本资产评估报告依据中国资产评估准则编制
江苏连云港港口股份有限公司拟转让 、 泊位部分资产项目
14#16#
资产评估报告
苏华评报字 第 号
[2018] 246
（共册，第册）
1 1
江苏华信资产评估有限公司
二○一八年八月十七日
江苏连云港港口股份有限公司拟转让14#、16#泊位部分资产项目资产评估报告·目录
目 录
声 明
............................................................................................................. 1资产评估报告摘要............................................................................................... 3资产评估报告正文............................................................................................... 5一、委托人和资产评估委托合同约定的其他资产评估报告使用人概况
................ 5二、评估目的
...................................................................................................... 6三、评估对象和评估范围
.................................................................................... 6四、价值类型
...................................................................................................... 8五、评估基准日
.................................................................................................. 8六、评估依据
...................................................................................................... 8七、评估方法
.................................................................................................... 10八、评估程序实施过程和情况
........................................................................... 14九、评估假设
.................................................................................................... 15十、评估结论
.................................................................................................... 15十一、特别事项说明
......................................................................................... 16十二、资产评估报告使用限制说明
.................................................................... 17十三、资产评估报告日
..................................................................................... 17
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I
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资产评估报告附件
1、与评估目的相对应的经济行为文件复印件；
2、委托人营业执照复印件；
3、评估对象涉及的主要权属证明资料复印件；
4、委托人和其他相关当事人的承诺函；
5、签名资产评估师的承诺函；
6、资产评估机构备案文件或者资格证明文件复印件；
7、资产评估机构法人营业执照副本复印件；
8、负责该评估业务的资产评估师资格证明文件复印件；
9、评估明细表。
