公告编号：〈万〉2014-010
重要提示：
本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证本报告所载资料不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。
王石主席、郁亮董事、肖莉董事、魏斌董事、陈鹰董事、齐大庆独立董事、张利平独立董事、华生独立董事、罗君美独立董事亲自出席本次董事会会议。乔世波副主席因公务原因未能亲自出席本次会议，授权魏斌董事代为出席会议并行使表决权；孙建一董事因公务原因未能亲自出席本次会议，授权郁亮董事代为出席会议并行使表决权。
公司2013年度分红派息预案：以分红派息股权登记日股份数为基数，每10股派送人民币4.1元（含税）现金股息。
董事会主席王石，董事、总裁郁亮，执行副总裁、财务负责人王文金声明：保证年度报告中财务报告的真实、完整。
致股东………………………………………………………………….…………………………2
公司简介………………………………………………………………………………………… 2
会计数据和财务指标摘要……………………………………………………………………….3
董事会报告………………………………………………………………………………………4
重要事项………………………………………………………………………………………….36
股本变动及股东情况……………………………………………………………………….……43
董事、监事、高级管理人员及员工情况……………………………………………………….45
公司治理…………………………………………………………………………………………51
监事会报告………………………………………………………………………………………53
内部控制情况……………………………………………………………………………………54
财务报告………………………………………………………………………………………….59
一、致股东
2013年是万科第三个十年发展阶段的收官之年，而2014年是第四个十年段的开始。过去十年，中国房地产行业的大发展造就了众多企业的辉煌。万科也由一个年销售不足百亿的小公司，成长为全世界最大的房地产开发企业。2013年 8月全国工商联合会公布的中国民营企业 500强榜单中，万科的营业收入名列第九，而纳税额则排到了第二位。
回顾过去的十年，我们仍然坚定地认为，坚持走正道是万科一切成就的根本。取巧行为可能带来一时的成功，但只有坚持走正道的企业能走得更远。
走正道，意味着坚持诚信守法的底线，也意味着恪守基本的商业逻辑。企业存在的理由，是能为社会创造价值。这包括，更好地满足客户需求，为股东创造回报，为员工提供职业发展的平台；也包括，爱护自然和环境，保护利益相关方的权益。
而展望未来却并不容易。行业前景众说纷纭，其中不乏悲观的结论。而移动互联网时代的种种梦想，如烟花绽放，绚烂迷眼。面对难以准确预测的未来，因以往的成功而滋生的傲慢与麻木不仁固然危险，但反应过度的盲动和自暴自弃，同样可能导向歧途。
在过去的一年中，我们花费了相当的精力，去学习什么是移动互联网。对于新的事物，我们只有敞开心胸去拥抱，然后才能理解；只有真正理解，我们才知道什么是合适的距离。
我们相信互联网将改变这个世界，而不能适应变化的组织将被淘汰。但我们也认为，比察知变化更重要的，是找到变化背后的不变。
我们相信善待客户、为客户创造价值是永恒的商业逻辑。互联网带来的变化，只是让我们和客户变得更贴近。这要求我们更深入地理解客户需求的细节，更迅速地跟随客户需求的变化，而互联网也为我们做到这一点，提供了效率更高的工具。
我们相信，性价比在任何时候都是竞争力的核心。而随着产业链透明度的提高，信息不对称的减弱，在未来它会变得更加清晰和重要。
我们同意，极致是互联网时代的重要特征，且唯有专注才能做到极致。而专业化，正是万科成立以来，一直追求的方向。
我们依然可以看到，中国的城市化还远未结束。互联网时代的来临固然是世界历史的新篇章，但中国的城市化、现代化，同样是影响全球格局的重大事件。当两个伟大的进程并进之时，我们无须厚此薄彼。
三十而立，三十岁的万科还是一个年轻的企业，只是在不知不觉中，我们被贴上了传统行业、传统企业的标签。对此我们无意辩解。因我们始终相信，衣食住行，是人类基本的需求。在任何一个时代，这些需求不可能消失，而只应得到越来越好的满足。
当新时代的大幕揭开时，传统企业应该做的，不是远离自己熟悉的领域，而是理解新的规则，寻找新的伙伴，运用新的工具，将原有的业务做得更好。
这就是我们的答案。
二、公司简介
1.公司法定中文名称：万科企业股份有限公司
英文名称：CHINA VANKE CO., LTD.(缩写为VANKE)
2.法定代表人：王石
3.董事会秘书：谭华杰
电子信箱：IR@vanke.com
股证事务授权代表：梁洁
电子信箱：IR@vanke.com
4.联系地址：中国深圳市盐田区大梅沙环梅路33号万科中心
5.电话：0755-25606666
传真：0755-25531696
6.注册地址：中国深圳市盐田区大梅沙环梅路33号万科中心
邮政编码：518083
办公地址：中国深圳市盐田区大梅沙环梅路33号万科中心
邮政编码：518083
7.国际互联网网址：www.vanke.com
电子信箱：IR@vanke.com
8.信息披露媒体名称：《中国证券报》、《证券时报》、《上海证券报》、《证券日报》及香港一家英文媒体
登载年报的国际互联网网址：www.cninfo.com.cn
9.年报备置地点：公司董事会办公室
10.股票上市地：深圳证券交易所
11.股票简称及代码：万科A 000002
万科B 200002
12.公司首次注册登记日期：1984年5月30日，地点：深圳
变更登记日期：2010年4月13日，地点：深圳
13.企业法人营业执照注册号：440301102900139
14.税务登记号码：地税登字440300192181490号
国税登字440300192181490号
15.组织机构代码：19218149-0
16.公司聘请的会计师事务所
名称：毕马威华振会计师事务所(特殊普通合伙)
地址：北京市东长安街1号东方广场东2座办公楼8层
签字会计师：李婉薇，温华新
三、会计数据和财务指标摘要
1.本年度主要会计数据
单位：人民币元
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||2013年|2012年|本年比上年增减|2011年|
|营业收入|135,418,791,080.35|103,116,245,136.42|31.33%|71,782,749,800.68|
|营业利润|24,261,338,387.14|21,013,040,794.06|15.46%|15,763,216,697.19|
|利润总额|24,291,011,249.30|21,070,185,138.11|15.29%|15,805,882,420.32|
|归属于上市公司股东的净利润|15,118,549,405.78|12,551,182,392.23|20.46%|9,624,875,268.23|

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|归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润|15,113,721,585.36|12,511,303,092.59|20.80%|9,566,931,546.48|
|经营活动产生的现金流量净额|1,923,868,889.89|3,725,958,472.52|-48.37%|3,389,424,571.92|
||2013年末|2012年末|本年末比上年末增减|2011年末|
|资产总额|479,205,323,490.54|378,801,615,075.37|26.51%|296,208,440,030.05|
|负债总额|373,765,900,091.91|296,663,420,087.27|25.99%|228,375,901,483.02|
|归属于上市公司股东的股东权益|76,895,983,339.70|63,825,553,925.30|20.48%|52,967,795,010.41|
|股本|11,014,968,919.00|10,995,553,118.00|0.18%|10,995,210,218.00|

注：报告期内，公司A股股票期权激励计划内共有19,415,801份期权行权，公司股份数因此增加19,415,801股。
2.近3年主要会计数据及财务指标
单位：人民币元
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||2013年|2012年|本年比上年增减|2011年|
|基本每股收益|1.37|1.14|20.17%|0.88|
|稀释每股收益|1.37|1.14|20.17%|0.88|
|扣除非经常性损益后的基本每股收益|1.37|1.14|20.17%|0.87|
|全面摊薄净资产收益率|19.66%|19.66%|-|18.17%|
|加权平均净资产收益率|21.54%|21.45%|增长0.09个百分点|19.83%|
|扣除非经常性损益后的全面摊薄净资产收益率|19.65%|19.60%|增长0.05个百分点|18.06%|
|扣除非经常性损益后的加权平均净资产收益率|21.53%|21.38%|增长0.15个百分点|19.71%|
|每股经营活动产生的现金流量净额|0.175|0.339|-48.46%|0.308|
||2013年末|2012年末|本年末比上年末增减|2011年末|
|归属于上市公司股东的每股净资产|6.98|5.80|20.34%|4.82|
|资产负债率|78.00%|78.32%|减少0.32个百分点|77.10%|

非经常性损益项目
单位：人民币元
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|项目|2013年|2012年|2011年|
|非流动资产处置损益|(4,474,719.05)|(4,670,558.15)|2,900,631.43|
|交易性金融负债产生的公允价值变动损益，以及处置交易性金融负债和可供出售金融资产取得的投资收益|(2,111,260.86)|(24,920,299.96)|(1,987,290.76)|
|出售、处理部门或投资单位收益|4,644,660.07|33,179,668.85|35,395,144.49|
|除上述各项之外的其他营业外收入和支出|34,147,581.21|61,814,902.20|39,765,091.70|
|所得税影响|(14,677,613.30)|(17,850,642.97)|(10,007,991.17)|
|少数股东损益影响|(12,700,827.65)|(7,673,770.33)|(8,121,863.94)|
|合计|4,827,820.42|39,879,299.64|57,943,721.75|

注：“除上述各项之外的其他营业外收入和支出”主要包括罚没收入及补偿等。
3.境内外会计准则差异
单位：人民币元
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|归属于上市公司股东的净利润||归属于上市公司股东的所有者权益||
|2013年|2012年|2013年12月31日|2012年12月31日|
|15,118,549,405.78|12,551,182,392.23|76,895,983,339.70|63,825,553,925.30|
|15,118,549,405.78|12,551,182,392.23|76,895,983,339.70|63,825,553,925.30|

按境外会计准则调整的分项及合计：
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|无差异||||

四、董事会报告
1.管理层讨论与分析
市场环境变化与管理层看法
报告期内，全国商品住宅销售面积 11.57亿平方米，销售金额 6.77万亿元，同比分别增长17.5%和
26.6%，增速较 2012年有所提高。分季度看，第一、二、三、四季度全国商品住宅成交面积的同比增速
依次为41.2%、23.8%、14.9%和7.2%，分季度增速回落的主要原因在于2012年基数的影响。
期内，北京、上海、深圳、广州、天津、沈阳、杭州、南京、成都、武汉、东莞、佛山、无锡、苏州等 14个主要城市的新房成交面积同比增长12.5%，批准预售面积同比增长20.4%。从 5月份开始，14城市的三月移动平均成交批售比（成交批售比=成交面积/同期批准预售面积）一直保持在1以下的水平。市场新房供应整体上较为充足，除个别城市外，多数主要城市的供需关系仍在合理范围内。截至 2013年底，上述城市的新房库存为1.28亿平方米，较12年年底的1.16亿平方米有所上升，库存去化周期为10.4个月。相对充足的存货水平，有助于市场的稳定运行。
期内，全国住宅开发投资状况相比 2012年的低迷有所恢复，全年住宅开发投资完成额同比增长19.4%，增速较 2012年提高 8个百分点，但仍处在历史较低位置（过去十年中，住宅开发投资的年平均增速为23.9%）；住宅新开工面积结束了 2012年的下滑态势，同比增长11.6%，但从绝对规模来看，2013年的住宅新开工面积只是接近2011年的水平，属于2012年新开工下降之后的恢复。
报告期内，内地三四线城市土地市场表现平淡，而部分热点城市土地竞拍则较为激烈。深圳、广州、东莞、佛山、上海、杭州、南京、苏州、宁波、北京、天津、沈阳、大连、武汉、成都、重庆等 16个城市的土地供应和成交面积同比分别上升9.1%和15.8%。由于企业普遍加大了在主要城市的布局，这些城市的土地成交持续活跃，全年土地溢价成交宗数占比约40.6%，较2012年提高14.5个百分点。部分热点城市，土地市场成交氛围有回归理性的必要性。
2013年经营业绩与分析
报告期内，公司坚持面向自住购房者的产品定位，积极促进销售，业绩稳步增长。
2013年，公司实现销售面积1489.9万平方米，销售金额1709.4亿元，同比分别增长15.0%和21.0%，年度销售金额再度刷新行业记录。
分区域看，公司在以珠三角为核心的广深区域实现销售面积 429.9万平方米，销售金额523.9亿元；在以长三角为核心的上海区域实现销售面积 339.7万平方米，销售金额460.5亿元；在以环渤海为核心的北京区域实现销售面积405.4万平方米，销售金额 454.0亿元；在由中西部中心城市组成的成都区域实现销售面积314.9万平方米，销售金额271.0亿元。
公司产品仍以中小户型普通商品房为主，144平方米以下户型占比达到91.5%。年内公司保持着良好的销售节奏，新推盘当月认购率基本保持在60%左右。
2013年，公司实现结算面积 1231.0万平方米，同比增长36.9%；实现结算收入 1327.9亿元，同比增长30.7%；实现营业收入1354.2亿元，净利润151.2亿元，同比分别增长31.3%和20.5%。
公司房地产业务的结算均价为 10787元/平方米，较 2012年下降4.5%；房地产业务结算毛利率为22.31%，较12年下降3.53个百分点；结算净利率12.01%，较2012年下降1.07个百分点。除行业整体趋势外，利润率下降的主要原因，一方面仍在于结算中装修房比例的上升，但装修房比例上升在降低利润率的同时会提升回报率，是效率提升的表现；另一方面在于 2011年下半年市场调整期内售出的房屋进入结算期。总体来看，公司通过提升经营效率，克服了利润率下降的影响。公司的净资产收益率仍然保持在历史上的高点。2013年公司全面摊薄的净资产收益率为19.66%，与2012年持平。
截至报告期末，公司合并报表范围内尚有 1437.4万平方米已售资源未竣工结算，合同金额合计约 1623.3亿元，较2013年初分别增长6.1%和13.0%。充足的已售未结资源为未来的业绩体现奠定了良好基础。
截至 2013年底，公司各类存货中，已完工开发产品（现房）177.2亿元，占比5.35%；在建开发产品 1886.8亿元（其中包含已售出未结算产品），占比56.98%；拟开发产品（对应规划中项目）1243.7亿元，占比37.56%。存货结构保持在合理水平。
2013年公司实现开工面积 2131万平方米，竣工面积 1303万平方米，较 2012年分别增长48.7%和33.1%，分别完成年初计划的128.9%和101.0%。其中，下半年的开、竣工面积分别占全年的56.9%和66.9%。
近年来，不同城市的市场分化明显加大，公司根据PIE（即人口、基础设施建设、就业）评估模型，严格评估投资风险，理性选择投资区域。期内，公司坚持聚焦主流市场、深耕现有城市的策略，在开发前景较好的城市适度补充了一批优质项目资源。鉴于热点城市土地竞争较为激烈，公司在拿地时依然强调
“宁可错过，绝不拿错”，坚持谨慎投资，规避了估值过于乐观的地块。
2013年公司新增加项目 104个，按万科权益计算的占地面积约 757万平方米（对应权益规划建筑面积约 2148万平方米），其中约66%的项目为合作、联合方式获取，新增项目平均楼面地价约为 3516元/平方米。截至报告期末，公司规划中项目按万科权益计算的建筑面积约 4495万平方米，继续保持在满足未来两到三年的开发经营水平上。公司年内新进入泉州、郑州、常州、漳州、南宁等城市，布局更加合理。
截至2013年底，公司剔除预收帐款后的其它负债占总资产的比例为45.54%，公司净负债率为30.7%，较 2013年中期时的41.5%下降约 10.8个百分点，继续保持在行业较低水平。公司的负债结构得到进一步优化。有息负债中，短期负债合计占比42.5%，较2012年的49.7%下降7.2个百分点。
由于始终坚持积极销售、审慎投资，公司资金状况继续保持在良好状态。截至报告期末，公司持有货币资金443.6亿元，相比2013年中期时增加67.6亿元。
2013年管理回顾
2013年，面对复杂的外部环境和日益激烈的行业竞争，公司坚持“有质量的增长”，规模稳步增长，经营效率不断提升。
2013年，公司装修房交付比例约九成，基本实现全装修。
面对业内创纪录的装修房交付量，公司严守质量第一的理念，继续加强质量文化宣导，完善对在建工地安全文明状况的量化评估，推动工程管理日益精细化；并通过在工地配置直饮水、改善卫生设施等方式，为工友创造安全的工作生活环境，增强工人质量意识。期内，公司主动开始推广面向客户的交付验房指引，邀请客户参与对房屋质量的监督，推动公司质量管理不断进步。根据独立第三方机构的客户满意度调查结果，2013年，在装修交付规模扩大的背景下，万科客户对房屋质量的满意度较2012年进一步提升。
公司的工业化以“提高质量、提高效率、减少对人工的依赖”为原则。根据既定的发展战略，2013-2015年，公司将从预制混凝土外墙、装配式内墙、内外墙免抹灰等方向，积极将工业化技术成果转化为实际应用。2013年公司新开工的主流产品中，以上三项工业化应用的比例分别达到8.3%、38.8%和29.1%。
期内，公司绿色三星住宅规模继续位居全国首位，全年新增 16个绿色三星项目，共计 172.7万平方米，其中住宅面积141.4万平方米，占全国新增绿色三星住宅面积的34%。为加大绿色建筑的推广和应用，近年来公司从三星项目的技术和标准出发，结合各地气候和生活习俗，因地制宜，研发适用于主流家庭生活需求、技术难度更低、推广性更强的节能型住宅。年内公司的绿色一星和二星项目规模相比上年明显增加。
近年来，公司启动“幸福社区计划”，围绕客户的居住感受，持续开展服务创新。为满足互联网时代的业主生活需求，公司联合合作方推出“万科—韵达全国邮包合作”、“万科—天猫自提服务合作”，联通数据库系统等服务，方便业主接收包裹。万科物业以成为“物业管理标准的制定者、资产保值增值的捍卫者、社区和谐环境的营造者、信息技术应用的领先者”作为愿景。经过 2年的调整，万科物业统一了股权架构，作为公司内相对独立的事业单元，进一步理顺了内部关系。并基于殷实的客户基础，与30%的老项目业主按根据市场情况调整过的服务费价格成功续聘合同，公司物业服务水平继续领跑行业。
报告期内，万科物业荣获中国物业管理协会评选的“2013年中国物业管理综合实力 TOP200企业”第一名，并被中国指数研究院评选为“2013中国物业服务领先品牌企业”，2013中国物业服务百强企业第一名。同时，根据客户需求，万科物业稳步推进衍生服务，并取得显著成效，其中房屋交易居间服务年度实现经营利润3,523万元，家居家装代购服务年度实现经营利润2,636万元。
期内，公司以社区配套商业为主体，围绕区域中心型购物中心、社区集中商业和社区商业街三条产品线，结合市场需求，不断丰富和完善商业产品线和形态。2013年底，北京金隅万科广场、深圳万科广场、苏州万科美好广场等开业后获得较好反响，公司在非住宅物业上的探索初见成效。
报告期内，公司 2013年第一次临时股东大会通过了将公司境内上市外资股转换上市地以介绍方式在香港联交所上市及挂牌交易的方案。该方案获得中国证监会和香港联交所受理。公司将继续积极推动方案的进展。
报告期内，公司首次进军海外市场，通过和当地知名开发商合作的方式，先后进入香港、美国、新加坡市场，包括：和新世界发展有限公司合作开发香港荃湾项目；和铁狮门公司合作，开发美国旧金山Lumina项目；和吉宝置业有限公司合作，开发新加坡林曦阁（TheGlades）项目。目前，公司参与海外业务，目的主要在于增进对海外成熟市场的理解，学习和借鉴国外优秀同行的经验，进一步强化自身的专
业能力和管理水平。
报告期内，国际权威评级机构标准普尔、穆迪和惠誉分别给予公司BBB+，Baa2和BBB+的长期企业信用评级。此外，标准普尔还给予公司大中华区“cnA+”的评级。公司稳健的经营风格、审慎的财务管理以及良好的信用积累获得国际投资者认可，为拓展海外融资渠道创造了良好条件。2013年 3月，公司完成首次境外美元债券发行，此次美元债为 8亿美元的 5年期债券，年票息率仅2.625%。7月，公司境外子公司设立规模为 20亿美元的中期票据计划，中期票据计划具有多币种、多期限、融资灵活快捷的特点，公司可以根据资金需求及市场情况，灵活决定实际的发行金额和时间。年内，在中期票据计划范围内，公司境外子公司先后发行新加坡币1.4亿元4年期债券、人民币10亿元5年期债券、人民币10亿元3年期债券，票面年利率分别为3.275%、4.5%和4.05%。
人才是最宝贵的资本。一直以来，公司致力于为优秀人才提供充足的发展空间，创造良好的工作氛围。
2013年，公司成立了管理学院，尝试突破行业限制，推进企业间的跨界学习。同时，公司将员工健康也作为评估管理成效的一个重要指标，以健康运动为主题，鼓励员工参与运动。年内，公司在各地组织发起了包括城市乐跑运动在内的系列活动，在增强团队凝聚力的同时，也向外界传递出万科积极向上、阳光、快乐的企业文化。根据全球著名人力资源管理咨询公司怡安翰威特发布的 2013年最佳雇主研究结果，公司获得2013年最佳雇主，在雇主品牌、人才选拔、人才培养上的努力再次获得社会认可。
公司在公司治理上的努力获得社会认可。在2013CCTV中国上市公司峰会上，万科荣获“央视财经50指数•十佳治理公司”称号，并入选“2013年度央视财经 50治理领先指数样本公司”。万科入选《财富》（中文版）2013年“最受赞赏的中国公司全明星榜”，并在行业明星榜“房地产开发”类中位列第 1位。公司还入选“福布斯2013亚太地区最佳上市公司”。
公司的投资者关系也获得好评。公司董事会获得《董事会》评选的最佳董事会奖项。公司董事会秘书继续当选《新财富》“金牌董秘”，还获得《中国证券报》评选的金牛最佳董秘、以及《董事会》评选的最具创新能力董秘等奖项。
2014年发展展望
2014年，万科将以“均好中提效”为指导思想，坚持质量为先，提升经营效率，在夯实传统业务竞争力的基础上，继续培育、提升新业务能力，为下一个十年发展打下健康的基础。
质量是万科的底线，为客户提供质量过硬的产品，是公司赢得客户信赖，强化产品竞争力的基础和前提。公司将继续推动实测实量、交付评估、客户验房指引等措施的全面应用和改进，推进“千亿计划”（工程师境外研修计划）的实施，加强对引进的工程技术、管理体系的应用，完善对供应商的产品检测制度，确保在经营规模扩大的同时，万科的产品口碑持续提升。
2014年，公司现有项目预计新开工面积 2238万平方米，竣工面积 1480万平方米。公司将坚持现金为王的策略，加强全周期的动态资源管理，贯彻积极销售策略，推动库存去化，保持合理的库存结构。
在产品上公司将继续坚持主流定位，为普通人盖好房子，盖有人用的房子，持续推进产品能力对标，围绕市场和客户需求变化，不断优化产品性价比，提升市场竞争力。
在新项目拓展方面公司仍然会坚持审慎的策略，科学研判，理性投资，“不拿地王”，择机获取可满足未来持续经营需要的土地资源。同时在新获取项目中，进一步深化合作开发，探索“小股操盘”的轻资产运营模式。
“小股操盘”是公司合作开发模式的进一步深化，即公司在合作项目中不控股，但项目仍然由公司团队操盘，使用公司品牌和产品体系，共享公司的信用资源和采购资源。
通过输出管理和品牌，这种轻资产模式有利于提升公司的净资产收益率。也意味着在同等的资产规模下可以支持更大的经营规模，获得更大的市场份额。进而意味着可以摆脱增长对股权融资的依赖，提高分红派息、回馈股东的能力。
公司 2013年度分红派息预案已经大幅提高了分红派息力度。年度现金红利占合并报表净利润的比例同比上升了接近一倍，每股股息同比增长127.8%。未来公司将在今年现金分红占合并报表净利润的基础上，稳步提升派发现金红利占合并报表净利润的比例。
为支持业务发展的需要，公司将继续拓展融资渠道，关注金融创新，加强海内外基金合作，降低资金成本，继续尝试包括住宅开发基金、人民币跨境贷款等融资方式。
根据工业化三年发展目标，2014年公司计划实现主流产品预制混凝土外墙达到20%，装配式内墙占比达
到60%，内外墙免抹灰占比达到50%。
公司将继续坚定不移的推进绿色战略，落实项目绿色一星的基本要求，鼓励一线开展以客户价值为导向的绿色产品创新，在各区域开展新绿色三星项目试点。
城市的发展既对企业的开发经营能力提出了更为全面的要求，也为企业的成长提供了更加广阔的空间。
未来公司将在巩固传统业务的基础上，继续完善社区服务平台，密切关注新的细分市场机会，加大对养老、产业园等业务的思考和探索，积极探索和培养新业务能力，持续为企业的成长注入动力。
国际化是万科需要考虑的长期发展方向之一。对于现有海外项目，公司将进一步完善运营管控机制。在控制海外投资风险的前提下，公司会继续关注可能存在的合作机会，充分发掘和利用海外的资金资源和业务资源，推动专业能力的提升及业务模式的创新。
管理提效和业务发展离不开优秀人才。公司将继续加强人力资源系统建设，完善人才梯队，提高组织效能。未来公司将继续打造开放式的学习平台，整合各方学习资源，通过优秀企业间的学习交流，激发企业创造力，打造适应于快速变化时代下的领导力。
2.公司经营情况
（1）主营业务的范围及其经营状况
A.按行业划分
公司为专业化房地产公司，主要产品为商品住宅，2013年公司销售面积 1489.9万平方米，销售金额1709.4亿元，同比分别增长15.0%和21.0%。
2013年全国商品房销售总额为 81,428.3亿元。按此口径计算，2013年公司在全国的市场占有率为2.09%。
报告期内，公司房地产项目结算面积 1231.0万平方米，同比增长36.9%，结算收入 1327.9亿元，同比增长30.7%，结算成本915.3亿元，同比增加41.8%；房地产业务的营业利润率为22.31%，比上年减少 3.53个百分点。
单位：人民币万元
||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
|行业|营业收入||营业成本||营业利润率注||
||金额|增减|金额|增减|数值|增减|
|1.主营业务|13,425,889.46|31.06%|9,269,206.67|41.96%|22.20%|-3.46个百分点|
|其中：房地产|13,278,768.51|30.72%|9,152,850.89|41.75%|22.31%|-3.53个百分点|
|物业管理|147,120.95|71.21%|116,355.78|60.53%|12.19%|7.48个百分点|
|2.其他业务|115,989.65|71.28%|10,558.41|-17.82%|85.82%|13.43个百分点|
|合计|13,541,879.11|31.33%|9,279,765.08|41.85%|22.74%|-3.23个百分点|

注：营业利润率数据已扣除主营业务税金及附加。
B.按投资区域划分
||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
||主营业务收入（万元）|比例|净利润（万元）|比例|结算面积（平方米）|比例|
|广深区域|4,455,105.53|33.55%|663,648.75|41.60%|3,963,547|32.20%|
|上海区域|2,795,187.04|21.05%|303,329.77|19.02%|1,942,960|15.78%|
|北京区域|3,403,755.69|25.63%|270,993.04|16.99%|3,457,700|28.09%|
|成都区域|2,624,720.24|19.77%|357,146.56|22.39%|2,945,738|23.93%|
|合计|13,278,768.50|100.00%|1,595,118.12|100.00%|12,309,945|100.00%|

（2）公司主要全资附属企业经营情况及业绩
单位：人民币万元
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|公司名称|权益|2013年营业收入|2013年净利润|2013年末总资产|2013年主要开发项目|
|万科（重庆）房地产有限公司|100%|503,125|89,160|976,958|重庆锦程、悦府、缇香郡|
|福州市万科房地产有限公司|100%|291,733|40,971|268,582|福州金域榕郡|

|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|武汉万科新里程房地产有限公司|100%|260,820|30,123|296,006|武汉金色城市|
|青岛万科置业有限公司|100%|252,153|29,150|209,158|青岛万科生态城|
|深圳市万科道霖投资发展有限公司|100%|178,261|40,214|177,354|深圳千林山居|
|南京金域蓝湾置业有限公司|100%|166,942|23,392|339,234|南京金域蓝湾|
|北京万科企业有限公司|100%|155,756|44,347|1,851,515|北京蓝山、万科红、万科蓝|
|杭州良渚文化村开发有限公司|100%|155,241|23,071|331,957|杭州良渚文化村|
|太原万科房地产有限公司|100%|149,472|19,123|129,952|太原金域国际|
|成都万科锦江置业有限公司|100%|142,893|21,969|110,136|成都金润华府|

（3）经营计划实施情况
公司聚焦主流客户自住需求，积极推动销售，取得良好的表现。2013年公司实现销售面积 1489.9万平方米，销售金额1709.4亿元，同比分别增长15.0%和21.0%。
年初公司计划全年新开工面积 1653万平方米，竣工面积 1290万平方米。2013年公司实际完成开工面积2131万平方米，比年初计划多28.9%，实际实现竣工面积1303万平方米，比年初计划多1.0%。
2013年主要项目开发情况
单位：平方米
|||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|
|||||规划建筑|13年开工面积|13年竣工|截至13年|
|项目名称|位置|权益|占地面积|||||
|||||面积||面积|末竣工面积|
|广深区域||||||||
|深圳万科中心|盐田区|100%|61,730|80,201|-|34,608|34,608|
|深圳天琴湾|盐田区|100%|253,990|30,028|10,420|-|19,608|
|深圳壹海城|盐田区|50%|137,250|354,695|166,398|-|-|
|深圳安托山项目|南山区|100%|48,804|219,967|-|-|-|
|深圳留仙洞|南山区|100%|394,044|1,335,510|-|-|-|
|深圳金色领域|宝安区|100%|65,364|165,648|-|40,073|165,648|
|深圳溪之谷|宝安区|60%|158,639|47,270|-|-|-|
|深圳翡丽郡|宝安区|100%|77,045|264,075|41,182|43,237|43,237|
|深圳金域缇香|坪山新区|100%|104,801|323,624|-|49,269|131,455|
|深圳第五园|龙岗区|100%|421,916|595,982|-|48,939|514,737|
|深圳天誉|龙岗区|100%|62,577|355,364|260,270|67,312|67,312|
|深圳千林山居|龙岗区|100%|198,597|380,547|-|56,270|380,547|
|深圳万科红|龙岗区|100%|31,337|155,951|-|63,907|155,951|
|深圳万科红三期|龙岗区|50%|43,713|178,241|114,684|-|-|
|深圳布吉水径项目|龙岗区|60%|164,982|456,405|110,582|-|-|
|深圳公园里|龙岗区|65%|75,326|345,026|-|-|143,006|
|深圳八意府|龙岗区|100%|28,894|115,040|-|47,580|47,580|
|深圳浪骑项目|龙岗区|100%|41,487|22,380|-|-|-|
|深圳大甲岛|惠州市|100%|364,450|93,340|-|-|-|
|惠州双月湾|惠东县|67%|704,223|1,068,191|-|119,595|119,595|
|惠州金域华庭|惠城区|100%|151,298|327,550|13,872|79,047|218,837|
|东莞双城水岸|塘厦镇|100%|596,786|414,759|116,394|106,186|190,311|
|东莞朗润园|塘厦镇|51%|128,144|256,287|-|18,777|18,777|
|东莞金色城市|塘厦镇|100%|32,002|96,006|96,006|-|-|
|东莞四季花城|塘厦镇|100%|51,263|92,273|92,273|-|-|
|东莞金域松湖|松山湖园区|51%|135,049|381,000|-|125,176|210,781|
|东莞虹溪诺雅|松山湖园区|100%|349,951|267,450|-|49,589|267,450|
|东莞松湖中心|松山湖园区|34%|95,506|73,872|-|23,509|23,509|
|东莞松湖中心二区|松山湖园区|25%|30,084|30,084|11,219|18,865|18,865|
|东莞万科大厦|南城区|100%|4,771|42,937|-|-|-|
|东莞金域华府|南城区|51%|189,934|493,827|-|149,154|380,159|

|||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|
|东莞翡丽山|南城区|50%|249,534|374,302|158,681|-|50,717|
|东莞香树丽舍|南城区|51%|43,851|109,626|109,626|-|-|
|东莞万科中心|莞城区|55%|53,887|215,547|215,547|-|-|
|东莞金域华庭|莞城区|55%|9,185|29,393|29,393|-|-|
|东莞紫台|虎门镇|100%|60,570|151,426|-|68,628|151,426|
|东莞金色里程|虎门镇|100%|17,374|69,495|69,495|-|-|
|东莞虎门万科城|虎门镇|80%|349,805|784,136|-|-|-|
|东莞长安万科中心|长安镇|100%|75,653|249,658|101,196|31,182|46,572|
|东莞金域国际|厚街镇|100%|88,788|257,486|-|86,337|86,337|
|东莞厚街广场|厚街镇|67%|32,002|113,856|113,856|-|-|
|东莞常平万科城|常平镇|100%|635,971|442,460|-|70,170|357,792|
|东莞万科麓湖|大岭山镇|100%|146,674|117,341|-|35,862|117,341|
|东莞松湖传奇|寮步镇|100%|68,431|150,548|150,548|-|-|
|广州金域蓝湾|白云区|50%|144,657|433,584|-|95,173|406,461|
|广州峰境花园|白云区|100%|24,052|93,803|93,803|-|-|
|广州金域华庭|海珠区|100%|9,117|85,682|-|-|41,444|
|广州江燕路项目|海珠区|68%|16,831|52,765|52,765|-|-|
|广州柏悦湾|荔湾区|100%|38,111|135,689|-|28,597|135,689|
|广州新隆沙AF020122地||||||||
||荔湾区|100%|7,141|30,706|-|-|-|
|块||||||||
|广州府前花园|南沙区|95%|134,760|269,520|-|200,819|269,520|
|广州兰乔圣菲|花都区|49%|210,252|126,172|-|18,034|94,119|
|广州花山项目|花都区|50%|126,941|279,270|-|-|-|
|广州东荟城|萝岗区|55%|177,588|444,943|214,093|111,973|111,973|
|广州东荟城（扩展）|萝岗区|33%|109,748|271,463|-|-|-|
|广州金色梦想|萝岗区|51%|115,671|289,178|202,188|-|-|
|广州金色悦府|黄浦区|100%|24,506|63,591|-|63,591|63,591|
|广州天河软件园高塘新建||||||||
||天河区|100%|30,995|82,962|82,962|-|-|
|区AT030548地块||||||||
|广州黄阁大道项目|南沙区|100%|156,555|250,488|-|-|-|
|广州新光城市花园|番禺区|100%|364,651|591,662|236,226|55,395|181,629|
|清远万科城|清城区|100%|1,219,450|2,438,901|60,085|153,326|354,190|
|清远万科华府|清城区|100%|79,336|316,002|80,901|50,675|72,413|
|佛山金域蓝湾|南海区|55%|221,035|568,957|66,283|73,007|342,107|
|佛山金色溪谷花园|南海区|49%|66,533|81,080|-|47,307|75,453|
|佛山金融C区B21地块|南海区|100%|30,984|130,000|-|-|-|
|佛山金融C区B23-24地||||||||
||南海区|100%|188,996|793,784|-|-|-|
|块||||||||
|佛山金融C区A32地块|南海区|100%|25,178|146,000|-|-|-|
|佛山金色领域广场|南海区|50%|47,254|354,404|95,610|-|-|
|佛山缤纷四季|顺德区|100%|156,840|429,527|-|97,663|286,326|
|佛山水晶城|顺德区|49%|284,036|710,092|187,465|101,724|232,872|
|佛山沁园|顺德区|100%|80,571|241,712|-|25,525|171,024|
|佛山天傲湾|顺德区|50%|30,382|74,359|-|57,256|57,256|
|佛山F06项目|顺德区|50%|113,224|452,880|-|-|-|
|佛山缤纷西园|顺德区|100%|43,748|153,000|48,022|-|-|
|佛山万科广场|禅城区|88%|114,429|555,819|15,191|-|-|
|佛山万科城|禅城区|100%|337,544|776,350|264,543|9,890|296,376|
|佛山金域国际|禅城区|51%|89,009|373,820|175,184|11,710|11,710|
|珠海珠宾花园|香洲区|100%|109,917|146,497|-|-|109,873|
|珠海金域港湾|香洲区|50%|78,000|196,358|-|-|-|
|珠海魅力之城|斗门区|100%|137,061|274,122|-|-|-|

|||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|
|珠海城市花园|金湾区|51%|63,233|189,684|-|51,863|51,863|
|中山金悦华庭|坦洲镇|100%|32,103|127,789|-|93,376|93,376|
|中山朗润园|中山东区|100%|76,387|175,133|-|49,046|100,092|
|中山金色家园|东凤镇|100%|255,623|789,453|174,265|86,642|141,613|
|中山柏悦湾|火炬区|65%|251,900|469,359|70,333|-|-|
|中山青溪路项目|石岐区|75%|143,852|429,779|-|-|-|
|厦门湖心岛|湖里区|100%|95,098|199,710|48,561|20,589|54,797|
|厦门金色悦城|翔安区|100%|54,441|109,000|-|-|106,092|
|厦门金域华府|集美区|100%|102,427|446,842|73,646|90,109|141,454|
|厦门万科广场|集美区|100%|137,934|710,000|22,670|-|-|
|厦门海沧万科城|海沧区|40%|189,752|517,690|166,310|-|-|
|泉州万科城|丰泽区|60%|136,741|478,591|156,465|-|-|
|泉州石狮金域中央|石狮市|70%|82,769|211,503|-|-|-|
|漳州万科城|芗城区|60%|235,606|805,195|-|-|-|
|福州金域榕郡|晋安区|100%|166,736|383,296|21,396|59,110|324,098|
|福州金域华府|仓山区|100%|16,168|37,614|-|-|34,399|
|福州万科广场|台江区|100%|93,360|443,107|29,503|259,346|259,346|
|福州金域花园|台江区|60%|25,397|130,795|-|-|-|
|福州永泰万科城|永泰县|51%|392,000|418,919|-|-|-|
|福州金域蓝湾|闽侯县|51%|213,602|687,507|99,046|-|-|
|莆田万科城|荔城区|80%|250,708|530,972|140,600|148,303|148,303|
|长沙金域华府|雨花区|60%|238,066|512,778|-|128,728|337,298|
|长沙高正项目|雨花区|60%|40,360|170,945|-|-|-|
|长沙城际新苑项目|雨花区|40%|351,380|960,664|-|57,570|57,570|
|长沙京投银泰205扩容地||||||||
||雨花区|40%|108,857|326,572|-|-|-|
|块||||||||
|长沙金域蓝湾|芙蓉区|100%|120,208|358,888|-|-|102,956|
|长沙城市花园|岳麓区|100%|40,461|138,032|-|11,927|138,032|
|长沙金域缇香|岳麓区|78%|43,737|129,437|79,433|-|-|
|长沙金域滨江|岳麓区|58%|58,287|208,359|-|-|-|
|长沙白鹭郡|岳麓区|100%|100,351|298,502|214,353|-|-|
|长沙金域国际|岳麓区|51%|159,393|585,845|-|-|-|
|长沙梅溪湖|岳麓区|100%|129,323|311,937|-|-|-|
|长沙万科城|开福区|70%|206,251|481,034|-|156,606|292,452|
|长沙紫台|天心区|70%|116,486|270,963|34,786|-|-|
|南宁万科大厦|良庆区|100%|25,545|117,670|-|-|-|
|三亚森林度假公园|田独镇|65%|942,745|470,814|167,293|106,457|161,041|
|三亚高知园项目|田独镇|65%|387,807|349,026|-|-|69,185|
|三亚湖畔度假公园|河东区|80%|338,410|423,315|75,486|-|-|
|广深区域小计|||18,604,289|39,250,665|5,431,109|3,954,609|9,890,151|
|上海区域||||||||
|上海五玠坊|浦东新区|100%|121,463|126,887|-|77,083|77,083|
|上海海上传奇|浦东新区|60%|140,981|310,159|-|83,780|83,780|
|上海金色城市|浦东新区|60%|264,646|549,046|-|-|296,741|
|上海翡翠滨江|浦东新区|75%|58,550|175,990|-|-|-|
|上海滨江项目|浦东新区|100%|31,617|79,042|-|-|-|
|上海张江东地块|浦东新区|45%|79,548|216,569|-|-|-|
|上海张江西地块|浦东新区|45%|24,756|74,269|-|-|-|
|上海七宝53#|闵行区|100%|48,932|126,800|-|-|-|
|上海城花新园|闵行区|51%|295,069|401,070|48,467|55,484|214,336|
|上海虹桥商务区核心区一||||||||
||闵行区|50%|32,177|110,462|-|-|-|
|期03号地块南块||||||||

|||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|
|上海翡翠别墅|闵行区|49%|304,830|199,071|36,386|41,861|161,898|
|上海虹桥11号项目|闵行区|61%|112,864|177,885|131,714|-|-|
|上海万科城|闵行区|70%|210,615|501,833|453,083|-|-|
|上海南站商务区地块|徐汇区|51%|107,486|493,447|105,988|-|-|
|上海尚源|青浦区|49%|116,524|142,858|-|-|136,828|
|上海金色华亭|松江区|33%|67,932|108,137|-|57,983|108,137|
|上海松江商务区14#|松江区|60%|57,734|143,220|103,915|-|-|
|上海金色领域|嘉定区|50%|90,013|180,026|82,561|72,617|72,617|
|南通金域蓝湾|港闸区|55%|99,910|218,650|-|67,932|118,956|
|南通任港路地块|崇川区|100%|53,277|141,700|95,197|-|-|
|南京安品街项目|白下区|100%|27,325|20,340|-|-|-|
|南京金域蓝湾|江宁区|100%|272,298|545,280|139,949|120,488|294,595|
|南京龙西项目|江宁区|100%|36,043|107,606|-|-|-|
|南京金色领域|栖霞区|100%|91,751|201,828|-|62,425|62,425|
|南京金色半山|浦口区|100%|62,291|98,694|44,084|-|-|
|南京九都荟|雨花台区|80%|126,058|314,741|57,779|-|-|
|镇江魅力之城|润州区|100%|795,100|942,820|126,707|72,676|474,659|
|镇江蓝山花园|润州区|60%|285,683|416,285|22,291|55,366|95,628|
|苏州玲珑湾|工业园区|70%|384,042|835,281|36,397|88,986|731,181|
|苏州金域缇香|工业园区|92%|47,177|117,936|-|54,343|117,936|
|苏州玲珑东区|工业园区|50%|104,486|179,075|179,075|-|-|
|苏州新都会|新区|55%|89,098|83,220|-|38,618|56,064|
|苏州金色里程|金阊区|49%|99,093|247,732|109,467|87,139|87,139|
|苏州万科城|吴中区|55%|144,535|361,338|157,691|-|-|
|苏州金域平江|姑苏区|46%|80,948|189,677|75,539|-|-|
|苏州VC小镇|相城区|51%|138,601|415,804|61,786|-|-|
|昆山高尔夫|巴城镇|100%|433,916|240,701|70,068|-|-|
|昆山魅力花园|花桥开发区|92%|309,177|773,042|361,902|-|-|
|无锡魅力之城|滨湖区|60%|962,116|1,346,963|68,910|67,563|1,042,113|
|无锡金域蓝湾|滨湖区|100%|154,468|386,170|29,232|-|162,875|
|无锡信成道|滨湖区|100%|154,119|385,299|-|36,709|36,709|
|无锡金域缇香|新区|100%|224,118|620,713|135,832|111,955|285,832|
|常州万科城|武进区|100%|93,994|234,983|-|-|-|
|扬州万科城|邗江区|65%|297,139|313,970|4,255|99,013|99,013|
|扬州金域华府|邗江区|65%|59,835|129,512|110,028|-|-|
|徐州万科城|九里区|100%|396,349|716,021|320,083|-|-|
|徐州淮海西路项目|泉山区|85%|226,776|810,587|-|-|-|
|杭州良渚文化村|余杭区|100%|3,108,146|2,361,628|284,868|85,178|974,175|
|杭州北宸之光|余杭区|50%|115,683|293,409|293,409|-|-|
|杭州良渚新城|余杭区|33%|56,286|140,715|-|-|-|
|杭州西庐|西湖区|51%|80,140|151,996|151,996|-|-|
|杭州蒋村59号地块|西湖区|100%|30,403|60,806|-|-|-|
|杭州草庄|江干区|100%|45,709|89,644|55,350|-|34,294|
|杭州公园大道|江干区|50%|68,564|150,841|150,841|-|-|
|杭州紫台|江干区|100%|46,069|110,566|110,566|-|-|
|杭州钱江新城|江干区|100%|21,915|76,703|-|-|-|
|杭州万科大家钱塘府|江干区|50%|51,945|135,057|135,057|-|-|
|杭州璞悦湾|滨江区|60%|66,521|166,204|166,204|-|-|
|杭州萧山项目|萧山区|50%|67,425|188,790|-|-|-|
|杭州公望|富阳市|100%|517,900|208,981|-|7,370|82,489|
|杭州君望A+D|富阳市|20%|129,874|164,845|-|-|-|

|||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|
|杭州君望B+C|富阳市|20%|138,233|152,231|-|-|-|
|嘉兴金域缇香|秀州新区|100%|85,286|137,495|-|123,622|123,622|
|嘉兴金色梦想|秀州新区|100%|80,987|144,699|-|-|-|
|嘉兴海上传奇|经济开发区|100%|31,945|66,904|66,904|-|-|
|宁波云鹭湾|江北区|100%|314,208|394,764|58,635|-|75,367|
|宁波金色城市|鄞州区|100%|95,242|171,425|-|92,824|171,425|
|宁波金域国际|鄞州区|55%|41,080|73,940|73,940|-|-|
|宁波金域传奇|鄞州区|55%|43,752|100,630|-|-|-|
|宁波万科城|镇海区|49%|226,777|491,525|93,510|138,239|138,239|
|宁波万科城东|镇海区|49%|70,795|127,431|-|-|-|
|宁波江东府|江东区|100%|66,833|133,666|133,666|-|-|
|宁波公园里|高新区|82%|48,004|105,609|105,609|-|-|
|温州龙湾花园|龙湾区|60%|125,219|179,733|-|90,424|90,424|
|温州金域传奇|龙湾区|51%|45,864|128,396|128,396|-|-|
|温州金域中央|瓯海区|60%|53,765|144,939|144,939|-|-|
|合肥金色名郡|蜀山区|50%|107,326|401,670|-|133,563|401,670|
|合肥金域华府|蜀山区|50%|115,628|412,101|124,904|106,736|203,984|
|合肥万科城|滨湖区|55%|107,220|375,272|96,368|116,058|116,058|
|合肥蓝山花园|滨湖区|55%|165,584|463,635|118,121|-|-|
|合肥森林公园|庐阳区|100%|516,459|1,394,439|251,893|-|-|
|芜湖万科城|鸠江区|100%|274,404|493,926|21,804|112,238|112,238|
|芜湖海上传奇|弋江区|49%|121,895|367,711|-|-|-|
|南昌青山湖名邸|青山湖区|50%|97,061|133,693|-|54,648|133,076|
|南昌金色名郡|青山湖区|50%|16,888|50,381|-|-|-|
|南昌润园|青云谱区|50%|97,109|144,011|-|83,345|144,011|
|南昌金域蓝湾|西湖区|50%|21,818|75,338|-|75,338|75,338|
|南昌万科城|高新区|33%|299,708|417,362|196,366|69,435|69,435|
|南昌海上传奇|高新区|50%|163,213|355,802|105,718|-|-|
|南昌粹叠园|红谷滩区|50%|80,120|184,276|-|-|-|
|上海区域小计|||16,474,463|27,635,928|6,237,450|2,641,039|7,762,390|
|北京区域||||||||
|北京如园C1|海淀区|50%|85,099|187,218|67,182|-|-|
|北京如园C3|海淀区|50%|33,745|79,306|-|43,457|43,457|
|北京公园5号|朝阳区|60%|37,917|97,044|-|-|97,044|
|北京蓝山|朝阳区|100%|55,885|155,330|-|43,276|155,330|
|北京大都会|朝阳区|100%|5,329|36,465|-|27,998|36,465|
|北京北河沿甲77号|东城区|100%|4,103|14,372|-|-|14,372|
|北京红狮家园|丰台区|100%|59,800|180,152|-|34,143|180,152|
|北京万科蓝|丰台区|100%|14,449|36,084|-|-|-|
|北京西华府|丰台区|50%|233,209|629,170|120,986|-|-|
|北京公园里010、014、||||||||
||通州区|50%|88,767|210,738|-|-|-|
|015、017、019号地块||||||||
|北京公园里007号地块|通州区|35%|34,657|103,971|-|-|-|
|北京公园里005、008、||||||||
||通州区|50%|61,717|123,434|-|-|-|
|009号地块||||||||
|北京金隅万科城|昌平区|49%|178,908|485,234|-|22,116|417,142|
|北京金域华府|昌平区|50%|198,007|559,214|79,719|-|192,966|
|北京长阳半岛|房山区|50%|437,179|853,165|256,093|156,484|423,109|
|北京云湾家园|房山区|50%|61,567|157,984|-|23,908|23,908|
|北京幸福汇|房山区|68%|71,912|137,777|73,156|763|35,553|
|北京新里程|房山区|20%|77,834|142,612|82,969|59,643|59,643|
|北京金域缇香|房山区|40%|65,967|156,993|64,095|-|-|

|||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|
|北京金域公园|房山区|51%|27,528|55,056|-|-|-|
|北京长阳天地|房山区|38%|112,673|208,351|-|-|-|
|北京长阳半岛·中央城|房山区|35%|63,950|156,384|-|-|-|
|北京朗润园|大兴区|50%|67,651|173,215|128,613|-|-|
|北京金域东郡|大兴区|50%|57,826|144,564|144,564|-|-|
|北京万科橙|大兴区|50%|43,446|155,207|101,412|-|-|
|北京首开万科中心|大兴区|50%|41,092|126,996|-|-|-|
|北京天竺悦城|顺义区|56%|17,985|31,051|-|-|-|
|北京天竺保税区项目|顺义区|97%|25,112|44,716|-|-|-|
|北京高丽营项目|顺义区|35%|187,830|170,568|-|-|-|
|廊坊欢庆城|香河县|50%|130,045|221,077|-|-|-|
|唐山红郡|路南区|100%|153,527|104,445|-|27,772|97,485|
|唐山温莎堡|路南区|100%|47,007|47,635|24,095|-|-|
|唐山金域华府|路北区|60%|78,977|166,159|-|87,350|87,350|
|唐山金域蓝湾|路北区|40%|53,440|154,503|-|-|-|
|唐山新里程|凤凰新城|48%|88,848|264,659|-|-|-|
|秦皇岛假日风景|海港区|48%|75,526|188,816|-|105,753|105,753|
|秦皇岛北戴河小镇|北戴河区|50%|238,561|278,286|48,403|-|-|
|天津东丽湖|东丽区|100%|2,708,886|1,763,059|30,426|45,731|898,212|
|天津魅力之城|东丽区|100%|176,773|258,579|-|25,521|251,881|
|天津新里程|东丽区|51%|136,524|206,863|-|52,466|206,863|
|天津金色雅筑|东丽区|49%|90,792|173,937|-|20,853|173,937|
|天津金域华府|东丽区|51%|221,217|360,069|28,419|-|-|
|天津假日润园|西青区|100%|229,201|343,101|19,274|94,130|306,702|
|天津金奥国际|西青区|100%|58,577|160,080|-|71,234|160,080|
|天津四季花城|西青区|51%|409,701|502,892|69,971|-|-|
|天津滨海时尚|开发区|100%|6,538|43,473|-|-|-|
|天津柏翠园|开发区|60%|32,270|48,709|-|-|25,424|
|天津海港城|滨海新区|51%|149,483|372,910|116,221|54,836|152,251|
|天津锦庐|滨海新区|95%|90,604|127,095|64,779|-|47,355|
|天津东海岸|滨海新区|51%|255,311|377,516|-|-|-|
|天津金域国际|滨海新区|51%|108,389|189,160|39,637|-|-|
|天津仕林苑|津南区|40%|63,582|114,474|-|25,251|25,251|
|天津梅江柏翠园|河西区|80%|62,205|124,410|-|-|-|
|沈阳万科城|和平区|49%|361,320|868,373|-|73,225|783,358|
|沈阳鹿特丹|和平区|100%|120,333|360,999|55,894|67,084|67,084|
|沈阳金域蓝湾|浑南新区|100%|226,356|601,439|87,489|106,843|414,396|
|沈阳明天广场|浑南新区|70%|199,319|597,957|79,335|89,725|89,725|
|沈阳柏翠园|沈河区|55%|83,229|290,681|-|14,775|121,872|
|沈阳春河里|沈河区|82%|81,378|431,232|43,374|19,643|76,484|
|沈阳惠斯勒小镇|东陵区|70%|285,599|286,141|-|60,703|60,703|
|沈阳蓝山|大东区|60%|78,367|235,102|-|102,224|235,102|
|沈阳朗园|铁西区|70%|66,547|178,598|-|85,420|85,420|
|沈阳润园|铁西区|100%|57,030|150,315|-|-|-|
|沈阳香湖盛景苑北区|于洪区|49%|190,156|342,360|85,780|31,050|92,046|
|沈阳香湖盛景苑南区|于洪区|51%|135,464|304,520|-|-|8,816|
|沈阳公园大道|于洪区|100%|169,774|407,374|134,642|-|-|
|沈阳假日风景|皇姑区|100%|200,000|475,936|-|-|-|
|抚顺金域蓝湾|开发区|100%|300,150|1,034,003|-|68,840|113,279|
|抚顺金域国际|顺城区|100%|72,560|316,582|101,429|-|-|
|营口海港城|鲅鱼圈区|100%|138,990|399,449|73,888|-|-|

|||||||||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
|鞍山惠斯勒小镇|铁东区||100%||422,171||713,400||63,539||74,591||263,494|
|鞍山万科城|高新区||100%||167,664||375,002||-||109,286||316,813|
|鞍山金域国际|铁西区||51%||225,715||677,000||67,520||-||-|
|大连溪之谷|甘井子区||100%||363,716||380,922||-||32,174||380,922|
|大连魅力之城|甘井子区||100%||218,498||443,186||-||65,628||443,186|
|大连朗润园|甘井子区||100%||118,506||229,822||49,319||-||-|
|大连西山项目|甘井子区||55%||90,404||91,308||-||-||-|
|大连蓝山|甘井子区||100%||125,100||214,470||134,095||-||-|
|大连大连门项目|甘井子区||100%||19,131||37,627||-||-||-|
|大连海港城|普湾新区||55%||581,172||968,300||27,886||101,621||101,621|
||高新技术产|||||||||||||
|大连樱花园|||71%||192,248||363,349||-||-||-|
||业园区|||||||||||||
|大连万科城|金州区||100%||284,806||620,607||145,390||-||-|
|大连城花东项目|沙河口区||100%||35,757||64,260||-||-||-|
|长春蓝山|二道区||100%||228,670||501,678||50,555||131,541||266,931|
|长春惠斯勒小镇|净月区||50%||399,715||484,714||68,672||31,803||111,629|
|长春万科城|净月区||51%||350,965||1,068,964||100,022||124,574||124,574|
|长春柏翠园|朝阳区||100%||267,981||503,349||7,174||53,553||165,142|
|长春雕塑公园项目|南关区||50%||121,109||343,058||45,291||-||-|
|吉林万科城|高新区||65%||728,139||2,001,721||112,811||148,898||427,316|
|吉林松花湖项目|丰满区||100%||531,598||681,890||-||-||-|
|青岛魅力之城|城阳区||80%||200,289||341,136||-||-||341,136|
|青岛城市花园|城阳区||80%||130,873||231,482||-||48,904||231,482|
|青岛玫瑰里|城阳区||51%||340,069||540,307||171,210||-||-|
|青岛春阳花园|城阳区||51%||86,493||183,142||68,262||-||-|
|青岛桃花源|城阳区||80%||129,032||230,194||-||-||-|
|青岛金色城品|市北区||100%||61,873||173,945||-||-||173,945|
|青岛万科城|市北区||55%||154,607||392,904||87,705||112,311||229,093|
|青岛福州路万科中心|市北区||100%||38,775||123,703||123,703||-||-|
|青岛山东路万科中心|市北区||70%||18,646||70,486||70,486||-||-|
|青岛蓝山|市北区||100%||68,153||208,462||17,778||67,805||145,712|
|青岛紫台|市北区||100%||68,562||204,603||-||-||-|
|青岛生态城|李沧区||100%||141,346||261,571||-||247,960||247,960|
|青岛小镇|黄岛区||34%||933,293||702,304||-||63,255||63,255|
|青岛东郡|即墨市||55%||196,446||430,183||17,010||-||-|
|青岛平度万科城|平度市||51%||59,308||197,931||25,771||-||-|
|青岛平度新城|平度市||51%||75,701||97,496||-||-||-|
|烟台海云台|芝罘区||100%||311,614||444,000||-||47,840||113,986|
|烟台假日风景|福山区|70%||190,281||362,813||-||74,438||153,787||
|烟台假日润园|福山区||70%||65,733||152,466||-||-||-|
|烟台御龙山|芝罘区||51%||341,943||615,200||106,278||-||-|
|烟台万科城|开发区||51%||241,167||627,813||87,713||-||-|
|济南金域国际|高新区||63%||127,759||408,346||116,976||-||-|
|济南万科城|历下区||50%||191,418||478,545||138,390||-||-|
|济南新里程|历城区||100%||113,132||316,728||-||-||-|
|太原紫台|迎泽区||51%||95,687||334,330||85,072||136,224||136,224|
|太原金域国际|万柏林区||100%||49,407||169,679||-||169,679||169,679|
|太原蓝山|万柏林区||51%||198,392||693,540||48,425||-||-|
|太原公交公司地块|万柏林区||100%||37,060||177,415||-||-||-|
|晋中朗润园|榆次区||51%||218,143||476,596||109,824||105,910||105,910|
|北京区域小计|||||21,241,967||39,897,286||4,368,722||3,690,212||11,079,767|

|||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|
|成都区域||||||||
|成都魅力之城|成华区|60%|308,501|761,258|-|96,773|712,816|
|成都万科钻石广场|成华区|85%|15,404|92,422|-|-|-|
|成都万科华茂广场|成华区|51%|29,720|214,137|207,600|-|-|
|成都金色乐府音乐广场|成华区|60%|152,852|759,036|304,088|-|-|
|成都金域西岭|金牛区|60%|79,331|361,100|-|92,620|361,100|
|成都金色领域|青羊区|100%|49,628|244,459|-|118,673|190,524|
|成都金润华府|锦江区|100%|52,895|267,928|-|119,942|236,427|
|成都金色海蓉|武侯区|49%|54,970|234,125|-|-|141,161|
|成都五龙山公园|新都区|100%|345,168|356,503|35,820|130,793|251,541|
|成都金域缇香|新都区|100%|111,166|331,161|146,209|-|-|
|成都金域名邸|高新区|50%|48,345|145,034|59,774|-|-|
|成都公园5号|高新区|50%|87,822|263,464|30,483|-|-|
|成都金色城市|龙泉驿区|55%|72,102|288,410|202,758|-|-|
|成都金色城品|龙泉驿区|55%|47,245|141,642|141,642|-|-|
|成都海悦汇城|双流县|90%|104,307|524,843|-|143,609|206,007|
|南充金润华府|高坪区|60%|182,012|518,004|48,855|2,732|2,732|
|武汉金域华府|武昌区|100%|59,790|191,300|-|34,701|140,020|
|武汉汉阳国际|汉阳区|70%|166,817|568,974|99,813|104,983|104,983|
|武汉万科城|江汉区|100%|65,901|299,337|-|90,973|231,798|
|武汉鲩子湖项目|江汉区|100%|7,388|36,683|32,684|-|-|
|武汉汉口传奇|江汉区|50%|42,385|228,430|228,430|-|-|
||东湖新技术|||||||
|武汉红郡||100%|230,894|349,607|-|161,401|349,607|
||开发区|||||||
||东湖新技术|||||||
|武汉联投万科生态城||50%|199,709|299,563|-|-|-|
||开发区|||||||
||东湖新技术|||||||
|武汉城花璟苑||50%|89,665|409,600|156,049|-|-|
||开发区|||||||
||东湖新技术|||||||
|武汉嘉园||50%|67,259|324,100|-|-|-|
||开发区|||||||
||东湖新技术|||||||
|武汉锦程||100%|38,286|202,620|-|-|-|
||开发区|||||||
||经济技术开|||||||
|武汉金域蓝湾||100%|213,440|533,600|246,384|87,072|229,368|
||发区|||||||
|武汉金色城市|洪山区|100%|273,850|896,484|200,540|394,393|446,823|
|武汉长征村项目|洪山区|100%|282,235|871,721|108,964|-|-|
|重庆友诚生态名苑|渝北区|51%|229,581|344,372|-|23,022|328,210|
|重庆锦程|渝中区|100%|105,406|533,486|-|395,325|533,486|
|重庆缇香郡|北部新区|100%|41,448|145,067|-|-|145,067|
|重庆悦府|北部新区|100%|137,996|376,737|-|151,884|215,449|
|重庆万科城|北部新区|55%|278,167|647,378|286,838|-|-|
|重庆悦湾|江北区|45%|435,499|649,158|215,193|-|-|
|重庆溉澜溪|江北区|100%|129,535|652,785|-|-|-|
|重庆二塘项目|南岸区|49%|241,314|845,611|-|-|-|
|重庆金色悦城|沙坪坝区|80%|175,000|700,000|331,677|-|-|
|重庆万科西九|九龙坡区|50%|26,515|145,688|69,481|-|-|
|重庆万科西城|九龙坡区|100%|60,276|271,207|142,921|-|-|
|西安金域曲江|曲江新区|55%|152,667|390,176|4,768|164,140|332,249|
|西安万科城7#地|长安区|85%|186,849|619,806|5,429|193,426|293,752|
|西安万科城3#地|长安区|60%|113,231|352,802|61,329|-|-|
|西安万科城8#地|长安区|100%|172,666|504,464|-|-|-|
|西安金域华府|未央区|51%|106,667|372,461|77,233|-|-|
|西安大明宫项目|未央区|70%|69,052|221,603|-|-|-|

|||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|
|西安金色悦城|莲湖区|80%|193,571|664,643|92,146|-|-|
|西安金色悦城DK1|莲湖区|100%|36,708|146,831|-|-|-|
|西安金域国际|高新区|100%|23,831|150,132|-|-|-|
|西安金域东郡|浐灞生态区|100%|175,387|686,388|-|-|-|
|郑州万科美景龙门龙堂|管城区|51%|79,457|351,529|134,224|-|-|
|郑州美铭科技产业园|高新区|51%|130,818|457,863|-|-|-|
|郑州万科美景万科城|高新区|51%|190,319|542,359|188,887|-|-|
|郑州万科美景魅力之城|航空港区|51%|182,560|468,407|-|-|-|
|贵阳金域华府|小河区|51%|351,800|581,217|-|-|255,392|
|贵阳大都会|小河区|51%|181,235|761,187|138,181|-|-|
|贵阳玲珑湾|云岩区|100%|81,246|200,705|43,245|-|7,802|
|贵阳悦城|云岩区|51%|85,341|262,728|85,262|-|-|
|贵阳万科城|云岩区|30%|348,117|910,910|347,884|-|-|
|贵阳公园5号|云岩区|70%|10,927|98,132|26,646|-|-|
|昆明白沙润园|盘龙区|100%|192,104|247,394|40,097|72,502|75,887|
|昆明云上城|五华区|23%|34,293|177,468|-|12,772|12,772|
|昆明金色领域|高新区|67%|105,484|423,175|63,430|39,416|150,270|
|昆明魅力之城|官渡区|55%|417,919|1,662,861|343,747|-|-|
|昆明公园里|官渡区|50%|290,724|580,438|-|-|-|
|乌鲁木齐金域华府|新市区|82%|77,425|245,780|106,771|115,004|115,004|
|乌鲁木齐南山郡|乌鲁木齐县|100%|32,298|14,900|5,018|-|-|
|乌鲁木齐金域国际|沙依巴克区|100%|24,150|60,376|60,376|-|-|
|乌鲁木齐金域缇香|沙依巴克区|100%|20,078|50,196|-|-|-|
|乌鲁木齐兰乔圣菲|沙依巴克区|60%|204,628|204,628|148,761|-|-|
|乌鲁木齐中央公园|水磨沟区|100%|80,698|201,745|-|-|-|
|成都区域小计|||9,692,074|28,640,338|5,269,637|2,746,156|6,070,247|
|合计|||66,012,793|135,424,217|21,306,918|13,032,016|34,802,555|

3．主要供应商、客户情况
（1）公司向前5名供应商合计的采购额占全年采购总额的百分比
2013年公司不断扩大采购范围，深化与合作伙伴的关系，进一步加大集中采购和战略合作的比例，发挥采购规模效益。报告期内，公司从前 5名材料设备供应商的采购额合计 29.1亿元，比 2012年增加9.12%，占全年采购总额的2.86%，比12年减少0.75个百分点。
（2）公司前5名客户营业额合计占公司营业收入的百分比
公司的产品为商品住宅，个人购房者为主力客户群，客户多而且分散。仅部分政府代建项目，或少数团购现象产生较高营业额。2013年前 5名客户的营业额约为 28.2亿元，占公司全年营业收入的比例为2.08%。
4．公司财务状况分析
报告期内，公司经营业务稳定，财务状况稳健。
单位：人民币万元
||||||
|-|-|-|-|-|
|项目|2013-12-31|2012-12-31|变动幅度|说明|
|资产总额|47,920,532.35|37,880,161.51|26.51%|经营规模扩大|
|货币资金|4,436,540.98|5,229,154.21|-15.16%|增加开工及 获取资源增加|
|存货|33,113,322.33|25,516,411.30|29.77%|公司规模扩大，获取资源增加|
|其他应收款|3,481,531.72|2,005,792.18|73.57%|合作方往来增加|
|应付票据|1,478,389.99|497,713.14|197.04%|优化支付方式|
|预收款项|15,551,807.14|13,102,397.75|18.69%|预售总额增加|
|其他应付款|5,470,428.53|3,604,531.58|51.77%|合作公司往来增加|
|归属于上市公司股东的股东权益|7,689,598.33|6,382,555.39|20.48%|本年净利润增加|
|项目|2013年1-12月|2012年1-12月|变动幅度|说明|

||||||
|-|-|-|-|-|
|营业收入|13,541,879.11|10,311,624.51|31.33%|结算规模增长|
|营业成本|9,279,765.08|6,542,161.43|41.85%|结算规模增长|
|营业税金及附加|1,154,499.81|1,091,629.75|5.76%|营业收入增加|
|利润总额|2,429,101.12|2,107,018.51|15.29%|营业利润增长|
|所得税|599,346.14|540,759.67|10.83%|利润总额增加|
|归属于上市公司股东的净利润|1,511,854.94|1,255,118.24|20.46%|利润总额增加|
|其他指标|2013年1-12月|2012年1-12月|变动幅度|说明|
|资产负债率|78.00%|78.32%|-0.32%||
|流动比率|1.34|1.40|-0.06|预收账款项目增加|
|速动比率|0.34|0.41|-0.07|预收账款项目增加|
|股东权益比率|22.00%|21.68%|0.32%||
|应收帐款周转天数|7|6|1||
|存货周转天数|1,153|1,293|-140||

（1）公司资产主要构成情况分析
单位：人民币万元
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|项目|2013-12-31||2012-12-31||占总资产的比重增长百分点|
||金额|占总资产的比重(％)|金额|占总资产的比重(％)||
|资产总计|47,920,532.35|100.00|37,880,161.51|100.00|-|
|货币资金|4,436,540.98|9.26|5,229,154.21|13.80|-4.54|
|其他应收款|3,481,531.72|7.27|2,005,792.18|5.30|1.97|
|存货|33,113,322.33|69.10|25,516,411.30|67.36|1.74|
|其中：完工开发产品|1,771,731.11|3.70|1,599,382.89|4.22|-0.52|
|在建开发产品|18,868,167.51|39.37|16,221,878.79|42.82|-3.45|
|拟开发产品|12,437,453.23|25.95|7,673,382.61|20.26|5.69|
|应付账款|6,395,845.91|13.35|4,486,099.57|11.84|1.51|
|预收账款|15,551,807.14|32.45|13,102,397.75|34.59|-2.14|
|其他应付款|5,470,428.53|11.42|3,604,531.58|9.52|1.90|
|一年内到期的非流动负债|2,752,179.16|5.74|2,562,495.92|6.76|-1.02|
|长期借款|3,668,312.84|7.65|3,603,607.04|9.51|-1.86|

（2）报告期内营业费用、管理费用、投资收益、所得税等财务数据变动情况
单位：人民币万元
||||||
|-|-|-|-|-|
|项目|2013年度|2012年度|增减率|重大变动原因|
|营业费用|386,471.36|305,637.77|26.45%|销售规模增长|
|管理费用|300,283.76|278,030.80|8.00%|经营规模增长，人工费用增加|
|投资收益|100,518.78|92,868.80|8.24%|联营、合营公司结算利润增加|
|所得税|599,346.14|540,759.67|10.83%|利润总额增长|

（3）报告期内公司现金流量财务数据变动情况
单位：人民币万元
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|项目|2013年度||2012年度||结构比增长百分点|
||金额|结构比|金额|结构比||
|经营活动现金流入|17,567,675.09|100.00%|12,158,942.59|100.00%|-|
|其中：销售商品、提供劳务收到的现金|15,343,706.74|87.34%|11,610,883.96|95.49%|-8.15%|
|经营活动现金流出|17,375,288.20|100.00%|11,786,346.74|100.00%|-|
|其中：购买商品、接受劳务支付的现金|12,865,695.28|74.05%|8,732,365.23|74.09%|-0.04%|
|经营活动产生的现金流量净额|192,386.89||372,595.85|||

||||
|-|-|-|
|投资活动产生的现金流量净额|(795,441.72)|(245,345.17)|
|筹资活动产生的现金流量净额|(205,764.56)|1,628,550.91|

