上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司
已审财务报表
上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司
目录
页次一、 审计报告 1 - 2
二、 已审财务报表
合并资产负债表 3 - 4
合并利润表 5
合并股东权益变动表 6 - 7
合并现金流量表 8 - 9
公司资产负债表 10 - 11公司利润表 12
公司股东权益变动表 13 - 14公司现金流量表 15 - 16财务报表附注 17– 115财务报表补充资料
1.非经常性损益明细表 1
上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司
合并资产负债表
2013年12月31日
人民币元
资产 附注五 2013年 2012年(已重述)流动资产
货币资金
1 3,141,149,767.61 1,330,669,863.63应收账款
2 34,634,425.76 77,556,336.49预付款项
4 2,744,094.22 54,876,158.43应收利息
435,616.44 435,616.44应收股利
26,909,675.46 -其他应收款
3 37,966,686.83 132,125,744.60存货
5 20,771,592,063.76 15,268,304,421.67流动资产合计
24,015,432,330.08 16,863,968,141.26非流动资产
可供出售金融资产
6 268,517,559.95 614,147,388.25持有至到期投资
7 10,000,000.00 10,000,000.00长期股权投资
8 5,442,405,957.11 5,335,955,358.29投资性房地产
9 7,333,469,181.09 7,039,616,467.50固定资产
10 516,569,180.07 534,851,929.58无形资产
11 1,227,236.50 1,213,616.62长期待摊费用
12 120,399,910.02 27,271,153.79递延所得税资产
13 830,418,781.51 356,053,291.23非流动资产合计
14,523,007,806.25 13,919,109,205.26资产总计
38,538,440,136.33 30,783,077,346.52载于第17页至第115页的附注为本财务报表的组成部分
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合并资产负债表(续)
2013年12月31日
人民币元
负债和股东权益 附注五 2013年 2012年(已重述)流动负债
短期借款
15 2,634,000,000.00 2,798,000,000.00应付账款
16 1,223,306,955.44 990,855,209.31预收款项
17 2,039,573,062.52 1,141,282,008.29应付职工薪酬
18 163,301,200.67 143,885,797.21应交税费
19 861,682,653.01 628,810,061.56应付利息
20 38,866,295.58 14,700,344.51应付股利
21 15,139,281.90 77,542,632.69其他应付款
22 10,738,264,398.92 8,317,712,415.36一年内到期的长期借款
23 1,850,000,000.00 766,000,000.00其他流动负债
299,873.86 1,293,168.00流动负债合计
19,564,433,721.90 14,880,081,636.93非流动负债
长期借款
23 3,613,559,479.48 2,510,722,977.86长期应付款
24 174,075,242.20 191,987,320.69专项应付款
6,400.00 142,301.00递延所得税负债
13 - 6,790,933.08非流动负债合计
3,787,641,121.68 2,709,643,532.63负债合计
23,352,074,843.58 17,589,725,169.56股东权益
股本
25 1,867,684,000.00 1,867,684,000.00资本公积
26 38,876,815.28 1,413,999,348.77盈余公积
27 3,069,523,440.77 2,793,485,535.45未分配利润
28 6,295,549,698.17 5,509,742,370.41归属于母公司股东权益
11,271,633,954.22 11,584,911,254.63少数股东权益
3,914,731,338.53 1,608,440,922.33股东权益合计
15,186,365,292.75 13,193,352,176.96负债及股东权益总计
38,538,440,136.33 30,783,077,346.52载于第17页至第115页的附注为本财务报表的组成部分
第3页至第115页的财务报表由以下人士签署：
法定代表人： 主管会计工作负责人： 会计机构负责人：
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合并利润表
2013年度
人民币元
附注五 2013年 2012年(已重述)一、营业收入
29 4,509,699,163.30 3,492,086,591.86
减：营业成本
29 1,857,471,064.25 1,218,397,533.83
营业税金及附加
30 646,908,716.34 627,389,218.75
销售费用
115,137,399.35 77,923,010.61
管理费用
177,600,002.78 164,280,206.07
财务费用
32 240,574,758.04 255,642,395.76
资产减值损失/(转回)
33 2,164,921.80 (1,235,870.18)加：投资收益
31 515,922,873.05 254,572,982.46
其中：对联营企业和合营企业
的投资收益
206,813,716.60 146,859,902.86
二、营业利润
1,985,765,173.79 1,404,263,079.48
加：营业外收入
34 19,207,980.50 26,655,074.85
减：营业外支出
35 621,509.55 1,682,123.02
其中：非流动资产处置损失
198,280.98 4,270.65
三、利润总额
2,004,351,644.74 1,429,236,031.31
减：所得税费用
36 440,299,462.33 323,375,323.27
四、净利润
1,564,052,182.41 1,105,860,708.04
其中：同一控制下企业合并中
被合并方合并前净利
润
43,105.64 699.01
归属于母公司所有者的利润
1,405,959,354.07 1,010,985,850.27
少数股东损益
158,092,828.34 94,874,857.77
五、每股收益
(一)基本每股收益
37 0.7528 0.5413
(二)稀释每股收益
37 0.7528 0.5413
六、其他综合收益
38 (213,396,198.69) 10,290,545.00
七、综合收益总额
1,350,655,983.72 1,116,151,253.04
其中：
归属于母公司股东的综合收益总额
1,192,858,900.21 1,025,611,978.70
归属于少数股东的综合收益总额
157,797,083.51 90,539,274.34
载于第17页至第115页的附注为本财务报表的组成部分
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合并股东权益变动表
2013年度
人民币元
归属于母公司股东权益
股本 资本公积 盈余公积 未分配利润 小计 少数股东权益 股东权益合计一、上年年末余额 1,867,684,000.00 1,413,399,348.77 2,793,485,535.45 5,509,741,951.00 11,584,310,835.22 1,608,040,642.73 13,192,351,477.95加：同一控制下企业合并 - 600,000.00 - 419.41 600,419.41 400,279.60 1,000,699.01二、本年年初余额 1,867,684,000.00 1,413,999,348.77 2,793,485,535.45 5,509,742,370.41 11,584,911,254.63 1,608,440,922.33 13,193,352,176.96三、本年增减变动额
(一)净利润 - - - 1,405,959,354.07 1,405,959,354.07 158,092,828.34 1,564,052,182.41(二)其他综合收益 - (213,100,453.86) - - (213,100,453.86) (295,744.83) (213,396,198.69)综合收益总额 - (213,100,453.86) - 1,405,959,354.07 1,192,858,900.21 157,797,083.51 1,350,655,983.72(三)股东投入和减少资本
1.同一控制下企业合并在合
并日前股东投入资本 - 3,333,516,000.00 - - 3,333,516,000.00 2,222,344,000.00 5,555,860,000.00 2.支付同一控制下企业合并
价款 - (4,495,538,079.63) - (19,461,920.37) (4,515,000,000.00) - (4,515,000,000.00) 3.子公司减资的影响 - - - - - (450,000.00) (450,000.00)(四)利润分配
1.提取法定盈余公积 - - 138,018,952.66 (138,018,952.66) - - - 2.提取任意盈余公积 - - 138,018,952.66 (138,018,952.66) - - - 3.对股东的分配 - - - (304,432,492.00) (304,432,492.00) (73,400,667.31) (377,833,159.31) 4.提取职工奖励及福利基金 - - - (20,219,708.62) (20,219,708.62) - (20,219,708.62)本年年末余额 1,867,684,000.00 38,876,815.28 3,069,523,440.77 6,295,549,698.17 11,271,633,954.22 3,914,731,338.53 15,186,365,292.75载于第17页至第115页的附注为本财务报表的组成部分
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合并股东权益变动表(续)
2012年度(已重述)
人民币元
归属于母公司股东权益
股本 资本公积 盈余公积 未分配利润 小计 少数股东权益 股东权益合计一、上年年末余额 1,867,684,000.00 1,398,773,220.34 2,603,110,445.61 4,988,982,795.85 10,858,550,461.80 1,661,718,077.81 12,520,268,539.61加：同一控制下企业合并 - - - - - - -二、本年年初余额 1,867,684,000.00 1,398,773,220.34 2,603,110,445.61 4,988,982,795.85 10,858,550,461.80 1,661,718,077.81 12,520,268,539.61三、本年增减变动额
(一)净利润 - - - 1,010,985,850.27 1,010,985,850.27 94,874,857.77 1,105,860,708.04(二)其他综合收益 - 14,626,128.43 - 14,626,128.43 (4,335,583.43) 10,290,545.00综合收益总额 - 14,626,128.43 - 1,010,985,850.27 1,025,611,978.70 90,539,274.34 1,116,151,253.04(三)股东投入和减少资本
1.同一控制下企业合并在合
并日前股东投入资本 - 600,000.00 - - 600,000.00 400,000.00 1,000,000.00 2.购买子公司 - - - - - 1,722,836.34 1,722,836.34 3.子公司清算的影响 - - - - - (77,464,482.66) (77,464,482.66)(四)利润分配
1.提取法定盈余公积 - - 95,187,544.92 (95,187,544.92) - - - 2.提取任意盈余公积 - - 95,187,544.92 (95,187,544.92) - - - 3.对股东的分配 - - - (280,152,600.00) (280,152,600.00) (68,474,783.50) (348,627,383.50) 4.提取职工奖励及福利基金 - - - (19,698,585.87) (19,698,585.87) - (19,698,585.87)本年年末余额 1,867,684,000.00 1,413,999,348.77 2,793,485,535.45 5,509,742,370.41 11,584,911,254.63 1,608,440,922.33 13,193,352,176.96载于第17页至第115页的附注为本财务报表的组成部分
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合并现金流量表
2013年度
人民币元
附注五 2013年 2012年(已重述)一、经营活动产生的现金流量
销售商品、提供劳务收到的现金
5,411,713,526.59 5,816,983,177.28收到其他与经营活动有关的现金
39 304,939,078.41 242,354,572.80经营活动现金流入小计
5,716,652,605.00 6,059,337,750.08购买商品、接受劳务支付的现金
3,235,362,862.71 2,778,742,038.28支付给职工以及为职工支付的现
金
264,042,453.30 246,580,001.05支付的各项税费
1,288,773,275.59 1,190,820,747.67支付其他与经营活动有关的现金
39 354,775,065.21 238,348,727.56经营活动现金流出小计
5,142,953,656.81 4,454,491,514.56经营活动产生的现金流量净额
40 573,698,948.19 1,604,846,235.52二、投资活动产生的现金流量
收回投资收到的现金
1,438,733,476.39 6,727,777,467.80取得投资收益所收到的现金
164,085,683.90 188,899,893.12处置固定资产、无形资产和其他长
期资产收回的现金净额
174,173,059.56 352,052,655.61处置子公司及其他营业单位收到
的现金净额
40 - (67,616,149.61)投资活动现金流入小计
1,776,992,219.85 7,201,113,866.92购建固定资产、无形资产和其他长
期资产支付的现金
104,049,503.32 220,581,822.47投资支付的现金
1,095,256,000.00 8,274,428,523.43取得子公司及其他营业单位支付
的现金净额
40 2,157,500,000.00 (3,101,409.83)投资活动现金流出小计
3,356,805,503.32 8,491,908,936.07投资活动产生的现金流量净额
(1,579,813,283.47) (1,290,795,069.15)载于第17页至第115页的附注为本财务报表的组成部分
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合并现金流量表(续)
2013年度
人民币元
附注五 2013年 2012年(已重述)三、筹资活动产生的现金流量
吸收投资收到的现金
1,666,060,000.00 1,000,000.00取得借款收到的现金
7,639,814,701.62 7,628,733,594.53筹资活动现金流入小计
9,305,874,701.62 7,629,733,594.53偿还债务支付的现金
5,610,000,000.00 8,392,063,199.00分配股利、利润或偿付利息支付的
现金
878,753,445.31 782,204,662.39其中：子公司支付给少数股东的股
利、利润
132,544,746.68 68,474,783.50减资支付的现金
450,000.00 -
筹资活动现金流出小计
6,489,203,445.31 9,174,267,861.39筹资活动产生的现金流量净额
2,816,671,256.31 (1,544,534,266.86)四、汇率变动对现金及现金等价物的
影响
(77,017.05) 6,368.03五、现金及现金等价物净增加额/(减少)
1,810,479,903.98 (1,230,476,732.46)加：年初现金及现金等价物余额
1,330,669,863.63 2,561,146,596.09六、年末现金及现金等价物余额
40 3,141,149,767.61 1,330,669,863.63载于第17页至第115页的附注为本财务报表的组成部分
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资产负债表
2013年12月31日
人民币元
资产 附注十一 2013年 2012年流动资产
货币资金
1,372,933,201.73 967,541,147.05应收账款
18,454,936.94 8,759,880.91预付款项
- 52,655,000.00应收利息
4,752,885.74 3,789,111.22应收股利
- 4,255,441.36其他应收款
1 604,865,542.31 1,239,913,824.51存货
8,289,835,577.91 7,352,728,762.64流动资产合计
10,290,842,144.63 9,629,643,167.69非流动资产
可供出售金融资产
239,068,631.95 581,557,677.75长期股权投资
2 13,613,815,434.20 10,179,093,122.91投资性房地产
3,566,048,661.37 3,110,766,635.79固定资产
3,217,500.56 3,806,630.84无形资产
913,153.24 786,533.32长期待摊费用
38,119,975.44 19,087,719.43递延所得税资产
743,150,438.53 393,702,484.74其他非流动资产
2,516,764,351.51 1,849,722,742.60非流动资产合计
20,721,098,146.80 16,138,523,547.38资产总计
31,011,940,291.43 25,768,166,715.07载于第17页至第115页的附注为本财务报表的组成部分
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资产负债表(续)
2013年12月31日
人民币元
负债和股东权益 2013年 2012年流动负债
短期借款
2,622,077,556.09 2,848,962,971.38应付账款
558,960,846.81 323,931,159.55预收款项
740,007,394.89 334,277,628.49应付职工薪酬
59,155,150.20 40,326,951.15应付股利
139,281.90 3,837,191.31应交税费
689,103,318.89 598,339,597.63应付利息
37,607,334.74 12,687,847.22其他应付款
11,517,978,092.63 9,091,364,867.47一年内到期的长期借款
1,810,000,000.00 626,000,000.00流动负债合计
18,035,028,976.15 13,879,728,214.20非流动负债
长期借款
2,862,071,144.08 1,420,000,000.00长期应付款
151,796,269.94 167,335,247.94非流动负债合计
3,013,867,414.02 1,587,335,247.94负债合计
21,048,896,390.17 15,467,063,462.14股东权益
股本
1,867,684,000.00 1,867,684,000.00资本公积
302,327,155.75 1,695,923,833.41盈余公积
3,051,378,895.41 2,775,340,990.09未分配利润
4,741,653,850.10 3,962,154,429.43股东权益合计
9,963,043,901.26 10,301,103,252.93负债及股东权益总计
31,011,940,291.43 25,768,166,715.07载于第17页至第115页的附注为本财务报表的组成部分
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利润表
2013年度
人民币元
附注十一 2013年 2012年一、营业收入
3 1,603,991,086.64 2,027,344,735.03减：营业成本
3 270,011,584.67 421,233,629.73营业税金及附加
401,575,695.70 430,989,319.23销售费用
74,955,962.10 53,797,090.95管理费用
54,797,314.82 51,118,483.02财务费用
235,340,755.73 228,101,440.34资产减值损失/(转回)
1,112,764.54 (1,401,912.68)加：投资收益
4 1,095,234,697.87 370,086,440.95其中：对联营企业和合营企
业的投资收益
81,176,998.67 20,009,429.66二、营业利润
1,661,431,706.95 1,213,593,125.39加：营业外收入
5,145,683.51 4,896,368.24减：营业外支出
387,064.00 1,628,740.60其中：非流动资产处置损失
- -
三、利润总额
1,666,190,326.46 1,216,860,753.03减：所得税费用
286,000,799.85 264,985,303.88四、净利润
1,380,189,526.61 951,875,449.15五、其他综合收益
(212,738,987.91) 19,925,174.82六、综合收益总额
1,167,450,538.70 971,800,623.97载于第17页至第115页的附注为本财务报表的组成部分
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股东权益变动表
2013年度
人民币元
股本 资本公积 盈余公积 未分配利润 股东权益合计一、本年年初余额 1,867,684,000.00 1,695,923,833.41 2,775,340,990.09 3,962,154,429.43 10,301,103,252.93二、本年增减变动额
(一)净利润 - - - 1,380,189,526.61 1,380,189,526.61(二)其他综合收益 - (212,738,987.91) - - (212,738,987.91)综合收益总额 - (212,738,987.91) - 1,380,189,526.61 1,167,450,538.70(三)所有者投入和减少资本
1.同一控制下企业合并价格调整 - (1,180,857,689.75) - - (1,180,857,689.75)(四)利润分配
1.提取法定盈余公积 - - 138,018,952.66 (138,018,952.66) - 2.提取任意盈余公积 - - 138,018,952.66 (138,018,952.66) - 3.对股东的分配 - - - (304,432,492.00) (304,432,492.00) 4.提取职工奖励及福利基金 - - - (20,219,708.62) (20,219,708.62)本年年末余额 1,867,684,000.00 302,327,155.75 3,051,378,895.41 4,741,653,850.10 9,963,043,901.26载于第17页至第115页的附注为本财务报表的组成部分
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股东权益变动表(续)
2012年度
人民币元
股本 资本公积 盈余公积 未分配利润 股东权益合计一、本年年初余额 1,867,684,000.00 1,675,998,658.59 2,584,965,900.25 3,500,505,255.99 9,629,153,814.83二、本年增减变动额
(一)净利润 - - - 951,875,449.15 951,875,449.15(二)其他综合收益 - 19,925,174.82 - - 19,925,174.82综合收益总额 - 19,925,174.82 - 951,875,449.15 971,800,623.97(三)所有者投入和减少资本
1.同一控制下企业合并价格调整 - - - - -(四)利润分配
1.提取法定盈余公积 - - 95,187,544.92 (95,187,544.92) - 2.提取任意盈余公积 - - 95,187,544.92 (95,187,544.92) - 3.对股东的分配 - - - (280,152,600.00) (280,152,600.00) 4.提取职工奖励及福利基金 - - - (19,698,585.87) (19,698,585.87)本年年末余额 1,867,684,000.00 1,695,923,833.41 2,775,340,990.09 3,962,154,429.43 10,301,103,252.93载于第17页至第115页的附注为本财务报表的组成部分
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现金流量表
2013年度
人民币元
附注十一 2013年 2012年一、经营活动产生的现金流量
销售商品、提供劳务收到的现金
2,058,140,048.45 4,154,964,348.71收到其他与经营活动有关的现金
517,771,492.19 1,616,212,595.04经营活动现金流入小计
2,575,911,540.64 5,771,176,943.75购买商品、接受劳务支付的现金
1,325,740,053.21 1,256,213,186.50支付给职工以及为职工支付的现
金
29,366,514.72 27,882,570.69支付的各项税费
877,505,583.38 611,019,147.13支付其他与经营活动有关的现金
100,234,777.75 86,585,393.13经营活动现金流出小计
2,332,846,929.06 1,981,700,297.45经营活动产生的现金流量净额 5
243,064,611.58 3,789,476,646.30二、投资活动产生的现金流量
收回投资收到的现金
2,888,265,357.53 8,251,645,445.88取得投资收益所收到的现金
617,926,834.56 332,243,147.41处置固定资产、无形资产和其他
长期资产收回的现金净额
110,215,382.60 621,391,279.00投资活动现金流入小计
3,616,407,574.69 9,205,279,872.29购建固定资产、无形资产和其他
长期资产支付的现金
55,644,046.62 109,161,479.29投资支付的现金
2,987,699,235.42 12,815,352,471.25取得子公司及其他营业单位支付
的现金净额
2,157,500,000.00 -投资活动现金流出小计
5,200,843,282.04 12,924,513,950.54投资活动产生的现金流量净额
(1,584,435,707.35) (3,719,234,078.25)载于第17页至第115页的附注为本财务报表的组成部分
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现金流量表(续)
2013年度
人民币元
2013年 2012年三、筹资活动产生的现金流量
取得借款收到的现金
7,219,149,450.17 5,948,962,971.38筹资活动现金流入小计
7,219,149,450.17 5,948,962,971.38偿还债务支付的现金
4,769,000,750.00 6,059,500,000.00分配股利、利润或偿付利息支付的现
金
703,384,330.02 669,885,769.12筹资活动现金流出小计
5,472,385,080.02 6,729,385,769.12筹资活动产生的现金流量净额
1,746,764,370.15 (780,422,797.74)四、汇率变动对现金及现金等价物的影响
(1,219.70) (0.02)五、现金及现金等价物净增加额/(减少)
405,392,054.68 (710,180,229.71)加：年初现金及现金等价物余额
967,541,147.05 1,677,721,376.76六、年末现金及现金等价物余额
1,372,933,201.73 967,541,147.05载于第17页至第115页的附注为本财务报表的组成部分
上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司
财务报表附注
2013年12月31日
人民币元
一、本公司基本情况
上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司(以下简称“本公司”)于1992年4月27日经上海市人民政府以沪建经(92)第366号文批准设立，发起人为上海陆家嘴(集团)有限公司和上海国际信托投资公司。
经中国人民银行上海市分行(92)沪人金股字第34号文批准，本公司设立时的初始股本为人民币715,000,000.00元，分为715,000,000.00股。又于1993年12月实施每10股配4股、1994年10月实施20,000万国家股注销、1994年11月实施发行20,000万外资股(B股)、1996年11月实施每10股增配3股新股、1996年12月实施每10股送4股、1999年7月实施每10股转增4股后，现本公司注册资本为人民币1,867,684,000.00元，其中境内上市人民币普通股(A股)1,358,084,000股，境内上市外资股(B股)509,600,000股。业经大华会计师事务所有限公司验证并出具华业字(99)第995号验资报告。本公司所发行的A股和B股分别于1993年6月28日和1994年11月22日在上海证券交易所上市交易。
本公司的股权分置改革方案已于2005年11月9日取得上海市国资委沪国资委【2005】792号文批准，并经2005年12月8日的股东大会审议通过，流通A股股东每10股获得股票3.5股。上述股权分置改革已于2006年1月5日完成，改革后本公司总股本不变。
本公司营业执照注册号为：310000400104757(市局)，现法定代表人：李晋昭。
本公司经营范围：房地产开发、经营、销售、出租和中介；市政基础设施的开发建设(涉及许可经营的凭许可证经营)。
本公司的母公司为上海陆家嘴(集团)有限公司，最终控股方为上海市国有资产监督管理委员会和上海市浦东新区国有资产监督管理委员会。
本财务报表业经本公司董事会于2014年3月3日决议批准。根据本公司章程，根据本财务报表编制的财务决算报告将提交股东大会审议。
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财务报表附注(续)
2013年12月31日
人民币元
二、重要会计政策和会计估计
1. 财务报表的编制基础
本财务报表按照财政部 2006年 2月颁布的《企业会计准则—基本准则》和38项具体会计准则、其后颁布的应用指南、解释以及其他相关规定(统称“企业会计准则”)编制。
本财务报表以持续经营为基础列报。
编制本财务报表时，除某些金融工具外，均以历史成本为计价原则。资产如果发生减值，则按照相关规定计提相应的减值准备。
2. 遵循企业会计准则的声明
本财务报表符合企业会计准则的要求，真实、完整地反映了本公司及子公司于2013年12月31日的财务状况以及2013年度的经营成果和现金流量。
3. 会计期间
本公司及子公司会计年度采用公历年度，即每年自1月1日起至12月31日止。
4. 记账本位币
本公司及子公司记账本位币和编制本财务报表所采用的货币均为人民币。
除有特别说明外，均以人民币元为单位表示。
5. 企业合并
企业合并，是指将两个或两个以上单独的企业合并形成一个报告主体的交易或事项。企业合并分为同一控制下企业合并和非同一控制下企业合并。
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财务报表附注(续)
2013年12月31日
人民币元
二、重要会计政策和会计估计(续)
5. 企业合并(续)
同一控制下的企业合并
参与合并的企业在合并前后均受同一方或相同的多方最终控制，且该控制并非暂时性的，为同一控制下的企业合并。同一控制下的企业合并，在合并日取得对其他参与合并企业控制权的一方为合并方，参与合并的其他企业为被合并方。合并日，是指合并方实际取得对被合并方控制权的日期。
合并方在同一控制下企业合并中取得的资产和负债，按合并日在被合并方的账面价值计量。合并方取得的净资产账面价值与支付的合并对价的账面价值(或发行股份面值总额)的差额，调整资本公积中的股本溢价，不足冲减的则调整留存收益。
非同一控制下的企业合并
参与合并的企业在合并前后不受同一方或相同的多方最终控制的，为非同一控制下的企业合并。非同一控制下的企业合并，在购买日取得对其他参与合并企业控制权的一方为购买方，参与合并的其他企业为被购买方。购买日，是指购买方实际取得对被购买方控制权的日期。
非同一控制下企业合并中所取得的被购买方可辨认资产、负债及或有负债在收购日以公允价值计量。
支付的合并对价的公允价值(或发行的权益性证券的公允价值)与购买日之前持有的被购买方的股权的公允价值之和大于合并中取得的被购买方于购买日可辨认净资产公允价值份额的差额，确认为商誉，并以成本减去累计减值损失进行后续计量。支付的合并对价的公允价值(或发行的权益性证券的公允价值)与购买日之前持有的被购买方的股权的公允价值之和小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的，首先对取得的被购买方各项可辨认资产、负债及或有负债的公允价值以及支付的合并对价的公允价值(或发行的权益性证券的公允价值)及购买日之前持有的被购买方的股权的公允价值的计量进行复核，复核后支付的合并对价的公允价值(或发行的权益性证券的公允价值)与购买日之前持有的被购买方的股权的公允价值之和仍小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的，其差额计入当期损益。
