广西防港物流有限公司拟转让
防城港粮食输送改造工程项目全部资产
资产评估报告
中通桂评报字[2015]175号
共三册第一册
声明、摘要、正文及附件
中通诚资产评估有限公司
二○一五年十二月二十一日
广西防港物流有限公司拟转让防城港粮食输送改造工程项目全部资产资产评估报告 目录
目录
第一册(声明、摘要、正文及附件)
声明 ........................................................................................................................... 1摘要 ........................................................................................................................... 2正文 ........................................................................................................................... 5一、委托方、产权持有单位概况 ............................................ 5二、评估目的 ....................................................................... 6三、评估对象和评估范围 ...................................................... 6四、价值类型及其定义 ......................................................... 7五、评估基准日 .................................................................... 7六、评估依据 ....................................................................... 7七、评估方法 ....................................................................... 9八、评估程序实施过程和情况 ............................................. 10九、评估假设 ..................................................................... 11十、评估结论和分析 ........................................................... 12十一、特别事项说明 ........................................................... 13十二、评估报告使用限制说明 ............................................. 14十三、评估报告日 .............................................................. 14附件 ................................................................................... 15第二册(评估明细表)
第三册(评估说明，共1册)
关于评估说明使用范围的声明
企业关于进行资产评估有关事项的说明
评估说明
一、评估对象与评估范围说明
二、资产核实情况总体说明
三、评估技术说明
四、评估结论及分析
广西防港物流有限公司拟转让防城港粮食输送改造工程项目全部资产资产评估报告 声明
注册资产评估师声明
一、我们在执行本资产评估业务中，遵循有关法律法规和资产评估准则，恪守独立、客观和公正的原则；根据我们在执业过程中收集的资料，评估报告
陈述的内容是客观的，并对评估结论合理性承担相应的责任。但评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。
二、评估对象涉及的资产、负债清单由产权持有单位申报并经其签章确认；所提供资料的真实性、合法性和完整性，由委托方、产权持有单位和相关当事方负责。
三、我们与评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系；与相关当事方没有现存或者预期的利益关系，对相关当事方不存在偏见。
四、我们已对评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查，我们已对评估对象及其所涉及资产的法律权属给予必要的关注，对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验，并对已经发现的问题进行了如实披露。
且已提请产权持有单位及相关当事方完善产权以满足出具评估报告的要求。
注册资产评估师不对评估对象及其所涉及资产的法律权属提供保证。产权持有单位和相关当事方应对评估对象及其所涉及资产权属的真实性、合法性承担责任。
