上海金桥出口加工区开发股份有限公司2013年年度报告摘要
上海金桥出口加工区开发股份有限公司
2013年年度报告摘要
一、重要提示
1.1本年度报告摘要摘自年度报告全文，投资者欲了解详细内容，应当仔细阅读同时刊载于上海证券交易所网站上的年度报告全文。
1.2公司简介
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|股票简称|浦东金桥||股票代码|600639|
|股票上市交易所|上海证券交易所||||
|股票简称|金桥B股||股票代码|900911|
|股票上市交易所|上海证券交易所||||
|联系人和联系方式||董事会秘书|||
|姓名||代燕妮|||
|电话||50307702|||
|传真||50301533|||
|电子信箱||jqir@58991818.com|||

二、主要财务数据和股东变化
2.1主要财务数据
单位：元币种：人民币
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||2013年(末)|2012年(末)|本年(末)比上年(末)增减（%）|2011年(末)|
|总资产|10,306,630,111.12|9,368,450,562.68|10.01|8,796,285,677.23|
|归属于上市公司股东的净资产|4,616,827,825.97|4,297,936,030.34|7.42|4,035,830,077.73|
|经营活动产生的现金流量净额|209,099,455.94|-54,697,920.59|不适用|-52,869,383.84|
|营业收入|1,428,656,542.55|1,122,232,060.26|27.3|2,086,178,981.63|
|归属于上市公司股东的净利润|427,284,537.52|333,810,037.14|28|452,594,208.17|
|归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润|369,700,241.98|323,934,330.25|14.13|438,280,409.69|
|加权平均净资产收益率（%）|9.59|8.01|增加1.58个百分点|11.73|
|基本每股收益（元／股）|0.4600|0.3594|27.99|0.4873|
|稀释每股收益（元／股）|0.4600|0.3594|27.99|0.4873|

2.2前10名股东持股情况表
单位：股
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|报告期股东总数||91,439|年度报告披露日前第 5 个交易日末股东总数||89,732|
|前10名股东持股情况||||||
|股东名称|股东性质|持股比例(%)|持股总数|持有有限售条件股份数量|质押或冻结的股份数量|
|上海金桥(集团)有限公司|国家|43.82|407,011,041|0|无|
|上海国际信托有限公司|国 有 法人|3.46|32,167,317|0|无|
|Golden China Master Fund|境 外 法人|1.43|13,237,551|0|未知|
|中国建设银行－华夏红利混合型开放式证券投资基金|国 有 法人|1.16|10,803,466|0|未知|
|BOCI SECURITIESLIMITED|境 外 法人|0.81|7,529,450|0|未知|
|GUOTAI JUNANSECURITIES(HONGKONG)LIMITED|境 外 法人|0.68|6,339,490|0|未知|
|SCBHK A/C BBH S/AVANGUARD EMERGINGMARKETS STOCK INDEXFUND|境 外 法人|0.62|5,790,169|0|未知|
|中国工商银行－华安中小盘成长股票型证券投资基金|国 有 法人|0.35|3,229,822|0|未知|
|徐晓|境 内 自然人|0.32|3,000,000|0|未知|
|GIC PRIVATE LIMITED|境 外 法人|0.27|2,494,020|0|未知|

