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拟发行股份购买资产所涉及的
佛山欧神诺陶瓷股份有限公司股东全部权益价值
评估说明
银信评报字[2016]沪第1282号
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目录
第一部分关于评估说明使用范围的声明 ................................................................................................ 2第二部分企业关于进行资产评估有关事项的说明 ................................................................................ 3第三部分资产评估说明 ............................................................................................................................ 4一、评估对象与评估范围说明 ................................................................................................................. 4二、资产核实总体情况说明 ................................................................................................................... 19三、评估技术说明 ................................................................................................................................... 20（一）收益法评估说明 ........................................................................................................................... 201、收益现值法概述 ................................................................................................................................. 202、收益预测的假设 ................................................................................................................................. 213、收益法评估技术思路 ......................................................................................................................... 234、收益预测分析 ..................................................................................................................................... 235、评估过程 ............................................................................................................................................. 49（二）资产基础法评估说明 ................................................................................................................... 801、流动资产评估说明 ............................................................................................................................. 802、非流动资产的评估 ............................................................................................................................. 873、流动负债评估说明 ........................................................................................................................... 1634、非流动负债评估说明 ....................................................................................................................... 1675、评估结论 ........................................................................................................................................... 169第四部分 评估结论和分析 ................................................................................................................... 171一、评估结论 ......................................................................................................................................... 171二、特别事项说明 ................................................................................................................................. 173三、评估报告使用限制说明 ................................................................................................................. 178
1 佛山欧神诺陶瓷股份有限公司
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第一部分 关于评估说明使用范围的声明
本说明仅供被评估单位股东、相关证券公司、工商行政管理机关、证券监督管理机构以及国家法律、法规明确的为实现与本次评估目的相关经济行为而需要使用本评估报告的相关当事方使用。非为法律法规规定，说明的全部或部分内容不得提供给其他任何单位和个人，也不得见诸公开媒体。
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第二部分 企业关于进行资产评估有关事项的说明
委托方及被评估单位已就本次评估的有关事项进行说明并联合撰写了《企业关于进行资产评估有关事项的说明》，具体内容见本说明附件。
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第三部分 资产评估说明
一、评估对象与评估范围说明
本次资产评估的对象是佛山欧神诺陶瓷股份有限公司截至评估基准日股东全部权益价值。
评估范围是佛山欧神诺陶瓷股份有限公司截至评估基准日所拥有的全部资产及负债。
具体为：
|||
|-|-|
|项目|账面价值（元）|
|流动资产合计|1,123,971,806.71|
|非流动资产合计|381,845,033.14|
|可供出售金融资产|2,510,000.00|
|长期股权投资|80,000,000.00|
|固定资产|233,756,437.05|
|在建工程|38,771.32|
|无形资产|55,581,135.15|
|递延所得税资产|4,384,589.62|
|其他非流动资产|5,574,100.00|
|资产总计|1,505,816,839.85|
|流动负债合计|873,815,053.59|
|非流动负债合计|34,170,210.10|
|负债总计|907,985,263.69|
|净资产|597,831,576.16|

被评估单位（母公司口径）近两年及评估基准日资产负债利润情况如下：
欧神诺近两年及评估基准日资产负债情况见下表：
金额单位：人民币元
|||||
|-|-|-|-|
|项目/报表日|2014年12月31日|2015年12月31日|2016年9月30日|
|总资产|1,440,376,234.92|1,595,258,458.34|1,505,816,839.85|
|负债|956,174,079.84|1,040,824,262.73|907,985,263.69|
|净资产|484,202,155.08|554,434,195.61|597,831,576.16|

欧神诺近两年及评估基准日利润表见下表：
金额单位：人民币元
|||||
|-|-|-|-|
|项目|2014年度|2015年度|2016年1-9月|
|一、营业收入|1,488,372,008.95|1,593,775,127.67|1,194,720,983.33|

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|||||
|-|-|-|-|
|项目|2014年度|2015年度|2016年1-9月|
|减：营业成本|1,113,118,029.68|1,195,646,464.68|894,117,073.74|
|营业税金及附加|10,842,370.32|11,335,766.89|7,990,526.70|
|销售费用|166,138,985.52|192,696,412.61|168,278,685.91|
|管理费用|87,327,673.71|91,268,147.07|70,047,977.65|
|财务费用|28,370,223.20|29,227,385.65|15,266,939.22|
|资产减值损失|5,404,013.88|6,312,455.49|8,508,870.25|
|投资收益|28,379,024.07|1,429,552.62|25,335,255.44|
|二、营业利润|105,549,736.71|68,718,047.90|55,846,165.30|
|加：营业外收入|4,837,283.23|4,847,567.89|9,872,262.21|
|减：营业外支出|413,109.41|1,895,507.84|850,920.99|
|三、利润总额|109,973,910.53|71,670,107.95|64,867,506.52|
|减：所得税费用|11,077,312.18|7,938,067.42|9,730,125.97|
|四、净利润|98,896,598.35|63,732,040.53|55,137,380.55|

被评估单位合并口径财务报表范围及合并报表数据：
截至2016年9月30日止，本公司合并财务报表范围内子公司如下：
||||||
|-|-|-|-|-|
|序号|子公司名称|以下简称|级次|是否纳入合并范围|
|1|景德镇欧神诺陶瓷有限公司|景德镇欧神诺|一级|是|
|2|佛山欧神诺云商科技有限公司|云商科技|一级|是|

被评估单位近两年及评估基准日合并口径资产负债情况见下表：
金额单位：人民币元
|||||
|-|-|-|-|
|项目/报表日|2014年12月31日|2015年12月31日|2016年9月30日|
|总资产|1,691,038,325.89|1,915,961,046.91|1,870,484,507.79|
|负债|1,175,486,975.76|1,266,538,576.10|1,119,401,778.28|
|净资产|515,551,350.13|649,422,470.81|751,082,729.51|
|归属于母公司净资产|515,551,350.13|649,422,470.81|751,082,729.51|

被评估单位近两年及评估基准日合并口径利润表如下：
金额单位：人民币元
|||||
|-|-|-|-|
|项目|2014年度|2015年度|2016年1-9月|
|营业收入|1,613,350,266.29|1,601,490,125.14|1,315,254,934.07|
|减：营业成本|1,146,161,821.06|1,091,777,502.80|900,060,918.57|
|营业税金及附加|13,201,575.13|13,629,973.23|12,256,896.16|
|销售费用|184,072,527.49|192,916,205.01|182,333,097.00|
|管理费用|112,160,897.59|115,494,061.33|85,138,767.44|
|财务费用|33,094,461.25|35,719,521.10|18,933,395.07|
|资产减值损失|4,589,845.32|6,485,430.72|9,954,034.96|
|投资收益|500,395.55|1,429,552.62|24,299,420.47|

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|||||
|-|-|-|-|
|项目|2014年度|2015年度|2016年1-9月|
|二、营业利润|120,569,534.00|146,896,983.57|130,877,245.34|
|加：营业外收入|9,170,626.99|11,734,338.67|14,097,623.26|
|减：营业外支出|861,758.59|2,875,035.52|2,117,776.19|
|三、利润总额|128,878,402.40|155,756,286.72|142,857,092.41|
|减：所得税费用|21,510,396.40|28,385,166.04|29,456,833.71|
|四、净利润|107,368,006.00|127,371,120.68|113,400,258.70|
|归属于母公司净利润|107,368,006.00|127,371,120.68|113,400,258.70|

以上数据摘自立信会计师事务所（特殊普通合伙）信会师报字[2017]第 ZD10013号《审计报告》。
被评估单位非流动资产如下：
（一）可供出售的金融资产
|||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|
|序号|被投资单位名称|股权占比||投资日期||账面价值|经营状况|
|1|中陶投资发展有限公司||||2013年|2,500,000.00|正常经营|
||||4.2553%|||||
||||||10月|||
|2|佛山市三水区农村信用合作联社||||2011年|10,000.00|正常经营|
||||||12月|||

（二）长期股权投资
||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
|序号|被投资单位名称|投资日期|持股比例（%）|投资成本|账面价值|经营状况|
|1|景德镇欧神诺陶瓷有限公司|2007/6/13|100.00%|30,000,000.00|30,000,000.00|正常经营|
|2|佛山欧神诺云商科技有限公司|2015/12/28|100.00%|50,000,000.00|50,000,000.00|正常经营|
|合计||||80,000,000.00|80,000,000.00||

1.1被投资单位一
1.1.1、公司概况
被投资单位名称：景德镇欧神诺陶瓷有限公司
统一社会信用代码：91360207662029216C
住所：江西省景德镇市浮梁县景德镇陶瓷工业园区
法定代表人：庞少机
注册资本：（人民币）叁仟万元
公司类型：有限责任公司（非自然人投资或控股的法人独资）
成立日期：2007年6月13日
营业期限：2007年6月13日至永久
经营范围：釉面墙地砖、卫生洁具、无釉液化墙地抛光砖制造、销售；自营本公
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司产品进出口业务（国家规定专营专控商品除外，需凭经营许可证经营的商品凭经营许可证经营）。
1.1.2、被投资单位股权结构、历史沿革及财务状况
（1）公司的设立
景德镇欧神诺陶瓷有限公司成立于2007年6月13日，前身为景德镇特地陶瓷有限公司，由佛山市特地陶瓷有限公司和佛山欧瑞特集团有限公司共同出资设立，佛山市特地陶瓷有限公司认缴 2100万元，股权占比70%，佛山欧瑞特集团有限公司认缴 900万元，股权占比30%，于2007年8月15日前缴足，由景德镇兴瓷会计师事务所出具的景兴会验字[2007]第68号验资报告验资，公司成立时名称为景德镇特地陶瓷有限公司。
（2）截止评估基准日被评估单位股权状况
经过数次股权转让，2008年 1月 17日，景德镇欧神诺陶瓷有限公司开股东会，同意佛山欧瑞特集团有限公司所持景德镇欧神诺陶瓷有限公司 900万元的出资（即占公司注册资本30%的股权）均转让给佛山市特地陶瓷有限公司。2008年7月 16日，佛山市特地陶瓷有限公司将持有景德镇欧神诺陶瓷有限公司的100%股权转让给佛山欧神诺陶瓷股份有限公司，本次变更完成后，景德镇欧神诺陶瓷有限公司成为佛山欧神诺陶瓷股份有限公司的全资子公司，2014年 5月 14日景德镇特地陶瓷有限公司名称变更为景德镇欧神诺陶瓷有限公司。
截止至评估基准日，上述出资额、股权结构无变化。
景德镇欧神诺陶瓷有限公司近两年及评估基准日资产负债情况见下表：
金额单位：人民币元
|||||
|-|-|-|-|
|项目/报表日|2014年12月31日|2015年12月31日|2016年9月30日|
|总资产|430,619,204.98|505,939,431.34|464,880,593.46|
|负债|368,803,530.64|382,246,669.78|294,541,501.08|
|净资产|61,815,674.34|123,692,761.56|170,339,092.38|

景德镇欧神诺陶瓷有限公司近两年及评估基准日利润表见下表：
金额单位：人民币元
|||||
|-|-|-|-|
|项目|2014年度|2015年度|2016年1-9月|
|一、营业收入|275,093,683.96|373,570,179.10|333,974,105.46|
|减：营业成本|208,949,510.88|264,094,082.79|253,861,665.59|
|营业税金及附加|1,756,773.62|2,294,206.34|3,379,838.91|

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|||||
|-|-|-|-|
|项目|2014年度|2015年度|2016年1-9月|
|销售费用|540,030.60|219,792.40|113,229.30|
|管理费用|20,384,655.61|24,159,955.54|12,839,900.58|
|财务费用|6,441,193.82|6,494,887.00|3,681,688.53|
|资产减值损失|-677,632.70|217,249.18|996,458.00|
|二、营业利润|37,699,152.13|76,090,005.85|59,101,324.55|
|加：营业外收入|4,329,305.57|6,886,459.72|4,225,217.38|
|减：营业外支出|305,445.00|979,527.68|1,246,455.20|
|三、利润总额|41,723,012.70|81,996,937.89|62,080,086.73|
|减：所得税费用|10,580,382.36|20,119,850.67|15,433,755.91|
|四、净利润|31,142,630.34|61,877,087.22|46,646,330.82|

上表财务数据摘自景德镇欧神诺陶瓷有限公司经审计的会计报表。
1.2被投资单位二
1.2.1、公司概况
被投资单位名称：佛山欧神诺云商科技有限公司
统一社会信用代码：91440600MA4UL0D92K
住所：佛山市禅城区弼塘东街22号自编12号三层（336室）
法定代表人：陈家旺
注册资本：（人民币）伍仟万元
公司类型：有限责任公司（法人独资）
成立日期：2015年12月28日
营业期限：长期
经营范围：电子商务；瓷砖整体空间设计、加工、配送一站式服务平台开发；瓷砖及配套家居研发、定制生产（由分支机构经营）及销售；信息化技术、云计算、云设计、大数据等互联网技术应用与研究；网络技术培训、咨询及服务。[依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动。]
1.2.2、被投资单位股权结构、历史沿革及财务状况
佛山欧神诺云商科技有限公司成立于 2015年 12月 28日，由佛山欧神诺陶瓷股份有限公司出资设立，出资额为伍仟万元，占100%股权。以上出资未经验资。
佛山欧神诺云商科技有限公司评估基准日资产负债情况见下表：
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金额单位：人民币元
|||
|-|-|
|项目|2016年9月30日|
|资产总计|159,884,107.97|
|负债总计|96,972,047.00|
|净资产|62,912,060.97|

佛山欧神诺云商科技有限公司评估基准日利润表见下表：
金额单位：人民币元
|||
|-|-|
|项目|2016年1-9月|
|一、营业收入|407,321,926.50|
|减：营业成本|372,844,260.46|
|营业税金及附加|886,530.55|
|销售费用|13,941,181.79|
|管理费用|2,024,096.23|
|财务费用|-14,913.76|
|资产减值损失|404,432.76|
|二、营业利润|17,236,338.47|
|加：营业外收入|142.82|
|减：营业外支出|20,400.00|
|三、利润总额|17,216,081.29|
|减：所得税费用|4,304,020.32|
|四、净利润|12,912,060.97|

上表财务数据摘自被佛山欧神诺云商科技有限公司经审计的会计报表。
（三）账面记录的无形资产（除土地使用权）如下
|||||
|-|-|-|-|
|内容或名称||法定/预计使|账面价值|
||取得日期|||
|||用年限||
|金蝶ERP软件|2013年1月|3年|2,083.32|
|卡巴斯基杀毒软件|2013年1月|3年|16,720.17|
|微软办公软件-20套Photoshop|2014年12月|10年|1,980,273.26|
|网络软件、AUTODESK设计软件|2014年9月|3年|807,047.18|
|云商平台|2016/9/1|10年|15,192,520.18|
|合计|||17,998,644.11|

（四）账面记录的无形资产（土地使用权）如下
||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
|土地权证编号|土地位置|取得日期||用地性质|面积(m2)|账面价值|
|佛三国用（2010）第20103101282号|佛山市三水区乐平镇范湖工业区|||工业用地|149,997.00|4,487,437.96|
||||1999年12月||||
|佛三国用（2011）第0300188号|佛山市三水区乐平镇范湖三花路|||工业用地|31,353.00|2,107,820.98|
||||2001年3月||||

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||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
|土地权证编号|土地位置|取得日期||用地性质|面积(m2)|账面价值|
|佛三国用（2015）第0301648号|佛山市三水中心科技工业区范湖小区北区F15号|||工业用地|148,449.50|12,956,112.99|
||||2013年4月||||
|佛三国用（2009）第20093100700号|佛山市三水区乐平镇范湖福源路5号|||工业、商服两用|2,529.00|2,954,826.55|
||||2009年9月||||
|佛三国用（2010）第20103101254号|佛山市三水区工业园区范湖小区北区F16号|||工业用地|59,529.80|15,076,292.56|
||||2009年4月||||
|合计|||||391,858.30|37,582,491.04|

（五）账面未记录的无形资产（其他无形资产）
经核实欧神诺拥有的其他无形资产包括商标权、著作权和专利权。因其注册、开发历史成本均计入期间费用，故在本次评估基准日无账面价值。因欧神诺及其子公司的商标权和专利权由欧神诺及其子公司共同使用，故本次资产基础法评估中，将其价值统一在母公司资产中进行评估，在各子公司资产基础法评估中，不再单独作价。
商标如下：
|||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|
|序号|注册号|商标图文|商标注册人|申请日期|专用期(起)|专用期(止)|类别|
|1|1461609||欧 神诺|1999.5.28|2010.10.21|2020.10.20|19|
|2|1461610||欧 神诺|1999.5.28|2010.10.21|2020.10.20|19|
|3|1461611||欧 神诺|1999.5.28|2010.10.21|2020.10.20|19|
|4|1474674||欧 神诺|1999.6.10|2010.11.14|2020.11.13|7|
|5|1474675||欧 神诺|1999.6.10|2010.11.14|2020.11.13|7|
|6|1479289||欧 神诺|1999.6.29|2010.11.21|2020.11.20|11|
|7|1479290||欧 神诺|1999.6.29|2010.11.21|2020.11.20|11|
|8|4549776||欧 神诺|2005.3.21|2008.9.7|2018.9.6|19|
|9|4549777||欧 神诺|2005.3.21|2008.10.7|2018.10.6|35|
|10|4549778||欧 神诺|2005.3.21|2008.10.7|2018.10.6|37|
|11|4549779||欧 神诺|2005.3.21|2008.10.7|2018.10.6|40|
|12|4549780||欧 神诺|2005.3.21|2008.10.7|2018.10.6|35|
|13|4549781||欧 神诺|2005.3.21|2008.10.7|2018.10.6|37|

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地址：上海市九江路69号古象大楼
电话：021-63391088
传真：021-63391116邮编：200002
|||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|
|序号|注册号|商标图文|商标注册人|申请日期|专用期(起)|专用期(止)|类别|
|14|4549782||欧 神诺|2005.3.21|2008.10.7|2018.10.6|40|
|15|4549783||欧 神诺|2005.3.21|2009.10.7|2019.10.6|24|
|16|4549785||欧 神诺|2005.3.21|2008.10.7|2018.10.6|35|
|17|4549786||欧 神诺|2005.3.21|2008.10.7|2018.10.6|37|
|18|4549787||欧 神诺|2005.3.21|2008.10.7|2018.10.6|40|
|19|4549794||欧 神诺|2005.3.21|2008.12.14|2018.12.13|24|
|20|4823534||欧 神诺|2005.8.8|2008.7.21|2018.7.20|11|
|21|4823574||欧 神诺|2005.8.8|2009.3.7|2019.3.6|19|
|22|5309788||欧 神诺|2006.4.24|2009.4.14|2019.4.13|33|
|23|5309789||欧 神诺|2006.4.24|2009.4.14|2019.4.13|33|
|24|5309790||欧 神诺|2006.4.24|2009.4.14|2019.4.13|32|
|25|5309791||欧 神诺|2006.4.24|2009.4.14|2019.4.13|32|
|26|5309792||欧 神诺|2006.4.24|2009.7.28|2019.7.27|42|
|27|5309793||欧 神诺|2006.4.24|2010.3.7|2020.3.6|42|
|28|5309794||欧 神诺|2006.4.24|2009.8.7|2019.8.6|41|
|29|5309795||欧 神诺|2006.4.24|2010.3.7|2020.3.6|41|
|30|5309796||欧 神诺|2006.4.24|2009.8.7|2019.8.6|18|
|31|5309798||欧 神诺|2006.4.24|2009.8.7|2019.8.6|21|
|32|5309799||欧 神诺|2006.4.24|2010.9.7|2020.9.6|21|
|33|5309800||欧 神诺|2006.4.24|2009.7.7|2019.7.6|20|
|34|5309801||欧 神诺|2006.4.24|2010.7.7|2020.7.6|20|
|35|5309802||欧 神诺|2006.4.24|2009.7.14|2019.7.13|16|

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|-|-|-|-|-|-|-|-|
|序号|注册号|商标图文|商标注册人|申请日期|专用期(起)|专用期(止)|类别|
|36|5309803||欧 神诺|2006.4.24|2009.11.7|2019.11.6|16|
|37|5310424||欧 神诺|2006.4.24|2009.7.28|2019.7.27|1|
|38|5310426||欧 神诺|2006.4.24|2009.12.28|2019.12.27|3|
|39|5310427||欧 神诺|2006.4.24|2009.7.28|2019.7.27|3|
|40|5310428||欧 神诺|2006.4.24|2009.4.28|2019.4.27|6|
|41|5310429||欧 神诺|2006.4.24|2009.4.28|2019.4.27|6|
|42|5310430||欧 神诺|2006.4.24|2010.2.21|2020.2.20|14|
|43|5310431||欧 神诺|2006.4.24|2009.7.7|2019.7.6|14|
|44|5310432||欧 神诺|2006.4.24|2009.7.28|2019.7.27|8|
|45|5310433||欧 神诺|2006.4.24|2009.7.28|2019.7.27|8|
|46|5520492||欧 神诺|2006.8.4|2009.10.14|2019.10.13|19|
|47|5520493||欧 神诺|2006.8.4|2009.10.14|2019.10.13|19|
|48|11561797||欧 神诺|2012.9.28|2014.3.7|2024.3.6|19|
|49|11561826||欧 神诺|2012.9.28|2014.3.7|2024.3.6|35|
|50|12801881||欧 神诺|2013.6.24|2016.5.28|2026.5.27|1|
|51|12801975||欧 神诺|2013.6.24|2015.3.28|2025.3.27|1|
|52|12802229||欧 神诺|2013.6.24|2015.1.28|2025.1.27|2|
|53|12802412||欧 神诺|2013.6.24|2014.10.28|2024.10.27|16|
|54|12802462||欧 神诺|2013.6.24|2014.10.28|2024.10.27|16|
|55|12802518||欧 神诺|2013.6.24|2014.10.28|2024.10.27|16|
|56|12802551||欧 神诺|2013.6.24|2014.10.28|2024.10.27|16|
|57|12802612||欧 神诺|2013.6.24|2015.1.21|2025.1.20|11|

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|||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|
|序号|注册号|商标图文|商标注册人|申请日期|专用期(起)|专用期(止)|类别|
|58|12802692||欧 神诺|2013.6.24|2015.10.28|2025.10.27|19|
|59|12802710||欧 神诺|2013.6.24|2015.10.28|2025.10.27|19|
|60|12802724||欧 神诺|2013.6.24|2015.3.28|2025.3.27|27|
|61|12802739||欧 神诺|2013.6.24|2014.11.14|2024.11.13|27|
|62|12802756||欧 神诺|2013.6.24|2014.11.28|2024.11.27|35|
|63|13447238||欧 神诺|2013.10.29|2015.2.21|2025.2.20|11|
|64|13447286||欧 神诺|2013.10.29|2015.2.21|2025.2.20|11|
|65|13447314|3|欧 神诺|2013.10.29|2015.3.7|2025.3.6|11|
|66|13447583||欧 神诺|2013.10.29|2015.2.21|2025.2.20|16|
|67|13447717||欧 神诺|2013.10.29|2015.11.28|2025.11.27|19|
|68|13447757||欧 神诺|2013.10.29|2015.3.7|2025.3.6|19|
|69|13447859||欧 神诺|2013.10.29|2015.2.21|2025.2.20|21|
|70|13448003||欧 神诺|2013.10.29|2015.3.7|2025.3.6|37|
|71|13519585||欧 神诺|2013.11.11|2015.3.7|2025.3.6|19|
|72|13519600||欧 神诺|2013.11.11|2015.3.7|2025.3.6|19|
|73|13519640||欧 神诺|2013.11.11|2015.4.14|2025.4.13|19|
|74|13519661||欧 神诺|2013.11.11|2015.2.14|2025.2.13|19|
|75|13519685||欧 神诺|2013.11.11|2015.2.7|2025.2.6|19|
|76|13519725||欧 神诺|2013.11.11|2015.4.21|2025.4.20|19|
|77|13519746||欧 神诺|2013.11.11|2015.4.21|2025.4.20|19|
|78|13519779||欧 神诺|2013.11.11|2015.4.21|2025.4.20|19|
|79|13519806||欧 神诺|2013.11.11|2015.4.21|2025.4.20|19|

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|||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|
|序号|注册号|商标图文|商标注册人|申请日期|专用期(起)|专用期(止)|类别|
|80|13519849||欧 神诺|2013.11.11|2015.3.28|2025.3.27|19|
|81|15285920||欧 神诺|2014.9.3|2015.10.21|2025.10.20|19|
|82|15397122||欧 神诺|2014.9.23|2015.11.7|2025.11.6|19|
|83|16231608||欧 神诺|2015.1.26|2016.3.21|2026.3.20|19|
|84|16231627||欧 神诺|2015.1.26|2016.3.21|2026.3.20|19|
|85|16231682||欧 神诺|2015.1.26|2016.4.14|2026.4.13|19|
|86|7382043||景 德镇 欧神诺|2009.5.8|2010.12.7|2020.12.6|21|
|87|7382188||景 德镇 欧神诺|2009.5.8|2010.8.21|2020.8.20|19|
|88|9902906||景 德镇 欧神诺|2011.8.29|2012.11.7|2022.11.6|19|
|89|7382071||景 德镇 欧神诺|2009.5.8|2010.8.21|2020.8.20|21|

此外，欧神诺及其子公司拥有的境外注册商标如下：
||||||
|-|-|-|-|-|
||||核定使用||
|序号|商标图样|权利人||注册地/国家|
||||商品类别||
|1||欧神诺|11|韩国|
|2||欧神诺|19|马来西亚|
|3||欧神诺|19|香港|
|4||欧神诺|11、19|美国|
|5||欧神诺|11、19|WIPO|

作品著作权如下：
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|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|序号|著作权人|作品名称|登记号|登记日期|有效期|
|1|佛山欧神诺陶瓷股份有限公司|欧神诺OCEANO及图|国作登字-2013-F-00095840|2013-06-19|50|
|2|佛山欧神诺陶瓷股份有限公司|OCEANO及图|国作登字-2013-F-00095839|2013-06-19|50|

域名如下：
||||||
|-|-|-|-|-|
|序号|域名注册人|域名|域名注册日期|域名到期日|
|1|欧神诺|www.oceano.com.cn|2001.7.11|2024.7.11|
|2|欧神诺|www.osnyun.com|2014.9.23|2020.9.23|
|3|欧神诺|www.osnyun.cn|2014.9.23|2020.9.23|
|4|欧神诺|www.osnyun.net|2014.9.23|2020.9.23|
|5|欧神诺|www.osnyun.com.cn|2014.9.23|2020.9.23|
|6|欧神诺|www.myosn.cn|2014.11.25|2017.11.25|
|7|欧神诺|www.osnhome.com.cn|2014.11.20|2017.11.20|
|8|欧神诺|www.osnhome.cn|2014.11.20|2017.11.20|
|9|欧神诺|www.osnhome.com|2014.11.20|2017.11.20|
|10|欧神诺|oceano.商标/欧神诺.商标|2015.3.23|2025.3.20|

专利如下：
||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
|序号|专利名称|专利类型|专利号|申请日|有效期|专利权人|
|1|一种防静电陶瓷砖生产方法|发明|ZL 2010 10563879.2|2010/11/30|自申请日起20年|欧神诺|
|2|一种轻质陶瓷砖的生产方法|发明|ZL 2007 10031337.9|2007/11/9|自申请日起20年|欧神诺|
|3|一种利用冶金钢渣生产陶瓷砖的方法|发明|ZL 2008 10218656.5|2008/10/27|自申请日起20年|欧神诺|
|4|一种保温隔热泡沫陶瓷板及其制备方法|发明|ZL 2012 10481126.6|2012/11/23|自申请日起20年|欧神诺|
|5|一种光致蓄光陶瓷砖及其生产方法|发明|ZL 2013 10672431.8|2013/12/12|自申请日起20年|欧神诺|
|6|一种一次烧成有色微晶玻璃陶瓷复合砖及生产方法|发明|ZL 2012 10589043.9|2012/12/31|自申请日起20年|欧神诺|
|7|一种吸声陶瓷及其生产方法|发明|ZL 2010 10539420.9|2010/11/7|自申请日起20年|欧神诺|
|8|一种高白透光陶瓷砖及其生产方法|发明|ZL 201410639151.1|2014/11/13|自申请日起20年|欧神诺|
|9|一种利用工业固体废渣干法制备的建筑陶瓷及其工艺|发明|Zl 2013 10536292.6|2013/11/4|自申请日起20年|欧神诺；北京科技大学|
|10|一种低温烧成的陶瓷釉面砖及其制备方法|发明|ZL 2012 10446388.9|2012/11/9|自申请日起20年|景德镇欧神诺|

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股东全部权益价值评估说明
银信资产评估有限公司
地址：上海市九江路69号古象大楼
电话：021-63391088
传真：021-63391116邮编：200002
||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
|序号|专利名称|专利类型|专利号|申请日|有效期|专利权人|
|11|一种抗热震性抗冲击地砖的制备方法|发明|ZL 2015 10149828.8|2015/4/1|自申请日起20年|景德镇欧神诺|
|12|一种荧光防伪复合砖|实用新型|ZL 2012 20002595.0|2012/1/5|自申请日起10年|欧神诺|
|13|一种大颗粒三维布料抛光砖的生产设备|实用新型|ZL 2013 20535373.x|2013/8/30|自申请日起10年|欧神诺|
|14|一种用于工业电炉的温度控制系统|实用新型|ZL 2014 20648592.3|2014/11/3|自申请日起10年|景德镇欧神诺|
|15|一种制陶瓷用球磨机|实用新型|ZL 2015 20408850.5|2015/6/12|自申请日起10年|景德镇欧神诺|
|16|瓷砖（梵高系列3）|外观设计|ZL 2013 30422059.6|2013/9/2|自申请日起10年|欧神诺|
|17|瓷砖（梵高系列6）|外观设计|ZL 2013 30422058.1|2013/9/2|自申请日起10年|欧神诺|
|18|瓷砖（法国玫瑰ELF201）|外观设计|ZL 2015 30169703.2|2015/5/29|自申请日起10年|欧神诺|
|19|瓷砖（水墨丹青ELS002）|外观设计|ZL 2015 30169763.4|2015/5/29|自申请日起10年|欧神诺|
|20|瓷砖（玛瑙玉ICC709）|外观设计|ZL 2015 30169740.3|2015/5/29|自申请日起10年|欧神诺|
|21|瓷砖（金蓝玉ICC502）|外观设计|ZL 2015 30169739.0|2015/5/29|自申请日起10年|欧神诺|
|22|瓷砖（毕加索金ELB301）|外观设计|ZL 2015 30169561.x|2015/5/29|自申请日起10年|欧神诺|
|23|瓷砖（汉白玉ICC012）|外观设计|ZL 2015 30169582.1|2015/5/29|自申请日起10年|欧神诺|
|24|瓷砖（龙凤玉ICC203）|外观设计|ZL 2015 30169584.0|2015/5/29|自申请日起10年|欧神诺|
|25|瓷砖（金碧辉煌ELJ211）|外观设计|ZL 2015 30169731.4|2015/5/29|自申请日起10年|欧神诺|
|26|瓷砖（宝玉臻品配件ICC201F43）|外观设计|ZL 2015 30309774.8|2015/8/18|自申请日起10年|欧神诺|
|27|瓷砖（宝玉臻品配件ICC203F47）|外观设计|ZL 2015 30309775.2|2015/8/18|自申请日起10年|欧神诺|
|28|瓷砖（宝玉臻品配件ICC203F49）|外观设计|ZL 2015 30309956.5|2015/8/18|自申请日起10年|欧神诺|
|29|瓷砖（宝玉臻品配件ICC203F57）|外观设计|ZL 2015 30309958.4|2015/8/18|自申请日起10年|欧神诺|
|30|瓷砖（宝玉臻品配件ICC403F11）|外观设计|ZL 2015 30309959.9|2015/8/18|自申请日起10年|欧神诺|
|31|瓷砖（宝玉臻品配件ICC502F35）|外观设计|ZL 2015 30309852.4|2015/8/18|自申请日起10年|欧神诺|
|32|瓷砖（宝玉臻品配件ICC709F51）|外观设计|ZL 2015 30309787.5|2015/8/18|自申请日起10年|欧神诺|
|33|瓷砖（宝玉臻品配件ICC012F55）|外观设计|ZL 2015 30309790.7|2015/8/18|自申请日起10年|欧神诺|
|34|瓷砖（宝玉臻品配件ICC502F11）|外观设计|ZL 2015 30309789.4|2015/8/18|自申请日起10年|欧神诺|

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地址：上海市九江路69号古象大楼
电话：021-63391088
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||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
|序号|专利名称|专利类型|专利号|申请日|有效期|专利权人|
|35|瓷砖（宝玉臻品配件ICC012F41）|外观设计|ZL 2015 30310001.1|2015/8/18|自申请日起10年|欧神诺|
|36|瓷砖（砂岩OSP201）|外观设计|ZL 2015 30309773.3|2015/8/18|自申请日起10年|欧神诺|
|37|瓷砖（砂岩OSP102）|外观设计|ZL 2015 30309772.9|2015/8/18|自申请日起10年|欧神诺|
|38|瓷砖（砂岩OSP301）|外观设计|ZL 2015 30310022.3|2015/8/18|自申请日起10年|欧神诺|
|39|瓷砖（砂岩OS303）|外观设计|ZL 2015 30309771.4|2015/8/18|自申请日起10年|欧神诺|
|40|微晶瓷板（IPT708）|外观设计|ZL 2016 30008909.1|2016/1/12|自申请日起10年|欧神诺|
|41|瓷砖（砂岩0S304）|外观设计|Zl 2015 30309788.X|2015/8/18|自申请日起10年|欧神诺|
|42|瓷砖（宝玉臻品配件ICC201F31）|外观设计|Zl 2015 30309842.0|2015/8/18|自申请日起10年|欧神诺|
|43|瓷砖（宝玉臻品配件ICC201F53）|外观设计|Zl 2015 30309843.5|2015/8/18|自申请日起10年|欧神诺|
|44|瓷砖（宝玉臻品配件ICC012F37）|外观设计|Zl 2015 30309938.7|2015/8/18|自申请日起10年|欧神诺|
|45|瓷砖（宝玉臻品配件ICC203F15）|外观设计|Zl 201530309940.4|2015/8/18|自申请日起10年|欧神诺|

（六）账面记录的房屋建筑物如下：
||||||||||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
|权证编号||建筑物名称||结构||建成年月||计量单位||建筑面积||账面价值|||
||||||||||||||原值|净值|
||粤房地权证佛字||||||||||||||
||||烧制车间1||钢||2007/12/31||㎡||6823.13||1,648,025.74|813,167.03|
||第0430026939号||||||||||||||
||粤房地权证佛字||||||||||||||
||||烧制车间2||钢||2007/12/31||㎡||15120||6,717,940.21|3,573,745.32|
||第0430026936号||||||||||||||
||粤房地权证佛字||||||||||||||
||||原料车间||钢||2007/12/31||㎡||3479.4||3,663,329.12|2,042,911.82|
||第0430026941号||||||||||||||
||粤房地权证佛字||||||||||||||
||||办公大楼||钢混||2006/12/31||㎡||10593.09||24,231,956.56|13,130,113.84|
||第0430026943号||||||||||||||
||粤房地权证佛字||新建厂房2-A(原料车||||||||||||
||||||钢||2009/7/31||㎡||5664||3,020,493.12|2,039,769.48|
||第0410087662号||间)||||||||||||
||粤房地权证佛字||新建厂房2-B(烧制车||||||||||||
||||||钢||2009/7/31||㎡||11568||5,676,766.58|3,757,700.88|
||第0410087659号||间)||||||||||||
||粤房地权证佛字||||||||||||||
||||原料仓||钢||2013/1/31||㎡||4048.84||3,951,754.72|3,267,967.92|
||第0410087656号||||||||||||||
||粤房地权证佛字||||||||||||||
||||分选车间||钢混||2014/3/31||㎡||4332.46||5,793,773.20|5,115,600.02|
||第0410087670号||||||||||||||
||粤房地权证佛字||||||||||||||
||||新建配件车间||钢||2009/7/31||㎡||8280||3,429,083.78|2,287,100.23|
||第0410087654号||||||||||||||
||粤房地权证佛字||||||||||||||
||||RD中心||钢||2009/7/31||㎡||4467.87||3,052,898.12|2,132,643.14|
||第0410087655号||||||||||||||
||粤房地权证佛字||||||||||||||
||||新建成品仓一期||钢||2008/3/31||㎡||10296||5,308,429.74|3,216,657.77|
||第0410114486号||||||||||||||
||粤房地权证佛字||||||||||||||
||||成品仓二期||钢||2009/9/30||㎡||10339.2||4,890,324.42|3,278,760.49|
||第0410114485号||||||||||||||
||粤房地权证佛字||新建厂房1（新抛光车||||||||||||
||||||钢||2011/12/31||㎡||27648||11,226,528.50|8,584,313.77|
||第0410114479号||间）||||||||||||

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||||||||||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
|权证编号|建筑物名称||结构||建成年月||计量单位||建筑面积||账面价值||||
|||||||||||||原值||净值|
|粤房地权证佛字第0410114483号|||||||||||||||
|||综合楼||钢混||2013/10/31||㎡||3221.43||3,621,982.18||3,117,350.91|
|粤房地权证佛字第0410114480号|||||||||||||||
|||新员工宿舍||钢混||2013/9/29||㎡||2143.54||2,988,138.93||2,566,984.61|
|粤房地权证佛字第0410114481号|||||||||||||||
|||新员工宿舍||钢混||2013/9/29||㎡||2143.54||2,988,138.93||2,566,984.61|
|粤房地权证佛字第0410114482号|||||||||||||||
|||新员工宿舍||钢混||2013/9/29||㎡||2146.42||2,992,153.71||2,570,433.53|
|粤房地权证佛字第0410114484号|||||||||||||||
|||新员工宿舍||钢混||2013/9/29||㎡||2143.54||2,988,138.94||2,566,984.60|
|粤房地权证佛字第0430026904号|||||||||||||||
|||公寓-商品房||钢混||2003/6/30||㎡||105.79||50,850.62||18,817.25|
|粤房地权证佛字第0430026907号|||||||||||||||
|||公寓-商品房||钢混||2003/6/30||㎡||105.79||50,850.62||18,817.25|
|粤房地权证佛字第0430026914号|||||||||||||||
|||公寓-商品房||钢混||2003/6/30||㎡||105.79||50,850.62||18,817.25|
|粤房地权证佛字第0430026912号|||||||||||||||
|||公寓-商品房||钢混||2003/6/30||㎡||105.79||50,850.62||18,817.25|
|粤房地权证佛字第0430026918号|||||||||||||||
|||公寓-商品房||钢混||2003/6/30||㎡||117.68||56,565.85||20,932.17|
|粤房地权证佛字第0430026921号|||||||||||||||
|||公寓-商品房||钢混||2003/6/30||㎡||117.68||56,565.85||20,932.17|
|粤房地权证佛字第0430026909号|||||||||||||||
|||公寓-商品房||钢混||2003/6/30||㎡||117.68||56,565.85||20,932.17|
|粤房地权证佛字第0430026933号|||||||||||||||
|||公寓-商品房||钢混||2003/6/30||㎡||83.12||39,953.72||14,784.85|
|粤房地权证佛字第0430026931号|||||||||||||||
|||公寓-商品房||钢混||2003/6/30||㎡||88.87||42,717.60||15,807.63|
|粤房地权证佛字第0430026928号|||||||||||||||
|||公寓-商品房||钢混||2003/6/30||㎡||83.12||39,953.72||14,784.85|
|粤房地权证佛字第0430026924号|||||||||||||||
|||公寓-商品房||钢混||2003/6/30||㎡||88.87||42,717.60||15,807.63|
|粤房地权证佛字第0430026902号|||||||||||||||
|||公寓-商品房||钢混||2003/6/30||㎡||88.87||42,717.60||15,807.63|
|粤房地权证佛字第0430026927号|||||||||||||||
|||公寓-商品房||钢混||2003/6/30||㎡||83.12||39,953.73||14,784.85|
|无证||厂房2||钢|2014/8/31|||㎡|19140||9,181,299.45||8,272,733.45||
|无证||公寓||砖混|1999/12/27|||㎡|1327.4||1,690,270.48||358,400.02||
|无证||成品仓||钢|2007/12/31|||㎡|10206||1,197,698.54||431,030.51||
|无证||配件石材车间||钢|2012/7/31|||㎡|4113.2||1,716,158.21||1,376,501.71||
|无证||厂房1||钢|2007/12/31|||㎡|20682||3,070,708.51||1,153,935.06||
|无证||厂房4||钢|2012/9/28|||㎡|2850.00||1,229,511.52||921,661.43||
|无证||原料车间3||钢|2006/12/31|||㎡|3480.00||1,212,489.30||666,111.19||
|无证||厂房3||钢|2007/12/31|||㎡|2952.00||129,431.09||46,580.13||
|合计|||||||||170537.23||118,238,537.60||80,085,986.42||

（七）其他实物资产如下：
||||||
|-|-|-|-|-|
|项目|账面值|数量|分布地点|现状、特点|
|现金|60,332.44||财务部|账实相符|
|存货|177,641,673.21|4912项|厂区|为库存商品、原材料、在产品和委托加工物资|

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||||||
|-|-|-|-|-|
|项目|账面值|数量|分布地点|现状、特点|
|构筑物|25,529,236.81|85项|厂区|为生产用的辅助构筑物，正常使用|
|机器设备|115,609,992.96|1041项|厂区|为生产用的设备，正常使用|
|运输设备|502,677.43|9辆||为小轿车，正常使用|
|电子设备|12,028,543.43|202项|办公场地|办公用的电子设备,正常使用|

上述评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围一致。
二、资产核实总体情况说明
按照资产评估的有关要求，评估人员在被评估单位已进行的自我清查、核实工作的基础上，对委托评估的整体资产进行了清查和复核。清查和核实的范围为委托评估时所确定的评估目的所涉及的被评估单位在评估基准日的全部资产和负债。
清查核实的资产、负债可分为实物资产和非实物资产（含负债）两大类。本次评估中对实物资产抽查核对了相关产权证明、确认产权归属、抽查盘点核实了账面数量金额、实际数量金额、实际使用情况、存放地点及相关指标；对于存货，评估人员对其进行了盘点，同时抽查了出入库单，全面清查核实了它们的账面金额；对于房产、土地及设备等实物资产全面清查核实了各项资产的名称、清查核对了相关产权证明、确认产权归属；对非实物资产、负债，通过函证、盘点、抽查相关账页和原始凭证、了解企业税收政策及对相关科目涉及的金额进行分析复核等，全面清查核实了它们的账面金额、形成原因、形成日期及其他有关情况：对长期股权投资查验了相关投资协议，被投资单位工商信息及财务数据；对递延所得税资产主要通过核实资产、负债的账面价值与其计税基础存在的暂时性差异，按照《企业会计准则第 18号—所得税》的有关规定，确认所产生的递延所得税资产或递延所得税负债。对内外部往来款项、存款及各项负债主要从账面上进行清查核实，发现有不符的情况查清问题所在，做好记录。
通过函证、盘点、抽查相关账页和原始凭证、了解企业税收政策及对相关科目涉
及的金额进行分析复核等，全面清查核实了它们的账面金额、形成原因、形成日期及
其他有关情况。
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在清查核实过程中，取证了被评估单位及委估资产的他项权利情况及其他佐证资料，以及是否存在其他可能影响资产评估的重大事项。
通过对委估资产的清查、核实，除存在上述清查中已揭示的情况外，确定被评估单位所提供的委托评估资产清单与实际情况相符。
三、评估技术说明
进行股权价值评估，要根据评估目的、评估对象、价值类型、评估时的市场状况及在评估过程中资料收集情况等相关条件，分析资产评估基本方法的适用性，恰当选择一种或多种资产评估基本方法。
资产评估基本方法包括资产基础法、收益法和市场法：
资产基础法：是指以被评估单位评估基准日的资产负债表为基础，合理评估企业表内及表外各项资产、负债价值，确定评估对象价值的评估方法。
收益法：是指将预期收益资本化或者折现，确定评估对象价值的评估方法。
市场法：是指将评估对象与可比上市公司或者可比交易案例进行比较少，确定评估对象价值的评估方法。
由于被评估单位有完备的财务资料和资产管理资料可以利用，资产取得成本的有关数据和信息来源较广，因此本次评估可以采用资产基础法。
根据我们对欧神诺经营现状、经营计划及发展规划的了解，以及对其所依托的相关行业、市场的研究分析，我们认为该公司在同行业中具有竞争力，在未来时期里具有可预期的持续经营能力和盈利能力，具备采用收益法评估的条件。
被评估单位属于建筑陶瓷制品行业，生产销售的产品仅为各类瓷砖，由于上市公司中与被评估单位业务范围类似的企业数量较少，且营业规模有一定差距，加之市场上已有交易案例难以收集，故本次不采用市场法进行评估。
通过以上分析，本次评估分别采用资产基础法及收益法进行，在比较两种评估方法所得出评估结论的基础上，分析差异产生原因，最终确认评估值。
（一）收益法评估说明
1、收益现值法概述
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（1）收益法应用简介
1）本次选用的收益法评估模型
本次收益法评估选用企业自由现金流模型，即企业全部现金流入扣除成本费用和必要的投资后的剩余部分，它是企业一定期间可以提供给所有投资人的税后现金流量。
本次评估以采用企业未来若干年度内的全部现金流量作为依据，采用适当折现率折现后加总计算得出企业整体价值，加上溢余资产价值、非经营性资产价值，减去非经营性负债，然后扣除付息债务的价值，得出股东全部权益价值。计算公式：
EBD (1)
式中：
E：被评估企业的股东全部权益价值
B：被评估企业的企业价值
D：评估对象的付息债务价值
BPC （2）
i
P：被评估企业的经营性资产价值
ΣCi：被评估企业基准日存在的长期投资、其他非经营性或溢余性资产的价值 n R R
P i  n1（3）
(1r)i r(1r)n
i1
式中：
Ri：被评估企业未来第i年的预期收益（自由现金流量）
r：折现率
n：评估对象的未来预测期。
2、收益预测的假设
（1）一般假设
1）国家现行的经济政策方针无重大变化；
2）被评估企业完全遵守有关的法律和法规进行生产经营；
3）被评估企业所在地区的社会经济环境无重大变化；
4）被评估企业所属行业的发展态势稳定，与被评估企业生产经营有关的现行法律、法规、经济政策保持稳定；
（2）特殊假设
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1）被评估企业能够按照企业管理层规划的经营规模和能力、经营条件、经营范围、经营方针进行正常且持续的生产经营；
2）被评估企业在评估基准日目前已经签订的合同能够按约定执行；
3）被评估企业具备与未来经营规模匹配的融资能力，确保未来经营可以正常运行；
4）收益的计算均以一年为一个收益预测期，依次类推，假定收支在收益预测期内均）发生；
5）被评估企业保持现有的经营管理水平，其严格的内控制度和不断提高的人员素质，能够保证在未来年度内其各项监管指标保持历史年度水平，达到相关部门监管的要求；
6）假设被评估单位 2017年-2019年能继续取得高新企业证书享受15%的所得税税率优惠，2019年后企业不再享受该税收优惠，所得税税率为25%；
7）根据欧神诺的产能规划，欧神诺计划在2018年投资新建一条瓷片生产线，该生产线计划投入8880.65万元人民币（不含税），产能为年产瓷片1000万平方米，预计 2019年年初建成投产。本次评估假设该产能规划，能够按照企业的预计时间和投资金额如期建成投产；
8）根据欧神诺提供的资料，欧神诺符合现有的国家和地方的环保法规和产业政策，本次评估假设欧神诺在未来预测年度内，能够继续符合国家和地方环保法规和产业政策；
9）欧神诺于2014年10月10日取得了广东省科学技术厅、广东省财政厅、广东省国家税务局、广东省地方税务局联合颁发的《高新技术企业证书》，有效期为三年，证书编号为GR201444000171，欧神诺可以享受高新技术企业税收优惠的期间为 2014-2016年，欧神诺在此期间将按15%的高新技术企业优惠税率缴纳企业所得税。
截止2017年1月，欧神诺尚在申报延续2017-2019年高新技术企业认定，本次评估假设欧神诺2017-2019年可以延续高新技术企业认定，所得税率为15%；从谨慎性原则出发，本次假设欧神诺2020年开始不再获得高新技术企业认定，所得税率恢复为25%。
10）假设未来预测年度内能源价格不会发生大幅度的变动。
评估人员根据运用收益法对企业进行评估的要求，认定这些假设条件在评估基准日时成立，并根据这些假设推论出相应的评估结论。如果未来经济环境发生较大变化
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或其它假设条件不成立时，评估人员将不承担由于假设条件的改变而可能推导出不同评估结果的责任。
3、本次收益法评估的技术思路
本次收益法评估的技术思路本次评估采用企业自由现金流量来预测企业整体价值，将计算出的企业自由现金流量现值加上非经营性资产和负债即为被评估企业的整体价值，企业整体价值扣除评估基准日被评估企业拥有的付息债务即得出被评估企业的股东全部权益价值。
佛山欧神诺陶瓷股份有限公司及其下属公司共同从事陶瓷的生产与销售,本次评估对象是欧神诺的股东全部权益，收益法采用合并口径进行评估，纳入本次收益法评估合并口径的的公司为佛山欧神诺陶瓷股份有限公司及其下属子公司。
4、收益预测分析
△宏观经济
1.国内生产总值2016年前三季度，国内生产总值同比增长6.7%，第三季度与上半年增速持平，下行势头趋缓
2.三次产业及行业运行状况第三产业正在稳定成为推动国民经济增长的主导力量，工业企业效益有所改善，结构继续优化
分产业看，在当前经济整体放缓的背景下，第三产业正在持续成为推动经济增长
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的主导性力量。国民经济不同行业呈分化走势。
不同工业行业增速差别明显，高技术产业和装备制造业增速较高，工业结构继续优化。受新一轮房地产市场调控政策相继发布、2015年四季度汽车产量基数上升以及制造业外需持续疲弱等因素制约，未来几个季度工业增加值可能维持在6.0%左右的增长水平。
3.投资固定资产投资增速降至8.2%，基建投资增速高位回落，制造业和房地产投资增速整体稳定；但三季度民间投资止跌回升，显示社会预期有所改善；预计四季度固定资产投资有望筑底回稳固定资产投资增速继续降低，其中基建投资增速高位回
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落，但制造业和房地产增速整体稳定。
民间投资增速在三季度出现拐点。认为，三季度工业企业效益有所改善，投资者信心增强，带动以制造业投资为主的民间投资增速出现止跌回升。
四季度制造业投资增速有望延续小幅改善局面，当前温和的房地产投资增速不会受到本轮调控的强烈冲击，由政府主导的基建投资可动用PPP项目、专项建设债等工具发挥“托底”作用。因此，四季度固定资产投资增速有望筑底回升。
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4.消费
国内消费整体保持平稳走势，对经济增长的拉动作用增强，未来几个季度消费增速有望维持缓中趋稳态势国内消费维持平稳走势，对经济增长的拉动作用增强。不同类别商品销售走势差异明显。网络消费等新业态保持活跃，1-9月网上零售额增长26.1%，占消费的比重为11.7%，较上半年增加0.1个百分点，再创新高。
尽管四季度房地产销售难以持续高增长、2016年底汽车税收优惠政策即将到期，短期内消费上行势头可能受到一定影响，但在人均收入水平持续增加的背景下，消费增速仍有望在未来几个季度维持缓中趋稳态势。
5.进出口对外贸易降幅持续收窄，但外部需求与进口需求的疲弱态势尚未根本改观，贸易仍将延续弱势，短期内我国主要出口目的地经济复苏势头不会明显改观，国内进口需求难以有效恢复，四季度进出口（美元口径）将保持同比小幅下滑态势。
6.生产及消费价格居民消费价格温和上涨，工业生产者出厂价格同比在 54个月后首次“转正”；短期内CPI将保持温和走势，PPI将延续同比正增长状态。
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四季度 CPI仍将维持2.0%左右的温和态势。认为主要原因在于：鲜菜价格上涨势头有望回落，四季度食品烟酒价格翘尾因素提高，以及在商品市场供大于求的整体格局下，PPI向CPI的传导效应短期内受阻。去产能效果初显，PPI同比转正。
考虑到去年四季度低基数影响，短期内 PPI将延续同比正增长状态，但国际大宗商品价格持续上涨动力不足，国内去产能逐渐进入深水区，PPI中期内温和上行的可能性较大。
宏观经济政策环境
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1.金融信贷与货币政策
广义货币供应量（M2）增速平稳，M2与M1增速差在经历大幅走阔后趋于收敛，个人住房信贷成为驱动新增信贷的主要力量；投资信心回升带动企业信贷增长，总体信贷规模将维持温和扩张态势。
由于上年四季度之后 M1基数大幅走高，而预期 M2增速基本保持平稳，短期内 M2与 M1增速之间的“剪刀差”将继续收窄，总体信贷规模维持温和扩张态势。2016年以来货币政策整体稳健；三季度央行实施“锁短放长”，货币政策更加注重“松紧适度”三季度央行实施“锁短放长”，货币政策更加注重“松紧适度”。三季度，央行重启14、 28天逆回购，以6个月和1年期的MLF投放换取3个月MLF，上海银行间同业拆放利率（shibor)隔夜品种走高。这种“锁短放长”策略背后的原因在于：三季度以来，部分区域房地产市场快速升温、个人住房信贷增速过猛，资金“脱实向虚”现象加剧，在保障流动性充裕的前提下，货币政策更加注重“松紧适度”，防范金融风险在央行决策比重中有所上升。
近期在“稳增长”目标可期的背景下，央行政策更加强调“松紧适度”，预计这一政策方向将在四季度延续。
2.财政收支与财政政策财政收入增速持续放缓，财政支出保持较高增速；尽管四季度保持财政支出增长面临一定压力，但其它政策工具将会跟进，继续较为积极的财政政策。前三季度财政收入增速放缓。
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受产业运行态势及政策影响，各类税收收入增速差异明显。预计，四季度房地产相关税收增速将会下降，“营改增”的减税效应将进一步体现，全年财政收入增速有望向3.0%的预算目标进一步靠拢。财政支出保持较高增速。
基建类支出增速较高，四季度财政支出增长面临压力。预计，为缓和四季度财政支出增长面临的压力，其它政策工具将会跟进。
在财政赤字扩大的同时，政府综合运用 PPP模式、专项建设债等政策工具，积极
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财政政策将持续发力
四季度尽管一般公共财政支出规模将受到限制，但政府手中的政策工具仍然丰富， PPP项目、专项建设债以及地方债能够提高公共投资的可持续性
△行业状况及发展前景
（一）行业概述
1、建筑陶瓷行业发展概述
作为传统的陶瓷强国，意大利和西班牙凭借精湛的技术和领先的设计在全球建筑陶瓷行业中占据着重要的地位；而作为新兴的陶瓷大国，中国和印度等亚洲国家的建筑陶瓷工业近年来发展迅速，建筑陶瓷产业基地的转移使亚洲成为了世界主要建筑陶瓷生产基地。其中，中国的建筑陶瓷产销量远大于亚洲其他国家，已成为世界上最大的建筑陶瓷生产地及主要的建筑陶瓷出口国。
（1）我国建筑陶瓷行业发展历程
从行业在国际上所处的位置来看，我国从上个世纪 90年代中期就已经成为世界上最大的建筑卫生陶瓷生产国、制造国和消费国，而且在国际市场上的地位和所占份额比重越来越高。我国陶瓷行业的发展大致经历了萌芽、快速发展、产品竞争及品牌竞争共四个阶段。
二十世纪40年代至上世纪80年代为我国陶瓷行业的萌芽阶段。由于受社会经济及政治发展状况的影响，我国建筑陶瓷行业在这一阶段发展缓慢，以手工作坊为主要的生产方式，建筑陶瓷生产企业少且产量低，建筑陶瓷产品的种类较为单一。
二十世纪80年代初期至90年代中期为我国陶瓷行业的快速发展阶段。在该阶段，我国开始实行改革开放政策，国内建筑陶瓷生产企业开始引进国外先进生产设备和科学管理理念，建筑陶瓷的产量及生产工艺均得到了较大幅度的提升，整个行业进入了快速发展阶段。
二十世纪 90年代中期至二十一世纪初为我国陶瓷行业的产品竞争阶段。这一阶段，在消费需求的引领下，建筑陶瓷产品更新换代加快，先后出现了渗花砖、颗粒抛光砖、超亮白、微粉砖及仿古砖等新型产品，产品需求呈现多样化和个性化。与此同
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时，中小企业厂商之间相互模仿，产品同质化严重，竞争日益激烈。
二十一世纪初至今为我国陶瓷行业的品牌竞争阶段。国外建筑陶瓷品牌的进入加剧了国内的市场竞争，一些实力较强的厂商开始注重品牌宣传、服务提升和产品创新及渠道终端建设，消费者对品牌的认知度也逐渐提高，我国建筑陶瓷产业进入了以品牌竞争为主的新阶段。
（2）我国建筑陶瓷行业发展概况
经过数十年的快速发展，我国建筑陶瓷行业发生了翻天覆地的变化。在“十二五”期间，我国建筑陶瓷行业在产业结构调整、转型和升级中不断发展。根据中国建筑卫生陶瓷协会对全国 1,410家规模以上建筑陶瓷企业的统计数据，2011年-2015年，建筑陶瓷企业完成固定资产投资从554亿元增长至812亿元，复合增长率为10.03%；同期，全年主营业务收入从3,325亿元增长至4,354亿元，复合增长率为6.97%。根据《建筑陶瓷、卫生洁具行业“十三五”发展指导意见》，预计 2020年我国建筑陶瓷产量保持在 100亿平方米，其中，国内市场需求量 90亿平方米。我国建筑陶瓷产业布局结构和组织结构将得到全面优化，自主创新能力、创意设计和综合服务能力得到大幅提高。
2011-2015年建筑陶瓷销售与投资额
5000
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|4255 4354||||||
|3831||||||
|35983325||||||
||||717|795|812|
||554|530||||