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财务报表附注(续)
2013年12月31日
人民币元
二、重要会计政策和会计估计(续)
6. 合并财务报表
合并财务报表的合并范围以控制为基础确定，包括本公司及全部子公司截至2013年12月31日止年度的财务报表。子公司，是指被本公司控制的企业或主体。
编制合并财务报表时，子公司采用与本公司一致的的会计年度和会计政策。
合并范围内部各公司之间的所有交易产生的资产、负债、权益、收入、费用和现金流量于合并时全额抵销。
子公司少数股东分担的当期亏损超过了少数股东在该子公司期初股东权益中所享有的份额的，其余额仍冲减少数股东权益。
对于通过非同一控制下企业合并取得的子公司，被购买方的经营成果和现金流量自本公司及子公司取得控制权之日起纳入合并财务报表，直至本公司及子公司对其控制权终止。在编制合并财务报表时，以购买日确定的各项可辨认资产、负债及或有负债的公允价值为基础对其个别财务报表进行调整。
对于通过同一控制下企业合并取得的子公司，被合并方的经营成果和现金流量自合并当期期初纳入合并财务报表。编制比较合并财务报表时，对前期财务报表的相关项目进行调整，视同合并后形成的报告主体自最终控制方开始实施控制时一直存在。
7. 现金及现金等价物
现金，是指本公司及子公司的库存现金及可随时用于支付的存款；现金等价物，是指本公司及子公司持有的期限短、流动性强、易于转换为已知金额现金、价值变动风险很小的投资。
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财务报表附注(续)
2013年12月31日
人民币元
二、重要会计政策和会计估计(续)
8. 外币业务
本公司及子公司对于发生的外币交易，将外币金额折算为记账本位币金额。
外币交易在初始确认时，采用交易发生日的即期汇率将外币金额折算为记账本位币金额。于资产负债表日，对于外币货币性项目采用资产负债表日的即期汇率折算，由此产生的结算和货币性项目折算差额，除属于与购建符合资本化条件的资产相关的外币专门借款产生的差额按照借款费用资本化的原则处理之外，均计入当期损益。以历史成本计量的外币非货币性项目，仍采用交易发生日的即期汇率折算，不改变其记账本位币金额。以公允价值计量的外币非货币性项目，采用公允价值确定日的即期汇率折算，由此产生的差额根据货币性项目的性质计入当期损益或其他综合收益。
外币现金流量，采用现金流量发生日的即期汇率折算。汇率变动对现金的影响额作为调节项目，在现金流量表中单独列报。
9. 金融工具
金融工具，是指形成一个企业的金融资产，并形成其他单位的金融负债或权益工具的合同。
金融工具的确认和终止确认
本公司及子公司于成为金融工具合同的一方时确认一项金融资产或金融负债。
满足下列条件的，终止确认金融资产(或金融资产的一部分，或一组类似金融资产的一部分)，即从其账户和资产负债表内予以转销：
(1)收取金融资产现金流量的权利届满；
(2)转移了收取金融资产现金流量的权利，或在“过手”协议下承担了及时将收取的现金流量全额支付给第三方的义务；并且(a)实质上转让了金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬，或(b)虽然实质上既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬，但放弃了对该金融资产的控制。
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财务报表附注(续)
2013年12月31日
人民币元
二、重要会计政策和会计估计(续)
9. 金融工具(续)
金融工具的确认和终止确认(续)
如果金融负债的责任已履行、撤销或届满，则对金融负债进行终止确认。
如果现有金融负债被同一债权人以实质上几乎完全不同条款的另一金融负债所取代，或现有负债的条款几乎全部被实质性修改，则此类替换或修改作为终止确认原负债和确认新负债处理，差额计入当期损益。
以常规方式买卖金融资产，按交易日会计进行确认和终止确认。常规方式买卖金融资产，是指按照合同条款的约定，在法规或通行惯例规定的期限内收取或交付金融资产。交易日，是指本公司及子公司承诺买入或卖出金融资产的日期。
金融资产的分类和计量
本公司及子公司的金融资产于初始确认时分类为：以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产、持有至到期投资、贷款和应收款项、可供出售金融资产、被指定为有效套期工具的衍生工具。金融资产在初始确认时以公允价值计量。对于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产，相关交易费用直接计入当期损益，其他类别的金融资产相关交易费用计入其初始确认金额。
金融资产的后续计量取决于其分类：
持有至到期投资
持有至到期投资是指到期日固定、回收金额固定或可确定，且本公司及子公司有明确意图和能力持有至到期的非衍生金融资产。对于此类金融资产，采用实际利率法，按照摊余成本进行后续计量，其摊销或减值以及终止确认产生的利得或损失，均计入当期损益。
贷款和应收款项
贷款和应收款项是指在活跃市场中没有报价、回收金额固定或可确定的非衍生金融资产。对于此类金融资产，采用实际利率法，按照摊余成本进行后续计量，其摊销或减值产生的利得或损失，均计入当期损益。
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财务报表附注(续)
2013年12月31日
人民币元
二、重要会计政策和会计估计(续)
9. 金融工具(续)
可供出售金融资产
可供出售金融资产，是指初始确认时即被指定为可供出售的非衍生金融资产，以及除上述金融资产类别以外的金融资产。对于此类金融资产，采用公允价值进行后续计量。其折价或溢价采用实际利率法进行摊销并确认为利息收入或费用。除减值损失及外币货币性金融资产的汇兑差额确认为当期损益外，可供出售金融资产的公允价值变动作为其他综合收益于资本公积中确认，直到该金融资产终止确认或发生减值时，其累计利得或损失转入当期损益。与可供出售金融资产相关的股利或利息收入，计入当期损益。
对于在活跃市场中没有报价且其公允价值不能可靠计量的权益工具投资，按成本计量。
金融负债分类和计量
本公司及子公司的金融负债于初始确认时分类为：以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债、其他金融负债、被指定为有效套期工具的衍生工具。对于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债，相关交易费用直接计入当期损益，其他金融负债的相关交易费用计入其初始确认金额。
金融负债的后续计量取决于其分类：
其他金融负债
对于此类金融负债，采用实际利率法，按照摊余成本进行后续计量。
金融工具的公允价值
存在活跃市场的金融资产或金融负债，采用活跃市场中的报价确定其公允价值。金融工具不存在活跃市场的，本公司及子公司采用估值技术确定其公允价值，估值技术包括参考熟悉情况并自愿交易的各方最近进行的市场交易中使用的价格、参照实质上相同的其他金融工具的当前公允价值、现金流量折现法和期权定价模型等。
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财务报表附注(续)
2013年12月31日
人民币元
二、重要会计政策和会计估计(续)
9. 金融工具(续)
金融资产减值
本公司及子公司于资产负债表日对金融资产的账面价值进行检查，如果有客观证据表明某项金融资产发生减值的，计提减值准备。表明金融资产发生减值的客观证据，是指金融资产初始确认后实际发生的、对该金融资产的预计未来现金流量有影响，且企业能够对该影响进行可靠计量的事项。
以摊余成本计量的金融资产
产发生减值时，将该金融资产的账面价值减记至预计未来现金流量(不包括尚未发生的未来信用损失)现值，减记金额计入当期损益。预计未来现金流量现值，按照该金融资产原实际利率(即初始确认时计算确定的实际利率)折现确定，并考虑相关担保物的价值。
对单项金额重大的金融资产单独进行减值测试，如有客观证据表明其已发生减值，确认减值损失，计入当期损益。对单项金额不重大的金融资产，包括在具有类似信用风险特征的金融资产组合中进行减值测试。单独测试未发生减值的金融资产(包括单项金额重大和不重大的金融资产)，包括在具有类似信用风险特征的金融资产组合中再进行减值测试。已单项确认减值损失的金融资产，不包括在具有类似信用风险特征的金融资产组合中进行减值测试。
本公司及子公司对以摊余成本计量的金融资产确认减值损失后，如果有客观证据表明该金融资产价值已恢复，且客观上与确认该损失后发生的事项有关，原确认的减值损失予以转回，计入当期损益。但是，该转回后的账面价值不超过假定不计提减值准备情况下该金融资产在转回日的摊余成本。
可供出售金融资产
如果有客观证据表明该金融资产发生减值，原计入其他综合收益的因公允价值下降形成的累计损失，予以转出，计入当期损益。该转出的累计损失，为可供出售金融资产的初始取得成本扣除已收回本金和已摊销金额、当前公允价值和原已计入损益的减值损失后的余额。
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9. 金融工具(续)
金融资产减值(续)
可供出售金融资产(续)
对已确认减值损失的可供出售债务工具投资，在随后的会计期间公允价值上升且客观上与确认原减值损失确认后发生的事项有关的，原确认的减值损失予以转回，计入当期损益。
以成本计量的金融资产
如果有客观证据表明该金融资产发生减值，将该金融资产的账面价值，与按照类似金融资产当时市场收益率对未来现金流量折现确定的现值之间的差额，确认为减值损失，计入当期损益。发生的减值损失一经确认，不再转回。
按照《企业会计准则第2号——长期股权投资》规定的成本法核算的、在活跃市场中没有报价、公允价值不能可靠计量的长期股权投资，其减值也按照上述原则处理。
金融资产转移
本公司及子公司已将金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转移给转入方的，终止确认该金融资产；保留了金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，不终止确认该金融资产。
本公司及子公司既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，分别下列情况处理：放弃了对该金融资产控制的，终止确认该金融资产并确认产生的资产和负债；未放弃对该金融资产控制的，按照其继续涉入所转移金融资产的程度确认有关金融资产，并相应确认有关负债。
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10. 应收款项
单项金额重大并单项计提坏账准备的应收款项：
单项金额重大的应收款项坏账准备的确认标准
对于单项金额重大的应收款项(一般指单项金额大于人民币100万元)，当存在客观证据表明本公司将无法按应收款项的原有条款收回所有款项时，确认相应的坏账准备。
单项金额重大的应收款项坏账准备的计提方法
根据该款项预计未来现金流量现值低于其账面价值的差额，单独进行减值测试，计提坏账准备。
按组合计提坏账准备的应收款项
信用风险特征组合的确定依据
对于单项金额非重大的应收款项，与经单独测试后未减值的应收款项一起按账龄作为信用风险特征划分为若干组合，根据以前年度与之相同或相类似的、具有类似信用风险特征的应收账款组合的实际损失率为基础，结合现时情况确定本年度各项组合计提坏账准备的比例，据此计算本年度应计提的坏账准备。
本公司及子公司以账龄作为信用风险特征确定应收款项组合，并采用账龄分析法对应收账款和其他应收款计提坏账准备比例如下：
账龄 应收账款计提比例(%)其他应收款计提比例(%)6个月以内(含6个月) 不计提 不计提6个月至1年 50% 50%1至2年 100% 100%2至3年 100% 100%3年以上 100% 100%
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11. 存货
存货包括转让场地开发支出、商品房建设支出、公共建筑建设支出、动迁房、商品房和库存商品等。
存货按照成本进行初始计量。存货成本包括采购成本、加工成本和其他成本。发出存货，采用个别计价法确定其实际成本。
存货的盘存制度采用永续盘存制。
于资产负债表日，存货按照成本与可变现净值孰低计量，对成本高于可变现净值的，计提存货跌价准备，计入当期损益。如果以前计提存货跌价准备的影响因素已经消失，使得存货的可变现净值高于其账面价值，则在原已计提的存货跌价准备金额内，将以前减记的金额予以恢复，转回的金额计入当期损益。
可变现净值，是指在日常活动中，存货的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用以及相关税费后的金额。计提存货跌价准备时，按单个存货项目计提。
土地开发业务的核算方法
开发用土地在取得时，按实际成本计入“无形资产”，土地投入开发建设时从“无形资产”转入“转让场地开发支出”。在开发建设过程中发生的土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费和配套设施费等，属于直接费用的直接计入开发成本；需在各地块间分摊的费用，按受益面积分摊计入。属于难以辨认或难以合理分摊的费用性支出于实际发生时直接计入当期损益。在转让土地结转土地开发成本时，对于尚未支付的开发成本，按照对工程预算成本的最佳估计预提，待实际发生时冲减该项预提费用。
房产开发业务的核算方法
“商品房建设支出”和“公共建筑建设支出”是指尚未建成的，以出售为开发目的或者尚未明确最终用途之物业。“商品房”和“动迁房”是指已建成、待出售之物业。
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11. 存货(续)
维修基金的核算方法：按照国家有关规定提取维修基金，计入相关的房产项目成本。
为房地产开发项目借入资金所发生的利息及有关费用的会计处理方法，详见附注二、16。
12. 长期股权投资
长期股权投资包括对子公司、合营企业和联营企业的权益性投资，以及对被投资单位不具有控制、共同控制或重大影响，且在活跃市场中没有报价、公允价值不能可靠计量的权益性投资。
长期股权投资在取得时以初始投资成本进行初始计量。通过同一控制下的企业合并取得的长期股权投资，以取得被合并方所有者权益账面价值的份额作为初始投资成本。通过非同一控制下的企业合并取得的长期股权投资，以合并成本作为初始投资成本(通过多次交易分步实现非同一控制下的企业合并的，以购买日之前所持被购买方的股权投资的账面价值与购买日新增投资成本之和作为初始投资成本)，合并成本包括购买方付出的资产、发生或承担的负债、发行的权益性证券的公允价值之和；购买日之前持有的被购买方的股权涉及其他综合收益的，在处置该项投资时将与其相关的其他综合收益转入当期投资收益。除企业合并形成的长期股权投资以外，其他方式取得的长期股权投资，按照下述方法确认其初始投资成本：支付现金取得的，按照实际支付的购买价款及与取得长期股权投资直接相关的费用、税金及其他必要支出作为初始投资成本作为初始投资成本；发行权益性证券取得的，按照发行权益性证券的公允价值作为初始投资成本；投资者投入的，按照投资合同或协议约定的价值作为初始投资成本，但合同或协议约定价值不公允的除外。
本公司及子公司对被投资单位不具有共同控制或重大影响，并且在活跃市场中没有报价、公允价值不能可靠计量的长期股权投资，采用成本法核算。
本公司能够对被投资单位实施控制的长期股权投资，在本公司个别财务报表中采用成本法核算。控制，是指有权决定一个企业的财务和经营政策，并能据以从该企业的经营活动中获取利益。
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12. 长期股权投资(续)
采用成本法时，长期股权投资按初始投资成本计价，除取得投资时实际支付的价款或对价中包含的已宣告但尚未发放的现金股利或利润外，按享有被投资单位宣告发放的现金股利或利润确认投资收益，并同时根据有关资产减值政策考虑长期投资是否减值。
本公司及子公司对被投资单位具有共同控制或重大影响的，长期股权投资采用权益法核算。共同控制，是指按照合同约定对某项经济活动所共有的控制，仅在与该项经济活动相关的重要财务和经营决策需要分享控制权的投资方一致同意时存在。重大影响，是指对一个企业的财务和经营政策有参与决策的权力，但并不能够控制或者与其他方一起共同控制这些政策的制定。
采用权益法时，长期股权投资的初始投资成本大于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的，归入长期股权投资的初始投资成本；长期股权投资的初始投资成本小于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的，其差额计入当期损益，同时调整长期股权投资成本。
采用权益法核算时，取得长期股权投资后，按照应享有或应分担的被投资单位实现的净损益份额，确认投资损益并调整长期股权投资的账面价值。
在确认应享有被投资单位净损益的份额时，以取得投资时被投资单位各项可辨认资产等的公允价值为基础，按照本公司及子公司的会计政策及会计期间，并抵销与联营企业及合营企业之间发生的内部交易损益按照持股比例计算归属于投资企业的部分(但内部交易损失属于资产减值损失的，应全额确认)，对被投资单位的净利润进行调整后确认。按照被投资单位宣告分派的利润或现金股利计算应分得的部分，相应减少长期股权投资的账面价值。本公司及子公司确认被投资单位发生的净亏损，以长期股权投资的账面价值以及其他实质上构成对被投资单位净投资的长期权益减记至零为限，但本公司及子公司负有承担额外损失义务且符合或有事项准则所规定的预计负债确认条件的，继续确认投资损失和预计负债。对于被投资单位除净损益以外股东权益的其他变动，调整长期股权投资的账面价值并计入股东权益。
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12. 长期股权投资(续)
处置长期股权投资，其账面价值与实际取得价款的差额，计入当期损益。
采用权益法核算的长期股权投资，在处置时将原计入股东权益的部分按相应的比例转入当期损益。
对子公司、合营企业、联营企业的长期股权投资减值测试方法及减值准备计提方法，详见附注二、19。在活跃市场没有报价且公允价值不能可靠计量的其他长期股权投资减值测试方法及减值准备计提方法，详见附注二、9。
13. 投资性房地产
投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产，包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权以及已出租的建筑物。投资性房地产按照成本进行初始计量。与投资性房地产有关的后续支出，如果与该资产有关的经济利益很可能流入且其成本能够可靠地计量时，计入投资性房地产成本。否则，在发生时计入当期损益。
本公司及子公司采用成本模式对所有投资性房地产进行后续计量，投资性房地产的折旧釆用年限平均法计提。投资性房地产的预计使用寿命、净残值率及年折旧(摊销)率列示如下：
类别 预计使用寿命 残值率 年折旧(摊销)率土地使用权 可使用年限 - 视残值率和可使用年限而定建筑物 40年 2% 2.45%采用成本模式进行后续计量的投资性房地产减值测试方法及减值准备计提方法，详见附注二、19。
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14. 固定资产
固定资产仅在与其有关的经济利益很可能流入本公司及子公司，且其成本能够可靠地计量时才予以确认。与固定资产有关的后续支出，符合该确认条件的，计入固定资产成本，并终止确认被替换部分的账面价值；否则，在发生时计入当期损益。
固定资产按照成本进行初始计量。购置固定资产的成本包括购买价款、相关税费、使固定资产达到预定可使用状态前所发生的可直接归属于该项资产的其他支出。
本公司在进行公司制改建时，国有股股东投入的固定资产，按国有资产管理部门确认的评估值作为入账价值。
固定资产的折旧釆用年限平均法计提，各类固定资产的使用寿命、预计净残值率及年折旧率如下：
类别 折旧年限(年) 残值率(%) 年折旧率(%)房屋及建筑物 40年 2% 2.45%计算机及电子设备 2-5年 - 20%-50%机器设备 5年 - 20%运输工具 5年 - 20%办公设备 2-5年 - 20%-50%本公司及子公司至少于每年年度终了，对固定资产的预计使用寿命、预计净残值和折旧方法进行复核，必要时进行调整。
固定资产减值测试方法及减值准备计提方法，详见附注二、19。
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15. 在建工程
在建工程按实际工程支出确定，包括在建期间发生的各项必要工程支出、工程达到预定可使用状态前的应予资本化的借款费用以及其他相关费用等。
在建工程在达到预定可使用状态时，转入固定资产。
在建工程减值测试方法及减值准备计提方法，详见附注二、19。
16. 借款费用
借款费用，是指本公司及子公司因借款而发生的利息及其他相关成本，包括借款利息、折价或者溢价的摊销、辅助费用以及因外币借款而发生的汇兑差额等。
可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的借款费用，予以资本化，其他借款费用计入当期损益。符合资本化条件的资产，是指需要经过相当长时间的购建或者生产活动才能达到预定可使用或者可销售状态的固定资产、投资性房地产和存货等资产。
借款费用同时满足下列条件的，才能开始资本化：
(1)资产支出已经发生；
(2)借款费用已经发生；
(3)为使资产达到预定可使用或者可销售状态所必要的购建或者生产活动已经开始。
购建或者生产符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态时，借款费用停止资本化。之后发生的借款费用计入当期损益。
在资本化期间内，每一会计期间的利息资本化金额，按照下列方法确定： (1)专门借款以当期实际发生的利息费用，减去暂时性的存款利息收入或投资收益后的金额确定。
(2)占用的一般借款，根据累计资产支出超过专门借款部分的资产支出加权平均数乘以所占用一般借款的加权平均利率计算确定。
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16. 借款费用(续)
符合资本化条件的资产在购建或者生产过程中，发生除达到预定可使用或者可销售状态必要的程序之外的非正常中断、且中断时间连续超 3个月，暂停借款费用的资本化。在中断期间发生的借款费用确认为费用，计入当期损益，直至资产的购建或者生产活动重新开始。
17. 无形资产
无形资产仅在与其有关的经济利益很可能流入本公司及子公司，且其成本能够可靠地计量时才予以确认，并以成本进行初始计量。但企业合并中取得的无形资产，其公允价值能够可靠地计量的，即单独确认为无形资产并按照公允价值计量。
无形资产按照其能为本公司及子公司带来经济利益的期限确定使用寿命，无法预见其为本公司及子公司带来经济利益期限的作为使用寿命不确定的无形资产。各项无形资产的摊销年限如下表所示：
无形资产类别 摊销年限非专利技术 10年车位使用权 10年软件使用权 5-10年使用寿命有限的无形资产，在其使用寿命内采用直线法摊销。本公司及子公司至少于每年年度终了，对使用寿命有限的无形资产的使用寿命及摊销方法进行复核，必要时进行调整。
无形资产减值测试方法及减值准备计提方法，详见附注二、19。
18. 长期待摊费用
长期待摊费用包括经营租入固定资产改良及其他已经发生但应由本期和以后各期负担的分摊期限在一年以上的各项费用，按预计受益期间采用直线法摊销。
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19. 资产减值
本公司及子公司对除存货、递延所得税、金融资产、按成本法核算的在活跃市场中没有报价且其公允价值不能可靠计量的长期股权投资外的资产减值，按以下方法确定：
本公司及子公司于资产负债表日判断资产是否存在可能发生减值的迹象，存在减值迹象的，本公司及子公司将估计其可收回金额，进行减值测试。
对因企业合并所形成的商誉和使用寿命不确定的无形资产，无论是否存在减值迹象，至少于每年末进行减值测试。对于尚未达到可使用状态的无形资产，也每年进行减值测试。
可收回金额根据资产的公允价值减去处置费用后的净额与资产预计未来现金流量的现值两者之间较高者确定。本公司及子公司以单项资产为基础估计其可收回金额；难以对单项资产的可收回金额进行估计的，以该资产所属的资产组为基础确定资产组的可收回金额。资产组的认定，以资产组产生的主要现金流入是否独立于其他资产或者资产组的现金流入为依据。
当资产或者资产组的可收回金额低于其账面价值时，本公司及子公司将其账面价值减记至可收回金额，减记的金额计入当期损益，同时计提相应的资产减值准备。
上述资产减值损失一经确认，在以后期间不再转回。
20. 职工薪酬
职工薪酬，是指本公司及子公司为获得职工提供的服务而给予各种形式的报酬以及其他相关支出。在职工提供服务的会计期间，将应付的职工薪酬确认为负债。对于资产负债表日后1年以上到期的，如果折现的影响金额重大，则以其现值列示。
本公司及子公司的职工参加由当地政府管理的养老保险、医疗保险、失业保险费等社会保险费和住房公积金，相应支出在发生时计入相关资产成本或当期损益。
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21. 预计负债
除企业合并中的或有对价及承担的或有负债之外，当与或有事项相关的义务同时符合以下条件，本公司及子公司将其确认为预计负债：
(1)该义务是本公司及子公司承担的现时义务；
(2)该义务的履行很可能导致经济利益流出本公司及子公司；
(3)该义务的金额能够可靠地计量。
预计负债按照履行相关现时义务所需支出的最佳估计数进行初始计量，并综合考虑与或有事项有关的风险、不确定性和货币时间价值等因素。每个资产负债表日对预计负债的账面价值进行复核。有确凿证据表明该账面价值不能反映当前最佳估计数的，按照当前最佳估计数对该账面价值进行调整。
22. 政府补助
政府补助在能够满足其所附的条件并且能够收到时，予以确认。政府补助为货币性资产的，按照收到或应收的金额计量。政府补助为非货币性资产的，按照公允价值计量；公允价值不能可靠取得的，按照名义金额计量。
政府文件规定用于购建或以其他方式形成长期资产的，作为与资产相关的政府补助；政府文件不明确的，以取得该补助必须具备的基本条件为基础进行判断，以购建或其他方式形成长期资产为基本条件的作为与资产相关的政府补助，除此之外的作为与收益相关的政府补助。
与收益相关的政府补助，用于补偿以后期间的相关费用或损失的，确认为递延收益，并在确认相关费用的期间计入当期损益；用于补偿已发生的相关费用或损失的，直接计入当期损益。与资产相关的政府补助，确认为递延收益，在相关资产使用寿命内平均分配，计入当期损益。但按照名义金额计量的政府补助，直接计入当期损益。
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23. 租赁
实质上转移了与资产所有权有关的全部风险和报酬的租赁为融资租赁。其他的租赁为经营租赁。
作为经营租赁承租人
经营租赁的租金支出，在租赁期内各个期间按照直线法计入相关的资产成本或当期损益，或有租金在实际发生时计入当期损益。
作为经营租赁出租人
经营租赁的租金收入在租赁期内各个期间按直线法确认为当期损益，或有租金在实际发生时计入当期损益。
24. 收入
收入在经济利益很可能流入本公司及子公司、且金额能够可靠计量，并同时满足下列条件时予以确认。
销售商品收入
本公司及子公司已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方，并不再对该商品保留通常与所有权相联系的继续管理权和实施有效控制，且相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量，确认为收入的实现。销售商品收入金额，按照从购货方已收或应收的合同或协议价款确定，但已收或应收的合同或协议价款不公允的除外；合同或协议价款的收取采用递延方式，实质上具有融资性质的，按照应收的合同或协议价款的公允价值确定。
提供劳务收入
于资产负债表日，在提供劳务交易的结果能够可靠估计的情况下，按完工百分比法确认提供劳务收入；否则按已经发生并预计能够得到补偿的劳务成本金额确认收入。提供劳务交易的结果能够可靠估计，是指同时满足下列条件：收入的金额能够可靠地计量，相关的经济利益很可能流入本公司及子公司，交易的完工进度能够可靠地确定，交易中已发生和将发生的成本能够可靠地计量。本公司及子公司以已经提供的劳务占应提供劳务总量的比例确定提供劳务交易的完工进度。提供劳务收入总额，按照从接受劳务方已收或应收的合同或协议价款确定，但已收或应收的合同或协议价款不公允的除外。
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24. 收入(续)
土地销售收入
转让、销售土地，在签订有关转让和销售合同、已将土地移交给买方、取得交地证明，并且符合前述“销售商品收入”时，确认营业收入的实现。
房地产销售收入
转让、销售商品房和商业用房，在签订有关转让和销售合同、已将商品房移交给买方、经业主方验收并签署验收证明，并且符合前述“销售商品收入”时，确认营业收入的实现。
出租物业收入
对出租物业租金收入的确认方法，详见附注二、23租赁—作为经营租赁出租人。
酒店业收入
本公司对外提供酒店客房服务的，在酒店客房服务已提供且取得收取服务费的权利时确认收入。
提供物业管理等劳务
在劳务已经提供，收到价款或取得收取价款的凭证时确认为收入。
25. 所得税
所得税包括当期所得税和递延所得税。除由于企业合并产生的调整商誉，或与直接计入股东权益的交易或者事项相关的计入股东权益外，均作为所得税费用或收益计入当期损益。
本公司及子公司对于当期和以前期间形成的当期所得税负债或资产，按照税法规定计算的预期应交纳或返还的所得税金额计量。
本公司及子公司根据资产与负债于资产负债表日的账面价值与计税基础之间的暂时性差异，以及未作为资产和负债确认但按照税法规定可以确定其计税基础的项目的账面价值与计税基础之间的差额产生的暂时性差异，采用资产负债表债务法计提递延所得税。
各种应纳税暂时性差异均据以确认递延所得税负债，除非：
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25. 所得税(续)
(1)应纳税暂时性差异是在以下交易中产生的：商誉的初始确认，或者具有以下特征的交易中产生的资产或负债的初始确认：该交易不是企业合并，并且交易发生时既不影响会计利润也不影响应纳税所得额或可抵扣亏损。
(2)对于与子公司、合营企业及联营企业投资相关的应纳税暂时性差异，该暂时性差异转回的时间能够控制并且该暂时性差异在可预见的未来很可能不会转回。
对于可抵扣暂时性差异、能够结转以后年度的可抵扣亏损和税款抵减，本公司及子公司以很可能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异、可抵扣亏损和税款抵减的未来应纳税所得额为限，确认由此产生的递延所得税资产，除非： (1)可抵扣暂时性差异是在以下交易中产生的：该交易不是企业合并，并且交易发生时既不影响会计利润也不影响应纳税所得额或可抵扣亏损。
(2)对于与子公司、合营企业及联营企业投资相关的可抵扣暂时性差异，同时满足下列条件的，确认相应的递延所得税资产：暂时性差异在可预见的未来很可能转回，且未来很可能获得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额。
本公司及子公司于资产负债表日，对于递延所得税资产和递延所得税负债，依据税法规定，按照预期收回该资产或清偿该负债期间的适用税率计量，并反映资产负债表日预期收回资产或清偿负债方式的所得税影响。
于资产负债表日，本公司及子公司对递延所得税资产的账面价值进行复核，如果未来期间很可能无法获得足够的应纳税所得额用以抵扣递延所得税资产的利益，减记递延所得税资产的账面价值。于资产负债表日，本公司及子公司重新评估未确认的递延所得税资产，在很可能获得足够的应纳税所得额可供所有或部分递延所得税资产转回的限度内，确认递延所得税资产。
如果拥有以净额结算当期所得税资产及当期所得税负债的法定权利，且递延所得税与同一应纳税主体和同一税收征管部门相关，则将递延所得税资产和递延所得税负债以抵销后的净额列示。
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26. 利润分配
本公司的现金股利，于股东大会批准后确认为负债。
27. 重大会计判断和估计
编制财务报表要求管理层作出判断和估计，这些判断和估计会影响收入、费用、资产和负债的报告金额及其披露，以及资产负债表日或有负债的披露。然而，这些估计的不确定性所导致的结果可能造成对未来受影响的资产或负债的账面金额进行重大调整。
判断
在应用本公司及子公司的会计政策的过程中，管理层作出了以下对财务报表所确认的金额具有重大影响的判断：
经营租赁—作为出租人
本公司及子公司就投资性房地产签订了租赁合同。本公司及子公司认为，根据租赁合同的条款，本公司及子公司保留了这些房地产所有权上的所有重大风险和报酬，因此作为经营租赁处理。
金融工具分类
管理层需要就金融资产的分类作出重大判断，不同的分类会影响会计核算方法及公司的财务状况。
估计的不确定性
以下为于资产负债表日有关未来的关键假设以及估计不确定性的其他关键来源，可能会导致未来会计期间资产和负债账面金额重大调整。
可供出售金融资产减值
本公司及子公司将某些资产归类为可供出售金融资产，并将其公允价值的变动直接计入股东权益。当公允价值下降时，管理层就价值下降作出假设以确定是否存在需在利润表中确认其减值损失。
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二、重要会计政策和会计估计(续)
27. 重大会计判断和估计(续)
估计的不确定性(续)
除金融资产之外的非流动资产减值(除商誉外)
本公司及子公司于资产负债表日对除金融资产之外的非流动资产判断是否存在可能发生减值的迹象。除金融资产之外的非流动资产，当存在迹象表明其账面金额不可收回时，进行减值测试。当资产或资产组的账面价值高于可收回金额，即公允价值减去处置费用后的净额和预计未来现金流量的现值中的较高者，表明发生了减值。公允价值减去处置费用后的净额，参考公平交易中类似资产的销售协议价格或可观察到的市场价格，减去可直接归属于该资产处置的增量成本确定。预计未来现金流量现值时，管理层必须估计该项资产或资产组的预计未来现金流量，并选择恰当的折现率确定未来现金流量的现值。
递延所得税资产
在很可能有足够的应纳税所得额用以抵扣可抵扣亏损的限度内，应就所有尚未利用的可抵扣亏损确认递延所得税资产。这需要管理层运用大量的判断来估计未来取得应纳税所得额的时间和金额，结合纳税筹划策略，以决定应确认的递延所得税资产的金额。
开发成本