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II
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声 明
一、本资产评估报告依据财政部发布的资产评估基本准则和中国资产评估协会发布的资产评估执业准则和职业道德准则编制。
二、委托人或者其他资产评估报告使用人应当按照法律、行政法规规定及本资产评估报告载明的使用范围使用资产评估报告；委托人或者其他资产评估报告
使用人违反前述规定使用资产评估报告的，本资产评估机构及资产评估师不承担责任。
本资产评估报告仅供委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告
使用人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人使用；除此之外，其他任何机构和个人不能成为资产评估报告的使用人。
本资产评估机构及资产评估师提示资产评估报告使用人应当正确理解评估结论，评估结论不等同于评估对象可实现价格，评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。
三、本资产评估机构及资产评估师遵守法律、行政法规和资产评估准则，坚持独立、客观和公正的原则，并对所出具的资产评估报告依法承担责任。
四、评估对象涉及的资产清单由委托人申报并经其采用签名、盖章或法律允许的其他方式确认；委托人和其他相关当事人依法对其提供资料的真实性、完整性、合法性负责。
五、本资产评估机构及资产评估师与资产评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系；与相关当事人没有现存或者预期的利益关系，对相关当事人不存在偏见。
六、资产评估师已经对资产评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查；已经对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验，对已经发现的问题进行了如实披露，并且已提请委托人及其他相关当事人完善产权以满足出具资产评估报告的要求。
执行资产评估业务的目的是对资产评估对象价值进行估算并发表专业意见，对资产评估对象法律权属确认或者发表意见超出资产评估师的执业范围。资产评估师不对资产评估对象的法律权属提供保证。
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江苏连云港港口股份有限公司拟转让14#、16#泊位部分资产项目资产评估报告·声明
七、本资产评估机构出具的资产评估报告中的分析、判断和结果受资产评估报告中假设和限制条件的限制，资产评估报告使用人应当充分考虑资产评估报告
中载明的假设、限制条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。
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江苏连云港港口股份有限公司拟转让14#、16#泊位部分资产项目资产评估报告·摘要
江苏连云港港口股份有限公司拟转让
、 泊位部分资产项目
14# 16#
资产评估报告摘要
苏华评报字 第 号
[2018] 246
江苏华信资产评估有限公司接受江苏连云港港口股份有限公司委托，按照法律、行政法规和资产评估准则的规定，坚持独立、客观和公正的原则，采用成本法，按照必要的评估程序，对江苏连云港港口股份有限公司拟转让的14#、16#泊位部分资产在2018年6月30日的市场价值进行了评估。现将评估报告摘要如下。
1、经济行为：根据云港控股纪要[2018]53号连云港港口控股集团有限公司会议纪要，连云港港口控股集团有限公司同意收购江苏连云港港口股份有限公司14#、16#泊位资产。
2、评估目的：为江苏连云港港口股份有限公司拟转让14#、16#泊位部分资产提供价值参考。
3、评估对象：江苏连云港港口股份有限公司委估的14#、16#泊位部分资产于评估基准日的市场价值。
4、评估范围：江苏连云港港口股份有限公司在评估基准日的14#、16#泊位部分资产，账面原值6,325.63万元，账面净值2,400.17万元。
5、价值类型：市场价值。
6、评估基准日：2018年6月30日。
7、评估方法：成本法。
8、评估结论及其使用有效期
（1）评估结论
经采用成本法，江苏连云港港口股份有限公司委估的14#、16#泊位部分资产于评估基准日2018年6月30日的市场价值为4,297.60万元，大写人民币肆仟贰佰玖拾柒万陆仟元整。
本次评估未考虑未来转让过程中可能发生的税费。
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（2）评估结论使用有效期
