云南金鼎云天化物流有限责任公司拟增资扩股
涉及的云南金鼎云天化物流有限责任公司
股东全部权益价值
资产评估报告
中威正信评报字（2017）第2134号
共册第册
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云南金鼎云天化物流有限责任公司股东全部权益价值项目评估报告 目录目 录
声 明 .................................................................. 1资产评估报告摘要 .......................................................... 3资产评估报告 .............................................................. 6一、委托人、被评估单位和委托人以外的其他报告使用者 .......................... 6二、评估目的 ................................................................ 9二、评估对象及范围 .......................................................... 9四、评估价值类型及定义 ..................................................... 10五、评估基准日 ............................................................. 10六、评估依据 ............................................................... 11七、评估方法 ............................................................... 15八、评估程序实施过程和情况 ................................................. 22九、评估假设 ............................................................... 22十、评估结论 ............................................................... 24十一、特别事项说明 ......................................................... 26十二、评估报告使用限制说明 ................................................. 27十三、评估报告日 ........................................................... 28
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云南金鼎云天化物流有限责任公司股东全部权益价值项目评估报告 声明声 明
一、本资产评估报告依据财政部发布的资产评估基本准则和中国资产评估协会发布的资产评估执业准则和职业道德准则编制。
二、委托人或者其他资产评估报告使用人应当按照法律、行政法规规定及本资产评估报告载明的使用范围使用资产评估报告；委托人或者其他资产评估报告使用人违反前述规定使用资产评估报告的，本资产评估机构及资产评估师不承担责任。
本资产评估报告仅供委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使用人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人使用；除此之外，其他任何机构和个人不能成为资产评估报告的使用人。本资产评估机构及资产评估师提示资产评估报告使用人应当正确理解评估结论，评估结论不等同于评估对象可实现价格，评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。
三、本资产评估机构及资产评估师遵守法律、行政法规和资产评估准则，坚持独立、客观和公正的原则，并对所出具的资产评估报告依法承担责任。
四、评估对象涉及的资产、负债清单由委托人、被评估单位申报并经其采用签名、盖章或法律允许的其他方式确认；委托人和其他相关当事人依法对其提供资料的真实性、完整性、合法性负责。
五、本资产评估机构及资产评估师与资产评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系；与相关当事人没有现存或者预期的利益关系，对相关当事人不存在偏见。
六、资产评估师已经对资产评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查；已经对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验，对已经发现的问题进行了如实披露，并且已提请委托人及其他相关当事人完善产权以满足出具资产评估报告的要求。
七、本资产评估机构出具的资产评估报告中的分析、判断和结果受资
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云南金鼎云天化物流有限责任公司股东全部权益价值项目评估报告 声明产评估报告中假设和限制条件的限制，资产评估报告使用人应当充分考虑资产评估报告中载明的假设、限制条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。
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云南金鼎云天化物流有限责任公司股东全部权益价值项目评估报告 摘要云南金鼎云天化物流有限责任公司拟增资扩股涉及的云南金鼎云天化物流有限责任公司股东全部权益价值项目
资产评估报告摘要
中威正信评报字（2017）第2134号
云南云天化股份有限公司：
中威正信（北京）资产评估有限公司接受贵公司的委托，根据有关法律、法规和资产评估准则、资产评估原则，采用资产基础法和收益法，按照必要的评估程序，对评估基准日云南金鼎云天化物流有限责任公司股东全部权益价值进行了评估。
本次评估目的是为云南金鼎云天化物流有限责任公司拟增资扩股事宜涉及的云南金鼎云天化物流有限责任公司股东全部权益供市场价值参考依据。
本次评估对象是云南金鼎云天化物流有限责任公司截至2017年9月30日的股东全部权益价值。
本次评估是在中审众环会计师事务所(特殊普通合伙)对云南金鼎云天化物流有限责任公司评估基准日会计报表已进行审计的基础上进行的。中审众环会计师事务所(特殊普通合伙)出具了无保留意见的《审计报告》(报告号：众环审字[2017]160197号)，详细信息请阅读审计报告及其附注。
云南金鼎云天化物流有限责任公司纳入本次评估范围并经审计后的评估基准日账面资产负债及权益状况为：资产总额 10,319.44万元，总负债 9,708.17万元，净资产 611.27万元。委托评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围一致，账面值与评估基准日审定后的资产负债表所载数据相符。
根据对云南金鼎云天化物流有限责任公司的基本情况进行分析，本次对云南金鼎云天化物流有限责任公司股东全部权益价值采用资产基础法和收益法进行评估。
本次评估确定的价值类型为市场价值。
评估基准日为2017年9月30日。
根据对云南金鼎云天化物流有限责任公司的基本情况进行分析，本次采用资产基础法和收益法进行评估。在对两种评估方法的评估情况进行分析后，确定以资产基础法的
评估结果作为本次资产评估的评估结论。
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云南金鼎云天化物流有限责任公司股东全部权益价值项目评估报告 摘要云南金鼎云天化物流有限责任公司资产评估结果汇总表
