信用评级报告声明
中诚信证券评估有限公司（以下简称“中诚信证评”）因承做本项目并出具本评级报告，特此如下声明：
1、除因本次评级事项中诚信证评与评级委托方构成委托关系外，中诚信证评、评级项目组成员以及信用评审委员会成员与评级对象不存在任何影响评级行为客观、独立、公正的关联关系。
2、中诚信证评评级项目组成员认真履行了尽职调查和勤勉尽责的义务，并有充分理由保证所出具的评级报告遵循了客观、真实、公正的原则。
3、本评级报告的评级结论是中诚信证评遵照相关法律、法规以及监管部门的有关规定，依据合理的内部信用评级流程和标准做出的独立判断，不存在因评级对象和其他任何组织或个人的不当影响而改变评级意见的情况。本评级报告所依据的评级方法在公司网站（www.ccxr.com.cn）公开披露。
4、本评级报告中引用的企业相关资料主要由发行主体或/及评级对象相关参与方提供，其它信息由中诚信证评从其认为可靠、准确的渠道获得。因为可能存在人为或机械错误及其他因素影响，上述信息以提供时现状为准。中诚信证评对本评级报告所依据的相关资料的真实性、准确度、完整性、及时性进行了必要的核查和验证，但对其真实性、准确度、完整性、及时性以及针对任何商业目的的可行性及合适性不作任何明示或暗示的陈述或担保。
5、本评级报告所包含信息组成部分中信用级别、财务报告分析观察，如有的话，应该而且只能解释为一种意见，而不能解释为事实陈述或购买、出售、持有任何证券的建议。
6、本评级报告所示信用等级自本评级报告出具之日起至本期债券到期兑付日有效；同时，在本期债券存续期内，中诚信证评将根据《跟踪评级安排》，定期或不定期对评级对象进行跟踪评级，根据跟踪评级情况决定是否调整信用等级，并按照相关法律、法规对外公布。
3 上海实业发展股份有限公司
募集资金使用情况
元/平方米，较上年同期增长1.43%；同期二线城市住宅均价达 12,684元/平方米，较上年同期增长上海实业发展股份有限公司 2014年公司债券
7.70%；而三线城市住宅均价达 8,335元/平方米，（第一期）（简称为“14上实01”，债券代码为
较年初增长12.48%。受房地产政策的持续收紧及政“122362”）于2015年3月24日完成发行，实际发
策区域分化加重影响，2017年三四线热点城市房地行规模为 10亿元，期限为 5年，附第 3年末发行
产销售增速高于一二线城市。
人上调票面利率选择权和投资者回售选择权。募集
图1：2015~2017年全国商品房销售情况资金已于2015年3月25日到位，第一期债券募集
单位：万平方米、亿元资金已按照募集说明书上列明的用途使用完毕，并
于2018年3月23日完成回售金额1.98亿元。
上海实业发展股份有限公司 2014年公司债券
（第二期）（简称为“14上实02”，债券代码为
“136214”）于2016年3月14日完成发行，实际发
行规模为 10亿元，期限为 5年，附第 3年末发行
人上调票面利率选择权和投资者回售选择权。募集
资金已于2016年3月14日到位。第二期债券募集
资金已按照募集说明书上列明的用途使用完毕。
资料来源：国家统计局，中诚信证评整理
土地市场方面，2017年全国土地成交金额大幅行业分析
上涨，但不同能级城市间土地成交均价涨幅及溢价受房地产调控政策持续升级影响，2017年以
率差异明显。2017年房企购置土地面积 25,508万来我国房地产行业步入阶段性下行周期，商
平方米，同比上升15.81%；房地产建设用地成交款品房销售增速下滑明显，三四线城市成为新
约 13,643亿元，同比上涨49.45%，成交均价涨至增长点。
5,348.52元/平方米。分城市能级来看，受土拍限价自2016年10月以来，我国房地产市场调控政
影响，2017年一线城市土地成交均价涨幅及溢价率策持续收紧，房地产市场步入阶段性下行周期。根
均有所回落，同比分别下降 6.49个百分点和 32.76据国家统计局数据显示，2017年房地产企业累计完
个百分点，为9.49%和14.30%；二线城市地成交均成房地产开发投资109,799亿元，同比增长7.0%，
价涨幅及溢价率亦有所回落，分别较上年下降57.43增速与上年基本持平；同年全国商品房销售面积与
个百分点和23.22个百分点，为12.33%和29.33%；
销售额分别为 169,408万平方米和 133,701亿元，
而三四线城市成交土地均价涨幅及溢价率近年来分别同比增长7.66%和13.67%，增速分别较上年下
均有所上升，分别为48.37%和37.05%，同比分别降 14.84个百分点和 21.13个百分点。办公楼及商
上升35.01个百分点和17.20个百分点。
业营业用房销售增长速度高于住宅，其中住宅销售
2017年房地产行业政策整体延续分类调控、面积及销售额分别同比增长5.3%和11.3%；办公楼
因城施策的主基调，重点城市调控效果显现，销售面积及销售额分别同比增长24.3%和17.5%；
同时长效机制也加速推进。
商业营业用房销售面积及销售额分别同比增长
2017年以来房地产行业调控政策持续收紧，同18.7%和25.3%。从价格来看，2017年以来全国房
时在因城施策的导向下仍稳步推进去库存工作。在价增速有所下降，但整体价格水平依然保持向上趋
此背景下，部分城市亦相继推出了限售政策以抑制势，12月全国 100个城市住宅成交均价达 13,967
