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一、声明....................................……...............
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二、评估报告书摘要.....................................……...............
............…………………2
三、评估报告书正文
1．绪言.................. ...... ........ ...................... 4
2．资产评估委托方（产权持有者）及被评估企业概况及其他报告使用者......4
3．评估目的.....................................................6
4．评估对象和范围............................. ...................6
5．价值类型及其定义...............................................8
6．评估基准日...................................................8
7．评估依据.....................................................8
8．评估方法........ ........ ........ ........ ........ .......9
9．评估程序实施过程和情况....................................................14
10．评估假设. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1 5
11．评估结论.....................................................15
12．特别事项说明 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1 7
13．评估报告使用限制说明 ....................................17
14．评估报告日. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1 7
15．签字盖章页.................................................18
四、附件
1、资产评估委托方（产权持有者）及被评估企业营业执照复印件
2、被评估企业2013-2015年6月审计报告复印件
3、被评估企业提供的有关产权证明文件复印件
4、资产评估委托方（产权持有者）及被评估企业承诺函
5、资产评估机构资格证书复印件
6、资产评估机构营业执照复印件
7、签字注册资产评估师资格证书复印件
8、资产评估汇总表及明细表
江苏中天资产评估事务所有限公司
声 明
1．我们在执行本资产评估业务中，遵循相关法律法规和资产评估准则，恪守独立、客观和公正的原则；根据我们在执业过程中收集的资料，评估报告陈述的内容是客观的，并对评估结论合理性承担相应的法律责任。
2．评估对象涉及的资产、负债清单由被评估企业申报并经其签章确认；所提供资料的真实性、合法性、完整性，恰当使用评估报告是委托方和相关当事方的责任。
3．我们已对评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查；我们已对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验，并对已经发现的问题进行了如实披露，且已提请委托方及相关当事方完善产权以满足出具评估报告的要求。
4．遵守相关法律、法规和资产评估准则，对评估对象价值进行估算并发表专业意见，是注册资产评估师的责任；提供必要的资料并保证所提供资料的真实性、合法性和完整性，恰当使用评估报告是委托方和相关当事方的责任。
5．我们与评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益；同时与委托方和相关当事方没有个人利益关系，对委托方和相关当事方不存在偏见。
6．注册资产评估师及其所在评估机构具备本评估业务所需的执业资质和相关专业评估经验。本次评估过程中没有运用其他评估机构或专家的工作成果。
