福建省永安林业(集团)股份有限公司
拟发行股份和支付现金收购福建森源股份
有限公司100%股权项目
资 产 评 估 说 明
中联评报字【2015】第 299号
中中联联资资产产评评估估集集团团有有限限公公司司
二二 OO一一五五年年三三月月三三十十日日
福建省永安林业(集团)股份有限公司拟收购福建森源股份有限公司100%股权项目·资产评估说明
目 录
第一部分关于评估说明使用范围的声明 .............................................. 1第二部分企业关于进行资产评估有关事项的说明 .............................. 2第三部分资产清查核实情况说明 .......................................................... 3一、评估对象与评估范围说明 ............................................................. 3二、资产核实情况总体说明 ............................................................... 13第四部分资产基础法评估说明 ............................................................ 16一、流动资产评估技术说明 ................................................................ 16二、可供出售金融资产评估技术说明 ................................................ 34三、长期投资评估技术说明 ................................................................ 26四、固定资产评估技术说明 ................................................................ 34五、在建工程评估技术说明 ................................................................ 60六、无形资产评估技术说明 ................................................................ 60七、长期待摊费用评估技术说明 ........................................................ 87八、递延所得税评估技术说明 ............................................................ 88九、负债评估技术说明 ........................................................................ 88第五部分收益法评估说明 ........................................................................ 93第六部分评估结论及其分析 .............................................................. 138一、评估结论 ...................................................................................... 138二、评估结果的差异分析及最终结果的选取 .................................. 139
三、评估结论与账面价值比较变动情况及原因 .............................. 142
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四、其他事项说明 .............................................................................. 142企业关于进行资产评估有关事项的说明
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第一部分 关于评估说明使用范围的声明
本资产评估说明，仅供评估主管机关、企业主管部门备案审查资产评估报告和相关监管部门检查评估机构工作之用，非法律、行政法规规定，材料的全部或部分内容不得提供给其它任何单位和个人，也不得见诸于公开媒体；任何未经评估机构和委托方确认的机构或个人不能由于得到评估报告而成为评估报告使用者。
中联资产评估集团有限公司
二 O一五年三月三十日
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第二部分 企业关于进行资产评估有关事项的说明
本评估说明该部分内容由委托方和被评估单位共同撰写，并由委托方单位负责人和被评估单位负责人签字，加盖相应单位公章并签署日期。
详细内容请见《关于进行资产评估有关事项的说明》。
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第三部分 资产清查核实情况说明
一、评估对象与评估范围说明
（一）评估对象与评估范围内容
评估对象是福建森源股份有限公司股东全部权益。评估范围为福建森源股份有限公司在基准日的全部资产及相关负债，总资产账面值 128,288.57万元，负债 106,444.61万元，净资产 21,843.96万元。具体包括流动资产 98,462.15万元；非流动资产 29,826.42万元；流动负债 105,545.89万元，非流动负债 898.72万元。
上述资产与负债数据摘自经天健会计师事务所（特殊普通合伙）审计的 2014年 12月 31日的福建森源股份有限公司的资产负债表，评估是在企业经过审计后的基础上进行的。
委托评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围一致。
本次评估范围中的主要资产为流动资产、长期股权投资、可供出售金融资产、固定资产、在建工程、无形资产、长期待摊费用和递延所得税资产。
（二）实物资产的分布情况及特点
纳入评估范围内的实物资产账面值 49,420.84万元，占评估范围内总资产的38.52%。主要为存货、房屋建筑物、构筑物、机器设备、车辆、电子设备和在建工程。这些资产具有以下特点：
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1、实物资产主要分布在泉州南安福铁工业区福建森源股份有限公司厂区和东莞市大岭山镇百花洞村凤凰路 92号分公司厂区内。
2、存货为在途物资、原材料、委托加工物资、产成品、在产品和发出商品。在途物资为向其他单位购买的未验收入库的家具生产材料；
原材料为已入库的生产家具用的材料；委托加工物资为委托外部单位加工的家具组件；产成品为生产完工入库的家具；在产品为尚未完工、正在生产加工的家具；发出商品为已经发出但尚未进行验收的家具。存货产权均为被评估单位拥有，均可用于生产或销售。
3、房屋建筑物
房屋建筑物包括1#-2#(办公楼)、5#油漆车间、6#仓库、7#-8#厂房、9#厂房、10#油漆车间、11#宿舍、12#厂房、15#宿舍、16#宿舍、17#厂房、18#厂房、配电房。陆续构建于 2000年 2月至 2011年 9月间，房屋建筑物产权为被评估单位拥有，目前使用正常。
房屋建筑物登记情况如下表：
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|序号|权证编号|房屋名称|建筑面积|
|1|南房权证房管处第01054278号|1#-2#(办公楼)|4,981.06|
|2|南房权证房管处第01054279号|5#油漆车间|4,610.40|
|3|南房权证房管处第01054280号|6#仓库|7,940.70|
|4|南房权证房管处第01054281/82号|7#-8#厂房|3,829.18|
|5|南房权证房管处第01054283号|9#厂房|4,166.36|
|6|南房权证房管处第01054284号|10#油漆车间|2,120.80|
|7|南房权证房管处第01054285号|11#宿舍|3,878.40|
|8|南房权证房管处第01054286号|12#厂房|10,540.64|
|9|南房权证房管处第01054287号|15#宿舍|4,673.80|
|10|南房权证房管处第01054689号|16#宿舍|5,843.32|
|11|南房权证房管处第01054690号|17#厂房|25,828.62|
|12|南房权证房管处第01054690号|18#厂房|30,150.66|
|13|正在进行产权登记|配电房|561.00|

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4、构筑物包括围墙、道路、蓝球场、广场绿化、通道及天棚、木堆场、消防池、彩钢保安亭、物流中心彩钢房、锅炉房彩钢房等。陆续构建于 2002至 2014年间，构筑物产权为被评估单位拥有，目前使用正常。
5、机器设备为生产家具用的各类设备，包括电脑刨花机、自动涂装设备、热压机、中央吸尘器、威力豪赛尔封边机等。分别于 1997年 7月至 2014年 9月陆续购臵，目前各类型设备保养、使用正常。
6、车辆共 11辆，为轿车、小型客车及货车，分别于 2009年 6月至 2012年 5月陆续购臵，产权为被评估单位拥有，保养较好，可正常使用。
7、电子设备为办公用设备，共 1085台，包括电脑、打印机、空调、条形码数据采集器、网络服务器、视频监控系统，分别于 2011年 7月至 2014年 12月陆续购臵。目前各类型设备保养、使用正常。
8、在建工程为在建的13#厂房。
（三）企业申报的账面记录或者未记录的无形资产情况。
企业申报的无形资产包括土地使用权、外购软件、商标权和专利权。
其中，土地使用权、外购软件已在账面记录。商标权和专利权未在账面记录。
1、土地使用权
土地使用权共 4宗，位于南安市康美镇福铁村，已计入无形资产-土地使用权科目，土地用途均为工业用地，均取得国有土地使用证，证载用地面积共 93,209.00平方米。
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土地使用权基本情况如下表：
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|序号|土地权证编号|宗地名称|土地位置|权证取得日期|土地用途|准用年限|开发程度|面积(m2)|
|1|南国用(2014)第00140018号|土地30248|南安市康美镇福铁村|2014/1/27|工业用地|50|四通一平|12,952.00|
|2|南国用(2014)第00140019号|土地104|南安市康美镇福铁村|2014/1/27|工业用地|50|四通一平|19,547.00|
|3|南国用(2014)第00140017号|土地371|南安市康美镇福铁村|2014/1/27|工业用地|50|五通一平|15,968.00|
|4|南国用(2014)第00140306号|福建工厂二期G039号|南安市康美镇福铁村|2014/1/27|工业用地|50|四通一平|44,742.00|

2、外购软件包括亿赛通数据泄密防护（DLP）软件、条码信息系统和金蝶 K3财务软件。
3、商标权
截至本报告出具日，被评估单位拥有的注册商标如下：
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|序||||注册|核定使用商品/||
||权利人|商标|注册证号|||有效期限|
|号||||类别|核定服务项目||
||福建森源股份有限公司||4076386|20|凳子(家具)；家具；椅子(座椅)；柜台(台子)；床；桌子；沙发；茶几；美容柜(家具)；陈列柜(家具)；|2007.03.21-2017.03.20|
|1|||||||
||福建森源股份有限公司||1152392|20|家具；办公用家具；床；儿童床；桌子；化妆台；椅子；文件柜；沙发；家具书橱；|2008.02.21-2018.02.20|
|2|||||||
||福建森源股份有限公司||4076385|20|凳子(家具)；家具；椅子(座椅)；柜台(台子)；床；桌子；沙发；茶几；美容柜(家具)；陈列柜(家具)；|2009.03.21-2019.03.20|
|3|||||||
||福建森源股份有限公司||7826464|20|儿童摇床；办公室用家具；家具；文件柜；座位；桌子；床；沙发；化妆台；陈列柜(家具)；|2011.01.07-2021.01.06|
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||福建森源股份有限公司|1612927|20|家具；办公用家具；床；儿童床；桌子；化妆台；椅子(座椅)；文件柜；沙发；书橱(家具)；|2011.08.07-2021.08.06|
|5||||||
||福建森源股份有限公司|7827050|20|儿童摇床；办公室用家具；家具；文件柜；座位；桌子；床沙发；化妆台；陈列柜(家具)|2012.08.14-；2022.08.13；|
|6||||||

4、专利权
截至本报告出具日，被评估单位拥有的专利权如下：
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|序号|专利名称|申请号|专利类型|专利申请日|授权公告日|设计人|
|1|一种表面具有裂纹效果的板材的生产工艺|2010 10601932.3|发明专利|2010/12/23|2013/8/28|福建森源股份有限公司|
|2|一种贴金/银箔的工艺|2011 10280412.1|发明专利|2011/9/21|2013/10/9|福建森源股份有限公司|
|3|一种加固床尾凳|201020266465.9|实用新型|2010/7/22|2010/12/1|福建森源股份有限公司|
|4|一种固定木块的夹具|2010 20266618.X|实用新型|2010/7/22|2011/2/16|福建森源股份有限公司|
|5|一种木块切削装置|2010 20266617.5|实用新型|2010/7/22|2011/2/16|福建森源股份有限公司|
|6|一种改进型床尾凳|201020266616.0|实用新型|2010/7/22|2011/3/16|福建森源股份有限公司|
|7|一种墙板|2010 20266722.9|实用新型|2010/7/22|2011/2/16|福建森源股份有限公司|
|8|一种带弹性较强的沙发垫|2011 20353810.7|实用新型|2011/9/21|2012/4/25|福建森源股份有限公司|
|9|一种放置定型刀的刀架|2012 20458757.1|实用新型|2012/9/11|2013/3/27|福建森源股份有限公司|
|10|一种可伸缩的门板待干运输架|201220466595.6|实用新型|2012/9/14|2013/3/27|福建森源股份有限公司|
|11|一种锯片存放架|2012 20466680.2|实用新型|2012/9/14|2013/3/27|福建森源股份有限公司|
|12|装饰面板试组架|2012 20475550.5|实用新型|2012/9/18|2013/3/27|福建森源股份有限公司|
|13|一种带暗灯槽的吊柜|2012 20483351.9|实用新型|2012/9/21|2013/3/27|福建森源股份有限公司|

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一种门框试组 福建森源股份 14 201220493752.2 实用新型 2012/9/26 2013/3/27
架 有限公司
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|15|一种组合式配电柜|2012 20514381.1|实用新型|2012/10/9|2013/3/27|福建森源股份有限公司|
|16|门扇实木封边结构|2012 20514299.9|实用新型|2012/10/9|2013/5/8|福建森源股份有限公司|
|17|一种安全配电箱|201220514245.2|实用新型|2012/10/9|2013/5/15|福建森源股份有限公司|
|18|一种面板晾干架|2012 20537261.3|实用新型|2012/10/19|2013/5/18|福建森源股份有限公司|
|19|一种轻质板材以及采用该板材的门板|201220598719.6|实用新型|2012/11/14|2013/5/8|福建森源股份有限公司|
|20|带防尘闸的房门|201220599540.2|实用新型|2012/11/14|2013/5/8|福建森源股份有限公司|
|21|将涂装托盘由直向转为横向的转向装置|201220603375.3|实用新型|2012/11/15|2013/5/8|福建森源股份有限公司|
|22|将涂装托盘由横向转为直向的转向装置|201220603089.7|实用新型|2012/11/15|2013/5/8|福建森源股份有限公司|
|23|节能防爆灯|201320371507.9|实用新型|2013/6/26|2013/12/25|福建森源股份有限公司|
|24|一种适用于磨砂床的大行程工作台面|201320371505.X|实用新型|2013/6/26|2013/12/25|福建森源股份有限公司|
|25|景观架|201320371560.9|实用新型|2013/6/26|2013/12/25|福建森源股份有限公司|
|26|组合式景观架|201320371530.8|实用新型|2013/6/26|2013/12/25|福建森源股份有限公司|
|27|一种吧凳|201320389537.2|实用新型|2013/7/2|2013/12/25|福建森源股份有限公司|
|28|防止变形的板材结构|201320371494.5|实用新型|2013/6/26|2014/1/29|福建森源股份有限公司|
|29|一种可升降桌子|201320389674.6|实用新型|2013/7/2|2014/3/19|福建森源股份有限公司|
|30|一种茶几凳|201320412447.0|实用新型|2013/7/11|2014/1/29|福建森源股份有限公司|
|31|一种科技黑檀木皮纹理新型椅子|201320411822.X|实用新型|2013/7/11|2014/1/22|福建森源股份有限公司|

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福建省永安林业(集团)股份有限公司拟收购福建森源股份有限公司100%股权项目·资产评估说明
一种天然黑檀
福建森源股份 32 木皮纹理改进 201320412513.4 实用新型 2013/7/11 2014/1/22
有限公司型小圆椅
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|33|简易压合机|201320412499.8|实用新型|2013/7/11|2014/1/22|福建森源股份有限公司|
|34|一种黑檀木皮纹理新型床|201320411829.1|实用新型|2013/7/11|2014/1/22|福建森源股份有限公司|
|35|一种天然黑檀木皮纹理新型方边桌|201320411827.2|实用新型|2013/7/11|2014/1/22|福建森源股份有限公司|
|36|一种黑檀木皮纹理沙发改进型结构|201320412516.8|实用新型|2013/7/11|2014/1/22|福建森源股份有限公司|
|37|一种科技黑檀木皮纹理改进型圆木桌|201320411806.0|实用新型|2013/7/11|2014/1/22|福建森源股份有限公司|
|38|一种新型黑檀木皮纹理电视柜|201320411918.6|实用新型|2013/7/11|2014/1/22|福建森源股份有限公司|
|39|一种新型桌架|201320411919.0|实用新型|2013/7/11|2014/1/22|福建森源股份有限公司|
|40|木皮热压生产线|201320411825.3|实用新型|2013/7/11|2014/1/22|福建森源股份有限公司|
|41|一种不锈钢桌脚与码片的连接结构|201320411920.3|实用新型|2013/7/11|2014/1/22|福建森源股份有限公司|
|42|一种新型大理石桌|201320411809.4|实用新型|2013/7/11|2014/1/22|福建森源股份有限公司|
|43|一种黑檀木皮纹理衣柜|201320412514.9|实用新型|2013/7/11|2014/4/2|福建森源股份有限公司|
|44|餐桌立柱拼装机|201320425140.4|实用新型|2013/7/17|2014/3/19|福建森源股份有限公司|
|45|一种吧凳|201320431892.1|实用新型|2013/7/19|2014/1/29|福建森源股份有限公司|
|46|一种三角砂光机|201320444868.1|实用新型|2013/7/24|2014/1/22|福建森源股份有限公司|
|47|一种多轴数控异形切割机的控制系统|201320444916.7|实用新型|2013/7/24|2014/1/22|福建森源股份有限公司|
|48|一种多轴数控异形切割机|201320444879.X|实用新型|2013/7/24|2014/1/22|福建森源股份有限公司|
|49|木皮涂装生产线|201320444984.3|实用新型|2013/7/24|2014/1/22|福建森源股份有限公司|

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福建森源股份 50 一种立轴机 201320444920.3 实用新型 2013/7/24 2014/1/22
有限公司
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|51|一种海绵砂光机|201320444835.7|实用新型|2013/7/24|2014/1/22|福建森源股份有限公司|
|52|一种双锯片切割机|201320445033.8|实用新型|2013/7/24|2014/1/22|福建森源股份有限公司|
|53|一种万能切锯机|201320445051.6|实用新型|2013/7/24|2014/1/22|福建森源股份有限公司|
|54|一种黑檀木皮纹理沙发椅|201320444819.8|实用新型|2013/7/24|2014/4/2|福建森源股份有限公司|
|55|一种自动封边贴皮的木皮条修边机|201320445835.9|实用新型|2013/7/24|2014/6/11|福建森源股份有限公司|
|56|抽屉板生产流水线|201320455072.6|实用新型|2013/7/29|2014/1/29|福建森源股份有限公司|
|57|一种摇摆座椅|201320455137.7|实用新型|2013/7/29|2014/1/29|福建森源股份有限公司|
|58|一种门上带储物格的柜子|201320483017.8|实用新型|2013/8/8|2014/4/23|福建森源股份有限公司|
|59|圆形茶几|201320483474.7|实用新型|2013/8/9|2014/5/15|福建森源股份有限公司|
|60|一种多功能桌子|201320489163.1|实用新型|2013/8/12|2014/3/25|福建森源股份有限公司|
|61|多功能组合柜|201320495471.5|实用新型|2013/8/14|2014/4/23|福建森源股份有限公司|
|62|一种转动结构|201320535826.9|实用新型|2013/8/30|2014/4/23|福建森源股份有限公司|
|63|一种异形休闲椅|201320579135.9|实用新型|2013/9/18|2014/4/23|福建森源股份有限公司|
|64|一种可升降茶几|201320610224.5|实用新型|2013/9/30|2014/4/23|福建森源股份有限公司|
|65|一种多功能组合家具|201320610019.9|实用新型|2013/9/30|2014/6/4|福建森源股份有限公司|
|66|多人沙发|201330170983.X|外观专利|2013/5/10|2013/10/16|福建森源股份有限公司|
|67|双人沙发|201330171192.9|外观专利|2013/5/10|2013/10/16|福建森源股份有限公司|
|68|床尾凳|201330170742.5|外观专利|2013/5/10|2013/10/16|福建森源股份有限公司|
|69|椅子（1）|201330171169.X|外观专利|2013/5/10|2013/10/16|福建森源股份有限公司|
|70|椅子（2）|201330170776.4|外观专利|2013/5/10|2013/10/16|福建森源股份有限公司|

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福建森源股份 71 椅子（3） 201330170711.X 外观专利 2013/5/10 2013/10/16
有限公司
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|-|-|-|-|-|-|-|
|72|椅子（4）|201330171080.3|外观专利|2013/5/10|2013/10/16|福建森源股份有限公司|
|73|椅子（5）|201330171232.X|外观专利|2013/5/10|2013/10/16|福建森源股份有限公司|
|74|会议椅子|201330170877|外观专利|2013/5/10|2013/11/13|福建森源股份有限公司|
|75|装饰柜|201330171189.7|外观专利|2013/5/10|2013/11/13|福建森源股份有限公司|
|76|行李柜|201330170695.4|外观专利|2013/5/10|2013/11/13|福建森源股份有限公司|
|77|桌子（可升降的）|201330301773.X|外观设计|2013/7/2|2013/12/25|福建森源股份有限公司|
|78|茶几（迷你）|201330338824.6|外观设计|2013/7/18|2013/12/25|福建森源股份有限公司|
|79|茶几（圆柱形）|201330370114.1|外观设计|2013/8/2|2014/1/29|福建森源股份有限公司|
|80|茶几（方形）|201330371855.1|外观设计|2013/8/5|2014/1/29|福建森源股份有限公司|
|81|休闲椅（异形）|201330370388.0|外观设计|2013/8/2|2014/3/19|福建森源股份有限公司|
|82|菜单架|201330373204.6|外观设计|2013/8/5|2014/3/19|福建森源股份有限公司|
|83|景观架|201330368127.5|外观设计|2013/8/1|2014/3/19|福建森源股份有限公司|
|84|茶几|201330391525.9|外观设计|2013/8/15|2013/11/27|福建森源股份有限公司|
|85|屏风|201330391513.6|外观设计|2013/8/15|2014/2/12|福建森源股份有限公司|
|86|柜子（门带储物格）|201330391660.3|外观设计|2013/8/15|2014/3/5|福建森源股份有限公司|
|87|倒锥形吧凳|201330391524.4|外观设计|2013/8/15|2014/3/5|福建森源股份有限公司|
|88|咖啡桌（双耳）|201330391769.7|外观设计|2013/8/15|2014/3/5|福建森源股份有限公司|
|89|椭圆形茶几|201330391514.0|外观设计|2013/8/15|2014/3/5|福建森源股份有限公司|
|90|旋转餐桌|201330391725.4|外观设计|2013/8/15|2014/4/9|福建森源股份有限公司|
|91|装饰柜|201330393880.X|外观设计|2013/8/16|2014/3/5|福建森源股份有限公司|
|92|床尾凳|201330393951.6|外观设计|2013/8/16|2014/3/5|福建森源股份|

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福建省永安林业(集团)股份有限公司拟收购福建森源股份有限公司100%股权项目·资产评估说明
有限公司
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|-|-|-|-|-|-|-|
|93|沙发（心形）|201330422638.0|外观设计|2013/9/2|2014/4/9|福建森源股份有限公司|
|94|茶几|201330446204.4|外观设计|2013/9/17|2014/4/9|福建森源股份有限公司|
|95|茶几（椭圆形）|201330446463.7|外观设计|2013/9/17|2014/4/23|福建森源股份有限公司|
|96|电视柜（1）|201430247141.4|外观专利|2014/7/21|2014/12/3|福建森源股份有限公司|
|97|电视柜（2）|201430247259.7|外观专利|2014/7/21|2014/12/3|福建森源股份有限公司|
|98|沙发（1）|201430247202.7|外观专利|2014/7/21|2014/12/3|福建森源股份有限公司|
|99|沙发（2）|201430246865.7|外观专利|2014/7/21|2014/12/3|福建森源股份有限公司|
|100|沙发（3）|201430246859.1|外观专利|2014/7/21|2014/12/3|福建森源股份有限公司|
|101|沙发（4）|201430246849.8|外观专利|2014/7/21|2014/12/3|福建森源股份有限公司|
|102|沙发（5）|201430247037.5|外观专利|2014/7/21|2014/12/3|福建森源股份有限公司|
|103|沙发（6）|201430246995.0|外观专利|2014/7/21|2014/12/3|福建森源股份有限公司|
|104|茶几（1）|201430247155.6|外观专利|2014/7/21|2014/12/3|福建森源股份有限公司|
|105|茶几（2）|201430246843.0|外观专利|2014/7/21|2014/12/3|福建森源股份有限公司|
|106|梳妆台|201430247256.3|外观专利|2014/7/21|2014/12/3|福建森源股份有限公司|
|107|茶桌|201430247154.1|外观专利|2014/7/21|2014/12/3|福建森源股份有限公司|
|108|书桌|201430247278.X|外观专利|2014/7/21|2014/12/3|福建森源股份有限公司|
|109|休闲椅|201430246867.6|外观专利|2014/7/21|2014/12/3|福建森源股份有限公司|
|110|一种弧形支脚桌子|201420474006.8|实用新型|2014/8/21|2014/12/31|福建森源股份有限公司|
|111|一种花格屏风|201420474136.1|实用新型|2014/8/21|2014/12/31|福建森源股份有限公司|
|112|一种带支脚连接板的桌子|201420474009.1|实用新型|2014/8/21|2014/12/31|福建森源股份有限公司|

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福建省永安林业(集团)股份有限公司拟收购福建森源股份有限公司100%股权项目·资产评估说明
一种具有分节 福建森源股份 113 201420474010.4 实用新型 2014/8/21 2014/12/31
支脚的桌子 有限公司
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|-|-|-|-|-|-|-|
|114|一种桶形支脚圆木桌|201420473409.0|实用新型|2014/8/21|2014/12/31|福建森源股份有限公司|

（四）企业申报的表外资产的类型、数量。
截止评估基准日 2014年 12月 31日，除 6项商标和 114项专利外，企业申报评估的资产全部为企业账面记录的资产，无其他表外资产。
（五）引用其他机构出具的报告的结论所涉及的资产类型、数量和账面金额（或者评估值）。
本次评估报告中基准日各项资产及负债账面值摘自天健会计师事务所（特殊普通合伙）出具的标准无保留意见审计报告（天健审„2015‟ 7-44号）。除此之外，未引用其他机构报告内容。
二、资产核实情况总体说明
（一）资产核实人员组织、实施时间和过程
评估人员在进入现场清查前，制定现场清查实施计划，同时于 2015年 1月 5日至 1月 30日进行现场的核查工作。清查工作结束后，对清查核实及现场勘察情况进行工作总结。清查核实的主要步骤如下：
首先，辅导企业进行资产的清查、申报评估的资产明细，并收集整理评估资料。2014年 12月下旬，评估人员开展前期布臵工作，评估师对企业资产评估配合工作要求进行了详细讲解，包括资产评估的基本概念、资产评估的任务、本次资产评估的计划安排、需委托方和被评估企业提供的资料清单、企业资产清查核实工作的要求、评估明细表和资产
调查表的填报说明等。在此基础上，填报“评估申报明细表”和“资产调
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查表”，收集并整理委估资产的产权权属资料和反映资产性能、技术状态、经济技术指标等情况的资料。
其次，依据资产评估申报明细表，对申报资产进行现场查勘。不同的资产类型，采取不同的查勘方法。根据清查结果，由企业进一步补充、修改和完善资产评估申报明细表，使“表”、“实”相符。
再次，核实评估资料，尤其是资产权属资料。在清查核实“表”、“实”相符的基础上，对企业提供的产权资料进行了核查。核查中，重点查验了产权权属资料中所载明的所有人以及其他事项，结果资产权属与资料记载权属相符。委托方和被评估单位出具了“说明”和“承诺函”。
（二）影响资产核实的事项及处理方法
对建筑物和设备的内部质量和运行状态，我们并没有对其进行技术性检测，对建筑物和设备的现场勘察主要是通过查看其外观、有关使用记录和咨询现场管理人员来了解。
（三）资产清查核实结论
经过清查核实，至评估基准日，福建森源股份有限公司资产清查结果如下：
经清查发现有房屋未办理产权证，情况如下表：
|||||
|-|-|-|-|
|序号|权证编号|房屋名称|建筑面积|
|1|正在进行产权登记|配电房|561.00|

除上述事项外，企业申报的资产：
1、非实物资产，评估申报明细表和账面记录一致，申报明细表与实际情况吻合。
2、实物资产的清查情况与申报明细一一核对，对清查核实明细项
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目已与企业财务人员进行了沟通。资产核实表明，福建森源股份有限公司申报明细表与实物相符，没有发现明细表记录与实物存在差异的情况。
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第四部分 资产基础法评估说明
根据本次资产评估的目的、资产业务性质、可获得资料的情况等，采用资产基础法进行评估。各类资产及负债的评估方法说明如下。
一、流动资产评估技术说明
（一）评估范围
纳入评估的流动资产包括货币资金、应收账款、预付账款、其他应收款和存货。
（二）评估程序
1、根据企业填报的流动资产评估申报表，与企业财务报表进行核对，明确需进行评估的流动资产的具体内容。
2、根据企业填报的流动资产评估申报表，到现场进行账务核对，原始凭证的查验，对实物类流动资产进行盘点、对资产状况进行调查核实。
3、收集整理与相关文件、资料并取得资产现行价格资料。
4、在账务核对清晰、情况了解清楚并已收集到评估所需的资料的基础上分别评定估算。
（三）评估方法
1、流动资产评估方法
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采用重臵成本法评估，主要是：对货币资金及流通性强的资产，按经核实后的账面价值确定评估值，对外币货币资金按评估基准日中间价汇率折算成人民币；对应收、预付类债权资产，以核对无误账面值为基础，根据实际收回的可能性确定评估值；对存货，在核实评估基准日实际库存数量的基础上，以实际库存量乘以存货市场价格或可变现价格得出评估值。
2、各项流动资产的评估
（1）货币资金
货币资金账面值为 102,152,135.34元，其中现金 68,341.90元，银行存款 21,965,547.91元，其他货币资金 80,118,245.53元。
库存现金存放于公司财务部。评估人员对现金进行全面的实地盘点，根据盘点金额情况和基准日期至盘点日期的账务记录情况倒推评估基准日的金额，全部与账面记录的金额相符。人民币以盘点核实后账面值确定评估值。现金评估值为 68,341.90元。
对所有银行存款账户进行了函证，以证明银行存款的真实存在，同时检查有无未入账的银行借款，检查“银行存款余额调节表”中未达账的真实性，以及评估基准日后的进账情况。基准日银行未达账项均已由审计进行了调整。人民币银行存款以核实后账面值确定评估值，外币按评估基准日中间价汇率折算成人民币。银行存款评估值为 21,965,547.91元。
其他货币资金主要为融资用的汇票保证金、保函保证金、信用证保证金。评估人员对其他货币资金进行了函证，查阅了其他货币资金的凭
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证，以核实后的账面值确定评估值。其他货币资金评估值为 80,118,245.53元。
货币资金评估值为 102,152,135.34元。
（2）应收账款
应收账款账面余额 413,159,027.77元，计提坏账准备 50,034,102.14元，账面净额 363,124,925.63元，主要为应收客户的货款。评估人员核实了账簿记录、抽查了部分原始凭证等相关资料，核实交易事项的真实性、账龄、业务内容和金额等，并进行了函证，核实结果账、表、单金额相符。
评估人员在对应收款项核实无误的基础上，借助于历史资料和现在调查了解的情况，具体分析数额、欠款时间和原因、款项回收情况、欠款人资金、信用、经营管理现状等，应收账款采用账龄分析的方法估计评估风险损失，对关联方的往来款项，评估风险坏账损失的可能性为0；
对外部单位发生时间1年以内的发生评估风险坏账损失的可能性为5%；
发生时间 1到 2年的发生评估风险坏账损失的可能性在10%；发生时间 2到 3年的发生评估风险坏账损失的可能性在30%；发生时间 3到 5年评估风险损失为50%；发生时间 5年以上评估风险损失为100%。计算过程详见下表：
表4-1应收账款评估风险损失计算表
单位：人民币元
|||||
|-|-|-|-|
|项目|金额（元）|评估风险损失率|评估风险损失额|
|1年以内（含1年）|222,948,954.51|5%|11,147,447.73|
|1~2年（含2年）|105,261,667.03|10%|10,526,166.70|
|2~3年|70,283,752.70|30%|21,085,125.81|
|3-4年|4,370,140.86|50%|2,185,070.43|
|4-5年|10,180,582.94|50%|5,090,291.47|

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|-|-|-|-|
|关联方|113,929.73|0|0|
|合计|413,159,027.77||50,034,102.14|

按照以上标准，确定评估风险损失为 50,034,102.14元，以应收账款合计减去评估风险损失后的金额确定评估值。坏账准备按评估有关规定评估为零。
应收账款评估值为 363,124,925.63元。
（3）预付账款
预付账款账面价值为 76,707,628.54元，主要包括预付的成品款、材料款、工具备件款、机配款、化工款、租金等。评估人员查阅了相关材料采购合同或供货协议，了解了评估基准日至评估现场作业日期间已接受的服务和收到的货物情况。未发现供货单位有破产、撤销或不能按合同规定按时提供货物或劳务等情况，故以核实后账面值作为评估值。
预付账款评估值为 76,707,628.54元。
（4）其他应收款
其他应收款账面余额67,042,457.78元，计提坏账准备64,227.69元，账面净额 66,978,230.09元。主要为应收员工借款、投标保证金、履约保证金、押金质保金、厂房押金、代扣社保及公积金、往来款等。评估人员核实了账簿记录、抽查了部分原始凭证等相关资料，核实交易事项的真实性、账龄、业务内容和金额等，并进行了函证，核实结果账、表、单金额相符。
评估人员在对其他应收款项核实无误的基础上，借助于历史资料和现在调查了解的情况，具体分析数额、欠款时间和原因、款项回收情况、
欠款人资金、信用、经营管理现状等，其他应收款采用账龄分析的方法
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估计评估风险损失，对关联方的往来款项、押金、投标保证金等可收回的款项，评估风险坏账损失的可能性为0；对外部单位发生时间 1年以内的发生评估风险坏账损失的可能性为5%；发生时间 1到 2年的发生评估风险坏账损失的可能性在10%；发生时间 2到 3年的发生评估风险坏账损失的可能性在30%；发生时间 3到 5年评估风险损失为50%；发生时间 5年以上评估风险损失为100%。计算过程详见下表：
表4-2其他应收款评估风险损失计算表
单位：人民币元
|||||
|-|-|-|-|
|项目|金额（元）|评估风险损失率|评估风险损失额|
|关联方往来、押金、投标保证金等可收回款项|66,040,849.99|||
|1年以内（含1年）|838,661.77|5%|41,933.09|
|1~2年（含2年）|132,946.02|10%|13,294.60|
|2~3年|30,000.00|30%|9,000.00|
|合计|67,042,457.78||64,227.69|

按以上标准，确定评估风险损失为 64,227.69元，以其他应收款合计减去评估风险损失后的金额确定评估值。坏账准备按评估有关规定评估为零。
其他应收款评估值为 66,978,230.09元。
（5）存货
存货账面余额为 377,605,883.48元，其中：在途物资账面值 935,844.60元，原材料账面值 15,318,038.52元，委托加工物资账面值2,713.23元，产成品账面值81,476,255.56元，在产品账面值18,191,920.93元，发出商品账面值 261,681,110.64元。存货跌价准备为 1,947,350.18元，存货账面净额为 375,658,533.30元。存货的具体评估方法及过程如下：
①在途物资
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在途物资账面价值为935,844.60元，主要为外购生产家具用的材料。
其成本为材料采购成本，因其发生日期与基准日相近，且账面价值购成合理，因此评估人员以核实后账面值确定评估值。
在途物资评估值为 935,844.60元，评估无增减值。
②原材料
原材料账面值 15,318,038.52元，主要为生产家具用的材料。原材料账面值由购买价和合理费用构成，由于被评估单位的原材料周转相对较快，账面单价接近基准日市场价格，以实际数量乘以账面单价确定评估值。
原材料评估值为 15,318,038.52元。
③委托加工物资
委托加工物资账面值 2,713.23元，主要为委托外部单位加工的家具材料。评估人员对委托加工物资进行了清查，并查阅了有关账册，核实其账面数量和金额无误，以核实后的账面价值确定评估值。
委托加工物资评估值为 2,713.23元，评估无增减值。
④产成品
产成品账面值81,476,255.56元，主要为生产完工入库的家具产成品，公司所有产品均为订制家具，产成品按照各订制家具项目核算。采用如下评估方法：
评估人员依据调查情况和企业提供的资料分析，对于产成品以不含税销售金额减去销售费用、全部税金和一定的产品销售利润后确定评估值。
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评估值=不含税销售金额×[1-产品销售税金及附加费率-销售费用率-所得税收入比率-营业利润率×（1-所得税率）×r]
a．不含税销售金额：不含税销售金额是按照评估基准日前后的市场价格确定的；
b．产品销售税金及附加费率主要包括以增值税为税基计算交纳的城市建设税、教育费附加、地方教育费附加；
c．销售费用率是按销售费用与营业收入的比例计算；
d．营业利润率=营业利润÷营业收入，
营业利润=营业收入-营业成本-营业税金及附加-销售费用-管理费用；
e．所得税收入比率＝所得税÷营业收入
f．所得税率为25%；
g．r为利润扣除比例，由于产成品未来的销售存在一定的市场风险，具有一定的不确定性，根据基准日调查情况及基准日后实现销售的情况确定其风险。其中r对于畅销产品为0，一般销售产品为50%，勉强可销售的产品为100%。
销售税金率、销售费用率、营业利润率、所得税收入比率按福建森源股份有限公司 2014年审计后会计报表分析计算得出。
表4-3产品相关费率取值表
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|-|-|-|
|取值项目|比率|备注|
|产品销售税金及附加费率|0.561%|2014年平均水平|
|销售费用率|6.887%|2014年平均水平|
|营业利润率|16.038%|2014年平均水平|
|所得税收入比率|3.356%|2014年平均水平|

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|-|-|-|
|取值项目|比率|备注|
|所得税率|25%|企业实际所得税率|

