福建省燕京惠泉啤酒股份有限公司资产评估报告书
福建省燕京惠泉啤酒股份有限公司
拟处臵闲臵资产项目而涉及的房地产
资产评估报告书
泉华天资评字（2016）第 171号
评估机构：泉州华天资产评估房地产估价有限公司
评估报告提交日期：2016年 11月 18日
福建省燕京惠泉啤酒股份有限公司资产评估报告书
目 录
注册资产评估师声明………………………………………02
资产评估报告摘要…………………………………………04
资产评估报告(正文)
一.绪言…………………………………………………..06
二.委托方、产权持有者及评估报告使用者…………..06
三.评估目的…………………………………………..…07
四.评估对象和评估范围……………………………..…07
五.价值类型及其定义………………………………..…09
六.评估基准日…………………………………..….…09
七.评估依据……………………………………..…….…09
八.评估方法……………………………………….….…11
九.评估程序实施过程和情况……………………....…12
十.评估假设……………………………………….….…13
十一.评估结论…………………………………………..14
十二.特别事项说明………………………………..……14
十三.评估报告使用限制说明……………………...….16
十四.评估报告日………………………………………..16
资产评估报告附件……………………………………….17
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福建省燕京惠泉啤酒股份有限公司资产评估报告书
注册资产评估师声明
1.就注册资产评估师所知，本评估报告中陈述的事项是客观的。
2.注册资产评估师在评估对象中没有现存的或预期的利益，同时与委托方和相关当事方没有个人利益关系，对委托方和相关当事方不存在偏见。
3.评估报告的分析和结论是在恪守独立、客观和公正原则基础上形成的，仅在评估报告设定的评估假设和限制条件下成立。若评估假设条件发生变化时，评估结论将发生变化。
4.评估结论仅在评估报告载明的评估基准日有效。评估报告使用者应当根据评估基准日后的资产状况和市场变化情况合理确定评估报告使用期限。
5.我们已对评估报告中的评估对象及所涉及的资产进行现场调查。
6.注册资产评估师及其所在评估机构具备本评估业务所需的执业资质和相关专业评估经验。除已在评估报告中披露的运用评估机构或专家的工作外，评估过程中没有运用其他评估机构或专家的工作成果。
7.注册资产评估师执业资产评估业务的目的是对评估对象价值进行估算并发表专业意见，并不承担相关当事人决策的责任。评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。
8.遵守相关法律、法规和资产评估准则，对评估对象价值进行估算并发表专业意见，是注册资产评估师的责任；提供必要的资料并保证所提供资料的真实性、合法性和完整性，恰当使用评估报告是委托方和相关当事方的责任。
9.注册资产评估师对评估对象的法律权属状况给予了必要的关注，但 2
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不对评估对象的法律权属做任何形式的保证。
10.评估报告的使用仅限于评估报告中载明的评估目的，因使用不当造成的后果与签字注册资产评估师及其所在评估机构无关。
11.评估报告使用者应当特别关注本评估报告正文“十二、特别事项说明”以及“十三、评估报告使用限制说明”，评估报告使用者应当充分考虑和判断特别事项说明和使用限制可能带来的影响。
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资产评估报告书摘要
重要提示
以下内容摘自评估报告正文，欲了解本评估项目
的详细情况和合理理解评估结论，应当阅读评估报告正文。
一、项目名称：福建省燕京惠泉啤酒股份有限公司拟处臵闲臵资产项目所涉及的固定资产评估。
二、评估目的：
福建省燕京惠泉啤酒股份有限公司拟处臵其名下闲臵资产项目，故委托我公司对上述经济行为所涉及房地产资产进行评估，为委托方拍卖资产提供价值参考依据。
三、评估对象和范围：
本次资产评估对象为福建省燕京惠泉啤酒股份有限公司所有的闲臵资产，其范围包括①泉州市丰泽区田安路中段丰泽小区丰泽城 II区（现名为丰泽新村，下同）1层 03店面②泉州市丰泽城 II区 2层 01写字间、02写字间③泉州市丰泽区丰泽城 II区2#701室及2#14储物间。（具体详见委托方提供的评估申报清单）
本机构已要求企业申报其所纳入此次评估范围的固定资产，并对企业申报的评估范围的完整性进行了必要的复核。若存在委托方未予申报而本机构又无能力发现的本次评估范围以外的企业拥有的房地产，本评估结论将不能使用。
四、价值类型及其定义：
根据评估目的，考虑其国有资产特性，本次确定评估对象的价值类型为有序清算价值。
有序清算价值是指评估对象在一定的时间内清算变现，清算者有较充分的时间进行广告宣传和讨价还价，找到适当的买主，以获得合理的售价。
五、评估基准日：2016年11月11日
评估基准日由委托方确定。
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六、评估方法：收益法和市场比较法
七、评估结论：
经评估，根据有关法律、法规和资产评估准则，遵循独立、客观、公正的原则，采用成本法，按照必要的评估程序，对福建省燕京惠泉啤酒股份有限公司所申报的固定资产在2016年11月11日的有序清算价值进行了评估。根据以上评估工作，得出如下评估结论：评估对象房地产总价为5984900元，大写人民币伍佰玖拾捌万肆仟玖佰元整，各套房地产价值评估明细如下表：
|||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|
|序号||||||||
||||||建筑面|评估价值|评估单价|
|||权证编号|建筑物名称|结构||||
||||||积（㎡）|（元）|(元/m2)|
|1|||丰泽区田安路中段|||||
|||泉建鲤字第22497号|丰泽小区丰泽城II|钢混|76.92|2,165,300|28,150.00|
||||区1层03店面|||||
|2||||||||
||||丰泽区丰泽城II区|||||
|||泉建鲤字第22496号||钢混|210.83|1,825,800|8,660.00|
||||2层01写字间|||||
|3||||||||
||||丰泽区丰泽城II区|||||
|||泉建鲤字第22498号||钢混|89.31|773,400|8,660.00|
||||2层02写字间|||||
|4||||||||
||||丰泽区丰泽城II区|||||
|||||钢混|124.28|1,163,400|9,361.00|
||||2#701室|||||
|||泉建鲤字第22499号||||||
||||丰泽区丰泽城II区|||||
|||||钢混|10.15|57,000|5,617|
||||2#14储物间|||||
|5|合 计||||511.49|5984900|/|

