信用评级报告声明
中诚信证券评估有限公司（以下简称“中诚信证评”）因承做本项目并出具本评级报告，特此如下声明：
1、除因本次评级事项中诚信证评与评级委托方构成委托关系外，中诚信证评、评级项目组成员以及信用评审委员会成员与评级对象不存在任何影响评级行为客观、独立、公正的关联关系。
2、中诚信证评评级项目组成员认真履行了尽职调查和勤勉尽责的义务，并有充分理由保证所出具的评级报告遵循了客观、真实、公正的原则。
3、本评级报告的评级结论是中诚信证评遵照相关法律、法规以及监管部门的有关规定，依据合理的内部信用评级流程和标准做出的独立判断，不存在因评级对象和其他任何组织或个人的不当影响而改变评级意见的情况。本评级报告所依据的评级方法在公司网站（www.ccxr.com.cn）公开披露。
4、本评级报告中引用的企业相关资料主要由发行主体或/及评级对象相关参与方提供，其它信息由中诚信证评从其认为可靠、准确的渠道获得。因为可能存在人为或机械错误及其他因素影响，上述信息以提供时现状为准。中诚信证评对本评级报告所依据的相关资料的真实性、准确度、完整性、及时性进行了必要的核查和验证，但对其真实性、准确度、完整性、及时性以及针对任何商业目的的可行性及合适性不作任何明示或暗示的陈述或担保。
5、本评级报告所包含信息组成部分中信用级别、财务报告分析观察，如有的话，应该而且只能解释为一种意见，而不能解释为事实陈述或购买、出售、持有任何证券的建议。
6、本次评级结果中的主体信用等级自本评级报告出具之日起生效，有效期为一年。债券存续期内，中诚信证评将根据监管规定及《跟踪评级安排》，定期或不定期对评级对象进行跟踪评级，根据跟踪评级情况决定评级结果的维持、变更、暂停或中止，并按照相关法律、法规及时对外公布。
3 招商局蛇口工业区控股股份有限公司
本期债券概况
概况
表1：本期公司债券概况
发债主体概况
|||
|-|-|
|债券概况||
||招商局蛇口工业区控股股份有限公司2019年面|
|债券名称||
||向合格投资者公开发行公司债券（第二期）|
||本次债券的发行总规模不超过150亿元，采用分|
||期发行方式，本期债券品种一基础发行规模为|
|发行总额|2.5 亿元，品种二基础发行规模为 2.5 亿元，合|
||计基础发行规模为5亿元，可超额配售合计不超|
||过16亿元（含16亿元）。|
||本期债券期限不超过五年（含五年），分为两个|
||品种，品种一为5年期固定利率品种（以下简称|
|债券期限|“品种一”），品种二为3年期固定利率品种（以|
||下简称“品种二”）。两个品种间可以进行相互回|
||拨，回拨比例不受限制。|
||本期债券采用固定利率形式，票面利率将根据网|
|债券利率|下询价簿记结果，由发行人与主承销商按照市场|
||情况确定。|
||本期债券采用单利按年计息，不计复利。每年付|
|偿还方式|息一次，到期一次还本，最后一期利息随本金的|
||兑付一起支付。|
|募集资金|本期债券募集资金扣除发行费用后，拟用于偿还|
|用途|存量债务。|

资料来源：公司提供，中诚信证评整理
余下5%股权。2015年12月30日，招商蛇口吸收
合并招商局地产控股股份有限公司（以下简称“招
行业分析
商地产”），并在深圳交易所挂牌上市，证券简称“招
房地产行业概况
商蛇口”，证券代码001979.SZ。截至 2019年 3月
房地产业是中国经济增长的支柱产业之一，在末，招商局集团直接持有公司58.23%股权、招商局
国民经济发展中起着重要作用。自改革开放以来，轮船持有公司5.18%股权。由于招商局集团系国务
中国房地产行业得到快速发展，国房景气指数持续院国有资产监督管理委员会监管的大型中央企业
提升，并于2007年11月达到历史顶点106.59点。
之一，公司的实际控制人为国务院国资委。
此后，受 2008年次贷危机和紧缩货币政策影响，公司主营社区开发与运营、园区开发与运营、
国内房价出现十年来的首次下跌；2009年随着国家邮轮产业建设与运营三大业务板块。公司业务主要
信贷宽松政策出台，商品房销售情况有所好转；
集中在深圳、上海、北京等一线城市和区域中心城
2010年以来，为抑制房价过快上涨，国务院先后出市，且在华东及华南区域形成较强的区域竞争优
台多项调控政策，房地产市场再次步入调整阶段；
势。
2012年，在中央继续保持从紧政策的同时，地方政截至2018年12月31日，公司总资产4,232.21
府开始积极出台各种政策鼓励合理自住需求，商品亿元，所有者权益（含少数股东权益）1,088.63亿
房销售开始逐步回升；2014年，房地产市场短期供元，资产负债率74.28%；2018年公司实现营业收
过于求，且受价格预期变化等因素影响，房地产市入 882.78亿元，净利润 194.61亿元，经营活动现
场销售下滑，国房景气指数亦随之下降；进入2015金流量净额104.78亿元。
年，随着一系列宽松的行业政策出台，国房景气指截至2019年3月31日，公司总资产4,415.99
数自 2015年 6月开始有所回升并于下半年企稳，
亿元，所有者权益（含少数股东权益）1,151.51亿
上升态势延续至2016年上半年。2016年10月以来
元，资产负债率73.92%；2019年1~3月公司实现
部分重点城市陆续出台限购、限贷等房地产调控政
营业收入 43.50亿元，净利润 26.66亿元，经营活
策，国房景气指数有所调整，但仍较上年同期有所
动现金流量净额-89.65亿元。
4 招商局蛇口工业区控股股份有限公司
上升。2017年以来国房景气指数持续上行，于2017 松，加之外部融资环境持续收紧，房企为尽快回笼年12月达到101.72点，但3月以来受部分城市不 资金，加快房地产开发建设节奏，2018年全国房地断加大房地产调控力度影响，景气指数上升增速出 产开发投资较上年同期增长9.53%至120,264亿元，现明显回落。进入 2018年，各线城市调控政策持 增速较上年同期上升2.49个百分点。
续高压，1~4月国房景气度持续回落，但得益于 4 房地产开发投资资金的到位情况方面，月份央行定向降准改善外部资金流动性，5~9月期 2016~2018年房地产开发企业到位资金分别为间国房景气度有所回升，9月份上涨至102.01点。 144,214亿元、156,053亿元和 165,963亿元，年均9~12月，国房景气指数小幅回落，12月为 101.85 复合增长率7.3%；同期增速分别为15.2%、8.2%和点，比9月份下降0.16点。 6.4%。从资金来源来看，房企资金来源中自筹资金图1：2011～2018年国房景气指数 规模呈上升趋势，分别为49,133亿元、50,872亿元和55,831亿元，占比分别为34.1%、32.6%和33.6%；
定金及预收款规模及其占比呈快速上升态势，2016~2018年房企资金来源中定金及预收款规模为 41,952亿元、48,694亿元和 55,418亿元，占比从2016年的29.1%上升至2018年的33.4%；同期国内贷款分别为 21,512亿元、25,242亿元和 24,005亿元，个人按揭贷款分别为24,403亿元、23,906亿元和 23,706亿元，受外部资金环境紧缩影响，2018资料来源：国家统计局，中诚信证评整理
图2：2010～2018年全国房地产开发投资情况
年国内贷款和个人按揭贷款同比分别下降4.9%和单位：亿元
0.8%。在去杠杆的环境下，房企资金压力上升，开发投资资金对其内部流动性资金的依赖性提高。
表2：2016～2018年房地产开发投资资金来源单位：亿元、%
|||||
|-|-|-|-|
|指标|2016|2017|2018|

资金来源合计 144,214 156,053 165,963同比增长 15.2 8.2 6.4其中：
|||||
|-|-|-|-|
|自筹资金|49,133|50,872|55,831|
|占比|34.1|32.6|33.6|
|同比增长|0.2|3.5|9.7|

国内贷款 21,512 25,242 24,005在房地产投资方面，受益于宽松的行业政策，
占比 14.9 16.2 14.52016年房地产行业全面回暖，良好的销售情况提振
同比增长 6.4 17.3 -4.9
|||||
|-|-|-|-|
|利用外资|140|168|108|
|占比|0.1|0.1|0.1|
|同比增长|-52.6|19.8|-35.8|

定金及预收款 41,952 48,694 55,418年10月以来，各地房地产市场调控政策持续收紧，
占比 29.1 31.2 33.4但全国房地产开发投资增速仍维持在当前水平，
同比增长 29.0 16.1 13.8
|||||
|-|-|-|-|
|个人按揭贷款|24,403|23,906|23,706|
|占比|16.9|15.3|14.3|
|同比增长|46.5|-2.0|-0.8|

