北京市大龙伟业房地产开发股份有限公司 2013年年度报告摘要
北京市大龙伟业房地产开发股份有限公司
2013年年度报告摘要
一、重要提示
1.1本年度报告摘要摘自年度报告全文，投资者欲了解详细内容，应当仔细阅读同时刊载于上海证券交易所网站等中国证监会指定网站上的年度报告全文。
1.2公司简介
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|股票简称|大龙地产|股票代码|600159|
|股票上市交易所|上海证券交易所|||
|联系人和联系方式|董事会秘书|证券事务代表||
|姓名|马志方|王金奇||
|电话|010-69446339|010-69446339||
|传真|010-69446339|010-69446339||
|电子信箱|mazhifang2005@tom.com|wangjinqi808@sina.com||

二、主要财务数据和股东变化
2.1主要财务数据
单位：元币种：人民币
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||2013年(末)|2012年(末)|本年(末)比上年(末)增减（%）|2011年(末)|
|总资产|3,344,790,502.68|3,246,882,642.18|3.02|2,884,359,421.85|
|归属于上市公司股东的净资产|1,999,155,594.68|1,769,905,835.89|12.95|1,867,350,380.10|
|经营活动产生的现金流量净额|1,045,981,185.37|-383,612,334.23|372.67|-470,459,232.24|
|营业收入|676,659,021.31|285,304,050.20|137.17|336,724,794.11|
|归属于上市公司股东的净利润|229,249,758.79|-97,427,127.85|335.30|276,927,429.28|
|归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润|7,880,444.79|-98,956,459.61|107.96|5,184,381.28|
|加权平均净资产收益率（%）|12.16|-5.36|增加17.52个百分点|16.01|
|基本每股收益（元／股）|0.28|-0.12|335.30|0.33|
|稀释每股收益（元／股）|0.28|-0.12|335.30|0.33|

2.2前10名股东持股情况表
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单位：股
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|报告期股东总数||66,633|年度报告披露日前第 5 个交易日末股东总数|||66,042|
|前10名股东持股情况|||||||
|股东名称|股东性质|持股比例(%)|持股总数|持有有限售条件股份数量|质押或冻结的股份数量||
|北京市顺义大龙城乡建设开发总公司|国 有 法人|47.65|395,536,555|0|无 0||
|王海定|境 内 自然人|0.79|6,559,527|0|无 0||
|海通证券股份有限公司约定购回式证券交易专用证券账户|其他|0.36|3,010,600|0|无 0||
|沈立新|境 内 自然人|0.28|2,323,802|0|无 0||
|乔磊|境 内 自然人|0.26|2,198,524|0|无 0||
|段艳雄|境 内 自然人|0.25|2,093,176|0|无 0||
|西安奥莱环保科技有限公司|未知|0.24|2,027,300|0|无 0||
|耿小方|境 内 自然人|0.24|2,000,000|0|无 0||
|高建国|境 内 自然人|0.15|1,238,500|0|无 0||
|马哲民|境 内 自然人|0.14|1,200,000|0|无 0||
|上述股东关联关系或一致行动的说明||上述股东中，公司已知北京市顺义大龙城乡建设开发总公司与其他股东之间不存在关联关系，也不属于相关法律、法规规定的一致行动人；上述其他股东之间公司未知是否存在关联关系，也未知其相互间是否属于相关法律、法规规定的一致行动人。|||||

