务板块运营主体和唯一上市公司，银亿股份可
获得股东支持。
关注
房地产行业景气度波动为公司带来一定库存
去化压力。在宏观经济增速放缓、房地产市场
结构性供求矛盾凸显的背景下，近期房地产行
业景气度仍呈现波动，行业竞争日益加剧，行
业环境的变化或将给银亿股份带来一定的库
存去化压力。
区域分布集中度较高。尽管近年来公司加快了
宁波以外区域的拓展步伐，但目前其在建项目
及储备项目中宁波区域占比仍较大，业务对单
一市场区域的依赖程度较高，存在一定的区域
集中风险。
财务杠杆比率较高。近年来随着业务规模的扩
大，公司债务规模逐年增长，资产负债率持续
处于较高水平。截至 2014年末，公司资产负
债率为81.15%。未来在建项目的持续推进和新
增土地储备需求，将对公司融资能力和资金统
筹调配能力提出更高要求。
2 银亿房地产股份有限公司
信用评级报告声明
中诚信证券评估有限公司（以下简称“中诚信证评”）因承做本项目并出具本评级报告，特此如下声明：
1、除因本次评级事项中诚信证评与评级对象构成委托关系外，中诚信证评、评级项目组成员以及信用评审委员会成员与评级对象不存在任何影响评级行为客观、独立、公正的关联关系。
2、中诚信证评评级项目组成员认真履行了尽职调查和勤勉尽责的义务，并有充分理由保证所出具的评级报告遵循了客观、真实、公正的原则。
3、本评级报告的评级结论是中诚信证评遵照相关法律、法规以及监管部门的有关规定，依据合理的内部信用评级流程和标准做出的独立判断，不存在因评级对象和其他任何组织或个人的不当影响而改变评级意见的情况。
4、本评级报告中引用的企业相关资料主要由评级对象提供，其它信息由中诚信证评从其认为可靠、准确的渠道获得。因为可能存在人为或机械错误及其他因素影响，上述信息以提供时现状为准。中诚信证评对本评级报告所依据的相关资料的真实性、准确度、完整性、及时性进行了必要的核查和验证，但对其真实性、准确度、完整性、及时性以及针对任何商业目的的可行性及合适性不作任何明示或暗示的陈述或担保。
5、本评级报告所包含信息组成部分中信用级别、财务报告分析观察，如有的话，应该而且只能解释为一种意见，而不能解释为事实陈述或购买、出售、持有任何证券的建议。
6、本评级报告所示信用等级自本评级报告出具之日起至本期债券到期兑付日有效；同时，在本期债券存续期内，中诚信证评将根据《跟踪评级安排》，定期或不定期对评级对象进行跟踪评级，根据跟踪评级情况决定是否调整信用等级，并及时对外公布。
3 银亿房地产股份有限公司
本期债券概况
发债主体概况
表1：本期债券基本条款
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|-|-|
||基本条款|
|发行主体|银亿房地产股份有限公司|
||银亿房地产股份有限公司 2015 年面向合格投|
|债券名称||
||资者公开发行公司债券（第一期）|

政府甘政函[1998]56号文批准，以深圳兰光经济发
总规模不超过18亿元，拟分期发行，第一期发发行规模
展公司为主发起人，联合北京科力新技术发展总公
行金额为10亿元。
|||
|-|-|
||5 年，债券存续期第 3 年末附发行人调整票面|
|债券期限||
||利率选择权和投资者回售选择权。|

司和深圳大学文化科技服务有限公司四家公司共
本期债券的票面利率将根据网下簿记建档结果同发起而设立的股份有限公司，设立时注册资本为
确定，在债券存续期限前3年保持不变；如发行人行使上调票面利率选择权，则未被回售部11,100万元。2000年5月经中国证券监督管理委员
分债券在存续期限后2年的票面利率为债券存会证监发行字[2000]60号文批准，兰光科技向社会
债券利率续期限前3年票面利率加上上调基点，在债券存续期限后2年固定不变；如发行人未行使上公众发行人民币普通股 5,000万股，并于深圳证券
调票面利率选择权，则未被回售部分债券在存交易所上市交易（证券代码为“000981”），发行后注
续期限后2年的票面利率仍维持原票面利率不变。
册资本增至 16,100万元。2011年 5月，兰光科技
|||
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||本期债券每年付息一次，到期一次还本，最后|
|偿还方式||
||一期利息随本金的兑付一起支付|
|募集资金|拟用于补充公司营运资金，优化资本结构，改|
|用途|善公司资金状况。|