7．我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设和限定条件的限制，评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明的假设、限定条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。
8．评估结论仅针对评估报告载明的评估基准日有效。评估报告使用者应当根据评估基准日后的资产状况和市场变化情况合理确定评估报告使用期限。
9．我们执行资产评估业务的目的是对评估对象价值进行估算并发表专业意见，并不承担相关当事人决策的责任，评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。
10．评估报告的使用仅限于评估报告中载明的评估目的，因使用不当造成的后果与签字注册资产评估师及其所在评估机构无关。
海南海德实业股份有限公司股权转让
涉及其持有的平湖耀江房地产开发有限公司
24%股权价值评估报告
苏中资评报字（2015）第C1035号
摘要
江苏中天资产评估事务所有限公司接受海南海德实业股份有限公司的委托，就海南海德实业股份有限公司拟进行股权转让之经济行为，而对所涉及的海南海德实业股份有限公司持有的平湖耀江房地产开发有限公司24%股权价值进行了评估。
1．评估目的：确定海南海德实业股份有限公司持有的平湖耀江房地产开发有限公司24%股权于评估基准日的市场价值，为海南海德实业股份有限公司拟进行股权转让提供价值参考意见。
2．评估对象与评估范围：评估对象为海南海德实业股份有限公司持有的平湖耀江房地产开发有限公司24%股权，评估范围为由此涉及的平湖耀江房地产开发有限公司所申报的全部资产和负债。
3．评估基准日：2015年6月30日。
4．评估方法与价值标准：本次评估遵照中国有关资产评估的法令、法规，遵循独立、客观、科学的工作原则和持续经营原则、替代性原则、公开市场原则等有关经济原则，依据委估资产的实际状况、本次评估特定目的及背景，以资产的持续使用和公开市场为前提，采用资产基础法进行了评估，评估的价值类型为市场价值。
5．评估结论：评估人员对纳入评估范围的全部资产和负债进行了必要的勘察核实，对企业经营、财务、规划等方面进行了必要的尽职调查，对被评估企业提供的法律性文件、财务记录等相关资料进行了必要的核实、查证、估算、分析和调整等必要的评估程序，委估股权价值的评估结果为8750.46万元。
因评估平湖耀江房地产开发有限公司24%的股权，而涉及的平湖耀江房地产开发有限公司股东全部权益评估结果如下：
在评估基准日2015年6月30日、企业持续经营前提下，平湖耀江房地产开发有限公司的总资产账面价值为 60832.70万元，总负债 31895.50万元，股东全部权益为 28937.20万元。
采用资产基础法评估后的总资产价值 68355.74万元，总负债 31895.50万元，股东全部权益为36460.24万元，股东全部权益增值7523.04万元，增值率26%。评估结论具体情况见资产评估结果汇总表及评估明细表。
被评估企业：平湖耀江房地产开发有限公司 金额单位：万元
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|项目||账面价值|评估价值|增减值|增值率%|
|||A|B|C=B-A|D=C/A*100%|
|1|流动资产|60,089.87|67,578.35|7,488.47|12.46%|
|2|非流动资产|742.83|777.40|34.57|4.65%|
|3|其中：可供出售金融资产|||||
|4|持有至到期投资|||||
|5|长期应收款|||||
|6|长期股权投资|||||
|7|投资性房地产|||||
|8|固定资产|29.50|64.07|34.57|117.20%|
|9|在建工程|||||
|10|工程物资|||||
|11|固定资产清理|||||
|12|生产性生物资产|||||
|13|油气资产|||||
|14|无形资产|||||
|15|开发支出|||||
|16|商誉|||||
|17|长期待摊费用|||||
|18|递延所得税资产|713.33|713.33|||
|19|其他非流动资产|||||
|20|资产总计|60,832.70|68,355.74|7,523.04|12.37%|
|21|流动负债|31,895.50|31,895.50|||
|22|非流动负债|||||
|23|负债合计|31,895.50|31,895.50|||
|24|股东全部权益（所有者权益）|28,937.20|36,460.24|7,523.04|26.00%|

小数点后保留两位
6．特别事项说明：
(1)本次评估时未考虑委估股权由于具有控制权或者缺乏控制权可能产生的溢价或者折价对评估结果的影响，也未考虑委股权流动性对评估结果的影响；
