中农发种业集团股份有限公司拟以土地使用权、房屋建(构)筑物、电子设备对外投资项目
资产评估报告书
中资评报[2014]217号
中资资产评估有限公司
二〇一四年八月五日
中农发种业集团股份有限公司拟以土地使用权、房屋建(构)筑物、电子设备对外投资项目
资产评估报告书·目录
目 录
注册资产评估师声明 ...................................................................................................... 1资产评估报告书摘要 ...................................................................................................... 2资产评估报告书正文 ...................................................................................................... 4一、委托方、产权持有单位和业务约定书约定的其他评估报告使用者概况 .................. 4二、评估目的 .......................................................................................................................... 6三、评估对象和评估范围 ...................................................................................................... 7四、价值类型及其定义 .......................................................................................................... 7五、评估基准日 ...................................................................................................................... 8六、评估依据 .......................................................................................................................... 8七、评估方法 ........................................................................................................................ 10八、评估程序实施过程和情况 ............................................................................................ 14九、评估假设 ........................................................................................................................ 15十、评估结论 ........................................................................................................................ 16十一、特别事项说明 ............................................................................................................ 17十二、评估报告使用限制说明 ............................................................................................ 18十三、评估报告日 ................................................................................................................ 19
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资产评估报告书附件 ...............................................................................错误！未定义书签。
