共壹册第壹册关于北京京西文化旅游股份有限公司拟收购
重庆国色天香现代园艺开发有限公司股权项目
资产评估说明
中和谊评报字[2014]21044号
北京中和谊资产评估有限公司
报告日期：二〇一四年十一月十九日
地址：北京市崇文门外大街11号新成文化大厦A座11层
邮编：100062电话：010-67084076传真：010-67084810
资产评估说明目录
第一部分关于资产评估说明使用范围的声明第一部分 关于资产评估说明使用范围的声明
本评估说明仅供国有资产监督管理部门、评估行业主管部门、企业主管部门审查资产评估报告书和检查评估机构工作之用，非为法律、行政法规规定，材料的全部或部分内容不得提供给其他任何单位和个人，也不得见诸于公开媒体。
北京中和谊资产评估有限公司
二〇一四年十一月十九日
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第二部分关于进行资产评估有关事项的说明第二部分 关于进行资产评估有关事项的说明
（由委托方与被评估企业提供，原件附后）
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第三部分评估对象与评估范围的说明第三部分 评估对象与评估范围说明
一、评估对象与评估范围的说明
1、评估对象：重庆国色天香现代园艺开发有限公司股东全部权益价值。
2、评估范围：重庆国色天香现代园艺开发有限公司申报的于2014年6月30日的资产及负债。具体范围如下：
资产项目 账面金额（单位：万元）
流动资产 21.02非流动资产 946.33其中：固定资产 1.83在建工程 944.50资产总计 967.35流动负债 178.82负债合计 178.82净资产（所有者权益） 788.53二、资产的分布情况及特点
资产主要包括流动资产、固定资产和在建工程，其中流动资产为货币资金；
固定资产为设备。
（1）实物资产分布地点：
设备：包括电子设备及办公设备，电子设备及办公设备主要分布在重庆市江北区宏帆路28号公司办公室内。
在建工程：为重庆鲜花港项目，位于重庆市江北区宏帆路28号。
（2）实物资产特点：
电子设备：共5台，分别为三台空调、两台台式电脑。
办公设备：共10套，均为办公家具，包括沙发、茶几、办公桌、椅等。
以上设备，目前使用状况与维护情况较好。
在建工程：为重庆鲜花港项目，预计项目总投资 5亿元，项目规划占地666315平方米，其中建筑用地 34410平方米（总建筑面积 55000平方米，作为公园管理及配套用房）。现项目处于前期开发，账面主要为发生的租赁土地的拆迁费 780.79万元及设计费等。
2013年1月重庆市园林局将重庆鲜花港项目定位为以鲜花为主题的市级专类
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第三部分评估对象与评估范围的说明城市公园（渝园林发【2013】23号文）。该项目主要位于大石坝组团A分区A5-3地块，面积约 66.63万平方米，公园建设分为三部分，一部分是封闭管理公园(占地约 23.6万平方米），二部分是开放管理公园（占地约 39.95万平方米），三是公园管理及配套用房(占地约3.441万平方米）。封闭管理公园及开放管理公园土地租用重庆农业投资有限公司土地，土地面积约 63.55万平方米。公园管理及配套用房用地 3.441万平方米属政府划拨用地，现国色天香公司正在按照国家相关规定办理，政府相关手续正在推进中。
目前重庆鲜花港项目已在重庆市江北区发展和改革委员会备案，已取得建设用地规划许可证，已完成项目总体策划及概念设计方案，正在进行修建性详细规划及建设方案设计等，并已完成部份拆迁工作，发生了部份前期费用。
公司不存在特许使用的资产以及没有会计记录的无形资产。委估评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和资产范围一致。评估范围的资产及负债已经北京永拓会计师事务所(特殊普通合伙)重庆分所审计，并出具了改制财务审计报告，也获得委托方及被评估企业确认。