短期性投机需求。值得注意的是，在一线城市政策元/平方米，较上年同期增长7.15%。分城市能级来
趋严的情况下，部分购房者需求外溢至环一线周边
看，2017年12月末，一线城市住宅均价达 41,202
4 上海实业发展股份有限公司
三四线城市，受此影响，环北京周边县市集中出台 受市场竞争加剧、土地价格上升等因素的影调控政策，包括河北省涿州市、河北省保定市涞水 响，房企的利润空间不断侵蚀，盈利能力有所下滑，县、河北省张家口市崇礼区等；同时环上海周边嘉 行业内的兼并收购案例大幅增多。与此同时，资本兴市、海宁市、南通市、苏州张家港市等及环广州、 实力较强、具有品牌影响力的大中型房地产企业的深圳周边东莞、中山、江门等城市亦加强调控。截 销售规模及集中度均进一步提升。2017年 TOP100至2017年末，共有46城相继落地限售令，承德、 房企销售金额集中度提升 11.58个百分点至西安、东莞、南宁、长沙、石家庄和扬州7城升级 55.50%；TOP20房企销售金额集中度则上升 7.77限售，海南省则在全省范围内施行限售。受此影响， 个百分点至32.50%；而 TOP10房企销售额的比重2017年我国房地产销售增速放缓，其中一、二线城 达到24.10%，较上年提升 5.75个百分点，千亿房市销售增速回落显著。 企已达 17家。2017年以来房地产行业集中度进一政策层面除短期供需调控外，长效机制也处于 步提升，资本实力较强、具有品牌影响力的大中型加速推进阶段。2017年 7月，《关于在人口净流入 房地产企业凭借较强的销售及筹资能力，可获得更的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》中，选 多的流动性补充。
取了广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、
业务经营
沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆等 12个城市作为
近年来公司通过对外收并购、战略合作等方式住房租赁首批试点。同年 10月，十九大报告明确
扩大业务规模，其房地产销售、工程项目、房地产坚持“房子是用来住的、不是用来炒”的定位，加快
建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制
租赁以及物业管理服务业务收入均保持增长。2017度，有助于促进房地产市场平稳健康发展。
年公司实现营业收入72.34亿元，同比增长11.46%。
其中，房地产销售收入52.47亿元，同比增长5.38%；
2017年以来房企内外部流动性来源收紧，融
工程项目收入11.35亿元，同比增长34.63%；物业资成本上升，资金平衡能力面临更高挑战。
管理服务收入 5.33亿元，同比增长26.89%；房地同时，行业内的兼并收购现象加剧了行业集
产租赁收入2.90亿元，同比增长40.07%。
中度进一步提升，具有规模优势的房企可获
得更多的流动性补充。
2017年公司合同销售面积和合同销售金额出现下滑，同时，公司土地获取进度较慢，土受2017年以来房地产行业政策持续收紧影响，
地储备规模略显不足。不过，公司仍具有较房地产企业签约销售金额增速有所放缓，2017年房
为充足的已售未结算资源，且“产业X+地产”地产开发资金来源于房产销售的定金预收款及个
模式成效有所显现，可为未来业绩提供一定人按揭贷款金额为72,600亿元，同比增长9.41%，
保障。
较上年同期增速下降 25.51个百分点，房地产企业
内部流动性来源呈收紧趋势。外部流动性方面，自
房地产销售方面，2017年公司积极应对严厉的行业调控，加快推盘节奏，加大营销力度，但受各2016年10月银监会要求严控房地产金融业务风险，
地房地产市场限购限贷政策影响，公司销售出现下同时上交所、深交所先后发布《关于试行房地产、
产能过剩行业公司债券分类监管的函》，严格管控
滑，全年公司房地产签约销售金额 53.04亿元，签房企公司债发行条件及审批流程以来，房企交易所
约销售面积26.38万平方米，分别同比下降51.38%市场公司债发行数量和发行规模大幅下降。从融资
和64.83%。区域分布方面，公司房地产项目销售区域主要分布于杭州、上海、泉州、重庆、成都、青成本来看，2017年以来随着房企融资政策的紧缩，
房企融资成本不断被抬高。从房地产信用债到期分
岛、苏州等地，2017年，公司在上述地区的签约销布来看，2018~2023年为房地产债券到期高峰，房
售面积分别占当年总签约销售面积的29.91%、
企资金平衡能力将面临更大的挑战。
23.68%、21.31%、10.50%、5.44%、5.51%和2.47%。
5 上海实业发展股份有限公司
不过，截至2017年末，公司预收款项余额为83.12 方米，计容建筑面积为26.77万平方米（权益前），亿元，同比增长31.58%，可为未来业绩的增长提供 公司新增项目节奏较慢。
一定保障。2018年1~3月，公司房地产签约销售金 表3：2017年末公司拟建项目情况
额15.44亿元，签约销售面积7.35万平方米。 单位：万平方米、%
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|-|-|-|-|
|地块|土地|计容建筑|权益|
||面积|面积|占比|