一、企业关于进行资产评估有关事项的说明 ....................................错误！未定义书签。
二、有关经济行为文件 ........................................................................错误！未定义书签。
三、委托方和产权持有单位营业执照 ................................................错误！未定义书签。
四、委托方和产权持有单位产权登记证 ............................................错误！未定义书签。
五、评估对象涉及的主要权属证明资料 ............................................错误！未定义书签。
六、委托方和相关当事方的承诺函 ....................................................错误！未定义书签。
七、签字注册资产评估师的承诺函 ....................................................错误！未定义书签。
八、资产评估机构和签字注册资产评估师资格证书 ........................错误！未定义书签。
九、评估机构法人营业执照副本 ........................................................错误！未定义书签。
十、评估业务约定书 ............................................................................错误！未定义书签。
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资产评估报告书·声明
注册资产评估师声明
一、我们在执行本资产评估业务中，遵循有关法律、法规和资产评估准则，恪守独立、客观和公正的原则；根据我们在执业过程中收集的资料，评估报告陈述的内容是客观的，并对评估结论合理性承担相应的法律责任。
二、评估对象涉及的资产、负债清单由委托方、被评估单位申报并经其签章确认；
所提供资料的真实性、合法性和完整性，恰当使用评估报告是委托方和相关当事方的责任。
三、我们与评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系；与相关当事方没有现存或者预期的利益关系，对相关当事方不存在偏见。
四、我们已对评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查；我们已对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验，并对已经发现的问题进行了如实披露，且已提请委托方和相关当事方完善产权以满足出具评估报告的要求。
五、我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估假设和限定条件的限制，评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明的假设、限定条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。
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资产评估报告书摘要
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中资资产评估有限公司接受中农发种业集团股份有限公司的委托，根据国家关于资产评估的有关规定，本着客观、独立、公正、科学的原则，按照公认的资产评估方法，就中农发种业集团股份有限公司拟对外投资所涉及的中农发种业集团股份有限公司北京第一分公司土地使用权、房屋建(构)筑物、电子设备资产的市场价值进行了评估，本公司评估人员按照必要的评估程序对委托评估的资产实施了实地勘查、市场调查与询证；对中农发种业集团股份有限公司北京第一分公司所提供的法律性文件、资产权属证明、财务记录等相关资料进行了必要的验证核实，对委估资产在评估基准日2014年7月31日所表现的市场价值做出了公允的反映。现将资产评估结果报告如下：
一、评估目的：根据中农发种业集团股份有限公司拟对外投资这一经济行为之需要，对所涉及的中农发种业集团股份有限公司北京第一分公司土地使用权、房屋(建构)筑物、电子设备资产的市场价值进行评估，为该经济行为提供价值参考依据。
二、评估对象：中农发种业集团股份有限公司拟对外投资所涉及的中农发种业集团股份有限公司北京第一分公司的土地使用权、房屋建(构)筑物、电子设备资产。
三、评估范围：房屋建（构）筑物33项，电子设备 71项，位于密云水库土孔桥西南的工业用地一宗。
四、价值类型：市场价值。
五、评估基准日：2014年7月31日
六、评估方法：资产基础法。