资料来源：国家统计局，中诚信证评整理
5 招商局蛇口工业区控股股份有限公司
施工方面，近年房地产新开工面积呈现稳步增 政策持续的影响，房地产销售增速放缓明显。其中，长态势。具体来看，2016年，在一、二线重点城市 2018年住宅销售面积同比增长2.2%，销售额同比房地产市场景气度明显提升的带动下，房企纷纷加 增长14.7%；办公楼销售面积同比下降8.3%，销售快开发节奏以及时补充可售货源，全国房地产当年 额同比下降2.6%；商业营业用房销售面积同比下降累计新开工面积166,928万平方米，同比上升8.1%。 6.8%，销售额同比增长0.7%。
2017年，随着房地产政策的持续收紧，当期房地产 图4：2010～2018年商品房销售情况
开发企业房屋新开工面积为 178,654万平方米，增
速较上年回落1.1个百分点至7.0%，同期全国商品
房新开工面积与销售面积差额（差额=新开工面积-
销售面积）为9,246万平方米，同比下降3.5%，商
品房库存去化压力下降。在外部融资环境持续收紧
的背景下，基于对内部流动性资金的需求，房企加
快了项目新开工进度，2018年商品房新开工面积完
成209,342万平方米，同比增长17.2%，增速比2017
年提高10.2个百分点。从新开工面积与销售面积的
资料来源：国家统计局，中诚信证评整理
差额来看，2018年，全国商品房新开工面积与销售
从不同区域的销售情况来看，东部地区仍是我面积差额较上年同期大幅增长307.6%至 37,688万
国商品房销售的主要区域，但其商品房销售增速落平方米。
后于其他区域。2018年，东部地区商品房销售额图3：2010～2018年商品房新开工与销售面积差额
79,258亿元，同比增长6.5%；中部地区商品房销售单位：万平方米
额33,848亿元，同比增长18.1%；西部地区商品房销售额31,127亿元，同比增长23.4%；东北地区商品房销售额5,740亿元，同比增长7.0%。2018年以来“去库存”仍是中西部地区三四线城市调控主基调，商品房销售增速高于东部地区。从价格来看，2018年1~12月全国100个城市住宅均价呈现逐月增长的态势，2018年12月全国100个城市住宅成交均价达14,678元/平方米，较上年增长5.1%，增速较上年下降2.1个百分点。分城市能级来看，2018资料来源：国家统计局，中诚信证评整理
年12月，一线城市住宅均价达41,368元/平方米，从销售情况看，2016年，在宽松的行业政策带
较上年同期增长0.4%，增速同比下降1.0个百分点；
动下，我国商品房成交量大幅提升，当年全国商品
二线城市住宅均价达 13,582元/平方米，较上年同房销售面积与销售额分别为 157,349万平方米和
期增长7.1%，增速同比下降0.6个百分点；而三线117,627亿元，分别同比增长22.5%和34.8%；其中
城市住宅均价达9,061元/平方米，较上年同期增长商品住宅销售面积和销售额分别同比增长22.4%和
8.7%，增速同比下降3.8个百分点1。受2016年1036.1%。2017年，全国商品房销售面积和销售额分
月以来房地产政策的持续收紧及政策区域分化加别为 169,408万平方米和 133,701亿元，分别同比
增长7.7%和13.7%。2018年，全国商品房销售面积
1一线城市包括北京、上海、广州、深圳；二线城市包括天和销售额分别为171,654万平方米和149,973亿元，
津、重庆、杭州、南京、武汉、沈阳、成都、西安、大连、
同比分别增长1.3%和12.2%，增速较上年同期分别 青岛、宁波、苏州、长沙、济南、厦门、长春、哈尔滨、太
原、郑州、合肥、南昌、福州；三线城市包括百城中除一线
下降6.4个百分点和1.47个百分点，受房地产调控
城市、二线城市之外的其它74个城市。
6 招商局蛇口工业区控股股份有限公司
重影响，近年来全国住宅房价增速有所下降，三线 24.05%、29.04%和3.31%，2018年增速较上年大幅城市房地产住宅价格增幅高于一、二线城市。 下降 25.73个百分点，表明在融资环境紧缩及销售图5：2012~2018年全国商品房待售情况 景气度下降的背景下，房企拿地回归理性。
单位：万平方米 从不同能级城市来看，近年来不同能级城市间土地成交均价涨幅及溢价率差异明显。一线城市土地成交均价的涨幅在 2013年达到顶点后逐步呈现下降态势，而土地成交均价则持续增长至 2016年到达顶点，2017年以来一线城市土地成交均价持续回落，2018年一线城市土地成交均价及溢价率分别为7,925.80元/平方米和5.38%。二线城市土地成交均价于2013~2015年间小幅波动增长，而 2016年二线城市土地成交均价大幅增长73.67%至3,221.65资料来源：国家统计局，中诚信证评整理
元/平方米，平均溢价率同比上升35.57个百分点至商品房库存方面，2016年主要城市市场成交情
56.08%，2017年以来土地市场热度持续减弱，2018况较好，住宅去化较快，商品房库存出现近年来首
年二线城市土地成交均价为3,189.58元/平方米，同次下降；截至 2016年末，全国商品房待售面积
比下降12.24%，溢价率回落至13.60%。三线城市69,539万平方米，环比增加444万平方米，但较上
成交土地均价于 2016年以来维持高位增长，2016年末减少2,314万平方米。2017年以来房地产行业
年和 2017年土地均价涨幅分别达33.05%和政策整体延续分类调控、因城施策，商品房库存持
37.44%，平均溢价率分别为30.58%和30.90%，而续下降，截至 2017年末，全国商品房待售面积
2018年以来亦出现回落，三线城市土地成交均价为58,923万平方米，环比减少683万平方米，较上年
1,728.86元/平方米，涨幅下滑至2.81%，平均溢价末减少 10,616万平方米。2018年以来全国商品房
率则下降至15.35%，房企拿地更趋审慎。
待售面积进一步下降，截至2018年末为 52,414万
图6：2010～2018年各能级城市土地成交情况平方米，较上年末减少 6,510万平方米。从去化周
单位：元/平方米期来看，以2018年1~12月商品房月均销售面积估
算，全国待售商品房去化周期较 2017年进一步缩
短至3.7个月；但考虑到2018年全国商品房新开工
面积有所增长，未来商品房新增供应将有所增加。
土地市场方面，在外部融资环境趋紧的背景
下，近年来房地产开发企业加快了开工建设及去化
节奏，推动了房企补充库存的意愿，2016~2018年
我国房地产业开发企业购置土地面积分别为22,025
万平方米、25,508万平方米和29,142万平方米，同
比增速分别为-3.45%、15.81%和14.25%；同期土地 资料来源：WIND数据，中诚信证评整理
总体来看，房地产行业受外部环境及行业政策成交价款分别为9,129亿元、13,643亿元和 16,102
影响较大，受国内房地产调控政策持续及政策区域亿元，增速分别为19.77%、49.45%和18.02%，2018
分化加重的影响，房地产住宅市场销售增速有所放年增速较上年大幅下降 31.43个百分点。土地购置
缓，不同能级城市分化明显，房企拿地更趋理性，成本增速亦有回调，2016~2018年房地产企业土地
购置成本分别为 4,144.84元/平方米、5,348.52元/
土地成交额增速及土地溢价率亦有所下滑。
平方米和 5,525.36元/平方米，同比分别增长
7 招商局蛇口工业区控股股份有限公司
行业政策 环上海周边嘉兴市、海宁市、南通市、苏州张家港从房地产的发展过程来看，房地产行业是受政 市等及环广州、深圳周边东莞、中山、江门等城市策影响较大的行业。2008年受金融危机的影响，房 亦加强调控。截至2017年末，共有46城相继落地地产市场景气度下行，房价有所下降，随着国家陆 限售令，承德、西安、东莞、南宁、长沙、石家庄续出台救市政策，房价止跌并快速回升。2010年以 和扬州7城升级限售，海南省则在全省范围内施行来，为了遏制房价快速上涨，国务院以及相关部门 限售。
连续出台了一系列的房地产调控政策，各地纷纷出 2018年以来房地产调控政策延续了“房住不台相应的细化措施，强化行业政策的执行和监督力 炒”的主基调，调控类型涵盖限购、限贷、限售、度。2011年，在“调结构，稳物价”的大背景下，中 限价等政策，限购城市再次扩容，大连、沈阳、太央政府继续加强房地产调控。“国八条”、房产税改 原等城市相继落地限购令，限售扩容至兰州、长春、革先后落地，“限购”、“限贷”等政策全面升级，限 大连等二、三线城市，并下沉至阜南、景洪等县级购城市从 2010年的不足 20个大幅增加近 50个。 城市，全国约有 50余城市根据当地市场情况从多2014年各地方政府在放松限购、购房落户、提高公 维度新增或升级四限政策，实施更为精准化、差异积金贷款额度等层面自主出台调整政策；同年，中 化调控。2018年6月，北京、上海等30个城市率央政府相继出台“央五条”、定向降准，随后中国人 先开展为期半年的治理房地产市场乱象专项行动，民银行发布《中国人民银行中国银行业监督管理委 对投机炒房、房企和中介公司违规行为等进行严厉员会关于进一步做好住房金融服务工作的通知》， 打击。2018年8月住建部要求地方政府落实稳地价、从房地产市场供给端和需求端两个层面给予了较 稳房价、稳预期的主体责任。随后，成都、杭州、为明确的支持。2015年以来，“去库存”仍是各项政 福建等多省市纷纷响应。随着楼市调控的不断深策的主基调，稳定住房消费、支持自住和改善住房 入，2018年年底以来，菏泽、广州等城市根据地方需求是房地产政策调整的主要方向。2016年房地产 实际情况进行政策微调，但政策调整均未突破“房行业在坚持去库存的整体基调上，继续实施“因城 住不炒”的底线，且亦是为了落实分类调控、因城施策”的政策引导。2016年上半年整体房地产政策 施策，提高调控的精准性。
较为宽松，进入下半年房地产政策开始收紧。2016 政策层面除短期供需调控外，长效机制也处于年 8月，武汉、厦门、苏州率先重启限购政策，9 加速推进阶段。2017年7月，住房城乡建设部、国月杭州、南京、天津亦重启限购政策，十一期间， 家发展改革委等九部门在《关于在人口净流入的大北京、天津、苏州、郑州、成都、济南、无锡、合 中城市加快发展住房租赁市场的通知》中指出，人肥、武汉、南京、广州、深圳、佛山、厦门、东莞、 口净流入的大中城市要支持相关国有企业转型为珠海、福州、上海、杭州、南昌等 21个城市相继 住房租赁企业，鼓励民营的机构化、规模化住房租出台了限购限贷政策。 赁企业发展，并选取了广州、深圳等 12个城市作2017年以来房地产行业调控政策持续收紧，同 为住房租赁首批试点。2018年1月，国土资源部和时在因城施策的导向下仍稳步推进去库存工作。在 住房城乡建设部同意沈阳、南京、杭州、合肥、厦国家因城施策、分类调控的背景下，部分城市亦相 门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆、成都等 11继推出了限售政策以抑制短期性投机需求。值得注 个城市利用集体建设用地建设租赁住房试点实施意的是，在一线城市政策趋严的情况下，部分购房 方案，丰富住房用地供应渠道，建立租购并举的住者需求外溢至环一线周边三四线城市，受此影响， 房制度。同年3月《政府工作报告》提出支持居民环北京周边县市集中出台调控政策，包括河北省涿 自住购房需求，培育住房租赁市场，发展共有产权州市、河北省保定市涞水县、河北省张家口市崇礼 住房，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并
区、河北省保定市主城区、河北省廊坊市等；同时 举的住房制度。同年4月，中国证监会和住房城乡
8 招商局蛇口工业区控股股份有限公司
建设部联合发布《关于推进住房租赁资产证券化相 的”定位，因城施策、分类指导，夯实城市政府主关工作的通知》，支持试点城市住房租赁项目开展 体责任，完善住房市场体系和住房保障体系。
资产证券化，盘活住房租赁存量资产，提高资金使 总体来看，2018年以来房地产调控政策延续用效率，加快我国租赁市场的发展壮大。同年5月 “房住不炒”的主基调，各线城市继续落实分类调控，银保监会发布《关于保险资金参与长租市场有关事 提高调控的精准性，同时大力培育发展住房租赁市项的通知》明确表明支持保险资金进入长租公寓市 场、深化发展共有产权住房试点，在控制房价水平场，拓宽长租公寓市场的融资渠道。同年 12月， 的同时，完善多层次住房供应体系，构建租购并举中央经济工作会议强调要构建房地产市场健康发 的房地产制度，短期调控和长效机制的衔接更为紧展长效机制，坚持“房子是用来住的、不是用来炒 密。
表3：2018年以来房地产行业主要相关政策一览
||||
|-|-|-|
|时间|发文部门|主要内容|

