公司债券跟踪评级报告
3．目前公司在武汉、上海的业务已逐步
形成规模，在提升公司收入及利润规模的同
时降低了公司经营受单一区域房地产市场波
动影响的风险。
关注
1．2016年下半年以来，多个城市密集出
台多项调控政策，从限购、限贷和限价三个
方面分别进行调控；公司房地产业务仍然面
临较大的政策风险。
2．2016年底，公司在建规模较大，公司
未来面临较大的支出压力。
3．2016年，公司新增债务主要用于项目
开发和债务结构的调整优化，但公司整体债
务仍属较重。
分析师
冯磊
电话：010-85172818
邮箱：fengl@unitedratings.com.cn
王进取
电话：010-85172818
邮箱：wangjq@unitedratings.com.cn
传真：010-85171273
地址：北京市朝阳区建国门外大街2号
PICC大厦12层（100022）
Http://www.unitedratings.com.cn
重庆市迪马实业股份有限公司 2
公司债券跟踪评级报告
一、主体概况
重庆市迪马实业股份有限公司（以下简称“公司”或“迪马股份”），原名“重庆中奇特种汽车制造有限公司”，于1997年10月9日注册成立。2000年7月，公司整体变更为股份有限公司并更名为“重庆市迪马实业股份有限公司”。2002年7月，经中国证券监督管理委员会证监发行字〔2002〕68号文核准，公司以每股15.80元的价格向社会公众发行人民币普通股2,000万股，并于2002年7月23日在上海证券交易所挂牌交易，证券代码“600565.SH”，证券简称“迪马股份”。历经数次资本公积转增股份，及非公开发行股票，截至2015年底，公司股本23.46亿股。
2016年9月，公司召开第六届董事会第五次会议和第六届监事会第四次会议，审议通过了《关于向激励对象授予限制性股票的议案》，确定以2016年9月6日为限制性股票授予日，首次向158名激励对象按3.32元/股的价格授予共计80,000,000股限制性股票，由于部分激励对象因个人原因自愿放弃其可获授的部分或全部限制性股票，实际授予人数为151人，授予股数为72,998,000股。公司总股本由23.46亿股增至24.19亿股。
截至2017年3月底，公司总股本为24.19亿股。其中，重庆东银控股集团有限公司（以下简称“东银控股”）直接持股36.24%，并通过重庆硕润石化有限责任公司间接持有公司3.10%的股份,为公司控股股东；公司实际控制人为罗韶宇，具体情况如下图所示。
图1截至2016年底公司股权结构图
罗罗韶韶宇宇 赵赵洁洁红红
77.78% 22.22%
重重庆庆东东银银控控股股集集团团有有限限公公司司
98.96%
重重庆庆硕硕润润石石化化有有限限责责任任公公司司
1.04%
36.24%
3.10%
4.70%
重重庆庆市市迪迪马马实实业业股股份份有有限限公公司司
资料来源：公司年报
公司经营范围为：房地产开发（按资质证书核定期限经营）；制造、销售运钞车、特种车及零部件（按国家行业主管部门批准的车型组织生产、销售），上述汽车售后服务。
2016年，公司组织架构未发生变化。2016年，公司非同一控制下合并企业3家，处置子公司2家，同时新设子公司5家；截至2016年底，公司合并范围内共有91家子公司。
截至2016年底，公司合并口径资产总额304.99亿元，负债合计229.36亿元，所有者权益（含少数股东权益）合计75.63亿元，其中归属于母公司的所有者权益67.68亿元。2016年，公司合并口径实现营业收入142.69亿元，净利润（含少数股东损益）7.71亿元，其中归属于母公司所有者的净利
重庆市迪马实业股份有限公司 4
润7.77亿元；经营活动产生的现金流量净额12.77亿元，现金及现金等价物净增加额3.49亿元。
截至2017年3月底，公司合并口径资产总额328.14亿元，负债合计251.65亿元，所有者权益（含少数股东权益）合计76.49亿元，其中归属于母公司的所有者权益68.53亿元。2017年1~3月，公司合并口径实现营业收入14.19亿元，净利润（含少数股东损益）0.81亿元，其中归属于母公司所有者的净利润0.85亿元；经营活动产生的现金流量净额2.70亿元，现金及现金等价物净增加额14.56亿元。
公司注册地址：重庆市江北区大石坝东原中心7号楼36层；法定代表人：向志鹏。
二、债券发行及募集资金使用情况
经中国证券监督管理委员会证监许可〔2015〕1216号文核准，公司获准面向合格投资者公开发行面值总额不超过20亿元的公司债券。公司于2015年7月10日公开发行了“重庆市迪马实业股份有限公司2015年公司债券”，募集资金规模为20亿元，期限为5年，附第3年末公司上调票面利率选择权和投资者回售选择权，发行利率为7.49%；并已于2015年8月27日上市（债券简称：“15迪马债”，债券代码：122386.SH）。
“15迪马债”募集资金扣除发行费用后用于偿还公司债务，调整公司债务结构，降低财务费用。截至2015年底，公司已按照募集说明书上列明的用途使用完毕。2016年7月11日，公司已按债券票面利率7.49%完成“15迪马债”第一年利息支付。
三、行业分析
1．房地产行业
（1）行业概况
2016年，受信贷政策刺激以及去库存政策的影响，房地产市场有所回暖，全国房地产开发投资102,581亿元，比上年名义增长6.9%（扣除价格因素实际增长7.5%）。其中，住宅投资68,704亿元，较上年增长6.4%，增速提高 0.4个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为67.0%。
作为房地产市场景气度的前导指标，2016年房地产开发投资增速的再度上扬预示房地产开发商对未来房地产市场保持乐观态度及未来可售房源的增长。
2016年，全国房屋新开工面积166,928万平方米，较上年增长8.1%，增速提高0.5个百分点；
其中，住宅新开工面积 115,911万平方米，较上年增长8.7%。房屋竣工面积 106,128万平方米，增长6.1%，增速回落 0.3个百分点；其中，住宅竣工面积 77,185万平方米，较上年增长4.6%。
房地产开发企业房屋施工面积758,975万平方米，比上年增长3.2%。其中，住宅施工面积521,310万平方米，增长1.9%。
需要注意的是，2016年开始，一二三线城市投资增速开始趋同，一线城市投资增速放缓，二线城市自年初开始投资增幅增长，三线城市投资受去库存及市场预期影响增长有所滞后。受一线城市土地供应限制及限购政策从严等因素限制，未来可能再度出现一线走低、三线走高的背离局面。
总体看，2016年房地产行业整体有所回暖，投资和开发面积等重要指标同比均有所提升，但市场有所分化。
（2）行业供需
土地供应方面，2016年房地产开发企业土地购置面积为22,025万平方米，比上年下降3.4%；
重庆市迪马实业股份有限公司 5
土地成交价款9,129亿元，增长19.8%，增速回落1.6个百分点。土地成交宗数共为64,502宗，同比下降10.71%；土地成交面积为188,102.22万平方米，同比下降6.08%；土地成交价款共34,637.32亿元，同比增长22.45%。2016年，随着房地产市场不断升温，房价不断升高，同时部分城市土地供应收缩，导致“地王”频现。2016年9月，100大中城市成交土地溢价率为80.10%，达到峰值；
此后受房地产政策方向调整影响，成交土地溢价率有所下降。截至2016年底，成交土地溢价率为27.38%。
销售方面，随着信贷刺激政策以及各种政府政策的出台，2016年商品房销售面积为 157,349万平方米，较上年增长22.5%。其中，住宅销售面积较上年增长22.4%，办公楼销售面积较上年增长31.4%，商业营业用房销售面积较上年增长16.8%。2016年，商品房销售额 117,627亿元，增长34.8%，增速回落 2.7个百分点。其中，住宅销售额增长36.1%，办公楼销售额增长45.8%，商业营业用房销售额增长19.5%。全国房地产市场价格持续增长，2016年12月，百城住宅价格指数同比增长18.71%。我国房价自2002年至今一直处于波动上升的态势，截至2016年底，百城住宅平均价格13,035元/平方米，已达到历史高点。
截至2016年底，全国商品房待售面积为69,539万平方米，比上年末下降3.2%，但较11月底增加444万平方米，连续9个月库存下降的态势被打破。截至2015年底，我国商品住宅待售面积4.52亿平方米，2016年底降至4.03亿平方米，下降了11%。而待售面积仅仅是指已经竣工的建筑面积，还有大量已经开工尚未竣工的面积，我国房地产去化压力有所缓解，但仍面临一定的压力。