七、评估结论：在资产原用途持续使用前提下，截止评估基准日2014年7月31日，中农发种业集团股份有限公司拟对外投资所涉及的中农发种业集团股份有限公司北京第一分公司土地使用权、房屋建(构)筑物、电子设备评估前账面资产价值为 1,656.20万元，评估后的资产价值为 6,173.95万元，增值额为 4,517.75万元，增值率为 272.78%。
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八、报告提出日期：2014年8月5日。
本评估报告使用者在应用本评估结论时应注意特别事项对评估结论的影响。
本评估报告使用有效期为一年，自评估基准日起计算，超过一年需聘请中介机构重新对委评资产进行评估。
本评估结论仅供委托方为本报告书所列明的评估目的使用，以及送交资产评估主管机关备案使用。本报告书必须经国有资产监督管理部门备案后方可作为相关经济行为的依据。
本评估报告书的使用权归委托方所有，未经委托方许可，本机构不向他人提供或公开；
除非事先征得本机构书面同意，对于任何其他用途、或被出示或掌握本报告的其他人，本评估机构均不予承认亦不承担任何责任。
本评估报告内容的解释权属本评估机构，除国家法律、法规有明确的特殊规定外，其他任何单位、部门均无权解释。
重要提示
以上内容摘自评估报告正文，欲了解本评估项目的详细情况和合理理解评估结论，应当阅读评估报告正文。
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资产评估报告书正文
中资评报[2014]217号
中农发种业集团股份有限公司：
中资资产评估有限公司接受贵公司的委托，根据国家关于资产评估的有关规定，本着客观、独立、公正、科学的原则，按照公认的资产评估方法，对贵公司拟对外投资所涉及的中农发种业集团股份有限公司北京第一分公司土地使用权、房屋建(构)筑物、电子设备资产的市场价值进行了评估。本公司评估人员按照必要的评估程序对委估进行了必要的勘察核实，对中农发种业集团股份有限公司北京第一分公司提供的法律性文件等相关资料进行了必要的验证审核，实施了必要的资产评估程序，对委估资产在评估基准日 2014年 7月 31日所表现的市场价值做出了公允的反映。现将资产评估情况及评估结果报告如下：
一、委托方、被评估单位和业务约定书约定的其他评估报告使用者概况
本次评估是以对外投资为目的的资产评估，委托方、产权持有单位为中农发种业集团股份有限公司，被评估单位为中农发种业集团股份有限公司北京第一分公司，委托方以外的其他报告使用者为与本次对外投资经济行为有关的相关各方以及法律、法规规定的评估报告使用者。
（一）委托方概况
1、注册情况
公司名称：中农发种业集团股份有限公司（以下简称“农发种业”）
注册地址：北京西城区阜成门外大街甲28号（西楼）12层
法定代表人：余涤非
注册资本：人民币叁亿陆仟柒佰贰拾捌万柒仟贰佰肆拾捌元整
实收资本：人民币叁亿陆仟柒佰贰拾捌万柒仟贰佰肆拾捌元整
经济性质：股份有限公司（上市）
股票代码及中文简称：“600313”、“农发种业”
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2、经营范围
许可经营项目：批发（非实物方式）预包装食品（有效期至 2013年 7月 20日）。
一般经营项目：油料作物、花卉、剑麻的种植、加工、销售；粮食种植；水产品养殖；农业高新技术及产品的开发、技术转让、技术服务；种子加工设备、检验仪器的销售、安装；饲料销售；饲料添加剂、针纺织品及服装、皮革制品的生产、销售；
金属材料、焦炭、橡胶及制品、化工产品、化工轻工材料（危险化学品除外）、建筑材料、木材、机械电器设备、工艺美术品、土畜产品、百货、五金交电、电子计算机及其配件、胶合板的销售；蔬菜、水果的种植、加工；粮食、水产品加工；进出口业务；货物仓储服务；对农业、食品业的投资、管理；与上述业务相关的信息咨询服务；
对住宿、餐饮、文化娱乐项目的投资管理。
3、历史沿革
中农发种业集团股份有限公司系经国家经济贸易委员会经贸委企改[1999]698号文批准，由中国农垦（集团）总公司（以下简称"农垦集团"）作为主发起人，联合江苏省农垦集团有限公司、中国水果与蔬菜有限公司、天津开发区兴业房地产投资有限公司及江苏大圣集团有限公司等五家企业共同发起设立的股份有限公司。公司于1999年8月13日在国家工商行政管理局登记注册，取得企业法人营业执照（注册登记号：1000000011032163）。经中国证监会证监发行字[2000]178号文核准，2000年12月22日公司发行社会公众股8,000万股，发行后总股本为25,220万元。2004年12月24日，公司原第二大股东江苏省农垦集团有限公司将其所持公司7,105万股国有法人股转让给新华信托股份有限公司并办理了过户手续。
2007年12月20日，公司实施股权分置改革，以公司股权登记日2007年12月20日流通股总股本8,000万股为基数，以资本公积金向登记在册的全体流通股股东转增5,200万股，流通股每10股获得6.5股的转增股份，非流通股股东所持原非流通股份以此获取上市流通权。实施本次股权分置改革方案后，公司总股本由25,220万股增至30,420万股。
