公司代码：600743 公司简称：华远地产
华远地产股份有限公司
2014年年度报告摘要
一重要提示
1.1本年度报告摘要来自年度报告全文，投资者欲了解详细内容，应当仔细阅读同时刊载于上海证券交易所网站等中国证监会指定网站上的年度报告全文。
1.2公司简介
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|公司股票简况|||||
|股票种类|股票上市交易所|股票简称|股票代码|变更前股票简称|
|A股|上海证券交易所|华远地产|600743|ST幸福|

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|联系人和联系方式|董事会秘书|证券事务代表|
|姓名|窦志康|谢青|
|电话|010-68036966|010-68036688-526|
|传真|010-68012167|010-68012167|
|电子信箱|douzk@hy-online.com|xieq@hy-online.com|

二主要财务数据和股东情况
2.1公司主要财务数据
单位：元币种：人民币
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||2014年末|2013年末||本期末比上年同期末增减（%）|2012年末||
|||调整后|调整前||调整后|调整前|
|总资产|20,452,342,010.71|17,654,129,035.72|17,380,321,940.97|15.85|13,321,676,182.32|13,095,949,883.43|
|归属于上市公司股东的净资产|3,864,897,101.87|3,421,393,597.87|3,421,393,597.87|12.96|2,844,349,510.17|2,844,349,510.17|
||2014年|2013年||本期比上年同期增减(%)|2012年||
|||调整后|调整前||调整后|调整前|

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|经营活动产生的现金流量净额|-1,503,104,222.37|-908,248,181.61|-910,898,526.31|-65.49|899,749,453.13|899,696,005.12|
|营业收入|6,759,836,400.35|4,728,426,740.61|4,729,393,339.55|42.96|3,077,261,321.76|3,079,539,997.70|
|归属于上市公司股东的净利润|661,622,824.72|656,072,827.10|656,072,827.10|0.85|541,285,280.39|541,285,280.39|
|归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润|658,193,464.39|658,360,133.48|658,350,155.50|-0.03|543,985,463.75|543,892,831.25|
|加权平均净资产收益率（%）|18.25|21.03|21.03|减少2.78个百分点|20.53|20.53|
|基本每股收益（元／股）|0.36|0.36|0.36||0.34|0.34|
|稀释每股收益（元／股）|0.36|0.36|0.36||0.34|0.34|

2.2截止报告期末的股东总数、前十名股东、前十名流通股东（或无限售条件股东）持股情况表单位:股
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|截止报告期末股东总数（户）||||32,150|||
|前10名股东持股情况|||||||
|股东名称|股东性质|持股比例(%)|持股数量|持有有限售条件的股份数量|质押或冻结的股份数量||
|北京市华远集团有限公司|国有法人|46.07|837,372,929|0|质押|837,372,929|
|北京华远浩利投资股份有限公司|境内非国有法人|9.05|164,546,121|0|质押|164,546,121|
|北京京泰投资管理中心|国有法人|8.09|147,000,000|0|无|0|
|北京首创阳光房地产有限责任公司|国有法人|6.88|125,075,000|0|无|0|
|中诚信托有限责任公司－中诚·金谷1号集合资金信托|其他|1.91|34,780,000|0|无|0|
|吴依忠|境内自然人|1.43|25,988,800|0|无|0|
|湖北潜江农村商业银行股份有限公司|境内非国有法人|0.58|10,541,596|0|无|0|
|赵家良|境内自然人|0.35|6,300,000|0|无|0|
|赵赢|境内自然人|0.31|5,600,000|0|无|0|
|余军|境内自然人|0.28|5,000,000|0|无|0|
|上述股东关联关系或一致行动的说明||北京市华远集团有限公司、北京华远浩利投资股份有限公司为一致行动人关系，公司未知以上其他前十名股东之间是否存在关联关系或一致行动人关系|||||

2.3公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图
三管理层讨论与分析
2014年，中国经济继续稳定增长，全年国内生产总值 63.65万亿元，增长7.4%；固定资产投资51.28万亿元，增长15.3%；社会商品零售总额26.24万亿元，增长12.0%；全年居民消费价格比上年上涨2.0%。国民经济的平稳发展，为房地产业的持续稳定发展继续奠定着良好的基础。
2014年是房地产行业由高速发展向平稳发展过渡的转折点。历时十几年的高速发展，房地产行业从产品严重供不应求到目前在现有城市化水平之下的供求基本平衡。2014年全国房地产业投资95,036亿元，增长10.5%，房屋新开工面积179,592万平方米，下降10.7%，商品房销售面积120,649万平方米，下降7.6%，商品房销售额76,292亿元，下降6.3%，开发企业购地33,383万平方米，下降14%，行业主要指标均比2013年有所下降，但商品房销售面积和销售额这两个主要指标比2012年分别增长8.39%和18.36%。所以，从2～3年的行业发展来看，整体行业仍基本处于平稳态势。同时，2014年房地产行业的宏观调控方向发生变化，各地方限购、限贷松绑，行政手段逐步退出市场。
2014年，公司继续秉持稳健经营的原则，根据市场变化及时、灵活地调整经营策略，合理安排开发节奏，取得了较好的经营业绩。报告期内公司主要经营情况如下：
报告期内，公司实现营业收入 67.60亿元，同比增长42.96%，实现净利润 6.62亿元，同比增长0.85%。截至报告期末，公司总资产204.52亿元，同比增长15.85%，净资产38.65亿元，同比增长12.96%。公司实现开复工面积232.5万平方米，同比增长12.54%，其中新开工56.2万平方米，同比减少25.17%；竣工69.2万平米，同比增长124.68%。完成销售签约额57.7亿元，同比增长2.85%；销售签约面积51.2万平方米，同比增长0.79%。公司签约销售的住宅产品72%是90平方米以下的户型，20%是90～144平方米的户型，8%是144平米以上的户型。
2014年，公司新项目拓展工作取得了一定进展。通过竞买方式，获取北京和西安两个项目，全年新增土地储备共计约22.8万平方米建筑面积（最终以规划审批核准面积为准）。
截至报告期末，公司持有待开发及已开发房产储备总面积共约 249.4万平方米，其中，拟发展作销售的房产面积约227.3万平方米，拟发展为出租经营用房产面积约22.1万平方米。此外，公司下属子公司北京新通源远房地产开发有限公司受北京市通州区梨园镇政府委托操作通州区西小马庄居住项目B-2.2地块土地一级开发整理工作，该项目占地约4.3万平方米，规划地上建筑面积约11万平方米。完成后土地将交由土地整理储备中心上市交易。
报告期内各项目开发情况如下表：
单位：万平方米
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|项目|开复工|其中：新开工|其中：竣工|
|合计|232.5|56.2|69.2|
|北京地区小计|89.1|22.1|46.9|
|铭悦园项目|40.2||38.9|
|铭悦好天地项目|15.8||1.6|
|澜悦项目|11.0||6.4|
|和墅项目（原大兴项目）|16.8|16.8||
|门头沟项目|5.3|5.3||
|西安地区小计|82.6|24.2|22.3|
|海蓝城二期东区项目|20.5||20.5|
|海蓝城三期项目|20.9|||
|海蓝城四期项目|14.4|14.4|1.8|
|海蓝城二期西区项目|6.6|6.6||
|海蓝城六期项目|3.2|3.2||
|锦悦项目|17.0|||
|长沙地区小计|60.8|9.9|——|
|长沙华中心三期项目|28.5|||
|长沙华中心四期项目|22.4|||
|长沙华中心五期项目|9.9|9.9||

