中招海峡(平潭)
发展股份有限公司拟转让其
持有的福建中荣混凝土有限公司版权项目
评估报告
中企华评报字12017)第 36 10号
(共一所第一册)
，
北京 公司
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目 录
资产评估师声明 ........................................ 1评估报告摘要 .......................................... 2评估报告正文 .......................................... 4一、委托方、被评估企业和业务约定书约定的其他评估报告使用者 .... 4二、评估目的 .................................................. 7三、评估对象和评估范围 ........................................ 7四、价值类型及其定义 .......................................... 9五、评估基准日 ................................................ 9六、评估依据 ................................................. 10七、评估方法 ................................................. 13八、评估程序实施过程和情况 ................................... 21九、评估假设 ................................................. 24十、评估结论 ................................................. 25十一、特别事项说明 ........................................... 27十二、评估报告使用限制说明 ................................... 28十三、评估报告日 ............................................. 28评估报告附件 ......................................... 29
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资产评估师声明
一、我们在执行本资产评估业务中，遵循相关法律法规和资产评估准则，恪守独立、客观和公正的原则；根据我们在执业过程中收集的资料，评估报告陈述的内容是客观的，并对评估结论合理性承担相应的法律责任。
二、评估对象涉及的资产、负债清单由委托方、被评估企业申报并经其签章确认；所提供资料的真实性、合法性、完整性，恰当使用评估报告是委托方和相关当事方的责任。
三、我们与评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系；
与相关当事方没有现存或者预期的利益关系，对相关当事方不存在偏见。
四、我们已对评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查；
我们已对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验，并对已经发现的问题进行了如实披露。
五、我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设和限定条件的限制，评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明的假设、限定条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。
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评估报告摘要
重要提示
本摘要内容摘自评估报告正文，欲了解本评估项目的详
细情况和合理理解评估结论，应当阅读评估报告正文。
北京中企华资产评估有限责任公司接受中福海峡（平潭）发展股份有限公司的委托，根据有关法律、法规和资产评估准则、资产评估原则，按照必要的评估程序，对福建中荣混凝土有限公司股东全部权益在评估基准日的市场价值进行了评估。现将评估报告摘要如下：
评估目的：中福海峡（平潭）发展股份有限公司拟转让其持有的福建中荣混凝土有限公司股权，中福海峡（平潭）发展股份有限公司委托北京中企华资产评估有限责任公司对所涉及的福建中荣混凝土有限公司股东全部权益价值进行评估，为上述经济行为的实施提供资产价值参考。
评估对象：福建中荣混凝土有限公司股东全部权益价值
评估范围：福建中荣混凝土有限公司的全部资产及负债，包括流动资产、固定资产（房屋建筑物、构筑物、机器设备、车辆、电子设备）、无形资产、流动负债。
评估基准日：2016年 12月 31日
价值类型：市场价值
评估方法：资产基础法、收益法
||
|-|
|评估结论：经分析，本评估报告选用收益法评估结果作为评估结论，|
|具体结论如下：|

截至评估基准日，福建中荣混凝土有限公司评估基准日总资产账面价值为 18,077.80万元，总负债账面价值为 11,087.15万元，所有者权益账面价值为 6,990.66万元。
收益法评估后的股东全部权益价值为 6,480.11万元，增值额为 -510.55万元，增值率为-7%。该结论未考虑流动性对股权价值的影响。
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本评估报告仅为报告中描述的经济行为提供资产价值参考，评估结论的使用有效期自评估基准日 2016年 12月 31日起一年有效。
评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明的假设、限定条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。
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中福海峡（平潭）发展股份有限公司拟转让其持有的福建中荣混凝土有限公司股权项目