5．公司投资情况
（1）募集资金使用情况
2007年公开发行A股情况
经有关部门核准，公司于 2007年 8月 22日发布招股意向书，向社会公开发行 A股股票，发行数量 317,158,261股（面值人民币 1元/股），发行价格人民币 31.53元/股，募集资金人民币 9,999,999,969.33元。扣除发行费用人民币63,398,268.11元后，募集资金净额人民币9,936,601,701.22元于2007年8月 30日到位，已由深圳南方民和会计师事务所深南验字（2007）第155号验证报告验证在案。
上述募集资金投资于11个项目，截至2013年12月31日，各投资项目的投资、收益、进度情况如下：单位：人民币万元
||||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
|募集资金净额|993,660|||本年度投入募集资金总额|||230||
|变更用途的募集资金总额|0|||已累计使用募集资金总额|||983,380||
|变更用途的募集资金总额比例|0%||||||||
|承诺项目|是否变更项目|拟投入金额|本年投入金额|累计投入金额|投资进度|累计实现的效益|是否可达预计收益|可行性是否发生重大变化|
|广州新里程（原科学城H3项目）|否|60,000||60,000|100%|14,511|是|否|
|广州金域蓝湾（原金沙洲项目）|否|80,000||80,000|100%|102,780|是|否|
|佛山万科城（原南庄项目）|否|90,000||90,000|100%|52,563|是|否|
|珠海香洲区珠海宾馆项目|否|65,000||65,000|100%|88,423|是|否|
|杭州西溪蝶园（原蒋村项目）|否|70,000||70,000|100%|182,052|是|否|
|杭州余杭区良渚项目|否|170,000||170,000|100%|94,436|是|否|
|宁波鄞州区金色水岸项目|否|163,660||163,660|100%|88,048|是|否|
|上海浦东五玠坊|否|120,000||120,000|100%|22,923|是|否|
|上海金色雅筑（原中林项目）|否|70,000||70,000|100%|27,281|是|否|
|南京白下区安品街项目|否|65,000|230|54,720|84%|-|是|否|
|南京红郡（原黄家圩项目）|否|40,000||40,000|100%|5,230|否|否|
|合计|否|993,660|230|983,380|99%|678,247|-|否|
|未达到计划进度和预计收益的说明（分具体项目）|1).南京安品街项目受政府老城保护的政策影响，进行了规划指标调整，影响了项目的如期开工，目前相关规划已经获得通过，项目整体开发计划相应调整。(2).南京红郡项目已于2010年基本售罄且交付，累计实现销售净利率8.68%，项目取得了较好的品牌效益，但盈利水平低于招股意向书预计水平。募集资金其他投向项目的收益率均超过或预计将超过收益预测水平，本次募集资金投向项目的整体效益将高于招股意向书的收益预计水平。||||||||
|变更原因及变更程序说明（分具体项目）|无变更||||||||
|尚未使用的募集资金用途及去向|截至2013年12月31日，此次募集资金按照招股意向书使用了人民币983,380 万元，占募集资金净额人民币993,660万元的98.97%，余额人民币10,280万元将随着项目的后续开发全部投入。||||||||

（2）非募集资金使用情况
A.股权投资情况
报告期内，公司新增投资额124.01亿元，主要由以下几项构成：
1）期内，公司主要发起设立的注册资本在人民币3000万元以上并已实际投资的子公司28家，具体如下：
|||||||
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|序号|新设公司|币别|注册资本|万科实际投资额（折合人民币元）|经营范围|
|1|上海万九绿合置业有限公司|人民币|1,800,000,000.00|918,000,000.00|房地产开发经营|
|2|温州万科中梁置业有限公司|人民币|500,000,000.00|300,000,000.00|房地产开发|
|3|常州万科房地产有限公司|人民币|500,000,000.00|500,000,000.00|房地产开发|
|4|杭州万洲置业有限公司|人民币|450,000,000.00|228,357,823.57|房地产开发、经营、管理|
|5|青岛万科房地产开发建设有限公司|人民币|430,000,000.00|219,300,000.00|房地产开发、经营；物业管理等|
|6|青岛万科银盛泰置业有限公司|人民币|380,000,000.00|304,000,000.00|房地产开发、经营，物业管理，室内装饰装修工程|
|7|北京首开万科置业有限公司|人民币|360,000,000.00|36,000,000.00|房地产开发|

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|8|南宁市万科城房地产有限公司|人民币|200,000,000.00|200,000,000.00|房地产开发|
|9|南宁市万荣房地产有限公司|人民币|200,000,000.00|200,000,000.00|房地产开发|
|10|杭州万爵置业有限公司|人民币|200,000,000.00|200,000,000.00|房地产开发经营|
|11|苏州万金房地产有限公司|人民币|200,000,000.00|102,000,000.00|房地产开发|
|12|青岛新都心置业有限公司|美元|164,000,000.00|1,008,962,600.00|房地产开发|
|13|杭州万霆置业有限公司|人民币|150,000,000.00|90,000,000.00|房地产开发|
|14|嘉兴万联房地产开发有限公司|人民币|150,000,000.00|150,000,000.00|房地产开发|
|15|宁波万江置业有限公司|美元|137,000,000.00|491,073,284.00|房地产开发，建设及经营|
|16|泉州市万科北峰房地产有限公司|人民币|120,000,000.00|72,000,000.00|房地产开发|
|17|南宁市万科投资有限公司|人民币|120,000,000.00|120,000,000.00|房地产投资|
|18|郑州万科美景房地产开发有限责任公司|人民币|100,000,000.00|51,000,000.00|房地产开发与经营、咨询|
|19|南宁市万科五象房地产有限公司|人民币|100,000,000.00|100,000,000.00|房地产开发|
|20|上海万之江房地产开发有限公司|人民币|100,000,000.00|90,000,000.00|房地产开发|
|21|宁波万启置业有限公司|美元|76,000,000.00|226,432,195.00|房地产开发|
|22|北京天竺万科置业有限公司|人民币|70,000,000.00|20,370,000.00|房地产开发；物业管理；销售自行开发的商品房|
|23|北京首开万科和泰置业有限公司|人民币|68,000,000.00|34,000,000.00|房地产开发|
|24|重庆林畔花园置业有限公司|美元|64,288,000.00|60,025,841.21|普通住宅的开发、建设、经营、销售及配套服务|
|25|青岛万科银盛泰投资有限公司|人民币|50,000,000.00|35,000,000.00|房地产开发、销售，物业管理|
|26|宁波万明置业有限公司|人民币|50,000,000.00|40,860,000.00|房地产开发|
|27|博商资产管理有限公司|人民币|50,000,000.00|50,000,000.00|资产管理，投资管理|
|28|长沙市万科西部置业有限公司|人民币|30,000,000.00|30,000,000.00|房地产开发|
|合计||||5,877,381,743.78||

除此之外，公司还发起设立其他公司共92家，合计投资金额人民币4.13亿元。
2）期内公司主要收购的公司如下：
a)2013年3月18日，公司以现金对价人民币5.02亿元收购了北京凯德新铭房地产开发有限公司100%的股权。
b)2013年1月1日，公司以现金对价人民币4.65亿元收购了深圳市尚模发展有限公司60%的股权。
c)2013年 1月 18日，公司以现金对价人民币 3.47亿元收购了长沙万科环球村置业有限公司80%的股权，长沙万科环球村置业有限公司持有湖南湘诚壹佰置地有限公司、长沙京投银泰物业管理有限公司100%的股权。
d)2013年4月1日，公司以现金对价人民币3.15亿元收购了湖南百汇投资有限公司51%的股权。
e)2013年 9月 18日，公司以现金对价人民币 2.53亿元收购了广州市荣达家用电器有限公司83%的股权。
f)2013年1月25日，公司以现金对价人民币1.36亿元收购了北京京投阳光房地产开发有限公司51%的股权。
g)2013年8月22日，公司以现金对价人民币1.20亿元收购了陕西利昌源房地产开发有限公司100%的股权。
h)2013年1月28日，公司以现金对价人民币1.00亿元收购了河南省美景之州地产开发有限公司100%的股权。
期内公司还收购了其他20家公司，合计支付收购对价人民币4.35亿元。
3）期内，公司对 17家子公司合计增资人民币 34.38亿元，其中浙江浙南万科房地产有限公司增资 12.00亿元，万科置业地产（香港）有限公司增资 0.89亿美元，杭州万泓置业有限公司增资 2.81亿元，浙江墅都投资管理有限公司增资 2.50亿元，南京站东置业有限公司增资 2.30亿元，南京万融置业有限公司增资 2.30亿元，天津万商地产投资有限公司增资2.30亿元，上海万茸置业有限公司增资 1.74亿元，其他公司增资合计3.01亿元。
B.项目投资情况
报告期内，本公司新增加开发项目 104个，按万科权益计算的占地面积约 757万平方米（对应权益规划
建筑面积约2148万平方米）。
单位：平方米
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|序号|城市|项目名称|位置|权益|占地面积|规划建筑面积|万科权益建筑面积|项目进度|
|1|深圳|留仙洞|南山区|100%|394,044|1,335,510|1,335,510|前期|
|2|深圳|八意府|龙岗区|100%|28,894|115,040|115,040|在建|
|3|东莞|万科中心|莞城区|55%|53,887|215,547|118,551|在建|
|4|东莞|松湖传奇|寮步镇|100%|68,431|150,548|150,548|在建|
|5|东莞|金域华庭|莞城区|55%|9,185|29,393|16,166|在建|
|6|东莞|虎门万科城|虎门镇|80%|349,805|784,136|627,308|前期|
|7|广州|新隆沙AF020122地块|荔湾区|100%|7,141|30,706|30,706|前期|
|8|广州|黄阁大道项目|南沙区|100%|156,555|250,488|250,488|前期|
|9|广州|花山项目|花都区|50%|126,941|279,270|139,635|前期|
|10|清远|万科城|清城区|100%|493,076|986,153|986,153|前期|
|11|佛山|金融C区B23-24地块|南海区|100%|188,996|793,784|793,784|前期|
|12|佛山|金融C区B21地块|南海区|100%|30,984|130,000|130,000|前期|
|13|佛山|金融C区A32地块|南海区|100%|25,178|146,000|146,000|前期|
|14|佛山|缤纷西园|顺德区|100%|43,748|153,000|153,000|已售|
|15|中山|青溪路项目|石岐区|75%|143,852|429,779|322,334|前期|
|16|泉州|万科城一期|丰泽区|60%|46,434|162,518|97,511|在建|
|17|泉州|万科城二期|丰泽区|60%|90,307|316,073|189,644|前期|
|18|漳州|万科城|芗城区|60%|235,606|805,195|483,117|前期|
|19|泉州|石狮金域中央|石狮市|70%|82,769|211,503|148,052|前期|
|20|福州|金域蓝湾|闽侯县|51%|213,602|687,507|350,629|已售|
|21|长沙|梅溪湖|岳麓区|100%|129,323|311,937|311,937|在建|
|22|长沙|京投银泰205扩容地块|雨花区|40%|108,857|326,572|130,629|前期|
|23|长沙|金域国际|岳麓区|51%|159,393|585,845|298,781|在建|
|24|长沙|城际新苑项目|雨花区|40%|351,380|960,664|384,266|在建|
|25|南宁|万科大厦|良庆区|100%|25,545|117,670|117,670|前期|
|26|上海|张江西地块|浦东新区|45%|24,756|74,269|33,421|前期|
|27|上海|张江东地块|浦东新区|45%|79,548|216,569|97,456|前期|
|28|上海|万科城|闵行区|70%|129,571|308,670|216,069|已售|
|29|上海|万科城二期|闵行区|70%|81,044|193,163|135,214|在建|
|30|南京|龙西项目|江宁区|100%|36,043|107,606|107,606|前期|
|31|南京|九都荟二期|雨花台区|80%|49,722|132,361|105,889|前期|
|32|苏州|VC小镇|相城区|51%|138,601|415,804|212,060|已售|
|33|常州|万科城|武进区|100%|93,994|234,983|234,983|前期|
|34|昆山|魅力花园|花桥开发区|92%|130,177|325,442|299,407|前期|
|35|徐州|淮西项目P地块|泉山区|85%|20,744|76,779|65,262|前期|
|36|徐州|淮西项目KLMNO地块|泉山区|85%|62,920|252,081|214,268|前期|
|37|徐州|淮西项目H2J地块|泉山区|85%|13,807|30,131|25,611|前期|
|38|徐州|淮西项目A地块|泉山区|85%|38,666|150,727|128,118|前期|
|39|杭州|萧山项目|萧山区|50%|67,425|188,790|94,395|前期|
|40|杭州|万科大家钱塘府|江干区|50%|51,945|135,057|67,529|已售|
|41|杭州|钱江新城|江干区|100%|21,915|76,703|76,703|前期|
|42|杭州|良渚新城|余杭区|33%|56,286|140,715|46,436|前期|
|43|嘉兴|海上传奇|经济开发区|100%|31,945|66,904|66,904|已售|
|44|宁波|万科城东|镇海区|49%|70,795|127,431|62,441|前期|
|45|宁波|金域传奇|鄞州区|55%|43,752|100,630|55,346|在建|
|46|宁波|公园里|高新区|82%|48,004|105,609|86,304|在建|
|47|温州|金域中央|瓯海区|60%|53,765|144,939|86,963|已售|

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|48|温州|金域传奇|龙湾区|51%|45,864|128,396|65,482|在建|
|49|芜湖|海上传奇|弋江区|49%|121,895|367,711|180,178|前期|
|50|南昌|海上传奇|高新区|50%|163,213|355,802|177,901|在建|
|51|南昌|粹叠园|红谷滩区|50%|80,120|184,276|92,138|在建|
|52|北京|长阳天地|房山区|38%|112,673|208,351|79,173|前期|
|53|北京|长阳半岛·中央城|房山区|35%|63,950|156,384|54,734|前期|
|54|北京|天竺悦城|顺义区|56%|17,985|31,051|17,389|在建|
|55|北京|天竺保税区项目|顺义区|97%|25,112|44,716|43,375|前期|
|56|北京|高丽营项目|顺义区|35%|187,830|170,568|59,699|前期|
|57|北京|首开万科中心|大兴区|50%|41,092|126,996|63,498|前期|
|58|北京|金域公园|房山区|51%|27,528|55,056|28,079|在建|
|59|北京|公园里010、014、015、017、019号地块|通州区|50%|88,767|210,738|105,369|前期|
|60|北京|公园里007号地块|通州区|35%|34,657|103,971|36,390|前期|
|61|北京|公园里005、008、009号地块|通州区|50%|61,717|123,434|61,717|前期|
|62|北京|北河沿甲77号|东城区|100%|4,103|14,372|14,372|已售|
|63|天津|四季花城|西青区|51%|409,701|502,892|256,475|已售|
|64|天津|梅江柏翠园|河西区|80%|62,205|124,410|99,528|前期|
|65|沈阳|假日风景|皇姑区|100%|200,000|475,936|475,936|前期|
|66|抚顺|金域蓝湾|开发区|100%|73,621|294,484|294,484|在建|
|67|大连|万科城西项目|金州新区|100%|16,223|43,153|43,153|前期|
|68|大连|蓝山|甘井子区|100%|125,100|214,470|214,470|在建|
|69|大连|大连门项目|甘井子区|100%|19,131|37,627|37,627|前期|
|70|大连|城花东项目|沙河口区|100%|35,757|64,260|64,260|前期|
|71|青岛|紫台|市北区|100%|68,562|204,603|204,603|前期|
|72|青岛|桃花源|城阳区|80%|129,032|230,194|184,155|在建|
|73|青岛|东郡二期|即墨市|55%|84,102|180,379|99,209|前期|
|74|青岛|玫瑰里C地块|城阳区|51%|66,816|104,269|53,177|前期|
|75|烟台|御龙山|芝罘区|51%|341,943|615,200|313,752|在建|
|76|烟台|万科城|开发区|51%|241,167|627,813|320,185|在建|
|77|济南|新里程|历城区|100%|113,132|316,728|316,728|前期|
|78|济南|万科城|历下区|50%|191,418|478,545|239,273|在建|
|79|济南|草山岭B地块|高新区|63%|89,595|291,816|183,844|在建|
|80|太原|公交公司地块|万柏林区|100%|37,060|177,415|177,415|前期|
|81|唐山|新里程|凤凰新城|48%|88,848|264,659|127,036|在建|
|82|唐山|金域蓝湾A-04地块|路北区|40%|27,112|89,135|35,654|在建|
|83|成都|金域缇香|新都区|100%|111,166|331,161|331,161|在建|
|84|成都|金色乐府音乐广场|成华区|60%|152,852|759,036|455,422|在建|
|85|武汉|锦程|东湖新技术开发区|100%|38,286|202,620|202,620|前期|
|86|武汉|嘉园|东湖新技术开发区|50%|67,259|324,100|162,050|前期|
|87|武汉|城花璟苑|东湖新技术开发区|50%|89,665|409,600|204,800|在建|
|88|重庆|万科西城一期|九龙坡区|100%|31,769|142,921|142,921|在建|
|89|重庆|万科西城二期|九龙坡区|100%|28,507|128,286|128,286|前期|
|90|重庆|溉澜溪|江北区|100%|129,535|652,785|652,785|前期|
|91|重庆|二塘项目|南岸区|49%|241,314|845,611|414,349|前期|
|92|西安|金域国际|高新区|100%|23,831|150,132|150,132|前期|
|93|西安|金域东郡|浐灞生态区|100%|175,387|686,388|686,388|前期|

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|94|西安|金色悦城DK1|莲湖区|100%|36,708|146,831|146,831|前期|
|95|郑州|万科美景万科城|高新区|51%|190,319|542,359|276,603|已售|
|96|郑州|万科美景魅力之城|航空港区|51%|182,560|468,407|238,888|前期|
|97|郑州|万科美景龙堂|管城区|51%|79,457|351,529|179,280|已售|
|98|郑州|美铭科技产业园|高新区|51%|130,818|457,863|233,510|在建|
|99|贵阳|公园5号|云岩区|70%|10,927|98,132|68,692|在建|
|100|昆明|魅力之城|官渡区|55%|417,919|1,662,861|914,574|已售|
|101|昆明|公园里|官渡区|50%|290,724|580,438|290,219|前期|
|102|乌鲁木齐|中央公园|水磨沟区|100%|80,698|201,745|201,745|前期|
|103|乌鲁木齐|兰乔圣菲|沙依巴克区|60%|204,628|204,628|122,777|已售|
|104|乌鲁木齐|金域华府二期|新市区|82%|37,364|130,776|107,236|在建|
|合计|||||11,158,082|31,018,220|21,477,571||

上述项目万科权益地价和综合改造成本总额合计约733亿元。
报告期末至本报告披露日，本公司新增加开发项目3个，按万科权益计算的占地面积约11.9万平方米（对应权益规划建筑面积约38.9万平方米）详细情况如下：
单位：平方米
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|序号|城市|项目名称|位置|权益|占地面积|规划建筑面积|万科权益建筑面积|项目进度|
|1|西安|环园中路项目|雁塔区|100%|65,628|229,698|229,698|前期|
|2|北京|七里渠地块|昌平区|50%|68,944|202,777|101,389|前期|
|3|郑州|魅力之城二期|航空港区|51%|37,820|113,460|57,864|前期|
|合计|||||172,392|545,935|388,951||

C．其他投资事项
1）证券投资情况
无
2）持有其他上市公司股权情况
单位：人民币元
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|证券代码|证券简称|初始投资金额|占该公司股权比例|期末账面值|报告期损益|报告期所有者权益变动|
|600751|天津海运|143,600.00|0.02%|1,302,000.00|-|868,800.00|
|3698.HK|徽商银行|2,499,147,576.48|8.00%|2,460,263,867.93|-|(38,883,708.55)|
|合 计||2,499,291,176.48|-|2,461,565,867.93||(38,014,908.55)|

3）持有非上市金融企业、拟上市公司股权情况
无
4）衍生品投资情况
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|报告期衍生品持仓的风险分析及控制措施说明（包括但不限于市场风险、流动性风险、信用风险、操作风险、法律风险等）|为了锁定利率变动产生的风险，公司针对外币浮息借款签署了利率互换合约（IRS），公司按照浮动利率向合约对手方收取利息，以向原借款方支付原借款方浮动利息，同时按照固定利率向合约对手方支付利息。IRS 在外币借款的期限和金额范围内，通过锁定远期利率，控制利率变动风险。|
|已投资衍生品报告期内市场价格或产品公允价值变动的情况，对衍生品公允价值的分析应披露具体使用的方法及相关假设与参数的设定|IRS 价值变动对公司本报告期损益影响为人民币-57.2 万元，IRS价值根据2013年12月31日评估的公允价值确定。|
|报告期公司衍生品的会计政策及会计核算具体原则与上一报告期相比是否发生重大变化的说明|无|
|独立董事、保荐人或财务顾问对公司衍生品投资及风险控制情况的专项意见|公司独立董事认为通过 IRS等金融工具避免了外币借款由于利率浮动过大可能造成的损失，公司有关安排审慎合理。|

报告期末衍生品投资的持仓情况表
单位：人民币万元
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|-|-|-|-|-|
|合约种类|期初合约金额|期末合约金额|报告期损益情况|期末合约金额占公司2013年末净资产比例（%）|
|利率互换合约（IRS）|255,379.87|182,815.55|(57.20)|1.73|
|合计|255,379.87|182,815.55|(57.20)|1.73|

6．新年度项目发展计划
截至 2013年末，公司现有开发项目 398个，在建项目万科权益建筑面积合计约 2,684万平方米，规划中项目万科权益建筑面积合计约4,495万平方米。此外，公司还参与城市更新改造类项目7个，目前拆迁与相关手续办理尚在进行中，根据当前规划条件，相关项目按万科权益计算的占地面积约 53万平方米，对应万科权益规划建筑面积约280万平方米。
公司现有项目预计本年新开工面积2,238万平方米，比2013年实际完成数增加5.0%。由于部分本年新获取的项目也将在年内开工，预计 2014年实际开工规模高于上述计划。公司预计 2014年项目竣工面积1,480万平方米，比2013年实际完成规模增加13.6%。
2014年度项目开发计划情况如下：
单位：平方米
|||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|
|||||规划建筑|14年计划|14年计划|13年末储|
|项目名称|位置|权益|占地面积|||||
|||||面积|开工面积|竣工面积|备|
|广深区域||||||||
|深圳万科中心|盐田区|100%|61,730|80,201|-|-|-|
|深圳天琴湾|盐田区|100%|253,990|30,028|-|-|-|
|深圳壹海城|盐田区|50%|137,250|354,695|-|139,625|-|
|深圳安托山项目|南山区|100%|48,804|219,967|-|-|219,967|
|深圳留仙洞|南山区|100%|394,044|1,335,510|1,335,510|-|1,335,510|
|深圳金色领域|宝安区|100%|65,364|165,648|-|-|-|
|深圳溪之谷|宝安区|60%|158,639|47,270|-|-|47,270|
|深圳翡丽郡|宝安区|100%|77,045|264,075|-|179,791|-|
|深圳金域缇香|坪山新区|100%|104,801|323,624|-|192,169|-|
|深圳第五园|龙岗区|100%|421,916|595,982|-|81,245|-|
|深圳天誉|龙岗区|100%|62,577|355,364|-|17,059|-|
|深圳千林山居|龙岗区|100%|198,597|380,547|-|-|-|
|深圳万科红|龙岗区|100%|31,337|155,951|-|-|-|
|深圳万科红三期|龙岗区|50%|43,713|178,241|-|86,300|-|
|深圳布吉水径项目|龙岗区|60%|164,982|456,405|212,246|20,117|325,706|
|深圳公园里|龙岗区|65%|75,326|345,026|114,080|87,940|114,080|
|深圳八意府|龙岗区|100%|28,894|115,040|-|67,461|-|
|深圳浪骑项目|龙岗区|100%|41,487|22,380|-|-|22,380|
|深圳大甲岛|惠州市|100%|364,450|93,340|-|-|93,340|
|惠州双月湾|惠东县|67%|704,223|1,068,191|361,078|87,991|825,508|
|惠州金域华庭|惠城区|100%|151,298|327,550|-|33,507|-|
|东莞双城水岸|塘厦镇|100%|596,786|414,759|88,740|49,939|104,048|
|东莞朗润园|塘厦镇|51%|128,144|256,287|-|116,634|-|
|东莞金色城市|塘厦镇|100%|32,002|96,006|-|35,438|-|
|东莞四季花城|塘厦镇|100%|51,263|92,273|-|20,386|-|
|东莞金域松湖|松山湖园区|51%|135,049|381,000|-|170,219|-|
|东莞虹溪诺雅|松山湖园区|100%|349,951|267,450|-|-|-|
|东莞松湖中心|松山湖园区|34%|95,506|73,872|-|25,201|-|
|东莞松湖中心二区|松山湖园区|25%|30,084|30,084|-|-|-|
|东莞万科大厦|南城区|100%|4,771|42,937|-|42,937|-|
|东莞金域华府|南城区|51%|189,934|493,827|-|113,668|-|
|东莞翡丽山|南城区|50%|249,534|374,302|-|35,205|60,152|
|东莞香树丽舍|南城区|51%|43,851|109,626|-|42,613|-|
|东莞万科中心|莞城区|55%|53,887|215,547|-|-|-|
|东莞金域华庭|莞城区|55%|9,185|29,393|-|-|-|

|||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|
|东莞紫台|虎门镇|100%|60,570|151,426|-|-|-|
|东莞金色里程|虎门镇|100%|17,374|69,495|-|-|-|
|东莞虎门万科城|虎门镇|80%|349,805|784,136|153,585|-|784,136|
|东莞长安万科中心|长安镇|100%|75,653|249,658|-|103,711|-|
|东莞金域国际|厚街镇|100%|88,788|257,486|-|171,149|-|
|东莞厚街广场|厚街镇|67%|32,002|113,856|-|-|-|
|东莞常平万科城|常平镇|100%|635,971|442,460|-|-|-|
|东莞万科麓湖|大岭山镇|100%|146,674|117,341|-|-|-|
|东莞松湖传奇|寮步镇|100%|68,431|150,548|-|-|-|
|广州金域蓝湾|白云区|50%|144,657|433,584|-|26,046|-|
|广州峰境花园|白云区|100%|24,052|93,803|-|-|-|
|广州金域华庭|海珠区|100%|9,117|85,682|-|-|-|
|广州江燕路项目|海珠区|68%|16,831|52,765|-|-|-|
|广州柏悦湾|荔湾区|100%|38,111|135,689|-|-|-|
|广州新隆沙AF020122地||||||||
||荔湾区|100%|7,141|30,706|30,706|-|30,706|
|块||||||||
|广州府前花园|南沙区|95%|134,760|269,520|-|-|-|
|广州兰乔圣菲|花都区|49%|210,252|126,172|-|6,643|-|
|广州花山项目|花都区|50%|126,941|279,270|100,000|-|279,270|
|广州东荟城|萝岗区|55%|177,588|444,943|-|138,496|-|
|广州东荟城（扩展）|萝岗区|33%|109,748|271,463|-|83,620|-|
|广州金色梦想|萝岗区|51%|115,671|289,178|86,990|-|86,990|
|广州金色悦府|黄浦区|100%|24,506|63,591|-|-|-|
|广州天河软件园高塘新建||||||||
||天河区|100%|30,995|82,962|-|-|-|
|区AT030548地块||||||||
|广州黄阁大道项目|南沙区|100%|156,555|250,488|100,000|-|250,488|
|广州新光城市花园|番禺区|100%|364,651|591,662|57,603|114,896|57,603|
|清远万科城|清城区|100%|1,219,450|2,438,901|390,077|209,747|1,748,050|
|清远万科华府|清城区|100%|79,336|316,002|-|45,861|-|
|佛山金域蓝湾|南海区|55%|221,035|568,957|-|154,205|-|
|佛山金色溪谷花园|南海区|49%|66,533|81,080|-|5,627|-|
|佛山金融C区B21地块|南海区|100%|30,984|130,000|-|-|130,000|
|佛山金融C区B23-24地||||||||
||南海区|100%|188,996|793,784|125,000|-|793,784|
|块||||||||
|佛山金融C区A32地块|南海区|100%|25,178|146,000|146,000|-|146,000|
|佛山金色领域广场|南海区|50%|47,254|354,404|129,059|-|258,794|
|佛山缤纷四季|顺德区|100%|156,840|429,527|-|143,201|-|
|佛山水晶城|顺德区|49%|284,036|710,092|125,890|102,693|125,890|
|佛山沁园|顺德区|100%|80,571|241,712|-|46,362|-|
|佛山天傲湾|顺德区|50%|30,382|74,359|17,103|17,103|17,103|
|佛山F06项目|顺德区|50%|113,224|452,880|218,045|-|452,880|
|佛山缤纷西园|顺德区|100%|43,748|153,000|104,978|-|104,978|
|佛山万科广场|禅城区|88%|114,429|555,819|374,282|146,210|393,841|
|佛山万科城|禅城区|100%|337,544|776,350|-|75,582|131,738|
|佛山金域国际|禅城区|51%|89,009|373,820|100,442|126,151|116,519|
|珠海珠宾花园|香洲区|100%|109,917|146,497|-|-|-|
|珠海金域港湾|香洲区|50%|78,000|196,358|35,838|-|196,358|
|珠海魅力之城|斗门区|100%|137,061|274,122|98,483|38,691|102,335|
|珠海城市花园|金湾区|51%|63,233|189,684|-|81,066|-|
|中山金悦华庭|坦洲镇|100%|32,103|127,789|-|34,413|-|
|中山朗润园|中山东区|100%|76,387|175,133|-|-|-|
|中山金色家园|东凤镇|100%|255,623|789,453|51,027|61,314|473,575|

|||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|
|中山柏悦湾|火炬区|65%|251,900|469,359|49,404|52,746|399,026|
|中山青溪路项目|石岐区|75%|143,852|429,779|115,553|-|429,779|
|厦门湖心岛|湖里区|100%|95,098|199,710|33,940|15,504|70,285|
|厦门金色悦城|翔安区|100%|54,441|109,000|-|-|-|
|厦门金域华府|集美区|100%|102,427|446,842|-|169,325|-|
|厦门万科广场|集美区|100%|137,934|710,000|258,758|-|487,330|
|厦门海沧万科城|海沧区|40%|189,752|517,690|105,672|100,099|176,586|
|泉州万科城|丰泽区|60%|136,741|478,591|235,660|-|322,126|
|泉州石狮金域中央|石狮市|70%|82,769|211,503|198,716|-|211,503|
|漳州万科城|芗城区|60%|235,606|805,195|270,321|-|805,195|
|福州金域榕郡|晋安区|100%|166,736|383,296|27,825|-|37,802|
|福州金域华府|仓山区|100%|16,168|37,614|-|-|-|
|福州万科广场|台江区|100%|93,360|443,107|81,019|73,857|94,878|
|福州金域花园|台江区|60%|25,397|130,795|-|-|-|
|福州永泰万科城|永泰县|51%|392,000|418,919|223,189|27,311|390,071|
|福州金域蓝湾|闽侯县|51%|213,602|687,507|588,461|-|588,461|
|莆田万科城|荔城区|80%|250,708|530,972|61,964|177,221|61,964|
|长沙金域华府|雨花区|60%|238,066|512,778|-|172,334|-|
|长沙高正项目|雨花区|60%|40,360|170,945|40,673|-|170,945|
|长沙城际新苑项目|雨花区|40%|351,380|960,664|128,930|55,891|840,554|
|长沙京投银泰205扩容地||||||||
||雨花区|40%|108,857|326,572|23,238|-|326,572|
|块||||||||
|长沙金域蓝湾|芙蓉区|100%|120,208|358,888|76,204|-|255,932|
|长沙城市花园|岳麓区|100%|40,461|138,032|-|-|-|
|长沙金域缇香|岳麓区|78%|43,737|129,437|47,968|43,121|50,004|
|长沙金域滨江|岳麓区|58%|58,287|208,359|174,061|-|208,359|
|长沙白鹭郡|岳麓区|100%|100,351|298,502|84,149|33,098|84,149|
|长沙金域国际|岳麓区|51%|159,393|585,845|195,133|-|585,845|
|长沙梅溪湖|岳麓区|100%|129,323|311,937|135,246|-|311,937|
|长沙万科城|开福区|70%|206,251|481,034|39,447|149,082|39,447|
|长沙紫台|天心区|70%|116,486|270,963|71,507|38,547|236,177|
|南宁万科大厦|良庆区|100%|25,545|117,670|117,670|-|117,670|
|三亚森林度假公园|田独镇|65%|942,745|470,814|89,476|1,173|153,217|
|三亚高知园项目|田独镇|65%|387,807|349,026|-|-|279,841|
|三亚湖畔度假公园|河东区|80%|338,410|423,315|-|60,204|233,894|
|广深区域小计|||18,604,289|39,250,665|8,030,946|4,747,745|17,798,548|
|上海区域||||||||
|上海五玠坊|浦东新区|100%|121,463|126,887|-|49,804|-|
|上海海上传奇|浦东新区|60%|140,981|310,159|35,340|-|137,149|
|上海金色城市|浦东新区|60%|264,646|549,046|-|-|183,916|
|上海翡翠滨江|浦东新区|75%|58,550|175,990|84,465|-|123,679|
|上海滨江项目|浦东新区|100%|31,617|79,042|-|-|79,042|
|上海张江东地块|浦东新区|45%|79,548|216,569|52,512|-|216,569|
|上海张江西地块|浦东新区|45%|24,756|74,269|70,250|-|74,269|
|上海七宝53#|闵行区|100%|48,932|126,800|126,800|-|126,800|
|上海城花新园|闵行区|51%|295,069|401,070|51,797|62,997|103,213|
|上海虹桥商务区核心区一||||||||
||闵行区|50%|32,177|110,462|-|-|-|
|期03号地块南块||||||||
|上海翡翠别墅|闵行区|49%|304,830|199,071|-|20,254|-|
|上海虹桥11号项目|闵行区|61%|112,864|177,885|46,171|62,841|46,171|
|上海万科城|闵行区|70%|210,615|501,833|48,751|100,173|48,751|
|上海南站商务区地块|徐汇区|51%|107,486|493,447|65,122|-|387,459|

|||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|
|上海尚源|青浦区|49%|116,524|142,858|-|-|-|
|上海金色华亭|松江区|33%|67,932|108,137|-|-|-|
|上海松江商务区14#|松江区|60%|57,734|143,220|-|61,053|39,305|
|上海金色领域|嘉定区|50%|90,013|180,026|-|107,409|-|
|南通金域蓝湾|港闸区|55%|99,910|218,650|-|99,694|-|
|南通任港路地块|崇川区|100%|53,277|141,700|46,503|-|46,503|
|南京安品街项目|白下区|100%|27,325|20,340|3,000|-|20,340|
|南京金域蓝湾|江宁区|100%|272,298|545,280|10,388|110,765|41,661|
|南京龙西项目|江宁区|100%|36,043|107,606|107,606|-|107,606|
|南京金色领域|栖霞区|100%|91,751|201,828|-|138,128|-|
|南京金色半山|浦口区|100%|62,291|98,694|-|98,694|-|
|南京九都荟|雨花台区|80%|126,058|314,741|180,077|-|256,962|
|镇江魅力之城|润州区|100%|795,100|942,820|105,864|53,097|281,324|
|镇江蓝山花园|润州区|60%|285,683|416,285|67,594|26,440|301,089|
|苏州玲珑湾|工业园区|70%|384,042|835,281|-|98,457|-|
|苏州金域缇香|工业园区|92%|47,177|117,936|-|-|-|
|苏州玲珑东区|工业园区|50%|104,486|179,075|-|-|-|
|苏州新都会|新区|55%|89,098|83,220|27,156|-|27,156|
|苏州金色里程|金阊区|49%|99,093|247,732|-|68,075|-|
|苏州万科城|吴中区|55%|144,535|361,338|91,265|145,457|137,965|
|苏州金域平江|姑苏区|46%|80,948|189,677|68,266|46,439|114,138|
|苏州VC小镇|相城区|51%|138,601|415,804|108,454|-|354,018|
|昆山高尔夫|巴城镇|100%|433,916|240,701|-|-|162,018|
|昆山魅力花园|花桥开发区|92%|309,177|773,042|85,698|-|411,140|
|无锡魅力之城|滨湖区|60%|962,116|1,346,963|78,837|122,945|146,752|
|无锡金域蓝湾|滨湖区|100%|154,468|386,170|74,784|39,479|169,688|
|无锡信成道|滨湖区|100%|154,119|385,299|115,891|72,436|210,535|
|无锡金域缇香|新区|100%|224,118|620,713|92,341|46,121|162,336|
|常州万科城|武进区|100%|93,994|234,983|-|-|234,983|
|扬州万科城|邗江区|65%|297,139|313,970|81,950|102,330|97,518|
|扬州金域华府|邗江区|65%|59,835|129,512|-|40,527|19,484|
|徐州万科城|九里区|100%|396,349|716,021|220,872|148,368|395,938|
|徐州淮海西路项目|泉山区|85%|226,776|810,587|286,605|-|810,587|
|杭州良渚文化村|余杭区|100%|3,108,146|2,361,628|-|333,814|882,839|
|杭州北宸之光|余杭区|50%|115,683|293,409|-|-|-|
|杭州良渚新城|余杭区|33%|56,286|140,715|69,400|-|140,715|
|杭州西庐|西湖区|51%|80,140|151,996|-|-|-|
|杭州蒋村59号地块|西湖区|100%|30,403|60,806|-|-|60,806|
|杭州草庄|江干区|100%|45,709|89,644|-|55,350|-|
|杭州公园大道|江干区|50%|68,564|150,841|-|-|-|
|杭州紫台|江干区|100%|46,069|110,566|-|108,664|-|
|杭州钱江新城|江干区|100%|21,915|76,703|75,528|-|76,703|
|杭州万科大家钱塘府|江干区|50%|51,945|135,057|-|-|-|
|杭州璞悦湾|滨江区|60%|66,521|166,204|-|-|-|
|杭州萧山项目|萧山区|50%|67,425|188,790|94,395|-|188,790|
|杭州公望|富阳市|100%|517,900|208,981|-|14,516|111,976|
|杭州君望A+D|富阳市|20%|129,874|164,845|32,969|-|164,845|
|杭州君望B+C|富阳市|20%|138,233|152,231|-|-|152,231|
|嘉兴金域缇香|秀州新区|100%|85,286|137,495|-|-|-|
|嘉兴金色梦想|秀州新区|100%|80,987|144,699|-|69,761|74,938|
|嘉兴海上传奇|经济开发区|100%|31,945|66,904|-|-|-|

|||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|
|宁波云鹭湾|江北区|100%|314,208|394,764|49,030|106,003|154,789|
|宁波金色城市|鄞州区|100%|95,242|171,425|-|-|-|
|宁波金域国际|鄞州区|55%|41,080|73,940|-|73,940|-|
|宁波金域传奇|鄞州区|55%|43,752|100,630|100,630|-|100,630|
|宁波万科城|镇海区|49%|226,777|491,525|-|79,922|136,892|
|宁波万科城东|镇海区|49%|70,795|127,431|127,431|-|127,431|
|宁波江东府|江东区|100%|66,833|133,666|-|-|-|
|宁波公园里|高新区|82%|48,004|105,609|-|-|-|
|温州龙湾花园|龙湾区|60%|125,219|179,733|-|-|-|
|温州金域传奇|龙湾区|51%|45,864|128,396|-|-|-|
|温州金域中央|瓯海区|60%|53,765|144,939|-|142,911|-|
|合肥金色名郡|蜀山区|50%|107,326|401,670|-|-|-|
|合肥金域华府|蜀山区|50%|115,628|412,101|84,087|62,066|84,087|
|合肥万科城|滨湖区|55%|107,220|375,272|86,605|108,110|86,605|
|合肥蓝山花园|滨湖区|55%|165,584|463,635|114,295|122,624|237,169|
|合肥森林公园|庐阳区|100%|516,459|1,394,439|275,133|-|1,142,546|
|芜湖万科城|鸠江区|100%|274,404|493,926|48,710|106,981|215,714|
|芜湖海上传奇|弋江区|49%|121,895|367,711|-|-|367,711|
|南昌青山湖名邸|青山湖区|50%|97,061|133,693|-|-|-|
|南昌金色名郡|青山湖区|50%|16,888|50,381|-|-|-|
|南昌润园|青云谱区|50%|97,109|144,011|-|-|-|
|南昌金域蓝湾|西湖区|50%|21,818|75,338|-|-|-|
|南昌万科城|高新区|33%|299,708|417,362|144,656|133,695|152,514|
|南昌海上传奇|高新区|50%|163,213|355,802|250,084|26,510|250,084|
|南昌粹叠园|红谷滩区|50%|80,120|184,276|184,276|-|184,276|
|上海区域小计|||16,474,463|27,635,928|4,171,588|3,466,850|11,170,355|
|北京区域||||||||
|北京如园C1|海淀区|50%|85,099|187,218|120,036|27,520|120,036|
|北京如园C3|海淀区|50%|33,745|79,306|-|31,820|-|
|北京公园5号|朝阳区|60%|37,917|97,044|-|-|-|
|北京蓝山|朝阳区|100%|55,885|155,330|-|-|-|
|北京大都会|朝阳区|100%|5,329|36,465|-|-|-|
|北京北河沿甲77号|东城区|100%|4,103|14,372|-|-|-|
|北京红狮家园|丰台区|100%|59,800|180,152|-|-|-|
|北京万科蓝|丰台区|100%|14,449|36,084|-|36,084|-|
|北京西华府|丰台区|50%|233,209|629,170|255,028|51,533|255,028|
|北京公园里010、014、||||||||
||通州区|50%|88,767|210,738|87,662|-|210,738|
|015、017、019号地块||||||||
|北京公园里007号地块|通州区|35%|34,657|103,971|-|-|103,971|
|北京公园里005、008、||||||||
||通州区|50%|61,717|123,434|44,350|-|123,434|
|009号地块||||||||
|北京金隅万科城|昌平区|49%|178,908|485,234|10,800|68,092|10,800|
|北京金域华府|昌平区|50%|198,007|559,214|175,874|87,229|182,688|
|北京长阳半岛|房山区|50%|437,179|853,165|-|47,952|-|
|北京云湾家园|房山区|50%|61,567|157,984|-|127,721|6,354|
|北京幸福汇|房山区|68%|71,912|137,777|2,295|27,536|2,295|
|北京新里程|房山区|20%|77,834|142,612|-|-|-|
|北京金域缇香|房山区|40%|65,967|156,993|-|83,158|6,143|
|北京金域公园|房山区|51%|27,528|55,056|-|55,056|-|
|北京长阳天地|房山区|38%|112,673|208,351|193,590|-|208,351|
|北京长阳半岛·中央城|房山区|35%|63,950|156,384|42,452|-|156,384|
|北京朗润园|大兴区|50%|67,651|173,215|-|44,660|-|

|||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|
|北京金域东郡|大兴区|50%|57,826|144,564|-|-|-|
|北京万科橙|大兴区|50%|43,446|155,207|53,795|-|53,795|
|北京首开万科中心|大兴区|50%|41,092|126,996|126,996|-|126,996|
|北京天竺悦城|顺义区|56%|17,985|31,051|31,051|-|31,051|
|北京天竺保税区项目|顺义区|97%|25,112|44,716|44,716|-|44,716|
|北京高丽营项目|顺义区|35%|187,830|170,568|47,113|-|170,568|
|廊坊欢庆城|香河县|50%|130,045|221,077|100,000|-|221,077|
|唐山红郡|路南区|100%|153,527|104,445|-|6,960|-|
|唐山温莎堡|路南区|100%|47,007|47,635|-|24,095|23,540|
|唐山金域华府|路北区|60%|78,977|166,159|-|41,922|22,635|
|唐山金域蓝湾|路北区|40%|53,440|154,503|89,135|65,368|89,135|
|唐山新里程|凤凰新城|48%|88,848|264,659|253,987|-|264,659|
|秦皇岛假日风景|海港区|48%|75,526|188,816|-|83,063|-|
|秦皇岛北戴河小镇|北戴河区|50%|238,561|278,286|-|-|229,883|
|天津东丽湖|东丽区|100%|2,708,886|1,763,059|199,200|97,625|735,041|
|天津魅力之城|东丽区|100%|176,773|258,579|-|5,447|-|
|天津新里程|东丽区|51%|136,524|206,863|-|-|-|
|天津金色雅筑|东丽区|49%|90,792|173,937|-|-|-|
|天津金域华府|东丽区|51%|221,217|360,069|73,800|35,683|295,967|
|天津假日润园|西青区|100%|229,201|343,101|-|22,522|-|
|天津金奥国际|西青区|100%|58,577|160,080|-|-|-|
|天津四季花城|西青区|51%|409,701|502,892|112,575|-|432,921|
|天津滨海时尚|开发区|100%|6,538|43,473|-|-|-|
|天津柏翠园|开发区|60%|32,270|48,709|-|23,285|-|
|天津海港城|滨海新区|51%|149,483|372,910|-|104,438|39,962|
|天津锦庐|滨海新区|95%|90,604|127,095|-|59,473|-|
|天津东海岸|滨海新区|51%|255,311|377,516|-|23,157|354,359|
|天津金域国际|滨海新区|51%|108,389|189,160|39,634|48,523|100,885|
|天津仕林苑|津南区|40%|63,582|114,474|-|86,701|-|
|天津梅江柏翠园|河西区|80%|62,205|124,410|121,935|-|124,410|
|沈阳万科城|和平区|49%|361,320|868,373|-|85,015|-|
|沈阳鹿特丹|和平区|100%|120,333|360,999|54,827|59,975|163,365|
|沈阳金域蓝湾|浑南新区|100%|226,356|601,439|34,716|64,838|34,716|
|沈阳明天广场|浑南新区|70%|199,319|597,957|67,969|167,348|252,463|
|沈阳柏翠园|沈河区|55%|83,229|290,681|27,250|17,805|91,829|
|沈阳春河里|沈河区|82%|81,378|431,232|42,158|107,176|208,142|
|沈阳惠斯勒小镇|东陵区|70%|285,599|286,141|-|-|225,438|
|沈阳蓝山|大东区|60%|78,367|235,102|-|-|-|
|沈阳朗园|铁西区|70%|66,547|178,598|-|93,178|-|
|沈阳润园|铁西区|100%|57,030|150,315|40,917|36,086|95,049|
|沈阳香湖盛景苑北区|于洪区|49%|190,156|342,360|55,715|43,653|116,565|
|沈阳香湖盛景苑南区|于洪区|51%|135,464|304,520|-|-|295,704|
|沈阳公园大道|于洪区|100%|169,774|407,374|66,249|101,280|272,732|
|沈阳假日风景|皇姑区|100%|200,000|475,936|101,405|-|475,936|
|抚顺金域蓝湾|开发区|100%|300,150|1,034,003|29,660|37,381|883,582|
|抚顺金域国际|顺城区|100%|72,560|316,582|47,986|-|215,153|
|营口海港城|鲅鱼圈区|100%|138,990|399,449|63,616|-|258,097|
|鞍山惠斯勒小镇|铁东区|100%|422,171|713,400|13,000|-|386,367|
|鞍山万科城|高新区|100%|167,664|375,002|22,601|-|58,189|
|鞍山金域国际|铁西区|51%|225,715|677,000|-|-|542,724|
|大连溪之谷|甘井子区|100%|363,716|380,922|-|-|-|

|||||||||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
|大连魅力之城|甘井子区||100%||218,498||443,186||-||-||-|
|大连朗润园|甘井子区||100%||118,506||229,822||-||92,761||11,515|
|大连西山项目|甘井子区||55%||90,404||91,308||-||41,364||-|
|大连蓝山|甘井子区||100%||125,100||214,470||24,875||-||80,375|
|大连大连门项目|甘井子区||100%||19,131||37,627||34,077||-||37,627|
|大连海港城|普湾新区||55%||581,172||968,300||5,273||46,299||727,172|
||高新技术产|||||||||||||
|大连樱花园|||71%||192,248||363,349||53,195||76,911||257,904|
||业园区|||||||||||||
|大连万科城|金州区||100%||284,806||620,607||138,358||-||475,217|
|大连城花东项目|沙河口区||100%||35,757||64,260||64,260||-||64,260|
|长春蓝山|二道区||100%||228,670||501,678||-||61,686||85,296|
|长春惠斯勒小镇|净月区||50%||399,715||484,714||91,912||45,619||225,345|
|长春万科城|净月区||51%||350,965||1,068,964||-||17,192||788,165|
|长春柏翠园|朝阳区||100%||267,981||503,349||-||42,707||223,785|
|长春雕塑公园项目|南关区||50%||121,109||343,058||64,232||-||297,767|
|吉林万科城|高新区||65%||728,139||2,001,721||-||109,066||1,216,130|
|吉林松花湖项目|丰满区||100%||531,598||681,890||121,379||83,379||681,890|
|青岛魅力之城|城阳区||80%||200,289||341,136||-||-||-|
|青岛城市花园|城阳区||80%||130,873||231,482||-||-||-|
|青岛玫瑰里|城阳区||51%||340,069||540,307||21,755||18,083||369,097|
|青岛春阳花园|城阳区||51%||86,493||183,142||114,880||-||114,880|
|青岛桃花源|城阳区||80%||129,032||230,194||230,194||-||230,194|
|青岛金色城品|市北区||100%||61,873||173,945||-||-||-|
|青岛万科城|市北区||55%||154,607||392,904||-||37,869||125,943|
|青岛福州路万科中心|市北区||100%||38,775||123,703||-||30,003||-|
|青岛山东路万科中心|市北区||70%||18,646||70,486||-||-||-|
|青岛蓝山|市北区||100%||68,153||208,462||-||40,824||-|
|青岛紫台|市北区||100%||68,562||204,603||124,598||-||204,603|
|青岛生态城|李沧区||100%||141,346||261,571||-||-||-|
|青岛小镇|黄岛区||34%||933,293||702,304||149,084||125,031||517,800|
|青岛东郡|即墨市||55%||196,446||430,183||78,603||115,627||250,196|
|青岛平度万科城|平度市||51%||59,308||197,931||96,286||75,076||96,286|
|青岛平度新城|平度市||51%||75,701||97,496||97,496||-||97,496|
|烟台海云台|芝罘区||100%||311,614||444,000||-||-||255,301|
|烟台假日风景|福山区||70%||190,281||362,813||-||56,888||145,452|
|烟台假日润园|福山区|70%||65,733||152,466||-||152,466||-||
|烟台御龙山|芝罘区||51%||341,943||615,200||39,127||13,120||508,922|
|烟台万科城|开发区||51%||241,167||627,813||77,806||-||540,100|
|济南金域国际|高新区||63%||127,759||408,346||72,625||116,530||188,736|
|济南万科城|历下区||50%||191,418||478,545||340,155||-||340,155|
|济南新里程|历城区||100%||113,132||316,728||219,146||-||316,728|
|太原紫台|迎泽区||51%||95,687||334,330||-||115,344||-|
|太原金域国际|万柏林区||100%||49,407||169,679||-||-||-|
|太原蓝山|万柏林区||51%||198,392||693,540||87,287||-||552,019|
|太原公交公司地块|万柏林区||100%||37,060||177,415||177,415||-||177,415|
|晋中朗润园|榆次区||51%||218,143||476,596||155,873||81,383||260,849|
|北京区域小计|||||21,241,967||39,897,286||5,573,984||3,825,586||19,788,493|
|成都区域||||||||||||||
|成都魅力之城|成华区||60%||308,501||761,258||-||48,442||-|
|成都万科钻石广场|成华区||85%||15,404||92,422||-||92,422||-|
|成都万科华茂广场|成华区||51%||29,720||214,137||-||-||-|

|||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|
|成都金色乐府音乐广场|成华区|60%|152,852|759,036|130,082|-|454,948|
|成都金域西岭|金牛区|60%|79,331|361,100|-|-|-|
|成都金色领域|青羊区|100%|49,628|244,459|-|53,935|-|
|成都金润华府|锦江区|100%|52,895|267,928|-|31,501|-|
|成都金色海蓉|武侯区|49%|54,970|234,125|-|92,964|-|
|成都五龙山公园|新都区|100%|345,168|356,503|-|104,962|-|
|成都金域缇香|新都区|100%|111,166|331,161|58,842|-|184,952|
|成都金域名邸|高新区|50%|48,345|145,034|-|-|85,260|
|成都公园5号|高新区|50%|87,822|263,464|-|-|232,981|
|成都金色城市|龙泉驿区|55%|72,102|288,410|85,652|-|85,652|
|成都金色城品|龙泉驿区|55%|47,245|141,642|-|-|-|
|成都海悦汇城|双流县|90%|104,307|524,843|-|128,752|-|
|南充金润华府|高坪区|60%|182,012|518,004|105,000|41,777|364,267|
|武汉金域华府|武昌区|100%|59,790|191,300|-|51,280|-|
|武汉汉阳国际|汉阳区|70%|166,817|568,974|158,590|162,519|195,761|
|武汉万科城|江汉区|100%|65,901|299,337|-|29,973|-|
|武汉鲩子湖项目|江汉区|100%|7,388|36,683|3,999|-|3,999|
|武汉汉口传奇|江汉区|50%|42,385|228,430|-|-|-|
||东湖新技术|||||||
|武汉红郡||100%|230,894|349,607|-|-|-|
||开发区|||||||
||东湖新技术|||||||
|武汉联投万科生态城||50%|199,709|299,563|-|-|299,563|
||开发区|||||||
||东湖新技术|||||||
|武汉城花璟苑||50%|89,665|409,600|119,822|-|253,551|
||开发区|||||||
||东湖新技术|||||||
|武汉嘉园||50%|67,259|324,100|67,746|-|324,100|
||开发区|||||||
||东湖新技术|||||||
|武汉锦程||100%|38,286|202,620|202,620|-|202,620|
||开发区|||||||
||经济技术开|||||||
|武汉金域蓝湾||100%|213,440|533,600|-|53,164|-|
||发区|||||||
|武汉金色城市|洪山区|100%|273,850|896,484|-|249,011|-|
|武汉长征村项目|洪山区|100%|282,235|871,721|130,108|-|762,757|
|重庆友诚生态名苑|渝北区|51%|229,581|344,372|-|16,162|-|
|重庆锦程|渝中区|100%|105,406|533,486|-|-|-|
|重庆缇香郡|北部新区|100%|41,448|145,067|-|-|-|
|重庆悦府|北部新区|100%|137,996|376,737|-|161,288|-|
|重庆万科城|北部新区|55%|278,167|647,378|36,241|318,923|67,905|
|重庆悦湾|江北区|45%|435,499|649,158|82,548|84,398|351,266|
|重庆溉澜溪|江北区|100%|129,535|652,785|133,569|-|652,785|
|重庆二塘项目|南岸区|49%|241,314|845,611|152,514|-|845,611|
|重庆金色悦城|沙坪坝区|80%|175,000|700,000|143,184|-|368,323|
|重庆万科西九|九龙坡区|50%|26,515|145,688|73,571|26,137|76,207|
|重庆万科西城|九龙坡区|100%|60,276|271,207|77,151|-|128,286|
|西安金域曲江|曲江新区|55%|152,667|390,176|-|21,532|-|
|西安万科城7#地|长安区|85%|186,849|619,806|160,830|127,236|175,823|
|西安万科城3#地|长安区|60%|113,231|352,802|93,968|89,674|150,157|
|西安万科城8#地|长安区|100%|172,666|504,464|95,600|-|504,464|
|西安金域华府|未央区|51%|106,667|372,461|69,204|226,203|70,714|
|西安大明宫项目|未央区|70%|69,052|221,603|52,710|-|155,063|
|西安金色悦城|莲湖区|80%|193,571|664,643|15,576|-|448,567|
|西安金色悦城DK1|莲湖区|100%|36,708|146,831|45,000|-|146,831|
|西安金域国际|高新区|100%|23,831|150,132|-|-|150,132|
|西安金域东郡|浐灞生态区|100%|175,387|686,388|165,544|-|686,388|

|||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|
|郑州万科美景龙门龙堂|管城区|51%|79,457|351,529|184,703|-|217,305|
|郑州美铭科技产业园|高新区|51%|130,818|457,863|58,803|-|457,863|
|郑州万科美景万科城|高新区|51%|190,319|542,359|240,226|-|353,473|
|郑州万科美景魅力之城|航空港区|51%|182,560|468,407|118,721|-|468,407|
|贵阳金域华府|小河区|51%|351,800|581,217|58,608|64,777|261,048|
|贵阳大都会|小河区|51%|181,235|761,187|145,776|39,046|579,108|
|贵阳玲珑湾|云岩区|100%|81,246|200,705|28,544|59,525|85,226|
|贵阳悦城|云岩区|51%|85,341|262,728|63,585|-|105,841|
|贵阳万科城|云岩区|30%|348,117|910,910|192,190|-|563,026|
|贵阳公园5号|云岩区|70%|10,927|98,132|-|-|-|
|昆明白沙润园|盘龙区|100%|192,104|247,394|83,257|42,741|85,327|
|昆明云上城|五华区|23%|34,293|177,468|-|10,685|-|
|昆明金色领域|高新区|67%|105,484|423,175|133,035|79,194|133,035|
|昆明魅力之城|官渡区|55%|417,919|1,662,861|402,064|183,720|1,319,114|
|昆明公园里|官渡区|50%|290,724|580,438|253,971|-|580,438|
|乌鲁木齐金域华府|新市区|82%|77,425|245,780|24,005|-|24,005|
|乌鲁木齐南山郡|乌鲁木齐县|100%|32,298|14,900|9,883|5,018|9,883|
|乌鲁木齐金域国际|沙依巴克区|100%|24,150|60,376|-|-|-|
|乌鲁木齐金域缇香|沙依巴克区|100%|20,078|50,196|50,196|-|50,196|
|乌鲁木齐兰乔圣菲|沙依巴克区|60%|204,628|204,628|56,163|64,448|56,163|
|乌鲁木齐中央公园|水磨沟区|100%|80,698|201,745|40,000|-|201,745|
|成都区域小计|||9,692,074|28,640,338|4,603,401|2,761,409|13,980,136|
|合计|||66,012,793|135,424,217|22,379,919|14,801,590|62,737,532|

特别风险提示：
上述开工计划和竣工计划可能因下列原因而出现相应调整：
A.宏观经济以及房地产市场可能发生的变化或单个项目销售出现变化；
B.新的法规对项目审批要求进一步严格，使开发项目的证照办理速度滞后而影响开发节奏；
C.涉及拆迁的项目拆迁进度可能对开发计划产生影响；
D.重大天气变化可能对项目的工期产生影响而影响竣工；
E.其他不可预测的重大事项对项目工期产生的影响。
7.公允价值计量项目相关情况及持有外币金融资产和金融负债情况
公允价值计量项目相关情况
单位：人民币万元
||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
|项目|期初金额|本期公允价值变动损益|计入权益的累计公允价值变动|本期计提的减值|本期处置|期末金额|
|金融资产|||||||
|其中：1.以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产|-|-|-|-|-|-|
|其中：衍生金融资产|-|-|-|-|-|-|
|2.可供出售金融资产|250,391.12|-|(3,772.53)|-|-|246,618.59|
|金融资产小计|250,391.12|-|(3,772.53)|-|-|246,618.59|
|金融负债|2,576.10|57.20|-|-|(1,464.61)|1,168.70|
|投资性房地产|-|-|-|-|-|-|
|生产性生物资产|-|-|-|-|-|-|
|其他|-|-|-|-|-|-|
|合计|-|(57.20)|(3,772.53)|-|1,464.61|-|

注：金融资产期初金额包含公司期内新增的徽商银行股份有限公司初始投资额。
持有外币金融资产和金融负债情况
单位：人民币万元
||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
|项目|期初金额|本期公允价值变动损益|计入权益的累计公允价值变动|本期计提的减值|本期处置|期末金额|
|金融资产|||||||
|其中：1.以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产|-|-|-|-||-|
|其中：衍生金融资产|-|-|-|-||-|
|2.贷款和应收款|-|-|-|-||-|
|3.可供出售金融资产|249,914.76|-|-3,888.37|-|-|246,026.39|
|4.持有至到期投资|-|-|-|-||-|
|金融资产小计|-|-|-|-||-|
|金融负债|2,576.10|57.20|-|-|(1,464.61)|1,168.70|

上述公司按照公允价值计量的项目投资，公司参照重大投资项目的控制过程，在经过相关专业部门认真评审后，履行了必要的审批。
8．董事会日常工作情况
（1）2013年共召开4次董事会会议
A.第 16届董事会第 9次会议于 2013年 2月 26日召开，会议审议并通过了如下议案：关于计提和核销2012年度资产减值准备情况的议案、2012年度经审计财务报告、关于历次募集资金2012年度存放与使用情况的专项说明、2012年度内部控制自我评价报告、2012年度利润分配及分红派息预案、关于2013年度续聘会计师事务所的议案、2012年度报告和摘要、2012年度社会责任报告、关于继续与华润合作的议案、关于提名董事会候选人的议案、关于召开2012年度股东大会的议案。有关决议公告已于2013年2月28日刊登于《中国证券报》、《证券时报》、《上海证券报》、《证券日报》和香港IRasia.com。
B.第16届董事会第10次会议于2013年4月19日召开，会议审议并通过了如下议案：2013年第一季度报告及财务报表、关于 A股股票期权激励计划第二个行权期行权条件成就的议案，并补选魏斌董事为审计委员会委员，陈鹰董事为投资与决策委员会委员。相关报告2013年4月23日刊登于《中国证券报》、《证券时报》、《上海证券报》、《证券日报》和香港IRasia.com。
C.第16届董事会第11次会议于2013年8月5日召开，会议审议并通过了2013年半年度报告、财务报表及半年度报告摘要，关于2013年半年度利润不分配、不进行公积金转增股本的议案。相关决议公告 2013年8月7日刊登于《中国证券报》、《证券时报》、《上海证券报》、《证券日报》和香港IRasia.com。
D.第16届董事会第12次会议于2013年10月28日召开，会议审议并通过了2013年第三季度报告及财务报表。有关报告2013年10月30日刊登于《中国证券报》、《证券时报》、《上海证券报》、《证券日报》和香港IRasia.com。
（2）2013年董事会共进行了8次通讯表决
A.2013年1月11日以通讯表决方式提交董事会审议通过公司境内上市外资股转换上市地以介绍方式在香港联合交易所有限公司主板上市及挂牌交易方案的议案、关于提请公司股东大会授权董事会及其授权人士全权办理本次境内上市外资股转换上市地以介绍方式在香港联合交易所有限公司主板上市及挂牌交易相关事宜的议案、关于确定董事会授权人士的议案、关于公司转为境外募集股份有限公司的议案、关于《万科企业股份有限公司章程（A+H）》的议案、关于公司境内上市外资股转换上市地以介绍方式在香港联合交易所有限公司主板上市及挂牌交易相关决议有效期的议案、关于召开二○一三年第一次临时股东大会的议案。
B.2013年1月21日以通讯表决方式提交董事会审议通过关于微调公司奖励方案的议案。
C.2013年5月7日以通讯表决方式提交董事会审议通过关于调整A股股票期权行权价格的议案。
D.2013年6月27日以通讯表决方式提交董事会审议通过关于万科置业（香港）有限公司为万科置业（海
外）有限公司提供担保的议案。
E.2013年7月12日以通讯表决方式提交董事会审议通过关于中期票据计划的议案。
F.2013年 10月 28日以通讯表决方式提交董事会审议通过关于以基石投资者身份参与徽商银行 H股首次公开发行的议案。
G.2013年12月17日以通讯表决方式提交董事会审议通过关于与华润合作共同竞标房地产项目的议案H.2013年12月25日以通讯表决方式提交董事会审议通过关于聘任陈玮为执行副总裁的议案。
公司已根据有关事项的具体进展情况以及重要性原则，按规定于2013年1月19日、5月14日、10月 31日和 2014年 1月 4日在《中国证券报》、《证券时报》、《上海证券报》、《证券日报》和香港IRasia.com予以相应披露。
（3）董事会对股东大会决议的执行情况
A.公司境内上市外资股(“B股”)转换上市地以介绍方式在香港联合交易所有限公司（“香港联交所”）主板上市方案执行情况
公司2013年第一次临时股东大会通过了公司B股转换上市地以介绍方式在香港联交所主板上市及挂牌交易的方案等有关议案。根据股东大会决议，公司向中国证券监督管理委员会和香港联交所递交了申请，并于2月 7日取得了中国证券监督管理委员会的行政许可申请受理通知书，2月 15日取得了香港联交所的受理函。2014年 3月 3日公司取得中国证券监督管理委员会下发的《关于核准万科企业股份有限公司到香港交易所主板上市的批复》（证监许可[2014]239号），公司 B股转为境外上市外资股到香港交易所主板上市获得中国证券监督管理委员会核。
B.2012年度分红派息方案执行情况
根据2012年度（第25届）股东大会决议，董事会组织实施了公司2012年度分红派息方案。2012年度分红派息方案为：以公司股权登记日收市时总股本为基数，向全体股东每 10股派现金人民币 1.8元（含税）。派息时，A股个人股东、证券投资基金股东、B股个人股东暂时按5%的税率代扣所得税，实际每 10股派现金人民币 1.71元。股东在转让股票时，中国证券登记结算有限责任公司将按照财政部、国家税务总局、证监会《关于实施上市公司股息红利差别化个人所得税政策有关问题的通知》(财税[2012]85号)，根据股东持股期限计算实际应纳税额，代扣超过已扣缴税款部分，并由公司进行代缴。A股和 B股非居民企业股东（包含A股合格境外机构投资者股东）按10%的税率代扣所得税，实际每10股派现金人民币 1.62元。A股股权登记日为 2013年 5月 15日，除息日为 2013年 5月 16日；B股最后交易日为2013年5月15日，除息日为2013年5月16日，股权登记日为2013年5月20日。B股现金股息以公司2012年度股东大会决议日后第一个工作日（2013年3月21日）中国人民银行公布的人民币兑换港币的中间价（1港币=0.8081人民币）折合港币兑付。
公司2012年度分红派息股权登记日为11,007,782,059股，公司实际派付现金股息人民币 1,981,400,770.62元。
C.关于继续与华润合作事项的实施情况
公司2012年度（第25届）股东大会授权董事会决定在人民币127亿元（即不超过公司2012年度经审计净资产的20%）以内继续与华润集团有限公司及其关联公司（合称“华润”）展开合作，包括同珠海华润银行股份有限公司签订贷款合同，利用华润深国投信托有限公司信托资金和汉威资本管理有限公司旗下基金的资金，同华润深国投信托有限公司、汉威资本管理有限公司共同投资。授权从股东大会通过有关方案起2年内有效。
报告期内，在授权范围内还未有新的合作事项实施。
（4）专业委员会履职情况
董事会审计委员会、薪酬与提名委员会、投资与决策委员会三个专业委员会根据《上市公司治理准则》、《公司章程》、《董事会议事规则》以及各专业委员会实施细则赋予的职权和义务，认真履行职责。
A.审计委员会履职情况
报告期内，审计委员会召开审计委员会会议和沟通会 6次，对审计工作安排、定期财务报告、利润分配方案、会计师事务所选聘、内部控制基本规范实施工作、担保等事项进行审议，并多次与审计师进行沟通。
审计委员会积极推进 2013年审计工作的开展。报告期末以来，审计委员会又召开工作会议和沟通会 1
次，督促审计师严格按照审计计划进行审计工作，审阅财务报表，出具审阅意见，并对会计师事务所的
聘任、内部控制自我评价报告、分红派息等事项作出决议。
审计委员会对毕马威华振会计师事务所（特殊普通合伙）——KPMG，2013年审计工作总结如下：一、审计前的准备工作
1.审计计划的确定
2013年的审计工作从2013年8月初的内控审计开始到完成审计历时7个月的时间，具体的时间安排如下：
1)2013年8月-9月进行内控审计工作。KPMG选取部分重要子公司、新设立公司按照公司内部控制指引执行内部控制审计；
2)2013年11月-12月进行预审工作。KPMG根据重要性水平，及2013年新增项目情况选择重点城市进行预审；
3)2014年1月13日KPMG开始进驻万科进行年审审计工作，3月3日出具2013年度审计报告初稿提交审计委员会审阅，3月5日出具审计报告。
2.未审计财务报表的审阅
审计进场前，审计委员会对公司编制的财务报表进行了认真的审阅，并形成书面意见。
二、审计过程
2014年1月13日开始，KPMG派出5个小组（分别为广深区域、上海区域、北京区域、成都区域及集团整体）对公司总部和各子公司全面开展审计。
审计过程中，审计委员会根据审计进度书面督促并要求KPMG严格按照审计计划安排审计工作，确保在预定时间顺利完成审计工作。
2014年3月3日，KPMG向审计委员会提交2013年度审计报告及内部控制审计报告初稿。2014年3月5日，董事会审阅了有关报告，至此，KPMG对公司2013年度财务审计工作结束。
三、审计结果
KPMG为本公司出具了无保留意见的2013年度《审计报告》及《内部控制审计报告》。
审计委员会认为，KPMG所对公司2013年度财务报表审计工作完成良好。
审计委员会决议，提请董事会审议继续聘请KPMG，负责按境内、外会计标准审计公司2014年度财务报表以及按照监管部门的规定出具内部控制审计报告。
B.薪酬与提名委员会履职情况
报告期内，薪酬与提名委员会召开委员会工作会议 2次，进行通讯表决 1次，审议了对公司奖金方案微调、聘任陈玮为执行副总裁等议案，并讨论高管薪酬和激励状况等内容。2014年以来，薪酬与提名委员会又召开会议 1次，讨论了新一届董事会候选人名单、董事责任险、经济利润奖金方案调整等内容。委员会与管理层保持着顺畅的沟通，多次就有关方面听取管理层的工作汇报。
C.投资与决策委员会履职情况
报告期内，投资与决策委员会召开会议 1次，讨论了董事会对项目发展和融资授权情况、与华润合作事项等内容。投资与决策委员会与管理层保持着顺畅的日常沟通，对授权范围内各项事务保持充分了解。
9．利润分配及分红派息预案
公司利润分配及分红派息基于母公司的可分配利润。2013年度本公司按照中国企业会计准则之合并及母公司可分配利润情况如下：
单位：人民币元
||||
|-|-|-|
||公司合并|母公司|
|税后可分配利润|39,825,247,201.93|8,090,250,689.93|
|其中：2013年度净利润|15,118,549,405.78|7,795,895,844.62|
|结转年初可分配利润|26,688,098,566.77|2,275,755,615.93|
|分配2012年度股利|(1,981,400,770.62)|(1,981,400,770.62)|

注：母公司和公司合并利润出现明显差异，主要是因为实施《企业会计准则2006》后，对子公司的投资只能采用成本法核算，子公司法人主体根据《公司法》计提盈余公积金留存在其公司本身以及本年度子公司利润尚未分配至母公司所致。
根据有关法规及公司章程规定，在听取不同股东意见的前提下，综合考虑股东利益及公司长远发展需
求，董事会向股东大会提交2013年度利润分配方案如下：
1.按照母公司净利润的10%计提法定公积金；
2.按照母公司净利润的30%计提任意公积金；
3.按照母公司净利润的60%和上年度未分配利润共同作为分红基金的来源。
2013年度公司可分配利润分配情况如下：
单位：人民币元
|||||
|-|-|-|-|
||母公司|占本年母公司净利润比例|占本年公司合并净利润比例|
|2013年度净利润|7,795,895,844.62|100%|51.57%|
|计提法定公积金|779,589,584.46|10%|5.16%|
|计提任意盈余公积金|2,338,768,753.39|30%|15.47%|
|计提2013年度分红基金|4,677,537,506.77|60%|30.94%|
|年初可分配利润|294,354,845.31|0|0|
|分配2013年度现金股利*|4,516,137,256.79|57.93%|29.87%|
|留转以后年度分配利润|455,755,095.29|-|-|