五、除国家法律、法规另有规定外，本评估报告只能用于评估报告载明的评估目的和用途，恰当使用评估报告是评估报告使用者的责任。本评估报告只能由评估报告载明的评估报告使用者使用。资产评估师和评估机构对委托方和其他评估报告使用者不当使用评估报告所造成的后果不承担责任。
六、未征得出具评估报告的评估机构同意，评估报告的内容不得被摘抄、引用或披露于公开媒体，法律、法规规定以及相关当事方另有约定的除外。
七、本评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设和限定条件的限制。评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明的假设、限定条件、评估结论成立的条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。
广西防港物流有限公司拟转让防城港粮食输送改造工程项目全部资产资产评估报告 摘要
摘要
一、本次评估对应的经济行为
为促进广西北部湾国际港务集团有限公司资源整合，加强下属各子公司之间的专业化分工，同时确保项目按时建成，及早产生投资效益，广西壮族自治区人民政府国有资产监督管理委员会同意广西防港物流有限公司将所持有的防城港粮食输送改造工程项目国有资产协议转让给上市公司北部湾港股份有限公司的全资下属子公司防城港北部湾港务有限公司。
二、评估目的
广西防港物流有限公司拟转让其投资建设的防城港粮食输送改造工程项目全部资产，为此，广西防港物流有限公司委托中通诚资产评估有限公司对防城港粮食输送改造工程项目全部资产价值进行评估，为广西防港物流有限公司拟进行资产转让提供价值参考依据。
三、评估对象和范围
评估对象为委托方投资在防城港粮食输送改造工程项目全部资产。
评估范围为委托方投资在防城港粮食输送改造工程项目全部资产，账面价值为 74,479,353.38元，其中预付帐款帐面价值为 29,111,483.79元；在建工程帐面价值为 45,367,869.59元，其中11、12#码头改造设计费部分抵扣了进项税额、11#、12#泊位粮改项目单托辊下气垫带式输送机系统、11#、12#泊位粮改项目输送机钢栈桥、转接塔已全部抵扣了进项税额，故这 3项在建工程帐面价值为不含增值税价值。
具体评估范围以委托方申报的资产评估明细表为准。
四、价值类型
本次评估的价值类型为市场价值。
五、评估基准日
2014年12月31日。
六、评估方法
广西防港物流有限公司拟转让防城港粮食输送改造工程项目全部资产资产评估报告 摘要
本次评估采用成本法进行评估。
七、评估结论及其使用有效期
于评估基准日 2014年 12月 31日，广西防港物流有限公司的防城港粮食输送改造工程项目全部资产账面价值为 7,447.94万元，评估价值为 7,787.52万元。评估值比账面值增值 339.58万元，增值率为4.56%。评估结论情况见下表：
资产评估结果汇总表
评估基准日：2014年12月31日
产权持有单位：广西防港物流有限公司 金额单位：人民币万元
|||||
|-|-|-|-|
||账面价值|评估价值|增减值|
||A|B|C=B-A|
|流动资产|2,911.15|2,911.15|0.00|
|其中：预付款项|2,911.15|2,911.15|0.00|
|非流动资产|4,536.79|4,876.37|339.58|
|其中：在建工程|4,536.79|4,876.37|339.58|
|资产总计|7,447.94|7,787.52|339.58|
|流动负债||||
|非流动负债|0.00|0.00|0.00|
|负债总计||||
|净资产(所有者权益)||||

评估报告所揭示评估结论的使用有效期为一年，自评估基准日 2014年 12月31日起，至2015年12月30日止。
八、对评估结论产生影响的特别事项
1．根据产权持有单位承诺，委估资产不存在抵押、担保、质押等情况。资产评估未考虑委估资产可能存在的抵押、担保、质押事项对评估结果产生的影响，未考虑纳入评估范围的资产可能存在的抵押、质押、担保以及可能存在的未决诉讼事项等可能影响评估结果的任何限制，未考虑可能存在的抵押、担保、质押事项对委估资产产权过户可能产生的影响；也未对资产评估增、减值额作任何纳税准备。委估资产如存在抵押、担保、质押事项，在本经济行为发生之前，应取得债权人的同意，否则由此产生的法律责任应由产权持有单位负责。
2．委估的在建工程无偿使用了防城港北部湾港务有限公司的两宗土地的部
分面积，使用面积未进行分割。本次评估是假设委估资产产权变动后，仍保留
广西防港物流有限公司拟转让防城港粮食输送改造工程项目全部资产资产评估报告 摘要
土地的使用方式在原地继续建设，未考虑假设条件发生变化可能产生的影响。
委估在建工程所在宗地情况如下表：
||||||
|-|-|-|-|-|
|国有土地使用证号|座落|土地使用权类型|地类(用途)|终止日期|
|防港国用(2012)第0319号|港口区11＃泊位|出让|港口码头|2051/03/20|
|防港国用(2012)第0384号|市东部吹填区东湾大道西侧|出让|港口码头|2051/03/01|

3．本次评估的在建工程中除土建工程(粮食输送改造工程施工接水工程)的评估值为含税价值外，其余评估值为不含税价值，增值税的承担由交易双方商定。
4．广西防港物流有限公司于 2015年 4月 30日在防城港市工商行政管理局办理变更法定代表人登记手续，法定代表人由谢毅变更为吴启华。
提请评估报告的使用者关注以上事项对评估结论可能产生的影响。
