宋都基业投资股份有限公司2013年年度报告摘要
宋都基业投资股份有限公司
2013年年度报告摘要
一、重要提示
1.1本年度报告摘要摘自年度报告全文，投资者欲了解详细内容，应当仔细阅读同时刊载于上海证券交易所网站等中国证监会指定网站上的年度报告全文。
1.2公司简介
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|股票简称|宋都股份||股票代码|600077|
|股票上市交易所|上海证券交易所||||
|联系人和联系方式||董事会秘书|||
|姓名||龚睿|||
|电话||0571-86759621|||
|传真||0571-86056788|||
|电子信箱||600077@songdu.com|||

二、主要财务数据和股东变化
2.1主要财务数据
单位：元币种：人民币
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||2013年(末)|2012年(末)|本年(末)比上年(末)增减（%）|2011年(末)|
|总资产|11,324,671,859.54|10,692,184,784.08|5.92|10,808,060,321.65|
|归属于上市公司股东的净资产|2,602,313,579.84|2,186,321,640.17|19.03|1,803,643,403.13|
|经营活动产生的现金流量净额|-677,638,672.69|1,364,258,557.63|-149.67|-668,615,750.37|
|营业收入|2,791,294,799.23|3,062,585,885.98|-8.86|2,637,267,799.97|
|归属于上市公司股东的净利润|368,198,332.50|387,313,350.59|-4.94|324,059,535.31|
|归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润|336,426,592.13|367,927,137.14|-8.56|303,432,119.88|
|加权平均净资产收益率（%）|15.46|19.49|减少4.03个百分点|19.75|
|基本每股收益（元／股）|0.34|0.36|-5.56|0.39|
|稀释每股收益（元／股）|0.34|0.36|-5.56|0.39|

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2.2前10名股东持股情况表
单位：股
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|报告期股东总数|||24,109|年度报告披露日前第 5 个交易日末股东总数||23,660|
|前10名股东持股情况|||||||
|股东名称|股东性质||持股比例(%)|持股总数|持有有限售条件股份数量|质押或冻结的股份数量|
|浙江宋都控股有限公司|境内非国有法人||51.93|566,494,518|543,901,476|质押 528,858,358|
|深圳市平安置业投资有限公司|境内非国有法人||12.47|136,083,744||无|
|郭轶娟|境内自然人||5.54|60,433,498|60,433,498|无|
|宏源证券股份有限公司约定购回式证券交易专用证券账户|国有法人||3.04|33,200,000||无|
|中国建设银行股份有限公司－华商价值共享灵活配置混合型发起式证券投资基金|国有法人||1.05|11,419,597||未知|
|中国民生银行股份有限公司－华商策略精选灵活配置混合型证券投资基金|其他||0.55|5,999,926||未知|
|中国对外经济贸易信托有限公司－汇富 143 号结构化证券投资集合资金信托计划|国有法人||0.52|5,650,000||未知|
|铁岭市财政信用担保局|国有法人||0.38|4,160,000||未知|
|汪萍|境内自然人||0.33|3,600,000||未知|
|张璐|境内自然人||0.30|3,250,000||未知|
|上述股东关联关系或一致行动的说明||本公司未知以上无限售条件股东与其他无限售条件流通股股东之间或无限售条件流通股股东之间是否存在关联关系或属于一致行动人关系。|||||