其中，按地区和业态划分的开复工和竣工情况明细如下表：
单位：万平方米
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|项目所在地区|合计|限价房|经济适用房|定向安置房|自住商品房|普通商品住宅|商业|写字楼|酒店|仓储|车库|其他|
|开复工面积合计|232.5|15.1|4.8|8.7|10.6|92.9|22.9|16.0|6.9|2.0|32.5|20.1|
|其中：北京|89.1|15.1|4.8|8.7|10.6|22.0|6.5|2.1|-|1.6|9.2|8.5|
|西安|82.6|-|-|-|-|56.5|4.9|-|-|0.4|15.0|5.8|
|长沙|60.8|-|-|-|-|14.4|11.5|13.9|6.9|-|8.3|5.8|
|竣工面积合计|69.2|7.0|-|8.7|-|30.6|6.0|-|-|1.6|8.5|2.1|
|其中：北京|46.9|7.0|-|8.7|-|16.2|3.6|-|-|1.6|5.4|0.6|
|西安|22.3|-|-|-|-|14.4|2.4|-|-|-|3.1|1.5|

报告期内公司按业态分类的销售情况明细如下表，2014年实际完成销售签约面积51.2万平方米，销售均价约11,263元/平方米：
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|业态|签约面积（万平方米）|签约额（亿元）|各业态销售均价（元/平方米）|
|合计|51.2|57.7|11263|
|住宅|23.4|24.5|10487|

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|自住型商品房|7.2|9.4|13000|
|保障房|11.8|9.1|7742|
|商业|5.0|12.1|24010|
|办公|0.3|0.8|23770|
|仓储|0.4|0.1|2984|
|车位|3.1|1.7|5455|

