太原市城乡管理委员会拟收购
太原化工股份有限公司供水分公司
部分实物资产及土地使用权项目
资产评估报告
中水致远评报字[2014]第4002号
中中水水致致远远资资产产评评估估有有限限公公司司
二二〇〇一一四四年年六六月月六六日日
目 录
注册资产评估师声明 ................................................................................ 2摘要 ........................................................................................................ 3正文 ........................................................................................................ 7一、委托方、产权持有单位和委托方以外的其他评估报告使用者 ... 7二、评估目的 .......................................................................................... 12三、评估对象和评估范围 ...................................................................... 13四、价值类型及定义 .............................................................................. 19五、评估基准日 ...................................................................................... 19六、评估依据 .......................................................................................... 19七、评估方法 .......................................................................................... 23八、资产基础法中各类资产的具体评估方法应用 .............................. 23九、评估程序实施过程和情况 .............................................................. 34十、评估假设和限制条件 ...................................................................... 36十二、特别事项说明 .............................................................................. 37十四、评估报告使用限制说明 .............................................................. 41十五、评估报告日 .................................................................................. 42资产评估报告附件 .................................................................................. 44
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注册资产评估师声明
一、我们在执行本资产评估业务中，遵循了相关法律法规和资产评估准则，恪守独立、客观和公正的原则；根据我们在执业过程中收集的资料，评估报告陈述的内容是客观的，并对评估结论合理性承担相应的法律责任。
二、评估对象涉及的资产清单由产权持有单位申报并经其签章确认；所提供资料的真实性、合法性、完整性是产权持有单位的责任，正确理解和恰当使用评估报告是委托方和相关当事方的责任。
三、我们与评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系；
与相关当事方没有现存或者预期的利益关系，对相关当事方不存在任何偏见。
四、我们已对评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查；我们已对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验，并对已经发现的问题进行了如实披露，但本报告不能作为权属证明文件。
五、本报告评估结论系本评估机构和评估专业人员遵守国家有关法律、法规和资产评估准则，对评估对象在评估基准日市场价值进行分析、估算并发表的专业估值意见；但本报告的评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设和限定条件的影响，评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明的假设、限制条件及特别事项说明等对评估结论的影响。
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太原市城乡管理委员会拟收购
太原化工股份有限公司供水分公司
部分实物资产及土地使用权项目
资产评估报告
中水致远评报字[2014]第4002号
摘 要
太原市城乡管理委员会授权其直属太原市排水管理处拟收购太原化工股份有限公司供水分公司部分实物资产及土地使用权。中水致远资产评估有限公司受太原市排水管理处、太原化学工业集团有限公司及太原化工股份有限公司的委托，对上述经济行为所涉及的太原化工股份有限公司供水分公司的部分实物资产及土地使用权在评估基准日 2013年 6月 30日的市场价值进行了评估。现将本资产评估报告的主要内容摘要如下：
一、评估目的：太原市城乡管理委员会授权其直属太原市排水管理处拟收购太原化工股份有限公司供水分公司部分资产，故需对太原化工股份有限公司供水分公司于评估基准日 2013年 6月 30日的部分实物资产及土地使用权进行评估，以确定其在评估基准日的市场价值，为拟进行的资产收购行为提供价值参考。
二、评估对象和范围：评估对象是太原化工股份有限公司供水分公司的部分实物资产及土地使用权。评估范围为太原化工股份有限公司于评估基准日申报的部分实物资产及土地使用权，具体包括房屋建筑物、机器设备及土地使用权。在评估基准日，资产账面价值 3,625.38万元，其中实物资产账面原值 5,245.02万元，账面净值 3250.13万元，土地使用权账面值为 375.25万元。
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本次评估范围内的实物资产及土地使用权已由中兴财光华会计师事务所有限公司进行审计，并出具了中兴财光华审专字（2014）第 07140号关于对太原化工股份有限公司转让供水分公司部分资产专项清查审计报告》。
本次评估范围内的土地使用权已由山西涌鑫土地评估咨询有限公司进行评估，并出具了晋鑫地评(估)[2013]字第 201号《土地估价报告》该土地估价结果未在当地国土资源局进行备案，应委托方要求，中水致远资产评估有限公司在核实基础上对该土地估价报告的土地评估结果进行了引用。
三、价值类型及其定义：本报告评估结论的价值类型为市场价值。
四、评估基准日：2013年 6月 30日。
五、评估方法：本项目评估方法采用成本法。
六、评估结论：
根据国家有关资产评估的规定，本着独立、客观、公正的原则及必要的评估程序，对太原化工股份有限公司的部分实物资产及土地使用权进行了评估。根据以上评估工作，得出如下评估结论：
在评估基准日 2013年 6月 30日资产原地继续使用的前提下，太原化工股份有限公司部分实物资产及土地使用权的评估值为 4,414.87万元，大写：人民币肆仟肆佰壹拾肆万捌仟柒佰壹拾陆元整。具体如下：
资产账面价值 3,625.38万元，评估价值 4,414.87万元，增值额 789.49万元，增值率21.78%。
资产评估结果汇总表
评估基准日：2013年6月30日
金额单位:人民币万元
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|项目||账面价值|评估价值|增减值|增减率％|
|||A|B|C=B-A|D=C/A×100|
|固定资产|1|3,250.13|3,320.52|70.39|% 2.17|
|其中：房屋建筑物|2|2,297.59|2,580.45|282.86|12.31|

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|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|机器设备|3|952.54|740.07|-212.46|-22.31|
|无形资产|4|375.25|1,094.35|719.10|191.63|
|其中：土地使用权|5|375.25|1,094.35|719.10|191.63|
|资产总计|6|3,625.38|4,414.87|789.49|21.78|

