深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司
审 计 报 告
瑞华审字[2014]48270005号
目 录
·······································································一····、·····审···计···报····告······ 1
二、已审财务报表
···················1··、·······合····并···资···产···负···债····表······ ····························· 3
································································2··、·······合···并···利···润····表······ 5
················································3··、·······合····并···现···金···流···量····表······ 6
···························4··、·······合···并···股···东····权···益···变···动···表·············· 7
································································5··、·······资···产···负···债····表······ 9
·············································6··、·······利···润····表······ ································· 11
································································7··、·······现···金···流···量····表······ 12
··········································8··、·······股····东····权····益···变····动····表······ 13
·················································9···、······财····务···报···表···附···注·············· 15
通讯地址：北京市东城区永定门西滨河路8号院7号楼中海地产广场西塔3-9层
Postal Address:3-9/F,West Tower of China Overseas Property Plaza, Building 7,NO.8,Yongdingmen
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审计报告
瑞华审字[2014]48270005号深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司全体股东：
我们审计了后附的深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司（以下简称“深房集团”）的财务报表，包括 2013年12月31日合并及公司的资产负债表，2013年度合并及公司的利润表、合并及公司的现金流量表和合并及公司的股东权益变动表以及财务报表附注。
一、管理层对财务报表的责任
编制和公允列报财务报表是深房集团管理层的责任。这种责任包括：（1）按照企业会计准则的规定编制财务报表，并使其实现公允反映；（2）设计、执行和维护必要的内部控制，以使财务报表不存在由于舞弊或错误导致的重大错报。
二、注册会计师的责任
我们的责任是在执行审计工作的基础上对财务报表发表审计意见。我们按照中国注册会计师审计准则的规定执行了审计工作。中国注册会计师审计准则要求我们遵守中国注册会计师职业道德守则，计划和执行审计工作以对财务报表是否不存在重大错报获取合理保证。
审计工作涉及实施审计程序，以获取有关财务报表金额和披露的审计证据。选择的审计程序取决于注册会计师的判断，包括对由于舞弊或错误导致的财务报表重大错报风险的评估。在进行风险评估时，注册会计师考虑与财务报表编制和公允列报相关的内部控制，以设计恰当的审计程序。审计工作还包括评价管理层选用会计政策的恰当性和作出会计估计的合理性，以及评价财务报表的总体列报。
我们相信，我们获取的审计证据是充分、适当的，为发表审计意见提供了基础。
三、审计意见
我们认为，上述财务报表在所有重大方面按照企业会计准则的规定编制，公允反映了深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司 2013年12月31日合并及公司的财务状况以及2013年度合并及公司的经营成果和现金流量。
瑞华会计师事务所（特殊普通合伙） 中国注册会计师：田景亮
中国·北京 中国注册会计师：李花
二〇一四年三月二十八日
合并资产负债表
2013年12月31日
编制单位：深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司 金额单位：人民币元
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|项目|注释|年末数|年初数|
|流动资产：||||
|货币资金|五、1|525,374,372.44|496,805,905.01|
|交易性金融资产||--|--|
|应收票据||--|--|
|应收账款|五、2|14,102,124.06|24,413,187.02|
|预付款项|五、3|12,206,598.30|39,677,550.07|
|应收利息||--|--|
|应收股利|五、4|1,052,192.76|1,052,192.76|
|其他应收款|五、5|54,672,501.81|56,894,335.01|
|存 货|五、6|2,967,935,589.04|2,431,754,464.54|
|一年内到期的非流动资产||--|--|
|其他流动资产|五、7|3,451,107.04|7,780,460.78|
|流动资产合计||3,578,794,485.45|3,058,378,095.19|
|非流动资产：||||
|可供出售金融资产||--|--|
|持有至到期投资||--|--|
|长期应收款||--|--|
|长期股权投资|五、8|75,200,652.59|75,225,969.30|
|投资性房地产|五、9|466,314,091.90|487,373,443.43|
|固定资产|五、10|60,715,687.71|63,204,808.66|
|在建工程||--|--|
|工程物资||--|--|
|固定资产清理||--|--|
|生产性生物资产||--|--|
|油气资产||--|--|
|无形资产|五、11|6,753,566.79|5,866,106.75|
|开发支出||--|--|
|商誉||--|--|
|长期待摊费用|五、12|528,352.21|427,321.35|
|递延所得税资产|五、13|26,792,460.02|19,881,649.62|
|其他非流动资产|五、14|--|2,413,434.00|
|非流动资产合计||636,304,811.22|654,392,733.11|
|资产总计||4,215,099,296.67|3,712,770,828.30|

合并资产负债表（续）
2013年12月31日
编制单位：深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司 金额单位：人民币元
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|项目|注释|年末数|年初数|
|流动负债:||||
|短期借款|五、17|23,000,000.00|96,000,000.00|
|交易性金融负债||--|--|
|应付票据||--|--|
|应付账款|五、18|389,345,271.46|72,660,833.60|
|预收款项|五、19|312,967,028.85|407,194,198.80|
|应付职工薪酬|五、20|37,159,445.41|36,675,028.18|
|应交税费|五、21|148,006,651.37|19,958,153.14|
|应付利息|五、22|18,482,515.18|18,395,916.84|
|应付股利||--|--|
|其他应付款|五、23|394,687,837.29|394,741,726.29|
|一年内到期的非流动负债|五、24|331,482,489.72|299,261,270.80|
|其他流动负债||--|--|
|流动负债合计||1,655,131,239.28|1,344,887,127.65|
|非流动负债:||||
|长期借款|五、25|814,213,536.85|849,636,078.25|
|应付债券||--|--|
|长期应付款|五、26|10,749,885.53|11,136,124.62|
|专项应付款||--|--|
|预计负债||--|--|
|递延所得税负债||--|--|
|其他非流动负债||--|--|
|非流动负债合计||824,963,422.38|860,772,202.87|
|负债合计||2,480,094,661.66|2,205,659,330.52|
|所有者权益:||--|--|
|股本|五、27|1,011,660,000.00|1,011,660,000.00|
|资本公积|五、28|978,244,858.10|978,244,858.10|
|减：库存股||--|--|
|专项储备||--|--|
|盈余公积|五、29|4,974,391.15|4,974,391.15|
|一般风险准备||--|--|
|未分配利润|五、30|-140,886,134.13|-369,154,405.36|
|外币报表折算差额||9,354,020.21|9,651,254.84|
|归属于母公司股东的所有者权益合计||1,863,347,135.33|1,635,376,098.73|
|少数股东权益||-128,342,500.32|-128,264,600.95|
|所有者权益合计||1,735,004,635.01|1,507,111,497.78|
|负债及所有者权益总计||4,215,099,296.67|3,712,770,828.30|

载于第15页至第93页的财务报表附注是本财务报表的组成部分
第3页至第14页的财务报表由以下人士签署：
法定代表人： 主管会计工作负责人： 会计机构负责人：
合并利润表
2013年度
编制单位：深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司 金额单位：人民币元
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|项目|注释|本年数|上年数|
|一、营业总收入|五、31|2,116,482,684.93|1,030,148,729.47|
|其中：营业收入|五、31|2,116,482,684.93|1,030,148,729.47|
|二、营业总成本||1,819,173,771.32|893,705,121.28|
|其中：营业成本|五、31|1,547,170,059.64|701,303,623.08|
|营业税金及附加|五、32|163,921,565.69|100,203,153.09|
|销售费用|五、33|45,139,220.41|27,540,513.15|
|管理费用|五、34|63,843,291.44|68,115,069.18|
|财务费用|五、35|-1,567,205.86|2,682,762.78|
|资产减值损失|五、36|666,840.00|-6,140,000.00|
|加：公允价值变动收益（损失以“-”号填列）||--|--|
|投资收益（损失以“-”号填列）|五、37|-25,316.71|1,533,086.71|
|其中：对联营企业和合营企业投资收益|五、37|-25,316.71|-120,218.96|
|三、营业利润（亏损以“-”号填列）||297,283,596.90|137,976,694.90|
|加：营业外收入|五、38|7,242,022.95|80,194.63|
|减：营业外支出|五、39|650,634.55|798,994.92|
|其中：非流动资产处置损失|五、39|110,923.29|616,113.66|
|四、利润总额（净亏损以“-”号填列）||303,874,985.30|137,257,894.61|
|减：所得税费用|五、40|75,557,227.17|30,403,044.98|
|五、净利润（亏损以“-”号填列）||228,317,758.13|106,854,849.63|
|归属母公司所有者净利润||228,268,271.23|106,814,543.53|
|少数股东损益||49,486.90|40,306.10|
|六、每股收益||--|--|
|（一）基本每股收益|五、41|0.2256|0.1056|
|（二）稀释每股收益|五、41|0.2256|0.1056|
|七、其他综合收益|五、42|-424,620.90|-49,972.76|
|八、综合收益总额||227,893,137.23|106,804,876.87|
|归属于母公司所有者的综合收益总额||227,971,036.60|106,779,562.60|
|归属于少数股东的综合收益总额||-77,899.37|25,314.27|

载于第15页至第93页的财务报表附注是本财务报表的组成部分
第3页至第14页的财务报表由以下人士签署：
法定代表人： 主管会计工作负责人： 会计机构负责人：
合并现金流量表
2013年度
编制单位：深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司 金额单位：人民币元
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|-|-|-|-|
|项目|注释|本年数|上年数|
|一、经营活动产生的现金流量||||
|销售商品、提供劳务收到的现金||2,031,850,194.26|1,151,245,849.81|
|收到的税费返还||697,514.50|--|
|收到的其他与经营活动有关的现金|五、43|50,096,274.13|39,178,728.60|
|经营活动现金流入小计||2,082,643,982.89|1,190,424,578.41|
|购买商品、接受劳务支付的现金||1,556,632,034.88|856,071,436.09|
|支付给职工以及为职工支付的现金||127,334,091.75|115,682,666.59|
|支付的各项税费||125,782,642.55|110,848,103.90|
|支付的其他与经营活动有关的现金|五、43|77,941,530.31|80,412,552.30|
|经营活动现金流出小计||1,887,690,299.49|1,163,014,758.88|
|经营活动产生的现金流量净额||194,953,683.40|27,409,819.53|
|二、投资活动产生的现金流量||||
|收回投资所收到的现金||131,473.86|--|
|取得投资收益所收到的现金||--|601,112.91|
|处置固定资产、无形资产和其他长期资产所收回的现金净额||7,572,643.95|87,170.00|
|处置子公司及其他营业单位收到的现金净额||--|--|
|收到的其他与投资活动有关的现金||--|--|
|投资活动现金流入小计||7,704,117.81|688,282.91|
|购建固定资产、无形资产和其他长期资产所支付的现金||6,079,076.26|6,682,841.12|
|投资所支付的现金||--|12,000,000.00|
|取得子公司及其他营业单位支付的现金净额||--|--|
|支付的其他与投资活动有关的现金||--|--|
|投资活动现金流出小计||6,079,076.26|18,682,841.12|
|投资活动产生的现金流量净额||1,625,041.55|-17,994,558.21|
|三、筹资活动产生的现金流量||||
|吸收投资所收到的现金||--|--|
|其中：子公司吸收少数股东投资收到的现金||--|--|
|取得借款收到的现金||445,989,352.23|1,036,000,000.00|
|发行债券收到的现金||--|--|
|收到的其他与筹资活动有关的现金|五、43|25,000,000.00|--|
|筹资活动现金流入小计||470,989,352.23|1,036,000,000.00|
|偿还债务所支付的现金||527,190,674.71|808,292,761.31|
|分配股利、利润或偿付利息所支付的现金||78,560,662.88|73,616,362.45|
|其中：子公司支付少数股东的股利、利润||--|--|
|支付的其他与筹资活动有关的现金|五、43|6,000,000.00|25,000,000.00|
|筹资活动现金流出小计||611,751,337.59|906,909,123.76|
|筹资活动产生的现金流量净额||-140,761,985.36|129,090,876.24|