同意沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆、成都等11个城国土资源部和住房城
2018.01 市利用集体建设用地建设租赁住房试点实施方案，坚持按照区域协调发展和乡村振兴的乡建设部办公厅
要求，丰富住房用地供应渠道，建立租购并举的住房制度。
||||
|-|-|-|
||中国人民银行、银保|要努力抑制居民杠杆率，重点控制居民杠杆率的过快增长，严控个人贷款违规流入股市|
|2018.03|||
||监会|和房市，继续遏制房地产泡沫化，严肃查处各类违规房地产融资行为。|

更好解决群众住房问题，进一步强调“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，落实地方十三届全国人大一次
主体责任，继续实行差别化调控，建立健全长效机制，促进房地产市场平稳健康发展。
2018.03会议2018年《政府工
支持居民自住购房需求，培育住房租赁市场，发展共有产权住房，加快建立多主体供给、作报告》
多渠道保障、租购并举的住房制度。
||||
|-|-|-|
||中国证监会和住房城||
||乡建设部《关于推进|支持试点城市住房租赁项目开展资产证券化，盘活住房租赁存量资产，提高资金使用效|
|2018.04|||
||住房租赁资产证券化|率，加快我国租赁市场的发展壮大。|
||相关工作的通知》||

银保监会《关于保险支持保险资金进入长租公寓市场，拓宽长租公寓市场的融资渠道，有利于发挥保险资金 2018.05资金参与长租市场有长期、稳定的优势，助推国家房地产调控长效机制的建设，加快房地产市场供给侧结构关事项的通知》 性改革。
||||
|-|-|-|
|||北京、上海等30个城市率先开展为期半年的治理房地产市场乱象专项行动，对投机炒房、|
||北京、上海等30个城||
|2018.06||房企和中介公司违规行为等进行严厉打击，表明了政府坚决整治市场秩序，遏制房价上|
||市||
|||涨的决心。市场监管的方向和重心也从过去的控需求、管供给转向整秩序、治乱象。|

公布20家违法违规房企及中介黑名单，直指哄抬房价、“黑中介”、捂盘惜售、虚假宣传 2018.07住房城乡建设部
等房地产市场乱象。
||||
|-|-|-|
|||坚决遏制房价上涨。下决心解决好房地产市场问题，坚持因城施策，促进供求平衡，合|
|2018.07|中央政治局会议|理引导预期，整治市场秩序，坚决遏制房价上涨。加快建立促进房地产市场平稳健康发|
|||展长效机制。|

要求地方政府落实稳地价、稳房价、稳预期的主体责任，明确提出两点要求：其一，加住房城乡建设部座谈快制定住房发展规划，调整住房和用地供应结构，大力发展住房租赁市场等。其二，坚 2018.08
会 决遏制投机炒房，并引入问责机制，对工作不力、市场波动大、未能实现调控目标的城市坚决问责。
||||
|-|-|-|
|||强调要构建房地产市场健康发展长效机制，坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，|
|2018.12|中央经济工作会议||
|||因城施策、分类指导，夯实城市政府主体责任，完善住房市场体系和住房保障体系。|

资料来源：公开资料，中诚信证评整理
为充足的内部流动性来源。2016~2018年，全国商在延续“房住不炒”为主基调的房地产调控政策影响
品房销售金额为 117,627.05亿元、133,701.31亿元下，房地产企业内外部流动性来源持续收紧，加之
和 149,973.00亿元，同比增速为34.77%、13.67%房企信用债到期高峰的来临，其资金平衡能力面临
和12.17%，增速呈逐年放缓趋势；同期住宅销售金更高挑战。
额为99,064.17亿元、110,239.51亿元和126,393.00
从内部流动性来源来看，2016年，在相对宽松
亿元，同比增速为36.13%、11.28%和14.65%。另
的行业政策带动下，我国商品房成交量大幅提升，
外从开发资金到位情况来看，2016年房地产开发资
房地产企业签约销售金额增长明显，为其带来了较
金来源于房产销售的定金及预收款和个人按揭贷
9 招商局蛇口工业区控股股份有限公司
款金额占比由上年的39.28%上升为46.01%，金额 更大的挑战。
为66,355.08亿元，同比增长34.92%，较上年同期
房地产行业集中度进一步提升，房企规模分化格局增速上升22.89个百分点。但受2017年以来房地产
持续凸显，规模房企凭借更强的销售回款和外部融行业政策持续收紧影响，房地产企业签约销售金额
资能力具有更为明显的竞争优势。
增速有所放缓，2017年房地产开发资金来源于房产
房地产行业调控政策和融资环境持续收紧，市销售的定金及预收款和个人按揭贷款金额为72,600
场竞争加剧，行业内的兼并购项目增加，资本实力亿元，同比增长9.41%，增速同比下降 25.51个百
较强、具有品牌影响力的大中型房地产企业的销售分点；2018年，房地产开发企业到位资金中定金及
规模及集中度均进一步提升，房企规模分化格局持预收款和个人按揭贷款合计79,124亿元，同比增长
续加大。2018年TOP100房企销售金额占全国销售8.99%，增速同比下降 0.43个百分点，房地产企业
额比重较上年上升 11.20个百分点至66.70%；
内部流动性来源呈收紧趋势。
TOP50房企销售金额占比较上年上升 9.20个百分外部流动性方面，目前房地产企业外部流动性
点至55.10%；TOP20房企销售额占比达到37.50%，来源主要来自于银行贷款、非银行金融机构贷款、
较上年提升5.00个百分点；TOP10房企销售金额门债券等债权融资所产生的现金流。2018年以来，《银
槛超过 2,000亿元，占全国销售金额的比重为行金融机构联合授信管理办法（试行）》、《商业
26.90%，较上年上升2.80个百分点，千亿房企数量银行委托贷款管理办法》等系列政策出台，银行对
亦达到30家，行业集中度和销售门槛均不断提升。
房地产企业贷款审核趋于严格，且银行信贷通过信
在行业增速放缓且面临不确定因素的背景下，具有托等方式绕道流向房地产企业被严格限制，房地产
规模优势、品牌影响力、产品打造能力及现金流平开发资金来源于银行贷款资金呈下降趋势。2016年
衡能力的房企凭借较强的销售及筹资能力，将获得和 2017年房地产开发资金来源于银行贷款资金分
更多的资源倾斜和流动性补充，具有更为明显的竞别为18,158亿元和20,485亿元，分别同比上升4.3%
争优势。
和12.80%；来源于非银行金融机构贷款金额分别为
表4：2016~2018年国内房企销售额集中度亿元和亿元，同比分别增长19.84%和
||||
|-|-|-|
|2016|2017|2018|

41.81%。而受融资环境趋紧影响，2018年房地产开
TOP3 8.88% 12.00% 12.60%
|||||
|-|-|-|-|
|TOP10|18.35%|24.10%|26.90%|

较上年同期下降7.1%；来源于非银行金融机构贷款 TOP20 24.73% 32.50% 37.50%
|||||
|-|-|-|-|
|TOP50|34.59%|45.90%|55.10%|

滑。债券融资方面，自2016年10月银监会要求严 TOP100 43.92% 55.50% 66.70%控房地产金融业务风险，同时上交所、深交所先后
资料来源：克而瑞信息集团，中诚信证评整理
发布《关于试行房地产、产能过剩行业公司债券分
竞争实力
类监管的函》，严格管控房企公司债发行条件及审
招商局集团实力雄厚且其实体和金融跨界资批流程以来，房企交易所市场公司债发行数量和发
源整合能力可为公司提供强有力的支持行规模大幅下降。与此同时，发改委和财政部于
公司控股股东招商局集团是国资委管理的大2018年5月下发《关于完善市场约束机制严格防范
型中央企业之一，也是16家以房地产为主业的央企外债风险和地方债务风险的通知》，限制房企境外
之一，综合实力十分雄厚。招商局集团历史悠久，发债用途等。受此影响，房企海外发债亦受阻。另
是我国近代民族工商业的先驱。改革开放以来，招
外，从房地产境内信用债到期分布来看，2019~2023
商局集团从开发蛇口工业区起步，成长为集交通运
年为房地产债券到期高峰。在融资渠道收紧及债券
输及相关基础设施建设、金融投资与管理、房地产
到期高峰到来的背景下，房企资金平衡能力将面临
开发与经营三大业务板块为一体的大型集团企业，
10 招商局蛇口工业区控股股份有限公司
旗下拥有招商港口、招商轮船、招商公路、招商银 结构。此外，公司在深圳蛇口、前海、太子湾等地行、招商证券、招商蛇口以及招商资本等一批优秀 拥有大量低成本的土地，随着前海自贸区规划逐渐公司。截至2018年末，招商局集团总资产13,979.98 落地，公司在前海片区拥有的土地资源开发进程有亿元，所有者权益合计5,695.62亿元，资产负债率 望加快，优质且充足的土地资源可为公司未来运营59.26%。2018年，招商局集团实现营业总收入 提供强有力的支撑作用。
3,037.84亿元，净利润486.81亿元。
稳健的资本结构和较低的融资成本，以及顺房地产系招商局集团三大核心主营业务之一，
畅的融资渠道
公司作为招商局集团社区及园区开发重要运营平
得益于公司秉持的稳健的发展策略，近年来其台，能够在业务拓展、项目获取、资金安排及资本
杠杆比率始终维持在较低水平。2016~2018年末及运营等方向享受招商局集团的大力支持。首先，招
2019年3月末，公司资产负债率分别为69.52%、商局集团在资金借贷及担保等方面给予公司资金
71.79%、74.28%和73.92%；同期末，净负债率分别方面的有力支持；其次，公司在进行境内、境外区
为24.54%、59.93%、48.72%和56.68%。同时，公司域扩张时，可以共享招商局集团的业务资源，有助
近年来手持货币较为充裕，经营活动净现金流持续于公司较为快速地实现异地布局及海外事业拓展。
改善，能够为债务本息的偿还提供良好保障。
丰富的社区和园区综合开发运营经验以及土 2016~2018年末和2019年3月末，公司货币资金/短期地储备优势 债务分别为3.26倍、1.45倍、1.59倍和1.48倍。
经过三十多年建设运营深圳蛇口，招商蛇口已 2015年公司吸收合并招商地产并实现上市后，经具备了各项资源的综合整合能力，培养了一定数 现已形成包括作为上市公司的权益融资、境内项目量的既有专业业务能力又有丰富实践经验的管理 贷款、境外银团贷款、多币种债券融资等丰富且畅团队。从前期提供科学、前瞻性的规划与设计、土 通的融资渠道，有利于为公司业务发展提供长期地的一级整理开发到工业厂房、研发楼、商业综合 限、低成本的资金支持。2016~2018年公司综合资体及住宅的开发建设，从提供面向全球的招商服 金成本分别为4.50%、4.80%和4.85%，在行业内属务、物业管理服务到提供基础设施、配套设施建设、 于良好水平。
市政公用事业服务，公司形成了完整的城区和产业
业务运营
园区综合开发的体系和服务理念。公司利用其独特
公司主要从事社区开发与运营、园区开发与运的产业及资源优势，形成特色“前港-中区-后城”综
营以及邮轮产业建设。社区开发项目包括别墅、高合发展模式。目前公司社区住宅已经布局国内、香
端住宅、高层公寓、花园洋房、大型社区等各品类港及新西兰等近60个城市及地区，累计开发超过
住宅产品；园区开发与运营主要包括特色产业园、200个项目；而园区运营方面，公司已成功开发运
大型城市综合体、商业、办公、酒店及配套等产业营了蛇口片区，并以蛇口模式向外复制扩张，在实
载体开发以及园区物业管理运营、产业园区管理运现经济效益的同时，也为当地城市发展带来了较大
营及园区物业销售等业务。此外，公司邮轮产业建的社会效益。
设与运营主要为邮轮运营、邮轮母港的建设与经作为全国性的房地产行业的龙头企业之一，公
营，主要由子公司深圳迅隆船务有限公司（以下简司从深圳蛇口起家，近年来本着“以销定投”的原则，
积极进行全国业务布局，在华南、华东、华北及华
称“迅隆船务”）和深圳招商蛇口国际邮轮母港有限中等区域重点城市均实现战略布局。与此同时，在
公司（以下简称“蛇口邮轮母港”）运营。
从收入构成来看，社区开发与运营业务始终是全国房地产城市能级分化的市场环境下，公司通过
联合拿地、共同开发、收并购等模式，积极向一、
公司收入的主要来源，2016~2018年公司社区开发
二线城市核心区域布局，持续优化公司的土地储备
与运营收入占当期收入总额的比重分别为88.31%、
11 招商局蛇口工业区控股股份有限公司
90.92%和89.14%；同期，园区开发与运营和邮轮产 90.19亿元，占当期收入总额比重分别为11.16%、业建设业务收入也对公司的收入形成了一定的补 8.29%和10.22%。
充，2016~2018年分别为70.94亿元、61.97亿元和
表5：2016~2018年公司营业收入构成情况
单位：亿元、%
||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
||2016||2017||2018||
|项目|||||||
||收入|占比|收入|占比|收入|占比|