单位：万平方米、亿元
苏州吴中区木渎地块 4.08 8.97 100
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|2015|2016|2017|2018.Q1|

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|上海青浦朱家角D2地块|34.92|17.80|51|

竣工面积 48.62 62.00 51.00 - 总计 39.00 26.77 -
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|开复工面积|212.78|213.00|275.98|-|

签约销售面积 25.83 75.00 26.38 7.35
2017年公司加快推动“产业X+地产”的开发运
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|-|-|-|-|-|
|签约销售金额|39.34|109.90|53.04|15.44|

资料来源：公司提供，中诚信证评整理 局。其中，青岛国际啤酒城项目的“地产+金融+文项目运营方面，2017年公司聚焦重点项目，当
化”生态价值体系已日臻完善，2017年青岛国际啤年开复工面积275.98万平方米，同比增加29.57%；
酒城项目签约钓鱼台美高梅酒店管理公司，项目三竣工面积51.00万平方米，同比下降17.74%。2017
期成功引进高端、商务双酒店服务品牌。同时，公年公司通过收并购扩大业务规模，以增强公司后续
司与倪德伦环球文化娱乐公司成立的合资文化公发展能力。2017年12月，公司以1.87亿元收回浙
司引入百老汇音乐剧《金牌制作人》，巡演全国 7江绍兴E1B地块不动产权利及相关权益（即绍兴国
个城市共计 53场，累计观众 6万人次，为公司文际华城项目，目前已竣工），以 0.19亿元收购泉州
化地产项目的后续开发及运营提供一定支持。
市上实投资发展有限公司（以下简称“泉州上实”，
此外，公司继续推进绿色建筑“全星计划”，提系负责泉州海上海项目公司）2%股权，并最终持有
高产品的市场竞争力和吸引力。截至 2017年末，其51%股权。
公司累计已有 14个项目共计 356万平方米建筑获在建项目方面，截至 2017年末，公司在建项
绿色建筑设计认证或按照绿色建筑标准设计，4个目共计9个，主要包括泉州“上实·海上海”、青岛“国
项目共计48万平方米建筑获LEED认证，9个项目际啤酒城”、上海“青浦上实·海上湾”、杭州“上实·海
共计93万平方米建筑应用BIM技术。
上海”、上海“静安泰府名邸”、上海“虹口北外滩项
公司拥有优质的商业物业，当年商业租赁和目”等，规划总建筑面积合计 332.56万平方米，计
物业管理业务收入增长较快，为公司收入来划投资总额 363.07亿元，其中在建面积 275.98万
源的重要补充。
平方米。
公司持有型物业主要集中在上海市，2017年公表2：2015~2017年公司新增土地储备情况
司主要新增持有型物业包括上海长宁八八写字楼单位：个、万平方米、亿元
和商铺，以及青岛达利广场商铺。截至2017年末，
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|-|-|-|-|
|项目|2015|2016|2017|

其持有型物业可出租面积约 37万平方米，主要包新增项目个数 4 0 1
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|新增土地规划计容建筑面积|50.69|-|8.97|