2011年3月22日，北京海淀科技发展有限公司来函通知，根据新华信托股份有限公司与北京湘鄂情股份有限公司、上海弘滕投资中心（有限合伙）签订的股份转让协议，新华信托股份有限公司将其所持公司7,105万股股份全部转让给上述两家公司并已办理了过户手续。
2012年9月21日，公司向中国农业发展集团总公司非公开发行6,309万股，本次发行
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的股份自本次非公开发行结束之日起36个月内不得转让。发行后公司总股本由30,420万股增至36,729万股。
中农发种业集团股份有限公司原名为中垦农业资源开发股份有限公司，2014年1月名称变更为中农发种业集团股份有限公司。
（二）被评估单位概况
1、注册情况
名 称：中农发种业集团股份有限公司北京第一分公司（以下简称“北京第一分公司”）
类 型：其他股份有限公司分公司（非上市）
营业场所：北京市密云县溪翁镇七孔桥西侧
负责人：包秀丽
成立日期：1999年09月27日
2、经营范围
制造、销售针纺织品、服装、皮革制品；种植花卉、水果；养殖水产品；住宿服务、中餐服务、卡拉OK娱乐服务。
3、历史沿革
北京第一分公司为中农发种业集团股份有限公司分公司，成立于1999年09月27日。
中农发种业集团股份有限公司原名称为中垦农业资源开发股份有限公司，2014年1月名称变更为中农发种业集团股份有限公司，北京第一分公司于2014年3月10日通过了北京市工商行政管理局密云分局的名称变更核准，名称变更为中农发种业集团股份有限公司北京第一分公司，并取得了新的营业执照。
4、会计政策
执行财政部2006年2月15日颁布的《企业会计准则-基本准则》和38项具体会计准则及其后颁布的企业会计准则应用指南、企业会计准则解释及其他规定。
二、评估目的
根据农发种业拟对外投资之需要，对所涉及的农发种业北京第一分公司土地使用权、房屋(建构)筑物、电子设备资产进行评估，以提供该资产在评估基准日的市场价值，为拟进行对外投资事宜提供价值参考依据。
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三、评估对象和评估范围
本次评估对象为农发种业拟对外投资所涉及的农发种业北京第一分公司的土地使用权、房屋建(构)筑物、电子设备资产，评估范围为北京第一分公司房屋建（构）筑物 33项、电子设备 71项、位于密云水库土孔桥西南的工业用地一宗。截止评估基准日，中国农垦（集团）总公司 1999年 8月 13日发起设立农发种业股份公司时，评估对象以1998年10月31日为评估基准日，按资产评估结果进行了调帐，未对外设定抵押、质押。具体的资产项目内容以被评估单位填报的评估申报表为准，凡列入申报表内并经过委托方和产权持有单位确认的资产项目均在本次评估范围内。
经核实，委托评估的资产范围与经济行为涉及的资产范围一致。详见下表：
金额单位：人民币元序号 科目名称 账面价值
一 流动资产
二 非流动资产 16,562,039.39 1 其中：可供出售金融资产
2 持有至到期投资
3 长期应收款
4 长期股权投资
5 投资性房地产
6 固定资产 2,680,047.29 7 在建工程
8 工程物资
9 固定资产清理
10 生产性生物资产
11 油气资产
12 无形资产 13,881,992.10 13 开发支出
14 商誉
15 长期待摊费用
16 递延所得税资产
17 其他非流动资产
三 资产总计 16,562,039.39四、价值类型及其定义
根据本次评估目的和评估对象的特点，本评估报告的评估结果定义为市场价值。
其定义为：自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象
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在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。
五、评估基准日
根据项目实施方案及工作计划，确定本项目评估基准日是2014年7月31日。
评估基准日的确定对评估结果的影响符合常规情况，无特别影响因素；
本次评估的取价标准均为基准日的有效价格或执行的标准。
六、评估依据
本次评估的主要依据有：
（一）行为依据
1.本次资产评估工作的业务约定书。
（二）法规依据
1.《中华人民共和国公司法》(2013年修订)；
2.国务院 1991年11月16日第91号令《国有资产评估管理办法》；
3.原国家国有资产管理局国资办发[1992]36号文发布的《国有资产评估管理办法施行细则》；
4.国务院 2003年第378号令《企业国有资产监督管理暂行条例》；
5.国务院国有资产监督管理委员会、财政部第 3号令《企业国有产权转让管理暂行办法》；
6.国务院国有资产监督管理委员会令第 12号《企业国有资产评估管理暂行办法》；
7.国务院国有资产监督管理委员会文件国资委产权[2006]274号《关于加强企业国有资产评估管理工作有关问题的通知》；
8.《企业国有资产评估项目备案工作指引》国资发产权[2013]64号；
