（报告书）
共1册第1册
项目名称：上海中润解放传媒有限公司以财务报告为目的减值测试项目评估报告
报告编号：东洲评报字【2018】第 0241号
上海东洲资产评估有限公司
【2018】第0241号
声 明
一、本资产评估报告依据财政部发布的资产评估基本准则和中国资产评估协会发布的资产评估执业准则和职业道德准则编制。
二、委托人或者其他资产评估报告使用人应当按照法律、行政法规规定及本资产评估报告载明的使用范围使用资产评估报告；委托人或者其他资产评估报告使用人违反前述规定使用资产评估报告的，本资产评估机构及资产评估师不承担责任。
三、本资产评估报告仅供委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告
使用人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人使用；除此之外，其他任何机构和个人不能成为资产评估报告的使用人。
四、本资产评估机构及资产评估师提示资产评估报告使用人应当正确理解评估结论，评估结论不等同于评估对象可实现价格，评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。
五、本资产评估机构及资产评估师遵守法律、行政法规和资产评估准则，坚持独立、客观和公正的原则，并对所出具的资产评估报告依法承担责任。
六、评估对象涉及的资产、负债清单由委托人、被评估单位申报并经其采用签名、盖章或法律允许的其他方式确认；委托人和其他相关当事人依法对其提供资料的真实性、完整性、合法性负责。
七、本资产评估机构及资产评估师与资产评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系；与相关当事人没有现存或者预期的利益关系，对相关当事人不存在偏见。
八、资产评估师已经对资产评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查；
已经对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验，对已经发现的问题进行了如实披露，并且已提请委托人及其他相关当事人完善产权以满足出具资产评估报告的要求。
九、本资产评估机构出具的资产评估报告中的分析、判断和结果受资产评估报告
中假设和限制条件的限制，资产评估报告使用人应当充分考虑资产评估报告中载明的假设、限制条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。
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资产评估报告
（目录）
项目名称 上海中润解放传媒有限公司以财务报告为目的减值测试项目评估报告
报告编号 东洲评报字【2018】第0241号
正文 .............................................................................. 5一、委托人及其他报告使用者概况 ..................................................................................................... 5 I. 委托人 ............................................................................. 5 II. 其他报告使用者 .................................................................... 5二、被评估单位及其概况 ..................................................................................................................... 6三、评估目的 ......................................................................................................................................... 9四、评估对象和评估范围 ..................................................................................................................... 9五、价值类型及其定义 ....................................................................................................................... 11六、评估基准日 ................................................................................................................................... 12七、评估依据 ....................................................................................................................................... 12 I. 经济行为依据 ...................................................................... 12 II. 法规依据 .......................................................................... 12 III. 评估准则及规范 .................................................................... 