资料来源：公司提供，中诚信证评整理
产，并办理了相关股权登记手续。2011年8月，兰
行业分析
光科技法定名称变更为“银亿房地产股份有限公
司”。2012年4月，公司股票简称变更为“银亿股份”， 全国房地产行业
股票代码不变。截至 2015年 3月末，银亿股份注 房地产业是中国经济增长的支柱产业之一，在册资本为 474,208,390元，控股股东为银亿控股， 国民经济发展中起着重要作用。自 1998年房地产持股比例为89.41%，实际控制人为熊续强。 改革以来，中国房地产行业得到快速发展；2008年银亿股份主要从事房地产开发业务，拥有国家 在次贷危机和紧缩货币政策的影响下，国内房价出一级房地产开发资质。公司坚持“立足宁波，跨区 现十年来的首次下跌；2009年后，信贷宽松政策刺域发展”开发战略，目前开发区域已从宁波稳步拓 激了房地产行业的复苏，商品房市场呈现量价齐升展至上海、南京、南昌、舟山等长三角城市群及沈 的态势；2010年，为抑制过快上涨的房价，国务院阳、大庆、新疆等10多个城市，以及海外济州岛。 先后出台了“新国十条”，“新国八条”、“新国五条”截至2014年12月31日，公司资产总额265.02 等多项调控政策，房地产市场再次进入调整阶段，亿元，所有者权益（含少数股东权益）合计 49.95 全国商品房销售增速下滑；2012年，在中央继续保亿元，资产负债率为81.15%；2014年1~12月，公 持从紧政策的同时，地方政府开始积极出台各种政司实现营业收入63.14亿元，净利润6.02亿元，经 策鼓励合理自住需求，随着市场逐步消化前期调控营活动净现金流-5.40亿元。 政策的影响，前期积压的置业需求开始逐步释放，截至2015年3月31日，公司资产总额272.61 商品房销售自2012年3月开始逐步回升，2013年亿元，所有者权益（含少数股东权益）51.26亿元， 房地产市场延续了 2012年下半年的上升势头，全
资产负债率81.20%。2015年1~3月，公司实现营 年商品房销售面积和销售金额均创出新高。2014
业收入 9.51亿元，取得净利润 0.78亿元，经营活 年，房地产市场短期供过于求，且受价格预期变化
动现金净流量为-4.11亿元。 等因素影响，房地产市场销售下滑。
从“国房景气指数”运行趋势来看，该指数上
4 银亿房地产股份有限公司
一轮的波动是在2007年11月触顶，达到106.59； 图2：2012.03~2015.03全国房地产开发投资情况至 2009年 3月探底，至94.74。本轮在 2010年 3
月触顶，达到105.89后，在严厉的调控政策影响下，
房地产投机性需求逐步得以遏制，国房景气指数从
高位开始回落，并于2011年12月份跌落至98.89。
2012年以来，前9个月房地产景气程度承接上年下
行态势继续走低，截至 2012年 9月国房景气指数
为94.39，较 2011年末降低4.5。随着九、十月房
地产传统销售旺季的到来，加之开发商资金状况有
所改善，开工能力增强，房地产景气程度缓慢回升。
资料来源：国家统计局，中诚信证评整理
施工方面，受房地产投资增速下滑的影响，2013年，在市场回暖、以刚性需求和首改需求为主
2012年全国房屋新开工面积增速大幅下滑，并出现导的带动下，国内房地产景气度较 2012年有所回
负增长，当年全国房屋新开工面积 177,334万平方升，国房景气指数全年保持在 97左右。2014年，
米，下降7.3%。2013年市场销售火热推动房地产国内房地产市场受到诸多政策不确定性的影响，国
开发企业投资活动明显加强，房地产新开工面积增房景气指数持续回落。截至2014年12月末，国房
速较 2012年呈明显提升，2013年全国房屋新开工景气指数为93.93点。进入2015年，国房景气指数
面积201,208万平方米，较2012年增长13.5%，增延续下滑态势，截至3月末，国房景气指数回落至
幅提高2个百分点。2014年，房地产销售形势急转93.11，较上年末下降0.82点。
直下，使得房地产开发企业对新项目开发持较为谨图1：2010.11~2015.03国房景气指数
慎态度，有意控制新楼盘的开工规模以降低企业自身现金支出，2014年，房地产新开工面积 179,592万平方米，同比下降10.7%。2015年一季度，房地产开发企业对新项目开发仍持谨慎态度，房地产新开工面积23,723.62万平方米，同比下降18.45%。
在商品房库存增加以及出清周期延长的背景下，房地产新开工面积同比下降将导致未来新增供给量的下滑，有助于缩短房地产市场恢复供需平衡的时资料来源：国家统计局，中诚信证评整理
间。
在房地产投资方面，根据国家统计局数据显 土地成交方面，2012年，房地产开发企业在政示，2012年全国共完成房地产开发投资 71,804亿 策走势及市场持续性回暖并不明朗、资金面压力依元，同比增长16.2%，增速回落11.9个百分点。2013 然较大等多方面因素作用下，减少了土地购置活动年，在需求释放的带动下，全国房地产开发投资增 和支出。2012年，房地产开发企业土地购置面积速有所恢复，全年完成投资86,013亿元，同比增长 35,667万平方米，较2011年下降19.5%；土地成交19.8%，增幅比2012年提高3.6个百分点。2014年， 价款7,410亿元，同比下降16.7%，降幅较2011年商品房销售的下降导致房地产开发投资增速逐步 扩大6.4个百分点。2013年随着房地产市场的成交回落，全年完成房地产开发投资95,036亿元，增速 走势的不断上扬，房地产企业加大土地市场投入力已经下降至10.5%。2015年以来行业政策不断放松， 度，同时，2013年地方政府面临较大的债务压力，但房地产行业投资增速在一季度仍延续回落态势， 土地出让积极性较高。供求双方作用下，全国土地
2015年1~3月，全国房地产开发投资16,651亿元， 市场也迎来了成交高峰。2013年，房地产开发企业
同比名义增长仅为8.5%。 土地购置面积38,814万平方米，比上年增长8.82%，
5 银亿房地产股份有限公司
土地成交价款 9,918亿元，增长33.9%，增速提高 年四季度下跌态势，但跌幅有所收窄，累计小幅下 2.4个百分点。2014年，伴随着房地产销售情况的 跌0.18%。
下滑，房地产业购置面积同比出现下降，当年房地 随着房地产市场短期供大于求，导致库存量连产业土地购置面积 33,383.03万平方米，同比下降 续攀升。截至2014年末，全国商品房待售面积6.2214.0%；但由于房地产开发企业购置土地区域转向 亿平方米，较2013年末增加1.29亿平方米。其中，土地价格较高的一、二线城市，同期土地成交价款 住宅待售面积4.07亿平方米，较2013年末增加0.83为10,019.88亿元，同比增长1.0%。2015年一季度， 亿平方米。2015年 3月商品房待售面积 6.50亿平房地产业土地购置面积4,051.42万平方米，同比下 方米，同比增加24.6%，增幅在连续3个月下滑后滑32.37%，同期房地产业土地成交价款下滑27.82% 首次扩大，待售面积创历史新高。
至1,123.16亿元。 从房地产企业资金来源看，从房地产企业资金从销售情况看，2012年随着调控政策效益的显 面的情况看，2014年，房地产开发企业到位资金现，房地产市场需求出现萎缩，商品房销售增长缓 121,991亿元，比2013年下降0.1%。结构上看，自慢，2012年全国商品房销售面积111,304万平方米， 筹资金、定金及预收款和个人按揭贷款为主的其他同比增长1.8%，增速降低3.1个百分点；商品房销 来源在房地产企业资金中仍占据主导位置，这两部售额64,456亿元，同比增长10%，增速降低2.1个 分资金来源在房地产企业到位资金中的占比超过百分点，商品房销售面积和销售额增速继续回落。 70%。
在宏观调控政策的持续影响下，房地产投机性需求 表2：2012～2014年房地产开发投资资金来源得以遏制，刚性和改善性需求成为房地产市场主要
单位：亿元、%
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|-|-|-|-|
|指标|2012|2013|2014|

资金来源合计 96,538 122,122 121,991当年全国商品房销售面积 130,551万平方米，比上
同比增长率 12.7 26.5 -0.1年增长17.3%，增速比2012年提高15.5个百分点；
|||||
|-|-|-|-|
|其中：自筹资金|39,083|47,425|50,419|
|占比|48.48|38.83|41.33|
|同比增长|11.7|21.3|6.3|

品房销售额81,428亿元，增长26.3%，增速比2012 国内贷款 14,778 19,673 21,242年提高 16.3个百分点；其中，住宅销售额增长 占比 15.31 16.11 17.4126.6%，办公楼销售额增长35.1%，商业营业用房销
同比增长 13.2 33.1 8.0
|||||
|-|-|-|-|
|利用外资|402|534|639|
|占比|0.42|0.44|0.52|
|同比增长|-48.8|32.8|19.7|

其他来源 42,275 54,491 49,689动商品房销售量加速下滑。2014年，全国商品房销
占比 43.79 44.62 40.73售面积和销售额分别为 120,649万平方米和 76,292 同比增长 14.7 28.9 -8.8亿元，同比分别下降7.6%和6.3%；其中商品住宅
资料来源：国家统计局，中诚信证评整理
2014年，全国房地产到位资金12.20万亿元，销售面积和销售额分别同比下降9.1%和7.8%。在
同比下降0.1%。其中，2014年其他来源资金 4.97销售下滑和高库存的双重压力下，住房价格涨幅趋
万亿元，同比下降8.8%，该类资金占比也下降至缓，2014年1~4月，百城住宅价格指数环比虽有增
40.73%；在其他来源资金中，定金及预收款 3.02长，但涨幅亦逐步缩小，自 2014年 5月以来，百
万亿元，同比下降12.4%，个人按揭贷款1.37万亿
城指数环比已经连续下降9个月。2015年一季度全
元，同比下降2.6%。自筹资金和国内贷款同比增速
国商品房销售面积与销售额分别为 18,254万平方
分别为6.3%和8.0%，占比分别提高至41.33%和
米和12,023亿元，同比分别下降9.23%和9.34%，
17.41%。从房地产贷款余额的结构看，个人购房贷
仍呈现下跌态势；同期百城住宅价格亦延续 2014
6 银亿房地产股份有限公司
款是房地产贷款最主要的组成部分，在房地产贷款 10月份后仅剩“北上广深”和三亚尚未放松限购；
中的占比一直保持在60%以上。截至 2014年末， 对于更为重要的资金层面，中央政府相继出台央五全国个人购房贷款余额为 11.52万亿元，个人购房 条、定向降准，以及央行银监会放松“二套房”贷贷款占房地产贷款总额的66.32%，房产和地产开发 款的认定标准等微刺激措施引导、稳定住房消费，贷款在房地产贷款中占比为32.41%。 支持居民合理的住房需求。
另外，在抑制房地产投资性需求的同时，政府 自 2014年下半以来，政策面对房地产的支持也通过增加保障性住房的供给来满足中低收入群 力度日渐增强。2014年9月30日，中国人民银行体的住房需求，近年来金融机构加大了对于保障性 发布《中国人民银行中国银行业监督管理委员会关住房项目的信贷支持力度。根据央行的统计数据， 于进一步做好住房金融服务工作的通知》，从房地2012~2014年，保障性住房开发贷款余额同比增速 产市场供给端和需求端两个层面给予了较为明确分别46.6%、26.7%和57.2%，连续保持高速增长。 的支持；2015年3月30日，中国人民银行、住建 2014年末，保障性住房开发贷款余额达 1.14万亿 部与银监会联合下发《关于个人住房贷款政策有关元，占同期房产开发贷款的26.64%。 问题的通知》，对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭购二套房，最低首付款比例调整为行业政策
不低于40%；同日，财政部下发《财政部国家税务从房地产的发展过程来看，房地产行业是受政
总局关于调整个人住房转让营业税政策的通知》，策影响波动较大的行业。2008年受金融危机的影
购买2年以上普通住房销售免征营业税。与此同时，响，房地产行业出现短暂衰退，国家出台刺激性救
中国人民银行多次宣布降准，以缓解银行可贷资金市政策，此期间房价经历由跌到快速上涨的V字型
不足问题，促进上述政策实际落地；此外，上海、走势。2010年以来，为了遏制房价快速上涨，国务
浙江、江苏、安徽、深圳、福建等省市的楼市公积院以及相关部门连续出台了一系列的房地产调控
金新政落地；津闵粤自贸区总体方案、长江中游城政策，各地纷纷出台相应的细化措施，强化行业政
市群发展规划、温州民营经济创新发展示范区等获策的执行和监督力度。2011年，在“调结构，稳物
批。
价”的大背景下，中央政府继续加强房地产调控。
“国八条”、房产税改革先后落地，“限购”、“限贷”
等政策全面升级，限购城市从2010年的不足20个，
大幅增加近 50个。2012年中央及相关部委继续坚
持房地产调控从紧的方向。
2013年全国房地产市场调控基调贯彻始终，但
不同城市政策导向出现差别化。年初，国务院出台
“新国五条”，进一步明确了支持自住需求、抑制
投机投资性购房是房地产市场调控必须坚持的一
项基本政策。下半年以来，新一届政府着力建立健
全长效机制、维持宏观政策稳定，不动产登记、保
障房建设等长效机制工作继续推进，而限购、限贷
等调控政策更多交由地方政府决策。
2014年继“两会”上中央提出分类调控后，地
方政府纷纷自主出台调整政策，集中在放松限购、
购房落户、提高公积金贷款额度等层面，南宁率先
松绑限购政策，之后其他限购城市陆续放松限购，
7 银亿房地产股份有限公司
表3：2014年以来房地产行业主要相关政策一览
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|-|-|-|
|时间|发文部门|主要内容|
|||《组建不动产登记局，开展不动产统一登记》国土资源部将协调有关部门建立部际联|
|2014.01|国土资源部||
|||席会议制度，加快组建不动产登记局，扎实开展不动产统一登记|

