南通南山房地产开发有限公司
审计报告
大华审字[2014]003991号
大华会计师事务所(特殊普通合伙 )
Da Hua Certified PublicAccountants（Special GeneralPartnership）
南通南山房地产开发有限公司
审计报告及财务报表
（2013年1月1日至2013年12月31日止）
目 录 页次一、 审计报告 1-2
二、 财务报表
资产负债表 1-2
利润表 3
股东权益变动表 4-5
现金流量表 6
财务报表附注 7-32三、 事务所执业资质证明
审计报告
大华审字[2014]003991号南通南山房地产开发有限公司全体股东：
我们审计了后附的南通南山房地产开发有限公司（以下简称南通南山公司）财务报表，包括 2013年 12月 31日的资产负债表，2013年度的利润表、现金流量表和股东权益变动表，以及财务报表附注。
一、管理层对财务报表的责任
编制和公允列报财务报表是南通南山公司管理层的责任。这种责任包括：（1）按照企业会计准则的规定编制财务报表，并使其实现公允反映；
（2）设计、执行和维护必要的内部控制，以使财务报表不存在由于舞弊或错误而导致的重大错报。
二、注册会计师的责任
我们的责任是在执行审计工作的基础上对财务报表发表审计意见。我们按照中国注册会计师审计准则的规定执行了审计工作。中国注册会计师审计准则要求我们遵守中国注册会计师职业道德守则，计划和执行审计工作以对财务报表是否不存在重大错报获取合理保证。
审计工作涉及实施审计程序，以获取有关财务报表金额和披露的审计证据。选择的审计程序取决于注册会计师的判断，包括对由于舞弊或错误导致的财务报表重大错报风险的评估。在进行风险评估时，注册会计师考虑与财务报表编制和公允列报相关的内部控制，以设计恰当的审计程序，但目的并非对内部控制的有效性发表意见。审计工作还包括评价管理层选用会计政策的恰当性和做出会计估计的合理性，以及评价财务报表的总体
审计报告第1页
大华审字[2014]003991号审计报告
列报。
我们相信，我们获取的审计证据是充分、适当的，为发表审计意见提供了基础。
三、审计意见
我们认为，南通南山公司财务报表在所有重大方面按照企业会计准则的规定编制，公允反映了南通南山公司 2013年 12月 31日的财务状况以及 2013年度的经营成果和现金流量。
大华会计师事务所(特殊普通合伙) 中国注册会计师：
中国·北京 中国注册会计师：
二〇一四年三月二十七日
审计报告第2页
南通南山房地产开发有限公司
资产负债表
2013年 12月 31日
金额单位：人民币元资产 附注四 2013年12月31日 2012年12月31日
流动资产：
货币资金 （一） 59,200,405.37 2,203,124.15交易性金融资产 - -应收票据 - -应收账款 - -预付款项 （二） 4,280,681.32 4,609,250.18应收利息 - -应收股利 - -其他应收款 （三） 8,558,412.25 91,180.00存货 （四） 603,217,898.56 267,088,304.34一年内到期的非流动资产 - -其他流动资产 （五） 6,438,680.26 -流动资产合计 681,696,077.76 273,991,858.67非流动资产：
可供出售金融资产 - -持有至到期投资 - -长期应收款 - -长期股权投资 - -投资性房地产 - -固定资产 （六） 890,500.66 943,263.81在建工程 - -工程物资 - -固定资产清理 - -生产性生物资产 - -油气资产 - -无形资产 - -开发支出 - -商誉 - -长期待摊费用 （七） 295,763.64 443,645.40递延所得税资产 （八） 5,531,487.94 792,290.07其他非流动资产 - -非流动资产合计 6,717,752.24 2,179,199.28资产总计 688,413,830.00 276,171,057.95（后附财务报表附注为财务报表的组成部分）
企业法定代表人： 主管会计工作负责人： 会计机构负责人：
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资产负债表（续）
2013年 12月 31日
金额单位：人民币元负债和股东权益 附注四 2013年12月31日 2012年12月31日
流动负债：
短期借款 - -交易性金融负债 - -应付票据 - -应付账款 （十） 243,405.00 -预收款项 （十一） 106,782,154.00 -应付职工薪酬 （十二） 36,204.25 -应交税费 - -应付利息 （十三） 31,763,776.26 2,740,444.24应付股利 - -其他应付款 （十四） 15,274,813.06 175,807,483.93一年内到期的非流动负债 - -其他流动负债 - -流动负债合计 154,100,352.57 178,547,928.17非流动负债：
长期借款 - -应付债券 - -长期应付款 （十五） 451,000,000.00 -专项应付款 - -预计负债 - -递延所得税负债 - -其他非流动负债 - -非流动负债合计 451,000,000.00 -负债合计 605,100,352.57 178,547,928.17股东权益：
实收资本 （十六） 100,000,000.00 100,000,000.00资本公积 - -减：库存股 - -专项储备 - -盈余公积 - -一般风险准备 - -未分配利润 （十七） (16,686,522.57) (2,376,870.22)股东权益合计 83,313,477.43 97,623,129.78负债和股东权益总计 688,413,830.00 276,171,057.95（后附财务报表附注为财务报表的组成部分）
企业法定代表人： 主管会计工作负责人： 会计机构负责人：
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利润表
2013年度
金额单位：人民币元项目 附注四 2013年度 2012年度
一、营业收入 - -减：营业成本 - -营业税金及附加 - -销售费用 （十八） 8,393,904.64 -管理费用 （十九） 5,547,943.84
433,139.70财务费用 （二十） 4,619,907.47 2,733,200.59资产减值损失 （二十一） 404,835.54 2,820.00加：公允价值变动收益 - -投资收益 - -其中：对联营企业和合营企业的投资收益 - -二、营业利润 (18,966,591.49) (3,169,160.29)加：营业外收入 （二十二） 9,800.00 -减：营业外支出 （二十三） 92,058.73 -其中：非流动资产处置损失 - -三、利润总额 (19,048,850.22) (3,169,160.29)减：所得税费用 （二十四） (4,739,197.87) (792,290.07)四、净利润 (14,309,652.35) (2,376,870.22)五、每股收益：
（一）基本每股收益
（二）稀释每股收益
五、其他综合收益 - -六、综合收益总额 (14,309,652.35) (2,376,870.22)（后附财务报表附注为财务报表的组成部分）
企业法定代表人： 主管会计工作负责人： 会计机构负责人：
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股东权益变动表
项目 2013年度 金额单位：人民币元实收资本 资本公积 减：库存股 专项储备 盈余公积 一般风险准备 未分配利润 股东权益合计一、上年年末余额 100,000,000.00 - - - - - (2,376,870.22) 97,623,129.78加：会计政策变更 -前期差错更正 -其他 -二、本年年初余额 100,000,000.00 - - - - - (2,376,870.22) 97,623,129.78三、本年增减变动金额 - - - - - - (14,309,652.35) (14,309,652.35)（一）净利润 (14,309,652.35) (14,309,652.35)（二）其他综合收益 -上述（一）和（二）小计 - - - - - - (14,309,652.35) (14,309,652.35)（三）所有者投入和减少资本 - - - - - - - -1.股东投入资本 -2.股份支付计入股东权
