关注
房地产业务的成长性值得关注。目前公司项目
储备集中于经济欠发达的三、四线城市，难以
对未来业绩的增长形成良好支撑；此外，公司
拟公开发行股票收购 ARC集团布局汽车气体
发生器业务，未来存在较大不确定性。
库存去化压力增加。截至 2015年末，存货中
已竣工的开发产品占存货净额的比重为
38.21%，较2014年末上升16.31个百分点，公
司整体库存去化压力增加。
盈利能力下行压力。近年来公司毛利水平有所
收窄，2015年毛利率由上年的32.92%降至
22.06%；此外，主要由存货存跌价损失导致的
资产减值损失2.26亿元，亦对利润产生一定侵
蚀，公司整体盈利能力有所弱化。
2 银亿房地产股份有限公司
信用评级报告声明
中诚信证券评估有限公司（以下简称“中诚信证评”）因承做本项目并出具本评级报告，特此如下声明：
1、除因本次评级事项中诚信证评与评级对象构成委托关系外，中诚信证评、评级项目组成员以及信用评审委员会成员与评级对象不存在任何影响评级行为客观、独立、公正的关联关系。
2、中诚信证评评级项目组成员认真履行了尽职调查和勤勉尽责的义务，并有充分理由保证所出具的评级报告遵循了客观、真实、公正的原则。
3、本评级报告的评级结论是中诚信证评遵照相关法律、法规以及监管部门的有关规定，依据合理的内部信用评级流程和标准做出的独立判断，不存在因评级对象和其他任何组织或个人的不当影响而改变评级意见的情况。本评级报告所依据的评级方法在公司网站
（www.ccxr.com.cn）公开披露。
4、本评级报告中引用的企业相关资料主要由评级对象提供，其它信息由中诚信证评从其认为可靠、准确的渠道获得。因为可能存在人为或机械错误及其他因素影响，上述信息以提供时现状为准。中诚信证评对本评级报告所依据的相关资料的真实性、准确度、完整性、及时性进行了必要的核查和验证，但对其真实性、准确度、完整性、及时性以及针对任何商业目的的可行性及合适性不作任何明示或暗示的陈述或担保。
5、本评级报告所包含信息组成部分中信用级别、财务报告分析观察，如有的话，应该而且只能解释为一种意见，而不能解释为事实陈述或购买、出售、持有任何证券的建议。
6、本评级报告所示信用等级自本评级报告出具之日起至本期债券到期兑付日有效；同时，在本期债券存续期内，中诚信证评将根据《跟踪评级安排》，定期或不定期对评级对象进行跟踪评级，根据跟踪评级情况决定是否调整信用等级，并按照相关法律、法规对外公布。
3 银亿房地产股份有限公司
募集资金使用情况 为128,495万平方米和87,281亿元，同比分别增长6.5%和14.4%。截至2015年末，全国100个城市（新银亿房地产股份有限公司 2016年非公开发行
建）住宅均价为10,980元/平方米，环比上涨0.74%，公司债券（第二期）（债券简称为“16银亿02”、债
同比上涨4.15%，是百城价格指数环比、同比连续券代码为“118656”，以下简称“本期债券”）于2016
第5个月双涨。与此同时，在去库存的大环境下，年5月3日发行，到期日为2019年5月3日，每
房企对行业中长期发展保持谨慎态度，房地产开发年付息一次，到期一次还本，最后一期利息随本金
投资速度继续下降，以房地产企业新开工面积和土的兑付一起支付。本期债券实际募集金额为 3.5亿
地购置面积为代表的房地产开发指标均在不同程元人民币，扣除发行费用后将用于补充营运资金，
度上延续了下降趋势。2015年，全国房地产开发投优化资本结构，改善资金状况。
资95,979亿元，名义同比增长1.0%，增速比1~11重大事项