以上内容摘自评估报告正文，欲了解本评估项目的详细情况和合理理解评估结论，应当阅读评估报告正文。
广西防港物流有限公司拟转让
防城港粮食输送改造工程项目全部资产
资产评估报告
中通桂评报字［2015］175号
广西防港物流有限公司：
中通诚资产评估有限公司接受贵公司的委托，根据有关法律、法规和资产评估准则、资产评估原则，采用成本法，按照必要的评估程序，对贵公司拟转让防城港粮食输送改造工程项目全部资产价值在2014年12月31日的市场价值进行了评估。现将资产评估情况报告如下。
一、委托方、产权持有单位概况
(一)委托方与产权持有单位概况
本项目委托方与被评估单位为同一单位
委托方名称：广西防港物流有限公司
住所：防城港市港口区友谊大道22号3楼
法定代表人：谢毅
注册资本：贰仟贰佰伍拾万圆整
企业类型：其他有限责任公司
经营范围：通路普通货物运输、货物专用运输(集装箱)，大型物件运输(四类)、危险货物运输(4类 1项、4类 2项、4类 3项、5类 1项)(有效期至 2018年 6月 21日)；海运、陆运、空运进出口货物国际运输代理业务、国内货物运输代理及相关信息咨询服务；装卸(港口码头除外)、仓储服务(除危险品外)；代理报关报检；批发预包装食品；矿产品(除国家专控)、建筑材料、集装箱、汽车配件的购销；货物进出口、技术进出口(法律、行政法规禁止的项目除外：法律、行政法规限制的项目取得许可证后方可经营)；汽车衡重计量(凭有效许可经营)；一类机动车维修(大中型货车维修、小型车辆维修、整车修理、总成修理、整车修护、小修、专项修理、维修竣工检验)。(依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动。)
(二)其他评估报告使用者
本评估报告除委托方，除法律法规规定外，无其他评估报告使用者。
(三)委托方与产权持有单位之间的关系
委托方和产权持有单位为同一单位。
二、评估目的
广西防港物流有限公司拟转让其投资建设的防城港粮食输送改造工程项目全部资产。为此，广西防港物流有限公司委托中通诚资产评估有限公司对防城港粮食输送改造工程项目全部资产价值进行评估，为广西防港物流有限公司拟进行资产转让提供价值参考依据。
本次评估相关经济行为广西壮族自治区人民政府国有资产监督管理委员会文件(桂国资[2015]208号)《关于广西防港物流有限公司协议转让防城港粮食输送改造工程项目国有资产有关问题的批复》。
三、评估对象和评估范围
委托评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围一致。
(一)评估对象
评估对象为委托方投资在防城港粮食输送改造工程项目全部资产。
(二)评估范围
评估范围为委托方投资在防城港粮食输送改造工程项目全部资产，账面价值为 74,479,353.38元，其中预付帐款帐面价值为 29,111,483.79元；在建工程帐面价值为 45,367,869.59元，其中11、12#码头改造设计费部分抵扣了进项税额、11#、12#泊位粮改项目单托辊下气垫带式输送机系统、11#、12#泊位粮改项目输送机钢栈桥、转接塔已全部抵扣了进项税额，故这 3项在建工程帐面价值为不含增值税价值。
具体评估范围以委托方申报的资产评估明细表为准。
2．评估范围涉及主要资产的情况
评估范围内的主要资产包括在建工程。
在建工程—土建工程共申报 5项，包括粮食输送改造工程代理招标费、粮食输送改造工程施工监理费、粮食输送改造工程勘查费、粮食输送改造工程施工接水工程、11、12#码头改造设计费。其中粮食输送改造工程施工接水工程目
前已完工，已验收。11、12#码头改造设计费目前还剩后续收尾工作。
在建工程—设备安装工程共 2项，包括11#、12#泊位粮改项目单托辊下气垫带式输送机系统、11#、12#泊位粮改项目输送机钢栈桥、转接塔。至评估基准日，设备安装工程未安装完成。
委估的在建工程占用了防城港北部湾港务有限公司的两宗土地的部分面积，委估在建工程所在宗地情况如下表：
||||||
|-|-|-|-|-|
|国有土地使用证号|座落|土地使用权类型|地类(用途)|终止日期|
|防港国用(2012)第0319号|港口区11＃泊位|出让|港口码头|2051/03/20|
|防港国用(2012)第0384号|市东部吹填区东湾大道西侧|出让|港口码头|2051/03/01|

四、价值类型及其定义
评估价值类型包括市场价值和市场价值以外的价值类型。市场价值以外的价值类型一般包括(但不限于)投资价值、在用价值、清算价值、残余价值等。
根据本次评估目的、市场条件以及评估对象自身条件，选择市场价值作为本次评估的价值类型。
市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。
五、评估基准日
本次资产评估基准日是2014年12月31日。
评估基准日是委托方根据本次评估目的的具体要求确定的。委托方在确定评估基准日时考虑的主要因素包括满足经济行为的时间要求，选取会计期末以便于明确界定评估范围和准确高效清查资产。.本次评估一切取价标准均为评估基准日有效的价格标准，不考虑评估基准日后利率、汇率等因素变化及其他因素对评估结果的影响。
六、评估依据
(一)经济行为依据
广西壮族自治区人民政府国有资产监督管理委员会文件(桂国资[2015]208
号)《关于广西防港物流有限公司协议转让防城港粮食输送改造工程项目国有
资产有关问题的批复》。
(二)主要法律法规依据
1．《国有资产评估管理办法》(国务院令第91号)；
2．《国有资产评估管理办法施行细则》(国资办发〔1992〕36号)；