-益的金额
3.其他 -（四）利润分配 - - - - - - - -1.提取盈余公积 -2.提取一般风险准备 -3.对股东的分配 -4.其他 -（五）所有者权益内部结转 - - - - - - - -1.资本公积转增实收资本 -2.盈余公积转增实收资本 -3.盈余公积弥补亏损 -4.其他 -（六）专项储备 - - - - - - - -1.本期提取 -2.本期使用 -（七）其他 -四、本年期末余额 100,000,000.00 - - - - - (16,686,522.57) 83,313,477.43（后附财务报表附注为财务报表的组成部分）
企业法定代表人： 主管会计工作负责人： 会计机构负责人：
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股东权益变动表
项目 2012年度 金额单位：人民币元实收资本 资本公积 减：库存股 专项储备 盈余公积 一般风险准备 未分配利润 股东权益合计一、上年年末余额 - - - - - - -
加：会计政策变更
前期差错更正
其他
二、本年年初余额 - - - - - -
三、本年增减变动金额 100,000,000.00- - - - - - (2,376,870.22) 97,623,129.78（一）净利润 - (2,376,870.22) (2,376,870.22)（二）其他综合收益 -上述（一）和（二）小计 - - - - - - (2,376,870.22) (2,376,870.22)（三）所有者投入和减少资本 100,000,000.00 - - - - - - 100,000,000.001.股东投入资本 100,000,000.00 100,000,000.002.股份支付计入股东权
-益的金额
3.其他 -（四）利润分配 - - - - - - - -1.提取盈余公积 -2.提取一般风险准备 -3.对股东的分配 -4.其他 -（五）所有者权益内部结转 - - - - - - - -1.资本公积转增实收资本 -2.盈余公积转增实收资本 -3.盈余公积弥补亏损 -4.其他 -（六）专项储备 - - - - - - - -1.本期提取 -2.本期使用 -（七）其他 -四、本年期末余额 100,000,000.00 - - - - - (2,376,870.22) 97,623,129.78（后附财务报表附注为财务报表的组成部分）
企业法定代表人： 主管会计工作负责人： 会计机构负责人：
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现金流量表
2013年度
金额单位：人民币元项目 附注四 2013年度 2012年度一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金 106,782,154.00
收到的税费返还 -
收到其他与经营活动有关的现金 （二十五） 8,779,027.44 311,153.28经营活动现金流入小计 115,561,181.44 311,153.28购买商品、接受劳务支付的现金 314,130,256.63
支付给职工以及为职工支付的现金 3,822,789.69 104,582.12支付的各项税费 7,025,879.15 2,861.21支付其他与经营活动有关的现金 （二十五） 26,920,172.94 98,000,585.80经营活动现金流出小计 351,899,098.41 98,108,029.13经营活动产生的现金流量净额 (236,337,916.97) (97,796,875.85)二、投资活动产生的现金流量：
收回投资所收到的现金
取得投资收益收到的现金
处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回的现
金净额
处置子公司及其他营业单位收到的现金净额
收到其他与投资活动有关的现金
投资活动现金流入小计 - -购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现
1,114,408.00
金
投资支付的现金
取得子公司及其他营业单位支付的现金净额
支付其他与投资活动有关的现金
投资活动现金流出小计 1,114,408.00 -投资活动产生的现金流量净额 (1,114,408.00) -三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金 100,000,000.00取得借款收到的现金 790,500,000.00
发行债券收到的现金
收到其他与筹资活动有关的现金
筹资活动现金流入小计 790,500,000.00 100,000,000.00偿还债务支付的现金 495,762,625.06
分配股利、利润或偿付利息支付的现金 287,768.75
支付其他与筹资活动有关的现金
筹资活动现金流出小计 496,050,393.81 -筹资活动产生的现金流量净额 294,449,606.19 100,000,000.00四、汇率变动对现金及现金等价物的影响 -
五、现金及现金等价物净增加额 56,997,281.22 2,203,124.15加：年初现金及现金等价物余额 2,203,124.15
六、期末现金及现金等价物余额 59,200,405.37 2,203,124.15（后附财务报表附注为财务报表的组成部分）
企业法定代表人： 主管会计工作负责人： 会计机构负责人：
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财务报表附注
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一、 公司基本情况
（一）历史沿革
南通南山房地产开发有限公司（以下简称“公司”或“本公司”）系由上海南山房地产开发有限公司于2012年10月出资组建的有限公司。公司注册资本共人民币10000万元，上述出资已于2012年10月25日业经南通大华联合会计师事务所出具“通大华会内验（2012）100号”验资报告验证。公司于 2012年 10月 26日领取了江苏省南通工商行政管理局核发的工商登记注册号为320600000274187的企业法人营业执照。
（二）行业性质
本公司属房地产行业。
（三）经营范围
本公司经营范围主要包括：许可经营项目：房地产开发、经营；一般经营项目：房地产信息咨询；自有房屋租赁；停车场管理服务。
（四）主要产品或提供的主要劳务
本公司的主要产品包括：商品房。
二、公司主要会计政策、会计估计和前期差错
（一）财务报表的编制基础
公司以持续经营为基础，根据实际发生的交易和事项，按照财政部于2006年2月15日颁布的《企业会计准则——基本准则》和38项具体会计准则、其后颁布的企业会计准则应用指南、企业会计准则解释及其他相关规定(以下合称“企业会计准则”)、中国证券监督管理委员会《公开发行证券的公司信息披露编报规则第 15号——财务报告的一般规定》(2010年修订)进行确认和计量，在此基础上编制财务报表。
（二）遵循企业会计准则的声明
本公司编制的财务报表符合《企业会计准则》的要求，真实、完整地反映了本公司 2013年12月31日的财务状况，2013年度的经营成果和现金流量等有关信息。
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（三）会计期间
自公历1月1日至12月31日为一个会计年度。
（四）记账本位币
采用人民币为记账本位币。
（五）现金及现金等价物的确定标准
在编制现金流量表时，将本公司库存现金以及可以随时用于支付的存款确认为现金。将同时具备期限短（一般从购买日起，三个月内到期）、流动性强、易于转换为已知现金、价值变动风险很小四个条件的投资，确定为现金等价物。
（六）金融工具
金融工具包括金融资产、金融负债和权益工具。
1．金融工具的分类
管理层按照取得持有金融资产和承担金融负债的目的，将其划分为：以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产或金融负债，包括交易性金融资产或金融负债（和直接指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产或金融负债）；持有至到期投资；应收款项；可供出售金融资产；其他金融负债等。
2．金融工具的确认依据和计量方法