*以2013年末公司总股份数计算
公司2013年度分红派息方案：以分红派息股权登记日股份为基数，每10股派送人民币4.1元（含税）现金股息。
以2013年末公司总股份数11,014,968,919股计算，2013年度现金股利计人民币4,516,137,256.79元。占公司 2013年公司合并净利润的比例为29.87%。未来公司将在29.87%的基础上，稳步提升派发现金红利占合并报表净利润的比例。
独立董事认为，公司 2013年度利润分配及分红派息方案的制定符合公司章程及有关规定，充分考虑各类股东的利益，独立董事一致同意将有关方案提交股东大会审议。
公司过去三年的分红派息方案为：
|||
|-|-|
|年份|分红派息方案|
|2012年度|以分红派息股权登记日股份为基数，每10股派送人民币1.8元（含税）现金股息|
|2011年度|以分红派息股权登记日股份为基数，每10股派送人民币1.3元（含税）现金股息|
|2010年度|以分红派息股权登记日股份为基数，每10股派送人民币1.0元（含税）现金股息|

公司过去三年现金分红情况：
单位：人民币元
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|-|-|-|-|-|-|-|
|年份|现金分红金额（含税）|母公司净利润|公司合并净利润|占母公司净利润的比例|占公司合并净利润的比例|公司合并年度可分配利润|
|2012年度|1,981,400,770.62|5,613,873,212.56|12,551,182,392.23|35.29%|15.79%|30,056,422,494.32|
|2011年度|1,429,377,328.34|4,372,887,322.93|9,624,875,268.23|32.69%|14.85%|21,995,638,556.48|
|2010年度|1,099,521,021.80|3,083,108,153.24|7,283,127,039.15|35.66%|15.10%|15,321,861,067.94|
|最近三年累计现金分红金额占公司合并最近三年年均净利润的比例|||||45.93%||

10．选定信息披露媒体
公司选定《中国证券报》、《证券时报》、《上海证券报》、《证券日报》及香港一家英文媒体为信息披露媒体。
五、重要事项
1.重大诉讼、仲裁事项
本年度公司无重大诉讼及仲裁事项。
2.重大收购及出售资产事项
本年度公司无重大收购及出售资产事项。
3.重大关联交易事项
2012年5月11日公司2011年度股东大会决议，授权董事会决定在人民币105.9亿元以内，与华润集团有
限公司及其关联公司（合称“华润”）继续展开合作，包括同珠海华润银行股份有限公司签订贷款合
同，利用华润深国投信托有限公司信托资金和汉威资本管理有限公司旗下基金的资金，同华润深国投信
托有限公司、汉威资本管理有限公司共同投资。授权期限1年。
报告期内，为满足上海虹桥 11号项目发展的需要，公司之全资子公司上海万科投资管理有限公司将持有的上海虹桥 11号项目39%的权益转让给深圳市华威欣城一号投资合伙企业（有限合伙），双方共同开发上海虹桥11号项目。而汉威资本管理有限公司和华润深国投信托有限公司分别持有51%和49%股权的深圳市华威永盛企业管理有限公司，是深圳市华威欣城一号投资合伙企业（有限合伙）的普通合伙人。
2013年 3月 20日公司 2012年度股东大会决议，授权董事会决定与华润继续合作，授权期限调整为 2年，授权额度调整为每年累计总额不超过人民币 127亿元（即不超过公司 2012年度经审计净资产的20%）。报告期内，在授权范围内还未有新的合作事项实施。
与华润合作事项有利于充分利用华润在金融方面的优势及平台，拓宽公司融资渠道，增强公司抗风险能力，提高资产回报水平。
4.A股股票期权激励计划情况
（1）A股股票期权激励计划履行的相关程序及总体情况
经中国证券监督管理委员备案无异议，2011年4月8日公司2011年第一次临时股东大会通过了《万科企业股份有限公司A股股票期权激励计划（草案修订稿）》。公司A股股票期权激励计划开始实施。
本次A股股票期权激励计划采用股票期权作为激励工具，每份股票期权拥有在A股股票期权激励计划的行权期内以行权价格购买1股万科A股股票的权利。股票期权行权的股份来源是公司向激励对象的定向增发。当公司和激励对象满足期权授予条件时，公司依据本计划向激励对象授予股票期权，自授权日起1年内有关期权均处于等待期，不得行权。之后被授予的期权分三个行权期进行行权，第一、第二和第三个行权期可以行权的期权数量分别为授予期权总数的40%、30%和30%。每个行权期，根据公司和激励对象是否满足行权条件，确定该行权期对应的股票期权是否获得行权的权利。未满足业绩条件而未能获得行权权利的期权或者行权期结束后当期未行权的股票期权将作废。
2011年4月18日，第十六届董事会第二次会议确认本次A股股票期权激励计划股票期权的授予条件成就，确定期权的授权日为2011年4月25日。第七届监事会对公司授予股票期权的激励对象名单进行核查并发表了意见。2011年5月9日股票期权授予登记完成，公司共向810名激励对象授予10,843.5万份股票期权。本次A股股票期权激励计划股票期权简称为“万科JLC1”，期权代码为“037015”。
（2）A股股票期权激励计划行权价格调整情况及履行的程序
本次A股股票期权激励计划股票期权的初始行权价格为8.89元，在股票期权有效期内发生派息、资本公积转增股本等事宜时，行权价格要根据A股股票期权激励计划有关规定进行调整。
2011年5月27日公司实施2010年度分红派息方案，向全体股东每10股派发现金1元（含税）。根据2011年第一次临时股东大会授权，董事会决议将股票期权行权价格调整为8.79元。
2012年7月5日公司实施2011年度分红派息方案，向全体股东每10股派发现金1.3元（含税）。根据2011年第一次临时股东大会授权，董事会决议对A股股票期权行权价格进行相应的调整，调整后的行权价为8.66元。
2013年5月16日公司实施2012年度分红派息方案，向全体股东每10股派发现金1.8元（含税）。根据2011年第一次临时股东大会授权，董事会决议对A股股票期权行权价格进行相应的调整，调整后的行权价为8.48元。
（3）报告期A股股票期权激励计划股票期权行权情况
根据2011年第一次临时股东大会授权，董事会确认公司本次股票期权第一个行权期和第二个行权期的行权条件已经成就。公司股票期权激励计划采用自主行权模式。2012年7月12日，期权激励计划进入第一个行权期。激励对象可在2012年7月12日至2014年4月24日期间的可行权日将其所持股票期权的40%进行行权。2013年5月29日，期权激励计划进入第二个行权期，激励对象可在2013年5月29日至2015年4月24日的期间可将其所持股票期权的30%进行行权。
报告期内，共有19,415,801份期权行权，公司A股股份数量相应增加19,415,801股。此外因部分激励对象离职等原因，共有2,813,112份期权作废。截至报告期末，已授出但尚未行权的股票期权为70,938,299份。
（4）实施A股股票期权激励计划对本报告期及以后各年度财务状况和经营成果的影响
A股股票期权激励计划的推出，弥补了公司长期激励机制的缺位，建立起股东和职业经理人团队之间更紧密的利益共享和约束机制，将进一步完善公司的治理结构，增强公司竞争力。
A股股票期权激励计划作为以权益结算的股份支付安排，按照《企业会计准则第11号—股份支付》进行会
计处理。在等待期内的每个资产负债表日，公司以对可行权股票期权数量的最佳估计为基础，按照股票
期权在授权日的公允价值，将当期取得的激励对象服务计入成本费用，同时计入资本公积中。在股票期权的行权期内，公司不对已确认的成本费用和资本公积进行调整。在每个资产负债表日，根据行权的情况，结转确认资本公积。
A股股票期权激励计划采用二叉树期权定价模型对授予的股票期权在授权日的公允价值进行评估，根据评估结果，第一个行权期的期权公允价值为8,879万元，第二个行权期的期权公允价值为9,428万元，第三个行权期的期权公允价值为11,098万元。
本报告期，根据直线法，公司摊销第一、二、三个行权期的期权成本3581万元计入成本费用，同时公司资本公积增加3581万元。具体会计处理详见财务报告附注。
详细情况请见公司2013年3月23日、4月9日、4月20日、5月10日和5月21日以及2012年7月12日在《中国证券报》、《证券时报》、《上海证券报》和巨潮网等发布的公告。
5.公司B股转换上市地以介绍方式在香港联交所主板上市情况
2013年1月19日公司公布了万科企业股份有限公司境内上市外资股转换上市地以介绍方式在香港联合交易所有限公司主板上市及挂牌交易的方案，2月4日公司2013年第一次临时股东大会通过了有关方案。针对有关事项，2月7日公司取得了中国证券监督管理委员会的行政许可申请受理通知书，2月15日取得了香港联交所的受理函。2014年3月3日公司取得中国证券监督管理委员会下发的《关于核准万科企业股份有限公司到香港交易所主板上市的批复》（证监许可[2014]239号），公司B股转为境外上市外资股到香港交易所主板上市获得中国证券监督管理委员会核准。
公司B股转换上市地在香港联交所上市有利于提升公司的国际知名度，有助于公司利用国际资源及市场加强核心竞争力。
6.重大合同及其履行情况
（1）报告期内，本公司未发生重大托管、承包、租赁其他公司资产或其他公司托管、承包、租赁本公司资产的事项。
（2）报告期内，公司新增担保明细如下：
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|-|-|-|-|-|-|-|
|序号|担保人(万科所占权益比例)|担保对象(万科所占权益比例)|担保金额|担保说明|担保起止日期|备注|
|1|深圳市万科房地产有限公司(100%)|东莞市新万房地产开发有限公司(51%)|人民币2,550万元|为人民币 5,000 万元银行借款提供公司权益比例的担保|2013年1月11日至2015年1月11日|已解除|
|2|广州市万科房地产有限公司(100%)|广州市万尚房地产有限公司(33%)|人民币1,122万元|为人民币 3,400 万元银行借款提供公司权益比例的担保|2013年1月16日至2015年12月5日||
|3|宁波万科房地产开发有限公司(100%)|宁波中万置业有限公司(49%，宁波万科房地产开发有限公司拥有15%权益)|人民币37.50万元|为 250万元银行借款提供公司权益比例的担保|2013年1月25日至2014年12月5日||
|4|北京万科企业有限公司(100%)|北京住总万科房地产开发有限公司(50%)|人民币50,000万元|为人民币 100,000 万元借款提供公司权益比例的担保|2013年5月17日至2016年5月17日||
|5|北京万科企业有限公司(100%)|北京凯德新铭房地产开发有限公司(100%)|人民币20,700万元|为人民币20,700万元借款提供公司权益比例的担保|2011年9月30日至2013年9月30日|继 承 担保 对 象原 股 东方 担保 ， 已解除|
|6|万科地产（香港）有限公司(100%)|Bestgain Real Estate (HongKong) Limited(100%)|美元89,450万元|为美元80,000万元债券本息提供担保|2013年3月13日至2018年3月13日||
|7|万科置业（海外）有限公司(75%)|WK Property FinancialLimited(75%)|港币52,150万元|为港币60,000万元银行借款额度提供担保|2013年3月28日至2015年12月28日|报 告 期末 实 际借 款 港币52,150万元|
|8|万科置业（香港）有限公司(100%)|Wkdeveloper Sig I PrivateLimited(100%)|新加坡币13,551万元|为新加坡币13,551万元交易金额提供担保|2013年4月16日至退出项目或项目清算日||
|9|万科置业地产（香港）有限公司（100%）|太荣有限公司（100%）|人民币 914万元|为人民币20,678万元银行借款额度提供担保|2012年1月4日至2014年1月4日|报 告 期末 新 增借 款 人民币 914万元|

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|10|万科地产（香港）有限公司(100%)|邦才有限公司|美元30,000万元+港币58,500万元|为37,500万美元银行借款提供担保|2013年9月12日至2017年3月12日|
|11|万科地产（香港）有限公司(100%)|Bestgain Real Estate LyraLimited (100%)|新加坡币15,834万元|为14,000万新加坡元债券本息提供担保|2013年11月6日至2017年11月6日|
|12|万科地产（香港）有限公司(100%)|Bestgain Real Estate LyraLimited (100%)|人民币122,500万元|为人民币100,000万元债券本息提供担保|2013年12月4日至2018年12月4日|
|13|深圳市万科房地产有限公司(100%)|深圳市万科滨海房地产有限公司（50%）|人民币5,000万元|为人民币10,000万元银行借款提供公司权益比例的担保|2013年12月6日至2016年12月5日|
|14|万科地产（香港）有限公司(100%)|Bestgain Real Estate LyraLimited (100%)|人民币112,150万元|为人民币100,000万元债券本息提供担保|2013年12月16日至2016年12月16日|
|15|深圳市万科房地产有限公司(100%)|万科前海公馆建设管理有限公司（100%）|人民币48,000万元|为人民币48,000万元银行借款提供公司权益比例的担保|2013年12月16日至2016年12月16日|

报告期内，公司及公司控股子公司新增担保（含反担保）人民币131.88亿元，解除担保人民币100.02亿元。截至报告期末，公司担保余额人民币143.20亿元，占2013年公司归属上市公司股东权益的比重为18.62%。其中，公司及控股子公司为其他控股子公司提供担保余额人民币141.74亿元，公司及控股子公司对联营公司及合营公司提供担保余额为人民币1.46亿元。
报告期内，公司未为股东、实际控制人及其关联方提供担保。
（3）报告期内，本公司不存在委托理财事项。
（4）报告期内，公司获取项目有关情况请参见“非募集资金投资情况”之“项目投资”。
7.独立董事对公司关联方资金占用和对外担保情况的专项说明和独立意见
公司不存在控股股东及其他关联方非经营性占用公司资金的情形。
报告期内公司严格按照有关规定，规范公司对外担保行为，控制公司对外担保风险，没有违反《关于规范上市公司对外担保行为的通知》的事项发生。公司的担保属于公司生产经营和资金合理利用的需要，担保决策程序合法、合理，没有损害公司及股东利益。
8.公司或持股5%以上股东及其他的承诺事项履行情况
公司原第一大股东、现第一大股东华润股份有限公司的母公司中国华润总公司于2001年向本公司郑重承诺：将本着有利于万科发展的原则一如既往地支持万科，在其公司及下属公司或者万科可能涉及到同业竞争的投资项目、处理由于同业竞争而发生的争议、纠纷时，保持中立。中国华润总公司始终履行其承诺。
9.投资者互动情况
2013年公司保持与投资者密切的沟通。全年接待投资者来访约570次，参加境内外机构组织的大型投资者见面会69场，组织投资者见面会4场，进行网上路演3次。此外，还继续通过电话、电子邮件、网上互动平台等方式与投资者交流，聆听他们的意见，传递公司的信息，维护投资者和公司之间的长期信任关系。
2013年公司获得福布斯杂志评出的“2013亚太地区最佳上市公司50强”，中国上市公司市值管理研究中心发布的2013年资本品牌价值百强，公司董秘获得《新财富》杂志评选的第九届金牌董秘，《中国证券报》评选的金牛最佳董秘，《董事会》评出的第九届“金圆桌奖”奖――最具创新能力董秘，《理财周报》评选的2013中国上市公司最佳董事会秘书。
2013年公司投资者接待主要情况如下：
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|类别|时间|地点|方式|接待对象|谈论的内容及提供的资料|
|BNP活动|2013.1|香港|见面会|券商、基金等各类投资者|（一）谈论的主要内容：1） 公司日常经营情况；2） 公司发展战略；3） 公司对行业变化的看法。（二）提供的主要资|
|野村证券活动|2013.1|香港|见面会|券商、基金等各类投资者||
|瑞信活动|2013.1|香港|见面会|券商、基金等各类投资者||
|巴克莱活动|2013.1|香港|见面会|券商、基金等各类投资者||
|国泰君安活动|2013.1|深圳|见面会|券商、基金等各类投资者||
|里昂证券活动|2013.1|香港|见面会|券商、基金等各类投资者||
|年度业绩推介会|2013.2|香港、深圳（上海、北京）|见面会|券商、基金、个人等各类投资者||

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|-|-|-|-|-|-|
|里昂证券活动|2013.2|香港|见面会|券商、基金等各类投资者|料：公司定期报告等公开资料。|
|瑞信证券活动|2013.3|香港|见面会|券商、基金等各类投资者||
|摩根大通活动|2013.3|香港|见面会|券商、基金等各类投资者||
|里昂证券活动|2013.3|香港|见面会|券商、基金等各类投资者||
|巴克莱活动|2013.3|香港|见面会|券商、基金等各类投资者||
|瑞信证券活动|2013.3|香港|见面会|券商、基金等各类投资者||
|申银万国活动|2013.3|深圳|见面会|券商、基金等各类投资者||
|中金活动|2013.4|北京|见面会|券商、基金等各类投资者||
|星展唯高达活动|2013.4|香港|见面会|券商、基金等各类投资者||
|汇丰活动|2013.4|香港|见面会|券商、基金等各类投资者||
|瑞银活动|2013.4|香港|见面会|券商、基金等各类投资者||
|麦格理活动|2013.5|香港|见面会|券商、基金等各类投资者||
|里昂证券活动|2013.5|北京|见面会|券商、基金等各类投资者||
|摩根斯坦利活动|2013.5|香港|见面会|券商、基金等各类投资者||
|中信建投活动|2013.5|郑州|见面会|券商、基金等各类投资者||
|韩国证券活动|2013.5|北京|见面会|券商、基金等各类投资者||
|东方证券活动|2013.5|上海|见面会|券商、基金等各类投资者||
|申银万国活动|2013.5|厦门|见面会|券商、基金等各类投资者||
|巴克莱活动|2013.5|香港|见面会|券商、基金等各类投资者||
|国泰君安活动|2013.5|上海|见面会|券商、基金等各类投资者||
|摩根大通活动|2013.6|北京|见面会|券商、基金等各类投资者||
|国信活动活动|2013.6|北京|见面会|券商、基金等各类投资者||
|里昂证券活动|2013.6|香港|见面会|券商、基金等各类投资者||
|招商证券活动|2013.6|深圳|见面会|券商、基金等各类投资者||
|中金活动|2013.6|深圳|见面会|券商、基金等各类投资者||
|申银万国活动|2013.6|香港|见面会|券商、基金等各类投资者||
|华泰证券活动|2013.6|南京|见面会|券商、基金等各类投资者||
|海通证券活动|2013.6|大连|见面会|券商、基金等各类投资者||
|花旗活动|2013.6|香港|见面会|券商、基金等各类投资者||
|美林活动|2013.7|香港|见面会|券商、基金等各类投资者||
|中期业绩推介会|2013.8|香港、深圳（上海、北京）|见面会|券商、基金、个人等各类投资者||
|中金活动|2013.8|香港|见面会|券商、基金等各类投资者||
|瑞信活动|2013.8|香港|见面会|券商、基金等各类投资者||
|花旗活动|2013.8|香港|见面会|券商、基金等各类投资者||
|渣打活动|2013.8|香港|见面会|券商、基金等各类投资者||
|国泰君安活动|2013.8|深圳|见面会|券商、基金等各类投资者||
|国信证券活动|2013.9|深圳|见面会|券商、基金等各类投资者||
|瑞银证券活动|2013.9|北京|见面会|券商、基金等各类投资者||
|麦格理活动|2013.9|北京|见面会|券商、基金等各类投资者||
|平安证券活动|2013.9|深圳|见面会|券商、基金等各类投资者||
|中信建投活动|2013.9|深圳|见面会|券商、基金等各类投资者||
|东兴证券活动|2013.9|上海|见面会|券商、基金等各类投资者||
|大和证券活动|2013.9|香港|见面会|券商、基金等各类投资者||
|里昂证券活动|2013.9|香港|见面会|券商、基金等各类投资者||
|渣打活动|2013.9|新加坡|见面会|券商、基金等各类投资者||
|杰富瑞活动|2013.10|香港|见面会|券商、基金等各类投资者||
|瑞信活动|2013.10|香港|见面会|券商、基金等各类投资者||
|申银万国活动|2013.11|香港|见面会|券商、基金等各类投资者||
|高盛活动|2013.11|香港|见面会|券商、基金等各类投资者||
|美林活动|2013.11|北京|见面会|券商、基金等各类投资者||
|花旗活动|2013.11|澳门|见面会|券商、基金等各类投资者||
|摩根斯坦利活动|2013.11|新加坡|见面会|券商、基金等各类投资者||
|大和活动|2013.11|香港|见面会|券商、基金等各类投资者||
|东方证券活动|2013.11|北京|见面会|券商、基金等各类投资者||
|国泰君安活动|2013.11|深圳|见面会|券商、基金等各类投资者||
|宏源证券活动|2013.12|深圳|见面会|券商、基金等各类投资者||

||||||
|-|-|-|-|-|
|中金活动|2013.12|北京|见面会|券商、基金等各类投资者|
|美林活动|2013.12|香港|见面会|券商、基金等各类投资者|
|野村证券活动|2013.12|东京|见面会|券商、基金等各类投资者|
|国金证券活动|2013.12|上海|见面会|券商、基金等各类投资者|
|招商证券活动|2013.12|深圳|见面会|券商、基金等各类投资者|
|海通证券活动|2013.12|上海|见面会|券商、基金等各类投资者|
|安信证券活动|2013.12|深圳|见面会|券商、基金等各类投资者|
|银河证券活动|2013.12|北京|见面会|券商、基金等各类投资者|
|注：上述见面会采用一对一、一对多和大会推介的方式进行，见面的投资者大多超过50家。|||||
|接待券商|报告期内|深圳、东莞、广州 、 佛 山 、 珠海 、 三 亚 、 福州 、 厦 门 、 长沙 、 上 海 、 嘉定 、 无 锡 、 苏州 、 南 京 、 杭州 、 合 肥 、 宁波 、 温 州 、 北京 、 唐 山 、 天津 、 沈 阳 、 长春 、 大 连 、 鞍山 、 青 岛 、 济南 、 太 原 、 武汉 、 成 都 、 重庆 、 西 安 、 贵阳、昆明、郑州等地|小组或一对一|花旗银行、申银万国、国泰君安、中信证券、瑞穗证券、瑞银证券、摩根大通、德意志银行、摩根斯坦利、内藤证券、中信建投证券、东兴证券、野村证券、中金、巴克莱、高盛高华、国信证券、里昂证券、汇丰银行、上海证券、银河证券、瑞信证券、广发证券、高盛、渣打银行、麦格理、中银国际、光大证券、长江证券、中航证券、东方证券、招商证券、山西证券、华泰证券、海通证券、凯基证券、富邦证券、联昌证券、平安证券、民生证券、大和证券、华创证券、国泰綜合证券、三星证券研究所、美林证券、BNP、Jefferies、DBSVickers (HK) Ltd 、 Kim Eng 、 ChelseaSecurities Limited、China Galaxy InternationalFinancial等|
|接待基金、其他投资机构及个人投资者|报告期内|深圳、东莞、广州 、 佛 山 、 珠海 、 三 亚 、 福州 、 厦 门 、 长沙 、 上 海 、 嘉定 、 无 锡 、 苏州 、 南 京 、 杭州 、 合 肥 、 宁波 、 温 州 、 北京 、 唐 山 、 天津 、 沈 阳 、 长春 、 大 连 、 鞍山 、 青 岛 、 济南 、 太 原 、 武汉 、 成 都 、 重庆 、 西 安 、 贵阳、昆明、郑州等地|小组或一对一|平安资产、东方证券资管、博时基金、南方基金、融通基金、上投摩根基金、广发基金、易方达基金、汇添富资产管理（香港）有限公司、万家基金、泰康资产、华夏基金、嘉实基金、大成基金、工银瑞信基金、中国人寿、景顺长城基金、银华基金、海富通基金、华安基金、汇添富基金、鹏华基金、华泰柏瑞基金、国投瑞银基金、瑞典商业银行、禾其投资、山西太钢投资有限公司、宝盈基金、泰达宏利基金、招商基金、富国基金、挪威银行、申万菱信基金、韩华资管、信荣证券、大信证券、KTB 资管、现代证券、Leading 证券、新韩资管、三星资管、Gil投顾、歌斐资产管理有限公司、中国人保资产管理股份有限公司、新华资管、华宝兴业基金、国投瑞银基金、太平洋保险、光大保德信基金、万家基金、中国人保、摩根斯坦利华鑫基金、建信基金、群益投信、复华投信、淡马锡、台湾人寿、信达澳银基金、第一创业证券资产管理、淡马锡、摩根斯坦利华鑫基金、三菱日联信托银行、ArgyleStreet Management、Fidelity、Dodge & Cox、Matthews International Capital Management、BEA Union、Templeton、RCM Asia PacificLimited、Myriad Asset Management、CapitalResearch、Franklin Templeton Investments(Asia) Limited、Goldman Sachs AssetManagement International、Keywise CapitalManagement (HK) Limited、Lazard AssetManagement LLC、Morgan Stanley InvestmentManagement Inc、Pictet Asset ManagementSA、PLATINUM、Columbia Management、STICHTING、T Rowe Price、Lion GlobalInvestors、Baring Asset Management、MiraeAsset Global、SAC Capital、Geosphere、Capital Land、Invesco、Aberdeen、AllianceBersntein、ACQ、Wellington Asset mgt、LibraCapital Management (HK) Ltd、Zeal Asset、Standard Pacific、Primero Investment Limited、UG Funds、Chinarock Capital Management、Neuberger Berman、EFMI、Prime Capital、Value Partners、Seatown、Henderson GlobalInvestors、JP Morgan Asset、Asuka CorporateAdvisory、BT Investment、CIMB-PrincipalAsset Management Berhad、Ashmore Group、Financiere de l’Echiquier、Emerging Markets、Amundi (HK)、Alphinity Investment、BrooksideCapital、Comgest、Hillhouse Capital MgmtLtd、Invesco、Lloyd George InvestmentManagement、Harvest Global Investments|

Limited、SFMManagement、Kynikos
||
|-|
|Limited、SFM HK Management、KynikosAssociates、Manulife Asset Management、Opportunity Asset Management、NewfoundlandCapital Management、SPX Gestao deRecursos、Caisse De Depot Et Placement DuQuebec、JK Capital Management Ltd、OrionAsset Management、Crosby Advisors、Tradewinds Global Investors、Trilogy GlobalAdvisors、AXA Investment Managers UK Ltd、Legal & General Investment Mgt Ltd、CreditSuisse Hedging-Griffo Servicos、Carnegie AM、Engineers Pension Fund、VKR A/S、BI AssetManagement Fondsmaeglerselskab、LundbeckFoundation、GE Asest Management、HermesInvestment Management、Schroders、HarrisAssociates、Och-Ziff、PSE INVESTMENT、JCP Investment Partners、Future Fund、Victoria1522、American Century、LuminusManagement、Colonial First State Asset、APACResources Capital、Tiger Management、LBNInvestment、Berhad、Antipodean Advisors、Steadfast Capital、Viking Global、Lone Pine、Neptune Investment Managemen、CIFM、Norges Bank、Capital International、BlackrockInvestment UK、Morgan Stanley InvestmentManagement、PIMCO、Artha Capital、TudorInvestment、First State、Henderson GlobalInvestors, Singapore、GSI Bermuda Ltd、AerisCapital AG、Clearbridge Advisors LLC、Hermes Fund Mgrs Ltd、Old Mutual Asset Mgrs(South Africa)(Pty) Ltd、Pioneer InvestmentMgmt Ltd、Tokio Marine Asset Mgmt Co Ltd、United Overseas Bank、APG、Invus GroupLtd、Amiya Capital LLP、Louis Dreyfus InvGroup BV、Jupiter Asset Management、StoneHarbour、HFT Inv Mgmt (HK) Ltd、StandardLife Investments、F&C Asset Management、Clough Capital Partners、Allianz、Heitman RealEstate Secs LLC、Ashmore LLC、Prescient、Wells Capital Management、CommonwealthBank of Australia、Maple-Brown AbbottLimited、Merlon Capital Partners Pty Ltd、Tyndall Asset Management Limited、InvestecAsset Management、Ubique AssetManagement、Franklin Local Funds等|

10.公司债券相关事项
2008年，公司发行有担保和无担保两个品种5年期固定利率公司债券，发行规模分别为人民币30亿元和29亿元，并于深圳证券交易所上市，证券代码分别为112005和112006，简称分别为“08万科G1”和“08万科G2”。
报告期内，公司债券到期，公司兑付债券本金和第五年度的利息。“08万科G1”和“08万科G2”2013年8月29日于深圳证券交易所摘牌。
11.是否存在控股股东及其他关联方非经营性占用公司资金的情形
公司不存在控股股东及其他关联方非经营性占用公司资金的情形
12.聘任、解聘会计师事务所情况
2012年度股东大会决议继续聘请毕马威华振会计师事务所（特殊普通合伙）为公司2013年度会计师事务所。下表为公司聘请会计师事务所情况：
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|类型|2013年度||连续服务年限|2012年度||
|审计项目|审计单位|审计费用||审计单位|审计费用|
|依据中国企业会计准则编制的集团合并财务报表|毕马威华振会计师事务所（特殊普通合伙）|RMB8,500,000.00|13年|毕马威华振会计师事务所（特殊普通合伙）|RMB8,500,000.00|
|依据国际财务报告准则编制的集团合并财务报表|||21年|||
|签字会计师|李婉薇||5|李婉薇||
|签字会计师|温华新||3|温华新||

上述审计费用均包含审计过程需支出的差旅费。
13.报告期内，公司及公司董事、监事、高级管理人员无受监管部门处罚等情况
六、股本变动及股东情况
1.股本变动情况
（1）公司股份变动情况表（截至2013年12月31日）
单位：股
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|股份类别|2012年12月31日||增减变动（+，-）|2013年12月31日||
||数量|比例|其他（注）|数量|比例|
|一、有限售条件股份||||||
|1.国家及国有法人持股||||||
|2.境内法人持股||||||
|3.境内自然人持股|18,402,673|0.17%|+5,425,588|23,828,261|0.22%|
|4.外资持股||||||
|有限售条件股份合计|18,402,673|0.17%|+5,425,588|23,828,261|0.22%|
|二、无限售条件股份||||||
|1.人民币普通股|9,662,194,977|87.87%|+13,990,213|9,676,185,190|87.85%|
|2.境内上市外资股|1,314,955,468|11.96%|0|1,314,955,468|11.94%|
|无限售条件股份合计|10,977,150,445|99.83%|+13,990,213|10,991,140,658|99.78%|
|三、股份总数|10,995,553,118|100.00%|+19,415,801|11,014,968,919|100.00%|

注：2012年公司部分高级管理人员任职情况变化，以及报告期内部分高级管理人员将其持有的A股股票期权行权，中国证券登记结算有限责任公司深圳分公司按规定解除和增加相应高级管理人员持有的限售股份，公司有限售条件流通股份和无限售条件流通股份相应变动。
限售股份变动情况表
单位：股
||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
|股东名称|年初限售股数|本年解除限售股数|本年增加限售股数|年末限售股数|限售原因|解除限售日期|
|王石|5,112,901|0|600,000|5,712,901|董事|中国证券登记结算有限责任公司深圳分公司按规则增加或解除董事、监事和高管人员持有的有限售条件股份|
|郁亮|3,079,684|0|1,650,000|4,729,684|董事、高级管理人员||
|丁福源|1,513,806|0|0|1,513,806|监事||
|孙建一|519,177|0|0|519,177|董事||
|周清平|15,000|0|0|15,000|监事||
|丁长峰|1,115,745|0|637,500|1,753,245|高级管理人员||
|解冻|1,115,745|0|375,000|1,490,745|高级管理人员||
|张纪文|1,161,712|0|0|1,161,712|高级管理人员||
|莫军|1,161,712|0|375,000|1,536,712|高级管理人员||
|肖莉|1,085,137|0|375,000|1,460,137|董事、高级管理人员||
|王文金|1,007,693|0|660,000|1,667,693|高级管理人员||
|周卫军|778,549|0|408,900|1,187,449|高级管理人员||
|毛大庆|0|0|600,000|600,000|高级管理人员||
|谭华杰|0|0|480,000|480,000|高级管理人员||
|杜晶|735,812|735,812|-|0|原高级管理人员||
|合计|18,402,673|735,812|6,161,400|23,828,261|－|－|

（2）股票发行与上市情况
A.此前三年股票及衍生证券发行情况
公司过去三年没有股票及衍生证券发行。
2008年发行的公司债券情况
2008年9月2日，经中国证券监督管理委员会证监许可【2008】1056号文核准，公司公布公司债券发行公告，向社会公开发行面值不超过人民币59亿元的公司债券。本期债券分为有担保和无担保两个品种，均为5年期固定利率债券，其中无担保品种附在存续期限的第3年末发行人上调票面利率选择权及投资者回售选择权。根据询价结果，有担保品种的票面利率确定为5.50%，无担保品种的票面利率确定为7.00%。
2008年9月9日发行结束，有担保品种的最终发行规模为人民币30亿元，无担保品种的最终发行规模为人
民币29亿元。2008年9月18日，公司债券开始在深圳证券交易所上市交易，有担保品种和无担保品种的证
券代码分别为112005和112006，简称分别为“08万科G1”和“08万科G2”。
2011年8月，公司决定不上调“08万科G2”票面利率，“08万科G2”在存续期的最后两年票面利率维持
7.00%不变。没有投资者选择回售“08万科G2”给公司。
2013年9月，公司债券到期，公司兑付了债券本金和第五年度的利息。“08万科G1”和“08万科G2”2013年8月29日于深圳证券交易所摘牌。
B.报告期内，因公司 A股股票期权激励计划期权行权 19,415,801份，公司 A股股票数量因此增加19,415,801股，公司股份份总数相应增加19,415,801股。
C.截至报告期末公司无内部职工股
2.股东情况介绍（截至2013年12月31日）
（1）股东情况表
单位：股
||||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
|2013年末股东总数|741,806户（其中A股723,239户，B股18,567户）||2014年3月初股东总数|||770,885户（其中A股752,643户，B股18,242户）|||
|前10名股东持股情况|||||||||
|股东名称||股东性质|持股比例|持股总数||年内股份变动情况|有限售条件股份|质押或冻结的股份|
|华润股份有限公司||国有法人|14.70%|1,619,094,766||0|0|0|
|刘元生||其他|1.21%|133,791,208||0|0|0|
|中国人寿保险股份有限公司－分红－个人分红-005L-FH002深||其他|0.97%|107,073,088||-32,310,395|0|0|
|HTHK/CMG FSGUFP-CMG FIRST STATE CHINAGROWTH FD||外资股东|0.95%|104,542,284||8,320,896|0|0|
|中国民生银行－银华深证100指数分级证券投资基金||其他|0.93%|102,964,303||11,974,911|0|0|
|南方东英资产管理有限公司－南方富时中国A50ETF||其他|0.74%|80,987,671||17,009,343|0|0|
|博时价值增长证券投资基金||其他|0.73%|80,596,744||-11,141,308|0|0|
|新华人寿保险股份有限公司－分红－个人分红-018L-FH002深||其他|0.71%|77,728,549||77,728,549|0|0|
|中国工商银行－融通深证100指数证券投资基金||其他|0.68%|74,646,179||-28,452,884|0|0|
|中国银行－易方达深证 100 交易型开放式指数证券投资基金||其他|0.68%|74,486,614||-59,523,679|0|0|
|前10名无限售条件股东持股情况|||||||||
|股东名称||持有无限售条件股份数量|||股份种类||||
|华润股份有限公司||1,619,094,766|||人民币普通股（A股）||||
|刘元生||133,791,208|||人民币普通股（A股）||||
|中国人寿保险股份有限公司－分红－个人分红-005L-FH002深||107,073,088|||人民币普通股（A股）||||
|HTHK/CMG FSGUFP-CMG FIRST STATE CHINAGROWTH FD||104,542,284|||境内上市外资股(B股)||||
|中国民生银行－银华深证100指数分级证券投资基金||102,964,303|||人民币普通股（A股）||||
|南方东英资产管理有限公司－南方富时中国A50ETF||80,987,671|||人民币普通股（A股）||||
|博时价值增长证券投资基金||80,596,744|||人民币普通股（A股）||||
|新华人寿保险股份有限公司－分红－个人分红-018L-FH002深||77,728,549|||人民币普通股（A股）||||
|中国工商银行－融通深证100指数证券投资基金||74,646,179|||人民币普通股（A股）||||
|中国银行－易方达深证 100 交易型开放式指数证券投资基金||74,486,614|||人民币普通股（A股）||||
|上述股东关联关系或一致行动的说明||上述股东之间未知是否存在其它关联关系或属于《上市公司收购管理办法》规定的一致行动人。|||||||

注：上述股东没有通过信用证券账户持有公司股票。
（2）前10名有限售条件股东持股数量及限售条件
单位：股
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|序号|有限售条件股东名称|持有的有限售条件股份数量|可上市交易时间|新增可上市交易股份数量|限售条件|
|1|王石|5,712,901|——|——|中国证券登记结算有限责任公司深圳分公司根据有关规定锁定董|
|2|郁亮|4,729,684||||
|3|丁长峰|1,753,245||||
|4|王文金|1,667,693||||

|||||
|-|-|-|-|
|5|莫军|1,536,712|事、监事和高管人员持有的公司股份|
|6|丁福源|1,513,806||
|7|解冻|1,490,745||
|8|肖莉|1,460,137||
|9|周卫军|1,187,449||
|10|张纪文|1,161,712||

（3）控股股东和实际控制人情况
公司不存在控股股东及实际控制人，报告期内该情况无变化。
（4）第一大股东情况
截至报告期末，华润股份有限公司持有公司A股股份1,619,094,766股，占公司股份总数的14.70%，为公司第一大股东。
华润股份有限公司是由中国华润总公司于 2003年 6月发起设立的股份有限公司，法定代表人为宋林先生，主要资产为香港华润（集团）有限公司100%的股权及其他内地资产，主营业务包括对金融、保险、能源、交通、电力、通讯、仓储运输、食品饮料生产企业的投资；对商业零售企业（含连锁超市）、民用建筑工程施工的投资与管理；石油化工、轻纺织品、建筑材料产品的生产；电子及机电产品的加工、生产、销售；物业管理；民用建筑工程的外装修及室内装修；技术交流。公司注册地点为深圳市南山区滨海大道3001号深圳湾体育中心体育场三楼，注册资本约164.67亿元。中国华润总公司持有华润股份有限公司 16,466,413,526股国家股，占其股本总额的99.9961%；中国华润总公司的全资子公司华润国际招标有限公司持有华润股份有限公司650,000股国有法人股，占其股本总额的0.0039%。
中国华润总公司注册资本约 116.94亿元，主要资产为华润股份有限公司的股权，直属国务院国有资产监督管理委员会管理，法定代表人亦为宋林先生。
第一大股东与公司股权关系的方框图如下：
国务院国有资产
监督管理委员会
100%
100%
中国华润总公司
华润国际招标
99.9961%
有限公司
华润股份有限公司
0.0039%
14.70%
本公司
七、董事、监事、高级管理人员及员工情况
1.董事、监事、高级管理人员
(1)基本情况及主要经历
董事
王石，男，1951年出生。1968年参军，1973年转业。转业后就职于郑州铁路水电段。1978年毕业于兰州铁道学院给排水专业，本科学历。毕业后，先后供职于广州铁路局、广东省外经贸委、深圳市特区发展公司。1984年组建万科前身深圳现代科教仪器展销中心，任总经理。1988年起任公司董事长兼总经理，1999年起不再兼任公司总经理。现任公司董事会主席。王石先生还是SOHU.comInc.董事，华润置地有限公司、上海美特斯邦威服饰股份有限公司、现代传播控股有限公司的独立董事。
2013年起王石主席在剑桥大学彭布鲁克学院做访问学者。
乔世波，男，1954年出生。1983年毕业于吉林大学中文系汉语言文学专业，大学学历。历任对外贸易经济合作部（现商务部）处长，华润(集团)有限公司人力资源部副总经理、总经理，华润石化(集团)有限公司总经理、董事长。2000年任华润（集团）有限公司董事、助理总经理，期间先后兼任过华润创业有限公司副董事总经理，华润机械五矿（集团）有限公司董事长等职务。2003年任华润（集团）有限公司董事副总经理，期间先后兼任吉林华润生化股份有限公司董事长，华润水泥控股有限公司董事局主席，中国华源集团有限公司首席执行官，三九企业集团总经理等职务。2008年任华润（集团）有限公司董事、总经理，期间曾兼任华润医药集团有限公司董事局副主席兼总裁，华润创业有限公司主席，华润三九医药股份有限公司董事长，山东东阿阿胶股份有限公司董事长等职务。现任华润（集团）有限公司董事总经理，中国华润总公司总经理。2010年起任万科董事，董事会副主席。
郁亮，男，1965年出生。1988年毕业于北京大学国际经济学系，获学士学位。后于1997年获北京大学经济学硕士学位。曾供职于深圳外贸集团。1990年加入万科；1996年任公司副总经理；1999年任公司常务副总经理兼财务负责人；2001年起任公司总经理。1994年起任公司董事至今。现任公司总裁。
孙建一，男，1953年出生。毕业于中南财经大学金融专业，大专学历，高级经济师。1985年任中国人民保险公司武汉分公司副总经理、党委委员。1990年~2003年历任中国平安保险公司总经理助理、副总经理、常务副总经理、执行董事等职。2003年任中国平安保险（集团）股份有限公司执行董事、常务副总经理、副首席执行官。2008年起任中国平安保险（集团）股份有限公司副董事长、副首席执行官。目前还任平安银行有限责任公司董事长，中国平安人寿保险股份有限公司、中国平安财产保险股份有限公司、平安养老保险公司董事。1995年任万科董事，1997年任常务董事，1998年任副董事长，2001年~2008年任独立董事，2005年任薪酬与提名委员会召集人、审计委员会委员。2008年起任万科董事，薪酬与提名委员会委员。
肖莉，女，1964年出生。1984年毕业于武汉大学英国语言文学系，2000年获中欧国际工商学院工商管理硕士学位。先后供职于中南工业大学、中国科技资料进出口公司、日本三菱商事会社深圳事务所。1994年加入万科，先后任总经理办公室副主任、主任，董事会办公室主任。1995~2009年任公司董事会秘书。
2004年起任公司董事，2005年起任董事会投资与决策委员会委员，2007年起任公司执行副总裁。
魏斌，男，1969年出生。1992年获中南财经大学审计专业学士学位；2001年获暨南大学金融专业硕士学位。为中国高级会计师及高级审计师，中国注册会计师协会非执业会员。2001年加入华润(集团)有限公司。现任华润(集团)有限公司总会计师、首席财务官兼财务部总监，华润创业有限公司、华润电力控股有限公司、华润置地有限公司、华润水泥控股有限公司、华润燃气控股有限公司及华润微电子有限公司之非执行董事，以及华润三九医药股份有限公司、山东东阿阿胶股份有限公司、华润双鹤药业股份有限公司董事。2013年起担任公司董事，审计委员会委员。
陈鹰，男，1970年出生。1993年获清华大学建筑管理学学士学位；2007年获牛津大学工商管理学硕士学位。1993年加入华润(集团)有限公司。1993年至2002年任华润营造(控股)有限公司项目工程师、项目经理及采购部经理及执行董事；2002年至2011年任华润置地(北京)股份有限公司董事总经理；2003年至2006年任华润置地有限公司董事。2011年任华润(集团)有限公司战略管理部总经理。现任华润(集团)有限公司首席战略官，同时担任华润水泥控股有限公司、华润电力控股有限公司、华润创业有限公司、华润燃气控股有限公司、华润置地有限公司之非执行董事，以及华润医药集团有限公司、华润三九医药股份有限公司、华润双鹤药业股份有限公司之董事。2013年起担任公司董事，投资与决策委员会委员。
独立董事
齐大庆，男，1964年出生。毕业于美国密歇根州立大学管理学院，获会计学博士学位。拥有美国夏威夷大学的管理硕士学位及复旦大学的双学士学位（生物物理及国际新闻）。曾任职于香港中文大学、美国密歇根州立大学 EliBroad管理研究院、美国东西方研究中心及新华社对外部特稿社。现任长江商学院教授、副院长，美国会计学会会员，多家NASDAQ、纽约证券交易所及香港证券交易所上市企业独立董
事。2008年起任万科独立董事，薪酬与提名委员会召集人，审计委员会委员。
张利平，男，1958年出生。1980年毕业于北京外贸学院，1987年获美国圣约翰大学国际事务及国际法律硕士学位。曾任职于对外经济贸易合作部，并先后担任美国美林集团投资银行部董事、德国德累斯登银行集团董事总经理兼大中华区主管、香港太平协和集团有限公司董事总经理、香港意马国际控股有限公司行政总裁等职务。2004年加盟瑞士信贷第一波士顿。现为瑞士信贷集团全球投资银行部副主席兼大中华区联合首席执行官。2010年起任万科独立董事，投资与决策委员会召集人，薪酬与提名委员会委员。
华生，男，1953年出生。1982年毕业于南京工学院(现东南大学)政治经济学专业，获学士学位，1985年获中国社会科学院研究生院财政系硕士学位，持有武汉大学经济学博士学位，并先后在英国牛津大学和剑桥大学学习、研究和任教。现任东南大学经济管理学院名誉院长、教授、博士生导师，中国侨商联合会常务副会长，北京市侨联副主席。为 1986年首批“国家级有突出贡献的专家”。是价格双轨制、国资体制、股权分置改革的主要提出者和推动者，曾获中国经济理论创新奖、孙冶方经济学奖。2011年起任万科独立董事。
罗君美，女，1954年出生。1976年毕业于加拿大Mcgill大学管理学系会计学专业，获商学士学位。曾任职加拿大蒙特利尔RichterUsher&Vineberg会计师事务所，现任罗思云罗君美会计师事务所有限公司的首席执业董事，罗思云会计师行东主。同时担任香港职业发展服务处有限公司主席及香港社会服务联会执行委员会委员，还任中国人民政治协商会议广东省政协委员。她是香港执业资深会计师、加拿大特许会计师、英国及韦尔斯特许会计师、澳洲资深注册会计师，香港注册税务师，曾任香港华人会计师公会会长，香港会计师公会理事，是香港女会计师协会有限公司创始会长。2009年获授香港特别行政区太平绅士。2011年起任香港上市新华汇富金融控股有限公司和多伦多证券交易所上市新华国际有限公司独立董事。2012年起任万科独立董事。
监事
丁福源，男，1950年出生。曾供职于广东省团委旅游部、中国南海石油联合服务总公司、南海石油深圳开发服务总公司、海南华信集团公司。1990年加入万科。1991年 2月任公司总经理办公室副主任；1991年10月任公司人事管理部经理；1995年起任公司党委书记至今。1993年出任公司首届监事会监事。1995年出任公司监事会主席至今。
吴丁，男，1965年出生。持有山西财经大学经济学学士学位、中欧国际工商学院工商管理硕士学位。
1988年加入中国华润总公司，1993年加入华润（集团）有限公司，曾任华润集团企发部项目经理、华润(上海)有限公司董事长/总经理、华润置地有限公司副总经理。现任华润(集团)有限公司助理总经理、华润金融控股有限公司首席执行官，华润投资控股有限公司董事长、首席执行官，华润城市交通设施投资有限公司董事长，大同机械企业有限公司董事、汉威资本管理有限公司董事。2010年起任万科监事。
周清平，男，1969年出生。1993年毕业于湖南大学（原湖南财经学院）会计专业，大学学历，中国注册会计师。曾任职于湘财证券有限责任公司，1995年加入万科，任万科财务顾问有限公司财务经理，2000年任成都万科房地产有限公司财务总监，2003年任公司风险管理部副总经理。2010年起任公司监事、审计监察部总经理。
高级管理人员
郁亮，简历请见“董事”部分。
丁长峰，男，1970年出生。1991年毕业于北京大学国际政治系，获学士学位；后于1998年获北京大学世界经济系硕士学位。曾供职于江苏省盐城市委党校。1992年加入万科；1994年任总经理办公室研究室副主任；1995年任《万科周刊》主编；1996年任万科东北经营管理本部总经理助理；1997年任万科东北本部副总经理；1998年任上海万科房地产有限公司副总经理；1999年任公司企划部经理；2000年任上海万科房地产有限公司总经理；2001年起任公司副总经理。现任公司执行副总裁。
解冻，男，1965年出生。1987年毕业于南京工学院无线电系，获学士学位；1997年获上海交通大学管理学院工商管理硕士学位；2007年获上海交通大学管理学博士学位。曾供职于中国深圳彩电总公司深圳 RGB电子有限公司。1992年加入万科。1996年任公司人事部经理；2000年任公司人力资源部总经理；
2001年任公司人力资源总监；2004年任公司副总经理。现任公司执行副总裁，2011年起还担任深圳市海普瑞药业股份有限公司独立董事。
张纪文，男，1967年出生。1987年毕业于清华大学建筑系，获学士学位。曾先后供职于贵州省建筑设计院、深圳锦绣中华发展有限公司、深圳世界之窗有限公司、广州华恒设计公司、香港何显毅建筑师楼。
2001年加入上海万科房地产有限公司任副总经理；2003年任公司设计总监；2004年任公司副总经理。现
任公司执行副总裁。
莫军，男，1967年出生。1991年毕业于清华大学建筑系，获学士学位。1991年加入万科。1996年任深圳市万创建筑设计顾问有限公司经理；1999年任深圳市万科房地产有限公司总经理；2000年任北京万科总经理；2000年任公司副总经理；2001年任公司常务副总经理。2003年离开万科，任北京融科智地房地产开发有限公司常务副总经理。2004年重新加入万科，任副总经理。现任公司执行副总裁。
肖莉，简历请见“董事”部分。
王文金，男，1966年出生。1994年获中南财经政法大学硕士学位，中国注册会计师。曾先后供职于合肥市塑料十厂、中科院安徽光学精密机械研究所。1993年加入万科。1998年任公司财务管理部副经理。
1999年任公司财务管理部总经理；2002年起任公司财务负责人；2004年起任公司财务总监。现任公司执行副总裁。
周卫军，男，1956年出生。1988年毕业于哈尔滨建筑工程学院建筑工程系工业与民用建筑工程专业，获学士学位；1999年获长江商学院工商管理硕士学位。1980年至1993年任职辽宁省鞍山钢铁学院基建办。
1993年加入万科，1993年任沈阳万科总经理，2004年任北京万科总经理，2007年任公司副总裁、北京万科总经理，2009年不再兼任北京万科总经理。2011年3月起任公司执行副总裁。
毛大庆，男，1969年出生。注册建筑师。1991年毕业于东南大学，获建筑学学士学位；2002年毕业于同济大学，获管理学博士学位。1991年至1996年先后供职北京住总公司，香港大隆集团、泰国协成昌集团和新加坡日建设计，1996年加入新加坡嘉德集团，历任高级项目经理、首席代表、北京地区副总经理、环渤海区域总经理等职务。2009年加入万科，任公司副总裁、北京万科总经理。2011年 3月起任公司执行副总裁。
陈玮，男，1962年出生。1984年毕业于华东师范大学心理学系，获得学士学位；2000年获得美国宾州州立大学人力资源发展硕士学位；2009年毕业于哈佛大学商学院AMP项目。2000年加入全球管理顾问公司合益集团(Hay Group, Inc.)，历任中国区董事总经理、大中华区总裁、东北亚区总裁、全球执委会委员，全球董事会执行董事。2014年加入万科，任公司执行副总裁。陈玮还担任上海机场（集团）有限公司外部董事。
谭华杰，男，1973年出生。1993年毕业于华中理工大学机械工程一系。2001年加入万科，2003年任客户关系中心经理，2004年任公司首席研究员、董事会办公室副主任。2008年任公司董事会办公室主任，2009年起任公司董事会秘书至今。
（2）公司董事、监事、高级管理人员年度薪酬和报告期内持股变化情况
公司整体薪酬体系继续贯彻“按照市场化原则，提供业内富有竞争力的薪酬，保有和吸纳优秀人才”的理念。公司高级管理人员的薪酬，更是在市场调查的基础上，根据公司整体经营业绩情况确定。2013年公司的业绩保持增长，在公司任职的高级管理人员的薪酬水平相应提升。未在公司任职的董事、监事的报酬由股东大会确定。
报告期末在公司任职的13位董事、监事、高级管理人员2013年实际从公司获得的报酬合计6,575万元。
未在公司任职的各位董事、监事中，乔世波、孙建一 2位董事分别从公司实际领取董事酬金 15万元；魏斌、陈鹰2位董事分别从公司实际领取董事酬金11万元；齐大庆、张利平、罗君美3位独立董事分别实际领取独立董事酬金 25万元；吴丁监事实际领取监事酬金 15万元。其中乔世波、魏斌、陈鹰、吴丁在华润股份有限公司之关联单位领取薪酬，王石在华润股份有限公司之关联单位华润置地有限公司领取独立董事酬金。
各位董事、监事、高级管理人员获得的薪酬及相关情况如下：
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|姓名|职务|性别|年龄|任期起止日期|年初持股数|年末持股数|变动原因|授予股票期权份数|2013年股票期权的行权份数|2013年末授予股票期权可行权份数|从公司领取的税后报酬总额(万元)|缴纳个人所得税(万元)|是否在股东单位或其他关联单位领取薪酬|
|王石|董事会主席|男|63|2011.3~2014.3|6,817,201|7,617,201|(1)|6,600,000|800,000|3,820,000|904|686|是|
|郁亮|董事、总裁|男|49|2011.3~2014.3|4,106,245|6,306,245|(1)|5,500,000|2,200,000|1,650,000|861|570|否|
|丁福源|监事会主席|男|64|2013.3~2016.3|2,018,408|2,018,408|-|-|-|-|530|357|否|
|乔世波|董事会副主席|男|60|2011.3~2014.3|0|0|-|-|-|-|15|3|是|
|孙建一|董事|男|61|2011.3~2014.3|692,236|692,236|-|-|-|-|15|3|否|
|魏斌|董事|男|45|2013.3~2014.3|0|0|-|-|-|-|11|2|是|
|陈鹰|董事|男|44|2013.3~2014.3|0|0|-|-|-|-|11|2|是|
|齐大庆|独立董事|男|50|2011.3~2014.3|0|0|-|-|-|-|25|3|否|
|张利平|独立董事|男|56|2011.3~2014.3|0|0|-|-|-|-|25|3|否|
|华生|独立董事|男|61|2011.3~2014.3|0|0|-|-|-|-|0|0|否|
|罗君美|独立董事|女|60|2012.8~2014.3|0|0|-|-|—|—|25|3|否|
|吴丁|监事|男|49|2013.3~2016.3|0|0|-|-|-|-|15|3|是|
|周清平|监事|男|45|2013.3~2016.3|20,000|20,000|-|-|-|-|205|124|否|
|丁长峰|执行副总裁|男|44|2011.3~2014.3|1,487,660|2,337,660|(1)|2,200,000|850,000|690,000|485|345|否|
|解冻|执行副总裁|男|49|2011.3~2014.3|1,487,660|1,987,660|(1)|2,200,000|500,000|1,040,000|416|264|否|
|张纪文|执行副总裁|男|47|2011.3~2014.3|1,548,950|1,548,950|-|2,200,000|0|1,540,000|556|404|否|
|莫军|执行副总裁|男|47|2011.3~2014.3|1,548,950|2,048,950|(1)|2,200,000|500,000|1,040,000|468|332|否|
|肖莉|董事、执行副总裁|女|50|2011.3~2014.3|1,446,849|1,946,849|(1)|2,200,000|500,000|1,040,000|405|275|否|
|王文金|执行副总裁|男|48|2011.3~2014.3|1,343,591|2,223,591|(1)|2,200,000|880,000|660,000|514|266|否|
|周卫军|执行副总裁|男|58|2011.3~2014.3|1,038,065|1,583,265|(1)|2,000,000|545,200|858,000|424|296|否|
|毛大庆|执行副总裁|男|45|2011.3~2014.3|0|800,000|(1)|2,000,000|800,000|600,000|462|328|否|
|谭华杰|董事会秘书|男|41|2011.3~2014.3|0|640,000|(1)|1,600,000|640,000|480,000|345|235|否|
|合计|-|-|-|-|23,555,815|31,771,015|-|30,900,000|8,215,200|13,418,000|6717|4504|-|

注1：报告期内，股票期权激励对象将其持有的部分A股股票期权行权，其持有的A股数量相应增加。
注2：截至2013年12月31日，公司A股股票期权的行权价8.48元，A股股票收盘价8.03元。
注3：报告期内郁亮、丁福源、解冻、肖莉因为公益捐赠，缴纳的个人所得税有抵减。
（3）报告期内变更的董事、监事及高级管理人员的姓名及变更原因
报告期内，王印先生、蒋伟先生向董事会递交申请，辞去董事职务。公司 2012年度股东大会选举魏斌先生、陈鹰先生为第十六届董事会董事。
报告期后，第十六届董事会决议聘任陈玮先生为公司执行副总裁。
2.公司员工数量、专业构成
截至2013年12月31日，公司共有在册员工35,330人，较上年增长13.9%，平均年龄为31.3岁。
其中房地产开发系统共有员工6,959人，较上年增长14.5%，平均年龄31.9岁，平均司龄3.6年。学历构成如下：博士占0.3%，硕士占16.6%，本科占69.5%，大专占11.7%，大专以下占1.9%，本科及其以上学历占地产总人数的87.1%。专业构成如下：市场营销和销售人员 982人，占14.1%，较上年下降2.7%。专业技术人员 4,151人，占59.3%，较上年增长17.0%。其中工程人员 2,441人，占35.0%；设计人员 836人，占12.0%；成本管理人员 356人，占5.1%；项目发展人员 518人，占7.4%。管理类员工 1,826人，包括财务、审计、IT、法律、人力资源、客户关系、信息分析等及公司高级管理人员，占26.1%，较上年增加19.8%。
物业管理系统共有员工27,648人，较上年增加11.8%，平均年龄29.0岁，平均司龄2.4年。员工学历构成如下：硕士占0.4%，本科占9.8%，大专占20.6%，大专以下占69.2%。大专及其以上学历占物业总人数的31.3%。
商业服务系统共有员工723人，平均年龄30.9岁，平均司龄1.7年。员工学历构成如下：硕士占5.7%，本科占26.1%，大专占18.4%，大专以下占49.8%。大专及其以上学历占总员工数的50.2%。
八、公司治理
1.对照上市公司治理规范性文件的情况说明
作为中国内地首批上市企业之一，公司遵循简单、透明、规范、责任的价值观，严格按照法律、法规以及上市公司规范性文件的要求，不断完善公司治理，规范公司运作。公司不存在因部分改制等原因而形成的同业竞争和关联交易等问题。公司的治理现状与中国证监会有关要求不存在差异。
遵照公司《内幕信息及知情人管理制度》和有关规定，公司严格内幕信息的防控，报告期内公司并无内幕信息知情人违规买卖公司证券的行为。
2007年以来，公司积极开展公司治理专项活动。作为落实《企业内部控制基本规范》及相关配套指引重点试点公司，2013年公司继续按“实质内控”导向，有计划地进行内部控制体系建设，继续根据每月的内控工作主题，推动专业领域的内控工作，并展开内控检查，推荐最佳内控实践。根据公司境内上市外资股转换上市地到香港联交所上市的需要，公司结合香港联交所等境外上市规范的要求，进一步完善公司治理和内部控制。
2013年公司入选中央电视台、深圳证券交易所央视 50治理领先指数，并获得《董事会》评选的第九届“金圆桌奖”奖――最佳董事会奖，《理财周报》评选的 2013中国主板上市公司最佳董事会，《每日经济新闻》评选的2013年中国上市公司口碑榜最佳内部治理上市公司。
公司将继续遵循“专业化+规范化+透明度”的原则，不断提高公司治理水平。
2.公司与第一大股东在业务、人员、资产、机构、财务等方面“五分开”以及相关情况
公司继续坚持与第一大股东华润股份有限公司及其关联企业在业务、人员、资产、机构、财务等方面完全分开，保证了公司具有独立完整的业务及自主经营能力。
公司不存在向华润股份有限公司报送未公开信息等有违公司治理准则的非规范行为。
3.股东大会情况
1)2013年第一次临时股东大会
公司2013年第一次临时股东大会会议通知于2013年1月19日在《中国证券报》、《证券时报》、《上海证券报》、《证券日报》和香港IRasia.com刊登，A股股东的股权登记日为2013年1月24日，B股股东确认的最后交易日为2013年1月24日，股权登记日为2013年1月29日。
本次股东大会现场会议于2013年2月4日下午15:00在深圳市盐田区大梅沙环梅路33号万科中心举行。
通过深圳证券交易所交易系统进行网络投票的时间为 2013年 2月 4日上午9:30～11:30，下午13:00～15:00；通过深圳证券交易所互联网投票系统投票的时间为2013年2月3日下午15:00至2013年2月4日下午15:00。亲自参加和授权代理人参加本次股东大会现场会议和网络投票的股东共 710人，代表股份 5,230,061,232股，占公司有表决权总股份的47.53%。其中，A股股东共 364人，代表股份 4,379,677,119股，占公司A股有表决权总股份数的45.21%；B股股东共346人，代表股份850,384,113股，占公司B股有表决权总股份数的64.67%。
本次股东大会审议并通过了关于公司境内上市外资股转换上市地以介绍方式在香港联合交易所有限公司主板上市及挂牌交易方案的议案、关于授权董事会及其授权人士全权办理本次境内上市外资股转换上市地以介绍方式在香港联合交易所有限公司主板上市及挂牌交易相关事宜的议案、关于公司转为境外募集股份有限公司的议案、关于《万科企业股份有限公司章程（A+H）》的议案、关于公司境内上市外资股转换上市地以介绍方式在香港联合交易所有限公司主板上市及挂牌交易相关决议有效期的议案。
本次股东大会决议公告2013年2月5日刊登于《中国证券报》、《证券时报》、《上海证券报》、《证券日报》及香港IRasia.com。
2)2012年度（第25届）股东大会
公司 2012年度股东大会会议通知于 2013年 2月 28日在《中国证券报》、《证券时报》、《上海证券报》、《证券日报》和香港IRasia.com刊登，A股股东的股权登记日为2013年3月11日，B股股东确认的最后交易日为2013年3月11日，股权登记日为2013年3月14日。
本次股东大会现场会议于 2013年 3月 20日下午 14:30在深圳市盐田区大梅沙环梅路 33号万科中心举行。通过深圳证券交易所交易系统进行网络投票的时间为 2013年 3月 20日上午9:30～11:30，下午13:00～15:00；通过深圳证券交易所互联网投票系统投票的时间为2013年3月19日下午15:00至2013年3月20日下午15:00。亲自参加和授权代理人参加本次股东大会现场会议和网络投票的股东共710人，代表股份 4,812,859,050股，占公司有表决权总股份的43.73%。其中，A股股东共 419人，代表股份 4,279,227,047股，占公司 A股有表决权总股份数的44.16%；B股股东共 291人，代表股份 533,632,003
股，占公司B股有表决权总股份数的40.58%。
本次股东大会审议并通过了（1）2012年度董事会报告；（2）2012年度监事会报告；（3）2012年度报告及经审计的财务报告；（4）2012年度利润分配及分红派息方案；（5）关于2013年度续聘会计师事务所的议案；（6）关于继续与华润继续合作的议案。会议还以累积投票的方式选举丁福源、吴丁为公司第八届监事会监事，选举魏斌、陈鹰为公司第十六届董事会董事。
本次股东大会决议公告2013年3月21日刊登于《中国证券报》、《证券时报》、《上海证券报》、《证券日报》及香港IRasia.com。
4.独立董事履行职责情况
2013年，各位独立董事勤勉履职，出席董事会会议，听取公司汇报，参加专业委员会讨论，审阅董事会文件，并在公司境内上市外资股转换上市地以介绍方式在香港联合交易所有限公司主板上市方案、关联交易、高管薪酬、补选董事、聘任高级管理人员、聘请会计师事务所、内部控制、对外担保情况、衍生品投资以及会计处理等方面发表独立意见，提出建设性的建议。
2013年各位独立董事出席董事会会议、专业委员会会议以及参与董事会和专业委员会通讯表决的情况如下：
单位：次
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|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
|独立董事姓名|本年董事会次数|亲自出席|委托出席|缺席|签署通讯表决议案含专业委员会议案|应出席专业委员会会议|出席专业委员会会议|出席股东大会情况|
|齐大庆|4|3|1|0|15|8|8|0|
|张利平|4|3|1|0|15|3|3|0|
|华生|4|4|0|0|14|0|0|0|
|罗君美|4|4|0|0|14|6|6|1|

5.对高级管理人员的考评及激励、奖励机制的建立、实施情况
高级管理人员的业绩考核在公司中长期发展战略目标的基础上，根据年度目标的达成情况来确定，既包括对公司当期业绩的考核，也兼顾了公司可持续发展能力。具体考核指标包括财务、客户、内部流程、员工发展、健康管理等多个维度。在各个维度，公司均建立了客观的组织绩效衡量指标。客户满意度和员工满意度数据，均来自独立第三方调查。
董事会薪酬与提名委员会负责研究并监督对公司高级管理人员的考核、激励、奖励机制的建立及实施。
公司总裁的经营业绩由董事会进行考核。
公司管理人员薪酬，由公司根据当年经营业绩、整体管理指标达成状况以及考核评估情况，并考虑同行业收入水平后确定。对于公司总部高级管理人员，主要考核公司整体业绩状况、管理人员的岗位价值及相对于岗位职责要求的绩效达成状况。对于各一线公司负责人，主要考核其所负责一线公司的业绩状况、其岗位价值及相对于岗位职责要求的绩效达成状况。
2010年，为落实股东导向，推动经营决策与股东利益的一致性，鼓励持续创造优于社会平均水平的业绩，公司对整体薪酬体系进行调整，减少销售奖、年度利润奖计提比例，引入基于EP（经济利润）作为考核指标的经济利润奖金制度，形成固定薪酬、销售奖、年度利润奖和经济利润奖金相结合的完善薪酬结构体系。2013年，基于鼓励真实价值创造的导向，公司又对销售奖、年度利润奖和经济利润奖金的计提口径和发放方式等细节进行了一些调整，并在原有销售奖的基础上引入月度奖金，进一步完善薪酬结构体系。
固定薪酬面向全员，根据岗位重要性和员工基本生活需要确定，职位越高，固定薪酬在全部收入中占比越低。
销售奖分为季度奖和月度奖。季度奖面向全员，并向普通员工倾斜，根据实际销售情况，每季度计提、发放一次；月度奖面向一线公司专业序列人员，根据实际销售情况，每季度计提、每月发放。
年度利润奖面向全员，根据年度利润，每年计提、发放一次。
经济利润奖金奖励对象包括公司高级管理人员、中层管理人员、由总裁提名的业务骨干和突出贡献人员。以公司当年实现的经独立第三方计算的 EP作为业绩考核指标和提取或扣减基数，采取正负双向调节机制，按固定比例提取或扣减经济利润奖金；即如果当年公司 EP为正数，则在指定的奖金账户中按规定比例增加相应额度的奖金；如果当年公司 EP为负数，则按规定比例从奖金账户中扣减相应额度的奖金。
在每年年度报告获董事会批准后，公司根据 EP计算结果报告，将当年经济利润奖金划拨至奖金账户或从奖金账户中将相关资金拨回至公司账户，完成当年奖金账户的调整。年内以该时点奖金账户上资金余额
为基数，按照40%的比例提取用于发放的奖金。
用于发放的奖金分为两部分：一部分作为集体奖金递延支取，该部分奖金的具体金额不明确到个人，奖
金按照本方案的规定统一管理，并附加约束条款；集体奖金之外的奖金为个人奖金，当期领取。每年集
体奖金占全部用于发放的奖金的比例由总裁提出方案，经董事会主席批准，报薪酬与提名委员会通过。
集体奖金可委托第三方机构进行管理，并获取投资收益。
如集体奖金的奖励对象在递延期内出现违反职务行为准则或导致公司蒙受重大损失的行为等情况，其支取资格将被部分甚至全部剥夺。担任董事、监事或高级管理人员的奖励对象的集体奖金，递延时间到奖励对象不再担任董事、监事或高级管理人员职务之日止，之后的下一年度起激励对象可申请分批支取其集体奖金；其他奖励对象的集体奖金，在其成为集体奖金奖励对象的前三年内不能实际支取，从第四年开始，奖励对象可以按规定逐年支取一定金额的集体奖金。
报告期内，公司根据经济利润奖金方案提取2012年度经济利润奖金 43,704.0万元，实际支付给奖励对象的经济利润奖金32,207.7万元。
九、监事会报告
过去的一年，第七届监事会任期结束，股东大会和职工代表选举原有的三位监事继续服务。新一届监事会深感信任，更加努力遵照《公司法》、公司章程等有关规定履行职务，希望不负股东和员工的所托。
这一年监事会的主要工作如下：
1.监事会召开会议和进行决议的情况
2013年监事会共召开四次会议，有关会议及决议情况如下：
（1）2013年3月9日召开第7届监事会第13次会议。会议审议并通过了关于计提和核销2012年度资产减值准备情况的议案、2012年度经审计财务报告、关于历次募集资金2012年度存放及使用情况的专项说明、2012年度内部控制自我评价报告、2012年度利润分配及分红派息预案、关于2013年度续聘会计师事务所的议案、2012年度监事会报告、2012年度报告和摘要、2012年度社会责任报告、关于继续与华润合作的议案、关于提名丁福源先生和吴丁先生为第八届监事会监事候选人的议案和关于召开2012年度股东大会的议案。
其后在公司2012年度股东大会上，丁福源先生和吴丁先生当选第八届监事会监事，而公司职工委员会继续推选周清平先生为第八届监事会职工代表监事。
（2）2013年4月19日召开了第8届监事会第1次会议，会议选举丁福源为第八届监事会主席，并审议通过了2013年第一季度报告和财务报表、关于A股股票期权激励计划第二个行权期行权条件成就的议案。
（3）2013年8月5日第8届监事会召开第2次会议，会议审议并通过了2013年半年度报告、财务报表及半年度报告摘要，关于2013年半年度不派发股息、不进行公积金转增股本的议案。
（4）2013年10月28日召开的第8届监事会第3次会议审议并通过2013年第三季度报告和财务报表。
2.监事会巡查和巡视情况
2013年监事会继续结合公司发展和内部控制的现状，针对不同类型的一线公司，邀请公司顾问开展检查和巡视工作。年内，监事会巡视了烟台、青岛、济南、武汉、温州及郑州等地产及物业公司，通过现场走访、约谈、座谈等形式，对一线地产和物业公司经营和财务情况、管理层履职情况、主要业务环节的风险控制以及员工权益保护等情况进行检查和督导，督促各公司完善内控制度建设。监事会还安排了各公司员工职业底线培训，进行职业道德风险教育。
3.监事会对公司有关事项的独立意见
（1）公司依法运作情况：年内监事会成员继续通过列席董事会会议，审阅专项报告，以及现场巡视、访谈等方式对公司运行情况进行监督。对照各项规定，监事会认为，公司决策程序规范，内部控制有效，公司董事及高级管理人员勤勉履职，没有违反法律、法规和公司章程及损害公司和股东利益的行为。监事会审阅了公司2013年度内部控制自我评价报告和毕马威华振会计师事务所（特殊普通合伙）内部控制审计报告，认为报告如实反映了公司治理和内部控制的现状，同意公布有关报告。
（2）检查公司财务的情况：报告期内，监事会认真履行检查公司财务状况的职责，对公司经营和风险情况进行监控，并对各定期报告出具了审核意见。监事会认为公司财务报告如实反映了公司的财务状况和经营成果。
（3）募集资金使用情况：监事会继续对公司2007年度公开增发A股股票募集剩余资金的存放和使用情况进行检查，并审阅了毕马威华振会计师事务（特殊普通合伙）所出具的历次募集资金2013年度存放与使用情况的专项说明的鉴证报告，认为募集资金的管理和使用规范。报告期内，公司境外子公司在海外分别发行了8亿美元5年期公司债券、1.4亿元新加坡币4年期公司债券、10亿元人民币5年期公司债券、10亿元人民币3年期公司债券。监事会关注了有关债券的发行和资金的使用情况，未发现违规现象。
（4）股权激励情况：监事会对公司A股股票期权激励计划实施情况进行了监督，认为股票期权激励计划
第二个行权期条件达成、股票期权行权价格调整等有关决策程序规范合理。监事会对期权激励计划第二
个行权期可行权的激励对象名单进行了核实，认为激励对象的资格合法、有效。
（5）重大资产收购和出售情况：公司年内无重大资产收购及出售。监事会关注到报告期内公司作为基石投资者，参与了徽商银行股份有限公司H股在香港联合交易所的首次公开发行，有关决策履行了必要的程序，未发现有违规行为。
（6）关联交易情况：2013年2月，为满足上海虹桥11号项目发展的需要，在2011年度股东大会授权范围内，公司之全资子公司上海万科投资管理有限公司将持有的上海虹桥11号项目39%的权益转让给深圳市华威欣城一号投资合伙企业（有限合伙），双方共同开发上海虹桥11号项目。深圳市华威欣城一号投资合伙企业（有限合伙）是公司第一大股东华润股份有限公司的关联公司，有关交易构成关联交易。监事会对有关交易情况进行了审查，认为交易符合股东大会授权，交易条件公允，决策程序符合《公司法》、《证券法》、《深圳证券交易所股票上市规则》及《公司章程》等有关规定，未损害其他股东的利益。
除此之外，2013年公司无其他关联交易发生。
（7）公司2013年第一次临时股东大会通过了公司公布了境内上市外资股转换上市地以介绍方式在香港联交所主板上市及挂牌交易方案等有关议案，目前有关方案监管机构还在审核中。境内上市外资股转换上市地到在香港上市有助于公司完善治理，推动公司的国际化战略，监事会也关注有关事项的进展情况，希望公司能尽快推进完成有关工作。
面向未来，监事会丁福源主席即将告别监事会，借此机会也向他21年来的监事会服务表示感谢。希望第八届监事会在新的主席带领下，更加勤勉履职，为公司发展做出更多贡献。
十、内部控制情况
在董事会、管理层及全体员工的持续努力下，公司已经建立起一套比较完整且运行有效的内部控制体系，从公司层面到各业务流程层面均建立了系统的内部控制及必要的内部监督机制，为公司经营管理的合法合规、资产安全、财务报告及相关信息的真实、完整提供了合理保障。
公司坚持以风险导向为原则，进一步加强覆盖总部、各子公司及各业务部门的三级自我评估体系，并全部纳入评价范围，持续组织总部各专业部门及各子公司对内控设计及执行情况进行系统的自我评价。
（一）内部控制评价范围
公司纳入评价范围的事项包括内部环境、风险评估、控制活动、信息与沟通、内部监督；纳入评价范围的主要业务包括销售、成本、资金、采购、投资、对子公司管理、关联交易、对外担保、募集资金、信息披露。同时通过风险检查、内部审计、监事巡查等方式对公司内部控制的设计及运行的效率、效果进行独立评价。
（二)内部控制评价工作依据及内部控制缺陷认定标准
公司依据财政部、中国证监会等五部委联合发布的《企业内部控制基本规范》及《企业内部控制应用指引》、《企业内部控制评价指引》、深圳证券交易所《上市公司内部控制指引》等相关规定，结合本公司的经营管理实际状况，组织开展内部控制评价工作并对公司的内部控制体系进行持续的改进及优化，以适应不断变化的外部环境及内部管理的要求。
公司董事会根据企业内部控制规范体系对重大缺陷、重要缺陷和一般缺陷的认定要求，结合公司规模、行业特征、风险偏好和风险承受度等因素，区分财务报告内部控制和非财务报告内部控制，采用定量和定性相结合的方法，研究确定了适用于本公司的内部控制缺陷具体认定标准，并与以前年度保持一致。
公司确定的内部控制缺陷认定标准如下：
1.财务报告内部控制缺陷认定标准
公司确定的财务报告内部控制缺陷评价的定量标准如下（不同量化指标采用孰低原则确认缺陷）：
|||||
|-|-|-|-|
|定量标准|一般缺陷|重要缺陷|重大缺陷|
|经营收入潜在错报金额|潜在错报金额<合并会计报表经营收入的0.5%|合并会计报表经营收入的 0.5%<潜在错报金额≤合并会计报表经营收入的1%|潜在错报金额>合并会计报表经营收入的1%|

|||||
|-|-|-|-|
|利润总额潜在错报金额|潜在错报金额<合并会计报表利润总额的1.5%|合并会计报表利润总额的 1.5%<潜在错报金额≤合并会计报表利润总额的3%|潜在错报金额>合并会计报表利润总额的3%|
|资产总额潜在错报金额|潜在错报金额<合并会计报表资产总额的0.5%|合并会计报表资产总额的 0.5%<潜在错报金额≤合并会计报表资产总额的1%|潜在错报金额>合并会计报表资产总额的1%|