2011 2012 2013 2014 2015
销售额（亿元） 投资额（亿元）
资料来源：中国建筑卫生陶瓷协会
在保持快速发展的同时，我国建筑陶瓷行业的区域性布局更加广泛而趋于合理。
广东、福建、山东等建筑陶瓷传统重点产区，通过控制生产规模、产业结构转型升级，
陶瓷产品产量占全国建筑陶瓷总量的比重由2010年的63.2%下降到2015年的54.7%。
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而广西、四川等新兴建筑陶瓷产区保持快速增长的态势，跻身全国建筑陶瓷行业前列。
我国已经形成了以广东、福建、江西、山东、四川、广西六大区域为建筑陶瓷主产区，其他产区分散快速发展的格局。
2015年我国各地区建筑陶瓷产量及占比（单位：万平方米）
其他, 243382,广东, 246925,
23.91% 24.26%
广西, 47226,
4.64%
福建, 221855,
21.80%
四川, 75296,
7.40%
山东, 87976,
江西,
8.64%
95206,
9.35%
资料来源：中国建筑卫生陶瓷协会
（3）未来建筑陶瓷行业发展趋势
①发展模式趋于品牌化、渠道化
建筑陶瓷产业三十多年来以量增长为主的模式已趋于结束，粗放式的发展模式导致了严重的产品同质化和激烈的市场竞争。在产业结构调整与升级的转折时期，越来越多的建筑陶瓷企业开始转变发展模式，注重自身品牌的发展以及营销渠道的铺设。
中国建筑卫生陶瓷协会发布的《建筑陶瓷、卫生洁具行业“十三五”发展指导意见》中指出，未来建筑陶瓷产业以产品品牌、质量、服务为核心的内涵式、创新性发展为主导；品牌知名度高、产品创新能力强、产品品质优、销售网络畅通及商业模式新的企业，才具有可持续发展的能力。
②生产方式趋于智能化、柔性化
近年来，国内劳动力成本和原材料价格同步上涨导致建筑陶瓷生产成本急剧上升。
为了降低生产成本，具备一定实力的建筑陶瓷企业陆续引入了先进的自动化、智能化生产设备，通过现代信息技术与制造技术融合创新实现供应、生产与销售等业务的协同，从而优化整体流程并降低生产成本。同时，单一的流水线生产方式已经无法满足
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消费者的个性化需求，市场需求的多元化决定了建筑陶瓷企业生产线的柔性化。
工信部发布的《促进绿色建材生产和应用行动方案》中指出，引导建材生产企业提高信息化、自动化水平，重点在水泥、建筑卫生陶瓷等行业推进智能制造并提升水平。随着多项产业政策的颁布和实施，建筑陶瓷行业将朝着集成化、智能化、柔性化的方向发展，并最终实现研发、设计、生产与经营管理的集成创新。
③未来产品趋于功能化、绿色化
建筑陶瓷产品除了基本的装饰作用之外还可以带有各种各样的功能性作用，例如防滑陶瓷地砖、保温陶瓷砖、吸声陶瓷砖、调湿陶瓷砖等等。针对未来建筑陶瓷产品的功能性、绿色性趋势，《建筑陶瓷、卫生洁具行业“十三五”发展指导意见》中指出，建筑陶瓷产品开发将朝着绿色化、功能化、时尚化方向发展。薄型砖、利废型新产品等绿色化产品，防静电瓷砖、自洁性瓷砖、蓄热、蓄光型建筑陶瓷、健康性瓷砖、仿石和仿木类瓷砖产品将成为未来产品的主流方向。《关于促进建材工业稳增长调结构增效益的指导意见》鼓励企业加强产品设计和关键零配件研发，开发多功能产品、智能家居等用品，提升产品技术含量和艺术性，促进陶瓷产品智能化、多功能化，更好满足个性化消费需求。
随着消费者、建筑陶瓷生产企业环保意识的增强和各项产业政策的落地实施，功能化、绿色化建筑陶瓷产品的市场需求将快速增长，建筑陶瓷企业也将更加注重绿色、多功能产品的研究开发。
（二）行业供需情况
1、我国建筑陶瓷行业市场供给分析
在城镇化快速推进以及房地产需求的大力拉动下，我国建筑陶瓷行业市场供给总量迅速增长。其中，陶瓷砖作为最主要的建筑陶瓷产品保持快速增长并逐渐趋于平稳。
根据中国建筑卫生陶瓷协会的统计数据，2011年至 2015年，我国陶瓷砖产量由 87.0亿平方米增长至101.8亿平方米，复合增长率为4.01%。
2015年中国陶瓷砖产量首次出现了负增长，这在一定程度上预示着我国建筑陶瓷行业在经过数十年的快速增长之后逐渐从“以量博利”向“以质取胜”的转变，并将维持“稳中趋缓、缓中趋优”的运行格局，我国主要建筑陶瓷、卫生洁具产品未来需求增长
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将处于微增长的平台期。随着城镇化及全面小康社会推进，我国现代化进程中的规模化建设还将保持一定总量，对建筑陶瓷、卫生洁具产品的绝对需求量仍会处在较高水平，但增幅会逐年降低。
2011年-2015年中国陶瓷砖产量及增速
105.0 102.3
101.8
20
||
|-|
|102.3 101.8|
|96.9|
|89.9|
|87.0|

2011 2012 2013 2014 2015
陶瓷砖（亿立方米） 增速（%）
资料来源：中国建筑卫生陶瓷协会
同时，我国建筑陶瓷行业市场供给结构将随市场消费结构趋于中高端而有所转向。
随着人们物质消费水平的不断提升，中高端建筑陶瓷产品的市场需求持续高涨。根据《建筑陶瓷、卫生洁具行业“十三五”发展指导意见》中预测，“十三五”期间建筑陶瓷产品需求结构继续升级，随着消费结构不断升级，建筑现代化的进一步推进，将对建筑陶瓷、卫生洁具产品的品质和功能提出更多、更高的要求，市场对高性价比建筑陶瓷、卫生洁具产品需求比重将稳步提升。
随着市场需求结构的转变，个性化定制需求对建筑陶瓷生产企业多批次、小批量的柔性化生产能力提出了更高的要求，即不仅为客户提供高附加值的建筑陶瓷产品还要满足客户的个性化需求。近年来，实力型建筑陶瓷企业纷纷布局并开拓中高端市场，通过引入先进的研发设备、生产设备及检测设备等以适应多元化的市场需求。根据中国建筑卫生陶瓷协会统计的数据，2015年全国规模以上建筑陶瓷企业完成固定资产投资近 812亿元，同比增长2.16%；同年完成销售额 4,354亿元，同比增长2.33%。面对急剧增长的中高端建筑陶瓷产品需求，我国建筑陶瓷行业市场的供给总量微量增长
的同时，供应结构将发生根本性的转变，中高端建筑陶瓷产品供给快速提升，而低端
建筑陶瓷产品的供应量将随之锐减。
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2、我国建筑陶瓷行业市场需求分析
建筑陶瓷产品如陶瓷砖、轻质陶板等均可用于各类建筑物的装饰装修，包括房屋住宅、公共建筑物内、外墙及地面的装饰装修。建筑陶瓷属于耐用消费品，其消费与国民经济发展和人均收入密切相关。在国民经济良好发展的势头下，我国已经进入大规模城市化发展的良好时期，不仅城市发展建设需要大量建筑陶瓷产品，随着广大农村地区生活条件的逐步改善，城镇居民消费不断升级换代，对建筑陶瓷的需求也将保持在较高的水平。
（1）国民经济发展与人均收入增加为建筑陶瓷行业提供了巨大的市场空间
当前，我国国民经济总量在较高基数上继续保持平稳增长，经济结构转型加快，市场需求潜力巨大。根据国家统计局的数据，“十二五”期间，我国国内生产总值从 2011年484,124亿元上升至2015年676,708亿元，年均涨幅7.8%，下图为2011年到2015年我国的GDP发展情况。
2011年-2015年我国GDP发展情况
800,000 10.0%
|||||
|-|-|-|-|
|676,708||||
|9.5% 635,910588,019||||
|534,123484,124 7.7%|7.7%|7.3%||
||||6.9%|

2011 2012 2013 2014 2015
国内生产总值（亿元） 增长率
数据来源：国家统计局
随着国民经济平稳发展，国内消费者的收入水平和消费能力增长显著，不仅使得居民的可支配收入得到提高，也加速了国内消费者日益成熟。根据国家统计局发布的《2015年国民经济和社会发展统计公报》，2015年我国城镇居民家庭人均收入达到 31,195元，比上年增长8.2%；全年全国居民人均可支配收入 21,966元，比上年增长8.9%。可支配收入的迅速增长使人们的消费能力快速提升，并有望在未来得到进一步
提高，为建筑陶瓷市场需求提供了较大的发展空间。下图为 2011年-2015年我国城镇
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居民家庭人均可支配收入情况：
2011年-2015年我国城镇居民家庭人均可支配收入情况
35,000 16.00%
14.13% 31,195
|||||
|-|-|-|-|
|14.13% 31,19512.63% 28,844||||
|26,95524,565||||
|21,810|9.73%||8.15%|
|||7.01%||

2011 2012 2013 2014 2015
城镇居民家庭人均可支配收入 增长率
数据来源：国家统计局
《“十三五”规划纲要》中指出，我国经济将保持中高速增长，在提高发展平衡性、包容性、可持续性基础上，到 2020年国内生产总值和城乡居民人均收入比2010年翻一番。我国经济快速发展以及居民可支配收入的提高均为建筑陶瓷行业提供了巨大的市场需求发展空间。同时，建筑陶瓷应用领域十分广泛，在住宅房地产和公共建筑物装饰装修等下游应用领域的推动下，建筑陶瓷的市场需求仍在进一步扩大。
（2）建筑陶瓷行业下游应用领域的发展带来了巨大的市场需求
《国家新型城镇化规划（2014-2020年）》中提出，2020年城镇化率将达到60%，城镇化稳步推进将促使人口红利持续释放，为经济发展注入强大动力。城镇化进程的加快将持续带动中国城镇化建设各项需求的快速发展，包括对建筑陶瓷业的巨大需求。
其中，一方面是住宅装饰装修对建筑陶瓷市场需求的拉动，另一方面是城市轨道交通、商业地产、星级酒店等公共建筑装饰装修的需求刺激。
①住宅装饰装修市场前景
近年来，在城镇化进程的推动下我国房地产市场发展迅速，住宅商品房销售面积快速增长。根据国家统计局发布的数据，住宅商品房销售面积从 2011年 96,528万平方米稳步增长到 2015年 112,406万平方米，年均增长率为4.2%，受政策调控因素影响较大。具体的增长情况如下图：
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2011年-2015年我国住宅商品房销售面积情况
120,000 20.0%
|||
|-|-|
|115,723||
||112,406|
||105,188|
|98,468||
|96,528||

2011 2012 2013 2014 2015
住宅商品房销售面积（万平方米） 增长率
数据来源：国家统计局
针对未来几年的住宅房屋需求，国家信息中心发布的《2014-2020年：中国房地产市场需求的中长期分析》报告中预测，若不考虑投资性需求，2014-2020年住房市场需求将新增114.66亿平方米，年均新增16.38亿平方米。其中，新增城镇人口住房需求 37.38亿平方米，现有人口改善性住房需求 37.28亿平方米，拆旧改造住房需求 40亿平方米，未来住房需求仍有一定保证。房地产行业稳步的发展将直接推动建筑装饰装修产业的发展，并强有力地拉动建筑陶瓷行业的市场需求。
除了住宅新装修的强劲需求之外，二次装修需求在存量建筑装修需求的带动下增速提升明显。房地产市场中二手房交易带来的城市住宅改造性装修工程量稳步增长，二次装修需求的释放将直接推动建筑陶瓷行业进入一个更加高速的增长期。2015年全国存量建筑面积已达到662亿平方米，巨大的存量意味着未来二次装修需求潜在的巨大增长空间。一般来讲，住宅装修周期较短8-12年需要重新装修，而公共建筑像一些宾馆饭店、写字楼的装修周期为 6-8年，娱乐场所和商务用房的装修周期更短。按照装饰装修的周期来看，二次装修的需求增长将进入快速释放阶段。
目前，我国住宅装饰装修总产值呈快速增长的态势，根据中国建筑装饰协会统计数据显示，2011年-2015年，我国住宅装饰装修行业工程总产值由10,200亿元增长至 16,600亿元，复合增长率为12.95%。随着房地产市场需求以及住宅房屋二次装修需求得到进一步释放，住宅装饰装修行业工程总产值将继续保持快速增长的势头。
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2011年-2015年我国住宅装饰装修行业工程总产值情况
18,000 14.0%
||||||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
|12.3%|||||||||||
|10.8%|||||||1|0.2%|||
|8.0%|||||||||9|.2%|
||||||||||16,60|0|
||||12,20|0|13,70|0|15,10|0|||
||10,20|0|||||||||

2011 2012 2013 2014 2015
住宅装修装饰行业工程总产值（亿元） 增长率
数据来源：中国建筑装饰协会
②公共建筑装饰装修市场前景
“十二五”期间，我国公共建筑装饰装修全年完成工程总产值呈稳步提升的态势。
根据中国建筑装饰协会发布的《2015年度中国建筑装饰行业发展报告》，我国公共建筑装饰装修全年完成工程总产值从2011年的工程总产值13,300亿元提升到2015年的工程总产值17,400亿元，复合增长率达到6.95%。公共建筑装饰装修对装饰材料的大规模需求将直接拉动上游行业的快速增长，包括促进建筑陶瓷行业的迅速增长。其中，商业地产、星级酒店等主要公共建筑装饰装修需求的快速膨胀有力地拉动了建筑陶瓷行业的市场需求。
2011年-2015年我国公共建筑装饰装修行业工程总产值情况
20,000 20.0%
||||||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
|16.0%|||||||||||
|13.0%|||||||||||
|1|3,30|0 1|4,10|0 1|5,20|80. 0 % 1|6,508|0. 6 % 1|7,40|05.6%|

2011 2012 2013 2014 2015
公共建筑装饰装修全年完成工程总产值（亿元） 增长率
资料来源：中国建筑装饰协会
作为城市化发展的主要标志之一，商业地产遍及大中小城市的核心地带，成为国
内城市经济发展的新引擎，其中蕴藏巨大的装饰装修需求量，是公共建筑装饰行业发
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展的重要驱动因素。我国商业营业用房投资额从 2010年 5,648亿元增长至 2015年 14,607亿元，增长幅度超过150%，复合增长率高达20.93%；办公楼投资额从 2010年1,757亿元增长至2015年6,210亿元，增长幅度更是达到253.44%，复合增长率为28.73%。随着我国城市化的进一步拓展和深化，大量城市商业空间面临着重新规划与整合的需求，在消费升级的大背景下，商业地产业将给公共建筑装饰市场带来较大推动，从而构成巨大的建筑陶瓷需求。
2010年-2015年我国商业营业用房和办公楼投资情况
25000
||||||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
||||||||5641||6210||
|3367|||||4652||||||
||||3367||||||||
|1757||2490||1|194|15|434|6 1|460|7|
||1757||||||||||
||5648|7424|9312||||||||

2010 2011 2012 2013 2014 2015
商业营业用房投资额（亿元） 办公楼投资额（亿元）
资料来源：国家统计局
同时，随着国内经济的快速发展，尤其是旅游、商务差旅等产业的迅猛发展以及长期消费升级，大量星级酒店的布局由一线城市向二、三线城市拓展。根据国家旅游局发布的数据，2010年-2015年，我国五星级酒店从 545家增加至 789家，复合增长率为7.68%；同期，我国四星级酒店从2,002家增加至2,375家，复合增长率为3.48%。
高端酒店的装饰装修需求呈现出良好的增长态势，不仅增加了建筑装饰的市场需求规模，而且对装饰的质量、档次提出了更高的要求，推动了装饰装修行业整体水平向更高层次发展。
此外，星级酒店装饰装修一般以5至7年为周期进行更新，新增星级酒店的装饰装修及存量酒店的改造催生了巨大的高端建筑装饰需求，也为高端建筑陶瓷行业带来了新的发展机遇。
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2010年-2015年我国星级酒店增长情况
14,000
||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
|9,252|8,913|8,541|8,58|7|8,062|7,386|
|2,002|2,148|2,186|2,36|1|2,373|2,375|
|545|615|640|739||745|789|

2010 2011 2012 2013 2014 2015
五星级酒店数量 四星级酒店数量 一至三星级酒店数量
资料来源：国家旅游局
（三）行业的主要进入壁垒
1、生产技术壁垒
为了确保我国建筑陶瓷行业稳定有序发展，提高建筑卫生陶瓷工业发展质量和技术水平，国家建筑材料工业局、工业和信息化部等部委先后组织制定和实施了多项建筑陶瓷行业国家标准，如：《建筑卫生陶瓷企业质量管理规程》、《建筑卫生陶瓷行业准入标准》、《建筑卫生陶瓷行业准入公告管理暂行办法》等等，并对建筑陶瓷产品实施强制认证。各项标准明确提出，建筑陶瓷生产企业需要确保原材料、半成品、成品及包装储存均符合技术标准的要求。因此，各项生产技术标准对新进入者形成了进入障碍。
此外，中高端建筑陶瓷产品对企业生产技术提出了更高的要求。其中，柔性制造技术、激光喷粉装饰、干法制粉、微波烧成等技术的应用需要建筑陶瓷企业在生产方面有足够的积累，这也提升了建筑陶瓷行业的生产技术壁垒。
2、节能环保壁垒
针对建筑陶瓷工业的污染物排放要求，我国颁布实施了多项规章制度，包括《建材行业节能减排先进适用技术目录》、《建筑卫生陶瓷行业准入标准》、《促进绿色建材生产和应用行动方案》等产业政策，以及《陶瓷工业污染物排放标准》（GB
25464-2010）、《陶瓷生产防尘技术规程》（GB13691-2008）等强制性国家标准，对
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建筑陶瓷企业节能环保水平设立了明确界限。同时，相关政策要求新建和改扩建项目必须采用清洁能源或煤洁净气化技术，对节能降耗有明确的要求。新进入者需要在节能环保方面耗费大量的时间以及人力物力，从而构成了进入壁垒。
3、品牌壁垒
建筑陶瓷是耐用消费品，并且与人们的生活息息相关，消费者在挑选时更加青睐于知名度较高的建筑陶瓷产品品牌。较高的品牌知名度有利于赢取消费者的信任，提升市场占有率；良好的口碑便于企业实现差异化营销战略，为企业新产品的市场推广奠定基础。因此，树立品牌是企业获取商业利益的有效途径，也是体现企业综合实力的最佳载体。
品牌的打造是一个长期积累的过程，不仅需要复合人才、经销渠道和质量管理上的积累，还需要将企业文化、社会责任等重要思想理念融入到设计、生产、宣传和销售的每一个环节中，这对于企业的长期可持续发展能力和企业卓越的前瞻性提出了很高的要求，体现着一个企业对市场的判断和对自身品牌的精准定位。对于新进入行业的企业，面对成熟企业及品牌的优势，短期内难以获得市场的认可。
4、人才壁垒
在市场竞争日益激烈的背景下，建筑陶瓷企业为了保持市场竞争优势需要具备高素质的经营管理团队和富有技术创新理念的研发队伍。随着建筑陶瓷产品的多样化、个性化需求逐渐增长，在技术创新、设计创意、生产工艺等方面，建筑陶瓷企业必须配备大量经验丰富、技能较强的各种技术专业人才。目前，国内建筑陶瓷行业专业人才较为匮乏，行业内具有丰富经验的高端技术人才相对稀缺，且优秀技术人才多集中在少数领先建筑陶瓷。因此，人才储备难题成为新进入企业的障碍。
5、渠道壁垒
建筑陶瓷的销售渠道以经销商为主，以房地产开发商、市政/商业配套工程承包商等集团客户及超市为辅，建筑陶瓷企业销售渠道的覆盖面决定了其市场销售情况。优质的企业经过多年的研究与积累，形成了与客户长期稳定的合作关系，拥有完善的销售终端配套服务，其成熟的营销网络体系比新进入企业省去了大量的人力成本和物力成本。因此，率先进入者对于市场和客户资源的占有必然会对新进入者构成一定的壁
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垒。
6、资金规模壁垒
建筑陶瓷行业属于资金密集型行业，新进入者需要较高的资金投入。在人力成本、原材料及能源价格上涨等不利因素影响下，建筑陶瓷企业要在激烈的市场竞争中保持优势，必须依靠规模化生产，有效减低成本。规模化需要资金、时间及人力的大量投入，新进入者在短时间内无法在成本、规模等方面形成优势，企业整体竞争力有限，难以在激烈的市场竞争中立足。同时，随着智能化、自动化以及节能环保生产的优势逐渐体现，建筑陶瓷企业需要购买先进的生产设备和自动化设备。由于部分国产设备还无法支持开发高附加值产品的需求，从国外引进成套的技术、设备需要巨额的投入，这也导致新进入者面临巨大的资金压力。
（四）影响行业发展的有利和不利因素
1、有利因素
（1）国家产业政策支持为建筑陶瓷行业提供良好发展环境
在建筑陶瓷行业快速向前发展的同时，规范行业发展的一系列法律法规、技术规范和技术标准陆续制定并出台实施。近年来，国家出台了多部相关的法律法规，包括《外商投资产业指导目录（2015年修订）》、《建筑卫生陶瓷行业准入公告管理暂行办法》、《产业结构调整指导目录（2011年本）（修正）》、《建材行业节能减排先进适用技术目录》等等。同时，建筑陶瓷行业相关的产业政策也先后发布，包括《建材工业“十三五”发展指导意见》、《建材工业“十三五”科技发展规划》、《工业绿色发展规划（2016-2020年）》、《关于促进建材工业稳增长调结构增效益的指导意见》、《促进绿色建材生产和应用行动方案》、《中国制造2025》等等。这都对建筑陶瓷行业的发展以及产业结构调整起到了重要的指导作用，为建筑陶瓷行业高速发展营造了良好的环境。
（2）购买力水平提高和消费结构升级
随着我国经济的快速发展，国内居民的购买力水平和消费意愿也稳步增加。根据国家统计局《2015年国民经济和社会发展统计公报》，2008年至2015年，农村居民人均纯收入从 4,761元上升到 10,772元，增幅高达126.25%；我国城镇居民人均可支
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配收入从 15,781元上升到 31,195元，增长97.67%。同期，社会消费品零售总额从 108,488亿元增长至 300,931亿元，增长幅度为177.39%，年复合增长率达15.69%。
我国国内社会消费品零售总额的增长幅度和增长速度充分显示了居民购买力提高和消费意愿增强，反映了国内市场的巨大潜力。我国已经进入大规模城市化发展的良好时期，一方面城市发展与建设需要大量建筑陶瓷产品；另一方面，随着广大农村地区生活条件的逐步改善，城镇居民消费不断升级换代，对建筑陶瓷的需求也将保持在较高的水平。
（3）下游行业快速发展直接拉动建筑陶瓷行业
近年来，我国房地产经过繁荣快速发展开始逐渐转向稳定成熟期。2015年，我国房地产开发投资 95,979亿元，比上年增长1.0%。其中，住宅投资64,595亿元，增长0.4%；办公楼投资6,210亿元，增长10.1%；商业营业用房投资14,607亿元，增长1.8%。
根据《国家新型城镇化规划（2014-2020年）》，2020年城镇化率将达到60%，城镇化稳步推进将促使人口红利持续释放，为经济发展注入强大动力。中国社会科学院财经战略研究院于 2013年 12月发布了《中国经济体制改革报告2013》，预计 2020年中国城镇居民人均住房建筑面积将达到 35平方米。随着城市化进程的快速推进，住房、办公建筑等需求的增加将持续拉动建筑陶瓷行业的市场需求。
此外，国内住宅房屋处于较高存量，二次装修需求的快速增长将成为建筑陶瓷行业新的市场增长点。一般而言，住宅装饰的耐用年限为 8-10年，在住宅的完整寿命周期中，本身就存在多次装修的需要。同时，经济结构持续调整、人口流动速度加快、部分城市的限购令将促进房地产存量市场的发展，进而加快住宅重新翻修的频率。随着存量住宅装修耐用年限的到来和二手房市场的持续发展，大量住房的二次装修需求将会逐步释放，将为建筑陶瓷行业创造新的发展空间。
2、不利因素
（1）企业规模偏小，行业组织化程度低，竞争不规范
我国建筑陶瓷行业集中度较低，行业内企业的规模普遍较小，与国际大型建筑陶瓷企业仍存在较大的差距。目前，部分企业虽然已经开始实现产业化、规模化以及实现企业联盟与协作，但比例仍然较低，行业内大部分企业规模较小，技术、资金等实
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力较弱，加上管理仍不够规范，标准化水平较低，行业整体运行效率较低，仍然缺乏国际市场竞争力。
另外，我国建筑陶瓷行业中低端市场存在偷工减料、恶性竞争等现象，从而影响了行业的整体诚信水平，削弱了行业的议价能力，对行业的快速发展造成了不利的影响。近年来，行业管理部门加大了管理和宣传的力度，行业竞争将不断规范化。
（2）品牌竞争力不足
国内许多建筑陶瓷生产企业只关注陶瓷产品规模化生产而不注重品牌培育，尤其是定位于中低端市场的建筑陶瓷企业。这造成企业品牌的影响力十分薄弱，在市场上缺乏竞争力，在劳动力成本逐年提升的同时难以与国际陶瓷品牌抗衡。目前，意大利、西班牙进口瓷砖品牌，如：蜜蜂、蜘蛛、雅素丽、范思哲、埃米等仍占据高价位、高利润的大部分高端市场。随着国内部分建筑陶瓷企业转型升级并专注于中高端市场开拓，行业内品牌的整体影响力将有所提升。
△被评估单位简介及发展前景
佛山欧神诺陶瓷股份有限公司是佛山市首家在新三板挂牌的企业，“欧神诺”来自意大利语“OCEANO”，意为海洋。公司目前拥有两大现代化建陶生产基地，一个在中国陶都佛山，占地面积近 600亩；另一个在千年瓷都景德镇，占地面积近 1150亩。
旗下建有规模较大的建陶研发中心和配件加工开发中心，装备有先进的陶瓷生产设备，专业生产经营各种高档建筑陶瓷制品，并在产品和商业模式上以强大的自主创新能力著称于中国建陶行业内外。
欧神诺曾先后被认定为国家火炬计划重点高新技术企业、国家高新技术企业、广东省创新型企业，拥有广东省企业技术中心、广东省工程技术研究开发中心以及独立的博士后科研工作站；同时，欧神诺与北京科技大学、景德镇陶瓷学院等机构共同建立了“产学研”合作平台，通过积极引入国内高校、研究机构的科研力量加强企业的技术研发创新能力，为新技术、新工艺的应用推广奠定了坚实的基础，通过ISO9001、 ISO14001和 OHSAS18001三大体系及 3C国家强制性产品认证、环境标志产品认证、能源管理体系认证，并先后获得中国驰名商标、广东省著名商标、广东省名牌产品等荣誉。
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欧神诺以完善的销售网络、突出的品牌理念、高标准的产品质量、强大的研发实力、丰富的客户资源，在国内高端建筑陶瓷行业中占据领先地位，综合实力位居行业前列。欧神诺具备突出的研究开发能力，拥有“广东省工程技术研究开发中心”和“博士后科研工作站”，研究开发了多项具有国际和国内先进水平的专利技术和非专利技术，。
欧神诺参与起草和修订了一项国家标准和三项行业标准，对建筑陶瓷生产技术及其发展有更深刻的认识。
欧神诺参与起草和修订的国家、行业标准
||||||
|-|-|-|-|-|
|序号|标准名称|发布部门|标准级别|责任角色|
|1|《陶瓷砖》 GB/T 4100-2015|国家质检总局、国标委|国家标准|参加起草单位|
|2|《轻质陶瓷转》 JC/T1095-2009|工信部|行业标准|负责起草单位|
|3|《材料负离子发生量的测试方法》 JC/T 1016-2006|国家发改委|行业标准|负责起草单位|
|4|《微晶玻璃陶瓷复合砖》JC/T 994-2006|国家发改委|行业标准|负责起草单位|

在激烈的建筑陶瓷市场竞争中，欧神诺凭借良好的创新开发能力以及广阔的渠道网络等优势不断拓展自身的业务规模，市场占有率呈现出稳步增长的态势。2015年欧神诺进行战略调整并有意收窄了工程集团销售渠道的规模，从而导致营业收入有所下降。
2013年-2015年欧神诺市场占有率情况
单位：亿元
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|-|-|-|-|
|年份|欧神诺营业收入|规模以上建筑陶瓷企业主营业务收入|占比|
|2015年|16.01|4,354|0.37%|
|2014年|16.13|4,255|0.38%|
|2013年|12.57|3,831|0.33%|

欧神诺注重提升产品的品质，生产过程中严格遵循国家标准和行业标准，先后通过了 ISO 9001:2008质量管理体系认证、ISO 14001:2004环境管理体系认证以及能源管理体系认证。欧神诺的产品优质可靠，得到了下游客户的一致肯定。
欧神诺旗下的高端建筑陶瓷品牌“欧神诺（OCEANO）”荣获中国建筑装饰协会颁发的“2016年度中国建筑卫生陶瓷十大品牌”以及中国室内装饰协会装饰材料用品专
业委员会颁发的“陶瓷十大品牌”。近年来，建筑陶瓷行业形势复杂，受房产调控、出
口贸易壁垒提升等影响，行业增长速度减缓。欧神诺凭借着强大的核心竞争力和准确
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的战略定位，在复杂的行业形势下，加大了对自身品牌的建设和推广力度，品牌影响力在国内市场逐渐扩大。
△欧诺神的竞争优势
（1）技术研发优势
欧诺神具备强大的研究及开发潜力，具有“国家级高新技术企业”资质，拥有“广东省工程技术研究开发中心”，可承担开发新产品及生产自动化的工作；并设有独立的“博士后科研工作站”，专门从事新产品技术开发和基础研究。自设立以来，研究开发了多项具有国际和国内先进水平的专利技术和非专利技术。欧诺神具备条件成熟的研发实验中心和渠道推广网络，这也为新技术、新工艺的应用推广奠定了坚实的基础。
凭借领先的技术研发实力，欧诺神在主要产品技术方面持续创新，研发了“三维大颗粒布料技术”、“超超白坯体配方技术”、“钢渣陶瓷干法制造技术”、“陶瓷固废处理技术”等多项技术并逐步实现了量产。欧诺神的研发能力和技术水平得到了广泛的认可，先后被评为国家高新技术企业、国家火炬计划重点高新技术企业、广东省高新技术企业、广东省省级企业技术中心、广东省优秀工程技术研究开发中心、广东省创新型企业，累计获得省、市、区政府部门颁发的科学技术奖励超过 30项，并参与起草制定了一项国家产品标准《陶瓷砖》（GB/T4100-2015）和三项行业标准（JC/T1095-2009、JC/T994-2006、JC/T1016-2006）。经过多年的积累，欧诺神已经具备强大的技术研发实力，主要产品的生产工艺在国内处于领先水平。
（2）品牌优势
欧诺神的品牌战略定位于打造一个高端建筑陶瓷国际品牌，倡导“天下无砖”的品牌理念，并注重品牌的长期发展与培育。欧诺神坚持以研发创新为驱动力，为消费者供应高品质、高附加值的建筑陶瓷产品，通过口碑效应使品牌认知度和美誉度不断提升。同时，欧诺神与国际 4A广告公司奥美广告达成了品牌推广的战略合作关系，通过多渠道的推广方式加大自身品牌的市场影响力。经过长期经营，欧诺神旗下的高端建筑陶瓷品牌“欧神诺（OCEANO）”获得了市场的广泛认可，先后荣获了“中国驰名商标”、“广东省著名商标”、“中国高端瓷砖领军品牌”、“中国建筑卫生陶瓷十大品牌”、“中国建陶 20年杰出品牌”等多项荣誉和称号。欧诺神凭借着强大的核心竞争力和准
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确的战略定位，在复杂的行业形势下，加大了对自身品牌的建设和推广力度，品牌影响力在国内市场逐渐扩大。
（3）营销渠道优势
建筑陶瓷企业的营销渠道以经销商为主，以集团客户及超市为辅。欧诺神具有成熟完善的营销渠道网络和终端服务配套设施，不仅仅重视线下营销渠道的布局与服务体验的质量管控，还建立了以“欧神诺在线”网站为核心的线上管理平台。一方面，为经销商、供应商和企业内部各部门提供了业务协同的集成系统；另一方面，为经销商门店的终端产品及装饰效果提供了线上展示平台，更为企业提供了新的营销渠道。欧诺神将依托“欧神诺在线”线上管理平台和经销商的线下服务体验中心，致力于打造成为以消费者为中心的“瓷砖整体解决方案”营运服务商，为消费者提供线上线下渠道的全方位服务。
欧诺神的集团客户覆盖广州恒大、碧桂园、北京华耐、万科、雅居乐等知名企业集团。广阔的营销渠道网络和成熟的渠道推广条件为欧诺神实施品牌战略、扩大市场规模建立了渠道优势。
（4）节能环保优势
作为行业内率先重视节能降耗的建筑陶瓷生产企业，欧诺神已建立起了诸多节能环保的优势，同时加强了绿色化新产品的研究开发。在强大的技术研发实力支撑下，欧诺神开发了废渣利用技术、负离子釉面砖、轻质陶瓷板材生产技术等多项节能环保技术，并先后荣获了中国建筑材料科学技术奖三等奖、全国建材技术革新二等奖、广东省科技进步三等奖等多项荣誉。
针对日益苛刻的环保要求，欧诺神引进了国内先进的收尘脱硫环保设备，通过对烟气的调治处理，其收尘脱硫效率可在99.9%以上，保证颗粒物、硫化物、氮氧化物排放浓度控制在国家排放标准内。该设备具有适应烟气量和烟气含硫量变化的自动化操作模式，进而避免脱硫剂的浪费和可能造成的环境污染问题。欧诺神先后通过了ISO 14001:2004环境管理体系认证以及能源管理体系认证，在节能环保方面建立了一套健全的管控机制，不仅节能降耗效果明显，还在绿色建筑陶瓷产品研发上处于行业领先地位。欧诺神先后被评为广东省清洁生产企业、绿色设计国际贡献奖、全国水泥玻璃
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陶瓷产业节能减排先进典型企业、中国陶瓷年度绿色企业等多项荣誉。
（5）质量控制优势
经过多年的发展和积累，欧诺神建立了一套科学、严密、高效的质量控制体系并通过了 ISO 9001:2008质量管理体系认证。在生产的不同阶段，欧诺神均按照各项国家标准、行业标准以及相关的规章制度，对各项工序质量进行严格的控制。欧诺神现有产品的生产制度和质量控制手册都是依据ISO9001质量管理体系的要求制定的，并严格按照 GB/T19001-2008/ISO9001:2008国际质量体系要求，推行全面质量管理。欧诺神按质量管理体系标准要求建立了《质量管理手册》与分程序文件，形成了完善的质量管理体系文件。
为了提升并保证建筑陶瓷产品的质量，欧诺神建立了比欧盟委员会标准 EN176所制订的技术规范更为严格的企业内部质量控制标准。通过事前计划、事中控制、事后反馈的标准化流程对整个产品生产过程进行全面地管理，欧诺神在产品质量控制方面建立了明显的优势。
△欧诺神的竞争劣势
（1）融资渠道单一
经过多年快速发展，欧诺神的业绩稳步增长，经营规模持续扩大。但是，欧诺神的资金主要来自于内部积累和银行借款，融资渠道相对狭窄，资产负债率较高、资金不足已成为欧诺神提升技术水平、扩张业务的瓶颈。欧诺神亟需扩宽融资渠道，提升资金实力。
（2）市场规模不足
欧诺神产品定位于高端建筑陶瓷市场，注重高端产品的开发与市场培育，致力于提供高品质产品并满足客户的个性化需求，拥有较强的新产品技术研发能力和市场推广能力，优先追求生产产能的先进性。相比行业规模领先的企业，欧诺神目前规模相对较小。欧诺神产能的规模效应有待进一步提升。
（3）房地产宏观调控
近年来，我国的房地产业迅速发展，并在社会经济发展中占据重要位置。这随之
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也产生了一系列问题，政府不断出台相关政策对房地产市场进行宏观调控，以保证其健康发展，由此导致建材行业在调控阶段会短时间的下滑，待房地产行业健康发展，建材行业同样会有进一步提升。
5、评估过程
(1)历史经营状况
被评估单位近两年及评估基准日合并资产负债情况见下表：
金额单位：人民币元
|||||
|-|-|-|-|
|项目/报表日|2014年12月31日|2015年12月31日|2016年9月30日|
|总资产|1,691,038,325.89|1,915,961,046.91|1,870,484,507.79|
|负债|1,175,486,975.76|1,266,538,576.10|1,119,401,778.28|
|净资产|515,551,350.13|649,422,470.81|751,082,729.51|
|归属于母公司净资产|515,551,350.13|649,422,470.81|751,082,729.51|

被评估单位近两年及评估基准日合并利润表如下：
金额单位：人民币元
|||||
|-|-|-|-|
|项目|2014年度|2015年度|2016年1-9月|
|营业收入|1,613,350,266.29|1,601,490,125.14|1,315,254,934.07|
|其中：主营业务收入|1,608,740,464.57|1,594,040,718.39|1,309,848,255.34|
|其他业务收入|4,609,801.72|7,449,406.75|5,406,678.73|
|减：营业成本|1,146,161,821.06|1,091,777,502.80|900,060,918.57|
|其中：主营业务成本|1,145,296,718.79|1,088,793,880.28|898,146,081.77|
|其他业务成本|865,102.27|2,983,622.52|1,914,836.80|
|营业税金及附加|13,201,575.13|13,629,973.23|12,256,896.16|
|销售费用|184,072,527.49|192,916,205.01|182,333,097.00|
|管理费用|112,160,897.59|115,494,061.33|85,138,767.44|
|财务费用|33,094,461.25|35,719,521.10|18,933,395.07|
|资产减值损失|4,589,845.32|6,485,430.72|9,954,034.96|
|投资收益|500,395.55|1,429,552.62|24,299,420.47|
|二、营业利润|120,569,534.00|146,896,983.57|130,877,245.34|
|加：营业外收入|9,170,626.99|11,734,338.67|14,097,623.26|
|减：营业外支出|861,758.59|2,875,035.52|2,117,776.19|
|三、利润总额|128,878,402.40|155,756,286.72|142,857,092.41|
|减：所得税费用|21,510,396.40|28,385,166.04|29,456,833.71|
|四、净利润|107,368,006.00|127,371,120.68|113,400,258.70|
|归属母公司净利润|107,368,006.00|127,371,120.68|113,400,258.70|

以上数据摘自立信会计师事务所（特殊普通合伙）信会师报字[2017]第 ZD10013
号《审计报告》。
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(2)财务分析
△资产状况分析
|||||
|-|-|-|-|
|营运能力分析|2014年|2015年|2016年9月|
|总资产周转率|0.93|1.06|0.83|
|资产负债率|0.70|0.63|0.57|

△盈利能力分析
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|-|-|-|-|
|盈利能力分析|2014年|2015年|2016年9月|
|主营业务毛利率|28.81%|31.70%|31.43%|
|总资产报酬率|7.44%|10.36%|9.05%|
|成本费用利润率|8.63%|10.70%|11.82%|
|净资产收益率|22.97%|26.24%|19.43%|

欧神诺2015年全年，净资产收益率为26.24%，总资产报酬率10.35%，以及其他各项盈利能力分析指标，体现了其较强的盈利能力。
6、评估预测说明
预测口径的说明：本次收益法评估是按照合并口径进行评估，合并范围包括佛山欧神诺陶瓷股份有限公司、景德镇欧神诺陶瓷有限公司、佛山欧神诺云商科技有限公司，在收入的预测中我们将主营业务收入拆分为单价乘以销量从而得出主营业务收入，在成本的预测同理我们同主营业务收入统一口径为成本单价乘以销量得出主营业务成本。
（1）主营业务收入的预测
根据企业提供的历史前两年及基准日财务资料分析其主营业务收入的历史轨迹：金额单位：万元
||||||
|-|-|-|-|-|
|||历史年度|||
|序号|产品名称||||
|||2014年|2015年|2016年1-9月|
|1|瓷片|26,936.38|32,422.02|33,197.87|
|2|仿古砖|5,418.33|7,937.90|9,712.49|
|3|抛光砖|57,961.84|55,164.28|38,216.07|
|4|抛晶砖|9,932.37|7,416.01|3,594.09|
|5|抛釉砖|28,898.31|34,920.69|35,642.09|
|6|配件等其他|31,726.82|21,543.17|10,622.22|
|合计||160,874.05|159,404.07|130,984.83|

欧神诺 2014年和 2015年收入增长率分别为29.40%和-0.74%。2015年度较 2014
年下滑0.74%，主要原因系欧神诺于2014年10月转让全资子公司广东特地，转让后，
广东特地不纳入欧神诺的合并报表。若剔除广东特地对欧神诺 2014年度营业收入的
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贡献，2015年度营业收入较2014年度增长约8.81%，营业收入呈稳定增长趋势。
根据中国建筑卫生陶瓷协会2011年--2015年调查数据，建筑陶瓷行业2011年至 2015年的主营业务收入从 3,325亿元增长至 4,354亿元，复合增长率为6.97%。对比欧神诺2011年至2015年收入状况，其收入复合增长率为16.21%，可见历史年度欧神诺的收入增长率高于行业平均增长水平。
本次评估预测分为售价、销量分别预测，预测如下。
A、销售数量的预测：
被评估单位销售数量历史数据如下：
数量单位：万平方米
||||||
|-|-|-|-|-|
|||历史年度|||
|序号|产品名称||||
|||2014年|2015年|2016年1-9月|
|1|瓷片|899.76|1,016.60|1,143.11|
|2|仿古砖|134.55|190.06|230.93|
|3|抛光砖|1,218.07|1,180.70|852.39|
|4|抛晶砖|58.67|36.73|23.36|
|5|抛釉砖|489.59|608.56|666.36|
|6|配件等其他|388.89|293.03|138.95|
||合计|3,189.53|3,325.68|3,055.09|