3．《企业国有资产监督管理暂行条例》(国务院令第378号)；
4．《关于改革国有资产评估行政管理方式加强资产评估监督管理工作的意见》(国办发〔2001〕102号)；
5．《企业国有资产评估管理暂行办法》(国务院国资委令第12号)；
6．《国有资产评估管理若干问题的规定》(财政部令第14号)；
7．《企业国有产权转让管理暂行办法》(国务院国资委、财政部令第 3号)；
8．《关于加强企业国有资产评估管理工作有关问题的通知》(国资委产权〔2006〕274号)。
(三)准则依据
1．《评估准则——基本准则》和《资产评估职业道德准则——基本准则》(财企〔2004〕20号)；
2．《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》(会协〔2003〕18号)；
3．《资产评估准则——不动产》(中评协[2007]189号)；
4．《资产评估准则——机器设备》(中评协〔2007〕189号)；
5．《资产评估准则——评估报告》(中评协[2007]189号)；
6．《资产评估准则——评估程序》(中评协[2007]189号)；
7．《资产评估准则——业务约定书》(中评协[2007]189号)；
8．《资产评估准则——工作底稿》(中评协[2007]189号)；
9．《企业国有资产评估报告指南》(中评协〔2008〕218号)；
10．《评估机构业务质量控制指南》(中评协〔2010〕214号)；
11．《中评协关于修改评估报告等准则中有关签章条款的通知》(中评协[2011]230号)；
12．《资产评估职业道德准则——独立性》(中评协〔2012〕248号)。
(四)权属依据
1．产权持有单位提供的部分设备购置合同和发票复印件；
2．产权持有单位提供的付款合同复印件。
(五)取价依据
1．《资产评估常用数据与参数手册》第二版；
2．国家统计信息网；
3．产权持有单位提供的资产评估清查申报表；
4．产权持有单位提供的与评估相关的基础资料和评估资料；
5．评估人员调查的有关市场价格资料；
6．中通诚资产评估有限公司资料库资料。
七、评估方法
(一)评估方法的选择
各单项资产的价值根据其具体情况选用适当的评估方法得出。各单项资产的评估方法叙及如下：
1．预付帐款
按照评估程序，核对和查证预付款项的账簿、抽查凭证，了解预付款项形成的原因、发生时间。分析账款能否收回或形成资产和权利、是否与其他资产的评估值产生重复。经核查预付账款账账相符，账务真实合理。预付款项的账龄在 1年半以内，预计账款可以收回或形成资产，因此，以核实后的账面值确定评估值，
2．在建工程
由于在建工程尚未完工进行决算，为了避免评估过程产生的工程款和相关费用未计入负债而产生的误差风险，故不适宜采用收益法、市场比较法进行评估，采用重置成本法按工程形象进度进行评估。评估人员在核对财务记录的基础上，采用重置成本法的帐面值调整法进行评估。根据委估资产的具体情况，除土建工程(粮食输送改造工程施工接水工程)的评估值为含税价值外，其余资产为不含税价值。评估方法介绍如下：
(1)对土建工程--粮食输送改造工程施工接水工程项目，其账面价值为含税价值，按核实后的账面价值进行调整，评估公式为：
评估值=核实后的账面值×调整系数
调整系数根据中国统计局网站固定资产投资价格指数中的建筑安装工程价格指数确定。
(2)对于为工程建设支付的代理招标费、施工监理费、工程勘查费、码头改造设计费等前期费，其账面价值为含税价值，先按核实后的帐面值进行调整，然后按调整后的账面值扣除增值税后确定评估值，评估公式为：
评估值=(核实后的账面价值×调整系数)÷增值税率
=(核实后的账面价值×1)÷增值税率(6%)
=调整后的帐面价值÷6%
因前期费用价格波动很小调整系数为1，企业适用的增值税率为6%。
(3)对于设备安装工程，其账面价值为不含税价值，未分摊有利息，故按核实后的账面价值进行调整，评估公式为：
评估值=调整后的帐面价值
调整后的帐面价值=经核实后的不含税账面价值×调整系数
调整系数根据中国统计局网站固定资产投资价格指数中的设备工器具购置价格指数确定。
(4)资金成本
由于整个防城港粮食输送改造工程项目账面价值不含资金成本，本次评估考虑了资金成本，主要根据各预付账款及在建工程各项目调整后的帐面价值，并考虑各项目的合理的工期确定资金成本，假设资金在工程期间均匀设入，评估公式为：
评估值=∑(预付账款评估值×利率×年期×1/2)+∑(在建工程调整后的帐面价值×利率×年期×1/2)
八、评估程序实施过程和情况
本次资产评估工作于 2015年 11月 17日开始进行评估清查的前期工作， 2015年 11月 18日完成评估现场清查工作，2015年 12月 21日出具正式评估报告。评估程序实施过程和情况如下：
(一)接受委托
经与委托方洽谈沟通，了解委估资产基本情况，明确评估目的、评估对象与评估范围、评估基准日等评估业务基本事项，经综合分析专业胜任能力和独
立性和评价业务风险，确定接受委托，签订业务约定书。针对具体情况，确定评估价值类型，了解可能会影响评估业务和评估结论的评估假设和限制条件，拟定评估工作计划，组织评估工作团队。
(二)资产核实
指导产权持有单位清查资产、准备评估资料，以此为基础，对评估范围内的资产进行核实，对其法律权属状况给予必要的关注，对收集获取的评估资料进行审阅、核查、验证。
(三)评定估算
根据评估对象、价值类型、资料收集情况等相关条件，选择适当的评估方法。结合所掌握的评估资料，开展市场调研，收集相关市场信息，确定取价依据，进行评定估算。