（1）以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产（金融负债）
取得时以公允价值（扣除已宣告但尚未发放的现金股利或已到付息期但尚未领取的债券利息）作为初始确认金额，相关的交易费用计入当期损益。
持有期间将取得的利息或现金股利确认为投资收益，期末将公允价值变动计入当期损益。
处置时，其公允价值与初始入账金额之间的差额确认为投资收益，同时调整公允价值变动损益。
（2）持有至到期投资
取得时按公允价值（扣除已到付息期但尚未领取的债券利息）和相关交易费用之和作为初始确认金额。
持有期间按照摊余成本和实际利率计算确认利息收入，计入投资收益。实际利率在取得时确定，在该预期存续期间或适用的更短期间内保持不变。
处置时，将所取得价款与该投资账面价值之间的差额计入投资收益。
（3）应收款项
公司对外销售商品或提供劳务形成的应收债权，以及公司持有的其他企业的不包括在活跃市场上有报价的债务工具的债权，包括应收账款、其他应收款等，以向购货方应收的合同或协议价款作为初始确认金额；具有融资性质的，按其现值进行初始确认。
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收回或处置时，将取得的价款与该应收款项账面价值之间的差额计入当期损益。
（4）可供出售金融资产
取得时按公允价值（扣除已宣告但尚未发放的现金股利或已到付息期但尚未领取的债券利息）和相关交易费用之和作为初始确认金额。
持有期间将取得的利息或现金股利确认为投资收益。期末以公允价值计量且将公允价值变动计入资本公积（其他资本公积）。
处置时，将取得的价款与该金融资产账面价值之间的差额，计入投资损益；同时，将原直接计入所有者权益的公允价值变动累计额对应处置部分的金额转出，计入投资损益。
（5）其他金融负债
按其公允价值和相关交易费用之和作为初始确认金额。采用摊余成本进行后续计量。
3．金融资产转移的确认依据和计量方法
公司发生金融资产转移时，如已将金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转移给转入方，则终止确认该金融资产；如保留了金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，则不终止确认该金融资产。
在判断金融资产转移是否满足上述金融资产终止确认条件时，采用实质重于形式的原则。公司将金融资产转移区分为金融资产整体转移和部分转移。金融资产整体转移满足终止确认条件的，将下列两项金额的差额计入当期损益：
（1）所转移金融资产的账面价值；
（2）因转移而收到的对价，与原直接计入所有者权益的公允价值变动累计额（涉及转移的金融资产为可供出售金融资产的情形）之和。
金融资产部分转移满足终止确认条件的，将所转移金融资产整体的账面价值，在终止确认部分和未终止确认部分之间，按照各自的相对公允价值进行分摊，并将下列两项金额的差额计入当期损益：
（1）终止确认部分的账面价值；
（2）终止确认部分的对价，与原直接计入所有者权益的公允价值变动累计额中对应终止确认部分的金额（涉及转移的金融资产为可供出售金融资产的情形）之和。
金融资产转移不满足终止确认条件的，继续确认该金融资产，所收到的对价确认为一项金融负债。
4．金融负债终止确认条件
金融负债的的现时义务全部或部分已经解除的，则终止确认该金融负债或其一部分；本公司若与债权人签定协议，以承担新金融负债方式替换现存金融负债，且新金融负债与现存金融负债的合同条款实质上不同的，则终止确认现存金融负债，并同时确认新金融负债。
对现存金融负债全部或部分合同条款作出实质性修改的，则终止确认现存金融负债或其一部
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分，同时将修改条款后的金融负债确认为一项新金融负债。
金融负债全部或部分终止确认时，终止确认的金融负债账面价值与支付对价（包括转出的非现金资产或承担的新金融负债）之间的差额，计入当期损益。
本公司若回购部分金融负债的，在回购日按照继续确认部分与终止确认部分的相对公允价值，将该金融负债整体的账面价值进行分配。分配给终止确认部分的账面价值与支付的对价（包括转出的非现金资产或承担的新金融负债）之间的差额，计入当期损益。
5．金融资产和金融负债公允价值的确定方法
本公司采用公允价值计量的金融资产和金融负债存在活跃市场的金融资产或金融负债，以活跃市场的报价确定其公允价值；不存在活跃市场的金融资产或金融负债，采用估值技术（包括参考熟悉情况并自愿交易的各方最近进行的市场交易中使用的价格、参照实质上相同的其他金融工具的当前公允价值、现金流量折现法和期权定价模型等）确定其公允价值；初始取得或源生的金融资产或承担的金融负债，以市场交易价格作为确定其公允价值的基础。
6．金融资产（不含应收款项）减值准备计提
资产负债表日对以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产以外的金融资产的账面价值进行检查，如有客观证据表明该金融资产发生减值的，计提减值准备。
金融资产发生减值的客观证据，包括但不限于：
（1）发行方或债务人发生严重财务困难；
（2）债务人违反了合同条款，如偿付利息或本金发生违约或逾期等；
（3）债权人出于经济或法律等方面因素的考虑，对发生财务困难的债务人作出让步；
（4）债务人很可能倒闭或进行其他财务重组；
（5）因发行方发生重大财务困难，该金融资产无法在活跃市场继续交易；
（6）无法辨认一组金融资产中的某项资产的现金流量是否已经减少，但根据公开的数据对其进行总体评价后发现，该组金融资产自初始确认以来的预计未来现金流量确已减少且可计量，如该组金融资产的债务人支付能力逐步恶化，或债务人所在国家或地区失业率提高、担保物在其所在地区的价格明显下降、所处行业不景气等；
（7）权益工具发行方经营所处的技术、市场、经济或法律环境等发生重大不利变化，使权益工具投资人可能无法收回投资成本；
（8）权益工具投资的公允价值发生严重或非暂时性下跌。
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（七）应收款项坏账准备的确认标准、计提方法
1.单项金额重大的应收款项坏账准备的确认标准和计提方法
金额100万元以上(含100万元)且占应收款项(包括应收账款和其他应收款)单项金额重大的判断依据或金额标准
账面余额10%以上的款项。
单独进行减值测试，根据其未来现金流量现值低于其账面价值的差额计提坏单项金额重大并单项计提坏账准备的
账准备。单独测试未发生减值的应收款项，将其归入相应的组合计提坏账准计提方法
备。
2.按组合计提坏账准备的应收款项
(1)确定组合的依据及坏账准备的计提方法
确定组合的依据及计提方法
应收合并范围内关联方款项，根据其未来现金流量现值低于其账面价值的差个别认定法组合
额计提坏账准备。
账龄分析法组合 相同账龄的应收款项具有类似信用风险特征采用账龄分析法。
以关联方往来款、保证金、房租押金、备用金等款项性质个别认定，根据其按款项性质个别认定的组合
未来现金流量现值低于其账面价值的差额计提坏账准备。
(2)账龄分析法组合
账龄 应收账款计提比例(%) 其他应收款计提比例(%)半年以内(含半年，以下同) 3.00 3.00
半年-1年 5.00 5.00
1 -2年 10.00 10.00
2 -3年 40.00 40.00
3年以上 100.00 100.00
3．单项金额虽不重大但单项计提坏账准备的应收款项
应收款项的未来现金流量现值与以账龄为信用风险特征的应收款项单项计提坏账准备的理由
组合和个别认定法组合的未来现金流量现值存在显著差异。
单独进行减值测试，根据其未来现金流量现值低于其账面价值的差额坏账准备的计提方法 计提坏账准备。单独测试未发生减值的应收款项，将其归入相应的组合计提坏账准备。
对应收票据、预付款项、应收利息、长期应收款等其他应收款项，根据其未来现金流量现值低于其账面价值的差额计提坏账准备。
（八）存货
1.存货的分类
存货分类为：开发产品、开发成本等。
2.存货的计价方法
存货发出时材料按加权平均成本法计价，开发产品按个别认定法计价。
3.存货可变现净值的确定依据及存货跌价准备的计提方法
(1)房地产类存货
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开发产品、开发成本期末按照单个存货项目计提存货跌价准备。