月回落 0.3个百分点，增速继续下行；房地产开发2016年3月1日，公司召开第六届董事会第二 企业房屋新开工面积 154,454万平方米，同比下降十九次临时会议审议并通过了《关于<银亿房地产 14.0%。2015年房地产开发企业土地购置面积股份有限公司发行股份购买资产并募集配套资金 22,811万平方米，同比下降31.7%；同期，土地成暨关联交易预案>的议案》及其相关议案，即公司 交价款7,622亿元，下降23.9%。
拟以 5.91元/股向西藏银亿投资管理有限公司（以 房地产投资速度放缓，同时销售回暖，使得房下简称“西藏银亿”）非公开发行5.58亿股，作价33 地产市场供需差有所收窄，但受前期投资和建设规亿元收购公司控股股东银亿控股全资子公司西藏 模高速增长影响，短期内政策层面的支持依旧难以银亿旗下宁波昊圣投资有限公司100%股权，从而 扭转库存加大的局面。截至 2015年末，商品房待间接持有全球第二大独立气体发生器生产商 ARC 售面积 71,853万平方米，同比增长15.58%，增速集团境内外所有权益；同时，拟向公司控股股东宁 较上年收窄 10.54个百分点，其中，住宅待售面积波银亿控股有限公司非公开发行股份募集配套资 增加 1155万平方米，办公楼待售面积增加 128万金不超过8.25亿元，用于补充公司流动资金。 平方米，商业营业用房待售面积增加458万平方米。
公司目前主营业务仍为房地产开发，若上述重 同时，中诚信证评也关注到，房地产区域市场分化组事项成功实施，公司今后将布局汽车安全系统核 严重，一线城市和二线热点城市出现量价齐升的局心零部件气体发生器的生产、销售业务领域，并以 面，同时一般二线城市以及三四线城市去库存压力此为平台继续行业整合、加快全球化的业务拓展， 继续加大，价格亦难以上行，应关注房地产市场去进军高端制造行业，将形成“房地产业与高端制造 化情况的区域差异。
业”双轮驱动的发展格局。 房地产政策方面，2015年“去库存”仍是各项政策的主基调，稳定住房消费、支持自住和改善住房基本分析
需求是房地产政策调整的主要方向。中央及地方各 2015年，在宽松的政策环境带动下，房地产 级政府在供应端实施“有供有限”，从源头控制商品行业整体呈现筑底回暖态势，但房地产开工 房供应；同时各管理部门及职能机构从需求端入面积和房地产投资增速依然低位徘徊，待售 手，降首付、降利率、减税费、予补贴、放宽公积面积仍居高不下，房地产市场区域分化严重， 金贷款政策、取消限购等多手段并施。具体来看，行业集中度持续上升 “调供应”方面，2015年3月底，国土部、住建部联2015年在多重政策效应叠加影响下，我国房地 合发文，要求各地对土地供应有供、有限，调节结产市场整体呈现筑底回暖态势。根据国家统计局数 构性过剩矛盾。“促需求”方面，第一，通过降首付、
据显示，2015年全国商品房销售面积与销售额分别 减税费、予补贴明显提振了改善型需求。中央多部
4 银亿房地产股份有限公司
委分别于 2015年 3月和 9月两次发文下调购房首 少37.78%，主要分布于宁波、南昌、沈阳、舟山和付比例，并于同年 3月下调营业税年限以及 2016 上海等地，其中在建项目中宁波、南昌、沈阳和舟年2月财政部发文调减营业税；各级政府亦在税费 山在建面积占比分别约为41%、23%、20%和12%，减免、财政补贴、提高普通住宅标准等方面多管齐 占比合计超过95%，存在一定区域集中风险。
下刺激需求入市。第二，公积金政策频出提振市场 表1：2013～2016.Q1公司开竣工情况
需求。仅中央年内出台的房地产调控文件中，有 4 单位：万平方米
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|2013|2014|2015|2016.Q1|

