项目名称：云南瑞安建材投资有限公司拟处置位于昆明市高新区海源北路 2089号的办公大楼所涉及的房屋建筑物及土地使用权评估项目
委托方：云南瑞安建材投资有限公司
受托方：云南中和房地产评估有限公司
估价人员：陈勇 丁文
估价时点：2014年 10月 31日
估价日期：2014年 11月 10日至 2014年 11月 16日
报告编号：云南中和房评（2014）第 KMR3018号
提交日期：2014年 11月 16日
目 录
致委托方函┈┈┈┈┈┈┈┈┄┄┄┄┄┄┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈2估价师声明 ..................................................................................................... 3估价的假设和限制条件 ................................................................................. 5房地产估价结果报告 ..................................................................................... 7附 件 ....................................................................................................... 15
云南中和房地产评估有限公司
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估价师声明
我们郑重声明：
1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实和客观的。
2、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。
3、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。
4、我们依照中华人民共和国国家标准GB/T50291-1999《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。
5、我们已派专业估价人员对本估价报告中的估价对象进行了实地勘察。
但我们对估价对象的现场勘察仅限于其外观和使用状况，被遮盖、未暴露及难以接触的部分，依据委托方提供的资料进行评估。
6、没有人对本估价报告提供重要专业帮助。
7、估价对象状况和房地产市场状况发生重大变化对房地产评估价值可能产生影响。
8、本估价报告是基于委托方提供法律文件、数据资料及相关房地产的权属、范围、面积等情况的基础上做出的。委托方对资料的合法性、真实性负责，因资料失实造成的任何影响或估价结果有误的，本估价机构和估价人员不承担相应责任。
9、本估价报告结论仅适用于委托方在本次估价目的下使用，不得用于其它用途。未经本估价机构和估价人员同意，估价报告不得向委托方及报告审查部门以外的单位及个人提供，凡因委托人使用该报告不当而引起的后果，估价机构和估价人员不承担相应的责任。
10、未经本估价机构和人员同意，本估价报告的全部或部分内容不得发
表于任何公开媒体上，报告解释权为本估价机构所有。
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估价的假设和限制条件
一、估价的假设条件
1、任何有关估价对象的运作方式、程序符合国家、地方的有关法律和法规。
2、估价对象建筑物价格建立在建筑设计符合国家现行有关设计规范、建筑施工符合国家现行有关施工验收规范基础上。
3、本报告中有关证明材料由委托方提供，其资料真实性、合法性与完整性由委托方负责。评估人员仅对本报告的操作程序和采用方法的公允性负责。
4、委托方合法取得房屋所有权证，并以所确认的房屋用途和土地用途评估估价对象的价值。
5、本报告以估价对象在估价时点处于正常使用状态，对于其内部结构及隐蔽未暴露部分，假定其是合格的。
二、估价的限制条件
1、本报告估价结果仅作为委托方在本次估价目的下使用，不得做其他用途。凡因委托人使用估价报告不当而引起的后果，估价机构和估价人员不承担相应的责任。
2、未经本估价机构和估价人员同意，估价报告不得向委托方及报告审查部门以外的单位及个人提供，并且不得对外发表。
3、本次估价结果未考虑国家宏观经济政策发生重大变化以及遇自然力和其他不可抗力对估价结论的影响期，再此提醒报告使用者注意。
4、本次估价未考虑特殊交易方式对评估结论的影响。
5、估价时点后，估价报告有效期内估价对象的使用功能、设备安装及质量价格标准发生变化，并对估价对象估价价值产生明显影响时，不能直接使用本估价结论。
6、由于受工作权限的限制，对于建筑面积等有关数据及权属关系，我们
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均以业主提供的有关产权资料为依据，我们未进行实地丈量及确认。
7、我们仅对物业进行一般性察看，并未接受进行结构测试的要求，因此，不能确定其有无内部缺损。
8、本估价报告有效期为自报告提交之日起一年（自2014年11月16日至2015年11月15日止）；当有效期满或房地产市场有较大波动时应对估价对象重新评估。
三、特别事项说明
1、委托单位对所提供资料的真实性负责，如提供资料不真实而造成评估值失实，估价机构和估价人员不承担相应责任。