9.《中华人民共和国城市房地产管理法》（2007年 8月 30日第十届全国人民代表大会常务委员会第二十九次会议修订）；
10.《中华人民共和国土地管理法》（2004年 8月 28日第十届全国人民代表大会常务委员会第十一次会议修订）；
11.《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（1990年5月19日国务院令第55号）；
12.《中华人民共和国土地管理法实施条例》（国发[1998]256号）；
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13.财政部、中国人民银行、国家税务局和原国家国有资产管理局制定的有关企业财务、会计、税收和资产管理方面的政策、法规；
14.其他相关法律、法规、通知文件等。
（三）准则依据
1.《资产评估准则—企业价值》；
2.财政部财企[2004]20号文《关于印发〈资产评估准则—基本准则〉和〈资产评估职业道德准则—基本准则〉的通知》；
3.中评协[2007]189号《资产评估准则——评估报告》等7项资产评估准则的通知》(2007年11月28日)；
4.中评协[2008]218号《企业国有资产评估报告指南》(2008年11月28日)；
5.财政部令第33号《企业会计准则——基本准则》(2006)；
6.《资产评估准则-无形资产》；
7.《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》（会协[2003]18号）；
8.《中评协关于修改评估报告等准则中有关签章条款的通知》中评协[2011]230号；
9.国土资源部关于严格按国家标准实施《城镇土地分等定级规程》和《城镇土地估价规程》的通知（国土资发[2002]195号）。
（四）产权依据
1.委托方及被评估企业法人营业执照；
2.国有土地使用权证；
3.房屋所有权证；
4.设备购置发票等产权证明文件；
5.产权持有单位提供的资产清查评估申报明细表；
6.其他产权证明文件。
（五）取价依据
1.国土资源部《关于发布实施<全国工业用地出让最低价标准>的通知》(国土资发[2006]307号)；
2.《中华人民共和国耕地占用税暂行条例实施细则》（中华人民共和国财政部国家税务总局令第49号，2008年2月26日起实施）；
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3.《中华人民共和国耕地占用税暂行条例》（中华人民共和国国务院令第 511号，2008年1月1日起实施）；
4.中华人民共和国国土资源部发布的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》（试行）（自2006年8月1日起实施）；
5.《中华人民共和国物权法》（中华人民共和国第十届全国人民代表大会第五次会议于2007年3月16日通过，自2007年10月1日起施行）；
6.国土资源部关于贯彻实施《中华人民共和国物权法》的通知（国土资发[2007]112号）；
7.北京市人民政府《关于调整本市出让国有土地使用权基准地价的通知》（京政[2002]32号）；
8.北京市国土资源和房屋管理局《关于公布本市出让国有土地使用权基准地价应用方法的通知》（京国土房管出[2002]1121号）；
9.《北京市房屋建筑与装饰工程预算定额2012》（上册、中册、下册）；
10.《北京市电气设备安装工程2012》（上册、下册）；
11.（2012定额）北京 2014年07期工程造价信息；
12.委托方提供的相关主要建筑物的工程图纸资料和施工决算资料；
13.评估人员现场勘察房屋记录及评估机构掌握的其它资料；
14.评估人员查询的市场价格信息及向主要设备制造厂商询价资料；
15.机械工业出版社出版的《2014年机电产品价格手册》；
16. Wind资讯金融终端；
17.评估机构收集和掌握的其他资料。
（六）其他依据
1.被评估单位提供的资产评估申报表；
2.被评估单位提供的总账、明细账、会计凭证等财务资料；
3.被评估单位提供的其他有关资料。
七、评估方法
1、房屋类资产
委估范围内的房屋建（构）筑物为自建自用的生产性用房，采用重置成本法评估。
1.1重置成本法
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1.1.1重置全价的确定
建（构）筑物及管道沟槽的重置全价系由建安工程费、建设工程前期费用及其它费用、资金成本三部分组成。
重置全价＝建筑安装工程费＋前期费用及其他税费＋资金成本
（1）建安工程费
即建筑安装工程费用，它包括土建工程费，水卫安装工程费，电气安装工程费，暖通安装工程费，装潢工程费等。按取得评估依据资料的性质分别采用概预算编制法、概预算调整法、市价法、类比法等方法确定建安工程费。本次评估根据取得评估依据资料的性质采用重编概预算编制法确定。概预算编制法：即按照图纸、有关技术资料及现行地区定额重新编制概预算的方法。
（2）建设工程前期费用和其他费用
建设工程前期费用和其他费用是根据国家及地方现行有关规定计算，主要考虑勘察设计费、工程监理费、建设单位管理费、招标代理服务费等。
