本资产评估报告依据中国资产评估准则编制
江苏大港股份有限公司拟转让
持有的镇江东尼置业有限公司100%股权
所涉及的股东全部权益价值
资产评估报告
中天华资评报字[2019]第1508号
（共一册，第一册）
报告整体排版要求：
北京中天华资产评估有限责任公司
目 录
声 明 ........................................................................................................................... 1摘 要 ................................................................................................................................ 2资产评估报告 ........................................................................................................................ 4一、.委托人、被评估单位和资产评估委托合同约定的其他资产评估报告使用人概况 ................................................................... 4二、评估目的 ........................................................ 7三、评估对象和评估范围 .............................................. 7四、价值类型 ........................................................ 8五、评估基准日 ...................................................... 8六、评估依据 ........................................................ 9七、评估方法 ....................................................... 11八、评估程序实施过程和情况 ......................................... 15九、评估假设 ....................................................... 16十、评估结论 ....................................................... 17十一、 特别事项说明 ............................................... 17十二、 资产评估报告使用限制说明 ................................... 19十三、 资产评估报告日 ............................................. 19资产评估报告附件目录 ................................................ 21
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地址：北京市西城区车公庄大街9号院五栋大楼B1栋13层 邮箱：zhongtianhua@zthcpv.com
声 明
一、本资产评估报告依据财政部发布的资产评估基本准则和中国资产评估协会发布的资产评估执业准则和职业道德准则编制。
二、委托人或者其他资产评估报告使用人应当按照法律、行政法规规定及本资产评估报告载明的使用范围使用资产评估报告；委托人或者其他资产评估报告使用人违反前述规定使用资产评估报告的，本资产评估机构及资产评估师不承担责任。
本资产评估报告仅供委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使用人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人使用；除此之外，其他任何机构和个人不能成为资产评估报告的使用人。
本资产评估机构及资产评估师提示资产评估报告使用人应当正确理解评估结论，评估结论不等同于评估对象可实现价格，评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。
三、本资产评估机构及资产评估师遵守法律、行政法规和资产评估准则，坚持独立、客观和公正的原则，并对所出具的资产评估报告依法承担责任。
四、评估对象涉及的资产、负债清单由委托人、被评估单位申报并经其采用签名、盖章或法律允许的其他方式确认；委托人和其他相关当事人依法对其提供资料的真实性、完整性、合法性负责。
五、本资产评估机构及资产评估师与资产评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系；与相关当事人没有现存或者预期的利益关系，对相关当事人不存在偏见。
六、资产评估师已经对资产评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查；已经对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验，对已经发现的问题进行了如实披露，并且已提请委托人及其他相关当事人完善产权以满足出具资产评估报告的要求。
七、本资产评估机构出具的资产评估报告中的分析、判断和结果受资产评估报告
中假设和限制条件的限制，资产评估报告使用人应当充分考虑资产评估报告中载明的假设、限制条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。