|四、汇率变动对现金及现金等价物的影响||-246,069.92|240,379.35|
|五、现金及现金等价物净增加额|五、44|55,570,669.67|138,746,516.91|
|加：期初现金及现金等价物余额|五、44|463,713,702.77|324,967,185.86|
|六、期末现金及现金等价物余额|五、44|519,284,372.44|463,713,702.77|

载于第15页至第93页的财务报表附注是本财务报表的组成部分
第3页至第14页的财务报表由以下人士签署：
法定代表人： 主管会计工作负责人： 会计机构负责人：
合并股东权益变动表
2013年度
编制单位：深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司 金额单位：人民币元
||||||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
|项目|归属于母公司所有者权益||||||||少数股东权益|所有者权益合计|
||股本|资本公积|减：库存股|专项储备|盈余公积|一般风险准备|未分配利润|外币报表折算差额|||
|一、上年年末余额：|1,011,660,000.00|978,244,858.10|--|--|4, 9 74,391.15|--|-3 6 9,154,405.36|9,651,254.84|-128,264,600.95|1,507,111,497.78|
|加：会计政策变更|--|--|--|--|--|--|--|--|--|1 , 507,111,497.7-8-|
|前期差错更正|--|--|--|--|--|--|--|--|--|--|
|其他|--|--|--|--|--|--|--|--|--|--|
|二、本年年初余额|1,011,660,000.00|978,244,858.10|--|--|4, 9 74,391.15||-369,154,405.36|9,651,254.84|-128,264,600.95|1,507,111,497.78|
|三、本年增减变动金额(减少|--|--|--|--|--|--|2 2 8,268,271.23|-297,234.63|-77.899.37|1,252077,,819131,,143977..2738|
|以(一“)-净”号利填润列 )|--|--|--|--|--|--|2 2 8,268,271.23|--|49,486.90|228,317,758.13|
|(二) 其它综合收益|--|--|--|--|--|--|--|- 2 97,234.63|-127,386.27|-424,620.90|
|上述（一）和（二）小计|--|--|--|--|--|--|2 2 8,268,271.23|- 297,234.63|-77,899.37|227,893,137.23|
|(三)所有者投入和减少的资|--|--|--|--|--|--|--|--|--|--|
|本1、 所 有者投入资本|--|--|--|--|--|--|--|--|--|--|
|2、股份支付计入所有者权益|--|--|--|--|--|--|--|--|--|--|
|的3、金其额他|--|--|--|--|--|--|--|--|--|--|
|(四)利润分配|--|--|--|--|--|--|--|--|--|--|
|1、提取盈余公积|--|--|--|--|--|--|--|--|--|--|
|2、提取一般风险准备|--|--|--|--|--|--|--|--|--|--|
|3、对所有者(或股东)的分配|--|--|--|--|--|--|--|--|--|--|
|4、其他|--|--|--|--|--|--|--|--|--|--|
|(五)所有者权益内部结转|--|--|--|--|--|--|--|--|--|--|
|1、资本公积转增资本(或股本)|--|--|--|--|--|--|--|--|--|--|
|2、盈余公积转增资本(或股本)|--|--|--|--|--|--|--|--|--|--|
|3、盈余公积弥补亏损|--|--|--|--|--|--|--|--|--|--|
|4、其他|--|--|--|--|--|--|--|--|--|--|
|(六)专项储备|--|--|--|--|--|--|--|--|--|--|
|1、本期提取|--|--|--|--|--|--|--|--|--|--|
|2、本期使用|--|--|--|--|--|--|--|--|--|--|
|(七)其他|--|--|--|--|--|--|--|--|--|--|
|四、本年年末余额|1,011,660,000.00|978,244,858.10|--|--|4, 9 74,391.15|--|-1 4 0,886,134.13|9, 354,020.21|-128,342,500.32|1,735,004,635.01|

载于第15页至第93页的财务报表附注是本财务报表的组成部分
第3页至第14页的财务报表由以下人士签署：
法定代表人： 主管会计工作负责人： 会计机构负责人：
合并股东权益变动表
2012年度
编制单位：深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司 金额单位：人民币元
||||||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
|项目|归属于母公司所有者权益||||||||少数股东权益|所有者权益合计|
||股本|资本公积|减：库存股|专项储备|盈余公积|一般风险准备|未分配利润|外币报表折算差额|||
|一、上年年末余额：|1,011,660,000.00|978,244,858.10|--|--|4 ,974,391.15|--|- 4 75,968,948.89|9 , 686,235.77|-1 2 8,289,915.22|1, 4 00,306,620.91|
|加：会计政策变更|--|--|--|--|--|--|--|--|--|--|
|前期差错更正|--|--|--|--|--|--|--|--|--|--|
|其他|--|--|--|--|--|--|--|--|--|--|
|二、本年年初余额|1,011,660,000.00|978,244,858.10|--|--|4 ,974,391.15|--|- 4 75,968,948.89|9 , 686,235.77|-1 2 8,289,915.22|1, 4 00,306,620.91|
|三、本年增减变动金额(减少以“-”号填列)|--|--|--|--|--|--|1 06,814,543.53|-34,980.93|25,314.27|1 06,804,876.87|
|(一)净利润|--|--|--|--|--|--|1 06,814,543.53|--|40,306.10|1 06,854,849.63|
|(二) 其它综合收益|--|--|--|--|--|--|--|-34,980.93|-14,991.83|-49,972.76|
|上述（一）和（二）小计|--|--|--|--|--|--|1 06,814,543.53|-34,980.93|25,314.27|1 06,804,876.87|
|(三)所有者投入和减少的资本|--|--|--|--|--|--|--|--|--|--|
|1、所有者投入资本|--|--|--|--|--|--|--|--|--|--|
|2、股份支付计入所有者权益的金额|--|--|--|--|--|--|--|--|--|--|
|3、其他|--|--|--|--|--|--|--|--|--|--|
|(四)利润分配|--|--|--|--|--|--|--|--|--|--|
|1、提取盈余公积|--|--|--|--|--|--|--|--|--|--|
|2、提取一般风险准备|--|--|--|--|--|--|--|--|--|--|
|3、对所有者(或股东)的分配|--|--|--|--|--|--|--|--|--|--|
|4、其他|--|--|--|--|--|--|--|--|--|--|
|(五)所有者权益内部结转|--|--|--|--|--|--|--|--|--|--|
|1、资本公积转增资本(或股本)|--|--|--|--|--|--|--|--|--|--|
|2、盈余公积转增资本(或股本)|--|--|--|--|--|--|--|--|--|--|
|3、盈余公积弥补亏损|--|--|--|--|--|--|--|--|--|--|
|4、其他|--|--|--|--|--|--|--|--|--|--|
|(六)专项储备|--|--|--|--|--|--|--|--|--|--|
|1、本期提取|--|--|--|--|--|--|--|--|--|--|
|2、本期使用|--|--|--|--|--|--|--|--|--|--|
|(七)其他|--|--|--|--|--|--|--|--|--|--|
|四、本年年末余额|1,011,660,000.00|978,244,858.10|--|--|4 ,974,391.15|--|- 3 69,154,405.36|9 , 651,254.84|-1 2 8,264,600.95|1, 5 07,111,497.78|

载于第15页至第93页的财务报表附注是本财务报表的组成部分
第3页至第14页的财务报表由以下人士签署：
法定代表人： 主管会计工作负责人： 会计机构负责人：
资产负债表
2013年12月31日
编制单位：深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司 金额单位：人民币元
|||||
|-|-|-|-|
|项目|注释|年末数|年初数|
|流动资产：||||
|货币资金||362,953,152.47|223,827,179.97|
|交易性金融资产||--|--|
|应收票据||--|--|
|应收账款|十、1|4,359,289.23|13,663,339.96|
|预付款项||--|55,500.00|
|应收利息||--|--|
|应收股利||--|--|
|其他应收款|十、2|669,806,773.71|343,568,799.28|
|存 货||1,830,603,734.72|1,844,523,622.50|
|一年内到期的非流动资产||--|--|
|其他流动资产||--|--|
|流动资产合计||2,867,722,950.13|2,425,638,441.71|
|非流动资产：||||
|可供出售金融资产||--|--|
|持有至到期投资||--|--|
|长期应收款||--|--|
|长期股权投资|十、3|328,371,367.19|298,396,683.90|
|投资性房地产||407,900,089.95|426,426,812.91|
|固定资产||34,263,366.14|33,944,334.56|
|在建工程||--|--|
|工程物资||--|--|
|固定资产清理||--|--|
|生产性生物资产||--|--|
|油气资产||--|--|
|无形资产||1,406,066.79|327,266.75|
|开发支出||--|--|
|商誉||--|--|
|长期待摊费用||132,925.95|189,456.15|
|递延所得税资产||3,230,636.28|6,814.20|
|其他非流动资产||--|1,376,400.00|
|非流动资产合计||775,304,452.30|760,667,768.47|
|资产总计||3,643,027,402.43|3,186,306,210.18|

资产负债表（续）
2013年12月31日
编制单位：深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司 金额单位：人民币元
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|-|-|-|-|
|项目|注释|年末数|年初数|
|流动负债:||||
|短期借款||--|70,000,000.00|
|交易性金融负债||--|--|
|应付票据||--|--|
|应付账款||393,715,301.47|24,195,725.69|
|预收款项||82,398,193.00|280,272,668.00|
|应付职工薪酬||11,614,479.62|10,848,111.62|
|应交税费||149,643,182.39|6,204,121.44|
|应付利息||18,094,154.07|18,020,083.50|
|应付股利||--|--|
|其他应付款||648,978,988.66|608,165,106.86|
|一年内到期的非流动负债||331,482,489.72|299,261,270.80|
|其他流动负债||--|--|
|流动负债合计||1,635,926,788.93|1,316,967,087.91|
|非流动负债:||||
|长期借款||581,224,184.62|649,636,078.25|
|应付债券||--|--|
|长期应付款||--|--|
|专项应付款||--|--|
|预计负债||--|--|
|递延所得税负债||--|--|
|其他非流动负债||--|--|
|非流动负债合计||581,224,184.62|649,636,078.25|
|负债合计||2,217,150,973.55|1,966,603,166.16|
|所有者权益:||||
|股本||1,011,660,000.00|1,011,660,000.00|
|资本公积||978,244,858.10|978,244,858.10|
|减：库存股||--|--|
|专项储备||--|--|
|盈余公积||--|--|
|一般风险准备||--|--|
|未分配利润||-564,028,429.22|-770,201,814.08|
|所有者权益合计||1,425,876,428.88|1,219,703,044.02|
|负债及所有者权益总计||3,643,027,402.43|3,186,306,210.18|

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利润表
2013年度
编制单位：深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司 金额单位：人民币元
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|-|-|-|-|
|项目|注释|本年数|上年数|
|一、营业收入|十、4|1,334,203,505.49|113,046,014.33|
|减：营业成本|十、4|898,116,935.10|41,545,002.74|
|营业税金及附加||107,352,413.53|17,665,684.67|
|销售费用||26,298,856.99|18,313,339.83|
|管理费用||31,312,746.27|31,242,272.24|
|财务费用||1,952,132.73|-1,532,671.49|
|资产减值损失||666,840.00|--|
|加：公允价值变动收益（损失以“-”号填列）||--|--|
|投资收益（损失以“-”号填列）|十、5|-25,316.71|-120,218.96|
|其中：对联营企业和合营企业投资收益|十、5|-25,316.71|-120,218.96|
|二、营业利润（亏损以“-”号填列）||268,478,264.16|5,692,167.38|
|加：营业外收入||603,003.89|30,233.29|
|减：营业外支出||48,607.28|15,092.50|
|其中：非流动资产处置损失||7,607.28|92.50|
|三、利润总额（净亏损以“-”号填列）||269,032,660.77|5,707,308.17|
|减：所得税费用||62,859,275.91|87,586.24|
|四、净利润（亏损以“-”号填列）||206,173,384.86|5,619,721.93|
|五、其他综合收益||--|--|
|六、综合收益总额||206,173,384.86|5,619,721.93|

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现金流量表
2013年度
编制单位：深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司 金额单位：人民币元
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|-|-|-|-|
|项目|注释|本年数|上年数|
|一、经营活动产生的现金流量||||
|销售商品、提供劳务收到的现金||1,144,966,241.22|376,638,380.51|
|收到的税费返还||697,514.50|--|
|收到的其他与经营活动有关的现金||76,214,774.35|16,840,440.53|
|经营活动现金流入小计||1,221,878,530.07|393,478,821.04|
|购买商品、接受劳务支付的现金||453,758,678.80|293,631,860.90|
