中房地产股份有限公司
2017年全面预算报告（草案）
特别提示：公司 2017年度全面预算并不代表公司对 2017年度的盈利预测，能否实现很大程度上取决于政策影响、市场状况与经营团队努力程度等多种因素，存在很大的不确定性，2017年终决算结果可能与本预算指标存在差异，请投资者特别注意。
一、企业基本情况
中房地产股份有限公司（以下简称“中房地产”、“公司”）经重庆市经济体制改革委员会渝改革[1992]148号文批准，由中国重庆国际经济技术合作公司联合重庆市建设投资公司等单位共同发起，采用定向募集方式设立的股份有限公司。
公司成立于 1993年 2月 3日，设立时公司注册资本为人民币 5,000万元。
1997年 4月经中国证监会批准，公司在深圳证券交易所发行普通股人民币 1,000万股。
1999年中国重庆国际经济技术合作公司和其他发起人将持有的本公司 1,200万股股票转让给北京中经四通信息技术发展有限公司(简称“中经四通”)，转让后中经四通成为本公司第一大股东。1999年至 2001年间重庆皇丰实业有限公司(简称“重庆皇丰”)、上海万
浦精细设备经销有限公司(简称“上海万浦”)、上海华岳投资管理公司(简称“上海华岳”)通过受让法人股分别成为本公司第二、第三、第四大股东，上述前四大股东同受德隆国际战略投资有限公司(简称“德隆国际”)控制。
2000年11月经中国证监会批准，公司向社会公众股股东配售600万股。
2004年 8月公司的全部资产根据协议由中国华融资产管理公司(简称“华融”)托管。
2005年 9月 29日，华融、公司前四大股东中经四通、重庆皇丰、上海万浦、上海华岳与重庆渝富资产经营管理有限公司(简称“重庆渝富”)签订了《股权转让协议》，公司前四大股东持有的合计47.87%的公司股份以人民币 300万元转让给重庆渝富。
2007年 10月 29日，公司股东大会审议并通过《关于公司向特定对象非公开发行股份收购资产方案的议案》以及股权分置改革方案。
2008年 5月 5日中国证监会核准公司以每股面值人民币 1元，发行价格 5.77元/股，向中住地产开发有限公司等合计发行220,624,755股购买相关资产。交易事项完成并进行工商变更登记后，公司的注册资本变更为人民币 286,624,755.00元。
2008年 12月 5日，公司实施股权分置改革方案，以资本公积金转增 10,569,130股，公司的注册资本变更为 297,193,885.00元。重组后，公司成为中住地产的控股子公司，中国房地产开发集团公司（以
下简称“中房集团”）成为公司的实际控制人。
2010年中房集团与中国交通建设集团有限公司（以下简称“中交集团”）重组，重组后中交集团成为公司的最终控制人。
2012年 12月，公司名称由重庆国际实业投资股份有限公司变更为中房重实地产股份有限公司。
2013年 12月公司名称由中房重实地产股份有限公司变更为中房地产股份有限公司。
2015年 7月，中房集团将持有的中住地产100%股权无偿划转至中交房地产开发集团有限公司（以下简称“地产集团”），地产集团成为公司的实际控制人。中交集团为公司的最终控制人。
公司注册地址为重庆市江北区，法定代表人为吴文德。
公司主要经营范围：从事房地产开发经营业务，实业投资，物业管理等。
二、编制基础及合并范围
（一）公司 2017年全面预算报告以公司持续经营假设为基础，根据公司 2017年度生产经营计划，按照《企业会计准则》及其应用指南的规定进行编制。
（二）全面预算报告的合并范围
2017年公司全面预算报告合并范围在 2016年合并范围基础上增加 4户左右，系本年新设、收购或拟设立的房地产项目公司，具体如下：
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|序号|单位名称|简称|备注|
|1|中房地产股份有限公司|中房地产或公司||

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|序号|单位名称|简称|备注|
|||总部||
|2|深圳市中住汇智实业有限公司|深圳汇智公司||
|3|上海中住置业开发有限公司|上海中住公司||
|4|长沙中住兆嘉房地产开发有限公司|兆嘉公司||
|5|湖南修合地产实业有限责任公司|修合公司||
|6|重庆中房嘉汇房地产开发有限公司|重庆嘉汇公司||
|7|重庆中房嘉润房地产开发有限公司|重庆嘉润公司||
|8|中房（天津）置业有限公司|天津公司||
|9|重庆中交西南置业有限公司|重庆西南公司||
|10|中交（宁波）置业有限公司|宁波公司||
|11|中交温州置业有限公司|温州公司||
|12|中房（苏州）地产有限公司|苏州公司||