中央明确提出要落实差别化住房信贷政策，满足首套自住购房的贷款需求，切实提高 2014.02中国人民银行
保障性安居工程金融服务水平
||||
|-|-|-|
|||全国人大正在推进房地产税立法工作，在其出台之前，不动产登记、住房信息联网等|
|2014.03|全国人大||
|||将先期进行|

《国家新城城镇化规划》，2020年要实现常住人口城镇化率达到60%左右，户籍人口 2014.03国务院
城镇化率达到45%左右。
||||
|-|-|-|
|2014.04|中国人民银行|中央人民银行宣布将降低部分农村商业银行存货准备金率|

从2014年开始，用3年左右时间全面实施不动产统一登记制度，用4年左右时间运行 2014.05国土资源部
统一的不动产登记信息管理基础平台
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|-|-|-|
|||优先满足居民家庭首次购买自住普通商品住房的贷款需求；合理确定首套房贷款利率|
|2014.05|央五条|水平；及时审批和发放符合条件的个人住房贷款；严格执行个人住房贷款各项管理规|
|||定；加强对住房贷款风险的监测分析|

《关于创新企业债券融资方式扎实推进棚户区改造建设有关问题的通知》在多个方面 2014.05发改委 强化了对企业债券融资支持棚户区改造的政策支持，包括增加棚改相关的城投发债指标，放宽棚改概念企业债发行条件，推出项目收益类债券、扩大贷债范围等举措
||||
|-|-|-|
|||从2014年6月16日起，对符合审慎经营要求且“三农”和小微企业贷款达到一定比例的|
|2014.06|中国人民银行||
|||商业银行下调人民币存款准备金率0.5个百分点|

《第一次全国住房城乡建设工作座谈会》，对房地产政策完善提出了三点落实意见： 2014.07住建部
千方百计消化库存；进一步加强房地产结构调整；完善房地产项目周边配套设施
||||
|-|-|-|
|||住房保障和公积金制度实施范围逐步扩大到农民工、《不动产登记暂行条例》公开征|
|2014.07|国务院常务会议||
|||求意见|

2014.09中国人民银行和银监会《关于进一步做好金融服务工作等通知》，放松了“二套房”贷款的认定标准
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|-|-|-|
||住建部、财政部和中国人|《关于发展住房公积金个人住房贷款业务的通知》，放宽公积金贷款条件，职工连续|
|2014.10|||
||民银行|缴存6个月即可申请公积金贷款，并取消四项收费|

2014.11中国人民银行 自2014年11月22日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率
||||
|-|-|-|
|||《关于加大改革创新力度加快农业现代化建设的若干意见》（一号文件）：探索农民|
|2015.02|国务院||
|||工享受城镇保障性住房的具体办法。|

自2015年2月5日起下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点；自2015年3月 2015.02中国人民银行
1日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率
||||
|-|-|-|
|||《关于优化2015年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知》，要求|
|||2015 年各地有供、有限，合理安排住房和其用地供应规模；优化住房供应套型，促进|
|2015.03|国土资源部、住建部||
|||用地结构调整；多措并举，统筹保障性安居工程建设；部门联动，加大市场秩序和供|
|||应实施监督力度|

中国人民银行、住建部、
2015.03 《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》发布，二套房款首付可低至四成
银监会
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|-|-|-|
|||根据《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》要求，购买 2 年以上普通住房销售|
|2015.03|中国财政部||
|||免征营业税|

2015.04中国人民银行 自4月20日起下调各类存款类金融机构人民币存款准备金率1个百分点
||||
|-|-|-|
|||国务院发布关于落实《政府工作报告》重点工作部门分工的意见，明确规定15部委要|
|2015.04|国务院|负责坚持分类指导，因地施策，落实地方政府主体责任，支持居民自住和改善性住房|
|||需求，促进房地产市场平稳健康发展|

资料来源：公开资料，中诚信证评整理
总的来看，放松首套房贷认定、降低二套房首 业资金成本也将不同程度回落。房地产行业政策面付比例、公积金贷款优惠、调整营业税全额征收的 从过去的“严格调控”向“正常化”的回归，将对
免征期以及降息等举措，在稳定购房者预期的同 房地产市场和行业带来积极影响，但在房地产市场
时，能够有效降低置业门槛，减轻二手房交易的税 结构性供求矛盾凸显的环境下，政策效果仍有待观
费负担，有助于改善型需求在短期内的释放。同时， 察。
随着货币政策进入降息周期，购房成本和房地产企
8 银亿房地产股份有限公司
行业关注 的房产企业销售额占全国市场的比例从 2013年的13.72%上升至17.19%，增加了 3.47个百分点，升 2014年下半年以来，政策层面对房地产支持
幅同比提升了2.51个百分点；前20和前50的房产持续增强，但政策效果仍有待观察，短期内
企业同比也分别提升了 4.27个百分点和 5.42个百依旧难以扭转库存加大的局面，去库存将为
分点，提升幅度加大。从行业发展趋势来看，资本房地产市场的主基调
实力较强、具有品牌影响力的大中型房地产企业和2014年我国房地产市场出现分化，部分城市商
具有独特优势的房地产公司能够在整合中占据优品房价格下降，库存压力加大，去化周期明显延长。
势和主动地位，通过兼并收购等方式逐步扩大市场为此，住建部在 2014年坚持“双向调控”的政策
份额，综合实力将有望得到进一步提升，行业集中基调，根据不同地区、不同城市的具体情况灵活制
度将持续上升。
定相应的调控手段。而从 2014年下半年以来，鉴
于整体经济下行压力较大，房地产行业景气度欠
竞争优势
佳，政策层面的支持力度持续增强，以促进房地产
丰富的房地产开发经验与较强的区域优势企稳回升。2015年 3月末商品房待售面积 64,998
经过二十年发展，银亿股份在宁波区域成功开万平方米，同比增加24.6%，增幅在连续3个月下
发了“世纪城”、“外滩花园”、“清泉花园”、“日湖花滑后首次扩大，待售面积创历史新高；另根据中国
园”、“海德花苑”、“海悦花苑”、“晴园”等多个高品指数研究院的数据显示，主要代表城市的出清周期
质住宅项目，“外滩大厦”、“时代广场”、“世纪广场”、明显延长。行业利好政策频出，虽然在短期内有助
“海尚广场”等商业与办公项目，并稳步拓展至上海、于引导市场预期，有望带动需求释放；但无法从根
南京、南昌、沈阳等城市开发了“银亿领墅”、“诚品本上扭转市场供需失衡，库存量加大的局面，未来
大厦”、“金陵尚府”、“上尚城”、“万万城”等项目，市场仍将以去库存为主基调。
累计竣工交付面积达500多万平方米，在区域市场图3：近年来全国商品房待售情况
累积了丰富的项目开发经验及良好的市场声誉。
单位：万平方米
目前，银亿股份在房地产开发规模、年销售金额及品牌效应等方面在宁波市位居前列。2014年，公司宁波区域销售金额在宁波本土房地产开发企业中排名第三，在进入宁波市的所有房地产开发企业中排名第五。公司连续 11年上榜中国房地产百强企业，并连续9年名列浙江省住宅产业十大领军企业。
表4：2014年宁波商品房全年销售金额十强资料来源：国家统计局，中诚信证评整理
单位：亿元
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|排名|企业名称|销售金额|