报告期内，公司的已完工、在建和拟建项目的开发进度均按计划推进。报告期内主要开发项目进展情况如下:
已完工在售项目
西安君城项目
项目位于西安市未央区太原路南，由公司100%控股的西安万华房地产开发有限公司负责分期开发。项目总体建设规模约 83万平方米，规划性质为住宅、商业，项目最后一期——三期 B区已于2013年8月竣工入住。截至报告期末，项目已基本完成销售。
西安海蓝城一期项目
海蓝城一期项目邻近城市交通主干道-东、北二环，与政府重点推进发展的经开区、大明宫遗址公园区、文教区、老城区、浐灞生态区等五个城市中心区域环绕交集。项目由公司100%控股的西安曲江唐瑞置业有限公司负责开发，总建筑面积约18万平方米，规划性质为住宅、商业。项目已于2012年6月竣工入住，截至报告期末，项目累计销售率为85%，计划2015年全部售完。
青岛汤米公馆项目
项目位于青岛市市北区福州路，由青岛市华安房地产开发有限公司负责开发，公司享有51%权益。项目占地面积1.5万平方米，总建筑面积8.7万平米，功能为公寓、商场。项目于2011年3月竣工入住。截至报告期末，项目累计销售率为83%，计划2015年全部售完。
长沙华中心一期项目
长沙华远·华中心项目紧邻长沙市湘江大道，占地总面积 11.49万平方米，规划总建筑面积约 120万平方米(最终以通过规划审批的面积为准)。项目主题定位为城市核心的高品质、国际化的城市商务、文化及居住核心区，建成后将成为长沙市文化、金融、商业、休闲、影视、旅游观光、居住集于一体的大型城市综合体。该项目由长沙橘韵投资有限公司、长沙地韵投资有限公司、长沙人韵投资有限公司开发建设，公司分别享有三个公司93%权益。项目分为南区、北区，南区尚未开始拆迁，在继续控规方案研究；北区已基本完成拆迁，分五期进行建设开发，其中，一期项目规划建筑面积12.1万平方米，为总高198米的超高层高档公寓及商场。项目于2010年11月开工，2012年4月开盘销售、2013年12月竣工入住。截至报告期末，项目已基本完成销售。
在建项目
北京铭悦园项目
项目位于北京市通州区梨园镇，由北京新通致远房地产开发有限公司负责开发，公司享有99%权益。总建筑面积40.2万平方米，规划性质为住宅、商业，包含定向安置房及限价商品房合计总建筑面积19万平方米（其中地上建筑面积15.7万平方米）。截至报告期末，项目已大部分竣工，仅剩余1栋楼1.3万平方米于2015年1季度竣工。项目累计销售率已超过88%。
北京铭悦好天地项目
项目位于通州区梨园镇，紧邻华远铭悦园项目，由公司100%控股的北京华和房地产开发有限公司负责开发。项目规划总建筑面积约15.8万平方米，规划性质为住宅、商业，包含保障房约6.4万平方米（其中限价商品房 2.2万平方米、经济适用房 4.2万平方米），写字楼及商业约 5.8万平方米，其余为地下车库等附属配套设施。项目于2013年6月开工，截至报告期末，已有1.6万平方米商业竣工入住，累计销售率为41%，计划2015年全部竣工入住。
北京澜悦项目
项目位于北京密云县密云镇，由公司100%控股的北京馨悦致远房地产开发有限公司负责开发。总建筑面积约11万平方米，规划性质为住宅、商业，包含1.5万平方米限价商品住房。项目于2013年9月开工，截至报告期末，已有6.4万平方米竣工，其余在按计划进行收尾施工，项目累计销售率为47%，计划2015年全部竣工入住。
北京和墅项目(原大兴项目)
项目位于大兴新城孙村，由公司100%控股的北京尚居置业有限公司负责开发。总建筑规模约 18.7万平方米（其中地上建筑面积 14.8万平方米），规划性质为住宅，包含自住型商品房 9.2万平方米、限价房4.5万平方米，商品住宅1.1万平方米及车库等附属配套设施。其中自住型商品房和限价房已于2014年10月取得开工证、12月取得销售证开盘销售，截至报告期末，累计销售率为57%。计划2015年竣工入住。
北京门头沟项目
项目位于门头沟区龙泉镇，由北京新都致远房地产开发有限公司负责开发，公司享有100%权益。总建筑规模约30.3万平方米（其中地上建筑面积20.2万平方米），规划性质为住宅、商业。
包含 1.5万平方米自住型商品房、0.6万平方米经济适用房、2.7万平方米还建住宅及 5.3万平方米还建商业（均为地上建筑面积）、商品住宅及商业用房10.1万平方米以及车库等附属配套设施。
其中，自住型商品房、经济适用房及还建住宅已于2014年12月取得开工证并开工建设。项目计划2015年开盘销售，2016年竣工入住。
西安海蓝城二期项目
项目位于海蓝城一期北侧，由公司100%控股的西安曲江唐瑞置业有限公司负责开发。项目总建筑面积约27.1万平方米，规划性质为住宅。项目分东西两区，其中项目东区约20.5万平方米已于 2012年 5月开工、10月开盘销售，2014年 10月已按计划竣工。截至报告期末，累计销售率为81%。项目西区约6.6万平方米于2014年4月开工，并于5月开盘销售，截至报告期末，在按
计划进行结构施工，累计销售率为22%，计划2015年竣工入住。
西安海蓝城三、四期项目
海蓝城三号地位于海蓝城二期项目北侧，由西安唐明宫置业有限公司负责开发，公司享有51%权益。项目总规模约66万平方米，分三期开发，即海蓝城三、四、五期。
其中海蓝城三期项目总建筑面积约20.9万平方米，规划性质为住宅，于2013年11月开工、12月开盘销售。截至报告期末，项目已按计划完成二次结构施工，累计销售率为30%。计划2015年竣工入住。
海蓝城四期项目总建筑面积14.4万平方米，规划性质为住宅，于2014年5月开工，于2014年 8月开盘销售。截至报告期末正在按计划进行结构施工。项目累计销售率为20%，计划 2015年竣工入住。
西安海蓝城六期项目
项目位于海蓝城三号地东侧，由公司100%控股的西安骏华房地产开发有限公司负责开发。项目总建筑面积约22.3万平方米，规划性质为住宅，已于2014年9月部分开工，计划2017年全部项目竣工入住。
西安锦悦项目
项目位于西安市未央区，西临太华北路，在凤城二路与凤城三路之间，由公司100%控股的西安鸿华房地产开发有限公司负责开发。总建筑面积约17万平方米，规划性质为住宅及商业。项目于2013年8月开工。截至报告期末，项目在按计划进行收尾施工，累计销售率为38%，计划2015年竣工入住。
长沙华中心三、四、五期项目
华中心三、四期项目总建筑面积约50.9万平方米，由主楼263米高的一组超高层大厦及七层裙楼组成，功能为五星级酒店、写字楼、商业和高级公寓，2012年5月开工，截至报告期末，各主楼已提前完成主体结构施工。整组大厦计划2016年竣工。截至报告期末，累计销售率为31%。
华中心五期项目总规模约9.9万平方米，规划性质为商业、办公，于2013年8月签订整售协议，将写字楼部分约5万平方米整售给北京银行。项目已于2014年5月开工建设，截至报告期末，在按计划进行施工，计划2016年竣工。
拟建项目
北京西红门项目
该项目是2014年5月新获取的项目，位于北京市大兴区西红门，由北京上和致远房地产开发有限公司负责开发，公司享有50%权益。项目总建筑面积约16.4万平米，规划用途为商业、办公。
报告期内项目在按计划进行前期设计和报建等工作，计划在2015年开工建设。
西安海蓝城五期项目
项目总建筑面积约31.1万平方米，规划性质为住宅，由西安唐明宫置业有限公司负责开发，
公司享有51%权益。报告期内项目在按计划进行前期报建和施工准备等工作，计划在2015年开工建设。
西安锦悦二期项目
该项目是2014年9月新获取的项目，紧邻锦悦项目，由公司100%控股的西安鸿华房地产开发有限公司负责开发。规划总建筑面积约 6.4万平方米，规划性质为商业、服务业等综合用地。
项目计划2015年开工。
长沙华中心二期项目
项目总建筑面积约12万平方米，在按计划进行前期规划手续沟通及设计工作，拆迁工作已基本完成，计划2015年开工建设。
除上述开发项目之外，截至报告期末，公司用于出租的房产面积共计 4.5万平方米，出租率为91%，报告期内租金收入4562万元，每平方米每月（不含车位）的平均基本租金约92元。其中，5年以上长期租约收入3345万元，占总租金收入的73%。
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|期限|出租面积（平方米）|租金收入（万元）|平均租金(元/平方米·月)|出租率（%）|
|长期租约(5年以上)|33418|3345|83|100|
|中期租约(3～5年)|380|8|18|100|
|短期租约(3年以内)|7524|1154|128|66|
|其他（车位）|—|55|—|100|
|合计|41322|4562|92|91|