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第四部分资产核实总体情况说明第四部分资产核实总体情况说明
一、资产清查的过程与方法
接受评估委托后，评估人员首先向被评估企业提供了评估明细表、填表说明、资料清单等电子文档，要求被评估企业进行资产申报和资料准备；然后成立了以现场项目负责人为主的清查小组，根据制定的现场清查实施计划进行核查。清查过程分三个阶段进行，第一阶段对评估申报明细表进行初步审核，了解被评资产的概况；第二阶段进行现场清查盘点工作，对申报表中与实际不符项目经被评估企业确认后进行修正完善；第三阶段编写清查核实情况说明。现将主要清查方法说明如下：
（一）流动资产及负债清查情况
非实物性流动资产和负债的清查
主要通过核对企业财务账的总账、各科目明细账、会计凭证，对非实物性流动资产和负债进行了清查，并重点对银行存款和往来款进行函证、对应收款项进行账龄分析。
（二）设备清查情况
根据被评估企业提供的评估明细表，对设备进行抽查核实，对于漏填和填报不实的部分，要求企业财务、设备部门共同核对、填齐改正。现场勘查的内容主要包括：现场核对设备名称、规格型号、生产厂家及数量是否与申报表一致；了解设备的工作条件、现有情况以及维护保养情况，并通过与企业管理人员和操作人员的广泛交流较充分地了解设备的历史变更和运行状况；向设备管理人员了解该设备使用中存在的问题，作为设备评估成新率的参考依据。
（三）在建工程清查情况
在建工程为鲜花港工程。对在建工程，根据评估申报表、查阅企业财务账务、相关合同，核实工程支出；现场进行实地勘测，访谈相关人员，了解工程建设情况及形象进度。
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第四部分资产核实总体情况说明二、影响资产清查的事项
在我们履行清查核实程序中，评估人员未发现影响资产清查的事项。
三、资产清查结论
评估人员对评估范围内的资产及负债的实际状况进行了认真、详细的清查。
清查范围与被评估单位申报评估范围一致，核实结果与企业提供的评估的资产情况基本一致。
四、清查调整说明
本次资产评估是在北京永拓会计师事务所(特殊普通合伙)重庆分所审计的基础上进行的，纳入评估范围内的资产和负债均经过了审计。
清查时未发现需要调整事项，与被评估企业取得一致意见。
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第五部分成本法评估技术说明第五部分 成本法评估技术说明
一、评估过程
评估过程主要划分为以下三个阶段：
第一阶段：准备阶段
对评估范围内的资产、负债构成情况进行初步了解，提交资产评估资料清单和评估清查明细表规范格式，按照评估机构评估规范化的要求，指导企业填写相关评估清查明细表。
第二阶段：现场调查阶段
1.由被评估企业财务部门的有关人员介绍资产及负债的情况；
2.根据财务、资产管理、业务等部门提供的评估清查明细表所列明细内容，建立资产及负债的评估数据库，并依据工作的需要对非实物类资产和负债审查报表、总账、明细账和凭证，对实物类资产进行现场勘查。
第三阶段：评估汇总阶段
1.将核实调整后的资产及负债评估清查明细表录入计算机，建立相应的数据库。
2.遵照国有资产评估管理办法和相关评估准则的规定，根据评估对象的实际情况，针对不同资产选用恰当的评估方法，确定其在评估基准日的市场价值，编制相应的评估汇总表。
3.编制并提交资产及负债评估技术说明。
二、评估方法
（一）货币资金的评估
1.委估资产的内容：纳入本次评估范围的货币资金包括现金、银行存款。账面价值共计210,203.73元。
2.评估程序及方法：现金存放于公司财务部，评估人员核对了有关账册并采用监盘的方式进行现场盘点，根据评估基准日至盘点日现金出库数、入库数，倒推出评估基准日实有金额，编制库存现金盘点表，与评估基准日账面金额进行核
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第五部分成本法评估技术说明对；对银行存款，评估人员查阅了银行日记账、银行对账单、银行存款余额调节表，并对开户银行进行了函证，检查是否存在重大的长期未达账项和影响净资产的事项；对各项货币资金以核实无误的账面值作为评估值。
