本资产评估报告依据中国资产评估准则编制
云南城投置业股份有限公司拟收购云南安盛创享投资管理有限公司50%股权所涉及的云南安盛创享投资管理有限公司
股东全部权益市场价值评估项目
资产评估报告
中同华评报字（2018）第120781号
共壹册第壹册
北京中同华资产评估有限公司
China Alliance Appraisal Co.,Ltd.
日期：2018年
8
月
13
日
地址：北京市东城区永定门西滨河路8号院中海地产广场西塔3层
邮编：100077 电话：010-68090001 传真：010-68090099
目录
目录 ................................................................ I声明 .............................................................. 1资产评估报告摘要 ..................................................... 2资产评估报告正文 ..................................................... 4一、委托人、被评估单位和合同约定的其他资产评估报告使用人概况
............... 4二、评估目的
............................................................................................................... 9三、评估对象和评估范围
........................................................................................... 9四、价值类型及其定义
............................................................................................. 10五、评估基准日
......................................................................................................... 10六、评估依据
............................................................................................................. 10七、评估方法
............................................................................................................. 12（一）评估方法的选择
............................................................................................. 12（二）评估方法简介
................................................................................................. 13 1.
资产基础法
............................................................................................................. 13八、评估程序实施过程和情况
................................................................................. 14九、评估假设
............................................................................................................. 15十、评估结论
............................................................................................................. 15十一、特别事项说明
................................................................................................. 17十二、资产评估报告使用限制说明
......................................................................... 19十三、资产评估报告日
............................................................................................. 19资产评估报告附件 .................................................... 21
北京中同华资产评估有限公司 i
声 明
一、本资产评估报告依据财政部发布的资产评估基本准则和中国资产评估协会发布的资产评估执业准则和职业道德准则编制。
二、委托人或者其他资产评估报告使用人应当按照法律、行政法规规定和资产评估报告载明的使用范围使用资产评估报告；委托人或者其他资产评估报告使用人违反前述规定使用资产评估报告的，资产评估机构及其资产评估师不承担责任。