评估基准日：2017年9月30日 金额单位：人民币万元
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|编号|项目|账面价值|评估价值|增减值|增值率%|
|1|流动资产|98.45|98.45|0.00|0.00|
|2|非流动资产|10,220.99|25,973.83|15,752.84|154.12|
|3|固定资产|3,683.69|6,053.92|2,370.23|64.34|
|4|无形资产|6,537.31|19,919.91|13,382.60|204.71|
|5|资产总计|10,319.44|26,072.28|15,752.84|152.65|
|6|流动负债|9,708.17|9,708.17|0.00|0.00|
|7|非流动负债|0.00|0.00|0.00|0.00|
|8|负债合计|9,708.17|9,708.17|0.00|0.00|
|9|净资产（所有者权益）|611.27|16,364.11|15,752.84|2,577.07|

委估资产账面价值为 10,319.44万元，评估值26,072.28万元，评估增值15,752.84万元，增值率152.65%；
委估负债账面值为9,708.17万元，评估值为9,708.17万元，无增减值变化。
净资产账面值为611.27万元，评估值16,364.11万元，评估增值15,752.84万元，增值率2,577.07%。
评估结论的详细情况详见评估明细表。
云南金鼎云天化物流有限责任公司于评估基准日2017年9月30日的股东全部权益价值为16,364.11万元。
按现行国家政策规定，本评估结论使用有效期为壹年（即2017年9月30日至2018年 9月 29日）。评估目的在评估基准日后的壹年内实现时，可以评估结果作为相关经济行为参考依据，如超过壹年，需重新进行资产评估。
本评估报告结论仅供委托人为本报告所列明的评估目的使用，以及报送资产评估主管机关备案使用。本报告须经国有资产监管部门备案后方可作为相关经济行为的参考依据。本评估报告的使用权归委托人所有，未经委托人许可，本机构不向他人提供或公开。
特别事项说明：
1、本次纳入评估范围的部分房屋建筑未办理《房屋所有权证》，面积合计 11,292.50
㎡。已提供的《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》及《车辆行驶证》登记人均为
云南云天化股份有限公司云峰分公司。云南金鼎云天化物流有限责任公司、云南云天化
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云南金鼎云天化物流有限责任公司股东全部权益价值项目评估报告 摘要股份有限公司云峰分公司承诺产权清晰无争议。
依据《资产评估对象法律权属指导意见》（中评协〔2017〕48），资产评估师及其专业人员执行资产评估业务的目的是对评估对象价值进行估算并发表专业意见，对评估对象的法律权属状况给予必要的关注，并对查验情况予以披露，但不对法律权属作任何形式的保证，亦不承担验证评估对象法律权属资料的真实性、合法性和完整性的责任；
2、本次采用成本法评估的房屋为建筑本身的价值，不包括其所占土地的价值，即不是“房地产”的价值；土地使用权单独评估，土地使用权评估价值不包含委估地块地下所蕴藏矿产及其它资源价值；
3、本次委估的土地使用权面积尚未分割并登记到云南金鼎云天化物流有限责任公司名下，原土地使用权证信息及本次纳入评估范围土地使用权面积概况如下：
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|序号|宗地名称|原权证编号|终止日期|用地性质|土地用途|原证载面积(㎡)|本次评估范围面积(㎡)|
|1|合成氨厂及专用铁路线土地|宣国用（2014）第000922|2051/6/30|国家作价出资|工业用地|430,632.46|347,203.00|
|2|合成氨厂东面闲置土地地块2、地块3|宣国用（2014）第000923|2051/6/30|国家作价出资|工业用地|145,506.00|145,506.00|
|3|东河仓库及堆场|宣国用（2014）第000924|2051/6/30|国家作价出资|工业用地|598,965.00|40,133.00|
|4|复肥厂区专用铁路线沿线及东面闲置土地地块1|宣国用（2014）第000924|2051/6/30|国家作价出资|工业用地||215,793.55|
|5|云峰分公司办公大楼|宣国用（2014）第000921|2051/6/30|国家作价出资|机关团体|10,023.45|10,023.45|

土地使用权面积由委托人测量并申报，未提供正式测量报告。评估人员在进行现场勘查核实后，评估以委托人申报为准，最终面积应以办理《不动产权证》中所载面积为准，如所载面积与本次纳入评估范围的面积差异较大，应对评估结论进行调整。
以上内容摘自评估报告正文，欲了解本评估项目的详细情况和合理理解评估结论，应认真阅读评估报告全文，并关注特别事项说明。
本评估项目的报告日为2017年11月15日。
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云南金鼎云天化物流有限责任公司股东全部权益价值项目评估报告 正文云南金鼎云天化物流有限责任公司拟增资扩股涉及的云南金鼎云天化物流有限责任公司股东全部权益价值项目
资产评估报告
中威正信评报字（2017）第2134号
云南云天化股份有限公司：
中威正信（北京）资产评估有限公司接受贵公司的委托，根据有关法律、法规和资产评估准则、资产评估原则，采用资产基础法和收益法，按照必要的评估程序，对云南金鼎云天化物流有限责任公司股东全部权益在2017年9月30日的市场价值进行了评估。
现将资产评估情况报告如下：
一、委托人、被评估单位和和资产评估委托合同约定的其他评估报告使用人概况（一）委托人
公司名称：云南云天化股份有限公司
统一社会信用代码：915300002919937260
公司类型：股份有限公司（中外合资、上市）
住所：云南省昆明市西山区滇池路1417号
法定代表人：张文学
注册资本：132137.9138万元
成立时间：1997年7月2日
营业期限：2000年11月28日至长期
经营范围：化肥、化工原料、新材料、大量元素水溶肥料、建筑材料、矿物饲料、新能源的研发及产品生产、销售；民用爆炸物品、磷矿石系列产品、金属及金属矿、煤炭、焦炭、易燃液体、易燃固体、腐蚀品、压缩气体和液化气体、毒害品、氧化剂和过氧化物等矿产品、建材及化工产品的销售；化工原料、设备的进出口；北海市港区内从事磷酸矿物的装卸、仓储作业（限分公司经营）；化工工程设计，塑料编织袋、五金交电、仪表设备及配件的销售。
云南云天化股份有限公司以磷产业为核心的综合性化工企业，1997年，云南云天
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云南金鼎云天化物流有限责任公司股东全部权益价值项目评估报告 正文化股份有限公司由云天化集团有限责任公司独家发起组建并在上海证券交易所挂牌上市（证券代码600096）。云天化股份由原来单一的氮肥产业拓展到有机化工等领域，初步实现了产业多元化。2013年 5月，云天化集团将集团内的磷矿、磷肥、磷化工、商贸物流以及公用工程等优良资产重组入云天化股份，资产重组完成后，云天化股份拥有磷矿采选、磷肥、氮肥、工程材料以及商贸物流五大产业集群。
公司拥有云南水富云天化有限公司、云南磷化集团有限公司、云南天安化工有限公司、重庆云天化纽米科技有限公司、云南云天化联合商务有限公司、天盟农资连锁有限公司、呼伦贝尔金新化工有限公司等 50多家二三级分子公司，2万多名员工。云天化股份主要产品中，化肥总产能 1000万吨/年，其中高浓度磷复肥产能 800万吨/年；聚甲醛产能9万吨/年；磷矿石开采能力1200万吨/年。
