华天酒店集团股份有限公司
拟收购永州华天城置业有限责任公司股权项目
资产评估报告
中瑞国际评字【2014】第010731004号
中瑞国际资产评估（北京）有限公司
二〇一四年一月二十三日
华天酒店集团股份有限公司拟收购永州华天城置业有限责任公司股权项目资产评估报告书目 录
注册资产评估师声明 .................................................. 2资产评估报告摘要 .................................................... 3资产评估报告 ........................................................ 5一、绪言 ................................................................... 5二、委托方、被评估企业和业务约定书约定的其他评估报告使用者概况 .............. 5三、评估目的 ................................................................ 6四、评估对象和评估范围 ...................................................... 7五、价值类型及其定义 ........................................................ 9六、评估基准日 .............................................................. 9七、评估依据 ................................................................ 9八、评估方法 ................................................................ 9九、评估程序实施过程和情况 ................................................. 13十、评估假设和限制条件 ..................................................... 15十一、评估结论 ............................................................. 15十二、特别事项的说明 ....................................................... 16十三、评估报告的使用限制说明 ............................................... 18十四、评估报告日 ........................................................... 19资产评估报告附件 ................................................... 20
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华天酒店集团股份有限公司拟收购永州华天城置业有限责任公司股权项目资产评估报告书注册资产评估师声明
一、我们在执行本评估业务中，遵循相关国家法律法规和资产评估准则，恪守独立、客观、公正的原则；根据我们在执业过程中收集的资料，评估报告陈述的内容是客观的，并对评估结论合理性承担相应的法律责任。
二、评估对象涉及的资产、负债清单由委托方及被评估企业申报并经其签章确认；所提供资料的真实性、合法性、完整性，恰当使用评估报告是委托方和相关当事方的责任。
三、我们与评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系；与相关当事方没有现存或者预期的利益关系，对相关当事方不存在偏见。
四、我们已经对评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查；我们已经对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况和权属资料给予必要的关注，对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验，并对已经发现的问题进行了如实披露，且已提请委托方及相关当事方完善产权手续以满足出具评估报告的要求。
五、我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设和限定条件的限制，评估报告使用者应当考虑评估报告中载明的假设、限定条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。
