双钱集团上海轮胎研究所有限公司
拟资产转让涉及的部分房地产评估报告
沪申威评报字〔2015〕第0688号
上海申威资产评估有限公司
2015年11月16日
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目 录
声 明 .................................................................................................................................. 1摘 要 .................................................................................................................................. 3正 文 .................................................................................................................................. 5一、委托方、产权持有单位和业务约定书约定的其他评估报告使用者概况 .............. 5二、评估目的 ...................................................................................................................... 6三、评估对象和评估范围 .................................................................................................. 7四、价值类型及其定义 ...................................................................................................... 7五、评估基准日 .................................................................................................................. 7六、评估依据 ...................................................................................................................... 8七、评估方法 ...................................................................................................................... 9八、评估程序实施过程和情况 ........................................................................................ 12九、评估假设 .................................................................................................................... 13十、评估结论 .................................................................................................................... 14十一、特别事项说明 ........................................................................................................ 14十二、评估报告使用限制说明 ........................................................................................ 15十三、评估报告日 ............................................................................................................ 16十四、评估机构 ................................................................................................................ 16
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传真：021-31273013邮编：200083E-mail：shenwei_co@163.com声 明
本声明系资产评估报告书不可分割的部分。
一、我们在执行本资产评估业务中，遵循相关法律法规和资产评估准则，恪守独立、客观和公正的原则；根据我们在执业过程中收集的资料，评估报告陈述的内容是客观的，并对评估结论合理性承担相应的法律责任。
二、评估对象涉及的资产、负债清单由委托方、产权持有单位申报并经其签章确认；提供必要的资料并保证所提供资料的真实性、合法性、完整性，恰当使用评估报告是委托方和相关当事方的责任。
三、我们与评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系；与相关当事方没有现存或者预期的利益关系，对相关当事方不存在偏见。