本公司及子公司确认开发成本时需要按照开发项目的预算成本和开发进度作出估计和判断。本公司及子公司按照资产负债表日的项目状况和市场情况对将来可能发生的开发成本，包括土地征用及拆迁补偿费、建造成本、基础设施费和配套设施费等进行估计，这需要管理层运用大量的判断来估计将来可能发生的成本。由于工程预算成本受市场价格波动和政府宏观政策的影响，具有不确定性。当开发项目的最终决算成本和预算成本不一致时，其差额将影响尚未结转的开发产品成本。
土地增值税
本公司及子公司的房产开发与土地开发业务需要缴纳多种税项，在计提土地增值税等税金时，需要做出重大判断，有很多交易和计算的最终税务结果在房地产开发过程中是难以确定的。本公司及子公司对最终是否需要缴纳额外税款进行估计，并以此为基础确认税务负债。当房地产开发的最终税务结果与初始确认的税务负债不一致时，其差额将影响当期计提的税金。
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三、税项
主要税种及税率
本公司及子公司本年度适用的主要税种及其税率列示如下：
税种 计税基数 税率企业所得税 应纳税所得额 20%,25%营业税 应纳税营业额 3%,5%城建税 应纳流转税额 7%,5%,1%土地增值税 按土地增值税有关条例规定 按土地增值税有关条例规定增值税 应纳税销售额 3%注1：纳入本公司合并报表范围子公司本年度适用的企业所得税税率如下：
上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司 25%上海陆家嘴金融贸易区联合发展有限公司 25%上海陆家嘴房产开发有限公司 25%上海陆家嘴城建开发有限责任公司 25%上海浦东陆家嘴软件产业发展有限公司 25%上海陆家嘴开发大厦有限公司 25%上海明城酒店管理有限公司 25%上海德勤投资发展有限公司 25%上海陆家嘴商宇房地产管理有限公司 20%天津陆津房地产开发有限公司 25%上海陆家嘴资产管理有限公司 20%上海陆家嘴商务广场有限公司 25%上海东恒商务咨询有限公司 25%上海陆家嘴物业管理有限公司 25%上海陆家嘴展览发展有限公司 25%上海陆家嘴东怡酒店管理有限公司 25%上海陆家嘴浦江置业有限公司 25%天津陆津物业服务有限公司 25%上海纯一实业发展有限公司 25%上海佳二实业投资有限公司 25%上海宝山陆家嘴物业管理有限公司 25%上海浦杨置业有限公司 25%上海浦东陆家嘴置业发展有限公司 25%上海陆家嘴商业经营管理有限公司 25%上海佳裕资产管理有限公司 25%上海佳仁资产管理有限公司 25%上海佳质资产管理有限公司 25%上海佳浦资产管理有限公司 25%上海陆家嘴金地停车场建设管理有限公司 25%上海佳三资产管理有限公司 25%上海佳卫资产管理有限公司 25%上海前滩实业发展有限公司 25%上海联浦资产管理有限公司 25%东顺(香港)投资有限公司 注4注2：子公司上海明城酒店管理有限公司注册在上海市崇明县，适用城建税税率为5%。
注3：子公司上海陆家嘴物业管理有限公司获得增值电信业务经营许可证，增值电信业务收入按3%缴纳营业税。
注4：子公司东顺(香港)投资有限公司注册地为中国香港，适用当地税率。
本公司及子公司适用的费种与费率：
费种 费率 计费基数教育费附加 5% 应纳流转税额河道工程修建维护管理费 1% 应纳流转税额
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四、合并财务报表的合并范围
1. 子公司情况
本公司重要子公司的情况如下
通过设立或投资等方式取得的子公司
注册资本
子公司全称 子公司类型 注册地 法人代表 业务性质 (人民币万元)经营范围 组织机构代码上海陆家嘴金融贸易区联合发展有限公司 控股子公司 上海浦东 李晋昭 房地产 9,800.00万美元房地产开发经营 607225759上海陆家嘴房产开发有限公司 控股子公司 上海浦东 徐而进 房地产 3,000.00房地产开发经营 133823617上海陆家嘴城建开发有限责任公司 控股子公司 上海浦东 朱蔚 房地产 1,000.00动拆迁，房地产咨询 630467369上海陆家嘴商宇房地产管理有限公司 控股子公司 上海浦东 李晋昭 房地产 200.00收费停车场管理，物业管理，受托房屋租赁 667822635天津陆津房地产开发有限公司 全资子公司 天津 李晋昭 房地产 240,000.00房地产开发经营 673730673上海陆家嘴资产管理有限公司 全资子公司 上海浦东 李晋昭 资产管理 200.00资产管理，物业管理，受托房屋租赁，收费停车场 676218376上海东恒商务咨询有限公司 全资子公司 上海浦东 李晋昭 商务咨询 100.00商务咨询，企业管理，实业投资 694234900上海陆家嘴开发大厦有限公司 全资子公司 上海浦东 李晋昭 房地产 25,946.54房地产开发经营 607339908天津陆津物业服务有限公司 全资子公司 天津 吴小可 物业管理 300.00物业管理 559484712上海陆家嘴浦江置业有限公司 控股子公司 上海 李晋昭 房地产 67,000.00房地产开发经营，物业服务 564768648上海佳二实业投资有限公司 全资子公司 上海浦东 李晋昭 房地产 20,000.00实业投资，企业管理，房地产开发 583405148上海纯一实业发展有限公司 全资子公司 上海浦东 李晋昭 房地产 38,000.00实业投资，企业管理，房地产开发 583482565上海宝山陆家嘴物业管理有限公司 全资子公司 上海 王健华 物业管理 50.00物业管理，餐饮企业管理，酒店管理，物业维修，设 582051202备保养，停车场(库)服务
上海陆家嘴商业经营管理有限公司 全资子公司 上海浦东 李晋昭 投资管理 200.00资产管理、物业管理，停车场(库)经营 593101746上海佳裕资产管理有限公司 全资子公司 上海浦东 李晋昭 资产管理 100.00资产管理、物业管理，停车场(库)经营 59310156X上海佳仁资产管理有限公司 全资子公司 上海浦东 李晋昭 资产管理 100.00资产管理、物业管理，停车场(库)经营 59310180X上海佳质资产管理有限公司 全资子公司 上海浦东 李晋昭 资产管理 100.00资产管理、物业管理，停车场(库)经营 593101877上海佳浦资产管理有限公司 全资子公司 上海浦东 李晋昭 资产管理 100.00资产管理、物业管理，停车场(库)经营 593101658东顺(香港)投资有限公司 全资子公司 中国香港 李晋昭 投资管理 1,000.00万美元项目和股权投资、商业地产投资咨询招商引资咨询 1702834上海联浦资产管理有限公司 控股子公司 上海浦东 黄磊 资产管理 100.00资产管理、物业管理，停车场(库)经营 07476968-0上海佳三资产管理有限公司 全资子公司 上海浦东 李晋昭 资产管理 100.00资产管理、物业管理，停车场(库)经营 08009809-4上海佳卫资产管理有限公司 全资子公司 上海浦东 李晋昭 资产管理 100.00资产管理、物业管理，停车场(库)经营 08009070-3 42
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四、合并财务报表的合并范围(续)
1. 子公司情况(续)
本公司重要子公司的情况如下(续)
通过设立或投资等方式取得的子公司(续)
年末实际出资实质上构成对子公司净投资的 持股 表决权 是否合 少数股东权益 少数股东权益中用于冲减子公司全称 (人民币万元) 其他项目余额 比例 比例 并报表 (人民币万元) 少数股东损益的金额上海陆家嘴金融贸易区联合发展有限公司 32,243.72 - 55.00% 55.00% 是 126,464.31 -上海陆家嘴房产开发有限公司 3,793.78 - 73.00% 100.00% 是 1,286.04 -上海陆家嘴城建开发有限责任公司 700.00 - 70.00% 70.00% 是 1,826.64 -上海陆家嘴商宇房地产管理有限公司 200.00 - 77.50% 100.00% 是 35.06 -天津陆津房地产开发有限公司 240,000.00 -100.00% 100.00% 是 - -上海陆家嘴资产管理有限公司 200.00 -100.00% 100.00% 是 - -上海东恒商务咨询有限公司 100.00 -100.00% 100.00% 是 - -上海陆家嘴开发大厦有限公司 26,722.39 -100.00% 100.00% 是 - -天津陆津物业服务有限公司 300.00 -100.00% 100.00% 是 - -上海陆家嘴浦江置业有限公司 67,000.00 - 97.55% 100.00% 是 1,636.02 -上海佳二实业投资有限公司 20,000.00 -100.00% 100.00% 是 - -上海纯一实业发展有限公司 38,000.00 -100.00% 100.00% 是 - -上海宝山陆家嘴物业管理有限公司 50.00 -100.00% 100.00% 是 - -上海陆家嘴商业经营管理有限公司 200.00 -100.00% 100.00% 是 - -上海佳裕资产管理有限公司 100.00 -100.00% 100.00% 是 - -上海佳仁资产管理有限公司 100.00 -100.00% 100.00% 是 - -上海佳质资产管理有限公司 100.00 -100.00% 100.00% 是 - -上海佳浦资产管理有限公司 100.00 -100.00% 100.00% 是 - -东顺(香港)投资有限公司 6,307.50 -100.00% 100.00% 是 - -上海联浦资产管理有限公司 100.00 - 55.00% 100.00% 是 44.50 -上海佳三资产管理有限公司 100.00 -100.00% 100.00% 是 - -上海佳卫资产管理有限公司 100.00 -100.00% 100.00% 是 - - 43
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四、合并财务报表的合并范围(续)
1. 子公司情况(续)
本公司重要子公司的情况如下(续)
同一控制下企业合并取得的子公司
注册资本
子公司全称 子公司类型 注册地 法人代表 业务性质 (人民币万元)经营范围 组织机构代码上海陆家嘴软件产业发展有限公司 控股子公司 上海浦东 李晋昭 房地产 1,000.00软件园管理，物业管理 735423039上海陆家嘴东怡酒店管理有限公司 全资子公司 上海浦东 徐而进 酒店 35,000.00酒店管理 681010254上海陆家嘴展览发展有限公司 全资子公司 上海浦东 李晋昭 会展 115,000.00会展服务，实业投资，建筑工程 662439389上海陆家嘴物业管理有限公司 全资子公司 上海浦东 李晋昭 物业管理 500.00物业管理 13221895X上海前滩实业发展有限公司 控股子公司 上海浦东 李晋昭 房地产 555,686.00房地产开发、经营，实业投资，资 05120070-7产管理，建材的销售，园林绿化，
物业管理，市政公用建筑工程设
施，商务咨询(除经纪)
年末实际出资实质上构成对子公司净投 持股 表决权 是否合 少数股东权益少数股东权益中用于冲减子公司全称 (人民币万元) 资的其他项目余额 比例 比例 并报表 (人民币万元) 少数股东损益的金额上海陆家嘴软件产业发展有限公司 1,005.94 - 90.00% 90.00% 是 108.40 -上海陆家嘴东怡酒店管理有限公司 32,180.00 -100.00% 100.00% 是 - -上海陆家嘴展览发展有限公司 127,365.00 -100.00% 100.00% 是 - -上海陆家嘴物业管理有限公司 2,069.02 -100.00% 100.00% 是 - -上海前滩实业发展有限公司 451,500.00 - 60.00% 60.00% 是 222,276.15 - 44
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四、合并财务报表的合并范围(续)
1. 子公司情况(续)
本公司重要子公司的情况如下(续)
非同一控制下企业合并取得的子公司
注册资本
子公司全称 子公司类型注册地 法人代表业务性质(人民币万元)经营范围 组织机构代码上海德勤投资发展有限公司 控股子公司上海浦东 李晋昭房地产 4,200.00实业投资，房地产开发经营 759596903上海明城酒店管理有限公司 控股子公司上海浦东 李晋昭酒店管理 300.00酒店管理，餐饮管理，物业管理 774329416上海陆家嘴商务广场有限公司 控股子公司上海浦东 李晋昭房地产 51,806.10房地产综合开发经营，物业管理 607315244上海浦东陆家嘴置业发展有限公司 控股子公司上海浦东 李晋昭房地产 8,000.00实业投资，项目投资，投资管理，物业服务 133827810上海浦杨置业有限公司 控股子公司上海浦东 唐列宇房地产 100.00房地产开发、经营，物业管理，建筑材料， 781143361装潢材料的销售，绿化养护服务
上海陆家嘴金地停车场建设管理有限公司 控股子公司上海 徐而进停车场管理 181.82停车场(库)经营管理，建筑工程施工，物业管 691597060理，企业管理咨询
年末实际出资实质上构成对子公司净投资 持股 表决权是否合并 少数股东少数股东权益中用于冲减子公司全称 (人民币万元)的其他项目余额 比例 比例报表 权益 少数股东损益的金额上海德勤投资发展有限公司 8,003.06 - 55.00%100.00% 是 3,571.35 -上海明城酒店管理有限公司 320.00 - 44.00% 80.00% 是 338.83 -上海陆家嘴商务广场有限公司 138,000.00 - 77.50%100.00% 是 27,886.39 -上海浦东陆家嘴置业发展有限公司 5,467.11 - 51.00% 51.00% 是 5,537.92 -上海浦杨置业有限公司 95.00 - 48.45% 95.00% 是 229.19 -上海陆家嘴金地停车场建设管理有限公司 100.00 - 55.00% 55.00% 是 232.33 - 45
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四、合并财务报表的合并范围(续)
2. 合并范围变更
除附注四、3的说明外，合并财务报表范围与上年度一致。
3. 本年度新纳入合并范围的主体和不再纳入合并范围的主体
本年新纳入合并范围的子公司如下：
2013年末净资产 购买日/设立日至本年末净亏损(人民币万元) (人民币万元)东顺(香港)投资有限公司 6,096.90 210.60上海联浦资产管理有限公司 98.90 1.10上海佳三资产管理有限公司 98.91 1.09上海佳卫资产管理有限公司 98.91 1.09上海前滩实业发展有限公司 555,690.38 -2013年，不再纳入合并范围的子公司如下：
不纳入合并日净资产 本年初至不纳入合并日净亏损
(人民币万元) (人民币万元)上海陆景置业有限公司 1,389.82 7.08本公司及所属子公司上海陆家嘴金融贸易区联合发展有限公司与Golden Gate Pacific CompanyLimited于2013年6月18日签订协议，以转让项目公司上海陆景置业有限公司股权的形式转让其所持有的金桥商业中心地块项目，该项目转让收入已经列入本报告期合并利润表。
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四、合并财务报表的合并范围(续)
4. 本年度发生的同一控制下企业合并
同一控制下企业合并 同一控制实际 年初至合并日收入判断依据 控制人 (人民币万元)合并前后均受同一方 上海陆家嘴(集
上海前滩实业发展有限公司 控制，且非暂时的 团)有限公司 -年初至合并日经营 年初至合并日年初至合并日净利润 活动现金流量 现金流量净额(人民币万元) (人民币万元) (人民币万元)上海前滩实业发展有限公司 4.31 35.94 35.942013年6月28日，本公司与上海前滩国际商务区投资(集团)有限公司签订股权转让协议，本公司以现金人民币451,500.00万元购买了上海前滩实业发展有限公司60%的股权，上海前滩实业发展有限公司系本公司的母公司—上海陆家嘴(集团)有限公司的子公司，由于合并前后合并双方均受上海陆家嘴(集团)有限公司控制且该控制并非暂时性，故本合并属同一控制下的企业合并，合并日确定为2013年7月5日。由于上述同一控制下的企业合并，本公司在编制2013年度合并财务报表时对比较数进行了重述。
上海前滩实业发展有限公司在合并日及上一会计期间资产负债表日资产及负债的账面价值如下：
2013年7月5日 2012年12月31日(人民币万元) (人民币万元)货币资金 136.02 100.08其他应收款 166,606.00 -存货 389,418.98 -其他应付账款 (470.62) -应交税费 - (0.01)合计 555,690.38 100.07少数股东权益 222,276.15 40.03 333,414.23 60.04合并差额(计入权益) 118,085.77
合并对价 451,500.00
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五、合并财务报表主要项目注释
1. 货币资金
2013年12月31日 2012年12月31日
外币金额折算率 人民币金额 外币金额折算率 人民币金额现金
人民币 264,131.46 280,113.52美元 47.00 6.0969 286.55 47.00 6.2855 295.42小计 264,418.01 280,408.94银行存款
人民币 3,137,623,627.89 1,327,107,986.13美元 534,349.45 6.0969 3,257,875.16 522,069.21 6.2855 3,281,466.02 3,140,881,503.05 1,330,389,452.15其他货币资金
人民币 3,846.55 2.54 3,141,149,767.61 1,330,669,863.63银行活期存款按照银行活期存款利率取得利息收入。短期定期存款的存款期分为7天至3个月不等，依本公司及子公司的现金需求而定，并按照相应的银行定期存款利率取得利息收入。
于2013年12月31日，本公司及子公司无所有权受限货币资金(2012年12月31日：无)。
2. 应收账款
应收账款并不计息。应收账款的账龄分析如下：
2013年12月31日 2012年12月31日0-6个月(含6个月) 32,157,163.42 76,806,444.366-12个月 4,954,524.68 1,499,784.271-2年 196,092.98 466,417.042-3年 317,928.63 61,169.143年以上 461,169.14 400,000.00 38,086,878.85 79,233,814.81减：坏账准备 3,452,453.09 1,677,478.32 34,634,425.76 77,556,336.49
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五、合并财务报表主要项目注释(续)
2. 应收账款(续)
应收账款坏账准备的变动如下：
本年减少
年初数 本年计提 转回 转销 年末数2013年 1,677,478.32 1,774,974.77 - - 3,452,453.092012年 466,654.12 1,210,824.20 - - 1,677,478.32应收账款按类别分析如下：
2013年12月31日
账面余额 坏账准备
金额 比例 金额 比例单项金额重大并单项计提
坏帐准备 - - - -按组合计提坏账准备 37,686,878.85 98.95% 3,052,453.09 88.41%单项金额不重大但单项计
提坏账准备 400,000.00 1.05% 400,000.00 11.59% 38,086,878.85 100.00% 3,452,453.09 100.00%2012年12月31日
账面余额 坏账准备
金额 比例 金额 比例单项金额重大并单项计提
坏帐准备 - - - -按组合计提坏账准备 78,833,814.81 99.50% 1,277,478.32 76.15%单项金额不重大但单项计
提坏账准备 400,000.00 0.50% 400,000.00 23.85% 79,233,814.81 100.00% 1,677,478.32 100.00%按组合计提坏账准备
2013年12月31日
账面余额 坏账准备金额 比例
0-6个月(含6个月) 32,157,163.42 85.33% -6-12个月 4,954,524.68 13.15% 2,477,262.341-2年 196,092.98 0.52% 196,092.982-3年 317,928.63 0.84% 317,928.633年以上 61,169.14 0.16% 61,169.14 37,686,878.85 100.00% 3,052,453.09
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2013年12月31日
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五、合并财务报表主要项目注释(续)
2. 应收账款(续)
按组合计提坏账准备(续)
2012年12月31日
账面余额 坏账准备金额 比例
0-6个月(含6个月) 76,806,444.36 97.43% -6-12个月 1,499,784.27 1.90% 749,892.141-2年 466,417.04 0.59% 466,417.042-3年 61,169.14 0.08% 61,169.14 78,833,814.81 100.00% 1,277,478.32上述应收账款期末数中，无持有本公司5%(含5%)以上表决权股份的股东单位款项。
于2013年12月31日，应收账款主要系应收租金人民币32,273,843.43元，
2012年12月31日应收账款主要系应收上海市闵行区浦江镇人民政府重点工程指挥部的销售房款人民币60,825,005.30元。
3. 其他应收款
其他应收款的账龄分析如下：
2013年12月31日 2012年12月31日 0-6个月(含6个月) 33,849,076.51 126,262,981.166-12个月 2,543,207.50 1,120,081.061-2年 1,266,988.52 1,003,821.302-3年 238,671.30 3,876,332.063年以上 5,991,332.05 5,395,171.04 43,889,275.88 137,658,386.62减：坏账准备 5,922,589.05 5,532,642.02 37,966,686.83 132,125,744.60其他应收款坏账准备的变动如下：
本年减少
年初数 本年计提 转回 转销 年末数2013年 5,532,642.02 417,306.23 27,359.20 - 5,922,589.052012年 7,979,336.40 2,056,326.67 4,503,021.05 - 5,532,642.02
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人民币元
五、合并财务报表主要项目注释(续)
3. 其他应收款(续)
其他应收款按类别分析如下：
2013年12月31日
账面余额 坏账准备
金额 比例 金额 比例单项金额重大并单项
计提坏账准备 2,371,777.96 5.40% 2,371,777.96 40.05%按组合计提坏账准备 40,322,748.96 91.87% 2,356,062.13 39.78%单项金额不重大但单
项计提坏账准备 1,194,748.96 2.73% 1,194,748.96 20.17% 43,889,275.88 100.00% 5,922,589.05 100.00%2012年12月31日
账面余额 坏账准备
金额 比例 金额 比例单项金额重大并单项
计提坏账准备 2,371,777.96 1.72% 2,371,777.96 42.87%按组合计提坏账准备 134,309,754.60 97.57% 2,184,010.00 39.47%单项金额不重大但单
项计提坏账准备 976,854.06 0.71% 976,854.06 17.66% 137,658,386.62 100.00% 5,532,642.02 100.00%按组合计提坏账准备：
2013年12月31日
账面余额 坏账准备
金额 比例
0-6个月(含6个月) 33,849,076.51 83.95% -6-12个月 2,543,207.50 6.31% -1-2年 1,264,093.62 3.13% 63,640.802-3年 238,671.30 0.59% 26,671.303年以上 2,427,700.03 6.02% 2,265,750.03合计 40,322,748.96 100.00% 2,356,062.132012年12月31日
账面余额 坏账准备
金额 比例
0-6个月(含6个月) 126,262,981.16 94.01% -6-12个月 1,120,081.06 0.83% -1-2年 1,003,821.30 0.75% 96,200.002-3年 3,876,332.06 2.89% 1,150,000.003年以上 2,046,539.02 1.52% 937,810.00合计 134,309,754.60 100.00% 2,184,010.00
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人民币元
五、合并财务报表主要项目注释(续)
3. 其他应收款(续)
于2013年12月31日，其他应收款中欠款金额前五名：
占其他应收款金额 账龄总额的比例
上海陆景置业有限公司 24,791,463.10六个月以内 56.49%香港泽鸿发展有限公司 2,250,000.00六个月以内 5.13%上海陆家嘴贝斯特物业管理有限公司 1,383,306.51六个月以内 3.15%天津市墙体材料革新和建筑节能管理中心 1,179,252.00六个月以内 2.69%上海陆家嘴动拆迁有限责任公司 1,150,000.00 3年以上 2.62% 30,754,021.61 70.08%于2012年12月31日，其他应收款中欠款金额前五名：
占其他应收款金额 账龄 总额的比例
上海前滩国际商务区投资(集团)有限公司 100,719,045.00 六个月以内 73.17%上海陆家嘴(集团)有限公司 12,744,059.58 六个月以内 9.26%上海陆家嘴动拆迁有限责任公司 3,150,000.00 2-3年 2.29%百联(集团)有限公司 1,620,839.86 六个月以内 1.18%上海华商房产发展公司 1,620,839.86 六个月以内 1.18% 119,854,784.30 87.08% 4. 预付款项
预付款项的账龄分析如下：
2013年12月31日 2012年12月31日
金额 比例 金额 比例0-6个月(含6个月) 2,740,344.22 99.86% 54,847,990.31 99.95%6-12个月 3,750.00 0.14% 28,168.12 0.05% 2,744,094.22 100.00% 54,876,158.43 100.00%上述预付款项期末数中，无预付本公司5％以上(含5％)表决权股份的股东款项。
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2013年12月31日
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5. 存货
2013年12月31日
账面余额 跌价准备 账面价值转让场地开发支出 1,903,351,636.90 3,770,000.00 1,899,581,636.90公共建筑建设支出 14,260,503,873.83 - 14,260,503,873.83商品房建设支出 3,166,987,152.96 - 3,166,987,152.96动迁房 129,826,318.44 - 129,826,318.44商品房 1,312,717,765.24 309,581.10 1,312,408,184.14库存商品 2,284,897.49 - 2,284,897.49 20,775,671,644.86 4,079,581.10 20,771,592,063.762012年12月31日
账面余额 跌价准备 账面价值转让场地开发支出 2,206,481,732.49 3,770,000.00 2,202,711,732.49公共建筑建设支出 8,233,021,059.34 - 8,233,021,059.34商品房建设支出 3,439,429,251.83 - 3,439,429,251.83动迁房 200,395,977.34 - 200,395,977.34商品房 1,190,358,860.44 309,581.10 1,190,049,279.34库存商品 2,697,121.33 - 2,697,121.33 15,272,384,002.77 4,079,581.10 15,268,304,421.67转让场地开发支出
预计/实际 预计总投资
开工时间 竣工时间 (人民币万元) 2013年12月31日 2012年12月31日视市场情
陆家嘴中心区 1990年 况而定 580,000.00 1,037,923,618.18 1,037,019,256.18视市场情
世纪大道地块 2001年 况而定 900,000.00 819,408,480.26 824,815,700.69视市场情
竹园商贸区 1992年 况而定 107,392.63 18,983,821.34 317,637,379.52视市场情
其他 1995年 况而定 - 27,035,717.12 27,009,396.10 1,903,351,636.90 2,206,481,732.49 2013年度竹园 2-16-2工程立项开工转入公共建筑建设支出共计人民币310,971,427.45元。
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5. 存货(续)
公共建筑建设支出
预计/实际 预计总投资
开工时间竣工时间 (人民币万元)2013年12月31日2012年12月31日天津陆家嘴金融广场 2012年 2017年 604,842.00 1,527,339,931.85 1,341,881,458.77世纪大都会 2006年 2015年 315,457.98 1,299,604,103.69 985,362,541.09康杉路厂房改造 2007年 待定 待定 50,430,206.64 50,430,206.64金桥德勤园区 2013年 2015年 36,301.00 142,285,342.76 103,670,025.17金桥商业中心 2011年 - - - 173,869,863.64陆家嘴世纪金融广场 2006年 2014年 390,537.21 2,536,821,612.65 2,128,703,490.55上海纽约大学 2011年 2014年 63,995.00 446,512,256.80 230,602,919.22浦东金融广场(SN1) 2012年 2017年 706,165.96 2,978,882,003.68 2,334,298,465.29软件园13号楼 2014年 2017年 待定 81,755,573.92 81,175,460.23 Z4 2010年 2015年 55,066.27 140,742,965.09 69,552,609.67东方纯一大厦 2012年 2015年 98,274.44 649,994,533.46 609,176,683.38前滩中心 2014年 2020年 957,561.00 3,927,468,083.07 -竹园2-16-2 2013年 2017年 130,969.00 377,558,192.17 -其他 101,109,068.05 124,297,335.69 14,260,503,873.83 8,233,021,059.342013年度陆家嘴世纪金融广场5号楼、7号楼项目等从公共建设支出完工转入投资性房地产人民币514,548,783.13元(2012年12月31日：719,047,186.55元)。
于2013年12月31日，账面价值人民币4,562,156,377.43元的公共建筑建设用于抵押，为本公司及子公司世纪大都会、陆家嘴世纪金融广场、东方纯一大厦等项目融资(2012年12月31日：无)。
商品房建设支出
预计/实际 预计总投资
开工时间 竣工时间 (人民币万元)2013年12月31日2012年12月31日天津红桥国际社区-
河庭花苑 2013年 2017年 355,890.59 764,666,003.47 676,782,749.48天津红桥国际社区-海
上花苑东标段 2015年 2018年 100,788.13 280,623,496.65 280,333,794.42天津红桥国际社区-
海上花苑西标段 2008年 2013年 90,817.81 - 682,891,891.29浦江涵云雅庭 2011年 2014年 256,714.04 2,121,697,652.84 1,799,420,816.64 3,166,987,152.96 3,439,429,251.83
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2013年12月31日
人民币元
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5. 存货(续)
商品房建设支出(续)
2013年度天津海上花苑公寓西标段从商品房建设支出完工转入投资性房地产人民币37,124,436.29元(2012年12月31日：东和公寓、天津河滨花苑公寓和虹桥新天地等从商品房建设支出完工转入投资性房地产人民币120,565,338.81元)。
于2013年12月31日，期末存货余额中含借款费用资本化金额人民币115,905,887.66元(2012年12月31日：217,986,186.16元)。
于2013年12月31日，账面价值人民币1,528,000,000.00元的商品房建设用于抵押，为本公司及子公司浦江涵云雅庭项目融资(2012年12月31日：账面价值人民币2,210,891,891.29元的商品房建设用于抵押，为本公司及子公司浦江涵云雅庭、海上花苑西标段项目融资)。
商品房
竣工时间2012年12月31日 本年增加 本年减少2013年12月31日锦城大厦 1995年 1,318,306.95 - - 1,318,306.95年平花苑 1996年 1,184,263.31 - - 1,184,263.31东园三村 7,766,273.00 - - 7,766,273.00金杨公寓 1997年 485,257.76 - - 485,257.76陆家嘴花园一期 2000年 16,824,406.08 - 16,824,406.08 -北艾路商铺 2011年 12,453,107.66 - - 12,453,107.66涵合园 2004年 14,260,863.98 479,663.77 7,638,327.75 7,102,200.00荣城花园 1995年 3,706,539.50 - 3,706,539.50东银公寓 487,031,775.15 - 101,098,242.27 385,933,532.88天津红桥国际社区
-河滨花苑 2012年 645,328,067.05 48,374,428.11 244,084,334.55 449,618,160.61天津红桥国际社区