（二）被评估单位
1、基本情况
公司名称：云南金鼎云天化物流有限责任公司
统一社会信用代码：91530381MA6KNB650M
公司类型：有限责任公司
住所：云南省曲靖市宣威市板桥街道云峰小区旁
法定代表人：张宗凡
注册资本：10000万元
成立时间：2017年5月27日
营业期限：2017年5月27日至2027年5月26日
经营范围：普通货物、货物专用运输（集装箱）、货运代理服务、仓储管理服务、货物包装、搬运装卸、配送服务以及相关物流信息服务等；化肥、化工原料、矿产品（不含专项审批项目）；建筑材料、五金交电、农副产品（不含烟叶）、煤炭购销。
2、历史沿革
云南金鼎云天化物流有限责任公司成立于2017年5月27日，由云南云天化股份有限公司全资控股，实际到位资本金额10,789,058.80元。截止2017年9月30日，公司的股权结构及到位资本金未发生变化。
3、生产经营情况
云南金鼎云天化物流有限责任公司截止评估基准日，因公司成立时间较短，尚在生
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云南金鼎云天化物流有限责任公司股东全部权益价值项目评估报告 正文产经营准备阶段，公司现有主要经营方向是无烟煤、硫磺、化肥和化工原料等提供相关公路、铁路运输及磷矿的采购及运输服务。
4、基准日资产、财务状况
云南金鼎云天化物流有限责任公司执行的会计政策：执行财政部2006年2月15日颁布的企业会计准则及其他相关规定。
云南金鼎云天化物流有限责任公司为一般纳税人
云南金鼎云天化物流有限责任公司 2017年6-9月经审计后的财务状况如下表：金额单位：人民币万元
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|项目|2017年9月30日|
|资产总额|10,319.44|
|负债总额|9,708.17|
|净资产|611.27|

金额单位：人民币万元
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|-|-|
|项目|2017年6-9月|
|营业收入|0.00|
|营业成本|-467.64|
|利润总额|-467.64|
|净利润|-467.64|

2017年6-9月的会计报表经中审众环会计师事务所(特殊普通合伙)审计，出具了无保留意见的《审计报告》(报告号：众环审字[2017]160197号)。
5、对外投资情况
无
（三）委托人与被评估单位的关系
被评估单位为委托人的全资子公司。
（四）其他评估报告使用者
本评估报告仅供委托人为实现评估目的时使用，除委托人外，其他评估报告使用者为：委托人的股东单位及上级主管点位、被评估单位、拟涉及的增资方、国有资产监督管理部门、工商登记管理部门，以及与本次评估目的相关的报告使用者。评估人员和评
估机构对委托人和其他评估报告使用者不当使用评估报告所造成的后果不承担责任。
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云南金鼎云天化物流有限责任公司股东全部权益价值项目评估报告 正文二、评估目的
根据《云南云天化股份有限公司办公会决议》，云南金鼎云天化物流有限责任公司拟引进合作者进行增资扩股。
本次评估目的是对云南金鼎云天化物流有限责任公司股东全部权益进行评估，为云南金鼎云天化物流有限责任公司拟增资扩股行为提供市场价值参考依据。
二、评估对象及范围
（一）评估对象：云南金鼎云天化物流有限责任公司的股东全部权益价值。
（二）评估范围：云南金鼎云天化物流有限责任公司截至2017年9月30日全部资产及负债。与本次委托人委托评估对象所涉及评估范围一致。
本次评估，是在中审众环会计师事务所(特殊普通合伙)在对云南金鼎云天化物流有限责任公司评估基准日会计报表已进行审计的基础上进行的。中审众环会计师事务所(特殊普通合伙)出具了无保留意见的《审计报告》(报告号：众环审字[2017]160197号)，详细信息请阅读审计报告及其附注。
依据经评估机构核实后的资产清单，云南金鼎云天化物流有限责任公司纳入本次评估范围并经审计后的评估基准日账面资产及权益状况为：资产总额10,319.44万元，总负债9,708.17万元，净资产611.27万元。
1、流动资产（包括货币资金）账面价值共计98.45万元；
2、非流动资产（包括固定资产、无形资产）账面价值共计 10,220.99万元；
3、流动负债（包括应交税费、其他应付款）账面价值9708.17万元。概况如下表：评估范围简表
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|编号|项目|账面价值（万元）|
|1|流动资产|98.45|
|2|非流动资产|10,220.99|
|3|固定资产|3,683.69|
|4|无形资产|6,537.31|
|5|资产总计|10,319.44|
|6|流动负债|9,708.17|
|7|非流动负债|0.00|
|8|负债合计|9,708.17|
|9|净资产（所有者权益）|611.27|

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云南金鼎云天化物流有限责任公司股东全部权益价值项目评估报告 正文（二）主要资产的经济状况和物理状况
建构筑物主要为排架、混合结构单层厂房及仓储用房及铁路专用线；设备主要为物流运输的装载机、叉车及铁路专用线使用的罐车、机车等。土地使用权为原云南云天化股份有限公司云峰分公司内的部分土地，主要为货场、堆场及铁路线所占土地使用权，土地使用权面积合计758,659.00㎡。
各房产及主要设备建造质量、维护保养一般，可正常使用。截止评估基准日，企业正在为开展经营做筹备工作中。
（三）企业申报的记录或未记录于评估基准日资产负债表的无形资产
1、企业申报的账面记录无形资产
企业申报的无形资产——土地使用权面积共 758,659.00㎡，账面价值为65,373,051.55元。概况如下：
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|序号|宗地名称|原权证编号|终止日期|用地性质|土地用途|原证载面积(㎡)|本次评估范围面积(㎡)|
|1|合成氨厂及专用铁路线土地|宣国用（2014）第000922|2051/6/30|国家作价出资|工业用地|430,632.46|347,203.00|
|2|合成氨厂东面闲置土地地块2、地块3|宣国用（2014）第000923|2051/6/30|国家作价出资|工业用地|145,506.00|145,506.00|
|3|东河仓库及堆场|宣国用（2014）第000924|2051/6/30|国家作价出资|工业用地|598,965.00|40,133.00|
|4|复肥厂区专用铁路线沿线及东面闲置土地地块1|宣国用（2014）第000924|2051/6/30|国家作价出资|工业用地||215,793.55|
|5|云峰分公司办公大楼|宣国用（2014）第000921|2051/6/30|国家作价出资|机关团体|10,023.45|10,023.45|

2、企业申报的账面未记录的无形资产情况：
无
（四）企业申报的表外资产情况
无
四、评估价值类型及定义
根据本项目特定评估目的及实际情况，本次资产评估确定的价值类型为市场价值。
市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。
五、评估基准日
（一）本次评估基准日选取2017年9月30日，为会计报表编制日。评估基准日的
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云南金鼎云天化物流有限责任公司股东全部权益价值项目评估报告 正文确定对评估结果的影响符合常规情况，无特别影响因素；
（二）评估基准日是委托人根据本次经济行为及评估目的确定的；
（三）选取评估基准日考虑的主要因素包括：评估基准日为会计期末且接近经济行为的实现日；