案例：安徽黄山悦榕庄住宅活动家具项目（产成品评估明细表第 6项）
产品成本：1,104,192.12，不含税销售单价为 1,472,256.16元，安徽黄山悦榕庄住宅活动家具项目为一般销售商品，相关费率见表4-3，r取50%。
评估值=不含税销售单价×[1-产品销售税金及附加费率-销售费用率-所得税收入比率-营业利润率×（1-所得税率）×r]
=1,472,256.16×[1-0.561%-6.887%-3.356%-16.038%
×(1-25%)×50%]
= 1,224,648.44(元)
产成品评估值为100,544,543.06元，较账面值增值19,068,287.50元，增值率23.40%，评估增值是由于产成品的评估值中包含了部分合理利润。
⑤在产品
在产品账面价值 18,191,920.93元，为尚未完工、正在生产加工的各项家具项目。
评估时以相同完工产成品的不含税销售金额减去销售费用、全部税金和部分净利润后，确定相同完工产成品评估值，完工产成品评估值与完工程度相乘得出在产品评估值。
相同完工产成品评估值=不含税销售金额×[1-产品销售税金及附加
费率-销售费用率-所得税收入比率-营业利润率×（1-所得税率）×r]
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a．不含税销售金额：不含税销售金额是按照评估基准日前后的市场价格确定的；
b．产品销售税金及附加费率主要包括以增值税为税基计算交纳的城市建设税、教育费附加、地方教育费附加；
c．销售费用率是按销售费用与营业收入的比例计算；
d．营业利润率=营业利润÷营业收入，
营业利润=营业收入-营业成本-营业税金及附加-销售费用-管理费用；
e．所得税收入比率＝所得税÷营业收入
f．所得税率为25%；
g．r为利润扣除比例，由于在产品尚在制作中，产品完工尚具有一定的不确定性，根据基准日调查情况及基准日后实现销售的情况确定其风险。其中r对于畅销产品为0，一般销售产品为70%，勉强可销售的产品为100%。
在产品评估值=产成品评估值×完工程度×数量。
案例：江苏南通滨江洲际酒店固定家具项目（在产品评估明细表第 2项）
该在产品属一般销售产品，评估时以完工产成品的不含税销售金额减去销售费用、全部税金和部分净利润后，确定产成品评估值，产成品评估值与完工程度相乘得出在产品评估值。
计算公式：
相同产成品评估值=不含税销售金额×[1-产品销售税金及附加费率-
中联资产评估集团有限公司 第24页
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销售费用率-所得税收入比率-营业利润率×（1-所得税率）×r]
根据该项目的完工进度资料，该在产品的完工程度为68.00%，完工后的不含税销售单价为 1,097,568.96元，相关费率见表4-3，r取70%,则：
完工产成品评估值=1,097,568.96×［1-0.561%-6.887%-3.356%-16.038%×(1-25%)×70%］
=879,400.24(元)
该在产品评估值=完工产成品评估值×完工程度
=879,400.24×68.00%
=602,869.54(元)
在产品评估值为 21,311,053.75元，较账面增值 3,119,132.82元，增值率17.15%，评估增值由于在产品的评估值中包含了合理利润。
⑥发出商品
发出商品账面值 261,681,110.64元，主要为发出商品为已经发出但尚未进行结算的各项家具项目。
其中，24项山东青岛三利莫丽斯酒店固定家具项目，因存在质量瑕疵以及工期延长事项，可能发生减值，该项目已预收 18,898,419.15元，预计修复费用 7,207,063.63元，预计后期其他费用 100,000.00元。
该发出商品以累计预收金额扣除销售税金、预计修复费用、后期其他费用、合理利润后，按预计可回收金额进行评估。其中，营业利润率16.038%，所得税率25%。因涉及诉讼，未来不确定因素较多，r取80%。
预计可回收金额
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＝累计预收金额×[1-产品销售税金及附加费率-营业利润率×（1-所得税率）×r]－预计修复费用－预计后期其他费用
＝18,898,419.15×[1-0.561%-16.038%×（1-25%）×80%]－7,207,063.63－100,000.00
＝9,666,778.31（元）
其他发出商品的评估方法与产成品相同，此处不再赘述。
发出商品评估值为 288,932,710.33元，较账面值增值 27,251,599.69元，增值率10.41%，评估增值是由于发出商品的评估值中包含了合理利润。
⑦存货的评估值
存货合计评估值 427,044,903.49元，存货跌价准备评估为零，存货评估增值 51,386,370.19元，增值率13.68%。评估增值是由于产成品、在产品和发出商品的评估值中均包含合理的利润，故存货评估值增值。
二、长期投资评估技术说明
（一）评估范围
纳入本次评估范围的长期投资为长期股权投资，共有 8项。具体账面价值情况表和长期投资总体情况表如下表4-4：
表4-4森源股份公司长期股权投资账面价值一览表
单位：人民币元
||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
|序号|被投资单位名称|投资日期|投资比例%|投资成本|账面价值|备注|
|1|深圳市森源蒙玛家具|2005/10/28|100|34,566,355.14|34,566,355.14||
|2|有限公司广东森源蒙玛实业有|2013/11/22|100|50,000,000.00|50,000,000.00||
|3|限公司深圳市雅源空间配饰|2011/03/28|100|10,736,842.00|10,736,842.00||

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||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
|序号|被投资单位名称|投资日期|投资比例%|投资成本|账面价值|备注|
|4|福建森源门业有限公|2014/04/30|100|1,000,000.00|1,000,000.00||
|5|司深圳森源中艺精装工程|||||未出资|
|6|有限公司福建森旺家具有限公司|||||未出资，无资产、负债|
|7|香港森远有限公司|||||未出资，无资产、负债|
|8|福建森源中艺精装工程有限公司|||||未出资，无资产、负债|
|合计||||96,303,197.14|96,303,197.14||
|减：长期股权投资减值准备|||||-||
|长期股权投资账面净额||||96,303,197.14|96,303,197.14||

各长期股权投资单位基本情况说明
1、深圳市森源蒙玛家具有限公司
企业名称：深圳市森源蒙玛家具有限公司
注册地址：深圳市宝安区松岗镇沙浦沙二村新工业园 A9-A12
法定代表人：苏加旭
注册资本：3,000万
出资人：福建森源股份有限公司
企业类型：有限责任公司
成立日期：2005年 10月 28日
营业期限：2005年 10月 28日起至 2015年 10月 28日
营业执照注册号：440306103138740
经营范围：桌、椅、床的生产和销售（以上均不含法律、行政法规、
国务院决定禁止和规定需要前臵审批的项目），普通货运。
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截止评估基准日 2014年 12月 31日，资产总额 17,951.66万元，负债总额13,526.26万元，净资产4,425.40万元，2014年营业收入 13,194.91万元，净利润 349.02万元。
2、广东森源蒙玛实业有限公司
公司名称：广东森源蒙玛实业有限公司
注册地址：东莞市大岭山镇畔山工业区
法定代表人：苏加旭
注册资本：5,000万元
出资人：福建森源股份有限公司
企业类型：有限责任公司
成立日期：2013年 11月 22日
营业期限：长期
营业执照注册号：441900001777700
经营范围：设计、生产、销售、安装：家具；家具生产技术的研发、技术转让及咨询，室内外装饰装修；货物进出口。
截止评估基准日 2014年 12月 31日，资产总额 7,956.44万元，负债总额 2,960.98万元，净资产 4,995.47万元，2014年营业收入 0万元，净利润-1.97万元。
3、深圳市雅源空间配饰有限公司
公司名称：深圳市雅源空间配饰有限公司
注册地址：深圳市宝安区松岗街道沙浦沙二新工业园 B6一楼 101室
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法定代表人：苏加旭
注册资本：1,000万元
出资人：福建森源股份有限公司
企业类型：有限责任公司（法人独资）
成立日期：2011年 3月 28日
营业期限：2011年 3月 28日起至 2021年 3月 28日
营业执照注册号：440306105283643
经营范围：空间艺术配饰设计；雕塑工程、园林景观工程的规划、设计、施工；建筑装饰材料、艺术家具、雕塑品、艺术品的销售；国内贸易；货物及技术进出口。（法律、行政法规、国务院决定规定在登记前须批准的项目除外）
截止评估基准日 2014年 12月 31日，资产总额 2,817.39万元，负债总额 2,684.98万元，净资产 132.42万元，2014年营业收入 437.95万元，净利润-272.89万元。
4、福建森源门业有限公司
公司名称：福建森源门业有限公司
注册地址：福建省南安市康美镇福铁工业区
法定代表人：陈远文
注册资本：500万元
出资人：福建森源股份有限公司
企业类型：有限责任公司（自然人投资或控股的法人独资）
成立日期：1999年 7月 30日
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营业期限：1999年 7月 30日至 2019年 7月 29日
营业执照注册号：350203200057059
经营范围：生产、销售、设计、安装：防火门、防盗门；销售：阻燃胶合材料、防火材料（不含危险化学品）。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）
截止评估基准日 2014年 12月 31日，资产总额 57.94万元，负债总额 43.17万元，净资产 14.76万元，2014年营业收入 0万元，净利润-59.60万元。
5、深圳森源中艺精装工程有限公司
公司名称：深圳森源中艺精装工程有限公司
注册地址：深圳市龙华新区大浪办事处龙胜社区新区大道东侧潜龙曼海宁花园
法定代表人：苏加旭
认缴出资：1000万元
认缴出资人：福建森源股份有限公司
企业类型：有限责任公司（法人独资）
成立日期：2014年 07月 04日
营业期限：自 2014年 07月 04日至 2034年 07月 04日
营业执照注册号：350203200057059
经营范围：建筑装饰装修工程、建筑工程设计及施工；室内外装饰工程设计及施工；市政公用设施工程设计及施工；投资咨询（不含证券、期货、保险及其它金融业务）；建筑材料、装饰材料、家具、五金的销
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售；国内贸易，货物及技术进出口。(法律、行政法规、国务院决定规定在经营前须经批准的项目除外)园林绿化设计及施工。
截止评估基准日 2014年 12月 31日，资产总额 42.53万元，负债总额123.61万元，净资产-81.09万元，2014年营业收入0万元，净利润-81.09万元。
6、福建森旺家具有限公司
公司名称：福建森旺家具有限公司
注册地址：福建省泉州市南安市雪峰经济开发区
法定代表人：苏加旭
认缴出资：5000万元
认缴出资人：福建森源股份有限公司
企业类型：有限责任公司（法人独资）
成立日期：2014年 4月 25日
营业期限：自 2014年 4月 25日到 2064年 04月 24日
营业执照注册号 350583100150155
经营范围：设计、生产、销售、安装家具系列产品及防火门、防盗门；家具生产技术的研发及技术咨询、转让；自营和代理各类商品和技术的进出口（但涉及前臵许可、国家限定公司经营或禁止进出口的商品和技术除外）；室内外装修、设计。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）
7、香港森远有限公司
公司名称：香港森远有限公司
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注册地址：ROOM1117，HOLLYWOOD PLAZA,610 NATHAN ROAD,HONG KONG
董事：李新生
认缴出资：100万港元
认缴出资人：福建森源股份有限公司
企业类型：有限责任公司
成立日期：2014年 4月 7日
登记证号码：63221926-000-04-14-8
8、福建森源中艺精装工程有限公司
公司名称：福建森源中艺精装工程有限公司
注册地址：永安市北部工业新城（一期）
法定代表人：苏加旭
认缴出资：5000万元
认缴出资人：福建森源股份有限公司
企业类型：有限责任公司（法人独资）
成立日期：2014年 11月 21日
营业期限：自 2014年 11月 21日至长期
营业执照注册号：350481100056719
经营范围：室内外装饰装修与设计；设计、生产、销售、安装家具；
家具生产技术的研发、技术转让及咨询；货物的进出口贸易。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）
（二）评估过程及方法
中联资产评估集团有限公司 第32页
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评估人员首先对长期投资形成的原因、账面值和实际状况进行了取证核实，并查阅了投资协议、股东会决议、章程和有关会计记录等，以确定长期投资的真实性和完整性，并在此基础上对被投资单位进行评估。
对于长投单位深圳市森源蒙玛家具有限公司、广东森源蒙玛实业有限公司、深圳市雅源空间配饰有限公司、福建森源门业有限公司、深圳森源中艺精装工程有限公司，评估人员对被投资单位评估基准日的整体资产进行了评估，以被投资单位评估基准日净资产评估值乘以持股比例确定评估值。其中，深圳市雅源空间配饰有限公司评估值为负值，该项长投评估值为 0元。
长期股权投资评估值=被投资单位净资产评估值×持股比例
对于长投单位福建森旺家具有限公司、香港森远有限公司、福建森源中艺精装工程有限公司，因被评估单位未对三家公司出资，各公司均无资产、负债。此三项长期股权投资评估为 0元。
（三）评估结果
按照上述方法，账面价值 96,303,197.14元，评估值 117,508,737.31元，评估增值 21,205,540.17元，增值率22.02%，评估增值是由于深圳市森源蒙玛家具有限公司和广东森源蒙玛实业有限公司整体评估增值，长期投资按股权比例计算后总体增值。具体评估结果如下4-5：
表4-5森源股份公司长期股权投资评估价值一览表
||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
|序号|被投资单位名称|投资日期|持股比例%|账面价值|评估价值|增值率%|
|1|深圳市森源蒙玛家具有限公司|2005/10/28|100|34,566,355.14|66,911,868.24|93.58|
|2|广东森源蒙玛实业有限公司|2013/11/22|100|50,000,000.00|51,262,609.84|2.53|
|3|深圳市雅源空间配饰有限公司|2011/03/28|100|10,736,842.00|-|-100.00|
|4|福建森源门业有限公司|2014/04/30|100|1,000,000.00|145,521.54|-85.45|

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5深圳森源中艺精装工程有限公司 -811,262.31
||||||
|-|-|-|-|-|
|6|福建森旺家具有限公司||||
|7|香港森远有限公司||||
|8|福建森源中艺精装工程有限公司||||
|合计||96,303,197.14|117,508,737.31|22.02|
|减：长期股权投资减值准备||-|-||
|净额||96,303,197.14|117,508,737.31|22.02|

金额单位：人民币元各长期股权投资评估结果的详细情况见各被投资单位的《资产评估说明》、《资产评估明细表》。
三、可供出售金融资产评估技术说明
本次评估范围内的可供出售金融资产账面值 5,000,000.00元，为入股福建南安汇通村镇银行股份有限公司的入股资金。因被投资单位于 2014年 12月 19日成立，成立日期与评估基准日较接近。截止评估基准日，该被投资单位尚未设臵账簿，未进行生产经营。评估人员核实了对外投资账簿记录、抽查了原始凭证及投资协议等相关资料，核实交易事项的真实性、业务内容和金额等，以清查核实后的账面值作为评估值。
可出售金融资产评估值为 5,000,000.00元。
四、固定资产评估技术说明
(一)房屋建筑物类资产评估技术说明
1、评估范围
本次委估的房屋建筑物类资产账面原值 99,902,588.10元，账面净值 86,574,617.81元，分为房屋建筑物和构筑物及其他辅助设施。房屋建筑
物账面原值 97,560,299.13元，账面净值 84,769,535.00元；构筑物及其
他辅助设施账面原值 2,342,288.97元，账面净值 1,805,082.81元。
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2、主要房屋建筑物概况
房屋建筑物分别为1#-2#(办公楼)、5#油漆车间、6#仓库、7#-8#厂房、9#厂房、10#油漆车间、11#宿舍、12#厂房、15#宿舍、16#宿舍、17#厂房、18#厂房、配电房等共 13栋。构筑物及其他辅助设施包括围墙、道路、蓝球场、广场绿化、通道及天棚、木堆场、消防池、彩钢保安亭、物流中心彩钢房、锅炉房彩钢方等。以上房屋建筑物均使用正常。
（1）7#-8#厂房、9#厂房、12#厂房、17#厂房、18#厂房
以上房屋建筑物为生产用房，分别于 2001年至 2011年陆续建成。
结构为钢筋混凝土结构，基础为独立基础，主要承重构件为钢筋混凝土现浇柱、梁、板，墙体为砖砌体墙。装修标准：外墙粉刷；内墙乳胶漆；
地面为细石混凝土地面；天花为吊顶天花；窗为铝合金窗。
（2）5#油漆车间、6#仓库、10#油漆车间
以上房屋建筑物分别于 2000年至 2001年陆续建成。结构为钢筋混凝土，基础为独立基础，主要承重构件为钢筋混凝土现浇柱、梁，屋面为彩钢板屋面，墙体为砖砌体墙与彩钢板混合墙体，无装修。
（3）配电房
该房屋建筑物为生产辅助用房，于 2003年建成。结构为钢筋混凝土结构，基础为独立基础，主要承重构件为钢筋混凝土现浇柱、梁、板，无装修。
（4）1#-2#(办公楼)
以上房屋建筑物为办公用房，于 2000年建成。结构为钢筋混凝土结构，基础为独立基础，主要承重构件为钢筋混凝土现浇柱、梁、板。
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装修标准：外墙粉刷；内墙抹灰大白刷乳胶漆；地面铺瓷砖；天花刷乳胶漆；窗为铝合金窗；给排水、照明、动力电、通讯设施完备。
（5）11#宿舍、15#宿舍、16#宿舍
以上房屋建筑物为员工宿舍用房，分别于 2000年、2001年、2011年陆续建成。结构为钢筋混凝土结构，基础为独立基础，主要承重构件为钢筋混凝土现浇柱、梁、板。装修标准：外墙粉刷；内墙乳胶漆；地面铺瓷砖；天花刷乳胶漆；窗为铝合金窗；给排水、照明、动力电、通讯设施完备。
房屋建筑物详细情况如下表：
表4-6房屋建筑物情况表
|||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|
|序号|权证编号|建筑物名称|结构|总层数|建成年月|计量单位|建筑面积|
|1|南房权证房管处第01054278号|1#-2#(办公楼)|钢混|2|2000/02|m2|4,981.06|
|2|南房权证房管处第01054279号|5#油漆车间|钢混|1|2000/06|m2|4,610.40|
|3|南房权证房管处第01054280号|6#仓库|钢混|2|2001/12|m2|7,940.70|
|4|南房权证房管处第01054281/82号|7#-8#厂房|钢混|2|2001/04|m2|3,829.18|
|5|南房权证房管处第01054283号|9#厂房|钢混|2|2003/06|m2|4,166.36|
|6|南房权证房管处第01054284号|10#油漆车间|钢混|1|2000/06|m2|2,120.80|
|7|南房权证房管处第01054285号|11#宿舍|钢混|5|2000/02|m2|3,878.40|
|8|南房权证房管处第01054286号|12#厂房|钢混|2|2004/12|m2|10,540.64|
|9|南房权证房管处第01054287号|15#宿舍|钢混|5|2001/12|m2|4,673.80|
|10|正在进行房产登记|16#宿舍|钢混|8|2011/09|m2|5,843.32|
|11|正在进行房产登记|17#厂房|钢混|4|2010/06|m2|25,828.62|
|12|正在进行房产登记|18#厂房|钢混|5|2011/05|m2|30,150.66|
|13|正在进行房产登记|配电房|钢混|1|2003/02|m2|561.00|

3、评估程序
（1）收集资料及准备
根据福建森源股份有限公司提供的房屋建筑物资产评估申报表，进
行账表核对，并核对各房屋建(构)筑物的名称、坐落地点、结构、建筑
面积、使用状况等；查看有关建(构)筑物的工程图纸、施工结算资料等；
中联资产评估集团有限公司 第36页
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同时根据房产实际情况，填写“房屋建筑物、构筑物状况调查表”。
（2）实地查勘
根据账表相符的申报表进行现场实物盘点。对每一评估对象，进行详尽的现场勘查，对房屋建(构)筑物的结构型式、层高、檐高、跨度、构件材质、内外装修、使用维修、施工质量、水暖电安装使用的情况及完好程度进行了较详细的记录，查阅了主要建(构)筑物图纸及相关资料，向房屋建筑物管理维护人员及使用部门了解房屋建筑物的使用及维护情况。评估人员对委托评估的房屋建筑物、构筑物作详细的查看，除核实建筑物、构筑物数量及内容是否与申报情况一致外，主要查看建筑物结构、装修、设施、配套使用状况。
结构：为了判断建筑物基础的安全性，初步确定基础的可靠性和合理性，为评估提供依据。根据结构类型对承重墙、梁、板柱进行细心观测，查看有无变形开裂，有无不均匀沉降，查看混凝土构件有无露筋、麻面、变形，查看墙体是否有风化以及风化的程度。
装饰：每个建筑物的装修标准和内容不尽相同，一般可分为内装修和外装修、高档装修和一般装修，但无论是对何种形式的装修，查看的主要内容是看装修的内容有无脱落、开裂、损坏，另外还要看装饰的新旧程度。
设备：水电设施是否完好齐全，是否畅通，有无损坏和腐蚀，能否满足使用要求。
维护结构：如非承重墙、门、窗、隔断、散水、防水、保温等，查看有无损坏、丢失、腐烂、开裂等现象。
中联资产评估集团有限公司 第37页
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（3）评估作价及报告
在实施了上述调查和实地勘察的基础上，根据委估房屋建(构)筑物的具体情况，搜集当地的建设工程概预算定额和材料、人工、机械价格变动的资料，收集有关管理部门对房屋建筑物建设的相关政策规定。采用重臵成本法进行评估作价和撰写有关说明。
4、评估方法
根据本次评估目的和委估资产的实际现状，房屋建(构)筑物均为企业自建方式取得，故采用重臵成本法进行评估。
重臵成本法是根据建筑工程资料和竣工结算资料按建筑物工程量，以现行定额标准、建设规费、贷款利率计算出建筑物的重臵全价，并按建筑物的使用年限和对建筑物现场勘察的情况综合确定成新率，进而计算建筑物评估净值。
建筑物评估值=重臵全价×成新率
（1）重臵全价
重值全价由建安造价、前期及其他费用、资金成本三部分组成。
①建安造价的确定
建筑安装工程造价包括土建、装修工程、安装工程的总价。建安工程造价采用预(决)算调整法进行计算，评估人员套用《福建省建筑工程消耗量定額》（2005版)、《福建省装饰装修工程消耗量定额》（2005版)、福建安装工程消耗量定额（2012版)、《全国统一安装工程预算定额福建省综合单价表》、《福建省工程造价信息》(2014年 12月)，计算工程建安造价。
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②前期及其他费用的确定
房屋建筑物的前期及其他费用套用财政部、建设部的有关规定收取的建设费用及建设单位为建设工程而投入的除建筑造价外的其它费用两个部分。包括的内容及取费标准见下表：
表4-7工程建设其它费用综合费率表
||||||
|-|-|-|-|-|
|序号|费用名称|取费基数|费率|取费依据|
|1|建设单位管理费|建安工程造价|1.02%|财建[2002]394号|
|2|勘察设计费|建安工程造价|2.90%|计价格[2002]10号|
|3|工程建设监理费|建安工程造价|2.04%|发改价格[2007]670号|
|4|招标代理服务费|建安工程造价|0.22%|计价格[2002]1980号|
|5|环境评价费|建安工程造价|0.08%|计价格[2002]125号|
|6|白蚁防治费|建筑面积|1|闽价［2002］房572号|
|7|墙体材料专项基金|建筑面积|8|闽财综［2004］48号|
|8|散装水泥专项基金|建筑面积|2|闽政文[2003]149号|

③资金成本
资金成本是指房屋建造过程中所耗用资金的利息或机会成本，以同期银行贷款利率计算，利率以评估基准日时中国人民银行公布的贷款利率为准；一般按照建造期资金均匀投入计算。
资金成本＝(建安工程造价＋工程建设前期费用及其他费用)×贷款利率×建设工期×1/2。
（2）成新率
在本次评估过程中，按照建筑物的设计寿命、现场勘察情况预计建筑物尚可使用年限，并进而计算其成新率。其公式如下：
成新率=尚可使用年限／（实际已使用年限+尚可使用年限）100%现场勘察包括了解建筑物的地基基础、承重构件、墙体、屋面、楼
地面等结构部分，内外墙面装修、门窗等装饰部分，以及水、暖、电、
卫等设备部分，以合理确定尚可使用年限。
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（3）评估值的计算
评估值=重臵成本×成新率
5、评估结果及增减值原因分析
(1)评估结果
经评估计算，福建森源股份有限公司房屋建筑物类资产评估值详见下表：
表4-8房屋建筑物评估结果汇总表
金额单位：人民币元
||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
|科目名称|账面值||评估值||增值率％||
||原值|净值|原值|净值|原值|净值|
|房屋建筑物类合计|99,902,588.10|86,574,617.81|113,402,700.00|97,191,228.00|13.51|12.26|
|房屋建筑物|97,560,299.13|84,769,535.00|110,986,400.00|95,304,326.00|13.76|12.43|
|构筑物及其他设施|2,342,288.97|1,805,082.81|2,416,300.00|1,886,902.00|3.16|4.53|

各评估项目的评估价值详见固定资产—房屋建筑物清查评估明细表和固定资产—房屋建筑物清查评估明细表。
(2)评估增值原因分析
经评估计算，房屋建筑物类资产原值增值13.51%，净值增值12.26%。
因评估值考虑了近年材料费、人工费上涨以及资金成本因素，故房屋建筑物类资产评估增值。
6、典型案例
案例一：17#厂房（房屋建筑物评估明细表第 11项）
（1）评估对象概况：
17#厂房位于福建森源股份有限公司厂区内，建筑面积为 25,828.62㎡；建筑主体结构为钢筋混凝土结构，基础为独立基础，主要承重构件
为钢筋混凝土现浇柱、梁、板。共计 4层，层高 4.5米，檐高 18米。装
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修标准：外墙粉刷；内墙乳胶漆；地面为细石混凝土地面；天花乳胶漆；
窗为铝合金窗；消防栓；水电管线：线槽托装，水管架装；轴流式通风机通风。该房屋建筑物尚未办理房地产权证。
（2）评估方法
根据本次评估目的和委估资产的实际现状，房屋建(构)筑物均为企业自建方式取得，故采用重臵成本法进行评估。
评估值=重臵成本×成新率
①重臵成本的确定
重臵成本=建安工程造价＋工程建设前期费用及其他费用＋资金成本
A、建安工程造价
a.建筑安装工程造价
对该建筑物的评估中采用成本法进行评定估算。建安工程造价采用预(决)算调整法进行计算，评估人员套用《福建省建筑工程消耗量定額》（2005版)、《福建省装饰装修工程消耗量定额》（2005版)、《福建安装工程消耗量定额》（2012版)、《全国统一安装工程预算定额福建省综合单价表》、《福建省工程造价信息》(2014年 12月)，计算工程建安造价。
具体计算过程详见下表。
表4-9建安工程造价汇总表
金额单位：人民币元
||||
|-|-|-|
|序号|项目|金额（元）|
|1|建筑、装修工程费|23,379,710.57|
|2|安装工程费|1,544,430.93|
||建安工程总造价|24,924,141.50|

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表4-10建筑、装修工程造价计算表
金额单位：人民币元
||||||
|-|-|-|-|-|
|序号|项目|费率|计算公式|金额（元）|
|1|分部分项工程费||[1.1]+[1.2]|18,567,876.00|
|1.1|一般土建||∑(工程量×综合单价)|12,597,063.00|
|1.2|装饰||∑(工程量×综合单价)|5,970,813.00|
|2|措施项目费||∑([2.x])|3,514,655.98|
|2.1|安全施工|1.17%|[1]*1.40%|217,244.15|
|2.2|文明施工|1.13%|[1]*1.50%|209,817.00|
|2.3|临时设施|1.26%|[1]*1.36%|233,955.24|
|2.4|夜间施工费|0.10%|[1]*0.10%|18,567.88|
|2.5|已完工程及设备保护费|0.03%|[1]*0.03%|5,570.36|
|2.6|风雨季施工增加费|0.15%|[1]*0.15%|27,851.81|
|2.7|生产工具用具使用费|0.07%|[1]*0.07%|12,997.51|
|2.8|工程点交、场地清理费|0.10%|[1]*0.10%|18,567.88|
|2.9|缩短工期措施费||||
|2.10|优良工程增加费||||
|2.11|其他的措施项目费||∑(工程量×综合单价)|2,770,084.15|
|3|其他项目费||||
|3.1|暂列金额||||
|3.2|计日工||||
|3.3|总承包服务费||||
|4|规费||[4.1]+[4.2]+[4.3]+[4.4]|525,564.26|
|4.1|工程排污费||||
|4.2|劳保费用|2.19%|([1]+[2]+[3])×2.19%|483,607.45|
|4.3|农民工工伤保险费||||
|4.4|危险作业意外伤害保险|0.19%|([1]+[2]+[3])×0.19%|41,956.81|
|5|税金|3.413%|([1]+[2]+[3]+[4])×3.413%|771,614.32|
|6|含税工程造价||[1]+[2]+[3]+[4]+[5]|23,379,710.57|

表4-11安装工程造价计算表
金额单位：人民币元
||||||
|-|-|-|-|-|
|序号|项目|费率|计算公式|金额（元）|
|1|分部分项工程费||[1.1]+[1.2]+[1.3]+[1.4]|1,078,930.00|
|1.1|电气工程||∑(工程量×综合单价)|454,599.00|
|1.2|通风空调||∑(工程量×综合单价)|39,570.00|
|1.3|水卫工程||∑(工程量×综合单价)|242,129.00|
|1.4|消防水工程||∑(工程量×综合单价)|342,632.00|
|2|措施项目费||∑([2.x])|31,828.44|
|2.1|安全施工|0.94%|[1]*0.94%|10,141.94|
|2.2|文明施工|0.68%|[1]*0.68%|7,336.72|
|2.3|临时设施|0.88%|[1]*0.88%|9,494.58|
|2.4|夜间施工费|0.10%|[1]*0.10%|1,078.93|

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||||||
|-|-|-|-|-|
|序号|项目|费率|计算公式|金额（元）|
|2.5|已完工程及设备保护费|0.03%|[1]*0.03%|323.68|
|2.6|风雨季施工增加费|0.15%|[1]*0.15%|1,618.40|
|2.7|生产工具用具使用费|0.07%|[1]*0.07%|755.25|
|2.8|工程点交、场地清理费|0.10%|[1]*0.10%|1,078.93|
|2.9|缩短工期措施费||||
|2.10|优良工程增加费||||
|2.11|其他的措施项目费||∑(工程量×综合单价)||
|3|其他项目费||||
|3.1|暂列金额||||
|3.2|计日工||||
|3.3|总承包服务费||||
|4|规费||[4.1]+[4.2]+[4.3]+[4.4]|26436.05075|
|4.1|工程排污费||||
|4.2|劳保费用|2.19%|([1]+[2]+[3])×2.19%|24,325.61|
|4.3|农民工工伤保险费||||
|4.4|危险作业意外伤害保险|0.19%|([1]+[2]+[3])×0.19%|2,110.44|
|5|税金|3.413%|([1]+[2]+[3]+[4])×3.413%|38,812.45|
|6|设备费|||368,424.00|
|7|含税工程造价||[1]+[2]+[3]+[4]+[5]+[6]|1,544,430.93|

建安工程造价合计＝24,924,141.50元。
b.工程建设前期费用及其他费用
工程建设前期及其它费用有建设单位管理费、勘察设计费、工程监理费等，经测算前期及其他费用为 1,844,366.08元，计算过程详见下表：表4-12工程建设前期及其他费用表
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|序号|费用名称|取费基数|费率|费用(元)|取费依据|
|1|建设单位管理费|建安工程造价|1.12%|254,226.24|财建[2002]394号|
|2|勘察设计费|建安工程造价|3.03%|722,800.10|计价格[2002]10号|
|3|工程建设监理费|建安工程造价|2.17%|508,452.49|发改价格[2007]670号|
|4|招标代理服务费|建安工程造价|0.30%|54,833.11|计价格[2002]1980号|
|5|环境评价费|建安工程造价|0.10%|19,939.31|计价格[2002]125号|
|6|白蚁防治费|建筑面积|1|25,828.62|闽价［2002］房572号|
|7|墙体材料专项基金|建筑面积|8|206,628.96|闽财综［2004］48号|
|8|散装水泥专项基金|建筑面积|2|51,657.24|闽政文[2003]149号|
||合计|||1,844,366.08||

c.资金成本
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福建森源股份有限公司厂区的合理建设期为 1年，17#厂房按厂区合理建设期 1年计算资金成本，工程项目的贷款利率为中国人民银行 1年期贷款利率5.60%。
资金成本=（建安造价+前期及其它费用）×贷款利率×建设工期÷2=（24,924,141.50＋1,844,366.08）×5.60%×1÷2
= 749,518.21元
d.重臵全价
重臵全价=建安工程造价＋工程建设前期费用及其他费用＋资金成本
=24,924,141.50＋1,844,366.08＋749,518.21
= 27,518,000.00元（百位取整）
B、成新率的确定
经评估人员现场勘察情况见下表：
表4-13房屋现场勘查表
|||||
|-|-|-|-|
|项目||结构作法|现状|
|结构部分|基础|地质条件良好，有足够承载能力，无变形、沉降现象|足够承载能力|
||柱|矩形柱|足够承载能力|
||梁|矩形梁|足够承载能力|
||板|有梁板|主体坚实|
||围护|砖墙|主体坚实|
|装修及装饰部分|屋面|防水、保温、隔热屋面|无渗漏|
||门、窗|防火门、铝合金玻璃窗|无变形|
||外墙|粉刷涂料|较新|
||内墙|乳胶漆|较新|
||顶棚|乳胶漆|较新|
||楼地面|细石混凝土地面|较新|
|设备部分|给排水|水管明架装PVC管|使用正常|
||电器照明|线槽托装，日光灯|使用正常|
||消防|自动喷淋和报警系统、消防栓、灭火器|使用正常|

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该房屋 2010年 6月投入使用，至评估基准日已使用 4.52年，该房屋建筑物主要在较洁净良好环境下使用，预计尚可使用年限为 45年。
成新率=尚可使用年限÷(已使用年限+尚可使用年限)×100%
=45÷(4.52+45)×100%=91%（取整）
C、评估值的确定
评估值=重臵全价×成新率
=27,518,000.00×91%
= 25,041,380.00元
(二)设备类资产评估技术说明
1、评估范围
本次委估的设备类资产主要为机器设备、车辆和电子设备。设备类资产账面原值 47,525,557.63元，账面净值 19,237,048.59元；其中机器设备账面原值 39,291,212.44元，账面净值 17,085,092.62元；车辆账面原值 5,339,895.79元，账面净值 1,281,852.93元；电子设备账面原值 2,894,449.40元，账面净值 870,103.04元。
2、设备概况
福建森源股份有限公司纳入本次评估范围的设备包括机器设备、车辆和电子设备。机器设备为生产家具用的各类设备，包括电脑刨花机、自动涂装设备、热压机、中央吸尘器、威力豪赛尔封边机等,共 1137台，分别于 1997年 7月至 2014年 9月陆续购臵。车辆为轿车、小客车、货车，共 11辆，分别于 2009年 6月至 2012年 5月陆续购臵，产权为
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被评估单位拥有，保养较好，可正常使用。电子设备为办公用设备，包括电脑、打印机、空调、条形码数据采集器、网络服务器、视频监控系统，共 1085台，分别于 2011年 7月至 2014年 12月陆续购臵。目前各类型设备保养、使用正常。
3、评估程序
（1）清查核实
①为保证评估结果的准确性，根据企业设备资产的构成特点，指导该企业根据实际情况填写资产清查评估明细表，并以此作为评估的基础。
②针对资产清查评估明细表中不同的设备资产性质及特点，采取不同的清查核实方法进行现场勘察。做到不重不漏，并对设备的实际运行状况进行认真观察和记录。
设备评估人员对重点设备、大型设备采取查阅设备运行记录、技术档案，了解设备的运行状况；向现场操作、维护人员了解设备的运行检修情况、更换的主要部件及现阶段设备所能达到的主要技术指标情况；
向企业设备管理人员了解设备的日常管理情况及管理制度的落实情况，从而比较充分地了解设备的历史变更及运行情况；到现场察看设备外观、运行情况等。对金额较小、数量较多的小型设备，主要核对财务明细账、固定资产卡片和企业的设备更新报废台账，以抽查的方式对实物进行清查核实。
③根据现场实地勘察结果，进一步完善清查评估明细表，要求做到“表”、“实”相符。
④关注本次评估范围内设备、车辆的产权问题，如：抽查重大设备
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的购臵合同、核对车辆行驶证；查阅固定资产明细账及相关财务凭证，了解设备账面原值构成情况。
（2）评定估算
根据评估目的确定价值类型、选择评估方法，开展市场询价工作，进行评定估算。
（3）评估汇总
对设备类资产评估的初步结果进行分析汇总，对评估结果进行必要的调整、修改和完善。
（4）撰写评估技术说明
按评估报告准则和相关指南要求，编制“设备评估技术说明”。
4、评估方法
根据本次评估目的，按照持续使用原则，以市场价格为依据，结合委估设备的特点和收集资料情况，主要采用重臵成本法进行评估。
评估值=重臵全价×成新率
（1）重臵全价的确定
①机器设备重臵全价
机器设备重臵全价由设备购臵费、运杂费、安装工程费、其他费用和资金成本等部分组成。依据财政部、国家税务总局《关于全国实施增值税转型改革若干问题的通知》（财税【2008】170号），自 2009年 1月 1日起，购进或者自制（包括改扩建、安装）固定资产发生的进项税额，可根据《中华人民共和国增值税暂行条例》（国务院令第 538号）和《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》（财政部、国家税务总
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局令第 50号）的有关规定，从销项税额中抵扣。因此，对于生产性机器设备在计算其重臵全价时应扣减设备购臵所发生的增值税进项税额。
重臵全价计算公式：
重臵全价＝设备购臵价（含税）＋运杂费（含税）+安装工程费＋其他费用＋资金成本－设备可抵扣进项税
A机器设备购臵价的确定
主要通过向生产厂家或贸易公司询价、参照《2014机电产品报价手册》等价格资料，以及参考近期同类设备的合同价格确定；对少数未能查询到购臵价的设备，采用同年代、同类别设备的价格变动率推算确定购臵价。
对生产厂家不再生产的设备，首先是了解该设备的基本参数及在该企业使用过程中的性能状况，然后进行市场调查，尽可能查询与该设备类同的设备现价，或了解其设备价格的变化情况，考虑质量、性能等因素差异，根据替代法则综合确定设备重臵购价。
B、运杂费的确定
设备运杂费是指从产地到设备安装现场的运输费用。运杂费率以设备购臵价为基础，根据生产厂家与设备安装所在地的距离不同，按不同运杂费率计取。
C、安装调试费的确定
参考《资产评估常用方法与参数手册》等资料，按照设备的特点、重量、安装难易程度，以含税设备购臵价为基础，按不同安装费率计取。
对小型、无须安装的设备，不考虑安装工程费。
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D、其他费用的确定
其他费用包括建设单位管理费、勘察设计费、工程监理费、招投标管理费及环评费等，是依据该设备所在地建设工程其他费用标准，结合本身设备特点进行计算。
E、资金成本的确定
资金成本的资本化时间按合理的采购安装调试工期计算，资本化率按本次评估基准日与合理工期相对应的贷款利率，资金成本按均匀投入计取。
资金成本=（设备购臵价（含税）+运杂费+安装调试费+其他费用）×贷款利率×工期×1/2。
F、设备可抵扣进项税的确定
设备可抵扣进项税＝设备购臵价（含税）÷1.17×17%+运杂费（含税）÷1.11×11%
②运输车辆重臵全价
根据车辆市场信息及等近期车辆市场价格资料，确定本评估基准日的车辆的含税购臵价，根据《中华人民共和国车辆购臵税暂行条例》及深圳市相关文件计入车辆购臵税、新车上户牌照手续费，确定其重臵全价。
重臵全价=不含税购臵价+车辆购臵税+新车上户牌照手续费
A含税购臵价：参照车辆所在地同类车型最新交易的市场价格确定，其它费用依据车辆管理部门的收费标准确定。
不含税购臵价=含税购臵价÷1.17
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B车辆购臵税：根据 2001年国务院第 294号令《中华人民共和国车辆购臵税暂行条例》的有关规定：车辆购臵税应纳税额＝计税价格×10%。该“纳税人购买自用车辆的计税价格应不包括增值税税款”。故：车辆购臵税＝购臵价÷(1+17%)×10%。
C新车上户牌照手续费：根据车辆所在地该类费用的内容及金额确定。
③电子设备重臵全价
根据当地市场信息及网络等近期市场价格资料，并结合具体情况综合确定电子设备价格，同时，按最新增值税政策，扣除可抵扣增值税额。
一般生产厂家或销售商提供免费运输及安装。则
重臵全价=不含税购臵价
对于购臵时间较早，现市场上无相关型号但能使用的电子设备，参照二手设备市场价格确定其重臵全价。
（2）成新率的确定
①机器设备成新率
在本次评估过程中，按照设备的经济使用寿命、现场勘察情况预计设备尚可使用年限，并进而计算其成新率。其公式如下：
成新率=尚可使用年限÷（实际已使用年限+尚可使用年限）100%②车辆成新率
对于运输车辆，依据商务部、发改委、公安部、环境保护部令 2012年第 12号文《机动车强制报废标准规定》评估人员对车辆按类型分别采用的行驶里程成新率、使用年限成新率及成新率确定如下，即
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行驶里程成新率＝（1－已行驶里程／规定行驶里程）×100%
使用年限成新率＝（1－已使用年限／经济或规定使用年限）×100%成新率＝Min（行驶里程成新率，使用年限成新率）
同时对待估车辆进行必要的勘察鉴定，若勘察鉴定结果与按上述方法确定的成新率相差较大，则进行适当的调整，若两者结果相当，则不进行调整。
③电子设备成新率
对价值量较小的一般设备和电子设备则采用年限法确定其成新率。
成新率=尚可使用年限÷（实际已使用年限+尚可使用年限）×100%（3）评估值的确定
评估值=重臵全价×成新率
评估结果及评估增减值原因的分析如下：
表4-14设备评估结果汇总表
金额单位：人民币元
||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
|科目名称|账面价值||评估价值||增值率%||
||原值|净值|原值|净值|原值|净值|
|设备类合计|47,525,557.63|19,237,048.59|40,452,762.83|23,407,678.17|-14.88|21.68|
|机器设备|39,291,212.44|17,085,092.62|33,430,600.00|18,537,253.00|-14.92|8.50|
|车辆|5,339,895.79|1,281,852.93|4,603,800.00|3,413,114.00|-13.78|166.26|
|电子设备|2,894,449.40|870,103.04|2,418,362.83|1,457,311.17|-16.45|67.49|