本资产评估报告仅为本报告中描述的经济行为提供价值参考。评估结论的使用有效期为自评估基准日起一年，即自2018年6月30日至2019年6月29日。
9、对评估结论产生影响的特别事项
（1）本次拟转让的部分资产，由于时间久远，以前的工程合同、设备合同及发票等资料无法找到。江苏连云港港口股份有限公司已提供了书面情况说明，明确申报资产的所有权为江苏连云港港口股份有限公司拥有，权属清晰无争议。本次未考虑该权属瑕疵对评估结论的影响。
（2）本次委评资产占用的土地使用权为连云港港口集团有限公司所有，租赁给江苏连云港港口股份有限公司。本次未考虑土地对资产价值的限制。
（3）本次水下隐蔽工程缺乏资料支撑，现场无法核实，相应工程量由委托人提供并盖章确认，具体如下：（1）14#泊位：陆域形成所在区域为：疏港通道高架桥（含高架桥下方所在区域）以北、14#泊位与16#泊位之间，涉及面积为
8640平方米，土石方约86,400.00立方米；14#泊位疏浚工程117,508.00立方米；14#泊位港池疏浚174,678.00立方米。（2）16＃泊位：16＃泊位疏浚工程
128,125.00立方米，16＃泊位陆域形成
32,951.00
立方米。本次按以上工程量进行计算，未考虑实际工程量与委托人提供的工程量间的差异对评估结论的影响。
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资产评估报告正文
苏华评报字 第 号
[2018] 246
江苏连云港港口股份有限公司：
江苏华信资产评估有限公司接受贵单位的委托，按照法律、行政法规和资产评估准则的规定，坚持独立、客观和公正的原则，采用成本法，按照必要的评估程序，对江苏连云港港口股份有限公司拟转让的14#、16#泊位部分资产在
2018年6月30日的市场价值进行了评估。现将资产评估情况报告如下。
一、委托人和资产评估委托合同约定的其他资产评估报告使用人概况
（一）委托人概况
本次的委托人及产权持有单位均为江苏连云港港口股份有限公司。
公司名称：江苏连云港港口股份有限公司
类 型：股份有限公司（上市）（601008）
法定住所：连云港市连云区庙岭港区港口四路8号
经营场所：连云港市连云区庙岭港区港口四路8号
法定代表人：李春宏
注册资本：101521.5101万元整
经营范围：码头和其他港口设施经营；为旅客提供侯船及上、下船设施和服务；港口货物装卸、仓储服务；船舶港口服务业务经营（仅限为船舶提供岸电）；
普通货运；港口机械、设施、设备租赁、维修服务；机械设备；电器设备制造、安装、维修；工索具制造、销售；散货包装服务；实业投资。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）***
（二）资产评估委托合同约定的其他资产评估报告使用人概况
其他资产评估报告使用人包括国有资产监督管理机构、相关监管机构和部门。
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二、评估目的
根据云港控股纪要[2018]53号连云港港口控股集团有限公司会议纪要，连云港港口控股集团有限公司同意收购江苏连云港港口股份有限公司14#、16#泊位资产。
本项目评估目的是为江苏连云港港口股份有限公司拟转让14#、16#泊位部分资产提供价值参考。
三、评估对象和评估范围
（一）评估对象与评估范围内容
评估对象：江苏连云港港口股份有限公司委估的14#、16#泊位部分资产于评估基准日的市场价值。
评估范围：江苏连云港港口股份有限公司在评估基准日的14#、16#泊位部分资产，账面原值6,325.63万元，账面净值2,400.17万元。
上述资产由委托人申报，与本次委托评估范围一致，具体详见评估明细表。
（二）实物资产的主要状况及特点
本次申报的实物资产包括房屋建筑物类和设备。
1、房屋建筑物类
（1）权益状况
本次江苏连云港港口股份有限公司申报的房屋共4项，建筑面积合计217.68平方米，均已办理《房屋所有权证》；构筑物共21项。领证房屋明细如下：
||||||
|-|-|-|-|-|
|权证编号|建筑物名称|结构|建成年月|建筑面积（m2）|
|连房权证连字第L00114329号|危险品库房|混合|1995年12月|49.83|
|连房权证连字第L00114329号|消防泵房|混合|1998年10月|101.43|
|连房权证连字第L00114329号|土建用房|混合|1998年10月|46.66|
|连房权证连字第L00114326-1号|传达室|混合|1998年10月|19.76|
|合计||||217.68|

上述资产占用的土地使用权为连云港港口集团有限公司所有，租赁给江苏连云港港口股份有限公司。
基准日时上述领证房屋未发现涉及抵押、担保事项。
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（2）实物状况
本次申报的资产均位于连云港港马腰作业区，主要是14#、16#泊位。两个泊位主要从事危化品作业，目前生产暂停。