 1 万科企业股份有限公司 52.42心逐步倾向于资本实力及品牌影响力，相关
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|-|-|-|
|2|雅戈尔集团股份有限公司|37.91|

3 中国海外发展有限公司 33.25
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|-|-|-|
|4|宁波维科置业有限公司|28.85|

 5 宁波银亿房地产开发有限公司 26.03格压缩了行业内中小企业的生存空间，行业集中度
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|-|-|-|
|6|金地（集团）股份有限公司|17.29|

7 宁波奥克斯置业有限公司 16.01
品牌影响力。根据克而瑞信息集团联合中国房地产
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|-|-|-|
|8|绿城中国控股有限公司|15.98|

测评中心发布的《2014年中国房地产企业销售 9 荣安地产股份有限公司 15.08
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|-|-|-|
|10|世茂房地产控股有限公司|13.95|

资料来源：克尔瑞宁波数据机构，中诚信证评整理
9 银亿房地产股份有限公司
股东产业多元，具备一定的综合实力
业务运营
公司控股股东为银亿控股，银亿控股为银亿集
团有限公司（以下简称“银亿集团”或“集团”）
公司主营业务包括房地产开发、物业管理、星下属控股子公司。银亿集团成立于 1993年，经过
级酒店经营和销售代理等。其中，房地产开发业务二十余年发展，目前已形成以房地产开发和资源类
是公司收入和利润的主要来源。近三年公司房产销工业为支柱产业，以国内外贸易为重点发展产业，
售收入占主营业务收入的比重均达到90%以上。
兼有物业管理、物流仓储、建材商城和五星级酒店 表5：2012~2014年公司主营业务收入中各板块收入及占比等产业的综合性企业集团，具备较强市场竞争实力
单位：亿元、%
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|-|-|-|-|-|-|-|
||2012||2013||2014||
|业务|营业||营业||营业||
|||占比||占比||占比|
||收入||收入||收入||

年实现营业收入351.83亿元，取得净利润12.70亿 房地产销售 31.83 90.49 42.02 92.14 56.53 91.57
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|-|-|-|-|-|-|-|
|物业管理|1.27|3.61|1.58|3.47|2.22|3.17|

其他 2.08 5.90 2.00 4.39 3.97 5.26资源类工业是银亿集团除房地产业务以外的
||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
|合计|35.18|100.00|45.61|100.00|62.72|100.00|

资料来源：公司定期报告，中诚信证评整理
镍冶炼、石油化工等。银亿集团旗下山西灵石国泰
房地产项目开发运营
能源有限公司拥有宝华、南河、鸿利、红岩、亨元
公司房地产开发业务长期以来坚持“立足宁顺5个煤矿，年产原煤300万吨；广西银亿科技矿
波、跨区域发展”的经营战略，以宁波区域为主，冶公司已形成年产1万吨金属镍、30万吨七水硫酸
并稳步拓展至上海、南京、南昌、舟山等长三角城镁和 40万吨硫磺制酸的生产规模。同时，银亿集
市群及沈阳、大庆、海拉尔等 10多个国内城市，团自 2008年开始启动海外矿产资源基地建设，积
以及海外地区韩国济州岛。从产品线来看，公司经极拓展海外矿产项目，目前已在菲律宾、印尼、墨
过多年发展，目前已形成了相对成熟的住宅产品西哥等地组建矿产集团，拥有各类矿权、矿山 20
线，涵盖花园系列、世纪系列、时代系列和国际系多个。
列等，同时积极拓展商业产品线，现已形成住宅社国内外贸易方面，银亿集团以金属材料、化工
区内商业街为主的银街系列和中小型城市综合体原料、塑料原料和矿产品为主要贸易品种，旗下拥
为主的广场系列。
有宁波银亿矿业有限公司、宁波银亿进出口有限公
公司一方面积极优化产品结构，以刚需和首改司、宁波保税区银亿金属材料有限公司等多家企
产品为主，坚持提升产品的标准化水平；另一方面业。现代服务业方面，银亿物业是宁波首家建设部
采取契合市场景气变化的定价和推盘节奏，积极促一级资质物业公司，管理面积超过1,200万平方米，
进销售。但近年受房地产行业景气度波动明显影是国际高端服务品牌金钥匙物业联盟的成员。银亿
响，公司房地产销售呈现一定波动。2012~2014年集团旗下的环球中心威斯汀酒店作为全球顶级的
公司分别实现销售面积43.08万平方米、51.28万平五星级酒店品牌首家落户宁波，于 2011年底试营
方米和31.64万平方米；销售收入36.00亿元、67.12业；新世纪家居装饰商城是华东地区规模最大的现
亿元和 40.70亿元。从销售区域来看，宁波和舟山代化建材商城之一。
区域销售收入贡献度最大，2014年宁波和舟山区域公司是银亿集团旗下房地产业务运营主体以
销售收入合计占比为60.56%。
及唯一的上市平台。近年来，在符合相关法规前提
下，银亿集团为公司提供较多资金支持，以促进公
司房地产业务的发展。总体来看，银亿集团旗下产
业多元，在国内外拥有较为丰富的有色矿业资源，
具备一定的综合实力，可给予银亿股份一定支持。
10 银亿房地产股份有限公司
表6：2012~2014年公司业务运营情况 来公司在继续加大宁波区域房地产开发规模的同单位：亿元、万平方米 时，也逐步进行宁波以外区域的业务拓展，宁波以
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|-|-|-|-|
|指标|2012|2013|2014|

销售面积 43.08 51.28 31.64
所上升，业务拓展情况良好。截至 2014年末，公
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|-|-|-|-|
|销售金额|36.00|67.12|40.70|

结算面积 33.35 48.19 39.18
在建面积占当年末在建总面积的比重分别为
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|-|-|-|-|
|结算金额|31.83|42.02|57.43|

已售未结算面积 44.21 47.30 48.85
60.28%、7.17%、4.49%、11.86%和16.21%。同时
|||||
|-|-|-|-|
|已售未结算金额|49.84|75.99|72.88|

资料来源：公司提供，中诚信证评整理 域扩张的步伐，但目前房地产开发业务宁波本地市从结算情况来看，受房地产项目竣工结算时间
场占比仍较大，市场集中度偏高，存在一定的区域分布不同影响，公司近年结算面积呈现一定幅度的
集中度风险。
波动。2012~2014年公司结算面积分别为 33.35万
表8：2012～2014年公司在建项目区域分布情况平方米、48.19万平方米和39.18万平方米。受益于
单位：万平方米上海地区项目陆续进入结算阶段带动结算均价的
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|-|-|-|-|
|区域|2012|2013|2014|
|宁波|66.80|104.01|125.58|
|舟山|35.20|25.51|14.93|

上海 13.82 18.21 9.35已销售未结算资源面积达 48.85万平方米，对应的
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|-|-|-|-|
|沈阳|-|26.28|24.70|
|南昌|46.05|35.69|33.78|
|合计|161.87|209.70|208.34|

项目运营方面，近年来在房地产行业景气度波
资料来源：公司提供，中诚信证评整理
动的背景下，公司根据市场环境变化及时调整开发
土地储备
策略。2012~2014年公司新开工面积分别为 41.78
近年来公司按照既定的区域扩张战略，谨慎增万平方米、123.72万平方米和 62.76万平方米，波
加土地储备项目，以提升经营规模和优化区域布动幅度较大。2013年以来，随着房地产行业景气度
局。2014年以来，公司在深耕现有市场的同时，亦回升，公司加大了项目开发节奏，当年新开工面积
加大地产业务多元化区域布局，于9月通过股权合同比大幅上升196.12%，相应的在建面积亦同比增
作方式获得在韩国济州岛1幅项目地块，开始布局长29.55%至209.70万平方米。进入2014年，房地
海外市场。同期，公司在新疆博湖县竞得5幅地块，产行业整体景气度不佳，公司适时放缓项目新开工
布局休闲旅游地产。截至 2015年 3月末，公司共和建设进度，当年新开工面积同比下降49.27%，竣
持有待开发宗地面积219.41万平方米，规划建筑面工面积同比下降13.28%，年末在建面积为 208.34
积257.33万平方米，可较好地满足其未来房地产业万平方米，与上年度基本持平。
务经营发展的要求。
表7：2012～2014年公司开工及竣工情况
表9：2012～2014年公司土地储备和新增项目情况单位：万平方米
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|-|-|-|-|
||2012|2013|2014|
|新增项目数（个）|8|3|6|
|新增土地储备面积（万平方米）|48.38|49.75|71.57|

