天津天保基建股份有限公司 TianJin Tianbao Infrastructure Co.,Ltd.
（000965）
二○一五年
年 度 报 告 摘 要
（截止 2015年 12月 31日）
二〇一六年三月
天津天保基建股份有限公司2015年年度报告摘要证券代码：000965 证券简称：天保基建 公告编号：2016-05天津天保基建股份有限公司 2015年年度报告摘要
一、重要提示
本年度报告摘要来自年度报告全文，为全面了解本公司的经营成果、财务状况及未来发展规划，投资者应当到证监会指定媒体仔细阅读年度报告全文。
孙亚宁董事长、周广林董事、路昆董事、薛晓芳董事、罗永泰独立董事、付旭东独立董事、李祥独立董事全部亲自出席了审议本报告的董事会会议。
1.非标准审计意见提示
□适用√不适用
2.董事会审议的报告期普通股利润分配预案或公积金转增股本预案
√适用□不适用
3.是否以公积金转增股本
□是√否
公司经本次董事会审议通过的普通股利润分配预案为：以1008937178股为基数，向全体股东每10股派发现金红利0.14元（含税），送红股0股（含税），不以公积金转增股本。
4.董事会决议通过的本报告期优先股利润分配预案
□适用√不适用
5.公司简介
||||||
|-|-|-|-|-|
|股票简称|天保基建|股票代码||000965|
|股票上市交易所|深圳证券交易所||||
|联系人和联系方式|董事会秘书||证券事务代表||
|姓名|秦峰||付丹丹||
||天津空港经济区西五道35号汇津广场1号楼||天津空港经济区西五道35号汇津广场1号楼||
|办公地址|||||
|传真|（022）84866667||（022）84866667||
|电话|（022）84866617||（022）84866617||
|电子信箱|dongmi@tbjijian.com||tbjj000965@163.com||

二、报告期主要业务或产品简介
（一）报告期内公司从事的主要业务情况
2007年，公司重组天水股份，主营业务变更为房地产开发和销售，同时更名为天保基建，主要从事房
地产开发、物业出租、物业管理等业务。经营范围为基础设施开发建设、经营；以自有资金对房地产进行
天津天保基建股份有限公司2015年年度报告摘要投资；商品房销售；房地产中介服务；自有房屋租赁；物业管理；工程项目管理服务。
在公司房地产开发项目中，在建项目包括“天保金海岸项目”、“天保意境兰庭项目”、“汇津广场项目”、“天保公寓项目”，上述项目主要位于天津滨海新区和空港经济区，多数位于天津自贸区。已完工项目包括“天保汇盈产业园”、“名居花园”、“国际贸易与航运服务区航交中心2号楼”、“滨海国际贸易服务中心”、“黄金海岸海景龙苑”、“北垣吧街”。
公司投资并持有一定的投资型物业，以获取稳定的租金回报。目前持有经营的物业包括“天保公寓”、“名居花园底商”、“天保金海岸B05底商”、“天保金海岸B06”、“汇津广场一期”，上述投资型物业主要集中于天津滨海新区和空港经济区，物业类型包括公寓、写字楼等。
物业管理收入主要来源于公司及子公司开发的住宅及其配套商业项目、自用办公楼，主要包括名居花园住宅及底商、汇津广场1号楼等。
在做好房地产开发主业的同时，不断挖掘区域资源，借助资本运营手段整合区域优质资源，拓展航空产业、众创空间、园区开发等新的业务领域，寻找新的盈利增长点。创新机制，发挥公司资源优势和经验优势，按照投资与产业经营结合，围绕投资、运营两大核心能力,进一步提升公司可持续发展能力。
（二）报告期内所属行业和公司发展情况
2015年，去库存成房地产行业“供给侧改革”的主旋律，全国、地方政府积极推行房地产去库存政策，发出强烈维持地产行业稳定的信号。多项具体政策陆续出台：央行调低购房首付比例，2016年央行工作会议提出降低社会融资成本；多地出台降低房地产交易环节契税等具体控价格降库存政策；2015年底召开的中央经济工作会议将城市农民工拟定为未来三四线城市购房主力，同时，推动棚户区改造货币化、逐步发展住房租赁市场也被视作去库存的途径之一。从统计数据来看，2015年全国商品房销售创历史新高，销售额、销售面积分别为8.7万亿元、12.8亿平方米，分别同比上涨14.4%和6.5%；新开工面积15.4亿平方米，同比下降14.0%；开发投资额9.6万亿元，同比上升1.0%；资金来源12.5万亿元，同比上升2.6%。房地产进入由政府引导的密集化去库存周期。
