公司代码：600393 公司简称：粤泰股份
广州粤泰集团股份有限公司
2016年年度报告摘要
一重要提示
1本年度报告摘要来自年度报告全文，为全面了解本公司的经营成果、财务状况及未来发展规划，投资者应当到上海证券交易所网站等中国证监会指定媒体上仔细阅读年度报告全文。
2 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。
3 公司全体董事出席董事会会议。
4 中审众环会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。
5 经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案
经中审众环会计师事务所（特殊普通合伙）审计，公司2016年末归属于母公司可供分配利润为52,867,424.37元，盈余公积金为104,414,206.02元，资本公积金为3,426,414,525.63元。
根据《公司法》及《公司章程》的有关规定，公司拟以 2016年 12月 31日公司总股本 1,268,123,935股为基数，拟向全体股东按每10股派发现金红利0.40元（含税），以资本公积金向全体股东每10股转增10股，现金红利分配利润50,724,957.40元。
二公司基本情况
1 公司简介
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|公司股票简况|||||
|股票种类|股票上市交易所|股票简称|股票代码|变更前股票简称|
|A股|上海证券交易所|粤泰股份|600393|东华实业、G东华|

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|联系人和联系方式|董事会秘书|证券事务代表|
|姓名|蔡锦鹭|徐广晋|
|办公地址|广州市寺右新马路170号四楼|广州市寺右新马路170号四楼|

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|电话|020-87397172|020-87379702|
|电子信箱|caijinlu@tom.com|xuguangjin2002@163.com|

 2 报告期公司主要业务简介
公司的主营业务为房地产开发，具备房地产开发一级资质。报告期内公司的业务范围主要集中在广州、江门、淮南、海口、三门峡、柬埔寨金边等地。公司商品住宅开发以商住类型的住宅产品为主。公司经营模式以自主开发房地产项目为主，多年来一直沿用"以销定产"的发展战略，经营决策合理，从不在房地产市场"过热"、地价不合理飙升等状况下参与土地的竞拍，坚持以协议收购，用合理的价格、相对宽松、灵活的付款和合作的方式取得土地储备。在房地产市场陷入低迷阶段，土地市场价格大幅下跌，公司则以合作的方式取得项目开发权，所取得的项目都是依据公司的自有开发能力而确定，项目布局灵活，成本合理，为公司未来的持续稳健发展和业绩奠定了坚实的基础。
1、公司主要业务区域的房地产市场情况：
公司目前的主要业务区域为广州、江门、淮南、三门峡、海口、柬埔寨等，报告期内上述区域的房地产市场概况如下：
（1）广州房地产市场情况
从年度数据看，广州房地产开发投资近年来均保持较快速度增长。2011年至2016年的年度复合增长率达13.57%，2011年至2016年广州房地产开发投资完成额及增速如下图所示：
数据来源：Choice数据2016年，广州市房地产开发投资完成额共计2,540.85亿元，同比增长18.87%。2016年广州房地产开发投资情况如下图所示：
数据来源：Choice数据2016年，广州商品房销售面积和销售额分别达1,834.89万平方米和3,193.33亿元，同比分别增长30.19%和32.21%。2016年广州商品房销售情况统计如下图所示：
数据来源：Choice数据总体来看，2016年广州购房需求得到一定程度的释放。新增供应方面，在市场火热背景下，广州多个潜在热点板块项目相继上市，整体发展较为平稳。报告期内，公司在广州从化的亿城泉说项目实现销售21,100,000.00元，结转收入20,357,142.85元。广州益丰花园三期进入销售尾期，该项目报告期内实现销售收入109,182,506.00元，结转收入为57,137,638.04元。公司在广州的荣庆二期、天鹅湾二期、嘉盛项目等均在施工建设中，报告期内尚未进行销售。
