企业价值评估报告书
（报告书）
共1册第1册
项目名称：百联集团有限公司拟资产置换涉及的上海三联（集团）有限公司股东全部权益评估报告
报告编号：沪东洲资评报字【2014】第 0942111号
上海东洲资产评估有限公司
企业价值评估报告书
【2014】第0942111号
声明
声 明
本项目签字注册资产评估师郑重声明：注册资产评估师在本次评估中恪守独立、客观和公正的原则，遵循有关法律、法规和资产评估准则的规定；根据我们在执业过程中收集的资料，评估报告陈述的内容是客观的，并对评估结论合理性承担相应的法律责任。
评估对象涉及的资产、负债清单、未来经营预测由被评估单位申报并经其签章确认。根据《资产评估准则——基本准则》第二十三条的规定，遵守相关法律、法规和资产评估准则，对评估对象在评估基准日特定目的下的价值进行分析、估算并发表专业意见，是注册资产评估师的责任；提供必要的资料并保证所提供资料的真实性、合法性、完整性，恰当使用评估报告是委托方和相关当事方的责任。
我们与评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系；与相关当事方没有现存或者预期的利益关系，对相关当事方不存在偏见。
我们已对评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查；我们已对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验，并对已经发现的问题进行了如实披露，且已提请委托方及相关当事方完善产权以满足出具评估报告的要求。
根据《资产评估准则——基本准则》第二十四条和《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》，委托方和相关当事方应当对所提供评估对象法律权属资料的真实性、合法性和完整性承担责任。注册资产评估师执行资产评估业务的目的是对评估对象价值进行估算并发表专业意见，对评估对象法律权属确认或发表意见超出注册资产评估师执业范围。本评估报告不对评估对象的法律权属提供任何保证。
根据《资产评估职业道德准则——基本准则》第二十六条，本报告受本评估机构和注册资产评估师执业能力限制，相关当事人决策时应当有自身的独立判断。注册资产评估师有责任提醒评估报告使用者理解并恰当使用评估报告，但不承担相关当事人的决策责任。
我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设和限定条件的限制，评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明的假设、限定条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。根据《资产评估准则——评估报告》第十三条，评估报告使用者应当全面阅读本项目评估报告，应当特别关注评估报告中揭示的特别事项说明和评估报告使用限制说明。
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【2014】第0942111号
目录
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（目录）
项目名称 百联集团有限公司拟资产置换涉及的上海三联（集团）有限公司股东全部权益评估报告
报告编号 沪东洲资评报字【2014】第0942111号
声明 .............................................................................. 1目录 .............................................................................. 2摘要 .............................................................................. 3正文 .............................................................................. 4一、委托方及其他报告使用者概况 ..................................................................................................... 4 I. 委托方 ............................................................................. 4 II. 其他报告使用者 ..................................................................... 5二、被评估单位及其概况 ..................................................................................................................... 5三、评估目的 ......................................................................................................................................... 7四、评估对象和评估范围 ..................................................................................................................... 7五、价值类型及其定义 ......................................................................................................................... 9六、评估基准日 ..................................................................................................................................... 9七、评估依据 ......................................................................................................................................... 9 I. 经济行为依据 ....................................................................... 