金科地产集团股份有限公司
非公开发行股票募集资金使用的可行性分析报告
一、本次募集资金投资项目概述
本次非公开发行股票募集资金总额不超过450,000.00万元，扣除发行费用后将用于以下项目：
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|||||项目总投资||拟投入募集资金（万元）|
|序号||项目名称|||||
|||||（万元）|||
|1|重庆•南川金科世界城一期项目||148,317.58||40,000.00||
|2|遵义•金科中央公园城一期项目||256,731.28||110,000.00||
|3|重庆•万州金科观澜项目||360,668.58||150,000.00||
|4|景峡第二风电场C区20万千瓦风电项目||156,482.00||60,000.00||
|5|偿还金融机构借款||90,000.00||90,000.00||
|合 计|||1,012,199.44||450,000.00||

若本次非公开发行扣除发行费用后的实际募集资金少于上述项目募集资金拟投入总额，公司将根据实际募集资金净额，按照项目的轻重缓急等情况，调整并最终决定募集资金投入的优先顺序及各项目的具体投资额等使用安排，募集资金不足部分由公司以自筹资金解决。在本次非公开发行募集资金到位之前，公司将根据项目进度的实际情况以自筹资金先行投入，并在募集资金到位之后按照相关法规规定的程序予以置换。
二、募集资金投资项目的具体情况
（一）重庆•南川金科世界城一期项目
1、项目基本情况
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|项目名称|重庆•南川金科世界城一期|
|项目实施主体|本公司下属全资公司重庆金科金裕房地产开发有限公司|
|项目区位|重庆市南川区|
|占地面积|106,585.61平方米|
|总建筑面积|298,441.00平方米|
|容积率|2.8|

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|项目类型|住宅|

2、项目市场前景
本项目位于重庆市南川区新区政府旁，属于南川区重点打造的新城区域。区位条件优越，背靠永隆山，风景优美，离老城区中心区2KM，高速路口3KM，交通便捷，是目前公认南川人居环境最优区域之一。
南川区位于重庆市南部，全县幅员面积2,602平方公里，总人口68万，距重庆主城区58公里，到江北国际机场、长江深水港码头、寸滩保税港1小时车程，属重庆“1小时经济圈”。南川区位独特，毗邻重庆、贵州8个区县，素为“渝黔喉襟、巴渝险要、渝湘要冲”，境内渝湘、南万、南涪、渝道、南两和南万、南涪“五高两铁”相连，已成为重庆南部片区重要的两省五区县中心点，是国家资源型城市转型发展试点区、国家现代农业示范区、重庆铝镁工业基地、统筹城乡集中示范区、全国首批法制建设先进区、国家食品安全示范区和重庆森林城市，正在打造成为区域经济中心、重庆卫星城、都市后花园和特色旅游区。南川区全区森林覆盖率近50%，建成区绿化覆盖率达42.2%，优美的生态环境和经济的发展，带动南川区城市人口持续增长，加快了新型城镇化进程。
近年来，南川区房地产市场总体呈现较快发展的趋势，供需平稳，购买力较强，房地产发展空间巨大。本项目市场前景良好。
3、项目资格文件取得情况
本项目已取得以下资格文件：
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||文件名称||文件编号|
|国有建设用地使用权出让合同||渝地（2014）（南川）让字第028号||
|国有土地使用证||304房地证2014字第10389号304房地证2015字第07594号||
|建设用地规划许可证||地字第500384201400038号||
|建设工程规划许可证||建字第500384201400032号||
|建筑工程施工许可证||500384201411280101||
|建设项目环境影响评价文件批准书||渝（南川）环准﹝2014﹞42号||
|重庆市企业投资项目备案证||NO.0043948 NO.0043949||

4、项目投资估算
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||序号||项 目|||金额（万元）|
|1||开发成本||土地成本|34,159.05||

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|-|-|-|-|
|2||前期工程费|10,084.08|
|3||建筑安装工程费|67,392.17|
|4||基础设施费|17,497.60|
|5||配套设施费|1,620.34|
|6||开发间接费|4,553.62|
|7||小 计|135,306.85|
|8|销售费用||6,146.81|
|9|管理费用||6,863.92|
|总投资|||148,317.58|