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江苏大港股份有限公司拟转让
持有的镇江东尼置业有限公司100%股权
所涉及的股东全部权益价值
资产评估报告
摘 要
中天华资评报字（2019）第1508号
北京中天华资产评估有限责任公司接受江苏大港股份有限公司的委托，对江苏大港股份有限公司拟转让镇江东尼置业有限公司100%股权所涉及的镇江东尼置业有限公司股东全部权益价值进行了评估，为拟进行的股权转让行为提供价值参考依据。
根据评估目的，本次评估对象为镇江东尼置业有限公司股东全部权益，评估范围是镇江东尼置业有限公司于评估基准日的全部资产及负债，具体评估范围以镇江东尼置业有限公司提供的经审计的资产负债表和资产评估申报表为基础。
评估基准日为2019年7月31日。
本次评估的价值类型为市场价值。
本次评估以持续经营和公开市场为前提，结合评估对象的实际情况，综合考虑各种影响因素，采用资产基础法对镇江东尼置业有限公司进行整体评估。
根据以上评估工作，在评估前提和假设条件充分实现的条件下，得出如下评估结论：
在评估基准日2019年7月31日，镇江东尼置业有限公司总资产账面值为67,306.44万元，总负债账面值为64,662.16万元，净资产账面值为2,644.28万元；总资产评估值为67,549.36万元，增值额为242.92万元，增值率为0.36%；总负债评估值为64,662.16万元，评估无增减值；净资产评估值为2,887.20万元，增值额为242.92万元，增值率为9.19%，即镇江东尼置业有限公司股东全部权益价值为2,887.20万元。
在使用本评估结论时，特别提请报告使用人使用本报告时注意报告中所载明的特殊事项以及期后重大事项。
本报告评估结论自评估基准日起一年内有效，即有效期至2020年7月30日。超过一年，需重新进行评估。
一、在使用本评估结论时，提请报告使用人关注以下事项：
1.或有事项：
根据房地产经营惯例，镇江东尼置业有限公司为商品房承购人提供抵押贷款担保，担保期限从《楼宇按揭合同》生效之日起，至贷款银行为购房人办妥正式产权证，并移交贷款行保管之日止（或与各贷款银行约定的其他担保期限）。截至 2019年 7月31日，本公司为商品房承购人提供抵押贷款担保的未还贷款余额为11,397.40万元。
由于借款人将以房产抵押给借款银行，该担保事项对本次评估结论影响较小。
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2.未决事项、法律纠纷等不确定因素：
江苏上策管理咨询有限公司（以下简称上策公司）与镇江东尼置业有限公司于 2015年 11月 1日签订《房地产项目全程策划设计及宣传推广合作协议》，合同到期后，双方在未签订新的协议情况下，继续进行后期合作。在合作过程中，镇江东尼置业有限公司提出终止合作协议，上策公司不服，认为终止违法且存在付款逾期，故向仲裁委提出仲裁，要求支付违约损失等。2019年 1月 18日镇江东尼置业有限公司收到镇江仲裁委的应诉通知书。截止评估报告日，本案尚未进行仲裁，因而该事项对本次评估结果的影响无法预计。
二、期后事项：
镇江东尼置业有限公司位于镇江新区丁卯桥路312号12幢商业用房地产（不动产权证书号“苏（2019）镇江市不动产权第 0045215号”）已抵押给江苏紫金农村商业银行镇江分行，用于为江苏大港股份有限公司 9,507.60万元借款提供担保，担保期限2019年8月6日至2021年8月4日。
以上内容摘自资产评估报告正文，欲了解本评估业务的详细情况和正确理解评估结论，应当阅读资产评估报告正文。
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江苏大港股份有限公司拟转让
持有的镇江东尼置业有限公司100%股权
所涉及的股东全部权益价值
资产评估报告
中天华资评报字（2019）第1508号
江苏大港股份有限公司：
北京中天华资产评估有限责任公司接受贵公司的委托，遵守法律、行政法规和资产评估准则，根据委托履行必要的资产评估程序，采用资产基础法，对江苏大港股份有限公司拟转让持有的镇江东尼置业有限公司100%股权所涉及的镇江东尼置业有限公司股东全部权益价值在2019年7月31日的市场价值进行了评估。
现将资产评估情况报告如下：
一、委托人、被评估单位和资产评估委托合同约定的其他资产评估报告使用人概况
本项目委托人为江苏大港股份有限公司，被评估单位为镇江东尼置业有限公司。
资产评估报告使用人包括委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使用人和国家法律、法规规定的资产评估报告使用人。除上述之外，任何得到报告的第三方都不应被视为资产评估报告使用人，资产评估机构和资产评估师也不对该等第三方因误用资产评估报告而产生的损失承担任何责任。
（一）委托人简介：
1.名称：江苏大港股份有限公司
2.法定住所：镇江新区大港通港路1号
3.类型：股份有限公司(上市)（股票代码：002077）
4.法定代表人：谢恒福
5.注册资本：58,034.8513万人民币
6.经营范围：高新技术产品投资、开发，节能环保项目投资、建设，新型建材产品研发、投资，房地产开发，股权投资管理，不动产销售与租赁（探矿权、采矿权及国家禁止限制的项目除外）。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）
（二）被评估单位简介：
企业名称：镇江东尼置业有限公司（以下简称：东尼置业）
1.企业性质：有限责任公司（法人独资）
2.注册资本：2,000万人民币
3.注册地址：镇江新区大港通港路1号
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4.法定代表人：孔建国
5.经营范围：房地产的开发、销售。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）