本评估报告使用者在应用本评估结论时应注意特别事项对评估结论的影响。
八、评估报告日：2016年 11月 18日。
评估报告只能由本报告中载明的评估报告使用者使用；只能服务于本报告中载明的评估目的；资产评估报告有效期为一年。只有当评估基准日与经济行为实现日相距不超过一年时，才可以使用评估报告。
在使用本报告时，应注意特别事项说明对评估价值的影响。
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一、绪言
泉州华天资产评估房地产估价有限公司接受福建省燕京惠泉啤酒股份有限公司的委托，根据有关法律、法规和资产评估准则、资产评估原则，采用市场比较法和收益法按照必要的评估程序，对福建省燕京惠泉啤酒股份有限公司拟处臵闲臵资产项目而涉及的房地产在2016年11月11日的清算价值进行了评估，现将资产评估情况报告如下。
二、委托方、产权持有者和委托方以外的其他评估报告使用者
1、委托方及产权持有者：
企业名称：福建省燕京惠泉啤酒股份有限公司
统一社会信用代码：91350000158164558U
住 所：泉州市惠安县螺城镇建设大街 157号
法定代表人：王启林
宗旨和业务范围：酒、饮料的制造；酒、饮料、纸制品、玻璃啤酒瓶、金属包装容器、米、啤酒麦芽的销售；酒、饮料的技术开发、咨询；普通货物道路运输；房屋租赁；会议及展览服务；对外贸易。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）
2、委托方以外的其他评估报告使用者
评估报告使用者除委托方外，尚有委托方之上级管理部门、国有资产管理部门等所涉及的有关当事方。
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三、评估目的
本次评估的目的：对评估基准日时福建省燕京惠泉啤酒股份有限公司拟处臵闲臵资产项目所申报评估的房地产价值进行评估，为上述经济行为提供价值参考依据。
四、评估对象和评估范围
⑴评估对象：委托评估的产权持有者申报的房地产。
⑵评估范围：泉州市丰泽区田安路中段丰泽小区丰泽城 II区 1层 03店面；泉州市丰泽城 II区 2层 01写字间、02写字间；泉州市丰泽区丰泽城II区2#701室及2#14储物间（具体详见委托方提供的评估申报清单）。
⑶评估对象概况：
权益状况描述：
①泉州市丰泽区田安路中段丰泽小区丰泽城 II区 1层 03店面
||||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
|权益状况|房屋所有权证证号|||泉建鲤字第22497号|||||
||房屋所有权人|||福建省惠泉啤酒集团股份有限公司|||||
||房屋坐落|||泉州市丰泽区田安路中段丰泽小区丰泽城 II区1层03店面|||||
||产别|||国有房产|||||
||房屋状况|幢号|房号|结构|所在楼层/总层数|建筑面积（㎡）|成新状况|设计用途|
|||/|03|钢混|1/8|76.92|约80%|店面|
||他项权利|||至评估基准日，评估对象未发现存在他项权利。|||||
||评估对象所处位臵（四至）|||东临田安北路，南临小区道路，西临邻近小区，北至临近小区|||||

②泉州市丰泽城 II区 2层 01写字间、02写字间
||||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
|权益状况|房屋所有权证证号|||泉建鲤字第22496号、第22498号|||||
||房屋所有权人|||福建省惠泉啤酒集团股份有限公司|||||
||房屋坐落|||泉州市丰泽区田安路中段丰泽小区丰泽城 II区2层01写字间、02写字间|||||
||产别|||国有房产|||||
||房屋状况|幢号|房号|结构|所在楼层/总层数|建筑面积（㎡）|成新状况|设计用途|
|||/|01|钢混|2/8|210.83|约80%|写字间|
|||/|02|钢混|2/8|89.31|约80%|写字间|

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|||
|-|-|
|他项权利|至评估基准日，评估对象未发现存在他项权利。|
|评估对象所处位臵（四至）|东临田安北路，南临小区道路，西临邻近小区，北至临近小区|

③泉州市丰泽区丰泽城 II区2#701室及2#14储物间
||||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
|权 益 状况|房屋所有权证证号|||泉建鲤字第22499号|||||
||房屋所有权人|||福建省惠泉啤酒集团股份有限公司|||||
||房屋坐落|||泉州市丰泽区田安路中段丰泽小区丰泽城 II区|||||
||产别|||国有房产|||||
||房屋状况|幢号|房号|结构|所在楼层/总层数|建筑面积（㎡）|成新状况|设计用途|
|||2幢|701|钢混|6/8|124.28|约80%|住宅|
|||2幢|14|钢混|1/8|10.15|约80%|储藏间|
||他项权利|||至评估基准日，评估对象未发现存在他项权利。|||||
||评估对象所处位臵（四至）|||东临田安北路，南临小区道路，西临邻近小区，北至临近小区|||||