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|-|-|-|-|
|竣工面积|52.87|77.79|67.46|

开始拓展海外业务，在韩国济州岛亦取得一定的土 公司持有型物业主要包括酒店和商业物业，均地储备。截至 2015年 3月末，公司宁波和舟山储 位于宁波市，目前经营情况良好。公司自持的酒店备项目建筑面积占比为23.57%；南昌储备项目建筑 物业包括威斯汀酒店和海尚大酒店。其中，威斯汀面积占比22.46%；沈阳储备项目建筑面积占比 酒店总建筑面积5.26万平方米，拥有310间客房，15.60%；上海储备项目建筑面积占比3.01%；新疆 日客房出租率达到64.30%；海尚大酒店总建筑面积储备项目建筑面积占比为20.28%；海拉尔储备项目 1.88万平方米，拥有157间客房，日客房出租率达建筑面积占比为13.15%；韩国济州岛项目建筑面积 到64.32%。公司持有型商业物业可出租面积合计约占比为1.94%。 20.52万平方米，主要包括海德商业中心、海尚广从储备项目的土地成本来看，公司获取土地较 场、环球亿彩购物中心以及四明广场等，2014年贡为审慎，对项目预期收益率具有严格要求，土地取 献租金收入约0.58亿元。
得成本相对较低。截至 2015年 3月末，公司储备 此外，公司在不断强化房地产主业经营的同项目整体土地取得成本折合楼面价为 1,381.10元/ 时，亦积极拓展新业务领域。目前公司已注册成立平方米。分区域来看，宁波和舟山区域储备项目的 宁波莲彩科技有限公司，主要从事即开型自助式彩土地取得成本折合楼面地价约2,187元/平方米，沈 票的销售，力求将该业务发展成为公司新的利润增阳、南昌、上海区域储备项目的土地成本折合楼面 长点。
价分别为 259元/平方米、506元/平方米和 14,885 总体来看，公司近年来房地产业务营业收入规元/平方米。未来，公司将继续深耕现已进入区域， 模持续增长，同时凭借前期取得较多成本较低的土并逐步向其他有较大发展潜力的二、三线城市发 地储备，其房地产业务盈利能力较强，对其未来业展，通过招拍挂、收购、兼并和合作开发等多渠道， 绩提升具有较好保障，公司整体竞争实力稳步增有计划、有步骤地增加土地储备。 强。但我们也关注到，尽管公司近年来加快了向宁波以外区域市场的开拓速度，但目前宁波和舟山房物业管理及其他业务
地产项目占比仍较大，存在一定的区域集中风险，除房地产开发主业以外，公司还积极构建上下
而且多个项目处于在建、拟建阶段，以及多元化业游联动的产业布局，以延长项目产品的服务链，提
务的拓展也对其资金运作能力提出了更高要求。
升项目品质。目前公司旗下拥有宁波银亿物业管理
有限公司、宁波银策房地产销售代理服务有限公司
公司治理
（以下简称“银策销代公司”）和宁波银隆商业管
治理结构
理咨询有限公司三个下游子公司，主要为公司所开
2011年公司完成重大资产重组后，根据《公司发的项目提供物业管理、营业推广和招商运营，整
法》、《证券法》以及《上市公司治理准则》等法律、合优质商业资源等配套服务，少量参与市场化的项
行政法规、部门规章的要求，结合公司业务转型的目与服务。
实际情况，建立了规范的公司治理结构和议事规则物业管理方面，目前公司旗下共拥有7家物业
和符合公司发展的各项制度和管理办法，明确决管理公司，管理房地产项目21个，建筑面积302.37
策、执行、监督等职责权限，形成了科学有效的职万平方米。随着公司房地产开发规模和竣工交付项
责分工和制衡机制。股东大会、董事会、监事会分目的持续增加，公司物业管理业务收入呈现稳步增
别按其职责行使决策权、执行权和监督权。
长态势。2012~2014年，公司分别实现物业管理收
公司现任董事会由9名成员组成，其中独立董入 1.27亿元、1.58亿元和 2.22亿元。销售代理方
事3名。董事会对股东大会负责，依法行使企业的面，近三年分别实现营销代理收入0.50亿元、0.14
经营决策权。董事会下设有战略、审计、提名、薪亿元 0.30亿元，主要来源于银策销代公司的外部
酬与考核四个专业委员会，各委员会专业化运作，
市场化项目营销。
促进董事会科学、高效决策。监事会对股东大会负
12 银亿房地产股份有限公司
责，除通常的对公司财务和高管履职情况进行检查 司各项运作更趋规范化和科学化，为公司的持续稳监督外，还通过组织对子公司的巡视，加强对各子 定发展奠定了良好的基础。
公司业务监督。管理层负责组织实施股东大会、董
战略规划
事会决议事项，主持企业日常经营管理工作。公司
银亿股份总体战略思想为遵循“关注客户、关坚持与大股东及其关联企业在业务、人员、资产、
爱人生”的开发理念，立足宁波，聚焦长三角，放机构及财务等方面分开，保证了公司具有独立完整
眼全国，以企业本体建设为基础，以资本运营为先的业务及自主经营能力。
导，积极构建上下游联动的产业链，采取高周转、内部控制
轻资产、高收益开发模式，推行专业化、标准化、在内部控制方面，公司在资金管理、运营管理、
精细化、品牌化发展之路，实现公司快速稳健发展。
信息与沟通以及内部监督等方面建立了一系列的
为落实银亿股份总体战略思想，公司制定了规章制度。
2013-2017年战略规划，在规划期内大力推行以下在资金管理方面，公司对融资、投资和经营环
五大战略：（一）立足宁波市，聚焦长三角，布局节的职责权限和岗位设置进行明确的规定，建立了
四大区，实施聚焦深耕的市场战略；（二）大力推严格的授权审批程序，强化资金业务的统一管理，
行标准化，实施“快速高效的标准化战略”；（三）目前公司已制定相关的制度，明确公司的资金管
以构建战略资源平台和实现“上下游联动，内外部理、结算要求，确保资金活动安全有效运行。
互补”为目的，实施“产业协同和资源整合战在运营管理方面，公司通过“计划、会议、成
略”；（四）以提高资本收益为导向，优化融资渠果、信息”四个体系综合运营管控模式的推行，重
道，控制资金成本，实施“资本运营战略”；（五）点加强项目总控计划编制、审批、执行和监控，严
加强企业品牌、文化、人力资源建设，实施“本体控项目开发建设的 4个里程碑节点、过程监控 22
建设战略”。
个一级节点、动态跟踪的105个二级节点，并结合
区域布局方面，未来公司将一方面要继续快速月度运营会议、完善项目启动会、阶段成果评审会
提高在宁波市的销售额和市场占有率，同时也要适等会议管理体系，及时掌握项目动态，强化过程有
度降低宁波市在公司整个业绩中的市场比重。另一效监督及持续跟踪，确保公司有效、有力地推进项
方面，公司以区域发展策略为指导，继续深耕目前目开发进度。
已进入的上海、南昌、南京、沈阳等城市，同时也在信息披露方面，公司制订了《信息披露管理
积极做好新城市的市场拓展工作。
制度》、《重大信息内部报告制度》、《敏感信息管理
产品定位方面，公司遵循“住宅开发为主，商制度》等相关制度。同时，为进一步规范公司内幕
业地产为辅，土地开发为储”的产品战略指导思信息管理，保护广大投资者利益，公司根据监管部
想，以联动开发为目的，择机介入土地一级开发市门要求，进一步完善了内幕信息知情人管理制度，
场，为二级开发储备土地。产品定位方面，公司确并严格履行《内幕信息知情人登记管理制度》。
定了“以首置、首改等刚需产品为主，再改和保障内部控制监督方面，公司以“加强业务监督，
房为辅”的橄榄形住宅产品定位，“以社区商业为推进内控管理，拓展审计领域”以及公司五年战略
主，以商业综合体为辅”的商业产品定位，每个项发展规划为主导目标，在2013年度修订完善了《内
目原则上要满足“现金流覆盖自持资产”的要求。
部审计管理制度》，并相继制定出台《财务审计管
产品标准化建设方面，将根据总体战略及产品理办法》、《工程审计管理办法》及《经济责任审计
战略目标要求，公司在规划期内将针对各个产品系管理办法》、《内控评价管理办法》等制度。
列，研究、确定其标准模块构成和开发盈利模式，总体看，公司各项规章制度较为完善，目前已
再通过产品线策划，研究、确定出各个标准模块的
建立了较健全的治理结构和内控体系，能够保证公
主要技术标准，包括项目规模、客户定位、模块组
13 银亿房地产股份有限公司
合、功能配置、户型配比、设计要求、可持续要求 图4：2012～2015.Q1公司资本结构分析等。为确保产品标准化成果的有效落地实施，促使
项目开发目标的实现，形成专供项目公司使用的
《开发运营标准》，以保证项目开发全程各项工作
都规范化、标准化，从而实现快速周转、高效运营。
产业协同和资源整合方面，根据公司的总体战
略和产品布局，公司在规划期内将积极构建上下游
联动的产业布局；同时立足于社会资源整合，优化
内部资源，以实现资源价值最大化为目标，实施资
源整合战略。
资料来源：公司定期报告，中诚信证评整理
从财务杠杆比率来看，近三年公司资产负债率在资本运营方面，公司未来将充分利用上市公
持续处于行业内较高水平，分别为79.00%、81.47%司融资平台，计划通过发行股票、债券等融资工具
和81.15%；剔除预收款项后，实际资产负债率分别在资本市场上进行筹资。同时，公司将继续与银行
73.92%、76.42%和76.94%。进入2015年以来，公等金融机构保持良好的合作关系，积极拓展房地产
司资产和负债规模继续保持增长。截至 2015年 3开发基金、房地产信托等多种渠道融资，以支持公
月末，公司总资产为272.61亿元，总负债为221.35司业务规模的扩大。
亿元，资产负债率和剔除预收款项后的实际资产负总体看，公司根据其自身经营实际制定的战略
债率分别为81.20%和76.86%。
规划较稳健，其发展战略有望逐步实现。
表10：截至2014年末银亿股份与部分房地产财务分析
上市公司资本结构比较
下列财务分析基于公司提供的经天健会计师 单位：亿元、%
|||||
|-|-|-|-|
||||实际资产|
|公司|总资产|资产负债率||
||||负债率|
|万 科 A|5,084.09|77.20|64.52|
|保利地产|3,657.66|77.89|67.97|
|招商地产|1,516.92|71.16|62.32|
|金 融 街|875.87|69.40|65.98|
|荣盛发展|757.92|79.58|71.77|
|中天城投|433.95|82.41|73.95|
|中华企业|408.14|81.99|80.51|
|信达地产|377.14|78.18|75.39|