新开工面积 123.72 62.76 12.17 2.22策，内容涉及下调首套普通住房公积金贷款首付比
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|竣工面积|77.79|67.46|96.59|0.00|

在建面积 209.70 208.34 129.62 135.14提取条件、督促各地落实异地贷款业务、放开公积
资料来源：公司提供，中诚信证评整理
金融资渠道等。第三，央行降准降息降低购房成本
公司积极应对房地产市场环境变化，调整销和难度。2015年内先后经历了5次降息和5次降准，
售策略，加速去库存，合同销售金额及结算基准利率降至历史最低水平，为市场营造宽松的资
收入快速增长
金环境。第四，取消限外、鼓励农民进城以及全面
2015年在房地产政策宽松和城市日益分化的二孩政策将成为购房需求新增长点，均将有助于房
背景下，公司积极应对市场变化，及时调整销售策地产市场需求长效调节机制的稳定。
略，全年实现合同销售面积43.73万平方米，较上年从行业集中度来看，据克而瑞信息集团联合中
同期增长38.21%；合同销售金额70.31亿元，较上年国房地产测评中心发布的《2015年中国房地产企业
同期增长72.75%。从销售区域来看，公司房地产销销售TOP100排行榜》显示，2015年全国行业排名
售仍主要来自于宁波、上海和南昌3个城市。2015前 20房企集中度同比增加 0.03个百分点至
年公司在上述城市实现的合同销售金额占比分别22.82%；TOP50房企则从31.15%上升至31.74%，
约49%、33%和13%，占比合计约占当年合同销售小幅增加了0.59个百分点；TOP100房企则大幅增
金额的95%。
加1.86个百分点至39.64%。从行业发展趋势来看，
表2：2013~2016.Q1公司项目销售和结算情况资本实力较强、具有品牌影响力的大中型房地产企
单位：万平方米、亿元业和具有独特优势的房地产公司能够在整合中占
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|指标|2013|2014|2015|2016.Q1|

据优势和主动地位，通过兼并收购等方式逐步扩大
合同销售面积 51.28 31.64 43.73 7.94
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|合同销售金额|67.12|40.70|70.31|14.97|

集中度将持续上升。 结算面积 48.19 39.18 58.39 5.87
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|结算金额|42.02|57.43|79.75|12.04|

已售未结算面积 47.30 48.85 34.19 36.26竣工，同时放缓新项目的开工，同期在建面
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|已售未结算金额|75.99|72.88|63.44|66.37|

积大幅下降，整体开发节奏有所放缓 资料来源：公司提供，中诚信证评整理
从结算情况来看，得益于合同销售金额的提升项目运营方面，2015年以来，公司继续坚持“去
以及竣工节奏的加快，公司 2015年房地产项目结库存”为首要目标，一方面放缓新项目的开工，一
算面积58.39万平方米，同比增长49.03%；结算金方面加速在建项目的竣工，当年新开工面积仅为
额79.75亿元，同比增长38.86%。从结算区域来看，12.17万平方米，较2014年大幅下滑；当年竣工面
2015年公司结算项目主要集中在宁波、上海和南昌
积为96.59万平方米，同比上升43.18%。受竣工面
三个城市，三者2015年结算收入分别为53.15亿元、
积大幅提升以及新开工面积下降影响，公司在建面
12.77亿元和 10.09亿元，结算收入占比分别为
积亦大幅下降，截至 2015年末，公司在建项目共
66.65%、16.01%和12.66%，三者合计占比95.32%。
有 11个，在建面积合计 129.62万平方米，同比减
此外，2015年受竣工面积提升使得当年结算面积和
5 银亿房地产股份有限公司
金额大幅增加的影响，2015年末已售未结算面积和 表4：2016年3月末公司土地储备情况已售未结算金额分别为 34.19万平方米和 63.44亿 单位：万平方米
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|||计容建|项目|地块最早取|
|项目名称|区域||||
|||筑面积|性质|得时间|
|舟山鲁家峙项目|舟山|64.50|住宅|2010.2|
|上尚城五期|南昌|9.24|住宅|2003.7|
|南昌望城新区地块|南昌|44.10|住宅|2014.2|
|万万城项目|沈阳|42.70|住宅|2006.11|
|北山地块|内蒙古|36.00|商住|2013.3|
|博斯腾湖项目|新疆|55.50|住宅|2014.9|
|济州岛悦海堂项目|济州岛|5.30|商住|2014.9|
|合计|-|257.34|-|-|

土地面积合计 32.04万平方米，至此，公司已于新 资料来源：公司提供，中诚信证评整理
除主营房地产开发业务外，公司为所开发的项疆获取土地累计计容建筑面积 55.50万平方米。此
外，公司于2015年12月收购上海市浦东新区建国
目提供物业管理、营业推广和招商运营，整合优质村929/1地块及在建项目，用于继续开发“丽晶博园”
商业资源等配套服务，少量参与市场化的项目与服项目，该地块土地面积 6,183平方米，总建筑面积 务，物业管理、营销代理及租金收入亦对公司营业 22,145.38平方米。2015年以来，除于新疆获取 5 收入形成一定补充，2013~2015年分别实现物业管块土地以及上海收购浦东地块外，公司无新增土地 理收入 1.58亿元、2.22亿元和 2.63亿元，同期实投资，截至 2016年 3月末，公司共持有待开发土 现其他收入2.00亿元、3.91亿元和2.221亿元。
地合计计容建筑面积257.34万平方米。
财务分析
表3：2013～2015年公司土地储备和新增项目情况
下列财务分析基于公司提供的经天健会计师单位：万平方米
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||2013|2014|2015|
|新增项目数（个）|3|6|5|
|新增土地储备面积（万平方米）|49.75|71.57|32.04|