评估报告正文
中福海峡（平潭）发展股份有限公司：
北京中企华资产评估有限责任公司接受贵公司的委托，根据有关法律、法规和资产评估准则、资产评估原则，采用资产基础法和收益法，按照必要的评估程序，对贵公司拟转让持有的福建中荣混凝土有限公司股权事宜涉及的福建中荣混凝土有限公司股东全部权益在 2016年 12月 31日的市场价值进行了评估。现将资产评估情况报告如下。
一、委托方、被评估企业和业务约定书约定的其他评估报告使用者
本报告委托方为中福海峡（平潭）发展股份有限公司，被评估企业为福建中荣混凝土有限公司，业务约定书约定的其他评估报告使用者为法律、法规规定的其他评估报告使用者。
(一)委托方概况
企业名称：中福海峡（平潭）发展股份有限公司
注册地址：福建省平潭综合实验区金井湾片区商务营运中心
注册资本：壹拾玖亿叁仟壹佰柒拾捌万零捌佰玖拾贰圆整
法定代表人：刘平山
企业类型：股份有限公司（上市）
经营范围：造林营林、林地开发与森林资源综合利用；林木产品加工与销售；建筑材料的制造与销售；园林景观工程、市政工程、室内装饰工程的设计与施工；房屋租赁；物业管理；对外贸易；仓储（不含危险化学品）；公路货运代理；对林业、金融业、矿业、医疗业、旅游业的投资；林业技术服务，林业技术咨询；化肥批发。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）
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(二)被评估企业简介
1.企业简况
企业名称：福建中荣混凝土有限公司
注册地址：平潭综合实验区金井湾片区商务营运中心
注册资本：伍仟万圆整
法定代表人：刘平山
企业类型：有限责任公司（台港澳与境内合资）
经营范围：生产、销售及相关建筑材料。（涉及审批许可项目的，只允许在审批许可的范围内和有限期限内从事生产经营活动）
2.股权结构
福建中荣混凝土有限公司系经平潭县工商行政管理局核准批准，2012年04月09日成立并取得福建省平潭县工商行政管理局颁发营业执照，营业执照注册号为350128400000412，注册资本为人民币伍仟万元。
截至评估基准日，各股东出资额及出资比例如下：
金额单位：人民币万元
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|-|-|-|
|项目|出资额|出资比例|
|中福海峡（平潭）发展股份有限公司|3,000.00|60%|
|荣工工程股份有限公司|2,000.00|40%|
|合计|5,000.00|100%|

3.近年资产、财务和经营状况
被评估企业近年资产负债表如下：
金额单位：人民币万元
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|-|-|-|-|
|项目|2014年12月31日|2015年12月31日|2016年12月31日|
|流动资产|11,752.10|15,355.98|14,081.40|
|长期股权投资|-|-|-|
|固定资产|3,568.15|3,237.77|3,269.39|
|在建工程|-|6.23|54.54|
|无形资产|-|489.53|463.58|
|其他非流动资产|41.15|66.49|208.90|
|资产总计|15,361.40|19,156.01|18,077.80|
|流动负债|9,345.33|12,173.41|11,087.15|
|非流动负债|-|-|-|

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|-|-|-|-|
|项目|2014年12月31日|2015年12月31日|2016年12月31日|
|负债合计|9,345.33|12,173.41|11,087.15|
|所有者权益|6,016.07|6,982.60|6,990.66|

被评估企业近年利润表如下：
金额单位：人民币万元
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|-|-|-|-|
|项目|2014年度|2015年度|2016年|
|一、营业收入|14,321.91|14,625.40|13,300.18|
|减：营业成本|10,020.19|10,351.98|10,611.31|
|营业税金及附加|61.28|52.88|69.35|
|销售费用|2,222.24|1,967.45|1,355.70|
|管理费用|490.55|526.10|299.51|
|财务费用|218.45|333.49|333.89|
|资产减值损失|101.84|101.35|592.53|
|加：公允价值变动收益|-|-|-|
|投资收益|-|-|-|
|二、营业利润|1,207.35|1,292.15|37.91|
|加：营业外收入|10.00|0.13|0.79|
|减：营业外支出|10.23|0.07|11.20|
|三、利润总额|1,207.12|1,292.21|27.50|
|减:所得税费用|335.66|325.69|19.43|
|四、净利润|871.46|966.53|8.06|

被评估企业评估基准日的会计报表经瑞华会计师事务所（特殊普通合伙）审计，并发表了标准的无保留意见;2014年会计报表经瑞华会计师事务所（特殊普通合伙）审计，并发表了标准的无保留意见；2015年会计报表经瑞华会计师事务所（特殊普通合伙）审计，并发表了标准的无保留意见。
4.被评估企业与委托方的关系
被评估企业福建中荣混凝土有限公司系委托方中福海峡（平潭）发展股份有限公司的控股公司。
(三)业务约定书约定的其他评估报告使用者
本评估报告仅供委托方和法律、法规规定的评估报告使用者使用，
不得被其他任何第三方使用或依赖。
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二、评估目的
中福海峡（平潭）发展股份有限公司拟转让其持有的福建中荣混凝土有限公司全部股权，中福海峡（平潭）发展股份有限公司委托北京中企华资产评估有限责任公司对所涉及的福建中荣混凝土有限公司股东全部权益价值进行评估，为上述经济行为的实施提供资产价值参考。
三、评估对象和评估范围
(一)评估对象
本报告评估对象为福建中荣混凝土有限公司的股东全部权益价值。