-海上花苑西标段 2013年 - 995,363,536.12 552,213,412.55 443,150,123.57 1,190,358,860.44 1,044,217,628.00 921,858,723.20 1,312,717,765.242013年度天津河滨花苑公寓从完工商品房转入投资性房产人民币24,682,332元(2012年12月31日：无)。
存货跌价准备变动如下：
本年减少额
年初账面余额 本年计提额 转回 转销 年末账面余额 2013 4,079,581.10 - - - 4,079,581.10 2012 4,079,581.10 - - - 4,079,581.10
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2013年12月31日
人民币元
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6. 可供出售金融资产
2013年12月31日 2012年12月31日可供出售权益工具
268,517,559.95 614,147,388.252013年12月31日 2012年12月31日可供出售金融工具 可供出售金融工具权益工具成本
143,756,109.69 204,857,673.12公允价值
124,761,450.26 409,289,715.13累计计入其他综合收益
的公允价值
124,761,450.26 409,289,715.13已计提减值
- -于2013年12月31日本公司及子公司持有的可供出售权益工具明细如下：
股票名称 年末持股数 年末公允价值申能股份
4,396,303 20,003,178.65号百控股
5,786,670 103,292,059.50交通银行
22,994,811 88,300,074.24光大银行
13,289,266 35,349,447.56豫园商城
2,780,000 21,572,800.00 268,517,559.95于2012年12月31日本公司及子公司持有的可供出售权益工具明细如下：
股票名称 年末持股数 年末公允价值申能股份
4,396,303 19,431,659.26号百控股
7,400,000 56,388,000.00招商银行
26,431,516 363,433,345.00交通银行
22,994,811 113,594,366.34光大银行
13,553,973 41,339,617.65豫园商城
2,780,000 19,960,400.00 614,147,388.25
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7. 持有至到期投资
2013年12月31日 2012年12月31日债券投资 10,000,000.00 10,000,000.00减：持有至到期投资减值准备 - - 10,000,000.00 10,000,000.00 8. 长期股权投资
2013年12月31日 2012年12月31日
账面余额 减值准备 账面余额 减值准备合营企业 1,559,182,143.88 - 1,529,369,257.15 -联营企业 3,405,330,518.98 - 3,378,847,806.89 -其他 543,532,399.47 65,639,105.22 493,377,399.47 65,639,105.22 5,508,045,062.33 65,639,105.22 5,401,594,463.51 65,639,105.22
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8. 长期股权投资(续)
对合营企业和联营企业的投资
被投资单位名称 企业类型 注册地 法人代表 业务性质 注册资本 组织机构代码陆家嘴东急不动产物业经营管理(上海)有限公司 国内合资 中国上海 李晋昭 物业管理 250万元 672727384上海富都世界发展有限公司 中外合资 中国上海 李晋昭 土地批租，房地产开发，房产出租 3,000万美元 607211525上海浦东嘉里城房地产有限公司 中外合资 中国上海 黄小抗 房地产开发 17,136.14万美元 787871941上海中心大厦建设发展有限公司 国内合资 中国上海 孔庆伟 房地产开发 860,000万元 669390258上海易兑外币兑换有限公司 国内合资 中国上海 马诗经 外币兑换 500万元 784798697上海新国际博览中心有限公司 中外合资 中国上海 杨小明 建设、经营上海新国际博览中心， 12,150万美元 710920995展会广告设计、制作等
上海陆家嘴贝思特物业管理有限公司 中外合资 中国上海 黄磊 物业管理 124万美元 607322639上海陆家嘴邵万生资产管理有限公司 国内合资 中国上海 吴小可 资产管理 60万元 679387124上海普陀陆家嘴物业管理有限公司 国内合资 中国上海 朱钢 物业管理 100万元 572691089上海绿岛阳光置业有限公司 国内合资 中国上海 刘亚芹 房地产开发 1,500万元 771828922上海陆家嘴动拆迁有限责任公司 国内合资 中国上海 彭小林 实业投资，市政建设 310万元 759027524 58
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8. 长期股权投资(续)
对合营企业和联营企业的投资(续)
2013年
被投资单位名称 年末资产总额 年末负债总额 年末净资产总额 本年营业收入总额 本年净利润陆家嘴东急不动产物业经营管理(上海)有限公司 4,145,421.12 1,495,351.43 2,650,069.69 26,193,338.06 1,063,052.72上海富都世界发展有限公司 691,160,589.38 324,223,877.37 366,936,712.01 141,813,323.62 46,882,922.96上海浦东嘉里城房地产有限公司 3,358,076,427.62 2,269,583,375.23 1,088,493,052.39 816,253,619.86 140,819,044.11上海中心大厦建设发展有限公司 12,863,264,045.36 4,074,384,133.55 8,788,879,911.81 79,711,194.01 59,177,963.59上海易兑外币兑换有限公司 1,704,400.14 4,420,597.37 (2,716,197.23) 4,605,340.25 (755,944.63)上海新国际博览中心有限公司 3,257,821,694.64 1,489,762,593.10 1,768,059,101.54 981,848,875.09 273,997,576.46上海陆家嘴贝思特物业管理有限公司 38,307,568.03 22,269,340.34 16,038,227.69 64,462,158.71 2,342,728.61上海陆家嘴邵万生资产管理有限公司 626,967.06 19,617.23 607,349.83 7,260,000.00 1,562.43上海普陀陆家嘴物业管理有限公司 1,165,826.34 157,333.22 1,008,493.12 1,716,393.15 3,386.99上海绿岛阳光置业有限公司 175,952,843.33 149,816,398.03 26,136,445.30 11,578,484.00 3,625,370.30上海陆家嘴动拆迁有限责任公司 4,338,109.82 1,152,361.14 3,185,748.68 10,636,315.00 9,019.63 59
上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司
财务报表附注(续)
2013年12月31日
人民币元
五、合并财务报表主要项目注释(续)
8. 长期股权投资(续)
对合营企业和联营企业的投资(续)
2012年
被投资单位名称 年末资产总额 年末负债总额 年末净资产总额 本年营业收入总额 本年净利润陆家嘴东急不动产物业经营管理(上海)有限公司 5,114,242.13 3,527,225.16 1,587,016.97 23,612,813.21 827,533.02上海富都世界发展有限公司 720,869,149.45 359,776,857.50 361,092,291.95 114,886,443.94 41,038,502.90上海浦东嘉里城房地产有限公司 3,783,792,472.07 2,836,118,463.79 947,674,008.28 757,115,433.22 (53,115,798.40)上海中心大厦建设发展有限公司 10,204,075,778.66 1,473,469,757.99 8,730,606,020.67 69,311,484.81 12,409,667.98上海易兑外币兑换有限公司 6,171,222.83 8,131,475.43 (1,960,252.60) 6,124,688.28 742,326.03上海新国际博览中心有限公司 3,252,036,067.61 1,554,674,311.90 1,697,361,755.71 870,155,591.25 220,015,375.22上海中环陆家嘴物业管理有限公司 25,376,182.30 19,689,863.93 5,686,318.37 31,819,517.18 686,341.79上海陆家嘴贝思特物业管理有限公司 36,019,743.54 19,623,354.46 16,396,389.08 62,888,600.26 2,706,962.29上海陆家嘴邵万生资产管理有限公司 650,559.74 44,812.34 605,747.40 7,260,000.00 700.97上海普陀陆家嘴物业管理有限公司 1,078,873.42 73,767.29 1,005,106.13 2,678,858.00 4,406.38上海绿岛阳光置业有限公司 152,925,722.12 40,726,803.92 112,198,918.20 13,680,956.00 (11,070,308.01)注：本年度本公司陆家嘴东急不动产物业经营管理(上海)有限公司增资人民币500,000.00元。持股比例和表决权比例从50%上升到60%。根据陆家嘴东急不动产物业经营管理(上海)有限公司的章程，股东会表决事项须全体股东一致通过，因此本公司将陆家嘴东急不动产物业经营管理(上海)有限公司作为合营企业核算。
上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司
财务报表附注(续)
2013年12月31日
人民币元
五、合并财务报表主要项目注释(续)
8. 长期股权投资(续)
2013年度长期股权投资变动情况：
持股表决权 减值 本年计提
被投资单位名称 初始投资成本 年初余额 增减变动 年末余额 比例比例 准备 减值准备 本年现金红利权益法
合营及联营企业
陆家嘴东急不动产物业经营管理(上
海)有限公司 1,500,000.00 543,508.49 1,140,328.07 1,683,836.56 60.00%60.00% - - -上海富都世界发展有限公司 225,570,329.02 239,077,952.12 2,867,524.89 241,945,477.01 50.00%50.00% - - 20,135,997.62上海浦东嘉里城房地产有限公司 273,446,771.08 189,534,801.66 28,163,808.82 217,698,610.48 20.00%20.00% - - -上海中心大厦建设发展有限公司 3,078,982,442.87 3,136,125,118.32 26,019,088.83 3,162,144,207.15 45.00%45.00% - - -上海易兑外币兑换有限公司 2,500,000.00 - - - 50.00%50.00% - - -上海新国际博览中心有限公司 1,031,548,268.80 1,289,747,796.54 25,805,033.77 1,315,552,830.31 50.00%50.00% - - 100,000,000.00上海中环陆家嘴物业管理有限公司 1,470,000.00 2,786,296.00 (2,786,296.00) - 0.00%0.00% - - -上海陆家嘴贝思特物业管理有限公司 7,400,460.98 6,644,530.01 659,250.44 7,303,780.45 33.00%33.00% - - 891,000.00上海陆家嘴邵万生资产管理有限公司 300,000.00 302,233.78 781.22 303,015.00 45.00%50.00% - - -上海普陀陆家嘴物业管理有限公司 490,000.00 492,502.00 1,659.63 494,161.63 49.00%49.00% - - -上海绿岛阳光置业有限公司 4,500,000.00 42,962,325.12 (27,075,580.85) 15,886,744.27 15.30%30.00% - - 26,909,675.46上海陆家嘴动拆迁有限责任公司 1,500,000.00 - 1,500,000.00 1,500,000.00 48.39%48.39% - - -合营及联营企业小计 4,629,208,272.75 4,908,217,064.04 56,295,598.82 4,964,512,662.86 - - 147,936,673.08 61
上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司
财务报表附注(续)
2013年12月31日
人民币元
五、合并财务报表主要项目注释(续)
8. 长期股权投资(续)
2013年度长期股权投资变动情况(续)：
持股 表决权 本年计提
被投资单位名称 初始投资成本 年初余额 增减变动 年末余额 比例 比例 减值准备 减值准备 本年现金红利成本法
大众保险股份有限公司 35,112,000.00 35,112,000.00 - 35,112,000.00 2.11% 2.11% 22,331,119.31 - -申银万国证券股份有限公司 202,757,806.82 150,102,806.82 52,655,000.00 202,757,806.82 0.90% 0.90% 38,862,263.96 - 5,076,452.30通联支付网络服务股份有限公司 52,560,000.00 52,560,000.00 - 52,560,000.00 0.82% 0.82% - - -国泰君安投资管理股份有限公司 5,252,261.17 5,252,261.17 - 5,252,261.17 0.22% 0.22% 461,047.38 - -上海陆家嘴动拆迁有限责任公司 2,500,000.00 2,500,000.00 (2,500,000.00) - - - - - -上海通信技术中心 5,588,407.50 5,588,407.50 - 5,588,407.50 7.50% 7.50% 2,484,674.57 - -上海张江创业投资有限公司 16,500,000.00 16,500,000.00 - 16,500,000.00 10.00% 10.00% - - -上海东城商都实业公司 1,500,000.00 1,500,000.00 - 1,500,000.00 16.50% 30.00% 1,500,000.00 - -上海新高桥开发有限公司 104,565,200.00 104,565,200.00 - 104,565,200.00 9.59% 17.43% - - 7,145,288.67上海陆家嘴联合房地产有限公司 54,000,000.00 116,196,723.98 - 116,196,723.98 33.00% 60.00% - - -上海陆家嘴商业建设有限公司 3,500,000.00 3,500,000.00 3,500,000.00 25.55% 35.00% - - -其他企业小计 483,835,675.49 493,377,399.47 50,155,000.00 543,532,399.47 65,639,105.22 - 12,221,740.97合计 5,113,043,948.24 5,401,594,463.51 106,450,598.82 5,508,045,062.33 65,639,105.22 - 160,158,414.05 62
上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司
财务报表附注(续)
2013年12月31日
人民币元
五、合并财务报表主要项目注释(续)
8. 长期股权投资(续)
2012年度长期股权投资变动情况：
持股表决权 减值 本年计提
被投资单位名称 初始投资成本 年初余额 增减变动 年末余额 比例 比例 准备 减值准备 本年现金红利权益法
合营及联营企业
陆家嘴东急不动产物业经营管理
(上海)有限公司 1,000,000.00 129,741.98 413,766.51 543,508.4950.00%50.00% - - -上海陆家嘴金地停车场建设管理有
限公司 1,000,000.00 2,073,541.41 (2,073,541.41) -50.00%50.00% - - 948,875.01上海富都世界发展有限公司 225,570,329.02 245,206,245.71 (6,128,293.59) 239,077,952.1250.00%50.00% - - 26,275,935.29上海复旦科技园股份有限公司 20,000,000.00 55,376,934.78 (55,376,934.78) - 0.00%0.00% - - 5,000,000.00上海浦东嘉里城房地产有限公司 273,446,771.08 200,157,961.34 (10,623,159.68) 189,534,801.6620.00%20.00% - - -上海中心大厦建设发展有限公司 3,078,982,442.87 1,691,470,434.35 1,444,654,683.97 3,136,125,118.3245.00%45.00% - - -上海易兑外币兑换有限公司 2,500,000.00 - - -50.00%50.00% - - -上海新国际博览中心有限公司 1,031,548,268.80 1,296,225,068.47 (6,477,271.93) 1,289,747,796.5450.00%50.00% - - 105,850,000.00上海中环陆家嘴物业管理有限公司 1,470,000.00 2,447,142.73 339,153.27 2,786,296.0049.00%49.00% - - -上海陆家嘴贝思特物业管理有限公司 7,400,460.98 7,309,822.44 (665,292.43) 6,644,530.0133.00%33.00% - - 777,480.00上海陆家嘴邵万生资产管理有限公司 300,000.00 301,883.29 350.49 302,233.7845.00%50.00% - - -上海普陀陆家嘴物业管理有限公司 490,000.00 490,847.56 1,654.44 492,502.0049.00%49.00% - - -上海绿岛阳光置业有限公司 4,500,000.00 15,825,738.22 27,136,586.90 42,962,325.1215.30%30.00% - - -合营及联营企业小计 4,648,208,272.75 3,517,015,362.28 1,391,201,701.76 4,908,217,064.04 - - 138,852,290.30 63
上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司
财务报表附注(续)
2013年12月31日
人民币元
五、合并财务报表主要项目注释(续)
8. 长期股权投资(续)
2012年度长期股权投资变动情况(续)：
持股 表决权 本年计提 本年现被投资单位名称 初始投资成本 年初余额 增减变动 年末余额 比例 比例 减值准备 减值准备 金红利成本法
大众保险股份有限公司 35,112,000.00 35,112,000.00 - 35,112,000.00 2.11% 2.11% 22,331,119.31 - -申银万国证券股份有限公司 150,102,806.82 150,102,806.82 - 150,102,806.82 0.57% 0.57% 38,862,263.96 - -通联支付网络服务股份有限公司 52,560,000.00 - 52,560,000.00 52,560,000.00 0.82% 0.82% - - -国泰君安投资管理股份有限公司 5,252,261.17 5,252,261.17 - 5,252,261.17 0.22% 0.22% 461,047.38 - -上海陆家嘴动拆迁有限责任公司 2,500,000.00 2,500,000.00 - 2,500,000.00 22.00% 25.00% - - -上海通信技术中心 5,588,407.50 5,588,407.50 - 5,588,407.50 7.50% 7.50% 2,484,674.57 - -上海张江创业投资有限公司 16,500,000.00 16,500,000.00 - 16,500,000.00 10.00% 10.00% - - -上海东城商都实业公司 1,500,000.00 1,500,000.00 - 1,500,000.00 16.50% 30.00% 1,500,000.00 - -上海新高桥开发有限公司 104,565,200.00 104,565,200.00 - 104,565,200.00 9.59% 17.43% - - 1,673,280.00上海陆家嘴联合房地产有限公司 54,000,000.00 - 116,196,723.98 116,196,723.98 33.00% 60.00% - - -上海陆家嘴商业建设有限公司 3,500,000.00 3,500,000.00 - 3,500,000.00 25.55% 35.00% - - -其他企业小计 431,180,675.49 324,620,675.49 168,756,723.98 493,377,399.47 65,639,105.22 - 1,673,280.00合计 5,079,388,948.24 3,841,636,037.77 1,559,958,425.74 5,401,594,463.51 65,639,105.22 - 140,525,570.30 64
上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司
财务报表附注(续)
2013年12月31日
人民币元
五、 合并财务报表主要项目注释(续)
9. 投资性房地产
采用成本模式进行后续计量：
2013年
年初数 本年增加 本年减少 年末数原价
房屋及建筑物 8,127,049,378.10 671,432,417.00 216,211,136.40 8,582,270,658.70土地使用权 97,205,888.57 - - 97,205,888.57 8,224,255,266.67 671,432,417.00 216,211,136.40 8,679,476,547.27累计折旧和累计摊销
房屋及建筑物 1,141,547,491.19 194,486,231.96 32,395,442.58 1,303,638,280.57土地使用权 39,655,326.72 2,713,758.89 - 42,369,085.61 1,181,202,817.91 197,199,990.85 32,395,442.58 1,346,007,366.18账面净值
房屋及建筑物 6,985,501,886.91 7,278,632,378.13土地使用权 57,550,561.85 54,836,802.96 7,043,052,448.76 7,333,469,181.09减值准备
房屋及建筑物 3,435,981.26 - 3,435,981.26 -土地使用权 - - - - 3,435,981.26 - 3,435,981.26 -账面价值
房屋及建筑物 6,982,065,905.65 7,278,632,378.13土地使用权 57,550,561.85 54,836,802.96 7,039,616,467.50 7,333,469,181.09本年原值为人民币 671,432,417.00元的房屋用于出租，于改变用途之日起，自存货转入投资性房地产核算(2012年：人民币873,215,021.54元)。
于 2013年 12月 31日，陆家嘴世纪金融广场 5号楼、陆家嘴世纪金融广场 7号楼、软件园 11号楼、虹桥新天地以及惠灵顿国际学校原值合计为人民币1,375,151,896.06元的投资性房地产尚未获取产证。
于2013年12月31日，净值为人民币1,004,810,512.49元的投资性房地产用于本公司及子公司的银行借款抵押(2012年12月31日：人民币171,250,915.02元)。
上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司
财务报表附注(续)
2013年12月31日
人民币元
五、 合并财务报表主要项目注释(续)
9. 投资性房地产(续)
采用成本模式进行后续计量(续)：
2012年
年初数 本年增加 本年减少 年末数原价
房屋及建筑物 7,353,163,923.92 873,215,021.54 99,329,567.36 8,127,049,378.10土地使用权 97,205,888.57 - - 97,205,888.57 7,450,369,812.49 873,215,021.54 99,329,567.36 8,224,255,266.67累计折旧和累计摊销
房屋及建筑物 1,011,069,782.20 165,197,236.09 34,719,527.10 1,141,547,491.19土地使用权 26,874,226.88 12,781,099.84 - 39,655,326.72 1,037,944,009.08 177,978,335.93 34,719,527.10 1,181,202,817.91账面净值
房屋及建筑物 6,342,094,141.72 6,985,501,886.91土地使用权 70,331,661.69 57,550,561.85 6,412,425,803.41 7,043,052,448.76减值准备
房屋及建筑物 6,871,962.52 - 3,435,981.26 3,435,981.26土地使用权 - - - - 6,871,962.52 - 3,435,981.26 3,435,981.26账面价值
房屋及建筑物 6,335,222,179.20 6,982,065,905.65土地使用权 70,331,661.69 57,550,561.85 6,405,553,840.89 7,039,616,467.50
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财务报表附注(续)
2013年12月31日
人民币元
五、 合并财务报表主要项目注释(续)
9. 投资性房地产(续)
采用成本模式进行后续计量(续)：
2013年投资性房地产变动表：
原始成本 年初余额 本年原值增加 本年转入及摊销 累计摊销 本年净值减少 年末余额渣打银行大厦 387,210,282.10 294,441,346.71 - 8,289,999.27 101,058,934.66 - 286,151,347.44九六广场 345,650,120.63 281,753,779.96 - 10,407,015.72 74,303,356.39 - 271,346,764.24锦城大厦 69,871,328.52 34,497,610.89 - 1,154,679.17 42,805,327.06 6,276,930.26 27,066,001.46一百杉杉 - 8,866,950.09 - 179,087.36 - 8,687,862.73 -长鑫大厦 7,396,172.92 4,852,879.92 - 147,029.88 2,690,322.88 - 4,705,850.04燕乔大厦 15,088,548.00 10,656,677.68 - 318,612.60 4,750,482.92 - 10,338,065.08软件园1号楼 86,062,313.66 50,548,551.54 - 1,490,603.64 37,004,365.76 - 49,057,947.90软件园2号楼 194,849,606.86 83,966,754.39 51,922,455.08 3,324,517.83 62,284,915.22 - 132,564,691.64软件园4号楼 35,138,630.75 22,332,431.33 - 678,398.64 13,484,598.06 - 21,654,032.69软件园5号楼 8,179,362.15 5,605,591.11 - 164,909.16 2,738,680.20 - 5,440,681.95软件园6号楼 1,535,620.84 1,052,412.39 - 30,960.60 514,169.05 - 1,021,451.79软件园7号楼 65,925,028.48 46,590,970.93 - 1,267,818.60 20,601,876.15 - 45,323,152.33软件园8号楼 143,559,442.01 108,382,104.69 - 2,870,158.24 38,047,495.56 - 105,511,946.45软件园9号楼 218,670,722.22 171,250,915.02 - 4,532,589.84 51,952,397.04 - 166,718,325.18软件园10号楼 156,922,646.35 142,640,206.81 - 3,652,858.66 17,935,298.20 - 138,987,348.15软件园11号楼 568,892,196.41 538,719,603.81 23,687,380.44 13,304,301.60 19,789,513.76 - 549,102,682.65软件园12号楼 171,349,760.55 165,666,546.00 5,683,214.55 4,102,054.32 4,102,054.32 - 167,247,706.23新景园一期(商铺) 494,880.72 335,020.45 - 9,978.24 169,838.51 - 325,042.21B5-4地块(水族馆用地) 97,205,888.57 67,617,902.81 - 2,713,758.88 32,301,744.64 - 64,904,143.93新景园二期(商铺) 855,157.17 578,917.51 - 17,242.44 293,482.10 - 561,675.07陆家嘴花园二期(商铺) 23,378,309.15 16,132,519.26 - 477,846.11 7,723,636.00 - 15,654,673.15众城大厦 1,520,240.90 11,831,937.36 - 81,841.85 545,587.64 10,775,442.25 974,653.26向城路东方国科大厦 - 13,763,436.46 - 210,847.16 - 13,552,589.30 - 67
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人民币元
五、 合并财务报表主要项目注释(续)
9. 投资性房地产(续)
采用成本模式进行后续计量(续)：
2013年投资性房地产变动表(续)：
原始成本 年初余额 本年原值增加 本年转入及摊销 累计摊销 本年净值减少 年末余额老房子 - - - - - - -锦绣华城商铺 42,332,999.65 34,883,300.42 - 947,655.84 8,397,355.07 - 33,935,644.58陆家嘴商务广场 1,862,074,871.04 1,588,998,562.28 - 49,588,539.33 322,664,848.09 - 1,539,410,022.95海富花园大厦 1,623,697.04 11,312,917.91 - 121,796.13 370,867.23 9,938,291.97 1,252,829.81东和公寓 761,289,272.43 698,090,414.30 1,665,361.36 16,917,338.75 78,450,835.52 - 682,838,436.91金桥创科园 208,606,727.22 178,644,776.10 - 4,796,489.88 34,758,441.00 - 173,848,286.22陆家嘴1885 206,042,856.72 185,194,696.50 - 5,380,982.40 26,229,142.62 - 179,813,714.10钻石大厦 424,354,944.91 370,431,429.53 - 9,753,778.04 70,042,563.98 6,365,270.56 354,312,380.93金杨云台 31,690,084.70 18,328,857.20 - 589,835.16 13,951,062.66 - 17,739,022.04星展银行大厦 758,577,315.75 684,292,684.24 - 18,192,752.40 92,602,383.91 125,000.00 665,974,931.84陆家嘴信息中心 60,019,997.88 55,374,031.54 - 1,431,902.17 6,077,868.51 - 53,942,129.37浦东大道981号大楼 129,772,185.92 37,605,617.18 20,730.00 929,484.60 93,075,323.34 - 36,696,862.58陆家嘴基金大厦 353,891,152.81 334,320,928.14 7,302,846.85 8,953,756.20 21,221,134.02 - 332,670,018.79陆家嘴投资大厦 306,717,600.90 282,416,730.80 13,702,775.81 7,567,799.52 18,165,893.81 - 288,551,707.09竹园绿地配套用房 - 76,721,959.73 117,258.73 1,942,846.32 - 74,896,372.14 -天津河滨花苑公寓 46,133,910.08 31,238,489.87 24,682,332.00 1,085,782.36 1,328,417.84 10,029,547.27 44,805,492.24天津惠灵顿国际学校 287,277,919.36 296,764,607.73 - 7,563,049.03 20,855,398.96 22,779,038.30 266,422,520.40X0-1项目配套地块 - 20,424,161.72 466,596.52 501,409.20 - 20,389,349.04 -虹桥新天地 56,355,452.23 55,252,819.87 58,264.20 1,256,608.79 2,300,976.95 - 54,054,475.28海上花苑西标段 37,124,436.29 - 37,124,436.29 232,618.27 232,618.27 - 36,891,818.02陆家嘴世纪金融广场5号楼 386,534,484.69 - 386,534,484.69 - - - 386,534,484.69陆家嘴世纪金融广场7号楼 76,091,843.36 - 76,091,843.36 - - - 76,091,843.36东银公寓商铺 42,372,437.12 - 42,372,437.12 - - - 42,372,437.12其他 836,098.21 670,396.58 - 18,456.65 184,158.28 - 651,939.93合计 8,679,476,547.27 7,043,052,448.76 671,432,417.00 197,199,990.85 1,346,007,366.18 183,815,693.82 7,333,469,181.09 68