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华天酒店集团股份有限公司拟收购永州华天城置业有限责任公司股权项目资产评估报告书华天酒店集团股份有限公司
拟收购永州华天城置业有限责任公司股权项目
资产评估报告摘要
中瑞国际评字[2014]第 010731004号
中瑞国际资产评估（北京）有限公司接受华天酒店集团股份有限公司委托，依据国家有关资产评估的规定，本着客观、独立、公正、科学的原则，按照公认的资产评估方法，对华天酒店集团股份有限公司拟收购永州华天城置业有限责任公司股权所涉及的该公司股东全部权益于评估基准日 2013年 12月 31日的市场价值进行了评估工作。
本公司评估人员按照法定的评估程序，对委托评估所涉及的永州华天城置业有限责任公司资产和负债实施了实地查勘、市场调查与询证，对该公司所处宏观、微观环境、历史经营状况及未来发展前景进行了分析、论证，采用成本法对永州华天城置业有限责任公司股东全部权益在 2013年 12月 31日的市场价值作出了公允反映，资产评估结果如下：
纳入评估范围并经天健会计师事务所（特殊普通合伙）湖南分所审计后的资产账面总额11,018.06万元，评估价值 11,019.49万元，增值1.43万元，增值率0.01%；
负债账面总额6,018.06万元，评估价值6,018.06万元，无增减值；净资产账面值5,000万元，评估价值5,001.43万元，增值1.43万元，增值率0.03%。
资产评估结果汇总表
金额单位：人民币万元
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|-|-|-|-|-|-|
|项 目||账面价值|评估价值|增减值|增值率%|
|||A|B|C=B-A|D=C/A*100%|
|流动资产|1|11,002.85|11,002.85|-|-|
|非流动资产|2|15.21|16.64|1.43|9.40|
|其中: 长期股权投资|3|||||
|固定资产|4|||||
|长期待摊费用|5|||||
|资产总计|6|11,018.06|11,019.49|1.43|0.01|

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华天酒店集团股份有限公司拟收购永州华天城置业有限责任公司股权项目资产评估报告书
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|-|-|-|-|-|-|
|项 目||账面价值|评估价值|增减值|增值率%|
|流动负债|7|6,018.06|6,018.06|-|-|
|负债总计|8|6,018.06|6,018.06|-|-|
|净 资 产|9|5,000.00|5,001.43|1.43|0.03|

（评估结论详细情况见评估明细表）
评估结论：永州华天城置业有限责任公司股东全部权益，未考虑股权流动性及控股权或少数股权溢折价情况下的评估值为5,001.43万元。
根据国家的有关规定，本项目评估结论的有效期限为1年，自评估基准日 2013年12月31日起，至2014年12月30日止。
以上内容摘自资产评估报告书正文，欲了解本评估项目的全面情况及资产评估结果成立的各种假设和前提、合理理解资产评估结果，请报告使用者认真阅读资产评估报告书全文。
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华天酒店集团股份有限公司拟收购永州华天城置业有限责任公司股权项目资产评估报告书华天酒店集团股份有限公司
拟收购永州华天城置业有限责任公司股权项目
资产评估报告
中瑞国际评字【2014】第010731004号
一、绪言
华天酒店集团股份有限公司：
中瑞国际资产评估（北京）有限公司接受贵公司委托，依据国家有关资产评估的规定，本着客观、独立、公正、科学的原则，按照公认的资产评估方法，对贵公司拟收购永州华天城置业有限责任公司股权而涉及的该公司股东全部权益于评估基准日2013年12月31日的市场价值进行了评估工作。
本公司评估人员按照法定的评估程序，对委托评估所涉及的永州华天城置业有限责任公司资产和负债实施了实地查勘、市场调查与询证，对该公司所处宏观、微观环境、历史经营状况及未来发展前景进行了分析、论证，采用成本法对永州华天城置业有限责任公司股东全部权益在2013年12月31日的市场价值作出了公允反映，现将评估情况及评估结果报告如下：
二、委托方、被评估企业和业务约定书约定的其他评估报告使用者概况
1、委托方简介：
（1）名 称：华天酒店集团股份有限公司
（2）住 所：长沙市解放东路300号