(二)评估范围
1.评估范围内容
本报告评估范围包括福建中荣混凝土有限公司的全部资产和负债，具体包括流动资产、固定资产（房屋建筑物、构筑物、机器设备、车辆、电子设备）、无形资产、流动负债。至评估基准日 2016年 12月 31日，各类资产、负债的账面金额如下表：
金额单位：人民币元
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|-|-|
|项目|账面价值|
|流动资产|140,813,975.03|
|非流动资产|39,964,072.02|
|长期投资|-|
|固定资产|32,693,908.51|
|在建工程|545,420.54|
|土地使用权|4,635,776.02|
|其他非流动资产|2,088,966.95|
|资产总计|180,778,047.05|
|流动负债|110,871,455.06|
|非流动负债|-|
|负债总计|110,871,455.06|
|所有者权益|69,906,591.99|

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上述账面值业经瑞华会计师事务所（特殊普通合伙）审计并发表标准无保留意见。纳入评估范围的资产与上述经济行为所涉及的资产范围一致。
2.评估范围内重要资产的说明
(1)应收账款
应收账款核算内容主要为商品砼销售，账面余额 139,029,365.10元，计提坏账准备 8,076,768.23元，账面价值为 130,952,596.87元。
(2)房屋建筑物类资产
房屋建筑物资产主要由房屋建筑物、构筑物构成。
①房屋建筑物
房屋建筑物为抵债获得的三套住宅商品房，尚未取得权属证书。
②构筑物
构筑物主要为厂区挡土墙及地坪、搅拌站办公楼组合屋、道路、水井等。以上房屋建(构)筑物大多数于 2013年-2016年建成投入使用，构筑物均为企业自建。
(3)设备类资产
设备类资产主要由机器设备、电子设备及车辆构成。
①机器设备
机器设备主要是用于混凝土加工的相关设备及配套辅助设备，主要机器设备包括搅拌站设备、药剂桶以及的柴油发电机组、地磅等辅助配套生产设备。以上主要设备购置并启用于 2013年至 2016年间，除部分报废外，其余均可正常使用。
②电子设备
电子设备主要是办公电子设备(如打印机、电脑、空调、监控设备)以及其他办公用品等。以上主要设备购置并启用于 2012年至 2016年间，目前均可正常使用。
③车辆
评估范围内的车辆均属非营运车辆，主要用于公务运输方面，包括货车、小型客车等。以上车辆大多购置并启用于 2012年至 2014年间，目前车辆均可正常使用。
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3.企业申报的无形资产情况
企业申报的纳入评估范围的无形资产为土地使用权、其他无形资产。无形资产的类型及特点如下：
(1)土地使用权
土地使用权共1宗，账面值4,551,733.69元，土地面积30,665.00平方米，待估宗地所有权属国家所有，福建中荣混凝土有限公司以出让方式取得土地使用权，土地批准用途为工业，使用权终止日期为 2033年 1月 25日。截至评估基准日，待估宗地未设定抵押、担保等他项权利。
(2)其他无形资产
企业申报的纳入评估范围的其他无形资产包括：windows操作系统、office办公软件等。
4.企业申报的表外资产情况
企业未申报表外资产。
5.引用其他机构报告的情况
本评估报告未引用其他机构报告。
四、价值类型及其定义
综合考虑本次评估目的、评估对象所处的市场条件、评估对象的自身条件以及评估的假设前提，确定本报告评估结论的价值类型为市场价值。
市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。
五、评估基准日
本报告评估基准日是 2016年 12月 31日。
该评估基准日由委托方确定，确定评估基准日主要考虑评估目的所对应经济行为的实现日、会计期末等因素。
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六、评估依据
(一)行为依据
1.委托评估说明函。
(二)法律法规依据
1.《中华人民共和国企业国有资产法》；
2.《中华人民共和国公司法》；
3.《中华人民共和国证券法》；
4.《中华人民共和国企业所得税法》；
5.《中华人民共和国土地管理法》；
6.《中华人民共和国城市房地产管理法》；
7.《中华人民共和国资产评估法》；
8.《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》(财政部、国家税务总局令第50号)；
9.《营业税改征增值税试点实施办法》(财税〔2016〕36号)；
10.其他相关法律、法规、通知文件等。
(三)评估准则依据
1.《资产评估准则──基本准则》(财企[2004]20号)；
2.《资产评估职业道德准则──基本准则》(财企[2004]20号)；
3.《资产评估准则──评估程序》(中评协[2007]189号)；
4.《资产评估准则──工作底稿》(中评协[2007]189号)；
5.《资产评估准则──机器设备》(中评协[2007]189号)；
6.《资产评估准则──不动产》(中评协[2007]189号)；
7.《资产评估准则──企业价值》(中评协[2011]227号);
8.《资产评估准则──评估报告》(中评协[2011]230号)；
9.《资产评估准则──业务约定书》(中评协[2011]230号)；
10.《资产评估职业道德准则──独立性》(中评协[2012]248号)；
11.《评估机构业务质量控制指南》(中评协[2010]214号);
12.《企业国有资产评估报告指南》(中评协[2011]230号)；
13.《资产评估价值类型指导意见》(中评协[2007]189号)；
14.《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》(会协
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[2003]18号)。
(四)权属依据
1.主要设备购置合同及发票；
2.房产抵债协议、土地出让合同、车辆行驶证；
3.企业章程、基准日会计报表、营业执照等；
4.相关业务合同或协议。
(五)取价依据