实物状况描述：
该小区丰泽新村小区为丰泽区中心地段学区房小区，小区建筑年限较久，折旧较大。各栋建筑物均为条形瓷砖外墙面，水泥砂浆楼梯面（部分为石板材楼梯面），木质扶手铁栏杆楼梯护栏。其中：
①泉州市丰泽区田安路中段丰泽小区丰泽城 II区 1层 03店面目前实际地址为丰泽区田安北路 149号，已对外出租，层高约为4m,正立面为木质广告墙，入户玻璃推拉门，地面为高级实木地板，墙纸贴内墙面，木质吊顶配筒灯，配有独立卫生间，整体中档装修，成新状况约合80%。
②泉州市丰泽城 II区 2层 01写字间、02写字间位于第二层，层高约合3.0m,入户推拉铁门，铝合金框玻璃窗外加网格状铁丝防盗网，楼地面石板材铺地配有深色瓷砖踢脚线，腻子粉涂料粉刷墙面，天棚面为石膏板吊顶，装修为普通装修，配有独立洗手间。目前使用频率较低，大部分空臵，整体成新约合80%，目前两间写字间已经打通，合并为一间。
③泉州市丰泽区丰泽城 II区2#701室入户双层防盗铁门，户型为三房两厅，层高约合 2.8米，客厅和卧室均为石板材楼地面，涂料粉霜墙面至
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顶，局部四周木质雕花吊顶，洗手间卫浴洁具齐全，防滑瓷砖铺地至墙面，天棚涂料粉刷，整体装修为普通装修，目前装修折旧较大，整体成新约合75%，目前闲臵。
区位状况描述：
评估对象四套房地产均位于同一小区，现已改名为丰泽新村。该小区位于泉州中心地段，周边城市公园分布较多及绿化率较高。区域内有明鑫花苑、东方银座、东方经典、后坂小区等住宅小区以及金帝大厦、煌星大厦等写字楼林立，住宅物业集聚度高；评估对象临田安路和丰泽街等城市主干道，区域内有丰泽新村公交站等多个公交站，有 17路、19路、21路、 27路、35路、39路等多路公交线路直达，打的方便，内外交通便捷度较高；附近有招商银行、建设银行、工商银行等金融网点，临近泉州金融一条街、有丰泽广场新华都超市、世贸酒店等；划片丰泽新村幼儿园、机关幼儿园等；周边有实验小学，丰泽新村小学，泉州五中等教育配套设施，整体而言各类公共服务设施众多，生活设施配套齐全，区位条件好。
五、价值类型及其定义：
根据评估目的，考虑其国有资产特性，本次确定评估对象的价值类型为有序清算价值。
有序清算价值是指评估对象在一定的时间内清算变现，清算者有较充分的时间进行广告宣传和讨价还价，找到适当的买主，以获得合理的售价。
六、评估基准日
为尽量与经济行为日接近，评估基准日由委托方确定，本项目资产评估的基准日期确定为 2016年 11月 11日。
本次资产评估工作中，资产评估范围的界定、评估价格的确定、评估参数的选取等，均以该日之企业内部财务状况、外部经济环境以及市场情况确定。
本报告书中一切取价标准均为评估基准日有效的价格标准。
七、评估依据
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(一)行为依据
1、福建省燕京惠泉啤酒股份有限公司与评估机构签定的《资产评估业务约定书》；
2、委托方提供的《燕京惠泉公司关于处臵闲臵房产的请示》、委托单位《关于资产评估有关事项的说明》。
(二)法律法规依据
1、《中华人民共和国公司法》；
2、《中华人民共和国物权法》；
3、《国有资产评估管理办法》国务院1991年11月第91号令；
4、关于加强企业国有资产评估管理工作有关问题的通知(国资委产权[2006]274号)；
5、《中华人民共和国物权法》；
6、《中华人民共和国城市房地产管理法》；
7．《中华人民共和国土地管理法》。
(三)准则依据
1.《资产评估准则——基本准则》（财企[2004]20号）；
2.《资产评估职业道德准则——基本准则》（财企[2004]20号）；
3.《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》(会协[2003]18号)；
4.《资产评估准则——评估程序》（中评协[2007]189号）；
5.《资产评估准则——工作底稿》（中评协[2007]189号）；
6.《资产评估准则——不动产》（中评协[2007]189号）；
7.《资产评估价值类型指导意见》（中评协[2007]189号）；
8.《资产评估准则——无形资产》（中评协[2008]217号）；
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9.《评估机构业务质量控制指南》（中评协[2010]214号）；
10.《资产评估准则——评估报告》（中评协[2011]230号）；
11.《资产评估准则——业务约定书》（中评协[2011]230号）；
12.《资产评估职业道德准则——独立性》(中评协2012[248]号)；
13.《企业国有资产评估报告指南》（中评协[2011]230号）。
(四)权属依据
福建省燕京惠泉啤酒股份有限公司提供的：
1、《委评资产申报明细清单》、《企业营业执照》；
2、《房屋所有权证》等其他资产资料。
(五)取价依据
1.评估基准日银行存贷款基准利率及外汇汇率；
2.《福建省建设工程造价指标》；
3、《泉州工程造价管理》；
4、《泉州市建设工程投资估算指标》；
5、《泉州市中心市区2014年度土地定级和基准地价修编成果应用方案》（泉政[2016]5号）；
6、国家有关部门颁布的统计资料和技术标准资料,以及泉州华天资产评估房地产估价有限公司收集的其他有关资料。
八、评估方法
（一）评估方法的选用
常用的资产评估有几种基本方法：市场比较法、成本法、收益法等。
评估方法的选择应按照评估的技术标准及与评估对象的同一区域、同一供求范围内与评估对象相似房地产市场发育情况并结合评估对象的具体特点及评估目的等，选择适当的评估方法。市场法适用对象是具有交易性 11
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的房地产，适用条件是在同一供求范围内并在评估基准日的近期可查阅到类似房地产的交易，评估对象完全符合上述条件，且房地产可比实例较易取得，可采用市场法进行评估；市场同类型租赁交易较容易取得，租赁市场较发达，可以采用收益法。同时与评估对象相似的房地产开发成本资料及开发完成后的有关资料难以搜集及确定，故也难以采用成本法与假设开发法进行评估。综上所述，本次估价采用市场法和收益法评估评估对象市场价值。
所谓市场法，就是将评估对象与在评估基准日近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算评估对象的客观合理价格或价值的方法。
所谓收益法就是预测评估对象的未来收益，利用报酬率或资本化率、收益乘数将未来收益转换为价值得到评估对象价值或价格的方法。
（二）对初步评估结论进行分析，形成最终评估结论。
九、评估程序实施过程和情况
我们接受福建省燕京惠泉啤酒股份有限公司评估委托后，随即选派资产评估人员进点，配合企业进行资产评估前期准备工作，制订资产评估前期工作计划。随后资产评估组正式进驻，开展资产评估工作。我们根据国有资产评估的有关原则和规定，对评估范围内的资产进行了评估，整个评估工作分四个阶段进行：
(一)评估前期准备工作阶段：接受项目委托、确定评估目的、确定评估对象及范围、选定评估基准日和拟定评估方案；
(二)资产清查阶段：指导产权持有者清查资产与收集准备资料、检查核实资产与验证资料的过程；
(三)评定估算阶段：现场勘察、选择评估方法、收集市场信息、具体 12
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估算；
(四)评估汇总及提交报告阶段：评估结果汇总、评估结论分析、撰写说明与报告、内部复核。确认无误后，向委托方提交正式资产评估报告书。
十、评估假设
(一)一般假设
1.假设被评估企业拟终止经营所占有的房地产并对其进行有序清算；
2.假设评估基准日被评估单位所处国家和地区的政治、经济和社会环境无重大变化；
3.假设评估基准日国家宏观经济政策、产业政策和区域发展政策无重大变化；
4.假设和被评估单位相关的利率、汇率、赋税基准及税率、政策性征收费用等评估基准日不发生重大变化；
5.假设评估基准日被评估单位的管理层是负责的、稳定的，且有能力担当其职务；
6.假设被评估单位完全遵守所有相关的法律法规；
7.假设评估基准日无不可抗力对被评估单位造成重大不利影响。
(二)特殊假设
1.假设评估基准日被评估单位采用的会计政策和编写本评估报告时所采用的会计政策在重要方面保持一致；
2.假设评估基准日被评估单位在现有管理方式和管理水平的基础上，经营范围、方式与目前保持一致；
3.假设委托方的内部补助方案及安臵措施等协调顺利，方案顺利实现；
本评估报告评估结论在上述假设条件下在评估基准日时成立，当上述假设条件发生较大变化时，签字注册资产评估师及本评估机构将不承担由 13
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于假设条件改变而推导出不同评估结论的责任。
十一.评估结论
经评估，根据有关法律、法规和资产评估准则，遵循独立、客观、公正的原则，采用成本法，按照必要的评估程序，对福建省燕京惠泉啤酒股份有限公司所申报的固定资产在2016年11月11日的有序清算价值进行了评估。根据以上评估工作，得出如下评估结论：评估对象房地产评估总价值为5984900元，大写人民币伍佰玖拾捌万肆仟玖佰元整，各套房地产评估明细如下表：
||||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
|||||建筑|评估价值||评估单价(元/m2)||
||权证编号|建筑物名称|结构||||||
|||||面积（㎡）|||||
|||丰泽区田安路中段丰|||||||
||泉建鲤字第22497号|泽小区丰泽城II区1|钢混|76.92|||||
|||||||2,165,300||28,150.00|
|||层03店面|||||||
|||丰泽区丰泽城II区2|||||||
||泉建鲤字第22496号||钢混|210.83|||||
|||层01写字间||||1,825,800||8,660.00|
|||丰泽区丰泽城II区2|||||||
||泉建鲤字第22498号||钢混|89.31|||||
|||层02写字间||||773,400||8,660.00|
|||丰泽区丰泽城II区|||||||
||||钢混|124.28|||||
|||2#701室||||1,163,400||9,361.00|
||泉建鲤字第22499号||||||||
|||丰泽区丰泽城II区|||||||
||||钢混|10.15|||||
|||2#14储物间||||57,000||5,617|
|合 计|||||||||
|||||511.49||5984900||/|

