三亚凤凰岛国际邮轮港发展有限公司
拟收购三亚凤凰岛置业有限公司
100%股权项目
资产评估报告
中通评报字〔2014〕62号
共三册 第一册
声明、摘要、正文及附件
中通诚资产评估有限公司
二○一四年三月二十日
三亚凤凰岛国际邮轮港发展有限公司拟收购三亚凤凰岛置业有限公司100%股权项目资产评估报告 目录目 录
第一册（声明、摘要、正文及附件）
声明 ....................................................................................................................... 1摘要 ....................................................................................................................... 2正文
一、委托方、被评估单位和其他评估报告使用者概况 ................................ 4二、评估目的 .................................................................................................... 5三、评估对象和范围 ........................................................................................ 6四、价值类型及其定义 .................................................................................... 8五、评估基准日 ................................................................................................ 8六、评估依据 .................................................................................................... 8七、评估方法 .................................................................................................. 10八、评估程序实施过程和情况 ...................................................................... 12九、评估假设 .................................................................................................. 13十、评估结论 .................................................................................................. 13十一、特别事项说明 ...................................................................................... 14十二、评估报告使用限制说明 ...................................................................... 14十三、评估报告日 .......................................................................................... 14附件 ..................................................................................................................... 16第二册（评估明细表）
第三册（评估说明）
关于评估说明使用范围的声明
企业关于进行资产评估有关事项的说明
资产评估说明
一、评估对象与评估范围说明
二、资产核实情况总体说明
三、评估技术说明
四、评估结论及其分析