资料来源：公司提供，中诚信证评整理
从土地储备的区域分布来看，公司项目主要分
资本结构
布于舟山、新疆、南昌、沈阳和内蒙古等地区，截 公司视房地产市场行情调整开发节奏及土地至 2016年 3月末，上述五者计容建筑面积分别为 投资策略，近年来资产规模有所波动，2013~201564.50万平方米、55.50万平方米、53.34万平方米、 年末及 2016年一季末公司资产总额分别为 240.13 42.70万平方米和 36.00万平方米，占比分别为 亿元、265.02亿元、247.16亿元和243.77亿元，201525.06%、21.57%、20.73%、16.59%和13.99%，此 年以来受公司开发规模收窄影响，资产规模有所下外，公司2014年9月于韩国济州岛取得一幅地块， 滑。同期，负债水平亦有所波动，公司负债总额分计容建筑面积5.20万平方米。从储备项目的土地成
别为195.64亿元、215.08亿元、192.92亿元和188.92本来看，公司近三年取得土地平均成本为1,746元/
亿元。自有资本方面，得益于公司利润积累不断夯平方米，具有一定的价格优势，但整体看来，公司
实自有资本，近年公司所有者权益逐年增长，目前土地储备多分布于经济欠发达的三、四线城
2013~2015年所有者权益分别为 44.50亿元、49.95市，房地产市场景气度欠佳，且地块取得时间较早，
亿元和54.24亿元。另截至2016年一季末，公司所
多个地块处于多年闲置状态，对公司资金形成长期
有者权益为54.85亿元。
占用，应对相关地块未来开发进度情况予以关注。
6 银亿房地产股份有限公司
图1：2013～2016.Q1公司资本结构分析 流动性
近年来公司流动资产规模保持相对稳定，截至 2015年末，公司流动资产为 212.03亿元，较上年下降8.28%，主要受当年存货规模下降所致，另截至 2016年一季末，存货为 162.46亿元，基本较上年持平。从流动资产的结构看，公司流动资产主要由存货和货币资金构成，2015年末两项合计占流动资产的比重达到87.54%，在同行业中处于合理水平。
资料来源：公司定期报告，中诚信证评整理
表5：2013～2016.Q1公司流动资产分析从财务杠杆比率来看，得益于自有资本实力的
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|2013|2014|2015|2016.Q1|

流动资产/总资产 86.40%86.63%85.79%85.60%资产负债率持续下降，2013~2015年末及2016年一
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|存货/流动资产|78.36%|83.30%|76.81%|77.86%|

季末分别为81.47%、81.15%、78.06%和77.50%；
货币资金/流动资产14.89%9.57%10.74%11.35%
||||||
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|(存货+货币资金)/|||||
||93.25%|92.87%|87.54%|89.21%|
|流动资产|||||

资料来源：公司定期报告，中诚信证评整理
司净负债率亦有所下降，但财务杠杆整体仍处于较
存货方面，2015年以来，公司放缓了开发节奏，高水平。
2015年末存货规模为 162.85亿元，较上年末下降从债务规模来看，2015年以来公司债务规模略
14.85%。从存货的构成来看，2015年末公司存货中有收窄，2013~2015年及2016年一季末分别为99.78
在建项目的开发成本100.01亿元，占存货的比重为亿元、124.18亿元、111.09亿元和107.98亿元。从
61.41%，在建和拟建项目为公司持续经营形成了一债务期限结构看，同期末公司长短期债务比（短期
定支撑；2015年末，已竣工的开发产品占存货净额债务/长期债务）分别为 0.45倍、0.78倍、0.53倍
的比重为38.21%，较 2014年末上升 16.31个百分和0.37倍，以短期债务为主的债务期限结构符合公
点，完工待售项目占比大幅提升，去化压力加大。
司房地产业务的发展，本期债券成功发行以后，其
表6：2013～2015年末公司存货结构分析债务期限结构进一步优化。
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||2013|2014|2015|
|存货（亿元)|162.57|191.25|162.85|
|存货同比增长率|20.81%|17.64%|-14.85%|
|开发成本(亿元)|142.14|148.86|100.01|
|开发成本/存货|87.43%|77.84%|61.41%|
|开发产品(亿元)|19.93|41.88|62.22|
|开发产品/存货|12.26%|21.90%|38.21%|