三、资产评估报告仅供委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使用人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人使用；除此之外，其他任何机构和个人不能成为资产评估报告的使用人。
四、资产评估报告使用人应当正确理解评估结论，评估结论不等同于评估对象可实现价格，评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。
五、资产评估机构及其资产评估师遵守法律、行政法规和资产评估准则，坚持独立、客观、公正的原则，并对所出具的资产评估报告依法承担责任。
六、资产评估报告使用人应当关注评估结论成立的假设前提、资产评估报告特别事项说明和使用限制。
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云南城投置业股份有限公司拟收购云南安盛创享投资管理有限公司50%股权所涉及的云南安盛创享投资管理有限公司
股东全部权益市场价值评估项目
资产评估报告摘要
中同华评报字（2018）第120781号
云南城投置业股份有限公司：
北京中同华资产评估有限公司（以下简称“中同华”或我公司）接受贵公司的委托，根据有关法律、法规和资产评估准则、资产评估原则，采用公认的评估方法，按照必要的评估程序，对云南安盛创享投资管理有限公司的股东全部权益价值在评估基准日的市场价值进行了评估。现将评估报告摘要如下：
评估目的：为云南城投置业股份有限公司拟收购云南安盛创享投资管理有限公司50%股权行为提供价值参考依据。
评估对象：云南安盛创享投资管理有限公司的股东全部权益价值。
评估范围：云南安盛创享投资管理有限公司的全部资产及负债，包括流动资产、长期股权投资、固定资产和流动负债。
评估基准日：2018年4月30日
价值类型：市场价值
评估方法：资产基础法
评估结论：本资产评估报告选用资产基础法评估结果作为评估结论。具体结论如下：
资产评估结果汇总表
金额单位：人民币万元
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|项 目||账面价值|评估价值|增减值|增值率%|
|||A|B|C=B-A|D=C/A×100|
|流动资产|1|957.80|957.80|||
|非流动资产|2|2,001.75|9,622.82|7,621.07|380.72|
|其中：长期股权投资|3|2,000.00|9,621.91|7,621.91|381.10|
|投资性房地产|4|||||

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|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|项 目||账面价值|评估价值|增减值|增值率%|
|||A|B|C=B-A|D=C/A×100|
|固定资产|5|1.75|0.90|-0.85|-48.41|
|在建工程|6|||||
|无形资产|7|||||
|其中：土地使用权|8|||||
|其他非流动资产|9|||||
|资产总计|10|2,959.55|10,580.62|7,621.07|257.51|
|流动负债|11|31.71|31.71|||
|非流动负债|12|||||
|负债总计|13|31.71|31.71|||
|净资产（所有者权益）|14|2,927.84|10,548.91|7,621.07|260.30|

云南安盛创享投资管理有限公司的股东全部权益价值评估结果为10,548.91万元。
云南安盛创享投资管理有限公司50%股权价值评估结果为5,274.46万元。
本资产评估报告仅为资产评估报告中描述的经济行为提供价值参考依据，评估结论的使用有效期原则上为自评估基准日起一年。如果资产状况、市场状况与评估基准日相关状况相比发生重大变化，委托方应当委托评估机构执行评估更新业务或重新评估。
以上内容摘自资产评估报告正文，欲了解本评估业务的详细情况和正确理解评估结论，应当阅读资产评估报告正文。
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云南城投置业股份有限公司拟收购云南安盛创享投资管理有限公司50%股权所涉及的云南安盛创享投资管理有限公司
股东全部权益市场价值评估项目
资产评估报告正文
中同华评报字（2018）第120781号
云南城投置业股份有限公司：
北京中同华资产评估有限公司接受贵公司的委托，按照法律、行政法规和资产评估准则的规定，坚持独立、客观和公正的原则，采用资产基础法，按照必要的评估程序，对云南城投置业股份有限公司拟收购云南安盛创享投资管理有限公司50%股权事宜涉及的云南安盛创享投资管理有限公司股东全部权益在2018年4月30日的市场价值进行了评估。现将资产评估情况报告如下：
一、委托人、被评估单位和合同约定的其他资产评估报告使用人概况
本次评估的委托人为云南城投置业股份有限公司，被评估单位为云南安盛创享投资管理有限公司，资产评估委托合同约定的其他资产评估报告使用人包括国家法律、法规规定的评估报告使用者使用。
（一）委托人概况
1.注册登记情况
企业名称：云南城投置业股份有限公司（以下简称：“城投置业”或委托人）法定住所：云南省昆明市民航路869号融城金阶A座
经营场所：云南省昆明市民航路869号融城金阶A座
法定代表人：许雷
注册资本：160568.690900万人民币
经营范围：房地产开发与经营；商品房销售；房屋租赁；基础设施建设投资；土地开发；项目投资与管理。
2.委托人简介
云南城投置业股份有限公司的前身为云南光明啤酒股份有限公司，于 1992年 12月以定向募集方式成立，1998年10月23日在云南省工商行政管理局变更名称为云南
