企业资产评估报告书
（报告书、评估说明、明细表）
共1册第1册
项目名称：江苏省食品集团有限公司拟以部分资产对外增资评估报告
报告编号：沪东洲资评报字【2013】第 1000196号
上海东洲资产评估有限公司
资产评估报告书
沪东洲资报字【2013】第1000196号
声明
声 明
本项目签字注册资产评估师郑重声明：注册资产评估师在本次评估中恪守独立、客观和公正的原则，遵循有关法律、法规和资产评估准则的规定；根据我们在执业过程中收集的资料，评估报告陈述的内容是客观的，并对评估结论合理性承担相应的法律责任。
评估对象涉及的资产、负债清单由委托方、被评估单位申报并经其签章确认。根据《资产评估准则——基本准则》第二十三条的规定，遵守相关法律、法规和资产评估准则，对评估对象在评估基准日特定目的下的价值进行分析、估算并发表专业意见，是注册资产评估师的责任；提供必要的资料并保证所提供资料的真实性、合法性、完整性，恰当使用评估报告是委托方和相关当事方的责任。
我们已对评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查；我们已对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验，并对已经发现的问题进行了如实披露，且已提请委托方及相关当事方完善产权以满足出具评估报告的要求。根据《资产评估准则——基本准则》第二十四条和《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》，委托方和相关当事方应当对所提供评估对象法律权属资料的真实性、合法性和完整性承担责任。注册资产评估师执行资产评估业务的目的是对评估对象价值进行估算并发表专业意见，对评估对象法律权属确认或发表意见超出注册资产评估师执业范围。本评估报告不对评估对象的法律权属提供任何保证。
根据《资产评估职业道德准则——基本准则》第二十六条，本报告受本评估机构和注册资产评估师执业能力限制，相关当事人决策时应当有自身的独立判断。注册资产评估师有责任提醒评估报告使用者理解并恰当使用评估报告，但不承担相关当事人的决策责任。
我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设和限定条件的限制，评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明的假设、限定条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。根据《资产评估准则——评估报告》第十三条，评估报告使用者应当全面阅读本项目评估报告，应当特别关注评估报告中揭示的特别事项说明和评估报告使用限制说明。
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沪东洲资报字【2013】第1000196号
目录
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（目录）
项目名称 江苏省食品集团有限公司拟以部分资产对外增资评估报告
报告编号 沪东洲资报字【2013】第1000196号
声明 .............................................................................. 1目录 .............................................................................. 2摘要 .............................................................................. 3正文 .............................................................................. 5一、委托方、产权持有者及其他报告使用者概况.............................................................................5 I. 委托方 .............................................................................5 II. 产权持有者 .........................................................................5 III. 其他报告使用者 .....................................................................5二、被评估单位及其概况.....................................................................................................................6三、评估目的.........................................................................................................................................6四、评估范围和评估对象.....................................................................................