2、本估价报告结论系为委托方提供专业化估价意见，这个意见本身并无强制执行的效力，估价只对结论本身符合规范要求负责，而不对房地产定价决策负责。
3、本估价报告的计算过程均采用计算机进行连续运算，在报告中书写的结果采用了对计算机的数据进行四舍五入保留小数或取整，可能会出现个别等式的左右两边不完全相等的情况，此为正常情况，不影响最终估价结论的准确性。
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房地产估价结果报告
一、委托方
委托方名称：云南瑞安建材投资有限公司
地址：云南省昆明市高新技术产业开发区海源北路 2089号
二、估价方
名称：云南中和房地产评估有限公司
法定代表人：陈勇
资质级别：三级
资格证号：云建房证估字第 177号
地址：昆明市祥云街 55-59号银佳大厦 15楼南侧
联系电话：0871-68376905
邮政编码：650021
三、估价对象
1、物质状况
估价对象是位于昆明市高新区海源北路 2089号的房屋建筑物和土地使用权。
（1）房屋状况
房屋为云南瑞安建材投资有限公司办公大楼，包括办公楼、室外绿化、地坪、道路、围墙、值班室等。该办公大楼于 2007年 6月建成，总建筑面积 9336平方米，共五层，建筑总高 29.97米，八度设防，设计等级二级，桩基础，建筑结构为钢筋混凝土框架结构，设置两部电梯。该办公大楼外墙正立面为玻璃幕墙，其余为铝塑板幕墙，铝合金推拉窗，室内为中档装修，以地砖地坪为主，大厅、楼梯间等公共区域为花岗岩地坪，办公区为玻璃隔断及蒙板门，石膏板吊顶，内墙面主要刮双飞粉刷乳胶漆。
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（2）土地状况
土地位于昆明市高新区海源北路，土地使用权人为云南瑞安建材投资有限公司，地类（用途）：科研用地，终止日期：2055年 12月 26日，土地登记面积：16634.57平方米，土地使用权类型：出让，土地证书号：昆国用（2007）第 0413号。土地利用现状、地上建筑物及附着物状况：根据委托方提供的权属资料及现场勘查情况，待估宗地皆已进行了现状利用，地上建有办公楼及室外附属设施，总建筑面积为 9336平方米，建筑容积率为0.56。
2、权益状况
（1）房屋权益状况
该办公大楼已取得房屋所有权证，权证编号为“昆明市房权证字第 2007284473号”，权证登记的建筑面积为 9336平方米，房屋所有权人为云南瑞安建材投资有限公司。
至估价时点，房屋已全部闲置，估价对象权属清晰，未设定抵押、担保等他项权利。
（2）土地权益状况
估价对象的土地所有权属于国家所有，云南瑞安建材投资有限公司通过出让方式于 2007年 5月 30日取得“昆国用（2007）第 0413号”国有土地使用权证；根据委托方提供的权属资料及现场勘查情况，估价时点 2014年 10月 31日，宗地土地实际使用权人为云南瑞安建材投资有限公司，土地使用权类型为出让用地，土地用途为科研用地，宗地来源合法，产权清楚，四邻无争议，未设定抵押、地役、租赁等他项权利。
3、区位与环境
估价对象位于昆明市西北区，宗地的西南面临海源北路，东南面临科技路，西北面临商院路，东北面临“昆百大 .国际派”，距西三环仅 1公里，距市中心约 9公里。周边主要以学校、住宅等为主，有云南师范大学商学院、昆明理工大学津桥学院、高新体育馆等，商业繁华度较低；基础设施达到五
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通，学校、医院、农贸市场等公共配套设施基本完善；区域内绿化条件一般；
有 70路、83路、85路和 180路公交线路经过，交通便捷度一般。
四、估价目的
为委托方处置房屋建筑物及土地使用权提供价值参考依据。
五、估价时点
2014年 10月 31日
六、价值定义
根据《房地产估价规范》和项目的具体要求，本次评估对估价对象作如下设定：
1、采用公开市场价值标准；
2、房地产价值包括房屋价值及占用的土地使用权价值；
3、评估设定用途与现状用途一致；
4、土地设定剩余使用年限 41.2年；
5、房屋建筑面积为产权证记载建筑面积。
七、估价依据
1、《中华人民共和国物权法》（2007年3月16日第十届全国人民代表大会第五次会议通过，自2007年10月1日起施行）；
2、《中华人民共和国土地管理法》（2004年8月28日第十届全国人民代表大会常务委员会第十一次会议修订）；
3、《中华人民共和国城市房地产管理法》（2007年8月30日第十届全国人民代表大会常务委员会第二十九次会议修订）；
4、《中华人民共和国城乡规划法》（中华人民共和国主席令第74号，2007年10月28日）；
5、《房地产估价规范》（GB/T50291-1999，1999年6月1日）；
6、2013年《云南省建设工程造价计价规则及机械仪器仪表台班费用定
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额》、《云南省房屋建筑与装饰工程消耗量定额》和《云南省通用安装工程消耗量定额》；
7、国家发展改革委、建设部关于印发《建设工程监理与相关服务收费管理规定》的通知（发改价格[2007]670号）；
8、国家计委、建设部关于发布《工程勘察设计收费管理规定》的通知（计价格[2002]10号）；
9、国家计委关于印发《招标代理服务收费管理暂行办法》的通知（计价格[2002]1980号）；
10、关于规范环境影响咨询收费有关问题的通知（计价格[2002]125号）；
11、云南省物价局关于调整建设工程造价咨询服务收费标准的通知（云价综合[2012]66号）；