5、项目进展情况与资金筹措
本项目已开工。计划使用募集资金40,000.00万元，其余资金公司将通过自有资金、银行贷款或预售收入等途径解决。
6、项目经济评价
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||项 目||金额（万元）|
|总销售收入||193,295.95||
|开发成本||135,306.86||
|营业税金及附加||10,824.57||
|土地增值税||5,143.82||
|毛利润||57,989.09||
|净利润||21,757.48||
|销售毛利率（%）||30.00||
|销售净利率（%）||11.26||
|总投资净利率（%）||14.67||

（二）遵义•金科中央公园城一期项目
1、项目基本情况
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|项目名称|遵义•金科中央公园城一期|
|项目实施主体|本公司下属全资公司遵义金科房地产开发有限公司|
|项目区位|遵义市新蒲新区|
|占地面积|359,353.33平方米|
|总建筑面积|911,808.00平方米|
|容积率|2013-GP-9地块：2.80；2013-GP-10地块：1.96；2013-GP-11地块：|

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|-|-|
||2.29|
|项目类型|商住|

2、项目市场前景
项目位于遵义市新蒲新区。新蒲新区是遵义市重点打造的城市副中心，具备巨大的发展潜力。项目地处高铁和机场之间，交通便利，毗邻湿地公园，适宜居住。
遵义地处西南腹地，是贵州省第二大城市，全市区幅员面积30,762平方公里，总人口752万，是中国西部重镇之一、遵义会议所在地、国家历史文化名城和红色旅游城市，为黔北经济、文化、交通中心，属长江中上游综合开发和黔中产业带建设的主要区域。遵义规模工业增加值居贵州省第一，以生产名酒茅台、习酒、董酒而驰名中外，是贵州省着力打造的“名烟名酒名茶”基地。遵义交通便利，南到贵阳144公里、北距重庆主城239公里，目前已经形成“两纵一横两射”的铁路规划和“两横三纵两联一环”的高速公路网络布局。根据国务院《关于进一步促进贵州经济社会又好又快发展的若干意见》的部署，遵义被规划为特大城市，将被构建连结成渝经济区和黔中经济区的经济走廊，构建由汇川区、红花岗区、新蒲新区、南白城区组成的中心城区，推进中心城区与周边城镇一体化发展。
近年来，遵义房地产市场快速发展，居住条件提档升级，未来仍将呈现平稳发展态势，稳中有升，具有较大发展空间。因此，本项目市场前景良好。
3、项目资格文件取得情况
本项目已取得以下资格文件：
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||文件名称||文件编号|
|国有建设用地使用权出让合同||520300-2013-CR-000128520300-2013-CR-000129520300-2013-CR-000130520300-2013-CR-000127||
|国有土地使用证||新浦区国用（2014）第009号新蒲区国用（2014）第010号||
|建设用地规划许可证||地字第520000201333745号地字第520000201333746号地字第520000201333747号||
|建设工程规划许可证||建字第520000201419483号建字第520000201419484号建字第520000201428688号建字第520000201428689号建字第520000201428690号||

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|-|
|建字第520000201428691号建字第520000201428692号建字第520000201428693号建字第520000201428694号建字第520000201428695号建字第520000201428696号建字第520000201428697号建字第520000201428698号建字第520000201428699号建字第520000201428700号建字第520000201428701号建字第520000201428702号建字第520000201428703号建字第520000201428704号建字第520000201428705号建字第520000201428706号建字第520000201428707号建字第520000201428708号建字第520000201428709号建字第520000201428710号建字第520000201428711号建字第520000201428712号建字第520000201428714号建字第520000201428715号建字第520000201428716号建字第520000201428717号建字第520000201428718号建字第520000201428719号建字第520000201428720号建字第520000201428796号建字第520000201428797号建字第520000201428900号建字第520000201428901号建字第520000201428902号建字第520000201428903号建字第520000201428904号建字第520000201531270号建字第520000201531252号建字第520000201531251号建字第520000201531253号建字第520000201531323号建字第520000201531330号建字第520000201531271号建字第520000201531272号建字第520000201531273号建字第520000201531256号建字第520000201435201号建字第520000201531331号建字第520000201435205号建字第520000201435211号建字第520000201435213号|