社区开发与运营 561.40 88.31 690.46 90.92 786.89 89.14
||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
|园区开发与运营|70.94|11.16|61.97|8.29|90.19|10.22|

邮轮产业建设 3.40 0.53 5.95 0.78 5.70 0.65
||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
|合计|635.74|100.00|754.55|100.00|882.78|100.00|

资料来源：公司提供，中诚信证评整理
平方米、19,785元/平方米和 20,618元/平方米，公社区开发与营运业务
司行业排名及竞争实力进一步增强。另2019年1~3公司社区开发与运营业务目前已布局国内外
月，公司实现签约销售面积188.92万平方米，同比近 60个城市及地区，开发项目逾 200个，系公司
增加26.92%，实现签约销售金额 378.95亿元，同收入贡献最大的业务板块。公司的城市布局主要在
比增加21.04%，签约销售均价为20,058.76元/平方沿海经济发达城市和中西部高铁沿线城市集群，深
米。
耕发展准一线及二线城市，机会参与三、四线城市，
从项目销售的区域分布来看，目前公司销售收并积极尝试海外业务。产品定位方面，公司定位于
入贡献以华南区域和华东区域为主。其中，深圳系做“中国领先的城市和园区综合开发运营服务商”，
公司传统战略重心，2016~2018年约占合同销售金致力于高品质商品房的开发、销售和运营，奉行多
额的18%、22%和19%；华南区域（除深圳）近年元化经营模式，以住宅地产为主、商业地产为辅，
来签约销售金额占比较为稳定，2016~2018年分别拓展产业地产、文化地产、养老地产、旅游健康养
为12%、13%和10%；华东区域作为公司重点销售生地产等创新型业务，建立完整的标准化全系列产
区域近三年销售占比分别为40%、30%和43%，主品体系，实现全产品线复制。
要来自南京、上海和漳州等城市销售贡献；华北区表6：2016~2018年公司房地产开发业务发展情况
域销售收入主要来自北京和天津，销售收入占比较单位：万平方米、亿元、元/平方米
为稳定，三年分别为12%、13%和12%；华中区域
|||||
|-|-|-|-|
|指标|2016|2017|2018|
|签约面积|471.15|570.01|827.35|
|签约金额|739.34|1,127.79|1,705.84|

销售均价 15,692 19,785 20,618
16%。分具体城市来看，2018年公司销售金额排名
|||||
|-|-|-|-|
|结转面积|428.72|435.71|419.47|

结转金额 561.39 688.87 808.15
上海（12.32%）、杭州（10.28%）和武汉（6.31%），
|||||
|-|-|-|-|
|结算均价|13,095|15,810|19,266|

资料来源：公司提供，中诚信证评整理
项目销售方面，近年来公司房地产开发规模持
续扩大，销售业绩实现快速增长。2016~2018年公
司签约销售面积分别为471.15万平方米、570.01万
平方米和827.35万平方米，同期公司签约金额分别
为739.34亿元、1,127.79亿元和1,705.84亿元。签
约销售均价方面，2016~2018年分别为 15,692元/
12 招商局蛇口工业区控股股份有限公司
表7：2016~2018年公司房地产开发业务 表9：2016~2018年公司土地储备情况
销售金额的区域分布情况 单位：个、万平方米、元/平方米、亿元
|||||
|-|-|-|-|
|区域|2016|2017|2018|

|||||
|-|-|-|-|
|指标|2016|2017|2018|

深圳 18% 22% 19% 当年新拓展项目 27 55 80
|||||
|-|-|-|-|
|华南（除深圳）|13%|17%|10%|

|||||
|-|-|-|-|
|当年新增土地储备建筑面积|702|797|1,357|
|当年新增土地平均成本|12,600|11,072|7,030|
|当年地价支出金额|885|882|954|

|||||
|-|-|-|-|
|华东|40%|30%|43%|

华中 16% 17% 16%
注：上述数据均为全口径数据，地价支出金额含收并购项目支出金额。
|||||
|-|-|-|-|
|其他|1%|1%|0.50%|

合计 100% 100% 100%
近年来公司加大土地获取力度，2016~2018年注1：其他包括香港、新西兰和园区事业部；
2：2016及2017年不含资产处置和股权转让收入。
公司新增土地储备建筑面积分别为702万平方米、资料来源：公司提供，中诚信证评整理
797万平方米和 1,357万平方米；土地支出金额分结算方面，得益于公司持续的开发节奏及销售
别为885亿元、882亿元和954亿元；土地平均成增长态势，近年来公司房地产业务结算情况较好。
本分别为 12,600元/平方米、11,072元/平方米和2016~2018年公司房地产结算面积分别为428.72万
7,030元/平方米。其中，2018年全年公司新增项目平方米、435.71万平方米和419.47万平方米；同期，
80个，扩充项目资源1,357万平方米，权益面积738结算金额分别为561.39亿元、688.87亿元和808.15
万平方米。其中招拍挂是公司获取土地最重要的方亿元，结算规模呈现稳步增长态势；而结算均价分
式，2018年公司通过招拍挂新获取 75个项目，对别为13,095元/平方米、15,810元/平方米和19,266
应计容建筑面积1,252.42万平方米，全年招拍挂方元/平方米，呈上升态势。
式拿地金额为 936.2亿元。公司新获取项目主要集表8：2016～2018年公司开竣工及在建情况
中在一、二线城市，按拿地金额计算，一线城市占单位：万平方米
比11.0%，二线城市占比61.9%，三四线城市占比
|||||
|-|-|-|-|
|指标|2016|2017|2018|

新开工面积 562.00 900.54 1,081.82
州、温州、宜昌等二、三城市。除招拍挂及合作开
|||||
|-|-|-|-|
|竣工面积|583.00|453.49|498.74|

期末在建面积 1,275.59 1,571.71 2,273.45
年公司分别以 8.72亿元和 9.07亿元收购了东风汽数据来源：公司提供，中诚信证评整理
项目运营方面，公司保持较快的开发节奏，
车房地产有限公司80%的股权以及浙江润和房产2016~2018年公司当期新开工项目总面积分别为
集团有限公司100%股权及相关债权，进一步提升 562.00万平方米、900.54万平方米和 1,081.8万平
公司在华中以及华东市场的资源储备。
方米，同期竣工项目总面积分别为 583.00万平方
截至2018年末，公司在52个城市拥有255个米、453.49万平方米和498.74万平方米。
处于不同开发阶段的项目，项目储备总建筑面积2为 4,217.68万平方米。从城市能级分布来看，其中一土地储备
线城市占比17.45%，二线城市占比70.10%，三四随着国内城镇化建设的不断深化，全国房地产
线城市占比12.15%，海外占比0.31%。公司在核心城市能级日益分化，一、二线城市城区内优质土地
一二线城市拥有大量优质项目资源。具体来看，其资源需求迅速升温；因此，近年公司在立足于原有
中建筑面积前五大城市为深圳、南京、重庆、武汉目标城市的同时，进一步增加一、二线城市城区优
和广州，占比分别为8.58%、6.69%、6.35%、5.90%
质土地资源储备，持续优化公司的土地储备。同时，
和4.34%。总的来看，目前公司的项目开发规模体
面对竞争激烈的核心区域，公司也积极采取合作拿
地、联合开发和收并购的模式进行项目拓展。
2项目储备总建筑面积=规划计容建筑面积-竣工面积
13 招商局蛇口工业区控股股份有限公司
量较大，在对公司业绩形成强有力支撑的同时亦对 用权，目前太子湾片区规划为总建筑面积约170万公司的资金支出提出较高要求。 平方米的集国际邮轮母港、港澳客运码头配套区、滨海特色娱乐休闲区等功能于一体的深圳新“海上园区开发与营运业务
门户”。截至2018年末，太子湾片区所涉详蓝规划公司园区开发与运营业务主要包括特色产业
和法定图则局部调整已通过审批，目前 22.23万平园、大型城市综合体、商业、办公、酒店及配套等
方米的土地已取得土地权属证书，公司将尽快按照产业载体开发以及园区物业管理运营、产业园区管
《太子湾片区土地出让合同》的规定办理太子湾片理运营及园区物业销售等业务，主要分布在深圳蛇
区其他土地的权属证书。
口、前海、光明科技园和青岛网谷等地区。
截至 2018年末，公司在前海片区拥有土地2016~2018年，公司实现园区开发与运营业务收入
237.68万平方米，其中119.63万平方米尚未取得土分别为70.94亿元、61.97亿元和90.19亿元，其中
地使用证证书。截至 2018年末，前海片区已开发 2018年公司园区开发与运营业务收入同比增长
土地 9.41万平方米，仍有 228.28万平方米尚未整43.23%，主要因深圳太子商务广场项目结转使园区
理开发。2018年12月24日，深圳市规土委、前海业务收入同比增幅较大。从业务模式来看，公司园
管理局与招商局集团及多家持地公司签署了《土地区开发与运营业务涵盖园区土地获取、园区规划、
整备协议》，明确了前海土地整备的具体方案及后土地开发、出租、各类产业载体开发、园区资产管
续合资合作的实施路径，公司在前海自贸区土地整理运营服务等业务环节或产品。受历史遗留因素及
理开发工作进程有望加快。
当地政策的影响，公司每个园区的开发模式及所处
表10：截至2018年末公司深圳前海蛇口自贸区阶段不尽相同。
土地情况
公司在大湾区的核心城市深圳的核心位置
单位：万平方米——蛇口、太子湾及前海拥有了大量待开发的优质
||||
|-|-|-|
|蛇口片区|太子湾片区|前海片区|

