证券代码：000882 证券简称：华联股份 上市地点：深交所北京华联商厦股份有限公司
发行股份购买资产并募集配套资金
暨关联交易报告书（草案）（修订稿）
上市公司 北京华联商厦股份有限公司
上市地点 深圳证券交易所
股票简称 华联股份
股票代码 000882
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|地址|
|上海市浦东新区沈梅路99弄1-9号1幢4116室|
|中国（上海）自由贸易试验区张家浜路37弄4-5号248室|

配套融资认购方 西藏山南信商投资管理有限公司
独立财务顾问
签署日期：二〇一六年十二月
华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）公司声明
本公司及控股股东、实际控制人、全体董事、监事、高级管理人员保证报告
书内容的真实、准确、完整，对报告书的虚假记载、误导性陈述或重大遗漏承担连带责任。如因提供的信息存在虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，给上市公司或者投资者造成损失的，将依法承担赔偿责任。如本次交易因涉嫌所提供或者披露的信息存在虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，被司法机关立案侦查或者被中国证监会立案调查的，在案件调查结论明确之前，将暂停转让其在上市公司拥有权益的股份。
本公司负责人和主管会计工作的负责人、会计机构负责人保证报告书中财务会计资料真实、完整。
中国证监会、深圳证券交易所对于本次交易相关事项所做的任何决定或意见，均不表明其对本公司股票的价值或投资者的收益作出实质性判断或保证。任何与之相反的声明均属虚假不实陈述。
请全体股东及其他公众投资者认真阅读有关本报告书的全部信息披露文件，以做出谨慎的投资决策。本公司将根据本次交易事项的进展情况，及时披露相关信息，提请股东及其他投资者注意。
本次发行股份购买资产并募集配套资金完成后，公司经营与收益的变化，由公司自行负责；因本次发行股份购买资产并募集配套资金引致的投资风险，由投资者自行负责。投资者若对本报告书存在任何疑问，应咨询自己的股票经纪人、律师、专业会计师或其他专业顾问。
华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）交易对方声明
本次发行股份购买资产的交易对方上海镕尚投资管理中心（有限合伙）和中信夹层（上海）投资中心（有限合伙），配套融资认购方西藏山南信商投资管理有限公司保证其为本次交易所提供的有关信息均为真实、准确和完整的，不存在虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏；保证向参与本次交易的各中介机构所提供的资料均为真实、准确、完整的原始书面资料或副本资料，资料副本或复印件与其原始资料或原件一致；所有文件的签名、印章均是真实的，不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏；保证为本次交易所出具的说明及确认均为真实、准确和完整的，不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏；保证已履行了法定的披露和报告义务，不存在应当披露而未披露的合同、协议、安排或其他事项；本合伙企业/本公司知悉上述承诺可能导致的法律后果，对违反前述承诺的行为本合伙企业将承担个别和连带的法律责任；如本次交易因涉嫌所提供或披露的信息存在虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，被司法机关立案侦查或者被中国证监会立案调查的，在案件调查结论明确以前，不转让本合伙企业/本公司在上市公司拥有权益的股份。
华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）中介机构承诺
根据中国证监会《进一步优化审核流程提高审核效率推动并购重组市场快速发展》及2015年11月11日发布的《关于并购重组申报文件相关问题与解答》中的规定，本次发行股份购买资产并募集配套资金的独立财务顾问华泰联合证券有限责任公司，法律顾问北京市天元律师事务所，上市公司及标的公司审计机构致同会计师事务所（特殊普通合伙），资产评估机构北京中企华资产评估有限责任公司（以下合称“中介机构”）承诺：如本次重组申请文件存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，中介机构未能勤勉尽责的，将承担连带赔偿责任。
华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）重大事项提示
特别提醒投资者认真阅读本报告书全文，并特别注意下列事项：
一、本次交易方案调整情况
本报告书披露的交易方案与原预案披露的交易方案构成重大调整，调整后的方案已经上市公司第六届董事会第三十二次会议和2015年年度股东大会审议通过，并于2016年11月30日获得中国证监会并购重组委审核通过。本次重大调整的主要内容如下所示：
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|原方案|
|发行股份购买安徽华联100%股权|
|发行股份购买山西华联100%股权|
|发行股份购买内蒙古信联89.29%股权|
|发行股份购买银川华联80.92%股权|
|发行股份购买海融兴达100%股权|
|发行股份购买资产定价基准日为第六届董事会第二十四次会议决议公告日|
|发行股份购买资产选择的市场参考价为定价基准日前 120 个交易日公司股票交易均价的90%，即4.88元/股|
|审计及评估基准日为 2015 年 7 月 21日|
|山西华联 100%股权的预估值为44,306.99 万元，交易价格初定为44,306.99万元|
|海融兴达 100%股权的预估值为38,239.48 万元，交易价格初定为38,239.48万元|
|募集配套资金总额不超过 180,000 万元，募集配套资金总额不超过拟收购资产交易价格的100%|
|询价发行|
|募集配套资金的定价基准日为公司审议本次交易相关事项的股东大会决议|

华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）
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|公告日|
|最终发行价格将在取得中国证监会的核准批文后，根据询价结果由上市公司董事会根据股东大会的授权与本次交易的独立财务顾问（保荐机构）协商确定|
|包括控股股东华联集团在内的不超过10 名特定投资者，其中华联集团认购金额不低于配套融资总额的 30%，华联集团的认购价格与其他特定投资者的认购价格一致|

本公司原计划收购安徽华联100%股权、山西华联100%股权、内蒙古信联89.29%股权、银川华联80.92%股权以及海融兴达100%股权，同时以询价发行的方式向特定投资者募集不超过180,000万元的配套资金用于标的购物中心的后续建设；2016年 4月 8日，经本公司第六届董事会第三十二次会议审议对原方案进行重大调整，新方案调整为仅收购山西华联99.69%股权和海融兴达100%股权，同时向中信产业基金控制的西藏山南募集不超过 86,000万元的配套资金用于后续的建设。
本公司在与中信产业基金友好协商的基础上，作出上述方案调整，主要原因是：1、中信产业基金拟对安徽华联所属购物中心进行规划调整，部分建设资质涉及重新审批，预计项目建设周期将大幅延长，经协商，双方决定暂不将安徽华联纳入本次交易范围；
2、银川华联旗下在建购物中心部分商铺房产证尚未取得，经本公司评估后存在产权瑕疵，故暂不将银川华联纳入本次交易范围；
3、中信产业基金拟对内蒙古信联旗下物业进行规划和经营调整，未来经营方向存在不确定性，故本公司不再将内蒙古信联纳入本次交易范围；
4、根据《上市公司重大资产重组管理办法》四十六条的规定：“特定对象以资产认购而取得的上市公司股份，自股份发行结束之日起 12个月内不得转让；
属于下列情形之一的，36个月内不得转让：（一）特定对象为上市公司控股股东、
实际控制人或者其控制的关联人；（二）特定对象通过认购本次发行的股份取得
华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）上市公司的实际控制权；（三）特定对象取得本次发行的股份时，对其用于认购股份的资产持续拥有权益的时间不足12个月。”
根据中信产业基金于2016年6月提供的书面说明：“中信夹层的存续期将在本说明函签发后的2.5年内到期。由于本次交易完成的时间具有不确定性，使得交易完成后中信夹层持有对应上市公司的股份存在锁定 36个月的可能。若中信夹层将其持有的山西华联0.31%股权出售给上市公司而届时锁定期为 36个月，将会面临基金到期仍处于锁定状态、无法退出的风险，故在本次交易中，中信夹层暂不将其持有的山西华联股权出售给上市公司。本次交易完成后，中信夹层将择机通过协议转让等方式将其持有的山西华联0.31%的股权予以转让，受让方包括但不限于上市公司或其他非关联的第三方”；
5、由于本次交易为本公司向中信产业基金控制或管理的基金购买资产，而标的公司的主要物业均处于建设阶段，后续建设仍需大量的资金支出；询价发行存在募集失败的风险，届时将对本公司造成较大的资金及财务压力，且不利于标的物业后续的顺利建设；采用锁价发行将提前锁定投资者及配套资金规模，能有效降低发行风险，避免对在建购物中心的后续建设造成不利影响，有利于维护上市公司和中小股东的合法权益。
本公司不排除将在安徽华联、山西华联相关规划调整完毕、标的物业产权清晰的情况下购买上述标的公司，但最终是否购买，将取决于规划调整后标的公司的商业价值、权属完整性和本公司的战略规划。本公司亦不排除择机以现金收购中信夹层所持山西华联0.31%的股权。
此外，根据中信产业基金出具的承诺：“在安徽华联和银川华联相关规划调整完毕、权属清晰的情况下，本公司不排除未来将安徽华联和银川华联以现金方式出售给上市公司或将二者的经营权出让给上市公司，或将二者出售给非关联的第三方的可能性。本公司保证未来对安徽华联和银川华联的处置行为将不损害上市公司及其中小股东的利益。”
除上述调整外，本公司已在本报告书中补充披露截至 2016年6月30日标的公司的财务数据和本公司的备考审阅报告。
华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）二、本次交易方案概述
华联股份拟向上海镕尚投资管理中心（有限合伙）（以下简称“上海镕尚”）和中信夹层（上海）投资中心（有限合伙）（以下简称“中信夹层”）发行股份购买其合计持有的青岛海融兴达商业管理有限公司（以下简称“海融兴达”）100%股权，向上海镕尚发行股份购买其持有的山西华联购物中心有限公司（以下简称“山西华联”）99.69%股权，并向西藏山南信商投资管理有限公司发行股份募集配套资金。本次交易未导致本公司实际控制人变更。
（一）山西华联交易方案
本公司拟向上海镕尚发行股份购买其持有的山西华联99.69%股权。根据中企华出具的“中企华评报字（2016）第 1082号”《评估报告》，截至评估基准日山西华联100%股权的评估值为 44,720.70万元。经各方协商，山西华联99.69%股权的交易价格为44,583.81万元。
交易对方对价支付的具体情况如下：
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|-|-|-|-|
|交易对方|重组前持有山西华联股权比例（%）|本次交易对方出售山西华联股权比例（%）|交易对价（万元）|
|上海镕尚|99.69|99.69|44,583.81|
||99.69|99.69|44,583.81|

（二）海融兴达交易方案
本公司拟向上海镕尚和中信夹层发行股份购买其合计持有的海融兴达100%股权。根据中企华出具的“中企华评报字（2016）第 1082号”《评估报告》，截至评估基准日海融兴达100%股权的评估值为41,712.67万元。经各方协商，海融兴达100%股权的交易价格为41,712.67万元。
各交易对方对价支付的具体情况如下：
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|-|-|-|-|
|交易对方|重组前持有海融兴达股权比例（%）|本次交易对方出售海融兴达股权比例（%）|交易对价（万元）|

华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）
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|-|-|-|-|
|上海镕尚|80.91|80.91|33,750.01|
|中信夹层|19.09|19.09|7,962.66|
||100.00|100.00|41,712.67|

（三）发行股份募集配套资金
为提高本次重组后的整合效果，增强重组完成后上市公司主营业务的持续发展能力，华联股份计划在购买资产的同时募集配套资金，募集配套资金总额不超过86,000万元，不超过拟收购资产交易价格的100%。本次募集配套资金将由西藏山南信商投资管理有限公司（以下简称“西藏山南”）全额认购，配套资金扣除发行费用后，将全部用于本次收购的标的公司在建购物中心的后续建设及装修。
本次发行股份购买资产不以配套融资的成功实施为前提，最终配套融资实施成功与否不影响本次发行股份购买资产行为的实施。
三、本次交易构成关联交易
（一）从当前股权结构认定
华联集团为上市公司的控股股东，持有中信产业基金5%股权，其董事、总裁畅丁杰同时担任中信产业基金的董事。中信产业基金为中信夹层的基金管理人，通过中信产业基金的投资委员会负责中信夹层的日常经营事项和投资决策；
故本次交易中向中信夹层发行股份购买资产构成关联交易。
上海镕尚的有限合伙人包括中信夹层和北京世纪国光科贸有限公司，普通合伙人为上海宥德股权投资中心（有限合伙）；上海镕尚为中信夹层设立的投资实体，中信产业基金作为中信夹层的基金管理人，为上海镕尚提供管理服务，通过其投资委员会负责上海镕尚的日常经营事项和投资决策；故本次交易中向上海镕尚发行股份购买资产构成关联交易。
配套融资认购方西藏山南为中信产业基金的全资子公司。中信产业基金通过
华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）其投资委员会负责西藏山南的日常经营事项和投资决策，故本次交易中向西藏山南发行股份募集配套资金构成关联交易。
（二）从本次交易情况认定
中信产业基金同时负责上海镕尚和中信夹层的日常经营和投资决策，并作为西藏山南的控股股东，根据《上市公司收购管理办法》八十三条的相关规定，上海镕尚、中信夹层和西藏山南受同一主体控制，为一致行动人。本次交易完成后（考虑配套融资的影响），上海镕尚、中信夹层和西藏山南将合计持有上市公司18.68%的股份，根据《股票上市规则》10.1.6条的相关规定，在本次交易对方与上市公司签署的《非公开发行股份购买资产协议》及其补充协议和《附条件生效的非公开发行股份认购协议》生效后，上海镕尚、中信夹层和西藏山南将合计持有持有上市公司5%以上股份，应视同为上市公司的关联法人，故本次交易构成关联交易。
四、本次交易不构成上市公司重大资产重组
根据华联股份经审计的2015年度财务数据、各标的公司经审计的2015年度财务数据以及本次交易的交易价格情况，相关财务比例计算如下：
单位：万元
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|-|-|-|-|
|山西华联|海融兴达|合计|华联股份|
|44,583.81|96,006.38|140,590.19|1,360,658.34|
|-|-|-|119,174.84|
|44,583.81|41,712.67|86,296.48|611,618.80|

注：根据《重组管理办法》规定，华联股份资产净额指标为2015年年末归属于母公司所有者权益；各标的公司的资产总额、资产净额指标均根据《重组管理办法》的相关规定，以资产总额或资产净额与交易额孰高者为准。
根据上述计算结果，标的公司合计资产总额、资产净额占上市公司资产总额、净资产的比重均不超过50%，标的公司最近一个会计年度所产生的合计营业收入占上市公司同期营业收入的比重也不超过50%，根据《重组管理办法》的规定，本次交易不构成中国证监会规定的上市公司重大资产重组行为。由于本次交易涉
华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）及发行股份购买资产，本次交易需通过中国证监会并购重组委审核并取得中国证监会核准后方可实施。
五、本次交易不构成借壳上市
根据《重组管理办法》的规定，自控制权发生变更之日起，上市公司向收购人及其关联人购买的资产总额，占上市公司控制权发生变更的前一个会计年度经审计的合并财务会计报告期末资产总额的比例达到100%以上的构成借壳上市。
（一）本次交易未导致实际控制人发生变更，不构成借壳上市
截至本报告书签署日，本次交易对方上海镕尚及中信夹层未曾持有上市公司股份。华联集团为上市公司控股股东，其持有上市公司 661,377,499股股份，占上市公司总股本比例为29.71%；海南文促会为上市公司的实际控制人。本次交易完成后（考虑配套融资的影响），华联集团持有的上市公司股份占公司总股本的比例为24.16%，上海镕尚、中信夹层和西藏山南的持股比例分别为8.49%、0.86%和9.32%。因此本次发行后华联集团仍为上市公司的控股股东，海南文促会仍为上市公司的实际控制人。本次交易不会导致本公司控股股东及实际控制人变更。
因此，本次交易不构成借壳上市。
（二）按照累计首次原则本次交易亦不构成借壳上市
1、《上市公司重大资产重组管理办法》第十四条、第四十四条的适用意见——证券期货法律适用意见第 12号》（2015年修订）规定：“（一）执行累计首次原则，即按照上市公司控制权发生变更之日起，上市公司在重大资产重组中累计向收购人购买的资产总额（含上市公司控制权变更的同时，上市公司向收购人购买资产的交易行为），占控制权发生变更的前一个会计年度经审计的合并财务会计报告期末资产总额的比例累计首次达到100%以上的原则”。
华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）月后，华联股份向海南文促会及其下属的华联集团及关联人购买资产，均需计算在内。
3、2015年2月，中信产业基金备案为中信夹层的管理人，中信夹层与华联集团及华联股份具有关联关系。2013年华联股份购买中信夹层持有的内江华联80.05%股权及包头鼎鑫源80.05%股权，此时中信产业基金未作为中信夹层的管理人，因此中信夹层与华联股份之间并未认定为关联方，收购中信夹层持有的内江华联、包头鼎鑫源股权亦未认定为关联交易。
4、假设按照 2012年 12月份海南文促会成为华联股份实际控制人，华联股份变更实际控制人开始计算，将 2013年华联股份向华联集团控股的华联综超购买物业资产，以及本次向上海镕尚购买山西华联99.69%股权（华联集团在 2011年8月前曾经持有控股权）、向上海镕尚及中信夹层购买海融兴达100%股权（华联集团在 2013年 9月前曾经持有控股权），则 2012年 12月份以来华联股份向控股股东及其关联人购买资产的交易比例情况如下：
单位：万元
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|-|-|
|交易作价|总资产|
|30,864.00|-|
|21,695.00|-|
|44,583.81|32,303.52|
|41,712.67|136,007.12|
|138,855.48|168,310.64|

华联股份2011年末资产总额 597,601.14
占比 39.01%
5、中信夹层于2015年2月将中信产业基金备案为中信夹层的基金管理人，因此 2013年 12月中信夹层与华联集团之间并未认定存在关联关系，2013年 12月华联股购买中信夹层持有的内江华联、包头鼎鑫源股权并未认定为关联交易。
如将 2013年华联股份向中信夹层购买的内江华联、包头鼎鑫源股权计算在内，则2012年12月以来华联股份向控股股东及其关联人购买资产的交易情况如下：
华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）单位：万元
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|-|-|
|交易作价|总资产|
|30,864.00|-|
|21,695.00|-|
|44,583.81|32,303.52|
|41,712.67|136,007.12|
|138,855.48|168,310.64|
|10,895.00|12,720.93|
|25,696.00|30,002.71|
|175,446.48|211,034.28|

华联股份2011年末资产总额 597,601.14
占比 46.16%
根据上述测算，参照累计首次原则本次交易规模亦达不到华联股份 2011年末资产总额的100%，不构成借壳上市。
（三）按照预期合并原则本次交易亦不构成借壳上市
《证券期货法律适用意见第12号》第二款“执行预期合并原则”规定，“收购人申报重大资产重组方案时，如存在同业竞争和非正常关联交易，则对于收购人解决同业竞争和关联交易问题所制定的承诺方案，涉及未来向上市公司注入资产的，也将合并计算。”由于本次交易并未导致实际控制人发行变更，且交易对方并未承诺未来向上市公司注入资产，故不适用《证券期货法律适用意见第 12号》第二款“执行预期合并原则”的规定。
（四）独立财务顾问意见
经核查，独立财务顾问认为：本次交易构成向控股股东的关联方购买资产；
按照累计首次原则及预计合并原则计算的交易比例未达华联股份控制前变更前一年末资产总额的100%；本次交易不满足《重组管理办法》第十三条的条件，不构成借壳上市。
华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）六、本次交易不会导致本公司股票不具备上市条件
本次交易拟购买的标的公司100%股权的评估值合计为86,433.37万元，经交易各方协商，本次交易标的股权的交易作价为 86,296.48万元。以本次交易发行股份的上限 511,265,518股计算（考虑配套融资的影响），本次交易完成后，本公司的股本将由 2,226,086,429股变更为 2,737,351,947股，社会公众股占本次发行后总股本的比例为57.16%，不低于总股本的10%，本公司股票仍具备上市条件。
七、本次交易涉及的股票发行价格及数量
本次发行股份包括发行股份购买资产和发行股份募集配套资金，具体情况如下：
（一）发行股份购买资产
1、发行价格及定价原则
根据《重组管理办法》规定：“上市公司发行股份的价格不得低于市场参考价的90%。市场参考价为本次发行股份购买资产的董事会决议公告日前 20个交易日、60个交易日或者120个交易日的公司股票交易均价之一。”
本次发行股份购买资产的定价基准日为公司第六届董事会第三十二次会议决议公告日（2016年4月9日）。本次发行股份购买资产的股票发行价格为 3.43元/股，不低于上市公司定价基准日前20个交易日公司股票交易均价的90%（定价基准日前20个交易日股票交易均价=定价基准日前20个交易日股票交易总额/定价基准日前20个交易日股票交易总量）。
本次交易，自《发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易预案》公告以来，由于交易方案发生重大调整，上市公司以第六届董事会第三十二次会议决议公告日为基准日进行了重新定价。本次重新定价后，发行股份购买资产的发股价格由预案时确定的4.88元/股，调整到3.43元/股。
本次发行股份购买资产的方案调整已经上市公司第六届董事会第三十二次 13
华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）会议审议通过，关联董事已回避表决，独立董事已就本次方案调整的相关事项发表了事前认可意见和独立意见。上市公司已于 2016年 4月 8日与上海镕尚和中信夹层就调整后的方案签署了《非公开发行股份购买资产协议之补充协议二》。
2016年 4月 29日，上市公司召开 2015年年度股东大会审议通过了《2015年度利润分配及资本公积金转增股本预案》，同意以 2015年末上市公司总股本 2,226,086,429股为基数，每 10股派发现金红利 0.64元（含税），合计派发现金142,469,531.46元。
上市公司本次权益分派股权登记日为2016年5月18日，除权除息日为2016年 5月 19日。上市公司本次权益分派方案已于 2016年 5月 19日实施完毕。相应的，本次发行股份购买资产的发行价格由3.43元/股调整为3.37元/股。
本次发行股份购买资产发行价格已根据 2015年度利润分配事项进行相应调整，在 2015年度利润分配实施完成日至发行日期间，若中国证监会对发行价格的确定进行政策调整，则发行价格和发行数量将作相应调整。在 2015年度利润分配实施完成日至发行日期间，若上市公司发生派息、送股、资本公积金转增股本等除权、除息事项，则发行价格将按照深交所的相关规则进行相应调整。
2、发行数量
本次拟购买的各标的公司100%股权的评估值合计为86,433.37万元，经交易各方协商，本次交易标的资产作价为 86,296.48万元，本公司向交易对方以发行股份的方式支付对价。据此测算，本次发行股份购买资产的发行股份数量为256,072,640股（如计算后出现尾数的，则去掉尾数直接取整数）。
（二）发行股份募集配套资金
1、发行价格及定价原则
根据《上市公司证券发行管理办法》、《上市公司非公开发行股票实施细则》的相关规定：上市公司非公开发行股票，其价格应不低于定价基准日前 20个交易日股票均价90%，定价基准日可以为本次非公开发行股票的董事会决议公告日、股东大会决议公告日，也可以为发行期的首日。定价基准日前 20个交易日 14
华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）股票交易均价=定价基准日前 20个交易日股票交易总额÷定价基准日前 20个交易日股票交易总量。
本次发行股份募集配套资金的定价基准日为公司第六届董事会第三十二次会议决议公告日。本次发行股份募集配套资金的股票发行价格为 3.43元/股，不低于上市公司定价基准日前 20个交易日公司股票交易均价的90%（定价基准日前20个交易日股票交易均价=定价基准日前20个交易日股票交易总额/定价基准日前20个交易日股票交易总量）。
本次配套融资在《发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易预案》公告的方案中拟以询价的方式向包括控股股东华联集团在内的不超过 10名特定投资者发行股份募集配套资金，募集配套资金总额不超过 180,000万元，其中华联集团认购金额不低于配套融资总额的30%。华联集团的认购价格与其他特定投资者的认购价格一致。后经交易各方协商一致，本次配套融资方案调整为上市公司拟向西藏山南发行股份募集配套资金不超过 86,000万元，将全部用于标的公司在建购物中心后续的建设装修支出。配套融资股票发行价由询价确定调整为上市公司第六届董事会第三十二次会议决议公告日前 20个交易日股票均价的90%，即3.43元/股。
本次配套融资的方案调整已经上市公司第六届董事会第三十二次会议审议通过，关联董事已回避表决，独立董事已就本次方案调整的相关事项发表了事前认可意见和独立意见。上市公司已于 2016年 4月 8日与华联集团签署了《附条件生效的非公开发行股份认购协议之终止协议》，并于2016年4月8日与西藏山南签署了《附条件生效的非公开发行股份认购协议》。
2016年 4月 29日，上市公司召开 2015年年度股东大会审议通过了《2015年度利润分配及资本公积金转增股本预案》，同意以 2015年末上市公司总股本 2,226,086,429股为基数，每 10股派发现金红利 0.64元（含税），合计派发现金142,469,531.46元。
上市公司本次权益分派股权登记日为2016年5月18日，除权除息日为2016年 5月 19日。上市公司本次权益分派方案已于 2016年 5月 19日实施完毕。相 15
华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）应的，本次发行股份募集配套资金的发行价格由3.43元/股调整为3.37元/股。
本次发行股份募集配套资金的发行价格已根据 2015年度利润分配事项进行相应调整，在 2015年度利润分配实施完成日至发行日期间，若中国证监会对发行价格的确定进行政策调整，则发行价格和发行数量将作相应调整。在 2015年度利润分配实施完成日至发行日期间，若上市公司发生派息、送股、资本公积金转增股本等除权、除息事项，则发行价格将按照深交所的相关规则进行相应调整。
2、发行数量
本次募集配套资金总额为不超过 86,000万元，据此测算，本次募集配套资金发行股份数量为 255,192,878股（如计算后出现尾数的，则去掉尾数直接取整数）。
在 2015年度利润分配实施完成日至发行日期间，若中国证监会对发行价格的确定进行政策调整，则发行价格和发行数量将作相应调整。在 2015年度利润分配实施完成日至发行日期间，若上市公司发生派发股利、送红股、转增股本或配股等除息、除权行为，本次发行股份募集配套资金的股份发行数量将按照深交所的相关规则进行相应调整。
八、交易标的评估方法的选择及估值情况介绍
本次交易中，评估机构采用收益法和资产基础法对标的公司股东全部权益进行评估，并最终采用资产基础法评估结果作为标的公司股东全部权益价值的定价依据。
（一）评估方法概述
企业价值评估方法主要有资产基础法、收益法和市场法。
1、企业价值评估中的收益法，是指将预期收益资本化或者折现，确定评估对象价值的评估方法。收益法常用的具体方法包括股利折现法和现金流量折现法。
华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）易案例进行比较，确定评估对象价值的评估方法。市场法常用的两种具体方法是上市公司比较法和交易案例比较法。
3、企业价值评估中的资产基础法，是指以被评估企业评估基准日的资产负债表为基础，合理评估企业表内及表外各项资产、负债价值，确定评估对象价值的评估方法。
本次评估采用资产基础法和收益法对山西华联和海融兴达整体股权价值进行了评估。
其中采用资产基础法评估时由于山西华联和海融兴达的主要资产山西华联购物中心和青岛华联缤纷港的所处会计科目不同、公司持有的目的不同，分别采用收益法和动态假设开发法进行评估，山西华联在建工程的收益法评估、海融兴达存货的动态假设开发法评估均为资产评估准则-不动产中对于房屋建筑物的评估方法，属于单项资产评估方法，是资产基础法评估企业整体价值中的一部分资产的评估方法，属于资产基础法评估的范畴。
（二）选择评估方法的理由
1、整体股权评估方法的选用
本次转让对象的主要资产为商业物业。同一商业物业不同的运营实体所获得的利润和经营状况是不同的。在资产基础法中采用收益法评估商业物业是选用市场正常的经营状况下的收益折现得到的商业物业的价值，而收益法对运营主体评估时采用的风险是现有运营主体的公司风险，本次评估收益法评估结果略高于资产基础法评估结果，差异率4.51%，从谨慎性角度故最终选用资产基础法结果作为本次评估的结果。
2、房屋评估方法的选用
根据《资产评估准则-不动产》的要求，“资产评估师执行不动产评估业务，应当根据评估对象特点、价值类型、资料收集情况等相关条件，分析市场法、收益法和成本法三种资产评估基本方法以及假设开发法、基准地价修正法等衍生方法的适用性，恰当选择评估方法。”
华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）本次评估中山西华联购物中心为自持出租型物业，其收益可以可靠预测，因此选用收益法评估。
对于青岛缤纷港项目来说，采用动态假设开发法更能准确的确定其市场价值。假设开发法是指是指预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计的正常开发成本、税费和利润等，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。评估预测时对于整个缤纷港项目假设全部对外销售，是本次评估的价值类型决定的。
根据《资产评估价值类型指导意见》“第十七条当注册资产评估师所执行的资产评估业务对市场条件和评估对象的使用等并无特别限制和要求时，注册资产评估师通常应当选择市场价值作为评估结论的价值类型。”本次评估选择的价值类型为市场价值。
市场价值是“自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。”即被评估资产按照原使用方式（在本次评估中即为利用方式-出售）使用时的价值。
结合本次评估，被评估单位海融兴达为房地产开发企业，其建设华联缤纷港目的为对外销售（被评估单位在实际开发过程中也是按照销售进行准备，设立了销售部及售楼处）。结合本次评估的价值，按照市场价值的定义，按照海融兴达的原有的经营方式（建设后对外销售）对其资产进行评估。
华联股份收购海融兴达后拟采取的经营方式包括对外出租经营和对外出售，与被评估单位原始经营方式不同（根据华联股份的初步规划，缤纷港南区项目拟用于对外出租；缤纷港北区项目除临街商铺用于出租外，其他部分物业将用于对外出售，拟出售面积约占缤纷港北区项目建筑面积的70%-80%；华联股份亦不排除根据实际经营发展的需要对前述规划进行调整），这是收购方根据自己整体经营方式做出的，伴随该经营方式一同改变的还有设计规划、装修规划、资金利用规划等变化，如采用该经营方式对被评估单位进行评估需要对原经营方式有很大变化。同时按照这种假设方式评估得出的价值属于资产评估价值类型中的投资价值，（“投资价值是指评估对象对于具有明确投资目标的特定投资者或者某一类投资者所具有的价值估计数额，亦称特定投资者价值。”）与本次评估选择的市场 18
华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）价值类型不同。
本次交易未选择市场法评估，主要是因为无法在资本市场中找到与评估对象相同或相似的可比企业，同时也无法在产权交易市场中找到足够的可比交易案例。
根据中企华出具的“中企华评报字（2016）第 1082号”《评估报告》，本次交易的评估基准日为 2015年 12月 31日，山西华联100%股权的评估值为44,720.70万元，较山西华联经审计的净资产账面值增值 28,178.64万元，增值率170.35%；海融兴达100%股权的评估值为41,712.67万元，较海融兴达经审计的净资产账面值增值17,105.29万元，增值率69.51%。
九、股份锁定期安排
（一）发行股份购买资产
1、上海镕尚的股份锁定安排
本次发行股份购买资产的交易对方之一上海镕尚承诺：
“1、本合伙企业承诺，自取得标的资产股权（以工商变更登记之日为准）至取得上市公司本次向本合伙企业发行的股份（以股权登记之日为准）不足 12个月的，则本合伙企业以该等标的资产股权为基础而自上市公司取得的相应股份将锁定 36个月；如自取得标的资产股权（以工商变更登记之日为准）至取得上市公司本次向本合伙企业发行的股份（以股权登记之日为准）在12个月以上（含12个月），则本合伙企业以该等标的资产股权为基础而自上市公司取得的相应股份将锁定12个月。
2、本合伙企业对股份锁定的详细承诺如下：
（1）若上市公司于 2016年 6月 30日（不含该日）前完成本次资产重组新增股份登记，则本合伙企业因本次交易而取得上市公司的 232,444,563股股份自该等股份上市之日起36个月不转让；
（2）若上市公司于 2016年 6月 30日（含该日）至 2016年 7月 20日（不 19
华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）含该日）期间完成本次资产重组新增股份登记，则本合伙企业因本次交易而取得上市公司的100,148,391股股份自该等股份上市之日起36个月不转让，本合伙企业因本次交易而取得上市公司的 132,296,172股股份自该等股份上市之日起 12个月不转让；
（3）若上市公司于 2016年 7月 20日（含该日）后完成本次资产重组新增股份登记，则本合伙企业因本次交易而取得上市公司的 232,444,563股股份自该等股份上市之日起12个月不转让；
3、如本次交易因所提供或披露的信息涉嫌虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，被司法机关立案侦查或者被中国证监会立案调查的，在形成调查结论以前，不转让本合伙企业在上市公司拥有权益的股份，并于收到立案稽查通知的两个交易日内将暂停转让的书面申请和股票账户提交上市公司董事会，由董事会代本合伙企业向证券交易所和登记结算公司申请锁定；本合伙企业未能在两个交易日内提交锁定申请的，授权董事会核实后直接向证券交易所和登记结算公司报送本合伙企业的身份信息和账户信息并申请锁定；董事会未向证券交易所和登记结算公司报送本合伙企业的身份信息和账户信息的，授权证券交易所和登记结算公司直接锁定相关股份。如调查结论发现存在违法违规情节，本合伙企业承诺锁定的股份自愿用于相关投资者赔偿安排。”
2、中信夹层的股份锁定安排
本次发行股份购买资产的交易对方之一中信夹层承诺：
“1、本合伙企业承诺，自取得标的资产股权（以工商变更登记之日为准）至取得上市公司本次向本合伙企业发行的股份（以股权登记之日为准）不足 12个月的，则本合伙企业以该等标的资产股权为基础而自上市公司取得的相应股份将自上市之日起锁定 36个月；如自取得标的资产股权（以工商变更登记之日为准）至取得上市公司本次向本合伙企业发行的股份（以股权登记之日为准）在 12个月以上（含 12个月），则本合伙企业以该等标的资产股权为基础而自上市公司取得的相应股份将自上市之日起锁定12个月。
华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）2、本合伙企业对股份锁定的详细承诺如下：
本合伙企业因本次交易而取得上市公司的 23,628,077股股份自该等股份上市之日起12个月不转让。
3、如本次交易因所提供或披露的信息涉嫌虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，被司法机关立案侦查或者被中国证监会立案调查的，在形成调查结论以前，不转让本合伙企业在上市公司拥有权益的股份，并于收到立案稽查通知的两个交易日内将暂停转让的书面申请和股票账户提交上市公司董事会，由董事会代本合伙企业向证券交易所和登记结算公司申请锁定；本合伙企业未能在两个交易日内提交锁定申请的，授权董事会核实后直接向证券交易所和登记结算公司报送本合伙企业的身份信息和账户信息并申请锁定；董事会未向证券交易所和登记结算公司报送本合伙企业的身份信息和账户信息的，授权证券交易所和登记结算公司直接锁定相关股份。如调查结论发现存在违法违规情节，本合伙企业承诺锁定的股份自愿用于相关投资者赔偿安排。”
（二）发行股份募集配套资金
本次募集配套资金的认购方西藏山南承诺：
“1、本公司通过本次交易获得的上市公司新增股份自股份登记至本公司名下之日起三十六个月内不转让或上市交易。
2、如本次交易因涉嫌所提供或披露的信息存在虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，被司法机关立案侦查或者被中国证监会立案调查的，在案件调查结论明确以前，将暂停转让本公司在上市公司拥有权益的股份。”
十、本次交易对上市公司的影响
（一）本次交易对上市公司股权结构的影响
截至本报告书签署之日，上市公司的总股本为 2,226,086,429股，按照本次交易方案，预计公司本次将发行普通股 256,072,640股用于购买资产，同时拟向 21
华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）西藏山南发行普通股 255,192,878股募集配套资金。在不考虑募集配套资金的影响下，本次交易前后本公司的股权结构变化如下表所示：
|||||
|-|-|-|-|
|股东名称|本次交易前|||
||持股数（股）|持股比例|持股数（股）|
|北京华联集团投资控股有限公司|661,377,499|29.71%|661,377,499|
|北京中商华通科贸有限公司|92,158,352|4.14%|92,158,352|
|上海朴易资产管理有限公司－朴易稳健证券投资基金|17,780,000|0.80%|17,780,000|
|全国社保基金一零三组合|15,000,000|0.67%|15,000,000|
|深圳市红塔资产－平安银行－红塔资产宏盛资产管理计划|12,766,564|0.57%|12,766,564|
|上海朴易资产管理有限公司－朴易至尚证券投资基金|11,488,808|0.52%|11,488,808|
|中国农业银行－大成精选增值混合型证券投资基金|11,418,145|0.51%|11,418,145|
|中信盈时资产管理有限公司－中信盈时－首控1期资产管理计划|9,487,728|0.43%|9,487,728|
|中融资产－中信证券－中融资产－新典之光1期资产管理计划|9,000,000|0.40%|9,000,000|
|南华期货股份有限公司－南华首控1期资产管理计划|8,797,415|0.40%|8,797,415|
|其他投资者|1,376,811,918|61.85%|1,376,811,918|
|上海镕尚|-|-|232,444,563|
|中信夹层|-|-|23,628,077|
||2,226,086,429|100%|2,482,159,069|

注：本次交易前股东持股数以上市公司截至2016年9月30日股东持股计算。
若考虑配套募集资金影响，本次交易完成前后上市公司股本结构具体如下：
华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）
|||||
|-|-|-|-|
|股东名称|本次交易前|||
||持股数（股）|持股比例|持股数（股）|
|北京华联集团投资控股有限公司|661,377,499|29.71%|661,377,499|
|北京中商华通科贸有限公司|92,158,352|4.14%|92,158,352|
|上海朴易资产管理有限公司－朴易稳健证券投资基金|17,780,000|0.80%|17,780,000|
|全国社保基金一零三组合|15,000,000|0.67%|15,000,000|
|深圳市红塔资产－平安银行－红塔资产宏盛资产管理计划|12,766,564|0.57%|12,766,564|
|上海朴易资产管理有限公司－朴易至尚证券投资基金|11,488,808|0.52%|11,488,808|
|中国农业银行－大成精选增值混合型证券投资基金|11,418,145|0.51%|11,418,145|
|中信盈时资产管理有限公司－中信盈时－首控1期资产管理计划|9,487,728|0.43%|9,487,728|
|中融资产－中信证券－中融资产－新典之光1期资产管理计划|9,000,000|0.40%|9,000,000|
|南华期货股份有限公司－南华首控1期资产管理计划|8,797,415|0.40%|8,797,415|
|其他投资者|1,376,811,918|61.85%|1,376,811,918|
|上海镕尚|-|-|232,444,563|
|中信夹层|-|-|23,628,077|
|西藏山南|-|-|255,192,878|
||2,226,086,429|100%|2,737,351,947|

注：本次交易前股东持股数以上市公司截至2016年9月30日股东持股计算。
（二）本次交易对上市公司主要财务指标的影响
华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）根据致同出具的编号为“致同专字（2016）第 110ZA4008号”的《备考审阅报告》，本次交易完成前后上市公司主要财务数据比较如下：
||||||
|-|-|-|-|-|
|2016年6月30日/2016年上半年实际数|2016年6月30日/2016年上半年备考数|增幅|2015年12月31日/2015年实际数|2015年12月31日/2015年备考数|
|1,148,469.69|1,334,976.23|16.24%|1,360,658.34|1,524,644.10|
|626,347.30|700,463.34|11.83%|611,618.80|686,603.82|
|2.81|2.82|0.36%|2.75|2.77|
|52,546.20|52,546.20|-|119,174.84|119,174.84|
|5,785.90|4,917.03|-15.02%|54,294.51|51,008.06|
|3,549.41|2,681.89|-24.44%|21,313.06|18,026.61|
|4,602.94|3,733.96|-18.88%|22,089.23|18,810.43|
|0.021|0.015|-27.25%|0.10|0.08|

注：上述测算中的股本未考虑配套融资增加的股本。
在考虑配套募集资金的情况下，本次交易完成前后上市公司主要财务数据比较如下：
||||||
|-|-|-|-|-|
|2016年6月30日/2016年上半年实际数|2016年6月30日/2016年上半年备考数|增幅|2015年12月31日/2015年实际数|2015年12月31日/2015年备考数|
|1,148,469.69|1,420,976.23|23.73%|1,360,658.34|1,610,644.10|
|626,347.30|786,463.34|25.56%|611,618.80|772,603.82|
|2.81|2.87|2.14%|2.75|2.82|
|52,546.20|52,546.20|0.00%|119,174.84|119,174.84|
|5,785.90|4,917.03|-15.02%|54,294.51|51,008.06|
|3,549.41|2,681.89|-24.44%|21,313.06|18,026.61|
|4,602.94|3,733.96|-18.88%|22,089.23|18,810.43|
|0.021|0.014|-33.33%|0.10|0.07|

注：1、假设募集配套资金总额达到上限86,000万元
华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）2、2016年4月29日，公司召开2015年年度股东大会审议通过了《2015年度利润分配及资本公积金转增股本预案》，同意以2015年末公司总股本2,226,086,429股为基数，每10股派发现金红利0.64元（含税），合计派发现金142,469,531.46元。公司本次权益分派方案已于2016年5月19日实施完毕。
因此，本次发行股份购买资产的发行价格由原 3.43元/股调整为 3.37元/股，发行股票数量由原来的251,593,235股调整为256,072,640股；本次募集配套资金的发行价格由原3.43元/股调整为3.37元/股，发行股票数量由原来的250,728,862股调整为255,192,878股。在考虑配套募集资金的情况下，本次交易完成后，上市公司的总股本变为2,737,351,947股。
从上表可以看出，本次交易完成后，上市公司的总资产和净资产将有一定幅度的增长，有利于扩大上市公司的经营规模。由于标的公司旗下购物中心尚处于建设阶段，尚未对外营业，但发生必要的费用支出，使得报告期内标的公司连续亏损，以致本次交易完成后，短期内上市公司的利润指标将出现较大程度的下降。
考虑到标的公司在建购物中心的选址、定位、设计及装修均有较大的优势，本次交易完成后上市公司将对标的购物中心进行统一管理并提供优质商户资源，使得标的购物中心的培育期将大幅缩短，能有效发挥标的购物中心的规模优势和协同效应，将有利于提高上市公司的长期盈利能力。
十一、本次交易已履行及尚需履行的审批程序
（一）华联股份已履行的程序
2015年10月9日，华联股份召开第六届董事会第二十四次会议，审议通过了《发行股份购买资产并募集配套资金交易暨关联交易预案》及相关文件的议案。
2015年10月9日，华联股份与上海镕尚和中信夹层签订了附条件生效的《非公开发行股份购买资产协议》。2015年10月9日，华联股份与华联集团签订了《附条件生效的非公开发行股份认购协议》。2015年10月27日，华联股份与上海镕尚和中信夹层签订了附条件生效的《非公开发行股份购买资产协议之补充协议一》。
华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）《非公开发行股份购买资产协议之补充协议二》。2016年4月8日，华联股份与华联集团签署了《附条件生效的非公开发行股份认购协议之终止协议》，同日华联股份与西藏山南签订了《附条件生效的非公开发行股份认购协议》。
上市公司在召开审议本次交易的董事会时，关联董事均已回避表决，独立董事已就本次交易的相关事项发表了事前认可意见和独立意见。
2016年 4月 29日，华联股份召开 2015年年度股东大会，审议通过了《发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）》及相关文件的议案，关联股东已回避表决。
（二）交易对方已履行的审批程序
1、2015年10月9日，中信夹层执行事务合伙人出具《合伙企业决定书》，同意以其所持安徽华联、山西华联、银川华联、内蒙古信联及海融兴达股权认购上市公司向其定向发行的股份；2015年10月9日，上海镕尚执行事务合伙人出具《合伙企业决定书》，同意以其所持安徽华联、山西华联、银川华联、内蒙古信联及海融兴达股权认购上市公司向其定向发行的股份。
2、2016年 4月 8日，中信夹层执行事务合伙人出具《合伙企业决定书》，同意以其所持海融兴达股权认购上市公司向其定向发行的股份；2016年 4月 8日，上海镕尚执行事务合伙人出具《合伙企业决定书》，同意以其所持山西华联及海融兴达股权认购上市公司向其定向发行的股份。
（三）标的公司已履行的审批程序
1、2015年 10月 9日，山西华联通过股东会决议，全体股东一致同意上海镕尚和中信夹层将其合计持有的山西华联100%股权转让给华联股份；本次交易方案调整后，2016年 4月 8日，山西华联通过股东会决议，全体股东一致同意上海镕尚将其持有的全部山西华联99.69%股权转让给华联股份。
2、2015年 10月 9日，海融兴达通过股东会决议，全体股东一致同意上海镕尚和中信夹层将其合计持有的海融兴达100%股权转让给华联股份。2016年 4月8日，海融兴达通过股东会决议，全体股东一致通过了本次交易方案。
华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）（四）本次交易尚需履行的审批程序
本次交易已于2016年11月30日获得中国证监会并购重组委审核通过。
本次交易已经取得中国证监会的核准，公司将按照法律、法规的要求办理交易的相关手续。
十二、本次交易相关方作出的重要承诺
本次交易有关各方作出的重要承诺如下表所示：
|||
|-|-|
|承诺方|承诺事项|
|华联股份及其董事、监事、高级管理人员；华联集团；海南文促会；山西华联；海融兴达|关于所提供材料真实性、准确性和完整性的承诺函|
|华联股份的董事、监事及高级管理人员|关于五年内不存在处罚的承诺函|

华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）
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|海 南 文 促会、华联集团、上海镕尚、中信夹层、西藏山南|关于减少与规范关联交易的承诺函|
|海 南 文 促会、华联集团|关于避免同业竞争的承诺函|
||关于保证上市公司独立性的承诺函|

华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）
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|海 南 文 促会、华联集团、华联股份董事及高|摊薄即期回报的承诺函|

华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）
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|级管理人||
|华联股份及其董事、监事、高级管理人员；海南文促会；华联集团；上海镕尚、中信夹层、西藏山南、山西华联、海融兴达|关于不存在内幕交易的承诺函|
|西藏山南|关于股份锁定的承诺函|
|上海镕尚||

华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）
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|中信夹层||
|上海镕尚、中信夹层、西藏山南|关于诚信情况的承诺函|
||关于所提供材料真实性、准确性和完整性的承|

华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）
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|-|
|诺函|
|关于保证上市公司独立性的承诺函|
|关于五年内不存在处罚的承诺|

华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）
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||关于避免同业竞争的承诺|
|上海镕尚、中信夹层|关 于 真实、合法持有交易资产的承诺函|
||关于标的资产无违法情况的承诺函|
||关于补足摊薄每股|

华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）
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||收益的承诺|
|西藏山南|关于资金来源合法性的承诺函|
|上海镕尚|关于基金备案的承诺函|
||关于房地产业务合规性承诺|
|中信夹层|关于房地产业务合规性承诺|

十三、本次重组对中小投资者权益保护的安排
华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）（一）严格履行上市公司信息披露义务
本次交易涉及上市公司发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易，公司已切实按照《上市公司信息披露管理办法》、《关于规范上市公司信息披露及相关各方行为的通知》等相关法律、法规的要求，对本次交易方案采取严格的保密措施，并将严格履行信息披露义务。
（二）严格执行相关决策及审批程序
1、本次交易中标的资产已由具有相关证券业务资格的会计师事务所和资产评估公司进行审计和评估；独立财务顾问、法律顾问已对本次交易出具独立财务顾问报告和法律意见书。
2、针对本次发行股份购买资产并募集配套资金事项，华联股份严格按照相关规定履行法定程序进行表决、披露。董事会审议本次发行股份购买资产并募集配套资金事项时，独立董事已就该事项发表了独立意见。
3、依法履行关联交易决策程序，本次交易涉及向关联方发行股份购买资产，构成关联交易，董事会及股东大会在审议相关事项时，遵循公开、公平、公正的原则并履行合法程序，关联董事及关联股东已回避表决。
4、本次发行股份购买资产并募集配套资金的方案已经本公司股东大会以特别决议审议表决通过，关联股东已回避表决。
5、本次交易将依法进行，由本公司董事会提出方案，并按相关程序及规定报监管部门审批通过后方可实施。
（三）网络投票安排
在审议本次交易的股东大会上，本公司已通过交易所交易系统和互联网投票系统向全体股东提供网络形式的投票平台，股东可通过交易系统和互联网投票系统参加网络投票，以切实保护全体股东的合法权益。
（四）资产定价公允
本公司本次向上海镕尚发行股份购买其持有的山西华联99.69%股权，向上 35
华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）海镕尚和中信夹层发行股份购买其合计持有的海融兴达100%股权，已聘请具有证券期货业务资格的资产评估公司进行评估，最终收购价格参照评估机构出具的评估报告，并由本公司与交易对方协商确定。本次交易作价合理、公允，有利于保护本公司全体股东，尤其是中小股东的合法权益。
（五）现金分红政策
本公司的现金分配政策，详见本报告书“第十三章其他重要事项/六、关于利润分配政策及现金分红规划”。
（六）股份限售的安排
本次交易对方和配套融资投资者认购的股份需进行适当期限的锁定，具体股份锁定安排，详见本报告书“重大事项提示/九、股份锁定期安排”。
（七）并购重组摊薄当期每股收益的填补回报安排
1、本次资产重组摊薄即期回报对公司主要财务指标的影响
本次资产重组完成后，华联股份总股本将有较大幅度的增加。尽管华联股份对本次交易完成后标的公司购物中心未来的运营管理做出了详细可行的整合规划，但由于标的公司所属购物中心仍处于建设阶段，开业及盈利的时间具有不确定性，且在对新建购物中心的培育阶段仍可能产生较大的成本支出，故在短期内可能会对上市公司整体盈利能力造成不利影响。若上市公司当前业务 2016年未能获得相应幅度的增长，公司每股收益等指标可能出现下降的风险。
基于上述情况，本公司测算了本次资产重组摊薄即期回报对主要财务指标的影响，具体情况如下：
项目 金额
本次募集配套资金总额（万元） 86,000
本次发行股份数量（股） 502,322,097
假设标的公司2016年尚未开业、其利润水平仍与2015年保持一致；上市公司本身2016年净利润与2015年持平；即假设上市公司2016年净利润与2015年备考净利润保持一致。
项目 2015年（实际） 2016年（预测） 36
华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）
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|-|
|2,226,086,429|
|2,226,086,429|
|220,892,346.85|
|-395,573,899.31|
|0.10|
|0.10|
|-0.18|
|-0.18|

主要假设：
（1）以下假设仅为测算本次资产重组摊薄即期回报对公司主要财务指标的影响，不代表公司对2015年、2016年经营情况及趋势的判断，亦不构成盈利预测。投资者不应据此进行投资决策，投资者据此进行投资决策造成损失的，公司不承担赔偿责任；
（2）假设公司于2016年6月完成本次资产重组（此假设仅用于分析本次资产重组摊薄即期回报对公司主要财务指标的影响，不代表公司对于业绩的预测，亦不构成对本次资产重组实际完成时间的判断），最终完成时间以经中国证监会核准后实际发行完成时间为准；
（3）假设宏观经济环境、行业情况没有发生重大不利变化；
（4）假设本次资产重组发行股份数量为发行股份上限502,322,097股（包括发行股份购买资产和募集配套资金、未考虑利润分配的影响）；
（5）假设公司 2016年度扣除非经常性损益前/后归属于上市公司股东的净利润与2015年备考净利润保持一致；
（6）假设2016年不存在公积金转增股本、股票股利分配等其他对股份数有
影响的事项；
华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）（7）公司经营环境未发生重大不利变化；
（8）未考虑可能存在的2015年度分红情况；
（9）未考虑本次发行募集资金到账后，对公司生产经营、财务状况（如财务费用、投资收益）等的影响。
2、公司对本次资产重组摊薄即期回报及提高未来回报能力采取的措施
（1）交易对方对填补摊薄即期回报的补偿承诺
作为本次发行股份购买资产的交易对方上海镕尚和中信夹层（以下简称“承诺人”），对因本次交易摊薄即期回报作出如下承诺：
“如本次交易完成的当年（会计年度），上市公司经审计的扣除非经常性损益后每股收益低于本次交易完成的前一个会计年度经审计后的扣除非经常性损益后的每股收益，对于因本次交易导致的每股收益摊薄，承诺人保证按照因本次交易而取得的华联股份的股票相对比例，以现金方式补足上述摊薄，承诺人应补足的现金金额（A）确定方式为：
A=B*C-D*E-F*G-H
其中：B=本次交易完成的前一个会计年度经审计的扣除非经常性损益后的每股收益；
C=本次交易导致的上市公司新增股份数量；
D=交易完成当年本次交易购入的山西华联实现的经双方认可的具有证券从业资格的会计师事务所审计后得出的扣除非经常性损益后的年度净利润；
E=上市公司持有山西华联的股权比例；
F=交易完成当年本次交易购入的海融兴达实现的经双方认可的具有证券从业资格的会计师事务所审计后得出的扣除非经常性损益后的年度净利润；
G=上市公司持有海融兴达的股权比例；
若本次交易在2016年内实施，则：
华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）H=交易对方已补偿的标的资产过渡期（2016年1月1日至交割日）损失；
若本次交易在2017年内实施，则：
H=交易对方在2017年内已补偿的标的资产过渡期（2017年1月1日至交割日）损失；
当A≥0时，则承诺人将在重组完成当年上市公司年度报告披露之日起 15个工作日内，将应补偿的现金支付给上市公司指定的账户；如存在逾期支付，则按照每日万分之五计算逾期支付金额应缴纳的滞纳金。
当A<0时，交易对方无需补偿每股收益的摊薄。”
由于交易对方已在《非公开发行股份购买资产协议》及补充协议中对标的公司过渡期内产生的亏损及权益减少约定了明确的现金补偿措施，为避免造成重复补偿，故在计算由于本次交易导致摊薄上市公司即期每股收益的填补措施中对前述已补偿的损失予以扣除。
假设本次重组分别在2016年、2017年实施完成，承诺人预计需要补偿的具体金额及承诺人的履约能力分析如下：
①假设上市公司本次重组于2016年实施完毕
A、B的确定
由于上市公司本次重组于2016年实施完毕，则根据华联股份2015年年报，其2015年经审计的扣除非经常性损益后的每股收益为-0.18元/股，即：
B=-0.18元/股
B、C的确定
在本次交易中，向承诺人的发股数量为256,072,640股，即：
C=256,072,640股
C、D的确定
华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）假设：山西华联2016年无非经常性损益，即其2016年扣除非经常性损益前后的净利润相等。
评估阶段中，山西华联2016年的利润表情况如下：
单位：万元
项目 2016年度
营业收入 -
营业成本 -
营业税金及附加 -
销售费用 -
管理费用 119.15
财务费用 -
资产减值损失 -
公允价值变动损益 -
投资收益 -
营业利润 -119.15
营业外收入 -
营业外支出 -
利润总额 -119.15
所得税费用 -29.79
净利润 -89.36
注：预测数据来自标的资产收益法评估表
因此，山西华联2016年度扣除非经常性损益后的年度净利润为-89.36万元，即：
D=-89.36万元
D、E的确定
根据华联股份本次交易的方案，本次重组完成后，上市公司将持有山西华联99.69%的股权，即：
E=99.69%
E、F的确定
假设：海融兴达2016年无非经常性损益，即其2016年扣除非经常性损益前后的净利润相等。
华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）评估阶段中，海融兴达2016年的利润表情况如下：
单位：万元
项目 2016年度
营业收入 -
营业成本 -
营业税金及附加 -
销售费用 -
管理费用 313.72
财务费用 3,920.00
资产减值损失 -
公允价值变动损益 -
投资收益 -
营业利润 -4,233.72
营业外收入 -
营业外支出 -
利润总额 -4,233.72
所得税费用 -
净利润 -4,233.72
注：预测数据来自标的资产收益法评估表
因此，海融兴达 2016年度扣除非经常性损益后的年度净利润为-4,233.72万元，即：
F=-4,233.72万元
F、G的确定
根据华联股份本次交易的方案，本次重组完成后，上市公司将持有海融兴达100%的股权，即：
G=100%
G、A+H的确定
根据上述约定：
A+H=B*C-D*E-F*G= -286.50万元。
由于H为承诺方已补偿的标的资产过渡期损失，故A<0。
华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）因此，假设上市公司本次重组于 2016年实施完毕的情况下，按照上述模拟计算，交易对方在等额补偿了标的资产过渡期损失之后，承诺方无需因本次交易摊薄每股收益而进行补偿。
②假设上市公司本次重组于2017年实施完毕
由于无法准确预测上市公司 2016年的盈利情况，故无法测算本次重组于 2017年实施完毕情况下承诺方因摊薄每股收益而应补偿的具体金额。如上市公司2016年扣除非经常性损益后的每股收益较2015年大幅上升，交易对方存在因本次重组摊薄每股收益而进行相应补偿的可能。
如果假设上市公司2016年扣除非经常性损益后的每股收益与2015年保持一致，则模拟计算如下：
A、B的确定
假设：1、上市公司经审计的2016年度扣除非经常性损益后归属于上市公司股东的净利润与 2015年该审计数据保持一致；2、上市公司假设 2016年不存在公积金转增股本、股票股利分配等其他对股份数有影响的事项。
根据上述假设，上市公司 2016年经审计的扣除非经常性损益后的每股收益为-0.18元/股，即：
B=-0.18元/股
B、C的确定
在本次交易中，向承诺人的发股数量为256,072,640股，即：
C=256,072,640股
C、D的确定
假设：山西华联2017年无非经常性损益，即其2017年扣除非经常性损益前后的净利润相等。
评估阶段中，山西华联2017年的利润表情况如下：
华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）单位：万元
项目 2017年度
营业收入 6,880.72
营业成本 1,836.56
营业税金及附加 385.32
销售费用 -
管理费用 1,782.65
财务费用 -
资产减值损失 -
公允价值变动损益 -
投资收益 -
营业利润 2,876.20
营业外收入 -
营业外支出 -
利润总额 2,876.20
所得税费用 719.05
净利润 2,157.15
注：预测数据来自标的资产收益法评估表
因此，山西华联 2017年度扣除非经常性损益后的年度净利润为 2,157.15万元，即：
D=-2,157.15万元
D、E的确定
根据华联股份本次交易的方案，本次重组完成后，上市公司将持有山西华联99.69%的股权，即：
E=99.69%
E、F的确定
假设：海融兴达2017年无非经常性损益，即其2017年扣除非经常性损益前后的净利润相等。
评估阶段中，海融兴达2017年的利润表情况如下：
单位：万元
项目 2017年度
华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）营业收入 38,056.23
营业成本 24,002.64
营业税金及附加 4,033.96
销售费用 951.41
管理费用 329.41
财务费用 3,920.00
资产减值损失 -
公允价值变动损益 -
投资收益 -
营业利润 4,818.82
营业外收入 -
营业外支出 -
利润总额 4,818.82
所得税费用 -
净利润 4,818.82
注：预测数据来自标的资产收益法评估表
因此，海融兴达 2017年度扣除非经常性损益后的年度净利润为 4,818.82万元，即：
F=4,818.82万元
F、G的确定
根据华联股份本次交易的方案，本次重组完成后，上市公司将持有海融兴达100%的股权，即：
G=100%
G、A+H的确定
根据上述约定：
A+H=B*C-D*E-F*G= -11,578.59万元。
由于H为承诺方已补偿的标的资产过渡期损失，故A<0。
根据评估师出具的盈利预测，并假设上市公司2016年每股收益与2015年相同，则 2017年交易对方需等额补偿标的资产过渡期损失，但无需因本次交易摊薄每股收益而进行补偿。
华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）③承诺人的履约能力说明
根据上海镕尚及中信夹层提供的财务报告，截至 2015年末，上海镕尚的资产总额及净资产均为174,816.24万元，资产结构均为变现能力强的货币资金、金融资产等流动资产，具有较强的资金实力。
中信夹层截至 2015年末的资产总额为 605,868.76万元，净资产为446,794.83，资产负债率较低，仅为26.26%，财务压力较小；流动资产占比99.99%，且均为变现能力较强的货币资金、金融资产等，资产结构良好，具备较强的资金实力。此外，中信夹层2015年营业收入93,681.25万元，净利润75,419.28万元，具备较强的盈利能力。
根据评估师出具的盈利预测及上述模拟计算，上海镕尚和中信夹层在本次交易完成当年，除需等额补偿过渡期损失外，如 2016年完成交易则无需因本次交易摊薄每股收益而进行补偿；如 2017年完成交易，则存在因本次交易摊薄每股收益而进行补偿的可能，是否补偿及补偿金额主要受 2016年上市公司扣非后每股收益水平的影响。
综上，上海镕尚及中信夹层具备相应的履约能力。
（2）公司现有业务板块运营状况、发展态势、面临的主要风险及改进措施①公司现有业务板块的运营状况及发展态势
当前公司的核心主营业务为购物中心的运营管理，是国内市场唯一专注于社区型购物中心运营管理的专业运营商。2008年公司实现了主营业务由百货店经营向购物中心运营管理转变的战略转型。转型以来，公司通过购买、租赁等方式获得购物中心物业资源，在资产规模和项目数量上实现了快速发展。截至本报告
书签署之日，公司旗下经营的已开业购物中心数量从 2008年的 2家增长至 37家，其中自有物业购物中心11家、租赁物业购物中心21家、BHG Retail REIT旗下5家购物中心，项目遍布北京、成都、合肥、南京、西宁、大连、沈阳、无锡、兰州等地区；运营管理的购物中心面积从2008年的3.62万平方米增长至 185万平方米，其中自有物业购物中心面积为 55万平方米、租赁物业购物中心面积 45
华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）104万平方米、BHG Retail REIT旗下的购物中心26万平方米。随着经营规模和辐射市场的逐年扩大，公司的品牌形象与市场影响力逐步提升。近年来，公司在致力于提高对自有或租赁购物中心的运营与管理的同时，加强对外输出该运营与管理服务，培养新的利润增长点，以进一步增强上市公司的盈利能力。
②公司现有业务板块面临的主要风险及改进措施
A、宏观经济增长放缓导致消费疲软的风险
当前我国国民经济增长已经驶离快车道。2008年金融危机以来，全球经济发展减速、国际消费市场低迷、国内经济结构转型等原因导致我国经济增速有所放缓，使得我国城镇居民人均可支配收入增速继续下降，消费需求相对疲软。
为了应对上述风险，公司将积极调整业态组合，大力增加“吃喝玩乐”等新兴体验式业态的占比，挖掘客户的“消费刚需”，从而巩固本公司在行业中的优势竞争地位，并利用资本市场寻求外延式增长的机会，扩大公司市场份额，以减少宏观经济增长放缓导致消费疲软的影响。
B、电商网购对传统零售业的分流风险
电商网购的分流是未来传统零售业发展面临的最大挑战。近年来电商网购总规模占社会消费品零售总额的比重快速上升，占比已从2009年的不足1%增加至 2014年的10.63%。随着网购、移动电商等渗透率的进一步上升，未来电商网购对传统零售业的分流效应会进一步加剧。虽然公司的主营业务是体验式购物中心的运营，从消费者的体验和感受出发，强化“吃喝玩乐”的消费模式，涵盖餐饮、娱乐、购物、社区服务等多种消费内容，成为与电商网购竞争的一大利器，但传统零售业在公司旗下购物中心的业态结构中仍占有一定的比例，不能完全排除电商网购的分流影响，故电商网购对公司旗下购物中心传统零售业板块仍可能构成一定的挑战。
为了应对上述风险，公司一方面大力拓展线下体验式业态所占比例，另一方面积极开展与电商的合作，培育新的利润增长点。公司已与阿里巴巴（中国）有限公司（简称“阿里巴巴”）签署合作框架协议，由阿里巴巴为公司及下属公司 46
华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）提供企业 O2O服务，逐步与公司在流量、营销、会员、数据、支付等层面探讨新的合作模式。未来公司将积极落实与电商巨头的具体合作方案，在精准的市场数据支持下，推动线上线下供应链的一体化发展。
C、行业竞争加剧及消费需求的升级导致成本攀升的风险
随着我国购物中心行业竞争的不断加大，稀缺而优质的物业资源的争夺也日趋激烈。优质商业物业的稀缺性导致租赁成本的不断攀升、人工成本的高企以及物业改造成本的不断增加，均对购物中心运营商产生了较大压力。此外，随着居民消费需求的不断升级及消费结构的不断调整，消费者对购物中心的体验性、娱乐性以及购物中心的主题化、个性化、业态的多元化，提出了更高的要求，购物中心运营商需加大对购物中心的整体设计及装修投入、优化业态结构以进一步满足客户的消费需求，故进一步增大了购物中心运营商的成本压力。
为了应对上述风险，公司将不断提高专业化管理水平，完善管理体系，降低经营成本，控制各项管理费用；同时，公司积极尝试拓展运营与管理服务的对外输出等毛利率较高的业务，培育新的利润增长点，进一步加强公司的竞争力。
（3）提高公司日常运营效率，降低公司运营成本，提升公司经营业绩的具体措施
①通过本次交易发挥协同效应，进一步巩固公司在购物中心运营行业的优势地位
经过多年的培育，公司已在购物中心运营行业取得了较为明显的优势。目前公司的购物中心主要集中于北京及我国中东部地区，通过本次交易发挥协同效应将有效弥补公司在我国中西部和东部沿海重点城市布局的不足，进一步扩大公司的经营区域覆盖范围，使得公司在上述区域的布局纵深得到加强，进一步稳固公司全国购物中心运营商的行业领先地位。
本次交易完成后，公司将对标的购物中心进行统一管理，能够利用自身的资源、经验和品牌优势，为购物中心提供固定、知名的长期合作租户以及可复制的高效管理运营经验；同时标的购物中心也能通过积极吸附并导入客流，提高“华 47
华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）联购物中心”在当地的知名度和影响力，积极发挥协同效应，推动华联品牌在全国的推广，达到资源的优化配置。
②不断完善利润分配政策，强化投资者回报机制
根据中国证监会发布的《关于进一步落实上市公司现金分红有关事项的通知》、《上市公司监管指引第3号—上市公司现金分红》的要求，为完善公司利润分配政策，增强利润分配的透明度，保护公众投资者合法权益，公司已在公司章程中明确规定了利润分配政策尤其是现金分红的有关内容，明确了保护中小投资者利益的相关内容。
为建立对投资者持续、稳定、科学的回报规划与机制，对利润分配做出制度性安排，保证利润分配政策的连续性和稳定性，公司已根据相关法律法规的要求制定了《北京华联商厦股份有限公司未来三年（2016年-2018年）股东分红回报规划》。
公司将严格执行《公司章程》和《北京华联商厦股份有限公司未来三年（2016年-2018年）股东分红回报规划》中明确的利润分配政策，在公司业务不断发展的过程中，强化中小投资者权益保障机制，给予投资者合理回报。
③加强募集配套资金的管理，提高募集资金使用效率
本次交易募集配套资金发行完成后，公司将根据相关法律法规和公司《募集资金管理办法》的要求，严格管理募集资金使用，确保募集资金得到充分有效利用。
④加快在建购物中心的建设与培育，努力提高公司的盈利水平
在募集配套资金到位后，公司将根据既定投向积极开展在建购物中心的建设，利用自身在购物中心运营行业积累的丰富资源与管理经验加大对新建购物中心的培养，努力缩短培育期，使新建购物中心尽快实现盈利，以进一步提升公司整体的持续盈利能力，为公司股东尤其是中小股东带来持续回报，以填补本次交易对股东即期回报的摊薄。
华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）（八）其他保护投资者权益的措施
公司承诺保证提供信息的真实、准确和完整，保证不存在虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并声明承担个别和连带的法律责任。
公司已聘请具有证券期货业务资格的审计机构、资产评估机构对标的资产进行审计和评估，已聘请独立财务顾问和法律顾问对本次交易所涉及的资产定价和股份定价、标的资产的权属状况等情况进行核查，并将对实施过程、相关协议及承诺的履行情况和相关后续事项的合规性及风险进行核查，发表明确意见，确保本次交易公允、公平、合法、合规，不损害上市公司股东利益。
十四、过渡期损益安排
上市公司与上海镕尚及中信夹层签署了《非公开发行股份购买资产协议》及其补充协议，协议约定：自评估基准日起至交割日为过渡期。拟购买资产在过渡期内运营所产生的盈利及任何原因造成的权益增加由上市公司享有。
在过渡期内运营所产生的亏损及任何原因造成的权益减少由上海镕尚及中信夹层以现金方式补偿予上市公司。上海镕尚及中信夹层按照其所持标的资产的股权比例分摊前述现金补偿。具体补偿金额如下：
1、对于海融兴达在过渡期内产生的亏损或权益减少由上海镕尚和中信夹层按其于海融兴达中的持股比例分别承担。上海镕尚和中信夹层合计对上市公司的补偿金额为海融兴达于过渡期内产生的亏损或权益减少的100%；
2、对于山西华联在过渡期内产生的亏损或权益减少由上海镕尚按其于山西华联中的持股比例承担，上海镕尚合计对上市公司的补偿金额为山西华联于过渡期内产生的亏损或权益减少的99.69%。
各方同意本次交易完成后，由各方共同认可的具有从事证券、期货业务资格的会计师事务所按照原有方法对拟购买资产进行专项交割审计，审计基准日为交割日当月的月末，过渡期资产损益及数额根据交割审计报告确定。上海镕尚和中信夹层将在上述审计报告出具后 30日内，向上市公司支付完毕各自应承担的补 49
华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）偿金额。如上海镕尚和中信夹层未在审计报告出具后 30日内完成支付，将按照各自尚未支付补偿金额以每日万分之五的比例计算向上市公司应支付的赔偿金。
十五、交易完成后对保持上市公司控制权稳定的相关安排
本次交易前上市公司的控股股东为华联集团、实际控制人为海南文促会，本次交易完成后，上市公司的控股股东仍为华联集团、实际控制人仍然为海南文促会，本次交易未导致华联股份的控股股东和实际控制人发生变动，不会对现有的公司治理结构产生不利影响。
中信产业基金于 2016年 6月出具《承诺函》：“本公司向上市公司出售相关在建购物中心是基于本公司认同上市公司的经营理念、看好上市公司未来的发展情况和长期盈利能力而作出的正常商业安排，并非以谋求上市公司控制权为目的。本次交易完成后，本公司控制的上海镕尚、中信夹层和西藏山南将合计持有上市公司18.68%的股份，合计成为上市公司的第二大股东。
本公司承诺在本次交易完成后三年内，不会谋求上市公司的控制权。上市公司董事会及高级管理人员的选举及聘任将严格按照上市公司章程的相关规定进行，本公司不存在与其他第三方签署有涉及控制上市公司董事会的相关协议。”华联集团于 2016年 6月出具《承诺函》：“本次交易基于与中信产业基金的良好合作开展，引入中信产业基金作为上市公司的重要股东，以促进上市公司主营业务的健康发展。本公司承诺不因本次交易而失去对上市公司的控制权，并在三年内不放弃上市公司的控制权。若中信产业基金谋求上市公司的控制权，本公司将通过增持上市公司股份、与其他第三方股东签署一致行动协议等方式保证上市公司控制权的稳定。”
综上，本次交易完成后，本公司的控股股东和实际控制人未发生变更，中信产业基金承诺在本次交易完成后三年内不谋求上市公司控制权，华联集团亦对稳定上市公司控制权作出承诺。故本次交易完成后，上市公司的控制权稳定，不会对上市公司治理结构造成不利影响。
十六、独立财务顾问拥有保荐机构资格
华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）本公司聘请华泰联合证券有限责任公司担任本次交易的独立财务顾问，华泰联合证券有限责任公司经中国证监会批准依法设立，具备保荐人资格。
华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）重大风险提示
投资者在评价本公司本次发行股份购买资产时，除本报告书的其他内容和与本报告书同时披露的相关文件外，还应认真考虑下述各项风险因素。
一、与本次交易相关的风险
（一）本次交易可能终止的风险
由于剔除大盘因素和同行业板块因素影响，上市公司股票价格波动已达到中国证监会《关于规范上市公司信息披露及相关各方行为的通知》（证监公司字[2007]128号）第五条相关标准。虽然公司董事会已按要求在本报告书中对相关内幕信息知情人及其直系亲属等不存在内幕交易行为进行了自查及说明，但仍然存在由于股价异常波动可能导致上市公司因涉嫌内幕交易被立案调查，从而导致本次发行股份购买资产并募集配套资金事宜被暂停或终止审核的潜在风险，提请广大投资者注意相关风险。
公司制定了严格的内幕信息管理制度，在与交易对方协商过程中已尽可能缩小内幕信息知情人的范围，降低内幕信息传播的可能性，但仍不排除有机构或个人利用关于本次交易内幕信息进行交易的行为，公司存在因股价异常波动或异常交易可能涉嫌内幕交易而暂停、终止或取消本次交易的风险。
（二）配套融资未能实施或融资金额低于预期的风险
作为本次交易方案的一部分，上市公司拟向西藏山南发行股份募集配套资金，本次募集配套资金总额不超过 86,000万元，扣除发行费用后将用于本次购买的标的资产在建购物中心项目的建设及装修。
本公司已经聘请了具有保荐和承销资格的华泰联合证券作为本次募集配套资金的主承销商。由于发行股份募集资金受股票市场波动及投资者预期的影响，能否顺利实施发股募集资金存在不确定性。如果募集配套资金出现未能实施或融资金额低于预期的情形，可能对本公司的资金使用安排产生影响，提请投资者注 52
华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）意相关风险。
华联股份将积极与投资者沟通，尽力完成配套融资募集工作。如果因市场突发因素等导致募集资金不足或失败，华联股份将通过银行贷款、发行债券等各种方式，保证标的资产项目建设的后续支出。
（三）标的资产估值较高的风险
本次交易中，拟购买资产的交易价格以中企华采用资产基础法对山西华联和海融兴达全部股东权益进行评估的评估值为依据，由交易各方协商确定。根据中企华出具的“中企华评报字（2016）第 1082号”《评估报告》，本次交易的评估基准日为2015年12月31日，山西华联100%股权的评估值为44,720.70万元，较山西华联经审计的净资产账面值增值 28,178.64万元，增值率170.35%；海融兴达100%股权的评估值为41,712.67万元，较海融兴达经审计的净资产账面值增值17,105.29万元，增值率69.51%。
海融兴达为房地产开发企业，在资产基础法中对其存货采用假设开发法的方式评估；而根据在建物业竣工后的用途及经营模式，本次资产基础法中对山西华联旗下在建购物中心采用收益法的方式评估。
海融兴达本次资产基础法评估结果较账面值增值较大，主要原因是由于用于建造购物中心的土地系拍卖所得，取得时土地价格较低，而截至评估基准日有较大幅度的增值；同时黄岛区为青岛市的新城区和旅游胜地，近年来经济发展迅速，房地产价格上涨较快。目前缤纷港购物中心周边商业物业的平均价格已经达到22,000元/平方米，故按照假设开发法评估后有较大增值。
山西华联本次资产基础法评估结果较账面值增值较大，主要原因是由于用于建造购物中心的土地使用权取得时间较早，账面价值相对较低，截至评估基准日有较大增值；同时该物业位于太原市城北的核心商圈，周边商业发达，居住人口周密，居民收入普遍较高，但大型体验式购物中心较为稀缺，标的购物中心建成后预期将会取得良好收益，故采用收益法评估后有较大的增值。
假设开发法主要参考海融兴达在建物业周边可比商业物业的平均成交价格 53
华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）进行预测；而收益法是在一系列假设基础上对山西华联标的物业建成营业后未来的盈利能力进行预测。如若未来出现标的物业所属区域行业发展放缓、市场竞争加剧、宏观经济波动、政策变化等情况，均有可能导致海融兴达标的物业所在区域商业物业的成交市场价格下降，或者导致山西华联旗下标的物业开业后实际盈利状况不达预期，进而导致海融兴达或山西华联的实际价值低于目前的评估结果，因此，提请投资者充分注意本次交易资产评估增值率较高的风险。
（四）本次交易未承诺未来业绩的风险
公司自 2008年以来转型为购物中心运营商后，以北京为重点发展区域，在资金和管理水平有保障的前提下，向全国重点城市拓展。目前公司的购物中心门店约一半位于北京。本次交易所涉及的标的分别位于山西和山东的省会或重点发展城市。由于标的公司当前的主要资产均为在建工程，预计开业时间为 2016年底至2017年一季度和2017年10月（青岛南区）及2018年10月（青岛北区），且标的公司所在的城市均为公司初次布局，缺乏在当地经营的可供参考的历史数据，使得标的公司的具体经营收益、整合效应、物业升值收益等指标存在不确定性，可能与估计值存在偏差。此外，本次交易并非向控股股东、实际控制人或者其控制的关联人发行股份购买资产，且本次交易的作价以资产基础法的评估结果为基准，由此本次交易并未承诺未来业绩，在此提醒投资者注意相关风险。
（五）标的公司未来盈利能力存在不确定性的风险
本次交易拟收购的山西华联和海融兴达，其主要资产均为在建购物中心，尚未营业，其预计建成开业时间为2016年底至2017年一季度和2017年10月（青岛南区）及2018年10月（青岛北区）。标的公司所在的省市大部分为公司初次布局，缺乏在当地经营的可供参考的历史数据，使得标的公司的经营水平、盈利能力难以估计，具有一定的不确定性。此外，各标的公司所属购物中心在建设完工后，需要经过一定的培育期才能达到饱和经营状态，在此期间可能导致标的公司出现持续亏损，从而影响上市公司的整体盈利能力。
（六）收购整合风险
华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）本次交易完成后，山西华联和海融兴达将成为华联股份的子公司。从公司整体的角度来看，上市公司的资产规模和业务范围都将得到扩大，公司的经营业务区域将扩展到中西部地区和东部沿海的重要城市，有利于公司在全国范围内推进“华联购物中心”的统一布局。由于华联股份对旗下购物中心采取总部统一管理的模式，且标的公司所在的省市大部分为公司初次布局，整合过程中如未能及时制定与当地经营环境及消费习惯相适应的企业文化、组织模式、管理模式、人力资源管理，可能会对本次交易双方在整合后的经营产生不利，从而给股东及股东利益造成一定不利影响。
（七）交易完成后上市公司当期每股收益摊薄的风险
华联股份本次收购的两项标的资产，未来主要从事购物中心的运营，但目前购物中心仍在建设过程中，尚未对外营业，暂处于亏损状态。本次收购的两项标的资产的存货、在建工程等评估值在11.59亿元左右，且未来仍需募集配套资金 8.6亿元继续投入项目建设，建设完成后各年度的折旧、摊销金额均较大，因此在建设期及购物中心运营前期，标的公司将出现亏损，并可能摊薄上市公司近期的每股收益，提醒投资者关注本公司每股收益摊薄的风险。
公司在收购完成标的资产后，将继续开展项目建设，并提前开展招商活动，争取尽早开业，尽快实现购物中心的正常经营，获取租金及物业管理收入，通过后续的良好运作实现标的公司的持续盈利。
（八）市政规划调整的风险
购物中心的兴旺与否，与所处的地理位置、交通条件、周边配套措施等城市整体规划密切相关。华联股份本次拟收购的标的资产，均取得了《建设用地规划许可证》等相关文件，符合各地的规划要求。标的公司在购物中心建设选址时，亦考虑了周边的居民区规划、学校、商业区、地铁、公交等市政规划等对客流量的影响。如当地政府未来存在规划调整，改变道路、地铁线路、公交线路、周边配套设施规划等，均可能对购物中心的客流量造成重大不利影响，影响购物中心的经营业绩，提请投资者注意市政规划调整的风险。
华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）（九）房地产价格调整等因素导致标的资产减值的风险
华联股份本次收购的标的资产中，土地使用权及房屋建筑物等金额较大。受经济结构调整、经济增速放缓、信贷政策、各地政府房产限购政策等因素的影响，近年来我国房地产市场，特别是二线及以下城市房地产市场经营压力较大，未来房地产价格波动风险在逐渐加大，因此华联股份本次收购的物业资产存在价值下跌的风险，提醒投资者关注相关风险。
（十）上市公司业绩无明显改善的风险
上市公司在本次交易中拟购买的购物中心均处于持续建设投资阶段，其中，太原胜利购物中心预计开业时间为2016年底至2017年一季度，青岛黄岛缤纷港购物中心预计开业时间为2017年10月（青岛南区）及2018年10月（青岛北区）。
本次交易完成后，预计太原胜利购物中心和青岛黄岛缤纷港购物中心依然尚未开始营业，无法增厚上市公司利润水平，上市公司的业绩将不会有明显改善。
（十一）募集资金失败对上市公司未来经营造成不利影响的风险
华联股份本次交易拟以3.37元/股的价格向西藏山南募集配套资金，本次募集的配套资金在扣除发行费用后拟全部用于标的公司在建购物中心的建设及装修。如果本次募集配套资金失败，则上市公司只能以自有资金或者债务性融资解决标的公司在建工程的后续资金缺口。假如其资金缺口全部通过自有资金予以满足，则将对公司未来日常经营和投资活动产生一定的资金压力；假如其资金缺口全部通过债务性融资予以满足，则将提高上市公司负债水平和偿债压力，增加利息支出，降低上市公司税后利润。
（十二）海融兴达实际经营较评估预期发生变化的风险
评估机构在使用资产基础法对海融兴达进行评估时，考虑到海融兴达为房地产开发企业，物业资产列入存货核算，对存货采取假设开发法评估，并假设全部建成的商业物业分年度按照市场价格对外销售以实现收益。本次交易完成后，海融兴达纳入上市公司体系，上市公司对其的实际经营规划或其实际运营情况可能较评估预期发生变化，包括：上市公司初步计划对海融兴达部分商业物业对外销 56
华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）售，利用剩余物业开展购物中心运营，以收取租金及管理费用作为主要的盈利模式；或未来上市公司对其经营规划再度调整；或即使全部商业物业拟对外销售也可能发生销售价格或进度不达预期的情况。该等情况均可能导致海融兴达未来的收入、利润、现金流的金额及分布与评估预期发生变化，进而也会影响海融兴达的资产价值，提请投资者关注上述风险。
二、标的资产的经营风险
（一）社会消费景气度低迷风险
购物中心行业与宏观经济相关度较高，我国“十一五”期间较快的社会消费增长速度加之 2008年的经济刺激政策，在促使商业百货行业高速增长的同时，也刺激了一大批购物中心的新建工程。随着我国经济增速逐步放缓，居民收入增速下降，消费意愿不强，社会消费市场景气度有所下滑。2014年全年，我国实现社会消费品零售总额262,394.08亿元，同比增长11.95%，增速相比2013年放缓 1.15个百分点，自 2011年以来连续 4年增速放缓。中国商业联合会、中华全国商业信息中心统计，2014年全国百家重点大型零售企业零售额同比仅增长0.4%，增速低于上年水平，自 2012年以来连续第三年呈现放缓情况。尽管我国经济结构转型及城镇化等因素有利于社会消费保持长期平稳增长态势，但是若未来宏观经济波动加剧、社会消费景气度持续下降，将对上市公司的经营造成不利影响。
（二）电子商务对传统百货业的冲击风险
近年，我国电子商务产业发展迅猛，对购物中心业态的挑战力度不断加强。
据中国电子商务研究中心监测数据显示，截至2014年12月，中国网络零售市场交易规模达28,211亿元，同比增长49.7%，占到社会消费品零售总额的10.63%，较 2013年增长32.5%。虽然目前各类零售业态受到电子商务的冲击程度不同，其中，家电连锁等易于标准化的产品零售市场受到的冲击最大，而体验式购物中心、便利店和生鲜卖场等受到的冲击则相对较小，但是随着网络购物环境（如支付、物流环境）的日趋完善与成熟，以及移动互联网购物的快速发展，电子商务的成本与便捷性优势将更加突出，电子商务的市场规模和范围有望不断扩大。考 57
华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）虑到传统零售业态在公司所属购物中心的业态结构中仍占有一定的比例，若传统零售需求持续低迷，电子商务等新型业态与传统渠道对消费者的争夺将更为激烈，届时上市公司若不能及时、有效的作出调整与应对，将对上市公司的经营造成不利影响。
（三）标的购物中心选址风险
华联股份在扩张过程中，购买的购物中心选址极为重要，需要综合考虑所属区域的经济发展水平及增长速度、各业态的发展程度及布局、目标消费群的消费水平及消费习惯、预计客流量、周边竞争程度、物业价格、可用面积等多种因素。
尽管上市公司与标的公司均建立了较为严格的选址标准，必要时还聘请外部专业机构协助考察论证，但我国幅员辽阔，地区之间文化差异较大，各地消费者的消费习惯和喜好各不相同，若对新进入地区消费市场状况和趋势的分析不够充分、定位不够准确，导致购物中心选址不当，使既定的目标市场定位难以实现，将对购物中心的经营情况造成不利影响。
（四）新建购物中心运营初期的市场培育风险
上市公司购物中心运营管理业务收入主要为租金收入，因此出租率和租金水平将对上市公司的经营业绩产生较大影响，支撑这两个指标的是人流量和消费水平。为引进具有良好品牌形象、符合购物中心形象地位的优质租户，培育商圈、聚集客流，上市公司在购物中心运营初期一般采取优惠策略吸引该部分优质租户进驻。按照行业惯例，一般采取一定期限的免租或优惠租金的策略，因此上市公司存在购物中心开业初期收益较低的风险。
（五）新增购物中心项目的经营风险
本次交易完成后，上市公司将新增2个坐落于二线城市的购物中心，继续巩固在购物中心运营行业的优势地位。为了保证新开店的竞争优势，上市公司将利用本次交易新增的2个标的项目，继续探索发展其体验化、社区化、亲子化的购物中心运营计划，结合公司多年的购物中心运营经验及租户资源，引入齐全完善的经营业态，注重观感和体验，除满足消费者消费的需求外，将购物中心逐步打 58
华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）造为消费者休闲社交的又一重要平台。本次交易完成后，上市公司将需要继续投入资金进行建造和装修作业，建成之后每年将新增一定规模的固定资产折旧及摊销。由于购物中心行业同质化竞争较为明显，新落成和即将落成的购物中心仍有一定数量，不乏竞争对手的存在，加之促销活动频繁，导致购物中心行业竞争加剧、经营风险加大，若上市公司对于新增购物中心项目的使用效果未达预期，将对上市公司的经营业绩带来不利影响，提醒投资者关注相关风险。
（六）主力租户引致的经营风险
上市公司现有的购物中心运营模式是在购物中心当中引入主力租户，同时因地制宜引入规模稍小的其他租户。上市公司经过多年的商业运营经验积累，与一批国内外知名品牌建立了长期合作关系，这些主力租户和战略合作租户租赁的面积占到购物中心面积的50%~70%。本次交易完成以后，上市公司将以相同的模式在标的购物中心引入租户，故主力租户和战略合作租户对上市公司获取稳定的租金收入和提升购物中心客流量均具有重要意义，若主力租户和战略合作租户经营业绩下滑，导致集客能力下降或在极端情况下无力按期支付租金，将直接影响上市公司经营业绩。
（七）市场竞争加剧风险
我国的购物中心起步较晚，行业集中度不高，目前仅有数家初具规模的专业购物中心运营商，专注于重点区域内的战略布局。上市公司主要定位于社区型购物中心，目前国内市场中尚无其他社区型购物中心的专业运营商，主要竞争对手为以城市购物中心为主的购物中心品牌，主要包括大悦城、万达广场、五彩城、凯德商用等。
随着各地市场上新建购物中心的不断开业，各购物中心之间的竞争也有加剧的趋势，激烈的竞争可能会在出租率和租金水平等方面对上市公司运营的购物中心造成压力，从而影响上市公司的经营业绩。
（八）市政交通因素影响营业的风险
客流量对于上市公司所经营的购物中心持续盈利能力具有重要意义，因而购 59
华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）物中心的经营对于周边市政交通及配套具有较高的依赖性。标的公司在购物中心选址时便已经充分考虑了市政交通对于其未来经营的影响。标的公司的选址是在地铁站甚至换乘站站口，或是标的公司已取得市政规划部门的承诺，将来地铁站出站口可以直达购物中心。一方面，由于购物中心项目还处于建设阶段，所在城市的地铁建设也处于规划或建设阶段，未来实际建成时地铁站落成地点及出站口与购物中心的通道是否能按预想实现存在一定的不确定性，所以存在地铁带来客流效应并不能达到预期效果的风险。另一方面，若因市政工程建设等因素影响到购物中心周边的交通便利情况，也有可能导致购物中心无法按期开业或正常经营。
（九）购物中心所处商圈价值下降引致的风险
尽管上市公司现有的和本次交易所涉及的购物中心均处于所在城市的优质商圈内，具有客流量大，购买力强等特点，可以取得合理的租金回报。但若未来由于各种原因导致上述商圈客流量下降，吸引力减弱，将影响上市公司未来取得租金收入的能力。
（十）发生突发事件的风险
上市公司的主营业务为面向购物中心的运营，经营场所均位于人群密集的核心商业区域，日常及节假日客流量较大。虽然上市公司已经建立了科学完备的应急机制及安全防范措施，但若发生火灾及危险事故等威胁到人身安全的突发事件，而上市公司未能采取有效措施予以应对，可能会对上市公司的正常经营带来不利影响。
（十一）标的公司在建工程无法及时营业的风险
本次交易所涉及的购物中心均处于建设状态。尽管开工建设前，施工单位均对各购物中心的地形条件、基础条件以及施工条件等因素进行了详细勘察与检测，但是由于多种不可预见因素的影响，各购物中心在建设过程中依然有可能发生施工条件变化等状况。为了保证工程质量，项目的设计方案、施工方式势必随着施工条件的变化而发生改变。这种情况下将会造成各购物中心的竣工与营业时 60
华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）间晚于预期，不利于上市公司业务的正常开展和市场策略的正常实施。
同时，根据我国相关法律法规的规定，在建工程完工后，需要完成消防、人防、环境等多项专项验收程序后方可竣工验收。如果无法及时取得竣工验收文件，则会导致各购物中心无法及时营业，从而对上市公司的正常业务经营带来不利影响。
三、其他风险
（一）股票价格波动风险
股票价格不仅取决于公司的盈利水平及发展前景，也受到市场供求关系、国家相关政策、投资者心理预期以及各种不可预测因素的影响，从而使公司股票的价格偏离其价值。本次交易需要有关部门审批且需要一定的时间方能完成，在此期间股票市场价格可能出现波动，从而给投资者带来一定的风险。针对上述情况，公司将根据《公司法》、《证券法》、《上市公司信息披露管理办法》和《股票上市规则》等有关法律、法规的要求，真实、准确、及时、完整、公平的向投资者披露有可能影响公司股票价格的重大信息，供投资者做出投资判断。
（二）其他风险
本公司不排除因政治、经济、自然灾害等其他不可控因素带来不利影响的可能性。
华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）目录
公司声明 ............................................................................................................... 1交易对方声明 ....................................................................................................... 2中介机构承诺 ....................................................................................................... 3重大事项提示 ....................................................................................................... 4一、本次交易方案调整情况 ................................................................................................. 4二、本次交易方案概述 ......................................................................................................... 7三、本次交易构成关联交易 ................................................................................................. 8四、本次交易不构成上市公司重大资产重组 ..................................................................... 9五、本次交易不构成借壳上市 ........................................................................................... 10六、本次交易不会导致本公司股票不具备上市条件 ........................................................ 13七、本次交易涉及的股票发行价格及数量 ....................................................................... 13八、交易标的评估方法的选择及估值情况介绍................................................................ 16九、股份锁定期安排 ........................................................................................................... 19十、本次交易对上市公司的影响 ....................................................................................... 21十一、本次交易已履行及尚需履行的审批程序................................................................ 25十二、本次交易相关方作出的重要承诺 ........................................................................... 27十三、本次重组对中小投资者权益保护的安排................................................................ 34十四、过渡期损益安排 ....................................................................................................... 49十五、交易完成后对保持上市公司控制权稳定的相关安排 ............................................ 50十六、独立财务顾问拥有保荐机构资格 ........................................................................... 50重大风险提示 ..................................................................................................... 52一、与本次交易相关的风险 ............................................................................................... 52二、标的资产的经营风险 ................................................................................................... 57三、其他风险 ....................................................................................................................... 61目录 ................................................................................................................. 62释义 ................................................................................................................. 67 62
华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）第一章 本次交易概况 ................................................................................... 71一、本次交易的背景 ........................................................................................................... 71二、本次交易的目的 ........................................................................................................... 73三、本次交易的决策过程 ................................................................................................... 76四、本次交易的方案概况 ................................................................................................... 78五、本次交易对上市公司的影响 ....................................................................................... 86六、本次交易构成关联交易 ............................................................................................... 89七、本次交易不构成上市公司重大资产重组 ................................................................... 90八、本次交易不构成借壳上市 ........................................................................................... 91九、本次交易不会导致本公司股票不具备上市条件 ........................................................ 94十、过渡期损益安排 ........................................................................................................... 94十一、交易完成后对保持上市公司控制权稳定的相关安排 ............................................ 95第二章 上市公司基本情况 ........................................................................... 97一、公司基本情况简介 ....................................................................................................... 97二、历史沿革及股本变动情况 ........................................................................................... 98三、上市公司最近三年控股权变动情况 ......................................................................... 110四、控股股东及实际控制人 ............................................................................................. 111五、上市公司主营业务概况 ............................................................................................. 116六、最近三年的主要财务指标 ......................................................................................... 116七、最近三年重大资产重组情况 ..................................................................................... 118八、公司最近五年的守法情况 ......................................................................................... 118第三章 本次交易对方基本情况 ................................................................. 119一、交易对方总体情况 ..................................................................................................... 119二、发行股份购买资产交易对方详细情况 ..................................................................... 119三、募集配套资金的交易对方详细情况 ......................................................................... 159第四章 交易标的基本情况 ......................................................................... 164一、山西华联 ..................................................................................................................... 164二、海融兴达 ..................................................................................................................... 206第五章 交易标的的评估及定价情况 ......................................................... 243一、山西华联100%股权评估情况 .................................................................................. 243 63
华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）二、海融兴达100%股权评估情况 .................................................................................. 287三、董事会对本次交易评估事项意见 ............................................................................. 326四、独立董事对本次评估事项的意见 ............................................................................. 335第六章 发行股份情况 ................................................................................. 337一、本次发行股份情况 ..................................................................................................... 337二、募集配套资金的用途等具体情况 ............................................................................. 341三、对上市公司的影响 ..................................................................................................... 373第七章 本次交易相关协议的主要内容 ..................................................... 378一、《非公开发行股份购买资产协议》及其补充协议 .................................................... 378二、《附条件生效的非公开发行股份认购协议》............................................................ 382第八章 本次交易的合规性分析 ................................................................. 386一、本次交易符合《重组管理办法》第十一条规定 ...................................................... 386二、本次交易不适用《重组管理办法》第十三条的说明 .............................................. 392三、本次交易的整体方案符合《重组管理办法》第四十三条的要求 .......................... 392四、本次交易的整体方案符合《若干问题的规定》第四条的各项要求 ...................... 394五、上市公司不存在《上市公司证券发行管理办法》第三十九条规定的不得非公开发行股票的情形 .................................................................................................................... 396六、本次交易配套募集资金符合《适用意见》及《常见问题与解答》的相关规定 .. 396七、独立财务顾问和律师对本次交易是否符合《重组管理办法》的规定发表的明确意见 ........................................................................................................................................ 398第九章 管理层讨论与分析 ......................................................................... 399一、本次交易前上市公司财务状况与经营成果分析 ...................................................... 399二、标的公司行业特点和经营情况的讨论与分析.......................................................... 405三、标的公司财务状况分析 ............................................................................................. 426四、标的资产盈利能力分析 ............................................................................................. 442五、本次交易对上市公司的持续经营能力影响的分析 .................................................. 448六、本次交易对上市公司未来发展前景影响的分析 ...................................................... 453七、本次交易对上市公司当期每股收益等财务指标和非财务指标影响的分析 .......... 454八、本次交易具有必要性和合理性，有利于改善公司财务状况、增强持续盈利能力 ............................................................................................................................................ 457九、本次交易不存在损害上市公司及中小投资者利益的情况 ...................................... 466 64
华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）第十章 财务会计信息 ................................................................................. 469一、标的公司财务报告 ..................................................................................................... 469二、上市公司最近一年的备考合并财务报表 ................................................................. 475第十一章 同业竞争和关联交易 ................................................................. 480一、交易标的在报告期内的关联交易情况 ..................................................................... 480二、本次交易对上市公司同业竞争的影响 ..................................................................... 487三、本次交易对上市公司关联交易的影响 ..................................................................... 490第十二章 风险因素 ..................................................................................... 493一、本次交易尚需履行的审批程序 ................................................................................. 493二、本次交易相关的风险 ................................................................................................. 493第十三章 其他重要事项 ............................................................................. 503一、本次交易完成后，不存在上市公司资金、资产占用及被实际控制人或其他关联人占用的情形，不存在为实际控制人及其关联人提供担保的情形 ................................. 503二、本次交易完成后上市公司的负债结构合理性说明 .................................................. 503三、上市公司在最近十二个月内发生资产交易情况 ...................................................... 504四、本次交易对上市公司治理机制影响的说明.............................................................. 509五、本次交易完成后上市公司的独立性 ......................................................................... 511六、关于利润分配政策及现金分红规划 ......................................................................... 512七、关于上市公司停牌前股票价格波动情况的核查 ...................................................... 517八、关于本次重组涉及的相关人员买卖证券行为的查验情况 ...................................... 518九、本次交易的相关主体和证券服务机构不存在依据《关于加强与上市公司重大资产重组相关股票异常交易监管的暂行规定》第十三条不得参与任何上市公司重大资产重组的情形的说明 ................................................................................................................ 518十、对股东权益保护的安排 ............................................................................................. 518十一、已披露有关本次交易的所有信息的说明.............................................................. 520第十四章独立董事及中介机构关于本次交易的意见 ............................... 521一、独立董事意见 ............................................................................................................. 521二、独立财务顾问结论性意见 ......................................................................................... 522三、律师结论性意见 ......................................................................................................... 523第十五章本次有关中介机构情况 ............................................................... 525 65
华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）一、独立财务顾问 ............................................................................................................. 525二、律师 ............................................................................................................................. 525三、审计机构 ..................................................................................................................... 525四、资产评估机构 ............................................................................................................. 526第十六章公司及有关中介机构声明 ........................................................... 527一、本公司全体董事、监事及高级管理人员声明.......................................................... 527二、独立财务顾问声明 ..................................................................................................... 530三、律师声明 ..................................................................................................................... 531四、审计机构声明 ............................................................................................................. 532五、评估机构声明 ............................................................................................................. 533第十七章 备查文件及查阅地点 ................................................................. 534一、备查文件目录 ............................................................................................................. 534二、备查地点 ..................................................................................................................... 534 66
华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）释义
在本报告书中，除非文义载明，以下简称具有如下含义：
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注：1、本报告书所引用的财务数据和财务指标，如无特殊说明，指合并报表口径的财务数据和根据该类财务数据计算的财务指标。
2、本报告书分合计数与各明细数直接相加之和在尾数上如有差异，这些差异是由于四舍五入造成的。
3、本报告书所述的百分比未尽之处均保留小数点后2位，存在四舍五入的情况。
华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）第一章 本次交易概况
一、本次交易的背景
（一）购物中心行业呈现井喷态势，转型成为日益激烈的竞争下的合理出路
近年来，我国宏观经济和人均可支配收入的增长放缓，零售行业的增速持续下滑，2014年社会消费品零售总额为 26.2万亿元，同比名义增长12.0%，连续四年增幅下降。在整体宏观零售环境增长乏力的大背景下，传统零售企业更是受到了考验。商业租金、人力成本、水电、物流等各项要素价格的攀升迫使百货零售业的运营成本持续增加；消费升级加之对公务消费的遏制整体改变了消费结构；同时购物中心、商业综合体、电子商务等新兴零售业态持续高速增长，与传统零售渠道抢占客流和市场份额的趋势日益明显。
相比于其他传统零售渠道，购物中心的发展态势依旧强劲。根据中国连锁经营协会联合德勤中国、九洲远景、和桥机构最新发布的《2014中国购物中心与连锁品牌合作发展报告》，自2010年住宅宏观调控政策以来，购物中心数量增速持续走高，在 2011和 2012年保持了15%的增幅。虽然 2013年增幅稍有回调，但仍净增购物中心350家。一方面住宅宏观调控的政策推动资金流向购物中心，增加购物中心供给；另一方面购物中心体量大、包容性强的特性使其可以涵盖购物、娱乐和餐饮等多种设施，顺应了消费结构多元化以及非购物类消费比重升高的趋势，为其成长提供了空间。
购物中心的快速增长也不可避免的带来了日趋激烈的市场竞争，加之传统百货零售的经营模式同质化严重，品牌重合率高，使得我国购物中心行业出现了供给过剩和有效供给不足并存的现状，面临着行业变更的挑战，购物中心正在主动或者被动的寻求转型，在转型中寻求生存寻求成长。
（二）发展模式向体验式、特色化的差异化经营方向转型
华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）购物中心是适应消费趋势变化的商业形态，从产生到快速发展与经济环境、城市建设、社会文化、生活方式升级等息息相关。体验式购物中心是从消费者的体验和感受出发，通过融合环境、文化、服务、多元化消费内容打造的综合性的休闲场所，区别于传统的以零售为主的商业模式。
尽管电商极大地改变了人们的消费习惯，但线下体验一直是其短板。购物中心包容性强，可涵盖饮食娱乐购物等多种消费内容，体验式购物正成为购物中心与电商竞争的核心优势。首先体验式购物中心通过个性化设计满足人们日常交际的情感需求，并强化“吃喝玩乐”的消费模式，能够很好地绕开电商的冲击。同时体验式购物中心能实现差异化经营，延长消费者停留时间，促进更多消费。此外，体验式购物中心能够对于线上线下融合提供最佳的实体体验。得益于体验式购物中心对于现代人不可或缺的要素，体验式、特色化的差异化经营已经成为各家新建或是现有购物中心的转型方向。
（三）社区型购物中心日益兴起、儿童业态的重要性日益凸显
消费者生活习惯和方式的改变，城市化发展，为社区型购物中心的兴起提供了市场空间。城市化的推进以及市中心以外住宅带的开发带动了大片颇具规模的新兴住宅区的形成。这些住宅区家庭密集，但人们日常的生活、休闲、文化需求已越来越无法通过临街的商铺群所提供的“油盐酱醋”等基本生活用品和服务来得到满足。同时，生活节奏的加快以及对休闲娱乐需求的增加也促使社区住户更趋向于能够满足多维生活需求的就近的综合商业体。在生活节奏日益紧张的当下，大多数消费者对购物中心的选择仍然以交通便捷性为主要考虑点，而贴近社区的购物中心正好符合其消费理念。
与此同时，城市中心地段资源的稀缺、地价的飚升以及大型、巨型购物中心竞争的日趋白热化也推动开发商转向更加具有经济效益的商业项目。社区型购物中心经营风险更低、管理更可控、资本回报周期更短；同时它更加贴近消费者日常生活，能弥补电商收货延迟性以及消费体验缺失等缺点，还可以和开发商所开发的住宅区容为一体，提供连带的配套服务设施，相互补充，提高整体商业项目的价值，因而已越来越为地产商青睐。
华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）坐落于住宅区附近的社区型购物中心与核心商业区的城市购物中心的另一点不同就是儿童消费业态的重要性得到了凸显。目前网购人群主要由 80后、90后组成，这个群体渐渐进入生儿育女的阶段，儿童消费有望将部分网购主力人群重新吸引回线下零售渠道中，带动周边业态的消费。儿童业态主要可以分为服务、娱乐、零售、教育等四大类，相比于其他单纯以成人为受众的业态，家长更乐于带着孩子就近享受服务。如前所述，家庭式消费场所的人均停留时间都会比其他购物场所要长很多。未来，儿童主题业态的发展方向是提供更丰富的业态，一方面能够提升儿童消费业态的整体收入水平，另一方面也有望为购物中心整体带来更多的客流。
二、本次交易的目的
（一）扩大经营区域覆盖范围，推进公司主营业务在中西部地区和东部沿海重点城市的布局
虽然当前国内优质的购物中心仍集中于一线城市，但由于成本攀高，市场饱和、竞争激烈以及逐渐稀缺的商圈资源等原因，二线城市的优质商圈无疑成为购物中心运营商的上佳选择。随着我国城镇化的加速推进、城市居民支付能力的提高，我国中西部地区和东部沿海重点城市的潜力商圈成为公司布局的重点考量。
公司自 2008年以来转型为购物中心运营商后，以北京为重点发展区域，在资金和管理水平有保障的前提下，向全国重点城市拓展。目前公司的购物中心门店约一半位于北京，其余分布于江苏、四川、辽宁、青海、安徽、甘肃等省份。本次交易所涉及的标的公司分别位于山西和山东的省会或重点发展城市，无论是宏观经济还是居民消费能力都处于稳定增长阶段且具有较长远的发展潜力。本次收购将有利于扩大华联股份的经营区域覆盖范围，使得公司在中西部和东部沿海的重点城市的布局纵深得到加强，进一步稳固公司全国购物中心运营商的行业领先地位，有利于“华联购物中心”品牌在全国的推广。
（二）优化公司重点城市优质商圈的战略布局，提高公司的市场影响力
由于购物中心对商圈的依存度很高，购物中心的经营状况很大程度上取决于 73
华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）其所处商圈的客流数量。商圈的区位具有不可复制性、集聚效应以及范围经济等优势，通常一个城市的商圈的培育需要一定时间，一旦形成之后短期难以改变，从而使得优质商圈资源相对稀缺，占据优质商圈的购物中心往往具备先发优势。
公司对于收购标的做了全方位的考察与调研，本次交易所涉及的标的所在商圈均为所在城市的优质商圈或潜力巨大的商圈。本次交易有利于优化公司在各大城市优质商圈的战略布局，增加客流入店率及客单量，提高公司在这些商圈的市场竞争力及影响力。
本次交易拟收购的标的公司所属购物中心所在商圈情况如下：
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|太原胜利|
|山西华联购物中心有限公司|
|项目位于北中环路与解放北路交汇口西南侧，交通便利|
|北中环街道路能极高，驱车可达性强；延解放北路，项目步行10分钟范围内共设有6个公交站点，公共交通便捷。周边公交辐射范围覆盖尖草坪、火车站等区域；未来规划地铁2号线与本项目B2连通。|
|周边2-3公里|
|110,572人|
|33|
|102|
|区域商业市场发展长期滞后，消费需求被压抑，未来将进一步得到释放；周边大量的新建住宅项目，未来将不断|