本评估报告使用者在应用本评估结论时应注意特别事项对评估结论的影响。
十二.特别事项说明
1、本报告所称“评估价值”系指我们对所评估资产在现有用途不变并在清算行为顺利进行的情况下，以及在评估基准日之状况和外部经济环境前提下，为本报告书所列明的目的而提出的公允估值意见。
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2、本报告未考虑产权持有者可能存在的抵、质押，担保等各种变现限制因素对评估值的影响。
3、本次评估未考虑评估对象进入市场时交易双方的手续费、各项税费等，仅对其清算价值进行评估；本次评估按交易双方约定，设定其后期处臵买卖双方的交易费用和税费等由买方负担，若因税费负担发生变化，则评估结论应做相应修改，提醒报告使用者注意。
4、本评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。
5、本次评估中评估人员对评估对象进行的实地勘查，仅为一般性的勘察，鉴于条件限制未能进行详细的、专业性技术测试，也未能对设备的隐蔽工程部分进行勘查。
6、根据评估人员现场实地查勘并咨询相应物业管理人员、城市规划管理部门等发现原房产证记载的“丰泽区丰泽城 II区”现改名为“丰泽新村”，不存在房产证与实际不相符的情况；同时，由于委托方历史上公司改制或合并等原因导致房产证产权人名称与现有公司营业执照名称不一致，但实际为同一产权人。提醒相关报告使用者注意。
7、委托方及相关当事方对所提供的评估对象法律权属等资料的真实性、合法性和完整性承担责任；注册资产评估师的责任是对该资料及其来源进行必要的查验和披露，不代表对本次委估资产的权属提供任何保证，对评估对象法律权属进行确认或发表意见超出注册资产评估师执业范围，我们提请报告使用人关注本报告中披露的有关产权瑕疵事项对评估结论的影响。
在此次评估委估资产时，未考虑委估资产所涉及的抵押、担保及法律诉讼等因素可能影响委估资产价值的任何限制。
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十三.评估报告使用限制说明
1、评估报告只能用于评估报告载明的评估目的和用途。
2、评估报告只能由评估报告载明的评估报告使用者使用。
3、未征得出具评估报告的评估机构同意，评估报告的内容不得予以摘抄、引用或者披露于公开媒体，但法律、法规另有规定除外。
4、评估报告的使用有效期。根据国家现行规定，本资产评估报告有效期为一年。只有当评估基准日与经济行为实现日相距不超过一年时，才可以使用评估报告。
十四、评估报告日
本评估报告日为 2016年 11月 18日，评估报告日是专业意见形成日。
谨此报告。
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注册资产评估师：
二○一六年十一月十八日
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资产评估报告附件
1.资产评估技术说明
2.评估对象位臵图
3.评估对象参考照片
4.评估明细表
5.委托方营业执照复印件、相关产权资料复印件
6.委托方承诺函
7.资产评估师承诺函
8.资产评估机构法人营业执照复印件
9.资产评估机构资格证书复印件
10.注册资产评估师资格证复印件
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资产评估技术说明
目录
说明一：关于评估说明使用范围的声明.......................................19说明二：企业关于进行资产评估有关事项的说明..... .........................20说明三：资产评估说明.....................................................22一、评估对象与评估范围说明
二、资产核实总体情况说明及评估技术过程
三、评估结论及分析
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说明一
关于《评估说明》使用范围的声明
本评估说明仅供国有资产监督管理机构（含所出资企业）、相关监管机构和部门使用。除法律法规规定外，材料的全部或者部分内容不得提供给其他任何单位和个人，不得见诸公开媒体。
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关于进行资产评估有关事项的说明
一、本公司基本概况
1、本公司名称为福建省燕京惠泉啤酒股份有限公司。公司住所在泉州市惠安县螺城镇建设大街 157号，法定代表人：王启林;注册资本：贰亿伍仟万元,成立时间 1997年 02月 04日。
2、公司类型：股份有限公司（上市）。
二、关于经济行为的说明
本次资产评估的目的是为我方拟处臵其名下闲臵资产，为后续拍卖资产提供价值参考。
三、关于评估对象与评估范围的说明
1、列入本次评估对象是位于我方公司名下的位于泉州市丰泽区田安路中段丰泽小区丰泽城 II区 1层 03店面；泉州市丰泽城 II区 2层 01写字间、02写字间；泉州市丰泽区丰泽城 II区2#701室及2#14储物间；
鼓楼区水部泮洋玉融花园 3座 3B单元；厦门市开元区湖滨南路 819号第 26层 C单元及地下 14号车位。范围详见评估申报明细表。
四、关于评估基准日的说明
1、本次资产评估基准日确定为 2016年 11月 11日。
2、根据处臵经济行为的实施程序对时间的计划要求，选择 2016年 11月 11日作为评估基准日。
五、可能影响评估工作的重大事项的说明
1、评估对象未曾进行过清产核资或者产权变动目的下的资产评估情形，其账面原值自购臵以来不存在因资产评估事项进行过调账的情形。
2、评估对象本身不存在涉及本公司生产经营活动和财务状况的重大合同、重大诉讼等事项。
3、评估对象本身不存在抵（质）押等任何担保事项或情形；不存在 20
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任何现实或或有的欠负、滞纳、罚款等事项；不存在任何权属转移受到限制的情形或事项。
4、评估对象购臵的原始票据、产权资料及清单合同，因历史遗留问题及时间过久，导致无法收集完整，无法提供，在此本公司声明，所申报资产均为合法且完整属于我方，我方对申报资产的产权合法性、完整性负责。
六、资产清查情况说明
1、经清查，评估对象产权清晰，股东全部权益价值所有权人为本公司。
2、经清查，评估对象实物部分的房地产和土地目前处于正常使用，未发现有废弃、无法使用或丢失，与申报表一致。
3、历史遗留问题，则由我方负责解释，对于实物资产与产权资料不一致，则以实物清点为准。
4、厦门市开元区湖滨南路 819号第 26层 C单元及地下 14号车库由于历史行政变更，实际名称为：厦门市开元区湖滨南路 819号宝福大厦 28C单元及 14号车库。实际楼层当中没有 13层和 14层编号，故房产证为 26层实际为 28层，不存在错误。
七、资料清单
1．评估申报明细表、房屋所有权证复印件等资料；
2．评估对象的资产处臵批文、公司营业执照等资料；
3．其他相关资料复印件
（公司公章）
法定代表人（签字）：
2016年 11月 11日
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说明三
资产评估说明
一、评估对象及评估范围说明
委托评估的产权持有者申报的房地产等资产。
评估范围：①泉州市丰泽区田安路中段丰泽小区丰泽城 II区（现名为丰泽新村，下同）1层 03店面②泉州市丰泽城 II区 2层 01写字间、 02写字间③泉州市丰泽区丰泽城 II区2#701室及2#14储物间共计 4套房地产。
评估的具体范围以委托方提供的评估申报表为基础,凡列入表内并经核实的资产均在本次评估范围之内。
二、资产核实总体情况说明及评估技术过程
（一）权益状况描述分析：
①泉州市丰泽区田安路中段丰泽小区丰泽城 II区 1层 03店面
||||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
|权益状况|房屋所有权证证号|||泉建鲤字第22497号|||||
||房屋所有权人|||福建省惠泉啤酒集团股份有限公司|||||
||房屋坐落|||泉州市丰泽区田安路中段丰泽小区丰泽城 II区1层03店面|||||
||产别|||国有房产|||||
||房屋状况|幢号|房号|结构|所在楼层/总层数|建筑面积（㎡）|成新状况|设计用途|
|||/|03|钢混|1/8|76.92|约80%|店面|
||他项权利|||至评估基准日，评估对象未发现存在他项权利。|||||
||评估对象所处位臵（四至）|||东临田安北路，南临小区道路，西临邻近小区，北至临近小区|||||
|权益状况因素分析||||经核查，委托方及评估人员发现评估对象不存在抵押，担保、其他未缴纳房地产税款，也未发现纠纷等产权瑕疵问题。评估对象至评估基准日产权清晰完整合法。|||||

②泉州市丰泽城 II区 2层 01写字间、02写字间
||||
|-|-|-|
|权益状况|房屋所有权证证号|泉建鲤字第22496号、第22498号|
||房屋所有权人|福建省惠泉啤酒集团股份有限公司|
||房屋坐落|泉州市丰泽区田安路中段丰泽小区丰泽城 II区2层01写|