四、我们已对评估报告中的评估对象及其所涉及的资产进行现场调查；我们已对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验，并对已经发现的问题进行了如实披露，且已提请委托方及相关当事方完善产权以满足出具评估报告的要求。但我们仅对委估资产的价值发表意见，我们无权对它们的法律权属作出任何形式的保证。本报告不得作为任何形式的产权证明文件使用。
五、我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设和限定条件的限制，评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明的假设、限定条件、特别事项说明及其评估结论的影响。
六、注册资产评估师执行资产评估业务的目的是对评估对象价值进行计算并发表专业意见，并不承担相关当事人决策的责任。资产评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。
七、我们及所在的评估机构具备本评估业务所需的执业资质和相关专业评估经验。除已在评估报告中披露的运用其他评估机构或专家的工作外，评估过程中没有运
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八、我们对房屋建筑物实物资产的勘察按常规仅限于其表观的质量、使用状况、保养状况，未触及内部被遮盖、隐蔽及难于接触到的部位，我们没有能力也未接受委托对上述资产的内部质量进行专业技术检测和鉴定，我们的评估以委托方提供的资料为基础，如果这些评估对象的内在质量有瑕疵，评估结论可能会受到不同程度的影响。
九、本报告仅供委托方为本报告所列明的评估目的服务和送交财产评估主管部门审查使用，本评估报告的使用权归委托方所有。除按规定报送有关政府管理部门或依据法律需公开的情形外，未经本评估公司许可，报告的全部或部分内容不得发表于任何公开的媒体上。
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摘 要
以下内容摘自资产评估报告正文，欲了解本评估项目的详细情况
和合理理解评估结论，应当阅读评估报告正文。
一、委托方、产权持有单位和业务约定书约定的其他评估报告使用者
本次评估的委托方为双钱集团股份有限公司，产权持有单位为双钱集团上海轮胎研究所有限公司，报告使用方为双钱集团股份有限公司及其他国家法律法规规定的评估报告使用者。
二、评估目的
资产转让。
三、评估对象和评估范围
本次评估对象为双钱集团上海轮胎研究所有限公司拟转让的部分资产，评估范围为双钱集团上海轮胎研究所有限公司拟转让的柳营路881号工业房地产。
四、价值类型
市场价值
五、评估基准日
2015年9月30日
六、评估方法
采用成本法（其中土地价值采用市场比较法及基准地价法，建筑物采用重置成本法）
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传真：021-31273013邮编：200083E-mail：shenwei_co@163.com七、评估结论
评估前双钱集团上海轮胎研究所有限公司拟转让的部分资产账面原值为47,111,793.16元，账面净值为 27,706,728.44元。经评估，以 2015年 9月 30日为评估基准日，在假设条件成立的前提下，双钱集团上海轮胎研究所有限公司拟转让的部分资产评估值为 480,780,000元（大写人民币肆亿捌仟零柒拾捌万元）。评估增值453,073,271.6元，增值率1635％。
评估报告使用有效期为一年，即在 2015年9月 30日到2016年9月 29日期间内有效，可以作为实现本次评估目的的作价参考依据。
八、重大特别事项
1、幢号 27的建筑物已灭失；序号15、16的建筑物产证记载结构为混合1，实际为钢结构，特此说明；
2、委估对象土地使用权来源为划拨；
3、证载权利人上海轮胎橡胶（集团）股份有限公司轮胎研究所现已更名为双钱集团上海轮胎研究所有限公司。
具体内容详见评估报告正文“十一、特别事项说明”。
为了正确使用评估结论，评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明的假设、限定条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。
本评估报告提出日期为2015年11月16日。
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正 文
沪申威评报字〔2015〕第0688号
双钱集团股份有限公司：
上海申威资产评估有限公司接受贵公司的委托，根据有关法律、法规和资产评估准则、资产评估原则，采用成本法，按照必要的评估程序，对双钱集团上海轮胎研究所有限公司拟资产转让涉及的柳营路 881号工业房地产在 2015年 9月 30日的市场价值进行了评估。现将资产评估情况报告如下：
一、委托方、产权持有单位和业务约定书约定的其他评估报告使用者概况
（一）、委托方概况
企业名称及简称：双钱集团股份有限公司
住所：上海市黄浦区四川中路63号
法定代表人：刘训峰
注册资本：人民币88946.7722万元
公司类型：股份有限公司（中外合资、上市）
注册号：310000400018734
经营范围：轮胎、力车胎、胶鞋及其他橡胶制品和前述产品的配镜，橡胶原辅材料，橡胶机械，模具，轮胎橡胶制品钢丝。
【依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动】
营业期限：一九九二年八月五日至不约定期限
（二）、产权持有者概况
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传真：021-31273013邮编：200083E-mail：shenwei_co@163.com企业名称及简称：双钱集团上海轮胎研究所有限公司