（四）本项目评估的一切取价标准均为基准日有效的价格标准或执行的标准。
六、评估依据
（一）经济行为依据
《云南云天化股份有限公司办公会决议》
（二）法律法规依据
1、《中华人民共和国资产评估法》（中华人民共和国主席令第四十六号）2、中华人民共和国企业国有资产法（2008年10月28日第十一届全国人民代表大会常务委员会第五次会议通过）；
3、中华人民共和国公司法（2013年12月28日第十二届全国人民代表大会常务委员会第六次会议通过）；
4、中华人民共和国证券法（2014年 8月 31日第十二届全国人民代表大会常务委员会第十次会议第三次修正）；
5、中华人民共和国物权法（2007年 3月 16日第十届全国人民代表大会第五次会议通过）；
6、国务院第91号令《国有资产评估管理办法》（1991年）；
7、国务院国资委第12号令《企业国有资产评估管理办法》；
8、财政部令第14号《国有资产评估管理若干问题的规定》；
9、国资委、财政部第3号令《企业国有产权转让管理暂行办法》；
10、《国有资产评估管理办法施行细则》（国资办发[1992]第36号）；
11、《关于加强企业国有资产评估管理工作有关问题的通知》（国资委产权[2006]274号）；
12、《国务院办公厅转发财政部关于改革国有资产评估行政管理方式加强资产评估监督管理工作意见的通知》（国办发[2001]102号）；
13、《国有资产评估项目备案管理办法》（财企[2001]802号）；
14、《关于企业国有资产评估报告审核工作有关事项的通知》（国资产权[2009]941号）；
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云南金鼎云天化物流有限责任公司股东全部权益价值项目评估报告 正文15、《关于印发企业国有资产评估项目备案工作指引》的通知（国资发产权〔2013〕64号）；
16、商务部、国家发展和改革委员会、公安部、环境保护部 2012年第12号令公布的《机动车强制报废标准规定》。
17、《中华人民共和国土地管理法》（中华人民共和国主席令第 28号，第十届全国人民代表大会常务委员会第十一次会议修正，自2004年8月28日起施行）；
18、《中华人民共和国城市房地产管理法》（中华人民共和国主席令第 72号，第十届全国人民代表大会常务委员会第二十九次会议修正，自2007年8月30日起施行）；
19、《中华人民共和国物权法》（中华人民共和国主席令第 62号，第十届全国人民代表大会第五次会议通过，自2007年10月1日起施行）；
20、《中华人民共和国城乡规划法》（中华人民共和国主席令第74号，根据2015年 4月 24日《全国人大常务委员会关于修改<中华人民共和国港口法>等七部法律的决定》修订）；
21、《中华人民共和国土地管理法实施条例》（中华人民共和国国务院令第 256号，根据2011年1月8日《国务院关于废止和修改部分行政法规的决定》修订）；
22、《云南省被征地农民基本养老保障试行办法》；
23、《云南省土地管理条理》、《云南省耕地占用税实施办法》（云南省人民政府令第149号，2008年10月30日）、《云南省耕地开垦费和土地复垦费征收使用办法》（云政办发〔2009〕34号）
24、《中华人民共和国印花税暂行条例》（中华人民共和国国务院令第11号，1988年8月6日）；
25、《中华人民共和国城市维护建设税暂行条例》（国发〔1985〕19号）;26、《国务院关于修改<征收教育费附加的暂行规定>的决定》（中华人民共和国国务院令第448号，2005年8月20日）;
27、《营业税改征增值税试点实施办法》;
28、《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》（国发〔2001〕15号）；
29、《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发〔2004〕28号）；
30、《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》（国发〔2006〕31号）；
31、《国务院关于促进节约集约用地的通知》（国发〔2008〕3号）；
32、《国务院办公厅转发劳动保障部关于做好被征地农民就业培训和社会保障工作
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云南金鼎云天化物流有限责任公司股东全部权益价值项目评估报告 正文指导意见的通知》（国办发〔2006〕29号）；
33、《国土资源部关于贯彻实施<中华人民共和国物权法>的通知》（国土资发〔2007〕112号）；
34、国家及政府有关部门颁布的其他法律、法规、文件和规定；
（三）评估准则依据
1、基本准则和职业道德准则
(1)《资产评估基本准则》（财资〔2017〕43号）；
(2)《资产评估职业道德准则》（中评协〔2017〕30号）。
2、资产评估执业准则
(1)《资产评估执业准则——资产评估程序》（中评协〔2017〕31号）；
(2)《资产评估执业准则——资产评估报告》（中评协〔2017〕32号）；
(3)《资产评估执业准则——资产评估委托合同》（中评协〔2017〕33号）；
(4)《资产评估执业准则——资产评估档案》（中评协〔2017〕34号）；
(5)《资产评估执业准则——利用专家工作及相关报告》（中评协〔2017〕35）；
(6)《资产评估执业准则——企业价值》（中评协〔2017〕36）；
(7)《资产评估执业准则——无形资产》（中评协〔2017〕37）；
(8)《资产评估执业准则——不动产》（中评协〔2017〕38）；
(9)《资产评估执业准则——机器设备》（中评协〔2017〕39）；
3、资产评估指南
(1)《企业国有资产评估报告指南》（中评协〔2017〕42）；
(2)《资产评估机构业务质量控制指南》（中评协〔2017〕46）。
4、资产评估指导意见
(1)《资产评估价值类型指导意见》（中评协〔2017〕47）；
(2)《资产评估对象法律权属指导意见》（中评协〔2017〕48）；
5、其他准则依据
中华人民共和国行业标准《城镇土地定级规程》（GB/T18507-2014）；《城镇土地估价规程》（GB/T18508-2014）
（四）权属依据
1、《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》复印件；
2、《机动车行驶证》复印件；
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云南金鼎云天化物流有限责任公司股东全部权益价值项目评估报告 正文3、设备购置合同、发票复印件和相关产权承诺等相关资料；
4、其他权属证明材料。
（五）取价依据
1、《机电产品报价手册》（2017，机械工业出版社）；
2、《资产评估常用方法与参数手册》（2011，机械工业出版社）；
3、《云南省建设工程造价计价规则及机械仪器仪表台班费用定额》（DBJ53/T－58－2013）；
4、《云南省市政工程消耗量定额》（DBJ53/T－59－2013）；
5、《云南省房屋建筑与装饰工程消耗量定额》（DBJ53/T－61－2013）；
6、《云南省通用安装工程消耗量定额》（DBJ53/T－63－2013）；
7、《云南省建设工程材料及设备价格信息》（2017年 9月云南省建设厅物价局、统计局）；
8、《工程勘察、工程设计收费标准》（2002年1月7日国家计委、建设部计价格（2002）10号）；
9、《建设工程监理与相关服务收费管理规定》（国家发展改革委员会、建设部,发改价格（2007）670号）；
10、中国土地市场网市场成交结果公示信息等；
11、评估基准日（2017年9月30日）实行的存贷款利率及国债回报率等；
12、评估人员市场调查数据；
13、《云南省129个县(市、区)征地统一年产值补偿标准表》；
14、向有关生产厂家查询的近期价格资料及网上询价，以及企业提供的有关价格资料；