注：目前公司出租物业中约96%位于北京市，其中长期租约和中期租约均为北京商业物业，短期租约为少量商业、住宅散房。出租面积和租金收入不含公司代理出租物业的面积和收入。
2014年末公司融资余额为 100.85亿元，其中银行贷款为 52.07亿元，股东提供借款 33.61亿元，信托及其他融资为 15.17亿元。2014年度公司加权平均融资利率为9.09%，最高项目融资利率为10%/年。报告期内利息资本化金额8.84亿元，利息资本化率97.77%。
(一)主营业务分析
1利润表及现金流量表相关科目变动分析表
单位:元币种:人民币
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|科目|本期数|上年同期数|变动比例（%）|
|营业收入|6,759,836,400.35|4,728,426,740.61|42.96|
|营业成本|5,133,257,289.06|2,889,643,083.58|77.64|
|销售费用|138,846,007.42|107,698,266.98|28.92|
|管理费用|109,234,186.99|108,624,073.56|0.56|

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|财务费用|8,242,269.87|9,555,282.20|-13.74|
|经营活动产生的现金流量净额|-1,503,104,222.37|-908,248,181.61|-65.49|
|投资活动产生的现金流量净额|-46,751,327.91|-199,741,499.97|76.59|
|筹资活动产生的现金流量净额|1,444,368,304.52|1,238,716,906.29|16.60|
|研发支出|1,549,238.00|1,412,500.00|9.68|

 2 收入
(1)驱动业务收入变化的因素分析
报告期内，公司实现营业收入67.60亿元，同比增长42.96%，其中房地产业务结转收入67.49亿元，同比增长43.96%，主要是由于报告期内结算面积增加所致。
(2)以实物销售为主的公司产品收入影响因素分析
报告期内，公司实现营业收入67.60亿元，同比增长42.96%，其中房地产业务结转收入67.49亿元，同比增长43.96%，主要是由于报告期内结算面积增加所致。
(3)主要销售客户的情况
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|前五名销售客户销售金额合计（万元）|146,468.43|占营业收入总额比重|21.67%|

 3 成本
(1)成本分析表
单位：元
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|分行业情况||||||||
|分行业|成本构成项目|本期金额|本期占总成本比例(%)|上年同期金额|上年同期占总成本比例(%)|本期金额较上年同期变动比例(%)|情况说明|
|房地产|房地产开发、租赁成本|5,133,257,289.06|100.00|2,889,643,083.58|100.00|77.64|本期项目结算增加相应结转成本增加|
|分产品情况||||||||
|分产品|成本构成项目|本期金额|本期占总成本比例(%)|上年同期金额|上年同期占总成本比例(%)|本期金额较上年同期变动比例(%)|情况说明|
|开发产品|房地产开发成本|5,102,390,830.68|99.40|2,855,479,258.39|98.82|78.69|本期项目结算增加相应结转成本增加|
|租赁产品|租赁成本|30,866,458.38|0.60|34,163,825.19|1.18|-9.65||

(2)主要供应商情况
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|前五名供应商金额合计（万元）|118,590.09|占采购总额比重|28.94%|

4 费用
单位：元
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|项目|本期数|上年同期|增减额|增减幅度(%)|主要原因|
|销售费用|138,846,007.42|107,698,266.98|31,147,740.44|28.92|本期在售项目增多、销售力度加大所致|
|管理费用|109,234,186.99|108,624,073.56|610,113.43|0.56|公司经营发展、管理规模扩大所致|
|财务费用|8,242,269.87|9,555,282.20|-1,313,012.33|-13.74|本期存款利息收入增加所致|

5研发支出
(1)研发支出情况表
单位：元
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|本期费用化研发支出|1,549,238|
|研发支出合计|1,549,238|
|研发支出总额占净资产比例（%）|0.04%|
|研发支出总额占营业收入比例（%）|0.02%|

 6 现金流
单位：元
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|项目|本期数|上年同期|增减额|增减幅度(%)|主要原因|
|经营活动产生的现金流量净额|-1,503,104,222.37|-908,248,181.61|-594,856,040.76|65.49|本期土地储备增加及在建项目持续投入所致|
|投资活动产生的现金流量净额|-46,751,327.91|-199,741,499.97|152,990,172.06|-76.59|本期对外投资较上期减少所致|
|筹资活动产生的现金流量净额|1,444,368,304.52|1,238,716,906.29|205,651,398.23|16.60|本期融入资金增加所致|

 7 其他
(1)发展战略和经营计划进展说明
报告期内公司继续保持稳定的经营业绩，营业收入、净利润等都有一定幅度增长。但北京门头沟项目、和墅项目因规划设计调整，澜悦项目政策房因政府调价等因素影响，均推迟了开盘时间，使公司2014年度销售签约额增长计划受到一定影响，未能实现年度增长40%的计划目标。这些可销售资源将转入2015年，增加2015年度销售业绩。
(二)行业、产品或地区经营情况分析
1、主营业务分行业、分产品情况
单位:元币种:人民币
||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
|主营业务分行业情况|||||||
|分行业|营业收入|营业成本|毛利率（%）|营业收入比上年增减（%）|营业成本比上年增减（%）|毛利率比上年增减（%）|
|房地产|6,749,485,237.94|5,133,257,289.06|23.95|43.96|77.64|减少38.18个百分点|
|主营业务分产品情况|||||||
|分产品|营业收入|营业成本|毛利率（%）|营业收入比上年增减（%）|营业成本比上年增减（%）|毛利率比上年增减（%）|
|开发产品|6,667,713,268.99|5,102,390,830.68|23.48%|44.27|78.69|减少38.57个百分点|
|租赁产品|81,771,968.95|30,866,458.38|62.25%|-13.74|-9.65|减少2.67个百分点|

注：租赁产品营业收入含公司代理出租物业的收入。
2、主营业务分地区情况
单位：元币种：人民币
||||
|-|-|-|
|地区|主营业务收入|主营业务收入比上年增减（%）|
|华北地区|3,434,888,769.95|443.77%|
|华东地区|23,412,466.00|-71.92%|
|华中地区|1,925,285,268.99|20.51%|
|西北地区|1,365,898,733.00|-43.18%|