................................6五、价值类型及其定义.........................................................................................................................7六、评估基准日.....................................................................................................................................7七、评估依据.........................................................................................................................................7 I. 经济行为依据 .......................................................................7 II. 法规依据 ...........................................................................7 III. 评估准则 ...........................................................................8 IV. 取价依据 ...........................................................................8 V. 权属依据 ...........................................................................9 VI. 其它参考资料 .......................................................................9 VII. 引用其他机构出具的评估结论 .........................................................9八、评估方法.........................................................................................................................................9 I. 概述 ...............................................................................9 II. 评估方法选取理由及说明 .............................................................9 III. 资产基础法介绍 ....................................................................10九、评估程序实施过程和情况...........................................................................................................11十、评估假设.......................................................................................................................................12十一、评估结论.......................................................................................................................................12 I. 概述 ..............................................................................12十二、特别事项说明...............................................................................................................................12十三、评估报告使用限制说明...............................................................................................................14 I. 评估报告使用范围 ..................................................................14 II. 评估结论使用有效期 ................................................................14 III. 涉及国有资产项目的特殊约定 ........................................................14 IV. 评估报告解释权 ....................................................................14十四、评估报告日...................................................................................................................................14报告附件 ......................................................................... 16
资产评估报告书
沪东洲资报字【2013】第1000196号
摘要
企业资产评估报告书
（摘要）
项目名称 江苏省食品集团有限公司拟以部分资产对外增资评估报告
报告编号 沪东洲资报字【2013】第1000196号
委托方 上海梅林正广和股份有限公司。
其他报告使用者根据评估业务约定书的约定，本次经济行为涉及的相关方，及国家法律、法规规定的报告使用者，为本报告的合法使用者。
被评估单位 江苏省食品集团有限公司。
评估目的 江苏省食品集团有限公司拟以部分资产对外增资。
评估基准日 2013年7月31日。
评估对象及评估本次评估对象为对外增资涉及的部分资产市场价值，评估资产位于范围
无锡市张公路 56号，评估范围包括固定资产—房屋建筑物、固定资产—机器设备、固定资产—电子设备、无形资产—土地使用权等。
上述资产评估申报表列示的账面净资产为39,769,741.50元，其中：固定资产—房屋建筑物账面净值 27,473,228.58元，建筑面积 12,607.36平方米；固定资产—机器设备账面净值 4,890,797.52元；电子设备账面净值 178,643.87元；无形资产—土地使用权账面价值7,227,071.53元，土地使用权面积14,459.2平方米。
价值类型 市场价值。
评估方法 房屋建筑物、机器设备和电子设备采用重置成本法评估，土地使用权采用市场比较法和成本逼近法评估。
评估结论 经评估，被评估单位部分资产市场价值为人民币41,860,236.91元。
评估结论使用有为评估基准日起壹年，即有效期截止2014年7月30日。
效期
重大特别事项 无。
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特别提示：本报告只能用于报告中明确约定的评估目的。以上内容摘自评估报告正文，欲了解本评估项目的详细情况和合理理解评估结论，应当阅读评估报告正文。
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正文
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（正文）
特别提示：本报告只能用于报告中明确约定的评估目的，且在约定情形下成立。欲了解本评估项目的全面情况，请认真阅读资产评估报告书全文及相关附件。
上海梅林正广和股份有限公司：
上海东洲资产评估有限公司接受贵单位的委托，根据有关法律、法规和资产评估准则、资产评估原则，采用重置成本法、市场比较法和成本逼近法，按照必要的评估程序，对江苏省食品集团有限公司拟对外增资所涉及到的部分资产在 2013年 7月 31日的市场价值进行了评估。现将资产评估情况报告如下。
项目名称 江苏省食品集团有限公司拟以部分资产对外增资评估报告
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一、委托方、产权持有者及其他报告使用者概况
I.委托方 企业名称：上海梅林正广和股份有限公司（股票代码：600073）注册地址：浦东新区川桥路1501号
注册资本：49862.735800万元
公司类型：股份有限公司（上市）
法定代表人：周海鸣
经营范围：资产经营，电子商务，信息采集、信息加工、信息发布、经济信息服务，销售：预包装食品（含熟食卤味、含冷冻（藏）食品），马口铁，印铁，化工原料（除危险品），食品机械及零件，国内贸易（除专项规定），自营和代理各类商品和技术的进出口，但国家限定公司经营或禁止进出口的商品及技术除外。
II.产权持有者 本次评估资产的产权持有者为江苏省食品集团有限公司。
III.其他报告使根据评估业务约定书的约定，本次经济行为涉及的相关方，及国家法用者
律、法规规定的报告使用者，为本报告的合法使用者。
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二、被评估单位及其概况
单位名称：江苏省食品集团有限公司
注册地址：南京市草场门大街111号
法定代表人：洑福强
注册资本：人民币5000万元
公司类型：有限公司（自然人控股）
经营范围：许可经营项目：各类定型包装食品、冷冻冷藏食品、保鲜食品、散装食品、食品添加剂、冷饮、饮料的贮存、批发、零售，肉及肉制品加工、储存，国产烟、酒类、冷饮、饮料零售，住宿，制售中餐，理发美容，歌舞、卡拉OK，茶座、游艺厅（棋牌室）；
肉及肉制品、禽畜蛋、水产品、粮油及制品的贮存、批发、零售。
（以上均限指定分支机构经营）。
一般经营项目：制冷、肉类加工工程及装饰装潢工程的设计、施工、安装、维修，制冷空调设备、饮食加工机械、屠宰机械、饲料加工机械、肥料销售，服装洗染，工程咨询，畜禽、水产品养殖，植物种植，生化技术开发，生化制药仪器设备研究开发及相关咨询。房屋及场地租赁，会议及展览服务，日用百货销售。
三、评估目的