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财务报表附注(续)
2013年12月31日
人民币元
五、 合并财务报表主要项目注释(续)
9. 投资性房地产(续)
采用成本模式进行后续计量(续)：
2013年投资性房地产跌价准备：
年初数 本年增减 年末数众城大厦 3,435,981.26 (3,435,981.26) -2013年投资性房地产净值：
年末数 年初数渣打银行大厦 286,151,347.44 294,441,346.71九六广场 271,346,764.24 281,753,779.96锦城大厦 27,066,001.46 34,497,610.89一百杉杉 - 8,866,950.09长鑫大厦 4,705,850.04 4,852,879.92燕乔大厦 10,338,065.08 10,656,677.68软件园1号楼 49,057,947.90 50,548,551.54软件园2号楼 132,564,691.64 83,966,754.39软件园4号楼 21,654,032.69 22,332,431.33软件园5号楼 5,440,681.95 5,605,591.11软件园6号楼 1,021,451.79 1,052,412.39软件园7号楼 45,323,152.33 46,590,970.93软件园8号楼 105,511,946.45 108,382,104.69软件园9号楼 166,718,325.18 171,250,915.02软件园10号楼 138,987,348.15 142,640,206.81软件园11号楼 549,102,682.65 538,719,603.81软件园12号楼 167,247,706.23 165,666,546.00新景园一期(商铺) 325,042.21 335,020.45B5-4地块(水族馆用地) 64,904,143.93 67,617,902.81新景园二期(商铺) 561,675.07 578,917.51陆家嘴花园二期(商铺) 15,654,673.15 16,132,519.26众城大厦 974,653.26 8,395,956.10向城路东方国科大厦 - 13,763,436.46锦绣华城商铺 33,935,644.58 34,883,300.42陆家嘴商务广场 1,539,410,022.95 1,588,998,562.28海富花园大厦 1,252,829.81 11,312,917.91东和公寓 682,838,436.91 698,090,414.30金桥创科园 173,848,286.22 178,644,776.10陆家嘴1885 179,813,714.10 185,194,696.50钻石大厦 354,312,380.93 370,431,429.53金杨云台 17,739,022.04 18,328,857.20星展银行大厦 665,974,931.84 684,292,684.24陆家嘴信息中心 53,942,129.37 55,374,031.54浦东大道981号大楼 36,696,862.58 37,605,617.18陆家嘴基金大厦 332,670,018.79 334,320,928.14陆家嘴投资大厦 288,551,707.09 282,416,730.80竹园绿地配套用房 - 76,721,959.73天津河滨花苑公寓 44,805,492.24 31,238,489.87天津惠灵顿国际学校 266,422,520.40 296,764,607.73X0-1项目配套地块 - 20,424,161.72虹桥新天地 54,054,475.28 55,252,819.87海上花苑西标段 36,891,818.02 -陆家嘴世纪金融广场5号楼 386,534,484.69 -陆家嘴世纪金融广场7号楼 76,091,843.36 -东银公寓商铺 42,372,437.12 -老房子 - -其他 651,939.93 670,396.58
合计 7,333,469,181.09 7,039,616,467.50
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财务报表附注(续)
2013年12月31日
人民币元
五、 合并财务报表主要项目注释(续)
9. 投资性房地产(续)
采用成本模式进行后续计量(续)：
2012年投资性房地产变动表：
原始成本 年初余额 本年原值增加 本年转入及摊销 累计摊销 本年净值减少 年末余额渣打银行大厦 387,210,282.10 302,731,345.98 - 8,289,999.27 92,768,935.39 - 294,441,346.71九六广场 345,650,120.63 289,845,982.36 - 8,092,202.40 63,896,340.67 - 281,753,779.96锦城大厦 79,588,086.27 35,758,536.25 - 1,260,925.36 45,090,475.38 - 34,497,610.89一百杉杉 13,537,908.00 9,135,581.13 - 268,631.04 4,670,957.91 - 8,866,950.09长鑫大厦 7,396,172.92 4,973,859.84 25,469.46 146,449.38 2,543,293.00 - 4,852,879.92燕乔大厦 15,088,548.00 10,975,290.28 - 318,612.60 4,431,870.32 - 10,656,677.68软件园1号楼 86,062,313.66 52,039,155.18 - 1,490,603.64 35,513,762.12 - 50,548,551.54软件园2号楼 142,927,151.78 86,442,812.43 - 2,476,058.04 58,960,397.39 - 83,966,754.39软件园4号楼 35,138,630.75 23,010,829.97 - 678,398.64 12,806,199.42 - 22,332,431.33软件园5号楼 8,179,362.15 5,770,500.27 - 164,909.16 2,573,771.04 - 5,605,591.11软件园6号楼 1,535,620.84 1,083,372.99 - 30,960.60 483,208.45 - 1,052,412.39软件园8号楼 143,559,442.01 111,252,262.93 - 2,870,158.24 35,177,337.32 - 108,382,104.69软件园9号楼 218,670,722.22 175,783,504.86 - 4,532,589.84 47,419,807.20 - 171,250,915.02软件园10号楼 156,922,646.35 146,291,635.09 - 3,651,428.28 14,282,439.54 - 142,640,206.81软件园11号楼 545,204,815.97 32,220,665.12 510,404,124.05 3,905,185.36 6,485,212.16 - 538,719,603.81新景园一期(商铺) 494,880.72 344,998.69 - 9,978.24 159,860.27 - 335,020.45B5-4地块(水族馆用地) 97,205,888.57 70,331,661.69 - 2,713,758.88 29,587,985.76 - 67,617,902.81陆家嘴花园一期 - 21,989,517.04 - 312,110.68 - 21,677,406.36 -新景园二期(商铺) 855,157.17 596,159.95 - 17,242.44 276,239.66 - 578,917.51陆家嘴花园二期(商铺) 23,378,309.15 16,610,365.36 - 477,846.10 7,245,789.89 - 16,132,519.26众城大厦 18,243,092.87 29,634,797.90 - 679,733.88 6,411,155.51 17,123,126.66 11,831,937.36向城路东方国科大厦 20,520,902.34 14,175,354.82 - 411,918.36 6,757,465.88 - 13,763,436.46 70
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财务报表附注(续)
2013年12月31日
人民币元
五、 合并财务报表主要项目注释(续)
9. 投资性房地产(续)
采用成本模式进行后续计量(续)：
2012年投资性房地产明变动表(续)：
原始成本 年初余额 本年原值增加 本年转入及摊销 累计摊销 本年净值减少 年末余额老房子 2,500,000.00 - - - 2,500,000.00 - -中央公寓会所 - 26,246,776.52 - 437,269.28 - 25,809,507.24 -锦绣华城商铺 42,332,999.65 35,830,956.26 - 947,655.84 7,449,699.23 - 34,883,300.42陆家嘴商务广场 1,862,074,871.04 1,638,587,101.64 - 49,588,539.36 273,076,308.76 - 1,588,998,562.28海富花园大厦 14,224,399.73 11,625,043.31 - 312,125.40 2,911,481.82 - 11,312,917.91东和公寓 759,623,911.07 658,397,757.74 55,241,753.17 15,549,096.61 61,533,496.77 - 698,090,414.30金桥创科园 208,606,727.22 173,518,395.56 9,647,426.15 4,521,045.61 29,961,951.12 - 178,644,776.10陆家嘴1885 206,042,856.72 190,575,678.90 - 5,380,982.40 20,848,160.22 - 185,194,696.50钻石大厦 430,720,215.47 380,125,794.38 154,471.23 9,848,836.08 60,288,785.94 - 370,431,429.53金杨云台 31,690,084.70 18,918,692.36 - 589,835.16 13,361,227.50 - 18,328,857.20星展银行大厦 758,702,315.75 702,485,436.64 - 18,192,752.40 74,409,631.51 - 684,292,684.24陆家嘴信息中心 60,019,997.88 53,804,733.71 2,925,422.51 1,356,124.68 4,645,966.34 - 55,374,031.54浦东大道981号大楼 129,751,455.92 33,696,732.97 4,715,677.81 806,793.60 92,145,838.74 - 37,605,617.18陆家嘴基金大厦 346,588,305.96 332,215,380.28 10,310,406.74 8,204,858.88 12,267,377.82 - 334,320,928.14陆家嘴投资大厦 293,014,825.09 286,097,740.35 3,399,753.61 7,080,763.16 10,598,094.29 - 282,416,730.80竹园绿地配套用房 79,928,462.25 77,634,226.29 1,005,105.56 1,917,372.12 3,206,502.52 - 76,721,959.73天津河滨花苑公寓 31,816,286.38 22,789,888.78 9,026,397.60 577,796.51 577,796.51 - 31,238,489.87天津惠灵顿国际学校 310,056,957.60 280,329,634.77 23,929,600.57 7,494,627.61 13,292,349.87 - 296,764,607.73X0-1项目配套地块 20,465,679.05 - 20,465,679.05 41,517.33 41,517.33 - 20,424,161.72软件园12号楼 165,666,546.00 - 165,666,546.00 - - - 165,666,546.00虹桥新天地 56,297,188.03 - 56,297,188.03 1,044,368.16 1,044,368.16 - 55,252,819.87软件园7号楼 65,925,028.48 47,858,789.52 - 1,267,818.59 19,334,057.55 - 46,590,970.93其他 836,098.21 688,853.30 - 18,456.72 165,701.63 - 670,396.58合计 8,224,255,266.67 6,412,425,803.41 873,215,021.54 177,978,335.93 1,181,202,817.91 64,610,040.26 7,043,052,448.76 71
上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司
财务报表附注(续)
2013年12月31日
人民币元
五、 合并财务报表主要项目注释(续)
9. 投资性房地产(续)
采用成本模式进行后续计量(续)：
2012年投资性房地产跌价准备
年初数 本年增减 年末数众城大厦
6,871,962.52 (3,435,981.26) 3,435,981.262012年投资性房地产净值
年末数 年初数渣打银行大厦 294,441,346.71 302,731,345.98九六广场 281,753,779.96 289,845,982.36锦城大厦 34,497,610.89 35,758,536.25一百杉杉 8,866,950.09 9,135,581.13长鑫大厦 4,852,879.92 4,973,859.84燕乔大厦 10,656,677.68 10,975,290.28软件园1号楼 50,548,551.54 52,039,155.18软件园2号楼 83,966,754.39 86,442,812.43软件园4号楼 22,332,431.33 23,010,829.97软件园5号楼 5,605,591.11 5,770,500.27软件园6号楼 1,052,412.39 1,083,372.99软件园7号楼 46,590,970.93 47,858,789.52软件园8号楼 108,382,104.69 111,252,262.93软件园9号楼 171,250,915.02 175,783,504.86软件园10号楼 142,640,206.81 146,291,635.09软件园11号楼 538,719,603.81 32,220,665.12软件园12号楼 165,666,546.00 -新景园一期(商铺) 335,020.45 344,998.69B5-4地块(水族馆用地) 67,617,902.81 70,331,661.69陆家嘴花园一期 - 21,989,517.04新景园二期(商铺) 578,917.51 596,159.95陆家嘴花园二期(商铺) 16,132,519.26 16,610,365.36众城大厦 8,395,956.10 22,762,835.38向城路东方国科大厦 13,763,436.46 14,175,354.82中央公寓会所 - 26,246,776.52锦绣华城商铺 34,883,300.42 35,830,956.26陆家嘴商务广场 1,588,998,562.28 1,638,587,101.64海富花园大厦 11,312,917.91 11,625,043.31东和公寓 698,090,414.30 658,397,757.74金桥创科园 178,644,776.10 173,518,395.56陆家嘴1885 185,194,696.50 190,575,678.90钻石大厦 370,431,429.53 380,125,794.38金杨云台 18,328,857.20 18,918,692.36星展银行大厦 684,292,684.24 702,485,436.64陆家嘴信息中心 55,374,031.54 53,804,733.71浦东大道981号大楼 37,605,617.18 33,696,732.97陆家嘴基金大厦 334,320,928.14 332,215,380.28陆家嘴投资大厦 282,416,730.80 286,097,740.35竹园绿地配套用房 76,721,959.73 77,634,226.29天津河滨花苑公寓 31,238,489.87 22,789,888.78天津惠灵顿国际学校 296,764,607.73 280,329,634.77X0-1项目配套地块 20,424,161.72 -虹桥新天地 55,252,819.87 -老房子 - -其他 670,396.58 688,853.30合计 7,039,616,467.50 6,405,553,840.89
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财务报表附注(续)
2013年12月31日
人民币元
五、 合并财务报表主要项目注释(续)
10. 固定资产
2013年
年初账面余额 本年增加 本年减少 年末账面余额原值
房屋及建筑物 793,160,201.69 3,896,062.71 876,888.43 796,179,375.97机器设备 9,481,994.04 74,000.00 7,274,693.05 2,281,300.99运输工具 10,276,371.79 100,000.00 292,100.00 10,084,271.79计算机及电子设备 9,676,413.81 5,194,733.66 2,627,186.25 12,243,961.22办公设备 3,167,493.06 1,498,623.41 108,380.00 4,557,736.47 825,762,474.39 10,763,419.78 11,179,247.73 825,346,646.44累计折旧
房屋及建筑物 269,868,004.47 17,057,274.38 321,484.80 286,603,794.05机器设备 5,405,837.26 308,593.81 4,547,630.99 1,166,800.08运输工具 4,791,619.42 1,461,864.86 292,100.00 5,961,384.28计算机及电子设备 8,413,337.70 4,886,667.14 2,053,697.59 11,246,307.25办公设备 2,431,745.96 1,433,314.68 65,879.93 3,799,180.71 290,910,544.81 25,147,714.87 7,280,793.31 308,777,466.37账面价值
房屋及建筑物 523,292,197.22 509,575,581.92机器设备 4,076,156.78 1,114,500.91运输工具 5,484,752.37 4,122,887.51计算机及电子设备 1,263,076.11 997,653.97办公设备 735,747.10 758,555.76 534,851,929.58 516,569,180.07于2013年12月31日和2012年12月31日，本公司及子公司无所有权受到限制的固定资产。
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财务报表附注(续)
2013年12月31日
人民币元
五、 合并财务报表主要项目注释(续)
10. 固定资产(续)
2012年
年初账面余额 本年增加 本年减少 年末账面余额原值
房屋及建筑物 760,753,017.86 33,284,072.27 876,888.44 793,160,201.69机器设备 7,115,000.04 2,390,874.00 23,880.00 9,481,994.04运输工具 6,919,731.33 4,397,961.30 1,041,320.84 10,276,371.79计算机及电子设备 8,648,655.37 1,321,530.00 293,771.56 9,676,413.81办公设备 5,707,051.57 294,896.00 2,834,454.51 3,167,493.06 789,143,456.17 41,689,333.57 5,070,315.35 825,762,474.39累计折旧
房屋及建筑物 253,786,820.44 16,402,668.83 321,484.80 269,868,004.47机器设备 3,354,377.50 2,075,339.76 23,880.00 5,405,837.26运输工具 4,615,449.89 1,161,779.38 985,609.85 4,791,619.42计算机及电子设备 8,219,892.06 487,217.20 293,771.56 8,413,337.70办公设备 4,898,520.63 367,679.84 2,834,454.51 2,431,745.96 274,875,060.52 20,494,685.01 4,459,200.72 290,910,544.81账面价值
房屋及建筑物 506,966,197.42 523,292,197.22机器设备 3,760,622.54 4,076,156.78运输工具 2,304,281.44 5,484,752.37计算机及电子设备 428,763.31 1,263,076.11办公设备 808,530.94 735,747.10 514,268,395.65 534,851,929.58 11. 无形资产
2013年
年初账面余额 本年增加 本年减少 年末账面余额
原价
非专利技术费 1,000,000.00 - - 1,000,000.00车位专用权 150,000.00 - - 150,000.00软件使用权 1,317,600.00 180,000.00 - 1,497,600.00 2,467,600.00 180,000.00 - 2,647,600.00累计摊销
非专利技术费 1,000,000.00 - - 1,000,000.00车位专用权 131,250.00 15,000.00 - 146,250.00软件使用权 122,733.38 151,380.12 - 274,113.50 1,253,983.38 166,380.12 - 1,420,363.50账面价值
非专利技术费 - -车位专用权 18,750.00 3,750.00软件使用权 1,194,866.62 1,223,486.50 1,213,616.62 1,227,236.50
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财务报表附注(续)
2013年12月31日
人民币元
五、 合并财务报表主要项目注释(续)
11. 无形资产(续)
2012年
年初账面余额 本年增加 本年减少 年末账面余额原价
非专利技术费 1,000,000.00 - - 1,000,000.00车位专用权 150,000.00 - - 150,000.00软件使用权 479,600.00 838,000.00 - 1,317,600.00 1,629,600.00 838,000.00 - 2,467,600.00累计摊销
非专利技术费 1,000,000.00 - - 1,000,000.00车位专用权 116,250.00 15,000.00 - 131,250.00软件使用权 - 122,733.38 - 122,733.38 1,116,250.00 137,733.38 - 1,253,983.38账面价值
非专利技术费 - -车位专用权 33,750.00 18,750.00软件使用权 479,600.00 1,194,866.62 513,350.00 1,213,616.62 12. 长期待摊费用
2013年
年初余额 本年增加 本年摊销 转固定资产 年末余额竹园绿地配套用房 - 74,896,372.14 - - 74,896,372.14X0-1地块配套项目 - 20,389,349.04 - - 20,389,349.04北滨江改造 19,087,719.43 - 1,357,093.03 - 17,730,626.40其他 8,183,434.36 3,814,953.84 4,277,087.53 337,738.23 7,383,562.44 27,271,153.79 99,100,675.02 5,634,180.56 337,738.23 120,399,910.022012年
年初余额 本年增加 本年摊销 转固定资产 年末余额北滨江改造 20,280,701.83 - 1,192,982.40 - 19,087,719.43其他 2,227,967.92 8,348,189.51 2,392,723.07 - 8,183,434.36 22,508,669.75 8,348,189.51 3,585,705.47 - 27,271,153.79
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2013年12月31日
人民币元
五、 合并财务报表主要项目注释(续)
13. 递延所得税资产净额
已确认的递延所得税资产和负债净额
2013年12月31日 2012年12月31日未实现利润影响数 658,491,637.41 396,721,605.77
土地增值税 328,456,482.84 255,863,233.64
预提费用 58,005,533.68 57,457,718.27
资产减值准备 19,715,534.31 20,063,108.24
预提职工薪酬 4,837,759.31 2,682,852.33
固定资产折旧 4,361,693.85 (61,323,673.26)未来可弥补亏损 2,014,618.98 1,753,029.11
其他 157,829.19 197,837.92
计入资本公积的可供出售金融资产
公允价值调整 (31,190,362.49) (102,322,428.73)非同一控制企业合并公允价值调整 (214,431,945.57) (221,830,925.14)递延所得税资产净额 830,418,781.51 349,262,358.15
引起暂时性差异的资产或负债项目对应的暂时性差异
2013年12月31日 2012年12月31日未实现利润影响数 2,633,966,549.62 1,586,886,423.08土地增值税 1,313,825,931.36 1,023,452,934.56预提费用 232,034,134.73 229,830,873.08资产减值准备 78,862,137.16 80,252,432.92预提职工薪酬 19,498,603.12 10,838,502.53固定资产折旧 17,447,553.74 (245,288,568.20)未来可弥补亏损 8,058,475.91 7,012,116.39其他 637,785.65 791,351.68计入资本公积的可供出售金融资产
公允价值调整 (124,761,450.26) (409,289,715.13)非同一控制企业合并公允价值调整 (857,727,782.29) (887,323,700.56)暂时性差异净额 3,321,841,938.74 1,397,162,650.35
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2013年12月31日
人民币元
五、 合并财务报表主要项目注释(续)
14. 资产减值准备
2013年
本年减少额
年初数 本年计提 转回 转销 年末数坏账准备 7,210,120.34 2,192,281.00 27,359.20 - 9,375,042.14存货跌价准备 4,079,581.10 - - - 4,079,581.10长期股权投资减值准备 65,639,105.22 - - - 65,639,105.22投资性房地产减值准备 3,435,981.26 - - 3,435,981.26 -合计 80,364,787.92 2,192,281.00 27,359.20 3,435,981.26 79,093,728.462012年
本年减少额
年初数 本年计提 转回 转销 年末数坏账准备 8,445,990.52 3,267,150.87 4,503,021.05 - 7,210,120.34存货跌价准备 4,079,581.10 - - - 4,079,581.10长期股权投资减值准备 65,639,105.22 - - - 65,639,105.22投资性房地产减值准备 6,871,962.52 - - 3,435,981.26 3,435,981.26合计 85,036,639.36 3,267,150.87 4,503,021.05 3,435,981.26 80,364,787.92 77
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15. 短期借款
2013年12月31日 2012年12月31日信用借款 2,634,000,000.00 2,798,000,000.00于2013年12月31日，前五名借款行短期借款合计人民币2,400,000,000.00元(2012年12月31日：人民币2,295,000,000.00元)。
于2013年12月31日，短期借款的平均年利率为5.40%(2012年12月31日：5.56%)。
16. 应付账款
2013年12月31日 2012年12月31日应付账款 1,223,306,955.44 990,855,209.31年末应付账款中无持本公司5%上(含5%)表决权股份的股东款项。
17. 预收款项
2013年12月31日 2012年12月31日预收款项 2,039,573,062.52 1,141,282,008.29年末预收款项中无欠持本公司5%以上(含5%)表决权股份的股东款项。
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18. 应付职工薪酬
2013年
年初数 本年增加 本年减少 年末数工资、奖金、津贴和补贴 22,423,776.16 189,046,796.20 180,316,581.64 31,153,990.72职工福利费 1,150.00 1,568,587.39 1,569,737.39 -社会保险费 1,548,533.18 47,736,097.89 47,480,750.49 1,803,880.58住房公积金 713,033.15 11,727,622.60 11,425,196.96 1,015,458.79工会经费和职工教育经费 1,853,315.31 2,376,678.84 2,086,203.96 2,143,790.19个人所得税 - 10,894,099.70 10,894,099.70 -职工奖福基金 117,345,989.41 20,219,708.62 10,381,617.64 127,184,080.39 143,885,797.21 283,569,591.24 264,154,187.78 163,301,200.672012年
年初数 本年增加 本年减少 年末数工资、奖金、津贴和补贴 12,232,347.69 176,761,297.30 166,569,868.83 22,423,776.16职工福利费 1,300.00 3,571,687.97 3,571,837.97 1,150.00社会保险费 1,452,917.47 40,357,670.29 40,262,054.58 1,548,533.18住房公积金 534,742.24 9,577,950.94 9,399,660.03 713,033.15工会经费和职工教育经费 2,067,187.01 1,992,380.92 2,206,252.62 1,853,315.31个人所得税 - 8,085,855.34 8,085,855.34 -职工奖福基金 113,509,350.43 19,698,585.87 15,861,946.89 117,345,989.41其他 1,754.80 36,962.80 38,717.60 - 129,799,599.64 260,082,391.43 245,996,193.86 143,885,797.21 19. 应交税费
2013年12月31日 2012年12月31日增值税 882.59 3,293.75营业税 (172,960,982.25) 31,129,903.32城建税 (9,054,930.00) 5,160,709.78企业所得税 548,073,496.67 323,092,470.59个人所得税 5,536,454.36 3,412,838.83土地增值税 492,304,579.19 234,534,649.11教育费附加 (6,651,050.29) 3,553,314.72河道管理费 (1,408,843.26) 631,493.92土地使用税 1,267,597.95 1,417,847.02房产税 4,382,533.70 24,610,078.19其他 192,914.35 1,263,462.33 861,682,653.01 628,810,061.56
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20. 应付利息
2013年12月31日 2012年12月31日借款利息 38,866,295.58 14,700,344.51 21. 应付股利