(四)出具报告
对评估结果进行汇总、复核、分析、判断、完善，形成评估结论。撰写评估报告，经内部审核，在与委托方和相关当事方就评估报告有关内容进行必要沟通后，出具正式评估报告。
九、评估假设
本评估报告及评估结论的成立，依赖于以下评估假设：
(一)基本假设
1．交易假设。交易假设是假定所有待评估资产已经处在交易过程中，评估师根据待评估资产的交易条件等模拟市场进行估价。
2．公开市场假设。公开市场假设是假定待评估资产在公开市场中进行交易，从而实现其市场价值。资产的市场价值受市场机制的制约并由市场行情决定，而不是由个别交易决定。这里的公开市场是指充分发达与完善的市场条件，是一个有自愿的买者和卖者的竞争性市场，在这个市场上，买者和卖者的地位是平等的，彼此都有获得足够市场信息的机会和时间，买卖双方的交易行为都是在自愿的、理智的，而非强制或受限制的条件下进行的。
3．原地在用续用假设。原地在用续用假设是假定处于使用中的待评估资产在产权变动发生后或资产业务发生后，将按其现时的建设方式原地继续建设，土地的使用方式不发生变化。
(二)具体假设
1．被评估企业经营所遵循的国家及地方现行的有关法律法规及政策、国家宏观经济形势无重大变化，本次交易各方所处地区的政治、经济和社会环境无重大变化，无其他不可预测和不可抗力因素造成的重大不利影响。
2．假设根据国家规定，目前已执行或已确定将要执行的有关利率、汇率、税赋基准和税率以及政策性收费规定等不发生重大变化。
3．无其他人力不可抗拒因素及不可预见因素对委估资产造成重大不利影响。
(三)评估对象和范围方面的假设
1．假设评估对象的产权合法，股权转让行为不存在法律障碍，委估资产的权属为产权持有单位所有，资产为完全产权。没有考虑相关负债、资产现在或将来可能承担的抵押、担保事宜以及特殊交易方式可能追加付出的价格对评估价值的影响。
2．对于本评估报告中被评估资产的法律描述或法律事项(包括权属、或负担性限制)，本公司按评估准则要求进行一般性的调查。除在工作报告中已有揭示外，假定评估范围的资产权属良好、可以在市场上进行交易；同时不涉及任何留置权、地役权，没有受侵犯或无其他负担性限制。
(四)有关资料真实性的假设
假设委托方提供的评估资料具有真实、合法、完整性。
根据资产评估的要求，认定假设条件在评估基准日时成立，当评估假设条件发生重大变化时，会对评估结论产生重大的影响，评估报告将随之失效，注册资产评估师和评估机构不承担因假设条件改变而推导出不同评估结论的责任。
十、评估结论和分析
本评估结论根据以上评估工作得出，评估结论如下：
于评估基准日 2014年 12月 31日，广西防港物流有限公司的防城港粮食输送改造工程项目全部资产账面价值为 7,447.94万元，评估价值为 7,787.52万元。评估值比账面值增值 339.58万元，增值率为4.56%。评估结论情况见下表：
资产评估结果汇总表
评估基准日：2014年12月31日
产权持有单位：广西防港物流有限公司 金额单位：人民币万元
|||||
|-|-|-|-|
||账面价值|评估价值|增减值|
||A|B|C=B-A|
|流动资产|2,911.15|2,911.15|0.00|
|其中：预付款项|2,911.15|2,911.15|0.00|
|非流动资产|4,536.79|4,876.37|339.58|
|其中：在建工程|4,536.79|4,876.37|339.58|
|资产总计|7,447.94|7,787.52|339.58|
|流动负债||||
|非流动负债|0.00|0.00|0.00|
|负债总计||||
|净资产(所有者权益)||||

十一、对评估结论产生影响的特别事项
1．根据产权持有单位承诺，委估资产不存在抵押、担保、质押等情况。资产评估未考虑委估资产可能存在的抵押、担保、质押事项对评估结果产生的影响，未考虑纳入评估范围的资产可能存在的抵押、质押、担保以及可能存在的未决诉讼事项等可能影响评估结果的任何限制，未考虑可能存在的抵押、担保、质押事项对委估资产产权过户可能产生的影响；也未对资产评估增、减值额作任何纳税准备。委估资产如存在抵押、担保、质押事项，在本经济行为发生之前，应取得债权人的同意，否则由此产生的法律责任应由产权持有单位负责。
2．委估的在建工程无偿使用了防城港北部湾港务有限公司的两宗土地的部分面积，使用面积未进行分割。本次评估是假设委估资产产权变动后，仍保留土地的使用方式在原地继续建设，未考虑假设条件发生变化可能产生的影响。
委估在建工程所在宗地情况如下表：
||||||
|-|-|-|-|-|
|国有土地使用证号|座落|土地使用权类型|地类(用途)|终止日期|
|防港国用(2012)第0319号|港口区11＃泊位|出让|港口码头|2051/03/20|
|防港国用(2012)第0384号|市东部吹填区东湾大道西侧|出让|港口码头|2051/03/01|

3．本次评估的在建工程中除土建工程(粮食输送改造工程施工接水工程)的
评估值为含税价值外，其余评估值为不含税价值，增值税的承担由交易双方商
定。
4．广西防港物流有限公司于 2015年 4月 30日在防城港市工商行政管理局办理变更法定代表人登记手续，法定代表人由谢毅变更为吴启华。
提请评估报告的使用者关注以上事项对评估结论可能产生的影响。
十二、评估报告使用限制说明
(一)本评估报告只能用于评估报告载明的评估目的和用途；
(二)本评估报告只能由评估报告载明的评估报告使用者使用；
(三)未征得出具评估报告的评估机构同意，评估报告的内容不得被摘抄、引用或披露于公开媒体，法律、法规规定以及相关当事方另有约定的除外；