七、评估报告使用有效期：根据国家有关规定，本评估报告需经山西省人民政府国有资产监督管理委员会核准，经核准的评估结果使用有效期为自评估基准日起 1年，即 2013年 6月 30日至 2014年 6月 29日。在此期间评估目的实现时，要以该评估结果作为作价参考依据，结合评估基准日期后有关事项进行调整。超过一年使用本报告所列示的评估结果无效。
八、对评估结论产生影响的特别事项：
1、本评估报告委估资产账面值经中兴财光华会计师事务所有限公司进行审计，并出具出具了中兴财光华审专字（2014）第 07140号《关于对太原化工股份有限公司转让供水分公司部分资产专项清查的审计报告》。
对于审计报告中的结果，评估机构仅承担引用责任。
2、本评估报告中太原化工股份有限公司未提供土地使用权的账面价值，该土地使用权已由山西涌鑫土地评估咨询有限公司进行评估，并出具晋鑫地评(估)[2013]字第 201号《土地估价报告》，该土地估价结果未在当地国土资源局进行备案，应委托方要求，中水致远资产评估有限公司对该土地估价报告的评估结果进行了引用。
3、太原化工股份有限公司房屋尚未办理房屋产权手续，太原化工股份有限公司出具证明承诺房产归其所有，不存在产权纠纷。本次评估未考虑办理产权所需费用对评估结论的影响。
4、纳入评估范围的部分车辆证载所有人为太原化学工业集团有限公司，太原化学工业集团有限公司和太原化工股份有限公司共同出具
产权承诺，该部分车辆产权属太原化工股份有限公司所有，不存在产
权纠纷。
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5、纳入评估范围的车牌为晋 AG2898号的帕萨特轿车，车辆证载所有人为李广虎，太原化工股份有限公司与李广虎共同出具了产权说明，承诺该车辆产权属太原化工股份有限公司所有，不存在产权纠纷。
6、纳入本次评估范围内的车辆晋 AE5906车牌号在评估基准日后更换为晋AB0581，太原化工股份有限公司已出具相关说明说明该辆车的过户情况及变更车牌的原因，提请评估报告使用者注意。
九、评估报告日：本评估报告日为二〇一四年六月六日，评估报告日为注册资产评估师形成最终专业意见的日期。
十、在使用本评估结论时，提请报告使用者关注评估报告正文所披露的特别事项，并在利用本报告自行决策时给予充分考虑。
以上内容摘自评估报告正文，欲了解本评估项目的详细情况和合理理解评估结论，应当阅读评估报告正文。
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太原化工股份有限公司供水分公司
部分实物资产及土地使用权项目
资产评估报告
中水致远评报字[2014]第4002号
正 文
太原市排水管理处：
太原化学工业集团有限公司：
太原化工股份有限公司：
中水致远资产评估有限公司接受太原市排水管理处、太原化学工业集团有限公司及太原化工股份有限公司的委托，根据有关法律、法规和资产评估准则、资产评估原则，采用成本法，按照必要的评估程序，对太原市城乡管理委员会授权其直属太原市排水管理处拟收购太原化工股份有限公司供水分公司部分资产及土地使用权所涉及的太原化工股份有限公司于评估基准日 2013年 6月 30日的部分实物资产及土地使用权的市场价值进行了评估。
现将资产评估情况报告如下。
一、委托方、产权持有单位和委托方以外的其他评估报告使用者
（一）委托方及产权持有单位简介
本次评估项目的委托方为太原市排水管理处、太原化学工业集团有限公司及太原化工股份有限公司，产权持有单位为太原化工股份有限公司。
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1、委托方简介
（1）太原市排水管理处
企业名称：太原市排水管理处
住所：太原市学府街 418号
法定代表人：杨晓峰
开办资金：14179万元
经费来源：全额拨款
举办单位：太原市城乡管理委员会
有效期：自 2013年 2月 28日至 2014年 3月 31日
宗旨和业务范围：负责太原市市政排水设施维修、养护工作；负责城区各种地下管线与排水的监督工作；负责对接入市政排水干线的工程施工质量进行施工监督；受理全市市政排水设施建设及管理方面的投诉及投诉件的督办检查反馈工作；承担全市雨水、污水的提升和集中净化处理及再生水的回供；负责对太原市城区内排水泵站及防汛排涝的统一调度、管理和维护。
根据太原市城乡管理委员会出具的授权委托书，太原市城乡管理委员会授权其直属太原市排水管理处承办太化水厂划转工作涉及的相关事宜，故太原市排水管理处确定为委托方之一。
（2）太原化学工业集团有限公司
企业名称：太原化学工业集团有限公司
注册地址：太原市义井街 20号
法定代表人：胡向前
注册资本：人民币壹拾亿零伍佰贰拾陆万元整
企业类型：有限责任公司（国有独资）
经营范围：一般经营项目：生产、研制、销售有机、无机化工原料、化肥、焦炭、电石、橡胶制品、试剂、溶剂、油漆、涂料、农药、润滑油脂及其他化工产品；贵金属加工；电子产品及仪表制造、销售；
建筑、安装、装潢；设备维修制造；铁路、汽车运输；化工工程设计；
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供水；购销储运金属材料、建材、磁材；服装加工；信息咨询。物业管理。污水处理，商品、技术进出口贸易服务（国家专项审批的除外）。
2、委托方即产权持有单位简介
（1）企业基本情况
企业名称：太原化工股份有限公司
注册地址：太原市学府西街高科技园区长治路工西三条 2号
法定代表人：邢亚东
注册资金：人民币伍亿壹仟肆佰肆拾万贰仟零贰拾伍元整
实收资本：人民币伍亿壹仟肆佰肆拾万贰仟零贰拾伍元整
企业性质：其他股份有限公司（上市）
股票代码：600281
成立日期：一九九九年二月二十六日
营业执照注册号：140000100071982
经营范围：许可经营项目：研制、开发、生产、销售化工产品及原料、化肥、焦炭、煤气、生物化工产品、精细化工产品。
一般经营项目：贵金属加工（除金银）；机械制造；工业用水生产；
服装加工；信息咨询；化工产品来料加工；劳务服务；批发零售仪器仪表；五金交电，金属材料，钢材、建材（除木材），磁材不锈钢制品；
加工销售预拌商品混凝土；自营和代理各类商品和技术的进出口业务（国家限定、禁止进出口的商品及技术除外）；液氯充装。（以上需审批的项目持许可证经营）
（2）公司股东构成：
下表为公司排名前十名的股东持股比例及持股总数情况：
||||||
|-|-|-|-|-|
|序号|股东名称|股东性质|持股比例（％）|持股总数|
|1|太原化学工业集团有限公司|国有法人|49.24|253,298,039.00|
|2|包一晨|境内自然人|0.66|3,391,522.00|
|3|仇锦云|境内自然人|0.56|2,867,700.00|

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|-|-|-|-|-|
|4|程圣森|境内自然人|0.53|2,740,000.00|
|5|李永学|境内自然人|0.46|2,373,301.00|
|6|徐永榜|境内自然人|0.40|2,054,805.00|
|7|冯国新|境内自然人|0.34|1,765,410.00|
|8|卜剑国|境内自然人|0.32|1,651,284.00|
|9|吴晓威|境内自然人|0.26|1,334,492.00|
|10|王风顺|境内自然人|0.09|462,498.00|