公司结合所属行业特点和现状，根据全年重点工作计划，进行认真部署和合理安排，大力抓转型、抓经营、抓管理，围绕提升经济效益和运营效率，适应形势变化，不断提升房地产板块经营水平，打造优质产品，确保经营收益。已初步建立产品定位标准、限额设计标准、产品制造标准、营销策划标准、成本管控标准、客户服务标准。总体经营呈现稳定的发展态势，各项经营指标达到预定目标。公司意境兰庭项目售价、销量双双引领空港区域，全年累计销售736套，天津空港经济区排名第一。天保金海岸天成一品项目，成为12月天津滨海新区销售冠军。天保金海岸喜蜜湾项目顺利实现清盘。天保金海岸项目整体，全年销量天津滨海新区排名第一。
三、主要会计数据和财务指标
1、近三年主要会计数据和财务指标
公司是否因会计政策变更及会计差错更正等追溯调整或重述以前年度会计数据
天津天保基建股份有限公司2015年年度报告摘要□是√否
单位：人民币元
||||||
|-|-|-|-|-|
||2015年|2014年|本年比上年增减|2013年|
|营业收入|1,306,307,370.41|1,579,597,458.13|-17.30%|872,186,617.24|
|归属于上市公司股东的净利润|186,876,400.01|265,162,075.31|-29.52%|167,257,911.77|
|归属于上市公司股东的扣除非经|||||
||186,235,574.87|257,958,277.07|-27.80%|145,315,820.58|
|常性损益的净利润|||||
|经营活动产生的现金流量净额|613,720,797.13|348,287,925.03|76.21%|231,465,393.57|
|基本每股收益（元/股）|0.19|0.30|-36.67%|0.24|
|稀释每股收益（元/股）|0.19|0.30|-36.67%|0.24|
|加权平均净资产收益率|4.32%|7.49%|-3.17个百分点|6.62%|
||2015年末|2014年末|本年末比上年末增减|2013年末|
|总资产|6,615,762,147.04|5,132,947,572.44|28.89%|5,291,349,995.53|
|归属于上市公司股东的净资产|4,407,725,268.39|4,252,125,920.90|3.66%|2,604,999,015.44|

2、分季度主要会计数据
单位：人民币元
||||||
|-|-|-|-|-|
||第一季度|第二季度|第三季度|第四季度|
|营业收入|155,095,045.09|203,930,819.45|79,734,928.64|867,546,577.23|
|归属于上市公司股东的净利润|29,340,643.09|41,457,811.76|11,323,903.64|104,754,041.52|
|归属于上市公司股东的扣除非经|29,306,143.09|41,255,929.01|11,093,520.91|104,579,981.87|
|常性损益的净利润|||||
|经营活动产生的现金流量净额|-33,378,035.02|179,638,640.62|212,397,190.51|255,063,001.02|

上述财务指标或其加总数是否与公司已披露季度报告、半年度报告相关财务指标存在重大差异
□是√否
四、股本及股东情况
1、普通股股东和表决权恢复的优先股股东数量及前10名股东持股情况表
单位：股
|||||||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
||||||||||年度报告披露日前|||
|||年度报告披露日||||报告期末表决权||||||
|报告期末普通|||||||||一个月末表决权恢|||
||49,799|前一个月末普通||48,200||恢复的优先股股||0|||0|
|股股东总数|||||||||复的优先股股东总|||
|||股股东总数||||东总数||||||
||||||||||数|||
|前10名股东持股情况||||||||||||