|支付给职工以及为职工支付的现金||27,614,061.43|27,387,097.91|
|支付的各项税费||41,219,939.77|12,569,257.99|
|支付的其他与经营活动有关的现金||302,321,288.97|50,269,427.73|
|经营活动现金流出小计||824,913,968.97|383,857,644.53|
|经营活动产生的现金流量净额||396,964,561.10|9,621,176.51|
|二、投资活动产生的现金流量||||
|收回投资所收到的现金||131,473.86|14,212,390.33|
|取得投资收益所收到的现金||--|--|
|处置固定资产、无形资产和其他长期资产所收回的现金净额||3,000.00|--|
|收到的其他与投资活动有关的现金||15,962,247.98|14,290,900.43|
|投资活动现金流入小计||16,096,721.84|28,503,290.76|
|购建固定资产、无形资产和其他长期资产所支付的现金||2,342,950.46|572,801.00|
|投资所支付的现金||90,000,000.00|63,518,370.00|
|支付的其他与投资活动有关的现金||--|--|
|投资活动现金流出小计||92,342,950.46|64,091,171.00|
|投资活动产生的现金流量净额||-76,246,228.62|-35,587,880.24|
|三、筹资活动产生的现金流量||||
|吸收投资所收到的现金||--|--|
|取得借款收到的现金||390,000,000.00|810,000,000.00|
|发行债券收到的现金||--|--|
|收到的其他与筹资活动有关的现金||25,000,000.00|--|
|筹资活动现金流入小计||415,000,000.00|810,000,000.00|
|偿还债务所支付的现金||501,190,674.71|648,292,761.31|
|分配股利、利润或偿付利息所支付的现金||62,399,178.33|64,694,167.89|
|支付的其他与筹资活动有关的现金||6,000,000.00|25,000,000.00|
|筹资活动现金流出小计||569,589,853.04|737,986,929.20|
|筹资活动产生的现金流量净额||-154,589,853.04|72,013,070.80|
|四、汇率变动对现金及现金等价物的影响||-577.80|-216.89|
|五、现金及现金等价物净增加额||166,127,901.64|46,046,150.18|
|加：期初现金及现金等价物余额||190,825,250.83|144,779,100.65|
|六、期末现金及现金等价物余额||356,953,152.47|190,825,250.83|

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第3页至第14页的财务报表由以下人士签署：
法定代表人： 主管会计工作负责人： 会计机构负责人：
股东权益变动表
2013年度
编制单位：深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司 金额单位：人民币元
||||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
|项目|股本|资本公积|减：库存股|专项准备|盈余公积|一般风险准备|未分配利润|所有者权益|
|一、上年年末余额：|1,011,660,000.00|978,244,858.10|--|--|--|--|- 770,201,814.08|1,219,703,044.02|
|加：会计政策变更|--|--|--|--|--|--|--|1,507,111,497.7-8-|
|前期差错更正|--|--|--|--|--|--|--|--|
|其他|--|--|--|--|--|--|--|--|
|二、本年年初余额|1,011,660,000.00|978,244,858.10|--|--|--|--|- 770,201,814.08|1,219,703,044.02|
|三、本年增减变动金额(减少以“-”号填列)|--|--|--|--|--|--|206,173,384.86|1,520076,,111713,,439874..7886|
|(一)净利润|--|--|--|--|--|--|206,173,384.86|206,173,384.86|
|(二) 其它综合收益|--|--|--|--|--|--|--|--|
|上述（一）和（二）小计|--|--|--|--|--|--|206,173,384.86|206,173,384.86|
|(三)所有者投入和减少的资本|--|--|--|--|--|--|--|--|
|1、所有者投入资本|--|--|--|--|--|--|--|--|
|2、股份支付计入所有者权益的金额|--|--|--|--|--|--|--|--|
|3、其他|--|--|--|--|--|--|--|--|
|(四)利润分配|--|--|--|--|--|--|--|--|
|1、提取盈余公积|--|--|--|--|--|--|--|--|
|2、提取一般风险准备|--|--|--|--|--|--|--|--|
|3、对所有者(或股东)的分配|--|--|--|--|--|--|--|--|
|4、其他|--|--|--|--|--|--|--|--|
|(五)所有者权益内部结转|--|--|--|--|--|--|--|--|
|1、资本公积转增资本(或股本)|--|--|--|--|--|--|--|--|
|2、盈余公积转增资本(或股本)|--|--|--|--|--|--|--|--|
|3、盈余公积弥补亏损|--|--|--|--|--|--|--|--|
|4、其他|--|--|--|--|--|--|--|--|
|(六)专项储备|--|--|--|--|--|--|--|--|
|1、本期提取|--|--|--|--|--|--|--|--|
|2、本期使用|--|--|--|--|--|--|--|--|
|(七)其他|--|--|--|--|--|--|--|--|
|四、本年年末余额|1,011,660,000.00|978,244,858.10|--|--|--|--|- 564,028,429.22|1,425,876,428.88|

载于第15页至第93页的财务报表附注是本财务报表的组成部分
第3页至第14页的财务报表由以下人士签署：
法定代表人： 主管会计工作负责人： 会计机构负责人：
股东权益变动表
2012年度
编制单位：深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司 金额单位：人民币元
||||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
|项目|股本|资本公积|减：库存股|专项准备|盈余公积|一般风险准备|未分配利润|所有者权益|
|一、上年年末余额：|1,011,660,000.00|978,244,858.10|--|--|--|--|- 775,821,536.01|1,214,083,322.09|
|加：会计政策变更|--|--|--|--|--|--|--|--|
|前期差错更正|--|--|--|--|--|--|--|--|
|其他|--|--|--|--|--|--|--|--|
|二、本年年初余额|1,011,660,000.00|978,244,858.10|--|--|--|--|- 775,821,536.01|1,214,083,322.09|
|三、本年增减变动金额(减少以“-”号填列)|--|--|--|--|--|--|5,619,721.93|5,619,721.93|
|(一)净利润|--|--|--|--|--|--|5,619,721.93|5,619,721.93|
|(二) 其它综合收益|--|--|--|--|--|--|--|--|
|上述（一）和（二）小计|--|--|--|--|--|--|5,619,721.93|5,619,721.93|
|(三)所有者投入和减少的资本|--|--|--|--|--|--|--|--|
|1、所有者投入资本|--|--|--|--|--|--|--|--|
|2、股份支付计入所有者权益的金额|--|--|--|--|--|--|--|--|
|3、其他|--|--|--|--|--|--|--|--|
|(四)利润分配|--|--|--|--|--|--|--|--|
|1、提取盈余公积|--|--|--|--|--|--|--|--|
|2、提取一般风险准备|--|--|--|--|--|--|--|--|
|3、对所有者(或股东)的分配|--|--|--|--|--|--|--|--|
|4、其他|--|--|--|--|--|--|--|--|
|(五)所有者权益内部结转|--|--|--|--|--|--|--|--|
|1、资本公积转增资本(或股本)|--|--|--|--|--|--|--|--|
|2、盈余公积转增资本(或股本)|--|--|--|--|--|--|--|--|
|3、盈余公积弥补亏损|--|--|--|--|--|--|--|--|
|4、其他|--|--|--|--|--|--|--|--|
|(六)专项储备|--|--|--|--|--|--|--|--|
|1、本期提取|--|--|--|--|--|--|--|--|
|2、本期使用|--|--|--|--|--|--|--|--|
|(七)其他|--|--|--|--|--|--|--|--|
|四、本年年末余额|1,011,660,000.00|978,244,858.10|--|--|--|--|- 770,201,814.08|1,219,703,044.02|

载于第15页至第93页的财务报表附注是本财务报表的组成部分
第3页至第14页的财务报表由以下人士签署：
法定代表人： 主管会计工作负责人： 会计机构负责人：
深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司 2013年度财务报表附注深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司
2013年度财务报表附注
（除特别说明外，金额单位为人民币元）
一、公司基本情况
深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司（以下简称“本公司”或“公司”）系于1993年7月经深圳市人民政府办公厅深府办复〔1993〕724号文批准，在原深圳经济特区房地产总公司的基础上改组设立的股份有限公司。本公司发行的Ａ股及Ｂ股分别于1993年9月15日及1994年1月10日在深圳证券交易所挂牌交易，1994年8月31日，本公司发行的Ｂ股作为一级有保荐ＡＤＲ在纽约柜台市场挂牌交易。本公司股本总额为1,011,660,000股，其中：Ａ股891,660,000股，Ｂ股120,000,000股。本公司企业法人营业执照注册号为440301103225878，注册资本为1,011,660,000.00元。
2004年10月13日，根据深圳市人民政府国有资产监督管理委员会（深国资委〔2004〕223号）《关于成立深圳市投资控股有限公司的决定》，本公司原大股东—深圳市建设投资控股公司与其他两家市资产管理公司合并组建深圳市投资控股有限公司，深圳市投资控股有限公司为国有独资有限责任公司。由此引起本公司的股权划转变更，业经国务院国有资产监督管理委员会“国资产权〔2005〕689号”文批准，并经中国证券监督管理委员会“证监公司字〔2005〕116号”文批准豁免其要约收购义务，并于2006年2月15日在中国证券登记结算有限责任公司深圳分公司办理过户登记手续。截至报告期末，深圳市投资控股有限公司持有本公司642,884,262股（占本公司总股本63.55%），所持股份均为无限售条件股份。
本公司的经营范围：从事房地产开发及商品房销售、物业租赁及管理、商品零售及贸易、酒店业务、设备安装及维修、建筑、室内装修等业务。
公司主要产品或提供的劳务：提供商品住宅、物业租赁及管理服务、酒店客房服务，以及建筑安装装修服务。
本公司的母公司为深圳市投资控股有限公司。
本财务报表业经本公司董事会于2014年 3月28日批准报出。
二、公司主要会计政策、会计估计和前期差错
1、财务报表的编制基础
本公司财务报表以持续经营假设为基础编制，根据实际发生的交易和事项，按照财政部于 2006年 2月 15日颁布的《企业会计准则——基本准则》和 38项具体会计准则、其后颁布的企业会计准则应用指南、企业会计准则解释及其他相关规定（以下合称“企业会计准则”）、以及中国证券监督管理委员会《公开发行证券的公司信息披露编报规则第15号——财务报告的一般规定》（2010年修订）的披露规定编制。
根据企业会计准则的相关规定，本公司核算以权责发生制为基础。除某些金融工
具外，本财务报表均以历史成本为计量基础。资产如果发生减值，则按照相关规定计
深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司 2013年度财务报表附注提相应的减值准备。
2、遵循企业会计准则的声明
本公司编制的财务报表符合企业会计准则的要求，真实、完整地反映了本公司及本公司2013年12月31日的财务状况及2013年度的经营成果和现金流量等有关信息。
此外，本公司的财务报表在所有重大方面符合中国证券监督管理委员会 2010年修订的《公开发行证券的公司信息披露编报规则第 15号－财务报告的一般规定》有关财务报表及其附注的披露要求。
3、会计期间
本公司的会计期间分为年度和中期，会计中期指短于一个完整的会计年度的报告
期间。本公司会计年度采用公历年度，即每年自 1月1日起至12月31日止。
4、记账本位币
人民币为本公司和境内子公司及境外香港子公司经营所处的主要经济环境中的货币，本公司和境内子公司及境外香港子公司以人民币为记账本位币。本公司之境外子公司美国长城地产有限公司根据其经营所处的主要经济环境中的货币确定美元为其记账本位币。本公司编制本财务报表时所采用的货币为人民币。
5、同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法
（1）同一控制下企业合并
参与合并的企业在合并前后均受同一方或相同的多方最终控制，且该控制并非暂时性的，为同一控制下的企业合并。同一控制下的企业合并，在合并日取得对其他参与合并企业控制权的一方为合并方，参与合并的其他企业为被合并方。合并日，是指合并方实际取得对被合并方控制权的日期。
合并方取得的资产和负债均按合并日在被合并方的账面价值计量。合并方取得的净资产账面价值与支付的合并对价账面价值（或发行股份面值总额）的差额，调整资本公积（股本溢价）；资本公积（股本溢价）不足以冲减的，调整留存收益。
合并方为进行企业合并发生的各项直接费用，于发生时计入当期损益。
（2）非同一控制下企业合并
参与合并的企业在合并前后不受同一方或相同的多方最终控制的，为非同一控制下的企业合并。非同一控制下的企业合并，在购买日取得对其他参与合并企业控制权的一方为购买方，参与合并的其他企业为被购买方。购买日，是指为购买方实际取得对被购买方控制权的日期。
对于非同一控制下的企业合并，合并成本包含购买日购买方为取得对被购买方的控制权而付出的资产、发生或承担的负债以及发行的权益性证券的公允价值，为企业合并发生的审计、法律服务、评估咨询等中介费用以及其他管理费用于发生时计入当期损益。购买方作为合并对价发行的权益性证券或债务性证券的交易费用，计入权益性证券或债务性证券的初始确认金额。所涉及的或有对价按其在购买日的公允价值计
入合并成本，购买日后 12个月内出现对购买日已存在情况的新的或进一步证据而需要
深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司 2013年度财务报表附注调整或有对价的，相应调整合并商誉。购买方发生的合并成本及在合并中取得的可辨认净资产按购买日的公允价值计量。合并成本大于合并中取得的被购买方于购买日可辨认净资产公允价值份额的差额，确认为商誉。合并成本小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的，首先对取得的被购买方各项可辨认资产、负债及或有负债的公允价值以及合并成本的计量进行复核，复核后合并成本仍小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的，其差额计入当期损益。
购买方取得被购买方的可抵扣暂时性差异，在购买日因不符合递延所得税资产确认条件而未予确认的，在购买日后12个月内，如取得新的或进一步的信息表明购买日的相关情况已经存在，预期被购买方在购买日可抵扣暂时性差异带来的经济利益能够实现的，则确认相关的递延所得税资产，同时减少商誉，商誉不足冲减的，差额部分确认为当期损益；除上述情况以外，确认与企业合并相关的递延所得税资产的，计入当期损益。
通过多次交易分步实现的非同一控制下企业合并，根据《财政部关于印发企业会计准则解释第 5号的通知》（财会〔2012〕19号）关于“一揽子交易”的判断标准(参见本附注二、6（1）)，判断该多次交易是否属于“一揽子交易”。属于“一揽子交易”的，参考本部分前面各段描述及本附注二、13“长期股权投资”进行会计处理；不属于“一揽子交易”的，区分个别财务报表和合并财务报表进行相关会计处理：