3.评估结果：货币资金的评估价值为210,203.73元，评估无增减值。
（二）机器设备的评估
1.设备概况
本次评估范围为重庆国色天香现代园艺开发有限公司申报并经清查的设备，共15台（套）。各类设备的具体申报情况见下表：
金额单位：人民币元
|||||
|-|-|-|-|
|设备类别|台（套）|账面值||
|||原值|净值|
|电子设备|5|23,815.00|9,668.76|
|办公设备|10|14,000.00|8,600.84|
|总计|15|37,815.00|18,269.60|

电子设备5台，账面原值23,815.00元，账面净值9,668.76元，为空调、电脑，用于日常经营办公；
办公设备10套，账面原值14,000.00元，账面净值8,600.84元，为办公家具，用于日常经营办公；
重庆国色天香现代园艺开发有限公司执行集团统一的固定资产管理制度，且贯彻落实到位。因此，从总体上来说，重庆国色天香现代园艺开发有限公司这次申报评估的各类设备技术水平、技术性能等都能够满足正常生产经营、办公的需要
2.评估程序
（1）根据设备的评估范围，首先确定评估方案、评估标准与测算方法。
（2）作好评估前的准备工作，保证评估工作正常有序地进行，包括：审查企业填报的评估申报明细表，对遗漏的内容补充填报；对委估设备进行数量、价值量等的分类统计，确定主要设备标准，区分重点与一般设备，保证工作质量与效率；收集重点设备的购置合同和发票。
（3）在委托方有关人员的配合下，对委估设备进行现场勘查。现场核实设备
的规格、型号、制造厂家、出厂与启用日期等，勘查设备的工作环境、利用率、
运行状况与维护保养情况。
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第五部分成本法评估技术说明（4）在现场勘查的基础上，对委估设备的技术性能和完好状况进行判断，对重点设备的组成和保养状况进行全面的检查和分析，以合理确定设备的成新率。
（5）按照评估基准日市场的价格标准，逐台确定委估设备重置成本。
（6）在确定设备重置成本基础上，计算设备评估值。
（7）编写评估说明。
3.评估方法
根据本次评估的特定目的及被评估设备的特点，采用重置成本法计算确定设备的评估价值。
机器设备评估的重置成本法是通过估算全新机器设备的重置成本，然后扣减实体性贬值、功能性贬值和经济性贬值，或在确定综合成新率的基础上，确定机器设备评估价值的方法。本次评估采用的基本计算公式为：
评估价值=重置价值×成新率
设备的重置价值一般包括重新购置或建造与评估对象功效相同的全新资产所需的一切合理的直接费用和间接费用，如：设备的购置价、安调费、运费、资金成本等。
（1）重置价值的确定
①电子设备重置全价的确定
电子设备包括电脑、空调，通常具有移动性强、重量轻、易安装的特性，其运费、安装费通常包含在设备购置价款中，故评估时以设备的购置价作为重置全价。
②办公设备
办公设备主要为沙发、茶几、大班台、大班椅等家具，其运费、安装费通常包含在设备购置价款中，故评估时以设备的购置价作为重置全价。
（2）成新率的确定
委估设备均为简单或价值较低的设备，本次评估采用年限法确定成新率。计算公式：
年限成新率=尚可使用年限/（尚可使用年限+已使用年限）×100%。
（3）评估价值的确定
根据重置成本法的原理，将重置价值和成新率相乘得出评估价值。
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第五部分成本法评估技术说明计算公式如下：
评估价值=重置价值×成新率
4.评估结果
本次委估的设备类资产的评估结果见下表，详细内容请见《固定资产-电子设备清查评估明细表》、《固定资产-办公设备清查评估明细表》。
固定资产-设备类资产评估结果汇总表
金额单位：元
||||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
|设备类别|账面值||评估价值||增值额||增值率%||
||原值|净值|原值|净值|原值|净值|原值|净值|