公司确定的财务报告内部控制缺陷评价的定性标准如下：
重大缺陷：公司会计报表、财务报告及信息披露等方面发生重大违规事件；公司审计委员会和内部审计机构未能有效发挥监督职能；注册会计师对公司财务报表出具无保留意见之外的其他三种意见审计报告。
重要缺陷：公司会计报表、财务报告编制不完全符合企业会计准则和披露要求，导致财务报表出现重要错报；公司以前年度公告的财务报告出现的重要错报需要进行追溯调整。
一般缺陷：未构成重大缺陷、重要缺陷标准的其他内部控制缺陷。
2.非财务报告内部控制缺陷认定标准
公司非财务报告内部控制缺陷认定的标准主要依据业务性质的严重程度、直接或潜在负面影响、影响的范围等因素来确定，公司确定的非财务报告内部控制缺陷评价的定量标准如下：
|||
|-|-|
|缺陷类型|直接财产损失金额|
|重大缺陷|直接财产损失金额 >合并会计报表资产总额的3‰|
|重要缺陷|合并会计报表资产总额的1‰<直接财产损失金额≤合并会计报表资产总额的3‰|
|一般缺陷|直接财产损失金额 <合并会计报表资产总额的1‰|

公司确定的非财务报告内部控制缺陷评价的定性标准如下：
重大缺陷：重要业务缺乏制度控制或制度体系失效；信息系统的安全存在重大隐患；内控评价重大缺陷未完成整改。
重要缺陷：公司一般业务缺乏制度控制或制度体系失效；信息系统的安全存在隐患；内控评价重要缺陷未完成整改。
一般缺陷：未构成重大缺陷、重要缺陷标准的其他内部控制缺陷。
（三)内部控制具体评价结果
A.内部环境
①治理结构
公司按照《公司法》、《证券法》等法律、行政法规、部门规章的要求，建立了规范的公司治理结构和议事规则，制定了符合公司发展的各项规则和制度，明确决策、执行、监督等方面的职责权限，形成了科学有效的职责分工和制衡机制。股东大会、董事会、监事会分别按其职责行使决策权、执行权和监督权。股东大会享有法律法规和公司章程规定的合法权利，依法行使公司经营方针、筹资、投资、利润分配等重大事项的决定权。董事会对股东大会负责，依法行使企业的经营决策权。董事会建立了审计、薪酬与提名、投资与决策三个专业委员会，提高董事会运作效率。董事会11名董事中，有4名独立董事。独立董事担任各个专业委员会的召集人，涉及专业的事项首先要经过专业委员会通过然后才提交董事会审议，以利于独立董事更好地发挥作用。监事会对股东大会负责，除了通常的对公司财务和高管履职情况进行检查监督外，还通过组织对子公司的巡视，加强对各子公司业务监督。管理层负责组织实施股东大会、董事会决议事项，主持企业日常经营管理工作。
公司坚持与大股东及其关联企业在业务、人员、资产、机构及财务等方面完全分开，保证了公司具有独立完整的业务及自主经营能力。
②机构设置及权责分配
公司结合自身业务特点和内部控制要求设置内部机构，明确职责权限，将权利与责任落实到各责任
单位。
董事会负责内部控制的建立健全和有效实施。董事会下设立审计委员会，审计委员会负责审查企业
内部控制，监督内部控制的有效实施和内部控制自我评价情况，指导及协调内部审计及其他相关事宜
等。监事会对董事会建立与实施内部控制进行监督。管理层负责组织领导企业内部控制的日常运行。
公司在内控责任方面明确各子公司第一负责人为内控第一负责人，落实各一线公司各部门的内控责任，在总部统一的管理框架下，自我能动地制定内控工作计划并监督落实。总部及一线公司持续进行内控宣传培训工作，提升各级员工的内控意识、知识和技能。
公司总部设立财务与内控管理部具体负责组织协调内部控制的建立、实施及完善等日常工作，通过梳理业务流程、编制内部控制评估表、内控调查表、调查问卷、专项研讨会等，组织总部、各子公司、各业务部门进行自我评估及定期检查，推进内控体系的建立健全。总部各专业部门及各子公司均设有内控专员等相关内控管理岗位，负责本单位内部控制的日常管理工作。
③内部审计
公司审计监察部负责内部审计及内部监察工作，通过开展综合审计、专项审计或专项调查等业务，评价内部控制设计和执行的效率与效果，对公司内部控制设计及运行的有效性进行监督检查，促进公司内控工作质量的持续改善与提高。对在审计或调查中发现的内部控制缺陷，依据问题严重程度向监事会、审计委员会或管理层报告，并督促相关部门采取积极措施予以整改。
④人力资源政策
公司制定和实施有利于企业可持续发展的人力资源政策，将职业道德和专业能力作为选拔和聘用员工的重要标准，切实加强员工培训和继续教育，不断提升员工素质。
人力资源部每年制定相关培训计划，组织具体培训活动，培养专业人员全面的知识和技能。
为进一步完善万科职业道德风险防范体系，公司设立了“万科阳光网”作为举报职务舞弊的专门网站，用于宣传万科的反舞弊政策，收集各类举报信息，预防和发现职务舞弊。公司还建立了全体员工的潜在利益冲突申报平台，发布了《职员职务行为准则》、《员工内部购房制度》等制度，并对员工购置万科物业的情况进行公示。
⑤企业文化
公司秉承“创造健康丰盛的人生”的核心价值观，倡导“客户是我们永远的伙伴”、“人才是万科的资本”、“阳光照亮的体制”及“持续的增长和领跑”等价值理念，专注于为客户提供优质的生活空间和服务，充分尊重人才，追求开放透明的体制和公平的回报，积极促进公司业绩的持续增长和市场地位的提升，推动公司向绿色企业转型，在投资者、客户、员工等各方面，实现产品和服务的均好发展。
公司高度重视企业文化的宣传和推广，每年组织全公司范围内的“目标与行动”专题活动，由公司管理层进行公司目标和价值观的宣讲。在任用和选拔优秀人才时，把持续培养专业化、富有激情和创造力的职业经理队伍作为公司发展的一项重要使命。
B.风险评估
为促进公司持续、健康、稳定发展，实现经营目标，公司根据既定的发展策略，结合不同发展阶段和业务拓展情况，全面系统持续地收集相关信息，及时进行风险评估，动态进行风险识别和风险分析，并相应调整风险应对策略。
公司由相关部门负责对经济形势、产业政策、市场竞争、资源供给等外部风险因素以及财务状况、资金状况、资产管理、运营管理等内部风险因素进行收集研究，并采用定量及定性相结合的方法进行风险分析及评估，为管理层制订风险应对策略提供依据。
2013年度，面对复杂的市场形势及各种新的挑战，公司着重于提升专业能力和管理效率，致力改善经营质量，促进公司发展由规模速度型向质量效益型转变。报告期内，公司坚持稳健的经营策略，发挥“战略纵深”优势，综合运用各种渠道，以合理的价格获取优质的土地资源，“量出为入”进行存货管理。与此同时，公司严格控制成本，积极开展成本对标，不断深入推动成本适配；加强费用预算管理和监督，并积极拓展融资渠道，应对可能出现的风险，保障各城市和区域的均衡发展，持续提升为股东创造价值的能力。
C.控制活动
本公司的主要控制措施包括：
①职责分离控制
公司在岗位设置按照职责分离的控制要求，形成各司其职、各负其责、相互制约的工作机制。
②授权审批控制
公司各项需审批业务有明确的审批权限及流程，明确各岗位办理业务和事项的权限范围、审批程序和相应责任。公司及各子公司的日常审批业务通过在信息化平台上进行自动控制以保证授权审批控制的效率和效果。
③会计系统控制
公司严格遵照国家统一的会计准则和会计制度，建立了规范的会计工作秩序，制定了《万科集团会
计管理及核算规范》及各项具体业务核算制度，加强公司会计管理，提高会计工作的质量和水平。与此
同时，公司通过不断加强财务信息系统的建设和完善，财务核算工作全面实现信息化，有效保证了会计信息及资料的真实、完整。
④财产保护控制
公司建立了财产日常管理制度和定期清查制度，通过设立台账对各项实物资产进行记录、管理，坚持采取定期盘点以及账实核对等措施，保障公司财产安全。
⑤预算控制
公司通过编制营运计划及成本费用预算等实施预算管理控制，明确各责任单位在预算管理中的职责权限，规范预算的编制、审定、下达和执行程序，并通过对营运计划的动态管理强化预算约束，评估预算的执行效果。
⑥绩效考评控制
公司制定了《万科集团绩效考核管理办法》以明确规范绩效考核工作，坚持客观公正、规范透明、绩效导向原则，按期组织季度考核年度考核，使绩效考核结果能为薪酬分配、人才甄选与培养、团队优化、薪金福利调整等提供决策依据。
公司将上述控制措施在下列主要业务活动中综合运用，并重点关注销售、成本、资金、采购、投资等高风险领域，同时对各种业务及事项实施有效控制，促进内部控制有效运行。
①销售
2013年度，公司持续深化销售管理各方面业务的管控措施。在项目销售管理方面，公司修订《万科集团销售现场收款管理办法》等制度，遵循流程明晰、授权审批和岗位职责分离的原则，通过销售管理平台对项目定价、认购、折扣、签约、回款等业务实施全程控制和记录；在营销风险管理方面，公司发布《营销风险自查指引表》等制度,进一步推进销售法律风险检查和防范工作，规范销售行为；在营销实际业务审批流程方面，所有业务操作均需履行公司设定的审批流程，其中重大和关键业务操作必须由子公司管理层审批后方可实施。
②成本
公司成本管理部负责成本相关流程的管控。目前已制定包括公司《房地产开发企业成本核算指导》等在内的成本管理制度，不断推动成本适配，实施成本对标管理，严格管控成本。公司使用成本管理软件，对项目运作全过程成本信息进行计划管理和动态跟踪记录。各公司财务部和成本部通过定期的成本清查、成本核对工作，保障子公司动态成本数据准确性，总部与区域通过开展成本检查等工作对子公司成本信息反映的及时性和准确性进行监督。
③资金
公司的融资与结算业务由总部统一管理。目前公司已制定包括《万科集团资金管理制度》、《万科集团资金业务操作细则》等在内的制度，明确公司资金管理、结算要求，加强资金业务管理和控制，从而降低资金使用成本并保证资金安全。各子公司银行账户开销户均需由资金管理部审批确认；所有对外融资也由资金管理部统一安排，经各级负责人审批后方可进行；付款方面，公司主要经营付款由资金管理部统一结算。同时，资金管理部通过定期编制月度动态资金计划、年度资金计划以加强资金管理的计划性，并对子公司的资金计划完成情况进行跟踪，及时调整资金安排。
④采购
公司采购管理部负责采购业务的管理控制。公司制定包括《万科集团工程款支付管理规定》、《工程采购管理办法》、《工程采购实施细则》、《供应商管理细则》、《战略合作实施细则》等在内的工程采购管理制度，以规范采购业务操作，加强集中采购、推行战略合作。通过招标投标等多种采购方式，兼顾采购的效益、效率和规范性，并运用采购管理平台提升采购的效率和透明度。通过招标投标方式，严格进行资质预审、经济标和技术标评审，在公平、公正、充分竞争的基础上择优选择供应商，以保证采购成本和质量的合理性；通过集中采购，整合内部需求和外部资源，最大限度发挥采购量的优势以实现规模效益；通过战略合作，在对总包/关键产品/服务供应商进行全面评估的基础上，与评价为最优的供应商建立长期、紧密、稳定的合作关系，以达到最优采购绩效；公司各子公司均使用采购平台，有效提高了采购效率和透明度。本年优化了供应商管理和分级体系，将第三方进行的工程质量综合评估与供应商评估分级挂钩，确定了万科集团合格供应商名录，继续加大对项目采购规划、采购计划的管理力度，同时在采购付款环节，公司加强了对支付环节的审查、核对以及对供应商的后续评估，以保证付款的准确性及合理性。
⑤重大投资
公司战略投资营销运营管理部负责管控投资业务，目前已制定了包括《万科集团新项目发展制度》、《万科集团投融资管理办法》等在内的投资管理制度，定期发布投资策略并使用新项目决策平台
对新项目投资进行管理。公司始终坚持“精挑细选、坚持投资主流市场”的策略，重点考虑价格的合理
性和风险的可控性，严格评估项目收益的可行性，通过严格的分级授权审批程序对新项目投资实施全程监控，确保新项目获取安全、合法、审慎、有效。公司总部把握投融资战略和原则，统筹资源配置及风险管控，主导非普通项目、新进入城市、非传统住宅业务的投资决策，所决策新项目经总部相关专业部门联合评审后，报由公司管理层组成的公司投资决策委员会在董事会授权范围内进行决策；项目投资金额超过公司董事会对公司授权的，需在报董事会决议通过后方可实施。
⑥对子公司的管理
公司构建了总部、区域、一线的三级架构体系。在三级架构体系下，总部对区域本部和子公司的授权和职责划分坚持职责分离原则；总部各专业部门统一制定相关制度，对一线公司进行专业指导；并通过内部审计、专业检查、监事巡查等手段，检查、监督公司各层级职责的有效履行。
（1）公司对子公司的设立、转让、注销等业务实施控制，制定了包括《法人事项管理办法》在内的一系列管理制度，建立法人信息系统平台，实现信息化管理，规范各项股权变更业务的控制流程。对于超过公司董事会授权范围的子公司设立、对外转让股权、子公司注销清算等业务，除履行公司内部审批程序外，还需报公司董事会审议通过后方可加以实施；对于董事会授权公司管理层决策的法人事项则在管理层履行决策后，报董事会备案。
（2）重大事项报告与审议方面，公司建立了统一规范的报告渠道和方式，已制定了《信息管理办法》，建立各类定期、不定期专题办公会议制度，以及时把握公司的整体经营状况，决策重大经营管理事项。子公司定期向总部上报各类经营信息，对临时重大事项，即时向区域或总部相关职能部门专项报告。
（3）财务核算管理方面，各子公司执行统一的会计政策，总部财务与内控管理部制定并修订了包括《会计管理及核算规范》、《内部往来、内部交易核算规范》等一系列财务核算管理制度，指导子公司的财务核算工作。财务报告期末，各子公司须按照总部财务与内控管理部发布的“结算通知”要求报送各项财务报表及管理报表，每季度末由总部财务与内控管理部对各子公司的核算质量进行考核与评价。
（4）日常经营管理方面，公司相关部门制定了《地产公司奖励制度》、《计息负债率管理办法》、《资本投资与融资管理办法》等，分别从激励考核、资本与负债管理、、新项目投资资金管理、内外部融资管理等方面规范子公司资本投资、融资及运营管理等经营行为，以保证公司经营导向的贯彻落实。
（5）对于新并购的子公司，公司积极加强业务整合，通过应用公司统一的内部信息系统平台，实现信息及时沟通及传递。与此同时，公司还通过企业文化宣讲、内部培训、内部交流等方式，促进加快企业融合进程。
⑦关联交易
公司关联交易采取公平、公开、公允、自愿、诚信原则，关联交易按照公平市场价格定价，充分保护各方投资者的利益，必要时聘请独立财务顾问或专业评估师对相关交易进行评价并按规定披露，所有关联交易均履行必要的授权批准程序。根据《深圳证券交易所股票上市规则》和《公司章程》的相关规定，公司明确划分股东大会和董事会对关联交易的审批权限。重大关联交易在经独立董事事前认可后，方提交董事会审议。披露关联交易时，同时披露独立董事的意见。
⑧对外担保
公司严格按照证监会《关于规范上市公司对外担保行为的通知》、《深圳证券交易所股票上市规则》等相关规定，制定了《万科企业股份有限公司担保管理制度》，明确股东大会和董事会关于对外担保的审批权限，规定担保业务评审、批准、执行等环节的控制要求，规范对外担保业务，严格控制对外担保风险。公司所有担保事项由总部统一控制并做后续管理，原则上公司除因住宅销售业务对部分业主提供按揭担保外，不对外（非关联公司）提供担保。由于并购产生的无法避免的担保业务，需履行必要的内部审批程序，并提请公司董事会审议通过，特定担保事项则提交股东大会审议通过后，方予以实施。必要时对外提供的担保要求被担保方提供反担保，以规避由担保可能给公司造成的损失。
⑨募集资金使用
公司根据《中华人民共和国公司法》、《中华人民共和国证券法》、《上市公司证券发行管理办法》等法律法规的相关规定，制定《万科企业股份有限公司募集资金管理办法》，对募集资金的存储、使用、变更、监督等进行明确规定，严格规范募集资金管理。公司对募集资金采取专户存储、专款专用的原则，由总部资金管理部进行统一管理，并聘请外部审计师对募集资金存放和使用情况进行审计，审计结果和投资项目进展情况在定期报告中予以披露。
⑩信息披露
公司根据《中华人民共和国公司法》、《中华人民共和国证券法》、《上市公司信息披露管理办法》、《深圳证券交易所上市规则》、《公司章程》等有关规定，制定了《万科企业股份有限公司信息披露管理办法》，通过分级审批控制保证各类信息以适当的方式及时准确完整地向外部信息使用者传
递。公司董事会办公室负责及时跟踪监管部门的披露要求和公司须披露的信息。公司公开披露的信息文
稿由董事会办公室负责起草，由董事会秘书进行审核，在履行审批程序后加以披露。公司选择《中国证券报》、《证券时报》、《上海证券报》、《证券日报》、巨潮网站等媒体作为信息披露的渠道，所披露的任何信息均首先在上述指定媒体披露。公司董事会办公室设专人负责回答投资者所提的问题，相关人员以已公开披露的信息作为回答投资者提问的依据。同时通过公司外部网络中的投资者关系栏目及时更新相关信息，与更广大的投资者进行广泛交流。
公司相关制度规定，信息披露相关当事人对所披露的信息负有保密义务，在未对外公开披露前不得以任何方式向外界透露相关内容。公司对所披露信息的解释由董事会秘书执行，其它当事人在得到董事会授权后可对所披露信息的实际情况进行说明。董事会办公室根据规定对全公司范围需要披露的信息进行汇总，在该等信息未公开披露前，所有相关人员均应履行保密职责，凡违反信息披露要求的，对相关责任人给予批评、警告处罚，情节严重的给予行政和经济处分，并视情形追究法律责任。
D.信息与沟通
公司制定了包括《信息管理办法》、《信息保密制度》等在内的各项制度，规范公司经营管理信息传递活动。日常经营过程中，建立了定期与不定期的业务与管理快报、专项报告等信息沟通制度，便于全面及时了解公司经营管理信息。
公司致力于信息安全管理体系建设，制定了一系列信息安全方针、策略和制度，以保护公司信息资产安全。通过持续运用信息化手段、优化信息流程、整合信息系统，不断提高管理决策及运营效力。流程与信息管理部作为信息化工作的执行及管理机构,负责公司财务系统、业务运营系统和办公管理系统的规划、开发与管理，组织公司各类信息系统的开发与维护，在全公司范围内提供信息系统共享服务。
在与客户、合作伙伴、投资者和员工关系方面，公司已建立起较完整透明的沟通渠道，在完善沟通的同时发挥了对公司管理的监督作用。对客户，公司本着“与客户一起成长，让万科在投诉中完美”的客户理念，设立了覆盖总部、地产、物业及网络方式的多种投诉沟通渠道，与客户进行良性互动；对投资者，公司除了通过法定信息披露渠道发布公司信息外，投资者还可以通过电话、电子邮件、访问公司网站、直接到访公司、参与公司组织的网络路演和见面会等方式了解公司信息，公司建立网络辅助系统及时响应投资者的各类需求，保证投资者及时了解公司的经营动态，通过互动加强对公司的理解和信任；对员工，设立多条内部沟通渠道，保证沟通顺畅有效；对合作伙伴，倡导合作共生共赢，保持良好的合作关系。万科统一要求签订阳光合作协议，表明万科价值观和对员工的廉洁要求，明确举报渠道。
各子公司重大节日向合作伙伴发送廉洁提示，促进和合作伙伴的健康合作关系。
E.内部监督
公司已经建立起涵盖总部、区域、一线三个层面的监督检查体系，通过常规检查、专项检查以及聘请第三方检查等多种形式对各业务领域的控制执行情况进行评估和督查，有利于提高内控工作质量。公司设立专门负责受理违反职业道德行为的专业反舞弊网站万科阳光网（http://5198.vanke.com），并对外公示，提供多种举报渠道，鼓励实名举报，实行查实有奖政策。审计监察部履行内部反舞弊职能，开展专项调查，发挥监督作用。监事会建立了对各子公司的巡查机制，通过现场走访、员工约谈等方式，共同促进内控管理水平提高。
公司针对内部管理风险，提出了“实质内控”的内控管理模式，关注内控的建设，强调对风险的实质性消除或降低，避免内控缺陷的重复发生。同时，注重通过IT手段或流程方法根本性解决问题，最终提升内控管理水平。通过公司自我评价及整改，截至2012年12月31日，本公司内部控制体系基本健全，未发现对公司治理、经营管理及发展有重大影响之缺陷及异常事项。
（三)内部控制评价结论
根据公司财务报告内部控制重大缺陷的认定情况，于内部控制评价报告基准日（2013年 12月 31日），公司不存在财务报告内部控制重大缺陷。董事会认为，公司已按照企业内部控制规范体系和相关规定的要求在所有重大方面保持了有效的财务报告内部控制。
根据公司非财务报告内部控制重大缺陷认定情况，于内部控制评价报告基准日，公司未发现非财务报告
内部控制重大缺陷。
自内部控制评价报告基准日至内部控制评价报告发出日之间未发生影响内部控制有效性评价结论的因素。
公司内部控制体系基本健全，未发现对公司治理、经营管理及发展有重大影响之缺陷及异常事项。公司已经建立起的内部控制体系在完整性、合规性、有效性等方面不存在重大缺陷。
十一、财务报告
万科企业股份有限公司
自2013年1月1日
至2013年12月31日止年度财务报表
审计报告
毕马威华振审字第1400003号万科企业股份有限公司全体股东：
我们审计了后附的万科企业股份有限公司(以下简称“贵公司”)财务报表，包括 2013年 12月 31日的合并资产负债表和资产负债表，2013年度的合并利润表和利润表、合并现金流量表和现金流量表、合并股东权益变动表和股东权益变动表以及财务报表附注。
一、管理层对财务报表的责任
1.编制和公允列报财务报表是贵公司管理层的责任，这种责任包括：(1)按照中华人民共和国财政部颁布的企业会计准则的规定编制财务报表，并使其实现公允反映；
(2)设计、执行和维护必要的内部控制，以使财务报表不存在由于舞弊或错误导致的重大错报。
二、注册会计师的责任
我们的责任是在执行审计工作的基础上对财务报表发表审计意见。我们按照中国注册会计师审计准则的规定执行了审计工作。中国注册会计师审计准则要求我们遵守中国注册会计师职业道德守则，计划和执行审计工作以对财务报表是否不存在重大错报获取合理保证。
审计工作涉及实施审计程序，以获取有关财务报表金额和披露的审计证据。选择的审计程序取决于注册会计师的判断，包括对由于舞弊或错误导致的财务报表重大错报风险的评估。在进行风险评估时，注册会计师考虑与财务报表编制和公允列报相关的内部控制，以设计恰当的审计程序。审计工作还包括评价管理层选用会计政策的恰当性和作出会计估计的合理性，以及评价财务报表的总体列报。
我们相信，我们获取的审计证据是充分、适当的，为发表审计意见提供了基础。
审计报告(续)
毕马威华振审字第1400003号三、审计意见
我们认为，贵公司财务报表在所有重大方面按照中华人民共和国财政部颁布的企业会计准则的规定编制，公允反映了贵公司2013年12月31日的合并财务状况和财务状况以及2013年度的合并经营成果和经营成果及合并现金流量和现金流量。
毕马威华振会计师事务所(特殊普通合伙) 中国注册会计师
中国北京 李婉薇
温华新
2014年3月5日
二财务报表
合并资产负债表
编制单位：万科企业股份有限公司 2013年12月31日 单位：元 币种：人民币
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|资产|附注七|2013年12月31日|2012年12月31日|负债及所有者权益|附注七|2013年12月31日|2012年12月31日|
|流动资产：||||流动负债：||||
|货币资金|1|44,365,409,795.23|52,291,542,055.49|短期借款|17|5,102,514,631.14|9,932,400,240.50|
|应收账款|2|3,078,969,781.37|1,886,548,523.49|交易性金融负债|18|11,686,986.02|25,761,017.27|
|预付款项|3|28,653,665,102.61|33,373,611,935.08|应付票据|19|14,783,899,946.37|4,977,131,435.22|
|其他应收款|4|34,815,317,241.41|20,057,921,836.24|应付账款|20|63,958,459,138.78|44,860,995,716.97|
|存货|5|331,133,223,278.99|255,164,112,985.07|预收款项|21|155,518,071,436.35|131,023,977,530.61|
|流动资产合计||442,046,585,199.61|362,773,737,335.37|应付职工薪酬|22|2,451,674,436.71|2,177,748,944.37|
|非流动资产：||||应交税费|23|4,578,205,233.59|4,515,588,914.24|
|可供出售金融资产|6|2,466,185,867.93|4,763,600.00|应付利息|24|291,243,561.80|649,687,938.74|
|长期股权投资|7|10,637,485,708.34|7,040,306,464.29|其他应付款|25|54,704,285,269.26|36,045,315,768.94|
|投资性房地产|8|11,710,476,284.30|2,375,228,355.79|一年内到期的非流动负债|26|27,521,791,569.90|25,624,959,204.23|
|固定资产|9|2,129,767,863.36|1,612,257,202.22|流动负债合计||328,921,832,209.92|259,833,566,711.09|
|在建工程|10|913,666,777.10|1,051,118,825.93|非流动负债：||||
|无形资产|11|430,074,183.12|426,846,899.52|长期借款|27|36,683,128,420.08|36,036,070,366.26|
|商誉|12|201,689,835.80|201,689,835.80|应付债券|28|7,398,391,932.47|-|
|长期待摊费用|13|63,510,505.21|42,316,652.03|预计负债|29|46,876,821.15|44,292,267.15|
|递延所得税资产|14|3,525,262,051.95|3,054,857,904.42|其他非流动负债|30|42,955,020.85|15,677,985.06|
|其他非流动资产|15|5,080,619,213.82|218,492,000.00|递延所得税负债|14|672,715,687.44|733,812,757.71|
|非流动资产合计||37,158,738,290.93|16,027,877,740.00|非流动负债合计||44,844,067,881.99|36,829,853,376.18|
|||||负债合计||373,765,900,091.91|296,663,420,087.27|
|||||所有者权益：||||
|||||股本|31|11,014,968,919.00|10,995,553,118.00|
|||||资本公积|32|8,532,222,933.57|8,683,860,667.82|
|||||盈余公积|33|20,135,409,720.24|17,017,051,382.39|
|||||未分配利润|34|36,706,888,864.08|26,688,098,566.77|
|||||外币报表折算差额||506,492,902.81|440,990,190.32|
|||||归属于母公司所有者权益合计||76,895,983,339.70|63,825,553,925.30|
|||||少数股东权益||28,543,440,058.93|18,312,641,062.80|
|||||所有者权益合计||105,439,423,398.63|82,138,194,988.10|
|资产总计||479,205,323,490.54|378,801,615,075.37|负债及所有者权益总计||479,205,323,490.54|378,801,615,075.37|

此财务报表已于2014年3月5日获董事会批准
法定代表人：_____________主管会计工作负责人(会计机构负责人)：_____________(公司盖章)
后附的财务报表附注为本财务报表的组成部分。
母公司资产负债表
编制单位：万科企业股份有限公司2013年12月31日 单位：元 币种：人民币
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|资产|附注十三|2013年12月31日|2012年12月31日|负债及股东权益|附注十三|2013年12月31日|2012年12月31日|
|流动资产：||||流动负债：||||
|货币资金|1|16,380,579,132.34|21,834,368,091.75|短期借款|5|5,066,001,117.16|9,843,153,225.39|
|预付款项|2|7,632,913.28|721,634,031.75|应付票据|6|13,209,198,137.24|3,798,904,487.01|
|其他应收款|3|130,145,069,499.59|89,101,134,382.21|应付职工薪酬|7|961,681,608.53|989,387,807.82|
|流动资产合计||146,533,281,545.21|111,657,136,505.71|应交税费|8|68,665,586.74|96,621,264.23|
|非流动资产：||||应付利息|9|205,329,620.90|516,221,097.30|
|长期股权投资|4|17,066,113,689.18|14,828,372,512.83|其他应付款|10|44,181,381,697.78|27,392,084,173.96|
|投资性房地产||4,123,615.12|4,586,880.52|一年内到期的非流动负债|11|24,304,279,216.07|15,149,049,408.20|
|固定资产||54,788,292.33|49,989,091.43|流动负债合计||87,996,536,984.42|57,785,421,463.91|
|在建工程||-|2,713,200.00|非流动负债：||||
|长期待摊费用||-|1,993,500.01|长期借款|12|30,080,766,117.27|29,195,523,291.81|
|非流动资产合计||17,125,025,596.63|14,887,655,184.79|非流动负债合计||30,080,766,117.27|29,195,523,291.81|
|||||负债合计||118,077,303,101.69|86,980,944,755.72|
|||||股东权益：||||
|||||股本|13|11,014,968,919.00|10,995,553,118.00|
|||||资本公积|14|9,458,733,048.83|9,275,486,818.46|
|||||盈余公积|15|20,135,409,720.24|17,017,051,382.39|
|||||未分配利润|16|4,971,892,352.08|2,275,755,615.93|
|||||股东权益合计||45,581,004,040.15|39,563,846,934.78|
|资产总计||163,658,307,141.84|126,544,791,690.50|负债及股东权益总计||163,658,307,141.84|126,544,791,690.50|

此财务报表已于2014年3月5日获董事会批准
法定代表人：_____________主管会计工作负责人(会计机构负责人)：_____________(公司盖章)后附的财务报表附注为本财务报表的组成部分。
合并利润表
编制单位：万科企业股份有限公司 2013年度 单位：元 币种：人民币
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|项目|附注七|2013年|2012年|
|一、营业总收入|35|135,418,791,080.35|103,116,245,136.42|
|二、营业总成本||112,162,068,455.31|83,023,173,062.97|
|其中： 营业成本|35|92,797,650,762.81|65,421,614,348.00|
|营业税金及附加|36|11,544,998,138.82|10,916,297,537.10|
|销售费用|37|3,864,713,570.44|3,056,377,656.90|
|管理费用|38|3,002,837,563.15|2,780,308,041.10|
|财务费用|39|891,715,053.49|764,757,191.68|
|资产减值损失|40|60,153,366.60|83,818,288.19|
|加： 公允价值变动损失|41|(572,042.22)|(8,719,233.08)|
|投资收益|42|1,005,187,804.32|928,687,953.69|
|其中： 对联营企业和合营企业的投资收益|42|999,397,870.95|889,787,588.26|
|三、营业利润||24,261,338,387.14|21,013,040,794.06|
|加： 营业外收入|43|118,969,557.11|144,645,173.12|
|减： 营业外支出|44|89,296,694.95|87,500,829.07|
|其中： 非流动资产处臵损失||6,820,073.10|6,068,873.87|
|四、利润总额||24,291,011,249.30|21,070,185,138.11|
|减： 所得税费用|45|5,993,461,378.06|5,407,596,715.05|
|五、净利润||18,297,549,871.24|15,662,588,423.06|
|归属于母公司所有者的净利润||15,118,549,405.78|12,551,182,392.23|
|少数股东损益||3,179,000,465.46|3,111,406,030.83|
|六、每股收益||||
|(一) 基本每股收益|48|1.37|1.14|
|(二) 稀释每股收益|48|1.37|1.14|
|七、其他综合收益|49|48,592,005.60|(132,159,076.11)|
|八、综合收益总额||18,346,141,876.84|15,530,429,346.95|
|归属于母公司所有者的综合收益总额||15,167,141,411.38|12,419,023,316.12|
|归属于少数股东的综合收益总额||3,179,000,465.46|3,111,406,030.83|

此财务报表已于2014年3月5日获董事会批准
法定代表人：_____________主管会计工作负责人(会计机构负责人)：_____________(公司盖章)
后附的财务报表附注为本财务报表的组成部分。
母公司利润表
编制单位：万科企业股份有限公司 2013年度 单位：元 币种：人民币
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|项目|附注十三|2013年|2012年|
|一、营业总收入|17|722,328,179.45|883,906,165.52|
|二、营业总成本||740,937,559.29|684,705,847.57|
|其中：营业成本|17|1,071,314.40|2,298,215.64|
|营业税金及附加|18|58,847,710.97|58,489,091.63|
|管理费用||544,003,640.10|471,310,180.94|
|财务费用|19|137,014,893.82|151,751,735.59|
|资产减值损失|20|-|856,623.77|
|加： 投资收益|21|7,810,025,647.95|5,408,405,335.61|
|其中： 对联营企业和合营企业的投资收益|21|237,444,868.03|221,275,834.17|
|三、营业利润||7,791,416,268.11|5,607,605,653.56|
|加： 营业外收入||4,651,206.51|6,524,688.20|
|减： 营业外支出||171,630.00|257,129.20|
|其中： 非流动资产处臵损失||-|-|
|四、利润总额||7,795,895,844.62|5,613,873,212.56|
|减： 所得税费用||-|-|
|五、净利润||7,795,895,844.62|5,613,873,212.56|
|六、其他综合收益||-|-|
|七、综合收益总额||7,795,895,844.62|5,613,873,212.56|

此财务报表已于2014年3月5日获董事会批准
法定代表人：_____________主管会计工作负责人(会计机构负责人)：_____________(公司盖章)
后附的财务报表附注为本财务报表的组成部分。
合并现金流量表
编制单位：万科企业股份有限公司 2013年度 单位：元 币种：人民币
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|项目|附注七|2013年1-12月|2012年1-12月|
|一、经营活动产生的现金流量||||
|销售商品、提供劳务收到的现金||153,437,067,361.89|116,108,839,572.92|
|收到其他与经营活动有关的现金|46(1)|22,239,683,500.15|5,480,586,284.38|
|经营活动现金流入小计||175,676,750,862.04|121,589,425,857.30|
|购买商品、接受劳务支付的现金||128,656,952,761.00|87,323,652,346.54|
|支付给职工以及为职工支付的现金||3,472,695,705.76|2,908,876,944.25|
|支付的各项税费||21,213,916,499.53|18,081,567,694.26|
|支付其他与经营活动有关的现金|46(2)|20,409,317,005.86|9,549,370,399.73|
|经营活动现金流出小计||173,752,881,972.15|117,863,467,384.78|
|经营活动产生的现金流量净额|47(1)|1,923,868,889.89|3,725,958,472.52|
|二、投资活动产生的现金流量||||
|收回投资收到的现金||746,440,756.57|12,000,000.00|
|取得投资收益收到的现金||734,522,363.20|167,175,850.82|
|处臵固定资产、无形资产、投资性房地产和其他长期资产收回的现金净额||1,799,881.29|1,533,466.00|
|处臵子公司或其他营业单位收到的现金净额|47(4)|190,095,809.63|-|
|收到其他与投资活动有关的现金|46(3)|604,926,747.49|998,799,552.09|
|投资活动现金流入小计||2,277,785,558.18|1,179,508,868.91|
|购建固定资产、无形资产和其他长期资产所支付的现金||2,439,391,876.31|150,667,636.63|
|投资支付的现金||6,554,187,216.47|500,450,000.00|
|取得子公司及其他营业单位支付的现金净额||1,238,623,660.25|2,860,842,969.57|
|支付的其他与投资活动有关的现金|46(4)|-|121,000,000.00|
|投资活动现金流出小计||10,232,202,753.03|3,632,960,606.20|
|投资活动产生的现金流量净额||(7,954,417,194.85)|(2,453,451,737.29)|
|三、筹资活动产生的现金流量||||
|吸收投资收到的现金||3,183,535,770.44|2,991,123,519.76|
|其中： 子公司吸收少数股东投资收到的现金||3,183,535,770.44|2,991,123,519.76|
|取得借款收到的现金||44,467,771,166.47|47,477,333,220.87|
|发行债券所收到的现金||7,476,792,474.45|-|
|筹资活动现金流入小计||55,128,099,411.36|50,468,456,740.63|
|偿还债务支付的现金||48,430,256,803.17|26,864,417,454.25|
|分配股利、利润或偿付利息支付的现金||8,755,488,186.18|7,318,530,197.43|
|其中： 子公司支付给少数股东的股利、利润||655,341,896.14|1,568,923,506.72|
|筹资活动现金流出小计||57,185,744,989.35|34,182,947,651.68|
|筹资活动产生的现金流量净额||(2,057,645,577.99)|16,285,509,088.95|
|四、汇率变动对现金及现金等价物的影响||(27,880,895.40)|(51,903,396.61)|
|五、现金及现金等价物净 (减少) / 增加额|47(3)|(8,116,074,778.35)|17,506,112,427.57|
|加： 年初现金及现金等价物余额|47(5)|51,120,223,950.88|33,614,111,523.31|
|六、年末现金及现金等价物余额|47(5)|43,004,149,172.53|51,120,223,950.88|

此财务报表已于2014年3月5日获董事会批准
法定代表人：_____________主管会计工作负责人(会计机构负责人)：_____________(公司盖章)
后附的财务报表附注为本财务报表的组成部分。
母公司现金流量表
编制单位：万科企业股份有限公司 2013年度 单位：元 币种：人民币
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|项目|附注十三|2013年1-12月|2012年1-12月|
|一、经营活动产生的现金流量||||
|销售商品、提供劳务收到的现金||51,100,000.00|50,557,174.78|
|收到其他与经营活动有关的现金||55,049,504,426.54|48,299,371,458.88|
|经营活动现金流入小计||55,100,604,426.54|48,349,928,633.66|
|支付给职工以及为职工支付的现金||427,892,915.20|324,493,429.52|
|支付的各项税费||94,801,754.72|17,113,429.23|
|支付其他与经营活动有关的现金||61,355,810,303.52|58,396,884,995.91|
|经营活动现金流出小计||61,878,504,973.44|58,738,491,854.66|
|经营活动产生的现金流量净额|22|(6,777,900,546.90)|(10,388,563,221.00)|
|二、投资活动产生的现金流量||||
|取得投资收益收到的现金||4,803,502,191.66|3,174,311,746.20|
|收到其他与投资活动有关的现金||184,617,203.26|278,284,695.58|
|投资活动现金流入小计||4,988,119,394.92|3,452,596,441.78|
|购建固定资产、无形资产和其他长期资产所支付的现金||6,636,900.00|8,477,815.10|
|投资支付的现金||1,903,380,748.33|608,029,929.39|
|投资活动现金流出小计||1,910,017,648.33|616,507,744.49|
|投资活动产生的现金流量净额||3,078,101,746.59|2,836,088,697.29|
|三、筹资活动产生的现金流量||||
|取得借款收到的现金||36,025,247,783.83|42,392,725,517.06|
|筹资活动现金流入小计||36,025,247,783.83|42,392,725,517.06|
|偿还债务支付的现金||31,089,233,217.06|20,196,506,469.54|
|分配股利、利润或偿付利息支付的现金||6,690,004,725.87|4,914,632,748.63|
|筹资活动现金流出小计||37,779,237,942.93|25,111,139,218.17|
|筹资活动产生的现金流量净额||(1,753,990,159.10)|17,281,586,298.89|
|四、汇率变动对现金及现金等价物的影响||-|-|
|五、现金及现金等价物净 (减少) / 增加额||(5,453,788,959.41)|9,729,111,775.18|
|加：年初现金及现金等价物余额||21,834,368,091.75|12,105,256,316.57|
|六、年末现金及现金等价物余额||16,380,579,132.34|21,834,368,091.75|

此财务报表已于2014年3月5日获董事会批准
法定代表人：_____________主管会计工作负责人(会计机构负责人)：_____________(公司盖章)后附的财务报表附注为本财务报表的组成部分。
合并股东权益变动表
2013年度
编制单位：万科企业股份有限公司 单位：元 币种：人民币
||||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
|项目|附注七|归属于母公司股东权益|||||少数股东权益|股东权益合计|
|||股本|资本公积|盈余公积|未分配利润|外币报表折算差额|||
|一、上年年末余额||10,995,553,118.00|8,683,860,667.82|17,017,051,382.39|26,688,098,566.77|440,990,190.32|18,312,641,062.80|82,138,194,988.10|
|二、本年增减变动金额 (减少以“-”号填列)||19,415,801.00|(151,637,734.25)|3,118,358,337.85|10,018,790,297.31|65,502,712.49|10,230,798,996.13|23,301,228,410.53|
|(一) 本年净利润||-|-|-|15,118,549,405.78|-|3,179,000,465.46|18,297,549,871.24|
|(二) 其他综合收益|49|-|(16,910,706.89)|-|-|65,502,712.49|-|48,592,005.60|
|上述 (一) 和 (二) 小计||-|(16,910,706.89)|-|15,118,549,405.78|65,502,712.49|3,179,000,465.46|18,346,141,876.84|
|(三)股东投入和减少资本||19,415,801.00|(134,727,027.36)|-|-|-|8,392,705,897.35|8,277,394,670.99|
|1、股东投入资本|31, 32|19,415,801.00|186,612,289.12|-|-|-|9,360,047,463.47|9,566,075,553.59|
|2、股份支付计入股东权益的金额|32|-|(3,366,058.75)|-|-|-|-|(3,366,058.75)|
|3、股东减少资本||-|-|-|-|-|(967,341,566.12)|(967,341,566.12)|
|4、其他||-|(317,973,257.73)|-|-|-|-|(317,973,257.73)|
|(四) 利润分配||-|-|3,118,358,337.85|(5,099,759,108.47)|-|(1,340,907,366.68)|(3,322,308,137.30)|
|1、提取盈余公积|33, 34|-|-|3,118,358,337.85|(3,118,358,337.85)|-|-|-|
|2、对股东的分配|34|-|-|-|(1,981,400,770.62)|-|(1,340,907,366.68)|(3,322,308,137.30)|
|三、本年年末余额||11,014,968,919.00|8,532,222,933.57|20,135,409,720.24|36,706,888,864.08|506,492,902.81|28,543,440,058.93|105,439,423,398.63|

此财务报表已于2014年3月5日获董事会批准
法定代表人：_____________主管会计工作负责人(会计机构负责人)：_____________(公司盖章)
后附的财务报表附注为本财务报表的组成部分。
合并股东权益变动表
2012年度
编制单位：万科企业股份有限公司 单位：元 币种：人民币
||||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
|项目|附注七|归属于母公司股东权益|||||少数股东权益|股东权益合计|
|||股本|资本公积|盈余公积|未分配利润|外币报表折算差额|||
|一、上年年末余额||10,995,210,218.00|8,843,464,118.19|13,648,727,454.84|18,934,617,430.43|545,775,788.95|14,864,743,536.62|67,832,538,547.03|
|二、本年增减变动金额 (减少以“-”号填列)||342,900.00|(159,603,450.37)|3,368,323,927.55|7,753,481,136.34|(104,785,598.63)|3,447,897,526.18|14,305,656,441.07|
|(一) 本年净利润||-|-|-|12,551,182,392.23|-|3,111,406,030.83|15,662,588,423.06|
|(二) 其他综合收益|49|-|(27,373,477.50)|-|-|(104,785,598.63)|-|(132,159,076.13)|
|上述 (一) 和 (二) 小计||-|(27,373,477.50)|-|12,551,182,392.23|(104,785,598.63)|3,111,406,030.83|15,530,429,346.93|
|(三)股东投入和减少资本||342,900.00|(132,229,972.87)|-|-|-|2,065,414,986.92|1,933,527,914.05|
|1、股东投入资本||342,900.00|3,318,570.61|-|-|-|3,352,150,376.10|3,355,811,846.71|
|2、股份支付计入股东权益的金额||-|87,538,907.84|-|-|-|-|87,538,907.84|
|3、股东减少资本||-|-|-|-|-|(1,286,735,389.18)|(1,286,735,389.18)|
|4、其他||-|(223,087,451.32)|-|-|-|-|(223,087,451.32)|
|(四) 利润分配||-|-|3,368,323,927.55|(4,797,701,255.89)|-|(1,728,923,491.57)|(3,158,300,819.91)|
|1、提取盈余公积||-|-|3,368,323,927.55|(3,368,323,927.55)|-|-|-|
|2、对股东的分配||-|-|-|(1,429,377,328.34)|-|(1,728,923,491.57)|(3,158,300,819.91)|
|三、本年年末余额||10,995,553,118.00|8,683,860,667.82|17,017,051,382.39|26,688,098,566.77|440,990,190.32|18,312,641,062.80|82,138,194,988.10|

后附的财务报表附注为本财务报表的组成部分。
母公司股东权益变动表
2013年度
编制单位：万科企业股份有限公司 单位：元 币种：人民币
||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
|项目|附注十三|股本|资本公积|盈余公积|未分配利润|股东权益合计|
|一、上年年末余额||10,995,553,118.00|9,275,486,818.46|17,017,051,382.39|2,275,755,615.93|39,563,846,934.78|
|二、本年增减变动金额 (减少以“-”号填列)||19,415,801.00|183,246,230.37|3,118,358,337.85|2,696,136,736.15|6,017,157,105.37|
|(一) 本年净利润||-|-|-|7,795,895,844.62|7,795,895,844.62|
|(二) 其他综合收益||-|-|-|-|-|
|上述 (一) 和 (二) 小计||-|-|-|7,795,895,844.62|7,795,895,844.62|
|(三) 股东投入和减少资本||19,415,801.00|183,246,230.37|-|-|202,662,031.37|
|1、股东投入资本|13, 14|19,415,801.00|186,612,289.12|-|-|206,028,090.12|
|2、股份支付计入股东权益的金额|14|-|(3,366,058.75)|-|-|(3,366,058.75)|
|3、其他||-|-|-|-|-|
|(四) 利润分配||-|-|3,118,358,337.85|(5,099,759,108.47)|(1,981,400,770.62)|
|1、提取盈余公积|15, 16|-|-|3,118,358,337.85|(3,118,358,337.85)|-|
|2、对股东的分配|16|-|-|-|(1,981,400,770.62)|(1,981,400,770.62)|
|三、本年年末余额||11,014,968,919.00|9,458,733,048.83|20,135,409,720.24|4,971,892,352.08|45,581,004,040.15|

此财务报表已于2014年3月5日获董事会批准
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后附的财务报表附注为本财务报表的组成部分。
母公司股东权益变动表
2012年度
编制单位：万科企业股份有限公司 单位：元 币种：人民币
||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
|项目|附注十三|股本|资本公积|盈余公积|未分配利润|股东权益合计|
|一、上年年末余额||10,995,210,218.00|9,184,629,340.01|13,648,727,454.84|1,459,583,659.26|35,288,150,672.11|
|二、本年增减变动金额 (减少以“-”号填列)||342,900.00|90,857,478.45|3,368,323,927.55|816,171,956.67|4,275,696,262.67|
|(一) 本年净利润||-|-|-|5,613,873,212.56|5,613,873,212.56|
|(二) 其他综合收益||-|-|-|-|-|
|g上述 (一) 和 (二) 小计||-|-|-|5,613,873,212.56|5,613,873,212.56|
|(三) 股东投入和减少资本||342,900.00|90,857,478.45|-|-|91,200,378.45|
|1、股本投入资本||342,900.00|3,318,570.61|-|-|3,661,470.61|
|2、股份支付计入股东权益的金额||-|87,538,907.84|-|-|87,538,907.84|
|3、其他||-|-|-|-|-|
|(四) 利润分配||-|-|3,368,323,927.55|(4,797,701,255.89)|(1,429,377,328.34)|
|1、提取盈余公积||-|-|3,368,323,927.55|(3,368,323,927.55)|-|
|2、对股东的分配||-|-|-|(1,429,377,328.34)|(1,429,377,328.34)|
|三、本年年末余额||10,995,553,118.00|9,275,486,818.46|17,017,051,382.39|2,275,755,615.93|39,563,846,934.78|

后附的财务报表附注为本财务报表的组成部分。
三 公司基本情况
万科企业股份有限公司(“本公司”)原系经深圳市人民政府深府办 (1988) 1509号文批准，于 1988年11月1日在深圳现代企业有限公司基础上改组设立的股份有限公司，原名为“深圳万科企业股份有限公司”。
1991年1月29日，本公司发行之A股在深圳证券交易所上市。
1993年5月28日，本公司发行之B股在深圳证券交易所上市。
1993年 12月 28日经深圳市工商行政管理局批准更名为“万科企业股份有限公司”。
本公司经营范围为：兴办实业(具体项目另行申报)；国内商业；物资供销业(不含专营、专控、专卖商品)；进出口业务(按深经发审证字第113号外贸企业审定证书规定办理)；房地产开发。控股子公司主营业务包括房地产开发、物业管理、投资咨询等。
四公司主要会计政策、会计估计和前期差错
1 财务报表的编制基础
本公司及子公司(“本集团”)合并财务报表以公司持续经营假设为基础，根据实际发生的交易和事项，并基于以下所述的编制基础、重要会计政策、会计估计进行编制。
2 遵循企业会计准则的声明
本财务报表符合中华人民共和国财政部(以下简称“财政部”)于2006年2月 15日颁布的《企业会计准则——基本准则》和 38项具体会计准则、其后颁布的企业会计准则应用指南、企业会计准则解释以及其他相关规定(以下合称“企业会计准则”)的要求，真实、完整地反映了本公司2013年12月31日的合并财务状况和财务状况、2013年度的合并经营成果和经营成果以及合并现金流量和现金流量。
此外，本公司的财务报表同时符合中国证券监督管理委员会(以下简称“证监会”)2010年修订的《公开发行证券的公司信息披露编报规则第15号——财务报告的一般规定》有关财务报表及其附注的披露要求。
四 公司主要会计政策、会计估计和前期差错(续)
3 会计期间
会计年度自公历1月1日起至12月31日止。
4 计量属性
本集团编制本财务报表时一般采用历史成本进行计量，但以下资产和负债项目除外：
－以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产和金融负债(包括交易性金融资产或金融负债)(参见附注(四)10)
－可供出售金融资产(参见附注(四)10)
5 记账本位币
2.本集团的记账本位币为人民币。编制合并财务报表采用的货币为人民币。本公司及子公司选定记账本位币的依据是主要业务收支的计价和结算币种。本公司的部分子公司采用本公司记账本位币以外的货币作为记账本位币，本公司在编制财务报表时对这些子公司的外币财务报表进行了折算(参见附注(四)9)。
6 同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法
(a)同一控制下的企业合并
参与合并的企业在合并前后均受同一方或相同的多方最终控制且该控制并非暂时性的，为同一控制下的企业合并。合并方在企业合并中取得的资产和负债，按照合并日在被合并方的账面价值计量。取得的净资产账面价值与支付的合并对价账面价值(或发行股份面值总额)的差额，调整资本公积中的股本溢价(或资本溢价)；资本公积中的股本溢价(或资本溢价)不足冲减的，调整留存收益。为进行企业合并发生的相关费用，于发生时计入当期损益。
合并日为合并方实际取得对被合并方控制权的日期。
四 公司主要会计政策、会计估计和前期差错(续)
6 同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法(续)
(b)非同一控制下的企业合并
参与合并的各方在合并前后不受同一方或相同的多方最终控制的，为非同一控制下的企业合并。本集团作为购买方，为取得被购买方控制权而付出的资产(包括购买日之前所持有的被购买方的股权)、发生或承担的负债以及发行的权益性证券在购买日的公允价值之和，减去合并中取得的被购买方可辨认净资产于购买日公允价值份额的差额，如为正数则确认为商誉(参见附注四(18))；如为负数则计入当期损益。本集团将作为合并对价发行的权益性证券或债务性证券的交易费用，计入权益性证券或债务性证券的初始确认金额。本集团为进行企业合并发生的其他各项直接费用计入当期损益。付出资产的公允价值与其账面价值的差额，计入当期损益。本集团在购买日按公允价值确认所取得的被购买方符合确认条件的各项可辨认资产、负债及或有负债。购买日是指购买方实际取得对被购买方控制权的日期。
7 合并财务报表的编制方法
合并财务报表的合并范围以控制为基础予以确定，包括本公司及本公司控制的子公司。控制是指有权决定一个公司的财务和经营政策，并能据以从该公司的经营活动中获取利益。子公司的财务状况、经营成果和现金流量由控制开始日起至控制结束日止包含于合并财务报表中。
对于通过同一控制下企业合并取得的子公司，在编制合并当期财务报表时，视同被合并子公司在本集团最终控制方对其开始实施控制时纳入本集团合并范围，并对合并财务报表的年初数以及前期比较报表进行相应调整。本集团在编制合并财务报表时，自本集团最终控制方对被合并子公司开始实施控制时起将被合并子公司的各项资产、负债以其账面价值并入本集团合并资产负债表，被合并子公司的经营成果纳入本集团合并利润表。
对于通过非同一控制下企业合并取得的子公司，在编制合并当期财务报表时，以购买日确定的被购买子公司各项可辨认资产、负债的公允价值为基础自购买日起将被购买子公司纳入本集团合并范围。
四 公司主要会计政策、会计估计和前期差错(续)
7 合并财务报表的编制方法(续)
通过多次交易分步实现非同一控制企业合并时，对于购买日之前持有的被购买方的股权，本集团会按照该股权在购买日的公允价值进行重新计量，公允价值与其账面价值的差额计入当期投资收益。购买日之前持有的被购买方的股权涉及其他综合收益的，与其相关的其他综合收益转为购买日所属当期投资收益。
本集团因购买少数股权新取得的长期股权投资成本与按照新增持股比例计算应享有子公司可辨认净资产份额之间的差额，以及在不丧失控制权的情况下因部分处臵对子公司的股权投资而取得的处臵价款与处臵长期股权投资相对应享有子公司净资产的差额，均调整合并资产负债表中的资本公积，资本公积不足冲减的，调整留存收益。