6.企业概况：
1）历史沿革
（1）东尼置业成立于2011年09月14日，注册资本为2,000万元人民币，蒋伟年、沈祖富认缴。截至2011年9月13日止，股东实缴出资2,000万元已经镇江鼎信联合会计师事务所“镇鼎所验字（2011）第287号验资报告审验。股权结构为：
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|-|-|-|-|-|
|股东名称|认缴注册资本（万元）|占注册资本比例%|实缴出资（万元）|实缴出资占注册资本%|
|蒋伟年|1,020.00|51.00|1,020.00|51.00|
|沈祖富|980.00|49.00|980.00|49.00|
|合计|2,000.00|100.00|2,000.00|100.00|

（2）2012年3月27日蒋伟年、沈祖富与镇江新区经济开发总公司签订股权转让协议，蒋伟年将持有东尼置业51%的股权、沈祖富将持有东尼置业4%有股权转让给镇江新区经济开发总公司。根据2012年 4月10日镇江工商行政管理局新区分局“公司变更（2012）第04100009号”公司准予变更登记通知书，原股东蒋伟年、沈祖富，现股东镇江新区经济开发总公司、沈祖富。变更后东尼置业股权结构为：
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|-|-|-|-|-|
|股东名称|认缴注册资本（万元）|占注册资本比例%|实缴出资（万元）|实缴出资占注册资本%|
|镇江新区经济开发总公司|1,100.00|55.00|1,100.00|55.00|
|沈祖富|900.00|45.00|900.00|45.00|
|合计|2,000.00|100.00|2,000.00|100.00|

（3）根据 2012年 10月 9日沈祖富与镇江新区经济开发总公司签订股权转让协议，沈祖富将持有东尼置业45%有股权转让给镇江新区经济开发总公司。至此镇江新区经济开发总公司持有东尼置业100%的股权。
（4）2013年4月股东镇江新区经济开发总公司将其持有的东尼置业100%的股权全部转让给江苏大港股份有限公司。根据2013年06月19日镇江工商行政管理局新区分局“公司变更（2013）第06070002号”公司准予变更登记通知书，原股东镇江新区经济开发总公司，认缴出资额 2,000万元人民币；现股东江苏大港股份有限公司，认缴出资额2,000万元人民币。
（5）截至评估基准日，东尼置业账面实收资本为2,000万元人民币。
2）企业开发的房地产情况
（1）截至评估基准日已开发完成的房地产项目为位于镇江新区丁卯桥路北、张许南路东的青年汇公寓一期，青年汇公寓一、二期项目总占地面积 69,526.50㎡。一期项目为开发的6-11#共6幢商业、住宅及配套用房。
至评估基准日青年汇公寓一期项目商品房已售、已签约、待售、不可销售情况如
下：
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|项目名称|商品房状态|套数|测绘建筑面积㎡|房屋类型|
|青年汇一期（6-11幢）|已售|567|62,465.62|住宅|
||已售||262.56|商业|
||已售||20.52|储藏室|
||签约|5|608.20|住宅|
||待售|2|259.23|住宅|
||待售|26|4,127.54|商业|
||待售|292|3,625.56|储藏室|
||不可售|9|2,399.67|公共配套|
||不可售||2,769.56|地下车库|
|小计||609|76,538.46||

（2）正在开发的项目为位于镇江新区丁卯桥路北、张许南路东的青年汇公寓二期项目，为1-5#共5幢商业、公寓及配套用房。项目完工程度75--95%。
至评估基准日青年汇公寓二期项目商品房已售、已签约、待售、不可销售情况如下：
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|-|-|-|-|-|
|项目名称|商品房状态|套数|测绘建筑面积㎡|类型|
|青年汇二期（1-5幢）|已售||||
||签约|156|9,973.57|公寓|
||签约|4|279.36|商业|
||待售|642|46,804.57|公寓|
||待售||25,715.99|商业|
||不可售||1,520.40|公共配套|
|小计|||84,293.89||

7.财务状况
东尼置业近三年及评估基准日经审计的主要资产经营数据如下：
金额单位：人民币万元
||||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
||项 目||2016年 12月 31日||2017年12月31日||2018年 12月 31日|2019年 7月 31日|
|资产总额||51,751.82||55,526.71||62,180.97||67,306.44|
|负债总额||48,419.63||51,122.83||58,745.72||64,662.16|
|净资产||3,332.19||4,403.88||3,435.25||2,644.28|
|||2016年度||2017年度||2018年度||2019年 1-7月|
|营业收入||7,882.82||22,365.63||11,827.05||679.46|
|利润总额||1,719.19||1,704.60||-1,326.90||-1,057.72|
|净利润||1,316.92||1,071.69||-968.63||-790.97|

以上财务数据来自东尼置业提供的财务报表，其中：
2016--2018年度及评估基准日财务报表经信永中和会计师事务所（特殊普通合伙）南京分所审计，并分别出具了 “XYZH/2017NJA10053、 XYZH/2018NJA10058、XYZH/2019NJA10040、XYZH/2019NJA10241”审计报告，报告类型为标准无保留意见审计
报告。