9 II. 法规依据 .......................................................................... 10 III. 评估准则及规范 .................................................................... 10 IV. 取价依据 .......................................................................... 11 V. 权属依据 .......................................................................... 11 VI. 其它参考资料 ...................................................................... 11 VII. 引用其他机构出具的评估结论 ........................................................ 11八、评估方法 ....................................................................................................................................... 11 I. 概述 .............................................................................. 11 II. 评估方法选取理由及说明 ............................................................ 12 III. 资产基础法介绍 .................................................................... 12 IV. 收益法介绍 ........................................................................ 15九、评估程序实施过程和情况 ........................................................................................................... 17十、评估假设 ....................................................................................................................................... 18十一、评估结论 ....................................................................................................................................... 19 I. 概述 .............................................................................. 19 II. 结论及分析 ........................................................................ 20 III. 其它 .............................................................................. 20十二、特别事项说明 ............................................................................................................................... 21十三、评估报告使用限制说明 ............................................................................................................... 21 I. 评估报告使用范围 .................................................................. 21 II. 评估结论使用有效期 ................................................................ 22 III. 涉及国有资产项目的特殊约定 ........................................................ 22 IV. 评估报告解释权 .................................................................... 22十四、评估报告日 ................................................................................................................................... 22报告附件 ......................................................................... 25
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【2014】第0942111号
摘要
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（摘要）
项目名称 百联集团有限公司拟资产置换涉及的上海三联（集团）有限公司股东全部权益评估报告
报告编号 沪东洲资评报字【2014】第0942111号
委托方 百联集团有限公司。
其他报告使用根据评估业务约定书的约定，本次经济行为涉及的相关各方，及国者 家法律、法规规定的报告使用者，为本报告的合法使用者。
被评估单位 上海三联（集团）有限公司。
评估目的 资产置换。
评估基准日 2014年8月31日。
评估对象及评本次评估对象为资产置换涉及的被评估单位股东全部权益，评估范估范围
围包括被评估单位全部资产及负债，具体包括流动资产、非流动资产（包括长期股权投资、固定资产、无形资产）及负债等。资产评估申报表列示的账面净资产为241,396,172.80元。