2013年12月31日 2012年12月31日百联(集团)有限公司 - 32,277,720.69上海华商房产发展公司 - 26,427,720.69上实投资(上海)有限公司 15,000,000.00 15,000,000.00其他 139,281.90 3,837,191.31 15,139,281.90 77,542,632.69 22. 其他应付款
2013年12月31日 2012年12月31日其他应付款 10,738,264,398.92 8,317,712,415.36年末其他应付款中无欠持本公司5%以上(含5%)表决权股份的股东款项。
23. 长期借款及一年内到期的长期借款
2013年12月31日 2012年12月31日长期借款 3,613,559,479.48 2,510,722,977.86一年内到期的长期借款 1,850,000,000.00 766,000,000.00 5,463,559,479.48 3,276,722,977.86
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23. 长期借款及一年内到期的长期借款(续)
长期借款及一年内到期的长期借款按性质分类如下：
2013年12月31日 2012年12月31日信用借款 3,275,000,000.00 1,596,000,000.00保证借款 - -质押借款 - -抵押借款 2,188,559,479.48 1,680,722,977.86 5,463,559,479.48 3,276,722,977.86于2013年12月31日，前五名借款行长期借款及一年内到期的长期借款合计人民币3,863,977,725.65元(2012年12月31日：人民币3,216,722,977.86元)。
于2013年12月31日，抵押借款中人民币339,581,753.83元同时提供担保，人民币225,585,300.00元同时提供质押。于2013年12月31日，长期借款及一年内到期的长期借款的平均年利率为5.48%(2012年12月31日：5.62%)。
24. 长期应付款
2013年12月31日 2012年12月31日吸养老费 169,020,000.00 190,350,000.00其他 5,055,242.20 1,637,320.69 174,075,242.20 191,987,320.69吸养老费为征地人员补偿款，用于支付安置被征用土地的人员的生活保障费用。
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25. 股本
2013年
年初数 比例 本年变动 年末数 比例无限售条件股份
(1)人民币普通股 1,358,084,000.00 72.71% - 1,358,084,000.00 72.71%(2)境内上市的外资股 509,600,000.00 27.29% - 509,600,000.00 27.29%无限售条件股份合计 1,867,684,000.00 100.00% - 1,867,684,000.00 100.00% 1,867,684,000.00 100.00% - 1,867,684,000.00 100.00%2012年
年初数 比例 本年变动 年末数 比例无限售条件股份
(1)人民币普通股 1,358,084,000.00 72.71% - 1,358,084,000.00 72.71%(2)境内上市的外资股 509,600,000.00 27.29% - 509,600,000.00 27.29%无限售条件股份合计 1,867,684,000.00 100.00% - 1,867,684,000.00 100.00% 1,867,684,000.00 100.00% - 1,867,684,000.00 100.00% 26. 资本公积
2013年
年初数 本年增加 本年减少 年末数股本溢价 1,162,022,079.63
-
1,162,022,079.63 -其他资本公积 251,977,269.14 - 213,100,453.86 38,876,815.28其中：可供出售金融资产公
允价值变动 301,267,436.49 - 213,100,453.86 88,166,982.63其他 (49,290,167.35) - - (49,290,167.35) 1,413,999,348.77 - 1,375,122,533.49 38,876,815.282013年度资本公积的变动主要为可供出售金融资产公允价值变动造成所有者权益减少以及同一控制下企业合并的影响。
2012年
年初数 本年增加 本年减少 年末数股本溢价 1,161,422,079.63 600,000.00 - 1,162,022,079.63其他资本公积 237,351,140.71 14,626,128.43 - 251,977,269.14其中：可供出售金融资产公
允价值变动 286,641,308.06 14,626,128.43 - 301,267,436.49其他 (49,290,167.35) - - (49,290,167.35) 1,398,773,220.34 15,226,128.43 - 1,413,999,348.772012年度资本公积的变动主要为可供出售金融资产公允价值变动造成所有者权益增加。
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27. 盈余公积
2013年
年初数 本年增加 本年减少 年末数法定公积金 1,410,262,068.70 138,018,952.66 - 1,548,281,021.36任意盈余公积 1,383,223,466.75 138,018,952.66 - 1,521,242,419.41 2,793,485,535.45 276,037,905.32 - 3,069,523,440.772012年
年初数 本年增加 本年减少 年末数法定公积金 1,315,074,523.78 95,187,544.92 - 1,410,262,068.70任意盈余公积 1,288,035,921.83 95,187,544.92 - 1,383,223,466.75 2,603,110,445.61 190,375,089.84 - 2,793,485,535.45根据公司法、本公司章程的规定，本公司按净利润的10%提取法定盈余公积金。法定盈余公积累计额为本公司注册资本50%以上的，可不再提取。
本公司在提取法定盈余公积金后，可提取任意盈余公积金。经批准，任意盈余公积金可用于弥补以前年度亏损或增加股本。
28. 未分配利润
2013年 2012年上年年末未分配利润 5,509,741,951.00 4,988,982,795.85同一控制下企业合并 419.41 -本年年初未分配利润 5,509,742,370.41 4,988,982,795.85加：归属于母公司股东的净利润 1,405,959,354.07 1,010,985,850.27减：同一控制下企业合并溢价 19,461,920.37 -提取法定盈余公积 138,018,952.66 95,187,544.92提取任意盈余公积 138,018,952.66 95,187,544.92应付普通股股利 304,432,492.00 280,152,600.00提取职工奖励及福利基金 20,219,708.62 19,698,585.87年末未分配利润 6,295,549,698.17 5,509,742,370.41根据本公司2012年度股东大会决议，公司以2012年末股本1,867,684,000股为基数，向全体股东每10股派发现金股利人民币1.63元(含税)共计人民币304,432,492.00元，并于2013年度实施。
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28. 未分配利润(续)
根据本公司第六届董事会第十二次会议决议，决定2013年度预分配方案如下：对本公司当年度的净利润各按10%提取法定盈余公积和任意盈余公积后的可供分配利润，以 2013年末总股本 1,867,684,000股为基数，向全体股东每 10股派发现金股利人民币2.26元(含税)。上述预分配方案尚待股东大会批准，因此待分配2013年股利尚包括在2013年末的未分配利润中。
29. 营业收入及营业成本
营业收入列示如下：
2013年 2012年主营业务收入 3,780,924,983.60 2,968,878,625.08其他业务收入 728,774,179.70 523,207,966.78 4,509,699,163.30 3,492,086,591.86营业成本列示如下：
2013年 2012年主营业务成本 1,603,438,334.58 1,040,525,284.09其他业务成本 254,032,729.67 177,872,249.74 1,857,471,064.25 1,218,397,533.83按产品或业务类别列示主营业务收入、主营业务成本
主营业务收入 主营业务成本
2013年 2012年 2013年 2012年房产销售 1,317,455,805.12 592,754,210.96 718,574,419.60 267,224,391.08动迁房转让 410,239,961.00 674,213,535.00 99,551,797.28 128,352,634.20房地产租赁 1,431,071,718.81 1,182,035,346.40 256,110,777.70 228,675,868.26酒店业 115,876,932.45 122,196,482.96 61,871,443.42 60,211,457.82物业管理 506,280,566.22 394,819,049.76 467,329,896.58 356,060,932.73其他 - 2,860,000.00 - - 3,780,924,983.60 2,968,878,625.08 1,603,438,334.58 1,040,525,284.09
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29. 营业收入及营业成本(续)
前五名客户的营业收入情况
2013年 2012年前五名客户的营业收入合计 202,068,219.55 199,022,357.79前五名客户的营业收入占营业收入的比例 4.48% 5.70% 30. 营业税金及附加
2013年 2012年土地增值税 309,642,971.84 335,249,625.71营业税 221,450,012.70 185,294,846.12房产税 83,111,414.22 79,080,694.81城建税 15,318,930.36 12,758,699.72教育费附加 11,072,851.63 9,264,833.23土地使用税 4,157,613.35 3,938,532.88河道维护费 1,589,072.56 1,787,767.16其他 565,849.68 14,219.12 646,908,716.34 627,389,218.75计缴标准参见附注三。
31. 投资收益
2013年 2012年处置持有可供出售金融资产等取得的投资收益 267,153,703.41 49,032,591.80权益法核算的长期股权投资收益 206,813,716.60 146,859,902.86持有可供出售金融资产期间取得的收益 24,048,636.51 15,837,626.53成本法核算的长期股权投资收益 12,221,740.97 1,673,280.00理财产品投资收益 4,388,310.89 32,253,381.30持有至到期投资期间取得的收益 600,000.00 616,421.92处置长期股权投资产生的投资收益 570,189.33 8,199,251.79其他 126,575.34 100,526.26 515,922,873.05 254,572,982.46
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31. 投资收益(续)
成本法核算的长期股权投资收益中，投资收益占利润总额5%以上的投资单位，或占利润总额比例最高的前五家投资单位如下：
被投资单位 2013年 2012年 增减变动原因上海新高桥开发有限公司 7,145,288.67 1,673,280.00 股利分红申银万国证券股份有限公司 5,076,452.30 - 股利分红 12,221,740.97 1,673,280.00
权益法核算的长期股权投资收益中，投资收益占利润总额5%以上的投资单位，或占利润总额比例最高的前五家投资单位如下：
被投资单位 2013年 2012年 增减变动原因上海新国际博览中心有限公司 125,805,033.77 99,372,728.07 利润变化上海浦东嘉里城房地产有限公司 28,163,808.82 (10,623,159.68) 利润变化上海中心大厦建设发展有限公司 26,019,088.83 4,654,683.97 利润变化上海富都世界发展有限公司 23,003,522.51 20,147,641.70 利润变化上海易兑外币兑换有限公司 1,800,000.00 3,000,000.00 其他调整 204,791,453.93 116,551,894.06
2013年12月31日，投资收益的汇回均无重大限制。
32. 财务费用
2013年 2012年利息支出 457,812,187.46 427,430,901.56减：利息收入 32,913,569.42 32,503,446.44利息资本化金额 180,185,086.56 147,775,664.85汇兑损失(收益)/损失 (8,607,421.21) 347,300.68其他 4,468,647.77 8,143,304.81 240,574,758.04 255,642,395.76 33. 资产减值损失/(转回)
2013年 2012年坏账准备 2,164,921.80 (1,235,870.18)
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五、 合并财务报表主要项目注释(续)
34. 营业外收入
2013年 2012年非流动资产处置利得 1,635,834.29 1,776,514.74其中：固定资产处理利得 1,598,834.29 1,696,514.74罚款收入 5,990,894.40 3,812,304.45政府补助 6,835,010.29 7,347,842.70扶持基金 - 10,148,837.29其他 4,746,241.52 3,569,575.67 19,207,980.50 26,655,074.85政府补助主要为扶持资金及政府补贴款。
计入当期损益的政府补助如下：
2013年 2012年与资产/收益相关软件园云服务 510,079.20 65,291.00 与收益相关软件园外包人才实训基地 246,000.00 - 与收益相关企业发展补贴 2,358,000.00 1,888,000.00 与收益相关职工培训财政补贴 238,454.00 231,864.00 与收益相关教育费附加返还 2,948,777.09 4,900,687.70 与收益相关政府扶持基金 533,700.00 262,000.00 与收益相关 6,835,010.29 7,347,842.70
35. 营业外支出
2013年 2012年非流动资产处置损失 198,280.98 4,270.65其中：固定资产处置损失 198,280.98 4,270.65罚款支出 - 20,098.05其他 423,228.57 1,657,754.32 621,509.55 1,682,123.02
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五、 合并财务报表主要项目注释(续)
36. 所得税费用
2013年 2012年本期所得税费用 850,323,819.45 366,059,503.67递延所得税费用 (410,024,357.12) (42,684,180.40) 440,299,462.33 323,375,323.27所得税费用与利润总额的关系列示如下：
2013年 2012年利润总额 2,004,351,644.74 1,429,236,031.31
按本公司适用的税率计算的所得税费用 501,087,911.18 357,309,007.83
某些子公司适用不同税率的影响 (26,753.87) (747.97)对以前期间当期所得税的调整 738,352.59 3,609.66
归属于联营企业的损益 (51,703,429.16) (36,734,918.92)无须纳税的收入 (3,172,749.13) (975,000.00)不可抵扣的费用 485,756.29 8,016,955.56
税率变动对期初递延所得税余额的影响 59,429.82 -
利用以前年度可抵扣亏损 - (2,779.63)未确认的可抵扣暂时性差异的影响和可
抵扣亏损 1,898,538.98 142,024.13
红利 (9,067,594.37) (4,382,827.39)按实际税率计算的税项费用 440,299,462.33 323,375,323.27
注：本公司及子公司所得税按在中国境内取得的估计应纳税所得额及适用税率计提。
37. 每股收益
基本每股收益按照归属于本公司普通股股东的当期净利润，除以发行在外普通股的加权平均数计算。
基本每股收益与稀释每股收益的具体计算如下：
每股收益
2013年 2012年归属于本公司普通股股东的当年净利润 1,405,959,354.07 1,010,985,850.27本公司发行在外普通股的加权平均数 1,867,684,000.00 1,867,684,000.00基本每股收益 0.7528 0.5413本公司不存在稀释性潜在普通股，因此未计算稀释每股收益。
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五、 合并财务报表主要项目注释(续)
38. 其他综合收益
2013年 2012年可供出售金融资产产生的(损失)/收益 (284,133,938.48) 19,501,504.57减：可供出售金融资产产生的所得税影响 (71,033,484.62) 4,875,376.14归属于母公司的其他综合收益 (213,100,453.86) 14,626,128.43归属于少数股东的其他综合收益 (295,744.83) (4,335,583.43)其他综合收益合计 (213,396,198.69) 10,290,545.00 39. 现金流量表项目注释
收到的其他与经营活动有关的现金
2013年 2012年银行存款利息 32,913,569.42 32,503,446.21投标保证金 71,768.12 657,944.04押金、意向金等 83,690,926.94 93,785,705.19补贴款 5,992,715.00 8,996,873.94往来款 142,412,811.25 73,634,824.39其他 39,857,287.68 32,775,779.03 304,939,078.41 242,354,572.80支付的其他与经营活动有关的现金
2013年 2012年费用 149,520,322.48 133,930,858.46投标保证金 10,060,369.71 4,713,561.32往来款 169,562,807.72 77,884,877.02其他 25,631,565.30 21,819,430.76 354,775,065.21 238,348,727.56
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五、 合并财务报表主要项目注释(续)
40. 现金流量表补充资料
(1) 现金流量表补充资料
将净利润调节为经营活动现金流量
2013年 2012年净利润 1,564,052,182.41 1,105,860,708.04加：资产减值准备 2,164,921.80 (1,235,870.18)固定资产折旧 20,961,588.22 20,122,827.61无形资产摊销 166,380.12 137,733.38投资性房地产折旧及摊销 197,199,990.85 177,978,335.93长期待摊费用摊销 5,634,180.56 3,585,705.47处置固定资产、投资性房地产和其他长
期资产的收益 (143,327,054.07) (295,407,994.42)财务费用 269,019,679.69 280,002,537.15投资收益 (515,922,873.05) (254,572,982.46)递延所得税资产的增加 (410,024,357.12) (42,684,180.40)存货的增加 (2,147,597,755.63) (3,028,652,086.00)经营性应收项目的减少 268,876,036.24 510,361,635.41经营性应付项目的增加 1,462,496,028.17 3,129,349,865.99经营活动产生的现金流量净额 573,698,948.19 1,604,846,235.52现金及现金等价物净变动情况：
现金的年末余额 3,141,149,767.61 1,330,669,863.63减：现金的年初余额 1,330,669,863.63 2,561,146,596.09现金及现金等价物净增加额/(减少) 1,810,479,903.98 (1,230,476,732.46)
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五、 合并财务报表主要项目注释(续)
40. 现金流量表补充资料
(2) 取得或处置子公司及其他营业单位信息
取得子公司及其他营业单位的信息
2013年 2012年取得子公司及其他营业单位的价格 4,515,000,000.00 -
取得子公司及其他营业单位支付的现金和现
金等价物 2,157,500,000.00 -
减：子公司及其他营业单位持有的现金和现金
等价物 - 3,101,409.83取得子公司及其他营业单位支付的现金净额 2,157,500,000.00 (3,101,409.83)取得子公司的净资产 5,556,903,804.65 3,828,525.14流动资产 5,561,609,930.17 3,272,539.83非流动资产 - 3,786,336.64流动负债 4,706,125.52 2,542,764.65非流动负债 - 687,586.68处置子公司及其他营业单位的有关信息
2013年 2012年处置子公司及其他营业单位的价格 - -
处置子公司及其他营业单位收到的现金和现
金等价物 - -
减：取得子公司及其他营业单位持有的现金和
现金等价物 - 67,616,149.61处置子公司及其他营业单位收到的现金净额 - (67,616,149.61)处置子公司的净资产 - 193,661,206.64流动资产 - 138,976,787.54非流动资产 - 54,401,421.61流动负债 - (282,997.49)非流动负债 - -
(3) 现金及现金等价物
2013年12月31日 2012年12月31日现金
库存现金 264,418.01 280,408.94可随时用于支付的银行存款 3,140,881,503.05 1,330,389,452.15其他货币资金 3,846.55 2.54现金及现金等价物年末余额 3,141,149,767.61 1,330,669,863.63
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六、 关联方关系及其交易
1. 母公司
企业类型 注册地 法人代表 业务性质 注册资本 对本公司持股比例对本公司表决权比例 组织机构代码上海浦东大道 土地开发，房地
上海陆家嘴(集团)有限公司 国有独资 981号 杨小明 产开发经营等235,730.00万元 57.64% 57.64% 132206713本公司的最终控股方为上海市国有资产监督管理委员会和上海市浦东新区国有资产监督管理委员会。
2. 子公司
子公司详见附注四、合并财务报表的合并范围。
3. 合营企业和联营企业
合营企业和联营企业详见附注五、8。
4. 其他关联方
关联方关系 组织机构代码上海陆家嘴城建停车管理有限公司(原上海陆家嘴城建配套管理服务有限公司) 受同一母公司控制 798996360上海陆家嘴市政绿化管理有限公司 受同一母公司控制 630634198上海陆家嘴城市建设开发投资有限公司 受同一母公司控制 133837963爱建证券有限责任公司 受同一母公司控制 742693694陆家嘴国际信托有限公司 受同一母公司控制 756903541上海陆家嘴金融发展有限公司 受同一母公司控制 769433286上海前滩国际商务区投资(集团)有限公司 受同一母公司控制 749269079上海陆家嘴双乐物业管理有限公司 受同一母公司控制 631793561上海欣州六里劳动服务公司 受同一母公司控制 133515008上海陆家嘴东安实业有限公司 受同一母公司控制 132274417上海陆家嘴乐园房产开发有限公司 受同一母公司控制 756102373 92
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六、 关联方关系及其交易(续)
5. 本公司及子公司与关联方的主要交易
5.1 向关联方提供劳务
注 2013年 2012年上海陆家嘴(集团)有限公司 1 13,702,459.65 14,302,625.80上海前滩国际商务区投资(集团)有限公司 2 2,501,495.37 2,203,442.32上海陆家嘴乐园房产开发有限公司 421,959.08 -陆家嘴国际信托有限公司 64,656.50 -注1：主要为上海浦东陆家嘴置业发展有限公司向上海陆家嘴(集团)有限公司收取的销售代理佣金 1,931,184.50元以及上海陆家嘴(集团)有限公司委托上海浦东陆家嘴置业发展有限公司进行梧桐公寓开发建设管理费10,974,150.00元。
注2：主要为上海陆家嘴物业管理有限公司向上海前滩实业发展有限公司提供前滩项目的物业管理费及各种杂费合计2,501,495.37元。
5.2 自关联方接受劳务
注 2013年 2012年上海陆家嘴市政绿化管理服务有限公司 3 13,650,712.79 19,338,372.65上海陆家嘴城建停车管理有限公司 988,441.00 5,799,965.76上海陆家嘴东安实业有限公司 699,529.08 439,360.00上海陆家嘴双乐物业管理有限公司 399,492.10 367,274.30上海陆家嘴动拆迁有限责任公司 - (4,377,320.00)上海欣州六里劳动服务有限公司 - 80,958.80注3：主要为上海陆家嘴市政绿化管理服务有限公司为本公司提供二层连廊养护费、锦康支路道路工程费以及小陆家嘴B1地块道路工程费等8,069,467.41元，为上海陆家嘴金融贸易区联合发展有限公司提供的竹园2-16-2地块专项整治费等1,893,440.10元，为天津陆津房地产开发有限公司提供的B地块海上花苑绿化工程费等2,381,452.70元。
5.3 向关联方购买商品
注 2013年 2012年上海陆家嘴(集团)有限公司 4 - 132,038,265.00注4：2012年由于规划面积变更，本公司与上海陆家嘴(集团)有限公司结算塘东地块及SN1地块土地交易款项，共计人民币132,038,265.00元。
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六、 关联方关系及其交易(续)
5. 本公司及子公司与关联方的主要交易(续)
5.4 动迁房成本补偿与结算
2013年 2012年上海陆家嘴(集团)有限公司 - (44,090,000.00)上海陆家嘴动拆迁有限责任公司 - (5,970,235.00)上海陆家嘴城市建设开发投资有限公司 - 4,506,920.00 5.5 向关联方收取租金
注 2013年 2012年爱建证券有限责任公司 5 13,459,050.90 13,166,300.00陆家嘴国际信托有限公司 5 6,495,371.25 4,196,697.28上海陆家嘴金融发展有限公司 5 3,049,817.72 2,915,972.09上海陆家嘴城建停车管理有限公司 511,327.00 1,597,397.20上海陆家嘴市政绿化管理服务有限公司 150,000.00 150,000.00注5：主要为上海陆家嘴商务广场有限公司收取的办公楼租金。
5.6 支付关联方租金
注 2013年 2012年上海陆家嘴(集团)有限公司 6 11,614,437.83 10,282,427.98上海陆家嘴城市建设开发投资有限公司 1,235,569.89 1,189,097.00上海前滩国际商务区投资(集团)有限公司 187,245.00 -注6：主要为上海浦东陆家嘴软件产业发展有限公司支付的租金 5,365,440.13元以及本公司支付的小陆家嘴商业临设租金6,048,997.70元。
5.7 支付关联方借款利息
2013年 2012年上海陆家嘴(集团)有限公司 2,880,000.00 4,664,888.01陆家嘴国际信托有限公司 8,000,000.00 -上海富都世界发展有限公司 3,222,222.22 -
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六、 关联方关系及其交易(续)
5. 本公司及子公司与关联方的主要交易(续)
5.8 向关联方收购股权
2013年 2012年上海陆家嘴(集团)有限公司 - (10,535,459.08)上海前滩国际商务区投资(集团)有限公司 4,515,000,000.00 - 5.9 向关联方收回投资款
注 2013年 2012年上海陆家嘴动拆迁有限责任公司 7 1,000,000.00 -注7：主要为上海陆家嘴城建开发有限责任公司收回的对上海陆家嘴动拆迁有限责任公司的
1,000,000.00元投资款。
5.10 向关联方支付股利
2013年 2012年上海陆家嘴(集团)有限公司 175,478,699.23 161,483,465.55 5.11 向关联方借款
2013年 2012年陆家嘴国际信托有限公司 500,000,000.00 -上海陆家嘴(集团)有限公司 400,000,000.00 -上海富都世界发展有限公司 200,000,000.00 - 5.12 向关联方偿还借款
2013年 2012年上海陆家嘴(集团)有限公司 400,000,000.00 - 5.13 其他
2013年 2012年上海陆家嘴(集团)有限公司 1,993,526.35 2,043,526.35 6. 关键管理人员薪酬
2013年度本公司关键管理人员(不包括职工监事)的报酬(包括货币和非货币形式)总额为人民币 724.39万元。2013年度本公司关键管理人员包括董事、监事、总经理、副总经理、董事会秘书和财务总监等共20人，其中在本公司领取报酬的为13人。
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六、 关联方关系及其交易(续)
7. 关联方应收应付款项余额
注2013年12月31日2012年12月31日预付账款：
上海陆家嘴城市建设开发投资有限公司 311,974.63 299,646.00
其他应收款：
上海陆家嘴动拆迁有限责任公司 1,150,000.00 3,150,000.00
上海陆家嘴(集团)有限公司 50,000.00 12,744,059.58
上海陆家嘴城市建设开发投资有限公司 89,835.63 89,835.63
上海易兑外币兑换有限公司 2,200,000.00 4,000,000.00
上海前滩国际商务区投资(集团)有限公司 77,805.00 100,719,045.00
陆家嘴东急不动产物业经营管理(上海)有限
公司 - 1,250,000.00
应收股利：
上海绿岛阳光置业有限公司 26,909,675.46 -
其他应付款：
爱建证券有限责任公司 2,183,050.00 2,183,650.00
陆家嘴国际信托投资有限公司 1,652,719.98 1,445,925.48
上海陆家嘴金融发展有限公司 748,747.32 749,597.32
上海前滩国际商务区投资(集团)有限公司 9 2,257,500,000.00 (1,561,291.00)
上海陆家嘴(集团)有限公司 - 80,168,550.00
应付账款：
上海陆家嘴城建停车管理有限公司 1,386,845.35 570,234.90
上海陆家嘴市政绿化管理服务有限公司 1,542,774.00 133,580.77
短期借款：
陆家嘴国际信托投资有限公司 500,000,000.00 -
一年内到期的长期借款：
上海富都世界发展有限公司 200,000,000.00 -
应付利息：
陆家嘴国际信托投资有限公司 11,800,000.00 -
上海富都世界发展有限公司 244,444.45 -
注9：本年本公司以人民币4,515,000,000.00元从上海陆家嘴(集团)有限公司下属上海前滩国际商务区投资(集团)有限公司，收购上海前滩实业发展有限公司60%的股权，并于本年度支付人民币2,257,500,000.00元。
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七、 或有事项
根据上海市地方税务局 2002年下发之沪地税地(2002)83号税务通知，按主管税务部门的要求，本公司及子公司土地批租项目自2006年10月1日开始按销售收入预征1%的土地增值税，并自2010年9月起，按照2%的预征率预缴土地增值税。
国家税务总局于2006年12月28日发布了国税发(2006)187号《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，规定各省税务机关可依据本通知的规定并结合当地实际情况制定具体清算管理办法。本公司及子公司已经按照《中华人民共和国土地增值税暂行条例》以及《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》的相关规定对房产开发项目计提了土地增值税清算准备金；并按照最佳估计数对土地批租项目计提了土地增值税清算准备金。但鉴于本公司及子公司土地批租项目开发周期较长，预计未来可能发生的收入和成本具有较大的不确定性，最终的税务结果可能与本公司及子公司计提的土地增值税清算准备金不一致。
八、 承诺事项
2013年 2012年已签定但未拨备工程支出 3,908,398,616.65 5,468,429,316.96已批准未签约工程支出 18,256,746,975.04 13,981,693,393.83 22,165,145,591.69 19,450,122,710.79九、 资产负债表日后事项
根据本公司第六届董事会第十二次会议决议，决定2013年度预分配方案如下：对本公司当年度的净利润各按10%提取法定盈余公积和任意盈余公积后的可供分配利润，以2013年末总股本1,867,684,000股为基数，向全体股东每10股派发现金股利人民币2.26元(含税)。上述预分配方案尚待股东大会批准，因此待分配2013年股利尚包括在2013年末的未分配利润中。
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十、 其他重要事项
1. 以公允价值计量的资产和负债
本年公允价值 计入权益的累 本年计