具体评估结果详见“机器设备评估明细表”、“车辆评估明细表”、“电子设备评估明细表”。
本次评估设备类资产评估原值减值率14.88%，评估净值增值率
21.68%；其中机器设备评估原值减值率14.92%，净值增值率8.50%；
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车辆评估原值减值率 13.78%，净值增值率 166.26%；电子设备评估原值减值率16.45%，净值增值率 67.49%。
机器设备原值减值是由于生产技术水平的进步导致较早购入的设备其市场价格呈下降趋势；净值增值是由于企业对机器设备计提折旧年限短于评估所确定的经济使用年限。
车辆原值减值是由于车辆的的现行实际售价低于购臵价；净值增值是由于企业对车辆计提折旧年限短于评估所确定的经济使用年限。
电子设备原值减值是由于技术进步，电子产品的更新换代速度越来越快，相同配臵的电子设备市场价格也处于不断下降的趋势；净值增值是由于企业对电子设备计提折旧年限短于评估所确定的经济使用年限。
5、评估案例
案例一：数控木门综合加工机（机器设备评估明细表第 804项）设备名称：数控木门综合加工机
规格型号：MDK4120Q
生产厂家：上海跃通木工机械设备有限公司
购臵日期：2013年 8月 启用日期：2013年 8月
账面原值：413,846.15元 账面净值 303,469.59元
表4-15技术参数表
|||||
|-|-|-|-|
|工件长度|1800-2400mm|铰侧右旋电机|3.7kw,12000rpm|
|工件宽度|500-1100mm|铰侧左旋电机|3.7kw,12000rpm|
|工件厚度|30-60mm|铰侧引孔电机|0.4kw,12000rpm|
|槽侧右旋电机|6.0kw,12000rpm|刀具最大移动速度|20m/min|
|槽侧左旋电机|3.7kw,12000rpm|外形尺寸|5500*3500*2100mm|
|锁孔电机|2*3.7kw,12000rpm|重量|4100kg|

（1）设备概述
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该设备用于加工各种形状的木门门锁、铰链等五金件安装槽、孔。
采用数控伺服系统，锁槽、铰链两端同时加工，铰链侧有一左旋电机，用于铰链槽口的破口，以防止槽口处崩边。整个加工过程需要 2分钟左右。
（2）重臵全价的确定
重臵全价的确定：该酒精回收塔重臵全价由设备购臵价、运杂费、设备安装调试费、其他费用和资金成本五个部分组成。
A.设备购臵价:
经向生产厂家销售部门询价，确定该设备基准日含税购臵价为 355,875.00元。
B.设备运杂费的确定
该设备国内运杂费按设备购臵价的7.00%计取。
运杂费（含税）=355,875.00×7.00%=24,911.25元
C.设备安装调试费的确定
该设备的安装调试费按设备购臵价的3.00%计取。
安装调试费=355,875.00×3.00%=10,676.25元
D.其它费用的确定
其他费用包含建设单位管理费、勘察设计费、工程建设监理费、招标代理服务费和环境评价费，是依据该设备所在地建设工程其他费用标准，结合本身设备特点进行计算。其他费用按含税设备购臵价、运杂费（含税）和安装调试费的6.26%计取。
其他费用=（设备购臵价（含税）+运杂费（含税）+安装调试费）
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×6.26%
=（355,875.00+24,911.25+10,676.25）×6.26%
= 24,505.55元
E.资金成本的确定
资金成本系在建设期内为设备购建所投入资金的贷款利息，其采用的利率按基准日中国人民银行规定标准计算，工期按建设正常情况周期计算，并按均匀投入考虑，本次评估将整个工厂作为一个系统工程统一考虑，计息期取 1年：
资金成本=（设备购臵价（含税）+运杂费（含税）+安装调试费＋前期及其它费用）×贷款利息×合理工期/2。
＝ （ 355,875.00+24,911.25+10,676.25+24,505.55 ）×5.60%×1/2
= 11,647.11元
F.设备可抵扣进项税
该设备可抵扣进项税包括增值税可抵扣进项税与运杂费可抵扣进项税之和。
设备可抵扣进项税=设备购臵价（含税）÷1.17×17%+运杂费（含税）÷1.11×11%
= 51,708.33+ 2,468.68
= 54,177.01元
G.重臵全价的确定
综合以上计算，得出该设备重臵全价如下：
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重臵全价=设备购臵价（含税）+运杂费（含税）+安装调试费+其他费用+资金成本-设备可抵扣进项税
=355,875.00+24,911.25+10,676.25+24,505.55+11,647.11
-54,177.01
= 373,400.00元（取整）
（3）成新率确定
设备为 2013年 8月购入，已使用 1.33年，设备各组成部分完整，切削、装夹工作正常，数控装臵运行正常，设备保养较好，预计尚可使用 9年。
成新率=[尚可使用年限/（尚可使用年限+已使用年限）]×100%
=9/(9+1.33)×100%
=87%（取整）
（4）评估值的计算
评估值=重臵全价×成新率
=373,400.00×87%
= 324,858.00元。
案例二：别克牌小型普通客车 SGM6520ATA(车辆评估明细表第 8项)
1、车辆概况
规格型号：别克牌小型普通客车 SGM6520ATA
车辆牌号：闽 C09J95
生产厂家：上海通用（沈阳）北盛汽车有限公司
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购臵日期：2012年 3月 26日
启用日期：2012年 3月 26日
账面原值：348,479.00元
账面净值：166,417.22元。
其主要技术参数为：
排量：2384（ml）
功率：123（kw）
外形尺寸：5256×1878×1772,1800(mm)
总质量：2470 (Kg)
整备质量：1840 (Kg)
额定载客：7(人)
接近角/离去角：12/14.3(°)
前悬/后悬：1065/1103 (mm)
轴荷：1243/1227
轴距：3088 (mm)
轴数：2
前轮距：1593
后轮距：1601
轮胎规格：225/60R17
油耗：10.4L/100km
该车于 2012年 3月购臵并投入使用，至评估基准日止，已使用 2.77年。车辆保养维护良好，工作正常。
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2、重臵全价确定
汽车重臵全价由汽车不含税购臵价、车辆购臵税及新车上户牌照手续费共四部分组成。
(1)购臵价：依据查询太平洋汽车网报价及当地经销商报价，基准日该车辆的含税购臵价为 328,000.00元，不含税购臵价=328,000.00÷1.17= 280,341.88元。
(2)车辆购臵税：
车辆购臵税=328,000.00÷1.17×10%= 28,034.19元
(3)新车上户牌照手续费：南安市新车在车管所的新车上户牌照手续费约为 189元。
(4)重臵全价=不含税购臵价＋购臵附加税+新车上户牌照手续费
=280,341.88＋28,034.19+189
= 308,600.00元(取整)
3、成新率的确定
对于运输车辆，依据商务部、发改委、公安部、环境保护部令 2012年第 12号文《机动车强制报废标准规定》评估人员对车辆按类型分别采用的行驶里程成新率、使用年限成新率及成新率确定如下，即
行驶里程成新率＝（1－已行驶里程／规定行驶里程）×100%
使用年限成新率＝（1－已使用年限／经济或规定使用年限）×100%成新率＝Min（使用年限成新率，行驶里程成新率）
A行驶里程成新率
行驶里程成新率=（1－已行驶里程／规定行驶里程）×100%
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该车已行驶里程为 132,747公里，规定行驶里程 60万公里，则：行驶里程成新率=（1-132,747／600,000.00）×100%
=78%（取整）
B年限法成新率
年限成新率=（1－已使用年限／经济使用年限）×100%
=（1-2.77/15）×100%
=80%（取整）
C成新率
成新率＝Min（使用年限成新率，行驶里程成新率）
=Min（80%，78%）
=78%
对待估车辆进行了必要的勘察，未发现需调整的事项，故确定成新率为78%。
4、评估值的确定
评估值＝重臵全价×成新率
＝308,600.00×78%
＝240,708.00元。
案例三：投影机（电子设备评估明细表第 252项）
（1）设备概述
设备名称：投影机
规格型号：EX242
生产厂家：索尼
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购臵日期：2014年 1月 启用日期：2014年 1月
账面原值：3,290.60元 账面净值：2,705.40元
表4-16技术参数表
|||||
|-|-|-|-|
|投影技术|3LCD|变焦方式|手动变焦|
|显示芯片|3×0.63英寸芯片|聚集方式|手动聚焦|
|亮度|3200流明|变焦比|1.3X|
|对比度|2700:01:00|投影比|1.37:1-1.80:1|
|标准分辨率|XGA（1024*768）|投影尺寸|30-300英寸|
|光源类型|超高压汞灯|梯形校正|手动，自动：±30度|
|灯泡功率|210W|扫描频率|水平：14-93kHz；垂直：47-93Hz|

（2）重臵全价的确定
经向销售商询价和网上价格参考，该投影机基准日市场单台含税售价为3,773.00元，由于该设备由供应商负责送货安装，故不考虑运杂费、安装调试费和资金占用成本。
重臵全价=不含税购臵价
=3,773.00÷1.17
=3,225.00（取整）
（3）成新率的确定
采用年限法确定成新率。该投影机经济使用年限为 5年，于 2014年 1月购臵并投入使用，至评估基准日已使用 0.98年，预计尚可使用 4.00年，则：
成新率=尚可使用年限÷（实际已使用年限+尚可使用年限）100%=4.00÷(0.98+4.00)×100%
=80%（取整）。
（4）评估值的确定
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评估值=重臵全价×成新率
=3,225.00×80%
= 2,580.00元。
五、在建工程评估技术说明
在建工程-土建工程账面值 12,738,194.20元，为在建的13#厂房。
13#厂房工程于 2012年 1月开工，截止评估基准日，因停工时间较长，已建设三年，工程主体已建至地上 3层，预计 2015年 10月完工。
截至评估基准日，完工程度为50%。
在13#厂房开工日至评估基准日期间，南安地区材料价格有所下降，人工成本则呈上升趋势，建安成本的整体价格水平无明显变动。在建工程-土建账面值包含的在建款项，基本反映了评估基准日的购建成本。
评估人员对在建工程进行现场勘查，与项目工程技术人员等相关人员进行了座谈，查阅了原始凭证、相关合同等资料，对该项在建工程，以核实后的金额加合理建设工期（0.5年）的资金成本确定在建工程的评估值。
在建工程评估值 12,916,528.92元，较账面值增值 178,334.72元，增值率1.40%。评估增值是由于账面值未核算资金成本而评估值考虑资金成本所致。
六、无形资产评估技术说明
（一）无形资产－土地使用权评估技术说明
1、评估对象概况
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森源股份公司纳入本次评估范围的土地使用权共 4宗，已全部取得《国有土地使用证》，具体证载情况如下表：
表4-17土地使用权基本概况
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|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
|序号|土地权证编号|宗地名称|土地位臵|权证取得日期|用地类型|准用年限|开发程度|面积(m2)|
|1|南国用(2014)第00140018号|土地30248|南安市康美镇福铁村|2014/1/27|工业用地|至2048年12月30日|四通一平|12,952.00|
|2|南国用(2014)第00140019号|土地104|南安市康美镇福铁村|2014/1/27|工业用地|至2048年12月30日|四通一平|19,547.00|
|3|南国用(2014)第00140017号|土地371|南安市康美镇福铁村|2014/1/27|工业用地|至2058年9月1日|五通一平|15,968.00|
|4|南国用(2014)第00140306号|福建工厂二期G039号|南安市康美镇福铁村|2014/1/27|工业用地|至2064年9月12日|四通一平|44,742.00|

森源股份公司通过出让方式合法取得土地使用权，根据提供的权属资料及现场勘查情况，评估对象来源合法，产权清晰。
2、地价影响因素分析
（1）一般因素
||
|-|
|南安市位于福建南部晋江中游，简称“柳”，东经 118°07′30″-118|
|35′20″，北纬 24°33′30″-25°17′25″。东与鲤城区、晋江市交|
|界，东南与金门岛隔海相望，西与安溪县、同安县接壤，北与永春县、|
|仙游县毗邻，全市周长 313 公里，东西宽 45 公里，南北长 82 公里，总|
|面积 2032.5 平方公里。|
|南安市全境山峦起伏，河谷、盆地穿插其间。地势西北高，东南低，|
|海拔 1000 米以下的丘陵山地占全县总面积的 73%。山地大体可分为三|
|部分，绵亘于县境西南部的云顶山脉，东北部的阳平山脉，西北部的天|
|柱山脉蜿蜒伸入县境中部。晋江为本县最大河流（古称南安江），其干|
|流共十二条，河流纵横交错，把境内切割成五个高山盆地（俗称“五小|

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||
|-|
|堀”，即向阳、蓬华、翔云、眉山、凤巢）、三处河谷平原（俗称“三大|
|堀”，即英都、罗溪、诗山）。|
|南安市属亚热带海洋性季风气候，西北有山脉阻挡寒风，东南又有|
|海风调节，温暖湿润为气候的显著特色。四季分明，年平均气温 20.9℃，|
|一月份平均气温 12.1℃；七月份平均气温 28.9℃，无霜期 349 天，雨量|
|充沛，年降雨量 1650 毫米，多集中在春、夏。|
|南安市区位优越，交通便捷。东接泉州中心市区，西靠厦门经济特|
|区，处于闽南金三角中心地带。福厦高速公路，国道 324 线，省道 307、|
|308 线，沿海大通道，漳泉肖铁路以及建设中的泉三高速公路、福厦 高|
|速铁路穿境而过，国家二类口岸石井港可直航香港、金门、马祖、澎湖|
|和厦门、上海、广州等沿海大中城市，市区距晋江机场 30 公里，距厦|
|门机场 80 多公里，交通四通八达、方便快捷，是福建东南沿海大通道|
|的重要节点。|
|南安市辖 3 个街道、21 个镇、2 个乡：官桥镇、溪美街道、柳城街|
|道、美林街道、省新镇、仑仓镇、东田镇、英都镇、翔云镇、金陶镇、|
|诗山镇、蓬华镇、码头镇、九都镇、乐峰镇、罗东镇、梅山镇、洪濑镇、|
|洪梅镇、康美镇、丰州镇、霞美镇、水头镇、石井镇、眉山乡、向阳乡。|
|共有 32 个社区、384 个行政村。南安市市政府驻溪美街道。根据第六次|
|全国人口普查结果，南安市常住人口为 1418451 人，其中居住在城镇的|
|人口为810750人，占57.16%；居住在乡村的人口为607701人，占42.84%|

2014年南安市全市地区生产总值7805053万元，按可比价格计算，
同比增长11.0%。分产业看，第一产业增加值 232768万元，同比增长
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0.4%；第二产业增加值 4945039万元，增长12.5%；第三产业增加值 2627246万元，增长8.3%。
||
|-|
|2014 年，南安市全市规模以上工业总产值 14729436 万元；全市完|
|成固定资产投资 4293281 万元，其中：项目投资(城镇项目和非农户项|
|目)完成 3512276 万元，全市完成房地产开发投资 636019 万元；全市累|
|计实现社会消费品零售总额 3042748 万元。|
|2014 年，居民消费价格同比上涨 2.2%；南安市全市城镇居民人均|
|可支配收入达到 34089 元，农民人均现金收入 15480 元；南安市全市城|
|镇居民人均消费支出 23147 元，农村居民人均消费支出 12073 元。|
|2014 年，南安市全市公共财政预算收入累计完成 746988 万元；合|
|同利用外资 15467 万元，实际利用外资(验资口径)15028 万元。|
|（2）区域因素|
|1）区域位臵|
|待估宗地位于南安市康美镇福铁村。该村位于晋江东溪东岸，观音|
|亭水库下游，东与丰州镇铺顶村壤，西至晋江东溪，南至丰州镇素雅村，|
|北至洪濑镇厝斗村。|
|2）基础设施完善度|
|①供电：2014 年，南安市供电公司以主干电网为重点，加快推进|
|220 千伏洪梅变配套出线和 110 千伏大盈、扶茂、海联、眉山输变电等|
|重点工程建设。在加强前期规划方面，计划完成官桥西、城西、新店二|
|期、榕桥 4 个输变电工程的项目核准等。在加强主干电网建设方面，计|
|划新增 110 千伏变电容量 30.2 万千伏安、线路 68.4 千米，35 千伏变电|

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|-|
|容量 1 万千伏安、线路 36 千米等。在加强中低压配电网建设方面，计|
|划投资 1.4 亿元，投产 10 千伏线路 300 千米，新建及改造配变 450 台，|
|容量 9 万千伏安等。|
|②通路：区域分布在省道 307 线两侧，乡村路连接南洪公路。且区|
|域内的主要道路均为水泥路面，路面质量较好。|
|③通讯：区域内移动电话接收信号良好，安装固定电话也较方便。|
|④供水：南安市供水来源于南安市自来水公司，该公司主要负责南|
|安市区及周边镇区居民生活用水及工商企事业、服务行业、消防和公共|
|设施等用水，现供水服务人口 24.85 万，DN75 以上供水管网 180.98 公|
|里，日供水能力 7 万立方米。该公司下属的美林水厂二期 5 万/吨日扩|
|建工程已于 2012 年底正式投产。目前，美林水厂三期 10 万/吨日新增|
|项目正在筹划中，南安市梅山自来水厂管网扩建项目正在施工中。|
|⑤排水：区域内排水接城镇排水管网。2014 年南安市共完成管道铺|
|设 45.4 公里，按计划已完工了 11 个项目，分别是北翼污水处理厂、东|
|翼污水处理厂、南安污水处理厂配套管网、南安市污水处理厂配套管网|
|（霞美镇）、西翼污水处理厂配套管网（仑苍段）、北翼污水处理厂配套|
|管网（罗东段）、北翼污水处理厂配套管网（梅山段）、东翼污水处理厂|
|配套管网（洪濑段）、南翼污水处理厂配套管网（水头段）、石井污水处|
|理厂配套管网、省道 307 线（锦溪水闸处）倒虹管清淤疏通工程。此外，|
|北翼污水处理厂配套管网（九都段）正在铺设中。|
|综上所述，估价对象基础设施完善度较高。|
|3）产业聚集规模|

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|区域位于被南安市委、市政府列入全市重点工业园区建设项目的福|
|铁工业园区。现有森源家具集团、环亚泡塑、福建省水利水电工程机械|
|有限公司等二十多家企业落户该区域。|
|4）环境状况|
|区域内有一定的噪音污染，环境状况一般。|

（3）个别因素
待估宗地位于南安市康美镇福铁村福铁工业区。四宗用地边界相连，宗地四至：东临 307省道，南北两侧为工业区，西部为山地。其中，南国用(2014)第 00140017号用地临 307省道，其他三宗用地不临路。宗地面积共 93,209.00㎡，南国用(2014)第 00140018号用地、南国用(2014)第 00140019号用地使用权年限至 2048年 12月 30日，南国用(2014)第 00140017号用地使用权年限至 2058年 9月 1日，南国用(2014)第00140306号用地使用权年限至2064年9月12日，土地用途为工业用地。
至评估基准日，南国用(2014)第 00140017号用地已五通一平，其他三宗用地四通一平。四宗用地上已建成 15栋建筑物，并处于投入生产使用状态。
（4）土地使用权核实的方法和结果
对于委估的土地使用权，评估人员首先获取 4宗土地的《国有土地使用证》，并查验了原件；然后查阅《国有土地使用权出让合同》、有关账簿、凭证资料，向企业工作人员询问了解有关情况，对土地的权属状况、账面价值的构成情况等进行核实；向国土资源部门咨询相关土地
政策。
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经过核实，4宗宗地产权清楚。国有用地使用证上的登记面积与申报面积相符，本次评估以证载面积为准。
3、地价定义
此次评估对象为4宗出让土地，土地面积分别为12,952.00平方米、 19,547.00平方米、15,968.00平方米、44,742.00平方米，土地总面积 93,209.00平方米。
根据待估宗地的土地利用现状和评估目的，为避免资产重复计算，本次评估设定的土地开发程度与实际状态均指宗地红线外的“五通”或“四通”和宗地内的平整场地的土地使用权市场价值。
根据被评估单位提供的资料及现场勘查情况，待估宗地土地登记用途、设定用途、设定年期、实际及设定开发程度等状况详见下表。
被估的4宗地的评估地价是指在评估基准日为2014年12月31日、现状利用条件、设定土地开发程度与用途、设定土地使用年期及正常交易情况下的国有出让土地使用权价格。
表4-18待估宗地实际与设定用途、开发程度一览表
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|-|-|-|-|-|-|
|序号|土地权证编号|用途|土地使用期限|开发程度|设定开发开发程度|
|1|南国用(2014)第00140018号|工业|至2048/12/30|四通一平|四通一平|
|2|南国用(2014)第00140019号|工业|至2048/12/30|四通一平|四通一平|
|3|南国用(2014)第00140017号|工业|至2058/9/1|五通一平|五通一平|
|4|南国用(2014)第00140306号|工业|至2064/9/12|四通一平|四通一平|

4、土地评估方法选择
根据《城镇土地估价规程》，土地估价方法主要有市场比较法、收益还原法、假设开发法、成本逼近法和基准地价系数修正法等。估价方
法的选择应针对待估宗地的具体条件、用地性质及评估目的，结合待估
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宗地所在区域地产市场的实际情况，选择适当的估价方法。
对于已取得土地使用权的宗地，根据待估宗地的特点及实际利用和开发状况，估价人员认真分析所掌握的资料并进行了实地勘察之后分析认为：经查询近期南安市国土部门土地出让成交信息，可以查询到宗地附近区域的相同或类似用途的土地使用权近期成交记录，故可以采用市场法评估；因福建南安市当前农村集体用地经补偿后转为国有建设用地较多，且本次评估的土地位于原农村集体用地范围内，土地用途为工业，宜采用成本逼近法评估。
①市场比较法
市场比较法是指在求取一宗待估评估土地的价格时，根据替代原则，将待估土地与在较近时期内已经发生交易的类似土地实例进行对照比较，并根据后者已知的价格，参照该土地的交易情况、期日、区域以及个别因素等差别，修正得出待估土地的评估时日地价的方法。
其计算公式为：待估宗地价格＝比较实例宗地价格×待估宗地情况指数/比较实例宗地情况指数×待估宗地估价期日地价指数/比较实例宗地估价期日地价指数×待估宗地区域因素条件指数/比较实例区域因素条件指数×待估宗地个别因素条件指数/比较实例宗地个别因素条件指数。
选择比较交易实例时，根据待估宗地情况，应符合以下要求：
a.用途类型相同或相近
b.交易类型相同
c.属于正常交易
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d.地域及个别条件相近
e.统一价格基础
②成本逼近法
成本逼近法是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益来确定土地价格的估价方法。其基本原理是对土地的所有投资，包括土地取得费用和基础设施开发费用两大部分作为“基本成本”，运用等量资本获取等量利润的投资原理，加上“基本成本”所应产生的合理利润、利息，作为地价的基础部分，同时根据国家对土地的所有权在经济上得到实现的需要，加上土地所有权应得收益（其实质来源于土地增值），从而求得土地价格。
其基本计算公式如下：
土地价格＝土地取得费+土地开发费+税费+投资利息+投资利润+土地增值收益
5、案例：土地371（无形资产—土地使用权评估明细表第 3项）待估宗地位于南安市康美镇福铁村福铁工业区。宗地四至：东临 307省道，南北两侧为工业区，西部为南国用(2014)第 00140018号用地和南国用(2014)第 00140019号用地。宗地面积共 15,968.00㎡，土地使用权年限至 2058年 9月 1日，土地用途为工业用地。至评估基准日，该宗用地红线内土地已平整，红线外供水、排水、通路、通电、通讯均已开通。四宗用地上已建成 3栋建筑物，并处于生产经营状态。
（1）市场比较法
A、交易案例
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本次评估，选择三个已发生交易，且用途与待估地块相同的实例，以他们的价格作比较，结合影响地价的因素，进行因素修正，求取待估宗地的价格。三宗实例土地使用权具体状况如下：
表4-19三宗实例土地使用权具体状况表
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|-|-|-|-|
|比较因素实例|案例1|案例2|案例3|
|土地证编号/宗地编号|南安市2012年(工业)G170号|南安市2013年(工业)G016号|南安市2012年(工业)G127号|
|土地位置|洪濑镇厝斗村、康美镇福铁村|康美镇梅元村|康美镇梅元村|
|交易价格（元/平方米）|329.99|331.60|330.44|
|交易时间|2014/1/14|2013/8/7|2013/7/29|
|交易方式|出让|出让|出让|
|土地剩余使用年限|50|50|50|
|土地用途|工业用地|工业用地|工业用地|
|容积率|大于或等于1|大于或等于1.2|大于或等于0.9|

B、比较因素选择
根据估价对象的宗地条件，影响估价对象价格的主要因素有：
a.交易情况：是否为正常、公开、正常的交易；
b.交易时间：确定地价指数；
c.区域因素：主要有距镇中心距离、道路类型、距县级以上道路距离、距高速公路出入口或港口距离、产业聚集度、动力能源、供水设施、排水状况、周围环境条件限制等；
d.个别因素：主要指宗地形状、宗地面积、地势条件、地质条件等。
C、编制比较因素条件说明表
根据待估地块与比较实例的比较因素，分别编制比较因素条件描述表和比较因素条件说明表，见下表。
表4-20比较因素条件说明表
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|待估宗地及比较因素实例|待估宗地|案例1|案例2|案例3|
|土地证编号/宗地编号|南国用(2014)第00140017号|南安市2012年(工业)G170号|南安市2013年(工业)G016号|南安市2012年(工业)G127号|
|土地位置|南安市康美镇福铁村|洪濑镇厝斗村、康美镇福铁村|康美镇梅元村|康美镇梅元村|

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|待估宗地及比较因素实例||待估宗地|案例1|案例2|案例3|
|交易价格（元/平方米）|||329.99|331.60|330.44|
|交易时间||2014/12/31|2014/1/14|2013/8/7|2013/7/29|
|交易方式||出让|出让|出让|出让|
|土地剩余使用年限||43.70|50|50|50|
|土地用途||工业用地|工业用地|工业用地|工业用地|
|容积率||大于或等于1|大于或等于1|大于或等于1.2|大于或等于0.9|
|区域因素|距镇中心距离|镇一般建成区内|镇一般建成区内|镇一般建成区内|镇一般建成区内|
||道路类型|临交通型主干道|临交通型主干道|临生活型主干道|临生活型主干道|
||距县级以上道路距离|A<300米|A<300米|A<300米|A<300米|
||距高速公路出入口或港口距离|A≥2500米|A≥2500米|A≥2500米|A≥2500米|
||产业聚集度|工业用地基本连片|工业用地不连成片，距离较近|工业用地相对独立，距离较远|工业用地相对独立，距离较远|
||动力能源|保证率97%—99%|保证率97%—99%|保证率97%—99%|保证率97%—99%|
||供水设施|保证率97-99%|保证率97-99%|保证率97-99%|保证率97-99%|
||排水状况|排水设施较完善,排水较通畅|排水设施较完善,排水较通畅|排水设施较完善,排水较通畅|排水设施较完善,排水较通畅|
||周围环境条件限制|周边环境条件较优，对工业布局基本无影响|周边环境条件一般，对工业布局有一定的影响|周边环境条件较差，对工业布局影响较大|周边环境条件较差，对工业布局影响较大|
|个别因素|宗地形状|较不规则，但对土地利用无影响|较不规则，但对土地利用无影响|较不规则，但对土地利用无影响|较不规则，但对土地利用无影响|
||宗地面积|面积较适中，对土地利用较有利|面积较适中，对土地利用较有利|面积较适中，对土地利用较有利|面积较适中，对土地利用较有利|
||地势条件|地势平坦，完全满足工程耍求|地势平坦，完全满足工程耍求|有坡度，但对工程基本无负面影响|有坡度，但对工程基本无负面影响|
||地质条件|条件较好|条件较好|条件较好|条件较好|

D、根据待估地块与比较实例的比较因素，编制土地情况指数表评估人员待估宗地与交易案例的相对优劣程度进行打分。打分原则为：对待估宗地的各比较因素均取值100。
a.可比案例的成交日期在 2013年 7月至 2014年 1月之间。根据中
国城市地价动态监测网公布的地价指数资料，2013年、2014年地价指
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数分别为189、192；待估宗地取值100，实例 1成交于 2014年 1月，取值99，实例2、实例 3成交于 2013年 8月和 2013年 7月，均取值98。
b.使用年限修正
根据泉州市基准地价修编成果应用方案，土地使用年限修正系数如下表：
表4-1土地使用年限修正系数表
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|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
|出让年期|1|2|3|4|5|6|7|8|9|10|
|修正系数|0.0599|0.1163|0.1696|0.2198|0.2673|0.3120|0.3542|0.3940|0.4315|0.4670|
|出让年期|11|12|13|14|15|16|17|18|19|20|
|修正系数|0.5004|0.5319|0.5617|0.5897|0.6162|0.6412|0.6647|0.6869|0.7079|0.7277|
|出让年期|21|22|23|24|25|26|27|28|29|30|
|修正系数|0.7464|0.7640|0.7806|0.7962|0.8110|0.8250|0.8381|0.8505|0.8623|0.8733|
|出让年期|31|32|33|34|35|36|37|38|39|40|
|修正系数|0.8837|0.8936|0.9028|0.9116|0.9198|0.9276|0.9350|0.9419|0.9484|0.9546|
|出让年期|41|42|43|44|45|46|47|48|49|50|
|修正系数|0.9604|0.9659|0.9711|0.9760|0.9806|0.9849|0.9890|0.9929|0.9966|1|

待估宗地剩余土地使用年限为 43.70年，修正系数为0.9745，取值100。可比案例土地使用年限均为 50年，修正系数为1。按此标准折算打分，可比案例A、B、C取值103。
c.容积率修正
南安地区均未设定容积率下限，经咨询当地国土部门，不需对容积率进行修正。
d.道路类型修正
待估宗地临路情况为交通型主干道，取值100。实例 1条件相同，取值100，实例2、实例 3临生活型主干道，故取值98；
e产业聚集度修正
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待估宗地距离周边工业用地基本连片，取值100。实例 1工业用地不连成片，距离较近，取值98。实例2、实例 3工业用地相对独立，距离较远，取值95；
f.周围环境条件限制修正：待估宗地周边环境条件较优，对工业布局基本无影响，取值100。实例 1周边环境条件一般，对工业布局有一定的影响，取值99，实例2、实例 3周边环境条件较差，对工业布局影响较大，取值95。
g地势条件修正：待估宗地地势平坦，完全满足工程耍求，取值100。
实例 1条件相同，取值100，实例2、实例 3有坡度，但对工程基本无负面影响，取值99。
除上述因素需修正外，各交易实例的其他因素与待估宗地相同，不需进行修正。
评估人员通过以上打分的方法，将该差异量化如下表：
表4-21比较因素指数表
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|待估宗地及比较因素实例||待估宗地|案例1|案例2|案例3|
|土地证编号/宗地编号||南国用(2014)第00140017号|南安市2012年(工业)G170号|南安市2013年(工业)G016号|南安市2012年(工业)G127号|
|土地位置||南安市康美镇福铁村|洪濑镇厝斗村、康美镇福铁村|康美镇梅元村|康美镇梅元村|
|交易价格（元/平方米）|||329.99|331.60|330.44|
|交易时间||100|99|98|98|
|交易方式||100|100|100|100|
|土地剩余使用年限||100|103|103|103|
|土地用途||100|100|100|100|
|容积率||100|100|100|100|
|区域因素|距镇中心距离|100|100|100|100|
||道路类型|100|100|98|98|
||距县级以上道路距离|100|100|100|100|
||距高速公路出入口或|100|100|100|100|

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|-|-|-|-|-|-|
|待估宗地及比较因素实例||待估宗地|案例1|案例2|案例3|
||港口 距离|||||
||产业聚集度|100|98|95|95|
||动力能源|100|100|100|100|
||供水设施|100|100|100|100|
||排水状况|100|100|100|100|
||周围环境条件限制|100|99|95|95|
|个别因素|宗地形状|100|100|100|100|
||宗地面积|100|100|100|100|
||地势条件|100|100|99|99|
||地质条件|100|100|100|100|

E、编制比较因素修正系数表，见下表：
表4-22比较因素修正系数表
||||||
|-|-|-|-|-|
|待估宗地及比较因素实例||案例1|案例2|案例3|
|土地证编号/宗地编号||南安市2012年(工业)G170号|南安市2013年(工业)G016号|南安市2012年(工业)G127号|
|土地位置||洪濑镇厝斗村、康美镇福铁村|康美镇梅元村|康美镇梅元村|
|交易价格（元/平方米）||329.99|331.60|330.44|
|交易时间||0.9900|0.9844|0.9844|
|交易方式||1.0000|1.0000|1.0000|
|土地剩余使用年限||1.0261|1.0261|1.0261|
|土地用途||1.0000|1.0000|1.0000|
|容积率||1.0000|1.0000|1.0000|
|区域因素|距镇中心距离|1.0000|1.0000|1.0000|
||道路类型|1.0000|0.9780|0.9780|
||距县级以上道路距离|1.0000|1.0000|1.0000|
||距高速公路出入口或港口 距离|1.0000|1.0000|1.0000|
||产业聚集度|0.9815|0.9500|0.9500|
||动力能源|1.0000|1.0000|1.0000|
||供水设施|1.0000|1.0000|1.0000|
||排水状况|1.0000|1.0000|1.0000|
||周围环境条件限制|0.9937|0.9500|0.9500|
|个别因素|宗地形状|1.0000|1.0000|1.0000|
||宗地面积|1.0000|1.0000|1.0000|
||地势条件|1.0000|0.9900|0.9900|
||地质条件|1.0000|1.0000|1.0000|
|乘积||0.9909|0.8826|0.8826|
|比准价格||333.03|375.69|374.37|
|评估单价(元/m2)||361.03|||

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F、最终比准地价的确定
经过比较分析，认为三个比准价格修正后的结果较符合客观情况，故以三者的算术平均数确定最终比准价格。即最终比准价格取 361.03元/平方米。
（2）成本逼近法
成本逼近法的基本公式如下：
土地价格=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值
1)土地取得费和有关税费
①土地取得费
土地取得费是指征用估价对象所在区域同类土地所支付的平均费用。调查估价对象周边临近村的土地利用情况，农用土地大部分为耕地，调查估价对象所在区域的土地取得费用，目前获得类似估价对象土地，需支付的费用主要有：土地补偿费、安臵补助费、青苗及地上附着物补偿费。
根据南安市人民政府《南安市人民政府关于调整全市征地补偿标准的通知》，并结合当地统计调查资料以及国土局征地科提供的该地区征地实际情况，征地补偿的年产值为 2.40元/平方米，补偿倍数为 25倍，则，征地补偿额为 60.00元/平方米。附着物及青苗补偿为 2.40元/平方米。
土地取得费=征地补偿额+附着物及青苗补偿
=60.00+2.40=62.40元/平方米。
②有关税费
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A.征地管理费
根据《福建省物价局等关于重新规范土地系统收取征地管理费有关问题的通知》规定，在各设区市规划区范围以外及其他县（市）范围内征用土地的，征地管理费按征地费总额的2.1%收取。则征地管理费为（60.00+2.40）×2.1%=1.31元/平方米。
B.耕地占用税
根据福建省人民政府关于印发《福建省耕地占用税实施办法》，南安市耕地占用税为 35元/平方米。
C.耕地开垦费
根据福建省人民政府批转省土地局、省财政厅、省物委《关于福建省耕地开垦费征收和使用规定》的通知，估价对象原其他类别农田，耕地开垦费的标准是 6元/平方米。
税费＝征地管理费+耕地占用税+耕地开垦费
=1.31+35+6＝42.31元/平方米。
2)土地开发费
土地开发配套费是因政府投资进行城市基础设施投资建设如供水、排水、供电、通讯和城市道路等的市政配套建设而由土地使用者分摊的费用。通过对南安地区新征用地土地开发基础设施配套情况的调查和土地开发成本的测算，土地开发费取值范围如下表：
表4-23土地开发费取值表
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|-|-|-|-|-|-|-|-|
|通路|给水|排水|通电|通讯|通气|通暖|场地平整|
|30|30|20|20|20|40|30-50|40|