(2)以前减记存货价值的影响因素已经消失的，减记的金额予以恢复，并在原已计提的存货跌价准备金额内转回，转回的金额计入当期损益。
4.存货的盘存制度
采用永续盘存制。
5.低值易耗品和包装物的摊销方法
（1）低值易耗品采用一次转销法；
（2）包装物采用一次转销法。
6.开发用土地的核算方法
纯土地开发项目，其费用支出单独构成土地开发成本；
连同房产整体开发的项目，其费用可分清负担对象的，一般按实际面积分摊记入商品房成本。
开发用土地在“开发成本-土地”中核算,项目分期开发时,将分期开发用地部分转入开发成本，后期开发土地仍在“开发成本-土地”中核算。
7.公共配套设施费用的核算方法
不拥有收益权的公共配套设施：按项目的可售建筑面积分摊计入商品房成本；
拥有收益权的公共配套设施：以各配套设施项目作为成本核算对象，归集所发生的实际成本，完工时单独计入开发产品。
8.维修基金的核算方法
本公司物业管理业务所收到业主委托代为管理的公共维修基金，计入“其他应付款-维修基金”，专项用于住宅共同施设和物业管理区域公共施设的维修、更新。
9．质量保证金的核算方法
房地产项目确定的施工单位，在项目开工时应留置质量保证金，本公司根据施工合同规定之金额列入“其他应付款”，待保证期过后，根据实际情况和合同约定支付。
（九）固定资产
1.固定资产确认条件
固定资产指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有，并且使用寿命超过一个会计年度的有形资产。固定资产在同时满足下列条件时予以确认：
（1）与该固定资产有关的经济利益很可能流入企业；
（2）该固定资产的成本能够可靠地计量。
2.固定资产折旧
除已提足折旧仍继续使用的固定资产之外，固定资产折旧采用年限平均法分类计提，根据固定资产类别、预计使用寿命和预计净残值率确定折旧率。
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融资租赁方式租入的固定资产，能合理确定租赁期届满时将会取得租赁资产所有权的，在租赁资产尚可使用年限内计提折旧；无法合理确定租赁期届满时能够取得租赁资产所有权的，在租赁期与租赁资产尚可使用年限两者中较短的期间内计提折旧。
利用专项储备支出形成的固定资产，按照形成固定资产的成本冲减专项储备，并确认相同金额的累计折旧。该固定资产在以后期间不再计提折旧。
本公司根据固定资产的性质和使用情况，确定固定资产的使用寿命和预计净残值。并在年度终了，对固定资产的使用寿命、预计净残值和折旧方法进行复核，如与原先估计数存在差异的，进行相应的调整。
各类固定资产折旧年限和年折旧率如下：
类别 折旧年限（年） 残值率（%） 年折旧率（%）运输设备 5年 5 19
电子及其他设备 5年 5 19
3.固定资产的减值测试方法、减值准备计提方法
公司在每期末判断固定资产是否存在可能发生减值的迹象。
固定资产存在减值迹象的，估计其可收回金额。可收回金额根据固定资产的公允价值减去处置费用后的净额与固定资产预计未来现金流量的现值两者之间较高者确定。
当固定资产的可收回金额低于其账面价值的，将固定资产的账面价值减记至可收回金额，减记的金额确认为固定资产减值损失，计入当期损益，同时计提相应的固定资产减值准备。
固定资产减值损失确认后，减值固定资产的折旧在未来期间作相应调整，以使该固定资产在剩余使用寿命内，系统地分摊调整后的固定资产账面价值（扣除预计净残值）。
固定资产的减值损失一经确认，在以后会计期间不再转回。
有迹象表明一项固定资产可能发生减值的，企业以单项固定资产为基础估计其可收回金额。
企业难以对单项固定资产的可收回金额进行估计的，以该固定资产所属的资产组为基础确定资产组的可收回金额。
（十）在建工程
1.在建工程的类别
本公司自行建造的在建工程按实际成本计价，实际成本由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成。本公司的在建工程以项目分类核算。
2.在建工程结转为固定资产的标准和时点
在建工程项目按建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的全部支出，作为固定资产的入账价值。所建造的固定资产在建工程已达到预定可使用状态，但尚未办理竣工决算的，自达到预
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定可使用状态之日起，根据工程预算、造价或者工程实际成本等，按估计的价值转入固定资产，并按本公司固定资产折旧政策计提固定资产的折旧，待办理竣工决算后，再按实际成本调整原来的暂估价值，但不调整原已计提的折旧额。
3.在建工程的减值测试方法、减值准备计提方法
公司在每期末判断在建工程是否存在可能发生减值的迹象。
在建工程存在减值迹象的，估计其可收回金额。可收回金额根据在建工程的公允价值减去处置费用后的净额与在建工程预计未来现金流量的现值两者之间较高者确定。
当在建工程的可收回金额低于其账面价值的，将在建工程的账面价值减记至可收回金额，减记的金额确认为在建工程减值损失，计入当期损益，同时计提相应的在建工程减值准备。
在建工程的减值损失一经确认，在以后会计期间不再转回。
有迹象表明一项在建工程可能发生减值的，企业以单项在建工程为基础估计其可收回金额。
企业难以对单项在建工程的可收回金额进行估计的，以该在建工程所属的资产组为基础确定资产组的可收回金额。
（十一）借款费用
1.借款费用资本化的确认原则
公司发生的借款费用，可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的，予以资本化，计入相关资产成本；其他借款费用，在发生时根据其发生额确认为费用，计入当期损益。
符合资本化条件的资产，是指需要经过相当长时间的购建或者生产活动才能达到预定可使用或者可销售状态的固定资产、投资性房地产和存货等资产。
借款费用同时满足下列条件时开始资本化：
（1）资产支出已经发生，资产支出包括为购建或者生产符合资本化条件的资产而以支付现金、转移非现金资产或者承担带息债务形式发生的支出；
（2）借款费用已经发生；
（3）为使资产达到预定可使用或者可销售状态所必要的购建或者生产活动已经开始。
2.借款费用资本化期间
资本化期间，指从借款费用开始资本化时点到停止资本化时点的期间，借款费用暂停资本化的期间不包括在内。
当购建或者生产符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态时，借款费用停止资本化。
当购建或者生产符合资本化条件的资产中部分项目分别完工且可单独使用时，该部分资产借款费用停止资本化。
购建或者生产的资产的各部分分别完工，但必须等到整体完工后才可使用或可对外销售的，
在该资产整体完工时停止借款费用资本化。
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3.暂停资本化期间
符合资本化条件的资产在购建或生产过程中发生的非正常中断、且中断时间连续超过 3个月的，则借款费用暂停资本化；该项中断如是所购建或生产的符合资本化条件的资产达到预定可使用状态或者可销售状态必要的程序，则借款费用继续资本化。在中断期间发生的借款费用确认为当期损益，直至资产的购建或者生产活动重新开始后借款费用继续资本化。
4.借款费用资本化金额的计算方法
专门借款的利息费用（扣除尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入或者进行暂时性投资取得的投资收益）及其辅助费用在所购建或者生产的符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态前，予以资本化。
根据累计资产支出超过专门借款部分的资产支出加权平均数乘以所占用一般借款的资本化率，计算确定一般借款应予资本化的利息金额。资本化率根据一般借款加权平均利率计算确定。
借款存在折价或者溢价的，按照实际利率法确定每一会计期间应摊销的折价或者溢价金额，调整每期利息金额。
（十二）长期待摊费用
1、摊销方法
长期待摊费用在受益期内平均摊销。
2、摊销年限
有明确受益期限的按受益期平均摊销；无明确受益期限的按 5年平均摊销。如果某项费用不能使以后会计期间受益的，则将尚未摊销的该项目的摊余价值全部转入当期损益。
（十三）预计负债
1.预计负债的确认标准
与或有事项相关的义务同时满足下列条件时，本公司确认为预计负债：
该义务是本公司承担的现时义务；
履行该义务很可能导致经济利益流出本公司；