总体看，受“去库存”政策影响，2016年房地产开发企业购置面积和土地成交面积较上年有所下降，2016年上半年成交土地溢价率总体快速上涨，下半年有所回落；商品房销售面积较2015年有所回升，住宅销售均价已达到历史高点；待售面积同比略有下降，去化压力有所缓解。
（3）行业政策
2016年2月，政府出台两项利好政策，包括降低非限购城市首付比例，最低可至20%；同时调整契税税率，降低购房成本等。6月，国务院正式发布关于《加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，明确指出要支持住房租赁消费，允许将商业用房等按规定改建为租赁住房。这项政策不仅可以增强土地政策的适用性和灵活性，还可实现对商业存量用房的再利用，助力商业地产去库存。
2016年下半年，随着房地产市场持续升温，新一轮限购政策出台，限制投资投机性购房，意图明显，随后年末中央经济工作会议上，政府明确提出“房子是用来住的，不是用来炒的”，进一步对未来房地产市场发展方向提出明确定位。在此背景下，2016年9~10月初，各地政府密集出台多项房地产调控政策，包括北上广深等一线城市，也包括南京、合肥等热点城市以及无锡、佛山等三线城市。房地产市场呈现明显分化特征，因此本轮调控也因城施政，目前政策的出台均系抑制热点城市的房地产投资投机性增长，具体到不同城市，则显现出明显的思路分化：一线城市调控最为严厉，重点在于抑制投机、去杠杆、同时保证刚需住宅的供应；厦门、南京、武汉等热点二线城市二套房首付比例大幅提升，以上城市大幅提高二套房首付比例，对本地逐渐升温的房地产投资情绪起到重要的抑制作用，同时有效降低杠杆，预防由此导致的金融风险；其它城市根据各地房地产特殊情况作出针对性调整，并预防未来投资投机性购房增长。
此外，2016年9月，政府出台严控房地产企业发债的审批政策，收缩融资渠道，控制投资节奏和开发商借款比率。10月 12日央行召集多家银行召开商业银行住房信贷的会议，要求各商业银行理性对待楼市的同时，加强信贷结构调整，在强化住房信贷管理的同时控制好相关贷款风险；
随后上海市银监局也对管辖内银行发出房贷的风险警示，可视为信贷政策的定向收紧。10月 21
重庆市迪马实业股份有限公司 6
日，银监会召开三季度经济金融形势分析会，提出要严控房地产金融业务风险，包括严禁违规发放或挪用信贷资金进入房地产领域；严禁银行理财资金违规进入房地产领域等。这些政策都旨在防范房地产高杠杆蔓延为整体市场金融风险，可视作本轮调控中定向的供给侧配套政策。
2016年 12月中央经济工作会议进一步强调，要促进房地产市场平稳健康发展，坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位，既要抑制房地产泡沫，又防止出现大起大落，对未来房地产市场发展方向提出了明确的要求。
2017年 3月，房地产热点城市调控升级，限购限贷城市不断增加，共涉及 24个城市，且限购限贷力度有所加强。本轮调控以限购、限贷为主要手段，热点城市在抑制投资需求的基础上突出“补库存”；强三四线城市限购政策以预防性动机为主；其余三四线城市受益于差异化信贷政策倾斜继续坚持去库存。
表12016年~2017年3月房地产行业新出台主要政策
|||
|-|-|
|政策类别|政策内容|
|指导性政策|国务院关于深入推进新型城镇化建设的若干意见中提出，加快落实户籍制度改革政策；并鼓励引导农民在中小城市就近购房|
|信贷政策|不实施“限购”措施的城市，居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，原则上最低首付款比例为25%，各地可向下浮动5个百分点|
|税收政策|从2016年2月22日起，对个人购买家庭首套房和改善性住房的，按不同税率减征契税（不适用于北、上、广、深四城市）|
|指导性政策|国务院正式发布关于《加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》|
|限购政策、信贷政策|2016年9月30日至2016年底中旬，已有20余个城市出台相关房地产限购限贷政策|
|指导性政策|中央经济工作会议强调，要促进房地产市场平稳健康发展，坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位|
|指导性政策|到2018年年底，在相关地区建立符合城乡统一建设用地市场要求，产权明晰、市场定价、信息集聚、交易安全的土地二级市场，市场规则基本完善，土地资源配置效率显著提高，形成一批可复制、可推广的改革成果，为构建城乡统一的建设用地市场、形成竞争有序的土地市场体系、修改完善相关法律法规提供支撑。|
|限购政策、信贷政策|北京、广州、郑州、南京、杭州、福州、长沙、石家庄等24个城市新一轮限购、限贷措施出台。|

资料来源：联合评级搜集整理
总体看，目前我国房地产行业因城施策，分类调控。2016年9月份开始的的限贷限购政策重在减缓一二线城市房价上涨幅度，打压投资投机性行为，是对全面去库存政策的局部纠偏。自2017年3月开始，新一轮限购、限贷政策出台且力度有所加强。
（4）行业关注
发债规模激增，行业资产负债率较高，需防范潜在风险
房地产行业具有资金密集、高杠杆化的特征。由于近年来政府对房地产企业融资渠道的控制，导致房地产企业融资成本高企；2016年，房地产行业总体发债规模为 9,663.05亿元，较 2015年增长46.38%，房企融资环境明显改善，房企公司债发行量持续提升，此轮发债规模的激增导致整
体房地产行业资产负债率处于较高水平，需关注并防范后续风险。
房地产调控政策再度趋严
进入2016年，我国房地产调控政策再度趋严，全国20余个城市陆续出台从限购、限价和限
重庆市迪马实业股份有限公司 7
贷三个方面对房地产行业进行调控。2017年3月后续政策继续出台，房地产行业再度面临进入行业紧缩期的可能。
市场格局持续分化
近年来随着房地产市场的发展以及房地产调控的持续推进，国内房地产市场出现了明显分化。
从不同级别城市来看，目前一线和重点二线城市库存相对较低，除去少量地理位置特殊的三四线城市（环京、环沪、环深）外，部分三四线城市库存去化非常不乐观，去库存已成为目前房地产市场调控的重要任务之一。
房企利润率普遍下滑
目前，房地产企业的利润已经到了一个饱和程度，部分项目的利润率走低。在房价的构成中，地价占比逐渐攀升；地产商所获利润的60%需缴纳税金，且此部分税金越来越高；另外还有一部分资金成本被金融机构获得。由于地产项目的成本高企，房地产企业单纯依靠房价上涨带来的机会利润愈发难以持续。如果房企不进行战略上的创新与管控能力的提升，将很难提升其利润率，获得超额利润。
（5）未来发展
调控政策去行政化
对于房地产政策来说，去行政化是大势所趋，近年来市场的调控正在逐渐放开，并且正在发挥着越来越重要的作用。未来的房地产政策将更加“尊重规律”和“因地制宜”，更多的通过与房地产市场相适应的法律制度来管理市场、稳定秩序，而不是不停地、过多地或者一刀切地用行政手段干预市场。从以政策为主导的市场变为以供需关系为主的市场，预计是未来房地产政策的大方向。但是，值得注意的是，房地产政策去行政化不意味着政府放任房地产市场的任意发展。恰恰相反，地方政府将更加关注市场供求关系，尊重市场自身调整和需求，在房地产市场的建设规划方面，更多地提高科学管理水平，因地制宜的出台房地产调控政策。
行业综合性和复杂度提高、开发运营精细化程度提升
大型房地产投资开发企业扩大综合开发领域，新型城镇化、文旅地产、产业地产、养老休闲地产、体育地产等领域资本集中度提升，中小房地产开发企业出现产品开发周期放长、去化周期放长、现金流频繁困难、开发利润下降的情况，财务成本高和融资结构门槛高成为商业地产开发的“双高”困难，开发企业项目转让及投资退出淘汰率加剧。商业地产尤其是城市商业综合体在满足基础消费的基础上，更多关注市场细分、创新经营和差异化竞争，项目前期策划定位的全面性和综合性是成为关键投入，技术性投入比重加大。
转变盈利模式，提升经营收益
由于土地价格持续上涨和国家对房地产价格及开发周期的调控措施，高周转的经营方式逐渐成为主流。此外，城市综合体的开发和城市运营理念逐步代替单纯的房屋建造的商业模式，这必将对房地产开发企业的融资能力、管理能力、营销能力和运营能力提出更多挑战。
现阶段中国房地产行业已经走过最初的粗放式发展阶段，行业龙头逐渐形成，行业集中度不断提高。短期来看，房地产售价不断升高及库存结构性失衡导致房地产市场风险不断积累，政策调控仍然至关重要。长期来看，人口结构、货币环境，市场投资环境等因素将扮演更重要的角色。