已经取得土地
54.98 22.23 118.05验区深圳前海蛇口片区及大小南山周边地区综合 使用权证书
|||||
|-|-|-|-|
|尚未取得土地||||
||164.79|31.05|119.63|
|使用权证书||||

平方公里以及前海蛇口之间的片区共计 37.9平方 合计 219.77 53.28 237.68
|||||
|-|-|-|-|
|已经开发建设|187.44|6.99|9.41|
|正在开发建设|4.15|14.54|-|
|尚未开发建设|28.18|31.75|228.28|

合计 219.77 53.28 237.68拥有土地使用权面积共计219.77万平方米，由于历
资料来源：公司年报，中诚信证评整理
史原因，其中尚有164.79万平米未取得土地使用权
表11：截至2018年末公司深圳前海蛇口自贸区权属证书。从开发情况来看，截至 2018年末，蛇
已建成物业情况
口片区已开发土地面积及正在开发土地面积分别
单位：万平方米
||||
|-|-|-|
|蛇口片区|太子湾片区|前海片区|

万平方米土地使用权尚未开发。公司在蛇口片区拥 已取得红证 100.97 - 11.59
|||||
|-|-|-|-|
|已取得绿证|8.55|-|-|

尚未取得权属证书 66.00 13.90 3.67米物业已取得正式的房产证书，66万平方米尚未取
|||||
|-|-|-|-|
|合计|175.83|13.90|15.26|

用于出租 159.57 13.90 10.26
部分都已用于出租。截至 2018年末，公司在蛇口
|||||
|-|-|-|-|
|自用或其他用途|15.95|-|5.01|

可租物业的建筑面积为159.57万平方米。
合计 175.52 13.90 15.26
公司在太子湾片区拥有 53.28万平方米土地使 资料来源：公司年报，中诚信证评整理
14 招商局蛇口工业区控股股份有限公司
此外，2018年公司与招商局集团及招商局集团 地使用权尚未取得权属证书，同时公司园区储备项（香港）有限公司签订股权转让协议，以 85.53亿 目建设规模较大，未来将面临一定的融资压力。
元现金收购招商局漳州开发区有限公司（以下简称
邮轮产业建设与运营业务
“招商漳州”）78%股权，丰富了公司园区资源储备。
公司邮轮产业建设与运营业务包括深圳蛇口招商漳州成立于 1992年，自成立起即负责漳州开
邮轮母港、厦门邮轮母港的邮轮运营、客运及港口发区的开发建设。招商漳州目前主要负责开发漳州
出租等业务。公司已初步完成在深圳、厦门、上海、双鱼岛项目，双鱼岛位于厦门湾南岸，作为中国第
湛江的邮轮母港布局，并以深圳蛇口邮轮母港商业一例获批的经营性人工岛，漳州双鱼岛项目计划开
模式为模板，在全国邮轮港口进行布局及商业模式发建成集休闲、娱乐、居住、养生于一体的全国旅
复制，目前正积极拓展十余个沿海城市与长江沿岸游目的地，招商漳州及其控股子公司拥有产权的
母港项目，争取建立中国本土邮轮品牌。
（包括土地使用权及海域使用权）正在进行一级开
迅隆船务和蛇口邮轮母港概况
发或已经完成一级开发尚待实现收益的土地面积
迅隆船务成立于1993年11月6日，主要经营为11,516亩，其中已规划住宅用地约1,229亩、商
业务为邮轮中心物业出租、邮轮码头运营、高速客业用地约 1,324亩、工业用地约 1,662亩、港航物
轮、蛇口客运码头运营等。目前迅隆船务主要经营流用地约 3,740亩和市政配套用地约 3,561亩，目
深圳蛇口至香港港岛、深圳蛇口至香港国际机场、前已完成填海造地及土地整理，正在进行市政配套
深圳蛇口至澳门外港/氹仔、深圳机场至澳门外港/建设的收尾工作，仍待全面开发。
氹仔等水上客运航线，是深圳西部前往香港、香港物业租赁方面，2016~2018年，公司拥有可出
机场、澳门最重要的旅客通道之一。公司自有在营租的土地面积分别为249.75万平方米、184万平方
高速客轮8艘，租赁经营0艘。2016~2018年迅隆米和202.81万平方米，近年来公司土地出租率保持
船务实现经营收入 2.48亿元、2.45亿元和 2.71亿在97%左右；2016~2018年，公司土地出租收入分
元，收入较为稳定。
别为 1.64亿元、1.50亿元和 1.26亿元，受出租单
蛇口邮轮母港成立于1993年4月13日，主要价波动和面积影响下降影响，土地出租收入近年来
经营客运码头及服务业务，为船公司船舶提供靠泊持续减少。投资性物业方面，2016~2018年，公司
服务，并负责旅客客票销售、候船、入闸、出入境拥有的可出租投资性物业面积分别为 239.11万平
协助、登船服务，提供旅客行李服务，目前与迅隆方米、269.83万平方米和311.74万平方米，涵盖公
船务已经合署办公。码头主要发送目的地包括香港寓、别墅、写字楼、厂房、商铺及商业中心等多种
机场、澳门、香港中环及珠海等地，2018年码头吞业态，2016~2018年分别实现出租收入17.55亿元、
吐量合计372万人次，其中渡轮码头吞吐量336万22.47亿元和24.92亿元，总体出租率分别为83%、
人次，邮轮码头吞吐量 36万人次。邮轮母港收入83%和86%。酒店运营方面，公司酒店运营趋于成
主要来源于经营的客运航线的船票分成，另外提供熟，截至 2018年末，公司在深圳、北京等地拥有
多余泊位岸线的对外租赁，船舶供水供电及客运楼酒店客房 1,684套。2016~2018年公司分别实现酒
内少量办公室和商铺的对外租赁及停车场对外经店运营收入 6.31亿元、5.94亿元和 7.50亿元，近
营业务。2016~2018年蛇口邮轮母港实现经营收入、年平均入住率为80%左右。
0.92亿元、1.61亿元和 2.53亿元，2018年受客流总体来看，投资性物业为公司贡献稳定增长的
量大幅增加影响，当年营业收入大幅上升。
现金流，随着前海自贸区规划逐渐落地，公司在太
子湾及前海片区资源开发进程有望加快，公司自贸
区内储备的大量土地及已建成物业有望实现较大
资产升值。但中诚信证评关注到，目前公司部分土
15 招商局蛇口工业区控股股份有限公司
表12：2016~2018年公司邮轮产业建设与运营业务收入 公室、人力资源部、信息技术部、资金资本部、战单位：万元 略发展部、运营管理中心、产品管理中心、城市研
|||||
|-|-|-|-|
|业务分类|2016|2017|2018|
|迅隆船务|24,816.40|24,477.17|27,131.57|
|蛇口邮轮母港|9,190.83|16,082.83|25,250.97|
|香港邮轮|-|11,122.61|4,569.37|
|合计|34,007.23|51,682.61|56,951.91|