因处臵部分股权投资或其他原因丧失了对原有子公司控制权时，本集团终止确认与该子公司相关的资产、负债、少数股东权益以及权益中的其他相关项目。对于处臵后的剩余股权投资，本集团按照其在丧失控制权日的公允价值进行重新计量，由此产生的任何收益或损失，计入丧失控制权当期的投资收益。
子公司少数股东应占的权益、损益和综合收益分别在合并资产负债表中的股东权益中和合并利润表的净利润及综合收益总数项目后单独列示。
如果子公司少数股东分担的当期亏损超过了少数股东在该子公司期初所有者权益中所享有的份额的，其余额仍冲减少数股东权益。
当子公司所采用的会计期间或会计政策与本集团不一致时，合并时已按照本集团的会计期间或会计政策对子公司财务报表进行必要的调整。合并时所有集团内部交易及余额，包括未实现内部交易损益及往来余额均已抵销。集团内部交易发生的未实现损失，有证据表明该损失是相关资产减值损失的，则全额确认该损失。
8 现金及现金等价物的确定标准
现金和现金等价物包括库存现金、可以随时用于支付的存款以及持有期限短、流动性强、易于转换为已知金额现金、价值变动风险很小的投资。
四 公司主要会计政策、会计估计和前期差错(续)
9 外币业务和外币报表折算
本集团收到投资者以外币投入资本时按当日即期汇率折合为人民币，其他外币交易在初始确认时按交易发生日的即期汇率折合为人民币。
即期汇率是中国人民银行公布的人民币外汇牌价。
于资产负债表日，外币货币性项目，采用该日的即期汇率折算。除与购建符合资本化条件资产有关的专门借款本金和利息的汇兑差额(参见附注(四)16)外，其他汇兑差额计入当期损益。以历史成本计量的外币非货币性项目，仍采用交易发生日的即期汇率折算。以公允价值计量的外币非货币性项目，采用公允价值确定日的即期汇率折算，由此产生的汇兑差额，属于可供出售金融资产的外币非货币性项目的差额，作为其他综合收益计入资本公积；其他差额计入当期损益。
对境外经营的财务报表进行折算时，资产负债表中的资产和负债项目，采用资产负债表日的即期汇率折算，所有者权益项目除“未分配利润”项目外，其他项目采用发生时的即期汇率折算。利润表中的收入和费用项目，采用交易发生日的即期汇率折算。按照上述折算产生的外币财务报表折算差额，在资产负债表中股东权益项目下单独列示。处臵境外经营时，相关的外币财务报表折算差额自股东权益转入处臵当期损益。
10 金融工具
本集团的金融工具包括货币资金、应收款项、除长期股权投资(参见附注(四) 13)以外的股权投资、可供出售金融资产、衍生金融工具、应付款项、借款、应付债券及股本等。
(a)金融资产及金融负债的分类确认和计量
金融资产和金融负债在本集团成为相关金融工具合同条款的一方时，于资产负债表内确认。
本集团在初始确认时按取得资产或承担负债的目的，把金融资产和金融负债分为不同类别：以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产和金融负债、贷款及应收款项、可供出售金融资产和其他金融负债。
四 公司主要会计政策、会计估计和前期差错(续)
10 金融工具(续)
(a)金融资产及金融负债的分类确认和计量(续)
在初始确认时，金融资产及金融负债均以公允价值计量。对于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产或金融负债，相关交易费用直接计入当期损益；对于其他类别的金融资产或金融负债，相关交易费用计入初始确认金额。初始确认后，金融资产和金融负债的后续计量如下：
－ 以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产和金融负债(包括交易性金融资产和金融负债)
本集团持有为了近期内出售或回购的金融资产和金融负债及衍生工具属于此类。
初始确认后，以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产和金融负债以公允价值计量，公允价值变动形成的利得或损失计入当期损益。
－ 应收款项
应收款项是指在活跃市场中没有报价、回收金额固定或可确定的非衍生金融资产。
初始确认后，应收款项以实际利率法按摊余成本计量。
－可供出售金融资产
本集团将在初始确认时即被指定为可供出售的非衍生金融资产以及没有归类到其他类别的金融资产分类为可供出售金融资产。
3.对公允价值不能可靠计量的可供出售权益工具投资，初始确认后按成本计量；其他可供出售金融资产，初始确认后以公允价值计量，公允价值变动形成的利得或损失，除减值损失和外币货币性金融资产形成的汇兑差额计入当期损益外，其他利得或损失作为其他综合收益计入资本公积，在可供出售金融资产终止确认时转出，计入当期损益。可供出售权益工具投资的现金股利，在被投资单位宣告发放股利时计入当期损益。按实际利率法计算的可供出售金融资产的利息，计入当期损益(参见附注(四)26(e))。
四 公司主要会计政策、会计估计和前期差错(续)
10 金融工具(续)
(a)金融资产及金融负债的分类确认和计量(续)
－ 其他金融负债
其他金融负债是指除以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债以外的金融负债。
其他金融负债包括财务担保合同负债。财务担保合同指本集团作为保证人与债权人约定，当债务人不履行债务时，本集团按照约定履行债务或者承担责任的合同。财务担保合同负债以初始确认金额扣除累计摊销后的余额与按照或有事项原则(参见附注(四)22)确定的预计负债金额较高者进行后续计量。
除上述以外的其他金融负债，初始确认后采用实际利率法按摊余成本计量。
(b)金融资产及金融负债的列报
金融资产和金融负债在资产负债表内分别列示，没有相互抵消。但是，同时满足下列条件的，以相互抵消后的净额在资产负债表内列示：
－本集团具有抵消已确认金额的法定权力，且该种法定权力现在是可执行的；
－ 本集团计划以净额结算，或同时变现该金融资产和清偿该金融负债。
(c)金融资产的减值
本集团在资产负债表日对以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产以外的金融资产的账面价值进行检查，有客观证据表明该金融资产发生减值的，计提减值准备。
四 公司主要会计政策、会计估计和前期差错(续)
10 金融工具(续)
(c)金融资产的减值(续)
金融资产发生减值的客观证据，包括但不限于：
(a)发行方或债务人发生严重财务困难；
(b)债务人违反了合同条款，如偿付利息或本金发生违约或逾期等；
(c)债务人很可能倒闭或进行其他财务重组；
(d)因发行方发生重大财务困难，该金融资产无法在活跃市场继续交易；
(e)权益工具发行方经营所处的技术、市场、经济或法律环境等发生重大不利变化，使权益工具投资人可能无法收回投资成本；
(f) 权益工具投资的公允价值发生严重下跌或非暂时性下跌等。
金融资产的减值方法如下：
－ 应收款项
应收款项同时运用个别方式和组合方式评估减值损失。
运用个别方式评估时，当应收款项的预计未来现金流量(不包括尚未发生的未来信用损失)按原实际利率折现的现值低于其账面价值时，本集团将该应收款项的账面价值减记至该现值，减记的金额确认为资产减值损失，计入当期损益。
当运用组合方式评估应收款项的减值损失时，减值损失金额是根据具有类似信用风险特征的应收款项(包括以个别方式评估未发生减值的应收款项)的以往损失经验，并根据反映当前经济状况的可观察数据进行调整确定的。
在应收款项确认减值损失后，如有客观证据表明该金融资产价值已恢复，且客观上与确认该损失后发生的事项有关，本集团将原确认的减值损失予以转回，计入当期损益。该转回后的账面价值不超过假定不计提减值准备情况下该金融资产在转回日的摊余成本。
四 公司主要会计政策、会计估计和前期差错(续)
10 金融工具(续)
(c)金融资产的减值(续)
－ 可供出售金融资产
可供出售金融资产运用个别方式评估减值损失。可供出售金融资产发生减值时，即使该金融资产没有终止确认，本集团将原直接计入股东权益的因公允价值下降形成的累计损失从股东权益转出，计入当期损益。
对于已确认减值损失的可供出售债务工具，在随后的会计期间公允价值已上升且客观上与确认原减值损失后发生的事项有关的，本集团将原确认的减值损失予以转回，计入当期损益。可供出售权益工具投资发生的减值损失，不通过损益转回。
－其他长期股权投资
其他长期股权投资(参见附注(四)13)发生减值时，本集团将此其他长期股权投资的账面价值，与按照类似金融资产当时市场收益率对未来现金流量折现确定的现值之间的差额，确认为减值损失，计入当期损益。该减值损失不能转回。
－ 在活跃市场中没有报价且公允价值不能可靠计量的权益工具投资
在活跃市场中没有报价且公允价值不能可靠计量的权益工具投资发生减值时，本集团将该权益工具投资或衍生金融资产的账面价值，与按照类似金融资产当时市场收益率对未来现金流量折现确定的现值之间的差额，确认为减值损失，计入当期损益。该减值损失不能转回。
(d)公允价值的确定
本集团对存在活跃市场的金融资产或金融负债，用活跃市场中的报价确定其公允价值。
对金融工具不存在活跃市场的，采用估值技术确定其公允价值。所采用的估值方法为参照实质上相同的其他金融工具的当前市场报价和现金流量折现法等。本集团定期评估估值方法，并测试其有效性。
四公司主要会计政策、会计估计和前期差错(续)
10 金融工具(续)
(e)金融资产和金融负债的终止确认
当收取某项金融资产的现金流量的合同权利终止或将所有权上几乎所有的风险和报酬转移时，本集团终止确认该金融资产。
金融资产整体转移满足终止确认条件的，本集团将下列两项金额的差额计入当期损益：
－ 所转移金融资产的账面价值；
－ 因转移而收到的对价，与原直接计入股东权益的公允价值变动累计额之和。
金融负债的现时义务全部或部分已经解除的，本集团终止确认该金融负债或其一部分。
(f) 权益工具
权益工具是指能证明拥有本集团在扣除所有负债后的资产中的剩余权益的合同。
本公司发行权益工具收到的对价扣除交易费用后，确认为股本、资本公积。
回购本公司权益工具支付的对价和交易费用，减少股东权益。
11 应收款项
本集团及本公司应收款项主要包括应收账款和其他应收款。于资产负债表日本集团及本公司对应收款项运用如附注(四)10所述的方法评估，并确认 /转回损失。
四 公司主要会计政策、会计估计和前期差错(续)
11 应收款项(续)
本集团及本公司对单项金额重大及单项金额不重大的应收款项坏账准备确认标准、计提方法如下：
(a)单项金额大于人民币 1,000万元的应收账款，及单项金额大于人民币 3,000万元的其他应收款视为重大。单项金额重大的应收款项，当应收款项的预计未来现金流量(不包括尚未发生的未来信用损失)按原实际利率折现的现值低于其账面价值时，本公司将该应收款项的账面价值减记至该现值，减记的金额确认为资产减值损失。单项金额重大的应收款项按个别方式评估减值损失。
(b)单项金额不重大的应收款项，按债务单位的信用风险特征组合后该组合的风险较大的款项，如实行酬金制的物业服务中心发生的其他应收款的信用风险较大，按个别方式评估减值损失。
(c)单项金额不重大的应收款项，按信用风险特征组合后该组合的风险较小的，如果出现账龄过长、与债务人产生纠纷或者债务人出现严重财务困难等减值迹象，按个别方式评估减值损失。
12存货
(1)存货的分类和成本
存货按房地产开发产品、非开发产品分类。房地产开发产品包括已完工开发产品、在建开发产品和拟开发产品。非房地产开发产品为库存商品及其他。
已完工开发产品是指已建成、待出售的物业；在建开发产品是指尚未建成、以出售为目的的物业；拟开发产品是指所购入的、已决定将之发展为已完工开发产品的土地。项目整体开发时，拟开发产品全部转入在建开发产品；项目分期开发时，将分期开发用地部分转入在建开发产品，后期未开发土地仍保留在拟开发产品。
四 公司主要会计政策、会计估计和前期差错(续)
12 存货(续)
(1)存货的分类和成本(续)
存货按成本进行初始计量，房地产开发产品成本包括土地成本、施工成本和其他成本。符合资本化条件的借款费用，亦计入房地产开发产品成本(参见附注(四)16)。非房地产开发产品成本包括采购成本、加工成本和使存货达到目前场所和状态所发生的其他支出。非房地产开发产品在取得时按实际成本入账。
(2)存货可变现净值的确定依据及存货跌价准备的计提方法
于资产负债表日，存货按照成本与可变现净值孰低计量。存货跌价准备按单项存货成本高于其可变现净值的差额计提。可变现净值按日常活动中，以存货的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用以及相关税费后的金额确定。
13长期股权投资
(1)投资成本确定
(a)通过企业合并形成的长期股权投资
－ 对于同一控制下的企业合并形成的对子公司的长期股权投资，本公司按照合并日取得的被合并方所有者权益账面价值的份额作为长期股权投资的初始投资成本。长期股权投资初始投资成本与支付对价账面价值之间的差额，调整资本公积中的股本溢价；资本公积中的股本溢价不足冲减时，调整留存收益。
－ 对于非同一控制下的企业合并形成的对子公司的长期股权投资，本公司按照购买日取得对被购买方的控制权而付出的资产、发生或承担的负债以及发行的权益性证券的公允价值，作为该长期股权投资的初始投资成本。属于通过多次交易分步实现非同一控制下企业合并形成的对子公司的长期股权投资，其初始投资成本为本公司购买日之前所持被购买方的股权投资的账面价值与购买日新增投资成本之和。
四 公司主要会计政策、会计估计和前期差错(续)
13 长期股权投资(续)
(1)投资成本确定(续)
(b)其他方式取得的长期股权投资
对于通过企业合并以外的其他方式取得的长期股权投资，在初始确认时，对于以支付现金取得的长期股权投资，本集团按照实际支付的购买价款作为初始投资成本；对于发行权益性证券取得的长期股权投资，本集团按照发行权益性证券的公允价值作为初始投资成本；对于投资者投入的长期股权投资，本集团按照投资合同或协议约定的价值作为初始投资成本。
(2)后续计量及损益确认方法
(a)对子公司的投资
在本公司个别财务报表中，本公司采用成本法对子公司的长期股权投资进行后续计量，对被投资单位宣告分派的现金股利或利润由本公司享有的部分确认为投资收益，不划分是否属于投资前和投资后被投资单位实现的净利润，但取得投资时实际支付的价款或对价中包含的已宣告但尚未发放的现金股利或利润除外。
对子公司的投资按照成本减去减值准备后在资产负债表内列示。
在本集团合并财务报表中，对子公司的长期股权投资按附注(四)7进行处理。
(b)对合营企业和联营企业的投资
合营企业指本集团与其他投资方根据合约安排对其实施共同控制(附注(四)13(3))的企业。
联营企业指本集团能够对其施加重大影响(附注(四)13(3))的企业。
后续计量时，对合营企业和联营企业的长期股权投资采用权益法核算，除非投资符合持有待售的条件。
四 公司主要会计政策、会计估计和前期差错(续)
13 长期股权投资(续)
(2)后续计量及损益确认方法(续)
(b)对合营企业和联营企业的投资(续)
本集团在采用权益法核算时的具体会计处理包括：
－ 对于长期股权投资的初始投资成本大于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的，以前者作为长期股权投资的成本；对于长期股权投资的初始投资成本小于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的，以后者作为长期股权投资的成本，长期股权投资的成本与初始投资成本的差额计入当期损益。
－ 取得对合营企业和联营企业投资后，本集团按照应享有或应分担的被投资单位实现的净损益的份额，扣除本集团首次执行企业会计准则之前已经持有的对联营企业及合营企业的投资按原会计准则及制度确认的股权投资借方差额按原摊销期直线摊销的金额后，确认投资损益并调整长期股权投资的账面价值；按照被投资单位宣告分派的利润或现金股利计算应分得的部分，相应减少长期股权投资的账面价值。
在计算应享有或应分担的被投资单位实现的净损益的份额时，本集团以取得投资时被投资单位各项可辨认资产等的公允价值为基础，按照本集团的会计政策或会计期间进行必要调整后确认。本集团与联营企业及合营企业之间内部交易产生的未实现损益按照持股比例计算归属于本集团的部分，在权益法核算时予以抵销。
内部交易发生的未实现损失，有证据表明该损失是相关资产减值损失的，则全额确认该损失。
－本集团对合营企业或联营企业发生的净亏损，除本集团负有承担额外损失义务外，以长期股权投资的账面价值以及其他实质上构成对合营企业或联营企业净投资的长期权益减记至零为限。合营企业或联营企业以后实现净利润的，本集团在收益分享额弥补未确认的亏损分担额后，恢复确认收益分享额。
四 公司主要会计政策、会计估计和前期差错(续)
13 长期股权投资(续)
(2)后续计量及损益确认方法(续)
(b)对合营企业和联营企业的投资(续)
－ 对合营企业或联营企业除净损益以外所有者权益的其他变动，本集团调整长期股权投资的账面价值并计入股东权益。
(c)其他长期股权投资
其他长期股权投资，指本集团对被投资企业没有控制、共同控制、重大影响，且在活跃市场中没有报价、公允价值不能可靠计量的长期股权投资。
本集团采用成本法对其他长期股权投资进行后续计量。对被投资单位宣告分派的现金股利或利润由本集团享有的部分确认为投资收益，不划分是否属于投资前和投资后被投资单位实现的净利润，但取得投资时实际支付的价款或对价中包含的已宣告但尚未发放的现金股利或利润除外。
(3)确定对被投资单位具有共同控制、重大影响的依据
共同控制指按照合同约定对被投资单位经济活动所共有的控制，仅在与经济活动相关的重要财务和经营决策需要分享控制权的投资方一致同意时存在。
本集团在判断对被投资单位是否存在共同控制时，通常考虑下述事项：
－ 是否任何一个投资方均不能单独控制被投资单位的生产经营活动；
－涉及被投资单位基本经营活动的决策是否需要各投资方一致同意；及－如果各投资方通过合同或协议的形式任命其中的一个投资方对被投资单位的日常活动进行管理，则其是否必须在各投资方已经一致同意的财务和经营政策范围内行使管理权。
四 公司主要会计政策、会计估计和前期差错(续)
13 长期股权投资(续)
(3)确定对被投资单位具有共同控制、重大影响的依据(续)
重大影响指对被投资单位的财务和经营政策有参与决策的权力，但并不能够控制或者与其他方一起共同控制这些政策的制定。本集团在判断对被投资单位是否存在重大影响时，通常考虑以下一种或多种情形：
－是否在被投资单位的董事会或类似权力机构中派有代表；
－是否参与被投资单位的政策制定过程；
－是否与被投资单位之间发生重要交易；
－是否向被投资单位派出管理人员；及
－是否向被投资单位提供关键技术资料等。
(4)减值测试方法及减值准备计提方法
对子公司、合营公司和联营公司投资的减值测试方法及减值准备计提方法参见附注(四)28。
对于其他长期股权投资，在资产负债表日，本集团对其他长期股权投资的账面价值进行检查，有客观证据表明该股权投资发生减值的，采用个别方式进行评估，该股权投资的账面价值高于按照类似金融资产当时市场收益率对未来现金流量折现确定的现值的，两者之间的差额，确认为减值损失，计入当期损益。该减值损失不能转回。
其他长期股权投资按照成本减去减值准备后在资产负债表内列示。
14投资性房地产
本集团将持有的为赚取租金或资本增值，或两者兼有的房地产(包括正在建造或开发过程中将来用于出租的建筑物)划分为投资性房地产。本集团采用成本模式计量投资性房地产，即以成本减累计折旧及减值准备(参见附注(四)28)在资产负债表内列示。本集团将投资性房地产的成本扣除预计净残值(残值率 0~4%)和累计减值准备后在使用寿命内 (12.5年 - 40年)按年限平均法计提折旧或进行摊销。
四 公司主要会计政策、会计估计和前期差错(续)
15 固定资产及在建工程
固定资产指本集团为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的，使用寿命超过一个会计年度的有形资产。
外购固定资产的初始成本包括购买价款、相关税费以及使该资产达到预定可使用状态前所发生的可归属于该项资产的支出。自行建造固定资产的初始成本包括工程用物资、直接人工、符合资本化条件的借款费用(参见附注(四)16)和使该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出。
对于构成固定资产的各组成部分，如果各自具有不同使用寿命或者以不同方式为本集团提供经济利益，适用不同折旧率或折旧方法的，本集团分别将各组成部分确认为单项固定资产。
对于固定资产的后续支出，包括与更换固定资产某组成部分相关的支出，在符合固定资产确认条件时计入固定资产成本，同时将被替换部分的账面价值扣除；与固定资产日常维护相关的支出在发生时计入当期损益。
固定资产以成本减累计折旧及减值准备(参见附注(四)28)在资产负债表内列示，在建工程以成本减减值准备(参见附注(四)28)在资产负债表内列示。
自行建造的固定资产于达到预定可使用状态时转入固定资产，此前列于在建工程，且不计提折旧。
本集团将固定资产的成本扣除预计净残值和累计减值准备后在其使用寿命内按年限平均法计提折旧，除非固定资产符合持有待售的条件。租赁资产在租赁期与租赁资产使用寿命两者中较短的期间内计提折旧。各类固定资产的使用寿命、年折旧率和残值率分别为：
类别 使用寿命(年) 年折旧率 残值率酒店、房屋、建筑物 12.5 - 40 2.40% -7.68% 4%房屋、建筑物及酒店
物业装修费* 5 - 10 10.00% -20.00% 0%机器设备及运输工具 5 - 10 9.60% -19.20% 4%电子设备 5 19.20% 4%其他设备 5 19.20% 4%
四 公司主要会计政策、会计估计和前期差错(续)
15 固定资产及在建工程(续)
* 如果在下次装修时，装修费的明细科目仍有余额，该余额将一次全部计入当期营业外支出。
本集团至少在每年年度终了对固定资产的使用寿命、预计净残值和折旧方法进行复核。
16借款费用
本集团发生的可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的借款费用，予以资本化并计入相关资产的成本。
除上述借款费用外，其他借款费用均于发生当期确认为财务费用。
在资本化期间内，本集团按照下列方法确定每一会计期间的利息资本化金额(包括折价或溢价的摊销)：
－对于为购建符合资本化条件的资产而借入的专门借款，本集团以专门借款当期按实际利率计算的当期利息费用，减去将尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入或进行暂时性投资取得的投资收益后的金额确定专门借款予以资本化的利息金额。
－对于为购建符合资本化条件的资产而占用的一般借款，本集团根据累计资产支出超过专门借款部分的资产支出的加权平均数乘以所占用一般借款的资本化率，计算确定一般借款应予资本化的利息金额。资本化率是根据一般借款加权平均的实际利率计算确定。
本集团确定借款的实际利率时，是将借款在预期存续期间或适用的更短期间内的未来现金流量，折现为该借款初始确认时确定的金额所使用的利率。
在资本化期间内，外币专门借款本金及其利息的汇兑差额，予以资本化，计入符合资本化条件的资产的成本。而除外币专门借款之外的其他外币借款本金及其利息所产生的汇兑差额作为财务费用，计入当期损益。
四 公司主要会计政策、会计估计和前期差错(续)
16 借款费用(续)
资本化期间是指本集团从借款费用开始资本化时点到停止资本化时点的期间，借款费用暂停资本化的期间不包括在内。当资本支出和借款费用已经发生及为使资产达到可预定可使用或可销售状态所必要的购建活动已经开始时，借款费用开始资本化。当购建符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态时，借款费用停止资本化。对于符合资本化条件的资产在购建过程中发生非正常中断、且中断时间连续超过3个月的，本集团暂停借款费用的资本化。
17 无形资产
无形资产，是指本集团拥有或者控制的没有实物形态的可辨认非货币性资产，包括为建造自用物业所取得的土地使用权。为日常经营活动取得的土地使用权作为存货核算。外购无形资产的成本，包括购买价款、相关税费以及直接归属于使该项资产达到预定用途所发生的其他支出。
无形资产以成本减累计摊销(仅限于使用寿命有限的无形资产)及减值准备(参见附注(四)28)后在资产负债表内列示。对于使用寿命有限的无形资产，本集团将无形资产的成本扣除预计净残值和累计减值准备后按直线法在预计使用寿命期内进行摊销，除非该无形资产符合持有待售的条件。
摊销年限土地使用权 50~70年本集团于年终时，对无形资产的使用寿命及摊销方法进行复核。截至资产负债表日，本集团没有使用寿命不确定的无形资产。
18 商誉
因非同一控制下企业合并形成的商誉，其初始成本是合并成本大于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额。
本集团对商誉不摊销，以成本减累计减值准备(参见附注(四)28)在资产负债表内列示，商誉在其相关资产组或资产组组合处臵时予以转出，计入当期损益。
四 公司主要会计政策、会计估计和前期差错(续)
19 质量保证金
施工单位应留臵的质量保证金根据施工合同规定之金额，列入“应付账款”，待保证期过后根据实际情况和合同约定支付。
20 职工薪酬
职工薪酬是本集团为获得职工提供的服务而给予的各种形式报酬以及其他相关支出。除因辞退福利外，本集团在职工提供服务的会计期间，将应付的职工薪酬确认为负债，并相应增加资产成本或当期费用。
(a)社会保险福利及住房公积金
按照中国有关法规，本集团职工参加了由政府机构设立管理的社会保障体系，按国家规定的基准和比例，为职工缴纳基本养老保险、基本医疗保险、失业保险、工伤保险和生育保险等社会保险费用及住房公积金。上述缴纳的社会保险费用及住房公积金按照权责发生制原则计入资产成本或当期损益。
本集团在按照国家规定的标准定期缴付上述款项后，不再有其他的支付义务。
(b)辞退福利
本集团在职工劳动合同到期之前解除与职工的劳动关系，或者为鼓励职工自愿接受裁减而提出给予补偿的建议，在同时满足下列条件时，确认因解除与职工的劳动关系给予补偿而产生的预计负债，同时计入当期损益：
－本集团已经制定正式的解除劳动关系计划或提出自愿裁减建议，并即将实施；
－ 本集团不能单方面撤回解除劳动关系计划或裁减建议。
21维修基金
本集团物业管理公司收到业主委托代为管理的公共维修基金，计入“其他非流动负债-代管基金”，专项用于住宅共同部位、共同设备和物业管理区域公共设施的维修、更新。
四 公司主要会计政策、会计估计和前期差错(续)
22 预计负债及或有负债
如果与或有事项相关的义务是本集团承担的现时义务，且该义务的履行很可能会导致经济利益流出本集团，以及有关金额能够可靠地计量，则本集团会确认预计负债。对于货币时间价值影响重大的，预计负债以预计未来现金流量折现后的金额确定。
对过去的交易或者事项形成的潜在义务，其存在须通过未来不确定事项的发生或不发生予以证实；或过去的交易或者事项形成的现时义务，履行该义务不是很可能导致经济利益流出本集团或该义务的金额不能可靠计量，则本集团会将该潜在义务或现时义务披露为或有负债。
23 政府补助
政府补助是本集团从政府无偿取得的货币性资产或非货币性资产，但不包括政府以投资者身份向本集团投入的资本。政府拨入的投资补助等专项拨款中，国家相关文件规定作为资本公积处理的，也属于资本性投入的性质，不属于政府补助。
政府补助在能够满足政府补助所附条件，并能够收到时，予以确认。
政府补助为货币性资产的，按照收到或应收的金额计量。政府补助为非货币性资产的，按照公允价值计量。
本集团取得的、用于购建或以其他方式形成长期资产的政府补助作为与资产相关的政府补助。本集团取得的与资产相关之外的其他政府补助作为与收益相关的政府补助。与资产相关的政府补助，本集团将其确认为递延收益，并在相关资产使用寿命内平均分配，计入当期损益。与收益相关的政府补助，如果用于补偿本集团以后期间的相关费用或损失的，本集团将其确认为递延收益，并在确认相关费用的期间，计入当期损益；如果用于补偿本集团已发生的相关费用或损失的，则直接计入当期损益。
24股份支付
(a)股份支付的种类
本集团的股份支付为以权益结算的股份支付。
四 公司主要会计政策、会计估计和前期差错(续)
24 股份支付(续)
(b)权益工具公允价值的确定方法
对于换取职工服务的股份支付，企业应当以股份支付所授予的权益工具的公允价值计量。企业应在等待期内的每个资产负债表日，以对可行权权益工具数量的最佳估计为基础，按照权益工具在授予日的公允价值，将当期取得的服务计入相关资产成本或当期费用，同时计入资本公积中的其他资本公积。
(c)确认可行权权益工具最佳估计的依据
在等待期内每个资产负债表日，本集团根据最新取得的可行权职工人数变动等后续信息做出最佳估计，修正预计可行权的权益工具数量。在可行权日，最终预计可行权权益工具的数量与实际可行权工具的数量一致。
(d)实施股份支付计划的相关会计处理
本集团以股份或其他权益工具作为对价换取职工提供服务时，以授予职工权益工具在授予日的公允价值计量。对于授予后完成等待期内的服务或达到规定业绩条件才可行权的股份支付交易，本集团在等待期内的每个资产负债表日，根据最新取得的可行权职工人数变动等后续信息对可行权权益工具数量作出最佳估计，以此基础按照权益工具授予日的公允价值，将当期取得的服务计入相关成本或费用并相应计入资本公积。
25所得税
除因企业合并和直接计入所有者权益(包括其他综合收益)的交易或者事项产生的所得税外，本集团将当期所得税和递延所得税计入当期损益。
当期所得税是按本年度应税所得额，根据税法规定的税率计算的预期应交所得税，加上以往年度应付所得税的调整。
资产负债表日，如果本集团拥有以净额结算的法定权利并且意图以净额结算或取得资产、清偿负债同时进行时，那么当期所得税资产及当期所得税负债以抵销后的净额列示。
四 公司主要会计政策、会计估计和前期差错(续)
25 所得税(续)
递延所得税资产与递延所得税负债分别根据可抵扣暂时性差异和应纳税暂时性差异确定。暂时性差异是指资产或负债的账面价值与其计税基础之间的差额，包括能够结转以后年度的可抵扣亏损和税款抵减。递延所得税资产的确认以很可能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额为限。
如果不属于企业合并交易且交易发生时既不影响会计利润也不影响应纳税所得额(或可抵扣亏损)，则该项交易中产生的暂时性差异不会产生递延所得税。
商誉的初始确认导致的暂时性差异也不产生相关的递延所得税。
资产负债表日，本集团根据递延所得税资产和负债的预期实现或结算方式，依据已颁布的税法规定，按照预期收回该资产或清偿该负债期间的适用税率计量该递延所得税资产和负债的账面金额。
资产负债表日，本集团对递延所得税资产的账面价值进行复核。如果未来期间很可能无法获得足够的应纳税所得额用以抵扣递延所得税资产的利益，则减记递延所得税资产的账面价值。在很可能获得足够的应纳税所得额时，减记的金额予以转回。
资产负债表日，递延所得税资产及递延所得税负债在同时满足以下条件时以抵销后的净额列示：
－纳税主体拥有以净额结算当期所得税资产及当期所得税负债的法定权利；
－递延所得税资产及递延所得税负债是与同一税收征管部门对同一纳税主体征收的所得税相关或者是对不同的纳税主体相关，但在未来每一具有重要性的递延所得税资产及负债转回的期间内，涉及的纳税主体意图以净额结算当期所得税资产和负债或是同时取得资产、清偿负债。
26 收入
收入是本集团在日常活动中形成的、会导致股东权益增加且与股东投入资本无关的经济利益的总流入。收入在其金额及相关成本能够可靠计量、相关的经济利益很可能流入本集团并且同时满足以下不同类型收入的其他确认条件时，予以确认。
四 公司主要会计政策、会计估计和前期差错(续)
26 收入(续)
(a)销售商品收入
当同时满足上述收入的一般确认条件以及下述条件时，本集团确认销售商品收入：
－ 本集团将商品所有权上的主要风险和报酬已转移给购货方；
－本集团既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施有效控制。
本集团按已收或应收的合同或协议价款的公允价值确定销售商品收入金额。
房地产销售在房产完工并验收合格，达到了销售合同约定的交付条件，取得了买方按销售合同约定交付房产的付款证明时(通常收到销售合同首期款及已确认余下房款的付款安排)确认销售收入的实现。
本集团将已收到但未达到收入确认条件的房款计入预收款项科目，待符合上述收入确认条件后转入营业收入科目。
(b)物业出租
物业出租按与承租方签定的合同或协议规定按直线法确认房屋出租收入的实现。
(c)提供劳务收入
本集团对外提供劳务，于劳务已实际提供时确认相关的收入，在确认收入时，以劳务已提供，与交易相关的价款能够流入，并且与该项劳务有关的成本能够可靠计量为前提。
物业管理在物业管理服务已提供，与物业管理服务相关的经济利益能够流入企业，与物业管理服务有关的成本能够可靠地计量时，确认物业管理收入的实现。
四 公司主要会计政策、会计估计和前期差错(续)
26 收入(续)
(d)建造合同收入
在资产负债表日，建造合同的结果能够可靠估计的，根据完工百分比法确认合同收入和合同费用。
本集团根据已经完成的合同工作量占合同预计总工作量的比例确定合同完工进度。
建造合同的结果不能可靠估计的，本集团分下列情况处理：
－合同成本能够收回的，合同收入根据能够收回的实际合同成本予以确认，合同成本在其发生的当期确认为合同费用；
－合同成本不可能收回的，在发生时立即确认为合同费用，不确认合同收入。
(e)利息收入
利息收入是按借出货币资金的时间和实际利率计算确定的。
27经营租赁、融资租赁
租赁分为融资租赁和经营租赁。融资租赁是指无论所有权最终是否转移但实质上转移了与资产所有权有关的全部风险和报酬的租赁。经营租赁是指除融资租赁以外的其他租赁。
(a)经营租赁租入资产
经营租赁租入资产的租金费用在租赁期内按直线法确认为相关资产成本或费用。
四 公司主要会计政策、会计估计和前期差错(续)
27 经营租赁、融资租赁(续)
(b)经营租赁租出资产
经营租赁租出的房地产按附注(四)15所述的折旧政策计提折旧，按附注(四)28所述的会计政策计提减值准备。经营租赁的租金收入在租赁期内按直线法确认为收入。经营租赁租出资产发生的初始直接费用，金额较大时应当资本化，在整个租赁期内按照与确认租金收入相同的基础分期计入当期损益；金额较小时，直接计入当期损益。或有租金在实际发生时计入当期损益。
28除存货，金融资产及其它长期股权投资的其他资产减值
本集团在资产负债表日根据内部及外部信息以确定下列资产是否存在减值的迹象，包括：
－固定资产
－在建工程
－无形资产
－采用成本模式计量的投资性房地产
－对子公司、合营公司或联营公司的长期股权投资等，及
－商誉等
本集团对存在减值迹象的资产进行减值测试，估计资产的可收回金额。此外，无论是否存在减值迹象，本集团于每年年度终了对商誉估计其可收回金额。本集团依据相关资产组或者资产组组合能够从企业合并的协同效应中的受益情况分摊商誉账面价值，并在此基础上进行商誉减值测试。
可收回金额是指资产的公允价值减去处臵费用后的净额与资产预计未来现金流量的现值两者之间较高者。
资产的公允价值减去处臵费用后的净额，是根据公平交易中销售协议价格减去可直接归属于该资产处臵费用的金额确定。资产预计未来现金流量的现值，按照资产在持续使用过程中和最终处臵时所产生的预计未来现金流量，综合考虑资产的预计未来现金流量、使用寿命和折现率等因素选择恰当的税前折现率对其进行折现后的金额加以确定。
四 公司主要会计政策、会计估计和前期差错(续)
28 除存货，金融资产及其它长期股权投资的其他资产减值(续)
可收回金额的计量结果表明，资产的可收回金额低于其账面价值的，资产的账面价值会减记至可收回金额，减记的金额确认为资产减值损失，计入当期损益，同时计提相应的资产减值准备。
资产减值损失一经确认，在以后会计期间不会转回。
29 关联方
一方控制、共同控制另一方或对另一方施加重大影响，以及两方或两方以上同受一方控制、共同控制的，构成关联方。关联方可为个人或企业。仅仅同受国家控制而不存在其他关联方关系的企业，不构成本集团的关联方。本集团及本公司的关联方包括但不限于：
(a)本公司的母公司；
(b)本公司的子公司；
(c)与本公司受同一母公司控制的其他企业；
(d)对本集团实施共同控制的投资方；
(e)对本集团施加重大影响的投资方；
(f)本集团的合营企业，包括合营企业的子公司；
(g)本集团的联营企业，包括联营企业的子公司；
(h)本集团的主要投资者个人及与其关系密切的家庭成员；
(i) 本集团的关键管理人员及与其关系密切的家庭成员；
(j) 本公司母公司的关键管理人员；
(k)与本公司母公司关键管理人员关系密切的家庭成员；及
(l) 本集团的主要投资者个人、关键管理人员或与其关系密切的家庭成员控制、共同控制的其他企业。
四公司主要会计政策、会计估计和前期差错(续)
29 关联方(续)
除上述按照企业会计准则的有关要求被确定为本集团或本公司的关联方外，根据证监会颁布的《上市公司信息披露管理办法》的要求，以下企业或个人(包括但不限于)也属于本集团或本公司的关联方：
(m)持有本公司5%以上股份的企业或者一致行动人；
(n)直接或者间接持有本公司5%以上股份的个人及与其关系密切的家庭成员，上市公司监事及与其关系密切的家庭成员；
(o)在过去12个月内或者根据相关协议安排在未来12月内，存在上述 (a)，(c)和 (m)情形之一的企业；
(p)在过去12个月内或者根据相关协议安排在未来12月内，存在 (i)，(j)和 (n)情形之一的个人；及
(q)由 (i)，(j)，(n)和 (p)直接或者间接控制的、或者担任董事、高级管理人员的，除本公司及其控股子公司以外的企业。
30分部报告
本集团以内部组织结构、管理要求、内部报告制度为依据确定经营分部，以经营分部为基础确定报告分部。经营分部，是指集团内同时满足下列条件的组成部分：
－该组成部分能够在日常活动中产生收入、发生费用；
－本集团管理层能够定期评价该组成部分的经营成果，以决定向其配臵资源、评价其业绩；
－本集团能够取得该组成部分的财务状况、经营成果和现金流量等有关会计信息。
如果两个或多个经营分部存在相似经济特征且同时在以下方面具有相同或相似性的，可以合并为一个经营分部：
－各单项产品或劳务的性质；
－生产过程的性质；
－产品或劳务的客户类型；
－销售产品或提供劳务的方式；
－生产产品及提供劳务受法律、行政法规的影响。
四公司主要会计政策、会计估计和前期差错(续)
30 分部报告(续)
本集团在编制分部报告时，分部间交易收入按实际交易价格为基础计量。编制分部报告所采用的会计政策与编制本集团财务报表所采用的会计政策一致。
31 股利分配
资产负债表日后，经审议批准的利润分配方案中拟分配的股利或利润，不确认为资产负债表日的负债，在附注中单独披露。
32 主要会计估计及判断
编制财务报表时，本集团管理层需要运用估计和假设，这些估计和假设会对会计政策的应用及资产、负债、收入的金额产生影响。实际情况可能与这些估计不同。本集团管理层对估计涉及的关键假设和不确定因素的判断进行持续评估，会计估计变更的影响在变更当期和未来期间予以确认。
除附注(七)12、50、(八)载有关于商誉减值、金融工具公允价值的假设和风险因素和股份支付的数据外，其他主要估计金额的不确定因素如下：
(a)存货跌价准备
如附注(四)12所述，本集团的存货按照成本与可变现净值孰低计量。存货的可变现净值是指日常生活中，存货的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用以及相关税费后的金额。
如果管理层对存货估计售价、至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用以及相关税费进行重新修订，修订后的估计售价低于目前采用的估计售价，或修订后的至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用以及相关税费高于目前采用的估计，本集团需对存货增加计提跌价准备。
如果实际售价，至完工时将要发生的成本、销售费用以及相关税费高于或低于管理层的估计，则本集团将于相应的会计期间将相关影响在合并利润表中予以确认。
四公司主要会计政策、会计估计和前期差错(续)
32 主要会计估计及判断(续)
(b)应收款项减值
如附注(四)11所述，本集团在资产负债表日审阅按摊余成本计量的应收款项，以评估是否出现减值情况，并在出现减值情况时评估减值损失的具体金额。减值的客观证据包括显示个别或组合应收款项预计未来现金流量出现大幅下降的可观察数据、显示个别或组合应收款项中债务人的财务状况出现重大负面变动的可观察数据等事项。如果有证据表明该应收款项价值已恢复，且客观上与确认该损失后发生的事项有关，则将原确认的减值损失予以转回。
(c)递延所得税资产的确认
有关税务亏损和其他可抵扣暂时性差异的递延所得税资产是根据资产账面价值预期变现或结算的方式以于资产负债表日已颁布的税法确认及计算。在确定递延所得税资产的账面价值时，预期应纳税所得额的估计涉及多项有关本集团经营环境的假设，且董事须作出大量判断。有关假设及判断的改变或会影响待确认的递延所得税资产的账面价值及以后年度的利润。
(d)投资性房地产与固定资产的划分
本集团决定所持有的物业是否符合投资性房地产的定义，并在进行判断的时候建立了相关标准。本集团将持有的为赚取租金或资本增值，或两者兼有的房地产(包括正在建造或开发过程中将来用于出租的建筑物)划分为投资性房地产。因此，本集团会考虑物业产生现金流的方式是否在很大程度上独立于集团持有的其他资产。有些物业的一部分用于赚取租金或资本增值，剩余部分用于生产商品、提供劳务或者经营管理。如果用于赚取租金或资本增值的部分能够单独出售或者以融资租赁的方式出租，本集团对该部分单独核算。
如果不能，则只有在用于生产商品、提供劳务或者经营管理的部分不重大时，该物业才会被划分为投资性房地产。另外，本集团单独对相关物业进行判断，对出租的物业提供的辅助服务是否重大，以致该物业不符合投资性房地产的确认条件。
四公司主要会计政策、会计估计和前期差错(续)
32 主要会计估计及判断(续)
(e)投资性房地产与存货的划分
本集团建造的物业可能用于出售，也可能用于赚取租金及 /或资本增值。本集团建造物业的初期根据持有目的将物业划分为存货或投资性房地产。在建的过程中，建成后用于出售的物业划分为存货-在建开发产品，而建成后用于赚取租金及 /或资本增值的物业划分为在建的投资性房地产。建成后，用于出售的物业转入存货-已完工开发产品，而用于赚取租金及 /或资本增值的物业转入已完工的投资性房地产。
(f) 子公司、合营公司与联营公司的划分
本集团与第三方合作开发房地产项目。在个别项目公司的合作条款中约定，如满足设定的条件，本集团有权以约定价格购买第三方所持有项目公司的部分股权。本集团按照附注(四)7及 13所述的会计政策，并根据各项目公司的合作条款与实际情况对项目公司的性质做出判断，把该等项目公司划分为子公司、合营公司及联营公司。本集团于往后年度会持续对子公司、合营公司与联营公司的划分进行评估，并按附注(四)7及 13所述的会计政策进行相关的会计处理。
33主要会计政策和会计估计变更
本期无会计政策和会计估计变更。
五 税项
1 主要税种及税率
本集团及其子公司适用的主要税种及税率列示如下：
税项 计税基础 税率企业所得税 按应纳税所得额计征 (i)营业税 按应税营业收入计征 3%、5%增值税 按税法规定计算的销售货物和 6%、17%应税劳务收入为基础计算销项
税额，在扣除当期允许抵扣的
进项税额后，差额部分为应交
增值税
城市维护建设税 按实际缴纳营业税计征 按公司所在地政策缴纳土地增值税 按转让房地产所取得的增值额 按超率累进税率30% -60%和规定的税率计征
契税 按土地使用权的出让金额计征 3% -5% (i) 除香港地区公司适用16.5%所得税税率，及个别享受优惠税率的子公司外，本公司及其余子公司适用所得税税率为25%。
2 税收优惠及批文
本年度，本集团及其子公司适用的税率和税率优惠政策与上年度没有发生变化。
六 企业合并及合并财务报表
1 子公司情况
本集团所有子公司均通过设立、投资或通过非同一控制下企业合并取得，无同一控制下企业合并取得的子公司。
本报告期内，本集团纳入合并范围公司共计703家。
(1)通过设立或投资等方式取得的子公司
A 主要房地产公司
||||||||||||||||||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
|||||||||||||||实质上构|||||||||
|||||||||||||||成对子公||||||||少数股东权|
||||||||||||||年末实际|司净投资|||||||少数股东|益中用于冲|
|||||||||组织机构|||注册资本||投资额|的其他项|集|团持股||集团表决||是否合|权益|减少数股东|
|序号||名称|子公司类型|企业类型|注册地|法人代表||代码|业务性质|币种|(千元)|经营范围|(千元)|目余额||比例||权比例||并报表|(千元)|损益的金额|
||深|圳市万科房地||||||||||房地产开|||||||||||
|1||产有限公司|全资子公司|有限责任公司|深圳|周彤|1|9227522-7|房地产开发|人民币|600,000|发经营|600,000|-||100|%|100|%|是|-|-|
||广|州市万科房地||||||||||房地产开|||||||||||
|2||产有限公司|全资子公司|有限责任公司|广州|唐激扬|7|4992163-7|房地产开发|人民币|1,000,000|发经营|1,000,000|-||100|%|100|%|是|-|-|
||上|海万科房地产||||||||||房地产开|||||||||||
|3||有限公司|全资子公司|有限责任公司|上海|孙嘉|6|3041977-0|房地产开发|人民币|800,000|发经营|800,000|-||100|%|100|%|是|-|-|
||北|京万科企业有||||||||||房地产开|||||||||||
|4||限公司|全资子公司|有限责任公司|北京|毛大庆|1|0175096-X|房地产开发|人民币|2,000,000|发经营|2,000,000|-||100|%|100|%|是|-|-|
||佛|山市万科房地||||||||||房地产开|||||||||||
|5||产有限公司|全资子公司|有限责任公司|佛山|张海|7|4705010-2|房地产开发|人民币|80,000|发经营|80,000|-||100|%|100|%|是|-|-|
||东|莞市万科房地||||||||||房地产开|||||||||||
|6||产有限公司|全资子公司|有限责任公司|东莞|王海武|7|5920935-2|房地产开发|人民币|300,000|发经营|300,000|-||100|%|100|%|是|-|-|
||珠|海市万科房地||||||||||房地产开|||||||||||
|7||产有限公司|全资子公司|有限责任公司|珠海|娄英平|7|8945399-7|房地产开发|人民币|10,000|发经营|10,000|-||100|%|100|%|是|-|-|

六 企业合并及合并财务报表(续)
1 子公司情况(续)
(1)通过设立或投资等方式取得的子公司(续)
A 主要房地产公司(续)
|||||||||||||||||||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
||||||||||||||||实质上构|||||||||
||||||||||||||||成对子公||||||||少数股东权|
|||||||||||||||年末实际|司净投资|||||||少数股东|益中用于冲|
||||||||||组织机构|||注册资本||投资额|的其他项|集|团持股||集团表决||是否合|权益|减少数股东|
|序号||名称|子公司类型|企业类型||注册地|法人代表||代码|业务性质|币种|(千元)|经营范围|(千元)|目余额||比例||权比例||并报表|(千元)|损益的金额|
||||||||||||||房地产开|||||||||||
||||||||||||||发经营、|||||||||||
||||||||||||||工程技术|||||||||||
||厦|门市万科房地|||||||||||开发、技|||||||||||
|8||产有限公司|全资子公司|有限责任公|司|厦门|罗永国|7|9125295-9|房地产开发|人民币|50,000|术咨询|50,000|-||100|%|100|%|是|-|-|
||||||||||||||房地产开|||||||||||
||||||||||||||发经营、|||||||||||
||福|州市万科房地|||||||||||工程管理|||||||||||
|9||产有限公司|全资子公司|有限责任公|司|福州|肖通川|6|6928203-8|房地产开发|人民币|20,000|服务|20,000|-||100|%|100|%|是|-|-|
||海|南万科房地产|||||||||||房地产开|||||||||||
|10||开发有限公司|全资子公司|有限责任公|司|海南|丁健|6|8729707-3|房地产开发|人民币|10,000|发经营|10,000|-||100|%|100|%|是|-|-|
||南|京万科臵业有|||||||||||房地产开|||||||||||
|11||限公司|全资子公司|有限责任公|司|南京|付凯|7|2835208-4|房地产开发|人民币|150,000|发经营|150,000|-||100|%|100|%|是|-|-|
||江|苏苏南万科房|||||||||||房地产开|||||||||||
|12||地产有限公司|全资子公司|有限责任公|司|苏州|陆军|7|8994669-5|房地产开发|人民币|30,000|发投资|30,000|-||100|%|100|%|是|-|-|
||宁|波万科房地产|||||||||||房地产开|||||||||||
|13||开发有限公司|全资子公司|有限责任公|司|宁波|李嵬|7|9301374-0|房地产开发|人民币|150,000|发经营|150,000|-||100|%|100|%|是|-|-|
||||||||||||||房地产开|||||||||||
||合|肥万科臵业有|||||||||||发经营、|||||||||||
|14||限公司|全资子公司|有限责任公|司|合肥|许焰林|6|7263852-5|房地产开发|人民币|200,000|开发咨询|200,000|-||100|%|100|%|是|-|-|

六 企业合并及合并财务报表(续)
1 子公司情况(续)
(1)通过设立或投资等方式取得的子公司(续)
A 主要房地产公司(续)
|||||||||||||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
|||||||||||||实质上构||||||
|||||||||||||成对子公|||||少数股东权|
||||||||||||年末实际|司净投资||||少数股东|益中用于冲|
|||||||组织机构|||注册资本||投资额|其他项|集团持股|集团表决|是否合|权益|减少数股东|
|序号|名称|子公司类型|企业类型|注册地|法人代表|代码|业务性质|币种|(千元)|经营范围|(千元)|目余额|比例|权比例|并报表|(千元)|损益的金额|
||唐山万科房地产开发|||||||||房地产开发||||||||
|15|有限公司|全资子公司|有限责任公司|唐山|毛大庆|55044597-9|房地产开发|人民币|200,000|经营|200,000|-|100%|100%|是|-|-|
||天津万科房地产有限||有限责任公司|||||||房地产开发||||||||
|16|公司|全资子公司|(中外合资)|天津|丁长峰|60089938-X|房地产开发|人民币|390,000|经营|390,000|-|100%|100%|是|-|-|
||沈阳万科房地产开发|||||||||房地产开发||||||||
|17|有限公司|全资子公司|有限责任公司|沈阳|黄凯|24343230-X|房地产开发|人民币|100,000|经营|100,000|-|100%|100%|是|-|-|
||大连万科房地产开发|||||||||房地产开发||||||||
|18|有限公司|全资子公司|有限责任公司|大连|丁长峰|60487180-0|房地产开发|人民币|32,000|经营|32,000|-|100%|100%|是|-|-|
||大连万科城臵业有限|||||||||房地产开发||||||||
|19|公司|全资子公司|有限责任公司|大连|单小海|79202499-0|房地产开发|美元|42,000|经营|329,923|-|100%|100%|是|-|-|
||长春万科房地产开|||||||||房地产开发||||||||
|20|发有限公司|全资子公司|有限责任公司|长春|张建新|72709423-9|房地产开发|人民币|50,000|经营|50,000|-|100%|100%|是|-|-|
|||||||||||房地产开发||||||||
|||||||||||经营与建筑||||||||
||烟台万科房地产开发|||||||||工程技术咨||||||||
|21|有限公司|全资子公司|有限责任公司|烟台|丁长峰|69967973-0|房地产开发|人民币|30,000|询|30,000|-|100%|100%|是|-|-|
||太原万科房地产有限|||||||||房地产开发||||||||
|22|公司|全资子公司|有限责任公司|太原|曹江巍|55148623-8|房地产开发|人民币|60,000|经营|60,000|-|100%|100%|是|-|-|
||青岛万科房地产有限|||||||||房地产开发||||||||
|23|公司|全资子公司|有限责任公司|青岛|丁长峰|66788737-5|房地产开发|人民币|20,000|经营|20,000|-|100%|100%|是|-|-|

六 企业合并及合并财务报表(续)
1 子公司情况(续)
(1)通过设立或投资等方式取得的子公司(续)
A 主要房地产公司(续)
|||||||||||||||||||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
|||||||||||||||||实质上构||||||||
|||||||||||||||||成对子公|||||||少数股东权|
||||||||||||||||年末实际|司净投资||||||少数股东|益中用于冲|
|||||||||||组织机构|||注册资本||投资额|的其他项|集团持股||集团表决||是否合|权益|减少数股东|
|序号||名称|子公司类型||企业类型|注册地||法人代表||代码|业务性质|币种|(千元)|经营范围|(千元)|目余额|比例||权比例||并报表|(千元)|损益的金额|
||成|都万科房地产||||||||||||房地产开||||||||||
|24||有限公司|全资子公司||有限责任公司|成都||刘军|6|2170066-7|房地产开发|人民币|80,000|发经营|80,000|-|100|%|100|%|是|-|-|
||武|汉市万科房地||||||||||||房地产开||||||||||
|25||产有限公司|全资子公司||有限责任公司|武汉||李东|3|0008863-0|房地产开发|人民币|150,000|发经营|150,000|-|100|%|100|%|是|-|-|
||万|科 (重庆) 房地||||||||||||房地产开||||||||||
|26||产有限公司|全资子公司||有限责任公司|重庆||陈运生|6|7611761-2|房地产开发|人民币|100,000|发经营|100,000|-|100|%|100|%|是|-|-|
||西|安万科企业有||||||||||||房地产开||||||||||
|27||限公司|全资子公司||有限责任公司|西安||蔺晓瑞|6|6868321-9|房地产开发|人民币|20,000|发经营|20,000|-|100|%|100|%|是|-|-|
||贵|阳万科房地产||||||||||||房地产开||||||||||
|28||有限公司|全资子公司||有限责任公司|贵阳||蔡平|6|9752888-3|房地产开发|人民币|100,000|发经营|100,000|-|100|%|100|%|是|-|-|
||昆|明万科房地产||||||||||||房地产开||||||||||
|29||开发有限公司|全资子公司||有限责任公司|昆明||沙骥|5|5010492-0|房地产开发|人民币|20,000|发经营|20,000|-|100|%|100|%|是|-|-|
||新|疆万科房地产||||||||||||房地产开||||||||||
|30||有限公司|全资子公司||有限责任公司|乌鲁木|齐|高波涛|5|5241811-4|房地产开发|人民币|100,000|发经营|100,000|-|100|%|100|%|是|-|-|
|||||||||||||||房地产开||||||||||
|||||||||||||||发、开发||||||||||
|||||||||||||||管理服||||||||||
||浙|江浙南万科房|||||||||房地产开发|||务、开发||||||||||
|31||地产有限公司|全资子公司||有限责任公司|珠海||张瑜|5|7173456-9|与经营|人民币|1,300,000|咨询服务|1,300,000|-|100|%|100|%|是|-|-|
||中|山市万科房地||(|有限责任公司|||||||||房地产开||||||||||
|32||产有限公司|全资子公司||中外合资)|中山||蔡立彬|7|5208139-2|房地产开发|美元|12,000|发经营|98,797|-|100|%|100|%|是|-|-|

六 企业合并及合并财务报表(续)
1 子公司情况(续)
(1)通过设立或投资等方式取得的子公司(续)
A 主要房地产公司(续)
||||||||||||||||||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
||||||||||||||||实质上构||||||||
||||||||||||||||成对子公|||||||少数股东权|
|||||||||||||||年末实际|司净投资||||||少数股东|益中用于冲|
||||||||||组织机构|||注册资本||投资额|的其他项|集团持股||集团表决||是否合|权益|减少数股东|
|序号||名称|子公司类型|企业类型||注册地|法人代表||代码|业务性质|币种|(千元)|经营范围|(千元)|目余额|比例||权比例||并报表|(千元)|损益的金额|
||||||||||||||房地产开||||||||||
||||||||||||||发经营、||||||||||
||||||||||||||开发管理||||||||||
||||||||||||||服务、开||||||||||
||长|沙市万科房地产|||||||||||发咨询服||||||||||
|33||开发有限公司|全资子公司|有限责任公|司|长沙|张纪文|6|6857769-4|房地产开发|人民币|20,000|务|20,000|-|100|%|100|%|是|-|-|
||芜|湖万科房地产|||||||||||房地产开||||||||||
|34||有限公司|全资子公司|有限责任公|司|芜湖|张琦|5|8150297-2|房地产开发|人民币|60,000|发经营|60,000|-|100|%|100|%|是|-|-|
||扬|州万科房地产|||||||||||房地产开||||||||||
|35||有限公司|全资子公司|有限责任公|司|扬州|刘志锋|5|7031773-9|房地产开发|人民币|10,000|发经营|10,000|-|100|%|100|%|是|-|-|
||郑|州万科房地产|||||||||||房地产开||||||||||
|36||有限公司|全资子公司|有限责任公|司|郑州|蔡平|0|6000381-X|房地产开发|人民币|100,000|发经营|100,000|-|100|%|100|%|是|-|-|
||徐|州万科房地产|||||||||||房地产开||||||||||
|37||有限公司|全资子公司|有限责任公|司|徐州|耿冰|0|5521297-5|房地产开发|人民币|100,000|发经营|100,000|-|100|%|100|%|是|-|-|
||济|南万科房地产|||||||||||房地产开||||||||||
|38||开发有限公司|全资子公司|有限责任公|司|济南|丁长峰|0|5486371-7|房地产开发|人民币|100,000|发经营|100,000|-|100|%|100|%|是|-|-|
||南|宁市万科房地|||||||||||房地产开||||||||||
|39||产有限公司|全资子公司|有限责任公|司|南宁|常乐|0|6885714-x|房地产开发|人民币|10,000|发经营|10,000|-|100|%|100|%|是|-|-|
||常|州万科房地产|||||||||||房地产开||||||||||
|40||有限公司|全资子公司|有限责任公|司|常州|陆军|0|7278014-9|房地产开发|人民币|500,000|发|500,000|-|100|%|100|%|是|-|-|

六 企业合并及合并财务报表(续)
1 子公司情况(续)
(1)通过设立或投资等方式取得的子公司(续)
A 主要房地产公司(续)
||||||||||||||||||||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
||||||||||||||||实质上构||||||||||
||||||||||||||||成对子公|||||||||少数股东权|
|||||||||||||||年末实际|司净投资||||||||少数股东|益中用于冲|
||||||||||组织机构|||注册资本||投资额|的其他项|集|团持股||集|团表决权||是否合|权益|减少数股东|
|序号||名称|子公司类型||企业类型|注册地|法人代表||代码|业务性质|币种|(千元)|经营范围|(千元)|目余额||比例|||比例||并报表|(千元)|损益的金额|
||沈|阳万科恒祥臵||(|有限责任公司|||||房地产开发|||房地产开||||||||||||
|41||地有限公司|控股子公司||中外合资)|沈阳市|黄凯|5|7348955-2|经营|人民币|2,500,000|发经营|2,055,000|-||82|%||60%注|1|是|448,841|-|
||上|海万九绿合臵||||||||房地产开发|||房地产开||||||||||||
|42||业有限公司|控股子公司||有限责任公司|上海|孙嘉|0|6598596-3|经营|人民币|1,800,000|发经营|918,000|-||51|%||51|%|是|878,715|-|
|||上海祥大房地产||(|有限责任公司||||||||房地产开||||||||||||
|43||发展有限公司|控股子公司||中外合资)|上海|孙嘉|6|3058535-7|房地产开发|人民币|1,783,000|发经营|1,337,250|-||75|%||75|%|是|948,056|-|
||沈|阳万科东阪臵||(|有限责任公司||||||||房地产开||||||||||||
|44||业有限公司|控股子公司||中外合资)|沈阳|黄凯|5|6940876-4|房地产开发|人民币|1,700,000|发经营|1,181,500|-||70|%||67%注|1|是|521,462|-|
||北|京五矿万科臵||||||||房地产开发|||房地产开||||||||||||
|45||业有限公司|控股子公司||有限责任公司|北京|刘小冰|5|6746316-1|经营|人民币|1,544,750|发|465,500|-||49|%||60%注|1|是|497,990|-|
||广|州市万怡房地|||||||||||房地产开||||||||||||
|46||产有限公司|控股子公司||有限责任公司|广州|张海|5|6599007-2|房地产开发|人民币|1,050,258|发经营|577,642|-||55|%||55|%|是|545,024|-|
||沈|阳万科浑南金|||||||||||||||||||||||
|||域房地产开发|||||||||||房地产开||||||||||||
|47||有限公司|全资子公司||有限责任公司|沈阳|黄凯|6|7196733-5|房地产开发|人民币|1,022,520|发经营|1,022,520|-||100|%||100|%|是|-|-|
||北|京中粮万科假|||||||||||||||||||||||
|||日风景房地产|||||||||||房地产开||||||||||||
|48||开发有限公司|控股子公司||有限责任公司|北京|周政|7|8860194-3|房地产开发|人民币|830,000|发经营|415,000|-||50|%||60%注|1|是|935,478|-|

六 企业合并及合并财务报表(续)
1 子公司情况(续)
(1)通过设立或投资等方式取得的子公司(续)
A 主要房地产公司(续)
|||||||||||||||||||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
||||||||||||||||实质上构|||||||||
||||||||||||||||成对子公||||||||少数股东权|
|||||||||||||||年末实际|司净投资|||||||少数股东|益中用于冲|
|||||||||组织机构|||注册资本|||投资额|的其他项|集|团持股||集团表决||是否合|权益|减少数股东|
|序号||名称|子公司类型|企业类型|注册地|法人代表||代码|业务性质|币种|(千元)|经营范围||(千元)|目余额||比例||权比例||并报表|(千元)|损益的金额|
||深|圳市尚模发展有||||||||||房地产|开发|||||||||||
|49||限公司|控股子公司|有限责任公司|深圳|周彤|2|7929595-x|房地产开发|人民币|775,000|||465,000|-||60|%|60%注|2|是|-|-|
||广|州市万新房地产||||||||||房地产|开营|||||||||||
|50||有限公司|全资子公司|有限责任公司|广州|唐激扬|7|7565716-3|房地产开发|港币|760,000|发经||723,434|-||100|%|100|%|是|-|-|
||北|京万信投资发展||||||||||||||||||||||
|51||有限公司|全资子公司|有限责任公司|北京|郭伟|7|9755533-6|项目投资|人民币|740,000|项目投|资|300,000|-||100|%|100|%|是|-|-|
||上|海美兰华府臵业||||||||||房地产|开营|||||||||||
|52||有限公司|全资子公司|有限责任公司|上海|孙嘉|7|9708456-2|房地产开发|人民币|700,000|发经||700,000|-||100|%|100|%|是|-|-|
||宁|波江北万科臵业||||||||||房地产|开营|||||||||||
|53||有限公司|全资子公司|有限责任公司|宁波|李嵬|6|9507583-3|房地产开发|人民币|675,000|发经||675,000|-||100|%|100|%|是|-|-|
||杭|州万泓臵业有限||||||||||房地产|开发|||||||||||
|54||公司|控股子公司|有限责任公司|杭州|陈军|5|9959401-9|房地产开发|人民币|650,820|||331,918|-||51|%|51|%|是|306,447|-|
||宁|||||||||||||||||||||||
|||波万港房地产开||||||||||房地产|开营|||||||||||
|55||发有限公司|全资子公司|有限责任公司|宁波|李嵬|5|5111083-9|房地产开发|人民币|603,750|发经||603,750|-||100|%|100|%|是|-|-|
||沈|阳万科金域蓝湾||||||||||||||||||||||
|||房地产开发有限||||||||||房地产|开营|||||||||||
|56||公司|全资子公司|有限责任公司|沈阳|黄凯|6|7196735-1|房地产开发|人民币|578,150|发经||578,150|-||100|%|100|%|是|-|-|

六 企业合并及合并财务报表(续)
1 子公司情况(续)
(1)通过设立或投资等方式取得的子公司(续)
A 主要房地产公司(续)
|||||||||||||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
|||||||||||||实质上构||||||
|||||||||||||成对子公|||||少数股东权|
||||||||||||年末实际|司净投资||||少数股东|益中用于冲|
|||||||组织机构|||注册资本||投资额|的其他项|集团持股|集团表决|是否合|权益|减少数股东|
|序号|名称|子公司类型|企业类型|注册地|法人代表|代码|业务性质|币种|(千元)|经营范围|(千元)|目余额|比例|权比例|并报表|(千元)|损益的金额|
||成都万科成华臵业有|||||||||房地产开||||||||
|57|限公司|控股子公司|有限责任公司|成都|刘军|79494457-1|房地产开发|人民币|554,479|发经营|471,307|-|85%|85%|是|83,172|-|
||扬州万维臵业有限公|||||||||房地产开||||||||
|58|司|控股子公司|有限责任公司|扬州|刘志锋|56684479-8|房地产开发|人民币|550,000|发经营|357,500|-|65%|66.7%注1|是|214,569|-|
||北京住总万科房地产|||||||||房地产开||||||||
|59|开发有限公司|控股子公司|有限责任公司|北京|孔祥明|56582677-4|房地产开发|人民币|550,000|发与经营|275,000|-|50%|60%注1|是|311,809|-|
||合肥万科皓智地产有||||||房地产开发|||房地产开||||||||
|60|限公司|控股子公司|有限责任公司|合肥|许焰林|58049002-5|与经营|人民币|550,000|发|302,500|-|55%|67%注1|是|255,782|-|
||上海万狮臵业有限公||||||房地产开发|||房地产开||||||||
|61|司|全资子公司|有限责任公司|上海|孙嘉|58683086-0|与经营|人民币|502,000|发|502,000|-|100%|100%|是|-|-|
||天津万商地产投资有|||||||||房地产开||||||||
|62|限公司|控股子公司|有限责任公司|天津|卢冰|56268617-1|房地产开发|人民币|500,000|发经营|255,000|187,563|51%|60%注1|是|438,891|-|
||温州万科中梁臵业有|||||||||房地产开||||||||
|63|限公司|控股子公司|有限责任公司|温州|张瑜|06058385-0|房地产开发|人民币|500,000|发|300,000|-|60%|60%|是|187,182|-|

注1：本集团对上述公司的表决权比例是根据在该等子公司的董事会所占的表决权确定。本集团能够对该等子公司的财务和经营决策实施控制，因此将该等公司纳入合并范围。
注2：本集团与外部股东依约划分资产和损益，分别经营，独立核算各自享有的经营成果。本集团仅享有住宅部分的经营成果。
六 企业合并及合并财务报表(续)
1 子公司情况(续)
(1)通过设立或投资等方式取得的子公司(续)
B 主要物业管理公司
|||||||||||||||||||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
|||||||||||||||||||实质上构成|||||少数股东权|
||||||||||||||||年|末实际|投|对子公司净||||少数|益中用于冲|
|||||||||||组织机构代|||注册资本|||资额||投资的其他|集团持股|集团表决|是否合|股东权益|减少数股东|
|序号||名称||子公司类型|企业类型||注册地|法人代表||码|业务性质|币种|(千元)|经营范围||(千元)||项目余额|比例|权比例|并报表|(千元)|损益的金额|
||万|科物业发展有|限|||||||||||||||||||||
|1||公司||全资子公司|有限责任公|司|深圳|朱保全|72|713457-9|物业服务|人民币|107,696|物业管理||107,696||-|100%|100%|是|-|-|
||深|圳市万科物业|服|||||||||||||||||||||
|2||务有限公司||全资子公司|有限责任公|司|深圳|向云|19|220453-3|物业服务|人民币|50,000|物业服务||50,000||-|100%|100%|是|-|-|
||广|州市万科物业|服|||||||||||||||||||||
|3||务有限公司||全资子公司|有限责任公|司|广州|向云|76|769550-6|物业服务|人民币|5,000|物业服务||5,000||-|100%|100%|是|-|-|
||东|莞市万科物业|服|||||||||||||||||||||
|4||务有限公司||全资子公司|有限责任公|司|东莞|向云|77|307550-6|物业服务|人民币|5,000|物业服务||5,000||-|100%|100%|是|-|-|
||佛|山市万科物业|服|||||||||||||||||||||
|5||务有限公司||全资子公司|有限责任公|司|东莞|向云|78|578501-1|物业服务|人民币|5,000|物业服务||5,000||-|100%|100%|是|-|-|
||南|京万科物业管|理|||||||||||||||||||||
|6||有限公司||全资子公司|有限责任公|司|南京|喻斌|13|338488-8|物业服务|人民币|5,000|物业服务||5,000||-|100%|100%|是|-|-|
||上|海万科物业服|务|||||||||||||||||||||
|7||有限公司||全资子公司|有限责任公|司|上海|陈东彪|13|338488-8|物业服务|人民币|12,260|物业服务||12,260||-|100%|100%|是|-|-|
||北|京万科物业服|务|||||||||||||||||||||
|8||有限公司||全资子公司|有限责任公|司|北京|毛大庆|10|251724-6|物业服务|人民币|22,000|物业服务||22,000||-|100%|100%|是|-|-|

1 子公司情况(续)
(1)通过设立或投资等方式取得的子公司(续)
B 主要物业管理公司(续)
|||||||||||||||||||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
|||||||||||||||||||实质上构成|||||少数股东权|
||||||||||||||||年|末实际|投|对子公司净||||少数|益中用于冲|
|||||||||||组织机构代|||注册资本|||资额||投资的其他|集团持股|集团表决|是否合|股东权益|减少数股东|
|序号||名称||子公司类型|企业类型||注册地|法人代表||码|业务性质|币种|(千元)|经营范围||(千元)||项目余额|比例|权比例|并报表|(千元)|损益的金额|
||天|津万科物业服|务|||||||||||||||||||||
|9||有限公司||全资子公司|有限责任公|司|天津|谢炜|10|310940-4|物业服务|人民币|10,000|物业服务||10,000||-|100%|100%|是|-|-|
||沈|阳万科物业服|务|||||||||||||||||||||
|10||有限公司||全资子公司|有限责任公|司|沈阳|黄凯|24|338057-0|物业服务|人民币|10,000|物业服务||10,000||-|100%|100%|是|-|-|
||成|都万科物业服|务|||||||||||||||||||||
|11||有限公司||全资子公司|有限责任公|司|成都|冯霞|72|344582-0|物业服务|人民币|5,000|物业服务||5,000||-|100%|100%|是|-|-|
||武|汉万科物业服|务|||||||||||||||||||||
|12||有限公司||全资子公司|有限责任公|司|武汉|向云|30|002142-8|物业服务|人民币|12,000|物业服务||12,000||-|100%|100%|是|||
||长|春万科物业服|务|||||||||||||||||||||
|13||有限公司||全资子公司|有限责任公|司|深圳|向云|73|593064-7|物业服务|人民币|5,000|物业服务||5,000||-|100%|100%|是|-|-|
||万|睿智能科技有|限|||||||||||||||||||||
|14||公司||全资子公司|有限责任公|司|深圳|喻斌|06|271916-8|智能科技|人民币|10,000|智能科技||10,000||-|100%|100%|是|-|-|

六 企业合并及合并财务报表(续)
1 子公司情况(续)
(1)通过设立或投资等方式取得的子公司(续)
C 非主要经营子公司
|||||||||||||||||||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
|||||||||||||||||实对投项|质上构|成净他|||||少数股东权|
||||||||||||||||年末实际投||子公司||集团|||少数|益中用于冲|
|||||||||||组织机构|||注册资本||资额||资的其||持股|集团表决|是否合|股东权益|减少数股东|
|序号||名称||子公司类型|企业类型||注册地|法人代表||代码|业务性质|币种|(千元)|经营范围|(千元)||目余额||比例|权比例|并报表|(千元)|损益的金额|
||万|||||||||||||||||||||||
|||科地产 (香港)||||||||||||房地产代||||||||||
|1||有限公司||全资子公司|有限责任公|司|香港|不适用||不适用|投资|港币|15,600|理投资|14,612||-||100%|100%|是|-|-|
||永|达中国投资有|限|||||||||||||||||||||
|2||公司||全资子公司|有限责任公|司|香港|不适用||不适用|投资|港币|10|投资|9||-||100%|100%|是|-|-|
||万|科臵业 (香港)||||||||||||房地产代||||||||||
|3||有限公司||全资子公司|有限责任公|司|香港|不适用||不适用|投资|美元|9,500|理投资|69,526||-||100%|100%|是|-|-|
||万|科臵业地产 (香||||||||||||||||||||||
|4||港)有限公司||全资子公司|有限责任公|司|香港|不适用||不适用|投资|美元|46,385|投资|285,954||-||100%|100%|是|-|-|
||东|莞万科建筑技|术|||||||||||建筑技术||||||||||
|5||研究有限公司||全资子公司|有限责任公|司|东莞|王蕴|7|9623925-1|其他|人民币|20,000|研究|20,000||-||100%|100%|是|-|-|
||深|圳市万科财务|顾|||||||||||||||||||||
|6||问有限公司||全资子公司|有限责任公|司|深圳|阙东武|1|9222789-0|咨询服务|人民币|15,000|咨询服务|15,000||-||100%|100%|是|-|-|
||深|圳市浪骑游艇|会|||||||||||游艇及泊||||||||||
|7||有限公司||全资子公司|有限责任公|司|深圳|王杰梅|7|0843406-6|游艇服务|人民币|57,100|位租赁|57,100||-||100%|100%|是|-|-|

六 企业合并及合并财务报表(续)
1 子公司情况(续)
(1)通过设立或投资等方式取得的子公司(续)
D 非主要子公司
本集团尚有其他地产公司 501家，注册资本总额 4,901,304万元，非主要物业公司 21家，注册资本总额 4,316万元，非主要其他子公司主要是以持股为目的无主营业务的设于境外的公司、装饰装修设计公司、投资公司等，共97家，注册资本为172,596万元。
(2)本集团无在同一控制下企业合并取得子公司。
(3)非同一控制下企业合并取得的主要子公司：
|||||||||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
|||||||||实质上构||||||
|||||||||成对子公|||||少数股东权|
||||||||年末实际投|司净投资|集团持|集团表|是否|少数|益中用于冲|
||||||注册资本||资额|的其他项|股比例|决权比|合并|股东权益|减少数股东|
|子公司全称|子公司类型|注册地|业务性质|币种|(千元)|经营范围|(千元)|目余额|(%)|例(%)|报表|(千元)|损益的金额|

深圳富春东方(集团)有限公司 全资子公司 深圳 房地产开发 美元 14,600房地产开发经营 120,740 - 100% 100% 是 - -深圳市富春东方房地产开发
有限公司 全资子公司 深圳 房地产开发人民币 158,000房地产开发经营 158,000 - 100% 100% 是 - -海南富春东方房地产开发有
限公司 全资子公司 海南 房地产开发人民币 20,000房地产开发经营 20,000 - 100% 100% 是 - -上海天亿臵业发展有限公司 控股子公司 上海 房地产开发人民币 50,000房地产开发经营 45,000 - 90% 90% 是 14,322 -浙江万科南都房地产有限
公司 全资子公司 杭州 房地产开发人民币 150,000房地产开发经营 150,000 - 100% 100% 是 - -
六 企业合并及合并财务报表(续)
1 子公司情况(续)
(3)非同一控制下企业合并取得的主要子公司(续)
|||||||||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
|||||||||实质上构|||||少数股东|
|||||||||成对子公|||||权益中用|
||||||||年末实际|司净投资|集团持|集团表|是否|少数|于冲减少|
||||||注册资本||投资额|的其他项|股比例|决权比|合并|股东权益 (千|数股东损|
|子公司全称|子公司类型|注册地|业务性质|币种|(千元)|经营范围|(千元)|目余额|(%)|例(%)|报表|元)|益的金额|