未来几年，预计二线城市可能成为新的市场主力，龙头企业逐渐建立起更大的市场优势，同时具有特色和区域竞争优势的中型房地产企业也会获得一定的生存空间。
重庆市迪马实业股份有限公司 8
2．专用车行业
随着我国经济的快速增长，商用汽车市场持续快速增长，2007~2016年，我国商用汽车专用化比例不断提升，六大类专用汽车（厢式汽车、仓栅式汽车、罐式汽车、自卸汽车、特种汽车和举升汽车）占商用汽车比例从2007年的21.47%提升到30%以上。
专用汽车品种较多，六大类专用汽车共有270个车型，主要用途包括：公路物流运输类、土建工程类以及市政环卫类等。2016年1~11月，公路物流类、土建工程类及市政环卫类专用车产量分别为76.5万辆、5.9万辆和94.7万辆，其中公路物流类和市政环卫类专用车均已超过上年全年产量，而土建工程类继续保持下滑态势。
公路物流运输车包括通用型的厢式运输车和仓栅式运输车、冷藏车、运钞车、运油车、邮政车、爆破器材运输车等，以通用型的厢式运输车和仓栅式运输车为主，2016年产量分别为58.5万辆和24.9万辆，分别同比增长12.89%和45.30%。厢式运输车和仓栅式运输车属走量车型，产量较高，长期来看呈快速增长态势；得益于近年来冷链物流的快速发展，冷藏车产量增速较快，2016年产量为2.61万辆，同比大幅增长31.64%；邮政车、运钞车、运油车等车型整体规模较为稳定，由于采购周期等原因，整体呈现明显的周期性，2016年运钞车产量为5,386辆，较上年变动不大。
土建工程类专用车以混凝土搅拌运输车、工程车和汽车起重机车为主，2016年产量分别为2.44万辆、1.25万辆和1.08万辆，分别较上年减少1.06万辆、减少0.49万辆和增加0.27万辆。从长期来看，混凝土搅拌运输车、汽车起重机车产量呈下降态势；工程车等车型市场表现较好。
市政环卫类专用车产量呈快速增长态势，2016年，车厢可卸式垃圾车、压缩式垃圾车、自卸式垃圾车和洒水车产量较高，分别为1.77万辆、1.30万辆、1.22万辆和1.21万辆。车厢可卸式垃圾车、压缩式垃圾车呈持续快速增长态势，洒水车、自卸式垃圾车、清障车等车型呈波动式发展。
随着居民小区对环境要求更高，可卸车便于进入小区，市场呈快速增长态势。政策方面，《物流业中长期规划（2014-2020年）》、《关于促进快递业发展的若干建议》、《十三五旅游业发展规划》、《关于加快应急产业发展的意见》等，为物流运输、冷链、市政环卫、半挂车、旅居车及抢险车等各类专业用途的车辆提供了广阔的市场需求。
近年来，国际专用汽车产业正加速与中国专用汽车行业的合资合作步伐和力度。同时，中国政府为促进汽车产业更快、更好地发展下去，也相继出台了各项政策与标准法规，包括国家汽车产业发展政策、国家汽车产业调整和振兴规划等，这些政策为专用汽车产业的发展创造了条件。
与此同时，核心技术缺失、行业标准不成熟、专用底盘缺乏、产品结构不合理以及开发能力薄弱等制约中国专用汽车发展的深层次矛盾也逐渐凸显，成为专用车行业发展的主要壁垒。
尽管专用车行业长期市场需求旺盛，但由于行业的周期性规律，中汽中心北工部预测，2017年，各主要用途的专用汽车销量将比2016年呈小幅下滑态势，公路物流类运输车为80万辆，土建工程车位6.5万辆，市政环卫类为9.8万辆，其他各用途专用车为8.8万辆。
十三五期间，汽车行业主要受四大因素影响：宏观经济新常态、政策调整、消费升级和新技术。这四大因素影响未来汽车产销量的走势，并推动汽车行业形成四大趋势：电动化、智能化、信息化和轻量化。未来专用汽车的主流市场将主要集中在城市建设、服务和高等级公路运输、管理这两大板块，随着国民经济总量构成的变化，市场对专用汽车品种的需求格局将相应改变。普通自卸汽车需求量将会随基础设施的不断完善逐渐减少，厢式车、半挂车以及用于城市配套服务车辆的需求量将大大增加。随着市场竞争趋势的加剧，产品成本的增加，劳动密集型产品以价格取胜的竞争优势将被进一步弱化，以技术创新的替代性经济增长将成为专用汽车行业新的经济增长方式。
重庆市迪马实业股份有限公司 9
总体看，中国专用车行业近几年发展较快，但发展水平仍较低；未来随着国民经济的发展、城镇化的推进和专用车技术的进步，专用车行业仍具有较大的发展空间。
四、管理分析
2016年，公司董事、监事及高级管理人员无变动，管理方式及管理制度未发生重大变化。公司高级管理人员及核心技术人员稳定，主要管理制度连续，管理运作良好。
五、经营分析
1．经营概况
2016年，公司仍以房地产、专用车和建筑装饰工程为主营业务，实现主营业务收入142.07亿元，同比增长85.76%，主要系房地产业务结转收入大幅增长所致；公司实现净利润7.71亿元，同比增长65.58%，主要系房地产业务利润结转所致。公司主营业务收入构成和毛利率情况如下表所示。
表2公司主营业务收入构成及毛利率情况（单位：万元，%）
|||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|
|2015年|||2016年|||||
|收入|占比|毛利率|收入|占比|毛利率|收入|占比|
|671,418.48|87.79|25.85|1,330,435.15|93.64|17.90|130,309.58|94.10|
|92,424.68|12.08|28.51|88,206.50|6.21|26.71|7,665.21|5.54|
|979.24|0.13|7.63|2,089.50|0.15|14.64|507.80|0.37|
|764,822.39|100.00|26.15|1,420,731.15|100.00|18.45|138,482.59|100.00|

资料来源：公司提供
从收入构成来看，2016年，得益于公司重庆、武汉和上海等地的多个房地产项目竣工交付实现收入结转，公司房地产销售及物业服务业务收入同比大幅增长98.15%至133.04亿元；占主营业务收入比重也同比上升5.85个百分点至93.64%，房地产业务仍然是公司的第一大收入来源，而且占比有所上升。专用车业务收入为8.82亿元，同比减少4.56%，主要系防弹运钞车和公路养护车销量下降所致；占主营业务收入比重为6.21%。建筑装饰工程业务收入0.21亿元，规模仍然较小，对公司收入影响较小。
从毛利率来看，2016年，公司主营业务综合毛利率为18.45%，较上年下降7.70个百分点，主要系房地产业务毛利率下降所致。其中，房地产销售及物业服务毛利率为17.90%，较上年下降7.95个百分点，主要系2016年房地产行业“营改增”导致物业销售收入不含税价以及本年结转的物业主要是刚需普通住宅物业毛利率较低的共同影响所致；专用车业务毛利率为26.71%，较上年下降1.80个百分点，基本稳定。
2017年1~3月，公司实现主营业务收入13.85亿元，其中房地产销售及物业服务收入13.03亿元，专用车销售收入0.77亿元，建筑装饰工程收入507.80万元；毛利率方面，房地产销售及物业服务毛利率变动不大，公司整体主营业务毛利率较上年变动不大。
总体看，2016年，得益于房地产结转规模的增加，公司营业收入大幅增长；受房地产行业“营
改增”以及结转项目结构变化影响，公司毛利率有所下降。
重庆市迪马实业股份有限公司 10
2．房地产业务
（1）土地储备
2016年，公司坚持调整城市布局结构，围绕“精选深耕”的全国化战略，逐步扩大华中、华东等重要核心城市占比，快速推进优势区域布点。公司通过招拍挂、收购兼并、联合拿地等方式新增土地储备14宗。2016年，公司新增土地面积93.08万平方米，同比增长110.11%；新增计容建筑面积277.05万平方米，同比增长211.64%。从区域来看，公司继续深耕重庆和武汉市场，新增土地面积中，重庆市占比17.36%，武汉市占比39.19%；同时公司推进在上海、苏州、杭州等核心优势区域的布局，公司在上海拿地4.31万平方米，在苏州市拿地6.99万平方米，在杭州余杭区拿地4.60万平方米。公司新增土地储备仍多以住宅用地和商住用地为主。从土地获取价格来看，由于上海、苏州和杭州属于核心一二线城市，因此地价较高，但该等区域去库存压力较小，未来收益较有保证。2017年一季度，公司新增两块土地储备，分别位于江苏省太仓市和重庆市大渡口区，土地面积合计8.31万平方米，计容建筑面积合计20.76万平方米。
表32015~2017年一季度公司土地储备获取情况（单位：万平方米，元/平方米，%）