2013年 年初数 变动损益 计公允价值 提减值 年末数可供出售
金融资产 614,147,388.25 - 124,761,450.26 - 268,517,559.95本年公允价值 计入权益的累 本年计
2012年 年初数 变动损益 计公允价值 提减值 年末数可供出售
金融资产 581,868,907.27 - 409,289,715.13 - 614,147,388.252． 分部报告
本公司及子公司主要从事在陆家嘴金融贸易区内以城市综合开发为主业的房地产开发企业，本公司及子公司仅有一个用于报告的经营分部，即从事房地产及相关行业的综合开发，包括土地批租、房产销售、房地产租赁、酒店、物业管理等。管理层为了绩效考评和进行资源配置的目的，将业务单元的经营成果作为一个整体来进行管理。
本公司及子公司收入及利润绝大部分来自陆家嘴金融贸易区内房地产开发及相关服务业务，董事会认为这些产品的开发及相关服务有着非常紧密的关系且有共同的风险与回报，因此，这些活动被视为单一业务分部。
本公司及子公司按照业务类别披露的主营业务收入及主营业务成本请参见附注五、29。
3. 金融工具及其风险
本公司及子公司的主要金融工具，包括货币资金、应收利息、应收股利、应付利息、应付股利、可供出售金融工具资产、持有至到期投资、短期借款、一年内到期的长期借款、长期借款等。这些金融工具的主要目的在于为本公司及子公司的运营融资。本公司及子公司具有多种因经营而直接产生的其他金融资产和负债，如应收账款、其他应收款、其他应付款和应付账款等。
本公司及子公司的金融工具导致的主要风险是信用风险、流动风险及市场风险。
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财务报表附注(续)
2013年12月31日
人民币元
十、 其他重要事项(续)
3. 金融工具及其风险(续)
金融工具分类
资产负债表日的各类金融工具的账面价值如下：
金融资产
2013年 2012年货币资金 3,141,149,767.61 1,330,669,863.63应收账款 34,634,425.76 77,556,336.49应收利息 435,616.44 435,616.44应收股利 26,909,675.46 -其他应收款 37,966,686.83 132,125,744.60持有至到期投资 10,000,000.00 10,000,000.00可供出售金融资产 268,517,559.95 614,147,388.25 3,519,613,732.05 2,164,934,949.41金融负债
2013年 2012年短期借款 2,634,000,000.00 2,798,000,000.00应付账款 1,223,306,955.44 990,855,209.31应付利息 38,866,295.58 14,700,344.51应付股利 15,139,281.90 77,542,632.69其他应付款 2,826,061,697.07 497,700,812.55一年内到期的长期借款 1,850,000,000.00 766,000,000.00长期借款 3,613,559,479.48 2,510,722,977.86 12,200,933,709.47 7,655,521,976.92信用风险
信用风险，是指金融工具的一方不能履行义务，造成另一方发生财务损失的风险。
本公司及子公司其他金融资产包括货币资金、可供出售的金融资产、持有至到期投资、应收账款、其他应收款、应收利息和应收股利，这些金融资产的信用风险源自交易对手违约，最大风险敞口等于这些工具的账面金额。
由于本公司及子公司通常在转移房屋产权时已从购买人处取得全部款项，因此信用风险较小。本公司及子公司因应收账款和其他应收款产生的信用风险敞口的量化数据，参见附注五、2和五、3。
流动风险
流动风险，是指企业在履行与金融负债有关的义务时遇到资金短缺的风险。本公司及子公司的目标是运用银行借款等多种融资手段以保持融资的持续性与灵活性的平衡。
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财务报表附注(续)
2013年12月31日
人民币元
十、 其他重要事项(续)
3. 金融工具及其风险(续)
流动风险(续)
下表概括了金融资产和金融负债按未折现的合同现金流量所作的到期期限分析：
2013年
金融资产
即时偿还 3个月以内3个月至1年1年以上至5年5年以上 无固定期限 合计货币资金 3,141,149,767.61 - - - - - 3,141,149,767.61应收账款 38,086,878.85 - - - - - 38,086,878.85应收利息 - - 435,616.44 - - - 435,616.44应收股利 26,909,675.46 - - - - - 26,909,675.46其他应收款 43,889,275.88 - - - - - 43,889,275.88持有至到期
投资 - - 164,383.56 10,649,315.07 - - 10,813,698.63可供出售金
融资产 - - - - - 268,517,559.95 268,517,559.95 3,250,035,597.80 - 600,000.00 10,649,315.07 - 268,517,559.95 3,529,802,472.82金融负债
即时偿还 3个月以内 3个月至1年1年以上至5年 5年以上 合计短期借款 - 880,127,990.00 1,809,848,500.00 - - 2,689,976,490.00应付账款 1,223,306,955.44 - - - - 1,223,306,955.44应付利息 - 38,866,295.58 - - - 38,866,295.58应付股利 15,139,281.90 - - - - 15,139,281.90其他应付款 2,826,061,697.07 - - - - 2,826,061,697.07一年内到期的长
期借款 - 525,303,540.98 1,388,079,215.97 - - 1,913,382,756.95长期借款 - 43,967,932.79 149,362,031.68 3,875,601,156.46 - 4,068,931,120.93 4,064,507,934.41 1,488,265,759.35 3,347,289,747.65 3,875,601,156.46 - 12,775,664,597.872012年
金融资产
即时偿还 3个月以内3个月至1年1年以上至5年5年以上 无固定期限 合计货币资金 1,230,669,863.63 100,056,847.00 - - - - 1,330,726,710.63应收账款 79,233,814.81 - - - - - 79,233,814.81应收利息 - - 435,616.44 - - - 435,616.44其他应收款 137,658,386.62 - - - - - 137,658,386.62持有至到期
投资 - - 164,383.56 11,249,315.07 - - 11,413,698.63可供出售金
融资产 - - - - - 614,147,388.25 614,147,388.25 1,447,562,065.06 100,056,847.00 600,000.00 11,249,315.07 - 614,147,388.25 2,173,615,615.38金融负债
即时偿还 3个月以内 3个月至1年 1年以上至5年 5年以上 合计短期借款 - 783,530,351.11 2,089,416,266.67 - - 2,872,946,617.78应付账款 990,855,209.31 - - - - 990,855,209.31应付利息 - 14,700,344.51 - - - 14,700,344.51应付股利 77,542,632.69 - - - - 77,542,632.69其他应付款 497,700,812.55 - - - - 497,700,812.55一年内到期的长期
借款 - 60,672,768.64 735,975,805.91 - - 796,648,574.55长期借款 - 43,237,991.82 125,191,454.28 2,770,068,510.43 - 2,938,497,956.53
1,566,098,654.55 902,141,456.08 2,950,583,526.86 2,770,068,510.43 - 8,188,892,147.92
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财务报表附注(续)
2013年12月31日
人民币元
十、 其他重要事项(续)
3. 金融工具及其风险(续)
市场风险
市场风险，是指金融工具的公允价值或未来现金流量因市场价格变动而发生波动的风险。市场风险主要包括利率风险、外汇风险和其他价格风险，如权益工具投资价格风险。
利率风险
利率风险，是指金融工具的公允价值或未来现金流量因市场利率变动而发生波动的风险。本公司及子公司面临的市场利率变动的风险主要与本公司及子公司以浮动利率计息的长、短期借款有关。
本公司及子公司的利率风险政策要求维持适当的固定和浮动利率工具组合以管理利率风险。该政策还要求管理生息金融资产和付息金融负债的到期情况，一年内即须重估浮动利率工具的利息，固定利率工具的利息则在有关金融工具初始确认时计价，且在到期前固定不变。
本公司及子公司借款以人民币借款为主，同时辅以外币借款。外币借款主要为一笔3,700万美元的浮动利率借款，因此本公司及子公司的利率风险主要受人民银行调整贷款基准利率的影响。
外汇风险
外汇风险，是指金融工具的公允价值或未来现金流量因外汇汇率变动而发生波动的风险。
本公司及子公司在中国经营，其主要业务以人民币结算，除一笔原币为3,700万美元借款外本公司及子公司无重大资产或负债面临外汇风险。
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财务报表附注(续)
2013年12月31日
人民币元
十、 其他重要事项(续)
3. 金融工具及其风险(续)
权益工具投资价格风险
权益工具投资价格风险，是指权益性证券的公允价值因股票指数水平和个别证券价值的变化而降低的风险。于2013年12月31日，本公司及子公司暴露于因归类为可供出售权益工具投资(附注五、6)的个别权益工具投资而产生的权益工具投资价格风险之下。本公司及子公司持有的上市权益工具投资在上海和深圳的证券交易所上市，并在资产负债表日以市场报价计量。
以下证券交易所的、在最接近资产负债表日的交易日的收盘时的市场股票指数，以及年度内其各自的最高收盘点和最低收盘点如下：
2013年 2013年 2012年 2012年12月31日 最高/最低 12月31日 最高/最低上海—A股指数 2,214 2,548/ 2,041 2,376 2,578/ 2,052深圳—A股指数 1,104 1,150/ 916 920 1,057/ 766公允价值
公允价值，是指在公平交易中，熟悉情况的交易双方自愿进行资产交换或者债务清偿的金额。于2013年12月31日，本公司及子公司采用以下方法和假设用于估计公允价值。
货币资金、应收账款、其他应收款、应收利息、应收股利、应付利息、应付股利、其他应付款、应付账款等，因剩余期限不长，公允价值与账面价值相若。
持有至到期投资、长、短期借款采用未来现金流量折现法确定公允价值，以合同条款和特征在实质上相同的其他金融工具的市场收益率作为折现率。
上市的金融工具，以市场报价确定公允价值。
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财务报表附注(续)
2013年12月31日
人民币元
十、 其他重要事项(续)
3. 金融工具及其风险(续)
公允价值(续)
本公司及子公司采用的公允价值在计量时分为以下层次:
第一层次是企业在计量日能获得相同资产或负债在活跃市场上报价的，以该报价为依据确定公允价值；第二层次是企业在计量日能获得类似资产或负债在活跃市场上的报价，或相同或类似资产或负债在非活跃市场上的报价的，以该报价为依据做必要调整确定公允价值；第三层次是企业无法获得相同或类似资产可比市场交易价格的，以其他反映市场参与者对资产或负债定价时所使用的参数为依据确定公允价值。
以公允价值计量的金融工具：
第一层次 第二层次 第三层次 合计2013年
可供出售金融资产 268,517,559.95 - - 268,517,559.952012年
可供出售金融资产 614,147,388.25 - - 614,147,388.25 4. 比较数据
若干比较数据已经过重述，以符合本年度之列报要求。
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财务报表附注(续)
2013年12月31日
人民币元
十一、公司财务报表主要项目注释
1. 其他应收款
其他应收账款的账龄分析如下：
2013年12月31日2012年12月31日0-6个月(含6个月) 604,865,542.31 1,236,351,302.136-12个月 - -1-2年 - 6,721.302-3年 6,721.30 3,796,332.063年以上 3,630,192.06 3,199,281.05 608,502,455.67 1,243,353,636.54减：坏账准备 3,636,913.36 3,439,812.03 604,865,542.31 1,239,913,824.51其他应收账款坏账准备的变动如下：
本年减少
年初数 本年计提 转回 转销 年末数2013年 3,439,812.03 197,101.33 - - 3,636,913.362012年 5,982,706.41 1,960,126.67 4,503,021.05 - 3,439,812.03其他应收款按类别分析如下：
2013年12月31日
账面余额 坏账准备
金额 比例 金额 比例单项金额重大并单项计
提坏账准备 1,366,752.03 0.22% 1,366,752.03 37.58%按组合计提坏账准备 607,135,703.64 99.78% 2,270,161.33 62.42%单项金额虽不重大但单
项计提坏账准备 - - - - 608,502,455.67 100.00% 3,636,913.36 100.00%2012年12月31日
账面余额 坏账准备
金额 比例 金额 比例单项金额重大并单项计
提坏账准备 1,366,752.03 0.11% 1,366,752.03 39.73%按组合计提坏账准备 1,241,986,884.51 99.89% 2,073,060.00 60.27%单项金额虽不重大但单
项计提坏账准备 - - - - 1,243,353,636.54 100.00% 3,439,812.03 100.00%
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财务报表附注(续)
2013年12月31日
人民币元
十一、公司财务报表主要项目注释(续)
1. 其他应收款(续)
按组合计提坏账准备
2013年12月31日
账面余额 坏账准备
金额 比例 金额 比例0-6个月(含6个月) 604,865,542.31 99.63% - -6-12个月 - - - -1-2年 - - - -2-3年 6,721.30 0.00% 6,721.30 0.30%3年以上 2,263,440.03 0.37% 2,263,440.03 99.70% 607,135,703.64 100.00% 2,270,161.33 100.00%2012年12月31日
账面余额 坏账准备
金额 比例 金额 比例0-6个月(含6个月) 1,236,351,302.13 99.55% - -6-12个月 - - - -1-2年 6,721.30 0.00% - -2-3年 3,796,332.06 0.31% 1,150,000.00 55.47%3年以上 1,832,529.02 0.14% 923,060.00 44.53% 1,241,986,884.51 100.00% 2,073,060.00 100.00%
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财务报表附注(续)
2013年12月31日
人民币元
十一、公司财务报表主要项目注释(续)
1. 其他应收款(续)
于2013年12月31日，其他应收款中欠款金额前五名：
占其他应收款金额 账龄 总额的比例上海佳二实业投资有限公司 554,515,120.76 六个月以内 91.13%上海陆景置业有限公司 24,791,463.10 六个月以内 4.07%上海德勤投资发展有限公司 22,637,323.10 六个月以内 3.72%上海佳仁资产管理公司 2,013,726.62 六个月以内 0.33%上海陆家嘴动拆迁有限责任公司 1,150,000.00 六个月以内 0.19%于2012年12月31日，其他应收款中欠款金额前五名：
占其他应收款金额 账龄 总额的比例上海纯一实业发展有限公司 597,644,679.92 六个月以内 48.07%天津陆津房地产开发有限公司 401,970,345.27 六个月以内 32.33%上海前滩国际商务区投资(集团)有公司 100,000,000.00 六个月以内 8.04%上海佳二实业投资有限公司 94,299,771.20 六个月以内 7.58%上海陆景置业有限公司 24,638,110.48 六个月以内 1.98%上述其他应收款期末数中，无应收持本公司5％以上(含5％)表决权股份的股东单位款项。
2. 长期股权投资
长期股权投资分类
2013年12月31日 2012年12月31日
账面余额 减值准备 账面余额 减值准备子公司 9,727,908,152.28 - 6,404,690,842.04 -合营企业 243,629,313.57 - 239,621,460.61 -联营企业 3,388,646,598.08 - 3,332,304,449.99 -其他 317,770,475.49 64,139,105.22 266,615,475.49 64,139,105.22 13,677,954,539.42 64,139,105.22 10,243,232,228.13 64,139,105.22
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财务报表附注(续)
2013年12月31日
人民币元
十一、公司财务报表主要项目注释(续)
2. 长期股权投资(续)
子公司
子公司详见附注四、合并财务报表的合并范围。
合营企业和联营企业
合营企业和联营企业详见附注五、8。
2013年度长期股权投资变动情况
持股 表决权 减值 本年计提
被投资单位名称 初始投资成本 年初余额 增减变动 年末余额 比例 比例 准备 减值准备 本年现金红利权益法
合营及联营企业
陆家嘴东急不动产物业经营管理(上海)有限公司 1,500,000.00 543,508.49 1,140,328.07 1,683,836.56 60.00% 60.00% - - -上海富都世界发展有限公司 225,570,329.02 239,077,952.12 2,867,524.89 241,945,477.01 50.00% 50.00% - - 20,135,997.62上海浦东嘉里城房地产有限公司 273,446,771.08 189,534,801.66 28,163,808.82 217,698,610.48 20.00% 20.00% - - -上海中心大厦建设发展有限公司 3,078,982,442.87 3,136,125,118.32 26,019,088.83 3,162,144,207.15 45.00% 45.00% - - -上海陆家嘴贝思特物业管理有限公司 7,400,460.98 6,644,530.01 659,250.44 7,303,780.45 33.00% 33.00% - - 891,000.00上海动拆迁有限责任公司 1,500,000.00 - 1,500,000.00 1,500,000.00 48.00% 48.00% - - -上海易兑外币兑换有限公司 2,500,000.00 - - - 50.00% 50.00% - - -合营及联营企业小计 3,590,900,003.95 3,571,925,910.60 60,350,001.05 3,632,275,911.65 - - 21,026,997.62注：本年度本公司陆家嘴东急不动产物业经营管理(上海)有限公司增资人民币500,000.00元。持股比例和表决权比例从50%上升到60%。根据陆家嘴东急不动产物业经营管理(上海)有限公司的章程，股东会表决事项须全体股东一致通过，因此本公司将陆家嘴东急不动产物业经营管理(上海)有限公司作为合营企业核算。
上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司
财务报表附注(续)
2013年12月31日
人民币元
十一、公司财务报表主要项目注释(续)
2. 长期股权投资(续)
2013年度长期股权投资变动情况(续)
持股 表决权 减值本年计提 本年现被投资单位名称 初始投资成本 年初余额 增减变动 年末余额 比例 比例 准备减值准备 金红利成本法
子公司
上海陆家嘴房产开发有限公司 12,000,000.00 12,000,000.00 - 12,000,000.00 40.00%100.00% - - -上海陆家嘴金融贸易区联合发展有限公司 322,437,158.95 322,437,158.95 - 322,437,158.95 55.00% 55.00% - - 82,500,000.00上海陆家嘴城建开发有限责任公司 7,000,000.00 7,000,000.00 - 7,000,000.00 70.00% 70.00% - - -上海浦东陆家嘴软件产业发展有限公司 10,059,397.23 10,059,397.23 - 10,059,397.23 90.00% 90.00% - - -上海陆家嘴开发大厦有限公司 267,223,917.60 267,223,917.60 - 267,223,917.60100.00%100.00% - - 80,000,000.00天津陆津房地产开发有限公司 2,400,000,000.00 2,400,000,000.00 - 2,400,000,000.00100.00%100.00% - - -上海陆景置业有限公司 75,000,000.00 75,000,000.00 (75,000,000.00) - - - - - -上海陆家嘴商宇房地产管理有限公司 1,000,000.00 1,000,000.00 - 1,000,000.00 77.50%100.00% - - -上海陆家嘴资产管理有限公司 2,000,000.00 2,000,000.00 - 2,000,000.00100.00%100.00% - - -上海东恒商务咨询有限公司 1,000,000.00 1,000,000.00 - 1,000,000.00100.00%100.00% - - -上海陆家嘴商务广场有限公司 690,000,000.00 690,000,000.00 - 690,000,000.00 50.00%100.00% - - 45,000,000.00上海陆家嘴物业管理有限公司 29,207,200.00 7,180,526.61 - 7,180,526.61100.00%100.00% - - 5,740,281.05上海陆家嘴展览发展有限公司 1,273,650,000.00 1,360,857,467.93 - 1,360,857,467.93100.00%100.00% - - 190,000,000.00上海陆家嘴东怡酒店管理有限公司 321,800,000.00 354,281,024.03 - 354,281,024.03100.00%100.00% - - 7,830,024.17上海陆家嘴浦江置业有限公司 636,500,000.00 636,500,000.00 - 636,500,000.00 97.55% 95.00% - - -上海浦东陆家嘴置业发展有限公司 54,671,084.16 54,146,187.12 - 54,146,187.12 51.00% 51.00% - - 4,064,371.76上海佳二实业投资有限公司 200,000,000.00 200,000,000.00 - 200,000,000.00100.00%100.00% - - -东顺(香港)投资有限公司 63,075,000.00 - 63,075,000.00 63,075,000.00100.00%100.00% - - -上海陆家嘴商业经营管理有限公司 2,000,000.00 2,000,000.00 - 2,000,000.00100.00%100.00% - - -上海陆家嘴金地停车场建设管理有限公司 1,000,000.00 2,005,162.57 - 2,005,162.57 55.00% 55.00% - - 1,025,430.52上海佳三资产管理公司 1,000,000.00 - 1,000,000.00 1,000,000.00100.00%100.00% - - -上海前滩实业发展有限公司 4,515,000,000.00 - 3,334,142,310.24 3,334,142,310.24 60.00% 60.00% - - -子公司小计 10,885,623,757.94 6,404,690,842.04 3,323,217,310.24 9,727,908,152.28 - - 416,160,107.50 108
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财务报表附注(续)
2013年12月31日
人民币元
十一、公司财务报表主要项目注释(续)
2. 长期股权投资(续)
2013年度长期股权投资变动情况(续)
持股表决权 本年计提
被投资单位名称 初始投资成本 年初余额 增减变动 年末余额 比例 比例 减值准备减值准备本年现金红利其他企业
大众保险股份有限公司 35,112,000.00 35,112,000.00 - 35,112,000.00 2.11%2.11% 22,331,119.31 - -申银万国证券股份有限公司 202,757,806.82 150,102,806.82 52,655,000.00 202,757,806.82 0.90%0.90% 38,862,263.96 - 5,076,452.30国泰君安投资管理股份有限公司 5,252,261.17 5,252,261.17 - 5,252,261.17 0.22%0.22% 461,047.38 - -上海陆家嘴动拆迁有限责任公司 1,500,000.00 1,500,000.00 (1.500,000.00) - - - - - -通联支付网络服务股份有限公司 52,560,000.00 52,560,000.00 - 52,560,000.00 0.82%0.82% - - -上海通信技术中心 5,588,407.50 5,588,407.50 - 5,588,407.50 7.50%7.50% 2,484,674.57 - -上海张江创业投资有限公司 16,500,000.00 16,500,000.00 - 16,500,000.00 10.00%10.00% - - -其他企业小计 319,270,475.49 266,615,475.49 51,155,000.00 317,770,475.49 64,139,105.22 - 5,076,452.30合计 14,795,794,237.38 10,243,232,228.13 3,434,722,311.29 13,677,954,539.42 64,139,105.22 - 442,263,557.42 109
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财务报表附注(续)
2013年12月31日
人民币元
十一、公司财务报表主要项目注释(续)
2. 长期股权投资(续)
2012年度长期股权投资变动情况
持股 表决权 减值本年计提
被投资单位名称 初始投资成本 年初余额 增减变动 年末余额 比例 比例 准备减值准备 本年现金红利权益法
合营及联营企业
陆家嘴东急不动产物业经营管理(上海)有限公司 1,000,000.00 129,741.98 413,766.51 543,508.49 50.00% 50.00% - - -上海陆家嘴金地停车场建设管理有限公司 1,000,000.00 2,073,541.41 (2,073,541.41) - 0.00% 0.00% - - 948,875.01上海富都世界发展有限公司 225,570,329.02 245,206,245.71 (6,128,293.59) 239,077,952.12 50.00% 50.00% - - 26,275,935.29上海复旦科技园股份有限公司 20,000,000.00 55,376,934.78 (55,376,934.78) - 0.00% 0.00% - - 5,000,000.00上海浦东嘉里城房地产有限公司 273,446,771.08 200,157,961.34 (10,623,159.68) 189,534,801.66 20.00% 20.00% - - -上海中心大厦建设发展有限公司 3,078,982,442.87 1,691,470,434.35 1,444,654,683.97 3,136,125,118.32 45.00% 45.00% - - -上海陆家嘴贝思特物业管理有限公司 7,400,460.98 7,309,822.44 (665,292.43) 6,644,530.01 33.00% 33.00% - - 777,480.00上海易兑外币兑换有限公司 2,500,000.00 - - - 50.00% 50.00% - - -合营及联营企业小计 3,609,900,003.95 2,201,724,682.01 1,370,201,228.59 3,571,925,910.60 - - 33,002,290.30 110
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财务报表附注(续)
2013年12月31日
人民币元
十一、公司财务报表主要项目注释(续)
2. 长期股权投资(续)
2012年度长期股权投资变动情况(续)
持股 表决权 减值本年计提 本年现被投资单位名称 初始投资成本 年初余额 增减变动 年末余额 比例 比例 准备减值准备 金红利成本法
子公司
上海陆家嘴房产开发有限公司 12,000,000.00 12,000,000.00 - 12,000,000.00 40.00% 100.00% - - -上海陆家嘴金融贸易区联合发展有限公司 322,437,158.95 322,437,158.95 - 322,437,158.95 55.00% 55.00% - - 82,500,000.00上海陆家嘴城建开发有限责任公司 7,000,000.00 7,000,000.00 - 7,000,000.00 70.00% 70.00% - - -上海浦东陆家嘴软件产业发展有限公司 10,059,397.23 10,059,397.23 - 10,059,397.23 90.00% 90.00% - - -上海陆家嘴开发大厦有限公司 267,223,917.60 267,223,917.60 - 267,223,917.60 100.00% 100.00% - - -天津陆津房地产开发有限公司 2,400,000,000.00 800,000,000.00 1,600,000,000.00 2,400,000,000.00 100.00% 100.00% - - -上海陆景置业有限公司 75,000,000.00 75,000,000.00 - 75,000,000.00 50.00% 100.00% - - -上海陆家嘴商宇房地产管理有限公司 1,000,000.00 1,000,000.00 - 1,000,000.00 77.50% 100.00% - - -上海陆家嘴资产管理有限公司 2,000,000.00 2,000,000.00 - 2,000,000.00 100.00% 100.00% - - -上海东恒商务咨询有限公司 1,000,000.00 1,000,000.00 - 1,000,000.00 100.00% 100.00% - - -上海陆家嘴商务广场有限公司 690,000,000.00 690,000,000.00 - 690,000,000.00 50.00% 100.00% - - 30,000,000.00上海陆家嘴物业管理有限公司 29,207,200.00 7,180,526.61 - 7,180,526.61 100.00% 100.00% - - 5,567,639.18上海陆家嘴展览发展有限公司 1,273,650,000.00 1,360,857,467.93 - 1,360,857,467.93 100.00% 100.00% - - -上海陆家嘴东怡酒店管理有限公司 321,800,000.00 354,281,024.03 - 354,281,024.03 100.00% 100.00% - - -上海陆家嘴浦江置业有限公司 636,500,000.00 484,500,000.00 152,000,000.00 636,500,000.00 97.55% 95.00% - - -上海浦东陆家嘴置业发展有限公司 54,671,084.16 67,923,325.92 (13,777,138.80) 54,146,187.12 51.00% 51.00% - - -上海佳二实业投资有限公司 200,000,000.00 200,000,000.00 - 200,000,000.00 100.00% 100.00% - - -上海纯一实业发展有限公司 1,000,000.00 1,000,000.00 (1,000,000.00) - 100.00% 100.00% - - -上海陆家嘴商业经营管理有限公司 2,000,000.00 - 2,000,000.00 2,000,000.00 100.00% 100.00% - - -上海陆家嘴金地停车场建设管理有限公司 1,000,000.00 - 2,005,162.57 2,005,162.57 55.00% 55.00% - - -子公司小计 6,307,548,757.94 4,663,462,818.27 1,741,228,023.77 6,404,690,842.04 - - 118,067,639.18 111
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财务报表附注(续)
2013年12月31日
人民币元
十一、公司财务报表主要项目注释(续)
2. 长期股权投资(续)
2012年度长期股权投资变动情况(续)
持股表决权 本年计提
被投资单位名称 初始投资成本 年初余额 增减变动 年末余额 比例 比例 减值准备减值准备 本年现金红利其他企业