(三)资产、负债情况分析
1 资产负债情况分析表
单位：万元
||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
|项目名称|本期期末数|本期期末数占总资产的比例（%）|上期期末数|上期期末数占总资产的比例（%）|本期期末金额较上期期末变动比例（%）|情况说明|
|应收账款|37,240.50|1.82|322.99|0.02|11,429.92|已结算收入应收尾款|
|预付款项|25,118.75|1.23|52,386.20|2.97|-52.05|预付工程款结转开发成本所致|
|存货|1,574,790.55|77.00|1,299,932.20|73.63|21.14|新增土地储备及在建项目持续投入所致|
|短期借款|61,700.00|3.02|143,980.00|8.16|-57.15|偿还借款所致|
|应付票据||0.00|5,806.00|0.33|-100.00|应付票据到期偿付所致|
|应付账款|121,391.88|5.94|62,908.67|3.56|92.97|项目结算所致|
|应交税费|40,402.53|1.98|77,596.81|4.40|-47.93|本期缴纳税费所致|
|其他应付款|430,883.36|21.07|343,180.10|19.44|25.56|股东借款增加所致|
|一年内到期的非流动负债|171,853.64|8.40|100,296.51|5.68|71.35|借款重分类所致|
|长期借款|438,854.67|21.46|239,814.31|13.58|83.00|借款增加所致|

(四)核心竞争力分析
华远地产是一家完全依靠市场竞争成长起来的专业地产公司。在激烈的市场竞争格局中，公司形成了诚信、规范、创新并举的经营风格，经营规范、机制灵活、品牌竞争力强，具有项目运作经验丰富的管理团队和良好的企业资信，具有较强的企业竞争力：
1、广泛的品牌影响力
公司控股股东华远集团从20世纪80年代初进入房地产行业，是国内最早从事房地产开发的企业之一，在多年的开发中逐步积累形成了"华远"这一北京房地产市场上的一线品牌。华远地产承继了这一品牌，自2001年至今陆续在京城开发出海润国际公寓、尚都国际中心、盈都大厦、静林湾、华远企业中心、华远首府、昆仑公寓、裘马都、九都汇、铭悦园、澜悦等多个高品质项目。
并在青岛、西安、长沙开发了青岛汤米公馆、西安君城、海蓝城、锦悦、长沙华中心等项目，具有广泛品牌影响力和美誉度。
2、高素质的管理团队，项目运作经验丰富
华远地产的管理团队继承了华远集团房地产运作的优良传统，具有丰富的项目运作经验。公司经历了中国房地产市场三十年发展跌宕起伏的长期考验，能够灵活调动资源、转换经营策略适应房地产周期波动，在各种市场环境下均能确保企业获得稳定的发展。高素质的管理团队是公司实现盈利增长的重要因素。
3、战略清晰，管理规范
公司致力于成为一个全国性的房地产运营商（发展商）和令人尊敬的房地产品牌企业，为此公司制定了清晰的区域发展策略、土地储备策略、资本及财务发展策略、项目开发策略以及公司管理策略，确保公司业务的开发规模、盈利能力、品牌实力保持稳定的发展。同时公司建立了规范健全的治理结构和内部控制体系，以保障发展目标得以有效实现。
4、良好的企业资信和融资能力
华远创业三十年诚信经营在金融界和社会上创立了良好的信誉。公司连续多年被北京市工商局评选为"守信企业"、北京市国税局、地税局联合评定的北京市纳税信用A级企业、中国工商银行北京分行、中国农业银行北京分行、中国银行北京分行、中国建设银行北京分行、北京银行、中国光大银行北京分行六大金融机构联合评选的"北京地产资信20强"等。良好的信誉使得公司能够持续从银行、信托、基金等方式多渠道融资，确保公司能取得充足的项目开发资金，保障公司的良好运营与发展。
(五)投资状况分析
1、对外股权投资总体分析
（1）.对外股权投资的情况。
单位：万元
|||
|-|-|
|报告期内对外投资额|10,813.80|
|上年同期对外投资额|25,629.00|

对外投资额增减变动情况 -14,815.20
|||
|-|-|
|对外投资额变动比例|-57.81%|

（2）.被投资公司情况
||||
|-|-|-|
|被投资单位|主要经营业务|占被投资公司的权益比例（%）|
|北京圣瑞物业服务有限公司|物业服务|20|
|北京嘉里华远房地产开发有限公司|房地产开发|29|
|长沙海信广场实业有限公司|商品销售|49|
|北京建华置地有限公司|房地产开发|一期100%|
|北京市城远市政工程有限公司|工程施工|2.24|
|上海中城联盟投资管理有限公司|实业投资、资产管理|1.83|
|上海伍翎投资中心（有限合伙）|实业投资、投资咨询、投资管理|7.89|
|芜湖歌斐文欣投资中心（有限合伙）|实业投资、资产管理|39.67|
|北京盛同华远房地产投资有限公司|房地产经纪|4.4|
|北京盛同联行房地产经纪有限公司|房地产经纪|4.4|

本公司2014年入伙芜湖歌斐文欣投资中心（有限合伙），投资目的主要是对企业进行股权投资和其他投资，本公司仅为有限合伙人，由普通合伙人执行合伙企业事务。
2、募集资金使用情况
(1)募集资金总体使用情况
□适用√不适用
(2)募集资金承诺项目情况
□适用√不适用
(3)募集资金变更项目情况
□适用√不适用
3、主要子公司、参股公司分析
单位：万元
|||||||||||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
|子公司全称||业务性质||注册资本||经营范围||总资产||净资产||营业收入||净利润||
||西安万华房地产开||||||房地产开|||||||||
||||房地产开发||35638|||||||||||
||发有限公司||||||发、销售||83,922.93||52,006.99||32,227.32||6,255.56|
||西安曲江唐瑞置业||||||房地产开|||||||||
||||房地产开发||5000|||||||||||
||有限公司||||||发、销售||79,608.04||9,288.59||104,375.74||10,393.05|
||长沙橘韵投资有限||||||房地产开|||||||||
||||房地产开发||28500|||||||||||
||公司||||||发、销售||328,370.97||98,953.67||192,597.19||38,991.31|
||北京新通致远房地||||||房地产开|||||||||
||||房地产开发||15000|||||||||||
||产开发有限公司||||||发、销售||114,058.28||19,430.17||329,160.55||12,191.43|
||北京金秋莱太房地||||||房地产开|||||||||
||||房地产开发||10000|||||||||||
||产开发有限公司||||||发、销售||22,406.31||15,620.09||6,212.80||4,728.75|
||北京华远盈都房地||||||房地产开|||||||||
||||房地产开发||2000|||||||||||
||产开发有限公司||||||发、销售||29,130.90||3,831.72||6,851.34||1,786.67|