三亚凤凰岛国际邮轮港发展有限公司拟收购三亚凤凰岛置业有限公司100%股权项目资产评估报告 声明注册资产评估师声明
一、我们在执行本资产评估业务中，遵循相关法律法规和资产评估准则，恪守独立、客观和公正的原则；根据我们在执业过程中收集的资料，评估报告陈述的内容是客观的，并对评估结论合理性承担相应的法律责任。
二、评估对象涉及的资产、负债清单由委托方、被评估单位申报并经其签章确认；所提供资料的真实性、合法性、完整性，恰当使用评估报告是委托方和相关当事方的责任。
三、我们与评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系；与相关当事方没有现存或者预期的利益关系，对相关当事方不存在偏见。
四、我们已对评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查；我们已对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验，并对已经发现的问题进行了如实披露。
五、我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设和限定条件的限制，评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明的假设、限定条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。
三亚凤凰岛国际邮轮港发展有限公司拟收购三亚凤凰岛置业有限公司100%股权项目资产评估报告 摘要摘 要
一、本次评估对应的经济行为
本次评估对应的经济行为是三亚凤凰岛国际邮轮港发展有限公司拟收购三亚凤凰岛置业有限公司100%股权。
二、评估目的
本次评估的目的，是为三亚凤凰岛国际邮轮港发展有限公司拟收购三亚凤凰岛置业有限公司100%股权的经济行为提供价值参考依据。
三、评估对象和评估范围
评估对象为三亚凤凰岛置业有限公司100%股权。
评估范围为三亚凤凰岛置业有限公司申报的评估基准日的全部资产及负债。
四、价值类型
根据评估目的和评估对象的具体情况，本次评估采用的价值类型为市场价值类型。
五、评估基准日
2014年2月28日
六、评估方法
本次评估采用资产基础法。
七、评估结论及其使用有效期
在评估基准日2014年2月28日，三亚凤凰岛置业有限公司的资产账面价值10,667.38万元，负债账面价值3,776.65万元，净资产账面价值6,890.73万元；
评估后，总资产100,047.65万元，负债3,776.65万元，净资产96,271.00万元；
总资产评估值比账面价值增值89,380.27万元，增值率为837.88%；净资产评估值比账面价值增值89,380.27万元，增值率为1297.11%，具体情况详见下表：资产评估结果汇总表
评估基准日：2014年2月28日
被评估单位：三亚凤凰岛置业有限公司 金额单位：人民币万元
||||
|-|-|-|
|账面价值|评估价值|增减值|
|A|B|C=B-A|
|10,665.80|100,046.22|89,380.42|

三亚凤凰岛国际邮轮港发展有限公司拟收购三亚凤凰岛置业有限公司100%股权项目资产评估报告 摘要资产评估结果汇总表
评估基准日：2014年2月28日
被评估单位：三亚凤凰岛置业有限公司 金额单位：人民币万元
||||
|-|-|-|
|账面价值|评估价值|增减值|
|1.57|1.43|-0.14|
|1.57|1.43|-0.14|
|10,667.38|100,047.65|89,380.27|
|3,776.65|3,776.65|0.00|
|3,776.65|3,776.65|0.00|
|6,890.73|96,271.00|89,380.27|

本次评估的对象是三亚凤凰岛置业有限公司100%股权，无需考虑控股权和少数股权等因素产生的溢价或者折价。由于无法获取足够丰富的相关市场交易统计资料，缺乏关于流动性对评估对象价值影响程度的分析判断依据，本次评估未考虑流动性折价。
本评估结论仅对三亚凤凰岛国际邮轮港发展有限公司拟收购三亚凤凰岛发展有限公司100%股权这一特定评估目的有效。本评估报告评估结果于2014年2月28日至2015年2月27日之间使用有效。
八、特别事项说明