1.机械工业出版社《机电产品报价手册》(2017年)；
2.《机动车强制报废标准规定》(商务部、发改委、公安部、环境保护部令2012年第12号)；
3.《机械工业建设项目概算编制办法及各项概算指标》(机械计[1995]1041号)；
4.《福建省建筑工程消耗量定额》(FJYD-101-2005)；
5.《福建省安装工程消耗量定额》(FJYD-301～312-2012)；
6.《福建省建筑装饰装修工程消耗量定额》(FJYD-201-2005)；
7.《福建省建筑安装费用定额》(2016版)；
8.《福建省工程造价信息》；
9.《全国统一建筑安装工程工期定额》；
10.《国家发展改革委、建设部关于印发<建设工程监理与相关服务收费管理规定>的通知》(发改价格[2007]670号);
11.《国家计委、建设部关于发布<工程勘察设计收费管理规定>的通知》(计价格[2002]10号);
12.《国家计委关于印发<招标代理服务收费管理暂行办法>的通知》(计价格[2002]1980号);
13.《财政部关于发布<基本建设财务管理规定>的通知》(财建[2002]394号)；
14.《国家计委关于印发<建设项目前期工作咨询收费暂行规定>的通知》(计价格[1999]1283号)；
15.《国家计委、国家环境保护总局关于规范环境影响咨询收费有关问题的通知》(计价格[2002]125号)；
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16.《福建省物价局关于规范建设工程造价咨询服务收费有关问题的通知》(闽价[2002]房457号)；
17.《房屋完损等级评定标准》；
18.《福建省人民政府关于调整征地补偿标准的通知》(闽政[2012]57号)；
19.《福建省耕地占用税实施办法》(闽政[2008]17号)；
20.《关于福建省耕地开垦费征收和使用规定》(闽政[2000]98号); 21.《福建省城市基础设施配套费征收管理规定》(闽政[2002]53号);
22.《福建省劳动和社会保障厅关于转发<劳动和社会保障部、国土资源部切实做好被征地农民社会保障工作有关问题>的通知》(闽劳社文[2007]349号)；
23.《关于取消、停征和免征一批行政事业性收费的通知》(财税[2014]101号)；
24.《平潭综合实验区管委会关于公布2014年平潭综合实验区城镇基准地价的通知》(闽岚综实管综〔2014〕86号)；
25.被评估企业提供的历年财务报表、审计报告；
26.评估人员市场调查获取的相关资料；
27.其他相关资料。
(六)其他参考依据
1.被评估企业提供的资产评估申报明细表和有关资产调查表；
2.《房地产估价规范》(GB/T 50291-2015)；
3.《城镇土地估价规程》(GB/T18508-2014)；
4.《资产评估常用数据与参数手册》；
5.《企业会计准则》；
6.评估机构信息库；
7.瑞华会计师事务所（特殊普通合伙）审计出具的审字[2017]40070021号审计报告。
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七、评估方法
(一)评估方法的选择
资产评估的基本方法有成本法、收益法和市场法，进行资产评估，需要根据评估对象特点、价值类型、资料收集情况等相关条件，分析三种基本方法的适用性，恰当选择一种或多种评估方法。
企业价值评估中的成本法也称资产基础法，是指以被评估企业评估基准日的资产负债表为基础，合理评估企业表内及表外各项资产、负债价值，确定评估对象价值的评估方法。资产基础法适用的前提是：①被评估企业处于持续经营状态；②被评估企业具有预期获利潜力；③具备可利用的相关资料。
企业价值评估中的收益法，是指将预期收益资本化或者折现，确定评估对象价值的评估方法。收益法适用的前提是：①被评估企业未来预期收益及获得预期收益所承担的风险可以预测并可以用货币衡量；②被评估企业预期收益年限可以预测。
企业价值评估中的市场法，是指将评估对象与可比上市公司或者可比交易案例进行比较，确定评估对象价值的评估方法。市场法适用的前提是：①存在一个活跃的公开市场，且市场数据比较充分；②可收集到与被评估企业可比的参考企业或交易案例的相关市场数据，且相关数据充分、适当、可靠。
由于无法收集到与被评估企业可比的上市公司或交易案例的市场数据，采用市场法评估的条件不具备，而被评估企业提供了评估范围内资产和负债的有关历史资料、历史年度的经营和财务资料以及未来经营收益预测的有关数据和资料，评估人员通过分析被评估企业提供的相关资料并结合对宏观经济形势、被评估企业所处行业的发展前景以及被评估企业自身的经营现状的初步分析，被评估企业可持续经营且运用资产基础法和收益法评估的前提和条件均具备，因此本次采用资产基础法和收益法进行评估，并通过对两种方法的初步评估结果进行分析，在综合考虑不同评估方法和初步评估结果的合理性及所使用数据的质量的基础上，形成合理评估结论。
(二)资产基础法简介
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企业价值评估中的成本法(也称资产基础法)，是指以被评估企业评估基准日的资产负债表为基础，合理评估企业表内及表外各项资产、负债价值，确定评估对象价值的评估方法。各资产、负债的具体评估方法如下：
1.流动资产
(1)货币资金
被评估企业货币资金的核算内容为银行存款。对于银行存款，评估人员将银行存款的账面数额与银行对帐单进行了核对并根据余额调节表进行试算平衡，同时向银行函证进行核实。各科目经核实无误后，以经核实后的账面值确定评估值。
(2)应收款项(应收账款、其他应收款)：评估人员通过查阅相关账簿、凭证、业务合同，以及对大额款项进行函证等方法对应收款项进行核实，并借助于历史资料和现场调查核实的情况，具体分析债权数额、欠款时间和原因、款项回收情况、欠款人资金、信用、经营管理现状等情况。
在此基础上，按预计可回收金额确定应收款项的评估值。
(3)预付账款：评估人员通过查阅相关账簿、凭证、业务合同，以及对大额款项进行函证等方法对预付款项进行核实，并借助于历史资料和现场调查核实的情况，具体分析预付账款发生时间和所对应的业务、催收货物情况、期后到货情况等。在此基础上，以今后可收回相应的资产或获得相应的权利计算确定评估值。
(4)存货