|电子设备|23,815.00|9,668.76|18,350.00|13,670.00|-5,465.00|4,001.24|-22.95|41.38|
|办公设备|14,000.00|8,600.84|13,600.00|10,796.00|-400.00|2,195.16|-2.86|25.52|
|设备总计|37,815.00|18,269.60|31,950.00|24,466.00|-5,865.00|6,196.40|-15.51|33.92|

设备类资产评估增减值原因：
此次采用成本法评估后的价值较账面值增值 6,196.40元，增值率33.92%，根据评估人员分析，其主要原因是：
1、电子设备采用成本法评估后评估原值较账面原值减值5,465.00元，减值率22.95%，根据评估人员分析，其主要原因为电子产品技术更新速度较快，目前市场上同类产品的价格普遍低于其购置时的水平，因此造成评估原值减值；评估净值较账面净值增值4,001.24元，增值率41.38%，主要原因是该公司对电子设备的财务折旧计提年限为 3年，而评估考虑经济折旧年限为 5-8年，高于该公司财务折旧年限，故评估净值增值。
2、办公设备采用成本法评估后评估原值较账面原值减值 400元，减值率2.86%，根据评估人员分析，主要原因是受到家具市场价格波动的影响，价格略有减幅；评估净值较账面净值增值2,195.16元，增值率25.52%，主要原因是该公司对办公设备的财务折旧计提年限为 3年，评估考虑经济折旧年限为 6年，高于该公司财务折旧年限，因此造成评估净值增值。
5.评估案例
示例1：格力空调
见《固定资产-电子设备评估明细表》第4项
（一）设备的概况
1、设备的规格型号：KFR-50GW/K(50556)B1-N1
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第五部分成本法评估技术说明2、主要技术参数
空调功率：2匹
工作方式：变频
空调类型：壁挂式
冷暖类型:冷暖电辅
能效等级：二级
制冷量： 5000w
制热量： 5700 w
内机尺寸:940×200×298
外机尺寸:955×396×700
3、制造厂家：格力
4、启用日期：2013年7月
5、数量：1台
6、存放地点：重庆市宏帆路8号重庆国色天香现代园艺开发有限公司办公室内。
7、目前使用状况：好
8、账面原值：5,785.00元
9、账面净值：4,035.01元
（二）重置全价的确定
该设备属现货供应，其购置价中包含了运杂费、安装调试费等相关费用，故直接以设备的购置费作为重置全价。
1、设备购置费
通过上网查阅到的资料确定其购置费为 5,590.00元/台，故确定该设备的购置费为：
设备购置费=5,590.00×1=5,590.00元
2、重置全价的确定
重置全价=设备购置费=5,590.00元
（三）成新率的确定
查《最新资产评估方法与常用参数数据及经典评估报告使用手册》（财经出
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第五部分成本法评估技术说明版社 2010版）该设备经济使用寿命为 8年，该设备启用至今已有 0.92年，尚可使用7.08年，则：
成新率C=尚可使用年限/(已使用年限+尚可使用年限)×100%
=7.08/8×100%
=89%（取整）
（四）评估值的确定
评估值=重置全价×成新率
=5,590.00×89%
=4,975.00（元）
示例2：大班台
见《固定资产-办公设备评估明细表》第31项
（一）设备的概况
1、设备的规格型号：1800×900
2、主要技术参数
材质：实木，喷油漆面
规格型号：1800×900
颜色：红棕色
3、制造厂家：重庆大渡口区鑫利办公家具厂
4、启用日期：2013年3月
5、数量：1张
6、存放地点：重庆市宏帆路8号重庆国色天香现代园艺开发有限公司办公室内
7、目前使用状况：较好
8、账面原值：2,600.00元
（二）重置全价的确定
该设备属现货供应，在评估时不考虑运杂费，且购置费中包含其安装费等相关费用，故直接以设备的购置费作为重置全价。
1、设备购置费
通过查阅该公司的采购发票和上网查类似规格的大班桌，综合确定其购置费