根据历史前两年及基准日数据，瓷片、仿古砖、抛釉砖增长幅度较大，抛光砖、抛晶砖和配件类销量略有萎缩。通过对企业和市场访谈，了解各品种近年销量变动的原因。瓷片的销量增长较快，2016年全年预计较 2015年销量增长50%以上，原因主要为：随着人民收入水平的提高，对装修风格和档次也相应提升，瓷片符合其消费升级的需求，加之企业的开发商工程客户对瓷片类产品的需求扩大，导致该品种产品销量大幅增长。欧神诺计划在 2018年投资新建一条瓷片生产线，该生产线计划投入 8880.65万元人民币（不含税），产能为年产瓷片 1000万平方米，预计 2019年年初建成投产，本次评估预测其 2019年产量 500万平方米，2020年为 800万平方米，在 2021年达到最大产能；仿古砖的销量增长，主要原因为消费者对装修的个性化需求日趋提高，仿古砖符合目前的家装设计趋势，导致其销量呈现增长态势；抛釉砖增长原因为其材质辐射较低，对石材有一定替代性，市场需求增加。抛光砖作为市场主流产品，销量较为稳定，近两年因抛釉砖对其有一定替代作用，销量有小幅下滑。抛晶砖销量下滑主要原因为流行趋势发生变化，装修风格由奢华风格向简约风格转变，导致
其销量下降。配件销量下降的主要原因为经销商逐渐具备配件加工能力，加之其具有
地理优势，该业务逐渐向经销商转移，导致企业自产配件销售减少。
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本次预测未来市场中，上述因素仍将持续产生影响，未来市场需求将延续近两年的发展趋势，但趋势略有减缓。对各产品销量的预测为根据欧神诺提供的产能计划同时加上未来即将投产的生产线做未来的产量预测。综上，对公司未来的销量预测如下：数量单位：万平方米
|||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|
|||预测年度||||||
|序号|产品名称|2016年||||||
||||2017年|2018年|2019年|2020年|2021年|
|||10-12月||||||
|1|瓷片|490.76|1,927.97|2,217.16|2,527.56|2,856.15|3,198.88|
||增长率||18%|15%|14%|13%|12%|
|2|仿古砖|90.71|385.97|455.44|528.31|602.28|674.55|
||增长率||20%|18%|16%|14%|12%|
|3|抛光砖|255.15|1,085.39|1,063.68|1,042.41|1,031.99|1,021.67|
||增长率||-2%|-2%|-2%|-1%|-1%|
|4|抛晶砖|5.73|24.73|21.02|17.87|15.19|13.67|
||增长率||-15%|-15%|-15%|-15%|-10%|
|5|抛釉砖|249.38|1,080.57|1,275.08|1,479.09|1,700.95|1,939.08|
||增长率||18%|18%|16%|15%|14%|
|6|配件等其他|45.34|156.64|133.15|119.83|107.85|102.46|
||增长率||-15%|-15%|-10%|-10%|-5%|
||合计|1,137.07|4,661.27|5,165.53|5,715.07|6,314.41|6,950.31|

B、综合销售单价的预测：
被评估单位综合销售单价历史数据如下：
||||||
|-|-|-|-|-|
||计 量|历史年度|||
|产品名称|||||
||单 位|2014年|2015年|2016年1-9月|
|瓷片|元/平方米|29.94|31.89|29.04|
|仿古砖|元/平方米|40.27|41.77|42.06|
|抛光砖|元/平方米|47.58|46.72|44.83|
|抛晶砖|元/平方米|169.29|201.93|153.85|
|抛釉砖|元/平方米|59.03|57.38|53.49|
|配件等其他|元/平方米|81.58|73.52|76.45|

通过市场调查和企业访谈，我们了解到欧神诺各类产品销售价格的主要影响因素为：1、行业整体成本的变动趋势；2、受产品生命周期影响，新产品定价高，销量好，能够稳定总体价格；3、产品结构的因素，同类产品中高、中、低档的销售占比变化。
根据企业前两年及基准日数据，综合来看历史单价水平有所下降，分析原因主要为近年因原材料和能源价格降低导致生产成本的下降，从而导致销售价格也有所下降，企业的毛利率基本维持稳定，欧神诺 2014年、2015年、2109年 1-9月的主营业务毛利率分别为28.81%、31.70%、31.43%。从历史状况看，欧神诺的产品研发能力在行
业内处于较为领先的水平，在新产品的开发和对新流行趋势把握上有一套成熟操作流
程，企业通过不断的推出适应市场变化的新产品，以高价格的新产品不断替换价格下
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降的老产品，从而维持企业的毛利率水平。预计未来企业仍可以通过该方式维持现有产品价格和毛利率水平，同时结合我们对企业生产成本和产品结构未来趋势的预测状况，预测未来的销售单价如下表：
|||||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
||||预测年度|||||||
|||计 量|2016年|||||||
|序号|产品名称|||2016年均价|||2019||2021|
|||单 位|10-12||2017年|2018年||2020年||
||||||||年||年|
||||月|||||||
|1|瓷片|元/平方米|28.50|28.88|27.80|27.46|28.99|29.59|29.83|
|2|仿古砖|元/平方米|44.23|42.67|43.16|43.57|43.94|44.33|44.74|
|3|抛光砖|元/平方米|48.54|45.69|48.31|46.59|46.91|47.18|47.44|
|4|抛晶砖|元/平方米|198.91|162.73|162.93|165.03|166.40|166.75|169.16|
|5|抛釉砖|元/平方米|58.16|54.76|56.19|57.01|56.85|56.80|56.85|
|6|配件等其他|元/平方米|76.53|76.47|77.23|78.01|78.79|79.57|80.37|

C、主营业务收入的预测：
结合前文的销售数量及综合单价预测，未来营业收入预测如下：
||||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
||||预测年度||||||
|||计 量|||||||
|序号|产品名称||2016年||||||
|||单 位||2017年|2018年|2019年|2020年|2021年|
||||10-12月||||||
|1|瓷片|万元|13,984.98|53,601.64|60,893.24|73,270.29|84,526.41|95,434.19|
|2|仿古砖|万元|4,012.16|16,657.76|19,842.81|23,215.09|26,700.91|30,179.02|
|3|抛光砖|万元|12,385.53|52,437.15|49,558.48|48,902.36|48,687.17|48,467.25|
|4|抛晶砖|万元|1,140.69|4,029.44|3,469.04|2,973.24|2,532.60|2,312.20|
|5|抛釉砖|万元|14,503.60|60,721.30|72,687.36|84,081.16|96,620.02|110,233.90|
|6|配件等其他|万元|3,470.02|12,098.18|10,386.29|9,441.14|8,581.99|8,234.42|
|合计|||49,496.98|199,545.47|216,837.21|241,883.28|267,649.11|294,860.98|

（2）主营业务成本的预测
根据企业提供的历史前两年及基准日财务资料分析其主营业务成本的历史轨迹：
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|||计 量|历史年度|||
|序号|产品名称|||||
|||单 位|2014年|2015年|2016年1-9月|
|1|瓷片|万元|21,263.76|22,894.50|23,526.12|
|2|仿古砖|万元|3,787.41|6,091.21|6,511.99|
|3|抛光砖|万元|44,247.42|39,637.73|27,749.44|
|4|抛晶砖|万元|6,111.01|3,489.53|2,237.66|
|5|抛釉砖|万元|19,924.96|22,779.00|22,512.77|
|6|配件等其他|万元|19,195.11|13,987.41|7,276.62|
|合计|||114,529.67|108,879.39|89,814.61|
|毛利率|||28.81%|31.70%|31.43%|

A、销售综合成本单价的预测：
被评估单位综合成本单价历史数据如下：
||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
|||计 量|历史年度||||
|序号|产品名称||||||
|||单 位|2014年||2015年|2016年1-9月|
|1|瓷片|平方米|23.6|3|22.52|20.58|
||增长率|元/平方米|||-5%|-9%|
|2|仿古砖|元/平方米|28.1|5|32.05|28.20|

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|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|||计 量|历史年度|||
|序号|产品名称|||||
|||单 位|2014年|2015年|2016年1-9月|
||增长率|元/平方米||12%|-14%|
|3|抛光砖|元/平方米|36.33|33.57|32.55|
||增长率|元/平方米||-8%|-3%|
|4|抛晶砖|元/平方米|104.16|95.02|95.79|
||增长率|元/平方米||-10%|1%|
|5|抛釉砖|元/平方米|40.70|37.43|33.78|
||增长率|元/平方米||-9%|-11%|
|6|配件等其他|元/平方米|49.36|47.73|52.37|
||增长率|元/平方米||-3%|9%|

根据目前公司的历史数据其成本单价呈下降趋势，其主要原因为受泥沙等原材料和煤炭、电力价格下降的因素。本次预测中基于目前原材料价格基本稳定；行业设备升级基本完成；在目前国家对煤炭、电力行业“去产能”的背景下，预计未来主要能源价格进一步降价的可能性较小，从谨慎角度考虑，未来预测基本与基准日能源价格保持一致。而人工费用等受劳动力紧缺和通胀因素影响的费用将会持续上涨，故对产品成本考虑材料成本和人工成本预测未来年度缓慢上升，制造费用基本维持基准日的水平，同时结合对企业产品结构的预测，未来年度各品种成本单价见下表：
|||||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
||||预测年度|||||||
|||计 量||||||||
|序号|产品名称||2016年|2016年||||2020|2021|
|||单 位|||2017年|2018年|2019年|||
||||10-12月|平均||||年|年|
|1|瓷片|元/平方米|19.90|20.38|20.04|20.00|20.78|21.17|21.40|
|2|仿古砖|元/平方米|26.49|27.72|28.09|28.32|28.50|28.70|28.93|
|3|抛光砖|元/平方米|33.28|32.72|35.22|33.48|33.73|33.93|34.13|
|4|抛晶砖|元/平方米|79.73|92.62|93.15|94.19|95.07|95.70|96.89|
|5|抛釉砖|元/平方米|35.26|34.19|35.05|35.64|35.73|35.87|36.04|
|6|配件等其他|元/平方米|49.18|51.59|52.16|52.74|53.34|53.96|54.59|

综上所述，未来主营业务成本预测如下：
||||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
||||预测年度||||||
|||计 量|||||||
|序号|产品名称||2016年||||||
|||单 位||2017年|2018年|2019年|2020年|2021年|
||||10-12月||||||
|1|瓷片|万元|9,764.77|38,631.54|44,352.00|52,512.27|60,452.35|68,461.00|
||毛利率||30.18%|27.93%|27.16%|28.33%|28.48%|28.26%|
|2|仿古砖|万元|2,403.44|10,841.30|12,899.85|15,056.02|17,286.59|19,514.11|
||毛利率||40.10%|34.92%|34.99%|35.15%|35.26%|35.34%|
|3|抛光砖|万元|8,490.66|38,223.54|35,607.87|35,161.85|35,017.13|34,867.55|
||毛利率||31.45%|27.11%|28.15%|28.10%|28.08%|28.06%|
|4|抛晶砖|万元|457.25|2,303.75|1,980.06|1,698.71|1,453.53|1,324.41|
||毛利率||59.91%|42.83%|42.92%|42.87%|42.61%|42.72%|
|5|抛釉砖|万元|8,793.85|37,873.68|45,438.69|52,844.74|61,007.73|69,886.39|
||毛利率||39.37%|37.63%|37.49%|37.15%|36.86%|36.60%|
|6|配件等其他|万元|2,229.96|8,169.74|7,022.10|6,391.85|5,819.23|5,593.29|
||毛利率||35.74%|32.47%|32.39%|32.30%|32.19%|32.07%|
|合计|||32,139.93|136,043.54|147,300.58|163,665.44|181,036.57|199,646.75|

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（3）营业税金及附加
根据企业提供的前两年及基准日财务资料分析其营业税金及附加的历史轨迹：单位：万元
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|序号|明细项|单位|2014年|2015年|2016年1-9月|
|1|营业税|5%|1.12|4.63|3.30|
|2|应交营业税||1.12|4.63|3.30|
|3|增值税||10,353.56|11,083.27|11,234.09|
|4|附加税金|||||
||城建税|7%|716.93|761.32|677.17|
||教育费附加|3%|322.30|345.95|319.18|
||地方教育费附加|2%|214.88|230.63|212.79|
||围堤费||64.92|20.47|13.26|
||附加税合计|万元|1,319.04|1,358.37|1,222.39|
|5|营业税金及附加合计|万元|1,320.16|1,363.00|1,225.69|

对营业税金及附加的预测建立在企业前两年及基准日实际营运数据的基础上。企业营业税金主要为城建税、教育费附加、地方教育费附加、围堤费，计税基数均为应交增值税，围堤费在2016年已经取消征收，故不做预测。
原料成本的预测根据主营业务成本预测中的料工费预测的直接材料做为未来预测的原料成本金额的可抵扣的税金。
运输费的预测根据销售费用预测中的运输费预测其可抵扣的税金。
水电费的预测根据主营业务成本预测中的料工费预测的制造费用的9%做为未来预测的水电费的可抵扣的税金。
资本性支出根据资本性支出预测中的资本性支出预测其可抵扣的税金。
其他税金(房产税、土地使用税、印花税等）的预测根据 2016年5月 1日起实行的“营改增”方案将房产税、土地使用税、印花税等从管理费用中调至营业税金及附加，根据企业历史缴纳的房产税、土地使用税、印花税进行预测。
被评估单位增值税对应损益科目主要为主营业务收入（销项税17%）及主营业务成本-原材料（进项税17%），未来根据相关金额预测应交增值税，再按各附加税率
预测营业税金及附加。
未来营业税金及附加预测如下：
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||||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
|序|||2016年||||||
||明细项|单位||2017年|2018年|2019年|2020年|2021年|
|号|||10-12月||||||
|1|增值税||||||||
||销项税|万元|8,456.54|34,072.01|37,024.54|41,301.11|45,700.57|50,346.95|
||进项税|万元|4,758.48|16,258.77|19,980.18|19,774.26|22,583.49|24,945.46|
||应交增值税|万元|3,698.06|17,813.23|17,044.36|21,526.85|23,117.08|25,401.48|
|2|营业税金及附加||||||||
||城建税|7%|258.86|1,246.93|1,193.11|1,506.88|1,618.20|1,778.10|
||教育费附加|3%|110.94|534.40|511.33|645.81|693.51|762.04|
||地方教育费附加|2%|73.96|356.26|340.89|430.54|462.34|508.03|
||其他(房产税、土地||||||||
||||400.57|412.59|424.96|437.71|450.85|464.37|
||使用税、印花税等）||||||||
||附加税合计|万元|844.34|2,550.18|2,470.29|3,020.94|3,224.90|3,512.55|
||营业税金及附加合||||||||
|3||万元|844.34|2,550.18|2,470.29|3,020.94|3,224.90|3,512.55|
||计||||||||

（4）其他业务收入
根据企业提供的历史前两年及基准日财务资料分析其他业务收入的历史轨迹：
||||||
|-|-|-|-|-|
||计量|历史年度|||
|项目|||||
||单位|2014年|2015年|2016年1-9月|
|煤焦油、废料和材料销售收入|万元|460.98|744.94|540.67|

其中历史前两年及基准日主营业务收入为：
||||||
|-|-|-|-|-|
||计量|历史年度|||
|项目|||||
||单位|2014年|2015年|2016年1-9月|
|主营业务收入|万元|160,874.05|159,404.07|130,984.83|

其他业务收入分析，2014年、2015年以及 2016年 1-9月的其他业务收入占主营业务收入占比分别为0.2866%、0.4673%、0.4128%，本次评估按照2015年和2016年 1-9月其他业务收入占主营业务收入占比平均值做为未来其他业务收入的占比，其他业务收入预测如下：
|||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|
|||预测年度||||||
||计量|||||||
|项目||2016年||||||
||单位||2017年|2018年|2019年|2020年|2021年|
|||10-12月||||||
|煤焦油、废料和材||||||||
||万元|247.37|878.10|954.19|1,064.41|1,177.79|1,297.54|
|料销售||||||||

根据企业提供的历史前两年及基准日财务资料分析其他业务成本的历史轨迹：
||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
||||历史年度||||
|||计量单位|||||
|序号|产品名称||||||
|||||2014年|2015年|2016年1-9月|
|1|煤焦油、废料和材料销售成本|万元||86.51|298.36|191.48|

其他业务成本分析，2014年、2015年以及 2016年 1-9月的其他业务成本占其他
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业务收入占比分别为18.77%、40.05%、35.42%，本次评估按照2015年和2016年1-9月占比平均值做为未来其他业务成本的占比，其他业务成本预测如下：
||||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
||||预测年度||||||
|序||计量|||||||
||产品名称||2016年||||||
|号||单位||2017年|2018年|2019年|2020年|2021年|
||||10-12月||||||
||煤焦油、废料和||||||||
|1||万元|168.30|331.34|360.05|401.64|444.43|489.61|
||材料销售成本||||||||

故综上收入成本预测汇总如下：
||||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
||||预测年度||||||
|序||计量|||||||
||产品名称||||||||
|号||单位|2016年10-12月||||||
|||||2017年|2018年|2019年|2020年|2021年|
|1|主营业务收入|万元|49,496.98|199,545.47|216,837.21|241,883.28|267,649.11|294,860.98|
|2|其他业务收入|万元|247.37|878.10|954.19|1,064.41|1,177.79|1,297.54|
|3|主营业务成本|万元|32,139.93|136,043.54|147,300.58|163,665.44|181,036.57|199,646.75|
|4|其他业务成本|万元|168.30|331.34|360.05|401.64|444.43|489.61|

（5）销售费用
根据企业提供的历史前两年及基准日财务资料分析其销售费用的历史轨迹
|||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|
|序号|项目||历史年度|||||
||||2014年||2015年||2016年1-9月|
|1||职工工资|1,984.48|1,576.10||1,774.81||
|2||职工教育经费|35.97|38.43||0.80||
|3||业务招待费|214.48|226.51||108.21||
|4||通讯费|0.85|23.46||39.94||
|5||办公费|241.96|254.94||213.15||
|6||运输及装卸费|8,909.12|8,916.27||6,907.69||
|7||水电费|41.28|45.53||35.05||
|8||保险费|23.68|14.24||10.20||
|9||租赁费|368.99|369.84||280.78||
|10||展览费|125.55|157.86||60.57||
|11||展厅装修费|185.25|220.87||66.81||
|12||广告费|3,937.56|2,401.59||1,073.30||
|13||宣传费|529.74|622.68||611.57||
|14||材料费|41.07|27.50||54.30||
|15||折旧与摊销|111.58|53.05||33.27||
|16||差旅费|1,031.22|837.84||456.10||
|17||会议费|309.65|418.23||214.40||
|18||会员费|4.25|5.93||3.78||
|19||交通费|62.52|48.58||116.25||

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|||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|
|序号|项目|||历史年度||||
|||||2014年||2015年|2016年1-9月|
|20||样板费|58.57||15.10||0.42|
|21||其他|39.23||6.69||35.72|
|22||职工福利费|60.28||82.66||109.63|
|23||社保费|89.98||98.04||109.53|
|24||工程劳务费|-||2,829.67||5,910.63|
|25||住房公积金|-||-||6.41|
|合计|||18,407.25||19,291.62||18,233.31|

A、工资：被评估单位2015年及基准日的销售人员数量年平均人员分别为137、 221人，由于 2016年大幅的增加销售人员的数量，其增长率相对于 2015年为61%，公司销售人员基本满足需求，本次预测未来销售人员的数量以3%的增长率增长，年薪水平平均为11.50、11.92万元，其增长率相对于2015年为增长4%，根据目前经济水平的发展，本次年薪水平以 2016年为基础每年增加4%。
B、社保费：根据以前年度的社保费占工资比约为6%，本次预测社保费为工资的6%；
C、职工福利费：按照国家相关政策计提工资的14%
D、职工教育经费：按照国家相关政策计提工资的1.5%；
E、工程劳务费：工程劳务费为被评估单位与型房地产开发商合作，根据其项目所在地由劳务公司派遣人与大型房地产开发商相应的衔接同时提供一些必要的服务，根据2016年企业数据的工程劳务费占收入比为4.41%，本次预测按照工程劳务费占收入占比4.41%预测未来工程劳务费；
F、销售费用-折旧及摊销未来预测详见“累计折旧及摊销”科目；
G、其他销售费用的预测：其他费用主要是与销售相关的运输、材料、办公费、通讯费等，结合历史状况和未来销售增长状况进行考虑。
综上，未来销售费用预测如下：
金额单位：万元
|||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|
|项目||预测年度||||||
|||2016年||||||
||||2017年|2018年|2019年|2020年|2021年|
|||10-12月||||||
||职工工资|637.35|2588.10|2774.27|2971.18|3179.41|3399.54|
||职工教育经费|0.43|38.82|41.61|44.57|47.69|50.99|
||业务招待费|37.55|157.42|170.02|183.62|198.31|214.17|
||通讯费|19.35|64.04|69.16|74.69|80.67|87.12|

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|||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|
|项目||预测年度||||||
|||2016年||||||
||||2017年|2018年|2019年|2020年|2021年|
|||10-12月||||||
||办公费|164.13|396.15|415.96|436.76|458.59|481.52|
||运输及装卸费|2609.59|10669.00|11535.90|12634.13|13691.20|14786.50|
||水电费|10.96|47.38|48.81|50.27|51.78|53.33|
||保险费|0.00|10.51|10.82|11.15|11.48|11.83|
||租赁费|85.02|384.08|403.29|423.45|444.62|466.86|
||展览费|113.43|187.91|202.95|219.18|236.72|255.65|
||展厅装修费|137.89|221.08|238.76|257.86|278.49|300.77|
||广告、宣传费|306.84|2261.50|2372.42|2582.22|2758.79|2979.50|
||材料费|15.63|75.52|81.56|88.09|95.14|102.75|
||折旧与摊销|183.39|184.31|186.91|192.56|193.21|185.84|
||差旅费|325.81|854.46|902.82|975.04|1053.05|1137.29|
||会议费|8.95|241.22|260.51|281.35|303.86|328.17|
||会员费|1.00|1.00|1.00|1.00|1.00|1.00|
||交通费|73.80|205.26|221.68|239.41|258.57|279.25|
||其他|4.72|21.66|23.39|25.26|27.29|29.47|
||职工福利费|38.46|362.33|388.40|415.97|445.12|475.94|
||社保费|27.97|155.29|166.46|178.27|190.76|203.97|
||工程劳务费|2039.98|8799.96|9562.52|10667.05|11803.33|13003.37|
||住房公积金|10.75|129.41|138.71|148.56|158.97|169.98|
|合 计||6853.00|28056.41|30217.93|33101.65|35968.05|39004.82|

（6）管理费用
根据企业提供的历史前两年及基准日财务资料分析其管理费用的历史轨迹：
金额单位：万元
|||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|
|序号|项目||历史年度|||||
||||2014年||2015年||2016年1-9月|
|1|职工工资|1,829.51||1,759.01||1,356.22||
|2|职工福利费|648.74||736.98||557.25||
|3|职工教育经费|6.20||22.06||13.17||
|4|工会经费|69.03||54.17||62.95||
|5|材料费|65.81||54.22||40.15||
|6|办公费|595.52||537.62||215.06||
|7|差旅费|116.85||151.59||99.21||
|8|交通费|103.16||170.66||45.74||
|9|中介咨询\服务费|391.82||415.05||435.75||
|10|业务招待费|257.12||426.16||262.47||
|11|税费|651.23||709.06||524.90||
|12|研发费用|4,991.45||5,177.46||4,033.50||
|13|财产保险费|86.63||52.79||54.54||
|14|社保费|180.05||257.96||159.27||
|15|租赁费|68.01||24.80||79.45||
|16|折旧与摊销|864.43||785.93||525.10||

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|||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|
|序号|项目||历史年度|||||
||||2014年||2015年||2016年1-9月|
|17|其他|290.52||213.89||42.16||
|18|住房公积金|-||-||7.00||
|合 计||11,216.09||11,549.41||8,513.88||

A、工资：本次预测未来管理人员的数量以3%的增长率增长，年根据目前经济水平的发展，本次年薪水平以 2016年为基础每年增加4%；
B、职工福利费：按照国家政策提取管理费用工资的14%；
C、工会经费：按照国家政策提取管理费用工资的2%；
D、职工教育经费：按照国家政策提取管理费用工资的1.5%；
E、管理费用-折旧及摊销未来预测详见“累计折旧及摊销”科目；
F、研发费用的预测，根据企业提供的研发费用的历史数据，本次预测评估人员考虑历史数据的增长率和通货膨胀率，对未来研发费用预测为：
金额单位：万元
||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
|研发费用|2016年10-12月|2017年|2018年|2019年|2020年|2021年|
|合计|1,355.13|5,849.90|6,133.79|6,485.06|6,804.90|7,096.42|

G、排污费：根据与被评估单位了解，政府已取消征收排污费，故未来不做预测。
H、其他管理费用的预测：其他费用主要是与管理相关的水电费、通讯费、会议等，结合历史状况和未来销售增长状况进行考虑。。
综上，未来管理费用预测如下：
金额单位：万元
||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
|项目|预测年度||||||
||2016年||||||
|||2017年|2018年|2019年|2020年|2021年|
||10-12月||||||
|职工工资|326.42|1802.34|1928.92|2062.75|2204.20|2365.91|
|职工福利费|215.75|252.33|270.05|288.78|308.59|331.23|
|职工教育经费|1.94|3.78|4.05|4.33|4.63|4.97|
|工会经费|25.34|36.05|38.58|41.25|44.08|47.32|
|办公费、材料费|109.74|380.52|396.77|413.74|431.45|449.94|
|差旅费、交通费|58.13|215.26|228.18|241.87|256.38|271.76|
|中介咨询、服务费|177.55|340.00|210.00|216.30|222.79|229.47|
|业务招待费|101.88|378.93|394.09|409.85|426.24|443.29|
|税费|-309.11|222.26|228.93|235.80|242.87|250.16|
|研发费用|1355.13|5849.90|6133.79|6485.06|6804.90|7096.42|
|财产保险费|5.97|62.33|64.20|66.12|68.11|70.15|
|社保费|93.88|234.30|250.76|268.16|286.55|307.57|
|租赁费|17.53|79.45|81.83|81.83|85.92|85.92|
|折旧与摊销|80.94|702.65|655.27|738.32|707.02|705.39|

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||||||||
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|项目|预测年度||||||
||2016年||||||
|||2017年|2018年|2019年|2020年|2021年|
||10-12月||||||
|其他|132.34|172.43|182.78|193.75|205.37|217.70|
|住房公积金|9.32|90.12|96.45|103.14|110.21|118.30|
|合 计|2,402.76|10,822.65|11,164.64|11,851.05|12,409.31|12,995.49|

（7）财务费用
根据企业提供的前两年及基准日财务资料分析其财务费用的历史轨迹：
单位金额：万元
|||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|
|序号|项目||历史年度|||||
||||2014年||2015年||2016年1-9月|
|1|利息支出|2,361.02||2,254.43||1,332.98||
|2|利息收入|609.68||258.07||60.88||
|3|汇兑损益|-2.47||26.76||-46.62||
|4|手续费及其他|48.63||96.83||103.74||
|5|贴现息|1,303.45||1,452.01||564.12||
|6|担保费用|208.51||-||-||
|合 计||3,309.45||3,571.95||1,893.34||

目前企业资金基本能够满足正常经营，未来无需新增借款，现有借款能满足正常经营，故本次预测为基准日之后到期的借款，本次假设借款到期后被评估单位继续借款，故仅预测的借款利息后续每年相等。担保费用、汇兑损益历史发生额均很小，可忽略不计。利息收入与手续费金额较小且两笔费用基本持平，故未来不做预测；以后年度贴现息按照企业预计的未来资金筹划中的贴现规模和贴现期进行预测，未来财务费用预测如下：
单位金额：万元
||||||||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
|序号|项目||预测年度||||||||||
||||2016年10-12||||||||||
||||||2017年||2018年||2019年||2020年|2021年|
||||月||||||||||
|1|利息支出|505.45||1,811.42||1,811.42||1,811.42||1,811.42||1,811.42|
|2|贴现息|155.83||748.74||778.69||809.84||834.13||859.16|
|合计||661.28||2,560.16||2,590.11||2,621.26||2,645.55||2,670.58|

（8）资产减值损失
根据企业提供的前两年及基准日财务资料分析其资产减值损失的历史轨迹：
金额单位：万元
|||||
|-|-|-|-|
|项目|历史年度|||
||2014年|2015年|2016年1-9月|
|计提坏账损失|397.22|533.92|841.99|
|应收账款|23,102.05|32,367.69|48,872.83|
|计提存货跌价损失|61.76|114.62|153.41|
|存货|46,706.06|26,291.34|26,291.34|

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|||||
|-|-|-|-|
|项目|历史年度|||
||2014年|2015年|2016年1-9月|
|资产减值损失合计|458.98|648.54|995.40|

通过分析发现，被评估单位的存货主要是原材料、委外加工物资、在产品和库存商品，减值损失为企业根据会计制度计提坏账准备和跌价损失，并非企业实际发生的损失。通过对历史数据的核实和对企业的访谈，企业每年实际发生的坏账和跌价损失金额较小，对利润影响极小，故本次评估对该项目不做预测。
(9)营业外收支
根据企业提供的前两年及基准日财务资料分析其营业外收支的历史轨迹：
单位：万元
||||||
|-|-|-|-|-|
|序号|项目|历史年度|||
|||2014年|2015年|2016年1-9月|
|1|营业外收入：|917.06|1,173.43|1,409.76|
||固定资产处置利得|2.55|14.36|0.02|
||政府补助|893.27|1,058.99|1,352.97|
||其他|21.25|100.09|56.77|
|2|营业外支出：|86.18|287.50|211.78|
||固定资产处置损失|1.85|272.49|146.34|
||对外捐赠|38.17|14.44|46.68|
||其他支出|46.15|0.58|18.76|
|合 计||915.21|900.95|1,263.42|

被评估单位营业外收支主要是为为政府扶持给企业的各项补贴资金，因其和其他的营业外收支偶发性较强，故本次对该项目不做预测。
（10）投资收益预测
根据企业提供的前两年及基准日财务资料分析其投资收益的历史轨迹：
单位人民币万元
|||||
|-|-|-|-|
|年份|2014年|2015年|2016年1-9月|
|投资收益|50.04|142.96|2,429.94|

被评估单位的投资收益主要为投资的佛山欧神诺贸易有限公司和广东新特地陶瓷有限公司产生，截止评估基准日上述两家公司已经转让，欧神诺未来没有新的子公司股权转让计划，故未来不做投资收益预测。
（11）所得税预测
根据历史数据，欧神诺合并报表中，2014年、2015年、2016年 1-9月，所得税在利润总额中的占比分别为16.69%、18.22%、20.62%。本次评估基准日，欧神诺母
公司企业所得税率为高新技术企业税收优惠税率15%，认定时间为2014年1月1日，
有效期三年，到期日为 2016年 12月 31日。本次评估假设被评估单位未来能继续被
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认定为高新技术企业，其享受高新技术企业的所得税税收优惠税率15%，从谨慎性角度出发，预测到 2019年后企业不再享受高新技术企业的所得税税收优惠税率，所得税税率恢复到25%，其子公司的所得税税率均为25%。本次评估根据各公司审定的利润表，分析其15%税率和25%税率所得税的占比，以2015年和2016年1-9月的15%税率和25%税率所得税的平均占比21.95%作为2016年10月至2019年的所得税率， 2019年后，企业所得税率为25%。
故未来所得税预测如下：
单位人民币万元
||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
|项目|2016年||||||
|||2017年|2018年|2019年|2020年|2021年|
||10-12月||||||
|利润总额|6,674.74|20,059.29|23,687.81|28,285.71|33,098.10|37,838.72|
|所得税率|21.95%|21.95%|21.95%|21.95%|25.00%|25.00%|
|所得税额|1,316.38|3,760.99|4,526.29|5,496.98|7,423.91|8,572.63|

注：计算所得税额时考虑了企业研发费用的加计扣除事项。
（12）折旧与摊销
企业折旧及摊销一般预测思路如下：
未来按基准日账面固定资产及无形资产结合未来新增资产情况预测折旧及摊销。
对现有的各项固定资产及无形资产逐项按现有会计口径确认未来的折旧费用与摊销费用；对更新支出或扩大性支出而新增的固定资产或无形资产，按新增金额除以会计折旧摊销年限确认未来的年折旧与摊销费用。
综上，未来折旧预测如下：
金额单位：万元
||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
|折旧|2016年10-12月|2017年|2018年|2019年|2020年|2021年|
|存量固定资产折旧|1,352.83|4,754.88|4,240.92|3,916.49|3,556.81|3,179.41|
|更新固定资产折旧|56.61|665.15|1,195.38|1,643.17|1,897.14|2,194.25|
|扩大性固定资产折旧||27.61|37.92|881.58|881.58|881.58|
|合计|1,409.44|5,447.64|5,474.22|6,441.24|6,335.53|6,255.25|

未来摊销预测如下：
金额单位：万元
||||||||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
|摊销||2016年|||||||||||
|||||2017年||2018年||2019年||2020年||2021年|
|||10-12月|||||||||||
|土地摊销|60.96||243.84||243.84||243.84||243.84||243.84||
|网络平台及软件摊销|55.50||258.04||184.76||184.76||184.76||184.76||
|合计|116.45||501.88||428.60||428.60||428.60||428.60||

折旧与摊销合计：
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金额单位：万元
||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
|折旧与摊销|2016年10-12月|2017年|2018年|2019年|2020年|2021年|
|折旧|1,409.44|5,447.64|5,474.22|6,441.24|6,335.53|6,255.25|
|摊销|116.45|501.88|428.60|428.60|428.60|428.60|
|合计|1,525.89|5,949.51|5,902.81|6,869.84|6,764.13|6,683.84|

（13）资本性支出
资本性支出主要由三部分组成：存量资产的正常更新支出、增量资产的资本性支出。
被评估单位存量资本性支出均为设备，未来存量更新支出金额与其设备折旧完后进行更新。
增量资产的资本性支出为未来新增生产线和企业现有的在建工程的续建支出，根据被评估单位的介绍，在2018年投资新建一条生产线生产瓷片，该生产线计划投入8880.65万元人民币（不含税），产能为1000万平方米，2019年年初投产，本次评估预测其2019年产量500万平方米，2020年为800万平方米，在2021年达到最大产能；永续年的资本性支出与当年的折旧和摊销金额持平，未来资本性支出详见下表：
金额单位：元
|||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|
|年份|2016年10-12月|2017年|2018年|2019年|2020年|2021年|永续年|
|重置资本性支出|4,020.35|4,435.76|6,057.36|1,924.15|4,459.05|2,165.43|6,683.84|
|扩大资本性支出|555.79|197.33|8,880.65|-|-|-||
|合计|4,576.13|4,633.09|14,938.00|1,924.15|4,459.05|2,165.43|6,683.84|

（14）营运资金追加额
营运资金增加额系指企业为维持正常经营而需新增投入的营运性资金，即为保持企业持续经营能力所需的新增资金。如正常经营所需保持的现金、存货购置、代客户垫付购货款（应收款项）等所需的基本资金以及应付的款项等。营运资金的增加是指随着企业经营活动的变化，获取他人的商业信用而占用的现金，正常经营所需保持的现金、存货等；同时，在经济活动中，提供商业信用，相应可以减少现金的即时支付。
因此估算营运资金的增加额，原则上只需考虑正常经营所需保有的现金、存货、应收款项和应付款项等主要因素。本报告所定义的营运资金增加额为：
营运资金增加额=当期营运资金-上期营运资金
营运资金=货币资金+存货+应收款项-应付款项-应付职工薪酬-应交税费；
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货币资金按照1个月的付现成本计算，付现成本=完全成本-非付现成本，基准日货币资金账面值与最低现金保有量的差额作为溢余货币资金；
应收款项=营业收入总额/应收款项周转率；
其中，应收款项主要包括应收账款、应收票据、并扣减预收账款，
应收票据单独预测，为历史应收票据占收入比的平均值乘以预测年度的收入。
应付款项=营业成本总额/应付款项周转率
其中，应付款项主要包括应付账款、应付票据、并扣减预付账款，
应付票据单独预测，根据应付票据的周转率得出。
应付职工薪酬和应交税费，假设工资均匀发生，期末留一个月的工资；应交税费中，留一个月的流转税和一季度的所得税。
根据对企业历史资产与业务经营收入和成本费用的统计分析以及未来经营期内各年度收入与成本估算的情况，结合企业2015年、2016年应收款项、应付款项、存货、应收票据、应付票据等项目的周转比例，预测得到的未来经营期各年度的营运资金增加额。
经计算得未来年度营运资金追加额如下：
单位：万元
||||||||||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
|项目|历史年度 预测年度||||||||||||||
||2016年1-9月||2016年10-12月||2017年||2018年||2019年||2020年||2021年||
|最低现金保有量|14,215.03||14,329.44||16,332.42||17,480.95||19,568.00||21,625.47||23,800.84||
|营业成本|90,006.09||122,314.32||136,374.88||147,660.63||164,067.09||181,480.99||200,136.36||
|营业税金及附加||1,225.69||2,070.03|2,550.18||2,470.29||3,020.94||3,224.90||3,512.55||
|应交增值税||10,476.70||11,485.94|17,813.23||17,044.36||21,526.85||23,117.08||25,401.48||
|所得税费用||2,945.68||4,410.79|3,760.99||4,526.29||5,496.98||7,423.91||8,572.63||
|营业费用||18,233.31||25,086.31|28,056.41||30,217.93||33,101.65||35,968.05||39,004.82||
|管理费用||8,513.88||10,916.64|10,822.65||11,164.64||11,851.05||12,409.31||12,995.49||
|财务费用||1,893.34||2,554.62|2,560.16||2,590.11||2,621.26||2,645.55||2,670.58||
|折旧||4,071.94||5,481.38|5,447.64||5,474.22||6,441.24||6,335.53||6,255.25||
|摊销||292.12||408.57|501.88||428.60||428.60||428.60||428.60||
|应收款项||42,413.62||50,951.52|36,774.97||39,961.72||44,577.56||49,326.04||54,341.01||
|应收票据||12,201.42||8,343.69||16,033.89||17,423.31||19,435.82||21,506.15||23,692.68|
|票据保证金||13,467.19||14,088.82||14,203.22||15,012.45||16,680.47||18,450.92||20,347.59|
|应付款项||17,122.72||21,846.55|23,635.16||25,591.10||28,434.50||31,452.51||34,685.68||
|应付票据||30,582.18||32,540.57||33,817.18||36,615.73||40,684.08||45,002.25||49,628.26|
|票据贴现||9,021.60||3,819.19||9,459.99||10,279.75||11,467.13||12,688.63||13,978.68|
|存货||26,291.34||30,263.30|37,260.90||40,344.43||44,827.07||49,584.97||54,682.07||
|应交税费||6,279.83||2,321.61|2,637.20||2,757.79||3,419.89||4,051.14||4,552.66||
|职工薪酬||793.81||854.26|1,770.72||1,807.05||1,997.64||2,137.74||2,258.36||
|营运资金||44,788.46||56,594.59||49,285.13||53,171.45||59,085.67||65,161.28||71,760.54|
|营运资金增加||||11,806.14|-7,309.46||3,886.31||5,914.22||6,075.62||6,599.26||

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（15）被评估该企业未来股权自由净现金流预测结果如下:
单位：万元
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|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
|项目||2016年|||||||||||永续年||
|||||2017年||2018年||2019年||2020年||2021年|||
|||10-12月|||||||||||||
|营业收入||49,744.35||200,423.57||217,791.40||242,947.69||268,826.90||296,158.51||296,158.51|
|营业成本||32,308.23||136,374.88||147,660.63||164,067.09||181,480.99||200,136.36||200,136.36|
|营业税金及附加||844.34||2,550.18||2,470.29||3,020.94||3,224.90||3,512.55||3,512.55|
|销售费用||6,853.00||28,056.41||30,217.93||33,101.65||35,968.05||39,004.82||39,004.82|
|管理费用||2,402.76||10,822.65||11,164.64||11,851.05||12,409.31||12,995.49||12,995.49|
|财务费用||661.28||2,560.16||2,590.11||2,621.26||2,645.55||2,670.58||2,670.58|
|营业利润||6,674.74||20,059.29||23,687.81||28,285.71||33,098.10||37,838.72||37,838.72|
|利润总额||6,674.74||20,059.29||23,687.81||28,285.71||33,098.10||37,838.72||37,838.72|
|所得税率||21.95%||21.95%||21.95%||21.95%||25.00%||25.00%||25.00%|
|所得税额||1,316.38||3,760.99||4,526.29||5,496.98||7,423.91||8,572.63||8,572.63|
|净利润||5,358.36||16,298.30|19,161.52||22,788.73||25,674.19||29,266.09||29,266.09||
|加：折旧及摊销||1,525.89||5,949.51||5,902.81||6,869.84||6,764.13||6,683.84|6,683.84||
|加：贷款利息||394.50||1,413.81||1,413.81||1,413.81||1,358.56||1,358.56||1,358.56|
|减：资本性支出||4,576.13||4,633.09||14,938.00||1,924.15||4,459.05||2,165.43|6,683.84||
|减：营运资金追加额|11,806.14||-7,309.46||3,886.31||5,914.22||6,075.62||6,599.26||0||
|净现金流量||-9,103.51||26,338.00||7,653.83||23,234.01||23,262.21||28,543.81||30,624.65|

7、折现率的确定
折现是指通过计算，将未来收入的货币量按一定的比例折算成现时货币量的折算过程。折现时所采用的比例称之为折现率。折现率与资本化率在本质上没有区别的，它们都属于投资报酬率或资产收益率。
为了确定股权回报率，折现率采用加权资金成本的确定（WACC）
WACC（Weighted Average Cost ofCapital）代表期望的总投资回报率。它是期望的股权回报率和所得税调整后的债权回报率的加权平均值。它可以用下列公式表述： E D
R R (1T)
WACC=
e
DE
d
DE
其中：
WACC：加权平均总资本回报率；
E：股权价值；
Re：股权期望回报率；
D：付息债权价值；
Rd：债权期望回报率；
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T：企业所得税率；
注：本次评估对WACC的计算是采用被评估单位自身资本结构迭代完成计算。
股权资本成本（股权期望回报率）的确定
股权资本成本按国际通常使用的CAPM模型进行求取：
公式：Ke＝Rf+ERP×β+Rc
式中：Ke：股权资本成本
Rf：目前的无风险收益率
ERP：市场风险溢价
β：公司风险系数
Rc：公司特定的风险调整系数
在计算总投资回报率时，第一步需要计算，截至评估基准日，股权资金回报率和利用公开的市场数据计算债权资金回报率。第二步，计算加权平均股权回报率和债权回报率。
第一步：确定无风险收益率
国债收益率通常被认为是无风险的，因为持有该债权到期不能兑付的风险很小，可以忽略不计。
我们在沪、深两市选择从评估基准日到国债到期日剩余期限超过 10年的国债，并计算其到期收益率，取所有国债到期收益率的平均值作为本次评估无风险收益率，通过IFIND资讯软件计算的上述国债到期收益率的平均值4.0941%作为本次评估的无风险收益率。
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|证券代码|证券名称|发行总额[单位] 亿元|发行期限[单位]年|到期收益率[交易日期]20160930[计算方法]央行规则[单位]%|剩余期限（年）[日期]20160930|
|010706.SH|07国债06|300.00|30.00|4.2679|20.64|
|010713.SH|07国债13|280.00|20.00|4.5175|10.88|
|019003.SH|10国债03|240.00|30.00|4.0792|23.43|
|019009.SH|10国债09|280.00|20.00|4.0745|13.55|
|019014.SH|10国债14|280.00|50.00|4.0287|43.68|
|019018.SH|10国债18|280.00|30.00|4.0287|23.74|
|019023.SH|10国债23|280.00|30.00|3.9881|23.84|
|019026.SH|10国债26|280.00|30.00|3.9588|23.89|

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|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|证券代码|证券名称|发行总额[单位] 亿元|发行期限[单位]年|到期收益率[交易日期]20160930[计算方法]央行规则[单位]%|剩余期限（年）[日期]20160930|
|019029.SH|10国债29|280.00|20.00|3.8555|13.93|
|019037.SH|10国债37|280.00|50.00|4.3985|44.16|
|019040.SH|10国债40|280.00|30.00|4.2286|24.21|
|019105.SH|11国债05|280.00|30.00|4.3087|24.42|
|019110.SH|11国债10|300.00|20.00|3.6988|14.58|
|019112.SH|11国债12|300.00|50.00|4.4784|44.68|
|019116.SH|11国债16|300.00|30.00|4.1555|24.75|
|019123.SH|11国债23|280.00|50.00|4.3285|45.14|
|019206.SH|12国债06|280.00|20.00|4.0284|15.57|
|019208.SH|12国债08|280.00|50.00|4.2486|45.66|
|019212.SH|12国债12|280.00|30.00|3.9481|25.76|
|019213.SH|12国债13|280.00|30.00|4.1187|25.85|
|019218.SH|12国债18|280.00|20.00|3.1382|16.00|
|019220.SH|12国债20|260.00|50.00|4.3485|46.16|
|019309.SH|13国债09|260.00|20.00|3.7559|16.57|
|019310.SH|13国债10|200.00|50.00|4.2386|46.67|
|019316.SH|13国债16|260.00|20.00|3.7220|16.88|
|019319.SH|13国债19|260.00|30.00|3.2781|26.98|
|019324.SH|13国债24|200.00|50.00|5.3078|47.16|
|019325.SH|13国债25|240.00|30.00|3.8027|27.21|
|019409.SH|14国债09|260.00|20.00|4.7681|17.59|
|019410.SH|14国债10|260.00|50.00|4.6683|47.68|
|019416.SH|14国债16|260.00|30.00|4.7583|27.83|
|019417.SH|14国债17|260.00|20.00|4.6281|17.87|
|019425.SH|14国债25|260.00|30.00|4.2988|28.09|
|019427.SH|14国债27|260.00|50.00|4.2186|48.18|
|019508.SH|15国债08|260.00|20.00|3.0923|18.58|
|019510.SH|15国债10|260.00|50.00|3.3993|48.68|
|019517.SH|15国债17|260.00|30.00|3.2439|28.84|
|019521.SH|15国债21|260.00|20.00|3.1748|18.99|
|019525.SH|15国债25|260.00|30.00|3.7391|29.07|
|019528.SH|15国债28|260.00|50.00|3.3984|49.18|
|019536.SH|16国债08|282.00|30.00|3.2113|29.59|
|019541.SH|16国债13|284.10|50.00|3.3502|49.68|
|019547.SH|16国债19|374.10|30.00|3.1910|29.91|
|019806.SH|08国债06|280.00|30.00|4.4977|21.62|
|019813.SH|08国债13|240.00|20.00|4.9372|11.87|
|019820.SH|08国债20|240.00|30.00|3.9088|22.08|
|019902.SH|09国债02|220.00|20.00|3.8582|12.40|
|019905.SH|09国债05|220.00|30.00|4.0188|22.54|

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|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|证券代码|证券名称|发行总额[单位] 亿元|发行期限[单位]年|到期收益率[交易日期]20160930[计算方法]央行规则[单位]%|剩余期限（年）[日期]20160930|
|019920.SH|09国债20|260.00|20.00|3.9983|12.92|
|019925.SH|09国债25|240.00|30.00|4.5298|23.05|
|019930.SH|09国债30|200.00|50.00|4.2985|43.19|
|100706.SZ|国债0706|300.00|30.00|4.2679|20.64|
|100713.SZ|国债0713|280.00|20.00|4.5175|10.88|
|100806.SZ|国债0806|280.00|30.00|4.4977|21.62|
|100813.SZ|国债0813|240.00|20.00|4.9372|11.87|
|100820.SZ|国债0820|240.00|30.00|3.9088|22.08|
|100902.SZ|国债0902|220.00|20.00|3.8582|12.40|
|100905.SZ|国债0905|220.00|30.00|4.0188|22.54|
|100920.SZ|国债0920|260.00|20.00|3.9983|12.92|
|100925.SZ|国债0925|240.00|30.00|4.1788|23.05|
|100930.SZ|国债0930|200.00|50.00|4.2985|43.19|
|101003.SZ|国债1003|240.00|30.00|4.0792|23.43|
|101009.SZ|国债1009|280.00|20.00|3.9583|13.55|
|101014.SZ|国债1014|280.00|50.00|4.0287|43.68|
|101018.SZ|国债1018|280.00|30.00|4.0287|23.74|
|101023.SZ|国债1023|280.00|30.00|3.9586|23.84|
|101026.SZ|国债1026|280.00|30.00|3.9588|23.89|
|101029.SZ|国债1029|280.00|20.00|3.8190|13.93|
|101037.SZ|国债1037|280.00|50.00|4.3985|44.16|
|101040.SZ|国债1040|280.00|30.00|4.2286|24.21|
|101105.SZ|国债1105|280.00|30.00|4.3087|24.42|
|101110.SZ|国债1110|300.00|20.00|4.1483|14.58|
|101112.SZ|国债1112|300.00|50.00|4.4784|44.68|
|101116.SZ|国债1116|300.00|30.00|4.4985|24.75|
|101123.SZ|国债1123|280.00|50.00|4.3285|45.14|
|101206.SZ|国债1206|280.00|20.00|4.0284|15.57|
|101208.SZ|国债1208|280.00|50.00|4.2486|45.66|
|101212.SZ|国债1212|280.00|30.00|4.0688|25.76|
|101213.SZ|国债1213|280.00|30.00|4.1187|25.85|
|101218.SZ|国债1218|280.00|20.00|4.0990|16.00|
|101220.SZ|国债1220|260.00|50.00|4.3485|46.16|
|101309.SZ|国债1309|260.00|20.00|3.9885|16.57|
|101310.SZ|国债1310|200.00|50.00|4.2386|46.67|
|101316.SZ|国债1316|260.00|20.00|4.3182|16.88|
|101319.SZ|国债1319|260.00|30.00|4.7591|26.98|
|101324.SZ|国债1324|200.00|50.00|5.3078|47.16|
|101325.SZ|国债1325|240.00|30.00|5.0483|27.21|
|101409.SZ|国债1409|260.00|20.00|4.7681|17.59|