(四)与本评估报告所述经济行为实施的相关程序应该符合国家的有关政策、法规规定，评估报告的使用者应恰当使用评估报告书，由于使用评估报告
书不当所造成的后果，由评估报告的使用者负完全责任；
(五)本评估报告的有效期自评估基准日2014年12月31日起至2015年12月30日止，只有当评估基准日与经济行为实现日相距不超过一年时，才可以使用评估报告。
十三、评估报告日
本评估报告书提出日期为：2015年12月21日。
中国注册资产评估师： 评估机构法定代表人：
中国注册资产评估师： 中通诚资产评估有限公司
二 O一五年十二月二十一日
附件
一、经济行为文件
二、资产评估业务约定书
三、资产评估委托方营业执照
四、资产评估委托方承诺函
五、评估机构资格证书
六、评估机构法人营业执照
七、签字注册资产评估师资格证书
八、签字注册资产评估师的承诺函
九、授权书
广西防港物流有限公司拟转让
防城港粮食输送改造工程项目全部资产
资产评估报告
中通桂评报字[2014]175号
共三册第三册
评估说明
中通诚资产评估有限公司
二Ο一五年十二月二十一日
目录
目录
关于评估说明使用范围的声明…………………………………………1
企业关于进行资产评估有关事项的说明………………………………2
评估说明…………………………………………………………………3
一、评估对象与评估范围说明……………………………………3
二、资产核实情况总体说明………………………………………4
三、评估技术说明…………………………………………………4
四、评估结论及分析………………………………………………9
声明
关于评估说明使用范围的声明
本评估说明供国有资产监督管理机构(含所出资企业)、相关监管机构和部
门使用。除法律法规规定外，材料的全部或者部分内容不得提供给其它任何单
位和个人，不得见诸公开媒体。
广西防港物流有限公司拟转让防城港粮食输送改造工程项目全部资产资产评估报告 评
估说明
企业关于进行资产评估有关事项的说明
本部分是由产权持有单位与委托方共同出具并提供，原文附后。
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评估说明
一、评估对象与评估范围说明
(一)评估对象与评估范围内容
1．评估对象与评估范围
评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围一致。
评估对象为委托方投资在防城港粮食输送改造工程项目全部资产。
评估范围为委托方投资在防城港粮食输送改造工程项目全部资产，账面价值为 74,479,353.38元，其中预付帐款帐面价值为 29,111,483.79元；在建工程帐面价值为 45,367,869.59元，其中11、12#码头改造设计费部分抵扣了进项税额、11#、12#泊位粮改项目单托辊下气垫带式输送机系统、11#、12#泊位粮改项目输送机钢栈桥、转接塔已全部抵扣了进项税额，故这 3项在建工程帐面价值为不含增值税价值。
2．委托评估资产的权属状况
对于评估范围内的资产，广西防港物流有限公司提供了全部资产的部分合同、付款凭证及其他相关替代资料等权属证明文件.
(二)实物资产的分布情况及特点
委托评估的实物性资产主要是在建工程，包括土建工程和设备安装工程。
在建工程—土建工程共申报 5项，包括粮食输送改造工程代理招标费、粮食输送改造工程施工监理费、粮食输送改造工程勘查费、粮食输送改造工程施工接水工程、11、12#码头改造设计费。其中粮食输送改造工程施工接水工程目前已完工，已验收。11、12#码头改造设计费目前还剩后续收尾工作。
在建工程—设备安装工程共 2项，包括11#、12#泊位粮改项目单托辊下气垫带式输送机系统、11#、12#泊位粮改项目输送机钢栈桥、转接塔。至评估基准日，设备安装工程未安装完成。
委估的在建工程占用了防城港北部湾港务有限公司的两宗土地的部分面积，委估在建工程所在宗地情况如下表：
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|-|-|-|-|-|
|国有土地使用证号|座落|土地使用权类型|地类(用途)|终止日期|
|防港国用(2012)第0319号|港口区11＃泊位|出让|港口码头|2051/03/20|
|防港国用(2012)第0384号|市东部吹填区东湾大道西侧|出让|港口码头|2051/03/01|

广西防港物流有限公司拟转让防城港粮食输送改造工程项目全部资产资产评估报告 评
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二、资产核实情况总体说明
(一)资产核实人员组织、实施时间和过程
根据资产评估有关准则及规范要求，依据被评估单位提供的评估基准日资产评估申报表，在2015年11月18日，对评估范围内的资产进行了核实。
核实过程具体如下：
辅导被评估单位清查资产、填报资产明细，收集整理被评估单位提供的各项评估资料。
依据被评估单位提供的评估基准日的资产评估申报表，在被评估单位有关人员的配合下，核实资产的现状、品质和使用状况。根据核实结果，提请被评估单位补充、修改和完善资产评估申报表。
对被评估单位提供的评估资料进行核实，对有关资产法律权属资料和资料来源进行必要的查验，对有关资产的法律权属进行必要的关注。
根据以上工作，与相关当事方沟通，形成资产核实结论。
(二)影响资产核实的事项及处理方法
无
(三)核实结论