(2)本次评估未考虑此次股权转让可能涉及的相关税费。
7．本评估结论仅对海南海德实业股份有限公司拟进行股权转让之经济行为有效。
本评估报告的有效期为一年，即自2015年6月30日至2016年6月29日止。超过一年，需重新进行资产评估。
以上内容摘自资产评估报告书，欲了解本评估项目的全面情况，请认真阅读资产
评估报告书全文，同时请报告使用者关注评估报告正文中的评估报告使用限制说明。
海南海德实业股份有限公司股权转让
涉及其持有的平湖耀江房地产开发有限公司
24%股权价值评估报告
苏中资评报字（2015）第C1035号
正 文
一、绪言
海南海德实业股份有限公司：
江苏中天资产评估事务所有限公司接受贵公司的委托，根据国家有关法律、法规和资产评估准则、资产评估原则，采用资产基础法对海南海德实业股份有限公司拟进行股权转让之经济行为涉及的平湖耀江房地产开发有限公司24%股权价值进行了评估，现将资产评估情况报告如下。
二、资产评估委托方（产权持有者）、被评估企业概况及其他评估报告使用者
（一）资产评估委托方（产权持有者）
法定名称：海南海德实业股份有限公司
法定代表人：丁波
住 所：海口市海德路5号
公司类型：其他股份有限公司（上市）
注册资本：15120万元整
注册号：460000000149809
经营范围：信息产业、高新技术产业，房地产开发经营，房地产销售代理服务，工业产品、农副产品的销售，进出口贸易（凭许可证经营），旅游业，汽车维修服务，酒店管理与咨询服务，会议服务（不含旅行社业务），含下属分支机构的经营范围。一般经营项目自主经营，许可经营项目凭相关许可证或者批准文件经营）（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）
海南海德实业股份有限公司于 1992年 11月 2日经海南省股份制试点领导小组办公室琼股办字[1992]37号文批准，由原海南省海德涤纶厂改组设立为规范化股份有限公司。1992年 12月 30日经海南省工商行政管理局核准登记注册，注册资本人民币 13,500.00万元。1993年 12月 29日经中国证券监督管理委员会证监发审字[1993]116号文批准，首次向社会公众发行境内上市人民币普通股 1,500.00万股，并于1994年5月25日在深圳证券交易所上市。截至2015年6月30日公司累计发行股本总数15,120.00万股，公司注册资本为15,120.00万元。
（二）被评估企业
法定名称：平湖耀江房地产开发有限公司
法定代表人：汪曦光
住 所：平湖市当湖街道城南西路278号二楼西
公司类型：有限责任公司
注册资本：27000万元整
注册号：330482000024394
经营范围：许可经营项目：无。一般经营项目：普通商住房开发建设及道路基础设施建设；自有房屋及停车位租赁。（上述经营范围不含国家法律法规规定禁止、限制和许可经营的项目。）
1、历史沿革
平湖耀江房地产开发有限公司（以下简称“公司”或“本公司”）于2005年8月 5日由浙江耀江城市建设开发有限公司、浙江省耀江房地产开发有限公司、浙江嘉华投资有限公司共同出资人民币 1,000.00万元设立；2006年 5月 19日浙江省耀江实业集团有限公司与浙江耀江城市建设开发有限公司、浙江省耀江房地产开发有限公司签订了股权转让协议书，分别受让浙江耀江城市建设开发有限公司持有的本公司40.86%股权和浙江省耀江房地产开发有限公司持有的本公司14.70%股权，成为持有本公司55.56%股权的第一大股东；2006年 5月 19日浙江耀江城市建设开发有限公司将其持有的本公司10.14%股权转让给浙江嘉华投资有限公司，浙江嘉华投资有限公司成为持有本公司44.44%股权的第二大股东；2006年11月27日浙江省耀江实业集团有限公司与浙江嘉华投资有限公司签订了股权转让合同书，浙江嘉华投资有限公司将其持有的本公司44.44%股权转让给浙江省耀江实业集团有限公司，转让完成后本公司成为浙江省耀江实业集团有限公司的全资子公司；2007年 1月 29日、2月 1日和 2月 13日公司股东浙江省耀江实业集团有限公司分别向本公司增加投资人民币 10,000.00万元、 10,000.00万元和 6,000.00万元，增资后本公司注册资本变更为 27,000 .00万元。2008年 12月浙江省耀江实业集团有限公司将其持有的本公司24%的股权转让给海南海德实业股份有限公司，2011年4月7日浙江省耀江实业集团有限公司与浙江省耀江房地产开发有限公司签订股权转让协议，协议约定浙江省耀江实业集团有限公司将其持有的本公司51%的股权转让给浙江省耀江房地产开发有限公司，转让完成后，浙江省耀江房地产开发有限公司成为公司第一大股东。