14#泊位建成于1974年，设计等级1万吨，码头长度162米，配套有柴油管线、硫酸管线等设施。16#泊位建成于1997年，设计等级2万吨，码头长度249米，配套有危险品库房、消防泵房、土建用房、传达室及供电、供水等设施。
配套房屋状况如下：
①危险品库房为混合结构1层，建成于1995年12月，层高约4.5米，房屋外墙为水刷石，塑钢窗，内墙为乳胶漆，无吊顶。
②消防泵房为混合结构
1
层，建成于
1998
年
10
月，层高约
4.5
米，房屋外墙为水刷石，塑钢窗，内墙为乳胶漆，无吊顶。
③土建用房为混合结构
1
层，建成于
1998
年
10
月，层高约3.6米，房屋外墙为水刷石，塑钢窗，内墙为乳胶漆，无吊顶
④传达室为为混合结构
1
层，建成于
1998
年
10
月，层高约3.3米，房屋内外墙涂料，塑钢窗，无吊顶。
（3）区位状况
14#、16#泊位位于连云港港，港口北倚长6km的东西连岛天然屏障，南靠云台山，地处中国沿海中部的海州湾西南岸、江苏省的东北端。14#、16#泊位位于马腰作业区，水运交通便利；周边有疏港通道高架桥、云台山大道、陇海铁路东部终点港连云站，陆路交通较便利；区域内水电气等基础设施齐全；产业集聚度较高。
2、设备类
委估机器设备安装于江苏连云港港口股份有限公司14#、16#泊位。
机器设备共70台（套），主要是输油臂1#、装卸臂、管道、配电柜等用于码头卸货的机器设备。评估人员按评估申报表所列机器设备一一核对，委评机器设备账物相符。上述设备均于1998年10月至2013年12月投入使用，平时使用强
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度一般，维护保养情况一般，安装在江苏连云港港口股份有限公司的14#、16#泊位，存放环境良好。
（三）引用其他机构出具的报告结论所涉及的资产类型、数量和账面金额（或者评估值）
本资产评估报告未引用其他机构出具的报告。
四、价值类型
根据本次评估目的、市场条件、评估对象自身条件等因素，资产评估师选择市场价值类型。市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。
五、评估基准日
1、本项目评估基准日为2018年6月30日。
2、此基准日是委托人在综合考虑到尽可能接近评估目的的实现日期，使评估结论更好地为评估目的服务；并且与财务报表日期一致，便于资产清查核实的基础上确定的。本次评估工作中所采用的价格及其参数为评估基准日时的有效标准。
六、评估依据
（一）经济行为依据
1、2018年
8
月
16
日云港控股纪要[2018]53号连云港港口控股集团有限公司会议纪要。
（二）法律法规依据
1、《中华人民共和国资产评估法》（2016年
7
月
2
日第十二届全国人民代表大会常务委员会第二十一次会议通过）。
2、《中华人民共和国企业国有资产法》（2008年
10
月
28
日第十一届全国人民代表大会常务委员会第五次会议通过）。
3、《国有资产评估管理办法》（国务院[1991]第91号令）。
4、《国有资产评估管理办法施行细则》（国资办发[1992]36号）。
5、《国有资产评估管理若干问题的规定》（财政部令第14号）。
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6、《企业国有资产评估管理暂行办法》（国务院国有资产监督管理委员会令第12号）。
7、《企业国有资产交易监督管理办法》（国务院国资委财政部令[2016]第 32
号）。
8、《关于加强企业国有资产评估管理工作有关问题的通知》（国资委产权[2006]274
号）。
9、《关于企业国有资产评估报告审核工作有关事项的通知》（国务院国资委国资产权[2009]941号）。
10、《关于印发<企业国有资产评估项目备案工作指引>的通知》（国资发产权[2013]64号）。
（三）评估准则依据
1、《资产评估基本准则》（财政部财资[2017]43号）。
2、《资产评估职业道德准则》（中评协[2017]30号）。
3、《资产评估执业准则—资产评估程序》（中评协[2017]31号）。
4、《资产评估执业准则—资产评估报告》（中评协[2017]32号）。
5、《资产评估执业准则—资产评估委托合同》（中评协[2017]33号）。
6、《资产评估执业准则—资产评估档案》（中评协[2017]34号）。
7、《资产评估执业准则—不动产》（中评协[2017]38号）。
8、《资产评估执业准则—机器设备》（中评协[2017]39号）。
9、《企业国有资产评估报告指南》（中评协[2017]42号）。
10、《资产评估机构业务质量控制指南》（中评协[2017]46号）。
11、《资产评估价值类型指导意见》（中评协[2017]47号）。
12、《资产评估对象法律权属指导意见》（中评协[2017]48号）。
（四）权属依据