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|-|-|
||建字第520000201435212号建字第520000201435086号建字第520000201435087号建字第520000201435088号建字第520000201530677号建字第520000201429100号建字第520000201435091号建字第520000201435092号|
|建筑工程施工许可证|522101201406260101522101201410110101522101201408140101522101201412170101522101201504300101522101201506160101|
|建设项目环境影响评价文件批准书|遵新环复﹝2014﹞33号|
|遵义市建设投资项目备案通知|遵新管备案﹝2013﹞9号|

其他资格文件将根据项目开发进度陆续办理。
4、项目投资估算
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||序号||项 目|||金额（万元）|
|1||开发成本||土地成本|31,728.21||
|2||||前期工程费|22,820.98||
|3||||建筑安装工程费|139,079.27||
|4||||基础设施费|35,449.80||
|5||||配套设施费|1,545.92||
|6||||开发间接费|6,169.89||
|7||||小 计|236,794.07||
|8||销售费用|||6,855.91||
|9||管理费用|||13,081.30||
|总投资|||||256,731.28||

5、项目进展情况与资金筹措
本项目已开工。计划使用募集资金110,000.00万元，其余资金公司将通过自有资金、银行贷款或预售收入等途径解决。
6、项目经济评价
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|-|-|-|-|
||项 目||金额（万元）|
|总销售收入||324,073.56||

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|开发成本|236,794.08|
|营业税金及附加|18,148.12|
|土地增值税|5,657.34|
|毛利润|87,279.48|
|净利润|32,652.61|
|销售毛利率（%）|26.93|
|销售净利率（%）|10.08|
|总投资净利率（%）|12.72|

（三）重庆•万州金科观澜项目
1、项目基本情况
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|-|-|
|项目名称|重庆•万州金科观澜项目|
|项目实施主体|本公司下属全资公司重庆市金科骏凯房地产开发有限公司|
|项目区位|重庆市万州区牌楼街道|
|占地面积|318,579.00平方米|
|总建筑面积|780,518.55平方米|
|容积率|2.45|
|项目类型|住宅|

2、项目市场前景
本项目位于重庆市万州区牌楼街道，系万州核心城区，毗邻观音岩公园、御景度假村、北滨公园三大绿地园林，视野开阔，具有丰富的山地景观和江景资源，是公司重大打造的品质大盘。该区域优质土地资源稀缺。
万州为重庆第二大城市，位于长江上游地区、重庆东北部，处三峡库区腹心，属长江上游区域中心城市。万州区位独特，历为川东、鄂西、陕南、黔东、湘西的重要物资集散地，距重庆主城和湖北宜昌200公里左右，是200公里半径范围内唯一超过50万人口的中心城市，是三峡库区经济中心和渝东北地区发展核心，交通体系发达，长江黄金水道穿境而过，拥有机场、铁路、高速公路、深水港码头和海关口岸，“八高八铁一空一港”的区域性综合交通枢纽地位基本确立。万州全区幅员面积3,457平方公里，总人口175万人。2011年重庆出台“一圈两翼”的战略规划，万州将成为渝东北地区发展核心，是渝东北地区规模最大、经济发展
水平最好和人口聚集条件最优的城市；2013年，重庆出台“五大功能分区”规划，
再次明确万州定位为渝东北生态涵养发展区的重点开发区。
近几年来，由于工业发展良好，万州 GDP实现高速增长，人口净流入加速，发展势头较好。万州房地产市场处于较快发展期，成交价格逐步提升，未来发展空间巨大。因此，本项目市场前景良好。
3、项目资格文件取得情况
本项目已取得以下资格文件：
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||文件名称|文件编号|
|国有建设用地使用权出让合同||渝万地合字［2015］第10号渝万地合字［2015］第13号|
|建设项目环境影响评价文件批准书||建设项目环境影响评价文件批准书（渝（万）环准［2015］248号）|
|万州区建设投资项目备案通知||重庆市企业投资项目备案证（NO.0052706、NO.0052734 、 NO.0052736 、 NO.0052737 、NO.0052738）|