4、非募集资金项目情况
√适用□不适用
单位:万元币种:人民币
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|项目名称|项目金额|项目进度|本年度投入金额|累计实际投入金额|项目收益情况|
|北京铭悦园项目|376,439.00|在建、部分在售|64,432.11|367,158.04|9,335.87|
|北京铭悦好天地项目|181,102.00|在建、部分在售|33,183.12|158,134.67|尚未结算收益|
|北京澜悦项目|92,528.00|项目前期|29,402.05|66,633.56|尚未结算收益|
|北京和墅项目|209,553.00|项目前期|19,202.85|143,131.33|尚未结算收益|
|北京西红门项目|236,216.00|项目前期|114,669.60|114,669.60|尚未结算收益|
|北京门头沟项目|425,745.00|项目前期|189,355.19|286,684.54|尚未结算收益|
|西安君城项目|299,367.00|在售、已结算|-5,111.43|287,102.57|104,125.18|
|西安海蓝城一、二期项目|242,685.00|在建、部分在售|26,014.24|210,451.24|17,969.62|
|西安海蓝城三-五期项目|399,816.00|在建、部分在售|61,716.55|158,418.63|尚未结算收益|
|西安海蓝城六期项目|123,061.00|项目前期|3,117.46|32,231.92|尚未结算收益|
|西安锦悦项目|144,074.00|在建、部分在售|43,035.18|93,486.65|尚未结算收益|
|长沙华中心项目|943,878.00|在建、部分在售|174,201.54|568,580.54|74,433.93|
|合计|3,674,464.00|/|753,218.46|2,486,683.29|/|