待估宗地设定宗地外五通（即：通路、通上水、通下水、通电、通
讯），宗地内土地平整的开发费为 160元/平方米。
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3)利息
根据估价对象的开发程度和开发规模，确定土地开发周期为 1年，其土地取得费及相关税费在征地时一次投入，开发费用在开发期内均匀投入，以中国人民银行在估价基准日六个月至一年期（含一年）贷款年利息率5.60%计，则：
利息＝(土地取得费+税费)×土地开发周期×利率+土地开发费×利率×1/2
=（62.40+42.31）×1×5.60%+160.00×5.60%×1×1/2
＝10.34元/平方米。
4)利润
估价人员通过对当地各类用地的土地开发利润水平的调查，经过估价人员的调整分析，结合当前行业状况，综合研究验证，确定土地开发的利润率为8%，则：
利润=(土地取得费+税费+土地开发费)×利润率
=（62.40+42.31+160.00）×8%
＝21.18元/平方米。
5)土地增值收益
土地增值收益为政府出让土地除收回成本外，同时要使用国家土地所有权在经济上得到实现，即获取一定的增值收益。土地增值收益大小决定于土地用途改变后收益的大小。根据当地土地管理部门提供的资料，土地增值收益按成本价格(土地取得费、土地开发费、投资利息、投资利润四项之和)的一定比例计。本次评估经综合分析，参照南安市土地
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市场的一般情况，取土地增值收益率为15%。
土地增值收益=(土地取得费+税费+土地开发费+利息+利润)×土地增值率
=（62.40+42.31+160.00+10.34+21.18）×15%
＝44.43元/平方米。
6)无限使用年期地价计算
在进行年期修正和区位修正前，无限使用年期地价为：
无限使用年期地价=土地取得费+税费+土地开发费+利息+利润+土地增值收益
=（62.40+42.31+160.00+10.34+21.18+44.43）
＝340.67元/平方米
7)年期修正
由于以上测算的地价为无限使用年期的地价，估价对象的土地使用年期设定为工业用地法定最高出让年期 50年，宗地尚余 43.70年使用年限，故需进行年期修正。土地还原利率按评估基准日中国人民银行公布的一年期存款利率，再加上一定的风险因素调整值，本次评估土地还原利率为6%。
年期修正系数=1-1/(1+土地还原利率)剩余使用年期
=1-1/(1+6%)43.70=
0.9216
8)区位因素与个别因素修正
①区位修正
成本逼近法所计算的地价为估价对象所在区域的平均价格，估价对
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象地价还需要根据宗地所在区域内的位臵和宗地自身条件，进行区域和个别因素修正。该地价应根据所评估的宗地在区域内的位臵和宗地自身条件，进行区位因素、个别因素修正后才可确定为具体宗地土地价格。
区位及个别因素修正系数为0.1304。具体修正如表4-15：
表4-24宗地区域因素修正表
||||||
|-|-|-|-|-|
|影响因素|影响因子|宗地条件||修正系数|
|宗地微观区位|距中心镇区距离|镇一般建成区内|较优|0.05|
|交通便捷度|道路类型|临交通型主干道|优|0.0225|
||距县级以上道路距离|A<300米|优|0.0175|
||距高速公路出入口或港口距离|A≥2500米|劣|-0.01|
|产业聚集度|产业聚集度|工业用地基本连片|较优|0.0188|
|基础设施完备度|动力能源|保证率97%—99%|较优|0.0038|
||供水设施|保证率97-99%|较优|0.005|
||排水状况|排水设施较完善,排水较通畅|较优|0.0038|
|规划限制|周围环境条件限制|周边环境条件较优，对工业布局基本无影响|较优|0.0063|
|宗地条件|宗地形状|较不规则，但对土地利用无影响|--般|0|
||宗地面积|面积较适中，对土地利用较有利|较优|0.0032|
||地势条件|地势平坦，完全满足工程耍求|优|0.0063|
||地质条件|条件较好|较优|0.0032|
|合计||||0.1304|

③修正后地价
土地 371修正后的地价=无限使用年期地价×年期修正系数×(1+区位及个别修正系数)
=340.67×0.9216×（1+0.1304）
= 355.38元/平方米
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（3）评估结果确定
本次评估采用了成本逼近法和市场法两种方法测算了待估土地地价，结合南安市同类用地的地价水平，经评估人员综合分析，认为该成本逼近法是以政府公布的征收土地有关费用文件为基础，通过测算征地成本来确定土地价格的一种方法，该方法通过测算土地成本能较准确、客观地反映土地价格水平。市场法是根据估价对象周边类似土地的成交案例，综合测算土地价格的方法，由于估价对象所在区域的土地交易市场比较透明，可收集到适合的成交案例，因此市场法测算结果具有较高的可信度和参考价值。本次评估对权重取值分别为：成本逼近法50%，市场比较法50%。评估结果见下表：
表4-25宗地个别因素修正表
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|-|-|-|-|-|-|-|-|
|地块编号|采用评估方法|宗地面积（m2)|单位地面地价（元/m2）|总地价（元）|权重取值|最终评估结果（元/m2）|综合评估值(元）|
|南国用(2014)第00140017号|成本逼近法|15,968.00|355.38|5,674,661.76|0.5|358.20|5,719,737.60|
||市场法||361.03|5,764,905.22|0.5|||

5、土地使用权评估结果
土地使用权评估值合计 31,107,940.08元，较账面值增值 4,260,579.74元，增值率15.87%。评估增值是工业区配套设施改善，周边土地市场价格有所增长，从而造成评估增值。
（二）无形资产—其他无形资产评估技术说明
其他无形资产账面价值178,209.41元，为亿赛通数据泄密防护（DLP）软件、条码信息系统、金蝶 K3财务软件 3项软件。评估人员以独立买
家身份向软件供应商咨询其现行市价作为评估值。
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其他无形资产评估值 252,576.93元，较账面值增值74,367.52，增值率 41.73%。评估增值是由于其他无形资产账面值为摊余价值，而评估值为软件评估基准日市价，故评估增值。
（三）无形资产—商标权评估技术说明
截至本报告出具日，被评估单位拥有的注册商标如下：
表4-26注册商标明细表
||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
|序||||注册|核定使用商品/||
||权利人|商标|注册证号|||有效期限|
|号||||类别|核定服务项目||
||福建森源股份有限公司||4076386|20|凳子(家具)；家具；椅子(座椅)；柜台(台子)；床；桌子；沙发；茶几；美容柜(家具)；陈列柜(家具)；|2007.03.21-2017.03.20|
|1|||||||
||福建森源股份有限公司||1152392|20|家具；办公用家具；床；儿童床；桌子；化妆台；椅子；文件柜；沙发；家具书橱；|2008.02.21-2018.02.20|
|2|||||||
||福建森源股份有限公司||4076385|20|凳子(家具)；家具；椅子(座椅)；柜台(台子)；床；桌子；沙发；茶几；美容柜(家具)；陈列柜(家具)；|2009.03.21-2019.03.20|
|3|||||||
||福建森源股份有限公司||7826464|20|儿童摇床；办公室用家具；家具；文件柜；座位；桌子；床；沙发；化妆台；陈列柜(家具)；|2011.01.07-2021.01.06|
|4|||||||
||福建森源股份有限公司||1612927|20|家具；办公用家具；床；儿童床；桌子；化妆台；椅子(座椅)；文件柜；沙发；书橱(家具)；|2011.08.07-2021.08.06|
|5|||||||
||福建森源股份有限公司||7827050|20|儿童摇床；办公室用家具；家具；文件柜；座位；桌子；床；沙发；化妆台；陈列柜(家具)；|2012.08.14-2022.08.13|
|6|||||||

客户认可森源股份的产品，考虑的是被评估单位在业内建立起的良
好声誉，这是在长期提供高品质产品和专业化服务的过程中产生的。
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被评估单位产品获得超额收益是被评估单位生产经验、设计能力、管理方法、客户资源等因素综合作用产生。评估师很难从超额收益中量化拆分出归属于商标权的部分。因此，本次资产基础法未单独对商标权进行评估。被评估单位的商标权价值体现在收益法估值中。
（四）无形资产—专利权评估技术说明
截至本报告出具日，被评估单位拥有的专利权如下：
表4-27专利权明细表
||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
|序号|专利名称|申请号|专利类型|专利申请日|授权公告日|设计人|
|1|一种表面具有裂纹效果的板材的生产工艺|2010 10601932.3|发明专利|2010/12/23|2013/8/28|福建森源股份有限公司|
|2|一种贴金/银箔的工艺|2011 10280412.1|发明专利|2011/9/21|2013/10/9|福建森源股份有限公司|
|3|一种加固床尾凳|201020266465.9|实用新型|2010/7/22|2010/12/1|福建森源股份有限公司|
|4|一种固定木块的夹具|2010 20266618.X|实用新型|2010/7/22|2011/2/16|福建森源股份有限公司|
|5|一种木块切削装置|2010 20266617.5|实用新型|2010/7/22|2011/2/16|福建森源股份有限公司|
|6|一种改进型床尾凳|201020266616.0|实用新型|2010/7/22|2011/3/16|福建森源股份有限公司|
|7|一种墙板|2010 20266722.9|实用新型|2010/7/22|2011/2/16|福建森源股份有限公司|
|8|一种带弹性较强的沙发垫|2011 20353810.7|实用新型|2011/9/21|2012/4/25|福建森源股份有限公司|
|9|一种放置定型刀的刀架|2012 20458757.1|实用新型|2012/9/11|2013/3/27|福建森源股份有限公司|
|10|一种可伸缩的门板待干运输架|201220466595.6|实用新型|2012/9/14|2013/3/27|福建森源股份有限公司|
|11|一种锯片存放架|2012 20466680.2|实用新型|2012/9/14|2013/3/27|福建森源股份有限公司|
|12|装饰面板试组架|2012 20475550.5|实用新型|2012/9/18|2013/3/27|福建森源股份有限公司|
|13|一种带暗灯槽|2012 20483351.9|实用新型|2012/9/21|2013/3/27|福建森源股份|

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的吊柜 有限公司
||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
|14|一种门框试组架|201220493752.2|实用新型|2012/9/26|2013/3/27|福建森源股份有限公司|
|15|一种组合式配电柜|2012 20514381.1|实用新型|2012/10/9|2013/3/27|福建森源股份有限公司|
|16|门扇实木封边结构|2012 20514299.9|实用新型|2012/10/9|2013/5/8|福建森源股份有限公司|
|17|一种安全配电箱|201220514245.2|实用新型|2012/10/9|2013/5/15|福建森源股份有限公司|
|18|一种面板晾干架|2012 20537261.3|实用新型|2012/10/19|2013/5/18|福建森源股份有限公司|
|19|一种轻质板材以及采用该板材的门板|201220598719.6|实用新型|2012/11/14|2013/5/8|福建森源股份有限公司|
|20|带防尘闸的房门|201220599540.2|实用新型|2012/11/14|2013/5/8|福建森源股份有限公司|
|21|将涂装托盘由直向转为横向的转向装置|201220603375.3|实用新型|2012/11/15|2013/5/8|福建森源股份有限公司|
|22|将涂装托盘由横向转为直向的转向装置|201220603089.7|实用新型|2012/11/15|2013/5/8|福建森源股份有限公司|
|23|节能防爆灯|201320371507.9|实用新型|2013/6/26|2013/12/25|福建森源股份有限公司|
|24|一种适用于磨砂床的大行程工作台面|201320371505.X|实用新型|2013/6/26|2013/12/25|福建森源股份有限公司|
|25|景观架|201320371560.9|实用新型|2013/6/26|2013/12/25|福建森源股份有限公司|
|26|组合式景观架|201320371530.8|实用新型|2013/6/26|2013/12/25|福建森源股份有限公司|
|27|一种吧凳|201320389537.2|实用新型|2013/7/2|2013/12/25|福建森源股份有限公司|
|28|防止变形的板材结构|201320371494.5|实用新型|2013/6/26|2014/1/29|福建森源股份有限公司|
|29|一种可升降桌子|201320389674.6|实用新型|2013/7/2|2014/3/19|福建森源股份有限公司|
|30|一种茶几凳|201320412447.0|实用新型|2013/7/11|2014/1/29|福建森源股份有限公司|
|31|一种科技黑檀木皮纹理新型椅子|201320411822.X|实用新型|2013/7/11|2014/1/22|福建森源股份有限公司|

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一种天然黑檀
福建森源股份 32 木皮纹理改进 201320412513.4 实用新型 2013/7/11 2014/1/22
有限公司型小圆椅
||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
|33|简易压合机|201320412499.8|实用新型|2013/7/11|2014/1/22|福建森源股份有限公司|
|34|一种黑檀木皮纹理新型床|201320411829.1|实用新型|2013/7/11|2014/1/22|福建森源股份有限公司|
|35|一种天然黑檀木皮纹理新型方边桌|201320411827.2|实用新型|2013/7/11|2014/1/22|福建森源股份有限公司|
|36|一种黑檀木皮纹理沙发改进型结构|201320412516.8|实用新型|2013/7/11|2014/1/22|福建森源股份有限公司|
|37|一种科技黑檀木皮纹理改进型圆木桌|201320411806.0|实用新型|2013/7/11|2014/1/22|福建森源股份有限公司|
|38|一种新型黑檀木皮纹理电视柜|201320411918.6|实用新型|2013/7/11|2014/1/22|福建森源股份有限公司|
|39|一种新型桌架|201320411919.0|实用新型|2013/7/11|2014/1/22|福建森源股份有限公司|
|40|木皮热压生产线|201320411825.3|实用新型|2013/7/11|2014/1/22|福建森源股份有限公司|
|41|一种不锈钢桌脚与码片的连接结构|201320411920.3|实用新型|2013/7/11|2014/1/22|福建森源股份有限公司|
|42|一种新型大理石桌|201320411809.4|实用新型|2013/7/11|2014/1/22|福建森源股份有限公司|
|43|一种黑檀木皮纹理衣柜|201320412514.9|实用新型|2013/7/11|2014/4/2|福建森源股份有限公司|
|44|餐桌立柱拼装机|201320425140.4|实用新型|2013/7/17|2014/3/19|福建森源股份有限公司|
|45|一种吧凳|201320431892.1|实用新型|2013/7/19|2014/1/29|福建森源股份有限公司|
|46|一种三角砂光机|201320444868.1|实用新型|2013/7/24|2014/1/22|福建森源股份有限公司|
|47|一种多轴数控异形切割机的控制系统|201320444916.7|实用新型|2013/7/24|2014/1/22|福建森源股份有限公司|
|48|一种多轴数控异形切割机|201320444879.X|实用新型|2013/7/24|2014/1/22|福建森源股份有限公司|
|49|木皮涂装生产线|201320444984.3|实用新型|2013/7/24|2014/1/22|福建森源股份有限公司|

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福建森源股份 50 一种立轴机 201320444920.3 实用新型 2013/7/24 2014/1/22
有限公司
||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
|51|一种海绵砂光机|201320444835.7|实用新型|2013/7/24|2014/1/22|福建森源股份有限公司|
|52|一种双锯片切割机|201320445033.8|实用新型|2013/7/24|2014/1/22|福建森源股份有限公司|
|53|一种万能切锯机|201320445051.6|实用新型|2013/7/24|2014/1/22|福建森源股份有限公司|
|54|一种黑檀木皮纹理沙发椅|201320444819.8|实用新型|2013/7/24|2014/4/2|福建森源股份有限公司|
|55|一种自动封边贴皮的木皮条修边机|201320445835.9|实用新型|2013/7/24|2014/6/11|福建森源股份有限公司|
|56|抽屉板生产流水线|201320455072.6|实用新型|2013/7/29|2014/1/29|福建森源股份有限公司|
|57|一种摇摆座椅|201320455137.7|实用新型|2013/7/29|2014/1/29|福建森源股份有限公司|
|58|一种门上带储物格的柜子|201320483017.8|实用新型|2013/8/8|2014/4/23|福建森源股份有限公司|
|59|圆形茶几|201320483474.7|实用新型|2013/8/9|2014/5/15|福建森源股份有限公司|
|60|一种多功能桌子|201320489163.1|实用新型|2013/8/12|2014/3/25|福建森源股份有限公司|
|61|多功能组合柜|201320495471.5|实用新型|2013/8/14|2014/4/23|福建森源股份有限公司|
|62|一种转动结构|201320535826.9|实用新型|2013/8/30|2014/4/23|福建森源股份有限公司|
|63|一种异形休闲椅|201320579135.9|实用新型|2013/9/18|2014/4/23|福建森源股份有限公司|
|64|一种可升降茶几|201320610224.5|实用新型|2013/9/30|2014/4/23|福建森源股份有限公司|
|65|一种多功能组合家具|201320610019.9|实用新型|2013/9/30|2014/6/4|福建森源股份有限公司|
|66|多人沙发|201330170983.X|外观专利|2013/5/10|2013/10/16|福建森源股份有限公司|
|67|双人沙发|201330171192.9|外观专利|2013/5/10|2013/10/16|福建森源股份有限公司|
|68|床尾凳|201330170742.5|外观专利|2013/5/10|2013/10/16|福建森源股份有限公司|
|69|椅子（1）|201330171169.X|外观专利|2013/5/10|2013/10/16|福建森源股份有限公司|
|70|椅子（2）|201330170776.4|外观专利|2013/5/10|2013/10/16|福建森源股份有限公司|

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福建省永安林业(集团)股份有限公司拟收购福建森源股份有限公司100%股权项目·资产评估说明
福建森源股份 71 椅子（3） 201330170711.X 外观专利 2013/5/10 2013/10/16
有限公司
||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
|72|椅子（4）|201330171080.3|外观专利|2013/5/10|2013/10/16|福建森源股份有限公司|
|73|椅子（5）|201330171232.X|外观专利|2013/5/10|2013/10/16|福建森源股份有限公司|
|74|会议椅子|201330170877|外观专利|2013/5/10|2013/11/13|福建森源股份有限公司|
|75|装饰柜|201330171189.7|外观专利|2013/5/10|2013/11/13|福建森源股份有限公司|
|76|行李柜|201330170695.4|外观专利|2013/5/10|2013/11/13|福建森源股份有限公司|
|77|桌子（可升降的）|201330301773.X|外观设计|2013/7/2|2013/12/25|福建森源股份有限公司|
|78|茶几（迷你）|201330338824.6|外观设计|2013/7/18|2013/12/25|福建森源股份有限公司|
|79|茶几（圆柱形）|201330370114.1|外观设计|2013/8/2|2014/1/29|福建森源股份有限公司|
|80|茶几（方形）|201330371855.1|外观设计|2013/8/5|2014/1/29|福建森源股份有限公司|
|81|休闲椅（异形）|201330370388.0|外观设计|2013/8/2|2014/3/19|福建森源股份有限公司|
|82|菜单架|201330373204.6|外观设计|2013/8/5|2014/3/19|福建森源股份有限公司|
|83|景观架|201330368127.5|外观设计|2013/8/1|2014/3/19|福建森源股份有限公司|
|84|茶几|201330391525.9|外观设计|2013/8/15|2013/11/27|福建森源股份有限公司|
|85|屏风|201330391513.6|外观设计|2013/8/15|2014/2/12|福建森源股份有限公司|
|86|柜子（门带储物格）|201330391660.3|外观设计|2013/8/15|2014/3/5|福建森源股份有限公司|
|87|倒锥形吧凳|201330391524.4|外观设计|2013/8/15|2014/3/5|福建森源股份有限公司|
|88|咖啡桌（双耳）|201330391769.7|外观设计|2013/8/15|2014/3/5|福建森源股份有限公司|
|89|椭圆形茶几|201330391514.0|外观设计|2013/8/15|2014/3/5|福建森源股份有限公司|
|90|旋转餐桌|201330391725.4|外观设计|2013/8/15|2014/4/9|福建森源股份有限公司|
|91|装饰柜|201330393880.X|外观设计|2013/8/16|2014/3/5|福建森源股份有限公司|
|92|床尾凳|201330393951.6|外观设计|2013/8/16|2014/3/5|福建森源股份|

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福建省永安林业(集团)股份有限公司拟收购福建森源股份有限公司100%股权项目·资产评估说明
有限公司
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|-|-|-|-|-|-|-|
|93|沙发（心形）|201330422638.0|外观设计|2013/9/2|2014/4/9|福建森源股份有限公司|
|94|茶几|201330446204.4|外观设计|2013/9/17|2014/4/9|福建森源股份有限公司|
|95|茶几（椭圆形）|201330446463.7|外观设计|2013/9/17|2014/4/23|福建森源股份有限公司|
|96|电视柜（1）|201430247141.4|外观专利|2014/7/21|2014/12/3|福建森源股份有限公司|
|97|电视柜（2）|201430247259.7|外观专利|2014/7/21|2014/12/3|福建森源股份有限公司|
|98|沙发（1）|201430247202.7|外观专利|2014/7/21|2014/12/3|福建森源股份有限公司|
|99|沙发（2）|201430246865.7|外观专利|2014/7/21|2014/12/3|福建森源股份有限公司|
|100|沙发（3）|201430246859.1|外观专利|2014/7/21|2014/12/3|福建森源股份有限公司|
|101|沙发（4）|201430246849.8|外观专利|2014/7/21|2014/12/3|福建森源股份有限公司|
|102|沙发（5）|201430247037.5|外观专利|2014/7/21|2014/12/3|福建森源股份有限公司|
|103|沙发（6）|201430246995.0|外观专利|2014/7/21|2014/12/3|福建森源股份有限公司|
|104|茶几（1）|201430247155.6|外观专利|2014/7/21|2014/12/3|福建森源股份有限公司|
|105|茶几（2）|201430246843.0|外观专利|2014/7/21|2014/12/3|福建森源股份有限公司|
|106|梳妆台|201430247256.3|外观专利|2014/7/21|2014/12/3|福建森源股份有限公司|
|107|茶桌|201430247154.1|外观专利|2014/7/21|2014/12/3|福建森源股份有限公司|
|108|书桌|201430247278.X|外观专利|2014/7/21|2014/12/3|福建森源股份有限公司|
|109|休闲椅|201430246867.6|外观专利|2014/7/21|2014/12/3|福建森源股份有限公司|
|110|一种弧形支脚桌子|201420474006.8|实用新型|2014/8/21|2014/12/31|福建森源股份有限公司|
|111|一种花格屏风|201420474136.1|实用新型|2014/8/21|2014/12/31|福建森源股份有限公司|
|112|一种带支脚连接板的桌子|201420474009.1|实用新型|2014/8/21|2014/12/31|福建森源股份有限公司|

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一种具有分节 福建森源股份 113 201420474010.4 实用新型 2014/8/21 2014/12/31
支脚的桌子 有限公司
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|114|一种桶形支脚圆木桌|201420473409.0|实用新型|2014/8/21|2014/12/31|福建森源股份有限公司|

被评估单位上述专利均与某种产品或某项特定工艺相关。经了解，上述专利必须与被评估单位的生产计划相结合才能发挥作用，一旦专利涉及的产品不再生产，专利即无法给被评估单位带来收益。家具行业产品流行趋势多变，产品变化很大，很难预测上述专利在被评估单位未来生产过程中的应用范围和持续时间。因此，本次资产基础法未对专利权进行评估。被评估单位的专利权价值体现在收益法估值中。
七、长期待摊费用评估技术说明
长期待摊费用账面值 6,367,601.84元，为深圳厂区展厅1楼、2楼、 3楼装修的摊余价值。
经评估人员现场勘察，根据企业展厅更新计划，各展厅尚可使用年限均为 4年（48月）。评估人员核实相关原始凭证，确认展厅装修费用支出金额真实，核算正确。根据以下公式计算成新率
成新率＝尚可使用月数/（尚可使用月数+已使用月数）。
展厅装修费用评估值为展厅装修支出金额与成新率之积。
长期待摊费用评估值为 14,437,744.01元，较账面值增值 8,070,142.17元，增值率 126.74%。由于一层二层展厅装修已基本摊摊完毕，而展厅实际尚可使用四年（48月），本次评估根据尚可使用月数计算成新率，与被评估单位的摊销政策有差异，故造成评估增值。
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八、递延所得税评估技术说明
本次评估范围内的递延所得税资产账面值为 16,717,927.50元，为计提坏账准备、存货跌价准备、可抵扣亏损、应付职工薪酬、政府补助产生的递延所得税资产。评估人员通过核对明细账与总账、报表，查阅款项金额、发生时间、业务内容等账务记录，以证实递延所得税资产的真实性、完整性。以核实后账面值确定为评估值。
递延所得税资产评估值 16,717,927.50元。
九、其他非流动资产评估技术说明
本次评估范围内的其他非流动资产账面值为 28,300,000.00元，为购买土地支付的押金。评估人员通过核对明细账与总账、报表，查阅款项金额、发生时间、业务内容等账务记录，以证实其他非流动资产的真实性、完整性。以核实后账面值确定为评估值。
其他非流动资产评估值 28,300,000.00元。
十、负债评估技术说明
评估范围内的流动负债包括短期借款、应付票据、应付账款、预收账款、应付职工薪酬、应交税费、应付利息和其他应付款，本次评估在经清查核实的账面值基础上进行。
1、短期借款
短期借款账面值为 124,494,500.00元，为向平安银行、中国银行、泉州银行借入的一年以内未到期借款。评估人员查阅了借款合同、有关凭证，核实了借款期限、借款利率等相关内容，并向银行函证，确认以
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上借款是真实完整的。
短期借款评估值为 124,494,500.00元。
2、应付票据
应付票据账面价值为 220,427,744.05元，主要为深南电路公司应付材料采购票据，票面利率0%。经现场查实证明交易事项和票据金额真实，均为在未来应支付债务，以账面值确定为评估值。
应付票据评估值为 220,427,744.05元。
3、应付账款
应付账款账面值 96,897,654.72元，主要为应付木皮款、购油漆款、购五金款、购辅料款、物流费和购实木款等。评估人员核实了账簿记录、抽查了部分原始凭证及合同等相关资料，核实交易事项的真实性、业务内容和金额等，以清查核实后的账面值作为评估值。
应付账款评估值为 96,897,654.72元。
4、预收账款
预收账款账面值 475,252,100.56元，主要为预收的货款等，评估人员抽查有关账簿记录和合同，确定预收款项的真实性和完整性，核实结果账表单金额相符，均为在未来应支付相应的权益或资产，故以清查核实后账面值确定为评估值。
预收账款评估值 475,252,100.56元。
5、应付职工薪酬
应付职工薪酬账面值为 26,335,860.90元。为应付工资、奖金、津贴和补贴、职工福利费、医疗保险费、基本养老保险费、失业保险费、
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工伤保险费、生育保险费、住房公积金以及职工教育经费。评估人员核实了应付职工薪酬的提取及使用情况均属正常，按照期后实际发生金额判断其合理性。以清查核实后账面值确定为评估值。
应付职工薪酬评估值为 26,335,860.90元。
6、应交税费
应交税费账面值为 38,897,567.87元，主要为应交的增值税、企业所得税、个人所得税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加、印花税、堤围费以及待抵扣增值税进项税，通过对企业账簿、纳税申报表的查证，证实企业税额计算的正确性，评估值以清查核实后账面值确认。
应交税费评估值为 38,897,567.87元。
7、应付利息
应付利息账面值为 309,979.68元。主要为计提的向平安银行、中国银行、泉州银行的贷款利息。评估人员核实有关账簿记录，借款合同，根据约定利率和计息期测算应计利息，确认账面价值是真实性，以账面值作为评估值。
应付利息评估值为 309,979.68元。
8、其他应付款
其他应付款账面值为 72,843,532.72元。主要为应付保证金及押金、股权转让款、货款、往来款、快递费、员工借款、投标保证金、履约保证金等。评估人员核实有关账簿记录，文件资料，并选取金额较大或异常的款项抽查其原始凭证，发函询证，以此确定其他应付款的真实性。
其他应付款评估值为 72,843,532.72元。
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9、预计负债
本次评估范围内的预计负债账面值为 4,954,952.83元。为青岛三利项目预计损失和预提本期产品质量保证费用。
（1）2012年 11月，森源股份收到应诉通知书，青岛三利集团有限公司向青岛市城阳区人民法院起诉其承包实施的青岛三利莫丽斯酒店、高层公寓固装家具、木饰面工程存在质量瑕疵以及工期延长事项。青岛市城阳区人民法院于 2015年 1月 19日作出“(2013)城民初字第 11号”《山东省青岛市城阳区人民法院民事判决书》，就青岛三利集团有限公司与森源股份的装饰装修合同纠纷一案，判决确认青岛三利集团有限公司与森源股份签订的《工程施工总包合同》于 2012年 11月 6日终止；
森源股份支付青岛三利集团有限公司违约金 1,472,101.47元以及涉案已完工部分工程质量问题修复费用 7,207,063.63元。目前，森源股份已向山东省青岛市中级人民法院提起上诉，案件正在审理之中。
对于可能支付的修复费用 7,207,063.63元，已在存货－发出商品此项目评估时考虑。
该项预计负债账面值 2,219,816.47元为被评估单位估计的可能支付的赔偿金额，包括违约金 1,472,101.47元，支付青岛三利集团有限公司的司法鉴定费 681,862.00元，案件受理费 65,853.00元。由于案件仍在审理中，最终确定的支付金额尚未确定。本次评估以核实后的账面值作为评估值。
（2）预提本期产品质量保证费用账面值 2,735,136.36元，为被评估单位管理部门根据历史年度维修费支出水平预测的 2014年可能发生的
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产品维修费。本次评估以核实后的账面值作为评估值。
预计负债评估值 4,954,952.83元。
10、其他非流动负债
其他非流动负债账面账面值 4,032,257.10元，根据南安市财政局下发的 2014年预算指示追加通知单（南财指标[2014]1060号），该款项包括返还的征地和拆迁补偿支出和土地开发支出。因被评估单位无后续支付义务，本次以该返还款项未来需支付的企业所得税作为其他非流动负债评估值。
其他非流动负债评估值 1,008,064.28元。
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第五部分收益法评估说明
一、基本假设和限制条件
（一）基本假设
1、国家现行的宏观经济、金融以及产业等政策不发生重大变化。
2、评估对象的社会经济环境以及所执行的税赋、税率等政策无重大变化。
3、评估对象未来的经营管理班子尽职，并继续保持现有的经营管理模式持续经营。
4、评估对象在未来经营期内其主营业务结构、收入成本构成以及未来业务的销售策略和成本控制等仍保持其最近几年的状态持续，而不发生较大变化。不考虑未来可能由于管理层、经营策略以及商业环境等变化导致的业务结构等状况的变化。
5、在未来的经营期内，评估对象的各项期间费用不会在现有基础上发生大幅的变化，仍将保持其最近几年的变化趋势持续，并随经营规模的变化而同步变动。本评估所指的财务费用是企业在生产经营过程中，为筹集正常经营或建设性资金而发生的融资成本费用。鉴于企业的货币资金或其银行存款等在生产经营过程中频繁变化或变化较大，评估时不考虑存款产生的利息收入，也不考虑付息债务之外的其他不确定性损益。
二、基本评估方法
（一）概述
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根据国家管理部门的有关规定以及《资产评估准则——企业价值》，国际和国内类似交易评估惯例，本次评估同时确定按照收益途径、采用现金流折现方法(DCF)估算福建森源股份有限公司（以下简称森源股份）的权益资本价值。
现金流折现方法是通过将企业未来预期净现金流量折算为现值，评估资产价值的一种方法。其基本思路是通过估算资产在未来预期的净现金流量和采用适宜的折现率折算成现时价值，得出评估值。其适用的基本条件是：企业具备持续经营的基础和条件，经营与收益之间存有较稳定的对应关系，并且未来收益和风险能够预测及可量化。使用现金流折现法的最大难度在于未来预期现金流的预测，以及数据采集和处理的客观性和可靠性等。当对未来预期现金流的预测较为客观公正、折现率的选取较为合理时，其估值结果具有较好的客观性。
（二）基本评估思路
根据本次评估尽职调查情况以及评估对象资产构成和主营业务特点，本次评估的基本思路是以评估对象经审计的公司报表为基础估算其权益资本价值，即首先按收益途径采用现金流折现方法(DCF)，估算评估对象的经营性资产的价值，再加上其对外长期投资的权益价值以及基准日的其他非经营性或溢余性资产的价值，来得到评估对象的企业价值，并由企业价值经扣减付息债务价值后，来得出评估对象的股东全部权益价值。
本次评估的基本评估思路是：
1、对纳入报表范围的资产和主营业务，按照最近几年的历史经营
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状况的变化趋势和业务类型估算预期收益估算预期净现金流量，并折现得到经营性资产的价值；
2、对纳入报表范围，但在预期收益（净现金流量）估算中未予考虑的诸如基准日存在的现金类资产（负债）等类资产，定义为基准日存在的溢余性或非经营性资产（负债），单独估算其价值；
3、由上述计算得出的经营性资产价值加溢余性资产或非经营性资产价值，并扣减企业应承担的付息债务价值后得到评估对象的股东全部权益价值。
（三）评估模型
1、基本模型
本次评估的基本模型为：
EBD (1)
式中：
E：评估对象的股东全部权益价值；
B：评估对象的企业价值；
BPC
i (2)
P：评估对象的经营性资产价值；
n R R
P i  n
(1r)i r(1r)n
i1 (3)
式中：
R：评估对象未来第i年的预期收益(自由现金流量)；
i
R：评估对象永续期的预期收益(自由现金流量)；
n
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r：折现率；
n：评估对象的未来经营期。
ΣC：基准日存在的非经营性、溢余资产的价值。
i
CCCCC
i 1 2 3 4
（4）
式中：
C：预期收益（自由现金流量）中未体现投资收益的全资、控股或 1
参股投资价值；
C：基准日现金类资产（负债）价值；
2
C3：基准日非流动溢余资产价值；
C4:预期收益（自由现金流量）中未计及收益的在建工程价值;
D：付息债务价值。
2、收益指标
本次评估，使用企业的自由现金流量作为评估对象投资性资产的收益指标，其基本定义为：
R=净利润+折旧摊销+扣税后付息债务利息-追加资本 (7)
根据评估对象的经营历史以及未来市场发展等，估算其未来预期的自由现金流量。将未来经营期内的自由现金流量进行折现处理并加和，测算得到企业的经营性资产价值。
3、折现率
本次评估采用资本资产加权平均成本模型(WACC)确定折现率r： rrwrw
d d e e
(8)
式中：
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W：评估对象的长期债务比率；
d
D
w
d
(ED)
(9)
W：评估对象的权益资本比率；
e
E
w
e
(ED)
(10)
r：权益资本成本，按资本资产定价模型(CAPM)确定权益资本成本 e
r；
e
rr(rr)
(11)
e f e m f
式中：
r：无风险报酬率；
f
r：市场预期报酬率；
m
ε：评估对象的特性风险调整系数；
β：评估对象权益资本的预期市场风险系数；
e
D
u(1(1t) ) (12)
e
E
βu：可比公司的无杠杆市场风险系数；

 t (13)
u D
1(1t) i
E
i
β：可比公司不带财务杠杆的预期市场平均风险系数
t
34%K66% (14)
t x
式中：
K：一定时期股票市场的平均风险值，通常假设K=1；
βx：可比公司股票（资产）的历史市场平均风险系数。
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Cov(R ;R )
 X P
x

P
(15)
式中：Cov(R ,R )
:一定时期内样本股票的收益率和股票市场组合收 X P
益率的协方差；
σp：一定时期内股票市场组合收益率的方差。
Di、Ei：分别为可比公司的付息债务与权益资本。
三、资产核实与尽职调查情况说明
（一）资产核实与尽职调查的内容
根据本次评估的特点，评估机构确定了资产核实的主要内容是福建森源股份有限公司资产及负债的存在与真实性，具体以被评估单位提供的基准日经审计的资产负债表为准，经核实无误，确认资产及负债的存在。为确保资产核实的准确性，评估机构制定了详细的尽职调查计划和清单，确定的尽职调查内容主要是：
1、本次评估的经济行为背景情况，主要为委托方和被评估单位对本次评估事项的说明；
2、评估对象存续经营的相关法律情况，主要为评估对象的有关章程、投资出资协议、合同情况等；
3、评估对象的生产能力及技术装备情况；
4、评估对象执行的会计制度以及固定资产折旧方法、存货成本入账和存货发出核算方法等；
5、评估对象最近几年的债务、借款情况以及债务成本情况；
6、评估对象执行的税率税费及纳税情况；
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7、评估对象的应收应付帐款情况；
8、最近几年的关联交易情况；
9、评估对象的产品类型以及主营产品品种、产销量、历史经营业绩和技术创新能力等；
10、最近几年主营业务成本，主要原材料、辅助材料成本和价格、占用设备及场所(折旧摊销)、人员工资福利费用等情况；
11、最近几年主营业务收入，主要产品的价格、占总收入的比例以及主要客户的分布等情况；
12、未来几年的经营计划以及经营策略，包括：市场需求、价格策略、产能计划、产品(技术)更新改造、开发、销售计划、成本费用控制、资金筹措和投资计划等以及未来的主营收入和成本构成及其变化趋势等；
13、主要竞争者的简况，包括产品的功能、产量、价格及市场占有率等；
14、主要经营优势和风险，包括：国家政策优势和风险、产品(技术)优势和风险、市场(行业)竞争优势和风险、财务(债务)风险、汇率风险等；
15、近年经审计的资产负债表、损益表、现金流量表以及产品收入明细表和成本费用明细表；
16、与本次评估有关的其他情况。
（二）影响资产核实和尽职调查的事项
本次评估中未发现影响资产清查或尽职调查的事项。
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（三）资产清查核实和尽职调查的过程
本次评估的资产清查核实及尽职调查，是在企业主要资产的所在地现场进行。采用的方法主要是通过对企业现场勘察、参观、以专题座谈会的形式，对被评估单位的经营性资产的现状、生产条件和能力以及历史经营状况、经营收入、成本、期间费用及其构成等的状况进行调查复核。特别是对影响评估作价的主营产品的产销量、售价和相关的成本费用等进行了专题的详细调查，查阅了相关的会计报表、账册等财务数据资料、重要购销合同协议等。通过与企业的管理、财务人员进行座谈交流，了解企业的经营情况等。在资产核实和尽职调查的基础上进一步开展市场调研工作，收集相关家具行业的宏观行业资料以及可比公司的财务资料和市场信息等。
（四）资产清查复核与尽职调查结论
按照国家资产评估相关规定，经对评估对象在评估基准日 2014年 12月 31日资产与经营状况实施必要的清查复核与尽职调查后，得到如下结论：
1、主要资产负债状况
截止 2014年 12月 31日，经审计的总资产账面值 128,358.94万元，负债 106,444.61万元，净资产 21,914.33万元。具体包括流动资产 98,555.99万元；非流动资产 29,802.95万元；流动负债 105,545.89万元，非流动负债 898.72万元。
表5-1被评估单位近三年的资产负债表
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|项目名称|2012年|2013年|2014年|
|流动资产：||||

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货币资金 6,779.72 8,204.83 10,215.21
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|-|-|-|-|
|交易性金融资产|0.00|0.00|0.00|
|应收票据|0.00|160.00|0.00|
|应收账款|22,185.01|25,044.78|36,312.49|
|预付款项|1,647.43|3,087.36|7,670.76|
|应收利息|0.00|0.00|0.00|
|应收股利|0.00|0.00|0.00|
|其他应收款|16,394.71|15,087.29|6,697.82|
|存货|34,617.35|47,027.03|37,565.85|
|一年内到期的非流动资产|0.00|0.00|0.00|
|其他流动资产|0.00|0.00|0.00|
|流动资产合计|81,624.23|98,611.30|98,462.15|
|非流动资产：|0.00|0.00|0.00|
|可供出售的金融资产|0.00|0.00|500.00|
|持有至到期投资|0.00|0.00|0.00|
|长期应收款|0.00|0.00|0.00|
|长期股权投资|3,516.64|8,630.32|9,630.32|
|投资性房地产|0.00|0.00|0.00|
|固定资产原值|10,119.90|14,539.24|14,742.81|
|减：累计折旧|2,380.18|3,133.02|4,161.65|
|固定资产净值|7,739.72|11,406.22|10,581.17|
|减：固定资产减值准备|0.00|0.00|0.00|
|固定资产净额|7,739.72|11,406.22|10,581.17|
|在建工程|3,195.24|1,273.10|1,273.82|
|工程物资|0.00|0.00|0.00|
|固定资产清理|0.00|0.00|0.00|
|生产性生物资产|0.00|0.00|0.00|
|油气资产|0.00|0.00|0.00|
|无形资产|1,566.77|1,656.09|2,702.56|
|开发支出|0.00|0.00|0.00|
|商誉|0.00|0.00|0.00|
|长期待摊费用|789.46|1,105.74|636.76|
|递延所得税资产|715.69|1,375.59|1,671.79|
|其他非流动资产|0.00|230.00|2,830.00|
|非流动资产合计|17,523.52|25,677.05|29,826.42|
|资产总计|99,147.76|124,288.35|128,288.57|
||0.00|0.00|0.00|
|流动负债：|0.00|0.00|0.00|
|短期借款|20,251.80|16,824.00|12,449.45|
|交易性金融负债|0.00|0.00|0.00|
|应付票据|8,287.93|13,127.76|22,042.77|
|应付账款|11,587.10|11,859.16|9,689.77|