北京市建设工程前期费用和其他费用表
||||||
|-|-|-|-|-|
|序号|费用名称|取费基数|费 率|依据|
|1|建设单位管理费|建安造价|1.50%|财政部财建[2002]394号|
|2|勘察费|建安造价|0.55%|国家计委、建设部:计价格[2002]10号|
|3|设计费|建安造价|2.20%|国家计委、建设部:计价格[2002]10号|
|4|招投标代理服务费|建安造价|1.60%|国家计委:计价格[2002]1980号|
|5|建设工程监理费|建安造价|2.50%|发改价格[2007]670号|
|6|环评费|建安造价|0.69%|计价格[2002]125号|
|7|小计||9.04%||
|8|新型墙体材料专项基金|建筑面积×费率|10元||
|9|小计||10元||

（3）资金成本
根据建筑工期定额计算建设期，按评估基准日相应的中国人民银行贷款利率计算资金成本率，并按资金均匀投入计算。
R1＝5.60%×1×50%＝2.80%(半年期)
R2＝6.00%×1×50%＝3.00%(一年期)
（4）重置全价
重置单价＝单方造价×(1＋建设工程前期费用和其他费用率)×(1＋资金成本率)
重置全价＝重置单价×建筑面积
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1.1.2成新率的确定
成新率是指评估基准日房屋建筑物的完好状况与全新建筑物的比率。根据评估人员现场调查，对房屋主体结构、内外装修以及安装工程的完好程度进行鉴定，采用完好分值率法和年限成新率法，确定综合成新率。
完好分值率测定依据建筑物的地基基础、承重构件、墙体等结构部分，屋面、楼地面、内外墙面装修、门窗、天棚等建筑部分，以及水、暖、电、卫等设备部分，各占建筑物造价比重确定其标准分值；再由现场勘查实际状况确定各类的评估完好分值，根据此分值确定整个建筑物的完好分值率。即：
完好分值率(%)＝完好分值/标准分值×100%
年限成新率是根据建筑物的已使用年限和耐用年限确定的，计算公式为：
年限成新率(%)＝(1－已使用年限/耐用年限)×100%
1.1.2.1年限成新率大于30%
综合成新率＝完好分值率×60%＋年限成新率×40%
1.1.2.2年限成新率小于30%
综合成新率＝完好分值率
1.1.3评估值的确定
评估值＝重置全价×综合成新率
2、设备类资产
根据本次评估目的，按照企业持续性经营原则，并考虑到设备不具备独立获利的可能以及设备的现实状况，对设备评估主要采用重置成本法。
2.1电子设备
设备的评估采用重置成本法，即以设备的重置全价作为计价的基准。评估值计算公式为：
评估价值=重置全价×成新率
2.1.1重置成本的确定
根据当地市场信息及《慧聪商情》等近期市场价格资料，确定评估基准日的电子设备价格，一般条件下，供应商提供免费运输及安装调试，其重置成本为：
重置成本=购置价
购置设备进项税额的确定
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购置设备进项税额＝设备购置费／(1＋增值税率)×增值税率
购置设备增值税率：17%。
2.1.2成新率的确定
由年限确定其成新率。
查阅有关资料，确定机器设备的已使用年限，经济寿命年限及超过经济寿命年限的尚可使用年限，计算年限法成新率：
在经济寿命年限内的服役设备：
年限法成新率：No=（1-已使用年限/经济寿命年限）×100%
超出经济寿命年限的服役设备
年限法成新率：No=[尚可使用年限/（已使用年限+尚可使用年限）]×100%
2.1.3评估值的确定
评估值=设备重量全价×成新率
4、土地使用权
根据《城镇土地估价规程》（以下简称“规程”），通行的地价评估方法有收益还原法、剩余法（假设开发法）、市场比较法、基准地价系数修正法等，估价方法的选择应按照地价评估技术规则，根据各种方法的适用性及可操作性，结合评估项目的具体特点（用地性质）以及估价目的等，选择适当的估价方法。
评估人员通过实地勘察，认真分析调查收集到的资料，在估价原则的基础上，根据估价对象的实际情况，结合委估宗地的评估目的，决定采用基准地价系数修正法和市场比较法评估估价对象价格。
选择评估方法的依据：
在此次评估中，我们在选用估价方法中有下述考虑：
①评估对象属于工业用地，无现实收益，且未来收益也不易于准确量化，考虑到评估的可操作性，故本次评估不采用收益还原法。
②评估对象属于工业用地，土地潜在开发价值不明显，不符合剩余法测算的要求，故本次评估不采用剩余法进行评估。
③所在区域内工业用地近期挂牌实例较多，故本次评估采用市场比较法进行评估。
④所在区域为北京市工业基准地价范围内，有详尽的价格评估修正体系，通过修
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正能够取得客观的土地价格水平，故本次评估采用基准地价系数修正法评估。
综上所述，我们在本报告中将分别采用基准地价系数修正法和市场比较法进行评估。测算过程如下：
基准地价系数修正法