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|土地面积|计容建筑面积|所处区域|土地使用性质|取得方式|楼面地价|
|32.60|63.60|重庆北部新区大竹林|二类居住用地、商业用地|招拍挂|3,664.00|
|1.90|4.40|上海沪南路|商住用地|股权收购|11,990.00|
|1.00|5.00|南京市建邺区|商住用地|招拍挂|20,148.00|
|8.80|15.90|上海奉贤金海路项目|居住用地|招拍挂|14,597.20|
|44.30|88.90|--|--|--|--|
|13.98|44.42|武汉市洪山区|城镇住宅用地|招拍挂|2,588.00|
|6.99|11.19|苏州|居住用地|招拍挂|16,627.00|
|1.96|4.50|上海奉贤南桥新城|商住用地|股权收购|--|
|4.60|10.13|杭州市余杭区|住宅用地|招拍挂|18,200.00|
|15.05|44.38|重庆市南岸区|城镇住宅用地、商业用地|招拍挂|2,636.40|
|3.43|11.67|四川绵阳游仙区|城镇住宅用地、商业用地|招拍挂|3,587.00|
|6.99|24.45|四川绵阳游仙区|城镇住宅用地、商业用地|招拍挂|3,587.00|
|2.35|4.69|上海青浦区|居住用地|招拍挂|30,106.74|
|5.39|24.59|成都市龙泉驿区|商住用地|股权收购|--|
|22.50|80.84|武汉市洪山区|城镇住宅用地|招拍挂|2,097.00|
|0.29|1.15|重庆渝北区|城镇住宅用地|在建工程转让|--|
|6.71|7.38|南京句容宝华|商住用地|股权收购|--|
|2.02|4.81|成都市武侯区|商住用地|股权收购|--|
|0.82|2.85|重庆市江北区|商住用地|招拍挂|5,260.00|
|93.08|277.05|--|--|--|--|
|5.67|10.20|江苏省太仓市|城镇住宅|招拍挂|3,785.00|
|2.64|10.56|重庆市大渡口区|城镇住宅|招拍挂|3,542.00|
|8.31|20.76|--|--|--|--|

资料来源：公司提供
截至 2017年 3月底，公司持有的土地储备中，待开发土地面积合计 164.59万平方米，规划计容建筑面积合计391.73万平方米，以重庆、武汉和成都为主，公司在重庆持有待开发规划计容
建筑面积 150.66万平方米（占比38.46%）；在武汉持有待开发规划计容建筑面积 125.26万平方
米（占比31.98%）；在成都持有待开发规划计容建筑面积46.35万平方米（占比11.83%）。另外，
公司在上海、南京、杭州、苏州和绵阳等地也拥有一定量土地储备。根据公司过往的开发节奏，
重庆市迪马实业股份有限公司 11
目前待开发土地规模尚能满足未来4~5年开发需求。
表4截至2017年3月底公司持有的土地储备情况（单位：平方米，%）
||||
|-|-|-|
|持有待开发土地面积|占比|规划计容建筑面积|
|6.65|4.04|23.04|
|16.96|10.31|46.35|
|4.26|2.59|7.57|
|6.87|4.18|12.13|
|36.48|22.16|125.26|
|7.71|4.69|12.39|
|4.60|2.80|10.13|
|79.64|48.39|150.66|
|1.41|0.85|4.22|
|164.59|100.00|391.73|

资料来源：公司提供，联合评级整理。
总体看，2016年以来，公司坚持调整城市布局结构，逐步扩大华中、华东等重要核心城市占比，快速推进优势区域布点。公司目前持有的土地储备多位于直辖市、省会以及经济较发达的城市，储备质量较好；公司目前土地储备规模能满足公司未来几年的开发需求。
（2）项目开发情况
从项目开发情况来看，2016年，公司新开工项目7个；新开工面积49.65万平方米，较上年大幅下降53.60%，主要系 2016年公司继续强调去库存，以解决不良库存去化为核心，放缓了开发节奏所致；公司竣工面积163.21万平方米，较上年下降18.74%。2017年1~3月，公司新开工项目1个，新开工面积16.65万平方米，竣工面积0.50万平方米。截至2017年3月底，公司在建面积104.41万平方米。
表52015~2017年3月公司房地产项目开发情况
|||
|-|-|
|2015年|2016年|
|5|7|
|107.00|49.65|
|200.86|163.21|
|201.82|88.26|

资料来源：公司提供
截至2017年3月底，公司在建项目16个，主要位于重庆、成都、武汉、上海和苏州。在建项目总投资金额 420.05亿元，已投资金额 207.11亿元，尚需投资 212.96亿元。公司未来资本支出压力大。
表6截至2017年3月底公司在建项目投资情况（单位：亿元）
||||
|-|-|-|
|地区|总投资金额|已投资金额|
|上海|26.66|24.5|
|上海|7.74|5.04|
|苏州|29|21.22|
|上海|43.7|26.07|
|武汉|26.28|20.87|
|武汉|10.72|8.79|

重庆市迪马实业股份有限公司 12
||||
|-|-|-|
|武汉|14.3|12.19|
|重庆|33.46|16.41|
|重庆|22.32|14.5|
|重庆|41.82|0.88|
|重庆|1.27|0.55|
|重庆|75.23|27.72|
|重庆|37.47|6.5|
|成都|23.09|11.59|
|成都|14.24|5.81|
|成都|12.75|4.47|
|--|420.05|207.11|

资料来源：公司提供
总体看，2016年以来，公司继续强调去库存，以解决不良库存去化为核心，放缓了开发节奏；
公司目前在建项目尚需投资金额较大，公司未来面临一定的资本支出压力。
（3）项目销售情况
2016年，公司继续强调“去库存”，以解决不良存货去化为重心；公司建立以利润为导向的营销考核机制，根据货值规划、定价、调价、质量综合评定优化营销机制，定期动态分析困难品存货及制定解决方案。从销售数据看，2016年，公司协议销售面积117.96万平方米，协议销售金额131.20亿元，分别同比大幅增长58.17%和89.73%，主要系2016年房地产行业景气度回升以及公司达预售条件项目增加所致。2016年，公司房地产项目协议销售均价11,122.59元/平方米，较上年增长19.96%，主要系 2016年房地产市场回暖，房地产项目销售均价普遍上涨所致。结转方面，2016年，公司房地产业务结转收入 133.04亿元，结转面积 144.62万平方米，分别同比大幅增长98.15%和84.84%，主要系重庆、武汉和上海区域的多个项目竣工交付，实现收入结转所致。
2017年1~3月，公司协议销售面积20.74万平方米，协议销售金额20.69亿元，协议销售均价9,974.72元/平方米；公司实现房地产结转收入13.03亿元。
表72015~2017年3月公司项目销售情况
|||
|-|-|
|2015年|2016年|
|74.58|117.96|
|69.15|131.20|
|9,271.92|11,122.59|
|78.24|144.62|
|67.14|133.04|

资料来源：公司提供
截至2017年3月底，公司项目总可售面积769.08万平方米，已预售面积447.99万平方米，可供出售面积（已拿到预售证，尚未签约面积）115.70万平方米，根据公司过往销售节奏，基本可以满足公司一年的销售需求。
表8截至2017年3月底公司房地产项目可售情况（单位：万平方米）
|||||
|-|-|-|-|
|区域|项目业态|总可售面积|已预售面积|
|上海|住宅、商业|15.81|10.43|
|上海|住宅、商业|3.36|2.64|
|武汉|住宅、商业|26.37|21.48|

重庆市迪马实业股份有限公司 13
|||||
|-|-|-|-|
|武汉|住宅、商业|16.03|13.12|
|武汉|住宅、底商|27.01|21.40|
|武汉|住宅、商业|22.28|18.24|
|重庆|住宅、商业|29.68|14.42|
|重庆|住宅、商业|51.11|10.45|
|重庆|住宅、商业|25.29|21.34|
|重庆|住宅、商业|32.77|30.49|
|重庆|住宅、商业|17.58|11.55|
|重庆|住宅、商业|122.77|111.39|
|重庆|住宅、商业|45.87|27.73|