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||||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
|||||字间、02写字间|||||
||产别|||国有房产|||||
||房屋状况|幢号|房号|结构|所在楼层/总层数|建筑面积（㎡）|成新状况|设计用途|
|||/|01|钢混|2/8|210.83|约80%|写字间|
|||/|02|钢混|2/8|89.31|约80%|写字间|
||他项权利|||至评估基准日，评估对象未发现存在他项权利。|||||
||评估对象所处位臵（四至）|||东临田安北路，南临小区道路，西临邻近小区，北至临近小区|||||
|权益状况因素分析||||经核查，委托方及评估人员发现评估对象不存在抵押，担保、其他未缴纳房地产税款，也未发现纠纷等产权瑕疵问题。评估对象至评估基准日产权清晰完整合法。|||||

③泉州市丰泽区丰泽城 II区2#701室及2#14储物间
||||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
|权益状况|房屋所有权证证号|||泉建鲤字第22499号|||||
||房屋所有权人|||福建省惠泉啤酒集团股份有限公司|||||
||房屋坐落|||泉州市丰泽区田安路中段丰泽小区丰泽城 II区|||||
||产别|||国有房产|||||
||房屋状况|幢号|房号|结构|所在楼层/总层数|建筑面积（㎡）|成新状况|设计用途|
|||2幢|701|钢混|6/8|124.28|约80%|住宅|
|||2幢|14|钢混|1/8|10.15|约80%|储藏间|
||他项权利|||至评估基准日，评估对象未发现存在他项权利。|||||
||评估对象所处位臵（四至）|||东临田安北路，南临小区道路，西临邻近小区，北至临近小区|||||
|权益状况因素分析||||经核查，委托方及评估人员发现评估对象存抵押，担保、其他未缴纳房地产税款，也未发现纠纷等产权瑕疵问题。评估对象至评估基准日产权清晰完整合法。|||||

（二）实物状况描述分析：
该小区丰泽新村小区为丰泽区中心地段学区房小区，小区建筑年限较久，折旧较大。各栋建筑物均为条形瓷砖外墙面，水泥砂浆楼梯面（部分为石板材楼梯面），木质扶手铁栏杆楼梯护栏。其中：
①泉州市丰泽区田安路中段丰泽小区丰泽城 II区 1层 03店面现实际地址为丰泽区田安北路 149号，已对外出租，层高约为4m,正立面为木质广告墙，入户玻璃推拉门，地面为高级实木地板，墙纸贴内墙面，木质吊顶配筒灯，配有独立卫生间，整体中档装修，成新状况约合80%。
②泉州市丰泽城 II区 2层 01写字间、02写字间位于第二层，层高
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约合3.0m,入户推拉铁门，铝合金框玻璃窗外加网格状铁丝防盗网，楼地面石板材铺地配有深色瓷砖踢脚线，腻子粉涂料粉刷墙面，天棚面为石膏板吊顶，装修为普通装修，配有独立洗手间。目前使用频率较低，大部分空臵，整体成新约合80%，目前两间写字间已经实际打通，合并为一间。
③泉州市丰泽区丰泽城 II区2#701室入户双层防盗铁门，户型为三房两厅，层高约合 2.8米，客厅和卧室均为石板材楼地面，涂料粉霜墙面至顶，局部四周木质雕花吊顶，洗手间卫浴洁具齐全，防滑瓷砖铺地至墙面，天棚涂料粉刷，整体装修为普通装修，目前装修折旧较大，整体成新约合75%，目前闲臵。
（三）区位状况描述分析：
||
|-|
|评估对象四套房地产均位于同一小区，现已改名为丰泽新村。该小区|
|位于泉州中心地段，周边城市公园分布较多及绿化率较高。区域内有明鑫|
|花苑、东方银座、东方经典、后坂小区等住宅小区以及金帝大厦、煌星大|
|厦等写字楼林立，住宅物业集聚度高；评估对象临田安路和丰泽街等城市|
|主干道，区域内有丰泽新村公交站等多个公交站，有 17 路、19 路、21|
|路、27 路、35 路、39 路等多路公交线路直达，打的方便，内外交通便捷|
|度较高；附近有招商银行、建设银行、工商银行等金融网点，临近泉州金|
|融一条街、有丰泽广场新华都超市、世贸酒店等；划片丰泽新村幼儿园、|
|机关幼儿园等；周边有实验小学，丰泽新村小学，泉州五中等教育配套设|
|施，整体而言各类公共服务设施众多，生活设施配套齐全，区位条件好。|

三、市场背景分析
（一）经济社会发展状况
泉州简称“刺桐”，位于福建省东南沿海，北承福州，南接厦门，是东南沿海重要都市，与台湾隔海相望。泉州是“中国制造 2025”首个地方试点，至 2015年 8月，全市有中国驰名商标142件，占全省总数三分之一，居全国地级市首位，被誉为“品牌之都”；2015年，实现地区生产总值6137.74亿元，连续 17年居福建省首位；2016年，入选春节联欢
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晚会四大分会场之、同时也是国家历史文化名城、全国文明城市、全国宜居城市、福布斯中国大陆最佳商业城市百强城市。
2015年，泉州市实现第三产业增加值 2217.13亿元，同比 2014年增长9.3%，其中房地产业增加值同比增长4.2%。
（二）房地产市场总体状况
房地产调控政策方面，2015年至 2016年政策从逐步放松向全面利好转变。首先货币政策保持适度宽松，连续多次降准、降息让贷款基准利率及住房公积金贷款利率均创历史新低，房贷规模明显增长，为房地产交易平稳增长奠定了重要基础。其次在“房地产去库存”的大方针指导下，从全国到地方的各类托市政策轮番出台，2015年的“330新政”、“930新政”到 2016年的“央行与银监会房贷新政”持续推动房地产市场销售企稳复苏。最后，住房公积金制度大踏步发展和完善，对于支持住房消费、改善居民住房条件也发挥了重要作用。
（三）同类房地产市场状况
根据泉州房地产信息网的数据，日前，泉州市住建局公布了 2016年前三季度市房地产市场运行情况。整体看来，前三季度房地产市场持续保持销售增长、房价稳定的平稳健康发展状态。
前三个季度，全市完成房地产开发投资 534.63亿元，同比下降0.7%，占固定资产投资19.43%。全市商品房销售 704.23万㎡，同比增长35.8%；
其中商品住房销售 612.69万㎡，同比增长45.4%。市本级商品房销售 149.46万㎡，同比增长28.2%；其中商品住房销售 134.3万㎡，同比增长44.4%。
商品房供应方面，前三季度，全市商品房供应 573.76万㎡，同比下降3.7%；其中商品住房供应 366.9万㎡，同比下降10.9%。市本级商品房供应 178.75万㎡，同比增长6.6%；其中商品住房供应 126.65万㎡，同比增长36.3%。
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前三季度，新建商品房价格基本稳定，均价 7045元／㎡；其中商品住房均价 6828元／㎡；市本级商品房均价 8915元／㎡；其中商品住房均价 8512元／㎡。
综上所述，房地产市场受到国民经济运行状况、宏观政策、市场本身供求关系等多种因素影响。市场经过 2014年至 2015年的自我调整，已经积蓄了走出底部、复苏的能量，在多种影响因素同时作用的情况下，未来市场持续回暖可能性较大。
四、评估测算过程
（一）比较法测算过程
1、计算公式
评估对象房地产比较价格=比较实例房地产价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×房地产状况修正系数
2、选择可比实例
根据替代原则，选取近期同一供需圈内临近地区的三个同类用途项目交易案例进行比较。
|||||
|-|-|-|-|
|项 目|实例A|实例B|实例C|
|案例名称|丰泽新村|丰泽新村|丰泽新村|
|坐落|丰泽区田安路中段|丰泽区田安路中段|丰泽区田安路中段|
|用途|住宅|住宅|住宅|
|地段等级|市区一级|市区一级|市区一级|
|土地使用权类型|出让|出让|出让|
|结构|钢混|钢混|钢混|
|成新|75%|75%|75%|
|房屋类型及状况|商品房、现房|商品房、现房|商品房、现房|
|所在层次/总层数|5层/8层|4层/8层|7层/8层|
|装修情况|中档装修|中档装修|中档装修|
|成交单价(元/㎡)|11600|10350|10890|
|建筑面积(㎡)|125|102|135|
|成交总价（万元）|145|105.57|147.02|
|交易日期|2015年8月|2015年6月|2015年7月|
|交易方式|买卖|买卖|买卖|
|币种|人民币元|人民币元|人民币元|