在个别财务报表中，以购买日之前所持被购买方的股权投资的账面价值与购买日新增投资成本之和，作为该项投资的初始投资成本；购买日之前持有的被购买方的股权涉及其他综合收益的，在处置该项投资时将与其相关的其他综合收益转入当期投资收益。
在合并财务报表中，对于购买日之前持有的被购买方的股权，按照该股权在购买日的公允价值进行重新计量，公允价值与其账面价值的差额计入当期投资收益；购买日之前持有的被购买方的股权涉及其他综合收益的，与其相关的其他综合收益应当转为购买日所属当期投资收益。
6、分步处置股权至丧失控制权相关的具体会计政策
（1）“一揽子交易”的判断原则
处置对子公司股权投资的各项交易的条款、条件以及经济影响符合以下一种或多种情况，通常表明应将多次交易事项作为一揽子交易进行会计处理：①这些交易是同时或者在考虑了彼此影响的情况下订立的；②这些交易整体才能达成一项完整的商业结果；③一项交易的发生取决于其他至少一项交易的发生；④一项交易单独看是不经济的，但是和其他交易一并考虑时是经济的。
（2）“一揽子交易”的会计处理方法
处置对子公司股权投资直至丧失控制权的各项交易属于一揽子交易的，将各项交易作为一项处置子公司并丧失控制权的交易进行会计处理；但是，在丧失控制权之前
每一次处置价款与处置投资对应的享有该子公司净资产份额的差额，在合并财务报表
深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司 2013年度财务报表附注中确认为其他综合收益，在丧失控制权时一并转入丧失控制权当期的损益。
（3）非“一揽子交易”的会计处理方法
不属于一揽子交易的，对其中的每一项交易视情况分别按照“不丧失控制权的情况下部分处置对子公司的长期股权投资”（详见本附注二、13、（2）④）和“因处置部分股权投资或其他原因丧失了对原有子公司的控制权”（详见本附注二、7）适用的原则进行会计处理。
7、合并财务报表的编制方法
合并财务报表的合并范围以控制为基础予以确定。控制是指本公司能够决定被投资单位的财务和经营政策,并能据以从被投资单位的经营活动中获取利益的权力。合并范围包括本公司及全部子公司。子公司，是指被本公司控制的企业或主体。
从取得子公司的净资产和生产经营决策的实际控制权之日起，本公司开始将其纳入合并范围；从丧失实际控制权之日起停止纳入合并范围。对于处置的子公司，处置日前的经营成果和现金流量已经适当地包括在合并利润表和合并现金流量表中；当期处置的子公司，不调整合并资产负债表的期初数。非同一控制下企业合并增加的子公司，其购买日后的经营成果及现金流量已经适当地包括在合并利润表和合并现金流量表中，且不调整合并财务报表的期初数和对比数。同一控制下企业合并增加的子公司及吸收合并下的被合并方，其自合并当期期初至合并日的经营成果和现金流量已经适当地包括在合并利润表和合并现金流量表中，并且同时调整合并财务报表的对比数。
在编制合并财务报表时，子公司与本公司采用的会计政策或会计期间不一致的，按照本公司的会计政策和会计期间对子公司财务报表进行必要的调整。对于非同一控制下企业合并取得的子公司，以购买日可辨认净资产公允价值为基础对其财务报表进行调整。
公司内所有重大往来余额、交易及未实现利润在合并财务报表编制时予以抵销。
子公司的股东权益及当期净损益中不属于本公司所拥有的部分分别作为少数股东权益及少数股东损益在合并财务报表中股东权益及净利润项下单独列示。子公司当期净损益中属于少数股东权益的份额，在合并利润表中净利润项目下以“少数股东损益”项目列示。少数股东分担的子公司的亏损超过了少数股东在该子公司期初所有者权益中所享有的份额，冲减少数股东权益。
当因处置部分股权投资或其他原因丧失了对原有子公司的控制权时，对于剩余股权，按照其在丧失控制权日的公允价值进行重新计量。处置股权取得的对价与剩余股权公允价值之和，减去按原持股比例计算应享有原有子公司自购买日开始持续计算的净资产的份额之间的差额，计入丧失控制权当期的投资收益。与原有子公司股权投资相关的其他综合收益，在丧失控制权时一并转为当期投资收益。其后，对该部分剩余股权按照《企业会计准则第 2号——长期股权投资》或《企业会计准则第 22号——金融工具确认和计量》等相关规定进行后续计量，详见本附注二、13“长期股权投资”或本
附注二、10“金融工具”。
深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司 2013年度财务报表附注8、现金及现金等价物的确定标准
本公司现金及现金等价物包括库存现金、可以随时用于支付的存款以及本公司持有的期限短（一般为从购买日起，三个月内到期）、流动性强、易于转换为已知金额的现金、价值变动风险很小的投资。
9、外币业务和外币报表折算
（1）外币业务
本公司发生的外币交易在初始确认时，按交易日的即期汇率（通常指中国人民银行公布的当日外汇牌价的中间价，下同）折算为记账本位币金额，但公司发生的外币兑换业务或涉及外币兑换的交易事项，按照实际采用的汇率折算为记账本位币金额。
资产负债表日，对于外币货币性项目采用资产负债表日即期汇率折算，由此产生的汇兑差额，除：①属于与购建符合资本化条件的资产相关的外币专门借款产生的汇兑差额按照借款费用资本化的原则处理；②用于境外经营净投资有效套期的套期工具的汇兑差额（该差额计入其他综合收益，直至净投资被处置才被确认为当期损益）；以及③可供出售的外币货币性项目除摊余成本之外的其他账面余额变动产生的汇兑差额计入其他综合收益之外，均计入当期损益。
以历史成本计量的外币非货币性项目，仍采用交易发生日的即期汇率折算的记账本位币金额计量。以公允价值计量的外币非货币性项目，采用公允价值确定日的即期汇率折算，折算后的记账本位币金额与原记账本位币金额的差额，作为公允价值变动（含汇率变动）处理，计入当期损益或确认为其他综合收益并计入资本公积。
（2）外币财务报表的折算
编制合并财务报表涉及境外经营的，如有实质上构成对境外经营净投资的外币货币性项目，因汇率变动而产生的汇兑差额，列入所有者权益“外币报表折算差额”项目；处置境外经营时，计入处置当期损益。
境外经营的外币财务报表按以下方法折算为人民币报表：资产负债表中的资产和负债项目，采用资产负债表日的即期汇率折算；所有者权益类项目除“未分配利润”项目外，其他项目采用发生时的即期汇率折算。利润表中的收入和费用项目，采用交易发生日的即期汇率折算。年初未分配利润为上一年折算后的年末未分配利润；年末未分配利润按折算后的利润分配各项目计算列示；折算后资产类项目与负债类项目和股东权益类项目合计数的差额，作为外币报表折算差额，确认为其他综合收益并在资产负债表中股东权益项目下单独列示。处置境外经营并丧失控制权时，将资产负债表中股东权益项目下列示的、与该境外经营相关的外币报表折算差额，全部或按处置该境外经营的比例转入处置当期损益。
外币现金流量以及境外子公司的现金流量，采用现金流量发生日的即期汇率折算。汇率变动对现金的影响额作为调节项目，在现金流量表中单独列报。
年初数和上年实际数按照上年财务报表折算后的数额列示。
深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司 2013年度财务报表附注10、金融工具
金融工具是指形成一个企业的金融资产，并形成其他单位的金融负债或权益工具的合同。
（1）金融工具的分类
金融资产在初始确认时划分为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产、持有至到期投资、贷款和应收款项以及可供出售金融资产。
金融负债在初始确认时划分为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债和其他金融负债。
（2）金融工具的确认依据和计量方法
初始确认金融资产，以公允价值计量。对于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产，相关的交易费用直接计入当期损益，对于其他类别的金融资产，相关交易费用计入初始确认金额。
①以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产
包括交易性金融资产和指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。
交易性金融资产是指满足下列条件之一的金融资产：A.取得该金融资产的目的，主要是为了近期内出售；B.属于进行集中管理的可辨认金融工具组合的一部分，且有客观证据表明本公司近期采用短期获利方式对该组合进行管理；C.属于衍生工具，但是，被指定且为有效套期工具的衍生工具、属于财务担保合同的衍生工具、与在活跃市场中没有报价且其公允价值不能可靠计量的权益工具投资挂钩并须通过交付该权益工具结算的衍生工具除外。
符合下述条件之一的金融资产，在初始确认时可指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产：A.该指定可以消除或明显减少由于该金融资产的计量基础不同所导致的相关利得或损失在确认或计量方面不一致的情况；B.本公司风险管理或投资策略的正式书面文件已载明，对该金融资产所在的金融资产组合或金融资产和金融负债组合以公允价值为基础进行管理、评价并向关键管理人员报告。
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产采用公允价值进行后续计量，公允价值变动形成的利得或损失以及与该等金融资产相关的股利和利息收入计入当期损益。
②持有至到期投资
是指到期日固定、回收金额固定或可确定，且本公司有明确意图和能力持有至到期的非衍生金融资产。
持有至到期投资采用实际利率法，按摊余成本进行后续计量，在终止确认、发生减值或摊销时产生的利得或损失，计入当期损益。
实际利率法是指按照金融资产或金融负债（含一组金融资产或金融负债）的实际
利率计算其摊余成本及各期利息收入或支出的方法。实际利率是指将金融资产或金融
深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司 2013年度财务报表附注负债在预期存续期间或适用的更短期间内的未来现金流量，折现为该金融资产或金融负债当前账面价值所使用的利率。
在计算实际利率时，本公司将在考虑金融资产或金融负债所有合同条款的基础上预计未来现金流量（不考虑未来的信用损失），同时还将考虑金融资产或金融负债合同各方之间支付或收取的、属于实际利率组成部分的各项收费、交易费用及折价或溢价等。
③贷款和应收款项
是指在活跃市场中没有报价、回收金额固定或可确定的非衍生金融资产。本公司划分为贷款和应收款的金融资产包括应收票据、应收账款、应收利息、应收股利及其他应收款等。
贷款和应收款项采用实际利率法，按摊余成本进行后续计量，在终止确认、发生减值或摊销时产生的利得或损失，计入当期损益。
④可供出售金融资产
包括初始确认时即被指定为可供出售的非衍生金融资产，以及除了以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产、贷款和应收款项、持有至到期投资以外的金融资产。
可供出售金融资产采用公允价值进行后续计量，公允价值变动形成的利得或损失，除减值损失和外币货币性金融资产与摊余成本相关的汇兑差额计入当期损益外，确认为其他综合收益并计入资本公积，在该金融资产终止确认时转出，计入当期损益。
可供出售金融资产持有期间取得的利息及被投资单位宣告发放的现金股利，计入投资收益。
初始确认金融负债，以公允价值计量。对于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债，相关的交易费用直接计入当期损益，对于其他金融负债，相关交易费用计入初始确认金额。
①以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债
分类为交易性金融负债和在初始确认时指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债的条件与分类为交易性金融资产和在初始确认时指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产的条件一致。
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债采用公允价值进行后续计量，公允价值的变动形成的利得或损失以及与该等金融负债相关的股利和利息支出计入当期损益。
②其他金融负债
与在活跃市场中没有报价、公允价值不能可靠计量的权益工具挂钩并须通过交付该权益工具结算的衍生金融负债，按照成本进行后续计量。其他金融负债采用实际利率法，按摊余成本进行后续计量，终止确认或摊销产生的利得或损失计入当期损益。
深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司 2013年度财务报表附注③财务担保合同及贷款承诺
不属于指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债的财务担保合同，或没有指定为以公允价值计量且其变动计入损益并将以低于市场利率贷款的贷款承诺，以公允价值进行初始确认，在初始确认后按照《企业会计准则第 13号—或有事项》确定的金额和初始确认金额扣除按照《企业会计准则第 14号—收入》的原则确定的累计摊销额后的余额之中的较高者进行后续计量。
（3）金融资产转移的确认依据和计量方法
满足下列条件之一的金融资产，予以终止确认：①收取该金融资产现金流量的合同权利终止；②该金融资产已转移，且将金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转移给转入方；③该金融资产已转移，虽然企业既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬，但是放弃了对该金融资产控制。
若企业既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬，且未放弃对该金融资产的控制的，则按照继续涉入所转移金融资产的程度确认有关金融资产，并相应确认有关负债。继续涉入所转移金融资产的程度，是指该金融资产价值变动使企业面临的风险水平。
金融资产整体转移满足终止确认条件的，将所转移金融资产的账面价值及因转移而收到的对价与原计入其他综合收益的公允价值变动累计额之和的差额计入当期损益。
金融资产部分转移满足终止确认条件的，将所转移金融资产的账面价值在终止确认及未终止确认部分之间按其相对的公允价值进行分摊，并将因转移而收到的对价与应分摊至终止确认部分的原计入其他综合收益的公允价值变动累计额之和与分摊的前述账面金额之差额计入当期损益。
本公司对采用附追索权方式出售的金融资产，或将持有的金融资产背书转让，需确定该金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬是否已经转移。已将该金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转移给转入方的，终止确认该金融资产；保留了金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，不终止确认该金融资产；既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，则继续判断企业是否对该资产保留了控制，并根据前面各段所述的原则进行会计处理。
（4）金融负债终止确认条件
金融负债的现时义务全部或部分已经解除的，才能终止确认该金融负债或其一部分。本公司（债务人）与债权人之间签订协议，以承担新金融负债方式替换现存金融负债，且新金融负债与现存金融负债的合同条款实质上不同的，终止确认现存金融负债，并同时确认新金融负债。
金融负债全部或部分终止确认的，将终止确认部分的账面价值与支付的对价（包括转出的非现金资产或承担的新金融负债）之间的差额，计入当期损益。
深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司 2013年度财务报表附注（5）金融资产和金融负债的公允价值确定方法
公允价值，指在公平交易中，熟悉情况的交易双方自愿进行资产交换或债务清偿的金额。金融工具存在活跃市场的，本公司采用活跃市场中的报价确定其公允价值。
活跃市场中的报价是指易于定期从交易所、经纪商、行业协会、定价服务机构等获得的价格，且代表了在公平交易中实际发生的市场交易的价格。金融工具不存在活跃市场的，本公司采用估值技术确定其公允价值。估值技术包括参考熟悉情况并自愿交易的各方最近进行的市场交易中使用的价格、参照实质上相同的其他金融工具当前的公允价值、现金流量折现法和期权定价模型等。
（6）金融资产（不含应收款项）减值测试方法、减值准备计提方法
除了以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产外，本公司在每个资产负债表日对其他金融资产的账面价值进行检查，有客观证据表明金融资产发生减值的，计提减值准备。
①持有至到期投资减值
以成本或摊余成本计量的金融资产将其账面价值减记至预计未来现金流量现值，减记金额确认为减值损失，计入当期损益。金融资产在确认减值损失后，如有客观证据表明该金融资产价值已恢复，且客观上与确认该损失后发生的事项有关，原确认的减值损失予以转回，金融资产转回减值损失后的账面价值不超过假定不计提减值准备情况下该金融资产在转回日的摊余成本。
②可供出售金融资产减值
可供出售金融资产发生减值时，将原计入资本公积的因公允价值下降形成的累计损失予以转出并计入当期损益，该转出的累计损失为该资产初始取得成本扣除已收回本金和已摊销金额、当前公允价值和原已计入损益的减值损失后的余额。