（3）公司生产情况
太原化工股份有限公司供水分公司是太原化工股份有限公司下属的二级企业，位于太原市晋祠路二段 218号。主要由新鲜水供给、中水回用以及中水水源热泵三部分组成。其情况分述如下：
①新鲜水供应：
供水分公司新鲜水供应部分主要由所属的供水分厂负责完成，其厂址在旧晋祠路化肥地区。其主要承担太原市汾河西岸化工地区企业生产用水供给；2009年随着省市政府“南移西进”城市发展的规划需要、太原化工股份有限公司所属企业的相继关停及长风商务区滨河西路南延工程的推进，水厂供水能力发生极大变化，原供水能力2000t/h，现供水能力为300t/h。
其主要工艺为：深井水通过井泵汲取，经管道汇入供水大院蓄水池，在经加压泵加压后，向各用户供应。其资产主体为：水井潜水泵、供水管道、泵房、加压泵、蓄水池及变配电装臵等。
②中水回用：
供水分公司中水回用部分主要由所属的回用水分厂负责完成，其厂址在南堰污水处理厂西侧。中水回用装臵采用的是清华大学环境工程研究院“七五”科技攻关成果——生物陶粒接触氧化工艺，是山西省唯一被列为国家 99年高新技术产业的示范项目，设计供水能力 2.4
万吨/日，2002年建成并投入运行，各项中水指标达到国家工业生产循
环冷却用水及城市杂用水使用标准，随着太原化学工业集团有限公司
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两大工业园区的相继停产，目前中水主要用于太原市长风商务区区域内的绿化、灌溉、冲厕和太原市市政道路清洗、冬季水源热泵供热以及南堰污水处理厂内的生产等方面，极大缓解了周边地区水资源短缺的紧张局面，已列入太原市循环经济示范项目，是国家大力提倡、符合国家产业和能源政策、具有客观社会效益和环境效益的资源综合利用价值的示范工程。其主要工艺为：南堰污水处理厂的出水，经回用生产装臵深度处理后，经加压泵加压，像各用户供应。其资产主体为：各中水处理建构筑物、供水输水管线、阀门、气动手动装臵、加压泵房、加压泵、蓄水池及变配电装臵等。
③中水水源热泵：
供水分公司中水水源热泵供热部分主要由所属的水源热泵分厂负责完成，其厂址在南堰污水处理厂西侧。水源热泵装臵采用的是北京与山东两家四台供热机组，从中水中提取热量，将采暖系统中的热水升温 55-60摄氏度，用于冬季采暖。该项技术的使用，不经替代了燃煤、燃油等粗放型的供热形式，而且降低了采暖成本、减少了能源消耗及CO2、SO2等污染物的排放，符合国家能源产业与资源综合利用政策，一期工程供热能力 10万平方米，2008年建成并投入运行，各项供热指标满足用户需求。
其主要工艺为：利用热泵机组，提取中水的热能，加热采暖系统中的循环水，用于冬季采暖。其资产主体为：房屋建筑物、供热机组、热水循环泵、中水泵、供热管网及变配电装臵等。
（二）委托方与产权持有单位的关系
委托方太原市排水管理处为资产收购方、委托方太原化学工业集团有限公司为委托方即产权持有单位太原化工股份有限公司的控股母公司，太原市排水管理处与太原化工股份有限公司是资产交易关系。
（三）委托方、业务约定书约定的其他评估报告使用者
本评估报告书的其他报告使用者有：太原市住建委、太原市城乡管委、山西省国资委、阳煤集团以及我国法律法规另有规定的其他报
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告使用者。
除国家法律法规另有规定外，任何未经评估机构和委托方确认的机构或个人不能由于得到评估报告而成为评估报告使用者。
（四）项目背景
按照山西省、太原市政府关于城市管理发展的总体要求，太化集团水厂拟划转至城市管理体系，其中属于太化股份的部分，需按照上市公司资产处臵的有关规定进行收购，属于太化集团的部分采取无偿方式划转。
二、评估目的
太原市城乡管理委员会授权其直属太原市排水管理处拟收购太原化工股份有限公司供水分公司部分资产，故需对太原化工股份有限公司供水分公司于评估基准日 2013年 6月 30日的部分实物资产及土地使用权进行评估，以确定其在评估基准日的市场价值，为拟进行的资产收购行为提供价值参考。
本经济行为已经2014年6月3日山西省人民政府国有资产监督管理委员会“晋国资改革函【2014】248号”《山西省人民政府国有资产监督管理委员会关于太原化学工业集团有限公司水厂有关事宜的意见》、阳泉煤业（集团）有限责任公司“阳煤会纪[2014]111号”《阳泉煤业（集团）有限责任公司董事会、党委会、经理层联席会议纪要》、太原化学工业集团有限公司“太化会纪[2014]1号”《太原化学工业集团有限公司董事会、党委常委会、经理层联席会会议纪要》、2014年 4月 23日太化集团有限公司水厂六届六次职代会关于《太化水厂划转太原市城市管理体系职工安臵办法》的决议、太原市城乡管委与太原化学工业集团有限公司的会议纪要及太原市城乡管委上报太原市政府的相关文件的批复同意。太原市城乡管理委员会已出具授权委托书授权委托直属太原市排水管理处承办太化水厂划转工作涉及的相关事宜。
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三、评估对象和评估范围
（一）评估对象
本项目评估对象为太原化工股份有限公司供水分公司的部分实物资产及土地使用权。
（二）评估范围
本项目评估范围为太原化工股份有限公司于评估基准日申报的部分实物资产及土地使用权，具体包括房屋建筑物、机器设备及土地使用权。在评估基准日，资产账面价值 36,253,799.03元，其中实物资产账面原值 52,450,164.15元，账面净值 32,501,299.03元，土地使用权账面价值为 3,752,500.00元。
本次评估范围内的资产已由中兴财光华会计师事务所有限公司进行审计，并出具了中兴财光华审专字（2014）第 07140号《关于对太原化工股份有限公司转让供水分公司部分资产专项清查的审计报告》。
本次评估范围内的土地使用权已由山西涌鑫土地评估咨询有限公司进行评估，并出具了晋鑫地评(估)[2013]字第 201号《土地估价报告》，该土地估价结果未在当地国土资源局进行备案，应委托方要求，中水致远资产评估有限公司在核实基础上对该土地估价报告的土地评估结果进行了引用。
委托评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围一致；评估范围以太原化工股份有限公司提供的“资产评估申报表”内容为准。
（三）评估范围内主要资产情况
纳入本次评估范围内的资产类型为固定资产及无形资产。主要包括房屋建筑物、机器设备、车辆及土地使用权。因太化公司已进行了搬迁拆除，本次评估范围内的资产为处理工业废水之用，故本次评估范围内的各项资产现处于停用状态。具体资产的基本情况如下：
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1、房屋建筑物
纳入本次评估范围内的房屋建筑物账面原值 36,141,089.28元，账面净值 22,975,945.52元，具体情况如下：
房屋建筑物主要为 2HC供水泵房、检修间及仓库、中控室、热泵厂房等，主要为砖混、砖木、钢结构等；构筑物主要为 2HC生产储水池、仪表井、围墙等，有钢砼、砖混等。纳入本次评估范围的房屋建构筑物有部分建成年月较早，评估人员经现场勘查了解，其主体结构完好，资产状况保持良好，具有继续使用的功能。
有代表性建筑物结构特征：
A、主要房屋建筑物结构特征：
（1）2HC供水泵房（房屋建筑物明细序号1）：
建成年月：1958年 12月 31日。
结构：砖混。
层数：主体一层、局部两层。
檐高：7m。
建筑面积：757㎡。
基础：砖条形基础。
墙体：500粘土砖墙。
梁、柱、板：预制钢筋混凝土薄腹梁、钢吊车梁，砖柱，预制钢筋混凝土槽型屋面板。
屋面：水泥蛭石保温，水泥砂浆找平，铝箔 SBS防水卷材防水。
门窗：木门、铝合金门，木窗、钢窗。
室内装修：瓷砖地面，墙面、顶棚抹灰滚涂料，含 2m深泵坑。
楼梯：钢管栏杆、扶手，水泥砂浆踏步。
室外装修：外墙滚涂料。
安装工程：电气照明：罩灯、节能灯，铜芯聚氯乙烯绝缘电线明配；采暖：排管散热器；上下水：钢管上水，钢管下水。
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（2）中控室（房屋建筑物明细序号6）：
建成年月：2002年 12月 1日。
结构：砖混。
层数：主体二层，局部一层。
层高：3.3m。
建筑面积：221.56㎡。
基础：钢筋混凝土条形基础，埋深-1.2米。
墙体：240、370粘土砖墙。
梁、柱、板：现浇钢筋混凝土梁、圈梁、构造柱、板。
屋面：水泥珍珠岩保温，铝箔 SBS防水卷材防水。
门窗：木门、平开钢门，铝合金窗。
室内装修：一层水泥砂浆地面、局部瓷砖地面，墙面、顶棚抹灰会滚涂料；二层防静电地板，墙面抹灰滚涂料，顶棚石膏板吊顶；油漆墙裙。
楼梯：钢管栏杆、扶手，水泥砂浆踏步。
卫生间：瓷砖地面，瓷砖墙面，顶棚抹灰滚涂料，瓷蹲式大便器。
室外装修：外墙抹灰滚涂料。
安装工程：电气照明：节能灯、格栅灯，铜芯聚氯乙烯绝缘电线暗配；采暖：四柱铸铁散热器；上下水：PPR管上水，PVC管下水。
（3）原水泵房（房屋建筑物明细序号8）：
建成年月：2002年 12月 1日。
结构：砖混。
层数：单层。
檐高：5m。
建筑面积：101.5㎡。
基础：钢筋混凝土条形基础，埋深-1.2米。
墙体： 370粘土砖墙。
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梁、柱、板：现浇钢筋混凝土梁、圈梁、过梁，构造柱，板。
屋面：水泥珍珠岩保温，水泥砂浆找平，铝箔 SBS防水卷材防水。
门窗：平开钢大门，塑钢窗。
室内装修：瓷砖地面，墙面、顶棚抹灰滚涂料。
室外装修：外墙清水墙。
安装工程：电气照明：罩灯，铜芯聚氯乙烯绝缘电线明管暗线。
（4）热泵厂房（房屋建筑物明细序号18）：
建成年月：2008年 10月 1日。
结构：钢结构。
层数：单层。
檐高：6m。
建筑面积：482.82㎡。
基础：钢筋混凝土独立基础。
墙体：外墙标高 1.5m以下为粘土砖墙，1.5m以上为夹心彩钢板。
主体结构：门式钢屋架、钢梁、工字钢柱、钢支撑、钢檩条、彩钢板屋面。
门窗：塑钢门、安全门、塑钢窗。
室内装修：瓷砖地面。
卫生间：瓷砖地面，瓷蹲式大便器。
室外装修：外砖墙水泥砂浆抹面。
安装工程：电气照明：日光灯、射灯，铜芯聚氯乙烯绝缘电线明管暗线；采暖：钢制散热器；上下水：PPR管上水，PVC管下水。
B、主要构筑物结构特征
（1）2HC生产储水池：钢砼，容积5000m³，建成于 1958年 12月 31日。
（2）围墙：砖混，长832m，宽0.24m，高2.5m，建成于 2002年 12月 1日。
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（3）厂外道路：砼，面积 3150㎡，厚0.4m，建成于 2002年 12月 1日。
2、设备类资产账面原值 16,309,074.87元，账面净值 9,525,353.51元。机器设备共计 360项、车辆共 11辆。
太原化工股份有限公司供水分公司是一家新鲜水供应、中水回用、中水热泵水源供热的企业，该水厂主要包括供水分厂、回用水分厂和热泵分厂。其设备主要分布于公司各分厂区内。
供水分厂机器设备主要包括：前苏联生产的 14HC型单级清水泵，上海水泵厂生产的 250S-39单级双吸离心泵，国营沈阳变压器厂生产的 SJ-800KVA型变压器及仿 KCD-2Y6K型高压配电柜等。
回用水分厂机器设备主要包括：长沙水泵厂生产的 350S-75B型、 350S-44A型、350S-26A型单级双吸离心泵，常州阀门厂生产的 QQ-100型气动阀门及郑州荥阳阀门厂生产的不同规格的阀门等。
热泵分厂机器设备主要包括：北京清源世纪科技公司生产的 QYHP-2000MD型中高温水源热泵机组，山东格瑞德集团公司生产的 LSWF400AH型水源热泵机组，河北中开水泵公司生产的 IRG-125-160型热水循环泵，太原荣实康变压器公司生产的 S9-2000型变压器，山西长江电气设备厂生产的 GGD型低压配电柜等。