资料来源：公司提供，中诚信证评整理
总的来看，公司治理结构较为完善，能够按照总的来看，公司邮轮产业建设与运营收入较为 现代企业制度实施有效的管理。
稳定，该业务对营业收入贡献仍较小。此外，公司
内部管控
以蛇口母港商业模式在全国进行复制，在沿海城市
从项目管理制度建设来看，针对公司总部化运积极拓展邮轮产业布局，中诚信证评将持续关注公
营涉及的设计、采购、成本、工程、营销、财务等司邮轮产业建设与运营板块发展情况。
多个条线，为加强建设项目设计类承包商选择管公司管治
理，建立公开、公平、公正的采购秩序，有效控制项目设计成本，保证项目质量、效果和进度，规范治理结构
设计类承包商选择的管理工作，公司制定了《招投按照《公司法》、《证券法》、《上市公司治
标管理办法》、《采购管理流程》、《公开招标、理准则》和《深圳证券交易所股票上市规则》等法
邀请招标、竞价谈判及直接委托》作业指引、《供律、法规及有关规范性文件的要求，公司已经建立
应商管理作业指引》等招标、采购管理制度。公司了较为完善的公司法人治理结构，并制定了《公司
对所开发的项目在开工准备、施工过程及验收交付章程》及各自议事规则的规定，独立运作并履行应
的质量、进度、成本、安全文明等进行管理和控制，尽的职责和义务。股东大会为公司最高决策机构，
制定了《工程管理作业指引》、《生产经营计划管股东大会根据上市规则及相关规定设立了董事会、
理作业指引》、《安全文明施工标准化管理作业指监事会和管理层的独立运行机制，并设置了与公司
引》等，为确保合格工程按期交付使用，公司制定生产经营相适应的组织职能机构，制定了相应的岗
了《项目内部预验收管理作业指引》、《专业验收位职责，各职能部门之间职责明确、相互制约。
作业指引》、《竣工验收作业指引》等，并通过制董事会为公司日常管理及经营机构，截至2018
定《工程技术标准》、《产品质量实测实量操作指年末，公司设有董事长1名，董事4名，独立董事
引》等规范性文件，建立了完整的工程管理制度体 3名。董事会根据《公司章程》及相关细则在授予
系。
的权职范围内行使职权，决定公司的重大事项，制
财务管理制度方面，公司已按《公司法》、《会定公司的发展规划及经营方案。董事会下设专业委
计法》、《企业会计准则》等有关法律法规及其补员会，包括战略委员会、薪酬与考核委员会、提名
充规定的要求制定了《会计制度及会计核算管理流委员会和审计委员会。
程》等有关财务制度，明确了财务会计机构设置及除专业委员会外，董事会下另设有董事会秘书
财务会计人员的岗位职责，建立健全了独立的财务处和办公会。办公会下属投资审核委员会、产网结
核算体系、规范的财务会计制度和完整的财务管理合委员会、产品管理委员会、成本管理委员会、薪
体系，独立进行财务决策，由财务经理负责组织公
酬考核委员会、产融结合委员会、安全生产委员会、
司财务管理工作，组织财务会计人员根据账簿记录
企业文化建设委员会、信息披露委员会、产园规划
如实编制会计报表上报总经理及相关部门，并制定
委员会以及负责具体运营的总部职能部门、战略业
了相应的内部稽核、审计制度，保证公司正常开展
务单元等职能部门。总部职能部门下设立了党委办
经营活动。
16 招商局蛇口工业区控股股份有限公司
在资金管理方面，公司制定有详尽的《资金管 司凭借房地产开发全链条的专业能力，园区运营管理工作指引》。根据该指引，公司严格控制银行账 理的经验，产业聚集的协同效应全面参与中国城市户的开立和撤销，各公司银行账户的开立和撤销需 升级、产业新城建设的浪潮，在有条件的“一带一公司财务总监批准；公司总部严格控制外部融资和 路”沿线国家复制“前港-中区-后城”模式。
担保权限，各子公司外部融资和对外担保均需报公 财务管理方面，公司将大力拓展直接融资渠司总部批准；公司还通过周度、月度的核查等途径 道，积极补充优质大额低成本的资金，保障经营活及时掌握和监控总部和下属公司的资金动态，提高 动的资金需求，并继续保持行业领先融资成本优资金使用效率。 势，为公司可持续发展提供了有力的资金支持。同此外，为强化集团化管理，公司对子公司亦进 时以社区板块的开发销售为公司短期利润的重要行统一管理。公司依据对控股子公司资产控制和规 来源，和园区板块的物业服务、出租管理贡献的稳范运作要求，行使对控股子公司重大事项管理，同 定现金流，不断充实自身货币资金规模。
时负有对控股子公司指导，监督和相关服务的义 总的来看，公司已经拥有了较为成熟的运营模务。控股子公司在公司总体方针目标框架下，独立 式，并制定了清晰的战略规划，依托其三大板块的经营，自主管理，合法有效地运作企业法人资产， 协作发展和交叉运营，将形成公司特有的发展路径同时应当执行公司对控股子公司的各项制度规定。 和竞争优势，公司上述规划有望逐步实施。
总的来看，公司各项规章制度完善，目前已建
财务分析
立了健全的治理结构和内控体系，能够保证公司各
以下财务分析基于公司提供的经信永中和会项运作更趋规范化和科学化，为公司的持续稳定发
计师事务所（特殊普通合伙）审计并出具标准无保展奠定了良好的基础。
留意见的2016~2018年审计报告和未经审计的2019战略规划
年一季度报，其中2017年数据为2018年年初重述基于对行业发展趋势及市场机遇的判断，结合 数。
对公司自身核心竞争力及商业模式的梳理，公司制
资本结构
定了中长期的战略规划。公司以成为中国领先的城
随着公司业务规模的不断扩张，公司资产规模市及园区综合开发和运营服务商为战略定位，以社
呈现较明显增长。2016~2018年末及2019年3月末，区运营、园区运营、邮轮运营三大业务聚焦居民客
公司的总资产分别为2,557.27亿元、3,392.18亿元、户、企业客户和政府客户需求，并通过“区域聚焦、
4,232.21亿元和 4,415.99亿元。而随着房地产开发城市深耕、转型发展”三个基础策略落地各项业务。
业务的不断推进，公司对外部的融资需求快速增公司将通过“产、网、融、城”一体化运作，通过业
长，负债规模亦持续增长。2016~2018年末及2019务、商业模式、机制和管理创新多管齐下，推动公
年 3月末，公司总负债分别为 1,777.75亿元、司各项战略措施的有效落地，到 2020年发展成为
2,435.20亿元、3,143.59亿元和 3,264.48亿元。所中国领先并具备国际水平的城市及园区综合开发
有者权益方面，得益于利润留存和公司发行永续和运营服务商。
债，公司自有资本实力不断增强，同期末公司所有业务发展方面，公司在深耕蛇口，布局全国的
者权益分别为 779.52亿元、956.97亿元、1,088.63历程中，总结出“前港—中区—后城”的空间发展模
亿元和1,151.51亿元。
式。由港区带动园区再推动城市的发展，契合港口、
财务杠杆方面，2016~2018年末及2019年3月园区和城市良性互动发展的客观经济规律，通过
末，公司资产负债率分别为69.52%、71.79%、74.28%港、区、城联动，可以构建由政府推动、企业主导、
和73.92%；同期，净负债率分别为24.54%、59.93%、
汇集各类资源、多方优势互补协同的巨大平台，公
48.72%和56.68%，公司财务杠杆比率适中。若将公
17 招商局蛇口工业区控股股份有限公司
司发行的70亿元永续债调入长期债务，则2018年 期债务/长期债务）分别为 0.28倍、0.44倍、0.54末公司资产负债率和净负债率分别为75.93%和 倍和0.49倍，债务期限结构分布较为合理。
58.94%。 图8：2016～2019.Q1末公司债务结构分析图7：2016～2019.Q1末公司资本结构分析
资料来源：公司定期报告，中诚信证评整理
所有者权益构成方面，公司所有者权益主要由资料来源：公司定期报告，中诚信证评整理 实收资本、资本公积及留存收益构成，其中，实收公司资产构成中以流动资产为主，2016~2018
资本近年来保持稳定，2016~2018年末及2019年3年末及 2019年 3月末流动资产占资产总额的比重
月末分别为 79.04亿元、79.04亿元、79.04亿元和分别为84.44%、85.86%、83.75%和83.82%。公司
79.11亿元。此外，同期末公司资本公积分别为流动资产主要由存货、其他应收款和货币资金等科
198.02亿元、205.10亿元、120.49亿元和137.75亿目构成。同期末公司存货余额分别为1,230.10亿元、
元，2018年资本公积大幅下降主要由于公司将收购 1,676.32亿元、2,108.21亿元和 2,251.35亿元，存
招商漳州支付的合并对价与享有其所有者权益账货主要以房地产开发成本和房地产开发产品为主。
面价值的份额之间的差额冲减资本公积；同期末，公司其他应收款的规模随应收合作方、联合营公司
公司未分配利润分别为254.63亿元、352.32亿元、往来款的增加而快速上升，2016~2018年末及2019
447.70亿元和472.97亿元，得益于较好的盈利能力，年3月末分别为282.29亿元、625.55亿元、646.39
近年来公司留存收益呈不断增长趋势；此外，同期亿元和685.68亿元。公司货币资金较为充裕，同期
末公司其他权益工具分别为 0.00亿元、40亿元、末分别为460.00亿元、460.42亿元、673.75亿元和
70亿元和 70亿元，主要为公司发行的永续债券。
623.62亿元。
同时，近年来公司少数股东权益保持快速增长，同公司近年来负债主要由预收账款、其他应付款
期末少数股东权益分别为214.73亿元、245.61亿元、和有息债务构成。2016~2018年末及2019年3月末
329.54亿元和372.78亿元，主要系公司房地产项目公司预收账款（含合同负债）分别为524.85亿元、
引入合作，控股子公司少数股东投入不断增加所551.35亿元、753.49亿元和862.54亿元，主要是预
致。
收房屋销售款，为公司未来结转收入提供了支撑。
总体来看，随着业务范围的不断扩大及利润的同期末公司其他应付款余额分别为 274.07亿元、
不断累积，公司资产规模稳步扩大、自有资本实力467.04亿元、690.52亿元和655.60亿元，主要为合
持续增强；且目前公司财务杠杆比率及债务期限结作公司往来款和关联方往来款。债务方面，
构表现良好，整体资本结构较为稳健。
2016~2018年末及 2019年 3
月末，公司总债务3分
流动性
别为 651.27亿元、1,033.98亿元、1,204.10亿元和
公司资产以流动资产为主，近年占比维持在 1,276.30亿元，受业务拓展的影响而快速增加。从
80%以上的水平，表现较为稳定。公司流动资产中债务期限结构上看，同期末公司长短期债务比（短
货币资金和存货占比较大，2016~2018年末及2019
3未将永续债计入总债务计算。
年末两项合计占比分别为78.27%、73.36%、78.49%
18 招商局蛇口工业区控股股份有限公司
和77.67%。 0.34次/年、0.33次/年和0.28次/年。同期，公司总表13：2016~2019.Q1末公司流动资产分析 资产周转率为0.27次/年、0.26次/年和0.23次/年，单位：% 但整体资产周转效率仍处于合理水平。
||||||
|-|-|-|-|-|
|指标|2016|2017|2018|2019.Q1|

|||||
|-|-|-|-|
||2016|2017|2018|
|存货周转率（次/年）|0.34|0.33|0.28|
|总资产周转率（次/年）|0.27|0.26|0.23|

||||||
|-|-|-|-|-|
|（存货+货币资金）/流动资产|78.27|73.36|78.49|77.67|

资料来源：公司定期报告，中诚信证评整理
现金流方面，2016~2018年公司经营活动净现存货方面，随公司近年房地产业务规模不断拓
金流分别为-127.15亿元、-50.63亿元和104.78亿元。
展，公司存货规模不断上升，2016~2018年末，公
其中2016年及2017年由于预付土地价款及支付经司存货分别为 1,230.10亿元、1,676.32亿元和
营性往来款的数额较大，以及向联营、合营公司提 2,108.21亿元。其中，房地产开发成本占存货总额
供的房地产项目开发配套资金，使得公司经营活动的比率分别为80.43%、82.82%和86.16%，2018年
现金流出现净流出状态，2018年得益于公司销售回末公司在建和拟建项目大部分位于深圳、武汉、杭
款金额大幅增加，使得公司经营活动净现金流由负州、南京和宁波等核心一、二线城市，较大规模的
转正。2019年1~3月，受项目建设资金需求较大影在建项目给公司未来经营业绩提供保障的同时，也
响，公司经营活动净现金流为-89.65亿元。
对公司后续的开发资金提出了较高要求。
货币资金方面，近年公司手持货币资金较为充2016~2018年末，公司房地产开发产品占存货总额
足，2016~2018年末公司货币资金分别为460.00亿的比重分别为16.32%、14.87%和10.48%，近年来
元、460.42亿元和 673.75亿元。同期末货币资金/公司去化情况较好，2018年末公司房地产已完工开
短期债务分别为 3.26倍、1.45倍和 1.59倍，货币发产品占存货总额的比重同比下降4.39个百分点，
资金对短期债务覆盖程度较好。
主要位于佛山、天津、重庆、深圳和苏州等一线或
表16：2016~2019.Q1末公司部分流动性指标环一线城市，整体来看未来现房销售压力不大。但
||||||
|-|-|-|-|-|
|指标|2016|2017|2018|2019.Q1|