北辰实业 376.84 70.61 65.70也使得公司负债水平持续上升。近三年公司负债总
|||||
|-|-|-|-|
|福星股份|287.79|72.06|67.68|

银亿股份 265.02 81.15 76.94年均复合增长率为20.43%。自有资本方面，得益于
注：实际资产负债率=（负债总额-预收款项）/（资产总额-预收款公司利润积累不断夯实自有资本，截至 2014年 12 项）
资料来源：聚源数据，中诚信证评整理
月31日，公司所有者权益达到49.95亿元，近三年
从债务规模来看，近年公司业务规模的快速扩复合增长率为12.57%。
张，对外部融资较为依赖，其债务规模持续保持增
长，2012~2014年及2015年3月末分别为69.83亿
元99.78亿元、124.18亿元和131.22亿元。从债务
期限结构看，2012~2014年及2015年3月末公司长
短期债务比（短期债务/长期债务）分别为0.92倍、
14 银亿房地产股份有限公司
0.45倍、0.78倍和0.74倍。本期债券成功发行以后， 表12：2014年末银亿股份与部分房地产上市公司其债务期限结构将得到一定优化。 流动资产分析
|||||
|-|-|-|-|
||流动资产/|货币资金/流|存货/|
|公司||||
||总资产|动资产|流动资产|
|万 科 A|91.42%|13.49%|68.36%|
|保利地产|95.92%|11.42%|76.15%|
|招商地产|92.46%|16.39%|72.03%|
|金 融 街|78.12%|11.78%|74.03%|
|荣盛发展|95.67%|8.12%|71.74%|
|中天城投|87.29%|13.74%|79.56%|
|中华企业|87.50%|12.98%|85.64%|
|信达地产|94.12%|7.73%|84.98%|

北辰实业 77.50% 14.76% 82.02%资料来源：公司定期报告，中诚信证评整理
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|-|-|-|-|
|福星股份|75.11%|5.66%|55.08%|

银亿股份 86.63% 9.57% 83.30%中，对财务杠杆利用较为依赖，其资产负债率持续
资料来源：聚源数据，中诚信证评整理
处于行业内较高水平。未来公司仍有较大规模的项 存货方面，近年来公司在建和储备项目规模的目开发及土地储备支出的资金需求，中诚信证评对 提升，使得公司存货规模持续保持增长。截至2014公司财务结构的稳健性给予持续关注。 年末，公司存货净额为191.25亿元，近三年年均复合增长率为19.21%。从存货的构成来看，2014年流动性
末公司存货中已竣工的开发产品占存货净额的比近年来公司流动资产规模逐年增长，截至2014
重为21.90%，较2012年末上升8.21个百分点，现年末，公司流动资产为229.59亿元，近三年复合增
房销售能力有待提升；在建项目的开发成本148.86长率为21.74%，占资产总额的比重不断上升。从流
亿元，占存货的比重为77.84%，较大规模的在建和动资产的结构看，公司流动资产主要由存货和货币
拟建项目是公司持续经营的保障，但同时也对公司资金构成，2014年末两项合计占流动资产的比重达
后续的开发资金提供了较高要求。
到92.87%，在同行业中处于合理水平。
表13：2012～2014年末公司存货结构分析表11：2012～2015.Q1公司流动资产分析
|||||
|-|-|-|-|
||2012|2013|2014|
|存货（亿元)|134.57|162.57|191.25|
|存货同比增长率|20.28%|20.81%|17.64%|
|开发成本(亿元)|115.31|142.14|148.86|
|开发成本/存货|85.68%|87.43%|77.84%|
|开发产品(亿元)|18.42|19.93|41.88|
|开发产品/存货|13.69%|12.26%|21.90%|

表14：2014年银亿股份与部分房地产上市公司 总体来看，公司资产周转速度与同行业相比仍运营相关指标 有待提升，而且随着项目开发规模的扩大，公司面
|||||
|-|-|-|-|
||存货周转率|总资产周转率|货币资金/|
|公司||||
||（次）|（次）|短期债务|
|万 科 A|0.32|0.30|1.42|
|保利地产|0.29|0.32|1.40|
|招商地产|0.30|0.30|2.32|
|金 融 街|0.33|0.27|0.64|
|荣盛发展|0.34|0.34|0.35|
|中天城投|0.28|0.29|0.78|
|中华企业|0.12|0.11|0.51|
|信达地产|0.13|0.16|0.37|

北辰实业 0.15 0.18 1.75 33.38%。从毛利率来看，公司2012~2014年营业毛
|||||
|-|-|-|-|
|福星股份|0.43|0.24|0.19|