价值类型 市场价值。
评估方法 采用收益法和资产基础法评估，在对被评估单位综合分析后最终选取资产基础法的评估结论。
评估结论 经评估，被评估单位股东全部权益价值为人民币 1,465,036,002.80元。
大写：人民币壹拾肆亿陆仟伍佰零叁万陆仟零贰元捌角。
评估结论使用为评估基准日起壹年，即有效期截止2015年8月30日。
有效期
重大特别事项详见报告正文“特别事项说明”。
特别提示：本报告只能用于报告中明确约定的评估目的。以上内容摘自评估报告正文，欲了解本评估项目的详细情况和合理理解评估结论，应当阅读评估报告正文。
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正文
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（正文）
特别提示：本报告只能用于报告中明确约定的评估目的，且在约定情形下成立。欲了解本评估项目的全面情况，请认真阅读资产评估报告书全文及相关附件。
百联集团有限公司：
上海东洲资产评估有限公司接受贵公司的委托，根据有关法律、法规和资产评估准则、资产评估原则，采用资产基础法和收益法，按照必要的评估程序，对百联集团有限公司拟实施资产置换行为涉及的上海三联（集团）有限公司股东全部权益在 2014年8月31日的市场价值进行了评估。现将资产评估情况报告如下：
项目名称 百联集团有限公司拟资产置换涉及的上海三联（集团）有限公司股东全部权益评估报告
报告编号 沪东洲资评报字【2014】第0942111号
一、委托方及其他报告使用者概况
I.委托方 企业名称：百联集团有限公司（以下简称：百联集团）
注册地址：上海市浦东新区张杨路501号19楼
注册资本：人民币100000万元整
经济性质：有限责任公司（国有独资）
法定代表人：陈晓宏
经营范围：国有资产经营，资产重组，投资开发，国内贸易（除专项审批外），生产资料，企业管理，房地产开发。【依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动】
企业介绍：百联集团是中国上海市属大型国有重点企业，由原上海一百集团、华联集团、友谊集团、物资集团合并重组的大型国有商贸流通产业集团，挂牌成立于 2003年 4月。百联集团的重组是中共上海市委、市政府站在建设国际经济、金融、贸易、航运中心和现代化国际大都市国家战略的高度，应对我国全面开放零售业市场和服务贸易领域带来的严峻挑战,增强大型国有企业的活力、影响力和带动力，打造上海现代服务业新高地的重大举措。
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百联集团注册资本 10亿元，总资产 800亿元。主要业务涵盖主题百货、购物中心、奥特莱斯，大型卖场、标准超市、便利店、专业专卖等零售业态，经营有色金属、黑色金属、汽车、化轻、机电、木材、燃料等大宗物资贸易，涉及电子商务、仓储物流、消费服务、电子信息等领域。
百联集团旗下荟萃了上海第一百货商店、上海第一八佰伴、东方商厦（连锁）、永安百货、上海虹桥友谊商城、上海时装公司、上海华联商厦、上海妇女用品商店、百联上海南方购物中心、百联上海西郊购物中心、百联上海中环购物中心、百联上海又一城购物中心、百联上海世茂国际广场、百联上海东郊购物中心、百联上海金山购物中心、百联上海世博源购物中心、百联重庆购物中心、百联沈阳购物中心，百联上海奥特莱斯，百联杭州奥特莱斯、百联武汉奥特莱斯、百联无锡奥特莱斯、百联南京奥特莱斯，联华超市、华联超市、世纪联华、华联吉买盛、快客便利，上海旧机动车交易市场、上海有色金属交易中心，上海第一医药商店、亨得利亨达利钟表、茂昌吴良材眼镜、上海拍卖行、上海国际商品拍卖行、百联 E城、百联物流、百联物业、百联电器、上海外供等一大批享誉沪上、闻名全国的商贸流通企业。
委托方百联集团有限公司持有被评估单位上海三联（集团）有限公司57%股权。
II.其他本报告仅供本次经济行为涉及的交易方、国有资产评估经济为行为的相关报告使用
监管部门或机构，及国家法律、法规规定的报告使用者使用，不得被其他者
任何第三方使用或依赖。
二、被评估单位及其概况
企业名称：上海三联（集团）有限公司
注册地址：南京东路463号-477号
注册资本：人民币7500.0000万元整
经济性质：有限责任公司（国内合资）
法定代表人：贺涛
经营范围：销售眼镜及配件、钟表及配件、电池、照相器材及配件、眼镜设备、通讯设备及相关产品、家用电器、服装鞋帽、日用百货、皮革制品、针纺织品、文化用品、工艺美术品、玩具、装潢五金，票务代理（除机票），修配眼镜，验光，修理钟表、检测，照相器材修理，胶卷冲、洗、
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印、扩，医疗器械（限I类），III类；医用光学器具，仪器及内窥镜设备（限角膜接触镜及护理液），摄影，礼品，附设分支机构。【依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动】
1、企业历史沿革
上海三联（集团）有限公司系1992年7月1日成立，2002年7月1日改制，由百联集团有限公司、上海新世界（集团）公司、王兆岗共同投资，注册资本7,500.00万元，股东股权结构为：
金额单位：人民币万元
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|序号|股东名称|出资金额|出资比例|
|1|百联集团有限公司|4,275.00|57%|
|2|上海新世界（集团）公司|2,850.00|38%|
|3|王兆岗|375.00|5%|
||合计|7,500.00|100%|

至评估基准日2014年8月31日股权未发生变动。
2、企业历史财务数据以及财务核算体系
企业近二年一期资产及财务状况：
（母公司报表）
金额单位：人民币万元
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|项目|2012年12月31日|2013年12月31日|2014年8月31日|
|资产总额|38,149.95|48,252.70|41,084.44|
|负债总额|14,522.12|14,542.04|16,944.82|
|净资产|23,627.83|33,710.66|24,139.62|
|项目|2012年|2013年|2014年1-8月|
|营业收入|70,902.23|73,438.93|54,248.15|
|投资收益|2,820.91|12,971.08|153.48|
|利润总额|10,169.62|22,742.89|8,107.64|
|净利润|8,323.67|17,548.12|6,100.72|

（合并报表）
金额单位：人民币万元
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|-|-|-|-|