华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）导入常住人口，改善区域消费客群结校学生，丰富了潜在消费客群层构，促使区域消费需求升级； 次。项目紧靠城市主干道，到达性、项目周边3公里范围内有大量的幼儿进入性、展示性较好；
园、学校，配套设施齐全，但品牌培训公共交通覆盖所有高校，同时能够机构及品质儿童娱乐业态较为缺乏。 快捷到达区域内主要人口集中区；
项目地块狭长，适宜街区式商业的开发。
数据来源：上市公司可行性研究报告、市场调研报告
（三）通过收购实践标的公司所在城市或商圈购物中心的全新定位，为公司可持续发展奠定坚实基础
购物中心在定位上既包括中心商圈的超大购物中心，也包括针对不同人群需求的不同体量的商业地产，如针对性较强的满足日常休闲需求的区域性购物中心、社区型购物中心和满足购买折扣商品需求的奥特莱斯。
本次交易中标的公司所在城市或商圈的购物中心通常以中心商圈的超大购物中心或中小型购物商城为主，缺乏以满足消费者休闲娱乐为目的的体验式购物中心。上市公司将收购项目统一定位为一站式体验型购物中心，将填补标的公司所在城市或商圈对于该类购物中心的空白或不足。在加大体验式业态（如餐饮、健身、影院、儿童教育及休闲娱乐等）比例的基础上，公司将从消费群体出发，寻求定位和消费需求的契合，从而在整体建筑设计、内部硬件设施和购物环境的规划、业态组合的比例、配套的特色服务、相应的品牌引进等各方面打造独具特色的休闲场所，取得消费者的心理认同从而激发其消费行为；同时也将实践以儿童为核心的家庭类购物中心、以年轻消费者为目标客群的运动娱乐中心等体验主题，以弥补传统购物中心在该类体验项目上的不足。除此之外，建筑设计以及配套的硬件设施上从定位出发，着眼于体验主体，使购物环境和休闲购物活动浑然天成，让消费者的购物体验顺畅愉悦。
本次交易完成后，公司将在太原和青岛有较大潜力的商圈内，以最新的体验式理念打造符合商圈环境及市场定位的购物中心，培养商圈内人群的消费习惯乃至休闲娱乐习惯，促进公司健康可持续发展。
（四）发挥协同效应，实现资源优化配置
华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）华联股份在购物中心行业运营管理经验丰富，在客户、物业资源获取等方面具备较强的竞争优势。经过多年的管理运营，公司与华联综超、BHG百货、嘉禾影院、肯德基、必胜客、麦当劳、屈臣氏、COSTA咖啡等优质租户建立了长期合作关系，稳定的租户资源不仅降低了运营风险，也为公司业务的快速拓展提供了有力支持。近年来，公司主业发展态势保持良好，通过门店拓展、调整业态组合、加强门店运营管理等方式推动购物中心主业发展，在市场竞争加剧的市场环境下，保持了收入的持续增长。
本次交易完成后，上市公司将对标的购物中心进行统一管理，能够利用自身的资源、经验和品牌优势，为购物中心提供固定、知名的长期合作租户以及可复制的高效管理运营经验；同时标的购物中心也能通过积极吸附并导入客流，提高“华联购物中心”在当地的知名度和影响力，推动华联品牌在全国的推广，达到资源的优化配置。
（五）引入战略性合作伙伴，实现优势互补
本公司经过多年的发展，在零售行业经验丰富，在购物中心的品牌、项目规划、营运管理、租户资源等方面具备一定的竞争优势。
中信产业基金在商业地产的投资、建设及规划方面具有丰富的经验，建立了专业的建设规划团队负责商业地产的设计与规划。中信产业基金负责上海镕尚和中信夹层的日常经营事项和投资决策。通过本次发行股份购买资产的交易，上海镕尚及中信夹层将成为公司的重要股东，上市公司与中信产业基金将建立长期的战略合作关系，有利于上市公司获取优质的购物中心，增强华联股份未来在购物中心领域的投资、建设、运营以及资本运作能力，推动上市公司购物中心运营业务的可持续发展。
三、本次交易的决策过程
（一）华联股份已履行的程序
2015年10月9日，华联股份召开第六届董事会第二十四次会议，审议通过了《发行股份购买资产并募集配套资金交易暨关联交易预案》及相关文件的议案。
华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）2015年10月9日，华联股份与上海镕尚和中信夹层签订了附条件生效的《非公开发行股份购买资产协议》。2015年10月9日，华联股份与华联集团签订了《附条件生效的非公开发行股份认购协议》。2015年10月27日，华联股份与上海镕尚和中信夹层签订了附条件生效的《非公开发行股份购买资产协议之补充协议一》。
2016年 4月 8日，华联股份召开第六届董事会第三十二次会议，审议通过了《关于对本次发行股份购买资产并募集配套资金方案进行重大调整的议案》、《发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）》及相关文件的议案。2016年 4月 8日，华联股份与上海镕尚和中信夹层签订了附条件生效的《非公开发行股份购买资产协议之补充协议二》。2016年4月8日，华联股份与华联集团签署了《附条件生效的非公开发行股份认购协议之终止协议》，同日华联股份与西藏山南签订了《附条件生效的非公开发行股份认购协议》。
上市公司在召开审议本次交易的董事会时，关联董事已回避表决，独立董事已就本次交易的相关事项发表了事前认可意见和独立意见。
2016年 4月 29日，华联股份召开 2015年年度股东大会，审议通过了《发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）》及相关文件的议案，关联股东已回避表决。
（二）交易对方已履行的审批程序
1、2015年10月9日，中信夹层执行事务合伙人出具《合伙企业决定书》，同意以其所持安徽华联、山西华联、银川华联、内蒙古信联及海融兴达股权认购上市公司向其定向发行的股份；2015年10月9日，上海镕尚执行事务合伙人出具《合伙企业决定书》，同意以其所持安徽华联、山西华联、银川华联、内蒙古信联及海融兴达股权认购上市公司向其定向发行的股份。
华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）及海融兴达股权认购上市公司向其定向发行的股份。
（三）标的公司已履行的审批程序
1、2015年 10月 9日，山西华联通过股东会决议，全体股东一致同意上海镕尚和中信夹层将其合计持有的山西华联100%股权转让给华联股份；本次交易方案调整后，2016年 4月 8日，山西华联通过股东会决议，全体股东一致同意上海镕尚将其持有的全部山西华联99.69%股权转让给华联股份。
2、2015年 10月 9日，海融兴达通过股东会决议，全体股东一致同意上海镕尚和中信夹层将其合计持有的海融兴达100%股权转让给华联股份。2016年 4月8日，海融兴达通过股东会决议，全体股东一致通过了本次交易方案。
（四）本次交易尚需履行的审批程序
本次交易已于2016年11月30日获得中国证监会并购重组委审核通过。
本次交易已经取得中国证监会的核准，公司将按照法律、法规的要求办理交易的相关手续。
四、本次交易的方案概况
（一）本次交易的具体方案
华联股份拟向上海镕尚和中信夹层发行股份购买其合计持有的海融兴达100%股权，向上海镕尚发行股份购买其持有的山西华联99.69%股权，并募集配套资金。本次交易未导致本公司实际控制人变更。
1、山西华联交易方案
本公司拟向上海镕尚发行股份购买其持有的山西华联99.69%股权。根据中企华出具的“中企华评报字（2016）第 1082号”《评估报告》，截至评估基准日山西华联100%股权的评估值为 44,720.70万元。经各方协商，山西华联99.69%股权的交易价格为44,583.81万元。
交易对方对价支付的具体情况如下：
华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）
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|交易对方|重组前持有山西华联股权比例（%）|本次交易对方出售山西华联股权比例（%）|交易对价（万元）|
|上海镕尚|99.69|99.69|44,583.81|
||99.69|99.69|44,583.81|

2、海融兴达交易方案
本公司拟向上海镕尚和中信夹层发行股份购买其合计持有的海融兴达100%股权。根据中企华出具的“中企华评报字（2016）第 1082号”《评估报告》，截至评估基准日海融兴达100%股权的评估值为41,712.67万元。经各方协商，海融兴达100%股权的交易价格为41,712.67万元。
各交易对方对价支付的具体情况如下：
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|交易对方|重组前持有海融兴达股权比例（%）|本次交易对方出售海融兴达股权比例（%）|交易对价（万元）|
|上海镕尚|80.91|80.91|33,750.01|
|中信夹层|19.09|19.09|7,962.66|
||100.00|100.00|41,712.67|

3、发行股份募集配套资金
为提高本次重组的整合效果，增强重组完成后上市公司主营业务的持续发展能力，华联股份计划在购买资产的同时募集配套资金，募集配套资金总额不超过 86,000万元，不超过拟收购资产交易价格的100%。本次募集配套资金将由西藏山南全额认购，配套资金扣除发行费用后，将全部用于本次收购的标的公司在建购物中心的后续建设及装修。
本次发行股份购买资产不以配套融资的成功实施为前提，最终配套融资实施成功与否不影响本次发行股份购买资产行为的实施。
（二）本次交易涉及的股票发行价格及数量
本次发行股份包括发行股份购买资产和发行股份募集配套资金，具体情况如
华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）下：
1、发行股份购买资产
（1）发行价格及定价原则
根据《重组管理办法》规定：“上市公司发行股份的价格不得低于市场参考价的90%。市场参考价为本次发行股份购买资产的董事会决议公告日前 20个交易日、60个交易日或者120个交易日的公司股票交易均价之一。”
本次发行股份购买资产的定价基准日为公司第六届董事会第三十二次会议决议公告日（2016年4月9日）。本次发行股份购买资产的股票发行价格为 3.43元/股，不低于上市公司定价基准日前20个交易日公司股票交易均价的90%（定价基准日前20个交易日股票交易均价=定价基准日前20个交易日股票交易总额/定价基准日前20个交易日股票交易总量）。
本次交易，自《发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易预案》公告以来，由于交易方案发生重大调整，上市公司以第六届董事会第三十二次会议决议公告日为基准日进行了重新定价。本次重新定价后，发行股份购买资产的发股价格由预案时确定的4.88元/股，调整到3.43元/股。
本次发行股份购买资产的方案调整已经上市公司第六届董事会第三十二次会议审议通过，关联董事已回避表决，独立董事已就本次方案调整的相关事项发表了事前认可意见和独立意见。上市公司已于 2016年 4月 8日与上海镕尚和中信夹层就调整后的方案签署了《非公开发行股份购买资产协议之补充协议二》。
2016年 4月 29日，上市公司召开 2015年年度股东大会审议通过了《2015年度利润分配及资本公积金转增股本预案》，同意以 2015年末上市公司总股本 2,226,086,429股为基数，每 10股派发现金红利 0.64元（含税），合计派发现金 142,469,531.46元。本次权益分派方案于 2016年 5月 19日实施完毕后，本次发行股份购买资产的发行价格由3.43元/股调整为3.37元/股。
本次发行股份购买资产发行价格已根据 2015年度利润分配事项进行相应调整，在 2015年度利润分配实施完成日至发行日期间，若中国证监会对发行价格 80
华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）的确定进行政策调整，则发行价格和发行数量将作相应调整。在 2015年度利润分配实施完成日至发行日期间，若上市公司发生派息、送股、资本公积金转增股本等除权、除息事项，则发行价格将按照深交所的相关规则进行相应调整。
（2）发行数量
本次拟购买的各标的公司100%股权的评估值合计为86,433.37万元，经交易各方协商，本次交易标的资产作价为 86,296.48万元，本公司向交易对方以发行股份的方式支付对价。据此测算，本次发行股份购买资产的发行股份数量为256,072,640股（如计算后出现尾数的，则去掉尾数直接取整数）。
在 2015年度利润分配实施完成日至发行日期间，若中国证监会对发行价格的确定进行政策调整，则发行价格和发行数量将作相应调整。在 2015年度利润分配实施完成日至发行日期间，若上市公司发生派发股利、送红股、转增股本或配股等除息、除权行为，本次发行股份购买资产的股份发行数量将按照深交所的相关规则进行相应调整。
2、发行股份募集配套资金
（1）发行价格及定价原则
根据《上市公司证券发行管理办法》、《上市公司非公开发行股票实施细则》的相关规定：上市公司非公开发行股票，其价格应不低于定价基准日前 20个交易日股票均价90%，定价基准日可以为本次非公开发行股票的董事会决议公告日、股东大会决议公告日，也可以为发行期的首日。定价基准日前 20个交易日股票交易均价=定价基准日前 20个交易日股票交易总额÷定价基准日前 20个交易日股票交易总量。
本次发行股份募集配套资金的定价基准日为公司第六届董事会第三十二次会议决议公告日。本次发行股份募集配套资金的股票发行价格为 3.43元/股，不低于上市公司定价基准日前 20个交易日公司股票交易均价的90%（定价基准日前20个交易日股票交易均价=定价基准日前20个交易日股票交易总额/定价基准日前20个交易日股票交易总量）。
华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）本次配套融资在《发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易预案》公告的方案中拟以询价的方式向包括控股股东华联集团在内的不超过 10名特定投资者发行股份募集配套资金，募集配套资金总额不超过 180,000万元，其中华联集团认购金额不低于配套融资总额的30%。华联集团的认购价格与其他特定投资者的认购价格一致。后经交易各方协商一致，本次配套融资方案调整为上市公司拟向西藏山南发行股份募集配套资金不超过 86,000万元，将全部用于标的公司在建购物中心后续的建设装修支出。配套融资股票发行价由询价确定调整为上市公司第六届董事会第三十二次会议决议公告日前 20个交易日股票均价的90%，即3.43元/股。
本次配套融资的方案调整已经上市公司第六届董事会第三十二次会议审议通过，关联董事已回避表决，独立董事已就本次方案调整的相关事项发表了事前认可意见和独立意见。上市公司已于 2016年 4月 8日与华联集团签署了《附条件生效的非公开发行股份认购协议之终止协议》，并于2016年4月8日与西藏山南签署了《附条件生效的非公开发行股份认购协议》。
2016年 4月 29日，上市公司召开 2015年年度股东大会审议通过了《2015年度利润分配及资本公积金转增股本预案》，同意以 2015年末上市公司总股本 2,226,086,429股为基数，每 10股派发现金红利 0.64元（含税），合计派发现金142,469,531.46元。
上市公司本次权益分派方案于2016年5月19日实施完毕后，本次发行股份募集配套资金的发行价格由3.43元/股调整为3.37元/股。
本次发行股份募集配套资金的发行价格已根据 2015年度利润分配事项进行相应调整，在 2015年度利润分配实施完成日至发行日期间，若中国证监会对发行价格的确定进行政策调整，则发行价格和发行数量将作相应调整。在 2015年度利润分配实施完成日至发行日期间，若上市公司发生派息、送股、资本公积金转增股本等除权、除息事项，则发行价格将按照深交所的相关规则进行相应调整。
（2）发行数量
华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）本次募集配套资金总额为不超过 86,000万元，据此测算，本次募集配套资金发行股份数量为 255,192,878股（如计算后出现尾数的，则去掉尾数直接取整数）。
在 2015年度利润分配实施完成日至发行日期间，若中国证监会对发行价格的确定进行政策调整，则发行价格和发行数量将作相应调整。在 2015年度利润分配实施完成日至发行日期间，若上市公司发生派发股利、送红股、转增股本或配股等除息、除权行为，本次发行股份募集配套资金的股份发行数量将按照深交所的相关规则进行相应调整。
（三）本次交易标的资产的评估值
本次交易中，评估机构采用收益法和资产基础法对标的公司股东全部权益进行评估，并最终采用资产基础法评估结果作为标的公司股东全部权益价值的定价依据。根据中企华出具的“中企华评报字（2016）第 1082号”《评估报告》，本次交易的评估基准日为 2015年 12月 31日，山西华联100%股权的评估值为44,720.70万元，较山西华联经审计的净资产账面值增值 28,178.64万元，增值率170.35%；海融兴达100%股权的评估值为41,712.67万元，较海融兴达经审计的净资产账面值增值17,105.29万元，增值率69.51%。
（四）股份锁定期安排
1、发行股份购买资产
（1）上海镕尚的股份锁定安排
本次发行股份购买资产的交易对方之一上海镕尚承诺：
“1、本合伙企业承诺，自取得标的资产股权（以工商变更登记之日为准）至取得上市公司本次向本合伙企业发行的股份（以股权登记之日为准）不足 12个月的，则本合伙企业以该等标的资产股权为基础而自上市公司取得的相应股份将锁定 36个月；如自取得标的资产股权（以工商变更登记之日为准）至取得上市公司本次向本合伙企业发行的股份（以股权登记之日为准）在12个月以上（含12个月），则本合伙企业以该等标的资产股权为基础而自上市公司取得的相应股 83
华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）份将锁定12个月。
2、本合伙企业对股份锁定的详细承诺如下：
（1）若上市公司于 2016年 6月 30日（不含该日）前完成本次资产重组新增股份登记，则本合伙企业因本次交易而取得上市公司的 232,444,563股股份自该等股份上市之日起36个月不转让；
（2）若上市公司于 2016年 6月 30日（含该日）至 2016年 7月 20日（不含该日）期间完成本次资产重组新增股份登记，则本合伙企业因本次交易而取得上市公司的100,148,391股股份自该等股份上市之日起36个月不转让，本合伙企业因本次交易而取得上市公司的 132,296,172股股份自该等股份上市之日起 12个月不转让；
（3）若上市公司于 2016年 7月 20日（含该日）后完成本次资产重组新增股份登记，则本合伙企业因本次交易而取得上市公司的 232,444,563股股份自该等股份上市之日起12个月不转让；
3、如本次交易因所提供或披露的信息涉嫌虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，被司法机关立案侦查或者被中国证监会立案调查的，在形成调查结论以前，不转让本合伙企业在上市公司拥有权益的股份，并于收到立案稽查通知的两个交易日内将暂停转让的书面申请和股票账户提交上市公司董事会，由董事会代本合伙企业向证券交易所和登记结算公司申请锁定；本合伙企业未能在两个交易日内提交锁定申请的，授权董事会核实后直接向证券交易所和登记结算公司报送本合伙企业的身份信息和账户信息并申请锁定；董事会未向证券交易所和登记结算公司报送本合伙企业的身份信息和账户信息的，授权证券交易所和登记结算公司直接锁定相关股份。如调查结论发现存在违法违规情节，本合伙企业承诺锁定的股份自愿用于相关投资者赔偿安排。”
（2）中信夹层的股份锁定安排
本次发行股份购买资产的交易对方之一中信夹层承诺：
“1、本合伙企业承诺，自取得标的资产股权（以工商变更登记之日为准） 84
华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）至取得上市公司本次向本合伙企业发行的股份（以股权登记之日为准）不足 12个月的，则本合伙企业以该等标的资产股权为基础而自上市公司取得的相应股份将自上市之日起锁定 36个月；如自取得标的资产股权（以工商变更登记之日为准）至取得上市公司本次向本合伙企业发行的股份（以股权登记之日为准）在 12个月以上（含 12个月），则本合伙企业以该等标的资产股权为基础而自上市公司取得的相应股份将自上市之日起锁定12个月。
2、本合伙企业对股份锁定的详细承诺如下：
本合伙企业因本次交易而取得上市公司的 23,628,077股股份自该等股份上市之日起12个月不转让。
3、如本次交易因所提供或披露的信息涉嫌虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，被司法机关立案侦查或者被中国证监会立案调查的，在形成调查结论以前，不转让本合伙企业在上市公司拥有权益的股份，并于收到立案稽查通知的两个交易日内将暂停转让的书面申请和股票账户提交上市公司董事会，由董事会代本合伙企业向证券交易所和登记结算公司申请锁定；本合伙企业未能在两个交易日内提交锁定申请的，授权董事会核实后直接向证券交易所和登记结算公司报送本合伙企业的身份信息和账户信息并申请锁定；董事会未向证券交易所和登记结算公司报送本合伙企业的身份信息和账户信息的，授权证券交易所和登记结算公司直接锁定相关股份。如调查结论发现存在违法违规情节，本合伙企业承诺锁定的股份自愿用于相关投资者赔偿安排。”
2、发行股份募集配套资金
本次募集配套资金的认购方西藏山南承诺：
“1、本公司通过本次交易获得的上市公司新增股份自股份登记至本公司名下之日起三十六个月内不转让或上市交易。
2、如本次交易因涉嫌所提供或披露的信息存在虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，被司法机关立案侦查或者被中国证监会立案调查的，在案件调查结论明确以前，将暂停转让本公司在上市公司拥有权益的股份。”
华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）五、本次交易对上市公司的影响
（一）本次交易对上市公司股权结构的影响
截至本报告书签署之日，上市公司的总股本为 2,226,086,429股，按照本次交易方案，预计公司本次将发行普通股 256,072,640股用于购买资产，同时拟向西藏山南发行普通股 255,192,878股募集配套资金。在不考虑募集配套资金的影响下，本次交易前后本公司的股权结构变化如下表所示：
|||||
|-|-|-|-|
|股东名称|本次交易前|||
||持股数（股）|持股比例|持股数（股）|
|北京华联集团投资控股有限公司|661,377,499|29.71%|661,377,499|
|北京中商华通科贸有限公司|92,158,352|4.14%|92,158,352|
|上海朴易资产管理有限公司－朴易稳健证券投资基金|17,780,000|0.80%|17,780,000|
|全国社保基金一零三组合|15,000,000|0.67%|15,000,000|
|深圳市红塔资产－平安银行－红塔资产宏盛资产管理计划|12,766,564|0.57%|12,766,564|
|上海朴易资产管理有限公司－朴易至尚证券投资基金|11,488,808|0.52%|11,488,808|
|中国农业银行－大成精选增值混合型证券投资基金|11,418,145|0.51%|11,418,145|
|中信盈时资产管理有限公司－中信盈时－首控1期资产管理计划|9,487,728|0.43%|9,487,728|
|中融资产－中信证券－中融资产－新典之光1期资产管理计划|9,000,000|0.40%|9,000,000|
|南华期货股份有限公司－南华首控1期资产管理计划|8,797,415|0.40%|8,797,415|
|其他投资者|1,376,811,918|61.85%|1,376,811,918|

华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）
|||||
|-|-|-|-|
|股东名称|本次交易前|||
|上海镕尚|-|-|232,444,563|
|中信夹层|-|-|23,628,077|
||2,226,086,429|100%|2,482,159,069|

注：本次交易前股东持股数以上市公司截至2016年9月30日股东持股计算。
若考虑配套募集资金影响，本次交易完成前后上市公司股本结构具体如下：
|||||
|-|-|-|-|
|股东名称|本次交易前|||
||持股数（股）|持股比例|持股数（股）|
|北京华联集团投资控股有限公司|661,377,499|29.71%|661,377,499|
|北京中商华通科贸有限公司|92,158,352|4.14%|92,158,352|
|上海朴易资产管理有限公司－朴易稳健证券投资基金|17,780,000|0.80%|17,780,000|
|全国社保基金一零三组合|15,000,000|0.67%|15,000,000|
|深圳市红塔资产－平安银行－红塔资产宏盛资产管理计划|12,766,564|0.57%|12,766,564|
|上海朴易资产管理有限公司－朴易至尚证券投资基金|11,488,808|0.52%|11,488,808|
|中国农业银行－大成精选增值混合型证券投资基金|11,418,145|0.51%|11,418,145|
|中信盈时资产管理有限公司－中信盈时－首控1期资产管理计划|9,487,728|0.43%|9,487,728|
|中融资产－中信证券－中融资产－新典之光1期资产管理计划|9,000,000|0.40%|9,000,000|
|南华期货股份有限公司－南华首控1期资产管理计划|8,797,415|0.40%|8,797,415|
|其他投资者|1,376,811,918|61.85%|1,376,811,918|
|上海镕尚|-|-|232,444,563|

华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）
|||||
|-|-|-|-|
|股东名称|本次交易前|||
|中信夹层|-|-|23,628,077|
|西藏山南|-|-|255,192,878|
||2,226,086,429|100%|2,737,351,947|

注：本次交易前股东持股数以上市公司截至2016年9月30日股东持股计算。
（二）本次交易对上市公司主要财务指标的影响
根据致同出具的编号为“致同专字（2016）第 110ZA4008号”的《备考审阅报告》，本次交易完成前后上市公司主要财务数据比较如下：
||||||
|-|-|-|-|-|
|2016年6月30日/2016年上半年实际数|2016年6月30日/2016年上半年备考数|增幅|2015年12月31日/2015年实际数|2015年12月31日/2015年备考数|
|1,148,469.69|1,334,976.23|16.24%|1,360,658.34|1,524,644.10|
|626,347.30|700,463.34|11.83%|611,618.80|686,603.82|
|2.81|2.82|0.36%|2.75|2.77|
|52,546.20|52,546.20|-|119,174.84|119,174.84|
|5,785.90|4,917.03|-15.02%|54,294.51|51,008.06|
|3,549.41|2,681.89|-24.44%|21,313.06|18,026.61|
|4,602.94|3,733.96|-18.88%|22,089.23|18,810.43|
|0.021|0.015|-27.25%|0.10|0.08|

注：上述测算中的股本未考虑配套融资增加的股本。
在考虑配套募集资金的情况下，本次交易完成前后上市公司主要财务数据比较如下：
||||||
|-|-|-|-|-|
|2016年6月30日/2016年上半年实际数|2016年6月30日/2016年上半年备考数|增幅|2015年12月31日/2015年实际数|2015年12月31日/2015年备考数|
|1,148,469.69|1,420,976.23|23.73%|1,360,658.34|1,610,644.10|
|626,347.30|786,463.34|25.56%|611,618.80|772,603.82|
|2.81|2.87|2.14%|2.75|2.82|

华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）
||||||
|-|-|-|-|-|
|2016年6月30日/2016年上半年实际数|2016年6月30日/2016年上半年备考数|增幅|2015年12月31日/2015年实际数|2015年12月31日/2015年备考数|
|52,546.20|52,546.20|0.00%|119,174.84|119,174.84|
|5,785.90|4,917.03|-15.02%|54,294.51|51,008.06|
|3,549.41|2,681.89|-24.44%|21,313.06|18,026.61|
|4,602.94|3,733.96|-18.88%|22,089.23|18,810.43|
|0.021|0.014|-33.33%|0.10|0.07|

注：1、假设募集配套资金总额达到上限86,000万元
2、2016年4月29日，公司召开2015年年度股东大会审议通过了《2015年度利润分配及资本公积金转增股本预案》，同意以2015年末公司总股本2,226,086,429股为基数，每10股派发现金红利0.64元（含税），合计派发现金142,469,531.46元。
公司本次权益分派方案于2016年5月19日实施完毕后，本次发行股份购买资产的发行价格由原 3.43元/股调整为 3.37元/股，发行股票数量由原来的 251,593,235股调整为 256,072,640股；本次募集配套资金的发行价格由原 3.43元/股调整为 3.37元/股，发行股票数量由原来的250,728,862股调整为255,192,878股。在考虑配套募集资金的情况下，本次交易完成后，上市公司的总股本变为2,737,351,947股。
从上表可以看出，本次交易完成后，上市公司的总资产和净资产将有一定幅度的增长，有利于扩大上市公司的经营规模。由于标的公司旗下购物中心尚处于建设阶段，尚未对外营业，但发生必要的费用支出，使得报告期内标的公司连续亏损，以致本次交易完成后，短期内上市公司的利润指标将出现较大程度的下降。
考虑到标的公司在建购物中心的选址、定位、设计及装修均有较大的优势，本次交易完成后上市公司将对标的购物中心进行统一管理并提供优质商户资源，使得标的购物中心的培育期将大幅缩短，能有效发挥标的购物中心的规模优势和协同效应，将有利于提高上市公司的长期盈利能力。
六、本次交易构成关联交易
（一）从当前股权结构认定
华联集团为上市公司的控股股东，持有中信产业基金5%股权，其董事、总裁畅丁杰同时担任中信产业基金的董事。中信产业基金为中信夹层的基金管理
人，通过中信产业基金的投资委员会负责中信夹层的日常经营事项和投资决策；
华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）故本次交易中向中信夹层发行股份购买资产构成关联交易。
上海镕尚的有限合伙人包括中信夹层和北京世纪国光科贸有限公司，普通合伙人为上海宥德股权投资中心（有限合伙）；上海镕尚为中信夹层设立的投资实体，中信产业基金作为中信夹层的基金管理人，为上海镕尚提供管理服务，通过其投资委员会负责上海镕尚的日常经营事项和投资决策；故本次交易中向上海镕尚发行股份购买资产构成关联交易。
配套融资认购方西藏山南为中信产业基金的全资子公司。中信产业基金通过其投资委员会负责西藏山南的日常经营事项和投资决策，故本次交易中向西藏山南发行股份募集配套资金构成关联交易。
（二）从本次交易情况认定
中信产业基金同时负责上海镕尚和中信夹层的日常经营和投资决策，并作为西藏山南的控股股东，根据《上市公司收购管理办法》八十三条的相关规定，上海镕尚、中信夹层和西藏山南受同一主体控制，为一致行动人。本次交易完成后（考虑配套融资的影响），上海镕尚、中信夹层和西藏山南将合计持有上市公司18.68%的股份，根据《股票上市规则》10.1.6条的相关规定，在本次交易对方与上市公司签署的《非公开发行股份购买资产协议》及其补充协议和《附条件生效的非公开发行股份认购协议》生效后，上海镕尚、中信夹层和西藏山南将合计持有持有上市公司5%以上股份，应视同为上市公司的关联法人，故本次交易构成关联交易。
七、本次交易不构成上市公司重大资产重组
根据华联股份经审计的2015年度财务数据、各标的公司经审计的2015年度财务数据以及本次交易的交易价格情况，相关财务比例计算如下：
单位：万元
|||||
|-|-|-|-|
|山西华联|海融兴达|合计|华联股份|
|44,583.81|96,006.38|140,590.19|1,360,658.34|
|-|-|-|119,174.84|

华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）
|||||
|-|-|-|-|
|44,583.81|41,712.67|86,296.48|611,618.80|

注：根据《重组管理办法》规定，华联股份资产净额指标为2015年年末归属于母公司所有者权益；各标的公司的资产总额、资产净额指标均根据《重组管理办法》的相关规定，以资产总额或资产净额与交易额孰高者为准。
根据上述计算结果，标的公司合计资产总额、资产净额占上市公司资产总额、净资产的比重均不超过50%，标的公司最近一个会计年度所产生的合计营业收入占上市公司同期营业收入的比重也不超过50%，根据《重组管理办法》的规定，本次交易不构成中国证监会规定的上市公司重大资产重组行为。由于本次交易涉及发行股份购买资产，本次交易需通过中国证监会并购重组委审核并取得中国证监会核准后方可实施。
八、本次交易不构成借壳上市
根据《重组管理办法》的规定，自控制权发生变更之日起，上市公司向收购人及其关联人购买的资产总额，占上市公司控制权发生变更的前一个会计年度经审计的合并财务会计报告期末资产总额的比例达到100%以上的构成借壳上市。
（一）本次交易未导致实际控制人发生变更，不构成借壳上市
截至本报告书签署日，本次交易对方上海镕尚及中信夹层未曾持有上市公司股份。华联集团为上市公司控股股东，其持有上市公司 661,377,499股股份，占上市公司总股本比例为29.71%；海南文促会为上市公司的实际控制人。本次交易完成后（考虑配套融资的影响），华联集团持有的上市公司股份占公司总股本的比例为24.16%，上海镕尚、中信夹层和西藏山南的持股比例分别为8.49%、0.86%和9.32%。因此本次发行后华联集团仍为上市公司的控股股东，海南文促会仍为上市公司的实际控制人。本次交易不会导致本公司控股股东及实际控制人变更。
因此，本次交易不构成借壳上市。
（二）按照累计首次原则本次交易亦不构成借壳上市
1、《适用意见》规定：“（一）执行累计首次原则，即按照上市公司控制权
华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）发生变更之日起，上市公司在重大资产重组中累计向收购人购买的资产总额（含上市公司控制权变更的同时，上市公司向收购人购买资产的交易行为），占控制权发生变更的前一个会计年度经审计的合并财务会计报告期末资产总额的比例累计首次达到100%以上的原则”。
2、因鸿炬实业于 2012年 12月成为华联集团的控股股东，华联股份实际控制人于2012年12月份变更为海南文促会。如按照累计首次原则，则2012年12月后，华联股份向海南文促会及其下属的华联集团及关联人购买资产，均需计算在内。
3、2015年2月，中信产业基金备案为中信夹层的管理人，中信夹层与华联集团及华联股份具有关联关系。2013年华联股份购买中信夹层持有的内江华联80.05%股权及包头鼎鑫源80.05%股权，此时中信产业基金未作为中信夹层的管理人，因此中信夹层与华联股份之间并未认定为关联方，收购中信夹层持有的内江华联、包头鼎鑫源股权亦未认定为关联交易。
4、假设按照 2012年 12月份海南文促会成为华联股份实际控制人，华联股份变更实际控制人开始计算，将 2013年华联股份向华联集团控股的华联综超购买物业资产，以及本次向上海镕尚购买山西华联99.69%股权（华联集团在 2011年8月前曾经持有控股权）、向上海镕尚及中信夹层购买海融兴达100%股权（华联集团在 2013年 9月前曾经持有控股权），则 2012年 12月份以来华联股份向控股股东及其关联人购买资产的交易比例情况如下：
单位：万元
|||
|-|-|
|交易作价|总资产|
|30,864.00|-|
|21,695.00|-|
|44,583.81|32,303.52|
|41,712.67|136,007.12|
|138,855.48|168,310.64|

华联股份2011年末资产总额 597,601.14
占比 39.01%
华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）5、中信夹层于2015年2月将中信产业基金备案为中信夹层的基金管理人，因此 2013年 12月中信夹层与华联集团之间并未认定存在关联关系，2013年 12月华联股购买中信夹层持有的内江华联、包头鼎鑫源股权并未认定为存在关联交易。如将 2013年华联股份向中信夹层购买的内江华联、包头鼎鑫源股权计算在内，则2012年12月以来华联股份向控股股东及其关联人购买资产的交易情况如下：
单位：万元
|||
|-|-|
|交易作价|总资产|
|30,864.00|-|
|21,695.00|-|
|44,583.81|32,303.52|
|41,712.67|136,007.12|
|138,855.48|168,310.64|
|10,895.00|12,720.93|
|25,696.00|30,002.71|
|175,446.48|211,034.28|

华联股份2011年末资产总额 597,601.14
占比 46.16%
根据上述测算，参照累计首次原则本次交易规模亦达不到华联股份 2011年末资产总额的100%，不构成借壳上市。
（三）按照预期合并原则本次交易亦不构成借壳上市
《适用意见》第二款“执行预期合并原则”规定，“收购人申报重大资产重组方案时，如存在同业竞争和非正常关联交易，则对于收购人解决同业竞争和关联交易问题所制定的承诺方案，涉及未来向上市公司注入资产的，也将合并计算。”由于本次交易并未导致实际控制人发行变更，且交易对方并未承诺未来向上市公司注入资产，故不适用《证券期货法律适用意见第 12号》第二款“执行预期合并原则”的规定。
华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）（四）独立财务顾问意见
经核查，独立财务顾问认为：本次交易构成向控股股东的关联方购买资产；
按照累计首次原则及预计合并原则计算的交易比例未达华联股份控制前变更前一年末资产总额的100%；本次交易不满足重组管理办法第十三条的条件，不构成借壳上市。
九、本次交易不会导致本公司股票不具备上市条件
本次交易拟购买的标的公司100%股权的评估值合计为86,433.37万元，经交易各方协商，本次交易标的股权的交易作价为 86,296.48万元。以本次交易发行股份的上限 511,265,518股计算（考虑配套融资的影响），本次交易完成后，本公司的股本将由 2,226,086,429股变更为 2,737,351,947股，社会公众股占本次发行后总股本的比例为57.16%，不低于总股本的10%，本公司股票仍具备上市条件。
十、过渡期损益安排
上市公司与上海镕尚及中信夹层签署了《非公开发行股份购买资产协议》及其补充协议，协议约定：自评估基准日起至交割日为过渡期。拟购买资产在过渡期内运营所产生的盈利及任何原因造成的权益增加由上市公司享有。
在过渡期内运营所产生的亏损及任何原因造成的权益减少由上海镕尚及中信夹层以现金方式补偿予上市公司。上海镕尚及中信夹层按照其所持标的资产的股权比例分摊前述现金补偿。具体补偿金额如下：
1、对于海融兴达在过渡期内产生的亏损或权益减少由上海镕尚和中信夹层按其于海融兴达中的持股比例分别承担。上海镕尚和中信夹层合计对上市公司的补偿金额为海融兴达于过渡期内产生的亏损或权益减少的100%；
2、对于山西华联在过渡期内产生的亏损或权益减少由上海镕尚按其于山西华联中的持股比例承担，上海镕尚合计对上市公司的补偿金额为山西华联于过渡期内产生的亏损或权益减少的99.69%。
华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）各方同意本次交易完成后，由各方共同认可的具有从事证券、期货业务资格的会计师事务所按照原有方法对拟购买资产进行专项交割审计，审计基准日为交割日当月的月末，过渡期资产损益及数额根据交割审计报告确定。上海镕尚和中信夹层将在上述审计报告出具后 30日内，向上市公司支付完毕各自应承担的补偿金额。如上海镕尚和中信夹层未在审计报告出具后 30日内完成支付，将按照各自尚未支付补偿金额以每日万分之五的比例计算向上市公司应支付的赔偿金。
十一、交易完成后对保持上市公司控制权稳定的相关安排
本次交易前上市公司的控股股东为华联集团、实际控制人为海南文促会，本次交易完成后，上市公司的控股股东仍为华联集团、实际控制人仍然为海南文促会，本次交易未导致华联股份的控股股东和实际控制人发生变动，不会对现有的公司治理结构产生不利影响。
中信产业基金于 2016年 6月出具《承诺函》：“本公司向上市公司出售相关在建购物中心是基于本公司认同上市公司的经营理念、看好上市公司未来的发展情况和长期盈利能力而作出的正常商业安排，并非以谋求上市公司控制权为目的。本次交易完成后，本公司控制的上海镕尚、中信夹层和西藏山南将合计持有上市公司18.68%的股份，合计成为上市公司的第二大股东。
本公司承诺在本次交易完成后三年内，不会谋求上市公司的控制权。上市公司董事会及高级管理人员的选举及聘任将严格按照上市公司章程的相关规定进行，本公司不存在与其他第三方签署有涉及控制上市公司董事会的相关协议。”华联集团于 2016年 6月出具《承诺函》：“本次交易基于与中信产业基金的良好合作开展，引入中信产业基金作为上市公司的重要股东，以促进上市公司主营业务的健康发展。本公司承诺不因本次交易而失去对上市公司的控制权，并在三年内不放弃上市公司的控制权。若中信产业基金谋求上市公司的控制权，本公司将通过增持上市公司股份、与其他第三方股东签署一致行动协议等方式保证上市公司控制权的稳定。”
综上，本次交易完成后，本公司的控股股东和实际控制人未发生变更，中信 95
华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）产业基金承诺在本次交易完成后三年内不谋求上市公司控制权，华联集团亦对稳定上市公司控制权作出承诺。故本次交易完成后，上市公司的控制权稳定，不会对上市公司治理结构造成不利影响。
华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）第二章 上市公司基本情况
一、公司基本情况简介
公司名称： 北京华联商厦股份有限公司
公司英文名称： BEIJING HUALIAN DEPARTMENT STORE CO., LTD
公司曾用名： 中商股份有限公司
股票上市地： 深圳证券交易所
证券代码： 000882
证券简称： 华联股份
注册地址： 北京市通州区永乐经济技术开发区永开路1号
办公地址： 北京市西城区阜成门外大街1号四川大厦5层
注册资本： 2,226,086,429元
法定代表人： 阳烽
统一社会信用代码： 9111000071092147XM
邮政编码： 102605
联系电话： 010-57391951
传真： 010-57391951
公司网站： www.bhgmall.com.cn
销售烟、音像制品、包装食品、副食品；零售、邮购公开发行的国内版书刊（限分支机构经营）；美容美发；电子游艺；餐饮（限分支机构经营）；销售百货、针纺织品、工艺美术品、珠宝首饰、银饰品、花卉、家具、日用杂品、土产品、五金交电化工（不含危险化学品）、电子计算机软硬件及外部设备、传真机、移动电话、寻呼机及配件、饮食炊事机械、制冷空调设备、劳保用品、金属经营范围：
材料、机械电器设备、汽车（不含九座以下乘用车）及配件、化工轻工材料、建筑材料、民用建材；仓储、洗衣、劳务服务；摄影、彩扩、打字服务；承办展览展示活动；企业管理、信息咨询（中介除外）；组织文化交流活动（演出除外）；连锁店经营管理；家居装饰；出租商业设施；日用品修理；技术开发、咨询、服务、培训；
资产经营；零售内销黄金饰品（限分支机构经营）、汽车 97
华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）配件、自行车、电动车、摩托车及配件、健身器材设施、粮食（限零售）、饲料（限分支机构经营）、复印、健身服务、经营场地出租；项目投资；投资管理。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后依批准的内容开展经营活动。）
二、历史沿革及股本变动情况
（一）公司设立时的股权结构
公司前身为中商股份，中商股份是经原国家经济体制改革委员会体改生[1998]9号文批准，由中商集团、中国商业总公司和浙商集团共同发起，以募集方式设立的股份有限公司。
经原国家国有资产管理局国资企发[1998]3号文批复同意，中商集团、中国商业总公司和浙商集团以各自经评估确认的净资产按69.80%折为股本，共计13,300万股，募集设立中商股份。其中中商集团持股6,195万股；浙商集团持股 3,912万股；中国商业总公司持股 3,193万股，股权性质均为国有法人股。京都会计师事务所出具了京都会验字[1998]第003号验资报告，对股东认缴的出资进行了验证。
1998年，经中国证监会证监发字[1998]88号文和证监发字[1998]89号文批准，中商股份向社会公开发行人民币普通股4,500万股（含公司职工股450万股），每股面值1.00元，发行价格3.20元，募集资金总额14,400万元。京都会计师事务所出具了京都会验字[1998]第055号验资报告，对股东认缴的出资进行了验证。
中商股份于1998年5月18日召开首届股东大会，并于1998年5月29日办理工商设立登记。
1998年6月16日，经深交所批准，中商股份公开发行的股票在深交所挂牌上市交易，证券简称“中商股份”，证券代码为“000882”。
中商股份募集设立并上市后，总股本为17,800万股，股权结构如下：
|||
|-|-|
|股权性质|股份数量（股）|

华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）
|||
|-|-|
||137,500,000|
||133,000,000|
|国有法人股|61,950,000|
|国有法人股|39,120,000|
|国有法人股|31,930,000|
||4,500,000|
||40,500,000|
||40,500,000|
||178,000,000|

经公司于2002年10月29日召开的2002年第三次临时股东大会审议通过，公司名称由“中商股份有限公司”变更为“北京华联商厦股份有限公司”，股票简称“华联股份”。该名称变更已于2002年11月8日获得北京市工商行政管理局的核准。
公司设立程序、工商注册登记合法、真实，发起人合法拥有出资资产的产权，资产权属不存在纠纷或潜在纠纷，出资到位及时、出资方式合法，股东出资资产的产权均已过户。
（二）设立后历次股本变动及重大股权变更情况
1、股权分置改革前的股本演变情况
（1）1998年12月公司职工股上市
1998年 12月 17日，公司 450万股公司职工股在深交所上市交易，公司流通股数量由4,050万股增至4,500万股，总股本为17,800万股。
公司职工股上市后，公司股权结构如下：
|||
|-|-|
|股权性质|股份数量（股）|

华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）
|||
|-|-|
||133,000,000|
||133,000,000|
|国有法人股|61,950,000|
|国有法人股|39,120,000|
|国有法人股|31,930,000|
||45,000,000|
||45,000,000|
||178,000,000|

（2）2000年资本公积金转增股本
2000年10月10日，公司召开2000年第三次临时股东大会，审议通过了2000年中期利润分配及资本公积金转增股本方案，以2000年6月30日总股本17,800万股为基数，向全体股东每10股转增4股。
本次资本公积金转增股本完成后，公司总股本增至 24,920万股，股权结构如下：
|||
|-|-|
|股权性质|股份数量（股）|
||186,200,000|
||186,200,000|
|国有法人股|86,730,000|
|国有法人股|54,768,000|
|国有法人股|44,702,000|
||63,000,000|
||63,000,000|
||249,200,000|

北京京都会计师事务所于 2000年 11月 14日出具了北京京都验字[2000]第087号验资报告，对前述资本公积金转增注册资本进行了验证。
（3）2001年—2003年发起人股份转让
华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）
||||
|-|-|-|
|变动前持股（股）|增加股份（股）|减少股份（股）|
|86,730,000|0|6,650,000 ②|
|||20,645,161 ③|
|||10,967,742 ④|
|||8,000,000 ⑤|
|||2,806,452 ⑥|
|||19,954,839 ⑨|
|||17,705,806 ⑪|
|54,768,000|0|54,768,000 ⑫|
|44,702,000|0|41,254,207 ①|
|||3,447,793 ⑦|
|0|41,254,207 ①|41,254,207 ⑩|
|0|6,650,000 ②|6,650,000 ⑧|
|0|20,645,161 ③|0|
||10,967,742 ④||
||8,000,000 ⑤||
||2,806,452 ⑥||
||3,447,793 ⑦||
||6,650,000 ⑧||
||19,954,839 ⑨||
|0|41,254,207 ⑩|0|
||17,705,806 ⑪||
|0|54,768,000 ⑫|0|
|63,000,000|0|0|
|249,200,000|-|-|

①因中国商业总公司未及时偿还上海浦东发展银行北京分行债务，根据北京市第一中级人民法院[2000]一中执字第 151号民事裁定书以及中国商业总公司、中商集团、上海浦东发展银行北京分行和泰山兴业投资集团有限公司达成的和解协议，泰山兴业投资集团有限公司自愿按每股2.1元的价格购买中国商业总公司所持 29,467,291股中商股份法人股及其法定孳息的所有权（2000年公司中期实施资本公积金转增股本后，实际裁定转让股数为 41,254,207股），价款总计61,881,311.10元，用于代中国商业总公司偿还其欠上海浦东发展银行北京分行逾期债务及罚息。
②因中商集团未及时偿还华联商贸债务，根据北京市第一中级人民法院
华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）[2001]一中执字第639号民事裁定书以及华联商贸与中商集团达成的和解协议，中商集团持有的中商股份的 6,650,000股法人股过户至华联商贸名下，价款总计6,908,020元，以抵偿中商集团欠华联商贸债务、利息等费用。
③因中商集团未及时偿还华联商贸债务，根据北京市第一中级人民法院[2001]一中执字第760号民事裁定书以及华联商贸与中商集团及中商华通达成的和解协议，中商华通购买中商集团所持中商股份法人股 20,645,161股,价款总计32,000,000元，并将上述款项代中商集团交付给华联商贸后，中商华通即取得中商股份的20,645,161股法人股及其法定孳息的所有权。
④因江苏华安实业总公司未及时偿还交通银行南京分行借款及利息，中商集团承担连带保证责任。根据江苏省南京市中级人民法院[2000]宁执字第278、279、443号民事裁定书以及交通银行南京分行与中商集团及中商华通达成的和解协议，中商华通购买中商集团所持中商股份法人股 10,967,742股，价款总计17,000,000元，并将上述款项代中商集团给付交通银行南京分行后，中商华通持有中商股份的10,967,742股法人股及其法定孳息的所有权。
⑤因江苏华安实业总公司未及时偿还中国工商银行南京市玄武支行借款及利息，中商集团承担连带保证责任。根据江苏省南京市中级人民法院[1999]宁执字第263、264号民事裁定书、中国工商银行南京市玄武支行与中国华融资产管理公司南京办事处达成债权转让协议以及中国华融资产管理公司南京办事处与中商集团及中商华通达成的协议，中商华通代中商集团一次性给付中国华融资产管理公司南京办事处8,020,000元后，原中商集团持有的8,000,000股中商股份法人股及法定孳息归中商华通所有。
⑥因江苏华安实业总公司未及时偿还中国银行南京市分行借款及利息，中商集团承担连带保证责任。根据江苏省南京市中级人民法院[1999]宁执字第 314号民事裁定书以及中国银行南京市分行与中商集团及中商华通达成的和解协议，中商华通替中商集团给付中国银行南京市分行 4,350,000元后，中商华通即持有中商股份的2,806,452股法人股及其法定孳息的所有权。
⑦因中国商业总公司未及时偿还中商集团及其他债权人债务，根据北京市 102
华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）第一中级人民法院[2001]一中执字第749号民事裁定书以及中国商业总公司与中商华通达成的协议，中国商业总公司所持的中商股份 3,447,793股法人股被裁定过户给中商华通，转让价款6,150,862元用以偿还债权人债务。
⑧因华联商贸未及时偿还中商华通债务，根据北京市第一中级人民法院（2001）一中执字第 979号民事裁定书以及华联商贸与中商华通达成的和解协议，华联商贸所持的中商股份 6,650,000股法人股及其法定孳息的所有权被裁定转让予中商华通，价款总计10,970,000元，用以终结所欠债务。
⑨因中商集团未及时偿还华联商贸债务，根据北京市第一中级人民法院[2001]一中执字第 1022号民事裁定书以及华联商贸与中商集团及中商华通达成的和解协议，中商华通购买中商集团所持有的中商股份 19,954,839股法人股，并代中商集团将34,000,000元价款支付给华联商贸后，中商华通即取得中商集团所持有的中商股份19,954,839股法人股及其法定孳息。
⑩2001年9月，泰山兴业投资集团有限公司与世纪国光签署股份转让协议书，将其所持中商股份41,254,207股法人股转让给世纪国光，转让价款61,881,300元。
⑪2002年3月，因中商集团未及时偿还中国建设银行营业部借款，经北京市第一中级人民法院民事裁定书[2002]一中执字第179、180号裁定，冻结被执行人中商集团持有的中商股份国有法人股17,705,806股，并依法委托深圳市国方拍卖有限公司公开拍卖。世纪国光通过公开竞买，以 1.52元/股价格，共计26,912,825.12元竞得中商股份国有法人股17,705,806股。
⑫2002年6月29日，浙商集团与华联集团签署《股份转让协议》，将所持中商股份54,768,000股国有法人股转让给华联集团。上述股份的转让价格以北京京都会计师事务所出具的中商股份 2001年度《审计报告》所确认的每股净资产为定价的参考依据，转让价款总金额为12,000万元。
上述股权转让后，中商华通成为公司第一大股东，持有公司29.08%的股份，公司的股权结构如下：
华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）
||
|-|
|股份数量（股）|
|186,200,000|
|84,820,632|
|101,379,368|
|63,000,000|
|63,000,000|
|249,200,000|

注：国有法人股包括中商华通持有的公司股份中的30,052,632股以及华联集团持有的公司54,768,000股股份。
2、股权分置改革
（1）对价方案
方案实施股份变更登记日登记在册的全体流通股股东每持 10股流通股将获得非流通股股东支付的 3股对价股份。全体非流通股股东共计支付 18,900,000股股份。
（2）非流通股股东承诺
①华联股份的全体非流通股股东承诺遵守相关法律、法规和规章的规定，履行法定承诺义务；
②华联股份的全体非流通股股东承诺，其所持有的非流通股份自获得上市流通权之日起，至少在十二个月内不上市交易；在上述期限届满后，通过证券交易所挂牌交易出售原非流通股股份，出售数量占华联股份的股份总数的比例在十二个月内不超过百分之五，在二十四个月内不超过百分之十。
如在上述期限内有违反承诺的行为，非流通股股东将违反承诺出售股份的所得资金全额划入华联股份账户内，归华联股份所有。
（3）重要时间
①2006年7月3日，相关股东会议审议通过股权分置改革方案。
华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）②2006年7月10日，为实施股权分置改革的股份变更登记日。
③2006年7月11日，公司股票简称变为“G京华联”，股票恢复交易。
股权分置改革完成后，公司总股本不变，股权结构如下：
股权分置改革前 股权分置改革后
|||||
|-|-|-|-|
|股份数量（股）|比例（%）|股份类别|股份数量（股）|
|186,200,000|74.72|一、有限售条件的流通股|167,327,664|
|54,768,000|21.98|境内法人股|167,300,000|
|131,432,000|52.74|高管持股|27,664|
|63,000,000|25.28|二、无限售条件的流通股|81,872,336|
|249,200,000|100.00|合计|249,200,000|

注：中商华通所持有的公司股份中的30,052,632股，根据国务院国资委《关于北京中商华通科贸有限公司所持北京华联商厦股份有限公司部分国有股股份性质变更有关问题的函》（产权函[2006]18号），确认为非国有股，并已在证券登记结算公司办理了股份性质的变更登记，由国有股变更为境内法人股。华联集团所持54,768,000股股份已经国务院国资委确认为非国有股。
3、2009年非公开发行股份
2009年6月2日，经中国证监会证监许可[2009]436号《关于核准北京华联商厦股份有限公司向北京华联集团投资控股有限公司发行股份购买资产的批复》和证监许可[2009]437号《关于核准北京华联集团投资控股有限公司公告北京华联商厦股份有限公司收购报告书并豁免其要约收购义务的批复》核准，公司向华联集团定向发行股票 244,650,501股以购买其持有的北京华联商业、江苏紫金、无锡奥盛通达、合肥信联顺通、合肥达兴源各100%股权。
2009年6月15日，京都天华对该次非公开发行股份购买资产进行了验资，并出具了北京京都天华验字[2009]第 033号验资报告。2009年 7月 15日，上述非公开发行股份上市，股份性质为有限售条件流通股，锁定期限为36个月。
该次非公开发行股份后，公司的总股本增加至 493,850,501股，公司控股股
华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）东由中商华通变为华联集团，实际控制人为中商集团。
该次非公开发行完成后，公司的股权结构如下表：
|||
|-|-|
|股权性质|股份数量（股）|
||337,197,326|
|境内法人股|268,939,343|
|境内法人股|40,195,808|
|境内法人股|28,055,350|
|境内自然人股|6,825|
||156,653,175|
|境内法人股|24,920,000|
|境内法人股|22,430,000|
|境内法人股|12,582,000|
|-|96,721,175|
||493,850,501|

4、2010年非公开发行股份
经中国证监会证监许可[2010]1772号《关于核准北京华联商厦股份有限公司非公开发行股票的批复》核准，2010年 12月 16日，公司向 9名特定对象发行股票 250,568,200股以购买华联集团所持北京万贸60%股权，同时投资建设和改造3处自有物业和6处租赁物业。该次非公开发行募集资金总额为 1,653,750,120元，扣除发行费用35,650,568元，募集资金净额为1,618,099,552元。
2010年 12月 24日，京都天华对该次非公开发行股票进行了验资，并出具了京都天华验字[2010]第0240号验资报告。2011年1月14日，上述非公开发行股份上市，股份性质为有限售条件股份，锁定期限为12个月。
该次非公开发行股份后，公司的总股本增加至 744,418,701股，华联集团的持股比例由59.50%下降到39.48%，但华联集团仍为公司第一大股东。该次发行
不改变公司的控股股东和实际控制人。
华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）该次非公开发行完成后，公司的股权结构如下表：
|||
|-|-|
|股权性质|股份数量（股）|
||495,227,346|
|境内法人股|49,208,842|
|-|446,018,504|
||249,191,355|
|境内法人股|244,650,501|
|-|4,540,854|
||744,418,701|

5、2011年资本公积金转增股本
2011年5月10日，公司召开2010年年度股东大会，审议通过了2010年度公积金转增股本预案，以2010年12月31日总股本744,418,701股为基数，向全体股东每10股转增2股，共计转增股本148,883,740股。
本次资本公积金转增股本完成后，公司总股本增至 893,302,441股，股权结构如下：
|||||
|-|-|-|-|
|本次变动前||本次变动增减（＋，－）||
|数量（股）|比例（%）|公积金转股|数量（股）|
|495,227,346|66.53|99,045,469|594,272,815|
|495,221,886|66.52|99,044,377|594,266,263|
|5,460|0.00|1,092|6,552|
|249,191,355|33.47|49,838,271|299,029,626|
|744,418,701|100.00|148,883,740|893,302,441|

2011年7月18日，京都天华出具了京都天华验字[2011]第0131号验资报告，对前述资本公积金转增注册资本进行了验证。
华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）6、2012年资本公积金转增股本
2012年5月16日，公司召开2011年年度股东大会，审议通过了2011年度公积金转增股本预案，以2011年12月31日总股本893,302,441股为基数，向全体股东每10股转增2股，共计转增股本178,660,488股。
本次资本公积金转增股本完成后，公司总股本增至 1,071,962,929股，股权结构如下：
|||||
|-|-|-|-|
|本次变动前||本次变动增减（＋，－）||
|数量（股）|比例（%）|公积金转股|数量（股）|
|293,585,515|32.87|58,717,103|352,302,618|
|293,580,601|32.86|58,716,120|352,296,721|
|4,914|0.00|983|5,897|
|599,716,926|67.13|119,943,385|719,660,311|
|893,302,441|100.00|178,660,488|1,071,962,929|

 2012年 8月 2日，致同出具了致同验字[2012]第 110ZA0011号验资报告，对前述资本公积金转增注册资本进行了验证。
7、2013年非公开发行股份
经中国证监会证监许可[2013]1449号《关于核准北京华联商厦股份有限公司非公开发行股票的批复》核准，2013年 12月 26日，公司向 6名特定对象发行股票 1,154,123,500股，该次非公开发行募集资金总额为 3,081,509,745元，扣除发行费用53,500,000元，募集资金净额为3,028,009,745元。
2013年 12月 26日，致同对该次非公开发行股票进行了验资，并出具了致同验字（2013）第110ZA0239号验资报告。2014年1月23日，上述非公开发行股份上市，股份性质为有限售条件股份，其中华联集团认购的股票限售期为 36个月，其余发行对象认购的股票限售期为12个月。
华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）该次非公开发行股份后，公司的总股本增加至 2,226,086,429股，华联集团的持股比例由仍为29.58%，华联集团仍为公司第一大股东。该次发行不改变公司的控股股东和实际控制人。
该次非公开发行完成后，公司的股权结构如下表：
|||
|-|-|
|股权性质|股份数量（股）|
||1,154,133,328|
|境内法人股|341,389,700|
|-|812,743,628|
||1,071,953,101|
|境内法人股|317,033,254|
|-|754,919,847|
||2,226,086,429|

8、限售股份上市流通
公司部分有限售条件的流通股分别于2007年7月11日、2008年7月21日、 2009年 7月 24日、2012年 1月 18日、2012年 7月 20日和 2015年 1月 23日上市流通，具体情况如下：
时间 限售上市股份数量（股）
2007年7月11日 37,380,000
2008年7月21日 37,380,000
2009年7月24日 92,540,000
2012年1月18日 300,681,840
2012年7月20日 352,296,721
2015年1月23日 812,733,800
合计 1,633,012,361
华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）9、公司股权结构及持股情况
截至本报告书签署日，公司股权结构图如下：
（三）上市公司前十大股东情况
截至2016年9月30日，上市公司前十大股东情况如下：
|||
|-|-|
|股东名称|持股数（股）|
|北京华联集团投资控股有限公司|661,377,499|
|北京中商华通科贸有限公司|92,158,352|
|上海朴易资产管理有限公司－朴易稳健证券投资基金|17,780,000|
|全国社保基金一零三组合|15,000,000|
|深圳市红塔资产－平安银行－红塔资产宏盛资产管理计划|12,766,564|
|上海朴易资产管理有限公司－朴易至尚证券投资基金|11,488,808|
|中国农业银行－大成精选增值混合型证券投资基金|11,418,145|
|中信盈时资产管理有限公司－中信盈时－首控1期资产管理计划|9,487,728|
|中融资产－中信证券－中融资产－新典之光1期资产管理计划|9,000,000|
|南华期货股份有限公司－南华首控1期资产管理计划|8,797,415|
||849,274,511|

三、上市公司最近三年控股权变动情况
当前公司的控股股东为华联集团，实际控制人为海南文促会。
华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）公司最近三年的控股股东未发生变化，均为华联集团；公司自上市以来最近一次控股股东变更情况如下：
2009年 6月，本公司实施非公开发行股份购买资产方案，向华联集团非公开发行244,650,501股。该次发行后，华联集团合计持有本公司293,859,343股，占总股本的59.50%，成为本公司控股股东。海南民族科技投资有限公司为华联集团的控股股东，中商集团持有海南民族科技投资有限公司58.00%的股权，为海南民族科技投资有限公司的控股股东，中商集团为本公司的实际控制人。
2012年 12月 13日，公司实际控制人由中商集团变更为海南文促会。实际控制人的具体变更情况如下：
2012年 12月 13日，鸿炬实业与华联集团及其股东签署《北京华联集团投资控股有限公司增资协议》。鸿炬实业以人民币35,000万元认购华联集团增加的注册资本，增资完成后，华联集团的注册资本由80,000万元增加至115,000万元，鸿炬实业持股比例为30.43%，成为华联集团第一大股东。在上述增资完成后，公司的第一大股东未发生变化，仍为华联集团，持有公司29.58%股份。由于鸿炬实业的实际控制人为海南文促会，公司的实际控制人变更为海南文促会。
四、控股股东及实际控制人
截至本报告书签署之日，华联集团持有上市公司 661,377,499股股份，持股比例为29.71%，是公司的控股股东。海南文促会为上市公司的实际控制人。
（一）股权控制关系
截至本报告书签署之日，华联股份的股权控制关系如下图所示：
华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）（二）控股股东的基本情况
华联集团的基本情况如下：
公司名称 北京华联集团投资控股有限公司
公司类型 其他有限责任公司
注册地址 北京市西城区阜外大街1号（四川经贸大厦2层203室）注册资本 215,000万元
法定代表人 吉小安
统一社会信用代码 91110000284084698D
成立日期 1993年12月18日
投资管理、投资咨询；技术开发、技术咨询、技术服务、技术转让；信息咨询服务（中介除外）；销售百货、针纺织品、五金交电化工、工艺美术品、矿产品、机械产品、电器设备、电子计算机及配件、日用品、首饰、工艺品、化妆品、文化体育用品、卫生用品、通讯设备。（“1、未经营范围 经有关部门批准，不得以公开方式募集资金；2、不得公开开展证券类产品和金融衍生品交易活动；3、不得发放贷款；4、不得对所投资企业以外的其他企业提供担保；
5、不得向投资者承诺投资本金不受损失或者承诺最低收益”；依法须经批准的项目，经相关部门批准后依批准的内容开展经营活动。）
华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）华联集团是商务部重点扶持的全国大型零售企业之一，是中国最早加入世界购物中心协会的企业。华联集团拥有华联股份、华联综超两家上市公司和多家控股公司，业态涉及生活超市、食品超市、高级超市、社区购物中心及高级百货店等。
（三）实际控制人的基本情况
海南文促会是由海南省文化广电出版体育厅主管的社会团体法人。
1992年海南省民政厅下发琼民登字[1992]014号“关于成立海南文促会的批复”，同意成立海南文促会。该会目前持有海南省民政厅于 2014年11月25日颁发的代码为 50386353-7的社会团体法人登记证书；注册地址：海口市国兴大道69号海南广场1楼410室；法定代表人：刘栋；注册资本：300万元；业务范围：与国内外民间团体进行交流合作，组织考察，开展学术研讨，培训咨询等；海南文促会的业务主管单位：海南省文化广电出版体育厅。
1、海南文促会不是国家出资企业，本次交易方案无需经国资主管部门批准①从主体性质来看海南文促会不是国家出资企业
根据《企业国有资产法》的相关规定，国家出资企业是指国家出资的国有独资企业、国有独资公司，以及国有资本控股公司、国有资本参股公司。根据海南省民政厅于 2014年 11月 25日海南文促会核发的编号为琼社证字第 286号《社会团体法人登记证书》以及海南文促会于2011年3月22日的章程，海南文促会是以热爱中国传统文化并对其具有一定造诣的人员自愿组成的开展国内外、海内外民间文化交流活动的社会团体，具有社会团体法人资格，因此海南文促会从主体性质来看不属于企业法人或公司法人。
②从出资人核心权利来看海南文促会不是国家出资企业
根据《企业国有资产法》的相关规定，国务院和地方人民政府依照法律、行政法规的规定，分别代表国家对国家出资企业履行出资人职责，享有出资人权益。
履行出资人职责的机构代表本级人民政府对国家出资企业依法享有资产收益、参与重大决策和选择管理者等出资人权利。履行出资人职责的机构委派的股东代表 113
华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）参加国有资本控股公司、国有资本参股公司召开的股东会会议、股东大会会议，应当按照委派机构的指示提出提案、发表意见、行使表决权，并将其履行职责的情况和结果及时报告委派机构。履行出资人职责的机构依照法律、行政法规以及企业章程的规定，任免或者建议任免国家出资企业的董事长、副董事长、董事、监事会主席和监事、经理、副经理、财务负责人等人员。
根据海南文促会的章程规定，其经费来源包括：会员缴纳的会费、社会及海外各界人士的捐赠、有关方面的资助、在核准的业务范围内开展活动或有偿服务的收入、利息、来自所投资企业的股息、红利收入或剩余财产分配所得、其他合法收入。
海南文促会会员经书面申请并经理事长会议批准后，可成为海南文促会会员，需定期缴纳会费作为海南文促会的活动经费，享有会员权利，但该等权利与企业法人出资人享有的出资人权利存在本质区别，具体体现为：
A、根据海南文促会章程规定，其经费必须用于章程规定的业务范围和实业的发展，不得在会员中分配。如遇终止的情况，需在社团登记机关办理注销登记手续后才能终止，终止后的剩余财产，在主管业务部门和社团登记管理机关的监督下，按照国家有关规定，用于发展与其宗旨相关的事业。由此可见，海南文促会的资产并不属于其会员，海南文促会的会员并不因其会员身份而对海南文促会的资产享有收益权或终止后的剩余资产分配权；
B、根据海南文促会章程规定，海南文促会聘请热心于中外民间文化交流工作、有一定社会影响的专家学者和各界知名人士以及会员代表担任理事，组成理事会，理事会为海南文促会最高权力机构，负责决定各项重大事项。设会长一人，常务副会长、副会长若干人，秘书长一人、副秘书长若干人，组成理事长会议，理事长会议是理事会的执行机构，在理事会闭会期间领导开展日常工作及决定各项重大事项。由此可见，海南文促会的管理者均由海南文促会聘请，会员不享有任免管理者及参与日常事务及重大事项决策的权利。
除会员会因定期缴纳会费而享有一定会员权利外，海南文促会其他经费来源均为捐赠资助、开展活动或投资企业产生的收入，捐赠人或资助人均不会因提供 114
华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）资金而对海南文促会享有任何类似企业法人出资人的身份或权利。
综上所述，海南文促会是社会团体法人，不属于企业法人或公司法人；海南文促会虽然会收取会员缴纳的会费，接受捐赠资助，但是其会员或捐赠资助人均不会因此享有任何类似企业法人出资人的身份或权利，根据社会团体法人性质来看，海南文促会实际没有出资人。因此海南文促会不是国家出资企业，本次交易方案无需经国资主管部门批准。
2、海南文促会不是事业单位法人，本次交易方案无需经国资主管部门批准根据《事业单位登记管理暂行条例》的相关规定，申请事业单位法人登记，应当向登记管理机关提交相关申请文件，登记管理机关准予登记的，发给《事业单位法人证书》。根据海南文促会的《社会团体法人登记证书》和章程规定，海南文促会是社会团体法人，不是事业单位法人，本次交易无需经国资主管部门批准。
3、海南省文化广电出版体育厅是海南文促会的业务主管单位，并非海南文促会的出资人
根据《社会团体登记管理条例》的相关规定，社会团体是指中国公民自愿组成，为实现会员共同意愿，按照其章程开展活动的非营利性社会组织。国家机关以外的组织可以作为单位会员加入社会团体。申请成立社会团体，应当经其业务主管单位审查同意，业务主管单位负责对社会团体的设立、变更、注销、清算进行审查，并对社会团体履行其他监督管理职责。
根据海南文促会的《社会团体法人登记证书》载明，海南文促会的业务主管单位为海南省文化广电出版体育厅。但海南省文化广电出版体育厅仅为海南文促会的业务主管单位，对海南文促会的设立、变更、注销、清算进行审查，并对其日常活动开展等进行监督管理，并非海南文促会的出资人。
综上所述，海南文促会不是国家出资企业，也并非事业单位法人，海南省文化广电出版体育厅仅为其业务主管单位，并非出资人，因此本次交易方案无需经国资主管部门批准。
华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）五、上市公司主营业务概况
公司于 2008年经中国证监会批准，公司业务重组，主营业务由百货零售业务变更为与商业零售相关的购物中心的投资、租售及购物中心的运营和管理，经营购物中心运营管理业务。
公司具有丰富的商业零售行业经营管理经验，集团系统拥有成熟的商业零售网络体系，使公司能够获取新的购物中心信息资源，能够更准确地选定新的购物中心开发项目，具备从事购物中心开发运营管理的先天优势。
公司核心主业为购物中心的运营管理，是国内市场唯一专注于社区型购物中心运营管理的专业运营商。购物中心是指多种零售店铺、服务设施集中在一个建筑物内或一个区域内，向消费者提供综合性服务的商业集合体，融合了零售业、餐饮业、娱乐业及商业地产开发等多种形态。通过营造各种商业业态和服务业态共生的组织模式，使得各业态间能够实现资源共享，尤其在消费者人流资源共享的同时，形成业态间的理性化、差异化竞争，渠道吸引能力较传统零售业更为突出。根据国内市场的实际情况，一般将购物中心分为市区购物中心、社区购物中心和城郊购物中心。其中，贴近大型居民社区、中档定位的社区购物中心最为符合我国城市面积扩大、距离市中心较远的居民聚居区日益增多的城市布局变化。
2015年，公司继续致力于社区型购物中心的运营与管理，同时随着在购物中心方面的运营管理水平的不断提升，加强对外输出管理服务。
六、最近三年的主要财务指标
根据致同会计师事务所（特殊普通合伙）出具的“致同审字（2014）第110ZA1765号”审计报告、“致同审字（2015）第110ZA3772号”审计报告、以及“致同审字（2016）第 110ZA3772号”审计报告，华联股份最近三年经审计以及最近一期未经审计的财务数据如下：
（一）资产负债表主要数据
单位：万元
华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）
||||
|-|-|-|
|2016年6月30日|2015年12月31日|2014年12月31日|
|1,148,469.69|1,360,658.34|1,326,927.94|
|503,472.33|694,564.90|656,331.38|
|626,347.30|611,618.80|595,474.18|

（二）利润表主要数据
单位：万元
||||
|-|-|-|
|2016年1-6月|2015年度|2014年度|
|52,546.20|119,174.84|149,973.35|
|3,549.41|21,313.06|8,917.66|
|4,602.94|22,089.23|7,431.90|

（三）现金流量表主要数据
单位：万元
||||
|-|-|-|
|2016年1-6月|2015年度|2014年度|
|16,057.29|11,042.61|56,129.11|
|13,776.39|106,230.03|-190,381.77|
|-68,567.07|70,228.01|-10,730.39|
|-38,567.41|187,370.68|-145,100.71|

（四）主要财务指标
||||
|-|-|-|
|2016年6月30日/2016年上半年|2015年12月31日/2015年度|2014年12月31日/2014年度|
|2.81|2.75|2.67|
|43.84%|51.05%|49.46%|
|0.02|0.10|0.03|

华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）
||||
|-|-|-|
|2016年6月30日/2016年上半年|2015年12月31日/2015年度|2014年12月31日/2014年度|
|0.68%|3.66%|1.25%|
|0.07|0.05|0.25|

七、最近三年重大资产重组情况
最近三年，本公司没有进行过重大资产重组。
八、公司最近五年的守法情况
上市公司及其董事、监事及高级管理人员承诺：1、最近五年未曾受过与中国证券市场相关的行政处罚、刑事处罚，或存在涉及与经济纠纷有关的重大民事诉讼或仲裁情况，或未按期偿还大额债务；2、未曾因涉嫌内幕交易被中国证监会立案调查或者被司法机关立案侦查；3、为曾因未履行承诺、被中国证监会采取行政监管措施或受到证券交易所纪律处分；4、除上述三项外，不存在其他损害投资者合法权益和社会公共利益的重大违法行为。5、不存在尚未了结的或可预见的诉讼、仲裁或行政处罚案件。与证券市场明显无关的除外。
华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）第三章 本次交易对方基本情况
一、交易对方总体情况
本次发行股份购买资产的交易对方系上海镕尚和中信夹层。
本次募集配套资金的交易对方为西藏山南。
二、发行股份购买资产交易对方详细情况
（一）上海镕尚投资管理中心（有限合伙）
1、上海镕尚基本情况
名称： 上海镕尚投资管理中心（有限合伙）
合伙类型： 有限合伙企业
注册地址： 上海市浦东新区沈梅路99弄1-9号1幢4116室
上海宥德股权投资中心（有限合伙）（委派代表：Zhang执行事务合伙人：
Lei）
统一社会信用代码： 913101153242984218
出资额： 174,802.2472万元
成立日期： 2014年12月22日
投资管理，实业投资，投资咨询（除经纪）。【依法须经经营范围：
批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动】
2、历史沿革
（1）2014年12月，上海镕尚设立
2014年 12月 22日，上海磐蓉投资管理有限公司和中信夹层共同出资成立上海镕尚。根据上海镕尚设立时的合伙协议，上海镕尚设立时的出资额为 100万元，合伙人出资情况如下：
||||
|-|-|-|
|合伙人名称|合伙人类别|投资额（万元）|

华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）
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|-|-|-|
|上海磐蓉投资管理有限公司|普通合伙人|0.01|
|中信夹层（上海）投资中心（有限合伙）|有限合伙人|99.99|
|||100.00|

（2）2015年2月，普通合伙人变更
2015年2月13日，上海镕尚通过变更决定，同意原普通合伙人上海磐蓉投资管理有限公司退伙；同时，通过入伙协议增加新普通合伙人上海磐浦投资管理有限公司，认缴出资额0.01万元。本次变更后，上海镕尚合伙人出资情况如下：
||||
|-|-|-|
|合伙人名称|合伙人类别|投资额（万元）|
|上海磐浦投资管理有限公司|普通合伙人|0.01|
|中信夹层（上海）投资中心（有限合伙）|有限合伙人|99.99|
|||100.00|

（3）2015年8月，增资及普通合伙人变更
2015年8月17日，上海镕尚通过变更决定，同意原普通合伙人上海磐浦投资管理有限公司退伙；通过入伙协议增加新普通合伙人上海宥德股权投资中心（有限合伙），认缴出资额0.01万元；同时同意原有限合伙人中信夹层增加认缴出资额165,264.24万元。本次变更后，上海镕尚合伙人出资情况如下：
||||
|-|-|-|
|合伙人名称|合伙人类别|投资额（万元）|
|上海宥德股权投资中心（有限合伙）|普通合伙人|0.01|
|中信夹层（上海）投资中心（有限合伙）|有限合伙人|165,364.24|
|||165,364.25|

（4）2015年11月，增资及有限合伙人变更
2015年 10月 28日，上海镕尚通过变更决定，同意原有限合伙人中信夹层减少认缴出资额120,000.0028万元；通过入伙协议增加新有限合伙人北银丰业，认缴出资额120,000万元；通过入伙协议增加新有限合伙人世纪国光，认缴出资
华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）额9,438万元；本次变更后，上海镕尚合伙人出资情况如下：
||||
|-|-|-|
|合伙人名称|合伙人类别|投资额（万元）|
|上海宥德股权投资中心（有限合伙）|普通合伙人|0.01|
|北银丰业资产管理有限公司|有限合伙人|120,000|
|中信夹层（上海）投资中心（有限合伙）|有限合伙人|45,364.2372|
|北京世纪国光科贸有限公司|有限合伙人|9,438|
|||174,802.2472|

（5）2016年11月，有限合伙人退伙及增资
为解除合伙人之间的分级等结构化安排，2016年 10月 31日，北银丰业与上海镕尚、上海宥德签署退伙协议，约定上海镕尚向北银丰业返还北银丰业所缴纳的全部有限合伙人出资额，北银丰业从上海镕尚退伙；同时，中信夹层及世纪国光分别向上海镕尚增资人民币 15,094.35万元和人民币 1,850.2473万元。2016年10月31日，上海镕尚全体合伙人上海宥德、中信夹层和世纪国光签署新的合伙协议，取消原合伙协议中关于获取收益和承担损失的分级安排，中信夹层和世纪国光作为有限合伙人按其各自对上海镕尚的实缴出资比例进行收益分配，按其各自对上海镕尚的认缴出资比例分担亏损。
本次变更后，上海镕尚合伙人出资情况如下：
||||
|-|-|-|
|合伙人名称|合伙人类别|出资额（万元）|
|上海宥德股权投资中心（有限合伙）|普通合伙人|0.01|
|中信夹层（上海）投资中心（有限合伙）|有限合伙人|60,458.5872|
|北京世纪国光科贸有限公司|有限合伙人|11,288.2473|
|||71,746.8445|

3、最近三年注册资本变化情况
2015年8月17日，上海镕尚通过变更决定，同意原有限合伙人中信夹层增
华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）加认缴出资额165,264.24万元；上海镕尚注册资本由100万元变更为 165,364.25万元。
2015年 10月 28日，上海镕尚通过变更决定，同意原有限合伙人中信夹层减少认缴出资额120,000.0028万元；通过入伙协议增加新有限合伙人北银丰业，认缴出资额120,000万元；通过入伙协议增加新有限合伙人世纪国光，认缴出资额9,438万元；上海镕尚注册资本由165,364.25万元变更为174,802.2472万元。
2016年 10月 31日，北银丰业与上海镕尚、上海宥德签署退伙协议，约定上海镕尚向北银丰业返还北银丰业所缴纳的全部有限合伙人出资额，北银丰业从上海镕尚退伙；同时，中信夹层及世纪国光分别向上海镕尚增资人民币 15,094.35万元和人民币 1,850.2473万元。上海镕尚注册资本由 174,802.2472万元变更为71,746.8445万元。
4、主营业务发展情况及主要财务指标
上海镕尚成立于2014年12月22日，主要从事投资管理及相关咨询业务。
上海镕尚2015年未经审计的主要财务数据如下：
（1）2015年资产负债表简要数据
单位：万元
项目 2015年12月31日
资产总额 174,816.24
负债总额 -
归属于合伙人净资产 174,816.24
（2）2015年利润表简要数据
单位：万元
项目 2015年度
营业收入 14.15净利润 13.98 122
华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）（3）2015年主要财务指标
项目 2015年12月31日/2015年度
资产负债率 -净资产收益率 0.01%5、产权结构及控制关系
根据上海市工商局出具的工商档案，2016年3月25日前，上海宥德的出资结构如下所示：
2016年3月25日前，上海镕尚和中信夹层的普通合伙人均为上海宥德，上海宥德的有限合伙人为朱剑彪，普通合伙人为上海常瑞投资咨询有限公司。中信产业基金设立了投资委员会，负责上海镕尚和中信夹层的日常经营事项和投资决策，故中信产业基金实际控制上海镕尚和中信夹层。
2016年3月25日后，上海宥德的普通合伙人变更为上海磐诺企业管理服务有限公司，有限合伙人变更为绵阳磐信投资管理有限公司，上海磐诺企业管理服务有限公司和绵阳磐信投资管理有限公司均为中信产业基金的全资子公司，故中信产业基金间接持有上海宥德全部出资，并通过上海宥德在股权上间接实际控制上海镕尚和中信夹层。本次变更后上海镕尚的产权及控制关系如下：
华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）根据上海宥德与中信夹层、北银丰业、世纪国光于 2015年 10月 28日签署的《上海镕尚投资管理中心（有限合伙）有限合伙协议》，上海镕尚的合伙人中，由中信夹层认缴的合伙企业出资额均为中间级份额，世纪国光认缴的合伙企业出资额均为劣后级份额，北银丰业认缴的合伙企业份额均为优先级份额，其中903,686,131元出资额为优先级A份额，296,313,869元出资额为优先级B份额，优先级份额包括优先级A份额和优先级B份额。
（1）解除上海镕尚合伙人结构化安排
①解除结构化的具体过程
根据相关规定，本次交易的交易对方上海镕尚需解除结构化安排。经上海镕尚各合伙人协商，采用如下方案解除该等结构化安排：
上海镕尚向优先级合伙人北银丰业返还全部出资，北银丰业从上海镕尚退伙；上海镕尚向北银丰业支付的退伙资金来源，主要来自于上海镕尚出售其持有的安徽华联、内蒙古信联和银川华联的股权获得的股权转让款，另一部分来源于中信夹层和世纪国光向上海镕尚增资取得的增资款；同时，上海宥德与原中间级合伙人中信夹层和原劣后级合伙人世纪国光重新签署合伙协议，取消关于获取收 124
华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）益和承担损失的分级安排。
解除结构化安排的具体过程如下：
A、2016年10月31日，上海镕尚与恒天嘉信（宁夏）投资中心（有限合伙）签署《安徽华联购物广场有限公司股权转让协议》，约定上海镕尚将其持有的安徽华联99%的股权以人民币 51,500万元转让给恒天嘉信。根据中国银行的国内支付业务付款回单，上海镕尚已于 2016年 10月 31日足额收到恒天嘉信支付的安徽华联股权转让价款。
2016年 10月 31日，上海镕尚与内蒙古广合新天地商业地产有限公司签署《内蒙古信联购物中心有限公司股权转让协议》，约定上海镕尚将其持有的内蒙古信联70.21%的股权以人民币42,893.23万元转让给广合新天地。根据中国建设银行的电汇凭证，上海镕尚已于 2016年 10月 31日足额收到广合新天地支付的内蒙古信联股权转让价款。
2016年 10月 31日，上海镕尚与恒天嘉信签署《银川华联购物中心有限公司股权转让协议》，约定上海镕尚将其持有的银川华联24.19%的股权以人民币13,500万元转让给恒天嘉信。根据中国银行的国内支付业务付款回单，上海镕尚已于2016年10月31日足额收到恒天嘉信支付的银川华联股权转让价款。
上海镕尚通过前述股权转让所取得的股权转让款共计人民币 107,893.23万元，主要用于返还北银丰业所缴纳的出资额。
B、中信夹层、上海宥德与上海镕尚已于 2016年 10月 31日签署《上海镕尚投资管理中心（有限合伙）入伙协议》，约定中信夹层增加认缴上海镕尚人民币 15,094.35万元的出资额，中信夹层完成前述增加认缴后将合计持有上海镕尚 60,458.5872万元的出资额；2016年 10月 31日，世纪国光、上海宥德与上海镕尚签署《上海镕尚投资管理中心（有限合伙）入伙协议》，约定世纪国光增加认缴上海镕尚人民币1,850.2473万元的出资额，世纪国光完成前述增加认缴后将合计持有上海镕尚11,288.2473万元的出资额。2016年10月31日，上海镕尚全体合伙人上海宥德、中信夹层和世纪国光签署新的《上海镕尚投资管理中心（有限 125
华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）合伙）有限合伙协议》，取消关于获取收益和承担损失的分级安排，中信夹层和世纪国光作为有限合伙人按其各自对上海镕尚的实缴出资比例进行收益分配，按其各自对上海镕尚的认缴出资比例分担亏损。根据招商银行的对账单，中信夹层已于 2016年 10月 31日将增资款付至上海镕尚，根据平安银行的结算业务委托书，世纪国光已于2016年10月31日将增资款付至上海镕尚。
上海镕尚通过前述增资取得的增资款共计人民币 16,944.5973万元，用于返还北银丰业所缴纳的剩余出资额，北银丰业从上海镕尚退伙。
C、2016年10月31日，北银丰业与上海镕尚、上海宥德签署《上海镕尚投资管理中心（有限合伙）退伙协议》，约定上海镕尚向北银丰业返还北银丰业所缴纳的全部有限合伙人出资额，北银丰业从上海镕尚退伙。2016年10月31日，上海宥德、中信夹层和世纪国光重新签署《上海镕尚投资管理中心（有限合伙）有限合伙协议》，北银丰业不再是上海镕尚的有限合伙人，同时取消有限合伙人中信夹层和世纪国光的分级安排，中信夹层和世纪国光将按其各自的出资额平等地享有有限合伙人相应的权利并承担相应的义务。根据流水号分别为 2011000420161028110429149825和2011000420161028110429149848的银行转账凭证，上海镕尚已于 2016年 10月 31日向北银丰业合计返还人民币123,626.666668万元。
前述结构化安排解除后，上海镕尚相应的合伙人及出资结构将变更为如下：
||||
|-|-|-|
|合伙人名称|合伙人类别|出资额（万元）|
|上海宥德股权投资中心（有限合伙）|普通合伙人|0.01|
|中信夹层（上海）投资中心（有限合伙）|有限合伙人|60,458.5872|
|北京世纪国光科贸有限公司|有限合伙人|11,288.2473|
|||71,746.8445|

截至本报告书出具之日，上海镕尚解除结构化安排后的工商变更登记仍在办理中。
华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）②股权受让方与本次交易的关联关系说明
根据全国企业信用信息公示系统（http://gsxt.saic.gov.cn/）的公示信息，截至本报告书出具之日，恒天嘉信、广合新天地（以下合称“股权受让方”）及其执行事务合伙人/控股股东、实际控制人未持有中信产业基金和/或华联集团的股份，股权受让方的董事、监事未同时担任中信产业基金和/或华联集团的董事、监事和高级管理人员；中信产业基金、华联集团以及上海镕尚和中信夹层未持有股权受让方或股权受让方实际控制人的任何权益，中信产业基金、华联集团的董事、监事未同时担任股权受让方的董事、监事和高级管理人员。
股权受让方恒天嘉信、广合新天地分别出具的其与华联集团、中信产业基金之间不存在关联关系的承诺函如下：
1、股权受让方、股权受让方的执行事务合伙人/控股股东、实际管理人以及股权受让方的实际控制人目前均不持有中信产业基金和/或华联集团的任何股份，亦未向中信产业基金和/或华联集团推荐或委派董事、监事及高级管理人员；
2、股权受让方的实际控制人的董事、监事、高级管理人员及前述人员的配偶、父母及配偶的父母、兄弟姐妹及其配偶、年满十八周岁的子女及其配偶、配偶的兄弟姐妹和子女配偶的父母不同时担任中信产业基金和/或华联集团的董事、监事和高级管理人员；
3、股权受让方和股权受让方的实际控制人以及股权受让方实际控制人的董事、监事和高级管理人员及前述人员的配偶、父母及配偶的父母、兄弟姐妹及其配偶、年满十八周岁的子女及其配偶、配偶的兄弟姐妹和子女配偶的父母对中信产业基金和/或华联集团不存在直接或者间接的控制关系，以及可能导致中信产业基金和/或华联集团公司利益转移的其他关系；
4、股权受让方、股权受让方的执行事务合伙人/控股股东、实际管理人以及股权受让方的实际控制人目前不持有上海镕尚和中信夹层的任何合伙份额；
华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）际控制人推荐或委派董事、监事及高级管理人员；
6、中信产业基金和华联集团的董事、监事、高级管理人员及前述人员的配偶、父母及配偶的父母、兄弟姐妹及其配偶、年满十八周岁的子女及其配偶、配偶的兄弟姐妹和子女配偶的父母对股权受让方和股权受让方的实际控制人不存在直接或者间接的控制关系，以及可能导致股权受让方和股权受让方的实际控制人公司或合伙企业利益转移的其他关系；
7、股权受让方及股权受让方实际控制人与中信产业基金和华联集团不存在一致行动协议或一致行动安排；
8、股权受让方受让本次交易中的三家项目公司的股权为出于合理商业目的，股权受让方与中信产业基金和华联集团就本次交易不存在其他的利益安排。
华联集团出具的其与恒天嘉信、广合新天地之间不存在关联关系的承诺函如下：
1、股权受让方、股权受让方的执行事务合伙人/控股股东、实际管理人以及股权受让方的实际控制人目前均不持有本公司的任何股份，亦未向本公司推荐或委派董事、监事及高级管理人员；
2、股权受让方的实际控制人的董事、监事、高级管理人员及前述人员的配偶、父母及配偶的父母、兄弟姐妹及其配偶、年满十八周岁的子女及其配偶、配偶的兄弟姐妹和子女配偶的父母不同时担任本公司的董事、监事和高级管理人员；
3、股权受让方和股权受让方的实际控制人以及股权受让方实际控制人的董事、监事和高级管理人员及前述人员的配偶、父母及配偶的父母、兄弟姐妹及其配偶、年满十八周岁的子女及其配偶、配偶的兄弟姐妹和子女配偶的父母对本公司不存在直接或者间接的控制关系，以及可能导致本公司公司利益转移的其他关系；
华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）理人员；
5、本公司的董事、监事、高级管理人员及前述人员的配偶、父母及配偶的父母、兄弟姐妹及其配偶、年满十八周岁的子女及其配偶、配偶的兄弟姐妹和子女配偶的父母对股权受让方和股权受让方的实际控制人不存在直接或者间接的控制关系，以及可能导致股权受让方和股权受让方的实际控制人公司或合伙企业利益转移的其他关系；
6、股权受让方及股权受让方的实际控制人与本公司不存在一致行动协议或一致行动安排；
7、股权受让方受让本次交易中的三家项目公司的股权为出于合理商业目的，股权受让方与本公司就本次交易不存在其他的利益安排。
中信产业基金出具的其与恒天嘉信、广合新天地之间不存在关联关系的承诺函如下：
1、股权受让方、股权受让方的执行事务合伙人/控股股东以及股权受让方的实际控制人目前均不持有本公司的任何股份，亦未向本公司推荐或委派董事、监事及高级管理人员；
2、股权受让方的实际控制人的董事、监事、高级管理人员及前述人员的配偶、父母及配偶的父母、兄弟姐妹及其配偶、年满十八周岁的子女及其配偶、配偶的兄弟姐妹和子女配偶的父母不担任本公司的董事、监事和高级管理人员；
3、股权受让方和股权受让方的实际控制人以及股权受让方实际控制人的董事、监事和高级管理人员及前述人员的配偶、父母及配偶的父母、兄弟姐妹及其配偶、年满十八周岁的子女及其配偶、配偶的兄弟姐妹和子女配偶的父母对本公司不存在直接或者间接的控制关系，以及可能导致本公司公司利益转移的其他关系；
4、股权受让方、股权受让方的执行事务合伙人/控股股东以及股权受让方的实际控制人目前不持有上海镕尚和中信夹层的任何合伙份额；
华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）5、本公司目前不持有股权受让方的任何权益，亦不持有股权受让方实际控制人的任何权益，未向股权受让方的实际控制人推荐或委派董事、监事及高级管理人员；
6、本公司的董事、监事、高级管理人员及前述人员的配偶、父母及配偶的父母、兄弟姐妹及其配偶、年满十八周岁的子女及其配偶、配偶的兄弟姐妹和子女配偶的父母对股权受让方和股权受让方的实际控制人不存在直接或者间接的控制关系，以及可能导致股权受让方和股权受让方的实际控制人公司或合伙企业利益转移的其他关系；
7、股权受让方及股权受让方的实际控制人与本公司不存在一致行动协议或一致行动安排；
8、本公司转让本次交易中的三家项目公司的股权为出于合理商业目的，股权受让方与本公司就本次交易不存在其他的利益安排。
综上，恒天嘉信、广合新天地不属于华联集团和中信产业基金的关联方，上述股权转让均不属于关联交易。
③解除结构化安排的解决方案不构成本次重组方案的重大调整
前述解除结构化安排的方案合法合规，亦不构成本次重组方案的重大调整，具体理由如下：
A、前述解决方案不构成重组方案重大调整
根据中国证监会《上市公司监管法律法规常见问题与解答修订汇编》（以下简称“《问答》”）的规定：“答：股东大会作出重大资产重组的决议后，根据《上市公司重大资产重组管理办法》第二十八条规定，对于如何认定是否构成对重组方案的重大调整问题，明确审核要求如下：
1、关于交易对象
1）拟增加交易对象的，应当视为构成对重组方案重大调整。
华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）份额剔除出重组方案，且剔除相关标的资产后按照下述第2条的规定不构成重组方案重大调整的，可以视为不构成重组方案重大调整。
3）拟调整交易对象所持标的资产份额的，如交易各方同意交易对象之间转让标的资产份额，且转让份额不超过交易作价20%的，可以视为不构成重组方案重大调整。
2、关于交易标的
拟对标的资产进行变更，如同时满足以下条件，可以视为不构成重组方案重大调整。
1）拟增加或减少的交易标的的交易作价、资产总额、资产净额及营业收入占原标的资产相应指标总量的比例均不超过20%；
2）变更标的资产对交易标的的生产经营不构成实质性影响，包括不影响标的资产及业务完整性等。”
前述解决方案是本次重组交易对方为满足监管要求而做出的调整，未改变交易对方，仅对交易对方的有限合伙人及其出资额进行调整，该等调整既未增加或减少交易对象，亦未调整交易对象所持标的资产份额，且未造成标的资产的变更或对标的资产的资产总额、资产净额及营业收入进行增加或减少，故前述解决方案不属于《问答》规定的重组方案重大调整。
B、北银丰业仅享有固定收益，并未实际享有标的资产的份额
本次重组拟向上海镕尚和中信夹层支付的交易对价如下所示：
山西华联99.69%股权的交易价格为 44,583.81万元，海融兴达100%股权的交易价格为41,712.67万元，交易对方对价支付的具体情况如下：
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|-|-|-|-|
|序号|交易对方|重组前持有标的公司股权比例（%）|本次交易对方出售标的股权比例（%）|
|1|上海镕尚|80.91|80.91|

华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）
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|-|-|-|-|
|序号|交易对方|重组前持有标的公司股权比例（%）|本次交易对方出售标的股权比例（%）|
|2|中信夹层|19.09|19.09|
|1|上海镕尚|99.69|99.69|

根据上述上海镕尚的合伙人及其出资结构显示，北银丰业作为有限合伙人持有上海镕尚68.65%份额，而上海镕尚持有的标的资产90.77%份额，因此北银丰业通过上海镕尚间接持有标的资产62.32%份额。
根据分级合伙协议的约定，北银丰业仅享受固定收益，因此北银丰业实际并未持有本次交易标的资产62.32%股权。上海镕尚各合伙人签署的分级合伙协议中关于上海镕尚利润和亏损分配的条款，明确约定北银丰业所持上海镕尚的份额为优先级，对于合伙企业可分配的利润首先应向北银丰业分配直至其收回出资本金及该等本金按照8.5%的预期年化收益率计算应获得的收益；而当合伙企业发生亏损时，应首先由中信夹层和世纪国光以其认缴的出资额为限承担，不足部分由北银丰业承担。同时，北银丰业作为有限合伙人不执行合伙事务，不对外代表合伙企业，且不参与管理或控制合伙企业的投资业务及其他以合伙企业名义进行的活动、交易和业务，或代表合伙企业签署文件，或从事其他对合伙企业形成约束的行为。
故由上可见，北银丰业作为有限合伙人加入到上海镕尚的目的，仅为财务性投资并获取固定收益，其虽持有上海镕尚68.65%的份额，但其于上海镕尚的身份与公司法意义上的需与其他股东共同平等的监督管理公司、享受分红并以出资额为限对外承担债务的“股东”的含义和实质均不相同。同时其仅享受约定的固定收益，而无法与普通合伙人和其他有限合伙人共同平等地享有由本次交易带来的预期利润增长和资本利得，故北银丰业对上海镕尚的出资，从本质上是对上海镕尚以获取固定收益为目的的“债权”，而非真正意义上的“股东”，故不应按照上述方式计算北银丰业间接持有的标的资产份额。
C、本次解除结构化安排完成后，上海镕尚各合伙人间接所持标的资产份额
华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）的调整未超过交易作价的20%，并已取得交易各方同意
上海镕尚引入北银丰业作为优先级合伙人的目的，实质属于上海镕尚及中信夹层通过向北银丰业以8.5%的固定利率融资12亿元，替代中信夹层原向上海镕尚认缴的 12亿元出资，并未改变中信产业基金、中信夹层对上海镕尚及相应标的资产的实际持有份额。从上述结构化的交易实质分析，在解除结构化安排前，尽管上海宥德、中信夹层在上海镕尚的出资份额合计为25.95%，世纪国光在上海镕尚的出资份额为5.4%，但在向北银丰业支付8.5%的固定利率后，上海宥德、中信夹层实际享有上海镕尚的权益比例为82.78%（上海宥德和中信夹层持有上海镕尚的份额总和/中信夹层、世纪国光和上海宥德持有的上海镕尚的份额总和），其通过上海镕尚间接持有标的公司的股权为75.14%，世纪国光实际享有上海镕尚的权益比例为17.22%，其通过上海镕尚间接持有标的公司的股权为15.63%。
本次解除结构化安排后，上海宥德、中信夹层在上海镕尚实际享有的权益比例增加至84.27%，其通过上海镕尚间接持有标的公司的股权增加至76.49%，而世纪国光在上海镕尚实际享有的权益比例减少为15.73%，其通过上海镕尚间接持有标的公司的股权减少为14.28%。相当于世纪国光向上海宥德、中信夹层间接转让了1.35%的标的公司股权，该次转让未超过交易作价的20%，并且交易各方已同意前述解除结构化安排，因此可以视为不构成重组方案重大调整。
D、北银丰业退伙未导致交易对方的控制结构发生变更
本次发行股份购买资产的交易对方中信夹层和上海镕尚均为中信产业基金所实际控制的主体，根据中信夹层和上海镕尚的说明、以及本公司于中国证券投资基金业协会的公开信息查询，中信夹层（基金编号为SD6793）和上海镕尚（基金编号为SJ1030）均为于中国证券投资基金业协会备案的基金，中信夹层和上海镕尚的基金管理人均为中信产业基金，中信产业基金通过其投资委员会负责中信夹层和上海镕尚的日常经营事项和投资决策。同时中信证券股份有限公司持有中信产业基金35%的股份，为中信产业基金的第一大股东，但中信证券股份有限公司未将其纳入合并范围，故中信产业基金无控股股东及实际控制人。前述解决 133
华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）方案被执行后，最终对本次重组交易对方有管理能力和权利的主体未发生变动，本次重组的交易结构亦未变动，故前述解决方案并未导致上海镕尚的管理人和实际控制人的情况发生变更，亦未对本次重组的交易结构产生重大影响。
E、结构化安排及解除不存在监管套利
从上海镕尚增资标的公司的时间来看，上海镕尚对山西华联及海融兴达的增资款均于2015年7月到位。2015年10月10日上市公司披露本次交易的预案。
2015年 10月 28日，上海镕尚各合伙人就引入新有限合伙人北银丰业和世纪国光达成一致，并签署相应的分级合伙协议。从时间上来看，上海镕尚增资标的公司的时间早于上海镕尚各有限合伙人的分级安排，在上海镕尚对标的公司增资时不存在相应的结构化安排（彼时上海镕尚的有限合伙人仅为中信夹层一家），后续的分级安排是基于中信夹层优化资金结构的考虑，与标的资产本身无关，故上海镕尚的分级安排从时间上来看，不存在利用结构化资金对标的增资的情况，不存在监管套利。
为满足监管要求，本次重组的交易对方上海镕尚拟取消结构化安排，亦是对上海镕尚初始合伙人出资结构（预案阶段）的恢复，故本次上海镕尚拟按照前述解决方案对其有限合伙人进行调整，亦不存在监管套利的情形。
④独立财务顾问及律师核查意见
经核查，独立财务顾问、律师认为，本次交易的交易对方上海镕尚采取的前述解除结构化安排的措施不违反证监会相关监管要求。
本次解除结构化安排后，上海镕尚股权结构变更为：
华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）（2）上海镕尚股权结构其他事项
根据全国企业信用信息公示系统（http://gsxt.saic.gov.cn/）的公示信息，上海镕尚于2015年7月10日被上海市浦东新区市场监督管理局列入经营异常名录并予以公示，根据该系统显示，上海镕尚被列入经营异常名录的原因为“未依照《企业信息公示暂行条例》第八条规定的期限公示2014年度年度报告”。经核查，上海镕尚因未公示 2014年度年度报告而被列入经营异常名录的事项不属于重大处罚，不影响其合法存续。根据全国企业信用信息公示系统（http://gsxt.saic.gov.cn/）的公示信息，上海镕尚已于2016年4月14日被上海市浦东新区市场监督管理局移除经营异常名录并予以公示。
根据中国证券投资基金业协会的公示信息，上海镕尚已于 2016年 8月 1日在中国基金业协会进行备案，其基金编号为SJ1030，基金管理人为中信产业基金；上海镕尚已完成私募基金备案，不存在因未完成备案而不能交割的风险。
中信产业基金与华联集团不存在一致行动关系，具体原因如下：
①华联集团与中信产业基金之间不存在股权控制关系
华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）根据华联集团提供的章程及修正案，截至本报告书签署之日，华联集团的注册资本为215,000万元，股权结构如下所示：
海南鸿炬实业有限公司持有华联集团30%的股份，为华联集团的第一大股东，故华联集团的控股股东为海南鸿炬实业有限公司。
截至本报告书签署之日，中信产业基金的注册资本为180,000万元，股权结构如下所示：
华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）中信证券股份有限公司持有中信产业基金35%的股份，为中信产业基金的第一大股东，但中信证券股份有限公司未将其纳入合并范围，故中信产业基金无控股股东。
虽然华联集团持有中信产业基金5%的股权，但华联集团并非中信产业基金的第一大股东或控股股东，同时中信产业基金也未持有华联集团任何股份，因此，华联集团与中信产业基金之间不存在股权控制关系。
②华联集团与中信产业基金并非受同一主体控制
海南鸿炬实业有限公司持有华联集团30%的股份，为华联集团的第一大股东，故华联集团的控股股东为海南鸿炬实业有限公司，实际控制人为海南文促会。
中信证券股份有限公司持有中信产业基金35%的股份，为中信产业基金的第一大股东，但中信证券股份有限公司未将其纳入合并范围，故中信产业基金无控股股东和实际控制人。
因此，华联集团与中信产业基金并非受同一主体控制。
③华联集团的董事会成员之一同时担任中信产业基金的董事，但其对华联集团与中信产业基金的董事会均不具有控制力
虽然华联集团董事畅丁杰同时担任中信产业基金的董事，但华联集团现有 5 137
华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）名董事、中信产业基金现有 11名董事，且华联集团和中信产业基金董事会的运作均根据其相关议事规则进行，其中华联集团章程规定：“董事会对所议事项作出的决定应由二分之一以上的董事表决通过方为有效”，中信产业基金章程规定：“董事会决议的表决，实行一人一票。董事会的所有讨论事项均必须经占出席董事会会议的所有董事二分之一以上通过”，畅丁杰不存在控制华联集团或中信产业基金董事会的情况。
④华联集团虽参股中信产业基金，但无法对中信产业基金的重大决策产生重大影响
华联集团虽参股中信产业基金，但华联集团仅持有中信产业基金5%的股权，且华联集团董事会成员之一畅丁杰仅为中信产业基金11名董事会成员中的1名；
此外，根据华联集团于 2016年 6月出具的《承诺函》：“本公司未通过任何安排能够对中信产业基金的股东会决策、董事会决策或高级管理层决策施加任何重大影响。”故华联集团无法对中信产业基金的重大决策产生重大影响。
⑤华联集团与中信产业基金之间不具有《上市公司收购管理办法》第八十三条有关认定一致行动人规定的其他情形
根据华联集团于2016年6月出具的《承诺函》：“1、本公司与中信产业基金之间不存在任何直接或间接股权控制关系；2、本公司与中信产业基金未受同一主体控制；3、畅丁杰同时担任本公司与中信产业基金的董事，但其对本公司或中信产业基金的董事会均不具有控制力；4、本公司未通过任何安排能够对中信产业基金的股东会决策或董事会决策或高级管理层决策施加任何重大影响；5、本公司未为中信产业基金通过中信夹层及上海镕尚取得上市公司股份提供融资安排；6、本公司与中信产业基金之间不存在任何合伙、合作、联营等经济利益关系；7、本公司与中信产业基金之间不存在《上市公司收购管理办法》第八十三条规定的一致行动安排的情况或任何其他一致行动安排的情况。”
根据中信产业基金于2016年6月出具的《承诺函》：“1、华联集团与本公司之间不存在《上市公司收购管理办法》第八十三条规定的一致行动安排的情况，具体如下：（1）、华联集团与本公司之间不存在任何直接或间接股权控制关系；
华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）（2）、华联集团与本公司未受同一主体控制；（3）、畅丁杰同时担任华联集团与本公司的董事，但其对本公司的董事会不具有控制力；（4）、华联集团未通过任何安排能够对本公司的股东会决策或董事会决策或高级管理层决策施加任何重大影响；（5）、华联集团未为本公司通过中信夹层、上海镕尚及西藏山南取得上市公司股份提供融资安排；（6）、华联集团与本公司之间不存在通过任何合伙、合作、联营等其他经济利益关系安排，以达到共同扩大华联集团与本公司所能够支配的上市公司股份表决权数量的目的的行为或事实。2、华联集团与本公司之间亦不存在签署一致行动安排相关协议等任何其他一致行动安排的情况。”
综上所述，华联集团与中信产业基金之间不存在股权控制关系；双方并非受同一主体控制；华联集团的董事会成员之一同时担任中信产业基金的董事，但其对华联集团与中信产业基金的董事会均不具有控制力；华联集团虽参股中信产业基金，但无法对中信产业基金的重大决策产生重大影响；华联集团与中信产业基金之间也不具有《上市公司收购管理办法》第八十三条有关认定一直行动安排的情况或任何其他一致行动安排的情况。因此，华联集团与中信产业基金之间不存在一致行动关系。
中信产业基金主要从事投资管理及相关咨询业务。中信产业基金最近两年未经审计的主要财务数据如下：
①最近两年资产负债表简要数据
单位：万元
||
|-|
|2015年12月31日|
|656,462.91|
|193,964.17|
|462,498.75|