其他资格文件将根据项目开发进度陆续办理。
4、项目投资估算
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||序号||项 目|||金额（万元）|
|1||开发成本||土地成本|75,933.80||
|2||||前期工程费|30,827.67||
|3||||建筑安装工程费|176,893.13||
|4||||基础设施费|38,437.68||
|5||||配套设施费|4,781.17||
|6||||开发间接费|7,490.52||
|7||||小 计|334,363.97||
|8||销售费用|||11,455.27||
|9||管理费用|||14,849.34||
|总投资|||||360,668.58||

5、项目进展情况与资金筹措
本项目尚处于前期规划阶段。计划使用募集资金150,000.00万元，其余资金公司将通过自有资金、银行贷款或预售收入等途径解决。
6、项目经济评价
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||项 目||金额（万元）|
|总销售收入||458,210.62||
|开发成本||334,363.97||

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|营业税金及附加|25,659.79|
|土地增值税|581.77|
|毛利润|123,846.65|
|净利润|53,475.36|
|销售毛利率（%）|27.03|
|销售净利率（%）|11.67|
|总投资净利率（%）|14.83|

（四）景峡第二风电场 C区 20万千瓦风电项目
1、项目基本情况
（1）地理位置与自然条件
景峡第二风电场 C区 20万千瓦风电项目位于新疆哈密市东南部风区的景峡区，分为南区和北区两个区域，各区域装机容量均为100MW，其中南区厂址在东经E：94°34′～94°39′、北纬N：42°06′～42°09′；北区场址在东经E：94°44′～94°49′、北纬N：42°27′～42°31′。该风电场主风向和主风能方向一致，以东方向的风向和风能频率最高，盛行风向稳定，风能资源比较丰富。
（2）项目装机规划
项目总规划装机容量为200MW，本期工程设计安装100台单机容量为2,000kW的风力发电机组，南、北两区各安装50台。
2、项目市场前景
（1）项目符合国家的产业政策
由于石化资源的不可再生性和环境污染问题越来越突出，近年来国家陆续颁布的了《中华人民共和国可再生能源法》、《促进产业结构调整暂行规定》、《促进风电产业发展实施意见》、《风电发展“十二五”规划》等多项法律、法规、规章大力支持风电发展，《可再生能源中长期发展规划》、《可再生能源发展“十二五”规划》、《风电发展“十二五”规划》等文件对风电建设的中长期发展目标做出了明确要求。
（2）本项目所在地区风力资源丰富，开发条件比较成熟
哈密地区煤炭储量大、质量好、埋藏浅、分布集中，同时还是我国七大千万
千瓦风电基地之一，是不可多得的可同时发展煤电、风电和光电的大型能源基地。
随着我国特高压输电技术的不断成熟，实施“疆电外送”成为可能，世界输送功率最大的直流输电工程——哈密南至郑州正负±800kV高压直流输电工程于 2014年投运，新疆哈密摆脱了优势资源无法转化为经济优势的困扰。这一被誉为“电力丝绸之路”的输电工程，使地处新疆东大门的哈密具备打造国家综合能源基地的条件。
本项目位于新疆具有开发价值的九大风区之一的哈密东南部风区，项目建成后通过哈密南-郑州±800kV高压直流输电线路采用风光互补并与火电机组打捆外送的方式送至河南郑州，交通运输及上网条件等开发条件都比较成熟，有利于风电场的建设。本工程项选址合理，符合国家产业政策和相关规划。
（3）本项目适用国家可再生能源发电全额保障性收购制度
本项目属于可再生能源发电项目，符合国家风力发电项目开发各项要求，并于 2015年 6月 26日获得“新发改能源[2015]1301号”《自治区发展改革委关于哈密风电基地二期东南部风区景峡区域 70万千瓦风电及 5万千瓦光伏项目核准的批复》。本项目建成后，按照《可再生能源法》规定，其所属电网企业将有义务全额收购本项目的上网电量。
3、项目建设必要性
（1）本项目建设符合可持续发展的要求，有利于改善当地能源结构
随着化石资源（石油、煤炭）的大量开发，不可再生资源保有储量越来越少，环境污染日益严重，因此需坚持可持续发展的原则，减少不可再生资源消耗的比重。目前，国家已将新能源的开发提到战略高度，开发风电是降低国家化石资源消耗比重的重要措施，本项目的建设运营将有利于改善新疆维吾尔自治区的能源结构。
（2）本项目建设可促进当地经济的发展
本项目建设可带动风电场所在地区相关产业如建材、交通、建筑业的发展，对扩大就业和发展第三产业将起到促进作用，从而带动和促进地区国民经济的发展。随着风电场的开发投运，风电将为地方开辟新的经济增长点，对拉动地方经济发展起到积极作用。
（3）本项目建设有利于促进节能减排，减少环境污染
风电是国家重点扶持的清洁可再生能源，本风电场工程装机容量200MW，每年可提供上网电量为 51,220万kWh，按照火电煤耗（标准煤）每度电耗煤 350克测算，本项目建设投运后每年可节约标准煤约17.93万吨，每年可减少大量烟尘、SO COCO、氮氧化物（NO）的排放量。通过本项目的建设运营，将节约2、2、
X
不可再生能源、减少有害物质排放量，减轻环境污染。
（4）本项目建设有利于巩固公司地区优势，实现公司主营业务快速发展
公司自 2014年进入新能源产业以来，在新疆地区已建成并运营风电项目达200MW，本项目将成为公司在新疆建设的又一个重要风电项目。根据新疆维吾尔自治区发展和改革委员统计数据，截至 2014年底，新疆风电并网装机容量约到8,030MW，据此计算公司在新疆地区的市场份额达到2.49%。本项目的建设及运营将进一步提升公司在新疆地区的市场份额。本项目是公司在新疆地区实施业务发展战略的重要环节，也是公司巩固地区优势，树立品牌形象的重要项目。
4、项目资格文件取得情况
本项目已取得以下资格文件：
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||文件名称||文件编号|
|新疆维吾尔自治区住房和城乡建设厅关于对哈密风电基地二期景峡区域70万千瓦风电及5万千瓦光伏并网发电项目选址的批复||新建规函[2015]88号||
|哈密地区环境保护局关于新疆哈密风电基地二期项目景峡第二风电场C区200MW工程环境影响报告书的批复||哈地环监函[2015]27号||
|国网新疆电力公司关于哈密风电基地二期景峡区域 70 万千瓦风电及5万千瓦光伏项目接入电网原则意见||新电函[2015]1号||
|自治区发展改革委关于哈密风电基地二期东南部风区景峡区域70万千瓦风电及5万千瓦光伏项目核准的批复||新发改能源[2015]1301号||