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|-|-|-|-|-|-|
|证券代码|证券名称|发行总额[单位] 亿元|发行期限[单位]年|到期收益率[交易日期]20160930[计算方法]央行规则[单位]%|剩余期限（年）[日期]20160930|
|101410.SZ|国债1410|260.00|50.00|4.6683|47.68|
|101416.SZ|国债1416|260.00|30.00|4.7583|27.83|
|101417.SZ|国债1417|260.00|20.00|4.6281|17.87|
|101425.SZ|国债1425|260.00|30.00|3.2987|28.09|
|101427.SZ|国债1427|260.00|50.00|4.2386|48.18|
|101508.SZ|国债1508|260.00|20.00|4.0886|18.58|
|101510.SZ|国债1510|260.00|50.00|3.3690|48.68|
|101517.SZ|国债1517|260.00|30.00|3.9388|28.84|
|101521.SZ|国债1521|260.00|20.00|3.7392|18.99|
|101525.SZ|国债1525|260.00|30.00|3.7391|29.07|
|101528.SZ|国债1528|260.00|50.00|3.2920|49.18|
|101608.SZ|国债1608|282.00|30.00|3.5191|29.59|
|101613.SZ|国债1613|284.10|50.00|3.4864|49.68|
|101619.SZ|国债1619|374.10|30.00|3.2693|29.91|
||平均值|||4.0941||

第二步：确定股权风险收益率
股权风险收益率是投资者投资股票市场所期望的超过无风险收益率的部分。正确地确定风险收益率一直是许多股票分析师的研究课题。例如：在美国，Ibbotson Associates的研究发现从1926年到 1997年，股权投资到大企业平均年复利回报率为11.0%，超过长期国债收益率约5.8%。如果以几何平均计算，这个差异被认为是股权投资风险收益率ERP。
参照美国相关部门估算 ERP的思路，我们按如下方式计算中国股市风险收益率ERP：
确定衡量股市的指数：估算股票市场的投资回报率首先需要确定一个衡量股市波动变化的指数，中国目前沪、深两市有许多指数，但是我们选用的指数应该是能最好反映市场主流股票变化的指数，参照美国相关机构估算美国 ERP时选用标准普尔 500（S&P500）指数的经验，我们在估算中国市场ERP时选用了沪深300指数。
计算年期的选择：我们知道中国股市起始于上世纪 90年代初期，但最初几年发展不规范，直到1996~1997年之后才逐渐走上正规，考虑到上述情况，我们在测算中
国股市 ERP时计算的时间从 2002年开始，也就是我们估算的时间区间为 2001-12-31
到2014-12-31。
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指数成分股的确定：沪深 300的成分股每年是发生变化的，因此我们在估算时采用每年年底时沪深300的成分股。
数据的采集：本次ERP测算我们借助 Wind资讯的数据系统提供所选择的各成分股每年年末的交易收盘价。由于成分股收益中应该包括每年分红、派息和送股等产生的收益，因此我们选用的年末收盘价是 Wind数据是从 2001-12-31起至 2016-9-30的复权交易年收盘价格，上述价格中已经有效的将每年由于分红、派息等产生的收益反映在价格中。
年收益率的计算采用算术平均值和几何平均值两种计算方法：
算术平均值计算方法：
设：每年收益率为Ri，则：
PP
R i i1
i
P
i
(i＝1,2,3,….,9)
式中：Ri为第i年收益率
Pi为第i年年末交易收盘价（复权）
设第1年到第n年的收益平均值为An，则：
n
R
i
i1
N
An＝
式中：An为第1年（即2002年）到第n年收益率的算术平均值，n＝1,2,3,…9几何平均值计算方法：
设第1年到第i年的几何平均值为Ci，则：
P
i
(i1)
P
Ci＝
1
-1(i＝2,3,…n)
Pi为第i年年末交易收盘价（后复权）
无风险收益率 Rfi的估算：为了估算每年的ERP，需要估算计算期每年的无风险收益率Rfi，本次测算我们采用国债的到期收益率（Yield to MaturateRate）作为无风险收益率。国债的选择标准是每年年末距国债到期日剩余年限超过5年的国债，最后以选定的国债到期收益率的平均值作为每年年末的无风险收益率Rfi。
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估算结论：
每年ERP的估算分别采用如下方式：
算术平均值法：
ERPi＝ Ai - Rfi(i＝1,2,…9)
几何平均值法：
ERPi＝Ci - Rfi(i＝1,2,…9)
通过估算2002-2016年每年的市场风险超额收益率ERPi，由于几何平均值可以更好表述收益率的增长情况，因此我们认为采用几何平均值计算的Cn，并进而估算的 ERP＝7.05%作为目前国内市场超额收益率。
第三步：确定对比公司相对于股票市场风险系数β（UnleveredBeta）。
β被认为是衡量公司相对风险的指标。投资股市中一个公司，如果其β值为1.1则意味着其股票风险比整个股市平均风险高10%；相反，如果公司β为0.9，则表示其股票风险比股市平均低10%。因为投资者期望高风险应得到高回报，β值对投资者衡量投资某种股票的相对风险非常有帮助。
目前中国国内IFIND资讯公司是一家从事于β的研究并给出计算β值的计算公式的公司。本次评估我们选取IFIND资讯公司公布的β计算器计算的β值。（股指选择沪深300指数），本次选取上市公司中相关行业中的可比公司5家（国瓷材料、悦心健康、文化长城、开尔新材、道氏技术）作为对比公司，以平均值确认。
因此在本次评估中，我们初步采用以下基本标准作为筛选对比公司的选择标准：对比公司所从事的行业或其主营业务包含建筑陶瓷，或者受相同经济因素的影响，并且主营该行业历史不少于2年。；
对比公司必须为至少有两年上市历史；
对比公司只发行人民币A股；
上述五家对比公司的情况简介如下：
对比公司：股票代码：002162.SZ；股票名称：悦心健康；
新海悦心健康集团股份有限公司（原上海斯米克控股股份有限公司）系外商投资企业，注册资本85,215万元。公司成立于1993年6月。于2007年8月在深圳证券交易所挂牌上市。公司创立初期，是专业生产和销售高级玻化石和高级釉面砖系列产品的企业。「斯米克磁砖」以“中西合璧”的时尚理念为设计源泉，选用意大利、瑞士全
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套专业瓷砖生产线，通过智能仿真技术，精选不含辐射物质的原料，生产出自然亮丽的磁砖产品。经过 20多年在磁砖领域的精心耕耘，「斯米克磁砖」已成为磁砖领域的知名品牌，先后被评为“上海名牌产品”、“工程建设推荐产品”、“中国名牌产品”。
斯米克产品有近 30多个磁砖品种获得国家专利，同时通过国家“3C认证”，是国家权威机构检测合格的“绿色建材”产品。
应社会发展需求，2015年起，公司在巩固好当前磁砖业务同时，通过整合两岸医疗和养老资源及并购和战略投资优质股权等集团化运营方式，积极转型进入以医养结合为核心的大健康产业。为更清晰地体现公司转型大健康产业的战略，突出公司未来战略转型发展的方向，同年将公司名称变更为“上海悦心健康集团股份有限公司”。
悦心健康集团通过对医疗及养老产业进行项目投资、并购、管理咨询，及产品的技术开发等，培育出新的利润增长点，努力拓展医疗健康及养老产业相关渠道，为公司长期发展医养结合的大健康产业夯实基础，进一步提升公司的核心竞争力和盈利能力，最终实现公司的持续稳定发展。悦心健康 2015全年营业收入为 6.84亿元，净利润为 1443.41万元。
对比公司：股票代码：300089.SZ；股票名称：文化长城；
广东文化长城集团股份有限公司位于素有“中国瓷都”之称的历史文化名城——广东潮州。公司成立于 1996年，主要从事各式中高档创意工艺、日用陶瓷的研发、制造和销售， 2010年 6月 25日在深圳证券交易所创业板成功挂牌上市（股票简称：长城集团；股票代码：300089），成为国内首家在创业板上市的创意艺术陶瓷企业。
长城集团以“科技创新，文化创意”为理念，以“品泥火文化，铸天下名瓷”为宗旨，在行业内率先推广创意艺术陶瓷，采用信息化技术，将创意资源、工艺技术资源、市场营销资源有效整合，以创意设计引领市场需求，提升产品品位和附加值，以先进的工艺技术提升产品品质，推动国内艺术陶瓷行业的产业升级。目前，公司拥有 90多人的各类专业人才组成的研发团队，自行开发设计出各式艺术陶瓷产品上万种，申报国家专利品种近百项。拥有现代化生产厂房、办公楼、设计创作中心、先进的生产科研仪器及办公自动化设备等，大型艺术陶瓷展厅 7000多平方米，琳琅满目的陶瓷产品超过70000件。文化长城2015全年营业收入为4.45亿元，净利润为1239.01万元。
对比公司：股票代码：300234.SZ；股票名称：开尔新材；
浙江开尔新材料股份有限公司（简称：开尔新材）是一家在中国深圳证券交易所
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上市的专业型股份制公司，公司始创于 2003年，总部设在浙江金华，注册资金 1.2亿元，占地面积约6万平方米，旗下拥有全资子公司合肥开尔环保科技有限公司，上海分公司，深圳分公司以及控股子公司开尔新材料（香港）国际有限公司，并且在北京、南京、杭州、重庆、长沙、南昌等地设有咨询服务机构。
开尔新材一直致力于新型功能性珐琅（搪瓷）材料前瞻性研发和市场运作化推广，专业从事新型功能性珐琅（搪瓷）材料的研发、设计、制造、推广和销售，经过全体员工多年的不懈努力和积累，开尔新材已经成为我国新型功能性搪瓷材料产业化应用的行业领航者，开尔新材拥有多条世界先进的静电干法珐琅（搪瓷）产品生产线。
开尔新材是国家建设部唯一一部行业规范标准《建筑装饰用搪瓷钢板》JG/T234-2008的第一起草人，国家级高新技术企业、浙江省创新型试点企业、建设部幕墙门窗标准技术委员会副主任委员单位、中国搪瓷工业协会副理事长单位、中国硅酸盐学会搪瓷分会副理事长单位、中国轻工业搪瓷行业连续近三年十强企业、搪瓷工业安全技术规程标准复审单位、中国标准化协会团体会员单位，在行业中具有较高知名度和市场影响力。开尔新材 2015全年营业收入为 4.21亿元，净利润为 6617.51万元。
对比公司：股票代码：300285.SZ；股票名称：国瓷材料；
山东国瓷功能材料股份有限公司成立于 2005年 4月，坐落于黄河三角洲高效生态经济区和山东半岛蓝色经济区建设核心区域——东营市经济技术开发区，是一家集研发、生产、营销和服务为一体的中外合资高新技术企业。
产品类型包括电子陶瓷系列、建筑陶瓷系列、氧化铝系列，具体产品为产品名称：多层陶瓷电容器（MLCC）用电子陶瓷材料、纳米级复合氧化锆材料、高纯超细氧化铝材料、喷墨打印用陶瓷墨水材料。
公司获准成立了“山东省电子陶瓷材料工程技术研究中心”和“山东省电子陶瓷材料工程实验室”，承担了多项省市级自主创新项目，其中“钛酸钡电子陶瓷材料的关键制备技术”、“水热法生产纳米钛酸钡”等技术通过科技成果鉴定；主持起草《电子工业用高纯钛酸钡》国家行业标准；先后荣获“国家科技进步二等奖”、“第十届中国国际高新技术成果优秀产品奖”和“山东省科技进步一等奖”等多项荣誉。国瓷材料2015全年营业收入为5.33亿元，净利润为8592.23万元。
对比公司：股票代码：300409.SZ；股票名称：道氏技术；
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广东道氏技术股份有限公司是国家高新技术企业，国内创业板 A股上市公司，是国内领先的陶瓷产品全业务链产品、服务提供商。公司致力于为国内外高端陶瓷生产企业提供“一揽子”产品整体解决方案和原料采购管理服务，公司的研发实力、产品应用开发与技术服务能力、资本实力等均处于业内领先地位。公司员工近 600人（含子公司），近80%拥有大中专以上学历，其中博士及以上人员 4人，硕士及以上人员近 20人。
公司客户涵盖了诸如马可波罗、东鹏、新明珠、欧神诺、新中源、金意陶等国内知名陶瓷厂商，截至 2014年底，公司客户数量超过 400家。公司始终坚持技术自主研发，以技术实力提升建陶产业的整体竞争力，推动行业走向高端。截至 2014年 12月 31日，公司共获 47项专利。2014年，公司“陶瓷喷墨打印装饰颜料与油墨的关键技术研发与产业化”项目获得江门市科学技术一等奖。“陶瓷墨水”获得广东省高校技术产品奖。产品“一次烧仿石抛晶干粒”获得广东省高新技术产品奖。2014年公司重点科研项目进展顺利，其中“陶瓷超分散剂的合成与产业化”项目从实验阶段迈入中试阶段。“功能性陶瓷墨水的研发与产业化”项目部分产品已经进入了推广阶段，道氏拥有覆盖全国各陶瓷产区 200余人的全方位服务技术队伍，为客户产品的创新提供整体解决方案。道氏技术2015全年营业收入为 5.54亿元，净利润为 5091.20万元。
可比公司剔除财务杠杆调整 Beta系数如下表：
||||
|-|-|-|
|证券代码|证券简称|剔除财务杠杆调整Beta|
|002162.SZ|悦心健康|0.6862|
|300089.SZ|文化长城|0.4463|
|300234.SZ|开尔新材|0.7689|
|300285.SZ|国瓷材料|0.7871|
|300409.SZ|道氏技术|0.8933|
|平均值||0.7164|

被评估单位Beta取平均值0.7164。
根据类似上市公司剔除财务杠杆的β的平均值求取产权持有人剔除财务杠杆的β，其后根据各公司评估基准日的资本结构D/E计算得出被评估单位的β。
计算公式如下：
βL=(1+(1-T)×D/E)×βU
公式中：
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βL：有财务杠杆的Beta；
D/E：公司基准日的债务与股权比率；
βU：无财务杠杆的Beta；
T：所得税率；
其中公司基准日的D/E按以下公式计算：
D=长、短期借款及长、短期债券
E=股东全部权益价值
因为所得税率的不同，根据公司资本结构迭代计算 2016年 10月至 2019年βL＝0.7984，2020年后的βL＝0.7952
第四步：估算公司特有风险收益率 Rs
采用资本定价模型一般被认为是估算一个投资组合（Portfolio）的组合投资收益率，一般认为对于单个公司的投资风险要高于一个投资组合的风险，因此，在考虑一个单个公司或股票的投资收益时应该考虑该公司的特有风险所产生的超额收益率。
企业特定风险调整系数是根据待估企业与所选择的对比企业在企业特殊行业环境、企业规模、竞争状况、抗风险能力、特殊因素所形成的优劣势等方面的差异进行的调整系数。
政策风险：近年来，随着房地产价格不断上涨，为进一步加强和改善房地产市场调控，促进房地产市场平稳健康发展，国家出台了一系列的调控措施。当前房地产价格处于高位运行，房地产去库存压力较大。虽然未来城镇化推进带来的购房需求、存量房屋的改造装修的需求以及商场、酒店、写字楼、大型场馆及市政工程等建筑装饰装修需求仍会保证建筑陶瓷产业在未来有一定的增长速度，但在房地产行业受调控的大环境下，房地产、装饰装修等行业需求变化的不确定性仍会导致欧神诺未来销售情况具有一定不确定性。
行业竞争风险：我国是世界上最大的建筑陶瓷生产地及主要的建筑陶瓷出口国，但从目前整体情况来看，我国建筑陶瓷行业集中度低，总体产能特别是低端产品产能存在过剩，竞争较为激烈，整体呈现“大市场、小企业”的特征。大多建筑陶瓷生产企业规模小，从事低端产品的生产，产品附加值较低且竞争激烈；中高端市场则主要由具有规模且品牌知名度较高的建筑陶瓷企业所占据，随着消费升级，中高端市场需求和发展空间较大。欧神诺自成立以来，产品一直定位于中高端建筑陶瓷产品市场，
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产品具有较强的市场竞争力，欧神诺已经成为建筑陶瓷行业的知名品牌之一。但随着房地产行业的持续调控以及环保门槛不断提升，落后产能以及环保不达标的企业将会被逐步淘汰及关停，未来我国中高端建筑陶瓷行业竞争将会进一步加剧。如果在未来市场竞争中，欧神诺不能在产品研发、品牌形象、渠道建设、绿色制造等方面保持现有竞争优势，将会给欧神诺的生产经营及业绩水平带来不利影响。
环保政策变化的风险：作为行业内率先重视节能环保的建筑陶瓷生产企业，欧神诺先后通过了 ISO 14001:2004环境管理体系认证以及能源管理体系认证，研发了废渣利用技术、负离子釉面砖、轻质陶瓷板材生产技术等多项节能环保技术，并引进和投入了国内先进的窑炉烟气治理、喷雾塔除尘、废气污染源自动检测、脱硫环保设备、污水处理设施等多项环保设施，实现了节能降耗以及主要污染物的达标排放，先后被评为广东省清洁生产企业、绿色设计国际贡献奖、全国水泥玻璃陶瓷产业节能减排先进典型企业、中国陶瓷年度绿色企业等多项荣誉。但如果未来国家和地方政府及相关主管部门制定更为严格的环保标准，若欧神诺无法持续增加环保投入或者增加投入导致经营成本提高，将对欧神诺生产经营和业绩产生不利影响。
主要原材料及能源价格波动风险：欧神诺的主要原材料为泥沙料、化工料、熔块及釉料，主要能源为电、煤、柴油。报告期内，主要原材料泥沙料、化工料、熔块及釉料合计占生产成本的比重均超过30%，主要能源电、煤、柴油合计占生产成本的比重均超过20%。报告期内，主要原材料及能源采购价格总体呈现下降趋势，一定程度上降低了公司的生产成本水平。如果未来该等主要原材料及能源价格出现波动，将可能对欧神诺的经营业绩产生一定的影响，特别是如果出现主要原材料及能源采购价格大幅上升而欧神诺不能将相关成本及时向下游转移的情况，欧神诺经营业绩将面临下降的风险。
税收优惠不能延续的风险：欧神诺于 2014年 10月 10日取得了广东省科学技术厅、广东省财政厅、广东省国家税务局、广东省地方税务局联合颁发的《高新技术企业证书》，有效期为三年，证书编号为GR201444000171，欧神诺可以享受高新技术企业税收优惠的期间为 2014-2016年，欧神诺在此期间将按15%的高新技术企业优惠税率缴纳企业所得税。若欧神诺未来不能通过高新技术企业认定或上述税收优惠政策发生变化，将对欧神诺未来的经营业绩产生较大的不利影响。
人才流失风险：培养并保有高素质的技术团队是公司保持并不断提升核心竞争能
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力的关键。人才的流失将对公司的新产品研发和生产经营造成不利影响。
根据以上分析，企业特定风险调整系数 Rs取2%。
第五步：计算现行股权收益率
股权资本成本Ke
根据上述确定的参数，则股权资本成本计算如下：
||||
|-|-|-|
|年份|2016年10月--2019年|2020年—永续年|
|D/(D+E)|12.78%|12.78%|
|E/(D+E)|87.22%|87.22%|
|D/E|14.65%|14.65%|
|无风险报酬率Rf|4.09%|4.09%|
|市场风险超额收益率ERP|7.05%|7.05%|
|债务资本成本率rd|5.78%|5.78%|
|市场风险系数βu|0.7164|0.7164|
|企业风险系数βl=βu[1+(1-t)D/E]|0.7984|0.7952|
|所得税率|21.95%|25.00%|
|个别风险调整系数Rs|2.00%|2.00%|
|权益资本成本率r=r+β ERP+Rse f e*|11.72%|11.70%|

（2）加权平均资本成本（WACC）的确定
公式：公式：WACC=Ke×[E/(E+D)]+Kd×(1-T)×[D/(E+D)]
式中：E：股权的市场价值；
D：债务的市场价值。
Ke：股权资本成本
Kd：债务资本成本
T：被评估单位的所得税率
根据上述欧神诺在本次评估基准日的资本结构，再根据债务资本成本计算加权平均资本成本（WACC）如下：
||||
|-|-|-|
|年份|2016年10月--2019年|2020年—永续年|
|D/(D+E)|12.78%|12.78%|
|E/(D+E)|87.22%|87.22%|
|D/E|14.65%|14.65%|
|无风险报酬率Rf|4.094%|4.09%|
|市场风险超额收益率ERP|7.05%|7.05%|
|债务资本成本率rd|5.78%|5.78%|
|市场风险系数βu|0.7164|0.7164|
|企业风险系数βl=βu[1+(1-t)D/E]|0.7984|0.7952|
|所得税率|21.95%|25.00%|
|个别风险调整系数Rs|2.00%|2.00%|
|权益资本成本率r=r+β ERP+Rse f e*|11.72%|11.70%|
|折现率|10.96%|10.94%|

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8、收益现值的计算
（一）收益年份及折现期的确定
本次评估采用无限期的方式对未来收益进行预测，明确的预测期取5.25年，即2016年10月至2021年12月。
（二）股权净现金流的预测表
企业未来股权自由净现金流预测表如下：
单位：万元
||||||||||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
|项目||2016年|||||||||||永续年||
|||||2017年||2018年||2019年||2020年||2021年|||
|||10-12月|||||||||||||
|营业收入||49,744.35||200,423.57||217,791.40||242,947.69||268,826.90||296,158.51||296,158.51|
|营业成本||32,308.23||136,374.88||147,660.63||164,067.09||181,480.99||200,136.36||200,136.36|
|营业税金及附加||844.34||2,550.18||2,470.29||3,020.94||3,224.90||3,512.55||3,512.55|
|销售费用||6,853.00||28,056.41||30,217.93||33,101.65||35,968.05||39,004.82||39,004.82|
|管理费用||2,402.76||10,822.65||11,164.64||11,851.05||12,409.31||12,995.49||12,995.49|
|财务费用||661.28||2,560.16||2,590.11||2,621.26||2,645.55||2,670.58||2,670.58|
|营业利润||6,674.74||20,059.29||23,687.81||28,285.71||33,098.10||37,838.72||37,838.72|
|利润总额||6,674.74||20,059.29||23,687.81||28,285.71||33,098.10||37,838.72||37,838.72|
|所得税率||21.95%||21.95%||21.95%||21.95%||25.00%||25.00%||25.00%|
|所得税额||1,316.38||3,760.99||4,526.29||5,496.98||7,423.91||8,572.63||8,572.63|
|净利润||5,358.36||16,298.30|19,161.52||22,788.73||25,674.19||29,266.09||29,266.09||
|加：折旧及摊销||1,525.89||5,949.51||5,902.81||6,869.84||6,764.13||6,683.84|6,683.84||
|加：贷款利息||394.50||1,413.81||1,413.81||1,413.81||1,358.56||1,358.56||1,358.56|
|减：资本性支出||4,576.13||4,633.09||14,938.00||1,924.15||4,459.05||2,165.43|6,683.84||
|减：营运资金追加额|11,806.14||-7,309.46||3,886.31||5,914.22||6,075.62||6,599.26||0||
|净现金流量||-9,103.51||26,338.00||7,653.83||23,234.01||23,262.21||28,543.81||30,624.65|

（三）折现方法
被评估单位股东权益收益法计算表
单位：万元
|||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|
|年度|2016年9-12月|2017年|2018年|2019年|2020年|2021年|永续年|
|净现金流量|-9,103.51|26,338.00|7,653.83|23,234.01|23,262.21|28,543.81|30,624.65|
|折现期|0.125|0.75|1.75|2.75|3.75|4.75||
|折现率|10.96%|10.96%|10.96%|10.96%|10.94%|10.94%|10.94%|
|折现系数|0.9871|0.9250|0.8336|0.7513|0.6775|0.6107|5.5823|
|折现值|-8,986.07|24,362.65|6,380.23|17,455.71|15,760.15|17,431.70|170,955.98|
|营业性资产价值|243,360.35|||||||

（四）非经营性资产和溢余资产价值
被评估单位非经营性资产（负债）包括其他应收款、其他应付款、递延所得税资
产、可供出售金融资产、应付利息、递延所得税负债、递延收益。递延所得税资产账
面价值为 893.10万元，用资产基础法的评估递延所得税资产为 444.05万元；其他应
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收款账面价值为1,285.40万元，用资产基础法的评估其他应收款为1,285.40万元；可供出售的金融资产 251.00万元，用资产基础法的评估可供出售的金融资产为 241.24万元；其他应付款账面价值为 5,878.52万元，用资产基础法的评估其他应付款为 5,878.52万元；应付利息账面价值18.15万元，用资产基础法的评估应付利息为 18.15万元；递延所得税负债账面价值为0元，用资产基础法的评估递延所得税负债为227.55万元；递延收益账面值为3,130.27万元，用资产基础法的评估递延收益为0元。故被评估单位非经营性资产（负债）价值为－4,153.53万元。
被评估单位溢余资产为基准日现金减最低现金保有量，经计算，基准日现金为 35,137.34万元，其中包含承兑保证金为 13,467.19万元，扣除承兑保证金后现金为 21,670.15万元，基准日最低现金保有量为 14,215.03万元，故被评估单位溢余资产为7,455.12万元。
被评估的单位有息负债包括长期借款、一年到期的非流动负债和短期借款，一年到期的非流动负债账面值为 8,427.00万元，为银行借款；长期借款账面值为 2,900.00万元；短期借款账面值为 29,251.10万元，其中有 9021.60万元为商业承兑汇票贴现，该部分贴现票据在营运资金中进行考虑，不做为有息负债，故有息负债中短期借款为 20,229.50万元，被评估的单位有息负债合计31,556.50万元。
（五）收益法股东全部权益价值评估值
P＝未来收益期内各期收益的现值及非经营资产、溢余资产之和－有息负债
n R R
P i  n1 +非经营性资产（负债）价值＋溢余资产价值－有息负(1r)i r(1r)n
i1
债
＝243,360.35－4,153.53+7,455.12－31,556.50
＝215,000.00万元（取整）
被评估单位按收益法计算的股东全部权益价值为215,000.00万元。
（二）资产基础法评估说明
1、流动资产评估说明
1.1、货币资金的评估
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货币资金任何时候均等于现值。货币资金的评估，包括现金、银行存款和其他货币资金按核对无误后的账面值评估。
本项评估中货币资金账面值258,991,047.69元，其中现金60,332.44元，银行存款 136,335,560.92元，其他货币资金122,595,154.33元。
1.1.1、现金的评估
被评估单位评估基准日现金账面价值为60,332.44元，全部为人民币。
现金存放于欧神诺的财务部，由评估人员和被评估单位有关人员一起在现场盘点予以核实。对现金的评估本次采用盘点倒推方法验证评估基准日的现金余额，并同现金日记账、总账现金账户余额核对，以倒推计算出评估基准日现金评估值。
现金评估倒推法计算公式如下：
评估基准日现金金额=盘点日库存现金数+基准日至盘点日前现金支出数-基准日至盘点日前现金收入数。
评估人员对库存现金进行了盘点，并根据被评估单位基准日至现金盘点日现金收支进行了“加、减”测算，未发现账实不符情况。
经上述评估过程，现金评估值为60,332.44元。
金额单位：人民币元
||||
|-|-|-|
|资产名称|账面价值|评估值|
|现金|60,332.44|60,332.44|

1.1.2、银行存款的评估
被评估单位评估基准日银行存款账面价值为136,335,560.92元。
被评估单位评估基准日银行存款账户共有32个，3个美元账户，其余为人民币账户。评估人员核对了银行存款日记账和总账，并收集了银行对账单，同审计单位一起，以会计师事务所的名义对全部银行存款发询证函。在对上述资料核对无误的基础上，本次评估根据银行询证函回函结果和企业的账务资料，以审查核实后的账面值作为评估值，美元账户以核实后的账面值乘以基准日的汇率换算为人民币做为评估值。
经上述评估，银行存款评估值为136,335,560.92元。
金额单位：人民币元
||||
|-|-|-|
|资产名称|账面值|评估值|
|银行存款|136,335,560.92|136,335,560.92|

1.1.3、其它货币资金的评估
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被评估单位评估基准日其它货币资金账面价值为122,595,154.33元，为银行汇票存款、保函保证金及定期存款等。
核查被评估企业其他货币资金的所有账户，索取各开户银行各账户评估基准日被评估企业名下各币种的银行对账单及被评估企业编制的银行余额调节表，验证未达账项的真实性，以此确定其他货币资金余额的真实性和准确性。该企业其他货币资金账户共有10个，均人民币账户。
本次清查共取得评估基准日银行对账单10份。10个账户基准日银行对账单余额与企业账面数相符。评估人员取得了其他货币资金的银行对账单和银行存款余额调节表，对其逐行核对，没有发现对净资产有重大影响的事宜。
经上述评估，其它货币资金评估值为122,595,154.33元。
金额单位：人民币元
||||
|-|-|-|
|资产名称|账面值|评估值|
|其它货币资金|122,595,154.33|122,595,154.33|

1.2、应收票据的评估
应收票据账面值122,014,214.59元，共115项，主要为商业承兑汇票，无息。
在评估现场，评估人员对应收票据进行监盘，通过查验应收票据相关凭证，期末余额、期后回款等审验程序，确定应收票据账面价值真实、完整性；经审验应收票据账账、账表、账实相符。本次评估以核实后的账面值确定评估值。
经上述评估，应收票据评估值为122,014,214.59元。
金额单位：人民币元
||||
|-|-|-|
|资产名称|账面价值|评估值|
|应收票据|122,014,214.59|122,014,214.59|

1.3、应收账款的评估
被评估企业评估基准日账面有应收账款80户，应收账款账面余额 505,708,576.10元，核算内容为被评估单位应收取房地产开发商和经销商销售的产品收入等，评估基准日应收账款计提坏账准备 25,455,515.96元，应收账款账面净值 480,253,060.14元。
本次评估核查应收账款的记账凭证和原始凭证，查验现有销售合同、发票、出库单或债务人签收的收货、收款凭证等有关资料，查对评估基准日后应收账款的已收回
情况，判断会计记录的准确性、账面债权金额的存在性、真实性。分析了解债权的经
济业务内容与相关材料的勾稽情况和合理性，分析了解债权催收、债权账龄和债务人
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的相关情况，分析账面债权的可回收性，请被评估企业说明其中已知或可能发生坏账损失的情况和金额，进行相应处理。
经上述核查，被评估企业现有应收帐款 80户，主要为应收取房地产开发商和经销商的产品收入。评估人员对大额款项采取替代程序，占账面总金额80％，查验正确率100％。被评估企业评估基准日账面应收帐款记录中未发现账实不符的情况和金额，同时，按应收账款的账龄确认损失风险，因此，以核实后账面净值作为评估值。
经上述评估，应收账款评估值480,253,060.14元。
金额单位：元
||||
|-|-|-|
|资产名称|账面值|评估值|
|应收账款|480,253,060.14|480,253,060.14|

1.4预付账款的评估
被评估企业评估基准日账面有预付账款79户，预付账款账面余额9,858,330.17元。
本次评估核查预付账款的记账凭证和原始凭证，查验现有合同及付款凭证等有关资料，查对评估基准日后预付账款对应的货物或服务的提供情况，判断会计记录的准确性、账面债权金额的存在性、真实性。分析了解预付账款对应的货物或服务的合理履约期和供货方的相关情况，分析账面债权的可实现性，请被评估企业说明其中已知或可能发生坏账损失的情况和金额，进行相应处理。
经上述核查，被评估企业现有预付账款 79户，为预付的货款等。评估人员对大额款项实施了替代程序，占帐面值比例为77％，查验正确率为100％。被评估企业评估基准日账面预付账款记录中未发现账实不符的情况和金额。以核实后账面值作为评估值。
经上述评估，预付账款评估值9,858,330.17元。
金额单位：元
||||
|-|-|-|
|资产名称|账面值|评估值|
|预付账款|9,858,330.17|9,858,330.17|

1.5其他应收款的评估
评估基准日被评估企业其他应收款账面余额 77,146,266.04元，核算内容为被评估单位应收回的借款以及产品保证金等。评估基准日其他应收款计提坏账准备
1,932,785.13元，其他应收款账面净值75,213,480.91元。
本次评估核查了其他应收款的记账凭证和原始凭证，查验现有合同及付款凭证等
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有关资料，查对评估基准日后其他应收款的已收回情况，分析了解债权的经济业务内容与相关材料的勾稽情况和合理性，分析账面债权的债务人、经济业务内容、金额、发生年月的合理性，判断会计记录的准确性、账面债权金额的存在性、真实性。分析了解债权催收、债权账龄和债务人的相关情况，分析账面债权的可回收性，请被评估企业说明其中已知或可能发生坏账损失的情况和金额，进行相应处理。
经上述核查，被评估企业现有其他应收款205户，主要为员工借款、工程投标保证金等。评估人员对大额款项采用替代程序，占账面总金额70％，函证正确率100％。
被评估企业评估基准日账面其他应收款记录中未发现账实不符的情况和金额，同时，按其他应收款的账龄确认损失风险，因此，以核实后账面净值作为评估值。
经上述评估，其他应收款评估值75,213,480.91元。
金额单位：元
||||
|-|-|-|
|资产名称|账面值|评估值|
|其他应收款|75,213,480.91|75,213,480.91|

1.6存货的评估
评估基准日存货账面余额177,641,673.21元，包括原材料36,286,436.32元、委托加工物资 142,266.66元、产成品 135,065,916.30元，评估基准日计提产成品跌价准备 1,842,296.40元，产成品账面净值133,223,619.90元、在产品7,989,350.33元。
存货的清查核实主要采用抽查的方法，根据存货清查评估明细表所列示的明细，分清主次、掌握重点。抽查的原则是抽查数量达到总数量的40%以上，账面价值量占总值的60%以上。
首先要求被评估企业提供其评估基准日或其接近日的存货清查盘点明细表，了解待评存货的日常管理制度及其实施情况和有效性。抽查核对库存实际数量与账表数量是否相符，以此来确定存货的存在性，完整性和会计记录的准确性。
对存货的质量情况采用观察实物外观状态和保存环境、了解其理化标准、存放时间、有效期、保质期、质检资料，询问被评估企业技术人员和仓库实物保管人员，必要时送技术监测等方法分析认定。
被评估企业的原材料主要为生产瓷砖所用的包装物、釉料、泥沙等一系列材料、
委托加工物资为生产的瓷砖、产成品主要为被评估单位生产的不同材质规格的瓷砖；
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在产品为被评估单位生产线上的材料等。
经核查，被评估企业评估基准日账面存货资产未发现账实不符和其中已知或可能发生坏账损失的情况和金额，存货资产账实相符。
1.6.1、原材料
评估基准日原材料账面余额36,286,436.32元，核算内容为生产瓷砖所用的包装物、釉料、泥沙等一系列材料等。评估人员查询了原材料的市场价格并与被评估单位的账面价格进行比较，经核实，原材料账面单价与基准日市场单价较为接近，故本次评估以核实后账面价值确认原材料评估值。
评估举例：泥砂—C-21（C-21）[原材料评估明细表第172项]
账面数量：834.55吨账面单价：471.51元/吨账面金额：393,498.67元
根据被评估单位提供的原材料采购的发票显示，其购买时间为2016年8月22日，由于与评估基准日较为接近，本次以购买单价作为评估单价。故泥砂—C-21（C-21）的评估值为393,498.67元
经上述评估，原材料评估值为36,286,436.32元。
金额单位：元
||||
|-|-|-|
|资产名称|账面值|评估值|
|原材料|36,286,436.32|36,286,436.32|

1.6.2、委托加工物资
评估基准日委托加工物资账面余额142,266.66元，核算内容为委托加工生产的瓷砖。评估人员查询了委托加工物资的市场价格并与被评估单位的账面价格进行比较，经核实，委托加工物资账面单价与基准日市场单价较为接近，故本次评估以核实后账面价值确认委托加工物资的评估值。
经上述评估，委托加工物资评估值为142,266.66元。
金额单位：元
||||
|-|-|-|
|资产名称|账面值|评估值|
|委托加工物资|142,266.66|142,266.66|

1.6.3、产成品
评估基准日产成品账面价值为 135,065,916.30元，计提产成品跌价准备
1,842,296.40元，产成品账面净值 133,223,619.90元,主要为被评估单位生产的不同材
质规格的瓷砖。生产企业产成品账面成本按现行会计制度规定属于企业制造成本，并
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非其完全成本，即使是完全成本，也不一定能在市场上得以实现，且一般也不能反映被评估企业在该产成品上实际可能获得的经济利益；又由于产成品属于生产领域，其价值也不宜以属于流通领域的、已包含商业利润的市场价作取价标准来评估。
产成品评估值需反映的是被评估企业在该产成品上实际可能获得的经济利益，因此，产成品评估值应根据其各自可实现的出厂销售价扣除其中不属于被评估企业在该产成品上实际可以获得的经济利益如销售税费、所得税等金额，并适当考虑实现资产评估目的前后被评估企业产权人在实现该产成品销售所能获得的利润中的贡献与风险综合确定。产成品评估公式如下：
产成品评估值=∑[某产成品数量×该产成品可实现不含税销售单价×（1-销售费率-销售税金及附加费率-销售利润率×所得税率－销售利润率×（1-所得税率）×净利润折减率）]
上式中的有关指标以被评估企业2016年1-9月利润表中的相关数据计算如下表：
|||||
|-|-|-|-|
|指标名称|销售费率|销售税金及附加率|销售利润率|
|比率%|14.09%|0.67%|3.27%|

利润折减率系综合反映实现资产评估目的前后被评估企业产权人在实现该产成品销售所能获得的利润中的贡献与风险情况，因此，应视各产品的销售情况而定，由于被评估企业的产品在现在市场处于正常销售状态，故净利润折减率取值为50%。企业所得税率15％。
评估举例:艾蔻ELS12180S800x800（表产成品序2048）
该产品经核实的账面数量为 57,259.514平方米，账面单价 38.37元/平方米，账面值为2,197,047.55元。
根据被评估企业提供的近期该产品销售价格，并经对其评估基准日前后该产品已实现正常交易的销售发票数据核证，该产品不含税出厂价为 43.55元/平方米，则：评估单价=该产品可实现不含税销售单价×[（1-销售费率-销售税金及附加费率-销售利润率×所得税率－销售利润率×（1-所得税率）×净利润折减率）]
=43.55×[(1-14.09%－0.67%－3.27%×15％-3.27%×85％×50％)]
=36.30元/平方米
该产品评估值=评估单价×实际数量
=36.30元/平方米×57,259.514平方米
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=2,078,520.36元
经上述评估，产成品评估值 170,549,493.09元，本次被评估单位计提的产成品减值准备为按照库龄计提，本次评估产成品考虑了其畅销程度，故本次评估产成品减值准备评估为零。
金额单位：元
||||||
|-|-|-|-|-|
|资产名称|账面值|评估值|增值金额|增值比例（%）|
|产成品|133,223,619.90|170,549,493.09|37,325,873.19|28.02%|

1.6.4、在产品
评估基准日在产品账面价值 7,989,350.33元，主要为在生产线上的原料、半成品等。根据被评估企业的介绍及现场对财务账面成本的核查，在产品核算的主要为企业投入的原材料。经核实，原材料账面单价与基准日市场单价较为接近，因此，在产品按核实后账面价值做为评估值。
经上述评估，在产品评估值为7,989,350.33元。
金额单位：元
||||
|-|-|-|
|资产名称|账面值|评估值|
|在产品|7,989,350.33|7,989,350.33|

存货的评估值如下：
金额单位：元
||||||
|-|-|-|-|-|
|科目名称|账面价值|评估价值|增值额|增值率%|
|原材料|36,286,436.32|36,286,436.32|-|-|
|委托加工物资|142,266.66|142,266.66|-|-|
|产成品（库存商品）|133,223,619.90|170,549,493.09|37,325,873.19|28.02|
|在产品（自制半成品）|7,989,350.33|7,989,350.33|-|-|
|存货合计|177,641,673.21|214,967,546.40|37,325,873.19|21.01|

2、非流动资产的评估
2.1、可供出售的金融资产的评估
（一）评估范围
评估基准日可供出售的金融资产账面余额2,510,000.00元，核算内容为可供出售
的金融资产其他2项。评估基准日可供出售的金融资产计提减值准备0.00元，可供出
售的金融资产账面价值 2,510,000.00元。
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评估基准日可供出售的金融资产概况如下表所示：
||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
|序号|被投资单位名称|投资日期||持股比例|取得成本|账面价值|
|1|中陶投资发展有限||2013.10|4.2553%|2,500,000.00|2,500,000.00|
|2|公 佛司山 市三水区农村||2011.12||10,000.00|10,000.00|

融资产概况
被投资单位评估基准日基本情况如下：
1.中陶投资发展有限公司
企业申报的可供出售金融资产中陶投资发展有限公司（持股比例4.2553%），评估人员通过收集投资凭证、投资协议及被投资公司章程等核实其投资的真实性，目前中陶投资发展有限公司尚在持续经营，由于中陶投资发展有限公司股权投资较小且不具备控制权，且中陶投资发展有限公司账实际无较大的评估增减值项，故本次评估通过收集基准日的报表，根据基准日的账面净资产确认其净资产的评估值。根据被评估单位提供的中陶投资发展有限公司的报表显示其净资产为 56,457,488.62元，故中陶投资发展有限公司的评估值为56,457,488.62*4.2553%=2,402,435.51元
2.佛山市三水区农村信用合作联社
企业申报的可供出售金融资产佛山市三水区农村信用合作联社的投资，评估人员通过收集投资金额的凭证等核实其投资的真实性，目前佛山市三水区农村信用合作联社尚在持续经营，但因持股比例较小，委托方和被投资单位未能提供评估基准日财务报表等资料，同时被投资单位也未上市，无法获取相关的财务数据，故本次评估以核实后的账面价值列示。
各被投资单位股权价值评估情况汇总如下：
金额单位：人民币元
|||||
|-|-|-|-|
|序号|被投资单位名称|账面价值|评估价值|
|1|中陶投资发展有限公司|2,500,000.00|2,402,435.51|
|2|佛山市三水区农村信用合作联社|10,000.00|10,000.00|
|合计||2,510,000.00|2,412,435.51|

2.2、长期投资的评估
(一)评估范围
评估基准日长期股权投资账面余额80,000,000.00元，核算内容为长期股权投资 2
项。评估基准日长期股权投资计提减值准备 0.00元，长期股权投资账面价值
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80,000,000.00元。
评估基准日长期股权投资概况如下表所示：
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|序号||被投资单位名称|持股比例(%)||实收资本（元）|
|1|景德镇欧神诺陶瓷有限公司||100%|30,000,000.00||
|2|佛山欧神诺云商科技有限公司||100%|50,000,000.00||

(二)长期股权投资概况
被投资单位评估基准日基本情况如下：
1、被投资单位名称：景德镇欧神诺陶瓷有限公司
统一社会信用代码：91360207662029216C
住所：江西省景德镇市浮梁县景德镇陶瓷工业园区
法定代表人：庞少机
注册资本：（人民币）叁仟万元
公司类型：有限责任公司（非自然人投资或控股的法人独资）
成立日期：2007年6月13日
营业期限：2007年6月13日至永久
经营范围：釉面墙地砖、卫生洁具、无釉液化墙地抛光砖制造、销售；自营本公司产品进出口业务（国家规定专营专控商品除外，需凭经营许可证经营的商品凭经营许可证经营）。
2、被投资单位股权结构、历史沿革及财务状况
（1）公司的设立
景德镇欧神诺陶瓷有限公司成立于2007年6月13日，前身为景德镇特地陶瓷有限公司，由佛山市特地陶瓷有限公司和佛山欧瑞特集团有限公司共同出资设立，佛山市特地陶瓷有限公司认缴 2100万元，股权占比70%，佛山欧瑞特集团有限公司认缴 900万元，股权占比30%，于2007年8月15日前缴足，由景德镇兴瓷会计师事务所出具的景兴会验字[2007]第68号验资报告验资，公司成立时名称为景德镇特地陶瓷有限公司。
（2）截止评估基准日被评估单位股权状况
经过数次股权转让，2008年 1月 17日，景德镇欧神诺陶瓷有限公司开股东会，
同意佛山欧瑞特集团有限公司所持景德镇欧神诺陶瓷有限公司900万元的出资（即占
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公司注册资本30%的股权）均转让给佛山市特地陶瓷有限公司。2008年7月 16日，佛山市特地陶瓷有限公司将持有景德镇欧神诺陶瓷有限公司的100%股权转让给佛山欧神诺陶瓷股份有限公司，本次变更完成后，景德镇欧神诺陶瓷有限公司成为佛山欧神诺陶瓷股份有限公司的全资子公司，2014年 5月 14日景德镇特地陶瓷有限公司名称变更为景德镇欧神诺陶瓷有限公司。
截止至评估基准日，上述出资额、股权结构无变化。
景德镇欧神诺陶瓷有限公司近两年及评估基准日资产负债情况见下表：
金额单位：人民币元
|||||
|-|-|-|-|
|项目/报表日|2014年12月31日|2015年12月31日|2016年9月30日|
|总资产|430,619,204.98|505,939,431.34|464,880,593.46|
|负债|368,803,530.64|382,246,669.78|294,541,501.08|
|净资产|61,815,674.34|123,692,761.56|170,339,092.38|

景德镇欧神诺陶瓷有限公司近两年及评估基准日利润表见下表：
金额单位：人民币元
|||||
|-|-|-|-|
|项目|2014年度|2015年度|2016年1-9月|
|一、营业收入|275,093,683.96|373,570,179.10|333,974,105.46|
|减：营业成本|208,949,510.88|264,094,082.79|253,861,665.59|
|营业税金及附加|1,756,773.62|2,294,206.34|3,379,838.91|
|销售费用|540,030.60|219,792.40|113,229.30|
|管理费用|20,384,655.61|24,159,955.54|12,839,900.58|
|财务费用|6,441,193.82|6,494,887.00|3,681,688.53|
|资产减值损失|-677,632.70|217,249.18|996,458.00|
|加：公允价值变动损益||||
|加：投资收益||||
|二、营业利润|37,699,152.13|76,090,005.85|59,101,324.55|
|加：营业外收入|4,329,305.57|6,886,459.72|4,225,217.38|
|减：营业外支出|305,445.00|979,527.68|1,246,455.20|
|三、利润总额|41,723,012.70|81,996,937.89|62,080,086.73|
|减：所得税费用|10,580,382.36|20,119,850.67|15,433,755.91|
|四、净利润|31,142,630.34|61,877,087.22|46,646,330.82|

上表财务数据摘自被评估单位经审计的会计报表。
被投资单位执行《企业会计准则》，被评估单位属于工业制造业，执行的税种和税率分别为：
||||
|-|-|-|
|税种|计税依据|税率（%）|
|增值税|销售收入|17.00|

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||||
|-|-|-|
|城建税|按实际缴纳的营业税、增值税计缴|5.00|
|教育费附加|按实际缴纳的营业税、增值税计缴|3.00|
|地方教育费附加|按实际缴纳的营业税、增值税计缴|2.00|
|所得税|应纳所得税额|25.00|

2.被投资单位名称：佛山欧神诺云商科技有限公司
统一社会信用代码：91440600MA4UL0D92K
住所：佛山市禅城区弼塘东街22号自编12号三层（336室）
法定代表人：陈家旺
注册资本：（人民币）伍仟万元
公司类型：有限责任公司（法人独资）
成立日期：2015年12月28日
营业期限：长期
经营范围：电子商务；瓷砖整体空间设计、加工、配送一站式服务平台开发；瓷砖及配套家居研发、定制生产（由分支机构经营）及销售；信息化技术、云计算、云设计、大数据等互联网技术应用与研究；网络技术培训、咨询及服务。[依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动。]
1.2.2、被投资单位股权结构、历史沿革及财务状况
佛山欧神诺云商科技有限公司成立于 2015年 12月 28日，由佛山欧神诺陶瓷股份有限公司出资设立，出资额为伍仟万元，占100%股权。以上出资未经验资。
佛山欧神诺云商科技有限公司评估基准日资产负债情况见下表：
金额单位：人民币元
|||
|-|-|
|项目|2016年9月30日|
|资产总计|159,884,107.97|
|负债总计|96,972,047.00|
|净资产|62,912,060.97|

佛山欧神诺云商科技有限公司评估基准日利润表见下表：
金额单位：人民币元
|||
|-|-|
|项目|2016年1-9月|
|一、营业收入|407,321,926.50|
|减：营业成本|372,844,260.46|
|营业税金及附加|886,530.55|

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|||
|-|-|
|项目|2016年1-9月|
|销售费用|13,941,181.79|
|管理费用|2,024,096.23|
|财务费用|-14,913.76|
|资产减值损失|404,432.76|
|二、营业利润|17,236,338.47|
|加：营业外收入|142.82|
|减：营业外支出|20,400.00|
|三、利润总额|17,216,081.29|
|减：所得税费用|4,304,020.32|
|四、净利润|12,912,060.97|

上表财务数据摘自被评估单位经审计的会计报表。
被投资单位执行《企业会计准则》，被评估单位属于网络科技类公司，执行的税种和税率分别为：
||||
|-|-|-|
|税种|计税依据|税率（%）|
|增值税|销售收入|17|
|城建税|应纳营业税、增值税等流转税|7|
|教育费附加|应纳营业税、增值税等流转税|3|
|地方教育费附加|应纳营业税、增值税等流转税|2|
|所得税|应纳税所得额|25|