车辆主要包括上海大众公司生产的帕萨特牌轿车，一汽公司生产的解放牌微型轿货车，江铃汽车公司生产的全顺牌中型商务车，广州本田公司生产的奥德赛牌轿车，华晨金杯公司生产的阁瑞斯牌商务车以及东风汽车公司生产的轻型货车等。
评估人员会同产权持有单位有关人员对本次评估设备进行了盘点和勘察，其中供水分厂机器设备大部分为上世纪伍拾年代以后购臵，仍在继续使用，使用状况一般；回用水分厂机器设备大部分为 2002年前购臵，仍在继续使用，使用状况一般；热泵分厂机器设备大部分为 2008年以后购臵，为国内正规厂家生产，使用状况良好；运输车辆均
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为近几年内购入，大部分均可使用，车况尚好。从总体上讲本次评估设备均为国内正规厂家生产，产品质量较好，能够坚持正常的维护管理及和保养，设备技术状况保持良好，可以保证正常使用。
3、无形资产——土地使用权是位于晋祠路三段 21号的一块面积为 10845.89㎡的土地，该土地使用权的账面价值为 3,752,500.00元。
（四）企业申报的账面记录或者未记录的无形资产类型、数量、法律权属状况
纳入本次评估范围内的无形资产是位于晋祠路三段 21号的一块土地，土地证号为并政地国用（2006）第 00240号，土地使用权人为太原化工股份有限公司，土地号为30503024-02，土地用途为工业用地，使用权类型为出让，发证日期为 2006年 9月，终止日期为 2049年 10月，土地面积为 10845.89平方米。开发程度为“五通一平”。
截至评估基准日 2013年 6月 30日，宗地未设定抵押权、租赁权、担保权等他项权利。
（五）引用其他机构出具报告结论的情况
评估范围内的资产已由中兴财光华会计师事务所有限公司进行审计，并出具出具了中兴财光华审专字（2014）第 07140号《关于对太原化工股份有限公司转让供水分公司部分资产专项清查的审计报告》，我们仅承担引用审计结果的引用责任，不承担专项审计的责任。本次评估的各项资产的账面值均为经审计后的清查值。
本次评估范围内的土地使用权已由山西涌鑫土地评估咨询有限公司进行评估，并出具了晋鑫地评(估)[2013]字第 201号《土地估价报告》，该土地使用权评估值为 10,943,500.00元。该土地估价结果未在当地国土资源局进行备案，应委托方要求，中水致远资产评估有限公司在核实基础上对该土地估价报告的土地评估结果进行了引用。
中水致远资产评估有限公司 第18页
四、价值类型及定义
依据本次评估目的，确定本次评估的价值类型为市场价值。
市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。
选择市场价值作为本次评估的价值类型，是遵照价值类型与评估目的相一致的原则，并充分考虑市场条件和评估对象自身条件等因素，在本评估机构接受委托方评估委托时所明确的评估结论价值类型。
五、评估基准日
本项目评估基准日是 2013年 6月 30日。该评估基准日是由委托方在委托评估时所确定的。
六、评估依据
本次资产评估遵循的评估依据主要包括经济行为依据、法律法规依据、评估准则依据、资产权属依据，及评定估算时采用的取价依据和其他参考资料等，具体如下：
（一）经济行为依据
1、山西省人民政府国有资产监督管理委员会“晋国资改革函【2014】248号”《山西省人民政府国有资产监督管理委员会关于太原化学工业集团有限公司水厂有关事宜的意见》；
2、阳泉煤业（集团）有限责任公司“阳煤会纪[2014]111号”《阳泉煤业（集团）有限责任公司董事会、党委会、经理层联席会议纪要》；
3、太原化学工业集团有限公司“太化会纪[2014]1号”《太原化学工业集团有限公司董事会、党委常委会、经理层联席会会议纪要》；
4、阳泉煤业（集团）有限责任公司“阳煤财字”【2014】477号
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《阳泉煤业（集团）有限责任公司关于太化集团水厂划转太原市城乡管理委员会的请示》；
5、太原化学工业集团有限公司“太化集团发字【2014】13号”《太原化学工业集团有限公司关于太化水厂划转城市管理体系的请示》；
6、太化集团有限公司水厂六届六次职代会关于《太化水厂划转太原市城市管理体系职工安臵办法》的决议；
7、太原市城乡管理委员会授权委托书；
8、太原市城乡管委上报太原市政府的相关文件。
（二）法律法规依据
1、《中华人民共和国公司法》；
2、《中华人民共和国土地管理法》；
3、《中华人民共和国城市规划法》；
4、《国有资产评估管理办法》（国务院第 91号令，1991年）；
5、《财政部关于改革国有资产评估行政管理方式、加强资产评估监督管理工作的意见》（国办发[2001]102号）；
6、《国有资产评估管理若干问题的规定》（财政部第 14号令，2001年）；
7、《企业国有资产评估管理暂行办法》国务院国有资产监督管理委员会令第 12号（2005年 8月 25日）；
8、《关于加强企业国有资产评估管理工作有关问题的通知》（国资委产权[2006]274号）；
9、《企业国有资产监督管理暂行条例》（中华人民共和国国务院令第 378号）；
10、《省属企业国有产权转让实施办法》晋政办发（2006）33号11、《关于企业国有产权转让有关事项的通知》国资发产权【2006】 306号；
12、《企业国有产权转让管理暂行办发》国务院国有资产监督管理
中水致远资产评估有限公司 第20页
委员会、财政部第 3号令；
13、财政部、中国人民银行总行、国家税务局和原国家国有资产管理局制定的有关企业财务、会计、税收和资产管理方面的政策、法规。
（三）评估准则依据
1、《资产评估准则—基本准则》（财企（2004）20号）；
2、《资产评估职业道德准则—基本准则》（财企（2004）20号）；
3、《资产评估准则—评估报告》（中评协[2007]189号）；
4、《资产评估准则—评估程序》（中评协[2007]189号）；
5、《资产评估准则—机器设备》（中评协[2007]189号）；
6、《资产评估准则—不动产》（中评协[2007]189号）；
7、《资产评估价值类型指导意见》（中评协[2007]189号）；
8、《企业国有资产评估报告指南》（中评协[2008]218号）；
9、《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》（会协[2003]18号）；
10、《评估机构业务质量控制指南》（中评协[2010]214号）；
11、《资产评估职业道德准则——独立性》(中评协[2012]248号)；
12、《资产评估准则—利用专家工作》（中评协[2012]244号）。
（四）资产权属依据
1、房屋产权说明；
2、机动车行驶证及车辆产权说明；
3、国有土地使用权证；
4、重要资产购臵合同或凭证；
5、委托方、产权持有单位承诺函；
6、其他产权依据。
（五）取价依据
（1）《山西省建设工程概算定额》（2003年）；
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（2）《山西省建筑工程投资估算指标》（2003年）；
（3）《山西省建设工程计价依据——建筑工程预算定额》（2011年）；
（4）《山西省建设工程计价依据——装饰工程预算定额》（2011年）；
（5）《山西省建设工程计价依据——安装工程预算定额》（2011年）；
（6）《山西省建设工程计价依据——建设工程费用定额》（2011年）；
（7）《山西省工程建设其他费用标准》（2009年）；
（8）《关于《关于调整建筑安装工程税金的通知》晋建标定字（2011）7号；
（9）晋建标字【2011】494号《关于发布山西省建筑安装工程概算调整系数及有关问题的通知》；
（10）《山西省工程建设标准定额信息》（2013年第 3期）；
（11）《山西省住房和城乡建设厅关于调整山西省建设工程计价依据中人工单价的通知》（晋建标字„2013‟71号）；
（12）《机动车强制报废标准规定》商务部、发改委、公安部、环境保护部令 2012年第 12号；
（13）《最新资产评估常用数据与参数手册》中国统计出版社；
（14）《2013年机电产品报价手册》
（15）《最新资产评估常用数据及参数手册》（2013版）
（16）产权持有单位提供的产品技术资料及有关申报资料；
（17）产权持有单位提供的各项资产评估明细表。
（18）产权持有单位提供的财务会计、经营等方面的资料；
（19）评估基准日银行贷款利率、外汇汇率。
（20）各种新闻、杂志、网站、生产厂家或其他渠道收集的价格
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信息资料和其他资料。
（21）评估人员现场勘察及了解的评估相关情况。
（22）评估人员收集及使用的其他与评估有关的资料。
七、评估方法
根据本项目的评估目的，评估对象为实物资产及土地使用权。根据《资产评估准则——基本准则》和《企业国有资产评估报告指南》等有关评估准则规定，资产评估的基本评估方法可以选择市场法、收益法和成本法。
市场法是指将评估对象与在市场上已有交易案例的相类似可比资产进行比较以确定评估对象价值的评估思路。由于在目前国内资本市场的公开资料中尚无法找到足够数量的在相同经济行为下的同类资产交易案例以及交易背景，因此不具备使用市场法的必要前提，本次评估不适宜采用市场法。
收益法是指通过估测评估对象可以带来的未来预期收益的现值来判断评估对象价值的一种评估方法。它服从资产评估中将利求本的评估思路，即采用收益资本化或折现的途径及其方法来判断和估算评估对象的价值。由于本次评估时只针对部分实物资产及土地使用权，资产结构不完整，故评估时不宜采用收益法。
成本法是指在现时条件下，重新购建全新状态下的委估资产所需全部成本，减去委估资产已经发生的实体性陈旧贬值、功能性陈旧贬值和经济性陈旧贬值，得到的差额作为被评估资产的评估值的一种资产评估方法。本次评估，评估人员收集了评估范围各项资产的相关资料，具备采用成本法评估的基本条件。
八、成本法中各类资产的具体评估方法应用
成本法各类资产的评估方法如下：
中水致远资产评估有限公司 第23页
（一）房屋建筑物评估方法
本次评估范围内房屋建筑物采用成本法进行评估。计算公式为：评估值=重臵价值×成新率
1、重臵价值的确定
重臵价值=综合造价+前期及其他费用+资金成本
重臵价值中不包括建筑物所占用土地的开发成本。
①综合造价包括土建、安装和装饰三部分，取费包括以下内容：直接费、间接费、利润、动态调整和税金。
（1）对于典型建筑物定额选用《山西省建设工程计价依据》（2011年），然后根据产权持有者提供相关工程资料及评估人员现场勘查所取得的资料，套用相应定额子目，得出直接费，在此基础上采用《山西省建设工程计价依据——建设工程费用定额》（2011年）中规定的取费标准计取措施费、规费、利润和税金。
（2）对于其他建筑物根据典型建筑物的重臵单价，按该建筑物的结构形式、层高、层数、跨度、材质、内外装修与案例进行比较，然后进行价格调整，得出该建筑物的重臵单价，重臵单价乘以工程量得重臵全价。或了解当地建设工程单位造价，然后根据被评估建筑物进行调整，得出该建筑物的重臵单价，重臵单价乘以工程量得重臵全价。
（3）对于无相关工程资料的构筑物，选取《山西省建设工程概算定额》（2003年）中相应定额，加以修正、调整，并执行《山西省建设工程计价依据——建设工程费用定额》（2011年）计算出工程造价。
具体内容及计算程序如下：
土建工程取费计算程序表
单位:元
||||||
|-|-|-|-|-|
|序号|费用项目|计算公式|费率|金额|
|A|直接工程费||||
|B|施工技术措施费||||
|C|施工组织措施费|A×相应费率|4.12%||
|D|直接费小计|A+B+C|||
|E|企业管理费|D×相应费率|6.39%||