②最近两年利润表简要数据
单位：万元
||
|-|
|2015年度|
|229,461.51|

华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）净利润 130,406.43 134,063.85③最近两年主要财务指标
单位：万元
||
|-|
|2015年12月31日/2015年度|
|29.55%|
|28.20%|

6、下属企业情况
截至本报告书签署之日，除标的公司以外，上海镕尚的其他对外投资情况如下：
||||
|-|-|-|
|被投资企业名称|注册资本（万元）|持股情况|
|安徽华联购物广场有限公司|26,306.88|99.00%|
|银川华联购物中心有限公司|40,438.5608|24.19%|
|内蒙古信联购物中心有限公司|50,349.10|70.21%|

7、其他情况
（1）交易对方与上市公司的关联关系说明
①从当前股权结构认定
华联集团为上市公司的控股股东，持有中信产业基金5%股权，其董事、总裁畅丁杰同时担任中信产业基金的董事。上海镕尚的有限合伙人为中信夹层和世纪国光，普通合伙人为上海宥德。上海镕尚为中信夹层设立的投资持有主体，中信产业基金作为中信夹层的基金管理人，为上海镕尚提供管理服务，通过中信产业基金的投资委员会负责上海镕尚的日常经营事项和投资决策；故本次交易中向上海镕尚发行股份购买资产构成关联交易。
②从本次交易情况认定
华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）中信产业基金同时负责上海镕尚和中信夹层的日常经营和投资决策，并作为西藏山南的控股股东，根据《上市公司收购管理办法》八十三条的相关规定，上海镕尚、中信夹层和西藏山南受同一主体控制，为一致行动人。本次交易完成后（考虑配套融资的影响），上海镕尚、中信夹层和西藏山南将合计持有上市公司18.68%的股份，根据《股票上市规则》10.1.6条的相关规定，在本次交易对方与上市公司签署的《非公开发行股份购买资产协议》及其补充协议和《附条件生效的非公开发行股份认购协议》生效后，上海镕尚、中信夹层和西藏山南将合计持有持有上市公司5%以上股份，应视同为上市公司的关联法人，故本次交易构成关联交易。
（2）交易对方不属于《重组管理办法》规定的“控股股东、实际控制人所控制的关联人”
华联股份控股股东、实际控制人及其控制的关联方历史上均未参与投资上海镕尚及中信夹层。
从上海镕尚及中信夹层目前的股权结构分析，华联股份控股股东、实际控制人及其控制的关联方对其不具有控制关系；华联股份的控股股东为华联集团，华联集团仅持有中信产业基金5%股权，而中信产业基金第一大股东中信证券股份有限公司持有其35%股权，且中信证券股份有限公司在财务报告中未将中信产业基金纳入其合并报表范围；华联集团董事、总裁畅丁杰担任中信产业基金的董事，而中信产业基金共有 11名董事，华联集团不具有控制中信产业基金董事会的能力。因此华联集团对中信产业基金不具有控制关系。
交易对方与华联股份构成关联关系的认定依据如下：中信产业基金作为有限合伙人持有中信夹层9.78%的出资份额，并作为中信夹层的基金管理人；上海镕尚为中信夹层设立的投资主体，中信产业基金作为中信夹层的基金管理人，为上海镕尚提供管理服务，并通过中信产业基金的投资委员会负责上海镕尚的日常经营事项和投资决策事宜。中信产业基金同时负责中信夹层的日常经营事项和投资决策，基于上述因素，华联股份将中信夹层及上海镕尚认定为控股股东不具有控制关系的关联人，并据此将本次交易认定为关联交易。
华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）经核查，独立财务顾问认为：中信夹层及上海镕尚不属于华联股份控股股东、实际控制人控制的关联方。
（3）交易对方向上市公司推荐的董事、监事及高级管理人员情况
截至本报告书签署日，上海镕尚未向上市公司推荐董事、监事和高级管理人员。
（4）交易对方及其主要管理人员最近五年内未受行政处罚、刑事处罚或者涉及与经济纠纷有关的重大民事诉讼或者仲裁情况说明
根据上海镕尚出具的承诺函，截至本报告书签署之日，上海镕尚及其主要管理人员最近五年内没有受过行政处罚（与证券市场明显无关的除外）、刑事处罚或者涉及与经济纠纷有关的重大民事诉讼或者仲裁。
（5）交易对方及其主要管理人员最近五年的诚信情况
根据上海镕尚及其主要管理人员出具的承诺函，上海镕尚及其主要管理人员最近五年的诚信情况良好，不存在未按期偿还大额债务、未履行承诺、被中国证监会采取行政监管措施或受到证券交易所纪律处分的情况等。
（6）上海镕尚在停牌前后增资标的资产，短期内又出售给上市公司的原因及合理性
①上海镕尚在停牌前后增资标的资产的原因及合理性
A、上海镕尚在停牌前后增资山西华联的原因及合理性
截至 2015年 4月，山西华联太原胜利购物中心处于主体施工阶段，后续建设投资规模较大且周期较长，预计后续投资规模在4亿元以上，且依靠银行贷款等方式的融资规模有限。由于华联鹏瑞出于自身的资金安排无意向进一步大额增资，山西华联需要引入出资及融资能力较强的新股东。由于中信产业基金在商业地产的投资、融资、建设及规划方面具有丰富的经验，融资能力较强，其聘有专业的建设规划团队负责购物中心的设计与规划，经与中信产业基金洽谈，华联鹏瑞同意引入中信产业基金管理的基金对山西华联增资 12,600万元。同时考虑到 142
华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）中信产业基金相关企业对公司大额增资后将摊薄原股东华联鹏瑞的权益，经协商，原股东华联鹏瑞基于自身商业利益考虑，于 2015年 5月将其持有的山西华联100%股权出售给中信产业基金管理的上海镕尚和中信夹层。
综上，上述增资是基于山西华联标的物业后续建设资金投入的需要，增资的同时进行股权转让亦是新旧股东基于自身资金安排及投资的考虑，故上海镕尚在停牌前后增资山西华联符合标的物业正常的建设进度及正常的商业逻辑，具备合理性。
B、上海镕尚在停牌前后增资海融兴达的原因及合理性
由于海融兴达所属标的物业在建设过程中，后续建设投资规模较大，而依靠银行贷款等方式的融资规模有限，需要原股东中信夹层、华联集团对其进一步增资。由于投资规模较大，华联集团无意向同比例增资，如不能同比例增资则未来持股比例将被大幅摊薄，同时为彻底解决海融兴达标的物业建成开业后华联集团与上市公司的潜在同业竞争问题，华联集团决定持有的海融兴达剩余25%股权转让给中信产业基金管理的上海镕尚，同时上海镕尚向海融兴达增资29,289万元，以保证购物中心建设项目的顺利推进。
综上，上述增资是基于海融兴达标的物业后续建设资金投入的需要，增资的同时进行股权转让亦是新旧股东基于自身资金安排及彻底解决潜在同业竞争的考虑，故上海镕尚在停牌前后增资海融兴达符合标的物业正常的建设进度及正常的商业逻辑，具备合理性。
②上海镕尚短期内把标的资产的股权出售给上市公司的原因及合理性
A、交易对方以获取合理回报成功退出为投资目的
上海镕尚和中信夹层是华联股份本次发行股份购买资产的交易对方，其主要业务为股权投资及管理，其盈利模式为投资资产并在取得合理回报的情况下转让相关资产。作为财务投资者，上海镕尚和中信夹层退出方式多样，包括已投资资产实现上市、上市公司购买已投资资产等。
上海镕尚和中信夹层对山西华联和海融兴达的投资以取得合理回报后退出 143
华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）为目的，根据其业务模式，将投资资产出售于上市公司属于其重要的退出方式之一。因此，上海镕尚和中信夹层选择将山西华联和海融兴达出售于华联股份。
B、交易对方注重投资上市公司的长期收益
相比于其他传统零售渠道，购物中心的发展态势强劲。但由于一线城市购物中心运营成本攀高，市场饱和、竞争激烈以及逐渐稀缺的商圈资源等原因，二线城市的优质商圈无疑成为购物中心运营商的上佳选择。同时随着我国城镇化的加速推进、城市居民支付能力的提高，我国中西部地区和东部沿海重点城市的潜力商圈成为购物中心运营商布局的重点考量。
华联股份自2008年以来转型为购物中心运营商后，以北京为重点发展区域，在资金和管理水平有保障的前提下，向全国重点城市拓展，目前其购物中心门店约一半位于北京，其余分布于江苏、四川、辽宁、青海、安徽、甘肃、山西（本次收购完成后）、山东（本次收购完成后）等省份。这些地区无论是宏观经济还是居民消费能力都处于稳定增长阶段且具有较长远的发展潜力，有利于华联股份业务的可持续发展。
基于以上判断，上海镕尚和中信夹层通过出售山西华联和海融兴达获得华联股份的股权，从而能够分享华联股份的价值成长，取得长期投资收益。
（二）中信夹层（上海）投资中心（有限合伙）
1、中信夹层的基本情况
名称： 中信夹层（上海）投资中心（有限合伙）
合伙类型： 有限合伙
注册地址： 中国（上海）自由贸易试验区张家浜路37弄4-5号248室执行事务合伙人： 上海宥德股权投资中心（有限合伙）（委派代表：田宇）基金管理人： 中信产业基金
统一社会信用代码： 91310000582057073B
出资额： 511,000万元
华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）成立日期： 2011年8月25日
股权投资，实业投资，投资管理，投资咨询。【依法须经批经营范围：
准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动】
2、历史沿革
（1）2011年8月，中信夹层设立
2011年8月25日，中信夹层由上海宥德股权投资中心（有限合伙）和中信产业投资基金管理有限公司共同出资成立。根据中信夹层设立时的合伙协议，中信夹层设立时的出资额为10,001万元，合伙人出资情况如下：
||||
|-|-|-|
|合伙人名称|合伙人类别|投资额（万元）|
|上海宥德股权投资中心（有限合伙）|普通合伙人|1|
|中信产业投资基金管理有限公司|有限合伙人|10,000|
|||10,001|

（2）2011年8月，出资额增至285,001万元
2011年 8月 30日，中信夹层通过变更决定书，同意出资额增加至 285,001万元，并新增中弘地产股份有限公司等 22名有限合伙人，原有限合伙人中信产业基金增加出资额 40,000万元至 50,000万元，剩余 245,001万元出资额由新增合伙人认缴。
本次增资、合伙份额变更后，中信夹层合伙人出资情况如下：
||||
|-|-|-|
|合伙人名称|合伙人类别|投资额（万元）|
|上海宥德股权投资中心（有限合伙）|普通合伙人|1|
|中信产业投资基金管理有限公司|有限合伙人|50,000|
|醴陵华鹏投资管理中心（有限合伙）|有限合伙人|50,000|
|世纪金源投资集团有限公司|有限合伙人|30,000|
|北京达尼亚体育发展有限公司|有限合伙人|30,000|

华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）
||||
|-|-|-|
|日照钢铁控股集团有限公司|有限合伙人|10,000|
|广东合禧创业投资有限公司|有限合伙人|10,000|
|北京天合联冠投资有限公司|有限合伙人|10,000|
|鄂尔多斯市伊泰投资控股有限责任公司|有限合伙人|10,000|
|中弘地产股份有限公司|有限合伙人|10,000|
|天津汇金鼎铭股权投资有限公司|有限合伙人|10,000|
|林来嵘|有限合伙人|5,000|
|张瑞强|有限合伙人|5,000|
|安煜芳|有限合伙人|5,000|
|李星星|有限合伙人|5,000|
|黄溢华|有限合伙人|5,000|
|杨绍鹏|有限合伙人|5,000|
|北京华彬文化基金会|有限合伙人|5,000|
|北京富华永利实业有限公司|有限合伙人|5,000|
|安徽省安庆环新集团有限公司|有限合伙人|5,000|
|苏州市创银投资管理有限公司|有限合伙人|5,000|
|清华大学教育基金会|有限合伙人|5,000|
|欧美投资集团有限公司|有限合伙人|5,000|
|中国北方工业公司|有限合伙人|5,000|
|||285,001|

（3）2012年9月，出资额增至511,000万元
2012年 9月 12日，中信夹层通过变更决定书，同意出资额增加至 511,000万元；同意原有限合伙人欧美投资集团有限公司将其5,000万元全部合伙权益转让给石社会，此外石社会增加认缴出资额5,000万元；同意原有限合伙人黄溢华将其 5,000万元全部合伙权益转让给上海睿煜股权投资管理中心（有限合伙）；
同意原有限合伙人北京天合联冠投资有限公司增加认缴出资额 10,000万元；同意原有限合伙人日照钢铁控股集团有限公司增加认缴出资额 30,000万元；除石
华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）社会与上海睿煜股权投资管理中心（有限合伙）外，同意新增上海万得信息技术股份有限公司等21名有限合伙人，剩余新增出资额由新增合伙人认缴。
本次增资、合伙份额变更后，中信夹层合伙人出资情况如下：
||||
|-|-|-|
|合伙人名称|合伙人类别|投资额（万元）|
|上海宥德股权投资中心（有限合伙）|普通合伙人|1|
|中信产业投资基金管理有限公司|有限合伙人|50,000|
|醴陵华鹏投资管理中心（有限合伙）|有限合伙人|50,000|
|日照钢铁控股集团有限公司|有限合伙人|40,000|
|青岛卓翱投资有限公司|有限合伙人|40,000|
|世纪金源投资集团有限公司|有限合伙人|30,000|
|北京达尼亚体育发展有限公司|有限合伙人|30,000|
|北京天合联冠投资有限公司|有限合伙人|20,000|
|广东合禧创业投资有限公司|有限合伙人|10,000|
|石社会|有限合伙人|10,000|
|鄂尔多斯市伊泰投资控股有限责任公司|有限合伙人|10,000|
|中弘地产股份有限公司|有限合伙人|10,000|
|天津汇金鼎铭股权投资有限公司|有限合伙人|10,000|
|北京江河源控股有限公司|有限合伙人|10,000|
|包头市晨华投资有限公司|有限合伙人|10,000|
|深国投商用置业（集团）有限公司|有限合伙人|10,000|
|喀什天富国际贸易有限公司|有限合伙人|10,000|
|中国庆华能源集团有限公司|有限合伙人|10,000|
|中国东方资产管理公司|有限合伙人|10,000|
|雅戈尔投资有限公司|有限合伙人|10,000|
|方大特钢科技股份有限公司|有限合伙人|10,000|
|陈晨|有限合伙人|6,000|
|林来嵘|有限合伙人|5,000|

华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）
||||
|-|-|-|
|张瑞强|有限合伙人|5,000|
|安煜芳|有限合伙人|5,000|
|李星星|有限合伙人|5,000|
|上海睿煜股权投资管理中心（有限合伙）|有限合伙人|5,000|
|杨绍鹏|有限合伙人|5,000|
|北京华彬文化基金会|有限合伙人|5,000|
|北京富华永利实业有限公司|有限合伙人|5,000|
|安徽省安庆环新集团有限公司|有限合伙人|5,000|
|苏州市创银投资管理有限公司|有限合伙人|5,000|
|清华大学教育基金会|有限合伙人|5,000|
|中国北方工业公司|有限合伙人|5,000|
|上海万得信息技术股份有限公司|有限合伙人|5,000|
|百度时代网络技术（北京）有限公司|有限合伙人|5,000|
|北京中泰通融投资中心（有限合伙）|有限合伙人|5,000|
|山西金晖能源集团有限公司|有限合伙人|5,000|
|刘玉泉|有限合伙人|5,000|
|四川公路桥梁建设集团有限公司|有限合伙人|5,000|
|西安华商广告有限责任公司|有限合伙人|5,000|
|宁波双熙隆盛股权投资合伙企业|有限合伙人|5,000|
|北京城大宏业教育科技有限责任公司|有限合伙人|5,000|
|广州佰鑫网络科技有限公司|有限合伙人|5,000|
|上海宥德集英股权投资中心（有限合伙）|有限合伙人|4,999|
|||511,000|

（4）2012年11月，有限合伙人变更
2012年 11月 13日，中信夹层通过变更决定书，同意原有限合伙人广东合禧创业投资有限公司将其 10,000万元全部合伙权益转让给新增合伙人广东荣美投资企业（有限合伙）。
华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）本次有限合伙人变更后，中信夹层合伙人出资情况如下：
||||
|-|-|-|
|合伙人名称|合伙人类别|投资额（万元）|
|上海宥德股权投资中心（有限合伙）|普通合伙人|1|
|中信产业投资基金管理有限公司|有限合伙人|50,000|
|醴陵华鹏投资管理中心（有限合伙）|有限合伙人|50,000|
|日照钢铁控股集团有限公司|有限合伙人|40,000|
|青岛卓翱投资有限公司|有限合伙人|40,000|
|世纪金源投资集团有限公司|有限合伙人|30,000|
|北京达尼亚体育发展有限公司|有限合伙人|30,000|
|北京天合联冠投资有限公司|有限合伙人|20,000|
|广东荣美投资企业（有限合伙）|有限合伙人|10,000|
|石社会|有限合伙人|10,000|
|鄂尔多斯市伊泰投资控股有限责任公司|有限合伙人|10,000|
|中弘地产股份有限公司|有限合伙人|10,000|
|天津汇金鼎铭股权投资有限公司|有限合伙人|10,000|
|北京江河源控股有限公司|有限合伙人|10,000|
|包头市晨华投资有限公司|有限合伙人|10,000|
|深国投商用置业（集团）有限公司|有限合伙人|10,000|
|喀什天富国际贸易有限公司|有限合伙人|10,000|
|中国庆华能源集团有限公司|有限合伙人|10,000|
|中国东方资产管理公司|有限合伙人|10,000|
|雅戈尔投资有限公司|有限合伙人|10,000|
|方大特钢科技股份有限公司|有限合伙人|10,000|
|陈晨|有限合伙人|6,000|
|林来嵘|有限合伙人|5,000|
|张瑞强|有限合伙人|5,000|
|安煜芳|有限合伙人|5,000|

华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）
||||
|-|-|-|
|李星星|有限合伙人|5,000|
|上海睿煜股权投资管理中心（有限合伙）|有限合伙人|5,000|
|杨绍鹏|有限合伙人|5,000|
|北京华彬文化基金会|有限合伙人|5,000|
|北京富华永利实业有限公司|有限合伙人|5,000|
|安徽省安庆环新集团有限公司|有限合伙人|5,000|
|苏州市创银投资管理有限公司|有限合伙人|5,000|
|清华大学教育基金会|有限合伙人|5,000|
|中国北方工业公司|有限合伙人|5,000|
|上海万得信息技术股份有限公司|有限合伙人|5,000|
|百度时代网络技术（北京）有限公司|有限合伙人|5,000|
|北京中泰通融投资中心（有限合伙）|有限合伙人|5,000|
|山西金晖能源集团有限公司|有限合伙人|5,000|
|刘玉泉|有限合伙人|5,000|
|四川公路桥梁建设集团有限公司|有限合伙人|5,000|
|西安华商广告有限责任公司|有限合伙人|5,000|
|宁波双熙隆盛股权投资合伙企业|有限合伙人|5,000|
|北京城大宏业教育科技有限责任公司|有限合伙人|5,000|
|广州佰鑫网络科技有限公司|有限合伙人|5,000|
|上海宥德集英股权投资中心（有限合伙）|有限合伙人|4,999|
|||511,000|

（5）2014年9月，有限合伙人变更
2014年9月26日，中信夹层通过变更决定书，同意原有限合伙人安徽省安庆环新集团有限公司、北京达尼亚体育发展有限公司、西安华商广告有限责任公司、上海万得信息技术股份有限公司、醴陵华鹏投资管理中心（有限合伙）、北京中泰通融投资中心（有限合伙）、中国庆华能源集团有限公司退伙；同意新增新疆环新股权投资合伙企业（普通合伙）、北京华商盈通投资有限公司、上海泰
华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）坦体育用品有限公司、上海荷花股权投资基金有限公司、生命人寿保险股份有限公司、上海镕睿投资管理中心（有限合伙）入伙；同意原有限合伙人中弘地产股份有限公司更名为中弘控股股份有限公司。
本次有限合伙人变更后，中信夹层的出资额不变，仍为 511,000万元，合伙人出资情况如下：
||||
|-|-|-|
|合伙人名称|合伙人类别|投资额（万元）|
|上海宥德股权投资中心（有限合伙）|普通合伙人|1|
|生命人寿保险股份有限公司|有限合伙人|55,000|
|中信产业投资基金管理有限公司|有限合伙人|50,000|
|日照钢铁控股集团有限公司|有限合伙人|40,000|
|青岛卓翱投资有限公司|有限合伙人|40,000|
|世纪金源投资集团有限公司|有限合伙人|30,000|
|上海泰坦体育用品有限公司|有限合伙人|30,000|
|北京天合联冠投资有限公司|有限合伙人|20,000|
|广东荣美投资企业（有限合伙）|有限合伙人|10,000|
|石社会|有限合伙人|10,000|
|鄂尔多斯市伊泰投资控股有限责任公司|有限合伙人|10,000|
|中弘控股股份有限公司|有限合伙人|10,000|
|天津汇金鼎铭股权投资有限公司|有限合伙人|10,000|
|北京江河源控股有限公司|有限合伙人|10,000|
|包头市晨华投资有限公司|有限合伙人|10,000|
|深国投商用置业（集团）有限公司|有限合伙人|10,000|
|喀什天富国际贸易有限公司|有限合伙人|10,000|
|上海镕睿投资管理中心（有限合伙）|有限合伙人|10,000|
|中国东方资产管理公司|有限合伙人|10,000|
|雅戈尔投资有限公司|有限合伙人|10,000|
|方大特钢科技股份有限公司|有限合伙人|10,000|

华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）
||||
|-|-|-|
|陈晨|有限合伙人|6,000|
|林来嵘|有限合伙人|5,000|
|张瑞强|有限合伙人|5,000|
|安煜芳|有限合伙人|5,000|
|李星星|有限合伙人|5,000|
|上海睿煜股权投资管理中心（有限合伙）|有限合伙人|5,000|
|杨绍鹏|有限合伙人|5,000|
|北京华彬文化基金会|有限合伙人|5,000|
|北京富华永利实业有限公司|有限合伙人|5,000|
|新疆环新股权投资合伙企业（普通合伙）|有限合伙人|5,000|
|苏州市创银投资管理有限公司|有限合伙人|5,000|
|清华大学教育基金会|有限合伙人|5,000|
|中国北方工业公司|有限合伙人|5,000|
|北京华商盈通投资有限公司|有限合伙人|5,000|
|百度时代网络技术（北京）有限公司|有限合伙人|5,000|
|上海荷花股权投资基金有限公司|有限合伙人|5,000|
|山西金晖能源集团有限公司|有限合伙人|5,000|
|刘玉泉|有限合伙人|5,000|
|四川公路桥梁建设集团有限公司|有限合伙人|5,000|
|宁波双熙隆盛股权投资合伙企业|有限合伙人|5,000|
|北京城大宏业教育科技有限责任公司|有限合伙人|5,000|
|广州佰鑫网络科技有限公司|有限合伙人|5,000|
|上海宥德集英股权投资中心（有限合伙）|有限合伙人|4,999|
|||511,000|

（6）2015年5月，有限合伙人变更
2015年5月15日，中信夹层通过变更决定书，同意原有限合伙人天津汇金鼎铭股权投资有限公司、深国投商用置业（集团）有限公司（企业名称已变更为
华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）“印力商业置业有限公司”）、包头市晨华投资有限公司、世纪金源投资集团有限公司、日照钢铁控股集团有限公司退伙；同意新增中国太平洋人寿保险股份有限公司入伙。
本次有限合伙人变更后，中信夹层的出资额不变，仍为 511,000万元，合伙人出资情况如下：
||||
|-|-|-|
|合伙人名称|合伙人类别|投资额（万元）|
|上海宥德股权投资中心（有限合伙）|普通合伙人|1|
|中国太平洋人寿保险股份有限公司|有限合伙人|100,000|
|生命人寿保险股份有限公司|有限合伙人|55,000|
|中信产业投资基金管理有限公司|有限合伙人|50,000|
|青岛卓翱投资有限公司|有限合伙人|40,000|
|上海泰坦体育用品有限公司|有限合伙人|30,000|
|北京天合联冠投资有限公司|有限合伙人|20,000|
|广东荣美投资企业（有限合伙）|有限合伙人|10,000|
|石社会|有限合伙人|10,000|
|鄂尔多斯市伊泰投资控股有限责任公司|有限合伙人|10,000|
|中弘控股股份有限公司|有限合伙人|10,000|
|北京江河源控股有限公司|有限合伙人|10,000|
|喀什天富国际贸易有限公司|有限合伙人|10,000|
|上海镕睿投资管理中心（有限合伙）|有限合伙人|10,000|
|中国东方资产管理公司|有限合伙人|10,000|
|雅戈尔投资有限公司|有限合伙人|10,000|
|方大特钢科技股份有限公司|有限合伙人|10,000|
|陈晨|有限合伙人|6,000|
|林来嵘|有限合伙人|5,000|
|张瑞强|有限合伙人|5,000|
|安煜芳|有限合伙人|5,000|

华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）
||||
|-|-|-|
|李星星|有限合伙人|5,000|
|上海睿煜股权投资管理中心（有限合伙）|有限合伙人|5,000|
|杨绍鹏|有限合伙人|5,000|
|北京华彬文化基金会|有限合伙人|5,000|
|北京富华永利实业有限公司|有限合伙人|5,000|
|新疆环新股权投资合伙企业（普通合伙）|有限合伙人|5,000|
|苏州市创银投资管理有限公司|有限合伙人|5,000|
|清华大学教育基金会|有限合伙人|5,000|
|中国北方工业公司|有限合伙人|5,000|
|北京华商盈通投资有限公司|有限合伙人|5,000|
|百度时代网络技术（北京）有限公司|有限合伙人|5,000|
|上海荷花股权投资基金有限公司|有限合伙人|5,000|
|山西金晖能源集团有限公司|有限合伙人|5,000|
|刘玉泉|有限合伙人|5,000|
|四川公路桥梁建设集团有限公司|有限合伙人|5,000|
|宁波双熙隆盛股权投资合伙企业|有限合伙人|5,000|
|北京城大宏业教育科技有限责任公司|有限合伙人|5,000|
|广州佰鑫网络科技有限公司|有限合伙人|5,000|
|上海宥德集英股权投资中心（有限合伙）|有限合伙人|4,999|
|||511,000|

3、最近三年注册资本变化情况
中信夹层自 2012年 9月出资额增加至 511,000万元以后，出资额未发生变化。
4、主营业务发展情况及主要财务指标
中信夹层以地产、新能源、医疗、环保、旅游等泛行业的兼并整合为主要投资方向，目前运营状况良好。
华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）中信夹层最近两年的主要财务数据如下，其中2014年财务数据经审计、2015年财务数据未经审计。
（1）最近两年资产负债表简要数据
单位：万元
||
|-|
|2015年12月31日|
|605,868.76|
|159,073.93|
|446,794.83|

（2）最近两年利润表简要数据
单位：万元
||
|-|
|2015年度|
|93,681.25|
|75,419.28|

（3）最近两年主要财务指标
||
|-|
|2015年12月31日/2015年度|
|26.26%|
|16.88%|

5、产权结构及控制关系
中信夹层的产权控制关系如下：
155
华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）有关中信产业基金的股权结构情况请参见“第三章本次交易对方基本情况/二、发行股份购买资产交易对方详细情况/（一）上海镕尚投资管理中心（有限合伙）/5、产权结构及控制关系”。
中信夹层的普通合伙人及有限合伙人的具体情况如下：
||||
|-|-|-|
|合伙人名称|合伙人类别|投资额（万元）|
|上海宥德股权投资中心（有限合伙）|普通合伙人|1|
|中国太平洋人寿保险股份有限公司|有限合伙人|100,000|
|生命人寿保险股份有限公司|有限合伙人|55,000|
|中信产业投资基金管理有限公司|有限合伙人|50,000|
|青岛卓翱投资有限公司|有限合伙人|40,000|
|上海泰坦体育用品有限公司|有限合伙人|30,000|
|北京天合联冠投资有限公司|有限合伙人|20,000|
|广东荣美投资企业（有限合伙）|有限合伙人|10,000|
|石社会|有限合伙人|10,000|
|鄂尔多斯市伊泰投资控股有限责任公司|有限合伙人|10,000|
|中弘控股股份有限公司|有限合伙人|10,000|
|北京江河源控股有限公司|有限合伙人|10,000|
|喀什天富国际贸易有限公司|有限合伙人|10,000|
|上海镕睿投资管理中心（有限合伙）|有限合伙人|10,000|
|中国东方资产管理公司|有限合伙人|10,000|
|雅戈尔投资有限公司|有限合伙人|10,000|
|方大特钢科技股份有限公司|有限合伙人|10,000|
|陈晨|有限合伙人|6,000|
|林来嵘|有限合伙人|5,000|
|张瑞强|有限合伙人|5,000|
|安煜芳|有限合伙人|5,000|
|李星星|有限合伙人|5,000|

华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）
||||
|-|-|-|
|上海睿煜股权投资管理中心（有限合伙）|有限合伙人|5,000|
|杨绍鹏|有限合伙人|5,000|
|北京华彬文化基金会|有限合伙人|5,000|
|北京富华永利实业有限公司|有限合伙人|5,000|
|新疆环新股权投资合伙企业（普通合伙）|有限合伙人|5,000|
|苏州市创银投资管理有限公司|有限合伙人|5,000|
|清华大学教育基金会|有限合伙人|5,000|
|中国北方工业公司|有限合伙人|5,000|
|北京华商盈通投资有限公司|有限合伙人|5,000|
|百度时代网络技术（北京）有限公司|有限合伙人|5,000|
|上海荷花股权投资基金有限公司|有限合伙人|5,000|
|山西金晖能源集团有限公司|有限合伙人|5,000|
|刘玉泉|有限合伙人|5,000|
|四川公路桥梁建设集团有限公司|有限合伙人|5,000|
|宁波双熙隆盛股权投资合伙企业|有限合伙人|5,000|
|北京城大宏业教育科技有限责任公司|有限合伙人|5,000|
|广州佰鑫网络科技有限公司|有限合伙人|5,000|
|上海宥德集英股权投资中心（有限合伙）|有限合伙人|4,999|
|||511,000|

中信产业投资基金管理有限公司为中信夹层（上海）投资中心（有限合伙）之有限合伙人，出资比例9.78%。另根据经中国证券投资基金业协会备案的《私募投资基金证明》，中信夹层（上海）投资中心（有限合伙）管理人为中信产业基金，中信产业基金通过其投资委员会负责中信夹层的日常经营事项和投资决策。
6、下属企业情况
截至本报告书签署之日，除标的公司以外，中信夹层主要的对外投资情况如
下：
华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）
||||
|-|-|-|
|被投资企业名称|注册资本（万元）|持股情况|
|陕西旅游股份有限公司|5,391.19|48.33%|
|北京市华远国际旅游有限公司|8,510.64|29.61%|
|福建莆田未来城投资有限公司|10,000.00|50.00%|
|上海领鸿商务咨询有限公司|200.00|80.00%|
|安徽华联购物广场有限公司|26,306.88|1.00%|
|银川华联购物中心有限公司|40,438.5608|56.73%|
|内蒙古信联购物中心有限公司|50,349.10|19.08%|

7、其他情况
（1）交易对方与上市公司的关联关系说明
①从当前股权结构认定
华联集团为上市公司的控股股东，持有中信产业基金5%股权，其董事、总裁畅丁杰同时担任中信产业基金的董事。中信产业基金为中信夹层的基金管理人，通过中信产业基金的投资委员会负责中信夹层的日常经营事项和投资决策；
故本次交易中向中信夹层发行股份购买资产构成关联交易。
②从本次交易情况认定
中信产业基金同时负责上海镕尚和中信夹层的日常经营和投资决策，并作为西藏山南的控股股东，根据《上市公司收购管理办法》八十三条的相关规定，上海镕尚、中信夹层和西藏山南受同一主体控制，为一致行动人。本次交易完成后
（考虑配套融资的影响），上海镕尚、中信夹层和西藏山南将合计持有上市公司
华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）18.68%的股份，根据《股票上市规则》10.1.6条的相关规定，在本次交易对方与上市公司签署的《非公开发行股份购买资产协议》及其补充协议和《附条件生效的非公开发行股份认购协议》生效后，上海镕尚、中信夹层和西藏山南将合计持有持有上市公司5%以上股份，应视同为上市公司的关联法人，故本次交易构成关联交易。
（2）交易对方不属于《重组管理办法》规定的“控股股东、实际控制人所控制的关联人”
详细情况请参加“第三章本次交易对方基本情况/二、发行股份购买资产交易对方详细情况/（一）上海镕尚投资管理中心（有限合伙）/7、其他情况/（2）交易对方不属于《重组管理办法》规定的“控股股东、实际控制人所控制的关联人”。
（3）交易对方向上市公司推荐的董事、监事及高级管理人员情况
截至本报告书签署之日，中信夹层未向上市公司推荐董事、监事和高级管理人员。
（4）交易对方及其主要管理人员最近五年内未受行政处罚、刑事处罚或者涉及与经济纠纷有关的重大民事诉讼或者仲裁情况说明
根据中信夹层出具的承诺函，截至本报告书签署之日，中信夹层及其主要管理人员最近五年内没有受过行政处罚（与证券市场明显无关的除外）、刑事处罚或者涉及与经济纠纷有关的重大民事诉讼或者仲裁。
（5）交易对方及其主要管理人员最近五年的诚信情况
根据中信夹层及其主要管理人员出具的承诺函，中信夹层及其主要管理人员最近五年的诚信情况良好，不存在未按期偿还大额债务、未履行承诺、被中国证监会采取行政监管措施或受到证券交易所纪律处分的情况等。
三、募集配套资金的交易对方详细情况
（一）西藏山南基本情况
华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）名称： 西藏山南信商投资管理有限公司
公司类型： 有限责任公司
注册地址： 山南市徽韵科技文化中心15层19室
法定代表人： 张迎昊
统一社会信用代码： 91542200585789210E
注册资本： 500万元
成立日期： 2012年12月11日
经营范围： 投资管理服务、投资咨询服务。
（二）历史沿革
西藏山南由中信产业基金和上海言商投资中心（有限合伙）于 2012年 12月11日共同投资设立，成立时注册资本500万元，其中上海言商出资495万元，中信产业基金出资5万元。2013年3月15日，中信产业基金与上海言商签署《股权转让协议》，同意受让上海言商持有的西藏山南全部出资额 495万元，西藏山南于 2015年 5月 1日召开股东会审议通过了上述股权变更。本次股权转让后，西藏山南成为中信产业基金的全资子公司。
（三）最近三年注册资本变化情况
西藏山南自2012年12月成立以来，注册资本未发生变化。
（四）主营业务发展情况及主要财务指标
西藏山南成立于2012年12月11日，主要从事投资管理及相关咨询业务。
西藏山南最近两年未经审计的主要财务数据如下：
（1）最近两年资产负债表简要数据
单位：万元
||
|-|
|2015年12月31日|
|143,091.54|
|97,738.51|

华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）所有者权益 45,353.04 71,530.21（2）最近两年利润表简要数据
单位：万元
||
|-|
|2015年度|
|31,483.76|
|29,108.52|

（3）最近两年主要财务指标
||
|-|
|2015年12月31日/2015年度|
|59.90%|
|64.18%|

（五）产权结构及控制关系
西藏山南的产权及控制关系如下：
有关中信产业基金的股权结构情况请参见“第三章本次交易对方基本情况/二、发行股份购买资产交易对方详细情况/（一）上海镕尚投资管理中心（有限合伙）/5、产权结构及控制关系”。
西藏山南的股东及持股情况如下：
||||
|-|-|-|
|合伙人名称|股东类别|投资额（万元）|
|中信产业投资基金管理有限公司|有限责任公司|500|
|||500|

华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）（六）下属企业情况
截至本报告书签署之日，西藏山南的主要对外投资情况如下：
||||
|-|-|-|
|被投资企业名称|注册资本（万元）|持股情况|
|上海睿煜股权投资管理中心（有限合伙）|100|99.99%|
|新华人寿保险股份有限公司|311,954.66|0.36%|
|上海悦程医疗投资管理有限公司|28,800|100%|
|宁波长生医疗投资管理有限公司|9,350|85.56%|
|武汉康九精神病医院有限公司|200|100%|
|武汉康九科技有限公司|108|100%|
|广州康德医院有|100|95%|

华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）
||
|-|
|限公司|

（七）其他情况
1、配套融资认购方与上市公司的关联关系说明
配套融资认购方西藏山南为中信产业基金的全资子公司。中信产业基金通过其投资委员会负责西藏山南的日常经营事项和投资决策，故本次交易中向西藏山南发行股份募集配套资金构成关联交易。
2、交易对方向上市公司推荐的董事、监事及高级管理人员情况
截至本报告书签署日，西藏山南未向上市公司推荐董事、监事和高级管理人员。
3、配套融资认购方及其主要管理人员最近五年内未受行政处罚、刑事处罚或者涉及与经济纠纷有关的重大民事诉讼或者仲裁情况说明
根据西藏山南出具的承诺函，截至本报告书签署之日，西藏山南及其主要管理人员最近五年内没有受过行政处罚（与证券市场明显无关的除外）、刑事处罚或者涉及与经济纠纷有关的重大民事诉讼或者仲裁。
4、配套融资认购方及其主要管理人员最近五年的诚信情况
根据西藏山南及其主要管理人员出具的承诺函，西藏山南及其主要管理人员最近五年的诚信情况良好，不存在未按期偿还大额债务、未履行承诺、被中国证监会采取行政监管措施或受到证券交易所纪律处分的情况等。
华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）第四章 交易标的基本情况
本次交易的标的资产为山西华联99.69%股权和海融兴达100%股权。
一、山西华联
（一）基本情况
公司名称： 山西华联购物中心有限公司
公司类型： 其他有限责任公司
公司住所： 太原市杏花岭区府东街18号二层
法定代表人： 李秋香
注册资本： 18,158万元
营业执照注册号： 140100207203439
税务登记证号： 并地税直字140107566322404号
组织机构代码： 56632240-4
日用品、服装鞋帽、针纺织品、五金交电、工艺美术品、珠宝首饰、金银饰品、健身设备、家具、花卉、文体用品
经营范围： 的销售；仓储；摄影、打字、复印；展览展示；房屋、场
地及柜台租赁。（依法须经批准的项目，经相关部门批准
后方可开展经营活动）
成立日期： 2010年12月15日
营业期限： 2010年12月15日至2020年12月14日
（二）山西华联历史沿革
1、2010年，山西华联设立
2010年 12月 13日，山西华联综超出具了《关于投资设立山西华联购物中心有限公司的决定》，决定出资人民币 1,667.34万元组建一人有限责任公司（法人独资）山西华联。
2010年 11月 15日，山西华强会计师事务所出具了《关于对山西华联购物中心有限公司（筹）设立验资的验资报告》（晋华强验[2010]0002号），截至2010 164
华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）年 11月 12日，山西华联已经收到山西华联综超缴纳的注册资本共计人民币 1,667.34万元，占实收资本的100%。太原市工商行政管理局于 2010年 12月 15日核发了注册号为 140100207203439的《企业法人营业执照》。山西华联设立时的股权结构如下：
|||
|-|-|
|股东名称|出资额（万元）|
|山西华联综合超市有限公司|1,667.34|
||1,667.34|

2、2010年12月，增资
2010年 12月 27日，山西华联作出股东会决议，同意山西华联综超将其持有的位于太原市解放北路 75号、地号为 140107003003005的国有土地使用权按评估价格3,890.66万元，对山西华联增资。
2010年6月11日，山西瑞友土地估价咨询有限公司出具了《土地估价报告》（（晋）瑞友（2010）（估）字第024号），以2010年6月9日为基准日，对山西华联综超所拥有的位于解放北路 75号的一宗国有商业用地使用权价格进行评估，评估结果为上述土地使用权面积为 18,698.37平方米，土地单价为 2,080.75元/平方米，土地总价为3,890.66万元。
2010年12月28日，山西华强会计师事务所出具了《关于对“山西华联购物中心有限公司增资”的验资报告》（晋华强验[2010]0003号），截至 2010年 12月 27日，山西华联已收到股东山西华联综超缴纳的新增注册资本合计人民币3,890.66万元，该项增资为股东山西华联综超以土地使用权出资。
2010年 12月 29日，山西省太原市工商行政管理局向山西华联换发了营业执照，注册资本及实收资本变更为人民币5,558万元。
本次增资后，山西华联的股权结构变更为：
|||
|-|-|
|股东名称|出资额（万元）|
|山西华联综合超市有限公司|5,558|

华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）合计 5,558 100%
3、2011年7月，股权转让
2011年7月26日，山西华联作出股东会决议，同意山西华联综超将其持有的山西华联 5,558万元的注册资本（占注册资本100%）转让给华联集团，并变更山西华联的股东为华联集团。同日，山西华联综超与华联集团就上述股权转让事项签署了《股份转让协议》。
本次转让的原因及背景如下：山西华联综超为华联集团的控股企业，因此上述股权转让属于集团内部的业务调整。因商业地产利用银行开发贷款融资困难，华联集团拟逐步出售在建商业地产项目，以降低资金压力，因此先行受让股权后再与受让方洽谈。本次股权转让亦未进行评估，经双方协商作价。
根据华联集团的说明，本次股权转让款为5,558万元，支付方式为由北京华联商业贸易发展有限公司先代华联集团向山西华联综超支付，再由华联集团向华联商业支付。由于华联集团与华联商业、山西华联综超均存在尚未结算的业务往来款，经三方协商，华联商业先代华联集团向山西华联综超支付7,010万元，华联集团向华联商业支付5,000万元。
根据深圳发展银行提供的结算业务委托书，2011年 11月 29日华联商业向山西华联综超实际支付 7,010万元；根据招商银行提供的信汇凭证，2011年 12月1日华联集团向华联商业实际支付5,000万元。
本次股权转让后，山西华联的股权结构变更为：
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|股东名称|出资额（万元）|
|北京华联集团投资控股有限公司|5,558|
||5,558|

4、2011年9月，股权转让
2011年8月30日，山西华联作出股东会决议，同意华联集团将其持有的山
西华联全部出资额（合计人民币5,558万元）转让给华联鹏瑞。双方已于当日就
华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）上述股权转让事项签署了《股权转让协议》。
本次股权转让的原因及背景为：山西华联当时处于规划及开发阶段，投资规模较大、周期较长，项目融资压力较大，华联集团进一步投资及融资的压力较大；
而华联鹏瑞以商业物业投资为主业，融资能力亦较强，其认为山西华联项目有较好的改造和升值空间，亦愿意投入资金开发，经协商同意受让山西华联的股份。
本次股权转让价格为17,558万元，未经过评估，为交易双方协商作价。
根据盛京银行提供的结算业务申请书，2010年 5月 4日华联鹏瑞向华联集团支付了上述股权转让价款中的 15,000万元；根据交通银行提供的结算业务申请书，2012年8月29日华联鹏瑞向华联集团支付了剩余股权转让款2,558万元。
本次股权转让后，山西华联的股权结构变更为：
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|股东名称|出资额（万元）|
|北京华联鹏瑞商业投资管理有限公司|5,558|
||5,558|

在本次股权转让时，华联鹏瑞与华联集团存在关联关系，具体原因如下：
根据北京市工商局出具的华联鹏瑞的工商档案及华联鹏瑞于 2016年 6月出具的《说明函》，在2011年8月华联集团向华联鹏瑞转让其持有的山西华联100%股权时，华联鹏瑞的股东情况如下：
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|股东名称|出资额（万元）|
|北京广合置业有限公司|25,000|
|北京华联商厦股份有限公司|22,000|
|北京国际信托有限公司|20,000|
|上海昌鑫（集团）有限公司|20,000|
|北京鑫盛源投资咨询有限公司|15,000|
|北京澳达天翼投资有限公司|10,000|
||112,000|

根据北京市工商局出具的华联鹏瑞的工商档案及华联鹏瑞于 2016年 6月出具的《说明函》，在2011年8月华联集团向华联鹏瑞转让其持有的山西华联100%
股权时，华联鹏瑞的董事情况如下：
华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）
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|姓名|职务|
|牛晓华|董事长兼总经理|
|何晓峰|董事|
|朱长军|董事|
|肖岳振|董事|
|陈招贵|董事|
|王玉珠|董事|
|潘锡源|董事|

根据上述情况，在 2011年 8月华联集团向华联鹏瑞转让其持有的山西华联100%股权时，华联集团虽不直接持有华联鹏瑞的任何股份，但其为上市公司的控股股东，对上市公司存在控制关系；同时上市公司向华联鹏瑞委派了一名董事并于华联鹏瑞的董事会任职董事长，上市公司对华联鹏瑞的董事会决策能够产生重大影响。从而华联集团能够通过其控制的上市公司对华联鹏瑞的董事会决策产生重大影响。
综上所述，在2011年8月华联集团向华联鹏瑞转让其持有的山西华联100%股权时，华联鹏瑞与华联集团存在关联关系。
5、2015年6月，股权转让及增资
2015年 5月 29日，华联鹏瑞与中信夹层签署了《股权转让协议》，协议约定华联鹏瑞将其持有的山西华联 5,558万元出资额中的 55.58万元（占注册资本的1%）转让给中信夹层。同日，华联鹏瑞与上海镕尚签署了《股权转让协议》，协议约定华联鹏瑞将其持有的山西华联5,558万元出资额中的5,502.42万元（占注册资本的99%）转让给上海镕尚。本次股权转让总计作价31,687.58万元。
2015年5月31日，山西华联作出股东会决议，同意上述股权转让事项；并同意新增股东上海镕尚向山西华联增资人民币 12,600万元。山西华联的注册资本增加至人民币18,158万元。
2015年6月30日，山西省太原市工商行政管理局向山西华联换发了营业执照，注册资本变更为人民币18,158万元。
根据中国银行提供的银行支付回单，截至2015年7月31日，上海镕尚已向
华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）山西华联支付增资款合计人民币 12,600万元。根据交通银行提供的银行支付回单，截至 2015年 10月 12日，上海镕尚及中信夹层已支付上述股权转让款总额31,687.58万元中的18,797.85万元；剩余股权转让款 12,889.73万元已于2015年11月10日支付完毕。
本次变更后，山西华联的股权结构变更为：
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|合伙人名称|出资额（万元）|
|上海镕尚投资管理中心（有限合伙）|18,102.42|
|中信夹层（上海）投资中心（有限合伙）|55.58|
||18,158|

在本次股权转让时，华联鹏瑞与华联集团不存在关联关系，具体原因如下：（1）在 2015年 5月华联鹏瑞将其持有的山西华联100%股权分别转让给中信夹层、上海镕尚时，华联集团不存在直接或间接持有华联鹏瑞超过20%的股份的情形，且华联集团不存在向华联鹏瑞委派董事的情形。
根据北京市工商局出具的华联鹏瑞的工商档案及华联鹏瑞于 2016年 6月出具的《说明函》，在 2015年 5月华联鹏瑞将其持有的山西华联100%股权分别转让给中信夹层、上海镕尚时，华联鹏瑞的股东情况如下：
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|股东名称|出资额（万元）|
|北京华联商厦股份有限公司|22,000|
|北京广合置业有限公司|90,000|
||112,000|

根据广合置业于 2016年 6月出具的《说明函》，在 2015年 5月华联鹏瑞将其持有的山西华联100%股权分别转让给中信夹层、上海镕尚时，华联鹏瑞的控股股东广合置业的股权结构图如下：
华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）根据北京市工商局出具的华联鹏瑞的工商档案及华联鹏瑞于 2016年 6月出具的《说明函》，在 2015年 5月华联鹏瑞将其持有的山西华联100%股权分别转让给中信夹层、上海镕尚时，华联鹏瑞的董事情况如下：
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|姓名|职务|
|吴焕文|董事长兼经理|
|何晓峰|董事|
|陈招贵|董事|
|邹铁伦|董事|
|王玉珠|董事|

综上，在2015年5月华联鹏瑞将其持有的山西华联100%股权分别转让给中信夹层、上海镕尚时，华联集团虽为上市公司的控股股东，但上市公司仅持有华联鹏瑞不到20%的股份，且华联集团不持有华联鹏瑞的控股股东广合置业的任何股份，华联集团亦未向华联鹏瑞委派董事，故华联集团不存在直接或间接持有华联鹏瑞超过20%的股份的情形，且华联集团不存在向华联鹏瑞委派董事的情形。
（2）在 2015年 5月华联鹏瑞将其持有的山西华联100%股权分别转让给中信夹层、上海镕尚时，华联鹏瑞不存在直接持有华联集团的任何股份的情形，且华联鹏瑞不存在向华联集团委派董事的情形。
根据华联集团提供的章程及修正案以及华联集团于 2016年 6月出具的《说
明函》，在 2015年 5月华联鹏瑞将其持有的山西华联100%股权分别转让给中信
华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）夹层、上海镕尚时，华联集团的股东情况如下：
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|股东名称|出资额（万元）|
|海南鸿炬实业有限公司|64,500|
|海南安盛华实业投资有限公司|51,600|
|洋浦南岛置业有限公司|45,150|
|海南国盛通科技投资有限公司|21,500|
|洋浦思佳宝实业投资有限公司|32,250|
|合计|215,000|

根据华联集团提供的章程及修正案以及华联集团于 2016年 6月出具的说明函，在2015年5月华联鹏瑞将其持有的山西华联100%股权分别转让给中信夹层、上海镕尚时，华联集团的董事情况如下：
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|姓名|职务|
|吉小安|董事长兼总经理|
|畅丁杰|董事|
|郭丽荣|董事|
|罗志伟|董事|
|张力争|董事|
|彭小海|董事|
|赵国清|董事|

综上，在2015年5月华联鹏瑞将其持有的山西华联100%股权分别转让给中信夹层、上海镕尚时，华联鹏瑞不存在直接持有华联集团的任何股份的情形，且华联鹏瑞不存在向华联集团委派董事的情形。
（3）根据华联鹏瑞于 2016年 6月出具的《承诺函》：“1、自华联集团设立至今，本公司不曾直接或间接持有华联集团的任何股份，不曾向华联集团委派任何董事、监事及高级管理人员。2、在2015年5月本公司将持有的山西华联100%股权分别转让给中信夹层、上海镕尚时，本公司与华联集团不存在关联关系。”根据华联集团于2016年6月出具的《承诺函》：“在2015年5月华联鹏瑞将其持有的山西华联100%股权分别转让给中信夹层、上海镕尚时：（1）本公司未直接或间接持有华联鹏瑞超过20%的股份，未向华联鹏瑞委派任何董事、监事及高级管理人员；（2）本公司未直接或间接持有广合置业的任何股份，未向广合置
华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）业委派任何董事、监事及高级管理人员。在 2015年 5月华联鹏瑞将其持有的山西华联100%股权分别转让给中信夹层、上海镕尚时，本公司与广合置业及其控制的华联鹏瑞均不存在关联关系。”
根据广合置业于 2016年 6月出具的《承诺函》：“自华联集团设立至今，本公司不曾直接或间接持有华联集团的任何股份，不曾向华联集团委派任何董事、监事及高级管理人员。在2015年5月华联鹏瑞将其持有的山西华联100%股权分别转让给中信夹层、上海镕尚时，本公司及本公司控制的华联鹏瑞与华联集团均不存在关联关系。”
综上，在2015年5月华联鹏瑞将其持有的山西华联100%股权分别转让给中信夹层、上海镕尚时，华联鹏瑞与华联集团不存在关联关系。
（三）山西华联股权结构
截至本报告书签署之日，山西华联的股权控制结构如下图所示：
华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）中信产业基金为中信夹层之有限合伙人，出资比例9.78%。另根据经中国证券投资基金业协会备案的《私募投资基金证明》，中信夹层（上海）投资中心（有限合伙）管理人为中信产业基金，中信产业基金通过其投资委员会负责中信夹层的日常经营事项和投资决策。
上海镕尚的有限合伙人为中信夹层和世纪国光，普通合伙人为上海宥德。上海镕尚为中信夹层设立的投资持有主体，中信产业基金作为中信夹层的基金管理人，为上海镕尚提供管理服务，并通过中信产业基金的投资委员会负责上海镕尚的日常经营事项和投资决策事宜。
中信证券股份有限公司持有中信产业基金35%的股份，为中信产业基金的第一大股东，但中信证券股份有限公司未将其纳入合并范围，亦未能控制中信产业基金董事会，故中信产业基金无控股股东及实际控制人。
由于上海镕尚和中信夹层为中信产业基金控制并管理的投资实体，且持有山西华联100%股权，故山西华联亦无实际控制人。
（四）子公司情况
截至本报告书签署之日，山西华联无子公司和分公司。
（五）出资及合法存续情况
1、工商查询信息及交易对方出具的承诺
根据山西华联的工商登记文件、有关各方出具的声明与承诺，自设立以来，山西华联不存在出资不实或其他影响公司合法存续的情况。根据交易对方出具的《关于真实、合法持有交易资产的承诺函》，本次交易对方上海镕尚和中信夹层承诺如下：
“截至承诺人与上市公司实施本次交易时：
1、作为标的资产的两家公司依法设立且有效存续，其注册资本已全部缴足。
作为标的资产的两家公司不存在尚未了结或可预见的重大诉讼、仲裁或行政处罚案件；最近三年也不存在损害投资者合法权益和社会公共利益的重大违法行为。
华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）2、承诺人已经依法对标的资产履行法定出资义务，不存在任何虚假出资、延期出资、抽逃出资等违反其作为股东所应当承担的义务及责任的行为。
3、承诺人对标的资产拥有合法、完整的所有权，承诺人真实持有该资产，不存在委托、信托等替他人持有或为他人利益而持有的情形，作为标的资产的所有者，承诺人有权将标的资产转让给上市公司。
4、承诺人所持作为标的资产的两家公司的标的股权合法有效，标的资产上不存在任何质押、担保，未被司法冻结、查封或设置其他任何权利限制，不存在法律法规或作为标的资产的两家公司的公司章程所禁止或限制转让或受让的情形，也不存在可能引致诉讼或可能引致潜在纠纷的其他情形。
5、承诺人以标的资产认购上市公司发行的股份符合《中华人民共和国公司法》及公司章程等有关规定，不存在法律障碍。”
经核查，独立财务顾问认为，上海镕尚及中信夹层已经合法拥有标的资产的完整权利，不存在限制或者禁止转让的情形，符合《重组管理办法》第十一条和《关于规范上市公司重大资产重组若干问题的通知》第四条的有关规定。
2、本次交易取得的其他股东同意或者符合公司章程规定的前置条件的情况
2016年4月8日，山西华联召开股东大会，全体股东一致同意上海镕尚将其所持有的山西华联99.69%股权转让予华联股份。本次交易符合山西华联公司章程的规定，不存在违反限制或禁止性规定的情形。
（六）主营业务情况
山西华联当前尚未营业，其主要资产为位于太原市杏花岭区解放北路正在建设中的北京华联太原胜利购物市场。该购物中心项目的功能为商用，总建设工程规划面积80,131.15平方米，建成后将用于购物中心的运营管理。
太原胜利路购物中心项目自2012年7月起陆续完成了在建工程涉及的报批事项，并于 2013年 11月开始施工。2014年按施工计划完成了基坑支护工程及 174
华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）主体结构施工、地下三层施工工程。截至本报告书签署之日，该项目已按计划完成了地上六层主体施工及二次结构砌筑工作，并完成了主体结构验收。该项目的消防、空调、电气等工程已经进场施工，相关各方在最终确定装修方案及图纸，预计竣工开业时间为2016年底至2017年一季度。
1、山西华联所处行业管理环境
（1）行业定义及行业分类
从山西华联的主营业务性质来看，本次交易中的标的公司山西华联的主营业务为自有物业的租赁与管理，属于《上市公司行业分类》中的房地产业中的房屋租赁及物业管理业。从山西华联的目标用途来看，本次交易完成后，华联股份计划利用山西华联的优质物业资产积极开展购物中心的运营管理，以扩大公司的主营规模，增强上市公司在购物中心行业中的竞争力。因此，根据标的公司山西华联的目标用途，以下分析主要从购物中心行业的角度进行。
根据国家统计局公布的《行业分类标准》，我国将购物中心行业划归为批发和零售业（F）之零售业（52）之综合零售（521）项下的百货零售（5211），是指经营的商品品种较齐全、经营规模较大的综合零售活动。
F批发和零售业
52零售业 51批发业
521综合零售 522-529其他各类零售
5211百货零售 5212超级市场零售 5219其他综合零售
根据国家质量监督检验检疫总局、国家标准化管理委员会2010年联合颁布的《零售业态分类（讨论稿）》，零售业态是指零售企业为满足不同的消费需求进行相应的要素组合而形成的不同形态，目前我国零售业态按零售店铺结构特点分类，根据其经营方式、商品结构、服务功能，以及选址、商圈、规模、店堂设施、目标顾客和有无固定营业场所等可分为百货店、购物中心、超市等16种业态。
华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）购物中心作为本公司主要的业务载体，根据《零售业态分类（讨论稿）》，购物中心是指多种零售店铺、服务设施集中在一个建筑物内或一个区域内，向消费者提供综合性服务的商业集合体。该商业集合体内通常包含数十个甚至数百个服务场所，业态涵盖大型综合超市、专业店、饮食店、杂品店以及娱乐健身休闲等。根据购物中心的地理位置、商圈半径、建筑面积、租户数量等，购物中心分为社区型购物中心、市区购物中心和城郊购物中心三类，其基本特点如下：
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|业态|选址|商圈半径|建筑面积|
|社区型购物中心|市、区级商业中心|5-10公里|一般为5万平方米以内|
|市区商业中心|市级商业中心|10-20公里|一般为10万平方米以内|
|城郊购物中心|城郊结合部的交通要道|30-50公里|一般为10万平方米以上|

（2）行业管理体制
我国零售行业实行政府部门监督管理和行业自律相结合的监管体制。商务部及各级商务主管部门负责拟定行业发展规划，整顿规范市场秩序，引导行业规范发展；国家质量监督检验检疫总局及其下属国家标准化管理委员会负责行业标准的起草、制定；商务部、国家发展和改革委员会等部委负责对行业商品零售活动进行规范、管理；商务部、国家食品药品监督管理总局等部门根据相关法律法规对行业特殊商品的零售流通进行许可或备案管理；中国商业联合会、中国百货商业协会及中国连锁经营协会等为行业的自律性组织，主要承担行业自律、协调、监督以及企业合法权益的保护等职能。
（3）行业政策情况
当前，我国经济发展处于转型阶段，加快经济发展方式的转变已成为当前经济发展的基本要求和首要任务，扩大内需特别是居民消费需求成为调整经济结构、推动经济发展的战略基点。零售业作为扩大内需的重要工具，为鼓励刺激消费、促进商业流动，国家先后多次出台相关政策鼓励、促进其繁荣发展。
华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案） 2005年 6月 9日，国务院发布《关于促进流通业发展的若干意见》（国发[2005]19号），文件指出随着改革开放不断深入和社会主义市场经济体制的完善，我国流通业在促进生产、引导消费、推动经济结构调整和经济增长方式转变等方面的作用日益突出。文件提出将加大改革力度，提高流通企业竞争能力；加快创新步伐，提高流通现代化水平；加强流通基础设施建设，建立健全流通领域公共信息服务体系；建立调控和应急机制，确保国内市场稳定有序；支持商业服务业发展，方便人民群众生活；积极培育统一大市场，扩大国内消费需求；完善政策法规，为流通业发展提供有力保障。
2006年4月9日，国务院发布《关于加强和改进社区服务工作的意见》（国发[2006]14号），文件指出随着社会主义市场经济的发展和城镇化进程的加快，城市社区在经济社会发展中的地位越来越重要；文件提出将鼓励和支持各类组织、企业和个人开展社区服务业务，鼓励相关企业通过连锁经营提供社区服务，实现服务模式创新，推动社区商业体系建设等意见。
2007年4月9日，商务部发布《关于“促消费”的若干意见》（商运发[2007]120号），文件指出紧紧围绕商务工作职能，充分发挥流通促进便利消费、实惠消费、安全消费、循环消费和持续消费的功能，以培育农村消费、扩大服务消费为重点，通过完善流通网络，推行现代流通方式，加强公共信息服务，改善消费环境，营造良好氛围等措施，大力培育消费热点，推动消费结构升级。
2008年 12月 30日，国务院办公厅发布《关于搞活流通扩大消费的意见》（国办发[2008]134号），文件提出意见如下：健全农村流通网络，拉动农村消费；
增强社区服务功能，扩大城市消费；提高市场调控能力，维护市场稳定；促进流通企业发展，降低消费成本；发展新型消费模式，促进消费升级；切实改善市场环境，促进安全消费；加大财政资金投入，支持流通业发展。
2012年2月6日，商务部发布《关于“十二五”时期促进零售业发展的指导意见》（商流通发[2012]27号），文件提出将通过调整结构优化布局、加快发展方式转变、降低流通成本、积极培育市场主体、推动零售业“走出去”与“引进来”相 177
华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）结合、积极发展绿色低碳流通、加强诚信建设等方式实现“十二五”期间商品零售规模保持稳定较快增长、零售业结构布局更趋完善等目标。
2012年8月3日，国务院发布《关于深化流通体制改革加快流通产业发展的意见》（国发[2012]39号），文件指出我国流通产业发展的总体目标是，2020年基本建立起统一开放、竞争有序、安全高效、城乡一体的现代流通体系，流通产业现代化水平大幅提升，对国民经济社会发展的贡献进一步增强。为实现上述目标需加强现代流通体系建设；积极创新流通方式；提高保障市场供应能力；全面提升流通信息化水平；培育流通企业核心竞争力；大力规范市场秩序；深化流通领域改革开放。
2012年9月1日，国务院发布《国内贸易发展“十二五”规划》，文件提出“十二五”期间实现总体规模指标实现翻番、城乡区域发展趋于协调、流通现代化水平显著提升、市场应急调控能力增强、国内市场环境明显改善的发展目标。为实现上述目标需统筹国内贸易协调发展；建立和完善现代商品流通体系；促进内贸领域服务行业大发展；全面提高流通企业竞争力；大力推进流通现代化；保障国内市场稳定运行；营造规范有序的市场环境；深化国内贸易的改革开放。
2013年 5月 30日，国务院办公厅发布《深化流通体制改革加快流通产业发展重点工作部门分工方案》，文件要求国务院相关部门认真贯彻落实《国务院关于深化流通体制改革加快流通产业发展的意见》精神，按照《分工方案》的要求，将涉及各部门的工作进一步分解和细化，从而加强现代流通体制建设并推动流动产业发展。文件提出完善流通产业的财政金融支持政策，支持符合条件的大型流通企业上市融资，积极发挥中央政府相关投资的促进作用，完善促进消费的财政政策。
（4）主要法律法规
本行业依据的主要法律法规包括：
序号 主要管理法规
商业零售活动管理
1 《商业特许经营管理条例》（国务院令第485号）
华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案） 2 《商业特许经营备案管理办法》（商务部令2007第15号）
3 《商业特许经营信息披露管理办法》（商务部令2007第16号）
《零售商促销行为管理办法》（商务部、国家发展和改革委员会、公安部、国家税 4
务总局、国家工商行政管理总局令2006年第18号）
《零售商供应商公平交易管理办法》（商务部、国家发展和改革委员会、公安部、 5
国家税务总局、国家工商行政管理总局令2006年第17号）
《清理整顿大型零售企业向供应商违规收费工作方案》（商务部等五部委2012年1 6
月）
7 《单用途商业预付卡管理办法（试行）》（商务部2012年第9号）
特殊商品零售许可或备案管理
8 《中华人民共和国食品安全法》
9 《中华人民共和国食品安全法实施条例》
10 《食品卫生许可证管理办法》
11 《酒类流通管理办法》
12 《烟草专卖许可证管理办法》
13 《中华人民共和国药品管理法》
14 《中华人民共和国药品管理法实施条例》
15 《出版物市场管理规定》
16 《中华人民共和国音像制品管理条例》
商业网点规划管理
17 《关于城市商业网点规划工作的指导意见》（国经贸贸易[2001]789号）
18 《关于进一步做好大中城市商业网点规划工作的通知》（国经贸厅贸易[2002]44号） 19 《关于加强城市商业网点规划工作的通知》（国经贸贸易[2003]83号）
20 《关于做好地级城市商业网点规划工作的通知》（商建发[2004]18号）
21 《关于做好县级城市商业网点规划工作的通知》（商建字[2007]109号）
22 《关于进一步做好城市商业网点规划制定和实施工作的通知》（商建发[2005]378号）（6）行业划分与公司经营模式不存在矛盾
截至本报告书签署之日，标的物业尚处于建设中，标的公司尚未对外营业。
根据本公司的规划，本次交易完成后，和旗下其他购物中心一样，本公司将对标的公司采取统一管理和运营，标的公司未来主要将从事与商业零售密切相关的购物中心的运营和管理，通过项目租赁招商获取租金收益，并通过长期持续的运营管理与增值服务收取一定费用。
本公司旗下购物中心的租金标准一般分为三类：一是固定租金，即结合出租物业的商圈情况、项目定位等因素，确定租金水平；二是销售提成，即按照租户销售额的一定比例提成作为租赁费用；三是固定租金+销售提成，即结合固定租 179
华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）金和销售额提成两种方式确定物业租金。同时，标的公司还将根据购物中心定位与发展情况，结合租户的零售业态、店铺位置、租赁面积等情况综合确定其管理费用。
由于收取租金和管理费用将是标的公司的主要盈利模式，故租户的业态结构及其业绩的好坏将直接决定标的公司未来的经营业绩。本次交易完成后，本公司将根据购物中心的区域位置、营业面积、商圈情况等不同，确定其市场定位与业态组合，当前本公司旗下标准购物中心的业态组合模式如下：
一是主力店部分：包括超市与百货，面积占比约为35%左右；
二是商业中心部分：其中餐饮、娱乐占商业中心面积约为35%左右，包括餐饮、影院、电玩等；服装占比约为35%-40%；儿童、家居占比约为20%-25%；
剩余部分为其他配套服务。
由上述分析可知，未来标的公司将从事与商业零售密切相关的购物中心的运营和管理，标的公司的客户主要从事零售百货业，其经营业绩的好坏将对标的公司的租金收入产生直接影响。虽然未来标的公司主营业务的经营方式是自有物业的租赁与管理，但从本质上来看标的公司的业绩将主要取决于其租户的经营水平和零售百货业的整体宏观环境。故本公司披露“标的公司属于房地产业中的房屋租赁及物业管理业，但其经营模式主要从零售百货业的子行业购物中心行业的角度进行分析”是充分考虑了标的公司的经营方式和经营本质，与公司经营模式不存在矛盾。
2、山西华联的业务概况
山西华联当前的主要资产为正在建设中的北京华联太原胜利购物市场，该项目建成开业后，山西华联将积极利用该项目开展购物中心的运营管理。该项目的具体规划情况如下：
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|楼层|
|B1|
|B2|

华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）
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|B3|
|F6|
|F5|
|F4|
|F3|
|F2|
|F1|

该项目所在的太原市长期以能源类经济为主，随着产业转型的深化，以商业、物流、金融及贸易为代表的第三产业的产值有所提高，新的经济发展格局正在形成，发展潜力有待进一步发掘。2014年以来，太原市第三产业投资一直保持高速增长，近5年来社会消费品零售总额年均增长率达到15.5%。伴随着山西省被国务院列为“山西省国家资源型经济综合配套改革试验区”及中部崛起六省之一，太原的经济引领作用将日益凸显，大太原经济圈正在形成。随着太原市城镇居民人均可支配收入及消费水平的逐年提高，将有效拉动消费需求、促进消费档次提升及消费的多元化，从而支撑商业市场的快速发展。
该项目位于太原市北中环路与解放北路交汇口西南侧，交通便利，太原市规划的地铁2号线未来会与本项目B2联通，预计将为本项目带来持续的人口流量。
项目所在区域居住属性突出，周边存在大量的新建住宅项目，未来将不断导入常住人口，改善区域消费客群结构，促使区域消费需求升级。项目周边3公里范围内有大量的幼儿园、学校、医院以及政府机关，配套设施齐全。根据人口辐射范围及捕获率统计，预计本项目开业时，项目周边 3公里范围内拥有约 20万人次潜在消费客群；周边新增住宅入住率提升后，预计项目拥有20-23万人次潜在消费客群。
当前太原市的主要商业市场集中于中部和南部区域的柳巷商圈和亲贤——长风商圈，而项目所在的北部区域居民密集度高，大型商场及超市分布却较少，商业集中度低；尤其在生活体验方面，北城区域缺乏诸如档次较高、环境舒适、有特色观影体验的影院等娱乐设施，品牌培训机构及品质儿童娱乐业态也较为缺
华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）乏。故项目所在区域的商业市场发展长期滞后，消费需求被压抑，未来将进一步得到释放。本项目定位为体验式社区型购物中心，为居民消费者、尤其是家庭客群提供一站式体验服务，计划大力引入的主题儿童娱乐品牌、多样化的儿童教育培训、高层次的特色影院将有效填补太原市北部区域的商业空白，并结合区域商业整体发展趋势，大力打造商场美食目的地、知识中心等特色项目，以满足周边居民及家庭消费者的不同需求。
截至本报告书签署之日，太原胜利购物中心已初步开展招商工作，尚未与租户签署招租意向或达成正式租赁协议。
3、山西华联的业务流程
山西华联正式营业后，其主营业务为自有物业的租赁与管理，主营业务整体流程如下图所示：
4、山西华联的主营业务经营模式
山西华联正式营业后，其主营业务为自有物业的租赁与管理，即将自有物业出租给承租方用作零售经营、办公等业务，山西华联不参与承租方的经营活动，只定期收取租金，并提供一般的物业管理和设施维护。
（1）管理模式
华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）华联股份在收购山西华联99.69%股权后将和上市公司旗下其他购物中心一样，对山西华联采取总部集中管理的模式。
华联股份目前已形成一套完整、专业的管理体系与工作流程，成熟的总部管理模式有利于总部的统一管理与门店的标准化运营，从而保障华联股份旗下各购物中心的运营效率、服务质量。
华联股份总部负责制定山西华联的整体发展战略及业务规划，确定发展目标，制定品牌形象，决定山西华联的经营定位，并对其实施统一的管理控制及经营指导，包括统一的市场招商、市场营销、物业管理、租户管理等；山西华联负责执行总部的规划和决策，制定其所属购物中心的工作计划，并完成具体的经营管理及市场营销等工作。山西华联也可根据山西本地的经济水平和经营环境向总部提出规划建议。总部集中管理模式保证了公司组织结构的垂直化与扁平化，内部权责清晰，能够保证公司决策的有效实施。
总部管理模式的规模化特征突出，主要体现在两个方面：
A、总部集中管理模式下，管理费用主要集中于公司总部，随着业务经营规模的不断扩大，其总部增加的边际管理成本相对较小；
B、随着华联股份旗下购物中心规模的不断扩大，其对于租户与出租方的议价能力将逐步增强。首先，华联股份通过在全国范围内进行业务扩张，将掌握更多的终端渠道与门店资源，对租户而言具有巨大吸引力，将为租户提供稳定、统一的连锁业务发展平台，因此华联股份对于租户的议价能力将逐步提高，从而相应提升华联股份的整体租金收入水平；其次，随着华联股份业务规模的不断扩大，其市场地位与品牌影响力将逐步增强，较强的市场影响力将提升购物中心的集客能力，进而加大对项目周边物业价值的拉动效应，因此，华联股份通过规模化经营可提高对于物业出租方的议价能力，有利于华联股份进一步降低业务成本。
（2）销售模式
根据华联股份的整体定位和购物中心的自身特性，山西华联或华联股份与从事经营活动的商户签订商铺租赁合同，收取租金或管理费用，明确规定租赁期限、 183
华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）租金和经营用途等，商户根据合同签订的内容独立自主开展经营活动并履行义务，山西华联根据合同约定的内容提供物业管理及设施维修等其他服务。
华联股份总部租赁部负责下属所有购物中心的招商工作。根据购物中心的商圈情况与市场定位，租赁工作由总部项目分管负责人与项目租赁经理共同完成。
租赁业务由总部垂直管理，包括人员管理、工作流程及规范管理等。
A、职责分工
华联股份总部负责购物中心主力租户与战略合作租户的谈判工作；门店负责部分个性化品牌的招商，门店的租赁工作由总部租赁部进行指导、管理。
B、业态组合
总部根据购物中心的区域位置、营业面积、商圈情况等不同，确定其市场定位与业态组合，当前华联股份旗下标准购物中心的业态组合模式如下：
一是主力店部分：包括超市与百货，面积占比约为35%左右；
二是商业中心部分：其中餐饮、娱乐占商业中心面积约为35%左右，包括餐饮、影院、电玩等；服装占比约为35%-40%；儿童、家居占比约为20%-25%；
剩余部分为其他配套服务。
华联股份进行业态组合的关键为平衡各业态面积并保证租金收益。在上述业态中，零售业态的承租能力最强，如零售业态面积过小则项目收益较低，零售业态面积过大则项目整体的聚合能力较差。根据多年实际运营经验，华联股份的标准业态组合模式可在满足消费者多元化需求的同时，保证购物中心的集客能力，使购物中心实现坪效最大化。
C、租户构成
根据华联股份与租户的合作关系，租户可分为主力租户、战略合作租户与一般租户三类。其中主力租户为华联综超与BHG百货，为业态组合中的主力店；
战略合作租户为与公司具有紧密合作关系的租户品牌，包括华联综超、沃美影城、博纳国际影院、H&M、C&A、UNIQLO、OK游乐梦工厂、屈臣氏、COSTA咖 184
华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）啡、九毛九、海底捞、眉州东坡、新辣道等，为业态组合中心的次主力店；除主力租户与战略合作租户以外的其他品牌为一般租户，为零售业态的重要组成部分。一般情况下，主力租户与战略合作租户可占购物中心70%左右的经营面积，强大的租户资源与品牌背景保证了华联股份新建购物中心的招商效率与质量，进而保障了公司主营业务的快速扩张。
（3）采购模式
山西华联的对外采购主要包括维持日常经营所需的水、电等必需品以及设备维护所需的相关配件，其中对水、电的采购分别由当地自来水公司及供电公司进行计量，按用量按时缴纳水电费；对设备维护所需的配件由市场直接购买取得。
5、山西华联的盈利模式
山西华联的盈利模式为通过项目租赁招商获取租金收益，并通过长期持续的运营管理与增值服务收取一定费用。
（1）销售定价
山西华联的主要盈利来源为收取的租金收入与管理服务费用。
A、定价模式
山西华联购物中心的租金标准一般分为三类：一是固定租金，即结合出租物业的商圈情况、项目定位等因素，确定租金水平；二是销售提成，即按照租户销售额的一定比例提成作为租赁费用；三是固定租金+销售提成，即结合固定租金和销售额提成两种方式确定物业租金。同时，山西华联根据购物中心定位与发展情况，结合租户的零售业态、店铺位置、租赁面积等情况综合确定其管理费用。
B、租赁期限
山西华联根据承租商户的零售业态、租赁面积、店面类别等进行业态组合，一般分6个板块进行招商，各版块的租赁期限不同，其中：主力店（超市与百货）的租期为一般20年（一般与租赁项目的商业物业承租期相同）；服装板块中，面积约 100平方米店铺的租期为 1-2年，100-300平方米店铺的租期为 3年；餐饮 185
华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）板块中，面积约1,000平方米以下店铺的租期为5-6年，1,000-2,000平方米店铺的租期为8-10年；零售板块的租期一般为3年以内；影院的租期一般为8-10年；
娱乐等面积约1,000平方米左右店铺的租期一般为5年。
（2）运营成本
根据山西华联所属购物中心的的经营模式，其主要运营成本分为两部分：A、前期购物中心项目投资建造、装修的折旧、摊销费用；B、为维持购物中心日常经营活动需要所产生的各类期间费用。
6、山西华联的结算模式
山西华联正式营业后，根据承租商户的零售业态、租赁面积、租金标准等不同，拟采取每月结算和季度结算的方式，按租赁合同约定将租户应交租金和管理费确认为收入。
7、前五大客户及供应商
截至本报告书签署之日，山西华联尚未对外营业，故报告期内不存在前五大客户及供应商的情况。
8、报告期内，董事、监事、高级管理人员，其他主要关联方或持有拟购买资产5%以上股份的股东在前五名供应商或客户中所占的权益情况
截至本报告书签署之日，山西华联董事、监事、高级管理人员、其他主要关联方或持有拟购买资产5%以上股份的股东在前五名供应商或客户中未占有权益。
9、安全生产和环境保护情况
山西华联的主营业务为自有物业的租赁与管理，因此不存在安全生产和环境污染隐患。近三年来，山西华联未发生重大安全、环境污染事故，符合国家关于安全生产和环境保护的要求。
10、服务的质量控制情况
华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）在本次收购完成后，华联股份将对山西华联的质量控制体系实行统一管理。
经过多年的经营，华联股份在购物中心运营管理方面积累了丰富的经验，形成了专业和完备的管理体系，从选址、装修、规划、设计、招商到运营、售后服务等工作程序均有严格的规章制度作保证。华联股份目前已建立《运营管理手册》、《租赁管理手册》、《物业管理手册》、《工程管理手册》、《设计管理手册》、《门店运营手册》等一系列管理制度，以每月资产分析报告会议为核心进行专业管理，同时通过管理信息系统进行有效监控，保障了运营效率，初步实现管理的科学化、专业化和系统化。
山西华联将积极执行华联股份有关购物中心服务质量的控制制度，强化各级员工的服务意识，积极对员工进行培训教育以规范员工的服务质量，提高员工的服务水平，严格按照合同约定的条款和公司质量控制制度的要求尽职、尽责的为承租客户提供相关服务；同时妥善处理购物中心消费者的投诉，加强与承租商户的沟通，要求各承租商户严格按照《消费者权益保护法》的相关规定完善各品牌的售后服务，积极地保护消费者的合法权益。
（七）土地使用权的合规性及涉及立项、环保、用地、规划、建设许可等有关报批事项
1、在建工程涉及的报批事项
截至本报告书签署之日，山西华联拥有的主要在建工程为北京华联太原胜利购物市场项目。该购物中心预计竣工开业时间为2016年底至2017年一季度，其具体审批规划情况如下：
2012年7月30日，山西省发展和改革委员会向山西华联核发了《企业投资项目备案证》（晋发改备案[2012]384号），同意山西华联于山西省太原市杏花岭区建设北京华联太原胜利购物市场项目，总建筑面积 93,000平方米，项目总投资30,000万元，资金由山西华联自筹解决。
华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案） 2012年 8月 6日，太原市城乡规划局向山西华联核发了《建设用地规划许可证》（并规许字[2012]第0089号），建设项目名称为“北京华联太原胜利购物市场”，用地位置为解放北路75号，总用地面积为20,705.4平方米。
2013年3月22日，山西省环境保护厅向山西华联核发了《关于北京华联太原胜利购物市场建设项目环境影响报告书的批复》（晋环函[2013]424号）。原则在严格落实各项环境保护对策措施和本批复要求的前提下，同意项目实施建设。
2013年 5月 2日，太原市人防空办公室向山西华联核发了《建设项目人民防空审查批准书（易地）》（太原市[2013]0006号），同意山西华联缴纳人防易地建设费而不再建设人防工程，人防易地建设费 6,144,766元。根据中国银行太原北城支行于 2013年 4月 28日出具的《国内跨行大额汇款凭证》，该笔费用已缴纳。
2013年 5月 6日，太原市城乡规划局向山西华联核发了《建设工程规划许可证》（并规建证新字[2013]第 0175号）。建设规模为面积80,131.15平方米，层数6层、高度30米、幢数1幢。
2013年 10月 18日，太原市住房和城乡建设委员会向山西华联核发了《建筑工程施工许可证》（编号：140103201310180101），建设地址为山西省太原市杏花岭区解放北路原华联超市位置，建设规模80,131.15平方米，合同价格 9044.49万元，设计单位为山西省建筑设计研究院，施工单位为山西省第五建筑工程公司，监理点位为山西省建设监理有限公司。合同开工日期为2013年10月24日。
2015年4月21日，太原市公安消防支队向山西华联核发了《建设工程消防设计审核意见书》（并公消审字[2015]第0131号）。
2015年5月20日，山西华联为在建工程于中国人民财产保险股份有限公司投保了《雇主责任保险》，保险标的项目为每人伤亡和每人医疗费，保险金额为人民币 11,200万元，保险期间为 2015年 6月 4日零时起至 2016年 6月 3日二十四时至。
华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）该购物中心若要正常运营，尚需在项目完工后完成竣工、环评、消防、安全、人防等验收程序，取得相关主管部门的竣工验收备案文件。
2015年12月22日，山西华联与北京银行签署《借款合同》，约定北京银行向山西华联提供总额为 35,000万元的长期借款用于太原胜利购物中心的后续建设，借款期限为自首次提款日起 120个月。山西华联于 2016年 2月 3日提取首笔借款 25,000万元。上述借款以山西华联所属编号为“并政地国用（2012）第00112号”土地使用权及在建工程为抵押，同时由华联集团提供保证担保。
截至本报告书签署之日，山西华联在建工程的抵押情况如下：
||||
|-|-|-|
|抵押权人|抵押人|内容|
|北京银行|山西华联|解放北路 15 号（原 75号）1幢-3层车库|
|北京银行|山西华联|解放北路 15 号（原 75号）1幢-2层车库|
|北京银行|山西华联|解放北路 15 号（原 75号）1幢-1层超市|
|北京银行|山西华联|解放北路 15 号（原 75号）1幢1层商铺|
|北京银行|山西华联|解放北路 15 号（原 75号）1幢2层商铺|
|北京银行|山西华联|解放北路 15 号（原 75号）1幢3层商铺|
|北京银行|山西华联|解放北路 15 号（原 75号）1幢4层商铺|
|北京银行|山西华联|解放北路 15 号（原 75号）1幢5层商铺|
|北京银行|山西华联|解放北路 15 号（原 75号）1幢6层商铺|

经核查，北京华联太原胜利购物市场项目已按要求办理工程建设所需的各类证照、相关手续齐备，除上述抵押事项外，该在建工程权属清晰、完整，不涉及诉讼、仲裁、司法强制执行等重大争议或者存在妨碍权属转移的情况，不存在被行政处罚或正在立案调查的情况。
2、土地使用权
华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）山西华联拥有1宗土地使用权，系通过股东增资取得，具体如下：
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|使用权人|位置|面积（㎡）|用途|使用权类型|终止日期|
|山西华联|解放北路75号|18,521.4|商业|出让|2043/2/10|

上述土地使用权已被抵押于北京银行，以获取其提供的总额为 35,000万元的长期借款。
除上述抵押借款事项外，截至本报告书签署之日，山西华联的上述土地使用权和在建工程权属清晰、完整，不存在其他抵押、质押或担保等其他权利受到限制的事项，不涉及诉讼、仲裁、司法强制执行等重大争议或者存在妨碍权属转移的情况，不存在土地闲置等违法违规行为，不存在被行政处罚或正在立案调查的情况。
3、山西华联所属在建工程及土地使用权用于债务担保对应的主债务人、债务金额、担保责任到期日及解除的具体方式
2015年12月22日，山西华联与北京银行签署了《抵押合同》，山西华联将其名下的太原市解放北路15号（原解放北路75号）国有土地使用权及在建工程抵押给北京银行。担保的主债务人为山西华联，所担保的债务金额为其与北京银行于 2015年 12月 22日签署之《借款合同》项下北京银行对山西华联的全部债权，包括主债权本金（最高限额为人民币3.5亿元整）以及利息、罚息、违约金、损害赔偿金、实现债权和担保权益的费用等其他款项。担保责任到期日为北京银行的抵押权依照法律法规的强制性规定消灭之日。担保解除的具体方式为在抵押担保范围内的全部债权已被完全清偿且并未处置抵押物的，山西华联作为抵押人有权要求北京银行解除抵押，并可从北京银行领回其交北京银行保管的抵押物权利凭证正本，应山西华联要求，北京银行还应协助山西华联办理注销抵押登记。
根据《物权法》的相关规定，抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权；未行使的，人民法院不予保护。根据《民法通则》的相关规定，向人民法院
请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。诉讼时效期间
华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。故山西华联向北京银行分别提供的抵押担保在北京银行知道或者应当知道山西华联未偿还抵押担保所担保债务金额起2年诉讼时效期间内，北京银行若未行使抵押权，在2年诉讼时效期满后，人民法院将不予保护北京银行享有的该等抵押权。
4、在建工程及土地使用权用于债务担保事项不会导致重组后上市公司的资产权属存在重大不确定性，不会对上市公司资产完整性和未来生产经营造成重大不利的影响
①山西华联以其拥有的在建工程及固定资产提供抵押担保事项的解除完全由山西华联本身对债务的偿还行为来决定，不受任何其他第三方影响
山西华联以其拥有的在建工程及固定资产抵押所担保的事项均为山西华联为其自身向北京银行借款所形成的债务以及与该等债务相关的利息、罚息、违约金、损害赔偿金、实现债权和担保权益的费用等其他款项提供的担保，该等抵押物未向任何第三方主体的任何其他债务提供任何其他担保。根据山西华联与北京银行签署的《借款合同》和《抵押合同》的约定，在抵押担保范围内的全部债权已被完全清偿且并未处置抵押物的，山西华联有权要求北京银行解除抵押，北京银行亦应协助山西华联办理注销抵押登记。故山西华联以其拥有的在建工程及固定资产提供抵押担保事项的解除完全由山西华联本身对债务的偿还行为来决定，不受任何其他第三方影响。
②山西华联自身运营产生的现金流量充裕，债务违约风险较小，不会对上市公司未来生产经营造成重大不利影响
根据山西华联与北京银行于2015年12月22日签署的《借款合同》，约定北京银行向山西华联提供总额为 35,000万元的长期借款用于太原胜利购物中心的后续建设，借款期限为自首次提款日起120个月，利息以提款日同期基准利率为基础上浮10%。根据合同约定，该项借款为按季分期还款，具体偿还计划如下：
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|-|
|偿还本金（万元）/每季度|
|宽限期|
|700|

华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）
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|-|
|800|
|900|
|1,000|
|1,100|
|1,200|
|1,300|
|1,400|

由于山西华联已于2016年2月3日提取首笔借款25,000万元，根据上述划款计划以及评估机构对山西华联预测期内自由现金流的测算，山西华联每年需偿还的借款情况如下：
||||
|-|-|-|
|偿还本金（万元）|偿还利息（万元）|本息合计（万元）|
|-|1,010.63|1,010.63|
|700|1,347.50|2,047.5|
|2,800|1,347.50|4,147.5|
|3,100|1,347.50|4,447.5|
|3,500|1,347.50|4,847.5|
|3,900|1,347.50|5,247.5|
|4,300|1,347.50|5,647.5|
|4,700|1,347.50|6,047.5|
|2,000|673.75|2,673.75|

注：上述利率以中国人民银行公布的中长期贷款（5年以上）基准利率4.9%上浮10%计算，并假设此后基准利率不作调整。
如上表所示，除2016年山西华联购物中心处于建设期，以及2017年购物中心开业首年资本性支出较高使得当年自由现金流为负数外，山西华联正式运营后每年所产生的自由现金流均大于其余各期应偿还的银行本息合计，能够依靠自身运营所产生的现金偿还银行借款本息，使得公司面临的债务违约风险较小，不会对上市公司未来生产经营造成重大不利影响。
③上市公司的控股股东华联集团亦为山西华联自北京银行取得的贷款所形成的债务提供了保证担保，以保证上市公司资产的完整性
2015年12月22日，华联集团与北京银行签署了《保证合同》，华联集团向北京银行提供保证担保，以担保山西华联与北京银行所签署的《借款合同》项下
华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）北京银行对山西华联的全部债权，包括主债权本金（最高限额为人民币3.5亿元整）以及利息、罚息、违约金、损害赔偿金、实现债权和担保权益的费用等其他款项。
故在山西华联未来发生无法偿还其自北京银行取得的贷款的情况时，上市公司的控股股东华联集团可作为保证人代山西华联向北京银行偿还借款，以保证山西华联及上市公司资产的完整性。
（八）主要资产及负债情况
1、山西华联的主要资产构成
根据致同出具的“致同审字(2016)第110ZA5739号”《审计报告》，截至2016年6月30日，山西华联的主要资产状况如下表所示：
单位：万元
|||
|-|-|
|金额|占比|

流动资产
|||
|-|-|
|22,304.95|48.15%|
|1.69|0.00%|
|13.19|0.03%|
|22,319.83|48.19%|

非流动资产
|||
|-|-|
|1.84|0.00%|
|19,082.89|41.20%|
|4,915.40|10.61%|
|0.02|0.00%|
|24,000.15|51.81%|
|46,319.98|100%|

除在建工程和土地使用权用于抵押借款外，截至本报告书签署之日，山西华
联的主要资产权属清晰、完整，不存在其他抵押、质押或担保等权利受到限制的
华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）事项，不涉及诉讼、仲裁、司法强制执行等重大争议或者存在妨碍权属转移的情况，不存在土地闲置等违法违规行为，不存在被行政处罚或正在立案调查的情况，已取得购物中心建设过程中现阶段应取得的许可文件。
2、山西华联的主要负债构成
根据致同出具的“致同审字(2016)第110ZA5739号”《审计报告》，截至2016年6月30日，山西华联的主要负债状况如下表所示：
单位：万元
|||
|-|-|
|金额|占比|

流动负债
|||
|-|-|
|2,500.82|8.38%|
|4.07|0.01%|
|0.51|0.00%|
|2,346.68|7.86%|
|4,852.09|16.25%|

非流动负债
|||
|-|-|
|25,000.00|83.75%|
|25,000.00|83.75%|
|29,852.09|100.00%|

3、对外担保
截至2016年6月30日，山西华联不存在对外担保的情形。
（九）最近两年及一期的主要财务数据
根据致同出具的“致同审字(2016)第110ZA5739号”《审计报告》，山西华联最近两年及一期经审计的主要财务数据及财务指标如下：
1、资产负债表主要数据
单位：万元
华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）
|||
|-|-|
|2016年6月30日|2015年12月31日|
|22,319.83|273.83|
|24,000.15|22,435.72|
|46,319.98|22,709.55|
|4,852.09|6,167.50|
|25,000.00|-|
|29,852.09|6,167.50|
|16,467.89|16,542.06|
|-|-|
|16,467.89|16,542.06|

2、利润表主要数据
单位：万元
|||
|-|-|
|2016年1-6月|2015年度|
|-|-|
|-|-|
|-74.18|-254.84|
|-74.18|-254.84|
|-74.16|-254.87|
|-74.16|-254.87|

3、现金流量表主要数据
单位：万元
|||
|-|-|
|2016年1-6月|2015年度|
|-103.64|-223.51|
|-2,136.01|-4,617.36|
|24,279.72|4,950.00|
|22,040.07|109.13|

华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）4、主要财务指标
|||
|-|-|
|2016年6月30日/2016年1-6月|2015年12月31日/2015年度|
|64.45%|27.16%|
|-|-|
|-|-|

注：资产负债率=总负债/总资产
毛利率=（营业收入-营业成本）/营业收入
净利润率=净利润/营业收入
5、交易标的报告期内会计政策及相关会计处理
（1）收入及成本的确认原则和计量方法
①收入确认原则和计量方法
山西华联是以商业物业租赁为主业的商业公司，商业租赁的具体经营方式为将自行建设的商业物业或整体租入的商业物业通过招商出租给商业经营者和品牌厂商，获取租金收益；同时为商业物业的租户提供物业管理服务。
山西华联以物业出租及管理作为收入的主要来源，按月根据与商户签订的租约向商户发出收费通知书时确认租赁及物业管理收入。
②成本结转原则和计量方法
山西华联的主营业务成本包括支付出租方的租金成本、自有出租用房屋及土地使用权等以成本计量的投资性房地产、无形资产的折旧或摊销成本、经营用设备等固定资产的折旧成本、场地内装修工程、消防工程等长期待摊费用的摊销成本等。
（2）比较分析会计政策和会计估计与同行业或同类资产之间的差异及对拟购买资产利润的影响
山西华联主要从事商业物业的租赁及物业管理服务，与大部分商业零售行业的企业经营模式存在一定的差别。按照物业管理及租赁收入在收入中的比重分
华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）析，除华联股份外，与山西华联经营模式相对接近的上市公司包括海宁皮城及小商品城。山西华联的会计政策和会计估计与海宁皮城及小商品城的差异主要表现在收入确认原则、应收账款及其他应收款坏账计提政策及固定资产折旧计提政策等三个方面，逐一分析如下：
①收入确认原则
商铺及配套物业租赁和管理收入在租赁或管理服务协议生效后，根据协议约定海宁皮城
金额在租赁或管理服务期限内分期确认收入。
经营租赁的租金收入，在相关租金已经收到或取得了收款的证据时，按租赁合小商品城
同、协议约定的承租日期与租赁金额，在租赁期内各个期间按直线法确认。
山西华联的租赁及管理业务，按月根据与商户签订的租约向商户发出收费通知书时确认租赁及物业管理收入，与海宁皮城类似；相比小商品城的租赁业务，在相关租金已经收到或取得了收款证据时确认收入，更加符合权责发生制的原则。故山西华联上述收入确认原则具备合理性，不会对利润水平造成不利影响。
②应收账款及其他应收款坏账计提政策
||||||
|-|-|-|-|-|
|应收账款计提比例|||||
|海宁皮城|小商品城|山西华联|海宁皮城|小商品城|
|5%|5%|5%|5%|5%|
|15%|5%|10%|15%|5%|
|30%|20%|15%|30%|20%|
|100%|100%|20%|100%|100%|

同可比上市公司相比，山西华联在账龄的划分方式上无差异。在不同账龄应收款项坏账的计提比例方面，海宁皮城及小商品城在2年以上账龄款项的计提比例要严于山西华联。但是，报告期内，山西华联应收账款年末余额均为0，其他应收款余额较小，2015年末其他应收款账面价值仅为 0.23万元，计提的坏账准备规模很小，对利润水平的影响不大；且报告期内，山西华联其他应收款均为1年以内账龄，该账龄下的其他应收款计提比例为5%，与可比上市公司一致，未有对报告期内山西华联利润水平造成不良影响；此外，山西华联会计政策中亦对金额较大、风险较高的应收款项作出了进行单项减值测试及严格计提坏账准备的
相关规定，故山西华联的坏账计提政策不会对其利润造成重大不利影响。本次交
华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）易完成后，华联股份将统一负责山西华联所属购物中心的招商工作，华联股份能够利用自身丰富的资源、经验和品牌优势，为其提供固定、知名的长期合作租户，并对租户实施保证金制度，将使得山西华联的坏账余额和坏账比例进一步可控。
③固定资产折旧计提政策
|||
|-|-|
|折旧年限（年）|残值率（%）|

山西华联
|||
|-|-|
|30-40|3-5|
|5-10|3-5|
|5-10|3-5|
|5-10|3-5|

海宁皮城
|||
|-|-|
|10-30|5|
|5-10|5|
|4-10|5|
|3-5|5|

小商品城
|||
|-|-|
|10-40|4|
|5-10|4|
|6|4|

以上可比公司根据各自业务特性划分固定资产折旧类别，划分方式稍有不同。山西华联主要固定资产的折旧年限略高于可比公司，符合其经营情况和行业惯例，不会对公司利润造成重大不利影响。山西华联经审计的利润数据具备符合谨慎性要求，具备合理性。
（3）财务报表编制基础
①编制基础
山西华联以持续经营为基础，根据实际发生的交易和事项，按照财政部颁布的《企业会计准则——基本准则》和各项具体会计准则、企业会计准则应用指南、企业会计准则解释及其他相关规定，以及中国证券监督管理委员会《公开发行证券的公司信息披露编报规则第 15号——财务报告的一般规定》（2014年修订）
的披露规定编制财务报表。
华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）②合并财务报表范围、变化情况及变化原因
报告期内山西华联合并报表范围未发生变化。
（4）报告期资产转移剥离调整情况
报告期内，山西华联不存在资产转移、剥离调整等情况。
（5）与上市公司重大会计政策或会计估计差异对利润的影响
山西华联的主要会计政策和会计估计已与上市公司保持一致，不存在差异。
（6）行业特殊的会计处理政策
山西华联所处行业不存在特殊会计处理政策。
（十）最近三年进行的增资或者交易情况
1、2011年9月华联鹏瑞受让华联集团所持山西华联100%股权
2011年 8月 30日，华联集团与华联鹏瑞签署《股权转让协议》，华联集团将其持有的山西华联100%股份（合计人民币 5,558万元）转让给华联鹏瑞。该次股权转让的背景为山西华联当时处于规划及开发初期，投资规模较大、周期较长，项目融资压力较大，华联集团进一步投资及融资的压力较大；而华联鹏瑞以商业物业投资为主业，融资能力亦较强，其认为山西华联项目有较好的改造和升值空间，亦愿意投入资金开发，经协商同意受让山西华联的股份。该次股权转让价格为17,558万元，未经过评估，为交易双方友好协商作价。
本次山西华联100%股权的评估值为44,720.70万元，较该次股权转让价格有较大增值，增值率为154.70%，主要原因是由于用于建造购物中心的土地使用权取得时间较早（为山西华联创始股东山西华联综超于2010年12月以增资投入），账面价值相对较低，截至评估基准日有较大增值；新增股东上海镕尚于 2015年向山西华联增资人民币 12,600万元亦提高了评估值；同时该物业位于太原市城北的核心商圈，周边商业开发逐渐发达，居住人口稠密，居民收入普遍较高，但大型体验式购物中心较为稀缺，标的购物中心建成后预期将会取得良好收益，故采用收益法评估后标的物业预计有较大的增值。
华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）2、2015年5月华联鹏瑞将其持有的山西华联100%股权分别转让给中信夹层和上海镕尚
上海镕尚和中信夹层于2015年5月收购山西华联100%股权，主要交易背景如下：
中信产业基金及其管理的中信夹层等基金在商业地产的投资、融资、建设及规划方面具有丰富的经验，融资能力较强，其聘有专业的建设规划团队负责商业地产的设计与规划，收购商业地产项目并投资建设，最终通过出售等方式退出为其业务运作模式之一。
山西华联在项目建设过程中，后续建设投资规模较大、周期较长，项目后续投资在4亿元以上，而依靠银行贷款等方式的融资规模有限。由于原股东华联鹏瑞无意向进一步大额增资，山西华联需要引入出资及融资能力较强的新股东。经与中信产业基金洽谈，原股东同意引入中信产业基金管理的基金对山西华联增资。考虑到中信产业基金相关企业对公司大额增资后将摊薄原股东华联鹏瑞的权益，经协商，原股东华联鹏瑞基于自身商业利益考虑，同意出售其持有的山西华联100%股权。
2015年 5月及 6月，华联鹏瑞与上海镕尚及中信夹层签署了《增资及股权转让协议》及补充协议，约定华联鹏瑞将其持有的山西华联100%股权以31,687.58万元分别转让予上海镕尚及中信夹层。上海镕尚同时以一元/注册资本的价格向山西华联增资 12,600万元，全额计入注册资本，以补充山西华联的营运资本和项目建设资金。本次交易山西华联100%股权的评估值44,720.70万元较上述股权受让款及增资款合计额44,287.58万元增值433.12万元，增值金额较小。本次股权转让、增资情况及标的资产预评估情况如下：
||||||
|-|-|-|-|-|
|受让方|转让出资额（万元）|转让金额（万元）|单价（元/出资额）|转让后增资金额|
|上海镕尚|5,502.42|31,632|5.70|-|
|中信夹层|55.58|55.58||12,600|