（2）江门房地产市场情况
从年度数据看，受供求关系影响，江门房地产开发投资近年来处于波动状态。2011年至2016年江门房地产开发投资及增速如下图所示：
数据来源：江门统计局2016年，江门市房地产开发投资完成额共计353.62亿元，同比增长13.70%，2016年江门房地产开发投资情况统计如下图所示：
数据来源：江门统计局2016年，江门的商品房销售面积和销售额分别达679.78万平方米和410.23亿元，同比分别增长34.67%和42.95%。2016年江门商品房销售情况统计如下图所示：
数据来源：江门统计局总体来看，自2015年开始，得益于利好政策刺激下不断升温的楼市成交状况，江门楼市的库存量逐月下滑，整体供求关系较为均衡。江门近期出台了《江门市供给侧结构性改革去库存行动计划（2016-2018年）》，该去库存方案更强调供给方面的改革，通过强化土地供应和房地产市场联动，合理控制商品房供应规模和供应节奏。另外，随着2015年6月粤澳合作协议的签署，对进一步深化江门与澳门的合作有重要意义，与此同时，保利大都会综合体、健威国际、中环广场二期等多个商业项目已处于建设阶段，未来城区商业潜在供应量巨大，有利于进一步拉动当地经济发展，带动居民住宅市场活跃。
报告期内，公司江门项目实现收入300,839,828.00元，结转收入361,709,012.12元。
（3）淮南房地产市场情况
2016年，淮南市房地产开发投资增幅小幅增长，商品房销售回升，投资呈企稳回升迹象，库存压力逐步减轻。
从年度数据看，淮南房地产开发投资受整体经济形势的影响，投资完成额基本保持稳定。
2011年至2016年淮南房地产开发投资完成额及增速如下图所示：
数据来源：淮南市统计局2016年1-11月，淮南市房地产开发投资完成额共计112.46亿元，同比增长4.30%，2016年1-11月淮南房地产开发投资走势如下图所示：
数据来源：淮南市统计局2016年1-9月，淮南商品房销售面积已达162.00万平方米，增速为16.30%，销售额为70.00亿元，增速为9.00%。2016年1-9月淮南商品房销售面积、销售额统计如下图所示：
数据来源：淮南市统计局总体来看，2016年淮南楼市回暖，住宅市场表现较为突出。淮南推出楼市调控新政，继续实行普惠制购房补助政策、加大金融信贷支持住房消费力度，促进购房需求增长；推动城乡一体化，鼓励农民进城买房，满足新市民的住房需求，稳步推进商品房供给与住房需求的平衡增长。
政府加快城市化进程的举措以及未来大力推进中心城区的旧城改造、提升城市核心功能及环境面貌，将持续推动淮南房地产的市场发展。
报告期内，公司在淮南项目尚处于施工建设中，并未实现销售。
（4）三门峡房地产市场情况
从年度数据看，2011-2016年三门峡房地产市场发展平稳，2016年房地产开发投资继续保持增长，但受宏观经济和供求影响，市场下行压力加大，开发企业资金进一步趋紧。2011至2016年10月三门峡房地产开发投资及增速如下图所示：
数据来源：国家统计局2016年1-10月，三门峡房地产开发投资完成额为100.53亿元，同比增长8.50%。2016年1-10月三门峡房地产开发投资情况统计如下图所示：
数据来源：国家统计局2016年，三门峡楼市销售市场活跃，呈现高增长态势。2016年1-10月份，三门峡商品房销售面积和销售额分别为157.82万平方米和53.32亿元，同比增长32.37%和19.72%。2016年三门峡商品房销售情况如下图所示：
数据来源：国家统计局总体来看，2016年三门峡市房地产市场得到了较好发展，投资规模不断扩张，占固定资产总投资的比例也相应增加，商品房施工、竣工、销售面积大幅增加，房地产市场较为活跃。在政府推出购房补贴、契税补贴等优惠政策影响下，销售显著增长，商品房库存持续走低，去库存取得了一定效果，但未来去化市场压力仍在，去库存还需积极推进。
报告期内，公司三门峡天鹅湾项目实现收入26,631,682.00元，结转收入17,157,445.18元。
（5）海口房地产市场情况
从年度数据看，海口房地产开发投资近年来均保持较快速度增长，2011年至2016年海口房地产开发投资如下图所示：