资料来源：公司定期报告，中诚信证评整理
资产周转效率方面，2013~2015年公司存货周转率分别为 0.20次、0.24次和 0.37次；同期，总资料来源：公司定期报告，中诚信证评整理
总体来看，受业务开发规模和土地投资规模收
资产周转率分别为0.22次、0.25次和0.33次。2015窄影响，公司 2015年以来债务和资产规模略有下
年受存货规模下降等因素影响，当年存货周转率和
降，但公司对财务杠杆利用仍较为依赖，资产负债
总资产周转率均有所提升，未来公司将继续坚持
率和净负债率仍处于较高水平，应关注未来项目开
“快周转、轻资产”的经营策略，加快产品标准化建
发及土地投资力度加大对公司财务结构稳健性的
设，优化产品结构，同时提升销售去化速度，其资
影响。
产周转速度有望继续得到提升。
7 银亿房地产股份有限公司
现金流方面，2013~2015年公司经营性净现金 业务毛利空间亦有所收窄。此外，截至 2015年 12流分别为-0.31亿元、-5.40亿元和26.30亿元，2015 月31日，公司预收款项40.73亿元，较2014年末年经营性现金净流入，主要因为当年销售回款增加 下降15.90%，预收款项规模虽有所下滑，但仍可对以及土地投资节奏放缓所致。投资性现金流方面， 其未来短期内经营业绩的提升提供一定保障。
近三年公司投资性净现金流分别为 2.59亿元、
图3：2013～2016.Q1公司收入成本分析 -12.70亿元和-1.11亿元。公司 2014年投资性现金
流呈现大幅净流出状态主要是由于当年支付百胜
麒麟（南京）建设发展有限公司拆借款以及收购福
田项目、洞桥项目支付投资款所致。综上，近三年
公司非筹资性现金流分别为2.29亿元、-18.09亿元
和25.19亿元。
从货币资金规模来看，公司2013~2015年末，
公司货币资金余额分别为30.90亿元、21.98亿元和 资料来源：公司定期报告，中诚信证评整理
22.76亿元；同期货币资金/短期债务分别为0.99倍、 期间费用方面，公司期间费用主要由销售费用 0.40倍和 0.59倍，2014年受非筹资性现金流大幅 和管理费用构成。2015年公司发生销售费用和管理净流出以及短期债务上升的影响，公司当年末货币 费用分别为1.98亿元和3.15亿元，2015年加强管资金/短期债务大幅下降，2015年以来得益于短期 理，管理费用较上年下降11.78%。公司2013~2015债务规模的降低，货币资金/短期债务有所提升，但 年分别合计发生期间费用 5.68亿元、6.39亿元和货币资金对短期债务的覆盖程度仍较为不足。 5.83亿元。得益于营业收入的提升和期间费用的下表7：2013～2016.Q1年公司部分流动性指标 降，2015年三费收入比较上年下降，2013~2015年
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|-|-|-|-|-|
||2013|2014|2015|2016.Q1|
|货币资金（亿元）|30.90|21.98|22.76|23.69|
|经营活动现金流净额（亿|||||
||-0.31|-5.40|26.30|5.16|
|元）|||||
|经营净现金流/短期债务|||||
||-0.01|-0.10|0.68|0.70|
|（X）|||||
|货币资金/短期债务（X）|0.99|0.40|0.59|0.80|

||||||
|-|-|-|-|-|
|管理费用（亿元）|3.38|3.57|3.15|0.84|

财务费用（亿元） 0.72 0.88 0.70 0.73注：上表2016.Q1经营净现金流/短期债务已经年化处理
||||||
|-|-|-|-|-|
|三费合计（亿元）|5.68|6.39|5.83|2.08|