截止评估基准日公司股权结构为浙江省耀江房地产开发有限公司出资 13770万元占注册资本51%、浙江省耀江实业集团有限公司出资 6750万元占注册资本25%、海南海德实业股份有限公司出资6480万元占注册资本24%。
2、公司基本财务状况
平湖耀江房地产开发有限公司经审定后的2013年、2014年、2015年6月的资产、负债状况和经营业绩如下表所示：
(一)资产负债表主要数据份 单位：万元
|||
|-|-|
|2013/12/31|2014/12/31|
|79916.33|56189.67|
|725.77|761.99|
|80642.10|56951.66|
|46834.88|14772.25|
|46834.88|14772.25|
|33807.22|42179.41|

(二)利润表主要数据 单位：万元
|||
|-|-|
|2013年|2014年|
|14203.22|41866.83|
|8580.57|25043.79|
|3812.65|11218.84|
|3125.90|8372.19|
|9.24|19.85|
|58.08|25.94|

上述各年度数据已经立信会计师事务所(特殊普通合伙)审计。
截至评估基准日，平湖耀江房地产开发有限公司经立信会计师事务所(特殊普通合伙)审计后申报评估的资产总额 60832.70万元，负债总额 31895.50万元，股东全部权益为28937.20万元。
（三）委托方以外的其他评估报告使用者
除海南海德实业股份有限公司外，其他评估报告使用者为：委托方用于本次评估目的而必须涉及的各相关利益方及法律法规规定需报送的相关部门。
三、评估目的
本次评估目的是确定海南海德实业股份有限公司持有的平湖耀江房地产开发有限公司24%股权于评估基准日的市场价值，为海南海德实业股份有限公司拟进行股权转让提供价值参考意见。
四、评估对象和评估范围
根据本次评估业务约定书，评估对象为海南海德实业股份有限公司持有的平湖
耀江房地产开发有限公司24%股权，评估范围为由此涉及的平湖耀江房地产开发有限公司所申报的全部资产和负债。具体类型如下(单位：万元)：
||
|-|
|项目|
|流动资产|
|固定资产|
|递延所得税资产|
|资产总计|
|流动负债|
|负债总计|

上述评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围及委托评估的范围一致。
（一）委估主要资产情况
本次评估范围中的资产主要为存货。存货主要包括开发产品及开发成本。
平湖耀江房地产开发有限公司开发楼盘名称为耀江海德城，该项目位于浙江省平湖市西入城口，平湖大道以东、城南西路以南、育才路以北、如意路以西。项目共分三期，一期由15栋多层、8栋高层、13216.79㎡商铺组成，二期由9栋多层、13栋高层、10栋联排别墅组成，三期由12栋高层。截止评估基准日，一、二期已完工交付，尚有部分尾房待售；三期尚处于开发状态。
1）开发产品为公司开发的耀江海德城一、二期尾房，主要为各种住宅105套、商铺44间、车位657个、自行车库190间。
2）开发成本
开发成本为公司开发的耀江海德城三期，占地面积 49261.60㎡，国有土地使用证号平湖国用（2014）第 02541号。三期由12栋高层住宅楼及一幢配套用房组成，住宅建筑面积 102395平米，配套用房建筑面积 192㎡，地下车库建筑面积 36998.76㎡。
容积率2.08，住宅户数900户、地下机动车位900个。
截止评估基准日，三期地下室完成80%的结构工程；1#、2#、3#、4#、8#楼施工至主体结构10-11层楼面；6#、9#楼施工至主体结构7层楼面；5#、10#、11#、12#、施工至主体结构2层楼面；7#楼施工至主体1层楼面；配套用房施工至主体1层屋面。
该项目业态比较单一，均为高层住宅，地下车库根据当地政策及公司的销售策略和住宅楼捆绑销售。截止评估基准日，1#-8#楼已办理商品房销售许可证，目前已销售282户、建筑面积31832.70㎡。
（二）企业申报的账面记录或者未记录的无形资产情况
企业申报账面记录的无形资产：无。
企业申报账面未记录无形资产：无。
（三）企业申报的表外资产的类型、数量
企业申报表外资产：无。
（四）引用其他机构出具的报告的结论所涉及的资产类型、数量和账面金额本次被评估企业按立信会计师事务所（特殊普通合伙）审计调整后的资产进行了申报，涉及资产类型和账面金额见附后审计后报表，除此之外未引用其他机构的报告。
五、价值类型和定义
根据本次特定的评估目的，本次评估选取的价值类型为市场价值，市场价值是自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。
本次经济行为是拟进行股权转让，需要的评估结果是在正常市场条件下可以正常实现的市场价值，无任何特定背景及因素影响，故选取的价值类型为市场价值。
六、评估基准日