新增土地金额 40.96 - 21.97 广场、海上海新城（商业用房及文化设施）、黄浦资料来源：公司提供，中诚信证评整理
新苑（商业用房）等，持有型物业以写字楼和商铺新增土地储备方面，2017年公司新增土地储备
为主。2017年，公司持有型物业出租情况良好，整
1宗。2017年6月，公司以成交价21.97亿元竞得
体出租率约98%。2017年公司实现租赁业务收入
位于苏州市吴中区木渎地块，土地面积4.08万平方
2.90亿元，同比增长40.07%，主要系当年新增的上
米，土地楼面价24,462元/平方米，溢价率52.40%。
海长宁八八项目租金收入较高，以及青岛上实中心
截至2017年末，公司拟建项目土地面积39.00万平
项目租金收入增长较快所致。公司持有优质的商业
6 上海实业发展股份有限公司
物业，可为公司提供稳定的收入来源和现金流以及 资本结构
低成本长期贷款的融资保障；此外，公司可根据其 跟踪期内，随着在建项目的推进，公司总资产资金需求和市场情况出售持有型物业，实现资产升 规模有所上升。截至 2017年末，公司总资产合计值收益。 390.50亿元，同比增长11.72%。得益于利润留存和此外，公司下属上海上实物业管理有限公司 少数股东权益的增加，同期末公司所有者权益为（以下简称“上实物业”）系提供住宅及商业地产物 115.33亿元，同比增长12.95%。负债方面，受预收业管理服务的企业，旗下“上实物业”品牌已具备较 账款增加的影响，公司负债总额增至275.17亿元，高的市场知名度，主要在管项目包括上海环球金融 同比上升11.21%。综上影响，2017年末公司资产中心、中国航海博物馆、上海金钟广场、华为上海 负债率和总资本化比率分别小幅降至70.47%和研发中心、芜湖市政务文化中心等标志性建筑。 56.64%，受债务规模上升影响，净负债率从上年的 2017年公司将物业管理服务定位从单一住宅为主 37.76%升至50.20%。此外，截至2018年3月末，调整为都市服务供应商，联合上实龙创、WE+酷窝 公司资产总额上升至 395.87亿元，负债规模升至等参加首届国际物业管理产业博览会，并推出“上 279.54亿元，资产负债率和总资本化比率分别为实服务+”品牌。其中，2017年WE+酷窝完成海内 70.61%和57.82%。
外 19个城市、51个项目的布局，成为行业规模较 图2：2015～2018.Q1公司资本结构分析大的联合办公企业，并成为国内第一家布局海外的
联合办公企业。同时，公司 2017年新承接洋山深
水港四期、上海大剧院等项目。
2017年 11月，公司子公司上实物业与上海城
开（集团）有限公司（以下简称“上海城开”）签订
股权转让协议，收购上海申大物业有限公司100%
股权，交易金额 7,000万元。另外，公司全资子公
司上海新世纪房产服务有限公司与上海城开签订 资料来源：公司定期报告，中诚信证评整理
股权转让协议，收购上海城开商用物业发展有限公
债务结构方面，随着在建项目的持续推进，公司100%股权，交易金额1,700万元，公司完成收购
司对外融资需求加大，债务规模有所增长。截至上海城开旗下两家物业管理公司后，其在管物业规
2017年末，公司债务规模为 150.65亿元，同比增模有所扩大。截至 2017年末，公司物业管理面积
长8.43%，其中短期债务 47.81亿元，同比增长约2,100万平方米，同比增长23.53%。2017年公司
8.00%；长期债务 102.84亿元，同比增长8.63%。
实现物业管理收入5.33亿元，同比增长26.89%。
年末公司长短期债务比（短期债务/长期债务）为0.46倍，与上年末的0.47倍基本持平。另截至2018财务分析
年3月末，公司债务规模增至159.46亿元，长短期下列财务分析主要基于公司提供的经上会会 债务比为0.55倍，债务结构较为合理。整体来看，计师事务所有限公司审计并出具标准无保留意见 公司以长期债务为主的债务结构与其业务特点较的2015~2017年审计报告，以及未经审计的 2018 为匹配。
年一季度合并财务报表。其中，2017年 12月公司
收购上海上投资本管理有限公司所持有的上海上
投商业资产管理有限公司80%股权（同一控制下新
增子公司），2016年公司财务数据为追溯后调整数。
7 上海实业发展股份有限公司
图3：2015～2018.Q1公司债务结构分析 表5：2015～2017年末公司存货明细
单位：亿元、%
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|指标|2015|2016|2017|

存货 157.50 167.17 198.76
|||||
|-|-|-|-|
|开发成本|109.10|90.96|152.30|

开发产品 48.39 68.84 35.04
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|-|-|-|-|
|开发成本/存货|69.27|54.41|76.63|