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2.3以方框图描述公司与实际控制人之间的产权及控制关系
三、管理层讨论与分析
（一）董事会关于公司报告期内经营情况的讨论与分析
2013年，全年国内生产总值 568,845亿元，按可比价格计算，比上年增长7.7%，房地产作为受到产业调控政策影响较大的行业，在2013年呈现出整体向好的态势：全年全国房地产开发投资86,013亿元，比上年增长19.8%，其中住宅投资增长19.4%。房屋新开工面积201,208万平方米，比上年增长13.5%，其中住宅新开工面积增长11.6%。全国商品房销售面积130,551万平方米，比上年增长17.3%，其中住宅销售面积增长17.5%。全年房地产开发企业土地购置面积 38,814万平方米，比上年增长8.8%。全年房地产开发企业到位资金122,122亿元，比上年增长26.5%。
2013年房地产政策继续保持宏观上的稳定，全国整体调控基调贯彻始终，年初"国五条"及各地细则出台，继续坚持调控不动摇；下半年以来，新一届政府着力建立健立长效机制、维持宏观政策稳定，十八届三中全会将政府工作重心明确为全面深化改革；不动产登记、保障房建设等长效机制工作继续推进，而三中全会提出的“市场在资源配置中起决定性作用”的核心思想，也引导着各地调控机制的稳步建立。
报告期内，公司董事会管理层依据新一轮五年战略（2013-2017），继续秉承"创新、跨界、高效"的工作理念，紧紧围绕2013年需要完成的"七件大事"，带领公司员工在日益复杂的市场环境中开发出具有宋都特色的企业发展之路，实现了稳健的扩张和长足的进步。一方面，公司大幅加快刚需项目的开发节奏，实现刚需楼盘的快周转与快去化，有效地缩短了项目的开发周期，在行业受到调控政策影响较大的背景下，公司全年实现销售收入279,129.5万元，实现净利润 36,819万元，顺利实现重大资产重组时的盈利承诺；另一方面，充分地将以"创新（Innovation）、品质（Quality）、效益（Effectiveness）"为核心的IQE运营体系应用在在公司市场动态分析、土地储备获取及产品定位等各个层面，为最终实现五年内在全国专业地产公司排名前三十、力争前二十的战略量化指标打下了坚实的基础。
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2013年，公司坚持“区域聚焦”的地域开发战略，地产业务坚持深耕大长三角区域，其中杭州钱塘江畔的东郡国际、晨光国际、阳光国际项目构成的宋都"江湾系"产品为最主要市场，并附随高铁线路发散，加快南京市场与合肥市场的开拓深挖。2013年，公司秉持"拿有市场的土地，做有市场的产品"的理念，精心筛选项目，最终成功地以较低成本揽入东郡三期与香悦郡项目，为后续良好发展积蓄力量；同时，公司充分利用刚性需求是市场主流的特点，优先推进以69方、89方为主的小户型住宅建设，积极地提升公司产品在刚需市场的竞争力，最终造就了南京南郡国际项目首次开盘280余套房子半日内去化的销售佳绩。
在做好产品与市场的同时，公司贯彻"以金融的思维做地产"的理念，一方面，通过开拓多种融资渠道满足因公司快速发展资金需求，并不断地优化银行贷款、信托资金等多种融资方式与融资渠道的配置，实现了融资成本的持续下降；另一方面，公司全面启动非公开发行工作，于8月份召开股东大会审议通过非公开发行股票事宜，拟募集15亿元投入南京南郡项目及杭州东郡三期项目并补充流动资金，目前正在等待证监会核准。公司冀望通过在资本市场的不断创新与突破，为公司配置具有长效性的资本驱动，并通过资本市场的助力，早日实现公司新的跨越式的发展。
（二）发展战略和经营计划进展说明
公司在设定2013年经营计划时，设定了战略成型、运营体系实践等七个方面的目标。
报告期内，公司围绕这七件大事开展工作，基本完成了相应目标。
1、新一轮战略（2013-2017）成型
宋都的新一轮战略已经构建完成。报告期内，公司遵循“把控前端定位、实现产品落地、优化成本管控”的战略践行路线，为公司实现战略量化指标打下良好的基础，我们将以文本化、数据化、细节化的战略蓝图来全面指引这一轮战略期内宋都的工作。
2、"棉花TOWN"运营体系的实践
由杭州东郡国际项目验证成功的"棉花TOWN"运营体系，在报告期内，全面指引着公司今年面对刚需市场的产品开发与销售工作。而南京南郡国际项目在 11月份实现的楼盘“日光”盛况，也再一次印证了一个良好的快周转运营体系对项目开发所带来的全方位的推动与助力。而公司依托杭州“城市东进”发展方向与轨道交通建设而配置的“江湾系”产品，也在今年体现出巨大的价值，今年12月，晨光国际项目实现整体交付。