在确认减值损失后，期后如有客观证据表明该金融资产价值已恢复，且客观上与确认该损失后发生的事项有关，原确认的减值损失予以转回，可供出售权益工具投资的减值损失转回确认为其他综合收益，可供出售债务工具的减值损失转回计入当期损益。
在活跃市场中没有报价且其公允价值不能可靠计量的权益工具投资，或与该权益工具挂钩并须通过交付该权益工具结算的衍生金融资产的减值损失，不予转回。
11、应收款项坏账准备的确认标准和计提方法
应收款项包括应收账款、其他应收款等。
本公司在资产负债表日对应收款项账面价值进行检查，对存在下列客观证据表明应收款项发生减值的，计提减值准备：①债务人发生严重的财务困难；②债务人违反合同条款（如偿付利息或本金发生违约或逾期等）；③债务人很可能倒闭或进行其他财务重组；④其他表明应收款项发生减值的客观依据。
（1）单项金额重大并单项计提坏账准备的应收款项
本公司将金额为人民币500万元以上的应收款项确认为单项金额重大的应收款项。
深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司 2013年度财务报表附注本公司对单项金额重大的应收款项单独进行减值测试，如有客观证据表明其发生了减值的，根据其预计未来现金流量（不包括尚未发生的未来信用损失）按原实际利率折现的现值低于其账面价值的差额，确认为减值损失，计入当期损益。
（2）单项金额不重大但单项计提坏账准备的应收款项
本公司对单项金额不重大的应收款项，如果出现账龄过长、与债务人产生纠纷或者债务人出现严重财务困难等减值迹象，按个别方式评估减值损失。
12、存货
（1）存货的分类
存货按房地产开发产品和非开发产品分类。房地产开发产品包括已完工开发产品、在建开发产品和拟开发产品。非开发产品包括原材料、库存商品、低值易耗品、工程施工。
已完工开发产品是指已建成、待出售的物业；在建开发产品是指尚未建成、以出售为开发目的的物业；拟开发土地是指所购入的、已决定将之发展为出售或出租物业的土地。拟开发产品在项目整体开发时，全部转入在建开发产品；在项目分期开发时，将分期开发用地部分转入在建开发产品，未开发土地仍保留在拟开发产品当中。
（2）发出存货的计价方法
存货按照成本进行初始计量，发出时材料按加权平均成本法计价，开发产品按照个别认定法计价。
（3）存货可变现净值的确定依据和存货跌价准备的计提方法
可变现净值是指在日常活动中，存货的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用以及相关税费后的金额。在确定存货的可变现净值时，以取得的确凿证据为基础，同时考虑持有存货的目的以及资产负债表日后事项的影响。
在资产负债表日，存货按照成本与可变现净值孰低计量。当其可变现净值低于成本时，提取存货跌价准备。存货跌价准备通常按单个存货项目的成本高于其可变现净值的差额提取。
计提存货跌价准备后，如果以前减记存货价值的影响因素已经消失，导致存货的可变现净值高于其账面价值的，在原已计提的存货跌价准备金额内予以转回，转回的金额计入当期损益。
（4）存货的盘存制度为永续盘存制。
（5）低值易耗品和包装物的摊销方法
低值易耗品和包装物于领用时按一次摊销法摊销。
（6）开发用土地核算的方法
纯土地开发项目，其费用支出单独构成土地开发成本；
连同房产整体开发的项目，其费用可分清负担对象的，一般按实际面积分摊计入商品房成本。
深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司 2013年度财务报表附注（7）公共配套设施费用的核算
按实际完工成本计入在建开发产品（如果房地产项目完工时相应的公共配套设施尚未建设完成，则根据预计发生的成本计入完工开发产品），如果一个配套设施存在多个房地产项目受益且开发的产品为同一类型时，则根据其可销售面积按比例分摊；
如果一个配套设施存在多个房地产项目受益但开发的产品类型不同时（如同时开发普通住宅和别墅），则根据其占地面积按比例分摊。
（8）维修基金的核算方法
本公司物业管理业务所收到业主委托代为管理的公共维修基金，计入长期应付款，专项用于住宅共同设施和物业管理区域公共设施的维修、更新。
（9）质量保证金的核算方法
根据合同规定之金额计入完工开发产品成本，同时计入应付账款，待保证期满后实际支付。
13、长期股权投资
（1）投资成本的确定
对于企业合并形成的长期股权投资，如为同一控制下的企业合并取得的长期股权投资，在合并日按照取得被合并方股东权益账面价值的份额作为初始投资成本。通过非同一控制下的企业合并取得的长期股权投资，企业合并成本包括购买方付出的资产、发生或承担的负债、发行的权益性证券的公允价值之和；购买方为企业合并发生的审计、法律服务、评估咨询等中介费用以及其他相关管理费用，应当于发生时计入当期损益；购买方作为合并对价发行的权益性证券或债务性证券的交易费用，应当计入权益性证券或债务性证券的初始确认金额。
除企业合并形成的长期股权投资外的其他股权投资，按成本进行初始计量，该成本视长期股权投资取得方式的不同，分别按照本公司实际支付的现金购买价款、本公司发行的权益性证券的公允价值、投资合同或协议约定的价值、非货币性资产交换交易中换出资产的公允价值或原账面价值、该项长期股权投资自身的公允价值等方式确定。与取得长期股权投资直接相关的费用、税金及其他必要支出也计入投资成本。
（2）后续计量及损益确认
对被投资单位不具有共同控制或重大影响并且在活跃市场中没有报价、公允价值不能可靠计量的长期股权投资，采用成本法核算；对被投资单位具有共同控制或重大影响的长期股权投资，采用权益法核算；对被投资单位不具有控制、共同控制或重大影响并且公允价值能够可靠计量的长期股权投资，作为可供出售金融资产或以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产核算。
此外，公司财务报表采用成本法核算能够对被投资单位实施控制的长期股权投资。
①成本法核算的长期股权投资
采用成本法核算时，长期股权投资按初始投资成本计价，除取得投资时实际支付
的价款或者对价中包含的已宣告但尚未发放的现金股利或者利润外，当期投资收益按
深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司 2013年度财务报表附注照享有被投资单位宣告发放的现金股利或利润确认。
②权益法核算的长期股权投资
采用权益法核算时，长期股权投资的初始投资成本大于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的，不调整长期股权投资的初始投资成本；初始投资成本小于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的，其差额计入当期损益，同时调整长期股权投资的成本。
采用权益法核算时，当期投资损益为应享有或应分担的被投资单位当年实现的净损益的份额。在确认应享有被投资单位净损益的份额时，以取得投资时被投资单位各项可辨认资产等的公允价值为基础，并按照本公司的会计政策及会计期间，对被投资单位的净利润进行调整后确认。对于本公司与联营企业及合营之间发生的未实现内部交易损益，按照持股比例计算属于本公司的部分予以抵销，在此基础上确认投资损益。
但本公司与被投资单位发生的未实现内部交易损失，按照《企业会计准则第 8号——资产减值》等规定属于所转让资产减值损失的，不予以抵销。对被投资单位的其他综合收益，相应调整长期股权投资的账面价值确认为其他综合收益并计入资本公积。
在确认应分担被投资单位发生的净亏损时，以长期股权投资的账面价值和其他实质上构成对被投资单位净投资的长期权益减记至零为限。此外，如本公司对被投资单位负有承担额外损失的义务，则按预计承担的义务确认预计负债，计入当期投资损失。
被投资单位以后期间实现净利润的，本公司在收益分享额弥补未确认的亏损分担额后，恢复确认收益分享额。
对于本公司首次执行新会计准则之前已经持有的对联营企业和合营企业的长期股权投资，如存在与该投资相关的股权投资借方差额，按原剩余期限直线摊销的金额计入当期损益。
③收购少数股权
在编制合并财务报表时，因购买少数股权新增的长期股权投资与按照新增持股比例计算应享有子公司自购买日（或合并日）开始持续计算的净资产份额之间的差额，调整资本公积，资本公积不足冲减的，调整留存收益。
④处置长期股权投资
在合并财务报表中，母公司在不丧失控制权的情况下部分处置对子公司的长期股权投资，处置价款与处置长期股权投资相对应享有子公司净资产的差额计入股东权益；
母公司部分处置对子公司的长期股权投资导致丧失对子公司控制权的，按本附注二、7、“合并财务报表编制的方法”中所述的相关会计政策处理。
其他情形下的长期股权投资处置，对于处置的股权，其账面价值与实际取得价款的差额，计入当期损益；采用权益法核算的长期股权投资，在处置时将原计入股东权益的其他综合收益部分按相应的比例转入当期损益。对于剩余股权，按其账面价值确认为长期股权投资或其他相关金融资产，并按前述长期股权投资或金融资产的会计政
策进行后续计量。涉及对剩余股权由成本法转为权益法核算的，按相关规定进行追溯
深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司 2013年度财务报表附注调整。
（3）确定对被投资单位具有共同控制、重大影响的依据
控制是指有权决定一个企业的财务和经营政策，并能据以从该企业的经营活动中获取利益。共同控制是指按照合同约定对某项经济活动所共有的控制，仅在与该项经济活动相关的重要财务和经营决策需要分享控制权的投资方一致同意时存在。重大影响是指对一个企业的财务和经营政策有参与决策的权力，但并不能够控制或者与其他方一起共同控制这些政策的制定。在确定能否对被投资单位实施控制或施加重大影响时，已考虑投资企业和其他方持有的被投资单位当期可转换公司债券、当期可执行认股权证等潜在表决权因素。
（4）减值测试方法及减值准备计提方法
本公司在每一个资产负债表日检查长期股权投资是否存在可能发生减值的迹象。
如果该资产存在减值迹象，则估计其可收回金额。如果资产的可收回金额低于其账面价值，按其差额计提资产减值准备，并计入当期损益。
长期股权投资的减值损失一经确认，在以后会计期间不予转回。
14、投资性房地产
投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物等。此外，对于本公司持有以备经营出租的空置建筑物，若董事会（或类似机构）作出书面决议，明确表示将其用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化的，也作为投资性房地产列报。
投资性房地产按成本进行初始计量。与投资性房地产有关的后续支出，如果与该资产有关的经济利益很可能流入且其成本能可靠地计量，则计入投资性房地产成本。
其他后续支出，在发生时计入当期损益。
本公司采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，并按照与房屋建筑物或土地使用权一致的政策进行折旧或摊销。
自用房地产或存货转换为投资性房地产或投资性房地产转换为自用房地产时，按转换前的账面价值作为转换后的入账价值。
投资性房地产的用途改变为自用时，自改变之日起，将该投资性房地产转换为固定资产或无形资产。自用房地产的用途改变为赚取租金或资本增值时，自改变之日起，将固定资产或无形资产转换为投资性房地产。发生转换时，转换为采用成本模式计量的投资性房地产的，以转换前的账面价值作为转换后的入账价值；转换为以公允价值模式计量的投资性房地产的，以转换日的公允价值作为转换后的入账价值。
当投资性房地产被处置、或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得经济利益时，终止确认该项投资性房地产。投资性房地产出售、转让、报废或毁损的处置收入扣除其账面价值和相关税费后计入当期损益。
深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司 2013年度财务报表附注15、固定资产
（1）固定资产确认条件
固定资产是指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的，使用寿命超过一个会计年度的有形资产。
（2）融资租入固定资产的认定依据及计价方法
融资租赁为实质上转移了与资产所有权有关的全部风险和报酬的租赁，其所有权最终可能转移，也可能不转移。以融资租赁方式租入的固定资产采用与自有固定资产一致的政策计提租赁资产折旧。能够合理确定租赁期届满时取得租赁资产所有权的在租赁资产使用寿命内计提折旧，无法合理确定租赁期届满能够取得租赁资产所有权的，在租赁期与租赁资产使用寿命两者中较短的期间内计提折旧。
（3）各类固定资产的折旧方法
固定资产按成本并考虑预计弃置费用因素的影响进行初始计量。固定资产从达到预定可使用状态的次月起，采用年限平均法在使用寿命内计提折旧。各类固定资产的使用寿命、预计净残值和年折旧率如下：
类别 折旧年限（年） 残值率（%） 年折旧率（%）房屋及建筑物 30 5 3.17
机器设备 7 5 13.57
运输设备 6 5 15.83
电子设备及其他 5 5 19.00
预计净残值是指假定固定资产预计使用寿命已满并处于使用寿命终了时的预期状态，本公司目前从该项资产处置中获得的扣除预计处置费用后的金额。
（4）固定资产的减值测试方法、减值准备计提方法
资产负债表日，固定资产存在减值迹象，应当估计其可收回金额。可收回金额按资产的公允价值减去处置费用后的净额与资产未来现金流量的现值之间的高者确定。
估计可收回金额，应以单项资产为基础，若难以对单项资产的可收回金额进行估计的，应以该项资产所属的资产组为基础确定资产组的可收回金额。减值准备一旦计提，在以后会计期间不予转回。
（5）其他说明
与固定资产有关的后续支出，如果与该固定资产有关的经济利益很可能流入且其成本能可靠地计量，则计入固定资产成本，并终止确认被替换部分的账面价值。除此以外的其他后续支出，在发生时计入当期损益。
固定资产出售、转让、报废或毁损的处置收入扣除其账面价值和相关税费后的差额计入当期损益。
本公司至少于年度终了对固定资产的使用寿命、预计净残值和折旧方法进行复核，如发生改变则作为会计估计变更处理。
深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司 2013年度财务报表附注16、在建工程
（1）在建工程的类别
在建工程包括施工前期准备、正在施工中的建筑工程、安装工程、技术改造工程、大修理工程等，并按实际发生的支出确定工程成本。
（2）在建工程结转为固定资产的标准和时点
在建工程在达到预定可使用状态时，按实际发生的全部支出转入固定资产核算。
（3）在建工程的减值测试方法、减值准备计提方法
资产负债表日，对长期停建并计划在 3年内不会重新开工等预计发生减值的在建工程，对可收回金额低于账面价值的部分计提在建工程减值准备。减值准备一旦计提，在以后会计期间不予转回。
17、借款费用
（1）借款费用资本化的确认原则
借款费用包括借款利息、折价或溢价的摊销、辅助费用以及因外币借款而发生的汇兑差额等。
可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的借款费用，在资产支出已经发生、借款费用已经发生、为使资产达到预定可使用或可销售状态所必要的购建或生产活动已经开始时，开始资本化；构建或者生产的符合资本化条件的资产达到预定可使用状态或者可销售状态时，停止资本化。其余借款费用在发生当期确认为费用。
（2）借款费用资本化期间
资本化期间，指从借款费用开始资本化时点到停止资本化时点的期间，借款费用暂停资本化的期间不包括在内。
（3）暂停资本化期间
如果符合资本化条件的资产在购建或生产过程中发生非正常中断、并且中断时间连续超过3个月的，暂停借款费用的资本化，直至资产的购建或生产活动重新开始。
（4）借款费用资本化金额的计算方法
专门借款当期实际发生的利息费用，减去尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入或进行暂时性投资取得的投资收益后的金额予以资本化；一般借款根据累计资产支出超过专门借款部分的资产支出加权平均数乘以所占用一般借款的资本化率，确定资本化金额。资本化率根据一般借款的加权平均利率计算确定。
资本化期间内，外币专门借款的汇兑差额全部予以资本化；外币一般借款的汇兑差额计入当期损益。
18、无形资产
（1）无形资产的计价方法
无形资产是指本公司拥有或者控制的没有实物形态的可辨认非货币性资产。
无形资产按成本进行初始计量。与无形资产有关的支出，如果相关的经济利益很
可能流入本公司且其成本能可靠地计量，则计入无形资产成本。除此以外的其他项目
深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司 2013年度财务报表附注的支出，在发生时计入当期损益。
取得的土地使用权通常作为无形资产核算。自行开发建造厂房等建筑物，相关的土地使用权支出和建筑物建造成本则分别作为无形资产和固定资产核算。如为外购的房屋及建筑物，则将有关价款在土地使用权和建筑物之间进行分配，难以合理分配的，全部作为固定资产处理。
使用寿命有限的无形资产自可供使用时起，对其原值减去预计净残值和已计提的减值准备累计金额在其预计使用寿命内采用直线法分期平均摊销。使用寿命不确定的无形资产不予摊销。
期末，对使用寿命有限的无形资产的使用寿命和摊销方法进行复核，如发生变更则作为会计估计变更处理。此外，还对使用寿命不确定的无形资产的使用寿命进行复核，如果有证据表明该无形资产为企业带来经济利益的期限是可预见的，则估计其使用寿命并按照使用寿命有限的无形资产的摊销政策进行摊销。
（2）使用寿命有限的无形资产的使用寿命估计情况