2.3以方框图描述公司与实际控制人之间的产权及控制关系
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三、管理层讨论与分析
3.1董事会关于公司报告期内经营情况的讨论与分析
2013年，在公司董事会领导下，全体员工同心同德、奋力拼搏，大力推动项目建设，稳步破解工作难题，积极完善内部管理，深谋企业发展战略，各项工作进展顺利。
截至报告期末，公司总资产 3,344,790,502.68元，比去年末上升了3.02%，归属于母公司所有者权益合计 1,999,155,594.68元，比去年上升了12.95%。报告期内完成营业收入 676,659,021.31元，比去年上升了137.17%，实现净利润 229,249,758.79元，比去年上升了335.30%。利润大幅增长的主要原因为报告期内公司控股子公司北京市大龙房地产开发有限公司与北京中融物产有限责任公司签订《合作开发建设北京市棉花片危改区"大龙新都"项目协议书（A-6区、A-7区）》的款项确认收入，以及部分项目结转销售所致。
报告期内，公司围绕“战略转型龙腾顺义”发展战略，明确“谋划一批、开发建设一批、销售一批”发展思路，坚持“抓项目就是抓发展，抓重大项目就是抓可持续发展”理念，深入实施项目带动战略。截至报告期末，公司持有土地储备19万平方米；在建项目2个，在建土地面积 7万平方米，建筑面积 33万平方米，已预售面积 7万平方米，预售金额 3.7亿元；实现销售面积7.38万平方米，销售金额4.78亿元；出租面积2.97万平方米，租金收入 767.38万元，其中裕龙西区甲 2号物业租金为 120元/平方米/月，出租率95.88%。融资方面，公司通过多家银行获得贷款额度5.15亿元，目前已使用贷款4.06亿元。项目方面，宣武项目成功解除与中融公司合作开发协议，获解除合作款10.58亿元，有效规避合作、资金、拆迁等风险。中山项目一期“裕龙君汇”工程已接近尾声，预计2014年6月可完成竣工备案。2013年签约商品房 591套，签约面积 6.4万平方米，签约金额 3.18亿元。满洲里商贸酒店工程已完成竣工备案，南区住宅的销售工作稳步进行。裕龙华府项目主体已完工，二次结构基本完成，装饰工程和设备安装已开始，预计2014年年底可具备四方验收条件，项目住宅部分正在办理预售手续，商业部分正在与多家意向企业协商出租事宜。景湖园项目已完成竣工备案，并交房入住，项目156套商品房全部售罄，实现销售金额近2亿元。马坡新城 9号地保障性住房项目已完成竣工备案，部分经济适用房结转销售，销售金额近 2.24亿元。
报告期内，公司采取多项有效措施，不断加大经营力度，完善了内控制度，增强了管理水平，全面提升了公司的核心竞争力，为公司可持续发展提供了有力保障。
1、加强企业内部管理。一是全面加强内控管理体系建设，根据上一年度内部审计与外部审计情况，结合公司实际情况对内控流程和文件进行补充完善，并于5月开始培训和宣贯，报告期内已全面实施。二是大力推行各项例会制度，通过召开会议总结部署工作，学习时事
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政策和专业技术知识，促进员工积极思考、研究解决问题，激发创新活力。三是完善员工手册和信息化管理系统，《员工手册》的完善为公司制度化管理提供了有力保障；信息化管理系统规范了公司管理，提高了工作效率。
2、完善三大体系建设。在采购体系方面完善了招标采购管理办法，规范了招标采购管理；在供应商管理方面强化了信息的搜集工作，供应商信息库进一步完善；在成本管理方面加强了投资估算、方案测算、施工图预算、动态成本管理、竣工结算、项目成本评估六个阶段的有机衔接和成本费用三级科目划分管理。
报告期内，公司继续坚持“对内凝聚人心、对外树立形象”的宣传目标，提出了“变被动宣传为主动、变有限宣传为全面、变静态宣传为动态”的工作要求，通过一系列宣传措施，科学有效地提高了公司企业文化和品牌建设。
3.1.1主营业务分析
3.1.1.1利润表及现金流量表相关科目变动分析表
单位：元币种:人民币
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|科目|本期数|上年同期数|变动比例（%）|
|营业收入|676,659,021.31|285,304,050.20|137.17|
|营业成本|535,479,116.75|234,909,427.50|127.95|
|销售费用|9,690,166.00|9,627,632.41|0.65|
|管理费用|49,728,108.29|50,711,798.06|-1.94|
|财务费用|-287,744.64|-200,571.55|43.46|
|经营活动产生的现金流量净额|1,045,981,185.37|-383,612,334.23|372.67|
|投资活动产生的现金流量净额|-347,288,397.69|100,057,984.41|-447.09|
|筹资活动产生的现金流量净额|-365,232,943.05|332,134,108.31|-209.97|