华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）上述股权转让及增资作价未经评估，系由山西华联全体股东协商定价。2015年5月31日，山西华联作出股东会决议，通过了上述股权转让及增资事项。
根据中国银行提供的银行支付回单，截至2015年7月31日，上海镕尚已向山西华联支付增资款合计人民币 12,600万元。根据交通银行提供的银行支付回单，截至 2015年 10月 12日，上海镕尚及中信夹层已支付上述股权转让款总额31,687.58万元中的18,797.85万元；剩余股权转让款12,889.73万元已于2015年11月10日支付完毕。
2015年 6月，本公司开始筹划购买资产相关事宜，初始筹划的资产购买类型包括美容、餐饮、购物中心等与公司主营业务相关的资产。截至2015年7月，华联股份初步确定了购买中信产业基金管理的基金持有的在建购物中心资产，并通过发行股份的方式购买，一方面通过购买优质购物中心物业资产，扩大公司的业务规模，另一方面通过引入中信产业基金作为重要股东，与中信产业基金建立长期的战略合作关系，利用中信产业基金在商业地产项目开发、投资、融资及管理方面的优势，提高未来获取优质购物中心物业的能力。上海镕尚及中信夹层 2015年 5月受让山西华联的股权及增资，与华联股份本次重组不属于一揽子交易。
（十一）本次交易安排不存在规避重组管理办法第三十五条的情形
1、《重组管理办法》的相关规定
《重组管理办法》第三十五条规定：“采取收益现值法、假设开发法等基于未来收益预期的方法对拟购买资产进行评估或者估值并作为定价参考依据的，上市公司应当在重大资产重组实施完毕后 3年内的年度报告中单独披露相关资产的实际盈利数与利润预测数的差异情况，并由会计师事务所对此出具专项审核意见；交易对方应当与上市公司就相关资产实际盈利数不足利润预测数的情况签订明确可行的补偿协议。
华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）预计本次重大资产重组将摊薄上市公司当年每股收益的，上市公司应当提出填补每股收益的具体措施，并将相关议案提交董事会和股东大会进行表决。负责落实该等具体措施的相关责任主体应当公开承诺，保证切实履行其义务和责任。
上市公司向控股股东、实际控制人或者其控制的关联人之外的特定对象购买资产且未导致控制权发生变更的，不适用本条前二款规定，上市公司与交易对方可以根据市场化原则，自主协商是否采取业绩补偿和每股收益填补措施及相关具体安排。”
2、本次交易方案不存在规避《重组管理办法》第三十五条规定的情况
（1）从华联集团出售股权的交易背景及原因分析，本次交易方案不存在规避重组办法第三十五条的动机
本次交易标的山西华联、海融兴达在历史上与华联集团存在一段时间的股权关系，但是华联集团在 2013年及以前即已对外转让上述标的公司的控股权，其中 2011年 8月华联集团即向华联鹏瑞（彼时北京广合置业有限公司持有华联鹏瑞80.36%股权，北京广合置业主要从事房地产开发及建筑施工等）转让了山西华联100%股权；2013年9月华联集团向中信夹层转让了海融兴达75%股权，转让后仅持有25%股权。
2011年及2013年华联集团转让上述标的公司的股权，主要是因为商业地产开发需要较强的投融资能力，华联集团为降低融资压力拟出售其持有的待开发商业地产项目，项目需要引入融资能力更强、以商业地产开发为主业的股东；另外，华联集团从事商业地产的开发，华联股份从事购物中心的运营，为避免商业地产建设完成后华联集团与华联股份的潜在同业竞争，华联集团亦打算出售各公司的股权。2011年及2013年华联集团出售股权时，当时本次重组尚未筹划，因此不存在为规避重组业绩承诺而实施上述行为的情况。
华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）因此华联集团从自身商业利益出发，以及彻底解决项目建成并投入运营后与华联股份可能存在的同业竞争问题，转让了上述少数股份。
2011年及2013年华联集团转让上述标的公司的股权，主要是为了解决与上市公司的同业竞争问题，当时本次重组尚未筹划，因此不存在为规避重组业绩承诺而实施上述行为的情况。
（2）从法规出台的时间分析，华联集团亦不存在规避相关监管规则的动机2011年及2013年华联集团转让山西华联、海融兴达的控股权，当时执行的《上市公司重大资产重组管理办法》为2008年通过、2011年修改的版本，当时有效的监管规定为发行股份购买资产，基于未来收益预期的估值方法对拟购买资产进行评估并作为定价参考依据的，均强制要求出具盈利预测报告、业绩承诺及业绩补偿，并不区分向控股股东或向第三方发行，因此华联集团2011年及2013年出售标的公司股权不存在规避业绩承诺及补偿、填补每股收益等现有监管规定的动机。
3、财务顾问核查意见
经核查，独立财务顾问认为，华联集团于2011年即出售山西华联100%股权，于 2013年即出售海融兴达的控股权，股权转让时的上市公司重大资产重组法规并未区分上市公司向控股股东、实际控制人以及第三方重大购买资产，在业绩承诺及补偿、摊薄每股收益等方面不存在差异；华联集团对外转让标的公司股权，主要目的为降低投融资压力，引入新股东提高项目公司的融资能力，并解决未来的潜在同业竞争，以及避免新股东增资后其股权比例被摊薄的风险，因此不存在规避《重组管理办法》第三十五条关于业绩承诺及补偿、填补每股收益等义务的动机。
（十二）标的公司其他情况说明
1、关于立项、环保、行业准入、用地、规划、建设许可等有关报批事项的说明
华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）有关山西华联在建购物中心涉及立项、环保、用地、规划、建设许可等有关报批事项的情况，详见本节“（七）土地使用权的合规性及涉及立项、环保、用地、规划、建设许可等有关报批事项/1、在建工程涉及的报批事项”。除此之外，山西华联不涉及其他立项、环保、行业准入、用地、规划、建设许可等有关报批事项。
2、关于是否涉及土地使用权、矿业权等资源类权利的说明
有关山西华联土地使用权的情况，详见本节“（七）土地使用权的合规性及涉及立项、环保、用地、规划、建设许可等有关报批事项/2、土地使用权”。除此之外，山西华联不涉及其他土地使用权、矿业权等资源类权利。
3、关于许可他人使用交易标的所有资产，或者作为被许可方使用他人资产的情况的说明
山西华联不涉及许可他人使用自己所有的资产，或者作为被许可方使用他人资产。
4、关于本次交易债权债务转移的说明
本次华联股份发行股份购买山西华联99.69%股权的交易不涉及债权债务的转移。
5、关联方非经营性资金占用的情况
截至本报告书签署日，山西华联不存在关联方非经营性资金占用的情况。
6、合规经营及重大诉讼和仲裁情况
根据相关政府部门开具的合规性证明函，报告期内，山西华联的经营符合相关法律法规的要求，不存在违法违规的情况，未曾因违反相关法律法规而受到安监、工商、税务、土地、环境、社保及公积金等部门的处罚。
7、山西华联历次股权转让的背景及原因，与本次交易的关系
华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）山西华联为华联集团控股子公司山西华联综超于 2010年 12月以货币资金 1,667.34万元出资设立，同月山西华联综超以其持有的位于太原市解放北路 75号的一宗国有商业用地使用权增资，增资后注册资本5,558万元。增资后华联集团拟以上述土地使用权开发建设购物中心，经华联集团评估后，预计建设资金规模较大（4亿元以上），项目建设周期时间较长，且在当时银行信贷政策下购物中心利用银行开发贷款融资较为困难，项目启动后华联集团进一步投资及融资的压力较大，故华联集团拟出售待开发的购物中心，以降低融资压力。华联鹏瑞以商业物业投资为主业，融资能力亦较强，其认为山西华联项目有较好的改造和升值空间，亦愿意投入资金开发，经协商后 2011年 8月华联集团向华联鹏瑞转让了山西华联100%股权。
山西华联在后续项目建设过程中，后续建设投资规模较大、周期较长，而依靠银行贷款等方式的融资规模有限。由于原股东华联鹏瑞无意向进一步大额增资，山西华联需要引入出资及融资能力较强的新股东。由于中信产业基金在购物中心的投资、融资、建设及规划方面具有丰富的经验，融资能力较强，其聘有专业的建设规划团队负责购物中心的设计与规划，经与中信产业基金洽谈，原股东同意引入中信产业基金管理的基金对山西华联增资。考虑到中信产业基金相关企业对公司大额增资后将摊薄原股东华联鹏瑞的权益，经协商，原股东华联鹏瑞基于自身商业利益考虑，于 2015年 5月与中信夹层和上海镕尚签署《增资及股权转让协议》将其持有的山西华联100%股权出售给中信产业基金管理的上海镕尚和中信夹层。
2015年 6月，本公司开始筹划购买资产相关事宜，初始筹划的资产购买类型包括美容、餐饮、购物中心等与公司主营业务相关的资产。而中信产业基金通过收购购物中心项目并投资建设，最终通过出售等方式退出作为其业务运作模式之一。截至 2015年 7月，本公司初步确定了购买中信产业基金管理的基金持有的购物中心，并通过发行股份的方式购买，一方面通过购买优质购物中心物业资产，扩大公司的业务规模，另一方面通过引入中信产业基金作为重要股东，与中信产业基金建立长期的战略合作关系，利用中信产业基金在购物中心项目开发、投资、融资及管理方面的优势，提高未来获取优质购物中心物业的能力。
华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）综上所述，山西华联历次股权转让均为各股东出于自身商业利益及标的物业融资安排和建设周期的考虑而作出的正常商业交易，而本公司做出本次交易的决定是基于自身业务拓展和引入战略合作伙伴的需要，中信产业基金的出售安排亦是基于其自身业务运作模式和对本公司价值认可的考虑。山西华联历史上历次股权转让与本次交易的背景、目的均不存在关系。
8、山西华联的管理层及核心技术人员相关情况
（1）山西华联的管理层相关情况
根据山西华联于 2016年 6月出具的《说明函》及太原市工商局出具的企业档案显示，自2014年起，山西华联的主要管理层名单、推荐方、任职期限如下：
||||
|-|-|-|
|姓名|职务|推荐方|
|李秋香|执行董事兼总经理|华联鹏瑞|
|任志国|副总经理|董事会聘用|
|吴素忠|财务负责人|董事会聘用|

2015年5月31日，山西华联作出股东决定，决定变更山西华联的主要管理层，变更完成后，山西华联的主要管理层名单、推荐方、任职期限如下：
||||
|-|-|-|
|姓名|职务|推荐方|
|李秋香|执行董事兼总经理|上海镕尚|
|姚英博|监事|上海镕尚|
|任志国|副总经理|聘用|
|吴素忠|财务负责人|董事会聘用|

（2）山西华联的核心技术人员相关情况
根据山西华联于 2016年 6月出具的《说明函》，自 2014年至今，山西华联的核心技术人员均为任志国。
二、海融兴达
（一）基本情况
公司名称： 青岛海融兴达商业管理有限公司
华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）公司类型： 其他有限责任公司
公司住所： 青岛经济技术开发区珠江路117号内46号1002室
法定代表人： 高少彦
注册资本： 39,289万元
营业执照注册号： 370211020001017
税务登记证号： 鲁税青字370211568567229号
组织机构代码： 56856722-9
一般经营项目：房地产开发；销售日用百货、日用杂品；
经营范围： 物业管理；商业信息咨询服务；组织文化艺术交流活动；
商品展览展示服务。
成立日期： 2011年2月16日
营业期限： 至2041年2月15日
（二）海融兴达联历史沿革
1、2011年，海融兴达设立
2011年2月15日，华联集团作为发起人股东，签署了公司章程，设立海融兴达。海融兴达设立时注册资本为10,000万元。
2011年 2月 15日，青岛康帮联合会计师事务所出具了《验资报告》（青康帮内验字（2011）第0044号），根据该验资报告，海融兴达（筹）已经收到股东缴纳的注册资本人民币10,000万元。
根据青岛市黄岛区市场监督管理局于 2011年 2月 16日核发的注册号为370211020001017的《企业法人营业执照》，海融兴达设立时的股权结构如下：
|||
|-|-|
|股东名称|出资额（万元）|
|北京华联集团投资控股有限公司|10,000|
||10,000|

2、2011年4月，股权转让
2011年4月12日，海融兴达作出股东决定，决定华联集团将其持有的海融
华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）兴达 10,000万元出资额转让给北京国际信托有限公司。双方已就上述股权转让事项签署了《股权转让协议》。
根据北京银行提供的进账单（收款通知），2011年 4月 28日北京国际信托有限公司已支付上述股权转让款10,000万元。
本次股权转让后，海融兴达的股权结构变更为：
|||
|-|-|
|股东名称|出资额（万元）|
|北京国际信托有限公司|10,000|
||10,000|

根据北京国际信托有限公司与华联集团签署的《“北京信托•华联商业股权投资集合资金信托计划I期”认购/申购风险申明书及认购/申购申请书》及信托计划说明书，北京国际信托有限公司作为“北京信托•华联商业股权投资集合资金信托计划 I期”的受托人，按照信托文件的约定，管理、运用信托财产，代信托计划持有海融兴达全部股权，华联集团系信托计划的次级投资人。
3、2012年10月，股权转让
2012年 10月 25日，海融兴达作出股东决定，决定北京国际信托有限公司将其持有的海融兴达 10,000万元出资额转让给华联集团。双方已于同日就上述股权转让事项签署了《股权转让协议》。
根据深圳发展银行提供的结算业务委托书，2012年 10月 25日华联集团已支付股权转让款 1,246万元；2012年 10月 26日华联集团支付剩余股权转让价8,754万元。
本次股权转让后，海融兴达的股权结构为：
|||
|-|-|
|股东名称|出资额（万元）|
|北京华联集团投资控股有限公司|10,000|
||10,000|

根据北京国际信托有限公司与华联集团共同出具的《关于提前终止<北京信
华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）托•华联商业股权投资集合资金信托计划I期>的情况说明》，信托计划于2012年 10月 25日提前终止，北京国际信托有限公司将海融兴达100%股权转让于华联集团。
4、2013年9月，股权转让
2013年 9月 2日，海融兴达作出股东决定，决定华联集团将其持有的海融兴达10,000万元出资额中的7,500万元转让给中信夹层。双方已于同日就上述股权转让事项签署了《股权转让协议》。
本次股权转让的主要背景及原因为：中信夹层的主要业务为商业物业投资，在商业地产投资、规划、建设及运营方面经验丰富，融资能力及项目开发协调能力较强，而 2013年海融兴达通过银行贷款开发商业地产融资不畅，华联集团为降低融资风险拟逐步出售其持有的在建商业地产，海融兴达需要中信夹层在项目的融资以及项目规划及配套方面提供支持。另外，华联集团从事商业地产的开发，华联股份从事购物中心的运营，为避免商业地产建设完成后华联集团与华联股份的潜在同业竞争，华联集团亦打算出售海融兴达的控股权。因华联集团仍需继续协调海融兴达购物中心项目后续立项、建设、规划等各类审批手续，故暂时保留了海融兴达25%的股权。
本次变更后，海融兴达的股权结构变更为：
|||
|-|-|
|股东名称|出资额（万元）|
|中信夹层（上海）投资中心（有限合伙）|7,500|
|北京华联集团投资控股有限公司|2,500|
||10,000|

5、2015年7月，股权转让及增资
2015年6月30日，海融兴达作出股东会决议，同意华联集团将其持有的海融兴达2,500万元出资额转让给上海镕尚；同意海融兴达增资至39,289万元，其中中信夹层出资7,500万元，上海镕尚出资31,789万元。
华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案） 2015年 5月 29日，本次交易各方签署了《增资及股权转让协议》，约定华联集团将其持有的海融兴达2,500万元出资额转让给上海镕尚，转让价款为人民币5,071.2172万元，即2.03元/股。上海镕尚向海融兴达增资29,289万元，增值额全部计入注册资本。
根据平安银行提供的收付款业务回单，2015年7月31日上海镕尚已支付上述股权转让款5,071.22万元；根据青岛银行提供的支付凭证，上海镕尚已于 2015年7月31日支付增资款29,289万元。
2015年7月20日，海融兴达取得了青岛市黄岛区市场监督管理局换发的营业执照。
本次股权转让及增资的主要背景为海融兴达未来拟建设为购物中心，华联集团拟彻底解决未来与华联股份的潜在同业竞争问题，且海融兴达后续建设需股东尽快大额增资，华联集团因资金安排等原因无增资意向，而上海镕尚大额增资后将摊薄华联集团的持股比例，经协商华联集团将海融兴达 2,500万元出资额全部转让给上海镕尚。本次股权转让及增资未经过评估，为交易双方协商作价。
本次变更后，海融兴达的股权结构变更为：
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|-|-|
|股东名称|出资额（万元）|
|上海镕尚投资管理中心（有限合伙）|31,789|
|中信夹层（上海）投资中心（有限合伙）|7,500|
||39,289|

（三）海融兴达股权结构及控制关系情况
截至本报告书签署之日，海融兴达的股权结构如下图所示：
华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）中信产业基金为中信夹层之有限合伙人，出资比例9.78%。另根据经中国证券投资基金业协会备案的《私募投资基金证明》，中信夹层（上海）投资中心（有限合伙）管理人为中信产业基金，中信产业基金通过其投资委员会负责中信夹层的日常经营事项和投资决策。
上海镕尚的有限合伙人为中信夹层和世纪国光，普通合伙人为上海宥德。上海镕尚为中信夹层设立的投资持有主体，中信产业基金作为中信夹层的基金管理人，为上海镕尚提供管理服务，并通过中信产业基金的投资委员会负责上海镕尚的日常经营事项和投资决策事宜。
中信证券股份有限公司持有中信产业基金35%的股份，为中信产业基金的第一大股东，但中信证券股份有限公司未将其纳入合并范围，亦未能控制中信产业基金董事会，故中信产业基金无控股股东及实际控制人。
由于上海镕尚和中信夹层为中信产业基金控制并管理的投资实体，且持有海融兴达100%股权，故海融兴达亦无实际控制人。
华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）（四）子公司情况
截至本报告书签署之日，海融兴达无子公司和分公司。
（五）出资及合法存续情况
中信夹层所持海融兴达的股权曾于2015年1月质押于招商财富，截至本报告书签署之日，中信夹层已解除对标的资产的质押，详细情况如下：
根据招商银行、招商财富、中信夹层三方签署的《合作框架协议》及招商财富与中信夹层签署的《资产收益权转让及其回购合同》及补充合同，规定了招商银行作为单一委托人投资于招商财富设立的“招商财富-中信夹层 1号专项资产管理计划”，由招商财富代表该计划通过向中信夹层受让其所持有的海融兴达及其他两家公司股权收益权的模式向中信夹层提供融资；《合作框架协议》同时约定了中信夹层有权因投资退出等合理原因要求以优质项目的资产收益权进行置换。
2015年 1月 29日，青岛市黄岛区工商行政管理局向中信夹层和招商财富核发了编号为“（青黄）股质登记设字[2015]第0402号”的《股权出质设立登记通知书》，中信夹层将其持有海融兴达的 7,500万元注册资本对应的股权质押于招商财富。
2015年9月 17日，中信夹层与招商财富签署了《招商财富-中信夹层 1号专项资产管理计划资产收益权转让及回购合同之补充合同Ⅱ》，双方一致同意以中信夹层依法持有的标的资产以外的其他公司的股权及信托计划份额的收益权替换原已质押的资产海融兴达及其他两家公司股权的收益权；同时解除针对原质押标的资产海融兴达及其他两家公司设定的质押担保。
根据青岛市黄岛区工商行政管理局出具的编号为“（青黄岛）内资股权登记销字[2015]第 500009号”的《内资股权出质注销登记通知书》，截至 2015年 10月 12日，中信夹层持有的海融兴达 7,500万元注册资本对应的出质股权已办理完毕股权出质注销登记手续。
华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）根据海融兴达的工商登记文件、有关各方出具的声明与承诺，自设立以来，海融兴达不存在出资不实或其他影响公司合法存续的情况。交易对方上海镕尚和中信夹层对海融兴达的资产真实性、合法性进行了承诺，承诺内容详见“第四章交易标的基本情况/一、山西华联/（五）出资及合法存续情况”。
经核查，独立财务顾问认为，上海镕尚及中信夹层已经合法拥有标的资产的完整权利，不存在限制或者禁止转让的情形，符合《重组管理办法》第十一条和《关于规范上市公司重大资产重组若干问题的通知》第四条的有关规定。
（六）主营业务情况
海融兴达当前尚未营业，其主要资产为位于青岛市黄岛区滨海大道北侧、长江东路南侧正在建设中的青岛黄岛缤纷港购物广场项目。该购物中心项目的功能为商用，分为北区和南区两部分；其中北区项目总建设工程规划面积115,430.16平方米，南区项目总建设工程规划面积126,655.26平方米，除部分物业拟对外销售外，建成后的物业将主要用于购物中心的运营管理，以下论述主要从购物中心的运营管理角度分析。
黄岛缤纷港购物广场南区项目已按要求办理工程建设所需的各类证照，相关手续齐备，并于2014年8月开始施工。南区项目已于 2014年按计划完成场地平整及土方、支护进场施工等相关工作，于 2015年 6月和 7月相继完成土方开挖及基坑支护工程。该工程共计地下三层，地上三层；截至本报告书签署之日，南区项目已基本完成主体结构施工，地下室外墙回填基本完成，地下室楼面防水完成70%，预计开业时间为2017年10月。北区项目预计开业时间为2018年10月。
1、海融兴达所处行业管理环境
海融兴达与山西华联属于同一行业，详细情况请参见“第四章交易标的基本情况/一、山西华联/（六）主营业务情况/1、山西华联所处行业管理环境”。
2、海融兴达的业务概况
华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）海融兴达当前的主要资产为正在建设中的青岛黄岛缤纷港购物广场项目，该项目建成开业后，海融兴达将积极利用该项目开展购物中心的运营管理。该项目的具体规划情况如下：
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|-|-|
|性质|楼层|
|地上|F2|
||F1|
|地下|B1|
||B2|
||B3|
|地上|F3|
||F2|
||F1|
|地下|B1|
||B2|
||B3|

黄岛缤纷港购物中心的经营计划具备可行性，原因如下：
（1）在建购物中心地理位置优越、交通便利，引流能力强
黄岛缤纷港购物中心所在的青岛市西海岸新区为全国第 9个国家级新区，经济较为发达。该区人口年轻化、受教育程度高、在岗平均工资高，消费意愿和消费能力普遍较强。
黄岛缤纷港购物中心周边现有6个公交车站，交通较为便捷。购物中心周边 3公里范围内以居民住宅为主，常住人口近 8万，预计 2017年购物中心南区项目开业时，常住人口将接近 10万。购物中心周边 5公里范围内拥有 8所大专院校，能为购物中心吸引大量的学生客流。当前黄岛区通过跨海大桥和胶州湾海底隧道与青岛市主城区连接，有利于增强购物中心对跨区消费者的吸引力；随着青岛地铁1号线将于2020年建成开通，其衡山路站将与缤纷港购物中心直接相连，
华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）将有效吸引沿线主城区消费的外溢。此外，缤纷港购物中心毗邻金山滩、风帆广场等青岛著名景区，且距离青岛啤酒节黄岛主会场约1.5公里，能够充分优质旅游资源带来的客流红利。
（2）购物中心的规划满足大众需求，聚客能力突出
考虑到黄岛区较为年轻化的人口结构、以及居民对休闲娱乐和儿童业态的关注，缤纷港购物中心定位为“精致品味生活+餐饮娱乐聚集地+亲子成长乐园+年轻活力街区”的体验式购物中心：其中北区商业体主要面向儿童、青少年及大学生客群，定位时尚潮流、年轻态；南区主要面向项目周边3公里范围内的居民和旅客消费群体，以精品、中高端消费、娱乐休闲为主。该购物中心着重布局餐饮、休闲娱乐等体验性业态，完善儿童产品线，寓教、娱、餐、购于一体，突出时尚性、运动性的主题，填补该区体验型购物中心的不足，满足该区居民的消费需求，具有较强的聚客能力。
（3）充分利用配套融资，保证在建物业顺利完工
本次交易中本公司将同时向西藏山南募集 86,000万元配套资金，其中 62,749.63万元将用于海融兴达项目的后续建设和装修。配套融资到位后将解决海融兴达后续建设的资金问题，为海融兴达缤纷港购物广场的顺利完工和开业提供资金支持。募集资金到账后，本公司将严格按照配套资金的既定投向，积极开展在建购物中心的建设，在保证工程质量的情况下，按照既定规划尽早开业。
（4）华联股份可为标的公司提供丰富的租户资源和可供复制的管理经验，保证标的公司顺利营业
优质的租户资源和丰富的运营经验是保证购物中心稳定经营的关键。本公司在购物中心行业运营管理经验丰富，在客户、物业资源获取等方面具备较强的竞争优势。经过多年的管理运营，本公司与各个业态的众多优质租户建立了长期合作关系。本次交易完成后，一方面本公司将对标的购物中心进行统一管理，利用自身的资源、经验和品牌优势，为购物中心提供固定、知名的长期合作租户，保证标的公司经营的稳定性；缤纷港购物中心项目从启动至今，已确定合作意向的 215
华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）品牌包括：MUJI，优衣库，CLARKS，COSTACOFFEE，华联高级超市，BHG院线，百胜餐饮集团，丝芙兰，金宝贝，英孚，华尔街英语，YY运动城，冰场，麦颂KTV，大鲁阁保龄球馆，室内卡丁车，啤酒花园等众多品牌。另一方面加大对标的公司新建购物中心的装修、改造投入，积极引入餐饮、娱乐、儿童教育等体验式业态，增强购物中心的娱乐性和体验性，并为新建购物中心提供高效的管理、运营团队和经验，努力缩短新建购物中心的培育期，使新建购物中心尽快实现盈利。
综上，海融兴达能够按照原定计划开展经营，经营计划具备合理性。
3、海融兴达的业务流程
海融兴达正式营业后，其主营业务为自有物业的租赁与管理，主营业务整体流程与山西华联相同，具体请参见“第四章交易标的基本情况/一、山西华联（/六）主营业务情况/3、山西华联的业务流程”。
4、海融兴达的主营业务经营模式
华联股份对旗下所属购物中心采取总部集中管理的模式，故在其收购海融兴达100%股权后将和上市公司所属其他购物中心一样，对海融兴达采取统一规划、统一管理。故在收购完成后，海融兴达的经营模式将与华联股份旗下其他购物中心一致，详细情况请参见“第四章交易标的基本情况/一、山西华联/（六）主营业务情况/4、山西华联的主营业务经营模式”。
5、海融兴达的盈利模式
海融兴达的盈利模式与华联股份下属其他购物中心一致，详细情况请参见“第四章交易标的基本情况/一、山西华联/（六）主营业务情况/5、山西华联的盈利模式”。
6、海融兴达的结算模式
华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）海融兴达正式营业后，根据承租商户的零售业态、租赁面积、租金标准等不同，拟采取每月结算和季度结算的方式，按租赁合同约定将租户应交租金和管理费确认为收入。
7、前五大客户及供应商
截至本报告书签署之日，海融兴达尚未对外营业，故报告期内不存在前五大客户及供应商的情况。
8、报告期内，董事、监事、高级管理人员，其他主要关联方或持有拟购买资产5%以上股份的股东在前五名供应商或客户中所占的权益情况
截至本报告书签署之日，海融兴达董事、监事、高级管理人员、其他主要关联方或持有拟购买资产5%以上股份的股东在前五名供应商或客户中未占有权益。
9、安全生产和环境保护情况
海融兴达的主营业务为自有物业的租赁与管理，因此不存在安全生产和环境污染隐患。近三年来，海融兴达未发生重大安全、环境污染事故，符合国家关于安全生产和环境保护的要求。
10、服务的质量控制情况
在本次收购完成后，华联股份将对海融兴达的质量控制体系实行统一管理。
海融兴达的质量控制体系与山西华联相同，详细情况请参加“第四章交易标的基本情况/一、山西华联/（六）主营业务情况/10、服务的质量控制情况”。
（七）土地使用权的合规性及涉及立项、环保、用地、规划、建设许可等有关报批事项
1、在建工程报批手续事项
海融兴达作为房地产开发企业，已取得青岛市城乡建设委员会颁发的编号为“0262040”号的《房地产开发企业暂定资质证书》，工程建设项目业已按当前项 217
华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）目的实施进度办理了相关证照及资质。截至本报告书签署之日，海融兴达拥有 2处在建工程，其具体报批情况如下：
（1）黄岛缤纷港（北区）项目
2014年4月17日，青岛经济技术开发区发展和改革局向海融兴达核发了《关于青岛海融兴达商业管理有限公司缤纷港B地块项目备案的通知》（青开发改审[2014]41号），同意海融兴达建设缤纷港B地块项目，占地面积34,368.2平方米，总建筑面积94,709平方米（实际面积以规划部门审批为准），主要建设1栋商业办公楼和地下车库。项目总投资 78,296.38万元，资金由企业自筹解决。建设地址为长江东路南侧、滨海大道北侧。
2014年 5月 28日，青岛市规划局向海融兴达出具了《关于补办<建设用地规划许可证>的复函》（青规开函业字[2014]209号），说明青岛市规划局已于 2009年10月19日为位于青岛市黄岛区长江东路南侧，滨海大道北侧两地块出具了建设用地规划许可证（证号：地字第0200200917096号、地字第370200200917097），现海融兴达通过法院拍卖（2011鲁执字第 13-4号）取得了位于青岛市黄岛区长江东路南侧，滨海大道北侧两地块（证号：青房地权字第201085506、201085508），并取得《房地产权证》（青房地权市字第201412394号、201412962号）。根据相关法律法规及青岛市规划局业务管理要求，已领取土地证且不改变土地证载明原用地性质、用地范围的，不需补办《建设用地规划许可证》。
2014年10月9日，青岛市规划局向海融兴达核发了《建设工程规划许可证》（建字第370200201417232号）。
2014年11月6日，青岛市黄岛区安全生产监督管理局向海融兴达核发了《建设项目安全设施“三同时”备案登记表》（青黄安监项目[论证]备字[2014]99号），对海融兴达提交的《安全生产条件论证报告》和《安全预评价报告》进行了备案。
2015年 1月 5日，青岛市环境保护局黄岛分局向海融兴达核发了《关于青岛海融兴达商业管理有限公司青岛黄岛缤纷港 B地块建设项目环境影响报告书的批复》（青环黄审[2015]1号）。
华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）截至本报告书签署之日，黄岛缤纷港（北区）项目尚未开始施工，施工许可证正在办理中。
根据青岛市黄岛区城市建设局于2016年6月26日出具的《证明》：“兹有青岛海融兴达商业管理有限公司青岛·黄岛·缤纷港项目（北区）工程。已取得房地产权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证等证件。施工场地已经基本具备施工条件。可按相关规定到青岛市黄岛区建设工程质量监督站，办理工程质量、安全监督手续和申领《施工许可证》。”
根据青岛市黄岛区薛家岛街道办事处于 2016年 11月 7日出具的说明：“我辖区内海融兴达建设的黄岛缤纷港项目北区工程目前，仍有项目用地红线内部分通信光缆正在清理迁移工作过程中，尚未办理项目施工许可证，暂未开展工程施工。”
根据青岛市黄岛区国土资源和房屋管理局于2016年11月11日出具的证明：“海融兴达 2014年通过出让取得土地一宗（土地证号为青房地权市字第 201412962号），位于黄岛区长江东路南侧，滨海大道北侧，面积 34368.20平方米。由于用地红线内部分通信光缆正在清理迁移，属政府原因造成土地闲置。”经海融兴达与相关部门沟通，2016年11月，海融兴达已与山东宇通电气集团坤和电力工程有限公司（以下简称“坤和电力”）签署《建筑安装工程承包合同》，约定坤和电力负责海融兴达用地红线内相关环网柜的迁移工程，约定施工期限为 20天。本公司预计前述通信电缆等附着物的迁移工程将于 2016年 12月中旬完工，海融兴达北区项目预计于2017年1季度取得施工许可证并开工建设，计划于2018年1季度竣工，2018年10月开始营业。
（2）黄岛缤纷港（南区）项目
2014年4月17日，青岛经济技术开发区发展和改革局向海融兴达核发了《关于青岛海融兴达商业管理有限公司缤纷港A地块项目备案的通知》（青开发改审[2014]40号），同意海融兴达建设缤纷港A地块项目，占地面积37,581平方米，总建筑面积 128,832.15平方米（实际面积以规划部门审批为准），主要建设 1栋 219
华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）商业办公楼和地下车库。项目总投资102,014.74万元，资金由企业自筹解决。建设地址为长江东路南侧、滨海大道北侧。
2014年 5月 28日，青岛市规划局向海融兴达出具了《关于补办<建设用地规划许可证>的复函》（青规开函业字[2014]209号），说明青岛市规划局已于 2009年10月19日为位于青岛市黄岛区长江东路南侧，滨海大道北侧两地块出具了建设用地规划许可证（证号：地字第0200200917096号、地字第370200200917097），现海融兴达通过法院拍卖（2011鲁执字第 13-4号）取得了位于青岛市黄岛区长江东路南侧，滨海大道北侧两地块（证号：青房地权字第201085506、201085508），并取得《房地产权证》（青房地权市字第201412394号、201412962号）。根据相关法律法规及青岛市规划局业务管理要求，已领取土地证且不改变土地证载明原用地性质、用地范围的，不需补办《建设用地规划许可证》。
2014年7月7日，青岛市黄岛区安全生产监督管理局向海融兴达核发了《工业生产建设项目安全设施审查意见书》（青黄安监项目[设立]审字[2014]17号），同意缤纷港A地块项目通过设立安全审查。
2014年 8月 5日，青岛市环境保护局黄岛分局向海融兴达核发了《关于青岛海融兴达商业管理有限公司青岛黄岛缤纷港 A地块建设项目环境影响报告书的批复》（青环黄审[2014]361号）。
2014年8月7日，青岛市规划局向海融兴达核发了《建设工程规划许可证》（建字第370200201417159号）。
青岛市黄岛区城市建设局分别于2014年9月16日、2015年3月20日及2015年 3月 20日分别向海融兴达核发了编号为“建字第 370211201409160101号”、“建字第370211201503120119号”及“建字第370211201503120319号”的《建筑工程施工许可证》。
华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）元，保险期间为2014年11月24日中午12时起至2019年11月24日中午12时止。同日，海融兴达为在建工程于中国平安财产保险股份有限公司投保了《建筑工程一切险》，被保险人为海融兴达，工程名称为黄岛缤纷港项目，保险项目为建筑工程（包括永久和临时工程及材料），投保金额为 70,000万元，保险期间为2019年11月24日中午12时起至2022年11月24日中午12时止。同日，海融兴达为在建工程于中国平安财产保险股份有限公司投保了《建筑工程一切险》，被保险人为海融兴达，工程名称为黄岛缤纷港项目，保险项目为建筑工程（包括永久和临时工程及材料），投保金额为70,000万元，保险期间为2022年11月24日中午12时起至2025年3月31日中午12时止。
2015年 3月 9日，青岛市公安消防支队向海融兴达核发了《建设工程消防设计审核意见书》（青公消审字[2015]第0127号）。
2015年 6月 5日，青岛市黄岛区人民防空办公室向海融兴达核发了《防空地下室施工图审核意见书》（黄岛人防审核（2014）第 004号）及《防空地下室建设许可证》（J02-32015019）。
海融兴达黄岛缤纷港项目南区工程尚需在项目完工后完成竣工、环评、消防、安全、人防等验收程序，取得相关主管部门的竣工验收备案文件。北区工程的施工许可证正在办理中；北区项目完工后亦需取得主管部门的竣工验收备案文件。
经核查，黄岛缤纷港项目已按当前项目实施进度办理了工程建设所需的各类证照、相关手续齐备，该在建工程权属清晰、完整，不存在抵押、质押或担保等权利受到限制的事项，不涉及诉讼、仲裁、司法强制执行等重大争议或者存在妨碍权属转移的情况，不存在被行政处罚或正在立案调查的情况。
2、土地使用权
海融兴达拥有2宗土地使用权，其具体情况如下：
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|-|-|-|-|-|-|-|
|使用权人|座落|面积（㎡）|用途|使用权类型|终止日期|他项权利|
|海融|黄岛区长江东路|34,368.20|商业|出让|2050-9-27|无|

华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）
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|-|-|-|-|-|-|-|
|兴达|南侧、滨海大道北侧||||||
|海融兴达|黄岛区长江东路南侧、滨海大道北侧|37,581.00|商业|出让|2050-9-27|抵押|

海融兴达拥有的土地使用权系根据山东省高级人民法院（2011）鲁执字第13-4号执行裁定书通过司法拍卖方式取得，海融兴达已向山东省高级人民法院支付全额拍卖成交价款人民币 30,200万元，已缴纳契税并办理强制转移登记，海融兴达拥有的土地使用权已取得合法的权属证书，不存在产权纠纷或潜在纠纷。
截至本报告书签署之日，除“青房地权市字第 201412394号”土地使用权抵押给北京银行用于担保其借给海融兴达的总额 70,000万元，期限 120个月的银行借款外，海融兴达的上述土地使用权权属清晰，不存在其他抵押、质押或担保等其他权利受到限制的事项，不涉及诉讼、仲裁、司法强制执行等重大争议或者存在妨碍权属转移的情况，不存在土地闲置等违法违规行为，不存在被行政处罚或正在立案调查的情况。
3、海融兴达所属土地使用权用于债务担保对应的主债务人、债务金额、担保责任到期日及解除的具体方式
根据海融兴达与北京银行股份有限公司于2014年11月5日签署的《抵押合同》，海融兴达将其名下的青岛市黄岛区长江东路南侧、滨海大道北侧的土地使用权（青房地权市字第201412394号）抵押给北京银行。该等担保的主债务人为海融兴达，所担保的债务金额为其与北京银行于2014年11月5日签署之《借款合同》项下北京银行对海融兴达的全部债权，包括主债权本金（最高限额为人民币7亿元整）以及利息、罚息、违约金、损害赔偿金、实现债权和担保权益的费用等其他款项。担保责任到期日为北京银行的抵押权依照法律法规的强制性规定消灭之日。担保解除的具体方式为在抵押担保范围内的全部债权已被完全清偿且并未处置抵押物的，海融兴达作为抵押人有权要求北京银行解除抵押，并可从北
华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）京银行领回其交北京银行保管的抵押物权利凭证正本，应海融兴达要求，北京银行还应协助海融兴达办理注销抵押登记。
根据《物权法》的相关规定，抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权；未行使的，人民法院不予保护。根据《民法通则》的相关规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。故海融兴达向北京银行分别提供的抵押担保在北京银行知道或者应当知道海融兴达未偿还抵押担保所担保债务金额起2年诉讼时效期间内，北京银行若未行使抵押权，在2年诉讼时效期满后，人民法院将不予保护北京银行享有的该等抵押权。
4、土地使用权用于债务担保事项不会导致重组后上市公司的资产权属存在重大不确定性，不会对上市公司资产完整性和未来生产经营造成重大不利的影响
①海融兴达以其拥有的土地使用权提供抵押担保事项的解除完全由海融兴达本身对债务的偿还行为来决定，不受任何其他第三方影响
海融兴达以其拥有的土地使用权抵押所担保的事项均为海融兴达为其自身向北京银行借款所形成的债务以及与该等债务相关的利息、罚息、违约金、损害赔偿金、实现债权和担保权益的费用等其他款项提供的担保，该等抵押物未向任何第三方主体的任何其他债务提供任何其他担保。根据海融兴达与北京银行签署的《借款合同》和《抵押合同》的约定，在抵押担保范围内的全部债权已被完全清偿且并未处置抵押物的，海融兴达有权要求北京银行解除抵押，北京银行亦应协助海融兴达办理注销抵押登记。故海融兴达以其拥有的在建工程及固定资产提供抵押担保事项的解除完全由海融兴达本身对债务的偿还行为来决定，不受任何其他第三方影响。
②海融兴达自身运营产生的现金流量充裕，债务违约风险较小，不会对上市公司未来生产经营造成重大不利影响
华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）款 70,000万元，借款期限为自首次提款日起 120个月。2014年内海融兴达提取长期借款57,500万元，2015年提取剩余12,500万元长期借款。根据合同约定，该项借款为按季分期还款，具体偿还计划如下：
||
|-|
|偿还本金（万元）/每季度|
|宽限期|
|1,500|
|1,800|
|2,000|
|2,200|
|2,400|
|2,600|
|2,800|
|3,000|

根据上述还款计划，海融兴达在取得借款后的 27个月（两年零三个月）内无需偿还借款本金，在取得借款后5年内需偿还的本金约占本金总额的30%，合计约2亿元；海融兴达每年需偿还的银行利息约为3,773万元（以中国人民银行公布的中长期贷款基准利率4.9%上浮10%计算），而截至 2015年 12月 31日，海融兴达账面货币资金余额为 37,678.24万元，使得其在建设期及运营初期有足额的现金支付借款本息。
根据评估机构在收益法下对海融兴达预测期内开发项目净现金流量的测算，在海融兴达于2017年至2020年对外销售、且于2018年、2019年偿还完毕银行借款的假设下，海融兴达2017年至2020年开发项目净现金流量分别为-22,272.47万元、27,165.57万元、37,889.31万元和11,643.97万元，表明海融兴达能够通过自身运营产生的现金支付开发成本和银行借款，债务违约风险较小，不会对上市公司未来生产经营造成重大不利影响。
③上市公司的控股股东华联集团亦为海融兴达自北京银行取得的贷款所形成的债务提供了保证担保，以保证上市公司资产的完整性
2014年 11月 5日，华联集团与北京银行签署了《保证合同》，华联集团向北京银行提供保证担保，以担保海融兴达与北京银行所签署的《借款合同》项下
华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）北京银行对海融兴达的全部债权，包括主债权本金（最高限额为人民币7亿元整）以及利息、罚息、违约金、损害赔偿金、实现债权和担保权益的费用等其他款项。
故在海融兴达未来发生无法偿还其自北京银行取得的贷款的情况时，上市公司的控股股东华联集团可作为保证人代海融兴啊向北京银行偿还借款，以保证海融兴达及上市公司资产的完整性。
（八）主要资产及负债情况
1、海融兴达的主要资产构成
根据致同出具的“致同审字(2016)第110ZA5740号”《审计报告》，截至 2016年6月30日，海融兴达的主要资产状况如下表所示：
单位：万元
|||
|-|-|
|金额|占比|

流动资产
|||
|-|-|
|40,111.76|42.17%|
|481.60|0.51%|
|54,433.05|57.23%|
|38.69|0.04%|
|95,065.09|99.95%|

非流动资产
|||
|-|-|
|17.73|0.02%|
|12.02|0.01%|
|13.42|0.01%|
|43.17|0.05%|
|95,108.26|100%|

截至本报告书签署之日，除“青房地权市字第201412394号”土地使用权抵押用于海融兴达的银行借款外，海融兴达的其他主要资产权属清晰，不存在其他抵
押、质押或担保等权利受到限制的事项，不涉及诉讼、仲裁、司法强制执行等重
华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）大争议或者存在妨碍权属转移的情况，不存在土地闲置等违法违规行为，不存在被行政处罚或正在立案调查的情况，已取得购物中心建设过程中现阶段应取得的许可文件。
2、海融兴达的主要负债构成
根据致同出具的“致同审字(2016)第110ZA5740号”《审计报告》，截至 2016年6月30日，海融兴达的主要负债状况如下表所示：
单位：万元
|||
|-|-|
|金额|占比|

流动负债
|||
|-|-|
|1,073.07|1.50%|
|0.20|0.00%|
|22.58|0.03%|
|207.54|0.29%|
|1,303.39|1.83%|

非流动负债合计
|||
|-|-|
|70,000.00|98.17%|
|70,000.00|98.17%|
|71,303.39|100%|

3、对外担保
截至2016年6月30日，海融兴达不存在对外担保的情形。
（九）最近两年及一期的主要财务数据
根据致同出具的“致同审字(2016)第110ZA5740号”《审计报告》，海融兴达最近两年及一期经审计的主要财务数据及财务指标如下：
1、资产负债表主要数据
单位：万元
华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）
|||
|-|-|
|2016年6月30日|2015年12月31日|
|95,065.09|95,942.77|
|43.17|63.61|
|95,108.26|96,006.38|
|1,303.39|1,399.00|
|70,000.00|70,000.00|
|71,303.39|71,399.00|
|23,804.88|24,607.38|
|-|-|
|23,804.88|24,607.38|

2、利润表主要数据
单位：万元
|||
|-|-|
|2016年1-6月|2015年度|
|-|-|
|-|-|
|-804.64|-3,031.61|
|-803.29|-3,031.61|
|-802.51|-3,024.73|
|-802.51|-3,024.73|

3、现金流量表主要数据
单位：万元
|||
|-|-|
|2016年1-6月|2015年度|
|4,153.92|-52,285.02|
|-|-101.87|
|-1,720.41|37,986.89|
|2,433.51|-14,400.00|

华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）4、主要财务指标
|||
|-|-|
|2016年6月30日/2016年1-6月|2015年12月31日/2015年度|
|74.97%|74.37%|
|-|-|
|-|-|

注：资产负债率=总负债/总资产
毛利率=（营业收入-营业成本）/营业收入
净利润率=净利润/营业收入
5、交易标的报告期内会计政策及相关会计处理
（1）收入及成本的确认原则和计量方法
海融兴达的收入及成本确认原则和计量方法与山西华联一致，详见本章“一、山西华联/（九）最近两年的主要财务数据/5、交易标的报告期内会计政策及相关会计处理/（1）收入及成本的确认原则和计量方法”。
（2）比较分析会计政策和会计估计与同行业或同类资产之间的差异及对拟购买资产利润的影响
海融兴达主要从事商业物业的租赁及物业管理服务，与大部分商业零售行业的企业经营模式存在一定的差别。按照物业管理及租赁收入在收入中的比重分析，除华联股份外，与海融兴达经营模式相对接近的上市公司包括海宁皮城及小商品城。海融兴达的会计政策和会计估计与海宁皮城及小商品城的差异主要表现在收入确认原则、应收账款及其他应收款坏账计提政策及固定资产折旧计提政策等三个方面，逐一分析如下：
①收入确认原则
海融兴达与山西华联的收入确认原则一致，详见本章“一、山西华联/（九）最近两年的主要财务数据/5、交易标的报告期内会计政策及相关会计处理/（2）比较分析会计政策和会计估计与同行业或同类资产之间的差异及对拟购买资产利润的影响/①收入确认原则”。
华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）海融兴达的收入确认原则具备合理性，不会对利润水平造成不利影响。海融兴达经审计的利润数据符合谨慎性要求，具备合理性。
②应收账款及其他应收款坏账计提政策
||||||
|-|-|-|-|-|
|应收账款计提比例|||||
|海宁皮城|小商品城|海融兴达|海宁皮城|小商品城|
|5%|5%|5%|5%|5%|
|15%|5%|10%|15%|5%|
|30%|20%|15%|30%|20%|
|100%|100%|20%|100%|100%|

同可比上市公司相比，海融兴达在账龄的划分方式上无差异。在不同账龄应收款项坏账的计提比例方面，海宁皮城及小商品城在2年以上账龄款项的计提比例要严于海融兴达。但是，报告期内，海融兴达应收账款年末余额均为0；按账龄组合计提坏账准备的其他应收款均为3年以内的账龄，不存在3年以上账龄的其他应收款。1年以内账龄的其他应收款计提比例为5%，与可比上市公司一致；
3年以下账龄的其他应收款计提比例与可比上市公司差别不大，未有对报告期内海融兴达利润水平造成显著不良影响。此外，针对报告期内单项金额重大、回收风险较高的其他应收款，海融兴达已严格按照相关会计政策的规定全额计提坏账准备，故海融兴达的坏账计提政策不会对其利润水平造成重大不利良影响。本次交易完成后，华联股份将统一负责海融兴达所属购物中心的招商工作，华联股份能够利用自身丰富的资源、经验和品牌优势，为其提供固定、知名的长期合作租户，并对租户实施保证金制度，将使得海融兴达的坏账余额和坏账比例进一步可控。
③固定资产折旧计提政策
海融兴达与山西华联的固定资产折旧计提政策一致，详见本章“一、山西华联/（九）最近两年的主要财务数据/5、交易标的报告期内会计政策及相关会计处理/（2）比较分析会计政策和会计估计与同行业或同类资产之间的差异及对拟购买资产利润的影响/③固定资产折旧计提政策”。
华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）海融兴达主要固定资产的折旧年限略高于可比公司，符合其经营情况和行业惯例，不会对公司利润造成重大不利影响。海融兴达经审计的利润数据具备符合谨慎性要求，具备合理性。
（3）财务报表编制基础
①编制基础
海融兴达以持续经营为基础，根据实际发生的交易和事项，按照财政部颁布的《企业会计准则——基本准则》和各项具体会计准则、企业会计准则应用指南、企业会计准则解释及其他相关规定，以及中国证券监督管理委员会《公开发行证券的公司信息披露编报规则第 15号——财务报告的一般规定》（2014年修订）的披露规定编制财务报表。
②合并财务报表范围、变化情况及变化原因
报告期内海融兴达合并报表范围未发生变化。
（4）报告期资产转移剥离调整情况
报告期内，海融兴达不存在资产转移、剥离调整等情况。
（5）与上市公司重大会计政策或会计估计差异对利润的影响
海融兴达的主要会计政策和会计估计已与上市公司保持一致，不存在差异。
（6）行业特殊的会计处理政策
海融兴达所处行业不存在特殊会计处理政策。
（十）最近三年的增资或交易情况
1、2012年10月，股权转让
根据北京国际信托有限公司与华联集团签署的“北京信托华联商业股权投资集合资金信托计划 I期”提前解除协议，约定该信托计划于 2015年 10月 25日提前终止，北京国际信托有限公司将海融兴达100%股权返还于华联集团。
华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案） 2012年 10月 25日，海融兴达作出股东决定，决定北京国际信托有限公司将其持有的海融兴达 10,000万元出资额转让给华联集团。同日，双方就上述股权转让事项签署了《股权转让协议》。
根据深圳发展银行提供的结算业务委托书，2012年 10月 25日华联集团已支付股权转让款 1,246万元；2012年 10月 26日华联集团支付剩余股权转让价8,754万元。
2、2013年9月，股权转让
为避免与上市公司产生潜在的同业竞争，同时引入在商业地产投资、规划、建设及运营方面经验丰富的投资者，2013年9月2日，海融兴达作出股东决定，决定华联集团将其持有的海融兴达10,000万元出资额中的7,500万元转让给中信夹层。该项股权转让完成后，华联集团持有海融兴达25%股权，继续协调海融兴达购物中心项目后续立项、建设、规划等各类审批手续的办理。
该项股权转让作价7,500万元，即1元/注册资本。上述股权转让作价未经评估，系由海融兴达全体股东协商定价。
2013年 9月华联集团转让海融兴达股权时，海融兴达因土地使用权过户问题尚未取得资产权证等，项目的建设相关许可证尚未办理完毕，项目后续建设尚存在较大的不确定性，因此华联集团按照原始出资额转让了海融兴达的控股权，与本次评估值存在一定的差异。
本次海融兴达100%股权的评估值为41,712.67万元，较该次股权转让价格有较大增值，主要原因是由于 2013年 9月华联集团转让海融兴达股权时，海融兴达因土地使用权过户问题尚未取得资产权证等，项目的建设相关许可证尚未办理完毕，项目后续建设尚存在较大的不确定性，因此华联集团按照原始出资额转让了海融兴达的控股权。而截至评估基准日标的物业已按照当前项目实施进度办理了工程建设所需的各类证照；同时黄岛区为青岛市的新城区和旅游胜地，近年来经济发展迅速，房地产价格上涨较快，目前缤纷港购物中心周边商业物业的平均价格已经达到 22,000元/平方米以上，故标的物业按照假设开发法评估后有较大 231
华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）增值，使得海融兴达100%股权的评估值较该次股权转让增值较大。
3、2015年7月，股权转让及增资
海融兴达在项目建设过程中，后续建设投资规模较大、周期较长，而依靠银行贷款等方式的融资规模有限，需要原股东中信夹层、华联集团对其进一步增资。
由于投资规模较大，华联集团无意向海融兴达同比例增资，如不能同比例增资则未来持股比例将被摊薄，同时为解决海融兴达建成开业后华联集团与上市公司的潜在同业竞争问题，华联集团决定转让其持有的海融兴达 2,500万元出资额。
2015年6月30日，海融兴达作出股东会决议，同意华联集团将其持有的海融兴达2,500万元出资额转让给上海镕尚。同日，为补充营运资金和项目建设资金，海融兴达另作出股东会决议增资至 39,289万元，其中中信夹层出资 7,500万元，上海镕尚出资31,789万元。
根据本次交易各方签署的《增资及股权转让协议》，华联集团将其持有的海融兴达2,500万元出资额转让给上海镕尚，转让价款为人民币5,071.22万元，即2.03元/股。上海镕尚向海融兴达增资29,289万元，增资额全部计入注册资本。
根据平安银行提供的收付款业务回单，2015年7月31日上海镕尚已支付上述股权转让款5,071.22万元；根据青岛银行提供的支付凭证，上海镕尚已于 2015年7月31日支付增资款29,289万元。
上述股权转让及增资作价未经评估，系由海融兴达全体股东协商定价。
2015年5月上海镕尚受让华联集团的股权，价格为 2.03元/注册资本，如扣除 2015年 5月上海镕尚的现金增资后，该次股转的估值高于本次评估值，主要原因为该次转让未经评估，交易规模较小，与本次交易的背景亦不相同。
2015年 5月上海镕尚对海融兴达增资，价格为 1元/注册资本，实质上为其对全资子公司增资，未经评估，且与本次交易的交易目的不同。
如将华联集团转让的25%股权换算为100%股权，则海融兴达增资前的估值为 20,284.87万元，考虑现金增资 29,289万元后的公司股权价值应为 49,573.87 232
华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）万元，高于本次评估值 41,712.67万元。因转让25%股权与本次交易的背景、规模、目的不同，因此将25%股权与100%股权的价格不宜简单比较。
2015年 6月，本公司开始筹划购买资产相关事宜，初始筹划的资产购买类型包括美容、餐饮、购物中心等与公司主营业务相关的资产。截至2015年7月，华联股份初步确定了购买中信产业基金管理的基金持有的在建购物中心资产，并通过发行股份的方式购买，一方面通过购买优质购物中心物业资产，扩大公司的业务规模，另一方面通过引入中信产业基金作为重要股东，与中信产业基金建立长期的战略合作关系，利用中信产业基金在商业地产项目开发、投资、融资及管理方面的优势，提高未来获取优质购物中心物业的能力。上海镕尚及中信夹层 2015年 5月受让海融兴达的股权及增资，与华联股份本次重组不属于一揽子交易。
（十一）本次交易安排不存在规避重组管理办法第三十五条的情形
详细内容请参见“第四章/一、山西华联/（十一）本次交易安排不存在规避重组管理办法第三十五条的情形”。
华联集团在停牌后将海融兴达25%股份转让给上海镕尚，该次交易亦不存在规避盈利预测和业绩补偿相关规定的情况：
1、从华联集团转让所持海融兴达25%股权的背景分析
海融兴达系由华联集团于2011年2月以货币资金10,000万元出资设立，设立目的为购买青岛舒斯贝尔房地产开发有限公司（“舒斯贝尔”）位于青岛市黄岛区长江东路南侧、滨海大道北侧开发建设后的商业项目，并已支付部分定金。之后由于舒斯贝尔发生贷款纠纷，导致舒斯贝尔所持有的土地被强制拍卖。因考虑到该宗土地地理位置优越，适合购物中心项目建设与运营，且为避免华联集团已支付定金发生损失，海融兴达于 2013年 5月通过山东省高级人民法院竞拍取得该项目对应的两宗土地使用权，商业项目计划发生调整，变更为自行开发建设具有影响力的大型购物中心。
华联集团对拟建设的购物中心项目进行了投资评估，预计项目建设资金规模 233
华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）较大（17亿元以上），建设周期较长，且 2013年海融兴达通过银行贷款开发购物中心融资不畅，故华联集团为降低融资风险拟逐步出售其持有的待开发购物中心。此外，为避免购物中心项目建设完成后华联集团与上市公司存在潜在同业竞争，华联集团亦打算出售海融兴达的控股权。故 2013年 9月华联集团向中信产业基金控制的中信夹层转让了海融兴达75%股权，但因华联集团仍需继续协调海融兴达购物中心项目后续立项、建设、规划等各类审批手续，故暂时保留了海融兴达25%的股权。
随着标的物业后续建设的持续投入，依靠银行贷款等方式的融资规模有限，需要原股东中信夹层、华联集团对其进一步增资。由于投资规模较大，华联集团无意向同比例增资，如不能同比例增资则未来持股比例将被大幅摊薄，同时为彻底解决海融兴达标的物业建成开业后华联集团与上市公司的潜在同业竞争问题，华联集团于 2015年 6月转让其持有的海融兴达剩余25%股权。故华联集团本次转让剩余25%的股权是出于彻底解决潜在同业竞争问题以及对于自身融资成本的考虑，是对于 2013年 9月华联集团向中信夹层转让海融兴达控股权背景的延续，并非出于规避盈利预测和业绩补偿的目的。即使上市公司未于 2015年 6月4日停牌，华联集团亦存在转让剩余控股权的动机和必要性，以解决潜在同业竞争，减轻自身融资压力。
综上，从华联集团转让所持海融兴达25%股权的背景来看，不存在规避盈利预测和业绩补偿的动机。
2、从停牌及本次交易达成意向的时间分析
2015年5月29日，华联集团即与上海镕尚签署了《增资及股权转让协议》，约定华联集团将其持有的海融兴达剩余25%股权转让给上海镕尚，上海镕尚同时向海融兴达增资。华联集团就上述转让及增资事项与上海镕尚达成一致是出于自身融资成本的考虑以及项目建设进度对资金的需求，彼时上市公司尚未停牌。
华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）心。从时间上来看，上市公司已于 2015年 5月就相关股权转让事项与上海镕尚达成一致，同年6月4日停牌筹划重组事项，期间筹划收购的标的资产包括美容、餐饮、购物中心等多类资产，直至同年7月才最终确定收购标的。故从两次交易及停牌的时间来看，两次交易为相互独立的商业安排，不存在规避盈利预测和业绩补偿的情况。
（十二）标的公司其他情况说明
1、关于立项、环保、行业准入、用地、规划、建设许可等有关报批事项的说明
有关海融兴达在建购物中心涉及立项、环保、用地、规划、建设许可等有关报批事项的情况，详见本节“（七）土地使用权的合规性及涉及立项、环保、用地、规划、建设许可等有关报批事项/1、在建工程报批手续事项”。除此之外，海融兴达不涉及其他立项、环保、行业准入、用地、规划、建设许可等有关报批事项。
2、关于是否涉及土地使用权、矿业权等资源类权利的说明
有关海融兴达土地使用权的情况，详见本节“（七）土地使用权的合规性及涉及立项、环保、用地、规划、建设许可等有关报批事项/2、土地使用权”。除此之外，海融兴达不涉及其他土地使用权、矿业权等资源类权利。
3、关于许可他人使用交易标的所有资产，或者作为被许可方使用他人资产的情况的说明
海融兴达不涉及许可他人使用自己所有的资产，或者作为被许可方使用他人资产。
4、关于本次交易债权债务转移的说明
本次华联股份发行股份购买海融兴达100%股权的交易不涉及债权债务的转移。
5、关联方非经营性资金占用的情况
华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）截至本报告书签署日，海融兴达不存在关联方非经营性资金占用的情况。
6、合规经营及重大诉讼和仲裁情况
根据相关政府部门开具的合规性证明函，报告期内，海融兴达的经营符合相关法律法规的要求，不存在违法违规的情况，未曾因违反相关法律法规而受到安监、工商、税务、土地、环境、社保及公积金等部门的处罚。
7、海融兴达历次股权转让的背景及原因，与本次交易的关系
海融兴达系由华联集团于2011年2月以货币资金10,000万元出资设立，设立目的为购买青岛舒斯贝尔房地产开发有限公司（“舒斯贝尔”）位于青岛市黄岛区长江东路南侧、滨海大道北侧开发建设后的商业项目，并已支付部分定金。之后由于舒斯贝尔发生贷款纠纷，导致舒斯贝尔所持有的土地被强制拍卖。因考虑到该宗土地地理位置优越，适合购物中心项目建设与运营，且为避免华联集团已支付定金发生损失，海融兴达于 2013年 5月通过山东省高级人民法院竞拍取得该项目对应的两宗土地使用权，商业项目计划发生调整，变更为自行开发建设具有影响力的大型购物中心。经华联集团评估后，预计建设资金规模较大（17亿元以上），项目建设周期较长，且2013年海融兴达通过银行贷款开发购物中心融资不畅，故华联集团为降低融资风险拟逐步出售其持有的待开发购物中心。
中信产业基金及其管理的基金在购物中心投资、规划、建设及运营方面经验丰富，融资能力及项目开发协调能力较强，故引入中信产业基金有利于项目的融资及后续建设。此外，为避免购物中心建设完成后华联集团与本公司存在潜在同业竞争，华联集团亦打算出售海融兴达的控股权。2013年 9月华联集团向中信产业基金控制的中信夹层转让了海融兴达75%股权。因华联集团仍需继续协调海融兴达购物中心项目后续立项、建设、规划等各类审批手续，故暂时保留了海融兴达25%的股权。
由于海融兴达所属标的物业在建设过程中，后续建设投资规模较大，而依靠银行贷款等方式的融资规模有限，需要原股东中信夹层、华联集团对其进一步增资。由于投资规模较大，华联集团无意向同比例增资，如不能同比例增资则未来 236
华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）持股比例将被大幅摊薄，同时为彻底解决海融兴达标的物业建成开业后华联集团与上市公司的潜在同业竞争问题，华联集团于 2015年 6月转让其持有的海融兴达剩余25%股权。
2015年 6月，本公司开始筹划购买资产相关事宜，初始筹划的资产购买类型包括美容、餐饮、购物中心等与公司主营业务相关的资产。而中信产业基金通过收购购物中心项目并投资建设，最终通过出售等方式退出作为其业务运作模式之一。截至 2015年 7月，本公司初步确定了购买中信产业基金管理的基金持有的购物中心，并通过发行股份的方式购买，一方面通过购买优质购物中心物业资产，扩大公司的业务规模，另一方面通过引入中信产业基金作为重要股东，与中信产业基金建立长期的战略合作关系，利用中信产业基金在购物中心项目开发、投资、融资及管理方面的优势，提高未来获取优质购物中心物业的能力。
综上所述，海融兴达历次股权转让均为各股东出于自身商业利益及标的物业融资安排和建设周期的考虑而作出的正常商业交易，而本公司做出本次交易的决定是基于自身业务拓展和引入战略合作伙伴的需要，中信产业基金的出售安排亦是基于其自身业务运作模式和对本公司价值认可的考虑。海融兴达历史上历次股权转让与本次交易的背景、目的均不存在关系。
8、海融兴达的管理层及核心技术人员相关情况
（1）海融兴达的管理层相关情况
根据海融兴达于 2016年 6月出具的《说明函》及青岛市黄岛区市场监督管理局出具的企业档案显示，自2014年起，海融兴达的主要管理层名单、推荐方、任职期限如下：
||||
|-|-|-|
|姓名|职务|推荐方|
|李学军|董事长|中信夹层|
|范恒涛|董事|中信夹层|
|武卫|董事兼总经理|中信夹层|
|姚英博|董事|中信夹层|
|吴焕文|监事|中信夹层|
|孙建军|财务负责人|董事会聘用|

华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）2015年6月30日，海融兴达作出股东会决议，决定变更海融兴达的主要管理层，变更完成后，海融兴达的主要管理层名单、推荐方、任职期限如下：
||||
|-|-|-|
|姓名|职务|推荐方|
|高少彦|执行董事兼总经理|中信夹层|
|姚英博|监事|中信夹层|
|邓文华|财务负责人|董事会聘用|

（2）海融兴达的核心技术人员相关情况
根据海融兴达于 2016年 6月出具的《说明函》，自 2014年至今，海融兴达不存在核心技术人员。
9、中信信托因不服山东省高级人民法院就中信信托与海融兴达、舒斯贝尔和山东舒斯贝尔建设用地使用权转让合同纠纷一案作出的“（2015）鲁民一初字第27号”《民事判决书》，向最高人民法院提起的上诉
（1）案件背景及一审判决概要
舒斯贝尔系由股东舒斯贝尔集团和山东舒斯贝尔共同出资设立，注册资本为 7,000万美元，其中舒斯贝尔集团认缴出资 6,300万美元，山东舒斯贝尔认缴出资 700万美元。2010年 6月 7日，舒斯贝尔集团将其持有的舒斯贝尔40%股权转让给山东舒斯贝尔，两股东各认缴出资 3,500万美元。截至 2010年 12月 23日，舒斯贝尔集团实缴3,101万美元，山东舒斯贝尔实缴 143.5456万美元，舒斯贝尔的实收资本共计 3,444.5456万美元，占注册资本的49.21%。2010年 7月，山东舒斯贝尔将其持有的舒斯贝尔全部股权转让给中信信托。
2013年 5月 3日，海融兴达通过山东省高级人民法院举行的拍卖会以人民币 3.02亿元的价格竞得舒斯贝尔原有的位于青岛市黄岛区长江东路南侧、滨海大道北侧，证号分别为“青房地权市字第201085506号”、“第201085505号”的两宗土地使用权。在土地使用权变更登记过程中，因舒斯贝尔不申报并缴纳营业税、城市维护建设税、土地使用税等税费，致使前述土地使用权无法办理过户，因此由海融兴达为舒斯贝尔垫付其应缴纳的各项税费共计人民币 64,530,410.18
元。
华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）海融兴达因其为舒斯贝尔垫付税费而向山东省高级人民法院提起诉讼，请求舒斯贝尔返还其垫付税款共计人民币 64,530,410.18元，并请求山东舒斯贝尔在其未缴纳的出资本息范围内对舒斯贝尔不能清偿的部分承担补充清偿责任，同时中信信托对山东舒斯贝尔应承担的补充清偿责任承担连带责任。
2015年 9月 14日，山东省高级人民法院作出（2015）鲁民一初字第 27号《民事判决书》，判决舒斯贝尔返还海融兴达垫付税款共计人民币 64,530,410.18元；山东舒斯贝尔在未缴纳出资本息范围内对舒斯贝尔不能清偿的部分承担补充赔偿责任；中信信托对山东舒斯贝尔应承担的补充赔偿责任承担连带责任。
2015年 10月 10日，中信信托向中华人民共和国最高人民法院提起《民事上诉状》，请求依法撤销一审判决中的第三条，改判驳回海融兴达关于“依法判令中信信托有限责任公司对山东舒斯贝尔置业有限公司应承担的补充清偿责任承担连带责任”的诉讼请求，请求依法改判中信信托不承担本案一审阶段的诉讼费用，请求判令由海融兴达承担本案二审阶段诉讼费用。
2016年7月8日，海融兴达收到中华人民共和国最高人民法院发出的（2016）最高法民终 475号《上诉案件应诉通知书》，通知海融兴达：中信信托因与海融兴达以及原审被告舒斯贝尔、山东舒斯贝尔建设用地使用权转让合同纠纷一案，不服山东省高级人民法院（2015）鲁民一初字第 27号民事判决，向最高人民法院提出上诉，经审查，最高人民法院受理该上诉案件。
（2）案件进展及对本次交易的影响
截至本报告书签署之日，该案件仍在审理中。
中信信托的上诉请求仅针对山东省高级人民法院判令其承担山东舒斯贝尔在未缴纳出资本息范围内对舒斯贝尔不能清偿海融兴达垫付的共计人民币64,530,410.18元税款的补充清偿责任承担连带责任，而非对海融兴达已取得的土地使用权提出权利主张。海融兴达当前拥有的证号为“青房地权市字第201412962号”、“青房地权市字第201412394号”两宗土地使用权系根据山东省高级人民法院“（2011）鲁执字第13-4号”执行裁定书通过司法拍卖方式取得， 239
华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）并已向山东省高级人民法院全额支付拍卖成交价款人民币 30,200万元，已缴纳契税并办理强制转移登记。海融兴达拥有的前述土地使用权已取得合法的权属证书，不存在产权纠纷或潜在纠纷，故不会对海融兴达的经营产生不利影响。
因舒斯贝尔处于停业状态，可偿债资产较少，预计垫付款收回风险较大，根据致同出具的“致同审字(2016)第 110ZA5740号”和“致同审字(2016)第110ZA3778号”《审计报告》，海融兴达已于评估基准日前对该笔应收款项全额计提坏账准备。本次交易采用资产基础法评估结果作为标的公司股东全部权益价值的定价依据，故中信信托的上述诉讼不会对本次交易的评估值产生重大不利影响，不会导致本次交易标的公司评估值出现减少的情况。
（3）独立财务顾问及律师核查意见
经核查，独立财务顾问、律师认为：
中信信托的本次上诉系其申请驳回山东省高级人民法院判令其承担山东舒斯贝尔在未缴纳出资本息范围内对舒斯贝尔不能清偿海融兴达垫付的共计人民币 64,530,410.18元税款承担补充清偿责任的申请，而非对海融兴达拥有的土地使用权提出权利主张。海融兴达拥有的土地使用权系根据山东省高级人民法院“（2011）鲁执字第13-4号”执行裁定书通过司法拍卖方式取得，已全额缴纳土地拍卖款及相关契税，并依法办理相关土地使用权证。海融兴达取得前述土地使用权合法、合规，不存在产权纠纷或潜在纠纷，不会对其经营活动产生不利影响。
另，根据致同出具的“致同审字(2016)第110ZA5740号”和“致同审字(2016)第110ZA3778号”《审计报告》，海融兴达已于评估基准日前对该笔应收款项全额计提坏账准备，而本次交易采用资产基础法评估结果作为标的公司股东全部权益价值的定价依据，故中信信托的上述诉讼不会对本次交易的评估值产生重大不利影响，亦不会导致本次交易标的公司的评估值出现减少的情况。
10、本次交易的商业必要性
（1）扩大经营区域覆盖范围，推进公司购物中心在重点城市的布局
华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）目前公司的购物中心门店约一半位于北京，其余分布于江苏、四川、辽宁、青海、安徽、甘肃等省份，近年来逐步向重点城市稳步拓展。随着我国城镇化的加速推进、城市居民支付能力的提高，我国中西部地区和东部沿海重点城市成为公司布局的重点考量。海融兴达缤纷港购物广场物业位于东部沿海的重点发展城市青岛，无论是宏观经济还是居民消费能力都处于稳定增长阶段且具有较长远的发展潜力。本次收购将有利于扩大华联股份的经营区域覆盖范围，使得公司的布局纵深得到加强，进一步稳固公司全国购物中心运营商的行业领先地位，有利于“华联购物中心”品牌在全国的推广。
（2）抢占重点城市的优质商圈，提高公司的市场影响力
购物中心对商圈的依存度很高，购物中心的经营状况很大程度上取决于其所处商圈的客流数量。商圈的区位具有不可复制性、集聚效应以及范围经济等优势，通常一个城市的商圈的培育需要一定时间，一旦形成之后短期难以改变，使得优质商圈资源相对稀缺，占据优质商圈的购物中心往往具备先发优势。本公司对于海融兴达缤纷港购物广场所在地进行了详细考察与调研，海融兴达的标的物业所处的黄岛区具有很大发展潜力，标的物业周边交通便利，人口密集，且毗邻旅游胜地，客流量大；青岛正在规划的地铁M1号线衡山路站将于标的物业相连。本次交易有利于本公司在青岛优质商圈的布局，提高本公司的市场竞争力及盈利能力。
（3）本次交易使公司低成本取得优质物业，并获取未来升值收益
海融兴达取得的缤纷港购物中心土地使用权的成本较低，楼面地价仅约每平米 2,700元，预计后期建筑装修投入约每平方米 5,300元，综合建安成本总计约每平方米 8,000元；而缤纷港购物中心周边商业物业的售价已超过 20,000元/平方米。缤纷港购物中心的取得成本较周边物业价格相对较低，有利于公司以较低成本取得优质物业，降低未来购物中心业务的运营成本；本次交易完成后，上市公司将在青岛的优质商圈新增约 24万平方米的优质物业资产，本次交易有利于本公司消除租金上涨的压力，提高长期盈利能力及持续发展能力；有利于提升成本控制和风险抵御能力，同时可享有物业升值的收益。
华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）综上，本公司购买海融兴达100%股权具备必要性。
华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）第五章 交易标的的评估及定价情况
一、山西华联100%股权评估情况
（一）评估基本情况
1、评估机构及人员
本次交易拟购买资产的评估机构为具有证券、期货相关业务评估资格的北京中企华资产评估有限责任公司，签字注册资产评估师为刘海生、石来月。
2、评估对象与评估范围
评估对象为山西华联的股东全部权益价值。评估范围为山西华联的全部资产及负债。评估基准日为2015年12月31日。
3、评估方法的选择
企业价值评估方法主要有资产基础法、收益法和市场法。
企业价值评估中的收益法，是指将预期收益资本化或者折现，确定评估对象价值的评估方法。收益法常用的具体方法包括股利折现法和现金流量折现法。
企业价值评估中的市场法，是指将评估对象与可比上市公司或者可比交易案例进行比较，确定评估对象价值的评估方法。市场法常用的两种具体方法是上市公司比较法和交易案例比较法。
企业价值评估中的资产基础法，是指以被评估企业评估基准日的资产负债表为基础，合理评估企业表内及表外各项资产、负债价值，确定评估对象价值的评估方法。
按照《资产评估准则—基本准则》，评估需根据评估目的、价值类型、资料收集情况等相关条件，恰当选择一种或多种资产评估方法。
根据评估目的、评估对象、价值类型、资料收集情况等相关条件，以及三种评估基本方法的适用条件，本次评估选用的评估方法为：收益法、资产基础法。
华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）本次交易未选择市场法评估，主要是因为无法在资本市场中找到与评估对象相同或相似的可比企业，同时也无法在产权交易市场中找到足够的可比交易案例。
4、评估结论及评估增减值分析
北京中企华资产评估有限责任公司受北京华联商厦股份有限公司的委托，根据有关法律、法规和资产评估准则，遵循独立、客观、公正的原则，采用公认的评估方法，按照必要的评估程序，对山西华联购物中心有限公司的股东全部权益在 2015年 12月 31日的市场价值进行了评估。根据以上评估工作，得出如下评估结论：
（1）收益法评估结果
山西华联评估基准日总资产账面价值为 22,709.55万元，总负债账面价值为6,167.50万元，净资产账面价值为16,542.06万元。
山西华联评估基准日股东全部权益价值为 43,988.48万元，增值额为27,446.42万元，增值率为165.92%。
（2）资产基础法评估结果
根据资产基础法的评估结果，山西华联评估基准日总资产账面价值为 22,709.55万元，评估价值为 50,888.19万元，增值额为 28,178.64万元，增值率为124.08%；总负债账面价值为6,167.50万元，评估价值为6,167.50万元，增值额为 0.00万元，增值率为0.00%；净资产账面价值为 16,542.06万元，净资产评估价值为44,720.70万元，增值额为28,178.64万元，增值率为 170.35%。
资产基础法具体评估结果详见下列评估结果汇总表：
单位：万元
||||
|-|-|-|
|账面价值|评估价值|增减值|
|A|B|C=B-A|
|273.83|273.83|-|
|22,435.72|50,614.37|28,178.64|

华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）
||||
|-|-|-|
|账面价值|评估价值|增减值|
|A|B|C=B-A|
|-|-|-|
|-|-|-|
|2.49|4.11|1.61|
|17,425.67|50,610.26|33,184.59|
|-|-|-|
|5,007.56|-|-5,007.56|
|5,007.56|-|-5,007.56|
|0.00|0.00|-|
|22,709.55|50,888.19|28,178.64|
|6,167.50|6,167.50|-|
|-|-|-|
|6,167.50|6,167.50|-|
|16,542.06|44,720.70|28,178.64|

（3）评估结论
收益法评估后的股东全部权益价值为 43,988.48万元，资产基础法评估后的股东全部权益价值为44,720.70万元，两者相差732.22万元，差异率为1.66%。
资产基础法中对公司主要经营的资产采用收益法、市场法或假设开发法进行评估，能够反映公司主要经营资产基准日的市场价值。而收益法对公司股权进行评估时是从未来收益角度来反映公司股权价值。
公司的主要资产为商业房地产，由于房地产价值的波动性会造房地产市场价值与其收益价值不完全相等，收益价值还与公司的经营策略和管理能力相关。因此资产基础法能够更准确的反映公司基准日价值。
结合企业的实际情况及本次评估目的，资产基础法评估结果更能客观地反映本次评估目的下股东全部权益价值。
根据上述分析，评估报告评估结论采用资产基础法评估结果，即：山西华联购物中心有限公司的股东全部权益价值评估结果为 44,720.70万元。
（4）评估结论与账面价值比较变动情况及原因
运用资产基础法对山西华联购物中心有限公司的全部资产和相关负债进行
华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）了评估后，部分资产的评估结果与账面值发生了变动，变动情况及原因如下：
①固定资产
评估原值减值的主要原因是电子类产品更新换代较快，市场价格下降所导致；评估所采用的经济寿命年限长于企业财务所采用的折旧年限，故而导致评估净值增值。
②在建工程
增减值原因：评估增值的原因是企业账面值低，企业部分筹资费用因为不符合资本化的要求，没有资本化；同时评估值中包含土地价值账面值不包含；而且评估值中包含项目的利润，上述3原因造成评估增值。
（二）资产基础法的评估技术说明
1、流动资产评估技术说明
（1）评估范围
纳入评估范围的流动资产包括：货币资金、其他应收款和其他流动资产。上述流动资产评估基准日账面价值如下表所示：
单位：元
科目名称 账面价值
货币资金 2,648,867.96其他应收款合计 2,442.70减：坏账准备 122.14其他应收款净额 2,320.56其他流动资产 87,079.85流动资产合计 2,738,268.37（2）评估方法
①货币资金
评估基准日货币资金核算内容为银行存款。
评估基准日银行存款账面价值2,648,867.96元，全部为人民币存款。核算内 246
华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）容为中行北城支行、建设银行太原钢城支行及邮储银行享堂西支行等的存款。
评估人员对银行存款都进行了函证，并取得了银行存款的银行对账单和银行存款余额调节表，对其逐行逐户核对，并对双方未达账项的调整进行核实。经了解未达账项的形成原因等，没有发现对净资产有重大影响的事宜，且经核对被评估单位申报的各户存款的开户行名称、账号等内容均属实。银行存款以核实无误后的账面价值作为评估值。
银行存款评估值为2,648,867.96元。
②其他应收款
评估基准日其他应收款账面余额 2,442.70元，坏账准备 122.14元，净额2,320.56元，核算内容为应收的社保费。
评估人员向被评估单位调查了解了其他应收款形成的原因、应收单位的资信情况、历史年度其他应收款的回收情况等。按照重要性原则，对大额或账龄较长等情形的其他应收款进行了函证，并对相应的合同进行了抽查。采用个别认定与账龄分析相结合的方法确定应收账款的风险损失，同时将评估基准日计提的应收款项坏账准备评估为零。具体评估方法如下：
对有充分证据表明全额损失的应收款项评估为零；
对有充分证据表明可以全额回收的应收款项以账面余额作为评估值；
对可能有部分不能回收或有回收风险的应收款项，采用应收款项账龄分析法确定坏账损失比例，从而预计应收款项可收回金额：
A、账龄在一年以内(含一年)的应收款项按其账面余额的5%计取；
B、账龄在一至二年(含二年)的应收款项按其账面余额的10%计取；
C、账龄在二至三年(含三年)的应收款项按其账面余额的15%计取；
D、账龄在三年以上的应收款项按其账面余额的20%计取；
根据上述原则，本次其他应收账款的评估风险损失为 122.14元，其他应收 247
华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）账款评估值为2,320.56元，无评估增减值。
③其他流动资产
截至评估基准日其他流动资产账面值 87,079.85元，主要为办公室租赁费、车辆保险费、订报刊杂志费等。
评估人员了解其他流动资产形成的原因，查阅相关合同、明细账，确认资产真实，以核实后的账面值确认评估值。
其他流动资产的评估值为87,079.85元。
（3）流动资产评估结果
流动资产评估结果及增减值情况如下表：
单位：元
||||
|-|-|-|
|账面价值|评估价值|增减值|
|2,648,867.96|2,648,867.96|-|
|2,442.70|2,320.56|-122.14|
|122.14|-|-122.14|
|2,320.56|2,320.56|-|
|87,079.85|87,079.85|-|
|2,738,268.37|2,738,268.37|-|

流动资产评估值2,738,268.37元，无增减值变化。
2、机器设备评估技术说明
（1）评估范围
纳入本次评估范围的设备类资产为山西华联购物中心有限公司所拥有的电子设备，其账面价值详见下表：
单位：元
||
|-|
|账面原值|
|86,199.00|
|86,199.00|

（2）设备概况
华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）①基本情况
至评估基准日，委估设备资产主要包括为电子设备及办公家具。等共计 53项，设备分布于企业的行政办公场所。至评估基准日使用状况良好。
②设备的管理与维护保养
被评估单位设备管理各项规章制度较为健全，日常维修保养工作正常，关键设备运行、维修记录及设备档案资料基本齐全。
③账面价值的构成
被评估单位的设备类资产较为单一，账面价值为包含增值税的设备购置费。
（3）评估方法
根据申报资产的特点及评估目的，主要采用成本法进行评估。其基本计算公式为：
评估值=重置全价×成新率
重置全价的确定：评估范围内的设备属于办公用的小型设备，采购后厂家负责送货上门，一般不需要安装，操作使用简单。重置全价=含增值税的设备购置价。
成新率的确定：主要依据其经济寿命年限来确定其综合成新率。计算公式如下：
成新率=(经济寿命年限-已使用年限)/经济寿命年限×100%
评估值的确定：评估值=重置全价×成新率
（4）典型案例：
投影仪(电子设备清查评估明细表，序号 13)
①设备概述
规格型号：EX274
华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）生产厂家：索尼公司
启用日期：2014年4月
账面原值：5,300.00元
账面净值：3,202.05元
主要参数：
投影技术3LCD 变焦比1.6倍
显示芯片3×0.63英寸芯片 投影比1.40:1-2.27:1
亮度3800流明 投影尺寸30-300英寸
对比度3000:1 电源功率275W，待机功率：＜0.5W
标准分辨率XGA（1024*768） 电源性能AC100-240V，50/60Hz
扫描频率水平：14-93kHz 产品尺寸365×96.2×252mm
垂直：47-93Hz 产品重量3.8kg
灯泡功率210W 工作温度0-40℃
②重置全价的确定
经浏览相关网页查询报价，委估设备于评估基准日含税销售价为 4,800.00元。
③成新率确定
委估台式电脑自2014年4月购置并启用，至评估基准日止已使用1.71年。
经评估人员现场勘查，该设备功能完好，保养维护良好。该类型设备的经济寿命年限为8年。
成新率=(经济寿命年限-实际已使用年限)/经济寿命年限×100%
=（8-1.11）/8×100%
=78%(取整)
④评估价值计算
评估价值=重置全价×成新率
华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）=4,800.00×78%
=3,744.00(元)
（5）评估结果及分析
①评估结果
机器设备类资产评估结果汇总表
单位：元
||||||
|-|-|-|-|-|
|账面价值||评估价值|||
|原值|净值|原值|净值|原值|
|86,199.00|24,907.02|63,000.00|41,050.00|-26.91|
|86,199.00|24,907.02|63,000.00|41,050.00|-26.91|

②增减值原因分析
评估原值减值的主要原因是电子类产品更新换代较快，市场价格下降所导致；评估所采用的经济寿命年限长于企业财务所采用的折旧年限，故而导致评估净值增值。
3、在建工程评估技术说明
（1）评估范围
纳入评估范围的在建工程包括：在建工程。在建工程评估基准日账面价值如下表所示：
单位：元
科目名称 账面价值
在建工程 174,256,706.65合计 174,256,706.65（2）在建工程概况
在建工程主要为山西华联购物中心有限公司位于太原市杏花岭区解放北路 75号的建设工程，项目总占地面积 18521.4平方米，新建商业综合体面积为 80131.15平方米，其中地下 3层、建筑面积 31644.84平方米，地上 6层、建筑
华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）面积 48485.31平方米，标准层高 5.1米，檐高 30.6米。建筑物呈东西向一字型布置，南临富力爱丁堡、北临恒大名都；东临解放北路；西临富力华庭、距离北中环街150米，周边交通便利，配套设施完善。账面值主要为企业的工程土建费用及前期费用、利息等。截至评估基准日土建工程主体封顶，安装工程及装饰工程尚未进行。
（3）评估方法
评估人员在认真分析所掌握的资料并对待估对象进行实地勘察后，结合待估建筑物属性，确定评估方法。
由于本次评估的购物中心竣工后主要用于出租，是收益性物业，因此主要采用收益法评估。
对出租的房地产采用收益法进行评估，即预计评估对象未来的正常净收益，选用适当的还原利率将其折现到评估基准后累加，以此估算评估对象的客观合理价格或价值的方法。收益法的计算公式为：
在建筑物剩余经济寿命晚于土地使用权剩余期限结束的情况下，且土地使用权出让合同中未约定不可续期的，不动产价值等于以土地使用权剩余期限为收益期限计算的不动产价值，加上土地使用权剩余期限结束时建筑物的残余价值折算到评估基准日时的价值。
n
PR×(1
r)i0。5
 R×(1
r)n
i n
i1
式中：P=物业评估值
Ri=净收益
Rn=物业残余价值
n=收益计算年限
r=折现率
华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）i=第几年
（4）评估过程
建筑面积：80131.15m2
土地证编号：并政地国用(2012)第00112号
土地性质：出让
土地用途：商业
土地使用年限：40年(2003-2-11至2043-2-10)
①房屋概况
山西华联购物中心有限公司位于太原市杏花岭区解放北路 75号的建设工程，项目总占地面积18521.4平方米，新建商业综合体面积为80131.15平方米，其中地下 3层、建筑面积 31644.84平方米，地上 6层、建筑面积 48485.31平方米，标准层高5.1米，檐高30.6米。建筑物呈东西向一字型布置，南临富力爱丁堡、北临恒大名都；东临解放北路；西临富力华庭、距离北中环街150米，周边交通便利，配套设施完善。截至评估基准日购物中心土建工程完工，其他安装工程及装饰工程尚未进行。
②评估方法及过程
由于委估物业竣工后用于出租，是收益性物业，因此对该物业采用收益法进行评估。
具体计算过程如下：
第一步，求取房地产年总收益
根据企业提供的有关资料，购物中心将于 2017年 2月竣工并投入使用，经调查周边物业的租金水平，同时与企业沟通，企业预计其商业部分(不含超市)租金为首年日租金4.5元/平方米，2018年、2019年、2020年、2021年租金增长为10%、8%、6%、4%，自 2022年起至 2040年年增长2%；超市部分起始日租金 253
华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）为1.2元/平方米.月，2019年和2022年分别增加15%、10%，2025年到2040年每3年增长5%。车位平均日租金12元/个，每3年上涨10%。
空置率经与周边物业的调查和华联股份其他商业物业的租赁情况比较分析，预测商业部分 2017年、2018年为10%、10%，2019年后为5%；超市部分空置率为0%。
第二步，房地出租年总费用
A、维修费：指为保证房屋正常使用每年需支付的修缮费用，按房屋重置价的2%计算。
B、房产税：按房产年总收益的12%计。
C、营业税及附加：依据税法及太原市规定计收。
营业税：营业税税金按房地产年总收益的5%计。
城市维护建设税和教育费附加费及地方教育附加：按营业税税额的12%计。
D、保险费：保险费指房产所有人为使自己的房产避免意外损失而向保险公司支付的费用，按年房屋重置全价的2‰计。
E、管理费：按年房地产总收益的3%计。
F、土地使用税：按照太原当地土地使用税标准计算4元/m2，按土地面积收取。
房地产出租年总费用＝管理费+维修费+保险费+税费+土地使用税。
第三步，房地产出租年纯收益=房地出租年总收益-房地出租年总费用。
第四步，还原利率
以中国人民银行公布的一年期贷款利率或一年期国债利率，加上一定的风险调整值，在此基础上结合该区域房屋租售比例的调查情况，确定该类型房地产还原利率为7.5%。
华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）第五步，房地产收益年期的确定
结构经济耐用年限为50年，该建筑于2016年6月建成，尚可经济使用年限为 50年；该物业其法定用途土地使用年限为 40年(2003-2-11至2043-2-10)，土地尚可使用年限为27.13年。综合可收益年限按27.13年计。
第六步，计算房地产市场价格
后续工程支出为工程总投资 402,613,000.00元，扣除基准日账面支出 170,109,340.92元，金额为 232,503,659.08元。2016年、2017年、2018年分别按照70%、20%、10%支出。
具体计算过程如下：
|||||
|-|-|-|-|
|土地终止日期|房屋终止日期|残值率|重置成本|
|2043年2月10日|2066年6月30日|0.44|402,613,000.00|

|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|内容|费率|||||
|||2016年|2017年|2018年|2019年|
|年房地产总收益(元)||-|68,807,240.00|81,912,980.00|93,338,648.00|
|月租金(元／m2)||-|135.00|148.50|160.38|
|租金增长||-|-|10%|8%|
|估价对象建筑面积(平方米)||46,986.00|46,986.00|46,986.00|46,986.00|
|空置率(%)||-|10.00%|10.00%|5.00%|
|租赁区收入||-|62,796,800.00|75,356,100.00|85,906,000.00|
|月租金(元／m2)||-|36.00|36.00|41.40|
|租金增长||-|-|-|15%|
|估价对象建筑面积(平方米)||10,188.00|10,188.00|10,188.00|10,188.00|
|空置率 (%)||0.00%|0.00%|0.00%|0.00%|
|超市部分收入||-|4,034,400.00|4,401,200.00|5,061,400.00|
|月租金(元／个)||-|360.00|360.00|396.00|
|租金增长||-|-|-|10%|
|车位租金收入||-|1,976,040.00|2,155,680.00|2,371,248.00|
|估价对象重置价||402,613,000.00|402,613,000.00|402,613,000.00|402,613,000.00|

华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|格(元)||||||
|年总费用(元)||1,191,500.00|21,679,666.81|24,986,515.68|27,225,946.61|
|维修费(元)|2%|-|7,381,238.33|8,052,260.00|8,052,260.00|
|管理费(元)|2%|1,191,500.00|1,376,144.80|1,638,259.60|1,866,772.96|
|房产税(元)|12%|-|8,256,868.80|9,829,557.60|11,200,637.76|
|土地使用税（元）|4/m2|-|74,085.60|74,085.60|74,085.60|
|营业税及附加(元)|5.60%|-|3,853,205.44|4,587,126.88|5,226,964.29|
|保险费(元)|0.20%|-|738,123.83|805,226.00|805,226.00|
|续建成本||162,752,561.36|46,500,731.82|23,250,365.91|-|
|车位销售||-|-|-|-|
|折旧||-|18,365,602.36|18,365,602.36|18,365,602.36|
|所得税率||25%|25%|25%|25%|
|所得税||-297,875.00|7,190,492.71|9,640,215.49|11,936,774.76|
|年租金净收益(元)||-163,646,186.36|-6,563,651.33|24,035,882.92|54,175,926.63|
|还原利率||7.50%|7.50%|7.50%|7.50%|
|收益价值||-163,646,186.36|-6,563,651.33|24,035,882.92|54,175,926.63|
|折现期||0.50|1.75|2.50|3.50|
|现值||-157,834,397.49|-5,783,366.17|20,060,369.09|42,060,722.00|

（续上表）
||||||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
|内容|费率||||||||||
|||2021年||2022年||2023年||2024年|||
|年房地产总收益(元)||102,133,848.00||104,773,272.80||106,706,972.80||108,678,072.80|||
|月租金(元／m2)||176.80||180.34||183.95||187.63|||
|租金增长||4%||2%||2%||2%|||
|估价对象建筑面积(平方米)||46,986.00||46,986.00||46,986.00||46,986.00|||
|空置率(%)||5.00%||5.00%||5.00%||5.00%|||
|租赁区收入|||94,701,200.00||96,597,400.00||98,531,100.00||100,502,200.00|102,510,900.00|
|月租金(元／m2)||41.40||45.54||45.54||45.54|||
|租金增长||-||10%||-||-|||
|估价对象建筑面积(平方米)||10,188.00||10,188.00||10,188.00||10,188.00|||
|空置率 (%)||0.00%||0.00%||0.00%||0.00%|||
|超市部分收入|||5,061,400.00||5,567,500.00||5,567,500.00||5,567,500.00|5,846,300.00|
|月租金(元／个)||396.00||435.60||435.60||435.60|||
|租金增长|||-||10%||-||-|10%|

华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）
||||||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
|车位租金收入|||2,371,248.00||2,608,372.80||2,608,372.80||2,608,372.80|2,869,210.08|
|估价对象重置价格(元)||402,613,000.00||402,613,000.00||402,613,000.00||402,613,000.00|||
|年总费用(元)||28,949,805.81||29,467,133.07||29,846,138.27||30,232,473.87|||
|维修费(元)|2%|8,052,260.00||8,052,260.00||8,052,260.00||8,052,260.00|||
|管理费(元)|2%|2,042,676.96||2,095,465.46||2,134,139.46||2,173,561.46|||
|房产税(元)|12%|12,256,061.76||12,572,792.74||12,804,836.74||13,041,368.74|||
|土地使用税（元）|4/m2|74,085.60||74,085.60||74,085.60||74,085.60|||
|营业税及附加(元)|5.60%|5,719,495.49||5,867,303.28||5,975,590.48||6,085,972.08|||
|保险费(元)|0.20%|805,226.00||805,226.00||805,226.00||805,226.00|||
|续建成本||-||-||-||-|||
|车位销售||-||-||-||-|||
|折旧||18,365,602.36||18,365,602.36||18,365,602.36||18,365,602.36|||
|所得税率||25%||25%||25%||25%|||
|所得税||13,704,609.96||14,235,134.34||14,623,808.04||15,019,999.14|||
|年租金净收益(元)||59,479,432.23||61,071,005.39||62,237,026.49||63,425,599.79|||
|还原利率||7.50%||7.50%||7.50%||7.50%|||
|收益价值||59,479,432.23||61,071,005.39||62,237,026.49||63,425,599.79|||
|折现期||5.50||6.50||7.50||8.50|||
|现值||39,959,519.83||38,166,299.33||36,181,398.82||34,299,882.85|||

（续上表）
||||||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
|内容|费率||||||||||
|||2026年||2027年||2028年||2029年|||
|年房地产总收益(元)||113,277,910.08||115,366,910.08||118,077,855.04||120,252,555.04|||
|月租金(元／m2)||195.21||199.11||203.09||207.15|||
|租金增长||2%||2%||2%||2%|||
|估价对象建筑面积(平方米)||46,986.00||46,986.00||46,986.00||46,986.00|||
|空置率(%)||5.00%||5.00%||5.00%||5.00%|||
|租赁区收入|||104,562,400.00||106,651,400.00||108,783,200.00||110,957,900.00|113,175,500.00|
|月租金(元／m2)||47.82||47.82||50.21||50.21|||
|租金增长||-||-||5%||-|||
|估价对象建筑面积(平方米)||10,188.00||10,188.00||10,188.00||10,188.00|||
|空置率 (%)||0.00%||0.00%||0.00%||0.00%|||
|超市部分收入|||5,846,300.00||5,846,300.00||6,138,500.00||6,138,500.00|6,138,500.00|

华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）
||||||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
|月租金(元／个)||479.16||479.16||527.08||527.08|||
|租金增长|||-||-||10%||-|-|
|车位租金收入|||2,869,210.08||2,869,210.08||3,156,155.04||3,156,155.04|3,156,155.04|
|估价对象重置价格(元)||402,613,000.00||402,613,000.00||402,613,000.00||402,613,000.00|||
|年总费用(元)||31,134,041.98||31,543,485.98||32,074,831.19||32,501,072.39|||
|维修费(元)|2%|8,052,260.00||8,052,260.00||8,052,260.00||8,052,260.00|||
|管理费(元)|2%|2,265,558.20||2,307,338.20||2,361,557.10||2,405,051.10|||
|房产税(元)|12%|13,593,349.21||13,844,029.21||14,169,342.60||14,430,306.60|||
|土地使用税（元）|4/m2|74,085.60||74,085.60||74,085.60||74,085.60|||
|营业税及附加(元)|5.60%|6,343,562.96||6,460,546.96||6,612,359.88||6,734,143.08|||
|保险费(元)|0.20%|805,226.00||805,226.00||805,226.00||805,226.00|||
|续建成本||-||-||-||-|||
|车位销售||-||-||-||-|||
|折旧||18,365,602.36||18,365,602.36||18,365,602.36||18,365,602.36|||
|所得税率||25%||25%||25%||25%|||
|所得税||15,944,566.44||16,364,455.44||16,909,355.37||17,346,470.07|||
|年租金净收益(元)||66,199,301.67||67,458,968.67||69,093,668.48||70,405,012.58|||
|还原利率||7.50%||7.50%||7.50%||7.50%|||
|收益价值||66,199,301.67||67,458,968.67||69,093,668.48||70,405,012.58|||
|折现期||10.50||11.50||12.50||13.50|||
|现值||30,978,795.91||29,365,835.28||27,979,016.78||26,520,964.43|||

（续上表）
||||||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
|内容|费率||||||||||
|||2031年||2032年||2033年||2034年|||
|年房地产总收益(元)||125,358,282.52||127,666,882.52||130,023,682.52||133,093,366.76|||
|月租金(元／m2)||215.52||219.83||224.23||228.71|||
|租金增长||2%||2%||2%||2%|||
|估价对象建筑面积(平方米)||46,986.00||46,986.00||46,986.00||46,986.00|||
|空置率(%)||5.00%||5.00%||5.00%||5.00%|||
|租赁区收入|||115,441,200.00||117,749,800.00||120,106,600.00||122,506,300.00|124,954,200.00|
|月租金(元／m2)||52.72||52.72||52.72||55.36|||
|租金增长||5%||-||-||5%|||
|估价对象建筑面积(平方米)||10,188.00||10,188.00||10,188.00||10,188.00|||

华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）
||||||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
|空置率 (%)||0.00%||0.00%||0.00%||0.00%|||
|超市部分收入|||6,445,300.00||6,445,300.00||6,445,300.00||6,768,100.00|6,768,100.00|
|月租金(元／个)||579.79||579.79||579.79||637.77|||
|租金增长|||10%||-||-||10%|-|
|车位租金收入|||3,471,782.52||3,471,782.52||3,471,782.52||3,818,966.76|3,818,966.76|
|估价对象重置价格(元)||402,613,000.00||402,613,000.00||402,613,000.00||402,613,000.00|||
|年总费用(元)||33,501,794.97||33,954,280.57||34,416,213.37||35,017,871.48|||
|维修费(元)|2%|8,052,260.00||8,052,260.00||8,052,260.00||8,052,260.00|||
|管理费(元)|2%|2,507,165.65||2,553,337.65||2,600,473.65||2,661,867.34|||
|房产税(元)|12%|15,042,993.90||15,320,025.90||15,602,841.90||15,971,204.01|||
|土地使用税（元）|4/m2|74,085.60||74,085.60||74,085.60||74,085.60|||
|营业税及附加(元)|5.60%|7,020,063.82||7,149,345.42||7,281,326.22||7,453,228.54|||
|保险费(元)|0.20%|805,226.00||805,226.00||805,226.00||805,226.00|||
|续建成本||-||-||-||-|||
|车位销售||-||-||-||-|||
|折旧||18,365,602.36||18,365,602.36||18,365,602.36||18,365,602.36|||
|所得税率||25%||25%||25%||25%|||
|所得税||18,372,721.30||18,836,749.90||19,310,466.70||19,927,473.23|||
|年租金净收益(元)||73,483,766.25||74,875,852.05||76,297,002.45||78,148,022.05|||
|还原利率||7.50%||7.50%||7.50%||7.50%|||
|收益价值||73,483,766.25||74,875,852.05||76,297,002.45||78,148,022.05|||
|折现期||15.50||16.50||17.50||18.50|||
|现值||23,953,016.36||22,703,986.37||21,520,846.57||20,505,076.87|||

（续上表）
||||||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
|内容|费率||||||||||
|||2036年||2037年||2038年||2039年|||
|年房地产总收益(元)||138,042,666.76||141,312,881.40||143,910,681.40||146,562,181.40|||
|月租金(元／m2)||237.95||242.71||247.56||252.51|||
|租金增长||2%||2%||2%||2%|||
|估价对象建筑面积(平方米)||46,986.00||46,986.00||46,986.00||46,986.00|||
|空置率(%)||5.00%||5.00%||5.00%||5.00%|||
|租赁区收入|||127,455,600.00||130,005,300.00||132,603,100.00||135,254,600.00|137,959,500.00|
|月租金(元／m2)||55.36||58.13||58.13||58.13|||
|租金增长||-||5%||-||-|||

华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）
||||||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
|估价对象建筑面积(平方米)||10,188.00||10,188.00||10,188.00||10,188.00|||
|空置率 (%)||0.00%||0.00%||0.00%||0.00%|||
|超市部分收入|||6,768,100.00||7,106,700.00||7,106,700.00||7,106,700.00|7,462,500.00|
|月租金(元／个)||637.77||701.55||701.55||701.55|||
|租金增长|||-||10%||-||-|10%|
|车位租金收入|||3,818,966.76||4,200,881.40||4,200,881.40||4,200,881.40|4,620,999.48|
|估价对象重置价格(元)||402,613,000.00||402,613,000.00||402,613,000.00||402,613,000.00|||
|年总费用(元)||35,987,934.28||36,628,896.35||37,138,065.15||37,657,759.15|||
|维修费(元)|2%|8,052,260.00||8,052,260.00||8,052,260.00||8,052,260.00|||
|管理费(元)|2%|2,760,853.34||2,826,257.63||2,878,213.63||2,931,243.63|||
|房产税(元)|12%|16,565,120.01||16,957,545.77||17,269,281.77||17,587,461.77|||
|土地使用税（元）|4/m2|74,085.60||74,085.60||74,085.60||74,085.60|||
|营业税及附加(元)|5.60%|7,730,389.34||7,913,521.36||8,058,998.16||8,207,482.16|||
|保险费(元)|0.20%|805,226.00||805,226.00||805,226.00||805,226.00|||
|续建成本||-||-||-||-|||
|车位销售||-||-||-||-|||
|折旧||18,365,602.36||18,365,602.36||18,365,602.36||18,365,602.36|||
|所得税率||25%||25%||25%||25%|||
|所得税||20,922,282.53||21,579,595.67||22,101,753.47||22,634,704.97|||
|年租金净收益(元)||81,132,449.95||83,104,389.37||84,670,862.77||86,269,717.27|||
|还原利率||7.50%||7.50%||7.50%||7.50%|||
|收益价值||81,132,449.95||83,104,389.37||84,670,862.77||86,269,717.27|||
|折现期||20.50||21.50||22.50||23.50|||
|现值||18,421,333.85||17,552,621.24||16,635,794.21||15,767,377.47|||

（续上表）
||||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
|内容|费率||||||||
|||2041年||2042年||2043年2月|||
|年房地产总收益(元)||150,042,999.48||150,042,999.48||25,007,266.58|||
|月租金(元／m2)||257.56||257.56||257.56|||
|租金增长||-||-||-|||
|估价对象建筑面积(平方米)||46,986.00||46,986.00||46,986.00|||
|空置率(%)||5.00%||5.00%||5.00%|||
|租赁区收入|||137,959,500.00||137,959,500.00||22,993,300.00|-|

华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）
||||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
|月租金(元／m2)||61.04||61.04||61.04|||
|租金增长||-||-||-|||
|估价对象建筑面积(平方米)||10,188.00||10,188.00||10,188.00|||
|空置率 (%)||0.00%||0.00%||0.00%|||
|超市部分收入|||7,462,500.00||7,462,500.00||1,243,800.00|-|
|月租金(元／个)||771.71||771.71||771.71|||
|租金增长||-||-||-|||
|车位租金收入|||4,620,999.48||4,620,999.48||770,166.58|-|
|估价对象重置价格(元)||402,613,000.00||402,613,000.00||-|||
|年总费用(元)||38,339,999.50||38,339,999.50||4,975,509.85|||
|维修费(元)|2%|8,052,260.00||8,052,260.00||-|||
|管理费(元)|2%|3,000,859.99||3,000,859.99||500,145.33|||
|房产税(元)|12%|18,005,159.94||18,005,159.94||3,000,871.99|||
|土地使用税（元）|4/m2|74,085.60||74,085.60||74,085.60|||
|营业税及附加(元)|5.60%|8,402,407.97||8,402,407.97||1,400,406.93|||
|保险费(元)|0.20%|805,226.00||805,226.00||-|||
|续建成本||-||-||-|||
|车位销售||-||-||-|||
|折旧||18,365,602.36||-||-|||
|所得税率||25%||25%||25%|||
|所得税||23,334,349.41||27,925,750.00||5,007,939.18|||
|年租金净收益(元)||88,368,650.58||83,777,249.99||15,023,817.55|||
|还原利率||7.50%||7.50%||7.50%|||
|收益价值||88,368,650.58||83,777,249.99||15,023,817.55|||
|折现期||25.50||26.50||27.08|||
|现值||13,975,983.68||12,325,422.00||2,119,016.77|||

经测算在建工程价值506,102,600.00元，相关分析如下：
①山西华联购物中心预测租金收入、空置率的依据具有合理性和谨慎性
A、山西华联购物中心所在商圈2013年-2016年商业租金的变化情况、空置率情况及商圈主要竞争对手分析
经调研太原商圈类似购物中心租金水平如下：
华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）
||||
|-|-|-|
|代表项目|零售商家扣点或租金|2014年销售额|
|王府井百货|首层国际精品：6-7%|约10亿元|
||国内精品：22-30%||
||餐饮：6-7元/平方米.日||
|天美新天地|首层国际精品：6-8%|约5亿元|
||国内精品：20-27%||
||餐饮：4-6元/平方米.日||
|北美新天地|首层租金：12-15元/平方米.日|约4亿元(不含餐饮)|
||二次租金：9-12元/平方米.日||
||三层及以上：5-8元/平方米.日||
||餐饮：3-5元/平方米.日||
|和信商场|国内品牌：20-27%||
|华宇国际精品|首层国际精品：6-8%||
||国内品牌：25-30%||
|华宇购物中心|国内品牌：25-30%|约8.5亿|
|天美名店|首层国际精品：6-8%||
||国内品牌：25-30%||
|铜锣湾|20-25%|约8亿元|