存货为库存原材料及周转材料，主要包括生产混凝土产品的水泥、砂石、煤矿粉、聚羧酸等原材料及张力轮、砂石气缸等维修工具。由于企业周转较快，库存的材料基本为近期购置，价格变化不大，因此本次评估主要以经核实后的账面值确定为评估值。
2.固定资产
评估范围内的固定资产包括设备类资产和房屋建筑物类资产。
(1)设备类资产
由于评估范围内主要设备类资产的市场交易案例难以获取，无法采用市场法评估；由于评估范围内设备类资产不具备独立获利能力，未来
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收益及风险难以准确预测，亦无法采用收益法评估，根据本项目的性质及评估范围内设备类资产的特点，本次评估主要采用成本法。计算式如下：
评估值=重置成本×成新率
①重置成本
Ⅰ.机器设备
需要安装的机器设备重置成本计算式如下：
重置成本=设备购置费+运杂费+安装工程费+前期及其他费用+资金成本+可抵扣增值税
不需要安装或仅需简易安装的机器设备重置成本计算式如下：
重置成本=设备购置费+运杂费
设备购置费：国产设备购置费主要通过查询有关报价手册或向销售厂商询价确定。
运杂费：若设备购置费不包含运杂费，则参考《资产评估常用数据与参数手册》、《机械工业建设项目概算编制办法及各项概算指标》中的概算指标并结合设备的运距、重量、体积等因素综合确定运杂费。
安装工程费：安装工程费是指设备安装调试费用和基础费，若设备购置价中包含安装工程费，则不在单独考虑，否则参考《资产评估常用数据与参数手册》计算，如果设备基础是独立的，或与建筑物密不可分，设备基础费在房屋建筑物类资产评估中考虑，其余情形的设备基础费在设备安装工程费中考虑。
前期及其他费用：前期及其他费用包括前期工作咨询费、环境影响评价费、勘察设计费、招标代理费、建设单位管理费、工程监理费等，根据有关定额和计费标准结合项目的实际情况计取。
资金成本：根据本项目合理的建设工期和评估基准日相应期限的金融机构人民币贷款基准利率，以设备购置费、运杂费、安装调试费、前期及其他费用之和为基数按照资金均匀投入计算。
可抵扣增值税：根据企业目前执行的会计政策，企业按简易办法征收增值税。根据增值税暂行条例的规定，按简易办法计算增值税额，不得抵扣进项税额。
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Ⅱ.车辆
对于车辆，通过市场调查确定车辆购置费，加上车辆购置税和其它合理的费用(如牌照费)确定其重置成本。
Ⅲ.电子设备
对于电子设备，一般通过市场调查确定市场购置价作为重置成本，部分需要安装的电子设备参照机器设备评估。
对于部分老旧电子设备(如电脑等)、车辆，由于存在活跃的二手市场，则直接以类似设备的二手市场价格作为评估值。
②成新率
依据设备经济寿命年限和已使用年限，通过对设备使用状况的现场调查，综合考虑实际技术状况、设备负荷与利用率、维修保养状况等因素综合确定其成新率。
Ⅰ.对于重大及主要设备，依据设备经济寿命年限和已使用年限，通过对设备使用状况的现场调查，综合考虑实际技术状况、设备负荷与利用率、维修保养状况等因素综合确定其尚可使用年限，并采用以下计算式确定其成新率：
综合成新率=尚可使用年限/经济寿命年限×100%
Ⅱ.对于一般设备，原则上采用理论成新率(年限法成新率)确定，如设备实际状况与理论成新率差别较大时，则根据勘察结果加以调整。计算式如下：
成新率=理论成新率(年限法成新率)×调整系数
其中理论成新率=(经济寿命年限-已使用年限)/经济寿命年限×100%
Ⅲ.对于车辆，根据相关报废标准，分别测算出年限法成新率和里程法成新率，按照孰低原则确定理论成新率，并根据勘察结果加以调整。
计算式如下：
成新率=理论成新率×调整系数
(2)房屋建筑物类资产
评估范围内的房屋建筑物类资产分为自建和抵债所得两类，自建的房屋建筑物主要为工业用房及配套附属设施，由于当地类似房屋建筑物
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的租、售实例极少，不适宜采用市场法和收益法评估，因此本次评估采用成本法；抵债所得商品房，由于当地房地产市场较为成熟且可收集到较多类似房地产近期交易实例的，则采用市场法评估。
◆成本法
根据本项目的性质和特点，本次评估采用房地分估。计算式如下：评估值=重置成本×成新率
①重置成本
重置成本=建筑安装综合造价+前期及其他费用+资金成本+可抵扣增值税
Ⅰ.建筑安装综合造价
对于大型、价值高、重要的房屋建筑物，根据企业提供的工程图纸、决算书等相关资料，结合当地执行的定额标准和有关取费文件以及类似房屋建筑物的造价信息，采用分部分项法测算出各分部分项工程的综合造价并加以汇总，计算得出房屋建筑物的建筑安装综合造价。
对于价值量小、结构简单的建(构)筑物主要采用单位比较法确定其建筑安装综合造价。
Ⅱ.前期及其他费用
前期及其他费用包括前期工作咨询费、环境影响评价费、勘察设计费、招标代理费、建设单位管理费、工程监理费、工程造价咨询服务费等，根据有关定额和计费标准结合项目的实际情况计取。
Ⅲ.资金成本
根据本项目合理的建设工期和评估基准日相应期限的金融机构人民币贷款基准利率，以建筑安装综合造价、前期及其他费用之和为基数按照资金均匀投入计算。
Ⅳ.可抵扣增值税
根据企业目前执行的会计政策，企业按简易办法征收增值税。根据增值税暂行条例的规定，按简易办法计算增值税额，不得抵扣进项税额。
②建筑物成新率
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依据房屋建筑物的经济寿命年限和已使用年限，通过对房屋建筑物使用状况的现场调查，综合考虑房屋建筑物的实际使用状况、历史改造情况、维修保养状况等因素综合确定其成新率。计算式如下：
成新率=理论成新率(年限法成新率)×调整系数
其中理论成新率=(经济寿命年限-已使用年限)/经济寿命年限×100%
◆市场法
市场法基本计算式如下：
待估房地产单价=建立比较基础后可比实例的单价×交易情况修正系数×市场状况调整系数×房地产状况调整系数
3.在建工程
本次评估范围内的在建工程均为纯费用类在建项目：纯费用类在建项目无物质实体，经核实所发生的支付对未来将开工的建设项目是必需的或对未来的所有者有实际价值的，在确认其与关联的资产项目不存在重复计价的情况下，以核实后账面价值作为评估值，否则按零值处理。
4.土地使用权