该义务的金额能够可靠地计量。
2.预计负债的计量方法
本公司预计负债按履行相关现时义务所需的支出的最佳估计数进行初始计量。
本公司在确定最佳估计数时，综合考虑与或有事项有关的风险、不确定性和货币时间价值等因素。对于货币时间价值影响重大的，通过对相关未来现金流出进行折现后确定最佳估计数。
最佳估计数分别以下情况处理：
所需支出存在一个连续范围（或区间），且该范围内各种结果发生的可能性相同的，则最佳估计数按照该范围的中间值即上下限金额的平均数确定。
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所需支出不存在一个连续范围（或区间），或虽然存在一个连续范围但该范围内各种结果发生的可能性不相同的，如或有事项涉及单个项目的，则最佳估计数按照最可能发生金额确定；如或有事项涉及多个项目的，则最佳估计数按各种可能结果及相关概率计算确定。
本公司清偿预计负债所需支出全部或部分预期由第三方补偿的，补偿金额在基本确定能够收到时，作为资产单独确认，确认的补偿金额不超过预计负债的账面价值。
（十四）收入
本公司收入主要包括房地产销售收入，物业出租收入，物业管理收入及其他收入，其收入确认原则为：
1．销售商品收入确认时间的具体判断标准
商品销售收入确认条件:
公司已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购买方；公司既没有保留与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施有效控制；收入的金额能够可靠地计量；相关的经济利益很可能流入企业；相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量时，确认商品销售收入实现。
房地产销售除符合商品销售收入确认条件外，以竣工验收合格并签订了不可逆转的销售合同、买方累计付款达到销售价格的100%，且公司已发出入伙通知书作为确认收入的时点。
物业出租收入：按与承租方签订的合同或协议规定，按直线法确认房屋出租收入的实现。
物业管理收入：公司在物业管理服务已经提供，与物业管理服务相关的经济利益能够流入企业，与物业管理服务相关的成本能够可靠计量时，确认物业管理收入的实现；
2．确认让渡资产使用权收入的依据
与交易相关的经济利益很可能流入企业，收入的金额能够可靠地计量时。分别下列情况确定让渡资产使用权收入金额：
（1）利息收入金额，按照他人使用本企业货币资金的时间和实际利率计算确定。
（2）使用费收入金额，按照有关合同或协议约定的收费时间和方法计算确定。
3．按完工百分比法确认提供劳务的收入和建造合同收入时，确定合同完工进度的依据和方法
在资产负债表日提供劳务交易的结果能够可靠估计的，采用完工百分比法确认提供劳务收入。
提供劳务交易的完工进度，依据已完工作的测量确定。
按照已收或应收的合同或协议价款确定提供劳务收入总额，但已收或应收的合同或协议价款不公允的除外。资产负债表日按照提供劳务收入总额乘以完工进度扣除以前会计期间累计已确认提供劳务收入后的金额，确认当期提供劳务收入；同时，按照提供劳务估计总成本乘以完工进度扣除以前会计期间累计已确认劳务成本后的金额，结转当期劳务成本。
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在资产负债表日提供劳务交易结果不能够可靠估计的，分别下列情况处理：
（1）已经发生的劳务成本预计能够得到补偿的，按照已经发生的劳务成本金额确认提供劳务收入，并按相同金额结转劳务成本。
（2）已经发生的劳务成本预计不能够得到补偿的，将已经发生的劳务成本计入当期损益，不确认提供劳务收入。
（十五）政府补助
1．类型
政府补助，是本公司从政府无偿取得的货币性资产与非货币性资产，但不包括政府作为企业所有者投入的资本。根据相关政府文件规定的补助对象，将政府补助划分为与资产相关的政府补助和与收益相关的政府补助。
与资产相关的政府补助，是指本公司取得的、用于购建或以其他方式形成长期资产的政府补助。与收益相关的政府补助，是指除与资产相关的政府补助之外的政府补助。
2．政府补助的确认
政府补助为货币性资产的，按照收到或应收的金额计量。政府补助为非货币性资产的，按照公允价值计量；公允价值不能够可靠取得的，按照名义金额（人民币 1元）计量。按照名义金额计量的政府补助，直接计入当期损益。
3．会计处理方法
与资产相关的政府补助，确认为递延收益，按照所建造或购买的资产使用年限分期计入营业外收入；
与收益相关的政府补助，用于补偿企业以后期间的相关费用或损失的，确认为递延收益，在确认相关费用的期间计入当期营业外收入；用于补偿企业已发生的相关费用或损失的，取得时直接计入当期营业外收入。
已确认的政府补助需要返还时，存在相关递延收益余额的，冲减相关递延收益账面余额，超出部分计入当期损益；不存在相关递延收益的，直接计入当期损益。
（十六）递延所得税资产和递延所得税负债
1.确认递延所得税资产的依据
公司以很可能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额为限，确认由可抵扣暂时性差异产生的递延所得税资产。
2.确认递延所得税负债的依据
公司将当期与以前期间应交未交的应纳税暂时性差异确认为递延所得税负债。但不包括商誉、非企业合并形成的交易且该交易发生时既不影响会计利润也不影响应纳税所得额所形成的暂时性差异。
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（十七）经营租赁、融资租赁
1.经营租赁会计处理
（1）公司租入资产所支付的租赁费，在不扣除免租期的整个租赁期内，按直线法进行分摊，计入当期费用。公司支付的与租赁交易相关的初始直接费用，计入当期费用。
资产出租方承担了应由公司承担的与租赁相关的费用时，公司将该部分费用从租金总额中扣除，按扣除后的租金费用在租赁期内分摊，计入当期费用。
（2）公司出租资产所收取的租赁费，在不扣除免租期的整个租赁期内，按直线法进行分摊，确认为租赁收入。公司支付的与租赁交易相关的初始直接费用，计入当期费用；如金额较大的，则予以资本化，在整个租赁期间内按照与租赁收入确认相同的基础分期计入当期收益。
公司承担了应由承租方承担的与租赁相关的费用时，公司将该部分费用从租金收入总额中扣除，按扣除后的租金费用在租赁期内分配。
2.融资租赁会计处理
（1）融资租入资产：公司在承租开始日，将租赁资产公允价值与最低租赁付款额现值两者中较低者作为租入资产的入账价值，将最低租赁付款额作为长期应付款的入账价值，其差额作为未确认的融资费用。
公司采用实际利率法对未确认的融资费用，在资产租赁期间内摊销，计入财务费用。
（2）融资租出资产：公司在租赁开始日，将应收融资租赁款，未担保余值之和与其现值的差额确认为未实现融资收益，在将来收到租金的各期间内确认为租赁收入，公司发生的与出租交易相关的初始直接费用，计入应收融资租赁款的初始计量中，并减少租赁期内确认的收益金额。
（十八）主要会计政策、会计估计的变更
1.会计政策变更
本报告期主要会计政策未发生变更。
2.会计估计变更
本报告期主要会计估计未发生变更。
（十九）前期差错更正
1．追溯重述法
本报告期未发现采用追溯重述法的前期会计差错。
2．未来适用法
本报告期未发现采用未来适用法的前期会计差错。
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三、 税项
（一）主要税种及税率
1.流转税及附加税费
税目 纳税（费）基础 2013年度税率
房地产销售收入、物业出租收入、物业管
营业税 5%
理收入
土地增值税 房地产销售收入-扣除项目金额 按超率累进税率30%-60%城建税 应交流转税额 7%
教育费附加 应交流转税额 3%
地方教育费附加 应交流转税额 2%
河道工程修建维护 应交流转税额 1%
2.企业所得税
公司名称 2013年度税率
本公司 25%
3.房产税
房产税按照房产原值的70%为纳税基准，税率为1.2%，或以租金收入为纳税基准，税率为12%。
4.个人所得税
员工个人所得税由本公司代扣代缴。
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四、 财务报表项目注释
（以下金额单位若未特别注明者均为人民币元）（一）货币资金
项目 2013年12月31日 2012年12月31日