|13|中房（南京）地产有限公司|南京公司|2017年已设立|
|14|苏州华投投资有限公司|苏州华投公司|2017年已收购|
|15|拟收购或新设项目公司4户左右|拟设项目公司||

三、生产经营情况
（一）市场情况预测
公司主要从事国内房地产开发经营，以开发住宅为主，商业及其他产品为辅。目前，公司所属房地产项目主要位于重庆、苏州、南京、天津、长沙、宁波、温州等二线城市。
从 2016年下半年以来，国内房地产企业土地购置面积、房地产开发投资持续增长，国内房地产销售价格呈现不同程度的上涨，在房地产刚性需求没有明显增加的背景下，市场投机气氛较强，尤其是一线房地产市场投机意愿浓厚，房地产市场的资产泡沫风险上升。在长效机制尚未建立之前，从 2016年四季度开始，“调控”再成监管部门的工作重心，“限购”、“限贷”等调控政策重新登场，在热点城市陆
续展开，受此影响，本轮房价面临新一轮上涨压力，预计 6月左右房
地产销售增速出现回落，房地产投资增速将随之回落，房价调整可能
持续到 2017年底至 2018年上半年。
受房地产调控政策影响，公司潜在客户观望情绪浓厚，预计下半年房地产销售将受到一定程度的影响，销售价格预计趋稳或有所回落，年度销售目标的实现及后期交竣结利的不确定性有所增加。
（二）签约销售额
公司 2017年度预算签约销售额 100亿元，上年实际签约销售额 51.7亿元，本期预算较上年增加 48.3亿元，增长率为93.4%。
2017年签约销售额主要来源于苏州公司、兆嘉公司、重庆嘉润公司、重庆西南公司、天津公司、宁波公司、温州公司，其中签约销售同比增加额主要来源于重庆嘉润公司、兆嘉公司、重庆西南公司、宁波公司、温州公司。重庆嘉润公司、兆嘉公司继续推盘销售，预计同比增加签约销售额 5.8亿元；重庆西南公司、宁波公司、温州公司预计新开盘销售，当年预计签约销售额 46.7亿元。天津公司、重庆嘉汇公司及苏州公司年内可售房源减少，预计签约销售额较上年减少 13.2亿元；2017年新设或拟设项目预计签约销售 9亿元。
四、利润表主要指标
（一）营业收入
公司 2017年预算营业收入 35亿元，与上年营业收入 20.94亿元相比，增加 14.06亿元，增加67.14%。
2016年预算营业收入主要来源于苏州公司、嘉润公司、兆嘉公司，其中：苏州颐园二期项目在 2017年将竣工交付，预计确认营业收入 22亿元，较 2016年一期确认颐园一期的营业收入增加约 12亿
元；兆嘉瑞致项目确认营业收入 6.2亿元，预计比 2016年略有增长；
嘉润漫山一期项目预计在 2017年开始竣工交付，预计确认营业收入 5.1亿元；嘉汇那里项目住宅大部分在 2016年之前竣工交付，可售房源减少，2017年商业房产销售难度大，预计实现营业收入 0.3亿元，较 2016年营业收入减少 3.6亿元左右。
（二）毛利率
公司 2017年预计毛利率28.5%，比 2016年高出约 6个百分点，主要是所属苏州颐园二期项目售价较一期项目有较大的涨幅，毛利率相对较高。
（三）利润及每股收益
2017年预算利润总额 2.5亿元，其中预算归属于母公司所有者的净利润 0.95亿元，归母每股收益约 0.32元；上年同期利润总额 0.54亿元，其中归属于母公司所有者的净利润 0.12亿元，归母每股收益 0.04元。公司 2017年预计归属于母公司所有者的净利润和每股收益较上年同期有较大幅度提高，主要是预计 2017年营业收入、毛利率均有较大幅度的增加。
四、财务状况
公司预算 2017年末资产总额 362亿元，负债总额 319亿元，所有者权益 43亿元，其中归母所有者权益 28亿元，资产负债率88.2%；
上年末资产总额 173亿元，负债总额 148亿元，所有者权益 25亿元，其中归母所有者权益 15亿元，资产负债率85.7%。
公司加大项目拓展，除吸收部分权益资金外，预售回款、应付工
程款、负债融资等增加较大，预计资产总额及负债总额均有较大幅度的上升，导致资产负债率有所上升。
五、投资情况
（一）股权投资
公司增加项目拓展，除设立合并范围内的子公司进行开发外，考虑与其他合作方共同开发，公司拟出资 5亿元左右设立联营或合营企业参与合作项目的开发。
（二）项目投资
公司上年实际完成项目投资 77亿元，2017年拟继续加大在建房地产开发投资力度，拟完成项目投资 170亿元，其中新项目预计新增投资约 90亿元，原有项目追加投资约 80亿元。
六、筹资情况
为保障公司新增及在建房地产项目的正常开发，公司 2017年度拟完成 2016年证监会受理的非公开发行募集资金 12亿元、吸收少数股东投资资金 6亿元，合计筹资约 18亿元；公司 2017年度拟通过金融机构借款、关联方借款等新增外部融资净额约 94亿元。
中房地产股份有限公司 2017年 4月 27日