|||||||||持有有限售条件||质押或冻结情况||
|股东名称|||股东性质||持股比例||持股数量|||||
|||||||||的股份数量||股份状态|数量|
|天津天保控股有限公司|||国有法人||51.45%||519,087,178|0||||
|天津津融投资服务集团有限公司|||国有法人||2.59%||26,146,484|0||||
|国信证券股份有限公司|||境内非国有法人||2.52%||25,416,999|0||||
|中信证券股份有限公司|||境内非国有法||0.89%||8,967,802|0||||

天津天保基建股份有限公司2015年年度报告摘要
||||||
|-|-|-|-|-|
||人||||
|天津市万博咨询有限公司|境内非国有法人|0.81%|8,192,300|0|
|广发证券股份有限公司约定购回专用账户|其他|0.54%|5,413,100|0|
|中国证券金融股份有限公司|境内非国有法人|0.44%|4,470,700|0|
|赵阳民|境内自然人|0.36%|3,630,000|0|
|彭健龙|境内自然人|0.31%|3,134,024|0|
|厉艳艳|境内自然人|0.28%|2,834,300|0|
|||截至2015年12月31日，公司第一大股东天津天保控股有限公司与其|||
|||他股东不存在关联关系或属于《上市公司股东持股变动信息披露管理办|||
|上述股东关联关系或一致行动的说明|||||
|||法》中规定的一致行动人。除此之外，其他9名股东之间未知是否存在|||
|||其它关联关系或属于《上市公司收购管理办法》规定的一致行动人。|||
|||公司前10名普通股股东中彭健龙股东参与了融资融券业务。截至2015|||
|参与融资融券业务股东情况说明（如有）||年12月31日，股东彭健龙共持有公司股份3,134,024股，占公司总股|||
|||本的0.31%，全部为信用账户持股数量。|||

2、公司优先股股东总数及前10名优先股股东持股情况表
□适用√不适用
公司报告期无优先股股东持股情况。
3、以方框图形式披露公司与实际控制人之间的产权及控制关系
五、管理层讨论与分析
1、报告期经营情况简介
（一）财务情况
报告期末，公司总资产为661,576.21万元，比年初增加148,281.45万元，增长28.89%。报告期末，公
司负债总额为220,803.69万元，比年初增加132,721.52万元，增长150.68%，资产负债率为33.38%。
天津天保基建股份有限公司2015年年度报告摘要报告期内，公司实现营业收入为130,630.74万元，比上年同期减少27,329.01万元，下降17.30%。报告期内，公司实现营业利润为24,385.64万元，比上年同期减少10,315.56万元，下降29.73%。营业利润减少主要是子公司部分商品房尚未满足收入确认条件，营业收入减少，营业利润也相应减少。
报告期内，公司销售费用为2,707.72万元，比上年同期减少527.89万元，下降16.32%，主要是广告宣传费减少所致。管理费用为5,182.40万元，比上年同期增加923万元，增长21.67%，主要是计提应付职工薪酬、聘请中介机构费用增加所致。财务费用为-3,285.16万元，比上年同期减少793.45万元，下降31.84%，主要原因是银行利息收入增加。
报告期内，公司实现的利润总额为24,472.24万元，比上年同期减少11,161.37万元，下降31.32%。报告期内实现净利润为18,687.64万元，比上年同期减少7,828.57万元，下降29.52%。
报告期内，公司现金及现金等价物余额为238,255.53万元，比上年同期增加87,861.04万元，增长58.42%，其中经营活动产生的现金流量净额为61,372.08万元，比上年同期增加26,543.29万元，主要是项目售房回款增加。投资活动产生的现金流量净额为-50,286.61万元，比上年同期增加48,869.19万元，主要是上年同期支付控股股东股权投资款。筹资活动产生的现金流量净额为76,775.57万元，比上年同期减少40,464.06万元，主要是完成发行公司债券8亿元。
（二）经营活动