评估范围内单独评估的土地使用权为工业用地，经分析，本次土地使用权的评估采用基准地价系数修正法、成本逼近法进行评估。通过对两种方法的初步评估结果进行分析，在综合考虑不同评估方法和初步评估结果的合理性及所使用数据的质量的基础上，形成合理评估值。
(1)基准地价系数修正法
基准地价系数修正法是利用城镇基准地价和基准地价修正体系等评估成果，按照替代原则，就待估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照基准地价修正体系选取相应的修正系数对基准地价进行修正，进而求取待估宗地在评估基准日价格的方法。基本计算公式如下：
P P K K D
b i j
式中：P──待估宗地价格；
P──某用途、某级别（均质区域）的基准地价；
b
K──宗地地价修正系数；
i
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1
──估价期日、容积率、土地使用年期等修正系数；
D──土地开发程度修正值。
(2)成本逼近法
成本逼近法是以开发土地所耗费的各项客观费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益来确定土地价格的方法。基本计算公式如下:
V E ET R R RV R
a d 1 2 3 E 3
式中：──土地使用权价格；
E──土地取得费(征地补偿费)；
a
E──土地开发费；
d
T──税费;
R──利息；
1
──利润；
R──土地增值收益；
3
──土地成本价格。
5.递延所得税资产
被评估企业递延所得税资产核算内容为因企业执行的会计政策与税法规定不同，资产的账面价值与其计税基础产生的差异。评估人员通过查阅相关账簿、凭证，了解产生的原因、形成过程并核实金额的准确性，评估时根据对应科目的评估处理情况计算确认递延所得税资产。
6.负债
对于负债的评估，评估人员根据企业提供的各项目明细表及相关财务资料，对账面值进行核实，以核实后的账面值或企业实际应承担的负债确定评估值。
(三)收益法简介
企业价值评估中的收益法，是指将预期收益资本化或者折现，确定评估对象价值的评估方法。收益法常用的具体方法包括股利折现法和现金流量折现法，经综合分析，本次收益法评估采用现金流量折现法，并采用企业自由现金流折现模型，该模型的计算式如下：
股东全部权益价值=企业整体价值-付息债务价值
1.企业整体价值
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KjVRV
企业整体价值是股东全部权益价值和付息债务价值之和，计算式如下：
企业整体价值=经营性资产价值+溢余资产价值+非经营性资产净值(1)经营性资产价值
经营性资产是指与被评估单位生产经营相关的，评估基准日后企业自由现金流量预测所涉及的资产与负债。经营性资产价值的计算公式如下：
n F F(1 g)
P i  n
(1 r)i (rg)(1 r)n
i1
其中：P：评估基准日的企业经营性资产价值；
Fi：评估基准日后第 i年预期的企业自由现金流量；
Fn：预测期末年预期的企业自由现金流量；
r：折现率(此处为加权平均资本成本,WACC)；
n：预测期；
i：预测期第 i年；
g：永续期增长率。
其中，企业自由现金流量计算公式如下：
企业自由现金流量=息前税后净利润+折旧与摊销-资本性支出-营运资金增加额
其中，折现率(加权平均资本成本,WACC)计算公式如下：
其中：ke：权益资本成本；
kd：付息债务资本成本；
E：权益的市场价值；
D：付息债务的市场价值；
t：所得税率。
其中，权益资本成本采用资本资产定价模型(CAPM)计算。计算公式如下：
K r MRPβ r
e f L c
其中：rf：无风险收益率；
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WACCKeE
EDKd(1t)EDD
MRP：市场风险溢价；
βL：权益的系统风险系数；
rc：企业特定风险调整系数。
(2)溢余资产价值
溢余资产是指超过企业正常经营所需的，企业自由现金流量预测未涉及的资产。经分析，被评估企业溢余资产为抵债所得三套住宅商品房。
本次评估根据溢余资产的特点采用适当的方法进行评估。
(3)非经营性资产净值
非经营性资产净值是指与企业正常经营无关的，企业自由现金流量预测未涉及的资产和负债的净值。本次评估根据资产、负债的性质和特点，分别采用适当的方法进行评估。
2.付息债务价值
付息债务是指评估基准日被评估单位需要支付利息的负债。被评估单位的付息债务为其他应付账款中集团借款债务。付息债务以核实后的账面值作为评估值。
八、评估程序实施过程和情况
评估人员于2017年4月1日至2017年5月31日对评估对象进行了评估，主要评估程序实施过程和情况如下：
(一)接受委托及前期准备
评估机构在接受评估业务委托之前，采取与委托方等相关当事人讨论、阅读基础资料、初步调查等方式，与委托方等相关当事人共同明确委托方和被评估企业基本情况、评估目的、评估基准日、评估对象和评估范围等基本事项，对自身专业胜任能力、独立性和业务风险进行综合分析和评价。
在接受委托后，根据评估对象的特点以及项目时间的总体要求，制订资产评估工作计划，组织并确定评估人员。根据评估对象的特点，向被评估企业提供资产评估申报明细表、资产调查表等，并指导企业填写。
(二)资产核实与现场调查
根据被评估企业填写的资产评估申报明细表等相关资料，评估人员
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对纳入评估范围内的资产和负债进行了核实，对企业财务、经营状况进行系统调查。资产核实与调查的具体内容与过程如下：
1.被评估企业总体情况的调查
评估人员与企业管理人员进行访谈，了解企业总体概况、经营现状、发展规划和所处行业市场状况等，收集并查阅企业的公司章程、验资报告、审计报告等文件以及有关内部管理制度、人力资源、核心技术、研发状况、销售网络、管理层构成等经营管理状况的资料。
2.各类资产、负债的核实与调查
各类资产、负债的核实与调查的过程如下：
(1)指导企业填报相关表格并准备资料
指导被评估企业相关的财务与资产管理人员在资产清查的基础上，按照评估机构提供的资产评估申报明细表、资产调查表及其填写要求，进行登记填报，同时收集资产的权属证明文件、工程合同资料、决算资料和反映性能、状态、经济技术指标等情况的文件资料。
(2)初步核实企业提供的资产评估申报明细表及相关资料