8.主要会计政策
东尼置业执行《企业会计准则》。
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9.执行的税收政策及标准
东尼置业适用的主要税种及税率为：
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|-|-|-|
|税种|计税依据|税率|
|增值税|增值税应税收入|5%、9%、10%|
|房产税|房产原值|1.2%、12%|
|城市维护建设税|流转税应纳税额|7%|
|教育费附加|流转税应纳税额|3%|
|地方教育费附加|流转税应纳税额|2%|
|企业所得税|应纳税所得额|25%|

10.委托人和被评估单位之间的关系
被评估单位东尼置业是委托人江苏大港股份有限公司全资子公司。
二、评估目的
根据委托人提供的2019年 8月20日《江苏大港股份有限公司总经理办公会会议纪要》第11号，会议通过关于公司转让镇江东尼置业有限公司、江苏大港置业有限公司股权事宜，同意聘请第三方机构对上述事宜进行审计评估。本次评估目的为江苏大港股份有限公司拟转让东尼置业100%股权提供价值参考依据。
相关经济行为及批准文件已经收录于本资产评估报告的附件中。
三、评估对象和评估范围
（一）根据评估目的，本次评估对象为东尼置业股东全部权益价值。
（二）根据评估目的及上述评估对象，本次评估范围为东尼置业于评估基准日全部资产及负债。
评估基准日经审计后的总资产账面值为67,306.44万元，总负债账面值为 64,662.16万元，净资产账面值为2,644.28万元。
东尼置业纳入评估范围的资产类型、账面构成如下：
单位：万元人民币
||||
|-|-|-|
|项 目||帐面价值|
|流动资产|1|56,707.56|
|非流动资产|2|10,598.88|
|其中：长期股权投资|3||
|投资性房地产|4|9,982.65|
|建 筑 物|5||
|设 备|6|20.58|
|在建工程|7||
|无形资产|8||
|其中：土地使用权|9||
|资产合计|10|67,306.44|
|流动负债|11|64,662.16|

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|非流动负债|12||
|负债合计|13|64,662.16|
|净 资 产|14|2,644.28|

 1.对企业价值影响较大的资产为其他应收款、存货、其他流动资产和投资性房地产。
1）其他应收款账面余额1,650.97万元，计提坏账准备0.33万元，账面值1,650.64万元，主要为应收江苏大港置业有限公司往来款1,645.23万元，账龄为1年以内。
2）存货账面余额52,127.21万元，计提存货跌价准备365.01万元，存货账面值51,762.19万元。
（1）开发产品账面余额10,526.64万元，计提存货跌价准备365.01万元，账面值 10,161.63万元，为已开发完成可售的青年汇一期商品房。
（2）开发成本账面余额 41,600.56万元，未计提跌价准备，开发成本账面值41,600.56万元。开发成本为正在开发的青年汇二期商品房项目。
3）投资性房地产初始投资成本12,065.95万元，累计折旧摊销2,083.31万元，账面值9,982.65万元，为位于镇江新区丁卯桥路312号12幢一层商业用房地产，现出租给麦德龙超市。
2.东尼置业未申报账面记录的无形资产。
3.东尼置业未申报账面未记录的无形资产和其他资产。
（三）委托评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围一致。
（四）引用其他机构出具的报告结论所涉及的资产类型、数量和账面金额（或者评估值）。
本次资产评估基准日的各项资产及负债账面值已经信永中和会计师事务所（特殊普通合伙）南京分所审计，并出具了“XYZH/（2019）NJA10241”标准无保留意见审计报告。
四、价值类型
根据评估目的及具体评估对象，本次评估采用市场价值类型。
市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。
选择市场价值类型是由于本次评估的评估目的、评估对象等资产评估基本要素满足市场价值定义的要求。
五、评估基准日
资产评估委托合同约定的评估基准日为2019年7月31日。
选定该基准日主要考虑该日期与评估目的预计实现的时间相近，以保证评估结果
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有效服务于评估目的，尽量减少和避免评估基准日后的调整事项对评估结果造成较大影响。
本次评估工作中所采用的价格均为评估基准日的有效价格标准。
六、评估依据
（一）经济行为依据
2019年8月20日《江苏大港股份有限公司总经理办公会会议纪要》第11号。
（二）法律法规依据
1.《中华人民共和国资产评估法》（2016年7月2日第十二届全国人民代表大会常务委员会第二十一次会议通过）；
2.《中华人民共和国公司法》（2013年12月28日第十二届全国人民代表大会常务委员会第六次会议通过修正）；
3.《中华人民共和国企业国有资产法》（2008年10月28日第十一届全国人民代表大会常务委员会第五次会议通过）；
4.《中华人民共和国土地管理法》（2004年 8月 28日第十届全国人民代表大会常务委员会第十一次会议通过）；
5.《中华人民共和国城市房地产管理法》（2009年 8月 27日第十一届全国人民代表大会常务委员会第十次会议修正）；
6.《中华人民共和国企业所得税法》（2018年12月29日第十三届全国人民代表大会常务委员会第七次会议修正）；
7.《资产评估行业财政监督管理办法》（中华人民共和国财政部令第86号）；
8.《国有资产评估管理办法》（国务院令第91号）；
9.《中华人民共和国车辆购置税法》（2018年 12月 29日第十三届全国人民代表大会常务委员会第七次会议通过）；