|项目|2012年12月31日|2013年12月31日|2014年8月31日|
|资产总额|41,278.47|49,139.77|46,240.21|
|负债总额|17,521.45|15,305.56|22,000.75|
|净资产|23,757.01|33,834.20|24,239.46|
|项目|2012年|2013年|2014年1-8月|
|营业收入|87,719.42|88,990.08|64,665.27|
|投资收益|2,682.00|12,841.90|29.93|
|利润总额|20,204.00|22,778.85|8,118.75|

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|净利润|8,313.94|17,542.49|6,077.02|

上述数据，摘自于立信会计师事务所（特殊普通合伙）出具的本次专项审计报告（2012年、2013年、2014年1-8月），审计报告均为无保留意见。
企业执行企业会计准则。增值税率为17%，营业税为5%，城建税、教育费附加、地方教育费附加、河道管理费分别为流转税的7%、3%、2%、1%，房产税为12%，所得税率为25%。
三、评估目的
本次评估目的是反映上海三联（集团）有限公司股东全部权益于评估基准日的市场价值，为百联集团有限公司拟资产置换之经济行为提供价值参考依据。
已取得经经济行为依据文件有：
1、百联集团有限公司董事会决议。
四、评估对象和评估范围
1.本次评估对象为资产置换涉及的被评估单位股东全部权益，评估范围包括被评估单位全部资产及负债，具体包括流动资产、非流动资产（包括长期股权投资、固定资产、无形资产）及负债等。资产评估申报表列示的账面净资产为 241,396,172.80元。总资产为410,844,362.81元，负债总额为169,448,190.01元。
2.基准日可供出售金融资产情况如下：
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|-|-|
|企业名称|出资额（人民币元）|
|上海银行法人股|500,000.00|
|新世界法人股|140,200.00|

 3 .基准日公司长期投资情况如下：
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|企业名称|出资额（人民币元）|持股比例/持股数|
|上海三联集团钟表眼镜照相器材批发中心|1,000,000.00|100%|
|上海三联集团亨达利钟表有限公司|500,000.00|100%|

 4 .本次评估对象共有2项房地产，分别位于2块土地上。
其中一处位于上海市南京东路456号（三联商厦），地下一层、地上七层，
建筑面积合计为 4254.40平方米，其中地上权证建筑面积为3729.34平方
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米，地下建筑面积约为525平方米，地下建筑面积未能办理房地产权证。
上述建筑物相应的土地使用权位于黄浦区外滩街道146街坊8/3丘，土地权属性质为国有建设用地使用权，使用权取得方式出让，土地用途商业，宗地（丘）面积为 525平方米；
另一处位于南京东路 463号-477号，地下一层、地上十二层，建筑面积合计为13946.00平方米，其中地上建筑面积为12824.00平方米，地下建筑面积约为 1122平方米，其中上海市房地产权证记载的全幢面积为 12824.00平方米，附记：地下室面积为 1122平方米。
上述建筑物相应的土地使用权位于黄浦区外滩街道145街坊3/2丘，土地权属性质为国有建设用地使用权，使用权取得方式划拨，土地用途商业，宗地（丘）面积为 1428平方米。
5.被评估单位共拥有 37项账面未反映的房地产，系向房管公司租赁的使用权房屋，分别位于17处土地上，其中16处为营业用房，建筑面积合计为 3459.78平方米；另一处为居住用房，建筑面积为 7.70平方米。根据被评估单位提供的《上海市公有非居住房屋租赁合同》，记载的承租人均为上海三联商业（集团）公司即被评估单位，权属清晰。
6.根据评估申报资料，被评估单位涉及的设备共计 1650台（项），其中机器设备879台，运输设备8辆，电子设备及其他设备763台，均处于正常使用状态。
7.根据评估申报资料，被评估单位涉及的无形资产情况如下：
（1）商标
被评估单位共拥有 111张商标证书，主要商标为“吴良材”、“茂昌”、“亨达利”、“亨得利”及“冠龙”，其中“吴良材”为中国驰名商标。
其余大部分商标证为上述5个品牌的防御商标，如“三联吴良材”、“申亨达利”等；其他商标有Digo、CCY、Haoduo等，均为眼镜品牌。
（2）专利
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|编号|名称|专利类别|
|ZL98225694.9|一种渐进多焦距眼镜片|实用新型|
|ZL200520048293.7|超硬防污树脂眼镜片|实用新型|
|ZL200510112393.6|超硬防污树脂眼镜片及其制造方法|发明|
|ZL200510112486.9|办公用渐变多焦镜片|发明|
|ZL00127696.4|一种树脂眼镜片表面膜层修复（去毛复新）的方法|发明|
|ZL201030595859.4|多功能散光盘|外观设计|

上述商标、专利无形资产权利人均为上海三联（集团）有限公司。
8.委托评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围一
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致，且已经过立信会计师事务所（特殊普通合伙）审计，审计报告为无保留意见。
五、价值类型及其定义
本次评估选取的价值类型为市场价值。市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。
需要说明的是，同一资产在不同市场的价值可能存在差异。本次评估一般基于国内可观察或分析的市场条件和市场环境状况。
本次评估选择该价值类型，主要是基于本次评估目的、市场条件、评估假设及评估对象自身条件等因素。
本报告所称“评估价值”，是指所约定的评估范围与对象在本报告约定的价值类型、评估假设和前提条件下，按照本报告所述程序和方法，仅为本报告约定评估目的服务而提出的评估意见。
六、评估基准日
1.本项目资产评估基准日为2014年8月31日。
2.资产评估基准日在考虑经济行为的实现、会计核算期等因素后与委托方协商后确定。
3.评估基准日的确定对评估结果的影响符合常规情况，无特别影响因素。
本次评估的取价标准为评估基准日有效的价格标准。
七、评估依据
I.经济行
1.百联集团有限公司董事会决议。
为依据
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II.法规 1.《中华人民共和国公司法》；