3、重资产项目轻资产运营体系的构建
"重资产项目的轻资产运营体系"，是宋都IQE运营体系的第二个系列——“U乐活”运营体系，通过对旅游度假综合体项目商业模式的改造，把重资产转化为轻资产，具备降低对现金流资源的占用、短期现金流平衡、长期盈利水平最大化提升的显著特点。报告期内，公司以现金流峰值可控为前提，对大奇山郡等各个综合体项目设定了新的运营节点，确保了现金流资源的合理利用。
4、确立公司新的专业标杆
各专业线的工作标杆，体现在产品和结果上，直接决定了宋都营造产品的质量与宋都品牌的价值。报告期内，公司结合各项目的运营实践，通过职能清晰、制度设计、流程优化和高效协同的执行，发掘公司每个专业线的潜能，推动每个专业线乃至每个具体工种、岗位形成新的工作标杆，提升了整个组织的效能。
5、多渠道获取新项目
报告期内，公司密切关注土地市场的动态，并在保证公司现金流健康的同时，积极地尝试多渠道、多种方式获取新项目。2013年 4月份，公司成功的以当时市场最低的溢价率获取杭州下沙"东郡三期"地块；11月份，公司又以较低的溢价顺利获得杭州城北“香悦郡”地
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块，为公司后续发展成功蓄势。
6、建立符合宋都价值观的人才培养体系
以价值观认同为准绳选用、培养人才，通过分层级培训、集中宣导和工作中的理念传递，努力打造拥有统一价值观和文化的精英团队。
7、建立与组织核心价值观一致的绩效激励体系
公司一直坚持以结果为导向的绩效考评机制，完善考评手段，明确考评体系的导向性，提升激励机制的准确性、有效性。报告期内，公司顺利地实施了《A股股票期权激励计划》的第一个行权期的行权工作，包括公司高管在内的33人实施了行权，为公司摸索建立与组织核心价值观一致的绩效激励体系打了良好的基础。
(三)核心竞争力分析
1、公司以近 30年的房地产开发运营经验，构建了一套成熟、高效的IQE项目运营体系。整个项目运营体系以"创新（Innovation）、品质（Quality）、效益（Effectiveness）"的理念为核心，不断实现公司规模与利润的双重增长，增加对股东与员工的回报，从而实现公司价值最大化。
我们始终认为，专业地产运营商真正有竞争力的不仅是产品，更应是产品之上的整体运营，而 IQE项目运营体系是公司的核心竞争力。公司以财务为导向，计划管理为引擎、全预算管理为基础、ISO制度流程为标准、绩效管理为推动力、信息化管理为平台，形成高效的、可复制的运营系统。在这个运营体系的基础上，公司项目开发涉及的所有流程，从拿地、规划、设计、到营造、销售、直至客服物业等各个环节，均围绕"创新、品质、效益"的的核心理念，实现产品的客户价值最大化、项目收益的最大化。
2、市场已经证明，刚性需求仍然在相当一段时间内主导房地产市场。基于对此特点的前瞻性判断，公司立足于刚需的快周转开发策略，一直致力于做好适合刚性需求产品开发的土地储备工作。目前，包括南京南郡国际、杭州东郡国际、杭州香悦郡等重点推动项目在内的公司现有土地储备，均是迎合市场刚性需求的主流产品。这将有利于公司产品的快速去化与周转，为未来数年公司的业绩提供坚实的保障。
（四）董事会关于公司未来发展的讨论与分析
1、行业竞争格局和发展趋势
展望2014年，土地制度、财税制度改革将进一步推进，房产税等相关长效机制有望逐步确立，但是市场化改革和长效机制的建立不可能一蹴而就。虽然目前房价已经出现分化现象，进一步促使调控政策的差异化，一线城市和部分房价涨幅较快的二线城市在面临无法完成年初房价控制目标的情况下进一步收紧调控政策，而三四线城市则对限购政策有所放松，但是，在热点城市房价仍然上涨的背景下，难以期待限购限贷政策的放松，现有的行政化调控手段很难在短期内退出。中长期来看，不动产登记、财产公示等制度出台，房地产税改革试点的进一步扩大，将进一步促进长效机制的建立和完善，限购限贷等行政性措施才有望逐步退出，促使房地产业发展更加健康。
在行业内，我们认为，“强者恒强”的局面短期内不会被打破，强竞争力企业将凭借其较高的品牌价值与相对雄厚的资金实力在市场竞争中占据一定优势，行业集中度将会继续提升。而以城镇化为代表的政策红利与以单独二孩为代表的人口红利，不会对房地产市场产生快速而剧烈的影响，而是以一种缓慢而深远的方式进行。
2、公司发展战略