10.《国有资产评估管理办法施行细则》（国资办发[1992]36号）；
11.《企业国有资产监督管理暂行条例》(国务院令第 378号，国务院令第 588号修订)；
12.《关于转发财政部关于改革国有资产评估行政管理方式加强资产评估监督管理工作意见的通知》（国办发〔2001〕102号）；
13.《国有资产评估管理若干问题的规定》（财政部令第14号）；
14.《企业国有资产评估管理暂行办法》（国资委令第12号）；
15.《关于加强企业国有资产评估管理工作有关问题的通知》（国资委产权[2006]274号）；
16.《关于企业国有资产评估报告审核工作有关事项的通知》（国资产权（2009）
941号；
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17.《企业国有资产评估项目备案工作指引》（国资发产权〔2013〕64号）；
18.《企业国有资产交易监督管理办法》（国资委、财政部令第32号）；
19.《关于全国实施增值税转型改革若干问题的通知》（财政部、国家税务总局，财税〔2008〕170号）；
20.《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财政部、国家税务总局财税〔2016〕36号）；
21.《财政部税务总局海关总署关于深化增值税改革有关政策的公告》（财政部、税务总局、海关总署公告2019年第39号）；
22.国务院《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》；
23.其他与评估工作相关的法律、法规和规章制度等。
（三）评估准则依据
1.《资产评估基本准则》（财评[2017]43号）；
2.《资产评估职业道德准则》（中评协[2017]30号）；
3.《资产评估执业准则——资产评估程序》（中评协[2018]36号）；
4.《资产评估执业准则——资产评估报告》（中评协[2018]35号）；
5.《资产评估执业准则——资产评估委托合同》（中评协[2017]33号）；
6.《资产评估执业准则——资产评估档案》（中评协[2018]37号）；
7.《资产评估执业准则——企业价值》（中评协[2018]38号）；
8.《资产评估执业准则——不动产》（中评协[2017]38号）；
9.《资产评估执业准则——机器设备》（中评协[2017]39号）；
10.《企业国有资产评估报告指南》（中评协[2017]42号）；
11.《资产评估机构业务质量控制指南》（中评协[2017]46号）；
12.《资产评估价值类型指导意见》（中评协[2017]47号）；
13.《资产评估对象法律权属指导意见》（中评协[2017]48号）。
（四）权属依据
1.不动产权证；
2.机动车行驶证；
3.重要资产购置合同或凭证；
4.其他与企业资产的取得、使用等有关的合同、法律文件及其他资料。
（五）取价依据
1.近期签订的商品房买卖合同、近期商品房交易价格信息；
2.其他设备的网上报价；
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3.《中华人民共和国车辆购置税法》（（2018年12月29日第十三届全国人民代表大会常务委员会第七次会议通过））；
4.《机动车强制报废标准规定》（商务部、发改委、公安部、环境保护部令2012年第12号）；
5.《2019年机电产品报价手册》（机械工业信息研究院）；
6.《中国人民银行贷款利率表》2015年10月24日起执行；
7.评估人员现场座谈、勘察记录；
8.评估人员市场调查所了解、收集的资料；
9.其他相关资料。
（六）其他参考依据
1.东尼置业提供的资产清查申报明细表；
2.东尼置业评估基准日的审计报告；
3.《资产评估常用数据与参数手册（第二版）》（北京科学技术出版社）；
4.其他相关资料。
七、评估方法
(一) 评估方法的选择
企业价值评估需根据评估目的、评估对象、价值类型、资料收集情况等相关条件，分析资产评估基本方法的适用性，恰当选择一种或多种资产评估基本方法。
依据中国资产评估准则，企业价值评估可以采用收益法、市场法、资产基础法三种评估基本方法。
企业价值评估中的收益法，是指将预期收益资本化或者折现，确定评估对象价值的评估方法。企业价值评估中的市场法，是指将评估对象与可比上市公司或者可比交易案例进行比较，确定评估对象价值的评估方法。企业价值评估中的资产基础法，是指以被评估企业评估基准日的资产负债表为基础，合理评估企业表内及表外各项资产、负债价值，确定评估对象价值的评估方法。
东尼置业主要从事房地产开发，已取得的位于镇江新区丁卯桥路北、张许南路东的青年汇公寓一期商品房已开发完成，二期即将完工。随着政府对房地产市场调控力度加大，楼市的新政不断出台，东尼置业在现有开发项目全部完成后需取得新的开发用地。新的开发用地的土地位置、用途、土地出让金及预计的开发成本、费用等具有很大的不确定性。东尼置业难以对未来的收益进行合理预测，不符合收益法评估前提条件，因而不适用收益法评估。
由于我国非上市公司的产权交易市场发育不尽完全，类似交易的可比案例来源较少；上市公司中该类公司在经营方向、资产规模、经营规模等多个因素方面与被评估单位可以匹配一致的个体较少，选用一般案例进行修正时修正幅度过大，使参考案例
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对本项目的价值导向失真，不能满足市场法评估条件，因此，市场法不适用于本次评估。
由于被评估企业有完备的财务资料和资产管理资料可以利用，资产的再取得成本的有关数据和信息来源较广，因此本次评估可采用资产基础法。
通过以上分析，本次评估采用资产基础法进行评估。
(二) 资产基础法介绍
资产基础法各类资产及负债的评估方法如下：
1.关于流动资产的评估
1）货币资金：评估人员通过对申报单位评估现场工作日库存现金进行监盘并倒推到评估基准日的方法确定库存现金评估值。对所有银行存款账户与银行对账单进行核对，根据审计机构的银行询证回函，检查“银行存款余额调节表”中未达账的真实性，检查有无未入账的银行借款以及评估基准日后的进账情况。对于币种为人民币的货币资金，以清查核实后账面值为评估值。