依据
2.《中华人民共和国企业国有资产法》；
3.《国有资产评估管理办法》（国务院令第91号）及其施行细则；
4.《企业国有资产评估管理暂行办法》国资委令第12号；
5.《国有资产评估管理若干问题的规定》财政部令第14号；
6.《关于加强企业国有资产评估管理工作有关问题的通知》国资委产权[2006]274号；
7.《企业国有资产监督管理暂行条例》国务院2003年第378号令；
8.《企业国有产权转让管理暂行办法》财政部令第3号；
9.《关于企业国有产权转让有关事项的通知》国资发产权[2006]306号；
10.《关于企业国有资产评估报告审核工作有关事项的通知》（国资产权[2009]941号；
11.《中华人民共和国房地产管理法》；
12.其它法律法规。
III.评估 1.资产评估准则—基本准则；
准则及规
2.资产评估职业道德准则—基本准则；
范
3.资产评估职业道德准则—独立性；
4.资产评估准则—评估报告；
5.资产评估准则—评估程序；
6.资产评估准则—工作底稿；
7.资产评估准则—业务约定书；
8.资产评估准则—企业价值；
9.资产评估准则—机器设备；
10.资产评估准则—不动产；
11.资产评估价值类型指导意见；
12.注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见；
13.企业国有资产评估报告指南；
14.评估机构业务质量控制指南；
15.《资产评估职业道德准则—独立性》；
16.财政部令第33号《企业会计准则》；
17.《房地产估价规范》（国家标准GB/T50291-1999）；
18.其它相关行业规范。
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IV.取价 1.《资产评估常用数据与参数手册》中国统计出版社；
依据
2.《机电产品报价手册》中国机械工业出版社；
3.《中国汽车网》信息；
4.《机动车强制报废标准规定》(商务部、发改委、公安部、环境保护部令2012年第12号)；
5.评估基准日近期的《慧聪商情》；
6.房地产相关网站挂牌信息；
7.上海市房地产交易中心相关成交资料；
8.立信会计师事务所（特殊普通合伙）出具的专项审计报告；
9.公司提供的部分合同、协议等；
10.公司提供的历史财务数据及未来收益预测资料；
11.国家宏观经济、行业、区域市场及企业统计分析资料；
12.同花顺证券投资分析系统A股上市公司的有关资料；
13.基准日近期国债收益率、贷款利率；
14.其他。
V.权属依 1.房地产权证；
据
2.投资合同、协议；
3.车辆行驶证；
4.其它相关证明材料。
VI.其它 1.被评估单位提供的评估基准日会计报表及账册与凭证；
参考资料
2.被评估单位提供的资产评估明细表；
3.评估人员现场勘察记录及收集的其他相关估价信息资料；
4.上海东洲资产评估有限公司技术统计资料；
5.其它有关价格资料。
VII.引用无。
其他机构
出具的评
估结论
八、评估方法
I.概述 企业价值评估的基本方法有三种，即资产基础法、收益法和市场法。
1.资产基础法，也称成本法，是指以被评估企业评估基准日的资产负债
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表为基础，合理评估企业表内及表外各项资产、负债价值，以确定评估对象价值的评估方法。
2.收益法是指将预期收益资本化或者折现，以确定评估对象价值的评估方法。
3.市场法是指将评估对象与可比上市公司或者可比交易案例进行比较，以确定评估对象价值的评估方法。
II.评估
注册资产评估师执行企业价值评估业务，应当根据评估目的、评估对象、方法选取
价值类型、资料收集情况相关条件，分析收益法、市场法和资产基础法三理由及说
种资产评估基本方法的适用性，恰当选择一种或多种资产评估基本方法。
明
根据评估目的、评估对象、价值类型、资料收集情况等相关条件，以及三种评估基本方法的适用条件分析：本次评估目的为股权交易，价值类型为市场价值，根据资料收集情况，适用成本法和收益法评估。因为，成本法是从投入的角度估算企业价值的一种基本方法。被评估企业未来收益期和收益额可以预测并可以用货币衡量；获得预期收益所承担的风险也可以量化。故也适用收益法评估。由于被评估企业资产规模和目前同行业上市公司的规模差异较大，缺乏可比性，故不适用市场法评估。
III.资产企业价值评估中的资产基础法即成本法，它是以评估基准日市场状况下重基础法介
置各项生产要素为假设前提，根据委托评估的分项资产的具体情况，选用绍
适宜的方法分别评定估算各分项资产的价值并累加求和，再扣减相关负债评估值，得出股东全部权益的评估价值。
货币资金 对于货币资金的评估，我们根据企业提供的各科目的明细表，对现金于清查日进行了盘点，根据评估基准日至盘点日的现金进出数倒推评估基准日现金数，以经核实后的账面价值确认评估值；对银行存款余额调节表进行试算平衡，核对无误后，以经核实后的账面价值确认评估值。
应收款项 对于应收款项，主要包括应收账款和其他应收款。各种应收款项在核实无误的基础上，根据每笔款项可能收回的数额确定评估值。对于有充分理由相信全都能收回的，按全部应收款额计算评估值。
存货 对存货根据市场价格信息或企业产品出厂价格查询取得现行市价，作为存货的重置单价，再结合存货数量确定评估值。
对于用于商场经营的现行市价与账面单价相差不大的包装物－各种购物袋（原材料科目），由于周转较快，故以近期采购的账面成本，结合数量计算评估值；
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对用于企业自营的存货（库存商品科目），评估人员核实了有关发票和会计凭证，了解了存货的保管、内部控制制度，根据企业提供的存货清单，核实企业基准日进销存记录，且均为近期购置的用于销售的商品，故以核实后账面值作为评估值。
可供出售上海银行法人股根据上海银行 2014年 3月 6日公告的《关于上海银行股金融资产 份有限公司变更注册资本的公告》，上海银行于 2013年末实施了股份增资，增资单价为 13.90元/股，本次评估对近期有明确交易市价的，优先选择市价法。由于上海银行未公告 2014半年度财务报告等信息，评估人员无法获取上海银行 2014年财务信息及运营状况。故本次按增资单价 13.90元/股，结合持股数量确定评估值；
新世界法人股根据基准日收盘价9.50元/股结合持股数量确定评估值。
长期投资 对长期投资评估，绝对控股的投资项目，通过对被投资单位进行整体资产评估，再根据投资比例确定评估值。
固定资产 房屋建筑物房屋类型为商业用房，该类型用房周边有较多类似房地产市场交易案例，可采用市场比较法测算委评房地产的市场价值，且该类型的房地产评估可比照同区域类型的房地产租金，亦可采用收益法计算该房地产的评估价值，考虑到本次委评的房屋均已竣工交付，不具有投资开发或再开发的潜力，故不适宜采用假设开发法和成本法进行评估。
1、市场比较法