项目 预计使用寿命 依据
出租车牌照 38年 出租车牌照记录年限
软件 5年 固定资产电子及其他设备年限
（3）使用寿命不确定的无形资产的判断依据
无法合理确定无形资产为公司带来经济利益期限的，该项无形资产作为使用寿命不确定的无形资产。
（4）无形资产减值准备的计提
对使用寿命不确定的无形资产，于资产负债表日进行减值测试。
对使用寿命有限的无形资产，于资产负债表日，存在减值迹象，估计其可收回金额。可收回金额低于其账面价值的，将无形资产的账面价值减记至可收回金额，减记的金额确认为无形资产减值损失，计入当期损益，同时计提相应的无形资产减值准备。
无形资产减值损失一经确认，在以后会计期间不予转回。
（5）划分公司内部研究开发项目的研究阶段和开发阶段具体标准
研究阶段：为获取并理解新的科学或技术知识等而进行的独创性的有计划调查、研究活动的阶段。
开发阶段：在进行商业性生产或使用前，将研究成果或其他知识应用于某项计划或设计，以生产出新的或具有实质性改进的材料、装置、产品等活动的阶段。
（6）内部研究开发项目支出的核算
研究阶段的支出，于发生时计入当期损益。
开发阶段的支出同时满足下列条件的，确认为无形资产，不能满足下述条件的开发阶段的支出计入当期损益：
①完成该无形资产以使其能够使用或出售在技术上具有可行性；
②具有完成该无形资产并使用或出售的意图；
深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司 2013年度财务报表附注③无形资产产生经济利益的方式，包括能够证明运用该无形资产生产的产品存在市场或无形资产自身存在市场，无形资产将在内部使用的，能够证明其有用性；
④有足够的技术、财务资源和其他资源支持，以完成该无形资产的开发，并有能力使用或出售该无形资产；
⑤归属于该无形资产开发阶段的支出能够可靠地计量。
无法区分研究阶段支出和开发阶段支出的，将发生的研发支出全部计入当期损益。
19、长期待摊费用
长期待摊费用为已经发生但应由报告期和以后各期负担的分摊期限在一年以上的各项费用。长期待摊费用在预计受益期间按直线法摊销。
20、预计负债
预计负债属于负债的范畴，符合负债的确认条件应给予确认，或有事项的确认和计量通常是指预计负债的确认和计量。
（1）预计负债的确认标准
当与或有事项相关的义务同时符合以下条件，确认为预计负债：（1）该义务是本公司承担的现时义务；（2）履行该义务很可能导致经济利益流出；（3）该义务的金额能够可靠地计量。
（2）预计负债的计量方法
在资产负债表日，考虑与或有事项有关的风险、不确定性和货币时间价值等因素，按照履行相关现时义务所需支出的最佳估计数对预计负债进行计量。
如果清偿预计负债所需支出全部或部分预期由第三方补偿的，补偿金额在基本确定能够收到时，作为资产单独确认，且确认的补偿金额不超过预计负债的账面价值。
①亏损合同
亏损合同是履行合同义务不可避免会发生的成本超过预期经济利益的合同。待执行合同变成亏损合同，且该亏损合同产生的义务满足上述预计负债的确认条件的，将合同预计损失超过合同标的资产已确认的减值损失（如有）的部分，确认为预计负债。
②重组义务
对于有详细、正式并且已经对外公告的重组计划，在满足前述预计负债的确认条件的情况下，按照与重组有关的直接支出确定预计负债金额。对于出售部分业务的重组义务，只有在本公司承诺出售部分业务（即签订了约束性出售协议时），才确认与重组相关的义务。
21、收入
（1）销售商品收入确认时间的具体判断标准
在已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给买方，既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售商品实施有效控制，收入的金额能够可靠地计量，相关的经济利益很可能流入企业，相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量时，
确认商品销售收入的实现。
深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司 2013年度财务报表附注根据上述确认原则，本公司确定房地产销售收入的确认还必须满足以下条件：已经签订销售合同并在国土部门备案；房地产已经完工并验收合格；一次性付款的，已收讫全部房款，分期付款方式的，如果延期收取的货款具有融资性质，按照应收合同价款的现值计算确定，按揭方式的，已收到首期款且已办妥银行按揭审批手续；按照销售合同约定的要求办妥了入伙手续。
（2）确认让渡资产使用权收入的依据
相关的经济利益很可能流入企业，且收入的金额能够可靠地计量时。
①利息收入金额，按照他人使用本企业货币资金的时间和实际利率计算确定。
②使用费收入金额，按照有关合同或协议约定的收费时间和方法计算确定。
（3）确认提供劳务收入的依据
在提供劳务交易的结果能够可靠估计的情况下，于资产负债表日按照完工百分比法确认提供的劳务收入。
本公司与其他企业签订的合同或协议包括销售商品和提供劳务时，如销售商品部分和提供劳务部分能够区分并单独计量的，将销售商品部分和提供劳务部分分别处理；
如销售商品部分和提供劳务部分不能够区分，或虽能区分但不能够单独计量的，将该合同全部作为销售商品处理。
（4）按完工百分比确认提供劳务的收入和建造合同收入时，确定合同完工进度的依据和方法
完工进度按已经发生的劳务成本占估计总成本的比例确定。
提供劳务交易的结果能够可靠估计是指同时满足：①收入的金额能够可靠地计量；
②相关的经济利益很可能流入企业；③交易的完工程度能够可靠地确定；④交易中已发生和将发生的成本能够可靠地计量。
如果提供劳务交易的结果不能够可靠估计，则按已经发生并预计能够得到补偿的劳务成本金额确认提供的劳务收入，并将已发生的劳务成本作为当期费用。已经发生的劳务成本如预计不能得到补偿的，则不确认收入。
22、政府补助
（1）类型
政府补助是指本公司从政府无偿取得货币性资产和非货币性资产，不包括政府作为所有者投入的资本。政府补助分为与资产相关的政府补助和与收益相关的政府补助。
（2）会计政策
政府补助为货币性资产的，按照收到或应收的金额计量。政府补助为非货币性资产的，按照公允价值计量；公允价值不能够可靠取得的，按照名义金额计量。按照名义金额计量的政府补助，直接计入当期损益。
与资产相关的政府补助，确认为递延收益，并在相关资产的使用寿命内平均分配计入当期损益。与收益相关的政府补助，用于补偿以后期间的相关费用和损失的，确
认为递延收益，并在确认相关费用的期间计入当期损益；用于补偿已经发生的相关费
深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司 2013年度财务报表附注用和损失的，直接计入当期损益。
已确认的政府补助需要返还时，存在相关递延收益余额的，冲减相关递延收益账面余额，超出部分计入当期损益；不存在相关递延收益的，直接计入当期损益。
23、递延所得税资产和递延所得税负债
某些资产、负债项目的账面价值与其计税基础之间的差额，以及未作为资产和负债确认但按照税法规定可以确定其计税基础的项目的账面价值与计税基础之间的差额产生的暂时性差异，采用资产负债表债务法确认递延所得税资产及递延所得税负债。
（1）确认递延所得税资产的依据
与既不是企业合并、发生时也不影响会计利润和应纳税所得额（或可抵扣亏损）的交易中产生的资产或负债的初始确认有关的可抵扣暂时性差异，不予确认有关的递延所得税资产。此外，对与子公司、联营企业及合营企业投资相关的可抵扣暂时性差异，如果暂时性差异在可预见的未来不是很可能转回，或者未来不是很可能获得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额，不予确认有关的递延所得税资产。除上述例外情况，本公司以很可能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额为限，确认其他可抵扣暂时性差异产生的递延所得税资产。
对于能够结转以后年度的可抵扣亏损和税款抵减，以很可能获得用来抵扣可抵扣亏损和税款抵减的未来应纳税所得额为限，确认相应的递延所得税资产。
（2）确认递延所得税负债的依据
与商誉的初始确认有关，以及与既不是企业合并、发生时也不影响会计利润和应纳税所得额（或可抵扣亏损）的交易中产生的资产或负债的初始确认有关的应纳税暂时性差异，不予确认有关的递延所得税负债。此外，对与子公司、联营企业及合营企业投资相关的应纳税暂时性差异，如果本公司能够控制暂时性差异转回的时间，而且该暂时性差异在可预见的未来很可能不会转回，也不予确认有关的递延所得税负债。
除上述例外情况，本公司确认其他所有应纳税暂时性差异产生的递延所得税负债。
24、经营租赁、融资租赁
（1）经营租赁会计处理
①本公司作为承租人记录经营租赁业务
经营租赁的租金支出在租赁期内的各个期间按直线法计入相关资产成本或当期损益。初始直接费用计入当期损益。或有租金于实际发生时计入当期损益。
②本公司作为出租人记录经营租赁业务
经营租赁的租金收入在租赁期内的各个期间按直线法确认为当期损益。对金额较大的初始直接费用于发生时予以资本化，在整个租赁期间内按照与确认租金收入相同的基础分期计入当期损益；其他金额较小的初始直接费用于发生时计入当期损益。或有租金于实际发生时计入当期损益。
（2）融资租赁会计处理
①本公司作为承租人记录融资租赁业务
深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司 2013年度财务报表附注于租赁期开始日，将租赁开始日租赁资产的公允价值与最低租赁付款额现值两者中较低者作为租入资产的入账价值，将最低租赁付款额作为长期应付款的入账价值，其差额作为未确认融资费用。此外，在租赁谈判和签订租赁合同过程中发生的，可归属于租赁项目的初始直接费用也计入租入资产价值。最低租赁付款额扣除未确认融资费用后的余额分别长期负债和一年内到期的长期负债列示。
未确认融资费用在租赁期内采用实际利率法计算确认当期的融资费用。或有租金于实际发生时计入当期损益。
②本公司作为出租人记录融资租赁业务
于租赁期开始日，将租赁开始日最低租赁收款额与初始直接费用之和作为应收融资租赁款的入账价值，同时记录未担保余值；将最低租赁收款额、初始直接费用及未担保余值之和与其现值之和的差额确认为未实现融资收益。应收融资租赁款扣除未实现融资收益后的余额分别长期债权和一年内到期的长期债权列示。
未实现融资收益在租赁期内采用实际利率法计算确认当期的融资收入。或有租金于实际发生时计入当期损益。
25、持有待售资产
（1）持有待售资产确认条件
若本公司已就处置某项非流动资产作出决议，已经与受让方签订了不可撤销的转让协议，且该项转让很可能在一年内完成，则该非流动资产作为持有待售非流动资产核算。
（2）持有待售资产的会计处理方法
满足上述确认条件的持有待售资产不计提折旧或进行摊销，按照账面价值与公允价值减去处置费用后的净额孰低计量。持有待售的非流动资产包括单项资产和处置组。
如果处置组是一组资产组，并且按照《企业会计准则第 8号——资产减值》的规定将企业合并中取得的商誉分摊至该资产组，或者该处置组是这种资产组中一项经营，则该处置组包括企业合并中的商誉。
某项资产或处置组被划归为持有待售，但后来不再满足持有待售的非流动资产的确认条件，本公司停止将其划归为持有待售，并按照下列两项金额中较低者进行计量：（1）该资产或处置组被划归为持有待售之前的账面价值，按照其假定在没有被划归为持有待售的情况下原应确认的折旧、摊销或减值进行调整后的金额；（2）决定不再出售之日的可收回金额。
26、职工薪酬
本公司在职工提供服务的会计期间，将应付的职工薪酬确认为负债。
本公司按规定参加由政府机构设立的职工社会保障体系，包括基本养老保险、医疗保险、住房公积金及其他社会保障制度，相应的支出于发生时计入相关资产成本或当期损益。
在职工劳动合同到期之前解除与职工的劳动关系，或为鼓励职工自愿接受裁减而
深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司 2013年度财务报表附注提出给予补偿的建议，如果本公司已经制定正式的解除劳动关系计划或提出自愿裁减建议并即将实施，同时本公司不能单方面撤回解除劳动关系计划或裁减建议的，确认因解除与职工劳动关系给予补偿产生的预计负债，并计入当期损益。
职工内部退休计划采用上述辞退福利相同的原则处理。本公司将自职工停止提供服务日至正常退休日的期间拟支付的内退人员工资和缴纳的社会保险费等，在符合预计负债确认条件时，计入当期损益（辞退福利）。
27、主要会计政策、会计估计的变更
（1）会计政策变更
本报告期主要会计政策未变更。
（2）会计估计变更
本报告期主要会计估计未变更。
28、前期会计差错更正
（1）本报告期未发现采用追溯重述法的前期会计差错。
（2）本报告期未发现采用未来适用法的前期会计差错。
三、税项
主要税种及税率
税种 计税依据 税率
增值税 销售商品收入、的士运营收入 17%、3%
营业税 房地产销售收入、租赁和物业管理收入 5%
营业税 建筑安装工程收入 3%
城市维护建设税 实际缴纳的流转税。 7%
教育费附加（含地方教育费附加）实际缴纳的流转税 5%
企业所得税、企业利得税* 应纳税所得额 25%、16.5%土地增值税 转让房地产增值额 超率累进税率注*：注册于境内的公司企业所得税税率为25%，注册于香港的公司的企业利得税税率为16.5%。
深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司 2013年度财务报表附注四、企业合并及合并财务报表
1、子公司情况
（1）通过设立或投资等方式取得的子公司
单位：万元
年末实际 实质上构成对子公司净投资子公司全称 子公司类型 注册地 业务性质 注册资本 经营范围
出资额 的其他项目余额深圳海燕大酒店有限公司 全资子公司 深圳 服务业 3,000 酒店服务 3,000 --深圳市物业管理有限公司 全资子公司 深圳 服务业 725 物业管理 725 --深圳圳通工程有限公司 全资子公司 深圳 服务业 1,000 安装维修 1,000 --深圳市华展建设监理有限公司 全资子公司 深圳 服务业 800 监理 800 --深圳市深房小汽车出租有限公司全资子公司 深圳 服务业 1,029 小汽车出租 1,029 --深圳深房停车场有限公司 全资子公司 深圳 服务业 4,250 建设经营停车场 4,250 --深圳市深房投资有限公司 全资子公司 深圳 投资 1,000 投资 1,000 --深圳市深房保税贸易有限公司 全资子公司 深圳 贸易 500 进出品贸易 500 --深圳市深房集团龙岗开发有限公
全资子公司 深圳 房地产 3,000 房地产开发 3,000 --司
深圳经济特区房地产（集团）
全资子公司 广州 房地产 2,000 房地产开发 2,000 --广州房地产有限公司
北京新峰房地产开发经营有限公
全资子公司 北京 房地产 US$1,000 房地产经营 7,671 --司
北京深房物业管理有限责任公司全资子公司 北京 服务业 50 物业管理 50 --深圳市深物电梯有限公司 全资子公司 深圳 服务业 350电梯销售与维修服务 350 --深圳市联华企业有限公司 全资子公司 深圳 服务业 1,000 机械机电设备安装 1,000 --
深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司 2013年度财务报表附注年末实际 实质上构成对子公司净投资子公司全称 子公司类型 注册地 业务性质 注册资本 经营范围
出资额 的其他项目余额新峰置业有限公司 全资子公司 香港 投资管理 HKD100 投资、管理 100.47 3,202华林有限公司 全资子公司 香港 投资控股 HKD1 投资控股 1 --汕头市华林房产开发有限公司 全资子公司 汕头 房地产 US$1500 房地产开发 9,122.61 --汕头市华峰房地产开发有限公司全资子公司 汕头 房地产 3,000 房地产开发 3,000 --美国长城地产有限公司 控股子公司 美国 房地产 USD50 房地产开发 205.11 10,138新峰企业有限公司 全资子公司 香港 投资管理 HKD100 投资、管理 50.23 56,498新峰投资有限公司 控股子公司 香港 投资 HKD100 物业投资 100.47 --启禄有限公司 全资子公司 香港 投资管理 HKD100 投资、管理 100.47 --柏伟置业有限公司 控股子公司 香港 投资 HKD1 物业投资 1 --启怡发展有限公司 全资子公司 香港 投资 HKD100 投资兴办实业 100.47 --广州黄埔新邨房地产开发有限公
全资子公司 广州 房地产 HKD3,980 房地产开发 2,845.70 --司
新峰房地产开发建筑（武汉）有
控股子公司 武汉 房地产 US$400 房地产开发 2,292 --限公司*1
深圳市深房百货有限公司*2 全资子公司 深圳 商贸 1,000 国内商业物资供销 1,000 --深圳市数码港投资有限公司*3 控股子公司 深圳 咨询 2,000 信息技术咨询 1,400 --深圳市深房集团宝安开发有限公
全资子公司 深圳 房地产 2,000 房地产开发 2,000 --司*4
日用百货、家用电器、
深圳市房地产综合服务公司*5 全资子公司 深圳 综合 1,371 596 --五金等
深圳市深房实业发展公司*6 全资子公司 深圳 投资 300 投资兴办实业 450 --
深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司 2013年度财务报表附注年末实际 实质上构成对子公司净投资子公司全称 子公司类型 注册地 业务性质 注册资本 经营范围