2）应收票据：评估人员首先进行总账、明细账、会计报表及清查评估明细表的核对。其次，监盘库存票据，核对应收票据登记簿的有关内容。然后了解基准日后票据的承兑情况，确认票据所涉及的经济行为真实，金额准确。对银行承兑汇票以经核实的账面值确认评估值。
3）应收账款及其他应收款：评估人员通过核查账簿、原始凭证，在进行经济内容和账龄分析的基础上，通过个别认定及账龄分析相结合，综合分析应收款项的可收回金额及未来可收回金额的评估风险损失确定应收款项的评估值。
4）预付账款：预付账款主要为预交土地增值税和预付电力工程款项，以经核实的账面值确认评估值。
5）存货：包括开发成本和开发产品。
（1）开发成本（在产品）
开发成本为位于镇江新区丁卯桥路北、张许南路东的青年汇公寓二期商品房，考虑到项目已取得当地规划部门审定的规划建设指标、预售许可证，为在建开发房地产项目，具备选用假设开发法的条件，故选用假设开发法确定开发进行评估。
假设开发法，是预测估价对象开发完成后的价值和后续开发建设的必要支出及应得利润，然后将开发完成后的价值减去后续开发建设的必要支出及应得利润来求取估价对象价值的方法。
计算公式为：
评估价值=开发后房地产价值-续建开发成本-管理费用-销售费用-投资利息-销售税金及附加-续建利润-土地增值税-所得税
（2）开发成品（库存商品）
本次评估按商品房不含税销售价格减去销售税金及附加、销售费用、土地增值税、
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所得税及适当的净利润后作为评估价值。
评估价值＝可供销售的商品房实际建筑面积×不含税售价×[1—产品销售税金及附加费率—销售费用率—营业利润率×所得税率—营业利润率×（1—所得税率）×r]—土地增值税
a．可售建筑面积：按镇江新区房产交易中心房屋面积测绘成果报告书的测绘面积面积，不含不可出售的公共配套用房面积、不单独计价的地下车库面积等；
b.不含税售价：按公司开发的同一位置相同或类似楼盘近期签约单价，近期无签约单价，选用相同区域的相同或类似商品房近期成交单价作为参照物，采用市场法评估确定销售单价；
c．销售税金及附加费率主要包括以增值税为税基计算交纳的城市建设税与教育附加等；
d．销售费用率是按房地产开发行业平均销售费用率确定；
e.土地增值税=项目应交土地增值税-已交土地增值税
f．营业利润率按房地产行业平均营业利润率确定；
g．所得税率按企业现实执行的税率；
h．r为利润实现风险折扣率，由于商品房未来的销售存在一定的市场风险，具有一定的不确定性，根据基准日调查情况及基准日后实现销售的情况确定其风险。
6）其他流动资产：
其他流动资产主要为待抵扣增值税--进项税和预交的增值税、城建税、教育费附加、印花税、企业所得税等。评估人员核实了各项税费计提的依据和计提的比例，确认其准确性，以经核实的审计后账面价值作为其他流动资产的评估价值。
2.关于投资性房地产的评估
投资性房地产采用收益法评估，评估公式：
t A A 1g
 i t (1( )n)
投资性房地产评估值=
(1r)i(rg)(1r)t 1r
i1
式中：
Ai：租约期内每年净收益，年净收益=（年租金收入－年运营税费）×有效出租面积+补贴收益。
At：租约期外第一年净收益。
由于被评估投资性房地产周边存在较多的商业用房出租案例，因而单位租金收入采用市场法评估确定。市场法选取市场上与委估房地产相类似、同区域的近期签约出租不含税单位租金作为参照物，在交易时间、交易情况、区域因素和实体因素等方面进行修正，从而得出委估的投资性房地产单位租金。
年运营税费=年租金收入应计房产税+年租金收入应计的城建税、教育费附加+出
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租房屋年管理费用+出租房屋预计年维修费用+出租房屋年保险费+房屋租赁合同应交印花税
r：报酬率
g:租金年增长比率
n：收益期
3.关于设备的评估
本次评估主要采用重置成本法。
1）重置全价的确定
本次评估的电子设备，不需要安装（或安装由销售商负责）以及运输费用较低或由供应商，重置成本参照现行市场购置的价格确定。
对使用时间较长市场上已无该型号销售的电子产品，按二手市场成交价格确定评估值。
车辆重置全价的确定考虑车辆购置税及牌照费用等予以确定。具体公式为：车辆重置全价＝购置价+[购置价/（1+增值税率）]×10%+牌照等费用—可抵扣增值税
2）成新率
（1）对电子设备直接以年限成新确认为综合成新率。
（2）对车辆根据《机动车强制报废标准规定》，按以下方法确定成新率后取其较小者为最终成新率，即：
使用年限成新率＝（1－已使用年限／经济（或规定）使用年限）×100%
行驶里程成新率＝（1－已行驶里程／规定行驶里程）×100%
3）评估值的确定
评估值＝重置全价×成新率
4.关于递延所得税资产的评估
对递延所得税资产，评估人员核对了明细账与总账、报表余额是否相符，核对与评估申报明细表是否相符，查阅款项金额、发生时间、业务内容等账务记录，以证实递延所得税资产的真实性、完整性。在核实无误的基础上，以核实后账面值确定评估值。
5.关于负债的评估
负债为流动负债，包括应付票据、应付账款、预收款项、应交税费、其他应付款，对负债，评估人员根据企业提供的各项目明细表及相关财务资料，对账面值进行核实，以企业实际应承担的负债确定评估值。
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八、评估程序实施过程和情况
北京中天华资产评估有限责任公司（以下简称“我公司”）资产评估专业人员对评估对象所涉及的资产和负债进行了评估。主要评估程序实施如下：
（一）明确前期事项，接受评估委托
与委托人沟通，明确评估目的、评估对象和评估范围、评估基准日等评估业务基本事项，就各方的权利、义务等达成协议，签订《资产评估委托合同书》。