根据相关经济行为文件，上海梅林正广和股份有限公司和江苏省食品集团有限公司拟共同对江苏省苏食肉品有限公司进行增资,其中上海梅林正广和股份有限公司拟以货币资金增资,江苏省食品集团有限公司拟以固定资产—房屋建筑物、固定资产—机器设备、固定资产—电子设备和无形资产—土地使用权增资，本次评估即对上述经济行为所涉及的江苏省食品集团有限公司部分资产提供参考。
该经济行为已经获得了光明食品（集团）有限公司文件(光明食品投资[2013]497号)的批准。
四、评估范围和评估对象
1 .本次评估对象为对外增资涉及的部分资产市场价值，评估资产位于无锡市张公路 56号，评估范围包括固定资产—房屋建筑物、固定资
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产—机器设备、固定资产—电子设备、无形资产—土地使用权等。上述资产评估申报表列示的账面净资产为39,769,741.50元，其中：固定资产—房屋建筑物账面净值 27,473,228.58元，建筑面积12,607.36平方米；固定资产—机器设备账面净值4,890,797.52元；
电子设备账面净值 178,643.87元；无形资产—土地使用权账面价值7,227,071.53元，土地使用权面积14,459.2平方米。
五、价值类型及其定义
本次评估选取的价值类型为市场价值。市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。
需要说明的是，同一资产在不同市场的价值可能存在差异。本次评估一般基于国内可观察或分析的市场条件和市场环境状况。
本次评估选择该价值类型，主要是基于本次评估目的、市场条件、评估假设及评估对象自身条件等因素。
本报告所称“评估价值”，是指所约定的评估范围与对象在本报告约定的价值类型、评估假设和前提条件下，按照本报告所述程序和方法，仅为本报告约定评估目的服务而提出的评估意见。
六、评估基准日
1 .本项目资产评估基准日为2013年7月31日。
2 .资产评估基准日在考虑经济行为的实现、会计核算期等因素后与委托方协商后确定。
3 .评估基准日的确定对评估结果的影响符合常规情况，无特别影响因素。本次评估的取价标准为评估基准日有效的价格标准。
七、评估依据
I.经济行为依据 1.光明食品（集团）有限公司《关于苏食肉品（无锡食品物流配送中心）增资进行审计评估的批复》，文号：光明食品投资[2013]497号。
II.法规依据 1.《中华人民共和国企业国有资产法》；
2.《国有资产评估管理办法》（国务院令第91号）及其施行细则；
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3.《企业国有资产评估管理暂行办法》国资委令第12号；
4.《国有资产评估管理若干问题的规定》财政部令第14号；
5.《关于加强企业国有资产评估管理工作有关问题的通知》国资委产权[2006]274号；
6.《企业国有资产监督管理暂行条例》国务院2003年第378号令；
7.《中华人民共和国公司法》；
8.《中华人民共和国房地产管理法》；
9.《中华人民共和国土地管理法》；
10.《房地产估价规范》（国家标准GB/T50291-1999）；
11.《城镇土地估价规程》（国家标准GB/T18508-2001）；
12.财政部令第33号《企业会计准则》；
13.其它法律法规。
III.评估准则 1.资产评估准则—基本准则；
2.资产评估职业道德准则—基本准则；
3.资产评估准则—评估报告；
4.资产评估准则—评估程序；
5.资产评估准则—工作底稿；
6.资产评估准则—业务约定书；
7.资产评估准则—企业价值；
8.资产评估准则—机器设备；
9.资产评估准则—不动产；
10.资产评估准则—无形资产；
11.商标资产评估指导意见；
12.资产评估价值类型指导意见；
13.注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见；
14.企业国有资产评估报告指南。
IV.取价依据 1.《资产评估常用数据与参数手册》中国统计出版社；
2.《江苏省建筑与装饰工程计价表2004》；
3.《江苏省市政工程计价表2004》；
4.《江苏省建设工程费用定额2009》；
5.《机电产品报价手册》；
6.江苏土地市场网上颁布的土地成交资料；
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7.中国城市地价动态监测数据；
8.江苏省征地补偿标准；
9.关于调整新增建设用地土地有偿使用费政策的通知；
10.江苏调高耕地开垦费征收标准；
11.江苏省实施《中华人民共和国耕地占用税暂行条例》办法。
12.其他。
V.权属依据 1.江苏省食品集团有限公司营业执照；
2.房地产权利证书；
3.其他权属的相关资料。
VI.其它参考资 1.被评估单位提供的评估基准日会计报表及账册与凭证；
料
2.被评估单位提供的资产评估明细表；
3.上海东洲资产评估有限公司技术统计资料；
4.其他有关价格资料。
VII.引用其他机 1.无。
构出具的评估结
论
八、评估方法
I.概述 资产评估的基本方法有三种，即成本法、收益法和市场法。
1.成本法，也称资产基础法，是指以资产负债表为基础，从资产成本的角度出发，以各单项资产及负债的市场价值替代其历史成本，并在各单项资产评估值加和的基础上扣减负债评估值，从而得到企业净资产的价值的评估方法。
2.收益法是指通过被评估企业未来预期收益采用适宜折现率资本化或折现，以确定评估对象价值的评估方法。
3.市场法是指将评估对象与参考企业、在市场上已有交易案例的企业、股东权益、证券等权益性资产进行比较，调整修正后得出评估对象价值的评估思路。市场法中常用的两种方法是参考企业比较法和并购案例比较法。