（3）法定代表人姓名：陈纪明
（4）注册资本：人民币柒亿壹仟捌佰玖拾贰万陆仟元整
（5）实收资本：人民币柒亿壹仟捌佰玖拾贰万陆仟元整
（6）公司类型：上市股份有限公司
（7）经营范围：凭本企业许可证书提供住宿（有效期至2012年7月15日）、餐饮（有效期至2013年7月14日）、洗衣、物业清洗服务、零售卷烟、雪茄烟（有效期至2013年12月31日）；投资汽车出租、文化娱乐产业；生产、销售计算机软件并提供计算机
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华天酒店集团股份有限公司拟收购永州华天城置业有限责任公司股权项目资产评估报告书集成科研成果转让。
（8）历史沿革
华天酒店集团股份有限公司是一家以酒店业为核心，以商业地产与旅游为两翼，誉满三湘、比肩国际的现代旅游服务企业。1988年5月8日，公司首家高星级酒店——长沙华天大酒店开业，1995年成立华天国际酒店管理公司，1996年实现成功上市（股票名称：华天酒店，股票代码：000428）。目前，公司托管总资产逾 80亿元，拥有高星级与经济型酒店60余家；公司连锁酒店遍布湖南14个市州及北京、上海、武汉、郑州、长春、南昌、西宁、呼和浩特等全国主要中心城市；作为我国酒店业的“湘军”，公司荣膺“中国饭店业集团20强”、“全球饭店集团300强”，成为我国中西部地区最大的民族酒店品牌。
公司旗舰店——华天大酒店总店是湖南省首家超豪华五星级酒店，位于长沙市解放东路300号，距机场仅 30分钟车程，距火车站 5分钟车程。酒店奢华典雅，造型奇特，楼体成胜利的“V”字型向天空伸展，像一张迎风的帆，象征华天人乘风破浪的气势；从空中俯视如一大写的“水”，意喻扎根三湘四水之中，尽显时尚尊容与湘楚风情。酒店拥有 700余套温馨舒适的客房，追求完美的国际金钥匙与专职管家为您提供24小时尊贵服务；酒店各类会议宴会服务设施功能完备、设备先进，成功举办了“第二届世界华文传媒论坛”、“第五届两岸经贸文化论坛”、“中国杂交水稻技术对外合作部长级论坛”、“全国未成年人思想道德建设经验交流会”等影响深远的重要会议；经典荟萃的华天餐饮传承湖湘美食精华，以传神美食、顶级服务成为我国酒店餐饮的奇葩；崇尚健康与品位的华天娱乐，以一流的设备和场馆，放牧着都市人的悠闲自在心情。
秉承“勤奋敬业，业精技高，追求完美，严字当头，永争第一”的华天精神，华天人以服务为事业，持之以恒地为顾客创造满意加惊喜的精致服务。华天人专业贴心、浓情细意的优质服务创造了无数感人至深的故事与传奇，华天成为尊贵宾客、高端会务、精英商务的首选。
2、资产占有方简介
（1）公司名称：永州华天城置业有限责任公司
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中瑞国际资产评估（北京）有限公司 第6页共20页
华天酒店集团股份有限公司拟收购永州华天城置业有限责任公司股权项目资产评估报告书（2）成立时间：2012年11月23日
（3）企业类型：有限责任公司
（4）注册资金：人民币5,000万元
（5）公司地址：永州市冷水滩区河东曲河桥头一栋203#
（6）法定代表人：陈纪明
（7）经营范围：房地产开发经营；酒店建设投资；汽车租赁。（以上项目法律法规禁止的不得经营，涉及行政许可的取得有效许可证后方可经营）。
（8）简介
永州华天城置业有限责任公司（以下简称“华天城置业”）于2012年11月23日，由华天实业控股集团有限公司全资设立，注册资金 5000万，法人营业执照注册号431100000029723。2013年 1月 15日，永州华天城置业有限责任公司和永州华天酒店管理有限责任公司（华天酒店集团股份有限公司全资子公司）联合竞得位于永州市冷水滩区育才路与长丰大道交叉口东北角的永州市濂溪山庄用地 93333.23平方米，成交价款17480万元，按土地出让合同，至评估基准日，已支付第一期土地款8740万元，其中：华天城置业取得其中 80亩，已支付 4996万元，永州华天酒店管理有限责任公司取得其中60亩，已支付3744万元，未取得土地使用权证。
3、其他评估报告使用者
国家法律法规明确的评估报告使用者（工商行政管理部门、证券监督管理部门、验资机构等）。
除国家法律、法规另有规定外，任何未经评估机构和委托方确认的机构或个人不能由于得到评估报告而成为评估报告使用者。
三、评估目的
本次评估目的是确定永州华天城置业有限责任公司全部股东权益于评估基准日的市场价值，为华天酒店集团股份有限公司收购永州华天城置业有限责任公司股权提供价值参考依据。
四、评估对象和评估范围
本次评估对象为永州华天城置业有限责任公司于评估基准日的股东全部权益价
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华天酒店集团股份有限公司拟收购永州华天城置业有限责任公司股权项目资产评估报告书值。