银行存款 38,130,405.37 2,203,124.15其他货币资金 21,070,000.00 ---合计 59,200,405.37 2,203,124.15说明：1.其他货币资金为七天通知存款及银联存款，为非限制性货币资金。
2.截至 2013年 12月 31日止，存放在关联公司中开财务有限公司的银行存款金额为35,504,101.43元、其他货币资金-七天通知存款金额为20,000,000.00元。
3.截至2013年12月31日止，本公司不存在质押、冻结，或有潜在收回风险的款项。
（二）预付款项
1.预付款项按账龄分析列示如下：
2013年12月31日 2012年12月31日账龄结构
金额 比例 金额 比例1年以内 4,280,681.32 100.00% 4,609,250.18 100.00%合计 4,280,681.32 100.00% 4,609,250.18 100.00%2.期末大额预付款项列示如下：
占预付款
2013年12月31
单位名称 与本公司关系 项总额的 预付时间 未结算原因日
比例
江苏省电力公司南通供电公司 供应商 4,260,000.00 99.52%2012年12月未到结算期合计 4,260,000.00 99.52%
（三）其他应收款
1.其他应收款按种类列示如下：
2013年12月31日
类别 账面金额 坏账准备
净额金额 比例 金额 计提比例
单项金额重大并单项计提坏账准备
--- --- --- --- ---的其他应收款
按组合计提坏账准备的其他应收款
组合1--按账龄分析法计提坏账准备
8,966,067.79100.00% 407,655.54 4.55% 8,558,412.25的其他应收款
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组合小计： 8,966,067.79100.00% 407,655.54 4.55% 8,558,412.25单项金额虽不重大但单项计提坏账
--- --- --- --- ---准备的其他应收款
合计 8,966,067.79100.00% 407,655.54 4.55% 8,558,412.252012年12月31日
类别 账面金额 坏账准备
净额金额 比例 金额 计提比例
单项金额重大并单项计提坏账准备
--- --- --- --- ---的其他应收款
按组合计提坏账准备的其他应收款
组合1--按账龄分析法计提坏账准备
94,000.00100.00% 2,820.00 3.00% 91,180.00的其他应收款
组合小计： 94,000.00100.00% 2,820.00 3.00% 91,180.00单项金额虽不重大但单项计提坏账
--- --- --- --- ---准备的其他应收款
合计 94,000.00100.00% 2,820.00 3.00% 91,180.00组合中，按账龄分析法计提坏账准备的其他应收款：
2013年12月31日
账龄结构
金额 比例 坏账准备 净额
半年以内 2,032,392.59 3.00% 60,971.78 1,971,420.81半年-1年 6,933,675.20 5.00% 346,683.76 6,586,991.44合计 8,966,067.79 407,655.54 8,558,412.252012年12月31日
账龄结构
金额 比例 坏账准备 净额
半年以内 94,000.00 3.00% 2,820.00 91,180.00合计 94,000.00 2,820.00 91,180.002.本报告期其他应收款中持有本公司5%（含5%）以上表决权股份的股东单位或关联方款项情况详见“附注五、关联方关系及其交易”。
3.期末其他应收款前五名单位列示如下：
占其他应收款总单位名称 款项内容 与本公司关系 2013年12月31日 账龄
额的比例南通市建筑工程管理处 保证金 主管部门 5,036,000.00半年-1年 56.17%南通市财政局 墙体基金 主管部门 1,360,990.00半年-1年 15.18%南通市住房公积金管理中心 保证金 主管部门 1,000,000.00 半年以内 11.15%上海星宇建设集团有限公司 代垫水电费 供应商 608,463.50 半年以内 6.79%龙元建设集团股份有限公司 代垫水电费 供应商 463,111.65 半年以内 5.17%合计 8,468,565.15 94.46%
财务报表附注第 21页
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（四）存货
1.存货分类列示如下：
2013年12月31日 2012年12月31日
项目
跌价 跌价
金额 账面价值 金额 账面价值准备 准备
开发成本 603,217,898.56 --- 603,217,898.56 267,088,304.34 --- 267,088,304.34其中：资本化利息 24,644,001.47 --- 24,644,001.47 --- --- ----合计 603,217,898.56 --- 603,217,898.56 267,088,304.34 --- 267,088,304.342.开发成本明细列示如下：
项目名称 开工时间 预计竣工时间 预计总投资 2013年12月31日2012年12月31日尚品名邸 2012年12月 2015年9月 10.18亿元 603,217,898.56 267,088,304.34合计 10.18亿元 603,217,898.56 267,088,304.34（五）其他流动资产
项目 2013年12月31日 2012年12月31日预缴税费 6,438,680.26 ---合计 6,438,680.26 ---说明：其他流动资产期末余额形成原因系预售房产预缴营业税、土地增值税等相关税费产生。
（六）固定资产
1、固定资产原价
类别 2012年12月31日 本期增加 本期减少 2013年12月31日运输设备 860,399.00 --- --- 860,399.00电子设备及其他设备 92,930.00 161,079.00 --- 254,009.00合计 953,329.00 161,079.00 --- 1,114,408.002、固定资产累计折旧
类别 2012年12月31日本期新增 本期计提 本期减少 2013年12月31日运输设备 7,556.13 --- 163,475.88 --- 171,032.01电子设备及其他设备 2,509.06 --- 50,366.27 --- 52,875.33合计 10,065.19 --- 213,842.15 --- 223,907.34
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3、固定资产账面净值
类别 2012年12月31日 本期增加 本期减少 2013年12月31日运输设备 852,842.87 --- --- 689,366.99电子设备及其他设备 90,420.94 --- --- 201,133.67合计 943,263.81 --- --- 890,500.664、固定资产减值准备
类别 2012年12月31日 本期增加 本期减少 2013年12月31日运输设备 --- --- --- ---电子设备及其他设备 --- --- --- ---合计 --- --- --- ---5、固定资产账面价值
类别 2012年12月31日 本期增加 本期减少 期末余额运输设备 852,842.87 --- --- 689,366.99电子设备及其他设备 90,420.94 --- --- 201,133.67合计 943,263.81 --- --- 890,500.66固定资产不存在可变现净值低于其账面价值的情况，故未计提减值准备。期末固定资产无抵押、质押的情况。
（七）长期待摊费用
项目 2012年12月31日 本期增加额 本期摊销额 本期其他减少额2013年12月31日装修费用 438,645.40 --- 146,353.97 --- 292,291.43其他 5,000.00 --- 1,527.79 --- 3,472.21合计 443,645.40 --- 147,881.76 --- 295,763.64（八）递延所得税资产
2013年12月31日 2012年12月31日
项目