中水致远资产评估有限公司 第24页
|||||
|-|-|-|-|
|F|规费|D×核准费率|9.64%|
|G|间接费小计|E+F||
|H|利润|（D+G) ×相应利润率|5.50%|
|I|动态调整|||
|J|税金|（D+G+H+I) ×相应税率|3.477%|
|K|工程造价|D+G+H+I+J||

安装工程取费计算程序表
单位:元
||||||
|-|-|-|-|-|
|序号|费用项目|计算公式|费率|金额|
|A|直接工程费||||
|B|其中：人工费||||
|C|施工技术措施费||||
|D|其中：人工费||||
|E|施工组织措施费|B×相应费率|11.82%||
|F|其中：人工费|按规定的比例计算|||
|G|直接费小计|A+C+E|||
|H|企业管理费|(B+D+F) ×相应费率|25%||
|J|规费|(B+D+F) ×核准费率|50.64%||
|K|间接费小计|H+J|||
|L|利润|（B+D+F) ×相应利润率|24%||
|M|动态调整||||
|N|主材费||||
|O|税金|（G+K+L+M+N) ×相应税率|3.477%||
|P|工程造价|G+K+L+M+N+O|||

装饰工程取费计算程序表
单位：元
||||||
|-|-|-|-|-|
|序号|费用项目|计算公式|费率|金额|
|A|直接工程费||||
|B|其中：人工费||||
|C|施工技术措施费||||
|D|其中：人工费||||
|E|施工组织措施费|B×相应费率|9.02%||
|F|其中：人工费|按规定的比例计算|||
|G|直接费小计|A+C+E|||
|H|企业管理费|(B+D+F)×相应费率|12%||
|J|规费|(B+D+F) ×核准费率|50.64%||
|K|间接费小计|H+J|||
|L|利润|（B+D+F) ×相应利润率|11.50%||
|M|动态调整||||
|N|主材费||||
|O|税金|（G+K+L+M+N) ×相应税率|3.477%||
|P|工程造价|G+K+L+M+N+O|||

以上取费中，直接费通过调整相似工程的结算取得或按定额价目
汇总表计算。
中水致远资产评估有限公司 第25页
②前期及其它费用
前期及其它费用根据山西省建设厅晋建标字[2009]9号文《山西省工程建设其它费用标准》确定的，具体内容如下表：
前期及其它费用表
|||||
|-|-|-|-|
|序号|项 目|费 率%|备 注|
|一|建设管理费|||
|1|建设单位管理费|1.50|晋建标字（2009）9号|
|2|工程监理费|2.4|发改价格[2007]670号|
|3|招标代理费|0.4|发改价格[2011]534号|
|二|可行性研究费|||
|1|编制项目建议书|0.11|计价格[1999]1283号|
|2|编制可研报告|0.22|计价格[1999]1283号|
|三|勘查设计费|||
|1|工程设计费|3.26|计价格[2002]10号|
|2|工程勘察费|0.3|计价格[2002]10号|
|四|环境影响评价费|0.14|计价格[2002]125号|
|五|劳动安全卫生评价费|0.1|晋建标字（2009）9号|
|六|场地准备及临时设施费|1.00|晋建标字（2009）9号|
||合 计|9.43||

综合费率的取值选取上表中的费率。
本次评估以上费用是以综合造价为基数，乘以综合费率，即：前期及其他费用＝综合造价×综合费率
③资金成本
结合当地同类建筑物的建设规模和工程特点，选择合理的建设工期，利息率取评估基准日执行的中国人民银行同年期固定资产贷款利率，同时假设建设资金的使用为均匀投入，其计算公式为：
资金成本=1/2×(综合造价+前期及其它费用)×合理工期×贷款利率2、成新率的确定
本次评估的成新率依据年限法和完损等级法综合考虑来确定，其中年限法占权重40%，完损等级法占权重60%。
A1、年限法：被估建筑物成新率＝尚可使用年限／（尚可使用年
中水致远资产评估有限公司 第26页
限＋已使用年限）×100％；本次评估未考虑土地剩余年限与房屋剩余年限孰短原则。
各类房屋建筑物耐用年限见下表
|||||
|-|-|-|-|
|房屋结构|耐用年限(年)|||
||生产用房||非生产用房|
||受腐蚀|不受腐蚀||
|1钢结构|30|50|60|
|2钢筋砼结构|35|50|60|
|3砖混结构|30|40|50|
|4砖木结构|20|30|40|
|5简易结构|10|||

各类构筑物耐用年限见下表
||||
|-|-|-|
|序号|名称|耐用年限（年）|
|1|管道其中：长输油管道其中：长输气管道其中：其他管道|161630|
|2|露天库|20|
|3|露天框架|30|
|4|冷藏库其中：简易冷藏库|3015|
|5|烘房|30|
|6|冷却塔|30|
|7|水塔|30|
|8|蓄水池|30|
|9|污水池|20|
|10|储油罐、池|20|
|11|水井其中：深水井|3030|
|12|破碎场|20|
|13|船厂平台|20|
|14|船坞|30|
|15|修车槽|30|
|16|加油站|30|
|17|水电站大坝|60|
|18|铁路线路上部建筑（含路基、道碴、轨枕、钢轨、垫板、防爬器、鱼属板、护坡等）和铁路线上的桥梁、涵洞、隧道|50|
|19|其他构筑物（道路、围墙等）|30|