评估人员通过查阅有关资料，了解评估范围内各类资产、负债的概况，审阅资产评估申报明细表及相关资料，检查有无填列不全、资产项目不明确、漏项等现象，提请企业进行必要的修改和补充。
(3)现场核实与调查
依据资产评估申报明细表，评估人员对申报的各类资产及负债进行了现场核实与调查。针对不同的资产、负债的性质及特点，采用了不同的核实方法。
①非实物类资产及负债的核实
非实物类资产及负债核实内容主要包括各类资产、负债的形成过程和账面数据的准确性，核实方法主要包括查阅并核对相关凭证及合同等资料、询问有关人员以及函证等。
②实物类资产的核实
本次评估范围内实物类资产主要包括固定资产、土地使用权等，各类资产的核实方法如下：
Ⅰ.固定资产
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对于设备类资产，按照覆盖各类、典型勘察的原则进行现场勘察，勘察内容包括：现场核对设备名称、规格型号、生产厂家及数量是否与资产评估申报明细表一致；向企业设备管理人员和操作人员了解设备的技术性能、生产能力、运行状况、维护管理情况等。在现场勘察的同时，评估人员查阅并收集了主要设备的购置合同或发票，了解设备账面原值的构成。
对于房屋建筑物类资产，根据企业提供的资产评估申报明细表对评估范围内的房屋建筑物类资产进行现场勘察，了解房屋建筑物的建筑面积或工程量、层数、层高、建筑结构、竣工时间、已使用年限、装修状况及年限、维修情况以及目前技术状态，作为评估时的参考依据。同时，收集了当地同类房屋建筑物的造价信息以及相关市场信息等评估资料。
Ⅱ.土地使用权
根据企业提供的资产评估申报明细表及其他相关资料对评估范围内的土地使用权进行现场核实与调查，了解土地位置、使用权类型、开发程度、权利状况、区位条件、利用状况以及账面值的构成等情况，同时调查了当地同类土地的市场信息。
(4)完善资产评估申报明细表
根据现场核实结果，进一步完善资产评估申报明细表，以做到“表”、“实”相符。
(5)查验权属资料
对评估范围内相关资产的权属资料进行必要的查验。
3.尽职调查
评估人员为了充分了解被评估企业的经营管理状况，进行了必要的尽职调查。尽职调查的主要内容如下：
(1)被评估企业的历史沿革、主要股东及持股比例、产权和经营管理结构；
(2)被评估企业的资产、财务、生产经营管理状况；
(3)被评估企业的经营计划、发展规划和财务预测信息；
(4)评估对象、被评估企业以往的评估及交易情况；
(5)影响被评估企业生产经营的宏观、区域经济因素；
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(6)被评估企业所在行业的发展状况与前景；
(7)其他相关信息。
(三)评估汇总及撰写初稿
针对评估对象的具体情况，选择合理的评估方法，选取相应的公式和参数进行分析、计算和判断，形成初步评估结果。项目负责人对初步评估结果进行汇总、分析后撰写评估报告初稿。
(四)内部审核及出具报告
根据评估机构业务流程管理办法，项目负责人在完成评估报告初稿后提交公司内部审核。项目负责人在内部审核完成后，形成评估报告征求意见稿并提交委托方征求意见，根据反馈意见进行合理修改后形成评估报告正式稿并提交委托方。
九、评估假设
本评估报告分析估算采用的假设条件如下：
(一)一般假设
1.假设评估基准日后被评估企业持续经营。
2.假设评估基准日后被评估企业所处国家和地区的政治、经济和社会环境无重大变化。
3.假设评估基准日后国家宏观经济政策、产业政策和区域发展政策无重大变化。
4.假设和被评估企业相关的利率、汇率、赋税基准及税率、政策性征收费用等评估基准日后不发生重大变化。
5.假设评估基准日后被评估企业的管理层是负责的、稳定的，且有能力担当其职务。
6.假设被评估企业完全遵守所有相关的法律法规。
7.假设评估基准日后无不可抗力对被评估企业造成重大影响。
(二)特殊假设
1.假设评估基准日后被评估企业采用的会计政策和编写本评估报告
时所采用的会计政策在重要方面保持一致。
2.假设评估基准日后被评估企业在现有管理方式和管理水平的基础
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上，经营范围、方式与目前保持一致。
3.假设评估范围内房产、设备、土地使用权等资产按原用途原地继续使用。
本评估报告评估结论在上述假设条件下在评估基准日时成立，当上述假设条件发生变化时，签字资产评估师及本评估机构将不承担由于假设条件改变而推导出不同评估结论的责任。
十、评估结论
评估人员根据有关法律、法规和资产评估准则、资产评估原则，按照必要的评估程序，对福建中荣混凝土有限公司的股东全部权益价值进行了评估。本次评估采用的价值类型为市场价值，并选用资产基础法和收益法进行评估。根据以上评估工作，得出如下评估结论：
||
|-|
|1.资产基础法评估结果|
|截至评估基准日，福建中荣混凝土有限公司资产账面值为|
|18,077.80 万元，评估值为 18,744.56 万元，增值额为 666.76 万元，增|
|值率为 3.69 %；负债账面值为 11,087.15 万元，评估值为 11,087.15 万|
|元，无增减值；所有者权益账面值为 6,990.66 万元，评估值为 7,657.42|
|万元，增值额为 666.76 万元，增值率为 9.54%。资产评估结果汇总表如|
|下：|

资产评估结果汇总表
金额单位：人民币万元
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|项 目||账面价值|评估价值|增减值|增值率％|
|||A|B|C=B-A|D=C/A×100%|
|流动资产|1|14,081.40|14,081.40|0.00|0.00|
|非流动资产|2|3,996.41|4,663.17|666.76|16.68|
|其中：长期股权投资|3|0.00|0.00|0.00||
|投资性房地产|4|0.00|0.00|0.00||
|固定资产|5|3,269.39|3,879.22|609.83|18.65|
|在建工程|6|54.54|54.54|0.00|0.00|
|无形资产|7|463.58|520.51|56.93|12.28|

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|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|项 目||账面价值|评估价值|增减值|增值率％|