住所：上海市闵行区剑川路2613号
法定代表人：钱瑞瑾
注册资本：人民币3000.0000万元
公司类型：一人有限责任公司（外商投资企业法人独资）
注册号：913101121330605841
经营范围：汽车轮胎开发研制、相关技术、商品信息咨询服务。汽车轮胎和原辅材料。
【依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动】
营业期限：一九九三年七月十三日至不约定期限
（三）、委托方与被评估单位的关系
委托方双钱集团股份有限公司是产权持有者双钱集团上海轮胎研究所有限公司的控股股东。
（四）、业务约定书约定的其他评估报告使用者：
除与本经济行为相关的法律、法规规定的报告使用者外，无其他评估报告使用者。
二、评估目的
根据业务约定书，双钱集团上海轮胎研究所有限公司拟转让其部分资产，由双钱集团股份有限公司委托上海申威资产评估有限公司对该经济行为涉及的双钱集团上海轮胎研究所有限公司拟转让的柳营路 881号工业房地产进行评估，为实现本评估项目提供价值参考依据。
已取得的经济行为文件：
1、《关于出售双钱集团上海轮胎研究所有限公司闸北区柳营路 881号房地产等相关资产的请示》双钱集团字【2015】53号；
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传真：021-31273013邮编：200083E-mail：shenwei_co@163.com2、《关于同意对柳营路881号房地产进行评估的批复》沪华谊资字【2015】58号；
3、业务约定书
三、评估对象和评估范围
本次评估对象为双钱集团上海轮胎研究所有限公司拟转让的部分资产，评估范围为双钱集团上海轮胎研究所有限公司拟转让的柳营路 881号工业房地产。具体类型和账面金额如下：
||||||
|-|-|-|-|-|
|上海市房地产权证|名称|面积（M2）|账面原值(元)|账面净值(元)|
|沪房地闸字（2003）第001718号|房屋建筑物|19,910.55|37,805,793.16|21,929,253.44|
||划拨工业用地土地|34,317|9,306,000.00|5,777,475.00|
||构筑物|18,000|0|0|
|合计|||47,111,793.16|27,706,728.44|

上述委托评估对象和范围与经济行为涉及的评估对象和范围一致。
四、价值类型及其定义
价值类型及定义：根据本次评估目的，评估采用市场价值类型。所谓市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在基准日进行正常、公平交易的估计数额。
本次评估选择该价值类型，主要是基于本次评估目的、市场条件、评估假设及评估对象自身条件等因素。需要说明的是，同一资产在不同市场的价值可能存在差异。
五、评估基准日
根据被评估单位的具体情况，为确切地反映委估对象的公允价值，有利于本项目评估目的顺利实现，尽可能与评估目的的实现日接近，并考虑会计核算期等因素，经评估机构与委托方、被评估单位一致商定，本项目资产评估基准日为 2015年 9月 30日。
所选定的评估基准日邻近期间,国际和国内市场未发生重大波动,各类商品、生产
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传真：021-31273013邮编：200083E-mail：shenwei_co@163.com资料和劳务价格基本稳定，人民币对外币的市场汇率在正常波动范围之内，因而，评估基准日的选取不会使评估结果因各类市场价格时点的不同而受到实质性的影响。
本次评估的一切取价标准和利率、汇率、税率均为评估基准日有效的价格标准和利率、汇率、税率。
六、评估依据
（一）法律、法规依据
1、《中华人民共和国企业国有资产法》
2、《国有资产评估管理办法》
3、《企业国有资产评估管理暂行办法》
4、《关于加强企业国有资产评估管理工作有关问题的通知》
5、《企业国有资产评估项目备案工作指引》
6、《上海市企业国有资产评估项目核准备案操作手册》
7、《中华人民共和国城市房地产管理法》
8、《房地产估价规范》
9、其他有关法规和规定。
（二）评估准则依据
1、《资产评估准则--基本准则》财企（2004）20号
2、《资产评估准则—评估报告》中评协（2011）230号
3、《资产评估准则—评估程序》中评协（2007）189号
4、《资产评估准则——业务约定书》中评协（2011）230号
5、《资产评估价值类型指导意见》中评协（2007）189号
6、《资产评估准则—不动产》中评协（2007）189号
7、《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》会协（2003）18号
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传真：021-31273013邮编：200083E-mail：shenwei_co@163.com8、《资产评估职业道德准则——独立性》中评协（2012）248号
9、财政部、中评协发布的其他相关资产评估准则、资产评估指南和资产评估指导意见。
（三）经济行为依据
1、《关于出售双钱集团上海轮胎研究所有限公司闸北区柳营路 881号房地产等相关资产的请示》双钱集团字【2015】53号；
2、《关于同意对柳营路881号房地产进行评估的批复》沪华谊资字【2015】58号；
3、业务约定书
（四）权属依据
1、房地产权证
2、其他产权证明资料。
（五）取价依据
1、当地有关计价取费标准的法规、规章
2、国家有关部门发布的统计资料
3、上海市建设委员会编著《上海市建筑工程预算定额（2000）定额》
4、上海市建设工程定额管理总站主办《上海工程造价信息》
5、评估基准日有效的利率、汇率、税率