A2、建筑物完损等级打分法：
中水致远资产评估有限公司 第27页
参照建筑物完损等级及成新率评定简表进行现场勘测，对每项建筑物现场打分，并结合不同结构类型房屋建筑物成新率评分修正系数，确定建筑物完损等级打分法成新率。
建筑物完损等级及成新率评定简表
||||
|-|-|-|
|完损等级|新旧程度|评定标准|
|完好房|100%|新建、完整、坚固、无变形、使用良好、装修粉刷有新鲜感|
||90%|新建、完整、坚固、无变形、使用良好、但微见稍有损伤|
||80%|新建、完整、坚固、无变形、使用良好、油漆粉刷色泽略好|
|基本完好房|70%|结构整齐、色泽不鲜、外粉刷少量剥落|
||60%|结构基础完好、少量损坏、部分墙身装修剥落及使用不便|
||50%|房屋完整、结构有损、装修不灵、粉刷风化酥松|
|一般损坏房|40%|结构较多损坏、强度有减、屋面漏水、装修损坏、变形、粉刷剥落|
|严重损坏房|30%|需大修方能解除危险|
|危险房|30%以下||

不同结构类型房屋建筑物成新率评分修正系数表
||||||||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
|结构楼别|钢筋混凝土结构|||混合结构|||砖木结构|||其他结构|||
||结构部分G|装饰部分S|设备部分B|结构部分G|装饰部分S|设备部分B|结构部 分G|装饰部分S|设备部分B|结构部分G|装饰部分S|设备部分B|
|单层|0.85|0.05|0.1|0.7|0.2|0.1|0.8|0.15|0.05|0.87|0.1|0.03|
|二—三层|0.8|0.1|0.1|0.6|0.2|0.2|0.7|0.2|0.1||||
|四—六层|0.75|0.12|0.13|0.55|0.15|0.3|||||||
|七层以上|0.8|0.1|0.1|0.58|0.16|0.26|||||||

建筑物完损等级打分法成新率A2=结构部分合计得分×G+装修部分合计得分×S+设施部分合计得分×B
其中：G为结构部分评分修正系数
S为装修部分评分修正系数
B为设施部分评分修正系数
综合成新率A=A1×40%+A2×60%
（二）机器设备评估方法
（1）机器设备重臵价值的确定
机器设备的重臵价值主要考虑设备的购臵价、运杂费、基础费、安装调试费、前期及其它费用和资金成本等，针对本次评估目的，机器设备重臵价值的基本计算公式为：
重臵价值=购臵价格+运杂费+基础费+安装调试费+前期及其它费
中水致远资产评估有限公司 第28页
用+资金成本
A、购臵价格：经市场询价并参考《机电产品报价手册》，剔除不合理报价因素后综合分析确定，对目前已无同规格型号设备采用类比法确定购臵价格。由于本次评估目的为实物资产收购，购臵价格为含税价。
B、运杂费：综合考虑设备运输距离、体积、重量等因素，选取恰当的运杂费率后计算运杂费。
C、基础费：根据工程结算资料进行计算或经过现场勘查确定基础费率。
D、安装调试费：根据设备安装调试的难易程度、工期长短、设备购臵价格的高低综合分析确定，对轻型和不需安装即可使用的设备，此项忽略不计。
E、前期及其它费用：根据晋建标字[2009]9号文及国家有关文件选取适当的费率进行计算
前期费用费率表
|||||
|-|-|-|-|
|序号|项目|费率%|备注|
|一|建设管理费|||
|1|建设单位管理费|1.50|晋建标字（2009）9号|
|2|工程监理费|2.4|发改价格[2007]670号|
|3|招标代理费|0.4|发改价格[2011]534号|
|二|可行性研究费|||
|1|编制项目建议书|0.11|计价格[1999]1283号|
|2|编制可研报告|0.22|计价格[1999]1283号|
|三|勘查设计费|||
|1|工程设计费|3.26|计价格[2002]10号|
|2|工程勘察费|0.3|计价格[2002]10号|
|四|环境影响评价费|0.14|计价格[2002]125号|
|五|劳动安全卫生评价费|0.1|晋建标字（2009）9号|
|六|场地准备及临时设施费|1.00|晋建标字（2009）9号|
||合计|9.43||

F、资金成本：对大型、成套且安装调试周期较长的设备考虑资金
中水致远资产评估有限公司 第29页
成本。
资金成本=1/2(A+B+C+D+E)×贷款利率×正常建设工期
（2）车辆重臵价值的确定
A车辆购臵价：通过向当地经销商询价，比较分析确定车辆购臵价格。
B车辆购臵税：以车辆的不含税购臵价格乘以10%的税率计取。
C其他费用：按国家对机动车辆管理的有关规定，车辆行驶须办理登记上户手续，其取费内容为行车登记、车辆合格检验、排污合格检验费等。
D车辆重臵价值
重臵价值D=A+B+C
（3）成新率的确定
1）机器设备成新率
本次评估采用观察分析法和使用年限法综合确定成新率，其计算公式为：
综合成新率=观察分析法确定的成新率×60%+使用年限法确定的成新率×40%
A、运用观察分析法估测成新率：评估人员经现场分析、鉴定，询问委托方设备管理人员、操作人员，了解设备的有关情况，根据现场勘察情况，结合评估经验，考虑下列因素后综合分析估测设备的成新率：
设备的现时技术状态、设备的实际使用时间、设备的正常负荷率、设备的原始制造质量、设备的维护保养情况、设备重大故障（事故）经历、设备大修、技改情况、设备的工作环境条件、设备的外观完整性等。
评估人员在详细了解上述情况后，结合自己的评估经验，参照下表估测设备的成新率。
中水致远资产评估有限公司 第30页
||||||
|-|-|-|-|-|
|类别|新旧情况|有形损耗|技术参数标准参考说明|成新率%|
|1|新设备及使用不久设备|0—10%|技术状况良好，能按设计要求正常使用，无异常现象。|100—90|
|2|较新设备|11—35%|已使用一年以上，或经过第一次大修，状态良好，能满足设计要求，未出现较大故障。|89－65|
|3|半新设备|36－60%|已使用一年以上，基本能达到设计要求，满足工艺要求，需经常维修可保证使用。|64－40|
|4|旧设备|61－85%|使用较长时间的设备，性能明显下降，故障较多需经常维修可满足工艺要求。|39－15|
|5|报废待处理设备|85－100%|已超过规定使用年限或性能严重劣化，待报废设备。|15以下|