1．三亚凤凰岛置业有限公司作为三亚凤凰岛投资集团有限公司的借款担保人，将存货—开发成本中面积为11,011.27平方米和49,905.99平方米的出让商服用地，以及面积为50,208.94平方米、用途为公园与绿地的土地抵押给三亚市农村信用合作联社、万宁市农村信用合作联社、琼中黎族苗族自治县农村信用合作联社股份有限公司、昌江黎族自治县农村信用合作联社、海南白沙农村合作银行、乐东黎族自治县农村信用合作联社、临高市农村信用合作联社、五指山市农村信用合作联社、琼海市农村信用合作联社和儋州市农村信用合作联社，担保债权为分别为1,999万元、24,000万元和1万元，担保期自2011年12月27日至2016年12月27日。
2．存货—开发成本中奥运广场的标志性建筑截至评估基准日主体结构已经损坏，但尚未进行账务处理，本次评估未考虑该建筑的残余价值。
提请报告使用者关注对特别事项的处理方式、特别事项对评估结论可能产生的影响，并提示评估报告使用者关注其对经济行为的影响。
以上内容摘自评估报告正文，欲了解本评估项目的详细情况和合理理解
评估结论，应当阅读评估报告正文。
三亚凤凰岛国际邮轮港发展有限公司拟收购三亚凤凰岛置业有限公司100%股权项目资产评估报告 正文三亚凤凰岛国际邮轮港发展有限公司
拟收购三亚凤凰岛置业有限公司
100%股权项目
资产评估报告
中通评报字〔2014〕62号
中国交通建设股份有限公司：
中通诚资产评估有限公司接受贵公司的委托，根据有关法律、法规和资产评估准则、资产评估原则，采用资产基础法，按照必要的评估程序，对三亚凤凰岛国际邮轮港发展有限公司拟收购三亚凤凰岛置业有限公司100%股权的经济行为所涉及三亚凤凰岛置业有限公司的全部资产和负债在 2014年 2月28日的市场价值进行了评估。现将资产评估情况报告如下。
一、委托方、被评估单位和其他评估报告使用者概况
(一)委托方概况
企业名称：中国交通建设股份有限公司
住 所：北京市西城区德胜门外大街85号
法定代表人姓名：刘起涛
注册资本：人民币壹佰陆拾壹亿柒仟肆佰柒拾叁万伍仟肆佰贰拾伍元整实收资本：人民币壹佰陆拾壹亿柒仟肆佰柒拾叁万伍仟肆佰贰拾伍元整
公司类型：股份有限公司(上市)
经营范围：许可经营项目：对外派遣实施境外工程所需的劳务人员。一般经营项目：港口、航道、公路、桥梁的建设项目总承包；工程技术研究、咨询；工程设计、勘查、施工、监理以及相关成套设备和材料的采购、供应、安装；工业与民用建筑、铁路、冶金、石化、隧道、电力、矿山、水利、市政的建设工程总承包；各种专业船舶的建造总承包；专业船舶、施工机械的租赁及维修；海上拖带、海洋工程的有关专业服务；船舶及港口配套设备的技术咨询服务；进出口业务；国际技术合作与交流；物流业、运输业、酒店业、旅游业的投资与管理。
(二)被评估单位概况
名称：三亚凤凰岛置业有限公司
三亚凤凰岛国际邮轮港发展有限公司拟收购三亚凤凰岛置业有限公司100%股权项目资产评估报告 正文住所：三亚市三亚湾凤凰岛国际客运港区联检楼318室
法定代表人：李树平
注册资本：人民币柒仟伍佰万元
实收资本：人民币柒仟伍佰万元
公司类型：有限责任公司
经营范围：房地产开发经营(仅供办证使用)，旅游观光，文化娱乐业投资，商场经营，房屋租赁，商场物业管理。(凡需行政许可的项目凭许可证经营)
1．基本情况
三亚凤凰岛置业有限公司成立于 2010年 10月，原由浙江国都控股有限公司、海口胜丰热带农业植物园开发有限公司、海南大洋基础设施投资有限公司和海南凤凰岛投资有限公司出资成立，持股比例分别为50%、20%、15%和15%，2014年 1月，经过股权结构变更，海南大洋基础设施投资有限公司持股比例变更为100%，实缴出资额7,500万元人民币。
2．近几年财务状况
三亚凤凰岛置业有限公司近3年及评估基准日财务状况表
金额单位：人民币元
||||
|-|-|-|
|2011/12/31|2012/12/31|2013/12/31|
|86,860,042.63|199,520,180.75|253,299,826.35|
|790,236.78|6,070.48|16,990.72|
|15,795,608.87|131,138,828.10|185,863,701.28|
|71,064,433.76|68,381,352.65|67,436,125.07|
|0.00|0.00|0.00|
|1,004,518.35|2,695,099.26|941,827.58|
|-1,004,757.56|-2,679,766.22|-945,227.58|
|-1,004,757.56|-2,679,766.22|-945,227.58|

注:前三年报表未经审计
(三)其他评估报告使用者概况
除委托方、被评估单位和国家法律法规规定的评估报告使用者外，业务约定书未约定其他评估报告使用者。