杭州良渚文化村开发有限公司全资子公司 杭州房地产开发 人民币 30,000房地产开发经营 30,000 - 100% 100% 是 - -杭州林庐房地产开发有限公司全资子公司 杭州房地产开发 人民币 170,000房地产开发经营 170,000 - 100% 100% 是 - -苏州南都建屋有限公司 控股子公司 苏州房地产开发 人民币 375,000房地产开发经营 262,500 - 70% 70% 是 189,830 -镇江万科房地产有限公司 全资子公司 镇江房地产开发 人民币 50,000房地产开发经营 50,000 - 100% 100% 是 - -镇江润都臵业有限公司 全资子公司 镇江房地产开发 人民币 20,000房地产开发经营 20,000 - 100% 100% 是 - -镇江润中臵业有限公司 全资子公司 镇江房地产开发 人民币 10,000房地产开发经营 10,000 - 100% 100% 是 - -镇江润桥臵业有限公司 全资子公司 镇江房地产开发 人民币 10,000房地产开发经营 10,000 - 100% 100% 是 - -大连万科魅力之城开发有限
公司 全资子公司 大连房地产开发 人民币 340,000房地产开发经营
340,000 - 100% 100% 是 - -沈阳万科永达房地产开发
有限公司 控股子公司 沈阳房地产开发 美元 24,100房地产开发经营
96,645 - 49% 60% 是 339,133 -万科臵业(海外)有限公司 控股子公司开曼群岛房地产开发 港币 2,116房地产开发经营 891,920 - 75% 75% 是 231,889 -
六 企业合并及合并财务报表(续)
2 本集团无特殊目的主体或通过受托经营或承租等方式形成控制权的经营实体。
3 合并范围发生变更的说明
本集团本年度持有半数以上但未纳入合并范围的公司明细如下：
公司名称 持股比例 表决权比例云南万科城投房地产有限公司 51% 50%长沙市领域房地产开发有限公司 60% 50%长沙市领域投资有限公司 60% 50%平度万科臵业有限公司 51% 50%上海万双建筑技术有限公司 60% 50%广州市万轩房地产有限公司 51% 50% 201 Folsom Acquisition JV, L.P. 71.50% 50%温州万鑫臵业有限公司 51% 50%本集团与合作方约定相关重大财务和经营决策均需合作各方一致同意，故本集团将其作为合营公司进行核算。
本集团无持有半数及半数以下表决权比例但纳入合并范围的公司。
六企业合并及合并财务报表(续)
4 本年新纳入合并范围的主体和本年不再纳入合并范围的主体
(1)本年新纳入合并范围的子公司
自合并日至年末
新增年末净资产 / 的净利润 /
方式名称 (净负债) (净亏损)
南京龙西臵业有限公司 9,730,571.91 (269,428.09)新设南宁市万科投资有限公司 119,977,089.44 (22,910.56)新设南宁市万科五象房地产有限公司 99,963,966.20 (36,033.80)新设清远市泰同园林工程有限公司 100,002.92 2.92 新设厦门市万科商务会所有限公司 1,000,296.79 296.79 新设陕西佳鑫伟业房地产开发业有限公司 9,996,250.00 (3,750.00)新设上海万之江房地产开发有限公司 100,039,548.38 39,548.38 新设深圳市万科前海公馆建设管理有限公司 10,008,396.91 8,396.91 新设深圳市万科云城臵地有限公司 10,000,000.00 - 新设石狮市万科滨海房地产有限公司 19,874,705.68 (125,294.32)新设漳州市万科滨江臵业有限公司 9,886,748.82 (113,251.18)新设常州万科房地产有限公司 493,601,656.58 (6,398,345.29)新设大连万兴臵业有限公司 23,918,078.42 (81,921.58)新设无锡橡树汇养老管理服务有限公司 2,746.06 (97,253.94)新设宁波万启臵业有限公司 409,067,111.19 (375,583.81)新设青岛万科物业服务有限公司 488,828.16 (11,171.84)新设重庆林畔花园臵业有限公司 59,708,729.05 (317,112.16)新设吉林省万方房地产开发有限公司 20,186,164.46 186,164.46 新设杭州万爵臵业有限公司 199,926,818.06 (73,181.94)新设南京万科商业管理有限公司 - - 新设昆明万云房地产开发有限公司 10,028,509.92 28,315.48 新设温州万筑房地产开发有限公司 10,002,244.73 2,244.73 新设杭州万洲臵业有限公司 442,786,366.83 (7,213,633.17)新设武汉君澜酒店管理有限公司 999,873.21 (126.79)新设南宁市万科城房地产有限公司 186,976,458.37 (13,023,541.63)新设南宁市万荣房地产有限公司 199,996,066.62 (3,933.38)新设深圳市万睿智能科技有限公司 10,015,927.69 15,927.69 新设佛山市顺德区万科缤纷四季臵业有限公司 9,541,587.42 (458,412.58)新设上海万九绿合臵业有限公司 1,793,296,812.12 (6,703,187.88)新设
六企业合并及合并财务报表(续)
4 本年新纳入合并范围的主体和本年不再纳入合并范围的主体(续)
(1)本年新纳入合并范围的子公司(续)
自合并日至年末
新增年末净资产 / 的净利润 /
方式名称 (净负债) (净亏损)
北京万瑞房地产开发有限公司 709,448.43 (9,290,551.57)新设东莞市万汇房地产开发有限公司 8,780,081.45 (1,219,918.55)新设武汉万科祥盈管理服务有限公司 6,792,898.14 (3,207,101.86)新设昆明万宝房地产开发有限公司 10,179,491.33 177,906.93新设佛山市南海区万云房地产投资有限公司 1,994,286.67 (5,713.33)新设清远市万合房地产有限公司 9,825,011.91 (174,988.09)新设杭州东学投资管理有限公司 99,761.13 (238.87)新设镇江盛夏投资咨询有限公司 98,448.40 (1,551.60)新设镇江日昇投资咨询有限公司 103,182.46 3,182.46新设成都万科蓉北臵业有限公司 7,955,239.97 (2,044,760.03)新设青岛万科银盛泰臵业有限公司 377,875,935.51 (2,124,064.49)新设广州市第五食堂餐饮管理有限公司 101,177.98 1,177.98新设南昌万科西城房地产有限公司 9,975,198.15 (24,801.85)新设清远市万科酒店管理有限公司 (941,195.57) (1,941,195.57)新设青岛万科酒店管理有限公司 744,111.83 644,111.83新设青岛万科房地产开发建设有限公司 421,566,345.50 (8,433,654.50)新设深圳市万欧房地产开发有限公司 9,997,701.92 (2,298.08)新设宁波屹林花木有限公司 812,952.99 (187,047.01)新设泉州市万科北峰房地产有限公司 107,494,012.02 (12,505,987.98)新设南宁市万科房地产有限公司 9,998,851.04 (1,148.96)新设佛山市万福投资有限公司 990,588.19 (9,411.81)新设成都四季流辉投资有限公司 10,191,460.90 (8,539.10)新设宁波万江臵业有限公司 822,998,518.64 (5,577,293.67)新设厦门市金色万味餐饮有限公司 83,563.42 (16,436.58)新设北京首开万科臵业有限公司 71,568,163.75 (431,836.25)新设北京橡树汇养老投资管理有限公司 (1,118,867.23) (1,218,867.23)新设东莞市万泽房地产有限公司 9,994,519.71 (5,480.29)新设广州市千盛苗木有限公司 965,541.09 (34,458.91)新设深圳市万科回龙埔房地产开发有限公司 9,998,546.61 (1,453.39)新设宁波万明臵业有限公司 49,710,193.48 (289,806.52)新设成都橡树汇投资管理有限公司 (394,523.09) (494,523.09)新设广州市万衡房地产有限公司 10,005,287.49 5,287.49新设广州市万科文苑房地产有限公司 10,007,182.97 7,182.97新设
六企业合并及合并财务报表(续)
4 本年新纳入合并范围的主体和本年不再纳入合并范围的主体(续)
(1)本年新纳入合并范围的子公司(续)
自合并日至年末
新增年末净资产 / 的净利润 /
方式名称 (净负债) (净亏损)
上海国际医学园区万科臵业有限公司 10,008,827.58 8,827.58新设苏州万金房地产有限公司 198,937,276.90 (1,062,723.10)新设徐州淮海天地商业管理有限公司 4,676,063.99 (323,936.01)新设长沙市万科西部臵业有限公司 29,992,226.72 (7,773.28)新设重庆溪畔臵业有限公司 19,829,266.55 (170,733.45)新设北京首开万科和泰臵业有限公司 66,989,922.15 (1,010,077.85)新设东莞市万宏房地产有限公司 9,977,577.75 (22,422.25)新设东莞市万顺房地产有限公司 9,993,594.98 (6,405.02)新设东莞市万胜房地产有限公司 9,994,535.93 (5,464.07)新设东莞市万益房地产有限公司 9,995,767.33 (4,232.67)新设杭州迈新投资管理有限公司 100,105.77 105.77新设杭州迈策投资管理有限公司 100,105.77 105.77新设青岛新都心臵业有限公司 1,004,540,104.42 (4,422,495.58)新设沈阳万科北溪臵业有限公司 9,503,540.05 (496,459.95)新设浙江万科赛艇运动俱乐部 500,466.70 466.70新设闽侯县万科汇开发有限公司 6,802,638.29 (3,197,361.71)新设青岛万科银盛泰投资有限公司 43,577,018.87 (6,422,981.13)新设武汉万科锦程房地产有限公司 5,457,106.77 (4,542,893.23)新设深圳市万科都汇商业有限公司 9,743,479.29 (256,520.71)新设西安万科中泽臵业有限公司 9,995,419.06 (4,580.94)新设西安万科中启臵业有限公司 10,009,703.78 9,703.78新设北京天竺万科臵业有限公司 20,895,357.50 (104,642.50)新设东莞市万创工程检测有限公司 6,000,469.09 469.09新设佛山市南海区万璟臵业有限公司 1,991,193.75 (8,806.25)新设佛山市南海区万瑞投资有限公司 4,990,522.40 (9,477.60)新设博商资产管理有限公司 50,001,307.43 1,307.43新设杭州明与睿投资管理有限公司 998,992.95 (1,007.05)新设杭州万霆臵业有限公司 89,735,680.62 (264,319.38)新设济南万拓房地产开发有限公司 9,996,333.98 (3,666.02)新设嘉兴万联房地产开发有限公司 147,451,102.29 (2,548,897.71)新设佛山市顺德区万海投资有限公司 991,069.78 (8,930.22)新设芜湖北翔投资管理有限公司 99,984.16 (15.84)新设温州万科中梁臵业有限公司 467,955,056.13 (32,044,943.87)新设郑州万科美景房地产开发有限责任公司 77,875,066.99 (22,124,933.01)新设
六企业合并及合并财务报表(续)
4 本年新纳入合并范围的主体和本年不再纳入合并范围的主体(续)
(1)本年新纳入合并范围的子公司(续)
自合并日至年末
新增方年末净资产 / 的净利润 /
式名称 (净负债) (净亏损)
Vanke Property (USA) LLC 6,145,786.62 49,083.22 新设 Vanke Real Estate (Singapore) Company Private
Limited 5,810,020.64 (20,328.00) 新设 Kosciuszko Investments Limited 5,486,032.84 1,084.96 新设 Wkland Finance Holding Company Limited 3,785,343.12 3,785,343.12 新设 Alps Investments Limited 18.54 12.44 新设 Wkland H Limited 12.19 - 新设 Mainlandcn IV Company Limited 6.10 - 新设 Mainlandcn II Company Limited 6.10 - 新设 Mainlandcn III Company Limited 6.10 - 新设 Wkland Investment II Limited 6.09 - 新设 Wkinv HK Holdings Limited 6.09 - 新设 Target Link Limited 0.79 - 新设 Best Rising Limited 0.79 - 新设 Vanke Holdings USA LLC - - 新设 Top Access Limited (2,357.81) (2,358.60)新设 Minya Konka Investments Limited (3,773.76) (3,773.76)新设 Wkinv Sig Holdings Limited (9,191.42) (9,197.29)新设 Wkinv Sig I Limited (9,191.42) (9,197.29)新设 Excel Guardian Limited (BVI) (1,220,021.89) (1,220,027.99)新设 Wkdeveloper Sig I Private limited (1,852,000.49) (1,880,125.50)新设 Vanke Operations USA LLC (3,176,732.00) (3,176,732.00)新设 Wkland Finance Holding II Company Limited (7,509,772.78) (7,509,778.87)新设 Bestgain Real Estate Lyra Limited 6.09 - 新设 Bestgain Real Estate Limited 6.09 - 新设 Charm East Limited 0.79 - 收购北京京投阳光房地产开发有限公司 240,033,567.69 (7,778,205.84)收购唐山二十二冶万筑房地产开发有限公司 45,666,416.81 (4,321,726.94)收购深圳市尚模发展有限公司 949,342,032.73 103,663,125.09 收购烟台竹林苑臵业有限公司 (9,539,012.63) (15,212,541.16)收购郑州美铭科技产业园综合开发有限公司 26,192,490.58 506,464.17 收购河南省美景之州地产开发有限公司 72,806,160.98 (27,193,839.02)收购北京明达源通投资管理有限公司 (135,019.50) (225,509.50)收购成都传媒文化臵业有限公司 71,159,689.25 (4,270,349.99)收购北京凯德新铭房地产开发有限公司 499,445,045.83 (2,427,669.97)收购
六企业合并及合并财务报表(续)
4 本年新纳入合并范围的主体和本年不再纳入合并范围的主体(续)
(1)本年新纳入合并范围的子公司(续)
自合并日至年末
年末净资产 / 新增的净利润 /
(净负债) 方式名称 (净亏损)
云南浙万臵业有限公司 (16,701,462.56) (26,694,324.05) 收购长沙万科环球村臵业有限公司 (796,450.36) 258,084.52 收购湖南百汇投资有限公司 352,025,985.74 (12,613,190.17) 收购贵阳创元房地产开发有限公司 76,758,653.60 1,426,397.20 收购武汉万悦城房地产开发有限公司 9,632,105.67 (367,894.33) 收购河南美景鸿城臵业有限公司 41,060,682.57 (29,089,317.43) 收购郑州美地臵业有限公司 (1,292,933.25) 3,440,895.95 收购郑州航空港区万科美景臵业有限公司 29,468,492.78 (531,507.22) 收购山东乐水臵业有限公司 19,282,197.99 1,902,415.97 收购东莞市瑞祺卓盈实业投资有限公司 4,832,419.24 (167,897.41) 收购深圳市西城房地产开发有限公司 9,815,250.79 (184,749.21) 收购陕西驰骋房地产开发有限公司 72,332,068.97 (267,931.03) 收购陕西中硕房地产开发有限公司 9,985,150.20 (14,849.80) 收购陕西利昌源房地产开发有限公司 120,003,877.43 (12,314.71) 收购西安唐安房地产开发有限公司 22,131,323.90 (1,601,548.05) 收购西安青业房地产开发有限公司 4,470,204.70 (529,795.30) 收购广州市荣达家用电器有限公司 254,304,947.16 1,004,947.16 收购中山市科誉房地产发展有限公司 10,577,567.95 577,567.95 收购本集团持有上述公司过半数表决权从而合并该等公司。
上述通过收购新增的子公司的主要资产为拟开发产品及在建开发产品。本集团收购上述公司的实质是购买其所拥有的拟开发产品及在建开发产品。
六 企业合并及合并财务报表(续)
4 本年新纳入合并范围的主体和本年不再纳入合并范围的主体(续)
(2)本年不再纳入合并范围的子公司
不再纳入
合并范围 处臵日净资产 / 年初至处臵日名称 的原因 (净负债) 净利润 /(净亏损)杭州万科臵业有限公司 注销 368,128,491.91 2,839,871.48深圳市万科东海岸房地产开发有限
公司 注销 60,370,548.79 391,831.70合肥万科瑞麟地产有限公司 注销 7,992,407.81 (19.86)合肥万科兆翔地产有限公司 注销
7,992,485.65 (19.70)沈阳万科浑南房地产开发有限公司 注销 18,392,051.24 (553,263.13)深圳市万科东海岸实业有限公司 注销 13,606,942.92 (6,888.37)广州市番禺向信房地产有限公司 注销
849,345,687.81 7,465,012.49杭州南都佑圣房地产开发有限公司 注销 3,275,274.42 2,122,984.12西安万科南华臵业有限公司 注销 10,054,774.19 -西安万科南岭臵业有限公司 注销
10,050,041.12 -杭州郡泓投资管理有限公司 出售 99,666.99 (264.69)济南万筑房地产开发有限公司 出售 98,446,761.88 (1,166,308.66)广州市万轩房地产有限公司 出售
99,953,827.88 5,719.63成都万科南城臵业有限公司 出售 51,474,904.68 1,474,904.68杭州东越投资管理有限公司 出售 100,000.00 (192.06)上海万浦臵业有限公司 出售
9,779,901.16 (3,346,523.25)佛山市南海区万宏房地产有限公司 出售 1,989,190.13 (10,809.87)贵阳万科劲嘉臵业有限公司 出售 (4,650,537.87) (5,352,339.50)长春万科新里程房地产开发有限公司 出售
34,692,982.44 (5,294,624.43)杭州万坤臵业有限公司 出售 30,000,000.00 123,542,937.27 5 本集团本年未发生同一控制下企业合并(2012年：无)。
6 本集团本年未发生非同一控制下的企业合并。(2012年：本集团于年内通过其全资子公司Wkland Investments Company Limited以约港币10.94亿元收购万科臵业(海外)有限公司(前称“南联地产控股有限公司”)75%的股份，收购价格相当于每股港币 5.6197元。万科臵业(海外)有限公司及其子公司在收购完成后成为集团的子公司。)
六 企业合并及合并财务报表(续)
7 本年出售丧失控制权的股权而减少的子公司
|||
|-|-|
|名称|出售日|
|杭州郡泓投资管理有限公司|2013年3月14日|
|济南万筑房地产开发有限公司|2013年3月14日|
|广州市万轩房地产有限公司|2013年3月7日|
|成都万科南城臵业有限公司|2013年6月5日|
|杭州东越投资管理有限公司|2013年4月19日|
|上海万浦臵业有限公司|2013年4月11日|
|佛山市南海区万宏房地产有限公司|2013年3月8日|
|贵阳万科劲嘉臵业有限公司|2013年7月4日|
|长春万科新里程房地产开发有限公司|2013年8月28日|
|杭州万坤臵业有限公司|2013年10月1日|

处臵上述子公司的损益确认方法为股权取得的对价与剩余股权公允价值之和，减去按原持股比例自购买日开始持续计算的净资产的份额之间的差额，计入投资收益。
8 本集团本年未发生反向购买(2012年：无)。
9 本集团本年未发生吸收合并(2012年：无)。
10境外经营实体主要报表项目的折算汇率
于 2013年 12月 31日，合并财务报表中包含的香港子公司的财务报表均已折算为人民币列示，折算汇率为中国人民银行 2013年 12月 31日公布的港币及美元对人民币的汇率，具体为 1港币=人民币 0.7862元 (2012年：0.81085元)以及 1美元=人民币6.0969元(2012年：6.2855元)。
七 合并财务报表项目附注
1 货币资金
2013年12月31日 2012年12月31日
项目 原币 折算汇率 折合人民币 原币 折算汇率 折合人民币现金 人民币 1,114,820.34 1.0000 1,114,820.34人民币 1,552,448.35 1.0000 1,552,448.35美元 - 6.0969 - 美元 572.33 6.2855 3,597.38港币 2369.99 0.7862 1,863.29港币 44,300.13 0.81085 35,920.76小计 1,116,683.63 1,591,966.49银行
存款人民币 42,679,476,994.36 1.0000 42,679,476,994.36人民币 50,637,761,737.82 1.0000 50,637,761,737.82美元 202,548,150.65 6.0969 1,234,915,819.72美元 207,740,466.05 6.2855 1,305,827,880.68港币 513,586,934.19 0.7862 403,782,047.66港币 410,864,037.40 0.81085 333,169,647.94日元 71.63 0.0578 4.14日元 - 0.0724 -新加坡
币 1,214,342.28 4.7845 5,810,020.64 - 5.0929 -小计 44,323,984,886.52 52,276,759,266.44其他货
币资金人民币 40,308,225.08 1.0000 40,308,225.08人民币 13,190,822.56 1.0000 13,190,822.56小计 40,308,225.08 13,190,822.56合计 44,365,409,795.23 52,291,542,055.49其他货币资金为物业项目维护基金(见附注(七)30其他非流动负债)。银行存款中含有受限使用三个月以上资金为人民币 1,361,260,622.70元 (2012年：人民币 1,171,318,104.61元)和募集专项资金人民币 102,800,000.00元 (2012年：人民币 105,095,089.00元)。存放境外货币资金：香港公司境外账户银行存款美元139,594,826.05元(2012年：美元98,547,723.13元)，港币490,539,344.84元(2012年：港币 399,969,356.65元)，新加坡币 1,214,342.28元(2012年：新加坡币 0元)，共计折合人民币1,242,567,837.38元(2012年：人民币943,791,953.12元)。
七 合并财务报表项目附注(续)
2 应收账款
(1)应收账款按种类披露：
2013年12月31日 2012年12月31日
金额 比例 坏账准备 比例 金额 比例 坏账准备 比例人民币 (%) 人民币 (%) 人民币 (%) 人民币 (%)单项金额重大并
单项计提坏账
准备的应收账
款 1,303,425,174.14 41.83 10,856,848.98 0.83 627,003,676.55 32.74 7,445,547.29 1.19单项金额虽不重
大但单项计提
坏账准备的应
收账款 1,812,293,468.59 58.17 25,892,012.38 1.43 1,288,300,722.50 67.26 21,310,328.27 1.65合计 3,115,718,642.73 100.00 36,748,861.36 1,915,304,399.05 100.00 28,755,875.56以上应收账款主要为待收取的购房款，并包括建造合同业务应收款人民币536,254,946.98元(2012年：人民币170,295,854.31元)。
单项金额重大的款项为单项金额在人民币1,000万元以上(含人民币1,000万元)的应收账款。
本集团无单项金额不重大但按信用风险特征组合后该组合的风险较大的应收账款(2012年：无)。
(2)年末单项金额重大或虽不重大但单独进行减值测试的应收账款坏账准备计提：2013年12月31日
计提
应收账款内容 账面余额 坏账金额 比例 理由单项金额重大并单项
计提坏账准备的应收
账款
1,303,425,174.14 10,856,848.980.83%
待收取房款单项金额虽不重大但单 待收取房款和物业服务项计提坏账准备的应 费,根据每项可收回性单收账款
1,812,293,468.59 25,892,012.381.43%
独计提坏账准备合计
3,115,718,642.73 36,748,861.36
七 合并财务报表项目附注(续)
2 应收账款(续)
(2)年末单项金额重大或虽不重大但单独进行减值测试的应收账款坏账准备计提(续)：
2012年12月31日
计提
应收账款内容 账面余额 坏账金额 比例 理由
单项金额重大并单项
计提坏账准备的应
收账款
627,003,676.55 7,445,547.291.19%
待收取房款待收取房款和物业单项金额虽不重大但 服务费，根据每项单项计提坏账准备 可收回性单独计提的应收账款
1,288,300,722.50 21,310,328.271.65%
坏账准备合计
1,915,304,399.05 28,755,875.56
(3)本集团无本报告期前已全额计提坏账准备，或计提坏账准备的比例较大，但在本年又全额收回或转回的应收账款(2012年：无)。
(4)本集团本年未有通过重组等其他方式收回的应收账款(2012年：无)。
(5)本集团本报告期实际核销的应收账款金额为人民币 1,815,416.65元 (2012年：人民币129,343.96元)，核销原因为对方单位破产应收租金无法收回。
(6)本集团无对持有本公司5%(含5%)以上表决权股份的股东的应收款项 (2012年：无)。
七合并财务报表项目附注(续)
2 应收账款(续)
(7)应收账款金额前五名单位情况
2013年12月31日
占应收账款总额的单位名称 与本公司关系 金额 年限 比例法人一 非关联方 255,478,908.94 1年以内 8.20%1年以内/1-2年/2-
法人二 非关联方 139,165,961.81 4.47%3年
法人三 非关联方 128,900,000.00 1年以内 4.14%1-2年/2-3年/3年
法人四 非关联方 108,678,104.95 3.49%以上
法人五 非关联方 99,442,467.00 1年以内/1-2年 3.19%合计 731,665,442.70 23.49%本集团应收账款前五名主要是公司根据完工百分比法确认建造合同收入形成。
本集团 2012年应收账款前五名总额为人民币 533,784,883.55元，占应收账款总额比例为27.87%。
(8)按照应收账款的账龄分类列示如下：
账龄 2013年 2012年
1年以内(含1年) 2,664,494,441.36 1,682,745,521.12 1 -2年(含2年) 275,015,230.82 154,308,342.94 2 -3年(含3年) 144,928,206.46 55,874,335.333年以上 31,280,764.09 22,376,199.66小计 3,115,718,642.73 1,915,304,399.05减：坏账准备 36,748,861.36 28,755,875.56合计 3,078,969,781.37 1,886,548,523.49账龄自应收账款确认日起开始计算。
本集团本年度无终止确认的应收款项情况(2012年：无)。
本集团无以应收款项为标的进行证券化的交易(2012年：无)。
七合并财务报表项目附注(续)
3 预付款项
(1)预付款项账龄分析如下：
2013年12月31日 2012年12月31日
账龄 金额 比例(%) 金额 比例(%)1年以内(含1年) 25,696,954,655.22 89.68 29,074,385,403.28 87.12 1 -2年(含2年) 1,598,819,878.60 5.58 3,863,103,952.18 11.58 2 -3年(含3年) 1,145,543,649.88 4.00 111,084,969.19 0.333年以上 212,346,918.91 0.74 325,037,610.43 0.97合计 28,653,665,102.61 100.00 33,373,611,935.08 100.00账龄自预付款项确认日起开始计算。
预付款项主要包括预付地价款、土地保证金、预缴税费、工程款及设计费等。账龄超过一年的预付款项，主要因土地未交付。
(2)预付款项前五名单位情况
2013年12月31日
与本公司
比例单位名称 关系 金额 时间 未结算原因(%)
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
||||一年以内 / 一|||
||||至两年 / 二至|||
|武汉市子湖实业有限公司|非关联方|1,716,057,658.54|三年 /三年以上|预付地价款|5.99%|
|济南市国土资源局|非关联方|764,967,500.00|一年以内|预付地价款|2.67%|
|杭州市萧山区财政局|非关联方|755,175,000.00|一年以内|预付地价款|2.64%|
||||一年以内 /|||
|武汉盛之源臵业有限公司|非关联方|460,829,659.44|一至两年|预付地价款|1.61%|
|深圳市宜汇投资有限公司|非关联方|300,000,000.00|一年以内|预付地价款|1.05%|
|合计||3,997,029,817.98|||13.96%|

本集团本年末超过一年且金额重大的预付账款主要是预付武汉市子湖实业有限公司的鲩子湖前期项目款 14.29亿元，项目正在积极有序的推进，预计部分地块2014年可以移交公司。
本集团2012年预付款项前五名总额为人民币4,413,029,817.98元，占预付款项总额比例15.10%。
本集团无对持有本公司5%(含5%)以上表决权股份的股东的预付款项 (2012年：无)。
七 合并财务报表项目附注(续)
4 其他应收款
(1)其他应收款分类：
||||||
|-|-|-|-|-|
|项目|2013年 12月 31日||2012年 12月 31日||
|土地保证金等政府部门保证金|6,640,705,431.78||4,072,527,857.43||
|合作方经营往来款|||||
||10,330,358,301.65||5,839,746,982.39||
|应收联营/合营企业款|16,668,372,457.77||9,108,323,065.67||
|其他|1,541,929,624.37||1,347,843,541.42||
|小计|35,181,365,815.57||20,368,441,446.90||
|其他应收款坏账准备|(366,048,574.16|)|(310,519,610.66|)|
|合计|34,815,317,241.41||20,057,921,836.24||

 (2)其他应收款按种类披露：
2013年12月31日 2012年12月31日
金额 比例 坏账准备 比例 金额 比例 坏账准备 比例(%) (%) (%) (%)单项金额重大的
其他应收款 31,181,774,880.16 88.63 38,048,682.82 0.12 17,245,162,014.45 84.67 22,628,695.41 0.13单项金额不重大
但按信用风险
特征组合后该
组合的风险较
大的其他应
收款 261,322,703.11 0.74 196,945,115.26 75.36 189,414,118.58 0.93 162,466,849.04 85.77其他不重大其他
应收款 3,738,268,232.30 10.63 131,054,776.08 3.51 2,933,865,313.87 14.40 125,424,066.21 4.28合计 35,181,365,815.57 1 00.00 366,048,574.16 20,368,441,446.90 100.00 310,519,610.66单项金额重大的款项为单项金额在人民币 3,000万元以上(含人民币 3,000万元)的其他应收款，主要为合作项目开发所需垫付的资金。
单项金额不重大但按信用风险特征组合后风险较大的款项主要为单项金额小于人民币 3,000万元，但因实行酬金制的物业服务项目产生的亏损应向所服务客户收取，该款项的信用风险较大，本集团将其认定为按信用风险特征组合后风险较大的其他应收款。
七 合并财务报表项目附注(续)
4 其他应收款(续)
(3)按照其他应收款的账龄分类列示如下：
账龄 2013年12月31日 2012年12月31日1年以内(含1年)
27,520,420,240.54
14,201,663,469.46 1 -2年(含2年)
3,707,556,866.01
3,544,605,362.74 2 -3年(含3年)
2,647,673,344.45
2,263,164,776.503年以上
1,305,715,364.57
359,007,838.20小计 35,181,365,815.57 20,368,441,446.90减：坏账准备 366,048,574.16 310,519,610.66合计 34,815,317,241.41 20,057,921,836.24 (4)年末单项金额重大或虽不重大但单独进行减值测试的其他应收款坏账准备计提：
2013年12月31日
其他应收款内容 账面余额 坏账金额 计提比例 理由单项金额重大的 根据每项可收回性单独计提其他应收款 31,181,774,880.16 38,048,682.82 0.12%坏账准备
单项金额不重大但按
信用风险特征组合
后该组合的风险较 实行酬金制的物业服务中心大的其他应收款 261,322,703.11 196,945,115.26 75.36%往来款，可收回性较小。
单项金额不重大但单 金额不重大的其他应收款，独进行减值测试的 根据每项可收回性单独计提其他应收款 3,738,268,232.30 131,054,776.08 3.51%坏账准备
合计 35,181,365,815.57 366,048,574.16
七 合并财务报表项目附注(续)
4其他应收款(续)
(4) 年末单项金额重大或虽不重大但单独进行减值测试的其他应收款坏账准备计提（续）：
2012年12月31日
其他应收款内容 账面余额 坏账金额 计提比例 理由单项金额重大的 根据每项可收回性单独计提其他应收款 17,245,162,014.45 22,628,695.41 0.13%坏账准备
单项金额不重大但按
信用风险特征组合
后该组合的风险较 实行酬金制的物业服务中心大的其他应收款 189,414,118.58 162,466,849.04 85.77%往来款，可收回性较小。
单项金额不重大但单 金额不重大的其他应收款，独进行减值测试的 根据每项可收回性单独计提其他应收款 2,933,865,313.87 125,424,066.21 4.28%坏账准备
合计 20,368,441,446.90 310,519,610.66
七 合并财务报表项目附注(续)
4 其他应收款(续)
(4)年末单项金额重大或虽不重大但单独进行减值测试的其他应收款坏账准备计提(续)：
单项金额不重大但按信用风险特征组合后该组合的风险较大的其他应收款的账龄分析：
2013年12月31日 2012年12月31日金额 比例 坏账准备 金额 比例 坏账准备账龄 (%) 人民币 (%)
1年以内(含1年) 71,908,584.53 27.52 34,478,266.22 38,459,144.73 20.30 25,635,108.05 1 -2年(含2年) 38,459,144.73 14.72 25,635,108.05 89,780,422.10 47.40 75,657,189.24 2 -3年(含3年) 89,780,422.10 34.36 75,657,189.24 10,500,257.56 5.54 10,500,257.56 3 -4年(含4年) 10,500,257.56 4.02 10,500,257.56 9,320,823.81 4.92 9,320,823.81 4 -5年(含5年) 9,320,823.81 3.57 9,320,823.81 12,832,118.16 6.78 12,832,118.165年以上 41,353,470.38 15.81 41,353,470.38 28,521,352.22 15.06 28,521,352.22合计 261,322,703.11 100.00 196,945,115.26 189,414,118.58 100.00 162,466,849.04 (5)本集团没有本报告期前已全额计提坏账准备或计提坏账准备的比例较大，但在本期又全额收回或转回的其他应收款(2012年：无)。
(6)本集团本报告期因债务单位注销等原因，实际核销的其他应收款金额为人民币2,313,492.81元(2012年：人民币32,867.76元)。
(7)本集团本年末无对持有本公司5%(含5%)以上表决权股份的股东的其他应收款项(2012年：无)。
(8)金额较大的其他应收款主要为合营及联营公司往来款、与合作方往来款、一年内发生的代垫款及保证金。
七 合并财务报表项目附注(续)
4 其他应收款(续)
(9)其他应收款前五名单位的情况：
2013年12月31日
占其他应收款
与本公司 总额的
单位名称 关系 金额 年限 比例(%) 备注武汉联投万科房地产有限公司 合营企业 2,195,052,440.941年以内/1-2年 6.24合营企业往来北京万湖房地产开发有限公司 联营企业 1,599,649,345.56 1年以内 4.55联营企业往来中粮地产(集团)股份有限公司 外部企业 1,336,908,333.34 1-2年 3.80 合作往来上海万科盈江投资管理有限公司 合营企业 1,282,308,350.99 1年以内 3.64合营企业往来北京万科东方房地产开发有限公司合营企业 1,155,007,500.00 1年以内 3.28合营企业往来合计 7,568,925,970.83 21.51
本集团 2012年其他应收款前五名总额为人民币 6,124,450,707.42元，占其他应收款总额比例30.07%。
七 合并财务报表项目附注(续)
4 其他应收款(续)
(10)应收关联方款项：
2013年12月31日
单位名称 与本公司关系2013年12月31日2012年12月31日北京万湖房地产开发有限公司 联营企业 1,599,649,345.56 -上海静园房地产开发有限公司 联营企业 906,420,768.56 267,490,768.56 Ultimate Vantage Limited 联营企业 574,382,301.83 -北京京投银泰臵业有限公司 联营企业 458,998,830.23 586,786,039.80广州花都雅展房地产开发有限公司 联营企业 408,982,100.00 -重庆中航万科云岭臵业有限公司 联营企业 274,196,866.36 207,653,701.80重庆中航万科峻景臵业有限公司 联营企业 256,099,326.20 289,470,486.87沈阳中铁万科朗榆臵地有限公司 联营企业 254,276,627.84 249,526,402.15宁波中万臵业有限公司 联营企业 241,647,815.98 217,314,128.00芜湖万科信达房地产有限公司 联营企业 211,713,753.00 -重庆云畔臵业有限公司 联营企业 149,831,750.00 -重庆万滨臵业有限公司 联营企业 131,633,456.32 112,017,691.19廊坊旷世基业房地产开发有限公司 联营企业 70,512,438.10 69,191,688.53苏州科建房地产有限公司 联营企业 65,885,787.14 48,107,404.26合肥一航万科地产有限公司 联营企业 62,858,192.94 52,209,043.68广州银业君瑞房地产开发有限公司 联营企业 62,351,274.66 68,372,744.88成都一航万科滨江房地产开发有限公司 联营企业 37,555,641.37 52,128,258.28上海重万臵业有限公司 联营企业 30,087,429.44 91,825,508.70长沙东方城房地产开发有限公司 联营企业 12,495,994.40 12,495,994.40上海万科长宁臵业有限公司 联营企业 8,776,449.25 67,500,000.00成都金碧满堂投资有限公司 联营企业 7,960,101.43 -佛山市长盛建筑科技有限公司 联营企业 1,160,000.00 -北京五园科盛房地产开发有限公司 联营企业 222,775.90 2,070,060,288.00 Vankic Investment (Cayman Islands) Limited 联营企业 4,816.55 -深圳市万科滨海房地产有限公司 联营企业 - 620,033,157.37上海南都白马房地产开发有限公司 联营企业 - 188,002.53广州市万尚房地产有限公司 联营企业 - 358,532,927.42佛山市顺德区中航万科房地产有限公司 联营企业 - 130,144,892.65长春万科溪之谷房地产开发有限公司 联营企业 - 71,771,434.01小计 5,827,703,843.06 5,642,820,563.08
七合并财务报表项目附注(续)
4 其他应收款(续)
(10)应收关联方款项(续)：
2013年12月31日
单位名称 与本公司关系2013年12月31日2012年12月31日武汉联投万科房地产有限公司 合营企业 2,195,052,440.94 1,027,900,209.99上海万科盈江投资管理有限公司 合营企业 1,282,308,350.99 -北京万科东方房地产开发有限公司 合营企业 1,155,007,500.00 -贵阳万科劲嘉臵业有限公司 合营企业 1,056,925,962.15 -济南万筑房地产开发有限公司 合营企业 1,023,400,000.00 -湖南湘诚壹佰臵地有限公司 合营企业 820,758,455.90 -北京首开万科房地产开发有限公司 合营企业 744,688,338.61 -温州万鑫臵业有限公司 合营企业 741,469,285.14 -长春万科新里程房地产开发有限公司 合营企业 735,000,000.00
富阳东润臵业有限公司 合营企业 593,041,053.57 -珠海市海愉臵业有限公司 合营企业 476,132,593.00 474,152,850.00杭州东尚臵业有限公司 合营企业 463,454,696.41 753,405,364.55北京中粮万科房地产开发有限公司 合营企业 454,535,634.15 -东莞市万科臵地有限公司 合营企业 429,414,413.17 399,392,594.02北京万科东地房地产开发有限公司 合营企业 367,892,229.25 -苏州万康房地产有限公司 合营企业 365,708,927.34
成都万科南城臵业有限公司 合营企业 288,939,702.51 -北京祥筑房地产开发有限公司 合营企业 278,458,767.01 - Sherwood Development Pte Ltd 合营企业 284,005,040.93 -北京五和万科房地产开发有限公司 合营企业 245,726,810.83
广州市万轩房地产有限公司 合营企业 180,722,430.82 -唐山万润房地产开发有限公司 合营企业 139,512,187.15 79,484,180.07中航万科有限公司 合营企业 124,498,338.30 -富阳东和臵业有限公司 合营企业 121,826,000.00 121,826,000.00武汉万科城花璟苑房地产有限公司 合营企业 121,609,328.61
富阳永通房地产开发有限公司 合营企业 110,458,474.99 87,115,159.70苏州万江房地产有限公司 合营企业 108,079,292.97 -平度万科臵业有限公司 合营企业 107,904,505.98 37,734,985.36武汉雅苑万科房地产有限公司 合营企业 69,856,657.26 56,049,657.26杭州协鼎臵业有限公司 合营企业 46,889,695.00 -北京京投万科房地产开发有限公司 合营企业 45,379,825.93 41,832,805.08上海万之城房地产开发有限公司 合营企业 12,701,062.32 207,276,088.48山东小珠山建设发展有限公司 合营企业 12,448,242.94 978,437.59天津市迪万投资有限公司 合营企业 5,243,840.00 131,243,840.00上海万双建筑技术有限公司 合营企业 748,005.37 363,163.26北京东方万科投资管理有限公司 合营企业 10.00 -云南浙联地产有限公司 合营企业 - 46,747,167.23小计 15,209,798,099.54 3,465,502,502.59合计 21,037,501,942.60 9,108,323,065.67上述应收关联方款项包括列作非流动资产的应收合营企业款共计人民币 4,369,129,484.83元(2012年：无)(见附注七(15))。本年对关联方的利息收入为人民币537,346,194.77元(2012年：人民币384,375,809.04元)。
七 合并财务报表项目附注(续)
4 其他应收款(续)
(11)本集团本年未发生终止确认的其他应收款项的情况(2012年：无)。
(12)本集团本年度未发生以其他应收款为标的进行证券化的交易 (2012年：无)。
5 存货
(1)存货分类
2013年12月31日 2012年12月31日
项目 账面余额 跌价准备 账面价值 账面余额 跌价准备 账面价值已完工开发产品 17,717,311,059.20 - 17,717,311,059.20 16,001,236,290.78 7,407,412.00 15,993,828,878.78在建开发产品 188,681,675,137.37 - 188,681,675,137.37 162,218,787,944.61 - 162,218,787,944.61拟开发产品 124,374,532,345.19 - 124,374,532,345.19 76,733,826,056.15 - 76,733,826,056.15其他 359,704,737.23 - 359,704,737.23 217,670,105.53 - 217,670,105.53合计： 331,133,223,278.99 - 331,133,223,278.99 255,171,520,397.07 7,407,412.00 255,164,112,985.07本年计入存货成本的资本化借款费用为人民币 5,061,779,598.61元 (2012年：人民币4,028,197,200.18元)。
于2013年12月31日，上述存货中用于长期借款、一年内到期的非流动负债及短期借款抵押的存货价值为人民币117亿元(2012年：人民币111亿元)。
(2)存货跌价准备
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
||||本年减少|||
|项目|年初账面余额|本年计提额|转回|转销|年末账面余额|
|其他项目|7,407,412.00|-|7,048,022.37|359,389.63|-|
|合计|7,407,412.00|-|7,048,022.37|359,389.63|-|

 (3)存货跌价准备情况
|||||
|-|-|-|-|
|||本期转回存货|本期转回金额占该项存|
|项目|计提存货跌价准备的依据|跌价准备原因|货期末余额的比例|
|||影响存货价值减少的||
|其他项目|可变现价值低于账面价值|因素已消失|1.96%|

七 合并财务报表项目附注(续)
5 存货(续)
(4)存货明细表:
i 已完工开发产品
||||||||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
|||最近一期的|||||||||||
|项目名称||竣工时间||年初余额||本年增加||本年减少||年末余额||跌价准备|
|鞍山万科城|2013年07月||11,885,522.41||616,423,016.04||489,616,552.45||138,691,986.00||-||
|北京北河沿甲77号||2013年09月||-||813,182,042.15||-||813,182,042.15||-|
|北京大都会|2013年05月|||162,070,571.95||1,466,092,701.68||965,947,289.29||662,215,984.34||-|
|北京红狮家园|2013年10月|||27,181,889.23||704,158,211.37||561,833,731.07||169,506,369.53||-|
|北京金域华府||2012年12月||179,660,458.96||7,254.47||81,319,670.13||98,348,043.30||-|
|北京如园C3|2013年09月|||-||1,600,706,619.00||1,335,199,257.19||265,507,361.81||-|
|成都海悦汇城||2013年11月||4,939,970.72||942,652,954.82||871,699,153.19||75,893,772.35||-|
|大连海港城|2013年09月|||-||608,558,321.75||501,697,188.09||106,861,133.66||-|
|大连溪之谷||2013年10月||173,261,107.16||298,622,516.50||375,618,765.50||96,264,858.16||-|
|东莞紫台||2013年10月||195,365,007.42||715,310,294.40||721,920,473.95||188,754,827.87||-|
|东莞金域国际||2013年10月||-||748,621,997.73||446,169,850.11||302,452,147.62||-|
|东莞金域松湖||2013年11月||5,624,229.30||765,753,313.37||684,201,916.88||87,175,625.79||-|
|东莞双城水岸||2013年12月||358,596,358.72||185,893,016.93||410,937,025.83||133,552,349.82||-|
|东莞松湖中心|2013年09月|||-||423,230,907.88||337,555,428.59||85,675,479.29||-|
|东莞长安万科中心||2012年12月||442,277,498.40||103,647,154.97||173,184,773.98||372,739,879.39||-|
|佛山万科缤纷四季花园|2013年06月|||51,606,877.51||694,770,500.00||695,327,878.26||51,049,499.25||-|
|佛山金域国际||2013年12月||-||258,563,353.38||212,326,853.18||46,236,500.20||-|
|佛山金域蓝湾||2013年12月||46,131,710.91||543,455,267.19||533,380,824.30||56,206,153.80||-|
|佛山天傲湾||2013年12月||-||619,113,280.63||296,845,652.74||322,267,627.89||-|
|佛山万科城||2013年11月||32,859,988.30||80,405,468.87||54,736,907.33||58,528,549.84||-|
|佛山沁园||2012年12月||182,634,763.95||33,848,576.92||179,812,442.72||36,670,898.15||-|
|福州金域榕郡||2013年12月||8,068,366.07||2,080,947,186.30||2,033,831,342.36||55,184,210.01||-|
|莆田万科城||2013年12月||-||1,105,477,606.96||830,813,375.25||274,664,231.71||-|
|福州万科广场||2013年10月||-||686,456,360.20||632,984,365.67||53,471,994.53||-|
|抚顺金域蓝湾||2013年10月||134,702,693.36||367,629,455.36||362,558,023.81||139,774,124.91||-|
|广州东荟城||2013年12月||-||924,332,787.18||884,249,362.02||40,083,425.16||-|
|广州万科府前花园||2013年09月||67,158,146.04||1,014,951,522.31||1,028,573,903.94||53,535,764.41||-|
|广州新光城市花园||2013年12月||32,631,153.06||571,596,274.79||539,332,716.33||64,894,711.52||-|
|广州柏悦湾||2013年06月||129,158,115.78||202,933,767.80||300,587,916.34||31,503,967.24||-|
|烟台海云台||2013年10月||447,781,506.91||302,350,666.23||284,501,847.03||465,630,326.11||-|
|杭州草庄||2012年12月||284,473,028.53||3,788,842.80||66,819,850.88||221,442,020.45||-|
|杭州公望|2013年03月|||25,563,495.79||257,840,213.24||227,455,564.25||55,948,144.78||-|
|杭州良渚文化村||2013年12月||724,175,338.57||831,812,042.78||1,289,987,633.85||265,999,747.50||-|

七 合并财务报表项目附注(续)
5 存货(续)
(4)存货明细表:(续)
i 已完工开发产品(续)
||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
||最近一期的||||||
|项目名称|竣工时间|年初余额|本年增加|本年减少|年末余额|跌价准备|
|吉林万科城|2013年12月|161,473,854.55|833,119,985.52|786,969,912.15|207,623,927.92|-|
|嘉兴金域缇香|2013年10月|-|1,047,953,540.68|595,144,406.74|452,809,133.94|-|
|烟台假日风景|2013年10月|49,824,637.36|399,781,648.14|352,880,158.42|96,726,127.08||
|昆明金色领域|2013年12月|-|352,448,190.95|221,821,475.63|130,626,715.32|-|
|太原金域国际|2013年12月|-|1,214,923,500.00|1,128,830,183.27|86,093,316.73||
|西安金域曲江|2013年12月|25,496,458.58|1,670,478,804.68|1,474,598,663.69|221,376,599.57|-|
|西安万科城7#地|2013年12月|59,773,137.06|1,179,103,377.84|1,064,463,826.69|174,412,688.21|-|
|成都金域西岭|2013年04月|115,872,024.52|662,648,174.19|568,270,084.80|210,250,113.91|-|
|晋中朗润园|2013年10月|-|618,989,100.00|558,210,780.66|60,778,319.34|-|
|南昌青山湖名邸|2013年06月|45,194,518.55|355,937,229.99|361,613,495.10|39,518,253.44|-|
|南京金域蓝湾|2013年12月|325,940,893.42|1,167,763,845.02|1,130,420,328.63|363,284,409.81|-|
|南通金域蓝湾|2013年06月|8,208,716.55|571,788,173.12|537,559,643.35|42,437,246.32|-|
|秦皇岛假日风景|2013年12月|-|642,263,012.00|549,500,024.30|92,762,987.70|-|
|青岛蓝山|2013年12月|36,393,591.21|707,460,368.54|622,045,112.26|121,808,847.49|-|
|青岛万科城|2013年12月|66,854,761.43|878,350,162.13|783,078,388.51|162,126,535.05|-|
|青岛万科生态城|2013年12月|-|2,124,009,746.30|1,922,326,631.50|201,683,114.80||
|青岛魅力之城|2012年12月|65,382,016.67|-|34,418,837.56|30,963,179.11|-|
|清远万科城|2013年12月|226,813.23|631,910,507.78|530,488,465.82|101,648,855.19|-|
|三亚森林度假公园|2013年11月|95,590,672.72|766,623,086.40|750,715,879.68|111,497,879.44||
|上海城花新园|2013年12月|684,298,128.28|147,338,203.68|716,340,030.94|115,296,301.02|-|
|上海五玠坊|2013年03月|-|1,591,128,933.51|1,522,402,506.56|68,726,426.95|-|
|长沙城市花园|2012年12月|56,139,691.02|38,962,981.86|55,966,012.30|39,136,660.58|-|
|长沙万科城|2012年12月|26,132,259.44|733,115,703.88|716,413,800.96|42,834,162.36|-|
|深圳第五园|2013年12月|112,772,244.55|1,043,409,823.64|1,052,757,494.64|103,424,573.55|-|
|深圳公园里|2013年12月|- 1,532,930,487.49 1,418,268,573.1726,841,400.78 376,741,946.16 355,665,641.32- 427,667,784.28 374,046,907.7270,687,310.04 1,064,432,512.93 1,011,511,242.21951,024,864.31 - 17,478,588.27- 702,628,553.83 668,970,122.68313,369,136.76 201,100,540.49 376,999,035.1585,350,629.77 458,393,453.94 454,440,515.45- 522,711,992.57 185,203,447.7680,248,356.89 799,116,163.98 830,907,322.52|1,532,930,487.49|1,418,268,573.17|114,661,914.32|-|
|深圳金色领域|2013年06月||376,741,946.16|355,665,641.32|47,917,705.62|-|
|深圳金域缇香|2013年12月||427,667,784.28|374,046,907.72|53,620,876.56|-|
|深圳千林山居|2013年03月||1,064,432,512.93|1,011,511,242.21|123,608,580.76|-|
|深圳天琴湾|2012年12月||||933,546,276.04|-|
|深圳翡丽郡|2013年12月||702,628,553.83|668,970,122.68|33,658,431.15|-|
|沈阳柏翠园|2013年06月||201,100,540.49|376,999,035.15|137,470,642.10|-|
|沈阳春河里|2013年09月||458,393,453.94|454,440,515.45|89,303,568.26|-|
|沈阳惠斯勒小镇|2013年12月||522,711,992.57|185,203,447.76|337,508,544.81||
|沈阳金域蓝湾|2013年02月||799,116,163.98|830,907,322.52|48,457,198.35|-|

七 合并财务报表项目附注(续)
5 存货(续)
(4)存货明细表:(续)
i 已完工开发产品(续)
||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
||最近一期的||||||
|项目名称|竣工时间|年初余额|本年增加|本年减少|年末余额|跌价准备|
|沈阳明天广场|2013年12月|-|717,408,149.16|543,838,006.01|173,570,143.15|-|
|沈阳香湖盛景苑南区|2012年11月|99,125,107.22|-|38,144,862.76|60,980,244.46|-|
|苏州玲珑湾|2013年06月|118,731,758.60|484,457,626.33|469,405,370.21|133,784,014.72|-|
|苏州新都会|2013年12月|198,949,233.26|251,997,145.67|213,720,105.96|237,226,272.97|-|
|唐山金域华府|2013年08月|-|724,519,215.65|618,335,163.07|106,184,052.58|-|
|唐山红郡|2013年11月|209,746,280.10|405,917,020.08|208,320,112.60|407,343,187.58|-|
|天津东丽湖|2012年09月|326,834,404.68|265,006,724.05|329,092,072.19|262,749,056.54|-|
|天津海港城|2013年10月|26,612,932.88|467,919,209.86|448,398,901.51|46,133,241.23|-|
|天津新里程|2013年10月|128,113,158.55|291,642,525.68|315,173,763.95|104,581,920.28|-|
|芜湖万科城|2013年12月|-|764,909,351.95|574,162,118.71|190,747,233.24|-|
|温州龙湾花园|2013年12月|-|2,047,022,590.32|1,278,561,572.77|768,461,017.55|-|
|无锡金域缇香|2013年12月|89,706,021.01|1,055,508,943.40|915,270,252.84|229,944,711.57|-|
|无锡魅力之城|2013年10月|286,407,978.73|511,134,168.95|590,371,129.41|207,171,018.27|-|
|成都五龙山公园|2013年12月|338,589,288.93|1,150,962,383.07|817,706,324.96|671,845,347.04|-|
|武汉汉阳国际|2013年12月|-|620,742,531.87|473,020,523.51|147,722,008.36|-|
|武汉红郡|2013年12月|460,458,845.77|737,651,934.44|919,346,601.24|278,764,178.97|-|
|武汉金色城市|2013年09月|-|2,189,646,377.42|1,997,312,618.97|192,333,758.45|-|
|武汉万科城|2013年10月|5,548,665.09|622,617,587.80|575,631,823.84|52,534,429.05|-|
|长春柏翠园|2013年12月|439,136,249.42|120,926,590.99|310,561,420.23|249,501,420.18|-|
|镇江蓝山花园|2013年12月|20,958,048.40|457,128,130.59|358,312,372.64|119,773,806.35|-|
|中山朗润园|2013年11月|137,298,098.06|366,764,212.65|373,928,212.64|130,134,098.07|-|
|重庆锦程|2013年12月|61,715,779.53|2,699,625,178.09|2,500,132,875.61|261,208,082.01|-|
|重庆缇香郡|2013年10月|67,940,660.30|40,615,084.39|54,222,100.66|54,333,644.03|-|
|珠海珠宾花园|2013年03月|32,369,494.09|420,226,696.53|411,010,781.18|41,585,409.44|-|
|其他||5,762,090,369.42|29,748,717,257.49|34,009,622,735.14|1,501,184,891.77|-|
|合计||16,001,236,290.78|93,201,431,667.95 91,485,356,899.53||17,717,311,059.20|-|

七 合并财务报表项目附注(续)
5 存货(续)
(4)存货明细表:(续)
ii在建开发产品
||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
|||预计下批|||||
|项目名称|开工时间|竣工时间|预计总投资|年初余额|年末余额|跌价准备|
|鞍山金域国际|2012年04月|2015年05月|696,559,367.94|162,088,741.30|323,617,894.59|-|
|鞍山惠斯勒小镇|2013年06月|2015年10月|458,609,845.05|174,022,699.63|193,795,438.52|-|
|青岛福州路万科中心|2013年05月|2014年12月|1,539,493,585.95|-|831,392,300.31|-|
|青岛万科城|2011年06月|2014年12月|1,053,860,364.81|820,919,432.01|545,011,179.00|-|
|青岛东郡|2012年07月|2014年11月|913,729,335.64|257,500,876.59|493,056,490.39|-|
|青岛山东路万科中心|2013年06月|2015年12月|910,483,215.59|-|468,251,646.70|-|
|青岛玫瑰里|2013年04月|2014年12月|1,253,938,200.37|-|432,537,390.32|-|
|青岛蓝山|2012年02月|2014年12月|586,097,469.77|572,256,469.37|329,154,590.38|-|
|青岛春阳花园|2013年06月|2015年05月|523,957,260.08|-|284,920,382.70|-|
|青岛万科生态城|2012年05月|2015年05月|265,133,781.56|1,733,774,893.87|208,687,412.25|-|
|长沙白鹭郡|2013年06月|2014年04月|1,824,331,882.82|-|808,559,421.29|-|
|长沙万科城|2011年02月|2014年03月|1,031,983,410.59|821,016,856.13|504,306,807.46|-|
|长沙紫台|2013年04月|2014年05月|758,640,946.04|-|665,672,648.34|-|
|长春万科城||2014年06月|2,602,598,261.91|910,299,956.46|1,185,101,559.97|-|
|长春柏翠园||2014年06月|1,253,911,533.44|753,692,804.86|972,273,229.61|-|
|||2014年06月|1,138,801,832.90|1,065,984,922.76|700,181,128.18|-|
|吉林万科城|2011年04月|2014年06月|2,735,528,936.56|1,037,793,139.18|1,060,648,506.65|-|
|镇江沁园|2011年08月|2014年04月|938,713,407.28|443,453,833.74|388,439,770.67|-|
|镇江蓝山花园|2011年07月|2014年09月|250,597,526.91|225,766,955.93|101,095,058.91|-|
|重庆万科城|2011年11月|2014年06月|5,742,346,620.58|2,001,221,346.59|4,324,091,949.96|-|
|重庆金色悦城|2013年04月|2015年06月|2,501,090,539.55|-|1,593,915,592.99|-|
|重庆悦府|2012年05月|2014年06月|1,126,570,239.23|1,459,917,267.75|1,004,094,503.48|-|
|重庆万科西城|2013年08月|2015年12月|993,126,944.31|-|518,242,916.00|-|
|重庆万科西九|2013年05月|2014年07月|486,189,796.80|-|240,397,655.79|-|
|重庆友诚生态名苑|2010年10月|2014年06月|231,006,647.58|181,207,058.64|113,325,756.39|-|
|郑州万科美景万科城|2013年11月|2016年01月|1,060,858,792.00|-|630,021,858.80|-|
|郑州万科美景龙门龙堂|2013年10月|2016年03月|822,641,698.00|-|378,180,323.28|-|
|贵阳公园5号|2013年09月|2015年09月|1,089,030,000.00|-|430,888,826.50|-|
|贵阳悦城|2013年12月|2015年12月|1,076,001,586.00|219,779,606.71|286,878,565.90|-|
|贵阳玲珑湾|2012年03月|2014年12月|856,000,000.00|360,437,745.06|318,446,825.25|-|
|贵阳大都会|2012年09月|2014年12月|1,323,350,141.88|632,310,444.78|297,378,231.61|-|
|贵阳金域华府|2011年09月|2014年06月|616,168,419.05|75,910,800.08|288,948,376.93|-|
|西安万科城3#地|2012年09月|2014年12月|1,678,692,236.76|786,238,846.80|1,020,790,433.65|-|
|西安金域华府|2012年09月|2014年12月|1,362,058,414.17|451,752,338.24|1,100,563,733.94|-|
|西安金色悦城|2013年03月|2015年06月|1,237,921,422.00|208,571,269.38|882,975,288.09|-|
|西安大明宫项目|2012年08月|2015年06月|746,034,477.00|318,105,336.15|601,440,193.02|-|
|西安金域曲江|2012年03月|2014年03月|450,254,227.37|849,416,283.22|328,631,526.70|-|
|营口海港城|2012年10月|2015年12月|605,410,853.66|-|205,058,499.91|-|
|莆田万科城|2012年04月|2014年12月|3,533,819,821.98|1,301,727,188.09|1,565,273,271.17|-|
|苏州万科城|2012年12月|2014年05月|1,558,133,320.71|340,075,340.77|1,136,440,912.30|-|
|苏州玲珑湾|2012年07月|2014年09月|1,172,835,916.82|477,116,788.32|508,285,612.47|-|

七 合并财务报表项目附注(续)
5 存货(续)
(4)存货明细表:(续)
ii在建开发产品(续)
||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
|||预计下批|||||
|项目名称|开工时间|竣工时间|预计总投资|年初余额|年末余额|跌价准备|
|苏州VC小镇|2013年12月|2015年09月|454,552,050.16|-|319,088,674.98|-|
|无锡金域缇香|2012年02月|2014年09月|1,014,682,861.79|1,014,076,792.10|862,537,997.90|-|
|无锡金域蓝湾|2012年08月|2014年12月|787,241,964.21|504,776,717.68|469,184,600.18|-|
|芜湖万科城|2012年05月|2014年12月|976,196,009.44|1,049,478,622.15|494,673,585.33|-|
|福州金域花园|2012年04月|2015年12月|1,485,758,104.91|923,093,867.38|1,109,504,079.40|-|
|福州万科广场|2012年03月|2014年12月|1,365,781,570.55|1,231,374,370.57|849,518,326.21|-|
|福州金域蓝湾|2013年12月|2016年12月|693,772,537.19|-|200,842,497.23|-|
|福州金域榕郡|2013年12月|2015年06月|565,365,214.58|1,723,476,752.02|476,253,081.19|-|
|福州永泰万科城|2012年04月|2014年06月|196,179,143.00|87,917,791.98|141,424,119.56|-|
|珠海魅力之城|2011年09月|2014年08月|1,861,236,360.35|691,568,450.31|907,835,514.07||
|珠海城市花园|2012年09月|2014年05月|638,112,884.06|361,733,192.78|574,777,848.08||
|烟台万科城|2013年07月|2015年12月|2,513,430,000.00|-|403,854,324.23||
|烟台假日润园|2012年10月|2014年12月|798,893,460.89|246,922,240.30|461,633,050.51||
|烟台海云台|2012年10月|2015年06月|497,128,773.00328,238,919.00|402,815,416.28|422,899,915.62||
|烟台假日风景|2012年03月|2014年06月||449,817,519.22|268,853,602.52||
|烟台御龙山|2013年12月|2014年12月|1,630,000,000.00|-|1,216,760,555.33||
|温州金域中央|2013年04月|2014年12月|2,700,000,000.00|-|1,946,334,390.02||
|温州龙湾花园|2013年01月|2015年06月|1,952,977,409.68|3,019,660,199.74|1,563,302,180.53||
|清远万科城|2011年04月|2014年09月|2,480,486,983.50|1,044,058,623.85|914,042,179.70||
|惠州双月湾|2011年06月|2014年06月|7,164,170,000.00|1,262,513,783.87|910,543,531.06||
|深圳布吉水径项目|2012年08月|2014年10月|4,351,000,000.00|1,246,081,514.64|2,368,934,695.70||
|深圳公园里|2012年02月|2014年12月|2,937,000,000.00|2,566,622,277.46|1,072,852,281.88||
|深圳万科红三期|2011年05月|2014年12月|2,312,000,000.00|1,606,399,166.55|1,305,930,130.86||
|深圳天誉|2012年09月|2014年06月|2,030,000,000.00|1,192,210,092.22|887,377,576.54||
|深圳翡丽郡|2011年01月|2014年05月|1,839,000,000.00|1,372,939,784.19|1,459,633,856.35||
|东莞双城水岸|2013年12月|2014年08月|1,299,000,000.00|654,777,963.10|1,203,847,980.46||
|深圳金域缇香|2012年01月|2014年06月|1,189,700,000.00|1,113,045,525.25|907,838,319.47||
|深圳天琴湾|2009年12月|2015年06月|1,181,960,000.00|632,971,555.66|777,104,502.46||
|惠州金域华庭|2011年12月|2014年06月|536,041,191.33|550,447,731.69|282,802,743.63||
|深圳第五园|2011年08月|2014年09月|840,062,509.601,579,314,172.00|1,123,091,439.58|717,520,911.92||
|深圳八意府|2012年01月|2014年12月||-|977,477,669.41||
|济南金域国际|2012年07月|2014年12月|2,964,839,531.13|550,659,202.16|1,547,607,264.88||
|泉州万科城|2013年07月|2016年12月|3,360,792,410.00|-|1,154,759,347.32||
|沈阳春河里|2011年03月|2014年09月|2,114,214,557.67|1,286,663,291.69|1,666,136,082.87||
|沈阳明天广场|2011年04月|2014年06月|2,105,242,160.96|1,280,309,942.02|1,288,137,517.20||
|沈阳公园大道|2013年06月|2014年12月|1,531,696,590.07|-|755,197,789.38||
|沈阳鹿特丹|2011年04月|2014年05月|1,261,864,290.14|812,706,382.54|921,302,794.62||
|沈阳金域蓝湾|2012年06月|2014年11月|1,222,613,112.66|816,659,999.19|692,294,743.51||
|沈阳柏翠园|2012年03月|2014年12月|685,366,186.07|443,014,595.71|479,756,330.25||
|沈阳万科城|2012年03月|2014年04月|551,733,289.26|605,202,393.38|426,593,001.00||
|沈阳朗园|2012年06月|2014年06月|549,214,000.00|776,781,329.94|488,800,460.00||
|抚顺金域国际|2013年05月|2015年09月|531,104,890.04|-|240,941,301.72||
|沈阳润园|2012年12月|2014年06月|387,420,000.00|133,041,989.28|298,313,400.00||
|抚顺金域蓝湾|2011年03月|2014年05月|146,805,853.10|380,825,081.29|143,874,871.80||
|武汉金色城市|2013年08月|2014年06月|5,168,586,043.93|2,424,408,842.99|1,694,268,548.35||
|武汉汉阳国际|2013年10月|2014年07月|2,894,280,952.10|1,093,771,990.78|1,425,915,272.96||
|武汉金域蓝湾|2013年02月|2014年12月|2,092,901,817.75|770,242,268.09|1,259,620,833.30||
|武汉长征村项目|2013年12月|2015年12月|1,468,984,242.00|-|519,827,550.74||
|武汉万科城|2011年05月|2014年12月|710,015,805.10|1,146,679,029.86|668,488,679.16||

七 合并财务报表项目附注(续)
5 存货(续)
(4)存货明细表:(续)
ii在建开发产品(续)
||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
|||预计下批|||||
|项目名称|开工时间|竣工时间|预计总投资|年初余额|年末余额|跌价准备|
|武汉金域华府|2012年03月|2014年07月|272,383,657.31|155,894,013.22|228,947,341.55||
|杭州良渚文化村|2012年07月|2014年03月|4,516,539,584.47|1,893,795,877.83|2,099,983,223.81||

杭州北宸之光 2013年03月 2015年06月 3,046,560,044.71 - 1,670,946,345.68 -
||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
|杭州璞悦湾|2013年07月|2016年06月|2,595,396,558.46|-|1,605,932,227.30||
|||||-|1,561,397,590.62||
|||||-|1,028,500,480.70|-|
|||||-|818,742,936.63|-|
|||||562,300,486.61|456,832,330.22|-|
|||||-|2,152,300,154.80|-|
|||||1,162,541,556.22|410,512,618.45|-|
|||||1,204,138,129.22|706,354,454.61|-|
|||||-|662,111,018.71|-|
|||||183,367,705.13|187,912,491.10|-|
|||||1,263,970,131.01|958,093,201.86|-|
|||||476,820,344.65|914,292,036.98|-|
|||||727,287,039.72|513,035,761.76|-|
|||||-|303,328,940.37|-|
|||||-|964,417,693.33|-|
|||||1,521,017,028.71|1,220,894,456.53|-|
|||||-|633,411,383.96|-|
|||||-|656,093,435.34|-|
|||||897,274,498.12|812,883,012.07|-|
|||||543,693,046.33|785,677,168.06|-|
|||||312,713,509.86|446,703,716.52|-|
|||||198,133,007.78|257,598,301.28|-|
|||||922,625,822.54|380,192,529.31|-|
|||||956,871,820.87|268,450,379.13|-|
|||||-|339,427,682.94|-|
|||||-|191,276,130.21|-|
|||||-|837,581,700.56|-|
|||||2,968,567,559.17|3,143,076,628.09|-|
|||||2,575,964,109.11|2,201,198,561.89|-|
|||||1,505,194,801.44|1,757,701,316.57|-|
|||||499,935,478.79|597,867,361.91|-|
|||||||-|
|||||-|471,467,685.41||
|||||430,129,600.39|534,490,943.30|-|
|||||850,857,772.33|252,136,851.15|-|
|||||-|1,586,911,158.03|-|
|||||873,789,697.51|1,534,828,577.52|-|
|||||-|1,027,162,438.82|-|
|||||-|676,077,156.61|-|
|||||1,021,223,197.78|928,429,409.72|-|
|||||456,740,609.69|689,016,767.38|-|
|||||277,812,809.14|607,559,201.42|-|
|||||-|538,773,792.32|-|
|天津东丽湖|2013年04月|2014年06月|1,046,735,049.94|188,183,625.49|466,806,852.50|-|
|天津锦庐|2011年01月|2014年11月|701,242,663.70|486,173,193.86|505,810,291.83|-|
|天津海港城|2011年09月|2014年11月|650,252,928.99|767,578,867.51|578,765,577.04|-|

七 合并财务报表项目附注(续)
5 存货(续)
(4)存货明细表:(续)
ii在建开发产品(续)
||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
|||预计下批|||||
|项目名称|开工时间|竣工时间|预计总投资|年初余额|年末余额|跌价准备|
|||||||-|
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|北京云湾家园|2010年11月|2014年04月|1,750,409,232.25|1,637,372,762.12|1,653,268,188.38|-|
|北京幸福汇|2011年06月|2014年07月|1,398,185,910.17|610,535,145.01|580,627,523.74|-|
|北京金域公园|2012年12月|2014年12月|1,086,382,646.79|-|888,303,882.05|-|
|北京万科蓝|2011年09月|2014年10月|576,148,900.57|353,422,656.65|463,236,652.41|-|
|秦皇岛假日风景|2011年07月|2014年04月|555,339,723.51|688,131,066.85|390,519,812.03|-|
|秦皇岛北戴河小镇|2013年08月|2015年05月|373,674,032.81|-|180,413,791.26|-|
|佛山金域国际|2012年03月|2014年08月|3,784,636,876.07|1,481,334,975.15|1,564,399,017.70|-|
|佛山万科广场|2012年10月|2014年06月|2,941,619,707.32|491,453,373.55|1,509,899,152.82|-|

七 合并财务报表项目附注(续)
5 存货(续)
(4)存货明细表:(续)
ii在建开发产品(续)
||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
|||预计下批|||||
|项目名称|开工时间|竣工时间|预计总投资|年初余额|年末余额|跌价准备|
|佛山万科城|2011年06月|2014年06月|2,513,225,704.89|486,699,953.09|952,599,060.67|-|
|佛山金域蓝湾|2012年03月|2014年04月|1,823,585,859.97|1,295,426,769.69|1,196,449,252.05|-|
|佛山万科缤纷四季花园|2011年09月|2014年05月|1,213,183,369.37|999,455,280.99|728,400,597.57|-|
|佛山金色领域广场|2013年12月|2015年05月|1,081,258,474.88|-|311,176,856.82|-|
|佛山缤纷西园|2013年04月|2015年12月|1,048,212,748.00|-|475,913,784.17|-|
|佛山沁园|2010年12月|2014年06月|500,318,043.66|219,709,893.47|310,616,974.39|-|
|乌鲁木齐兰乔圣菲|2012年04月|2014年10月|1,194,406,200.27|390,729,575.58|684,186,566.94|-|
|乌鲁木齐金域华府|2013年04月|2015年12月|978,018,700.00|754,114,758.74|416,289,399.79|-|
|乌鲁木齐金域国际|2013年05月|2015年09月|511,824,497.00|-|218,918,411.00|-|
|乌鲁木齐南山郡|2012年04月|2014年12月|219,261,699.00|61,688,710.42|110,359,971.58|-|
|中山金色家园|2013年04月|2014年12月|3,330,211,538.76|275,449,717.29|556,409,060.14|-|
|中山柏悦湾|2012年04月|2014月12月|517,652,098.27|168,248,975.70|376,848,757.44|-|
|中山金悦华庭|2010年12月|2014年09月|704,569,845.71|426,297,717.34|101,257,102.93|-|
|东莞长安万科中心|2012年03月|2014年05月|1,882,184,759.70|262,415,092.47|1,205,052,365.30|-|
|东莞朗润园|2012年10月|2014年06月|1,353,287,964.12|657,250,850.79|806,436,301.20|-|
|东莞厚街广场|2013年10月|2015年11月|968,235,041.97|-|342,753,514.71|-|
|东莞金域松湖|2012年05月|2014年05月|880,675,824.35|920,472,000.84|603,200,699.17|-|
|东莞金域华府|2011年04月|2014年06月|876,170,538.44|1,166,694,799.56|609,994,933.96|-|
|东莞香树丽舍|2013年02月|2014年12月|790,791,058.51|-|550,987,319.46|-|
|东莞金色里程|2013年11月|2015年12月|740,780,100.00|-|439,652,672.05|-|
|东莞四季花城|2013年06月|2014年12月|662,928,093.78|-|383,066,948.50|-|
|东莞金色城市|2013年04月|2014年06月|631,559,783.05|-|357,303,188.75|-|
|东莞松湖中心|2012年05月|2014年02月|595,772,672.60|543,431,030.94|385,807,793.06|-|
|东莞常平万科城|2012年05月|2015年04月|432,134,349.35|347,635,941.74|269,868,472.67|-|
|东莞金域华庭|2013年09月|2016年04月|375,672,700.00|-|205,934,453.44|-|
|东莞万科大厦|2011年12月|2014年05月|315,686,364.64|114,659,543.01|202,949,776.41|-|
|上海翡翠滨江|2010年12月|2015年12月|7,801,860,208.31|4,904,519,939.45|1,413,733,965.57|-|
|上海万科城|2012年09月|2014年12月|6,931,378,423.96|-|4,258,523,638.33|-|
|上海虹桥11号项目|2013年03月|2014年12月|3,976,708,583.34|-|2,324,070,111.82|-|
|上海城花新园|2012年07月|2014年12月|3,676,992,485.33|683,476,255.56|1,398,813,575.44|-|
|上海海上传奇|2012年10月|2015年09月|2,636,851,568.32|2,154,806,207.57|2,166,503,240.90|-|
|上海南站商务区地块|2013年12月|2016年04月|2,528,201,555.86|-|1,397,096,370.71|-|
|上海五玠坊|2011年01月|2014年09月|1,371,269,496.59|2,513,107,159.02|1,054,280,409.47|-|
|上海松江商务区14#|2013年08月|2014年12月|1,293,478,068.06|-|924,935,244.39|-|
|南通任港路地块|2013年04月|2015年12月|1,012,757,829.50|-|531,446,034.83|-|
|南通金域蓝湾|2011年07月|2014年06月|959,398,334.78|1,004,699,693.09|697,205,798.56|-|
|上海金色城市|2012年10月|2015年06月|878,658,111.03|297,193,925.08|264,789,914.95|-|
|嘉兴海上传奇|2013年11月|2015年12月|496,447,896.51|-|214,999,518.81|-|
|嘉兴金域缇香|2011年07月|2015年12月|294,366,527.68|877,651,262.91|253,869,261.64|-|
|三亚森林度假公园|2012年09月|2014年06月|1,607,751,114.09|1,105,762,444.91|1,125,096,719.75|-|
|三亚湖畔度假公园|2012年06月|2014年05月|1,453,381,845.85|539,499,246.20|1,287,061,473.76|-|
|其他|||9,448,189,243.05|8,673,051,284.99|3,826,599,377.54|-|
|转出至已完工||||14,585,727,933.88|||
|合计|||355,435,536,086.79|162,218,787,944.61|188,681,675,137.37||