（六）董事会关于公司未来发展的讨论与分析
1、行业竞争格局和发展趋势
2014年，伴随着国民经济增速下调，房地产市场也由高速发展期转入平稳发展期。
我们对房地产业未来20年的平稳发展仍然可以有信心，理由有以下几点：中国的新型城镇化还有巨大的发展空间，未来20年城市化率至少将提高20%；经济发展带来居民收入增长，支付能力逐年提高，有能力购房的人口逐年增加；房地产在国民经济中的支柱地位不会从根本上改变。
这些都将支持房地产行业继续平稳发展。
站在2015年初这个房地产业由高速发展期向平稳发展期过渡的时点，我们可以看到，进入平稳发展期的房地产行业呈现了多种特征：
区域性差异愈加明显，一线城市和二、三线中的人口净流入量大的城市成为行业发展的热点地区；行业毛利率下降，土地成本刚性上涨，消费者日益成熟理性，对产品质量和产品性价比有更高要求；房地产企业的分化也在继续，具备品牌、运营、资金和资源优势的大型房企继续做大做强，小企业则面临淘汰危险，主动退出和寻求合作的中小开发商也逐步增加；房企的融资渠道已经实现多样化，房地产与金融的水乳交融已成为不可阻挡的市场趋势；同时，与其他行业一样，房地产行业也开始受到互联网的冲击，思维模式，经营模式，服务模式都发生了较大的变化。房地产企业开始和互联网等其他行业尝试跨界合作的经营模式。整体而言，行业发展速度和市场空间扩张速度正逐步放缓。
2015年度的房地产市场，预计将延续2014年的调整态势。预计2015年市场将以以下特点为主：
宏观调控政策相对宽松，但一线城市限购预计不会松绑；资金面相对宽松，财务成本下降有
利于刚性和改善性的购房需求；多数城市土地新增供应量将有所下滑，低溢价将成为常态；商品
房成交一线城市稳中有升，二线城市分化加剧，三四线城市则维持2014年水平；房价预计仍将有小幅调整，然后趋于稳定，消化库存仍是上半年的主旋律。
总体而言，房地产行业正处于一个变革的时代，政策环境在变、行业发展环境在变、企业竞争环境在变、房地产开发思维在变、客户置业逻辑也在变，再加上互联网等新技术的应用，房地产企业间激烈竞争已成为全方位竞争。
2015年，房地产行业仍是挑战大于机遇。而善于变革，勇于创新的企业，则可以将挑战转化为机遇，在竞争中抓住机会。华远地产有经历了多年的市场风雨锻炼出来的企业团队，能够清醒的认识市场环境并及时调整经营策略，面对市场的变化，我们将不墨守成规，以更加开放的心态，选择主动的变革，跟上时代的步伐，灵活调整我们的经营策略，打造出我们的核心竞争力，将机会努力变成机遇，使企业保持稳定健康发展。
2、公司发展战略
根据公司董事会对2015年及未来发展形势的研判，及华远地产多年发展积累的深厚基础和宝贵的品牌影响力，公司发展战略按照紧跟形势，快速调整，高度融合的基本原则，确定在如下几个方面深度研究和发展：
（1）资本结构方面
2014年底中央经济工作会议强调“积极财政政策要有力度，货币政策要更加注重松紧适度”，国家货币金融政策发生变化，因此今年已两次降准、一次降息，预期年内货币政策仍将持续宽松，并能保持合理流动性。目前上市公司融资窗口也逐步放开，社会资本大量涌入。公司将充分利用这个机会，通过发行公司债、非公开发行股票等多种融资形式募集资金，降低融资成本（今年公司发行的公司债的成本预计将控制在5%～6%之间），为公司发展提供充分资金支持的同时也将会提高盈利空间，并有效改善公司资本结构，进一步优化公司财务状况。
此外，公司将充分利用社会资本、私募基金及其他融资创新产品，介入到项目前端土地获取阶段，在短期内公司的经营规模及战略布局会得到稳步提升，同时，对公司经营绩效会有积极支持。
（2）投资方向及经营模式方面
2015年，公司在投资方向、投资区域方面一方面将在已进入的城市继续深耕细作，另一方面将加大对有发展空间的新城市和区域的投入，选择适宜的项目以灵活的经营模式进行自主或合作开发。
2015年，公司将以更开放的心态积极展开企业间的合作，华远多年以来积累了丰厚的企业品牌价值，并拥有丰富的开发经验和人才基础，发挥其在合作方面的积极作用，这是公司的长期战略。公司将在“操盘控股模式”、“投资模式”、“多股东合作模式”等多种方式上进行合作方案探讨和推进。通过多种合作经营模式既可扩大公司发展规模，也可与合作方资源共享，取长补短，对公司的规模化发展也将起到了良好的促进作用。
同时，公司将积极推进多元化投资步伐，以房地产开发为主业，在相关业务链展开业务延伸，
通过拓展相关业务，增加公司盈利点，同时为客户提供更完善的服务。
（3）业务创新和发展
2015年，公司将运用互联网思维变革传统的经营模式，在产品制造、营销、物业服务、客户服务方面积极开展结合互联网平台的业务创新，推动“智慧社区”平台的建设。
同时公司将全面调整产品策略，打造华远特色产品模式，变“客户”为“用户”，以此理念为核心，建立“1+N”的产品和系列服务模式，力求打造更符合消费者需求的整体化产品空间和服务体系。2015年“1+N”模式作为公司产品战略将在公司所有项目全面实施，让客户及业主既享受到华远提供的优质产品和服务，同时在“N”种生活平台上形成交友、学习、休闲等生活圈，享受到所期望的理想生活方式和精神追求，由此大力提高客户的满意度和忠诚度，构建有华远特色的产品与服务，增加利润增长点和市场竞争力。
（4）人才战略
人力资源规划作为公司长期以来的核心发展战略之一对公司的发展有着非常重要的意义。
2015年公司将进一步强化人才战略，打造强有力的专业团队：
根据公司提升业务效率的需要，2015年初公司适度调整了组织结构和机制，建立了扁平化的管理体系，缩短了管理链条，加强了组织授权，力求提升管理效率。
与机构调整相结合，公司将进一步调整激励机制，配合组织结构的调整，建立与业绩更加密切结合的激励体系，并考虑择机采取项目跟投及股权激励等多种手段，充分调动员工积极性形成利益共同体以共同达成企业目标。
同时，公司继续加大人才培养力度，打造出更加职业化专业化的人员队伍。并积极引进跨界人才，为公司的业务多样化提供充分的人力支持。
3、经营计划
2015年度公司开发规模计划如下：
2015年计划开复工面积为 275.3万平方米，其中新开工 111.9万平方米，竣工 111.5万平方米。其中：
2015年计划新开工的房地产项目如下:
北京和墅项目新开工1.9万平方米；
北京门头沟项目新开工25万平方米；
北京西红门项目新开工16.4万平方米；
西安海蓝城五期项目新开工31.1万平方米；
西安海蓝城六期项目新开工19.1万平方米；
西安锦悦二期项目新开工6.4万平方米；
长沙华中心二期项目新开工12万平方米。
北京铭悦园项目竣工1.3万平方米；
北京铭悦好天地项目竣工14.2万平方米；
北京澜悦项目竣工4.6万平方米；
北京和墅项目竣工18.7万平方米；
西安海蓝城二期西区项目竣工6.6万平方米；
西安海蓝城三期项目竣工20.9万平方米；
西安海蓝城四期项目竣工12.6万平方米；
西安锦悦项目竣工17万平方米；
长沙华中心三四期项目商业及部分住宅竣工15.6万平方米。
2015年公司商品房销售计划如下：
2015年公司可售项目包括北京铭悦园项目、铭悦好天地项目、澜悦项目、和墅项目、门头沟项目；西安海蓝城一～四期项目、锦悦项目和锦悦二期项目；长沙华中心三期、四期和五期项目；
青岛汤米公馆项目。
2015年公司销售签约额计划增长40%以上。
2015年公司投资计划如下：
根据公司发展规划和 2015年经营计划，2015年公司计划房地产开发投资总额 130亿元。其中，土地支出约70亿元，项目建设直接投资合计约60亿元，主要包括：北京铭悦园项目、铭悦好天地项目、澜悦项目、和墅项目、门头沟项目、西红门项目；西安海蓝城二～六期项目、锦悦项目和锦悦二期项目；长沙华中心二～五期项目。
董事会提请股东大会授权管理层具体执行2015年度投资计划，并给予如下具体授权：1）、在不超出年度投资计划总额的前提下，授权管理层根据具体情况适当调整各项目之间的投资。
2）、授权董事会视公司2015年度资金情况及项目拓展需要，在不超过年度投资计划20%的范围内增加总投资。
（七）因维持当前业务并完成在建投资项目公司所需的资金需求
如上节所述，2015年公司计划房地产开发投资总额130亿元。公司将通过销售回款、自有资金、股票或债券市场融资及银行、信托、基金等多种方式满足该资金需求。
（八）可能面对的风险
1、政策风险
房地产开发受国家宏观调控政策的影响较大。国家通过对土地、信贷、税收等领域进行政策调整，都将对房地产企业在土地取得、项目开发、融资以及保持业绩稳定等方面产生相应的影响。
因此，国家相关房地产宏观调控政策对公司将具有重大影响。公司将随时关注国家相关政策的变化，积极开发普通住宅，加快周转速度，降低风险。
２、项目开发风险
房地产项目开发具有开发周期长、投入资金大、涉及合作方多的行业特征。从市场研究到土地获得、投资决策、规划设计、市场营销、建设施工、销售服务和物业管理的开发流程中，项目开发涉及到多个领域。同时涉及到不同政府部门的审批和监管。任何环节的变化，将可能导致项目周期拉长、成本上升等风险，影响预期的销售和盈利。
公司将依托自身在房地产开发领域的丰富经验，通过慎重的购地决策、精心的规划设计、准确的市场定位，开发出适合市场需要的项目；在项目开发过程中，充分发挥公司的专业能力，精心组织，缩短开发周期；尽力创造条件，快速销售，收回投资；同时公司将进一步完善项目管理体系，加大成本控制力度，通过科学严密的施工组织，进一步降低项目的成本。
3、销售风险
房地产开发企业众多，市场竞争激烈；同时房地产业务具有开发资金投入大、建设周期长和易受国家政策、市场需求、项目定位、销售价格等多种因素影响的特点，这给开发项目销售带来一定程度的不确定性。如果市场供求关系发生重大变化，或者公司的销售策略失误，可能会导致开发项目不能及时出售从而导致销售风险。
针对销售风险，首先公司在决策开发项目之前，都会针对每个具体项目认真研究市场及客户需求，进行项目设计规划，使项目推出时能够满足它所面对的特殊市场需要；充分利用公司品牌影响力，采用多种营销手段，拓宽营销渠道；加强销售工作管理力度和深度，尽快开发，尽快销售，降低项目销售风险。
4、财务风险
房地产项目的开发周期长，资金需求量大，公司短期内支付地价使公司的项目资金占用期长，财务成本高，公司可能面临现金流量不足和资金周转困难的风险。
对此，公司将加强公司内部各项目资金统筹规划；公司内部实行全面预算管理，实现全员全过程对资金使用的有效控制；公司将继续利用公司品牌优势和良好信誉，努力拓展各种筹资渠道，多方式筹集资金，以提高公司抗风险能力。
5、土地储备风险
公司的持续发展以不断获得新的土地资源为基础，而公司在取得新土地资源的过程中可能面临土地政策和土地市场变化的风险。政府对土地供应政策的调整，可能使本公司面临土地储备不足的局面，影响公司后续项目的持续开发。城市房屋拆迁安置成本越来越高，会提高公司长沙华远华中心项目拆迁成本，从而提高项目土地成本。
对此，公司将紧密跟踪国家和当地政府对土地政策调整的步调和趋势，利用公司在房地产行业的品牌优势，通过收购项目公司股权及与当地开发商联合开发等方式，拓宽增加土地储备的渠道和来源，以已进入的北京、青岛、西安、长沙四个城市为主，逐步向其他有较大发展潜力的一、二线城市发展，有计划、有步骤的增加土地储备，保持公司土地存量足够公司三至五年开发所用，满足公司可持续发展对土地资源合理保有量的需要。
四涉及财务报告的相关事项
4.1与上年度财务报告相比，会计政策、会计估计发生变化的，公司应当说明情况、原因及其影响。
本公司已执行财政部于2014年颁布的下列新的及修订的企业会计准则：
《企业会计准则—基本准则》（修订）、
《企业会计准则第2号——长期股权投资》（修订）、
《企业会计准则第9号——职工薪酬》（修订）、
《企业会计准则第30号——财务报表列报》（修订）、
《企业会计准则第33号——合并财务报表》（修订）、
《企业会计准则第37号——金融工具列报》（修订）、
《企业会计准则第39号——公允价值计量》、
《企业会计准则第40号——合营安排》、
《企业会计准则第41号——在其他主体中权益的披露》。
长期股权投资准则变动对于合并财务报告影响的说明：
根据《企业会计准则第 2号-长期股权投资》第二条“本准则所称长期股权投资，是指投资方对被投资单位实施控制、重大影响的权益性投资，以及对其合营企业的权益性投资”。公司对持有的不具有控制、共同控制、重大影响，且其公允价值不能可靠计量的股权投资，不作为长期股权投资核算，作为按成本计量的可供出售金融资产进行核算，并对其采用追溯调整法进行调整。
上述追溯调整对本期和上期财务报表的主要影响如下：
单位：万元币种：人民币
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|被投资单位|交易基本信息|2013年1月1日归属于母公司股东权益（+/-）|2013年12月31日|||
||||长期股权投资（+/-）|可供出售金融资产（+/-）|归属于母公司股东权益（+/-）|
|北京市城远市政工程有限公司|||-50.00|50.00||
|上海中城联盟投资管理有限公司|||-3,196.77|3,196.77||
|北京盛同华远房地产投资有限公司|||-170.05|170.05||
|北京盛同联行房地产经纪有限公司|||-74.60|74.60||
|上海伍翎投资中心（有限合伙）|||-5,250.00|5,250.00||