出资额 的其他项目余额深圳市特发房产建筑装修公司*7全资子公司 深圳 服务类 221 建筑、装修 818 --澳洲柏克顿有限公司*8 控股子公司 澳大利亚 房地产 US$20 房地产开发 91 1,256加拿大长城（温哥华）有限公司*8控股子公司 加拿大 房地产 CAD 0.1 房地产开发 0.45 8,904百立有限公司*8 全资子公司 香港 商贸 HKD50分包承建及买卖建材 20 1,107深圳市深房建筑装饰材料公司*9全资子公司 深圳 商业 268 建筑材料 268 --深圳中港海燕企业有限公司*10 控股子公司 深圳 综合 1,900 旅业酒楼餐饮 1,294 --深圳市新东方百货有限公司*11 全资子公司 深圳 商贸 2,000 国内商业物资供销 1,850 --广东省封开县联峰水泥制造有限 --控股子公司 广东封开 制造业 US$800 生产经营水泥 12,126
公司*12
深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司 2013年度财务报表附注（续）
持股 表决权 是否 少数 少数股东权益中用于冲减子公司全称 注释比例（%） 比例（%） 合并报表 股东权益 少数股东损益的金额深圳海燕大酒店有限公司 100 100 是 -- --深圳市物业管理有限公司 100 100 是 -- --深圳圳通工程有限公司 100 100 是 -- --深圳市华展建设监理有限公司 100 100 是 -- --深圳市深房小汽车出租有限公司 100 100 是 -- -- -深圳深房停车场有限公司 100 100 是 -- --深圳市深房投资有限公司 100 100 是 -- --深圳市深房保税贸易有限公司 100 100 是 -- --深圳市深房集团龙岗开发有限公司 100 100 是 -- -- -深圳经济特区房地产（集团）广州房地产有限公司 100 100 是 -- --北京新峰房地产开发经营有限公司 100 100 是 -- --北京深房物业管理有限责任公司 100 100 是 -- --深圳市深物电梯有限公司 100 100 是 -- --深圳市联华企业有限公司 100 100 是 -- --新峰置业有限公司 100 100 是 -- --华林有限公司 100 100 是 -- --汕头市华林房产开发有限公司 100 100 是 -- --汕头市华峰房地产开发有限公司 100 100 是 -- --美国长城地产有限公司 70 70 是 -2,176.77 3.64
深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司 2013年度财务报表附注持股 表决权 是否 少数 少数股东权益中用于冲减子公司全称 注释比例（%） 比例（%） 合并报表 股东权益 少数股东损益的金额新峰企业有限公司 100 100 是 -- --新峰投资有限公司 55 55 是 -10,455.26 -0.22启禄有限公司 100 100 是 -- --柏伟置业有限公司 80 80 是 -202.23 1.54启怡发展有限公司 100 100 是 -- --广州黄埔新邨房地产开发有限公司 100 100 是 -- --新峰房地产开发建筑（武汉）有限公司 55 55 是 -- --深圳市深房百货有限公司 100 100 否 -- --深圳市数码港投资有限公司 70 70 否 -- --深圳市深房集团宝安开发有限公司 100 100 否 -- --深圳市房地产综合服务公司 100 100 否 -- --深圳市深房实业发展公司 100 100 否 -- --深圳市特发房产建筑装修公司 100 100 否 -- --澳洲柏克顿有限公司 60 60 否 -- --加拿大长城（温哥华）有限公司 75 75 否 -- --百立有限公司 100 100 否 -- --深圳市深房建筑装饰材料公司 100 100 否 -- --深圳中港海燕企业有限公司 68 68 否 -- --深圳市新东方百货有限公司 100 100 否 -- --广东省封开县联峰水泥制造有限公司 90 90 否 -- --
深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司 2013年度财务报表附注*1新峰房地产开发建筑（武汉）有限公司
本公司通过本公司之55%控制子公司新峰投资有限公司持有该公司100%股权。
*2深圳市深房百货有限公司
深圳市深房百货有限公司于 2007年10月29日召开股东会，决议终止营业、注销，并组成清算组进行清算，清算组于 2007年 12月 7日发布了清算公告。根据《企业会计准则第33号——合并财务报表》的规定，该公司不纳入本公司的合并财务报表的合并范围。本公司对深房百货公司投资的帐面价值为零。
*3深圳市数码港投资有限公司
深圳市数码港投资有限公司于 2008年 5月 12日召开股东会，决议终止营业、注销，并组成清算组进行清算，清算组于 2008年 12月 5日发布了清算公告。根据《企业会计准则第33号——合并财务报表》的规定，该公司不纳入本公司的合并财务报表的合并范围。
*4深圳市深房集团宝安开发有限公司
深圳市深房集团宝安开发有限公司于 2009年 9月 18日召开股东会，决议终止营业、注销，并组成清算组进行清算。根据《企业会计准则第 33号——合并财务报表》的规定，该公司不纳入本公司的合并财务报表的合并范围。
*5深圳市房地产综合服务公司
深圳市房地产综合服务公司经营期限为1983年1月26日至1999年8月28日，该公司已停止经营活动多年，因未参加工商年检，于 2002年2月8日被依法吊销营业执照。
*6深圳市深房实业发展公司
深圳市深房实业发展公司经营期限为 1993年10月3日至1998年10月3日，该公司已停止经营活动多年，因未参加工商年检，于 2002年2月8日被依法吊销营业执照。
*7深圳市特发房产建筑装修公司
深圳市特发房产建筑装修公司经营期限为1983年3月7日至1995年4月14日，该公司已停止经营活动多年，因未参加工商年检，已于 2004年前被依法吊销营业执照。
*8澳洲柏克顿有限公司、加拿大长城（温哥华）有限公司、百立有限公司
该三公司系本公司早年在境外设立的公司，2000年12月13日本公司召开董事会，决定将该三公司进行停业清算。
*9深圳市深房建筑装饰材料公司
深圳市深房建筑装饰材料公司经营期限为 1984年1月1日至2004年7月6日，该公司已停止经营活动多年，因未参加工商年检，于 2002年2月8日被依法吊销营业执照。
*10深圳中港海燕企业有限公司
深圳中港海燕企业有限公司经营期限为 1984年 10月 16日至 2004年 10月 16
深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司 2013年度财务报表附注日，该公司已停止经营活动多年，因未参加工商年检，于 1999年被依法吊销营业执照。
*11深圳市新东方百货有限公司
深圳市新东方百货有限公司经营期限为1983年6月7日至1998年6月7日，该公司已停止经营活动多年，因未参加工商年检，于 2001年 1月 10日被依法吊销营业执照。
*12广东省封开县联峰水泥制造有限公司
广东省封开县联峰水泥制造有限公司的全部资产（包括有形资产和无形资产）已于 2006年 1月 22日被法院拍卖偿债，成为一空壳公司，本公司对该公司投资的帐面价值为零。
除上述*2、*3、*4、*12外，其他未纳入合并范围的被投资单位因已于多年前停止经营，且公司实体已不存在，本公司已无法对其实施有效控制，根据《企业会计准则第33号——合并财务报表》的规定，上述公司不纳入本公司的合并财务报表的合并范围，本公司对上述公司投资及实质上构成对这些公司的净投资的帐面价值为零。
（2）同一控制下企业合并取得的子公司
本公司无通过同一控制下的企业合并取得的子公司。
（3）非同一控制下企业合并取得的子公司
实质上构成对子公司净子公司 子公司 业务注册资本 经营 年末实际
注册地 投资的其他全称 类型 性质（万元） 范围 出资额（万元）
项目余额（万元）汕头经济特区松山全资子 房地产 房产及配套设施的
汕头 HKD3000 2108 --房产开发有限公司 公司 开发 开发建设、出租物业
（续）
少数股东权益中用于持股 表决权 少数股东
子公司全称 是否合并报表 冲减少数股东损益的注释比例（%）比例（%） 权益
金额
汕头经济特区松山房产开
100.00 100.00 是 -- --
发有限公司
2、特殊目的主体或通过受托经营或承租等方式形成控制权的经营实体
本公司无特殊目的主体或通过受托经营或承租等方式形成控制权的经营实体。
3、合并范围发生变更的说明
本公司本年度新增投资 30,000,000.00元人民币设立汕头市华峰房地产开发有限公司，系本公司的全资子公司，纳入本公司合并范围。
4、报告期内新纳入合并范围的主体和报告期内不再纳入合并范围的主体
本期新纳入合并范围的子公司、特殊目的主体、通过受托经营或承租等方式形成
深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司 2013年度财务报表附注控制权的经营实体
名称 年末净资产 本年净利润
汕头市华峰房地产开发有限公司 30,000,000.00 --汕头市华峰房地产开发有限公司为本公司本年度新投资设立的子公司（附注四、1）。
5、报告期内发生的同一控制下企业合并
本公司本年度未发生同一控制下的企业合并。
6、报告期内发生的非同一控制下企业合并
本公司本报告期内未发生非同一控制下的企业合并。
7、报告期内出售丧失控制权的股权而减少子公司
本公司本报告期内未发生出售丧失控制权的股权而减少子公司事项。
8、报告期内发生的反向购买
本公司本报告期未发生反向购买事项。
9、本报告期发生的吸收合并
本公司本报告期未发生吸收合并事项。
10、境外经营实体主要报表项目的折算汇率
资产和负债项目
项目
2013年12月31日 2012年12月31日
美国长城地产有限公司 1美元=6.0969人民币 1美元=6.2855人民币收入、费用现金流量项目
项目
2013年度 2012年度
美国长城地产有限公司 1美元=6.1912人民币 1美元=6.3099人民币五、合并财务报表项目注释
以下注释项目（含公司财务报表主要项目注释）除非特别指出，年初指 2013年1月1日，年末指2013年12月31日，上年指 2012年度，本年指2013年度。
1、货币资金
年末数 年初数
项目 人民币 人民币外币金额 折算率 外币金额 折算率
金额 金额库存现金： 185,502.41 336,552.84-人民币 172,180.27 298,819.57-美元 100.09 6.0969 610.24 1,435.33 6.2855 9,021.75-港币 16,168.79 0.7862 12,711.90 35,406.98 0.8109 28,711.52银行存款： 519,098,870.03 488,243,117.58-人民币 509,911,429.21 482,281,853.10
-美元 137,953.58 6.0969 841,089.20 116,396.17 6.2855 731,608.14
深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司 2013年度财务报表附注年末数 年初数
项目 人民币 人民币外币金额 折算率 外币金额 折算率
金额 金额-港币 10,616,066.68 0.7862 8,346,351.62 6,449,200.07 0.8109 5,229,656.34其他货币资金： 6,090,000.00 8,226,234.59-人民币 6,090,000.00 8,092,202.24-港币 -- -- -- 165,288.38 0.8109 134,032.35合计 525,374,372.44 496,805,905.01注（1）：于 2013年 12月 31日，本公司的所有权受到限制的货币资金为人民币 6,090,000.00元（2012年 12月 31日：人民币 33,092,202.24元），其他货币资金中有人民币 90,000.00元系支付的投标保函保证金，有人民币 6,000,000.00元系存放于本公司开立的租金监管账户，用于本公司向银行借款的资金监管。
注（2）：于 2013年 12月 31日，本公司存放于境外的货币资金为人民币 9,187,440.82元（2012年12月31日：人民币 6,002,371.76元）。
2、应收账款
（1）应收账款按种类列示
年末数
种类 账面余额 坏账准备
金额 比例（%） 金额 比例（%）单项金额重大并单项计提坏账准
-- -- -- --备的应收账款
单项金额不重大但单项计提坏账
33,243,243.17 100.00 19,141,119.11 57.58准备的应收账款
合计 33,243,243.17 100.00 19,141,119.11 57.58（续）
年初数
种类 账面余额 坏账准备
金额 比例（%） 金额 比例（%）单项金额重大并单项计提坏账准
-- -- -- --备的应收账款
单项金额不重大但单项计提坏账
42,887,466.13 100.00 18,474,279.11 43.08准备的应收账款
合计 42,887,466.13 100.00 18,474,279.11 43.08
深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司 2013年度财务报表附注（2）应收账款按账龄列示
年末数 年初数
项目
金额 比例（%） 金额 比例（%）1年以内 4,984,386.26 14.99 12,586,772.76 29.351至2年 2,898,070.94 8.72 2,915,703.10 6.802至3年 24,802.70 0.08 1,670,965.02 3.903年以上 25,335,983.27 76.21 25,714,025.25 59.95合计 33,243,243.17 100.00 42,887,466.13 100.00（3）坏账准备的计提情况
单项金额不重大但单项计提坏账准备的应收账款
应收账款内容 账面余额 坏账准备 计提比例(%) 计提理由代理进出口业务应收货款 11,574,556.00 11,574,556.00 100.00对账龄较长，可回待收取房款 10,811,709.25 6,968,694.02 64.46收性较小的应收账款，根据每项可工程施工款及其他 10,856,977.92 597,869.09 5.51收回性单独计提坏账准备。
合计 33,243,243.17 19,141,119.11 57.58
（4）本公司本期无本报告期前已全额计提坏账准备，或计提坏账准备的比例较大，但在本年又全额收回或转回的应收账款。
（5）本公司本报告期无实际核销的大额应收账款情况。
（6）本公司本报告期应收账款中无持有公司5%（含5%）以上表决权股份的股东单位情况。
（7）应收账款金额前五名单位情况
占应收账款总额单位名称 与本公司关系 金额 年限
的比例（%）法人一 非关联方 1,788,042.67 3年以上 5.38自然人一 非关联方 1,200,000.00 3年以上 3.61法人二 联营公司 1,084,758.36 3年以上 3.26自然人二 非关联方 876,864.11 3年以上 2.64自然人三 非关联方 793,529.98 3年以上 2.39合计 5,743,195.12 17.28（8）应收关联方账款情况
详见注释六、6关联方应收应付款项。
（9）本公司本报告期无终止确认的应收账款情况。
（10）本公司本报告期无以应收账款为标的进行资产证券化的情况。
深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司 2013年度财务报表附注3、预付款项
（1）预付款项按账龄列示
年末数 年初数
账龄
金额 比例（%） 金额 比例（%）1年以内 12,101,114.11 99.14 38,665,226.47 97.441至2年 100,002.35 0.82 38,762.35 0.102至3年 196.84 0.00 971,011.25 2.453年以上 5,285.00 0.04 2,550.00 0.01合计 12,206,598.30 100.00 39,677,550.07 100.00（2）预付款项金额的前五名情况
项目名称 与本集团关系 金额 预付时间 未结算原因
项目一 非关联方 3,625,116.73 1年以内 未办理款项结算及材料入库手续项目二 非关联方 1,071,034.33 1年以内 未办理款项结算及材料入库手续项目三 非关联方 872,933.48 1年以内 未办理款项结算及材料入库手续项目四 非关联方 679,250.00 1年以内 未办理款项结算及材料入库手续项目五 非关联方 843,856.95 1年以内 未办理款项结算及材料入库手续合计 7,092,191.49
（3）本报告期预付款项中无持有公司5%（含5%）以上表决权股份的股东单位情况。
4、应收股利
未收回的相关款项是项目 年初数 本年增加 本年减少 年末数
原因 否发生减值账龄一年以上的应收股利 1,052,192.76 -- -- 1,052,192.76
其中：应收云南鲲鹏航空
1,052,192.76 -- -- 1,052,192.76 否服务有限公司
合计 1,052,192.76 -- -- 1,052,192.76
注：期末余额为应收云南鲲鹏航空服务有限公司的分红款。
5、其他应收款
（1）其他应收款按种类列示
年末数
账面余额 坏账准备
种类
比例
金额 金额 比例（%）（%）