 3.1.1.2主营业务分行业情况
单位:元币种:人民币
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|主营业务分行业情况|||||||
|分行业|营业收入|营业成本|毛利率（％）|营业收入比上年增减(%)|营业成本比上年增减(%)|毛利率比上年增减（%）|
|房 地 产 开发|477,942,887.00|379,879,435.75|20.52|844.29|1,692.14|减少37.60个百分点|
|建筑施工|191,042,375.15|152,940,182.48|19.94|-15.95|-27.67|增加12.98个百分点|

 3.1.1.3主营业务分地区情况
单位:元币种:人民币
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|地区|营业收入|营业收入比上年增减（％）|
|内蒙古满洲里|6,915,986.00|54.65|
|北京市顺义区|662,069,276.15|142.14|

3.1.1.4其它
1.公司利润构成或利润来源发生重大变动的详细说明
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报告期内，公司利润主要来源于两部分：一是北京市大龙房地产开发有限公司与北京中融物产有限责任公司签订《合作开发建设北京市棉花片危改区"大龙新都"项目协议书（A-6区、A-7区）》（以下简称“大龙新都项目”）的款项已经确认收入；二是公司在报告期内有部分项目已经结转销售。其中，《大龙新都项目》款项收入属于非经常性损益，不具备持续性。
2.公司前期各类融资、重大资产重组事项实施进度分析说明
报告期内，公司不存在融资、重大资产重组等事项。
3.1.2资产、负债情况分析
3.1.2.1资产负债情况分析表
单位:元币种:人民币
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|项目名称|本期期末数|本期期末数占总资产的比例（%）|上期期末数|上期期末数占总资产的比例（%）|本期期末金额较上期期末变动比例（%）|
|货币资金|656,329,427.62|19.62|322,869,582.99|9.94|103.28|
|预付账款|47,044,982.05|1.41|440,648,644.22|13.57|-89.32|
|其他流动资产|350,000,000.00|10.46|0.00|0.00||
|短期借款|1,000,000.00|0.03|65,000,000.00|2.00|-98.46|
|预收款项|426,272,057.50|12.74|222,364,037.09|6.85|91.70|
|应交税费|-14,498,771.96|0.43|-1,483,444.00|0.05|-877.37|
|其他应付款|396,867,623.51|11.87|626,732,874.66|19.30|-36.68|
|未分配利润|796,021,695.46|23.80|566,771,936.67|17.46|40.45|

货币资金：主要原因为本报告期内收到大龙新都项目补偿款；
预付账款：主要原因为本报告期内收回大龙新都项目预付款；
其他流动资产：主要原因为本报告期内购买银行理财产品；
短期借款：主要原因为本报告期内偿还到期银行借款；
预收款项：主要原因为本报告期内项目预售收入增加；
应交税费：主要原因为本报告期内项目预售收入预缴税金增加；
其他应付款：主要原因为本报告期内偿还大龙总公司往来款；
未分配利润：主要原因为本报告期内取得大龙新都项目补偿收益。
3.1.3核心竞争力分析
1.区域优势。公司是顺义区属国有控股房地产上市企业，多年深耕顺义市场，拥有较多的区域资源。
2.项目经验。公司相继开发了近 400万平米的地产项目，积累了丰富的项目开发、建筑施工经验。
3.1.4投资状况分析
3.1.4.1主要子公司、参股公司分析
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|公司名称|权益比例|主营业务|注册资本（万元）|本年度营业收入（元）|本年度净利润（元）|本年末总资产（元）|本年末净资产（元）|

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|北京市大龙房地产开发有限公司|99.88%|房地产开发、经营|80,000.00|485,527,312.87|207,085,054.03|3,145,664,848.29|1,333,631,798.17|
|北京大龙顺发建筑工程有限公司|98.26%|施工总承包|15,000.00|343,665,496.00|11,717,898.44|500,543,342.52|251,111,696.56|