数据来源：Choice数据2016年，海口房地产开发投资完成额为551.29亿元，同比增长20.79%。2016年海口房地产开发投资完成额及增速如下图所示：
数据来源：Choice数据2016年，海口商品房销售面积和销售额分别为432.71万平方米和391.31亿元，同比增长15.90%和31.90%。2016年海口商品房销售情况统计如下图所示：
数据来源：Choice数据总体来看，在较为宽松的货币政策下，海口的商品房销售面积与销售额均呈增长趋势，整体发展较为平稳。
报告期内，公司海口项目实现收入252,285,233.00元，结转收入180,233,590.57元。
2、公司在主要业务区域的主要经营模式及核心竞争力：
公司在主要业务区域的主要经营模式
（1）销售模式
公司房地产的销售主要采用由项目公司销售部门自行销售为主，委托第三方代理销售为辅的模式，主要是因为公司所销售的产品多为以天鹅湾为品牌的高品质精品项目，采用这种销售模式可以让公司在对外销售中对项目的介绍更加专业，更能体现出针对不同客户的定制化服务，通过公司内部的沟通、培训，自行销售可以更好体展示项目特性。
（2）市场定位准确
目前，公司的产品主要为住宅项目，并配套了部分商业项目。同时，因各地项目所处区域的经济发展状况、居住环境等不同，项目的市场定位也有一定差异。从已开发的项目销售情况看，公司目前的项目市场定位准确，市场前景良好。
（3）采取市场定价的原则、定价策略合理
房地产行业的普遍定价策略、行业龙头企业的定价策略和公司房地产业务的定价策略都是市场定价，该定价需综合考虑到区域市场同类产品的价位、价格增长预期、产品供需程度等多方面的因素。行业龙头企业的产品定价还额外考虑到品牌附加及一定的价值发现。
公司目前的房地产业务定价策略亦为市场定价，符合行业特点，具备其合理性。
（4）有健全的销售维护和售后服务体系，运行良好
公司营销中心负责售后服务，运行情况良好，客户反映有效问题的处理效率高。
（5）公司的物业管理和物业租赁业务情况
公司物业经营管理业务主要由公司营销中心物业经营部负责，各地区子公司物业管理业务主要委托粤泰控股物业管理公司负责。
截至2016年12月31日，公司营销中心物业经营部管理的主要物业名称包括位于广州市的城启大厦、五羊新城广场、东峻广场、信龙大厦、侨林苑、益丰君汇上品首二层等。截至2016年12月31日，公司对外出租的主要物业主要包括广州市的城启大厦部分单元、五羊新城广场、东峻广场、信龙大厦、益丰君汇上品首二层以及子公司零星物业等。
（6）核心技术人员、技术与研发情况
公司设有产品研发与成本控制中心以及下属子公司广东新豪斯建筑设计有限公司，专门负责公司住宅产品的研发，拥有良好的研发创新机制。公司目前共有工程管理、设计等技术人员153人。公司对技术人员的业绩考核制度合理，公司目前对产品的研发基本能够满足客户的住宅需求，公司能够积极采用节能、环保等方面的新技术，以满足公司未来房地产开发经营业务发展的需要。
（7）预算管理方面
公司建立了预算管理制度，通过过程控制，事中分析，事后监督考核，杜绝超预算费用开支，各专项费用按指标控制使用。每月对各单位指标完成情况，对比预算指标进度完成情况，严格考核。充分发挥全面预算现金流，促使企业从粗放型向集约型的转变，实现科学化、精细化、标准化的财务管理。
（8）企业融资方面
公司积极开展多样化融资渠道，推进融资业务，为公司业务提供资金保障的同时，致力降低融资成本，确保以最小融资成本获得最大融资额度。
（9）成本控制方面
通过成本控制前置，未来公司将重点推进设计阶段的成本控制，加大力度在造价控制最有效的阶段促使及时优化设计，避免在施工阶段的边施工边修改而产生浪费现象。同时也将加强合同审核工作，防范法律风险，合理及时的进行大型/特大型工程招标，与相关厂商建立战略合作联盟。加大开展工程预算工作，高效、高质量、低成本的完成各项工作，争取公司利润最大化。
公司核心竞争力
（1）长期从事房地产行业带来的综合优势
公司在房地产业务领域耕耘多年，作为广州市老牌的房地产开发商，是广州市最早取得房地产开发一级资质的少数几家公司之一，在广州房地产界拥有良好的知名度，公司在房地产开发方面拥有极其丰富的经验。近年来，公司高薪聘请了在行业内具有丰富设计经验和良好口碑的房地产设计人才，并吸收了大批年轻优秀的专业人员。公司“天鹅湾”品牌的设计，具有时尚前瞻的风格，在广州、江门、海口、三门峡等地与同档次的房地产产品相比都具有较强的市场竞争力。