|重庆|住宅、商业|17.12|15.66|
|重庆|住宅、商业|93.21|7.07|
|重庆|住宅、商业|1.61|0.93|
|成都|住宅、商业|27.89|18.04|
|成都|住宅、商业|65.29|21.54|
|成都|住宅、商业|16.55|10.26|
|成都|住宅、商业|28.50|4.75|
|成都|住宅、商业|30.78|10.35|
|成都|住宅、商业|52.20|44.71|
|--|--|769.08|447.99|

资料来源：公司提供
总体看，2016年，得益于房地产行业回暖以及公司以去库存为重心的经营策略，公司房地产协议销售规模大幅增长；目前，公司项目可售面积可满足未来一年左右的销售需求。
3．专用车业务
公司专用车业务主要由全资子公司重庆迪马工业有限责任公司（以下简称“迪马工业”）运营。2016年，公司专用车实现销售收入8.82亿元，同比下降4.56%，主要系防弹运钞车和公路养护车销量下滑所致。
表9迪马工业2015~2016年收入构成及毛利率情况（单位：万元，%）
||||||
|-|-|-|-|-|
|2015年|||||
|营业收入|占比|毛利率|营业收入|占比|
|42,492.67|45.98|26.24|38,017.66|43.10|
|39,560.87|42.80|33.86|39,643.81|44.94|
|6,532.45|7.07|18.09|3,481.16|3.95|
|3,838.68|4.15|16.27|7,063.87|8.01|
|92,424.68|100.00|28.51|88,206.50|100.00|

资料来源：公司提供
从专用车产品结构来看，2016年，公司专用车销售仍然以防弹运钞车和系统集成车为主，两者销售收入合计占比为88.04%，基本维持上年水平。2016年，防弹运钞车实现销售收入 3.80亿元，同比下降10.53%，主要系订单量有所下降所致；系统集成车销量维持稳定；公路养护车销售
收入0.35亿元，同比大幅下降46.71%，主要系公司调整产品结构，逐步减少低毛利率产品的生产
所致；航空专用车销售收入大幅增长84.02%至0.71亿元，主要系公司调整产品结构，拓展战略产
重庆市迪马实业股份有限公司 14
品所致。毛利率方面，2016年，公司专用车业务毛利率26.71%，较上年变动不大。2017年1~3月，公司专用车实现销售收入7,665.21万元，专用车业务毛利率为26.26%，变动不大。
总体看，2016年，公司调整了产品结构，逐渐减少竞争激烈毛利率较低的公路养护车的生产规模，而同时拓展战略产品航空专用车的规模，公司专用车业务收入和毛利率同比变动不大。
原材料采购
迪马工业的主要采购项目有汽车底盘、钢材、铝材、防弹/防爆玻璃、各类汽车配件等。迪马工业生产成本中底盘占比为60%以上，其次为防弹玻璃、钢板、电子电器等改制材料，占比约30%，人工制造费用占比合计约6%。
2016年，迪马工业采购模式未发生化，迪马工业与供应商建立了长期的战略合作关系，双方互利互惠，迪马工业的物料采购价格基本随行就市，供应商物料质量稳定可靠、售后服务良好。
从供应商集中度看，前五大供应商采购金额合计占比20.30%，供应商集中度一般。
总体看，2016年，迪马工业主要采购项目及采购模式未发生较大变化，其与主要供应商建立了长期稳定的合作关系，供应保障能力较强。
生产和销售情况
经过多年沉淀，迪马工业已发展成国内最大的防弹运钞车研发、生产、销售基地。2016年，迪马工业的专用车生产模式依然是以销定产，专用车产能较上年减少1,100辆，主要系公司调整产品结构，逐步退出竞争激烈的环卫车市场，收缩环卫车的产能所致。2016年，公司专用车产量和销量分别为3,236辆和3,305辆，分别同比下降28.55%和28.88%，主要系公司逐步退出环卫车市场，环卫车产量和销量减少所致。2016年公司产能利用率为53.93%，较上年下降9.86个百分点，产销率基本维持上年水平。
表102015~2016年迪马工业专用车车产能及产量情况（单位：辆，%）
||
|-|
|2015年|
|7,100|
|4,529|
|4,647|
|63.79|
|102.61|

资料来源：公司提供
迪马工业专用车客户主要为国内大型保安公司及企事业单位，具有经营稳定特性，涉及产品主要为防弹运钞车及通讯指挥车。迪马工业凭借较强的技术实力及优异的产品性能和多年的市场开拓和销售经验，与客户建立了长期稳定的合作关系。从销售集中度来看，2016年，前五大客户销售金额合计为1.38亿元，占专用车业务销售总额比重为15.70%，销售集中度不高，公司单一客户依赖度不高。
从销售货款结算看，公司给予下游客户的结算条件较为宽松，并根据具体情况对不同客户采取不同的货款结算方式，主要以现金结算为主，按照合同预收一定比例的货款。
总体看，2016年，公司主动调整专用车产品结构，逐步退出环卫车市场，公司公路养护车产销量有所下降，对公司专用车业务产生一定影响。
重庆市迪马实业股份有限公司 15
4．经营关注
（1）房地产市场风险
房地产市场发展结构性分化严重，一线城市和热点二线城市开发商竞争激烈，各类资源争夺压力大。公司战略发展城市多数分布于一二线热点城市，种类繁多的限购限贷、土地出让、楼市调控、市场监管政策可能继续维持或加剧，在竞争激烈的二线城市获取优质土地成本越来越高，对公司土地拓展、成本控制、销售、利润空间等带来一定的市场风险。
（2）在建项目资金风险
公司在建项目较多，规模较大，考虑到2016年公司获得土地较多，未来公司仍面临一定的资金压力。
5．未来发展
2017年，房地产业务方面，公司坚定实施沿长江经济带核心城市布局的战略，逐步扩大华东、华中城市及长三角区域占比并外延辐射，快速推进优质城市精选深耕，加大核心城市纵深发展。
丰富土地获取方式，大幅增加并购项目货值比例，从而提升并购体系综合能力，获取低成本、高利润空间的土地储备。全方位多维度寻求具备区域特色及优势的业务及资金资源，助推公司创新融资合作、拿地资金支持、产品销售推广及业务衍生新领域（如教育）的引进。进一步完善产品线，力推三宅一品的项目落地及四大明星品牌的升级优化，从客户体验、敏感触点，磐石品质、创新引领等多方面充实及稳固产品优势，强化产品溢价及保底能力。继续加快不良资产去化，组建专业团队、完善销售计划、考核指标、激励机制减少存货比例，最终实现业绩“有预期的增长”。
专用车业务方面，公司围绕夯实基础、聚焦产品的运营战略，从降低成本、提升效率、稳定质量上落地，逐步提升产品竞争力，快速响应和支持市场，以应对面临的市场环境的变化和经营目标的挑战。经营服务、内控管控、财务资源和人力资源建设上支持内部运营和市场扩展，支持经营目标的实现；深耕客户资源，通过市场管理体系建设、人员优化、渠道的构建优化和能力整合提升，发挥协同能力，通过提升市场占有率和新产品收入增长达到收入目标；从产品定型源头开始，投入改善资源，管理提升，提升毛利率、交期，建立成本领先优势，降低产品质量损失，达到利润支撑目标。公司将军用产品作为业务重点发展方向，积极推进募投项目的实施，进一步提升公司军用产品的研制、承制能力，为力争成为军民融合标杆企业奠定坚实基础。
总体看，公司房地产板块沿长江经济带核心城市布局战略发展规划清晰可行；公司专用车板块将通过提升市场占有率和新产品收入增长达到收入目标。公司整体战略符合行业发展趋势，密切结合自身特点，对未来几年公司的生产经营提供了切实可行的指引。
六、财务分析
公司提供的2016年财务报表已经立信会计师事务所（特殊普通合伙）审计，并出具了标准无保留意见的审计报告。公司按照财务部颁布的《企业会计准则—基本准则》及其后颁布的企业会计准则应用指南、企业会计准则解释及其他相关规定，以及中国证监会《公开发行证券的公司信息披露编报规则第15号—财务报告的一般规定》的披露规定编制财务报表。2016年12月，财政部发布了《增值税会计处理规定》，公司按照新的规定执行并对会计政策作相应变更。2016年，公司非同一控制下合并企业3家，处置子公司2家，同时公司新设子公司5家。该等子公司的资产及净资产规模相对较小，合并范围的变化对公司财务数据的影响不大，财务数据仍具有可比性。
截至2016年底，公司合并口径资产总额304.99亿元，负债合计229.36亿元，所有者权益（含少
重庆市迪马实业股份有限公司 16
数股东权益）合计75.63亿元，其中归属于母公司的所有者权益67.68亿元。2016年，公司合并口径实现营业收入142.69亿元，净利润（含少数股东损益）7.71亿元，其中归属于母公司所有者的净利润7.77亿元；经营活动产生的现金流量净额12.77亿元，现金及现金等价物净增加额3.49亿元。