二、评估目的
本次评估的目的，是为三亚凤凰岛国际邮轮港发展有限公司拟收购三亚
凤凰岛置业有限公司100%股权的经济行为提供价值参考依据。
本次评估对应的经济行为文件是《中国交通建设股份有限公司第二届董
三亚凤凰岛国际邮轮港发展有限公司拟收购三亚凤凰岛置业有限公司100%股权项目资产评估报告 正文事会第三十六次会议决议》。
本次评估对应的经济行为已经中国交通建设股份有限公司第二届董事会第三十六次会议批准，根据《关于中交收购凤凰岛股权方案》，三亚凤凰岛国际邮轮港发展有限公司拟收购三亚凤凰岛置业有限公司100%股权。
三、评估对象和范围
(一)评估对象与评估范围内容
委托评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围一致。
评估对象为三亚凤凰岛国际邮轮港发展有限公司拟收购的三亚凤凰岛置业有限公司100%股权。
评估范围为三亚凤凰岛置业有限公司申报的评估基准日全部资产及负债，该评估范围对应的会计报表已经普华永道中天会计师事务所(特殊普通合伙)北京分所审计，并出具了普华永道中天北京特审字(2014)第0240号的无保留意见的审计报告，具体资产负债情况见下表。
三亚凤凰岛置业有限公司评估基准日资产负债情况表
金额单位：人民币元
|||
|-|-|
||科目名称|
|一、|流动资产合计|
||货币资金|
||其他应收款|
||存货|
|二、|非流动资产合计|
||固定资产|
|三、|资产总计|
|四、|流动负债合计|
||应付账款|
||应付职工薪酬|
||应交税费|
||其他应付款|
|五、|负债总计|
|六、|净资产|

(二)实物资产的分布情况及特点
纳入本次评估范围的实物资产为存货和电子设备，截至评估基准日，具体分布情况如下：
1．存货
委估存货—开发成本共 3项，分别为商业街、奥运广场和游艇俱乐部、
三亚凤凰岛国际邮轮港发展有限公司拟收购三亚凤凰岛置业有限公司100%股权项目资产评估报告 正文具体情况如下：
(1)商业街位于三亚凤凰岛国际客运港区，项目东侧和南侧临三亚湾，西侧为三亚国际邮轮港办公区，北侧为奥运广场。项目占地面积 49,905.99平方米，性质为出让商服用地，使用权终止日期为2053年5月7日。截至评估基准日，该项目已经完成土地开发、红线外基础设施建设(五通一平)以及建筑物的地下桩基础和通道工程的建设，但地上部分的建设工作尚未开始进行，因此尚未取得《建设工程规划许可证》；根据《三亚市阳光海岸规划凤凰岛分册》中对该项目的规划方案，预计项目建设完成后形成房屋建筑面积 24,953平方米，容积率为0.5，建筑密度40%，绿地率30%，并配备停车位50个。
(2)奥运广场位于三亚凤凰岛国际客运港区，项目东临游艇俱乐部，南临商业街，西侧和北侧均为尚未开发建设的土地。奥运广场占地面积 50,208.94平方米，土地用途为公园与绿地，使用权终止日期为2053年5月7日。该项目为北京奥运会奥运火炬在三亚市传递的第一站，因此2008年已经完成土地开发、红线外基础设施(五通一平)和奥运标志性建筑的建设，但其他建设工作尚未开始进行；根据《三亚市阳光海岸规划凤凰岛分册》中对该项目的规划方案，项目定位为奥运主题公园，预计项目建设完成后为主题公园性质，地上房屋建筑面积5,020.89平方米，容积率为0.1，建筑密度14%，绿地率70%，并配备停车位100个。
(3)游艇俱乐部项目位于三亚凤凰岛国际客运港区，项目东北两侧临三亚湾，南侧临近商业街项目，西侧为奥运广场。项目占地面积 11,011.27平方米，性质为出让商服用地，使用权终止日期为 2053年5月7日。截至评估基准日，该项目除已完成土地开发和红线外基础设施建设，尚未进行其他建设工作；
根据《三亚市阳光海岸规划凤凰岛分册》中对该项目的规划方案，项目定位为国际游艇会，预计项目建成后由 4,404.51平方米地上建筑和约 260个海上游艇泊位组成，容积率为0.4，建筑密度15%，绿地率45%，并配备停车位 25个。
2．电子设备
本次委估的电子设备共 4项，分别为空调、电视、复印机和保险柜，多为近期购置，截至评估基准日，上述设备使用维护状况较好。
(三)企业申报的账面记录或者未记录的无形资产情况
三亚凤凰岛国际邮轮港发展有限公司拟收购三亚凤凰岛置业有限公司100%股权项目资产评估报告 正文无。
(四)企业申报的表外资产(如有申报)的类型、数量
无。
(五)引用其他机构出具的报告的结论所涉及的资产类型、数量和账面金额无。
四、价值类型及其定义