基准地价系数修正法是利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等评估成果，按照替代原则，就待估宗地的区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，进而求取待估宗地在估价期日价格的方法，基准地价系数修正法的基本公式为：
宗地楼面熟地价=适用的基准地价（楼面熟地价）期日修正系数年期修正系数因素修正系数/宗地容积率开发程度修正系数
市场比较法
市场比较法，是指与估价时点近期有过交易的类似土地进行比较，对这些类似土地的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
地价确定
依前所述，评估人员在分别采用基准地价系数修正法和市场比较法测算得到待估宗地的地价后，由于北京市基准地价估价时点较早，且近期未进行调整，而土地市场近几年变化较大，以此为基础测算的价格会与市场实际价格水平有较大偏差，因此本次评估基准地价修正法测算结果未予采用。评估人员通过对周边市场走访了解并咨询当地土地管理部门，认为市场比较法的测算结果能较好的反映该宗地现实条件下其客观存在的价值。综合上述原因，最终选择市场比较法结果作为最终结论。确定取其市场比较法评估值为待估宗地的最终地价。
八、评估程序实施过程和情况
我公司接受资产评估委托后，选派资产评估人员，组成资产评估项目组，于 2014年8月1日开始评估工作，整个评估过程包括接受委托、资产清查、评定估算、评估汇总、提交报告等，具体过程如下：
（一）评估前期准备工作阶段
1、了解破产企业及评估对象的基本情况，分析评估风险，签署资产评估业务委托协议；
2、明确评估目的、评估对象及范围；
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3、选定评估基准日，确定评估重点，拟定评估方案和基本评估思路；
4、指导产权持有单位搜集、准备有关评估资料。
（二）现场评估阶段
根据国有资产评估的有关原则和规定，对评估范围内的资产进行了评估和查验其产权归属，具体步骤如下：
1、听取有关人员对企业情况以及委估资产历史和现状的介绍；
2、对企业填报的资产评估申报表进行征询、鉴别，并与企业有关财务记录数据进行核实；
3、根据资产评估申报表的内容到现场进行实物核实，并对资产状况进行察看、记录；
4、根据委估资产的实际状况和特点，制订各类资产的具体评估方法；
5、对企业实物资产进行评估确认，测算其评估价值。
（三）评估汇总阶段
根据对资产的初步评估结果，形成初步评估结果，确认评估工作中没有发生重评和漏评的情况，并根据汇总分析情况，对资产评估结果进行调整、修改和完善。
（四）提交报告阶段
1、编写资产评估报告，汇集整理资产评估工作底稿；
2、评估机构内部复核检验评估结果；
3、提交资产评估报告书，并按规定报送有关材料。
九、评估假设
（一）评估特殊性假设
1.假定被评估资产按照目前的用途和使用的方式、规模、频度、环境等继续使用；
2.公司会计政策与核算方法无重大变化。
（二）一般性假设
1、对于本评估报告中被评估资产的法律描述或法律事项(包括其权属或负担性限制)，我公司按准则要求进行一般性的调查。除在工作报告中已有揭示以外，假定评估过程中所评资产的权属为良好的和可在市场上进行交易的；同时也不涉及任何留置权、地役权，没有受侵犯或无其他负担性限制的；
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2、对于本评估报告中全部或部分价值评估结论所依据而由被评估单位及其他各方提供的信息资料，我公司在进行审慎分析基础上，认为所提供信息资料来源是可靠的和适当的；
3、经核查本评估报告中价值估算所依据的资产使用方式所需由有关地方、国家政府机构、团体签发的一切执照、使用许可证、同意函或其他法律性或行政性授权文件于评估基准日时均在有效期内正常合规使用，假定该等证照有效期满可以随时更新或换发（如营业执照等）；
4、除在评估报告中已有揭示以外，假定企业已完全遵守现行的国家及地方性相关的法律、法规；
5、假设企业对所有有关的资产所做的一切改良是遵守所有相关法律条款和有关上级主管机构在其他法律、规划或工程方面的规定的；
6、假定企业负责任地履行资产所有者的义务并称职地对有关资产实行了有效的管理；
7、我们对价值的估算是根据2014年7月31日本地货币购买力做出的；
8、本评估报告中的估算是在假定所有重要的及潜在的可能影响价值分析的因素都已在我们与委托方及被评估单位之间充分揭示的前提下做出的；
9、近期内国家现行利率、汇率、税收政策等无重大改变；
10、国家现行的有关法律、法规及方针政策无重大变化；国家的宏观经济形势不会出现恶化；
11、本次交易各方所处地区的政治、经济和社会环境无重大变化；
12、无其他不可预测和不可抗力因素造成的重大不利影响；
13、我公司对市场情况的变化不承担任何责任，亦没有义务就基准日后发生的事项或情况修正我们的评估报告。
十、评估结论
在实施了上述资产评估程序和方法后，截止评估基准日 2014年 7月 31日，农发种业拟对外投资所涉及的北京第一分公司土地使用权、房物建（构）筑物、电子设备资产评估前账面资产价值为 1,656.20万元，评估后的资产价值为 6,173.95万元，增值额为 4,517.75万元，增值率为 272.78%。见下表：