|||||
|-|-|-|-|
|北京锦程上德投资中心(有限合伙)||-200.00|200.00|
|北京锦程上信投资中心(有限合伙)||-1,000.00|1,000.00|
|合计|/|-9,941.42|9,941.42|

4.2与上年度财务报告相比，对财务报表合并范围发生变化的，公司应当作出具体说明。
本公司根据《企业会计准则第33号-合并财务报表》重新评估合并财务报表的合并范围，我公司原合并范围内特殊目的主体“北京建华置地有限公司”不再纳入合并范围，转为按权益法核算，并对其采用追溯调整法进行调整。调整涉及金额对公司合并财务报表不具有重大影响。
上述追溯调整对本期和上期财务报表的主要影响如下：
单位：万元币种：人民币
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|主体名称|纳入/不再纳入合并范围的原因|2013年1月1日归属于母公司股东权益（+/-）|2013年12月31日|||
||||资产总额（+/-）|负债总额（+/-）|归属于母公司股东权益（+/-）|
|北京建华置地有限公司|根据修订后的《企业会计准则第 33 号—合并财务报表》重新评估合并财务报表和合并范围，该特殊目的主体不再纳入合并范围。||1,892.24|1,892.24||
|合计|||1,892.24|1,892.24||

除上述两项外，公司无其他因执行新准则对本年度财务报表追溯调整事项。
董事长：孙秋艳董事会批准报送日期：2015年 4月23日