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红河光明股份有限公司，2007年 10月 24日变更名称为云南城投置业股份有限公司，企业法人营业执照注册号：530000000004673，法定代表人：许雷。
2007年 10月 22日，经中国证券监督管理委员会证监公司字[2007]177号《关于核准云南红河光明股份有限公司向云南省城市建设投资集团有限公司重大资产收购暨定向发行新股的通知》文核准，公司以除40646.90平方米土地使用权（土地证号分别为：开国用（98）字 0051号和 0278号）外合法拥有的全部资产和负债与云南省城市建设投资集团有限公司的经营性房地产业务相关资产进行置换，置入资产公允价值高于置出资产公允价值的差额，由公司发行 79,300,973股人民币普通股向云南省城市建设投资集团有限公司进行购买。2007年 6月 13日，经股东会决议通过了股权分置改革方案，公司以资本公积金向包括云南省城市建设投资集团有限公司在内的全体股东转增股本，每 10股转增 1.320229股，云南省城市建设投资集团有限公司和公司的其它非流通股股东将本次获得转增的全部股份转送给流通股股东，上述对价水平若换算成非流通股股东送股方案，相当于流通股股东每 10股获送 2股，转增注册资本共计 33,882,243.00元。公司与云南省城市建设投资集团有限公司置换资产和股权分置改革完成后，公司股本总额为290,521,376.00元。
2009年 2月经中国证券监督管理委员会证监许可[2009]149号文《关于核准云南城投置业股份有限公司非公开发行股票的批复》核准，公司向上海世讯会展服务有限公司等10名特定对象发行131,750,000.00股的人民币普通股，公司增发完成后的股本总额为人民币422,271,376.00元。
2009年 6月 1日股东会通过《关于公司 2008年度利润分配及资本公积转增股本的预案》的决议，按每 10股转增 5股的比例，以资本公积向全体股东转增股份总额211,135,688.00股，转增完成后公司的总股本为人民币633,407,064.00元。
2011年根据公司5月18日股东会决议和修改后章程的规定，按每10股转增3股的比例，以未分配利润向全体股东转增股份总额190,022,120股，每股面值1元，合计增加股本190,022,120.00元，转增完成后公司的总股本为人民币823,429,184.00元。
2015年5月19日，经公司2014年度股东大会审议通过，以公司总股本823,429,184股为基数，向全体股东每 10股送红股 3股，共计 247,028,755股；同时向全体股东每10股派发现金股利0.6元（含税），共计派发股利296,434,506.04元。派发红股后，公司总股本为人民币1,070,457,939.00元。
2017年4月5日，经公司2016年度股东大会审议通过，以2016年12月31日公
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司总股本 1,070,457,939股为基数，以资本公积向全体股东每 10股转增 5股，并派发现金股利1.14元（含税），本次转增股份535,228,970股，分配现金股利122,032,205.04元。本次利润分配实施后，公司总股本增加至1,605,686,909股。
注册地址：云南省昆明市民航路869号融城金阶广场A座，办公地址：云南省昆明市民航路869号融城金阶广场A座，本公司母公司为云南省城市建设投资集团有限公司。
（二）被评估单位概况
1.注册登记情况
企业名称：云南安盛创享投资管理有限公司（以下简称：“安盛管理”或被评估单位）
法定住所：云南省昆明经开区昌宏路36号PE中心A-402-7室
经营场所：云南省昆明经开区昌宏路36号PE中心A-402-7室
法定代表人：栗亭倩
注册资本：2000.000000万人民币
经营范围：项目投资、投资管理、投资咨询、企业管理咨询、经济信息咨询（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）
2.企业历史沿革
云南安盛创享投资管理有限公司是经云南省工商行政管理局批准，由云南城投置业股份有限公司联合鼎新绿碳（天津）股权投资基金合伙企业（有限合伙）设立的非自然人出资有限责任公司，成立于 2012年 12月 06日，注册地为昆明经开区昌宏路36号云南省PE中心A-402-7室，注册号：530100100322160，组织机构代码：05699858-6，法定代表人：刘猛，营业期限为 2012年 12月 06日至 2032年 12月 06日。公司注册资本为人民币 2,000.00万元，其中：云南城投置业股份有限公司出资人民币 1,000.00万元，持股比例为50%；鼎新绿碳（天津）股权投资基金合伙企业（有限合伙）出资人民币1,000.00万元，持股比例为50%。
2014年12月2日，法定代表人变更为余劲民。
2016年 11月 8日，统一社会信用代码为915301000569985864，法定代表人变更为栗亭倩。
经营范围：项目投资、投资管理、投资咨询、企业管理咨询、经济信息咨询（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）。
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截至评估基准日，各股东出资及出资比例情况如下：
|||
|-|-|
|股东名称|出资额(万元)|
|云南城投置业股份有限公司|1,000.00|
|鼎新绿碳（天津）股权投资基金合伙企业（有限合伙）|1,000.00|
||2,000.00|

截止评估基准日，安盛管理拥有1家全资子公司，被投资公司具体情况如下：