北京市大龙房地产开发有限公司本年度净利润较上一年度大幅增长的主要原因为报告
期内与北京中融物产有限责任公司签订《合作开发建设北京市棉花片危改区"大龙新都"项目协议书（A-6区、A-7区）》的款项确认收入，以及部分项目结转销售所致。
3.1.4.2非募集资金项目情况
单位:元币种:人民币
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|项目名称|项目金额|项目进度|本年度投入金额|累计实际投入金额|项目收益情况|
|中山项目|1,180,288,946.65|已预售|236,430,993.79|1,180,288,946.65|预 售 收 入373,384,564元|
|满洲里项目|472,358,085.96|部分商品房已销售|16,688,121.44|472,358,085.96|销 售 额23,892,333元|
|新城九号地保障性住房|460,193,935.53|已竣工销售|157,204,972.51|460,193,935.53|销 售 额223,625,236元|
|西辛北区续建（景湖园项目）|111,890,615.05|已竣工销售|45,779,780.32|111,890,615.05|销 售 额195,827,804元|
|裕龙三区续建（裕龙华府项目）|139,374,828.04|项目主体结构封顶|72,930,391.95|139,374,828.04|未产生收益|
|合计|2,364,106,411.23|/|529,034,260.01|2,364,106,411.23|/|

报告期内，公司无新增非募集资金投资项目。
3.2董事会关于公司未来发展的讨论与分析
3.2.1行业竞争格局和发展趋势
2012年底以来，世界经济与中国经济发生巨大调整，中国进入中速增长时期，党的十八大、十八届三中全会成功召开，为中国新时期的改革路径和发展模式指明了方向，“五位一体”的全面深化改革成为中国发展的主旋律，以城镇化为核心的新型城市化图景逐步清晰，北京建设中国特色的世界城市步伐加速推进，房地产行业结构调整日益激烈，建筑工程行业迎来新的变化。
从区域发展态势来看，“京津冀一体化”提速所带来交通条件的改善和基础设施的完善，将显著提升所在区域的房地产价值。同时，北京大规模的流动人口基数也将为当地房地产市场提供充足的刚性需求。
从行业发展态势来看，未来行业竞争愈加激烈，集中度将进一步提升。龙头企业在融资
渠道、拓展布局、人才建设、抗风险能力上的优势会进一步体现，而中小房企的发展空间将
被进一步压缩。房地产市场已从暴利时代逐渐进入微利时代，房地产企业的竞争将是平台的
竞争、服务的竞争、品质的竞争、企业管理能力和效率的竞争。
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随着国家“城镇化”的大力推动以及中央政府提出的“收入倍增计划”、“消费升级”等利好因素，可以预见未来相当一段时期房地产需求仍将持续上升。但是，供不应求的局面已经过去，而供大于求的局面将逐步显现，并且将主导未来的房地产发展大势。
3.2.2公司发展战略
2010年，公司在内外部压力巨大的背景之下，适时提出战略转型、回归顺义的发展思路，2012年 7月进一步编制了以“战略回归，龙腾顺义”为核心的中长期发展规划，提出“专注于中国新型城市化建设的城市运营商典范”的发展愿景和“助力区域多元化、促进城市现代化、加速城乡一体化”的核心使命。
一年多以来，在公司全体员工的不懈努力下，基本完成了“业务回归、资源盘活、管理提升”三大战略转型期任务，回收资金20余亿元，为下一步以“抢抓机遇、转型升级、实现跨越”为主题的发展目标奠定了坚实的基础。
3.2.3经营计划
随着一些难题的不断破解、资金的逐步回流、项目的顺利开展以及管理的持续提升，2014年将是公司转型升级、谋求新发展的关键之年。公司将进一步完善和实施发展战略，综合运用自主开发和战略合作等多种形式，做到“保安全维稳定、抓管理上水平、增效益促发展”。
为此公司制定了以下工作安排：
一是通过加快现有项目建设和销售速度，策划开发新项目，盘活利用自有土地，积极参与全区建设等途径，保障公司经营运转良性发展。
二是进一步加大融资力度，综合运用银行贷款、融资租赁等形式进行融资，确保公司发展所需的资金需求。选择适当时机引入战略合作伙伴，降低独自开发风险，提速公司发展。
三是进一步强化公司管理，完善内控体系建设，为各项工作顺利进展提供“软件”支持。
3.2.4因维持当前业务并完成在建投资项目公司所需的资金需求
目前公司已与多家银行建立了良好的合作关系，公司也将通过优化资金使用方案，厉行节约，严格控制费用支出，同时加快即有项目建设，有效回笼资金，为公司长期、稳定、健康发展提供充足的资金支持。
3.2.5可能面对的风险
1.宏观经济环境及政策风险
长期存在的房地产供求矛盾以及房地产宏观政策将会对公司的经营产生一定的影响。对此公司将密切关注宏观经济形式，加强对政策趋势的研判，以市场为导向，提高公司经营业绩。
2.融资风险
受现行房地产宏观政策影响，公司在选择融资方式上受到一定限制。为此公司将通过加快资金回笼速度、拓展其他融资渠道等多种措施，为公司长期、稳定、健康发展提供资金支持。
3.3利润分配或资本公积金转增预案
3.3.1现金分红政策的制定、执行或调整情况
根据中国证监会发布的《关于进一步落实上市公司现金分红有关事项的通知》(证监发【2012】37号)的文件精神，进一步维护股东权益，2012年8月30日，公司召开2012年第
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一次临时股东大会，会议审议通过了《关于修改公司章程的议案》，其中对公司利润分配的条件、方式等相关条款进行了修订完善。
报告期内，公司无现金分红方案的执行或调整情况。
3.3.2报告期内盈利且母公司未分配利润为正，但未提出现金红利分配预案的，公司应当详细披露原因以及未分配利润的用途和使用计划
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|报告期内盈利且母公司未分配利润为正，但未提出现金红利分配预案的原因|未分配利润的用途和使用计划|
|根据北京兴华会计师事务所（特殊普通合伙）出具的公司2013年度财务报表审计报告，公司2013年度合并归属于母公司股东的净利润为 229,249,758.79元，其中扣除非经常性损益的净利润为 7,880,444.79元，占净利润总额的3.44%。鉴于公司目前处于战略转型关键阶段，为确保公司经营的持续稳定发展，出于对股东利益的长远考虑，经公司董事会慎重讨论，决定公司2013 年度不进行利润分配，也不进行资本公积金转增股本。|未分配利润将用于公司项目建设以及补充流动资金。|