开发产品/存货 30.72 41.18 17.63资料来源：公司定期报告，中诚信证评整理
资料来源：公司定期报告，中诚信证评整理
资产周转效率方面，2017年公司存货周转速度总体来看，2017年公司总资产规模和负债规模
较上年略有下降。2017年公司存货周转率为 0.25均有所上升，财务杠杆比率小幅下降，保持在较低
次，同期总资产周转率为0.19次，资产周转效率相水平。此外，公司债务期限结构较为合理，财务稳
对稳定。
健性较强。
表6：2015～2017年公司周转率相关指标流动性
||||||
|-|-|-|-|-|
|||2015|2016|2017|
|存货周转率（次/年）||0.28|0.26|0.25|
|总资产周转率（次/年|）|0.24|0.19|0.19|

资料来源：公司定期报告，中诚信证评整理
从流动资产的构成来看，公司流动资产主要由存货
现金流方面，受 2017年政府出台一系列房地和货币资金构成，2017年末两项合计占流动资产的
产市场调控政策影响，公司销售商品、提供劳务收比重为86.12%，较上年末下降1.02个百分点。
到的现金同比减少22.73%，公司当年经营性现金流表4：2015～2018.Q1公司流动资产分析
净流入 6.17亿元，同比大幅下降89.08%，主要系
||||||
|-|-|-|-|-|
|指标|2015|2016|2017|2018.3|

流动资产/总资产90.47%87.84%86.68%86.91%
流有所好转，当年投资性现金净额为1.15亿元。
||||||
|-|-|-|-|-|
|存货/流动资产|63.83%|54.45%|58.72%|57.79%|

货币资金/流动资
货币资金方面，截至 2017年末，公司的货币22.12%32.69%27.40%23.96%
产
资金余额为92.75亿元，同比下降7.61%。同期末，
||||||
|-|-|-|-|-|
|（存货+货币资|85.95%|87.14%|86.12%|81.75%|
|金）/流动资产|||||

资料来源：公司定期报告，中诚信证评整理 1.94倍，尽管公司货币资金对短期债务的覆盖程度存货方面，2017年公司存货规模保持增长，年
有所下降，但仍可对其短期债务形成较好覆盖。
末存货净额为 198.76亿元，同比增长18.89%。其
表7：2015～2018.Q1公司部分流动性指标
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|-|-|-|-|-|
||2015|2016|2017|2018.3|
|货币资金（亿元）|54.58|100.38|92.75|82.42|
|经营活动现金流净额|||||
||-13.50|56.55|6.17|-11.56|
|（亿元）|||||
|经营净现金流/短期债务|||||
||-0.32|1.28|0.13|-0.82|
|（X）|||||
|货币资金/短期债务（X）|1.29|2.27|1.94|1.46|

资料来源：公司审计报告，中诚信证评整理
总体来看，公司资产以流动资产为主，周转效
率尚可，且公司货币资金充足，对短期债务能够形
成较好的覆盖。
8 上海实业发展股份有限公司
盈利能力
表8：2015～2018.Q1公司期间费用分析2017年公司房地产销售、工程项目、房地产租 单位：亿元、%
|||||
|-|-|-|-|
|2015|2016|2016|2018.Q1|

销售实现收入 52.47亿元，同比增长5.36%。公司
销售费用 1.64 2.07 2.19 0.28
||||||
|-|-|-|-|-|
|管理费用|2.75|2.49|3.17|0.94|

财务费用 2.83 1.90 2.31 0.42此外，2017年末公司预收账款金额为83.12亿元，
||||||
|-|-|-|-|-|
|三费合计|7.22|6.47|7.67|1.64|

营业总收入 66.19 64.90 72.34 13.18供了较强的保障。
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|三费收入占比|10.91|9.97|10.61|12.47|