|||A|B|C=B-A|D=C/A×100%|
|其中：土地使用权|8|455.17|512.11|56.93|12.51|
|其他非流动资产|9|208.90|208.90|0.00|0.00|
|资产总计|10|18,077.80|18,744.56|666.76|3.69|
|流动负债|11|11,087.15|11,087.15|0.00|0.00|
|非流动负债|12|0.00|0.00|0.00||
|负债合计|13|11,087.15|11,087.15|0.00|0.00|
|所有者权益|14|6,990.66|7,657.42|666.76|9.54|

||
|-|
|2.收益法评估结果|
|截至评估基准日，福建中荣混凝土有限公司资产账面值为|
|18,077.80 万元，负债账面值为 11,087.15 万元，所有者权益账面值为|
|6,990.66万元，股东全部权益评估值为6,480.11万元，评估增值-510.55|
|万元，增值率为-7%。|
|3.评估结论|
|本次评估分别采用资产基础法和收益法对被评估企业的股东全部权|
|益价值进行评估，资产基础法的评估结果为 7,657.42 万元，收益法的评|
|估结果为 6,480.11 万元，两者相差 1,177.31 万元，差异率 15.37%。产|
|生差异的主要原因是：资产基础法评估是以企业资产负债表为基础对企|
|业价值进行评估，受企业资产重置成本、成新状况、资产负债程度等影|
|响较大，而收益法评估主要从企业未来经营活动所产生的净现金流角度|
|反映企业价值，受企业未来盈利能力、经营风险的影响较大，不同的影|
|响因素导致了不同的评估结果。|
|考虑本次评估目的系为股权转让提供价值参考，通过分析两种方法|
|评估结果的合理性和价值内涵，我们认为企业的市场价值通常不是基于|
|重新购建该资产所花费的成本而是基于市场参与者对未来收益的预期，|
|而收益法的评估结果更能准确揭示被评估单位未来的盈利能力、经营风|
|险，因此本次选取收益法的评估结果作为被评估单位股东全部权益价值|
|的评估结论。|

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||
|-|
|根据上述分析，福建中荣混凝土有限公司股东全部权益评估值确定|
|为 6,480.11 万元。|
|本报告评估结论未考虑流动性对股权价值的影响。|

十一、特别事项说明
以下为在评估过程中已发现可能影响评估结论但非评估人员执业水平和能力所能评定估算的有关事项：
(一)根据《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》，被评估企业和相关当事人应当提供评估对象法律权属等资料，并对所提供的评估对象法律权属资料的真实性、合法性和完整性承担责任；资产评估师的责任是对该资料及其来源进行必要的查验和披露，不代表对评估对象的权属提供任何保证，对评估对象法律权属进行确认或发表意见超出资产评估师执业范围。
(二)评估范围内抵债获得的三项房屋(住宅商品房)尚未取得权属证书，评估中采用的建筑面积根据被评估企业提供的《商品房买卖合同》确定，若日后权属证书登记面积与合同约定的面积不符，相关评估值应作相应调整。
(三)评估范围内位于平潭县金井湾组团西边三路和西边二路交叉口西侧的土地使用权尚未取得权属证书，评估中采用的土地用途、面积等参数根据土地出让合同确定，若日后权属证书登记内容与出让合同内容不符，相关评估值应作相应调整。
(四)被评估企业因三家下游客户未按合同支付混凝土款项将其诉至当地法院，涉及应收款 13,086,634.70元，法院均已受理，目前上述三个案件均在审理中。本次评估对上述应收款单独计提30%风险损失。
(五)本报告评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。
评估报告使用者应注意以上的特别事项对评估结论可能产生的影响。
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十二 评估报告使用限制说明
、
(-)本评估报告只能用于评估报告载明的评估目的和用途
。
(二
)本评估报告只能由评估报告载明的评估报告使用者使用
，
(三)本
评估报告的全部或者部分内容被摘抄
引用或者被披露于公
、
开媒体需评估机构审阅相关内容法律法规规定以及相关当事方另
， ， 、
有约定的除外
。
(四)本报告
评估结论的使用有效期自评估基准日 2016年ı2月 31
日起一年有效
。
十三 评估报告日
、
本评估报告提出日期为
2017年 5月 31日
。
法定代表人权忠光
资产评估师凌茂 资产评估师郑明丰
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评估报告附件
附件一、经济行为文件
附件二、审计报告
附件三、委托方和被评估企业法人营业执照复印件
附件四、评估对象涉及的主要资产权属证明资料
附件五、委托方和相关当事方的承诺函
附件六、签字评估师的承诺函
附件七、北京中企华资产评估有限责任公司资产评估资格证书复印件
附件八、北京中企华资产评估有限责任公司证券业资质证书复印件
附件九、北京中企华资产评估有限责任公司营业执照副本复印件附件十、北京中企华资产评估有限责任公司资产评估师职业资格登记卡
附件十一、资产评估业务约定书
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资产评估师承诺函
中福海峡(平潭 )股份有限公司
受贵公司的委托我们对贵公司拟转让福建中荣混凝土有限公司股
，
权事宜所涉及的福建中荣混凝土有限公司的股东全部权益价值
以2016
，
年 12月 31日为基准日进行了评估
形成了资产评估报告在本报告中
， 。
披露的假设条件成立的前提下
我们承诺如下
，
一
具备相应的执业资格
、
二
、
评估对象和评估范围与评估业务约定书的约定一致
$
三 对评估对象及其所涉及的资产进行了必要的核实
、 $
四根据资产评估准则和相关\估规范选用了评估方法
、 $
五 充分考虑了影响评评估值的因素
、
六评估结论合理
、
七评估工
作未受到干预并独立进行
、 。
资产评估师壁声名
由扫描全能王扫描创建