七 合并财务报表项目附注(续)
5 存货(续)
(4)存货明细表:(续)
iii 拟开发产品
||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
|||预计下批|||||
|项目名称|预计开工时间|竣工时间|预计总投资|年初余额|年末余额|跌价准备|
|| 2014 年 07| 2016 年 11|||||
| 鞍山惠斯勒小镇||| 2,084,646,082.0|||-|
||月|月|0| 527,257,317.40| 430,331,300.40||
|| 2014 年 04| 2016 年 06|||||
|||||||-|
|青岛紫台|月|月|2,276,655,830.36|-|922,032,275.01||
|| 2014 年 06| 2015 年 12|2,431,964,277.50 661,163,386.23 619,817,406.72||||
|青岛玫瑰里||||||-|
||月|月|||||
|| 2014 年 01| 2015 年 05|||||
|青岛桃花源||||||-|
||月|月|696,057,703.00|-|355,746,387.49||
|| 2014 年 08| 2016 年 07|||||
|青岛春阳花园||||||-|
||月|月|651,947,876.57|-|162,054,282.58||
|| 2014 年 10| 2015 年 12|||||
|青岛东郡||||||-|
||月|月|1,263,151,996.51|48,385,283.89|131,895,214.00||
|| 2014 年 03| 2016 年 06|||||
|长沙金域国际||||||-|
||月|月|3,564,082,316.50|-|1,551,316,987.12||
|| 2014 年 08| 2016 年 03|||||
|长沙金域蓝湾||||||-|
||月|月|1,290,556,620.07|238,421,851.11|243,171,235.20||
|| 2014 年 05| 2016 年 06|||||
|长沙金域滨江||||||-|
||月|月|761,420,486.40|193,998,865.12|189,715,500.36||
|| 2014 年 02| 2015 年 07|||||
|长沙金域缇香||||||-|
||月|月|393,224,610.07|387,774,589.67|366,664,668.80||
|| 2014 年 06| 2015 年 12|||||
|长沙梅溪湖||||||-|
||月|月|2,483,200,000.00|-|1,031,812,583.00||
|| 2015 年 04| 2016 年 12|||||
|长春万科城||||||-|
||月|月|4,390,790,092.90|1,257,984,356.24|941,132,274.00||
|| 2015 年 08| 2016 年 12|||||
|长春柏翠园||||||-|
||月|月|2,465,278,019.74|470,762,348.44|633,565,352.59||
|| 2015 年 04| 2017 年 06|||||
|长春蓝山||||||-|
||月|月|722,415,765.81|422,232,962.64|383,242,823.00||
|| 2014 年 04| 2015 年 10|||||
|镇江蓝山花园||||||-|
||月|月|2,550,260,878.72|1,075,484,411.17|885,862,514.75||
|| 2014 年 01| 2015 年 06|||||
|镇江魅力之城||||||-|
||月|月|587,500,000.00|97,465,963.28|278,030,577.81||
|| 2014 年 02| 2016 年 04|||||
|镇江沁园||||||-|
||月|月|1,276,893,578.87|131,068,616.00|325,649,654.05||
|| 2014 年 03| 2015 年 12|||||
|重庆溉澜溪||||||-|
||月|月|7,154,280,001.00|-|2,891,369,095.96||
|| 2014 年 04| 2015 年 12|||||
|重庆金色悦城||||||-|
||月|月|2,856,770,402.88|1,680,675,632.52|750,754,053.52||
|| 2014 年 07| 2016 年 03|||||
|重庆万科西城||||||-|
||月|月|970,074,867.86|-|295,092,431.00||
|| 2014 年 03| 2015 年 05|||||
|郑州美铭科技产业园||||||-|
||月|月|2,806,400,000.00|-|200,579,322.36||
|| 2014 年 03| 2015 年 12|||||
|郑州万科美景万科城||||||-|
||月|月|2,302,043,797.00|-|655,513,460.97||
|| 2014 年 04| 2016 年 04|||||
|郑州万科美景龙门龙堂||||||-|
||月|月|1,594,787,702.00|-|282,438,133.02||
|| 2014 年 03| 2016 年 06|||||
|贵阳大都会||||||-|
||月|月|3,409,364,298.12|-|802,500,624.70||
|| 2014 年 04| 2015 年 06|||||
|贵阳金域华府||||||-|
||月|月|623,615,329.11|-|243,746,769.19||
|| 2014 年 04| 2016 年 12|||||
|贵阳玲珑湾||||||-|
||月|月|463,730,000.00|-|221,586,067.34||
|| 2014 年 04| 2016 年 03|||||
|西安金域东郡||||||-|
||月|月|4,406,265,000.00|-|1,127,759,230.15||
|| 2014 年 02| 2015 年 12|||||
|西安金色悦城||||||-|
||月|月|2,359,910,987.00|758,444,903.14|979,872,568.40||
|| 2014 年 06| 2015 年 12|||||
|西安金色悦城DK1||||||-|
||月|月|731,119,945.00|-|226,684,825.30||

||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
|| 2014 年 04| 2016 年 12|||||
|西安万科城8#地||||||-|
||月|月|3,509,641,418.40|-|759,530,073.90||
|| 2014 年 09| 2015 年 06|||||
|西安大明宫项目||||||-|
||月|月|1,194,866,948.70|467,293,263.73|384,807,240.94||
|| 2014 年 02| 2017 年 02|||||
|西安金域国际||||||-|
||月|月|934,373,044.96|-|226,940,694.62||
|| 2014 年 03| 2016 年 10|||||
|苏州VC小镇||||||-|
||月|月|3,606,360,139.80|-|1,899,410,477.36||
|| 2014 年 03| 2015 年 12|||||
|苏州万科城||||||-|
||月|月|1,852,098,029.09|1,310,872,722.79|876,454,586.86||
|| 2014 年 08| 2016 年 06|||||
|苏州新都会||||||-|
||月|月|329,500,000.00|138,575,004.09|150,161,288.61||
|| 2014 年 05| 2015 年 03|||||
|芜湖万科城||||||-|
||月|月|1,495,772,689.84|634,141,724.11|716,956,177.74||
|| 2014 年 03| 2015 年 08|||||
|秦皇岛北戴河小镇||||||-|
||月|月|1,451,660,323.07|358,577,402.01|396,303,326.58||
|| 2014 年 05| 2016 年 12|||||
|福州金域蓝湾||||||-|
||月|月|3,419,242,958.33|-|550,828,052.67||
|| 2014 年 03| 2016 年 12|||||
|福州永泰万科城||||||-|
||月|月|2,145,249,228.47|196,234,495.82|200,448,307.94||
|| 2014 年 01| 2016 年 09|||||
|福州万科广场||||||-|
||月|月|1,431,938,974.89|1,100,215,665.41|944,962,706.80||
|| 2014 年 01| 2015 年 06|||||
|福州金域榕郡||||||-|
||月|月|533,712,653.23|702,769,742.11|356,533,396.82||
|| 2015 年 03| 2017 年 09|||||
|烟台御龙山||||||-|
||月|月|2,970,000,000.00|-|931,891,668.01||
|| 2015 年 07| 2017 年 12|||||
|烟台海云台||||||-|
||月|月|2,000,000,000.00|703,390,156.03|701,664,940.63||
|| 2015 年 01| 2016 年 06|||||
|烟台假日风景||||||-|
||月|月|800,000,000.00|84,927,796.95|206,715,156.22||

七 合并财务报表项目附注(续)
5 存货(续)
(4)存货明细表:(续)
iii拟开发产品(续)
||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
|||预计下批|||||
|项目名称|预计开工时间|竣工时间|预计总投资|年初余额|年末余额|跌价准备|
|| 2014 年 03| 2017年12|||||
|漳州万科城||||||-|
||月|月|6,622,330,007.39|-|1,504,652,266.30||
|| 2014 年 04| 2016年03|||||
|清远万科城||||||-|
||月|月|5,556,541,611.20|146,274,474.90|593,769,677.10||
|| 2014 年 06月 2014 年 10月| 2017年05|||||
|深圳安托山项目||||||-|
|||月|4,799,660,000.00|1,837,345,361.72|1,839,290,308.62||
||| 2016年12|||||
|东莞双城水岸||||||-|
|||月|2,230,000,000.00|1,369,021,062.12|1,105,553,378.21||
|| 2014 年 06| 2015年12|||||
|深圳溪之谷||||||-|
||月|月|1,607,000,000.00|589,168,113.26|589,597,097.94||
|| 2015 年 06| 2018年08|||||
|深圳布吉水径项目||||||-|
||月|月|1,239,000,000.00|887,390,587.32|598,798,421.69||
|| 2014 年 03| 2016年05|||||
|深圳浪骑项目||||||-|
||月|月|1,000,000,000.00|202,500,914.88|210,712,788.83||
|| 2014 年 07| 2017年09|||||
|深圳公园里||||||-|
||月|月|1,687,000,000.00|-|1,219,991,494.21||
|| 2014 年 01| 2017年02|||||
|深圳留仙洞||||||-|
||月|月|17,006,450,000.00|-|5,399,000,000.00||
|| 2014 年 06| 2015年12|||||
|深圳空调厂||||||-|
||月|月|14,447,550,000.00|271,302,757.92|177,585,220.67||
|| 2014 年 10| 2016年09|||||
|济南草山岭B地块||||||-|
||月|月|685,036,443.41|-|174,240,528.46||
|| 2014 年 03| 2016年09|||||
|沈阳假日风景||||||-|
||月|月|3,234,249,458.62|-|663,405,369.01||
|| 2014 年 06| 2017年06|||||
|沈阳春河里||||||-|
||月|月|3,105,328,528.70|1,426,745,279.31|1,243,637,914.91||
|| 2014 年 04月| 2015年12|||||
|抚顺金域蓝湾||||||-|
|||月|2,539,580,166.55|176,022,092.15|299,129,246.98||
|| 2014 年 04| 2016年12|||||
|沈阳明天广场||||||-|
||月|月|2,527,414,388.66|849,473,987.78|662,626,257.19||
|| 2016 年 03| 2018年03|||||
|沈阳香湖盛景苑南区||||||-|
||月|月|2,282,663,497.87|689,129,126.42|735,503,846.46||
|| 2014 年 06| 2015年12|||||
|沈阳公园大道||||||-|
||月|月|1,826,092,131.33|486,440,249.85|495,076,996.72||
|| 2015 年 03| 2017年06|||||
|沈阳惠斯勒小镇||||||-|
||月|月|1,713,883,865.03|190,665,213.95|252,334,888.86||
|| 2014 年 04| 2016年10|||||
|沈阳鹿特丹||||||-|
||月|月|1,216,662,939.23|616,803,679.63|413,314,483.23||
||| 2016年12|||||
|||||||-|
|||月|1,154,342,534.85|299,591,560.48|348,238,176.76||
|| 2014 年 03| 2015年09|||||
|抚顺金域国际||||||-|
||月|月|1,104,880,000.00|304,959,828.76|192,443,425.74||
|| 2014 年 03| 2016年03|||||
|沈阳润园||||||-|
||月|月|655,008,172.85|158,773,249.16|198,612,990.01||
|| 2014 年 04| 2016年12|||||
|沈阳金域蓝湾||||||-|
||月|月|242,024,509.65|317,882,053.88|102,961,141.12||
|| 2014 年 06| 2015年12|||||
|武汉鲩子湖项目||||||-|
||月|月|5,993,000,000.00|-|454,751,726.28||
|| 2015 年 01| 2016年03|||||
|武汉联投万科生态城||||||-|
||月|月|3,397,550,000.00|503,488,640.27|540,399,047.39||
|| 2014 年 04| 2016年06|||||
|武汉嘉园||||||-|
||月|月|2,450,000,000.00|-|861,178,594.57||
|| 2015 年 09| 2017年12|||||
|武汉长征村项目||||||-|
||月|月|2,093,908,124.00|-|374,516,471.07||
|| 2014 年 05| 2015年09|||||
|武汉锦程||||||-|
||月|月|1,967,000,000.00|-|743,591,754.15||
|| 2014 年 06| 2016年12|||||
|武汉汉阳国际||||||-|
||月|月|1,070,113,406.63|1,056,645,965.72|675,877,371.87||
|杭州良渚文化村| 2015 年 01| 2016年12|9,423,842,798.51|2,488,394,387.09|2,719,008,171.73|-|

||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
||月|月|||||
|| 2014 年 09| 2016年12|||||
|杭州钱江新城||||||-|
||月|月|2,383,498,184.89|-|1,439,226,347.12||
|| 2015 年 01| 2017年04|||||
|杭州蒋村59号地块||||||-|
||月|月|1,050,261,417.70|-|549,280,260.00||
|| 2014 年 05| 2016年06|||||
|昆明公园里||||||-|
||月|月|3,806,221,750.00|-|975,918,060.68||
|| 2014 年 05| 2016年06|||||
|昆明魅力之城||||||-|
||月|月|3,563,429,116.98|-|731,776,005.72||
|| 2014 年 05| 2015年10|||||
|昆明金色领域||||||-|
||月|月|1,086,330,000.00|176,884,590.39|728,230,000.00||
|| 2015 年 05| 2016年12|||||
|昆山高尔夫|||||||
||月|月|3,670,061,788.05|578,212,382.80|578,212,382.80||
|| 2014 年 05| 2016年05|||||
|昆山魅力花园||||||-|
||月|月|2,868,116,495.18|492,677,308.00|687,689,257.31||
|| 2015 年 06| 2016年09|||||
|无锡信成道||||||-|
||月|月|2,114,764,705.18|1,368,368,308.64|1,581,101,279.61||
|| 2015 年 02| 2016年09|||||
|无锡金域缇香||||||-|
||月|月|1,813,836,842.60|730,179,579.26|541,538,842.35||
|| 2014 年 11| 2016年12|||||
|无锡金域蓝湾||||||-|
||月|月|1,675,194,991.17|144,580,943.55|426,848,289.76||
|| 2014 年 05| 2016年09|||||
|无锡魅力之城||||||-|
||月|月|1,382,220,576.65|348,093,051.52|176,060,124.84||
|| 2014 年 03| 2015年10|||||
|扬州万科城||||||-|
||月|月|724,905,760.44|771,655,749.72|522,382,446.71||
|| 2014 年 03| 2015年06|||||
|扬州金域华府||||||-|
||月|月|255,625,762.80|323,545,146.11|193,385,431.84||
|| 2014 年 03| 2016年03|||||
|成都金色乐府音乐广场||||||-|
||月|月|7,774,090,000.00|-|2,904,627,900.81||
|| 2014 年 03| 2015年12|||||
|成都金域缇香||||||-|
||月|月|2,266,545,348.28|-|637,520,733.48||
|| 2014 年 04| 2016年06|||||
|成都金色城市||||||-|
||月|月|1,173,782,040.86|882,099,970.00|473,918,113.31||
|| 2014 年 03| 2016年12|||||
|深圳大甲岛||||||-|
||月|月|2,162,194,460.00|173,604,755.73|181,958,387.66||
|| 2014 年 03| 2016年12|||||
|徐州淮海西路项目||||||-|
||月|月|4,123,382,688.00|599,814,674.78|1,408,693,166.26||
|| 2014 年 05| 2015年12|||||
|广州黄阁大道项目||||||-|
||月|月|1,595,060,087.07|-|452,174,061.43||

七 合并财务报表项目附注(续)
5 存货(续)
(4)存货明细表:(续)
iii拟开发产品(续)
||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
|||预计下批|||||
|项目名称|预计开工时间|竣工时间|预计总投资|年初余额|年末余额|跌价准备|
|广州新隆沙AF020122地| 2014 年| 2016 年|||||
|||||||-|
|块|04月|12月|1,056,068,881.93|-|621,522,522.00||
|常州万科城|2014年01月|2016年01月|1,708,604,149.37|-|532,416,384.78|-|
|| 2015 年| 2017 年|||||
|杭州公望||||||-|
||03月|12月|1,452,111,267.32|428,565,263.81|466,666,080.29||
|| 2014 年| 2016 年|||||
|宁波云鹭湾||||||-|
||09月|12月|1,417,714,944.05|1,331,829,698.97|1,054,835,827.55||
|| 2014 年| 2016 年|||||
|太原蓝山||||||-|
||01月|12月|4,187,608,921.52|1,150,180,060.15|1,087,553,031.52||
|| 2015 年| 2016 年|||||
|天津东丽湖||||||-|
||03月|08月|3,478,890,875.56|885,070,259.26|815,667,292.28||
|| 2015 年| 2016 年|||||
|天津东海岸||||||-|
||01月|05月|3,116,633,672.71|723,481,349.90|881,861,522.81||
|| 2015 年| 2016 年|||||
|天津四季花城||||||-|
||03月|06月|2,199,629,792.28|-|563,372,858.86||
|| 2014 年| 2015 年|||||
|天津梅江柏翠园||||||-|
||02月|04月|2,158,720,000.00|-|990,335,028.39||
|| 2014 年| 2015 年|||||
|天津金域华府||||||-|
||07月|12月|2,831,219,109.86|742,829,912.28|704,637,429.79||
|| 2014 年| 2015 年|||||
|天津金域国际||||||-|
||06月|08月|925,204,178.11|206,502,153.78|214,296,909.18||
|| 2014 年| 2016 年|||||
|天津海港城||||||-|
||04月|02月|923,791,480.84|252,853,065.59|331,196,852.94||
|| 2014 年| 2016 年|||||
|大连万科城||||||-|
||03月|08月|3,146,256,490.81|917,878,690.17|843,646,558.61||
|| 2015 年| 2018 年|||||
|大连海港城||||||-|
||07月|10月|2,713,824,000.00|1,096,515,777.53|449,888,575.66||
|| 2014 年| 2017 年|||||
|大连樱花园||||||-|
||07月|06月|2,115,085,226.75|681,768,769.98|682,081,021.12||
|| 2014 年| 2016 年|||||
|大连蓝山||||||-|
||09月|10月|931,919,493.02|-|409,192,924.08||
|| 2014 年| 2016 年|||||
|大连城花东项目||||||-|
||04月|09月|740,916,017.94|-|306,220,606.39||
|| 2014 年| 2016 年|||||
|大连大连门项目||||||-|
||04月|06月|454,557,316.36|-|190,889,554.03||
|| 2014 年| 2016 年|||||
|嘉兴金色梦想||||||-|
||05月|06月|451,226,706.30|165,723,007.74|192,097,751.85||
|| 2015 年| 2018 年|||||
|吉林万科城||||||-|
||08月|06月|7,687,865,805.80|836,822,562.50|894,248,163.96||
|| 2014 年| 2016 年|||||
|吉林松花湖项目||||||-|
||05月|12月|3,605,313,987.00|191,130,000.00|177,948,070.00||
|| 2014 年| 2016 年|||2,766,308,543.10||
|合肥森林公园||||||-|
||03月|05月|8,836,813,605.10|-|||
|| 2014 年| 2014 年|||||
|合肥蓝山花园||||||-|
||01月|12月|1,620,770,805.54|902,481,454.21|553,350,963.62||
|| 2014 年| 2016 年|||||
|合肥万科城||||||-|
||03月|06月|733,189,945.20|496,482,122.77|394,554,446.50||
|| 2014 年| 2016 年|||||
|厦门万科广场||||||-|
||03月|12月|4,702,989,280.66|1,518,248,000.00|1,073,683,844.38||
|| 2014 年| 2017 年|||||
|厦门湖心岛||||||-|
||03月|03月|2,224,638,450.32|-|1,237,931,584.05||
|| 2014 年| 2017 年|||||
|厦门海沧万科城||||||-|
||04月|12月|1,958,610,810.52|-|449,250,549.03||
|| 2014 年| 2016 年|||||
|泉州石狮金域中央||||||-|
||04月|06月|1,509,800,465.00|-|556,012,854.76||
|| 2014 年| 2016 年|||||
|南充金润华府||||||-|
||06月|06月|1,956,489,092.00|451,031,945.41|485,416,960.53||
|南京九都荟|2014年03月|2016年06月|3,152,838,514.46|-|1,295,353,101.37|-|

||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
|| 2014 年| 2016 年|||||
|唐山新里程||||||-|
||03月|06月|1,580,850,000.00|-|385,195,003.26||
|| 2014 年| 2016 年|||||
|北京天竺保税区项目||||||-|
||07月|01月|603,104,279.02|-|218,000,000.00||
|北京公园里 005、008、| 2014 年| 2015 年|||||
|||||||-|
|009号地|09月|11月|2,291,066,730.00|-|1,254,012,094.50||
|| 2014 年| 2015 年|||||
|北京首开万科中心||||||-|
||08月|12月|3,220,765,260.38|-|1,169,165,157.10||
|佛山金融C区B23-24地| 2014 年| 2015 年|||||
|||||||-|
|块|08月|12月|8,194,709,750.00|-|3,224,609,555.60||
|| 2014 年| 2015 年|||||
|佛山F06项目||||||-|
||04月|12月|3,405,532,549.44|1,642,252,828.38|1,675,349,366.88||
|| 2014 年| 2015 年|||||
|佛山万科广场||||||-|
||03月|12月|2,379,239,117.82|1,266,859,161.18|941,334,784.62||
|| 2014 年| 2016 年|||||
|佛山金色领域广场||||||-|
||05月|12月|1,754,041,525.92|660,935,532.00|504,798,012.17||
|| 2014 年| 2016 年|||||
|佛山金融C区A32地块||||||-|
||09月|06月|1,640,471,100.00|-|532,928,812.80||
|| 2015 年| 2017 年|||||
|佛山金融C区B21地块||||||-|
||09月|06月|1,295,784,250.00|-|511,254,600.00||
|| 2015 年| 2016 年|||||
|佛山万科城||||||-|
||01月|12月|640,238,133.30|313,114,047.51|174,294,713.43||
|| 2014 年| 2015 年|||||
|佛山金域国际||||||-|
||03月|12月|1,363,160,000.00|447,508,234.05|505,052,396.46||
|| 2014 年| 2014 年|||||
|佛山天傲湾||||||-|
||02月|12月|473,501,596.71|-|365,476,358.00||
|| 2014 年| 2017 年|||||
|乌鲁木齐中央公园||||||-|
||04月|12月|2,055,050,000.00|-|451,814,400.00||
|| 2014 年| 2015 年|||||
|中山柏悦湾||||||-|
||03月|06月|2,302,189,643.83|707,131,444.31|769,876,513.15||
|| 2014 年| 2015 年|||||
|中山青溪路项目||||||-|
||02月|12月|2,105,422,205.41|-|621,212,192.74||
|| 2014 年| 2015 年|||||
|东莞虎门万科城||||||-|
||04月|10月|12,266,459,167.83|-|3,243,752,836.21||

七 合并财务报表项目附注(续)
5 存货(续)
(4)存货明细表:(续)
iii拟开发产品(续)
||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
|||预计下批|||||
|项目名称|预计开工时间|竣工时间|预计总投资|年初余额|年末余额|跌价准备|
|东莞金色悦府|||||||
|上海南站商务区地块|||||||
|上海金色城市|||||||
|上海张江西地块|||||||
|上海滨江项目|||||||
|上海松江商务区14#|||||||
|上海翡翠滨江|||||||
|上海万科城|||||||
|三亚湖畔度假公园|||||||
|其他|||||||
|转出至在建|||||||
|合计|||||||
|||||||-|

6 可供出售金融资产
||||
|-|-|-|
|类别|2013年 12月 31日|2012年 12月 31日|
|可供出售权益工具|2,466,185,867.93|4,763,600.00|
|合计|||
||2,466,185,867.93|4,763,600.00|

可供出售权益工具公允价值按资产负债表日的公开交易市场的收盘价确定。其中包括港币金融资产等值人民币 2,460,263,867.93元（2012年：无），年内计入权益的累计公允价值损失为人民币17,779,506.89元（2012年：无）。
本年无将持有至到期投资重分类为可供出售金融资产的情况。
本集团无可供出售金融资产的长期债权投资(2012年：无)。
七 合并财务报表项目附注(续)
7 长期股权投资
(1)长期股权投资分类如下：
项目 2013年12月31日 2012年12月31日对合营企业的投资 6,897,969,044.19 4,043,247,292.97对联营企业的投资 3,633,456,664.15 2,915,843,932.44其他长期股权投资 106,060,000.00 81,215,238.88小计 10,637,485,708.34 7,040,306,464.29减：减值准备 - -合计
10,637,485,708.34 7,040,306,464.29
七 合并财务报表项目附注(续)
7 长期股权投资(续)
(2)于年末，本集团共有合营企业62家(2012：28家)，联营企业38家(2012：26家)。其中重要合营企业、联营企业及其他股权投资本年变动情况分析如下(续)：
在被投资在被投资
核算 单位持股单位表决在被投资单位持股比例与表 本年计提 本年被投资单位名称 方法 投资额 年初余额 增减变动 年末余额 比例 权比例 决权比例不一致的说明 减值准备减值准备 现金红利一、对合营企业投资
本集团与合作方约定该等公
司重大财务和经营决策均需
中航万科有限公司 权益法 1,600,000,000.00 985,287,599.94 182,591,079.71 1,167,878,679.65 40.0% 50.0%
合作各方一致同意
- - 213,084,440.00本集团与合作方约定该等公
司重大财务和经营决策均需
上海加来房地产开发有限公司 权益法 116,032,000.00 423,006,314.02 (43,700,679.08) 379,305,634.94 49.0% 50.0% 合作各方一致同意 - - 116,362,992.49长沙市领域房地产开发有限公司 权益法 55,951,757.42 184,739,955.86 89,000,743.46 273,740,699.32 60.0% 50.0% 同上 - - -长沙市领域投资有限公司 权益法 59,763,799.69 42,535,735.29 67,869,844.16 110,405,579.45 60.0% 50.0% 同上 - - - 201 Folsom Acquisition JV, L.P 权益法 460,509,796.33 - 447,304,440.85 447,304,440.85 71.5% 50.0% 同上 - - -东莞市万科臵地有限公司 权益法 521,938,200.25 541,117,994.16 2,320,343.89 543,438,338.05 50.0% 50.0% - - - -北京中粮万科房地产开发有限公司 权益法 400,000,000.00 503,503,615.62 150,400,985.04 653,904,600.66 50.0% 50.0% - - - -其他 权益法 3,268,570,648.64 1,363,056,078.08 1,958,934,993.19 3,321,991,071.27 - - - - - 13,800,000.00小计 - 6,482,766,202.33 4,043,247,292.97 2,854,721,751.22 6,897,969,044.19 - - - - - 343,247,432.49二、对联营企业投资
本集团直接持股和通过中航
万科间接持股比例合计为
50%，万科对该公司存在重
合肥一航万科地产有限公司 权益法 29,955,320.74 276,403,185.98 77,881,982.20 354,285,168.18 50.0% 29.6% 大影响 - - 149,531,238.30厦门万特福房地产开发有限公司 权益法 417,000,000.00 399,643,877.73 (6,707,395.04) 392,936,482.69 30.0% 30.0% - - - -
七 合并财务报表项目附注(续)
7 长期股权投资(续)
(2)重要的合营企业、联营企业及其他股权投资本年变动情况分析如下(续)：
在被投资在被投资
核算 单位持股单位表决 在被投资单位持股比例与 本年计提被投资单位名称 方法 投资额 年初余额 增减变动 年末余额 比例 权比例 表决权比例不一致的说明 减值准备 减值准备 现金红利本集团按照在公司章程的约定确
深圳市万科滨海房地产有限公司 权益法 499,874,934.27 492,439,072.56 (48,352,506.86) 444,086,565.70 50.0% 49.0% 定表决权比例 - - -本集团按照在公司决策机构董事
北京万湖房地产开发有限公司 权益法 584,261,200.00 - 519,906,565.62 519,906,565.62 49.0% 40.0%会派驻的人数确定表决权比例 - - -其他 权益法 1,128,180,795.62 1,747,357,796.17 174,884,085.79 1,922,241,881.96 - - - - - 144,642,972.68小计 - 2,659,272,250.63 2,915,843,932.44 717,612,731.71 3,633,456,664.15 - - - - - 294,174,210.98三、成本法核算的其他股权投资
上海中城联盟投资管理有限公司 成本法 9,000,000.00 9,000,000.00 44,560,000.00 53,560,000.002.016% 2.016% - - - 1,405,238.94中信万科中国房地产开发基金 成本法 72,215,238.88 72,215,238.88 (72,215,238.88) - 6.67% 6.67% - - -上海伍翎投资中心(有限合伙) 成本法 52,500,000.00 - 52,500,000.00 52,500,000.00 7.89% 7.89% - - -小计 133,715,238.88 81,215,238.88 24,844,761.12 106,060,000.00 - - 1,405,238.94合计 9,275,753,691.84 7,040,306,464.29 3,597,179,244.05 10,637,485,708.34 - - 638,826,882.41
七 合并财务报表项目附注(续)
7 长期股权投资(续)
(3)重要合营企业和联营企业信息：
持股表决权比 本年净利润 /(亏关联关组织机构被投资单位名称 企业类型 注册地法人代表 主营业务 注册资本 比例 例 年末资产总额 年末负债总额 年末净资产 本年营业收入 损) 系 代码
||||||||||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
|一、对合营公司投资|||||||||||||||
|上海加来房地产开发|||||||||||||||
|有限公司|有限责任公司|上海|周政|房地产开发经营|180,000,000.00|49.0%|50.0%|1,890,021,271.21|872,220,846.12|1,017,800,425.09|857,742,055.00|198,492,035.54|合营|73542719-5|
|东莞市万科臵地有限|||||||||||||||
|公司|有限责任公司|东莞|王海武|房地产开发经营|10,000,000.00|50.0%|50.0%|2,183,259,311.10|1,110,633,717.43|1,072,625,593.67|165,792,225.00|(1,921,271.84)|合营|66154690-8|
|长沙市领域房地产开发|||||||||||||||
|有限公司|有限责任公司|长沙|蔡立彬|房地产开发经营|100,000,000.00|60.0%|50.0%|607,045,282.96|202,567,558.14|404,477,724.82|421,359,354.00|150,330,298.39|合营|79473990-6|
|长沙市领域投资有限|||||||||||||||
|公司|有限责任公司|长沙|蔡立彬|房地产开发经营|100,000,000.00|60.0%|50.0%|1,683,979,789.15|1,470,597,757.07|213,382,032.08|786,581,103.00|142,489,139.91|合营|66859493-7|
|北京中粮万科房地产开|||||||||||||||
|发有限公司|有限责任公司|北京|毛大庆|房地产开发经营|800,000,000.00|50.0%|50.0%|4,838,939,114.84|3,532,800,607.08|1,306,138,507.76|2,751,165,979.70|329,026,183.04|合营|69633276-6|
|中航万科有限公司|有限责任公司|北京|范月民|房地产开发经营|3,820,030,000.00|40.0%|50.0%|7,587,752,045.21|3,319,716,925.37|4,268,035,119.84|-|665,230,642.48|合营|71093467-6|
|201 Folsom Acquisition|||||||||||||||
|JV, L.P|有限责任公司|美国|无|房地产开发经营|美元102,609,624|71.5%|50.0%|954,694,963.26|329,094,346.70|625,600,616.56|18,473.61|(9,942,172.15)|合营|无|
|二、对联营公司投资|||||||||||||||
|合肥一航万科地产有限|||||||||||||||
|公司|有限责任公司|合肥|肖临骏|房地产开发经营|101,500,000.00|50.0%|29.6%|1,810,425,433.50|1,150,133,178.68|660,292,254.82|2,230,906,373.90|517,936,441.02|联营|66794757-7|
|厦门万特福房地产开发|||||||||||||||
|有限公司|有限责任公司|厦门|刘夏生|房地产开发经营|1,390,000,000.00|30.0%|30.0%|7,290,535,734.57|5,980,747,458.95|1,309,788,275.62|55,422.50|(22,357,983.48)|联营|69990321-0|
|深圳市万科滨海房地产|||||||||||||||
|有限公司|有限责任公司|深圳|何飞|房地产开发经营|1,000,000,000.00|50.0%|49.0%|5,387,846,803.44|4,434,535,946.12|953,310,857.32|-|(31,567,287.79)|联营|56850121-1|
|北京万湖房地产开发有|||||||||||||||
|限公司|有限责任公司|北京|何剑波|房地产开发|1,192,369,979.65|49.0%|40.0%|5,359,491,377.69|4,187,785,742.77|1,171,705,634.92|-|(20,664,344.73)|联营|06281321-8|

七 合并财务报表项目附注(续)
8 投资性房地产
按成本计量的投资性房地产
|||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|
|项目|年初账面余额||本年增加|本年减少||年末账面余额||
|一、账面原值||||||||
|房屋、建筑物|2,429,328,708.4|6|9,365,302,160.17|-|1|1,794,630,868.6|3|
|二、累计折旧和累计摊销||||||||
|房屋、建筑物|54,100,352.6|7|30,054,231.66|-||84,154,584.3|3|
|三、投资性房地产账面净值||||||||
|房屋、建筑物|2,375,228,355.7|9|9,335,247,928.51|-|1|1,710,476,284.3|0|
|四、投资性房地产账面价值||||||||
|房屋、建筑物|2,375,228,355.7|9|9,335,247,928.51|-|1|1,710,476,284.3|0|

年末时，上述投资性房地产包括在建投资性房地产人民币 7,393,965,682.57元 (2012年：1,363,376,385.83元)。
本集团本年用于银行借款抵押的投资性房地产人民币851,870,591.76元(2012年：无)。
本年折旧和摊销额人民币30,054,231.66元(2012年：人民币24,807,635.34元)。
本集团本年无计提减值准备(2012年：无)。
本集团没有按公允价值计量的投资性房地产(2012年：无)。
9 固定资产
酒店、房屋及
建筑物 装修费 机器设备 运输工具 电子设备 其他设备 合计账面原
值：
年初余额 1,717,316,944.54 51,492,246.47 55,685,816.70 129,316,209.38 209,867,926.60 53,362,944.45 2,217,042,088.14本年增加 1,013,897,977.12 7,482,173.18 6,706,759.99 31,140,286.02 41,239,147.14 21,222,351.45 1,121,688,694.90本年减少 481,232,334.99 53,266.00 1,919,088.63 16,601,085.57 6,601,006.36 2,404,573.12 508,811,354.67年末余额 2,249,982,586.67 58,921,153.65 60,473,488.06 143,855,409.83 244,506,067.38 72,180,722.78 2,829,919,428.37累计折
旧：
年初余额 301,868,852.08 41,382,713.61 17,675,874.35 78,733,886.06 137,695,013.39 27,428,546.43 604,784,885.92本年增加 59,551,608.70 6,308,011.05 5,035,847.72 17,154,804.01 26,805,719.68 8,534,031.68 123,390,022.84本年减少 6,942,636.16 4,061.40 757,527.68 13,264,782.67 5,581,489.69 1,472,846.15 28,023,343.75年末余额 354,477,824.62 47,686,663.26 21,954,194.39 82,623,907.40 158,919,243.38 34,489,731.96 700,151,565.01净额：
年末余额 1,895,504,762.05 11,234,490.39 38,519,293.67 61,231,502.43 85,586,824.00 37,690,990.82 2,129,767,863.36年初余额 1,415,448,092.46 10,109,532.86 38,009,942.35 50,582,323.32 72,172,913.21 25,934,398.02 1,612,257,202.22本年折旧额人民币123,390,022.84元(2012年：人民币129,757,491.40元)。
七 合并财务报表项目附注(续)
9 固定资产(续)
本年由在建工程转入固定资产原价为人民币 377,164,136.73元 (2012年：人民币32,464,161.20元)。
本集团本年没有用于银行借款抵押的固定资产 (2012年：人民币 187,152,611.08元)。
本集团本年没有暂时闲臵的固定资产(2012年：无)。
本集团本年没有通过融资租赁租入的固定资产(2012年：无)。
本集团本年没有通过经营租赁租出的固定资产(2012年：无)。
本集团本年末没有持有待售的固定资产(2012年：无)。
本集团本年未办妥产权证的固定资产明细如下：
||||
|-|-|-|
|||预计办结产权|
|项目|未办妥产权证书原因|证书时间|
|深圳万科中心|深圳万科中心部分竣工，部分尚属在建|2015年12月31日|
||工程，需待全部竣工验收后一并办理房||
||地产证。||

七 合并财务报表项目附注(续)
10 在建工程
(1)在建工程情况
|||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|
|||2013年12月31日|||2012年12月31日|||
|项目|账面余额||跌价准备|账面净值|账面余额|跌价准备|账面净值|
|深圳万科中心|614,803,787.84||-|614,803,787.84|566,279,266.02|-|566,279,266.02|
|东莞万科建筑研究基地|13,140,136.60||-|13,140,136.60|104,012,480.15|-|104,012,480.15|
|苏州雅诗阁万科美好广场||||||||
||-||-|-|198,396,924.12|-|198,396,924.12|
|服务公寓||||||||
|武汉万威酒店|185,262,125.25||-|185,262,125.25|123,906,531.79|-|123,906,531.79|
|其他|100,460,727.41||-|100,460,727.41|58,523,623.85|-|58,523,623.85|
|合计|913,666,777.10||-|913,666,777.10|1,051,118,825.93|-|1,051,118,825.93|

 (2)在建工程项目本年变动情况
||||||||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
||工程预算|||本年转入||工程投入占|工程|预计||利息资本化|其中：本年利息|本年利息|
|工程名称|(万元)|年初余额|本年增加|固定资产|年末余额|预算比例|进度|完工日期|资金来源|累计金额|资本化金额|资本化率|
|||||||||自|自有资金||||
|深圳万科中心|88,000.00|566,279,266.02|48,524,521.82|-|614,803,787.84|70%|70%|2014年12月|和借款|142,069,899.99|17,549,187.50|5.01%|
|东莞万科建筑研究基地|14,950.00|104,012,480.15|45,078,526.16|135,950,869.71|13,140,136.60|99%|99%|2014年4月|自有资金||||
|苏州雅诗阁万科美好|||||||||||||
|广场服务公寓|24,006.83|1 98,396,924.12|41,671,375.14|240,068,299.26|-|100%|100%|已完工|自有资金||||
|武汉万威酒店|24,741.95|123,906,531.79|61,355,593.46|-|185,262,125.25|75%|75%|2014年3月|自有资金||||
|其他|25,813.34|58,523,623.85|43,082,071.32|1,144,967.76|100,460,727.41|39%|39%|2014年12月|自有资金||||
|合计|177,512.12|1,051,118,825.93|239,712,087.90|377,164,136.73|913,666,777.10||||||||

七合并财务报表项目附注(续)
11 无形资产
年初余额 本年增加 本年减少 年末余额账面原值 456,543,380.17 62,047,274.23 54,957,364.81 463,633,289.59累计摊销 29,696,480.65 9,625,862.82 5,763,237.00 33,559,106.47账面价值 426,846,899.52 52,421,411.41 49,194,127.81 430,074,183.12本年摊销额人民币9,625,862.82元(2012年：人民币10,100,120.73元)。
无形资产主要为自用物业的土地使用权。
12 商誉
|||||
|-|-|-|-|
|被投资单位名称|2013|2012||
|万科臵业 (海外) 有限公司||||
||201,689,835.80|201,689,835.8|0|

本集团于2012年度支付港币10.94亿元合并成本收购了万科臵业(海外)有限公司75%的权益。合并成本超过按比例获得万科臵业(海外)有限公司的可辩认资产、负债公允价值的差额人民币201,689,835.80元，确认为本集团的商誉。
于年末资产负债表日，本集团比较商誉与其可回收金额作为减值测试，并未发现减值。
13 长期待摊费用
年初余额 本年增加 本年摊销额 年末余额租赁费 10,624,902.53 96,418.80 660,648.31 10,060,673.02经营租赁的固定
资产改良支出
21,870,235.35 25,885,755.39 9,571,194.95 38,184,795.79其他 9,821,514.15 11,377,061.82 5,933,539.57 15,265,036.40合计
42,316,652.03 37,359,236.01 16,165,382.83 63,510,505.21
七合并财务报表项目附注(续)
14 递延所得税资产及负债
(1)已确认的递延所得税资产和递延所得税负债
项目 2013年12月31日2012年12月31日可弥补亏损 1,613,277,489.03 1,029,525,828.20减值准备 46,579,832.80 37,553,236.67预提成本
336,461,459.19 261,683,563.34土地增值税清算准备
1,070,184,663.33 1,107,758,724.97未实现内部交易利润
362,616,230.27 381,620,786.60其他
96,142,377.33 236,715,764.64递延所得税资产小计 3,525,262,051.95 3,054,857,904.42计入资本公积的可供出售金融
资产公允价值变动
289,600.00 -收购公司公允价值变动 604,253,364.13 664,790,451.05代扣代缴所得税 68,172,723.31 69,022,306.66递延所得税负债小计 672,715,687.44 733,812,757.71 (2)未确认递延所得税资产明细
2013年12月31日 2012年12月31日
类别 暂时性差异 递延所得税资产 暂时性差异 递延所得税资产可抵扣亏损 630,761,452.83 157,690,363.21 966,123,687.22 240,455,231.92可抵扣暂时性差异 91,519,330.71 22,244,085.30 89,863,243.19 21,830,063.42合计 722,280,783.54 179,934,448.51 1,055,986,930.41 262,285,295.34
七合并财务报表项目附注(续)
14 递延所得税资产及负债(续)
(3)未确认递延所得税资产的可抵扣亏损将于以下年度到期
||||
|-|-|-|
|年份|2013年 12月 31日|2012年 12月 31日|
|2013|-|100,655,150.71|
|2014|78,847,871.43|163,023,401.58|
|2015|131,050,216.54|221,316,935.28|
|2016|48,023,238.24|78,399,435.63|
|2017|219,302,097.89|402,728,764.02|
|2018|153,538,028.73|-|
|合计|||
||630,761,452.83|966,123,687.22|

 (4)于 2013年 12月 31日，与境外公司持有本集团子公司的未分配利润有关的暂时性差异为人民币44亿元(2012年：人民币19.5亿元)。由于本公司能够控制这些子公司的股利政策，并已决定有关利润很可能不会在可预见的将来进行分配，故尚未就因分配这些留存收益而应付的所得税人民币 2.9亿元(2012年：人民币1亿元)确认递延所得税负债。
(5)引起暂时性差异的资产或负债项目对应的暂时性差异
项目 2013年12月31日2012年12月31日
||
|-|
|4,111,785,836.13|
|150,212,196.19|
|1,047,509,732.11|
|4,434,898,885.31|
|1,526,483,146.40|
|946,863,058.57|
|12,217,752,854.71|
|-|
|2,659,161,804.19|
|1,101,700,737.29|
|3,760,862,541.48|

七合并财务报表项目附注(续)
15 其他非流动资产
本年其他非流动资产主要为发放的委托贷款，股权收购预付款及回收期一年以上的应收合营企业款（见附注七4(10)）。
16 资产减值准备
本集团于2013年12月31日，资产减值情况汇总如下：
本年减少数
项目 年初余额 本年增加数 本年转回 本年转销 年末余额一、坏账准备 339,275,486.22 92,646,807.79 24,995,949.03 4,128,909.46 402,797,435.52其中：应收账款 28,755,875.56 17,657,497.62 7,849,095.17 1,815,416.65 36,748,861.36其他应收款 310,519,610.66 74,989,310.17 17,146,853.86 2,313,492.81 366,048,574.16二、存货跌价准备 7,407,412.00 - 7,048,022.37 359,389.63 -合计 346,682,898.22 92,646,807.79 32,043,971.40 4,488,299.09 402,797,435.52有关各资产本年确认减值损失的原因，参见有关各资产项目的附注。
七合并财务报表项目附注(续)
17短期借款
(1)短期借款分类：
2013年12月31日 2012年12月31日
种类 原币 折人民币 原币 折人民币1、银行借款
信用借款
-人民币 1,476,067,783.83 1,476,067,783.83 1,257,735,517.06 1,257,735,517.06抵押借款*
-人民币 36,513,513.98 36,513,513.98 9,097,015.11 9,097,015.11小计 1,512,581,297.81 1,266,832,532.172、其他借款
信用借款
-人民币 3,589,933,333.33 3,589,933,333.33 8,665,567,708.33 8,665,567,708.33小计 3,589,933,333.33 8,665,567,708.33合计 5,102,514,631.14 9,932,400,240.50* 以上抵押借款主要由本集团的存货作为抵押。
上述余额中，无从持有本公司5%(含5%)以上表决权股份的股东取得的短期借款(2012年：无)。
上述余额中，无从本公司关联方取得的短期借款(2012年：无)。
(2)本集团本年末无已到期未偿还的短期借款情况(2012年：无)。
18 交易性金融负债
||||
|-|-|-|
||2013年 12月 31日|2012年 12月 31日|
|项目|公允价值|公允价值|
|交易性金融负债|||
||11,686,986.02|25,761,017.27|

本集团于2013年12月31日及2012年12月31日的交易性金融负债为利率互换契约。
七合并财务报表项目附注(续)
19 应付票据
||||
|-|-|-|
|项目|2013年 12月 31日|2012年 12月 31日|
|商业承兑汇票|14,783,899,946.37|4,977,131,435.22|

上述金额均为一年内到期的应付票据。
20 应付账款
(1)应付账款分类：
||||
|-|-|-|
|项目|2013年 12月 31日|2012年 12月 31日|
|应付地价|16,876,391,873.95|11,648,847,608.01|
|应付及预提工程款|46,129,631,721.89|32,459,143,370.93|
|质量保证金|547,156,347.48|450,834,577.58|
|应付及预提销售佣金|245,548,254.28|184,685,620.98|
|其他|159,730,941.18|117,484,539.47|
|合计|63,958,459,138.78|44,860,995,716.97|

 (2)本报告期应付账款中，没有应付持有公司5%(含5%)以上表决权股份的股东单位或关联方的款项。
本集团账龄超过一年的应付账款主要为尚未支付的工程款、地价款、质量保证金等。
七合并财务报表项目附注(续)
21 预收款项
(1)预收款项分类
||||||
|-|-|-|-|-|
||预计首批|项目预售|||
|项目|结算日期|比例|2013年12月31日|2012年12月31日|
|北京金域华府|2014年09月|95%|3,526,771,629.00|967,020,419.00|
|厦门海沧万科城|2014年12月|89%|3,068,981,845.00|1,110,529,746.00|
|杭州良渚文化村|2014年06月|56%|2,942,717,581.41|2,109,895,386.29|
|厦门金域华府|2014年06月|100%|2,715,055,299.08|3,098,287,236.93|
|上海万科城|2014年12月|83%|2,690,432,350.00|-|
|深圳翡丽郡|2014年10月|98%|2,420,828,650.50|1,749,387,449.20|
|莆田万科城|2014年06月|84%|2,255,073,184.00|1,354,420,005.00|
|西安金域华府|2014年12月|77%|2,242,157,890.09|1,030,308,226.00|
|北京朗润园|2014年09月|99%|2,085,672,153.00|687,919,784.00|
|重庆万科城|2014年06月|70%|2,035,386,320.93|796,624,439.31|
|广州新光城市花园|2014年05月|55%|2,021,580,631.00|776,854,419.00|
|上海五玠坊|2014年06月|91%|1,906,855,552.74|1,297,887,497.00|
|深圳第五园|2014年09月|93%|1,898,267,221.01|2,157,053,694.50|
|深圳金域缇香|2015年04月|96%|1,843,932,746.00|1,499,211,723.00|
|北京云湾家园|2014年04月|99%|1,818,565,337.00|1,822,125,596.00|
|佛山金域蓝湾|2014年04月|79%|1,791,620,748.00|1,196,741,703.00|
|南京金域蓝湾|2014年06月|77%|1,778,548,410.00|1,643,747,753.86|
|成都海悦汇城|2014年08月|80%|1,776,634,240.00|2,016,268,124.22|
|深圳公园里|2014年12月|91%|1,773,686,477.00|2,745,949,422.00|
|南京金色领域|2014年04月|99%|1,703,152,209.00|1,269,869,349.00|
|武汉金色城市|2014年06月|75%|1,698,432,200.42|3,110,547,324.08|
|广州东荟城|2014年06月|66%|1,661,031,314.00|1,487,707,233.00|
|北京金域缇香|2014年10月|85%|1,653,797,644.00|372,671,629.00|
|徐州万科城|2014年12月|72%|1,534,634,637.50|-|
|西安万科城3#地|2014年12月|97%|1,514,500,487.50|625,564,696.50|
|沈阳春河里|2014年09月|69%|1,511,845,172.35|1,069,642,974.00|
|佛山金域国际|2014年08月|61%|1,489,708,692.77|202,899,929.00|
|武汉汉阳国际|2014年07月|95%|1,483,055,343.00|886,436,193.00|
|杭州北宸之光|2015年06月|53%|1,472,803,340.00|-|
|深圳万科红三期|2014年12月|61%|1,432,961,319.90|1,031,078,389.90|
|大连朗润园|2014年04月|75%|1,352,959,022.00|261,504,887.00|
|南昌万科城|2014年06月|87%|1,343,794,931.93|435,584,086.00|
|北京如园C3|2014年12月|77%|1,342,149,396.01|1,108,897,604.01|
|太原紫台|2014年07月|61%|1,336,562,308.00|1,460,754,522.00|
|西安金色悦城|2015年06月|94%|1,329,265,288.00|319,010,624.00|
|合肥蓝山花园|2014年03月|76%|1,310,578,327.80|-|
|福州金域花园|2015年12月|85%|1,278,843,736.00|241,215,940.00|
|重庆悦府|2014年06月|86%|1,233,756,372.64|1,562,818,519.98|
|东莞金域松湖|2014年05月|79%|1,194,089,538.00|1,160,656,118.01|
|苏州玲珑湾|2014年09月|77%|1,184,564,941.00|1,288,351,414.00|

七合并财务报表项目附注(续)
21 预收款项(续)
(1)预收款项分类(续)
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
||预计首批|项目预售||||
|项目|结算日期|比例|2013年12月31日|2012年12月31日||
|杭州草庄|2014年09月|83%|1,169,308,046.00|35,507,781.00||
|深圳天誉|2015年12月|40%|1,163,074,991.00|980,021,223.00||
|无锡魅力之城|2014年04月|53%|1,152,785,507.00|974,572,976.83||
|合肥万科城|2014年06月|70%|1,141,433,721.00|714,330,819.00||
|清远万科城|2014年09月|86%|1,132,761,515.50|991,819,213.00||
|扬州万科城|2014年02月|76%|1,111,447,976.00|1,480,033,487.00||
|佛山万科缤纷四季花园|2014年06月|80%|1,083,350,275.00|1,182,985,610.00||
|佛山万科广场|2014年06月|51%|1,052,755,586.00|48,557,466.00||
|东莞金域华府|2014年06月|82%|1,050,461,645.00|1,150,690,082.00||
|长沙万科城|2014年06月|99%|1,030,925,406.55|1,619,125,898.27||
|上海城花新园|2014年12月|21%|1,030,645,137.23|953,369,210.74||
|合肥森林公园|2015年05月|54%|1,019,398,149.00|-||
|上海海上传奇|2015年09月|91%|1,019,187,138.00|446,065,326.00||
|东莞朗润园|2014年09月|74%|1,018,125,097.00|490,055,518.00||
|苏州万科城|2014年05月|60%|1,005,596,180.00|-||
|深圳布吉水径项目|2015年12月|43%|1,004,036,815.00|-||
|其他|||65,677,523,763.49|74,001,398,862.98||
|合计|||155,518,071,436.35|131,023,977,530.6|1|

上述预收款项无建造合同业务预收款(2012年：人民币34,884,320.00元)。
本集团账龄超过一年的预收款项主要为尚未结算的预收房款。
(2)本报告期预收款项中，没有预收持有公司5%(含5%)以上表决权股份的股东单位或关联方情况(2012年：无)。
七合并财务报表项目附注(续)
22 应付职工薪酬
||||||
|-|-|-|-|-|
|项目|年初账面余额|本年增加|本年减少|年末账面余额|
|一、工资、奖金、津|||||
|贴和补贴|2,157,372,779.92|4,234,334,592.71|3,963,256,005.16|2,428,451,367.47|
|二、职工福利费|549,743.91|80,416,713.90|80,184,096.87|782,360.94|
|三、社会保险费|11,594,002.80|366,579,643.74|363,152,141.36|15,021,505.18|
|其中：医疗保险费|3,819,147.38|86,400,277.57|84,600,859.64|5,618,565.31|
|基本养老保险费|7,058,015.99|250,187,271.74|248,838,555.87|8,406,731.86|
|失业保险费|471,694.13|16,570,002.86|16,480,089.61|561,607.38|
|工伤保险费|139,434.94|6,888,018.14|6,868,612.28|158,840.80|
|生育保险费|105,710.36|6,534,073.43|6,364,023.96|275,759.83|
|四、住房公积金|4,500,780.17|144,490,519.69|143,188,664.65|5,802,635.21|
|五、辞退福利|1,307,259.42|10,267,298.48|11,563,189.12|11,368.78|
|其中：|||||
|解除劳动关系补偿|1,307,259.42|10,267,298.48|11,563,189.12|11,368.78|
|六、其他|2,424,378.15|7,869,667.40|8,688,846.42|1,605,199.13|
|其中： 工会经费和职|||||
|工教育经费|2,424,378.15|7,869,667.40|8,688,846.42|1,605,199.13|
|合计|2,177,748,944.37|4,843,958,435.92|4,570,032,943.58|2,451,674,436.71|

应付职工薪酬中无属于拖欠性质的金额(2012年：无)。
除附注(八)所述的股份支付外，本年无向职工提供的非货币性福利 (2012年：无)。
本集团于2010年对薪酬制度进行了改革，构建了新的薪酬体系，引入了针对集团管理团队和业务骨干的经济利润奖金计划，该计划以集团当年实现的经济利润为基数，按固定比例10%确定经济利润奖金额度。其中担任董事、监事、高级管理人员的奖励对象，该项奖金须全部递延发放。
七合并财务报表项目附注(续)
23 应交税费
||||
|-|-|-|
|项目|2013年 12月 31日|2012年 12月 31日|
|企业所得税|2,947,326,015.49|2,873,002,465.70|
|土地增值税|1,127,699,124.69|1,412,974,526.29|
|营业税|302,164,671.53|102,852,754.85|
|个人所得税|19,559,289.76|20,675,313.98|
|城市维护建设税|38,036,144.23|28,861,127.70|
|教育费附加|29,914,384.96|43,061,643.66|
|房产税|25,499,276.14|5,263,810.59|
|增值税|35,805,846.48|8,236,986.38|
|其他|52,200,480.31|20,660,285.09|
|合计|4,578,205,233.59|4,515,588,914.24|

本年预缴税费人民币 11,869,913,813.65元 (2012年：人民币 9,506,484,920.63元)计入预付款项。
24应付利息
||||
|-|-|-|
|项目|2013年 12月 31日|2012年 12月 31日|
|分期付息到期还本的长期借款利息|||
||245,225,690.43|531,110,160.96|
|企业债券利息|46,017,871.37|118,577,777.78|
|合计|291,243,561.80|649,687,938.74|

七合并财务报表项目附注(续)
25 其他应付款
(1)其他应付款分类：
||||
|-|-|-|
|项目|2013年 12月 31日|2012年 12月 31日|
|应付合营联营企业款|12,865,496,533.55|2,827,560,139.08|
|应付股权款与合作公司往来|||
|及其他|||
||34,163,835,983.61|26,268,682,558.12|
|土地增值税清算准备金|4,280,738,653.34|4,434,898,885.31|
|押金及保证金|1,092,779,949.64|912,207,191.41|
|代收款|1,955,640,575.63|965,797,438.79|
|购房意向金|345,793,573.49|636,169,556.23|
|合计|54,704,285,269.26|36,045,315,768.94|

应付股权款与合作公司往来及其他包括少数股东及其他合作方向项目公司垫付款 /借款共计人民币 31,991,787,665.81元 (2012年：人民币23,270,652,199.33元)。
(2)本报告期其他应付款中无应付持有公司5%(含5%)以上表决权股份的股东单位的款项(2012年：无)。
七合并财务报表项目附注(续)
25 其他应付款(续)
(3)应付关联方款项：
|||||
|-|-|-|-|
||2013年12月31日|||
|单位名称|与本公司关系|2013年12月31日|2012年12月31日|
|佛山市顺德区中航万科房地产||||
||联营企业|||
|有限公司||893,653,364.32|-|
|厦门万特福房地产开发有限公司|联营企业|781,054,015.77|420,454,015.77|
|广州市万尚房地产有限公司|联营企业|421,272,878.77|-|
|北京金隅万科房地产开发有限公司|联营企业|130,576,891.32|348,857,970.91|
|长春万科溪之谷房地产开发有限公司|联营企业|103,570,081.08|-|
|苏州中航万科长风臵业有限公司|联营企业|67,799,159.01|66,989,102.51|
|武汉高尔夫城市花园房地产开发||||
|有限公司|联营企业|||
|||60,403,692.08|71,471,497.09|
|深圳市万科滨海房地产有限公司|联营企业|43,323,904.95|-|
|上海南都白马房地产开发有限公司|联营企业|17,701,924.74|-|
|小计||2,519,355,912.04|907,772,586.28|
|贵阳万科劲嘉臵业有限公司|合营企业|2,752,281,379.43|-|
|济南万筑房地产开发有限公司|合营企业|1,589,541,494.11|-|
|湖南湘诚壹佰臵地有限公司|合营企业|953,473,213.04|-|
|长春万科新里程房地产开发有限公司|合营企业|928,248,699.97|-|
|苏州万康房地产有限公司|合营企业|782,095,764.19|-|
|武汉万科城花璟苑房地产有限公司|合营企业|603,598,474.22|-|
|长沙市领域投资开发有限公司|合营企业|593,405,427.66|480,465,623.15|
|北京五和万科房地产开发有限公司|合营企业|500,838,941.45|-|
|上海加来房地产开发有限公司|合营企业|437,146,579.88|421,849,291.64|
|长沙市领域房地产开发有限公司|合营企业|375,993,985.15|316,067,865.77|
|上海乐都臵业有限公司|合营企业|235,800,837.39|123,250,647.76|
|天津松科房地产有限公司|合营企业|210,765,335.80|164,285,559.15|
|云南浙联地产有限公司|合营企业|142,855,242.76|-|
|上海张江万科房地产开发有限公司|合营企业|100,077,990.46|-|
|杭州万业臵业有限公司|合营企业|41,394,000.00|-|
|广州市万臻房地产有限公司|合营企业|40,000,000.00|-|
|武汉万科青安居房地产有限公司|合营企业|28,151,723.43|28,152,723.43|
|重庆两江万科投资有限公司|合营企业|20,039,532.57|26,343,974.44|

七合并财务报表项目附注(续)
25 其他应付款(续)
(3)应付关联方款项(续)：
|||||
|-|-|-|-|
||2013年12月31日|||
|单位名称|与本公司关系|2013年12月31日|2012年12月31日|
|成都科甲龙兴华盛房地产开发||||
|有限公司|合营企业|||
|||10,000,000.00|-|
|海南香水湾富豪旅业开发有限公|合营企业|||
|||432,000.00|-|
|司||||
|小计||10,346,140,621.51|1,919,787,552.80|
|合计||12,865,496,533.55|2,827,560,139.08|

上述款项中含母公司应付关联方款项人民币9,407,484,214.97元(2012年：人民币898,809,914.74元)。
本年对关联方的利息支出为人民币 53,076,580.30元 (2012年：人民币74,183,884.81元)。
(4)账龄超过一年的大额其他应付款主要为尚未支付的股权转让款、保证金等。
虽然根据国税发[2006] 187号文《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(“187号文”)有关规定，本集团部分项目仍未达至清算条件，但本集团仍然根据会计准则的相关要求并按照 187号文的计算基础计提了土地增值税清算准备金计人民币 4,280,738,653.34元 (2012年：人民币 4,434,898,885.31元)，以合理反映公司的利润情况。本集团已对该部分土地增值税清算准备金对所得税的影响确认了递延所得税资产。
土地增值税清算准备金是根据会计准则的要求、根据配比原则和谨慎性原则，对未来可能缴纳的土地增值税进行的合理估计。该预提为企业会计处理程序，与公司现时纳税义务无关。
土地增值税是按30%~60%的累进税率，对本集团销售房地产所获得的增值额征收的。增值额的计算通常是销售房地产所取得的收入减去可以扣除的费用，其中包括土地使用权的摊销，借款利息以及相关的房地产开发成本。考虑到土地增值税有可能受到当地税务局的影响，实际的缴纳额可能高于或低于资产负债表日估计的数额。
七合并财务报表项目附注(续)
26 一年内到期的非流动负债
(1)一年内到期的非流动负债分类：
||||
|-|-|-|
|项目|2013年 12月 31日|2012年 12月 31日|
|一年内到期的长期借款|27,521,791,569.90|19,743,341,504.23|
|一年内到期的应付债券|-|5,881,617,700.00|
|合计|27,521,791,569.90|25,624,959,204.23|

 (2)一年内到期的长期借款：
2013年12月31日
种类 原币 汇率 折人民币 借款条件1、银行借款
其中：人民币 7,469,550,882.73 1.0000 7,469,550,882.73 信用 385,951,363.18 1.0000 385,951,363.18 质押*2 923,878,290.65 1.0000 923,878,290.65 抵押*1港币 8,500,000.00 0.7862 6,682,700.00 抵押*1小计 8,786,063,236.56
2、其他借款
其中：人民币 18,415,728,333.34 1.0000 18,415,728,333.34 信用*3 320,000,000.00 1.0000 320,000,000.00 担保小计 18,735,728,333.34
合计 27,521,791,569.90
2012年12月31日
种类 原币 汇率 折人民币 借款条件1、银行借款
其中：人民币 8,990,245,921.72 1.0000 8,990,245,921.72 信用 1,669,642,591.09 1.0000 1,669,642,591.09 抵押*1美元 45,003,733.65 1.0000 45,003,733.65 抵押*1 260,064,846.25 6.2855 1,634,637,591.10 质押*2小计 12,339,529,837.56
2、其他借款
其中：人民币 4,713,411,666.67 1.0000 4,713,411,666.67 信用 2,690,400,000.00 1.0000 2,690,400,000.00 质押*2小计 7,403,811,666.67
合计 19,743,341,504.23
七合并财务报表项目附注(续)
26 一年内到期的非流动负债(续)
(2)一年内到期的长期借款(续)：
*1 以上抵押借款主要由本集团的存货以及投资性房地产作为抵押。
*2以上质押借款主要由本公司持有的控股子公司的股权以及收益权作为质押。
*3 以上信用借款中包括本集团向关联方借入的资金，具体参见附注(九)(6)关联方资金借款。
一年内到期的长期借款中无属于逾期借款获得展期的金额。
(3)金额前五名的一年内到期的长期借款
||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
|||||合同|||
|贷款单位|借款起始日|借款终止日|币种|利率|2013年12月31日|2012年12月31日|
|信托借款|2012年5月29日|2014年5月29日|人民币|9.40%|2,196,000,000.00|2,199,000,000.00|
|信托借款|2012年1月20日|2014年1月19日|人民币|9.80%|1,996,000,000.00|1,998,000,000.00|
|信托借款|2012年12月24日|2014年6月24日|人民币|6.16%|1,500,000,000.00|1,500,000,000.00|
|信托借款|2012年11月21日|2014年5月21日|人民币|6.75%|1,100,000,000.00|1,100,000,000.00|
|信托借款|2012年2月24日|2014年2月24日|人民币|10.60%|1,000,000,000.00|1,000,000,000.00|
|合计|||||7,792,000,000.00|7,797,000,000.00|

 (4)一年内到期的长期借款无逾期借款(2012年：无)。
七合并财务报表项目附注(续)
27 长期借款
(1)长期借款分类
2013年12月31日
种类 原币 汇率 折人民币 借款条件1.银行借款
其中：人民币 20,324,349,117.27 1.0000 20,324,349,117.27 信用 557,059,953.10 1.0000 557,059,953.10 抵押*1 445,419,621.69 1.0000 445,419,621.69 质押*3港币 513,000,000.00 0.7862 403,320,600.00 抵押*2 585,000,000.00 0.7862 459,927,000.00 信用美元 58,646,921.22 6.0969 357,564,414.01 质押*3 300,000,117.11 6.0969 1,829,070,714.01 信用小计 24,376,711,420.08
2.其他借款
其中：人民币 12,306,417,000.00 1.0000 12,306,417,000.00 信用小计 12,306,417,000.00
合计 36,683,128,420.08
2012年12月31日
种类 原币 汇率 折人民币 借款条件1.银行借款
10,190,209,958.47 1.0000 10,190,209,958.47 信用其中：人民币 1,640,822,240.92 1.0000 1,640,822,240.92 抵押*1 1,077,596,151.00 1.0000 1,077,596,151.00 质押*3 190,000,000.00 1.0000 190,000,000.00 担保美元 371,872,793.02 6.2855 2,337,406,440.53 质押*3小计 15,436,034,790.92
2.其他借款
其中：人民币 20,280,035,575.34 1.0000 20,280,035,575.34 信用*4 320,000,000.00 1.0000 320,000,000.00 担保小计 20,600,035,575.34
合计 36,036,070,366.26
*1以上抵押借款主要由本集团的存货作为抵押。
*2以上抵押借款主要由本集团的投资性房地产作为抵押。
*3以上质押借款主要由本公司持有的子公司的股权以及收益权作为质押。
七合并财务报表项目附注(续)
27 长期借款(续)
*4以上信用借款中包括本集团向关联方借入的资金，具体参见附注(九)(6)关联方资金借款。
(2)金额前五名的长期借款
||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
|||||合同|||
|贷款单位|借款起始日|借款终止日|币种|利率|2013年12月31日|2012年12月31日|
|信托借款|2013年8月23日|2016年8月22日|人民币|7.07%|1,290,000,000.00|-|
|银行借款|2013年11月5日|2017年3月24日|美元|1.99%|1,250,108,864.00|-|
|信托借款|2013年1月24日|2015年1月24日|人民币|6.98%|1,000,000,000.00|-|
|信托借款|2013年3月27日|2016年3月27日|人民币|6.85%|1,000,000,000.00|-|
|银行借款|2013年10月28日|2016年10月28日|人民币|6.46%|1,000,000,000.00|-|
|合计|||||5,540,108,864.00|-|

本集团无因逾期借款获得展期形成的长期借款(2012年：无)。
(3)长期借款到期日分析列示如下：
借款期限 2013年12月31日2012年12月31日一年至二年 17,207,874,969.03 27,286,992,584.71二年至三年 14,803,695,783.94 7,499,077,781.55三年以上 4,671,557,667.11 1,250,000,000.00小计 36,683,128,420.08 36,036,070,366.26
七 合并财务报表项目附注(续)
28 应付债券
扣除折价款及直 期末余额债券名称 面值 发行日期债券期限 折价额 接发行成本后的期初应付利息本期应计利息本期已付利息期末应付利息 期末余额 (折人民币)实得金额
美元 美元 美元 美元 美元 美元 美元 1美元债券 800,000,000.00 2013/3/13 5年 4,824,000.00 780,934,780.71 美元 0.00 16,716,656.25 10,500,000.00 6,216,656.25 777,807,075.58 4,742,211,959.10新加坡币 新加坡币 新加坡币 新加坡币 新加坡币 新加坡币 2新加坡币债券 140,000,000.00 2013/11/6 4年 - 139,357,251.80新加坡币0.00 687,750.00 0.00 687,750.00 139,379,697.87 666,862,164.46 3人民币债券 1,000,000,000.00 2013/12/4 5年 - 994,771,181.78 0.00 3,250,000.00 0.00 3,250,000.00 994,835,274.10 994,835,274.10 4人民币债券 1,000,000,000.00 2013/12/16 3年 - 994,414,463.60 0.00 1,575,000.00 0.00 1,575,000.00 994,482,534.81 994,482,534.81合计 7,398,391,932.47本公司于2008年9月向社会公开发行的总价为人民币59亿元的5年期公司债券已于2013年8月到期，本公司已偿还全部本息。
公司于2013年3月13日向机构投资者公开发行债券美元8亿元。该债券期限为5年，票面年利率为2.625%，在债券存续期内固定不变，采取单利按半年派息，不计复利，由公司之子公司万科地产(香港)有限公司提供不可撤销连带责任保证担保。
七 合并财务报表项目附注(续)
28 应付债券(续)
于2013年7月16日香港联合交易所有限公司已批准公司之美元20亿元中期票据发行计划(「发行计划」)上市，并允许该等票据在2013年7月16日后的十二个月内仅以向专业投资者发债的方式开展交易。截至2013年12月31日，公司在此发行计划进行三次提取,包括：
(i) 公司于2013年11月6日向专业投资者公开发行债券新加坡币1.4亿元。该债券期限为4年，票面年利率为3.275%，在债券存续期内固定不变，取单利按半年派息，不计复利，由公司之子公司万科地产(香港)有限公司提供不可撤销连带责任保证担保。
(ii)公司于2013年12月4日向专业投资者公开发行债券人民币10亿元。该债券期限为5年，票面年利率为4.5%，在债券存续期内固定不变，取单利按半年派息，不计复利，由公司之子公司万科地产(香港)有限公司提供不可撤销连带责任保证担保。
(iii)公司于2013年12月16日向专业投资者公开发行债券人民币10亿元。该债券期限为3年，票面年利率为4.05%，在债券存续期内固定不变，取单利按半年派息，不计复利，由公司之子公司万科地产(香港)有限公司提供不可撤销连带责任保证担保。
七 合并财务报表项目附注(续)
29预计负债
||||||
|-|-|-|-|-|
|项目|年初数|本年增加|本年减少|年末数|
|客户补偿准备*1|3,734,309.34|-|92,697.58|3,641,611.76|
|酬金制项目*2|40,557,957.81|4,675,119.84|1,997,868.26|43,235,209.39|
|合计|44,292,267.15|4,675,119.84|2,090,565.84|46,876,821.15|

*1客户补偿准备为北京公司、天津公司为项目后期维护所预提的客户补偿准备。
*2酬金制项目补偿款为物业管理公司实行酬金制管理所预提的补偿款。
30 其他非流动负债
项目 2013年12月31日2012年12月31日维护基金* 40,308,225.08 13,190,822.56其他 2,646,795.77 2,487,162.50合计 42,955,020.85 15,677,985.06* 系物业项目代管基金
31 股本
年初余额 本年变动增减 年末余额公积
金转
发行新股(注1)送股股其他(注2) 小计
一、有限售条件股份
1、国家及国有法人持股 -
2、境内自然人持股 18,402,673.00 6,161,400.00 - - (735,812.00) 5,425,588.00 23,828,261.00有限售条件股份合计 18,402,673.00 6,161,400.00 - - (735,812.00) 5,425,588.00 23,828,261.00二、无限售条件股份
1、境内上市人民币普通股 9,662,194,977.00 13,254,401.00 - - 735,812.00 13,990,213.00 9,676,185,190.002、境内上市的外资股 1,314,955,468.00 - - - - - 1,314,955,468.00无限售条件股份合计 10,977,150,445.00 13,254,401.00 - - 735,812.00 13,990,213.00 10,991,140,658.00三、股份总数 10,995,553,118.00 19,415,801.00 - - - 19,415,801.00 11,014,968,919.00以上股份每股面值人民币1.00元。
注1报告期内，公司股票期权计划进入第二个行权期，共有 19,415,801份期权行权，详见附注(八)，公司股份总数相应增加。
七合并财务报表项目附注(续)
31 股本(续)
注2报告期内，中国证券登记结算有限责任公司深圳分公司按规定增加和解除董事、监事和高级管理人员持有的部分限售股份，公司境内自然人持有的有限售条件流通股减少735,812股，公司无限售条件流通股份相应增加。
32 资本公积
||||||
|-|-|-|-|-|
|项目|年初数|本年增加|本年减少|年末数|
|股本溢价|8,792,994,549.25|186,612,289.12|-|8,979,606,838.37|
|股权激励公积 (注1)|193,774,619.68|35,814,145.08|(39,180,203.83)|190,408,560.93|
|其他资本公积 (注2)|(302,908,501.11)|40,550,673.30|(375,434,637.92)|(637,792,465.73)|
|合计|8,683,860,667.82|262,977,107.50|(414,614,841.75)|8,532,222,933.57|

注1根据本公司股东大会于 2011年 4月 8日审议批准，本公司于 2011年 4月 25日起实行一项股票期权计划。本公司在等待期内的每个资产负债表日，以对可行权权益工具数量的最佳估计为基础，按照权益工具在授予日的公允价值，将当期取得的服务计入相关资产成本或当期费用，同时计入资本公积，详见附注(八)。
注2其他资本公积主要包括本集团购买子公司少数股权、可供出售金融资产公允价值变动以及执行首期限制性股票激励计划形成的资本公积。
33 盈余公积
||||||
|-|-|-|-|-|
|项目|年初数|本年增加|本年减少|年末数|
|法定盈余公积|2,936,632,648.81|779,589,584.46|-|3,716,222,233.27|
|任意盈余公积|14,080,418,733.58|2,338,768,753.39|-|16,419,187,486.97|
|合计|17,017,051,382.39|3,118,358,337.85|-|20,135,409,720.24|

七合并财务报表项目附注(续)
34 未分配利润
||||
|-|-|-|
|项目|金额|提取或分配比例|
|年初未分配利润|26,688,098,566.77||
|加： 本年归属于母公司股东的净利润|15,118,549,405.78||
|减： 提取法定盈余公积|779,589,584.46|5.16%|
|提取任意盈余公积|2,338,768,753.39|15.47%|
|分配普通股股利|1,981,400,770.62||
|年末未分配利润|36,706,888,864.08||

子公司本年提取的归属于母公司的盈余公积为人民币 1,486,169,311.35元 (2012年：人民币731,900,728.99元)。
截至 2013年 12月 31日，本集团的未分配利润中包含了本公司的子公司盈余公积中归属于母公司的部分人民币6,459,330,706.53元(2012年12月31日：人民币4,973,161,395.18元)。
35 营业收入及成本
(1)营业收入
||||
|-|-|-|
|项目|2013年|2012年|
|主营业务收入|134,258,894,520.12|102,439,039,795.54|
|其他业务收入|1,159,896,560.23|677,205,340.88|
|营业总收入|135,418,791,080.35|103,116,245,136.42|
|营业成本|92,797,650,762.81|65,421,614,348.00|