市场比较法指在一定市场条件下，选择条件类似或使用价值相同若干房地产交易实例，就交易情况、交易日期、房地产状况等条件与委估对象进行对照比较，并对交易实例房地产加以修正调整，从而确定委估对象价值的方法。
基本公式：
委估对象价格＝可比实例交易价格×交易情况修正系数×市场状况修正系数×房地产状况修正系数。
2、收益法
收益法也称收益资本化法、收益还原法，它是利用了经济学中的预期收益原理，即某宗房地产的客观合理价格或价值，为该房地产的产权人在拥有该房地产的期间内从中所获得的各年净收益的现值之和。
收益法是房地产评估中常用的方法之一。具体思路是预测估价对象的未来正常收益，选择适当的报酬率或折现率、收益乘数将其折现到估价时点后累加。
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n Fi
P
(1r)i
计算公式： i1
其中：P—评估值（折现值）；r—所选取的折现率；n—收益年期；Fi—未来收益期的预期年收益额（注：均以一个自然年度的收益期计算年收益额）。
上式中Fi=租赁收入-年运营费用
对机器设备、车辆、电子设备根据评估目的，结合评估对象实际情况，主要采用重置成本法进行评估。
成本法基本公式为：评估值=重置全价×综合成新率
根据财政部、国家税务总局财税[2008]170号《关于全国实施增值税转型改革若干问题的通知》及财政部、国家税务总局财税（2009）113号《关于固定资产进项税额抵扣问题的通知》，对于符合条件的设备，本次评估重置全价已扣减其可抵扣增值税。
无形资产 委评无形资产对象为公有出租房屋的使用权，被评估单位为公有出租房屋承租人，被评估单位为房屋类型为商业或住宅，该类型用房周边有较多类似房地产市场交易案例，可采用市场比较法测算委评房地产的市场价值。
市场比较法
市场比较法指在一定市场条件下，选择条件类似或使用价值相同若干房地产交易实例，就交易情况、交易日期、房地产状况等条件与委估对象进行对照比较，并对交易实例房地产加以修正调整，从而确定委估对象价值的方法。
基本公式：
完全产权房地产价格＝可比实例交易价格×交易情况修正系数×市场状况修正系数×房地产状况修正系数。
根据上海市国有土地上房屋征收与补偿的相关规定“征收执行政府规定租金标准的公有出租房屋，被征收人选择货币补偿的，租赁关系终止，对被征收人的补偿金额计算公式为：评估价格×20%；对公有房屋承租人的补偿金额计算公式为：评估价格×80%
故本次评估以完全产权房地产的市场价值×80%，确定公有出租房屋使用权的市场价值。
其他无形其他无形资产系商标及专利，本次对委评商标及专利采用销售收入分成法资产 进行评估。
负债 以核实后的账面值或根据其实际应承担的负债确定评估值。
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IV.收益收益法的基本思路是通过估算资产在未来的预期收益，采用适宜的折现法介绍
率折算成现时价值，以确定评估对象价值的评估方法。即以未来若干年度内的企业自由现金流量作为依据，采用适当折现率折现后加总计算得出经营性资产价值，然后再加上溢余资产、非经营性资产价值（包括没有在预测中考虑的长期股权投资）减去有息债务得出股东全部权益价值。
评估模上海三联（集团）有限公司主要从事钟表、眼镜、照相器材商品经销及型及公零售业务，拥有2家长期投资单位，情况如下：
式
||||
|-|-|-|
|企业名称|出资额（人民币元）|持股比例|
|上海三联集团钟表眼镜照相器材批发中心|1,000,000.00|100%|
|上海三联集团亨达利钟表有限公司|500,000.00|100%|

上海三联集团钟表眼镜照相器材批发中心及上海三联集团亨达利钟表有限公司主营业务均为其母公司上海三联（集团）有限公司商品经营做辅助，考虑到被评估单位对长期投资单位持股比例均为100%，且立信会计师事务所（特殊普通合伙）同时出具合并口径专项审计报告，故本次评估采用合并口径进行收益法评估。
本次收益法评估模型考虑企业经营模式选用企业自由现金流折现模型。
股东全部权益价值＝企业整体价值－付息债务价值
企业整体价值＝经营性资产价值＋溢余及非经营性资产价值
经营性资产价值＝明确的预测期期间的自由现金流量现值+明确的预测期之后的自由现金流量现值之和P，即
n F F

1
g
p i  n
1ri rg1rn
i1
其中：r—所选取的折现率。
Fi—未来第i个收益期的预期收益额。
n—明确的预测期期间是指从评估基准日至企业达到相对稳定经营状况的时间，本次明确的预测期期间 n选择为 5年。根据被评估单位目前经营业务、财务状况、资产特点和资源条件、行业发展前景，预测期后收益期按照无限期确定。
g—未来收益每年增长率，如假定n年后Fi不变，G取零。
收益预 1.对企业管理层提供的未来预测期期间的收益进行复核。
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测过程 2.分析企业历史的收入、成本、费用等财务数据，结合企业的资本结构、经营状况、历史业绩、发展前景，对管理层提供的明确预测期的预测进行合理的调整。
3.在考虑未来各种可能性及其影响的基础上合理确定评估假设。
4.根据宏观和区域经济形势、所在行业发展前景，企业经营模式，对预测期以后的永续期收益趋势进行分析，选择恰当的方法估算预测期后的价值。
5.根据企业资产配置和固定资产使用状况确定营运资金、资本性支出。
折现率 1.折现率，又称期望投资回报率，是收益法确定评估价值的重要参数。
选取 2.按照收益额与折现率口径一致的原则，本次评估收益额口径为企业净现金流量，则折现率选取加权平均资本成本(WACC)。
WACC是期望的股权回报率和所得税调整后的债权回报率的加权平均值。
WACC＝（Re×We）＋[Rd×（1－T）×Wd]
其中：Re为公司权益资本成本
Rd为公司债务资本成本
We为权益资本在资本结构中的百分比
Wd为债务资本在资本结构中的百分比
T为公司有效的所得税税率
本次评估采用资本资产定价修正模型（CAPM），来确定公司权益资本成本，计算公式为：
Re＝Rf＋β×MRP＋ε
其中：Rf为无风险报酬率
β为公司风险系数
MRP为市场风险溢价
ε为公司特定风险调整系数
溢余及溢余资产是指与企业收益无直接关系的，超过企业经营所需的多余资产，非经营主要包括溢余现金、闲置的资产。
性资产非经营性资产、负债是指与企业经营业务收益无直接关系的，未纳入收负债） 益预测范围的资产及相关负债，对该类资产单独评估后加回。
有息债务主要是指被评估单位向金融机构或其他单位、个人等借入款项，有息债如：短期借款、长期借款、应付债券，本次采用成本法评估。
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务
九、评估程序实施过程和情况
我们根据国家资产评估的有关原则和规定，对评估范围内的资产和负债进行了清查核实，对被评估单位的经营管理状况等进行了必要的尽职调查。
具体步骤如下：