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|公司名称|成立时间|执行事务合伙人|注册资本（万元）|持股比例|主营业务|
|云南安盛创享旅游产业投资合伙企业（有限合伙）|2012/12/13|云南安盛创享投资管理有限公司|2,000.00|100.00|除国家法律禁止和需要前置审批范围以外的投资；股权投资；项目投资及管理；经济信息、商务信息咨询。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）|

1）云南安盛创享旅游产业投资合伙企业（有限合伙）简介
企业名称：云南安盛创享旅游产业投资合伙企业（有限合伙）（以下简称：“安盛合伙企业”）
统一社会信用代码：9153010005945914XE
法定住所：云南省昆明经开区昌宏路36号云南省PE中心A-402-7号
经营场所：云南省昆明经开区昌宏路36号云南省PE中心A-402-7号
执行事务合伙人：云南安盛创享投资管理有限公司（普通合伙人）
企业类型：有限合伙企业
经营范围：除国家法律禁止和需要前置审批范围以外的投资；股权投资；项目投资及管理；经济信息、商务信息咨询。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）
云南安盛创享旅游产业投资合伙企业（有限合伙）初始设立时是由云南安盛创享投资管理有限公司、中航信托股份有限公司与云南省水务产业投资有限公司共同出资组建。其中：云南安盛创享投资管理有限公司出资 2000万元，占注册资本的0.64%；
中航信托股份有限公司出资 300000万元，占注册资本的96.15%；云南省水务产业投资有限公司出资10000万元，占注册资本的3.21%，公司于2012年12月13日在昆明市工商行政管理局注册。合伙期限为 5年。主要经营除国家法律禁止和需要前置审批
范围以外的投资；股权投资；项目投资及管理；经济信息、商务信息咨询。（依法须经
批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）。公司初创时云南安盛创享投资管
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理有限公司为普通合伙人，中航信托股份有限公司与云南省水务产业投资有限公司均为有限合伙人。
其后，因云南省水务产业投资有限公司与中航信托股份有限公司于2016年先后退出了云南安盛创享旅游产业投资合伙企业（有限合伙）。因此，云南安盛创享投资管理有限公司成为云南安盛创享旅游产业投资合伙企业（有限合伙）唯一的合伙人，并且是普通合伙人。
截止至评估基准日，安盛管理对云南安盛创享旅游产业投资合伙企业（有限合伙）拥有实质控制权，股权比例为100%。
3.主营业务简介
截止至评估基准日，安盛管理已经暂时停止了除管理长期股权投资以外的全部生产经营活动，暂时无主营业务收入。
主要会计政策；
安盛管理财务核算遵循财政部颁布的《企业会计准则》及其相关规定。生产经营不存在国家政策、法规的限制或者鼓励等情况。
4.近年企业的资产、财务、负债状况和经营业绩
历史年度及评估基准日企业的资产、财务、负债状况和经营业绩如下表：
财务状况及经营成果（母公司口径）
金额单位：人民币万元
||||
|-|-|-|
|2018年4月30日|2017年12月31日|2016年12月31日|
|2959.55|2957.42|3127.41|
|31.71|31.37|196.18|
|2927.84|2926.05|2931.23|
|2018年1-4月|2017年|2016年|
|||390.00|
|1.80|-5.18|-6.80|
|1.80|-5.18|-5.25|

以上2015—2017年度财务数据已经大华会计师事务所（普通合伙）审计，并分别出具了大华审字[2016]004189号、大华审字[2017]004324号、大华审字[2018]005044号，均为无保留意见审计报告。
2018年 4月份财务数据已经信永中和会计师事务所(特殊普通合伙)专项审计，并出具了XYZH/2018KMA20163号无保留意见审计报告。
（三）委托人与被评估单位之间的关系
本次评估的被评估单位为委托人的二级子公司。
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委托人云南城投置业股份有限公司持有云南安盛创享投资管理有限公司50.00%的股权。
二、评估目的
云南城投置业股份有限公司拟收购云南安盛创享投资管理有限公司50%股权。
本次评估目的是为上述经济行为提供价值参考依据。
本次评估所涉及的经济行为已获得云南城投置业股份有限公司总经理办公会审议通过。（《云南城投置业股份有限公司总经理办公会会议纪要》2018年第4期，总第133期）
三、评估对象和评估范围
评估对象是安盛管理的股东全部权益价值。
评估对象涉及的资产范围是安盛管理的全部资产及负债，具体资产类型和审计后账面价值见下表：
金额单位：人民币元
||
|-|
|科目名称|
|流动资产合计|
|货币资金|
|其他应收款|
|其他流动资产|
|非流动资产合计|
|长期股权投资|
|固定资产|
|资产总计|
|流动负债|
|应付账款|
|应交税费|
|其他应付款|
|非流动负债|
|负债总计|
|净资产（所有者权益）|

（一）委托人和被评估单位已承诺委托评估对象和评估范围与经济行为所涉及的评估对象和评估范围一致，且经信永中和会计师事务所(特殊普通合伙)专项审计，并出具了XYZH/2018KMA20163号无保留意见审计报告。
（二）企业申报的表外资产的情况
安盛管理确认本次评估无需要申报的表外资产。
（三）引用其他机构出具的报告情况
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本次评估不存在引用其他机构报告的情况。
四、价值类型及其定义