3、建立比较基准
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⑴土地使用权类型统一
可比实例A、B、C均为出让方式取得的土地使用权，故不作调整。
⑵统一期现房
三个可比实例均为现房，与评估对象相同，均已统一为现房，比较基准相同。
⑶统一装修标准
评估对象为老旧普通装修房,可比实例A、B、C均为二次装修，装修等级为中档装修，参照正常市场行情按-5%修正幅度分别进行调整。
⑷其他价格内涵（如：面积、单价、币种、税费等）已统一。
统一修正表如下：
|||||
|-|-|-|-|
|可比实例|实例A|实例B|实例C|
|坐落|丰泽区田安路中段|丰泽区田安路中段|丰泽区田安路中段|
|成交价格（元/㎡）|11600|10350|10890|
|统一土地使用权类型|出让|出让|出让|
||0%|0%|0%|
|统一房地产标准（统一财产范围）|现房|现房|现房|
||0%|0%|0%|
|统一计价单位|人民币元|人民币元|人民币元|
||0%|0%|0%|
|统一装修标准|中档装修|中档装修|中档装修|
||-5%|-5%|-5%|
|统一面积内涵|建筑面积|建筑面积|建筑面积|
||0%|0%|0%|
|统一税费负担|税负正常|税负正常|税负正常|
||0%|0%|0%|
|交易情况|0%|0%|0%|
|合计|-5%|-5%|-5%|
|建立比较基准后的可比实例价格（元/㎡）|11020|9833|10346|

4、编制比较因素条件说明表：
||||||
|-|-|-|-|-|
|因素名称|评估对象|可比实例A|可比实例B|可比实例C|
|名 称|丰泽区丰泽城II区2#701室|丰泽区田安路中段|丰泽区田安路中段|丰泽区田安路中段|
|土地等级|一级|一级|一级|一级|
|坐 落|丰泽区田安路中段|丰泽区田安路中段|丰泽区田安路中段|丰泽区田安路中段|
|交易日期|待估|2015年8月|2015年6月|2015年7月|

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|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|交易单价(元/㎡)||待估|9628|8425|9039|
|用 途||住宅|住宅|住宅|住宅|
|交易情况||正常|正常|正常|正常|
|区域状况|区域住宅聚集水平|周边住宅聚集度较高，繁华度较好。|周边住宅聚集度较高，繁华度与评估对象相似。|周边住宅聚集度较高，繁华度与评估对象相似。|周边住宅聚集度较高，繁华度与评估对象相似。|
||交通便捷度|临近田安路周边有公交车站,有多条客运线及公交线线路经过|临近田安路周边有公交车站,有多条客运线及公交线线路经过|临近田安路周边有公交车站,有多条客运线及公交线线路经过|临近田安路周边有公交车站,有多条客运线及公交线线路经过|
||公共服务配套设施|该区域水电路等基础设施及市场、银行、邮局、商场等生活配套设施齐全|该区域水电路等基础设施及市场、银行、邮局、商场等生活配套设施齐全|该区域水电路等基础设施及市场、银行、邮局、商场等生活配套设施齐全|该区域水电路等基础设施及市场、银行、邮局、商场等生活配套设施齐全|
||所在层/总楼层|7层/共8层|5层/8层|4层/8层|7层/8层|
||朝向|南北|南北|南北|南北|
||环境质量|区域内绿化较好，无噪音、污染小，环境质量较好|区域内绿化较好，无噪音、污染小，环境质量较好|区域内绿化较好，无噪音、污染小，环境质量较好|区域内绿化一般，无噪音、污染小，环境质一般|
|权益状况|房屋权利性质|商品房（学区房）|商品房（学区房）|商品房（学区房）|商品房（学区房）|
||权利设定情况|无|无|无|无|
|实物状况|成新（约）|七五成新|七五成新|七五成新|七五成新|
||外观及外墙面饰材|瓷砖外墙|瓷砖外墙|瓷砖外墙|瓷砖外墙|
||结构质式|钢混|钢混|钢混|钢混|
||层高|2.8米|2.8米|2.8米|2.8米|
||户型布局|三室二厅|三室二厅|三室二厅|三室二厅|
||采光、通风|好|好|较好|好|
||小区环境|一般|一般|一般|一般|
||设备设施|停车位、消防设施等|停车位、消防设施等|停车位、消防设施等|停车位、消防设施等|
||物业管理状况|较好|较好|较好|较好|
||个别景观|无特殊个别景观|无特殊个别景观|无特殊个别景观|无特殊个别景观|

5、编制比较因素条件指数表和因素比较修正系数表
①交易情况修正
评估对象为进入产权交易中心挂牌交易，所评估的价值为有序清算价值类型，而以上交易案例为公开市场上的正常买卖交易价值，该价值一般比有序清算价值高15%左右，本次折中选取按照-15%修正为评估对象交易
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条件下的价值类型。
②市场状况修正
实例A、B、C成交日期与本次评估基准日相近，且近段时间该区域内房地产市场较为平稳，故不作修正,修正系数取
100/100,100/100,100/100。
③区位状况因素修正
将区域住宅聚集度、交通便捷度、公共服务配套设施、朝向、楼层、环境质量因素等具体情况与可比实例进行比较，设定评估对象各区域因素系数为100，再根据各影响因素进行增价或减价修正。
④权益状况因素修正
将评估对象的房屋权利性质、权利设定情况等具体情况与可比实例进行比较，设定评估对象各区域因素系数为100，再根据各影响因素进行增价或减价修正。
⑤实物状况因素修正
将评估对象的新旧程度、外观及外墙面材质、建筑结构质式、层高、户型布局、采光通风、个别景观等具体情况与可比实例进行比较，设定评估对象个别因素修正系数为100，再根据各影响因素进行增价或减价修正。
根据以上比较因素条件指数的说明，编制比较因素条件指数表及修正系数表，具体情况见下表：
||||||
|-|-|-|-|-|
|项目名称||可比实例A|可比实例B|可比实例C|
|区域状况|区域住宅聚集水平|0|0|0|
||交通便捷度|0|0|0|
||公共服务配套设施|0|0|0|
||所在层/总楼层|2|4|0|
||朝向|0|0|0|
||环境质量|0|0|0|
||区位状况调整值小计|2|4|0|
||区位状况调整系数|102|104|100|
|权益|房屋权利性质|0|0|0|