（2）有效的项目成本控制，稳健进取的发展战略
多年来公司一直沿用“以销定产”的发展战略，经营决策合理，从不在房地产市场“过热”、地价不合理飙升等状况参与土地的竞拍。当房地产市场过热时，公司主要通过协议收购、盘活烂尾楼盘等形式，用合理的价格，相对宽松、灵活的付款节奏等方式获得土地储备；在房地产市场陷入低迷阶段，土地市场价格大幅下跌，公司则以合作开发的方式取得项目开发权。公司取得的项目均依据自有开发能力而确定，项目布局灵活，成本合理，为公司未来的持续稳健发展奠定了坚实的基础。
（3）经验丰富、心理素质良好、决策灵活的管理团队
公司拥有多年房地产开发和经营经验的管理团队，公司经营管理层中大部分人员都经历过房地产的低谷阶段，经受过房地产低潮的考验，具有丰富的带领企业度过行业逆境的经验，丰富的管理经验与良好的心理素质是引导企业克服困难的保证。
（4）规范治理优势
公司具有较为完善、系统的公司治理模式。2013年以来，公司通过重大资产重组的形式，解决了与控股股东及其关联方的同业竞争问题，公司治理结构得以进一步完善，形成股东大会、董
事会、监事会及经理层各司其职，相互制衡的治理结构，有利于保障全体股东的合法利益，保证了公司持续、独立和稳定的经营。在管理体系上，逐步形成了层次分明、设置合理、决策科学、分配合理的运行机制。与此同时，围绕精细化、科学化、规范化、集团化管理理念，通过总结经验和借助外力，公司已经初步形成一套较为完善的管理体系，并持续改进，以不断适应现代社会发展的需要。
3 公司主要会计数据和财务指标
3.1近3年的主要会计数据和财务指标
单位：元币种：人民币
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||2016年|2015年||本年比上年增减(%)|2014年|
|||调整后|调整前|||
|总资产|12,492,763,233.28|7,726,191,401.33|5,286,088,711.65|61.69|3,408,624,803.25|
|营业收入|953,913,839.35|926,836,550.57|831,053,758.10|2.92|891,304,106.06|
|归属于上市公司股东的净利润|145,142,276.61|54,790,294.31|64,509,465.97|164.91|61,543,900.14|
|归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润|139,787,757.92|31,096,850.17|33,401,649.23|349.52|17,737,412.16|
|归属于上市公司股东的净资产|4,845,934,178.11|1,248,472,499.06|1,024,509,572.73|288.15|990,000,106.76|
|经营活动产生的现金流量净额|-3,201,902,056.15|-1,218,084,346.47|-1,159,728,461.21|-162.86|-5,218,612.48|
|基本每股收益（元／股）|0.13|0.18|0.22|-27.78|0.21|
|稀释每股收益（元／股）|0.13|0.18|0.22|-27.78|0.21|
|加权平均净资产收益率（%）|3.32|4.43|6.31|减少1.11个百分点|6.32|

3.2报告期分季度的主要会计数据
单位：元币种：人民币
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||第一季度（1-3月份）|第二季度（4-6月份）|第三季度（7-9月份）|第四季度（10-12月份）|
|营业收入|139,819,767.50|322,803,024.36|111,128,133.54|380,162,913.95|
|归属于上市公司股东的净利润|-11,936,019.94|85,271,988.91|14,348,547.24|57,457,760.39|