1、房屋所有权证。
2、产权持有单位权属情况说明。
3、其他产权证明文件及材料。
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（五）取价依据
1、委托人提供的财务会计资料。
2、中国人民银行公布的基准利率。
3、《机电产品报价手册》（2018年，中国机械工业出版社）。
4、《资产评估常用数据与参数手册》（2011年，中国机械工业出版社）。
5、中国机电数据网（http://price.86mdo.com/）。
6、向生产厂家或其代理商的询价记录。
7、连云港市的主要建筑材料市场价格信息（2018年6月）。
8、《房屋完损等级评定标准（试行）》（城住字【1984】678号）。
9、《水运工程工程量清单计价规范（JTS271-2008）》
10、《沿海港口水工建筑工程定额（2004）》
11、《省交通运输厅关于调整我省交通建设工程人工费单价的通知》（苏交质〔2012〕40号）
12、《连云港工程造价信息》2018年第6期
13、连政发[2004]35号
14、苏建函价[2018]156号
15、资产评估专业人员的现场勘查记录和获取的评估业务资料。
16、评估机构收集的有关询价资料、参数资料等。
（六）其他参考依据
1、委托人提供的资产评估申报明细表。
七、评估方法
1、房屋建筑物类
建筑物的评估方法主要有成本法、收益法、市场比较法。
本次委评资产主要是14#、16#泊位，均位于连云港港马腰作业区，目前生产暂停，不符合持续经营的前提，不采用收益法评估。同一区域内近期类似市场交易案例较少，无法满足市场法评估的条件。综上，本次采用成本法评估。
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成本法指用现时条件下重新购置或建造一个全新状态的被评估资产所需的全部成本，减去被评估资产已经发生的实体性贬值、功能性贬值和经济性贬值，得到的差额作为被评估资产的评估值，从中确定委评房屋及构筑物价值的方法；或首先估算被评估资产与其全新状态相比有几成新，即求出成新率，然后用全部成本与成新率相乘，得到的乘积作为评估值。
计算公式为：评估值=重置成本×综合成新率；
（1）建筑物重置成本的确定
建筑物重置成本＝建安工程造价＋专业费用＋规费＋管理费用＋资金成本
①建安工程造价
因委托人未能提供完整的工程决算资料，我们根据类似工程的工程造价指标，确定工程造价。此法是以类似建筑物的工程量为基础，按评估基准日的定额、材料价格、取费标准计算分部分项工程量清单费用，再加上措施项目清单计价、其他项目费、税金等估算出建筑物的建筑安装工程造价。
②专业费用
专业费用包括前期工作咨询费、勘察设计费、监理费、招投标管理费等，按照当地平均水平综合确定。
③规费
根据连云港市人民政府等有关部门的规定，对于已办理《房屋所有权证》的房屋考虑市政公用设施配套服务费。
④管理费用
管理费用是指组织和管理项目开发经营活动所必需发生的费用，按项目建安工程造价一定比例估算。
⑤资金成本
资金成本根据类似工程的合理的建设工期，按照基准日时中国人民银行规定的同期贷款基准利率，以建安工程造价、前期及其他费用为基数按均匀投入考虑。
（2）综合成新率的确定
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房屋采用使用年限法和打分法相结合的方法，经加权计算确定，得出综合成新率。构筑物使用年限法确定成新率。
对于年限法成新率低于35%的构筑物，我们根据现场勘查，认为仍可继续使用，且建成后不断维护改造，则成新率按35%考虑。
综合成新率＝年限法成新率×权重40%＋打分法成新率×权重60%
（3）评估值的确定
建筑物评估值＝重置成本×综合成新率
2、设备
委托评估设备为码头专用的设备，专业性较强，市场上此类设备的交易较少，故本次主要采用成本法评估。其中，对近期购置的机器设备，因可以找到类似全新设备的购置价，采用成本法评估。对购置较久的设备，已经无法找到类似全新设备的购置价，但可以找到近期类似二手设备的交易案例，因此采用市场法评估。
成本法是指先估测委托评估设备的重置成本，再减去已经发生的实体性贬值、功能性贬值和经济性贬值后，得到委托评估设备评估值的方法。
成本法适用公式为：
设备评估值＝设备重置成本－实体性贬值－功能性贬值－经济性贬值
评估人员采用年限法计算设备的实体性贬值；功能性贬值主要体现在超额投资成本和超额运营成本两方面，由于在评估中采用现行市场价格确定重置成本，不需要再考虑超额投资成本；经现场勘查，委评设备维护保养良好，可以正常使用，基准日时尚不存在超额运营成本，因此委评设备的功能性贬值取零。委评设备在评估基准日以及评估目的实现后可以按原地原设计用途持续正常使用，未发现经济性贬值的现象，故本次评估我们将委评设备的经济性贬值取零。我们将确定设备评估值的公式简化为：
设备评估值＝设备重置成本×成新率
（1）重置成本法的相关参数