可抵扣暂时性差异 递延所得税资产 可抵扣暂时性差异 递延所得税资产资产减值准备 407,655.54 101,913.88 2,820.00 705.00可抵扣亏损 21,718,296.25 5,429,574.06 3,166,340.28 791,585.07合计 22,125,951.79 5,531,487.94 3,169,160.28 792,290.07（九）资产减值准备
本期减少额
2013年12月项目 2012年12月31日 本期增加额
31日转回 转销
坏账准备 2,820.00 404,835.54 --- --- 407,655.54合计 2,820.00 404,835.54 --- --- 407,655.54
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（十）应付账款
账龄 2013年12月31日 2012年12月31日1年以内（含1年） 243,405.00 ---合计 243,405.00 ---（十一）预收款项
账龄 2013年12月31日 2012年12月31日1年以内（含1年） 106,782,154.00 ---合计 106,782,154.00 ---1.预收账款中预售房产收款情况列示如下：
项目名称 2013年12月31日2012年12月31日 预计竣工时间预售比例尚品名邸项目 106,782,154.00 --- 2015年9月 5.35%合计 106,782,154.00 ---
（十二）应付职工薪酬
应付职工薪酬明细如下：
项目 2012年12月31日 本期增加额 本期减少额 2013年12月31日工资、奖金、津贴和补贴 --- 2,839,968.87 2,839,968.87 ---职工福利费 --- 153,888.18 153,888.18 ---社会保险费 --- 619,123.90 619,123.90 ---其中：基本养老保险费 --- 377,374.40 377,374.40 ---医疗保险费 --- 125,483.11 125,483.11 ---失业保险费 --- 22,971.40 22,971.40 ---工伤保险费 --- 22,260.76 22,260.76 ---生育保险 --- 17,042.93 17,042.93 ---年金缴费 --- 53,991.30 53,991.30 ---住房公积金 --- 173,288.22 173,288.22 ---工会经费和职工教育经费 --- 72,724.77 36,520.52 36,204.25合计 --- 3,858,993.94 3,822,789.69 36,204.25（十三）应付利息
（1）应付利息明细如下：
账龄 2013年12月31日 2012年12月31日1年以内（含1年） 31,763,776.26 2,740,444.24合计 31,763,776.26 2,740,444.24（2）应付关联方利息明细详见附注“五、关联方关系及其交易”。
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（十四）其他应付款
账龄 2013年12月31日 2012年12月31日1年以内（含1年） 15,274,813.06 175,807,483.93合计 15,274,813.06 175,807,483.931.本报告期其他应付款中应付持有本公司5%（含5%）以上表决权股份的股东单位或关联方的款项情况：
单位名称 2013年12月31日 2012年12月31日深圳市南山房地产开发有限公司 12,000,000.00 168,424,055.82苏州南山房地产开发有限公司 --- 10,838.62苏州南山发展有限公司 --- 3,090,071.12苏州南山置业有限公司 --- 4,268,511.00合计 12,000,000.00 175,793,476.562.金额较大的其他应付款明细列示如下：
单位名称 2013年12月31日 性质或内容深圳市南山房地产开发有限公司 12,000,000.00 借款
合计 12,000,000.00
3.2013年 12月 31日其他应付款余额较 2012年 12月 31日减少91.31%，主要原因系 2013年归还了借款和往来款。
（十五）长期应付款
2013年12月31日2012年12月31日贷款单位 借款起始日借款终止日 币种 年利率
金额 金额中国南山开发（集团）2013年12月2016年12
人民币 6.15% 283,500,000.00 ---股份有限公司 17日 月7日
中国南山开发（集团）2013年12月2016年12
人民币 6.15% 167,500,000.00 ---股份有限公司 21日 月17日
合计： 451,000,000.00 ---注：期末长期应付款系本公司向中国南山开发（集团）股份有限公司的借款，用于房地产项目开发。
（十六）实收资本
1.实收资本情况如下：
股东名称 2013年12月31日 2012年12月31日上海南山房地产开发有限公司 100,000,000.00 100,000,000.00合计 100,000,000.00 100,000,000.00
公司实收资本业经南通大华联合会计师事务所出具“通大华会内验（2012）100号”验资报
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告验证。
（十七）未分配利润
未分配利润增减变动情况如下：
项目 2013年度 2012年度上年年末未分配利润 （2,376,870.22） ---加：年初未分配利润调整数（调减“-”） --- ---本期年初未分配利润 （2,376,870.22） ---加：本期净利润 （14,309,652.35） (2,376,870.22)减：提取法定盈余公积 --- ---提取任意盈余公积 --- ---期末未分配利润 （16,686,522.57） (2,376,870.22)（十八）销售费用
项目 2013年度 2012年度租赁费 96,765.00 ---顾问咨询费 250,000.00 ---广告宣传展览费 6,218,355.70 ---代理中介费 65,465.00 ---物业费 1,689,892.44 ---其他 73,426.50 ---合计 8,393,904.64 ---说明：2013年度销售费用产生原因系2013年开始预售房产产生的相关费用。
（十九）管理费用
项目 2013年度 2012年度人工支出 2,625,006.26 149,747.11办公费 730,508.76 83,088.59房水电费 449,255.68 ---汽车费用 271,368.85 ---业务招待费 422,929.20 136,133.00邮电通讯费 61,658.63 10,550.00顾问咨询费 51,500.00 ---税金 454,888.90 ---差旅费 60,114.10 53,621.00折旧摊销 342,121.87 ----其他 78,591.59 ----合计 5,547,943.84 433,139.70
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说明：2012年度发生的管理费用较少，主要原因系公司成立于2012年10月。
（二十）财务费用
（1）财务费用明细列示如下：
项目 2013年度 2012年度利息支出 4,667,099.30 2,740,444.24减：利息收入 107,084.36 7,829.45银行手续费及其他 59,892.53 585.80合计 4,619,907.47 2,733,200.59（2）财务费用--关联方利息支出明细详见附注“五、关联方关系及其交易”。
（二十一）资产减值损失
项目 2013年度 2012年度坏账损失 404,835.54 2,820.00合计 404,835.54 2,820.00（二十二）营业外收入
项目 2013年度 2012年度其他 9,800.00 ---合计 9,800.00 ---（二十三）营业外支出
项目 2013年度 2012年度对外捐赠 60,000.00 ---罚款支出 32,058.73
合计 92,058.73 ---（二十四）所得税费用
项目 2013年度 2012年度按税法及相关规定计算的当期所得税 --- ---递延所得税调整 (4,739,197.87) (792,290.07)合计 (4,739,197.87) (792,290.07)