13 IV. 取价依据 .......................................................................... 14 V. 权属依据 .......................................................................... 14 VI. 其它参考资料 ...................................................................... 14 VII. 引用其他机构出具的评估结论 ........................................................ 14八、评估方法 ....................................................................................................................................... 14 I. 概述 .............................................................................. 15 II. 评估方法选取理由及说明 ............................................................ 15 III. 收益法介绍 ........................................................................ 15九、评估程序实施过程和情况 ........................................................................................................... 17十、评估假设 ....................................................................................................................................... 18十一、评估结论 ....................................................................................................................................... 20 I. 结论 .............................................................................. 20 II. 其它 .............................................................................. 21十二、特别事项说明 ............................................................................................................................... 21十三、评估报告使用限制说明 ............................................................................................................... 22 I. 评估报告使用范围 .................................................................. 22 II. 评估结论有效期 .................................................................... 22 III. 涉及国有资产项目的特殊约定 ........................................................ 22 IV. 评估报告解释权 .................................................................... 22十四、评估报告日 ................................................................................................................................... 22
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资产评估报告
（摘要）
特别提示：本评估报告仅为评估报告中描述的经济行为提供价值参考依据。以下内容摘自评估报告
正文，欲了解本评估项目的详细情况和合理理解评估结论，应当阅读评估报告正文。
项目名称 上海中润解放传媒有限公司以财务报告为目的减值测试项目评估报告
报告编号 东洲评报字【2018】第0241号
委托人 上海新华传媒股份有限公司。
其他报告使资产评估委托合同中约定的其它报告使用者，及根据国家法律、法规规用者 定的报告使用者，为本报告的合法使用者。
被评估单位 上海中润解放传媒有限公司。
经济行为 根据资产评估委托合同约定，本次评估的经济行为是以财务报告为目的的减值测试。
评估目的 以财务报告为目的。
评估基准日 2017年12月31日。
评估对象及本次评估对象为以财务报告目的的减值测试涉及的上海中润解放传媒评估范围
有限公司股东全部权益，评估范围包括流动资产、长期投资、投资性房地产、固定资产、长期待摊费用、递延所得税资产及负债等。资产评估申报表列示的母公司单体账面净资产为 264,996,261.99元，归属于母公司所有者权益（合并口径）为307,169,111.61元。
价值类型 市场价值。
评估方法 采用收益法确定评估结论。
评估结论 经评估，被评估单位股东全部权益价值为人民币 58,900.00万元。