|归属于上市公司股东的扣除非经常性损益后的净利润|-16,939,262.19|81,326,781.20|13,247,228.15|62,153,010.76|
|经营活动产生的现金流量净额|-324,951,327.72|-203,002,894.26|-368,595,172.39|-2,305,352,661.78|

季度数据与已披露定期报告数据差异说明
□适用√不适用
4 股本及股东情况
4.1普通股股东和表决权恢复的优先股股东数量及前10名股东持股情况表
单位:股
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|截止报告期末普通股股东总数（户）|||||10,347||||
|年度报告披露日前上一月末的普通股股东总数（户）|||||9,960||||
|截止报告期末表决权恢复的优先股股东总数（户）|||||0||||
|年度报告披露日前上一月末表决权恢复的优先股股东总数（户）|||||0||||
|前10名股东持股情况|||||||||
|股东名称（全称）|报告期内增减|期末持股数量|比例(%)|持有有限售条件的股份数量||质押或冻结情况||股东性质|
|||||||股份状态|数量||
|广州粤泰控股集团有限公司|126,727,800|258,249,370|20.36|214,292,000||质押|254,292,000|境内非国有法人|
|广州城启集团有限公司|256,688,000|256,688,000|20.24|256,688,000||质押|256,688,000|境内非国有法人|
|淮南市中峰房地产投资管理有限公司|77,802,553|77,802,553|6.14|77,802,553||质押|77,802,553|境内非国有法人|
|广州豪城房产开发有限公司|69,965,964|69,965,964|5.52|69,965,964||质押|69,965,964|境内非国有法人|
|广州建豪房地产开发有限公司|64,055,660|64,055,660|5.05|64,055,660||质押|64,055,660|境内非国有法人|
|广州恒发房地产开发有限公司|62,507,125|62,507,125|4.93|62,507,125||质押|62,507,125|境内非国有法人|
|锐懿资产－宁波银行－山东信托|56,199,460|56,199,460|4.43|56,199,460||无|0|未知|

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|－山东信托恒赢19号集合资金信托计划||||||||
|万家共赢－宁波银行－山东信托－山东信托恒赢18号集合资金信托计划|52,560,646|52,560,646|4.14|52,560,646|无|0|未知|
|大成创新资本－工商银行－大成创新资本－亨达1号资产管理计划|44,139,558|44,139,558|3.48|44,139,558|无|0|未知|
|广州新意实业发展有限公司|2,821,485|28,214,857|2.22|28,214,857|质押|28,214,857|境内非国有法人|
|上述股东关联关系或一致行动的说明||上述股东未知是否存在关联关系，未知是否属于《上市公司持股变动信息露管理办法》中规定的一致行动人情况。||||||
|表决权恢复的优先股股东及持股数量的说明||无||||||

4.2公司与控股股东之间的产权及控制关系的方框图
√适用□不适用
4.3公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图
√适用□不适用
三经营情况讨论与分析
1、报告期内主要经营情况
报告期内公司主要经营情况如下：
江门方面：江门天鹅湾项目全年签约销售面积58,281.82平方米，签约金额30,083.98万元。
全年实现结算销售收入36,170.90万元。
三门峡方面：三门峡天鹅湾全年共签约面积8,772.54平方米，签约金额2,663.17万元，全年实现结算销售收入1,715.74万元。
海南海口方面：海口天鹅湾全年共签约面积26,308.34平方米，签约金额25,228.52万元，全年实现结算销售收入18,023.36万元。