金额单位：人民币万元
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项 目 账面价值 评估价值 增减值 增值率％流动资产
非流动资产 1,656.20 6,173.95 4,517.75 272.78其中：可供出售金融资产 - - -
持有至到期投资 - - -
长期应收款 - - -
长期股权投资 - - -
投资性房地产 - - -
固定资产 268.00 332.38 64.38 24.02在建工程 - - -
工程物资 - - -
固定资产清理 - - -
生产性生物资产 - - -
油气资产 - - -
无形资产 1,388.20 5,841.57 4,453.37 320.80开发支出 - - -
商誉 - - -
长期待摊费用 - - -
递延所得税资产 - - -
其他非流动资产 - - -
资产总计 1,656.20 6,173.95 4,517.75 272.78流动负债 - - -
非流动负债 - - -
负债合计 - - -
净资产（所有者权益） 1,656.20 6,173.95 4,517.75 272.78有关本评估结论的详细情况见本报告之《资产评估说明》、《资产评估明细表》。
十一、特别事项说明
1、对企业存在的可能影响资产评估值的瑕疵事项，在委托时未作特殊说明而评估人员已履行评估程序仍无法获悉的情况下，评估机构及评估人员不承担相关责任。
2、本项评估是在独立、公正、客观、科学的原则下作出的，本公司及参加评估工作的全体人员在评估对象中没有现存的利益，同时与委托方和相关当事方没有个人利益关系，对委托方和相关当事方不存在偏见，评估人员在评估过程中恪守职业道德和规范，并进行了充分努力。评估结论是中资资产评估有限公司出具的，受本机构具体参加本项目评估人员的执业水平和能力的影响。
3、委托方、产权持有单位以及其他相关当事方提供的与评估相关的经济行为文
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件、营业执照、产权证明文件、财务报表、会计凭证、资产明细与其他有关资料是编制本报告的基础。委托方、产权持有者和相关当事人应对所提供的以上评估原始资料的真实性、合法性和完整性承担责任。
4、本次评估结论是反映评估对象在本次评估目的下，根据公开市场的原则确定的现行公允市价，没有考虑将来可能承担的抵押、担保事宜，以及特殊的交易方可能追加付出的价格等对评估价格的影响；亦未考虑该等资产所欠付的税项，以及如果该等资产出售，则应承担的费用和税项等可能影响其价值的任何限制；我们也未对资产评估增值额作任何纳税调整准备。同时，本报告也未考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和其它不可抗力对资产价格的影响。
5、注册资产评估师对评估对象的法律权属状况给予了必要的关注，并对查验情况予以披露，但不对评估对象的法律权属作任何形式的保证，亦不承担验证评估对象法律权属资料的真实性、合法性和完整性的责任。
6、在评估基准日后、报告使用有效期之内，资产数量及作价标准发生明显变化时，有经验的委托方可按实际发生的资产数量和价格差额对评估值进行适当的调整。
7、中垦农业资源开发股份有限公司北京第一分公司 2014年 3月 10日名称变更为中农发种业集团股份有限公司北京第一分公司，国有土地使用权证及房屋所有权证证载土地使用者和房屋所有权人尚未变更，北京第一分公司承诺对权利证照未变更权利人名称的资产拥有所有权，产权不存在瑕疵及纠纷。
8、房屋建筑物中锅炉房(小)、雅间、活动房等三项未取得房屋所有权证，建筑面积337.37平方米，北京第一分公司承诺对未取得房屋所有权证的资产拥有所有权，产权不存在瑕疵及纠纷。
请评估报告使用者注意上述事项对经济行为的影响。
十二、评估报告使用限制说明
1、评估报告只能用于评估报告载明的评估目的和用途；
2、评估报告只能用于评估报告载明的评估报告使用者使用；
3、评估报告的全部或者部分内容被摘抄、引用或披露于公开媒体，需征得评估机构同意并审阅相关内容，法律、法规规定以及相关当事方另有约定的除外；
4、本评估报告在评估机构签字盖章后有效；
5、注册资产评估师的责任是对评估对象价值进行估算并发表专业意见，并不承
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担相关当事人决策的责任。评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证；
6、本评估报告包含若干附件，为评估报告之重要组成部分；
7、本报告评估结论使用有效期为一年，自评估基准日起计算，超过一年需聘请中介机构重新对委评资产进行评估。
十三、评估报告日
评估报告日为注册资产评估师形成最终专业意见的日期，本次评估报告日为2014年8月5日。
谨此报告！
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