1.与委托方接洽，听取公司有关人员对该单位情况以及委估资产历史和现状的介绍，了解评估目的、评估对象及其评估范围，确定评估基准日，签订评估业务约定书，编制评估计划。
2.指导企业填报资产评估申报表。
3.现场实地清查。非实物资产清查，主要通过查阅企业原始会计凭证、函证和核实相关证明文件的方式，核查企业债权债务的形成过程和账面值的真实性。实物资产清查，主要为现场实物盘点和调查，对资产状况进行察看、拍摄、记录；收集委估资产的产权证明文件，查阅有关机器设备运行、维护及事故记录等资料。评估人员通过和资产管理人员进行交谈，了解资产的管理、资产配置情况。
4.经过与单位有关财务记录数据进行核对和现场勘查，评估人员对单位填报的资产评估明细申报表内容进行补充和完善。
5.对管理层进行访谈。评估人员听取企业营运模式，主要产品或服务业务收入情况及其变化；成本的构成及其变化；历年收益状况及变化的主要原因。了解企业核算体系、管理模式；企业核心技术，研发力量以及未来发展规划和企业竞争优势、劣势。了解企业的溢余资产和非经营性资产的内容及其资产利用状况。
6.收集企业各项经营指标、财务指标，以及企业未来年度的经营计划、固定资产更新或投资计划等资料。调查了企业所在行业的现状，区域市场状况及未来发展趋势。分析了影响企业经营的相关宏观经济形势和行业环境因素。开展市场调研询价工作，收集相同行业资本市场信息资料。
7.评定估算。评估人员根据评估对象、价值类型及评估资料收集情况等相关条件，选择恰当的评估方法。选取相应的模型或公式，分析各项指标变动原因,通过计算和判断，形成初步评估结论，并对各种评估方法形成的初步结论进行分析，在综合评价不同评估方法和初步价值结论的合理性及所使用数据的质量和数量的基础上，确定最终评估结论。
8.各评估人员和其他中介机构进行多次对接,在确认评估工作中没有发生重评和漏评的情况下，汇总资产评估初步结果，进行评估结论的分析，
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撰写评估报告和评估说明。
9.评估报告经公司内部三级审核后，将评估结果与委托方及被评估单位进行汇报和沟通。根据沟通意见对评估报告进行修改和完善，向委托方提交正式评估报告书。
十、评估假设
（一）基本假设：
1.公开市场假设：公开市场是指充分发达与完善的市场条件，是一个有自愿的买者和卖者的竞争性市场，在这个市场上，买者和卖者的地位是平等的，彼此都有获取足够市场信息的机会和时间，买卖双方的交易行为都是在自愿的、理智的而非强制的或不受限制的条件下进行的。
2．持续使用假设：该假设首先设定被评估资产正处于使用状态，包括正在使用中的资产和备用的资产；其次根据有关数据和信息，推断这些处于使用状态的资产还将继续使用下去。持续使用假设既说明了被评估资产所面临的市场条件或市场环境，同时又着重说明了资产的存续状态。
3.持续经营假设，即假设被评估单位以现有资产、资源条件为基础，在可预见的将来不会因为各种原因而停止营业，而是合法地持续不断地经营下去。
（二）一般假设：
1.本报告除特别说明外，对即使存在或将来可能承担的抵押、担保事宜，以及特殊的交易方式等影响评估价值的非正常因素没有考虑。
2.国家现行的有关法律及政策、产业政策、国家宏观经济形势无重大变化，评估对象所处地区的政治、经济和社会环境无重大变化，无其他人力不可抗拒及不可预见因素造成的重大不利影响。
3.评估对象所执行的税赋、税率等政策无重大变化，信贷政策、利率、汇率基本稳定。
4.依据本次评估目的，确定本次估算的价值类型为市场价值。估算中的一切取价标准均为估值基准日有效的价格标准及价值体系。
（三）收益法假设：
1.被评估单位提供的业务合同以及公司的营业执照、章程，签署的协议，审计报告、财务资料等所有证据资料是真实的、有效的。
2.评估对象目前及未来的经营管理班子尽职，不会出现影响公司发展和收益实现的重大违规事项，并继续保持现有的经营管理模式持续经营。
3.企业以前年度及当年签订的合同有效，并能得到执行。
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4.本次评估的未来预测是基于现有的市场情况对未来的一个合理的预测，不考虑今后市场会发生目前不可预测的重大变化和波动。如政治动乱、经济危机、恶性通货膨胀等。
5.本次评估中所依据的各种收入及相关价格和成本等均是评估机构依据被评估单位提供的历史数据为基础，在尽职调查后所做的一种专业判断，评估机构判断的合理性等将会对评估结果产生一定的影响。
本报告评估结果的计算是以评估对象在评估基准日的状况和评估报告对评估对象的假设和限制条件为依据进行。根据资产评估的要求，认定这些假设在评估基准日时成立，当未来经济环境发生较大变化，将不承担由于假设条件改变而推导出不同评估结论的责任。
十一、评估结论
I.概述 根据有关法律、法规和资产评估准则，遵循独立、客观、公正的原则，采用资产基础法和收益法，按照必要的评估程序，对被评估单位在评估基准日的市场价值进行了评估，得出如下评估结论：
1.资产基础法评估结论
按照资产基础法评估，被评估单位在基准日市场状况下股东全部权益价值评估值为 1,465,036,002.80元；其中：总资产账面值 410,844,362.81元，评估值 1,610,750,411.01元，增值额1,199,906,048.20元，增值率292.06%；总负债账面值169,448,190.01元，评估值 145,714,408.21元，减值额23,733,781.80元，减值率14.01%；净资产账面值 241,396,172.80元，评估值 1,465,036,002.80元，增值额1,223,639,830.00元，增值率506.90%。
资产基础法评估结果汇总如下表：
||||||
|-|-|-|-|-|
|项目|账面价值|评估价值|增值额|增值率％|
|流动资产|37,960.76|37,965.82|5.06|0.01|
|非流动资产|3,123.67|123,109.22|119,985.55|3,841.17|
|可供出售金融资产净额|248.26|1,212.96|964.70|388.58|
|持有至到期投资净额|||||
|长期应收款净额|||||
|长期股权投资净额|150.00|303.49|153.49|102.33|
|投资性房地产净额|||||
|固定资产净额|2,725.41|80,252.63|77,527.22|2,844.61|
|在建工程净额|||||
|工程物资净额|||||
|固定资产清理|||||

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||||||
|-|-|-|-|-|
|生产性生物资产净额|||||
|油气资产净额|||||
|无形资产净额||41,340.14|41,340.14||
|开发支出|||||
|商誉净额|||||
|长期待摊费用|||||
|递延所得税资产|||||
|其他非流动资产|||||