本次评估采用持续经营前提下的市场价值作为选定的价值类型，具体定义如下：市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。
持续经营在本报告中是指被评估单位的生产经营活动会按其现状持续下去，并在可预见的未来不会发生重大改变。
五、评估基准日
本项目评估基准日是2018年4月30日；
评估基准日是由委托人根据经济行为的实现和会计期末的原因确定的。
六、评估依据
（一）经济行为依据
1.云南城投置业股份有限公司总经理办公会会议纪要（2018年第4期，总第133期）。
（二）法律法规依据
1.《中华人民共和国资产评估法》(2016年7月2日中华人民共和国第十二届全国人民代表大会常务委员会第二十一次会议通过)；
2.《中华人民共和国公司法》(2013年12月28日第十二届全国人民代表大会常务委员会第六次会议修订)；
3.《中华人民共和国证券法》(2014年8月31日第十二届全国人民代表大会常务委员会第十次会议修订)；
4.《中华人民共和国企业国有资产法》(2008年10月28日第十一届全国人民代表大会常务委员会第五次会议通过)；
5.《中华人民共和国企业所得税法》(2007年3月16日第十届全国人民代表大会第五次会议通过)及其实施条例；
6.《国有资产评估管理办法》(国务院令第91号,1991)；
7.《企业国有资产监督管理暂行条例》(国务院令第378号，2003)；
8.《中华人民共和国增值税暂行条例》(国务院第 538号令，2008)及相关修订(2016年修订版)
9.《国有资产评估管理若干问题的规定》（财政部令第14号，2001）；
10.《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财政部、国家税务总局财税
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〔2016〕36号)；
11.《资产评估行业财政监督管理办法》（财政部令第86号，2017）；
12.《企业国有产权转让管理暂行办法》(国资委、财政部第 3号令，2003年 12月31日)；
13.《企业国有资产评估管理暂行办法》(国资委第12号令，2005)；
14.《关于加强企业国有资产评估管理工作有关问题的通知》(国资委产权[2006]274号)；
15.《关于企业国有产权转让有关事项的通知》(国资发产权[2006]306号)；
16.《国有股东转让所持上市公司股份管理暂行办法》(国资委、证监会第19号令，2007)；
17.《关于企业国有资产评估报告审核工作有关事项的通知》(国资产权〔2009〕941号)；
18.《关于印发〈企业国有资产评估项目备案工作指引〉的通知》(国资发产权〔2013〕64号)；
19.《企业国有资产交易监督管理办法》(国资委、财政部第 32号令，2016年 6月24日)；
20.其他与资产评估相关的法律、法规等。
（三）评估准则依据
1.《资产评估基本准则》（财资〔2017〕43号）；
2.《资产评估职业道德准则》（中评协〔2017〕30号）；
3.《资产评估执业准则——资产评估程序》（中评协〔2017〕31号）；
4.《资产评估执业准则——资产评估报告》（中评协〔2017〕32号）；
5.《资产评估执业准则——资产评估委托合同》（中评协〔2017〕33号）；
6.《资产评估执业准则——资产评估档案》（中评协〔2017〕34号）；
7.《资产评估执业准则——企业价值》（中评协〔2017〕36号）；
8.《资产评估执业准则——机器设备》（中评协〔2017〕39号）；
9.《企业国有资产评估报告指南》（中评协〔2017〕42号）；
10. 《资产评估机构业务质量控制指南》（中评协〔2017〕46号）；
11. 《资产评估价值类型指导意见》（中评协〔2017〕47号）；
12. 《资产评估对象法律权属指导意见》（中评协〔2017〕48号）；
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（四）权属依据
1.出资证明；
2.有关产权转让合同；
3.被评估单位提供的其他权属证明文件。
（五）取价依据
1.被评估单位提供的以前年度的财务报表、审计报告；
2.被评估单位提供的有关协议、合同、发票等财务、经营资料；
3.评估人员现场勘察记录及收集的其他相关估价信息资料。
（六）其他依据
1.被评估单位提供的各类《资产评估申报明细表》；
2.委托人简称与中同华签订的《资产评估委托合同》；
3.被评估单位相关人员访谈记录；
4.被评估单位提供的其他有关资料。
七、评估方法
（一）评估方法的选择
依据资产评估基本准则，确定资产价值的评估方法包括市场法、收益法和成本法三种基本方法及其衍生方法。
资产评估专业人员应当根据评估目的、评估对象、价值类型、资料收集等情况，分析上述三种基本方法的适用性，依法选择评估方法。
本次评估选用的评估方法为：资产基础法。评估方法选择理由如下：
未选用市场法评估的理由：被评估单位主营业务为项目投资业务，营业规模较小，在资本市场和产权交易市场均难以找到足够的与评估对象相同或相似的可比企业交易案例，故不适用市场法评估。
未选取收益法评估的理由：根据本次评估目的所对应的经济行为的特性，以及评估现场所收集到的企业经营资料，考虑到云南安盛创享投资管理有限公司目前已经暂停了除管理长期股权投资以外的全部生产经营活动，暂时无主营业务收入，并且未来2-3年内可能不会产生经营收益，企业未来的经营存在很大的不确定性，故本次评估不适宜采用收益法评估。
选取资产基础法评估的理由：云南安盛创享投资管理有限公司评估基准日资产负债表内及表外各项资产、负债可以被识别，并可以用适当的方法单独进行评估，故本
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次评估选用了资产基础法。
（二）评估方法简介
1.