①含税重置成本的确定
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机器设备的重置成本由设备购置费（含税购置价+运杂费）、安装工程费、基础费及工程建设其它费用等部分构成。
A、设备购置价的确定
主要通过向生产厂家直接询价取价或查阅《机电产品报价手册》，对已无法获得该设备的购置价的设备，选用市场上性能基本相同的设备价格修正得出。
B、设备运杂费的确定
主要依据：①设备运输距离；②包装箱体积；③重量吨位；④价值；⑤所用交通工具等分别计算取定。
C、设备安装工程费的确定
主要根据被评估设备辅助材料的消耗、安装基础情况、安装的难易程度，参照《资产评估常用数据与参数手册》中相关设备安装费率及近期市场的招标价格予以测算确定。对于报价中已包含安装费，或者不需要安装的设备，本次不考虑设备的安装费。
D、设备基础费的确定
设备基础费参考《资产评估常用数据与参数手册》中规定的设备基础费率；
对不需要基础费的设备，不考虑设备的基础费。
E、工程建设其它费用
工程建设其它费用主要由项目建设单位管理费、勘察设计费、工程监理费等构成。
根据该单位建设规模等情况测算出了工程建设其它费用如下：
||||||
|-|-|-|-|-|
|序号|内容|计价基数|本次取值|备注|
|1|前期工作咨询费|工程造价|0.63%|参照行业平均标准|
|2|勘察设计费|工程造价|3.43%|参照行业平均标准|
|3|监理费|工程造价|2.49%|参照行业平均标准|
|4|招投标管理费|工程造价|0.33%|参照行业平均标准|
|5|建设单位管理费|工程造价|1.45%|参照行业平均标准|
||小计||8.33%||

对本次委估的设备的成新率采用年限法确定，评估人员通过现场勘查，了解设备的使用、维修、保养状况，确定已使用年限；根据《资产评估数据常用数据
参数手册》确定经济使用年限，计算得出成新率，基本计算公式为：
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成新率=尚可使用年限/（尚可使用年限+已使用年限）×100%
③设备评估值的确定
评估值=重置成本×成新率
八、评估程序实施过程和情况
（一）接受项目委托
本公司与委托人就本次评估目的、评估对象、评估范围、评估基准日等事项协商一致，签订资产评估委托合同。在此基础之上由资产评估师拟订出评估工作计划。
（二）现场调查核实
1、指导委托人清查资产、准备评估资料等。
2、核实资产与验证资料
依据资产评估申报表，评估人员会同企业有关人员，对所申报的固定资产进行盘点和现场勘查。针对不同的资产性质和特点，采取询问、访谈、核对、监盘、勘查等方法。同时查验相关资产的产权证明资料，了解资产的数量、配置和实际使用情况。
3、核实评估范围，与管理层访谈，了解评估对象现状，关注评估对象法律权属、收集评估资料。
（三）评定估算
根据评估目的、评估对象、价值类型及资料收集等情况，选择恰当的评估方法和相应的模型及参数，收集市场信息、分析、估算形成初步评估结果。
（四）评估结果汇总、评估结论分析
对各种评估方法形成的初步评估结果进行汇总、分析，在综合评价不同评估方法和评估结果的合理性及所使用数据的质量的基础上，确定最终评估结论。
（五）撰写报告、内部审核
根据评定估算的结果撰写评估说明，起草资产评估报告。根据本公司评估业务流程管理办法规定，资产评估师在完成资产评估报告草稿一审后形成评估报告
初稿并提交公司内部审核，经公司内部审核后形成资产评估报告正式稿并提交委
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托人。
九、评估假设
1、持续使用假设：假设评估基准日后，委托人申报资产可以保持原地原用途继续使用下去。
2、交易假设：是假定所有待估资产已经处在交易的过程中，根据待估资产的交易条件等模拟市场进行评估。
3、公开市场假设：是假定在市场上交易的资产，或拟在市场上交易的资产，资产交易双方彼此地位平等，彼此都有获取足够市场信息的机会和时间，以便于对资产的功能、用途及其交易价格等作出理智的判断。公开市场假设以资产在市场上可以公开买卖为基础。
4、假设委托人提供的与评估相关的全部资料是真实、合法和完整的，没有未揭示的抵押担保及或有事项等对委估房地产造成重大不利影响。
5、不考虑生产暂停对资产价值的影响，不考虑可能存在的未付工程款。
6、无其他人力不可抗拒因素及不可预见因素对企业造成重大不利影响。
根据资产评估的要求，认定这些假设条件在评估基准日时成立，当上述假设条件发生变化时，本评估机构及资产评估师将不承担由于假设条件改变而推导出不同评估结论的责任。
十、评估结论
本次评估采用成本法，对江苏连云港港口股份有限公司委估的14#、16#泊位部分资产于评估基准日2018年6月30日的市场价值进行了评估。具体评估结论如下：江苏连云港港口股份有限公司委估的部分资产于评估基准日
2018