柬埔寨金边方面：柬埔寨金边项目全年共签约面积2,811.11平方米，签约金额5,687.89万元，全年实现结算销售收入22,450.19万元。
广州益丰项目全年签约销售面积3,904.79平方米，签约金额10,918.25万元，全年实现结算销售收入5,713.76万元。
告期内江门地区和海南地区房地产销售价格上涨幅度较大；②本报告期公司收购柬埔寨地区房地产项目增加收入和利润所致。报告期内公司归属母公司净利润 14,514.23万元，同比增长164.91%。截止2016年12月31日，公司总资产124.93亿元，归属于母公司的所有者权益为48.46亿元。
报告期内在公司经营管理层的努力下，公司取得了一定的经营成绩。与此同时，公司也在不断提升自身管控水平，加强制度建设，强化资金管理，严格控制成本，抓重点求突破。
公司的主业房地产业属于资金密集型行业，房地产开发从取得开发土地到实现房地产销售需要大量的资金投入。目前房地产市场的调控政策及市场环境比较复杂，公司虽然在2016年初重组成功后实现资产规模的扩张，但相较国内其他大型房地产开放商而言，公司的业务规模还是偏小，房地产业务的市场竞争力和抗风险能力相对较弱，在当前房地产行业竞争加剧、行业集中度进一步提高的背景下，公司房地产业务的发展面临着一定局限。
报告期内，公司具体经营情况如下：
1、完成了与关联方的重大资产重组
报告期内，本公司向关联方发行股份购买资产，同时，本公司拟向不超过10名特定投资者非公开发行股票募集配套资金，募集配套资金总额不超过本次交易总金额的25%。2016年2月5日，公司完成向关联方发行股票的登记工作。2016年3月30日，公司完成配套募集资金的发行工作。
公司向创金合信基金管理有限公司、上海锐懿资产管理有限公司、万家共赢资产管理有限公司、鹏华资产管理(深圳)有限公司、大成创新资本管理有限公司非公开发行股票的方式发行人民币普通股（A）股 194,597,776股，发行价格 7.42元/股，本次发行募集资金总额为人民币 1,443,915,497.92元，扣除与发行有关的费用后实际募集资金净额为人民币 1,421,912,177.67元。公司重大资产重组工作顺利完成，公司股本由原来的3亿股变更为12.68123935亿股。本次交易完成后，解决了粤泰控股与上市公司在房地产开发业务方面的同业竞争问题，公司的净资产规模得到较大幅度的提升，资产负债率下降，公司资产质量、持续盈利能力明显改善。
2、发展多元化业务
展有限公司，进军深圳旧改地产项目；2016年 12月，通过全资子公司香港粤泰置业投资有限公司收购关联方柬埔寨地产项目，开拓海外地产项目；2016年 12月，公司成立健康公司，定位全力打造“粵泰健康高端医疗护理服务平台”，不断整合强有力的健康产业资源，使公司逐渐成为一家以房地产为主业，涉及林业、金控、健康等领域的多元化上市集团公司。
3、公司品牌、运营管理方面
在公司与控股股东广州粤泰控股集团有限公司及其关联方完成重大资产重组后，公司名称也从之前“广州东华实业股份有限公司”正式更名为“广州粤泰集团股份有限公司”，同时，经向交易所申请，公司的股票简称由原“东华实业”变更为“粤泰股份”。2016年 6月，公司成功召开了“盛世腾飞”2016粤泰股份全国记者招待会，在记招会上，公司隆重宣布本次更名一事。2016年6月公司完成新办公区域的整体搬迁，实现了公司品牌、运营管理、企业形象整体迈上一个新台阶。
4、日常管理方面
报告期内根据业务发展需要，公司完成各项管理制度的汇编工作，在强化企业内部管理的同时，确保了公司各项工作规范化、制度化、常态化，有效促进企业持续快速发展。完成OA协同办公系统上线运行，进一步提高公司办公信息化程度，提升日常管理运营效率。
1 导致暂停上市的原因
□适用√不适用
2 面临终止上市的情况和原因
□适用√不适用
3 公司对会计政策、会计估计变更原因及影响的分析说明
□适用√不适用
4 公司对重大会计差错更正原因及影响的分析说明
□适用√不适用
5 与上年度财务报告相比，对财务报表合并范围发生变化的，公司应当作出具体说明。
√适用□不适用
截至报告期末，纳入合并财务报表范围的子公司共计37家，详见本附注（九）1。
本报告期合并财务报表范围变化，详见本附注（八）。