资产基础法
企业价值评估中的资产基础法，是指以被评估单位评估基准日的资产负债表为基础，评估表内及可识别的表外各项资产、负债价值，确定评估对象价值的评估方法。
采用资产基础法进行企业价值评估，各项资产的价值应当根据其具体情况选用适当的具体评估方法得出，所选评估方法可能有别于其作为单项资产评估对象时的具体评估方法，应当考虑其对企业价值的贡献。
各类资产、负债具体评估方法如下：
流动资产的评估
被评估单位流动资产包括货币资金、其他应收款、其他流动资产。
1.货币资金，包括现金和银行存款，通过现金盘点、核实银行对账单、银行函证等，以核实后的价值确定评估值。
2.各种应收款项在核实无误的基础上，对于期后已收回和有充分理由相信能全额收回的，按账面余额确认评估值；对于收回的可能性不确定的款项，参照账龄分析估计可能的风险损失额，以账面余额扣减估计的风险损失额确定评估值。
3.其他流动资产评估，在核实无误的基础上，以核实后的价值确定评估值。
非流动资产的评估
被评估单位非流动资产包括长期股权投资、机器设备。
1.长期股权投资
对拥有控制权且被投资单位正常经营的长期股权投资，采用同一评估基准日对被投资单位进行整体评估，以被投资单位整体评估后的净资产乘以持股比例确定长期股权投资的评估值。
2.机器设备
根据评估目的和被评估设备的特点，主要采用市场法和重置成本法进行评估。
评估价值=重置全价×成新率
A.
电子设备
1）重置全价
重置全价=购置价-可抵扣增值税
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2）成新率的确定
主要采用年限成新率确定。
年限成新率=（经济使用年限-已使用年限）/经济使用年限×100%
B．对于闲置、待报废的设备，按可变现净值确定评估值。
C．对接近和逾龄电子设备，采用市场法进行评估。
流动负债、非流动负债的评估
负债包括应付账款、应交税费、其他应付款。
各类负债在查阅核实的基础上，根据评估目的实现后的被评估单位实际需要承担的负债项目及金额确定评估值。
八、评估程序实施过程和情况
(一)评估准备阶段
与委托人洽谈，明确评估业务基本事项，对自身专业胜任能力、独立性和业务风险进行综合分析和评价，订立资产评估委托合同；确定项目负责人，组成评估项目组，编制资产评估计划；辅导被评估单位填报资产评估申报表，准备评估所需资料。
(二)现场调查及收集评估资料阶段
根据此次评估业务的具体情况，按照评估程序准则和其他相关规定的要求，评估人员通过询问、访谈、核对、监盘、勘查、函证、复核等方式对评估对象涉及的资产和负债进行了必要的清查核实，对被评估单位的经营管理状况等进行了必要的尽职调查，从各种可能的途径获取评估资料，核实评估范围，了解评估对象现状，关注评估对象法律权属。
(三)评定估算和编制初步评估报告阶段
项目组评估专业人员对收集的评估资料进行必要分析、归纳和整理，形成评定估算的依据和底稿；根据评估对象、价值类型、评估资料收集情况等相关条件，选择适用的评估方法，选取相应的公式和参数进行分析、计算和判断，形成各专业及各类资产的初步测算结果和评估说明。
审核确认项目组成员提交的各专业及各类资产的初步测算结果和评估说明准确无误，评估工作没有发生重复和遗漏情况的基础上，进行资产评估汇总分析，编制初步评估报告。
(四)评估报告内审和提交资产评估报告阶段
本公司按照法律、行政法规、资产评估准则和资产评估机构内部质量控制制度，
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对初步资产评估报告进行内部审核，形成评估结论；与委托人或者委托人许可的相关当事方就资产评估报告有关内容进行必要沟通；按资产评估委托合同的要求向委托人提交正式资产评估报告。
九、评估假设
（一）一般假设
1.交易假设：假设所有待评估资产已经处在交易的过程中，资产评估师根据待评估资产的交易条件等模拟市场进行估价。
2.公开市场假设：假设在市场上交易的资产，或拟在市场上交易的资产，资产交易双方彼此地位平等，彼此都有获取足够市场信息的机会和时间，以便于对资产的功能、用途及其交易价格等做出理智的判断。
3.企业持续经营假设：假设被评估单位完全遵守所有有关的法律法规，在可预见的将来持续不断地经营下去。
（二）特殊假设
1．本次评估以本资产评估报告所列明的特定评估目的为基本假设前提；
2．国家现行的有关法律法规、国家宏观经济形势无重大变化，利率、汇率、赋税基准及税率、政策性征收费用等外部经济环境不会发生不可预见的重大变化；