（二）编制评估计划，展开现场调查
对评估对象进行现场调查，获取评估业务需要的资料，了解评估对象现状，关注评估对象法律权属。
1．前期准备
针对本项目业务特点及资产分布情况，我公司根据项目需要组建相应工作小组。
对被评估单位相关人员进行资产评估申报工作培训，以便于被评估单位的财务及资产管理人员理解并做好资产评估材料的填报工作，并对资产评估材料填报中遇到的问题进行解答，指导被评估单位相关人员对评估范围内资产及负债进行初步自查及准备评估资料。
2．资产核实
（1）指导被评估单位相关人员进行填报及相关资料的准备
与企业相关的财务及资产管理人员进行沟通，协助企业按照评估机构提供的申报表及其填写要求、资料清单等进行填报，同时准备收集相关资料。
（2）初步核对被评估单位提供的评估申报表
通过翻阅有关资料，了解涉及评估范围内具体对象的详细状况后，仔细核对各申报表，初步检查有无填项不全、错填、项目不明确及钩稽关系不合理等情况，同时反馈给企业进行补充、修改、完善。
（3）现场调查
结合本次评估对象和评估方法的特点，对主要资产财务、经营类资料进行核查，对主要资产进行现场调查，如询问、访谈、核对、监盘、勘查等；对企业过往的财务状况、经营状况及未来发展战略、发展规划的具体实施情况等进行现场访谈。
3．尽职调查
进行必要的尽职调查，主要内容如下：
（1）了解被评估单位的历史沿革、主要股东及持股比例、必要的产权和经营管理结构；了解评估对象以往的评估及交易情况。
（2）了解被评估单位的资产、财务、生产经营管理状况；
（3）了解被评估单位历史年度收入、成本、费用等历史经营状况，了解其经营计划、发展规划；
（4）了解影响被评估单位生产经营的宏观、区域经济因素；
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（5）了解被评估单位所在行业的发展状况与前景；
（6）其他相关信息资料。
（三）收集整理评估资料
1．评估人员根据评估项目的具体情况进行了评估资料收集，包括委托人或者其他相关当事人提供的涉及评估对象和评估范围等资料，从政府部门、各类专业机构以及市场等渠道获取的其他资料。并要求委托人或者其他相关当事人对其提供的资产评估明细表及其他重要资料进行确认。
2．评估人员依法对资产评估活动中使用的资料进行核查验证。
3．对收集的评估资料进行了必要分析、归纳和整理，形成评定估算的依据。
（四）评定估算及出具评估报告
1．评估人员针对各类资产的具体情况，根据选用的评估方法，选取相应的公式和参数进行分析、计算和判断，评定、估算形成评估结论后，编制初步资产评估报告。
2．遵循公司内部资产评估报告审核制度和程序对报告进行审核。在不影响对评估结论进行独立判断的前提下，与委托人就资产评估报告有关内容进行沟通，对沟通情况进行独立分析，并决定是否对资产评估报告进行调整。最后出具正式资产评估报告。
（五）整理归集评估档案
编制资产评估档案，遵循公司档案管理制度及时归档。
九、评估假设
1.国家现行的有关法律法规及政策、国家宏观经济形势无重大变化，本次交易各方所处地区的政治、经济和社会环境无重大变化。
2.针对评估基准日资产的实际状况，假设企业持续经营。
3.假设公司的经营者是负责的，并且公司管理层有能力担当其职务。
4.除非另有说明，假设公司完全遵守所有有关的法律法规。
5.假设公司未来将采取的会计政策和编写此份报告时所采用的会计政策在重要方面基本一致。
6.有关利率、汇率、赋税基准及税率、政策性征收费用等不发生重大变化。
7.无其他人力不可抗拒因素及不可预见因素对企业造成重大不利影响。
特别提请报告使用人注意，根据资产评估的要求，认定上述假设条件在评估基准日时成立，资产评估报告中的分析、判断和结论受资产评估假设和限定条件的限制，当上述条件发生变化时，评估结论一般会失效，资产评估机构及资产评估师将不承担由于假设条件改变而推导出不同评估结论的责任。
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十、评估结论
（一）资产基础法评估结果：
在评估基准日2019年7月31日，镇江东尼置业有限公司总资产账面值为67,306.44万元，总负债账面值为64,662.16万元，净资产账面值为2,644.28万元；总资产评估值为67,549.36万元，增值额为242.92万元，增值率为0.36%；总负债评估值为64,662.16万元，评估无增减值；净资产评估值为2,887.20万元，增值额为242.92万元，增值率为9.19%。
评估结果详见下表：
资产评估结果汇总表
金额单位：人民币万元
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|项 目||帐面价值|评估价值|增减值|增值率％|
|||A|B|C=B-A|D=(B-C)/C×100%|
|流动资产|1|56,707.56|56,851.16|143.61|0.25|
|非流动资产|2|10,598.88|10,698.19|99.31|0.94|
|其中：长期股权投资|3|||||
|投资性房地产|4|9,982.65|10,082.02|99.37|1.00|
|建 筑 物|5|||||
|设 备|6|20.58|20.52|-0.06|-0.29|
|在建工程|7|||||
|无形资产|8|||||
|其中：土地使用权|9|||||
|资产合计|10|67,306.44|67,549.36|242.92|0.36|
|流动负债|11|64,662.16|64,662.16|-|-|
|非流动负债|12|||||
|负债合计|13|64,662.16|64,662.16|-|-|
|净 资 产|14|2,644.28|2,887.20|242.92|9.19|

即镇江东尼置业有限公司股东全部权益价值为2,887.20万元。
本资产评估报告结论使用有效期为一年，自评估基准日2019年7月31日起计算，至2020年7月30日止。超过一年，需重新进行资产评估。