营业总收入（亿元） 46.05 63.14 84.59 13.65货规模有所下降，但完工待售存货规模及占比增
||||||
|-|-|-|-|-|
|三费收入占比（%）|12.33|10.12|6.89|15.24|

亿元，2015年资产减值主要为存货跌价损失，受房 来看，公司经营所得仍可对其债务本息的偿还提供地产市场波动影响，公司 2015年根据调整后的售 保障。
价对期末库存房产计提存货跌价准备1.96亿元。公 表9：2013～2016.Q1公司部分偿债指标
||||||
|-|-|-|-|-|
|指标|2013|2014|2015|2016.Q1|
|EBITDA（亿元）|11.62|11.49|9.32|1.48|
|总债务/ EBITDA(X)|8.59|10.81|11.92|16.31*|
|长期债务/ EBITDA(X)|5.91|6.07|7.77|11.87*|
|EBITDA利息倍数(X)|1.26|1.10|0.80|0.83|
|经营活动净现金流/|||||
||-0.00|-0.04|0.24|0.19*|
|总债务(X)|||||
|经营活动净现金/利息|||||
||-0.03|-0.52|2.26|2.58|
|支出(X)|||||

对充足的待结算资源亦对其未来经营业绩的提升 资产负债率(%) 81.47 81.15 78.06 77.50
||||||
|-|-|-|-|-|
|总资本化比率(%)|69.16|71.32|67.19|66.32|

资料来源：公司定期报告，中诚信证评整理
偿债能力
注：上表2016.Q1带“*”指标已经年化处理。
从债务规模来看，2015年以来随着开发规模的 对外担保方面，截至 2015年末，公司合并口下降及土地投资节奏的放缓，公司债务规模有所下 径对其他企业提供的担保余额仅4.30亿元，担保对降，截至 2015年末，公司总债务 111.09亿元，同 象为宁波卓越圣龙工业技术有限公司（以下简称比下降10.54%。2016年 3月末，公司总债务进一 “卓越圣龙”）。根据公司与卓越圣龙签订《关于提供步下降至107.98亿元，其中短期债务29.44亿元， 担保及反担保之协议书》约定，卓越圣龙向公司提长期债务78.53亿元，长短期债务比小幅下降至0.37 供不超过60,000万元借款，公司在该实际借款额度倍，债务期限结构有所优化。 内为其提供等额担保，卓越圣龙以其对公司的等额图4：2013～2015年公司EBITDA变化及其构成 债权提供反担保。此外，公司及子公司为商品房承购人提供阶段性购房按揭贷款担保，截至 2015年末担保余额为 24.05亿元。总体来看，公司对外担保风险相对可控。
财务弹性方面，公司与中行、建行、交行等多家银行机构建立了良好的合作关系，截至 2015年末，公司获得各银行授信总额143.54亿元，尚未使用的授信额度为 55.90亿元。同时，公司还积极进资料来源：公司定期报告，中诚信证评整理 行信托、房地产基金等多渠道融资，具备一定财务获现能力方面，公司EBITDA主要由利润总额
弹性。
构成，2013~2015年分别为11.62亿元、11.49亿元
整体来看，2015年以来公司毛利下滑，盈利和和9.32亿元，与利润总额变动趋势保持一致。从主
获现能力均有所下降；但公司 2015年以来销售业要偿债能力指标来看，尽管 2015年以来公司债务
绩和营业收入保持增长，经营性现金流改善对其债规模有所下降，但获现能力下降导致主要偿债指标
务的本息形成较好保障，故整体仍具有较强的偿债有所弱化，2015年公司总债务/EBITDA、EBITDA
能力。
利息保障倍数分别为 11.92倍和 0.80倍；但随着
结论
2015年土地投资和开发规模收窄，当年经营现金流
有所改善，当年经营活动净现金流/总债务和经营活 综上所述，中诚信证评维持银亿股份主体信用
动净现金/利息支出分别为0.24倍和2.26倍，整体 等级AA，评级展望为稳定；维持“银亿房地产股份
9 银亿房地产股份有限公司
有限公司2016年非公开发行公司债券（第二期）”
信用级别为AA。
10 银亿房地产股份有限公司
附一：银亿房地产股份有限公司股权结构图（截至2016年3月31日）
11 银亿房地产股份有限公司2016年非公开发行公司债券
（第二期）跟踪评级报告（2016）
附二：银亿房地产股份有限公司组织结构图（截至2015年12月31日）
12 银亿房地产股份有限公司
附三：银亿房地产股份有限公司主要财务数据及指标
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|-|-|-|-|-|
|财务数据(单位：万元)|2013|2014|2015|2016.Q1|