6、评估人员现场勘察记录
7、评估人员收集的各类与评估相关的佐证资料。
七、评估方法
（一）评估方法适应性分析
评估方法一般可分为市场法、收益法和成本法三种。三种基本方法是从不同的角度去衡量资产的价值，从理论上说，在完全市场条件下，三种基本方法得出的结果会
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传真：021-31273013邮编：200083E-mail：shenwei_co@163.com趋于一致，但受市场条件、评估目的、评估对象、掌握的信息情况等诸多因素，以及人们的价值观不同，三种基本方法得出的结果会存在着差异。
经估价人员了解，该地区类似的工业房地产产权交易案例少，租赁的情况少，不适合采用市场比较法及收益法，为使估价结果更具有科学性、准确性、客观性，且更接近市场，拟采用成本法（其中土地价值采用市场比较法及基准地价法，建筑物采用重置成本法）确定估价对象未设立法定优先受偿权利下的市场价值。
根据上述适应性分析以及资产评估准则的规定，结合委估资产的具体情况，采用成本法对委估资产的价值进行评估。评估人员对形成的各种初步价值结论进行分析，在综合考虑初步价值结论的合理性及所使用数据的质量和数量的基础上，形成合理评估结论。
（二）评估方法介绍
●成本法
成本法是求取估价对象在估价时点时的重新购建价格，然后乘以成新率，以此计算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
成本法的操作步骤是：搜集有关房地产开发的成本、税费、利润等资料→计算重新购建价格→计算成新率→求取评估价格。
成本法的基本公式为：
房地产价值＝土地重新购建价格+建筑物重新购建价格*成新率
在成本法中，本次估价分别计算土地和建筑物的重新购建价格。首先用市场比较法测算出估价对象的土地价格；其次，根据目前该区域类似建筑物建造的社会平均成本确定估价对象建筑物的重新购建价格；根据估价对象建筑物剩余耐用年限及其实际情况确定其成新率。
本次估价运用的成本法公式为：
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传真：021-31273013邮编：200083E-mail：shenwei_co@163.com房地产价值＝土地重新购建价格+建筑物重新购建价格×成新率
a.土地市场比较法
市场比较法是指在同一区域内，选择估价时点近期的若干类似房地产交易案例，对其实际交易价格从实际交易情况、交易日期、区域因素、个别因素等各方面与估价对象具体条件比较进行修正，从而确定估价对象价格的评估方法。
市场比较法的基本步骤为：搜集交易案例→选取可比案例→建立价格可比基础→交易情况修正→市场状况修正→房地产状况修正（权益、区位、实物状况）→求取比准价格
其基本计算公式如下：
估价对象比准价格＝可比实例的交易价格×交易情况调整系数×市场状况调整系数×区位状况调整系数×权益状况调整系数×实物状况调整系数
b.基准地价法
基准地价修正系数法是利用基准地价按照替代原则，就评估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，选取相应的修正系数对基准地价进行修正，进而求取评估宗地使用权在评估基准日价格的方法。
具体公式如下：
P=Po×Ry×Rd×（1±Ra）×（1±Rb）×S
式中：P——土地使用权价值
Po——评估宗地所在级别区域基准地价
Ry——年期修正系数
Rd——期日修正系数
Ra——区域修正系数和
Rb——个别因素修正系数和
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传真：021-31273013邮编：200083E-mail：shenwei_co@163.com S——总建筑面积
划拨土地评估值=P×（1-30%）
c.建筑物重置成本法
本次估价运用的成本法公式为：
房地产价值＝土地价值+建筑物重置价格×成新率
房地产价值＝土地价值+建筑物现值
建筑物现值=建筑物重置价格×成新率
建筑物重置价格=开发成本+管理费用+投资利息+开发利润+销售税费+销售费用开发成本=建安造价+配套费+专业费
通过以上的评估，经过分析后最终确定评估对象的评估值。
八、评估程序实施过程和情况
1、了解委评对象概况、评估目的和评估项目情况，进行初步风险评价。
2、接受评估委托、商定与评估目的相关的评估范围和对象，商定评估基准日，评估机构与委托方订立资产评估业务约定书，并按规定作出承诺。
3、组成评估项目组，拟订评估方案。
4、指导被评估单位对委评对象进行清查，填写资产清查明细表，准备并提供评估所需的各种资料。
5、到被评估单位现场，听取有关人员对企业情况及委评对象历史和现状的介绍，查证主要委评资产的权属资料和成本资料，对被评估单位填写的各种资产评估申报明细表的内容和数额进行了实物核对、勘查，并与被评估单位的账表内容、数据和财会原始凭证进行抽查核对，根据需要进行必要的取证。
6、根据评估目的、评估现场作业了解的情况、搜集的资料以及被评估单位的具体情况选择适当的评估方法，搜集市场价格信息和相关参数资料，评定计算委评对象的
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传真：021-31273013邮编：200083E-mail：shenwei_co@163.com评估值。
7、根据评估人员对委评对象的初步评估结果，评估项目组进行汇总分析，防止发生重复和遗漏，对评估初步结果进行调整、修改和完善。
8、根据评估工作情况和分析调整后的评估结果，起草资产评估报告书，经内部三级审核，并征询委托方反馈意见后，向委托方出具正式资产评估报告书。
九、评估假设
评估人员根据资产评估准则的要求，认定以下假设条件在评估基准日时成立，当未来经济环境发生较大变化时，评估人员将不承担由于假设条件改变而推导出不同评估结果的责任。