十一、特别事项说明
（一）权属等主要资料不完整或者存在瑕疵的情形
无。
（二）委托人未提供的其他关键资料情况
无。
（三）或有事项
根据房地产经营惯例，镇江东尼置业有限公司为商品房承购人提供抵押贷款担
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保，担保期限从《楼宇按揭合同》生效之日起，至贷款银行为购房人办妥正式产权证，并移交贷款行保管之日止（或与各贷款银行约定的其他担保期限）。截至 2019年 7月 31日，本公司为商品房承购人提供抵押贷款担保的未还贷款余额为 11,397.40万元。由于借款人将以房产抵押给借款银行，该担保事项对本次评估结论影响较小。
（四）未决事项、法律纠纷等不确定因素
江苏上策管理咨询有限公司（以下简称上策公司）与镇江东尼置业有限公司于 2015年 11月 1日签订《房地产项目全程策划设计及宣传推广合作协议》，合同到期后，双方在未签订新的协议情况下，继续进行后期合作。在合作过程中，镇江东尼置业有限公司提出终止合作协议，上策公司不服，认为终止违法且存在付款逾期，故向仲裁委提出仲裁，要求支付违约损失等。2019年 1月 18日镇江东尼置业有限公司收到镇江仲裁委的应诉通知书。截止评估报告日，本案尚未开庭审理，因而该事项对本次评估结果的影响无法预计。
（五）重要的利用专家工作及相关报告情况
本次资产评估基准日各项资产及负债账面值已经信永中和会计师事务所（特殊普通合伙）南京分所审计，并出具了“XYZH/（2019）NJA10241”标准无保留意见审计报告。
（六）期后事项
镇江东尼置业有限公司位于镇江新区丁卯桥路312号12幢商业用房地产（不动产权证书号“苏（2019）镇江市不动产权第 0045215号”）已抵押给江苏紫金农村商业银行镇江分行，用于为江苏大港股份有限公司 9,507.60万元借款提供担保，担保期限2019年8月6日至2021年8月4日。
（七）评估程序受限的有关情况、评估机构采取的弥补措施及对评估结论影响的情况
无。
（八）其他需要说明的事项
1．本次评估范围及采用的由被评估单位提供的数据、报表及有关资料，委托人及其他相关当事人对其提供资料的真实性、完整性、合法性负责。资产评估报告中涉及的有关权属证明文件及相关资料由被评估单位提供，委托人及被评估单位对其真实性、合法性、完整性承担法律责任。
2.在评估基准日以后的有效期内，如果资产数量及作价标准发生变化时，应按以下原则处理：
（1）当资产数量发生变化时，应根据原评估方法对资产数额进行相应调整；
（2）当资产价格标准发生变化、且对资产评估结果产生明显影响时，委托人应及时聘请有资格的资产评估机构重新确定评估价值；
（3）对评估基准日后，资产数量、价格标准的变化，委托人在资产实际作价时应给予充分考虑，进行相应调整。
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3．本次评估，资产评估师未对各种设备于评估基准日的技术参数和性能做技术检测，资产评估师在假定被评估单位提供的有关技术资料和运行记录是真实有效的前提下，通过现场调查得出。
4本次评估结果未考虑评估增减值对税金的影响，有关涉税事项以税务部门的认定为准。
提请评估报告使用者对特别事项予以关注。
十二、资产评估报告使用限制说明
1.本报告结论仅限本资产评估报告载明的评估目的和用途下有效。同时，本次评估结论是反映评估对象在本次评估目的下，根据公开市场的原则确定的现行公允市价，没有考虑将来可能承担的抵押、担保事宜，以及特殊的交易方可能追加付出的价格等对资产价格的影响，也未考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和其它不可抗力对资产价格的影响。当前述条件以及评估中遵循的持续经营原则等其它情况发生变化时，评估结论一般会失效。评估机构及其评估专业人员不承担由于这些条件的变化而导致评估结果失效的相关法律责任。
2.本报告结论成立的前提条件是本次经济行为符合国家法律、法规的有关规定，并得到有关部门的批准。本资产评估报告经资产评估师签字、评估机构盖章，并经国有资产监督管理机构备案后方可正式使用。
3.委托人或者其他资产评估报告使用人未按照法律、行政法规规定和资产评估报告载明的使用范围使用资产评估报告的，资产评估机构及其资产评估师不承担责任。
4.除委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使用人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人之外，其他任何机构和个人不能成为资产评估报告的使用人。
5.资产评估报告使用人应当正确理解评估结论。评估结论不等同于评估对象可实现价格，评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。
十三、资产评估报告日
本资产评估报告结论正式提出日期为2019年08月30日。
（本页以下空白！）
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（本页为签字盖章！）
资产评估机构法定代表人 李晓红
──────────
资产评估师 孙彦君
──────────
资产评估师 付浩
──────────
北京中天华资产评估有限责任公司
2019年08月30日
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资产评估报告附件目录
经济行为文件
东尼置业2016--2018年度及评估基准日审计报告
委托人和被评估单位法人营业执照
评估对象涉及的权属证明文件及重要合同
委托人和被评估单位承诺函
签字资产评估师承诺函
资产评估机构资格证书
资产评估机构法人营业执照副本
资产评估师职业资格证书登记卡
资产评估委托合同
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