资料来源：公司定期报告，中诚信证评整理
从利润总额情况来看，2017年公司利润总额为 12.01亿元，同比上升33.40%，主要系公司 2017年投资收益大幅增长所致。具体来看，2017年公司利润总额主要由经营性业务利润和投资收益构成，其中经营性业务利润9.36亿元，同比增长17.19%；
投资收益3.66亿元，主要为权益法核算的长期股权投资收益1，以及取得控制权后，原持有股权按照公允价值重新计量产生的利得2。综上，2017年公司资料来源：公司定期报告，中诚信证评整理
取得净利润 9.15亿元，同比增长22.69%，所有者毛利率方面，2017年公司营业毛利率为
权益收益率为7.94%，同比增长0.63个百分点。
32.10%，较上年下降0.67个百分点，主要系毛利率
总体来看，2017年公司毛利率略有下滑，期间较低的建筑施工业务收入增长所致。2018年1~3月，
费用管控能力有所下降，但公司各业务板块收入均公司实现营业收入 13.18亿元，营业毛利率为
实现增长，且投资收益为公司利润起到较好补充，37.00%。
2017年公司净利润规模保持增长，盈利能力有所增期间费用方面，2017年公司期间费用有所上
强。
升。其中，销售费用2.19亿元，同比增长5.80%，
主要系项目代理佣金费增加所致。此外，由于人员 偿债能力
薪酬类费用和研发费用增加，2017年公司管理费用 债务规模方面，随着房地产业务的发展，公司 3.17亿元，同比增长27.22%。财务费用方面，受 外部融资规模持续增长。截至 2017年末，公司总 2017年综合融资成本上升以及利息收入下降的影 债务规模为150.65亿元，其中短期债务47.81亿元，响，公司财务费用 2.31亿元，同比增长21.08%。 长期债务102.84亿元。截至2018年3月末，公司综上，2017年公司期间费用合计 7.67亿元，占营 总债务规模上升至159.46亿元，较 2017年末增长业收入的比重为10.61%，公司期间费用控制能力有 5.85%，其中短期债务和长期债务分别为56.44亿元所下降。2018年1~3月，公司期间费用为 1.64亿 和103.01亿元。
元，三费收入占比为12.47%。 从主要偿债指标来看，受益于利润总额的增长，2017年公司EBITDA为18.03亿元，同比增长33.41%。尽管债务规模有所上升，但当年公司主要
1主要为公司合营企业泉州市上实投资发展有限公司宣告
发放现金股利或利润1.67亿元。
2公司2017年度收购泉州市上实投资发展有限公司2%的股
权，持股比例达51%对其形成控制。
9 上海实业发展股份有限公司
偿债能力指标有所增强，总债务/EBITDA和 力。
EBITDA利息倍数分别为 8.36倍和 2.83倍，
结论
EBITDA对债务本息的覆盖较上年有所增强。此外，
综上，中诚信证评维持上海实业发展股份有限 2017年公司经营性净现金流/总债务为 0.04倍，经
营性净现金流利息倍数为0.97倍，经营性净现金流
公司主体信用等级
AA+，评级展望稳定；维持“上对公司债务本息偿还形成的保障不足。
海实业发展股份有限公司 2014年公司债券（第一期）”信用等级AA+，维持“上海实业发展股份有限表9：2015～2018.3公司部分偿债能力指标
公司2014年公司债券（第二期）”信用等级为AA+。
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|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
|财务指标||2015||2016||2017||2018.3|
|短期债务（亿元）||42.15||44.27||47.81|||
|长期债务（亿元）||88.22||94.67||102.84||103.01|
|总债务（亿元）||130.37||138.94||150.65|||
|经营净现金流利息|-2.21||9.06||0.97||-||
|倍数（X）|||||||||
|经营净现金流/总|-0.10||0.41||0.04||||
|债务（X）|||||||||
|EBITDA（亿元）||14.43||13.49||18.03||-|
|总 债 务 /EBITDA|9.03||10.30||8.36||||
|（X）|||||||||
|EBITDA 利息倍数|2.36||2.16||2.83||-||
|（X）|||||||||

注：1、2016年财务数据为公司2017年审计报告重述数；
2、2018年一季度经营净现金流/总债务指标经年化处理。
资料来源：公司定期报告，中诚信证评整理
财务弹性方面，公司与多家商业银行及金融机
构保持良好合作关系，截至 2017年末，公司已获
得银行授信总额度158.10亿元，其中未使用授信额
度为46.80亿元，备用流动性尚可。
或有负债方面，截至 2017年末，公司对外担
保余额2.47亿元，占同期末净资产的比重为2.14%，
被担保方为联营公司上海实业养老投资有限公司
（以下简称“上实养老投资”）的子公司上海实业养
老发展有限公司，此项担保由上实养老投资提供了
反担保。
资产抵质押方面，截至 2017年末，公司所有
权或使用权受限资产账面价值为 47.89亿元，占当
期末总资产的比例为12.28%。受限资产包括投资性
房地产 26.09亿元、长期股权投资 15.80亿元和其
他应收款6.00亿元，主要系公司对外融资提供抵押
担保所形成。
总体来看，公司房地产等各项业务稳步发展，
收入规模有所上升，财务杠杆水平保持在较低水
平，货币资金充裕，盈利能力有所增强，加之公司
业务发展策略较为稳健，其仍具有很强的偿债能
10 上海实业发展股份有限公司
附一：上海实业发展股份有限公司股权结构图（截至2017年 12月31日）
资料来源：公司提供
11 上海实业发展股份有限公司
附二：上海实业发展股份有限公司组织架构图（截至2017年 12月31日）
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|董事会|
|董事长|