货币资金 308,961.02 219,818.93 227,612.55 236,854.38
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|-|-|-|-|-|
|应收账款净额|8,513.33|7,175.63|31,652.67|37,394.86|

存货净额 1,625,718.05 1,912,454.40 1,628,504.23 1,624,568.47
||||||
|-|-|-|-|-|
|流动资产|2,074,683.02|2,295,941.05|2,120,279.71|2,086,567.23|

长期投资 27,455.74 54,484.90 48,545.76 48,585.29
||||||
|-|-|-|-|-|
|固定资产合计|255,127.18|259,535.16|253,336.66|249,987.09|

总资产 2,401,348.20 2,650,231.52 2,471,598.00 2,437,664.80
||||||
|-|-|-|-|-|
|短期债务|310,993.00|544,030.38|386,893.78|294,411.59|

长期债务 686,778.38 697,750.00 723,988.21 785,339.73
||||||
|-|-|-|-|-|
|总债务（短期债务＋长期债务）|997,771.38|1,241,780.38|1,110,881.99|1,079,751.32|

总负债 1,956,392.37 2,150,772.53 1,929,225.00 1,889,205.19
||||||
|-|-|-|-|-|
|所有者权益（含少数股东权益）|444,955.83|499,458.98|542,373.00|548,459.60|

营业总收入 460,486.94 631,364.01 845,946.04 136,532.51
||||||
|-|-|-|-|-|
|三费前利润|129,647.80|144,505.25|116,766.60|21,776.02|

投资收益 14,310.92 3,858.88 28,188.61 5,535.86
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|-|-|-|-|-|
|净利润|67,990.52|60,247.30|43,516.35|4,243.28|

息税折旧摊销前盈余EBITDA 116,204.39 114,900.67 93,193.79 16,545.51
||||||
|-|-|-|-|-|
|经营活动产生现金净流量|-3,077.04|-53,963.43|263,019.42|51,604.76|

投资活动产生现金净流量 25,942.30 -126,973.07 -11,071.34 898.10
||||||
|-|-|-|-|-|
|筹资活动产生现金净流量|124,559.47|77,702.62|-235,788.66|-66,435.15|

现金及现金等价物净增加额 147,424.73 -103,234.31 16,155.42 -13,957.92
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|-|-|-|-|-|
|财务指标|2013|2014|2015|2016.Q1|

营业毛利率（％） 34.46 32.92 22.06 22.75
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|-|-|-|-|-|
|所有者权益收益率（％）|15.28|12.06|8.02|3.09*|

EBITDA/营业总收入（％） 25.24 18.20 11.02 12.12
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|-|-|-|-|-|
|速动比率（X）|0.36|0.27|0.41|0.42|

经营活动净现金/总债务（X） -0.003 -0.04 0.24 0.19*
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|-|-|-|-|-|
|经营活动净现金/短期债务（X）|-0.01|-0.10|0.68|0.70*|

经营活动净现金/利息支出（X） -0.03 -0.52 2.26 2.58
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|-|-|-|-|-|
|EBITDA利息倍数（X）|1.26|1.10|0.80|0.83|

总债务/EBITDA（X） 8.59 10.81 11.92 16.31*
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|-|-|-|-|-|
|资产负债率（％）|81.47|81.15|78.06|77.50|

总债务/总资本（％） 69.16 71.32 67.19 66.32
||||||
|-|-|-|-|-|
|净负债率（％）|154.80|204.61|162.85|153.68|

注：1、所有者权益包含少数股东权益，净利润包含少数股东损益；
2、上表2016年一季度带“*”数据均已经年化处理。
13 银亿房地产股份有限公司
附四：基本财务指标的计算公式
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|-|
|货币资金等价物＝货币资金+交易性金融资产+应收票据|

长期投资＝可供出售金融资产+持有至到期投资+长期股权投资
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|-|
|固定资产合计＝投资性房地产+固定资产+在建工程+工程物资+固定资产清理+生产性生物资产+油气资产|