3．本次评估假设被评估单位未来的经营管理班子尽职，并继续保持现有的经营管理模式，经营范围、方式与目前方向保持一致；
4．本次评估假设被评估资产按目前的用途和使用的方式、规模、频度、环境等情况继续使用，并未考虑各项资产各自的最佳利用；
5．假设公司在现有的管理方式和管理水平的基础上，无其他人力不可抗拒因素及不可预见因素对企业造成重大不利影响；
6．被评估单位和委托人提供的相关基础资料和财务资料真实、准确、完整；
7．评估范围仅以委托人及被评估单位提供的评估申报表为准，未考虑委托人及被评估单位提供清单以外可能存在的或有资产及或有负债；
当出现与上述假设条件不一致的事项发生时，本评估结果一般会失效。
十、评估结论
本次评估采用资产基础法对云南安盛创享投资管理有限公司股东全部权益价值进行评估。云南安盛创享投资管理有限公司截止评估基准日 2018年 4月 30日经审计后资产账面价值为2,959.55万元，负债为31.71万元，净资产为2,927.84万元。
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（一）资产基础法评估结果
总资产账面价值为2,959.55万元，评估值为10,580.62万元，增值率257.51%；负债账面价值为31.71万元，评估值为31.71万元，无评估增减值；净资产账面价值为2,927.84万元，评估值为10,548.91万元，增值率260.30%。
具体评估结果详见下列评估结果汇总表：
资产评估结果汇总表（资产基础法）
金额单位：人民币万元
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|项目||账面价值|评估价值|增减值|增值率%|
|||A|B|C=B-A|D=C/A×100|
|流动资产|1|957.80|957.80|||
|非流动资产|2|2,001.75|9,622.82|7,621.07|380.72|
|其中：长期股权投资|3|2,000.00|9,621.91|7,621.91|381.10|
|投资性房地产|4|||||
|固定资产|5|1.75|0.90|-0.85|-48.41|
|在建工程|6|||||
|无形资产|7|||||
|其中：土地使用权|8|||||
|其他非流动资产|9|||||
|资产总计|10|2,959.55|10,580.62|7,621.07|257.51|
|流动负债|11|31.71|31.71|||
|非流动负债|12|||||
|负债总计|13|31.71|31.71|||
|净资产（所有者权益）|14|2,927.84|10,548.91|7,621.07|260.30|

增减值原因的分析如下：
1、长期股权投资增值：
长期股权投资评估增值的主要原因为：本次评估时，对纳入评估范围内的一家长期股权投资单位同时实施了整体评估。由于在评估基准日，长期股权投资单位经整体评估后其净资产的评估值按投资方持股比例折算后，较投资方账面值出现增值，故长期股权投资评估出现增值情况。
2、固定资产减值：
固定资产－电子设备类评估减值主要原因为：企业的大部分电子设备购置时间较
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早，加之部分设备已经拆除、损坏，无法使用，从而导致电子设备评估减值。
上述各类资产增减值因素相抵后，导致资产评估结果为增值。
（二）评估结论
云南安盛创享投资管理有限公司的股东全部权益价值评估结果为10,548.91万元。
云南安盛创享投资管理有限公司50%股权价值评估结果为5,274.46万元。
本评估结论根据以上评估工作得出。
十一、特别事项说明
以下为在评估过程中已发现可能影响评估结论但非评估人员执业水平和能力所能评定估算的有关事项，提请报告使用人予以关注：
（一）引用报告事项
本评估报告不存在引用其他机构报告的情况。
（二）权属资料不全面或者存在瑕疵事项
云南安盛创享投资管理有限公司无权属资料不全面或者存在瑕疵事项。
（三）评估程序受到限制事项
本次评估时，无评估程序受到限制事项。
（四）评估资料不完整事项
本次评估时，无评估资料不完整事项。
（五）评估基准日存在的法律、经济等未决事项
未发现云南安盛创享投资管理有限公司未决事项、法律纠纷等不确定因素。
（六）抵押、担保、租赁及其或有负债（或有资产）等事项
未发现云南安盛创享投资管理有限公司存有抵押、担保、租赁等事项。
（七）评估基准日至资产评估报告日之间可能对评估结论产生影响的事项
云南安盛创享投资管理有限公司无其他重大期后事项。