(三)核实过程
评估人员首先对长期投资形成的原因、账面值和实际状况进行了取证核实，并查阅了股东会决议、章程和有关会计记录等，以确定长期投资的真实性和完整性，并在此基础上对被投资单位进行评估。
(四)评估方法
本次对下属的具有控制权长期股权投资，采用资产基础法对被投资单位进行评估，并按评估后的净资产公允价值乘以股权比例确定基准日股权价值。
各被投资单位是否进行整体评估、采用的评估方法、最终结论选取的评估方法、是否单独出具评估说明的情况汇总如下：
||||||
|-|-|-|-|-|
|序号|被投资单位名称|是否整体评估|采用的评估方法|是否单独出具评估说明|
|1|景德镇欧神诺陶瓷有限公司|是|资产基础法|是|
|2|佛山欧神诺云商科技有限公司|是|资产基础法|是|

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各被投资单位股权价值评估情况汇总如下（金额单位：人民币元）：
||||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
|序||||协议投资|持股比例||||
|||被投资单位名称|投资日期||||账面价值|评估价值|
|号||||期限|(%)||||
||景德镇欧神诺陶瓷有限公司|||||30,000,000.00|||
|1|||2007年|长期|100%|||282,684,739.69|
||佛山欧神诺云商科技有限公司|||||50,000,000.00|||
|2|||2016年|长期|100%|||62,902,105.12|
|合计|||||||80,000,000.00|345,586,844.81|

各子公司详细情况详见各子公司评估说明和评估明细表。
2.2、固定资产房屋建筑物类的评估
2.2.1、房屋建筑物的评估
(一)评估范围
佛山欧神诺陶瓷有限公司申报评估的房屋建筑物39项，申报评估的构筑物85项，账面价值如下表：
单位：元
||||
|-|-|-|
|科目名称|账面价值||
||原值|净值|
|固定资产-房屋建筑物|118,238,537.60|80,085,986.42|
|固定资产-构筑物|38,780,092.73|25,529,236.81|
|合计|157,018,630.33|105,615,223.23|

房屋建筑物及构筑物均位于广东省佛山市三水区乐平镇范湖工业区，目前评估范围内的房屋建筑物所在土地已取得《国有土地使用权证》，大部分房屋建筑物已取得《房屋所有权证》，本次纳入评估范围内；建筑面积依据是根据产权持有者提供的建筑面积与评估人员现场核实后进行确认。
(二)房屋建筑物及构筑物概况
（1）房屋建筑物及构筑物分布状况
此次评估人员与佛山欧神诺陶瓷有限公司有关工程技术人员，本着客观公正的原则，根据产权持有者提供的房屋建筑物及构筑物评估清查明细表，逐项进行了实地查看、核实，并做了现场查看记录。根据产权持有者有关工程技术人员介绍，以及评估人员现场查看记录，评估对象建筑物分别位于广东省佛山市三水区乐平镇范湖工业区及广东省佛山市三水区乐平镇范湖仙湖路，构筑物均位于广东省佛山市三水区乐平镇
范湖工业区。
（2）房屋建筑物及构筑物结构
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纳入本次评估范围的房屋建筑物主要为烧制车间、分选车间、RD中心实验楼、成品仓库、综合楼、新职工宿舍等，主要以钢、钢混结构为主，个别为砖混结构。纳入本次评估范围的构筑物主要以污水处理池、浆池、料仓、陶土堆场等，主要以钢、混凝土、简易、钢混结构为主，个别为砖混或者框架结构。
（3）权利状况
根据资产占有方提供的资料，截止至评估基准日，本次评估范围的房屋建筑物均已办理《国有土地使用权证》，详见下表：
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
||||建成|计量|建筑|
|权证编号|建筑物名称|结构||||
||||年月|单位|面积|
|粤房地权证佛字第0430026939号|烧制车间1|钢|2007/12/31|㎡|6823.13|
|粤房地权证佛字第0430026936号|烧制车间2|钢|2007/12/31|㎡|15120|
|粤房地权证佛字第0430026941号|原料车间|钢|2007/12/31|㎡|3479.4|
|粤房地权证佛字第0430026943号|办公大楼|钢混|2006/12/31|㎡|10593.09|
|粤房地权证佛字第0410087662号|新建厂房2-A(原料车间)|钢|2009/7/31|㎡|5664|
|粤房地权证佛字第0410087659号|新建厂房2-B(烧制车间)|钢|2009/7/31|㎡|11568|
|粤房地权证佛字第0410087656号|原料仓|钢|2013/1/31|㎡|4048.84|
|粤房地权证佛字第0410087670号|分选车间|钢混|2014/3/31|㎡|4332.46|
|粤房地权证佛字第0410087654号|新建配件车间|钢|2009/7/31|㎡|8280|
|粤房地权证佛字第0410087655号|RD中心|钢|2009/7/31|㎡|4467.87|
|粤房地权证佛字第0410114486号|新建成品仓一期|钢|2008/3/31|㎡|10296|
|粤房地权证佛字第0410114485号|成品仓二期|钢|2009/9/30|㎡|10339.2|
|粤房地权证佛字第0410114479号|新建厂房1（新抛光车间）|钢|2011/12/31|㎡|27648|
|粤房地权证佛字第0410114483号|综合楼|钢混|2013/10/31|㎡|3221.43|
|粤房地权证佛字第0410114480号|新员工宿舍|钢混|2013/9/29|㎡|2143.54|
|粤房地权证佛字第0410114481号|新员工宿舍|钢混|2013/9/29|㎡|2143.54|
|粤房地权证佛字第0410114482号|新员工宿舍|钢混|2013/9/29|㎡|2146.42|
|粤房地权证佛字第0410114484号|新员工宿舍|钢混|2013/9/29|㎡|2143.54|
|粤房地权证佛字第0430026904号|公寓-商品房|钢混|2003/6/30|㎡|105.79|
|粤房地权证佛字第0430026907号|公寓-商品房|钢混|2003/6/30|㎡|105.79|
|粤房地权证佛字第0430026914号|公寓-商品房|钢混|2003/6/30|㎡|105.79|
|粤房地权证佛字第0430026912号|公寓-商品房|钢混|2003/6/30|㎡|105.79|
|粤房地权证佛字第0430026918号|公寓-商品房|钢混|2003/6/30|㎡|117.68|
|粤房地权证佛字第0430026921号|公寓-商品房|钢混|2003/6/30|㎡|117.68|
|粤房地权证佛字第0430026909号|公寓-商品房|钢混|2003/6/30|㎡|117.68|
|粤房地权证佛字第0430026933号|公寓-商品房|钢混|2003/6/30|㎡|83.12|
|粤房地权证佛字第0430026931号|公寓-商品房|钢混|2003/6/30|㎡|88.87|
|粤房地权证佛字第0430026928号|公寓-商品房|钢混|2003/6/30|㎡|83.12|
|粤房地权证佛字第0430026924号|公寓-商品房|钢混|2003/6/30|㎡|88.87|

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||||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
||||||建成|计量||建筑|
||权证编号|建筑物名称|结构||||||
||||||年月|单位||面积|
||粤房地权证佛字第0430026902号|公寓-商品房|钢混||2003/6/30|㎡||88.87|
||粤房地权证佛字第0430026927号|公寓-商品房|钢混||2003/6/30|㎡||83.12|
||尚未办理|厂房2|钢||2014/8/31|㎡||19140|
|尚未办理||公寓|砖混|1999/12/27||㎡|1327.4||
|尚未办理||成品仓|钢|2007/12/31||㎡|10206||
|尚未办理||配件石材车间|钢|2012/7/31||㎡|4113.2||
|尚未办理||厂房1|钢|2007/12/31||㎡|20682||
|尚未办理||厂房4|钢|2012/9/28||㎡|2850||
|尚未办理||原料车间3|钢|2006/12/31||㎡|3480.00||
||尚未办理|厂房3|钢|2007/12/31||㎡|2952.00||
|合 计|||||||170537.23||

评估对象房屋未设置租赁权，依据委托方提供的《最高额抵押合同》（合同编号：信保合字10120159915680168号），佛山欧神诺陶瓷股份有限公司与佛山市三水区农村信用合作联社乐平信用社签订了借款合同，债权确定期为2013年12月30日至2018年12月10日，借款金额为人民币贰亿壹仟柒佰零贰万伍仟壹佰元整，对应抵押物为评估对象宗地（《国有土地使用证》编号为：佛三国用（2015）第0301648号）及地上房产（《房屋所有权证》编号为：粤房地权证佛字第 0410114479号、粤房地权证佛字第 0410114486号、粤房地权证佛字第 0410114485号、粤房地权证佛字第0410114484号和粤房地权证佛字第0410114483号、粤房地权证佛字第0410114482号、粤房地权证佛字第0410114481号、粤房地权证佛字第 0410114480号）。
依据委托方提供的《最高额抵押合同》（合同编号：信保合字 10120149902625922号），佛山欧神诺陶瓷股份有限公司与佛山市三水区农村信用合作联社乐平信用社签订了借款合同，债权确定期为 2014年5月29日至2017年3月23日，借款金额为人民币伍仟柒佰叁拾我那零叁仟壹佰元整，对应抵押物为评估对象房产（《房屋所有权证》编号为：粤房地权证佛字第 0410087658号、粤房地权证佛字第 0410087657号、粤房地权证佛字第 04100087660号、粤房地权证佛字第 0410087663号和粤房地权证佛字第 0410087664号、粤房地权证佛字第 0410087665号、粤房地权证佛字第 0410087666号、粤房地权证佛字第0410087667号）。
依据委托方提供的《最高额抵押合同》（合同编号：信保合字 10120139906961760
号），佛山欧神诺陶瓷股份有限公司与佛山市三水区农村信用合作联社乐平信用社签
订了借款合同，债权确定期为 2013年12月25日至2016年12月24日，借款金额为
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人民币柒佰伍拾万元整，对应抵押物为评估对象宗地（《国有土地使用证》编号为：佛三国用（2010）第20103101252号、佛三国用（2009）第20093100700号）。
依据委托方提供的《最高额抵押合同》（合同编号：44100620140006486号），佛山欧神诺陶瓷股份有限公司与中国农业银行股份有限公司佛山三水支行订了借款合同，债权确定期为2014年7月8日至2017年7月7日，借款金额为人民币壹亿贰仟陆佰零捌万肆仟叁佰元整，对应抵押物为评估对象宗地（《国有土地使用证》编号为：佛三国用（2010）第 20103101282号）及地上房产（《房屋所有权证》编号为：粤房地权证佛字第0430026936号、粤房地权证佛字第 0430026939号、粤房地权证佛字第0430026941号、粤房地权证佛字第0430026943号）。
依据委托方提供的《最高额抵押合同》（合同编号：44100620140006500号），佛山欧神诺陶瓷股份有限公司与中国农业银行股份有限公司佛山三水支行签订了借款合同，债权确定期为2014年7月8日至2017年7月7日，借款金额为人民币贰仟陆佰零壹拾贰万贰仟元整，对应抵押物为评估对象房产（《房屋所有权证》编号为：粤房地权证佛字第0410087656号、粤房地权证佛字第 0410087662号、粤房地权证佛字第0410087659号、粤房地权证佛字第0410087670号）。
依据委托方提供的《最高额抵押合同》（合同编号：2014年【三字第FZDY001427000101】号），佛山欧神诺陶瓷股份有限公司与招商银行股份有限公司佛山分行签订了非公开发行总额不超过 6000万中小企业私募基金债券之抵押合同，债权确定期为2014年10月20日至2017年12月31日，对应抵押物为评估对象宗地（《国有土地使用证》编号为：佛三国用（2010）第20103101251号、佛三国用（2011）第0300188号）及地上房产（《房屋所有权证》编号为：粤房地权证佛字第 0430026860号、粤房地权证佛字第 0430026862号、粤房地权证佛字第0430026863号、粤房地权证佛字第 0430026865号、粤房地权证佛字第 0430026867号、粤房地权证佛字第0430026869号、粤房地权证佛字第0430026870号、粤房地权证佛字第0430026872号、粤房地权证佛字第0430026873号、粤房地权证佛字第 0430026875号、粤房地权证佛字第0430026881号、粤房地权证佛字第0430026884号、粤房地权证佛字第0430026894号、粤房地权证佛字第 0430026895号、粤房地权证佛字第0430026896号、粤房地权证佛字第 0430026897号、粤房地权证佛字第 0430026899号、粤房地权证佛字第0430026900号、粤房地权证佛字第0410087654号、粤房地权证佛字第0410087655号)。
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依据委托方提供的《最高额抵押合同》（合同编号：2014年【三字第FZDY001427000103】号），佛山欧神诺陶瓷股份有限公司与招商银行股份有限公司佛山分行签订了非公开发行总额不超过 6000万中小企业私募基金债券之抵押合同，债权确定期为2014年10月20日至2017年12月31日，对应抵押物为评估对象宗地（《国有土地使用证》编号为：佛三国用（2010）第20103101251号、佛三国用（2011）第0300188号）及地上房产（《房屋所有权证》编号为：粤房地权证佛字第 0410087654号、粤房地权证佛字第 0410087655号)。
本次评估未考虑抵押担保对评估结果的影响。权属无争议，房地产来源合法。
（三）评估程序
评估工作主要分以下四个阶段进行。
首先，清查核实基础数据并收集评估所需资料。评估人员进入现场后根据资产占有方提供的资产清查评估明细表，进行账表核对，主要核对房地产的名称、位置、结构、建筑面积、使用年限、账面价值等；收集待估建筑物的有关财务、产权、平面图等资料。
其次，实地查勘。根据申报表，核对各建筑物的名称、坐落地点、结构形式、建筑面积等。在勘察时，还主要察看了房屋、构筑物的外型、层数、层高、跨度、装修、室内设施、各构件现状以及维修使用情况，并作了详细的观察记录。
再次，搜集价格资料。搜集待估房地产周边地区同类房地产的买卖交易资料，收集有关管理部门对房地产使用的相关政策规定。
最后，评估作价及编制评估说明。依据所搜集的资料对评估对象进行因素分析、评定估算，得出评估对象于评估基准日的评估值，并最终形成评估技术说明。
（四）评估方法
根据评估范围内各项建筑物的功能类型和当地表现其价值的市场条件，本次对该公司房屋建筑物，采用成本法评估。
具体评估方法如下：
根据评估范围内各项建筑物的功能类型和当地表现其价值的市场条件，本次对该公司房屋建筑物，采用成本法评估。
成本法评估值计算公式为：
评估值=重置全价×成新率
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1.重置全价的确定
根据当前形成该类固定资产所必要的成本要素，其重置全价本次按式确定：
重置全价=建安综合造价+工程建设其他费用+资金成本
(1)建安综合造价
本次评估根据被评估单位提供的主要建筑物工程结算资料，按照建筑工程的现行计价定额，和当地评估基准日同类建筑材料的市场价格，结合收集掌握的该地区同类或类似建筑物的现行建造成本的适用指标，对建安工程造价重新进行测算。
(2).工程建设其他费用
根据目前形成该类固定资产所必要的成本构成要素，工程建设其他费用本次由建设单位管理费、勘察设计费、工程监理费和建筑物所在地按地方政府规定建筑工程报建审批时需交纳的地方行政事业性费用组成。各项费用按国家和地方现行相关规定的计费标准按下表计算确定。
工程建设其他费用取值表
||||||
|-|-|-|-|-|
|序号|取费项目|取费基础|标准%|取费依据|
|B|工程建设其他费用|B1+B2+......+B6|5.51%||
|B1|建设单位管理|投资额|0.87%|财建[2002]394号|
|B2|工程监理费|投资额|1.57%|国家发展和改革委员会、建设部发改价格[2005]632号|
|B3|工程勘察设计费|投资额|2.61%|国家物价局建设部2002价字10号|
|B4|招标代理费|投资额|0.11%|按国家计委计价格[2002]1980号|
|B5|环境评价费|投资额|0.07%|国家计委、国家环境保护总局关于规范环境影响评价收费标准的通知（计价格［2002］125号）|
|B6|可行性研究费用|投资额|0.28%|国家计委关于印发建设项目前期工作咨询收费暂行规定的通知(计价格[1999]1283)|

(3).资金成本
资金成本按投入建设项目的资金利息确定。计算时根据各具体评估对象的工程规模和施工条件所需的合理工期，依据评估基准日中国人民银行执行的同期贷款利率，并考虑分期投入建设资金的通常惯例,按下式计算确定：
资金成本=(建安综合造价+工程建设其他费用)×利率×(工期/2)
2.成新率
(1)对主要建筑物，本次按下式计算确定其成新率：
成新率=勘察成新率×60%+理论成新率×40%
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其中：理论成新率=(耐用年限-已使用年限)/耐用年限×100%
房屋耐用年限按经济寿命年限确定。经济寿命年限根据房屋结构类型、用途和使用条件，并考虑相关土地的使用权法定年限及设施设备的经济寿命年限因素。
勘察成新率根据《房屋建筑物完损等级评定标准》，通过实地勘察各房屋的主体、装饰装修和内部设施这三个主要方面的完好状况，用百分制打分法确定其完好分值，按下式计算其勘察成率：
勘察成新率=(主体部分完好分值×G+装修部份完好分值×Z+设备部份完好分值×S)×100%
G、Z、S分别为各类型房屋结构、装修、设备三个部分的分值权重系数。
(2).对于单位价值小，结构相对简单的建筑物，主要采用年限法确定成新率。
(五)评估计算举例
◆案例1：——原料仓
房屋建筑物清查评估明细表中第7项
《房屋所有权证》：粤房地权证佛字第0410087656号
建成时间：2013年1月
建筑面积：4048.84平方米
账面原值：3,951,754.72元
账面净值：3,267,967.92元
1.建筑概况
建筑形式：矩形；
建筑层数：1层；
建筑层高：层高8米；
结构类型：钢结构；
门窗材料：防盗门、铝合金窗；
外墙装修：外墙彩钢板；
室内装修：地面水泥铺光、彩钢板顶棚；
水电设施：明管照明和视讯管线，日光灯照明，卫生间集中给排水；
2.确定重置全价
重置全价=建安综合造价+工程建设其他费+资金成本
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（1）建安综合造价
◆建筑工程费
建筑工程费采用重编预算法。根据被评估单位提供的佛山欧神诺陶瓷股份有限公司新建原料仓工程合同（20111230）和对应的工程预算表、竣工验收结算资料以及现场勘察情况，确定建筑物分部分项工程量，依据《广东省建设工程清单计价定额》和评估基准日当地相关建筑材料市场价格，分析测算其建安综合造价。具体测算过程如下：
边悬臂式挡土间墙工程费用计算表
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|工程项目及明细|单位|单价|工程数量|金额（元）|备注|
|挖土方|m³|13|52.44|682||
|填土方|m³|9|24.81|223||
|土方转运|m³|8|27.63|221||
|砼|m³|340|45.14|15348||
|钢筋|T|5300|2.24|11872||
|模板|㎡|45|123.6|5562||
|砼泵送费|m³|18|45.14|813||
|不含税工程造价||||34721||
|单方造价（元/米）|C/12|||2893||
|边悬臂式挡土间墙总计||2893|212.8|615630||

中间悬臂式挡土间墙工程费用计算表
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|工程项目及明细|单位|单价|工程数量|金额（元）|备注|
|挖土方|m³|13|52.44|682||
|填土方|m³|9|24.81|223||
|土方转运|m³|8|27.63|221||
|砼|m³|340|43.83|14902||
|钢筋|T|5300|2.77|14681||
|模板|㎡|45|123.6|5562||
|砼泵送费|m³|18|43.83|789||
|不含税工程造价||||37060||
|单方造价（元/米）|C/12|||3088||
|边悬臂式挡土间墙总计||3088|289|892432||

原料仓土建工程费用计算表
||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
|序号|工程项目及明细|单位|单价（含税）|合价||备注|
|||||数量|金额（元）||

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||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
|序号|工程项目及明细|单位|单价（含税）|合价||备注|
|||||数量|金额（元）||
|一|变悬臂式挡土间墙|M|2893|212.8|615630||
|二|中建悬臂式挡土间墙|M|3088|289|892432||
|三|打桩部分（按实计算）||||||
|1|300桩|M|90|8321|748890||
|2|桩尖|个|50|340|17000||
|3|破桩头接驳钢筋|个|39|340|13260||
|四|原料仓地面及市政工程||||||
|1|场地平整|㎡|2|7638|15276||
|2|原场地余泥外运（包淤泥清运）|m³|12|7500|90000||
|3|石粉垫层15cm厚（包压路机碾压）|m³|50|1190.18|59509||
|4|地面C30混凝土25cm厚|m³|341|1983.64|676421||
|5|路面连接钢筋|T|4704|2.5|11760||
|6|D800混凝土排水管（包沙井和井盖）|M|301|121|36421||
|7|过路500混凝土排水管（包沙井和井盖）|M|150|66|9900||
|8|破原立墙混凝土|台班|2004|5|10020||
|五|增加工程||||||
|1|料仓地面维修破砼|M³|150|369.27|55391||
|2|料仓地面维修倒砼|M³|341|146.52|49963||
|3|基础沙石换填|M³|90|220|19800||
|4|新建钢棚建砼立柱|个|1470|13|19110||
|5|原料仓地面清运烂泥及回填砖渣勾机台班|台班|2204|9|19836||
|6|原料仓地面清运烂泥及回填砖渣汽车台班|台班|1403|8|11224||
|7|工程总造价||||3371843||
||税金（7.5%）||||252888||
||工程含税总价||||3624731||

经上述计算过程，本次原料仓建筑工程费为：
建筑工程费=3,624,731.00（元）
◆水电安装工程费
根据类似建筑物同等安装工程费占建筑工程费的比例，结合评估对象工程实际情况，本次水电安装费用取建筑工程费的5%，则：
安装工程费=3,624,731.00×5%
=181,236.55(元)
◆建安综合造价
根据以上测算得原料仓建安综合造价为：
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建安综合造价=建筑工程费+安装工程费
=3,624,731.00＋181,236.55
=3,805,967.55(元)
（2）工程建设其他费用
根据工程建设其他费用表，计算得：
||||||
|-|-|-|-|-|
|序号|费用项目名称|取费基础|所取费率|费用金额|
|A|建安综合造价|||3,805,967.55|
|B|工程建设其他费用|B1+…+B6|5.51%|209,708.81|
|B1|建设单位管理|建安造价|0.87%|33,111.92|
|B2|工程监理费|建安造价|1.57%|59,753.69|
|B3|工程勘察设计费|建安造价|2.61%|99,335.75|
|B4|招标代理费|建安造价|0.11%|4,186.56|
|B5|环境评价费|建安造价|0.07%|2,664.18|
|B6|可行性研究费用|建安造价|0.28%|10,656.71|

（3）资金成本
根据该企业固定资产投资规模，合理工期确定为 12个月，评估基准日中国人银行同期贷款利息为4.35%，按均匀投资建设资金则：
资金成本=(3,805,967.55+209,708.81)×4.35%×(12/12×0.5)
=87,340.96(元)
（4）原料仓重置全价
重置全价=建安综合造价+工程建设其他费用+资金成本
=3,805,967.55+209,708.81+87,340.96
=4,103,020.00元(取整)
3.评估对象房屋成新率：
房屋的成新是参照建筑物的耐用年限，再结合现场观察、鉴定房屋的实际新旧程度，根据建成时间、维护、保养、使用情况，以及地基的稳定性等，最后综合确定评估对象的成新率。
成新率测算表
||||||
|-|-|-|-|-|
|一、观察法评定成新率|||||
|评定项目|主体结构|装饰部分|设备设施|观察法成新率|
|权重指数|0.6|0.2|0.2||
|观察的成新状况|90%|91%|92%|91.00%|

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||||||
|-|-|-|-|-|
|二、年限法计算成新率|||||
|建筑年代（年）|2013|结构|钢结构|年限法测算的成新率|
|规定使用年限（年）|已使用年限（年）|剩余使用年限|残值率||
|70|3.67|66.33|0%|95.00%|
|三、评估对象综合成新率||||93.00%|
|观察法权重|0.6|年限法权重|0.4||

钢结构的成新率=91%×0.6+95%×0.4≈93%；
4.确定评估值
评估值=重置成本×成新率
=4,103,020.00×93%
=3,815,809.00元(取整)
评估案例2：广东省佛山市三水区乐平镇范湖仙湖路15号
房屋建筑物清查评估明细表中第21项：公寓-商品房
建成时间：2003年6月
账面原值：50,850.62元
账面净值：18,817.25元
1.建筑概况
《房屋所有权证》：粤房地权证佛字第0430026914号
《国有土地使用证》：佛三国用（2010）第20103101262号
建筑形式：矩形，内廊布局；
建筑层数：6层；
建筑层高：层高3米；
建筑面积：105.79平方米；
结构类型：钢混结构；
门窗材料：防盗门、铝合金窗；
外墙装修：外墙贴墙砖；
室内装修：乳胶漆墙面、乳胶漆顶面，楼地面铺地砖；
水电设施：按埋照明和视讯管线，日光灯照明，卫生间集中给排水；
2.地理位置及配套设施概况
评估对象位于广东省佛山市三水区乐平镇范湖仙湖路 15号，其所在区域为佛山
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市三水区乐平镇较为集中的住宅区。评估对象周边分布有华盛圆坊名荟花园、五溪城等小区，周围居住人口一般，人流量一般，配套设施较为齐备。区域内有乐平花蕾幼儿园、川江超市、易捷便利店，小区环境卫生及绿化一般，作为住宅用房地产使用的适宜度一般。
交通便捷度：仙湖路、三花公路、新政路等构成该区域的主要交通网络，有 612路、629路、638路、661路等公交公交汽车经过该区域，道路通达度一般、公交便捷度一般。
城市基础设施：评估对象区域城市基础配套设施完善，水、电、气、视、讯、路通。
人口密度和人流量：评估对象所在区域人口密度与人流量一般。
环境质量状况：评估对象位于佛山市三水区乐平镇湖景花园住宅区，车流量较小，无汽车尾气和噪音污染，其空气质量较好。
采用市场法求取评估对象房地产市场价值
3.评估测算过程
具体评估方法如下：
评估对象房地产的比准价格＝可比实例房地产的价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×权益状况修正系数×区位状况修正系数×实物状况修正系数
①、搜集交易实例，选取可比实例(见表1)
评估对象及比较案例情况表
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|比较案例||A、范湖仙湖路15号501|B、百合嘉园|C、百合嘉园|评估对象（范湖仙湖路15号601）|
|交易价格（万元）||33|35|30||
|交易价格（元/平方米）||3119|3398|3488||
|案例来源||现场调查|赶集网|赶集网||
|交易情况||正常|正常|正常|正常|
|付款方式||一次性付清|一次性付清|一次性付清|一次性付清|
|交易时间||2016年8月|2016年11月|2016年11月|2016年9月|
|权益状况|土地使用权类型|出让|出让|出让|出让|
||土地剩余使用年限|约55年|约62年|约62年|约55年|
||用途|住宅|住宅|住宅|住宅|
||权利限制|无|无|无|无|
||道路通达度|支路|混合型次干道|混合型次干道|支路|
||公交便捷度|612路、629路、638路、661路等|乐平01路、乐平06路、606路、|乐平01路、乐平06路、606路、k625|612路、629路、638路、661路等|

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评估对象及比较案例情况表
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|比较案例||A、范湖仙湖路15号501|B、百合嘉园|C、百合嘉园|评估对象（范湖仙湖路15号601）|
|||公交|k625路等公交|路等公交|公交|
||比较楼层/总层数|5层/总6层|3层/总6层|2层/总6层|6层/总6层|
||朝向|南朝向|南朝向|南朝向|南朝向|
||临街状况|不临街|不临街|不临街|不临街|
||基础设施和公共服务设施|齐备|齐备|齐备|齐备|
||自然环境、人文环境和景观|住宅区|住宅区|住宅区|住宅区|
|实物状况|建成年代（成新率）|2002年， 8成新|2009年， 9成新|2009年， 9成新|2002年， 8成新|
||小区内环境|环境一般|环境较好|环境较好|环境一般|
||外立面及建筑公共部分装修|外墙墙砖、塑钢窗、公共部分地砖、乳胶漆|外墙墙砖、塑钢窗、公共部分地砖、乳胶漆|外墙墙砖、塑钢窗、公共部分地砖、乳胶漆|外墙墙砖、塑钢窗、公共部分地砖、乳胶漆|
||建筑附属设施设备|停车位不足|停车位充足|停车位充足|停车位不足|
||建筑结构|钢混|框架|框架|钢混|
||户型结构及面积|105.79M2，3室1厅1厨2卫|103M2，4室1厅1厨1卫|86M2，3室2厅1厨2卫|105.79M2，3室1厅1厨2卫|
||内部装修|简装|清水|简装|简装|
||房屋性质|商品房|商品房|商品房|商品房|

②建立价格可比基础
a.统一付款方式、统一币种和货币单位
经调查，以上三个可比实例均为一次性付款方式成交，币种均为人民币。
b.统一面积单位、内涵
上述可比实例均为每平方建筑面积单价，与评估对象的价格内涵一致。
c.权利状况的修正
评估对象在估价基准日我们设定其尚未设置他项权利，因此确定评估对象与各可比实例权利状况修正系数为100、100、100、100。
③交易情况修正
经调查了解，本次评估所选取的三个可比实例均为正常交易，可不进行交易情况修正。
④交易日期修正
可比实例成交时间距评估对象价值时点不远，在此期间评估对象所在区域二手房
房屋价格变化小，所以本次评估不进行交易日期修正。
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⑤房地产状况修正
房地产状况修正可分为区位状况修正、权益状况和实物状况修正，在此我们将其总结为区域因素及个别因素，并选取相应的因素因子进行比较调整。
a.权益状况修正
评估对象及比较案例均选取用途相同、无权利限制的成交案例。故在此处不作权益状况修正。
b.区域因素修正
据市场调查及估价师分析，影响住宅用房价格的区域因素（小区道路通达度、公交便捷度、居家生活配套情况、区域环境质量）及其对房价的影响力度具体参见下表。
c.个别因素修正
据市场调查及估价师分析，影响住宅用房价格的个别因素（建成年代（成新率）、小区环境及规模、建筑物外立面及公共部分装修、建筑附属设施配套、所在楼层、结构、户型结构及面积、装修、房屋性质）及其对房价的影响力度具体参见下表。
住宅用房修正因素及修正系数说明表
||||
|-|-|-|
|序号|指标|指标说明及推荐修正幅度|
|1|交易价格|普通住宅为同区域案例，且案例之间价格相差不得超出30%，口径必须统一为建筑面积单价。高档房可跨区域选取。如果某个单项因素影响值超过20%，或单项子因素超过20%均为案例不符合要求|
|2|交易情况|正常为100%|
|3|付款方式|一次性付清|
|4|交易时间|以价值时点为基准，按公司内部颁布的交易指数调整|
|5|土地使用权类型|出让为100%，|
|6|土地剩余使用年限|住宅用地使用年限到期后可自动续期，此处不作修正|
|7|用途|选择同一用途进行比较|
|8|权利限制|无权利限制为100%|
|9|道路通达度|以有混合型主干道通向评估对象所在小区为100%，次干道修正-2%，支路修正-3%，简易便道-5%，交通型主干道通向评估对象修正-2%|
|10|公交便捷度|以500米范围内有5路以上公交线路为100%，有5路以下公交线路修正-2%|
|11|比较楼层/总层数|多层以3层为基准100%，4层修正-2%，2.5.6层修正-3%，1层和顶层不带花园修正-5%，带花园修正2%，电梯以中区为标准100%，高区、低区修正-2%|
|12|朝向|南朝向为100%，东南朝向修正-2%|
|13|临街状况|不临街为100%，临街修正-5%|
|14|基础设施和公共服务设施|齐备为100%|

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||||
|-|-|-|
|序号|指标|指标说明及推荐修正幅度|
|15|自然环境、人文环境和景观|周边区域规划为住宅区为100%，周边有工业企业扣减5%|
|16|建成年代（成新率）|9成新为基准100%，8成新调整-2%，7成新调整-3%，6成新调整-4%，5成新调整-5%|
|17|小区内环境|环境较好，品牌形象好为100%，一般修正-2%|
|18|外立面及建筑公共部分装修|以中档（外立面为普通面砖或外墙漆，公共部分普通地砖，乳胶漆吊顶）为100%，外立面高级面砖或外墙漆，公共部分高级地砖，吊顶为高档修正3%，低档酌情修正-3%以内|
|19|建筑附属设施设备|主要指电梯、停车位配套、安防设施。停车位充足为100%，停车位不充足修正-2%|
|20|建筑结构|以混合结构为100%，框架修正2%|
|21|户型结构及面积|以2室2厅1厨1卫,3室2厅1厨2卫为基准100%，增加一个卫生间修正2%，减少一个卫生间修正-2%|
|22|内部装修|清水为基准100%，全装修正1%，精装修正2%|
|23|房屋性质|以商品房为基准100%，|

住宅交易案例比较系数表
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|比较案例||A、范湖仙湖路13号501|B、百合嘉园|C、百合嘉园|评估对象（范湖仙湖路13号601）|
|交易价格（元/平方米.月）||3119|3398|3488|待估|
|交易情况||100|100|100|100|
|付款方式||100|100|100|100|
|交易时间||100|100|100|100|
|权益状况|土地使用权类型|100|100|100|100|
||土地剩余使用年限|100|100|100|100|
||用途|100|100|100|100|
||权利限制|100|100|100|100|
|区位状况|道路通达度|97|98|98|97|
||公交便捷度|100|100|100|100|
||比 较 楼 层/总层数|97|100|97|97|
||朝向|100|100|100|100|
||临街状况|100|100|100|100|
||基础设施和公共服务设施|100|100|100|100|
||自然环境、人文环境和景观|100|100|100|100|
|实物状况|建成年代（成新率）|98|100|100|98|
||小区内环境|98|100|100|98|
||外立面及建筑公共部分装修|100|100|100|100|
||建筑附属设施设备|98|100|100|98|
||建筑结构|102|102|102|102|
||户型结构及面积|102|100|102|102|
||内部装修|101|100|101|101|

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|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|比较案例||A、范湖仙湖路13号501|B、百合嘉园|C、百合嘉园|评估对象（范湖仙湖路13号601）|
||房屋性质|100|100|100|100|

住宅交易案例修正及比准价格计算表
||||||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
|比较案例||A、范湖仙湖路13号501|||B、百合嘉园|||C、百合嘉园|||
|交易价格（元/平方米）||3119|||3398|||3488|||
|交易情况||100|/|100|100|/|100|100|/|100|
|付款方式||100|/|100|100|/|100|100|/|100|
|交易时间||100|/|100|100|/|100|100|/|100|
|权益状况|土地使用权类型|100|/|100|100|/|100|100|/|100|
||土地剩余使用年限|100|/|100|100|/|100|100|/|100|
||用途|100|/|100|100|/|100|100|/|100|
||权利限制|100|/|100|100|/|100|100|/|100|
|区位状况|道路通达度|97|/|97|97|/|98|97|/|98|
||公交便捷度|100|/|100|100|/|100|100|/|100|
||比 较 楼 层/总层数|97|/|97|97|/|100|97|/|97|
||朝向|100|/|100|100|/|100|100|/|100|
||临街状况|100|/|100|100|/|100|100|/|100|
||基础设施和公共设施|100|/|100|100|/|100|100|/|100|
||自然、人文环境和景观|100|/|100|100|/|100|100|/|100|
|实物状况|建成年代（成新率）|98|/|98|98|/|100|98|/|100|
||小区内环境|98|/|98|98|/|100|98|/|100|
||外立面及公共部分装修|100|/|100|100|/|100|100|/|100|
||建筑附属设施设备|98|/|98|98|/|100|98|/|100|
||建筑结构|102|/|102|102|/|102|102|/|102|
||户型结构及面积|102|/|102|102|/|100|102|/|102|
||内部装修|101|/|101|101|/|100|101|/|101|
||房屋性质|100|/|100|100|/|100|100|/|100|
|比准价||3119|||3163|||3249|||

⑥评估单价的求取
由于三个可比实例与评估对象在同一区域范围内，且三个可比实例价格均为市场公允价值，通过上述三个交易实例进行比较修正后获得的比准价格，其结果具有较高的可信度，较为客观地反映了评估对象的真实价值，因此我们以三个交易案例比准价格的算术平均值作为评估对象在清水装修状况下的客观价值，计算过程如下：
评估单价=（3119+3163+3249）÷3≈3177元/平方米(精确至元位)
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即评估对象房地产评估单价为3177元/㎡，则：
评估对象的评估价值为3177×105.79=336,090.00元
评估案例3：
构筑物清查评估明细表中第50项：新建原料污水处理池
建成时间：2009年7月
构筑物体积：1,296立方米
账面原值：513,789.00元
账面净值：349,158.37元
构筑物形式：矩形；
结构类型：钢混结构；
1.构筑物概况
该污水处理池坐落地点为广东省佛山市三水区乐平镇范湖工业园，于 2009年 7月建成并投入使用，每个长 6米，宽 6米，深 4.5米，共计 8个，钢混结构。截止评估基准日，该污水处理使用维护正常。
2.确定重置全价
重置全价=建安综合造价+工程建设其他费+资金成本
（1）建安综合造价
◆建筑工程费
建筑工程费采用重编预算法。根据被评估单位提供的欧神诺陶瓷股份有限公司新建原料污水处理池工程合同（2009-12-25）和对应的工程预算表、竣工验收结算资料以及现场勘察情况，确定建筑物分部分项工程量，依据《广东省建设工程清单计价定额》和评估基准日当地相关建筑材料市场价格，分析测算其建安综合造价。具体测算过程如下：
工程直接费测算表
||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
|序号|工程项目及明细|单位|单位金额|工程数量|金额（元）|备注|
|1|地面砼破除|m³|182|220.97|40,217||
|2|浆池基础土方开挖外运|m³|9|2,902.47|26,122||
|3|模板制安|㎡|27|1,981.07|53,489||
|4|钢筋制安|吨|4273|28.98|123,832||
|5|浆池C25混凝土（商品砼）|m³|273|611.62|166,972||
|6|浆池内外抹灰（1:2防水砂浆）|㎡|14|2,162.40|30,274||

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||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
|序号|工程项目及明细|单位|单位金额|工程数量|金额（元）|备注|
|7|土方回填|m³|9|508.00|4,572||
|8|垂直运输|项|7273|1.00|7,273||
|9|不含税工程造价（元）||||452,751||
|10|税金及管理费（税率7.5%）||||33,956||
|11|含税工程总造价（元）||||486,707||

◆建安综合造价
根据以上测算得污水处理池建安综合造价为：
建安综合造价=建筑工程费
=486,707.00(元)
（2）工程建设其他费用
根据工程建设其他费用表，计算得：
||||||
|-|-|-|-|-|
|序号|费用项目名称|取费基础|所取费率|费用金额|
|A|建安综合造价|||486,707.00|
|B|工程建设其他费用|B1+…+B6|5.51%|26,817.55|
|B1|建设单位管理|建安造价|0.87%|4,234.35|
|B2|工程监理费|建安造价|1.57%|7,641.30|
|B3|工程勘察设计费|建安造价|2.61%|12,703.05|
|B4|招标代理费|建安造价|0.11%|535.38|
|B5|环境评价费|建安造价|0.07%|340.69|
|B6|可行性研究费用|建安造价|0.28%|1,362.78|

（3）资金成本
根据该企业固定资产投资规模，合理工期确定为 12个月，评估基准日中国人银行同期贷款利息为4.35%，按均匀投资建设资金则：
资金成本=(486,707.00+26,817.55)×4.35%×(12/12×0.5)
=11,169.16(元)
（4）重置全价
重置全价=建安综合造价+工程建设其他费用+资金成本
=486,707.00+26,817.55+11,169.16
=524,690.00元(取整)
3、成新率确定
该污水处理池至评估基准日已使用7.17年，该污水处理池为钢混结构，其正常情
况下其经济寿命年限为 30年，理论尚可使用年限为 22.83年，确定其理论成新率为：
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理论成新率=22.83/（7.17+22.83）×100%
=76%(取整)
4、确定评估值
评估值=重置成本×成新率
=524,690.00×76%
=398,764.00元(取整)
以下构筑物评估为零，原因详见下表备注：
||||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
|序号|名称|结构|建成年月|计量单位|面积体积m2或m3|账面价值||备注|
|||||||原值|净值||
|8|板房（8#釉线）|简易|2013/1/31|㎡|-|4,957.26|4,093.98|报废|
|24|门卫室||2000/8/31|㎡|20.00|26,568.79|7,024.28|报废|
|29|厕所||2000/8/31|㎡|-|51,109.28|13,511.86|已拆|
|40|下水道||2000/8/31||400.00|516,321.47|147,979.66|报废|
|52|气站(防火门)||2004/3/31||50.00|240,978.80|103,463.68|报废|
|53|窑炉废气工程||2009/10/31||-|260,000.00|175,987.31|报废|
|58|脱硫塔水池工程||2009/9/30|m³|-|28,616.53|19,262.72|报废|
|73|零星工程||2000/8/31|||605,279.36|160,020.38|在整个厂房中评估|
|74|零星工程||2007/11/30|||158,698.67|93,731.53|在整个厂房中评估|
|75|除锈刷漆防腐工程||2010/9/30|||407,374.88|292,545.83|在成品仓车间中评估|
|76|厂区规划-总平面变更等||2009/7/31|||173,069.43|114,550.13|评估值包含在厂区其他建筑物中|
|合计||||||2,472,974.47|1,132,171.36||

5.评估结果
根据以上方法评估，构筑物评估结果见下表：
单位：元
||||||||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
|科目名称|账面价值||||评估价值||||增值率%||||
||原值||净值||原值||净值||原值||净值||
|房屋建筑物||118,238,537.60||80,085,986.42||237,122,870.00||211,840,460.00||100.55||164.52|
|构筑物||38,780,092.73||25,529,236.81||38,991,740.00||27,126,490.00||0.55||6.26|
|合计||157,018,630.33||105,615,223.23||276,114,610.00||238,966,950.00||75.85||126.26|

评估增减值原因：
房屋建筑物类原值评估增值的主要原因为：部分厂房由于内部两次交易，以净值
作为现在账面原值，造成账面原值和净值过低；近年建筑、装饰人工和机械费用上涨
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导致评估原值增值；房屋建筑物净值评估增值是因为：一是评估原值增值原因引起；
二是本次评估采用的经济寿命年限与企业采用的会计折旧年限不一致引起。
2.2.3、固定资产设备类的评估说明
本次评估范围内的固定资产—设备类资产评估基准日账面值为 128,141,213.82元，包括固定资产-机器设备净值 115,609,992.96元，固定资产-运输设备净值 502,677.43元，固定资产-电子设备净值12,028,543.43元。
（1）设备类资产的清查
对账面记载的各类设备进行逐台清查，核对名称、数量、品牌、规格、型号、生产厂家、购用年月、使用保养和维修改良情况和可用状况，对品牌、规格、型号、生产厂家、购用年月和可用状况不相同的设备在填报资产清查评估明细申报表时应分行填写，以利分别评估操作，对清查中发现的不能使用或需淘汰或已无实物、账实不符的设备的名称、数量、原因、账面金额等进行取证，索取相应手续和应作账务调整处理的科目和金额的说明。
对设备的质量、成新情况或其需修理、报废情况，一般是向设备管理和设备使用人员了解使用情况，结合使用年限件推定，或由评估师、工程师等专或由评估师、工程师等专业技术人员现场查勘检测评分判定。
评估基准日委估资产中主要设备数量清查结果如下表：
||||||
|-|-|-|-|-|
|项目|账面净值|单位|数量|状况|
|机器设备|115,609,992.96|项|1041|正常使用中|
|车辆|502,677.43|辆|9|正常使用中|
|电子设备|12,028,543.43|项|202|正常使用中|
|合计|128,141,213.82||||

（2）评估方法
采用重置成本法对设备进行评估:
A重置成本的确定
国产一般设备，通过查阅《机电产品报价手册》、《全国资产评估价格信息》、《中国机电设备评估价格信息》等取得；
对无法询价及查阅到价格的设备，用类似设备的现行市价加以确定。并在此基础
上考虑如下费用，以确定机器设备的重置价值。
办公等小型设备、电子设备等以现行市价作为该设备重置价值。
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机器设备，通常根据机械工业部[机械计（1995）1041号文]1995年12月29日发布的《机械工业建设项目概算编制办法及各项概算指标》，考虑设备运杂费、设备基础费、安装调试费及增值税抵扣。
公式表述：重置价值=现行市价×（1+运杂费、基础费、安装费率）；
车辆设备考虑10％的购置附加税（按不含税价格）；同时考虑其他费用（包括代办手续费、工本费、固封费、验车费等），本次评估客车的其他费用取定为 200.00元/辆。
公式表述：车辆重置价值＝车辆售价＋车辆购置税＋车辆购置费用－增值税
B确定成新率
机器设备成新率按使用年限法成新率即为成新率1，计算公式为：
年限成新率＝尚可使用年限/（已使用年限+尚可使用年限）×100％
尚可使用年限依据专业人员对设备的经济使用年限、利用率、负荷、维护保养、原始制造质量、故障频率、环境条件诸因素进行分析后综合确定。
按技术测定法确定勘察成新率，确定方法为，现场勘察委估设备的工作状况，并与全新设备应达到的工作状况比较，该比率（按各组成部分的重要性及观察或测量得到的技术参数计算得到）即为成新率2。
成新率=成新率1×40%＋成新率2×60%
电子设备成新率=尚可使用年限/（已使用年限＋尚可使用年限）×100%
车辆成新率按使用年限法和里程法孰低原则确定理论成新率即为成新率1，计算公式为：
年限成新率＝尚可使用年限/（已使用年限+尚可使用年限）×100％
里程成新率＝（经济使用里程－已使用里程）÷经济使用里程×100%
按技术测定法确定勘察成新率，确定方法为，现场勘察委估设备的工作状况，并与全新设备应达到的工作状况比较，该比率（按各组成部分的重要性及观察或测量得到的技术参数计算得到）即为成新率2。
成新率=成新率1×40%＋成新率2×60%
C确定评估值
公式表述:评估值=重置价值×成新率
（3）评估示例:
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实例一：陶瓷喷墨打印机[机器设备清查评估明细表；序号515]
规格型号：XXL
生产厂商：西斯特姆（中国）科技有限公司
购置年月：2016年8月启用年月：2016年8月
账面原值：4,102,564.10元账面净值：4,070,085.47元
委估设备为陶瓷喷墨打印机，采用墨点可控技术输出图像的打印机。该机采用最新打印头技术，一个打印头超越了原先四个打印头的功能(180孔X8列)，双四色输出；
工作模式下的打印速度高达 15.5平米/小时，可以使大量的工作在短时间内完成。独有的波浪形打印技术全新的波浪形打印技术，大大改善了传统直线形打印方式中Banding(深浅道)现象的发生，结合一体化高精度喷头，使打印品质实现了提高。
4-1-1重置全价的确定：
陶瓷喷墨打印机，规格型号：XXL，系西斯特姆（中国）科技有限公司生产，其主要技术参数如下所示：
|||
|-|-|
|主要参数||
|色带数量：8个||
|每条色带的喷头数量：16，最多可达21||
||最大打印宽度（mm）：1030mm，最多可达 1350mm，其中 1-6 通道为 1024mc，7-8 通道为|
|1024lc。||
||机器方向：右进左出|
||墨滴尺寸（最大值）（pl）：25、50和80公称皮升的打印色带|
||技术类型：4色灰阶图/位图|
||喷墨类型：按需喷墨|
||横向分辨率（dpi）：400/色带|
||纵向分辨率（dpi）：速度为35m/min时为400（8m2图像）|
||速度为45m/min时为300（11m2图像）|
||最大速度取决于所用的油墨|
||最高分辨率为400*400dpi时的最大覆盖面积为（6条色带）：|
||第1色阶：45gr/sqm|
||第2色阶：91gr/sqm|
||第3色阶：130gr/sqm|
||标准图像的色阶使用范例（覆盖面积）：第1色阶：最大为90%（25pl）；|
||第2色阶：最大为10%（50pl）；|
||第3色阶：最大为5%（80pl）；|
||功率：18千瓦|
||电气连接：400V 3P+PE TN|
||气动连接：8条色带20NL/min管6/8mm|

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|||
|-|-|
||颜料：CMYK系统，除4种基本色之外，也可能会组合8种额外颜色（条件是其符合西斯特|
|姆油墨标准）。应用纯色背景和前景时也可添加白色或黑色油墨。||
||清洁系统：使用无接触式吸入气刀的喷头清洁系统；|
||机器尺寸：长4500mm*宽2450mm|
||传输皮带的离地高度：950与1200mm之间|
||最高入砖温度：50度|
||喷头-瓷砖打印高度：2mm|

（1）设备购置价
经向西斯特姆（中国）科技有限公司询价（询价电话：15962173733），确定其含税售价为 4,315,000.00元/套，即不含税购置价为4,315,000.00/1.17=3,688,030.00元（取整）。
（2）运杂费
该设备销售商家西斯特姆（中国）科技有限公司，位于中新开发苏州工业园区，该设备附件较多，属于大型设备，运输条件较苛刻，根据《资产评估常用数据与参数手册》确定运杂费率取2%，则：
运杂费＝设备含税购置价×运杂费率×[1-运杂费增值税税率/(1+运杂费增值税税率)]
＝4,315,000.00×2%×[1-11%/(1+11%)]
＝77,747.75元
（3）安装调试费
根据该设备安装难易程度，并参照《资产评估常用数据与参数手册》，确定其安装调试费率为2%。则：
安装调试费＝设备含税购置价×安装调试费率
＝4,315,000.00×2%
＝86,300.00元
（4）基础费
根据该设备的相关参数说明，不需建设与之配套的专用基础，故不考虑基础费。
（5）工程建设其他费
工程建设其他费包括建设单位管理费、勘察设计费、工程监理费、招投标代理服务费、环境影响评价费、可行性研究费等。如下表所示：
||||||
|-|-|-|-|-|
|序号|取费项目|取费基础|标准%|取费依据|
|B|工程建设其他费用|B1+B2+......+B6|5.51%||