大写：伍亿捌仟玖佰万元整。
评估结论使为评估基准日起壹年，即有效期截止2018年12月30日。
用有效期
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特别事项说无重大特别事项。
明
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正文
资产评估报告
（正文）
上海新华传媒股份有限公司：
上海东洲资产评估有限公司接受贵公司的委托，按照法律、行政法规和资产评估准则的规定、坚持独立、客观和公正的原则，采用收益法，按照必要的评估程序，对上海新华传媒股份有限公司以财务报告为目的的减值测试所涉及的上海中润解放传媒有限公司股东全部权益在2017年12月31日的市场价值进行了评估。现将资产评估情况报告如下。
项目名称 上海中润解放传媒有限公司以财务报告为目的减值测试项目评估报告
报告编号 东洲评报字【2018】第0241号
一、委托人及其他报告使用者概况
I.委托人 企业名称：上海新华传媒股份有限公司（股票代码：600825）
统一社会信用代码：91310000132205681G
企业类型：其他股份有限公司(上市)
注册地址：上海市闵行区剑川路951号5号楼一层西侧
法定代表人：陈启伟
注册资本：104488.785000万人民币
成立日期：1992年11月11日
营业期限：1992年11月11日---****
经营范围：图书报刊、电子出版物零售（连锁经营），图书报刊、电子出版物批发、零售和网上发行，网上音像制品零售、音像制品连锁零售出租、音像制品批发，文教用品的批发、零售，实业投资，广告设计、制作、发布，国内贸易（除专项规定），物业管理，经济贸易咨询，家用电器，电子产品，仓储，寄递服务（不含信件）（涉及行政许可的，凭许可证经营）。
被评估单位为委托方的全资子公司。
II.其他报资产评估委托合同约定的其它报告使用者、相关监管部门或机构，及
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告使用者 根据国家法律、法规规定的报告使用者，为本报告的合法使用者。除此之外，其他任何机构和个人不能成为资产评估报告的使用人。
二、被评估单位及其概况
1.企业注册登记信息：
企业名称：上海中润解放传媒有限公司
统一社会信用代码：913101067776067141
企业类型：有限责任公司（非自然人投资或控股的法人独资）
注册地址：江场西路395号103-7室
法定代表人：高路
注册资本：人民币 17400.0000万元整
成立日期：2005年7月6号
营业期限：2005年7月6号至2025年7月5号
经营范围：广告设计、制作、代理、发布、商务信息咨询服务，展览展示，企业管理咨询，投资咨询，企业策划，电子商务（不得从事增值电信、金融业务）。【依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动】
2.企业历史沿革
上海中润解放传媒有限公司于 2005年 7月，由上海新华传媒股份有限公司出资设立，注册资本为人民币 2,000万元，实收资本为 2,000万元。
设立时，企业的股权结构如下：
认缴及实缴出资额 持股比例
股东名称
（万元） （%）
上海新华传媒股份有限公司 2,000.00 100合计 2,000.00 100上述出资经上海汇青会计师事务所有限公司审验，并出具汇青会验字(2005)第6-12号验资报告。
2008年6月27日，根据公司股东会决议和修改后的章程规定，上海中润解放传媒有限公司注册资本由 2,000万元增至 17,400万元，由上海新华传媒股份有限公司全额缴纳，出资方实为货币出资。
增资后，企业的股权结构如下：
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认缴及实缴出资额 持股比例
股东名称
（万元） （%）
上海新华传媒股份有限公司 17,400.00 100合计 17,400.00 100上述增资经立信会计师事务所有限公司审验，并出具的信会师报字（2008）第23425号验资报告验证。
截至本次评估基准日，上述股权结构未发生其他变化。
3.组织架构和经营管理结构；
（1）企业合并范围内控股公司如下：
注册资本(万
序号 子公司名称 成立日期 持股比例元)
1 上海新华传媒文化传播有限公司 2008/4/8 2,000.00 100.00% 2 上海房报传媒经营有限公司 2007/4/28 1,000.00 90.00%（2）组织架构
4.企业经营概况
上海中润解放传媒有限公司成立于 2005年 7月，主要从事广告代理经营业务，客户以纸质传媒为主，近年来代理的报刊有《新闻晨报》和《解放日报》。2017年，公司为拓展新的业务与上海新华传媒连锁有限公司达成广告代理合作协议，成为其新华书店线下实体店海报、店内易拉宝等店头广告独家授权代理商，并且以此为依托已经与多家
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企业签署协议为其提供广告投放服务。
5.企业历史财务数据以及财务核算体系
企业近年（合并报表）资产及财务状况：
金额单位：人民币万元
项目
2015年12月31日2016年12月31日2017年12月31日资产总额 99,481.56 100,934.55 102,299.04负债总额 70,473.90 68,723.61 71,131.54净资产 29,007.66 32,210.94 31,167.50归属母公司的所有者权益 27,920.54 31,263.25 30,716.91项目
2015年 2016年 2017年
营业收入 27,603.34 23,584.72 16,849.44利润总额 970.02 8,334.26 8,216.62净利润 793.29 8,074.05 7,893.54归属母公司所有者的净利润 414.26 7,633.11 7,370.89企业近年(母公司报表）资产及财务状况：
金额单位：人民币万元
项目
2015年12月31日2016年12月31日2017年12月31日资产总额 99,481.56 31,906.64 34,568.96负债总额 70,473.90 8,264.99 8,069.33净资产 29,007.66 23,641.65 26,499.63项目