15、云南金鼎云天化物流有限责任公司提供的相关财务核算、历史财务统计资料；
16、其他相关的价格资料。
（六）其他依据
1、委托人及企业撰写的《企业关于进行资产评估有关事项的说明》；
2、企业提供的《资产评估申报明细表》；
3、中审众环会计师事务所(特殊普通合伙)出具的无保留意见的《审计报告》(报告
号：众环审字[2017]160197号)；
4、企业提供的《云峰金鼎物流有限自认公司盈利预测》及《云南金鼎云天化物流
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云南金鼎云天化物流有限责任公司股东全部权益价值项目评估报告 正文有限责任公司600万吨/年现代物流项目可行性研究报告》。
七、评估方法
（一）评估方法介绍
资产评估基本方法包括市场法、收益法和资产基础法。评估时需要根据评估对象、价值类型、资料收集情况等相关条件，分析收益法、市场法和资产基础法三种资产评估基本方法的适用性，恰当选择一种或多种资产评估基本方法。
1、市场法
企业价值评估中的市场法，是指将评估对象与可比上市公司或者可比交易案例进行比较，确定评估对象价值的评估方法。它具有评估角度和评估途径直接、评估过程直观、评估数据直接取材于市场、评估结果说服力强的特点。
2、收益法
企业价值评估中的收益法，是指将预期收益资本化或者折现，确定评估对象价值的评估方法。该方法强调的是企业的整体预期盈利能力。
3、资产基础法
企业价值评估中的资产基础法，是指以被评估企业评估基准日的资产负债表为基础，合理评估企业表内及表外各项资产、负债价值，确定评估对象价值的评估方法。主要是从投入的角度来衡量企业价值。
（二）评估方法的选取
市场法适用于市场数据充分并有可比的参考企业或交易案例的条件下的企业价值评估。由于国内极少有类似的股权交易案例；同时在市场上也难以找到与被评估单位在资产规模及结构、经营范围、盈利水平和风险因素等方面类似的可比上市公司，因此云南金鼎云天化物流有限责任公司不具备采用市场法进行评估的条件。
收益法适用于具有持续盈利能力的企业。虽然云南金鼎云天化物流有限责任公司刚成立处于筹备预开展经营，但公司成立前身为云峰分公司主要物流部门，且有相应的经营方向状，具备预期盈利的能力，本次分别采用资产基础法和收益法进行评估。
1、资产基础法
评估中在假设被评估单位持续经营的前提下，在对企业各个单项资产和负债进行评估的基础上，合理确定股东全部权益价值，即股东全部权益价值＝各单项资产评估值之和－负债评估值。各单项资产和负债的具体评估方法如下：
（1）流动资产的评估
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云南金鼎云天化物流有限责任公司股东全部权益价值项目评估报告 正文1）货币资金的评估
货币资金为银行存款。
对于银行存款，在对企业银行存款账账、账表核对一致的基础上，评估人员审核了企业提供的银行对账单和银行存款余额调节表，通过向银行询证，对银行未达账项发生的原因、经济内容等进行分析核实，确认无影响净资产的重大因素后，以核实无误的数额确定评估值。
（2）固定资产的评估－建筑物类
对待估房屋分析本次纳入评估的房屋不具有房地产特点，采用成本法进行评估。成本法评估的建筑物价值为其本身价值，而不包含土地使用权价值。表达式为：
评估值＝重置成本×成新率；
1）重置成本的确定
重置成本＝建安总造价（不含税）＋前期费用（不含税）＋其他费用（监理费不含税）＋资金成本
通过分析评估对象的特点分别采用概算法对被估建筑物的建安造价进行估算。通过现场勘查，收集资料的方式获取建筑物的主要参数，计算主体工程的工程量，套用概、预算定额或概算指标，采用一定比例的漏算因素来考虑未详细计算的零星工程项目，采用概算法计算得出该项目的建安造价。
前期费为勘查设计费；其他费用考虑工程监理费、建设单位管理费和其余专业费。
资金成本按照建设项目的合理工期内，资金投入为均匀投入的情况，考虑计算该工程的资金成本。
2）成新率的确定
采用综合成新率，即：分别采用打分法和年限法确定成新率，再取二者的算术平均值或加权平均值。具体公式如下：
综合评定成新率＝（年限法成新率＋打分法成新率）÷2
或：综合评定成新率＝年限法成新率×权重＋打分法成新率×权重
（3）固定资产的评估-设备类
根据此次委托人的评估目的，本次设备评估主要采用成本法。
成本法计算表达式为：评估值＝重置成本×成新率。其中：
1）重置成本的确定：
①采用市场询价、查阅机电产品价格信息的售价、市场价格和企业提供的定货价格，
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云南金鼎云天化物流有限责任公司股东全部权益价值项目评估报告 正文再考虑必要的运杂费、安装费和其它费用确定设备的重置成本。公式如下：
重置成本＝设备购置价格或国内代理价格/1.17＋运杂费/1.11＋安装调试费/1.06＋试车运行费等费用＋前期费用＋设计费/1.06＋资金成本＋其它必要合理费用安装调试期：根据该行业设备正常采购安装调试周期确定。
前期费用：包含建设单位管理费和其他费用，对照相关文件规定进行核实、测算。
设备运杂费＝设备购置价×运杂费率
运杂费率：
省内3-10% 省外5-10%
安装调试费＝设备购置价×安装调试费率
安装费率：5-25%
对于有设备基础的设备及需防腐处理的设备另需考虑设备基础费、防腐费。
资金成本：以2年期贷款利率计算
以上费率资料主要来源于企业提供的资料和机械工业出版社的《资产评估常用方法与参数手册》。并根据设备本身的精度、复杂程度、重量、体积大小等相关因素，实际考虑具体安装情况，计算出安装调试费占设备购置价的比率。
②对于车辆以现行市场销售价格为基础，同时计入车辆购置税及其它相关费用，综合确定重置成本。计算如下：
A、手续费主要为车辆落户时的上牌费；
B、车辆购置税＝车购价（不含税）×车辆购置税率；
根据财政部《关于减征 1.6升及以下排量乘用车车辆购置税的通知》（财税[2016]136号），自 2017年 1月 1日起至 12月 31日止，对购置 1.6升及以下排量的乘用车减按7.5%的税率征收车辆购置税。本次车辆评估过程中，1.6升及以下排量乘用车辆购置税率为7.5%，其余车辆仍按照正常车辆购置税率10%计算。
③对于电子设备重置成本等于其设备自身购置价格（不含税）。
2）成新率的确定
成新率是反映机器设备新旧程度的指标。根据此次机器设备评估的范围，就机器设备成新率的确定进行说明。
A、重点、关键设备采用综合分析法确定其成新率
所谓综合分析法即以使用年限法为基础，再用设备原始制造安装质量系数、设备工作环境系数、设备使用和维护保养系数和设备故障率系数加以修正最终确定成新率的一
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云南金鼎云天化物流有限责任公司股东全部权益价值项目评估报告 正文种方法。公式如下:
C＝C×K×K×K×K
1 1 2 3 4
式中：C---设备成新率
C---用使用年限法计算出的成新率
1
K---原始制造安装质量系数0.98—1.03
1
K---工作环境系数0.95—1.00
2
K---使用和维护保养系数0.98—1.03
3
K---故障率系数0.95—1.00
4
a、使用年限法确定C：
1
使用年限法即根据设备预计尚可使用年限与其总使用年限的比率确定C，公式如下： 1
C＝Y÷（S＋Y）
1
式中：Y ---预计尚可使用年限
S ---实际已使用年限
根据工程技术人员现场勘察，对设备的各主要实体进行的技术鉴定和委托人提供的重大技术改造及大修理情况资料，按其购进日期、投入使用日期分别确定实际已使用年限和预计尚可使用年限。
b、原始制造安装质量系数 K的确定：
1
根据设备生产的厂家,设计安装施工单位的资质级别确定此系数。一般来说,进口设备优于国产设备，名牌产品优于一般产品，系数取值范围为K＝0.98-1.03。
1
c、工作环境系数K2的确定：若设备周围工作环境较差,如液体、粉尘较多，有腐蚀性液体、气体等，则适当降低其成新率，系数取值范围为K＝0.95-1.00。