中诚信证评也关注到，公司 2018年计提存货跌价
货币资金（亿元） 460.00 452.78 673.75 623.62
||||||
|-|-|-|-|-|
|经营活动净现金流（亿元）|-127.15|-50.63|104.78|-89.65|

经营性净现金流/短期债务
存货跌价准备。另截至 2019年 3月末，公司存货
-0.9 -0.16 0.25 -0.85（X）
进一步增长至2,251.35亿元。
||||||
|-|-|-|-|-|
|货币资金/短期债务（X）|3.26|1.45|1.59|1.48|

表14：2016~2018年末公司存货结构分析 资料来源：公司定期报告，中诚信证评整理
总的来看，随着项目开发的推进及新项目的获单位：亿元
|||||
|-|-|-|-|
||2016|2017|2018|
|存货|1,230.10|1,676.32|2,108.21|
|土地开发成本|39.63|71.80|70.16|
|土地开发成本/存货（%）|3.22|4.28|3.33|
|房地产开发成本|989.39|1,354.76|1,816.51|
|房地产开发成本/存货（%）|80.43|80.82|86.16|
|房地产开发产品|200.70|249.27|221.02|
|房地产开发产品/存货（%）|16.32|14.87|10.48|

核心业务，近年来公司的房地产销售保持了稳定的 公司销售费用和管理费用分别为15.54亿元和15.27增长，2016~2018年其收入分别为 561.39亿元、 亿元，分别同比增加4.50%和13.59%。2016~2018 690.46亿元和 786.89亿元，占公司营业总收入 年，公司三费收入占比分别为5.76%、4.88%和88.31%、90.92%和89.14%；园区开发与运营业务 6.26%，公司整体期间费用控制能力很强。另 2019方面，2016~2018年分别实现营业收入70.94亿元、 年1~3月公司三费合计7.99亿元，受2019年一季 62.97亿元和 90.19亿元，2018年受深圳太子商务 度结转收入较少影响，三费收入占比为18.38%。
广场项目结转影响园区开发板块收入有所增加。公 表18：2016~2019.Q1公司三费分析
司邮轮产业发展良好，但目前收入贡献尚小，同期 单位：亿元、%
||||||
|-|-|-|-|-|
|项目|2016|2017|2018|2019.Q1|

销售费用 11.75 14.87 15.54 1.895.70亿元，公司邮轮产业收入主要来源于蛇口邮轮
||||||
|-|-|-|-|-|
|管理费用|10.70|13.45|15.27|3.48|

财务费用 14.17 8.72 24.48 2.62从毛利率水平看，得益于公司近年结转项目所
||||||
|-|-|-|-|-|
|三费合计|36.62|37.04|55.29|7.99|

在房地产市场运行情况较好，社区运营毛利率从
营业总收入 635.74 759.38 882.78 43.50
||||||
|-|-|-|-|-|
|三费收入占比|5.76|4.88|6.26|18.38|

2016~2018年园区运营毛利率分别为51.69%、 资料来源：公司定期报告，中诚信证评整理
公司利润总额主要由经营性业务利润和投资34.50%和41.60%，主要受当年结转收入产品业态构
收益构成，2016~2018年公司利润总额分别为成影响较大。此外，邮轮产业建设与运营板块
164.54亿元、209.02亿元和266.01亿元，利润规模2016~2018年毛利率分别为51.16%、4.12%和
持续提升。2016年以来受益于项目结转增多导致社34.91%，毛利水平波动较大，主要因 2017年邮轮
区业务收入规模进一步扩大，经营性业务利润持续业务扩展，成本投入较大，导致 2017年毛利率大
增加。2016~2018年，公司经营性业务利润分别为幅下降。综上，2016~2018年公司综合毛利率分别
121.23亿元、183.23亿元和210.10亿元。同期，公为34.54%、37.79%和39.49%，初始获利空间仍较
司投资收益分别为42.14亿元、29.10亿元和 65.48好。此外，2019年1~3月公司实现营业收入43.50
亿元，其中 2016年主要系公司通过股权转让的形亿元，同比减少53.71%，毛利率为33.67%，受公
式整体销售南海意库梦工厂大厦和前海湾公园所司工程节点铺排影响，2019年一季度公司竣工结转
产生的投资收益，2017公司为引入商业地产品牌运收入较少。
营商出售深圳蛇口太子湾区域部分项目实现投资表17：2016~2018年公司分板块营业毛利率情况
收益24.18亿元，2018要因京沪三项资产相关股权单位：%
|||||
|-|-|-|-|
|板块|2016|2017|2018|
|社区开发与运营|32.27|38.38|39.28|
|园区开发与运营|51.69|34.50|41.60|
|邮轮建设与运营|51.16|4.12|34.91|
|综合毛利率|34.54|37.79|39.49|

资料来源：公司定期报告，中诚信证评整理
亿元、154.41亿元和194.61亿元，实现稳步增长；
期间费用方面，2016~2018年公司的三费合计
同期，所有者权益收益率分别为15.60%、16.14%金额分别为36.62亿元、37.04亿元和55.29亿元，
和17.88%，公司盈利能力不断提升。此外，2019
呈上升趋势。其中公司 2018年财务费用大幅上升
年1~3月，公司利润总额为 36.30亿元，其中经营
180.66%至24.48亿元，主要系融资规模扩大，借款
性业务利润3.31亿元，投资收益32.73亿元，投资
费用化利息支出增加 11.07亿元及公司持有外币借
收益主要为深圳市乐艺置业有限公司、商启增资扩
款，由于人民币贬值产生汇兑损失5.36亿元。同年
20 招商局蛇口工业区控股股份有限公司
股转让51%股权产生的投资收益，同期公司实现净 从偿债能力指标看，2016~2018年公司利润26.66亿元。 EBITDA分别为189.80亿元、243.73亿元和313.31图9：2016~2019.Q1公司利润总额构成 亿元，随利润总额的增加而持续上升。同期，公司总债务/EBITDA分别为3.43倍、4.24倍和3.84倍；
同期，EBITDA利息倍数分别为5.38倍、4.83倍和3.88倍，EBITDA对利息支出的覆盖能力较好，经营所得可对其债务本息的偿还形成较好保障。
对外担保方面，截至 2018年末，公司及控股子公司的对外担保总额4为31.95亿元，担保对象为深圳招商华侨城投资有限公司、北京招合房地产开资料来源：公司定期报告，中诚信证评整理 发有限公司、浙江省农都农产品有限公司和中民国总体来看，随着社区及园区开发与运营业务的
际投资发展（深圳）有限公司，担保金额分别为10.50持续推进，公司业务收入稳步上升，且初始获利空
亿元、10.00亿元、5.78亿元和5.68亿元。
间和期间费用控制能力均处于较好水平，公司近年
受限资产方面，截至 2018年末，公司受限货来利润总额及净利润持续扩大，整体盈利能力表现
币资金、存货、投资性房地产和固定资产分别为良好。
100.47亿元、334.24亿元、27.90亿元和5.77亿元，偿债能力 公司受限资产账面价值合计468.37亿元，占当期末2016~2018年末，公司总债务规模分别为
总资产的11.07%，主要为项目合作款、保证金和因651.27亿元、1,033.98亿元和 1,204.10亿元；同期
抵押贷款而受限的资产。
末，公司长短期债务比为 0.28倍、0.44倍和 0.54
从融资渠道方面来看，公司大力拓展直接融资倍。
渠道，积极补充大额低成本资金，截至2018年末，现金流方面，得益于公司销售规模的增长，近
公司获得银行授信额度1,599.93亿元，未使用额度年来公司经营性净现金流持续改善，2016~2018年
770.67亿元。此外，公司通过发行中期票据、公司-127.15亿元、-50.63亿元和104.78亿元。2016~2018
债券、超短期融资券等多种方式募集资金，公司融年经营性净现金流/总债务分别为-0.20倍、-0.05倍
资渠道丰富且具有一定资金成本优势。
和 0.09倍；同期经营性净现金流/短期债务分别为
总体而言，公司近年来维持较大规模的新增土-0.90倍、-0.16倍和0.25倍，经营性现金流对债务
地储备需求，同时随着在建项目持续推进，公司未本息保障程度有所提升。
来或面临一定的资本支出压力。但考虑到公司持续有力的股东支持、充足且优质的项目储备、较大规表19：2016~2019.Q1公司偿债能力指标
||||||
|-|-|-|-|-|
|财务指标|2016|2017|2018|2019.Q1|
|总债务（亿元）|651.27|1,033.98|1,204.10|1,276.30|
|经营活动净现金流|||||
||-127.15|-50.63|104.78|-89.65|
|（亿元）|||||
|EBITDA（亿元）|189.80|243.73|313.31|-|
|经营活动净现金流/|||||
||-0.20|-0.05|0.09|-0.28|
|总债务（X）|||||
|经营活动净现金流/|||||
||-3.60|-1.00|1.30|-|
|利息支出（X）|||||
|总债务/EBITDA（X）|3.43|4.24|3.84|-|
|EBITDA利息倍数（X）|5.38|4.83|3.88|-|
|资产负债率（%）|69.52|71.79|74.28|73.92|
|净负债率（%）|24.54|59.93|48.72|56.68|