经协商确定本项目资产评估基准日为2015年6月30日。
该基准日是由资产评估委托方根据经济行为的需要综合考虑后确定的。
七、评估依据
（一）行为依据
1．海南海德实业股份有限公司与我公司签订的资产评估业务约定书。
（二）法规依据
1．《中华人民共和国公司法》及相关的法律、法规；
2．《企业会计准则》及国家有关财务会计的法律、法规；
3．《中华人民共和国土地管理法》；
4．《中华人民共和国土地管理法实施条例》；
5．《中华人民共和国城镇土地使用权出让和转让暂行条例》；
6．《城镇土地估价规程》；
7．《中华人民共和国城市房地产管理法》；
8．中华人民共和国国家标准GB/T50291-1999《房地产估价规范》。
（三）准则依据
1. 《资产评估准则——基本准则》(财企[2004]20号)；
2. 《资产评估职业道德准则——基本准则》(财企[2004]20号)；
3. 《资产评估职业道德准则——独立性》（中评苏[2012]248号）；
4. 《资产评估准则——评估报告》(中评协[2011]230号)；
5. 《资产评估准则——评估程序》(中评协[2007]189号)；
6. 《资产评估准则——业务约定书》(中评协[2007]189号)；
7. 《资产评估准则——工作底稿》(中评协[2007]189号)；
8. 《资产评估准则——不动产》(中评协[2007]189号)；
9.《资产评估准则——企业价值》(中评协[2011]227号)；
10.《评估机构业务质量控制指南》（中评协[2010]214号）；
11.《资产评估价值类型指导意见》(中评协[2007]189号)；
12.《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》(会协[2003]18号)。
（四）产权依据
1．平湖耀江房地产开发有限公司的公司章程；
2．平湖耀江房地产开发有限公司提供的土地使用权证等权证类文件。
（五）取价依据
1．被评估企业提供的资产评估申报表；
2．被评估企业提供的财务原始凭证；
3．《2015年机电产品报价手册》；
4．《全国汽贸商情》(2015年)；
5．浙江省平湖市房地产交易市场行情；
6．被评估企业提供的规划审批资料、商品房预售许可证和相关工程资料；
7．《资产评估常用数据与参数手册》；
8．评估人员现场勘察收集的资料；
9．评估人员收集的其他相关的评估资料。
八、评估方法
对企业股东全部权益价值进行评估的基本方法包括市场法、收益法和资产基础法。
未选用市场法评估的理由：主要是因为确定委估平湖耀江房地产开发有限公司与上市公司流通股比较起来相对封闭无法获得可比且有效的市场参照对象；同时，在非上市类公司中，由于其市场公开资料较为缺乏，亦无法获得可比且有效的市场参照对象，故本次评估无法采用市场法。
未选用收益法评估的理由：平湖耀江房地产开发有限公司是一家房地产开发企业，属于房地产开发项目公司，存量地块开发结束是否继续拿地及房地产政策导向等有太多不确定性，对其未来收益难以进行预测，故不适用于收益法。
选取资产基础法评估的理由：平湖耀江房地产开发有限公司评估基准日的资产权属明晰，有基础对各项资产、负债进行现场调查、勘察并合理评估计价，适合采用资产基础法进行评估。
综上所述，本次对平湖耀江房地产开发有限公司股东全部权益价值的评估采用资产基础法。
资产基础法：是指在合理评估企业各项资产价值和负债的基础上确定评估对象价值的评估方法。现分项说明如下：
(一)流动资产评估
流动资产区分不同项目，分别采用相应的方法进行评估。
1．货币资金：包括现金、银行存款及其他货币资金
(1)现金，评估人员会同被评估单位主管会计人员监盘库存现金，制定“库存现金盘点表”，并根据实存金额推算评估基准日的应存金额，与现金日记账余额进行核对，按核对无误后账面值确定评估值。
(2)银行存款通过账面余额与银行对账单、银行存款余额调节表核对，以核实无误后的账面值作为评估值。
(3)其他货币资金：为公司存放于银行的定期存款，经发函询证及查核相关资料以核实无误后的账面值作为评估值。
2．预付账款：通过查核公司相关凭证及发函询证，均可实现相关权利或可收回实物，按核实后的账面值确定评估值。
3．其他应收款：通过查核公司相关凭证及发函询证，在核实无误的基础上，按核实的账面值确定评估值。
坏账准备：对于公司计提的坏账准备，我们根据公司提供的资料及现实情况，采用年限法测算坏账准备金额，经测算与企业计提基本一致，本次评估按核实后的账面值确定评估值。
3、存货
存货：主要包括开发产品、开发成本及在用低值易耗品。对其评估方法分别说明如下：
平湖耀江房地产开发有限公司开发楼盘名称为耀江海德城，该项目位于浙江省平湖市西入城口，平湖大道以东、城南西路以南、育才路以北、如意路以西。项目共分三期，一期由 15栋多层、8栋高层、13216.79㎡商铺组成，二期由 9栋多层、13栋高层、10栋联排别墅组成，三期由 12栋高层。截止评估基准日，一、二期已完工交付，尚有部分尾房待售；三期尚处于开发状态。