数据来源：戴德梁行太原商业物业调查报告
同时，根据 2016年初评估现场调查，评估对象直接竞争对手万达广场月租金为 150元/平方米，折合日租金为 5元/平方米；恒大绿洲周边商铺平均日租金为4.43元/平方米。
从上述调查资料看，评估基准日竞争对手的日租金水平为4.4-5元/平方米，山西华联购物中心开业时间为2017年2月，按照正常租金年增长约为2-5%的上涨趋势，预计评估预测的日租金4.5元/平方米处于开业时市场租金下限水平。
目前购物中心的出租方式包括固定租金和保底租金加销售收入提成的方式，消费能力和消费意向增强会带来租金的上涨；固定租金部分大部分购物中心签订的都是租金逐步上涨的合同，华联股份其他购物中心的房屋租赁协议中一般约定为 3年上涨5%。因此山西华联购物中心在开业初期预测租金较低的情况下，随着消费品零售总额的逐步增长，提成租金初期会有20%以上的增长，按照提成租金50%的比例测算前期年租金增长10%，逐渐放缓至正常租金年增长2%。
根据采集的华联股份其他类似二线城市购物中心及了解的竞争对手购物中
华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）心的出租率，正常经营期内出租率均在95%以上(实际情况为满租，空置仅限于租赁商户交替时存在)。
华联股份部分门店空置率如下表所示：
门店 空置率
天通苑 8.89%广安门 0.00%常营 6.40%内江 8.54%蒙城路 0.00%长江西路 2.54%同城街 2.45%包头 1.17%肖家河 5.47%兰州 0.00%上地 0.97%武夷 7.21%亦庄 3.01%天时名苑 0.33%回龙观 2.60%空港 4.74%平谷 8.47%万柳 0.96%顺义 7.03%西宁 10.56%平均 4.07%鉴于上市公司与华联综超、BHG百货、嘉禾影院、肯德基、必胜客、麦当劳、屈臣氏、COSTA咖啡、优衣库、H&M等有着稳定的合作关系，在前期招商时就有较多的优质客户进驻，在优质客户的带动效应下，2017年预计可以实现90%的出租率。
B、太原市常住人口变化情况
根据太原市统计结果，太原市常驻人口变化情况如下：
华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）
||||
|-|-|-|
|2012|2013|2014|
|425.63|427.77|429.89|
||0.50|0.50|
|356.51|359.84|362.18|
||0.93|0.65|

数据来源：太原市统计公告
从上表看太原市人口稳步增长，对太原市消费市场和太原市商业房屋租赁市场起着较好的促进效应。
数据来源：太原市统计公告
2008年至2014年，太原市居民可支配收入稳步增长，年均增长率为9.5%，人均消费支出随之同步增长，消费能力明显增强；2013年杏花岭区居民可支配收入为25,207元，略高于全市平均水平。
数据来源：太原市统计公告
2008-2014年太原社会消费品零售总额呈增长态势，年均增长率达到15.5%。
华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）批发、零售贸易业占消费品零售总额94%，为主要组成部分，而住宿和餐饮业仅占消费品零售总额的6%。
上述数据表明太原市及杏花岭地区(山西华联所在地区)商业业态趋势向好，能够保证山西华联的物业租金和空置率的向好趋势，与本次评估的预测吻合。
C、山西华联购物中心截至目前已签约商户合同情况
按照山西华联提供的资料，截至 2016年 6月份，山西华联购物中心已签约和意向签约客户及租赁面积如下：
承租单位名称 出租面积（㎡）
已签约单位
北京华联电影院线有限公司 3,705意向签约单位
北京华联综合超市有限公司 11,500屈臣氏个人用品商店 380呷哺呷哺餐饮管理有限公司 220山西和合谷餐饮管理有限公司 310滔博运动城 2,000百胜餐饮（必胜客、肯德基） 700凌志集团（ONLY、VM等） 1,200意向出租面积 20,015总可租建筑面积 57,174占比 35.01%从上表看出截至目前意向签约面积为35%且均为优质租户，在优质租户的带动下2017年出租率预计可以达到90%。
②山西华联购物中心预测车位收入、空置率的依据具有合理性和谨慎性
A、山西华联购物中心车位情况
山西华联购物中心设计新建商业综合体面积为80131.15平方米，其中地下 3层、建筑面积 31644.84平方米，地上 6层、建筑面积 48485.31平方米，车位位于地下2层和地下3层，总建筑面积为22957.15平方米，设计车位499个。
B、所在商圈竞争对手车位租金收入情况
目前华联购物中心采取消费免费停车 1-2小时政策，普通购物停车时限在 2 265
华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）小时内一般不需缴费，餐饮、教育培训、电影院的顾客停车时限会超过2小时存在交费停车的需求。从购物中心规划业态看需要交费停车的面积约占总商业面积的50%(地上3、4、5、6层)，能收费的停车时间多为1-2小时。同时物业靠近太原火车北站，周边会有非购物停车。
项目周边停车收费标准为 1元/半小时，日间车位的平均收费时间按照 6小时，车位使用按照80%测算。日间车位日平均租金为2*6*0.8=9.6元/车位
考虑周边小区停车位紧张，存在夜间包月停车需求，该地区夜间包月停车费用250元/月左右，按照1/3车位可以夜间停车测算，夜间停车收费为250/30/3=2.8元/车位。
根据上述测算，本次评估按照12元/日测算车位每日收入。
③结合山西华联的财务状况，分析预测年度计算年租金净收益时未考虑财务费用的原因及合理性。
A、山西华联购物中心财务状况
基准日山西华联购物中心银行存款 264.89万元，无有息负债。从现金流看从基准日至2017年建成营业，到2018年续建付款完毕尚需现金流出2.32亿元，现金流入0.86亿元(考虑了成本、税金的现金流出)。山西华联购物中心基准日后需要借款并支出财务费用。
B、评估准则和评估方法
虽然实际山西华联购物中心会发生财务费用，但资产评估准则中对上述财务费用不是直接在现金流中考虑，具体如下：
a、资产基础法中收益法评估
资产基础法中采用收益法对在建工程进行了评估，主要依据是房地产估价规范。房地产估价规范对于采用收益法评估房屋时，费用支出中不考虑财务费用，同时折现率中也不考虑借款成本对于折现率的影响。
故在用收益法评估在建工程时没有考虑财务费用。
华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）b、整体收益法评估
在整体收益法对山西华联评估时，按照相关准则，使用现金流量折现法中的企业自由现金流折现模型。该模型在测算现金流时不考虑财务费用，财务费用的影响在折现率资本结构部分考虑。
在采用自由现金流模型中折现率为资本资产定价模型WACC，其中考虑了借款成本对折现率的降低。本次评估资本结构中已考虑项目的借款，对应的现金流应为全部资金现金流而不是自有资金现金流，因此在现金流中不应考虑借款现金的流入和财务费用现金流出。
（5）评估结果及评估增减值原因
在建工程评估结果及增减值情况如下表：
单位：元
||||
|-|-|-|
|账面价值|评估价值|增值额|
|174,256,706.65|506,102,600.00|331,845,893.35|
|174,256,706.65|506,102,600.00|331,845,893.35|

评估增值的原因是企业账面值低，企业部分筹资费用因为不符合资本化的要求，没有资本化；同时评估值中包含土地价值而账面值不包含；而且评估值中包含项目的利润，上述3原因造成评估增值。
4、无形资产-土地评估技术说明
截至评估基准日，无形资产-土地账面价值 50,075,601.14元，为一宗位于太原市解放北路75号，土地权证编号并政地国用（2012）第00112号的商业用地。
本次土地评估价值在在建工程中考虑。
5、递延所得税资产评估技术说明
截至评估基准日，递延所得税资产账面值30.54元，主要为根据税法企业已经缴纳，而根据企业会计制度核算需在以后期间转回记入所得税科目的时间性差异的所得税影响金额。主要为确认坏账准备计算的所得税。
华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）对递延所得税资产的评估，核对明细账与总账、报表余额是否相符，核对与委估明细表是否相符，查阅款项金额、发生时间、业务内容等账务记录，以证实递延所得税资产的真实性、完整性。
对于递延所得税资产，在核实无误的基础上，以清查核实后账面值确定为评估值。
递延所得税资产评估值30.54元。
6、负债评估技术说明
（1）评估范围
纳入评估范围的负债为流动负债，流动负债包括：应付账款、应付职工薪酬、应交税费和其他应付款。上述负债评估基准日账面价值如下表所示：
单位：元
科目名称 账面价值
应付账款 36,177,430.26应付职工薪酬 32,450.78应交税费 5,110.50其他应付款 25,459,971.51流动负债合计 61,674,963.05（2）评估方法
①应付账款
评估基准日应付账款账面价值 36,177,430.26元。核算内容为被评估单位应付的设计费、工程款等。
评估人员向被评估单位调查了解了业务采购模式及商业信用情况，按照重要性原则，对大额或账龄较长等情形的应付账款合同进行了抽查。应付账款以核实无误后的账面价值作为评估值。
应付账款评估值为36,177,430.26元。
②应付职工薪酬
华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）评估基准日应付职工薪酬账面价值 32,450.78元，核算内容为被评估单位根据有关规定应付职工的工会经费。
评估人员了解了员工构成与职工薪酬制度等，核实了评估基准日最近一期的职工薪酬支付证明，以及评估基准日应付职工薪酬的记账凭证。应付职工薪酬以核实无误后的账面价值作为评估值。
应付职工薪酬评估值为32,450.78元，无评估增减值。
③应交税费
评估基准日应交税费账面价值5,110.50元。核算内容为被评估单位按照税法等规定计算应交纳的各种税费，主要为个人所得税。
评估人员向被评估单位调查了解了应负担的税种、税率、缴纳制度等税收政策。查阅了被评估单位评估基准日最近一期的完税证明，以及评估基准日应交税费的记账凭证等。应交税费以核实无误后的账面价值作为评估值。
应交税费评估值为5,110.50元。
④其他应付款
评估基准日其他应付款账面价值 25,459,971.51元，核算内容为被评估单位除应付账款、预收账款、应付职工薪酬、应付利息、应付股利、应交税费等以外的其他各项应付、暂收的款项。
评估人员向被评估单位调查了解了其他应付款形成的原因，按照重要性原则，对大额或账龄较长等情形的其他应付款进行了函证，并对相应的合同进行了抽查。对于被评估单位下属分公司之间单方挂账的内部往来评估为零，其余以核实无误后的账面价值作为评估值。
其他应付款评估值为25,459,971.51元。
（3）评估结果
负债评估结果及增减值情况如下表：
华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）单位：元
||
|-|
|账面价值|
|36,177,430.26|
|32,450.78|
|5,110.50|
|25,459,971.51|
|61,674,963.05|

负债评估值61,674,963.05元，无评估增减值。
7、考虑房地产行业“营改增"的税收政策，对本次评估结果的影响
（1）营改增影响评估暂时无法考虑
本次重组的评估报告出具日为2016年3月30日，虽然出具日前国家税务总局 2016年 3月 23日发布《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》，但具体征收办法和针对不动产租赁服务的具体细则《关于发布<纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法的公告>》国家税务总局公告 2016年第 16号为2016年3月31日发布。在评估工作中无法对营改增对本次估值的影响考虑到本评估报告中。
对 2016年 5月 1日实施的营改增，国家总体要求是税收减负，同时设计了过渡期安排和简易征收。
按照国家税务总局《关于发布<纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法>的公告》国家税务总局公告2016年第16号：
“第三条一般纳税人出租不动产，按照以下规定缴纳增值税：
（一）一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额。
不动产所在地与机构所在地不在同一县（市、区）的，纳税人应按照上述计税方法向不动产所在地主管国税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。
不动产所在地与机构所在地在同一县（市、区）的，纳税人向机构所在地主
华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）管国税机关申报纳税。”。
山西华联符合上述政策中简易征收的标准，简易征收税率5%与基准日营业税率一致。
（2）实际影响情况
如果采用简易征收方式，增值税税率为5%，与本次评估预测的营业税税率一致，考虑到租赁企业的税收转嫁能力，营改增事项在可预见的过渡期内对被评估资产价值没有影响。
8、结合行业特征、竞争对手分析、同行业收购案例，分析山西华联评估增值率较高的原因
（1）行业特征
山西华联购物中心主要业务为购物中心运营，其行业特征和近年变化如下：①购物中心行业供应量呈现井喷态势，转型成为日益激烈的竞争下的合理出路
近年来，我国宏观经济和人均可支配收入的增长放缓，零售行业的增速持续下滑，2014年社会消费品零售总额为 26.2万亿元，同比名义增长12.0%，连续四年增幅下降。在整体宏观零售环境增长乏力的大背景下，传统零售企业更是受到了考验。商业租金、人力成本、水电、物流等各项要素价格的攀升迫使百货零售业的运营成本持续增加；消费升级加之对公务消费的遏制整体改变了消费结构；同时购物中心、商业综合体、电子商务等新兴零售业态持续高速增长，与传统零售渠道抢占客流和市场份额的趋势日益明显。
相比于其他传统零售渠道，购物中心的发展态势依旧强劲。根据中国连锁经营协会联合德勤中国、九洲远景、和桥机构最新发布的《2014中国购物中心与连锁品牌合作发展报告》，自2010年住宅宏观调控政策以来，购物中心数量增速持续走高，在 2011和 2012年保持了15%的增幅。虽然 2013年增幅稍有回调，但仍净增购物中心350家。一方面住宅宏观调控的政策推动资金流向购物中心，增加购物中心供给；另一方面购物中心体量大、包容性强的特性使其可以涵盖购 271
华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）物、娱乐和餐饮等多种设施，顺应了消费结构多元化以及非购物类消费比重升高的趋势，为其成长提供了空间。
购物中心的快速增长也不可避免的带来了日趋激烈的市场竞争，加之传统百货零售的经营模式同质化严重，品牌重合率高，使得我国购物中心行业出现了供给过剩和有效供给不足并存的现状，面临着行业变更的挑战，购物中心正在主动或者被动的寻求转型，在转型中寻求生存寻求成长。
②发展模式向体验式、特色化的差异化经营方向转型
购物中心是适应消费趋势变化的商业形态，从产生到快速发展与经济环境、城市建设、社会文化、生活方式升级等息息相关。体验式购物中心是从消费者的体验和感受出发，通过融合环境、文化、服务、多元化消费内容打造的综合性的休闲场所，区别于传统的以零售为主的商业模式。
尽管电商极大地改变了人们的消费习惯，但线下体验一直是其短板。购物中心包容性强，可涵盖饮食娱乐购物等多种消费内容，体验式购物正成为了购物中心与电商竞争的核心优势。首先体验式购物中心通过个性化设计满足人们日常交际的情感需求，并强化“吃喝玩乐”的消费模式，能够很好地绕开电商的冲击。同时体验式购物中心能实现差异化经营，延长消费者停留时间，促进更多消费。此外，体验式购物中心的能够对于线上线下融合提供最佳的实体体验。得益于体验式购物中心对于现代人不可或缺的要素，体验式、特色化的差异化经营已经成为各家新建或是现有购物中心的转型方向。
③社区型购物中心日益兴起、儿童业态的重要性日益凸显
消费者生活习惯和方式的改变，城市化发展，为社区型购物中心的兴起提供了市场空间。城市化的推进以及市中心以外住宅带的开发带动了大片颇具规模的新兴住宅区的形成。这些住宅区家庭密集，但人们日常的生活、休闲、文化需求已越来越无法通过临街的商铺群所提供的“油盐酱醋”等基本生活用品和服务来得到满足。同时，生活节奏的加快以及对休闲娱乐需求的增加也促使社区住户更趋向于能够满足多维生活需求的就近的综合商业体。在生活节奏日益紧张的当下，大多数消费者对购物中心的选择仍然以交通便捷性为主要考虑点，而贴近社 272
华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）区的购物中心正好符合其消费理念。
与此同时，城市中心地段资源的稀缺、地价的飚升以及大型、巨型购物中心竞争的日趋白热化也推动开发商转向更加具有经济效益的商业项目。社区型购物中心经营风险更低、管理更可控、资本回报周期更短；同时它更加贴近消费者日常生活，能弥补电商收货延迟性以及消费体验缺失等缺点，还可以和开发商所开发的住宅区容为一体，提供连带的配套服务设施，相互补充，提高整体商业项目的价值，因而已越来越为地产商青睐。
坐落于住宅区附近的社区型购物中心与核心商业区的城市购物中心的另一点不同就是儿童消费业态的重要性得到了凸显。目前网购人群主要由 70后、80后组成，这个群体渐渐进入生儿育女的阶段，儿童消费有望将部分网购主力人群重新吸引回线下零售渠道中，带动周边业态的消费。儿童业态主要可以分为服务、娱乐、零售、教育等四大类，相比于其他单纯以成人为受众的业态，家长更乐于带着孩子就近享受服务。如前所述，家庭式消费场所的人均停留时间都会比其他购物场所要长很多。未来，儿童主题业态的发展方向是提供更丰富的业态，一方面能够提升儿童消费业态的整体收入水平，另一方面也有望为购物中心整体带来更多的客流。
④山西华联购物中心的应对
山西华联购物中心在设计时就充分考虑上述行业的状态和发展趋势，充分考虑周边竞争对手的状况，设计以契合区域商业档次，与竞争项目业态、档次差异化；加大消费者关注业态占比；业态组合针对性强，强化特色餐饮、运动业态、弱化零售及娱乐业态。
⑤太原商业物业状况
华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）太原地价指数情况一览表
||||
|-|-|-|
|综合|商服|住宅|
|313|332|332|
|298|314|314|
|230|244|228|
|163|168|165|
|153|158|154|

数据来源：中国城市地价动态监测网http://www.landvalue.com.cn/
从上述太原2011-2015商业土地价值指数看，2012年-2015年太原商业地价指数进入高速增长期，期间增幅197.62%，与本次估值的总体增幅相当。
行业的高速发展也带来了商业物业大幅增值，加上公司为自建形式开发商业物业，故与账面投入比估值有大幅增值。
（2）竞争对手分析
从竞争对手看，本次对该购物中心建成后估值为 7.38亿元（评估值 5.06亿元、续建支出2.32亿元），折合房价为9,217元/平方米。
该区域主要竞争对手富力城商铺售价约为1.8-3.3万元/平方米。
从上述竞争对手价值看本次评估增值合理。
（3）同行业收购案例
①上海金丰投资股份有限公司重大资产置换及发行股份购买资产项目
金丰投资向绿地集团全体股东非公开发行 A股股票购买其持有的绿地集
华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）团股权，其中向上海地产集团购买的股权为其所持绿地集团股权在资产置换后的剩余部分。
上海东洲资产评估有限公司出具的《上海金丰投资股份有限公司重大资产置换及发行股份购买资产所涉及的绿地控股集团有限公司股东全部权益价值评估报告》（沪东洲资评报字【2014】第 0306139号），评估基准日 2014年 12月 31日，评估结果采用资产基础法的评估结果，评估结论如下：
按照资产基础法评估，被评估单位在基准日市场状况下股东全部权益价值评估值为6,673,205.0万元，净资产账面值2,044,497.0万元，增值额4,628,708.0万元，增值率226.40%。
②西安民生拟以发行股份及支付现金方式购买资产项目
西安民生拟以发行股份及支付现金方式购买海航商业持有的兴正元购物中心67.59%股权和兴正元地产持有的骡马市步行街房产。
本次交易正衡评估有限责任公司以 2014年 11月 30日为评估基准日，采用资产基础法与市场法对兴正元购物中心股东全部权益价值进行评估并出具了“正衡评报字(2015)003号”《评估报告》，最终采用资产基础法评估值 164,454.88万元作为评估结果，较净资产账面值71,674.30万元增值92,780.58万元，增值率为129.45%。
从上述案例看，上市公司发行股份购买以物业为核心的公司股权时，由于物业的增幅较账面值较大，故均有大幅增值。
（三）收益法的评估技术说明
1、资产配置和使用情况
山西华联购物中心有限公司的经营性资产为正在正常经营的投资性房地产。
山西华联的非经营资产为其他应收款；非经营负债为应付账款、其他应付款和应交税费。
2、历史年度财务状况
华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）山西华联评估基准日及前两年资产负债表如下：
单位：万元
|||
|-|-|
|2013年12月31日|2014年12月31日|
|198.31|155.76|
|2.75|2.19|
|3,589.24|11,510.96|
|9,178.61|16,872.95|
|4,815.91|12,676.03|
|4,362.69|4,196.92|

被评估单位评估基准日当期及前两年利润表如下：
单位：万元
|||
|-|-|
|2013年|2014年|
|704.15|166.03|
|135.00|-0.16|
|0.15|-0.13|
|-839.30|-165.74|
|-839.30|-165.74|
|-0.04|0.03|
|-839.26|-165.77|

3、被评估企业项目分析
山西华联的购物中心项目位于太原市杏花岭区解放北路 75号，项目总占地面积18521.4平方米，新建商业综合体面积为80131.15平方米，其中地下3层、
华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）建筑面积31644.84平方米，地上6层、建筑面积48485.31平方米，标准层高 5.1米，檐高 30.6米。建筑物呈东西向一字型布置，南临富力爱丁堡、北临恒大名都；东临解放北路；西临富力华庭、距离北中环街150米，周边交通便利，配套设施完善。
山西华联的资产账面值主要包括企业的工程土建费用及前期费用、利息等。
截至评估基准日其购物中心土建工程完工，其他安装工程及装饰工程尚未进行。
4、收益预测的假设条件
收益预测的假设条件如下：
（1）一般假设
假设评估基准日后被评估单位持续经营；
假设评估基准日后被评估单位所处国家和地区的政治、经济和社会环境无重大变化；
假设评估基准日后国家宏观经济政策、产业政策和区域发展政策无重大变化；
假设和被评估单位相关的利率、汇率、赋税基准及税率、政策性征收费用等评估基准日后不发生重大变化；
假设评估基准日后被评估单位的管理层是负责的、稳定的，且有能力担当其职务；
假设被评估单位完全遵守所有相关的法律法规；
假设评估基准日后无不可抗力对被评估单位造成重大不利影响。
（2）特殊假设
假设评估基准日后被评估单位采用的会计政策和编写评估报告时所采用的会计政策在重要方面保持一致；
假设评估基准日后被评估单位在现有管理方式和管理水平的基础上，经营范 277
华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）围、方式与目前保持一致；
假设评估基准日后被评估单位的现金流入为平均流入，现金流出为平均流出。
评估报告收益法评估结论在上述假设条件下在评估基准日时成立。
5、评估计算及分析过程
（1）收益法具体方法和模型的选择
企业价值评估中的收益法，是指将预期收益资本化或者折现，确定评估对象价值的评估方法。
本评估报告选用现金流量折现法中的企业自由现金流折现模型。企业自由现金流折现模型的描述具体如下：
股东全部权益价值=企业整体价值－付息债务价值
企业整体价值是指股东全部权益价值和付息债务价值之和。根据被评估单位的资产配置和使用情况，企业整体价值的计算公式如下：
企业整体价值=经营性资产价值+溢余资产价值+非经营性资产负债价值+长期股权投资价值
（2）评估模型
本次选用企业自由现金流折现模型，具体公式如下：
股东全部权益价值=企业整体价值－付息债务价值
企业整体价值=经营性资产价值+溢余资产价值+非经营性资产负债价值+长期股权投资价值
①经营性资产价值
经营性资产是指与被评估单位生产经营相关的，评估基准日后企业自由现金流量预测所涉及的资产与负债。经营性资产价值的计算公式如下：
华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案） 5
P F×(1
r)0.5

F×(1
r)i0.5
 F/r×(1
r)4.5
0 i n
i1
其中：P：评估基准日的企业经营性资产价值；
Fi：评估基准日后第i年预期的企业自由现金流量；
Fn：预测期末年预期的企业自由现金流量；
r：折现率(此处为加权平均资本成本,WACC)；
n：预测期；
i：预测期第i年。
其中，企业自由现金流量计算公式如下：
企业自由现金流量=息前税后净利润+折旧与摊销-资本性支出-营运资金增加额
其中，折现率(加权平均资本成本,WACC)计算公式如下：
E D
WACC K  K(1t)
e E D d E D
其中：ke：权益资本成本；
kd：付息债务资本成本；
E：权益的市场价值；
D：付息债务的市场价值；
t：所得税率。
其中，权益资本成本采用资本资产定价模型(CAPM)计算。计算公式如下： K r MRPβ r
e f c
其中：rf：无风险利率；
华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）MRP：市场风险溢价；
β：权益的系统风险系数；
rc：企业特定风险调整系数。
②溢余资产价值
溢余资产是指评估基准日超过企业生产经营所需，评估基准日后企业自由现金流量预测不涉及的资产。被评估单位的溢余资产货币资金，本次评估采用成本法进行评估。
③非经营性资产、负债价值
非经营性资产、负债是指与被评估单位生产经营无关的，评估基准日后企业自由现金流量预测不涉及的资产与负债。被评估单位的非经营性资产、负债。非经营性资产包括其他应收款递延所得税资产；非经营负债为其他应付款。本次评估主要采用成本法进行评估，具体评估方法详见资产基础法评估部分。
④长期股权投资价值
股权投资是指被评估单位评估基准日时已形成的对外股权投资。
⑤付息债务价值
付息债务是指评估基准日被评估单位需要支付利息的负债。本次评估主要采用成本法进行评估。
（3）收益期和预测期的确定
①收益期的确定
山西华联目前主要营业收入来源为投资性房地产经营收入，根据其经营的情况，确定预测期为有限期。故本次评估假设被评估单位评估基准日后持续经营，相应的收益期为有限期，即为投资性房地产的收益期。
②预测期的确定
华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）山西华联从事房地产租赁经营，主营业务收入来源于房地产租赁经营收入。
因此收益期按投资性房地产的收益期确定。
对企业收益预测，评估人员将企业的收益期划分为租赁期内及租赁期后两个阶段。
评估人员经过综合分析，被评估单位投资性房地产的收益期至 2043年 2月底，故预测期截止到2043年2月底。
（4）预测期的收益预测
本次评估预测是在分析山西华联历史数据的基础上确定基期数据，然后遵循我国现行的有关法律、法规，根据国家宏观政策及地区的宏观经济状况，研究了房地产市场的现状与前景，考虑山西华联的发展规划、经营计划及所面临的市场环境和未来的发展前景等因素。依据山西华联提供的未来收益预测，经过综合分析研究编制的。评估是在充分考虑山西华联现实基础和发展潜力的基础上，并在上述各项假设和前提下的分析预测。
①各项收入、成本费用、税金的预测
各项收入、成本费用、税金的预测与资产基础法中的在建工程评估部分一致，具体见该部分的描述。
②资本性支出的预测
资本性支出主要是在建工程后续资金支出、机器设备、运输设备、电子设备类存量资产的更新支出。
③折旧与摊销预测
计算折旧的投资性房地产、固定资产基数分别为评估基准日企业投资性房地产、固定资产账面原值，在预测期内需将未来投资形成的投资性房地产、固定资产分别计提折旧，计提的投资性房地产、固定资产折旧按直线法计算。折旧费用计入营业成本。
具体公式如下：
华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）年折旧额=房地产原值×年折旧率
④营运资金增加额
营运资金等于营业流动资产减去无息流动负债。营业流动资产包括公司经营所使用或需要的所有流动资产，包括现金余额、应收账款、预付账款、其他应收款及存货等。无息流动负债包括应付账款、预收账款、其他应付款、应付职工薪酬及应交税费等。
对于房地产企业，营运资金各科目的确定根据企业的投资计划、销售计划进行综合分析确定。
营业流动资金=营业流动资产-无息流动负债
营运资金追加额=当期营运资金-上期营运资金
⑤自由现金流量的预测
通过对销售现金流入、开发成本支出、其他业务收入、其他业务支出、销售税金及附加、管理费用、所得税、折旧与摊销、资本性支出等项目进行的预测，得出企业未来年度净现金流量表。
（5）折现率的确定
折现率应与预测的现金流量（企业现金流量）口径保持一致，本次评估折现率采用国际上通常使用 WACC模型进行计算。
①权益资本成本Ke的确定
A：风险报酬率Rf
国债收益率通常被认为是无风险的，因为持有该债权到期不能兑付的风险很小，可以忽略不计。根据 WIND资讯系统查询的信息，评估基准日10年期银行间国债收益率为2.82%，本次评估以2.82%作为无风险收益率。
B：行业风险系数β
根据 Wind资讯查询的与企业类似的沪深 A股股票 100周 282
华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）（2013.12.31-2015.12.31）上市公司贝塔参数计算确定，具体确定过程如下：
首先在沪深 A股同类上市公司中选择若干规模相近的公司计算出无财务杠杆的Beta，然后得出同类上市公司无财务杠杆的平均 Beta为0.5989。
同类上市公司无财务杠杆的Beta如下：
|||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|
|证券简称||D(万元）||E(万元）||D/E|BETA（U）|
|金融街|5,453,180.05||3,674,147.64||1.48|||
|阳光股份|414,857.50||515,492.72||0.80|||
|大连友谊|482,495.42||817,001.62||0.59|||
|泰禾集团|4,581,703.92||3,136,001.08||1.46|||
|华联股份|227,900.00||1,253,746.28||0.18|||
|北辰实业|1,956,907.90||1,446,907.19||1.35|||

资料来源:Wind资讯
企业风险系数Beta根据企业的目标资本结构D/E进行计算，计算公式如下：βL＝［1+(1-T)×D/E］×βU
＝(1+(1-25%)×5%)×0.5989
＝0.6224
式中：
βL：有财务杠杆的Beta；
βU：无财务杠杆的Beta，取同类上市公司平均数0.5989；
T：所得税率，取企业目前执行的所得税率25%；
D/E：参照同类上市公司平均资本结构，结合被评估单位目前贷款情况、未来筹资策略，综合确定企业目标资本结构为5%。
C：市场风险溢价RPm
市场风险溢价是对于一个充分风险分散的市场投资组合，投资者所要求的高于无风险利率的回报率，根据中企华的研究成果，本次市场风险溢价取7.08%。
华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）D：企业特定风险调整系数 Rc的确定
山西华联业务为投资性房地产的租用经营，资产规模一般，远小于同类房地产上市公司，资金回笼及融资风险相对较高；该公司投资性房地产的租赁经营，虽然业务、产品范围较单一，经营存在一定的风险，但经营风险一般。综合考虑上述情况，综合确定风险调整系数 Rc取值为0.5%。
综合考虑上述情况，综合确定风险调整系数 Rc取值为0.5%。
E：权益资本成本Ke的确定
根据上述确定的参数，则权益资本成本计算如下：
ke=Rf+β×MRP+Rc
其中:
Rf：无风险利率
Β：权益的系统风险系数
MRP：市场风险溢价
Rc：企业特定风险调整系数
ke=7.73%
②债务资本成本Kd的确定
按照5年以上贷款利率4.9%。
③加权平均资本成本WACC的确定
WACC=ke×[E÷(D+E)]+kd×(1-t)×[D÷(D+E)]
=7.53%
（6）其他资产和负债的评估
①溢余资产价值的确定
华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）溢余资产是指评估基准日与企业收益无直接关系的、超过企业经营所需的多余资产。
被评估单位的溢余资产为0.00元。
②非经营性资产及负债价值的确定
被评估单位的非经营性资产及负债包括与企业的生产经营活动无直接关系的内部往来款、递延所得税资产、其他应付款、应付工程款等，作为非经营性资产及负债考虑。
经上述分析并统计，评估基准日企业非经营资产及负债价值评估为-5,436.41万元。
6、主要参数
单位：万元
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|2016年|2017年|2018年|2019年|2020年|2021年|
|-|6,880.72|8,191.30|9,333.86|9,849.15|10,213.38|
|-|1,836.56|1,836.56|1,836.56|1,836.56|1,836.56|
|-|385.32|458.71|522.70|551.55|571.95|
|-|-|-|-|-|-|
|119.15|1,782.65|2,039.94|2,199.90|2,272.04|2,323.03|
|-|-|-|-|-|-|
|-119.15|2,876.20|3,856.09|4,774.71|5,189.00|5,481.84|
|-119.15|2,876.20|3,856.09|4,774.71|5,189.00|5,481.84|
|-29.79|719.05|964.02|1,193.68|1,297.25|1,370.46|
|-89.36|2,157.15|2,892.06|3,581.03|3,891.75|4,111.38|

（续上表）
单位：万元
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|2023年|2024年|2025年|2026年|2027年|2028年|
|10,670.70|10,867.81|11,122.64|11,327.79|11,536.69|11,807.79|
|1,836.56|1,836.56|1,836.56|1,836.56|1,836.56|1,836.56|
|597.56|608.60|622.87|634.36|646.05|661.24|

华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|-|-|-|-|-|-|
|2,387.05|2,414.65|2,450.33|2,479.05|2,508.29|2,546.25|
|-|-|-|-|-|-|
|5,849.52|6,008.00|6,212.89|6,377.83|6,545.78|6,763.74|
|5,849.52|6,008.00|6,212.89|6,377.83|6,545.78|6,763.74|
|1,462.38|1,502.00|1,553.22|1,594.46|1,636.45|1,690.94|
|4,387.14|4,506.00|4,659.66|4,783.37|4,909.34|5,072.81|

（续上表）
单位：万元
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|2030年|2031年|2032年|2033年|2034年|2035年|
|12,247.02|12,535.83|12,766.69|13,002.37|13,309.34|13,554.13|
|1,836.56|1,836.56|1,836.56|1,836.56|1,836.56|1,836.56|
|685.83|702.01|714.93|728.13|745.32|759.03|
|-|-|-|-|-|-|
|2,607.74|2,648.17|2,680.49|2,713.49|2,756.46|2,790.73|
|-|-|-|-|-|-|
|7,116.88|7,349.09|7,534.70|7,724.19|7,970.99|8,167.80|
|7,116.88|7,349.09|7,534.70|7,724.19|7,970.99|8,167.80|
|1,779.22|1,837.27|1,883.67|1,931.05|1,992.75|2,041.95|
|5,337.66|5,511.82|5,651.02|5,793.14|5,978.24|6,125.85|

（续上表）
单位：万元
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|2037年|2038年|2039年|2040年|2041年|2042年|
|14,131.29|14,391.07|14,656.22|15,004.30|15,004.30|15,004.30|
|1,836.56|1,836.56|1,836.56|1,836.56|1,836.56|-|
|791.35|805.90|820.75|840.24|840.24|840.24|
|-|-|-|-|-|-|
|2,871.54|2,907.91|2,945.03|2,993.76|2,993.76|2,993.76|
|-|-|-|-|-|-|
|8,631.84|8,840.70|9,053.88|9,333.74|9,333.74|11,170.30|

华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|8,631.84|8,840.70|9,053.88|9,333.74|9,333.74|11,170.30|
|2,157.96|2,210.18|2,263.47|2,333.43|2,333.43|2,792.57|
|6,473.88|6,630.53|6,790.41|7,000.30|7,000.30|8,377.72|

7、收益法评估结果
（1）企业整体价值的计算
企业整体价值=经营性资产价值+非经营性资产及负债价值+溢余资产价值+长期股权投资价值
=43,988.48(万元)
（2）有息负债的确定
在评估基准日经核实，企业有息负债价值为0.00元。
（3）收益法评估结果的计算
评估基准日股东全部股权价值＝企业净现金流量折现值+溢余资产价值+非经营性资产及负债价值+长期股权投资价值-有息负债价值
＝43,988.48（万元）
二、海融兴达100%股权评估情况
（一）评估基本情况
1、评估机构及人员
本次交易拟购买资产的评估机构为具有证券、期货相关业务评估资格的中企华资产评估有限公司，签字注册资产评估师为刘海生、石来月。
2、评估对象、评估范围、评估基准日
评估对象为海融兴达的股东全部权益。评估范围为海融兴达的全部资产及负债。评估基准日为2015年12月31日。
3、评估方法的选择
华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）企业价值评估方法主要有资产基础法、收益法和市场法。
企业价值评估中的收益法，是指将预期收益资本化或者折现，确定评估对象价值的评估方法。收益法常用的具体方法包括股利折现法和现金流量折现法。
企业价值评估中的市场法，是指将评估对象与可比上市公司或者可比交易案例进行比较，确定评估对象价值的评估方法。市场法常用的两种具体方法是上市公司比较法和交易案例比较法。
企业价值评估中的资产基础法，是指以被评估企业评估基准日的资产负债表为基础，合理评估企业表内及表外各项资产、负债价值，确定评估对象价值的评估方法。
按照《资产评估准则—基本准则》，评估需根据评估目的、价值类型、资料收集情况等相关条件，恰当选择一种或多种资产评估方法。
根据评估目的、评估对象、价值类型、资料收集情况等相关条件，以及三种评估基本方法的适用条件，本次评估选用的评估方法为：资产基础法、收益法。
未选择市场法评估，主要是无法在资本市场中找到与评估对象相同或相似的可比企业，同时也无法在产权交易市场中找到足够的可比交易案例。
4、评估结论及评估增加值分析
北京中企华资产评估有限责任公司受北京华联商厦股份有限公司的委托，根据有关法律、法规和资产评估准则，遵循独立、客观、公正的原则，采用公认的评估方法，按照必要的评估程序，对海融兴达的股东全部权益在 2015年 12月31日的市场价值进行了评估。根据以上评估工作，得出如下评估结论：
（1）收益法评估结果
海融兴达评估基准日总资产账面价值为 96,006.38万元，总负债账面价值为71,399.00万元，净资产账面价值为24,607.38万元。
海融兴达评估基准日股东全部权益价值为 43,592.54万元，增值额为18,985.16万元，增值率为77.15%。
华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）（2）资产基础法评估结果
根据资产基础法的评估结果，海融兴达评估基准日总资产账面价值为96,006.38万元，评估价值为113,111.67元，增值额为17,105.29万元，增值率为17.82%；总负债账面价值为71,399.00万元，评估价值为71,399.00万元，增值额为 0.00万元，增值率为0.00%；净资产账面价值为 24,607.38万元，净资产评估价值为41,712.67万元，增值额为17,105.29万元，增值率为69.51%。
资产基础法具体评估结果详见下列评估结果汇总表：
单位：万元
||||
|-|-|-|
|账面价值|评估价值|增减值|
|A|B|C=B-A|
|95,942.77|113,035.28|17,092.51|
|63.61|76.39|12.78|
|-|-|-|
|-|-|-|
|24.52|37.30|12.78|
|-|-|-|
|-|-|-|
|-|-|-|
|-|-|-|
|39.09|39.09|-|
|96,006.38|113,111.67|17,105.29|
|1,399.00|1,399.00|-|
|70,000.00|70,000.00|-|
|71,399.00|71,399.00|-|
|24,607.38|41,712.67|17,105.29|

（3）评估结论
收益法评估后的股东全部权益价值为 43,592.54万元，资产基础法评估后的股东全部权益价值为41,712.67万元，两者相差1,879.87万元，差异率为4.51%。
资产基础法中对公司主要经营的资产采用收益法、市场法或假设开发法进行评估，能够反映公司主要经营资产基准日的市场价值。而收益法对公司股权进行
评估时是从未来收益角度来反映公司股权价值。
华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）海融兴达的主要资产为商业房地产，由于房地产价值的波动性会造房地产市场价值与其收益价值不完全相等，收益价值还与公司的经营策略和管理能力相关。因此资产基础法能够更准确的反映公司基准日价值。
结合企业的实际情况及本次评估目的，资产基础法评估结果更能客观地反映本次评估目的下股东全部权益价值。
根据上述分析，评估报告评估结论采用资产基础法评估结果，即：青岛海融兴达商业管理有限公司的股东全部权益价值评估结果为 41,712.67万元。
（4）评估结论与账面价值比较变动情况及原因
运用资产基础法对海融兴达的全部资产和相关负债进行了评估后，部分资产的评估结果与账面值发生了变动，变动情况及原因如下：
①流动资产
增值主要原因：项目所在地区商业用房市场价值上涨，同时账面值仅为直接成本，评估值包含了间接成本和已投入部分利润造成评估增值。
②固定资产
A：车辆
目前国内车辆市场竞争相对激烈，价格呈下降趋势，导致评估原值减值；评估中使用的经济使用年限长于企业的会计的折旧年限，造成评估净值增值。
B：电子设备
评估原值减值，主要原因是办公用电脑、打印机、复印机等设备更新换代较快，市场价格下降所导致；评估净值增值的主要原因为企业采用会计折旧年限短于评估采用的经济寿命年限所造成。
（二）资产基础法的评估技术说明
1、流动资产评估技术说明
（1）评估范围
华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）纳入评估范围的流动资产包括：货币资金、预付账款、其他应收款、存货和其他流动资产。上述流动资产评估基准日账面价值如下表所示：
单位：元
科目名称 账面价值
货币资金 376,782,431.25预付账款 94,380,000.00其他应收款合计 70,066,630.61减：坏账准备 65,036,012.00其他应收款净额 5,030,618.61存货合计 482,376,144.75减：存货跌价准备 -存货净额 482,376,144.75其他流动资产 858,549.83流动资产合计 959,427,744.44（2）评估方法
①货币资金
评估基准日货币资金核算内容为银行存款。
评估基准日银行存款账面价值376,782,431.25元，全部为人民币存款。核算内容为青岛银行武夷山路支行、北京银行营业部及华联财务公司的存款。
评估人员对银行存款都进行了函证，并取得了银行存款的银行对账单和银行存款余额调节表，对其逐行逐户核对，并对双方未达账项的调整进行核实。经了解未达账项的形成原因等，没有发现对净资产有重大影响的事宜，且经核对被评估单位申报的各户存款的开户行名称、账号等内容均属实。银行存款以核实无误后的账面价值作为评估值。
银行存款评估值为376,782,431.25元。
②预付账款
评估基准日预付账款账面价值 94,380,000.00元，核算内容为被评估单位预付的设计费、装修款。
华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）评估人员向被评估单位相关人员调查了解了预付账款形成的原因、对方单位的资信情况等。按照重要性原则，对大额或账龄较长等情形的预付账款合同进行了抽查。对于按照合同约定能够收到相应货物或形成权益的预付账款，以核实后的账面价值作为评估值。
预付账款评估值为94,380,000.00元，无评估增减值。
③其他应收款
评估基准日其他应收款账面余额 70,066,630.61元，坏账准备 65,036,012.00元，净额5,030,618.61元，核算内容为应收的押金、保证金、个人借款等。
评估人员向被评估单位调查了解了其他应收款形成的原因、应收单位的资信情况、历史年度其他应收款的回收情况等。按照重要性原则，对大额或账龄较长等情形的其他应收款进行了函证，并对相应的合同进行了抽查。采用个别认定与账龄分析相结合的方法确定应收账款的风险损失，同时将评估基准日计提的应收款项坏账准备评估为零。具体评估方法如下：
对有充分证据表明全额损失的应收款项评估为零；
对有充分证据表明可以全额回收的应收款项以账面余额作为评估值；
对可能有部分不能回收或有回收风险的应收款项，采用应收款项账龄分析法确定坏账损失比例，从而预计应收款项可收回金额：
A、账龄在一年以内(含一年)的应收款项按其账面余额的5%计取；
B、账龄在一至二年(含二年)的应收款项按其账面余额的10%计取；
C、账龄在二至三年(含三年)的应收款项按其账面余额的15%计取；
D、账龄在三年以上的应收款项按其账面余额的20%计取；
根据上述原则，本次其他应收账款的评估风险损失为 65,036,012.00元，其他应收账款评估值为5,030,618.61元，无评估增减值。
④存货
华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）A、项目介绍
纳入评估范围内的存货主要为开发成本，账面价值 482,376,144.75元，开发成本中主要是华联缤纷港（南区、北区）项目，项目介绍如下：
a.华联缤纷港(南区)项目
项目位置：黄岛区长江东路南侧、滨海大道北侧。
南区总用地面积为：37581.00平方米，总建筑面积：126655.26平方米，地上建筑面积：45097.20平方米，地下建筑面积：81558.06平方米，容积率1.20。
建成后项目首层为百货商店，二层为购物中心，三层包括餐厅、电影院及办公用房等，地下商业用房及停车场。
项目用地使用权证号：青房地权市字第201412394号；
项目建设用地规划许可证号：地字第370200200917096号；
项目工程规划许可证号：建字第370200201417159号；
项目施工许可证号：370211201409160101号；
b.华联缤纷港（北区）项目
北区总用地面积：34368.20平方米，总建筑面积：115430.16平方米，地上建筑面积：41241.84平米，地下建筑面积：74188.32平方米，其中地下商业36838.18平方米，地下停车场37350.14平方米，容积率：1.20。建成后项目地上2层，地下3层。
项目用地使用权证号：青房地权市字第201412962号；
项目建设用地规划许可证号：地字第370200200917097号；
项目工程规划许可证号：建字第370200201417232号；
项目施工许可证号：无
B、评估方法
华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）由于被评估资产为房地产开发企业的存货，该类资产从规划和原始项目报批是以销售为目的，虽然本次被华联股份收购后要有部分改为出租经营但从价值类型(如按改变后出租经营计算则应为投资价值)角度应按销售评估，且改变华联股份收购后仍可能部分销售且销售比例也未确定故也难以采用收益法评估。故本次评估采用动态现金流假设开发法按照销售方式对存货进行评估。
评估人员通过核实项目的土地使用权证、项目建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证等项目建设的相关批件。同时向工程部门了解项目建设投资情况和工程进展情况，向财务部门了解项目已投资情况的账面构成情况等进行全面的清查核实的基础上，按以下方法进行评估：
开发成本中各期项目在评估基准日已取得当地规划部门审定的规划建设指标，所在区域房地产开发、交易市场较活跃，并结合本项目特点以及账面价值的构成，具备运用假设开发法的条件，故选用假设开发法评估。
假设开发法评估具体测算步骤如下：
a、调查待开发房地产的基本情况；
b、选择最佳的开发利用方式；
c、估计开发建设期；
d、预测开发完成后的房地产价值；
e、估算预计销售金额、后续开发成本、管理费用、销售费用、销售税金及附加、土地增值税、所得税；
f、折现率的确定；
g、折现年期的确定。
假设开发法的基本原理是运用现金流折现法原理，
预测开发项目按评估基准日的房产市场价格、销售进度、开发进度安排，测算未来各年房产销售现金流入和后续开发成本、销售费用、管理费用和税金（销 294
华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）售税费、土地增值税及企业所得税）的现金流出，得出每年的净现金流量，采用适当的折现率将各期净现金流折现并加和而得到的开发项目价值。计算公式为：各期净现金流=开发后房地产价值-后续开发成本-销售费用-管理费用-销售税金及附加-土地增值税-企业所得税
评估价值=各期净现金流÷（1+折现率）折现年期
C、评估过程
a、项目预计销售金额的计算
I、可供销售面积的确定
华联缤纷港(南区)项目正在进行筏板基础与支护工程，根据项目工程规划许可证号，可供销售面积依据管理层提供的根据各单项工程总建设面积扣除预计不能销售的面积作为各类别可供销售面积进行销售收入的计算。
II、销售单价的确定
首先要求管理层提供预计均价，评估人员取得该预计价格后，根据项目周边已开盘的可比楼盘目前销售价格进行比较并考虑房地产市场预期的市场价格变化确定销售单价。
III、销售收入的确定
根据可供销售面积与相应的评估单价相乘即可取得预计销售收入。
各年期销售比例为：
南区：2017-2020年，25%、55%、15%、5%。
北区：2018-2020年，40%、55%、5%。
b、后期建设费用
根据企业提供的项目预算，以及基准日实际支出，测算其后续建设成本，其中南区为644,971,413.98元，北区为628,178,634.96元。
华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）付款比例为南区2016-2018年，30%、50%、20%，北区2016-2019年10%、30%、40%、20%。
c、销售费用
销售费用包括项目销售部门的管理费用、销售人力资源费用、广告费用、项目咨询及策划费用等。本次评估时，评估人员通过对相关市场资料的调查并结合管理层对销售费用的预计发生总额来确定开发成本所需的销售费用，本次评估按尚未签定合同部分预计销售金额的2.5%计算。
d、销售税金及附加
根据国家和地方的现行税法和相关规定，房地产销售需交纳的相关税金及附加包括营业税、城建税、教育附加费，共计为销售收入的5.60%。
e、土地增值税
根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》，土地增值税以纳税人转让房地产取得的增值额为计税依据。增值额为纳税人转让房地产取得的收入减除规定扣除项目金额以后的余额，实行四级超率累进税率，其税率如下：
增值额未超过扣除项目金额50%的部分30%；
增值额超过扣除项目金额50%、未超过100%的部分40%；
增值额超过扣除项目金额100%、未超过200%的部分50%；
增值额超过扣除项目金额200%的部分60%；
根据预算资料，华联缤纷港项目增值税计算过程如下：
南区：
|||
|-|-|
|项目|公式|
|房地产项目分期转让房地产收入总额|1+2+3|
|企业已确认并结转的收入部分对应的销售收入||
|评估基准日未结转收入但已签订销售合同部分的销售收入||
|评估基准日未签订销售合同部分的预计销售收入||

华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）
|||
|-|-|
|项目|公式|
|允许扣除金额|4+5+6+7+8+9|
|取得土地使用权所支付的金额||
|土地出让金或地价款||
|按国家规定与取得土地使用使用权所交纳的费用||
|开发土地和新建房屋房及配套设施的成本||
|土地征用及拆征补偿费||
|前期工程费||
|建筑安装工程费||
|基础设施费||
|公共配套设施费||
|开发间接费||
|市政及环境工程费||
|开发土地和新建房屋房及配套设施的费用||
|销售费用和管理费用||
|财务费用||
|与转让房地产有关的税金||
|营业税||
|城建税及教育费用附加||
|房地产开发企业附加扣除金额|(4+5)*20%|
|其他扣除（如有）||
|土地增值额|(一)-(二)|
|增值额与扣除项目金额的比例|(三)/(二)|
|土地增值税税率||
|速算扣除比率||
|土地增值税||

北区：
|||
|-|-|
|项目|公式|
|房地产项目分期转让房地产收入总额|1+2+3|
|企业已确认并结转的收入部分对应的销售收入||
|评估基准日未结转收入但已签订销售合同部分的销售收入||
|评估基准日未签订销售合同部分的预计销售收入||
|允许扣除金额|4+5+6+7+8+9|
|取得土地使用权所支付的金额||
|土地出让金或地价款||
|按国家规定与取得土地使用使用权所交纳的费用||
|开发土地和新建房屋房及配套设施的成本||
|土地征用及拆征补偿费||

华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）
|||
|-|-|
|项目|公式|
|前期工程费||
|建筑安装工程费||
|基础设施费||
|公共配套设施费||
|开发间接费||
|市政及环境工程费||
|开发土地和新建房屋房及配套设施的费用||
|销售费用和管理费用||
|财务费用||
|与转让房地产有关的税金||
|营业税||
|城建税及教育费用附加||
|房地产开发企业附加扣除金额|(4+5)*20%|
|其他扣除（如有）||
|土地增值额|(一)-(二)|
|增值额与扣除项目金额的比例|(三)/(二)|
|土地增值税税率||
|速算扣除比率||
|土地增值税||

f、财务费用
按照项目后续投资13亿，扣除现金4亿元，尚需借款8亿元(基准日已借款7亿)，借款利率4.9%，计算财务费用。
g、管理费用
管理费用按照2015年企业实际工资及其他费用的标准预测，2017年销售开始费用增加5%，以后年度与2017年一致。
h、企业所得税
对于销售房产获得利润所需缴纳的所得税，按企业所适用的所得税率25%乘以应税所得计算，同时按照税法抵扣以前年度亏损计算。
i、折现率
根据银行贷款利率、国债收益率等利率情况，以及同类房地产开发企业的投
华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）资情况、房地产开发行业投资收益等情况综合确定折现率为11%。
D、开发成本评估结果及增减值原因分析：
开发成本的具体计算过程如下：
单位：万元
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|2015年|2016年|2017年|2018年|2019年|2020年|
|-|-|38,056.23|140,946.55|101,515.16|14,764.10|
|-|-|38,056.23|140,946.55|101,515.16|14,764.10|
|-|-|38,056.23|83,723.70|22,833.74|7,611.25|
|-|-|25%|55%|15%|5%|
|-|-|-|57,222.85|78,681.42|7,152.86|
|-|-|-|40%|55%|5%|
|-|-|-|-|-|-|
|48,237.61|29,864.65|60,328.70|63,780.98|33,625.85|3,120.13|
|48,237.61|25,630.93|51,093.93|38,026.57|12,563.57|-|
|31,513.40|19,349.14|32,248.57|12,899.43|-|-|
|16,724.21|6,281.79|18,845.36|25,127.15|12,563.57|-|
|-|-|2,131.15|7,893.01|5,684.85|826.79|
|-|313.72|329.41|329.41|329.41|230.58|
|-|-|951.41|3,523.66|2,537.88|369.10|
|-|3,920.00|3,920.00|1,470.00|-|-|
|-|-|-|-|-|-|
|-|-|1,902.81|7,047.33|5,075.76|738.21|
|-14,681.62|-4,233.72|4,818.82|36,060.52|29,737.54|3,821.79|
|-|-|-|5,491.00|7,434.39|955.45|
|-|-29,864.65|-22,272.47|77,165.57|67,889.31|11,643.97|
|-|11.00%|11.00%|11.00%|11.00%|11.00%|
|-|0.50|1.50|2.50|3.50|4.50|
|-|0.95|0.86|0.77|0.69|0.63|
|-|-28,346.27|-19,045.13|59,445.11|47,116.28|7,280.28|
|-|-|-|-|-|-|
|-|-|-|-|-|-|
|-|-|-|-|-|-|
|-|-|-|-|-|-|
|-|-|-|-|-|-|

华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|-|-|-|-|-|-|

开发成本评估值 65,330.12上述测算的主要分析如下：
a、华联缤纷港项目评估中全部采用对外销售的原因以及合理性。
I、青岛市当地购物中心的主要经营模式
青岛当地购物中心经营时主要是采取：集中式商业对外租赁经营，商业街式或写字楼及其附带底商出售的经营模式。
按照规划华联缤纷港项目南区为集中式商业，北区为商业街式商业。
II、华联缤纷港项目全部采用对外销售的原因
评估预测时对于整个华联缤纷港项目假设全部对外销售，是本次评估的价值类型决定的。
海融兴达为房地产开发企业，其建设华联缤纷港目的为对外销售。本次评估的价值类型为市场价值，按照市场价值的定义，应按照海融兴达的原有的经营方式(建设后对外销售)对其资产进行评估。
华联股份收购海融兴达后的的经营方式包括对外出租经营和对外出售，如采用出租的假设则评估得出的价值是投资价值。
按照本次评估的目的，定义的价值类型为市场价值，故本次预测为全部对外销售。
b、华联缤纷港预测商业销售收入的计算过程、依据以及合理性分析
Ⅰ、青岛市2013年-2016年商业销售均价的变化情况
青岛市及黄岛区(开发区)近年商业地产的供应和销售情况如下：
从上述资料看，2014年黄岛区商业平均售价为15,000元/平方米，评估预测的售价略高于上述均价，鉴于华联缤纷港项目设计为高档商业项目，从华联缤纷港项目相同档次的商业地产2014年销售价格看预测售价与其设计档次相符。
华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）Ⅱ、青岛市常住人口变化情况
青岛市及黄岛区人口变化情况如下：
数据来源：戴德梁行青岛商业物业调查报告
数据来源：戴德梁行青岛商业物业调查报告
数据来源：戴德梁行青岛商业物业调查报告
华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）住人口总和约为 146.4万；根据国务院批准的《青岛西海岸新区总体方案》，预计2020年整个西海岸人口还将增长64%，达到240万。
数据来源：戴德梁行青岛商业物业调查报告
数据来源：戴德梁行青岛商业物业调查报告
开发区社会消费起步较晚，2006年突破50亿，2013年达到201亿；从增长速度来看，2003-2013年开发区平均增速达25%，同期青岛全市增速为19%；受限于人口和商业氛围，区域社会消费品零售总额仅为新市北区的38%；与20%的GDP贡献份额相比，区域社会消费品零售总额仅占青岛全市的6%-7%，随着产业结构的升级转型、人口的增加和商业氛围的加强，区域消费潜力将逐步释放。
数据来源：戴德梁行青岛商业物业调查报告
从消费实力来看，2007年以来，历年开发区人均可支配收入均高过青岛10%左右；从消费支出来看，2006年开发区消费性支出低于青岛水平11%， 2012年以来仅低于青岛水平2%；从消费结构来看，开发区消费支出占比前三项与青岛保持一致，分别是食品、服装和交通通讯；与青岛差异较大的是服装和医疗保健两项，其中，服装类消费比青岛水平高约5个百分点，医疗保健消费比青岛低约3个百分点。
从上述资料看开发区人口数量增加、消费能力增强，能够支撑相关商业物业的建设和销售。
Ⅲ、主要竞争对手分析、华联缤纷港周边楼盘的销售情况
对应上述竞争对手的销售价格，华联缤纷港项目总投资 17亿元，总规划建筑面积24万平方米，单位建筑面积投资7,000元。项目设计标准为中高档商业，对应售价预测地上平均20,000元/平方米，地下14,000元/平方米，在上述调查中属于中档，符合上述定位。
c、华联缤纷港购物中心地下停车场的经营模式具有可行性
Ⅰ、评估预测为整体销售
依据相关评估准则和本次评估的目的，本次评估的价值类型为市场价值，即按照原海融兴达开发华联缤纷港项目时的方案将整个项目对外销售。地下停车场作为项目的一部分也应假设对外销售。
Ⅱ、停车场的产权
根据相关规划和设计，华联缤纷港项目的地下车位为有产权的停车位，权属清晰，根据国家有关规定，可以对外销售。
Ⅲ、华联股份收购后的经营模式
华联股份收购后拟南区自营对外出租、北区主要对外销售，整体停车场根据区域不同采取租赁和销售的模式。
华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）d、在项目后续投资金额13亿，资产基础法评估中已考虑货币资金4亿元的前提下，扣除现金4亿元的原因以及合理性。
资产基础法采用动态现金流测算存货是需要考虑项目借款的财务费用支出和借款的现金流入。因此需要测算项目的资金缺口。
从预算角度，2016-2017年项目建设需要支出现金13亿元，企业基准日现金4亿元，因此以总体现金支出额扣除已有现金测算项目资金缺口。项目总体资金缺口为8亿元。
上述过程是采用动态现金流测算项目华联缤纷港项目价值时的操作，与资产基础法评估其他资产价值无关。
资产基础法对其他资产评估采用成本法确定，货币资金评估值为4亿元。
开发成本评估值为653,301,200.00元，与账面值相比，增值主要原因：项目所在地区商业用房市场价值上涨，加上账面值仅为开发直接成本，评估值中包含期间费用和开发利润，造成评估增值。
⑤其他流动资产
截至评估基准日其他流动资产账面值858,549.83元，主要为租赁费。
评估人员了解其他流动资产形成的原因，查阅相关合同、明细账，以核实后的账面值确认评估值。
其他流动资产的评估值为858,549.83元。
（3）评估结果
流动资产评估结果及增减值情况如下表：
单位：元
||||
|-|-|-|
|账面价值|评估价值|增减值|
|376,782,431.25|376,782,431.25|-|
|94,380,000.00|94,380,000.00|-|
|70,066,630.61|5,030,618.61|-65,036,012.00|
|65,036,012.00|-|-65,036,012.00|

华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）
||||
|-|-|-|
|账面价值|评估价值|增减值|
|5,030,618.61|5,030,618.61|-|
|482,376,144.75|653,301,200.00|170,925,055.25|
|-||-|
|482,376,144.75|653,301,200.00|170,925,055.25|
|858,549.83|858,549.83|-|
|959,427,744.44|1,130,352,799.69|170,925,055.25|

流动资产评估增值主要原因：项目所在地区商业用房市场价值上涨，同时账面值仅为直接成本，评估值中包含了间接成本及已投资部分的利润，造成评估增值。
2、机器设备评估技术说明
（1）评估范围
纳入本次评估范围的设备类资产为海融兴达所拥有的车辆、电子设备，其账面价值详见下表：
单位：元
||
|-|
|原值|
|266,400.00|
|252,285.00|
|518,685.00|

（2）设备概况
至评估基准日，委估设备主要包括办车辆、电子设备及办公家具。车辆为2辆小型普通客车，至评估基准日均为正常使用状态；电子设备主要包括：打印机、服务器、交换机等设备以及办公家具等共计102项，至评估基准日使用状况良好。
被评估单位设备管理各项规章制度健全，贯彻执行较好，日常维修保养工作正常，关键设备运行、维修记录及设备档案资料基本齐全。
运输设备的账面原值主要由车辆购置价、车辆购置税及牌照费等构成。
办公用电子设备一般单台体积较小，便于采购，因此其账面原值构成相对简
单，账面原值为设备的购置价。
华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）（3）评估方法
根据各类设备的特点、评估价值类型、资料收集情况等相关条件，主要采用成本法评估。成本法计算公式如下：
评估值=重置全价×综合成新率
①重置全价的确定
设备重置全价=设备购置价+运杂费
购置价：纳入本次评估的设备类资产大多为电子设备，而这类设备属于即插即用设备，无需安装且出卖方负责送货上门，故以现行市场的购置价作为重置全价。
对于运输设备，按照评估基准日的市场价格，加上车辆购置税和其它合理的费用（如牌照费）确定其重置全价。运输设备重置全价计算公式如下：
重置全价=购置价+购置价×10%/(1+17%)+牌照费
②成新率的确定
A、对于电子设备、空调设备等小型设备，主要依据其经济寿命年限来确定其综合成新率；对于大型的电子设备还参考其工作环境、设备的运行状况等来确定其综合成新率。计算公式如下：
年限法成新率=(经济寿命年限-已使用年限)/经济寿命年限×100%
综合成新率=年限法成新率×调整系数
B、对于有强制报废年限车辆，主要依据国家颁布的车辆强制报废标准，以车辆行驶里程、使用年限两种方法根据孰低原则确定成新率，然后结合现场勘察情况进行调整。计算公式如下：
使用年限成新率=(规定使用年限-已使用年限)／规定使用年限)×100%
行驶里程成新率=(规定行驶里程-已行驶里程)／规定行驶里程×100%
华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）成新率=Min(使用年限成新率，行驶里程成新率)×现场勘察调整系数
C、对于没有强制报废年限车辆，主要依据国家颁布的车辆强制报废标准，以车辆行驶里程确定行驶里程成新率，然后结合现场勘察情况进行调整。计算公式如下：
行驶里程成新率=(规定行驶里程-已行驶里程)／规定行驶里程×100%
成新率=行驶里程成新率×现场勘察调整系数
③评估值的确定
评估值=重置全价×综合成新率
（4）典型案例
①案例一：小型普通客车
A、车辆概况:
设备权属：青岛海融兴达商业管理有限公司
车辆号牌：鲁BP6710
型 号：华泰宝丽格牌SDH6461DFA41.8T（黑色）
制造厂商：荣成华泰汽车有限公司
账面原值：133,200.00元
账面净值：64,657.50元
启用日期：2013年10月
已行驶公里：61000公里
B、主要技术参数:
|||
|-|-|
|118kW(1.8L涡轮增压)|燃料：|
|汽油机|供油方式：|
|5挡MT|环保标准：|
|4618×1858×1753|挡位个数：|

华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）
|||
|-|-|
|5门 5座 SUV|变速箱类型：|
|2013|驱动方式：|
|9|车体结构：|
|涡轮增压|助力类型：|
|直列（L型）|前/后悬架类型：|
|4|前/后制动器类型：|
|118/5500|前/后轮胎规格：|
|215/4500|备胎：|

C、重置全价的确定:
重置成本=基本配置市场价格+车辆购置税+其他费用
经浏览相关网站及了解当地汽车市场，至评估基准日该款车报价为 95,700.00元。车辆购置税税率为10%，税基为不含增值税车价；增值税税率为17%，牌照及各项工本费为300元/辆，则：
重置成本=基本配置售价×〔1+车购税税率/（1+增值税税率）〕+其他费
=95,700.00×〔1+10%/1.17〕+300.00
=104,200.00元（取整）
D、成新率的确定
a、里程成新率
根据以上有关文件规定，其规定行驶里程为 600000公里，该车至评估基准日已行驶55904公里。则：
里程成新率=(600000-61000)/600000×100%=90%
b、现场勘察调整值
现场勘查情况如下：
静态检查：该车外观未见损伤，各部接缝及车身线形匀称整齐；仪表显示齐
全，功能完整；各控制按纽、开关齐全有效，轮胎有轻微磨损现象。
华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）动态检查：发动机、变速器、传动系统及空调压缩机工作均正常，转向控制正常，制动停驶距离符合标准，车轮悬挂功能正常，高速行驶略有轻微噪音属正常，无跑偏现象。
综合评价：该车整体状况上好，此车型在国内市场品牌知名度较高，车内空间较为宽敞，乘坐舒适度及安全性能较好。
根据以上现场勘察情况认为：该车技术状况较好，其总体状况与理论成新率状况基本吻合，故不对理论成新率进行修正与调整，则现场勘察成新率取90%。
c、综合成新率的确定
依据以上两项的评估结论，综合成新率取90%
E、评估值的确定
评估值=重置全价×综合成新率
=104,200.00×90%
=93,780.00（元）
②案例二：笔记本电脑
A、设备概述
设备权属：青岛海融兴达商业管理有限公司
规格型号：Pavilion 15-b119tx
生产厂家：惠普公司
启用日期：2014年3月
账面原值：4,500.00元
账面净值：2,006.25元
数量：1台
华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）B、主要技术性能参数：
||
|-|
|处理器型号|
|处理器描述|
|内存容量|
|内存类型|
|最大内存容量|
|硬盘容量|
|硬盘描述|
|光驱类型|
|摄像头|
|扬声器|
|数据接口|
|视频接口|
|音频接口|
|读卡器|
|电池规格|
|重量(净重)|
|长度*宽*厚|
|机身材质|

C、重置全价的确定
该设备属于即插即用设备，当地购买，故无需运杂费、安装调试费、其他费用及资金成本，重置全价由设备购置价确定。经浏览相关网站查询，该型号设备基准日销售单价为4,000.00人民币元(含税价)。
成新率确定:设备自 2014年 3月购置并启用至评估基准日止，已使用 1.36年。评估人员现场勘查，功能完好，保养维护良好。该设备的经济寿命年限定为5年。
年限成新率=(1-已使用年限/经济使用年限)×100%=(1-1.78/5)×100%=64%(取整)
D、评估价值计算
评估价值=重置全价×成新率
=4,000.00×64%
华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）= 2,560.00元
（5）评估结果及分析
①评估结果
机器设备类资产评估结果汇总表
单位：元
||||||
|-|-|-|-|-|
|账面价值||评估价值|||
|原值|净值|原值|净值|原值|
|266,400.00|129,315.00|208,400.00|195,296.20|-21.77|
|252,285.00|115,853.43|235,360.00|177,696.40|-6.71|
|518,685.00|245,168.43|443,760.00|372,992.60|-14.45|

②增减值原因分析：
A、车辆
目前国内车辆市场竞争相对激烈，价格呈下降趋势，导致评估原值减值；评估中使用的经济使用年限长于企业的会计的折旧年限，造成评估净值增值
B、电子设备
评估原值减值，主要原因是办公用电脑、打印机、复印机等设备更新换代较快，市场价格下降所导致；评估净值增值的主要原因为企业采用会计折旧年限短于评估采用的经济寿命年限所造成。
3、长期待摊费用评估技术说明
截至评估基准日，长期待摊费用账面值264,489.44元，主要为办公室装修款。
对长期待摊费用的评估，核对明细账与总账、报表余额是否相符，核对与委估明细表是否相符，查阅款项金额、发生时间、业务内容等账务记录，以证实长期待摊费用的真实性、完整性及摊销的准确性。对长期待摊费用，在核实支出和摊销政策的基础上，以评估目的实现后的资产占有者还存在的、且与其他评估对象没有重复的资产和权利的价值确定评估值。
华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）长期待摊费用的评估值264,489.44元。
4、递延所得税资产评估技术说明
截至评估基准日，递延所得税资产账面值126,400.46元，主要为根据税法企业已经缴纳，而根据企业会计制度核算需在以后期间转回记入所得税科目的时间性差异的所得税影响金额。主要为确认坏账准备计算的所得税。
对递延所得税资产的评估，核对明细账与总账、报表余额是否相符，核对与委估明细表是否相符，查阅款项金额、发生时间、业务内容等账务记录，以证实递延所得税资产的真实性、完整性。
对于递延所得税资产，在核实无误的基础上，以清查核实后账面值确定为评估值。
递延所得税资产评估值126,400.46元。
5、负债评估技术说明
（1）评估范围
纳入评估范围的负债包括流动负债和非流动负债，其中流动负债包括：应付账款、应付职工薪酬、应交税费和其他应付款；非流动负债主要为长期借款。上述负债评估基准日账面价值如下表所示：
单位：元
科目名称 账面价值
应付账款 13,676,975.30应付职工薪酬 2,025.40应交税费 225,599.21其他应付款 85,386.53流动负债合计 13,989,986.44长期借款 700,000,000.00非流动负债合计 700,000,000.00负债合计 713,989,986.44（2）评估方法
华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）①应付账款
评估基准日应付账款账面价值 13,676,975.30元。核算内容为被评估单位应付的定位测绘费及勘察费等。
评估人员向被评估单位调查了解了业务采购模式及商业信用情况，按照重要性原则，对大额或账龄较长等情形的应付账款合同进行了抽查。应付账款以核实无误后的账面价值作为评估值。
应付账款评估值为13,676,975.30元。
②应付职工薪酬
评估基准日应付职工薪酬账面价值2,025.40元，核算内容为被评估单位根据有关规定应付职工的工资。
评估人员了解了员工构成与职工薪酬制度等，核实了评估基准日最近一期的职工薪酬支付证明，以及评估基准日应付职工薪酬的记账凭证。应付职工薪酬以核实无误后的账面价值作为评估值。
应付职工薪酬评估值为2,025.40元，无评估增减值。
③应交税费
评估基准日应交税费账面价值225,599.21元。核算内容为被评估单位按照税法等规定计算应交纳的各种税费，主要为个人所得税、土地使用税等。
评估人员向被评估单位调查了解了应负担的税种、税率、缴纳制度等税收政策。查阅了被评估单位评估基准日最近一期的完税证明，以及评估基准日应交税费的记账凭证等。应交税费以核实无误后的账面价值作为评估值。
应交税费评估值为225,599.21元。
④其他应付款
评估基准日其他应付款账面价值 85,386.53元，核算内容为被评估单位除应付账款、预收账款、应付职工薪酬、应付利息、应付股利、应交税费等以外的其 315
华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）他各项应付、暂收的款项。
评估人员向被评估单位调查了解了其他应付款形成的原因，按照重要性原则，对大额或账龄较长等情形的其他应付款进行了函证，并对相应的合同进行了抽查。对于被评估单位下属分公司之间单方挂账的内部往来评估为零，其余以核实无误后的账面价值作为评估值。
其他应付款评估值为85,386.53元。
⑤长期借款
评估基准日长期借款账面价值700,000,000.00元，核算内容为被评估单位向北京银行的一年以上借款。
评估人员获取长期借款明细表，并与明细账、总账、报表核对相符。检查本期增加或减少的借款，是否经授权批准；会计处理是否正确等。核实结果账表单金额相符。以核实后的账面值确认为评估值。
长期借款评估值700,000,000.00元。
（3）评估结果
负债评估结果及增减值情况如下表：
单位：元
||
|-|
|账面价值|
|13,676,975.30|
|2,025.40|
|225,599.21|
|85,386.53|
|13,989,986.44|
|700,000,000.00|
|700,000,000.00|
|713,989,986.44|

负债评估值713,989,986.44元，无评估增减值。
（三）收益法的评估技术说明
华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）1、资产配置和使用情况
海融兴达的经营性资产为正在正常经营的投资性房地产，非经营资产为其他应收款；非经营负债为应付账款、其他应付款和应交税费。
2、历史年度财务状况
被评估单位评估基准日及前两年资产负债表如下：
单位：万元
|||
|-|-|
|2013年12月31日|2014年12月31日|
|204.61|52,078.24|
|30,465.00|-|
|2.46|437.10|
|1,944.00|37,052.93|
|94.10|92.58|
|27.13|38.09|
|-|55.30|
|0.03|5.75|
|32,737.33|94,760.01|
|24,458.34|96,416.90|
|8,278.99|-1,656.89|

被评估单位评估基准日当期及前两年利润表如下：
单位：万元
|||
|-|-|
|2013年|2014年|
|-|-|
|-|-|
|-|-|
|-|-|
|-|-|
|-|-|
|-|-|
|-|-|
|1,710.38|3,483.69|
|-0.38|-19.63|
|-997.27|6,475.93|
|-|-|

华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）
|||
|-|-|
|2013年|2014年|
|-|-|
|-|-|
|-712.73|-9,939.99|
|-|-|
|-|161.57|
|-712.73|-9,941.61|
|249.32|-5.72|
|-|-|
|-962.05|-9,935.88|

3、被评估企业项目简介
海融兴达正在建设中的购物中心分为南区和北区。
南区总用地面积为：37581.00平方米，总建筑面积：126655.26平方米，地上建筑面积：45097.20平方米，地下建筑面积：81558.06平方米，其中地下商业37321.79平方米，地下停车场44236.27平方米，容积率1.20。建成后项目地上 3层、地下3层。
北区总用地面积：34368.20平方米，总建筑面积：115430.16平方米，地上建筑面积：41241.84平米，地下建筑面积：74188.32平方米，其中地下商业36838.18平方米，地下停车场37350.14平方米，容积率：1.20。建成后项目地上2层，地下3层。
整体建成后业态如下：
|||
|-|-|
|性质|楼层|
|地上|F2|
||F1|
|低下|B1|
||B2|
||B3|
|地上|F3|

华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）
|||
|-|-|
||F2|
||F1|
|地下|B1|
||B2|
||B3|

4、收益预测的假设条件
收益预测的假设条件如下：
（1）一般假设
假设评估基准日后被评估单位持续经营；
假设评估基准日后被评估单位所处国家和地区的政治、经济和社会环境无重大变化；
假设评估基准日后国家宏观经济政策、产业政策和区域发展政策无重大变化；
假设和被评估单位相关的利率、汇率、赋税基准及税率、政策性征收费用等评估基准日后不发生重大变化；
假设评估基准日后被评估单位的管理层是负责的、稳定的，且有能力担当其职务；
假设被评估单位完全遵守所有相关的法律法规；
假设评估基准日后无不可抗力对被评估单位造成重大不利影响。
（2）特殊假设
假设评估基准日后被评估单位的现金流入为平均流入，现金流出为平均流出；
房地产开发项目未来年度的收入、成本、费用预测是基于企业开发建设的项
目均能按计划顺利开发完成和能如期实现工程的竣工验收如期交房。本次测算资
华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）产价值时，未考虑可能出现的工程质量问题、或因项目设计变更、施工条件变化，环境条件变化等因素导致开发成本、完工日期和或有负债变化对评估结果的影响；
房地产开发项目的销售面积是采用管理层提供的可供销售面积进行测算的；
本次评估采用的项目后续支出为管理层预计项目总支出减去在评估基准日已投入的支出金额进行确定的；
本次评估未考虑企业在未来筹措资金时，受经济周期、产业政策、银行贷款政策、预售情况等因素变化的影响；
本次评估基于项目所在地目前的房地产市场情况，对可预期的未售开发成本的预计销售价格进行了适当合理判断，但未考虑未来项目所在地房地产市场发生较大变化时对评估结果产生的影响。
假设未来水、电、煤等基础能源的价格不会出现重大变化，本次评估测算未考虑上述基础能源价格及相应的建材价格可能存在的较大价格变化对评估结果的影响；
本次评估是基于企业基准日的存量资产为基础进行的，并未考虑企业在未来可能取得的新项目开发所产生的价值。
本评估报告收益法评估结论在上述假设条件下在评估基准日时成立。
5、评估计算及分析过程
（1）收益法的定义和原理
收益法是指通过将被评估单位预期收益资本化或折现以确定评估对象价值的评估思路。由于现金流量更能真实准确地反映企业运营收益，因此在评估实务中较为通行采用现金流量作为收益口径来估算企业价值。
n预期收益额
评估值＝ t
(1折现率)t
t1
预期收益通常采用企业自由现金流、权益现金流两种形式。企业自由现金流 320
华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）包括归属于股东和债权人在内的所有投资者的现金流量，对应于企业整体价值（包括付息债务价值），权益现金流仅指归属于股东的现金流量，直接对应于股东全部权益价值。
对于房地产开发企业，适于采用权益现金流模型，而不采用企业价值评估中常见的自由现金流折现模型，主要原因如下：房地产开发公司在进行项目开发时，资金流入流出量较大，造成企业在不同的项目开发阶段，资本结构波动较大。
本次评估，对采用权益现金流预测其股东全部权益价值；即：
股东全部权益价值=明确预测期的权益现值+权益等价物价值
权益折现现金流模型公式为：
P=∑[FCFEi/(1+ke)i]
式中：P：股东全部权益价值
FCFEi：明确预测期的第 i期权益现金流
Ke：权益资本成本
①权益现金流
明确预测期权益现金流=净利润+折旧与摊销-资本性支出-营运资金变动+付息债务追加额；
②折现率
确定折现率的基本原则是与现金流量相匹配，由此，权益现金流量折现率采用权益资本成本（Ke）。
计算权益资本成本时，采用资本资产定价模型(CAPM)。CAPM模型是普遍应用的估算投资者收益以及股权资本成本的办法。CAPM模型可用下列数学公式表示：
Ke=Rf+Rpm×β+a
华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）其中：Rf：无风险利率
Β：权益的系统风险系数
Rpm：市场风险溢价
a：企业特定风险调整系数
③权益等价物
权益等价物是由溢余资产价值和非经营性资产及负债构成。
溢余资产是指与企业收益无直接关系的，超过企业经营所需的多余资产。本次评估中的溢余资产为溢余现金，主要采用成本法确定评估值；非经营性资产及负债是指与企业正常生产经营活动无直接关系的资产和负债，主要采用成本法确定评估值。
（2）评估计算及分析过程
①收益模型的选取
本次评估，采用权益现金流预测其股东全部权益价值；即：
股东全部权益价值=预测期的权益现值
权益折现现金流模型公式为：
P=∑[FCFEi/(1+ke)i]
式中：P：股东全部权益价值
FCFEi：预测期的第 i期权益现金流
n：预测期数
ke：权益资本成本
②预测期限和收益年限的确定
海融兴达在建的购物中心项目分南区项目、北区项目，项目预计 2017年 6 322
华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）月完工，销售周期为4年，本次预测收益年限至2020年。
③未来收益的确定
未来各项收入成本的计算同资产基础法存货部分。
（3）折现率的确定
折现率应与预测的现金流量（企业现金流量）口径保持一致，本次评估折现率采用CAPM模型进行计算。
①权益资本成本Ke的确定
A：风险报酬率Rf
国债收益率通常被认为是无风险的，因为持有该债权到期不能兑付的风险很小，可以忽略不计。根据 WIND资讯系统查询的信息，评估基准日10年期银行间国债收益率为2.82%，本次评估以2.82%作为无风险收益率。
B：行业风险系数β
根据 Wind资讯查询的与企业类似的沪深 A股股票 100周（2013.12.31-2015.12.31）上市公司贝塔参数计算确定，具体确定过程如下：
首先在沪深 A股同类上市公司中选择若干规模相近的公司计算出无财务杠杆的Beta，然后得出同类上市公司无财务杠杆的平均 Beta为0.9046。
企业风险系数Beta根据企业的目标资本结构D/E进行计算，计算公式如下：β＝［1+(1-T)×D/E］×βU
L
式中：
β：有财务杠杆的Beta；
L
β：无财务杠杆的Beta，取同类上市公司平均数0.9046；
U
T：所得税率，取企业目前执行的所得税率25%；
D/E：按照企业实际借款结构。
华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）C：市场风险溢价RPm
市场风险溢价是对于一个充分风险分散的市场投资组合，投资者所要求的高于无风险利率的回报率，根据中企华的研究成果，本次市场风险溢价取7.08%。
D：企业特定风险调整系数 Rc的确定
海融兴达业务为投资性房地产的租用经营，资产规模一般，远小于同类房地产上市公司，资金回笼及融资风险相对较高；该公司投资性房地产的租赁经营，虽然业务、产品范围较单一，经营存在一定的风险，但经营风险一般。综合考虑上述情况，综合确定风险调整系数 Rc取值为1.5%。
E：权益资本成本Ke的确定
根据上述确定的参数，则权益资本成本计算如下：
ke=Rf+β×MRP+Rc
其中：Rf：无风险利率
β：权益的系统风险系数
MRP：市场风险溢价
Rc：企业特定风险调整系数
具体计算见下表：
||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
|参数|2016年|2017年|2018年|2019年|2020年|2021年|
|Rf|2.82%|2.82%|2.82%|2.82%|2.82%|2.82%|
|RPm|7.08%|7.08%|7.08%|7.08%|7.08%|7.08%|
|βu|0.9046|0.9046|0.9046|0.9046|0.9046|0.9046|
|βl|2.2616|2.2616|1.4135|0.9046|0.9046|0.9046|
|Rc|1.50%|1.50%|1.50%|1.50%|1.50%|1.50%|
|Ke|20.33%|20.33%|14.33%|10.73%|10.73%|10.73%|
|Kd|4.90%|4.90%|4.90%|4.90%|4.90%|4.90%|
|所得税率|25.00%|25.00%|25.00%|25.00%|25.00%|25.00%|
|企业目标D/E|200%|200%|75%|0%|0%|0%|

（4）权益等价物价值的评估
华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）权益等价物价=溢余资产价值+非经营资产及负债价值
①溢余资产价值的确定
溢余资产是指评估基准日与企业收益无直接关系的、超过企业经营所需的多余资产。
被评估单位的溢余资产现金加预付账款减应付账款为 25,883.90万元。
||
|-|
|内容|
|贷款|
|现金|

②非经营性资产及负债价值的确定
被评估单位的非经营性资产及负债包括与企业的生产经营活动无直接关系的内部往来款、递延所得税资产、其他应付款等，作为非经营性资产及负债考虑。
经上述分析并统计，评估基准日企业非经营资产及负债价值评估为 507.16万元。
6、主要参数
单位：万元
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|2015年|2016年|2017年|2018年|2019年|2020年|
|-|10,000.00|38,056.23|140,946.55|101,515.16|14,764.10|
|-|-|38,056.23|140,946.55|101,515.16|14,764.10|
|-|-|38,056.23|83,723.70|22,833.74|7,611.25|
|-|-|25%|55%|15%|5%|
|-|-|-|57,222.85|78,681.42|7,152.86|
|-|-|-|40%|55%|5%|
|-|10,000.00|-|-|-|-|
|48,237.61|29,864.65|60,328.70|113,780.98|63,625.85|3,120.13|
|48,237.61|25,630.93|51,093.93|38,026.57|12,563.57|-|

华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|31,513.40|19,349.14|32,248.57|12,899.43|-|-|
|16,724.21|6,281.79|18,845.36|25,127.15|12,563.57|-|
|-|-|2,131.15|7,893.01|5,684.85|826.79|
|-|313.72|329.41|329.41|329.41|230.58|
|-||951.41|3,523.66|2,537.88|369.10|
|-|3,920.00|3,920.00|1,470.00|-|-|
|-|-|-|50,000.00|30,000.00|-|
|-|-|1,902.81|7,047.33|5,075.76|738.21|
|-14,681.62|-4,233.72|4,818.82|36,060.52|29,737.54|3,821.79|
|-|-|-|5,491.00|7,434.39|955.45|
|-|-19,864.65|-22,272.47|27,165.57|37,889.31|11,643.97|
|-|20.33%|20.33%|14.33%|10.73%|10.73%|
|-|0.50|1.50|2.50|3.50|4.50|
|-|0.91|0.76|0.72|0.70|0.63|
|-|-18,108.98|-16,873.59|19,436.51|26,520.89|7,360.50|
|-|17,201.48|-|-|-|-|
|-|-|-|-|-|-|
|-|25,883.90|-|-|-|-|
|-|-|-|-|-|-|
|-|507.16|-|-|-|-|

权益价值 43,592.547、收益法评估结果
（1）股东全部权益价值
股东全部权益价值=明确预测期的权益现值+权益等价物价值
=43,592.54（万元）
三、董事会对本次交易评估事项意见
公司董事会在充分了解本次交易的前提下，分别对评估机构的独立性、评估假设前提的合理性、评估方法与评估目的的相关性、评估定价的公允性等事项发
表如下意见：
华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）（一）评估机构的独立性、假设前提的合理性、评估方法与评估目的的相关性
1、评估机构的独立性
中企华系本次交易的评估机构，具有证券相关资产评估业务资格。本次评估机构的选聘程序合法合规，评估机构及其经办评估师与公司及交易各方不存在影响其提供服务的现实及预期的利益关系或冲突，具有充分的独立性。
2、假设前提的合理性
本次交易相关评估报告的评估假设前提符合国家有关法规与规定、遵循了市场通行惯例及准则、符合评估对象的实际情况，评估假设前提具有合理性。
3、评估方法与评估目的的相关性
本次评估目的是为公司本次交易标的资产提供合理的作价依据，评估机构实际评估的资产范围与委托评估的资产范围一致；评估机构在评估过程中实施了相应的评估程序，遵循了独立性、客观性、科学性、公正性等原则，运用了合规且符合标的公司实际情况的评估方法，选用的参照数据、资料可靠；资产评估价值公允、准确。评估方法选用恰当，评估结论合理，评估方法与评估目的相关性一致。
综上所述，公司本次发行股份购买资产事项中所选聘的评估机构具有独立性，评估假设前提合理，评估方法与评估目的相关性一致，出具的资产评估报告
的结论合理，定价公允。
（二）评估依据的合理性分析
1、从资产评估及交易作价角度分析标的资产定价合理性
（1）本次交易标的资产评估情况
本次交易标的采用收益法和资产基础法评估，评估机构以资产基础法评估结果作为交易标的的最终评估结论。根据中企华出具的编号为“中企华评报字（2016）第1082号”的《资产评估报告》，截至评估基准日 2015年12月31日， 327
华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）在持续经营前提下，山西华联采用资产基础法评估后的净资产（股东全部权益）价值为 44,720.70万元；海融兴达采用资产基础法评估后的净资产（股东全部权益）价值为41,712.67万元。
（2）本次交易标的资产评估的合理性分析
本次交易标的公司山西华联和海融兴达的主要资产均为建设中的购物中心，报告期内尚未营业，但发生各项费用支出及资产减值损失使得标的公司报告期内连续亏损。此外，由于建设期内累计亏损金额较大以致标的公司报告期内未分配利润为负，且海融兴达2014年末的净资产为负。
海融兴达为房地产开发企业，在资产基础法中对其存货通常采用假设开发法的方式评估，按照预计销售收入扣除续建成本及需要支出的税金、费用、利息及适当利润等作为评估值，即开发成本评估价值=项目预计销售金额－销售费用－销售税金及附加－管理及其他费用－续建专业支出－土地增值税－所得税－投资利息－续建支出利润。海融兴达在建的黄岛缤纷港购物中心的所在地为青岛市的新城区及旅游胜地，周边类似物业交易较为活跃，市场较为规范。评估机构参考在建购物中心周边类似商业物业的平均成交价格确定标的物业的预计销售金额，具有合理性和公允性。
海融兴达本次资产基础法评估结果较账面值增值较大，主要原因是由于用于建造购物中心的土地系拍卖所得，取得时土地价格较低，而截至评估基准日有较大幅度的增值；同时黄岛区为青岛市的新城区和旅游胜地，近年来经济发展迅速，房地产价格上涨较快。目前缤纷港购物中心周边商业物业的平均价格已经达到22,000元/平方米以上，故按照假设开发法评估后有较大增值。
本次资产基础法中对山西华联旗下在建购物中心采用收益法的方式评估，即预计在建购物中心营业后未来的正常净收益，选用适当的还原利率将其折现到评估基准后累加，以此估算标的物业在评估基准日的公允价值。由于山西华联的物业尚在建设中，建成后将用于开展购物中心的运营，未来以入驻商户缴纳的租金及物业管理费为其营业收入，故采用收益法能够准确评估其在建购物中心于评估基准日的价值。此外，山西华联在建购物中心位于太原市的繁华商圈，区域内商 328
华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）业活动较为发达。评估机构参考商圈内商业物业的市场租金、结合标的物业的自身特点、并考虑所在区域的经济发展、收入水平及消费潜力等各类因素的影响以确定在建购物中心建成开业后的预期日租金，具有合理性和公允性。
山西华联本次资产基础法评估结果较账面值增值较大，主要原因是由于用于建造购物中心的土地使用权取得时间较早，账面价值相对较低，截至评估基准日有较大增值；同时该物业位于太原市城北的核心商圈，周边商业发达，居住人口周密，居民收入普遍较高，但大型体验式购物中心较为稀缺，标的购物中心建成后预期将会取得良好收益，故采用收益法评估后有较大的增值。
（3）本次交易作价的合理性分析
①山西华联的作价合理性分析
2015年 5月及 6月，华联鹏瑞与上海镕尚及中信夹层签署了《增资及股权转让协议》及补充协议，约定华联鹏瑞将其持有的山西华联100%股权以31,687.58万元分别转让予上海镕尚及中信夹层。上海镕尚同时以一元/注册资本的价格向山西华联增资 12,600万元，全额计入注册资本，以补充山西华联的营运资本和项目建设资金。本次股权转让、增资情况及标的资产评估情况如下：
||||||
|-|-|-|-|-|
|受让方|转让出资额（万元）|转让金额（万元）|单价（元/出资额）|转让后增资金额|
|上海镕尚|5,502.42|31,632|5.70|-|
|中信夹层|55.58|55.58||12,600|

如上表所示，本次交易山西华联100%股权的评估值44,720.70万元，较上海镕尚和中信夹层的股权受让款及增资款合计额44,287.58万元增值433.12万元，增值金额较小，评估值具有合理性和公允性。经交易各方协商确定，本次交易上市公司拟购买的山西华联99.69%的股权作价为44,583.81万元，作价完全依据评估值并经交易各方协商确定，不存在损害上市公司及中小股东的利益。
②海融兴达的作价合理性分析
上海镕尚及中信夹层对海融兴达的历次受让及增资金额合计为 41,860.22万
元，而本次交易中海融兴达100%股权的评估值为41,712.67万元，评估值较上海
华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）镕尚及中信夹层的持有成本降低147.55万元。
经交易各方协商确定，本次交易上市公司拟购买的海融兴达100%的股权作价为 41,712.67万元，作价完全依据评估值并经交易各方协商确定，且低于上海镕尚和中信夹层的持有成本，不存在损害上市公司及中小股东的利益。
2、结合本次交易对上市公司的积极影响分析本次交易标的定价的公允性
（1）本次交易对上市公司规模和盈利能力的影响
本次交易完成后，上市公司自有购物中心面积将大幅增加 322,216.57平方米，经营区域覆盖范围将进一步扩大，使得上市公司在我国中西部和东部沿海重点城市的布局纵深得到加强，进一步稳固上市公司全国购物中心运营商的行业领先地位，有利于“华联购物中心”品牌在全国的推广。根据相关建设规划，各标的购物中心均定位为一站式体验型购物中心，加大体验式业态（如餐饮、健身、影院及休闲娱乐等）的比例，同时突出以儿童为核心的家庭类购物中心、以年轻消费者为目标客群的运动娱乐中心等体验主题，以弥补传统购物中心在该类体验项目上的不足。差异化的定位和多业态并举的业务模式将有效满足商圈内不同消费者的需求，填补当地体验型购物中心的空白或不足，有效释放当地居民的消费潜力，吸引商圈内的目标客群，同时培养当地居民的消费习惯乃至休闲娱乐习惯，促进上市公司主营业务规模的扩大。
从整合效应来看，本次交易完成后，上市公司将对标的购物中心进行统一管理，能够充分利用自身的资源、经验和品牌优势，为标的购物中心提供固定、知名的长期合作租户以及可复制的高效管理运营经验；同时标的购物中心也能通过积极吸附并导入客流，提高“华联购物中心”在当地的知名度和影响力，推动华联品牌在全国的推广，达到资源的优化配置，有助于提高上市公司的长期盈利能力。
（2）本次交易有利于上市公司获取新增优质物业的升值收益
本次交易完成后，上市公司将在我国中西部和东部沿海重点城市的核心商圈新增322,216.57平方米的优质物业资产，本次交易有利于上市公司消除租金上涨 330
华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）的压力，提高长期盈利能力及持续发展能力；有利于提升成本控制和风险抵御能力，同时可享有物业升值的收益。
（3）本次交易有利于上市公司提高融资能力
本次交易完成后，标的公司合计持有的322,216.57平方米的稀缺物业资产评估价值达到11.59亿元，上市公司用于融资担保的资产规模将有所增加，有利于进一步提高上市公司的融资能力。
（三）交易标的后续经营过程中政策、宏观环境、技术、行业、重大合作协议、经营许可、技术许可、税收优惠等的变化趋势、董事会拟采取的应对措施及其对评估或估值的影响
1、政策及宏观环境变化趋势及影响分析
从政策方面来看，购物中心行业所属的零售业态作为国民经济的重要部分，在当前“新常态”的经济发展结构下，受到国家政策的大力扶持。为促进国内零售业的繁荣发展，国家先后多次出台包括《国务院关于促进流通业发展的若干意见》、《国务院关于加快发展服务业的若干意见》、《国务院办公厅转发国务院关于搞活流通扩大消费的意见》、《国务院关于深化流通体制改革加快流通产业发展的意见》等在内的多项激励性政策。党的十八大报告也明确指出要加快建立扩大消费需求长效机制，释放居民消费潜力，保持投资合理增长，扩大国内市场规模。
积极的政策环境为零售业提供了良好发展空间。
从宏观环境来看，经济转型和消费结构升级为购物中心运营行业创造了良好的成长环境和难得的发展机遇。当前，我国经济呈现出新常态，宏观经济和人均可支配收入的增长放缓对传统零售企业造成了较大压力；电商的冲击、营运成本的不断攀升，以及消费结构和消费需求的改变使得传统零售企业的发展面临较大的瓶颈，而以体验式购物中心为代表的新兴零售业态却持续保持高速增长。与传统零售企业相比，体验式购物中心从消费者的体验和感受出发，通过融合环境、文化、服务、多元化消费等各种因素，打造综合性的休闲场所，强化“吃喝玩乐”的一站式消费模式，涵盖餐饮、娱乐、购物、社区服务等多元化消费内容。购物 331
华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）中心还具有全龄化的优势，能满足不同年龄段人群的各类消费需求，在吸引客流及占领市场份额方面已取得较为明显的优势。
因此，就国家目前的产业政策、宏观环境变化趋势而言，标的公司所属的购物中心行业具备广阔的发展空间，行业的整体快速发展对于标的公司业务的进一步发展有益，所以基于政策、宏观环境变化趋势，标的公司的估值水平是合理的。
2、重大合作协议变化趋势及影响分析
当前标的公司拥有的购物中心仍处于建设阶段，尚未正式营业，故暂未有建立稳定的供应商及客户资源。但上市公司在购物中心行业运营管理经验丰富，在客户、物业资源获取等方面具备较强的竞争优势。经过多年的管理运营，上市公司与华联综超、BHG百货、嘉禾影院、肯德基、必胜客、麦当劳、屈臣氏、COSTA咖啡等优质租户建立了长期合作关系。在本次交易完成后，上市公司将对标的购物中心进行统一管理，利用自身的资源、经验和品牌优势，为标的购物中心提供固定、知名的长期合作租户以及可复制的高效管理运营经验。
基于对上市公司客户、物业获取能力的判断，并结合上市公司对标的购物中心的管理模式，未来标的公司的客户渠道将得到有效保证，标的公司的估值水平是合理的。
3、税收优惠政策变化趋势及影响分析
根据目前的税收政策，标的公司适用的企业所得税税率为25%，不存在税收优惠政策，预测期均按25%所得税率进行预测。因此，就目前标的公司享有的税收优惠政策及其未来的变化趋势而言，其估值水平是合理的。
4、技术、经营许可、技术许可变化趋势及影响分析
标的公司的主要资产为在建购物中心，本次交易完成后标的公司的主营业务为购物中心运营，不依赖相关技术、经营许可或技术许可而经营。因此，标的公司的经营不受相关技术、经营许可或技术许可及其未来变化趋势的影响，其估值水平是合理的。
华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）综上所述，宏观行业环境、产业政策、重大合作协议等方面的变化趋势对标的公司的经营活动及业务发展属于利好影响，并且，标的公司所享受的税收政策亦比较稳定。在本次交易的评估工作中已经对上述影响因素进行了充分考虑，本次交易中标的公司100%股权的估值水平合理，上述影响因素的变动趋势对标的公司100%股权的估值水平没有明显不利影响。
同时，董事会未来将会根据行业宏观环境、产业政策、重大合作协议、税收优惠等方面的变化采取合适的应对措施，保证标的公司经营与发展的稳定。
（四）报告期内变动频繁且影响较大的指标对评估或估值的影响分析
在标的购物中心竣工投入使用后，租金收入将是标的公司的主要盈利来源。
在资产基础法评估中，对于山西华联的核心物业资产采用收益法评估，对于海融兴达的存货采用假设开发法进行评估；山西华联的核心物业资产评估主要是参考近期公开市场上与山西华联所持物业资产相似的或可比的物业租赁价格进行对照比较，海融兴达的核心物业资产评估主要依据其所持物业资产周边商业用房的平均价格。
在山西华联的评估参数中，租金水平以及后续建设支出对于估值水平有一定影响，针对该两项指标进行的估值的敏感性分析的情况如下：
单位：万元
||
|-|
|变动量|
|148.50|
|135.00|
|121.50|
|25,575.40|
|23,250.37|
|20,925.33|

在海融兴达的评估参数中，房产销售价格以及总造价水平对于估值水平有一定影响，针对该两项指标进行的估值的敏感性分析的情况如下：
单位：万元
|||||
|-|-|-|-|
|变动量(南区地面商业）|变动量(南区地下商业）|变动量(北区地面商业）|变动量(北区地下商业）|

华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）
|||||
|-|-|-|-|
|22,000.00|15,400.00|20,900.00|14,630.00|
|20,000.00|14,000.00|19,000.00|13,300.00|
|18,000.00|12,600.00|17,100.00|11,970.00|
|100,300.70|-|86,820.90|-|
|91,182.46|-|78,928.09|-|
|82,064.21|-|71,035.28|-|