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||||||
|-|-|-|-|-|
|序号|取费项目|取费基础|标准%|取费依据|
|B1|建设单位管理|投资额|0.87%|财建[2002]394号|
|B2|工程监理费|投资额|1.57%|国家发展和改革委员会、建设部发改价格[2005]632号|
|B3|工程勘察设计费|投资额|2.61%|国家物价局建设部2002价字10号|
|B4|招标代理费|投资额|0.11%|按国家计委计价格[2002]1980号|
|B5|环境评价费|投资额|0.07%|国家计委、国家环境保护总局关于规范环境影响评价收费标准的通知（计价格［2002］125号）|
|B6|可行性研究费用|投资额|0.28%|国家计委关于印发建设项目前期工作咨询收费暂行规定的通知(计价格[1999]1283)|

经测算，工程建设其他费用的费率为5.51%，则：
工程建设其他费＝（设备含税购置价+运杂费+安装调试费）×工程建设其他费费率
＝（4,315,000.00+77,747.75+86,300.00）×5.51%
＝ 246,795.53元
重置全价＝设备不含税购置价+运杂费+安装调试费+工程建设其他费
＝3,688,030.00+77,747.75+86,300.00+246,795.53
＝4,098,870.00元（取整）
4-1-2成新率的确定：
采用年限法确定成新率：陶瓷喷墨打印机为专用设备，参考《最新资产评估常用数据与参数手册》，并考虑到其实际生产情况,其经济使用寿命为 12年，该喷墨打印机于2016年8月购入，其实际已使用0.08年，尚可使用年限为11.92年，则：
年限成新率＝尚可使用年限/（已使用年限＋尚可使用年限）×100%
＝11.92/（0.08+11.92）×100%
＝99%（取整）
经现场查看且向主管人员了解该喷墨打印机运转状况可知：该喷墨机安装最新一代喷头，分辨率良好；喷头高度最高250mm；可在生产过程中每一测试槽道内打印图像，并可储存32G的图像，能精确温度调节每一槽道内的喷头、打印板和颜料。
|||||
|-|-|-|-|
|观察项目|权重|观察成新率％|实测值|
|设备检测状况|80|95|76|
|维护保养|20|95|19|
|小计|100||95|

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观察法成新率：Σ实得分=95/100×100%=95.00%
综合成新率＝年限法成新率×40%+观察法成新率×60%
＝99.00%×40％＋95.00%×60％
＝97.00%（取整）
评估值＝重置全价×成新率
＝4,098,870.00×97.00%
＝3,975,904.00元（取整）
该陶瓷喷墨打印机评估值为3,975,904.00元。
实例二：小型普通客车-别克牌SGM6527AT[车辆清查评估明细表，序号7]
牌照号：粤E8H610 规格型号：SGM6527AT
购置日期：2010年6月启用日期：2010年6月
账面原值：347,800.00元账面净值：17,390.00元
行驶公里里程：352,600公里
委估车辆为别克牌旅行客车，2.98L排量，LZC发动型，系上海通用有限公司生产。
1、重置价值的确定
根据汽车之家网站查询，并向当地经销商询价，该客车目前售价324,800.00元（含税价），车辆购置税为不含增值税售价的10%，即：324,800.00／1.17×10%=27,760.70元，车辆购置费用目前一般为 200.00元，车辆增值税为售价17%，即324,800.00/1.17×0.17=47,193.16元。
则该车辆重置成本=车辆售价＋车辆购置税＋车辆购置费用－增值税
=324,800.00＋27,760.70＋200.00－47,193.16
=305,570.00元（取整）
2、成新率的确定
根据企业机动车使用情况，结合现场查看，确定该客车的经济寿命年限为10年，该汽车于2010年6月购入，已使用年限为6.26年，尚可使用年限为3.74年，故年限成新率为：
年限成新率＝尚可使用年限/（已使用年限＋尚可使用年限）×100%
＝3.74/(6.26+3.74)×100%
＝37.00%（取整）
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该车已行驶352600公里，建议该客车行驶里程60万公里报废，故里程成新率为：里程成新率＝（经济使用里程－已使用里程）÷经济使用里程×100%
＝（600000－352600）÷600000×100%
＝41.00%
根据孰低原则，理论成新率＝37.00%。
经现场观察，该车主要部组件成新率如下：
||||||
|-|-|-|-|-|
|技术测定及观察项目|标准值|实测情况|实测系数|成新率%|
|发动机|30|起动性能一般；油路大体通畅；燃油指标较差；无渗漏现象|35%|10.5|
|车身总成|25|各部分结构略有损坏；门窗及玻璃一般；箱内装置一般|35%|8.75|
|传动系|10|变速接合一般；后桥减速器、差速器略有异响；无漏油|35%|3.5|
|制动系|8|刹车偏迟钝、同步性不足；无跑偏；液压制动系统无漏油。|35%|2.8|
|转向系|5|方向盘转向偏迟钝；行驶稳定|35%|1.75|
|行驶系|8|车架及前后桥部一般，避震功能一般；四轮平衡|35%|2.8|
|电器设备|10|蓄电池、灯光系统略有损耗；各仪表盘功能正常，音响不能使用|35%|3.5|
|空调|4|效果较差|35%|1.4|
|合计|100|||35|

技术鉴定成新率为35.00%（见技术鉴定表）。
综合成新率＝理论成新率×40%＋技术鉴定成新率×60%
＝37.00%×40%＋35.00%×60%
＝36.00%（取整）
3、评估值的确定
评估值＝重置价值×成新率
＝305,570.00×36.00%
＝110,005.00元（取整）
该车评估值为110,005.00元。
评估范围内的车辆其中评估序列号第 8项，粤E9H841，账面原值 37,795.83元，
账面净值1,889.79元，实际为欧神诺公司吸收合并佛山市特地公司时欧神诺公司以佛
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山市特地公司账面净值入账，导致账面原值较小。
实例三：IBM服务器[电子设备清查评估明细表，序号140]
生产厂家：IBM公司
规格适用型号：P720
购置年月：2014年8月启用年月：2014年8月
账面原值：307,692.32元账面净值：185,897.44元
委估设备为IBM服务器，其主要技术参数为：Power7 720 4Core3.6GHz、2个300G硬盘（1885），2个 HBA卡（5735），64G内存（EM4B），4*1GBEth、PowerHA双机、AIX7.1系统。
A重置价值的确定
经中关村互联网网站询价（询价网址：http://detail.zol.com.cn），确定委估设备在评估基准日的市场价为 347,500.00元/台（含税，含运费、安装费）。委估设备为小型设备，价格已包含运输安装等费用。故该 IBM服务器不含税的重置价值为347,500.00/1.17= 297,010.00元（取整）。
B成新率的确定
该设备经济使用寿命一般取5年，该设备于2014年8月购入，现已使用2.08年，尚可使用年限为2.92年，则：
成新率＝尚可使用年限/（已使用年限＋尚可使用年限）×100%
＝2.92/（2.08＋2.92）×100%
＝58%（取整）
C评估值的确定
评估值＝重置价值×成新率
＝297,010.00×58%
＝172,266.00（元）
该IBM服务器评估值为172,266.00元。
经评估，设备类固定资产评估结果见下表：
||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
|科目名称|账面价值||评估价值||增值率%||
||原值|净值|原值|净值|原值|净值|
|设备类合计|289,211,247.12|128,141,213.82|248,996,870.00|125,521,771.00|-13.90|-2.04|

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||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
|固定资产-机器设备|269,584,640.90|115,609,992.96|231,944,220.00|113,761,419.00|-13.96|-1.60|
|固定资产-车辆|2,000,967.93|502,677.43|1,765,100.00|795,982.00|-11.79|58.35|
|固定资产-电子设备|17,625,638.29|12,028,543.43|15,287,550.00|10,964,370.00|-13.27|-8.85|

评估增减值及原因分析：
固定资产设备类原值评估减值的主要原因为随着科技的发展，设备的更新换代较快，导致购买价的降低引起，固定资产设备类评估值减值较低是因为本次评估采用的经济寿命年限与企业采用的会计折旧年限不一致引起的。
2.3、在建工程
在建工程为被评估单位厂房3（一期）工程的竣工验收资料准备，2016年5月开工，预计将在2016年10月完工，账面值为38,771.32元
经核实，截至评估基准日委估在建工程为工程的验收资料，此次评估中，在建工程评估值以核实后的账面值确定。
经上述评估，在建工程评估值为38,771.32元。
金额单位：人民币元
||||
|-|-|-|
|资产名称|账面值|评估值|
|在建工程|38,771.32|38,771.32|

2.4、无形资产土地使用权的评估
（1）评估范围
纳入本次土地使用权的评估范围是佛山欧神诺陶瓷股份有限公司所属的位于佛山市三水区乐平镇的四宗国有出让工业用地土地使用权和一宗国有出让住宅用地、商服用地土地使用权。申报入账价值为44,925,502.37元，申报账面净值为 37,582,491.04元。账面记录的土地使用权情况如下：
表1评估对象土地账面价值一览表
||||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
|序号|土地权证编号|宗地名称|土地位置|取得日期|用地性质|面积(m2)|原始入账价值(元)|账面价值(元)|
|1|佛三国用（2010）第20103101282号|B厂1区土地使用权|佛山市三水区乐平镇范湖工业区|1999年12月|工业用地|149,997.00|5,654,500.27|4,487,437.96|
|2|佛三国用（2011）第0300188号|B厂2区土地使用权|佛山市三水区乐平镇范湖三花路|2001年3月|工业用地|31,353.00|2,647,630.04|2,107,820.98|

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||||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
|序号|土地权证编号|宗地名称|土地位置|取得日期|用地性质|面积(m2)|原始入账价值(元)|账面价值(元)|
|3|佛三国用（2010）第20103101254号|B厂3区土地使用权|佛山市三水区工业园区范湖小区北区F16号|2009年4月|工业用地|59,529.80|17,667,530.00|15,076,292.56|
|4|佛三国用（2015）第0301648号|新仓库土地使用权|佛山市三水中心科技工业区范湖小区北区F15号|2007年1月|工业用地|148,449.50|12,282,167.06|10,088,922.87|
|||B厂4区土地使用权|佛山市三水中心科技工业区范湖小区北区F15号|2013年4月|工业用地||3,083,000.00|2,867,190.12|
|5|佛三国用（2009）第20093100700号|福源路5号|佛山市三水区乐平镇范湖福源路5号|2009年9月|商住用地|2,529.00|3,590,675.00|2,954,826.55|
|合计||||||391858.30|44,925,502.37|37,582,491.04|

备注：
委估实物资产均处于正常使用或受控状态。
（2）评估对象概况
①土地登记情况
本报告委托评估的评估对象是指位于佛山市三水区乐平镇的四宗国有出让工业用地土地使用权市场价值和一宗国有出让住宅用地、商服用地土地使用权，具体土地位置、面积等状况详见下表：
表2 土地基本情况一览表
||||||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
|评估对象|土地使用者|国有土地使用证|宗地位置|位置|地类（用途）|使用权类型|使用权面积(㎡)|使用权面积(亩)|土地终止日期|规划容积率|
|1|佛山欧神诺陶瓷股份有限公司|佛三国用（2010）第20103101282号|佛山市三水区乐平镇范湖工业区|1期用地|工业用地|出让|149997.00|225.00|2049年12月13日|0.96|
|2|佛山欧神诺陶瓷股份有限公司|佛三国用（2010）第20103101254号|佛山市三水区工业园区范湖小区北区F16号|2期用地|工业用地|出让|59529.80|89.30|2056年12月14日|0.06|
|3|佛山欧神诺陶瓷股份有限公司|佛三国用（2011）第0300188号|佛山市三水区乐平镇范湖三花路|3期用地|工业用地|出让|31353.00|47.03|2051年3月15日|0.79|

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||||||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
|4|佛山欧神诺陶瓷股份有限公司|佛三国用（2015）第0301648号|佛山市三水中心科技工业区范湖小区北区F15号|4期用地|工业用地|出让|148449.50|222.67|2059年5月1日|1.19|
|5|佛山欧神诺陶瓷股份有限公司|佛三国用（2009）第20093100700号|佛山市三水区乐平镇范湖福源路5号||商住用地|出让|2529.00|3.79|住宅2079年8月26日，商业2049年8月26日|2.00|
|合计|||||||391858.30|587.79|||

②土地权利情况
评估对象的土地所有权属国家所有，待估宗地是佛山欧神诺陶瓷股份有限公司以出让取得的土地使用权。待估宗地均已办理了土地使用权证，已办理国有土地使用证的土地国有土地使用证号、面积、用途等土地权利状况详见上表所示。经土地使用权人介绍和提供《最高额抵押合同》（编号：信保合字 10120159915680168号、信保合字 10120149902625922号、44100620140006486号、44100620140006500号、2014年【三字第FZDY001427000101】号、2014年【三字第FZDY001427000103】号）等资料显示，截至评估基准日2016年9月30日，除评估对象5号宗地，其余评估对象宗地均已设定抵押，抵押权人分别为佛山市三水区农村信用合作联社乐平信用社、农业银行佛山三水支行、招商银行佛山分行、华夏银行佛山分行。
③土地利用情况
宗地为佛山市三水区乐平镇的四宗国有出让工业用地土地使用权市场价值和一宗国有出让住宅用地、商服用地土地使用权，工业用地地上建筑为生产用房、办公楼、库房、配电室、门卫室等工业生产用建筑物，住宅商服用地地上建筑物为住宅、门卫室等住宅用及配套建筑物。地上建筑物状况详见表3。
表3地上建筑物状况一览表
||||||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
|||||房屋|||||所在宗地||
|序|房屋所|《房屋所有权证》证号|||结|实际|建筑面|||所在|
||||房屋坐落|总层||||建成年代|《国有土地||
|号|有权人||||构|用途|积（㎡）|||项目|
|||||数|||||使用证》||
|||粤房地权证佛字第0430026943号|||||||||
||||||钢||||||
|1|佛山欧||办公大楼|10||办公|10593.09|2006/12/31|||
||||||混||||佛三国用||
||神诺陶||||||||||
||||||||||（2010）第|1期|
||瓷股份||||||||||
|||粤房地权证佛字第0410087670号|||||||2010310128|用地|
||有限公||||||||||
||||||框||||2号||
|2|司||分选车间|1||车间|4332.46|2014/3/31|||
||||||架||||||

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||||||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
|||||房屋|||||所在宗地||
|序|房屋所|《房屋所有|||结|实际|建筑面|||所在|
||||房屋坐落|总层||||建成年代|《国有土地||
|号|有权人|权证》证号|||构|用途|积（㎡）|||项目|
|||||数|||||使用证》||
|||粤房地权证|||||||||
||||新建厂房||||||||
|||佛字第|||||||||
|3|||2-B(烧制|1|钢|车间|11568|2009/7/31|||
|||0410087659|||||||||
||||车间)||||||||
|||号|||||||||
|||粤房地权证|||||||||
|||佛字第|烧制车间||||||||
|4||||1|钢|车间|15120|2007/12/31|||
|||0430026936|2||||||||
|||号|||||||||
|||粤房地权证|||||||||
|||佛字第|烧制车间||||||||
|5||||1|钢|车间|6823.13|2007/12/31|||
|||0430026939|1||||||||
|||号|||||||||
|||粤房地权证|||||||||
|||佛字第|||||||||
|6|||原料车间|1|钢|车间|3479.4|2007/12/31|||
|||0430026941|||||||||
|||号|||||||||
|||粤房地权证|||||||||
|||佛字第|||||||||
|7|||原料仓|1|钢|仓库|4048.84|2013/1/31|||
|||0410087656|||||||||
|||号|||||||||
|||粤房地权证|||||||||
||||新建厂房||||||||
|||佛字第|||||||||
|8|||2-A(原料|1|钢|车间|5664|2009/7/31|||
|||0410087662|||||||||
||||车间)||||||||
|||号|||||||||
||||||||||佛三国用||
||||||框||||（2010）第|2期|
|9||无证|煤气站|1||车间|3673.8|2009/7/31|||
||||||架||||2010310125|用地|
||||||||||4号||
|||粤房地权证|||||||||
|||佛字第|||||||||
|10|||RD中心|1|钢|车间|4104|2009/7/31|||
|||0410087655|||||||||
|||号|||||||||
|||粤房地权证|||||||佛三国用||
|||||||||||3期|
|||佛字第|新建配件||||||（2011）第||
|11||||1|钢|车间|8280|2009/7/31||用地|
|||0410087654|车间||||||0300188号||
|||号|||||||||
||||新建配件||||||||
|12||无证|车间（石|1|钢|车间|4104|2012/7/31|||
||||材车间）||||||||
|||粤房地权证|||||||||
|||佛字第|||钢||||||
|13|||综合楼|2||办公|3221.43|2013/10/31|||
|||0410114483|||混||||||
|||号|||||||||
|||粤房地权证|||||||||
||||||||||佛三国用||
|||佛字第|新建成品|||||||4期|
|14||||1|钢|仓库|10296.00|2008/3/31|（2015）第||
|||0410114486|仓一期|||||||用地|
||||||||||0301648号||
|||号|||||||||
|||粤房地权证|||||||||
|||佛字第|成品仓二||||||||
|15||||1|钢|仓库|10339.20|2009/9/30|||
|||0410114485|期||||||||
|||号|||||||||

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|||||||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
|||||房屋||||||所在宗地||
|序|房屋所|《房屋所有|||结|实际|建筑面||||所在|
||||房屋坐落|总层|||||建成年代|《国有土地||
|号|有权人|权证》证号|||构|用途|积（㎡）||||项目|
|||||数||||||使用证》||
|||粤房地权证||||||||||
||||新建厂房|||||||||
|||佛字第||||||||||
|16|||1（新抛光|1|钢|车间|27648||2011/12/31|||
|||0410114479||||||||||
||||车间）|||||||||
|||号||||||||||
|||粤房地权证||||||||||
|||佛字第|新员工宿||钢|||||||
|17||||5||宿舍|2143.54||2013/9/29|||
|||0410114480|舍||混|||||||
|||号||||||||||
|||粤房地权证||||||||||
|||佛字第|新员工宿||钢|||||||
|18||||5||宿舍|2143.54||2013/9/29|||
|||0410114481|舍||混|||||||
|||号||||||||||
|||粤房地权证||||||||||
|||佛字第|新员工宿||钢|||||||
|19||||5||宿舍|2146.42||2013/9/29|||
|||0410114482|舍||混|||||||
|||号||||||||||
|||粤房地权证||||||||||
|||佛字第|新员工宿||钢|||||||
|20||||5||宿舍|2143.54||2013/9/29|||
|||0410114484|舍||混|||||||
|||号||||||||||
|21||无证|厂房2|1|钢|仓库|19140||2014/8/31|||
||||新建成品|||||||||
|22||无证||1|钢|仓库|5869.5||2016/10/30|||
||||仓厂房3|||||||||
||||||砖|||1999/12/27||佛三国用||
|23||无证|公寓|5||住宅|1327.4||||生活|
||||||混|||||（2009）第||
||||||||||||区用|
||||生活区门||砖|门卫||2013/8/31||2009310070||
|24||无证||1|||20|||0号|地|
||||卫室||混|室||||||

（3）地价定义
根据委托方提供的佛三国用（2010）第20103101282号、佛三国用（2011）第0300188号、佛三国用（2010）第20103101254号、佛三国用（2015）第0301648号和佛三国用（2009）第20093100700号《国有土地使用证》显示，评估对象作为出让国有建设用地，其所有权属于国家，使用权属于佛山欧神诺陶瓷股份有限公司。经土地使用权人介绍和提供的资料显示，截至评估基准日2016年9月30日，除评估对象5号宗地，
其余评估对象宗地均已设定抵押。依据本次评估目的，本次评估按出让用地、无他项
权利限制来设定评估对象的权利状况。
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根据佛三国用（2010）第20103101282号、佛三国用（2011）第0300188号、佛三国用（2010）第20103101254号、佛三国用（2015）第0301648号和佛三国用（2009）第20093100700号《国有土地使用证》记载，评估对象1号至4号宗地登记用途均为工业用地，评估对象5号宗地登记用途为住宅、商服用地，同时根据委托方提供的佛三国用（2009）第20093100700号《国有土地使用证》和《佛山市规划局三水分局规划设计条件》（440607200800087号《建设用地规划许可证》附件一），评估对象 5号宗地规划用地性质为二类住宅用地。同时依据评估人员现场查看，评估对象1号至 4号宗地宗地内已建有车间、办公楼、值班室等工业用及配套建筑物，宗地实际用途均为工业用地，评估对象5号宗地内已建有住宅用建筑物，实际用途为住宅用地。依据合法性原则，本次评估均按工业用地设定评估对象1号至4号宗地的用途，按二类住宅用地设定评估对象5号宗地的用途。
评估对象均为出让取得，根据佛三国用（2010）第20103101282号、佛三国用（2011）第 0300188号、佛三国用（2010）第 20103101254号、佛三国用（2015）第 0301648号和佛三国用（2009）第20093100700号《国有土地使用证》显示，评估对象宗地其土地使用权终止日期分别为 2049年12月13日、2051年3月15日、2056年12月14日、2059年 5月 1日、住宅 2079年 8月 26日及商业 2049年 8月 26日。据此计算，评估对象的国有建设用地使用权剩余使用年限自评估基准日起分别为33.22年、34.48年、40.23年、42.61年、住宅62.95年及商业32.95年。
据委托方提供的资料及评估人员现场查看，截至评估基准日，评估对象的土地开发程度均已达到宗地外“五通”(通供水、通排水、通电、通讯、通路，以下同)、工业用地宗地内有车间、办公楼、值班室及宿舍等工业用建筑物，住宅商服用地地上建筑物为住宅、门卫室等住宅用及配套建筑物，开发程度均达到”五通一平”（通供水、通排水、通电、通讯、通路，场地平整，以下同)。鉴于本次评估对象和范围，本次评估对宗地内的建筑物进行单独评估，为避免重复计算，客观体现宗地市场价值,本次评估设定宗地内“场平”（场地平整，以下同），故本次评估设定评估对象宗地开发程度为宗地外“五通”、宗地内“场平”。
根据委托方提供的《佛山欧神诺陶瓷股份有限公司厂区规划总平面图（一期、二期、三期和四期）显示，评估对象1号至4号宗地规划容积率分别为0.96、0.79、0.06和1.19。同时根据委托方提供的佛三国用（2009）第20093100700号《国有土地使用
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证》和《佛山市规划局三水分局规划设计条件》（440607200800087号《建设用地规划许可证》附件一）显示，评估对象5号宗地规划性质为二类住宅用地，规划容积率不小于 1.0且不大于2.0，建筑密度不小于20%且不大于22%，建筑控制高度不超过 60米，绿地率不小于35%且不大于50%。依据合法原则，本次估价设定宗地容积率分别为0.96、0.79、0.06、1.19和2.0。
综上所述，本报告评估对象价格定义为：评估对象分别作为出让工业、住宅商业用地，无使用权异议且无他项权利限制状态下，宗地外“五通”，宗地内“场平”，容积率分别为0.96、0.79、0.06、1.19和2.0，剩余土地使用权年限分别为33.22年、34.48年、40.23年、42.61年、住宅 62.95年及商业 32.95年，在 2016年 9月 30日的土地使用权价格。
（4）评估原则
本次评估过程中遵循的主要原则有：
1、替代原则
土地评估应以相邻地区或类似地区功能相同、条件相似的土地市场交易价格为依据，评估结果不得明显偏离具有替代性质的土地客观价格。
2、最有效利用原则
土地评估应以待估宗地的最有效利用为前提。判断土地的最有效利用以土地利用是否符合其自身利用条件、法律法规政策及规划限制、市场要求和最佳利用程度等为依据。
3、供需原则
土地评估应以市场供需决定土地价格为依据，并充分考虑土地供需的特殊性和土地市场的地域性。
（5）评估步骤
1、核查资料
根据资产评估的原则和程序，首先指导和帮助委托方填写“土地使用权清查评估明细表”，根据委托方的评估资料，进行土地面积、土地开发、规划设计、土地基础设施情况、土地使用权利状况等情况的核实。
2、现场勘查
对照有关资料及“土地使用权清查评估明细表”对委估宗地进行查勘，与有关人员
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座谈，了解宗地位置、土地四至、投资环境、配套设施及开发程度，作了详细的现场勘察记录。
3、社会及市场调查
就本次评估涉及到的评估对象，评估人员进行广泛的有针对性的市场调查，调查了解类似土地市场交易案例、当地土地征地补偿文件、土地开发费用、当地政府公布的基准地价文件等，取得土地评估的计价依据。
4、评定估算
根据收集掌握的有关资料，运用上述评估方法，并掌握委估宗地的性质、土地使用年限、地块大小、形状、容积率、微观区位条件，对委估宗地进行综合评定估算。
（6）评估方法
根据《城镇土地估价规程》（GB/T-18508-2014）（（以下简称《规程》），通行的评估方法有市场比较法、收益还原法、剩余法、成本逼近法、公示地价系数修正法等。评估方法的选择应按照地价评估的技术规程，根据当地地产市场发育情况并结合评估对象的具体特点及评估目的等，选择适当的评估方法。
1、成本逼近法就是以重新开发该宗地所需的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息和应交纳的税费来确定委估宗地价格的估价方法。评估对象 1至 4号宗地作为工业用地，考虑到佛山市鼓励工业用地集约发展以及对工业用地增加容积率不加收出让金的客观情况，同时评估对象5号作为商业、住宅用地，评估对象地价与未来的收益关系密切，不能采用成本累加方式得出的计算价格来代替两类用地的价格水平，故本次评估不采用成本逼近法。
2、收益还原法是将评估对象未来若干年的纯收益通过一定的还原利率将其还原成评估基准日的现值的一种方法。由于土地纯收益很难准确预测，评估难度较大，不易把握，其可操作性差，故本次评估不采用收益还原法。
3、市场比较法是指根据替代原则，将在同一市场供需圈内近期发生的、具有可比性的交易案例与评估对象的交易情况、期日、区域以及个别因素进行比较修正，得出评估对象在评估基准日的市场价值。佛山市三水区近年来经济发展较快，土地市场发育较好，与评估对象同类同开发程度的交易实例较多，故本次评估可采用市场比较法。
4、剩余法是指将评估对象所在的房地产综合价值扣除其建筑物部分价值后的余
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值作为评估对象宗地现值的估价方法。评估对象5号宗地作为商业、住宅用地，属于房地产开发项目用地，但考虑到产权方在取得宗地规划文件之前已在地上建有住宅用建筑物，且截止评估基准日尚未取得规划报建手续，故本次评估不宜采用剩余法。
5、公示地价系数修正法是根据替代原理，将评估对象的区位因素条件与区域的平均条件进行差异修正而得到的价格。依据《佛山市三水区国土城建和水务局佛山市三水区发展规划和统计局关于公布实施佛山市三水区 2014年国有建设用地基准地价的通知》（三国土发[2015]51号），佛山市三水区 2014年国有建设用地基准地价成果从 2015年 4月 1日起执行，包括三水区行政辖区所有范围，评估对象位于基准地价范围之内，因此本次估价可以采用基准地价系数修正法。
综上所述，结合本次评估范围土地资产的权利状况、所处的区位情况、用地性质、利用条件及当地土地市场发展状况，对本次评估范围的宗地，本次估价采用市场比较法和基准地价系数修正法对评估对象的土地使用权价格分别进行测算。
（7）土地价格影响因素分析
1、区域因素
影响工业用地地价的区域因素主要有产业聚集度、对外联系和方便程度、道路通达度、公交便捷度、基础设施完善度、公共设施完备度、环境质量优质度、景观、区域规划。本报告仅分析对评估对象地价产生影响的主要区域因素。
本次评估对象工业用地位于佛山市三水区乐平镇范湖工业区，所在区域位于佛山市三水区乐平镇三花公路与省道118交汇片区。评估对象所在区域为小型工业区，距离G15沈海高速入口约4公里，距离火车站约25公里，距离机场约35公里，区域内有三花公路、省道118、塘西大道以及丰年大道等主、次干道经过，道路通达度较高。
评估对象区域内有612路、629路和乐平03路公交车站点（五溪站），区域供水、排水、供电等设施较为完善，空气质量一般，景观绿化一般。
影响住宅、商业用地地价的区域因素主要有商服繁华度、交通便捷度、环境条件、规划条件、基础设施状况、公用设施条件等。本报告仅分析对评估对象地价产生影响的主要区域因素。
本次评估对象5号宗地位于佛山市三水区乐平镇范湖福源路5号，所在区域位于佛山市三水区乐平镇范湖社区，位于佛山市三水区乐平镇三花公路与新政路交汇片区。
评估对象所在区域为社区街区级商业中心，区域内有三花公路、省道118、塘西大道、
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新政路、仙湖路等主、次干道经过，道路通达度较高。区域供水、排水、供电等设施较为完善，环境较为整洁，景观绿化一般，有松柏百货范湖分店、万加隆商场、中国移动、中国联通等社区商业网点分布。
2、个别因素
宗地个别因素详见下表：
表4宗地个别因素一览表
|||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|
|评估对象序号|国有土地使用证|宗地位置|规划容积率|宗地面积（亩）|宗地形状|使用权类型|土地开发情况|
|1|佛三国用（2010）第20103101282号|佛山市三水区乐平镇范湖工业区|0.96|225.00|形状规则，有利于开发利用|出让|宗地外五通、宗地内五通一平|
|2|佛三国用（2011）第0300188号|佛山市三水区乐平镇范湖三花路|0.79|47.03|形状不规则，对利用有一定影响|出让|宗地外五通、宗地内五通一平|
|3|佛三国用（2010）第20103101254号|佛山市三水区工业园区范湖小区北区F16号|0.06|89.30|形状较规则，有利于开发利用|出让|宗地外五通、宗地内五通一平|
|4|佛三国用（2015）第0301648号|佛山市三水中心科技工业区范湖小区北区F15号|1.19|222.67|形状较规则，有利于开发利用|出让|宗地外五通、宗地内五通一平|
|5|佛三国用（2009）第20093100700号|佛山市三水区乐平镇范湖福源路5号|2.00|3.79|形状规则，有利于开发利用|出让|宗地外五通、宗地内五通一平|
|合计||||587.79||||

（8）土地使用权评估计算过程
估价案例：
待估宗地1号：浮梁县陶瓷工业园区206国道西侧工业用地
具体评估思路：对本次评估范围的宗地，本次估价采用市场比较法和基准地价系数修正法分别对评估对象的土地使用权价格进行测算。
运用市场比较法进行评估
1、计算公式
市场比较法是指根据替代原则，将待估宗地与具有替代性的，且在评估基准日近
期市场上交易的类似宗地进行比较，并对类似宗地的成交价格进行差异修正，以此估
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算待估宗地价格的方法。其公式为：
评估对象比准价格=比较实例交易价格×交易情况修正系数×期日修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数×容积率修正系数×使用年期修正系数
2、比较实例的选择
选择比较交易实例时，根据待估宗地情况，应符合以下要求：①用途相同，②交易类型相同，处于同一供需圈内相邻地区或类似地区，③属于正常交易，④区域及个别条件相近，⑤统一价格基础。估价人员对佛山市三水区多宗交易实例进行比较分析，选择了以下三个交易实例作为本报告市场比较法的比较实例(详见表5)。
表5比较实例基本情况一览表
||||||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
|序号|电子监管号|公告编号|出让方式|宗地位置|净用地面积（亩）|土地用途及使用年限|成交日期|成交单位地价（万元/亩）|成交总价(万元）|竞得人|
|比较案例一|4406072016B00443|TD2016(SS)WG0014|挂牌出让|佛山市三水区芦苞镇懿龙路1号|40.63|工业用地|2016年9月22日|40.63|1660|佛山甬大电梯部件有限公司|
|比较案例二|4406072016B00125|TD2016(SS)WG0002|挂牌出让|佛山市三水区芦苞镇福绵西路4号|33.34|工业用地|2016年3月9日|40.04|1335|佛山市三水千宝树实业投资有限公司|
|比较案例三|4406072016B00310|TD2016(SS)WG0007|挂牌出让|佛山市三水区白坭镇汇盈路7号|52.84|工业用地|2016年8月4日|40.12|2120|佛山市奇润智能技术有限公司|

3、选择比较因素
评估对象与比较实例处于同一供需圈内相邻地区或类似地区。根据评估对象和比较实例的具体情况,影响评估对象价格的主要因素是区域因素和个别因素及其它相关因素。
根据《评估对象与比较实例基本情况表》中所调查收集的基本情况分析,基于以下原则来选择本次估价的比较因素：各比较因素条件存在差异、对评估对象在估价时点实际用途的价格影响较大的因素为选取对象。比较因素条件相同或差异不大、或虽有差异但对评估对象价格影响较小的比较因素不选。
根据上述选择比较因素的原则和各比较因素条件,本次估价选择的比较因素和没
有选择的比较因素如下：
选择区域因素有：产业聚集度、对外联系和方便程度、道路通达度、公交便捷度、
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基础设施完善度、公共设施完备度、环境质量优质度、景观、区域规划。
选择的个别因素有：宗地面积、宗地形状、宗地临街状况、地形地质状况等。
选择的其它因素有：交易时间、交易情况、土地使用年限、容积率、土地用途。
没有选择的因素有：政策、城镇发展等影响地价的一般因素。理由是：评估对象和比较实例的一般因素相同。
4、比较因素条件说明
由上述分析，我们得到评估对象分别与比较实例的相关比较因素条件，详见表6。
表6评估对象宗地1与比较实例基本情况及比较因素条件说明表
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|||评估对象|比较案例一|比较案例二|比较案例三|
|地块位置||佛山市三水区乐平镇范湖工业区|佛山市三水区芦苞镇懿龙路1号|佛山市三水区芦苞镇福绵西路4号|佛山市三水区乐平镇范湖工业区|
|交易单价（万元/亩）||待估|40.63|40.04|40.12|
|交易时间||2016年9月30日|2016年9月22日|2016年3月9日|2016年8月4日|
|交易情况||正常|挂牌出让|挂牌出让|挂牌出让|
|区位因素|产业聚集度|较小型工业区，工业企业数量一般|较小型工业区，工业企业数量一般|较小型工业区，工业企业数量一般|较小型工业区，工业企业数量一般|
||对外联系和方便程度|距港口、码头、飞机场、长途汽车站8公里以上，对外交通便捷度差|距港口、码头、飞机场、长途汽车站8公里以上，对外交通便捷度差|距港口、码头、飞机场、长途汽车站8公里以上，对外交通便捷度差|距港口、码头、飞机场、长途汽车站5-8公里，对外交通便捷度稍差|
||道路通达度|靠近混合型主干道或交通型次干道，道路通达度较高|靠近混合型主干道或交通型次干道，道路通达度较高|靠近混合型主干道或交通型次干道，道路通达度较高|靠近混合型主干道或交通型次干道，道路通达度较高|
||公交便捷度|距公交站点200米以内，公交便捷度高|距公交站点200米以内，公交便捷度高|距公交站点200米以内，公交便捷度高|距公交站点200米以内，公交便捷度高|
||基础设施完善度|市政供水、供电保证率较高，排水状况较好，基础设施较完善|市政供水、供电保证率较高，排水状况较好，基础设施较完善|市政供水、供电保证率较高，排水状况较好，基础设施较完善|市政供水、供电保证率较高，排水状况较好，基础设施较完善|
||公共设施完备度|医院、邮政局距离1.5-2.2公里，图书馆、体育场距离2.5-3.5公里，附近有肉菜市场、银行|医院、邮政局距离0.8-1.5公里，图书馆、体育场距离1.5-2.5公里，附近有小型肉菜市场、银行|医院、邮政局距离0.8-1.5公里，图书馆、体育场距离1.5-2.5公里，附近有小型肉菜市场、银行|医院、邮政局距离0.8-1.5公里，图书馆、体育场距离1.5-2.5公里，附近有小型肉菜市场、银行|
||环境质量优质度|空气质量一般，人文环境一般|空气质量一般，人文环境一般|空气质量一般，人文环境一般|空气质量一般，人文环境一般|

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|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|||评估对象|比较案例一|比较案例二|比较案例三|
||景观|视野一般，园林绿化等景观一般|视野一般，园林绿化等景观一般|视野一般，园林绿化等景观一般|视野一般，园林绿化等景观一般|
||区域规划|规划为一般规模工业区|规划为一般规模工业区|规划为一般规模工业区|规划为一般规模工业区|
|个别因素|宗地面积|合适且有利于利用|较合适且比较有利于利用|较合适且比较有利于利用|较合适且比较有利于利用|
||宗地形状|较规则|较规则|较规则|较规则|
||临街状况|两面临路|一面临路|一面临路|两面临路|
||地形地质状况|地势较平坦，坡度3%-5%，地基承载力12-20吨/平方米，一般无影响|地势较平坦，坡度3%-5%，地基承载力12-20吨/平方米，一般无影响|地势较平坦，坡度3%-5%，地基承载力12-20吨/平方米，一般无影响|地势较平坦，坡度3%-5%，地基承载力12-20吨/平方米，一般无影响|
|用途||工业用地|工业用地|工业用地|工业用地|
|开发程度||场平|场平|场平|场平|
|使用年限||33.22|工业50年|工业50年|工业50年|
|容积率||0.96|2.00|2.00|2.00|

5、编制比较因素条件指数表
①期日修正
评估对象评估基准日与比较实例成交日期不一致，需进行交易期日修正。佛山市三水区未公布地价指数信息，考虑到顺德区与三水区同属佛山市，故本次评估参照国土资源部土地利用管理司和中国土地勘测规划院于中国城市地价动态监测网（http://www.landvalue.com.cn）公布的佛山市顺德区工业用地地价水平相关数据编制地价指数表，详见表7。
表7佛山市顺德区工业地价指数表
||||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
|年份|2013年||||2014年||||
||1季度|2季度|3季度|4季度|1季度|2季度|3季度|4季度|
|指数|100|104.26|106.39|108.03|110.66|113.61|115.57|117.70|
|年份|2015年||||2016年||||
||1季度|2季度|3季度|4季度|1季度|2季度|3季度|4季度|
|指数|119.84|122.13|124.92|126.89|128.85|131.31|134.10|/|

②交易情况修正系数
根据国家相关规定，国有工业用建设用地使用权的土地供给方式目前主要为挂牌或拍卖。评估对象所在的佛山市三水区工业园区内工业用地均为挂牌成交，并且均以挂牌底价成交，考虑到地方政府招商引资的特殊情况，且一级市场与二级市场交易价格存在一定的差异，故本次评估对挂牌交易方式进行10%的降低比例修正。
③容积率修正系数
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考虑到佛山市鼓励工业用地集约发展以及对工业用地增加容积率不加收出让金的客观情况，本次评估不对工业工地进行容积率修正。
④土地使用年限系数
由前述，评估对象剩余使用权年限为 33.22年,而工业用地的法定最高出让使用年期分别为50年，故需进行年限修正。据《规程》，土地使用年限修正系数公式为：K=[1一1/(1十r)m]/[1一1/(1十r)n]
K—使用年限修正系数；r—土地还原利率；
m—评估对象剩余年限；
n—该类用地的最高使用年限。
还原利率的选取可采用安全利率加风险调整值、行业年平均投资利润率等方法综合测定。依据《佛山市三水区国土城建和水务局佛山市三水区发展规划和统计局关于公布实施佛山市三水区 2014年国有建设用地基准地价的通知》（三国土发[2015]51号），综合该区域同类型企业行业年平均利润率和社会平均投资回报率，本次估价确定工业用地还原利率为5.65%。
则土地使用年限修正系数
=[1-(1+5.65%)-33.22]/[1-(1+5.65%)-50]≈0.8963。
⑤区域因素、个别因素修正系数
我们根据工业用地基准地价修正体系中区域、个别因素的修正系数进行量化，相互比较。评估对象宗地地价区位修正因素说明表、宗地区位修正系数表详见表8、表9，评估对象与比较实例的区域、个别因素条件判断及分值量化，详见表10、表11。
表8评估对象宗地地价区位修正因素说明表
||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
|因素|因子|优|较优|一般|较劣|劣|
|区域因素|产业聚集度|大型工业区，工业企业数量众多|中型工业区，工业企业数量较多|较小型工业区，工业企业数量一般|小型工业区，工业企业数量较少|零星工厂、工业企业很少|
||对外联系和方便程度|距港口、码头、飞机场、长途汽车站约1公里，对外交通便捷|距港口、码头、飞机场、长途汽车站2-3公里，对外交通较便捷|距港口、码头、飞机场、长途汽车站3-4公里，对外交通便捷度一般|距港口、码头、飞机场、长途汽车站5-8公里，对外交通便捷度稍差|距港口、码头、飞机场、长途汽车站8公里以上，对外交通便捷度差|
||道路通达度|靠近交通型主干道，道路通达度高|靠近混合型主干道或交通型次干道，道路通达度较高|靠近混合型次干道，道路通达度一般|靠近生活型道路、支路，道路通达度较差|靠近巷道或不临路，出入不方便，道路通达度差|

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||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
|因素|因子|优|较优|一般|较劣|劣|
||公交便捷度|距公交站点200米以内，公交便捷度高|距公交站点200-300米，公交便捷度较高|距公交站点300-500米，公交便捷度一般|距公交站点500米-1公里，公交便捷度较低|距公交站点1公里以上，公交便捷度低|
||基础设施完善度|市政供水、供电保证率高，排水状况好，基础设施完善|市政供水、供电保证率较高，排水状况较好，基础设施较完善|市政供水、供电保证率一般，排水状况一般，基础设施一般|市政供水、供电保证率较差，排水状况较差，基础设施较差|市政供水、供电保证率差，排水状况差，基础设施差|
||公共设施完备度|医院、邮政局距离小于800米，图书馆、体育场距离小于1.5公里，附近有大型肉菜市场、银行|医院、邮政局距离0.8-1.5公里，图书馆、体育场距离1.5-2.5公里，附近有小型肉菜市场、银行|医院、邮政局距离1.5-2.2公里，图书馆、体育场距离2.5-3.5公里，附近有肉菜市场、银行|医院、邮政局距离2.2-3.0公里，图书馆、体育场距离3.5-4.4公里，附近有零星肉菜档口|医院、邮政局距离大于3公里，图书馆、体育场距离大于4.4公里，附近无肉菜市场、银行等|
||环境质量优质度|空气质量优，人文环境好|空气质量较优，人文环境较好|空气质量一般，人文环境一般|空气质量稍差，人文环境稍差|空气质量差，人文环境差|
||景观|视野开阔，园林绿化等景观好|视野较开阔，园林绿化等景观较好|视野一般，园林绿化等景观一般|视野较受限制，园林绿化等景观较差|视野受限制，无园林绿化等景观|
||区域规划|规划为大型工业聚集区|规划为较大型工业区|规划为一般规模工业区|规划为较小型工业厂区|规划为零星工厂|
|个别因素|宗地面积|合适且有利于利用|较合适且比较有利于利用|对利用无影响|对利用有一定影响|不合适且不利于利用|
||宗地形状|规则|较规则|一般|不规则|很不规则|
||临街状况|四面临路|三面临路|两面临路|一面临路|不临路|
||地形地质状况|地势平坦，地基承载力大于25吨/平方米，适于使用|地势较平坦，坡度小于3%，地基承载力20-25吨/平方米，较适于使用|地势较平坦，坡度3%-5%，地基承载力12-20吨/平方米，一般无影响|地势不太平坦，坡度5%-10%，需考虑坡度影响；地基承载力8-12吨/平方米|地势很不平坦，坡度大于10%，需经平整才能使用；地基承载力小于8吨/平方米|

表9评估对象宗地区位修正系数表
||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
|因素|因子|优|较优|一般|较劣|劣|
|区域因素|产业聚集度|7.5|3|0|-3|-7.5|
||对外联系和方便程度|4|2|0|-2|-4|
||道路通达度|4|2|0|-2|-4|
||公交便捷度|2.5|2|0|-1.5|-2.5|
||基础设施完善度|7.5|3|0|-3|-7.5|
||公共设施完备度|5.5|2.5|0|-2.5|-5.5|
||环境质量优质度|4|2|0|-2|-4|
||景观|2.5|1.5|0|-1.5|-2.5|

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||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
|因素|因子|优|较优|一般|较劣|劣|
||区域规划|2.5|1.5|0|-1.5|-2.5|
|个别因素|宗地面积|4|2|0|-2|-4|
||宗地形状|5.5|2.5|0|-2.5|-5.5|
||临街状况|4|2|0|-2|-4|
||地形地质状况|5.5|2.5|0|-2.5|-5.5|

表10评估对象与比较实例区域、个别因素条件判断表
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|||评估对象|比较案例一|比较案例二|比较案例三|
|因素|因子|优劣度|优劣度|优劣度|优劣度|
||产业聚集度|一般|一般|一般|一般|
||对外联系和方便程度|||||
|||劣|劣|劣|较劣|
||道路通达度|较优|较优|较优|较优|
||公交便捷度|优|优|优|优|
|区域位置||||||
||基础设施完善度|较优|较优|较优|较优|
||公共设施完备度|一般|较优|较优|较优|
||环境质量优质度|一般|一般|一般|一般|
||景观|一般|一般|一般|一般|
||区域规划|一般|一般|一般|一般|
||宗地面积|优|较优|较优|较优|
||宗地形状|较优|较优|较优|较优|
|个别因素||||||
||临街状况|一般|较劣|较劣|一般|
||地形地质状况|一般|一般|一般|一般|

表11评估对象与比较实例区域、个别因素条件分值表
|||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|
||||评估对象|比较案例一|比较案例二||比较案例三|
||||修正系数|修正系数|||修正系数|
||因素|因子|||修正系数（%|）||
||||（%）|（%）|||（%）|
|||产业聚集度|0.00|0.00|0.00||0.00|
|||对外联系和方便程度|-4.00|-4.00|-4.00||-2.00|
|||道路通达度|2.00|2.00|2.00||2.00|
|||公交便捷度|2.50|2.50|2.50||2.50|
||区域位置|基础设施完善度|3.00|3.00|3.00||3.00|
|||公共设施完备度|0.00|2.50|2.50||2.50|
|||环境质量优质度|0.00|0.00|0.00||0.00|
|||景观|0.00|0.00|0.00||0.00|
|||区域规划|0.00|0.00|0.00||0.00|
|小计|||3.5|6.0|6.0||8.0|
|||宗地面积|4.00|2.00|2.00||2.00|
|||宗地形状|2.50|2.50|2.50||2.50|
||个别因素|||||||
|||临街状况|0.00|-2.00|-2.00||0.00|
|||地形地质状况|0.00|0.00|0.00||0.00|
|小计|||6.5|2.5|2.5||4.5|

以评估对象为100，建立评估对象与比较实例的区域、个别因素修正指数，详见表12。
表12区域、个别因素修正指数表
|||||
|-|-|-|-|
|评估对象|比较案例一|比较案例二|比较案例三|

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||||||
|-|-|-|-|-|
|区位折算修正|100.00|102.50|102.50|104.50|
|个别折算修正|100.00|96.00|96.00|98.0|

⑥因素修正及地价试算
根据前述公式(1),得到交易时间、交易情况、区域因素、个别因素、容积率、使用年限等各个因子的修正指数,并将各指数进行连乘,计算出不同用途的比准价格,具体详见表13。
表13评估对象比准价格测算表
||||||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
||评估对||||||||||
|项目||比较案例一|||实例二|||实例三|||
||象||||||||||
|交易价格（万元/亩）||40.63|||40.04|||40.12|||
|交易时间|134.10|134.10|/|134.10|134.10|/|128.85|134.10|/|134.10|
|交易情况|100|100|/|90|100|/|90|100|/|90|
|区域因素|100|100|/|102.5|100|/|102.5|100|/|104.50|
|个别因素|100|100|/|96|100|/|96|100|/|98.00|
|用途|100|100|/|100|100|/|100|100|/|100|
|开发程度|100|100|/|100|100|/|100|100|/|100|
|使用年限|0.8963|0.8963|/|1.0000|0.8963|/|1.0000|0.8963|/|1.0000|
|容积率|100.00|100.00|/|100.00|100.00|/|100.00|100.00|/|100.00|
|比准价格（万元/亩）||41.12|||42.17|||39.01|||

6、评估对象的比较价格
考虑到比较实例一和比较实例二在区域位置和用地规模等方面与评估对象更为接近，经估价人员分析，最终决定以上述三个比较实例的加权平均值作为评估对象的比较价格，则评估对象的比较价格为：
（41.12+42.17+39.01）/3≈40.77万元/亩
则评估对象宗地1评估单价为：
40.77×10000÷666.6667≈612元/㎡。
运用基准地价系数法进行评估
1、基准地价系数修正法原理及公式
基准地价系数修正法,是利用城市规划区基准地价和基准地价修正系数表等评估成果,按照替代原则,就影响评估对象区域因素和个别因素的影响程度,与基准地价修正系数指标说明表中的区域因素和个别因素指标条件相比较,确定这些因素对地价影响程度的档次,对照修正系数表中对应的档次,确定每个影响地价因素的修正系数,用这
些修正系数对基准地价进行修正。再根据基准地价评估基准日、使用年期、他项权利
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状况、容积率、土地开发程度分别对评估对象的评估基准日、使用年期、他项权利状况、容积率、土地开发程度进行修正,进而求得评估对象在估价基准日的使用权价格。
根据《规程》，基准地价系数修正法评估宗地地价的计算公式为：
基准地价系数修正法评估的宗地地价＝基准地价×K×K×……×（1±∑K）±开发 1 2
程度修正
式中： K──期日修正系数
1
K──土地使用年期修正系数
2
K──容积率修正
3
……
∑K──影响地价区域因素及个别因素修正系数之和。
2、佛山市三水区基准地价简介
佛山市三水区国土城建和水务局与佛山市三水区发展规划和统计局于 2015年 3月 15日发布《佛山市三水区国土城建和水务局佛山市三水区发展规划和统计局关于公布实施佛山市三水区 2014年国有建设用地基准地价的通知》，佛山市三水区 2014年国有建设用地基准地价成果从 2015年 4月 1日起执行。各类用途的基准地价见表14：
表14佛山市三水区各类用地基准地价一览表
||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
|土地级别||一级|二级|三级|四级|五级|
|用地类型|||||||
|商服用地|元/㎡|4128|3226|1488|1012|590|
||万元/亩|275.2|215.1|99.2|67.5|39.3|
|住宅用地|元/㎡|2750|1720|896|606|/|
||万元/亩|183.3|59.7|59.7|40.4|/|
|工业用地|元/㎡|398|363|326|/|/|
||万元/亩|26.5|24.2|21.7|/|/|