2
d、使用和维护保养系数K3的确定：被评估单位对设备的维修和维护保养制度的总体执行情况较好，但考虑其不同部门对设备管理制度执行情况的不同，此系数取值为K＝0.98-1.03。
3
e、故障率系数K4的确定：根据该被评估单位各主要生产设备距评估基准期前半年内出现的影响产品生产的设备故障确定此系数，此系数取值K＝0.95-1.00。
4
B、对于非重点、关键设备，成新率C直接采用年限法进行确定，公式如下：C＝Y÷（S＋Y）×100%
式中：Y---预计尚可使用年限
S---实际已使用年限
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云南金鼎云天化物流有限责任公司股东全部权益价值项目评估报告 正文C、汽车成新率的确定：
汽车成新率采用行驶里程法及使用年限法孰低原则确定，表达式如下：
成新率＝MIN（年限法计算的成新率，里程法计算的成新率）
C＝Y÷（S＋Y）
式中：Y ---预计尚可行驶里程（预计尚可使用年限）
S ---实际已行驶里程（实际已使用年限）
（4）无形资产—土地使用权
根据中华人民共和国国家标准《城镇土地估价规程》（GB/T18508-2014），委托人现有的资料及评估人员现场勘查、调查、收集的有关资料，经综合分析：
1）分析过程
工业用地宜采用市场法、成本法及基准地价系数法进行评估。经综合分析，本次待估的土地使用权坐落宣威市板桥镇，基准地价公示于2011年2月11日，与待估宗地评估基准日时间跨度较远，且待估宗地不在基准地价范围内，运用基准地价修正系数法难以反映宗地的现实价值；委估宗地所处范围根据相关文件可确定土地取得费；同时委估宗地所处宣威市辖区内有一定工业用地使用权成交，故考虑采用成本逼近法与市场比较法来评估；
机关团体用地为该厂办公楼用地，所处区域无类似土地成交，且与工业用地相邻，亦无类似基准地价可查询。委估宗地所处范围根据相关文件可确定土地取得费，因此仅采用成本法进行评估。
2）方法介绍
①成本逼近法
成本逼近法以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地所有权收益来确定土地价格的估价方法。其基本计算公式为：土地价格＝（土地取得费及税费+土地开发费+投资利息+投资利润+土地增值收益）×土地使用年限修正系数
②市场比较法
市场比较法是以替代原则为依据，将待估土地与在较近时期内已经发生交易的类似土地实例进行对照比较，并依据后者已知的价格，参照该土地的交易情况、期日、区域以及个别因素等差别，修正得出待估土地在评估时日地价的方法。其计算公式为：交易案例比准单价＝比较案例成交价×交易期日修正系数×交易状况修正系数×
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云南金鼎云天化物流有限责任公司股东全部权益价值项目评估报告 正文区域状况修正系数×个别状况修正系数×权益状况修正系数
（5）负债的评估
1）应交税费
应交税费为云南金鼎云天化物流有限责任公司应缴的印花税。评估中在核对账账、账表、清单一致的基础上，审核了账、资料及纳税申报材料等相关资料，均为评估基准日需实际承担的债务，以核实无误的数额确定评估值。
2）其他应付款
评估中在核对账账、账表、清单一致的基础上，根据账务审核资料等相关资料，进行了解分析，均为评估基准日需实际承担的债务，以核实无误的数额确定评估值。
2、收益法
收益法，是指通过将被评估单位预期收益资本化或折现以确定评估对象价值的评估思路。即通过估算委估企业在未来有效年期内的预期收益，并采用适当的折现率将未来预期净收益折算成现值，然后累加求和确定评估对象价值的一种方法。
（1）收益模型的选取
云南金鼎云天化物流有限责任公司是具有独立的经营获利能力，并能持续经营的经营主体，具备采用收益法进行评估预测的条件。
公司无付息债务，本次对云南金鼎云天化物流有限责任公司收益法评估采用股东权益净现金流口径，对各期净现金流量进行折现，并且考虑溢余资产和非经营性资产负债对股东全部权益价值的影响，最终得到股东全部权益价值。具体测算公式如下： n R
P
∑R/(1i)t
 n/(1i)t
 C
t
i
t1
其中：P：股东全部权益价值；
R：未来第t年的股东权益自由现金流量；
t
Rn：未来第n年以后的股东权益自由现金流量；
t：预测年度；
i：折现率；
n：预测第末年；
C：评估基准日存在的非经营性资产负债及溢余性资产；
股东权益自由现金流量是归属于股东的现金流量，是扣除还本付息以及用于维持现
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云南金鼎云天化物流有限责任公司股东全部权益价值项目评估报告 正文有生产和建立将来增长所需的新资产的资本支出和营运资金变动后剩余的现金流量，计算公式如下：
股东权益自由现金流量＝税后净利润＋折旧与摊销-资本性支出-运营资金净增加额＋付息债务的增减
（2）收益期限的确定
云南金鼎云天化物流有限责任公司具有可预见的盈利能力和持续经营能力，评估中假设云南金鼎云天化物流有限责任公司持续经营，所以收益水平测算至永续经营。
（3）未来收益的确定
根据企业目前经营的状况，对评估基准日至 2022年的营业收入及其相关的成本、费用进行预测。因受客观情况变化的影响较大，经营后期已难以进行合理的估计，永续期的收益按前一年的水平保持稳定发展，忽略经营的波动性进行预测，即从 2023年开始至永续的经营状况及收益水平按2022年的水平预测。
（4）历史年度财务收益情况
截止评估基准日，云南金鼎云天化物流有限责任公司尚未开始正式开展相关经营工作，因此未能收集到历史经营情况财务数据及经营情况。
（5）折现率的确定
根据本次预测的净现金流口径，我们采用资本资产定价模型（Capital Asset Pricing Model or“CAPM”）加以确定。
折现率计算表达式如下：
Re＝ Rf+β×(Rm-Rf)+α
其中：Re：股权回报率
Rf：无风险回报率
β：风险系数
Rm：市场期望报酬率
Rm-Rf：市场风险溢价（ERP）
α：企业特有风险率
（6）非经营性资产负债和溢余资产
评估人员对被评估单位提供的财务报告和审计报告进行必要的审查，对其资产和收益项目根据评估的特殊需要进行必要的分类或调整。
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云南金鼎云天化物流有限责任公司股东全部权益价值项目评估报告 正文非经营性资产和溢余资产是指对企业主营业务没有直接“贡献”的资产。非经营性负债是指企业承担的债务不是由于主营业务的经营活动产生的负债，而是由于与主营业务没有关系或没有直接关系的其他业务活动所形成的负债。
经清查，本次评估发现其他应付款中应付其母公司云南云天化股份有限公司往来款为此次收益法评估的非经营性负债。
八、评估程序实施过程和情况
中威正信（北京）资产评估有限公司云南分公司接受评估委托后，立即分专业组成资产评估组制定评估计划，于2017年10月正式进入现场，开展评估工作。评估人员根据国家有关部门关于资产评估的规定和会计核算的一般规则，对评估范围内的资产进行了评估，具体步骤如下：
（一）听取有关人员介绍委估资产的基本情况，明确评估业务基本事项；
（二）签订资产资产评估委托合同；
（三）编制评估计划，组织评估人员，开展评估工作；
（四）对委估资产清单、相关产权证明资料、会计记录及相关资料进行分析、核实，确定评估范围及对象；
（五）对本次评估范围内资产进行现场调查、核实、分析，对实物资产进行实地抽查盘点；
（六）根据评估目的及委估资产所具备的条件，确定评估方法；
（七）进行市场调查，收集相关资料，对各类资产及负债进行评定估算；
（八）核定修正评估值，编制填写有关评估表格；
（九）归纳整理评估资料，撰写各项评估技术说明及资产评估报告书；
（十）对评估结论进行分析、复核、签发资产评估报告书；
（十一）整理装订评估工作底稿并归档。
九、评估假设
（一）一般假设
1、交易假设