（五）交易标的与上市公司现有业务协同效应及其影响分析
上市公司在购物中心行业运营管理经验丰富，在客户、物业资源获取等方面具备较强的竞争优势。经过多年的管理运营，公司与华联综超、BHG百货、嘉禾影院、肯德基、必胜客、麦当劳、屈臣氏、COSTA咖啡等优质租户建立了长期合作关系。本次交易完成后，上市公司将对标的购物中心进行统一管理，能够利用自身的资源、经验和品牌优势，为购物中心提供固定、知名的长期合作租户以及可复制的高效管理运营经验；同时标的购物中心也能通过积极吸附并导入客流，提高“华联购物中心”在当地的知名度和影响力，推动华联品牌在全国的推广，达到资源的优化配置。
本次交易有利于增强与上市公司现有主营业务的协同效应，有利于上市公司增强持续经营能力，但鉴于标的公司所有的购物中心尚未竣工开业，交易双方的整合效果具有不确定性，且难以量化，因此在本次交易的评估工作中并未考虑上述协同效应的作用。
（六）交易定价的公允性
由于标的公司所持有的购物中心均未竣工开业，未有实现收入，亦未归集成本；报告期内仅发生建设期的各项费用及其他营业外支出，导致标的公司报告期内的经营业绩持续亏损。因此，难以将本次交易作价所对应的市盈率或者市净率与同行业的并购交易价格、同行业上市公司的市盈率或者市净率进行比较分析。
根据中企华出具的编号为“中企华评报字（2016）第 1082号”的《资产评估报告》，以 2015年12月 31日为评估基准日，山西华联100%股权的评估值为 44,720.70万元，海融兴达100%股权的评估值为 41,712.67万元。基于上述评估
结果，经交易各方协商，本次交易标的资产（山西华联99.69%股权、海融兴达
华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）100%股权）作价合计为86,296.48万元，有利于上市公司及中小股东的利益。
（七）评估或者估值基准日至重组报告书披露日交易标的发生的重要变化及其影响分析
评估基准日至本报告书签署日，标的资产未发生重要变化，对标的资产的评估结果无实质性影响。
（八）交易定价与评估或者估值结果差异分析
根据中企华出具的编号为“中企华评报字（2016）第 1082号”的《资产评估报告》，以 2015年12月 31日为评估基准日，山西华联100%股权的评估值为44,720.70万元，海融兴达100%股权的评估值为41,712.67万元。
基于上述评估结果，结合标的资产的现状，并充分考虑保护上市公司和中小股东的利益，经本公司与交易对方协商，本次交易标的资产（山西华联99.69%股权、海融兴达100%股权）作价合计为86,296.48万元。
（九）本次发行对上市公司盈利能力、持续发展能力的影响
本次交易完成后，将有利于扩大上市公司主营业务在我国中西部和东部沿海重点城市的布局，进一步稳固上市公司在国内购物中心运营行业的领先地位，提高上市公司的资产质量，与上市公司现有购物中心实现有效的协同，有利于“华联购物中心”品牌在全国的推广。虽然标的公司当前尚未盈利，但在本次交易完成后，通过后续的建设及装修，公司将尽快实现标的资产各购物中心的运营，通过良好的管理及经营，进一步巩固并发展上市公司在购物中心运营领域的市场份额，有助于实现上市公司股东利益最大化，提高公司收入规模及利润水平，实现双赢局面。
因此，从本次交易对上市公司盈利能力、持续发展能力的影响角度分析，标的资产的定价是合理的。
四、独立董事对本次评估事项的意见
公司独立董事已仔细阅读与本次交易有关的文件，根据《上市公司重大资产 335
华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）重组管理办法》、《深圳证券交易所股票上市规则》、《关于在上市公司建立独立董事制度的指导意见》以及《北京华联商厦股份有限公司章程》（以下简称“《公司章程》”）等规定，独立董事对公司本次重组的《北京华联商厦股份有限公司发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）》及相关文件进行了认真审核，基于其独立判断，对本次交易评估相关事项发表独立意见如下：
1、评估机构具有独立性
本次交易聘请的评估机构为北京中企华资产评估有限责任公司，具有证券期货相关业务资格，选聘程序合法、合规。评估机构及其经办资产评估师与公司、交易对方不存在关联关系，亦不存在现实或可预期的利益关系或冲突，具有充分的独立性。
2、评估假设前提合理
标的资产相关评估报告的评估假设前提符合国家相关法规、规定和规范性文件的规定，符合评估准则及行业惯例的要求，符合评估对象的实际情况，评估假设前提具有合理性。
3、评估方法和评估目的相关性
本次资产评估的目的是确定标的资产截至评估基准日的市场价值，作为本次交易标的资产的定价依据。中企华采用资产基础法对标的资产的价值进行了评估，本次资产评估工作符合国家相关法规、规定、规范性文件、评估准则及行业规范的要求，遵循了独立、客观、公正、科学的原则，评估方法与评估目的的相关性一致。
4、评估定价公允
本次交易标的资产的定价以具有证券期货相关业务资格的评估机构确认的评估值为依据，评估定价公允。
华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）第六章 发行股份情况
一、本次发行股份情况
本次发行股份包括发行股份购买资产和发行股份募集配套资金，具体情况如下：
（一）发行股份购买资产
1、发行种类和面值
本次非公开发行的股票为人民币普通股（A股），每股面值人民币1.00元。
2、发行对象及发行方式
本次发行对象为持有山西华联99.69%股权的股东上海镕尚，以及海融兴达的全体股东上海镕尚和中信夹层，本次发行采用向特定对象非公开发行股份方式。
3、发行价格及定价原则
根据《重组管理办法》规定：“上市公司发行股份的价格不得低于市场参考价的90%。市场参考价为本次发行股份购买资产的董事会决议公告日前 20个交易日、60个交易日或者120个交易日的公司股票交易均价之一。”
本次发行股份购买资产的定价基准日为公司第六届董事会第三十二次会议决议公告日（2016年4月9日）。本次发行股份购买资产的股票发行价格为 3.43元/股，不低于上市公司定价基准日前20个交易日公司股票交易均价的90%（定价基准日前20个交易日股票交易均价=定价基准日前20个交易日股票交易总额/定价基准日前20个交易日股票交易总量）。
本次交易，自《发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易预案》公告以来，由于交易方案发生重大调整，上市公司以第六届董事会第三十二次会议决议公告日为基准日进行了重新定价。本次重新定价后，发行股份购买资产的发股价 337
华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）格由预案时确定的4.88元/股，调整到3.43元/股。
本次发行股份购买资产的方案调整已经上市公司第六届董事会第三十二次会议审议通过，关联董事已回避表决，独立董事已就本次方案调整的相关事项发表了事前认可意见和独立意见。上市公司已于 2016年 4月 8日与上海镕尚和中信夹层就调整后的方案签署了《非公开发行股份购买资产协议之补充协议二》。
2016年 4月 29日，上市公司召开 2015年年度股东大会审议通过了《2015年度利润分配及资本公积金转增股本预案》，同意以 2015年末上市公司总股本 2,226,086,429股为基数，每 10股派发现金红利 0.64元（含税），合计派发现金 142,469,531.46元。本次权益分派方案于 2016年 5月 19日实施完毕后，本次发行股份购买资产的发行价格由3.43元/股调整为3.37元/股。
本次发行股份购买资产发行价格已根据 2015年度利润分配事项进行相应调整，在 2015年度利润分配实施完成日至发行日期间，若中国证监会对发行价格的确定进行政策调整，则发行价格和发行数量将作相应调整。在 2015年度利润分配实施完成日至发行日期间，若上市公司发生派息、送股、资本公积金转增股本等除权、除息事项，则发行价格将按照深交所的相关规则进行相应调整。
4、发行数量
本次拟购买的各标的公司100%股权的评估值合计为86,433.37万元，经交易各方协商，本次交易标的资产作价为 86,296.48万元，本公司向交易对方以发行股份的方式支付对价。据此测算，本次发行股份购买资产的发行股份数量为256,072,640股（如计算后出现尾数的，则去掉尾数直接取整数）。
在 2015年度利润分配实施完成日至发行日期间，若中国证监会对发行价格的确定进行政策调整，则发行价格和发行数量将作相应调整。在 2015年度利润分配实施完成日至发行日期间，若上市公司发生派发股利、送红股、转增股本或配股等除息、除权行为，本次发行股份购买资产的股份发行数量将按照深交所的相关规则进行相应调整。
5、股份锁定安排
华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）详细内容参见“第一章本次交易概况/四、本次交易的方案概况/（四）股份锁定期安排”。
（二）发行股份募集配套资金
1、发行种类和面值
本次非公开发行的股票为人民币普通股（A股），每股面值人民币1.00元。
2、发行对象及发行方式
本次募集配套资金的发行方式为非公开发行，发行对象为西藏山南。
3、发行价格及定价原则
根据《上市公司证券发行管理办法》、《上市公司非公开发行股票实施细则》的相关规定：上市公司非公开发行股票，其价格应不低于定价基准日前 20个交易日股票均价90%，定价基准日可以为本次非公开发行股票的董事会决议公告日、股东大会决议公告日，也可以为发行期的首日。定价基准日前 20个交易日股票交易均价=定价基准日前 20个交易日股票交易总额÷定价基准日前 20个交易日股票交易总量。
本次发行股份募集配套资金的定价基准日为公司第六届董事会第三十二次会议决议公告日。本次发行股份募集配套资金的股票发行价格为 3.43元/股，不低于上市公司定价基准日前 20个交易日公司股票交易均价的90%（定价基准日前20个交易日股票交易均价=定价基准日前20个交易日股票交易总额/定价基准日前20个交易日股票交易总量）。
本次配套融资在《发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易预案》公告的方案中拟以询价的方式向包括控股股东华联集团在内的不超过 10名特定投资者发行股份募集配套资金，募集配套资金总额不超过 180,000万元，其中华联集团认购金额不低于配套融资总额的30%。华联集团的认购价格与其他特定投资者的认购价格一致。后经交易各方协商一致，本次配套融资方案调整为上市公司拟向西藏山南发行股份募集配套资金不超过 86,000万元，将全部用于标的公司在 339
华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）建购物中心后续的建设装修支出。配套融资股票发行价由询价确定调整为上市公司第六届董事会第三十二次会议决议公告日前 20个交易日股票均价的90%，即3.43元/股。
本次配套融资的方案调整已经上市公司第六届董事会第三十二次会议审议通过，关联董事已回避表决，独立董事已就本次方案调整的相关事项发表了事前认可意见和独立意见。上市公司已于 2016年 4月 8日与华联集团签署了《附条件生效的非公开发行股份认购协议之终止协议》，并于2016年4月8日与西藏山南签署了《附条件生效的非公开发行股份认购协议》。
2016年 4月 29日，上市公司召开 2015年年度股东大会审议通过了《2015年度利润分配及资本公积金转增股本预案》，同意以 2015年末上市公司总股本 2,226,086,429股为基数，每 10股派发现金红利 0.64元（含税），合计派发现金 142,469,531.46元。本次权益分派方案于 2016年 5月 19日实施完毕后，本次发行股份募集配套资金的发行价格由3.43元/股调整为3.37元/股。
本次发行股份募集配套资金的发行价格已根据 2015年度利润分配事项进行相应调整，在 2015年度利润分配实施完成日至发行日期间，若中国证监会对发行价格的确定进行政策调整，则发行价格和发行数量将作相应调整。在 2015年度利润分配实施完成日至发行日期间，若上市公司发生派息、送股、资本公积金转增股本等除权、除息事项，则发行价格将按照深交所的相关规则进行相应调整。
4、发行数量
本次募集配套资金总额为不超过 86,000万元，据此测算，本次募集配套资金发行股份数量为 255,192,878股（如计算后出现尾数的，则去掉尾数直接取整数）。
在 2015年度利润分配实施完成日至发行日期间，若中国证监会对发行价格的确定进行政策调整，则发行价格和发行数量将作相应调整。在 2015年度利润分配实施完成日至发行日期间，若上市公司发生派发股利、送红股、转增股本或配股等除息、除权行为，本次发行股份募集配套资金的股份发行数量将按照深交 340
华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）所的相关规则进行相应调整。
5、锁定期
详情请参见“第一章本次交易概况/四、本次交易的方案概况/（四）股份锁定期安排”。
二、募集配套资金的用途等具体情况
（一）募集配套资金的用途
为提高本次交易完成后的整合绩效，增强重组完成后上市公司的盈利能力和可持续发展能力，公司拟在本次发行股份购买资产的同时以 3.37元/股的价格向西藏山南非公开发行股份募集配套资金。本次募集配套资金不超过86,000万元，扣除发行费用后拟全部用于标的公司在建购物中心的建设及装修。
标的公司在建购物中心的总投资额及拟投入募集资金额的情况如下：
单位：万元
||||
|-|-|-|
|项目总投资额|截至审计基准日已投入金额|募集资金拟投资额|
|40,261.30|18,575.99|23,250.37|
|175,552.62|54,433.05|62,749.63|
|215,813.92|73,009.04|86,000.00|

若本次募集配套资金实际数额少于上述项目拟使用募集资金数额，上市公司将根据实际募集配套资金数额，由上市公司按照项目实际资金需求在各个项目拟投资额范围内自行分配，募集配套资金不足部分由上市公司以自有资金或通过其他融资方式解决。在本次配套融资到位之前，上市公司可根据募集资金投资项目实施进度的实际情况以自筹资金先行投入，并在募集资金到位后按照相关法规规定的程序予以置换。
1、太原胜利购物中心
（1）项目概况
华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）相比于其他传统零售渠道，购物中心的发展态势强劲。虽然当前国内优质的购物中心仍集中于一线城市，但由于成本攀高，市场饱和、竞争激烈以及逐渐稀缺的商圈资源等原因，二线城市的优质商圈无疑成为购物中心运营商的上佳选择。随着我国城镇化的加速推进、城市居民支付能力的提高，中西部地区和东部沿海重点城市的潜力商圈成为公司布局的重点考量。
太原市是山西省的省会城市，是全省的政治、经济、文化和信息中心，2014年太原市居民人均可支配收入达到 25,763.38元人民币，具有较大的消费潜力。
太原胜利购物中心周边3公里范围内有大量的幼儿园、学校、医院以及政府机关，配套设施齐全。根据人口辐射范围及捕获率统计，预计本项目开业时，项目周边3公里范围内拥有约20万人次潜在消费客群。同时，该购物中心周边交通便捷，具有发达的公路网络，消费增长潜力较大。
太原胜利购物中心的定位是体验式社区型购物中心，将进一步补充该区域的商业配套，满足消费者全方位、多元化的消费需求，是华联股份扩大经营区域覆盖范围、优化重点城市优质商圈战略布局的重要举措之一。
（2）项目建设内容、投资及进度安排
本项目的建设内容主要包括太原胜利购物中心工程前期费用及建筑安装支出。工程前期费用主要包括可行性研究及规划设计费用、地质勘测费用、工程设计费用、工程监理费用、工程造价咨询费用、工程保险费用、工程招投标费用等；
建筑安装支出主要包括大市政配套费用、结构工程费用、外立面工程费用、装饰工程费用、通风工程费用、给排水工程费用、强电工程费用、弱电工程费用、消防工程费用、燃气工程费用、电梯设备及装饰费用、室外工程费用及不可预见费用（占建筑安装工程的5%）等。
太原胜利购物中心总建筑面积约为 80,131.15平方米，预计项目建设总投资40,261.30万元，其中拟使用本次配套募集资金23,250.37万元。具体投资计划如下：
单位：万元
序号 专业工程 总计
华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）一、前期费用
||
|-|
|可行性研究及规划设计|
|地质勘测费|
|工程设计费用|
|造价咨询费|
|监理费|
|工程保险费|
|工程招投标费|

小计 1429.21二、建安费用
||
|-|
|大市政配套费|
|结构工程|
|外立面工程|
|装饰工程|
|通风工程|
|给排水工程|
|强电工程|
|弱电工程|
|消防工程|
|燃气工程|
|电梯设备及装饰|
|室外工程|
|建安不可预见费用5%|

小计 38,832.09合计 40,261.30太原胜利购物中心预计工程项目竣工开业时间为 2016年底至 2017年一季度。
（3）项目投资效益分析
配套募集资金投向的在建购物中心的建设及装修工程无法直接产生经济效益。但整体而言，在建购物中心的定位、选址及设计符合行业的发展趋势和公司的发展战略，在购物中心建成开业后有利于公司主营业务规模的增长和利润水平的提高，在经济上具有可行性。
（4）主管部门批复
详细内容参见“第四章交易标的基本情况/一、山西华联/（七）土地使用权
华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）的合规性及涉及立项、环保、用地、规划、建设许可等有关报批事项”。
（5）公司工程结算内控制度
公司设有严格的内控制度，包括项目的设计、预算编制、工程招投标、合同签订、项目监理、竣工验收、工程决算、造价审计等全系列。
公司工程管理手册对于工程概算、施工图设计、工程预算、招投标、合同签订、监理、竣工验收、工程决算、造价审计程序和要求如下：
“第二部分工程预算管理部分
第三章基本规定
第五条 公司合同预算岗应根据项目开发的总进度计划，分清轻重缓急、统筹安排、合理制定施工图预算、标底编制计划，保证项目的顺利实施；
第六条所有施工项目必须编制施工图预算，其造价应控制在批准的初步概算造价之内，如超过时，应分析原因并采取措施加以调整或上报审批。施工图预算应在正式图纸出齐和承包方案明确后 30天内完成（大型项目可适当延长时间），并应在承包单位选择前编定。如遇特殊原因可先开工后编制施工图预算；
第七条施工图预算是进行工程招标的主要基础，其工程量是招标文件的组成部分，其造价是标底的主要依据，应作为标底编制的基础；如果是属于开工后编制的施工图预算，应尽早与承包单位核对并确定，作为双方工程付款及结算的依据；
第八条 施工图预算和标底可以请造价咨询机构完成，合同预算部门应进行充分和详尽的审查；
第九条 施工图预算是结算的目标成本，计划财务部应协调相关部门在后续招标、施工过程中采取相应措施进行造价控制；”
“第三部分工程施工招标管理
第一章总则
华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）第三条 工程建设项目施工规模超过50万元的，必须通过招标选择承包单位，任何单位和个人不得将必须进行招标的项目化整为零或者以其他任何方式规避招标。”
“第六部分工程施工管理
第一章工程施工监督
第三条 职责分工与审批权限
（一）项目管理部分管项目协调人员协调处理外部（监理、承包方）、内部（物业、门店、租赁）工程变更申请；任何一方提出变更，都必须经其他关联部门认可。公司内部提出的工程变更申请应编制《变更设计施工方案及预算报告》，依审批权限审批后，由项目部向承包方下达变更指令。
（二）因原设计存在缺陷而提出的工程变更，设计单位应编制设计变更文件及变更申请报告，因此造成的损失，由项目部根据设计合同，向设计单位索赔。
项目管理部分管项目协调人员配合设计部安排相关设计院进行设计变更。
（三）由承包方提出工程变更的，承包方应提交变更申请，及监理单位要求提供的其他资料，由监理单位确认是否需要工程变更，及工程变更原因和责任。
（四）因设计原因和由承包方提出的工程变更，由工程承包商编制《变更设计施工方案及预算报告》。计划财务预算部应对《变更设计施工方案及预算报告》进行审核，工程部对工程项目的变更事项进行统计。”
“第八部分工程结算管理
第三章基本规定
第十八条工程竣工结算管理
（一）工程竣工结算要求
华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）金等费用的计算和扣除；
2、应注意扣除甲供材料的多用部分材料费（乙方领用甲方材料数量减预算用量的差量乘甲方订货单价）；
3、结算的依据和资料要求
（1）工程竣工验收报告及工程竣工四方验收单（工期或者质量未达到合同要求的项目应提供相应的明确责任的说明）；
（3）经发、承包双方及设计单位、监理单位签章的工程竣工图纸（含电子版）、设计变更、现场签证和相应的预算书以及会议纪要；
（4）招（投）标文件、工程施工合同及有关补充协议等；
（5）合同约定的工程预算定额、材料预算价格、费用定额及有关规定；
（6）隐蔽工程技术资料；
（7）经监理公司及项目部审批的施工组织设计和施工技术方案；
（8）甲供材料设备限价书；
（9）按相关规定或合同中有关条款规定持凭据进行结算的原始凭证；
（10）不可抗拒的自然灾害记录以及其他与结算相关的双方确认的协议、备忘录等有关资料。
（11）以上资料公司另有规定者，执行公司有关规定。
第十九条工程结算外聘社会机构审计管理
1、合同预算主管或公司指定人员与造价咨询公司洽谈并签定《建设工程造价咨询合同》；
2、合同预算岗负责整理结算资料并列出资料清单；
3、合同预算岗或公司指定人员与造价咨询公司交接结算资料，并对审计过程进行协调、监督和管理，直至审计机构出具终审报告；
华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）4、合同预算岗或公司指定人员在终审报告出具后，在规定时间内将移交给造价咨询公司的结算资料收回并归档。
第二十条工程施工进度款的审核管理
1、每月25日由承包单位将上月工程进度报量提交项目部，项目部组织监理、总承包商（分包商）进行现场评估，并对工程进度签署意见；
2、根据上述确认的工程进度，合同预算主管组织造价咨询公司进行审核，审核过程必须遵循实事求是的原则；
3、造价咨询公司在合同约定时间内审核完毕，将审核后的工程进度提交承包人及合同预算岗审核认可后签署意见并向承包人发出付款审核证书；
4、公司按付款审核证书拨付进度款；
5、合同预算岗将签字及审核后的资料（或电子文档）存档备案。”
从上述资料看公司内控过程中对于招标严格按照预算，除图纸变更外，合同金额不能超过招标价，招标价不能超过预算，总体投资不超预算。
（6）合同签订情况
根据山西华联提供资料，截至 2016年 5月项目合同签订情况如下表，从总投资到分项投资没有发生超预算情况，总投资可控。
||
|-|
|项目|
|基坑工程|
|主体结构|
|消防|
|空调|
|机电设备及安装工程|
|工程勘查设计|
|各种配套及规费|
|工程监理及咨询等|
|财务费用|

合计 23,861.96
华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）2、青岛黄岛购物缤纷港中心
（1）项目概况
相比于其他传统零售渠道，购物中心的发展态势强劲。虽然当前国内优质的购物中心仍集中于一线城市，但由于成本攀高，市场饱和、竞争激烈以及逐渐稀缺的商圈资源等原因，二线城市的优质商圈无疑成为购物中心运营商的上佳选择。随着我国城镇化的加速推进、城市居民支付能力的提高，中西部地区和东部沿海重点城市的潜力商圈成为公司布局的重点考量。
青岛市属于全国计划单列市之一，是山东省的经济第一大市。2014年青岛市居民人均可支配收入达到 38,294元人民币，具有较大的消费潜力。青岛黄岛购物中心所在区域接近香江路及长江路两大商圈，人口众多，交通发达，具有较大的消费增长潜力。
青岛黄岛购物中心的定位是体验式都市型购物中心，将进一步补充该区域的商业配套，满足消费者全方位、多元化的消费需求，是华联股份扩大经营区域覆盖范围、优化重点城市优质商圈战略布局的重要举措之一。
（2）项目建设内容、投资及进度安排
海融兴达为房地产开发企业，已建立起全套的工程预算、招标、合同签订、工程结算和造价审计的内控制度。各环节均以前面环节的总投资为限，如没有规划修订则最终造价不会超过工程预算。
本项目的建设内容主要包括青岛黄岛购物中心工程前期费用及建筑安装支出。工程前期费用主要包括可行性研究及规划设计费用、地质勘测费用、工程设计费用、工程监理费用、工程造价咨询费用、工程保险费用、工程招投标费用等；
建筑安装支出主要包括结构工程费用、外立面工程费用、装饰工程费用、通风工程费用、给排水工程费用、强电工程费用、弱电工程费用、消防工程费用、燃气工程费用、电梯设备及装饰费用、室外工程费用及不可预见费用（占建筑安装工程的5%）等。
青岛黄岛缤纷港购物中心总建筑面积约为242,085.42平方米，预计项目建设 348
华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）总投资 175,552.62万元，其中拟使用本次配套募集资金 62,749.63万元。具体投资计划如下：
单位：万元
序号 专业工程 总计
一、土地成本
1 土地成本 31,103.78小计 31,103.78二、建筑工程及相关费用
||
|-|
|配套费及其他|
|基础设施|

小计 19,727.32三、前期费用
||
|-|
|可行性研究及规划设计|
|地质勘测费用|
|工程设计费用|
|工程监理费用|
|工程造价咨询费|
|工程保险费用|
|工程招投标费用|

小计 4,561.89四、建安费用
||
|-|
|结构工程|
|外立面工程|
|装饰工程|
|通风工程|
|给排水工程|
|强电工程|
|弱电工程|
|消防工程|
|燃气工程|
|电梯设备及装饰|
|室外工程|
|建安不可预见费用5%|

小计 120,159.63合计 175,552.62青岛黄岛缤纷港购物中心南区项目预计开业时间为2017年10月，北区项目预计开业时间为2018年10月。
华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）（3）项目投资效益分析
配套募集资金投向的在建购物中心的建设及装修工程无法直接产生经济效益。但整体而言，在建购物中心的定位、选址及设计符合行业的发展趋势和公司的发展战略，在购物中心建成开业后有利于公司主营业务规模的增长和利润水平的提高，在经济上具有可行性。
（4）主管部门批复
参见“第四章交易标的基本情况/二、海融兴达/（七）土地使用权的合规性及涉及立项、环保、用地、规划、建设许可等有关报批事项”。
（5）合同签订情况
项目建设已签订的大额合同如下表所示：
|||
|-|-|
|合同内容|对方单位|
|工程总承包|中建八局第四建设有限公司|
|基坑支护工程|深圳市工勘岩土集团有限公司青岛分公司|
|土方开挖工程|青岛建国工程集团有限公司|
|方案设计、请照图设计及施工图设计|北京中建建筑设计院有限公司山东分公司|
|人防设计|中国人民解放军91053部队二队（中国人民解放军海军工程设计研究院）|
|建设工程造价咨询合同|山东润德工程项目管理有限公司|
|迁移南区原变配电箱|青岛森泰电力工程有限公司|

合计 257,755,982.84根据预算及合同签订情况，工程整体成本与估值测算数据一致，签订合同没有超预算。
（二）募集配套资金的必要性、合理性分析
1、本次募集配套资金符合现行的配套融资政策
华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）根据《重组管理办法》、《证券期货法律适用意见第 12号》（2015年 4月 24日）、《关于上市公司发行股份购买资产同时募集配套资金涉及定价等有关问题与解答》规定，本次上市公司募集配套资金应当满足下述要求：
①上市公司发行股份购买资产同时募集的部分配套资金，所配套资金比例不超过拟购买资产交易价格100%的，一并由并购重组审核委员会予以审核；超过100%的，一并由发行审核委员会予以审核。
本次交易发行股份购买资产的交易价格为 86,296.48万元，同时配套融资总金额不超过86,000万元。配套融资金额未超过拟购买资产交易价格的100%。
②募集配套资金的用途应当符合《证券发行管理办法》的相关规定。考虑到并购重组的特殊性，募集配套资金还可用于：支付本次并购交易中的现金对价；
支付本次并购交易税费、人员安置费用等并购整合费用；标的资产在建项目建设等。募集配套资金用于补充公司流动资金的比例不应超过交易作价的25%；或者不超过募集配套资金总额的50%；并购重组方案构成借壳上市的，比例不超过30%。
本次交易募集配套资金总额不超过 86,000万元，全部用于标的公司在建购物中心的后续建设及装修，以保证标的公司旗下在建购物中心尽快开业运营，实现经济效益，提高上市公司并购重组的整合绩效，符合相关法律法规的要求。
2、上市公司、标的资产报告期末货币资金金额及用途
华联股份及各标的公司报告期末货币资金用途、标的公司项目后续建设资金投入情况，以及配套融资完成后各公司日常经营及项目建设的资金缺口/盈余情况如下表所示：
华联股份
||
|-|
|金额（万元）|
|359,835.89|
|27,348.02|
|49,000.00|
|36,805.38|

华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）
||
|-|
|1,236.07|
|4,761.32|
|11,700.46|
|44,137.45|
|18,000.00|
|166,847.19|

山西华联
||
|-|
|金额（万元）|
|264.89|
|3,617.74|
|2,546.00|
|-5,898.85|
|23,250.37|
|23,250.37|
|-5,898.85|

海融兴达
||
|-|
|金额（万元）|
|37,678.24|
|1,367.70|
|8.54|
|36,302.00|
|127,315.00|
|62,749.63|
|-28,263.37|

如上表所示，华联股份报告期末货币资金余额为 359,835.89万元，扣除募集资金专户余额 25,699.24万元，以及短期内需要支付的借款、工程款、职工短期薪酬、相关税费、利息以及其他款项外，公司可用于资本性支出及日常经营的资金余额尚有166,847.19万元。
标的资产账面上均有一定规模的现金储备，但仍然难以满足公司日益增长业
务规模需求，无法满足项目建设投资的需要，其资金缺口均需要通过自有资金或
华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）通过其他融资方式解决。
如果其资金缺口全部通过自有资金支付，将对公司未来日常经营和投资活动产生一定的资金压力；如果全部通过银行借款支付，将提高上市公司负债水平和偿债压力，增加利息支出，降低上市公司税后利润。因此需要通过募集配套资金的方式来保证标的公司在建购物中心的后续建筑安装等装修支出。
3、重组完成后上市公司的财务状况
根据上市公司2016年6月30日的合并资产负债表以及按本次交易完成后架构编制的备考合并资产负债表，公司在本次交易完成前、后的资产负债表变动情况如下：
（1）重组完成前后资产、负债结构变化情况
单位：万元
||||||
|-|-|-|-|-|
|重组前||重组后（备考）|||
|金额|比例|金额|比例|增长额|
|359,474.34|31.30%|493,763.02|36.99%|134,288.68|
|788,995.34|68.70%|841,213.20|63.01%|52,217.86|
|1,148,469.69|100%|1,334,976.23|100%|186,506.54|
|105,843.05|21.02%|111,799.52|18.16%|5,956.47|
|397,629.28|78.98%|503,946.73|81.84%|106,317.45|
|503,472.33|100%|615,746.26|100%|112,273.93|

注：重组后财务数据取自“致同专字（2016）第110ZA4008号”《备考审阅报告》，为合并口径。
重组后，公司备考总资产规模达 1,334,976.23万元，与重组前相比增长16.24%，其中流动资产增幅37.36%，非流动资产增幅6.62%。重组后，流动资产占总资产的比重为36.99%，非流动资产占总资产比重为63.01%。与重组前相比，流动资产占比上升的原因系重组后上市公司的货币资金以及存货大幅增加所致。
重组后，公司备考负债总额为615,746.26万元，与重组前相比增长22.30%，其中流动负债增幅5.63%，非流动负债增幅26.74%。重组后，流动负债占总负
债的比重为18.16%，非流动负债占总负债比重为81.84%。与重组前相比，非流
华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）动负债有明显上升，主要系长期借款增加所致。
（2）偿债能力分析
2016年6月30日
各项指标
||
|-|
|重组前|
|43.84%|
|83.26%|

注：1、重组后财务数据取自“致同专字（2016）第110ZA4008号”《备考审阅报告》，为合并口径。
2、资产负债率=总负债/总资产
3、有息负债率=（短期借款+一年内到期的非流动负债+其他流动负债+长期借款+其他非流动负债）/总负债
根据上述测算，本次重组完成后，公司资产负债率出现一定幅度的上升，有息负债率仍保持较高水平，财务安全性有待进一步改善。
综合以上分析，本次重组后，上市公司资产、负债总规模的扩大，对资金的需求也越来越高，且资产负债率仍处于较高水平，募集配套资金投向标的公司在建工程存在必要性。
4、经营现金流
山西华联和海融兴达的主要资产均为在建购物中心，尚未开始营业，其后续均需进一步大额投资用于装修等工程项目。由于上市公司经营活动产生的现金流量净额较小，若用自有资金投资于标的公司在建购物中心，将会给上市公司带来较大的资金压力。
同时，经中国银行间市场交易商协会《接受注册通知书》（中市协注[2015]MTN5号）批准，华联股份分两期发行了中期票据，其中 13亿元中期票据发行日为2015年2月4日，期限为36个月，发行利率为5.85%；12亿元中期票据发行日为 2015年 5月 28日，期限为 36个月，发行利率为5.50%。如果以自有资金投入本次交易拟收购的在建购物中心后续的建设安装，则在需要偿还中期票据时将无法产生足够的收益来补充已经先行投入的资金。
因此，为保证上市公司自身的正常经营以及在建购物中心的按时开业，考虑
华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）到上市公司到期需要偿还 25亿元中期票据的现实压力，本次募集配套资金存在必要性。
单位：万元
项目 2015年度 2014年度
上市公司
||
|-|
|120,597.54|
|109,554.93|
|11,042.61|

山西华联
||
|-|
|3.37|
|226.87|
|-223.51|

海融兴达
||
|-|
|5,016.01|
|57,301.03|
|-52,285.02|

注：财务数据取自上市公司年报、标的公司审计报告。
5、资产负债率及有息负债率
本次重组完成后，根据备考财务数据，上市公司的资产负债率出现小幅上升，由43.84%升至46.12%，有息负债率仍保持较高水平：
2016年6月30日
各项指标
||
|-|
|重组前|
|43.84%|
|83.26%|

注：1、重组前财务数据取自“致同审字（2016）第110ZA3772号”《审计报告》，为合并口径；重组后财务数据取自“致同专字（2016）第110ZA2533号”《备考审阅报告》，为合并口径。
华联股份主要从事商业物业的租赁及物业管理服务，与大部分商业零售行业的企业经营模式存在一定的差别。按照物业管理及租赁收入在收入中的比重分析，与华联股份经营模式相对接近的上市公司包括海宁皮城、小商品城，上述公司的物业管理及租赁收入占比、资产负债率、有息负债率情况如下：
|||
|-|-|
|2015 年度物业管理及租赁收入占比|2015 年 12 月末资产负债率|

华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）
|||
|-|-|
|76.38%|51.52%|
|35.20%|66.55%|
|100%|51.05%|

注：有息负债率=有息负债/负债总额
从业务模式相似的上市公司海宁皮城、小商品城的资产负债率看，华联股份资产负债率较小，与海宁皮城接近，与同行业上市公司相比属正常水平。但是从有息负债占负债总额的比例来看，华联股份有息负债率达81.82%，远高于海宁皮城的37.13%及小商品城的30.82%，因此华联股份债务融资压力较大，进一步债务融资的空间相对较小。
因此，上市公司通过募集配套资金投资于标的公司在建购物中心，避免了有息负债率过高的情况，在一定程度上有利于控制财务风险，具有必要性。
6、融资渠道、授信额度
上市公司可利用的融资渠道为银行贷款等债务融资及股权融资。上市公司与多家银行等金融机构均保持良好合作关系，根据业务发展需要，上市公司向银行申请了225,100万元的授信额度，其中已使用205,100万元。
虽然上市公司在日常经营过程中不存在融资渠道无法满足自身经营发展的情形，授信额度较为充足，但是上市公司账面资金已经有明确用途，如采用银行贷款方式融资用于本次募集资金用途，将大幅增加公司财务费用，降低公司利润，不利于上市公司发展。为了本次交易的顺利实施和达到收购目的，公司需要募集配套资金投资于标的公司在建购物中心。
综上所述，结合上市公司完成重组后的财务状况、经营现金流、资产负债率、融资渠道、授信额度等因素，公司采用股权融资方式募集标的资产后续建设资金具有合理性和必要性。
7、本次募集配套资金金额与上市公司及标的资产现有生产经营规模、财务状况相匹配
根据致同审阅的华联股份的备考合并财务报表，截至 2016年6月30日，上
市公司备考合并报表的资产总额为 1,334,976.23万元，本次募集配套资金约为
华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）86,000万元，占上市公司2016年6月30日备考合并财务报表资产总额的6.44%。
经中国银行间市场交易商协会《接受注册通知书》（中市协注[2015]MTN5号）批准，华联股份分两期发行了中期票据，其中13亿元中期票据发行日为 2015年2月4日，期限为36个月，发行利率为5.85%；12亿元中期票据发行日为 2015年5月28日，期限为36个月，发行利率为5.50%。如果以自有资金投入本次交易拟收购的在建购物中心后续的建设安装，由于两个购物中心分别于 2016年底至 2017年一季度和 2017年 10月（青岛南区）及 2018年 10月（青岛北区）才开始营业，则在需要偿还中期票据时将无法产生足够的收益来补充已经先行投入的资金。同时，上市公司本身经营活动产生的现金流量较低，亦无法充分补充自有资金投入募投项目的金额。
鉴于华联股份到期需要偿还 25亿元中期票据的现实压力，本次募集配套资金用于标的公司购物中心的后续建设装修支出有利于缓解上市公司的资金压力，避免出现无法偿还中期票据的财务风险，与上市公司生产经营规模、资产规模相匹配。
山西华联所拥有的太原胜利路购物中心和海融兴达所拥有的青岛黄岛缤纷港购物中心处于建设阶段，尚未开始营业，本次配套资金主要用于其后续建设及装修支出，与标的公司所处的阶段相匹配。
8、前次募集资金使用情况
（1）实际募集资金金额及资金到位时间
华联股份于 2013年 11月 19日收到中国证监会《关于核准北京华联商厦股份有限公司非公开发行股票的批复》（证监许可[2013]1449号），核准公司 2013年度非公开发行A股股票。公司此次非公开发行股票的发行价格为2.67元/股，发行数量为 1,154,123,500股，募集资金总额为人民币 3,081,509,745元，扣除保荐及承销费用后（合计人民币 53,500,000元）资金净额为人民币 3,028,009,745元。以上募集资金已经致同会计师事务所（特殊普通合伙）验证并出具致同验字（2013）第 110ZA0239号《验资报告》。2013年 12月 26日，公司此次非公开 357
华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）发行的主承销商已将上述认购款项扣除保荐及承销费用后划转至华联股份的募集资金专用账户。
（2）募集资金投资项目变更情况
①项目实施方式发生变更
根据公司 2013年 4月 25日召开的第五届董事会第十九次会议和 2013年 5月 22日召开的 2012年年度股东大会，公司拟以 2013年度非公开发行部分募集资金收购华联综超拥有的合肥金寨路购物中心、武汉中华路购物中心两处物业并进行后续更新改造。经公司与华联综超一致协商，双方同意首先由华联综超分别以两处目标物业及部分现金（如需）出资设立两家目标公司，再由公司以募集资金及部分自有资金（如需）分别收购华联综超持有的两家目标公司100%的股权。
股权收购完成后，公司将以此次非公开发行部分募集资金通过两家目标公司对两处目标物业进行装修改造。
公司本次变更部分募投项目的实施方式已经公司第六届董事会第五次会议和 2014年第一次临时股东大会审议通过，公司监事会、独立董事以及此次非公开发行的保荐机构分别发表了同意意见。
②项目建设内容发生变更
根据公司 2013年 4月 25日召开的第五届董事会第十九次会议和 2013年 5月 22日召开的 2012年年度股东大会，公司拟以 2013年度非公开发行部分募集资金对北京华联盘锦购物中心、北京华联朔州购物中心及北京华联廊坊购物中心进行装修改造。由于原装修改造项目对应的物业未能按约交付公司且未能与相关物业的出租方达成一致，故公司拟将用于原装修改造项目的募集资金变更用于对北京华联马鞍山金色新天地购物中心、北京华联海口会展中心、北京华联回龙观购物中心、北京华联公益西桥购物中心、北京华联天通中苑购物中心等五处物业的装修改造。
公司本次募投项目变更事项已经第六届董事会第十四次会议和 2014年第三次临时股东大会审议通过，公司监事会、独立董事以及此次非公开发行的保荐机 358
华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）构分别发表了同意意见。
（3）募集资金的实际使用情况及使用效率
截至2016年6月30日，募集资金累计投入募投项目 246,730.42万元（含以募投资金置换先期以自筹资金投入项目金额），累计补充流动资金 34,643.98万元，尚未使用的金额为23,205.48万元（其中募集资金21,426.58万元，专户存储累计利息收入扣除手续费净额 1,778.90万元）。截至 2016年 6月 30日，具体募集资金使用情况对照表如下：
华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）单位：万元
||||||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
||||302,800.98||报告期投入募集资金总额||||||
||||18,308.00||已累计投入募集资金总额||||||
||||6.05%||||||||
|是 否已 变更 项目(含部 分变更)|募集资金承诺投资总额|调整后的承诺投资总额|截至期末承诺投入金额(1)|本报告期投入金额|截至期末累计投入金额(2)|截至期末累计投入金额与承诺投入金额的差额(3)＝(2)-(1)|截至期末投入进度(%)(4)＝(2)/(1)|项目达到预定可使用状态日期|本报告期实现的效益|是否达到预计效益(注)|
|否|32,822.00|32,822.00|32,822.00||32,822.00||100.00%|2013年12月|-1,281.56|非公开发行未作出业绩承诺|
|是|24,153.00|24,153.00|24,153.00|2,458.00|24,153.00||100.00%|2017年12月|-449.26||
|否|33,175.00|33,175.00|33,175.00||33,175.00||100.00%|2014年7月|-121.75||
|否|63,696.00|63,696.00|63,696.00||63,696.00||100.00%|2016年7月|-1,224.02||
|否|15,432.00|15,432.00|15,432.00|405.22|6,032.58|-9,399.42|39.09%|2016年12|||

华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）
|||||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
|||||||||月||
|是|33,892.00|33,892.00|33,892.00||33,892.00||100.00%|2017年12月|-675.97|
|否|4,565.00|4,565.00|4,565.00||4,565.00||100.00%|2016年12月|178.05|
|否|7,450.00|7,450.00|7,450.00||7,450.00||100.00%|2015年1月|-654.55|
|否|6,858.00|6,858.00|6,858.00|430.57|5,435.81|-1,422.19|79.26%|2016年1月|-635.38|
|否|16,213.00|16,213.00|16,213.00|-11.17|16,213.00||100.00%|2014年5月|-3,001.85|
|否|4,969.00|4,969.00|4,969.00|331.88|2,595.82|-2373.18|52.25%|2016年1月|-1,111.69|
|否|6,624.00|6,624.00|6,624.00||3,050.00|-3,574.00|46.04%|2016年12月||
|是|5,652.00|||||||||
|是|5,710.00|||||||||
|是|6,946.00|||||||||

华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）
|||||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
|否||4,421.00|4,421.00||3,100.00|-1,321.00|70.12%|2016年12月||
|否||7,605.00|7,605.00|410.31|6,260.53|-1,344.47|82.32%|2016年12月|-278.22|
|否||2,760.00|2,760.00|143.74|2,528.59|-231.41|91.62%|2016年5月|1,435.48|
|否||2,213.00|2,213.00||556.17|-1,656.83|25.13%|2016年12月|89.19|
|否||1,309.00|1,309.00|104.11|1,204.92|-104.08|92.05%|2016年5月|-65.16|
|否|40,000.00|34,643.98|34,643.98||34,643.98||100.00%|||
||308,157.00|302,800.98|302,800.98|4,272.66|281,374.40|-21,426.58|||-7,796.69|

华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）华联股份前次募集资金主要用于收购股权、购物中心装修改造、对子公司增资、补充流动资金等。除收购股权外，募集资金到位后，各项目的建设主要在 2014年实施，项目计划陆续在 2014年、2015年、2016年完成建设，因大部分项目在2014年、2015年尚处于建设装修及改造阶段，因此尚未实现预计收益。
9、本次募集配套资金锁价发行原因、锁价发行对象与上市公司、标的公司之间的关系、锁价发行对象认购本次募集配套资金的资金来源、放弃认购的违约责任，以及发行失败对上市公司可能造成的影响
（1）选取锁价发行的原因
①有利于提高投资者对公司未来发展的信心
本次交易有利于扩大华联股份的经营区域覆盖范围，使得公司在中西部和东部沿海的重点城市的布局纵深得到加强，进一步稳固公司全国购物中心运营商的行业领先地位，有利于“华联购物中心”品牌在全国的推广。本次交易通过锁价方式配套募集资金，充分体现了投资者对上市公司持续盈利能力和发展潜力的信心，有利于提高二级市场投资者对公司业务未来发展的信心。
②有利于提前锁定融资成本，降低询价方式下募集配套资金的不确定性，防止可能存在的财务风险
因筹划发行股份购买资产事宜，华联股份股票于 2015年 6月 4日开始连续停牌。自停牌以来，二级市场大盘及上市公司股票走势趋弱，具体情况如下：
华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）如果配套资金以询价的方式发行，在较弱的市场环境下，基于避险的考虑，投资者对股票投资热情可能下降，存在询价发行失败的风险。一旦询价发行失败，上市公司需要通过自有资金或债务融资投入标的公司在建购物中心后续建设，将增加上市公司的财务负担，加大上市公司的财务风险。
本次拟募集配套资金总额不超过 86,000万元，将由西藏山南全额认购，配套资金扣除发行费用后，将全部用于本次收购的标的公司在建购物中心的后续建设及装修。采用锁价发行的方式，提前锁定融资成本、投资者人选以及配套资金规模，有效降低了发行风险，避免对募集投资项目的后续建设造成不利影响，维护了上市公司和中小股东的合法权益。。
③锁价发行有利促进公司持续稳定发展
本次以锁价方式募集配套资金的发行股份锁定期为 36个月，较询价发行情况下的 12个月的锁定期更长，因此采用锁价方式有利于公司股权结构的相对稳定，减少股东利用所持股份对股票上市前后的溢价进行短期投机对公司股价造成的不利冲击的可能，同时也有利于公司的持续、稳定发展。
④锁价发行具有商业合理性
华联股份本次交易涉及的标的公司为山西华联和海融兴达，其主要资产均为在建购物中心。虽然标的公司的购物中心位于山西和山东的省会或重点发展城市，无论是宏观经济还是居民消费能力都处于稳定增长阶段且具有较长远的发展潜力，但是由于在建购物中心尚未开始营业，且后续建设阶段将持续发生大量支出。因此，短期内山西华联和海融兴达将无法产生正常的营业利润，并在短期内可能摊薄上市公司业绩。
单位：万元
||||
|-|-|-|
|山西华联|||
|2015年度|2014年度|2015年度|
|-|-|-|
|-|-|-|
|-254.84|-165.74|-3,031.61|
|-254.84|-165.74|-3,031.61|
|-254.87|-165.77|-3,024.73|
|-254.87|-165.77|-3,024.73|

华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）
注：财务数据取自标的公司审计报告。
作为上市公司本次发行股份购买资产的交易对方，上海镕尚和中信夹层的日常经营和投资决策由中信产业基金负责，同时，中信产业基金是西藏山南的控股股东。根据《上市公司收购管理办法》八十三条的相关规定，上海镕尚、中信夹层和西藏山南受同一主体控制，为一致行动人。
山西华联和海融兴达拥有的在建购物中心需要进一步投资建设方可投入投入运营。如果其后续投资由上市公司通过自有资金或银行借款的形式解决，将对上市公司的正常经营产生资金压力或降低上市公司的税后利润，在一定程度上增加上市公司本次重组及未来经营的风险。
因此，由中信产业基金控制的西藏山南认购配套融资、以锁价的方式发行股份募集资金，在保证标的公司在建购物中心未来投资资金的基础上，使交易对方出售资产的同时承担出资进行后续建设的义务，维护了上市公司的利益，保护了中小股东的合法权益，具有商业合理性。
（2）锁价发行对象与上市公司、标的公司之间的关系
中信产业基金持有西藏山南100%的股权，负责其日常经营和投资决策。
本次交易前，华联集团为上市公司的控股股东，持有中信产业基金5%股权，其董事、总裁畅丁杰同时担任中信产业基金的董事。因此，西藏山南和上市公司具有关联关系。
本次交易前，上海镕尚持有山西华联99.69%的股权，中信夹层持有山西华联0.31%的股权；上海镕尚持有海融兴达80.91%的股权，中信夹层持有山西华联19.09%的股权，中信产业基金负责上海镕尚和中信夹层日常经营和投资决策。
西藏山南和标的公司具有关联关系
本次交易后，西藏山南将持有上市公司9.32%的股权。由于上海镕尚、中信夹层和西藏山南构成一致行动关系，故三者合计持股比例将达到18.68%，将成
为上市公司第二大股东。因此，西藏山南与上市公司将在本次交易后具有关联关
系。
华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）本次交易后，上市公司将成为标的公司的控股股东。由于西藏山南及其一致行动人将成为上市公司第二大股东，故西藏山南与标的公司将在本次交易后具有关联关系。
（3）锁价发行对象认购本次募集配套资金的资金来源
西藏山南认购本次募集配套资金的资金将通过股东增资或者发行债券等自筹的方式予以解决。
根据西藏山南出具的《关于资金来源合法性的承诺函》：
“本公司用于本次交易的全部资金均合法有效且为自筹，不存在任何直接或间接来源于上市公司的情形。
本承诺函对本公司具有法律约束力，本公司愿意承担个别和连带的法律责任。”
（4）放弃认购的违约责任
根据上市公司与西藏山南签订的《附条件生效的非公开发行股份认购协议》，约定的违约责任如下：
“一方未能遵守或履行本协议项下约定、义务或责任、陈述或保证，即构成违约，违约方应负责赔偿对方因此而受到的损失，双方另有约定的除外。
任何一方由于不可抗力造成的不能履行或部分不能履行本协议的义务将不视为违约，但应在条件允许下采取一切必要的救济措施，减少因不可抗力造成的损失。遇有不可抗力的一方，应尽快将事件的情况以书面形式通知对方，并在事件发生后 10日内，向对方提交不能履行或部分不能履行本协议义务以及需要延期履行的理由的报告。”
（5）发行失败对上市公司可能造成的影响
如果募集配套资金出现未能实施或融资金额低于预期的情形，上市公司将以自有资金和使用银行贷款等方式解决所需资金。但采取自有资金的方式，将对公司未来日常经营和投资活动产生一定的资金压力；采取债务融资方式会增加上市公司支付利息和偿还本金的现金流出压力，提高资产负债率，同时会加大上市公
华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）司财务费用的负担，对本公司盈利能力产生一定影响。
（三）本次募集配套资金管理和使用的内控制度
为规范公司募集资金的管理和运用，提高募集资金使用效率，公司根据《公司法》、《证券法》、《股票上市规则》、《规范运作指引》、《上市公司监管指引第 2号——上市公司募集资金管理和使用的监管要求》（证监会公告[2012]44号）等有关法律、法规、规章、规范性文件和《北京华联商厦股份有限公司章程》的有关规定，制定了《募集资金管理办法》，对募集资金决策程序、存放、使用、变更、信息披露、使用情况的监督等进行了明确规定。《募集资金管理办法》主要内容如下：
1、募集资金的存放
（1）募集资金到位后，公司应及时办理验资手续（如适用），由具有证券从业资格的会计师事务所出具验资报告，并应按照发行申请文件所承诺的募集资金使用计划，组织募集资金的使用工作。
（2）公司应当审慎选择商业银行并开设募集资金专项账户（以下简称“专户”），募集资金应当存放于董事会决定的专户集中管理，专户不得存放非募集资金或用作其他用途。募集资金专户数量不得超过募集资金投资项目的个数。
公司存在两次以上融资的，应当独立设置募集资金专户。同一投资项目所需资金应当在同一专户储存。
（3）公司应当在募集资金到位后一个月内与保荐机构、存放募集资金的商业银行（以下简称“商业银行”）签订三方监管协议（以下简称“协议”）。协议至少应当包括下列内容：
①公司应当将募集资金集中存放于专户；
②募集资金专户账号、该专户涉及的募集资金项目、存放金额；
③公司一次或十二个月内累计从该专户中支取的金额超过5,000万元（在本办法中，如无特别说明，“元”均指人民币的法定单位）或该专户的20%的，公司及商业银行应当及时通知保荐机构；
华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）④商业银行每月向公司出具银行对账单，并抄送保荐机构；
⑤保荐机构可以随时到商业银行查询专户资料；
⑥保荐机构每季度对公司现场调查时应当同时检查募集资金专户存储情况；
⑦保荐机构的督导职责、商业银行的告知及配合职责、保荐机构和商业银行对公司募集资金使用的监管方式；
⑧公司、商业银行、保荐机构的权利、义务和违约责任；
⑨商业银行三次未及时向保荐机构出具对账单或通知专户大额支取情况，以及存在未配合保荐机构查询与调查专户资料情形的，公司可以终止协议并注销该募集资金专户。
公司应当在上述协议签订后及时报深圳证券交易所（以下简称“深交所”）备案并公告协议主要内容。
上述协议在有效期届满前提前终止的，公司应当自协议终止之日起一个月内与相关当事人签订新的协议，并及时报深交所备案后公告。
2、募集资金的使用
（1）公司应当按照发行申请文件中承诺的募集资金投资计划使用募集资金。
出现严重影响募集资金投资计划正常进行的情形时，公司应当及时公告。
（2）公司募集资金原则上应当用于主营业务。公司募集资金投资项目不得为持有交易性金融资产和可供出售的金融资产、借予他人、委托理财等财务性投资，不得直接或者间接投资于以买卖有价证券为主要业务的公司。
公司不得将募集资金用于质押、委托贷款或其他变相改变募集资金用途的投资。
（3）使用募集资金时，由使用部门填写申请单，并按公司资金使用审批规定办理手续。
（4）公司董事会应当每半年度全面核查募集资金投资项目的进展情况，出具募集资金存放与实际使用情况的专项报告并披露。
华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）募集资金投资项目年度实际使用募集资金与最近一次披露的募集资金投资计划当年预计使用金额差异超过30%的，公司应当调整募集资金投资计划，并在定期报告中披露最近一次募集资金年度投资计划、目前实际投资进度、调整后预计分年度投资计划以及投资计划变化的原因等。
（5）募集资金投资项目出现下列情形的，公司应当对该项目的可行性、预计收益等重新进行论证，决定是否继续实施该项目：
①募集资金投资项目涉及的市场环境发生重大变化的；
②募集资金投资项目搁置时间超过一年的；
③超过最近一次募集资金投资计划的完成期限且募集资金投入金额未达到相关计划金额50%的；
④募集资金投资项目出现其他异常情形的。
公司应当在最近一期定期报告中披露项目的进展情况、出现异常的原因以及调整后的募集资金投资计划（如有）。
（6）公司决定终止原募集资金投资项目的，应当尽快、科学地选择新的投资项目。
（7）公司以募集资金置换预先已投入募集资金投资项目的自筹资金的，应当经公司董事会审议通过、会计师事务所出具鉴证报告及独立董事、监事会、保荐机构发表明确同意意见并履行信息披露义务后方可实施。
公司已在发行申请文件中披露拟以募集资金置换预先投入的自筹资金且预先投入金额确定的，应当在置换实施前对外公告。
（8）在符合下列条件时，公司可以用闲置募集资金暂时用于补充流动资金：①不变相改变募集资金用途；
②不影响募集资金投资计划的正常进行；
③单次补充流动资金时间不超过十二个月；
④单次补充流动资金金额不超过募集资金金额的50%；
华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）⑤已归还前次用于暂时补充流动资金的募集资金（如适用）；
⑥不使用闲置募集资金进行证券投资；
⑦保荐机构、独立董事、监事会单独出具明确同意的意见。
公司用闲置募集资金补充流动资金的，应当经公司董事会审议通过，并按有关法律法规的规定进行公告。超过募集资金净额10%以上的闲置募集资金补充流动资金时，须经股东大会审议批准，并提供网络投票表决方式。
补充流动资金到期日之前，公司应将该部分资金归还至募集资金专户，并在资金全部归还后2个交易日内公告。
（9）公司暂时闲置的募集资金可进行现金管理，其投资的产品应当符合以下条件：
①安全性高，满足保本要求，产品发行主体能够提供保本承诺；
②流动性好，不得影响募集资金投资计划正常进行。
投资产品不得质押，产品专用结算账户（如适用）不得存放非募集资金或用作其他用途，开立或注销产品专用结算账户的，公司应当及时报深交所备案并公告。
（10）公司用闲置募集资金投资产品的，应当经公司董事会审议通过，并按有关法律法规的规定进行公告。
（11）公司实际募集资金净额超过计划募集资金金额的部分（以下简称“超募资金”）可用于永久补充流动资金和归还银行借款，每十二个月内累计金额不得超过超募资金总额的30%。
公司用超募资金用于永久补充流动资金和归还银行借款的，须经公司股东大会审议批准，并提供网络投票表决方式，独立董事、保荐机构应当发表明确同意意见并披露。
公司用超募资金用于永久补充流动资金的，在补充流动资金后的十二个月内不进行高风险投资以及为他人提供财务资助并披露。
华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）3、募集资金的管理
（1）公司存在下列情形的，视为募集资金用途变更：
①取消原募集资金项目，实施新项目；
②变更募集资金投资项目实施主体；
③变更募集资金投资项目实施方式；
④法律法规及主管机关认定为募集资金用途变更的其他情形。
（2）公司变更募集资金用途，应当经董事会和股东大会审议通过，并按有关法律法规的规定进行公告。
公司董事会应当审慎地进行拟变更后的新募集资金投资项目的可行性分析，确信投资项目具有较好的市场前景和盈利能力，能够有效防范投资风险，提高募集资金使用效益。
公司变更后的募集资金用途原则上应当投资于主营业务。
董事在审议变更募集资金用途议案时，应当充分关注变更的合理性和必要性，在充分了解变更后项目的可行性、投资前景、预期收益等情况后作出审慎判断。
（3）公司拟将募集资金投资项目变更为合资经营的方式实施的，应当在充分了解合资方基本情况的基础上，慎重考虑合资的必要性，并且公司应当控股，确保对募集资金投资项目的有效控制。
（4）公司变更募集资金用途用于收购控股股东或实际控制人资产（包括权益）的，应当确保在收购完成后能够有效避免同业竞争及减少关联交易。
（5）公司拟对外转让或置换最近三年内募集资金投资项目的（募集资金投资项目对外转让或置换作为重大资产重组方案组成部分的情况除外），应当充分关注转让价款收取和使用情况、换入资产的权属变更情况及换入资产的持续运行情况，并按有关法律法规的规定进行公告。
（6）公司改变募集资金投资项目实施地点的，应当经董事会审议通过，并
华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）在2个交易日内公告，说明改变情况、原因、对募集资金投资项目实施造成的影响以及保荐机构出具的意见。
（8）单个募集资金投资项目完成后，公司将该项目节余募集资金（包括利息收入）用于其他募集资金投资项目的，应当经董事会审议通过、保荐机构发表明确同意的意见后方可使用。
节余募集资金（包括利息收入）低于 50万元或低于该项目募集资金承诺投资额1%的，可以豁免履行前款程序。
公司将该项目节余募集资金（包括利息收入）用于非募集资金投资项目（包括补充流动资金）的，应当按照第二十条履行相应程序。
（9）全部募集资金投资项目完成后，节余募集资金（包括利息收入）占募集资金净额10%以上的，公司使用节余资金应当符合下列条件：
①独立董事、监事会发表意见；
②保荐机构发表明确同意的意见；
③董事会、股东大会审议通过。
节余募集资金（包括利息收入）低于募集资金金额10%的，应当经董事会审议通过、保荐机构发表明确同意的意见后方可使用。
节余募集资金（包括利息收入）低于 300万元或低于募集资金净额1%的，可以豁免履行前款程序。
4、募集资金监督
（1）公司会计部门应当对募集资金的使用情况设立台账，详细记录募集资金的支出情况和募集资金项目的投入情况。公司内部审计部门应当至少每季度对募集资金的存放与使用情况检查一次，并及时向审计委员会报告检查结果。
审计委员会认为公司募集资金管理存在违规情形、重大风险或内部审计部门没有按前款规定提交检查结果报告的，应当及时向董事会报告。董事会应当在收到报告后2个交易日内向深交所报告并公告。
华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）（2）公司当年存在募集资金运用的，董事会应当对年度募集资金的存放与使用情况出具专项报告，并聘请会计师事务所对募集资金存放与使用情况出具鉴证报告。
（3）独立董事应当关注募集资金实际使用情况与公司信息披露情况是否存在重大差异。经二分之一以上独立董事同意，独立董事可以聘请会计师事务所对募集资金存放与使用情况出具鉴证报告。公司应当积极配合，并承担必要的费用。
（四）募集配套资金失败的补救措施与可行性分析
1、募集配套资金失败的补救措施
本次募集配套资金以发行股份购买资产的实施为前提条件，但募集配套资金成功与否并不影响发行股份购买资产的实施。如果募集配套资金出现未能实施或融资金额低于预期的情形，公司将以自有资金、使用银行贷款等债权融资方式或利用资本市场平台进行股权融资方式等多种融资渠道进行资金筹措。同时，上市公司及标的公司将根据资金筹措和市场环境等情况，相应调整相关项目的投资规模、投资方式或投资进度。
2、补救措施失败的可行性分析
如果募集配套资金出现未能实施或融资金额低于预期的情形，华联股份将以自筹资金投入本次交易拟收购的在建购物中心的后续建设及装修。根据上市公司的资产情况、贷款情况，华联股份有能力以银行贷款等债务性融资方式解决在建购物中心的后续建设及装修资金缺口问题。但从财务稳健性考虑，为降低债务融资成本对公司净利润的影响，提高资金来源的稳定性，以股权融资方式注入资金，对上市公司的发展更为有利。
三、对上市公司的影响
（一）本次交易对上市公司股权结构的影响
截至本报告书签署之日，上市公司的总股本为 2,226,086,429股，按照本次交易方案，预计公司本次将发行普通股 256,072,640股用于购买资产，同时拟向
华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）西藏山南发行普通股 255,192,878股募集配套资金。在不考虑募集配套资金的影响下，本次交易前后本公司的股权结构变化如下表所示：
|||||
|-|-|-|-|
|股东名称|本次交易前|||
||持股数（股）|持股比例|持股数（股）|
|北京华联集团投资控股有限公司|661,377,499|29.71%|661,377,499|
|北京中商华通科贸有限公司|92,158,352|4.14%|92,158,352|
|上海朴易资产管理有限公司－朴易稳健证券投资基金|17,780,000|0.80%|17,780,000|
|全国社保基金一零三组合|15,000,000|0.67%|15,000,000|
|深圳市红塔资产－平安银行－红塔资产宏盛资产管理计划|12,766,564|0.57%|12,766,564|
|上海朴易资产管理有限公司－朴易至尚证券投资基金|11,488,808|0.52%|11,488,808|
|中国农业银行－大成精选增值混合型证券投资基金|11,418,145|0.51%|11,418,145|
|中信盈时资产管理有限公司－中信盈时－首控1期资产管理计划|9,487,728|0.43%|9,487,728|
|中融资产－中信证券－中融资产－新典之光1期资产管理计划|9,000,000|0.40%|9,000,000|
|南华期货股份有限公司－南华首控1期资产管理计划|8,797,415|0.40%|8,797,415|
|其他投资者|1,376,811,918|61.85%|1,376,811,918|
|上海镕尚|-|-|232,444,563|
|中信夹层|-|-|23,628,077|
||2,226,086,429|100%|2,482,159,069|

注：本次交易前股东持股数以上市公司截至2016年9月30日股东持股计算。
若考虑配套募集资金影响，本次交易完成前后上市公司股本结构具体如下：
华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）
|||||
|-|-|-|-|
|股东名称|本次交易前|||
||持股数（股）|持股比例|持股数（股）|
|北京华联集团投资控股有限公司|661,377,499|29.71%|661,377,499|
|北京中商华通科贸有限公司|92,158,352|4.14%|92,158,352|
|上海朴易资产管理有限公司－朴易稳健证券投资基金|17,780,000|0.80%|17,780,000|
|全国社保基金一零三组合|15,000,000|0.67%|15,000,000|
|深圳市红塔资产－平安银行－红塔资产宏盛资产管理计划|12,766,564|0.57%|12,766,564|
|上海朴易资产管理有限公司－朴易至尚证券投资基金|11,488,808|0.52%|11,488,808|
|中国农业银行－大成精选增值混合型证券投资基金|11,418,145|0.51%|11,418,145|
|中信盈时资产管理有限公司－中信盈时－首控1期资产管理计划|9,487,728|0.43%|9,487,728|
|中融资产－中信证券－中融资产－新典之光1期资产管理计划|9,000,000|0.40%|9,000,000|
|南华期货股份有限公司－南华首控1期资产管理计划|8,797,415|0.40%|8,797,415|
|其他投资者|1,376,811,918|61.85%|1,376,811,918|
|上海镕尚|-|-|232,444,563|
|中信夹层|-|-|23,628,077|
|西藏山南|-|-|255,192,878|
||2,226,086,429|100%|2,737,351,947|

注：本次交易前股东持股数以上市公司截至2016年9月30日股东持股计算。
（二）本次交易对上市公司主要财务指标的影响
根据致同出具的编号为“致同专字（2016）第 110ZA4008号”的《备考审
阅报告》，本次交易完成前后上市公司主要财务数据比较如下：
华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）
||||||
|-|-|-|-|-|
|2016年6月30日/2016年上半年实际数|2016年6月30日/2016年上半年备考数|增幅|2015年12月31日/2015年实际数|2015年12月31日/2015年备考数|
|1,148,469.69|1,334,976.23|16.24%|1,360,658.34|1,524,644.10|
|626,347.30|700,463.34|11.83%|611,618.80|686,603.82|
|2.81|2.82|0.36%|2.75|2.77|
|52,546.20|52,546.20|-|119,174.84|119,174.84|
|5,785.90|4,917.03|-15.02%|54,294.51|51,008.06|
|3,549.41|2,681.89|-24.44%|21,313.06|18,026.61|
|4,602.94|3,733.96|-18.88%|22,089.23|18,810.43|
|0.021|0.015|-27.25%|0.10|0.08|

注：上述测算中的股本未考虑配套融资增加的股本。
在考虑配套募集资金的情况下，本次交易完成前后上市公司主要财务数据比较如下：
||||||
|-|-|-|-|-|
|2016年6月30日/2016年上半年实际数|2016年6月30日/2016年上半年备考数|增幅|2015年12月31日/2015年实际数|2015年12月31日/2015年备考数|
|1,148,469.69|1,420,976.23|23.73%|1,360,658.34|1,610,644.10|
|626,347.30|786,463.34|25.56%|611,618.80|772,603.82|
|2.81|2.87|2.14%|2.75|2.82|
|52,546.20|52,546.20|0.00%|119,174.84|119,174.84|
|5,785.90|4,917.03|-15.02%|54,294.51|51,008.06|
|3,549.41|2,681.89|-24.44%|21,313.06|18,026.61|
|4,602.94|3,733.96|-18.88%|22,089.23|18,810.43|
|0.021|0.014|-33.33%|0.10|0.07|

注：1、假设募集配套资金总额达到上限86,000万元
2、2016年4月29日，公司召开2015年年度股东大会审议通过了《2015年度利润分配及资本公积金转增股本预案》，同意以2015年末公司总股本2,226,086,429股为基数，每10股派发现金红利0.64元（含税），合计派发现金142,469,531.46元。
公司本次权益分派方案已于2016年5月19日实施完毕。因此，本次发行股份购买资产
的发行价格由原3.43元/股调整为3.37元/股，发行股票数量由原来的251,593,235股调整为
256,072,640股；本次募集配套资金的发行价格由原 3.43元/股调整为 3.37元/股，发行股票
华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）数量由原来的250,728,862股调整为255,192,878股。在考虑配套募集资金的情况下，本次交易完成后，上市公司的总股本变为2,737,351,947股。
从上表可以看出，本次交易完成后，上市公司的总资产和净资产将有一定幅度的增长，有利于扩大上市公司的经营规模。由于标的公司旗下购物中心尚处于建设阶段，尚未对外营业，但发生必要的费用支出，使得报告期内标的公司连续亏损，以致本次交易完成后，短期内上市公司的利润指标将出现一定程度的下降。
考虑到标的公司在建购物中心的选址、定位、设计及装修均有较大的优势，本次交易完成后上市公司将对标的购物中心进行统一管理并提供优质商户资源，使得标的购物中心的培育期将大幅缩短，能有效发挥标的购物中心的规模优势和协同效应，将有利于提高上市公司的长期盈利能力。
华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）第七章 本次交易相关协议的主要内容
一、《非公开发行股份购买资产协议》及其补充协议
（一）合同主体、签订时间
2015年10月9日，本公司与交易对方上海镕尚和中信夹层签署了《非公开发行股份购买资产协议》。
2015年 10月 27日，本公司与交易对方上海镕尚和中信夹层签署了《非公开发行股份购买资产协议之补充协议一》。
2016年4月8日，华联股份与上海镕尚和中信夹层签订了附条件生效的《非公开发行股份购买资产协议之补充协议二》。
（二）交易价格及定价方式
本公司拟通过发行股份的方式，购买上海镕尚持有的山西华联99.69%股权，购买上海镕尚和中信夹层合计持有的海融兴达100%股权。
根据中企华出具的《评估报告》，标的公司100%股权截至评估基准日 2015年 12月 31日的评估价值为 86,433.37万元，经参照前述评估价值并经交易各方友好协商，标的资产的最终交易价格为86,296.48万元。
（三）支付方式
本次交易的对价以上市公司向交易对方上海镕尚和中信夹层非公开发行股份方式支付。
（四）股份锁定期
详情请参见“第一章本次交易概况/四、本次交易的方案概况/（四）股份锁定期安排”。
（五）资产的交付或过户的时间安排
本次交易的交割日为标的资产过户至本公司名下的工商变更登记完成之日。
华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）本协议各方应在本次资产重组需获得本协议“先决条件”中约定的相关批准之日（以最后一个批准获得之日起算）起 30个工作日内办理完毕相应工商变更登记手续。本次资产重组拟购买资产的交割手续由上海镕尚和中信夹层负责办理，本公司应就办理拟购买资产的交割提供必要协助。
上海镕尚和中信夹层办理完毕向本公司过户拟购买资产的工商登记手续之日起 30个工作日内，本公司向中国证券登记结算有限责任公司深圳分公司办理向上海镕尚、中信夹层非公开发行股份的登记手续，并向上海镕尚、中信夹层交付中国证券登记结算有限责任公司出具的相关文件，载明上海镕尚、中信夹层已持有本次认购的本公司股份。
（六）滚存未分配利润安排
本次非公开发行完成前的华联股份滚存未分配利润由本次非公开发行完成后的新老股东按发行后的比例共同享有。
（七）交易标的自评估基准日至交割日期间损益的归属
自评估基准日起至交割日为过渡期。拟购买资产在过渡期内运营所产生的盈利及任何原因造成的权益增加由本公司享有。
在过渡期内运营所产生的亏损及任何原因造成的权益减少由上海镕尚及中信夹层以现金方式补偿予上市公司。上海镕尚及中信夹层按照其所持标的资产的股权比例分摊前述现金补偿。具体补偿金额如下：
1、对于海融兴达在过渡期内产生的亏损或权益减少由上海镕尚和中信夹层按其于海融兴达中的持股比例分别承担。上海镕尚和中信夹层合计对上市公司的补偿金额为海融兴达于过渡期内产生的亏损或权益减少的100%；
2、对于山西华联在过渡期内产生的亏损或权益减少由上海镕尚按其于山西华联中的持股比例承担，上海镕尚合计对上市公司的补偿金额为山西华联于过渡期内产生的亏损或权益减少的99.69%。
各方同意本次交易完成后，由各方共同认可的具有从事证券、期货业务资格的会计师事务所按照原有方法对拟购买资产进行专项交割审计，审计基准日为交
华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）割日当月的月末，过渡期资产损益及数额根据交割审计报告确定。上海镕尚和中信夹层将在上述审计报告出具后 30日内，向上市公司支付完毕各自应承担的补偿金额。如上海镕尚和中信夹层未在审计报告出具后 30日内完成支付，将按照各自尚未支付补偿金额以每日万分之五的比例计算向本公司应支付的赔偿金。
（八）与资产相关的人员安排
本次交易完成后，标的公司成为本公司的子公司，其作为独立法人的法律主体资格未曾发生变化，标的公司仍然履行与其员工的劳动合同，标的公司不因本次交易而发生额外的人员安排问题。
（九）协议的生效、终止及解除
1、协议的生效
本协议待下列先决条件全部成就后，方可生效：
（1）本次交易获得上海镕尚和中信夹层有权审批机构的有效批准；
（2）本次交易获得上市公司董事会、股东大会的有效批准；
（3）中国证监会核准本次交易。
2、协议的终止及解除
本协议经各方协商一致可进行变更或终止。任何有关本协议的变更或终止需经双方以书面形式制作并签署，否则，对另一方均不具有约束力；协议的变更或终止不影响当事人要求损害赔偿的权利。
任何一方未依本协议的约定履行其承诺和保证，或者所作出的承诺和保证不真实、全面和充分，以致本协议目的难以实现，对方有权书面通知协议其他方解除本协议。
以下任何一种情形发生后，本协议自动解除：
（1）本次交易未获本公司董事会、股东大会决议通过；
（2）本次交易未获得上海镕尚和中信夹层有权审批机构的批准通过；
华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）（3）中国证监会不予核准本次交易。
（十）协议的修改及补充
对本协议的修改必须经本公司、上海镕尚及中信夹层三方签署书面协议后方能生效。
本公司、上海镕尚及中信夹层三方经协商一致有达成此补充协议，本协议与原协议和补充协议一约定不一致的，以本协议为准。
（十一）违约责任
本协议项下任何一方因违反本协议规定的有关义务、所作出的承诺、声明和保证，即视为该方违约。因违约方的违约行为而使本协议不能全部履行、不能部分履行或不能及时履行，并由此给其他方造成损失的，该违约方应根据违约的程度承担相应的赔偿责任。
（十二）不可抗力
由于不可抗力（不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，包括但不限于地震、台风、水灾、火灾、战争、国家法律和政策发生重大变化等）的影响，致使本协议不能履行或不能完全履行时，遇有上述不可抗力的一方，应立即将不可抗力情况以书面形式通知协议其他方，并应在合理期限内提供不可抗力详情及本协议全部不能履行、部分不能履行或者需要延期履行的有效证明。按照不可抗力对履行本协议的影响程度，由协议各方协商决定是否解除本协议，或者部分免除履行本协议的责任，或者延期履行本协议。
遇有上述不可抗力的一方，应采取一切必要的补救措施，以减少因不可抗力造成的损失，否则就损失扩大部分，该方不能免责。
（十三）争议解决
本协议的订立、执行、效力及解释均适用中华人民共和国法律、法规。
凡因本协议引起的或与本协议有关的任何争议，由协议各方协商解决。协商不成时，本协议任何一方均有权向具有管辖权的人民法院提起诉讼。
华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）二、《附条件生效的非公开发行股份认购协议》
（一）合同主体、签订时间
2016年 4月 8日，华联股份与西藏山南签订了《附条件生效的非公开发行股份认购协议》。
（二）认购方式与认购价格
1、认购方式
西藏山南以人民币现金方式认购本公司本次非公开发行的A股股票。
2、认购价格
西藏山南与本公司同意根据《上市公司证券发行管理办法》及《上市公司非公开发行股票实施细则》的规定作为本次非公开发行股票的定价依据。
根据前述规定，本次非公开发行的定价基准日为本公司审议本次非公开发行相关事项的第六届董事会第三十二次会议决议公告日。发行价格不低于定价基准日前20个交易日股票均价的90%，即3.43元/股。
本公司拟以定价发行的方式向西藏山南发行股份募集配套资金，募集配套资金总额不超过86,000万元。
在定价基准日至股份发行日期间，若中国证监会对发行价格的确定进行政策调整，则发行价格和发行数量将作相应调整。在定价基准日至发行日期间，若发行人发生派发股利、送红股、转增股本或配股等除息、除权行为，本次发行股份募集配套资金的股份发行价格将按照深交所的相关规则进行相应调整。
（三）认购股份数量
本公司本次募集配套资金总额不超过 86,000万元，根据发行价格，本公司本次非公开发行人民币普通股（A股）的股份数量不超过250,728,862股。
若本公司股票在定价基准日至发行日期间发生派息、送股、资本公积金转增股本等除权除息事项，本次发行数量将作相应调整。
华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）（四）认股款的支付时间、支付方式与股票交割
西藏山南同意在本次非公开发行股票获得中国证监会核准且西藏山南收到本公司发出的认股款缴纳通知（简称“缴款通知”）之日起 7个工作日内，以现金方式一次性将全部认股款划入保荐人为本次发行专门开立的账户，验资完毕扣除相关费用后划入发行人募集资金专项存储账户。
在西藏山南支付认股款后，本公司应尽快将认购人认购的股票在证券登记结算机构办理股票登记手续，以使西藏山南成为认购股票的合法持有人。
（五）股票上市安排及限售期
本次非公开发行的股票将在深圳证券交易所上市，股票具体上市安排依据中国证监会、深交所、证券登记结算机构的相关规章及规范性文件确定。
西藏山南此次认购的股份自本次非公开发行结束之日起 36个月内不得转让。
（六）协议的生效和终止
1、协议的生效
协议经双方法定代表人或授权代表人签署并加盖公章后成立，并在满足下列全部条件后生效：
（1）本协议获得本公司董事会审议通过；
（2）本协议获得本公司股东大会批准；
（3）获得中国证监会对本公司此次非公开发行A股股票的核准。
在本协议成立后，双方均应积极努力，为本协议生效的先决条件的满足和成就创造条件。
2、协议的终止
本协议经双方协商一致可进行变更或终止。任何有关本协议的变更或终止需经双方以书面形式制作并签署，否则，对另一方均不具有约束力；协议的变更或终止不影响当事人要求损害赔偿的权利。
华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）以下任何一种情形发生后，本协议自动解除：
（1）本协议未获得本公司董事会审议通过；
（2）本协议未获得本公司股东大会批准；
（3）中国证监会对本公司此次非公开发行A股股票的未予以核准。
（七）协议的变更、修改及转让
本协议的变更或修改应经协议双方协商一致并以书面形式作出。
本协议的变更和修改构成本协议不可分割的一部分。
未经其他方书面同意，其他任何一方均不得转让本协议项下的部分或全部权利或义务。
（八）违约责任
一方未能遵守或履行本协议项下约定、义务或责任、陈述或保证，即构成违约，违约方应负责赔偿对方因此而受到的损失，双方另有约定的除外。
任何一方由于不可抗力造成的不能履行或部分不能履行本协议的义务将不视为违约，但应在条件允许下采取一切必要的救济措施，减少因不可抗力造成的损失。遇有不可抗力的一方，应尽快将事件的情况以书面形式通知对方，并在事件发生后 10日内，向对方提交不能履行或部分不能履行本协议义务以及需要延期履行的理由的报告。
（九）不可抗力
由于不可抗力（不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，包括但不限于地震、台风、水灾、火灾、战争、国家法律和政策发生重大变化等）的影响，致使本协议不能履行或不能完全履行时，遇有上述不可抗力的一方，应立即将不可抗力情况以书面形式通知协议其他方，并应在合理期限内提供不可抗力详情及本协议全部不能履行、部分不能履行或者需要延期履行的有效证明。按照不可抗力对履行本协议的影响程度，由协议各方协商决定是否解除本协议，或者部分免除履行本协议的责任，或者延期履行本协议。
华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）遇有上述不可抗力的一方，应采取一切必要的补救措施，以减少因不可抗力造成的损失，否则就损失扩大部分，该方不能免责。
（十）适用法律和争议解决
本协议的订立、生效、解释和履行适用中国现行公布的有关法律、行政法规。
本协议项下发生的任何纠纷，协议双方应首先通过友好协商方式解决。协商不成，任何一方均有权向本公司所在地有管辖权的人民法院提起诉讼。
（十一）其他规定
本协议任何一方在任何时间或一段时间内，如未能行使本协议之任何权利，将不构成也不应该解释为放弃这样的权利，并不会影响该方以后行使它的权利。
若在任何时候，在本协议的任何条款无效、不合法、不能强制执行或在任何方面不能履行，在法律允许的前提下，该等条款将被视为从本协议中删除，本协议其他条款的有效性、合法性、可强制执行性或可履行性将不会因此而受到任何影响或损害并仍然继续有效和可强制执行。
就本协议项下的标的而言，本协议构成双方当事人之间的完整协议和约定，并取代所有以前有关的建议、陈述、保证、协议或承诺，不管口头的、书面的还是其他形式的。任何一方当事人不应依赖并且无权依赖这些建议、陈述、保证、协议或承诺。
华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）第八章 本次交易的合规性分析
一、本次交易符合《重组管理办法》第十一条规定
（一）符合国家产业政策和有关环境保护、土地管理、反垄断等法律和行政法规的规定
1、本次交易符合国家产业政策
从本次交易的标的公司的主营业务性质来看，本次交易中的标的公司主营业务均为自有物业的租赁与管理，属于房地产业中的房屋租赁及物业管理业。从标的公司主要资产的用途来看，本次交易完成后，上市公司将利用标的公司优质的物业资产积极开展购物中心的运营管理，以扩大公司的主营规模，增强上市公司在购物中心行业中的竞争力。因此，根据标的公司的目标用途，以下分析主要从购物中心行业的角度进行。
根据国家统计局公布的《行业分类标准》，我国将购物中心行业划归为批发和零售业（F）之零售业（52）之综合零售（521）项下的百货零售（5211），是指经营的商品品种较齐全、经营规模较大的综合零售活动。
零售行业是我国一直以来积极鼓励发展的产业。近年来，国家出台了一系列拉动内需、支持零售业发展的相关政策，主要包括《关于促进流通业发展的若干意见》、《关于加快发展服务业的若干意见》、《关于搞活流通扩大消费的意见》、《关于“十二五”时期做好扩大消费工作的意见》、《关于“十二五”时期促进零售业发展的指导意见》、《关于深化流通体制改革加快流通产业发展的意见》、《国内贸易发展“十二五”规划》以及《关于深入贯彻落实国内贸易“十二五”规划加强内贸规划工作的实施意见》等。其中，2012年2月，商务部发布《关于“十二五”时期促进零售业发展的指导意见》，提出将从完善零售业法规体系、落实零售业政策措施、加大零售业财税金融支持等方面保障零售业的发展，构建促进零售业发展的长效机制。2012年 8月国务院发布《关于深化流通体制改革加快流通产业发展的意见》，指出：推动流通产业加快发展；鼓励便利店、中小综合超市等发展；鼓励发展直营连锁和特许连锁，支持流通企业跨区域拓展连锁经营
华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）网络；拓宽流通企业融资渠道，支持符合条件的大型流通企业上市融资。2012年9月国务院办公厅发布的《国内贸易发展“十二五”规划》制定了国内贸易有关商品零售行业的近期目标：2015年社会消费品零售总额32万亿元左右，年均增长15%左右；批发零售住宿餐饮业增加值超过 7万亿元，年均实际增长11%左右。
上市公司与本次交易中的标的公司近年来的发展受惠于国家对零售行业的政策支持。本次交易完成后，将有利于扩大上市公司经营区域的覆盖范围，使得上市公司在我国中西部和东部沿海重点城市的布局纵深得到加强，进一步稳固上市公司全国购物中心运营商的行业领先地位；同时也将有利于优化上市公司对重点城市优质商圈的战略布局，提高公司的市场影响力。本次交易完成后，上市公司将对标的购物中心进行统一管理，能够利用自身的资源、经验和品牌优势，为购物中心提供固定、知名的长期合作租户以及可复制的高效管理运营经验；同时标的购物中心也能通过积极吸附并导入客流，提高“华联购物中心”在当地的知名度和影响力，推动华联品牌在全国的推广，达到资源的优化配置。因此本次交易符合国家产业政策。
2、本次交易符合有关环境保护的法律和行政法规的规定
本次交易拟购买的资产不属于高能耗、高污染行业，不存在违反国家环境保护相关法规的情形。本次交易符合有关环境保护的法律和行政法规的规定。
3、本次交易符合国家土地管理相关的法律和行政法规的规定
本次交易拟购买的标的公司山西华联及海融兴达合法拥有与经营有关的土地使用权。根据标的公司所在地土地管理部门出具的证明，最近三年以来标的公司不存在因违反《中华人民共和国土地管理法》等相关法律、法规而受到土地管理部门处罚的情形。本次交易符合国家土地管理相关的法律和行政法规的规定。
4、本次交易不存在违反反垄断法律法规规定的情形
根据《国务院关于经营者集中申报标准的规定》：“经营者集中达到下列标准之一的，经营者应当事先向国务院商务主管部门申报，未申报的不得实施集中：
华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）（1）参与集中的所有经营者上一会计年度在全球范围内的营业额合计超过100亿元人民币，并且其中至少两个经营者上一会计年度在中国境内的营业额均超过4亿元人民币；
（2）参与集中的所有经营者上一会计年度在中国境内的营业额合计超过 20亿元人民币，并且其中至少两个经营者上一会计年度在中国境内的营业额均超过4亿元人民币。”
由于华联股份 2015年经审计的营业收入为 119,174.84万元，标的公司山西华联和海融兴达 2015年均未实现收入，根据上述《国务院关于经营者集中申报标准的规定》，本次交易中参与集中的所有经营者上一会计年度在中国境内的营业额合计未超过 20亿元人民币，故本次交易无需事先向国务院商务主管部门申报。本次交易不存在违反反垄断法律法规规定的情形。
（二）本次交易不会导致上市公司不符合股票上市条件
本次发行股份完成后，公司的股本总额预计增至 2,737,351,947股，符合《股票上市规则》所规定的“公司股本总额不少于人民币5,000万元”的要求。
本次交易拟购买的标的公司100%股权的评估值合计为86,433.37万元，经交易各方协商，本次交易标的股权的交易作价为 86,296.48万元。以本次交易发行股份的上限511,265,518股计算（考虑配套融资的影响），本次交易完成后，本公司的股本将由 2,226,086,429股变更为 2,737,351,947股，社会公众股占本次发行后总股本的比例为57.16%，不低于总股本的10%，本公司股票仍具备上市条件。
（三）本次交易涉及的资产定价公允，不存在损害上市公司和股东合法权益的情形
1、标的资产的定价
本次交易由公司董事会提出方案，并聘请具有证券期货业务资格的中介机构依据有关规定出具审计、评估、法律、独立财务顾问等相关报告，并按程序报送有关部门审批。本次交易拟购买资产的交易价格均参考具有证券期货从业资格的评估机构所出具的评估结果，并经交易各方协商确定。整个交易中拟购买资产定价公允、合理，不存在损害上市公司和股东合法权益的情形。
华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）2、本次交易发行股份购买资产所涉及发行股份的定价
本次发行股份购买资产的定价基准日为公司第六届董事会第三十二次会议决议公告日。本次发行股份购买资产的股票发行价格为3.37元/股（除息后），不低于上市公司定价基准日前 20个交易日公司股票交易均价的90%（定价基准日前20个交易日股票交易均价=定价基准日前20个交易日股票交易总额/定价基准日前20个交易日股票交易总量）。
在 2015年度利润分配实施完成日至发行日期间，若中国证监会对发行价格的确定进行政策调整，则发行价格和发行数量将作相应调整。在 2015年度利润分配实施完成日至发行日期间，若上市公司发生派发股利、送红股、转增股本或配股等除息、除权行为，本次发行股份购买资产的股份发行价格将按照深交所的相关规则进行相应调整。
3、本次交易募集配套资金所涉及发行股份的定价
根据《上市公司证券发行管理办法》、《上市公司非公开发行股票实施细则》的相关规定：上市公司非公开发行股票，其价格应不低于定价基准日前 20个交易日股票均价90%，定价基准日可以为本次非公开发行股票的董事会决议公告日、股东大会决议公告日，也可以为发行期的首日。定价基准日前 20个交易日股票交易均价=定价基准日前 20个交易日股票交易总额÷定价基准日前 20个交易日股票交易总量。
本次发行股份募集配套资金的定价基准日为公司第六届董事会第三十二次会议决议公告日。本次发行股份募集配套资金的股票发行价格为 3.37元/股（除息后），不低于上市公司定价基准日前20个交易日公司股票交易均价的90%（定价基准日前20个交易日股票交易均价=定价基准日前20个交易日股票交易总额/定价基准日前20个交易日股票交易总量）。
在 2015年度利润分配实施完成日至发行日期间，若中国证监会对发行价格的确定进行政策调整，则发行价格和发行数量将作相应调整。在 2015年度利润分配实施完成日至发行日期间，若上市公司发生派发股利、送红股、转增股本或
华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）配股等除息、除权行为，本次发行股份募集配套资金的股份发行价格将按照深交所的相关规则进行相应调整。
综上所述，本次交易的资产定价原则公允，不存在损害上市公司和股东合法权益的情形。
（四）本次交易所涉及的资产权属清晰，资产过户或者转移不存在法律障碍，相关债权债务处理合法
本次交易拟购买的资产为上海镕尚持有的山西华联99.69%股权，以及上海镕尚和中信夹层合计持有的海融兴达100%股权。
本次交易对方之一中信夹层所持有的海融兴达的股权曾于 2015年 1月质押于招商财富资产管理有限公司。2015年9月17日，中信夹层已与招商财富资产管理有限公司就解除标的资产的股权质押签署合同，并业已向标的资产所在地的工商行政主管部门提交了股权出质注销登记申请书。
根据青岛市黄岛区工商行政管理局出具的编号为（青黄岛）内资股权登记销字[2015]第500009号的《内资股权出质注销登记通知书》，截至2015年10月12日，中信夹层持有的海融兴达7,500万元注册资本对应的出质股权已办理完毕股权出质注销登记手续。
截至本报告书签署之日，中信夹层关于解除其所持标的资产股权质押的工商变更登记已全部办理完毕。根据标的公司工商信息和交易对方出具的承诺，本次交易拟购买的标的资产的交易对方已经合法拥有标的资产的完整权利，不存在委托、信托等替他人持有或为他人利益而持有标的公司股份的情形，不存在限制或者禁止转让的情形，不存在设置抵押、司法冻结或其他权利受限制的情况；标的公司的注册资本已全部缴足，不存在出资不实或影响其合法存续的情况；标的资产权属清晰，能按合同约定进行过户，不存在法律障碍。
本次交易拟购买的资产为公司股权，交易完成后标的公司的债权债务仍由拟购买的标的公司享有和承担，本次交易不涉及相关债权债务的转移。
综上所述，本次交易涉及的标的资产权属清晰，资产过户或者转移不存在法律障碍，本次交易不涉及相关债权债务的转移。
华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）（五）有利于上市公司增强持续经营能力，不存在可能导致上市公司重组后主要资产为现金或者无具体经营业务的情形
上市公司与本次交易拟购买的标的公司主营业务均为购物中心的运营，本次交易完成后，公司的主营业务不会发生变化，同时有利于扩大上市公司主营业务在我国中西部和东部沿海重点城市的布局，进一步稳固上市公司在国内购物中心运营行业的领先地位，有利于“华联购物中心”品牌在全国的推广。
综上所述，本次交易有利于增强与上市公司现有主营业务的协同效应，有利于上市公司增强持续经营能力，不存在可能导致上市公司重组后主要资产为现金或者无具体经营业务的情形。
（六）本次交易有利于上市公司在业务、资产、财务、人员、机构等方面与实际控制人及其关联人保持独立，符合中国证监会关于上市公司独立性相关规定
本次交易前，上市公司已经按照有关法律法规的规定建立了完善的法人治理结构和独立运营的管理体制，做到业务独立、资产独立、财务独立、人员独立和机构独立。本次交易完成后，公司的控股股东和实际控制人不会发生变化，不会对现有的公司治理结构产生不利影响。本次交易完成后，公司将继续在业务、资产、财务、人员、机构等方面与实际控制人及其关联人保持独立，符合中国证监会关于上市公司独立性相关规定。
（七）本次交易有利于上市公司形成或者保持健全有效的法人治理结构
本次交易前，上市公司已按照《公司法》、《证券法》、《上市公司治理准则》等法律、法规及中国证监会、深交所的相关规定，设立了股东大会、董事会、监事会等组织机构并制定相应的议事规则，建立了比较完善的内部控制制度，从制度上保证股东大会、董事会和监事会的规范运作，并依法履行职责。
本次交易完成后，公司将严格按照《公司法》、《证券法》、《上市公司治理准则》等法律法规以及深交所相关业务规则的要求，继续完善和保持健全有效的法人治理结构。本次交易有利于上市公司保持健全有效的法人治理结构。
综上所述，本次交易符合《重组管理办法》第十一条的有关规定。
华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）二、本次交易不适用《重组管理办法》第十三条的说明
本次交易前华联股份的控股股东为华联集团、实际控制人为海南文促会，本次交易完成后，华联股份的控股股东仍为华联集团、实际控制人仍然为海南文促会，本次交易未导致华联股份的控股股东和实际控制人发生变动。因此，本次交易不属于《重组管理办法》第十三条所规定的情形，不适用第十三条的相关规定。
三、本次交易的整体方案符合《重组管理办法》第四十三条的要求
（一）本次交易有利于提高上市公司资产质量、改善财务状况和增强持续盈利能力，有利于上市公司减少关联交易、避免同业竞争、增强独立性
上市公司与本次交易拟购买的标的公司主营业务均为购物中心的运营，本次交易完成后，将有利于扩大上市公司主营业务在我国中西部和东部沿海重点城市的布局，进一步稳固上市公司在国内购物中心运营行业的领先地位，提高上市公司的资产质量，与上市公司现有购物中心实现有效的协同，有利于“华联购物中心”品牌在全国的推广。
本次交易完成后，通过后续的建设及装修，公司将尽快实现标的资产各购物中心的运营，通过良好的管理及经营，提高公司收入规模及利润水平。通过本次交易，公司净资产将大幅增加，资产负债率有所降低，有利于提高公司抗风险能力，增强公司未来债务融资的能力。
本次交易前，上市公司已依照《公司法》、《证券法》及中国证监会的相关要求，制定了关联交易的相关规定，对公司关联交易的原则、关联人和关联关系、关联交易的决策程序、关联交易的披露等均制定了相关规定并严格执行，日常关联交易按照市场原则进行。与此同时，公司监事会、独立董事能够依据法律法规及《公司章程》的规定，勤勉尽责，切实履行监督职责，对关联交易及时、充分发表意见。本次交易完成后，上市公司将继续按照《公司章程》及相关法律、法规的规定，本着平等互利的原则，规范本次交易完成后的关联交易，并按照有关
华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）法律、法规和监管规则等规定进行信息披露，以确保相关关联交易定价的合理性、公允性和合法性，维护上市公司及广大中小股东的合法权益。
本次交易不会导致上市公司控股股东及实际控制人的变更。本次交易完成后，为避免同业竞争，减少和规范将来可能存在的关联交易，上市公司控股股东华联集团已出具相关说明，对未来减少关联交易和避免同业竞争的安排作出了承诺。本次交易对方上海镕尚和中信夹层，以及配套融资方西藏山南也对未来减少关联交易和避免同业竞争的安排作出了承诺。
本次重组前，华联集团的控股股东海南鸿炬实业有限公司、海南鸿炬实业有限公司的控股股东海南鸿炬文化传媒集团有限公司、海南鸿炬文化传媒集团有限公司的控股股东海南文促会在上市公司前次非公开发行股票时，为避免与上市公司出现同业竞争、减少和规范将来可能存在的关联交易，于 2013年出具了避免同业竞争的承诺函及关于减少和规范关联交易的承诺函。
本次交易前，上市公司资产完整，在人员、采购、销售等方面保持独立。本次交易的标的公司均具有独立的法人资格，具有独立运营所需的资产，具备运营所需的完整业务体系。本次交易前后，上市公司的控股股东及实际控制人不发生变化，上市公司将继续保持人员、采购、销售等方面的独立性。
综上所述，本次交易将有利于提高上市公司资产质量、改善公司财务状况和增强持续盈利能力，有利于上市公司减少关联交易和避免同业竞争，有利于上市公司继续保持独立性，符合《重组管理办法》第四十三条第（一）项的规定。
（二）上市公司最近一年及一期财务会计报告被注册会计师出具无保留意见审计报告；被出具保留意见、否定意见或者无法表示意见的审计报告的，须经注册会计师专项核查确认，该保留意见、否定意见或者无法表示意见所涉及事项的重大影响已经消除或者将通过本次交易予以消除
本次交易前，致同会计师事务所（特殊普通合伙）对上市公司 2015年的财务报告进行了审计，并出具编号为“致同审字（2016）第 110ZA3772号”标准无保留意见审计报告，符合《重组管理办法》第四十三条第（二）项的规定。
（三）上市公司及其现任董事、高级管理人员不存在因涉嫌犯罪正被司法
华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）机关立案侦查或涉嫌违法违规正被中国证监会立案调查的情形，但是，涉嫌犯罪或违法违规的行为已经终止满 3年，交易方案有助于消除该行为可能造成的不良后果，且不影响对相关行为人追究责任的除外
上市公司及其现任董事、高级管理人员不存在因涉嫌犯罪正被司法机关立案侦查或涉嫌违法违规正被中国证监会立案调查的情形，符合《重组管理办法》第四十三条第（三）项的规定。
（四）上市公司发行股份所购买的资产为权属清晰的经营性资产，并能在约定期限内办理完毕权属转移手续
上市公司本次发行股份购买的资产，为权属清晰的经营性资产；本次交易双方在已签署的《非公开发行股份购买资产协议》及其补充协议中对资产过户和交割作出了明确安排，能在合同双方约定期限内办理完毕权属转移手续，符合《重组管理办法》第四十三条第（四）项的规定。
综上所述，本次交易符合《重组管理办法》四十三条的规定。
四、本次交易的整体方案符合《若干问题的规定》第四条的各项要求
（一）交易标的涉及立项、环保、行业准入、用地、规划、建设施工等有关报批事项的批复情况
交易标的涉及的立项、环保、行业准入、用地、规划、建设施工等有关报批事项的批复情况详见“第四章交易标的基本情况”中各标的公司有关“土地使用权的合规性及涉及立项、环保、用地、规划、建设许可等有关报批事项”部分。
本次交易拟购买的标的资产涉及立项、环保、行业准入、用地、规划、建设施工等有关报批事项的，已按要求取得相关主管部门的批准。
（二）本次交易行为涉及有关报批事项的，应当在发行股份购买资产预案和报告书中详细披露已向有关主管部门报批的进展情况和尚需呈报批准的程序，并对可能无法获得批准的风险做出特别提示
华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）本公司已在本报告书中详细披露已履行的审批程序和尚需履行的审批程序。
（三）上市公司拟购买的资产为企业股权的，该企业应当不存在出资不实或者影响其合法存续的情况；上市公司在交易完成后成为持股型公司的，作为主要标的资产的企业股权应当为控股权
本次交易的标的公司注册资本已全部缴足，不存在出资不实或者影响其合法存续的情况。
本次交易拟购买的资产为上海镕尚持有的山西华联99.69%股权，和上海镕尚及中信夹层合计持有的海融兴达100%股权。本次交易完成后，上市公司将成为持股型公司，将持有标的公司的控股权。
（四）上市公司购买资产应当有利于提高上市公司资产的完整性（包括取得生产经营所需要的商标权、专利权、非专利技术、采矿权、特许经营权等无形资产），有利于上市公司在人员、采购、生产、销售、知识产权等方面保持独立
本次交易前，上市公司资产完整，在人员、采购、销售等方面保持独立。本次交易的标的公司均具有独立的法人资格，具有独立运营所需的资产，具备运营所需的完整业务体系。本次交易前后，上市公司的控股股东及实际控制人不发生变化，上市公司将继续保持人员、采购、销售等方面的独立性。
（五）本次交易应当有利于上市公司改善财务状况、增强持续盈利能力，有利于上市公司突出主业、增强抗风险能力，有利于上市公司增强独立性、减少关联交易、避免同业竞争
关于本次交易有利于上市公司改善财务状况、增强持续盈利能力，有利于上市公司突出主业、增强抗风险能力，有利于上市公司增强独立性、减少关联交易、避免同业竞争的情况，具体内容详见本节“三、本次交易的整体方案符合《重组管理办法》第四十三条的要求/（一）本次交易有利于提高上市公司资产质量、改善财务状况和增强持续盈利能力，有利于上市公司减少关联交易、避免同业竞争、增强独立性”。
华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）综上所述，本次交易有利于上市公司改善财务状况、增强持续盈利能力，有利于上市公司突出主业、增强抗风险能力，有利于增强上市公司的独立性。
综上所述，本次交易的整体方案符合《若干问题的规定》第四条的相关要求。
五、上市公司不存在《上市公司证券发行管理办法》第三十九条规定的不得非公开发行股票的情形
上市公司不存在《上市公司证券发行管理办法》第三十九条规定的不得非公开发行股票的下列情形：
1、本次交易申请文件不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏；
2、不存在公司的权益被控股股东或实际控制人严重损害且尚未消除的情形；
3、不存在公司及其附属公司违规对外提供担保且尚未解除的情形；
4、不存在现任董事、高级管理人员最近三十六个月内受到过中国证监会的行政处罚，或者最近十二个月内受到过证券交易所公开谴责的情形；
5、不存在上市公司或其现任董事、高级管理人员因涉嫌犯罪正被司法机关立案侦查或涉嫌违法违规正被中国证监会立案调查的情形；
6、不存在最近一年及一期财务报表被注册会计师出具保留意见、否定意见或无法表示意见的审计报告；
7、不存在严重损害投资者合法权益和社会公共利益的其他情形。
综上所述，本次交易不存在《上市公司证券发行管理办法》第三十九条规定的不得非公开发行股票的情形，本次交易符合《上市公司证券发行管理办法》第三十九条的规定。
六、本次交易配套募集资金符合《适用意见》及《常见问题与解答》的相关规定
（一）本次交易配套募集资金符合《适用意见》的相关规定
华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）《适用意见》规定：“上市公司发行股份购买资产同时募集的部分配套资金，所配套资金比例不超过拟购买资产交易价格100%的，一并由并购重组委员会予以审核；超过100%的，一并由发行审核委员会予以审核。”
本次公司拟募集配套资金不超过 86,000万元，不超过本次发行股份购买资产交易价格的100%，将一并提交并购重组委审核。因此，本次交易符合《适用意见》的规定。
（二）本次交易配套募集资金符合《常见问题与解答》的相关规定
1、《常见问题与解答》规定：“募集配套资金的用途应当符合《上市公司证券发行管理办法》、《创业板上市公司证券发行管理暂行办法》的相关规定。考虑到并购重组的特殊性，募集配套资金还可用于：支付本次并购交易中的现金对价；
支付本次并购交易税费、人员安置费用等并购整合费用；标的资产在建项目建设等。募集配套资金用于补充公司流动资金的比例不应超过交易作价的25%；或者不超过募集配套资金总额的50%，构成借壳上市的，不超过30%。”
本次交易公司拟将募集的配套资金扣除发行费用后全部用于本次收购的标的公司在建购物中心的后续建设及装修。因此，本次募集配套资金的使用安排符合上述规定。
2、《常见问题与解答》规定：“发行股份购买资产部分应当按照《上市公司重大资产重组管理办法》、《上市公司并购重组财务顾问业务管理办法》等相关规定执行，募集配套资金部分应当按照《上市公司证券发行管理办法》、《创业板上市公司证券发行管理暂行办法》、《证券发行上市保荐业务管理办法》等相关规定执行。募集配套资金部分与购买资产部分应当分别定价，视为两次发行。具有保荐人资格的独立财务顾问可以兼任保荐机构。”
本次交易募集配套资金符合《发行管理办法》的相关规定，本次交易的独立财务顾问为华泰联合证券，具有保荐人资格，本次交易募集配套资金符合《保荐管理办法》的相关规定。
综上所述，本次交易配套募集资金符合《适用意见》及《常见问题与解答》的相关规定。
华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）七、独立财务顾问和律师对本次交易是否符合《重组管理办法》的规定发表的明确意见
本次交易的独立财务顾问华泰联合证券认为：本次交易符合《公司法》、《证券法》、《重组管理办法》等法律、法规和规范性文件的规定。
本次交易的法律顾问天元律师认为：本次交易符合《重组管理办法》、《上市公司证券发行管理办法》等相关法律法规及规范性文件规定的实质性条件。
华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）第九章 管理层讨论与分析
一、本次交易前上市公司财务状况与经营成果分析
上市公司最近两年的主要财务数据如下：
单位：万元
|||
|-|-|
|2016年6月30日|2015年12月31日|
|1,148,469.69|1,360,658.34|
|503,472.33|694,564.90|
|644,997.36|666,093.43|
|626,347.30|611,618.80|
|2016年1-6月|2015年度|
|52,546.20|119,174.84|
|5,785.90|54,294.51|
|3,549.41|21,313.06|
|3,525.57|19,444.00|
|4,602.94|22,089.23|
|2016年1-6月|2015年度|
|16,057.29|11,042.61|
|13,776.39|106,230.03|
|-68,567.07|70,228.01|
|-38,567.41|187,370.68|

注：1、上述数据均为公司合并财务报表数据，以下分析如无特殊说明，均以合并财务报表数据为基础进行分析。2、2014年度、2015年度财务数据已经审计。3、2016年1-6月财务数据未经审计。
（一）交易前财务状况分析
1、资产结构分析
单位：万元
|||
|-|-|
|2016年6月30日|2015年12月31日|

华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|金额||占比|金额|占比|金额|
||321,467.18|27.99%|359,835.89|26.45%|172,033.63|
||2,920.58|0.25%|4,120.52|0.30%|4,731.18|
||11,942.62|1.04%|16,312.41|1.20%|22,946.23|
||22,552.61|1.96%|4,812.48|0.35%|2,220.20|
||591.36|0.05%|375.14|0.03%|30,028.13|
||359,474.34|31.30%|385,456.44|28.33%|231,959.37|
|||12.01%|114,331.86|8.40%|47,205.02|
||137,915.86|||||
||64,133.98|5.58%|62,829.98|4.62%|58,860.12|
||306,447.33|26.68%|479,271.32|35.22%|614,570.36|
||3,202.99|0.28%|6,588.83|0.48%|15,296.19|
||129,896.18|11.31%|137,197.03|10.08%|142,465.71|
||9,934.31|0.87%|44,764.12|3.29%|79,437.90|
||15,601.05|1.36%|24,634.25|1.81%|31,761.27|
||86,987.10|7.57%|76,977.01|5.66%|96,401.44|
||488.55|0.04%|2,317.60|0.17%|2,633.93|
||34,387.99|2.99%|26,289.91|1.93%|6,336.62|
||788,995.34|68.70%|975,201.90|71.67%|1,094,968.57|
||1,148,469.69|100.00%|1,360,658.34|100.00%|1,326,927.94|

从公司资产结构看，公司资产中非流动资产占比较高，主要由投资性房地产和在建工程构成；流动资产中货币资金占比较高，符合购物中心运营行业的特点。
公司货币资金主要由银行存款构成，现金和其他货币资金占比很小，报告期内公司货币资金规模较大，且 2015年货币资金余额增长较快，一方面系公司为满足业务增长的需要，2015年大幅增加长期银行借款；另一方面系公司2015年出售大连华联商用设施运营有限公司（以下简称“大连华联”）等 5家公司全部股权收到股权转让款所致。
公司投资性房地产主要为旗下运营的购物中心，无形资产主要为所有的土地使用权，固定资产主要包括各类办公设备和经营设备。2015年公司上述三类资产余额均出现较大程度的下降主要系公司于当年出售大连华联等 5家公司全部股权导致相应资产减少。
公司经营性资产占比较小，其中应收账款主要为应收租金和管理费用。2015
华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）年末公司应收账款出现一定程度的减少，主要系公司加强对资金的管理，收回部分前期应收款项。公司应收账款账龄主要在1年以内，整体来看，公司应收账款账龄符合公司业务发展和收款政策，结构合理，应收账款回收风险较小。其他应收款主要为往来款、EBC卡款和保证金等。报告期内公司其他应收款占比较小， 2015年出现较大幅度的增长主要系往来款增加所致。公司其他应收款账龄主要在 1年以内，回收风险较小。公司预付款项主要为预付的房屋租赁定金，2015年预付款项出现一定幅度的减少主要系部分预租的商业物业交付结转所致。
2016年上半年公司的资产结构与期初相比变动不大，非流动资产占绝大部分，货币资金、投资性房地产和在建工程仍是公司最主要的资产构成，符合行业特点和公司的经营战略。本期内公司投资性房地产出现较大幅度的下降，主要系公司出售北京海融兴达商业管理有限公司与北京龙天陆投资有限责任公司两家子公司股权而导致对应资产减少所致，货币资金及在建工程与期初相比则变动不大。经营性资产中应收账款出现一定程度的下降，主要系公司加强资金管理，收回部分前期欠款，而其他应收款增幅较大主要系部分股权出售款尚未收回，随着公司预租的商业物业逐步交付使用，预付租金结转成本使得本期预付款项余额出现一定程度的减少。
2、负债结构分析
单位：万元
||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
|2016年6月30日||||2015年12月31日|||
|金额||占比||金额|占比|金额|
||20,000.00|3.97%||49,000.00|7.05%|64,000.00|
|||||36,805.38|5.30%|47,775.46|
||26,589.20||5.28%||||
|||||5,305.38|0.76%|5,185.95|
||2,521.51||0.50%||||
|||||1,236.07|0.18%|1,176.35|
||1,002.39||0.20%||||
|||||4,761.32|0.69%|8,350.13|
||5,020.69||1.00%||||
|||||11,700.46|1.68%|12,013.97|
||4,531.51||0.90%||||
|||||44,137.45|6.35%|42,853.60|
||32,710.75||6.50%||||
|||||18,000.00|2.59%|233,287.30|
||13,467.00||2.67%||||

华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）
||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
|-||-||-|-|60,000.00|
|105,843.05||21.02%||170,946.05|24.61%|474,642.76|
|||||251,300.00|36.18%|155,010.00|
||135,733.00||26.96%||||
|||||22,318.86|3.21%|26,678.62|
||11,896.28||2.36%||||
|||||250,000.00|35.99%|-|
||250,000.00||49.66%||||
|||||523,618.86|75.39%|181,688.62|
||397,629.28||78.98%||||
||503,472.33||100.00%|694,564.90|100.00%|656,331.38|

截至2016年6月30日，公司负债总额503,472.33万元，其中，流动负债总额 105,843.05万元，占负债总额的21.02%；非流动负债总额 397,629.28万元，占负债总额的78.98%。
公司的流动负债主要由短期借款、应付账款、其他应付款、其他流动负债及一年内到期的非流动负债构成，其中，其他流动负债于 2015年末减少为0，主要原因系公司偿还于 2015年 2月到期的短期融资券所致。一年内到期的非流动负债同比大幅减少，主要原因是公司于当期偿还贷款导致应付借款减少。经营性负债占比较小，其中应付账款 2015年出现一定幅度的下降，主要为支付应付工程设备款及房屋租金所致；预收款项主要为预收租金及管理费，报告期内波动不大；其他应付款主要为租户保证金和往来款，报告期略有增长。2016年上半年公司流动负债结构与期初相比变动不大，其中偿还部分贷款使得短期负债和一年内到期的非流动负债出现较大幅度的减少，经营性负债中由于支付部分工程款和房租导致应付账款规模有所减少。
公司的非流动负债主要由长期借款和其他非流动负债构成。公司 2015年其他非流动负债大幅增加25亿元主要系公司于2015年发行的两期中期票据所致。
2016年上半年长期借款出现较大幅度减少主要是公司出售子公司股权导致对应负债减少及部分长期贷款重分类所致。
3、现金流量分析
单位：万元
|||
|-|-|
|2016年1-6月|2015年度|