评估价值类型包括市场价值和市场价值以外的价值类型。市场价值以外的价值类型一般包括（但不限于）投资价值、在用价值、清算价值、残余价值等。根据本次评估目的、市场条件以及评估对象自身条件，选择市场价值作为本次评估的价值类型。
市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。
五、评估基准日
本次评估基准日是2014年2月28日。
在确定评估基准日时考虑的主要因素包括满足经济行为实施的时间要求，选取会计期末以便于明确界定评估范围和准确高效清查资产。
六、评估依据
(一)经济行为依据
1．《中国交通建设股份有限公司第二届董事会第三十六次会议决议》；
2．《关于中交收购凤凰岛股权方案》。
(二)法律法规依据
1．《国有资产评估管理办法》（国务院令第91号）；
2．《国有资产评估管理办法施行细则》（国资办发〔1992〕36号）；
3．《企业国有资产监督管理暂行条例》（国务院令第378号）；
4．《关于改革国有资产评估行政管理方式加强资产评估监督管理工作的意见》（国办发〔2001〕102号）；
5．《企业国有资产评估管理暂行办法》（国务院国资委令第12号）；
三亚凤凰岛国际邮轮港发展有限公司拟收购三亚凤凰岛置业有限公司100%股权项目资产评估报告 正文6．《国有资产评估管理若干问题的规定》（财政部令第14号）；
7．《企业国有产权转让管理暂行办法》（国务院国资委、财政部令第3号）；
8．《关于加强企业国有资产评估管理工作有关问题的通知》（国资委产权〔2006〕274号）；
9．《中华人民共和国城市房地产管理法》；
10．《中华人民共和国城市土地管理法》；
11.《上市公司收购管理办法》（证监会令第11号）；
12.《上市公司治理准则》（证监发〔2002〕1号）；
13.《上海证券交易所股票上市规则》（上证公字〔2012〕34号）；
14《.上海证券交易所上市公司内部控制指引》（上证上字〔2006〕460号）。
(三)评估准则依据
1．《评估准则—基本准则》和《资产评估职业道德准则—基本准则》（财企〔2004〕20号）；
2．《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》（会协〔2003〕18号）；
3．《资产评估准则—企业价值》（中评协〔2011〕227号）；
4．《资产评估准则—评估报告》等 7项资产评估准则（中评协〔2007〕189号）；
5．《企业国有资产评估报告指南》（中评协〔2008〕218号）；
6．《评估机构业务质量控制指南》（中评协〔2010〕214号）；
7．《中评协关于修改评估报告等准则中有关签章条款的通知》（中评协〔2011〕230号）；
8．《资产评估准则—利用专家工作》（中评协〔2012〕244号）；
9．《资产评估职业道德准则—独立性》（中评协〔2012〕248号）。
(四)权属依据
海南省三亚市土地房屋权证复印件；
(五)取价依据
1．有关协议、合同、发票等资料；
2．国家和资产所在地政府有关部门发布的有关法规、标准等；
3．三亚市房地产市场价格信息资料；
三亚凤凰岛国际邮轮港发展有限公司拟收购三亚凤凰岛置业有限公司100%股权项目资产评估报告 正文4．《三亚市城镇土地定级及基准地价评估技术报告》；
5．《最新资产评估常用数据与参数手册》。
(六)其他参考依据
1．《房地产估价规范》(GB/T50291-1999)；
2．《城镇土地估价规程》(GB/T18508-2001)；
3．企业提供的评估申报明细表及有关资料；
4．现场勘查记录及其他资料等。
七、评估方法
(一)评估方法的选择
根据《资产评估准则——企业价值》（中评协〔2011〕227号），注册资产评估师执行企业价值评估业务，应当根据评估目的、评估对象、价值类型、资料收集情况等相关条件，分析收益法、市场法和资产基础法三种资产评估基本方法的适用性，恰当选择一种或多种资产评估基本方法。
根据《关于加强企业国有资产评估管理工作有关问题的通知》（国资委产权〔2006〕274号），涉及企业价值的资产评估项目，以持续经营为前提进行评估时，原则上要求采用两种以上方法进行评估，并在评估报告中列示，依据实际状况充分、全面分析后，确定其中一个评估结果作为评估报告使用结果。
由于无法获取足够丰富的相关市场交易统计资料，且与被评估单位相关行业、相关规模企业转让股权的公开交易案例无法取得，也无合适的参考企业，故本次不具备采用市场法评估的条件。
经过调查了解，截至评估基准日，三亚凤凰岛置业有限公司的主营业务为房地产开发经营、旅游观光、文化娱乐业投资、商场经营、房屋租赁和商场物业管理。经过调查了解，自公司成立以来，尚未开展上述业务，且未来经营期间存在较大的不确定性；因此未采用收益法进行评估。