交易假设是假定所有待估资产已经处在交易的过程中，根据待估资产的交易条件等模拟市场进行估价。交易假设是估值得以进行的一个最基本的前提假设。
2、公开市场假设
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云南金鼎云天化物流有限责任公司股东全部权益价值项目评估报告 正文公开市场假设，是假定在市场上交易的资产，或拟在市场上交易的资产，资产交易双方彼此地位平等，彼此都有获取足够市场信息的机会和时间，以便于对资产的功能、用途及其交易价格等作出理智的判断。公开市场假设以资产在市场上可以公开买卖为基础。
3、资产持续使用假设
资产持续使用假设是指估值时需根据委估资产按目前的用途和使用的方式、规模、频度、环境等情况继续或再投入使用，或者在有所改变的基础上使用，相应确定估值方法、参数和依据。
4、持续经营假设
企业作为经营主体，在所处的外部环境下，将按照其设定的经营目标持续经营下去。
企业合法经营并能够获取适当的利润以维持持续经营能力。
5、本评估报告仅为本次特定评估目的提供价值参考意见，没有考虑其他经济行为及衍生的价值依据对评估结论的影响，故本评估报告及评估结论一般不能套用于其他评估目的。
6、委估资产权属明确，无争议，无限制条件，确属云南金鼎云天化物流有限责任公司所有。
7、委托方及被评估单位提供的全部文件材料真实、有效、准确。
8、被评估单位不存在产权及其他经济纠纷等事项，无不可抗力及不可预见因素造成对企业重大不利影响。
9、没有考虑特殊交易方式可能对评估结论产生的影响。
10、本项目的执业资产评估师知晓资产的流动性和控股权对估价对象价值可能产生重大影响。由于无法获取行业及相关资产产权交易情况资料，缺乏对资产流动性的分析依据，故本次评估中没有考虑资产的流动性对估价对象价值的影响，亦没有考虑控股权对估价对象价值影响。
（二）针对性假设
1、假设被评估单位所在的地区及中国的社会经济环境不产生大的变更，所遵循的国家现行法律、法规、制度及社会政治和经济政策与现时无重大变化，行业管理模式、行业政策不会发生重大变化，所从事行业的市场环境及市场状况不会发生重大变化。
2、假设有关信贷利率、汇率、赋税基准及税率，政策性征收费用等为评估基准日
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云南金鼎云天化物流有限责任公司股东全部权益价值项目评估报告 正文水平，在正常范围内变动，不发生重大变化。
3、除非另有说明，假设被评估单位完全遵守所有相关的法律和法规。
4、假设被评估单位经营者是负责的，其管理能力与职务是相当的，且管理层能稳步按期开展经营活动、推进公司的发展规划及未来的发展计划，保持良好的经营态势，评估基准日后公司经营范围、方式与目前保持一致；。
5、假设预测年限内将不会遇到重大的应收款回收方面的问题(即坏账情况)。
6、假设云南金鼎云天化物流有限责任公司未来将采取的会计政策和编写此份报告
时所采用的会计政策在重要方面基本一致。
7、假设收入的取得和成本的付出均在全年平均发生。
8、假设被评估单位将保持持续性经营，经营范围与现时方向保持一致，其资产在评估基准日后不改变用途仍持续使用。
9、被评估单位不存在产权及其他经济纠纷等事项，无不可抗力及不可预见因素造成对企业重大不利影响。
10被评估单位的未来收益、相配比的成本及费用能够预测，并可用货币计量，且成本与收入保持同向变动。
11、被评估单位的未来收益相联系的风险能够预测，并可用风险报酬率来表示。
评估人员根据资产评估的要求，认定这些前提条件在评估基准日时成立，当未来经济环境发生较大变化时本评估结果一般会失效，评估人员将不承担由于前提条件的改变而推导出不同评估结果的责任。
本评估报告及评估结论是依据上述评估假设和限制条件，以及本评估报告中确定的原则、依据、条件、方法和程序得出的结果，若上述前提条件发生变化时，本评估报告
及评估结论一般会自行失效。
十、评估结论
我们依照国家有关法律、法规的规定，遵循独立、客观、公正的评估原则，在对所评估的资产及相关负债进行必要的勘察、核实、盘查以及产权验证的基础上，经收集价格讯息资料、评定估算和微机数据处理，最终得出评估结论。评估结果如下：
（一）资产基础法
本次资产基础法评估所得出的评估结果为：
云南金鼎云天化物流有限责任公司资产评估结果汇总表
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云南金鼎云天化物流有限责任公司股东全部权益价值项目评估报告 正文评估基准日：2017年9月30日 金额单位：人民币万元
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|编号|项目|账面价值|评估价值|增减值|增值率%|
|1|流动资产|98.45|98.45|0.00|0.00|
|2|非流动资产|10,220.99|25,973.83|15,752.84|154.12|
|3|固定资产|3,683.69|6,053.92|2,370.23|64.34|
|4|无形资产|6,537.31|19,919.91|13,382.60|204.71|
|5|资产总计|10,319.44|26,072.28|15,752.84|152.65|
|6|流动负债|9,708.17|9,708.17|0.00|0.00|
|7|非流动负债|0.00|0.00|0.00|0.00|
|8|负债合计|9,708.17|9,708.17|0.00|0.00|
|9|净资产（所有者权益）|611.27|16,364.11|15,752.84|2,577.07|

评估结论的详细情况详见评估明细表。
委估资产账面价值为 10,319.44万元，评估值26,072.28万元，评估增值15,752.84万元，增值率152.65%；
委估负债账面值为9,708.17万元，评估值为9,708.17万元，无增减值变化。
净资产账面值为611.27万元，评估值16,364.11万元，评估增值15,752.84万元，增值率2,577.07%。
云南金鼎云天化物流有限责任公司于评估基准日2017年9月30日的股东全部权益价值为16,364.11万元。
（二）收益法
在假设云南金鼎云天化物流有限责任公司独立经营，国家政策、企业所处的社会经济环境无重大变化和在评估假设前提下，截至评估基准日2017年9月30日，云南金鼎云天化物流有限责任公司股东全部权益在持续经营前提下，收益法评估价值为：15,750.00万元。
（三）评估情况综合分析
采用资产基础法和收益法得到云南金鼎云天化物流有限责任公司净资产（股东全部权益）于评估基准日所表现的公允市场价值分别为人民币 16,364.11万元和15,750.00万元。收益法的净资产评估值和资产基础法净资产评估值差异率为3.90%。
采用收益法对其未来收益折现得出的企业价值一定程度上反映了预期经营的获利
能力。但由于收益预测受市场环境、政府政策及相关产业的影响较大，且企业目前未全
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云南金鼎云天化物流有限责任公司股东全部权益价值项目评估报告 正文面开展生产经营活动，未来经营期收入、成本、费用预测等是否还有重大变化，都具有不确定性，因此基于本次评估预测的收益数据得出的企业价值可能随经营开展后变发生较大的变动，从谨慎性考虑评估师未选取收益法的结果作为本次评估结果。
而资产基础法的评估结果主要是以评估基准日企业现有资产的完全重置成本为基础确定的，基本反映了企业资产的现行市场价格，具有较高的可靠性。
因此，根据本次评估的实际情况，此次评估结论采用资产基础法的评估结果。即云南金鼎云天化物流有限责任公司评估基准日2017年9月30日股东全部权益价值为：人民币16,364.11万元。
十一、特别事项说明
（一）本次评估是在独立、公正、客观、科学的原则下作出的，我公司及参加评估工作的全体人员与经济行为各方之间无任何特殊利害关系，评估人员在评估过程中恪守职业道德和规范，并进行了充分努力。评估结论是我公司出具的，受本评估机构及具体参加本项目评估人员的执业水平和能力的影响。