3.4积极履行社会责任的工作情况
3.4.1社会责任工作情况
1.安全生产与质量管控
公司根据国家有关安全生产规定并结合自身实际情况，已制定《工程质量、安全、文明施工管理办法》，规范施工安全检查工作。公司不定期组织开展工程质量、施工安全和文明施工专项检查和隐患排查活动。公司已制定《毛坯房住宅交房质量标准》，指导工程项目实施全过程质量监控工作，严格按国家和地方相关标准、规范及规定进行验收。
2.环境保护与资源节约
公司全方位落实环境保护和资源节约要求，将绿色、环保、节能的理念贯穿于设计、施工、交房和物业管理等各项工作之中。公司充分利用电子系统，减少自身经营所产生的碳排放。公司开展各种类型的节能宣传教育，提升全体员工的节能减排意识。
3.职业健康管理
人力资源部门和工程管理部门按照国家有关劳动保护方针、政策和法规的要求，不断加强现场作业环境整治，改善劳动条件。2013年度公司未发生重大安全生产事故，无职工重大伤亡。公司每年组织员工体检，切实保障广大员工的安全与健康。
四、涉及财务报告的相关事项
4.1与上年度财务报告相比，对财务报表合并范围发生变化的，公司应当作出具体说明。
4.1.1与上期相比本期新增合并单位1家，原因为：
2013年 1月，子公司北京大龙顺发建筑工程有限公司投资设立孙公司北京大龙顺发鸿盛建筑工程有限责任公司，投资金额600万元人民币，持股比例为100%，本期纳入合并范围。
4.1.2本报告期减少的孙、子公司：无
董事长：李绍林
北京市大龙伟业房地产开发股份有限公司
2014年3月19日