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|监事会监事长||
||监事会监事长|

董事会办公室 审计部
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|-|
|经营班子|
|总裁|

副总裁 总监投资评审领导小组
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|-|
|工程管理部|

企业管理部 人力资源部 财务部 法务部 综合协调部 直属企业
资料来源：公司提供
12 上海实业发展股份有限公司
附三：上海实业发展股份有限公司主要财务数据及财务指标
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|-|-|-|-|-|
|财务数据（单位：万元）|2015|2016|2017|2018.Q1|

货币资金 545,840.60 1,003,819.85 927,469.69 824,170.20
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|-|-|-|-|-|
|应收账款净额|379.47|20,961.89|143,898.90|161,144.86|

存货净额 1,574,956.24 1,671,717.23 1,987,576.98 1,988,368.82
||||||
|-|-|-|-|-|
|流动资产|2,467,496.73|3,070,354.29|3,384,785.82|3,440,388.45|

长期投资 84,484.31 90,709.04 70,899.17 71,198.44
||||||
|-|-|-|-|-|
|固定资产合计|167,094.71|300,167.21|416,420.38|414,619.94|

总资产 2,727,518.41 3,495,367.21 3,905,026.54 3,958,675.56
||||||
|-|-|-|-|-|
|短期债务|421,500.00|442,682.94|478,080.55|564,434.53|

长期债务 882,192.79 946,712.59 1,028,378.32 1,030,142.38
||||||
|-|-|-|-|-|
|总债务（短期债务＋长期债务）|1,303,692.79|1,389,395.53|1,506,458.87|1,594,576.91|

总负债 2,176,262.65 2,474,291.35 2,751,736.26 2,795,350.67
||||||
|-|-|-|-|-|
|所有者权益（含少数股东权益）|551,255.77|1,021,075.86|1,153,290.28|1,163,324.89|

营业总收入 661,917.51 649,021.41 723,391.69 131,785.45
||||||
|-|-|-|-|-|
|三费前利润|146,568.82|144,566.65|170,302.69|37,332.96|

投资收益 16,306.59 -2,811.52 36,620.39 -349.04
||||||
|-|-|-|-|-|
|净利润|60,457.27|74,602.03|91,526.53|16,522.16|

息税折旧摊销前盈余EBITDA 144,330.86 134,926.52 180,256.17 -
||||||
|-|-|-|-|-|
|经营活动产生现金净流量|-135,012.84|565,483.22|61,749.96|-115,633.32|

投资活动产生现金净流量 -47,487.34 -274,111.00 11,456.30 -96,069.45
||||||
|-|-|-|-|-|
|筹资活动产生现金净流量|163,065.28|169,730.52|-183,579.95|94,809.98|

现金及现金等价物净增加额 -19,381.80 461,535.41 -111,312.00 -116,892.78
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|-|-|-|-|-|
|财务指标|2015|2016|2017|2018.Q1|

营业毛利率（%） 34.87 32.77 32.10 37.00
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|-|-|-|-|-|
|所有者权益收益率（%）|10.97|7.31|7.94|5.68|

EBITDA/营业总收入（%） 21.80 20.79 24.92 -
||||||
|-|-|-|-|-|
|速动比率（X）|0.71|0.93|0.82|0.83|

经营活动净现金/总债务（X） -0.10 0.41 0.04 -0.29
||||||
|-|-|-|-|-|
|经营活动净现金/短期债务（X）|-0.32|1.28|0.11|-0.82|

经营活动净现金/利息支出（X） -2.21 9.06 0.97 -
||||||
|-|-|-|-|-|
|EBITDA利息倍数（X）|2.36|2.16|2.83|-|

总债务/EBITDA（X） 9.03 10.30 8.36 -
||||||
|-|-|-|-|-|
|资产负债率（%）|79.79|70.79|70.47|70.61|

总资本化比率（%） 70.28 57.64 56.64 57.82
||||||
|-|-|-|-|-|
|长期资本化比率（%）|61.54|48.11|47.14|46.96|