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预收款项 45,432.36 54,208.84 47,525.21
|||||
|-|-|-|-|
|应付职工薪酬|2,049.70|3,249.60|2,633.59|
|应交税费|2,308.49|4,192.72|3,889.76|
|应付利息|106.68|74.76|31.00|
|应付股利|0.00|0.00|0.00|
|其他应付款|341.51|6,250.99|7,284.35|
|一年内到期的非流动负债|0.00|0.00|0.00|
|其他流动负债|0.00|0.00|0.00|
|流动负债合计|90,365.59|109,787.83|105,545.89|
|非流动负债：|0.00|0.00|0.00|
|长期借款|0.00|0.00|0.00|
|应付债券|0.00|0.00|0.00|
|长期应付款|0.00|0.00|0.00|
|专项应付款|0.00|0.00|0.00|
|预计负债|533.03|683.26|495.50|
|递延所得税负债|0.00|0.00|0.00|
|其他非流动负债|0.00|0.00|403.23|
|非流动负债合计|533.03|683.26|898.72|
|负债合计|90,898.62|110,471.09|106,444.61|
|股东权益：|0.00|0.00|0.00|
|股本(实收资本)|5,590.00|5,590.00|5,590.00|
|资本公积|3,422.58|3,422.58|3,422.58|
|减：库存股|0.00|0.00|0.00|
|盈余公积|0.00|480.47|1,283.14|
|未分配利润|-763.45|4,324.21|11,548.23|
|股东权益合计|8,249.13|13,817.26|21,843.96|
||0.00|0.00|0.00|
|负债和股东权益合计|99,147.76|124,288.35|128,288.57|

2、主营业务收入与利润情况
被评估单位的主营业务为家具加工及销售。福建森源股份有限公司最近三年及评估基准日的收入成本以及利润情况见下表。
表5-2评估对象三年审计后的利润表
金额单位：人民币万元
|||||
|-|-|-|-|
|项目名称|2012年|2013年|2014年|
|一、营业收入|64,774.89|67,537.61|82,189.83|
|其中：主营业务收入|64,738.25|67,477.25|81,592.51|
|其他业务收入|36.64|60.36|597.32|

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减：营业成本 48,489.82 48,700.11 58,641.66
|||||
|-|-|-|-|
|其中：主营业务成本|48,344.03|48,639.06|58,044.81|
|其他业务成本|145.80|61.05|596.85|
|营业税金及附加|541.75|659.64|461.17|
|营业费用|4,583.48|5,417.21|5,660.71|
|管理费用|3,416.99|4,084.99|4,244.46|
|财务费用|1,188.22|1,271.09|2,028.73|
|资产减值损失|1,697.36|1,289.47|1,564.21|
|加：公允价值变动收益|-|-|-|
|投资收益|-|-|-|
|二、营业利润|4,857.27|6,115.10|9,588.90|
|加：营业外收入|64.35|1,377.20|1,406.43|
|减：营业外支出|161.91|16.13|140.00|
|三、利润总额|4,759.71|7,476.18|10,855.32|
|减：所得税|1,136.35|1,908.04|2,758.26|
|四、净利润|3,623.36|5,568.13|8,097.07|

3、付息债务情况
截至评估基准日，公司付息债务为短期借款 12,449.45万元。
4、其他应收、应付款、关联方往来等情况
其他应收款共 6,697.82万元，其中，关联方往来款 4,535.21万元。
关联方往来款中的2,313.21万元与被评估单位日常家具生产销售业务无关。
其他应付款共 7,284.35万元，其中，关联方往来款 4,721.47万元。
关联方往来款中的3,600.00万元与被评估单位日常家具生产销售业务无
关，另外，应付股权转让款 30.00万元与被评估单位日常家具生产销售
业务无关。
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5、非经营性（溢余性）资产
(1)预付账款中，预付土地补偿款 22.66万元。在未来现金流预测中未考虑此类款项影响，将其作为非经营性资产。
(2)其他应收款中，关联方往来款 2,313.21万元。在未来现金流预测中未考虑此类款项影响，将其作为非经营性资产。
(3)应付利息中，应付各项银行贷款利息共 31.00万元，在未来现金流预测中未考虑此类款项影响，将其作为非经营性负债。
(4)其他应付款中，关联方往来款中的 3,600.00万元和应收股权转让款 30.00万元，在未来现金流预测中未考虑此类款项影响，将其作为非经营性负债。
(5)预计负债 221.98万元，在未来现金流预测中未考虑此类款项影响，将其作为非经营性负债。
(6)应付账款中的应付设备款 18.62万元，在未来现金流预测中未考虑此类款项影响，将其作为非经营性负债。
(7)可供出售的金融资产 500.00万元，在未来现金流预测中未考虑此项资产影响，将其作为溢余性资产。
(8)其他非流动资产 2,830.00万元，在未来现金流预测中未考虑此项资产影响，将其作为溢余性资产。
(9)递延所得税资产 55.50万元，在未来现金流预测中未考虑此项资产影响，将其作为溢余性资产。
(10)企业持有的未体现投资收益的深圳市森源蒙玛家具有限公司、广东森源蒙玛实业有限公司、深圳市雅源空间配饰有限公司、福建森源
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门业有限公司100%股权评估值为 11,750.87万元。在未来现金流预测中未考虑此项资产影响，将其作为溢余性资产。
6、税金税率情况
福建森源股份有限公司的税项主要有增值税、城建税、教育费附加和所得税等。增值税：按17%税率计缴；城建税：按照应缴纳流转税额的5%的比例计缴；教育费附加（含地方教育费附加）：按照应缴纳流转税额的5%的比例计缴；所得税：公司所得税的现适用税率为25%。
四、行业历史、现状及发展前景
（一）家具行业简介
家具是指具有坐卧、凭倚、贮藏、间隔等功能的器具。按照生产材料区分，家具可分为木质家具、金属家具、塑料家具等几大类型。就我国而言，木质家具是最主要的家具类型，约占国内家具总产值的60%，其次是金属家具。家具产品按材料分类情况如下：
资料来源：国家统计局
此外，根据家具的用途，可分为民用家具、办公家具和商业家具等
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3大类型，其中民用家具占50%以上，属于最主要的家具类型。酒店家具所在的商用家具，约占市场总量的20%-25%。具体而言，除部分高端产品外，民用家具和办公家具多为标准化的家具产品，商用家具的用户则定制需求较高。
与普通的民用家具相比，酒店家具、定制化精装公寓在设计、生产和销售等环节上均存在较大的差异。因此，与普通家用家具相比，酒店家具、精装公寓的定制化程度高，其生产组织、市场营销及后续服务等方面均存在着较大的差异。一般而言，相对于普通民用家具，酒店家具、定制化精装公寓的进入门槛更高，其利润空间通常也更高。
（二）行业发展状况
1、家具大行业发展概况
家具行业是我国轻工业重要的细分行业，同时也是我国具有比较优势的产业之一。近年来，我国家具行业保持了产销两旺的格局，一方面行业规模以上工业企业主营业务收入总额由生产总值由 2008年的3,001.28亿元增长到2013年的6,462.75亿元，年复合增长率达到16.58%，远高于同期 GDP增速。另一方面，在下游市场旺盛需求的推动下，行业产销率一直保持在97%以上的较高水平。
我国家具行业的持续、快速成长，一方面，国内经济的持续成长、居民消费水平的提高为国内家具行业的快速发展提供了高速成长的原动力；另一方面，我国具有较为丰富的原材料、劳动力资源，以及较为完善的产业链配套（玻璃、五金、石料加工等），使得全球家具产业链重心持续向我国转移。近年来，国内民用、商用及办公家具均取得了快
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速发展，并成为全球主要的家具供应基地。
从产品结构来看，木质家具仍是我国最重要的家具类型。按行业内规模以上工业企业主营业务收入计算，2013年我国木质家具企业主营业务收入达到 4,118.48亿元，约占国内家具行业整体规模的63.73%。其次是金属家具，约占当年国内家具总产值的19.67%。
数据来源：WIND资讯数据整理
2、高档酒店家具市场概况
高档酒店家具专指按照五星级酒店装修、运营标准经营的酒店、饭店、宾馆所用家具产品。
酒店家具主要分为固定家具和活动家具两大类型，其中固定家具主要为木饰面、台盆柜、床屏背景、固定衣柜、门类；活动家具则主要包括床、沙发、桌、柜等。一个 500个客房的五星级酒店，其家具需求总额约 3,000万元，其中固定家具约 2,000万元，活动家具约 1,000万元。
1）更新、更换市场概况
按照每家五星级酒店使用家具 3,000万元，根据国家旅游局历年《全国星级酒店统计公报》数据进行保守估计，国内五星级酒店的酒店家具
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市场存量如下：
数据来源：根据国家旅游局数据推算
存量市场为国内酒店家具行业提供了持续更新的市场需求。一般而言，五星级酒店每运营 5-8年就要进行酒店家具的更新、更换，即每年五星级酒店家具更新、更换率约为12.5%-20%。出于经营的需求，酒店通常不会一次性停业更换全部家具产品，而是分楼层逐步更换，因此，其采购需求具有小规模、多批次的特点。
2）增量市场
酒店投资逐步由东部沿海地区向内地、由旅游型城市向非旅游型城市拓展，投资重心也逐步由普及型、经济型酒店向高档酒店转移。
2000-2012年，我国五星级酒店客房供应量的年均增速达到20%，是行业平均增速的 2倍。
按照未来几年我国五星级酒店客房供应量年均增速回落到15%左右的保守数据进行估算，则未来几年我国新增酒店家具市场将保持在 30亿元/年以上。
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3、我国精装住宅家具细分市场发展情况
我国部分发达省份早已开始推动开发商装修交房。2008年，上海市出台《关于本市新建住宅节能省地发展的主导意见》，明确提出要在上海“全面推进住宅全装修”；同年，上海市又出台《关于新建商品住宅落实全装修建设比例要求的通知》，提出 2008年 10月 1日以后及 2009年出让的住宅用地，全装修住宅面积占新建住宅面积（低层住宅除外）的比例为：中心城区应达到40%以上，其他地区应达到10%以上；2010年以后出让的住宅用地，中心城区及其他地区全装修面积占新建商品房住宅面积的比重要分别提高到60%和30%。
此外，广东、江苏等发达省份也纷纷出台支持全装修交房的指导性文件。2011年，住房与城乡建设部出台《建筑业“十二五”规划》明确提出要“鼓励和推动商品住宅菜单式全装修交房”，将全装修交房模式推广到全国，并将其作为住宅产业化和房地产行业长期发展的重要举措。
在此背景下，我国近年来以别墅、高档公寓为代表的精装住宅销售面积保持在较高水平。2013年别墅、高档公寓销售面积约为 3672万平方米。近年来，中国别墅、高档公寓年销售面积如下：
||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
|年份|2008年|2009年|2010年|2011年|2012年|2013年|
|别墅、高档公寓年销售面积（万平方米）|2,865|4,626|4,219|3,729|3,476|3,672|

数据来源：《中国统计年鉴2014》
此外，定制化精装公寓概念开始进入中高端住宅领域，定制化精装公寓即房地产开发商按照业主所想，量身定做个性突出、能反映居住者
个人风格和追求的身心栖居之所，购房者可以根据自己的生活风格自定
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义房型，包括改变卧室的朝向、扩大起居室的面积、改变厨房的设计和调整衣帽间以及书房的布局等，定制化精装公寓市场将成为未来精装住宅家具企业不可忽视的市场。
与酒店市场相比，精装住宅市场对家具的需求具有较高的相似性，主要体现在：（1）批量大。与酒店家具市场一样，精装住宅一次性对家具的需求通常在数百套以上；（2）定制化程度高，各精装住宅为凸显自身风格，通常不愿意采购标准化的家具产品；（3）对家具供应商一体化工程安装的要求高。因此，精装住宅市场成为酒店家具市场之后，定制家具的另一大新兴市场。森源股份近年来也充分利用在酒店家具领域多年积累的经验，为部分精装住宅客户提供定制化、一体化的家具产品。
精装住宅领域的定制化家具产品成为森源股份未来的发展方向之一。
（三）标的公司的竞争优势及劣势
1、竞争优势
酒店家具、精装家具行业定制化程度高，具有工艺密集、资金投入大、竞争较为激烈的特点，对企业管理、技术、人才、生产设备等多方面有很高的要求。
（1）制造和技术优势
制造优势
国内五星级酒店通常保持在 500个房间以上，因此对酒店家具的采购需求十分旺盛。同时，国内酒店通常选择在元旦、春节或国庆节期间开业，酒店行业这一经营特点，要求与之配套的酒店家具供应商必须具备短时的集中供应能力。这对企业以灵活产能调度为核心的保证供应能
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力提出了较高的要求。森源股份通过协调组织3大制造基地的生产能力，实行柔性生产模式，确保了客户订单的按时相应和保证供应。
在生产设备上，森源股份拥有意大利、德国进口的一系列自动化加工设备，拥有业内领先安的全自动电子数控开料锯、UV自动生产线、 CNC加工中心、全自动软成型封边机、自动多轴排钻机等高精尖设备，并建立了 4条 PU/NC油漆全自动生产线，共达 6,000多米，实现了对关键工序的全自动化或半自动化，确保了工艺稳定，提高了绿色生产能力。
设计和工艺优势
酒店家具、精装家具与民用家具最大的差异在于前者定制程度很高，对企业的设计能力提出了更高的要求。一般而言，家具设计是在整体设计的基础上，根据内部风格、客户偏好进行进一步的细化设计，既需要保持与整体风格的协调，还需要兼美观、实用、耐用的特点。因此，设计能力是酒店家具、精装家具行业竞争的关键要素之一。
目前，森源股份拥有超过 100人的酒店家具、精装家具设计团队。
截至 2012年底，森源股份共拥有各类家具的 CAD设计图纸接近 10万款。森源股份通过信息化系统，将历史设计图纸进行电子化和有效的组织，并积极进行通用件的标准化设计工作，提升了森源股份快速设计的能力，确保及时响应客户需求。
||||||
|-|-|-|-|-|
|序号|CAD图纸类型||CAD图纸数量（款）||
|1|||||
|||茶几类||5,276|
|2|||||
|||沙发类||28,771|
|3|||||
|||椅子类||15,244|
|4|||||
|||台类||24,399|

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|-|-|-|
|5|||
||柜类|6,022|
|6|||
||床类|4,416|
|7|||
||凳类|2,075|
|8|||
||镜类|4,191|
|9|||
||屏风类|913|
|10|||
||花几类|7,053|
|合计|||
|||98,360|

（2）客户资源优势
森源股份近年来在国内外市场取得一系列重大突破，在以迪拜亚特兰蒂斯酒店（七星级）、阿布扎比利兹卡尔顿酒店、拉斯维加斯永利酒店等为代表的国际知名酒店领域，以及以北京钓鱼台国宾馆、广州白天鹅宾馆、三亚美高梅度假酒店等为代表的国内知名酒店领域，森源股份成为业内客户主要酒店家具供应商。
从客户区域来看，森源股份近年来在夯实国内市场基础的同时，也积极开拓国际市场。截至 2013年底，森源股份已在全球 30多个国家拥有酒店家具配套的案例，森源股份国外市场主要分布在欧美、中东及澳洲等地；从客户品牌来看，森源股份近年来在国际知名连锁酒店品牌领域均取得了较大突破，成为以希尔顿酒店、皇冠假日酒店、喜来登酒店、威斯汀酒店、利兹卡尔顿酒店、香格里拉酒店、万豪酒店等为代表的国际知名连锁酒店品牌重要的酒店家具终端供应商。
（3）管理和人才优势
森源股份建立现代企业管理制度，积极推行规范化的管理体系，注
重利益分享，提高员工待遇，吸引和留住优秀人才。森源股份拥有 3大
生产基地，常年生产性工人保持在 3,000人以上。对跨地域、大规模的
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生产经营活动进行高效管理一直是森源股份的竞争优势之一。
在现代企业治理制度建设方面，森源股份获得ISO9001、ISO14001及 OHSAS18000三项认证。在核心治理团队方面，森源股份董事长苏加旭先生是我国酒店家具、精装家具产业化的专家，有 20年的酒店家具行业管理、运营经验；此外，森源股份治理层核心人员均拥有 10年以上家具行业经验。
在人才培养方面，森源股份吸收国外优秀家具企业的成功经验，重视生产线工人的技能培训，为森源股份长远发展储备了大量的产业工人。
森源股份近年通过将积累多年的工艺经验系统化、标准化，并吸收外部先进的经验、技术，实现了人才的培育和经验的传承有序，进一步提升了森源股份的技术和人才优势。
（4）质量控制优势
产品质量是制造型企业核心的成功要素之一，直接决定了企业的品牌形象和市场竞争力。
森源股份实行严格的质量管控制度，在设计过程中，森源股份拥有较为完善的产品设计资料库，通过计算机辅助设计技术，确保了产品设计的功能性、实用性和稳定性；在生产现场，森源股份实行的“7S”标准，保证生产动作高效规范，以 ISO14001环保认证标准和 ISO9001质量体系认证标准进行参数监控，保证产品质量符合规定要求；在售后环节，森源股份实行 5年质量保证。
2、竞争劣势
（1）融资渠道比较单一
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森源股份虽然是国内规模领先的酒店家具企业之一，但受制于行业特性及国内的融资环境，森源股份融资渠道较为单一，主要依靠企业自身积累，获取资金能力受到较大限制，无法匹配快速增长的市场需求。
森源股份急需补充资金扩大生产规模、提高研发设计水平、提升整体竞争力，力争在国内外高端酒店家具市场展开更为有力的市场开拓，确保竞争优势。
（2）研发设施有待改善，研发水平有待提高
森源股份作为国内最早进入酒店家具的企业之一，拥有较为雄厚的研发人员团队及较为丰富的工艺、技术储备。近年来，森源股份积极组织参与多项科研项目，与福建师范大学等国内高效展开丰富的产学研用合作。未来森源股份将更多地参与产学研用一体化合作项目，同时也将承担一系列国家、本地区基础、共性技术的科研攻关项目，这对森源股份研发的软硬件设施提出了更高的要求。森源股份研发设施虽经过多次更新换代，但仍无法满足，亟需进一步加大投入。
五、净现金流量估算
（一）确定预测期
企业的主营业务为酒店家具及精装家具。酒店家具方面，受益于国内经济持续增长、居民收入稳步提高，国内旅游行业未来将保持长期、较快发展趋势，从而带动酒店客房及酒店家具需求的长期增长。精装家具方面，广东、江苏等发达省份也纷纷出台支持全装修交房的指导性文件。2011年，住房与城乡建设部出台《建筑业“十二五”规划》明确提出要“鼓励和推动商品住宅菜单式全装修交房”，将全装修交房模式推广到
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全国，精装家具市场将迎来一个长期发展的时期。此外，酒店家具、精装家具存量市场为家具行业提供了持续更新的市场需求。
森源股份是国内领先的酒店家具、精装家具供应商，在该领域有多年积累的设计、制造和服务优势。有理由相信，被评估单位可保持长期持续的收益期。因此，本次评估将收益期定为无限期。
2015年至 2019年，被评估单位处于收入增长阶段，相应的成本费用支出也发生变动，本次评估将此期间设定为预测期。2020年至 2035年，除因固定资产更新、营运资金变动使得现金流波动外，收入、成本、费用均保持稳定，至 2036年，现金流的各要素均达到稳定。因此将 2020年及以后年度作设定为稳定期。
（二）营业收入与营业成本预测
因企业是根据订单生产，我们观察和分析了企业经营流程，是从中标、订单、生产、安装交付来逐级完成的，一般周期从 10月到 15月。
我们统计了企业以前各年度之间，新增合同，合同交付，结存合同情况核实 2015年初在结存未完工的合同。并结合公司各营销部门历史完成新增合同，以及与公司签订的目标考核任务、家具市场增长趋势，确定 2015年能完成交付的和新增合同量，并以此作为预测 2015年及以后年度收入的基础。
1、主营业务历史年度情况及收入预测
1）主营业务历史情况分析
主营业务历史年度合同交付、新增合同、存量合同情况如下表。
表5-3合同交付、新增合同、存量合同情况表
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|-|-|-|-|-|-|-|
|项目|年份|收入确认比率|交付合同|年初存量合同|新增合同|年初存量合同+新增合同|
|||1＝2÷5|2|3|4|5＝3+4|
|酒店家具|2012|54.21%|63,836.48|49,903.95|67,852.41|117,756.36|
||2013|42.71%|56,591.84|53,919.88|78,569.40|132,489.27|
||2014|41.91%|58,067.16|75,897.43|62,670.65|138,568.08|
|精装家具|2012|4.05%|901.77|10,306.82|11,946.77|22,253.59|
||2013|32.00%|10,885.41|21,351.82|12,667.39|34,019.21|
||2014|56.36%|23,525.35|23,133.80|18,605.85|41,739.66|
|主营业务收入|2012|46.24%|64,738.25|60,210.77|79,799.18|140,009.95|
||2013|40.52%|67,477.25|75,271.70|91,236.79|166,508.49|
||2014|45.25%|81,592.51|99,031.23|81,276.50|180,307.74|

根据上表数据，历史三年主营业务收入确认比率呈先降后升趋势，而酒店家具和精装家具收入确认比率的变动趋势完全相反，酒店家具此比率呈下降趋势，而精装家具呈上升趋势。
2012年度，企业初次涉及精装业务，当年交付合同仅 901.77万元，收入确认比率仅4.05%。当年酒店家具交付合同 63,836.48万元，收入确认比率为54.21%。2013年，当年交付合同 10,885.41万元，完工比率为32.00%。由于精装家具占用资源增加，影响酒店家具的合同交付和收入确认比率，当年酒店家具交付合同 56,591.84万元，完工比率下降至42.71%。2014年，企业通过提高劳动生产率和平衡配臵资源，精装家具的交付合同增长至 23,525.35万元，收入确认比率提升至56.36%。
而酒店家具交付合同亦增长至 58,067.16万元，收入确认比率至41.91%，基本与前一年度持平。
如从总收入口径观察，各年确认总收入与各年存量、增量合同之和呈同方向增长关系。而且，2014年较 2013年，总收入确认比率也实现
了增长。
从以上分析可看出，受产能、人员配臵的影响，两项业务的交付合
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同量及收入确认比率有互相制约的一面，但通过增加投入、合理配臵资源、有序生产排期，两项业务的收入确认比率可以趋同，收入确认比率可实现同步增长。
2）酒店家具业务收入预测
A预测各年新增酒店家具合同金额
家具行业规模以上工业企业主营业务收入在2008年至2013年期间的年复合增长率达到16.58%。2000-2012年，我国五星级酒店客房供应量的年均增速达到20%，如考虑装修标准上升因素，五星级酒店家具需求增长率应大于20%，故高档酒店家具行业的收入增长率在家具行业中属于较高水平。
2014年新增合同基数较低，结合公司与销售团队计划，管理层认为 2015年新增酒店家具合同额增长25%，新增合同金额 78,338.00万元。
评估人员认为，该比率略高于高档酒店家具行业的收入增长率，作为高档酒店家具行业的龙头企业，该收入增长率的设定是比较合理的。预计 2016年酒店家具合同额增长20%，新增合同金额 94,006.00万元。考虑市场竞争加剧，公司管理层预计 2017年至 2018年新增合同增长率分别降至15%、10%。2019年及以后年度，新增合同与前一年度相等。未来年度新增合同金额如下表：
表5-4未来年度新增合同金额表
金额单位：人民币万元
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|项目名称|2015年|2016年|2017年|2018年|2019年－稳定年|
|新增酒店家具合同金额|78,338.00|94,006.00|108,107.00|118,918.00|118,918.00|

B预测未来各年收入确认比率
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本次管理层给公司资本性投入和人力资源招聘和培训计划，预测 2015年至 2018年收入确认比率分别为51.00%、51.50%、52.00%、53.00%。
2019年及以后年度收入确认比率均为54.55%，交付合同与新增合同金额达到平衡。
各年收入确认情况如下表：
表5-5各年收入确认情况表
金额单位：人民币万元
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|年份|年初存量合同金额|当年新增合同金额|交付合同金额|年末存量合同金额|收入确认比率|
||1|2|3＝（1+2）××|4＝1+2－3|5|
|2015年|80,501|78,338|81,008|77,831|51.00%|
|2016年|77,831|94,006|88,496|83,341|51.50%|
|2017年|83,341|108,107|99,553|91,895|52.00%|
|2018年|91,895|118,918|111,731|99,082|53.00%|
|2019年|99,082|118,918|118,918|99,082|54.55%|
|2020－稳定年|99,082|118,918|118,918|99,082|54.55%|

2）精装家具收入预测
精装家具收入的预测方法与酒店家具相同，需预测未来各年度新增精装家具合同金额和各年交付合同金额。
A预测各年新增精装家具合同金额
企业涉足精装家具市场时间较短，但新增合同增长率较快，其中， 2013年新增合同增长率为6%，2014年新增合同增长率为47%，呈大幅加速上涨趋势。2015年，企业将新设 5个精装家具事业部，对该项业务加大投入，预计 2015年该项业务仍将较高速增长。预计 2015年新增合同增长率为55%，2016年至 2018年新增合同增长率分别为50%、20%、
10%。2019年及以后年度，当年新增合同与前一年度相等。
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2014年新增精装家具合同金额为 18,605.85万元。未来年度新增合同金额如下表：
表5-6未来年度新增合同金额表
金额单位：人民币万元
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|-|-|-|-|-|-|
|项目名称|2015年|2016年|2017年|2018年|2019年－稳定年|
|新精装家具合同金额|28,839|43,259|51,911|57,102|57,102|

 B预测未来各年精装家具业务收入
本次管理层给公司资本性投入和人力资源招聘和培训计划，并与酒店家具生产销售计划相协调。预测 2015年至 2018年收入确认比率分别为51.00%、51.50%、52.00%、53.00%。2019年及以后年度收入确认比率均为55.49%，交付合同与新增合同金额达到平衡。
各年收入确认情况如下表：
表5-7各年收入确认情况表
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|年份|年初存量合同金额|当年新增合同金额|交付合同金额|年末存量合同金额|收入确认比率|
||1|2|3＝（1+2）××|4＝1+2－3|5|
|2015年|18,214|28,839|23,997|23,056|51.00%|
|2016年|23,056|43,259|34,152|32,163|51.50%|
|2017年|32,163|51,911|43,718|40,356|52.00%|
|2018年|40,356|57,102|51,653|45,805|53.00%|
|2019年|45,805|57,102|57,102|45,805|55.49%|
|2020－稳定年|45,805|57,102|57,102|45,805|55.49%|

2、主营业务成本分析与预测
主营业务成本主要包括材料成本、人工成本、固定资产折旧、其他费用、安装费及运费、外购成品成本。
历史三年材料成本占主营收入比率分别为21.64%、18.94%、22.55%。
该部分材料成本核算公司自制家具所消耗的材料成本。福建森源公司福
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建本部、深圳蒙玛公司和东莞分公司分别承担北区（长江以北）销售、南区（长江以南）销售和外单销售。2014年，由于公司订单结构变动，北区订单、外单比例上升，南区订单比例下降，故 2014年公司外购成品的比例下降，自制成本上升，进而造成 2014年材料成本与收入比例上升。经咨询企业生产管理部门及营销部门，未来年度公司订单结构将维持 2014年不变。根据中国木材价格指数网公布的 2010年至 2014年各类木材价格指数，木材总体价格保持稳定，预计未来年度仍将延续此趋势。考虑上述因素，预测以后年度材料成本与收入比将保持 2014年度水平。本次评估以各年度主营业务收入和 2014年材料成本收入比预测以后各年度材料成本。
本次评估以未来各年度生产部门员工人数和人均人工成本水平预测未来各年度人工成本。
以未来各年度预测的生产用固定资产折旧费用作为未来各年度主营业务成本的折旧费。
其他费用为生产部门发生的检测费、租赁费、劳动保护费、车辆使用费、通讯费、差旅费等。其他费用与收入关联度较低，本次评估以被评估单位的其他费用支出计划预测。
安装费与运费与企业销售收入关联紧密，历史年度此项比率变动较小，本次评估以 2014年度此比率和未来各年度主营业务收入预测未来各年度此项成本。
外购成品为购自其子公司深圳市森源蒙玛家具有限公司和其他公司的成品，成品以独立市场价定价。2014年，由于公司订单结构变动，
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北区订单比例、外单比例上升，南区订单比例下降，故 2014年公司外购成品的比例下降，自制成本上升。经咨询被评估单位生产及营销部门，未来年度公司订单结构将维持 2014年不变，公司外购与自制成品比例将维持 2014年水平。故以后年度该项成本与收入比将保持稳定。本次评估以 2014年度该项成本收入比与未来各年度主营业务收入测算未来各年度外购成品成本。
外购深圳市森源蒙玛家具有限公司材料成本内容为购自子公司深圳蒙玛公司的原材料，该类成本为母子公司间的材料调剂发生，偶发性较高，与主营收入无关联系，且历史三年该项成本逐年降低。本次评估以 2014年该成本发生额作为以后年度外购深圳蒙玛公司材料成本。
主营成本预测如下表
表5-8主营成本预测表
金额单位：人民币万元
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|-|-|-|-|-|-|-|
|项目名称|2015年|2016年|2017年|2018年|2019年|2020年－稳定年|
|主营成本合计|75,793.00|88,575.29|103,666.21|118,487.23|128,163.51|128,163.51|
|材料成本|23,628.25|27,598.28|32,238.87|36,764.70|39,608.06|39,608.06|
|人工费|12,495.22|14,058.13|16,116.42|18,205.41|19,613.78|19,613.78|
|固定资产折旧|1,201.50|1,360.94|1,589.82|1,813.05|1,953.29|1,953.29|
|其他费用|3,186.00|4,354.00|5,595.00|6,827.00|7,870.00|7,870.00|
|安装费及运费|14,625.69|17,083.11|19,955.60|22,757.05|24,517.06|24,517.06|
|外购成品成本|20,619.49|24,083.99|28,133.66|32,083.18|34,564.47|34,564.47|
|深圳蒙玛外购材料成本|36.84|36.84|36.84|36.84|36.84|36.84|

2、其他业务收入与支出预测
其他业务收入为材料销售收入。
材料销售收入受企业产品计划变更、成本控制水平、关联单位之间
库存变动影响较大。本次评估以 2014年材料销售收入和成本预测款来
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各年度材料销售收入和成本。
表5-9其他业务收入与支出预测表
金额单位：人民币万元
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|-|-|-|-|-|-|-|
|项目名称|2015年|2016年|2017年|2018年|2019年|2020年－稳定年|
|其他业务收入合计|597.00|597.00|597.00|597.00|597.00|597.00|
|其他业务成本合计|597.00|597.00|597.00|597.00|597.00|597.00|

（三）主营税金及附加的估算
根据各期主营业务收入与增值税率乘积预测增值税销项税额，根据可抵扣项目金额与增值税率乘积预测增值税进项税额，可抵扣项目包括：主营业务成本中的材料成本、其他业务支出中的材料销售成本、外购成品成本、外购设备支出。根据各期应交增值税额与城建税率、教育附加费率乘积预测城建税额与教育费附加额。营业税金及附加估算结果见下表。
表5-10主营税金及附加预测表
金额单位：人民币万元
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|-|-|-|-|-|-|-|-|
|项目名称|2015年|2016年|2017年|2018年|2019年|2020年|2021年－稳定年|
|城建税|428.99|510.99|592.21|675.71|726.47|733.45|733.45|
|教育费附加|428.99|510.99|592.21|675.71|726.47|733.45|733.45|
|销售税金及附加合计|857.99|1,021.98|1,184.41|1,351.42|1,452.94|1,466.90|1,466.90|

（四）期间费用估算
1、营业费用估算
营业费用为营销部门发生的工资薪金、职工福利费、社保及公积金、固定资产折旧费用、长期待摊费用摊销、业务招待费等费用。
对于工资薪金、社保及公积金，本次评估以未来各年度销售部门员
工人数、人均工资水平、规定的社保公积金缴纳标准预测。
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企业未来年度营销部门员工人数、人均工资、人均销售额预测情况如下表：
表5-11 营销部门员工人数、人均工资、人均销售额预测表
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|-|-|-|-|-|-|-|
|项目|2015年|2016年|2017年|2018年|2019年|2020年－稳定年|
|营销人员工资(万元)|2,398.65|2,687.20|3,013.26|3,319.86|3,507.41|3,507.41|
|员工人数|272|292|314|334|346|346|
|员工人数增长率|14%|7%|8%|6%|4%|0%|
|人均工资|8.82|9.20|9.60|9.94|10.14|10.14|
|人均工资增长率|6%|4%|4%|4%|2%|0%|
|人均销售额|388.24|422.07|458.18|490.96|510.45|510.45|
|人均销售额增长率|12%|9%|9%|7%|4%|0%|

从上表可以看出，因企业销售规模持续扩大，2015年至 2019年，营销部门员工人数各年均有所增加。同时，人均销售额各年均有增长，使得在人数增长低于企业销售规模增长时，销售部门仍可完成企业制定的销售计划。公司加强对销售部门员工考核和工资水平控制，使各年人均工资增涨率均未高于各年人均销售额增长率。
对于固定资产折旧费用、长期待摊费用摊销费用，以未来各年度预测的销售部门资产折旧费用、展厅装修摊销作为未来各年度折旧费和摊销费。
对于其他销售费用，根据企业的销售费用支出计划预测。
营业费用估算如下表。
表5-12营业费用预测表
金额单位：人民币万元
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|-|-|-|-|-|-|-|
|项目名称|2015年|2016年|2017年|2018年|2019年|2020年－稳定年|
|营业费用合计|7,415.70|8,458.60|9,669.47|10,886.30|11,651.35|11,651.35|

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|-|-|-|-|-|-|-|
|项目名称|2015年|2016年|2017年|2018年|2019年|2020年－稳定年|
|工资、奖金及补贴|2,398.65|2,687.20|3,013.26|3,319.86|3,507.41|3,507.41|
|社会保险费|625.40|700.63|785.65|865.59|914.49|914.49|
|福利费|30.20|35.50|41.80|48.00|51.90|51.90|
|职工教育经费|8.10|9.50|11.20|12.90|13.90|13.90|
|非货币性福利|0.80|0.90|1.10|1.30|1.40|1.40|
|辞退福利|6.20|7.30|8.60|9.90|10.70|10.70|
|差旅费|823.80|969.10|1,140.20|1,308.30|1,414.50|1,414.50|
|业务招待费|537.20|632.00|743.60|853.20|922.50|922.50|
|办公费|148.40|174.60|205.40|235.70|254.80|254.80|
|通讯费|32.60|38.40|45.20|52.50|57.20|57.20|
|车辆使用费|152.60|179.50|211.20|245.30|267.10|267.10|
|劳动保护费|4.90|5.80|6.80|7.90|8.60|8.60|
|摊销费|541.78|541.78|541.78|541.78|541.78|541.78|
|折旧费|0.28|0.28|0.28|0.28|0.28|0.28|
|租赁费用|117.40|138.10|162.50|188.70|205.50|205.50|
|代理费|1.30|1.50|1.80|2.10|2.30|2.30|
|装卸费|4.60|5.40|6.40|7.40|8.10|8.10|
|广告费|778.90|916.30|1,078.10|1,252.20|1,363.60|1,363.60|
|宣传推广费|105.20|123.80|145.70|169.20|184.20|184.20|
|样品赠送费|5.60|6.60|7.80|9.10|9.90|9.90|
|展览费|20.90|24.60|28.90|33.60|36.60|36.60|
|投标费|53.00|62.40|73.40|85.20|92.80|92.80|
|报关费|201.30|236.80|278.60|323.60|352.40|352.40|
|产品检测费|3.60|4.20|4.90|5.70|6.20|6.20|
|售后服务费|813.00|956.40|1,125.30|1,307.00|1,423.20|1,423.20|

2、管理费用的估算
管理费用包括工资薪金、职工福利费、社保及公积金、固定资产
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折旧费用、无形资产摊销、咨询费、电话费、业务招待费、房产税、土地使用税、印花税等费用。
对于工资薪金、社保及公积金，本次评估以未来各年度管理部门员工人数、人均工资水平、规定的社保公积金缴纳标准预测。
企业未来年度管理部门员工人数、人均工资、人均产值预测情况如下表：
表5-13 管理部门员工人数、人均工资、人均产值预测表
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|-|-|-|-|-|-|-|
|项目|2015年|2016年|2017年|2018年|2019年|2020年－稳定年|
|管理人员工资(万元)|2,508.63|2,758.30|3,035.69|3,289.25|3,442.16|3,442.16|
|员工人数|344|355|367|377|383|383|
|员工人数增长率|6%|3%|3%|3%|2%|0%|
|人均工资|7.29|7.77|8.27|8.72|8.99|8.99|
|人均工资增长率|11%|7%|6%|5%|3%|0%|
|人均产值|306.98|347.17|392.01|434.96|461.14|461.14|
|人均产值增长率|22%|13%|13%|11%|6%|0%|

从上表可以看出，因企业经营规模持续扩大，2015年至 2019年，管理部门员工人数各年均有增加。2014年通过减员增效，下岗分流，公司管理人员人均产值增长49%，2015年至 2019年，企业将继续优化管理，预计各年人均产值仍将增长。
2014年管理人员工资增长率达65%，高于人均产值增长率。考虑管理人员工资在当地已属较高水平，公司加强对管理部门员工考核和工资水平控制，使各年人均工资增涨率均未高于各年人均产值增长率。
对于固定资产折旧费用、无形资产摊销费用，以未来各年度预测的
管理部门资产折旧费用、无形资产摊销费用作为未来各年度折旧费和摊
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销费。
对于房产税、土地使用税、印花税、堤围费，根据税法等相关规定进行预测。
对于其他管理费用，根据企业的管理费用支出计划预测。
管理费用预测如下表。
表5-14管理费用预测表
金额单位：人民币万元
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|-|-|-|-|-|-|-|
|项目名称|2015年|2016年|2017年|2018年|2019年|2020年－稳定年|
|管理费用合计|6,522.53|7,154.50|7,746.49|8,274.12|8,719.94|8,719.94|
|工资薪金|2,508.63|2,758.30|3,035.69|3,289.25|3,442.16|3,442.16|
|职工福利费|634.90|703.20|778.90|848.90|890.90|890.90|
|社保及公积金|812.65|893.52|983.38|1,065.52|1,115.05|1,115.05|
|工会经费|1.70|1.90|2.10|2.30|2.40|2.40|
|职工教育经费|11.50|12.70|14.10|15.40|16.20|16.20|
|固定资产折旧费用|201.35|235.18|274.72|259.82|337.52|337.52|
|无形资产摊销费用|67.46|67.46|67.46|67.46|67.46|67.46|
|咨询费|197.10|218.30|241.80|263.50|276.50|276.50|
|董事会费|89.30|98.90|109.50|119.30|125.20|125.20|
|电话费|47.70|52.80|58.50|63.80|67.00|67.00|
|业务招待费|2.70|3.00|3.30|3.60|3.80|3.80|
|房产税|81.67|81.67|81.67|81.67|81.67|81.67|
|土地使用税|37.28|37.28|37.28|37.28|37.28|37.28|
|印花税|31.50|36.79|42.98|49.02|52.81|52.81|
|残疾人保障金|19.50|21.60|23.90|26.00|27.30|27.30|
|堤围费|11.30|13.20|15.50|17.60|19.00|19.00|
|修理费|232.30|257.30|285.00|310.60|326.00|326.00|
|差旅费|252.50|279.70|309.80|337.60|354.30|354.30|