评估范围为公司全部资产和负债，委估资产类型主要包括流动资产、非流动资产与流动负债等，列表如下：
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|-|-|
|资产（负债）类型|帐面金额（单位：元）|
|流动资产|110,028,560.67|
|非流动资产|152,073.08|
|其中： 长期股权投资|-|
|固定资产|152,073.08|
|长期待摊费用|-|
|资产总计|110,180,633.75|
|流动负债|60,180,633.75|
|负债总计|60,180,633.75|
|净 资 产|50,000,000.00|

纳入评估范围的全部资产和相关负债与《资产评估业务约定书》确定的范围一致，并已经天健会计师事务所（特殊普通合伙）湖南分所审计，并出具天健湘审[2014]8号无保留意见《审计报告》。本公司已要求企业申报其所拥有的所有有形资产、无形资产以及应当承担的负债，并对企业申报的评估范围的完整性进行了必要的复核。若存在委托方未予申报而本公司又无能力发现的本次评估范围以外的企业拥有的资产及负债，本评估结论将不能使用。
评估基准日，永州华天城置业有限责任公司主要资产情况如下：
1、预付土地款 49,960,000元，拟取得宗地位于永州市冷水滩区育才路与长丰大道交叉口东北角，土地面积53,333平方米，已取得建规[地]字第永[2013]0052号《建设用地规划许可证》，未取得土地使用权证。为该地产项目已发生前期开发成本及间接费用1,473,171.25元。
2、车辆 1台，型号北京现代IX35，车辆牌号湘ML0088，账面原值 163,800元，净值132,350.40元，使用状况良好。
3、办公及电子设备5项，账面原值22,479.00元，账面净值19,722.68元，使用状况良好。
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中瑞国际资产评估（北京）有限公司 第8页共20页
华天酒店集团股份有限公司拟收购永州华天城置业有限责任公司股权项目资产评估报告书五、价值类型及其定义
评估人员经与委托方充分沟通后，根据本评估项目的评估目的等相关条件选取确定本次评估价值类型为“市场价值”，本报告书所称“市场价值”是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。
注册资产评估师执行资产评估业务的目的仅是对评估对象价值进行估算并发表专业意见。评估结果系指评估对象在评估基准日的经济环境与市场状况以及其他评估师所依据的评估前提和假设条件没有重大变化的情况下，为满足评估目的而提出的价值估算成果，不能理解为评估对象价值实现的保证或承诺。
六、评估基准日
本项目评估基准日为：2013年12月31日。
本评估基准日是在保证与会计报表的日期相吻合，并尽可能与评估目的实现日接近的前提下，经与委托方协商一致确定的。
七、评估依据
本次评估工作中所遵循的具体行为依据、法律依据、准则依据、权属依据和取价依据为：
（一）行为依据
1、委托方与本公司签订的资产评估业务约定书及补充协议；
2、华天酒店集团股份有限公司关于股权收购及中介机构确定的内部签呈及批复意见。
（二）法律依据
1、《中华人民共和国公司法》；
2、《中华人民共和国车辆购置税暂行条例》（国务院令[2000]第294号）；
3、其他与评估相关的法律、法规和规章制度。
（三）准则依据
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中瑞国际资产评估（北京）有限公司 第9页共20页
华天酒店集团股份有限公司拟收购永州华天城置业有限责任公司股权项目资产评估报告书1、财政部关于印发《资产评估准则——基本准则》和《资产评估职业道德准则——基本准则》的通知(财企[2004]20号)；
2、中国注册会计师协会关于印发《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》的通知(会协[2003]18号)；
3、中评协[2011]227号《资产评估准则-企业价值》；
4、中评协[2007]189号《资产评估准则-评估报告》；
5、中评协[2007]189号《资产评估准则-评估程序》；
6、中评协[2007]189号《资产评估准则-业务约定书》；
7、中评协[2007]189号《资产评估准则-工作底稿》；
8、中评协[2007]189号《资产评估准则-机器设备》；
9、中评协[2007]189号《资产评估价值类型指导意见》；
10、中国资产评估协会关于印发《企业国有资产评估报告指南》的通知(中评协[2008]218号)等。
（四）权属依据
1、永州华天城置业有限责任公司营业执照、公司章程、验资报告等产权证明文件；