注：1、所有者权益包含少数股东权益，净利润包含少数股东损益；
2、2016年财务数据为公司2017年审计报告重述数；
3、2018年一季度所有者权益收益率、经营活动净现金/总债务、经营活动净现金/短期债务经年化处理。
13 上海实业发展股份有限公司
附四：基本财务指标的计算公式
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|-|
|货币资金等价物＝货币资金+交易性金融资产+应收票据|

长期投资＝可供出售金融资产+持有至到期投资+长期股权投资
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|-|
|固定资产合计＝投资性房地产+固定资产+在建工程+工程物资+固定资产清理+生产性生物资产+油气资产|

短期债务＝短期借款+交易性金融负债+应付票据+一年内到期的非流动负债
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|-|
|长期债务＝长期借款+应付债券|

总债务＝长期债务+短期债务
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|-|
|净债务＝总债务-货币资金|

三费前利润＝营业总收入-营业成本-利息支出-手续费及佣金收入-退保金-赔付支出净额-提取保险合同准备金净额-保单红利支出-分保费用-营业税金及附加
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|-|
|EBIT（息税前盈余）＝利润总额+计入财务费用的利息支出|

EBITDA（息税折旧摊销前盈余）＝EBIT+折旧+无形资产摊销+长期待摊费用摊销
||
|-|
|资本支出＝购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金+取得子公司及其他营业单位支付的现金|
|净额|

营业毛利率＝（营业收入-营业成本）/营业收入
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|-|
|EBIT率＝EBIT/营业总收入|

三费收入比＝（财务费用+管理费用+销售费用）/营业总收入
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|-|
|所有者权益收益率＝净利润/所有者权益|

流动比率＝流动资产/流动负债
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|-|
|速动比率＝（流动资产-存货）/流动负债|

存货周转率＝主营业务成本（营业成本）/存货平均余额
||
|-|
|应收账款周转率＝主营业务收入净额（营业总收入净额）/应收账款平均余额|

资产负债率＝负债总额/资产总额
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|-|
|总资本化比率＝总债务/（总债务+所有者权益（含少数股东权益））|

长期资本化比率＝长期债务/（长期债务+所有者权益（含少数股东权益））
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|-|
|净负债率=（总债务-货币资金）/所有者权益|
|EBITDA利息倍数＝EBITDA/（计入财务费用的利息支出+资本化利息支出）|

14 上海实业发展股份有限公司
附五：信用等级的符号及定义
债券信用评级等级符号及定义
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|-|-|
|等级符号|含义|
|AAA|债券信用质量极高，信用风险极低|
|AA|债券信用质量很高，信用风险很低|
|A|债券信用质量较高，信用风险较低|
|BBB|债券具有中等信用质量，信用风险一般|
|BB|债券信用质量较低，投机成分较大，信用风险较高|
|B|债券信用质量低，为投机性债务，信用风险高|
|CCC|债券信用质量很低，投机性很强，信用风险很高|
|CC|债券信用质量极低，投机性极强，信用风险极高|
|C|债券信用质量最低，通常会发生违约，基本不能收回本金及利息|

注：除AAA级和CCC级以下（不含CCC级）等级外，每一个信用等级可用“+”、“-”符号进行微调，表示信用质量略高或略低于本等级。
主体信用评级等级符号及定义
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|-|-|
|等级符号|含义|
|AAA|受评主体偿还债务的能力极强，基本不受不利经济环境的影响，违约风险极低|
|AA|受评主体偿还债务的能力很强，受不利经济环境的影响较小，违约风险很低|
|A|受评主体偿还债务的能力较强，较易受不利经济环境的影响，违约风险较低|
|BBB|受评主体偿还债务的能力一般，受不利经济环境影响较大，违约风险一般|
|BB|受评主体偿还债务的能力较弱，受不利经济环境影响很大，有较高违约风险|
|B|受评主体偿还债务的能力较大地依赖于良好的经济环境，违约风险很高|
|CCC|受评主体偿还债务的能力极度依赖于良好的经济环境，违约风险极高|
|CC|受评主体在破产或重组时可获得的保护较小，基本不能保证偿还债务|
|C|受评主体不能偿还债务|

注：除AAA级和CCC级以下（不含CCC级）等级外，每一个信用等级可用“+”、“-”符号进行微调，表示信用质量略高或略低于本等级。
评级展望的含义
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|-|-|
|正面|表示评级有上升趋势|
|负面|表示评级有下降趋势|
|稳定|表示评级大致不会改变|
|待决|表示评级的上升或下调仍有待决定|

评级展望是评估发债人的主体信用评级在中至长期的评级趋向。给予评级展望时，中诚信证评会考虑
中至长期内可能发生的经济或商业基本因素的变动。
15 上海实业发展股份有限公司