II.评估方法选根据《资产评估准则》注册资产评估师执行评估业务，应当根据评估
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取理由及说明 对象、价值类型、资料收集情况相关条件，分析收益法、市场法和成本法三种资产评估基本方法的适应性，恰当选择一种或多种资产评估基本方法。
本次评估根据评估目的和评估对象的特点，结合资料收集情况等相关条件，确定采用资产基础法的评估结论。
III.资产基础法资产基础法即成本法，它是以评估基准日市场状况下重置各项生产要介绍
素为假设前提，根据委托评估的分项资产的具体情况，选用适宜的方法分别评定估算各分项资产的价值并累加求和。
固定资产—房屋采用重置成本法评估。
建筑物 重置成本法是资产评估中的常见方法，它是以现时条件下被评估资产全新状态的重置成本，减去资产的实体性贬值、功能性贬值和经济性贬值，以确定房屋建筑物价值的一种资产评估方式。
计算公式为：
资产评估值＝重置成本－实体性贬值－功能性贬值－经济性贬值或：资产评估值＝单位面积重置价格×建筑面积×成新率
固定资产—机器采用重置成本法进行评估。
设备和电子设备设备评估值=设备重置全价×设备综合成新率
无形资产—土地土地使用权采用市场比较法和成本逼近法评估。
使用权 1.市场比较法
是根据市场中的替代原理，将待估土地与具有替代性的，且在估价期日近期市场上交易的类似地产进行比较，就交易情况、交易日期、区域因素、个别因素等条件与待估土地使用权进行对照比较，并对交易实例加以修正，从而确定待估土地使用权价值的方法。
采用市场比较法求取土地使用权价格的公式如下：
土地评估值＝比较实例宗地价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数。
即V＝VB×A×B×D×E
式中：V：待估宗地价格；
VB：比较实例价格；
A：待估宗地情况指数／比较实例宗地情况指数＝正常情况指数／比较实例宗地情况指数
B：待估宗地估价期日地价指数／比较实例宗地交易日期地价指数
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D：待估宗地区域因素条件指数／比较实例宗地区域因素条件指数E：待估宗地个别因素条件指数／比较实例宗地个别因素条件指数2.成本逼近法
成本法是从土地成本构成的角度去估算地价，是以土地征用和开发过程中发生的客观正常费用为基础，加以适当的投资利息和利润，确定待估土地价格的方法。
计算公式为：
V＝Ea＋Ed＋T＋R1＋R2＋R3＝Ve+ R3
V—土地价格；
Ea—土地取得费；
Ed—土地开发费；
T—税费；
R1—利息；
R2—利润；
R3—土地增值；
Ve—土地成本价格。
九、评估程序实施过程和情况
1.我们根据国家资产评估的有关原则和规定，对评估范围内的资产进行了评估和产权核实，具体步骤如下：
2 .与委托方接洽，听取公司有关人员对该单位情况以及委估资产历史和现状的介绍，了解评估目的、评估对象及其评估范围，确定评估基准日，签订评估业务约定书，编制评估计划；
3 .指导企业填报资产评估申报表；
4 .对该单位填报的资产评估明细申报表进行征询、鉴别，选定评估方法；根据资产评估申报表的内容，与该单位有关财务记录数据进行核对，到现场进行实物核实和调查，对资产状况进行察看、记录；查阅委估资产的产权证明文件和有关机器设备运行、维护及事故记录等资料；评估人员和资产管理人员进行交谈，了解资产的管理、资产配置情况；开展市场调研询价工作，收集市场信息资料；
5 .评估人员对管理层进行访谈，听取了企业营运模式，主要产品或服务业务，成本等收益现状的介绍；了解企业核算体系、管理模式；企业核心技术，研发力量以及未来发展规划和行业前景；调查了企业所在行业的市场需求、竞争状况、企业优势、劣势；分析了影响企业经
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营的相关宏观经济形势和行业环境因素；
6 .评估人员根据评估对象、价值类型及评估资料收集情况等相关条件，选择恰当的评估方法，选取相应的模型或公式，进行分析、计算和判断，形成初步评估结论，并对各种评估方法形成的初步结论进行分析，在综合考虑不同评估方法和初步价值结论的合理性及所使用数据的质量和数量的基础上，确定最终评估结论；
7 .各评估人员进行汇总分析工作，确认评估工作中没有发生重评和漏评的情况，并根据汇总分析情况，对资产评估结论进行调整、修改和完善；
8 .根据评估工作情况，起草资产评估报告书，并经三级审核，在与委托方交换意见后，向委托方提交正式资产评估报告书。
十、评估假设
1.本报告除特别说明外，对即使存在或将来可能承担的抵押、担保事宜，以及特殊的交易方式等影响评估价值的非正常因素没有考虑。
2.国家现行的有关法律及政策、产业政策、国家宏观经济形势无重大变化，评估对象所处地区的政治、经济和社会环境无重大变化，无其他人力不可抗拒及不可预见因素造成的重大不利影响。
3.评估对象所执行的税赋、税率等政策无重大变化，信贷政策、利率、汇率基本稳定。
4.本次估算不考虑通货膨胀因素的影响。依据本次评估目的，确定本次估算的价值类型为市场价值。估算中的一切取价标准均为估值基准日有效的价格标准及价值体系。
十一、评估结论
I.概述 经评估，被评估单位部分资产的市场价值为人民币41,860,236.91元。
评估结论详细情况见评估明细表，评估结果汇总如下表。
||||||
|-|-|-|-|-|
|项目|账面价值|评估价值|增值额|增值率％|
|固定资产|3,254.27|3,302.57|48.30|1.48|