（八）其他需要说明的事项
1.本评估报告的评估结论是反映委托评估对象在持续经营、外部宏观经济环境不发生变化等假设前提下，于评估基准日所表现的本报告所列明的评估目的下的价值。
2.本评估报告的评估结论未考虑评估值增减可能产生的纳税义务变化。
3.本评估报告是在委托人及被评估单位相关当事方提供与资产评估相关资料基础上做出的。提供必要的资料并保证所提供的资料的真实性、合法性、完整性是委托方及相关当事方的责任；资产评估专业人员的责任是对评估对象在评估基准日特定目
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的下的价值进行分析、估算并发表专业意见。资产评估专业人员对该资料及其来源进行必要的核查验证和披露，不代表对上述资料的真实性、合法性、完整性提供任何保证，对该资料及其来源确认或者发表意见超出资产评估专业人员的执业范围。
4.在评估基准日以后的有效期内，如果资产数量及作价标准发生变化时，应按以下原则处理：
（1）当资产数量发生变化时，应根据原评估方法对资产数额进行相应调整；
（2）当资产价格标准发生变化、且对资产评估结果产生明显影响时，委托人应及时聘请有资格的资产评估机构重新确定评估价值；
（3）对评估基准日后，资产数量、价格标准的变化，委托人在资产实际作价时应给予充分考虑，进行相应调整。
5.本次评估未考虑控股权的溢价和少数股权的折价对评估价值的影响；
6.安盛管理长期股权投资单位，即云南安盛创享旅游产业投资合伙企业（有限合伙），于2016年与云南城投置业股份有限公司签订了《股权转让协议》，双方约定以2016年8月31日为基准日，由云南安盛创享旅游产业投资合伙企业（有限合伙）将其拥有的兰州云城小天鹅房地产开发有限公司、西安云城置业有限公司和青岛蔚蓝天地置业有限公司的股权全部转让给云南城投置业股份有限公司。大华会计师事务所（特殊普通合伙）就该基准日（2016年8月31日）出具了“大华审字[2016]008209号”无保留意见的审计报告，报告中提示“本次交易对价按照持续计量的公允价值确认”。《股权转让协议》约定“乙方应当承接甲方对各个公司的后续出资义务（如有）”、“交割日是指股权工商变更手续完成、股权变更至乙方名下之日”、“基准日至交割日的损益（如有）由乙方（受让方）承担或享有”以及“乙方（受让方）以其持有的股份，按照公司章程的规定，享有相应的责、权、利”。由此可见，股权转让基准日后，乙方（受让方）享有和承担上述三个企业的全部利益和责任。截止至本次评估基准日，上述股权转让的变更交割手续尚在办理之中。因此，在本次对安盛管理长期股权投资单位，即云南安盛创享旅游产业投资合伙企业（有限合伙），进行股东全部权益价值评估时，以云南安盛创享旅游产业投资合伙企业（有限合伙）与云南城投置业股份有限公司签订的《股权转让协议》约定的转让价款确定长期股权投资的评估值。
资产评估报告使用人应注意以上特别事项对评估结论产生的影响。
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十二、资产评估报告使用限制说明
本资产评估报告有如下使用限制：
（一）使用范围：本资产评估报告仅用于本资产评估报告载明的评估目的和用途；
（二）委托人或者其他资产评估报告使用人未按照法律、行政法规规定和资产评估报告载明的使用范围使用资产评估报告的，资产评估机构及其资产评估师不承担责任；
（三）除委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使用人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人之外，其他任何机构和个人不能成为资产评估报告的使用人；
（四）资产评估报告使用人应当正确理解评估结论，评估结论不等同于评估对象可实现价格，评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证；
（五）本资产评估报告的全部或者部分内容被摘抄、引用或者被披露于公开媒体，需评估机构审阅相关内容，法律、法规规定以及相关当事方另有约定除外；
（六）本资产评估报告经资产评估师签名、评估机构盖章，并经国有资产监督管理机构备案后方可正式使用；
（七）本资产评估报告评估结论使用有效期为自评估基准日起一年。
十三、资产评估报告日
资产评估报告提出日期为2018年8月13日。
（以下无正文）
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