华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）
|||
|-|-|
|16,057.29|11,042.61|
|13,776.39|106,230.03|
|-68,567.07|70,228.01|
|-38,567.41|187,370.68|

 2015年度公司经营活动净现金流量大幅低于净利润，主要原因系公司当年出售大连华联等5家公司全部股权而确认大量投资收益，增加公司利润水平但并未导致经营性现金流入。2016年上半年公司经营活动净现金流量大幅高于净利润，主要系随着公司加强资金的收支管理以及部分预付租金结转成本，应收账款和预付款项减少，导致对经营性资金占用减少。
2015年公司投资活动产生的现金流量净额较大，主要亦是因为公司当年出售大连华联等 5家公司全部股权而受取股权转让款所致。2016年上半年公司处置2家子公司股权收到相应股权转让款，使得当期投资活动现金净流入较大。
2015年度公司筹资活动产生的现金流量净额较大，主要系公司本期长期银行贷款大幅增加并发行两期中期票据所致。2016年上半年公司筹资活动现金净流量为负，主要系公司于本期偿还部分银行借款、支付利息，同时派发 2015年红利所致。
4、资本结构与偿债能力分析
报告期内公司资产负债率较为稳定，流动比率和速动比率显著增长。虽然公司流动负债的占比出现了明显的下降，但考虑到公司有息负债占负债总额的比例较高且呈递增趋势，公司仍然面临较高的偿债压力，进一步债务融资的空间相对较小。但整体来看，公司资产流动性较强，资产负债结构符合当前业务发展情况，经营状况良好，具有较强的偿债能力。截至本报告书签署之日，公司不存在偿债风险。具体情况如下：
|||
|-|-|
|2016年6月30日|2015年12月31日|
|43.84%|51.05%|
|31.30%|28.33%|

华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）
|||
|-|-|
|2016年6月30日|2015年12月31日|
|21.02%|24.61%|
|83.26%|81.82%|
|3.40|2.25|
|3.40|2.25|

注：1、流动比率=流动资产/流动负债；
2、速动比率=（流动资产-存货）/流动负债；
3、有息负债=短期借款+一年内到期的非流动负债+其他流动负债+长期借款+其他非流动负债。
（二）本次交易前公司经营成果分析
1、利润构成分析
公司利润简表如下：
单位：万元
|||
|-|-|
|2016年1-6月|2015年度|
|52,546.20|119,174.84|
|36,440.10|81,848.94|
|5,785.90|54,294.51|
|3,549.41|21,313.06|
|3,525.57|19,444.00|
|4,602.94|22,089.23|

 2015年公司营业收入出现一定幅度的下降，主要原因系公司当年未开展咨询管理业务，同时关闭了部分亏损或收益率较低的门店所致。2015年公司营业利润及净利润水平大幅增加，主要原因系公司当年出售大连华联等5家公司全部股权而确认了投资收益。
2016年上半年由于公司处置两家子公司股权，导致营业收入与2015年同期相比出现了一定程度的减少，但同时确认投资收益使得公司营业利润同比大幅增
长。利润总额与 2015年同期相比略有减少，主要系公司于本期提前关闭北京北
蜂窝店，支付出租方赔偿金并确认租赁场地的装修损失，导致营业外支出大幅增
华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）加所致。
2、盈利能力和收益质量指标分析
|||
|-|-|
|2016年6月30日/2016年1-6月|2015年12月31日/2015年度|
|0.73%|3.61%|
|0.02|0.10|
|30.65%|31.32%|
|6.71%|16.32%|

注：1、净资产收益率-摊薄=归属母公司股东的净利润/期末归属母公司股东的权益；
2、基本每股收益=归属于上市公司股东的净利润÷当期发行在外的普通股加权平均数；
3、销售毛利率=（营业收入-营业成本）/营业收入；
4、净利润率=净利润/营业收入。
2015年公司毛利率水平出现较大幅度的下降，一方面是由于公司当年未开展管理咨询服务，另一方面是公司2014年内部分新开门店在2015年实现正式营业，使公司2015年营业成本增加所致。
2015年公司净资产收益率、每股收益及净利润率均出现较大幅度的增长，主要原因系公司出售5家公司股权导致投资收益大幅增加。
2016年上半年公司除销售毛利率同比有所下降外，净资产收益率、每股收益及净利润率与 2015年同期相比均有较大幅度增长，主要原因系公司于本期出售2家子公司股权导致投资收益大幅增加。
二、标的公司行业特点和经营情况的讨论与分析
（一）行业发展概况
本次交易中的标的公司的主营业务为自有物业的租赁与管理，属于房地产业中的房屋租赁及物业管理业。本次交易完成后，上市公司计划利用标的公司优质物业资产积极开展购物中心的运营管理，以增强上市公司在购物中心行业中的竞争力。因此，根据标的公司的目标用途，以下分析主要从购物中心行业的角度进
行。根据国家统计局公布的《行业分类标准》，我国将购物中心行业划归为批发
和零售业（F）之零售业（52）之综合零售（521）项下的百货零售（5211）
华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）1、宏观环境下行压力持续，零售行业承压，但总体向好
当前我国国民经济增长已经驶离快车道。2008年金融危机以来，全球经济发展减速、国际消费市场低迷、国内经济结构转型等原因导致我国经济增速有所放缓，但总体仍保持向好的态势。但 2010年至 2014年，我国 GDP增速逐年下降，国内宏观经济下行压力增大；其中，2014年我国GDP达到 636,462.7亿元，同比增长7.35%，增速跌至近五年来的最低点。
数据来源：Wind资讯，国家统计局
零售业是我国国民经济的重要行业，与居民生活密切相关。近年来，随着我国宏观经济增长的放缓，零售业增速持续下滑。社会消费品零售总额增速自 2010年以来，已经连续四年下降。商品零售作为社会消费品零售的重要主体，其增速自2010年以来也持续走低；2014年我国商品零售总额为234,533.88亿元，同比增速已从2010年的18.50%降至2014年的12.22%。虽然宏观经济的持续下行，使得我国零售业的成长面临较大的压力，但由于零售业本身具有明显的居民消费特性，同时2008年全球经济危机以来，我国一直在努力推行“调结构，促消费”的政策基调，零售业表现出一定的抗周期性，使得近年来我国社会消费品零售总额的增速均要高于同期国内GDP增速。零售业整体向好的方向发展。
华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）数据来源：Wind资讯
2、电商网购的分流迫使传统零售业加速转型，购物中心发展空间巨大
电商网购的分流是未来零售业发展面临的最大挑战。近年来电商网购总规模占社会消费品零售总额的比重快速上升，占比已从2009年的不足1%增加至2014年的10.63%。电商网购总规模的增速远高于同期社会零售品总额的增速及传统零售业总额的增速。随着网购、移动电商等渗透率的进一步上升，未来电商网购对传统零售业的分流效应会进一步加剧，如何应对电商网购等新业态的挑战是传统零售业亟待解决的问题。
区别于传统零售业，体验式购物中心从消费者的体验和感受出发，通过融合环境、文化、服务、多元化消费等各种因素，打造综合性的休闲场所，强化“吃喝玩乐”的消费模式，涵盖餐饮、娱乐、购物、社区服务等多种消费内容，成为零售业中与电商网购竞争的一大利器。购物中心的经营还具有全龄化的优势，能满足不同年龄段人群的各类消费需求，在吸引客流及占领市场份额方面具有较为明显的优势。体验式购物中心未来发展潜力巨大。
华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）数据来源：Wind资讯、艾瑞咨询、国家统计局
3、购物中心行业呈现井喷态势，供给趋于饱和，竞争日益激烈
与欧美等商业发展程度较高的国家相比，我国购物中心行业虽起步较晚，但近十年的扩张速度居全球之最。根据中国连锁经营协会联合德勤中国、九洲远景、和桥机构最新发布的《2014中国购物中心与连锁品牌合作发展报告》，商业地产的投资开发以及消费需求的演变拉动了购物中心的快速增长。自 2010年住宅宏观调控政策以来，购物中心数量增速持续走高，在 2011和 2012年保持了15%的增幅。虽然 2013年增幅稍有回调，但仍净增购物中心 350家。同时中国购物中心产业咨询中心也预测，到2025年，全国将有约7,000家购物中心建成开业，届时中国大陆的购物中心将超过 10,000家。一方面住宅宏观调控的政策推动资金流向商业地产，增加购物中心供给；另一方面购物中心体量大、包容性强的特性使其可以涵盖购物、娱乐和餐饮等多种消费元素，顺应了消费结构多元化以及非购物类消费比重升高的趋势，为其成长提供了空间。
华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）数据来源：中国连锁经营协会、德勤中国、九洲远景、和桥机构
购物中心行业的快速发展一方面提升了城市商业素质，另一方面也将逐步改变其凭借业态优势领先市场的局面。购物中心作为一种零售渠道与商业形态，其高存量将驱动全行业进入更加注重商业运营和零售渠道功能的发展时期，存量购物中心和新增购物中心的精细化管理时代即将到来。
购物中心行业虽发展迅速，但与百货等零售业态相比仍处于发展初期，总体水平参差不齐、市场集中度较低，主流购物中心品牌尚在形成之中。在购物中心数量和质量的博弈中，基于速度和战略布局的需要，以数量为主导的购物中心品牌发展较快；随着购物中心存量逐步增加、市场竞争日趋激烈，以品质为主导的购物中心品牌将凭借项目质量在市场竞争中形成自身经营优势和品牌吸引力。
4、发展模式向体验式、特色化的差异化经营方向转型
购物中心是适应消费趋势变化的商业形态，从产生到快速发展与经济环境、城市建设、社会文化、生活方式升级等息息相关。体验式购物中心是从消费者的体验和感受出发，通过融合环境、文化、服务、多元化消费等元素打造的综合性的休闲场所，区别于传统的以零售为主的商业模式。
尽管电商网购极大地改变了人们的消费习惯，但线下体验一直是其短板。购物中心包容性强，可涵盖餐饮、娱乐、购物、社区服务等多种消费内容，体验式购物正成为购物中心与电商网购竞争的核心优势。体验式购物中心通过个性化设计满足人们日常交际的情感需求，并强化“吃喝玩乐”的消费模式，能够很好地
华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）绕开电商的冲击；同时，体验式购物中心能实现差异化经营，延长消费者停留时间，促进更多消费。
5、社区型购物中心日益兴起、儿童业态的重要性日益凸显
消费者生活习惯和方式的改变，以及城市化的持续发展，为社区型购物中心的兴起提供了市场空间。城市化的推进以及市中心以外住宅带的开发带动了大片颇具规模的新兴住宅区的形成。这些住宅区家庭密集，但居民日常的生活、休闲、文化需求已越来越无法通过临街的商铺群所提供的“油盐酱醋”等基本生活用品和服务来得到满足。同时，生活节奏的加快以及对休闲娱乐需求的增加也促使社区住户更趋向能够满足多维生活需求的就近综合商业体。《2014中国购物中心与连锁品牌合作发展报告》对消费者的调查结果显示，32%的受访者选择家或公司附近的购物中心，28%的受访者选择乘坐公交1小时以内能到达的购物中心。可见绝大多数消费者对购物中心的选择仍然以交通便捷性为主要考虑点，而贴近社区的购物中心正好符合其消费理念。
数据来源：中国连锁经营协会、德勤中国、九洲远景、和桥机构
与此同时，城市中心地段资源的稀缺、地价的飚升以及大型、巨型购物中心竞争的日趋白热化也推动开发商转向更加具有经济效益的商业项目。社区型购物中心经营风险更低、管理更可控、资本回报周期更短；同时它更加贴近消费者日常生活，能弥补电商收货延迟性以及消费体验缺失等缺点，还可以和开发商所开发的住宅区容为一体，提供连带的配套服务设施，相互补充，提高整体商业项目
华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）的价值，因而已越来越为开发商青睐。
坐落于住宅区附近的社区型购物中心与核心商业区的城市购物中心的另一点不同就是儿童消费业态的重要性得到了凸显。目前网购人群主要由 80后、90后组成，这个群体渐渐进入生儿育女的阶段，儿童消费有望将部分网购主力人群重新吸引回线下零售渠道中，带动周边业态的消费。儿童业态主要可以分为服务、娱乐、零售、教育等四大类，相比于其他单纯以成人为受众的业态，家长更乐于带着孩子就近享受服务。如前所述，家庭式消费场所的人均停留时间都会比其他购物场所要长很多。未来，儿童主题业态的发展方向是提供更丰富的业态，一方面能够提升儿童消费业态的整体收入水平，另一方面也有望为购物中心整体带来更多的客流。
（二）标的所在区域的市场概况
1、标的所在城市经济情况
本次交易的标的公司分别位于太原和青岛，均为区域内经济增加稳定、发展潜力较大的省会城市或重点城市。在我国经济经历了高速发展、全球经济危机、增长放缓的“新常态”后，太原和青岛两市的社会经济发展也发生了质的变化。
从2004年到2014年，两市的社会消费品零售总额保持了高速的增长，年复合增长率均维持在15%以上。太原市的社会消费品零售总额从 2004年的 333.80亿元增长至 2014年的 1,411.13亿元，年复合增长率为15.5%；青岛市的社会消费品零售总额从 2004年的 605.49亿元增长至 2014年的 3,268.80亿元，年复合增长率为18.4%。高速增长的社会消费品零售总额显示出了商品零售在两市的重要地位以及两市良好向上的商业环境。
华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）数据来源：Wind资讯，国家统计局
数据来源：Wind资讯，国家统计局
城镇居民强大的消费能力是购物中心良好商业环境的重要保证。从 2002年起至 2013年，两市的人均可支配收入年复合增长率均保持在11%以上，超过或接近全国平均水平的12.06%，在所属省份或所属区域的城市中名列前茅，为标的公司的健康发展提供了强有力的支撑。
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|2002年|2013年|
|7,377.00|24,000.42|
|8,725.00|35,227.41|

华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）
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|7,702.80|26,955.10|

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2、标的所在商圈的发展情况
（1）山西华联——北京华联太原胜利购物市场的商圈发展情况请参加“第四章交易标的的基本情况/一、山西华联/（六）主营业务情况/2、山西华联的业务概况”。
（2）海融兴达——青岛黄岛缤纷港购物广场项目的商圈发展情况请参加“第四章交易标的的基本情况/二、海融兴达/（六）主营业务情况/2、海融兴达的业务概况”。
（三）行业壁垒
1、资金壁垒
购物中心行业为资金密集型行业，单个购物中心项目需进行经营场所、店面装修、物流系统和信息系统等方面的初始投资，还需保有大规模的铺底流动资金，资金需求量巨大；同时，购物中心在规划、营销、运营、招商等方面具有明显的规模经济效应，发展过程中需快速增加经营网点、扩大经营规模，对新进入者提出了较高的资金投入要求。
2、核心商圈的稀缺性
优质的商圈具有不可复制性、覆盖范围广、辐射面积大、商业氛围浓、消费能力强、交通便利等特点，对于购物中心的经营发展非常重要，因此稀缺性特征明显。随着我国消费服务业的不断发展，目前各城市的核心商圈大多已被现有零售经营商占据，并已形成一定的消费习惯与品牌影响力。因此，行业新进入者在选址方面处于劣势，并且较弱的商圈环境需运营商承担更多的经营风险与培育时间。
3、综合运营能力
购物中心需要具备较强的综合运营能力。购物中心项目因经营和运作模式较
多，项目初期需进行明确的市场定位；选址初期运营商需介入购物中心的设计、
规划，以保证购物中心的建造符合使用需求；购物中心是具有较高组织化程度的
华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）商业聚集形式，因此运营商需具备对零售商、品牌店、餐饮店等不同业态的招商、组合和议价能力；此外，购物中心在业态分布、品牌组合、内部动线、市场营销等方面均对运营商的经营管理能力提出了较高要求。
4、品牌壁垒
知名的购物中心品牌对消费者具有较大吸引力，能够增强消费者的认同感并易形成消费偏好与惯性。品牌购物中心运营商在卓越的经营管理基础上，通过制定合理的品牌战略、维护和发展品牌形象，较易维持并提高其市场占有率、利润率和顾客忠诚度。而对于市场新进入者而言，新品牌的建设则需经历较长时间的培育与经营。
5、人才壁垒
我国购物中心行业起步较晚，行业内的专业性人才稀缺。熟悉行业特点、具有较多行业经营经验的高级管理人员，物业管理、租户管理、物流管理、形象营销等行业内专业人才均较为缺乏。行业新入者难以在短时间内招聘或培养具备较强购物中心运营能力的专业人才。
（四）影响行业发展的有利因素与不利因素
1、有利因素
（1）国家宏观和产业政策支持
为促进国内零售业的繁荣发展，国家先后多次出台鼓励行业发展的相关政策，如《国务院关于促进流通业发展的若干意见》、《国务院关于加快发展服务业的若干意见》、《国务院办公厅转发国务院关于搞活流通扩大消费的意见》、《国务院关于深化流通体制改革加快流通产业发展的意见》等。党的十八大报告中也明确指出，要以加快转变经济发展方式为主线，推进经济结构战略性调整，以改善需求结构、优化产业结构、促进区域协调发展、推进城镇化为重点，牢牢把握扩大内需这一战略基点，加快建立扩大消费需求长效机制，释放居民消费潜力，保持投资合理增长，扩大国内市场规模。此外，随着国民经济和社会发展水平的不断提高，社会养老、医疗、教育等社会保障将日趋完善，居民对未来发展的不确定预期将降低、消费信心将增强，有利于促进城乡居民消费能力的释放。国民经
华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）济的发展和国家产业政策的支持将为零售业创造良好的发展环境。
（2）消费拉动经济增长是未来趋势
2008年金融危机以来，西方发达经济体遭受严重打击，而我国经济依然保持一定的增长速度，步入“新常态”。在“新常态”的经济体系下，过去靠拼投入、拼资源、拼政策实现高速增长的经济发展方式已经不可持续，在调结构的理念下，我国产业结构更趋优化，经济由工业主导迈向服务业主导。最近几年，消费对 GDP增速的贡献率逐步上升，保持在50%左右，需求结构也在不断改善。
消费已经成为拉动我国经济增长的“黑马”、“千里马”。未来，我国内需的进一步扩大将为零售业的发展提供良好的契机。
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（3）居民收入水平提高，消费支出增长
随着我国经济的发展，居民收入水平迅速提高，城镇居民人均可支配收入的增长尤为迅猛，且城镇居民的消费性支出也快速增长。2001年至2014年的十四年间，我国城镇居民人均年可支配收入的年复合增长率达到10.80%，从2001年的 6,859.6元增长至 2014年的 28,844元。同期，城镇居民人均年消费性支出从5,309.01元增长到2014年的19,968元，年复合增长率达到9.92%。
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（4）新型城镇化进程的加速，推动消费需求的增长
截止2010年11月1日的第六次全国人口普查数据，全国（不包括港澳台）总人口13.4亿人，城镇常住人口6.66亿，农村常住人口6.74亿，城镇化率为49.7%（2012年我国城镇化率为52.57%），该阶段城镇化的发展主要是由“土地城镇化”推动的，而非“人口城镇化”。
而未来几年，新型城镇化的核心是以人为本的城镇化，由此不同城镇人口类型将对社会消费零售业带来不同的推动力：一是近4亿城镇户籍且定居型人口，推动对城市建设精细化的需求。根据普查数据，4.6亿城市户籍人口剔除 0.7亿城镇间流动打工人口，则近4亿人为有城镇户籍且定居型人口，他们有稳定的工作，较高的收入水平，对生活要求是能够更多、更好地享受城市生活的舒适和便利，这将推动城镇居民的消费升级，带动高端消费的需求；二是2.8亿城镇流动人口的市民化和潜在1.2亿人口继续向城镇转移，将带来新的基本需求。新型城镇化意味着打破城市内部二元结构，将现有 0.7亿城镇间流动打工人口、1.5亿外出打工农民工及0.6亿在本地镇区打工农民工组成的城镇流动人口，真正转为定居型消费，同时，虽然 2014年我国城镇化率已经超过50%，但参照国内的经验，其城镇化率的临界点几乎都趋于70%左右，我国城镇化进程仍远未达到顶峰，未来仍将有1.2亿潜在农村人口向城镇转移，将显著拉动部分区域房地产、外出就餐、品牌消费等基础消费需求。
（5）国际品牌竞争能力减弱
华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）随着全球经济增速持续放缓，美国和欧洲等发达国家的知名购物中心运营商，如西蒙地产、凯德置地等减缓或终止了在中国的扩张计划，为本土购物中心运营商腾挪了足够的扩展空间，使得国内优质的购物中心运营商能得到快速的发展。因此未来在资金实力和管理能力上相对较强的购物中心运营商将获得较好的竞争环境与发展机会。
（6）相关配套设施与系统不断完善
随着现代物流体系、信息系统的飞速发展，购物中心行业的相关配套设施与系统不断完善，为购物中心的发展提供了物质、技术条件，有利于购物中心提高经营效率、更加清晰的把握客户需求，从而形成更加高效的运营模式并实现服务升级，从而推动行业的持续发展。
2、不利因素
（1）运营商的专业化水平较弱
购物中心业态引入我国时间较短，且多由地产商推动，由于地产商大多缺乏零售行业经验，因此导致部分购物中心运营商对购物中心的运营管理缺乏系统性的专业认识，在购物中心定位、前期招租、租户管理、物业管理等运营环节容易发生偏差或管理混乱，从而影响购物中心的日常运营与持续发展。因此运营商专业化管理水平的提高对于行业的可持续发展至关重要。
（2）同质化倾向明显
我国购物中心发展历程较短，且主要通过借鉴发达国家的运营经验实现快速发展，其自身对消费者消费能力、消费习惯等方面的针对性研究仍处于初期阶段，导致购物中心经营同质化现象明显，具体表现为商业布局相近、业态组合雷同、产品品牌单一等。为满足消费者日益多元的消费需求，购物中心需进行差异化定位并提供细分的优质、特色服务。
（3）行业集中度较低
购物中心行业通过近年来的快速发展实现了规模的迅速扩张，但行业集中度仍处于较低水平，行业企业普遍规模偏小，非统一运营商的社区型购物中心的分
华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）散化特征尤其明显。因此，购物中心在特定区域或特定消费领域的市场竞争较为激烈，不利于形成持续、稳定的经营模式。随着品牌运营商的逐渐成熟，未来将形成市场份额占比较大且处于行业领先地位的购物中心运营商，稳定的市场环境与竞争水平有利于行业持续发展。
（4）专业管理人才缺乏
购物中心行业发展不仅需要具备传统服务、零售行业经验的管理人员，且需要连锁经营管理、现代营销及物流管理方面的专业管理人才，以促进购物中心的标准化、专业化、规模化发展。高级管理人才的匮乏成为制约行业快速发展的瓶颈。
（五）行业经营模式及特点
1、行业经营模式
购物中心是由提供零售、服务、餐饮、娱乐等不同业态的商户群在统一规划、开发、运营的建筑或建筑群中租赁场地从事各自经营活动的商业形式。购物中心运营商通过建造、购买或租赁等方式取得物业资源，并在此基础上进行购物中心运营；购物中心具有统一的专业化商业管理和物业管理，提供多样化的商品、服务，有着较高的组织化程度，其定位、规模、类型、租户数量和组合等与其所服务的商圈和市场特征密切相关，逐渐成为中国零售市场的主流业态之一。
购物中心、百货、综合超市作为与居民生活紧密联系的三种零售业态，其主要区别如下：
（1）经营策略
①购物中心是涵盖百货、超市、专业店、餐饮等在内的多种业态的商业综合体，单体面积较大，目标消费者一般消费能力较强且兼具休闲需求。购物中心具有开发过程的整体性、地点的便利性、景观的一致性、商品组合和功能的多样性和营销策略的灵活性等特征，创造了各种商业业态和服务业态共生的组织模式。
该种商业集合体内通常由数个独立经营的租赁店组成，具有多样化的商品品种与服务体验。
华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）②百货作为一种传统零售终端，通常选址在城市商业中心或商业聚集地，一般单体面积较大，目标消费者主要以流动顾客为主；营销采取柜台销售和开架面售相结合的方式；商品以销售服装、家庭用品、家用电器为主；商场设导购、餐饮、娱乐场所等服务项目和设施，功能较为齐全。
③综合超市一般选址在大型居住区或商业密集区，营业面积相对较小，目标消费者以周边居民、流动顾客为主；采取批量采购、出口收银台统一结算等经营模式；商品结构涵盖大众化衣、食、日用品等，另含部分自有品牌设计、开发；
具有日用商品品类齐全、商品价格低、购物便利等特点，可满足消费者的日常生活需求。
（2）盈利模式
购物中心业务的盈利来源主要为购物中心的经营收益，即租金和管理费收入；百货业务盈利来源主要为代收销售款，并按销售额扣点；综合超市盈利来源主要为商品价差、销售返点和杂费收入。
2、行业的周期性、区域性和季节性特征
购物中心行业的发展受宏观经济环境、居民消费能力、消费者预期与信心等多方面的影响，一般情况下，行业经营发展的周期与社会消费品零售总额波动密切相关。
由于各地区经济发展总量、居民收入水平、商业成熟程度等不同，购物中心行业在各地区的发展情况各异，区域性特征明显。一般情况下，经济较为发达地区的消费品零售总额规模较大，商业发展程度较高，零售业较为发达，为购物中心的发展提供了良好条件。
与传统零售业态相比较，购物中心行业的季节性特征相对较弱。传统零售业的季节性特征与传统的节假日风俗和生活习惯密切相关，由于春节、元旦、国庆等主要节假日均集中在第一、四季度，较长的假日时间与氛围对消费的拉动作为较大，因此第一、四季度为零售业的销售旺季，假日特征明显。与一般零售业不同，购物中心为多元化的商业综合体，包含购物、餐饮、休闲、娱乐等多种业态，由于消费者的餐饮、休闲、娱乐等消费需求受季节因素影响较小，因此购物中心
华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）与其他零售业态相比，其季节性特征相对较弱。
（六）行业发展趋势
1、发展模式向体验式、特色化的差异化经营方向转型
购物中心包容性强，可涵盖餐饮、娱乐、购物等多种消费内容，因此强化体验正成为购物中心行业发挥自身优势、反攻电商的有效转型方向。
体验式购物中心不仅仅简单的加大餐饮和休闲娱乐的比例，而将从消费群体出发，寻求定位和消费需求的契合，从而在整体建筑设计、内部硬件设施和购物环境的规划、业态组合的比例、配套的特色服务、相应的品牌引进等各方面打造独具特色的休闲场所，取得消费者的心理认同从而激发其消费行为。
购物中心在定位上可以是在中心商圈的一站式的超大购物中心，也可以是针对不同人群需求的不同体量的商业地产，如针对性较强的满足日常休闲需求的区域性购物中心、社区型购物中心和满足购买打折商品需求的奥特莱斯。体验主题可以是以儿童为核心的家庭类购物中心、以年轻消费者为目标客群的运动娱乐中心或者以餐饮咖啡为主的商务消费中心。建筑设计以及配套的硬件设施上趋向于从定位出发，使购物环境和休闲购物活动浑然天成，让消费者的购物体验顺畅愉悦。
不同的体验享受正成为当前购物中心区别于其他零售渠道的重要标志，也是未来购物中心转型的重点之一。
2、购物中心“下沉”二、三线城市
虽然优质购物中心仍集中于一线城市，但成本高企、市场饱和、竞争激烈以及逐渐稀缺的零售资源开始迫使运营商转战二、三线城市。与此同时，虽然一线城市是大型零售品牌商的试水首选地，但随着城镇化的加速推进、城市居民支付能力的提高，各大房地产商、购物中心运营商及零售商对于二、三线城市市场的热情也持续提升。
3、社区型购物中心日益兴起、儿童业态的重要性日益凸显
城市中心地段资源的稀缺、地价的飚升以及大型、巨型购物中心竞争的日趋
华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）白热化推动运营商转向更加具有经济效益的商业项目。社区型购物中心经营风险更低、管理更可控、资本回报周期更短；同时它更加贴近消费者日常生活，能弥补电商收货延迟性以及消费体验缺失等缺点，还可以和开发商所开发的住宅区容为一体，提供连带的配套服务设施，相互补充，提高整体商业项目的价值，因而已越来越为开发商青睐。
坐落于住宅区附近的社区型购物中心与核心商业区的城市购物中心的另一点不同就是儿童消费业态的重要性得到了凸显。目前网购人群主要由 80后、90后组成，这个群体渐渐进入生儿育女的阶段，儿童消费有望将部分网购主力人群重新吸引回线下零售渠道中，带动周边业态的消费。儿童业态主要可以分为服务、娱乐、零售、教育等四大类，相比于其他单纯以成人为受众的业态，家长更乐于带着孩子就近享受服务。如前所述，家庭式消费场所的人均停留时间都会比其他购物场所要长很多。未来，儿童主题业态的发展方向是提供更丰富的业态，一方面能够提升儿童消费业态的整体收入水平，另一方面也有望为购物中心整体带来更多的客流。
4、行业整合及资本运作频繁
与其他成熟行业相比，当前我国购物中心行业的市场集中度较低，区域性特征较为明显，各区域市场均存在各自的领先企业且竞争能力强，全国性的龙头企业相对较少且难以独大。区域性领先企业在当地市场充分发展后将面临跨区域发展的问题，而通过兼并收购能够在短时间内实现跨区域发展。未来几年，我国零售行业的产业集中度将进一步提升，并购重组、大型企业间的联合将成为零售企业加快规模扩张和跨地区发展的重要方式。
（七）交易标的核心竞争力及行业地位
1、交易标的核心竞争力
（1）优质的商圈资源
本次交易所涉及的标的分别位于山西和山东的省会或重点发展城市，宏观经济发展水平及居民消费能力均有一定的优势且具有较长远的发展潜力。同时，上市公司对于收购标的做了全方位的考察与调研，本次交易所涉及的标的所在商圈
华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）均为所在城市的优质商圈或潜力巨大的商圈。
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|太原胜利|
|山西华联购物中心有限公司|
|项目位于北中环路与解放北路交汇口西南侧，交通便利|
|北中环街道路能极高，驱车可达性强。延解放北路，项目步行10分钟范围内共设有6个公交站点，公共交通便捷。周边公交辐射范围覆盖尖草坪、火车站等区域；未来规划地铁2号线与本项目B2连通。|
|周边2-3公里|
|110,572人|
|33|
|102|
|区域商业市场发展长期滞后，消费需求被压抑，未来将进一步得到释放。周边大量的新建住宅项目，未来将不断导入常住人口，改善区域消费客群结构，促使区域消费需求升级。项目周边3公里范围内有大量的幼儿园、学校，配套设施齐全，但品牌培训机构及品质儿童娱乐业态较为缺乏。|

数据来源：上市公司可行性研究报告、市场调研报告
另一方面，除了标的项目的商圈优势之外，明确的商业定位以及与定位相匹
配的入住品牌也是优质门店的一大保证。针对不同的商圈特点、消费人群的属性
习惯、竞争对手策略等，各个门店均有着明晰的商业定位和策略，结合多样化的
华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）租户资源，能够根据实地条件和需求选择招商租户，从而使得自身的定位和策略得到保证。
（2）较高的品牌知名度
本次交易完成后，华联股份将对标的公司采取统一的集中管理，各购物中心也将统一使用华联股份的品牌。经过多年的经营，“华联购物中心”及 BHG品牌的影响力日渐深入人心，其符合市场的定位、便捷的购物体验、实惠的让利促销以及吸引人气的主力租户等，都已经成为宝贵的品牌价值。
随着我国城市消费和生活水平的提高，消费者对于购物、休闲、娱乐等闲暇时的体验享受的需求大大增加，而华联股份的品牌所代表的品质正好与这一需求相契合。无论是面向整个城市的都市购物中心还是覆盖就近居民区的社区购物中心，华联股份的高水平运营方式与高品质购物体验都是所在商圈的核心竞争力。
（3）专注于体验化、一站式、社区化的多业态并举的业务模式
标的公司在筹备购物中心项目时便以体验化、一站式、社区化作为运营的定位和目标；从消费群体出发，寻求定位和消费需求的契合，从而在整体建筑设计、内部硬件设施和购物环境的规划、业态组合的比例、配套的特色服务、相应的品牌引进等各方面打造独具特色的休闲场所。
本次交易完成后，标的公司将享受上市公司通过长期积淀的优质租户资源，将大幅提高影院、餐饮、儿童教育、游乐、超市等体验型业态的商业面积，能较大程度地弱化电商对传统零售业的分流影响；同时，依据各商圈的性质及项目的规划，标的项目将大力发展本地特色体验要素，将体验要素有机地融合进建筑设计和相关配套设施中。例如，青岛黄岛缤纷港项目将屋顶花园、啤酒节广场、儿童主题乐园区域等纳入规划。
专注于体验化、社区化的多业态并举的业务模式能更好的实现差异化经营，延长消费者停留时间，促进更多消费，契合了当下购物中心行业转型发展的大方向。
（4）专业的规划设计
华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）标的公司从购物中心的项目选址、建筑设计开始，即以开业后的经营使用和租户需求为标准，深入参与方案规划、设计等前期工作。在购物中心项目建设初期，聘请专业咨询结构，对商场布局进行科学设计，然后由施工方根据公司的相关要求与设计方案进行项目建设。标的公司的前期参与提高了购物中心利用率、增加了物业可供出租面积，并使物业设计更加符合租户的实际需求。
2、交易标的行业地位
本次交易标的的主要资产均为其持有的购物中心。截至本报告书签署之日，标的购物中心均为在建工程，尚未开业实现收入，暂不能以其稳定运营后的经营情况来评价其在行业中的地位。根据标的公司的前期规划，标的购物中心在建成开业后的行业定位如下：
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|购物中心|
|北京华联太原胜利购物市场|
|青岛黄岛缤纷港购物广场项目|

3、交易标的竞争对手
（1）山西华联——太原胜利购物中心的竞争对手
在太原城北商圈本购物中心的主要竞争对手包括富力广场和万达广场。
富力广场，建筑面积约 50,000平方米，商业定位于中端社区型购物中心，预计开业时间为 2016年下半年。富力广场主要辐射自身约 3万户居民及周边 2公里范围内的消费群体。
万达广场商业体量大，建筑面积约230,000平方米，是该项目的4倍以上，品牌丰富度高，定位于中端区域型购物中心，在商业体量和吸引客流方面有较强的优势。
（2）海融兴达——青岛黄岛缤纷港购物中心的竞争对手
本购物中心周边3公里内无其他大型购物中心，距其最近的长江路商圈和香江路商圈与本项目之间的直线距离分别为3公里和4公里，且上述商圈内所属商业体以百货商场和专业商场为主，缺少大型的体验式购物中心。此外，本项目体量庞大、定位为中高端，在建成开业之后，几乎不存在与之相等体量的的综合商业体，在黄岛区乃至青岛市都将拥有明显的竞争力。
下表为距离本项目最近的长江路商圈和香江路商圈内的主要商业体构成：
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|-|-|
|项目名称|面积（平方米）|

香江路商圈
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|-|-|
|长江商厦|13,200|
|吉韩商厦|12,000|
|百利来商城|7,000|
|长江购物广场|40,000|
|亚马逊数码广场|2,000|
|苏宁电器|3,000|
|国美电器|4,500|
|香江地一城|23,000|
||104,700|

长江路商圈
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|-|-|
|家佳源|30,000|
|利群瑞泰购物|15,500|
|世纪商城|10,000|
|吉祥商厦|15,000|
|佳世客|52,000|

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|麦凯乐|45,000|
|多元小商品城|31,000|
|五星电器|2,500|
|海博家居|30,000|
|苏宁电器|3,000|
||234,000|

资料来源：上市公司市场调研报告
三、标的公司财务状况分析
（一）山西华联最近两年及一期财务状况分析
根据致同出具的“致同审字(2016)第110ZA5739号”《审计报告》，山西华联最近两年及一期经审计的资产负债表如下：
1、主要资产负债构成
单位：万元
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|-|-|
|2016年6月30日|2015年12月31日|
|22,304.95|264.89|
|1.69|0.23|
|13.19|8.71|
|22,319.83|273.83|
|1.84|2.49|
|19,082.89|17,425.67|
|4,915.40|5,007.56|
|0.02|0.00|
|24,000.15|22,435.72|
|46,319.98|22,709.55|
|2,500.82|3,617.74|
|4.07|3.25|

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|2016年6月30日|2015年12月31日|
|0.51|0.51|
|2,346.68|2,546.00|
|4,852.09|6,167.50|
|25,000.00||
|25,000.00|-|
|29,852.09|6,167.50|
|18,158.00|18,158.00|
|-1,690.11|-1,615.94|
|16,467.89|16,542.06|
|-|-|
|16,467.89|16,542.06|
|46,319.98|22,709.55|

（1）资产结构及变动分析
单位：万元
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|2016年6月30日||2015年12月31日|||
|金额|占比|金额|占比|金额|
|22,304.95|48.15%|264.89|1.17%|155.76|
|1.69|0.00%|0.23|0.00%|2.19|
|13.19|0.03%|8.71|0.04%|8.70|
|22,319.83|48.19%|273.83|1.21%|166.64|
|1.84|0.00%|2.49|0.01%|3.43|
|19,082.89|41.20%|17,425.67|76.73%|11,510.96|
|4,915.40|10.61%|5,007.56|22.05%|5,191.89|

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|2016年6月30日||2015年12月31日|||
|金额|占比|金额|占比|金额|
|0.02|0.00%|0.00|0.00%|0.03|
|24,000.15|51.81%|22,435.72|98.79%|16,706.31|
|46,319.98|100.00%|22,709.55|100.00%|16,872.95|

报告期内，山西华联尚未对外营业，其资产总额增长较快主要系对在建工程的持续投入所致。2014年末、2015年末，山西华联的总资产规模分别为 16,872.95万元、22,709.55万元，同比增长率为34.59%。从山西华联的资产结构看，非流动资产占比较高，2014年末、2015年末，非流动资产占总资产的比例分别为99.01%、98.79%，符合山西华联当前的经营特点。2016年半年末山西华联流动资产大幅增长，主要系当期山西华联取得北京银行 25,000万元长期借款，使得货币资金增加所致。
报告期内，山西华联的主要资产包括：在建工程、无形资产、货币资金及其他应收款，具体情况如下：
①货币资金
山西华联2014年12月31日、2015年12月31日货币资金账面余额分别为155.76万元及264.89万元，增长率为70.06%，主要原因系上海镕尚于2015年6月向山西华联增资 12,600万元，以补充其营运资本及项目建设资金而导致货币资金年末存在一定结余所致。2016年6月30日，山西华联货币资金账面余额为 22,304.95万元，较期初余额大幅增长8320.46%，主要系当期山西华联取得北京银行 25,000万元长期借款所致。报告期内，山西华联的货币资金能够满足日常运营的需求。
②在建工程
山西华联的在建工程为正在建设中的太原胜利购物市场项目，其2014年12月 31日、2015年 12月 31日账面价值分别为 11,510.96万元、17,425.67万元，增长率为51.38%；2016年 6月 30日账面价值为 19,082.89万元，较期初增长
9.51%。增长率较高主要是报告期内随着购物中心建设项目的持续推进，山西华
华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）联对其持续投入所致。
③无形资产
山西华联的无形资产为位于太原市解放北路 75号的土地使用权，该项土地使用权为通过股东增资取得。2014年 12月 31日、2015年 12月 31日其账面价值分别为 5,191.89万元、5,007.56万元，同比减少3.55%；2016年 6月 30日账面价值为4,915.40万元，较期初减少1.84%，主要系报告期内山西华联根据企业会计准则对所持有的土地使用权进行摊销所致。
④其他应收款
山西华联账面的其他应收款主要包括员工备用金和其他垫款。2014年12月31日、2015年12月31日其他应收款账面价值分别为2.19万元、0.23万元，同比减少89.50%，主要原因系前期所借员工备用金已于 2015年收回。2016年 6月30日其他应收款账面价值为1.69万元，主要为员工备用金和保证金。报告期内山西华联其他应收款账面余额很小，且均为1年以内账龄的应收款项，应收款项管理良好，款项的回收风险较小，不会对利润产生重大不利影响。
（2）负债结构及变动分析
单位：万元
||||||
|-|-|-|-|-|
|2016年6月30日||2015年12月31日|||
|金额|占比|金额|占比|金额|
|2,500.82|8.38%|3,617.74|58.66%|3,081.96|
|4.07|0.01%|3.25|0.05%|2.15|
|0.51|0.00%|0.51|0.01%|0.36|
|2,346.68|7.86%|2,546.00|41.28%|9,591.56|
|4,852.09|16.25%|6,167.50|100.00%|12,676.03|
|25,000.00|83.75%|-|-|-|
|25,000.00|83.75%|-|-|-|

华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）
||||||
|-|-|-|-|-|
|2016年6月30日||2015年12月31日|||
|29,852.09|100.00%|6,167.50|100.00%|12,676.03|

报告期内，山西华联总体负债水平呈现明显下降。2014年末、2015年末，山西华联的总负债规模分别为12,676.03万元、6,167.50万元，同比减少51.35%，主要系其他应付款大幅减少所致。从山西华联的负债结构来看，2014年及 2015年全为流动负债，不存在非流动负债；2016年半年末，山西华联负债总额较期初大幅增加384.02%，主要系当期取得25,000万元长期银行借款所致。
报告期内，山西华联的主要负债包括：应付账款、其他应付款和长期借款，具体情况如下：
①应付账款
山西华联2014年12月31日应付账款账面余额为3,081.96万元，2015年12月31日应付账款账面余额为3,617.74万元，同比增长17.38%，主要原因系随着山西华联购物中心建设项目的持续推进，尚未支付的工程款增加所致。2016年6月30日应付账款账面余额为2,500.82万元，较期初减少30.87%，主要系支付前期所欠工程款所致。
②其他应付款
山西华联的其他应付款主要为欠付关联方往来款。2014年12月31日、2015年12月31日其他应付款账面余额分别为9,591.56万元及2,546.00万元，同比减少73.46%，主要原因系山西华联于2015年支付部分所欠华联鹏瑞的往来款所致。
2016年6月30日其他应付款账面余额为2,346.68万元，与期初相比变动不大。
报告期内，山西华联其他应付款构成情况如下：
单位：万元
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|2016年6月30日||2015年12月31日||2014年12月31日||
|账面余额|占其他应付款总额的比例|账面余额|占其他应付款总额的比例|账面余额|占其他应付款总额的比例|
|1,999.58|85.21%|1,673.90|65.75%|9,246.06|96.40%|

华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|-||500.00|19.64%|-|-|
|145.00|6.18%|145.00|5.70%|145.00|1.51%|
|200.00|8.52%|200.00|7.86%|200.00|2.09%|
|2.10|0.09%|27.10|1.06%|0.5|0.01%|
|2,346.68|100%|2,546.00|100%|9,591.56|100%|

（3）主要资产减值准备提取情况分析
报告期内，山西华联提取的主要资产减值准备余额情况如下：
单位：元
|||
|-|-|
|2016年6月30日|2015年12月31日|
|888.00|122.14|
|-|-|
|-|-|
|-|-|
|888.00|122.14|

报告期内山西华联提取减值准备的资产是其他应收款，计提原则为单项计提结合账龄组合法。账龄组合发下坏账准备的计提比例依照账龄在1年以内（含1年）计提5%、1-2年计提10%、2-3年计提15%、3年以上计提20%的原则，2014年末、2015年末及2016年半年末计提的坏账准备余额分别为1,151.45元、122.14元和888.00元。
截至2016年6月30日，山西华联其他应收款按照账龄分类及坏账计提情况如下表所示：
单位：元
||||
|-|-|-|
|资产原值|||
|金额|比例|金额|
|17,759.90|100%|888.00|

华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）
||||
|-|-|-|
|17,759.90|100%|888.00|

整体来看，山西华联其他应收款账龄符合公司业务发展和收款政策，结构合理，应收款项回收风险较小。山西华联对其他应收款计提的减值准备充分、合理，体现了会计处理的谨慎性原则，不存在经营风险及可能对持续经营能力产生重大影响的情形。山西华联报告期的资产减值准备提取情况与资产实际状况相符。
（4）商誉减值情况的说明
报告期内，山西华联账面不存在商誉。
2、财务指标分析
（1）偿债能力指标分析
|||
|-|-|
|2016年6月30日/2016年1-6月|2015年12月31日/2015年度|
|4.60|0.04|
|4.60|0.04|
|64.45%|27.16%|
|472.43|324.54|
|0.86|0.56|
|-103.64|-223.51|

注1：流动比率=流动资产/流动负债
速动比率=（流动资产-存货净额）/流动负债
息税折旧摊销前利润=净利润+所得税费用+利息支出+折旧+摊销
利息保障倍数=（净利润+所得税费用+利息支出）/利息支出；
注2：上述公式中涉及的利息支出包括资本化利息支出；
注3：除特别注明外，上述指标以合并财务报表的数据为基础进行计算。
①偿债能力指标变动趋势分析
2014年及2015年山西华联流动比率及速动比率值均较小，主要是由于报告
期内山西华联尚未对外营业，其主要资产为建设中的物业资产，流动资产规模较小；同时，与关联方存在金额较大的资金拆借，使得山西华联报告期内流动负债
金额较大，导致报告期内山西华联的流动比率等指标均较小。2015年，由于山
华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）西华联归还部分所欠关联方往来款，使得流动负债规模大幅减少，导致 2015年公司流动比率及速动比率出现一定增长。此外，随着山西华联旗下购物中心建设项目的持续推进，在建工程账面余额大幅攀升，资产总额增长迅速，使得 2015年山西华联资产负债率呈现较大幅度的下降。由于山西华联于 2016年上半年内向北京银行借款 2.5亿元用于在建购物中心的后续装修，使得其 2016年半年末流动比例、速动比例和资产负债率等指标与期初相比均出现较大幅度的增长。
报告期内，由于山西华联所持有的购物中心未竣工开业，未有实现收入，仅发生建设期的各项费用支出，导致山西华联报告期内的经营业绩持续亏损。2015年度，山西华联的息税折旧摊销前利润比2014年度有所减少，主要原因在于2015年的利息支出有所增加。由于山西华联报告期内尚未对外营业，利息保障倍数及其他偿债指标不能准确反映出公司正式营业后的偿债能力，但就报告期内山西华联对债务的偿还情况、并结合公司当前的债务水平来看，山西华联具有较强的偿债能力，不存在偿债风险。
②山西华联报告期内经营活动现金流量净额情况分析
2014年度，山西华联经营活动净现金流量为-161.29万元，而净利润为-165.77万元，与净利润差异很小；2015年度，山西华联经营活动净现金流量为-223.51万元，而净利润为-254.87万元，与净利润差异亦很小；2016年 1-6月，山西华联经营活动净现金流量为-103.64万元，而净利润为-74.16万元，与净利润存在一定差异，主要原因系本期支付前期欠付的应付款项，导致经营活动资金流出，而未影响利润水平。总体说来，报告期内山西华联经营活动净现金流量基本与利润水平匹配，不存在远低于当期净利润的情况。
（2）资产周转能力指标分析
由于山西华联在报告期内尚未对外营业，故暂无法进行资产周转能力分析。
3、最近一年末持有金额较大的交易性金融资产、可供出售的金融资产、借与他人款项、委托理财等财务性投资的情况
最近一年末山西华联未持有金额较大的交易性金融资产、可供出售的金融资产、借与他人款项、委托理财等财务性投资。
华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）（二）海融兴达最近两年及一期财务状况分析
1、主要资产负债构成
根据致同出具的“致同审字(2016)第110ZA5740号”《审计报告》，海融兴达最近两年经审计的资产负债表如下：
单位：万元
|||
|-|-|
|2016年6月30日|2015年12月31日|
|40,111.76|37,678.24|
|-|9,438.00|
|481.60|503.06|
|54,433.05|48,237.61|
|38.69|85.85|
|95,065.09|95,942.77|
|17.73|24.52|
|12.02|26.45|
|13.42|12.64|
|43.17|63.61|
|95,108.26|96,006.38|
|1,073.07|1,367.70|
|0.20|0.20|
|22.58|22.56|
|207.54|8.54|
|1,303.39|1,399.00|
|70,000.00|70,000.00|
|70,000.00|70,000.00|

华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）
|||
|-|-|
|2016年6月30日|2015年12月31日|
|71,303.39|71,399.00|
|39,289.00|39,289.00|
|-15,484.12|-14,681.62|
|23,804.88|24,607.38|
|-|-|
|23,804.88|24,607.38|
|95,108.26|96,006.38|

（1）资产结构及变动分析
单位：万元
||||||
|-|-|-|-|-|
|2016年6月30日||2015年12月31日|||
|金额|占比|金额|占比|金额|
|40,111.76|42.17%|37,678.24|39.25%|52,078.24|
|-|-|9,438.00|9.83%|5,000.00|
|481.60|0.51%|503.06|0.52%|437.10|
|54,433.05|57.23%|48,237.61|50.24%|37,052.93|
|38.69|0.04%|85.85|0.09%|92.58|
|95,065.09|99.95%|95,942.77|99.93%|94,660.86|
|17.73|0.02%|24.52|0.03%|38.09|
|12.02|0.01%|26.45|0.03%|55.30|
|13.42|0.01%|12.64|0.01%|5.75|
|43.17|0.05%|63.61|0.07%|99.15|
|95,108.26|100.00%|96,006.38|100.00%|94,760.01|

报告期内，海融兴达尚未对外营业，其资产总额增加主要系对在建购物中心的持续投入所致。2014年末、2015年末，海融兴达的总资产规模分别为 94,760.01
万元、96,006.38万元，同比增长1.32%；2016年半年末，海融兴达的总资产规
模为95,108.26万元。从海融兴达的资产结构看，报告期内其资产结构变化较小，
华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）流动资产占比高。2014年末、2015年末、2016年半年末，海融兴达流动资产占总资产的比例分别为99.90%、99.93%、99.95%，符合海融兴达目前的经营特点。
报告期内，海融兴达的主要资产包括：货币资金、存货、预付款项、和其他应收款，具体情况如下：
①货币资金
海融兴达的货币资金主要为现金及银行存款。2014年 12月 31日、2015年12月31日海融兴达货币资金账面余额分别为52,078.24万元及37,678.24万元，同比下降27.65%，主要由于对在建购物中心的持续投入及偿还所欠关联方往来款所致。2016年 6月 30日，海融兴达货币资金账面余额为 40,111.76万元，与期初相比稍有增长，主要系收回向泰和通预付的装修工程款所致。
②存货
海融兴达的存货主要是在建的青岛黄岛缤纷港购物中心项目，2014年12月 31日、2015年 12月 31日其账面价值分别为 37,052.93万元、48,237.61万元，同比增长30.19%；2016年6月 30日其账面价值为 54,433.05万元，与期初相比增长12.84%，主要系报告期内随着购物中心建设项目的持续推进，海融兴达对其持续投入所致。
③预付款项
海融兴达的预付款项主要是预付建筑装饰公司的设计费、装修费等工程款项，截至 2015年 12月 31日，海融兴达账面预付款项余额为 9,438万元，为预付泰和通金典建筑装饰工程有限公司（以下简称“泰和通”）的装修工程款。由于项目方案及进度调整，泰和通未能按照约定启动相关装饰工程，故海融兴达于2016年与其协商一致终止原装修工程计划，并签署《终止协议》。根据青岛银行提供的支付凭证，泰和通已于2016年3月31日将预收装修工程款9,438万元全额退还给海融兴达。
④其他应收款
海融兴达的其他应收款主要包括垫付的税费、保证金和备用金等，2014年
华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）12月31日、2015年12月31日海融兴达其他应收款的账面价值分别是437.1万元、503.06万元，同比增长15.09%，主要原因系随着工程建设的逐步推荐，缴纳的各项保证金有所增加。2016年6月30日，海融兴达其他应收款账面价值为481.60万元，与期初相比变化不大。
截至2016年6月30日，海融兴达按账龄及欠款方归集的前五大其他应收款余额明细如下：
单位：万元
||||||
|-|-|-|-|-|
|款项性质|其他应收款期末账面余额|占其他应收款期末账面余额合计数的比例|坏账准备期末余额|其他应收款期末账面价值|
|代垫税费|6,453.04|92.08%|6,453.04|0|
|保证金|425.56|6.07%|42.56|383.00|
|保证金|75.33|1.07%|7.53|67.79|
|保证金|20.00|0.29%|2.00|18.00|
|备用金|10.00|0.14%|10.00|0|
|-|6,983.93|99.65%|6,515.13|468.80|

海融兴达对舒斯贝尔的其他应收款主要是应收该公司的代垫税费。海融兴达于2013年5月通过山东省高级人民法院竞拍取得该公司拥有的两总土地使用权。
为办理土地过户手续，海融兴达代舒斯贝尔垫付税费6,453.04万元。因舒斯贝尔处于停业状态，可偿债资产较少，预计垫付款收回风险较大，故海融兴达对该笔应收款项全额计提减值准备。海融兴达于 2015年提起诉讼，要求舒斯贝尔返还垫付款项。2015年 9月，山东省高级人民法院下达《民事判决书》（[2015]鲁民
一初字第 27号），判定舒斯贝尔应于判决生效后 10日内返还海融兴达垫付税款
6,453.04万元。截至2016年6月30日，舒斯贝尔尚未返任何资金。
华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）截至2016年6月末，海融兴达其他应收款占比较为集中。从账龄结构来看，海融兴达其他应收款主要为2年以内的账龄；从欠款方及欠款性质来看，除对舒斯贝尔和邢进林的其他应收款预计难以收回而全额计提坏账准备外，其余应收款项主要为保证金，欠款方主要为相关政府部门及国有企业，信誉良好、管理可控，款项的回收风险较小。
（2）负债结构及变动分析
单位：万元
||||||
|-|-|-|-|-|
|2016年6月30日||2015年12月31日|||
|金额|占比|金额|占比|金额|
|1,073.07|1.50%|1,367.70|1.92%|37.37|
|0.20|0.00%|0.20|0.00%|2.00|
|22.58|0.03%|22.56|0.03%|28.87|
|207.54|0.29%|8.54|0.01%|38,848.66|
|1,303.39|1.83%|1,399.00|1.96%|38,916.90|
|70,000.00|98.17%|70,000.00|98.04%|57,500.00|
|70,000.00|98.17%|70,000.00|98.04%|57,500.00|
|71,303.39|100.00%|71,399.00|100.00%|96,416.90|

报告期内，海融兴达的负债规模出现一定程度的下降。2014年12月31日、2015年12月31日，海融兴达的负债规模分别为96,416.90万元、71,399.00万元，同比下降25.95%；从负债结构上看，2015年海融兴达流动负债占比从40.36%下降至1.96%，非流动负债占比从59.64%上升至98.04%，主要系报告期内偿还了欠付关联方往来款以及分批提款使得长期借款有所增加所致。2016年6月30日海融兴达总负债规模为 71,303.39万元，与期初相比略有下降，负债结构与期初相比基本一致。
报告期内，海融兴达的主要负债包括：应付账款、其他应付款和长期借款，具体情况如下：
①应付账款
华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）海融兴达的应付账款主要为应付的工程款项。2014年 12月 31日、2015年 12月 31日，海融兴达的应付账款余额分别为 37.37万元、1,367.70万元，同比大幅增加1,330.33万元，主要系随着青岛黄岛缤纷港购物中心项目的持续推进，尚未支付的工程款项大幅增加所致。2016年6月30日海融兴达应付账款余额为1,073.07万元，与期初相比减少21.54%，主要系支付前期欠付的工程款。
②其他应付款
海融兴达的其他应付款主要为欠付关联方往来款等。2014年 12月 31日、2015年12月31日，海融兴达的其他应付款余额分别为38,848.66万元、8.54万元，同比大幅下降99.98%，主要原因系海融兴达于2015年偿还了欠付关联方的往来款。2016年6月30日海融兴达其他应付款余额为207.54万元，较期初有较大幅度的增长，主要系增加向关联方的借款所致。
③长期借款
海融兴达于2014年取得北京银行70,000万元的长期借款，借款期限为自首次提款日起120个月。2014年内海融兴达提取长期借款57,500万元，2015年末长期借款较2014年末增加12,500万元系海融兴达于当年提取剩余借款所致。
（3）主要资产减值准备提取情况分析
报告期内，海融兴达的资产减值准备明细情况如下：
单位：万元
|||
|-|-|
|2016年6月30日|2015年12月31日|
|6,526.32|6,503.60|
|6,526.32|6,503.60|
|-|-|
|-|-|
|6,526.32|6,503.60|

报告期内海融兴达计提减值准备的资产是其他应收款，计提原则为单项计提结合账龄组合法。账龄组合法下坏账准备的计提比例依照账龄在1年以内（含1
年）计提5%、1-2年计提10%、2-3年计提15%、3年以上计提20%的原则，2014
年 12月 31日及 2015年 12月 31日账龄组合法下计提的坏账准备余额分别为
华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案） 23.02万元和 50.56万元；单项计提的坏账准备为应收舒斯贝尔的代垫税费。由于该笔款项回收风险较大，故全额计提坏账准备 6,453.04万元。2016年 6月 30日账龄组合法下计提的坏账准备余额为53.68万元；单项计提的坏账准备为应收舒斯贝尔的代垫税费和应收邢进林的员工备用金等。
截至2016年6月30日，海融兴达其他应收款按照账龄分类及坏账计提情况如下表所示：
单位：万元
||||
|-|-|-|
|资产原值|||
|金额|比例|金额|
|2.18|0.41%|0.11|
|527.89|98.62%|52.79|
|5.21|0.97%|0.78|
|535.28|100.00%|53.68|

整体来看，除了单笔金额较高、风险较大的应收款项已按相关会计政策全额计提坏账准备外，海融兴达按照账龄组合计提坏账准备的其他应收款账龄结构符合公司业务发展和收款政策，结构合理，应收款项回收风险较小。海融兴达对其他应收款计提的减值准备充分、合理，体现了会计处理的谨慎性原则，不存在经营风险及可能对持续经营能力产生重大影响的情形。海融兴达报告期的资产减值准备提取情况与资产实际状况相符。
（4）商誉减值情况的说明
报告期内，海融兴达账面不存在商誉。
2、财务指标分析
（1）偿债能力指标分析
|||
|-|-|
|2016年6月30日/2016年1-6月|2015年12月31日/2015年度|
|72.94|68.58|
|31.17|34.10|
|74.97%|74.37%|

华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）
|||
|-|-|
|2016年6月30日/2016年1-6月|2015年12月31日/2015年度|
|923.91|784.69|
|0.53|0.20|
|4,153.92|-52,285.02|

注1：流动比率=流动资产/流动负债
速动比率=（流动资产-存货净额）/流动负债
息税折旧摊销前利润=净利润+所得税费用+利息支出+折旧+摊销
利息保障倍数=（净利润+所得税费用+利息支出）/利息支出；
注2：上述公式中涉及的利息支出包括资本化利息支出；
注3：除特别注明外，上述指标以合并财务报表的数据为基础进行计算。
①偿债能力指标变动趋势分析
2015年海融兴达的流动比率及速动比率增长明显，主要系海融兴达于 2015年对在建购物中心项目的持续投入使得存货账面价值大幅增长，以及偿还欠付关联方往来款使得流动负债大幅减少所致。2015年海融兴达的资产负债率由101.75%下降至74.37%，主要是由于海融兴达股东于 2015年内对其增资并偿还欠付关联方往来款，使得总负债规模大幅减少，造成资产负债率出现一定程度的下降。2016年上半年海融兴达资产负债率与期初相比变动不大，流动比率略有增加，主要系支付部分前期应付工程款使得流动负债总额相应减少；随着海融兴达加大对在建购物中心项目的持续投入，存货所占流动资产比例有一定幅度的提高，扣除存货的账面价值后，海融兴达 2016年上半年速动比率与期初相比呈现一定的下降。
报告期内，由于海融兴达所持有的购物中心未竣工开业，未有实现收入，仅发生建设期的各项费用和其他营业外支出，导致海融兴达报告期内的经营业绩持续亏损。相比于2014年度，海融兴达2015年度的息税折旧摊销前利润出现较为明显的增长，主要是由于2015年的利息支出增加明显，同时2014年海融兴达对应收舒斯贝尔的代垫税费全额计提了坏账准备，使得当年亏损大幅增加。由于海融兴达报告期内尚未对外营业，利息保障倍数指标不能准确反映出其正式营业后的偿债能力，但就报告期内海融兴达对债务的偿还情况、当前的债务水平来看，
海融兴达具有较强的偿债能力，不存在偿债风险。
华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）②经营活动现金流量净额情况分析
2014年度，海融兴达经营活动净现金流量为-4,267.82万元，而净利润为-9,935.88万元，不存在经营活动净现金流量大幅低于净利润的情况，存在差异的主要原因是当期经营性应付项目大幅增加，而经营性应收项目减少明显，使得对经营性资金的占用大幅减少，同时海融兴达于当年对应收舒斯贝尔的代垫税费全额计提了坏账准备，使得公司当年亏损大幅增加而并未占用现金流，故当年海融兴达经营活动净现金流量大幅高于净利润；2015年度，海融兴达经营活动净现金流量为-52,285.02万元，而净利润为-3,024.73万元，当年经营活动净现金流量大幅低于净利润，主要原因是当期经营性应付项目大幅减少，而经营性应收项目大幅增加，占用了大量的经营性资金，使得当年经营活动净现金流量大幅低于净利润。2016年上半年，海融兴达经营活动净现金流入为 4,153.92万元，而净利润为-802.51万元，不存在经营活动净现金流入大幅低于净利润的情况，存在差异的主要原因是当期收回预付泰和通的装修工程款，使本期经营活动净现金流入大幅高于净利润。
（2）资产周转能力指标分析
由于海融兴达在报告期内尚未对外营业，故暂无法进行资产周转能力分析。
3、最近一年末持有金额较大的交易性金融资产、可供出售的金融资产、借与他人款项、委托理财等财务性投资的情况
最近一年海融兴达未持有金额较大的交易性金融资产、可供出售的金融资产、借与他人款项、委托理财等财务性投资。
四、标的资产盈利能力分析
（一）山西华联最近两年盈利能力分析
报告期内，山西华联的利润表情况如下：
单位：万元
|||
|-|-|
|2016年1-6月|2015年度|
|-|-|

华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）
|||
|-|-|
|2016年1-6月|2015年度|
|-|-|
|100.58|255.64|
|-26.47|-0.70|
|0.08|-0.10|
|-74.18|-254.84|
|-74.18|-254.84|
|-0.02|0.03|
|-74.16|-254.87|
|-74.16|-254.87|
|-74.16|-254.87|
|-74.16|-254.87|

1、利润表项目变化分析
报告期内山西华联尚未开业，其营业收入和营业成本均为0，期间发生各项费用支出，使得山西华联报告期出现亏损；其中，管理费用对山西华联报告期的利润水平影响较大，财务费用及资产减值损失对其利润水平有一定的影响。具体分析如下：
（1）管理费用
报告期内，山西华联的管理费用主要是职工薪酬、审计咨询费、招待费等。
报告期内，山西华联管理费用情况如下：
单位：万元
||||||
|-|-|-|-|-|
|2016年1-6月||2015年度|||
|金额|比例|金额|比例|金额|
|58.58|58.24%|103.88|40.63%|89.65|
|2.20|2.19%|65.72|25.71%|-|
|7.64|7.60%|32.85|12.85%|29.20|
|7.50|7.46%|15.00|5.87%|15.00|
|11.54|11.47%|7.41|2.90%|7.41|
|1.53|1.52%|6.32|2.47%|4.02|

华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）
||||||
|-|-|-|-|-|
|2016年1-6月||2015年度|||
|金额|比例|金额|比例|金额|
|11.59|11.52%|24.45|9.57%|20.75|
|100.58|100.00%|255.64|100.00%|166.03|

 2015年度，山西华联管理费用出现较大幅度的增加，主要是新增审计及咨询费所致，职工薪酬和招待费也略有增加，其他项目波动不大。2016年上半年山西华联的管理费用支出构成与 2015年基本一致，除审计费用减少外，公司加强成本管控，本期招待费和差旅费的占比均呈现一定幅度的下降。
（2）财务费用
报告期内，山西华联财务费用主要是支付关联方资金占用费及手续费用等。
报告期内，山西华联财务费用情况如下：
单位：万元
|||
|-|-|
|2016年1-6月|2015年|
|545.97|577.84|
|545.97|577.84|
|26.92|1.37|
|0.44|0.67|
|-26.47|-0.70|

报告期内，山西华联财务费用为负值，主要是由于报告期内的利息支出已全部资本化处理，同时发生一定金额的利息收入所致。
（3）资产减值损失
山西华联报告期内的资产减值损失均为坏账损失，具体情况如下：
单位：元
|||
|-|-|
|2016年1-6月|2015年度|
|765.86|-1,029.31|
|765.86|-1,029.31|

山西华联2014年、2015年坏账损失均为负，主要原因是由于报告期内山西
华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）华联加强其他应收款的管理，收回前期员工所借备用金，使得其他应收款余额减少，同时转回前期计提的坏账准备所致。
2、非经常损益及其他影响盈利能力分析
报告期内，山西华联不存在非经常性损益，其利润不存在依赖非经常性损益的风险。
（二）海融兴达最近两年盈利能力分析
报告期内，海融兴达的利润表情况如下：
单位：万元
|||
|-|-|
|2016年1-6月|2015年度|
|-|-|
|-|-|
|239.05|1,956.65|
|542.87|1,047.42|
|22.72|27.54|
|-804.64|-3,031.61|
|1.35|-|
|-|0.00|
|-803.29|-3,031.61|
|-0.78|-6.89|
|-802.51|-3,024.73|
|-802.51|-3,024.73|
|-802.51|-3,024.73|
|-802.51|-3,024.73|

1、利润表项目变化分析
报告期内海融兴达尚未开业，其营业收入和营业成本均为0，期间发生各项
费用及资产减值损失，使得海融兴达报告期出现亏损；其中，管理费用、财务费
华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）用和资产减值损失对海融兴达报告期的利润水平影响较大。具体分析如下：
（1）管理费用
报告期内，海融兴达的管理费用主要包括咨询费、诉讼费、职工薪酬、税金和土地使用权摊销等。报告期内，海融兴达管理费用情况如下：
单位：万元
||||||
|-|-|-|-|-|
|2016年1-6月||2015年度|||
|金额|比例|金额|比例|金额|
|3.31|1.39%|1,377.24|70.39%|2,395.28|
|-|-|18.22|0.93%|18.72|
|66.88|27.98%|311.92|15.94%|356.86|
|43.19|18.07%|86.34|4.41%|79.61|
|-|-|-|-|285.33|
|43.63|18.25%|87.27|4.46%|69.43|
|82.03|34.32%|75.66|3.87%|278.45|
|239.05|100.00%|1,956.65|100.00%|3,483.69|

海融兴达的咨询费主要包括支付中信夹层的财务顾问费，以及少量其他销售咨询费、工程咨询费及法律咨询费等。中信夹层为海融兴达提供的财务顾问服务包括税务筹划、公共关系维护、财务规划、资本运营咨询、长期战略规划咨询等。
2015年度，海融兴达的管理费用同比大幅减少，主要是由于公司与中信夹层的财务顾问协议已于 2015年 6月 1日到期，当年仅需支付半年的财务咨询费用，故导致咨询费同比大幅减少。诉讼费有所增加主要系海融兴达于 2015年对舒斯贝尔的诉讼所致；由于海融兴达在建购物中心已于 2014年 8月开始施工，其土地使用权摊销已计入在建购物中心的开发成本，故 2015年土地使用权摊销费用为0。为更精确地反映报告期内各明细科目的变动情况，海融兴达于 2016年半年度审计报告中对前期管理费用的明细科目进行了调整，其中将报告期内的房屋租赁费单独列示，并将 2015年中支付的律师费 298万元从诉讼费调整至咨询费
列示。
华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）海融兴达将支付中信夹层的财务顾问费计入发生期间的管理费用，主要考虑以下因素：
①中信夹层在约定的服务期间内为海融兴达提供财务顾问服务，该等财务顾问服务包含咨询和融资服务等多项内容，协议约定的服务项目并非仅仅与融资服务相关，且协议未对不同服务内容分别计价，财务顾问费与相关借款不是直接对应的。
②借款费用准则规定的借款费用是企业因借入资金所付出的代价，包括借款利息费用以及因外币借款而发生的汇兑差额、辅助费用等。海融兴达支付给中信夹层的财务顾问费不属于准则规范的借款费用。
③计入当期费用更为稳健。
因此，海融兴达未将支付给中信夹层的财务顾问费进行资本化处理，而直接计入了服务期间损益。
（2）财务费用
报告期内，海融兴达财务费用主要是银行借款的利息支出、支付关联方资金占用费等。报告期内，海融兴达财务费用情况如下：
单位：万元
|||
|-|-|
|2016年1-6月|2015年|
|1,720.41|3,802.11|
|1,176.97|2,738.87|
|0.65|16.01|
|0.09|0.19|
|542.87|1,047.42|

 2014年海融兴达财务费用为负值，主要是由于当年的利息支出已全部资本化处理，同时发生一定金额的利息收入所致。2015年度财务费用增长明显，主要原因系部分银行借款用于预付在建购物中心工程款后又协商退回，由此产生的借款利息未有资本化处理而计入财务费用。
（3）资产减值损失
华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）海融兴达报告期内的资产减值损失均为坏账损失，具体情况如下：
单位：万元
|||
|-|-|
|2016年1-6月|2015年度|
|22.72|27.54|
|22.72|27.54|

2014年海融兴达坏账损失金额较大，主要原因系当年对应收舒斯贝尔的垫付税费全额计提了坏账准备所致。
2、非经常损益及其他影响盈利能力分析
报告期内，海融兴达的非经常性损益包括缴纳滞纳金而导致的营业外支出和个税手续费返还产生的营业外收入，金额较小，不存在财政补贴等其他影响利润的损益。公司的利润不存在依赖非经常性损益的风险。
五、本次交易对上市公司的持续经营能力影响的分析
（一）本次交易对上市公司盈利能力驱动因素及持续经营能力的影响分析
1、本次交易有利于上市公司扩大营业面积，提高长期盈利能力
本次交易完成后，公司自有购物中心面积将大幅增加322,216.57平方米，经营区域覆盖范围将进一步扩大，使得公司在我国中西部和东部沿海重点城市的布局纵深得到加强，进一步稳固公司全国购物中心运营商的行业领先地位，有利于“华联购物中心”品牌在全国的推广。根据相关建设规划，各标的购物中心均定位为一站式体验型购物中心，加大体验式业态（如餐饮、健身、影院及休闲娱乐等）的比例，同时突出以儿童为核心的家庭类购物中心、以年轻消费者为目标客群的运动娱乐中心等体验主题，以弥补传统购物中心在该类体验项目上的不足。
差异化的定位和多业态并举的业务模式将有效满足商圈内不同消费者的需求，填补当地体验型购物中心的空白或不足，有效释放当地居民的消费潜力，吸引商圈内的目标客群，同时培养当地居民的消费习惯乃至休闲娱乐习惯，促进公司主营业务规模的扩大。
从整合效应来看，本次交易完成后，上市公司将对标的购物中心进行统一管
华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）理，能够充分利用自身的资源、经验和品牌优势，为标的购物中心提供固定、知名的长期合作租户以及可复制的高效管理运营经验；同时标的购物中心也能通过积极吸附并导入客流，提高“华联购物中心”在当地的知名度和影响力，推动华联品牌在全国的推广，达到资源的优化配置，有助于提高上市公司的长期盈利能力。
2、本次交易有利于上市公司获取新增优质物业的升值收益
本次交易完成后，上市公司将在我国中西部和东部沿海重点城市的核心商圈新增322,216.57平方米的优质物业资产，本次交易有利于上市公司消除租金上涨的压力，提高长期盈利能力及持续发展能力；有利于提升成本控制和风险抵御能力，同时可享有物业升值的收益。
3、本次交易有利于上市公司提高融资能力
本次交易完成后，标的公司合计持有的322,216.57平方米的稀缺物业资产评估价值达到11.59亿元，上市公司用于融资担保的资产规模将有所增加，有利于进一步提高上市公司的融资能力。
（二）上市公司未来经营中的优势和劣势分析
1、上市公司未来经营中的优势
（1）深厚的零售行业背景和丰富的购物中心运营经验
上市公司成立于1998年，至今已有17年的零售行业背景与运营管理经验。
公司自 2008年以来转型为购物中心运营商后，以北京为重点发展区域，在资金和管理水平有保障的前提下，向全国重点城市拓展，现已成为国内唯一专注于购物中心运营管理的上市公司。购物中心作为舶来品，在国内的发展历程较短，目前国内大多数购物中心由地产商推动，由于缺乏零售行业的专业背景与客户资源，其运营能力无法支持公司项目的持续扩张与快速发展。上市公司长期从事零售行业的经营管理，有着丰富的运营经验和客户资源，因此可对旗下购物中心进行专业化、系统性的运营管理；同时，上市公司租户资源丰富，且可根据项目市场定位、业态组合等为租户提供多样化、差异化、个性化的增值服务，以满足租户的不同需求。
华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）（2）优质的门店资源
公司业务自 2008年转型以来，通过购买、租赁等方式获得购物中心物业资源，在资产规模和项目数量上实现了快速发展。截至重组报告书签署之日，公司旗下经营的已开业购物中心数量从2008年的2家增长至37家，其中自有物业购物中心11家、租赁物业购物中心21家、BHG Retail REIT旗下5家购物中心，项目遍布北京、成都、合肥、南京、西宁、大连、沈阳、无锡、兰州等地区；运营管理的购物中心面积从2008年的3.62万平方米增长至185万平方米，其中自有物业购物中心面积为55万平方米、租赁物业购物中心面积 104万平方米、BHG RetailREIT旗下的购物中心26万平方米。本次交易完成后，上市公司的经营范围将扩大自中西部及东部沿海的重点城市。优质的门店资源将为公司业务的持续增长提供坚实的基础，有利于提高公司的长期盈利能力。
（3）专业的购物中心规划设计
上市公司具有多年的购物中心运营经验，因此从购物中心的项目选址、建筑设计开始，即以开业后的经营定位和租户需求为标准，深入参与方案规划、设计等前期工作。上市公司利用自身管理经验及对消费者的深刻理解，在购物中心项目建设初期，对商场布局进行科学设计，对柱距、荷载、层高、灯光、动线等方面进行专业要求，然后由施工方根据上市公司的相关要求与设计方案进行项目建设。上市公司的前期参与提高了购物中心利用率、增加了物业可供出租面积，并使物业设计更加符合租户的实际需求。经测算，合理的规划能使购物中心可供出租面积提升10%-20%，可供出租面积的增加为盈利能力的提升提供了有利条件。
（4）多样化的租户资源
经过多年的管理运营，上市公司与华联综超、BHG百货、嘉禾影院、肯德基、必胜客、麦当劳、屈臣氏、COSTA咖啡等优质租户建立了良好的长期合作关系，主力租户与战略合作品牌基本保证了新开业购物中心50%-70%左右的招商面积。稳定的租户资源不仅降低了运营风险，也为发行人业务的快速拓展提供了有力支持，同时，优质租户较强的集客能力保证了购物中心的日均客流量，从而带动了整个购物中心稳定发展。
华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）（5）社区型购物中心的经营定位
社区型购物中心在提供日常消费商品的基础上，提供餐饮、休闲、娱乐、社区服务等配套服务，符合区域内居民的体验式消费需求，消费持续性较强且易形成消费惯性，在市场定位、便利性与消费者服务方面具备明显优势和较大的发展潜力。
我国商业零售业经过多年的快速发展，重点城市的中心商业区与核心商圈逐渐饱和，随着居民收入水平的逐步提高与城镇化的进一步发展，社区型购物中心将占据居民日常消费的主要地位并成为未来中国购物中心的主流发展方向。上市公司的主营业务定位为社区型购物中心的经营管理，现已发展为我国社区型购物中心的行业领导企业。
2、上市公司未来经营中的劣势
（1）经营规模
2008年转型以来，上市公司的主营业务实现了快速发展，但因经营时间较短，从经营规模上看，上市公司与业务相近的凯德商用、及万达广场等龙头企业相比仍存在一定的差距。根据上市公司的业务发展规划，未来将继续稳步扩大经营规模，并通过规模化优势达到较高的经营效率，同时提升品牌形象与市场影响力。
（2）整合效果有待进一步验证
本次拟收购的标的位于太原和青岛，均为上市公司之前未曾布局的市场。本次交易完成后，上市公司能否有效融合当地商业环境、行业政策及市场特性尚存在一定的不确定性，整合过程中可能会对上市公司在当地的经营业务发展产生不利影响。
（三）本次交易完成后，上市公司的财务安全性分析
1、本次交易完成后上市公司的资产负债构成及资产负债率情况
根据致同出具的“致同专字（2016）第 110ZA4008号”《备考审阅报告》，本次交易完成后上市公司的资产负债率、流动比率、速动比率情况如下：
华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）单位：万元
||||
|-|-|-|
|2016年6月30日|||
|实际数|备考数|实际数|
|359,474.34|493,763.02|385,456.44|
|788,995.34|841,213.20|975,201.90|
|1,148,469.69|1,334,976.23|1,360,658.34|
|105,843.05|111,799.52|170,946.05|
|397,629.28|503,946.73|523,618.86|
|503,472.33|615,746.26|694,564.90|
|43.84%|46.12%|51.05%|
|3.40|4.42|2.25|
|3.40|3.78|2.25|

报告期内，上市公司备考资产负债率较本次交易前有小幅增加，主要系报告
期内标的公司长期银行借款大幅增加以用于在建购物中心的后续投入所致。本次交易后上市公司的备考资产负债率仍然符合公司当前的业务发展状况，亦与可比上市公司负债水平相当，并未导致上市公司资产负债率大幅增加。此外，标的公司当前所取得的长期借款期限均为120个月，并按合同约定的期限分期付款，故不会在单个年度内对上市公司的财务造成显著压力。
报告期内，上市公司的备考流动比率和备考速动比率较本次交易前均出现了一定幅度的增长，主要系海融兴达于报告期内加大对在建购物中心项目的持续投入使得存货账面价值大幅增长，以及偿还欠付关联方往来款使得流动负债大幅减少使得其流动资产增长迅速，而流动负债大幅减少所致。本次交易完成后，备考流动比率和备考速动比例的提高将有利于优化上市公司资产负债结构，增强上市公司的偿债能力、尤其是短期偿债能力。
上市公司具有良好的信用，可通过股权融资或债权融资等多种方式筹集公司运营或发展所需的资金。本次交易完成后，上市公司总体经营稳健，有利于扩大上市公司购物中心品牌在全国的布局，促进主营业务规模的扩大，上市公司现金
流量正常充足，有足够能力偿付所有到期债务。
华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）2、对上市公司对外担保等或有负债情况的影响
截至本报告书签署之日，标的公司不存在为第三方提供担保等或有负债的情况，因此，不存在导致上市公司对外担保等或有负债增加的情况，不会影响上市公司的财务安全性。
综上，本次交易未对上市公司财务安全性的产生重大影响。
六、本次交易对上市公司未来发展前景影响的分析
（一）交易完成后公司的整合计划
在业务整合方面，本次交易完成后，上市公司将在我国中西部和东部沿海重点城市的优质商圈新增建筑面积322,216.57平方米的优质物业资产，以进一步扩大上市公司的经营覆盖区域。截至本报告书签署之日，标的购物中心均为在建工程，根据相关建设规划，标的购物中心将被打造为满足当地居民生活、娱乐所需的一站式体验型购物中心。在交易完成后，上市公司将对标的购物中心进行统一装修、改造，并对标的购物中心进行统一管理和运营，以实现上市公司旗下各购物中心的协同发展，促进上市公司主营业务的持续增长，有利于“华联购物中心”品牌在全国的推广。
在人员整合方面，由于本次交易的标的公司尚未营业，其主要资产均为在建的购物中心，标的公司人员构成较为简单。故本次交易完成后，上市公司与标的公司不涉及人员调整及管理团队等方面的融合。
在市场整合方面，上市公司已在购物中心运营领域、尤其在以北京为代表的华北地区具有一定的品牌知名度，但在中西部地区和东部沿海重点城市的竞争优势尚不明显。本次交易完成后，上市公司可通过标的购物中心积极参与当地的市场竞争，吸附并导入客流资源，提高“华联购物中心”在当地的知名度和影响力，提高市场份额，推动华联品牌在全国的推广。
在公司治理整合方面，本次交易完成后，上市公司与标的公司将依据相关法律法规和公司章程的要求继续完善公司法人治理结构及独立运营的公司管理体制，继续保持上市公司的业务、资产、财务、人员、机构的独立性，切实保护全
华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）体股东的利益。
（二）上市公司交易当年和未来两年拟执行的发展计划
本次交易完成后，上市公司将与标的公司一起尽快完成收购后的业务整合以及管理融合工作，尽快发挥协同效应，实现本次交易的效益最大化。
一方面，上市公司将严格按照募集配套资金的既定投向积极开展在建购物中心的建设，在保证工程质量的情况下，努力缩短建设期，使得在建购物中心在条件允许的情况下尽早开业；同时建立健全标的公司的治理结构，完善标的公司的内部控制、决策机制、财务管理等相关制度，使得标的公司的治理结构符合上市公司章程及相关法律法规的要求，进一步规范标的公司的运作模式。
另一方面，上市公司将利用自身在购物中心运营领域积累的丰富经验和租户资源，为标的购物中心提供固定、知名的长期合作租户以及可复制的高效管理运营经验，同时加大对标的公司新建购物中心的装修、改造投入，积极引入餐饮、娱乐、儿童教育等体验式业态，增强购物中心的娱乐性和体验性，并为新建购物中心提供高效的管理、运营团队和经验，努力缩短新建购物中心的培育期，使新建购物中心尽快实现盈利，并与上市公司旗下其他购物中心形成有效协同，充分发挥新建购物中心的规模效应，进一步提高上市公司的知名度和整体竞争力。
七、本次交易对上市公司当期每股收益等财务指标和非财务指标影响的分析
（一）本次交易对上市公司财务指标的影响
1、本次交易完成前后上市公司主要财务数据比较
根据致同出具的编号为“致同专字（2016）第 110ZA4008号”的《备考审阅报告》，本次交易完成前后上市公司主要财务数据比较如下：
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|2016年6月30日/2016年上半年实际数|2016年6月30日/2016年上半年备考数|增幅|2015年12月31日/2015年实际数|2015年12月31日/2015年备考数|
|1,148,469.69|1,334,976.23|16.24%|1,360,658.34|1,524,644.10|
|626,347.30|700,463.34|11.83%|611,618.80|686,603.82|

华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）
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|-|-|-|-|-|
|2016年6月30日/2016年上半年实际数|2016年6月30日/2016年上半年备考数|增幅|2015年12月31日/2015年实际数|2015年12月31日/2015年备考数|
|2.81|2.82|0.36%|2.75|2.77|
|52,546.20|52,546.20|-|119,174.84|119,174.84|
|5,785.90|4,917.03|-15.02%|54,294.51|51,008.06|
|3,549.41|2,681.89|-24.44%|21,313.06|18,026.61|
|4,602.94|3,733.96|-18.88%|22,089.23|18,810.43|
|0.021|0.015|-27.25%|0.10|0.08|

注：上述测算中的股本未考虑配套融资增加的股本。
在考虑配套募集资金的情况下，本次交易完成前后上市公司主要财务数据比较如下：
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|-|-|-|-|-|
|2016年6月30日/2016年上半年实际数|2016年6月30日/2016年上半年备考数|增幅|2015年12月31日/2015年实际数|2015年12月31日/2015年备考数|
|1,148,469.69|1,420,976.23|23.73%|1,360,658.34|1,610,644.10|
|626,347.30|786,463.34|25.56%|611,618.80|772,603.82|
|2.81|2.87|2.14%|2.75|2.82|
|52,546.20|52,546.20|0.00%|119,174.84|119,174.84|
|5,785.90|4,917.03|-15.02%|54,294.51|51,008.06|
|3,549.41|2,681.89|-24.44%|21,313.06|18,026.61|
|4,602.94|3,733.96|-18.88%|22,089.23|18,810.43|
|0.021|0.014|-33.33%|0.10|0.07|

注：1、假设募集配套资金总额达到上限86,000万元
2、2016年4月29日，公司召开2015年年度股东大会审议通过了《2015年度利润分配及资本公积金转增股本预案》，同意以2015年末公司总股本2,226,086,429股为基数，每10股派发现金红利0.64元（含税），合计派发现金142,469,531.46元。
公司本次权益分派方案已于2016年5月19日实施完毕。因此，本次发行股份购买资产的发行价格由原3.43元/股调整为3.37元/股，发行股票数量由原来的251,593,235股调整为
256,072,640股；本次募集配套资金的发行价格由原 3.43元/股调整为 3.37元/股，发行股票
数量由原来的250,728,862股调整为255,192,878股。在考虑配套募集资金的情况下，本次交
易完成后，上市公司的总股本变为2,737,351,947股。
华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）从上表可以看出，本次交易完成后，上市公司的总资产和净资产将有一定幅度的增长，有利于扩大上市公司的经营规模。由于标的公司旗下购物中心尚处于建设阶段，尚未对外营业，但发生必要的费用支出，使得报告期内标的公司连续亏损，以致本次交易完成后，短期内上市公司的利润指标均出现较大程度的下降。
考虑到标的公司在建购物中心的选址、定位、设计及装修均有较大的优势，本次交易完成后上市公司将对标的购物中心进行统一管理并提供优质商户资源，使得标的购物中心的培育期将大幅缩短，能有效发挥标的购物中心的规模优势和协同效应，将有利于提高上市公司的长期盈利能力。
2、本次交易摊薄即期回报对公司主要财务指标的影响
本次交易存在可能摊薄上市公司即期回报的情况，具体情况参加本报告书“重大事项提示/十三、本次重组对中小投资者权益保护的安排/（七）并购重组摊薄当期每股收益的填补回报安排/1、本次资产重组摊薄即期回报对公司主要财务指标的影响”。
（二）本次交易对上市公司未来资本性支出的影响及融资计划
本次交易完成后，海融兴达将成为上市公司的全资子公司，同时上市公司将持有山西华联99.69%的股权。为了进一步巩固上市公司在购物中心运营行业的领先地位，加速在建或筹备中的在建购物中心尽早营业，上市公司未来的资本性支出会有所加大，本次交易拟募集配套资金将用于标的公司在建购物中心的后续建设装修，使得在建物业尽早竣工营业，尽快实现收益。
同时，上市公司未来将根据自身业务发展的融资需求以及自身的资产、债务结构，综合考虑各种融资渠道融资的要求及成本，进行适度的融资。
（三）本次交易职工安置方案及执行情况
本次交易上市公司收购的资产为山西华联99.69%股权和海融兴达100%股权，不涉及职工安置方案事宜。
（四）本次交易成本对上市公司的影响
本次资产重组将支付中介机构费用，上述费用预计在 2016年度支付完毕，并
华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）将根据会计准则从公司发行股票的溢价中扣除或计入当期损益，该等中介机构费用对2016年度现金流出影响较小，对上公司现金流不构成重大影响。
八、本次交易具有必要性和合理性，有利于改善公司财务状况、增强持续盈利能力
（一）从标的公司历史沿革来看，本次交易具有合理性
1、从山西华联历史沿革来看本次交易具有合理性
山西华联为山西华联综超（华联集团控股子公司）于 2010年12月以货币资金 1,667.34万元出资设立，同月山西华联综超以其持有的位于太原市解放北路75号的国有土地使用权增资，增资后注册资本5,558万元。增资后华联集团拟以上述土地使用权开发建设购物中心，但预计建设资金规模较大（4亿元以上），项目建设周期较长，且在当时银行信贷政策下购物中心取得银行开发贷款较为困难，项目启动后华联集团进一步投资及融资的压力较大，故华联集团拟出售待开发的购物中心。华联鹏瑞以商业物业投资为主业，融资能力亦较强，其认为山西华联项目有较好的改造和升值空间，亦愿意投入资金开发，经协商后同意受让山西华联的股份。
山西华联在后续项目建设过程中，后续建设投资规模较大、周期较长，而依靠银行贷款等方式的融资规模有限。由于原股东华联鹏瑞无意向进一步大额增资，山西华联需要引入出资及融资能力较强的新股东。由于中信产业基金在商业地产的投资、融资、建设及规划方面具有丰富的经验，融资能力较强，其聘有专业的建设规划团队负责购物中心的设计与规划，经与中信产业基金洽谈，原股东同意引入中信产业基金管理的基金对山西华联增资。考虑到中信产业基金相关企业对公司大额增资后将摊薄原股东华联鹏瑞的权益，经协商，原股东华联鹏瑞基于自身商业利益考虑，于 2015年 5月与中信夹层和上海镕尚签署《增资及股权转让协议》，将其持有的山西华联100%股权出售给中信产业基金管理的上海镕尚和中信夹层。
2015年 6月，本公司开始筹划购买资产相关事宜，初始筹划的资产购买类型包括美容、餐饮、购物中心等与公司主营业务相关的资产。而收购物业资产项
华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）目并投资建设，最终通过出售等方式退出是中信产业基金业务运作模式之一。截至 2015年 7月，本公司初步确定了购买中信产业基金管理的基金持有的购物中心项目，并通过发行股份的方式购买，一方面通过购买优质购物中心物业资产，扩大公司的业务规模，另一方面通过引入中信产业基金作为重要股东，与中信产业基金建立长期的战略合作关系，利用中信产业基金在购物中心项目开发、投资、融资及管理方面的优势，提高上市公司未来获取优质购物中心物业的能力。
本公司认为，本次收购将有利于扩大公司的经营区域覆盖范围，使公司在中西部和东部沿海的重点城市的布局纵深得到加强。从整合效应来看，本次交易完成后，上市公司将对标的购物中心进行统一管理，能够充分利用自身的资源、经验和品牌优势，为标的购物中心提供固定、知名的长期合作租户以及可复制的管理运营经验；同时标的购物中心也能通过积极吸附并导入客流，提高“华联购物中心”在当地的知名度和影响力，推动华联品牌在全国的推广，达到资源的优化配置，以促进公司主营业务规模的扩大和提高公司的长期盈利能力。
综上所述，山西华联历次股权转让均为各股东出于自身商业利益及标的物业融资安排和建设周期的考虑而作出的正常商业交易，而本公司做出本次交易的决定是基于自身业务拓展和引入战略合作伙伴的需要，中信产业基金的出售安排亦是基于其自身业务运作模式和对本公司价值认可的考虑。故从历史沿革来看，山西华联各股东的历次股权转让、增资及本次交易均符合正常的商业逻辑，具备合理性。
2、从海融兴达历史沿革来看本次交易具有合理性
海融兴达系由华联集团于2011年2月以货币资金10,000万元出资设立，设立目的就是向青岛舒斯贝尔房地产开发有限公司（“舒斯贝尔”）购买其位于青岛市黄岛区长江东路南侧、滨海大道北侧开发建设后的商业项目，并已支付部分定金。之后由于舒斯贝尔发生贷款纠纷，导致舒斯贝尔所持有的土地被强制拍卖。
因考虑到该宗土地地理位置优越，适合购物中心项目建设与运营，且为避免华联集团已支付定金发生损失，海融兴达于 2013年 5月通过山东省高级人民法院竞拍取得该项目对应的两宗土地使用权，商业项目计划发生调整，变更为自行开发建设具有影响力的大型购物中心。经华联集团初步评估，预计建设资金规模较
华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）大，项目建设周期较长，且 2013年海融兴达通过银行开发贷款进行融资较为困难，为降低融资风险，华联集团拟出售其持有的待开发购物中心。
由于中信产业基金及其管理的基金在购物中心投资、规划、建设及运营方面经验丰富，融资能力及项目开发协调能力较强，故引入中信产业基金作为股东有利于项目的融资及后续建设。此外，为避免购物中心建设完成后华联集团与本公司存在潜在同业竞争，华联集团亦打算出售海融兴达的控股权。因华联集团仍需继续协调海融兴达购物中心项目后续立项、建设、规划等各类审批手续，故暂时保留了海融兴达25%的股权。
海融兴达所属标的物业在建设过程中，后续建设投资规模较大，而依靠银行贷款等方式的融资规模有限，需要原股东中信夹层、华联集团对其进一步增资。
由于投资规模较大，华联集团无意向同比例增资，如不能同比例增资则未来持股比例将被大幅摊薄，同时为彻底解决海融兴达标的物业建成开业后华联集团与上市公司的潜在同业竞争问题，华联集团决定转让其持有的海融兴达剩余25%股权。
2015年 6月，本公司开始筹划购买资产相关事宜，初始筹划的资产购买类型包括美容、餐饮、购物中心等与公司主营业务相关的资产。而收购物业资产项目并投资建设，最终通过出售等方式退出是中信产业基金业务运作模式之一。截至 2015年 7月，本公司初步确定了购买中信产业基金管理的基金持有的购物中心，并通过发行股份的方式购买，一方面通过购买优质购物中心物业资产，扩大公司的业务规模，另一方面通过引入中信产业基金作为重要股东，与中信产业基金建立长期的战略合作关系，利用中信产业基金在购物中心项目开发、投资、融资及管理方面的优势，提高未来获取优质购物中心物业的能力。
综上所述，海融兴达历次股权转让均为各股东出于自身商业利益及标的物业融资安排和建设周期的考虑而作出的正常商业交易，而本公司做出本次交易的决定是基于自身业务拓展和引入战略合作伙伴的需要，中信产业基金的出售安排亦是基于其自身业务运作模式和对本公司价值认可的考虑。故从历史沿革来看，海融兴达各股东的历次股权转让、增资及本次交易均符合正常的商业逻辑，具备合理性。
华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）（二）从本公司的业务规模、整合效应及战略股东的引进来看，本次交易具有必要性和合理性
本公司自 2008年开始向购物中心运营商转型后，以北京为重点发展区域，在资金和管理水平有保障的前提下，向全国重点城市拓展。目前本公司的购物中心门店约一半位于北京，其余分布于江苏、四川、辽宁、青海、安徽、甘肃等省份。虽然当前国内优质的购物中心仍集中于一线城市，但由于成本攀高，市场饱和、竞争激烈以及逐渐稀缺的商圈资源等原因，二线城市的优质商圈逐步成为购物中心运营商的上佳选择。本次交易所涉及的标的公司分别位于山西和山东的省会或重点发展城市，无论是宏观经济还是居民消费能力都处于稳定增长阶段且具有较长远的发展潜力。本次收购将有利于扩大华联股份的经营区域覆盖范围，使公司在中西部和东部沿海的重点城市的布局纵深得到加强，进一步稳固公司全国购物中心运营商的行业领先地位，有利于“华联购物中心”品牌在全国的推广。
根据相关建设规划，各标的购物中心均定位为一站式体验型购物中心，加大体验式业态（如餐饮、健身、影院及休闲娱乐等）的比例，同时突出以儿童为核心的家庭类购物中心、以年轻消费者为目标客群的运动娱乐中心等体验主题，以弥补传统购物中心在该类体验项目上的不足。差异化的定位和多业态并举的业务模式将有效满足商圈内不同消费者的需求，填补当地体验型购物中心的空白或不足，有效释放当地居民的消费潜力，吸引商圈内的目标客群，同时培养当地居民的消费习惯乃至休闲娱乐习惯，促进公司主营业务规模的扩大。
从整合效应来看，本次交易完成后，本公司将对标的购物中心进行统一管理，能够充分利用自身的资源、经验和品牌优势，为标的购物中心提供固定、知名的长期合作租户以及可复制的高效管理运营经验；同时标的购物中心也能通过积极吸附并导入客流，提高“华联购物中心”在当地的知名度和影响力，推动华联品牌在全国的推广，达到资源的优化配置，有助于提高本公司的长期盈利能力。
此外，通过本次交易，本公司将引入中信产业基金管理的基金作为本公司的重要股东，与中信产业基金建立长期的战略合作关系，利用中信产业基金在购物中心项目开发、投资、融资及管理方面的优势，促进公司业务的健康发展，并提高未来公司获取优质购物中心物业的能力。
华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）综上所述，本次交易有利于促进本公司经营业务的开展，通过有效整合实现资源的优化配置，引入战略股东以进一步拓展公司的业务空间，符合本公司的战略规划和战略布局，本次交易具备合理性和必要性。
（三）从评估预测中未来年度的财务状况和盈利能力来看，本次交易具有合理性和必要性
1、本次交易有利于提高本公司的长期盈利能力
根据中企华出具的编号为“中企华评报字（2016）第1082号”《资产评估报告》，评估机构分别采取资产基础法和收益法对标的公司100%股权的价值进行了评估。在收益法下，评估机构对山西华联预测期内的经营业绩进行了预测。在预测期内，山西华联的净利润由2016年的-89.36万元，增长至2042年的8,377.72万元，预测期内山西华联的净利润稳定提高，有利于增强本公司在预测期内的整体利润水平、提高本公司的长期盈利能力。山西华联2016年至2042年利润水平预测情况如下：
单位：万元
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|2016年|2017年|2018年|2019年|2020年|2021年|
|-|6,880.72|8,191.30|9,333.86|9,849.15|10,213.38|
|-|1,836.56|1,836.56|1,836.56|1,836.56|1,836.56|
|-|385.32|458.71|522.70|551.55|571.95|
|-|-|-|-|-|-|
|119.15|1,782.65|2,039.94|2,199.90|2,272.04|2,323.03|
|-|-|-|-|-|-|
|-119.15|2,876.20|3,856.09|4,774.71|5,189.00|5,481.84|
|-119.15|2,876.20|3,856.09|4,774.71|5,189.00|5,481.84|
|-29.79|719.05|964.02|1,193.68|1,297.25|1,370.46|
|-89.36|2,157.15|2,892.06|3,581.03|3,891.75|4,111.38|

（续上表）
单位：万元
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|2023年|2024年|2025年|2026年|2027年|2028年|
|10,670.70|10,867.81|11,122.64|11,327.79|11,536.69|11,807.79|
|1,836.56|1,836.56|1,836.56|1,836.56|1,836.56|1,836.56|
|597.56|608.60|622.87|634.36|646.05|661.24|

华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|-|-|-|-|-|-|
|2,387.05|2,414.65|2,450.33|2,479.05|2,508.29|2,546.25|
|-|-|-|-|-|-|
|5,849.52|6,008.00|6,212.89|6,377.83|6,545.78|6,763.74|
|5,849.52|6,008.00|6,212.89|6,377.83|6,545.78|6,763.74|
|1,462.38|1,502.00|1,553.22|1,594.46|1,636.45|1,690.94|
|4,387.14|4,506.00|4,659.66|4,783.37|4,909.34|5,072.81|

（续上表）
单位：万元
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|2030年|2031年|2032年|2033年|2034年|2035年|
|12,247.02|12,535.83|12,766.69|13,002.37|13,309.34|13,554.13|
|1,836.56|1,836.56|1,836.56|1,836.56|1,836.56|1,836.56|
|685.83|702.01|714.93|728.13|745.32|759.03|
|-|-|-|-|-|-|
|2,607.74|2,648.17|2,680.49|2,713.49|2,756.46|2,790.73|
|-|-|-|-|-|-|
|7,116.88|7,349.09|7,534.70|7,724.19|7,970.99|8,167.80|
|7,116.88|7,349.09|7,534.70|7,724.19|7,970.99|8,167.80|
|1,779.22|1,837.27|1,883.67|1,931.05|1,992.75|2,041.95|
|5,337.66|5,511.82|5,651.02|5,793.14|5,978.24|6,125.85|

（续上表）
单位：万元
||||||
|-|-|-|-|-|
|2037年|2038年|2039年|2040年|2041年|
|14,131.29|14,391.07|14,656.22|15,004.30|15,004.30|
|1,836.56|1,836.56|1,836.56|1,836.56|1,836.56|
|791.35|805.90|820.75|840.24|840.24|
|-|-|-|-|-|
|2,871.54|2,907.91|2,945.03|2,993.76|2,993.76|
|-|-|-|-|-|
|8,631.84|8,840.70|9,053.88|9,333.74|9,333.74|
|8,631.84|8,840.70|9,053.88|9,333.74|9,333.74|
|2,157.96|2,210.18|2,263.47|2,333.43|2,333.43|
|6,473.88|6,630.53|6,790.41|7,000.30|7,000.30|

在收益法下，评估机构对海融兴达预测期内的经营业绩进行了预测。在预测
期内，海融兴达的净利润由 2016年的-4,233.72万元，增长至 2018年的最高
华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案） 30,569.52万元，之后有所下降。预测期内海融兴达的净利润随销售比例的不同而有所波动，但整体上来讲有较大幅度的提升，有利于增强本公司在预测期内的整体利润水平、提高本公司的长期盈利能力。海融兴达2016年至2021年内的利润水平预测情况如下：
单位：万元
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|2015年|2016年|2017年|2018年|2019年|2020年|
|-|10,000.00|38,056.23|140,946.55|101,515.16|14,764.10|
|-|-|38,056.23|140,946.55|101,515.16|14,764.10|
|-|-|38,056.23|83,723.70|22,833.74|7,611.25|
|-|-|25%|55%|15%|5%|
|-|-|-|57,222.85|78,681.42|7,152.86|
|-|-|-|40%|55%|5%|
|-|10,000.00|-|-|-|-|
|48,237.61|29,864.65|60,328.70|113,780.98|63,625.85|3,120.13|
|48,237.61|25,630.93|51,093.93|38,026.57|12,563.57|-|
|31,513.40|19,349.14|32,248.57|12,899.43|-|-|
|16,724.21|6,281.79|18,845.36|25,127.15|12,563.57|-|
|-|-|2,131.15|7,893.01|5,684.85|826.79|
|-|313.72|329.41|329.41|329.41|230.58|
|-||951.41|3,523.66|2,537.88|369.10|
|-|3,920.00|3,920.00|1,470.00|-|-|
|-|-|-|50,000.00|30,000.00|-|
|-|-|1,902.81|7,047.33|5,075.76|738.21|
|-14,681.62|-4,233.72|4,818.82|36,060.52|29,737.54|3,821.79|
|-|-|-|5,491.00|7,434.39|955.45|
||-4,233.72|4,818.82|30,569.52|22,303.16|2,866.34|

注：1、由于海融兴达预计所属物业主要在2018年及2019年对外实现销售，2020年销售占比较小，故2020年的净利润水平较低；2、由于海融兴达预计于2020年已将所属物业销售完毕，但2021年仍存在部分税费支出，故2021年净利润为负。
由上述测算表可知，海融兴达在预测期内的净利润由 2016年的-4,233.72万元，增长至2019年的22,303.16万元，预测期内海融兴达的净利润整体上有较大幅度提升，有利于增强本公司在预测期内的整体利润水平、提高本公司的长期盈
利能力。
2、本次交易有利于提高长期股东回报
华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）根据标的公司的业绩预测，本公司基于收购山西华联及海融兴达而发行的股份，计算了预测期内公司新增股份对应的每股收益，其中 2016年至2020年的新增股份对应的每股收益预测如下：
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|指标|2016年|2017年|2018年|2019年|2020年|
|净利润（万元）|-89.08|2,150.46|2,883.09|3,569.93|3,879.69|
|总股本（万股）|13,229.62|13,229.62|13,229.62|13,229.62|13,229.62|
|每股收益（元/股）|-0.01|0.16|0.22|0.27|0.29|
|净利润（万元）|-4,233.72|4,818.82|30,569.52|22,303.16|2,866.34|
|总股本（万股）|12,377.65|12,377.65|12,377.65|12,377.65|12,377.65|
|每股收益（元/股）|-0.34|0.39|2.47|1.80|0.23|
|净利润（万元）|-4,322.80|6,969.28|33,452.61|25,873.09|6,746.03|
|总股本（万股）|25,607.27|25,607.27|25,607.27|25,607.27|25,607.27|
|每股收益（元/股）|-0.17|0.27|1.31|1.01|0.26|