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||||||
|-|-|-|-|-|
|状况|权利设定情况|0|0|0|
||权益状况调整值小计|0|0|0|
||权益状况调整系数|100|100|100|
|实物状况|成新（约）|0|0|0|
||外观及外墙面饰材|0|0|0|
||结构质式|0|0|0|
||层高|0|0|0|
||户型布局|0|0|0|
||采光、通风|0|-2|0|
||小区环境|0|0|0|
||设备设施|0|0|0|
||物业管理状况|0|0|0|
||个别景观|0|0|0|
||实物状况调整值小计|0|-2|0|
||实物状况调整系数|100|98|100|

经过以上各因素比较，得到三个比较单价，考虑到可比案例与评估对象用途相同，区位相同，评估人员编制了具体结果系数修正过程计算表，具体如下表所示：
|||||
|-|-|-|-|
|项目|可比实例A|可比实例B|可比实例C|
|建立比较基准后的单价(元/㎡)|11020|9833|10346|
|市场状况调整系数|100|100|100|
||100|100|100|
|交易情况修正系数|100|100|100|
||115|115|115|
|区位状况调整系数|100|100|100|
||102|104|100|
|权益状况调整系数|100|100|100|
||100|100|100|
|实物状况调整系数|100|100|100|
||100|98|100|
|比准单价（元/㎡）|10289|9188|9853|

综上所示三个比较单价相差不大，故确定采用简单算术平均法计算出最终结果，则：
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|||||
|-|-|-|-|
|实例/项目|实例A|实例B|实例C|
|比较价格（元/㎡）|10289|9188|9853|
|比较价格求取方法|（实例A+实例B+实例C）÷3|||
|比较最终单价（元/㎡）|9777|||

（二）收益法测算评估对象房地产价值
1.收益期
本次收益法模型采用的是租售模式，即按照市场上一般租赁合同租约期限的平均年限取 5年为租约期，五年后出售的模式进行测算，即收益期为 5年。
2.有效毛收入
按出租型求取有效毛收入。
⑴市场租金水平
根据替代原则，选取近期同一供需圈内临近地区的三个同类用途项目交易案例进行比较，因为该区域住宅的出租案例较多，故此次选择同区域内的住宅作为可比实例。
①交易情况修正：以上可比案例均为公开市场交易，交易情况正常，故不作修正。
②交易期日修正：案例A、B、C实际成交日期与本次评估基准日接近，故不作修正。
③因素修正：将评估对象土地性质、基础设施、税费负担、建筑结构、成新率、布局、朝向、装修情况、楼层等具体情况与可比实例进行比较，设评估对象因素修正为100，再根据各影响因素进行增价或减价修正。具体租金测算过程如下表所示：
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|基 本信息|项 目|评估对象|案例A|案例B|案例C|
||项目名称|丰泽区丰泽城II区2#701室|丰泽新村|丰泽新村|丰泽新村|
||出租时间|设定为评估基准日|2016/9/11|2016/5/19|2016/8/8|

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|||||||
|-|-|-|-|-|-|
||月租金(元/m² )|待估|26.5|27.5|28|
|调整因素|土地性质|国有出让|国有出让|国有出让|国有出让|
||基础设施|达到“五通”|达到“五通”|达到“五通”|达到“五通”|
||户 型|三房两厅|三房两厅|三房两厅|三房两厅|
||楼层|共8层，位于第7层|共8层，位于第5层|共8层，位于第7层|共8层，位于第2层|
||成新率|七五成新|七五成新|七五成新|七五成新|
||装修情况|中档装修|中档装修|高档装修|普通装修|
||建筑结构|钢混|钢混|钢混|钢混|
||朝 向|南北|南北|南北|南北|
|系数取值|土地性质|100|100|100|100|
||基础配套|100|100|100|100|
||户 型|100|100|100|100|
||楼层|100|103|100|102|
||成新率|100|100|100|100|
||装修情况|100|100|100|100|
||建筑结构|100|100|100|100|
||朝 向|100|100|100|100|
|调整系数||——|0.9709|1.0000|0.9804|
|比准租金(元/m² )||——|25.73|27.50|27.45|

注：调整方法采用百分比法，上述调整值均考虑了各子项因素的权重。
经过以上各因素比较，得到三个比较单价，考虑到可比案例与评估对象用途相同，区位相同，且三个比较单价相差不大，故确定采用简单算术平均数计算出评估对象于评估基准日的市场租金，则：
评估基准日的市场租金=（25.73+27.5+27.45）÷3=26.89元/（㎡/月）⑵租约限制
由于评估基准日评估对象无租约限制，故无需考虑租约对价值产生的影响。
⑶租赁面积确定
租金内涵为建筑面积，评估对象权证记载的建筑面积为 124.28㎡，则评估对象租赁面积确定为建筑面积 124.28㎡。
⑷空臵和租金损失
根据对附近同类规模住宅类物业的调查，平均年空臵率约为 1个月，而评估对象所在区域住宅聚集度较高，结合该区域住宅类物业租赁情况，
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同时考虑评估对象的实际情况，遵照评估谨慎原则，本次评估的空臵率取 1个月。由于有押金，故租金损失基本不会发生，本次评估年空臵率与租金损失取 1个月的租金收入。
⑸其他收入
其他收入主要是押金产生的利息。押金为一个月的租金，至租赁期满返还，返还时不计利息。押金的存款利息，取评估基准日银行一年期定期基准利率1.5%，则：押金产生利息=月租金单价×一年期定期基准利率1.5%=26.89元/（㎡•月）×1.5%=0.40元/（㎡•月）
3.运营费用
⑴年维修费：指为保证房屋正常使用每年需支付的修缮费用。以房屋重臵价为基数乘以年维修费率。根据泉州市评估基准日工程造价指标，评估对象类似房屋的（含装修）重臵价为 1000-1100元/㎡区间，根据评估对象建筑物特征，本次评估房屋重臵价取 1050元/㎡，年维修费率依当地正常水平及惯例取2%。
⑵年管理费：指对出租房屋进行的必要管理所需的费用。以房地产年有效毛收入为基数乘以年管理费率。年管理费率依当地正常水平及惯例取2%。
⑶税费：税费是指房产所有人按有关规定向税务机关缴纳的房产税和增值税等。依据泉州市地方税务局文件规定，房屋出租应缴纳房产税按年租金的4%，根据《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告 2016年第 16号），个人出租不动产需缴交增值税，应纳税款＝含税销售额÷（1+5%）×1.5%，即税率为含税销售额×1.43%，以上税费小计为5.43%，则：税费=房地产年有效毛收入×5.43%。
⑷年房屋保险费：指房产所有人为使自己的房产避免意外损失而向保险公司支付的费用。以房屋重臵价为基数乘以年房屋保险费率。根据当地规定保险费率为0.2%，房屋重臵价格取 1050元/㎡（维修费中已说明）。
⑸年运营费用合计：为以上各项之和，具体详见收益价值测算表。
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4.年净收益
评估基准日未来第一年的年净收益（A1）的求取公式：
年净收益（A1）=年有效毛收入-年运营费用
5.变化趋势分析
根据该地区同类型房地产租赁市场近 5年来公布的租金行情走势，并对年净收益进行分析，同类物业年净收益逐年递增率为1%-2%。结合评估对象的实际情况和评估人员分析，并采用长期趋势法预期未来，评估对象在评估基准日未来 5年内年净收益取逐年递增2%，之后净收益保持不变。
6.报酬率 Y确定
采用累加法求取报酬率。即房地产报酬率包括无风险报酬率和风险报酬率两大部分。无风险报酬率也称为安全利率，是无风险投资的报酬率，是资金的机会成本，取评估基准日银行一年期存款基准利率（1.5%）；风险报酬率是指承担额外的风险所要求的补偿，具体是对评估对象自身及其所在的区域、行业、市场等所在的风险补偿。
风险报酬率=投资风险补偿率+管理负担补偿率+缺乏流动性补偿率-易于获得融资的优惠率-所得税抵扣的优惠率
报酬率Y=无风险报酬率+风险报酬率
报酬率求取表
||||
|-|-|-|
|序号|项目|评估对象取值|
|1|无风险报酬率|1.5%（评估基准日银行一年期存款基准利率）|
|2|投资风险补偿率|3%|
|3|管理负担补偿率|0.3%|
|4|缺乏流动性补偿率|2%|
|5|易于获得融资的优惠率|-0.25%|
|6|所得税抵扣的优惠率|-1.5%|
|7|合计|5.05%|