银亿股份 0.24 0.25 0.40
地产行业整体利润水平逐年回落，公司房地产开发资料来源：聚源数据，中诚信证评整理
业务毛利空间亦有所收窄。此外，截至 2014年 12现金流方面，近年来公司项目开发规模的扩
月31日，公司预收款项48.43亿元，较2013年末大，使得其经营性现金流持续呈现净流出状态。
下降5.91%，预收款项规模虽小幅下降但仍可对其2012~2014年公司经营性净现金流分别为-4.77亿
元、-0.31亿元和-5.40亿元。投资性现金流方面，
未来短期内经营业绩的提升提供一定保障。
近三年公司投资性净现金流分别为-3.51亿元、2.59 图6：2012～2015.Q1公司收入成本分析亿元和-12.70亿元。公司2014年投资性现金流呈现
大幅净流出状态主要是由于当年支付百胜麒麟（南
京）建设发展有限公司拆借款以及收购福田项目、
洞桥项目支付投资款所致。综上，近三年公司非筹
资性现金流分别为-8.28亿元、2.29亿元和-18.09亿
元。
从货币资金规模来看，公司2012~2014年末，
公司货币资金余额分别为 9.29亿元、30.90亿元和
21.98亿元。2013年末货币资金较2012年大幅增加 资料来源：公司定期报告，中诚信证评整理
期间费用方面，公司期间费用主要由销售费用主要系当年公司销售房地产现金流入以及当年处
和管理费用构成。随着公司在建、在售项目的增多，置兰光大厦B、C座带来投资性现金流入较多所致。
2014年受非筹资性现金流大幅净流出影响，公司当
其销售及管理费用也相应增加。2014年公司发生销年末货币资金规模同比下降28.85%。同时，受短期
售费用和管理费用分别为 1.94亿元和 3.57亿元，债务上升的影响，2014年末公司货币资金/短期债
同比分别增长23.50%和5.47%。综上，公司务为由2013年末的0.99倍降低至0.40倍，货币资 2012~2014年分别合计发生期间费用4.92亿元、5.68金对短期债务的覆盖程度下降。 亿元和6.39亿元。但受益于营业收入规模的提升，表15：2012～2014年公司部分流动性指标
近三年期间费用占营业收入的比重持续下降，分别
|||||
|-|-|-|-|
||2012|2013|2014|
|货币资金（亿元）|9.29|30.90|21.98|
|经营活动现金流净额（亿元）|-4.77|-0.31|-5.40|
|经营净现金流/短期债务（X）|-0.14|-0.01|-0.10|
|货币资金/短期债务（X）|0.28|0.99|0.40|

资料来源：公司定期报告，中诚信证评整理
16 银亿房地产股份有限公司
表16：2012～2014年公司三费分析
偿债能力
||||
|-|-|-|
|2012|2013|2014|

销售费用（亿元） 1.47 1.57 1.94
持续投入和新增土地储备，资金需求量较大，债务
|||||
|-|-|-|-|
|管理费用（亿元）|2.80|3.38|3.57|

财务费用（亿元） 0.65 0.72 0.88
亿元，近三年年均复合增长率为33.35%。2015年3
|||||
|-|-|-|-|
|三费合计（亿元）|4.92|5.68|6.39|

月末，公司总债务进一步增至131.22亿元，其中短营业总收入（亿元） 35.49 46.05 63.14
|||||
|-|-|-|-|
|三费收入占比（%）|13.85|12.33|10.12|

资料来源：公司定期报告，中诚信证评整理 债务比小幅下降至 0.74倍，债务期限结构尚属合利润总额方面，公司利润总额主要由经营性业
理。
务利润、投资收益和营业外收益构成。具体来看，
图7：2012～2015.Q1公司EBITDA变化及其构成受毛利空间回落影响，公司近三年经营性业务利润
呈现波动态势，2012年~2014年分别为8.10亿元、
7.29亿元和8.06亿元。投资收益方面，受公司参股
企业、联营企业开发的房地产项目进入结算时间分
布的不同，近三年公司投资收益分别为1.22亿元、
1.43亿元和0.38亿元，波动幅度较大。公司营业外
收益主要由固定资产处置利得和政府补助构成，近
三年分别为 0.08亿元、1.25亿元和 0.60亿元。公
司 2013年营业外收益较大主要是当年处置兰光大 资料来源：公司定期报告，中诚信证评整理
厦B、C座取得固定资产利得收入1.14亿元所致。 获现能力方面，公司EBITDA主要由利润总额综上，公司2012~2014年利润总额分别为8.80亿元、 构成，2012~2014年分别为10.03亿元、11.62亿元9.76亿元和9.05亿元。 和 11.49亿元，与利润总额变动趋势保持一致。从主要偿债能力指标来看，受债务规模大幅增长的影表17：2014年银亿股份与部分房地产上市公司
盈利能力指标
响，公司主要偿债指标有所弱化，2014年公司总债
||||
|-|-|-|
|||所有者权益收益率|
|公司|营业毛利率（%）||
|||（%）|
|万 科 A|29.94|16.64|
|保利地产|32.03|17.60|
|招商地产|37.33|12.59|
|金 融 街|30.62|11.61|
|荣盛发展|33.30|22.33|
|中天城投|31.29|20.99|

||||||
|-|-|-|-|-|
|指标|2012|2013|2014|2015.Q1|
|EBITDA（亿元）|10.03|11.62|11.49|1.69|
|总债务/ EBITDA(X)|6.96|8.59|10.81|19.42|
|长期债务/ EBITDA(X)|3.36|5.91|6.07|11.16|
|EBITDA利息倍数(X)|1.75|1.26|1.10|0.59|
|经营活动净现金流/|||||
||-0.07|-0.003|-0.04|-0.13|
|总债务(X)|||||
|经营活动净现金/利息|||||
||-0.83|-0.03|-0.52|-1.44|
|支出(X)|||||

资料来源：聚源数据，中诚信证评整理
资产负债率(%) 79.00 81.47 81.15 81.20
总体来看，近年公司营业收入规模持续保持增
||||||
|-|-|-|-|-|
|总资本化比率(%)|63.92|69.16|71.32|71.91|

担保余额 75.47亿元，其中为公司为其旗下子公司
提供的担保余额为 71.17亿元；对其他企业提供的
担保余额仅4.30亿元，担保对象为宁波卓越圣龙工
业技术有限公司（以下简称“卓越圣龙”）。根据
公司与卓越圣龙签订《关于提供担保及反担保之协
议书》约定，卓越圣龙向公司提供不超过60,000万
元借款，公司在该实际借款额度内为其提供等额担
保，卓越圣龙以其对公司的等额债权提供反担保。
此外，公司及子公司为商品房承购人提供阶段性购
房按揭贷款担保，截至 2015年 3月末担保余额为
22.10亿元。总体来看，公司对外担保风险相对可
控。
财务弹性方面，公司与中行、建行、交行等多
家银行机构建立了良好的合作关系，截至2015年3
月31日，公司尚未使用的授信额度为26.18亿元。
同时，公司还积极进行信托、房地产基金等多渠道
融资，具备一定财务弹性。
未决诉讼方面，截至2015年3月31日，公司
涉及的重大未决诉讼或仲裁案件2起，涉案标的金
额共计约1.59亿元，对公司的运营影响相对有限。
整体来看，公司近年来在业务规模扩张的过程
中，对外部融资依赖程度较高，财务杠杆比率偏高，
且现有项目的后续开发以及未来新增土地储备，对
公司融资能力和资金统筹调配能力提出更高要求。
但考虑到公司持续增长的销售收入规模以及相对
充足且具备一定成本优势的土地储备，对其未来经
营业绩的提升和债务的偿还形成较好保障。
结论
综上，中诚信证评评定银亿房地产股份有限公
司主体信用级别为AA，评级展望为稳定；评定“银
亿房地产股份有限公司 2015年面向合格投资者公
开发行公司债券（第一期）”信用等级为AA。
18 银亿房地产股份有限公司
关于银亿房地产股份有限公司
2015年面向合格投资者公开发行公司债券（第一期）的跟踪评级安排根据中国证监会相关规定、评级行业惯例以及本公司评级制度相关规定，自首次评级报告出具之日（以评级报告上注明日期为准）起，本公司将在本期债券信用级别有效期内或者本期债券存续期内，持续关注本期债券发行人外部经营环境变化、经营或财务状况变化以及本期债券偿债保障情况等因素，以对本期债券的信用风险进行持续跟踪。跟踪评级包括定期和不定期跟踪评级。
在跟踪评级期限内，本公司将于本期债券发行主体及担保主体（如有）年度报告公布后两个月内完成该年度的定期跟踪评级，并发布定期跟踪评级结果及报告。此外，自本次评级报告出具之日起，本公司将密切关注与发行主体、担保主体（如有）以及本期债券有关的信息，如发生可能影响本期债券信用级别的重大事件，发行主体应及时通知本公司并提供相关资料，本公司将在认为必要时及时启动不定期跟踪评级，就该事项进行调研、分析并发布不定期跟踪评级结果。
如发行主体、担保主体（如有）未能及时或拒绝提供相关信息，本公司将根据有关情况进行分析，据此确认或调整主体、债券信用级别或公告信用级别暂时失效。
本公司的定期和不定期跟踪评级结果等相关信息将通过本公司网站（www.ccxr.com.cn）予以公告。
19 银亿房地产股份有限公司
附一：银亿房地产股份有限公司股权结构图（截至2015年3月31日）
20 银亿房地产股份有限公司
附二：银亿房地产股份有限公司组织结构图（截止2015年3月31日）
21 银亿房地产股份有限公司
附三：银亿房地产股份有限公司主要财务数据及指标
||||||
|-|-|-|-|-|
|财务数据(单位：万元)|2012|2013|2014|2015.Q1|