|无形资产|722.71|883.46|160.75|22.24|
|资产合计|3,976.98|4,186.03|209.05|5.26|

十二、特别事项说明
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1.特别事项可能对评估结论产生影响，评估报告使用者应当予以关注。
2.资产占有方江苏省食品集团有限公司承诺评估范围内无法办理《房屋所有权证》的构筑物权利人为其所有，构筑物明细如下表：
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|序号|名称|结构|建成年月|数量|单位|
|1|15CM C30砼场地|其他|2012/7/31|611.53|平方米|
|2|15CM C30砼道路|其他|2012/7/31|738.70|平方米|
|3|22CM C30砼道路|其他|2012/7/31|1,597.10|平方米|
|4|22CM C30砼场地|其他|2012/7/31|1,541.09|平方米|
|5|草坪砖|其他|2012/7/31|132.00|平方米|
|6|新做平台|其他|2012/7/31|2.00|项|
|7|洗车台|其他|2012/7/31|1.00|项|
|8|洗车台水池|其他|2012/7/31|1.00|项|
|9|卷帘款|其他|2012/7/31|1.00|项|
|10|钢结构雨棚|其他|2012/7/31|374.00|平方米|
|11|绿化工程|其他|2012/7/31|1.00|项|
|12|厂区大门花岗岩门牌|其他|2012/7/31|1.00|项|
|13|楼顶烤漆字|其他|2012/7/31|1.00|项|

 3 .本报告中一般未考虑评估增减值所引起的企业所得税、营业税、土地增值说及相关交易费用等问题，委托方在使用本报告时，应当仔细考虑税负及相关交易费用等问题并按照国家有关规定处理。
4 .本报告不对管理部门决议、营业执照、权证、会计凭证及其他中介机构出具的文件等证据资料本身的合法性、完整性、真实性负责。
5 .本报告对被评资产所进行的调整和评估是为了客观反映评估结果，评估机构无意要求该单位必须按本报告进行相关的帐务处理，是否进行及如何进行有关的帐务处理，应当依据国家有关规定。
6 .如存在待处理资产，该单位应按财务制度的规定办理相关手续，不得以本评估报告作为帐务处理的依据。
7 .评估人员没有发现其他可能影响评估结论，且非评估人员执业水平和能力所能评定估算的重大特殊事项。但是，报告使用者应当不完全依赖本报告，而应对资产的权属状况、价值影响因素及相关内容作出自己的独立判断，并在经济行为中适当考虑。
8 .对该单位存在的影响资产评估值的特殊事项，在委托时和评估现场中未作特殊说明，而评估人员根据专业经验一般不能获悉及无法收集资料的情况下，评估机构及评估人员不承担相关责任。
9 .若资产数量发生变化，应根据原评估方法对评估值进行相应调整。
10.若资产价格标准发生重大变化，并对资产评估价值已产生了明
显影响时，委托方应及时聘请评估机构重新确定评估价值。
11.上述特殊事项如对评估结果产生影响而评估报告未调整的情况
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下，评估结论将不成立且报告无效，不能直接使用本评估结论。
十三、评估报告使用限制说明
I.评估报告使用 1.本报告只能由评估报告载明的评估报告使用者所使用，并为本报范围
告所列明的评估目的和用途而服务，以及按规定报送有关政府管理部门审查。
2 .除非事前征得评估机构书面明确同意，对于任何其它用途、或被出示或掌握本报告的任何其他人，评估机构不承认或承担责任。
3 .未征得出具评估报告的评估机构书面同意，评估报告的内容不得被摘抄、引用或披露于公开媒体，法律、法规规定以及相关当事方另有约定的除外
4 .本报告含有的若干附件、评估明细表及评估机构提供的专供政府或行业管理部门审核的其他正式材料，与本报告具有同等法律效力，及同样的约束力。
II.评估结论使本评估结论的有效期按现行规定为壹年，从评估基准日 2013年 7用有效期
月31日起计算至2014年7月30日有效。
超过评估结论有效期不得使用本评估报告。
III.涉及国有资如本评估项目涉及国有资产，而本报告未经国有资产管理部门备产项目的特殊约
案、核准或确认并取得相关批复文件，则本报告不得作为经济行为定
依据。
IV.评估报告解本评估报告意思表达解释权为出具报告的评估机构，除国家法律、释权
法规有明确的特殊规定外，其他任何单位和部门均无权解释。
十四、评估报告日
本评估报告日为2014年04月14日。（本页以下无正文）
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报告附件
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（报告附件）
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序号 附件名称
1.关于苏食肉品（无锡食品物流配送中心）增值进行审计评估的批复
2.上海梅林正广和股份有限公司营业执照
3.江苏省食品集团有限公司营业执照
4.无锡市房地产权证
5.评估委托方和资产占有方承诺函
6.评估业务约定书
7.上海东洲资产评估有限公司营业执照
8.上海东洲资产评估有限公司从事证券业务资产评估许可证
9.上海东洲资产评估有限公司资产评估资格证书
10.中国注册资产评估师执业资格证书
11.资产评估机构及注册资产评估师承诺函