2015年 2016年 2017年
营业收入 27,603.34 18,192.98 16,817.19利润总额 970.02 7,340.04 10,940.82净利润
793.29 7,079.84 10,775.21上述2015、2016年度数据摘自于立信会计师事务所（特殊普通合伙）出具的无保留意见审计报告，2017年度数据摘自企业提供的未经审计财务报表。
上海中润解放传媒有限公司执行企业会计准则，主要税种和税率如下：
税种 计税依据 税率按税法规定计算的销售货物和应税劳务收入为
增值税 6%，5%，17%基础计算销项税额，在扣除当期允许抵扣的进项
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税额后，差额部分为应交增值税
文化事业建设费 应税广告营业额（注1） 3%
企业所得税 应纳税所得额 25%，0%（注2）注1：根据广告服务取得的全部含税价款和价外费用，减除支付给试点地区或非试点地区的其他广告公司或广告发布者的含税广告发布费后的余额。
注2：公司控股子公司上海房报传媒经营有限公司取得上海市自由贸易试验区国家税务局签发的：浦税自贸九所备（2015）004号-007号《企业所得税优惠审批结果通知书》，根据财税【2009】34号《财政部、国家税务总局关于文化体制改革中经营性文化事业单位转制为企业的若干税收优惠政策的通知》规定，同意减免企业所得税的申请，免征期从2014年1月1日至2018年12月31日。
三、评估目的
根据资产评估委托合同约定，上海新华传媒股份有限公司拟以财务报告为目的对上海中润解放传媒有限公司股东全部权益进行减值测试，本次评估即为该评估目的所涉及的上海中润解放传媒有限公司股东全部权益提供价值参考。
四、评估对象和评估范围
1.本次评估对象为以财务报告目的的减值测试涉及的上海中润解放传媒有限公司股东全部权益，评估范围包括流动资产、长期投资、投资性房地产、固定资产、长期待摊费用、递延所得税资产及负债等。
资产评估申报表列示的母公司单体账面净资产为264,996,261.99元，归属于母公司所有者权益（合并口径）为307,169,111.61元。
根据评估基准日报表，母公司层面账面总资产合计为34,568.97万元，负债合计为 8,069.33万元，净资产为 26,499.63万元。评估基准日资产及负债情况详见如下：
金额单位：人民币万元科目名称 账面价值
一、流动资产合计 22,443.77货币资金 2,686.35应收账款净额 1,370.80预付账款 6.75其他应收款净额 18,118.82其他流动资产 261.05二、非流动资产合计 12,125.20长期股权投资净额 8,286.22投资性房地产净额 1,215.38固定资产净额 1,967.69长期待摊费用 3.00递延所得税资产 652.91
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三、资产总计 34,568.97四、流动负债合计 8,069.33应付账款 5,116.06预收账款 1,292.28应付职工薪酬 531.21应交税费 548.12其他应付款 581.67五、非流动负债合计 -六、负债总计 8,069.33七、净资产 26,499.63委托评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围一致，来源于企业申报，未经审计。
2.投资性房地产：评估单位的投资性房地产分为5处，如下表所示。
其中1-2#位于上海市东靖路 2210号地下1、1_2层和东靖路 2224号地下1、1_2层，房产为店铺用途，建筑面积合计为 400.01平方米。
3-5#位于上海市杨浦区国定东路 233号1404、1405、1407室，房产为办公楼用途，建筑面积合计为 435.27平方米。截至评估基准日，以上投资性房地产除3#已出租外，其余均为空置状态，未对外出租。
建筑面积 规划用序号 房屋所有权证 房屋名称
（平方米） 途沪房地浦字（2009）第
1 东靖路2210号地下1、1_2层 209.45 店铺037820号
沪房地浦字（2009）第
2 东靖路2224号地下1、1_2层 190.56 店铺037443号
沪房地杨字（2010）第
3 国定东路233号1404室 109.10 办公楼016085号
沪房地杨字（2010）第
4 国定东路233号1405室 133.20 办公楼015574号
沪房地杨字（2010）第
5 国定东路233号1407室 192.97 办公楼015552号
3.固定资产—房屋建筑物：被评估单位的房屋建筑物坐落于上海市杨浦区国定东路233号1401、1402、1403、1406、1408、1409、1410、507室，均为办公楼用途。截至评估基准日，其中1402、1403、1406、1408、1410已对外出租，其余为空置状态。
规划用序号 房屋所有权证 房屋名称 建筑面积
途
（平方米）
沪房地杨字（2010）第
1 国定东路233号1401室 109.10 办公楼015565号
沪房地杨字（2010）第
2 国定东路233号1402室 190.32 办公楼015623号
沪房地杨字（2010）第
3 国定东路233号1403室 192.97 办公楼015551号
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沪房地杨字（2010）第
4 国定东路233号1406室 109.10 办公楼016086号
沪房地杨字（2010）第
5 国定东路233号1408室 190.32 办公楼015560号
沪房地杨字（2010）第
6 国定东路233号1409室 109.10 办公楼015654号
沪房地杨字（2010）第
7 国定东路233号1410室 133.20 办公楼016087号
沪房地杨字（2010）第
8 国定东路233号507室 192.97 办公楼015621号