截至2017年3月底，公司合并口径资产总额328.14亿元，负债合计251.65亿元，所有者权益（含少数股东权益）合计76.49亿元，其中归属于母公司的所有者权益68.53亿元。2017年1~3月，公司合并口径实现营业收入14.19亿元，净利润（含少数股东损益）0.81亿元，其中归属于母公司所有者的净利润0.85亿元；经营活动产生的现金流量净额2.70亿元，现金及现金等价物净增加额14.56亿元。
1．资产及负债结构
（1）资产
截至 2016年底，公司资产总额 304.99亿元，较年初增长13.92%，主要系流动资产的增长所致；其中流动资产占95.78%，非流动资产占4.22%，资产结构较年初变化不大。
截至 2016年底，公司流动资产 292.11亿元，较年初增长12.13%，主要系应收账款和其他应收款的增长所致；主要由货币资金（占比13.47%）、应收账款（占比4.69%）、其他应收款（占比9.47%）和存货（占比69.54%）构成。
截至2016年底，公司货币资金余额 39.36亿元，较年初增长15.40%，主要系 2016年公司房地产项目销售规模增加，销售回款增加所致；其中因抵押、质押或冻结等使用受限以及存放在境外且资金汇回受限的货币资金合计8.85亿元，占比22.48%。
截至 2016年底，公司应收账款账面价值 13.71亿元，较年初大幅增长283.96%，主要系公司房地产项目分期付款销售业务规模增加所致。截至2016年底，公司应收账款余额13.95亿元，计提坏账准备 0.23亿元，计提比例1.68%。其中单项金额重大并单独计提坏账准备的应收账款余额0.05亿元（占比0.39%），计提比例50.00%。按账龄组合计提坏账准备的应收账款余额 13.79亿元（占比98.87%），计提比例0.76%；其中1年以内应收账款余额13.23亿元，计提比例0.50%；
1~2年余额 0.36亿元，计提比例3.00%；2~3年余额 0.13亿元，计提比例10.00%；3年以上余额 0.07亿元，计提比例20.00%。单项金额不重大但单独计提坏账准备的应收账款余额 0.10亿元，已全额计提坏账准备。总体看，公司应收账款账龄较短，且坏账准备计提较为充分，发生坏账的风险较小。
截至 2016年底，公司其他应收款账面价值 27.66亿元，较年初大幅增长106.55%，主要系合作开发房地产项目的往来款及借款增加所致。其中，无信用风险组合余额 21.13亿元（占比76.09%），构成主要是保证金及押金以及关联单位之间的往来款项，未计提坏账准备；按账龄组合计提坏账准备的其他应收款余额6.62亿元，计提比例1.31%，其中1年以内余额5.93亿元（计提比例0.50%），1~2年余额0.35亿元（计提比例3.00%），2~3年余额0.21亿元（计提比例10.00%）， 3年以上余额 0.13亿元（计提比例20.00%）；单项金额不重大但单独计提坏账准备的其他应收款余额 0.02亿元，已全额计提坏账准备。从集中度看，按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款余额合计17.65亿元（占比63.57%），账龄均在1年以内，构成主要是关联方往来款以及应收深圳市索宝数码科技有限公司股权转让款，公司其他应收款集中度较高。
截至2016年底，公司存货账面余额203.44亿元，计提跌价准备0.30亿元，账面价值203.14亿元，较年初微幅增长0.44%。公司存货主要由房地产开发产品（占比26.78%）和开发成本（占比72.77%）构成。公司计提的存货跌价准备中，对房地产开发产品计提0.26亿元（占比87.99%）。
重庆市迪马实业股份有限公司 17
考虑到公司目前存货主要位于直辖市、省会以及经济较发达的城市，公司存货跌价准备计提比例尚可。
截至2016年底，公司非流动资产12.87亿元，较年初大幅增长78.82%，主要系递延所得税资产和其他非流动资产的增长所致；主要由可供出售金融资产（占比11.92%）、长期股权投资（占比17.44%）、固定资产（占比10.17%）、递延所得税资产（占比31.21%）和其他非流动资产（占比14.37%）构成。
截至2016年底，公司可供出售金融资产1.54亿元，较年初大幅增长207.00%，主要系2016年9月公司认缴宁波保利科技防务股权投资中心（有限合伙）2.00亿元，认缴比例39.92%，实缴1.00亿元所致。
截至2016年底，公司长期股权投资2.25亿元，较年初大幅增长94.12%，主要系2016年公司对合营及联营公司追加投资所致。2016年，公司长期股权投资权益法下确认的投资收益合计为234.50万元。
截至 2016年底，公司固定资产 1.31亿元，较年初变动较小；固定资产成新率59.78%，成新率一般。
截至 2016年底，公司递延所得税资产 4.02亿元，较年初大幅增长58.03%，主要系房地产预售利润增加所致。
截至 2016年底，公司其他非流动资产 1.85亿元，较年初大幅增长428.57%，主要系 2016年子公司重庆迪马工业有限责任公司向三峡人寿保险股份有限公司筹备工作组预付筹建三峡人寿保险股份有限公司15%股权款项1.50亿元所致。
截至2016年底，公司所有权或使用权受到限制的资产合计40.07亿元，占资产总额的比重13.14%，受限资产占比较小。
截至2017年3月底，公司资产总额328.14亿元，较年初增长7.59%，主要系流动资产增长所致。资产构成中，流动资产占比96.14%，非流动资产占比3.86%。公司流动资产315.47亿元，较年初增长8.00%，主要系货币资金大幅增长所致。公司货币资金53.55亿元，较年初大幅增长36.05%，主要系公司长期借款增加所致；公司应收账款6.79亿元，较年初大幅下降50.49%，主要系房地产分期付款销售业务收回部分分期款所致；公司其他应收款38.15亿元，较年初大幅增长37.94%，主要系 2017年一季度公司新增土地储备导致拍地保证金增加所致。公司资产构成中，其他科目均较年初变动较小。
总体看，2016年，公司资产规模有所增长；资产构成仍以流动资产为主，公司货币资金充裕，资产受限程度不高；但同时也需关注到应收账款和其他应收款规模大幅增长对公司资金形成较大的占用。整体看，公司资产质量尚可。
（2）负债及所有者权益
负债
截至2016年底，公司负债合计229.36亿元，较年初增长11.71%，流动负债和非流动负债均有所增长；其中流动负债占69.83%，非流动负债占30.17%，负债结构较年初变动较小。
截至2016年底，公司流动负债160.17亿元，较年初增长14.57%，主要系短期借款和其他应付款的增长所致；主要由短期借款（占比16.86%）、应付账款（占比19.61%）、预收款项（占比36.41%）、应交税费（占比5.56%）和其他应付款（占比10.11%）构成。
截至2016年底，公司短期借款27.01亿元，较年初大幅增长40.59%；其中质押借款占比18.51%、抵押借款占比4.66%、保证借款占比76.83%。
重庆市迪马实业股份有限公司 18
截至 2016年底，公司应付账款 31.41亿元，较年初增长19.39%，主要系随着房地产开发规模的扩大，公司应付工程款增长所致。
截至 2016年底，公司预收款项58.31亿元，较年初下降5.14%，主要系 2016年公司竣工交付项目较多，预收款项结转收入规模较大所致。
截至2016年底，公司应交税费8.91亿元，较年初大幅增长121.65%，主要系公司业务规模扩大导致的应交增值税、土地增值税和企业所得税增长所致。
截至2016年底，公司其他应付款16.20亿元，较年初大幅增长241.63%，主要系合作项目少数股东借款及员工股权激励回购义务往来款增加所致。截至2016年底，公司其他应付款中属于有息债务的金额为2.89亿元，本报告已将其计入短期债务。
截至2016年底，公司非流动负债69.19亿元，较年初小幅增长5.61%，主要系长期应付款增加所致；主要由长期借款（占比16.66%）和应付债券（占比77.51%）构成。截至2016年底，公司长期借款11.52亿元，较年初大幅减少67.27%；应付债券53.63亿元，较年初大幅增长79.91%；
长期借款和应付债券规模此消彼长，主要系公司2016年合计发行了30亿元的债券，并对部分长期借款进行了债务置换所致。2016年初，公司无长期应付款，截至 2016年底，公司长期应付款3.07亿元，主要系2016年公司发行了资产支持证券所致，本报告已将相应长期应付款计入债务。