B、运用使用年限法计算成新率
评估人员经询问产权持有单位有关人员，充分了解设备的实际使用时间，结合自己的专业技术水平，估算出设备的尚可使用年限后，按下面公式计算成新率。
成新率B=尚可使用年限÷（已使用年限+尚可使用年限）×100%综合成新率=A×60%+B×40%
2）车辆成新率
根据国家商务部、发改委、公安部、环境保护部四部委联合发布的《机动车强制报废标准规定》2012年第 12号相关规定，车辆成新率分下列两种情况进行计算：
A、小、微型非营运载客汽车、大型非营运轿车、轮式专用机械车
（1）行驶里程法
里程法成新率＝（规定行驶里程数-已行驶里程数）/规定行使里程数×100%
（2）观测鉴定法
评估人员在现场工作阶段通过观测勘察并听取有关技术人员的意见，对车辆的主要指标进行综合分析，包括以下内容：
车辆的发动机性能；车辆底盘的各系统运转情况；
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车身的完损情况；车辆电器设备的使用情况；
车辆的维修保养状况；车辆大修理，技改情况；
车辆的原始制造质量；车辆的外观和完整性等。
（3）综合成新率：根据行驶里程法成新率和观测鉴定法确定成新率加权平均计算综合成新率。
综合成新率=A×40%+B×60%
B、其它车辆
（1）使用年限法
成新率＝（规定使用年限-已使用年限）/规定使用年限×100％
（2）行驶里程法
成新率＝（规定行驶里程-已使用里程）/规定行驶里程×100％
（3）观测鉴定法
评估人员在现场工作阶段通过观测勘察并听取有关技术人员的意见，对车辆的主要指标进行综合分析，包括以下内容：
车辆的发动机性能；车辆底盘的各系统运转情况；
车身的完损情况；车辆电器设备的使用情况；
车辆的维修保养状况；车辆大修理，技改情况；
车辆的原始制造质量；车辆的外观和完整性等。
（4）综合成新率：根据孰低法原则，在使用年限法、行驶里程法成新率中取其低者，然后根据评估人员现场勘查进行修正，确定综合成新率。
（三）对已超过经济使用寿命、因实体性损耗和功能性损耗而确实不能使用或政策性强制报废的设备，按可变现价值进行评估。
（四）无形资产的评估
本次评估范围内的土地使用权已由山西涌鑫土地评估咨询有限公司进行评估，并出具了晋鑫地评(估)[2013]字第 201号《土地估价报告》。
该土地估价结果未在当地国土资源局进行备案，应委托方要求，中水
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致远资产评估有限公司在核实基础上对该土地估价报告的土地评估结果进行了引用。
根据土地评估技术规程以及估价对象具体情况，采用基准地价系数修正法及成本逼近法。
计算公式为：土地评估单价=基准地价系数修正法评估单价×30%+成本逼近法评估单价×70%
土地使用权评估值=土地评估单价×土地使用权面积
（1）基准地价系数修正法
A、测算原理
所谓基准地价系数修正法，就是指在测算一宗土地价格时，根据当地基准地价水平，参照与估价对象相同土地级别或均质区域内该类用地地价标准和各种修正因素说明表，根据委估宗地所在区域条件、个别条件、土地使用年限、市场行情、容积率、微观区位条件等，确定修正条件，修正基地价从而得出估价对象地价的一种方法。
B、计算公式
基本公式：
其中：Pi—估价对象价格
P—基准地价
—综合修正系数， ，i=1,2,3…
K—年期修正系数
式中：r—土地还原利率
m—设定土地使用年期
n—基准地价设定土地使用年限
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T—期日修正系数
L—开发程度修正
（2）成本逼近法
A、原理
成本逼近法是以开发土地所消耗的各项费用之和为基础，再加上一定的利润、利息和应缴纳的税金及土地增值收益来确定土地几个的估价方法。其基本思路是把对土地的所有投资包括土地取得费和基础设施开发费用两大部分作为“基本成本”，运用经济学等量资金应获取等量收益的投资原理，加上“基本成本”这一投资所应产生的相应利润和利息，组成土地价格的基础部分，并同时根据国家对土地的所有权在经济上得到实现的需要，加上土地增值收益，从而求得土地价格。
B、公式：
土地价格=（土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值收益）×年期修正系数
年期修正系数公式
k=1-1/(1+r)n
式中：k—年期修正系数
r—为土地还原率，以太原市基准地价确定的土地还原利率为准n—土地使用年期
九、评估程序实施过程和情况
本次评估程序实施过程介绍如下：
（一）明确评估业务基本事项
由我公司业务负责人与委托方代表商谈明确委托方、产权持有单位和委托方以外的其他评估报告使用者；评估目的；评估对象和评估范围；价值类型；评估基准日；评估报告使用限制；评估报告提交时间及方式；评估服务费总额、支付时间和方式；委托方与注册资产评
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估师工作配合和协助等其他需要明确的重要事项。
（二）签订业务约定书
根据评估业务具体情况，我公司对自身专业胜任能力、独立性和业务风险进行综合分析和评价，决定我公司承接该评估业务后签订评估业务约定书。
（三）编制评估计划
我公司承接该评估业务后，立即组织项目经理编制了评估计划。
（四）现场调查
根据评估业务具体情况，评估人员于 2013年 12月 12日至 12月 16日对评估对象所涉及的资产进行了全面的现场调查并收集相关资料。主要内容包括：
1、要求委托方和产权持有单位提供涉及评估对象和评估范围的详细资料；
2、要求委托方或者产权持有单位对其提供的评估明细表及相关证明材料以签字、盖章或者其他方式进行确认；
3、注册资产评估师通过询问、函证、核对、监盘、勘察、检查等方式进行调查，获取评估业务需要的基础资料，了解评估对象现状，关注评估对象法律权属；
4、对无法或者不宜对评估范围内所有资产有关内容进行逐项调查的，根据重要程度采用抽查等方式进行调查。
（五）收集评估资料
我们根据评估业务具体情况收集评估资料，并根据评估业务需要和评估业务实施过程中的情况变化及时补充收集评估资料。这些资料包括：
1、直接从市场等渠道独立获取的资料，从委托方、产权持有单位等相关当事方获取的资料，以及从政府部门、各类专业机构和其他相关部门获取的资料；
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2、查询记录、询价结果、检查记录、分析资料、专业报告及政府文件等形式；
3、注册资产评估师根据评估业务具体情况对收集的评估资料进行必要分析、归纳和整理，形成的资料。
4、根据现场实地勘察结果，进一步完善资产评估申报表，以做到“表”“实”相符。
5、查验产权证明文件
我们对评估范围内产权持有单位提供的评估对象法律权属资料和资料来源进行了必要的查验。
（六）评定估算
按资产类别进行价格查询和市场询价的基础上，选择合适的测算方法，估算各类资产的评估值，并进行汇总分析，初步确定资产基础法的评估结果，之后进行比较、分析、补充、修改、完善，在综合分析价值影响因素的基础上确定最终评估结论。
（七）编制和提交评估报告
在上述工作的基础上，起草资产评估报告书初稿。我公司内部对评估报告初稿和工作底稿进行初审后，与委托方就评估报告有关内容进行了必要沟通。在全面考虑有关意见后，对评估结论进行必要的调整、修改和完善，然后重新按我公司内部资产评估报告审核制度和程序对报告进行了认真审核后，由中水致远资产评估有限公司出具正式评估报告向委托方提交。
十、评估假设和限制条件
（一）评估假设
1.资产原地继续使用假设。该假设是假定纳入评估范围的资产将以现有条件为基础，按照原有用途原地继续使用下去，在可以预料的将来不停止使用或淘汰。
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2.公开市场假设。该假设是假定参加企业投资的各方投资者彼此地位平等；彼此都有获取足够市场信息和企业信息的机会和时间，以便对企业行为、市场地位、发展空间及其投资回报等做出理智的判断；
并且各自精明、谨慎行事，不受任何强迫压制。
3.资料合法、真实、完整性假设。委托方和产权持有单位所提供的资料是评估工作的重要基础资料，评估人员对所收集到的资料履行了应有的清查核实程序，并在专业范围内进行应有的职业分析判断，对所发现的问题进行进一步澄清核实和尽可能的充分披露。但评估机构和评估人员受执业范围所限，不能对委托方和产权持有单位所提供的资料的合法性、真实性和完整性（完整性是相对估值需要而言的）做出保证。因此，评估工作是以委托方和产权持有单位所提供的有关资料的合法、真实、完整为假设前提。
（二）评估限制条件
1.本评估结果是依据本次评估目的、以资产的原地继续使用和公开市场为假设前提而估算资产的市场价值，没有考虑特殊的交易方式可能追加或减少付出的价格等对其评估价值的影响，也未考虑宏观经济环境发生变化以及遇有自然力和其它不可抗力对资产价格的影响。
2.评估报告中所采用的评估基准日已在报告前文明确，我们对价值的估算是根据评估基准日企业所在地货币购买力做出的。
3.评估报告在报告前文明确的评估目的下，仅供委托方和报告所明确的其他使用者使用，评估报告的所有权归委托方所有。但按法律和法规规定提供评估管理机构或有关主管部门的除外。
十一、评估结论
根据国家有关资产评估的规定，本着独立、客观、公正的原则及必要的评估程序，对太原化工股份有限公司的部分实物资产及土地使用权进行了评估。根据以上评估工作，得出如下评估结论：
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在评估基准日 2013年 6月 30日资产原地继续使用的前提下，太原化工股份有限公司部分实物资产及土地使用权的评估值为 4,414.87万元，大写：人民币肆仟肆佰壹拾肆万捌仟柒佰壹拾陆元整。具体如下：
资产账面价值 3,625.38万元，评估价值 4,414.87万元，增值额 789.49万元，增值率21.78%。
资产评估结果汇总表
评估基准日：2013年6月30日
金额单位:人民币万元
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|项目||账面价值|评估价值|增减值|增减率％|
|||A|B|C=B-A|D=C/A×100|
|固定资产|1|3,250.13|3,320.52|70.39|% 2.17|
|其中：房屋建筑物|2|2,297.59|2,580.45|282.86|12.31|
|机器设备|3|952.54|740.07|-212.46|-22.31|
|无形资产|4|375.25|1,094.35|719.10|191.63|
|其中：土地使用权|5|375.25|1,094.35|719.10|191.63|
|资产总计|6|3,625.38|4,414.87|789.49|21.78|