（二）本评估报告仅为本次特定评估目的提供价值参考意见，没有考虑其他经济行为及衍生的价值依据对评估结论的影响，故本次评估报告及评估结论一般不能套用其他评估目的。
（三）本次纳入评估范围的部分房屋建筑未办理《房屋所有权证》，面积合计 11,292.50㎡。已提供的《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》及《车辆行驶证》登记人均为云南云天化股份有限公司云峰分公司。云南金鼎云天化物流有限责任公司、云南云天化股份有限公司云峰分公司承诺产权清晰无争议。
依据《资产评估对象法律权属指导意见》（中评协〔2017〕48），资产评估师及其专业人员执行资产评估业务的目的是对评估对象价值进行估算并发表专业意见，对评估对象的法律权属状况给予必要的关注，并对查验情况予以披露，但不对法律权属作任何形式的保证，亦不承担验证评估对象法律权属资料的真实性、合法性和完整性的责任；
（四）本次采用成本法评估的房屋为建筑本身的价值，不包括其所占土地的价值，即不是“房地产”的价值；土地使用权单独评估，土地使用权评估价值不包含委估地块地下所蕴藏矿产及其它资源价值；
（五）本次委估的土地使用权面积尚未分割并登记到云南金鼎云天化物流有限责任
公司名下，原土地使用权证信息及本次纳入评估范围土地使用权面积概况如下：
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云南金鼎云天化物流有限责任公司股东全部权益价值项目评估报告 正文
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|序号|宗地名称|原权证编号|终止日期|用地性质|土地用途|原证载面积(㎡)|本次评估范围面积(㎡)|
|1|合成氨厂及专用铁路线土地|宣国用（2014）第000922|2051/6/30|国家作价出资|工业用地|430,632.46|347,203.00|
|2|合成氨厂东面闲置土地地块2、地块3|宣国用（2014）第000923|2051/6/30|国家作价出资|工业用地|145,506.00|145,506.00|
|3|东河仓库及堆场|宣国用（2014）第000924|2051/6/30|国家作价出资|工业用地|598,965.00|40,133.00|
|4|复肥厂区专用铁路线沿线及东面闲置土地地块1|宣国用（2014）第000924|2051/6/30|国家作价出资|工业用地||215,793.55|
|5|云峰分公司办公大楼|宣国用（2014）第000921|2051/6/30|国家作价出资|机关团体|10,023.45|10,023.45|

土地使用权面积由委托人测量并申报，未提供正式测量报告。评估人员在进行现场勘查核实后，评估以委托人申报为准，最终面积应以办理《不动产权证》中所载面积为准，如所载面积与本次纳入评估范围的面积差异较大，应对评估结论进行调整。
（六）重大期后事项
1、自评估基准日至评估报告日，依据委托人及被评估单位提供的资料和评估人员现场勘察情况，评估人员未发现其他重大期后事项发生。
2、评估基准日后有效期内资产数量发生变化时，应根据原评估方法对资产额进行相应调整；
3、评估基准日后有效期内资产价格标准发生重大变化，并对资产评估价格已产生了严重影响时，委托人应及时聘请评估机构重新确定评估价值；
（七）评估结论系根据上述假设、依据、前提、方法、程序得出的，只有在上述假设、依据、前提存在的条件下成立；评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。
（八）根据资产评估的要求，评估测算中所依据的，部分是现行的政策条款，部分是评估时常用的行业惯例、统计参数或通用参数。当未来经济环境发生较大变化时，评估人员将不承担由于前提条件变化而导致与本次评估结果不同的责任。
以上特别事项，提请报告使用者予以关注。
十二、评估报告使用限制说明
（一）本评估报告只能用于报告中载明的评估目的和用途。
本次评估结果是反映评估对象在本次评估目的下，在假设委估企业持续经营的前提
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云南金鼎云天化物流有限责任公司股东全部权益价值项目评估报告 正文下，根据公开市场的原则确定市场价值，没有考虑特殊的交易方可能追加或减少付出的价格等对评估价格的影响，也未考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和其它不可抗力对资产价值的影响。当前述条件以及评估中遵循的持续经营及产权主体变动的原则等其它情况发生变化时，评估结果一般会失效。
（二）本评估报告只能由报告载明的评估报告使用者使用。
（三）未征得出具评估报告的评估机构同意，本评估报告的内容不得被摘抄、引用或披露于公开媒体，法律、法规规定以及相关当事方另有约定的除外。
（四）评估报告的使用有效期：
按现行国家政策规定，本评估报告结论的使用有效期为壹年（即 2017年 9月 30日至2018年9月29日）。评估目的在评估基准日后的壹年内实现时，可以评估结果作为相关经济行为参考依据，如超过壹年，需重新进行资产评估。
（五）本评估报告结论仅供委托人为本报告书所列明的评估目的使用，以及报送资产评估主管机关备案使用。本报告须经国有资产监管部门及相关部门备案或通过后方可作为相关经济行为的参考依据。本评估报告的使用权归委托人所有，未经委托人许可，本机构不向他人提供或公开。
（六）本报告的全部或部分内容由中威正信（北京）资产评估有限公司负责解释。
十三、评估报告日
本评估项目的报告日为2017年11月15日。
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云南金鼎云天化物流有限责任公司股东全部权益价值项目评估报告 正文（此页无正文）
法定代表人：
资产评估师：
资产评估师：
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云南金鼎云天化物流有限责任公司股东全部权益价值项目评估报告 附件目录附件目录
1、资产评估明细表„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„292、有关经济行为文件„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„653、被评估单位评估基准日及前两年审计报告复印件„„„„„„„„„„„„674、委托人与被评估单位营业执照复印件„„„„„„„„„„„„„„„„„975、主要产权证明文件复印件„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„1006、委托人与产权持有单位的承诺函„„„„„„„„„„„„„„„„„„„1097、资产评估机构的承诺函„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„1128、资产评估机构资格证书复印件„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„1149、评估机构营业执照复印件„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„11710、资产评估师资格证书复印件„„„„„„„„„„„„„„„„„„11911、资产评估委托合同复印件„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„12212、部分委估资产照片„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„129
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