截至2016年底，公司全部债务112.94亿元，较年初增长15.43%，其中短期债务占39.19%，长期债务占60.81%，债务结构较年初变动较小。截至 2016年底，公司资产负债率、全部债务资本化率和长期债务资本化率分别为75.20%、59.89%和47.42%，分别较年初下降1.49个百分点、3.17个百分点和3.60个百分点，但仍可控。
截至2017年3月底，公司负债合计251.65亿元，较年初增长9.72%，流动负债和非流动负债均有所增长。公司流动负债占比68.11%，非流动负债占比31.89%，负债结构较年初变动不大。
截至2017年3月底，公司流动负债171.40亿元，较年初增长7.01%，主要系预收款项大幅增长所致；公司预收款项71.84亿元，较年初大幅增长23.19%，主要系2017年一季度公司项目预售房款回款金额增加所致。公司非流动负债80.25亿元，较年初增长15.99%，主要系长期借款增长所致；
公司长期借款22.71亿元，较年初大幅增长97.11%。公司负债构成中，其他科目较年初变动不大。
截至2017年3月底，公司全部债务合计130.37亿元，较年初增长15.43%，主要系长期借款增加所致；其中短期债务51.09亿元（占比39.19%），长期债务79.28亿元（占比60.81%），债务结构较年初变动不大。截至2017年3月底，公司资产负债率、全部债务资本化比率和长期债务资本化比率分别为76.69%、63.02%和50.90%，分别较年初上升1.49个百分点、3.13个百分点和3.47个百分点，公司债务负担有所加重。
根据公司2017年5月6日《关于2017年当年累计新增借款的公告》，截至2017年4月底，公司借款余额（含发行债券）为人民币136.14亿元，较2016年末借款余额107.90亿元增加28.24亿元，公司当年累计新增借款超过2016年末净资产75.63亿元的20%。联合评级将持续关注公司经营及财务情况，以便全面分析并及时评估公司的主体及所发行债券的信用水平。
总体看，2016年以来，随着公司房地产业务规模的扩大，公司负债规模有所上升；公司发行公司债券对长期借款进行了部分置换，目前债务负担较重但仍可控。
所有者权益
截至2016年底，公司所有者权益合计75.63亿元，较年初增长21.20%，主要系未分配利润的增长以及少数股东权益增长所致，其中归属于母公司的所有者权益占89.48%。截至2016年底，公司归属于母公司的所有者权益67.68亿元，其中，股本占35.74%，资本公积占36.22%，盈余公
重庆市迪马实业股份有限公司 19
积占1.97%，未分配利润占29.65%。
2016年，公司以9月6日为限制性股票授予日，首次向158名激励对象按3.32元/股的价格授予共计8,000万股限制性股票；实际授予人数为151人，授予股数为7,299.80万股。得益于此，截至2016年底，公司股本较年初增长3.11%至24.19亿元；公司实际收到151名股权激励对象缴纳的人民币2.44亿元，除新增股本部分外，剩余计入资本公积，公司资本公积较年初增长6.80%至24.51亿元。
若限制性股票在解锁期未满足解锁条件，公司则按约定回购价格人民币3.32元/股回购并注销。
因此，在授予日，公司对限制性股票的回购义务按约定回购价格分别确认库存股2.42亿元，以及其他应付款2.42亿元。截至2016年底，公司库存股2.42亿元。
截至2016年底，公司未分配利润20.07亿元，较年初大幅增长43.32%，主要系2016年公司利润增长，留存利润相应增长所致。
截至2016年底，公司少数股东权益7.96亿元，较年初大幅增长733.83%，主要系2016年公司非全资子公司的少数股东投资增加所致。
截至2017年3月底，公司所有者权益76.49亿元，较年初微幅增长1.14%。公司股本、资本公积以及盈余公积均较年初无变动。
总体看，2016年，得益于公司实施股票激励计划以及对合营和联营公司的投资增加，公司所有者权益有所增长；所有者权益中，股本及资本公积占比较大，所有者权益结构稳定性较好。
2．盈利能力
2016年，公司实现营业收入142.69亿元，同比大幅增长84.57%，主要系2016年房地产业务结转的收入规模大幅增长所致；实现营业利润 10.92亿元，同比大幅增长58.05%，主要系收入规模大幅增长所致；实现净利润7.71亿元，同比增长65.58%，其中归属于母公司所有者的净利润 7.77亿元。2016年，公司营业利润率为12.30%，较上年下降 8.17个百分点，主要系房地产行业营改增影响以及本年结转项目的业态毛利率也较上年有所下降所致。
从期间费用来看，2016年，公司费用总额 8.57亿元，同比增长15.56%，主要系销售费用大幅增长所致。其中，销售费用同比大幅增长37.16%至4.87亿元，主要系随着房地产销售签约金额增长，销售费用相应增长所致；管理费用同比增长12.56%，主要系管理规模增长所致；财务费用同比下降30.64%，主要系公司通过发行债券、资产支持证券等调整债务结构，降低了融资成本所致。销售费用占费用总额的56.84%，公司费用总额仍以销售费用为主。公司费用收入比为6.01%，较上年下降3.59个百分点，公司费用控制能力较强。
从利润构成来看，2016年，公司投资收益2.19亿元，主要是处置长期股权投资产生的收益，公司投资收益占营业利润的比重为20.06%，对公司利润水平有较大影响。2016年，公司营业外收入和营业外支出分别为 0.22亿元和 0.13亿元，占利润总额的比重分别为1.99%和1.18%，营业外收支对利润水平的影响很小。
从盈利指标来看，2016年，公司总资本收益率为5.10%，总资产报酬率为4.33%，净资产收益率为11.18%，较上年分别上升1.02个百分点、0.88个百分点和3.64个百分点，公司盈利能力有所上升。
2017年1~3月，公司实现营业收入14.19亿元，净利润0.81亿元。
总体看，2016年，得益于房地产业务结转规模的增长，公司营收水平大幅增长；公司费用控制能力较强；盈利能力有所上升。
重庆市迪马实业股份有限公司 20
3．现金流
从经营活动来看，2016年，公司经营活动现金流入 142.51亿元，同比大幅增长50.44%，主要系公司房地产签约销售金额大幅增长所致；经营活动现金流出129.73亿元，同比增长39.28%；
经营活动现金流量净额 12.77亿元，同比增长710.42%。公司现金收入比率为93.25%，较上年下降23.06个百分点。
从投资活动来看，2016年，公司投资活动流入现金10.64亿元，同比增长24.28倍，主要系收回投资3.96亿元、处置子公司及其他营业单位收到现金2.37亿元以及收回东海证券股权保证金4.00亿元所致；公司投资活动流出现金21.44亿元，同比大幅增长39.66%，主要系投资东海证券、保利科技防务公司以及上海绿叶迪马医疗公司等支付的现金大幅增长所致；公司投资活动现金流量净额为-10.81亿元。
从筹资活动来看，2016年，公司筹资活动流入现金115.39亿元，同比增长17.39%，主要系公司实施股票激励计划以及少数股东股权投资增加导致吸收投资流入现金大幅增长所致；筹资活动流出现金113.88亿元，同比增长20.29%，主要系偿还债务规模增加所致；筹资活动现金流量净额1.52亿元。
2017年1~3月，公司经营活动现金流量净额为2.70亿元，投资活动现金流量净额1.60亿元，筹资活动现金流量净额10.26亿元，现金及现金等价物净增加额14.56亿元。
总体看，2016年，得益于公司房地产销售规模大幅增长，经营活动现金净流入规模大幅增长；公司仍有较大规模的投资活动；筹资活动对公司资金形成一定补充；考虑到公司在建项目规模较大，公司仍面临一定的筹资需求。
4．偿债能力
从短期偿债能力指标来看，截至2017年3月底，公司流动比率和速动比率分别为1.84倍（年初为1.82倍）和0.63倍（年初为0.56倍），较年初变化不大；现金短期债务比由年初的0.88倍提升至 1.05倍；经营现金流动负债比率由年初的7.97%下降至1.57%。整体看，公司短期偿债能力较强。
从长期偿债能力指标来看，2016年，公司EBITDA为12.59亿元，较上年大幅增长41.57%，主要系利润总额大幅增长所致；主要由利润总额（占87.46%）和计入财务费用的利息支出（占11.07%）构成；EBITDA利息倍数和 EBITDA全部债务比分别由上年的 1.04倍和 0.08倍上升至1.57倍和0.11倍，EBITDA对利息的保障程度尚可，对全部债务的保障程度一般；整体看，公司长期偿债能力一般。