3、基准地价成果内涵介绍
①估价基准日：2013年12月31日；
②土地使用年限：商服用地40年、住宅用地70年、工业用地50年；
③容积率：商服用地2.0、住宅用地2.0、工业用地1.0；
④开发程度：开发程度：宗地外“五通”(通上水、通下水、通电、通路、通讯)、宗地内“场平”；
⑤权利状况：出让用地，无他项权利限制。
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4、宗地级别与基准地价的确定
依据佛山市三水区 2014年国有建设用地基准地价成果，评估对象宗地 1位于二级工业用地范围，对应基准地价为363元/㎡。
5、工业用地基准地价修正系数指标说明表和修正系数表
根据工业用地基准地价修正体系中所选的区位修正因素，通过实地调查，确定出影响评估对象地价各项因素条件，详见待估宗地因素条件说明及修正系数表。工业用地基准地价修正系数指标说明表见表15，地价影响因素修正系数表见表16：
表15工业用地地价影响因素指标说明表
||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
|因素|因子|优|较优|一般|较劣|劣|
|区域因素|产业聚集度|大型工业区，工业企业数量众多|中型工业区，工业企业数量较多|较小型工业区，工业企业数量一般|小型工业区，工业企业数量较少|零星工厂、工业企业很少|
||对外联系和方便程度|距港口、码头、飞机场、长途汽车站约1公里，对外交通便捷|距港口、码头、飞机场、长途汽车站2-3公里，对外交通较便捷|距港口、码头、飞机场、长途汽车站3-4公里，对外交通便捷度一般|距港口、码头、飞机场、长途汽车站5-8公里，对外交通便捷度稍差|距港口、码头、飞机场、长途汽车站8公里以上，对外交通便捷度差|
||道路通达度|靠近交通型主干道，道路通达度高|靠近混合型主干道或交通型次干道，道路通达度较高|靠近混合型次干道，道路通达度一般|靠近生活型道路、支路，道路通达度较差|靠近巷道或不临路，出入不方便，道路通达度差|
||公交便捷度|距公交站点200米以内，公交便捷度高|距公交站点200-300米，公交便捷度较高|距公交站点300-500米，公交便捷度一般|距公交站点500米-1公里，公交便捷度较低|距公交站点1公里以上，公交便捷度低|
||基础设施完善度|市政供水、供电保证率高，排水状况好，基础设施完善|市政供水、供电保证率较高，排水状况较好，基础设施较完善|市政供水、供电保证率一般，排水状况一般，基础设施一般|市政供水、供电保证率较差，排水状况较差，基础设施较差|市政供水、供电保证率差，排水状况差，基础设施差|
||公共设施完备度|医院、邮政局距离小于800米，图书馆、体育场距离小于1.5公里，附近有大型肉菜市场、银行|医院、邮政局距离0.8-1.5公里，图书馆、体育场距离1.5-2.5公里，附近有小型肉菜市场、银行|医院、邮政局距离1.5-2.2公里，图书馆、体育场距离2.5-3.5公里，附近有肉菜市场、银行|医院、邮政局距离2.2-3.0公里，图书馆、体育场距离3.5-4.4公里，附近有零星肉菜档口|医院、邮政局距离大于3公里，图书馆、体育场距离大于4.4公里，附近无肉菜市场、银行等|
||环境质量优质度|空气质量优，人文环境好|空气质量较优，人文环境较好|空气质量一般，人文环境一般|空气质量稍差，人文环境稍差|空气质量差，人文环境差|
||景观|视野开阔，园林绿化等景观好|视野较开阔，园林绿化等景观较好|视野一般，园林绿化等景观一般|视野较受限制，园林绿化等景观较差|视野受限制，无园林绿化等景观|
||区域规划|规划为大型工业聚集区|规划为较大型工业区|规划为一般规模工业区|规划为较小型工业厂区|规划为零星工厂|
|个别因素|宗地面积|合适且有利于利用|较合适且比较有利于利用|对利用无影响|对利用有一定影响|不合适且不利于利用|

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||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
|因素|因子|优|较优|一般|较劣|劣|
||宗地形状|规则|较规则|一般|不规则|很不规则|
||临街状况|四面临路|三面临路|两面临路|一面临路|不临路|
||地形地质状况|地势平坦，地基承载力大于25吨/平方米，适于使用|地势较平坦，坡度小于3%，地基承载力20-25吨/平方米，较适于使用|地势较平坦，坡度3%-5%，地基承载力12-20吨/平方米，一般无影响|地势不太平坦，坡度5%-10%，需考虑坡度影响；地基承载力8-12吨/平方米|地势很不平坦，坡度大于10%，需经平整才能使用；地基承载力小于8吨/平方米|

表16工业用地基准地价修正系数表(%)
|||||||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
|因素|因子||优||较优||一般||较劣||劣|
||产业聚集度||7.5||3||0||-3||-7.5|
||对外联系和方便程度|4||2||0||-2||-4||
||道路通达度|4||2||0||-2||-4||
||公交便捷度||2.5||2||0||-1.5||-2.5|
||基础设施完善度||7.5||3||0||-3||-7.5|
|区域因素||||||||||||
||公共设施完备度||5.5||2.5||0||-2.5||-5.5|
||环境质量优质度||4||2||0||-2||-4|
||景观||2.5||1.5||0||-1.5||-2.5|
||区域规划||2.5||1.5||0||-1.5||-2.5|
||宗地面积||4||2||0||-2||-4|
|个别因素|宗地形状||5.5||2.5||0||-2.5||-5.5|
||临街状况||4||2||0||-2||-4|
||地形地质状况||5.5||2.5||0||-2.5||-5.5|

6、影响评估对象地价各因素条件修正系数（Ki）及总修正系数（∑K）
根据估价人员实地调查结果及掌握的资料，首先根据每个修正因素的具体条件，参照宗地地价影响因素说明表，确定该因素的优劣程度，然后按优劣程度再对照宗地地价影响因素修正系数表，得到该因素的修正率Ki。对所有因素做同样处理，最后加和各因素修正率，即为宗地总修正系数∑K。详见表17：
表17评估对象宗地1地价影响因素分析及修正系数表（%）
||||||
|-|-|-|-|-|
|因素|因子|情况|优劣度|修正系数|
|区域因素|产业聚集度|较小型工业区，工业企业数量一般|一般|0|
||对外联系和方便程度|距港口、码头、飞机场、长途汽车站8公里以上，对外交通便捷度差|劣|-4|
||道路通达度|靠近混合型主干道或交通型次干道，道路通达度较高|较优|2|

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||||||
|-|-|-|-|-|
|因素|因子|情况|优劣度|修正系数|
||公交便捷度|距公交站点200米以内，公交便捷度高|优|2.5|
||基础设施完善度|市政供水、供电保证率较高，排水状况较好，基础设施较完善|较优|3|
||公共设施完备度|医院、邮政局距离1.5-2.2公里，图书馆、体育场距离2.5-3.5公里，附近有肉菜市场、银行|一般|0|
||环境质量优质度|空气质量一般，人文环境一般|一般|0|
||景观|视野一般，园林绿化等景观一般|一般|0|
||区域规划|规划为一般规模工业区|一般|0|
|个别因素|宗地面积|合适且有利于利用|优|4|
||宗地形状|4宗工业用地统一规划利用，整体项目宗地形状较规则。|较优|2.5|
||临街状况|4宗工业用地统一规划利用，整体项目宗地两面临路|一般|0|
||地形地质状况|地势较平坦，坡度3%-5%，地基承载力12-20吨/平方米，一般无影响|一般|0|
|合计||||10|

7、估价基准日修正（K）
1
本次评估基准日与基准地价基准日不一致，需进行交易期日修正。佛山市三水区未公布地价指数信息，考虑到顺德区与三水区同属佛山市，故本次评估参照国土资源部土地利用管理司和中国土地勘测规划院于中国城市地价动态监测网（http://www.landvalue.com.cn）公布的佛山市顺德区工业用地地价水平相关数据编制地价指数表，评估对象工业地价指数表详见表8。
即K=134.10/108.03=1.24
1
8、确定土地使用权年期修正系数( K )
2
评估对象宗地1剩余使用年期为33.22年，该类用地最高出让年期为工业50年，故需进行使用年期修正。据《城镇土地估价规程》，土地使用年限修正系数公式为： K
=[1-1/(1+r)m]/[1-1/(1+r)n]
2
公式中：
K－－评估对象的土地使用年期修正系数
2
r－－－土地还原率
m－－－评估对象法定出让最高使用年限
n－－－基准地价设定土地使用年期
还原利率的选取可采用安全利率加风险调整值、行业年平均投资利润率等方法综
合测定。如前述分析，本次估价工业用地还原利率取5.65%。
K
=[1-(1+5.65%)-33.22]/[1-(1+5.65%)-50]≈0.8963。
2
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9、确定容积率修正系数（ K）
3
如前述分析，考虑到佛山市鼓励工业用地集约发展以及对工业用地增加容积率不加收出让金的客观情况，本次评估不对工业工地进行容积率修正，K=1。
3
10、权利状况修正（K）
4
评估对象宗地1设定为出让用地,无他项权利限制,与基准地价内涵的设定一致,则土地权利状况修正系数为1。
11、土地开发程度修正（K）
5
评估对象宗地1设定开发程度为宗地外五通、宗地内场平，与基准地价内涵设定开发程度一致，故不需要作开发程度修正。
12、地价测算
宗地地价=363×（1+10%）×1.24×1.0000×0.8963+0≈444元/㎡
（9）价格确定
1、对各种评估方法评估结果的分析
根据地价评估技术规则及评估对象的实际情况，我们采用市场比较法和基准地价系数修正法对评估对象进行了评估，其结果见表18。
表18两种评估方法结果一览表元/㎡
||||
|-|-|-|
|评估方法|市场比较法|基准地价系数修正法|
|测算价格|612|444|

据前述，上述两种方法均为适宜的估价方法，且测算结果较为接近，可相互佐证。
但其估价结果的适宜性、准确性仍有一定差异。
市场比较法得到的比准价格是根据替代原则，以市场上已成交的类似的地产交易实例，经区位等因素的差异修正而得到的价格。在地产市场较发达、交易实例较多的地区比较实用，该方法估价结果与市场相近，最具现实性，其准确性较高，是目前普遍采用的评估方法。
基准地价系数修正法是根据替代原则，将评估对象的区位因素条件与区域的平均
条件进行差异修正而得到的价格，是一种比较价格，由于其有理论基础，可操作性强，
易于掌握。故该方法对工业用地有一定的适宜性。
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2.地价确定方法
市场比较法和基准地价系数修正法都是通过不同的计算途径评估地价的方法。本次评估对象宗地所在的佛山市三水区工业园区运行多年，土地市场较为成熟，交易案例较多，结合本次评估目的，我们认为市场比较法测算结果更能客观体现评估对象的国有建设用地使用权价格，故最终取市场比较法测算结果作为评估结果。则本次估价结果见表19。
表19估价结果表单位：元/㎡
||||||
|-|-|-|-|-|
|评估方法|市场比较法|基准地价系数修正法|估价结果|备注|
|评估价格|612|444|612|取市场比较法测算结果为评估结果|

（10）评估结果
经评估，土地评估结果见下表：
土地评估结果一览表单位：元
||||||
|-|-|-|-|-|
|序号|土地权证编号|面积(m2)|账面价值|评估价值|
|1|佛三国用（2010）第20103101282号|149,997.00|4,487,437.96|91,798,200.00|
|2|佛三国用（2011）第0300188号|31,353.00|2,107,820.98|19,501,600.00|
|3|佛三国用（2015）第0301648号|148,449.50|12,956,112.99|98,273,600.00|
|4|佛三国用（2009）第20093100700号|2,529.00|2,954,826.55|4,929,000.00|
|5|佛三国用（2010）第20103101254号|59,529.80|15,076,292.56|38,813,400.00|
|合计||391858.30|37,582,491.04|253,315,800.00|

增减值及原因分析：土地增值主要原因为企业原取得成本较低，目前土地市场价格逐步增长导致。
2.5、无形资产-其他无形资产的评估
被评估单位评估基日无形资产账面价值为17,998,644.11元，核算内容为被评估单位使用的办公、云商平台等。除此之外，被评估单位还有 52项专利、2项著作权和 90项商标权帐外无形资产，本次将其纳入评估范围进行评估。
评估人员查看了本次评估范围内的无形资产有关业务合同、凭证、发明专利证书、
实用新型专利证书、外观设计证书和商标登记证书等资料，并向被评估单位了解了软
件和专利、商标等的使用情况，确认其是否存在并判断其尚可使用期限。本次评估范
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围内的软件无形资产系直接购入，故本次评估对该部分无形资产采用成本法进行评估。
对于专利权和商标等无形资产，因其能够直接对具体产品产生有利影响，本次对其采用收益法进行评估。
经核实欧神诺拥有的其他无形资产包括商标权、著作权和专利权。因其注册、开发历史成本均计入期间费用，故在本次评估基准日无账面价值。因欧神诺及其子公司的商标权和专利权由欧神诺及其子公司共同使用，故本次资产基础法评估中，将其价值统一在母公司资产中进行评估，在各子公司资产基础法评估中，不再单独作价。
1、软件无形资产的评估
软件无形资产价值=重置价格×成新率
1.1重置成本的确定
对于外购的管理软件采用现行市价作为该软件重置成本。
公式表述：重置价格=现行市价
1.2确定成新率
软件成新率按使用年限法确定，计算公式为：
年限成新率＝尚可使用月数/（已使用月数+尚可使用月数）×100％
评估示例：云商平台（无形资产-其他评估明细表序号5）
入账年月：2016年9月实际使用年月2015年10月预计使用年限：10年
已使用月数：11月尚可使用月数：109月
账面原值：15,998,862.41元账面净值：15,192,520.18元
因该软件平台为企业委托开发的专用展示、销售平台软件，市场上没有同类型的软件销售价格可作为参考，评估人员向原开发厂家进行了解，因购入时间较近，评估基准日该软件平台重置价格与购置合同金额变化较小，故评估人员查阅了云商平台的购建合同及入帐凭证，以核实后的账面值做为重置成本。
评估值＝重置成本×尚可使用月数/（已使用月数+尚可使用月数）
＝15,998,862.41×109÷（11+109）
＝14,532,300.02元
2、其他账外无形资产的评估
2.1评估范围
纳入本次评估范围内的账外无形资产包括：11项发明专利、4项实用新型专利、
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30项外观设计专利、2项作品著作权和94项商标权等。委估无形资产组清单见下表：商标如下：
|||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|
|序号|注册号|商标图文|商标注册人|申请日期|专用期(起)|专用期(止)|类别|
|1|1461609||欧 神诺|1999.5.28|2010.10.21|2020.10.20|19|
|2|1461610||欧 神诺|1999.5.28|2010.10.21|2020.10.20|19|
|3|1461611||欧 神诺|1999.5.28|2010.10.21|2020.10.20|19|
|4|1474674||欧 神诺|1999.6.10|2010.11.14|2020.11.13|7|
|5|1474675||欧 神诺|1999.6.10|2010.11.14|2020.11.13|7|
|6|1479289||欧 神诺|1999.6.29|2010.11.21|2020.11.20|11|
|7|1479290||欧 神诺|1999.6.29|2010.11.21|2020.11.20|11|
|8|4549776||欧 神诺|2005.3.21|2008.9.7|2018.9.6|19|
|9|4549777||欧 神诺|2005.3.21|2008.10.7|2018.10.6|35|
|10|4549778||欧 神诺|2005.3.21|2008.10.7|2018.10.6|37|
|11|4549779||欧 神诺|2005.3.21|2008.10.7|2018.10.6|40|
|12|4549780||欧 神诺|2005.3.21|2008.10.7|2018.10.6|35|
|13|4549781||欧 神诺|2005.3.21|2008.10.7|2018.10.6|37|
|14|4549782||欧 神诺|2005.3.21|2008.10.7|2018.10.6|40|
|15|4549783||欧 神诺|2005.3.21|2009.10.7|2019.10.6|24|
|16|4549785||欧 神诺|2005.3.21|2008.10.7|2018.10.6|35|
|17|4549786||欧 神诺|2005.3.21|2008.10.7|2018.10.6|37|
|18|4549787||欧 神诺|2005.3.21|2008.10.7|2018.10.6|40|
|19|4549794||欧 神诺|2005.3.21|2008.12.14|2018.12.13|24|

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|||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|
|序号|注册号|商标图文|商标注册人|申请日期|专用期(起)|专用期(止)|类别|
|20|4823534||欧 神诺|2005.8.8|2008.7.21|2018.7.20|11|
|21|4823574||欧 神诺|2005.8.8|2009.3.7|2019.3.6|19|
|22|5309788||欧 神诺|2006.4.24|2009.4.14|2019.4.13|33|
|23|5309789||欧 神诺|2006.4.24|2009.4.14|2019.4.13|33|
|24|5309790||欧 神诺|2006.4.24|2009.4.14|2019.4.13|32|
|25|5309791||欧 神诺|2006.4.24|2009.4.14|2019.4.13|32|
|26|5309792||欧 神诺|2006.4.24|2009.7.28|2019.7.27|42|
|27|5309793||欧 神诺|2006.4.24|2010.3.7|2020.3.6|42|
|28|5309794||欧 神诺|2006.4.24|2009.8.7|2019.8.6|41|
|29|5309795||欧 神诺|2006.4.24|2010.3.7|2020.3.6|41|
|30|5309796||欧 神诺|2006.4.24|2009.8.7|2019.8.6|18|
|31|5309798||欧 神诺|2006.4.24|2009.8.7|2019.8.6|21|
|32|5309799||欧 神诺|2006.4.24|2010.9.7|2020.9.6|21|
|33|5309800||欧 神诺|2006.4.24|2009.7.7|2019.7.6|20|
|34|5309801||欧 神诺|2006.4.24|2010.7.7|2020.7.6|20|
|35|5309802||欧 神诺|2006.4.24|2009.7.14|2019.7.13|16|
|36|5309803||欧 神诺|2006.4.24|2009.11.7|2019.11.6|16|
|37|5310424||欧 神诺|2006.4.24|2009.7.28|2019.7.27|1|
|38|5310426||欧 神诺|2006.4.24|2009.12.28|2019.12.27|3|
|39|5310427||欧 神诺|2006.4.24|2009.7.28|2019.7.27|3|
|40|5310428||欧 神诺|2006.4.24|2009.4.28|2019.4.27|6|
|41|5310429||欧 神诺|2006.4.24|2009.4.28|2019.4.27|6|

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传真：021-63391116邮编：200002
|||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|
|序号|注册号|商标图文|商标注册人|申请日期|专用期(起)|专用期(止)|类别|
|42|5310430||欧 神诺|2006.4.24|2010.2.21|2020.2.20|14|
|43|5310431||欧 神诺|2006.4.24|2009.7.7|2019.7.6|14|
|44|5310432||欧 神诺|2006.4.24|2009.7.28|2019.7.27|8|
|45|5310433||欧 神诺|2006.4.24|2009.7.28|2019.7.27|8|
|46|5520492||欧 神诺|2006.8.4|2009.10.14|2019.10.13|19|
|47|5520493||欧 神诺|2006.8.4|2009.10.14|2019.10.13|19|
|48|11561797||欧 神诺|2012.9.28|2014.3.7|2024.3.6|19|
|49|11561826||欧 神诺|2012.9.28|2014.3.7|2024.3.6|35|
|50|12801881||欧 神诺|2013.6.24|2016.5.28|2026.5.27|1|
|51|12801975||欧 神诺|2013.6.24|2015.3.28|2025.3.27|1|
|52|12802229||欧 神诺|2013.6.24|2015.1.28|2025.1.27|2|
|53|12802412||欧 神诺|2013.6.24|2014.10.28|2024.10.27|16|
|54|12802462||欧 神诺|2013.6.24|2014.10.28|2024.10.27|16|
|55|12802518||欧 神诺|2013.6.24|2014.10.28|2024.10.27|16|
|56|12802551||欧 神诺|2013.6.24|2014.10.28|2024.10.27|16|
|57|12802612||欧 神诺|2013.6.24|2015.1.21|2025.1.20|11|
|58|12802692||欧 神诺|2013.6.24|2015.10.28|2025.10.27|19|
|59|12802710||欧 神诺|2013.6.24|2015.10.28|2025.10.27|19|
|60|12802724||欧 神诺|2013.6.24|2015.3.28|2025.3.27|27|
|61|12802739||欧 神诺|2013.6.24|2014.11.14|2024.11.13|27|
|62|12802756||欧 神诺|2013.6.24|2014.11.28|2024.11.27|35|
|63|13447238||欧 神诺|2013.10.29|2015.2.21|2025.2.20|11|

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|-|-|-|-|-|-|-|-|
|序号|注册号|商标图文|商标注册人|申请日期|专用期(起)|专用期(止)|类别|
|64|13447286||欧 神诺|2013.10.29|2015.2.21|2025.2.20|11|
|65|13447314|3|欧 神诺|2013.10.29|2015.3.7|2025.3.6|11|
|66|13447583||欧 神诺|2013.10.29|2015.2.21|2025.2.20|16|
|67|13447717||欧 神诺|2013.10.29|2015.11.28|2025.11.27|19|
|68|13447757||欧 神诺|2013.10.29|2015.3.7|2025.3.6|19|
|69|13447859||欧 神诺|2013.10.29|2015.2.21|2025.2.20|21|
|70|13448003||欧 神诺|2013.10.29|2015.3.7|2025.3.6|37|
|71|13519585||欧 神诺|2013.11.11|2015.3.7|2025.3.6|19|
|72|13519600||欧 神诺|2013.11.11|2015.3.7|2025.3.6|19|
|73|13519640||欧 神诺|2013.11.11|2015.4.14|2025.4.13|19|
|74|13519661||欧 神诺|2013.11.11|2015.2.14|2025.2.13|19|
|75|13519685||欧 神诺|2013.11.11|2015.2.7|2025.2.6|19|
|76|13519725||欧 神诺|2013.11.11|2015.4.21|2025.4.20|19|
|77|13519746||欧 神诺|2013.11.11|2015.4.21|2025.4.20|19|
|78|13519779||欧 神诺|2013.11.11|2015.4.21|2025.4.20|19|
|79|13519806||欧 神诺|2013.11.11|2015.4.21|2025.4.20|19|
|80|13519849||欧 神诺|2013.11.11|2015.3.28|2025.3.27|19|
|81|15285920||欧 神诺|2014.9.3|2015.10.21|2025.10.20|19|
|82|15397122||欧 神诺|2014.9.23|2015.11.7|2025.11.6|19|
|83|16231608||欧 神诺|2015.1.26|2016.3.21|2026.3.20|19|
|84|16231627||欧 神诺|2015.1.26|2016.3.21|2026.3.20|19|
|85|16231682||欧 神诺|2015.1.26|2016.4.14|2026.4.13|19|

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|-|-|-|-|-|-|-|-|
|序号|注册号|商标图文|商标注册人|申请日期|专用期(起)|专用期(止)|类别|
|86|7382043||景 德镇 欧神诺|2009.5.8|2010.12.7|2020.12.6|21|
|87|7382188||景 德镇 欧神诺|2009.5.8|2010.8.21|2020.8.20|19|
|88|9902906||景 德镇 欧神诺|2011.8.29|2012.11.7|2022.11.6|19|
|89|7382071||景 德镇 欧神诺|2009.5.8|2010.8.21|2020.8.20|21|

此外，欧神诺拥有的境外注册商标如下：
||||||
|-|-|-|-|-|
||||核定使用||
|序号|商标图样|权利人||注册地/国家|
||||商品类别||
|1||欧神诺|11|韩国|
|2||欧神诺|19|马来西亚|
|3||欧神诺|19|香港|
|4||欧神诺|11、19|美国|
|5||欧神诺|11、19|WIPO|

作品著作权如下：
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|序号|著作权人|作品名称|登记号|登记日期|有效期|
|1|佛山欧神诺陶瓷股份有限公司|欧神诺OCEANO及图|国作登字-2013-F-00095840|2013-06-19|50|
|2|佛山欧神诺陶瓷股份有限公司|OCEANO及图|国作登字-2013-F-00095839|2013-06-19|50|

域名如下：
||||||
|-|-|-|-|-|
|序号|域名注册人|域名|域名注册日期|域名到期日|
|1|欧神诺|www.oceano.com.cn|2001.7.11|2024.7.11|
|2|欧神诺|www.osnyun.com|2014.9.23|2020.9.23|
|3|欧神诺|www.osnyun.cn|2014.9.23|2020.9.23|

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||||||
|-|-|-|-|-|
|序号|域名注册人|域名|域名注册日期|域名到期日|
|4|欧神诺|www.osnyun.net|2014.9.23|2020.9.23|
|5|欧神诺|www.osnyun.com.cn|2014.9.23|2020.9.23|
|6|欧神诺|www.myosn.cn|2014.11.25|2017.11.25|
|7|欧神诺|www.osnhome.com.cn|2014.11.20|2017.11.20|
|8|欧神诺|www.osnhome.cn|2014.11.20|2017.11.20|
|9|欧神诺|www.osnhome.com|2014.11.20|2017.11.20|
|10|欧神诺|oceano.商标/欧神诺.商标|2015.3.23|2025.3.20|

专利如下：
||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
|序号|专利名称|专利类型|专利号|申请日|有效期|专利权人|
|1|一种防静电陶瓷砖生产方法|发明|ZL 2010 1 0563879.2|2010/11/30|自申请日起20年|欧神诺|
|2|一种轻质陶瓷砖的生产方法|发明|ZL 2007 1 0031337.9|2007/11/9|自申请日起20年|欧神诺|
|3|一种利用冶金钢渣生产陶瓷砖的方法|发明|ZL 2008 1 0218656.5|2008/10/27|自申请日起20年|欧神诺|
|4|一种保温隔热泡沫陶瓷板及其制备方法|发明|ZL 2012 1 0481126.6|2012/11/23|自申请日起20年|欧神诺|
|5|一种光致蓄光陶瓷砖及其生产方法|发明|ZL 2013 1 0672431.8|2013/12/12|自申请日起20年|欧神诺|
|6|一种一次烧成有色微晶玻璃陶瓷复合砖及生产方法|发明|ZL 2012 1 0589043.9|2012/12/31|自申请日起20年|欧神诺|
|7|一种吸声陶瓷及其生产方法|发明|ZL 2010 1 0539420.9|2010/11/7|自申请日起20年|欧神诺|
|8|一种高白透光陶瓷砖及其生产方法|发明|ZL 2014 10639151.1|2014/11/13|自申请日起20年|欧神诺|
|9|一种利用工业固体废渣干法制备的建筑陶瓷及其工艺|发明|Zl 2013 1 0536292.6|2013/11/4|自申请日起20年|欧神诺；北京科技大学|
|10|一种低温烧成的陶瓷釉面砖及其制备方法|发明|ZL 2012 1 0446388.9|2012/11/9|自申请日起20年|景德镇欧神诺|
|11|一种抗热震性抗冲击地砖的制备方法|发明|ZL 2015 1 0149828.8|2015/4/1|自申请日起20年|景德镇欧神诺|
|12|一种荧光防伪复合砖|实用新型|ZL 2012 2 0002595.0|2012/1/5|自申请日起10年|欧神诺|
|13|一种大颗粒三维布料抛光砖的生产设备|实用新型|ZL 2013 2 0535373.X|2013/8/30|自申请日起10年|欧神诺|
|14|一种用于工业电炉的温度控制系统|实用新型|ZL 2014 2 0648592.3|2014/11/3|自申请日起10年|景德镇欧神诺|
|15|一种制陶瓷用球磨机|实用新型|ZL 2015 2 0408850.5|2015/6/12|自申请日起10年|景德镇欧神诺|
|16|瓷砖（梵高系列3）|外观设计|ZL 2013 3 0422059.6|2013/9/2|自申请日起10年|欧神诺|
|17|瓷砖（梵高系列6）|外观设计|ZL 2013 3 0422058.1|2013/9/2|自申请日起10年|欧神诺|

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||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
|序号|专利名称|专利类型|专利号|申请日|有效期|专利权人|
|18|瓷砖（法国玫瑰ELF201）|外观设计|ZL 2015 3 0169703.2|2015/5/29|自申请日起10年|欧神诺|
|19|瓷砖（水墨丹青ELS002）|外观设计|ZL 2015 3 0169763.4|2015/5/29|自申请日起10年|欧神诺|
|20|瓷砖（玛瑙玉ICC709）|外观设计|ZL 2015 3 0169740.3|2015/5/29|自申请日起10年|欧神诺|
|21|瓷砖（金蓝玉ICC502）|外观设计|ZL 2015 3 0169739.0|2015/5/29|自申请日起10年|欧神诺|
|22|瓷砖（毕加索金ELB301）|外观设计|ZL 2015 3 0169561.X|2015/5/29|自申请日起10年|欧神诺|
|23|瓷砖（汉白玉ICC012）|外观设计|ZL 2015 3 0169582.1|2015/5/29|自申请日起10年|欧神诺|
|24|瓷砖（龙凤玉ICC203）|外观设计|ZL 2015 3 0169584.0|2015/5/29|自申请日起10年|欧神诺|
|25|瓷砖（金碧辉煌ELJ211）|外观设计|ZL 2015 3 0169731.4|2015/5/29|自申请日起10年|欧神诺|
|26|瓷砖（宝玉臻品配件ICC201F43）|外观设计|ZL 2015 3 0309774.8|2015/8/18|自申请日起10年|欧神诺|
|27|瓷砖（宝玉臻品配件ICC203F47）|外观设计|ZL 2015 3 0309775.2|2015/8/18|自申请日起10年|欧神诺|
|28|瓷砖（宝玉臻品配件ICC203F49）|外观设计|ZL 2015 3 0309956.5|2015/8/18|自申请日起10年|欧神诺|
|29|瓷砖（宝玉臻品配件ICC203F57）|外观设计|ZL 2015 3 0309958.4|2015/8/18|自申请日起10年|欧神诺|
|30|瓷砖（宝玉臻品配件ICC403F11）|外观设计|ZL 2015 3 0309959.9|2015/8/18|自申请日起10年|欧神诺|
|31|瓷砖（宝玉臻品配件ICC502F35）|外观设计|ZL 2015 3 0309852.4|2015/8/18|自申请日起10年|欧神诺|
|32|瓷砖（宝玉臻品配件ICC709F51）|外观设计|ZL 2015 3 0309787.5|2015/8/18|自申请日起10年|欧神诺|
|33|瓷砖（宝玉臻品配件ICC012F55）|外观设计|ZL 2015 3 0309790.7|2015/8/18|自申请日起10年|欧神诺|
|34|瓷砖（宝玉臻品配件ICC502F11）|外观设计|ZL 2015 3 0309789.4|2015/8/18|自申请日起10年|欧神诺|
|35|瓷砖（宝玉臻品配件ICC012F41）|外观设计|ZL 2015 3 0310001.1|2015/8/18|自申请日起10年|欧神诺|
|36|瓷砖（砂岩OSP201）|外观设计|ZL 2015 3 0309773.3|2015/8/18|自申请日起10年|欧神诺|
|37|瓷砖（砂岩OSP102）|外观设计|ZL 2015 3 0309772.9|2015/8/18|自申请日起10年|欧神诺|
|38|瓷砖（砂岩OSP301）|外观设计|ZL 2015 3 0310022.3|2015/8/18|自申请日起10年|欧神诺|
|39|瓷砖（砂岩OS303）|外观设计|ZL 2015 3 0309771.4|2015/8/18|自申请日起10年|欧神诺|
|40|微晶瓷板（IPT708）|外观设计|ZL 2016 3 0008909.1|2016/1/12|自申请日起10年|欧神诺|
|41|瓷砖（砂岩0S304）|外观设计|Zl 2015 3 0309788.X|2015/8/18|自申请日起10年|欧神诺|
|42|瓷砖（宝玉臻品配件|外观设计|Zl 2015 3 0309842.0|2015/8/18|自申请日|欧神诺|

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||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
|序号|专利名称|专利类型|专利号|申请日|有效期|专利权人|
||ICC201F31）||||起10年||
|43|瓷砖（宝玉臻品配件ICC201F53）|外观设计|Zl 2015 3 0309843.5|2015/8/18|自申请日起10年|欧神诺|
|44|瓷砖（宝玉臻品配件ICC012F37）|外观设计|Zl 2015 3 0309938.7|2015/8/18|自申请日起10年|欧神诺|
|45|瓷砖（宝玉臻品配件ICC203F15）|外观设计|Zl 20153 0309940.4|2015/8/18|自申请日起10年|欧神诺|

2.2、委估无形资产的性质、权利状况
上述无形资产为佛山欧神诺陶瓷股份有限公司所拥有，主要为生产的关键技术，佛山欧神诺陶瓷股份有限公司公司对其拥有占有、使用、收益与处分的权力。
专利权为专利权利人所拥有或控制的，对经营管理活动长期发挥作用且能带来经济利益的专利全权、专利申请权、专利使用权。
外观设计和专利有一定的区别，外观设计具有保密性，而专利技术则是在专利法规定范围内公开的；外观设计的内容范围很广，包括设计资料、技术规范、工艺流程、材料配方、经营诀窍和图纸等；专利技术有明确的法律保护期限，外观设计没有法律保护期限；外观设计受《中华人民共和国专利法》的保护，对外观设计进行保护的法律主要有《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国反不正当竞争法》等
2.3、无形资产实施的地域限制、领域限制及法律法规限制条件
被评估单位所拥有的专利权已在国内进行登记，实用新型专利已获得授权证书，故均依法享有其财产权。无形资产中的财产权主要包括：①专有使用权；②使用许可权；③转让权。
外观设计已进入专利实质审核阶段，但尚未获得授权，属于未公开性保护，其与专利有一定的区别，外观设计具有保密性，而专利技术则是在专利法规定范围内公开的；专利技术有明确的法律保护期限，外观设计没有法律保护期限；专利技术受《中华人民共和国专利法》的保护，对外观设计进行保护的法律主要有《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国反不正当竞争法》等。
委估无形资产组在国内各地区均受到专利权法律的保护，因此，委估无形资产地域限制及领域限制较小，具有很强的竞争优势。
2.4、无形资产所属行业状况与发展前景
佛山欧神诺陶瓷股份有限公司是佛山市首家在新三板挂牌的企业，“欧神诺”来自
意大利语“OCEANO”，意为海洋。公司目前拥有两大现代化建陶生产基地，一个在中
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国陶都佛山，占地面积近 600亩；另一个在瓷都江西景德镇，占地面积近 1150亩。
旗下建有规模较大的建陶研发中心和配件加工开发中心，装备有先进的陶瓷生产设备，专业生产经营各种高档建筑陶瓷制品，并在产品和商业模式上以强大的自主创新能力著称于中国建陶行业内外。
欧神诺作为首批国家级高新技术企业，是国家火炬计划重点高新技术企业，拥有博士后科研工作站、省级工程技术中心、省级企业技术中心的企业等创新平台，通过ISO9001、ISO14001和OHSAS18001三大体系及3C国家强制性产品认证、环境标志产品认证、能源管理体系认证，并先后获得中国驰名商标、广东省著名商标、广东省名牌产品等荣誉。
2.5、无形资产的获利期限
委估专利权、实用新型专利及外观设计等无形资产申请日每年均有发生，根据国家专利权相关法律规定，发明专利权的期限为 20年，实用新型专利权和外观设计期限为10年，著作权50年，均自申请日起计算。
2.6、无形资产评估假设
（1）此次评估中，假设上市公司及被评估单位相同金额的营运资金、有形非流动资产及无形非流动资产对公司收入实现的贡献是一致的；
（2）此次评估中，假设被评估单位毛利率与无形资产提成率呈线性关系。
2.7、无形资产的评估过程
（1）评估无形资产选用的技术方法
无形资产分成法（提成法）的基本原理
采用收益途径的方法——无形资产分成法（提成法）。收益途径的方法是指分析评估对象预期将来的业务收益情况来确定其价值的一种方法。此方法是国际、国内评估界广为接受的一种基于收益的技术评估方法。无形资产分成法（提成法）认为无形资产对经营活动中创造的收益或者说现金流是有贡献的，采用适当方法估算确定无形资产所创造的价值贡献率，并进而确定无形资产对收益的贡献额，再选取恰当的折现率，将经营活动中每年无形资产对收益的贡献折为现值，以此作为无形资产的评估价值。计算公式为：
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式中：Ps----无形资产的评估值
Ri----第i年企业的预期销售收入
n----收益期限
K----无形资产提成率为无形资产带来的预期收益在整个企业预期
益中的权重(或比率)
r----折现率
（2）评估估算说明
本次评估估算过程可以简述为两个步骤：
1）确定2016年10月-2026年主营业务收入；
2）确定无形资产贡献额折现值
本次评估预测遵循了我国现行的有关法律、法规的规定，根据国家宏观政策，研究了建筑陶瓷领域的市场的现状与前景，分析了委估无形资产组的优势与风险，尤其是所面临的市场环境和未来的发展前景及潜力，参考了佛山欧神诺陶瓷股份有限公司未来年度预测的财务数据，经过综合分析进行预测的。
评估案例：无形资产组94项商标权、2项著作权及10项域名权
经核实企业的 94项商标权、2项著作权及 10项域名权均为企业品牌标示类无形资产，故本次将其作为一个无形资产组采用收益分成法进行评估。具体评估过程如下：1）2016年10月-2026年收入
此次收入的预测考虑到数据准确性及不确定性等各方面的问题，预测期定为 5.25年，即2016年10月-2021年，2021年以后的收入按照2021的收入进行预测。
根据预测（具体预测过程详见“收益法评估技术说明”），被评估单位 2016年 10月至2026年收入情况见下表：
金额单位：人民币万元
||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
|项目|2016年10-12月|2017年|2018年|2019年|2020年|2021年|
|陶瓷销售|49,496.98|199,545.47|216,837.21|241,883.28|267,649.11|294,860.98|
|项目|2022年|2023年|2024年|2025年|2026年||

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|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|陶瓷销售|294,860.98|294,860.98|294,860.98|294,860.98|294,860.98|

2）确定商标权及著作权贡献额折现值
①商标权及著作权提成率的确定
确定委估商标权及著作权提成率，我们选取了五家最具可比性的上市公司（国瓷材料、悦心健康、文化长城、开尔新材、道氏技术）作为对比公司，通过计算对比上市公司的同类无形资产组的技术提成率，综合行业提成率来确定委估商标权及著作权的提成率。
根据上述5家对比公司2012年—2016年9月的财务报告及年度末的股票收盘价，我们可以得出对比公司的资本结构如下：
表1
||||||||||||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
|对比对象|股票代码|营运资金比重 %|||||有形非流动资产比重%|||||无形非流动资产比重 %|||||
|||2012/12/31|2013/12/31|2014/12/31|2015/12/31|2016/9/30|2012/12/31|2013/12/31|2014/12/31|2015/12/31|2016/9/30|2012/12/31|2013/12/31|2014/12/31|2015/12/31|2016/9/30|
|国瓷材料|300285.SZ|21.0%|10.8%|10.9%|3.6%|10.1%|11.4%|9.7%|14.0%|4.4%|5.4%|67.6%|79.4%|75.1%|91.9%|84.5%|
|悦心健康|002162.SZ|9.2%|9.2%|11.6%|5.1%|7.9%|24.4%|24.4%|19.2%|7.7%|11.4%|66.4%|66.4%|69.2%|87.1%|80.7%|
|文化长城|300089.SZ|45.5%|45.5%|33.4%|10.4%|13.2%|8.9%|8.9%|9.4%|3.0%|2.6%|45.6%|45.6%|57.2%|86.6%|84.2%|
|开尔新材|300234.SZ|13.6%|13.6%|11.6%|7.9%|12.3%|4.2%|4.2%|4.1%|3.1%|5.5%|82.2%|82.2%|84.3%|88.9%|82.3%|
|道氏技术|300409.SZ|364.8%|231.0%|21.9%|10.0%|9.8%|111.2%|79.5%|4.0%|4.7%|3.3%|-375.9%|-210.5%|74.0%|85.3%|86.9%|
|平均值||89.34%|62.58%|18.13%|9.11%|10.07%|33.93%|27.60%|10.00%|4.96%|6.23%|-23.26%|9.82%|71.87%|85.93%|83.70%|
|五年平均||37.85%|||||16.54%|||||45.61%|||||
|四年平均||24.97%|||||12.20%|||||62.83%|||||
|三年平均||12.44%|||||7.06%|||||80.50%|||||

由于对比公司是从事瓷砖生产相关的企业，评估人员通过上市公司公开财报了解到，商标权及著作权无形资产在无形非流动资产中所占比重占约为1/6，本次评估向被评估单位相关人员了解情况，并编制了相关调查表，参与调查的被评估单位的高层
管理人员普遍认为该公司的商标权及著作权占无形非流动资产的比率约为20%，得出
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下表：
||||||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
|对比公司名称|股票代码|年份|无形非流动资产在资本结构中所占比例|商标权及著作权在无形非流动资产中所占比重|商标权及著作权在资本结构中所占比重|相应年份的业务税息折旧/摊销前利润EBITDA|商标权及著作权对主营业务收入的贡献|相应年份的主营业务收入|商标权及著作权提成率|提成率取正值|
|B|C|D|E|F|G=E*F|H|I=G*H|J|K=I/J||
|国瓷材料|300285.SZ|2012/12/31|67.6%|20.00%|13.52%|10,351.7|1,399.7|61,615.5|2.27%|2.27%|
|||2013/12/31|79.4%|20.00%|15.89%|9,793.1|1,555.8|66,086.4|2.35%|2.35%|
|||2014/12/31|75.1%|20.00%|15.02%|7,943.5|1,192.7|65,110.7|1.83%|1.83%|
|||2015/12/31|91.9%|20.00%|18.39%|8,580.3|1,577.8|51,262.6|3.08%|3.08%|
|||2016/9/30|84.5%|20.00%|16.89%|-477.1|-80.6|42,439.6|-0.19%||
|悦心健康|002162.SZ|2012/12/31|66.4%|20.00%|13.28%|14,580.2|1,936.7|60,822.4|3.18%|3.18%|
|||2013/12/31|66.4%|20.00%|13.28%|4,653.8|618.2|34,477.8|1.79%|1.79%|
|||2014/12/31|69.2%|20.00%|13.84%|6,087.6|842.4|36,679.2|2.30%|2.30%|
|||2015/12/31|87.1%|20.00%|17.43%|7,384.4|1,287.0|35,828.7|3.59%|3.59%|
|||2016/9/30|80.7%|20.00%|16.14%|2,408.7|388.8|21,687.8|1.79%|1.79%|
|文化长城|300089.SZ|2012/12/31|45.6%|20.00%|9.12%|12,220.4|1,115.0|92,225.5|1.21%|1.21%|
|||2013/12/31|45.6%|20.00%|9.12%|12,609.9|1,150.5|112,412.1|1.02%|1.02%|
|||2014/12/31|57.2%|20.00%|17.32%|10,247.0|1,774.5|99,343.5|1.79%|1.79%|
|||2015/12/31|86.6%|20.00%|11.44%|12,685.7|1,451.4|134,777.5|1.08%|1.08%|
|||2016/9/30|84.2%|20.00%|16.83%|8,823.2|1,485.1|146,222.0|1.02%|1.02%|
|开尔新材|300234.SZ|2012/12/31|82.2%|20.00%|16.45%|7,522.0|1,237.3|95,900.1|1.29%|1.29%|
|||2013/12/31|82.2%|20.00%|16.45%|9,194.1|1,512.4|119,178.7|1.27%|1.27%|
|||2014/12/31|84.3%|20.00%|16.85%|4,255.1|717.1|101,773.8|0.70%|0.70%|
|||2015/12/31|88.9%|20.00%|17.79%|8,426.2|1,499.0|124,612.5|1.20%|1.20%|
|||2016/9/30|82.3%|20.00%|16.46%|10,148.1|1,670.1|137,976.2|1.21%|1.21%|
|道氏技术|300409.SZ|2012/12/31|-375.9%|20.00%|-75.19%|7,084.5|-5,326.6|39,646.7|-13.44%||
|||2013/12/31|-210.5%|20.00%|-42.11%|9,761.1|-4,110.1|57,993.1|-7.09%||
|||2014/12/31|74.0%|20.00%|14.81%|11,473.3|1,698.8|67,978.1|2.50%|2.50%|

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||||||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
|对比公司名称|股票代码|年份|无形非流动资产在资本结构中所占比例|商标权及著作权在无形非流动资产中所占比重|商标权及著作权在资本结构中所占比重|相应年份的业务税息折旧/摊销前利润EBITDA|商标权及著作权对主营业务收入的贡献|相应年份的主营业务收入|商标权及著作权提成率|提成率取正值|
|||2015/12/31|85.3%|20.00%|17.07%|5,777.1|985.9|38,617.2|2.55%|2.55%|
|||2016/9/30|86.9%|20.00%|17.37%|9,014.2|1,565.9|44,156.7|3.55%|3.55%|

从上表中可以看出，商标权及著作权对现金流的贡献占销售收入的比例，5个对比公司的平均值如下表所示，提成率本次采用正值提成率，若为负值则不考虑：
||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
|对比公司名称|股票代码|年份|商标权及著作权提成率|商标权及著作权提成率所占比重(五年平均)|提成率取正值|提成率五年平均值|
|国瓷材料|300285.SZ|2012/12/31|2.27%||2.27%||
|||2013/12/31|2.35%||2.35%||
|||2014/12/31|1.83%||1.83%||
|||2015/12/31|3.08%||3.08%||
|||2016/9/30|-0.19%|1.87%|负值|2.38%|
|悦心健康|002162.SZ|2012/12/31|3.18%||3.18%||
|||2013/12/31|1.79%||1.79%||
|||2014/12/31|2.30%||2.30%||
|||2015/12/31|3.59%||3.59%||
|||2016/9/30|1.79%|2.53%|1.79%|2.53%|
|文化长城|300089.SZ|2012/12/31|1.21%||1.21%||
|||2013/12/31|1.02%||1.02%||
|||2014/12/31|1.79%||1.79%||
|||2015/12/31|1.08%||1.08%||
|||2016/9/30|1.02%|1.22%|1.02%|1.22%|
|开尔新材|300234.SZ|2012/12/31|1.29%||1.29%||
|||2013/12/31|1.27%||1.27%||
|||2014/12/31|0.70%||0.70%||
|||2015/12/31|1.20%||1.20%||
|||2016/9/30|1.21%|1.14%|1.21%|1.14%|
|道氏技术|300409.SZ|2012/12/31|-13.44%||负值||
|||2013/12/31|-7.09%||负值||
|||2014/12/31|2.50%||2.50%||
|||2015/12/31|2.55%||2.55%||
|||2016/9/30|3.55%|-2.38%|3.55%|2.87%|

5家对比公司5年提成率均值为2.03%，我们以5家对比公司的商标权及著作权贡献率的平均值为基础根据委估无形资产产权持有单位的毛利率水平修正提成率。
根据2014年至2016年9月欧神诺收入的销售毛利率作比较数据进行分析，具体情况如下表所示：
提成率修正表表一
金额单位：万元
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|||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|
|项目|对比公司|2012年|2013年|2014年|2015年|2016年9月30日|五期平均值|
|销售收入|国瓷材料|61,615.55|66,086.39|65,110.71|51,262.59|42,439.60|57,302.97|
||悦心健康|60,822.37|34,477.85|36,679.23|35,828.68|21,687.85|37,899.20|
||文化长城|92,225.50|112,412.06|99,343.46|134,777.45|146,222.01|116,996.1|
||开尔新材|95,900.14|119,178.73|101,773.80|124,612.50|137,976.16|115,888.27|
||道氏技术|39,646.66|57,993.06|67,978.08|38,617.17|44,156.65|49,678.33|
|销售成本|国瓷材料|47,176.56|50,421.40|50,411.06|37,748.95|36,314.29|44,414.45|
||悦心健康|41,238.99|26,406.69|29,016.85|26,621.05|19,464.44|28,549.60|
||文化长城|62,071.38|80,627.94|70,059.23|97,482.03|111,410.08|84,330.13|
||开尔新材|79,820.46|98,516.48|83,774.35|102,324.86|110,532.38|94,993.71|
||道氏技术|27,800.40|41,656.83|49,966.71|29,402.42|31,920.99|36,149.47|
|销售费用|国瓷材料|2,164.71|3,152.95|3,199.93|2,730.97|2,482.58|2,746.23|
||悦心健康|1,998.34|1,699.54|1,851.11|1,977.57|1,615.86|1,828.48|
||文化长城|12,553.58|13,014.01|12,478.17|16,293.21|17,137.51|14,295.29|
||开尔新材|6,385.53|7,750.68|8,621.91|9,854.13|11,341.42|8,790.73|
||道氏技术|2,685.04|4,304.96|4,398.11|3,196.34|2,720.09|3,460.91|
|销售毛利率|国瓷材料|19.92%|18.93%|17.66%|21.03%|8.58%|17.22%|
||悦心健康|28.91%|18.48%|15.84%|20.18%|2.80%|17.24%|
||文化长城|19.08%|16.70%|16.92%|15.58%|12.09%|16.07%|
||开尔新材|10.11%|10.83%|9.21%|9.98%|11.67%|10.36%|
||道氏技术|23.11%|20.75%|20.03%|15.58%|21.55%|20.20%|
||平均值|20.23%|17.14%|15.93%|16.47%|11.34%|16.22%|
||欧神诺|18.99%|17.40%|17.55%|19.78%|17.70%|18.29%|