|资产合计|41,084.43|161,075.04|119,990.61|292.06|
|流动负债|16,229.28|13,734.25|-2,495.03|-15.37|
|非流动负债|715.53|837.19|121.66|17.00|
|负债合计|16,944.81|14,571.44|-2,373.37|-14.01|
|净资产（所有者权益）|24,139.62|146,503.60|122,363.98|506.90|

2.收益法评估结论
按照收益法评估，被评估单位在上述假设条件下股东全部权益价值评估值为 136,000.00万元，比审计后母公司单体报表账面净资产增值 111,860.38万元，增值率463.39%；比审计后合并报表账面净资产增值111,760.54万元，增值率461.07%。
II.结论及分析 本次评估采用资产基础法评估值作为结论，主要原因是上海三联（集团）有限公司主要核心资产为房屋建筑物、使用权房屋及商标无形资产，目前国内经济形势并不景气，大量商圈的建立对市场竞争形成一定冲击，市场租售比长期不均衡，租金及运营收益难以及时体现房价上涨因素，故收益法结论不能完全反映核心资产房屋建筑物及使用权房屋的合理价值。考虑到资产基础法评估结论是基于企业历史成本账面已形成的资产的基准日重置价格，相对较为谨慎，且对各项资产具备统一的评估计量标准，尤其是房屋建筑物采用市场法确定评估值，更合理地反映出核心资产的价值，且商标及专利等账外无形资产也已单独进行评估。经上述分析，本次评估以资产基础法评估结果为报告
主要结论。
经评估，被评估单位股东全部权益价值为人民币1,465,036,002.80元。
大写：人民币壹拾肆亿陆仟伍佰零叁万陆仟零贰元捌角。
III.其它 国内大多数企业产权交易案例，鉴于公众信息平台的公开资料，一般
难以获取其控制权溢价或少数股权折价的核算依据，且本次评估对象
为被评估单位股东全部权益，故未考虑由于控股权或少数股权等因素
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产生的溢价或折价，同时也未考虑资产流动性对评估结论的影响。
十二、特别事项说明
有些特别事项可能对评估结论产生影响，评估报告使用者应当予以关注： 1.本报告中一般未考虑评估增减值所引起的税负问题，委托方在使用本报告时，应当仔细考虑税负问题并按照国家有关规定处理。
2.本报告不对管理部门决议、营业执照、权证、会计凭证及其他中介机构出具的文件等证据资料本身的合法性、完整性、真实性负责。
3.评估基准日后，若资产数量及作价标准发生变化，对评估结论造成影响时，不能直接使用本评估结论。
4.被评估单位一处位于上海市南京东路 456号（三联商厦）的房屋建筑物，地下一层、地上七层，建筑面积合计为4254.40平方米，其中地上权证建筑面积为 3729.34平方米，地下建筑面积约为525平方米，地下建筑面积未能办理房地产权证，若上述无证房屋与将来房地产测绘部门确认的建筑面积有变化，则评估值需做相应调整，且本次评估未考虑将来办证所需缴纳的出让金及相关税费。
5.被评估单位一处位于南京东路 463号-477号的房屋建筑物相应的土地使用权取得方式为划拨，本次评估已考虑划拨用地对评估值的影响因素。
6.对该单位存在的影响资产评估值的瑕疵事项、或有事项或其他事项，在委托时和评估现场中未作特殊说明，而评估人员根据专业经验一般不能获悉及无法收集资料的情况下，评估机构及评估人员不承担相关责任。
7.上述特殊事项如对评估结果产生影响而评估报告未调整的情况下，评估结论将不成立且报告无效，不能直接使用本评估结论。
十三、评估报告使用限制说明
I.评估报告 1.本报告只能由评估报告载明的评估报告使用者所使用，并为本报告所使用范围
列明的评估目的和用途而服务，以及按规定报送有关政府管理部门审查。
除非事前征得评估机构书面明确同意，对于任何其它用途、或被出示或掌握本报告的任何其他人，评估机构不承认或承担责任。
2.未征得出具评估报告的评估机构书面同意，评估报告的内容不得被摘抄、引用或披露于公开媒体，法律、法规规定以及相关当事方另有约定的除外。
3.本报告含有的若干附件、评估明细表及评估机构提供的专供政府或行业管理部门审核的其他正式材料，与本报告具有同等法律效力，及同样的
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约束力。
II.评估结论本评估报告只有当评估基准日与经济行为实现日相距不超过壹年时有效，使用有效期
即自评估基准日2014年8月31日至2015年8月30日。
超过评估结论有效期不得使用本评估报告。
III.涉及国如本评估项目涉及国有资产，而本报告未经国有资产管理部门备案、核准有资产项目的
或确认并取得相关批复文件，则本报告不得作为经济行为依据。
特殊约定
IV.评估报告本评估报告意思表达解释权为出具报告的评估机构，除国家法律、法规有解释权
明确的特殊规定外，其他任何单位和部门均无权解释。
十四、评估报告日
本评估报告日为2014年12月19日。
（本页以下无正文）
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（本页无正文）
评估机构 上海东洲资产评估有限公司
法定代表人 王小敏
首席评估师 李启全
签字注册资产评估师
Tel:021-52402166 柴艳
Tel:021-52402166 於隽蓉
其他主要评估人员 施华裕、陈磊圣
报告出具日期 2014年12月19日
公司地址200050中国·上海市延安西路889号太平洋企业中心19楼
联系电话021-52402166（总机） 021-62252086（传真）
网址 www.dongzhou.com.cn;www.oca-china.com
CopyRight© GCPVBook
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报告附件
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（报告附件）
项目名称 百联集团有限公司拟资产置换涉及的上海三联（集团）有限公司股东全部权益评估报告
报告编号 沪东洲资评报字【2014】第0942111号
序号 附件名称
1.百联集团有限公司董事会决议
2.百联集团有限公司营业执照
3.上海三联（集团）有限公司营业执照
4.上海三联（集团）有限公司验资报告
5.上海三联（集团）有限公司本次专项审计报告
6.上海三联（集团）有限公司房地产权证及其其他权利证明
7.评估委托方和相关当事方承诺函
8.评估业务约定书
9.上海东洲资产评估有限公司营业执照
10.上海东洲资产评估有限公司从事证券业务资产评估许可证
11.上海东洲资产评估有限公司资产评估资格证书
12.资产评估机构及注册资产评估师承诺函
13.资产清单或资产汇总表
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