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|项目名称|2015年|2016年|2017年|2018年|2019年|2020年－稳定年|
|办公费|221.50|245.30|271.70|296.10|310.80|310.80|
|聘请的中介机构费用|55.00|55.00|55.00|55.00|55.00|55.00|
|专项环保费|25.60|28.40|31.50|34.30|36.00|36.00|
|水电费|118.90|131.70|145.90|159.00|166.90|166.90|
|租金|185.20|205.10|227.20|247.60|259.90|259.90|
|车辆使用费|131.50|145.60|161.30|175.80|184.50|184.50|
|劳动保护费|11.00|12.00|13.10|14.10|14.70|14.70|
|物料消耗|30.00|33.20|36.80|40.10|42.10|42.10|
|专项培训费|280.00|280.00|168.00|100.00|100.00|100.00|
|财产保险费|49.10|54.40|60.30|65.70|69.00|69.00|
|招聘费|121.90|135.00|149.50|162.90|171.00|171.00|
|专利费|31.10|34.40|38.10|41.50|43.60|43.60|
|会员费|13.00|13.00|13.00|13.00|13.00|13.00|
|检测费|4.30|4.80|5.30|5.80|6.10|6.10|
|其他|3.40|3.80|4.20|4.60|4.80|4.80|

3、财务费用的估算
在评估基准日，评估对象经审计的资产负债表披露，截至评估基准日，公司付息债务为短期借款 12,449.45万元。
根据贷款合同约定的还款计划确定各期还款金额并借新债更新，期末短期借款通过借新债还旧债更新。旧债均按照合同约定的利率计息。
随着利率市化改革的深入，未来利率水平变动除受利率政策影响外，受市场供求关系的影响将不断加大。评估师无法准确判断评估基准日后的利率水平，故未考虑评估基准日后利率调整对评估值产生的影响，新债
仍按照旧债的利率水平计息。
财务费用估算结果见下表。
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表5-15财务费用预测表
金额单位：人民币万元
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|-|-|-|-|-|-|-|
|项目名称|2015年|2016年|2017年|2018年|2019年－2035年|稳定年|
|财务费用|921|921|921|921|921|921|

（五）企业所得税的估算
以各期利润总额为基础，按基准日适用所得税率和未来各期应纳税所得额计算各期应纳企业所得税。
企业所得税估算结果见下表。
表5-16企业所得税预测表
金额单位：万元
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|-|-|-|-|-|-|-|-|
|项目|2015年|2016年|2017年|2018年|2019年|2020年|2021年－稳定年|
|所得税|3,374|4,129|5,021|5,866|6,278|6,274|6,274|

（六）折旧与摊销预测
福建森源股份有限公司的进行折旧资产主要包括房屋建筑物、机器设备、电子设备和运输工具等。固定资产按取得时的实际成本计价。本次评估中，按照企业执行的固定资产折旧政策，以基准日经审计的固定资产账面原值、经济使用寿命、加权折旧率等估算未来经营期的折旧额。
折旧的预测结果见下表。
表5-17折旧与摊销预测表
金额单位：人民币万元
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|-|-|-|-|-|-|-|
|项目|2015年|2016年|2017年|2018年|2019年|2020年－稳定年|
|折旧摊销|2,012|2,206|2,474|2,682|2,900|2,900|
|折旧|1,403|1,596|1,865|2,073|2,291|2,291|
|摊销|609|609|609|609|609|609|

（七）追加资本预测
追加资本系指企业在不改变当前经营业务条件下，为保持持续经营
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所需增加的营运资金和超过一年期的长期资本性投入。如产能扩大所需的资本性投资(购臵固定资产或其他长期资产)；持续经营所必须的资产更新以及经营规模变化所需的新增营运资金等。即本报告所定义的追加资本为：
追加资本=扩大性资本支出+资产更新投资+营运资金增加额
1、扩大性资支出估算
考虑被评估单位 2015年至 2019年生产规模扩大，需增加固定资产支出，稳定固定资产产出效率，以满足产能扩大需要，未来的扩大性资本支出如下表。
表5-18扩大性资本支出表
金额单位：人民币万元
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|-|-|-|-|-|-|
|项目名称|2015年|2016年|2017年|2018年|2019年|
|扩大性资本支出|3,304|2,841|3,726|3,634|2,283|

2、资产更新投资估算
按照收益预测的前提和基础，通过追加资产投入使资产达到生产所需成新度水平和使用状态；在以后年度，使资产更新等额于其对应资产的折旧额，即以固定资产的折旧回收维持现有的经营规模。
按照收益预测的前提和基础，在维持现有无形资产及长期待摊费用规模和资产状况的前提下，假设资产更新等额于其对应资产的摊销额，即以资产摊销回收维持现有的经营规模。
未来资产更新支出的预测结果见下表。
表5-19更新支出预测表
金额单位：人民币万元
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|项目名称|2015年|2016年|2017年|2018年|2019年|2020年-2031年|2032年－2034年|2035年|稳定年|
|资产更新|449|726|940|1,151|1,900|1,815|1,877|2,900|2,900|
|固定资产更新|78|183|393|603|1,352|1,267|1,267|2,291|2,291|
|无形资产及长期待摊更新|370|543|547|547|547|547|609|609|609|

3、营运资金增加额估算
营运资金追加额系指企业在不改变当前主营业务条件下，为保持企业持续经营能力所需的新增营运资金，如正常经营所需保持的现金、产品存货购臵、代客户垫付购货款(应收账款)等所需的基本资金以及应付的款项等。营运资金的追加是指随着企业经营活动的变化，获取他人的商业信用而占用的现金，正常经营所需保持的现金、存货等；同时，在经济活动中，提供商业信用，相应可以减少现金的即时支付。通常其他应收账款和其他应付账款核算的内容绝大多为与主业无关或暂时性的往来，需具体甄别视其与所估算经营业务的相关性个别确定；应交税金和应付薪酬等因周转快，拖欠时间相对较短，且金额相对较小，预测时假定其保持基准日余额持续稳定。因此估算营运资金的增加原则上只需考虑正常经营所需保持的现金、应收款项、存货和应付款项等主要因素。
本报告所定义的营运资金增加额为：
营运资金增加额=当期营运资金-上期营运资金
其中，营运资金=现金+应收款项+存货-应付款项
现金=最低现金保有量
=付现成本总额/（365/现金周转天数）
应收款项=营业收入总额/应收款项周转率
中联资产评估集团有限公司 第130页
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应收款项主要包括应收账款、应收票据、预付账款以及与经营业务相关的其他应收账款等诸项。
存货=付现成本总额/存货周转率
应付款项=付现成本总额/应付账款周转率
应付款项主要包括应付账款、应付票据、预收账款以及与经营业务相关的其他应付账款等诸项。
相关参数如下表：
表5-20营运资金预测选用参数表营运资金预测选用参数表
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|-|-|
|参数名称|参数值|
|现金周转天数|53|
|存货周转率|1.86|
|应收账款周转率|-12.04|
|应付账款周转率|2.04|

根据对企业历史资产与业务经营收入和成本费用的统计分析以及未来经营期内各年度收入与成本估算的情况，预测得到的未来经营期各年度的营运资金增加额见下表。
表5-21营运资本增加额预测表
金额单位：人民币万元
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|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
|科目|2015年|2016年|2017年|2018年|2019年|2020年|2021年|2022年－稳定年|
|营运资本|9,175|10,654|12,369|14,067|15,186|15,188|15,188|15,188|
|营运资本增加额|2,466|1,479|1,715|1,698|1,119|2|0|0|

（八）净现金流量的预测结果
表 5-22给出了未来经营期内的营业收入以及净现金流量的预测结果。福建森源股份有限公司的税项主要有增值税、城建税附加和所得税等。增值税：按17%税率计缴；城建税：按照应缴纳流转税额的5%的
比例计缴；教育费附加：按照应缴纳流转税额的3%的比例计缴；地方
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教育费附加：按照应缴纳流转税额的2%的比例计缴；所得税：公司所得税适用税率为25%。
本次评估中对未来收益的估算，主要是在评估对象报表揭示的历史营业收入、成本和财务数据的核实以及对行业的市场调研、分析的基础上，根据其经营历史、市场未来的发展等综合情况作出的一种专业判断。
估算时不考虑营业外收支、补贴收入以及其它非经常性经营等所产生的损益。
表5-22未来经营期内的净现金流量预测
金额单位：人民币万元
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|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
|项目|2015年|2016年|2017年|2018年|2019年|2020年|2021年-2031年|2032年－2034年|2035年|稳定年|
|收入|105,602|123,245|143,868|163,981|176,617|176,617|176,617|176,617|176,617|176,617|
|成本|76,390|89,172|104,263|119,084|128,761|128,761|128,761|128,761|128,761|128,761|
|营业税金及附加|858|1,022|1,184|1,351|1,453|1,467|1,467|1,467|1,467|1,467|
|营业费用|7,416|8,459|9,669|10,886|11,651|11,651|11,651|11,651|11,651|11,651|
|管理费用|6,523|7,155|7,746|8,274|8,720|8,720|8,720|8,720|8,720|8,720|
|财务费用|921|921|921|921|921|921|921|921|921|921|
|资产减值损失|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
|投资收益|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
|营业利润|13,495|16,516|20,083|23,464|25,111|25,097|25,097|25,097|25,097|25,097|
|加：营业外收入|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
|减：营业外支出|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
|利润总额|13,495|16,516|20,083|23,464|25,111|25,097|25,097|25,097|25,097|25,097|
|减：所得税|3,374|4,129|5,021|5,866|6,278|6,274|6,274|6,274|6,274|6,274|
|净利润|10,121|12,387|15,062|17,598|18,833|18,823|18,823|18,823|18,823|18,823|
|折旧摊销等|2,012|2,206|2,474|2,682|2,900|2,900|2,900|2,900|2,900|2,900|
|折旧|1,403|1,596|1,865|2,073|2,291|2,291|2,291|2,291|2,291|2,291|
|摊销|609|609|609|609|609|609|609|609|609|609|
|扣税后利息|691|691|691|691|691|691|691|691|691|691|
|追加资本|6,218|5,046|6,382|6,482|5,302|1,817|1,815|1,877|2,900|2,900|
|营运资金增加额或回收|2,466|1,479|1,715|1,698|1,119|2|-|-|-|-|
|追加投资和资产更新|3,752|3,567|4,667|4,785|4,183|1,815|1,815|1,877|2,900|2,900|

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|项目|2015年|2016年|2017年|2018年|2019年|2020年|2021年-2031年|2032年－2034年|2035年|稳定年|
|固定资产回收|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
|净现金流量|6,606|10,238|11,845|14,489|17,123|20,597|20,599|20,537|19,514|19,514|

六、权益资本价值估算
1、无风险收益率r，参照国家近五年发行的中长期国债利率的平均 f
水平（见表5-23），按照十年期以上国债利率平均水平确定无风险收益率r的近似，即r= 4.08%。
f f
表5-23中长期国债利率
序号 国债代码 国债名称 期限 实际利率
1 101002 国债1002 10 0.0346
2 101003 国债1003 30 0.0412
3 101007 国债1007 10 0.0339
4 101009 国债1009 20 0.0400
5 101012 国债1012 10 0.0328
6 101014 国债1014 50 0.0407
7 101018 国债1018 30 0.0407
8 101019 国债1019 10 0.0344
9 101023 国债1023 30 0.0400
10 101024 国债1024 10 0.0331
11 101026 国债1026 30 0.0400
12 101029 国债1029 20 0.0386
13 101031 国债1031 10 0.0332
14 101034 国债1034 10 0.0370
15 101037 国债1037 50 0.0445
16 101040 国债1040 30 0.0427
17 101041 国债1041 10 0.0381
18 101102 国债1102 10 0.0398
19 101105 国债1105 30 0.0436
20 101108 国债1108 10 0.0387
21 101110 国债1110 20 0.0419
22 101112 国债1112 50 0.0453
23 101115 国债1115 10 0.0403
24 101116 国债1116 30 0.0455
25 101119 国债1119 10 0.0397
26 101123 国债1123 50 0.0438
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27 101124 国债1124 10 0.0360
28 101204 国债1204 10 0.0354
29 101206 国债1206 20 0.0407
30 101208 国债1208 50 0.0430
31 101209 国债1209 10 0.0339
32 101212 国债1212 30 0.0411
33 101213 国债1213 30 0.0416
34 101215 国债1215 10 0.0342
35 101218 国债1218 20 0.0414
36 101220 国债1220 50 0.0440
37 101221 国债1221 10 0.0358
38 101305 国债1305 10 0.0355
39 101309 国债1309 20 0.0403
40 101310 国债1310 50 0.0428
41 101311 国债1311 10 0.0341
42 101316 国债1316 20 0.0437
43 101318 国债1318 10 0.0412
44 101319 国债1319 30 0.0482
45 101324 国债1324 50 0.0538
46 101325 国债1325 30 0.0511
47 101405 国债1405 10 0.0447
48 101409 国债1409 20 0.0483
49 101410 国债1410 50 0.0472
50 101412 国债1412 10 0.0404
51 101416 国债1416 30 0.0482
52 101417 国债1417 20 0.0468
53 101421 国债1421 10 0.0417
54 101425 国债1425 30 0.0435
55 101427 国债1427 50 0.0428
56 101429 国债1429 10 0.0381
平均 0.0408
2、市场期望报酬率r，一般认为，股票指数的波动能够反映市场 m
整体的波动情况，指数的长期平均收益率可以反映市场期望的平均报酬率。通过对上证综合指数自1992年5月21日全面放开股价、实行自由竞价交易后至2014年12月31日期间的指数平均收益率进行测算，得出市场期望报酬率的近似，即：r=11.24%。
m
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（3）β值，取沪深 6家同类可比上市公司股票、以 2011年 12月 e
至 2014年 12月 150周的市场价格测算估计，由式（15）得到可比公司股票的历史市场平均风险系数βx=1.0552，按式（14）计算得到可比公司股票的未来市场预期平均风险系数βt=1.0364，按式（13）得到可比公司无杠杆贝塔βu=0.8882，最后由式（12）得到评估对象的权益资本市场风险系数的估计值为0.9519。
（4）权益资本成本re，本次评估考虑到评估对象在公司的融资条件、资本流动性以及公司的治理结构和公司资本债务结构等方面与可比上市公司的差异性所可能产生的特性个体风险，设公司特性风险调整系数ε=0.025；最终由式（11）得到评估对象的权益资本成本 re为0.1340。
（6）债务比率 W由付息债务价值与投资性资本价值的比值计算得 1
到 W为0.0874；
1
（7）权益比率 W由权益资本价值与投资性资本价值的比值计算得 2
到 W为0.9126；
2
（8）适用税率t=25%;
将上述各值分别代入式（8），即有r为0.1271。
2、经营性资产价值估算
将得到的预期净现金量代入式（3），即可得到评估对象的经营性资产价值为128,886.23万元。
3、溢余性或非经营性资产价值
（1）预期收益（自由现金流量）中未体现投资收益的全资投资价值C1；
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在本次评估中，企业持有的未体现投资收益的深圳市森源蒙玛家具有限公司、广东森源蒙玛实业有限公司、深圳市雅源空间配饰有限公司、福建森源门业有限公司100%股权评估值为 11,750.87万元。
C1=11,750.87万元
（2）基准日现金类资产（负债）价值C2；
1)预付账款中，预付土地补偿款 22.66万元。在未来现金流预测中未考虑此类款项影响，将其作为非经营性资产。
2)其他应收款中，关联方往来款 2,313.21万元。在未来现金流预测中未考虑此类款项影响，将其作为非经营性资产。
3)应付账款中的应付设备款 18.62万元，在未来现金流预测中未考虑此类款项影响，将其作为非经营性负债。
4)其他应付款中，关联方往来款中的 3,600.00万元和应收股权转让款 30.00万元，在未来现金流预测中未考虑此类款项影响，将其作为非经营性负债。
5)应付利息中，应付各项银行贷款利息共 31.00万元，在未来现金流预测中未考虑此类款项影响，将其作为非经营性负债。
C2=-1,343.74万元
（3）基准日非流动溢余资产 C3;
1)预计负债 221.98万元，在未来现金流预测中未考虑此类款项影响，将其作为溢余性负债。
2)可供出售的金融资产 500.00万元，在未来现金流预测中未考虑此项资产影响，将其作为溢余性资产。
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3)其他非流动资产 2,830.00万元，在未来现金流预测中未考虑此项资产影响，将其作为溢余性资产。
4)递延所得税资产 55.50万元，在未来现金流预测中未考虑此项资产影响，将其作为溢余性资产。
C3= 3,163.51万元
非经营性资产价值
= C1+C2+ C3
=11,750.87-1,343.74+3,163.51
=13,570.64万元
4、付息债务价值的计算
评估基准日该企业付息债务12,449.45万元。
5、企业价值的计算
将得到的经营性资产的价值P=128,886.23万元，基准日的非经营性或溢余性资产的价值∑Ci=13,570.64万元代入式(2)，即得到评估对象企业价值为：
B=P+∑Ci=128,886.23+13,570.64=142,456.87（万元)
6、权益资本价值
将付息债务的价值D=12,449.45万元代入式(1)，得到评估对象的权益资本价值为
E=B-D=142,456.87－12,449.45= 130,007.42(万元)
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第六部分 评估结论及其分析
一、评估结论
我们根据国家有关资产评估的法律、法规、规章和评估准则，本着独立、公正、科学、客观的原则，履行了资产评估法定的和必要的程序，采用公认的评估方法，对福建森源股份有限公司纳入评估范围的资产实施了实地勘察、市场调查、询证和评估计算，得出如下结论：
（一）资产基础法评估结论
资产账面价值 128,288.57万元，评估值 138,284.82万元，评估增值 9,996.25万元，评估增值率7.79%。
负债账面价值 106,444.61万元，评估值 106,142.19万元，评估减值 302.42万元，评估减值率0.28%。
净资产账面价值 21,843.96万元，评估值 32,142.63万元，评估增值 10,298.67元，评估增值率47.15%。详见下表。
资产评估结果汇总表
被评估单位：福建森源股份有限公司 评估基准日：2014年12月31日 金额单位：人民币万元
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|-|-|-|-|-|
|项 目|账面价值|评估价值|增减值|增值率%|
|流动资产|98,462.15|103,600.78|5,138.63|5.22|
|非流动资产|29,826.42|34,684.04|4,857.62|16.29|
|其中：可供出售金融资产|500.00|500.00|-|-|
|长期股权投资|9,630.32|11,750.87|2,120.55|22.02|
|投资性房地产|-|-|-||
|固定资产|10,581.17|12,059.89|1,478.72|13.98|
|在建工程|1,273.82|1,291.65|17.83|1.40|
|无形资产|2,702.56|3,136.05|433.49|16.04|

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福建省永安林业(集团)股份有限公司拟收购福建森源股份有限公司100%股权项目·资产评估说明
||||||
|-|-|-|-|-|
|项 目|账面价值|评估价值|增减值|增值率%|
|其中：土地使用权|2,684.74|3,110.79|426.05|15.87|
|长期待摊费用|636.76|1,443.77|807.01|126.74|
|递延所得税资产|1,671.79|1,671.79|-|-|
|其他非流动资产|2,830.00|2,830.00|-|-|
|资产总计|128,288.57|138,284.82|9,996.25|7.79|
|流动负债|105,545.89|105,545.89|-|-|
|非流动负债|898.72|596.30|-302.42|-33.65|
|负债总计|106,444.61|106,142.19|-302.42|-0.28|
|净 资 产（所有者权益）|21,843.96|32,142.63|10,298.67|47.15|

（二）收益法评估结论
经实施清查核实、实地查勘、市场调查和询证、评定估算等评估程序，采用现金流折现方法（DCF）对企业股东全部权益价值进行评估。
森源股份在评估基准日 2014年 12月 31日的净资产账面值为 21,843.96万元，评估值130,007.42万元，评估增值108,163.48万元，增值率495.16%。
二、评估结果的差异分析及最终结果的选取
（一）评估结果的差异分析
本次评估采用收益法得出的股东全部权益价值为 130,007.42万元，比资产基础法测算得出的股东全部权益价值 32,142.63万元高 97,864.79万元。两种评估方法差异的原因主要是：
1、资产基础法评估是以资产的成本重臵为价值标准，反映的是资产投入（购建成本）所耗费的社会必要劳动，公司房产、设备资产的基准日价格水平受当前市场供求影响。
2、收益法评估是以资产的预期收益为价值标准，反映的是资产的
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经营能力（获利能力）的大小，这种获利能力通常将受到宏观经济、政府控制以及资产的有效使用等多种条件的影响。收益法估值既包括公司账面资产的贡献，也包括未在账面核算的资产的贡献。如企业声誉，客户网络、生产工艺水平、设计能力等无形资产，均会对收益法估值产生影响。酒店、精装家具为消费类订制产品，对供应商的设计能力、加工工艺要求较高，业内形成的口碑对企业价值影响较大。
综上所述，从而造成两种评估方法产生差异。
（二）评估结果的选取
福建森源股份有限公司从事酒店家具行业已达 20年，在各方面已形成较明显的竞争优势，例如：
材料供应方面：高档家具对材料选择极为苛刻，多涉及的高档木材包括花梨木、斑马木、黑檀木、缅甸柚木、菠萝格木、金梨木等，此类订单可为企业带来较高收益。为满足客户需求，森源股份在国内外建立了广泛、稳定的原料供应渠道，可以满足客户对原料上的高要求，并以合理的价格获取原材料。公司的供货渠道网络保证优质希缺材料的供应顺畅，这是企业获取高收益订单的关键因素之一。
生产工艺方面：高档家具所使用木材与普通木材相比在材料特性上有很大差别，在材料保存、开料、雕花、打磨、涂装、组装各环节均有其特殊工艺要求，例如，在开料含水率、死节部分检选、胶压时间、精刨时对板面的保护等方面，高档木材都需经特殊工艺处理。森源股份在长期加工过程中，对材料性质有深入的理解，对上述疑难问题，企业已形成一整套解决方案，并得到实践检验，赢得了客户的信任。高难度的订单往往是高收益的订单，公司的获利能力也因此得到提升。
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设计能力方面：订制家具对产品的个性化要求更高，要求企业拥有强大、快速的设计能力。森源股份拥有超过 100人的酒店家具、精装家具设计团队。森源股份共拥有各类家具的 CAD设计图纸接近 10万款。
森源股份通过信息化系统，将历史设计图纸进行电子化和有效的组织，并积极进行通用件的标准化设计工作，提升了森源股份快速设计的能力，确保及时响应客户需求。
企业声誉方面：20多年的定制家具经营为公司积累了大批高质量客户（如：迪拜亚特兰蒂斯酒店（七星级）、阿布扎比利兹卡尔顿酒店、拉斯维加斯永利酒店、北京雁栖湖国际会展中心、北京钓鱼台国宾馆、三亚美高梅度假酒店、深圳湾一号等），获得了良好的声誉和市场号召力。在国内酒店及精装项目招标中，森源股份是否入围已成为衡量项目水平的标志之一。这让企业在在征取订单时更为自主，精力可集中于承接高收益的订单。
综上所述，森源股份的供货渠道，生产工艺、设计能力、企业声誉使企业可获得更高的收益，是构成企业价值的重要组成部分，但此类资产未在账面反映。
本次评估采用收益法评估可以将上述资产价值在未来经营预测中合理体现。相对而言，资产基础法从资产构建角度评估企业申报的各项资产的价值，但对未在账面体现的无形资产价值，则未能充分反映。因此，我们认为选择收益法评估结果能比较客观、合理地反映福建森源股份有限公司在评估基准日的市场价值。
福建森源股份有限公司股东全部权益价值为 130,007.42万元。
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三、评估结论与账面价值比较变动情况及原因
1、评估结论与账面价值比较变动情况
采用收益法对福建森源股份有限公司股东全部权益进行评估得出的评估基准日2014年12月31日的评估结论与账面价值变动情况如下：净资产账面值为 21,843.96万元，评估值 130,007.42万元，评估增值 108,163.48万元，增值率495.16%。
2、评估结论与账面价值比较变动原因
被评估企业账面价值反映各项资产、负债的历史成本。收益法基于企业整体获利能力进行评估，评估值中不仅体现账面各项资产对收益的贡献，也反映采购渠道、生产工艺、设计能力等方面无账面值的无形资产的价值。因此收益法评估结果较账面价值增值。
四、其他事项说明
本评估报告在确定评估值时，评估师没有考虑流动性对评估结果的影响。
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企业关于进行资产评估有关事项的说明
一、委托方及被评估企业概况
（一）委托方概况
公司名称：福建省永安林业(集团)股份有限公司（以下简称：“永安林业”）
注册地址：福建省永安市燕江东路 819号
法定代表人：吴景贤
营业执照注册号：350000100019266
注册资本：20276.028万元人民币
公司类型：上市股份有限公司
经营范围：许可经营项目：木（竹）采运、加工（有效期至2014年12月）；一般经营项目：水力发电；林业、农业、畜牧业、生产技术服务；家具、百货、日用杂品、五金、交电、化工（不含化学危险品及易制毒化学品）、石油制品（不含成品油）、建筑材料批发、零售；苗木培植；花卉盆景栽培；对外贸易；机械设备租赁；房屋租赁。（以上经营范围涉及许可经营项目的，应在取得有关部门的许可后方可经营）
（二）被评估单位概况
公司名称：福建森源股份有限公司(以下简称“森源股份”)
注册地址：南安市康美镇福铁工业区
法定代表人：苏加旭
营业执照注册号：350583100014725
注册资本：5590.0万
实收资本：5590.0万
公司类型：股份有限公司(非上市、自然人投资或控股)
1、公司简介
(1)1994年11月，森源木业设立
1994年10月28日，王金凤与骆小红签署《公司章程》，约定共同出资58万元设立森源木业，其中，王金凤出资48万元，占注册资本的82.76%；
骆小红出资10万元，占注册资本的17.24%。
根据南安审计师事务所于1994年10月25日出具的《验资证明》，森源木业(筹)的全体股东共同出资58万元，全部以实物资产出资；其中，王金凤以实物资产出资48万元，出资比例为82.76%；骆小红以实物资产出资10万元，出资比例为17.24%。
1994年11月7日，南安市工商行政管理局出具《企业名称预先核准通知书》，同意预先核准福建省南安市森源木业有限公司名称。
1994年11月24日，福建省南安市森源木业有限公司经南安市工商行政管理局核准注册成立。
森源木业设立时的股权结构如下：
|||
|-|-|
|股东姓名/名称|出资额(万元)|
|王金凤|48.00|
|骆小红|10.00|
||58.00|

注：王金凤与骆小红为夫妻关系。
王金凤与骆小红对森源木业的实物资产出资未履行评估作价程序，无法核实财产价值。2012年，森源木业的股东森源家具集团有限公司、苏加旭、苏桂治已用货币资金足额缴纳本次出资，本次出资的出资方式已经变更为货币，具体请见本章“(9)2012年9月，变更出资方式”。
(2)1996年2月，第一次股权转让及第一次增资，注册资本增加至228万元
1995年6月8日，王金凤与苏加旭签署《合同书》，约定共同投资森源木业，总投资额为228万元，其中，王金凤出资150万元，出资比例为65.8%；苏加旭出资78万元，出资比例为34.2%。
根据经王金凤、骆小红、苏加旭签署确认并由森源木业向南安市工商行政管理局就本次工商变更事宜提交的申请报告，骆小红自愿将其持有的森源木业出资额转让给苏加旭。
根据南安审计师事务所于1996年1月8日出具的“南审事验字第
960045号”《企业注册资本验证报告表》，验证森源木业现有资本总额228万元，其中固定资产108万元，流动资产120万元，其资金来源为王金凤出资150万元，苏加旭出资78万元。
1996年2月5日，森源木业就本次股权转让及增资事宜在南安市工商行政管理局办理了相应的工商变更登记手续。
本次变更完成后，森源木业的股权结构如下：
|||
|-|-|
|股东姓名/名称|出资额(万元)|
|王金凤|150.00|
|苏加旭|78.00|

合计 228.00 100.00
鉴于王金凤与苏加旭对森源木业的本次增资涉及的非货币出资未履行评估作价程序，无法核实财产价值。2012年，森源木业的股东森源家具集团有限公司、苏加旭、苏桂治已用货币资金足额缴纳本次出资，本次出资的出资方式已经变更为货币，具体请见 “(9)2012年9月，变更出资方式”。
(3)1997年11月，第二次增资，注册资本增加至628万元
根据森源木业全体股东作出的《变更决议》，森源木业注册资本拟由228万元增加至628万元，其中，王金凤出资377万元、苏加旭出资251万元。1997年11月11日，森源木业全体股东签署《福建省南安市森源木业有限公司章程》，调整了股东出资情况，调整后，王金凤以实物出资418万元、苏加旭以实物出资210万元。
根据南安审计师事务所于1997年11月11日出具的《公司变更(增加)注册资本验资报告》，验证新增加的400万元出资已到位，股东均以实物出资；本次增资完成后，王金凤以实物出资418万元，苏加旭以实物出资210万元。
1997年11月12日，森源木业就本次增资事宜在南安市工商行政管理局办理了相应的工商变更登记手续。
本次变更完成后，森源木业的股权结构如下：
|||
|-|-|
|股东姓名/名称|出资额(万元)|
|王金凤|418.00|
|苏加旭|210.00|
||628.00|

鉴于王金凤与苏加旭对森源木业的本次增资涉及的非货币出资未履行评估作价程序，无法核实财产价值，无法判断王金凤与苏加旭是否全面履行了出资义务。2012年，森源木业的股东森源家具集团有限公司、苏加旭、苏桂治已用货币资金足额缴纳本次出资，本次出资的出资方式已经变更为货币，具体请见 “(9)2012年9月，变更出资方式”。
(4)1999年3月，第三次增资，注册资本增加至1,390万元
1999年3月1日，森源木业召开股东会，决议将经福建省华审资产评估事务所评估的价值为7,643,572.09元的六宗土地使用权用于对森源木业增资，公司注册资本由628万元增加至1,390万元，其中王金凤出资917.4万元，占注册资本66%，苏加旭出资472.6万元，占注册资本34%。
森源木业全体股东共同签署《福建省南安市森源木业有限公司章程》。
根据福建省华审资产评估事务所于1999年3月11日出具的“闽华审(99)评字第048号”《资产评估报告》，森源木业拥有权属的下表所列六宗土地使用权在评估基准日1999年3月9日经评估的价值共计7,643,572.09元。
||||||
|-|-|-|-|-|
|国有土地使用证编号|座落|地类用途|面积(㎡)|土地单价(元)|
|南政国用(籍)字第00970164号|南安市康美镇福铁村|工业|16,277|165.17|
|南政国用(籍)字第00970158号|||6,000||
|南政国用(籍)字第00970160号|||6,000||
|南政国用(籍)字第00970162号|||6,000||

|||
|-|-|
|南政国用(籍)字第00970142号|6,000|
|南政国用(籍)字第00970165号|6,000|

注：截至评估基准日，上述六宗土地使用权已合并为三宗，森源木业已取得证书换发后的新《国有土地使用证》。
根据南安审计师事务所于1999年3月12日出具的《验资报告》，验证截至1999年3月12日，公司已收到股东投入的资本1,390万元(原注册资本628万元，本次增加投资762万元)，其中，王金凤以实物资产出资418万元、以无形资产出资499.4万元，合计出资917.4万元，占注册资本的66%；
苏加旭以实物资产出资210万元、以无形资产出资262.6万元，合计出资472.6万元，占注册资本的34%。
1999年3月16日，森源木业就本次增资事宜在南安市工商行政管理局办理了相应的工商变更登记手续。
本次变更完成后，森源木业的股权结构如下：
|||
|-|-|
|股东姓名/名称|出资额(万元)|
|王金凤|917.40|
|苏加旭|472.60|
||1,390.00|

鉴于王金凤与苏加旭对森源木业的本次增资涉及的非货币出资的权属系森源木业或者股东所有无法核实，2012年，森源木业的股东森源家具集团有限公司、苏加旭、苏桂治已用货币资金足额缴纳本次出资，本次出资的出资方式已经变更为货币，具体请见本章“(9)2012年9月，变更出资方式”。
(5)1999年11月，第二次股权转让
王金凤将投资森源木业和福建泉州森源酒店家具有限公司的全部股权以400万元的价格转让给苏加旭。
1999年11月18日，苏加旭、苏桂治共同签署《福建省南安市森源木业有限公司章程》，章程记载苏加旭出资973万元，占注册资本的70%；
苏桂治出资417万元，占注册资本的30%。
1999年11月18日，森源木业就本次股权转让事宜在南安市工商行政管理局办理了相应的工商变更登记手续。
本次变更完成后，森源木业的股权结构如下：
|||
|-|-|
|股东姓名/名称|出资额(万元)|
|苏加旭|973.00|
|苏桂治|417.00|
||1,390.00|

注：苏加旭与苏桂治为兄妹关系。
(6)2000年4月，第四次增资，注册资本增加至2,390万元
2000年3月1日，森源木业召开股东会，决议公司的注册资本由1,390万元增加至2,390万元，其中苏加旭出资1673万元，占注册资本的70%；
苏桂治出资717万元，占注册资本的30%。
2000年4月8日，森源木业全体股东就本次增资事宜签署《福建省南安市森源木业有限公司章程》。
根据南安德信有限责任会计师事务所于2000年4月8日出具的“南德会所验字[2000]125号”《验资报告》，验证截至2000年4月8日，森源木业增加投入资本1,018万元(以经评估的房屋、建筑物投入)，变更后森源木
业账面反映的实收资本为2,390万元，超投入资本已转入资本公积。
根据福建省华审资产评估有限责任公司于2000年3月24日出具的
“闽华审(2000)评报字第061号”《资产评估报告书》，下表所列的房产及构筑物在评估基准日2000年3月6日经评估的价值共计10,186,872元。
||||||
|-|-|-|-|-|
|权利人|房屋所有权证编号|坐落|设计用途|㎡/M|
|森源木业|南政房权证字第050229号|南安市康美镇福铁村|宿舍|3,844.28|
||南政房权证字第050552号||厂房|4,950.00|
||南政房权证字第050553号||厂房|2,101.00|
||南政房权证字第050228号||展示厅|10,917.20|
||-||厂区道路|5,600.00|
||-||围墙|445.00|

2000年4月17日，森源木业就本次增资事宜在南安市工商行政管理局办理了相应的工商变更登记手续。
本次变更完成后，森源木业的股权结构如下：
|||
|-|-|
|股东姓名/名称|出资额(万元)|
|苏加旭|1,673.00|
|苏桂治|717.00|
||2,390.00|

经查验，苏加旭与苏桂治对森源木业的本次增资涉及的非货币出资的权属系森源木业或者股东所有无法核实，2012年，森源木业的股东森源家具集团有限公司、苏加旭、苏桂治已用货币资金足额缴纳本次出资，本次出资的出资方式已经变更为货币，具体请见本章“(9)2012年9月，
变更出资方式”。
(7)2009年4月，第三次股权转让
经南安市工商行政管理局于2012年10月16日出具的证明，鉴于对档案管理不够规范，导致森源木业于2009年4月办理的股东变更登记档案一时无法找到。
根据苏加旭、苏桂治、森源家具集团有限公司出具的说明，2009年，关于本次股权转让情况的说明。本次股权转让的具体情况如下：
2009年4月，森源木业召开股东会，同意苏加旭将其持有森源木业70.00%股权中的46.86%共1,119.95万元出资额转让给福建省森源酒店家具有限公司，同意苏桂治将其持有森源木业30.00%股权中的20.09%共480.15万元出资额转让给福建省森源酒店家具有限公司。
苏加旭、苏桂治分别与福建省森源酒店家具有限公司签订了《股权转让协议》，约定苏加旭将其持有森源木业70.00%股权中的46.86%共1,119.95万元出资额转让给森源酒店家具，苏桂治将其持有森源木业
30.00%股权中的20.09%共480.15万元出资额转让给福建省森源酒店家具有限公司。
福建省森源酒店家具有限公司已履行包括召开股东会等内部决策程序同意受让苏加旭、苏桂治持有的森源木业的股权。
本次股权转让的具体情况如下表：
||||||
|-|-|-|-|-|
|出资额(万元)|持股比例（%）|本期增加出资额(万元)|股东姓名/名称|出资额(万元)|
|0.00|0.00|+1,600.10|福建省森源酒店家具有限公司|1,600.10|
|1,673.00|70.00|-1,119.95|苏加旭|553.05|
|717.00|30.00|-480.15|苏桂治|236.85|

||||||
|-|-|-|-|-|
|2,390.00|100.00|+0.00|合计|2,390.00|

本次变更完成后，森源木业的股权结构如下：
|||
|-|-|
|股东姓名/名称|出资额(万元)|
|福建省森源酒店家具有限公司|1,600.10|
|苏加旭|553.05|
|苏桂治|236.85|
||2,390.00|