2015年，公司主动适应新形势变化，抢抓机遇，治理水平不断提升，运营能力不断增强，现有业务板块优化，新业务拓展和培育初见成效。同时积极运用上市公司平台，开展再融资。
增强管理工作方面：公司以专业化、精细化管理为目标，报告期制订各项管理指标384项，完成363项，完成率达94.53%，梳理管理流程243条，编制修订公司层面制度25个，完成管理手册编制13个，修订表单111个，初步搭建完成行政管理体系、财务管理体系、投融资管理体系及项目建设管理体系等9大管理体系。
完成了划分部门职责及母子公司职责边界，理顺了行政、业务条线管理界面，完善了母子公司运作模式，并通过百利公司由三级公司变更为全资子公司进行实施。创新用人机制，尝试引入职业经理人，创新用人激励机制，出台员工成长性积分管理。在建立母子公司财务管控体系的基础上，积极推进企业财务集中管理。
优化业务板块工作方面：报告期，不断提升房地产板块经营水平，打造优质产品，确保经营收益。已初步建立产品定位标准、限额设计标准、产品制造标准、营销策划标准、成本管控标准、客户服务标准，完成专业手册编制，打造科学合理的管理体系。结合区域发展和公司发展需求，积极优化完善自身发展方向及实现路径，初步确立“园区开发与综合运营、房地产开发与运营和优质股权投资”为主业的未来发展方向。
新业务拓展和培育工作方面：报告期，围绕公司发展方向，开展了PPP模式、科技孵化器经营、众创空间经营模式的研究；加大对园区开发、航空产业、生物医药、股权收购等新业务的拓展，为快速进入产业园开发运营领域，同时提升公司产业园开发和运营能力，最终形成新的业务优势，与北京联东金泰投资有限公司签署了《合作意向书》，共同开发建设位于空港经济区中环南路与中心大道交汇处地块。为打造
天津天保基建股份有限公司2015年年度报告摘要新的盈利增长点，进一步提升公司可持续发展能力，启动了收购天津航空产业开发有限公司49.23%股权立项工作。为增加公司优质股权投资，开展了公开竞拍渤海证券股份有限公司0.8646%股权等相关工作。
再融资工作方面：报告期，公司充分发挥上市公司融资功能，公司公开发行16亿元公司债劵方案于4月16日通过证监会审批，2015年7月22日，完成了2015年公司债券（第一期）的发行工作。本期债券发行规模为8亿元，期限为5年（3+2年期），发行人主体评级为AA，债券评级为AA+，票面利率为4.50%，为公司持续快速发展提供了资金保障。
销售工作方面:公司意境兰庭项目售价、销量双双引领空港区域，全年累计销售736套，天津空港经济区排名第一。天保金海岸天成一品项目，成为12月天津滨海新区销售冠军。天保金海岸喜蜜湾项目顺利实现清盘。天保金海岸项目整体，全年销量天津滨海新区排名第一。
2、报告期内主营业务是否存在重大变化
□是√否
3、占公司主营业务收入或主营业务利润10%以上的产品情况
√适用□不适用
单位：元
||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
|||||营业收入比上年|营业利润比上年|毛利率比上年同|
|产品名称|营业收入|营业利润|毛利率||||
|||||同期增减|同期增减|期增减|
|房地产销售|1,255,125,990.80|424,519,265.44|33.82%|-17.43%|-25.56%|-3.69%|

4、是否存在需要特别关注的经营季节性或周期性特征
□是√否
5、报告期内营业收入、营业成本、归属于上市公司普通股股东的净利润总额或者构成较前一报告期发生重大变化的说明
□适用√不适用
6、面临暂停上市和终止上市情况
□适用√不适用
六、涉及财务报告的相关事项
1、与上年度财务报告相比，会计政策、会计估计和核算方法发生变化的情况说明
□适用√不适用
公司报告期无会计政策、会计估计和核算方法发生变化的情况。
天津天保基建股份有限公司2015年年度报告摘要2、报告期内发生重大会计差错更正需追溯重述的情况说明
□适用√不适用
公司报告期无重大会计差错更正需追溯重述的情况。
3、与上年度财务报告相比，合并报表范围发生变化的情况说明
□适用√不适用
公司报告期无合并报表范围发生变化的情况。
4、董事会、监事会对会计师事务所本报告期“非标准审计报告”的说明
□适用√不适用
天津天保基建股份有限公司
董事长：孙亚宁
二○一六年三月二十五日