5、项目实施和项目概算
（1）项目实施主体
本项目由公司下属的哈密华冉东方景峡风力发电有限公司负责实施建设、运
营。
（2）项目建设期
本项目建设期为12个月。
（3）项目投资概算和融资安排
本项目计划总投资156,481.69万元，其中不超过60,000万元拟通过本次非公开发行募集资金解决，其余资金将通过金融机构借款等方式解决。
6、项目经济评价
本项目经营期含税上网电价为 0.56元/kWh，项目预计全部投资财务内部收益率（所得税后）为12.10%，正常运行期年上网电量 51,220万千瓦时，年等效满负荷小时数为2,561小时。
（五）偿还金融机构借款
截至 2015年 3月 31日，公司合并口径资产负债率为83.40%，负债总额为7,393,190.14万元，其中流动负债金额为4,966,979.48万元，占负债总额的比率为67.18%，公司短期面临一定的偿债压力。
公司本次非公开发行股票的募集资金中，将有 90,000.00万元用于偿还金融机构借款，有利于改善公司资本结构，降低财务费用，缓解偿债压力，提升公司的财务稳健性和盈利能力。
三、结论
本次募集资金投资项目符合国家的产业政策以及公司的战略发展方向，具有良好的市场发展前景和经济效益。本次募投项目的投资建设有利于更好的促进公司房地产主业的稳步发展，并加速公司向“新地产+新能源”方向转型的步伐，同时优化公司的资产负债结构，增强公司的融资能力和抗风险能力，提升盈利水平，募集资金的运用合理、可行，符合本公司及全体股东的利益。
金科地产集团股份有限公司董事会二〇一五年八月二十日