由于被评估单位的各项资产和负债均可单独评估，具备进行资产基础法评估的条件，本次可以采用资产基础法对被评估单位进行评估。
鉴于上述情况，本次评估采用资产基础法。
(二)资产基础法
三亚凤凰岛国际邮轮港发展有限公司拟收购三亚凤凰岛置业有限公司100%股权项目资产评估报告 正文企业价值评估中的资产基础法，是指以被评估企业评估基准日的资产负债表为基础，合理评估企业表内及表外各项资产、负债价值，确定评估对象价值的评估方法。在运用资产基础法进行企业价值评估时，各项资产的价值是根据其具体情况选用适当的具体评估方法得出。
本次评估涉及的具体评估方法如下。
1．货币资金
货币资金根据企业提供的各项目的明细表，以审查核实的账面值确定评估值。
2．其他应收款
根据被评估单位提供的各科目的评估明细表作为评估基础，核对会计资料，并进行函证，具体分析数额、欠款时间和原因、款项回收情况等，确定各应收款项的评估值。
3．存货
房地产开发企业的存货—开发成本项目的评估方法包括市场法、假设开发法和成本法三种基本方法。由于缺乏类似资产的交易实例，不具备采用市场法评估的条件；假设开发法的原理是在开发完成后资产价值的基础上扣除续建成本、利润和利息后确定项目的评估价值，由于无法取得周边类似资产的交易案例，开发完成后形成资产的价值无法确定，因此不具备采用假设开发法评估的条件；根据评估人员现场调查，委估项目采用成本法评估所需要的资料可以取得，具备采用成本法评估的条件。综合上述情况，本次对存货—开发成本采用成本法进行评估。具体评估过程如下：
评估价值=土地价值+前期工程费+建安工程费用+开发间接费+投资利润+投资利息
4．设备类—电子设备
本次电子设备的评估，以资产在用续用为假设前提，采用成本法进行评估。
成本法的基本公式：评估价值=重置全价×综合成新率
(1)重置全价的确定
由于委估电子设备多为近期购置，现行市场价格较为容易查询，本次根据分析选定的现行市价直接确定重置全价。
三亚凤凰岛国际邮轮港发展有限公司拟收购三亚凤凰岛置业有限公司100%股权项目资产评估报告 正文(2)综合成新率的确定
①主要采用使用年限法确定成新率。
使用年限法计算公式为：
经济使用年限－已使用年限
使用年限法成新率 100%
经济使用年限
经济使用年限是指从资产开始使用到因经济上不合算而停止使用所经历的年限。
②若观察法成新率和使用年限法成新率的差异较大，经分析原因后，凭经验判断，选取两者中相对合理的一种确定综合成新率。
5．负债
在核实的基础上，以被评估单位在评估基准日实际需要承担的负债金额作为负债的评估值。
八、评估程序实施过程和情况
1．接受委托
经与委托方洽谈沟通，了解委估资产基本情况，明确评估目的、评估对象与评估范围、评估基准日等评估业务基本事项，经综合分析专业胜任能力和独立性和评价业务风险，确定接受委托，签订业务约定书。针对具体情况，确定评估价值类型，了解可能会影响评估业务和评估结论的评估假设和限制条件，拟定评估工作计划，组织评估工作团队。
2．资产核实
指导被评估单位清查资产、准备评估资料，以此为基础，对评估范围内的资产进行核实，对其法律权属状况给予必要的关注，对收集获取的评估资料进行审阅、核查、验证。
3．评定估算
根据评估对象、价值类型、资料收集情况等相关条件，选择适当的评估方法。结合所掌握的评估资料，开展市场调研，收集相关市场信息，确定取价依据，进行评定估算。
4．出具报告
对评估结果进行汇总、复核、分析、判断、完善，形成评估结论。撰写
三亚凤凰岛国际邮轮港发展有限公司拟收购三亚凤凰岛置业有限公司100%股权项目资产评估报告 正文评估报告，经内部审核，在与委托方和相关当事方就评估报告有关内容进行必要沟通后，出具正式评估报告。
九、评估假设
本评估报告及评估结论的成立，依赖于以下评估假设：
1．交易假设。交易假设是假定所有待评估资产已经处在交易过程中，评估师根据待评估资产的交易条件等模拟市场进行估价。
2．公开市场假设。公开市场假设是假定待评估资产在公开市场中进行交易，从而实现其市场价值。资产的市场价值受市场机制的制约并由市场行情决定，而不是由个别交易决定。这里的公开市场是指充分发达与完善的市场条件，是一个有自愿的买者和卖者的竞争性市场，在这个市场上，买者和卖者的地位是平等的，彼此都有获得足够市场信息的机会和时间，买卖双方的交易行为都是在自愿的、理智的，而非强制或不受限制的条件下进行的。
十、评估结论
在评估基准日2014年2月28日，三亚凤凰岛置业有限公司的资产账面价值10,667.38万元，负债账面价值3,776.65万元，净资产账面价值6,890.73万元；