2、《机动车行驶证》；
3、设备购置合同及发票等产权证明文件；
4、被评估单位提供的其他权属证明文件。
（五）取价依据
1、全国资产评估参数资料选编（财政部财产评估司）；
2、《资产评估常用数据与参数手册》（第二版）；
3、《2013中国机电产品价格查询系统》；
4、《2013年机电产品报价手册》；
5、《慧聪商情》——全国汽车市场、全国家电市场、办公自动化市场；
6、国经贸经[1997]456号《关于发布汽车报废标准的通知》；
7、国经贸资源[2000]1202号《关于调整汽车报废标准若干规定的通知》；
8、国经贸[1998]407号《关于调整轻型载货汽车报废标准的通知》；
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中瑞国际资产评估（北京）有限公司 第10页共20页
华天酒店集团股份有限公司拟收购永州华天城置业有限责任公司股权项目资产评估报告书9、被评估单位提供的财务会计经营方面的资料；
10、评估人员现场勘查收集和网上询价取得的其他作价资料。
（五）参考资料及其他
1、评估基准日经天健会计师事务所（特殊普通合伙）湖南分所审计，并出具天健湘审[2014]8号无保留意见《审计报告》；
2、委托方及产权持有者提供的关于进行资产评估有关事项的说明；
3、委托方及产权持有者提供的其他有关资料。
八、评估方法
《资产评估准则—基本准则》、《资产评估准则—企业价值》和有关评估准则以及《国有资产评估管理办法》规定的基本评估方法包括市场法、收益法和成本法（资产基础法）。我们根据本次评估的评估目的、评估对象、评估资料收集情况等相关条件，选取适当的方法进行评估。
（一）评估方法的选取
由于评估人员无法获取与被评估企业具有可比性的交易案例，且被评估单位成立时间不长，仅预付部分土地出让金，未取得土地使用证，同时，由于房地产行业受国家宏观调控影响，目前难以对未来盈利和风险水平作出合理预计，因而不宜采用市场法和收益法进行评估，但被评估企业有完备的财务资料和资产管理资料可以利用，资产的再取得成本的有关数据和信息来源较广，资产重置成本与资产的现行市价及收益现值存在着内在联系和替代，且充分考虑本次评估的目的，最后确定采用成本法进行评估。
（二）成本法下各类资产及负债的评估方法
1、关于流动资产的评估
（1）货币资金：对货币资金中的库存现金，查阅了现金日记账并对现场工作日的现金数额进行了盘点，根据现金日记账记录推算至评估基准日的现金数额；对货币资金中的银行存款，与审计人员一起对银行存款进行了函证，审核了银行对账单及银行存款余额调节表，并对存在的未达账项就其原因、发生时间等进行调查，以核实后的
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中瑞国际资产评估（北京）有限公司 第11页共20页
华天酒店集团股份有限公司拟收购永州华天城置业有限责任公司股权项目资产评估报告书账面值为评估值。
（2）预付账款：本次评估申报的预付账款为支付永州市土地储备中心的部分土地款，尚未取得国土证，账龄大部分在 1年以内。首先评估人员对申报的账面值进行核实，收集了取得土地当时的竞拍文件，土地出让合同，建设用地规划许可证及付款资料，在核实其真实性的基础上进行账龄分析。在此基础上，评估人员通过查阅往来款形成原因和询问企业财务负责人后，确认预付款项属实，直接以审计后账面值作为评估值。
（3）其他应收款：本次评估申报的主要包括员工个人备用金借款、与相关单位暂借款等款项，账龄大部分在 1年以内。首先评估人员对申报的账面值进行核实，在核实其真实性的基础上进行账龄分析。在此基础上，评估人员通过查阅债权形成原因和询问企业财务负责人后，对无证据表明其无法收回的往来款，考虑账龄较短，金额不大，直接以审计后账面值作为评估值，坏账准备按零值进行评估。
（4）存货：本次评估申报的存货包括：前期开发成本及间接费用 1,473,171.25元，系为项目支付的前期开发费用等。首先，评估人员对申报的账面值进行核实，并对前期开发成本和费用的真实合理性进行了逐笔复核，所有费用均为项目前期开支，最终按核实后账面值作为存货资产的评估值。
2、关于固定资产的评估：
评估方法采用重置成本法。计算公式为：评估现值=重置成本×成新率。设备评估原值与成新率的确定说明如下：
1）重置成本的确定
①电子设备的重置成本的确定：根据当地市场信息及《慧聪商情》等近期市场价格资料，确定评估基准日的电子设备价格，一般条件下，供应商提供免费运输及安装调试，其重置成本为：
重置成本＝设备购置价
②车辆重置成本的确定
重置成本=现行含税购价+车辆购置税+牌照手续费
=现行含税购价×[1+10%/（1+17%）]+牌照手续费
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中瑞国际资产评估（北京）有限公司 第12页共20页