提成率修正表表二
||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
|产品名称|对比公司前5年平均销售毛利率|企业销售毛利率|销售毛利率差异|商标权及著作权占全部资本结构比重平均值|对比公司商标权及著作权提成率|商标权及著作权提成率|
||A|B|C=A-B|D|E|F=E-C*D|
|被评估技术(5年)|16.22%|18.29%|-2.07%|9.34%|2.03%|2.22%|

经过修正后，无形资产提成率为2.22%。
②商标权及著作权贡献率衰减的考虑
由于商标权及著作权应该被理解为评估基准日的状态，因此随着时间的推移，上述无形资产组需要不断的得到投入和维护，使得评估基准日时点的无形资产组所占的比重呈下降趋势。上述因素综合表现为评估基准日的委估无形资产组在整个产品的贡献率会随着时间的推移逐渐降低，达到定比例后保持稳定。根据这一情况，评估中考虑商标权及著作权贡献率在寿命期内呈下降的态势。
评估人员根据“谨慎原则”以及“合理原则”进行推断，认为委估无形资产组的在受
益期内，贡献率衰减如下表所示（均以第一年提成率为基数）：
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贡献率衰减表年份
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|年份|2017年|2018年|2019年|2020年|2021年|
|商标权及著作权贡献率占比|100.00%|90.00%|80.00%|70.00%|60.00%|
|年份|2022年|2023年|2024年|2025年|2026年|
|商标权及著作权贡献率占比|50.00%|40.00%|30.00%|20.00%|10.00%|

衰减后的提成率表
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|年份|2017年|2018年|2019年|2020年|2021年|
|衰减后的提成率|2.22%|2.00%|1.78%|1.55%|1.33%|
|年份|2022年|2023年|2024年|2025年|2026年|
|衰减后的提成率|1.11%|0.89%|0.67%|0.44%|0.22%|

（3）无形资产折现率
折现率，又称期望投资回报率，是基于收益法提成法确定评估价值的重要参数。
本次评估采用加权资金成本WACCBT确定，具体测算过程如下：
WACCBT（WeightedAverageCostofCapitalBeforeTax）代表期望的总投资税前回报率。它是期望的税前股权回报率和债权回报率的加权平均值，权重取对比公司的股权与债权结构。
WACCBT的计算公式：
E D
WACCBTRe Rd
DE DE
其中：Re——税前股权收益率
Rd——债权收益率
E——股权公平市场价值
D——负息负债
1）Re的计算
Re：股权收益率，采用资本定价模型公式计算确定，公式如下；
Re R(ERP)R
f e s
其中：Rf——无风险报酬率
：评估对象权益资本的预期市场风险系数
e
ERP——市场超额风险收益率
Rs——公司特有风险超额回报率
A、无风险报酬率Rf
取证券交易所上市交易的长期国债到期收益率平均值（截止评估基准日 5-10年
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期固定利率国债）确定无风险报酬率为3.1665%。
B、Beta值
Beta系数是衡量委估企业相对于资本市场整体回报的风险溢价程度，也用来衡量个别股票受包括股市价格变动在内的整个经济环境影响程度的指标。由于委估无形资产所有权单位为上市公司，且样本上市公司每家企业的资本结构也不尽相同，一般情况下难以直接引用该系数指标值。故此对上述 5家可比上市公司股票、以 2014年至 2016年9月的市场价格，通过同花顺iFinD查询对比公司的β值，β值计算结果如下表：
||||
|-|-|-|
|证券代码|证券简称|剔除财务杠杆调整Beta|
|300285.SZ|国瓷材料|0.7871|
|002162.SZ|悦心健康|0.6862|
|300089.SZ|文化长城|0.4463|
|300234.SZ|开尔新材|0.7689|
|300409.SZ|道氏技术|0.8933|
|平均值||0.7164|

C、估算ERP
市场风险溢价是对于一个充分风险分散的市场投资组合，投资者所要求的高于无风险利率的回报率，市场风险溢价是利用 CAPM估计权益成本时必需的一个重要参数，在估值项目中起着重要的作用。参考国内外针对市场风险溢价的理论研究及实践成果，结合本公司的研究，本次评估市场风险溢价为7.05%。
D、计算公司特有风险超额回报率 Rs
超额收益率与净资产之间的回归方程如下：
2
Rs=3.139%-0.2485%×NA(R=90.89%)
其中：Rs为公司规模超额收益率；NA为公司净资产账面值（NA<=10亿，NA>10亿的按照10亿计算）
根据以上结论，我们将对比企业评估基准日净资产规模平均值代入上述回归方程即可计算对比企业的规模超额收益率。计算表如下：
||||
|-|-|-|
|对比企业|基准日账面净资产（万元）|对比企业特性风险调节系数|
|国瓷材料|172,419.2|0.65%|
|悦心健康|84,102.5|1.05%|
|文化长城|173,075.6|0.65%|

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||||
|-|-|-|
|开尔新材|100,346.7|0.65%|
|道氏技术|119,875.4|0.65%|

同时考虑被评估单位为陶瓷制造行业，营业产品主要为陶瓷，故风险较低，特殊风险为2%。
E、确定股权收益率Re
按照上述数据及可比公司所得税率，由公式
Re R(ERP)RR
f e s c
计算税前股权收益率（Re÷（1-T））如下：
||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
|对比公司名称|无风险收益率(Rf)|超额风险收益率(ERP)|公司特有风险超额收益率|贝塔系数（β）|所得税率|税前股权收益率|
|国瓷材料|3.1665%|7.05%|0.65%|0.7871|25.00%|15.15%|
|悦心健康|3.1665%|7.05%|1.05%|0.6862|25.00%|14.73%|
|文化长城|3.1665%|7.05%|0.65%|0.4463|25.00%|11.95%|
|开尔新材|3.1665%|7.05%|0.65%|0.7689|25.00%|14.98%|
|道氏技术|3.1665%|7.05%|0.65%|0.8933|25.00%|16.15%|
|平均值|||0.73%|0.7164||14.59%|

2）债务资本成本Rd
根据可比公司债务状况，付息负债的期限为5年期，故本次债务资本成本按5年以上贷款利率4.90％确定。
3）资本结构的确定
在确定被评估单位资本结构时我们参考可比上市公司资本结构的指标（详见收益法说明）：D/(D+E)=5.02%、E/(D+E)=94.98%
4）计算加权平均资本成本 WACCBT
按照上述数据计算 WACCBT如下：
E D
WACCBTRe Rd
DE DE
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|对比公司名称|债权比例D/(E+D)|股权价值比例E/(E+D)|税前股权收益率(Re)|债权收益率(Rd)|税前加权资金成本(WACCBT)|
|对比公司平均投资回报率|5.02%|94.98%|14.59%|4.90%|14.10%|

上述计算的 WACCBT可以理解为投资企业全部资产的期望回报率，企业全部资
产包括流动资产、有形非流动资产和无形资产组成。WACCBT可以用下式表述：
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WACCBT=Wc×Rc+Wf×Rf+Wi×Ri
其中：Wc：为流动资产（资金）占全部资产比例；
Wf：为有形非流动资产（资金）占全部资产比例；
Wi：为无形资产（资金）占全部资产比例；
Rc：为投资流动资产（资金）期望回报率；
Rf：为投资有形非流动资产（资金）期望回报率；
Ri：为投资无形资产（资金）期望回报率；
我们知道，投资流动资产所承担的风险相对最小，因而期望回报率应最低。我们取一年内平均银行贷款利率4.35%为投资流动资产期望回报率；投资有形非流动资产所承担的风险较流动资产高，因而期望回报率比流动资产高，根据被评估单位具体情况，我们认为，被评估单位有形非流动资产期望回报率一般，此次评估中取4.9%；我们根据评估基准日对比公司营运资金以及有形非流动资产比重，测算评估基准日无形资产的期望回报率。
通过上述公式，可以计算得到可比公司Ri，如下表所示：
||||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
|序号|对比对象|股票代码|营运资金比重%(Wc)|营运资金回报率%(Rc)|有形非流动资产比重%(Wf)|有形非流动资产回报率%(Rf)|商标权及著作权比重%(Wi)|商标权及著作权回报率%(Ri)|
|1|国瓷材料|300285.SZ|10.14%|4.35%|5.40%|4.90%|84.46%|17.06%|
|2|悦心健康|002162.SZ|7.87%|4.35%|11.43%|4.90%|80.70%|15.21%|
|3|文化长城|300089.SZ|13.21%|4.35%|2.62%|4.90%|84.16%|12.84%|
|4|开尔新材|300234.SZ|12.26%|4.35%|5.45%|4.90%|82.29%|17.21%|
|5|道氏技术|300409.SZ|9.80%|4.35%|3.35%|4.90%|86.86%|17.59%|
|6|折现率取值|||||||15.98%|

本次评估选取可比公司无形资产评估回报率的平均值作为委估无形资产的投资回报率，故本次评估的折现率选用15.98%。
（4）委估无形资产-商标及著作权评估值的测算
无形资产组-商标权、著作权及域名测算表
金额单位：人民币万元
||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
|项目|2016年10-12月|2017年|2018年|2019年|2020年|2021年|
|收入|49,496.98|199,545.47|216,837.21|241,883.28|267,649.11|294,860.98|
|销售提成率|2.22%|2.22%|2.22%|2.22%|2.22%|2.22%|

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||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
||100.00%|100.00%|90.00%|80.00%|70.00%||
|销售提成额|1,098.83|4,429.91|4,332.41|4,295.85|4,159.27|3,927.55|
|折现率|15.98%|15.98%|15.98%|15.98%|15.98%|15.98%|
|折现期|0.125|0.75|1.75|2.75|3.75|4.75|
|折现系数|0.98|0.89|0.77|0.67|0.57|0.49|
|折现值|1,078.66|3,963.76|3,342.41|2,857.56|2,385.51|1,942.24|
|项目|2022年|2023年|2024年|2025年|2026年|评估值|
|收入|294,860.98|294,860.98|294,860.98|294,860.98|294,860.98|20,028.09|
|销售提成率|2.22%|2.22%|2.22%|2.22%|2.22%||
|无形资产贡献率|50.00%|40.00%|30.00%|20.00%|10.00%||
|销售提成额|3,272.96|2,618.37|1,963.77|1,309.18|654.59||
|折现率|15.98%|15.98%|15.98%|15.98%|15.98%||
|折现期|5.75|6.75|7.75|8.75|||
|折现系数|0.43|0.37|0.32|0.27|1.71||
|折现值|1,395.53|962.60|622.47|357.81|1,119.54||

通过计算，委估商标权及著作权的现值为20,028.09万元。
经过上述评估，无形资产—其他无形资产评估结果汇总如下：
金额单位：元
|||||
|-|-|-|-|
|资产名称|账面值|评估值||
|其他无形资产-软件|17,998,644.11|17,338,423.95||
|其他无形资产-商标、著作权|0.00|200,280,900.00||
|其他无形资产-专利|0.00||46,028,800.00|
|其他无形资产合计|17,998,644.11||263,648,123.95|

2.6、递延所得税资产
被评估单位所得税的会计核算采用资产负债表债务法，在取得资产、负债时，确定其计税基础。资产、负债的账面价值与其计税基础存在的暂时性差异，按照《企业会计准则第 18号—所得税》的有关规定，确认所产生的递延所得税资产或递延所得税负债。该公司所得税分月预缴，由主管税务机关具体核定。在年终汇算清缴时，少缴的所得税税额，在下一年度内缴纳；多缴纳的所得税税额，在下一年度内抵缴。
被评估单位应收账款坏账准备计提额为25,455,515.96元，其他应收款坏账准备计提额为 1,932,785.13元，产成品跌价损失计提额为 1,842,296.40元。本次评估按计提评估风险损失为基础，计算所得税暂时性差异，
递延所得税资产=应收账款坏账准备产生递延所得税+其他应收款坏账准备产生
递延所得税+产成品跌价损失产生递延所得税。因产成品跌价损失评估为零，故产成
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品跌价损失产生的递延所得税也评估为零，详见产成品评估说明。
=25,455,515.96×15%+1,932,785.13×15%+0×15%
=4,108,245.16元
经评估，递延所得税资产评估值为 4,108,245.16元。
金额单位：人民币元
||||
|-|-|-|
|科目名称|账面价值|评估价值|
|递延所得税资产|4,384,589.62|4,108,245.16|

2.7其他非流动资产说明
被评估企业基准日其他非流动资产余额为 5,574,100.00元。核算内容为预付工程款。
经核实，截至评估基准日委估其他非流动资产为企业的在建工程，主要为购建的构筑物、设备等支付的工程款，此次评估中，其他非流动资产以核实后的账面值确定。
经上述评估，其他非流动资产评估值为5,574,100.00元。
金额单位：元
||||
|-|-|-|
|资产名称|账面值|评估值|
|其他非流动资产|5,574,100.00|5,574,100.00|

3、流动负债评估说明
负债是公司承担的能以货币计量的需以未来资产或劳务来偿还的经济债务。负债评估的重点在于检验核实各项负债在评估目的实现后的实际债务人和债务额。
被评估企业的流动负债包括短期借款、应付票据、应付账款、预收账款、其他应付款、应付职工薪酬、应付利息、一年到期的非流动负债和应交税费。
3.1、短期借款的评估
被评估企业评估基准日账面短期借款余额为 202,511,007.56元。核算内容为被评估企业向佛山市三水区农村信用合作联社乐平信用社、汇丰银行(中国)有限公司佛山三水支行等银行借入的短期借款。评估人员向被评估单位调查核对了报表、总账、明细账以及被评估单位提供的资产评估明细表，并查看了借款合同、抵押合同和担保合
同，其金额与账面记录相符，同时向借款银行发送了询证函，回函金额一致。根据企
业相关人员介绍，短期借款的结息为每月20日，故截止评估基准日的10天的利息为
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173,946.72元。
评估举例，短期借款明细表序列号2，向佛山市三水区农村信用合作联社乐平信用社的27,200,000.00元的短期借款，年贷款利率为5.75%，故10天的利息为
27,200,000.00×5.75%÷360×10=43,444.44元
经上述评估，短期借款评估值为202,684,954.28元。
金额单位：元
||||
|-|-|-|
|负债名称|账面值|评估值|
|短期借款|202,511,007.56|202,680,093.17|

3.2、应付账款的评估
被评估企业评估基准日账面应付账款余额为 139,315,745.66元，主要为应付成品款、物料款等。评估人员查验现有合同及原如凭证、账簿等有关资料，分析判断会计记录的准确性、账面债务金额的存在性、真实性。评估人员对大额款项采取替代程序，占账面总金额65％，查验正确率100％。经核实,被评估企业评估基准日账面应付账款记录中未发现账实不符的情况和金额,据此确认评估基准日账面应付账款余额账实相符，以核实后账面值确认评估值。
经上述评估，应付账款评估值为139,315,745.66元。
金额单位：元
||||
|-|-|-|
|负债名称|账面值|评估值|
|应付账款|139,315,745.66|139,315,745.66|

3.3、应付票据的评估
评估基准日被评估企业应付票据账面余额 265,685,834.28元。
评估人员查阅了相关商业汇票、记账凭证，以核实该事项的真实性、金额的准确性等。核实结果应付票据账实相符，故以核实后的账面值确认评估值。
经上述评估，应付票据评估值265,685,834.28元。
金额单位：元
||||
|-|-|-|
|负债名称|账面值|评估值|
|应付票据|265,685,834.28|265,685,834.28|

3.4、预收账款的评估
被评估企业评估基准日账面预收账款余额为12,610,030.50元，为预收货款。
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评估人员核查预收账款的有关记账凭证、原始凭证和账簿等，查验现有合同及收款凭证等有关资料。核实了预收账款的主要合同、业务内容、结算方式、期限、金额等内容的真实性。评估人员对大额款项采取替代程序，占账面总金额70％，查验正确率100％。经核实，预收账款账实相符，故以核实后的账面值确认评估值。
经上述评估，预收账款评估值为12,610,030.50元。
金额单位：元
||||
|-|-|-|
|负债名称|账面值|评估值|
|预收账款|12,610,030.50|12,610,030.50|

3.5、其他应付款的评估
被评估企业评估基准日账面有其他应付款 104户，其他应付款余额为 130,665,811.96元，主要为工伤赔偿款以及收取的代理商保证金等。评估人员核查其他应付款的记账凭证和原始凭证，查验现有合同等有关资料，分析了解债务的经济业务内容与相关材料的勾稽情况和账面债务的债权人、经济业务内容、金额、发生年月的合理性，判断会计记录的准确性、账面债务金额的存在性、真实性。评估人员对大额款项采取替代程序，占账面总金额70％，查验正确率100％。经核实,被评估企业评估基准日账面其他应付款记录中未发现账实不符和其中已知不需偿还账项的情况和金额，据此确认评估基准日账面其他应付款余额账实相符。因此，以核实后账面值确认评估值。
经上述评估，其他应付款评估值为130,665,811.96元。
金额单位：元
||||
|-|-|-|
|负债名称|账面值|评估值|
|其他应付款|130,665,811.96|130,665,811.96|

3.6、应付职工薪酬的评估
被评估企业评估基准日账面有应付职工薪酬 4,696,701.08元，主要为应付的职工工资、工会经费。
评估人员查阅了应付职工薪酬的明细账及原始凭证、记账凭证，确认应付职工
薪酬债务属实，债务金额准确。
经上述评估，应付职工薪酬的评估值为4,696,701.08元。
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金额单位：元
||||
|-|-|-|
|负债名称|账面值|评估值|
|应付职工薪酬|4,696,701.08|4,696,701.08|

3.7、应交税费的评估
被评估企业评估基准日账面有应交税费 33,878,470.94元，包括应交增值税 27,503,491.20元，应交企业所得税 1,188,627.02 元，应交城市维护建设税 1,932,716.44元，应交教育税附加 828,307.05元，应交地方教育附加 552,204.70元，应交房产税 787,782.62元，应交个人所得税 348,208.37元，应交土地使用税 737,133.54元。
评估人员查阅了相关的记账凭证、原始凭证和评估基准日纳税申报表、评估基准日次月税款缴款书，账实相符，应交税费账面余额为企业应负担的负债。
经上述清查，应交税费账实相符，为企业应负担的负债，以核实后账面值确认评估值。
经上述评估，应交税费的评估价值为33,878,470.94元。
金额单位：元
||||
|-|-|-|
|负债名称|账面值|评估值|
|应交税费|33,878,470.94|33,878,470.94|

3.8、应付利息的评估
被评估企业评估基准日账面有应付利息181,451.61元。核算内容为华润深国投信托有限公司的贷款利息。
评估人员核查应付利息的有关记账凭证、原始凭证和账簿等，查验现有合同及收款凭证等有关资料。核实了应付利息的主要合同、业务内容、结算方式、期限、金额等内容的真实性。经核实，应付利息账实相符，故以核实后的账面值确认评估值。
经上述评估，应付利息的评估价值为181,451.61元。
金额单位：元
||||
|-|-|-|
|负债名称|账面值|评估值|
|应付利息|181,451.61|181,451.61|

3.9、一年内到期的非流动负债的评估
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被评估企业评估基准日账面一年内到期的非流动负债余额为 84,270,000.00元。
核算内容为佛山市三水区农村信用合作联社乐平信用社以及招商银行股份有限公司佛山分行三水支行贷款。评估人员向被评估单位调查核对了报表、总账、明细账以及被评估单位提供的资产评估明细表，并查看了凭证以及借款合同、担保合同和抵押合同，其金额与账面记录相符。根据企业相关人员介绍，一年内到期的非流动负债的结息为每月20日，故截止评估基准日的10天的利息为174,752.50元。
评估举例，一年内到期的非流动负债明细表序列号1，向佛山市三水区农村信用合作联社乐平信用社的 24,300,000.00元的借款，年贷款利率为7.38%，故 10天的利息为
24,300,000.00×7.38%÷360×10=49,815.00元
经上述评估一年内到期的非流动负债评估值为84,444,752.50元。
金额单位：元
||||
|-|-|-|
|负债名称|账面值|评估值|
|一年内到期的非流动负债|84,270,000.00|84,444,752.50|

4、非流动负债评估说明
4.1、长期借款的评估
被评估企业评估基准日长期借款余额为19,000,000.00元。核算内容为华夏银行股份有限公司佛山分行的借款。
评估人员核查了相应记账凭证和原始凭证，查验相应的借款合同、担保合同和抵押合同、借款凭证等有关资料，分析了解债务的经济业务内容与相关材料的勾稽情况和经济业务内容、金额、发生年月的合理性，判断会计记录的准确性、账面债务金额的存在性、真实性。根据企业相关人员介绍，长期借款的结息为每月 20日，故截止评估基准日的10天的利息为29,671.23元。
评估举例，长期借款明细表序列号1，向华夏银行股份有限公司佛山分行的19,000,000.00元的长期借款，年贷款利率为5.70%，故10天的利息为
19,000,000.00×5.70%÷360×10=30,083.33元
经上述评估，长期借款评估值为19,030,083.33元。
金额单位：元
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||||
|-|-|-|
|负债名称|账面值|评估值|
|长期借款|19,000,000.00|19,030,083.33|

4.2、递延收益的评估
被评估企业评估基准日账面递延收益账面余额为 15,170,210.10元，核算内容为政府对企业改造项目产生的补助。
评估人员核查了相应记账凭证和原始凭证，查验相应的补助文件等有关资料，分析了解债务的经济业务内容与相关材料的勾稽情况和经济业务内容、金额、发生年月的合理性，判断会计记录的准确性、账面债务金额的存在性、真实性。经查实，上述递延收益真实、准确，故以审定后的账面值确认评估值。
本次评估范围内的递延收益，欧神诺账面值为15,170,210.10元，为政府补助资金，由拨款单位对收支情况进行监管、检查；该类资金只能用于相关文件建设、改造，不得挪作它用，政府补助资金上述企业均在递延收益科目反映。其中为费用补助的，当期即确认为营业外收入；其中形成固定资产的补助的，形成的固定资产根据企业的折旧年限分期确认为营业外收入。截止评估基准日账面金额为摊余价值，尚未形成收益，再结合本次的评估目的，递延收益为企业无需支付的负债，故本次评估为零。
经上述评估，递延收益评估值为0.00元。
||||
|-|-|-|
|负债名称|账面值|评估值|
|递延收益|15,170,210.10|0.00|

4.3、递延所得税负债的评估
被评估单位所得税的会计核算采用资产负债表债务法，在取得资产、负债时，确定其计税基础。资产、负债的账面价值与其计税基础存在的暂时性差异，按照《企业会计准则第 18号—所得税》的有关规定，确认所产生的递延所得税资产或递延所得税负债。该公司所得税分月预缴，由主管税务机关具体核定。在年终汇算清缴时，少缴的所得税税额，在下一年度内缴纳；多缴纳的所得税税额，在下一年度内抵缴。
被评估单位递延所得税负债账面值为零，由于本次评估将递延收益1,517.02万元评估为零，由此形成了递延所得税负债，递延所得税负债评估值为：
递延所得税负债=15,170,210.10×15%=2,275,531.52元
经评估，递延所得税负债评估值为2,275,531.52元。
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金额单位：人民币元
||||
|-|-|-|
|负债名称|账面价值|评估价值|
|递延所得税负债|0.00|2,275,531.52|

5、评估结论
资产基础法评估结论为：
资产账面值150,581.68万元，评估值240,047.07万元，评估增值89,465.39万元，评估增值率59.41％；
负债账面值90,798.53万元，评估值89,546.45万元，评估减值1,252.08万元，减值率1.38%；
净资产账面值 59,783.16万元，评估值 150,500.62万元，（大写：人民币壹拾伍亿零伍佰万零陆仟贰佰元整），评估增值90,717.46万元，评估增值率151.74％。
评估汇总结果见下表：
资产评估结果汇总表
评估基准日：2016年9月30日
金额单位：人民币万元
||||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
|||账面价值||评估价值||增减值||增值率％|
|项 目|||||||||
||B||C||D=C-B||E=D/B×100%||
|流动资产|112,397.18||116,129.77||3,732.59||3.32||
|非流动资产|38,184.50||123,917.30||85,732.80||224.52||
|其中：可供出售金融资产|251.00||241.24||-9.76||-3.89||
|长期股权投资|8,000.00||34,558.68||26,558.68||331.98||
|固定资产|23,375.64||36,448.87||13,073.23||55.93||
|在建工程|3.88||3.88||-||-||
|无形资产|5,558.11||51,696.39||46,138.28||830.11||
|其中：土地使用权|3,758.25||25,331.58||21,573.33||574.03||
|递延所得税资产|438.46||410.82||-27.64||-6.30||
|其他非流动资产|557.41||557.41||-||-||
|资产总计|150,581.68||240,047.07||89,465.39||59.41||

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||||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
|||账面价值||评估价值||增减值||增值率％|
|项 目|||||||||
||B||C||D=C-B||E=D/B×100%||
|流动负债|87,381.51||87,415.89||34.38||0.04||
|非流动负债|3,417.02||2,130.56||-1,286.46||-37.65||
|负债总计|90,798.53||89,546.45||-1,252.08||-1.38||
|净 资 产（所有者权益）|59,783.16||150,500.62||90,717.46||151.74||

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第四部分 评估结论和分析
一、评估结论
（一）资产基础法评估结论
资产账面值150,581.68万元，评估值240,047.07万元，评估增值89,465.39万元，评估增值率59.41％；
负债账面值90,798.53万元，评估值89,546.45万元，评估减值1,252.08万元，减值率1.38%；
净资产账面值 59,783.16万元，评估值 150,500.62万元，（大写：人民币壹拾伍亿零伍佰万零陆仟贰佰元整），评估增值90,717.46万元，评估增值率151.74％。
资产评估结果汇总表
评估基准日：2016年9月30日
金额单位：人民币万元
||||||
|-|-|-|-|-|
||账面价值|评估价值|增减值|增值率％|
|项 目|||||
||B|C|D=C-B|E=D/B×100%|
|流动资产|112,397.18|116,129.77|3,732.59|3.32|
|非流动资产|38,184.50|123,917.30|85,732.80|224.52|
|其中：可供出售金融资产|251.00|241.24|-9.76|-3.89|
|长期股权投资|8,000.00|34,558.68|26,558.68|331.98|
|固定资产|23,375.64|36,448.87|13,073.23|55.93|
|在建工程|3.88|3.88|-|-|
|无形资产|5,558.11|51,696.39|46,138.28|830.11|
|其中：土地使用权|3,758.25|25,331.58|21,573.33|574.03|
|递延所得税资产|438.46|410.82|-27.64|-6.30|
|其他非流动资产|557.41|557.41|-|-|
|资产总计|150,581.68|240,047.07|89,465.39|59.41|
|流动负债|87,381.51|87,415.89|34.38|0.04|
|非流动负债|3,417.02|2,130.56|-1,286.46|-37.65|
|负债总计|90,798.53|89,546.45|-1,252.08|-1.38|
|净 资 产（所有者权益）|59,783.16|150,500.62|90,717.46|151.74|

评估结论详细情况见资产评估明细表。
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（二）收益法评估结论
在评估基准日 2016年 9月 30日，欧神诺单体账面净资产 59,783.16万元，合并口径账面净资产为 75,108.27万元，在本报告所列假设和限定条件下，对欧神诺采用收益法评估，评估后欧神诺股东全部权益价值为215,000.00万元（大写：人民币贰拾壹亿伍仟万元整），较母公司账面净资产评估增值155,216.84万元，增值率259.63%；
较合并口径账面净资产评估增值139,891.73万元，增值率186.25%。
（三）评估结论的选取
资产基础法评估结果为150,500.62万元，收益法评估结果为215,000.00万元，收益法评估结果高于资产基础法评估结果64499.38万元，以收益法评估值为基数计算差异率30.00%。
两种方法评估结果差异的主要原因是：（1）两种评估方法考虑的角度不同，资产基础法是从资产的再取得途径考虑的，反映的是企业现有资产的重置价值。收益法是从企业的未来获利能力角度考虑的，反映了企业各项资产的综合获利能力。（2）收益法是按被评估企业未来的净现金流折现后的结果，反映了企业在评估假设的前提下能获得的收益的折现总和；而资产基础法为被评估企业在评估基准日各项可确指资产价值的累加，未包括可能存在的、不可确指的无形资产价值。被评估企业拥有商誉、管理团队、营销团队等不可确指的无形资产，并且未来收益性良好，按未来的净现金流折现计算的收益法评估值能更好的体现企业的价值，故本次选用收益法的评估结果作为最终的评估结论。
基于上述差异原因，综合考虑了各项对获利能力产生重大影响因素的收益法更能体现被评估单位为股东带来的价值，因此，本次评估最终选取收益法作为评估结论，欧神诺股东全部权益价值为 215,000.00万元（大写：人民币贰拾壹亿伍仟万元整）。
（四）评估结论成立的条件
1、本评估结论系根据上述原则、依据、假设、方法、程序得出的，只有在上述原则、依据、假设存在的条件下成立；
2、本评估结论仅为本评估目的服务；
3、本评估结论未考虑特殊交易方式对评估结论的影响；
4、本报告评估结论是由本评估机构出具的，受本机构评估人员的职业水平和能
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力的影响。
二、特别事项说明
（一）下列房屋建筑物，产权持有者尚未办理对应的房屋所有权证，被评估单位承诺该部分房屋建筑物为其合法拥有产权，其对应的房屋建筑面积申报真实准确。对下列房屋建筑物，评估人员进行了必要的现场核实工作，在无明显差异的情况下，评估面积以委托方申报面积为准，若实际面积与委托方申报面积存在差异，需对评估结果进行调整。
|||||||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
|产权持有单位||建筑物名称||结构||建成时间||计量单位||建筑面积||
|佛山欧神诺陶瓷股份有限公司||厂房2||钢||2014/8/31||㎡||19,140.00||
|||公寓||砖混||1999/12/27||㎡||1327.40||
|||成品仓||钢||2007/12/31||㎡||10,206.00||
|||配件石材车间||钢||2012/7/31||㎡||4,113.20||
|||厂房1||钢||2007/12/31||㎡||20,682.00||
|||厂房4||钢||2012/9/28||㎡||2,850.00||
|||原料车间3||钢||2006/12/31||㎡||3,480.00||
|||厂房3||钢||2007/12/31||㎡||2,952.00||
||||主车间1||钢||2008/11/1||㎡||61,344.00|
||||球磨车间1||钢||2008/9/1||㎡||7,776.00|
||||主车间2||钢||2015/1/1||㎡||61,344.00|
||||球磨车间2||钢||2015/1/1||㎡||9,917.27|
|||成品仓库1||钢||2011/1/1||㎡||11,328.00||
|||员工宿舍||框架||2008/9/1||㎡||6,457.10||
||景德镇欧神诺|||||||||||
||陶瓷有限公司|管理宿舍||框架||2014/5/1||㎡||2,666.50||
|||员工食堂||框架||2008/9/1||㎡||3,220.00||
|||行政办公楼||框架||2014/5/16||㎡||1,632.00||
|||配电房(2层）||框架||2015/4/27||㎡||600.00||
|||配电房||砖混||2011/12/31||㎡||644.65||
|||冲凉房||砖混||2011/12/31||㎡||432.00||

（二）截止评估基准日下列房屋建筑物已抵押，本次评估未考虑抵押对评估价值的影响：
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|序号|房地产证号|坐落|名称|面积（㎡）|所有权人|
|1|粤房地权证佛字第0410087654号|佛山市三水区乐平镇范湖三花路(F1)|配件车间|8280.00|佛山欧神诺|
|2|粤房地权证佛字第0410087655号|佛山市三水区乐平镇范湖三花路(F2)|RD中心实验车间|4467.87|佛山欧神诺|

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|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|序号|房地产证号|坐落|名称|面积（㎡）|所有权人|
|3|粤房地权证佛字第0410087656号|佛山市三水区乐平镇范湖工业区(F5)|原料车间1|4048.84|佛山欧神诺|
|4|粤房地权证佛字第0410087659号|佛山市三水区乐平镇范湖工业区(F7)|厂房2-B|11568.00|佛山欧神诺|
|5|粤房地权证佛字第0410087662号|佛山市三水区乐平镇范湖工业区(F6)|厂房2-A|5664.00|佛山欧神诺|
|6|粤房地权证佛字第0410087670号|佛山市三水区乐平镇范湖工业区(F8)|分选车间|4332.46|佛山欧神诺|
|7|粤房地权证佛字第0410114479号|佛山市三水中心范湖小区北区F15号(F1)|厂房1|27648.00|佛山欧神诺|
|8|粤房地权证佛字第0410114480号|佛山市三水中心范湖小区北区F15号(F8)|宿舍1|2143.54|佛山欧神诺|
|9|粤房地权证佛字第0410114481号|佛山市三水中心范湖小区北区F15号(F7)|宿舍2|2143.54|佛山欧神诺|
|10|粤房地权证佛字第0410114482号|佛山市三水中心范湖小区北区F15号(F6)|宿舍3|2146.42|佛山欧神诺|
|11|粤房地权证佛字第0410114483号|佛山市三水中心范湖小区北区F15号(F5)|综合楼|3221.43|佛山欧神诺|
|12|粤房地权证佛字第0410114484号|佛山市三水中心范湖小区北区F15号(F4)|宿舍4|2143.54|佛山欧神诺|
|13|粤房地权证佛字第0410114485号|佛山市三水中心范湖小区北区F15号(F3)|成品仓2|10339.20|佛山欧神诺|
|14|粤房地权证佛字第0410114486号|佛山市三水中心范湖小区北区F15号(F2)|成品仓1|10296.00|佛山欧神诺|
|15|粤房地权证佛字第0430026902号|佛山市三水区乐平镇范湖仙湖路17号三座603|住宅|88.87|佛山欧神诺|
|16|粤房地权证佛字第0430026904号|佛山市三水区乐平镇范湖仙湖路13号三座601|住宅|105.79|佛山欧神诺|
|17|粤房地权证佛字第0430026907号|佛山市三水区乐平镇范湖仙湖路13号三座602|住宅|105.79|佛山欧神诺|
|18|粤房地权证佛字第0430026909号|佛山市三水区乐平镇范湖仙湖路15号二座601|住宅|117.68|佛山欧神诺|
|19|粤房地权证佛字第0430026912号|佛山市三水区乐平镇范湖仙湖路15号一座602|住宅|105.79|佛山欧神诺|
|20|粤房地权证佛字第0430026914号|佛山市三水区乐平镇范湖仙湖路15号一座601|住宅|105.79|佛山欧神诺|
|21|粤房地权证佛字第0430026918号|佛山市三水区乐平镇范湖仙湖路15号二座201|住宅|117.68|佛山欧神诺|
|22|粤房地权证佛字第0430026921号|佛山市三水区乐平镇范湖仙湖路15号二座301|住宅|117.68|佛山欧神诺|
|23|粤房地权证佛字第0430026924号|佛山市三水区乐平镇范湖仙湖路17号三座602|住宅|88.87|佛山欧神诺|
|24|粤房地权证佛字第0430026928号|佛山市三水区乐平镇范湖仙湖路17号三座601|住宅|83.12|佛山欧神诺|
|25|粤房地权证佛字第0430026931号|佛山市三水区乐平镇范湖仙湖路17号三座502|住宅|88.87|佛山欧神诺|
|26|粤房地权证佛字第0430026933号|佛山市三水区乐平镇范湖仙湖路17号三座501|住宅|83.12|佛山欧神诺|

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|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|序号|房地产证号|坐落|名称|面积（㎡）|所有权人|
|27|粤房地权证佛字第0430026936号|佛山市三水区乐平镇范湖工业区（F1）|车间|15120.00|佛山欧神诺|
|28|粤房地权证佛字第0430026939号|佛山市三水区乐平镇范湖工业区（F2）|车间|6823.13|佛山欧神诺|
|29|粤房地权证佛字第0430026941号|佛山市三水区乐平镇范湖工业区（F3）|车间|3479.40|佛山欧神诺|
|30|粤房地权证佛字第0430026943号|佛山市三水区乐平镇范湖工业区（F4）|综合楼|10593.09|佛山欧神诺|
|31|粤房地权证佛字第0430026927号|佛山市三水区乐平镇范湖仙湖路17号三座604|住宅|83.12|佛山欧神诺|

（三）截止评估基准日下列土地已抵押，本次评估未考虑抵押对评估价值的影响：
|||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|
||||||||使用权|
|序号|土地证号|座落|面积（㎡）|用途|终止日期|使用权人||
||||||||类型|
||浮国用（2014）第|陶瓷工业园区206国||||景德镇欧神||
|1|||388571.20|工业用地|2058.1.24||出让|
||00177号|道西侧||||诺||
||浮国用（2014）第|陶瓷工业园区206国||||景德镇欧神||
|2|||243714.60|工业用地|2061.4.18||出让|
||00179号|道西侧||||诺||
||浮国用（2014）第|陶瓷工业园区206国||||景德镇欧神||
|3|||57635.60|工业用地|2061.4.19||出让|
||00178号|道西侧||||诺||
||赣（2016）浮梁县|||||||
|||景德镇陶瓷工业园||||景德镇欧神||
|4|不动产权第||70571.00|工业用地|2066.1.20||出让|
|||区||||诺||
||0000072号|||||||
||佛三国用（2011）|佛山市三水区乐平||||||
|5|||31353.00|工业用地|2051.3.15|欧神诺|出让|
||第0300188号|镇范湖三花路||||||
|||佛山市三水区工业||||||
||佛三国用（2010）|||||||
|6||园区范湖小区北区|59529.80|工业用地|2059.5.1|欧神诺|出让|
||第20103101254号|||||||
|||F16号||||||
||佛三国用（2010）|佛山市三水区乐平||||||
|7|||149997.00|工业用地|2049.12.13|欧神诺|出让|
||第20103101282号|镇范湖工业区||||||
||||||住宅：|||
||佛三国用（2009）|佛山市三水区乐平||住宅、商服|2079.8.26|||
|8|||2529.00|||欧神诺|出让|
||第20093100700号|镇范湖福源路5号||用地|商服：|||
||||||2049.8.26|||
||佛三国用（2015）|佛山市三水中心范||||||
|9|||148449.50|工业用地|2056.12.14|欧神诺|出让|
||第0301648号|湖小区北区F15号||||||
|||佛山市三水区乐平||||||
||佛三国用（2010）|||||||
|10||镇范湖仙湖路15号1|197.30|商住用地|2071.5.14|欧神诺|出让|
||第20103101261号|||||||
|||座602||||||
|||佛山市三水区乐平||||||
||佛三国用（2010）|||||||
|11||镇范湖仙湖路15号1|197.30|商住用地|2071.5.14|欧神诺|出让|
||第20103101262号|||||||
|||座601||||||
|||佛山市三水区乐平||||||
||佛三国用（2010）|||||||
|12||镇范湖仙湖路17号3|316.70|商住用地|2071.5.14|欧神诺|出让|
||第20103101263号|||||||
|||座501||||||
|||佛山市三水区乐平||||||
||佛三国用（2010）|||||||
|13||镇范湖仙湖路17号3|316.70|商住用地|2071.5.14|欧神诺|出让|
||第20103101264号|||||||
|||座502||||||
|||佛山市三水区乐平||||||
||佛三国用（2010）|||||||
|14||镇范湖仙湖路15号2|92.80|商住用地|2071.5.14|欧神诺|出让|
||第20103101265号|||||||
|||座601||||||
|||佛山市三水区乐平||||||
||佛三国用（2010）|||||||
|15||镇范湖仙湖路17号3|316.70|商住用地|2071.5.14|欧神诺|出让|
||第20103101266号|||||||
|||座601||||||

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电话：021-63391088
传真：021-63391116邮编：200002
|||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|
||||||||使用权|
|序号|土地证号|座落|面积（㎡）|用途|终止日期|使用权人||
||||||||类型|
|||佛山市三水区乐平||||||
||佛三国用（2010）|||||||
|16||镇范湖仙湖路17号3|316.70|商住用地|2071.5.14|欧神诺|出让|
||第20103101267号|||||||
|||座602||||||
|||佛山市三水区乐平||||||
||佛三国用（2010）|||||||
|17||镇范湖仙湖路17号3|316.70|商住用地|2071.5.14|欧神诺|出让|
||第20103101268号|||||||
|||座603||||||
|||佛山市三水区乐平||||||
||佛三国用（2010）|||||||
|18||镇范湖仙湖路17号3|316.70|商住用地|2071.5.14|欧神诺|出让|
||第20103101269号|||||||
|||座604||||||
|||佛山市三水区乐平||||||
||佛三国用（2010）|||||||
|19||镇范湖仙湖路15号2|92.80|商住用地|2071.5.14|欧神诺|出让|
||第20103101270号|||||||
|||座201||||||
|||佛山市三水区乐平||||||
||佛三国用（2010）|||||||
|20||镇范湖仙湖路15号2|92.80|商住用地|2071.5.14|欧神诺|出让|
||第20103101271号|||||||
|||座301||||||
|||佛山市三水区乐平||||||
||佛三国用（2010）|||||||
|21||镇范湖仙湖路13号3|197.70|商住用地|2071.5.14|欧神诺|出让|
||第20103101272号|||||||
|||座602||||||
|||佛山市三水区乐平||||||
||佛三国用（2010）|||||||
|22||镇范湖仙湖路13号3|197.70|商住用地|2071.5.14|欧神诺|出让|
||第20103101273号|||||||
|||座601||||||

（四）截止评估基准日欧神诺存在下列设备抵押情况，本次评估未考虑抵押对评估价值的影响：
||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
|抵押权人|主债权合同|抵押合同|抵押物|抵押财产账面原值（万元）|抵押财产账面净值（万元）|抵押额度有效期限|
|三水珠江村镇银|最高额借款合同0200008201600107|最高额抵押合同0200073201600472|机器设备|4,330.32|2,752.27|2016.1.25-2018.1.25|
|行股份有限公司|||||||
|兴业银行股份有限公司佛山分行|兴银粤借字（三水）第201403181089号|兴银粤抵字（三水）第201401212404号|机器设备|7,362.16|2,924.71|2014.1.23-2019.1.23|

（五）近年来，随着房地产价格不断上涨，为进一步加强和改善房地产市场调控，促进房地产市场平稳健康发展，国家出台了一系列的调控措施。当前房地产价格处于高位运行，房地产去库存压力较大。虽然未来城镇化推进带来的购房需求、存量房屋的改造装修的需求以及商场、酒店、写字楼、大型场馆及市政工程等建筑装饰装修需求仍会保证建筑陶瓷产业在未来有一定的增长速度，但在房地产行业受调控的大环境下，如果未来国家和地方政府及相关主管部门制定更为严厉的房地产调控政策，则可能对欧神诺的生产经营和业绩产生影响。因未来房地产调控政策的不确定性，故本次评估未考虑未来国家房地产调控政策变化可能对本次评估结果造成的影响。
（六）建筑陶瓷行业属于高能耗、较高排放的行业，根据欧神诺提供的资料，欧神诺符合现有的国家和地方的环保法规和产业政策。但如果未来国家和地方政府及相
关主管部门制定更为严格的环保标准，则可能对欧神诺的生产经营和业绩产生影响。
因未来环保政策的不确定性，故本次评估未考虑未来国家环保政策变化可能对本次评
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估结果造成的影响。
（七）欧神诺于 2014年 10月 10日取得了广东省科学技术厅、广东省财政厅、广东省国家税务局、广东省地方税务局联合颁发的《高新技术企业证书》，有效期为三年，证书编号为GR201444000171，欧神诺可以享受高新技术企业税收优惠的期间为2014-2016年，欧神诺在此期间将按15%的高新技术企业优惠税率缴纳企业所得税。
截止2017年1月，欧神诺尚在申报延续2017-2019年高新技术企业认定，本次评估假设欧神诺2017-2019年可以延续高新技术企业认定，所得税率为15%；从谨慎性原则出发，本次假设欧神诺2020年开始不再获得高新技术企业认定，所得税率恢复为25%。
若欧神诺未来不能通过高新技术企业认定或上述税收优惠政策发生变化，则对欧神诺未来的经营业绩产生不利影响。
（八）根据欧神诺的产能规划，欧神诺计划在2018年投资新建一条瓷片生产线，该生产线计划投入 8880.65万元人民币（不含税），产能为年产瓷片 1000万平方米，预计 2019年年初建成投产。本次评估假设该产能规划，能够按照企业的预计时间和投资金额按期完成，如该产能规划的实施时间和投资金额发生变化，则可能对本次评估结果产生一定的影响。
（九）欧神诺2016年11月18日第三届董事会第十七次会议通过《公司2016年中期利润分配预案》，公司拟以 2016年 6月 30日总股本 147,980,000股为基数，向全体股东每10股派发现金红利10.00元（含税），共分配利润14,798万元。公司2016年 12月 7日 2016年第五次临时股东大会审议通过该利润分配预案，并于 2017年 1月 11日完成股利分配。本次评估结果为同审计后净资产口径保持一致，故在评估值中未扣除该分红金额。
（十）评估师和评估机构的法律责任是对本报告所述评估目的下的资产价值量做出专业判断，不涉及到评估师和评估机构对评估目的所对应经济行为的可行性做出任何判断。评估工作不可避免地在一定程度上依赖于委托方、被评估单位和其他关联方提供的关于评估对象的信息资料，因此，评估工作是以委托方、被评估单位提供的有关经济行为文件、资产所有权文件、证件及会计凭证，以及技术参数、经营数据等评估相关文件、资料的真实合法为前提。相关资料的真实性及完整性会对评估结果产生影响，评估人员假定这些信息资料均为可信，对其真实性和完整性不能做出任何保证。
这些资料的真实性和完整性由委托方或被评估单位负责，评估人员无责任向有关部门核实，亦不承担与评估对象所涉及资产产权有关的任何法律事宜。
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（十一）企业存在的可能影响企业价值评估的瑕疵事项，在委托方及被评估单位未作特殊说明而评估人员根据专业经验一般不能获悉的情况下，评估机构及评估人员不承担相关责任。
（十二）本公司对欧神诺的股东权益只进行价值估算并发表专业意见，为报告使用人提供价值参考依据，对评估对象法律权属确认或发表意见不在我们的执业范围，我们不对评估对象的法律权属提供保证。我们未考虑其产权归属对于评估价值的影响也未考虑将来产权发生变化时，可能发生的交易对资产价值的影响，欧神诺对所提供评估对象法律权属资料的真实性、合法性和完整性承担责任。
（十三）本评估报告仅为本次评估目的提供参考价值。一般来说，由于评估目的不同、价值类型不同、评估基准日不同，同样的资产会表现出不同的价值，我们对因评估报告使用不当而造成的后果不承担责任。
（十四）本次评估未考虑流动性对评估价值的影响；本次评估未考虑由于控股权和少数股权等因素产生的折价或溢价。
（十五）为维护与核心经销商的关系，在本次评估基础日欧神诺存在为部分经销商提供了融资担保的情形。欧神诺及原控股子公司广东特地为其部分经销商在华夏银行佛山分行、交通银行佛山支行、平安银行佛山支行的借款提供连带担保保证，截至 2016年9月30日，对外担保累计余额为7,819.30万元，占欧神诺净资产（合并口径）账面价值的10.41%。本次评估未考虑该担保事项对评估价值的影响
（十六）2016年 6月 27日和 2016年 9月 27日，欧神诺与汇丰银行（中国）有限公司佛山三水支行签订两份应收账款质押登记协议书，约定欧神诺以其享有的应收账款就汇丰银行（中国）有限公司佛山三水支行分别在2016年9月20日至2021年9月20日、2016年6月12日至2021年6月12日期间对欧神诺形成的债权，分别提供最高额为11,000万元的质押担保。本次评估未考虑该质押事项对评估价值的影响。
（十七）本报告中收益法评估结论的成立完全依据被评估单位提供的未来经营状况预测，经过我们的复核，我们判断预测是可信的，但我们不能保证将来其完全按预测计划实现，如果发生实际情况与预测结果不一致，必然会影响本报告中的评估结果，提请报告使用者充分关注该事项包含的内容。
三、评估报告使用限制说明
（一）评估报告使用说明
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1、本报告的使用权归委托方所有。委托方或者经委托方同意其他使用本资产评估报告书的使用人应当认真阅读和理解本报告的每一个组成部分，本报告的每一个组成部分（包括资产评估报告书摘要）单独使用或其他非全部的任何组合使用均可能造成对本报告所载评估结论的误解。使用人还应当特别关注本报告书中价值定义、评估假设、评估依据、特别事项说明和被评估单位的承诺函。
2、本报告是关于价值方面的专业意见，尽管我们对被评估单位提供的有关资产的产权证明等法律性文件进行了必要的检查并在本报告中对相关事项进行了披露，但我们不对评估对象的法律权属作任何形式的保证。
3、被评估资产的数量、使用、保管状况等资料均系被评估单位提供，尽管我们进行了必要的抽查和核对，我们相信这些资料是可靠的，但我们无法对这些资料的准确性作出保证。
（二）限制说明
1、本报告只能用于评估报告载明的评估目的和用途。
2、评估报告只能由评估报告载明的评估报告使用者使用。
3、除法律、法规规定以及相关当事方另有约定外，未征得本公司的同意，评估报告的内容不得被摘抄、引用或披露于公开媒体。
4、本报告不是对评估对象的价值证明，而是基于一定评估基准和假设条件下的价值咨询意见。
（三）评估结论的使用有效期
评估结论仅在评估报告载明的评估基准日成立，评估结论自评估基准日起一年内（即2016年9月30日至2017年9月29日）有效。当评估基准日后的委估资产状况和外部市场出现重大变化，致使原评估结论失效时，评估报告使用者应重新委托评估。
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2017年2月27日
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