 (8)2011年2月，第五次增资，注册资本增加至5,590万元
2011年2月22日，森源木业召开股东会，决议公司的注册资本由2,390万元增加至5,590万元，其中，新增注册资本3,200万元由森源家具集团有限公司（“福建省森源酒店家具有限公司”名称变更为“福建森源集团有限公司”，后变更为“森源家具集团有限公司”）认缴2,142.4万元、苏加旭认缴740.48万元、苏桂治认缴317.12万元，并同意就上述变更事项修订公司章程。
根据泉州市泉城联合会计师事务所于2011年2月22日出具的“泉城会所验内资字[2011]第666号”《验资报告》，验证截至2011年2月22日，公司已收到股东苏加旭、苏桂治、森源家具集团有限公司缴纳的新增注册资本合计3,200万元，各股东均以货币出资。
2011年2月25日，森源木业就本次增资事宜在南安市工商行政管理局办理了相应的工商变更登记手续。
本次变更完成后，森源木业的股权结构如下：
|||
|-|-|
|股东姓名/名称|出资额(万元)|
|森源家具集团有限公司|3,742.50|
|苏加旭|1,293.53|

|||
|-|-|
|苏桂治|553.97|
||5,590.00|

 (9)2012年9月，变更出资方式
森源木业股东在1994年11月设立森源木业以及1996年2月、1997年11月对森源木业增资时均是以实物资产出资，认缴出资共计628万元；
在1999年3月对公司增资时以土地使用权认缴出资762万元；在2000年4月对公司增资时以房屋建筑物认缴出资1,000万元；前述以实物资产、土地使用权和房屋建筑物对森源木业进行出资的金额共计2,390万元。在前述出资中，三次实物资产出资均未履行资产评估作价程序；同时，出资时间距今较为久远，股东已无法完整找出相关历史凭证证明其四次增资时投入公司的实物资产、土地使用权和房屋建筑物的实际权属归股东或归公司。故为规范股东的出资行为，维护公司及债权人利益，2012年7月28日，森源木业召开股东会，全体股东一致同意由公司现有股东苏加旭、苏桂治、森源家具集团有限公司按照目前时点各自的持股比例以货币方式补足公司历史上存在不规范的数次出资，全面履行股东的出资义务。前述存在不规范出资的时点为1994年11月设立时以实物资产出资的58万元出资额、1996年2月增资时以实物资产出资的170万元出资额；
1997年11月增资时以实物资产出资的400万元出资额；1999年3月增资时以土地使用权出资的762万元出资额以及2000年4月增资时以房屋建筑物出资的1,000万元出资额，全体股东需补足的出资额共计人民币2,390万元，各股东需缴纳的金额分别为：
||||
|-|-|-|
|股东姓名/名称|出资额(万元)|持股比例（%）|
|森源家具集团有限|3,742.50|66.95|

||||
|-|-|-|
|公司|||
|苏加旭|1,293.53|23.14|
|苏桂治|553.97|9.91|
||5,590.00|100.00|

根据天健会计师事务所(特殊普通合伙)广东分所于2012年9月5日出具的“天健粤验字[2012]1017号”《补足出资验资报告》，验证截至2012年9月3日，森源木业股东苏加旭、苏桂治、森源家具集团有限公司用于补足出资的货币资金2,390万元已足额缴纳，该实收资本已全部到位。
2012年9月19日，南安市工商行政管理局出具“(南)登记内变字[2012]第2061号”《准予变更登记通知书》，准予森源木业股东出资方式及出资时间的变更。
森源木业历史上股东出资存在不规范之处，鉴于森源木业股东现已全面足额履行了缴纳出资的义务，且存在不规范因素的出资资产一直由森源木业实际使用，森源木业的生产经营并未因此受到影响，森源木业历史上股东出资存在的不规范之处已经得到有效弥补，森源木业的注册资本已足额到位。
(10)2012年9月，第四次股权转让
2012年9月20日，森源木业召开股东会，会议同意森源家具集团有限公司将其持有的森源木业51.86%的股权(即2,898.97万元出资额)以
5,797.94万元的价格转让给苏加旭，同意森源家具集团有限公司将其持有的森源木业5.09%的股权(即284.53万元出资额)以569.06万元的价格转让给福建省固鑫投资有限公司；同意苏桂治将其持有的森源木业9%的
股权(即503.10万元出资额)以1911.78万元的价格转让给福建南安雄创投
资中心(有限合伙)，同意苏桂治将其持有的0.91%的股权(即50.87万元出资额)以101.74万元的价格转让给福建省固鑫投资有限公司；同意苏加旭将其持有的森源木业5%的股权(即279.50万元出资额)以559.00万元的价格转让给李建强。
同日，苏桂治分别与福建省固鑫投资有限公司、福建南安雄创投资中心(有限合伙)签署了《股权转让协议》，森源家具集团有限公司分别与福建省固鑫投资有限公司、苏加旭签署了《股权转让协议》，苏加旭与李建强签署了《股权转让协议》。
2012年9月20日，森源木业就本次股权转让事宜在南安市工商行政管理局办理了相应的工商变更登记手续。
本次变更完成后，森源木业的股权结构如下：
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|-|-|
|股东姓名/名称|出资额(万元)|
|苏加旭|3,913.00|
|森源家具集团有限公司|559.00|
|福建南安雄创投资中心(有限合伙)|503.10|
|福建省固鑫投资有限公司|335.40|
|李建强|279.50|
||5,590.00|

 (12)2012年11月，森源木业整体变更设立为股份有限公司
①森源股份设立已履行的法律程序
2012年8月29日，泉州市工商行政管理局出具“(泉)登记内名预核字[2012]第9218号”《企业名称变更核准通知书》，经福建省工商行政管理
局审核，同意核准森源木业的企业名称变更为“福建森源股份有限公司”。
2012年10月25日，森源木业股东会作出决议，同意公司全体股东作为发起人，将公司由有限责任公司整体变更设立为股份有限公司；同意以公司截至2012年9月30日经审计的净资产值中的5,590万元折为股份有限公司的实收股本5,590万股，其余转作股份公司的资本公积。
2012年10月25日，森源木业股东苏加旭、森源家具集团有限公司、福建南安雄创投资中心(有限合伙)、福建省固鑫投资有限公司、李建强共同签署《发起人协议》，一致同意将森源木业整体变更设立为股份有限公司，协议的主要内容包括森源股份的名称、住所、注册资本、经营范围、设立方式、各发起人认购的股份数额及持股比例、发起人的权利义务、组织机构、违约责任及争议的解决等条款。经查验，前述《发起人协议》符合有关法律、法规和规范性文件的规定，协议的签订及履行不会引致森源股份设立行为存在潜在纠纷。
2012年10月26日，天健会计师事务所(特殊普通合伙)出具“天健验[2012]7-19号”《验资报告》，验证截至2012年10月26日，森源股份(筹)已收到全体出资人所拥有的截至2012年9月30日森源木业的净资产，并根据《公司法》的有关规定，按照公司的折股方案，将上述净资产折合森源股份(筹)的实收资本55,900,000.00元(股份55,900,000.00股，每股面值1元)，其余转为资本公积。
公司设立费用和支出的报告》等议案并选举产生了森源股份第一届董事会成员、选举产生了森源股份第一届股东代表监事并与职工代表监事共同组成森源股份第一届监事会。
2012年11月29日，森源股份就本次整体变更事宜在泉州市工商行政管理局办理了工商变更登记手续，领取了整体变更后的《企业法人营业执照》。
②森源股份设立过程中有关资产的审计、评估
根据天健会计师事务所(特殊普通合伙)广东分所于2012年10月21日出具的“天健粤审字[2012]1210号”《审计报告》，森源木业截至2012年9月30日经审计的净资产值为135,992,634.57元。
根据开元资产评估有限公司于2012年10月25日出具的“开元深资评报字[2012]第034号”《资产评估报告书》，森源木业截至2012年9月30日经评估的净资产值为143,145,478.80元。
③森源股份设立时的股权结构
经查验，森源股份设立时的股权结构如下：
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|-|-|-|
|股东姓名/名称|出资额(万元)|持股比例（%）|
|苏加旭|3,913.00|70.00|
|森源家具集团有限公司|559.00|10.00|
|福建南安雄创投资中心(有限合伙)|503.10|9.00|
|福建省固鑫投资有限公司|335.40|6.00|
|李建强|279.50|5.00|
||5,590.00|100.00|

自2012年11月29日至评估基准日，森源股份股权未发生变更。
设计、生产、销售、安装家具系列产品及防火门、防盗门；家具生产技术的研发及技术咨询、转让；自营和代理各类商品和技术的进出口（但涉及前臵许可、国家限定公司经营或禁止进出口的商品和技术除外）。(以上经营范围涉及许可经营项目的，应在取得有关部门的许可后方可经营)
３、资产、财务及经营状况
截止 2014年 12月 31日，福建森源股份有限公司总资产账面值 128,288.57万元，负债 106,444.61万元，净资产 21,843.96万元。2014年营业收入 82,189.83万元，净利润 8,097.07万元。
公司资产、负债及财务状况
单位：人民币万元
|||||
|-|-|-|-|
|项目|2012年12月31日|2013年12月31日|2014年12月31日|
|总资产|99,147.76|124,288.35|128,288.57|
|负债|90,898.62|110,471.09|106,444.61|
|净资产|8,249.13|13,817.26|21,843.96|
||2012年|2013年|2014年|
|营业收入|64,774.89|67,537.61|82,189.83|
|利润总额|4,759.71|7,476.18|10,855.32|
|净利润|3,623.36|5,568.13|8,097.07|
|审计机构|天健会计师事务所（特殊普通合伙）|天健会计师事务所（特殊普通合伙）|天健会计师事务所（特殊普通合伙）|

4、 公司执行的会计政策
（1）遵循企业会计准则的声明
本公司基于下述编制基础编制的财务报表符合财政部 2006年 2月 15日颁布的《企业会计准则》的要求，真实完整地反映了本公司的财务状况、经营成果和现金流量等有关信息。
（2）财务报表的编制基础
本财务报表以持续经营假设为基础，根据实际发生的交易事项，按照财政部 2006年 2月 15日颁布的《企业会计准则》及其应用指南的有关规定，并基于以下所述重要会计政策、会计估计进行编制。
（3）会计期间
本财务报表会计期间为 2014年 1月 1日至 2014年 12月 31日。
（4）记账本位币
采用人民币为记账本位币。
（5）计量属性在本期发生变化的报表项目及其本期采用的计量属性本公司采用的计量属性包括历史成本、重臵成本、可变现净值、现值和公允价值。本公司不存在计量属性在本期发生变化的报表项目。
（6）现金流量表之现金及现金等价物的确定标准
在编制现金流量表时，将本公司库存现金以及可以随时用于支付的存款确认为现金。将同时具备期限短（一般从购买日起，三个月内到期）、流动性强、易于转换为已知现金、价值变动风险很小四个条件的投资，确定为现金等价物。
（7）金融工具
金融工具包括金融资产、金融负债和权益工具。
金融工具的分类
管理层按照取得持有金融资产和承担金融负债的目的，将其划分为：以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产或金融负债，包括交易性金融资产或金融负债（和直接指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产或金融负债）；持有至到期投资；应收款项；可供
出售金融资产；其他金融负债等。
金融工具的确认依据和计量方法
应收账款
公司对外销售商品或提供劳务形成的应收债权，以及公司持有的其他企业的不包括在活跃市场上有报价的债务工具的债权，包括应收账款、其他应收款、预付账款等，以向购货方应收的合同或协议价款作为初始确认金额；具有融资性质的，按其现值进行初始确认。
收回或处臵时，将取得的价款与该应收款项账面价值之间的差额计入当期损益。
可供出售金融资产
取得时按公允价值（扣除已宣告但尚未发放的现金股利或已到付息期但尚未领取的债券利息）和相关交易费用之和作为初始确认金额。
持有期间将取得的利息或现金股利确认为投资收益。期末以公允价值计量且将公允价值变动计入资本公积（其他资本公积）。
处臵时，将取得的价款与该金融资产账面价值之间的差额，计入投资损益；同时，将原直接计入所有者权益的公允价值变动累计额对应处臵部分的金额转出，计入投资损益。
其他金融负债
按其公允价值和相关交易费用之和作为初始确认金额。采用摊余成本进行后续计量。
金融资产转移的确认依据和计量方法
公司发生金融资产转移时，如已将金融资产所有权上几乎所有的风
险和报酬转移给转入方，则终止确认该金融资产；如保留了金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，则不终止确认该金融资产。
在判断金融资产转移是否满足上述金融资产终止确认条件时，采用实质重于形式的原则。公司将金融资产转移区分为金融资产整体转移和部分转移。金融资产整体转移满足终止确认条件的，将下列两项金额的差额计入当期损益：
1）所转移金融资产的账面价值；
2）因转移而收到的对价，与原直接计入所有者权益的公允价值变动累计额（涉及转移的金融资产为可供出售金融资产的情形）之和。
金融资产部分转移满足终止确认条件的，将所转移金融资产整体的账面价值，在终止确认部分和未终止确认部分之间，按照各自的相对公允价值进行分摊，并将下列两项金额的差额计入当期损益：
1）终止确认部分的账面价值；
2）终止确认部分的对价，与原直接计入所有者权益的公允价值变动累计额中对应终止确认部分的金额（涉及转移的金融资产为可供出售金融资产的情形）之和。
金融资产转移不满足终止确认条件的，继续确认该金融资产，所收到的对价确认为一项金融负债。
金融负债终止确认条件
金融负债的的现时义务全部或部分已经解除的，则终止确认该金融负债或其一部分；本公司若与债权人签定协议，以承担新金融负债方式替换现存金融负债，且新金融负债与现存金融负债的合同条款实质上不
同的，则终止确认现存金融负债，并同时确认新金融负债。
对现存金融负债全部或部分合同条款作出实质性修改的，则终止确认现存金融负债或其一部分，同时将修改条款后的金融负债确认为一项新金融负债。
金融负债全部或部分终止确认时，终止确认的金融负债账面价值与支付对价（包括转出的非现金资产或承担的新金融负债）之间的差额，计入当期损益。
本公司若回购部分金融负债的，在回购日按照继续确认部分与终止确认部分的相对公允价值，将该金融负债整体的账面价值进行分配。分配给终止确认部分的账面价值与支付的对价（包括转出的非现金资产或承担的新金融负债）之间的差额，计入当期损益。
金融资产和金融负债的公允价值确定方法
本公司采用公允价值计量的金融资产和金融负债存在活跃市场的，以活跃市场的报价确定其公允价值；不存在活跃市场的，采用估值技术（包括参考熟悉情况并自愿交易的各方最近进行的市场交易中使用的价格、参照实质上相同的其他金融工具的当前公允价值、现金流量折现法和期权定价模型等）确定其公允价值；初始取得或源生的金融资产或承担的金融负债，以市场交易价格作为确定其公允价值的基础。
金融资产（不含应收账款）的减值测试和减值准备计提方法
资产负债表日对以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产以外的金融资产的账面价值进行检查，如有客观证据表明该金融资产发生减值的，计提减值准备。
①可供出售金融资产的减值准备
期末如果可供出售金融资产的公允价值发生较大幅度下降，在综合考虑各种相关因素后，如果预期这种下降趋势属于非暂时性的，则认定其已发生减值，将原直接计入所有者权益的公允价值下降形成的累计损失一并转出，确认减值损失。
②持有至到期投资的减值准备
对于持有至到期投资，有客观证据表明其发生了减值的，根据其账面价值与预计未来现金流量现值之间差额计算确认减值损失；计提后如有证据表明其价值已恢复，原确认的减值损失可予以转回，记入当期损益，但该转回的账面价值不超过假定不计提减值准备情况下该金融资产在转回日的摊余成本。
（8）应收款项坏账准备的核算
单项金额重大并单项计提坏账准备的应收款项
单项金额重大的判断依据或金额标金额100万元以上（含）的款项且占应收款项账面余额10%准 以上的款项
单项金额重大并单项计提坏账准备单独进行减值测试，根据其未来现金流量现值低于其账面的计提方法 价值的差额计提坏账准备。
按信用风险特征组合计提坏账准备的应收款项
具体组合及坏账准备的计提方法
确定组合的依据
账龄分析法组合 相同账龄的应收款项具有类似信用风险特征
合并范围内公司之间应收款项以及押金、保证金款项，与以个别认定法组合 账龄为为信用风险特征的应收款项组合的未来现金流量现值存在显著差异。
按组合计提坏账准备的计提方法
账龄分析法组合 账龄分析法
单独进行减值测试，根据其未来现金流量现值低于其账面价个别认定法组合
值的差额计提坏账准备。
账龄分析法
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|-|
|应收账款计提比例(%)|
|5.00|
|10.00|
|30.00|
|50.00|
|100.00|

单项金额不重大但单项计提坏账准备的应收款项
单项计提坏账准备的个别应收款项的未来现金流量现值与以账龄为信用风险特征的应收款项理由 组合和个别认定法组合的未来现金流量现值存在显著差异。
单独进行减值测试，根据其未来现金流量现值低于其账面价值的差额计坏账准备的计提方法
提坏账准备。
对应收票据、应收利息、长期应收款等其他应收款项，根据其未来现金流量现值低于其账面价值的差额计提坏账准备。
（9）存货的核算方法
1）存货的分类
存货存货分类为：原材料、低值易耗品、库存商品等。
2）发出存货的计价方法
存货在取得时，按成本进行初始计量，包括采购成本、加工成本和其他成本。存货在发出时，按先进先出法或五五摊销法计价。
3）存货可变现净值的确定依据及存货跌价准备的计提方法
期末对存货进行全面清查后，按存货的成本与可变现净值孰低提取或调整存货跌价准备。产成品、库存商品和用于出售的材料等直接用于出售的商品存货，在正常生产经营过程中，以该存货的估计售价减去估
计的销售费用和相关税费后的金额，确定其可变现净值；需要经过加工
的材料存货，在正常生产经营过程中，以所生产的产成品的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用和相关税费后的金额，确定其可变现净值；为执行销售合同或者劳务合同而持有的存货，其可变现净值以合同价格为基础计算，若持有存货的数量多于销售合同订购数量的，超出部分的存货的可变现净值以一般销售价格为基础计算。
期末按照单个存货项目计提存货跌价准备；但对于数量繁多、单价较低的存货，按照存货类别计提存货跌价准备；与在同一地区生产和销售的产品系列相关、具有相同或类似最终用途或目的，且难以与其他项目分开计量的存货，则合并计提存货跌价准备。
以前减记存货价值的影响因素已经消失的，减记的金额予以恢复，则在原已计提的存货跌价准备金额内转回，转回的金额计入当期损益。
4）存货的盘存制度
采用永续盘存制。
（10）长期股权投资
1）投资成本的确定
①企业合并形成的长期股权投资，具体会计政策详见本附注五（一）同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法
②其他方式取得的长期股权投资
以支付现金方式取得的长期股权投资，按照实际支付的购买价款作为初始投资成本。
以发行权益性证券取得的长期股权投资，按照发行权益性证券的公允价值作为初始投资成本。
投资者投入的长期股权投资，按照投资合同或协议约定的价值（扣除已宣告但尚未发放的现金股利或利润）作为初始投资成本，但合同或协议约定价值不公允的除外。
在非货币性资产交换具备商业实质和换入资产或换出资产的公允价值能够可靠计量的前提下，非货币性资产交换换入的长期股权投资以换出资产的公允价值为基础确定其初始投资成本，除非有确凿证据表明换入资产的公允价值更加可靠；不满足上述前提的非货币性资产交换，以换出资产的账面价值和应支付的相关税费作为换入长期股权投资的初始投资成本。
通过债务重组取得的长期股权投资，其初始投资成本按照公允价值为基础确定。
2）后续计量及损益确认方法
①后续计量
公司对子公司的长期股权投资，采用成本法核算，编制合并财务报表时按照权益法进行调整。
对被投资单位具有共同控制或重大影响的长期股权投资，采用权益法核算。初始投资成本大于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的差额，不调整长期股权投资的初始投资成本；初始投资成本小于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的差额，计入当期损益。
被投资单位除净损益以外所有者权益其他变动的处理：对于被投资单位除净损益以外所有者权益的其他变动，在持股比例不变的情况下，
公司按照持股比例计算应享有或承担的部分，调整长期股权投资的账面价值，同时增加或减少资本公积（其他资本公积）。在持有投资期间，被投资单位能够提供合并财务报表的，应当以合并财务报表净利润和其他权益变动为基础进行核算。
②损益确认
成本法下，除取得投资时实际支付的价款或对价中包含的已宣告但尚未发放的现金股利或利润外，公司按照享有被投资单位宣告发放的现金股利或利润确认投资收益。
权益法下，投资企业在确认应享有被投资单位的净利润或净亏损时，以取得投资时被投资单位各项可辨认资产等的公允价值为基础，对被投资单位的净利润进行调整后确认，投资企业与联营企业及合营企业之间发生的内部交易损益按照持股比例计算归属于投资企业的部分，应当予以抵销，在此基础上确认投资损益；在公司确认应分担被投资单位发生的亏损时，按照以下顺序进行处理：首先，冲减长期股权投资的账面价值。其次，长期股权投资的账面价值不足以冲减的，以其他实质上构成对被投资单位净投资的长期权益账面价值为限继续确认投资损失，冲减长期应收项目等的账面价值。最后，经过上述处理，按照投资合同或协议约定企业仍承担额外义务的，按预计承担的义务确认预计负债，计入当期投资损失。
被投资单位以后期间实现盈利的，公司在扣除未确认的亏损分担额后，按与上述相反的顺序处理，减记已确认预计负债的账面余额、恢复其他实质上构成对被投资单位净投资的长期权益及长期股权投资的账
面价值，同时确认投资收益。
3）分步处臵对子公司投资
处臵子公司股权投资的各项交易的条款、条件以及经济影响符合以下一种或多种情况的，将多次交易事项作为一揽子交易进行会计处理：①这些交易是同时或者在考虑了彼此影响的情况下订立的；
②这些交易整体才能达成一项完整的商业结果；
③一项交易的发生取决于其他至少一项交易的发生；
④一项交易单独看是不经济的，但是和其他交易一并考虑时是经济的。
企业因处臵部分股权投资或其他原因丧失了对原有子公司控制权的，不属于一揽子交易的，应当区分个别财务报表和合并财务报表进行相关会计处理：
①在个别财务报表中，对于处臵的股权，应当按照《企业会计准则第 2号——长期股权投资》的规定进行会计处理；同时，对于剩余股权，应当按其账面价值确认为长期股权投资或其他相关金融资产。处臵后的剩余股权能够对原有子公司实施共同控制或重大影响的，按有关成本法转为权益法的相关规定进行会计处理。
②在合并财务报表中，对于剩余股权，应当按照其在丧失控制权日的公允价值进行重新计量。处臵股权取得的对价与剩余股权公允价值之和，减去按原持股比例计算应享有原有子公司自购买日开始持续计算的净资产的份额之间的差额，计入丧失控制权当期的投资收益。与原有子公司股权投资相关的其他综合收益，应当在丧失控制权时转为当期投资
收益。企业应当在附注中披露处臵后的剩余股权在丧失控制权日的公允价值、按照公允价值重新计量产生的相关利得或损失的金额。
处臵对子公司股权投资直至丧失控制权的各项交易属于一揽子交易的，区分个别财务报表和合并财务报表进行相关会计处理：
①在个别财务报表中，将各项交易作为一项处臵子公司并丧失控制权的交易进行会计处理，企业处臵对子公司的投资，处臵价款与处臵投资对应的账面价值的差额，在母公司个别财务报表中应当确认为当期投资收益；
②在合并财务报表中，在丧失控制权之前每一次处臵价款与处臵投资对应的享有该子公司净资产份额的差额，确认为其他综合收益，在丧失控制权时一并转入丧失控制权当期的损益。
4）确定对被投资单位具有共同控制、重大影响的依据
按照合同约定对某项经济活动所共有的控制，仅在与该项经济活动相关的重要财务和经营决策需要分享控制权的投资方一致同意时存在，则视为与其他方对被投资单位实施共同控制；对一个企业的财务和经营决策有参与决策的权力，但并不能够控制或者与其他方一起共同控制这些政策的制定，则视为投资企业能够对被投资单位施加重大影响。
5）减值测试方法及减值准备计提方法
资产负债表日，若因市价持续下跌或被投资单位经营状况恶化等原因使长期股权投资存在减值迹象时，根据单项长期股权投资的公允价值减去处臵费用后的净额与长期股权投资预计未来现金流量的现值两者之间较高者确定长期股权投资的可收回金额。长期股权投资的可收回金
额低于账面价值时，将资产的账面价值减记至可收回金额，减记的金额确认为资产减值损失，计入当期损益，同时计提相应的资产减值准备。
重大影响以下的、在活跃市场中没有报价、公允价值不能可靠计量的长期股权投资，其减值损失是根据其账面价值与按类似金融资产当时市场收益率对未来现金流量折现确定的现值之间的差额进行确定。
除因企业合并形成的商誉以外的存在减值迹象的其他长期股权投资，如果可收回金额的计量结果表明，该长期股权投资的可收回金额低于其账面价值的，将差额确认为减值损失。
采用成本法核算的长期股权投资，因被投资单位宣告分派现金股利或利润确认投资收益后，考虑长期股权投资是否发生减值。
长期股权投资减值损失一经确认，不再转回。
（11）投资性房地产的核算方法
投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产，包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物。
本公司的投资性房地产按其成本作为入账价值，外购投资性房地产的成本包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出；自行建造投资性房地产的成本，由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成。公司采用公允价值模式对于投资性房地产进行后续计量。
1）采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量的依据
①投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；所在地，通常是
指投资性房地产所在的城市。对于大中型城市，应当为投资性房地产所在的城区。
②公司能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。
2）投资性房地产公允价值确定的主要原则及估价方法
投资性房地产公允价值确定原则
公司采用审慎、稳健的原则进行投资性房地产公允价值估价，并针对不同物业市场交易情况，采用以下不同的估价方法：
①公司投资性房地产本身有交易价格时，以公司投资性房地产管理部门商业物业经营部提供的同期成交价格或报价为基础，确定其公允价值。
②公司投资性房地产本身无交易价格时，由公司投资性房地产管理部门商业物业经营部进行市场调研，并出具市场调研报告，以市场调研报告的估价结论确定其公允价值。必要时，公司聘请信誉良好的资产评估机构对公司期末投资性房地产公允价值做出合理的估计。
③公司估价时，应从投资性房地产所在城市的政府房地产管理部门、权威机构，或信誉良好的房地产中介服务机构获取同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值做出合理的估计。
④对本身无交易价格的投资性房地产，参照市场上至少三个以上类似可比项目物业的交易价格，并按照影响标的物业价值的相关因素进行价格修正，以此为基础，最终确定标的物业的公允价值。公司对可比项
目估价时应编制调整因素标准表，根据投资性房地产的类型，分别商圈位臵、周边交通便捷度、商业繁华度、房屋状况、设备及装修、交易时间、交易方式、所在楼层、地理位臵、人文价值、周边环境等确定调整系数范围。
3）对投资性房地产的公允价值的期末确认及会计核算处理程序
①投资性房地产的公允价值可能发生大幅变动认定如下：
I单项投资性房地产的期末公允价值与期初公允价值相比，变动幅度大于5%时；
II其他情况。如投资性房地产的建筑实体已经发生严重损坏；投资性房地产30%以上面积的空臵期达到 6个月以上；其他表明投资性房地产的公允价值可能发生了大幅变动的迹象。
②对投资性房地产的公允价值的期末会计核算处理程序
I投资性房地产公允价值的首次确认：对于公司存货、自用房地产等首次转换为投资性房产的,在首次转换日按投资性房地产公允价值与账面价值的差额进行会计处理。
II转换日后投资性房地产公允价值的后续计量：
如公司通过估价认定投资性房地产公允价值期末与期初相比发生大幅变动时，公司财务部门根据市场调研报告的估价结论进行会计处理。
如公司通过估价认定公司投资性房地产公允价值期末与期初相比未发生大幅变动时，公司财务部门不进行会计处理。
对于报告期新增的投资性房产,如单项投资性房地产的年末公允价值与该项投资性房地产在转换日的公允价值相比，变动幅度不大于5%
时,公司财务部门不进行会计处理。
采用公允价值模式计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销。
公司以单项投资性房地产为基础估计其期末公允价值。对于单项投资性房地产的期末公允价值发生大幅变动时，以资产负债表日单项投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，单项投资性房地产的期末公允价值与期初公允价值之间的差额计入当期损益，同时考虑递延所得税资产或递延所得税负债的影响。
（12）固定资产的核算方法
1）固定资产确认条件
固定资产指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有，并且使用寿命超过一个会计年度的有形资产。固定资产在同时满足下列条件时予以确认：
①与该固定资产有关的经济利益很可能流入企业；
②该固定资产的成本能够可靠地计量。
2）固定资产折旧
除已提足折旧仍继续使用的固定资产之外，固定资产采用年限平均法分类计提，根据固定资产类别、预计使用寿命和预计净残值率（原值的10%）确定折旧率。
融资租赁方式租入的固定资产，能合理确定租赁期届满时将会取得租赁资产所有权的，在租赁资产尚可使用年限内计提折旧；无法合理确定租赁期届满时能够取得租赁资产所有权的，在租赁期与租赁资产尚可使用年限两者中较短的期间内计提折旧。
利用专项储备支出形成的固定资产，按照形成固定资产的成本冲减专项储备，并确认相同金额的累计折旧。该固定资产在以后期间不再计提折旧。
本公司根据固定资产的性质和使用情况，确定固定资产的使用寿命和预计净残值。并在年度终了，对固定资产的使用寿命、预计净残值和折旧方法进行复核，如与原先估计数存在差异的，进行相应的调整。
各类固定资产折旧年限和年折旧率如下：
|||
|-|-|
|折旧年限(年)|残值率(%)|
|20|5|
|5-10|5|
|5|5|
|5|5|

3）固定资产的减值测试方法、减值准备计提方法
公司在每期末判断固定资产是否存在可能发生减值的迹象。
固定资产存在减值迹象的，估计其可收回金额。可收回金额根据固定资产的公允价值减去处臵费用后的净额与固定资产预计未来现金流量的现值两者之间较高者确定。
当固定资产的可收回金额低于其账面价值的，将固定资产的账面价值减记至可收回金额，减记的金额确认为固定资产减值损失，计入当期损益，同时计提相应的固定资产减值准备。
固定资产减值损失确认后，减值固定资产的折旧在未来期间作相应调整，以使该固定资产在剩余使用寿命内，系统地分摊调整后的固定资
产账面价值（扣除预计净残值）。
固定资产的减值损失一经确认，在以后会计期间不再转回。
有迹象表明一项固定资产可能发生减值的，企业以单项固定资产为基础估计其可收回金额。企业难以对单项固定资产的可收回金额进行估计的，以该固定资产所属的资产组为基础确定资产组的可收回金额。
（13）长期待摊费用的核算方法
1）摊销方法
长期待摊费用在受益期内平均摊销
2）摊销年限
有明确受益期限的按受益期平均摊销；无明确受益期限的按 5年平均摊销。如果某项费用不能使以后会计期间受益的，则将尚未摊销的该项目的摊余价值全部转入当期损益。
（14）预计负债的核算方法
1）预计负债的确认标准
与或有事项相关的义务同时满足下列条件时，本公司确认为预计负债：
该义务是本公司承担的现时义务；
履行该义务很可能导致经济利益流出本公司；
该义务的金额能够可靠地计量。
2）预计负债的计量方法
本公司预计负债按履行相关现时义务所需的支出的最佳估计数进行初始计量。
本公司在确定最佳估计数时，综合考虑与或有事项有关的风险、不确定性和货币时间价值等因素。对于货币时间价值影响重大的，通过对
相关未来现金流出进行折现后确定最佳估计数。
最佳估计数分别以下情况处理：
所需支出存在一个连续范围（或区间），且该范围内各种结果发生的可能性相同的，则最佳估计数按照该范围的中间值即上下限金额的平均数确定。
所需支出不存在一个连续范围（或区间），或虽然存在一个连续范围但该范围内各种结果发生的可能性不相同的，如或有事项涉及单个项目的，则最佳估计数按照最可能发生金额确定；如或有事项涉及多个项目的，则最佳估计数按各种可能结果及相关概率计算确定。
本公司清偿预计负债所需支出全部或部分预期由第三方补偿的，补偿金额在基本确定能够收到时，作为资产单独确认，确认的补偿金额不超过预计负债的账面价值。
（15）收入确认核算
本公司收入主要包括物业出租收入、物业管理收入、电梯销售及安装维护、楼宇工程收入其确认原则为：
1）销售商品收入确认时间的具体判断标准
商品销售收入确认条件:
公司已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购买方；公司既没有保留与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施有效控制；收入的金额能够可靠地计量；相关的经济利益很可能流入企业；
相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量时，确认商品销售收入实现。
物业出租收入：按与承租方签订的合同或协议规定，按直线法确认房屋出租收入的实现。
物业管理收入：公司在物业管理服务已经提供，与物业管理服务相关的经济利益能够流入企业，与物业管理服务相关的成本能够可靠计量时，确认物业管理收入的实现；
2）确认让渡资产使用权收入的依据
与交易相关的经济利益很可能流入企业，收入的金额能够可靠地计量时。分别下列情况确定让渡资产使用权收入金额：
①利息收入金额，按照他人使用本企业货币资金的时间和实际利率计算确定。
②使用费收入金额，按照有关合同或协议约定的收费时间和方法计算确定。
3）按完工百分比法确认提供劳务收入和建造合同收入时，确定合同完工进度的依据和方法
在资产负债表日提供劳务交易的结果能够可靠估计的，采用完工百分比法确认提供劳务收入。提供劳务交易的完工进度，依据已完工作的测量确定。
按照已收或应收的合同或协议价款确定提供劳务收入总额，但已收或应收的合同或协议价款不公允的除外。资产负债表日按照提供劳务收入总额乘以完工进度扣除以前会计期间累计已确认提供劳务收入后的金额，确认当期提供劳务收入；同时，按照提供劳务估计总成本乘以完工进度扣除以前会计期间累计已确认劳务成本后的金额，结转当期劳务
成本。
在资产负债表日提供劳务交易结果不能够可靠估计的，分别下列情况处理：
①已经发生的劳务成本预计能够得到补偿的，按照已经发生的劳务成本金额确认提供劳务收入，并按相同金额结转劳务成本。
②已经发生的劳务成本预计不能够得到补偿的，将已经发生的劳务成本计入当期损益，不确认提供劳务收入。
（16）政府补助的核算方法
1）类型
政府补助，是本公司从政府无偿取得的货币性资产与非货币性资产，但不包括政府作为企业所有者投入的资本。根据相关政府文件规定的补助对象，将政府补助划分为与资产相关的政府补助和与收益相关的政府补助。
与资产相关的政府补助，是指本公司取得的、用于购建或以其他方式形成长期资产的政府补助。与收益相关的政府补助，是指除与资产相关的政府补助之外的政府补助。
2）政府补助的确认
政府补助为货币性资产的，按照收到或应收的金额计量。政府补助为非货币性资产的，按照公允价值计量；公允价值不能够可靠取得的，按照名义金额（人民币 1元）计量。按照名义金额计量的政府补助，直接计入当期损益。
与购建固定资产、无形资产等长期资产相关的政府补助，确认为递延收益，按照所建造或购买的资产使用年限分期计入营业外收入；
与收益相关的政府补助，用于补偿企业以后期间的相关费用或损失的，确认为递延收益，在确认相关费用的期间计入当期营业外收入；用于补偿企业已发生的相关费用或损失的，取得时直接计入当期营业外收入。
已确认的政府补助需要返还时，存在相关递延收益余额的，冲减相关递延收益账面余额，超出部分计入当期损益；不存在相关递延收益的，直接计入当期损益。
（17）递延所得税资产和递延所得税负债
1）确认递延所得税资产的依据
公司以很可能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额为限，确认由可抵扣暂时性差异产生的递延所得税资产。
2）确认递延所得税负债的依据
公司将当期与以前期间应交未交的应纳税暂时性差异确认为递延所得税负债。但不包括商誉、非企业合并形成的交易且该交易发生时既不影响会计利润也不影响应纳税所得额所形成的暂时性差异。
5、税项
（1）主要税种及税率
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|-|-|
|计税依据||
|销售货物或提供应税劳务|3%、|
|从价计征的，按房产原值一次减除30%后的余值确定；从租计征的，按租金收入的12%||

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|-|
|计缴|
|应缴流转税税额|
|应缴流转税税额|
|应缴流转税税额|
|应纳税所得额|

（2）税率变动说明
1)深圳市雅源空间配饰有限公司 2012年 6月 1日之前为小规模纳税人，执行3%的增值税税率，2012年 6月 1日开始为一般纳税人，执行17%增值税税率。
2)本公司所在地为福建省南安市康美镇，适用5%的城建税税率。
二、关于经济行为的说明
依据《永安市人民政府关于同意永安林业（集团）股份有限公司实施重大资产重组方案的函》（永政函[2015]7号），委托方福建省永安林业(集团)股份有限公司拟发行股份和支付现金收购福建森源股份有限公司100%股权。
本次评估的目的是反映福建森源股份有限公司股东全部权益于评估基准日的市场价值，为福建省永安林业(集团)股份有限公司拟发行股份和支付现金收购福建森源股份有限公司100%股权之经济行为提供价值参考依据。
三、关于评估对象与评估范围的说明
评估对象是福建森源股份有限公司股东全部权益。评估范围为福建
森源股份有限公司在基准日的全部资产及相关负债，总资产账面值
128,288.57万元，负债 106,444.61万元，净资产 21,843.96万元。具体包括流动资产 98,462.15万元；非流动资产 29,826.42万元；流动负债 105,545.89万元，非流动负债 898.72万元。
上述资产与负债数据摘自经天健会计师事务所（特殊普通合伙）审计的资产负债表，评估是在企业经过审计后的基础上进行的。
委托评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围一致。
（一）委估主要资产情况
本次评估范围中的主要资产为流动资产、长期股权投资、可供出售金融资产、固定资产、在建工程、无形资产、长期待摊费用和递延所得税资产。
（二）实物资产的分布情况及特点
纳入评估范围内的实物资产账面值 49,420.84万元，占评估范围内总资产的 38.52%。主要为存货、房屋建筑物、构筑物、机器设备、车辆、电子设备和在建工程。这些资产具有以下特点：
1、实物资产主要分布在泉州南安福铁工业区福建森源股份有限公司厂区和东莞市大岭山镇百花洞村凤凰路 92号分公司厂区内。
2、存货为在途物资、原材料、委托加工物资、产成品、在产品和发出商品。在途物资为向其他单位购买的未验收入库的家具生产材料；
原材料为已入库的生产家具用的材料；委托加工物资为委托外部单位加工的家具组件；产成品为生产完工入库的家具；在产品为尚未完工、正在生产加工的家具；发出商品为已经发出但尚未进行验收的家具。存货
产权均为被评估单位拥有，均可用于生产或销售。
3、房屋建筑物
房屋建筑物包括1#-2#(办公楼)、5#油漆车间、6#仓库、7#-8#厂房、9#厂房、10#油漆车间、11#宿舍、12#厂房、15#宿舍、16#宿舍、17#厂房、18#厂房、配电房等。陆续构建于 2000年 2月至 2011年 9月间，房屋建筑物产权为被评估单位拥有，目前使用正常。
房屋建筑物登记情况如下表：
|||||
|-|-|-|-|
|序号|权证编号|房屋名称|建筑面积|
|1|南房权证房管处第01054278号|1#-2#(办公楼)|4,981.06|
|2|南房权证房管处第01054279号|5#油漆车间|4,610.40|
|3|南房权证房管处第01054280号|6#仓库|7,940.70|
|4|南房权证房管处第01054281/82号|7#-8#厂房|3,829.18|
|5|南房权证房管处第01054283号|9#厂房|4,166.36|
|6|南房权证房管处第01054284号|10#油漆车间|2,120.80|
|7|南房权证房管处第01054285号|11#宿舍|3,878.40|
|8|南房权证房管处第01054286号|12#厂房|10,540.64|
|9|南房权证房管处第01054287号|15#宿舍|4,673.80|
|10|南房权证房管处第01054689号|16#宿舍|5,843.32|
|11|南房权证房管处第01054690号|17#厂房|25,828.62|
|12|南房权证房管处第01054690号|18#厂房|30,150.66|
|13|正在进行产权登记|配电房|561.00|