华天酒店集团股份有限公司拟收购永州华天城置业有限责任公司股权项目资产评估报告书式中：10%为车辆购置税税率，17%为增值税税率。
2）设备成新率的确定：
①电子设备成新率的确定：
电子设备的成新率一般按年限法计算，其基本计算公式为：
成新率=（1－已使用年限/经济寿命年限）×100%
成新率=[尚可使用年限/（已使用年限+尚可使用年限）]×100%
②车辆成新率的确定
对于运输车辆，根据原国经贸经[1997]456号文《关于发布〈汽车报废标准〉的通知》及2000年12月18日国经贸资源[2000]1202号《关于调整汽车报废标准若干规定的通知》的有关规定，按以下方法确定成新率后，按两者孰低的方法取其较小者为最终成新率：
使用年限成新率＝[(1－已使用年限／规定使用年限)]×100%
行驶里程成新率＝[(1－已行驶里程／规定行驶里程)]×100%
成新率＝Min[使用年限成新率，行驶里程成新率]
3、关于负债的评估：
本次评估申报的负债为流动负债，具体包括：其他应付款。评估人员主要调查了解负债的形成原因、账面值和实际负债状况。通过查阅明细账和总账，对相应经济行为的内容进行调查核实，并在可能的情况下对债权人的情况进行调查，在此基础上判断其是否为企业实际应承担的负债，如果属实，则以核实后的账面值确定为评估值。
九、评估程序实施过程和情况
根据国家有关部门关于资产评估的规定和会计核算的一般原则，依据国家有关部门相关法律规定和规范化要求，按照与委托方的资产评估约定函所约定的事项，中瑞国际资产评估（北京）有限公司业已实施了对委托方提供的法律性文件与会计记录以及相关资料的验证审核，按被评估企业提交的资产清单，对相关资产进行了必要的产权查验、实地察看与核对，进行了必要的市场调查和交易价格的比较，以及财务分析和预测等其他有必要实施的资产评估程序。资产评估的详细过程如下：
1、接受委托及准备阶段
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华天酒店集团股份有限公司拟收购永州华天城置业有限责任公司股权项目资产评估报告书（1）中瑞国际资产评估（北京）有限公司于2014年1月接受委托方的委托，从事本资产评估项目。在接受委托后，中瑞国际资产评估（北京）有限公司即与委托方就本次评估目的、评估范围、委托评估资产的特点等影响资产评估方案的问题进行了认真讨论。
（2）根据委托评估资产的特点，有针对性地布置资产评估申报明细表，并设计主要资产调查表、主要业务盈利情况调查表等，对委托方参与资产评估配合人员进行业务培训，填写资产评估清查表和各类调查表。
（3）评估方案的设计
依据了解资产的特点，制定评估实施计划，确定评估人员，组成资产评估现场工作小组。
（4）评估资料的准备
收集和整理评估对象市场交易价格信息、主要设备市场价格信息、评估对象产权证明文件、收益成本的资料等。
2、现场清查阶段
（1）评估对象真实性和合法性的查证
根据委托方及被评估企业提供的评估申报明细，评估人员针对实物资产和货币性债权和债务采用不同的核查方式进行查证，收集了相关资产权属及其他资料，对其真实性及权属进行了核实，以确认资产和负债的真实准确。
（2）资产实际使用状态的调查及市场前景等情况的调查
资产实际状态调查采用重点和一般相结合的原则，重点调查了土地使用权、车辆等设备。在资产占有单位管理人员的配合下现场实地查勘，了解资产的具体位置、成新度和使用状况。在调查的基础上完善重要资产调查表。
（3）实物资产价值构成及业务发展情况的调查
根据资产占有方的资产特点，调查其资产价值构成的合理性和合规性。
3、评定估算及综合处理阶段
（1）评估结果的确定
依据中瑞国际资产评估（北京）有限公司评估人员在评估现场勘察的情况以及通
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华天酒店集团股份有限公司拟收购永州华天城置业有限责任公司股权项目资产评估报告书过必要的市场调查和测算，确定委托评估资产的评估结果。
（2）评估结果的分析和评估报告的撰写
按照中瑞国际资产评估（北京）有限公司规范化要求编制相关资产的评估报告书。
评估结果及相关资产评估报告按中瑞国际资产评估（北京）有限公司规定程序进行三级复核，经签字注册资产评估师最后复核无误后，由项目组完成并提交报告。
（3）工作底稿的整理归档
十、评估假设和限制条件
1、本次评估以本资产评估报告所列明的特定评估目的为前提；
2、本次评估的各项资产均以评估基准日的实际存量为前提，有关资产的现行市价以评估基准日的国内有效价格为依据；
3、本次评估假设被评估资产现有用途不变且被评估企业持续经营；
4、本次评估假设国家宏观经济政策和外部经济环境无重大变化；
5、本次评估假设被评估单位提供的基础资料和财务资料真实、准确、完整；