年
6
月 30
日的账面值2,400.17万元，评估值为4,297.60万元，评估增值1,897.43万元，增值率79.05%。评估结论汇总表如下：
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江苏连云港港口股份有限公司拟转让14#、16#泊位部分资产项目资产评估报告·正文
固定资产评估汇总表
评估基准日：2018年6月30日
金额单位：人民币万元
||||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
|科目名称|账面价值||评估价值||增值额||增值率（%）||
||原值|净值|原值|净值|原值|净值|原值|净值|
|房屋建筑物类合计|5,459.07|2,354.24|9,221.61|4,167.97|3,762.54|1,813.73|68.92|77.04|
|固定资产-房屋建筑物|22.54|11.45|41.37|26.64|18.83|15.19|83.54|132.66|
|固定资产-构筑物及其他辅助设施|5,436.53|2,342.79|9,180.24|4,141.33|3,743.71|1,798.54|68.86|76.77|
|设备类合计|866.56|45.93|478.67|129.63|-387.89|83.70|-44.76|182.23|
|固定资产-机器设备|866.56|45.93|478.67|129.63|-387.89|83.70|-44.76|182.23|
|固定资产合计|6,325.63|2,400.17|9,700.28|4,297.60|3,374.65|1,897.43|53.35|79.05|

评估结果详见《资产评估明细表》。
经采用成本法，江苏连云港港口股份有限公司委估的14#、16#泊位部分资产于评估基准日2018年6月30日的市场价值为4,297.60万元，大写人民币肆仟贰佰玖拾柒万陆仟元整。
本次评估未考虑未来转让过程中可能发生的税费。
本评估结论的使用有效期为自评估基准日起一年，即自2018年6月30日至2019年6月29日。超过一年，需重新进行资产评估。
十一、特别事项说明
1、本次拟转让的部分资产，由于时间久远，以前的工程合同、设备合同及发票等资料无法找到。江苏连云港港口股份有限公司已提供了书面情况说明，明确申报资产的所有权为江苏连云港港口股份有限公司拥有，权属清晰无争议。本次未考虑该权属瑕疵对评估结论的影响。
2、本次委评资产占用的土地使用权为连云港港口集团有限公司所有，租赁给江苏连云港港口股份有限公司。本次未考虑土地对资产价值的限制。
3、本次水下隐蔽工程缺乏资料支撑，现场无法核实，相应工程量由委托人提供并盖章确认，具体如下：（1）14#泊位：陆域形成所在区域为：疏港通道高架桥（含高架桥下方所在区域）以北、14#泊位与16#泊位之间，涉及面积为
8640平方米，土石方约86,400.00立方米；14#泊位疏浚工程117,508.00立方米；14#
泊位港池疏浚174,678.00立方米。（2）16＃泊位：16＃泊位疏浚工程
128,125.00
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江苏连云港港口股份有限公司拟转让14#、16#泊位部分资产项目资产评估报告·正文
立方米，16＃泊位陆域形成
32,951.00
立方米。本次按以上工程量进行计算，未考虑实际工程量与委托人提供的工程量间的差异对评估结论的影响。
除上述事项外，本资产评估机构及资产评估专业人员未发现其他特别事项和重大期后事项，特别提示资产评估报告使用人应注意以上特别事项对评估结论可能产生的影响。
十二、资产评估报告使用限制说明
1、本资产评估报告仅供委托人、资产评估委托合同约定的其他资产评估报告
使用人按本报告中描述的经济行为使用，以及国有资产监督管理机构、相关监管机构和部门使用。
2、委托人或者其他资产评估报告使用人未按照法律、行政法规规定和资产评估报告载明的使用范围使用资产评估报告的，资产评估机构及其资产评估师不承担责任。
3、除委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使用人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人之外，其他任何机构和个人不能成为资产评估报告的使用人。
4、资产评估报告使用人应当正确理解评估结论，评估结论不等同于评估对象可实现价格，评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。
十三、资产评估报告日
本评估结论形成的日期为2018年8月17日。
（以下无正文）
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