4、构筑物包括围墙、道路、蓝球场、广场绿化、通道及天棚、木堆场、消防池、彩钢保安亭、物流中心彩钢房、锅炉房彩钢房等。陆续构建于 2002至 2014年间，构筑物产权为被评估单位拥有，目前使用正常。
5、机器设备为生产家具用的各类设备，包括电脑刨花机、自动涂装设备、热压机、中央吸尘器、威力豪赛尔封边机等。分别于 1997年 7
月至 2014年 9月陆续购臵，目前各类型设备保养、使用正常。
6、车辆为 11辆车辆，为轿车、小型客车及货车，分别于 2009年 6月至 2012年 5月陆续购臵，产权为被评估单位拥有，保养较好，可正常使用。
7、电子设备为办公用设备，共 1085台，包括电脑、打印机、空调、条形码数据采集器、网络服务器、视频监控系统，分别于 2011年 7月至 2014年 12月陆续购臵。目前各类型设备保养、使用正常。
8、在建工程为在建的13#厂房。
（三）企业申报的账面记录或者未记录的无形资产情况。
企业申报的无形资产包括土地使用权、外购软件、商标权和专利权。
1、土地使用权
土地使用权共 4宗，位于南安市康美镇福铁村，已计入无形资产-土地使用权科目，土地用途均为工业用地，均取得国有土地使用证，证载用地面积共 93,209.00平方米。
土地使用权基本情况如下表：
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|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
|序号|土地权证编号|宗地名称|土地位置|权证取得日期|土地用途|准用年限|开发程度|面积(m2)|
|1|南国用(2014)第00140018号|土地30248|南安市康美镇福铁村|2014/1/27|工业用地|50|四通一平|12,952.00|
|2|南国用(2014)第00140019号|土地104|南安市康美镇福铁村|2014/1/27|工业用地|50|四通一平|19,547.00|
|3|南国用(2014)第00140017号|土地371|南安市康美镇福铁村|2014/1/27|工业用地|50|五通一平|15,968.00|
|4|南国用(2014)第00140306号|福建工厂二期G039号|南安市康美镇福铁村|2014/1/27|工业用地|50|四通一平|44,742.00|

2、外购软件包括亿赛通数据泄密防护（DLP）软件、条码信息系
统和金蝶 K3财务软件。
3、商标权
截至本报告出具日，被评估单位拥有的注册商标如下：
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|-|-|-|-|-|-|-|
|序||||注册|核定使用商品/||
||权利人|商标|注册证号|||有效期限|
|号||||类别|核定服务项目||
||福建森源股份有限公司||4076386|20|凳子(家具)；家具；椅子(座椅)；柜台(台子)；床；桌子；沙发；茶几；美容柜(家具)；陈列柜(家具)；|2007.03.21-2017.03.20|
|1|||||||
||福建森源股份有限公司||1152392|20|家具；办公用家具；床；儿童床；桌子；化妆台；椅子；文件柜；沙发；家具书橱；|2008.02.21-2018.02.20|
|2|||||||
||福建森源股份有限公司||4076385|20|凳子(家具)；家具；椅子(座椅)；柜台(台子)；床；桌子；沙发；茶几；美容柜(家具)；陈列柜(家具)；|2009.03.21-2019.03.20|
|3|||||||
||福建森源股份有限公司||7826464|20|儿童摇床；办公室用家具；家具；文件柜；座位；桌子；床；沙发；化妆台；陈列柜(家具)；|2011.01.07-2021.01.06|
|4|||||||
||福建森源股份有限公司||1612927|20|家具；办公用家具；床；儿童床；桌子；化妆台；椅子(座椅)；文件柜；沙发；书橱(家具)；|2011.08.07-2021.08.06|
|5|||||||
||福建森源股份有限公司||7827050|20|儿童摇床；办公室用家具；家具；文件柜；座位；桌子；床；沙发；化妆台；陈列柜(家具)；|2012.08.14-2022.08.13|
|6|||||||

4、专利权
截至本报告出具日，被评估单位拥有的专利权如下：
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|-|-|-|-|-|-|-|
|序号|专利名称|申请号|专利类型|专利申请日|授权公告日|设计人|
|1|一种表面具有裂纹效果的板材的生产工艺|2010 10601932.3|发明专利|2010/12/23|2013/8/28|福建森源股份有限公司|
|2|一种贴金/银箔的工艺|2011 10280412.1|发明专利|2011/9/21|2013/10/9|福建森源股份有限公司|

一种加固床尾 福建森源股份 3 201020266465.9 实用新型 2010/7/22 2010/12/1
凳 有限公司
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|-|-|-|-|-|-|-|
|4|一种固定木块的夹具|2010 20266618.X|实用新型|2010/7/22|2011/2/16|福建森源股份有限公司|
|5|一种木块切削装置|2010 20266617.5|实用新型|2010/7/22|2011/2/16|福建森源股份有限公司|
|6|一种改进型床尾凳|201020266616.0|实用新型|2010/7/22|2011/3/16|福建森源股份有限公司|
|7|一种墙板|2010 20266722.9|实用新型|2010/7/22|2011/2/16|福建森源股份有限公司|
|8|一种带弹性较强的沙发垫|2011 20353810.7|实用新型|2011/9/21|2012/4/25|福建森源股份有限公司|
|9|一种放置定型刀的刀架|2012 20458757.1|实用新型|2012/9/11|2013/3/27|福建森源股份有限公司|
|10|一种可伸缩的门板待干运输架|201220466595.6|实用新型|2012/9/14|2013/3/27|福建森源股份有限公司|
|11|一种锯片存放架|2012 20466680.2|实用新型|2012/9/14|2013/3/27|福建森源股份有限公司|
|12|装饰面板试组架|2012 20475550.5|实用新型|2012/9/18|2013/3/27|福建森源股份有限公司|
|13|一种带暗灯槽的吊柜|2012 20483351.9|实用新型|2012/9/21|2013/3/27|福建森源股份有限公司|
|14|一种门框试组架|201220493752.2|实用新型|2012/9/26|2013/3/27|福建森源股份有限公司|
|15|一种组合式配电柜|2012 20514381.1|实用新型|2012/10/9|2013/3/27|福建森源股份有限公司|
|16|门扇实木封边结构|2012 20514299.9|实用新型|2012/10/9|2013/5/8|福建森源股份有限公司|
|17|一种安全配电箱|201220514245.2|实用新型|2012/10/9|2013/5/15|福建森源股份有限公司|
|18|一种面板晾干架|2012 20537261.3|实用新型|2012/10/19|2013/5/18|福建森源股份有限公司|
|19|一种轻质板材以及采用该板材的门板|201220598719.6|实用新型|2012/11/14|2013/5/8|福建森源股份有限公司|
|20|带防尘闸的房门|201220599540.2|实用新型|2012/11/14|2013/5/8|福建森源股份有限公司|
|21|将涂装托盘由直向转为横向的转向装置|201220603375.3|实用新型|2012/11/15|2013/5/8|福建森源股份有限公司|

将涂装托盘由
福建森源股份 22 横向转为直向 201220603089.7 实用新型 2012/11/15 2013/5/8
有限公司的转向装置
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|-|-|-|-|-|-|-|
|23|节能防爆灯|201320371507.9|实用新型|2013/6/26|2013/12/25|福建森源股份有限公司|
|24|一种适用于磨砂床的大行程工作台面|201320371505.X|实用新型|2013/6/26|2013/12/25|福建森源股份有限公司|
|25|景观架|201320371560.9|实用新型|2013/6/26|2013/12/25|福建森源股份有限公司|
|26|组合式景观架|201320371530.8|实用新型|2013/6/26|2013/12/25|福建森源股份有限公司|
|27|一种吧凳|201320389537.2|实用新型|2013/7/2|2013/12/25|福建森源股份有限公司|
|28|防止变形的板材结构|201320371494.5|实用新型|2013/6/26|2014/1/29|福建森源股份有限公司|
|29|一种可升降桌子|201320389674.6|实用新型|2013/7/2|2014/3/19|福建森源股份有限公司|
|30|一种茶几凳|201320412447.0|实用新型|2013/7/11|2014/1/29|福建森源股份有限公司|
|31|一种科技黑檀木皮纹理新型椅子|201320411822.X|实用新型|2013/7/11|2014/1/22|福建森源股份有限公司|
|32|一种天然黑檀木皮纹理改进型小圆椅|201320412513.4|实用新型|2013/7/11|2014/1/22|福建森源股份有限公司|
|33|简易压合机|201320412499.8|实用新型|2013/7/11|2014/1/22|福建森源股份有限公司|
|34|一种黑檀木皮纹理新型床|201320411829.1|实用新型|2013/7/11|2014/1/22|福建森源股份有限公司|
|35|一种天然黑檀木皮纹理新型方边桌|201320411827.2|实用新型|2013/7/11|2014/1/22|福建森源股份有限公司|
|36|一种黑檀木皮纹理沙发改进型结构|201320412516.8|实用新型|2013/7/11|2014/1/22|福建森源股份有限公司|
|37|一种科技黑檀木皮纹理改进型圆木桌|201320411806.0|实用新型|2013/7/11|2014/1/22|福建森源股份有限公司|
|38|一种新型黑檀木皮纹理电视柜|201320411918.6|实用新型|2013/7/11|2014/1/22|福建森源股份有限公司|
|39|一种新型桌架|201320411919.0|实用新型|2013/7/11|2014/1/22|福建森源股份|

有限公司
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|40|木皮热压生产线|201320411825.3|实用新型|2013/7/11|2014/1/22|福建森源股份有限公司|
|41|一种不锈钢桌脚与码片的连接结构|201320411920.3|实用新型|2013/7/11|2014/1/22|福建森源股份有限公司|
|42|一种新型大理石桌|201320411809.4|实用新型|2013/7/11|2014/1/22|福建森源股份有限公司|
|43|一种黑檀木皮纹理衣柜|201320412514.9|实用新型|2013/7/11|2014/4/2|福建森源股份有限公司|
|44|餐桌立柱拼装机|201320425140.4|实用新型|2013/7/17|2014/3/19|福建森源股份有限公司|
|45|一种吧凳|201320431892.1|实用新型|2013/7/19|2014/1/29|福建森源股份有限公司|
|46|一种三角砂光机|201320444868.1|实用新型|2013/7/24|2014/1/22|福建森源股份有限公司|
|47|一种多轴数控异形切割机的控制系统|201320444916.7|实用新型|2013/7/24|2014/1/22|福建森源股份有限公司|
|48|一种多轴数控异形切割机|201320444879.X|实用新型|2013/7/24|2014/1/22|福建森源股份有限公司|
|49|木皮涂装生产线|201320444984.3|实用新型|2013/7/24|2014/1/22|福建森源股份有限公司|
|50|一种立轴机|201320444920.3|实用新型|2013/7/24|2014/1/22|福建森源股份有限公司|
|51|一种海绵砂光机|201320444835.7|实用新型|2013/7/24|2014/1/22|福建森源股份有限公司|
|52|一种双锯片切割机|201320445033.8|实用新型|2013/7/24|2014/1/22|福建森源股份有限公司|
|53|一种万能切锯机|201320445051.6|实用新型|2013/7/24|2014/1/22|福建森源股份有限公司|
|54|一种黑檀木皮纹理沙发椅|201320444819.8|实用新型|2013/7/24|2014/4/2|福建森源股份有限公司|
|55|一种自动封边贴皮的木皮条修边机|201320445835.9|实用新型|2013/7/24|2014/6/11|福建森源股份有限公司|
|56|抽屉板生产流水线|201320455072.6|实用新型|2013/7/29|2014/1/29|福建森源股份有限公司|
|57|一种摇摆座椅|201320455137.7|实用新型|2013/7/29|2014/1/29|福建森源股份有限公司|
|58|一种门上带储物格的柜子|201320483017.8|实用新型|2013/8/8|2014/4/23|福建森源股份有限公司|

福建森源股份 59 圆形茶几 201320483474.7 实用新型 2013/8/9 2014/5/15
有限公司
||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
|60|一种多功能桌子|201320489163.1|实用新型|2013/8/12|2014/3/25|福建森源股份有限公司|
|61|多功能组合柜|201320495471.5|实用新型|2013/8/14|2014/4/23|福建森源股份有限公司|
|62|一种转动结构|201320535826.9|实用新型|2013/8/30|2014/4/23|福建森源股份有限公司|
|63|一种异形休闲椅|201320579135.9|实用新型|2013/9/18|2014/4/23|福建森源股份有限公司|
|64|一种可升降茶几|201320610224.5|实用新型|2013/9/30|2014/4/23|福建森源股份有限公司|
|65|一种多功能组合家具|201320610019.9|实用新型|2013/9/30|2014/6/4|福建森源股份有限公司|
|66|多人沙发|201330170983.X|外观专利|2013/5/10|2013/10/16|福建森源股份有限公司|
|67|双人沙发|201330171192.9|外观专利|2013/5/10|2013/10/16|福建森源股份有限公司|
|68|床尾凳|201330170742.5|外观专利|2013/5/10|2013/10/16|福建森源股份有限公司|
|69|椅子（1）|201330171169.X|外观专利|2013/5/10|2013/10/16|福建森源股份有限公司|
|70|椅子（2）|201330170776.4|外观专利|2013/5/10|2013/10/16|福建森源股份有限公司|
|71|椅子（3）|201330170711.X|外观专利|2013/5/10|2013/10/16|福建森源股份有限公司|
|72|椅子（4）|201330171080.3|外观专利|2013/5/10|2013/10/16|福建森源股份有限公司|
|73|椅子（5）|201330171232.X|外观专利|2013/5/10|2013/10/16|福建森源股份有限公司|
|74|会议椅子|201330170877|外观专利|2013/5/10|2013/11/13|福建森源股份有限公司|
|75|装饰柜|201330171189.7|外观专利|2013/5/10|2013/11/13|福建森源股份有限公司|
|76|行李柜|201330170695.4|外观专利|2013/5/10|2013/11/13|福建森源股份有限公司|
|77|桌子（可升降的）|201330301773.X|外观设计|2013/7/2|2013/12/25|福建森源股份有限公司|
|78|茶几（迷你）|201330338824.6|外观设计|2013/7/18|2013/12/25|福建森源股份有限公司|
|79|茶几（圆柱形）|201330370114.1|外观设计|2013/8/2|2014/1/29|福建森源股份有限公司|
|80|茶几（方形）|201330371855.1|外观设计|2013/8/5|2014/1/29|福建森源股份|

有限公司
||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
|81|休闲椅（异形）|201330370388.0|外观设计|2013/8/2|2014/3/19|福建森源股份有限公司|
|82|菜单架|201330373204.6|外观设计|2013/8/5|2014/3/19|福建森源股份有限公司|
|83|景观架|201330368127.5|外观设计|2013/8/1|2014/3/19|福建森源股份有限公司|
|84|茶几|201330391525.9|外观设计|2013/8/15|2013/11/27|福建森源股份有限公司|
|85|屏风|201330391513.6|外观设计|2013/8/15|2014/2/12|福建森源股份有限公司|
|86|柜子（门带储物格）|201330391660.3|外观设计|2013/8/15|2014/3/5|福建森源股份有限公司|
|87|倒锥形吧凳|201330391524.4|外观设计|2013/8/15|2014/3/5|福建森源股份有限公司|
|88|咖啡桌（双耳）|201330391769.7|外观设计|2013/8/15|2014/3/5|福建森源股份有限公司|
|89|椭圆形茶几|201330391514.0|外观设计|2013/8/15|2014/3/5|福建森源股份有限公司|
|90|旋转餐桌|201330391725.4|外观设计|2013/8/15|2014/4/9|福建森源股份有限公司|
|91|装饰柜|201330393880.X|外观设计|2013/8/16|2014/3/5|福建森源股份有限公司|
|92|床尾凳|201330393951.6|外观设计|2013/8/16|2014/3/5|福建森源股份有限公司|
|93|沙发（心形）|201330422638.0|外观设计|2013/9/2|2014/4/9|福建森源股份有限公司|
|94|茶几|201330446204.4|外观设计|2013/9/17|2014/4/9|福建森源股份有限公司|
|95|茶几（椭圆形）|201330446463.7|外观设计|2013/9/17|2014/4/23|福建森源股份有限公司|
|96|电视柜（1）|201430247141.4|外观专利|2014/7/21|2014/12/3|福建森源股份有限公司|
|97|电视柜（2）|201430247259.7|外观专利|2014/7/21|2014/12/3|福建森源股份有限公司|
|98|沙发（1）|201430247202.7|外观专利|2014/7/21|2014/12/3|福建森源股份有限公司|
|99|沙发（2）|201430246865.7|外观专利|2014/7/21|2014/12/3|福建森源股份有限公司|
|100|沙发（3）|201430246859.1|外观专利|2014/7/21|2014/12/3|福建森源股份有限公司|
|101|沙发（4）|201430246849.8|外观专利|2014/7/21|2014/12/3|福建森源股份有限公司|

福建森源股份 102 沙发（5） 201430247037.5 外观专利 2014/7/21 2014/12/3
有限公司
||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
|103|沙发（6）|201430246995.0|外观专利|2014/7/21|2014/12/3|福建森源股份有限公司|
|104|茶几（1）|201430247155.6|外观专利|2014/7/21|2014/12/3|福建森源股份有限公司|
|105|茶几（2）|201430246843.0|外观专利|2014/7/21|2014/12/3|福建森源股份有限公司|
|106|梳妆台|201430247256.3|外观专利|2014/7/21|2014/12/3|福建森源股份有限公司|
|107|茶桌|201430247154.1|外观专利|2014/7/21|2014/12/3|福建森源股份有限公司|
|108|书桌|201430247278.X|外观专利|2014/7/21|2014/12/3|福建森源股份有限公司|
|109|休闲椅|201430246867.6|外观专利|2014/7/21|2014/12/3|福建森源股份有限公司|
|110|一种弧形支脚桌子|201420474006.8|实用新型|2014/8/21|2014/12/31|福建森源股份有限公司|
|111|一种花格屏风|201420474136.1|实用新型|2014/8/21|2014/12/31|福建森源股份有限公司|
|112|一种带支脚连接板的桌子|201420474009.1|实用新型|2014/8/21|2014/12/31|福建森源股份有限公司|
|113|一种具有分节支脚的桌子|201420474010.4|实用新型|2014/8/21|2014/12/31|福建森源股份有限公司|
|114|一种桶形支脚圆木桌|201420473409.0|实用新型|2014/8/21|2014/12/31|福建森源股份有限公司|

（四）企业申报的表外资产的类型、数量。
截止评估基准日 2014年 12月 31日，除 6项商标和 114项专利外，企业申报评估的资产全部为企业账面记录的资产，无其他表外资产。
（五）引用其他机构出具的报告的结论所涉及的资产类型、数量和账面金额（或者评估值）。
本次评估报告中基准日各项资产及负债账面值系天健会计师事务所（特殊普通合伙）的审计结果。除此之外，未引用其他机构报告内容。
四、关于评估基准日的说明
本项目资产评估的基准日是 2014年 12月 31日。
此基准日是委托方综合考虑被评估单位的资产规模、工作量大小、预计所需时间、合规性等因素的基础上确定的。
五、可能影响评估工作的重大事项的说明
无可能影响评估工作的重大事项。
六、资产负债清查情况
（一）资产负债清查情况说明
1、总资产账面值 128,288.57万元，负债 106,444.61万元，净资产21,843.96万元。具体包括流动资产98,462.15万元；非流动资产29,826.42万元；流动负债 105,545.89万元，非流动负债 898.72万元。
2、清查盘点时间：清查基准日为 2015年 1月 5日，清查盘点时间自 2015年 1月 5日至 1月 30日。
4、实施方案：此项工作由财务部牵头，相关各部门参与。具体由生产部门和物资供应部门负责存货的清查盘点，财务部门、设备管理部和办公室共同负责固定资产的清查盘点。
清查盘点工作本着实事求是的原则，统一核对账、卡、物，力求做到准确、真实、完整。
（1）流动资产的清查：运用实地盘点，与抽样盘点相结合，通过
点数和抽取样本计算等方法，确定其实有数量。
（2）固定资产的清查，是通过实物数量盘点和质量检验方法相结合，采取各种技术方法，检验资产的质量情况。按照具体要求做到了实事求是的评价。
5、清查结论
经过清查核实，至评估基准日，福建森源股份有限公司资产清查结果如下：
1、经清查发现有房屋未办理产权证，情况如下表：
|||||
|-|-|-|-|
|序号|权证编号|房屋名称|建筑面积|
|1|正在进行产权登记|配电房|561.00|

2、被评估单位子公司—广东森源蒙玛实业有限公司的大岭山森源蒙玛实业家具制造项目一期工程于 2013年末开工建设，截至评估基准日，已投入 4316.21万元，投资内容如下表：
||||
|-|-|-|
|序号|项目名称|金额（万元）|
|一|工程建设其他费用|2,978.89|
|1|土地使用费（含预付土地补偿款共374.68万元）|2,473.95|
|2|勘察费|25.56|
|3|设计费|141.67|
|4|施工图审图|16.20|
|5|造价咨询费用|21.00|
|6|环境影响评价费|13.80|
|7|工程建设监理费|5.00|
|8|雷击风险评估协议书|21.20|
|10|防雷检测、施工图审图费|18.56|
|11|建设单位临时设施费|29.80|
|12|广龙设计院设计费、晒图费|120.10|
|13|高压线迁移工程|90.00|
|14|排水沟DN90自来水管道改道材料费|2.06|
|二|工程建设费用|1,337.32|
|合 计||4,316.21|

在建工程进度如下表：
|||||
|-|-|-|-|
|序号|建筑名称|进度情况||
|||竣工计划时间|当前进度情况|
|1|1号宿舍楼||尚未开工|
|2|2号宿舍楼||尚未开工|
|3|3号宿舍楼|2015年5月18日|已完成10%|
|4|1号厂房|2015年5月18日|已完成75%|
|5|2号厂房||尚未开工|
|6|1号设备房房||尚未开工|
|7|室外给排水||尚未开工|
|8|预埋管与室外道路||尚未开工|
|9|土石方|2014年5月24日|已完成100%|
|10|边坡治理|2014年7月1日|已完成100%|

 2014年 1月 13日，东莞市人民政府办公室下发“东府办[2014]1号”《关于切实做好东莞市2014年重大建设项目计划和东莞市2014年重大预备项目计划有关工作的通知》，将大岭山森源蒙玛实业家具制造项目列为东莞市 2014年重大建设项目计划。2014年 4月，东莞市国土资源局核发“东国土资(先行用地)字[2014]10号”《关于大岭山森源蒙玛实业家具项目申请先行用地的复函》，认定大岭山森源蒙玛实业家具项目属于 2014年市重点项目，原则同意大岭山森源蒙玛实业家具项目先行用地，同意广东蒙玛在先行用地批复之日 5个月内完成用地报批手续及供地手续。2014年 5月 21日，东莞市城乡规划局核发“批字第 2014-15-1005供的《东莞市建设用地规划批准书》，批准东莞市大岭山镇人民政府关于 2014年大岭山镇第 005地块的规划。广东蒙玛根据《复函》《关于大岭山森源蒙玛实业家具项目申请先行用地的复函》及《东莞市建设用地规划批准书》先行使用上述土地。截至本法律意见书出具
之日，东莞市国土资源管理局对广东蒙玛先用用地的批复时效已经届满。
截至评估基准日，该工程所占用土地的土地使用证尚在办理中。
除上述事项外，企业申报的资产：
1、非实物资产，评估申报明细表和账面记录一致，申报明细表与实际情况吻合。
2、实物资产的清查情况与申报明细一一核对，对清查核实明细项目已与企业财务人员进行了沟通。资产核实表明，福建森源股份有限公司申报明细表与实物相符，没有发现明细表记录与实物存在差异的情况。
（二）未来经营和收益状况预测的说明
根据生产经营计划，预测未来各年收入、成本、费用、利润、现金流情况如下表。
表5-24未来经营期内的净现金流量预测
金额单位：人民币元
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|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
|项目|2015年|2016年|2017年|2018年|2019年|2020年|2021年-2031年|2032年－2034年|2035年|稳定年|
|收入|105,602|123,245|143,868|163,981|176,617|176,617|176,617|176,617|176,617|176,617|
|成本|76,390|89,172|104,263|119,084|128,761|128,761|128,761|128,761|128,761|128,761|
|营业税金及附加|858|1,022|1,184|1,351|1,453|1,467|1,467|1,467|1,467|1,467|
|营业费用|7,416|8,459|9,669|10,886|11,651|11,651|11,651|11,651|11,651|11,651|
|管理费用|6,523|7,155|7,746|8,274|8,720|8,720|8,720|8,720|8,720|8,720|
|财务费用|921|921|921|921|921|921|921|921|921|921|
|资产减值损失|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
|投资收益|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
|营业利润|13,495|16,516|20,083|23,464|25,111|25,097|25,097|25,097|25,097|25,097|
|加：营业外收入|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
|减：营业外支出|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
|利润总额|13,495|16,516|20,083|23,464|25,111|25,097|25,097|25,097|25,097|25,097|
|减：所得税|3,374|4,129|5,021|5,866|6,278|6,274|6,274|6,274|6,274|6,274|
|净利润|10,121|12,387|15,062|17,598|18,833|18,823|18,823|18,823|18,823|18,823|
|折旧摊销等|2,012|2,206|2,474|2,682|2,900|2,900|2,900|2,900|2,900|2,900|

||||||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
|项目|2015年|2016年|2017年|2018年|2019年|2020年|2021年-2031年|2032年－2034年|2035年|稳定年|
|折旧|1,403|1,596|1,865|2,073|2,291|2,291|2,291|2,291|2,291|2,291|
|摊销|609|609|609|609|609|609|609|609|609|609|
|扣税后利息|691|691|691|691|691|691|691|691|691|691|
|追加资本|6,218|5,046|6,382|6,482|5,302|1,817|1,815|1,877|2,900|2,900|
|营运资金增加额或回收|2,466|1,479|1,715|1,698|1,119|2|-|-|-|-|
|追加投资和资产更新|3,752|3,567|4,667|4,785|4,183|1,815|1,815|1,877|2,900|2,900|
|固定资产回收|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
|净现金流量|6,606|10,238|11,845|14,489|17,123|20,597|20,599|20,537|19,514|19,514|

其中：
1、主营业务收入
因企业是根据订单生产，企业根据以前各年度之间，新增合同，合同交付，结存合同情况核实 2015年初在结存未完工的合同。并结合公司各营销部门历史完成新增合同，以及与公司签订的目标考核任务、家具市场增长趋势，确定 2015年能完成交付的和新增合同量，并以此作为预测 2015年及以后年度收入的基础。
未来年度酒店家具和精装家具销售表况如下表：
金额单位：人民币元
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|收入类别|2015年|2016年|2017年|2018年|2019年-稳定年|
|酒店家具|81,008|88,496|99,553|111,731|118,918|
|精装家具|23,997|34,152|43,718|51,653|57,102|

2、主营业务成本
主营成本预测表
金额单位：人民币万元
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|项目|2015年|2016年|2017年|2018年|2019年|
|主营成本合计|75,793.00|88,575.29|103,666.21|118,487.23|128,163.51|

|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|项目|2015年|2016年|2017年|2018年|2019年|
|材料|23,628.25|27,598.28|32,238.87|36,764.70|39,608.06|
|人工费|12,495.22|14,058.13|16,116.42|18,205.41|19,613.78|
|折旧|1,201.50|1,360.94|1,589.82|1,813.05|1,953.29|
|其他费用|3,186.00|4,354.00|5,595.00|6,827.00|7,870.00|
|安装费及运费|14,625.69|17,083.11|19,955.60|22,757.05|24,517.06|
|深圳蒙玛外购成品成本|20,619.49|24,083.99|28,133.66|32,083.18|34,564.47|
|深圳蒙玛外购材料成本|36.84|36.84|36.84|36.84|36.84|

3、其他业务收入与支出预测
其他业务为材料销售业务。
以 2014年材料销售收入和成本预测款来各年度材料销售收入和成本。
其他业务收入与支出预测表
金额单位：人民币万元
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|-|-|-|-|-|-|-|
|项目名称|2015年|2016年|2017年|2018年|2019年|2020年－稳定年|
|其他业务收入合计|597.00|597.00|597.00|597.00|597.00|597.00|
|其他业务成本合计|597.00|597.00|597.00|597.00|597.00|597.00|

4、营业费用估算
营业费用为营销部门发生的工资薪金、职工福利费、社保及公积金、固定资产折旧费用、长期待摊费用摊销、业务招待费等费用。未来各年预测如下：
营业费用预测表
金额单位：人民币万元
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|-|-|-|-|-|-|-|
|项目名称|2015年|2016年|2017年|2018年|2019年|2020年－稳定年|
|营业费用合计|7,415.70|8,458.60|9,669.47|10,886.30|11,651.35|11,651.35|
|工资、奖金及补贴|2,398.65|2,687.20|3,013.26|3,319.86|3,507.41|3,507.41|
|社会保险费|625.40|700.63|785.65|865.59|914.49|914.49|
|福利费|30.20|35.50|41.80|48.00|51.90|51.90|

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|-|-|-|-|-|-|-|
|项目名称|2015年|2016年|2017年|2018年|2019年|2020年－稳定年|
|职工教育经费|8.10|9.50|11.20|12.90|13.90|13.90|
|非货币性福利|0.80|0.90|1.10|1.30|1.40|1.40|
|辞退福利|6.20|7.30|8.60|9.90|10.70|10.70|
|差旅费|823.80|969.10|1,140.20|1,308.30|1,414.50|1,414.50|
|业务招待费|537.20|632.00|743.60|853.20|922.50|922.50|
|办公费|148.40|174.60|205.40|235.70|254.80|254.80|
|通讯费|32.60|38.40|45.20|52.50|57.20|57.20|
|车辆使用费|152.60|179.50|211.20|245.30|267.10|267.10|
|劳动保护费|4.90|5.80|6.80|7.90|8.60|8.60|
|摊销费|541.78|541.78|541.78|541.78|541.78|541.78|
|折旧费|0.28|0.28|0.28|0.28|0.28|0.28|
|租赁费用|117.40|138.10|162.50|188.70|205.50|205.50|
|代理费|1.30|1.50|1.80|2.10|2.30|2.30|
|装卸费|4.60|5.40|6.40|7.40|8.10|8.10|
|广告费|778.90|916.30|1,078.10|1,252.20|1,363.60|1,363.60|
|宣传推广费|105.20|123.80|145.70|169.20|184.20|184.20|
|样品赠送费|5.60|6.60|7.80|9.10|9.90|9.90|
|展览费|20.90|24.60|28.90|33.60|36.60|36.60|
|投标费|53.00|62.40|73.40|85.20|92.80|92.80|
|报关费|201.30|236.80|278.60|323.60|352.40|352.40|
|产品检测费|3.60|4.20|4.90|5.70|6.20|6.20|
|售后服务费|813.00|956.40|1,125.30|1,307.00|1,423.20|1,423.20|

5、管理费用的估算
管理费用包括工资薪金、职工福利费、社保及公积金、固定资产折旧费用、无形资产摊销、咨询费、电话费、业务招待费、房产税、土
地使用税、印花税等费用。
企业对未来管理费用预测如下表。
管理费用预测表
金额单位：人民币万元
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|-|-|-|-|-|-|-|
|项目名称|2015年|2016年|2017年|2018年|2019年|2020年－稳定年|
|管理费用合计|6,522.53|7,154.50|7,746.49|8,274.12|8,719.94|8,719.94|
|工资薪金|2,508.63|2,758.30|3,035.69|3,289.25|3,442.16|3,442.16|
|职工福利费|634.90|703.20|778.90|848.90|890.90|890.90|
|社保及公积金|812.65|893.52|983.38|1,065.52|1,115.05|1,115.05|
|工会经费|1.70|1.90|2.10|2.30|2.40|2.40|
|职工教育经费|11.50|12.70|14.10|15.40|16.20|16.20|
|固定资产折旧费用|201.35|235.18|274.72|259.82|337.52|337.52|
|无形资产摊销费用|67.46|67.46|67.46|67.46|67.46|67.46|
|咨询费|197.10|218.30|241.80|263.50|276.50|276.50|
|董事会费|89.30|98.90|109.50|119.30|125.20|125.20|
|电话费|47.70|52.80|58.50|63.80|67.00|67.00|
|业务招待费|2.70|3.00|3.30|3.60|3.80|3.80|
|房产税|81.67|81.67|81.67|81.67|81.67|81.67|
|土地使用税|37.28|37.28|37.28|37.28|37.28|37.28|
|印花税|31.50|36.79|42.98|49.02|52.81|52.81|
|残疾人保障金|19.50|21.60|23.90|26.00|27.30|27.30|
|堤围费|11.30|13.20|15.50|17.60|19.00|19.00|
|修理费|232.30|257.30|285.00|310.60|326.00|326.00|
|差旅费|252.50|279.70|309.80|337.60|354.30|354.30|
|办公费|221.50|245.30|271.70|296.10|310.80|310.80|
|聘请的中介机构费用|55.00|55.00|55.00|55.00|55.00|55.00|
|专项环保费|25.60|28.40|31.50|34.30|36.00|36.00|
|水电费|118.90|131.70|145.90|159.00|166.90|166.90|
|租金|185.20|205.10|227.20|247.60|259.90|259.90|

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|-|-|-|-|-|-|-|
|项目名称|2015年|2016年|2017年|2018年|2019年|2020年－稳定年|
|车辆使用费|131.50|145.60|161.30|175.80|184.50|184.50|
|劳动保护费|11.00|12.00|13.10|14.10|14.70|14.70|
|物料消耗|30.00|33.20|36.80|40.10|42.10|42.10|
|专项培训费|280.00|280.00|168.00|100.00|100.00|100.00|
|财产保险费|49.10|54.40|60.30|65.70|69.00|69.00|
|招聘费|121.90|135.00|149.50|162.90|171.00|171.00|
|专利费|31.10|34.40|38.10|41.50|43.60|43.60|
|会员费|13.00|13.00|13.00|13.00|13.00|13.00|
|检测费|4.30|4.80|5.30|5.80|6.10|6.10|
|其他|3.40|3.80|4.20|4.60|4.80|4.80|

6、财务费用的估算
在评估基准日，公司付息债务为短期借款 12,449.45万元。
财务费用估算结果见下表。
财务费用预测表
金额单位：人民币万元
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|-|-|-|-|-|-|-|
|项目名称|2015年|2016年|2017年|2018年|2019年－2035年|稳定年|
|财务费用|921|921|921|921|921|921|

7、主营税金及附加的估算
根据各期主营业务收入与增值税率乘积预测增值税销项税额，根据可抵扣项目金额与增值税率乘积预测增值税进项税额，可抵扣项目包括：主营业务成本中的材料成本、其他业务支出中的材料销售成本、外购成品成本、外购设备支出。根据各期应交增值税额与城建税率、教育附加费率乘积预测城建税额与教育费附加额。营业税金及附加估算结果见下
表。
主营税金及附加预测表
金额单位：人民币万元
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|-|-|-|-|-|-|-|-|
|项目名称|2015年|2016年|2017年|2018年|2019年|2020年|2021年－稳定年|
|城建税|428.99|510.99|592.21|675.71|726.47|733.45|428.99|
|教育费附加|428.99|510.99|592.21|675.71|726.47|733.45|428.99|
|销售税金及附加合计|857.99|1,021.98|1,184.41|1,351.42|1,452.94|1,466.90|857.99|

8、企业所得税的估算
以各期利润总额为基础，按基准日适用所得税率和未来各期应纳税所得额计算各期应纳企业所得税。
企业所得税估算结果见下表。
企业所得税预测表
金额单位：万元
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|-|-|-|-|-|-|-|-|
|项目|2015年|2016年|2017年|2018年|2019年|2020年|2021年－稳定年|
|所得税|3,374|4,129|5,021|5,866|6,278|6,274|6,274|

9、折旧与摊销预测
根据公司未来经营需要，公司折旧摊销的预测结果见下表。
表5-25折旧与摊销预测表
金额单位：人民币万元
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|-|-|-|-|-|-|-|
|项目|2015年|2016年|2017年|2018年|2019年|2020年－稳定年|
|折旧摊销|2,012|2,206|2,474|2,682|2,900|2,900|
|折旧|1,403|1,596|1,865|2,073|2,291|2,291|
|摊销|609|609|609|609|609|609|

10、追加资本预测
追加资本=扩大性资本支出+资产更新投资+营运资金增加额
（1）扩大性资支出估算
考虑公司 2015年至 2019年生产规模扩大，需增加固定资产支出，稳定固定资产产出效率，以满足产能扩大需要，未来的扩大性资本支出
如下表。
扩大性资本支出表
金额单位：人民币万元
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|-|-|-|-|-|-|
|项目名称|2015年|2016年|2017年|2018年|2019年|
|扩大性资本支出|3,304|2,841|3,726|3,634|2,283|

（2）资产更新投资估算
未来资产更新支出的预测结果见下表。
表5-26更新支出预测表
金额单位：人民币万元
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|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
|项目名称|2015年|2016年|2017年|2018年|2019年|2020年-2031年|2032年－2034年|2035年|稳定年|
|资产更新|449|726|940|1,151|1,900|1,815|1,877|2,900|2,900|
|固定资产更新|78|183|393|603|1,352|1,267|1,267|2,291|2,291|
|无形资产及长期待摊更新|370|543|547|547|547|547|609|609|609|

（3）营运资金增加额估算
根据公司历史资产与业务经营收入和成本费用的统计分析以及未来经营期内各年度收入与成本估算的情况，预测得到的未来经营期各年度的营运资金增加额见下表。
营运资本增加额预测表
金额单位：人民币万元
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|科目|2015年|2016年|2017年|2018年|2019年|2020年|2021年|2022年－稳定年|
|营运资本|9,175|10,654|12,369|14,067|15,186|15,188|15,188|15,188|
|营运资本增加额|2,466|1,479|1,715|1,698|1,119|2|0|0|

七、资料清单
委托方和被评估单位已向评估机构提供了以下资料：
（一）产权证明文件
1、资产权属证明文件；
3、其他权属资料。
（二）委托方及资产占有方相关资料
1、经济行为文件；
2、委托方和被评估企业法人营业执照；
3、企业近三年审计报告；
4、企业近三年会计报表；
5、资产清查评估明细表；
(此页无正文)
委托方(公章)：福建省永安林业(集团)股份有限公司法定代表人(签字)：
二Ｏ一五年月日
(此页无正文)
被评估企业(公章)：福建森源股份有限公司
法定代表人(签字)：
二Ｏ一五年月 日