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则报酬率=1.5%+3%+0.3%+2%-0.25%-1.5%=5.05%。
7.测算结果公式选用和计算过程
直接资本化法要求有较多与评估对象的净收益流模式相同的房地产来求取资本化率，而市场上缺少与评估对象净收益流模式相同的房地产可比实例，不适合采用直接资本化法；由于可以调查到与评估对象具有同等风险的投资的收益率来求取报酬率，所以选用报酬资本化法。
由于评估对象收益期较长，难以预测该收益期限内各年净收益，所以选用持有加转售模式，持有期为 5年，公式如下：
V=A/Y•[1-1/(1+Y)t]+Vt/(1+Y)t
其中：V——收益法评估价值；
A——房地产期间收益；
Y——房地产报酬率；
Vt——期末转售收益；
t——房地产持有期
9.收益价值测算表
|||||
|-|-|-|-|
|序号|项目|数量|备注|
|（一）|房地产年有效毛收入（元/㎡）|296.18|（一）=①×12-②+③=26.89×12-26.9+0.4=296.18|
|①|月租金（元/㎡）|26.89|根据上文已求取的市场租金|
|②|空臵和租金损失（元/㎡）|26.9|上文已说明，按1个月估计，即空臵和租金损失=月租金×空臵和租金损失率=①×1=26.89×1=26.9|
|③|其他收入（元/㎡）|0.40|根据上文已求取的其他收入|
|（二）|年运营费用（元/㎡）|45.00|①至④项之和，年运营费用=维修费+管理费+税费+保险费=21+5.92+16.08+2=45|
|①|维修费（元/㎡）|21|指为保证房屋正常使用每年需支付的修缮费用。以房屋重臵价为基数乘以年维修费率。根据泉州市评估基准日工程造价指标，评估对象类似房屋的重臵价为1050-1200元/㎡，根据评估对象建筑物特征，本次估价房屋重臵价取1050元/㎡，年维修费率依当地正常水平及惯例取2%，则维修费=房屋重臵价×维修费率=1050×2%=21|

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|||||
|-|-|-|-|
|②|管理费（元/㎡）|5.92|指对出租房屋进行的必要管理所需的费用。以房地产年有效毛收入为基数乘以年管理费率。年管理费率依当地正常水平及惯例取2%，即管理费=房地产年有效毛收入×管理费率=296.18×2%=5.92|
|③|税费（元/㎡）|16.08|税费是指房产所有人按有关规定向税务机关缴纳的房产税和增值税等。依据当地地方税务局公告2011年第3号文件规定，房屋出租应缴纳房产税按年租金的4%，根据《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2016年第16号），个人出租不动产需缴交增值税，应纳税款＝含税销售额÷（1+5%）×1.5%，即税率为含税销售额×1.43%，以上税费小计为5.43%，则：税费=房地产年有效毛收入×5.43%=296.18×5.43%=16.08|
|④|保险费（元/㎡）|2|指房产所有人为使自己的房产避免意外损失而向保险公司支付的费用。以房屋重臵价为基数乘以年房屋保险费率。根据当地规定保险费率为0.2%，房屋重臵价格取1050元/㎡，即保险费=房屋重臵价×保险费率=1050×0.2%=2|
|（三）|房地产期间收益A（元/㎡）|251.18|（三）=（一）-（二），即期间收益=年有效毛收入-年运营费用=296.18-45=251.18|
|（四）|房地产报酬率Y|5.05%|上文已说明|
|（五）|持有期t（年）|5.0|上文已说明|
|（六）|未来价格每年的上涨率g|2.0%|上文已说明|
|（七）|期末转售收益Vt（元/㎡）|10054|Vt=期末转售价格（a）-转售成本（b）=9777×（1+0.02）5-740.27=10054（上文已求得评估基准日的比较价值为9777元/㎡，之后5年内的价格年上涨率为0.02，转售成本b上文已说明）|
|(八）|收益价值（单价）V（元/㎡）|8945|V=A/Y• [1-1/(1+Y)t]+Vt/(1+Y)t=251.18/0.0505×[1-1/(1+0.0505)^5]+10054/(1+0.0505)^5=8945|

根据上表求得评估对象的收益单价为 8945元/㎡。
10、上述两种评估方法结果差别不大，根据对价值时点当地房地产市场的分析和对评估对象周边市场的了解，采用简单算术平均法，最后综合确定评估对象的市场价值。如下表所示：
||||||
|-|-|-|-|-|
|序号|评估方法|测算单价（元/m² ）|权重|单价（元/㎡）|
|1|收 益 法|9777|50%|9361|
|2|市场比较法|8945|50%||

11．评估对象丰泽区丰泽城 II区2#701室及储物间的房地产评估价值确定
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①综上所述评估对象2#701室住宅房地产价值=建筑面积×房地产市场单价=9361×124.28=1163385元，取整为 1163400元。
②评估对象储物间，根据该地区房地产实际行情，储物间单价一般为住宅单价的60%，则储物间单价=住宅市场单价×60%=5617元/平方米；
储物间总价=5617×10.15=57013元，取整为 57000元。
12．评估对象的房地产评估价值确定
其他资产的评估计算原理和评估计算过程与上述所列举的案例相同或相近，故不在一一展开，具体详见如下表：
||||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
|||||建筑|评估价值||评估单价(元/m2)||
||权证编号|建筑物名称|结构||||||
|||||面积（㎡）|||||
|||丰泽区田安路中段丰|||||||
||泉建鲤字第22497号|泽小区丰泽城II区1|钢混|76.92|||||
|||||||2,165,300||28,150.00|
|||层03店面|||||||
|||丰泽区丰泽城II区2|||||||
||泉建鲤字第22496号||钢混|210.83|||||
|||层01写字间||||1,825,800||8,660.00|
|||丰泽区丰泽城II区2|||||||
||泉建鲤字第22498号||钢混|89.31|||||
|||层02写字间||||773,400||8,660.00|
|||丰泽区丰泽城II区|||||||
||||钢混|124.28|||||
|||2#701室||||1,163,400||9,361.00|
||泉建鲤字第22499号||||||||
|||丰泽区丰泽城II区|||||||
||||钢混|10.15|||||
|||2#14储物间||||57,000||5,617|
|合 计|||||||||
|||||511.49||5984900||/|

四、评估结论及分析
综上所述，评估对象房地产总价值为 5984900元，大写人民币伍佰玖拾捌万肆仟玖佰元整，具体详见附件评估明细表。
结论分析：评估对象是在较短期限内的进行挂牌拍卖下的有序清算价值，与一般市场上的有充足时间条件下，自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下竞价后产生的交易价值（即市场价值）存在一定差异，因此该结论稍低于正常市场价值。
本评估报告使用者在应用本评估结论时应注意特别事项对评估结论的影响。
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