A、开发产品
一）概况：
开发产品为平湖耀江房地产开发有限公司开发的耀江海德城一、二期尾房，一期住宅已基本销售完毕，剩余的房源主要是商铺、车位和自行车库；二期大部分销售完
毕，各种业态均有部分尾房。
截止评估基准日，各业态剩余的尾房见下表：
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|序号|名称|规格型号|计量单位|数量|套数|
|1|高层一期||㎡|1,154.36|6.00|
|2|商铺一期||㎡|11,419.71|44.00|
|3|车位一期|1、2地下车位|个|195.00||
|4|夹层库房一期|1号夹层库房|㎡|1,012.01|114|
|5|花园洋房二期||㎡|1,686.91|16.00|
|6|高层二期||㎡|8,305.67|65.00|
|7|排屋二期||㎡|4,367.88|18.00|
|8|车位二期|3、4地下车位|个|462.00||
|9|库房二期|凤鸣苑库房|㎡|896.57|43|
|10|库房二期|澜亭苑库房|㎡|334.09|33|

二）评估方法：
本次评估的开发产品为在售楼盘的尾盘，本次评估采用的评估方法是市场法。即按不含价外税的可接受市场价格扣除相关费用后计算开发产品评估值的方法。其基本公式为：
评估价值=开发产品市场价－销售管理费用－销售税金及附加费－土地增值税－所得税－部分利润
B、开发成本
一）概况：
开发成本为公司开发的耀江海德城三期，该项目占地面积49261.60㎡，国有土地使用证号平湖国用（2014）第02541号。三期由12栋高层住宅楼及一幢配套用房组成，住宅建筑面积 102395平米，配套用房建筑面积 192㎡，地下车库建筑面积 36998.76㎡。容积率2.08，住宅户数900户、地下机动车位900个。
截止评估基准日第三期地下室完成80%的结构工程；1#、2#、3#、4#、8#楼施工至主体结构10-11层楼面；6#、9#楼施工至主体结构7层楼面；5#、10#、11#、12#、施工至主体结构2层楼面；7#楼施工至主体1层楼面；配套用房施工至主体1层屋面。
该项目业态比较单一，均为高层住宅，地下车库根据当地政策及公司的销售策略和住宅楼捆绑销售。截止评估基准日，1#-8#楼已办理商品房销售许可证，目前高层住宅已签售282户、建筑面积31832.70㎡。
二）评估方法：
根据本次评估的目的以及委托资产的内容和性质以及相关资产市场交易成熟情
况，由于委估物业属于待开发状态之中，因此无论采用重置成本法、收益法还是市场
比较法均难以反应委估物业的实际价值，本次评估对开发成本采用假设开发法评估。
假设开发法是根据预测对象的内外部条件，进行最佳最有效设计，然后预测开发完成后的价值，估计建筑开发成本、投资利息及正常利润后，从预测的开发完成价值中，减去建筑开发成本、利息、利润、税金等，倒算出待开发估价对象的客观合理价格或价值的方法。
其基本公式为：
待开发不动产的价值=开发完成后的不动产价值－续建成本－管理费用－投资利息－销售税费－开发利润
C、在用低值易耗品
在用低值易耗品：为平湖耀江房地产开发有限公司各职能部门在用的各种办公家俱，按清查盘点结果分类，以低值易耗品的现行购置价为重置价值，再根据实际状况确定综合成新率，相乘后得出在用低值易耗品的评估值。
（二）固定资产评估
一)概况
1）本次评估平湖耀江房地产开发有限公司申报设备共计 67项。其中运输设备 5项，电子设备62项。
2）本次评估申报设备主要分布于平湖耀江房地产开发有限公司办公室、售楼部、财务部等地。
3）公司申报的主要运输设备主要包括小轿车、商务汽车及电动观光车等；电子设备主要包括电脑、空调、打印机、复印机、冰箱等；设备大多为2007年及以后购置并投入使用，设备维护保养一般，总体成色一般。
4）设备的维护日常保养由操作人员进行，维修人员进行全公司巡检、维修。设备维护保养按该公司《设备管理规程》及省有关设备维护保养的标准执行。
二)评估方法
本次评估采用重置成本法，以确定委估资产在评估基准日的市场价值。
重置成本法：指用现时条件下重新购置或建造一个全新状态的被评资产所需的全部成本，减去被评估资产已经发生的实体性贬值、功能性贬值和经济性贬值，得到的差额作为被评估资产的评估值，从中确定委估对象价值的方法。现分项说明如下：1）重置全价的确定
重置全价由现行市场购置价、运杂费及安装调试等费用构成。
①凡能查询到评估基准日市场购买价的国产设备以国内市场合理购置价加运杂费和安装调试费等确定设备的重置全价，不需安装调试或者供货商负责免费送货上门并安装调试的设备，其安装调试费率为零。