十二、特别事项说明
报告使用者在使用本评估报告时，应关注以下特别事项对评估结论可能产生的影响，在依据本报告自行决策时给予充分考虑。
（一）引用其他机构出具的报告结论的情况
1、本评估报告委估资产账面值经中兴财光华会计师事务所有限公司进行审计，并出具出具了中兴财光华审专字（2014）第 07140号《关于对太原化工股份有限公司转让供水分公司部分资产专项清查的审计报告》。
对于审计报告中的结果，评估机构仅承担引用责任。
2、本评估报告中太原化工股份有限公司未提供土地使用权的账面
价值，该土地使用权已由山西涌鑫土地评估咨询有限公司进行评估，
并出具晋鑫地评(估)[2013]字第 201号《土地估价报告》，该土地估价结
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果未在当地国土资源局进行备案，应委托方要求，中水致远资产评估有限公司对该土地估价报告的评估结果进行了引用。
（二）权属资料不全面或者存在瑕疵的情形
1、太原化工股份有限公司房屋尚未办理房屋产权手续，太原化工股份有限公司出具证明承诺房产归其所有，不存在产权纠纷。本次评估未考虑办理产权所需费用对评估结论的影响。
2、纳入评估范围的部分车辆证载所有人为太原化学工业集团有限公司，太原化学工业集团有限公司和太原化工股份有限公司共同出具产权承诺，该部分车辆产权属太原化工股份有限公司所有，不存在产权纠纷。
3、纳入评估范围的车牌为晋 AG2898号的帕萨特轿车，车辆证载所有人为李广虎，太原化工股份有限公司与李广虎出具了产权说明，承诺该车辆产权属太原化工股份有限公司所有，不存在产权纠纷。
4、对产权持有单位存在的可能影响评估结论的产权瑕疵事项，在委托时未作特殊说明且评估人员根据专业经验一般不能获知的情况下，评估机构及评估人员不承担相关责任。
（三）评估程序受到限制的情形
对产权持有单位申报评估的房屋建(构)筑物、设备等，评估人员尽可能进行了现场抽查核实，对于因工作环境、地点、时间限制等原因不能现场勘察的资产，如部分隐蔽工程、设备内部构造等，评估人员通过向企业有关人员调查、询问或查阅盘点记录、合同、相关图纸等有关资料的方法进行核实。
（四）评估资料不完整的情形
本次评估不存在评估资料不完善的情形。
（五）评估基准日存在的法律、经济等未决事项
太原化工股份有限公司承诺所申报的资产不存在其他影响生产经营活动和财务状况的法律、经济等未决事项。
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（六）担保、租赁及其或有负债等事项
太原化工股份有限公司承诺本次评估所涉及的资产不存在担保、租赁及其或有负债等事项。
（七）评估基准日至评估报告日之间可能对评估结论产生影响的事项
在评估基准日以后的有效期内，如果资产数量及作价标准发生变化时，应按以下原则处理：
1、当资产数量发生变化时，应根据原评估方法对资产数额进行相应调整；
2、当资产价格标准发生变化、且对资产评估结果产生明显影响时，委托方应及时聘请有资格的资产评估机构重新确定评估价值；
3、对评估基准日后，资产数量、价格标准的变化，委托方在资产实际作价时应给予充分考虑，进行相应调整。
（八）其他需要说明的事项
1、纳入本次评估范围内的车辆晋 AE5906车牌号在评估基准日后更换为晋AB0581，太原化工股份有限公司已出具相关说明说明该辆车的过户情况及变更车牌的原因，提请评估报告使用者注意。
2、产权持有单位已出具承诺事项声明书承诺纳入本次评估范围内的资产不存在抵押、质押、担保等情况。
3、本评估结论是反映评估对象在本次评估目的和评估假设前提下，根据公开市场原则确定的市场价值，没有考虑特殊交易、国家有关利率、汇率、赋税基准及税率等宏观经济政策发生不可预见的重大变化以及遇有自然力和其他不可抗力对评估结论的影响。
4、对太原化工股份有限公司存在的可能影响资产评估值的瑕疵事项，在太原化工股份有限公司委托时未作特殊说明而评估人员已履行评估程序，仍无法获知的情况下，评估机构及评估人员不承担相关责任。
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5、由太原化工股份有限公司提供的与评估相关的行为文件、营业执照、产权证明文件、财务报表、会计凭证等评估所需资料，是编制本报告的基础。委托方和相关当事人应当对所提供资料的真实性、合法性和完整性承担责任。
6、评估结论是中水致远资产评估有限公司出具的，受本机构评估人员的执业水平和能力的影响。
评估报告使用者应注意以上事项对评估结论可能产生的影响。
十四、评估报告使用限制说明
（一）本评估报告只能用于本报告载明的评估目的和用途。同时，本次评估结论是反映评估对象在本次评估目的下，根据公开市场的原则确定的市场价值，没有考虑将来特殊的交易等对评估价格的影响，同时，本报告也未考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和其它不可抗力对资产价格的影响。当前述条件以及评估中遵循的持续经营原则等其它情况发生变化时，评估结论一般会失效。评估机构不承担由于这些条件的变化而导致评估结果失效的相关法律责任。
本评估报告成立的前提条件是本次经济行为符合国家法律、法规的有关规定，并得到有关部门的批准。
（二）本评估报告只能由评估报告载明的评估报告使用者使用。
评估报告的使用权归委托方所有，未经委托方许可，本评估机构不得随意向他人公开。
（三）未征得本评估机构同意并审阅相关内容，评估报告的全部或者部分内容不得被摘抄、引用或披露于公开媒体，法律、法规规定以及相关当事方另有约定的除外。
（四）评估结论的使用有效期：根据国家有关规定，本评估报告
需经山西省人民政府国有资产监督管理委员会核准，经核准的评估结果使用有效期为自评估基准日起 1年，即 2013年 6月 30日至 2014年
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6月 29日。在此期间评估目的实现时，要以该评估结果作为作价参考依据，结合评估基准日期后有关事项进行调整。超过一年使用本报告
所列示的评估结果无效。
十五、评估报告日
本评估报告日为：本评估报告日为二〇一四年六月六日，评估报告日为注册资产评估师形成最终专业意见的日期。
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（此页无正文，为签字盖章页）
评估机构法定代表人：
注册资产评估师：
注册资产评估师：
中水致远资产评估有限公司
2014年 6月 6日
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资产评估报告附件
1、山西省人民政府国有资产监督管理委员会“晋国资改革函【2014】248号”《山西省人民政府国有资产监督管理委员会关于太原化学工业集团有限公司水厂有关事宜的意见》；
2、阳泉煤业（集团）有限责任公司“阳煤会纪[2014]111号”《阳泉煤业（集团）有限责任公司董事会、党委会、经理层联席会议纪要》；
3、太原化学工业集团有限公司“太化会纪[2014]1号”《太原化学工业集团有限公司董事会、党委常委会、经理层联席会会议纪要》；
4、阳泉煤业（集团）有限责任公司“阳煤财字”【2014】477号《阳泉煤业（集团）有限责任公司关于太化集团水厂划转太原市城乡管理委员会的请示》；
5、太原化学工业集团有限公司“太化集团发字【2014】13号”《太原化学工业集团有限公司关于太化水厂划转城市管理体系的请示》；
6、太化集团有限公司水厂六届六次职代会关于《太化水厂划转太原市城市管理体系职工安臵办法》的决议；
7、太原市城乡管委上报太原市政府的相关文件；
8、委托方即产权持有单位企业法人营业执照复印件（复印件)；
9、太原市城乡管理委员会授权委托书；
10、 中兴财光华会计师事务所有限公司出具的《关于对太原化工股份有限公司转让供水分公司部分资产专项清查的审计报告》（中兴财光华审专字（2014）第 07140号）（复印件）；
11、 山西涌鑫土地评估咨询有限公司出具的《土地估价报告》（晋鑫地评（估）[2013]字第 201号）（复印件）；
12、 产权持有单位房屋产权等说明（复印件)；
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13、 产权持有单位机动车行驶证及车辆产权说明（复印件）；
14、 产权持有单位设备购臵发票等（复印件）；
15、国有土地使用权证书（复印件）；
16、委托方及产权持有单位承诺函（复印件）；
17、注册资产评估师承诺函；
18、资产评估机构企业法人营业执照（复印件)；
19、资产评估机构资产评估资格证书（复印件）；
20、签字注册资产评估师资格证书（复印件）；
21、资产评估明细表；
22、 资产评估说明。
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