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第五部分成本法评估技术说明为2,500.00元/张，采购的数量为1张，故确定该设备的购置费为：
设备购置费=2,500.00×1=2,500.00元
2、重置全价的确定
重置全价=设备购置费=2,500.00元
（三）成新率的确定
查《最新资产评估方法与常用参数数据及经典评估报告使用手册》（财经出版社 2010版）该设备经济使用寿命为 6年，该设备启用至今已有 1.25年，尚可使用4.75年，则：
成新率C=尚可使用年限/(已使用年限+尚可使用年限)×100%
=4.75/6×100%
=79%（取整）
（四）评估值的确定
评估值=重置全价×成新率
=2,500.00×79%
=1,975.00（元）
（三）在建工程的评估
在建工程账面值为9,444,953.11元。
在建工程为重庆国色天香现代园艺开发有限公司筹建的重庆鲜花港项目，该项目总投资预计 50000万元，项目建设规划用地 666315平方米，2013年 1月重庆市园林局将重庆鲜花港项目定位为以鲜花为主题的市级专类城市公园（渝园林发【2013】23号文）。
该项目主要位于大石坝组团A分区A5-3地块，面积约66.63万平方米，公园建设分为三部分，一部分是封闭管理公园(占地约 23.6万平方米），二部分是开放管理公园（占地约39.95万平方米），三是公园管理及配套用房(占地约3.441万平方米）。封闭管理公园及开放管理公园土地租用重庆市农业投资集团有限公司土地，土地面积约63.55万平方米。公园管理及配套用房用地3.441万平方米属政府划拨用地，现国色天香公司正在按照国家相关规定办理，政府相关手续正在推进中。
目前重庆鲜花港项目已在重庆市江北区发展和改革委员会备案，已取得建设
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第五部分成本法评估技术说明用地规划许可证，已完成项目总体策划及概念设计方案，正在进行修建性详细规划及建设方案设计等，并已完成部份拆迁工作，发生了部份前期费用。
由于该工程尚处于筹备阶段，账面发生金额主要为租赁土地的拆迁费及设计费等前期费用，评估人员收集了工程的相关合同、付款凭证，核实了工程支出的金额等，考虑到该工程支出为近期发生，其实际发生的费用与正常的市场价较接近，实际发生的成本能体现评估基准日的客观成本。因此，对于工程建设支出，以核实后的实际发生额确定其评估值。
在建工程评估值为9,444,953.11元。评估无增减值。
（四）流动负债的评估
被评估单位的流动负债包括应付账款、应交税费及其他应付款。
1、应付账款：基准日账面金额6,700.00元，主要为应付物管费。评估中，评估人员通过账、证审核及函证等程序判断其准确性及真实性，以核实无误并经审计确认的账面价值确定评估值。应付账款评估值为6,700.00元。
2、应交税费：基准日账面金额45,226.34元，为应交个人所得税。经查阅被评估单位评估基准日的纳税申报表和期后交款资料，确定应交税金的真实性、完整性和准确性，以核实无误并经审计确认的账面价值确定评估值。应交税费的评估值为45,226.34元。
6、其他应付款：基准日账面金额1,736,245.80元，主要为应付重庆宏帆实业有限公司的往来款及代扣代交的职工社保费。评估中，评估人员通过账、证审核及函证等程序判断其准确性及真实性，以核实无误并经审计确认的账面价值确定评估值。其他应付款评估值为1,736,245.80元。
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第六部分评估结论及其分析第六部分 评估结论及其分析
一、评估结论
于评估基准日，经我公司评估及汇总，委托评估的资产评估值为人民币 967.97万元，增值额为人民币 0.62万元，增值率为0.06%；负债评估值为人民币 178.82万元，无评估增减值；净资产评估后为人民币789.15万元，增值额为人民币0.62万元，增值率为0.08%。评估结论见下表：
资产评估结果汇总表
金额单位：人民币万元账面净值 评估价值 增减值 增值率%项 目