资料来源：公司定期报告，中诚信证评整理 4不包括子公司为客户提供的销售按揭担保。
21 招商局蛇口工业区控股股份有限公司
关于招商局蛇口工业区控股股份有限公司
2019年面向合格投资者公开发行公司债券（第二期）的跟踪评级安排根据中国证监会相关规定、评级行业惯例以及本公司评级制度相关规定，自首次评级报告出具之日（以评级报告上注明日期为准）起，本公司将在本期债券信用级别有效期内或者本期债券存续期内，持续关注本期债券发行人外部经营环境变化、经营或财务状况变化以及本期债券偿债保障情况等因素，以对本期债券的信用风险进行持续跟踪。跟踪评级包括定期和不定期跟踪评级。
在跟踪评级期限内，本公司将于本期债券发行主体及担保主体（如有）年度报告公布后两个月内完成该年度的定期跟踪评级，并根据上市规则于每一会计年度结束之日起 6个月内披露上一年度的债券信用跟踪评级报告。此外，自本次评级报告出具之日起，本公司将密切关注与发行主体、担保主体（如有）以及本期债券有关的信息，如发生可能影响本期债券信用级别的重大事件，发行主体应及时通知本公司并提供相关资料，本公司将在认为必要时及时启动不定期跟踪评级，就该事项进行调研、分析并发布不定期跟踪评级结果。
本公司的定期和不定期跟踪评级结果等相关信息将根据监管要求或约定在本公司网站（www.ccxr.com.cn）和交易所网站予以公告，且交易所网站公告披露时间不得晚于在其他交易场所、媒体或者其他场合公开披露的时间。
如发行主体、担保主体（如有）未能及时或拒绝提供相关信息，本公司将根据有关情况进行分析，据此确认或调整主体、债券信用级别或公告信用级别暂时失效。
22 招商局蛇口工业区控股股份有限公司
附一：招商局蛇口工业区控股股份有限公司股权结构图（截至2019年3月31日）
国务院国有资产监督管理委员会
100%
招商局集团有限公司
100%
55.23%
招商局轮船有限公司
5.18%
招商局蛇口工业区控股股份有限公司
23 招商局蛇口工业区控股股份有限公司
附二：招商局蛇口工业区控股股份有限公司组织结构图（截至2019年3月31日）
24 招商局蛇口工业区控股股份有限公司
附三：招商局蛇口工业区控股股份有限公司主要财务数据及指标
||||||
|-|-|-|-|-|
|财务数据（单位：万元）|2016|2017|2018|2019.Q1|

货币资金 4,600,003.80 4,604,219.94 6,737,507.04 6,236,183.57
||||||
|-|-|-|-|-|
|应收账款净额|23,143.17|33,934.81|120,355.19|126,766.36|

存货净额 12,300,965.89 16,763,231.31 21,082,096.35 22,513,502.69
||||||
|-|-|-|-|-|
|流动资产|21,594,328.69|29,125,042.01|35,443,586.85|37,016,948.57|

长期投资 295,184.98 928,532.39 1,776,104.15 2,082,854.86
||||||
|-|-|-|-|-|
|固定资产合计|2,840,897.05|3,116,772.44|4,413,287.50|4,326,903.93|

总资产 25,572,662.27 33,921,766.56 42,322,144.69 44,159,949.34
||||||
|-|-|-|-|-|
|短期债务|1,410,465.11|3,176,626.40|4,226,473.02|4,212,571.73|

长期债务 5,102,215.47 7,163,153.15 7,814,557.83 8,550,467.40
||||||
|-|-|-|-|-|
|总债务（短期债务＋长期债务）|6,512,680.59|10,339,779.55|12,041,030.85|12,763,039.13|

总负债 17,777,466.83 24,352,043.04 31,435,876.58 32,644,813.59
||||||
|-|-|-|-|-|
|所有者权益（含少数股东权益）|7,795,195.45|9,569,723.51|10,886,268.11|11,515,135.74|

营业总收入 6,357,375.61 7,593,793.88 8,827,785.47 435,045.67
||||||
|-|-|-|-|-|
|三费前利润|1,578,530.35|2,202,709.63|2,653,890.57|113,052.28|

投资收益 421,425.95 291,001.75 654,767.21 327,301.76
||||||
|-|-|-|-|-|
|净利润|1,216,123.52|1,544,083.67|1,946,078.06|266,594.35|

息税折旧摊销前盈余EBITDA 1,898,040.26 2,437,323.88 3,133,136.74 -
||||||
|-|-|-|-|-|
|经营活动产生现金净流量|-1,271,473.51|-506,261.62|1,047,813.76|-896,536.48|

投资活动产生现金净流量 548,272.73 -3,159,690.30 295,523.40 -175,057.65
||||||
|-|-|-|-|-|
|筹资活动产生现金净流量|1,175,572.46|3,286,328.84|85,094.70|571,936.78|

现金及现金等价物净增加额 495,217.54 -409,467.23 1,448,438.89 -501,165.05
||||||
|-|-|-|-|-|
|财务指标|2016|2017|2018|2019.Q1|

营业毛利率（%） 34.54 37.79 39.49 33.67
||||||
|-|-|-|-|-|
|所有者权益收益率（%）|15.60|16.14|17.88|9.26|

EBITDA/营业总收入（%） 29.86 32.10 35.49 -
||||||
|-|-|-|-|-|
|速动比率（X）|0.74|0.73|0.62|0.62|

经营活动净现金/总债务（X） -0.20 -0.05 0.09 -0.28
||||||
|-|-|-|-|-|
|经营活动净现金/短期债务（X）|-0.90|-0.16|0.25|-0.85|

经营活动净现金/利息支出（X） -3.60 -1.00 1.30 -
||||||
|-|-|-|-|-|
|EBITDA利息倍数（X）|5.38|4.83|3.88|-|

总债务/EBITDA（X） 3.43 4.24 3.84 -
||||||
|-|-|-|-|-|
|资产负债率（%）|69.52|71.79|74.28|73.92|

总债务/总资本（%） 45.52 51.93 52.52 52.57
||||||
|-|-|-|-|-|
|长期资本化比率（%）|39.56|42.81|41.79|42.61|

净负债率（%） 24.54 59.93 48.72 56.68注：1、所有者权益包含少数股东权益，净利润包含少数股东损益；
2、2016年长期应付款中的待回购资产融资款调整至长期债务，2018年其他流动负债中短期融资券调整至短期债务；
3、2016年、2017年数据为2017年初、2018年初重述数；
4、2019年一季度所有者权益收益率数据经年化处理。
25 招商局蛇口工业区控股股份有限公司
附四：基本财务指标的计算公式
||
|-|
|货币资金等价物=货币资金+交易性金融资产+应收票据|

长期投资=可供出售金融资产+持有至到期投资+长期股权投资
||
|-|
|固定资产合计=投资性房地产+固定资产+在建工程+工程物资+固定资产清理+生产性生物资产+油气资产|

短期债务=短期借款+交易性金融负债+应付票据+一年内到期的非流动负债
||
|-|
|长期债务=长期借款+应付债券|

长短期债务比=短期债务/长期债务
||
|-|
|总债务=长期债务+短期债务|

净债务=总债务-货币资金
||
|-|
|三费前利润=营业总收入-营业成本-利息支出-手续费及佣金支出-退保金-赔付支出净额-提取保险合同准备|
|金净额-保单红利支出-分保费用-营业税金及附加|

EBIT（息税前盈余）=利润总额+计入财务费用的利息支出
||
|-|
|EBITDA（息税折旧摊销前盈余）=EBIT+折旧+无形资产摊销+长期待摊费用摊销|

资本支出=购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金+取得子公司及其他营业单位支付的现金净额
||
|-|
|营业毛利率=（营业收入-（营业成本+利息支出+手续费及佣金支出+退保金+赔付支出净额+提取保险合同|
|准备金净额+保单红利支出+分保费用））/营业收入|

EBIT率=EBIT/营业总收入
||
|-|
|三费收入比=（财务费用+管理费用+销售费用）/营业总收入|

所有者权益收益率=净利润/期末所有者权益
||
|-|
|流动比率=流动资产/流动负债|

速动比率=（流动资产-存货）/流动负债
||
|-|
|存货周转率=主营业务成本（营业成本）/存货平均余额|

应收账款周转率=主营业务收入净额（营业总收入净额）/应收账款平均余额
||
|-|
|资产负债率=负债总额/资产总额|

总资本化比率=总债务/（总债务+所有者权益（含少数股东权益））
||
|-|
|长期资本化比率=长期债务/（长期债务+所有者权益（含少数股东权益））|

EBITDA利息倍数=EBITDA/（计入财务费用的利息支出+当期资本化利息支出）
||
|-|
|净负债率=（总债务-货币资金）/所有者权益|

26 招商局蛇口工业区控股股份有限公司
附五：信用等级的符号及定义
主体信用评级等级符号及定义
|||
|-|-|
|等级符号|含义|

AAA 受评主体偿还债务的能力极强，基本不受不利经济环境的影响，违约风险极低
|||
|-|-|
|AA|受评主体偿还债务的能力很强，受不利经济环境的影响较小，违约风险很低|

A 受评主体偿还债务的能力较强，较易受不利经济环境的影响，违约风险较低
|||
|-|-|
|BBB|受评主体偿还债务的能力一般，受不利经济环境影响较大，违约风险一般|

BB 受评主体偿还债务的能力较弱，受不利经济环境影响很大，有较高违约风险
|||
|-|-|
|B|受评主体偿还债务的能力较大地依赖于良好的经济环境，违约风险很高|

CCC 受评主体偿还债务的能力极度依赖于良好的经济环境，违约风险极高
|||
|-|-|
|CC|受评主体在破产或重组时可获得的保护较小，基本不能保证偿还债务|

C 受评主体不能偿还债务
注：除AAA级，CCC级（含）以下等级外，每一个信用等级可用“+”、“-”符号进行微调，表示信用质量略高或略低于本等级。
评级展望的含义
|||
|-|-|
|内容|含义|
|正面|表示评级有上升趋势|
|负面|表示评级有下降趋势|
|稳定|表示评级大致不会改变|
|待决|表示评级的上升或下调仍有待决定|

评级展望是评估发债人的主体信用评级在中至长期的评级趋向。给予评级展望时，主要考虑中至长期内受评主体可能发生的经济或商业基本因素变动的预期和判断。
长期债券信用评级等级符号及定义
|||
|-|-|
|等级符号|含义|

AAA 债券安全性极强，基本不受不利经济环境的影响，违约风险极低
|||
|-|-|
|AA|债券安全性很强，受不利经济环境的影响较小，违约风险很低|

A 债券安全性较强，较易受不利经济环境的影响，违约风险较低
|||
|-|-|
|BBB|债券安全性一般，受不利经济环境影响较大，违约风险一般|

BB 债券安全性较弱，受不利经济环境影响很大，有较高违约风险
|||
|-|-|
|B|债券安全性较大地依赖于良好的经济环境，违约风险很高|

CCC 债券安全性极度依赖于良好的经济环境，违约风险极高
|||
|-|-|
|CC|基本不能保证偿还债券|

C 不能偿还债券
注：除AAA级，CCC级（含）以下等级外，每一个信用等级可用“+”、“-”符号进行微调，表示信用质量略高或略低于本等
级。
27 招商局蛇口工业区控股股份有限公司
短期债券信用评级等级符号及定义
|||
|-|-|
|等级|含义|

A-1 为最高短期信用等级，还本付息能力很强，安全性很高。
|||
|-|-|
|A-2|还本付息能力较强，安全性较高。|

A-3 还本付息能力一般，安全性易受不利环境变化的影响。
|||
|-|-|
|B|还本付息能力较低，有一定的违约风险。|

C 还本付息能力很低，违约风险较高。
|||
|-|-|
|D|不能按期还本付息。|

注：每一个信用等级均不进行“+”、“-”微调。
28 招商局蛇口工业区控股股份有限公司