其他业务收入包括本公司收取合营联营企业的运营管理费人民币490,701,521.96元(2012年：人民币295,786,878.32元)。
七合并财务报表项目附注(续)
35 营业收入及成本(续)
(2)主营业务(分行业)
||||||
|-|-|-|-|-|
||2013年||2012年||
|行业名称|营业收入|营业成本|营业收入|营业成本|
|房地产*|132,787,685,050.71|91,528,508,900.72|101,579,716,943.91|64,568,337,527.64|
|物业管理|1,471,209,469.41|1,163,557,810.52|859,322,851.63|724,800,462.50|
|合计|134,258,894,520.12|92,692,066,711.24|102,439,039,795.54|65,293,137,990.14|

* 该收入中包括建造合同收入人民币 1,521,044,449.66元 (2012年：人民币 1,507,070,288.77元)，及成本人民币 1,391,144,214.98元 (2012年：人民币1,373,188,741.97元)。
(3)主营业务(分地区)
||||||
|-|-|-|-|-|
||2013年||2012年||
|地区名称|营业收入|营业成本|营业收入|营业成本|
|北京区域|34,393,843,643.38|25,571,358,309.42|33,663,206,013.17|22,048,941,708.64|
|广深区域|45,023,934,320.47|28,781,540,067.47|29,125,025,182.56|17,282,142,274.62|
|上海区域|28,368,405,570.69|20,120,821,492.75|22,027,682,949.23|14,312,831,200.02|
|成都区域|26,472,710,985.58|18,218,346,841.60|17,623,125,650.58|11,649,222,806.86|
|合计|134,258,894,520.12|92,692,066,711.24|102,439,039,795.54|65,293,137,990.14|

 (4)公司前五名客户的营业收入情况
||||
|-|-|-|
|||占公司全部营业收|
|客户名称|营业收入|入的比例(%)|
|法人一|||
||1,189,264,464.49|0.88%|
|法人二|||
||768,600,000.00|0.57%|
|法人三|||
||469,750,740.00|0.35%|
|法人四|||
||275,478,908.94|0.20%|
|法人五|||
||120,000,000.00|0.09%|
|合计|||
||2,823,094,113.43|2.09%|

七合并财务报表项目附注(续)
36 营业税金及附加
|||||
|-|-|-|-|
|项目|2013年||2012年|
|营业税|6,829,471,718.38|5,359,553,105.54||
|城市维护建设税|444,858,263.47|354,986,429.14||
|教育费附加|299,381,194.76|223,454,285.06||
|土地增值税|3,579,971,869.70|4,659,966,213.06||
|其他|391,315,092.51||318,337,504.30|
|合计|11,544,998,138.82||10,916,297,537.10|

 37 销售费用
||||
|-|-|-|
|项目|2013年|2012年|
|品牌宣传推广费用*|1,561,486,682.92|1,156,355,401.09|
|销售代理费用及佣金|959,900,719.56|714,242,334.80|
|其他|1,343,326,167.96|1,185,779,921.01|
|合计|3,864,713,570.44|3,056,377,656.90|

* 品牌宣传推广费用是指公司为宣传所注册的商标(包括但不限于：中文“万科”、英文“ ”、“ ”、图形“ ”等商标)，以及为宣传以这些商标为标识的商品房及相关服务所支付的费用，包括利用各种媒体发布广告宣传、开展各种促销、推广活动而支付的费用。
38 管理费用
项目 2013年 2012年
人工与行政费用
2,503,609,911.32 2,316,480,753.42财产费用
447,409,142.39 437,011,981.55其他
51,818,509.44 26,815,306.13合计
3,002,837,563.15 2,780,308,041.10
七合并财务报表项目附注(续)
39 财务费用
项目 2013年 2012年
利息支出 6,574,830,657.04 5,782,312,212.80减：资本化利息 5,079,328,786.11 4,042,897,939.86净利息支出 1,495,501,870.93 1,739,414,272.94减：利息收入 739,813,237.93 981,158,154.70利息收支净额 755,688,633.00 758,256,118.24汇兑损益 49,715,706.45 (58,951,101.08)其他 86,310,714.04 65,452,174.52合计 891,715,053.49 764,757,191.68 40 资产减值损失
|||||
|-|-|-|-|
|项目|2013年||2012年|
|坏账损失|67,201,388.97||83,818,288.19|
|存货跌价转回|(7,048,022.37|)|-|
|合计|60,153,366.60||83,818,288.19|

 41 公允价值变动损失
||||
|-|-|-|
|产生公允价值变动损失的来源|2013年|2012年|
|交易性金融负债|(572,042.22)|(8,719,233.08)|
|合计|(572,042.22)|(8,719,233.08)|

七合并财务报表项目附注(续)
42 投资收益
(1)投资收益明细情况
||||
|-|-|-|
|项目|2013年|2012年|
|成本法核算的长期股权投资收益|1,405,238.94|27,187,519.01|
|权益法核算的长期股权投资收益|999,397,870.95|889,787,588.26|
|处臵长期股权投资产生的投资|||
|收益|||
||4,644,660.07|33,179,668.85|
|处臵金融资产取得的投资收益|(1,539,218.64)|(16,201,066.88)|
|其他|1,279,253.00|(5,265,755.55)|
|合计|1,005,187,804.32|928,687,953.69|

 (2)按成本法核算的长期股权投资收益
|||||
|-|-|-|-|
||||本年比上年增减|
|被投资单位|2013年|2012年|变动的原因|
|中信万科中国房地产开发基金|-|25,775,772.81|已清算|
|上海中城联盟投资管理有限公司|||被投资单位分红|
||1,405,238.94|1,411,746.20||
|合计|1,405,238.94|27,187,519.01||

(3)按权益法核算的长期股权投资收益
|||||
|-|-|-|-|
||||本年比上年增减|
|被投资单位|2013年|2012年|变动的原因|
||||公司2013年结算收入较|
|合肥一航万科地产有限公司|258,968,220.51|147,303,022.86|上年大幅度增长|
||||公司2013年结算收入较|
|北京中粮万科房地产开发有限公司|||上年大幅度增长|
||164,513,091.52|107,917,745.50||
||||公司2013年结算收入较|
|上海加来房地产开发有限公司|||上年同期增长|
||97,261,097.42|93,314,356.08||
||||公司2013年结算收入较|
|长沙市领域投资有限公司|90,198,179.03|(14,354,388.88)|上年大幅度增长|
||||公司2013年结算收入较|
|长沙市领域房地产开发有限公司|||上年同期减少|
||85,493,483.95|92,058,724.58||
|合计|696,434,072.43|426,239,460.14||

七合并财务报表项目附注(续)
42 投资收益(续)
(3)按权益法核算的长期股权投资收益(续)
注1：仅列示利润总额比例最高的前5家投资单位明细。
注2：本集团投资收益汇回不存在重大限制。
43营业外收入
|||||
|-|-|-|-|
||||计入当期非经常|
|项目|本期发生额|上期发生额|性损益的金额|
|非流动资产处臵利得合计||||
||2,345,354.05|1,398,315.72|2,345,354.05|
|其中： 固定资产处臵利得|2,345,354.05|1,398,315.72|2,345,354.05|
|罚款收入|36,137,927.85|29,819,402.64|36,137,927.85|
|没收订金及违约金收入|24,560,500.27|38,334,796.67|24,560,500.27|
|其他|55,925,774.94|75,092,658.09|55,925,774.94|
|合计|118,969,557.11|144,645,173.12|118,969,557.11|

 44 营业外支出
|||||
|-|-|-|-|
||||计入当期非经常|
|项目|本期发生额|上期发生额|性损益的金额|
|非流动资产处臵损失合计|6,820,073.10|6,068,873.87|6,820,073.10|
|其中：固定资产处臵损失|6,820,073.10|6,068,873.87|6,820,073.10|
|对外捐赠|10,086,370.00|48,907,386.87|10,086,370.00|
|其他|72,390,251.85|32,524,568.33|72,390,251.85|
|合计|89,296,694.95|87,500,829.07|89,296,694.95|

七合并财务报表项目附注(续)
45 所得税费用
(1)本年所得税费用组成
2013年 2012年
当期所得税费用
6,526,370,997.65 6,172,181,580.84其中：当年产生的所得税费用
6,474,856,573.51 6,215,775,978.14汇算清缴差异调整
51,514,424.14 (43,594,397.30)递延所得税费用
(532,909,619.59) (764,584,865.79)合计
5,993,461,378.06 5,407,596,715.05递延所得税费用分析如下：
2013年 2012年
暂时性差异的产生和转回
56,768,895.33 (121,707,174.44)土地增值税清算准备金
37,574,061.64 (31,724,562.40)确认的以前年度未利用
可抵扣亏损
(584,870,462.62) (214,479,896.20)存货溢价结转
(60,537,086.92) (19,658,776.98)未实现内部交易利润
19,004,556.33 (360,704,364.21)代扣代缴所得税
(849,583.35) (16,310,091.56)合计
(532,909,619.59) (764,584,865.79) (2)所得税费用与会计利润的关系如下：
2013年 2012年
|||||
|-|-|-|-|
|税前利润||24,291,011,249.30|21,070,185,138.11|
|按法定税率计算的所得税费用||6,048,744,954.67|5,266,356,841.61|
|非应税收入 - 投资收益|(250,200,778.69)||(227,052,836.13)|
|不可抵扣的费用|257,656,075.87||280,612,346.28|
|未确认的暂时性差异||45,190,865.42|100,682,191.01|
|当年转回未确认亏损|(107,929,739.21)||(13,001,827.72)|
|本年所得税费用||5,993,461,378.06|5,407,596,715.05|

七合并财务报表项目附注(续)
46 现金流量表项目附注
(1)收到的其他与经营活动有关的现金
项目 2013年 2012年
按政策允许收取的购房诚意金 5,263,215,611.78 2,019,017,651.12收到联合营公司及集团外部
单位往来款项
16,976,467,888.37 3,461,568,633.26合计 22,239,683,500.15 5,480,586,284.38 (2)支付的其他与经营活动有关的现金
项目 2013年 2012年
经营租赁所支付的现金 88,199,670.19 85,384,511.42支付的各种保证金、押金 5,024,677,298.10 2,961,141,242.13支付代垫费用 947,934,256.21 240,061,878.42支付联合营公司及集团外部
单位往来款项
14,348,505,781.36 6,262,782,767.76合计 20,409,317,005.86 9,549,370,399.73 (3)收到的其他与投资活动有关的现金
项目 2013年 2012年
收到的银行利息 425,245,138.30 554,009,405.18从“取得子公司及其他营业单位
支付的现金净额“重分类至
本科目列示的金额(详见附注
47(4)注1)
179,681,609.19 323,790,146.91其他投资性收入 - 121,000,000.00合计 604,926,747.49 998,799,552.09
七合并财务报表项目附注(续)
46 现金流量表项目附注(续)
(4)支付的其他与投资活动有关的现金
项目 2013年 2012年
其他投资性支出
- 121,000,000.00合计 - 121,000,000.00 (5)本集团无收到和支付的其他与筹资活动有关的现金(2012年：无)。
47现金流量表补充资料
(1)将净利润调节为经营活动的现金流量
项目 2013年 2012年
净利润
18,297,549,871.24 15,662,588,423.06加：资产减值损失 60,153,366.60 83,818,288.19固定资产及投资性房地产的折旧 153,444,254.50 154,565,126.74无形资产及长期待摊费用摊销 25,791,245.65 28,055,898.43处臵固定资产的净损失 4,474,719.05 4,670,558.15公允价值变动损失 572,042.22 8,719,233.08财务费用 891,715,053.49 764,757,191.68投资收益 (1,005,187,804.32) (928,687,953.69)递延所得税资产增加 (472,102,149.32) (713,981,571.36)递延所得税负债减少 (60,807,470.27) (102,599,672.27)存货的增加
(75,798,277,962.97) (38,870,391,689.38)本年股权激励摊销
35,814,145.08 88,230,864.45经营性应收项目的增加
(14,459,729,664.00) (14,806,593,470.79)经营性应付项目的增加
74,250,459,242.94 42,352,807,246.23经营活动产生的现金流量净额 1,923,868,889.89 3,725,958,472.52 (2)不涉及现金收支的重大投资和筹资活动
本年度少数股东投入包括共计人民币 37亿元于以前年度投入而于年内确认为权益的资金。
七合并财务报表项目附注(续)
47现金流量表补充资料(续)
(3)现金及现金等价物净变动情况
2013年 2012年
现金及现金等价物年末余额
43,004,149,172.53 51,120,223,950.88减：现金及现金等价物年初余额
51,120,223,950.88 33,614,111,523.31现金及现金等价物净(减少) /增加额 (8,116,074,778.35) 17,506,112,427.57 (4)本期取得或处臵子公司及其他营业单位的相关信息
项目 2013年 2012年一、取得子公司及其他营业单位的有关信息：
1．取得子公司及其他营业单位的价格 2,674,023,738.98 3,206,168,225.222．取得子公司及其他营业单位支付的
现金和现金等价物
1,852,180,391.82 3,013,155,475.22减：子公司及其他营业单位持有的
现金和现金等价物
888,505,894.17 496,602,652.56 3.以前年度收购子公司于本年度支付的现金 95,267,553.41 -4．重分类至“收到其他与投资活动有关的
现金”列示的金额(注1)
179,681,609.19 323,790,146.915．取得子公司及其他营业单位支付的现金净额 1,238,623,660.25 2,840,342,969.576．取得子公司的净资产 3,356,592,759.66 3,792,980,988.10流动资产 14,825,850,771.94 9,784,108,856.53非流动资产 724,281,680.79 2,301,133,181.24流动负债 10,191,492,302.55 6,825,809,327.40非流动负债 2,002,047,390.52 1,466,451,722.28二、处臵子公司及其他营业单位的有关信息：
1．处臵子公司及其他营业单位的价格 230,701,632.65 5,500,000.002．处臵子公司及其他营业单位收到的
现金和现金等价物
230,701,632.65 -减：子公司及其他营业单位持有的
现金和现金等价物
40,605,823.02 42,407.29 3.重分类至“支付其他与投资活动有关的现
金”列示的金额(注2)
- 42,407.294．处臵子公司及其他营业单位收到的现金净额 190,095,809.63 -5．处臵子公司的净资产 1,801,032,480.65 864,019,927.97流动资产 18,203,497,728.62 4,047,948,890.65非流动资产 374,114,915.83 83,377.16流动负债 16,776,580,163.80 3,184,012,339.84非流动负债 - -
七合并财务报表项目附注(续)
47现金流量表补充资料(续)
(4)本期取得或处臵子公司及其他营业单位的相关信息(续)
注1：本年度所发生的收购项目中，存在购买价格中以现金支付的部分减去被收购公司持有的现金和现金等价物后的净额为负数的情况，故将其重分类至“收到其他与投资活动有关的现金”项目进行反映。
注2：本年度所发生的处臵项目中，存在处臵价格中收到的现金减去被处臵公司持有的现金和现金等价物后的净额为负数的情况，故将其重分类至“支付的其他与投资活动有关的现金”项目进行反映。
(5)现金和现金等价物的构成
||||
|-|-|-|
|项目|2013年12月31日|2012年12月31日|
|一、现金|||
|其中： 库存现金|1,116,683.63|1,591,966.49|
|可随时用于支付的银行存款|43,003,032,488.90|51,118,631,984.39|
|使用受限制的货币资金|1,361,260,622.70|1,171,318,104.61|
|二、年末货币资金及现金等价物余额|44,365,409,795.23|52,291,542,055.49|
|减：使用受限制的货币资金|1,361,260,622.70|1,171,318,104.61|
|三、年末可随时变现的现金及现金等价物|43,004,149,172.53|51,120,223,950.88|

 48 基本每股收益和稀释每股收益的计算过程
||||
|-|-|-|
|项目|2013年12月31日|2012年12月31日|
|归属于母公司普通股股东的合并净利润|||
||15,118,549,405.78|12,551,182,392.23|
|本公司发行在外普通股的加权平均数|||
||11,012,915,706.42|10,995,306,676.00|
|基本每股收益 (元 / 股)|||
||1.37|1.14|

根据本公司股东大会于2011年4月8日审议批准，本公司于2011年4月25日起实行一项股票期权计划。该期权计划导致存在列报期间不具有稀释性但以后期间很可能具有稀释性的潜在普通股，详见附注(八)。
七合并财务报表项目附注(续)
49 其他综合收益
项目 2013年 2012年
1．可供出售金融资产产生的损失金额
加：当期利得金额 (16,621,106.89) -减：可供出售金融资产产生的所得税影响 289,600.00 -减：前期计入其他综合收益当期转入利润
的金额 - 27,373,477.50小计 (16,910,706.89) (27,373,477.50)2．境外经营外币折算差额 65,502,712.49 (104,785,598.61)合计 48,592,005.60 (132,159,076.11) 50 金融风险管理
本集团在正常的生产经营过程中存在各种金融风险：利率风险、信用风险、流动性风险和汇率风险。集团已制定风险管理政策以辨别和分析本集团所面临的风险，并采用下列金融管理政策和实务控制这些风险，以减低其对本集团财务表现的潜在不利影响。
(a)利率风险
本集团面临的利率风险主要来源于借款，按浮动利率获得的借款使本集团面临现金流量利率风险。本集团借款的偿还条款于附注(七)17、26及27内披露。
敏感性分析：
假定其他因素不变，截止2013年12月31日，利率每上升50个基点将会导致集团税后利润以及股东权益减少人民币59,117,148.92元(2012年：人民币80,761,788.55元)。
对于本集团在资产负债表日持有的、利率风险影响其现金流量的浮动利率非衍生工具，上述敏感性分析中本集团的净利润及其他所有者权益项目的影响是上述利率变动对按年度估算的利息费用或收入的影响。2012年的分析基于同样的假设和方法。
七合并财务报表项目附注(续)
50 金融风险管理(续)
(a)利率风险(续)
敏感性分析(续)：
上述敏感性分析假定在资产负债表日已发生利率变动，并且已应用于本集团所有按浮动利率获得的借款。
(b)信用风险
本集团的信用风险主要来自货币资金、应收账款、其他应收款和可供出售金融资产。管理层已制定适当的信用政策，并且不断监察这些信用风险的敞口。
本集团持有的货币资金，主要存放于商业银行等金融机构，管理层认为这些商业银行具备较高信誉和资产状况，存在较低的信用风险。本集团采取限额政策以规避对任何金融机构的信贷风险。
应收账款方面，由于本集团通常在转移房屋产权时已从购买人处取得全部款项，因此信用风险较小。本集团尚未发生大额应收账款逾期的情况。
本集团根据对联营及合营公司的资产状况，开发项目的盈利预测等指标，向联营及合营公司提供款项，并持续监控项目进展与经营情况，以确保款项的可收回性。
应收第三方的其他应收款主要包括押金、保证金以及代垫款等项目，本集团根据相关业务的发展需要对该类款项实施管理。
于资产负债表日，本集团的前五大客户的应收款占本集团应收款项总额23.49%(2012年：27.87%)。
本集团所承受的最大信用风险敞口为资产负债表中每项金融资产(包括衍生金融工具)的账面金额。除附注(十) 2所载本集团作出的财务担保外，本集团没有提供任何其他可能令本集团承受信用风险的担保。于资产负债表日就上述财务担保承受的最大信用风险敞口已在附注(十)2披露。
七合并财务报表项目附注(续)
50 金融风险管理(续)
(c)流动风险
本集团的政策是定期检查当前和预期的资金流动性需求，以及是否符合借款合同的规定，以确保集团维持充裕的现金储备，同时获得主要金融机构承诺提供足够的备用资金，以满足长短期的流动资金需求。
下表详细列示了在资产负债表日集团金融负债的到期日，计算是基于未折现现金流(包括按照合同利率计算的利息，如果是浮动利率，则根据资产负债表日利率计算)和集团最早偿还日。
2013年12月31日
账面价值 总值 1年以内 1至2年 2至5年货币资金 44,365,409,795.23 44,365,409,795.23 44,365,409,795.23 - -应收款项 37,894,287,022.78 38,332,593,364.79 36,711,305,994.91 1,621,287,369.88 -其他非流动资产 5,080,619,213.82 5,080,619,213.82 - 4,665,479,213.82 415,140,000.00小计 87,340,316,031.83 87,778,622,373.84 81,076,715,790.14 6,286,766,583.70 415,140,000.00借款 69,307,434,621.12 77,401,936,653.81 36,114,292,743.22 20,645,219,607.07 20,642,424,303.52应付债券 7,398,391,932.47 8,621,772,230.00 235,471,832.50 235,471,832.50 8,150,828,565.00应付款项 135,898,318,791.12 137,098,856,464.47 135,668,156,864.31 921,047,570.83 509,652,029.33交易性金融负债 11,686,986.02 11,686,986.02 11,686,986.02 - -应付利息 291,243,561.80 291,243,561.80 291,243,561.80 - -其他长期负债 42,955,020.85 42,955,020.85 - - 42,955,020.85小计 212,950,030,913.38 223,468,450,916.95 172,320,851,987.85 21,801,739,010.40 29,345,859,918.70合计 (125,609,714,881.55) (135,689,828,543.11) (91,244,136,197.71) (15,514,972,426.70) (28,930,719,918.70)2012年12月31日
账面价值 总值 1年以内 1至2年 2至5年货币资金 52,291,542,055.49 52,291,542,055.49 52,291,542,055.49 - -应收款项 21,944,470,359.73 22,288,306,239.26 21,142,188,756.71 1,146,117,482.55 -其他非流动资产 218,492,000.00 218,492,000.00 - 218,492,000.00 -小计 74,454,504,415.22 74,798,340,294.75 73,433,730,812.20 1,364,609,482.55 -借款 65,711,812,110.99 75,554,883,152.51 34,959,537,952.48 30,443,031,789.86 10,152,313,410.17应付债券 5,881,617,700.00 6,145,333,333.33 6,145,333,333.33 - -应付款项 88,061,191,865.50 88,174,864,494.32 86,786,153,979.89 994,104,952.32 394,605,562.11交易性金融负债 25,761,017.27 25,761,017.27 25,761,017.27 - -应付利息 649,687,938.74 649,687,938.74 649,687,938.74 - -其他长期负债 15,677,985.06 15,677,985.06 - - 15,677,985.06小计 160,345,748,617.56 170,566,207,921.23 128,566,474,221.71 31,437,136,742.18 10,562,596,957.34合计 (85,891,244,202.34) (95,767,867,626.48) (55,132,743,409.51) (30,072,527,259.63) (10,562,596,957.34)
七合并财务报表项目附注(续)
50 金融风险管理(续)
(d)汇率风险
本集团承受汇率风险主要与以港币和美元计价的借款有关，除本集团设立在香港特别行政区和境外的下属子公司使用港币、美元、人民币或新加坡币计价结算外，本集团的其他主要业务以人民币计价结算。
(i) 本集团于 12月 31日的各外币资产负债项目外汇风险敞口如下。出于列报考虑，风险敞口金额以人民币列示，以资产负债表日即期汇率折算。外币报表折算差额及其他未包括在内的风险敞口项目的描述未包括在内。
2013年12月31日 2012年12月31日美元项目 港币项目 新加坡币项目 美元项目 港币项目一年内到期的非
流动负债 - 6,682,700.00 - 1,634,637,591.11 -长期借款 2,186,635,128.02 863,247,600.00 - 2,337,406,440.51 -应付债券 4,742,211,959.10 - 666,862,164.46 - -可供出售金融
资产 - (2,460,263,867.93) - - -其他应收款项 - (574,382,301.83) (284,005,040.93)
货币资金 (1,234,915,819.72) (403,783,910.95) (5,810,020.64) (1,305,831,478.06) (333,205,568.70)合计 5,693,931,267.40 (2,568,499,780.71) 377,047,102.89 2,666,212,553.56 (333,205,568.70)除上述外，年内本集团的香港子公司亦发行人民币债券，年末余额为人民币1,989,185,645.38元（2012年：无）。
(ii)敏感性分析
假定港币与美元继续维持联系汇率，管理层预计美元 /港币对人民币的汇率上升 /下降3%(2012：10%)，对本集团的利润影响分别为增加 /减少人民币50,635,881.18元(2012：无)，而对本集团的股东权益影响为减少 /增加人民币93,762,944.60元(2012年：减少 /增加人民币521,972,651.50元)。
同时，管理层预计新加坡币对人民币的汇率上升 /下降3%(2012：无)，对本集团的利润无重大影响(2012：无)，而对本集团的股东权益影响为减少 /增加人民币11,620,815.94元(2012：无)。
上述敏感性分析假定在资产负债表日已发生汇率变动，并且其他变量不变。
2012年的分析基于同样的假设和方法。
七合并财务报表项目附注(续)
50 金融风险管理(续)
(e)公允价值
本集团按公允价值三个层次列示了以公允价值计量的金融资产工具于 2013年12月31日的账面价值。公允价值整体归类于三个层次时，依据的是公允价值计量时使用的各重要输入值所属三个层次中的最低层次。三个层次的定义如下。
- 第 1层次：公允价值以相同的资产或负债于活跃市场的报价为依据确定(未经调整)；
- 第 2层次：公允价值以类似资产或负债在活跃市场上的报价，或相同或类似资产或负债在非活跃市场上的报价为依据，经必要调整后确定；
- 第 3层次：由于无法获得相同或类似资产可比市场交易价格的，公允价值以其他反映市场参与者对资产或负债定价时所使用的参数为依据确定公允价值。
第1层次 第2层次 第3层次 合计资产
可供出售金融资产 2,466,185,867.93 - - 2,466,185,867.93合计
2,466,185,867.93 - - 2,466,185,867.93负债
交易性金融负债 11,686,986.02 - - 11,686,986.02合计
11,686,986.02 - - 11,686,986.022013年，本集团金融工具的公允价值计量方法并未发生改变。
2013年，上述金融工具公允价值计量所属层次在三个层次之间并无重大的变动。
七合并财务报表项目附注(续)
51 分部报告
本集团根据内部组织结构、管理要求及内部报告制度确定了房地产和物业管理共两大报告分部。其中房地产分部又分为北京区域、广深区域、上海区域和成都区域四个分部。每个报告分部为单独的业务分部，提供不同的产品和劳务，由于每个分部需要不同的技术及市场策略而需要进行单独的管理。本集团管理层将会定期审阅不同分部的财务信息以决定向其配臵资源、评价业绩。
北京区域包含如下城市公司：北京、天津、沈阳、鞍山、大连、青岛、长春、烟台、吉林、太原、唐山、廊坊、抚顺、秦皇岛、晋中、济南；
广深区域包含如下城市公司：深圳、广州、清远、东莞、佛山、珠海、中山、长沙、厦门、福州、惠州、海南、莆田、泉州、南宁；
上海区域包含如下城市公司：上海、杭州、苏南、宁波、南京、镇江、南昌、合肥、扬州、嘉兴、芜湖、温州、南通、常州、徐州；
成都区域包含如下城市公司：成都、武汉、西安、重庆、昆明、贵阳、乌鲁木齐、郑州；
(1)报告分部的利润或亏损、资产及负债的信息
为了评价各个分部的业绩及向其配臵资源，本集团管理层会定期审阅归属于各分部资产、收入、费用及经营成果，这些信息的编制基础如下：
分部资产包括企业在分部的经营中使用的、可直接归属于该分部的资产，以及能够以合理的基础分配给该分部的资产，未分配项目主要包括总部资产和递延所得税资产。
分部负债，是指分部经营活动形成的可归属于该分部的负债，包括归属于各分部的应付款项、预收款项和银行借款等，未分配项目主要包括总部负债和递延所得税负债。
分部经营成果是指各个分部产生的收入(包括对外交易收入及分部间的交易收入)，扣除各个分部发生的费用、归属于各分部的资产发生的折旧和摊销及减值损失、直接归属于某一分部的银行存款及银行借款所产生的利息净支出后的净额。未分配项目主要为总部的收入和支出。分部之间收入的转移定价按照与其他对外交易相似的条款计算。
七合并财务报表项目附注(续)
51 分部报告(续)
(1)报告分部的利润或亏损、资产及负债的信息(续)
2013年
地产行业 物业管理
公司
项目 北京区域 广深区域 上海区域 成都区域 未分配项目 抵销 合计分部收入 34,161,220,280.62 44,493,753,801.65 28,473,986,075.93 26,451,543,857.55 2,459,666,833.92 1,042,413,151.52 (1,663,792,920.84) 135,418,791,080.35其中：
外部销售收入 34,161,220,280.62 44,486,731,698.06 28,437,284,501.62 26,366,506,121.67 1,496,548,933.88 470,499,544.50 - 135,418,791,080.35分部间销售收入 - 7,022,103.59 36,701,574.31 85,037,735.88 963,117,900.04 571,913,607.02 (1,663,792,920.84) -分部费用 29,880,633,953.90 34,679,480,450.38 24,309,572,557.86 21,231,870,658.62 2,192,183,644.41 1,330,986,179.70 (1,462,658,989.56) 112,162,068,455.31分部利润(注) 4,280,586,326.72 9,814,273,351.27 4,164,413,518.07 5,219,673,198.93 267,483,189.51 (288,573,028.18) (201,133,931.28) 23,256,722,625.04分部资产 128,235,136,608.25 149,990,834,512.11 143,642,921,132.45 93,395,165,104.12 4,229,476,221.69 208,349,778,181.55 (248,637,988,269.63) 479,205,323,490.54分部负债 105,186,108,466.73 127,572,661,221.82 124,097,765,893.86 83,246,699,761.39 3,634,334,788.77 159,061,864,155.47 (229,033,534,196.13) 373,765,900,091.912012年
地产行业 物业管理
公司
项目 北京区域 广深区域 上海区域 成都区域 未分配项目 抵销 合计分部收入 33,445,567,177.28 29,360,710,072.97 21,920,298,704.90 17,561,367,025.12 1,777,824,001.25 1,070,547,288.81 (2,020,069,133.91) 103,116,245,136.42其中：
外部销售收入 33,445,567,177.28 29,018,432,614.24 21,915,412,223.22 17,521,367,025.12 974,601,262.61 240,864,833.95 - 103,116,245,136.42分部间销售收入 - 342,277,458.73 4,886,481.68 40,000,000.00 803,222,738.64 829,682,454.86 (2,020,069,133.91) -分部费用 26,589,383,555.27 22,931,448,130.55 17,374,643,950.58 14,068,236,165.31 1,626,879,874.39 1,470,512,152.22 (1,037,930,765.35) 83,023,173,062.97分部利润(注) 6,856,183,622.01 6,429,261,942.42 4,545,654,754.32 3,493,130,859.81 150,944,126.86 (399,964,863.41) (982,138,368.56) 20,093,072,073.45分部资产 108,538,598,093.20 122,334,247,534.85 103,775,407,107.40 69,798,669,084.93 2,905,454,312.72 164,026,673,724.54 (192,577,434,782.27) 378,801,615,075.37分部负债 88,536,930,456.68 105,754,297,122.19 89,823,583,194.21 62,910,060,088.95 2,497,513,817.98 123,302,369,994.35 (176,161,334,587.09) 296,663,420,087.27注：分部利润与财务报表营业利润总额的衔接如下：
||||
|-|-|-|
|项目|2013年|2012年|
|分部利润|23,256,722,625.04|20,093,072,073.45|
|加： 投资收益|1,005,187,804.32|928,687,953.69|
|加： 公允价值变动净收益|(572,042.22)|(8,719,233.08)|
|营业利润|24,261,338,387.14|21,013,040,794.06|

 (2)本集团的客户较为分散，不存在单个与本集团交易额超过10%的客户。
七合并财务报表项目附注(续)
52 收购公司情况
本集团本年收购公司明细如下：
收购
股权
序号 公司名称 比例 购买日 说明
1 深圳市尚模发展有限公 60%2013年1月1日本公司以现金对价人民币 46,500万元收购了深圳司 市尚模发展有限公司60%的股权。
2 烟台竹林苑臵业有限公 51%2013年1月1日本公司以现金对价人民币 510万元收购了烟台竹司 林苑臵业有限公司51%的股权。
3 长沙万科环球村臵业有 80%2013年1月18日本公司以现金对价人民币 34,693万元收购了长沙限公司 万科环球村臵业有限公司80%的股权。
4 北京京投阳光房地产开 51%2013年1月25日本公司以现金对价人民币 13,618.4万元收购了北发有限公司 京京投阳光房地产开发有限公司51%的股权。
5 郑州美铭科技产业园综 100%2013年1月25日本公司以现金对价人民币 3,000万元收购了郑州合开发有限公司 美铭科技产业园综合开发有限公司100%的股权。
6 唐山二十二冶万筑房地 80%2013年1月28日本公司以现金对价人民币 4,000万元收购了唐山产开发有限公司 二十二冶万筑房地产开发有限公司80%的股权。
7 河南省美景之州地产开 100%2013年1月28日本公司以现金对价人民币 10,000万元收购了河南发有限公司 省美景之州地产开发有限公司100%的股权。
8 成都传媒文化臵业有限 60%2013年2月28日本公司以现金对价人民币7,234.5万元收购了成都公司 传媒文化臵业有限公司60%的股权。
9 北京明达源通投资管理 90%2013年3月5日本公司以现金对价人民币 9万元收购了北京明达有限公司 源通投资管理有限公司90%的股权。
10北京凯德新铭房地产开 100%2013年3月18日本公司以现金对价人民币 50,200万元收购了北京发有限公司 凯德新铭房地产开发有限公司100%的股权。
11云南浙万臵业有限公司 55%2013年3月31日本公司以现金对价人民币 450万元收购了云南浙万臵业有限公司55%的股权。
12湖南百汇投资有限公司 51%2013年4月1日本公司以现金对价人民币 31,547.3万元收购了湖南百汇投资有限公司51%的股权。
13贵阳创元房地产开发有 70%2013年4月15日本公司以现金对价人民币5,286.9万元收购了贵阳限公司 创元房地产开发有限公司70%的股权。
14河南美景鸿城臵业有限 51%2013年4月24日本公司以现金对价人民币3,577.7万元收购了河南公司 美景鸿城臵业有限公司51%的股权。
15武汉万悦城房地产开发 100%2013年5月3日本公司以现金对价人民币 1,000万元收购了武汉有限公司 万悦城房地产开发有限公司100%的股权。
七合并财务报表项目附注(续)
52 收购公司情况(续)
收购股权
序号 公司名称 比例 购买日 说明
16郑州美地臵业有限公 51% 2013年5月3日 本公司以现金对价人民币 510万元收购了郑州司 美地臵业有限公司51%的股权。
17郑州航空港区万科美 100% 2013年6月5日 本公司以现金对价人民币3,000万元收购了郑州景臵业有限公司 航空港万科美景臵业有限公司100%的股权。
18山东乐水臵业有限公 100% 2013年6月27日 本公司以现金对价人民币2,000万元收购了山东司 乐水臵业有限公司100%的股权。
19 Charm East Limited 100% 2013年7月8日 本公司以现金对价港币 1元收购了 Charm East Limited100%的股权。
20西安青业房地产开发 100% 2013年7月25日 本公司以现金对价人民币 439万元收购了西安有限公司 青业房地产开发有限公司100%的股权。
21陕西中硕房地产开发 100% 2013年8月2日 本公司以现金对价人民币1,000万元收购了陕西有限公司 中硕房地产开发有限公司100%的股权。
22陕西驰骋房地产开发 100% 2013年8月5日 本公司以现金对价人民币7,256万元收购了陕西有限公司 驰骋房地产开发有限公司100%的股权。
23东莞市瑞祺卓盈实业 55% 2013年8月9日 本公司以现金对价人民币 275万元收购了东莞投资有限公司 市瑞祺卓盈实业投资有限公司55%的股权。
24深圳市西城房地产开 90% 2013年8月16日 本公司以现金对价人民币 900万元收购了深圳发有限公司 西城90%的股权。
25陕西利昌源房地产开 100% 2013年8月22日 本公司以现金对价人民币1.2亿元收购了陕西利发有限公司 昌源房地产开发有限公司100%的股权。
26西安唐安房地产开发 100% 2013年9月6日 本公司以现金对价人民币2,316万元收购了西安有限公司 唐安房地产开发有限公司100%的股权。
27广州市荣达家用电器 83% 2013年9月18日 本公司以现金对价人民币 2.53亿元收购了广州有限公司 市荣达家用电器有限公司83%的股权。
28中山市科誉房地产发 75% 2013年11月20日本公司以现金对价人民币 750万元收购中山市展有限公司 科誉房地产发展有限公司75%的股权。
八股份支付
1 股份支付总体情况
2013年
公司本年行权的各项权益工具总额 19,415,801份公司本年失效的各项权益工具总额 2,813,112份公司年末发行在外的股票期权行权价格 8.48元公司年末发行在外的股票期权的合同剩余期限 2年2012年
公司本年行权的各项权益工具总额 342,900份公司本年失效的各项权益工具总额 7,857,888份公司年末发行在外的股票期权行权价格 8.66元公司年末发行在外的股票期权的合同剩余期限 3年本年发生的股份支付费用如下：
||||
|-|-|-|
|项目|2013年|2012年|
|以权益结算的股份支付|35,814,145.08|88,230,864.44|

 2 以权益结算的股份支付情况
根据本公司股东大会于2011年4月8日审议批准，本公司于2011年4月25日起实行一项股票期权计划。据此，本公司董事获授权酌情授予本公司高级管理人员及其他职工以行权价格为8.89元的每股对价获得股票期权，以认购本公司股份。
其中关键管理人员共获得股票期权 3,300万份。在满足行权条件的前提下，股票期权的权利中的40%在授予日起一年后可行权，30%在授予日起两年后可行权，30%在授予日起三年后可行权，并自可行权日起两年内可以行权以认购本公司股份。每项股票期权赋予持有人认购一股本公司普通股的权利。2012年 7月 5日公司实施 2011年度分红派息方案，向全体股东每 10股派发现金 1.3元（含税）。根据 2011年第一次临时股东大会授权，董事会决议对 A股股票期权行权价格进行相应的调整，调整后的行权价为 8.66元。2013年 5月 16日公司实施 2012年度分红派息方案，向全体股东每 10股派发现金 1.8元(含税)。公司再次对A股股票期权行权价格进行相应的调整，调整后的行权价为8.48元。
八股份支付(续)
2 以权益结算的股份支付情况(续)
2013年4月19日董事会审议并通过了关于 A股股票期权激励计划第二个行权期行权条件成就的议案。在完成相关审批程序后，2013年 5月 29日，期权激励计划第二个行权期开始。报告期内，激励对象共行权期权 1,941.6万份，此外因部分激励对象离职等原因，有 281.3万份股票期权作废，期末激励对象拥有的已授出但尚未行使的期权数量为7,093.8万份。
截至 2013年 12月 31日，资本公积中确认以权益结算的股份支付的累积金额为人民币230,280,721.37元(2012年：人民币194,466,576.29元)。本年以权益结算的股份支付确认的费用总额为人民币 35,814,145.08元 (2012年：人民币88,230,864.44元)。
对可行权权益工具数量的最佳的确定方法如下：
在等待期内每个资产负债表日，根据最新取得的可行权职工人数变动等后续信息做出最佳估计，修正预计可行权的权益工具数量。在可行权日，最终预计可行权权益工具的数量与实际可行权工具的数量一致。
3 以股份支付换取服务
本集团 2013年度，以股份支付换取的职工服务总额为人民币 35,814,145.08元(2012年：人民币88,230,864.44元)，其中属于关键管理人员总额为人民币 1,481万元(2012年：人民币3,319万元)，未包括在附注九(9)所述的支付关键管理人员薪酬内。
九 关联方及关联交易
(1)本公司无直接控股母公司。
(2)本公司的子公司请参考附注(六)1“子公司情况”。
(3)本公司的重要合营和联营企业情况请参考附注(七)7“对合营企业和联营企业投资”。
(4)其他关联方情况
其他关联方名称 关联关系 组织机构代码华润深国投信托有限公司 本公司单一最大股东华润股份
有限公司之控股子公司 192175971
九关联方及关联交易(续)
(5)关联方担保情况
||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
|||与被担保方||||担保是否已|
|担保方|被担保方|关系|担保金额|担保起始日|担保到期日|经履行完毕|
|广州市万科房地产|广州市万尚房地产|联营企业|5,280,000.00|2012.12.03|2015.12.03|尚未到期|
|有限公司|有限公司||||||
|广州市万科房地产|广州市万尚房地产|联营企业|11,220,000.00|2013.1.16|2015.12.02|尚未到期|
|有限公司|有限公司||||||
|宁波万科房地产|宁波中万臵业有限公司|联营企业|982,500.00|2012.06.26|2014.12.05|尚未到期|
|开发有限公司|||||||
|宁波万科房地产|宁波中万臵业有限公司|联营企业|1,230,000.00|2012.07.25|2014.12.05|尚未到期|
|开发有限公司|||||||
|宁波万科房地产开|宁波中万臵业有限公司|联营企业|825,000.00|2012.08.24|2014.12.05|尚未到期|
|发有限公司|||||||
|宁波万科房地产开|宁波中万臵业有限公司|联营企业|781,500.00|2012.09.27|2014.12.05|尚未到期|
|发有限公司|||||||
|南京万晖臵业有限|南京万晖臵业有限|全资子公司|320,000,000.00|2011.07.12|2014.02.21|尚未到期|
|公司|公司*1||||||
|深圳市万科房地产|深圳市广盛荣投资有限|控股子公司|8,692,550.00|2010.09.27|到期日为改|尚未到期|
|有限公司|公司||||造项目中应||
||||||向政府移交||
||||||的公共设施||
||||||的房地产权||
||||||完成初始登||
||||||记之日后三||
||||||十日止||
|万科企业股份有限|深圳市万科房地产|全资子公司|130,000,000.00|2012.05.10|2014.05.09|尚未到期|
|公司|有限公司||||||
|长春万润房地产开|长春万科溪之谷房地产|联营企业|75,000,000.00|2011.06.03|2014.06.03|尚未到期|
|发有限公司|开发有限公司||||||
|万科臵业地产 (香|太荣有限公司|全资子公司|205,963,798.93|2012.01.04|2014.01.04|尚未到期|
|港) 有限公司|||||||
|万科臵业地产 (香|丰毅有限公司|全资子公司|625,433,973.58|2012.04.20|2015.04.20|尚未到期|
|港) 有限公司|||||||
|万科地产 (香港)|Bestgain Real Estate|全资子公司|5,453,677,050.00|2013.03.13|2018.03.13|尚未到期|
|有限公司|(Hong Kong) Limited||||||
|万科臵业 (香港)|Wkdeveloper Sig I Private|全资子公司|648,361,497.61|2013.04.16|项目公司清|尚未到期|
|有限公司|Limited||||算或项目退||
||||||出||
|万科臵业 (海外)|WK Property Financial|控股子公司|410,003,300.00|2013.03.28|2015.12.28|尚未到期|
|有限公司|Limited||||||
|万科地产 (香港)|邦才有限公司|全资子公司|2,288,997,000.00|2013.09.12|2017.03.12|尚未到期|
|有限公司|||||||

九关联方及关联交易(续)
(5)关联方担保情况(续)
||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
|||与被担保方||||担保是否已|
|担保方|被担保方|关系|担保金额|担保起始日|担保到期日|经履行完毕|
|万科地产 (香港)|Bestgain Real Estate|全资子公司|757,577,730.00|2013.11.6|2017.11.6|尚未到期|
|有限公司|Lyra Limited||||||
|万科地产 (香港)|Bestgain Real Estate|全资子公司|1,225,000,000.00|2013.12.4|2018.12.4|尚未到期|
|有限公司|Lyra Limited||||||
|万科地产 (香港)|Bestgain Real Estate|全资子公司|1,121,500,000.00|2013.12.16|2016.12.16|尚未到期|
|有限公司|Lyra Limited||||||
|深圳市万科房地产|万科前海公馆建设管理|全资子公司|480,000,000.00|2013.12.16|2016.12.16|尚未到期|
|有限公司|有限公司||||||
|宁波万科房地产开|宁波中万臵业有限公司|联营企业|375,000.00|2013.01.25|2014.12.31|尚未到期|
|发有限公司|||||||
|北京万科企业有限|北京住总万科房地产开|控制子公司|500,000,000.00|2013.05.17|2016.05.17|尚未到期|
|公司|发有限公司||||||
|深圳市万科房地产|深圳市万科滨海房地产|联营企业|50,000,000.00|2013.12.06|2016.12.05|尚未到期|
|有限公司|有限公司||||||

*1为中国民生银行股份有限公司南京分行人民币 32,000万元信托借款的担保提供反担保，实际被担保方为南京万晖臵业有限公司。
(6)关联方资金借款
2013年确认的关联方 借款金额 起始日 到期日 利息支出拆入
-华润深国投信托有限公司 1,000,000,000.00 2012-02-24 2014-02-24 106,000,000.00 -华润深国投信托有限公司 1,000,000,000.00 2012-03-15 2014-03-07 105,000,000.00 -华润深国投信托有限公司 1,000,000,000.00 2012-03-21 2014-03-14 105,000,000.00 -华润深国投信托有限公司 1,100,000,000.00 2012-11-21 2014-05-21 74,250,000.00该信托借款成本参考市场当期价格水平及项目特点等因素确定，年利率不高于当期公司从独立第三方进行信托借款的成本。
九关联方及关联交易(续)
(7)关联方资产转让
2013年2月，为满足上海虹桥11号项目发展的需要，在2011年度股东大会授权范围内，公司之全资子公司上海万科投资管理有限公司将持有的上海虹桥 11号项目39%的权益转让给深圳市华威欣城一号投资合伙企业(有限合伙)，双方共同开发上海虹桥 11号项目。深圳市华威欣城一号投资合伙企业(有限合伙)是公司第一大股东华润股份有限公司的关联公司，有关交易构成关联交易。监事会对有关交易情况进行了审查，认为交易符合股东大会授权，交易条件公允，决策程序符合《公司法》、《证券法》、《深圳证券交易所股票上市规则》及《公司章程》等有关规定，未损害其他股东的利益。除此之外，2013年公司无其他同类型关联交易发生。
(8)关联方应收应付款项请参考附注(七) 4(10)、25(3)及附注(九)(6)。
(9)本集团与关键管理人员之间的交易：
2013年 2012年支付关键管理人员薪酬(注1)
112,717,082.57 106,402,718.00已提取尚未分配给个人的经济利润奖金(注2)
100,465,000.00 86,760,000.00销售商品房
- 14,859,478.00销售商品房成本
- 7,026,682.62注1 其中未包括计入损益的股份支付总额。截至 2013年 12月 31日关键管理人员持有的 A股股票期权合计 2,268万股(2012年：3,090万股)。股份支付相关情况请参考附注(八)。
注2 2010年集团在现有员工薪酬制度上实施“万科企业股份有限公司经济利润奖金方案”，年度经济利润奖金计算的基础为当年集团的经济利润。相关情况请参考附注(七)22。
九关联方及关联交易(续)
(10)本公司与下属子公司之间的交易：
本年度本公司提供无抵押借款予本公司下属各子公司共计人民币 1,123亿元(2012：人民币739亿元)，年利率为 0~12.5%(2012：0~11.82%)。收取利息收入人民币 44亿元(2012：人民币 34亿元)。年末借款余额为人民币1,064亿元(2012：人民币822亿元)。
十 或有事项
1 未决诉讼仲裁形成的或有负债及其财务影响
截止2013年12月31日，本集团个别附属公司是某些法律诉讼中的被告，也是在日常业务中出现的其他诉讼中的原告。尽管现时无法确定这些或有事项、法律诉讼或其他诉讼的结果，管理层相信任何因此引致的负债不会对本集团的财务状况或经营业绩构成重大的负面影响。
2 为其他单位提供债务担保形成的或有负债及其财务影响
财务承诺
本集团之地产子公司按房地产经营惯例为商品房承购人提供抵押贷款担保。担保类型为阶段性担保和全程担保。阶段性担保的担保期限自保证合同生效之日起，至商品房承购人所购住房的《房地产证》办出及抵押登记手续办妥后并交银行执管之日止；全程担保的担保期限从担保书生效之日起至借款合同届满之日后两年止。截止年末，本集团承担阶段性担保额及全程担保额分别为人民币 408.60亿元及人民币 0.89亿元(2012：阶段性担保额为人民币 292.69亿元，全程担保额为人民币0.91亿元)。
十一重大承诺
1 约定资本支出
于12月31日，本集团的资本承担如下：
2013年 2012年
已签订的正在或准备履行的建安合同 765.75亿元 457.34亿元已签订的正在或准备履行的土地合同 104.41亿元 209.92亿元合计 870.16亿元 667.26亿元截止 2013年 12月 31日，本集团的约定资本支出须在合同他方履行合同规定的责任与义务同时，若干年内支付。
2 租赁承诺
根据不可撤销的有关房屋、固定资产等经营租赁协议，本集团于 12月 31日以后应支付的最低租赁付款额如下：
项目 2013年12月31日2012年12月31日不可撤销经营租赁的最低租赁付款额
资产负债表日后第1年
62,147,897.90 45,839,292.61资产负债表日后第2年
85,137,499.75 39,488,680.06资产负债表日后第3年
63,749,975.26 33,241,106.96以后年度
27,398,555.93 41,086,780.63合计
238,433,928.84 159,655,860.26
十二资产负债表日后事项
1 资产负债表日后利润分配情况说明
拟分配的股利 4,516,137,256.79元 2 无其他资产负债表日后事项说明
十三母公司财务报表主要项目附注
1 货币资金
2013年12月31日 2012年12月31日
折算 折算
项目 原币 汇率 折合人民币 原币 汇率 折合人民币现金 人民币 - 1.0000 - 人民币 37,473.08 1.0000 37,473.08美元 - 6.0969 - 美元 572.33 6.2855 3,597.38港币 - 0.7862 - 港币 8,855.00 0.81085 7,180.52小计 - 48,250.98银行存款 人民币 16,362,187,356.28 1.0000 16,362,187,356.28人民币 21,825,204,669.48 1.0000 21,825,204,669.48美元 66,297.76 6.0969 404,210.81美元 66,386.38 6.2855 417,271.59港币 22,879,121.41 0.7862 17,987,565.25港币 10,726,229.74 0.81085 8,697,899.70小计 16,380,579,132.34 21,834,319,840.77合计 16,380,579,132.34 21,834,368,091.75 2 预付款项
预付款项账龄分析如下：
2013年12月31日 2012年12月31日账龄 金额 比例(%) 金额 比例(%)1年以内(含1年) 3,769,441.28 49.38 717,770,559.75 99.463年以上 3,863,472.00 50.62 3,863,472.00 0.54合计 7,632,913.28 100.00 721,634,031.75 100.00账龄自预付款项确认日起开始计算。
十三母公司财务报表主要项目附注(续)
3 其他应收款
(1)其他应收款按种类披露
2013年12月31日 2012年12月31日
种类 金额 比例 坏账准备 比例 金额 比例 坏账准备 比例(%) 人民币 (%) (%) 人民币 (%)单项金额重大的
其他应收款 129,647,970,601.79 99.62 - - 89,076,418,270.55 99.97 - -其他不重大其他
应收款 498,322,646.04 0.38 1,223,748.24 0.25 25,939,859.90 0.03 1,223,748.24 4.72合计 130,146,293,247.83 100.00 1,223,748.24 89,102,358,130.45 100.00 1,223,748.24单项金额重大的款项为单项金额在人民币 3,000万元以上(含人民币 3,000万元)的其他应收款，主要为母公司应收内部单位款和内部单位贷款。
本公司无本报告期前已全额计提坏账准备，或计提坏账准备的比例较大，但在本期又全额收回或转回的其他应收款(2012年：无)。
本公司无本报告期实际核销的其他应收款情况(2012年：无)。
本公司无持有本公司5%(含5%)以上表决权股份的股东的其他应收款项 (2012年：无)。
(2)其他应收款前五名单位的情况：
2013年12月31日
占其他应收款总额单位名称 与本公司关系 金额 年限 的比例沈阳万科房地产开发有限公司 子公司 6,381,543,733.791年以内 4.90%上海万科房地产有限公司 子公司 6,185,336,971.531年以内 4.75%北京万科企业有限公司 子公司 5,755,277,017.681年以内 4.42%万科(重庆)房地产有限公司 子公司 5,436,481,781.011年以内 4.18%上海万科投资管理有限公司 子公司
5,166,756,391.66
1年以内
3.97%合计
28,925,395,895.67 22.22%
十三母公司财务报表主要项目附注(续)
4 长期股权投资
(1)长期股权投资分类如下：
项目 2013年12月31日 2012年12月31日对子公司的投资 14,807,969,173.19 13,098,848,424.86对联合营企业的投资 2,152,084,515.99 1,720,524,087.97其他股权投资 106,060,000.00 9,000,000.00小计 17,066,113,689.18 14,828,372,512.83减：减值准备 - -合计
17,066,113,689.18 14,828,372,512.83
十三母公司财务报表主要项目附注(续)
4 长期股权投资(续)
在被投资单在被投资单位在被投资单位持股比例与被投资单位名称 核算方法 初始投资额 年初余额 增减变动 年末余额 位持股比例表决权比例表决权比例不一致的说明 减值准备对子公司投资
深圳市万科房地产有限公司 成本法 570,000,000.00 1,641,739,901.38 - 1,641,739,901.38 100% 100% - -北京万科企业有限公司 成本法 1,400,000,000.00 1,504,311,937.16 - 1,504,311,937.16 100% 100% - -上海万科投资管理有限公司 成本法 2,172,829,131.39 2,172,829,131.39 - 2,172,829,131.39 100% 100% - -其他 成本法 5,517,423,622.14 7,779,967,454.93 1,709,120,748.33 9,489,088,203.26 - - - -小计 9,660,252,753.53 13,098,848,424.86 1,709,120,748.33 14,807,969,173.19
对合营及联营企业投资
本集团与合作方约定该等40% 50%公司重大财务和经营决策中航万科有限公司(注1) 权益法 1,600,000,000.00 1,610,563,456.32 424,440,025.52 2,035,003,481.84 均需合作各方一致同意 -其他 权益法 118,200,000.00 109,960,631.65 7,120,402.50 117,081,034.15
小计 1,718,200,000.00 1,720,524,087.97 431,560,428.02 2,152,084,515.99
其他股权投资
上海中城联盟投资管理有限公司成本法 8,600,000.00 9,000,000.00 44,560,000.00 53,560,000.00 2.24% 2.24% - -上海伍翎投资中心(有限合伙)成本法 52,500,000.00 - 52,500,000.00 52,500,000.00 7.895% 7.895%
小计 61,100,000.00 9,000,000.00 97,060,000.00 106,060,000.00
合计 11,439,552,753.53 14,828,372,512.83 2,237,741,176.35 17,066,113,689.18 -
十三母公司财务报表主要项目附注(续)
4 长期股权投资(续)
注1本公司对中航万科有限公司的长期股权投资中含有对武汉高尔夫城市花园房地产开发有限公司、成都一航万科滨江房地产开发有限公司、合肥一航万科地产有限公司、上海南都白马房地产开发有限公司、苏州中航万科长风臵业有限公司、苏州科建房地产有限公司、佛山市顺德区中航万科房地产有限公司、广州银业君瑞房地产开发有限公司、上海万科长宁臵业有限公司、宁波中万臵业有限公司、上海重万臵业有限公司、重庆万滨臵业有限公司、重庆中航万科云岭臵业有限公司、及重庆中航万科峻景臵业有限公司等14家公司权益法的调整。
5 短期借款
短期借款分类：
2013年12月31日 2012年12月31日
原币 折人民币 原币 折人民币
信用借款
-人民币
5,066,001,117.16 5,066,001,117.16 9,843,153,225.39 9,843,153,225.39合计
5,066,001,117.16 9,843,153,225.39上述余额中，无对持有本公司5%(含5%)以上表决权股份的股东的短期借款(2012年：无)。
本公司无已到期未偿还的短期借款(2012年：无)。
6 应付票据
||||
|-|-|-|
|项目|2013年 12月 31日|2012年 12月 31日|
|商业承兑汇票|13,209,198,137.24|3,798,904,487.01|

上述金额均为一年内到期的应付票据。
十三母公司财务报表主要项目附注(续)
7 应付职工薪酬
||||||
|-|-|-|-|-|
|项目|年初账面余额|本年增加|本年减少|年末账面余额|
|一、工资、奖金、津贴和补贴|988,724,177.44|794,733,097.08|821,787,872.44|961,669,402.08|
|二、职工福利费|-|11,310.00|11,310.00|-|
|三、社会保险费|223,290.03|5,235,635.88|5,453,513.50|5,412.41|
|其中： 医疗保险费|44,491.46|2,061,674.76|2,105,871.14|295.08|
|基本养老保险费|176,215.43|2,880,200.64|3,051,479.61|4,936.46|
|失业保险费|2,583.14|68,625.79|71,028.06|180.87|
|工伤保险费|-|101,068.65|101,068.65|-|
|生育保险费|-|124,066.04|124,066.04|-|
|四、住房公积金|440,340.35|6,112,907.40|6,546,453.71|6,794.04|
|五、辞退福利|-|-|-|-|
|其中：解除劳动关系补偿|||||
||-|-|-|-|
|六、其他|-|-|-|-|
|其中： 工会经费和职工教|||||
|育经费|||||
||-|-|-|-|
|合计|989,387,807.82|806,092,950.36|833,799,149.65|961,681,608.53|

本公司于2010年对薪酬制度进行了改革，构建了新的薪酬体系，引入了针对集团管理团队和业务骨干的经济利润奖金计划，该计划以公司当年实现的经济利润为基数，按固定比例10%确定经济利润奖金额度。其中担任董事、监事、高级管理人员的奖励对象，该项奖金须全部递延发放。
8 应交税费
||||
|-|-|-|
|项目|2013年 12月 31日|2012年 12月 31日|
|营业税|||
||59,678,705.16|86,035,615.49|
|城市维护建设税|||
||4,374,345.48|6,234,291.50|
|教育费附加|||
||2,617,264.10|4,253,593.60|
|房产税|||
||224,877.31|90,539.26|
|个人所得税|||
||1,770,394.69|7,224.38|
|合计|||
||68,665,586.74|96,621,264.23|

十三母公司财务报表主要项目附注(续)
9 应付利息
||||
|-|-|-|
|项目|2013年 12月 31日|2012年 12月 31日|
|分期付息到期还本的长期|||
|借款利息|205,329,620.90|397,643,319.52|
|应付债券利息|||
||-|118,577,777.78|
|合计|205,329,620.90|516,221,097.30|

 10 其他应付款
(1)其他应付款的分类情况：
||||
|-|-|-|
|项目|2013年 12月 31日|2012年 12月 31日|
|应付内部子公司款|34,452,603,721.05|26,330,212,626.73|
|应付合营联营企业款|9,407,484,214.97|898,809,914.74|
|应付公司债券费用|-|20,000.00|
|其他|321,293,761.76|163,041,632.49|
|合计|44,181,381,697.78|27,392,084,173.96|

 (1)本报告期其他应付款中无对持有公司5%(含5%)以上表决权股份的股东的其他应付款(2012年：无)。
(2)其他应付款主要为尚未支付的股权转让款、保证金等。
11 一年内到期的非流动负债
(1)一年内到期的非流动负债分类：
||||
|-|-|-|
|项目|2013年 12月 31日|2012年 12月 31日|
|一年内到期的长期借款|24,304,279,216.07|9,267,431,708.20|
|一年内到期的应付债券|-|5,881,617,700.00|
|合计|24,304,279,216.07|15,149,049,408.20|

十三母公司财务报表主要项目附注(续)
11 一年内到期的非流动负债(续)
(2)一年内到期的长期借款：
2013年12月31日
种类 原币 汇率 折人民币 借款条件1、银行借款 7,049,550,882.73 1.0000 7,049,550,882.73 信用人民币
2、其他借款
人民币 17,254,728,333.34 1.0000 17,254,728,333.34 信用合计 24,304,279,216.07
2012年12月31日
种类 原币 汇率 折人民币 借款条件1、银行借款
人民币 8,346,990,041.53 1.0000 8,346,990,041.53 信用2、其他借款
人民币 920,441,666.67 1.0000 920,441,666.67 信用合计 9,267,431,708.20
(3)金额前五名的一年内到期的长期借款
||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
|||||合同|||
|贷款单位|借款起始日|借款终止日|币种|利率|2013年12月31日|2012年12月31日|
|信托借款|2012-5-29|2014-5-29|人民币|9.40%|2,196,000,000.00|2,199,000,000.00|
|信托借款|2012-1-20|2014-1-19|人民币|9.80%|1,996,000,000.00|1,998,000,000.00|
|信托借款|2012-12-24|2014-6-24|人民币|6.16%|1,500,000,000.00|1,500,000,000.00|
|信托借款|2012-11-21|2014-5-21|人民币|6.75%|1,100,000,000.00|1,100,000,000.00|
|信托借款|2012-2-24|2014-2-24|人民币|10.60%|1,000,000,000.00|1,000,000,000.00|
|合计|||||7,792,000,000.00|7,797,000,000.00|

十三母公司财务报表主要项目附注(续)
12 长期借款
(1)长期借款分类
2013年12月31日
种类 原币 汇率 折人民币 借款条件1.银行借款
人民币 18,774,349,117.27 1.0000 18,774,349,117.27 信用2.其他借款
人民币 11,306,417,000.00 1.0000 11,306,417,000.00 信用合计
30,080,766,117.27
2012年12月31日
种类 原币 汇率 折人民币 借款条件1.银行借款
人民币 10,190,209,958.47 1.0000 10,190,209,958.47 信用2.其他借款
人民币 19,005,313,333.34 1.0000 19,005,313,333.34 信用合计
29,195,523,291.81
(2)金额前五名的长期借款
||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
|||||合同|||
|贷款单位|借款起始日|借款终止日|币种|利率|2013年12月31日|2012年12月31日|
|信托借款|2013年8月23日|2016年8月22日|人民币|7.07%|1,290,000,000.00|-|
|信托借款|2013年1月24日|2015年1月24日|人民币|6.98%|1,000,000,000.00|-|
|信托借款|2013年3月27日|2016年3月27日|人民币|6.85%|1,000,000,000.00|-|
|银行借款|2013年10月28日|2016年10月28日|人民币|6.46%|1,000,000,000.00|-|
|银行借款|2013年12月6日|2016年12月6日|人民币|7.30%|1,000,000,000.00|-|
|合计|||||5,290,000,000.00|-|

长期借款无逾期、获得展期情况。
(3)长期借款到期日分析列示如下：
借款期限 2013年12月31日 2012年12月31日一年至二年 14,889,237,000.00 23,242,593,291.81二年至三年
13,146,029,117.27 4,702,930,000.00三年以上
2,045,500,000.00 1,250,000,000.00合计 30,080,766,117.27 29,195,523,291.81
十三母公司财务报表主要项目附注(续)
13 股本
见附注(七)31。
14 资本公积
||||||
|-|-|-|-|-|
|项目|年初数|本年增加|本年减少|年末数|
|股本溢价|8,792,994,549.25|186,612,289.12|-|8,979,606,838.37|
|股权激励公积 (注1)|193,774,619.68|35,814,145.08|(39,180,203.83)|190,408,560.93|
|其他资本公积 (注2)|288,717,649.53|-|-|288,717,649.53|
|合计|9,275,486,818.46|222,426,434.20|(39,180,203.83)|9,458,733,048.83|

注1根据本公司股东大会于2011年4月8日审议批准，本公司于2011年4月25日起实行一项股票期权计划。本公司在等待期内的每个资产负债表日，以对可行权权益工具数量的最佳估计为基础，按照权益工具在授予日的公允价值，将当期取得的服务计入相关资产成本或当期费用，同时计入资本公积，详见附注(八)。
注2其他资本公积主要为执行首期限制性股票激励计划形成的资本公积。
15 盈余公积
见附注(七)33。
16 未分配利润
||||
|-|-|-|
|||提取或|
|项目|金额|分配比例|
|年初未分配利润|2,275,755,615.93||
|加： 本年归属于母公司所有者的净利润|7,795,895,844.62||
|减： 提取法定盈余公积|779,589,584.46|10%|
|提取任意盈余公积|2,338,768,753.39|30%|
|分配普通股股利|1,981,400,770.62||
|年末未分配利润|4,971,892,352.08||

本年未对年初未分配利润进行过调整。
十三母公司财务报表主要项目附注(续)
17 营业收入和成本(续)
(1)营业收入
||||
|-|-|-|
|项目|2013年|2012年|
|主营业务收入|718,447,425.02|880,782,454.86|
|其他业务收入|3,880,754.43|3,123,710.66|
|营业总收入|722,328,179.45|883,906,165.52|
|营业成本|1,071,314.40|2,298,215.64|

 (2)主营业务(分行业)
||||||
|-|-|-|-|-|
||2013年||2012年||
|行业名称|营业收入|营业成本|营业收入|营业成本|
|运营服务费|718,447,425.02|-|880,782,454.86|-|

 (3)公司前五名客户的营业收入情况
||||
|-|-|-|
|||占公司全部营业|
|客户名称|营业收入总额|收入的比例|
|福州市万科房地产有限公司|||
||49,289,628.15|6.82%|
|深圳市万科九州房地产开发有限公司|||
||38,024,281.22|5.26%|
|广州市万合房地产有限公司|||
||37,288,886.30|5.16%|
|合肥一航万科地产有限公司|33,600,000.00|4.65%|
|杭州良渚文化村开发有限公司|32,879,835.56|4.55%|
|合计|191,082,631.23|26.44%|

本公司营业收入主要是向子公司或合营联营企业收取的项目管理费及运营服务费。
十三母公司财务报表主要项目附注(续)
18 营业税金及附加
||||
|-|-|-|
|项目|2013年|2012年|
|营业税|52,426,134.94|52,341,843.19|
|城市维护建设税|3,669,829.46|3,599,397.27|
|教育费附加|2,621,306.75|2,547,658.04|
|其他|130,439.82|193.13|
|合计|58,847,710.97|58,489,091.63|

 19 财务费用
||||
|-|-|-|
|项目|2013年|2012年|
|利息支出|||
||5,085,465,459.13|3,889,660,366.30|
|减： 资本化利息|||
||-|-|
|净利息支出|||
||5,085,465,459.13|3,889,660,366.30|
|减： 利息收入|||
||4,947,633,290.67|3,749,112,389.15|
|利息收支净额|||
||137,832,168.46|140,547,977.15|
|汇兑损益|||
||(3,257,550.85)|1,545,570.70|
|其他|||
||2,440,276.21|9,658,187.74|
|合计|||
||137,014,893.82|151,751,735.59|

 20 资产减值损失
||||
|-|-|-|
|项目|2013年|2012年|
|坏账损失|-|856,623.77|
|合计|-|856,623.77|

十三母公司财务报表主要项目附注(续)
21 投资收益
(1)投资收益明细
||||
|-|-|-|
|项目|2013年|2012年|
|成本法核算收到的现金股利|||
||7,572,580,779.92|5,187,129,501.44|
|权益法核算公司所有者权益净增加|||
||237,444,868.03|221,275,834.17|
|合计|||
||7,810,025,647.95|5,408,405,335.61|

 (2)按成本法核算的前五名长期股权投资收益
|||||
|-|-|-|-|
||||本年比上年增减变|
|被投资单位|2013年|2012年|动的原因|
|广州市万科房地产有限公司|1,856,138,314.30|670,408,073.94|被投资单位分红|
|上海万科投资管理有限公司|1,405,172,964.18|1,221,786,929.07|被投资单位分红|
|万科 (重庆) 房地产有限公司|489,466,818.42|138,063,783.44|被投资单位分红|
|北京万科企业有限公司|412,626,006.13|307,064,923.16|被投资单位分红|
|长春万科房地产开发有限公司|366,992,269.43|96,537,935.88|被投资单位分红|
|合计|4,530,396,372.46|2,433,861,645.49||

(3)按权益法核算的长期股权投资收益
|||||
|-|-|-|-|
||||本年比上年增减|
|被投资单位|2013年|2012年|变动的原因|
|中航万科有限公司|||被投资公司盈利增加|
||237,524,465.52|221,452,514.88||
|广东中建新型建筑构件有限公司|(54,247.80)|-|被投资公司亏损|
|云南万科城投房地产有限公司|139,815.82|111,985.10|被投资公司盈利增加|
|北京东方万科资产管理有限公司|||被投资公司亏损减少|
||(26,502.56)|(27,176.62)||
|重庆两江万科投资有限公司|(138,662.95)|(261,489.19)|被投资公司亏损减少|
|合计|237,444,868.03|221,275,834.17||

十三母公司财务报表主要项目附注(续)
22 现金流量表项目注释
将净利润调节为经营活动的现金流量
项目 2013年 2012年
净利润 7,795,895,844.62 5,613,873,212.56加：资产减值损失 - 856,623.77固定资产折旧 7,554,756.07 8,112,176.12财务费用 137,014,893.82 151,751,735.59投资收益 (7,810,025,648.00) (5,408,405,335.61)本年股权激励摊销 35,814,145.08 88,230,864.45经营性应收项目的增加 (32,642,608,667.81) (19,042,507,797.03)经营性应付项目的增加 25,698,454,129.32 8,199,525,299.15经营活动产生的现金流量净额 (6,777,900,546.90) (10,388,563,221.00)十四补充资料
1 当期非经常损益明细表
|||
|-|-|
|项目|金额|
|非流动资产处臵损益||
||(4,474,719.05)|
|除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业||
|务外，持有交易性金融资产、交易性金融负||
|债产生的公允价值变动损益，以及处臵交易||
|性金融资产、交易性金融负债和可供出售金||
|融资产取得的投资收益||
||(2,111,260.86)|
|除上述各项之外的其他营业外净收入||
||34,147,581.21|
|出售、处理部门或投资单位收益||
||4,644,660.07|
|所得税影响额|(14,677,613.30)|
|少数股东权益影响额 (税后)|(12,700,827.65)|
|合计||
||4,827,820.42|

各非经常性损益项目以税前金额列示。
十四补充资料(续)
2 境内外会计准则下会计数据的差异
(1)同时按照国际财务报告准则与按照中国企业会计准则披露的财务报告中归属于母公司所有者的净利润和净权益差异情况
||||||
|-|-|-|-|-|
||归属于母公司所有者的净利润||归属于母公司所有者的净权益||
||||2013年12月31||
||2013年|2012年||2012年12月31日|
||||日||
|按中国企业会计准则|15,118,549,405.78|12,551,182,392.23|76,895,983,339.70|63,825,553,925.30|
|按国际财务报告准则|||||
||15,118,549,405.78|12,551,182,392.23|76,895,983,339.70|63,825,553,925.30|

 (2)本公司并无按照除国际财务报告准则之外其他境外会计准则披露的财务报告。
(3)净资产收益率及每股收益
加权平均净资 每股收益
报告期利润 产收益率(%) 基本每股收益 稀释每股收益归属于公司普通股股东的净利润 21.54% 1.37 1.37扣除非经常性损益后归属于公司
普通股股东的净利润 21.53% 1.37 1.37