4.固定资产—设备：公司拥有的固定资产设备包括运输设备、电子设备及其他两类，共计数量381辆（台/套），账面净值为 1,150,651.23元。其中运输设备12辆，主要为客车、小轿车。其中3辆车已于 2018年1月报废处置，其余均处于正常运行状态；电子设备369台（套），主要为空调、电脑、传真机、打印机、办公家具等，均处于正常使用中。经核实设备发票以及现场勘察，固定资产设备权利为企业本身，设备的维护保养较好，在用设备和仪器的性能可靠，质量稳定，均处于正常运行状态。
5.基准日公司拥有长期股权投资3家。
序号 被投资单位名称 持股比例核算方法 是否合并报表 1 上海新华传媒文化传播有限公司 100% 成本法 是
2 上海房报传媒经营有限公司 90% 成本法 是
3 上海新闻晚报传媒有限公司 34% 权益法 否
6.企业申报的账面记录或者未记录的无形资产。
未申报。
7.企业申报的其他表外资产的类型、数量
未申报。
8.办公经营场所：企业办公场经营场所主要为租赁所得，不纳入评估范围。截至本次评估基准日，被评估单位涉及的办公经营场所租赁明细如下：
租赁面积
序号 所在地 出租人 承租人 期限(平方米)
汉口路300号301 2017.10.1 1 474
室 上海申阁资产 上海中润解放 -2022.9.30汉口路300号302管理有限公司 传媒有限公司 2017.7.1 2 1078.2
室、401室 -2020.6.30五、价值类型及其定义
本次评估选取的价值类型为市场价值。市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准
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日进行正常公平交易的价值估计数额。
需要说明的是，同一资产在不同市场的价值可能存在差异。本次评估一般基于国内可观察或分析的市场条件和市场环境状况。
本次评估选择该价值类型，主要是基于本次评估目的、市场条件、评估假设及评估对象自身条件等因素。
本报告所称“评估价值”，是指所约定的评估范围与对象在本报告约定的价值类型、评估假设和前提条件下，按照本报告所述程序和方法，仅为本报告约定评估目的服务而提出的评估意见。
六、评估基准日
1.本项目资产评估基准日为 2017年12月31日。
2.资产评估基准日在考虑经济行为的实现、会计核算期、利率和汇率变化等等因素后与委托人协商后确定。
3.评估基准日的确定对评估结果的影响符合常规情况，无特别影响因素。本次评估的取价标准为评估基准日有效的价格标准。
七、评估依据
I.经济行
1.资产评估委托合同。
为依据
II.法规依 1.《中华人民共和国资产评估法》（2016年 7月 2日第十二届全国据
人民代表大会常务委员会第二十一次会议通过）；
2.《中华人民共和国公司法》（2013年 12月 28日第十二届全国人民代表大会常务委员会第六次会议通过）；
3.《中华人民共和国企业所得税法》（2007年3月16日第十届全国人民代表大会第五次会议通过，2017年2月24日第十二届全国人民代表大会常务委员会第二十六次会议修正）；
4.《中华人民共和国企业国有资产法》（2014年8月31日第十二届全国人民代表大会常务委员会第十次会议通过第三次修正）；
5.《国有资产评估管理办法》（国务院令第91号）；
6.《企业国有资产交易监督管理办法》（国务院国资委财政部令第 32号）；
7.《企业国有资产评估管理暂行办法》（国资委令第12号）；
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8.《国有资产评估管理若干问题的规定》（财政部令第14号）；
9.《关于加强企业国有资产评估管理工作有关问题的通知》（国资委产权[2006]274号）；
10.《企业国有资产监督管理暂行条例》（国务院2003年第378号令）；
11.《企业国有产权转让管理暂行办法》（财政部令第3号）；
12.《关于企业国有产权转让有关事项的通知》（国资发产权[2006]306号）；
13.《关于中央企业国有资产评估项目核准工作指引》（国资产权[2010]71号）；
14.《关于企业国有资产评估项目备案工作指引》（国资产权[2013]64号）；
15.《关于企业国有资产评估报告审核工作有关事项的通知》（国资产权[2009]941号）；
16.其它法律法规。
III.评估 1.《资产评估基本准则》（财资[2017]43号）；
准则及规
2.《资产评估职业道德准则》（中评协〔2017〕30号）；
范
3.《资产评估执业准则——资产评估程序》（中评协〔2017〕31号）；
4.《资产评估执业准则——资产评估报告》（中评协〔2017〕32号）；
5.《资产评估执业准则——资产评估委托合同》（中评协〔2017〕 33号）；
6.《资产评估执业准则——资产评估档案》（中评协〔2017〕34号）；
7.《资产评估执业准则——企业价值》（中评协〔2017〕36号）；
8.《资产评估执业准则——无形资产》（中评协〔2017〕37号）；
9.《资产评估执业准则——不动产》（中评协〔2017〕38号）；
10.《资产评估执业准则——机器设备》（中评协〔2017〕39号）；
11.《企业国有资产评估报告指南》（中评协〔2017〕42号）；
12.《以财务报告为目的的评估指南》（中评协〔2017〕45号）；
13.《资产评估机构业务质量控制指南》（中评协〔2017〕46号）：14.《资产评估价值类型指导意见》（中评协〔2017〕47号）；
15.《资产评估对象法律权属指导意见》（中评协〔2017〕48号）；
16.《投资性房地产评估指导意见》（中评协〔2017〕53号）；
17.《实物期权评估指导意见》（中评协〔2017〕54号）；
18.财政部令第33号《企业会计准则》；
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19.其它相关行业规范。
IV.取价依 1.《资产评估常用数据与参数手册》中国科学技术出版社；
据
2.立信会计师事务所（特殊普通合伙）审计报告；
3.公司提供的评估基准日会计报表
4.长期投资单位评估基准日会计报表；
5.公司提供的部分合同、协议等；
6.公司提供的历史财务数据及未来收益预测资料；
7.国家宏观经济、行业、区域市场及企业统计分析资料；
8.同花顺证券投资分析系统A股上市公司的有关资料；
9.基准日近期国债收益率、贷款利率；
10.其他。
V.权属依 1.房地产权证；