②对无现行价格可询的设备，依据其性能、特点及技术参数在与其类似的物品比较的基础上进行修正，用类比法确定其确定评估原值或直接以二手价作为其评估重置全价。
③运输车辆（上牌）以其现行购置价格加车辆购置税及其他费用确定重置全价或直接以二手价作为其重置全价。
本次评估根据被评设备的特点（一般供货商负责免费送货上门并安装调试），结合行业规定不单独考虑设备的运杂费和安装调试费。
2）成新率的确定
①电子设备：
电子设备采用年限法和现场勘察法确定综合成新率，年限法通过已使用年限和经济使用年限（经济寿命）计算年限成新率。现场勘察法通过现场勘察机器设备运行状况，同时考虑设备的维护保养情况、现有性能、精度状况、常用负荷率、原始制造质量、外观及完整性、大修技改情况、所处环境等确定勘察成新率。
电子设备成新率的计算公式如下：
年限成新率=（经济使用年限－已使用年限）÷经济使用年限×100%
综合成新率=年限成新率×40%+勘察成新率×60%
②运输设备：
运输设备的成新率根据2012年12月27日，商务部、国家发展和改革委员会、公安部、环境保护部令2012年第12号《机动车强制报废标准规定》，考虑其实际行驶里程和工作年限，取其二者中较低者，再结合现场勘察综合确定综合成新率。现场勘察法是通过现场勘察车辆外观、车架总成、电器系统、发动机总成、转向及制动系统等确定勘察成新率。
运输设备成新率的计算公式如下：
年限成新率=（经济使用年限-已使用年限）÷规定使用年限×100%
里程成新率=（规定行驶里程-已行驶里程）÷规定行驶里程×100%
综合成新率=Min（年限成新率，里程成新率）×40%+勘察成新率×60%
3）评估净值的确定
用类比确定的二手价作为其评估价值或按如下公式进行计算
评估净值=重置全价×综合成新率
（三）递延所得税资产评估
该公司的递延所得税资产为计提坏账准备、预提土地增值税等递延形成的可抵扣时间性差异。因本次评估中对坏账准备及预提土地增值税等按账面值确认为评估值，
故对递延所得税资产同步按核实无误后的账面值作为评估值。
(四)负债评估
该公司的负债包括应付账款、预收账款、应交税费、应付股利及其他应付款等，本次评估中根据其实际应承担的负债金额确定评估值。
九、评估程序实施过程和情况
江苏中天资产评估事务所有限公司接受资产评估委托后，选派资产评估人员，组成评估项目小组，于2015年6月25日布置评估申报工作，2015月7月3日正式进驻企业，开始评估工作，2015年7月6日完成现场工作，2015年8月1日出具评估报告
书，具体过程如下：
（一）明确评估业务基本事项
承接评估业务时，通过与委托方沟通、查阅资料或初步调查等方式，明确委托方和被评估企业、评估报告使用者等相关当事方、评估目的、评估对象基本情况和评估范围、价值类型、评估基准日、评估假设和限制条件等评估业务基本事项。
（二）签订业务约定书
根据评估业务具体情况，综合分析专业胜任能力和独立性，评价项目风险，确定承接评估业务后，与委托方签订业务约定书。
（三）编制资产评估计划
根据所承接的具体资产评估项目情况，重点考虑资产评估目的、资产评估对象状况，资产评估业务风险、资产评估项目的规模和复杂程度，评估对象的性质、行业特点、发展趋势，资产评估项目所涉及资产的结构、类别、数量及分布状况，相关资料收集情况，委托方或被评估企业过去委托资产评估的经历、诚信状况及提供资料的可靠性、完整性和相关性，资产评估人员的专业胜任能力、经验及专业、助理人员配备情况后编制合理的资产评估计划，并根据执行资产评估业务过程中的具体情况及时修改、补充资产评估计划。
（四）现场调查
对本次评估业务约定的评估对象采取收集核对被评估企业的营业执照及公司章程方式进行核实；对评估对象涉及的评估范围中资产及负债首先采取抽查凭证及函证进行核实，同时对实物资产进行必要的现场勘查，了解资产的使用状况及性能，并调研房地产项目周边交通及开发利用状况。
（五）收集资产评估资料
通过与委托方、被评估企业沟通并指导其对评估对象进行清查等方式，对评估对
象资料进行了解，同时主动收集与资产评估业务有关的评估对象资料及其他资产评估资料，采取必要措施确信资料来源的可靠性，根据评估项目的进展情况及时补充收集所需要的评估资料。
（六）评定估算
对所收集的资产评估资料进行充分分析，确定其可靠性、相关性、可比性，在此基础上恰当选择资产评估方法并根据业务需要及时补充收集相关信息，根据评估准则要求运用评估方法进行评估，形成初步评估结论，对信息资料、参数数量、质量和选取的合理性等进行综合分析形成资产评估结论，再进行必要的内部复核工作。
（七）编制和提交资产评估报告
在执行必要的资产评估程序、形成资产评估结论后，按规范编制资产评估报告，与委托方等进行必要的沟通，听取委托方、被评估企业等对资产评估结论的反馈意见并引导委托方、被评估企业、资产评估报告使用者等合理理解资产评估结论，以恰当的方式提交给委托方。