注：1、预测期内净利润指扣除非经常性损益后的归母净利润；2、假设预测期内华联股份不存在其他增发股票、公积金转增股本、股票股利分配等其他对股份数有影响的事项；3、由于本次交易中上市公司拟收购山西华联99.69%股权，故在计算山西华联每股收益时净利润为山西华联业绩预测*99.69%；4、标的公司总股本指本次交易过程中上市公司为收购标的公司股权而新发行的股份数；5、因上市公司于2016年5月19日实施完毕2015年度现金股利分配，收购山西华联99.69%股权而发行的股份数由原来的 129,981,953股调整为 132,296,172股，收购海融兴达100%股权而发行的股份数由原来的 121,611,282股调整为123,776,468股；
如上表计算所示，标的公司山西华联和海融兴达在预测期内的每股收益均高于上市公司 2015年扣非后的每股收益-0.18元/股；故本次交易完成后能够有效提高上市公司的长期盈利能力，增厚上市公司的每股收益，提高公司股东的长期回报，本次交易具备合理性和必要性。
（四）本次交易符合《上市公司重大资产重组管理办法》第四十三条第一
款有关上市公司发行股份购买资产应当有利于改善财务状况、增强持续盈利能
力的规定
华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）1、本次交易有利于改善公司财务状况，降低财务风险
本次交易完成前后本公司的部分财务数据比较如下：
|||
|-|-|
|2016年6月30日/2016年上半年实际数|2016年6月30日/2016年上半年备考数（考虑配套融资）|
|1,148,469.69|1,420,976.23|
|626,347.30|786,463.34|
|43.84%|43.33%|

从上表可以看出，本次交易完成后，在考虑配套融资的情况下，上市公司的总资产和净资产将有较大幅度的增长，资产负债率出现一定程度的降低，资本实力的增厚和负债水平的降低将有利于改善本公司的财务状况，提高本公司的抗风险能力。
2、本次交易有利于提高公司的长期盈利能力和长期股东回报
本次交易有利于提高本公司的长期盈利能力和长期股东回报，具体分析请参见“（三）从评估预测中未来年度的财务状况和盈利能力来看，本次交易具有合理性和必要性”。
3、本次交易有利于上市公司获取新增优质物业的升值收益
本次交易完成后，本公司将在我国中西部和东部沿海重点城市的核心商圈新增约 32万平方米左右的优质物业资产，本次交易将有利于上市公司消除租金上涨的压力，提高长期盈利能力及持续发展能力；有利于提升成本控制和风险抵御能力，同时可享有物业升值的收益。
4、本次交易有利于上市公司提高融资能力
本次交易完成后，标的公司合计持有的 32万平方米的稀缺物业资产，评估价值达到11.59亿元，本公司可用于抵押融资的资产规模将有所增加，有利于进一步提高上市公司的融资能力，并为本公司获取长期利润提供积极影响。
综上所述，本次交易符合《上市公司重大资产重组管理办法》第四十三条第
一款有关上市公司发行股份购买资产应当有利于改善财务状况、增强持续盈利能
华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）力的规定。
九、本次交易不存在损害上市公司及中小投资者利益的情况
（一）本次交易具备必要性和合理性，有利于公司业务的进一步增长
本次交易具备必要性和合理性，有利于促进本公司经营业务的开展和经营规模的进一步扩大，并通过整合效应实现资源的优化配置，引入战略股东以进一步拓展公司的业务空间，符合本公司的战略规划和战略布局，不存在损害本公司及中小投资者利益的情况，具体分析请参见本章“八、本次交易具有必要性和合理性，有利于改善公司财务状况、增强持续盈利能力/（一）从标的公司历史沿革来看，本次交易具有合理性”和“（二）从本公司的业务规模、整合效应及战略股东的引进来看，本次交易具有必要性和合理性”。
（二）本次交易有利于改善公司财务状况、增强持续盈利能力，提高股东的长期回报
本次交易完成后，本公司的资产规模及资本实力将得到增厚，财务状况将得到改善，财务安全性将得到提升；在标的物业达到稳定经营后，公司股东的长期回报将得到显著提高，不存在损害本公司及中小投资者利益的情况，具体分析请参见本章“八、本次交易具有必要性和合理性，有利于改善公司财务状况、增强持续盈利能力/（四）本次交易符合《上市公司重大资产重组管理办法》第四十三条第一款有关上市公司发行股份购买资产应当有利于改善财务状况、增强持续盈利能力的规定”。
（三）交易对方对标的公司过渡期损益和摊薄上市公司即期回报的填补措施的承诺
1、过渡期损益的安排
本公司与上海镕尚及中信夹层签署了《非公开发行股份购买资产协议》及其补充协议，协议约定：自评估基准日起至交割日为过渡期。拟购买资产在过渡期内运营所产生的盈利及任何原因造成的权益增加由上市公司享有。
在过渡期内运营所产生的亏损及任何原因造成的权益减少由上海镕尚及中
华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）信夹层以现金方式补偿予上市公司。上海镕尚及中信夹层按照其所持标的资产的股权比例分摊前述现金补偿。
各方同意本次交易完成后，由各方共同认可的具有从事证券、期货业务资格的会计师事务所按照原有方法对拟购买资产进行专项交割审计，审计基准日为交割日当月的月末，过渡期资产损益及数额根据交割审计报告确定。上海镕尚和中信夹层将在上述审计报告出具后 30日内，向上市公司支付完毕各自应承担的补偿金额。如上海镕尚和中信夹层未在审计报告出具后 30日内完成支付，将按照各自尚未支付补偿金额以每日万分之五的比例计算向上市公司应支付的赔偿金。
《非公开发行股份购买资产协议》及其补充协议针对过渡期损益的安排将有效保障在标的资产完成交割前本公司及股东的利益不会因为本次重组造成损害，并对违约行为约定了切实可行的赔偿措施，有效保证本公司及中小股东的利益。
2、交易对方对填补摊薄即期回报的补偿承诺
针对本次交易完成当年可能摊薄本公司每股收益的情况，交易对方上海镕尚和中信夹层（以下简称“承诺人”）对因本次交易摊薄即期回报作出如下承诺：
“如本次交易完成的当年（会计年度），上市公司经审计的扣除非经常性损益后每股收益低于本次交易完成的前一个会计年度经审计后的扣除非经常性损益后的每股收益，对于因本次交易导致的每股收益摊薄，承诺人保证按照因本次交易而取得的华联股份的股票相对比例，以现金方式补足上述摊薄，承诺人应补足的现金金额（A）确定方式为：
A=B*C-D*E-F*G-H
其中：B=本次交易完成的前一个会计年度经审计的扣除非经常性损益后的每股收益；
C=本次交易导致的上市公司新增股份数量；
D=交易完成当年本次交易购入的山西华联实现的经双方认可的具有证券从业资格的会计师事务所审计后得出的扣除非经常性损益后的年度净利润；
E=上市公司持有山西华联的股权比例；
华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）F=交易完成当年本次交易购入的海融兴达实现的经双方认可的具有证券从业资格的会计师事务所审计后得出的扣除非经常性损益后的年度净利润；
G=上市公司持有海融兴达的股权比例；
若本次交易在2016年内实施，则：
H=交易对方已补偿的标的资产过渡期（2016年1月1日至交割日）损失；
若本次交易在2017年内实施，则：
H=交易对方在2017年内已补偿的标的资产过渡期（2017年1月1日至交割日）损失；
当A≥0时，则承诺人将在重组完成当年上市公司年度报告披露之日起15个工作日内，将应补偿的现金支付给上市公司指定的账户；如存在逾期支付，则按照每日万分之五计算逾期支付金额应缴纳的滞纳金。
当A<0时，交易对方无需补偿每股收益的摊薄。”
交易对方针对本次交易完成当年存在可能摊薄本公司即期回报的情况承诺了切实可行的填补措施，并对违约行为承诺了明确的赔偿安排。交易对方的上述安排将有效保证本次交易完成当年本公司的即期回报不会因为本次交易而被摊薄，符合监管部门的相关规定，并有效保证了本公司及中小投资者的利益。
综上所述，本次交易具备合理性和必要性，有利于改善上市公司财务状况、增强持续盈利能力，提高股东的长期回报；交易对方亦对标的公司过渡期损益和摊薄上市公司即期回报的情况作出了切实可行的安排或填补措施，不存在损害上市公司及中小投资者利益的情况。
（四）本次交易获中小投资者高票通过
2016年4月29日，上市公司召开2015年年度股东大会，审议通过了《发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）》及相关文件的议案，控股股东华联集团回避表决，参与投票的股东均为中小股东。从股东大会投票结果来看，本次交易的各项议案均已获得公司中小股东96%以上的通过率，本次交易获得公司中小股东的普遍认可，不存在损害中小股东利益的情况。
华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）第十章 财务会计信息
一、标的公司财务报告
（一）山西华联最近两年的财务报表
1、山西华联最近两年财务报表的编制基础
详细内容参加本报告书“第四章交易标的基本情况/一、山西华联/（九）最近两年的主要财务数据/5、交易标的报告期内会计政策及相关会计处理/（3）财务报表编制基础”。
2、山西华联最近两年财务报表的审计意见
致同对山西华联 2014年 12月 31日、2015年 12月 31日、2016年 6月 30日的资产负债表，2014年度、2015年度、2016年1-6月的利润表、现金流量表、所有者权益变动表和以及财务报表附注进行了审计，认为：
“山西华联公司财务报表在所有重大方面按照企业会计准则的规定编制，公允反映了山西华联公司 2014年 12月 31日、2015年 12月 31日、2016年 6月30日的财务状况以及2014年度、2015年度、2016年1-6月的经营成果和现金流量。”
3、山西华联最近两年的财务报表
根据致同审计出具的“致同审字(2016)第110ZA5739号”审计报告，山西华联最近两年的财务报表如下：
（1）资产负债表
单位：元
|||
|-|-|
|2016年6月30日|2015年12月31日|
|223,049,536.96|2,648,867.96|
|16,871.90|2,320.56|

华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）
|||
|-|-|
|2016年6月30日|2015年12月31日|
|131,900.05|87,079.85|
|223,198,308.91|2,738,268.37|
|18,388.09|24,907.02|
|190,828,901.77|174,256,706.65|
|49,153,964.30|50,075,601.14|
|222.00|30.54|
|240,001,476.16|224,357,245.35|
|463,199,785.07|227,095,513.72|
|25,008,204.61|36,177,430.26|
|40,744.17|32,450.78|
|5,146.08|5,110.50|
|23,466,780.09|25,459,971.51|
|48,520,874.95|61,674,963.05|
|250,000,000.00|-|
|250,000,000.00|-|
|298,520,874.95|61,674,963.05|
|181,580,000.00|181,580,000.00|
|-16,901,089.88|-16,159,449.33|
|164,678,910.12|165,420,550.67|
|-|-|
|164,678,910.12|165,420,550.67|
|463,199,785.07|227,095,513.72|

华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）（2）利润表
单位：元
|||
|-|-|
|2016年1-6月|2015年度|
|-|-|
|-|-|
|1,005,810.73|2,556,389.71|
|-264,744.58|-6,962.83|
|765.86|-1,029.31|
|-741,832.01|-2,548,397.57|
|-741,832.01|-2,548,397.57|
|-191.46|257.32|
|-741,640.55|-2,548,654.89|
|-741,640.55|-2,548,654.89|
|-741,640.55|-2,548,654.89|
|-741,640.55|-2,548,654.89|

（3）现金流量表
单位：元
|||
|-|-|
|2016年1-6月|2015年度|
|269,161.92|33,671.82|
|269,161.92|33,671.82|
|543,788.20|1,027,859.65|
|150,069.89|18,521.40|
|611,659.48|1,222,345.08|
|1,305,517.57|2,268,726.13|
|-1,036,355.65|-2,235,054.31|
|-|-|
|21,360,128.13|46,173,649.31|
|21,360,128.13|46,173,649.31|
|-21,360,128.13|-46,173,649.31|

华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）
|||
|-|-|
|2016年1-6月|2015年度|
|-|126,000,000.00|
|250,000,000.00|-|
|-|-|
|250,000,000.00|126,000,000.00|
|5,202,847.22|12,075,693.77|
|2,000,000.00|64,424,306.23|
|7,202,847.22|76,500,000.00|
|242,797,152.78|49,500,000.00|
|220,400,669.00|1,091,296.38|
|2,648,867.96|1,557,571.58|
|223,049,536.96|2,648,867.96|

（二）海融兴达最近两年的财务报表
1、海融兴达最近两年财务报表的编制基础
详细内容参加本报告书“第四章交易标的基本情况/二、海融兴达/（九）最近两年的主要财务数据/5、交易标的报告期内会计政策及相关会计处理/（3）财务报表编制基础”。
2、海融兴达最近两年财务报表的审计意见
致同对海融兴达 2014年 12月 31日、2015年 12月 31日、2016年 6月 30日的资产负债表，2014年度、2015年度、2016年1-6月的利润表、现金流量表、所有者权益变动表以及财务报表附注进行了审计，认为：
“青岛海融公司财务报表在所有重大方面按照企业会计准则的规定编制，公允反映了青岛海融公司 2014年 12月 31日、2015年 12月 31日、2016年 6月30日的财务状况以及2014年度、2015年度、2016年1-6月的经营成果和现金流量。”
3、海融兴达最近两年的财务报表
华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）根据致同审计出具的“致同审字(2016)第110ZA5740号”审计报告，海融兴达最近两年的财务报表如下：
1、资产负债表
单位：元
|||
|-|-|
|2016年6月30日|2015年12月31日|
|401,117,566.94|376,782,431.25|
|-|94,380,000.00|
|4,815,961.26|5,030,618.61|
|544,330,502.05|482,376,144.75|
|386,891.46|858,549.83|
|950,650,921.71|959,427,744.44|
|177,279.45|245,168.43|
|120,222.47|264,489.44|
|134,198.07|126,400.46|
|431,699.99|636,058.33|
|951,082,621.70|960,063,802.77|
|10,730,675.25|13,676,975.30|
|2,025.40|2,025.40|
|225,765.06|225,599.21|
|2,075,394.53|85,386.53|
|13,033,860.24|13,989,986.44|
|700,000,000.00|700,000,000.00|
|700,000,000.00|700,000,000.00|
|713,033,860.24|713,989,986.44|

华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）
|||
|-|-|
|2016年6月30日|2015年12月31日|
|392,890,000.00|392,890,000.00|
|-154,841,238.54|-146,816,183.67|
|238,048,761.46|246,073,816.33|
|-|-|
|238,048,761.46|246,073,816.33|
|951,082,621.70|960,063,802.77|

2、利润表
单位：元
|||
|-|-|
|2016年1-6月|2015年度|
|-|-|
|-|-|
|2,390,465.55|19,566,457.52|
|5,428,733.66|10,474,193.93|
|227,190.47|275,437.60|
|-8,046,389.68|-30,316,089.05|
|13,537.20|-|
|-|29.29|
|-8,032,852.48|-30,316,118.34|
|-7,797.61|-68,859.40|
|-8,025,054.87|-30,247,258.94|
|-8,025,054.87|-30,247,258.94|
|-8,025,054.87|-30,247,258.94|
|-8,025,054.87|-30,247,258.94|

3、现金流量表
单位：元
|||
|-|-|
|2016年1-6月|2015年度|
|96,849,144.50|50,160,113.71|

华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）
|||
|-|-|
|2016年1-6月|2015年度|
|96,849,144.50|50,160,113.71|
|52,872,672.72|165,572,549.21|
|863,934.87|3,137,197.37|
|494,850.22|1,158,622.27|
|1,078,455.29|403,141,895.92|
|55,309,913.10|573,010,264.77|
|41,539,231.40|-522,850,151.06|
|-|-|
|-|1,018,739.66|
|-|1,018,739.66|
|-|-1,018,739.66|
|-|292,890,000.00|
|-|125,000,000.00|
|-|417,890,000.00|
|17,204,095.71|38,021,123.59|
|17,204,095.71|38,021,123.59|
|-17,204,095.71|379,868,876.41|
|24,335,135.69|-144,000,014.31|
|376,782,431.25|520,782,445.56|
|401,117,566.94|376,782,431.25|

二、上市公司最近一年的备考合并财务报表
（一）上市公司最近一年备考财务报表的编制基础
根据中国证券监督管理委员会颁布的《公开发行证券的公司信息披露内容与格式准则第 26号—上市公司重大资产重组申请文件》的规定，上市公司为本次
重组之目的，编制了备考合并财务报表，包括2015年12月31日、2016年6月
30日的备考合并资产负债表，2015年度、2016年 1-6月的备考合并利润表，以
华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）及备考合并财务报表附注。
本备考合并财务报表按照财政部颁布的企业会计准则及其应用指南、解释及其他有关规定（统称“企业会计准则”）编制。此外，还参照中国证监会《公开发行证券的公司信息披露编报规则第 15号—财务报告的一般规定》（2014年修订）披露有关财务信息。
本备考合并财务报表以上市公司及子（孙）公司、海融兴达、山西华联持续经营为基础列报。
上市公司会计核算以权责发生制为基础。除某些金融工具外，本备考财务报表均以历史成本为计量基础。资产如果发生减值，则按照相关规定计提相应的减值准备。
本公司编制备考合并财务报表时采用的各项假设如下：
（1）本备考合并财务报表系假设本次重组已于报告期初（即2015年1月1日，合并基准日）完成，并按照本次重组完成后的股权架构编制，即假设 2015年1月1日，本公司已以发行25,607.26万股，每股发行价格3.37元（鉴于本公司2015年度权益分派方案已于2016年1-6月实施完毕，已就本次发行股份购买资产及募集配套资金的发行价格和发行数量进行相应调整）的股份的方式取得海融兴达100%股权、山西华联99.69%股权并持续经营。
（2）被收购方2015年涉及到实收资本变动的，假设期末实收资本均已于报告期初全部到位，被收购方备考报告期内不存在实收资本的变动。
（二）上市公司最近一年备考合并财务报表的审阅意见
致同审阅了上市公司编制的备考合并报表，包括 2015年 12月 31日、2016年6月30日的备考合并资产负债表，2015年度、2016年1-6月的备考合并利润表以及备考合并财务报表附注，认为：
“根据我们的审阅，我们没有注意到任何事项使我们相信该备考合并财务报表没有按照备考合并财务报表附注三所述的编制基础编制，未能在所有重大方面公允反映华联股份公司的备考合并财务状况和备考合并经营成果。”
华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）（三）备考合并财务报表
1、备考合并资产负债表
单位：元
||
|-|
|2016年6月30日|
|3,838,838,920.71|
|29,205,785.34|
|119,426,203.95|
|228,468,394.61|
|715,258,557.30|
|6,432,361.77|
|4,937,630,223.68|
|1,379,158,570.03|
|641,339,843.80|
|3,064,473,261.40|
|32,225,568.71|
|1,489,790,736.75|
|430,267,400.50|
|156,010,523.45|
|869,991,250.50|
|4,994,996.63|
|343,879,890.00|
|8,412,132,041.77|
|13,349,762,265.45|
|200,000,000.00|
|301,630,832.35|
|25,215,111.04|
|10,066,699.37|
|50,437,852.29|
|45,315,109.84|

华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）
||
|-|
|2016年6月30日|
|350,659,641.35|
|134,670,000.00|
|1,117,995,246.24|
|2,307,330,000.00|
|232,137,339.01|
|2,500,000,000.00|
|5,039,467,339.01|
|6,157,462,585.25|
|7,004,633,430.69|
|187,666,249.51|
|7,192,299,680.20|
|13,349,762,265.45|

2、备考合并利润表
单位：元
||
|-|
|2016年1-6月|
|525,461,981.28|
|364,401,001.04|
|36,990,159.40|
|155,822,660.51|
|71,542,690.45|
|133,531,963.51|
|7,050,657.10|
|293,047,402.15|
|13,040,031.15|
|49,170,251.42|
|1,870,013.11|
|700.00|
|24,221,318.82|

华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）
||
|-|
|2016年1-6月|
|16,076,591.93|
|26,818,945.71|
|255,307.66|
|26,563,638.05|
|-|
|37,339,585.03|
|-10,775,946.98|
|243,998,749.19|
|-|
|243,998,749.19|
|191,826,594.36|
|52,172,154.83|
|-|
|270,562,387.24|
|281,338,334.22|
|-10,775,946.98|

华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）第十一章 同业竞争和关联交易
一、交易标的在报告期内的关联交易情况
（一）山西华联报告期内的关联交易情况
1、主要关联方
报告期内，与山西华联发生关联交易的关联方情况如下：
||
|-|
|关联方名称|
|北京华联鹏瑞商业投资管理有限公司|
|北京华联集团投资控股有限公司|
|安徽华联购物广场有限公司|
|山西华联综合超市有限公司|

2、报告期内山西华联的关联交易情况
根据致同出具的“致同审字(2016)第110ZA5739号”《审计报告》，报告期内山西华联的关联交易情况如下：
（1）采购商品、接受劳务
报告期内，山西华联不存在向关联方采购商品、接受劳务的情况。
（2）出售商品、提供劳务
报告期内，山西华联不存在向关联方出售商品、提供劳务的情况。
（3）关联担保
2016年 2月，华联集团为山西华联自北京银行借入的 25,000万元长期借款提供保证担保。
（4）其他关联交易
报告期内，山西华联支付关联方资金占用费情况如下：
华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）单位：万元
||||||
|-|-|-|-|-|
|2016年6月30日||2015年12月31日|||
|占用资金余额|本期资金占用费发生额|占用资金余额|本期资金占用费发生额|占用资金余额|
|1,999.58|25.68|1,673.90|577.84|9,246.06|
|1,999.58|25.68|1,673.90|577.84|9,246.06|

①山西华联占用华联鹏瑞资金背景、原因及必要性
山西华联报告期内主要业务为山西华联胜利购物广场项目建设的管理协调工作，运营业务尚未开展，无通过自主经营获得外部现金流的能力。胜利购物广场投资预算4.03亿元，中信夹层及上海镕尚增资前，山西华联实收资本仅 5,558万元，自有资金远远不能满足购物广场建设需求，故山西华联向当时股东华联鹏瑞借款用于支付购物广场建设支出。
2015年 5月，华联鹏瑞将持有山西华联的股权全部转让给上海镕尚和中信夹层。为保证山西华联运营稳定，华联鹏瑞未要求其借款在股权交割时一次归还、而是分批逐步归还。
报告期内，华联鹏瑞借入资金基本均用于工程投资支出（山西华联截止 2015年12月31日的在建工程余额为17,425.67万元），借款较好地支持了购物广场的建设工作。
②上述资金占用费的计算过程、依据以及合理性
华联鹏瑞于2011年与山西华联签订《合作协议书》，同意如出现暂时性资金短缺，将给予山西华联短期（资金）帮助，并约定借款年利率为9%。山西华联根据预测的建设资金需求向华联鹏瑞分批借款，并于每月末根据借款余额计提应付华联鹏瑞资金占用费，计算公式为：资金占用费=月末借款余额*资金占用费率/360*当月占用资金天数，
资金占用费具体计算过程如下（货币单位：万元）：
A、2014年资金占用费计算表
||||
|-|-|-|
|借款本金（注）|年利率|2014年计息天数|
|3,664.29|9%|365|

华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）
||||
|-|-|-|
|500.00|9%|340|
|562.75|9%|363|
|300.00|9%|282|
|570.50|9%|218|
|570.50|9%|204|
|1,044.18|9%|121|
|1,250.00|9%|22|
|8,462.22|-|-|

注：2014年无本金偿还，截止 2014年 12月 31日，山西华联欠付华联鹏瑞本息合计9,246.06万元（欠付利息不再计息）。
B、2015年资金占用费计算表
||||
|-|-|-|
|借款本金（注）|年利率|2015年计息天数|
|8,462.22|9%|216|
|1,250.00|9%|180|
|287.78|9%|173|
|12.22|9%|323|
|500.00|9%|126|
|1,000.00|9%|92|
|1,100.00|9%|29|
|100.00|9%|177|
|200.00|9%|1|
|12,912.22|-|-|

注：2015年陆续有本金偿还，截止2015年12月31日，山西华联欠付华联鹏瑞本息合计1,673.90万元。
华联鹏瑞借款因借款时间较长、无担保条件、借款时未约定强制归还期等原因，利率高于同期银行贷款基准利率，但与委托贷款、信托借款等融资工具利率相比，并无明显偏高。山西华联占用华联鹏瑞资金用于项目建设，并按约定支付资金占用费，业务原因合理，未损害第三方利益。
③山西华联关联交易决策程序情况
华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）2014年1月16日，山西华联通过股东决定，同意就太原胜利项目建设事宜作出如下决定：项目建设工程所需资金，以公司向银行申请贷款方式进行筹集。
在公司获得银行贷款之前，如项目建设出现资金短缺情形，由股东提供资金解决，以确保项目建设工程的顺利进行。
山西华联的上述关联交易均已履行了必要的决策程序，符合相关法律法规和公司章程的规定。
④避免新增关联交易承诺
根据山西华联于 2016年 6月出具的《承诺函》：“本公司于 2014年和 2015年自华联鹏瑞处拆借所得资金主要用于标的物业的建设，不存在非正常的资金占用。本次重组完成后，后续建设资金将使用本次配套融资所募集资金或自筹资金，不会自华联鹏瑞处新增任何资金拆借类的交易。”
（4）关联方应收应付款项
①应收项目
报告期内，山西华联不存在与关联方的应收项目。
②应付项目
单位：万元
|||||
|-|-|-|-|
|关联方|2016年6月30日|2015年12月31日|2014年12月31日|
|华联鹏瑞|1,999.58|1,673.90|9,246.06|
|安徽华联|-|500.00|-|
|山西华联综超|145.00|145.00|145.00|
||2,144.58|2,318.90|9,391.06|

报告期内，山西华联占用安徽华联、山西华联综超的资金，均不计资金占用费。
（二）海融兴达报告期内的关联交易情况
1、主要关联方
报告期内，与海融兴达发生关联交易的关联方情况如下：
华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）
||
|-|
|关联方名称|
|中信夹层（上海）投资中心（有限合伙）|
|北京华联集团投资控股有限公司|
|北京华联商业贸易发展有限公司|
|华联财务有限责任公司|
|北京华联商厦股份有限公司|

2、报告期内海融兴达的关联交易情况
根据致同出具的“致同审字(2016)第110ZA5740号”审计报告，报告期内海融兴达的关联交易情况如下：
（1）采购商品、接受劳务
单位：万元
||||
|-|-|-|
|关联交易内容|2016年1-6月发生额|2015年度发生额|
|财务顾问服务|-|988.94|
||-|988.94|

2015年度，海融兴达委托华联集团代付中信夹层财务顾问费2,426.52万元，上述代付款项海融兴达已于当年偿付。
①海融兴达向中信夹层采购财务顾问服务的背景、具体服务内容、定价公允性以及必要性分析：
海融兴达报告期内主要业务是青岛黄岛缤纷港购物中心项目的建设管理，该公司人员相对较少，在项目管理、财务筹划等方面经验较为薄弱。考虑到中信产业基金及其管理的中信夹层等在商业地产的投资、融资、建设及规划方面的经验及较强的融资能力，海融兴达与中信夹层于2013年签订《财务顾问协议书》，约定由中信夹层提供财务结算、项目预决算、财务规划、方案指导和咨询服务等，顾问服务期间为2013年5月-2015年6月。按《财务顾问协议书》约定，海融兴达计付中信夹层服务费4,853.60万元计入服务期间损益。
据海融兴达书面说明，中信夹层顾问服务期间主要为海融兴达提供了融资
服务。中信夹层同意协助海融兴达获得项目贷款，贷款期限应达到或超过10年，
华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）贷款金额在人民币伍亿元以上，贷款利率不超过银行基准贷款利率上浮20%，否则由中信夹层促成对项目建设提供融资。
由于海融兴达项目建设资金需求量大，预计需要17亿元，而在中信夹层
2015年6月增资前，海融兴达实收资本仅10,000万元，自有资金远远不能满足购物中心建设需求。为确保项目建设工程顺利进行，海融兴达需获得银行贷款，而其作为房地产开发企业，在当年全国严控房地产业的大环境下，取得贷款的难度很大，如无其他支持，项目将无法进展下去。因此，中信夹层提供财务顾问服务具有必要性。
海融兴达于2014年11月与北京银行股份有限公司签订借款合同及抵押担保合同，借款金额70,000万元，借款期限为自首次提款日起120个月，合同利率以提款日同期基准利率为基础上浮10%（实际执行利率为6.215-6.765%）。如将海融兴达计付中信夹层服务费4,853.60万元作为融资成本构成分摊至贷款期
限10年内，按贷款金额70,000万元计，海融兴达银行融资年利率增加0.69%，实际融资成本在7.5%左右。根据中国房产信息集团CRIC研究中心资料，据其
监测，2012-2014年房地产企业获取国内银行贷款的年利率在6.15%-15%区间浮动，行业平均借贷成本约7.6%。因此，海融兴达支付中信夹层财务顾问费的定价是公允的。
②海融兴达关联交易决策程序情况
2013年5月17日，海融兴达与中信夹层签署了《财务顾问服务协议书》，约定中信夹层为海融兴达提供财务顾问服务，并收取相应顾问服务费用。2013
年5月10日，海融兴达通过股东决定，同意委托中信夹层为公司提供日常运营和财务方面的咨询服务工作，包括公共关系维护、政策咨询服务、经营管理指导、融资服务以及战略规划等。公司按照市场价格向中信夹层支付财务顾问费用，以确保建设项目顺利推进。
海融兴达的上述关联交易均已履行了必要的决策程序，符合相关法律法规和公司章程的规定。
③避免新增关联交易承诺
华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）根据海融兴达于2016年6月出具的《承诺函》：“本公司于2014年和2015年向中信夹层支付财务顾问费所依据之《财务顾问协议》已于2015年6月终止，且双方并未延续该等《财务顾问协议》的合同期限或新签署任何有关支付财务顾问费的协议，未来双方亦无任何意向再签署任何有关财务顾问的相关协议。本公司保证本次重组完成后不会自中信夹层处新增任何财务顾问交易。”
（2）出售商品、提供劳务
报告期内，海融兴达不存在向关联方出售商品、提供劳务的情况。
（3）关联担保
2014年11月5日，海融兴达与北京银行签订《借款合同》，向其借入长期借款70,000万元，期限为自首次提款日起120个月。上述借款以海融兴达土地使用权为抵押，由华联集团提供保证担保。
（4）其他关联交易
①海融兴达于2016年上半年占用华联股份资金共计人民币199.00万元，该笔款项不计资金占用费。
②海融兴达于2014、2015年占用华联集团资金，按协议约定，2014年计付资金占用费1,279.13万元，2015年不计资金占用费。
③海融兴达在华联财务开立账户存款并办理结算业务。2014年12月31日、2015年12月31日，存款余额分别为488,989,937.00元、90,882.19元；2014年及2015年发生的利息收入分别为0元、90,882.19元。截止2016年6月30日，海融兴达在华联财务开立的账户已办理销户，账户余额为0元。
（5）关联方应收应付款项
①应收项目
报告期内，海融兴达不存在与关联方的应收项目。
②应付项目
华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）单位：万元
|||||
|-|-|-|-|
|关联方|2016年6月30日|2015年12月31日|2014年12月31日|
|华联股份|199.00|-|-|
|华联集团|-|-|35,684.23|
|中信夹层|-|-|1,837.65|
|华联商业|-|-|1,284.50|
||199.00|-|38,806.38|

报告期内，海融兴达占用华联集团的资金，按协议约定，2014年计付资金占用费 1,279.13万元，2015年不计资金占用费。报告期内，海融兴达占用华联商业资金，不计资金占用费。海融兴达本期占用华联股份资金，不计资金占用费。
二、本次交易对上市公司同业竞争的影响
（一）华联集团历史持有标的公司股权不与上市公司构成同业竞争
1、从标的物业的建设进度来分析
山西华联所属土地使用权为华联集团控股子公司山西华联综超于2010年12月以增资的方式投入，后华联集团于 2011年 9月转让给非关联方华联鹏瑞。华联鹏瑞在取得山西华联100%股权后，于 2012年 7月至 2015年4月完成了包括立项、土地、建设、施工、消防在内的标的物业建设的各项审批文件。而在华联集团持有山西华联股权期间，标的物业尚处于规划及施工论证的初期阶段，未有办理完毕相关的审批手续，亦未有对外营业，故在华联集团持有山西华联股权期间不与华联股份构成实质上的同业竞争。
海融兴达所属土地使用权为通过司法拍卖于 2013年 5月取得，彼时海融兴达为华联集团的全资子公司。后华联集团分别于2013年9月及2015年7月将其持有的海融兴达75%及25%股权转让给中信夹层和上海镕尚。标的物业北区项目和南区项目分别于2014年4月至2015年1月、2014年4月至2015年6月根据项目的实施进度办理了工程建设所需的各类证照。而在华联集团持有海融兴达控股权期间，标的物业尚处于规划及施工论证的初期阶段，未有办理完毕相关的
审批手续，亦未有对外营业，故在华联集团持有海融兴达控股权期间不与上市公
华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）司构成实质上的同业竞争；虽然华联集团在 2015年 7月前仍持有海融兴达部分股权，但持股比例较低，且转让控股权后，海融兴达改组董事会，其中半数以上董事为中信夹层推荐，华联集团亦不能控制海融兴达董事会，彼时海融兴达控股股东已变更为中信夹层，故在华联集团持有海融兴达少数股权期间，亦不构成与海融兴达的同业竞争。此外，在华联集团持有海融兴达股权期间，海融兴达均未对外营业，海融兴达与华联股份不构成实质上的同业竞争。
2、从标的物业的目标商圈和目标消费群体来分析
山西华联所属标的物业为位于太原市杏花岭区解放北路正在建设中的北京华联太原胜利购物中心，项目建成后将定位为社区型体验式购物中心，辐射周边 3公里内的消费客群；海融兴达所属标的物业为位于青岛市黄岛区滨海大道北侧、长江东路南侧正在建设中的青岛黄岛缤纷港购物中心，项目建成后将定位为都市型体验式购物中心，辐射周边3公里内的消费客群。
上市公司的购物中心门店约一半位于北京，其余分布于江苏、四川、辽宁、青海、安徽、甘肃等省份，在华联集团持有标的公司股权期间上市公司未有在太原及青岛布局，故标的公司的物业资产在目标商圈及目标消费群体的覆盖上亦未与华联集团构成同业竞争。
（二）本次交易完成后不会导致同业竞争
本次交易并未导致华联股份控股股东及实际控制人变更。华联股份控股股东华联集团、实际控制人海南文促会及其关联企业目前不存在从事与华联股份的主营业务构成或可能构成直接或间接竞争关系的业务或活动。华联集团、海南文促会及其关联企业与标的公司不会产生同业竞争。
为避免与上市公司、标的公司可能产生的同业竞争，华联集团、海南文促会出具了《关于避免同业竞争的承诺函》，承诺：
“1、本机构/本公司及本机构/本公司所控制的其他子公司、分公司及其他任何类型企业（以下简称“相关企业”）未从事任何对上市公司及其子公司构成直接或间接竞争的生产经营业务或活动；并保证将来亦不从事任何对上市公司及其子公司构成直接或间接竞争的生产经营业务或活动。
华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）2、本机构/本公司将对自身及相关企业的经营活动进行监督和约束，如果将来本机构/本公司及相关企业的产品或业务与上市公司及其子公司的产品或业务出现相同或类似的情况，本机构/本公司承诺将采取以下措施解决：
（1）上市公司认为必要时，本机构/本公司及相关企业将进行减持直至全部转让本机构/本公司及相关企业持有的有关资产和业务；
（2）上市公司在认为必要时，可以通过适当方式优先收购本机构/本公司及相关企业持有的有关资产和业务；
（3）如本机构/本公司及相关企业与上市公司及其子公司因同业竞争产生利益冲突，则优先考虑上市公司及其子公司的利益；
（4）有利于避免同业竞争的其他措施。
本机构/本公司承诺，自本承诺函出具之日起，赔偿上市公司因本机构/本公司及相关企业违反本承诺任何条款而遭受或产生的任何损失或开支。”
为避免与上市公司、标的公司可能产生的同业竞争，上海镕尚、中信夹层及西藏山南出具了《关于避免同业竞争的承诺函》，承诺：
“1、除安徽华联购物广场有限公司、内蒙古信联购物中心有限公司、银川华联购物中心有限公司竣工营业后拟从事购物中心的运营和管理外，承诺人及承诺人控制的企业未从事任何对上市公司及其全资子公司及控股子公司（以下简称“上市公司及其子公司”）构成实质性竞争的购物中心运营管理业务；承诺人保证将来不从事任何对上市公司及其子公司构成实质性竞争的购物中心运营管理业务。
2、承诺人将对自身及其控制企业的经营活动进行监督和约束，如果将来承诺人其控制的企业从事购物中心运营管理业务，从而与上市公司及其子公司出现同业竞争的情况，承诺人承诺将采取以下措施解决：
（1）承诺人及其控制的相关企业将进行减持直至全部转让承诺人及其控制的企业持有的购物中心运营管理资产及/或业务；
华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）（2）在同等条件下，上市公司具有优先收购承诺人及其控制的企业持有的购物中心运营管理有关的资产和业务的权利；
（3）承诺人及其控制的企业将持有的购物中心委托上市公司经营；
（4）有利于避免同业竞争的其他措施。
承诺人承诺，赔偿上市公司因承诺人及相关企业违反本承诺任何条款而遭受或产生的任何损失或开支。
本承诺函在承诺人作为上市公司的股东期间持续有效。”
三、本次交易对上市公司关联交易的影响
（一）本次交易完成后，上市公司与实际控制人及其关联企业之间的关联交易情况
上市公司已按照《公司法》等法律法规的规定，建立了规范健全的法人治理结构，并制定了《公司章程》、《股东大会议事规则》、《董事会议事规则》、《关联交易管理办法》、《独立董事工作规则》等规章制度，明确了关联方的界定，关联交易的定价、审批、执行和披露等内容。本次交易完成后，上市公司与实际控制人及其关联企业之间的关联交易将继续严格按照公司的《关联交易管理办法》和有关法律法规及《公司章程》的要求履行关联交易的决策程序，遵循平等、自愿、等价、有偿的原则，定价依据充分、合理，确保不损害公司和股东的利益，尤其是中小股东的利益。本次交易完成后亦不会导致新增关联交易。
为了减少和规范关联交易，维护上市公司及中小股东的合法权益，保持上市公司的独立性，华联集团及海南文促会出具了《关于减少与规范关联交易的承诺函》，承诺：
“1、不利用自身对上市公司的控制性影响谋求上市公司及其子公司在业务合作等方面给予优于市场第三方的权利；2、不利用自身对上市公司的控制性影响谋求与上市公司及其子公司达成交易的优先权利；3、不以低于（如上市公司为买方则“不以高于”）市场价格的条件与上市公司及其子公司进行交易，亦不利用该类交易从事任何损害上市公司及其子公司利益的行为。
华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）同时，本机构/本公司将保证上市公司及其子公司在对待将来可能产生的与本机构的关联交易方面，将采取如下措施规范可能发生的关联交易：
1、若有关联交易，均严格履行合法程序，及时详细进行信息披露；2、对于采购、销售等均严格按照公开、公平、公正的市场经济原则，采用公开招标或者市场定价等方式进行，以充分保障上市公司及其全体股东的合法权益。
如违反上述承诺与上市公司及其全资、控股子公司进行交易，而给上市公司及其全资、控股子公司造成损失，由本机构/本公司承担赔偿责任。”
（二）本次交易完成后，上市公司与交易对方之间的关联交易情况
本次交易对方上海镕尚和中信夹层主要从事投资管理工作，不从事购物中心的运营及管理，后续与上市公司发生经常性关联交易的可能较小。
本次交易完成后，上海镕尚和中信夹层将成为直接持有上市公司5%以上股份的重要股东。由于标的公司拥有的购物中心尚处于建设阶段，不排除交易对方在购物中心的后续建设过程中及竣工开业的经营过程中继续为其提供咨询服务、或资金拆借，可能由此产生偶发性关联交易。针对前述潜在关联交易，上市公司将继续严格按照公司的《关联交易管理办法》和有关法律法规及《公司章程》的要求履行关联交易的决策程序，遵循平等、自愿、等价、有偿的原则，定价依据充分、合理，确保不损害公司和股东的利益，尤其是中小股东的利益。
为了减少和规范关联交易，维护上市公司及中小股东的合法权益，保持上市公司的独立性，上海镕尚和中信夹层出具了《关于减少与规范关联交易的承诺函》，承诺：
“1、不利用自身对上市公司的控制性影响谋求上市公司及其子公司在业务合作等方面给予优于市场第三方的权利；2、不利用自身对上市公司的控制性影响谋求与上市公司及其子公司达成交易的优先权利；3、不以低于（如上市公司为买方则“不以高于”）市场价格的条件与上市公司及其子公司进行交易，亦不利用该类交易从事任何损害上市公司及其子公司利益的行为。
同时，本合伙企业将保证上市公司及其子公司在对待将来可能产生的与本机构的关联交易方面，将采取如下措施规范可能发生的关联交易：
华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）1、若有关联交易，均严格履行合法程序，及时详细进行信息披露；2、对于采购、销售等均严格按照公开、公平、公正的市场经济原则，采用公开招标或者市场定价等方式进行，以充分保障上市公司及其全体股东的合法权益。
如违反上述承诺与上市公司及其全资、控股子公司进行交易，而给上市公司及其全资、控股子公司造成损失，由本合伙企业承担赔偿责任。”
华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）第十二章 风险因素
投资者在评价上市公司此次发行股份购买资产并募集配套资金事项时，除本报告书的其他内容和与本报告书同时披露的相关文件外，还应特别认真地考虑下述各项风险因素。
一、本次交易尚需履行的审批程序
本次交易已于2016年11月30日获得中国证监会并购重组委审核通过。
本次交易已经取得中国证监会的核准，公司将按照法律、法规的要求办理交易的相关手续。
二、本次交易相关的风险
（一）与本次交易相关的风险
1、本次交易可能终止的风险
由于剔除大盘因素和同行业板块因素影响，上市公司股票价格波动已达到中国证监会《关于规范上市公司信息披露及相关各方行为的通知》（证监公司字[2007]128号）第五条相关标准。虽然公司董事会已按要求在本报告书中对相关内幕信息知情人及其直系亲属等不存在内幕交易行为进行了自查及说明，但仍然存在由于股价异常波动可能导致上市公司因涉嫌内幕交易被立案调查，从而导致本次发行股份购买资产并募集配套资金事宜被暂停或终止审核的潜在风险，提请广大投资者注意相关风险。
公司制定了严格的内幕信息管理制度，在与交易对方协商过程中已尽可能缩小内幕信息知情人的范围，降低内幕信息传播的可能性，但仍不排除有机构或个人利用关于本次交易内幕信息进行交易的行为，公司存在因股价异常波动或异常交易可能涉嫌内幕交易而暂停、终止或取消本次交易的风险。
2、配套融资未能实施或融资金额低于预期的风险
华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）作为本次交易方案的一部分，上市公司拟向西藏山南发行股份募集配套资金，本次募集配套资金总额不超过 86,000万元，扣除发行费用后将用于本次购买的标的资产在建购物中心项目的建设及装修。
本公司已经聘请了具有保荐和承销资格的华泰联合证券作为本次募集配套资金的主承销商。由于发行股份募集资金受股票市场波动及投资者预期的影响，能否顺利实施发股募集资金存在不确定性。如果募集配套资金出现未能实施或融资金额低于预期的情形，可能对本公司的资金使用安排产生影响，提请投资者注意相关风险。
华联股份将积极与投资者沟通，尽力完成配套融资募集工作。如果因市场突发因素等导致募集资金不足或失败，华联股份将通过银行贷款、发行债券等各种方式，保证标的资产项目建设的后续支出。
3、标的资产估值较高的风险
本次交易中，拟购买资产的交易价格以中企华采用资产基础法对山西华联和海融兴达全部股东权益进行评估的评估值为依据，由交易各方协商确定。根据中企华出具的“中企华评报字（2016）第 1082号”《评估报告》，本次交易的评估基准日为2015年12月31日，山西华联100%股权的评估值为44,720.70万元，较山西华联经审计的净资产账面值增值 28,178.64万元，增值率170.35%；海融兴达100%股权的评估值为41,712.67万元，较海融兴达经审计的净资产账面值增值17,105.29万元，增值率69.51%。
海融兴达为房地产开发企业，在资产基础法中对其存货采用假设开发法的方式评估；而根据在建物业竣工后的用途及经营模式，本次资产基础法中对山西华联旗下在建购物中心采用收益法的方式评估。
海融兴达本次资产基础法评估结果较账面值增值较大，主要原因是由于用于建造购物中心的土地系拍卖所得，取得时土地价格较低，而截至评估基准日有较大幅度的增值；同时黄岛区为青岛市的新城区和旅游胜地，近年来经济发展迅速，房地产价格上涨较快。目前缤纷港购物中心周边商业物业的平均价格已经达到22,000元/平方米以上，故按照假设开发法评估后有较大增值。
华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）山西华联本次资产基础法评估结果较账面值增值较大，主要原因是由于用于建造购物中心的土地使用权取得时间较早，账面价值相对较低，截至评估基准日有较大增值；同时该物业位于太原市城北的核心商圈，周边商业发达，居住人口周密，居民收入普遍较高，但大型体验式购物中心较为稀缺，标的购物中心建成后预期将会取得良好收益，故采用收益法评估后有较大的增值。
假设开发法主要参考海融兴达在建物业周边可比商业物业的平均成交价格进行预测；而收益法是在一系列假设基础上对山西华联标的物业建成营业后未来的盈利能力进行预测。如若未来出现标的物业所属区域行业发展放缓、市场竞争加剧、宏观经济波动、政策变化等情况，均有可能导致海融兴达标的物业所在区域商业物业的成交市场价格下降，或者导致山西华联旗下标的物业开业后实际盈利状况不达预期，进而导致海融兴达或山西华联的实际价值低于目前的评估结果，因此，提请投资者充分注意本次交易资产评估增值率较高的风险。
4、本次交易未承诺未来业绩的风险
公司自 2008年以来转型为购物中心运营商后，以北京为重点发展区域，在资金和管理水平有保障的前提下，向全国重点城市拓展。目前公司的购物中心门店约一半位于北京。本次交易所涉及的标的分别位于山西和山东的省会或重点发展城市。由于标的公司当前的主要资产均为在建工程，预计开业时间为 2016年底至2017年一季度和2017年10月（青岛南区）及2018年10月（青岛北区），且标的公司所在的城市均为公司初次布局，缺乏在当地经营的可供参考的历史数据，使得标的公司的具体经营收益、整合效应、物业升值收益等指标存在不确定性，可能与估计值存在偏差。此外，本次交易并非向控股股东、实际控制人或者其控制的关联人发行股份购买资产，且本次交易的作价以资产基础法的评估结果为基准，由此本次交易并未承诺未来业绩，在此提醒投资者注意相关风险。
5、标的公司未来盈利能力存在不确定性的风险
本次交易拟收购的山西华联和海融兴达，其主要资产均为在建购物中心，尚未营业，其预计建成开业时间为2016年底至2017年一季度和2017年10月（青岛南区）及2018年10月（青岛北区）。标的公司所在的省市大部分为公司初次布局，缺乏在当地经营的可供参考的历史数据，使得标的公司的经营水平、盈利
华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）能力难以估计，具有一定的不确定性。此外，各标的公司所属购物中心在建设完工后，需要经过一定的培育期才能达到饱和经营状态，在此期间可能导致标的公司出现持续亏损，从而影响上市公司的整体盈利能力。
6、收购整合风险
本次交易完成后，山西华联和海融兴达将成为华联股份的全资子公司。从公司整体的角度来看，上市公司的资产规模和业务范围都将得到扩大，公司的经营业务区域将扩展到中西部地区和东部沿海的重要城市，有利于公司在全国范围内推进“华联购物中心”的统一布局。由于华联股份对旗下购物中心采取总部统一管理的模式，且标的公司所在的省市大部分为公司初次布局，整合过程中如未能及时制定与当地经营环境及消费习惯相适应的企业文化、组织模式、管理模式、人力资源管理，可能会对本次交易双方在整合后的经营产生不利，从而给股东及股东利益造成一定不利影响。
7、交易完成后上市公司当期每股收益摊薄的风险
华联股份本次收购的两项标的资产，未来主要从事购物中心的运营，但目前购物中心仍在建设过程中，尚未对外营业，暂处于亏损状态。本次收购的两项标的资产的在建工程、土地使用权等评估值在11.59亿元左右，且未来仍需募集配套资金8.6亿元继续投入项目建设，建设完成后各年度的折旧、摊销金额均较大，因此在建设期及购物中心运营前期，标的公司将出现亏损，并可能摊薄上市公司近期的每股收益，提醒投资者关注本公司每股收益摊薄的风险。
公司在收购完成标的资产后，将继续开展项目建设，并提前开展招商活动，争取尽早开业，尽快实现购物中心的正常经营，获取租金及物业管理收入，通过后续的良好运作实现标的公司的持续盈利。
8、市政规划调整的风险
购物中心的兴旺与否，与所处的地理位置、交通条件、周边配套措施等城市整体规划密切相关。华联股份本次拟收购的标的资产，均取得了《建设用地规划许可证》等相关文件，符合各地的规划要求。标的公司在购物中心建设选址时，亦考虑了周边的居民区规划、学校、商业区、地铁、公交等市政规划等对客流量
华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）的影响。如当地政府未来存在规划调整，改变道路、地铁线路、公交线路、周边配套设施规划等，均可能对购物中心的客流量造成重大不利影响，影响购物中心的经营业绩，提请投资者注意市政规划调整的风险。
9、房地产价格调整等因素导致标的资产减值的风险
华联股份本次收购的标的资产中，土地使用权及房屋建筑物等金额较大。受经济结构调整、经济增速放缓、信贷政策、各地政府房产限购政策等因素的影响，近年来我国房地产市场，特别是二线及以下城市房地产市场经营压力较大，未来房地产价格波动风险在逐渐加大，因此华联股份本次收购的物业资产存在价值下跌的风险，提醒投资者关注相关风险。
10、上市公司业绩无明显改善的风险
上市公司在本次交易中拟购买的购物中心均处于持续建设投资阶段，其中，太原胜利购物中心预计开业时间为2016年底至2017年一季度，青岛黄岛缤纷港购物中心预计开业时间为2017年10月（青岛南区）及2018年10月（青岛北区）。
本次交易完成后，预计太原胜利购物中心和青岛黄岛缤纷港购物中心依然尚未开始营业，无法增厚上市公司利润水平，上市公司的业绩将不会有明显改善。
11、募集资金失败对上市公司未来经营造成不利影响的风险
华联股份本次交易拟以 3.37元/股的价格向西藏山南募集配套资金，本次募集的配套资金在扣除发行费用后拟全部用于标的公司在建购物中心的建设及装修。如果本次募集配套资金失败，则上市公司只能以自有资金或者债务性融资解决标的公司在建工程的后续资金缺口。假如其资金缺口全部通过自有资金予以满足，则将对公司未来日常经营和投资活动产生一定的资金压力；假如其资金缺口全部通过债务性融资予以满足，则将提高上市公司负债水平和偿债压力，增加利息支出，降低上市公司税后利润。
12、海融兴达实际经营较评估预期发生变化的风险
评估机构在使用资产基础法对海融兴达进行评估时，考虑到海融兴达为房地产开发企业，物业资产列入存货核算，对存货采取假设开发法评估，并假设全部建成的商业物业分年度按照市场价格对外销售以实现收益。本次交易完成后，海
华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）融兴达纳入上市公司体系，上市公司对其的实际经营规划或其实际运营情况可能较评估预期发生变化，包括：上市公司初步计划对海融兴达部分商业物业对外销售，利用剩余物业开展购物中心运营，以收取租金及管理费用作为主要的盈利模式；或未来上市公司对其经营规划再度调整；或即使全部商业物业拟对外销售也可能发生销售价格或进度不达预期的情况。该等情况均可能导致海融兴达未来的收入、利润、现金流的金额及分布与评估预期发生变化，进而也会影响海融兴达的资产价值，提请投资者关注上述风险。
（二）标的资产的经营风险
1、社会消费景气度低迷风险
购物中心行业与宏观经济相关度较高，我国“十一五”期间较快的社会消费增长速度加之 2008年的经济刺激政策，在促使商业百货行业高速增长的同时，也刺激了一大批购物中心的新建工程。随着我国经济增速逐步放缓，居民收入增速下降，消费意愿不强，社会消费市场景气度有所下滑。2014年全年，我国实现社会消费品零售总额262,394.08亿元，同比增长11.95%，增速相比2013年放缓1.15个百分点，自2011年以来连续4年增速放缓。中国商业联合会、中华全国商业信息中心统计，2014年全国百家重点大型零售企业零售额同比仅增长0.4%，增速低于上年水平，自 2012年以来连续第三年呈现放缓情况。尽管我国经济结构转型及城镇化等因素有利于社会消费保持长期平稳增长态势，但是若未来宏观经济波动加剧、社会消费景气度持续下降，将对上市公司的经营造成不利影响。
2、电子商务对传统百货业的冲击风险
近年，我国电子商务产业发展迅猛，对购物中心业态的挑战力度不断加强。
据中国电子商务研究中心监测数据显示，截至2014年12月，中国网络零售市场交易规模达28,211亿元，同比增长49.7%，占到社会消费品零售总额的10.6%，较 2013年增长32.5%。虽然目前各类零售业态受到电子商务的冲击程度不同，其中，家电连锁等易于标准化的产品零售市场受到的冲击最大，而体验式购物中心、便利店和生鲜卖场等受到的冲击则相对较小，但是随着网络购物环境（如支付、物流环境）的日趋完善与成熟，以及移动互联网购物的快速发展，电子商务
华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）的成本与便捷性优势将更加突出，电子商务的市场规模和范围有望不断扩大。考虑到传统零售业态在公司所属购物中心的业态结构中仍占有一定的比例，若传统零售需求持续低迷，电子商务等新型业态与传统渠道对消费者的争夺将更为激烈，届时上市公司若不能及时、有效的作出调整与应对，将对上市公司的经营造成不利影响。
3、标的购物中心选址风险
华联股份在扩张过程中，购买的购物中心选址极为重要，需要综合考虑所属区域的经济发展水平及增长速度、各业态的发展程度及布局、目标消费群的消费水平及消费习惯、预计客流量、周边竞争程度、物业价格、可用面积等多种因素。
尽管上市公司与标的公司均建立了较为严格的选址标准，必要时还聘请外部专业机构协助考察论证，但我国幅员辽阔，地区之间文化差异较大，各地消费者的消费习惯和喜好各不相同，若对新进入地区消费市场状况和趋势的分析不够充分、定位不够准确，导致购物中心选址不当，使既定的目标市场定位难以实现，将对购物中心的经营情况造成不利影响。
4、新建购物中心运营初期的市场培育风险
上市公司购物中心运营管理业务收入主要为租金收入，因此出租率和租金水平将对上市公司的经营业绩产生较大影响，支撑这两个指标的是人流量和消费水平。为引进具有良好品牌形象、符合购物中心形象地位的优质租户，培育商圈、聚集客流，上市公司在购物中心运营初期一般采取优惠策略吸引该部分优质租户进驻。按照行业惯例，一般采取一定期限的免租或优惠租金的策略，因此上市公司存在购物中心开业初期收益较低的风险。
5、新增购物中心项目的经营风险
本次交易完成后，上市公司将新增2个坐落于二线城市的购物中心，继续巩固在购物中心运营行业的优势地位。为了保证新开店的竞争优势，上市公司将利用本次交易新增的2个标的项目，继续探索发展其体验化、社区化、亲子化的购物中心运营计划，结合公司多年的购物中心运营经验及租户资源，引入齐全完善的经营业态，注重观感和体验，除满足消费者消费的需求外，将购物中心逐步打
华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）造为消费者休闲社交的又一重要平台。本次交易完成后，上市公司将需要继续投入资金进行建造和装修作业，建成之后每年将新增一定规模的固定资产折旧及摊销。由于购物中心行业同质化竞争较为明显，新落成和即将落成的购物中心仍有一定数量，不乏竞争对手的存在，加之促销活动频繁，导致购物中心行业竞争加剧、经营风险加大，若上市公司对于新增购物中心项目的使用效果未达预期，将对上市公司的经营业绩带来不利影响，提醒投资者关注相关风险。
6、主力租户引致的经营风险
上市公司现有的购物中心运营模式是在购物中心当中引入主力租户，同时因地制宜引入规模稍小的其他租户。上市公司经过多年的商业运营经验积累，与一批国内外知名品牌建立了长期合作关系，这些主力租户和战略合作租户租赁的面积占到购物中心面积的50%~70%。本次交易完成以后，上市公司将以相同的模式在标的购物中心引入租户，故主力租户和战略合作租户对上市公司获取稳定的租金收入和提升购物中心客流量均具有重要意义，若主力租户和战略合作租户经营业绩下滑，导致集客能力下降或在极端情况下无力按期支付租金，将直接影响上市公司经营业绩。
7、市场竞争加剧风险
我国的购物中心起步较晚，行业集中度不高，目前仅有数家初具规模的专业购物中心运营商，专注于重点区域内的战略布局。上市公司主要定位于社区型购物中心，目前国内市场中尚无其他社区型购物中心的专业运营商，主要竞争对手为以城市购物中心为主的购物中心品牌，主要包括大悦城、万达广场、五彩城、凯德商用等。
随着各地市场上新建购物中心的不断开业，各购物中心之间的竞争也有加剧的趋势，激烈的竞争可能会在出租率和租金水平等方面对上市公司运营的购物中心造成压力，从而影响上市公司的经营业绩。
8、市政交通因素影响营业的风险
客流量对于上市公司所经营的购物中心持续盈利能力具有重要意义，因而购物中心的经营对于周边市政交通及配套具有较高的依赖性。标的公司在购物中心
华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）选址时便已经充分考虑了市政交通对于其未来经营的影响。标的公司的选址是在地铁站甚至换乘站站口，或是标的公司已取得市政规划部门的承诺，将来地铁站出站口可以直达购物中心。一方面，由于购物中心项目还处于建设阶段，所在城市的地铁建设也处于规划或建设阶段，未来实际建成时地铁站落成地点及出站口与购物中心的通道是否能按预想实现存在一定的不确定性，所以存在地铁带来客流效应并不能达到预期效果的风险。另一方面，若因市政工程建设等因素影响到购物中心周边的交通便利情况，也有可能导致购物中心无法按期开业或正常经营。
9、购物中心所处商圈价值下降引致的风险
尽管上市公司现有的和本次交易所涉及的购物中心均处于所在城市的优质商圈内，具有客流量大，购买力强等特点，可以取得合理的租金回报。但若未来由于各种原因导致上述商圈客流量下降，吸引力减弱，将影响上市公司未来取得租金收入的能力。
10、发生突发事件的风险
上市公司的主营业务为面向购物中心的运营，经营场所均位于人群密集的核心商业区域，日常及节假日客流量较大。虽然上市公司已经建立了科学完备的应急机制及安全防范措施，但若发生火灾及危险事故等威胁到人身安全的突发事件，而上市公司未能采取有效措施予以应对，可能会对上市公司的正常经营带来不利影响。
11、标的公司在建工程无法及时营业的风险
本次交易所涉及的购物中心均处于建设状态。尽管开工建设前，施工单位均对各购物中心的地形条件、基础条件以及施工条件等因素进行了详细勘察与检测，但是由于多种不可预见因素的影响，各购物中心在建设过程中依然有可能发生施工条件变化等状况。为了保证工程质量，项目的设计方案、施工方式势必随着施工条件的变化而发生改变。这种情况下将会造成各购物中心的竣工与营业时间晚于预期，不利于上市公司业务的正常开展和市场策略的正常实施。
华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）同时，根据我国相关法律法规的规定，在建工程完工后，需要完成消防、人防、环境等多项专项验收程序后方可竣工验收。如果无法及时取得竣工验收文件，则会导致各购物中心无法及时营业，从而对上市公司的正常业务经营带来不利影响。
（三）其他风险
1、股票价格波动风险
股票价格不仅取决于公司的盈利水平及发展前景，也受到市场供求关系、国家相关政策、投资者心理预期以及各种不可预测因素的影响，从而使公司股票的价格偏离其价值。本次交易需要有关部门审批且需要一定的时间方能完成，在此期间股票市场价格可能出现波动，从而给投资者带来一定的风险。针对上述情况，公司将根据《公司法》、《证券法》、《上市公司信息披露管理办法》和《股票上市规则》等有关法律、法规的要求，真实、准确、及时、完整、公平的向投资者披露有可能影响公司股票价格的重大信息，供投资者做出投资判断。
2、其他风险
本公司不排除因政治、经济、自然灾害等其他不可控因素带来不利影响的可能性。
华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）第十三章 其他重要事项
一、本次交易完成后，不存在上市公司资金、资产占用及被实际控制人或其他关联人占用的情形，不存在为实际控制人及其关联人提供担保的情形
截至本报告书签署之日，上市公司不存在资金、资产被实际控制人、控股股东及其关联人占用的情形，不存在为实际控制人及其关联人提供担保的情况。
本次交易完成后，上市公司实际控制人、控股股东未发生变化，上市公司不存在因本次交易导致资金、资产被实际控制人、控股股东及其关联人占用的情形，不存在为实际控制人及其关联人提供担保的情况。
二、本次交易完成后上市公司的负债结构合理性说明
根据致同出具的“致同专字（2016）第110ZA4008号”《备考审阅报告》，本次交易完成后上市公司的资产负债率、流动比率、速动比率情况如下：
单位：万元
||||
|-|-|-|
|2016年6月30日|||
|实际数|备考数|实际数|
|359,474.34|493,763.02|385,456.44|
|788,995.34|841,213.20|975,201.90|
|1,148,469.69|1,334,976.23|1,360,658.34|
|105,843.05|111,799.52|170,946.05|
|397,629.28|503,946.73|523,618.86|
|503,472.33|615,746.26|694,564.90|
|43.84%|46.12%|51.05%|
|3.40|4.42|2.25|
|3.40|3.78|2.25|

报告期内，上市公司备考资产负债率较本次交易前有小幅增加，主要系报告
华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）期内标的公司长期银行借款大幅增加以用于在建购物中心的后续投入所致。本次交易后上市公司的备考资产负债率仍然符合公司当前的业务发展状况，亦与可比上市公司负债水平相当，并未导致上市公司资产负债率大幅增加。此外，标的公司当前所取得的长期借款期限均为120个月，并按合同约定的期限分期付款，故不会在单个年度内对上市公司的财务造成显著压力。
报告期内，上市公司的备考流动比率和备考速动比率较本次交易前均出现了一定幅度的增长，主要系海融兴达于报告期内加大对在建购物中心项目的持续投入使得存货账面价值大幅增长，以及偿还欠付关联方往来款使得流动负债大幅减少使得其流动资产增长迅速，而流动负债大幅减少所致。本次交易完成后，备考流动比率和备考速动比例的提高将有利于优化上市公司资产负债结构，增强上市公司的偿债能力、尤其是短期偿债能力。
本次交易完成后，上市公司资本结构比较合理，偿债能力可以得到保障。
三、上市公司在最近十二个月内发生资产交易情况
在本报告书出具前十二个月（2015年 10月至 2016年 10月期间），发生如下资产交易情况：
（一）发起设立上海信磐文化投资中心（有限合伙）
2015年8月18日，华联股份召开第六届董事会第二十一次会议，审议通过了《关于公司作为有限合伙人参与设立上海信磐的议案》，同意作为有限合伙人出资设立上海信磐文化投资中心（有限合伙）（以下简称“上海信磐”）。公司投资16,000万元，资金来源为公司自有资金。
（二）增资全资子公司新加坡商业公司6,000万新加坡元
2015年8月24日，华联股份召开第六届董事会第二十二次会议，审议通过《关于对新加坡商业公司增资的议案》，同意公司向全资子公司 Beijing HualianMal（lSingapore）Commercial ManagementPte.Ltd（.以下简称“新加坡商业公司”）进行增资，增资额为6,000万新加坡元。增资方式为现金增资，资金来源为公司
华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）自有资金。增资后新加坡商业公司的注册资本由9,000万新加坡元增加至 15,000万新加坡元。增资完成后，公司对新加坡商业公司的持股比例仍为100%。
（三）投资 Rajax Holding 9,000万美元
2015年8月24日，华联股份召开第六届董事会第二十二次会议，审议通过了《关于子公司新加坡商业公司对外投资的议案》，同意公司的全资子公司新加坡商业公司以增资形式成为 Rajax Holding的股东，增资额为 9,000万美元。增资方式为现金增资，资金来源为自有资金。RajaxHolding的主要运营品牌为“饿了么”。
（四）发行股份购买资产并募集配套资金
2015年10月9日，华联股份召开第六届董事会第二十四次会议，审议通过了《北京华联商厦股份有限公司发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易预案》及其配套文件，同意公司向上海镕尚及中信夹层发行股份购买其合计持有的安徽华联100%股权、山西华联100%股权、内蒙古信联89.29%股权、银川华联80.92%股权以及海融兴达100%股权，同时向包括华联集团在内的不超过 10名特定投资者募集配套资金。2016年 4月 8日，华联股份召开第六届董事会第三十二次会议，审议通过了《北京华联商厦股份有限公司发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）》及相关文件，上述方案调整为向上海镕尚发行股份购买其持有的山西华联99.69%股权，向上海镕尚和中信夹层发行股份购买其合计持有的海融兴达100%股权，同时向西藏山南募集配套资金。
本报告书即为上述交易的完整方案。
（五）全资子公司对外投资
2015年 11月 24日，华联股份召开第六届董事会第二十七次会议，审议通过了《新加坡商业公司对外投资的议案》等相关议案，同意全资子公司新加坡商业公司以自有资金参与BHG RetailREIT于新加坡证券交易所公开发行的“绿鞋”安排，即当 BHG Retail REIT的承销商选择行使超额配售权时，新加坡商业公司应认购 BHG Retail REIT不超过5%的信托份额。
（六）增资全资子公司新加坡商业公司4,000万美元
华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案） 2015年 11月 27日，华联股份召开第六届董事会第二十八次会议，审议通过《关于对新加坡商业公司增资的议案》，同意公司向全资子公司新加坡商业公司进行增资，增资额为4,000万美元。增资方式为现金增资，资金来源为公司自有资金。增资后新加坡商业公司的注册资本由 10,969.4886万美元增加至14,969.4886万美元。增资完成后，公司对新加坡商业公司的持股比例仍为100%。
（七）认购及受让上海镕寓的有限合伙份额
2016年 3月 2日，华联股份召开第六届董事会第三十次会议，审议通过了《关于对外投资于上海镕寓的议案》，同意公司使用自有资金 20,787.989万元对外投资作为有限合伙人，认购、受让上海镕寓投资管理中心（有限合伙）（以下简称“上海镕寓”）的有限合伙份额，其中：1、公司以自有资金230.989万元受让上海镕寓 13,557万元有限合伙份额及其所对应的权益，该等有限合伙份额未实缴，公司受让后将履行缴付出资义务；2、公司以自有资金认购上海镕寓 7,000万元有限合伙份额。本次交易完成后，公司将总共持有上海镕寓 20,557万元有限合伙份额。上海镕寓的认缴出资总额为225,100万元，本次交易完成后，公司将持有上海镕寓9.13%的份额。
本次对外投资，公司将以出资额为限，承担有限责任。上海镕寓通过股权投资等形式，投资于位于北京市东城区的万国公寓项目，并为全体合伙人创造投资收益。
（八）出售北京海融兴达商业管理有限公司51%的股权
2016年3月15日，华联股份召开第六届董事会第三十一次会议，审议通过了《关于转让北京海融兴达公司51%股权的议案》，同意将其持有的北京海融兴达商业管理有限公司（以下简称“北京海融兴达”）51%的股权进行转让，受让方为上海万丽镕芮投资咨询有限公司（以下简称“受让方”）。
具有从事证券、期货业务资格的北京中企华资产评估有限责任公司对北京海融兴达进行了资产评估，评估基准日是 2015年 12月 31日，本次评估选用资产基础法评估结果作为评估结论。经资产基础法评估后，北京海融兴达的净资产评估价值为人民币 81,992.34万元，增值额为人民币 51,028.34万元，增值率为
华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）164.80%。公司持有其51%股权对应的股东权益价值为人民币 41,816.09万元。
基于上述评估结果，公司拟转让的北京海融兴达51%股权转让价格确认为41,816.09万元。
该事项已经获得2016年第一次临时股东大会审议通过。
（九）设立全资子公司
2016年5月10日，华联股份召开第六届董事会第三十四次会议，审议通过了《关于在珠海设立全资子公司的议案》，公司以自筹资金在广东省珠海市设立全资子公司，注册资本为5亿元人民币，主营业务为股权投资及投资管理，投资范围主要为与公司主营业务相关的上下游行业及其他优质项目。
（十）出售北京龙天陆投资有限责任公司51%的股权和北京兴联顺达商业管理有限公司51%的股权
2016年6月14日，华联股份召开第六届董事会第三十六次会议，审议通过了《关于转让北京龙天陆51%股权的议案》和《关于转让北京兴联顺达51%股权的议案》，同意将其持有的北京龙天陆投资有限责任公司（以下简称“北京龙天陆”）51%的股权和北京兴联顺达商业管理有限公司（以下简称“兴联顺达”）51%的股权转让给上海万丽镕芮投资咨询有限公司。
具有从事证券、期货业务资格的北京中企华资产评估有限责任公司对北京龙天陆进行了资产评估，评估基准日是 2015年 12月 31日，本次评估选用资产基础法评估结果作为评估结论。经资产基础法评估后，北京龙天陆的净资产评估价值为人民币49,363.60万元，增值额为人民币37,746.98万元，增值率为324.94%。
公司持有其51%股权对应的股东权益价值为人民币 25,175.44万元。基于上述评估结果，公司拟转让的北京海融兴达51%股权转让价格确认为25,175.44万元。
具有从事证券、期货业务资格的北京中企华资产评估有限责任公司对兴联顺达进行了资产评估，评估基准日是 2015年 12月 31日，本次评估选用资产基础法评估结果作为评估结论。经资产基础法评估后，兴联顺达净资产评估价值为人民币67,056.55万元，增值额为人民币46,025.44万元，增值率为218.84%。公司
华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）持有其51%股权对应的股东权益价值为人民币 34,198.84万元。基于评估结果，本次交易兴联顺达股权的转让价款确定为34,198.84万元。
该事项已经获得2016年第三次临时股东大会审议通过。
（十一）对外投资上海隆邸天佟投资管理中心（有限合伙）
2016年6月17日，华联股份召开第六届董事会第三十七次会议，审议通过了《关于对外投资隆邸天佟的议案》，同意公司使用自有资金1.15亿元作为有限合伙人对外投资上海隆邸天佟投资管理中心（有限合伙）（以下简称“隆邸天佟”）。
以进一步拓展公司的主营业务，抢占优质项目资源，增强公司行业竞争力。公司以出资额为限，承担有限责任。隆邸天佟将通过收购、股权投资等形式，投资于北京市昌平区龙德广场项目。
2016年9月23日，华联股份召开第六届董事会第四十一次会议，审议通过了《关于增资隆邸天佟的议案》，同意公司使用自有资金对隆邸天佟追加投资 3.3亿元。增资完成后，公司作为有限合伙人对隆邸天佟合计投资 4.45亿元。上述增资已经公司2016年第四次临时股东大会审议通过。
（十二）对外投资深圳池杉常青股权投资中心（有限合伙）
2016年6月27日，华联股份召开第六届董事会第三十八次会议，审议通过了《关于对外投资深圳池杉的议案》，同意公司使用自有资金 1亿元作为有限合伙人对外投资深圳池杉常青股权投资中心（有限合伙）（以下简称“深圳池杉”）。
深圳池杉的合伙目的是从事投资管理业务，为合伙人创造收益，投资方向为金融行业内高速发展的、有持续竞争力的优质公司股权。
（十三）投资设立长山兴（青岛）商业资产投资中心（有限合伙）
公司于2016年10月17日召开了第六届董事会第四十二次会议，审议了《关于对外投资青岛长山兴的议案》，同意与西藏长山兴投资管理有限公司等 8位投资人共同投资设立长山兴（青岛）商业资产投资中心（有限合伙）。公司拟使用自有资金2.6亿元作为有限合伙人。长山兴（青岛）商业资产投资中心（有限合伙）拟以股权或其它投资形式投资于优质商业地产项目。该事项已经公司 2016年第五次临时股东大会审议通过。
华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）四、本次交易对上市公司治理机制影响的说明
（一）本次交易完成后公司治理结构的基本情况
根据《公司法》、《证券法》等法律法规和《上市公司治理准则》、《股票上市规则》等中国证监会规定和《公司章程》的要求，本公司在本次交易前已经完善了公司的法人治理结构，建立健全了公司内部管理和控制制度，持续深入开展公司治理活动，促进了公司规范运作，提高了公司治理水平。
本次交易完成后，本公司将继续保持《公司章程》规定的相关法人治理结构的有效运作，继续执行相关的议事规则或工作细则。本公司将根据《公司法》、《证券法》、《上市公司治理准则》、《股票上市规则》等有关法律、法规及国家政策的规定，进一步规范运作，完善科学的决策机制和有效的监督机制，完善本公司治理结构，保证本公司法人治理结构的运作更加符合本次交易完成后本公司的实际情况，维护股东和广大投资者的利益。
（二）本次交易完成后公司治理结构的完善措施
本次交易完成后，本公司的业务规模将进一步扩大。为了规范公司运作和管理，提升经营效率和盈利能力，本公司将依据《公司法》、《证券法》、《上市公司治理准则》、《股票上市规则》等法律法规的要求，进一步完善公司治理结构，拟采取的措施主要包括以下几个方面：
1、股东与股东大会
本次交易完成后，本公司将继续严格按照《公司法》、《证券法》、《上市公司治理准则》、《股票上市规则》等法律法规的要求履行股东大会职能，确保所有股东，尤其是中小股东享有法律、行政法规和《公司章程》规定的平等权利。在合法、有效的前提下，通过各种方式和途径，包括充分运用现代信息技术手段，扩大股东参与股东大会的比例，确保股东对法律、行政法规所规定的公司重大事项享有知情权和参与权。本公司将严格规范公司与关联人之间的关联交易行为，切实维护中小股东的利益。
2、控股股东与上市公司
华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）本公司的控股股东为华联集团、实际控制人为海南文促会。本次交易完成后，本公司将确保与控股股东及实际控制人在资产、业务、机构、人员、财务方面的独立性。同时本公司也将积极督促控股股东及实际控制人严格依法行使出资人权利，切实履行对本公司及其他股东的诚信义务，不直接或间接干预本公司的决策和生产经营活动，确保公司董事会、监事会和相关内部机构均独立运作。
3、董事与董事会
公司当前董事会设董事9名，其中独立董事3名，董事会的人数及人员构成符合法律、法规和《公司章程》的要求。本次交易完成后，本公司将进一步完善董事和董事会制度，完善董事会的运作，进一步确保董事和独立董事的任职资格、人数、人员构成、产生程序、责任和权力等合法、规范；确保董事依据法律法规要求履行职责，积极了解本公司运作情况；确保董事会公正、科学、高效的决策，尤其充分发挥独立董事在规范公司运作、维护中小股东合法权益、提高本公司决策科学性方面的积极作用。
4、监事与监事会
公司当前监事会设监事3名，其中职工代表监事1名，监事会的人数及人员构成符合法律、法规的要求。本次交易完成后，本公司监事会将继续严格按照《公司章程》的要求选举监事，从切实维护本公司利益和广大中小股东权益出发，进一步加强监事会和监事监督机制，保证监事履行监督职能。监事通过召开监事会会议、列席董事会会议、定期检查本公司财务等方式履行职责，对本公司财务和董事、高级管理人员的行为进行有效监督。本公司将为监事正常履行职责提供必要的协助，保障监事会对公司财务以及本公司董事、经理和其他高级管理人员履行职责合法合规性和本公司财务情况进行监督的权利，维护本公司及股东的合法权益。
5、信息披露与透明度
本次交易完成后，本公司将继续按照证监会及深圳证券交易所颁布的有关信息披露的相关法规，真实、准确、完整的进行信息披露工作，保证主动、及时的披露所有可能对股东和其他利益相关者的决策产生实质性影响的信息，并保证所
华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）有股东有平等的机会获得信息。同时注重加强本公司董事、监事、高级管理人员的主动信息披露意识。
6、绩效评价和激励约束机制
本次交易完成后，本公司将继续完善公正、透明、有效的董事、监事及高级管理人员的绩效评价标准和程序。公司董事会下设的提名委员会、薪酬与考核委员会负责对公司的董事、监事、高级管理人员进行绩效考核，公司已建立企业绩效评价激励体系，经营者的收入与企业经营业绩挂钩，高级管理人员的聘任公开、透明，符合法律、法规的规定。
7、利益相关者
公司能够充分尊重和维护相关利益者的合法权益，实现股东、员工、社会等各方利益的协调平衡，共同推动公司持续、健康的发展。
本次交易完成后，公司将继续按照上述要求，不断完善公司治理机制，促进公司持续稳定发展。
五、本次交易完成后上市公司的独立性
公司自成立以来严格按照《公司法》、《证券法》等有关法律、法规和《公司章程》的要求规范运作，在业务、资产、人员、机构和财务等方面与公司股东相互独立，拥有独立完整的采购、生产、销售系统，具备面向市场自主经营的能力。
（一）人员独立
公司的董事、监事均严格按照《公司法》、《公司章程》的有关规定选举，履行了合法程序；公司的人事及工资管理与股东完全分开，公司高级管理人员均未在股东单位兼职或领取薪酬；公司在员工管理、社会保障、工资报酬等方面均独立于股东和其他关联方。
（二）资产完整
公司拥有独立的采购、销售、服务体系及配套设施，公司股东与公司的资产产权界定明确。公司资产完全独立于公司股东，不存在依靠股东的生产经营场所
华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）进行生产经营的情况。公司拥有的土地使用权、房屋所有权及其他产权证明的取得手续完备，资产完整、权属清晰。
（三）财务独立
公司设立了独立的财务部门，配备了独立专职的财务人员，并已建立了符合有关会计制度要求的、独立的财务核算体系和财务管理制度，实施严格的财务监督管理；公司依法独立纳税，开设了独立的银行账户，不存在与控股股东共用银行账户的情况；公司能够独立作出财务决策，独立对外签订合同，不受股东或其他单位干预或控制。
（四）机构独立
公司拥有独立的生产经营和办公机构，不存在依靠股东的生产经营场所进行生产经营的情况；所有机构由公司根据实际情况和业务发展需要自主设置，不存在任何单位或个人干预公司机构设置的情况；公司股东及其职能部门与公司及其职能部门之间不存在上下级关系；公司成立了股东大会、董事会、监事会，公司的董事由股东大会经过合法的选举程序产生，经理等高级管理人员由董事会聘任，不存在控股股东干预公司董事会和股东大会人事任免的情况。
（五）业务独立
公司主要从事购物中心的运营业务，公司已经建立了符合现代企业制度要求的法人治理结构和内部组织结构，在经营管理上独立运作。公司拥有独立、完整的业务系统和必要的职能部门，拥有必要的经营设备、人员、资金和技术设备，能够独立自主地进行经营活动，与股东不存在业务上的依赖关系。
本次交易完成后，公司将继续保持人员、资产、财务、机构、业务的独立性，保持公司独立于控股股东及实际控制人及其关联公司，具有面向市场独立经营的能力。
六、关于利润分配政策及现金分红规划
（一）利润分配政策
华联股份《公司章程》中关于现金分红的规定包括：
华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）1、公司的利润分配原则
公司的利润分配政策保持连续性和稳定性，同时兼顾公司的长远利益、全体股东的整体利益及公司的可持续发展。
2、公司的利润分配形式和比例
在公司有可供股东分配的利润时，公司充分考虑对投资者的合理投资回报、同时兼顾公司合理资金需求的原则，实施积极的利润分配政策，每年应至少采用现金、股票或者现金和股票相结合的方式进行一次股利分配，并且每年分配的利润不少于该年合并报表实现的可分配利润的百分之九十。在有条件的情况下，公司可进行中期分红。
除特殊情况外，公司在当年盈利且累计未分配利润为正的情况下，采取现金方式分配股利，每年以现金方式分配的利润不少于当年合并报表实现的可分配利润的百分之九十。其中特殊情况指发生重大投资计划或重大现金支出等事项，即指公司未来十二个月内拟对外投资及收购资产的累计支出达到或超过公司最近一期经审计总资产的百分之10%。
公司在经营情况良好，并且董事会认为公司股票价格与公司股本规模不匹配、发放股票股利有利于公司全体股东整体利益时，可以在满足前款现金分红的条件下，提出股票股利分配预案。
3、利润分配政策的决策程序
公司的利润分配方案由财务负责人会同董事会秘书拟定,事前充分征询独立董事的意见后提交公司董事会、监事会审议。董事会就利润分配方案的合理性进行充分讨论，形成专项决议后提交股东大会审议。
公司因本条“2、公司的利润分配形式和比例”中规定的特殊情况而不进行现金分红时，董事会就不进行现金分红的具体原因、公司留存收益的确切用途及预计投资收益等事项进行专项说明，经独立董事发表意见后提交股东大会审议，并在最近一期的定期报告中予以披露。
华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）公司通过多种渠道建立与中小股东的日常沟通，以使中小股东有充分机会在利润分配及利润分配政策变更事宜上向公司提供意见。
4、公司利润分配政策的变更
如遇到战争、自然灾害等不可抗力、或者公司外部经营环境变化并对公司生产经营造成重大影响，或公司自身经营状况发生较大变化时，公司可对利润分配政策进行调整。公司调整利润分配政策应由董事会做出专题论述，详细论证调整理由，形成书面论证报告并经独立董事审议后提交股东大会特别决议通过。审议利润分配政策变更事项时，公司为股东提供网络投票方式。
5、如存在股东违规占用公司资金的情况
存在股东违规占用公司资金情况的，公司应当从该股东应分配的现金股利中扣除其占用的资金。
本次交易完成后，上市公司将继续保持现行现金分红政策。
（二）股东回报规划
为进一步健全和完善华联股份的利润分配决策和监督机制，强化回报股东的意识，增强公司利润分配的透明度，保持利润分配政策的连续性和稳定性，为股东提供持续、稳定、合理的投资回报，在充分考虑本公司实际经营情况及未来发展需要的基础上，公司制定了未来三年（2016年-2018年）股东回报规划（以下简称“本规划”），其主要内容如下：
1、公司股东回报规划制定原则
本规划的制定原则为：符合相关法律法规、监管要求以及《公司章程》有关规定，充分考虑自身的经营情况、公司长远利益及全体股东的整体利益的前提下，实施积极的利润分配方案，保持利润分配政策的连续性和稳定性，切实维护股东的合法权益，为投资者提供合理的投资回报并兼顾本公司资金需求和可持续发展。
2、制定本规划的主要考虑因素
华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）公司制定本规划的主要考虑因素是对投资者特别是中小投资者的合理投资回报和公司的长远可持续性发展。公司将综合分析公司所处发展阶段、社会资金成本、外部融资环境等因素，并充分考虑公司实际经营状况、资金需求、盈利规模、现金流量状况和股东投资回报需求等情况，对利润分配做出制度性安排，以保证利润分配政策合理性、连续性和稳定性。
3、股东回报规划制定周期
依据相关的法律法规及《公司章程》的规定，综合分析公司的盈利情况、未来的经营发展规划、股东回报等情况，平衡股东合理的投资回报和公司长远发展，并充分考量公司当前及未来的盈利规模、现金流量等因素，每三年为一期制定该期间的股东回报规划，明确该期间利润分配的具体安排和形式，现金分红规划和期间间隔等内容。
4、最近三年的分红情况
华联股份最近三年的分红情况及实现的可分配利润情况如下：
单位：元
|||
|-|-|
|现金分红金额（含税）|分红年度合并报表中归属于上市公司股东的净利润|
|142,469,531.46|220,892,346.85|
|62,330,420.01|74,318,827.22|
|53,426,074.30|65,715,267.51|

最近三年合并报表中归属于上市公司股东的年均净利润 120,308,813.86
最近三年累计现金分红金额占最近三年年均净利润的比例 214.64%
5、股东回报计划的主要内容
（1）利润分配的形式及间隔期
公司每年应至少采用现金、股票或者现金和股票相结合的方式进行一次股利分配，并且每年分配的利润不少于该年合并报表实现的可分配利润的百分之九
十。在有条件的情况下，公司可进行中期分红。
（2）现金分红的具体条件和比例
华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）除特殊情况外，公司在当年盈利且累计未分配利润为正的情况下，采取现金方式分配股利，每年以现金方式分配的利润不少于当年合并报表实现的可分配利润的百分之九十。
其中特殊情况指发生重大投资计划或重大现金支出等事项，即指公司未来十二个月内拟对外投资及收购资产的累计支出达到或超过公司最近一期经审计总资产的百分之10%。
（3）股票股利分配条件
公司在经营情况良好，并且董事会认为公司股票价格与公司股本规模不匹配、发放股票股利有利于公司全体股东整体利益时，可以在满足前款现金分红的条件下，提出股票股利分配预案。
（4）利润分配政策的决策程序
公司的利润分配方案由财务负责人会同董事会秘书拟定,事前充分征询独立董事的意见后提交公司董事会、监事会审议。董事会就利润分配方案的合理性进行充分讨论，形成专项决议后提交股东大会审议。
公司因本条“（2）现金分红的具体条件和比例”中规定的特殊情况而不进行现金分红时，董事会就不进行现金分红的具体原因、公司留存收益的确切用途及预计投资收益等事项进行专项说明，经独立董事发表意见后提交股东大会审议，并在最近一期的定期报告中予以披露。
公司通过多种渠道建立与中小股东的日常沟通，以使中小股东有充分机会在利润分配及利润分配政策变更事宜上向公司提供意见。
（5）利润分配政策的调整
如遇到战争、自然灾害等不可抗力、或者公司外部经营环境变化并对公司生产经营造成重大影响，或公司自身经营状况发生较大变化时，公司可对利润分配政策进行调整。公司调整利润分配政策应由董事会做出专题论述，详细论证调整理由，形成书面论证报告并经独立董事审议后提交股东大会特别决议通过。审议利润分配政策变更事项时，公司为股东提供网络投票方式。
华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）七、关于上市公司停牌前股票价格波动情况的核查
根据《关于规范上市公司信息披露及相关各方行为的通知》（证监公司字[2007]128号）第五条规定，“剔除大盘因素和同行业板块因素影响，上市公司股价在股价敏感重大信息公布前 20个交易日内累计涨跌幅超过20%的，上市公司在向中国证监会提起行政许可申请时，应充分举证相关内幕信息知情人及直系亲属等不存在内幕交易行为。”
因筹划发行股份购买资产事宜，华联股份股票于 2015年 6月 4日开始连续停牌，停牌前一交易日（2015年 6月 3日）收盘价格为 8.78元，停牌前第 21个交易日（2015年5月6日）收盘价格为5.91元。停牌之日起前20个交易日（2015年5月7日至2015年6月3日），本公司股票的股价涨跌幅情况，以及同期深证成指（399001.SZ）和商业物业经营指数（801205.SI）涨跌幅情况如下：
|||
|-|-|
|股票收盘价（元/股）|深证成指（点）|
|5.91|14,136.17|
|8.78|17,538.50|
|48.56%|24.07%|

本公司股价在上述期间内波动幅度为上涨48.56%，扣除同期深证成指累计上涨24.07%因素后，上涨幅度为24.49%；扣除同期房地产行业指数上涨40.08%因素后，上涨幅度为8.48%。
据此，剔除大盘因素后，本公司股价在本公司因本次发行股份购买资产事宜停牌前 20个交易日内累计涨幅超过20%，达到《关于规范上市公司信息披露及相关各方行为的通知》（证监公司字[2007]128号）第五条的相关规定。
经董事会核查，在本次停牌前六个月内，本公司的控股股东、实际控制人及其直系亲属，本公司持股5%以上的股东及其直系亲属，本公司的董事、监事、高级管理人员及其直系亲属，以及其他内幕信息知情人及其直系亲属均不存在利用本次交易的内幕信息进行股票交易的情况。
上述股价异常波动可能导致本公司因涉嫌内幕交易被立案调查，从而导致本
次发行股份购买资产事宜被暂停或终止审核的潜在风险。
华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）八、关于本次重组涉及的相关人员买卖证券行为的查验情况
根据《关于规范上市公司信息披露及相关各方行为的通知》（证监公司字[2007]128号）等法律法规的要求，本公司就下述与本次交易相关的人员对其在停牌前 6个月内及公司股票复牌至本报告书公告期间（即 2014年 12月 4日至 2016年 4月 8日期间）买卖上市公司股票的情况进行了自查：上市公司及其现任董事、监事和高管人员；发行股份购买资产交易对方及其主要负责人；发行股份购买资产交易对方的实际管理人及其主要负责人；配套融资方及其董事、监事、高级管理人员；处于持续督导期的前次非公开发行保荐机构及其从业人员；与本次交易相关的中介机构及其从业人员；上述人员的配偶、直系亲属。
依据各方的自查报告及中国证券登记结算有限责任公司深圳分公司的出具的查询记录，各自查主体在自查期间不存在买卖“华联股份”股票的情形。
九、本次交易的相关主体和证券服务机构不存在依据《关于加强与上市公司重大资产重组相关股票异常交易监管的暂行规定》第十三条不得参与任何上市公司重大资产重组的情形的说明
截至本报告书签署日，本次交易相关主体即上市公司、交易对方及上述主体的控股股东、实际控制人及其控制的机构，上市公司董事、监事、高级管理人员，交易对方的董事、监事、高级管理人员，为本次资产重组提供服务的证券公司、证券服务机构及其经办人员，参与本次资产重组的其他主体未曾因涉嫌与资产重组相关的内幕交易被立案调查或者立案侦查且尚未结案，最近 36个月内未曾因与资产重组相关的内幕交易被中国证监会作出行政处罚或者司法机关依法追究刑事责任。
十、对股东权益保护的安排
（一）严格履行上市公司信息披露义务
本次交易涉及上市公司发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易，公司已切实按照《上市公司信息披露管理办法》、《关于规范上市公司信息披露及相关
华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）各方行为的通知》等相关法律、法规的要求，对本次交易方案采取严格的保密措施，并将严格履行信息披露义务。
（二）严格执行相关决策及审批程序
1、本次交易中标的资产已由具有相关证券业务资格的会计师事务所和资产评估公司进行审计和评估；独立财务顾问、法律顾问已对本次交易出具独立财务顾问报告和法律意见书。
2、针对本次发行股份购买资产并募集配套资金事项，华联股份严格按照相关规定履行法定程序进行表决、披露。董事会审议本次发行股份购买资产并募集配套资金事项时，独立董事已就该事项发表了独立意见。
3、依法履行关联交易决策程序，本次交易涉及向关联方发行股份购买资产，构成关联交易，董事会及股东大会在审议相关事项时，遵循公开、公平、公正的原则并履行合法程序，关联董事及关联股东已回避表决。
4、本次发行股份购买资产并募集配套资金的方案已经本公司股东大会以特别决议审议表决通过，关联股东已回避表决。
5、本次交易将依法进行，由本公司董事会提出方案，并按相关程序及规定报监管部门审批通过后方可实施。
（三）网络投票安排
在审议本次交易的股东大会上，本公司已通过交易所交易系统和互联网投票系统向全体股东提供网络形式的投票平台，股东可通过交易系统和互联网投票系统参加网络投票，以切实保护全体股东的合法权益。
（四）资产定价公允
本公司本次向上海镕尚发行股份购买其持有的山西华联99.69%股权，向上海镕尚和中信夹层发行股份购买其合计持有的海融兴达100%股权，已聘请具有证券期货业务资格的资产评估公司进行评估，最终收购价格参照评估机构出具的评估报告，并由本公司与交易对方协商确定。本次交易作价合理、公允，有利于保护本公司全体股东，尤其是中小股东的合法权益。
华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）（五）现金分红政策
本公司的现金分配政策，详见本报告书“第十三章其他重要事项/六、关于利润分配政策及现金分红规划”。
（六）股份限售的安排
本次交易对方和配套融资投资者认购的股份需进行适当期限的锁定，具体股份锁定安排，详见本报告书“重大事项提示/九、股份锁定期安排”。
（七）并购重组摊薄当期每股收益的填补回报安排
本次交易摊薄当期每股收益的填补回报安排详见本报告书“重大事项提示/十三、本次重组对中小投资者权益保护的安排/（七）并购重组摊薄当期每股收益的填补回报安排”。
（八）其他保护投资者权益的措施
公司承诺保证提供信息的真实、准确和完整，保证不存在虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并声明承担个别和连带的法律责任。
公司已聘请具有证券期货业务资格的审计机构、资产评估机构对标的资产进行审计和评估，已聘请独立财务顾问和法律顾问对本次交易所涉及的资产定价和股份定价、标的资产的权属状况等情况进行核查，并将对实施过程、相关协议及承诺的履行情况和相关后续事项的合规性及风险进行核查，发表明确意见，确保本次交易公允、公平、合法、合规，不损害上市公司股东利益。
十一、已披露有关本次交易的所有信息的说明
本报告书已按有关规定对本次交易的有关信息作了如实披露，除上述事项外，无其他应披露而未披露的信息。
华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）第十四章独立董事及中介机构关于本次交易的意见
一、独立董事意见
根据《关于在上市公司建立独立董事制度的指导意见》、《上市公司重大资产重组管理办法》、《关于规范上市公司重大资产重组若干问题的规定》、《股票上市规则》等规章、规范性文件及公司章程的有关规定，作为公司的独立董事，基于独立判断的立场，现发表独立意见如下：
（一）公司本次董事会审议、披露本次交易方案的程序符合《公司法》、《证券法》、《重组管理办法》、《发行管理办法》、《若干问题的规定》、《格式准则 26号》等相关法律、法规、规范性文件及《公司章程》的规定。
（二）本次交易构成关联交易，本次董事会审议和披露本次交易的程序符合国家法律法规和《公司章程》的有关规定，关联董事已回避表决。公司股东大会就相关事项表决时，关联股东应回避表决。
（三）公司本次交易聘请的审计机构与评估机构具有从事证券期货相关业务的资格；该等机构与本公司及本次交易对方之间除正常的业务往来关系外，不存在其他的关联关系；该等机构出具的审计报告与评估报告符合客观、独立、公正、科学的原则。
（四）本次交易公司拟购买的标的资产的作价参照公司所聘请的具有证券期货相关业务资格的资产评估机构出具的《评估报告》，并由本公司与交易对方协商确定。本次交易资产定价具有公允性、合理性，不会损害其他中小投资者利益。
（五）本次交易符合相关法律法规及监管规则的要求，有利于进一步提升公司的综合竞争力，扩大业务规模，有利于提高公司的资产质量，增强长期盈利能力，有利于公司突出主业、增强抗风险能力，符合公司的长远发展和公司全体股东的利益。
（六）《北京华联商厦股份有限公司发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）》及其摘要、公司与交易对方、配套融资认购方签订的相
华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）关协议符合《公司法》、《证券法》、《重组管理办法》、《发行管理办法》、《若干问题的规定》、《格式准则 26号》、《实施细则》等相关法律、法规、规范性文件的规定，本次交易方案具备可行性和可操作性。
（七）本次交易符合上市公司和全体股东的利益，全体独立董事同意本次董事会就本次交易的相关议案提交公司股东大会审议。
综上所述，独立董事同意公司本次交易方案。
二、独立财务顾问结论性意见
本公司聘请了华泰联合证券作为本次发行股份购买资产并募集配套资金的独立财务顾问。华泰联合证券认为：
“（一）本次交易符合《公司法》、《证券法》、《重组管理办法》等法律、法规和规范性文件的规定；并按照相关法律法规的规定履行了相应的程序，进行了必要的信息披露；
（二）本次交易完成后上市公司仍具备股票上市的条件；
（三）本次交易完成后上市公司控股股东及实际控制人均未发生变更，不构成借壳上市；
（四）本次交易价格参照具有从事证券期货相关业务资格的评估机构的评估结果并经交易各方协商确定，定价公平、合理。本次交易涉及资产评估的评估假设前提合理，方法选择适当，结论公允、合理，有效地保证了交易价格的公平性。
本次非公开发行股票的价格符合《重组管理办法》、《发行管理办法》、《实施细则》等相关法律法规的规定；
（五）本次拟购买的标的资产权属清晰，资产过户或者转移不存在法律障碍；
（六）本次交易完成后有利于提高上市公司资产质量、改善公司财务状况和增强持续盈利能力，本次交易有利于上市公司的持续发展、不存在损害股东合法权益的问题；
（七）本次交易完成后上市公司在业务、资产、财务、人员、机构等方面与实际控制人及关联方将继续保持独立，符合中国证监会关于上市公司独立性的相
华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）关规定；公司治理机制仍旧符合相关法律法规的规定；有利于上市公司形成或者保持健全有效的法人治理结构；
（八）本次交易所涉及的各项协议内容合法，在交易各方履行本次交易相关协议的情况下，不存在上市公司发行股票后不能及时获得相应对价的情形；
（九）截至重组报告书出具日，本次交易不存在交易对方对拟购买资产的非经营性资金占用。”
三、律师结论性意见
本公司聘请了北京市天元律师事务所作为本次交易的法律顾问。根据北京市天元律师事务所出具的“京天股字（2016）第135号”《法律意见书》，其对本次交易结论性意见如下：
“（一）华联股份和交易对方具备进行本次交易的主体资格。
（二）本次交易已经履行了截至本法律意见出具之日应当履行的批准和授权程序，已取得的批准和授权程序合法有效。
（三）标的资产于本法律意见出具之时权属清晰，不存在权属纠纷、未被设置质押或其他第三者权益，亦未被采取司法冻结等强制措施，标的资产按照约定方式过户至华联股份名下不存在实质法律障碍。
（四）截至本法律意见出具之日，华联股份及相关各方已履行了法定的信息披露和报告义务，不存在法定应当披露而未披露的合同、协议、安排或其他事项。
（五）本次交易符合《重组办法》及相关法律、法规及规范性文件规定的原则和实质性条件。
（六）华联股份和交易对方具有签署与本次交易相关协议的主体资格；该等协议的内容符合相关法律、法规的规定，在约定的相关条件全部成就时生效并可实际履行。
（七）本次交易构成关联交易，交易价格和交易条件公允，不存在损害华联股份及其股东利益的情形，已依法履行截止至本法律意见出具之日应当履行的信息披露义务和审议批准程序，符合有关法律法规和华联股份公司章程的规定。华
华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）联股份的控股股东和实际控制人以及交易对方采取的减少及规范关联交易的措施有利于保护华联股份及其股东的合法权益；华联股份的控股股东和实际控制人以及交易对方已就避免同业竞争出具承诺函，该承诺合法有效。
（八）参与本次交易的中介机构具有合法的执业资质，具备为本次交易提供相关服务的资格。
（九）本次交易符合相关法律、法规、规章和规范性文件的规定，不存在法律障碍，不存在其他可能对本次交易构成影响的法律问题和风险。”
华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）第十五章本次有关中介机构情况
一、独立财务顾问
华泰联合证券有限责任公司
地址：北京市西城区丰盛胡同22号丰铭国际大厦A座6层
法定代表人：刘晓丹
电话：010-56839300
传真：010-56839500
主办人：范磊、祁玉谦
协办人：马腾
二、律师
北京市天元律师事务所
地址：北京市西城区丰盛胡同28号太平洋保险大厦10层
负责人：朱小辉
电话：010-57763888
传真：010-57763777
经办律师：朴昱、侯实
三、审计机构
致同会计师事务所（特殊普通合伙）
地址：中国北京市朝阳区建国门外大街22号赛特广场5层
负责人：徐华
电话：010-85665588
华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）传真：010-85665320
经办注册会计师：梁卫丽、高楠
四、资产评估机构
北京中企华资产评估有限责任公司
地址：北京朝阳门外大街22号泛利大厦910室
法定代表人：权忠光
电话：010-65881818
传真：010-65882651
经办资产评估师：刘海生、石来月
华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）第十六章公司及有关中介机构声明
一、本公司全体董事、监事及高级管理人员声明
（一）全体董事声明
本公司全体董事承诺保证《北京华联商厦股份有限公司发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）》及其摘要，以及本公司为本次交易出具的相关申请文件不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并对其真实性、准确性、完整性承担个别和连带的法律责任。
全体董事签字：
阳烽 王子亭 崔燕萍
郭丽荣 李翠芳 熊镇
刘义新 史泽友 吴剑
北京华联商厦股份有限公司年 月 日
华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）（二）全体监事声明
本公司全体监事承诺保证《北京华联商厦股份有限公司发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）》及其摘要，以及本公司为本次交易出具的相关申请文件不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并对其真实性、准确性、完整性承担个别和连带的法律责任。
全体监事签字：
李瑶 刘瑞香 田菲
北京华联商厦股份有限公司年 月 日
华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）（三）全体高级管理人员声明
本公司全体高级管理人员承诺保证《北京华联商厦股份有限公司发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）》及其摘要，以及本公司为本次交易出具的相关申请文件不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并对其真实性、准确性、完整性承担个别和连带的法律责任。
全体高级管理人员签字：
____阳烽 王子亭 马小立
崔燕萍 周剑军
北京华联商厦股份有限公司年 月 日
华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）二、独立财务顾问声明
本公司及本公司经办人员同意《北京华联商厦股份有限公司发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）》及其摘要引用本公司出具的独立财务顾问报告的内容，且所引用内容已经本公司及本公司经办人员审阅，确认《北京华联商厦股份有限公司发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）》及其摘要不致因引用前述内容而出现虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对其真实性、准确性及完整性承担相应的法律责任。
法定代表人：
刘晓丹
财务顾问主办人：
范磊 祁玉谦
项目协办人：
马腾
华泰联合证券有限责任公司年 月 日
华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）三、律师声明
本所及本所经办律师同意《北京华联商厦股份有限公司发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）》及其摘要引用本所出具的法律意见书的内容，且所引用内容已经本所及本所经办律师审阅，确认《北京华联商厦股份有限公司发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）》及其摘要不致因引用前述内容而出现虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对其真实性、准确性及完整性承担相应的法律责任。
单位负责人：
朱小辉
经办律师：
朴昱 侯实
北京市天元律师事务所年 月 日
华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）四、审计机构声明
本所及本所经办注册会计师同意《北京华联商厦股份有限公司发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）》及其摘要引用本所出具的财务数据。
本所及本所经办注册会计师已对《北京华联商厦股份有限公司发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）》及其摘要中援引的相关内容进行了审阅，确认《北京华联商厦股份有限公司发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）》及其摘要不致因引用前述内容而出现虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对其真实性、准确性及完整性承担相应的法律责任。
会计师事务所负责人：________________徐华
经办注册会计师：________________ ________________梁卫丽 高楠
致同会计师事务所（特殊普通合伙）年 月 日
华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）五、评估机构声明
本公司及本公司经办注册资产评估师同意《北京华联商厦股份有限公司发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）》及其摘要中引用本公司出具的评估数据，且所引用评估数据已经本公司及本公司经办注册资产评估师审阅，确认《北京华联商厦股份有限公司发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）》及其摘要不致因引用前述内容而出现虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对其真实性、准确性及完整性承担相应的法律责任。
评估机构负责人：________________权忠光
经办资产评估师：_______________ _______________刘海生 石来月
北京中企华资产评估有限责任公司年 月 日
华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）第十七章 备查文件及查阅地点
一、备查文件目录
1 北京华联商厦股份有限公司第六届董事会第三十二次会议决议
北京华联商厦股份有限公司独立董事关于公司发行股份购买资产并募集配套资金暨 2
关联交易之独立意见
致同会计师事务所（特殊普通合伙）对山西华联出具的“致同审字(2016)第110ZA5739 3
号”《审计报告》
致同会计师事务所（特殊普通合伙）对海融兴达出具的“致同审字(2016)第110ZA5740 4
号”《审计报告》
致同会计师事务所（特殊普通合伙）对华联股份出具的“致同专字（2016）第110ZA4008 5
号”《备考审阅报告》
北京中企华资产评估有限责任公司对标的公司出具的“中企华评报字（2016）第1082 6
号”《资产评估报告》
7 华联股份与交易对方签署的《非公开发行股份购买资产协议》及其补充协议
8 华联股份与西藏山南签署的《附条件生效的非公开发行股份认购协议》
9 华泰联合证券有限责任公司出具的《独立财务顾问报告》
10北京市天元律师事务所出具的《法律意见书》
二、备查地点
（一）北京华联商厦股份有限公司
地址：北京市西城区阜成门外大街1号四川大厦5层
电话：010-57391951
传真：010-57391951
联系人：周剑军、田菲
（二）华泰联合证券有限责任公司
地址：北京市西城区丰盛胡同22号丰铭国际大厦A座6层
电话：010-56839300
传真：010-56839400
华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）联系人：范磊、祁玉谦
投资者亦可在中国证监会指定网站巨潮网（http://www.cninfo.com.cn）查阅本报告书全文。
华联股份 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）（本页无正文，为《北京华联商厦股份有限公司发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）》之盖章页）
北京华联商厦股份有限公司年 月 日