6、假定被评估企业管理层对企业经营负责任地履行义务，并称职地对有关资产实行了有效的管理。被评估企业在经营过程中没有任何违反国家法律、法规的行为；
7、评估范围仅以被评估单位提供的评估申报表为准，未考虑被评估单位提供清单以外可能存在的或有资产及或有负债；
当前述条件发生变化时，评估结果一般会失效。
十一、评估结论
纳入评估范围并经天健会计师事务所（特殊普通合伙）湖南分所审计后的资产账面总额 11,018.06万元，评估价值 11,019.49万元，增值 1.43万元，增值率0.01%；负债账面总额6,018.06万元，评估价值6,018.06万元，无增减值；净资产账面值5,000万元，评估价值5,001.43万元，增值1.43万元，增值率0.03%。
资产评估结果汇总表
金额单位：人民币万元
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|-|-|-|-|-|
|项 目|账面价值|评估价值|增减值|增值率%|
||A|B|C=B-A|D=C/A*100%|

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华天酒店集团股份有限公司拟收购永州华天城置业有限责任公司股权项目资产评估报告书
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|项 目||账面价值|评估价值|增减值|增值率%|
|流动资产|1|11,002.85|11,002.85|-|-|
|非流动资产|2|15.21|16.64|1.43|9.40|
|其中: 长期股权投资|3|||||
|固定资产|4|||||
|长期待摊费用|5|||||
|资产总计|6|11,018.06|11,019.49|1.43|0.01|
|流动负债|7|6,018.06|6,018.06|-|-|
|负债总计|8|6,018.06|6,018.06|-|-|
|净 资 产|9|5,000.00|5,001.43|1.43|0.03|

（评估结论详细情况见评估明细表）
评估结论：永州华天城置业有限责任公司股东全部权益，未考虑股权流动性及控股权或少数股权溢折价情况下的评估值为5,001.43万元。
十二、特别事项的说明
以下事项可能对评估结论产生影响，敬请评估报告使用者予以重点关注。
1、本报告提出的评估结果是在委托方及被评估企业提供必要的资料基础上形成的，我们对委托方和被评估企业提供的有关评估对象法律权属资料和资料来源进行了必要的查验，并有责任对查验的情况予以披露。但本评估报告假定被评估企业提供的所有资料客观、真实、准确、合法。因资料不真实而造成评估结果误差，本公司不承担任何责任。
2、本评估结果是对 2013年 12月 31日这一评估基准日委估资产价值的客观公允反映，本公司对这一基准日以后的委估资产价值发生的重大变化不负任何责任。发生评估基准日期后重大事项时，不能直接使用本评估结论。
在评估基准日期后，且评估结果有效期内，若资产数量、价格标准发生变化并对资产评估结果产生明显影响时，委托方应及时聘请评估机构重新确定评估值；若资产价格的调整方法简单、易于操作时，可由委托方在资产实际作价时进行相应调整。
3、本次评估结果是反映评估对象在本次评估目的下，未考虑已经办理的或正在办理的抵押、担保等可能造成的影响，未对资产评估增值做任何纳税准备，也未考虑可
能存在的抵押、担保、或有负债、未决诉讼或任何其他可能存在的诉讼所可能产生的
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华天酒店集团股份有限公司拟收购永州华天城置业有限责任公司股权项目资产评估报告书任何影响，以及特殊的交易方可能追加付出的价格等对评估价格的影响，同时，本报告也未考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和其它不可抗力对资产价格的影响。
4、天健会计师事务所（特殊普通合伙）湖南分所已对永州华天城置业有限责任公司的全部资产及负债进行审计，并出具了天健湘字[2014]第8号无保留意见审计报告。
清查评估明细表中列示的账面值均为审定数。被评估单位声明对账面资产拥有完整产权，不存在任何权利受限情况。
5、2012年9月7日，华天实业控股集团有限公司与湖南省永州市人民政府签署《华天集团在永州投建濂溪山庄酒店综合开发项目合作协议书》，约定由政府按不超过每亩 25万元的优惠价格供地 140亩（具体方式为华天集团通过招拍挂方式竞地，政府分期返还高于上述供地价的溢价款），其中：酒店建设用地60亩，商住综合开发用地80亩。