货币资金 92,896.66 308,961.02 219,818.93 137,902.12
||||||
|-|-|-|-|-|
|应收账款净额|4,650.07|8,513.33|7,175.63|31,544.14|

存货净额 1,345,730.87 1,625,718.05 1,912,454.40 1,934,470.38
||||||
|-|-|-|-|-|
|流动资产|1,549,055.55|2,074,683.02|2,295,941.05|2,379,986.14|

长期投资 33,943.90 27,455.74 54,484.90 51,463.57
||||||
|-|-|-|-|-|
|固定资产合计|228,828.67|255,127.18|259,535.16|256,144.61|

总资产 1,877,067.48 2,401,348.20 2,650,231.52 2,726,090.09
||||||
|-|-|-|-|-|
|短期债务|334,398.00|310,993.00|544,030.38|558,211.38|

长期债务 363,903.00 686,778.38 697,750.00 753,950.00
||||||
|-|-|-|-|-|
|总债务（短期债务＋长期债务）|698,301.00|997,771.38|1,241,780.38|1,312,161.38|

总负债 1,482,900.88 1,956,392.37 2,150,772.53 2,213,454.15
||||||
|-|-|-|-|-|
|所有者权益（含少数股东权益）|394,166.60|444,955.83|499,458.98|512,635.93|

营业总收入 354,905.99 460,486.94 631,364.01 95,060.68
||||||
|-|-|-|-|-|
|三费前利润|130,163.82|129,647.80|144,505.25|16,021.84|

投资收益 12,194.15 14,310.92 3,858.88 12,191.72
||||||
|-|-|-|-|-|
|净利润|72,368.28|67,990.52|60,247.30|7,776.95|

息税折旧摊销前盈余EBITDA 100,288.85 116,204.39 114,900.67 16,894.16
||||||
|-|-|-|-|-|
|经营活动产生现金净流量|-47,661.07|-3,077.04|-53,963.43|-41,065.13|

投资活动产生现金净流量 -35,100.64 25,942.30 -126,973.07 -93,096.03
||||||
|-|-|-|-|-|
|筹资活动产生现金净流量|119,511.69|124,559.47|77,702.62|39,652.80|

现金及现金等价物净增加额 36,749.87 147,424.73 -103,234.31 -94,507.98
||||||
|-|-|-|-|-|
|财务指标|2012|2013|2014|2015.Q1|

营业毛利率（％） 42.14 34.46 32.92 28.87
||||||
|-|-|-|-|-|
|所有者权益收益率（％）|18.36|15.28|12.06|6.07|

EBITDA/营业总收入（％） 28.26 25.24 18.20 17.77
||||||
|-|-|-|-|-|
|速动比率（X）|0.19|0.36|0.27|0.31|

经营活动净现金/总债务（X） -0.07 -0.003 -0.04 -0.13
||||||
|-|-|-|-|-|
|经营活动净现金/短期债务（X）|-0.14|-0.01|-0.10|-0.29|

经营活动净现金/利息支出（X） -0.83 -0.03 -0.52 -1.44
||||||
|-|-|-|-|-|
|EBITDA利息倍数（X）|1.75|1.26|1.10|0.59|

总债务/EBITDA（X） 6.96 8.59 10.81 19.42
||||||
|-|-|-|-|-|
|资产负债率（％）|79.00|81.47|81.15|81.20|

总债务/总资本（％） 63.92 69.16 71.32 71.91
||||||
|-|-|-|-|-|
|长期资本化比率（％）|48.00|60.68|58.28|59.53|

注：1、所有者权益包含少数股东权益，净利润包含少数股东损益；
2、2015.Q1的所有者权益收益率、总债务/EBITDA、经营活动净现金/短期债务、经营活动净现金/总债务指标经年化处
理。
22 银亿房地产股份有限公司
附四：基本财务指标的计算公式
货币资金等价物＝货币资金+交易性金融资产+应收票据
长期投资＝可供出售金融资产+持有至到期投资+长期股权投资
固定资产合计＝投资性房地产+固定资产+在建工程+工程物资+固定资产清理+生产性生物资产+油气资产短期债务＝短期借款+交易性金融负债+应付票据+一年内到期的非流动负债+其他一年内到期的付息债务长期债务＝长期借款+应付债券+其他长期付息债务
总债务＝长期债务+短期债务
净债务＝总债务-货币资金
三费前利润＝营业总收入-营业成本-利息支出-手续费及佣金收入-退保金-赔付支出净额-提取保险合同准备金净额-保单红利支出-分保费用-营业税金及附加
EBIT（息税前盈余）＝利润总额+计入财务费用的利息支出
EBITDA（息税折旧摊销前盈余）＝EBIT+折旧+无形资产摊销+长期待摊费用摊销
||
|-|
|资本支出＝购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金+取得子公司及其他营业单位支付的现金|
|净额|

营业毛利率＝（营业总收入-（营业成本+利息支出+手续费及佣金支出+退保金+赔付支出净额+提取保险合同准备金净额+保单红利支出+分保费用））/营业总收入
EBIT率＝EBIT/营业总收入
三费收入比＝（财务费用+管理费用+销售费用）/合同销售收入
所有者权益收益率＝当期净利润/期末所有者权益（含少数股东权益）
流动比率＝流动资产/流动负债
速动比率＝（流动资产-存货）/流动负债
存货周转率＝主营业务成本（营业成本）/存货平均余额
应收账款周转率＝主营业务收入净额（营业总收入净额）/应收账款平均余额
资产负债率＝负债总额/资产总额
总资本化比率＝总债务/（总债务+所有者权益（含少数股东权益））
长期资本化比率＝长期债务/（长期债务+所有者权益（含少数股东权益））
||
|-|
|EBITDA利息倍数＝EBITDA/（计入财务费用的利息支出+资本化利息支出）|
|净负债率=（总债务-货币资金）/所有者权益|

23 银亿房地产股份有限公司
附五：信用等级的符号及定义
债券信用评级等级符号及定义
|||
|-|-|
|等级符号|含义|

AAA 债券信用质量极高，信用风险极低
|||
|-|-|
|AA|债券信用质量很高，信用风险很低|

A 债券信用质量较高，信用风险较低
|||
|-|-|
|BBB|债券具有中等信用质量，信用风险一般|

BB 债券信用质量较低，投机成分较大，信用风险较高
|||
|-|-|
|B|债券信用质量低，为投机性债务，信用风险高|

CCC 债券信用质量很低，投机性很强，信用风险很高
|||
|-|-|
|CC|债券信用质量极低，投机性极强，信用风险极高|

C 债券信用质量最低，通常会发生违约，基本不能收回本金及利息
注：除AAA级和CCC级以下（不含CCC级）等级外，每一个信用等级可用“+”、“-”符号进行微调，表示信用质量略高或略低于本等级。
主体信用评级等级符号及定义
|||
|-|-|
|等级符号|含义|

AAA 受评主体偿还债务的能力极强，基本不受不利经济环境的影响，违约风险极低
|||
|-|-|
|AA|受评主体偿还债务的能力很强，受不利经济环境的影响较小，违约风险很低|

A 受评主体偿还债务的能力较强，较易受不利经济环境的影响，违约风险较低
|||
|-|-|
|BBB|受评主体偿还债务的能力一般，受不利经济环境影响较大，违约风险一般|

BB 受评主体偿还债务的能力较弱，受不利经济环境影响很大，有较高违约风险
|||
|-|-|
|B|受评主体偿还债务的能力较大地依赖于良好的经济环境，违约风险很高|

CCC 受评主体偿还债务的能力极度依赖于良好的经济环境，违约风险极高
|||
|-|-|
|CC|受评主体在破产或重组时可获得的保护较小，基本不能保证偿还债务|

C 受评主体不能偿还债务
注：除AAA级和CCC级以下（不含CCC级）等级外，每一个信用等级可用“+”、“-”符号进行微调，表示信用质量略高或略低于本等级。
评级展望的含义
|||
|-|-|
|正面|表示评级有上升趋势|

负面 表示评级有下降趋势
|||
|-|-|
|稳定|表示评级大致不会改变|

待决 表示评级的上升或下调仍有待决定
评级展望是评估发债人的主体信用评级在中至长期的评级趋向。给予评级展望时，中诚信证评会考虑
中至长期内可能发生的经济或商业基本因素的变动。
24 银亿房地产股份有限公司