2014年，公司将紧紧围绕五年规划中提出的五年内在全国专业地产公司排名前三十、
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力争前二十的战略量化指标，继续遵循“适时适度扩张”的原则，实施立足长三角地区，聚焦区域、深耕细作；落实以“人才+产品+资金”为核心的战略践行路线，通过外部引入、内部提升，搭建适应公司高速发展的团队架构；充分利用 IQE产品体系优质、可复制的特点，实现项目产品的快速周转；并将上述两者有机结合，形成紧密的管理闭环，同时，以创新的金融模式解决公司对资金的需求，形成有效的外部驱动，从而推动公司的快速发展。
3、经营计划
2014年度，公司计划实现营业收入50亿元，并将继续致力于管理费用、营销费用及财务成本的合理控制。（该经营目标并不代表公司对2013年的盈利预测，能否实现取决于国家宏观政策、市场状况的变化等多重因素，存在不确定性，敬请投资者特别注意）。
2014年我们将结合目前所处快速发展的阶段特点，致力于做好以下几个方面的工作：首先，实施精英人才梯队培训体系，建立与公司快速扩张的规模相适应的组织框架。我们认为，优秀的人才是公司持续发展的源泉所在，在践行五年规划的路径中，人才始终是重要的一环。我们将通过外部引进、内部提升的方法，发现和遴选适应公司高速发展的人才，以满足公司多地域、多层次的发展需求。
其次，持续推动“棉花TOWN”运营体系在公司项目中运营覆盖。公司重视不同地域不同市场的具体需求，在着重做好加速刚需楼盘项目开发的基础上，也适度开发符合公司发展战略的商业项目。2014年，公司将营建和实施“社区商业+写字楼模式”，将“棉花TOWN”运营体系应用于“淘天地”项目的开发。
再次，持续构建并完善“U乐活”运营体系。经过一年对重资产项目轻资产运营作出的探索与总结，公司已经基本构建完成“U乐活”运营体系，2014年，公司将着力于该体系的不断完善，在不过度占用公司现金流的前提下，加快公司综合体项目的开发进度。
四、涉及财务报告的相关事项
4.1与上年度财务报告相比，对财务报表合并范围发生变化的，公司应当作出具体说明。
1.报告期新纳入合并财务报表范围的子公司
因直接设立或投资等方式而增加子公司的情况说明
(1)本期宋都集团出资设立杭州博晓酒店管理有限公司（以下简称杭州博晓），于 2013年 5月7日办妥工商设立登记手续，并取得注册号为330104000194539的《企业法人营业执照》。
该公司注册资本100万元，宋都集团出资100万元，占其注册资本的100%，拥有对其的实质控制权，故自该公司成立之日起，将其纳入合并财务报表范围。
(2)本期宋都集团与子公司杭州博晓共同出资设立杭州江都房地产开发有限公司，于 2013年5月29日办妥工商设立登记手续，并取得注册号为330198000060923的《企业法人营业执照》。该公司注册资本 5,000万元，宋都集团出资 2,550.00万元，占其注册资本的51%，杭州博晓出资 2,450.00万元，占其注册资本的49%，拥有对其的实质控制权，故自该公司成立之日起，将其纳入合并财务报表范围。
(3)本期宋都集团出资设立杭州颂都投资管理有限公司（以下简称颂都投资），于2013年11月7日办妥工商设立登记手续，并取得注册号为330104000212414的《企业法人营业执照》。
该公司注册资本100万元，宋都集团出资100万元，占其注册资本的100%，拥有对其的实质控制权，故自该公司成立之日起，将其纳入合并财务报表范围。
(4)本期宋都集团与杭州盛驰实业有限公司共同出资设立杭州加都实业有限公司，于 2013年11月8日办妥工商设立登记手续，并取得注册号为330184000267537的《企业法人营业执照》。该公司注册资本 2,000万元，公司出资 1,800万元，占其注册资本的90%，拥有对其的实质控制权，故自该公司成立之日起，将其纳入合并财务报表范围。
宋都基业投资股份有限公司2013年年度报告摘要
(5)本期宋都集团与子公司颂都投资共同出资设立杭州香悦郡置业有限公司，于2013年12月21日办妥工商设立登记手续，并取得注册号为330100000188780的《企业法人营业执照》。
该公司注册资本5,000万元，宋都集团出资2,550.00万元，占其注册资本的51%，颂都投资出资 2,450.00万元，占其注册资本的49%，拥有对其的实质控制权，故自该公司成立之日起，将其纳入合并财务报表范围。
董事长：俞建午宋都基业投资股份有限公司2014年2月17日