十、评估假设
1．平湖耀江房地产开发有限公司在2015年6月30日后持续经营、各项资产不改变现有用途。
2．平湖耀江房地产开发有限公司完全是遵守有关的法律和法规合法经营的；
3．平湖耀江房地产开发有限公司提供的财务审计报告和其他各项基础资料均真实可靠；
4．平湖耀江房地产开发有限公司的历年财务资料所采取的会计政策和编写此报告
时所采用的会计政策在重要方面是一致的；
5．平湖耀江房地产开发有限公司遵循的国家和地方现行法律、法规、政策和经济环境无重大改变；
6．评估基准日的土地交易市场信息为公开的、完善的、准确的；
7．平湖耀江房地产开发有限公司所开发地块的性质、开发期限、容积率不发生变化；
8．目前所执行的国家及地方的房地产政策不发生重大改变；
9．现行的信贷、利率、汇率及市场行情无重大变化；
10．无其他人力不可抗拒及不可预见因素造成的重大不利影响。
十一、评估结论
综上所述，我们根据国家有关资产评估的法律、法规、规章和评估准则，本着独
立、客观、科学的工作原则，履行了资产评估法定的和必要的程序，采用资产基础法评估后，委估股权价值的评估结果为8750.46万元。
因评估平湖耀江房地产开发有限公司24%的股权，而涉及的平湖耀江房地产开发有限公司股东全部权益评估结果如下：
在评估基准日 2015年 6月 30日、企业持续经营前提下，平湖耀江房地产开发有限公司的总资产账面价值为 60832.70万元，总负债 31895.50万元，股东全部权益为28937.20万元。
采用资产基础法评估后的总资产价值68355.74万元，总负债31895.50万元，股东全部权益为 36460.24万元，股东全部权益增值 7523.04万元，增值率26%。评估结论具体情况见资产评估结果汇总表及评估明细表。
被评估企业：平湖耀江房地产开发有限公司 金额单位：万元
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|项目||账面价值|评估价值|增减值|增值率%|
|||A|B|C=B-A|D=C/A*100%|
|1|流动资产|60,089.87|67,578.35|7,488.47|12.46%|
|2|非流动资产|742.83|777.40|34.57|4.65%|
|3|其中：可供出售金融资产|||||
|4|持有至到期投资|||||
|5|长期应收款|||||
|6|长期股权投资|||||
|7|投资性房地产|||||
|8|固定资产|29.50|64.07|34.57|117.20%|
|9|在建工程|||||
|10|工程物资|||||
|11|固定资产清理|||||
|12|生产性生物资产|||||
|13|油气资产|||||
|14|无形资产|||||
|15|开发支出|||||
|16|商誉|||||
|17|长期待摊费用|||||
|18|递延所得税资产|713.33|713.33|||
|19|其他非流动资产|||||
|20|资产总计|60,832.70|68,355.74|7,523.04|12.37%|
|21|流动负债|31,895.50|31,895.50|||
|22|非流动负债|||||
|23|负债合计|31,895.50|31,895.50|||
|24|股东全部权益（所有者权益）|28,937.20|36,460.24|7,523.04|26.00%|

小数点后保留两位
十二、特别事项说明
1)本次评估时未考虑委估股权由于具有控制权或者缺乏控制权可能产生的溢价或者折价对评估结果的影响，也未考虑委股权流动性对评估结果的影响；
2)本次评估未考虑此次股权转让可能涉及的相关税费。
十三、评估报告使用限制说明
1．评估报告只能用于评估报告载明的评估目的和用途；
2．评估报告只能由评估报告载明的评估报告使用者使用；
3．未征得出具评估报告的评估机构同意，评估报告的内容不得被摘抄、引用或披露于公开媒体，法律、法规规定以及相关当事方另有约定的除外；
4．本评估结论成立的基础为评估基准日的市场价格标准，按现行规定评估报告的有效期为壹年（从评估基准日算起，自2015年6月30日至2016年6月29日）。若日后资产数量发生变化或市场价格标准发生变化时，应按本评估报告中的程序及方法进行相应调整甚至重新评估，请报告使用者关注本评估报告的适用性；
5．本评估结论仅对海南海德实业股份有限公司拟进行股权转让之经济行为有效。
十四、评估报告日
评估报告日为2015年8月1日。
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评估机构法定代表人：
中国注册资产评估师：
江苏中天资产评估事务所有限公司中国江苏
二O一五年八月一日