据
2.投资合同、协议；
3.车辆行驶证；
4.其它相关证明材料。
VI.其它参 1.企业提供的评估基准日会计报表及账册与凭证；
考资料
2.企业提供的资产评估申报表；
3.企业提供的以前年度的财务报表、审计报告；
4.企业管理层提供的未来年度经营计划、措施等；
5.企业与相关单位签订的订单合同；
6.评估人员现场勘察记录及收集的其他相关估价信息资料；
7.上海东洲资产评估有限公司技术统计资料；
8.其它有关价格资料。
VII.引用 无。
其他机构
出具的评
估结论
八、评估方法
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I.概述 企业价值评估的基本方法有三种，即资产基础法、收益法和市场法。
1.企业价值评估中的资产基础法，也称成本法，是指以被评估企业评估基准日的资产负债表为基础，合理评估企业表内及表外各项资产、负债价值，以确定评估对象价值的评估方法。
2.企业价值评估中的收益法，是指将预期收益资本化或者折现，以确定评估对象价值的评估方法。
3.企业价值评估中的市场法，是指将评估对象与可比上市公司或者可比交易案例进行比较，以确定评估对象价值的评估方法。
II.评估方根据《以财务报告为目的的评估指南》,注册资产评估师执行企业价法选取理
值评估业务，应当根据评估对象、价值类型、资料收集情况相关条件，由及说明
分析收益法、市场法和成本法三种资产评估基本方法的适应性，恰当选择一种或多种资产评估基本方法。
经分析：结合本次评估目的，被评估单位未来收益期和收益额可以预测并可以用货币衡量，获得预期收益所承担的风险也可以量化。故采用收益法评估。
III.收益 收益法的基本思路是通过估算资产在未来的预期收益，采用适宜的折法介绍
现率折算成现时价值，以确定评估对象价值的评估方法。即以未来若干年度内的企业自由现金流量作为依据，采用适当折现率折现后加总计算得出经营性资产价值，然后再加上溢余资产、非经营性资产价值（包括没有在预测中考虑的长期股权投资）减去有息债务得出股东全部权益价值。
评估模型及本次收益法评估考虑企业经营模式选用企业自由现金流折现模型。
公式 股东全部权益价值＝企业整体价值－付息债务价值
企业整体价值＝经营性资产价值＋溢余及非经营性资产价值
经营性资产价值=明确的预测期期间的自由现金流量现值+明确的预测期之后的自由现金流量现值之和P，即
n F F

1
g
p i  n
1ri rg1rn
i1
式中：r—所选取的折现率。
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资产评估专业人员，在综合考虑评估基准日的利率水平、市场投资收益率等资本市场相关信息和所在行业、被评估单位的特定风险等相关因素确定折现率。
Fi—未来第i个收益期的预期收益额。
n—明确的预测期期间是指从评估基准日至企业达到相对稳定经营状况的时间。评估人员在对企业收入结构、成本结构、资本结构、资本性支出、投资收益和风险水平等综合分析的基础上，结合宏观政策、行业周期及其他影响企业进入稳定期的因素，确定预测期。本次明确的预测期期间n选择为5年。
根据被评估单位所在行业现状与发展前景、协议与章程约定、经营状况、资产特点和资源条件等，确定预测期后收益期确定为无限期。
g—未来收益每年增长率，根据企业进入稳定期的因素分析预测期后的收益趋势，本次评估假定n年后Fi不变，G取零。
收益预测过 1.对企业管理层提供的未来预测期期间的收益进行分析、复核。
程 2.分析企业历史的收入、成本、费用等财务数据，结合企业的资本结构、经营状况、历史业绩、发展前景，对管理层提供的明确预测期的预测进行合理的调整。
3.在考虑未来各种可能性及其影响的基础上合理确定评估假设。
4.根据宏观和区域经济形势、所在行业发展前景，企业经营模式，对预测期以后的永续期收益趋势进行分析，选择恰当的方法估算预测期后的价值。
5.根据企业资产配置和固定资产使用状况预测营运资金、资本性支出。
折现率选取折现率，又称期望投资回报率，是收益法确定评估价值的重要参数。
按照收益额与折现率口径一致的原则，本次评估收益额口径为企业净现金流量，则折现率选取加权平均资本成本(WACC)。WACC是期望的股权回报率和所得税调整后的债权回报率的加权平均值。
WACC＝（Re×We）＋[Rd×（1－T）×Wd]
其中：Re为公司权益资本成本
Rd为公司债务资本成本
We为权益资本在资本结构中的百分比
Wd为债务资本在资本结构中的百分比
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T为公司有效的所得税税率
本次评估采用资本资产定价修正模型（CAPM），来确定公司权益资本成本，计算公式为：
Re＝Rf＋β×MRP＋ε
其中：Rf为无风险报酬率
β为公司风险系数
MRP为市场风险溢价
ε为公司特定风险调整系数
溢余及非经溢余资产是指与企业主营业务收益无直接关系的，超过企业经营所需营性资产负的多余资产，主要包括溢余现金、闲置的资产。
债 非经营性资产、负债是指与企业经营业务收益无直接关系的，未纳入收益预测范围的资产及相关负债，常见的指：没有控股权的长期投资、递延所得税资产负债、投资性房地产、企业为离退休职工计提的养老金等。对该类资产资产，并根据相关信息获得情况以及对评估结论的影响程度，确定是否单独评估后加回。
有息债务 有息债务主要是指被评估单位向金融机构或其他单位、个人等借入款项，如：短期借款、长期借款、应付债券，本次无付息债务。
九、评估程序实施过程和情况
我们根据国家资产评估的有关原则和规定，对评估范围内的资产和负债进行了清查核实，对被评估单位的经营管理状况等进行了必要的尽职调查。具体步骤如下：
1.与委托人接洽，听取公司有关人员对该单位情况以及委估资产历史和现状的介绍，了解评估目的、评估对象及其评估范围，确定评估基准日，签订资产评估委托合同，编制评估计划。
2.指导企业填报资产评估申报表，准备评估资料。
3.评估人员对单位填报的资产评估明细申报表内容进行补充和完善。
非实物资产清查，主要通过查阅企业原始会计凭证、函证和核实相关证明文件的方式，核查企业债权债务的形成过程和账面值的真实性。
实物资产清查，根据重要性原则采用逐项或者抽样的方式进行现场调查。主要为现场实物盘点和调查，对资产状况进行察看、拍摄、记录；