截至2017年3月底，公司共获得银行授信额度265.57亿元，未使用的授信额度为220.81亿元，公司间接融资渠道畅通；公司作为上市公司，直接融资渠道畅通。
根据公司提供的中国人民银行企业信用报告（机构信用代码：G10500108000023802），截至2017年5月9日，公司无未结清不良和关注类信贷信息记录。
截至2017年3月底，公司对外担保余额合计14.31亿元，均为对联营公司的担保。公司对外担保余额占净资产的比率为18.71%，或有负债风险一般。
截至2017年3月底，公司不存在重大未决诉讼、仲裁事项。
总体看，2016年，公司短期偿债能力较强，但长期偿债能力一般；考虑到公司目前房地产项目区域位置较好，未来随着公司在建项目的销售结转，公司收入水平有望增长。整体看，公司偿债能力较强。
重庆市迪马实业股份有限公司 21
七、公司偿债能力分析
从资产情况来看，截至2016年底，公司现金类资产（货币资金、以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产、应收票据）达39.48亿元，约为“15迪马债”本金（20.00亿元）的 1.97倍，公司现金类资产对“15迪马债”本金的覆盖程度高；净资产达 75.63亿元，约为“15迪马债”本金（20.00亿元）的 3.78倍。公司较大规模的现金类资产和净资产能够对“15迪马债”本金的按期偿付起到良好的保障作用。
从盈利情况来看，2016年，公司 EBITDA为 12.59亿元，约为“15迪马债”本金（20.00亿元）的0.63倍，EBITDA对“15迪马债”本金的覆盖程度高。
从现金流情况来看，2016年，公司经营性活动产生的现金流入142.51亿元，约为“15迪马债”本金（20.00亿元）的 7.13倍，公司经营活动现金流入量对“15迪马债”本金的覆盖程度较好。
综合上述分析，并考虑到公司作为上市公司，在融资渠道、品牌声誉、土地储备等方面具有优势，公司对“15迪马债”的偿还能力较强。
八、综合评价
2016年，公司在房地产业务方面，快速推进优势区域布局，扩大华中、华东等重要核心城市占比；得益于房地产行业回暖以及多个项目竣工交付，公司房地产业务收入规模大幅增长；同时公司以“去库存”为重心，房地产签约销售金额大幅增长。专用车业务方面，公司调整产品结构，减少低毛利率产品的产能规模，专用车业务整体营业收入变动不大。联合评级也关注到房地产行业受政策调控影响较大，公司在建项目未来资本支出压力大，债务负担仍属较重等因素可能对公司信用水平带来的不利影响。
公司房地产项目主要位于直辖市、省会以及经济较发达的地区，项目储备质量较好，未来随着公司在建项目的陆续销售，公司收入较有保障，联合评级对公司的评级展望为“稳定”
综上，联合评级维持公司主体信用等级为“AA”，评级展望维持“稳定”；同时维持“15迪马债”的债项信用等级为“AA”。
重庆市迪马实业股份有限公司 22
附件1重庆市迪马实业股份有限公司
主要财务指标
|||
|-|-|
|2015年|2016年|
|267.72|304.99|
|62.40|75.63|
|41.52|44.72|
|65.02|68.22|
|106.54|112.94|
|77.31|142.69|
|4.66|7.71|
|8.89|12.59|
|1.58|12.77|
|22.43|16.15|
|0.30|0.57|
|0.31|0.50|
|116.30|93.25|
|4.08|5.14|
|3.45|4.33|
|7.54|11.18|
|20.47|12.30|
|9.59|6.01|
|76.69|75.20|
|63.06|59.89|
|51.03|47.42|
|1.04|1.57|
|0.08|0.11|
|1.86|1.82|
|0.42|0.56|
|0.82|0.88|
|1.13|7.97|
|0.44|0.63|

注：1、本报告中数据不加特别注明均为合并口径。2、本报告中部分合计数与各相加数之和在尾数上存在差异，系四舍五入造成；除特别说明外，均指人民币。3、EBITDA/待偿本金合计=EBITDA/本报告所跟踪债项合计待偿本金。4、2016年，公司长期应付款为发行的资产支持证券，本报告已将其计入长期债务；其他应付款中有息债务部分，本报告已将其计入短期债务。
重庆市迪马实业股份有限公司 23
附件 2有关计算指标的计算公式
指标名称 计算公式
增长指标
（1）2年数据：增长率=（本期-上期）/上期×100%
年均增长率
（2）n年数据：增长率=[(本期/前n年)^（1/(n-1)）-1]×100%
经营效率指标
应收账款周转率营业收入/[(期初应收账款余额+期末应收账款余额)/2]
存货周转率营业成本/[(期初存货余额+期末存货余额)/2]
总资产周转率营业收入/[(期初总资产+期末总资产)/2]
现金收入比率销售商品、提供劳务收到的现金/营业收入×100%
盈利指标
（净利润+计入财务费用的利息支出）/[（期初所有者权益+期初全部总资本收益率
债务+期末所有者权益+期末全部债务）/2]×100%
（利润总额+计入财务费用的利息支出）/（[期初总资产+期末总资产）总资产报酬率
/2]×100%
净资产收益率净利润/[（期初所有者权益+期末所有者权益）/2]×100%
主营业务毛利率（主营业务收入-主营业务成本）/主营业务收入×100%
营业利润率（营业收入-营业成本-营业税金及附加）/营业收入×100%
费用收入比（管理费用+营业费用+财务费用）/营业收入×100%
财务构成指标
资产负债率负债总额/资产总计×100%
全部债务资本化比率全部债务/（长期债务+短期债务+所有者权益）×100%
长期债务资本化比率长期债务/（长期债务+所有者权益）×100%
担保比率担保余额/所有者权益×100%
长期偿债能力指标
EBITDA利息倍数EBITDA/（资本化利息+计入财务费用的利息支出）
EBITDA全部债务比EBITDA/全部债务
经营现金债务保护倍数经营活动现金流量净额/全部债务
筹资活动前现金流量净额债务保护倍数筹资活动前现金流量净额/全部债务
短期偿债能力指标
流动比率流动资产合计/流动负债合计
速动比率（流动资产合计-存货）/流动负债合计
现金短期债务比现金类资产/短期债务
经营现金流动负债比率经营活动现金流量净额/流动负债合计×100%
经营现金利息偿还能力经营活动现金流量净额/（资本化利息+计入财务费用的利息支出）筹资活动前现金流量净额利息偿还能力筹资活动前现金流量净额/（资本化利息+计入财务费用的利息支出）本期公司债券偿债能力
EBITDA偿债倍数EBITDA/本期公司债券到期偿还额
经营活动现金流入量偿债倍数经营活动产生的现金流入量/本期公司债券到期偿还额
经营活动现金流量净额偿债倍数经营活动现金流量净额/本期公司债券到期偿还额
注：现金类资产=货币资金+以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产+应收票据
长期债务=长期借款+应付债券
短期债务=短期借款+以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债+应付票据+一年内到期的非流动负债
全部债务=长期债务+短期债务
EBITDA=利润总额+计入财务费用的利息支出+固定资产折旧+摊销
所有者权益=归属于母公司所有者权益+少数股东权益
重庆市迪马实业股份有限公司 24
附件 3公司主体长期信用等级设置及其含义
公司主体长期信用等级划分成9级，分别用AAA、AA、A、BBB、BB、B、CCC、 CC和C表示，其中，除AAA级，CCC级（含）以下等级外，每一个信用等级可用“+”、“-”符号进行微调，表示略高或略低于本等级。
AAA级：偿还债务的能力极强，基本不受不利经济环境的影响，违约风险极低；
AA级：偿还债务的能力很强，受不利经济环境的影响不大，违约风险很低；
A级：偿还债务能力较强，较易受不利经济环境的影响，违约风险较低；
BBB级：偿还债务能力一般，受不利经济环境影响较大，违约风险一般；
BB级：偿还债务能力较弱，受不利经济环境影响很大，违约风险较高；
B级：偿还债务的能力较大地依赖于良好的经济环境，违约风险很高；
CCC级：偿还债务的能力极度依赖于良好的经济环境，违约风险极高；
CC级：在破产或重组时可获得保护较小，基本不能保证偿还债务；
C级：不能偿还债务。
长期债券（含公司债券）信用等级符号及定义同公司主体长期信用等级。
重庆市迪马实业股份有限公司 25