2.3以方框图描述公司与实际控制人之间的产权及控制关系
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三、管理层讨论与分析
(一)董事会关于公司报告期内经营情况的讨论与分析
2013年，公司上下团结一致，齐心协力，开源节流，勇于创新，积极引进战略性新兴产业，以信息化为抓手加强内部管理，着力整合提升公司资源价值。全年实现营业收入14.29亿元，同比增加27.3%，营业利润5.44亿元，同比增加19.84%，归属于股东的净利润4.27亿元，同比增加28%。加权平均净资产收益率为9.59%，增加1.58个百分点。
1、积极推进战略转型
公司积极推进战略转型，在继续保持并开发优质资产的同时，适时出售部分非核心资产，将公司的经营模式逐步由以租为主调整为租售并举，使得营业收入的租售结构更加有利于提升公司经济效益，更加有利于促进公司长期、持续和高效地发展。在此背景，公司推动控股子公司于年内启动金台大厦销售工作，并于年底完成了销售。
公司在管理输出方面尝试“走出去”，成功承接东郊紫园项目的租赁顾问和独家中介租赁代理权，实现公司租赁经营第一次“走出去”承接公司以外的物业经营租赁，为进一步拓展公司的租售经营业务作出了有益的尝试。
2、物业租赁形势良好
加大投资促进与营销力度，努力提高出租率，在确保租赁收入增加的同时，提升产品价值。
润英联上海商务技术中心项目、春宇科技园项目、天虹项目等生产性服务业项目以及上海弘奕网络、上海富友等十个网络文化视频产业项目先后落户金桥。
碧云花园服务公寓（原名碧云国际社区S1地块公寓）成功开业，2013年7月1日，高级公寓首批客户顺利入住。9月29日，服务公寓试营业。截止2013年12月，出租率约30%。
随着各项营销工作的有序开展，预计该项目出租率在2014年将会比较好的提升。碧云别墅银杏苑创租赁佳绩，该项目自2012年下半年推向市场，截止2013年9月底，实现全部别墅满租。
报告期内，公司物业出租情况总体良好，各类物业平均出租率及按面积加权的平均租金分别为：住宅出租率约93%、租金约4元/天/平方米；厂房、仓库出租率约79%、租金约1.2元/天/平方米；办公楼出租率约95%、租金约2.7元/天/平方米；研发楼出租率约66%、租金约3.2元/天/平方米；商业出租率约98%、租金约2.7元/天/平方米；酒店出租率约74%、租金约5元/天/平方米（注：碧云花园服务式公寓、碧云国际社区人才公寓一期、二期系2013下半年、年底投入使用，因此在统计2013年度出租率及平均租金时未予纳入；早期为改善开发区商业环境所引进的部分商业项目租金低但面积占比大）。
3、建设项目稳健推进
加强工程管理,突出成本控制，树立目标成本控制思想。在工程开工前，组织施工、监理单位进行图纸会审工作，组织施工图设计交底工作。在施工过程中，对于必要的各类工程签证，工程项目主管加强甄别工作、确认签证事件的内容及合理性，加大对工作量的审核力度；严格执行公司审批流程，及时办理相关手续。
报告期内，公司及控股子公司的重点在建项目进度如下：碧云公馆完成主体结构，外立面施工完成70%-80%；碧云国际社区人才公寓一期完成室内装修工程，完成物业交接验收及移交工作；碧云国际社区人才公寓二期项目基本竣工，并完成景观、草坪铺设等工程；
碧云壹零项目总包招标进行中。
4、经营管理规范高效
公司对内部控制工作常抓不懈，在总结2012年度内控工作的基础上，继续完善内控制度建设。针对公司工程项目建设的重点工作，制订了《关于进一步加强工程项目建设管理意见》，规范工程项目的立项、设计、建设、造价及验收等。此外，针对公司风险评估的薄弱
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环节，公司委托专业机构开展风险评估、内控评价工作，对于存在的不足及时予以改进提高。
创新手段规范采购流程，在各项采购工作中将信息化建设与内控机制有效统一起来，年初完成采购（工程类）模块正式上线运行； 9月底完成供应商在系统中的评估工作；年底完成采购专项检查工作。
完成信息化后评估，通过规划、选型、系统实施、运行中优化等进程，基本实现了系统规划功能，在2013年4月聘请第三方咨询机构对信息化建设开展后评估，结果表明，公司信息化建设从企业实际情况出发，总体应用情况良好，系统技术水平较高，促进了管理与业务水平的提升。
(二)董事会关于公司未来发展的讨论与分析
2014年公司经营工作将紧紧围绕"南下北上、创新转型"的新方向、新思路，抓住机遇，攻坚克难，努力完成年度经营指标，有序推进重点项目建设。坚持市场化经营，体现主业聚焦，加强市场化分析，突出项目定位；坚持专业化管理，强调设计控制、成本控制、进度控制、质量控制与安全控制；坚持标准化服务，树立"作品"理念，建立服务体系，提升公司核心竞争力。稳健推进资本市场运作，提高公司融资能力，体现上市公司价值。
1、总体经营目标
2013年，公司力争全年实现预算现金收入19.29亿元（不含筹资性收入），其中，销售收入8.66亿元，租赁收入（含酒店）10.11亿元）。
2、积极整合开发区内外资源，实现可持续发展
启动非公开发行工作，目标是全资持有金桥联发公司股权，并在资本市场募集资金，以进一步增强资产实力，提升公司竞争力。
加强投资测算与可行性分析工作，预算安排10亿元土地储备资金，争取获取新的可开发资源，打造未来产业园区，选址包括临港、金桥区域等，增强发展后劲，实现可持续发展。
3、提高产品营销及运营水平，做好产品租售经营
坚持市场定位，细分客户，不断提升和优化服务水平。以产业集聚效应为抓手，继续加大招商力度，以先进制造业和战略性新兴产业为招商重点，全力以赴落实重点项目。进一步推进金桥网络文化产业的发展，力争全年引进网络文化产业项目十个，着力提高研发楼及南区厂房等的出租率。
着力加强在 2013年下半年和年底新推向市场的碧云花园服务公寓和碧云国际社区一期、二期人才公寓的营销力度，争取实现良好的出租率。有计划地安排好部分投入租赁时间较长的别墅、公寓等住宅的建筑、设施设备的年度中大修计划，按计划滚动实施维修工程，在确保完成年度租赁收入目标的同时，保证物业品质，以利于长期经营。
4、保质保量有序推进项目建设，增加公司盈利资源
加强工程管理，全力高效推进公司及控股公司的在建项目和新开工项目建设，重点力争：啦啦宝都（Lalaport）项目完成施工图审查，同步做好施工准备工作；现代产业服务园（II期）地铁板块项目完成地上建筑招投标；加快临港碧云壹零项目建设，年底部分小高层结构封顶，二结构完成50%；碧云公馆项目年底全部竣工；S11项目按计划推进设计工作，年内完成施工图报批。
董事长：黄国平
上海金桥出口加工区开发股份有限公司
二0一四年三月二十日