收集委估资产的产权证明文件，查阅有关机器设备运行、维护及事故
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记录等资料。评估人员通过和资产管理人员进行交谈，了解资产的管理情况。
4.收集企业各项经营指标、财务指标，以及企业未来年度的经营计划、固定资产更新或投资计划等资料。经过与单位有关财务记录数据资料进行核查和验证。结合所采用评估方法对被评估单位财务报表和相关资料，以及可比企业财务指标的合理性进行分析、判断。
5.对管理层进行访谈。评估人员听取企业营运模式，主要产品或服务业务收入情况及其变化；成本的构成及其变化；历年收益状况及变化的主要原因。了解企业核算体系、管理模式；企业核心技术，研发力量以及未来发展规划和企业竞争优势、劣势。了解企业的溢余资产和非经营性资产的内容及其资产配置利用状况。
6.对委托人和其他相关当事人依法提供并保证合理性、合法性、完整性的未来收益预测资料，资产评估专业人员与委托人和其他相关当事人讨论未来各种可能性，结合被评估单位的人力资源、技术水平、资本结构、经营状况、历史业绩、发展趋势，考虑宏观经济因素、所在行业现状与发展前景，分析未来收益预测资料与评估目的及评估假设的适用性。
7.评定估算。评估人员根据评估对象、价值类型及评估资料收集情况等相关条件，选择恰当的评估方法。选取相应的模型或公式，分析各项指标变动原因,通过调整和计算，形成初步评估结论，并对各种评估方法形成的初步结论进行分析，在综合评价不同评估方法和初步价值结论的合理性及所使用数据的质量和数量的基础上，确定最终评估结论。
8.各评估人员与被评估单位和中介机构进行对接,在确认评估工作中没有发生重评和漏评的情况下，汇总资产评估初步结果，进行评估结论的分析，撰写评估报告和评估说明。
9.评估报告经公司内部三级审核后，将评估结果与委托人及被评估单位进行汇报和沟通。根据沟通意见对评估报告进行修改和完善，向委托人提交正式评估报告书。
十、评估假设
（一）基本假设：
1.公开市场假设：公开市场是指充分发达与完善的市场条件，是一个有自愿的买者和卖者的竞争性市场，在这个市场上，买者和卖者的地
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位是平等的，彼此都有获取足够市场信息的机会和时间，买卖双方的交易行为都是在自愿的、理智的而非强制的或不受限制的条件下进行的。
2．持续使用假设：该假设首先设定被评估资产正处于使用状态，包括正在使用中的资产和备用的资产；其次根据有关数据和信息，推断这些处于使用状态的资产还将继续使用下去。持续使用假设既说明了被评估资产所面临的市场条件或市场环境，同时又着重说明了资产的存续状态。
3.持续经营假设，即假设被评估单位以现有资产、资源条件为基础，在可预见的将来不会因为各种原因而停止营业，而是合法地持续不断地经营下去。
（二）一般假设:
1.本报告除特别说明外，对即使存在或将来可能承担的抵押、担保事宜，以及特殊的交易方式等影响评估价值的非正常因素没有考虑。
2.国家现行的有关法律及政策、产业政策、国家宏观经济形势无重大变化，评估对象所处地区的政治、经济和社会环境无重大变化，无其他人力不可抗拒及不可预见因素造成的重大不利影响。
3.评估对象所执行的税赋、税率等政策无重大变化，信贷政策、利率、汇率基本稳定。
4.依据本次评估目的，确定本次估算的价值类型为市场价值。估算中的一切取价标准均为估值基准日有效的价格标准及价值体系。
（三）收益法假设
1.被评估单位提供的业务合同以及公司的营业执照、章程，签署的协议，审计报告、财务资料等所有证据资料是真实的、有效的。
2.评估对象目前及未来的经营管理班子尽职，不会出现影响公司发展和收益实现的重大违规事项，并继续保持现有的经营管理模式持续经营。
3.企业以前年度及当年签订的合同有效，并能得到执行。
4.本次评估假定企业自由现金流量在每年均匀发生，并在此前提条件下进行预测。
5.本次评估的未来预测是基于现有的市场情况对未来的一个合理的预测，不考虑今后市场会发生目前不可预测的重大变化和波动。如政治动乱、经济危机、恶性通货膨胀等。
6.被评估单位管理层提供给评估机构的盈利预测是本评估报告收益
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法的基础，评估师对被评估单位盈利预测进行了必要的调查、分析和判断，经过与被评估单位管理层多次讨论，被评估单位进一步修正、完善后，评估机构采信了被评估单位盈利预测的相关数据。评估机构对被评估单位未来盈利预测的利用，并不是对被评估单位未来盈利能力的保证。
本报告评估结果的计算是以评估对象在评估基准日的状况和评估报告对评估对象的假设和限制条件为依据进行。根据资产评估的要求，认定这些假设在评估基准日时成立，当未来经济环境发生较大变化，将不承担由于假设条件改变而推导出不同评估结论的责任。
十一、评估结论
I.结论 根据有关法律、法规和资产评估准则，遵循独立、客观、公正的原则，采用收益法，对被评估单位在评估基准日的市场价值进行了评估，根据以上评估工作得出如下评估结论：
经评估，被评估单位股东全部权益价值为人民币 58,900.00万元。
大写：伍亿捌仟玖佰万元整。
比母公司单体报表账面净资产增值27,732.50万元，增值率88.98%；
比归属于母公司的所有者权益增值28,183.09万元，增值率91.75%。
||||||
|-|-|-|-|-|
|项目|账面价值|评估价值|增值额|增值率％|
|流动资产|91,924.22||||
|非流动资产|10,374.82||||
|可供出售金融资产净额|||||
|持有至到期投资净额|||||
|长期应收款净额|||||
|长期股权投资净额|5,481.72||||
|投资性房地产净额|2,267.36||||
|固定资产净额|1,969.83||||
|在建工程净额|||||
|工程物资净额|||||
|固定资产清理|||||
|生产性生物资产净额|||||
|油气资产净额|||||
|无形资产净额|||||
|开发支出|||||
|商誉净额|||||
|长期待摊费用|3.00||||
|递延所得税资产|652.91||||
|其他非流动资产|||||
|资产合计|102,299.04||||