1．资产核实结论
通过清查核实，申报评估的资产账账相符，资产基本账实相符。
三、评估技术说明
(一)预付帐款
预付账款账面值29,111,483.79元，主要为预付防城港粮食输送改造工程(栈桥基础)、11#、12#泊位粮改项目输送机钢栈桥、转接塔、防城港粮食输送改造工程、11#、12#泊位粮改项目单托辊下气垫带式输送机系统的工程款。按照评估程序，核对和查证预付款项的账簿、抽查凭证，了解预付款项形成的原因、发生时间。分析账款能否收回或形成资产和权利、是否与其他资产的评估值产生重复。经核查预付账款账账相符，账务真实合理。预付款项的账龄在1年半以内，预计账款可以收回或形成资产，因此，以核实后的账面值29,111,483.79元确定评估值，评估无增减值。
(二)在建工程
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1．在建工程评估范围
在建工程评估范围是广西防港物流有限公司申报评估的在建工程，包含土建工程、设备安装工程，在建工程账面价值45,367,869.59元，具体情况如下表 ：单位：人民币元
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|-|
|项目名称|
|在建工程—土建工程|
|在建工程—设备安装工程|

合计 45,367,869.59
2．资产概况
本次评估的在建工程为防城港粮食输送改造工程，工程于 2013年 10月开工建设，总投资约 3.24亿元，是针对防城港11#、12#、13#泊位现有通用工艺进行的专业化工艺改造项目，该项目建设内容为效率为 2000吨/小时的粮食输送及仓储周转系统，具备卸船、运输、仓储、装火车、装卸汽车等功能，技改完成后粮食卸船效率可由现约定 800t/h提升至2000t/h，装卸效率提高 1.5倍，每年节约大量的转运成本，使防城港成为西南重要的粮食专业化装卸口岸，为打造防城港粮食交易平台提供重要条件，该工程预计于2015年年底完工。
委估的在建工程占用了防城港北部湾港务有限公司的两宗土地的部分面积，委估在建工程所在宗地情况如下表：
||||||
|-|-|-|-|-|
|国有土地使用证号|座落|土地使用权类型|地类(用途)|终止日期|
|防港国用(2012)第0319号|港口区11＃泊位|出让|港口码头|2051/03/20|
|防港国用(2012)第0384号|市东部吹填区东湾大道西侧|出让|港口码头|2051/03/01|

(1)在建工程—土建工程
土建工程共申报5项。主要工程情况介绍如下：
①粮食输送改造工程代理招标费：账面价值为 91,990.00元。该项工程建设内容主要为代理招标费。已全部付款完。账面值均为代理招标费。
②粮食输送改造工程施工监理费：账面价值为 80,000.00元。该项工程建设内容主要为施工监理费。款项未付完。账面值均为施工监理费。
③粮食输送改造工程勘查费：账面价值为 258,200.00元。该项工程建设内
容主要为勘查费。已全部付款完。账面值均为勘查费。
④粮食输送改造工程施工接水工程：该项工程包括粮食输送改造工程施工
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接水工程，账面价值均为4,222.65元。该项工程建设项目主要建设内容包括安装Φ32PVC管 248米，DN25水表 2组等。已全部付款完。账面值均为工程款。该项目于2013年9月开工，至评估基准日已完工验收，并已投入使用。
⑤11、12#码头改造设计费：账面价值为 6,503,622.64元。该项工程建设内容主要为码头改造设计费。款项未付完。根据企业提供的资料，该账面价值 6,503,622.64元不含已抵扣的部分进项税额，抵扣的进项税金额为 146,377.36元。
(2)在建工程—设备安装工程
设备安装工程账面价值为 38,429,834.30元，共 2项，包括11#、12#泊位粮改项目单托辊下气垫带式输送机系统、11#、12#泊位粮改项目输送机钢栈桥、转接塔，申报的 2项设备安装工程帐面价值均不含已抵扣了进项税额。设备均安装在广西防城港港口区东部吹填区11-13号泊位。工程情况如下：
①11#、12#泊位粮改项目单托辊下气垫带式输送机系统：账面价值 18,771,714.75元(该帐面价值不含已抵扣的进项税额 3,191,191.46元)。账面价值主要由设备费构成。
主要参数如下：规格 2400吨/h。设备款项未付完，至评估基准日设备未安装完成。
②11#、12#泊位粮改项目输送机钢栈桥、转接塔：账面价值为 19,658,119.55元(该帐面价值不含已抵扣的进项税额 3,341,880.45元)。账面价值主要由设备费构成。设备款项未付完，至评估基准日设备未安装完成。
根据企业提供的合同等资料显示，以上土建工程和设备安装工程的权属为广西防港物流有限公司。
3．在建工程核实的方法和结果
(1)核实方法
评估人员通过账账核对，查阅有关账簿记录和原始付款凭证等资料，核实账面价值的发生时间、构成内容及工程款实际支付等情况。在此基础上，对在建工程的地址、建设情况进行实地勘察，了解工程进度情况和是否存在停工建设的情况。
(2)资产核实结果
经核实，核对结果账账相符，账实相符。在建工程正常施工，不存在闲
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置、停工报废的情况，也无以工程设定抵押情况。
4．评估方法