华天集团需完成总投资约10亿元，其中：酒店投资不低于5亿元，正式交地并下发设计规划，施工许可证等之后一年内必须完成总投资的40%以上，两周年必须合计完成总投资的80%以上，自供地之日起两年半内项目须建成营运，自营运之日两年内通过五星级酒店评定，且商业及商住开发项目的开工建设不得早于酒店项目的开工建设。2013年1月15日，由永州华天城置业有限责任公司（华天集团全资新设）和永州华天酒店管理有限责任公司（华天酒店全资新设）联合竞得上述宗地。至评估基准日，永州华天城置业有限责任公司已预付土地款4996万元。考虑政府优惠供地存在相应配套投资和酒店建设义务，且评估目的系集团内部股权转让，因而本次评估未考虑政府后期返还的土地溢价款，特提请本报告使用者予以关注。
6、2013年 11月，公司与株洲市好棒美房地产开发有限公司（以下简称好棒美房产公司）、株洲市金都实业有限公司签订《永州华天城房地产开发项目合作合同》，合同主要约定事项如下：
（1）公司负责提供项目开发所需的80亩土地使用权，好棒美房产公司作为承包商，金都实业公司作为好棒美房产公司承包行为的担保方，好棒美房产公司负责项目的后期运作；公司获取固定的本合同约定的收益，好棒美房产公司负责项目的盈亏，项目开发的成果即本项目的房地产权利归好棒美房产公司所有。
（2）公司设立“永州华天城地产项目分公司”（以下简称项目分公司），为非法人机构，设立独立银行帐户，单独建帐，独立进行核算；好棒美房产公司对项目分公司
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华天酒店集团股份有限公司拟收购永州华天城置业有限责任公司股权项目资产评估报告书进行承包经营，好棒房产公司自负盈亏，但项目开发主体为永州华天城公司。
（3）公司向好棒美房产公司收取约定的承包费,好棒美房产公司除支付公司的承包费外,其税后净利润归好棒美房产公司所有。
（4）承包费由基本承包费和收益承包费两部分组成：①基本承包费：总计为 9600万元，好棒美房产公司在合同签订后的十日内向本公司支付合同中的基本承包费 6000万元，合同签订后的三十日内再向本公司预先向支付余下的基本承包费3600万元。②收益承包费：开发的房地产项目开始销售后，好棒美房产公司按销售额的7%支付给本公司。
截至 2013年 12月 31日,好棒美房产公司已向永州华天城公司支付基本承包费6000万元，该款项由公司股东华天实业控股集团有限公司代为收取。
7、本次评估结果基于本报告所陈述的有关假设基础之上，此等数据将会受多种市场因素影响而变化。我们对市场变化的情况不承担发表意见的责任，同时我们也没有义务为了反映报告日后的事项而进行任何修改。当前述条件以及评估中遵循的各种原则发生变化时，评估结果一般会失效。
8、本报告含有若干备查文件，备查文件系构成报告之重要组成部分，与本报告正文具有同等法律效力。
十三、评估报告的使用限制说明
1、本报告仅供委托方用于评估目的对应的经济行为和送交资产评估行政主管部门审查使用；评估报告书的使用权归委托方所有。
2、本报告只能由评估报告书载明的评估报告使用者使用。
3、本评估结论是在本报告载明的评估假设和限制条件下，为本报告列明的评估目的而提出的被评估单位于评估基准日的股东全部权益市场价值的参考意见，该评估结论未考虑控股股权溢价和少数股权折价及股权流动性对评估对象价值的影响；报告使用者应当理解，股东部分权益价值并不必然等于股东全部权益价值与股权比例的乘积。
4、未经我公司同意委托方不得将报告的全部或部分内容发表于任何公开媒体上，法律、法规规定以及相关当事方另有约定的除外。对不当使用评估结果于其他经济行为而形成的结果，本公司不承担任何法律责任。
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华天酒店集团股份有限公司拟收购永州华天城置业有限责任公司股权项目资产评估报告书5、根据国家的有关规定，本项目评估结论的有效期限为1年，自评估基准日 2013年12月31日起，至2014年12月30日止。
十四、评估报告日
本报告提交日期为2014年1月23日。
中瑞国际资产评估（北京）有限公司
二〇一四年一月二十三日
评估机构法定代表人：
中国注册资产评估师：
中国注册资产评估师：
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华天酒店集团股份有限公司拟收购永州华天城置业有限责任公司股权项目资产评估报告书华天酒店集团股份有限公司
拟收购永州华天城置业有限责任公司股权项目
资产评估报告附件
1、委托方、被评估企业的法人营业执照复印件
2、评估对象涉及的主要权属证明资料
3、委托方及被评估企业承诺函
4、评估机构及签字注册资产评估师承诺函
5、评估机构及签字注册资产评估师资格证明文件
6、其他附件
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