|流动负债|71,131.54||||

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||||||
|-|-|-|-|-|
|非流动负债|||||
|负债合计|71,131.54||||
|净资产（所有者权益）|31,167.50|58,900.00|27,732.50|88.98|
|归属于母公司的所有者权益|30,716.91|58,900.00|28,183.09|91.75|

 II.其它 鉴于市场交易资料的局限性，本次评估未考虑股权交易由于控股权或少数股权等因素产生的溢价或折价，也未考虑因缺乏流动性的影响。
十二、特别事项说明
以下特别事项可能对评估结论产生影响，评估报告使用者应当予以关注： 1.评估基准日后，若资产数量及作价标准发生变化，对评估结论造成影响时，不能直接使用本评估结论，须对评估结论进行调整或重新评估。
2.本机构不对管理部门决议、营业执照、权证、会计凭证、资产清单及其他中介机构出具的文件等证据资料本身的合法性、完整性、真实性负责。
3.截止评估报告提出日期，根据委托人及相关当事方的说明，我们了解到存在以下特别事项，提请报告使用者关注其对经济行为的影响。
(一)权属资料不全面或者存在瑕疵的情形；
根据申报，无该事项。
(二)评估程序受到限制的情形；
根据申报，无该事项。
(三)评估基准日存在的法律、经济等未决事项；
根据申报，无该事项。
(四)担保及其或有负债(或有资产)等事项的性质、金额及与评估对象的关系；
根据申报，无该事项。
(五)评估基准日至评估报告日之间可能对评估结论产生影响的事项；
根据申报，无该事项。
4.除以上所述之外，评估人员没有发现其他可能影响评估结论，且非评估人员执业水平和能力所能评定估算的重大特殊事项。但是，报告使用者应当不完全依赖本报告，而应对资产的权属状况、价值影响因素及相关内容作出自己的独立判断，并在经济行为中适当考虑。
5.若存在可能影响资产评估值的瑕疵事项、或有事项或其他事项，在委托时和评估现场中未作特殊说明，而评估人员根据专业经验一般不能获悉
及无法收集资料的情况下，评估机构及评估人员不承担相关责任。
6.上述特殊事项如对评估结果产生影响而评估报告未调整的情况下，评
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估结论将不成立且报告无效，不能直接使用本评估结论。
十三、评估报告使用限制说明
I.评估报告 1.本报告只能由评估报告载明的评估报告使用者所使用。评估报告的评使用范围
估结论仅为本报告所列明的评估目的和用途而服务，以及按规定报送有关政府管理部门审查。
2.委托人或者其他资产评估报告使用人未按照法律、行政法规规定和资产评估报告载明的使用范围使用资产评估报告的，资产评估机构及其资产评估师不承担责任。
3.除委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使用人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人之外，其他任何机构和个人不能成为资产评估报告的使用人。
4.资产评估报告使用人应当正确理解评估结论，评估结论不等同于评估对象可实现价格，评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。
5.未征得出具评估报告的评估机构书面同意，评估报告的全部或者部分内容被摘抄、引用或者披露于公开媒体，需评估机构审阅相关内容，法律、法规规定以及相关当事方另有约定的除外；
6.本报告含有的若干附件、评估明细表及评估机构提供的专供政府或行业管理部门审核的其他正式材料，与本报告具有同等法律效力，及同样的约束力。
II.评估结论本评估报告所揭示的评估结论仅对评估报告中描述的经济行为有效，评估有效期
结论使用有效期为自评估基准日起一年。即自评估基准日 2017年 12月31日至2018年12月30日。
超过评估报告有效期不得使用本评估报告。
III.涉及国 如本评估项目涉及国有资产，而本报告未经国有资产管理部门备案、核准有资产项目的
或确认并取得相关批复文件，则本报告不得作为经济行为依据。
特殊约定
IV.评估报告本评估报告意思表达解释权为出具报告的评估机构，除国家法律、法规有解释权
明确的特殊规定外，其他任何单位和部门均无权解释。
十四、评估报告日
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资产评估报告日是评估结论形成的日期，本评估报告日为 2018年 03月01日。
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【2018】第0241号
（本页无正文）
评估机构 上海东洲资产评估有限公司
法定代表人 王小敏
首席评估师 张永卫
签字资产评估师
Tel:021-52402166 王欣
Tel:021-52402166 刘观花
其他主要评估人员 赵璟
资产评估报告日 2018年03月01日
公司地址200050中国·上海市延安西路889号太平洋企业中心19楼
联系电话021-52402166（总机） 021-62252086（传真）
网址 www.dongzhou.com.cn;www.oca-china.com
CopyRight© GCPVBook
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资产评估报告
（报告附件）
项目名称 上海中润解放传媒有限公司以财务报告为目的减值测试项目评估报告
报告编号 东洲评报字【2018】第0241号
序号 附件名称
1.委托人和被评估单位法人营业执照
2.被评估单位验资报告
3.被评估单位评估基准日财务报表
4.被评估单位房地产权证及其他权利证明
5.评估委托人和相关当事方承诺函
6.资产评估委托合同
7.上海东洲资产评估有限公司营业执照
8.上海东洲资产评估有限公司从事证券业务资产评估许可证
9.上海东洲资产评估有限公司资产评估资格证书
10.负责该评估业务的资产评估师资格证明文件
11.资产评估机构及资产评估师承诺函
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