B C D=C-B E=D/B×100流动资产 1 21.02 21.02
非流动资产 2 946.33 946.95 0.62 0.07其中：固定资产 3 1.83 2.45 0.62 33.88在建工程 4 944.50 944.50
资产总计 5 967.35 967.97 0.62 0.06流动负债 6 178.82 178.82
负债总计 7 178.82 178.82
净资产 8 788.53 789.15 0.62 0.08评估结论与账面价值比较的变动情况及原因：
此次评估价值较账面值增值 0.62万元，增值率0.08%。其增值的主要原因如下：
固定资产评估增值0.62万元，增值率33.88%，增值的主要原因为被评估单位的设备折旧年限为 3年，而评估中实际考虑的经济使用年限为 5-8年，因此造成尚可使用年限高于剩余财务折旧年限，从而致使评估净值增值。
二、评估结论成立的假设条件
(一)本次评估以本资产评估报告所列明的特定评估目的为基本假设前提；
(二)本次评估的各项资产均以评估基准日的实际存量为前提，有关资产的现行市价以评估基准日的国内有效价格为依据；
(三)本次评估假设评估基准日后外部经济环境不会发生不可预见的重大变化；
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第六部分评估结论及其分析(四)本次评估假设被评估企业的经营业务合法，并不会出现不可预见的因素导致其无法持续经营，被评估资产现有用途不变并原地持续使用；
(五)被评估企业和委托方提供的相关基础资料和财务资料真实、准确、完整；
(六)本次评估，除特殊说明外，未考虑被评估企业股权或相关资产可能承担的抵押、担保事宜对评估价值的影响，也未考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和其它不可抗力对资产价格的影响；
(七)评估范围仅以被评估企业提供的经审计并获得委托方确认的评估申报表为准；
当出现与前述假设条件不一致的事项发生时，本评估结果一般会失效。
三、特别事项说明
本评估报告存在如下特别事项，提请报告使用者予以关注：
(一)本评估报告的评估结论是反映委托评估对象在持续经营、外部宏观经济环境不发生变化等假设前提下，于评估基准日所表现的本报告所列明的评估目的下的价值。
(二)本评估报告是在委托方及相关当事方提供基础文件数据资料的基础上做出的。提供必要的资料并保证所提供的资料的真实性、合法性、完整性是委托方及相关当事方的责任；注册资产评估师的责任是对评估对象在评估基准日特定目的下的价值进行分析、估算并发表专业意见。
(三)本评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。
(四)本评估结论未考虑评估值增减可能产生的纳税义务变化。
(五)委托方及相关当事方对所提供的评估对象法律权属等资料的真实性、合法性和完整性承担责任；注册资产评估师的责任是对该资料及其来源进行必要的查验和披露，不代表对本次委估资产的权属提供任何保证，对评估对象法律权属进行确认或发表意见超出注册资产评估师执业范围，我们提请报告使用人关注本报告中披露的有关产权瑕疵事项对评估结论的影响。
(六)评估范围的资产及负债已经审计北京永拓会计师事务所(特殊普通合伙)重庆分所审计，并出具了标准无保留意见审计报告，也获得委托方确认，本次评估是在其基础上进行的。
(七)国色天香公司为重庆鲜花港项目法人，该项目总投资预计 50000万元，
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第六部分评估结论及其分析项目建设规划用地 666315平方米，2013年 1月重庆市园林局将重庆鲜花港项目定位为以鲜花为主题的市级专类城市公园（渝园林发【2013】23号文）。
该项目主要位于大石坝组团A分区A5-3地块，面积约66.63万平方米，公园建设分为三部分，一部分是封闭管理公园(占地约 23.6万平方米），二部分是开放管理公园（占地约39.95万平方米），三是公园管理及配套用房(占地约3.441万平方米）。封闭管理公园及开放管理公园土地租用重庆市农业投资集团有限公司土地，土地面积约63.55万平方米。公园管理及配套用房用地3.441万平方米属政府划拨用地，现国色天香公司正在按照国家相关规定办理，政府相关手续正在推进中。