12、国务院第55号令《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》；
13、中华人民共和国国家标准《城镇土地分等定级规程》（GB/T
18507-2001）、《城镇土地估价规程》GB/T18508-2001；
14、国土资源部办公厅关于发布《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范（试行）》的通知（国土资厅发【2013】20号）；
15、中华人民共和国国家标准《土地利用现状分类》（GB/T21010-2007，2007年8月10日）；
16、云南省人民政府《云南省城镇国有土地使用权出让和转让实施办法》以及其它相关配套法规；
17、委托方提供的有关估价对象的产权资料；
18、受理估价方实地勘察获取的资料及收集的价值信息。
八、估价原则
本估价报告在遵循客观、公正、科学、合理的基本原则上，结合估价目的对估价对象进行估价。具体表现在运用了如下估价原则：合法原则、公平
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原则、替代原则、估价时点原则、最高最佳使用原则。
1、合法原则：房地产估价必须以房地产的合法使用为前提。
2、最高最佳使用原则：房地产估价要以房地产的最高最佳使用为前提。
也就是说，房地产评估价格应是在合法使用方式下，各种可能的使用方式中，能获得最大受益的使用方式的估价结果。
3、供求原则：房地产价格同其它物品的价格一样，受供求关系的影响。
若需求不变，供给增加，则价格下降；若供给不变，需求增加，则价格上升。
由于房地产具有地理位置的固定性、地区性和个别性，这种供求状况主要是指当地同类房地产市场的供求状况。
4、替代原则：同一个市场中的具有相近效用的房地产，其价格应当相近。
在同一市场供需圈内，可以通过调查近期发生交易的、与待估房地产有替代可能的房地产的价格和条件，通过与待估房地产进行比较来确定待估房地产价格。
5、估价时点原则：估价实际上是求取某一时点的价格。估价时点是责任交待的界限和评估房地产时值的界限。房地产的价格具有很强的时间性。在不同时点，同一宗房地产往往会有不同的价格。
九、估价方法
估价人员根据中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》和估价对象的特点以及此次评估的目的选择估价方法。估价对象的宗地用途为科研用地，容积率较低，空地较多，目前在公开市场缺乏与本次估价对象相类似且有可比性的交易案例，故本次评估不宜采用市场法评估。
根据本次估价目的及可搜集的资料，针对估价对象的属性特点，采用适宜的方法对估价对象的进行评估。具体的评估方法如下：
（一）成本法
1、房屋建筑物：采用重置成本法进行评估
评估人员通过现场勘察以及收集的相关资料，决定采用重置成本法中的
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单位造价分析法对房屋建筑物的单位经济含量指标进行分析计算评估。
评估值＝重置全价×综合成新率
重置全价＝建筑安装工程综合造价+前期费用及其他费用+资金成本+销售税费+开发利润
综合成新率=打分法确定的成新率×60%+年限法确定的理论成新率×40%
2、土地使用权：采用市场比较法进行评估
市场比较法是以替代原则为依据，将待估宗地与在较近时期内已经发生交易的类似土地实例进行时照比较，并依据后者已知的价格，参照该土地的交易情况、期日、区域以及个别因素等差别，修正得出待估土地在评估时日地价的方法。其计算公式为：
PD＝PB×A×B×D×E
式中：PD--待估宗地价格；
PB--比较案例价格；
A--待估宗地情况指数／比较案例宗地情况指数
＝正常情况指数／比较案例宗地情况指数
B--待估宗地估价期日地价指数／比较案例宗地交易日期指数D--待估宗地区域因素条件指数／比较案例宗地区域因素条件指数E--待估宗地个别因素条件指数／比较案例宗地个别因素条件指数（二）收益法
收益法是在估算估价对象在未来每年预期净收益（正常年净收益）的基础上，以一定的还原利率，将评估对象在未来每年的净收益折算为估价时点收益总和的一种方法。收益法公式：
A 1
V[1 ]
r (1r)n
十、估价结果
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估价报告应用的有效期自提交报告之日起原则上为一年（即：2014年 11月 16日起至 2015年 11月 15日止），但是市场状况变化很大时或超出报告有效期时，需要重新评估。
十四、风险提示
1、估价对象状况和房地产市场状况因时间变化对房地产价值可能产生影响，委托方和报告使用者须密切注意估价对象自身状况变化情况和当地房地产市场变化情况。
2、建议委托方和报告使用者定期或者在房地产市场价格变化较大时对房地产价值进行重新评估。
3、本报告仅为委托方提供本报告列示之目的所使用资产在估价时点的市场价值，未考虑估价时点后可能存在的功能性变更，交易税费以及其它不可预见因素对估价价值的影响。
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附 件
一、委托方评估资料
1、委托方组织机构代码证复印件；
2、委估对象《房屋所有权证》、《国有土地使用证》复印件；
3、委估对象位置示意图；
4、委估对象实物照片。
二、估价机构资质证明
1、估价机构营业执照复印件；
2、估价机构组织机构代码证复印件；
3、估价师资格证书复印件。
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