由于在建工程尚未完工进行决算，为了避免评估过程产生的工程款和相关费用未计入负债而产生的误差风险，故不适宜采用收益法、市场比较法进行评估，采用重置成本法按工程形象进度进行评估。评估人员在核对财务记录的基础上，采用重置成本法的帐面值调整法进行评估。根据委估资产的具体情况，除土建工程(粮食输送改造工程施工接水工程)的评估值为含税价值外，其余资产为不含税价值。评估方法介绍如下：
(1)对土建工程--粮食输送改造工程施工接水工程项目，其账面价值为含税价值，按核实后的账面价值进行调整，评估公式为：
评估值=核实后的账面值×调整系数
调整系数根据中国统计局网站固定资产投资价格指数中的建筑安装工程价格指数确定。
(2)对于为工程建设支付的代理招标费、施工监理费、工程勘查费、码头改造设计费等前期费，其账面价值为含税价值，先按核实后的帐面值进行调整，然后按调整后的账面值扣除增值税后确定评估值，评估公式为：
评估值=(核实后的账面价值×调整系数)÷增值税率
=(核实后的账面价值×1)÷增值税率(6%)
=调整后的帐面价值÷6%
因前期费用价格波动很小调整系数为1，企业适用的增值税率为6%。
(3)对于设备安装工程，其账面价值为不含税价值，未分摊有利息，故按核实后的账面价值进行调整，评估公式为：
评估值=调整后的帐面价值
调整后的帐面价值=经核实后的不含税账面价值×调整系数
调整系数根据中国统计局网站固定资产投资价格指数中的设备工器具购置价格指数确定。
(4)资金成本
由于整个防城港粮食输送改造工程项目账面价值不含资金成本，本次评估考虑了资金成本，主要根据各预付账款及在建工程各项目调整后的帐面价值，并考虑各项目的合理的工期确定资金成本，假设资金在工程期间均匀设入，评
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估说明
估公式为：
评估值=∑(预付账款评估值×利率×年期×1/2)+∑(在建工程调整后的帐面价值×利率×年期×1/2)
5．评估结果
于评估基准日 2014年 12月 31日，广西防港物流有限公司申报的在建工程帐面价值为 45,367,869.59元，评估值为 48,763,727.89元，评估增值 3,395,858.30元，增值率7.49%，详细评估结果请见在建工程评估明细表。
||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
|科目名称|账面价值(元)||评估值(元)||增值额(元)||
|在建工程-土建工程|||||||
|||6,938,035.29||10,180,173.89||3,242,138.60|
|在建工程-设备安装工程|38,429,834.30||38,583,554.00||||
|||||||153,719.70|
||45,367,869.59||48,763,727.89||3,395,858.30||

6．评估案例
评估案例一：11#、12#泊位粮改项目单托辊下气垫带式输送机系统(详见在建工程——设备安装工程评估明细表第1项)
(1)基本情况
该设备安装工程位于防城港东部吹填区，账面价值 18,771,714.75元，为不含增值税价值，也未分摊有资金成本，账面价值主要由设备费构成。
型号规格：规格型号2400吨/h
开工日期：2013年4月
预计完工日期：2015年12月
数量：10套
(2)评估测算
该项目于 2013年 4月开工，至评估基准日未完工，从开工至评估基准日的时间间隔为1.67年，期间发生了物价的波动变化。则：
评估值=调整后帐面价值
=经核实后的账面价值×调整系数
根据企业提供的资产明细资料，经核实，该项工程的工程款为 18,771,714.75元，未分摊有利息。该项目于 2013年 4月开工，至评估基准日物价稍有波动，参考中国统计局网站固定资产投资价格指数中的设备工器具购
置价格指数，调整系数取为1.004。则：
评估值=经核实后的账面价值×调整系数
广西防港物流有限公司拟转让防城港粮食输送改造工程项目全部资产资产评估报告 评
估说明
=18,771,714.75×1.004
=18,846,802.00元
四、评估结论及分析
(一)评估结果
本评估结论根据以上评估工作得出，评估结论如下：
于评估基准日 2014年 12月 31日，广西防港物流有限公司的防城港粮食输送改造工程项目全部资产账面价值为 7,447.94万元，评估价值为 7,787.52万元。评估值比账面值增值 339.58万元，增值率为4.56%。评估结论情况见下表：
资产评估结果汇总表
评估基准日：2014年12月31日
产权持有单位：广西防港物流有限公司 金额单位：人民币万元
|||||
|-|-|-|-|
||账面价值|评估价值|增减值|
||A|B|C=B-A|
|流动资产|2,911.15|2,911.15|0.00|
|其中：预付款项|2,911.15|2,911.15|0.00|
|非流动资产|4,536.79|4,876.37|339.58|
|其中：在建工程|4,536.79|4,876.37|339.58|
|资产总计|7,447.94|7,787.52|339.58|
|流动负债||||
|非流动负债|0.00|0.00|0.00|
|负债总计||||
|净资产(所有者权益)||||

(二)评估增减值原因分析
在建工程评估增值 3,395, 858.30元，增值率4.56%，增值的主要原因是人工费、地方建材价格有所上涨及委估对象的帐面价值不包含资金成本，而本次评估考虑了资金成本，以上是造成评估增值的原因。