目前重庆鲜花港项目已在重庆市江北区发展和改革委员会备案，已取得建设用地规划许可证，已完成项目总体策划及概念设计方案，正在进行修建性详细规划及建设方案设计等，并已完成部份拆迁工作，发生了部份前期费用。
该项目开发建设方案几经变化，国色天香公司现无一个明确的开发建设方案，公司正等新的股东进入后，再确定开发建设方案。
本次评估时，考虑到重庆鲜花港项目仍处于项目前期，仅发生了部分前期费用，评估人员未考虑重庆鲜花港建成后对评估价值的影响。
(八)2013年8月，重庆市农业投资集团有限公司（以下简称甲方）、重庆宏帆实业有限公司（以下简称乙方）、国色天香公司签订土地租赁协议。协议主要内容如下：
乙方将其名下属于甲方的位于重庆市江北区宏帆路28号土地（国土证号：103房地证2007字第11463号、103D房地证2012字第00141号）租赁给国色天香公司用于重庆鲜花港项目建设、经营。租赁土地面积 63.55万平方米，其中：封闭管理公园占地约 23.6万平方米，开放管理公园占地约 39.95平方米。因国土证证载面积与规划面积不符，最终租赁面积以重庆市国土局勘察院实测面积为准。
租赁期限五年，自2016年9月1日起至2021年8月31日止。到期后若国色天香公司按本协议条款履约，则本协议自动按五年期续约不少于四次，到期后国色天香公司有优先续租权。自本协议签订之日起36个月内，甲乙方将土地移交国色天香公司管理，用于鲜花港项目建设。
国色天香公司用于开放管理公园建设经营的用地甲乙方免收租金。国色天香
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第六部分评估结论及其分析公司用于封闭管理公园建设经营的用地，起租日自甲乙方将租赁土地移交国色天香公司之日起算，租金标准按上年度国家挂牌中等黄谷收购价格乘以每亩 300斤标准计收，按年结算支付给甲方，国色天香公司应于每年度租期开始前十日内支付该年度租金。
截止2014年6月30日，因土地尚未办理移交，故国色天香公司未产生租金费用。本次评估未考虑该事项对评估值的影响。
（九）实物现场勘察，未对内部结构进行实质性检测；只对外部进行了观测，评估值依据委托方申报数及提供的有关资料和了解到的情况进行估算的。
（十）本次评估结论未考虑控股权与少数股权等因素产生的溢价或折价及股权流动性等可能对评估结论的影响。报告使用者应知晓股东部分权益价值并不必然等于股东全部权益价值与持股比例的乘积。
（十一）本次评估结论基于报告所列明的假设基础之上，评估人员根据资产评估的要求，认定这些假设条件在评估基准日时成立，并根据这些假设推论出相应的评估结论。如果未来经济环境发生较大变化或假设条件不成立时，会对评估结果会造成重大影响，评估人员将不承担由于假设条件的改变而推导出不同评估结果的责任。同时本报告评估结果一般会失效。
以上特别事项可能对评估结论产生的影响，提示评估报告使用者予以关注。
四、评估报告使用限制说明
本评估报告有如下使用限制：
（一）本评估报告只能由评估报告载明的评估报告使用者使用，且只能用于本评估报告载明的评估目的和用途。本报告结论仅为委托方对应的经济行为提供价值参考。这个结论无强制执行的效力，也不对委托方管理层的决策负责。评估报告使用者应按有关法律、法规，以及资产评估业务约定书的要求正确、恰当地使用本评估报告，任何不正确或不恰当地使用报告所造成的不便或损失，将由报告使用者自行承担责任。
（二）未征得我公司书面同意，本评估报告的内容不得被摘抄、引用或披露于公开媒体。
（三）本评估报告结果的使用有效期原则上为自评估基准日起一年。如果资产状况、市场状况与评估基准日相关状况相比发生重大变化，委托方应当委托评
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第六部分评估结论及其分析估机构执行评估更新业务或重新评估。
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