（一）基本假设
1、本次评估以本资产评估报告所列明的特定评估目的为基本假设前提；评估范围仅以委托方或被评估单位提供的资产评估申报表为准；
2、本次评估的各项资产均以评估基准日的实际存量为前提，有关资产的现行市价以评估基准日的国内有效价格为依据；
3、国家现行的有关法律法规及政策、国家宏观经济形势无重大变化，本次交易各方所处的政治、经济和社会环境无重大变化，无其他不可预测和不可抗力因素造成的重大不利影响。
4、除非另有说明，假设产权持有单位完全遵守所有有关的法律法规。
5、有关利率、汇率、赋税基准及税率、政策性征收费用等不发生重大变化。
6、无其他人力不可抗拒因素及不可预见因素对评估对象造成重大不利影响。
（二）特殊假设
1、产权持有单位提供的基础性资料、财务资料等所有证据资料是真实、准确、完整；
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传真：021-31273013邮编：200083E-mail：shenwei_co@163.com2、针对评估基准日资产的实际状况及本次评估目的，假设评估对象按原用途原地使用。
十、评估结论
评估前双钱集团上海轮胎研究所有限公司拟转让的部分资产账面原值为47,111,793.16元，账面净值为 27,706,728.44元。经评估，以 2015年 9月 30日为评估基准日，在假设条件成立的前提下，双钱集团上海轮胎研究所有限公司拟转让的部分资产评估值为 480,780,000元（大写人民币肆亿捌仟零柒拾捌万元）。评估增值453,073,271.6元，增值率1635％。
评估结论详细情况见资产评估明细表。
十一、特别事项说明
(一)本报告所称“评估价值”，是指所评估的资产在现有用途不变并继续使用以及在评估基准日的外部经济环境前提下，根据公开市场原则确定的市场价值，没有考虑将来可能承担的抵押、担保事宜，以及特殊的交易方式可能追加付出的价格等对评估价值的影响；同时，本报告也未考虑国家宏观经济政策发生重大变化以及遇有自然力和其它不可抗力对资产价值的影响。
(二)本报告评估结果未考虑评估对象在交易中可能涉及的契税等税、费的影响。
(三)对企业存在的可能影响资产评估结果的有关瑕疵事项，在企业委托时未做特殊说明，而评估人员根据从业经验一般不能获悉的情况下，评估机构和评估人员不承担相应责任。
(四)在对房地产进行评定计算时，未考虑在评估基准日后可能发生的合并、分拆、动拆迁等情况对评估价值的影响。
(五)委评宗地为划拨土地，根据有关规定，对外转让时需补交出让金，本次评估出让金按测算出的出让土地使用权价值的30％计算，最终应以房地产相关部门实际核
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(六)以下为在评估过程中已发现可能影响评估结论，但非评估人员执业水平和能力所能评定计算的有关事项（包括但不限于）：
1、幢号27的建筑物已灭失；
2、序号15、16的建筑物产证记载结构为混合1，实际为钢结构，特此说明；
3、委估对象证载权利人上海轮胎橡胶（集团）股份有限公司轮胎研究所现已更名为双钱集团上海轮胎研究所有限公司。
至评估基准日，被评估单位承诺，本次委评的资产中无抵押、担保、涉讼、或有负债等可能影响评估结果的重大事项。但评估机构提请评估报告使用者仍需不依赖本报告而对委估资产的抵押、担保等情况作出独立的判断。
至评估报告提出之日，除上述事项外，评估人员在本项目的评估过程中没有发现，且委托方及被评估单位也没有提供有关可能影响评估结论并需要明确揭示的特别事项情况。
特别事项可能会对评估结论产生影响，评估报告使用者应当予以关注。
十二、评估报告使用限制说明
1、本报告仅供委托方和本报告载明的使用者为本报告所列明的评估目的服务和送交财产评估主管部门审查使用，本评估报告的使用权归委托方所有。除按规定报送有关政府管理部门或依据法律需公开的情形外，在未征得对方的许可前，本评估公司和委托方均不得将本评估报告的内容摘抄、引用或披露于公开媒体。
2、本报告应按有关国资管理办法进行核准、备案，并自核准、备案后生效；
3、如存在评估基准日期后、有效期以内的重大事项，不能直接使用本评估结论。
在评估基准日后、评估结果有效期内若资产数量发生变化，应根据原评估方法对资产额进行相应调整，若资产价格标准发生变化，委托方在资产实际作价时应进行相应调
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拟资产转让涉及的部分房地产评估报告
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传真：021-31273013邮编：200083E-mail：shenwei_co@163.com整，但若已对资产评估价格产生明显影响时，委托方应及时聘请评估机构重新确定评估价值。
4、当政策调整对评估结论产生重大影响时，应当重新确定评估基准日进行评估。
5、本评估报告使用有效期为一年（自评估基准日算起至2016年9月29日止）。
6、本评估报告意思表达解释权为出具报告的评估机构，除国家法律、法规有明确的特殊规定外，其他任何单位和部门均无权解释。
十三、评估报告日
本评估报告提出日为2015年11月16日。
十四、评估机构
本项目评估机构为上海申威资产评估有限公司
办公地址：上海市东体育会路816号置汇谷C楼
邮 编：200083
联系电话：021－31273006
传 真：021－31273013
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评估机构：上海申威资产评估有限公司
法定代表人：马丽华
注册资产评估师：孙伟 （中国注册资产评估师）楼光华 （中国注册资产评估师）其他项目评估人员：
2015年11月16日
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