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（二十五）现金流量表项目注释
1．收到的其他与经营活动有关的现金
项目 2013年度 2012年度
收到其他单位往来款 420,871.69 303,323.83收到保证金及押金 8,251,071.39 ---收到银行存款利息 107,084.36 7,829.45合计 8,779,027.44 311,153.282．支付的其他与经营活动有关的现金
项目 2013年度 2012年度
支付其他单位往来款 5,344,115.04 98,000,000.00支付保证金及押金 11,163,100.00 ---支付销售费用 8,387,089.75 ---支付管理费用 1,965,975.62 ---支付银行手续费 59,892.53 585.80合计 26,920,172.94 98,000,585.80（二十六）现金流量表补充资料
1.采用间接法将净利润调节为经营活动现金流量
补充资料 2013年度 2012年度1.将净利润调节为经营活动现金流量：
净利润 (14,309,652.35) (2,376,870.22)加：资产减值准备 404,835.54 2,820.00固定资产折旧、油气资产折耗、生产性生物资产折旧 213,842.15 10,065.19无形资产摊销 --- ---长期待摊费用摊销 147,881.76 ---处置固定资产、无形资产和其他长期资产的损失 --- ---固定资产报废损失 --- ---公允价值变动损失 --- ---财务费用 4,667,099.30 2,740,444.24投资损失 --- ---递延所得税资产减少 （4,739,197.87） (792,290.07)递延所得税负债增加 --- ---存货的减少 (336,129,594.22) (267,088,304.34)经营性应收项目的减少 (8,543,498.93) (4,700,430.18)经营性应付项目的增加 121,950,367.65 174,407,689.53
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补充资料 2013年度 2012年度其他 --- ---经营活动产生的现金流量净额 (236,337,916.97) (97,796,875.85)2.不涉及现金收支的重大投资和筹资活动：
债务转为资本 --- ---一年内到期的可转换公司债券 --- ---融资租入固定资产 --- ---3.现金及现金等价物净变动情况：
现金的期末余额 59,200,405.37 2,203,124.15减：现金的年初余额 2,203,124.15 ---加：现金等价物的期末余额 --- ---减：现金等价物的年初余额 --- ---现金及现金等价物净增加额 56,997,281.22 2,203,124.152.现金和现金等价物
项目 2013年度 2012年度一、现金 59,200,405.37 2,203,124.15其中：库存现金 --- ---可随时用于支付的银行存款 38,130,405.37 2,203,124.15可随时用于支付的其他货币资金 21,070,000.00 ---二、现金等价物 --- ---其中：三个月内到期的债券投资 --- ---三、期末现金及现金等价物余额 59,200,405.37 2,203,124.15五、 关联方关系及其交易
(一)关联方关系
1．本公司的母公司情况
母公司母公司
对本企注册 法人代 组织机构 对本企
母公司名称 企业类型 业务性质 注册资本 业的表地 表 代码 业的持
决权比股比例
例上海南山房地产开 中国 房地产、建 CNY2000
有限公司 陈雷 13274241-X100.00%100.00%发有限公司 上海 材、家具等万元
中国南山开发(集股份有限公
司（台港澳与中国 土地开发、 CNY90000
团)股份有限公司 傅育宁 618832976100.00%100.00%境内合资，未深圳 港口运输等万元
（最终控制人） 上市）
财务报表附注第 29页
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2．本公司的其他关联方情况
关联方名称 与本公司关系 组织机构代码深圳市赤湾物业管理有限公司 同受中国南山开发(集团)股份有限公司控制 708464150深圳市南山房地产开发有限公司 同受中国南山开发(集团)股份有限公司控制 75046859-3苏州南山发展有限公司 同受中国南山开发(集团)股份有限公司控制 56181839-8苏州南山置业有限公司 同受中国南山开发(集团)股份有限公司控制 67013453-4苏州南山房地产开发有限公司 同受中国南山开发(集团)股份有限公司控制 76986424-6中开财务有限公司 同受中国南山开发(集团)股份有限公司控制 07437198-X(二)关联方交易
1.关联方资金拆借
关联方 拆借金额 起始日 到期日 备注一、拆入
中国南山开发(集团)股份有限 期间：2013年1月1 451,000,000.002013年12月 ---
公司 日-2013年12月31日深圳市南山房地产开发有限公 期间：2013年1月1 495,762,625.06 2013年 ---
司 日-2013年12月31日2.财务费用--关联方利息支出
关联方名称 2013年度 2012年度
深圳市南山房地产开发有限公司 4,667,099.30 2,740,444.24(三)关联方往来款项余额
1.货币资金
关联方名称 2013年12月31日 2012年12月31日中开财务有限公司 55,504,101.43 --- 2.其他应收款
关联方名称 2013年12月31日 2012年12月31日深圳市赤湾物业管理有限公司 226,113.64 --- 3.应付利息
关联方名称 2013年12月31日 2012年12月31日深圳市南山房地产开发有限公司 31,763,776.26 2,740,444.24
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4.其他应付款
关联方名称 2013年12月31日 2012年12月31日深圳市南山房地产开发有限公司 12,000,000.00 168,424,055.82苏州南山房地产开发有限公司 --- 10,838.62苏州南山发展有限公司 --- 3,090,071.12苏州南山置业有限公司 --- 4,268,511.003．长期应付款
关联方名称 2013年12月31日 2012年12月31日中国南山开发（集团）股份有限公司 451,000,000.00 ----六、 或有事项
截止至报告日，本公司无应披露未披露的重大或有事项。
七、 重大承诺事项
本公司全体董事向投资者郑重承诺，在正常生产经营条件下，本公司能够完成2014年度的盈利预测。
八、 资产负债表日后事项的非调整事项
截止至报告日，本公司无应披露未披露的重大资产负债表日非调整事项。
九、 其他重要事项
截止至报告日，本公司无应披露未披露的其他重要事项。
十、 补充资料
(一)非经常性损益
根据中国证监会《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益（2008）》（“中国证券监督管理委员会公告[2008]43号”），本公司非经常性损益如下：
项目 2013年度 2012年度其他营业外收入和支出 (82,258.73) ---其他符合非经常性损益定义的损益项目 --- ---非经常性损益合计 (82,258.73) ---减：所得税影响额 2,450.00 ---
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财务报表附注
项目
2013年度 2012年度非经常性损益净额（影响净利润） (84,708.73) ---归属于母公司普通股股东净利润的非经常性损益 (84,708.73) ---扣除非经常性损益后的归属于母公司普通股股东净利润 （14,224,943.62） (2,376,870.22)十一、财务报表的批准
本财务报表业经本公司董事会于2014年3月27日决议批准。
法定代表人： 主管会计工作的负责人： 会计机构负责人：
南通南山房地产开发有限公司
2014年3月27日
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