方面：
（1）流动资产，主要是因为产成品、发出商品以市场法评估增值而导致流动资产评估增值。
（2）长期股权投资，主要是被投资企业的产成品按市场法增值评估、房屋、土地评估增值所致。
（3）固定资产增值主要原因：
1）企业设备折旧年限和评估经济寿命年限存在一定差异；
2）企业车辆折旧计提年限较短，折旧年限和评估经济寿命年限存在一定差异，评估中对于购置年限较长的车辆采用了市场法评估，造成评估增值。
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丹东欣泰电气股份有限公司拟收购上海天逸电器股份有限公司股权项目评估说明（4）无形资产，评估增值主要原因是按市场法评估所致。
（三）股东全部权益价值的流动性的考虑
本次评估上海天逸电器股份有限公司股东全部权益价值时，未考虑股权缺乏流动性等对股权价值的影响。
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