短期债务＝短期借款+交易性金融负债+应付票据+一年内到期的非流动负债
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|-|
|长期债务＝长期借款+应付债券|

总债务＝长期债务+短期债务
||
|-|
|净债务＝总债务-货币资金|

三费前利润＝营业总收入-营业成本-利息支出-手续费及佣金收入-退保金-赔付支出净额-提取保险合同准备金净额-保单红利支出-分保费用-营业税金及附加
||
|-|
|EBIT（息税前盈余）＝利润总额+计入财务费用的利息支出|

EBITDA（息税折旧摊销前盈余）＝EBIT+折旧+无形资产摊销+长期待摊费用摊销
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|-|
|资本支出＝购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金+取得子公司及其他营业单位支付的现金|
|净额|

营业毛利率＝（营业总收入-（营业成本+利息支出+手续费及佣金支出+退保金+赔付支出净额+提取保险合同准备金净额+保单红利支出+分保费用））/营业总收入
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|-|
|EBIT率＝EBIT/营业总收入|

三费收入比＝（财务费用+管理费用+销售费用）/合同销售收入
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|-|
|所有者权益收益率＝当期净利润/期末所有者权益（含少数股东权益）|

流动比率＝流动资产/流动负债
||
|-|
|速动比率＝（流动资产-存货）/流动负债|

存货周转率＝主营业务成本（营业成本）/存货平均余额
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|-|
|应收账款周转率＝主营业务收入净额（营业总收入净额）/应收账款平均余额|

资产负债率＝负债总额/资产总额
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|-|
|总资本化比率＝总债务/（总债务+所有者权益（含少数股东权益））|

长期资本化比率＝长期债务/（长期债务+所有者权益（含少数股东权益））
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|-|
|EBITDA利息倍数＝EBITDA/（计入财务费用的利息支出+资本化利息支出）|
|净负债率=（总债务-货币资金）/所有者权益|

14 银亿房地产股份有限公司
附五：信用等级的符号及定义
债券信用评级等级符号及定义
|||
|-|-|
|等级符号|含义|
|AAA|债券信用质量极高，信用风险极低|
|AA|债券信用质量很高，信用风险很低|
|A|债券信用质量较高，信用风险较低|
|BBB|债券具有中等信用质量，信用风险一般|
|BB|债券信用质量较低，投机成分较大，信用风险较高|
|B|债券信用质量低，为投机性债务，信用风险高|
|CCC|债券信用质量很低，投机性很强，信用风险很高|
|CC|债券信用质量极低，投机性极强，信用风险极高|
|C|债券信用质量最低，通常会发生违约，基本不能收回本金及利息|

注：除AAA级和CCC级以下（不含CCC级）等级外，每一个信用等级可用“+”、“-”符号进行微调，表示信用质量略高或略低于本等级。
主体信用评级等级符号及定义
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|-|-|
|等级符号|含义|
|AAA|受评主体偿还债务的能力极强，基本不受不利经济环境的影响，违约风险极低|
|AA|受评主体偿还债务的能力很强，受不利经济环境的影响较小，违约风险很低|
|A|受评主体偿还债务的能力较强，较易受不利经济环境的影响，违约风险较低|
|BBB|受评主体偿还债务的能力一般，受不利经济环境影响较大，违约风险一般|
|BB|受评主体偿还债务的能力较弱，受不利经济环境影响很大，有较高违约风险|
|B|受评主体偿还债务的能力较大地依赖于良好的经济环境，违约风险很高|
|CCC|受评主体偿还债务的能力极度依赖于良好的经济环境，违约风险极高|
|CC|受评主体在破产或重组时可获得的保护较小，基本不能保证偿还债务|
|C|受评主体不能偿还债务|

注：除AAA级和CCC级以下（不含CCC级）等级外，每一个信用等级可用“+”、“-”符号进行微调，表示信用质量略高或略低于本等级。
评级展望的含义
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|-|-|
|正面|表示评级有上升趋势|
|负面|表示评级有下降趋势|
|稳定|表示评级大致不会改变|
|待决|表示评级的上升或下调仍有待决定|

评级展望是评估发债人的主体信用评级在中至长期的评级趋向。给予评级展望时，中诚信证评会考虑
中至长期内可能发生的经济或商业基本因素的变动。
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