评估后，总资产100,047.65万元，负债3,776.65万元，净资产96,271.00万元；
总资产评估值比账面价值增值89,380.27万元，增值率为837.88%；净资产评估值比账面价值增值89,380.27万元，增值率为1297.11%，具体情况详见下表：资产评估结果汇总表
评估基准日：2014年2月28日
被评估单位：三亚凤凰岛置业有限公司 金额单位：人民币万元
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|-|-|-|
|账面价值|评估价值|增减值|
|A|B|C=B-A|
|10,665.80|100,046.22|89,380.42|
|1.57|1.43|-0.14|
|1.57|1.43|-0.14|
|10,667.38|100,047.65|89,380.27|
|3,776.65|3,776.65|0.00|
|3,776.65|3,776.65|0.00|
|6,890.73|96,271.00|89,380.27|

本次评估的对象是三亚凤凰岛置业有限公司100%股权，无需考虑控股权
和少数股权等因素产生的溢价或者折价。由于无法获取足够丰富的相关市场
三亚凤凰岛国际邮轮港发展有限公司拟收购三亚凤凰岛置业有限公司100%股权项目资产评估报告 正文交易统计资料，缺乏关于流动性对评估对象价值影响程度的分析判断依据，本次评估未考虑流动性折价。
十一、特别事项说明
1．三亚凤凰岛置业有限公司作为三亚凤凰岛投资集团有限公司的借款担保人，将存货—开发成本中面积为11,011.27和49,905.99平方米的出让商服用地，以及面积为50,208.94平方米、用途为公园与绿地的土地抵押给三亚市农村信用合作联社、万宁市农村信用合作联社、琼中黎族苗族自治县农村信用合作联社股份有限公司、昌江黎族自治县农村信用合作联社、海南白沙农村合作银行、乐东黎族自治县农村信用合作联社、临高市农村信用合作联社、五指山市农村信用合作联社、琼海市农村信用合作联社和儋州市农村信用合作联社，担保债权为分别为1,999万元、24,000万元和1万元，担保期自2011年12月27日至2016年12月27日。
2．存货—开发成本中奥运广场的标志性建筑截至评估基准日主体结构已经损坏，但尚未进行账务处理，本次评估未考虑该建筑的残余价值。
提请报告使用者关注对特别事项的处理方式、特别事项对评估结论可能产生的影响，并提示评估报告使用者关注其对经济行为的影响。
十二、评估报告使用限制说明
1．评估报告只能用于评估报告载明的评估目的和用途；
2．评估报告只能由评估报告载明的评估报告使用者使用；
3．评估报告的全部或者部分内容被摘抄、引用或者披露于公开媒体，需评估机构审阅相关内容，法律、法规规定以及相关当事方另有约定的除外；
4．评估报告所揭示评估结论的使用有效期为一年，自评估基准日 2014年2月28日起，至2015年2月27日止。
十三、评估报告日
评估报告日为2014年3月20日。
三亚凤凰岛国际邮轮港发展有限公司拟收购三亚凤凰岛置业有限公司100%股权项目资产评估报告 正文（本页为签章页，无正文）
评估机构法定代表人（或授权代表）：
注册资产评估师：
注册资产评估师：
2014年3月20日
三亚凤凰岛国际邮轮港发展有限公司拟收购三亚凤凰岛发展有限公司100%股权项目资产评估报告 附件附 件
一、与评估目的相对应的经济行为文件
二、被评估单位评估基准日专项审计报告
三、委托方和被评估单位法人营业执照
四、评估对象涉及的主要权属证明资料
五、委托方和相关当事方的承诺函
六、签字注册资产评估师的承诺函
七、评估机构资格证书
八、评估机构法人营业执照副本
九、签字注册资产评估师资格证书
十、评估业务约定书
十一、授权委托书
注册资产评估师承诺函
中国交通建设股份有限公司：
受贵公司委托，我们对三亚凤凰岛国际邮轮港发展有限公司拟收购三亚凤凰岛置业有限公司100%股权的经济行为所涉及的资产及负债，以 2014年 2月 28日为基准日进行了评估，形成了资产评估报告。在本报告中披露的假设条件成立的前提下，我们承诺如下：
一、具备相应的执业资格；
二、评估对象和评估范围与评估业务约定书的约定一致；
三、对评估对象及其涉及的资产进行了必要的核实；
四、根据资产评估准则和相关评估规范选用了评估方法；
五、充分考虑了影响评估价值的因素；
六、评估结论合理；
七、评估工作未受到干预并独立进行。
注册资产评估师签章：
年 月 日