大众保险股份有限公司 35,112,000.00 35,112,000.00 - 35,112,000.00 2.11% 2.11% 22,331,119.31 - -申银万国证券股份有限公司 150,102,806.82 150,102,806.82 - 150,102,806.82 0.57% 0.57% 38,862,263.96 - -国泰君安投资管理股份有限公司 5,252,261.17 5,252,261.17 - 5,252,261.17 0.22% 0.22% 461,047.38 - -上海陆家嘴动拆迁有限责任公司 1,500,000.00 1,500,000.00 - 1,500,000.0015.00%15.00% - - -通联支付网络服务股份有限公司 52,560,000.00 - 52,560,000.00 52,560,000.00 0.82% 0.82% - - -上海通信技术中心 5,588,407.50 5,588,407.50 - 5,588,407.50 7.50% 7.50% 2,484,674.57 - -上海张江创业投资有限公司 16,500,000.00 16,500,000.00 - 16,500,000.0010.00%10.00% - - -其他企业小计 266,615,475.49 214,055,475.49 52,560,000.00 266,615,475.49 64,139,105.22 - -合计 10,184,064,237.38 7,079,242,975.77 3,163,989,252.36 10,243,232,228.13 64,139,105.22 - 151,069,929.48 112
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3. 营业收入及营业成本
营业收入列示如下：
2013年 2012年主营业务收入 1,395,651,139.99 1,425,846,969.62其他业务收入 208,339,946.65 601,497,765.41 1,603,991,086.64 2,027,344,735.03营业成本列示如下：
2013年 2012年主营业务成本 235,246,538.52 222,526,731.92其他业务成本 34,765,046.15 198,706,897.81 270,011,584.67 421,233,629.73按产品或业务类别列示主营业务收入、主营业务成本
主营业务收入 主营业务成本
2013年 2012年 2013年 2012年动迁房转让 402,055,961.00 630,181,960.00 91,334,158.45 119,324,468.57房产销售 227,949,743.00 168,681,377.00 47,606,567.27 1,724,046.46房产租赁 765,645,435.99 626,983,632.62 96,305,812.80 101,478,216.89 1,395,651,139.99 1,425,846,969.62 235,246,538.52 222,526,731.92前五名客户的营业收入情况
2013年 2012年前五名客户的营业收入合计 152,911,225.52 152,132,956.21前五名客户的营业收入占营业收入的比例 9.53% 7.50%
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4. 投资收益
2013年 2012年成本法核算的长期股权投资收益 421,236,559.80 118,067,639.18权益法核算的长期股权投资收益 81,176,998.67 20,009,429.66处置长期股权投资产生的投资收益 154,730,095.46 8,199,251.79委托贷款利息收入 143,849,051.83 137,680,407.76持有可供出售金融资产期间取得的收益 22,877,630.51 15,361,647.03处置持有可供出售金融资产等取得的投资收益 267,519,433.64 38,847,791.15其他 3,844,927.96 31,920,274.38 1,095,234,697.87 370,086,440.95成本法核算的长期股权投资收益中，投资收益占利润总额5%以上的投资单位，或占利润总额比例最高的前五家投资单位如下：
2013年 2012年增减变动原因上海陆家嘴展览发展有限公司
190,000,000.00 - 股利分红上海陆家嘴金融贸易区联合发展有
限公司
82,500,000.00 82,500,000.00 股利分红上海陆家嘴开发大厦有限公司
80,000,000.00 - 股利分红上海陆家嘴商务广场有限公司
45,000,000.00 30,000,000.00 股利分红上海陆家嘴东怡酒店管理有限公司
7,830,024.17 - 股利分红 405,330,024.17 112,500,000.00
权益法核算的长期股权投资收益中，投资收益占利润总额5%以上的投资单位，或占利润总额比例最高的前五家投资单位如下：
2013年 2012年增减变动原因上海富都世界发展有限公司
23,003,522.51 20,147,641.70 利润变化上海浦东嘉里城房地产有限公司
28,163,808.82 (10,623,159.68) 利润变化上海中心大厦建设发展有限公司
26,019,088.83 4,654,683.97 利润变化上海易兑外币兑换有限公司
1,800,000.00 3,000,000.00 其他调整上海陆家嘴贝思特物业管理有限公司
1,550,250.44 - 利润变化 80,536,670.60 17,179,165.99
于2013年12月31日，本公司投资收益汇回无重大限制。
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2013年12月31日
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5. 现金流量表补充资料
2013年 2012年将净利润调节为经营活动现金流量：
净利润
1,380,189,526.61 951,875,449.15加：资产减值准备
1,112,764.54 (1,401,912.68)固定资产折旧
589,130.28 394,119.02无形资产摊销
53,380.08 41,066.68投资性房地产折旧及摊销
81,817,786.24 71,232,559.36长期待摊费用摊销
1,357,093.03 1,192,982.40处置固定资产、投资性房地产和其
他长期资产的收益
(107,749,722.46) (399,877,244.18)财务费用
257,898,949.16 252,366,104.08投资收益
(1,095,234,697.87) (370,086,440.95)递延所得税资产增加
(278,534,957.79) (17,886,671.74)存货的增加
(1,335,929,306.81) (1,129,049,540.65)经营性应收项目的减少
515,219,321.79 771,105,939.50经营性应付项目的增加
822,275,344.78 3,659,570,236.31经营活动产生的现金流量净额
243,064,611.58 3,789,476,646.30
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财务报表补充资料
2013年12月31日
人民币元
1. 非经常性损益明细表
注 2013年 2012年非流动性资产处置损益，包括已
计提资产减值准备的冲销部分 1 92,753,364.99 40,134,350.53计入当期损益的政府补助 2 6,835,010.29 7,347,842.70同一控制下企业合并产生的子公
司期初至合并日的当期净损益 43,105.64 699.01处置可供出售金融资产取得的投
资收益 3 267,153,703.41 49,032,591.80单独进行减值测试的应收款项减
值准备转回 4 - 4,503,021.05除上述各项之外的其他营业外收
入和支出 5 10,313,907.35 15,852,865.04 377,099,091.68 116,871,370.13扣除所得税影响 94,238,807.82 29,217,570.89扣除少数股东损益影响 11,103,241.05 9,461,378.91归属于母公司股东的非经常性损
益净额 271,757,042.81 78,192,420.33重大非经常性损益项目注释：
(1) 该项目主要为处置众城大厦、东方国科、一百杉杉、锦城大厦等投资性房地产的收益人民币90,293,322.35元，以及处置办公用房的收益人民币1,598,484.29元。
(2) 该项目主要为本公司及子公司收到教育费返还人民币2,948,777.09元，收到陆家嘴金融贸易区管理委员会补贴款人民币2,358,000.00元，收到财政扶持基金人民币533,700.00元，收到产业信息智能化展示、云计算服务示范推广平台补贴款人民币510,079.20元等。
(3) 该项目为本期处置可供出售金融资产号百控股、招商银行等股权取得的投资收益人民币267,153,703.41元。
(4) 本年无单独进行减值测试的应收款项减值准备转回情况。
(5) 该项目主要为本公司及子公司收到违约金人民币7,378,787.67元，收到爱建证券租金补贴收入1,745,908.52元。
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财务报表补充资料(续)
2013年12月31日
人民币元
2. 净资产收益率和每股收益
2013年
加权平均
每股收益
净资产收益率 基本每股收益 稀释每股收益归属于公司普通股股东的净利润 11.69% 0.7528 0.7528扣除非经常性损益后归属于公司
普通股股东的净利润 9.89% 0.6073 0.60732012年
加权平均
每股收益
净资产收益率 基本每股收益 稀释每股收益归属于公司普通股股东的净利润 9.01% 0.5413 0.5413扣除非经常性损益后归属于公司
普通股股东的净利润 8.31% 0.4994 0.4994本公司无稀释性潜在普通股。
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已审特殊目的财务报表
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目 录
页次
一、特殊目的审计报告 1 - 2
二、已审特殊目的财务报表
特殊目的合并资产负债表 3 - 4
特殊目的合并利润表 5
特殊目的合并股东权益变动表 6 - 7
特殊目的财务报表附注 8– 15
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特殊目的合并资产负债表
2013年12月31日
人民币元
资产 2013年 2012年流动资产
货币资金 3,141,149,767.61 1,330,669,863.63应收账款 34,634,425.76 77,556,336.49预付款项 2,744,094.22 54,876,158.43应收利息 435,616.44 435,616.44应收股利 26,909,675.46 -其他应收款 37,966,686.83 132,125,744.60存货 20,771,592,063.76 15,268,304,421.67流动资产合计 24,015,432,330.08 16,863,968,141.26非流动资产
可供出售金融资产 268,517,559.95 614,147,388.25持有至到期投资 10,000,000.00 10,000,000.00长期股权投资 5,442,405,957.11 5,335,955,358.29投资性房地产 29,256,512,759.73 26,658,828,538.46固定资产 516,569,180.07 534,851,929.58无形资产 1,227,236.50 1,213,616.62长期待摊费用 120,399,910.02 27,271,153.79非流动资产合计 35,615,632,603.38 33,182,267,984.99资产总计 59,631,064,933.46 50,046,236,126.25载于第8页至第15页的附注为本特殊目的财务报表的组成部分
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特殊目的合并资产负债表(续)
2013年12月31日
人民币元
负债和所有者权益 2013年 2012年流动负债
短期借款 2,634,000,000.00 2,798,000,000.00应付账款 1,223,306,955.44 990,855,209.31预收款项 2,039,573,062.52 1,141,282,008.29应付职工薪酬 163,301,200.67 143,885,797.21应交税费 861,682,653.01 628,810,061.56应付利息 38,866,295.58 14,700,344.51应付股利 15,139,281.90 77,542,632.69其他应付款 17,957,538,542.57 14,772,825,884.05一年内到期的长期借款 1,850,000,000.00 766,000,000.00其他流动负债 299,873.86 1,293,168.00流动负债合计 26,783,707,865.55 21,335,195,105.62非流动负债
长期借款 3,613,559,479.48 2,510,722,977.86长期应付款 174,075,242.20 191,987,320.69专项应付款 6,400.00 142,301.00递延所得税负债 2,845,523,577.27 2,941,762,292.46非流动负债合计 6,633,164,698.95 5,644,614,892.01负债合计 33,416,872,564.50 26,979,809,997.63股东权益
股本 1,867,684,000.00 1,867,684,000.00资本公积 1,710,648,117.30 2,448,330,882.42盈余公积 3,069,523,440.77 2,793,485,535.45未分配利润 14,157,671,550.18 12,923,489,518.59归属于母公司股东权益 20,805,527,108.25 20,032,989,936.46少数股东权益 5,408,665,260.71 3,033,436,192.16股东权益合计 26,214,192,368.96 23,066,426,128.62负债及股东权益总计 59,631,064,933.46 50,046,236,126.25载于第8页至第15页的附注为本特殊目的财务报表的组成部分
第3页至第15页的特殊目的财务报表由以下人士签署：
法定代表人： 主管会计工作负责人： 会计机构负责人：
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特殊目的合并利润表
2013年度
人民币元
2013年 2012年一、营业收入
4,509,699,163.30 3,492,086,591.86减：营业成本
1,687,910,221.87 1,069,215,168.65营业税金及附加
994,804,369.74 1,267,768,558.99销售费用
115,137,399.35 77,923,010.61管理费用
177,600,002.78 164,280,206.07财务费用
240,574,758.04 255,642,395.76资产减值损失/(转回)
2,164,921.80 (1,235,870.18)加：公允价值变动收益
868,085,952.58 1,389,609,500.92投资收益 515,922,873.05 254,572,982.46其中：对联营企业和合营企业
的投资收益
206,813,716.60 146,859,902.86二、营业利润
2,675,516,315.35 2,302,675,605.34加：营业外收入
19,207,980.50 26,655,074.85减：营业外支出
621,509.55 1,682,123.02其中：非流动资产处置损失
198,280.98 4,270.65三、利润总额
2,694,102,786.30 2,327,648,557.17减：所得税费用
612,737,247.71 547,978,454.73四、净利润
2,081,365,538.59 1,779,670,102.44其中：同一控制下企业合并中
被合并方合并前净利
润
43,105.64 699.01归属于母公司所有者的利润
1,854,334,057.90 1,571,118,813.39少数股东损益
227,031,480.69 208,551,289.05五、其他综合收益
424,043,569.68 1,044,622,078.65六、综合收益总额
2,505,409,108.27 2,824,292,181.09其中：
归属于母公司股东的综合收益总额
2,278,673,372.41 2,620,076,475.47归属于少数股东的综合收益总额
226,735,735.86 204,215,705.62载于第8页至第15页的附注为本特殊目的财务报表的组成部分
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特殊目的合并股东权益变动表
2013年度
人民币元
归属于母公司股东权益
股本 资本公积 盈余公积 未分配利润 小计 少数股东权益 股东权益合计本年年初余额 1,867,684,000.00 2,448,330,882.42 2,793,485,535.45 12,923,489,518.59 20,032,989,936.46 3,033,436,192.16 23,066,426,128.62本年增减变动额
(一)净利润 - - - 1,854,334,057.90 1,854,334,057.90 227,031,480.69 2,081,365,538.59(二)其他综合收益 - 424,339,314.51 - - 424,339,314.51 (295,744.83) 424,043,569.68综合收益总额 - 424,339,314.51 - 1,854,334,057.90 2,278,673,372.41 226,735,735.86 2,505,409,108.27(三)股东投入和减少资本
1.同一控制下企业合并在
合并日前股东投入资本 - 3,333,516,000.00 - - 3,333,516,000.00 2,222,344,000.00 5,555,860,000.00 2.支付同一控制下企业合
并价款 - (4,495,538,079.63) - (19,461,920.37) (4,515,000,000.00) - (4,515,000,000.00) 3.子公司减资的影响 - - - - - (450,000.00) (450,000.00)(四)利润分配
1.提取法定盈余公积 - - 138,018,952.66 (138,018,952.66) - - - 2.提取任意盈余公积 - - 138,018,952.66 (138,018,952.66) - - - 3.对股东的分配 - - - (304,432,492.00) (304,432,492.00) (73,400,667.31) (377,833,159.31) 4.提取职工奖励及福利基金 - - - (20,219,708.62) (20,219,708.62) - (20,219,708.62)本年年末余额 1,867,684,000.00 1,710,648,117.30 3,069,523,440.77 14,157,671,550.18 20,805,527,108.25 5,408,665,260.71 26,214,192,368.96载于第8页至第15页的附注为本特殊目的财务报表的组成部分
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特殊目的合并股东权益变动表(续)
2012年度
人民币元
归属于母公司股东权益
股本 资本公积 盈余公积 未分配利润 小计 少数股东权益 股东权益合计本年年初余额 1,867,684,000.00 1,398,773,220.34 2,603,110,445.61 11,842,596,980.91 17,712,164,646.86 2,973,036,916.36 20,685,201,563.22本年增减变动额
(一)净利润 - - - 1,571,118,813.39 1,571,118,813.39 208,551,289.05 1,779,670,102.44(二)其他综合收益 - 1,048,957,662.08 - - 1,048,957,662.08 (4,335,583.43) 1,044,622,078.65综合收益总额 - 1,048,957,662.08 - 1,571,118,813.39 2,620,076,475.47 204,215,705.62 2,824,292,181.09(三)股东投入和减少资本
1.同一控制下企业合并在
合并日前股东投入资本 - 600,000.00 - - 600,000.00 400,000.00 1,000,000.00 2.购买子公司 - - - - - 1,722,836.34 1,722,836.34 3.子公司清算的影响 - - - - - (77,464,482.66) (77,464,482.66)(四)利润分配
1.提取法定盈余公积 - - 95,187,544.92 (95,187,544.92) - - - 2.提取任意盈余公积 - - 95,187,544.92 (95,187,544.92) - - - 3.对股东的分配 - - - (280,152,600.00) (280,152,600.00) (68,474,783.50) (348,627,383.50) 4.提取职工奖励及福利基金 - - - (19,698,585.87) (19,698,585.87) - (19,698,585.87)本年年末余额 1,867,684,000.00 2,448,330,882.42 2,793,485,535.45 12,923,489,518.59 20,032,989,936.46 3,033,436,192.16 23,066,426,128.62载于第8页至第15页的附注为本特殊目的财务报表的组成部分
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特殊目的财务报表附注
2013年度
人民币元
一、本公司基本情况
上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司(以下简称“本公司”)于 1992年 4月 27日经上海市人民政府以沪建经(92)第 366号文批准设立，发起人为上海陆家嘴(集团)有限公司和上海国际信托投资公司。
经中国人民银行上海市分行(92)沪人金股字第 34号文批准，本公司设立时的初始股本为人民币715,000,000.00元，分为715,000,000.00股。又于1993年12月实施每10股配4股、1994年10月实施20,000万国家股注销、1994年 11月实施发行 20,000万外资股(B股)、1996年 11月实施每10股增配3股新股、1996年12月实施每10股送4股、1999年 7月实施每 10股转增 4股后，现本公司注册资本为人民币 1,867,684,000.00元，其中境内上市人民币普通股(A股) 1,358,084,000股，境内上市外资股(B股)509,600,000股。业经大华会计师事务所有限公司验证并出具华业字(99)第995号验资报告。本公司所发行的A股和B股分别于 1993年 6月 28日和 1994年 11月 22日在上海证券交易所上市交易。
本公司的股权分置改革方案已于 2005年 11月 9日取得上海市国资委沪国资委【2005】792号文批准，并经 2005年 12月 8日的股东大会审议通过，流通A股股东每10股获得股票3.5股。上述股权分置改革已于2006年1月5日完成，改革后本公司总股本不变。
本公司营业执照注册号为：310000400104757(市局)，现法定代表人：李晋昭。
本公司经营范围：房地产开发、经营、销售、出租和中介；市政基础设施的开发建设(涉及许可经营的凭许可证经营)。
本公司的母公司为上海陆家嘴(集团)有限公司，最终控股方为上海市国有资产监督管理委员会和上海市浦东新区国有资产监督管理委员会。
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特殊目的财务报表附注(续)
2013年度
人民币元
二、编制基础
本公司已经按照企业会计准则的规定单独编制了一套财务报表(以下简称“法定财务报表”)。本特殊目的财务报表是本公司管理层在不改变投资性房地产成本模式会计政策的情况下，为了向投资者补充披露投资性房地产公允价值相关信息而编制的特殊目的财务报表。
编制本特殊目的财务报表时，除某些金融工具和投资性房地产外，均以历史成本为计价原则。资产如果发生减值，则按照相关规定计提相应的减值准备。
编制本特殊目的财务报表时，本公司管理层除依据“三、重要会计政策和会计估计”中所述的会计政策对各会计要素进行确认和计量外，其他各项会计政策均与编制法定财务报表时所使用的一致。
编制本特殊目的财务报表时，本公司管理层运用了多项判断和估计，除“三、重要会计政策和会计估计”中所述的重大会计判断和估计外，其他各项重大会计判断和估计均与编制法定财务报表时所使用的一致。
编制本特殊目的财务报表时，本公司管理层还遵循了以下重要的计量和披露原则。
1.投资性房地产公允价值模式
编制本特殊目的财务报表时，本公司管理层认为投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场且本公司能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。编制本特殊目的财务报表时，本公司管理层对 2012年 1月 1日，2012年 12月 31日和 2013年 12月 31日投资性房地产的公允价值进行了估计，并将 2012年 1月 1日作为投资性房地产后续计量模式的变更日。于 2012年 1月 1日，投资性房地产公允价值与账面价值的差额调整期初未分配利润。
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特殊目的财务报表附注(续)
2013年度
人民币元
二、编制基础(续)
2.投资性房地产的公允价值的计量
确定投资性房地产的公允价值时，本公司参照活跃市场上同类或类似房地产的现行市场价格；无法取得同类或类似房地产的现行市场价格的，参照活跃市场上同类或类似房地产的最近交易价格，并考虑交易情况、交易日期、所在区域等因素，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计；或基于预计未来获得的租金收益和有关现金流量的现值确定其公允价值。
深圳市戴德梁行土地房地产评估有限公司对本公司2013年度纳入合并范围的投资性房地产的公允价值进行了评估，并于2014年3年3日出具了编号为N/SH/1402/2014/GYR/ZXH/JIM/SMX/FLL/SSY的评估咨询报告。
3.当期及递延所得税负债的计量
编制本特殊目的财务报表时，本公司管理层考虑了投资性房地产公允价值变动对当期及递延所得税的影响。在确认当期所得税负债时，本公司管理层认为其承担的现时纳税义务尚未发生改变。因此，在编制本特殊目的财务报表时，本公司确认的应纳税所得额和当期所得税负债与编制法定财务报表时确认的金额一致。在确认递延所得税负债时，本公司管理层认为其计税基础与编制法定财务报表时使用的计税基础一致，并将投资性房地产公允价值与计税基础的差异确认为递延所得税负债。
4.土地增值税的计量
编制本特殊目的财务报表时，本公司管理层考虑了公允价值变动对土地增值税的影响，并计提了土地增值税清算准备金。在计算土地增值税清算准备金时，本公司管理层以资产负债表日投资性房地产的公允价值扣除投资性房地产账面原值后作为增值额的计算基础，在扣除相关税金和其他扣除项目后，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》的规定确定增值率，并按照适用的税率计算土地增值税清算准备金。
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特殊目的财务报表附注(续)
2013年度
人民币元
二、编制基础(续)
5.对联营、合营企业的核算
本公司及子公司的部分联营、合营企业也持有投资性房地产，并按照成本模式后续计量。在编制本特殊目的财务报表时，本公司管理层仅将本公司以及纳入合并范围内子公司所持有的投资性房地产按照公允价值模式后续计量，未按照统一的会计政策重新计算并确认对联营、合营企业的投资。
6.特殊目的财务报表的列报和披露
本特殊目的财务报表包括特殊目的合并资产负债表，特殊目的合并利润表，特殊目的合并股东权益变动表以及特殊目的财务报表附注。出于本特殊目的财务报表的目的，本特殊目的财务报表未包含特殊目的合并现金流量表和公司特殊目的财务报表；也未根据本特殊目的财务报表的税后净利润对法定财务报表中所确认的利润分配事项进行调整。
不同的会计政策、判断和估计、计量和披露原则会影响损益、资产和负债的报告金额及其披露。因此，本特殊目的财务报表仅供投资者了解本公司投资性房地产公允价值的相关信息，可能不适合于其他用途。本特殊目的财务报表应与本公司的法定财务报表一并阅读。
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特殊目的财务报表附注(续)
2013年度
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三、重要会计政策和会计估计
1. 投资性房地产
投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产，包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权以及已出租的建筑物。投资性房地产应当按照成本进行初始计量。
本公司在编制本特殊目的财务报表时，对合并范围内投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。采用公允价值模式计量投资性房地产，应当同时满足以下两个条件：
1)投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；
2)企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。
确定投资性房地产的公允价值时，本公司参照活跃市场上同类或类似房地产的现行市场价格；无法取得同类或类似房地产的现行市场价格的，参照活跃市场上同类或类似房地产的最近交易价格，并考虑交易情况、交易日期、所在区域等因素，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计；
或基于预计未来获得的租金收益和有关现金流量的现值确定其公允价值。
采用公允价值模式计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。
如有确凿证据表明房地产用途发生改变，满足下列条件之一的，则将投资性房地产转换为其他资产或者将其他资产转换为投资性房地产：
1)投资性房地产开始自用；
2)作为存货的房地产，改为出租；
3)自用土地使用权停止自用，用于赚取租金或资本增值；
4)自用建筑物停止自用，改为出租。
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三、重要会计政策和会计估计(续)
1. 投资性房地产(续)
采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，应当以其转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益。自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，投资性房地产按照转换当日的公允价值计价，转换当日的公允价值小于原账面价值的，其差额计入当期损益；转换当日的公允价值大于原账面价值的，其差额计入所有者权益。
当投资性房地产被处置，或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得经济利益时，则终止确认该项投资性房地产。公司出售、转让、报废投资性房地产或者发生投资性房地产毁损，则将处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益。
2. 重大会计判断和估计
编制本特殊目的财务报表要求管理层作出判断和估计，这些判断和估计会影响收入、费用、资产和负债的报告金额以及资产负债表日或有负债的披露。然而，这些估计的不确定性所导致的结果可能造成对未来受影响的资产或负债的账面金额进行重大调整。除了在编制法定财务报表时所使用的重大会计判断和估计外，在编制本特殊目的财务报表时，管理层还做出了如下重大会计判断和估计。
判断
在应用会计政策的过程中，管理层作出了以下对本特殊目的财务报表所确认的金额具有重大影响的判断：
投资性房地产账面价值预期的收回方式
递延所得税负债或递延所得税资产以及土地增值税清算准备金的计量，应当反映管理层预期收回资产或清偿负债方式的税务影响。管理层在计量递延所得税负债或递延所得税资产以及土地增值税清算准备金时，需要对投资性房地产账面价值的预期收回方式进行判断。
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三、重要会计政策和会计估计(续)
2. 重大会计判断和估计(续)
判断(续)
本公司管理层认为其持有的投资性房地产最终都会通过出售的方式收回其账面价值，而非持续持有并不断消耗其全部的经济价值。因此，在编制本特殊目的财务报表时，本公司管理层确认了因投资性房地产公允价值变动而引起的递延所得税负债或递延所得税资产以及土地增值税清算准备金。
估计的不确定性
以下为于资产负债表日有关未来的关键假设以及估计不确定性的其他关
键来源，可能会导致未来会计期间资产和负债账面金额重大调整。
投资性房地产公允价值的确认
确定投资性房地产的公允价值时，本公司参照活跃市场上同类或类似房地产的现行市场价格；无法取得同类或类似房地产的现行市场价格的，参照活跃市场上同类或类似房地产的最近交易价格，并考虑交易情况、交易日期、所在区域等因素，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计；
或基于预计未来获得的租金收益和有关现金流量的现值确定其公允价值。
本公司对估值技术所采用的假设和市场预期进行评估，包括检查模型的假设条件和定价因素，模型假设条件的变化，市场参数性质，市场是否活跃，未被模型涵盖的公允价值调整因素，以及各期间估值技术运用的一致性。
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四、特殊目的财务报表的批准
本特殊目的财务报表业经本公司管理层于2014年3月3日批准。