单项金额重大并单项计提坏账准备的其他应收款 162,299,084.48 69.70 148,744,256.33 91.65单项金额不重大但单项计提坏账准备的其他应收款 70,540,348.70 30.30 29,422,675.04 41.71合计 232,839,433.18 100.00 178,166,931.37 76.52
深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司 2013年度财务报表附注（续）
年初数
种类 账面余额 坏账准备
金额 比例（%） 金额 比例（%）单项金额重大并单项计提坏账准备
162,502,551.42 69.07 148,947,821.36 91.66的其他应收款
单项金额不重大但单项计提坏账准
72,762,279.99 30.93 29,422,675.04 40.44备的其他应收款
合计 235,264,831.41 100.00 178,370,496.40 75.82（2）其他应收款按账龄列示
年末数 年初数
项目
金额 比例（%） 金额 比例（%）1年以内 6,594,259.31 2.83 17,424,406.66 7.411至2年 10,001,333.18 4.30 2,285,080.90 0.972至3年 1,594,693.57 0.68 1,788,417.79 0.763年以上 214,649,147.12 92.19 213,766,926.06 90.86合计 232,839,433.18 100.00 235,264,831.41 100.00（3）坏账准备的计提情况
①单项金额重大并单项计提坏账准备的其他应收款坏账准备计提情况
其他应收款内容 账面金额 坏账准备 计提比例(%) 理由
未纳入合并范围 对账龄较长，可回收性较 128,350,317.89 128,347,388.92 99.99
子公司往来款 小的款项，根据每项可收其他往来款 33,948,766.59 20,396,867.41 60.08回性单独计提坏账准备。
合计 162,299,084.48 148,744,256.33 91.65
②年末单项金额不重大但单项计提坏账准备的其他应收款
其他应收款内容 账面余额 坏账准备 计提比例(%) 计提理由
未纳入合并范围 对账龄较长，可回收性较小的款 1,324,136.04 1,116,316.04 84.31
子公司往来款 项，根据每项可收回性单独计提坏其他往来款 69,216,212.66 28,306,359.00 40.90账准备。
合计 70,540,348.70 29,422,675.04 41.71
（4）本公司本期无本报告期前已全额计提坏账准备，或计提坏账准备的比例较大，但在本年又全额收回或转回的其他应收款。
（5）本公司本报告期无实际核销的大额其他应收款情况。
（6）本报告期其他应收款中无持有公司5%（含5%）以上表决权股份的股东单位
情况。
深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司 2013年度财务报表附注（7）其他应收款金额前五名单位情况
占其他应收款总单位名称 与本公司关系 金额 年限
额的比例（%）加拿大长城（温哥华）有限公司* 子公司 89,035,748.07 3年以上 38.24百立有限公司* 子公司 18,428,098.53 3年以上 7.91澳洲柏克顿有限公司* 子公司 12,559,290.58 3年以上 5.39广东省惠州罗浮山矿泉水饮料有
合营企业 10,465,168.81 3年以上 4.49限公司
罗浮山旅游总公司 非关联方 9,600,000.00 3年以上 4.12合计 140,088,305.99 60.15注*：上述子公司系未纳入合并范围的子公司，详见注释四、1。
（8）应收关联方账款情况
详见注释六、6关联方应收应付款项。
（9）本公司本报告期无终止确认的其他应收款情况。
（10）本公司本报告期无以其他应收款为标的进行资产证券化的情况。
6、存货
（1）存货分类
年末数
项目
账面余额 跌价准备 账面价值房地产开发项目：
在建开发产品 890,317,408.57 47,584,499.31 842,732,909.26完工开发产品 1,773,322,833.86 -- 1,773,322,833.86拟开发产品 298,632,911.82 -- 298,632,911.82非房地产开发项目：
原材料 515,963.06 -- 515,963.06库存商品 582,298.50 278,891.91 303,406.59低值易耗品 41,821.30 -- 41,821.30工程施工 52,385,743.15 -- 52,385,743.15合计 3,015,798,980.26 47,863,391.22 2,967,935,589.04
深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司 2013年度财务报表附注（续）
年初数
项目
账面余额 跌价准备 账面价值房地产开发项目：
在建开发产品 2,260,222,646.19 47,584,499.31 2,212,638,146.88完工开发产品 187,895,424.67 -- 187,895,424.67拟开发产品 -- -- --非房地产开发项目：
原材料 474,030.36 -- 474,030.36库存商品 652,903.78 278,891.91 374,011.87低值易耗品 41,821.30 -- 41,821.30工程施工 30,331,029.46 -- 30,331,029.46合计 2,479,617,855.76 47,863,391.22 2,431,754,464.54（2）在建开发产品明细
项目名称 开工时间预计竣工时间 预计总投资 年初数 年末数东湖帝景名苑 130,350,182.51 130,652,182.51汕头悦景东方 2008年 2014年 150,000,000.00 78,795,485.51 128,934,749.12深房尚林花园 2007年 2014年 1,400,000,000.00 346,095,674.23 607,303,194.82汕头新峰大厦 22,812,403.36 23,427,282.12深房传麒山东区 2011年 已竣工 1,075,701,021.51 --深房传麒山西区 2012年 已竣工 606,467,879.07 --合计 2,260,222,646.19 890,317,408.57注：深房传麒山东西区本期减少系转入完工开发产品。
（3）完工开发产品明细
项目名称 竣工时间 年初数 本年增加 本年减少 年末数金叶岛海天阁多层公寓 1997年 36,129,768.09 2,804,000.00 -- 38,933,768.09金叶岛六期别墅 2007年 2,961,996.22 -- -- 2,961,996.22金叶岛九期别墅 2009年 10,239,320.90 -- 10,239,320.90 --金叶岛十期 2010年 84,815,289.51 -- 37,632,661.06 47,182,628.45金叶岛十一期 2008年 22,545,126.68 -- 4,653,589.78 17,891,536.90黄埔新邨一期 1994年 121,283.88 -- -- 121,283.88黄埔新邨二期 2007年 269,946.14 -- 40,984.33 228,961.81华丰大厦 2000年 1,631,743.64 -- -- 1,631,743.64星湖花园多层 2003年 156,848.69 -- -- 156,848.69
北京新峰大厦 671,820.67 -- -- 671,820.67
深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司 2013年度财务报表附注项目名称 竣工时间 年初数 本年增加 本年减少 年末数文锦仓库1-5层 13,507,895.61 -- -- 13,507,895.61房地产大厦 11,025,444.77 -- -- 11,025,444.77文锦花园 3,818,939.87 -- -- 3,818,939.87深房传麒山 2013年 -- 2,505,984,773.39 870,794,808.13 1,635,189,965.26合计 187,895,424.67 2,508,788,773.39 923,361,364.20 1,773,322,833.86（4）拟开发产品
项目名称 年初数 本年增加 本年减少 年末数汕头井仔湾项目 -- 298,632,911.82 -- 298,632,911.82合计 -- 298,632,911.82 -- 298,632,911.82注：本公司于2013年7月以挂牌方式竞得位于汕头市朝阳区和平镇光明村井仔湾的一块土地使用权，总地价 276,711,000.00元，地价款已全部付清，该土地实用面积 56,248.00平方米，规划设计容积率5.0，截至本报告报出日，已经取得土地使用权证。
（5）存货跌价准备变动情况
本年减少数
项目 年初数 本年计提数 年末数转回数 转销数
深房尚林花园 47,584,499.31 -- -- -- 47,584,499.31库存商品 278,891.91 -- -- -- 278,891.91合计 47,863,391.22 -- -- -- 47,863,391.22（6）存货年末余额中含有借款费用资本化金额为 131,372,204.30元。
7、其他流动资产
项目 性质（或内容） 年末数 年初数增值税 待抵扣进项税额 3,451,107.04 5,686,855.14营业税 预售楼款及预收工程款已交税金 -- 1,680,349.06城市维护建设税 预售楼款及预收工程款已交税金 -- 324,324.07教育费附加 预售楼款及预收工程款已交税金 -- 28,718.20地方教育费附加 预售楼款及预收工程款已交税金 -- 19,227.31堤围防护费 预售楼款及预收工程款已交税金 -- 40,987.00合计 3,451,107.04 7,780,460.78
深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司 2013年度财务报表附注8、长期股权投资
（1）长期股权投资分类
项目 年初数 本年增加 本年减少 年末数对合营企业投资 91,678,556.86 -- -- 91,678,556.86对联营企业投资 2,849,274.53 -- 25,316.71 2,823,957.82其他股权投资 224,100,247.16 -- -- 224,100,247.16减：长期股权投资减值准备 243,402,109.25 -- -- 243,402,109.25合计 75,225,969.30 -- 25,316.71 75,200,652.59（2）长期股权投资明细情况
被投资单位 核算方法 投资成本 年初数 增减变动 年末数深圳市荣华机电工程有限公司 权益法 1,250,000.00 1,403,848.97 -25,316.71 1,378,532.26深圳润华汽车贸易公司 权益法 1,445,425.56 1,445,425.56 -- 1,445,425.56广东省惠州罗浮山矿泉水饮料有限公司权益法 9,969,206.09 9,969,206.09 -- 9,969,206.09封开杏花宾馆 权益法 9,455,465.38 9,455,465.38 -- 9,455,465.38江门新江房地产有限公司 权益法 9,037,070.89 9,037,070.89 -- 9,037,070.89西安新峰物业商贸有限公司 权益法 32,840,729.61 32,840,729.61 -- 32,840,729.61东益地产有限公司 权益法 30,376,084.89 30,376,084.89 -- 30,376,084.89深圳市深房实业发展公司 成本法 4,500,000.00 4,500,000.00 -- 4,500,000.00深圳中港海燕企业有限公司 成本法 12,940,900.00 12,940,900.00 -- 12,940,900.00深圳市房地产综合服务公司 成本法 5,958,305.26 5,958,305.26 -- 5,958,305.26百立有限公司 成本法 201,100.00 201,100.00 -- 201,100.00澳洲柏克顿公司 成本法 906,630.00 906,630.00 -- 906,630.00深圳市特发房产建筑装修公司 成本法 8,180,003.63 8,180,003.63 -- 8,180,003.63深圳市新东方百货有限公司 成本法 18,500,000.00 18,500,000.00 -- 18,500,000.00深圳市深房建筑装饰材料公司 成本法 2,680,000.00 2,680,000.00 -- 2,680,000.00深圳市深房百货有限公司 成本法 10,000,000.00 10,000,000.00 -- 10,000,000.00深圳市数码港投资有限公司 成本法 14,000,000.00 7,613,507.96 -- 7,613,507.96云南鲲鹏航空服务有限公司 成本法 5,464,240.74 5,464,240.74 -- 5,464,240.74深圳市深房集团宝安开发有限公司 成本法 20,000,000.00 20,379,525.68 -- 20,379,525.68汕头新峰大厦 成本法 68,731,560.43 58,547,652.25 -- 58,547,652.25广东省封开县联峰水泥制造有限公司 成本法 121,265,000.00 56,228,381.64 -- 56,228,381.64汕头市中小企业融资担保有限公司 成本法 12,000,000.00 12,000,000.00 -- 12,000,000.00合计 399,701,722.48 318,628,078.55 -25,316.71 318,602,761.84
深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司 2013年度财务报表附注（续）
在被投资单位
在被投资单在被投资单位
持股比例与表 本年计提本年现金被投资单位 位持股比例享有表决权比 减值准备
决权比例不一 减值准备 红利（%） 例（%）
致的说明
深圳市荣华机电工程有限公司 25 25 1,076,954.64 -- --深圳润华汽车贸易公司 50 50 1,445,425.56 -- --广东省惠州罗浮山矿泉水饮料
合作 合作 9,969,206.09 -- --有限公司
封开杏花宾馆 合作 合作 9,455,465.38 -- --江门新江房地产有限公司 合作 合作 912,537.16 -- --西安新峰物业商贸有限公司 合作 合作 20,673,831.77 -- --东益地产有限公司 合作 合作 21,225,715.87 -- --深圳市深房实业发展公司 100 100 4,500,000.00 -- --深圳中港海燕企业有限公司 68 68 12,940,900.00 -- --深圳市房地产综合服务公司 100 100 5,958,305.26 -- --百立有限公司 100 100 201,100.00 -- --澳洲柏克顿公司 60 60 906,630.00 -- --深圳市特发房产建筑装修公司 100 100 8,180,003.63 -- --深圳市新东方百货有限公司 100 100 18,500,000.00 -- --深圳市深房建筑装饰材料公司 100 100 2,680,000.00 -- --深圳市深房百货有限公司 100 100 10,000,000.00 -- --深圳市数码港投资有限公司 70 70 -- -- --云南鲲鹏航空服务有限公司 25 25 -- -- --深圳市深房集团宝安开发有限
100 100 -- -- --公司
汕头新峰大厦 100 100 58,547,652.25 -- --广东省封开县联峰水泥制造
90 90 56,228,381.64 -- --有限公司
汕头市中小企业融资担保有限
10 10 -- -- --公司
合计 243,402,109.25 -- --注：本公司对云南鲲鹏航空服务有限公司的持股比例为25%，由于本公司对其财务和经营政策并无参与决策的权力，本公司对其不具有重大影响，故本公司对其采用
成本法核算长期股权投资。
深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司 2013年度财务报表附注（3）未确认的投资损失的详细情况
本年数 上年数
被投资单位 本年未确认 累计未确认 上年未确认 累计未确认投资损失 投资损失 投资损失 投资损失深圳市新峰地产顾问有限公司 -27,619.29 741,966.91 -227,348.83 769,586.20合计 -27,619.29 741,966.91 -227,348.83 769,586.20（4）对合营企业投资和联营企业投资
①合营企业情况
本企业在被本企业
注册资本 投资单位表被投资单位名称 企业类型 注册地 法人代表 业务性质 持股比
（万元） 决权比例例（%）（%）广东省惠州罗浮山矿泉水饮中外合作 生产矿泉水及
广东博罗 杨怀玉 602合作 合作料有限公司*1 经营 其系列产品
中外合作
封开杏花宾馆*2 广东封开 旅业、餐饮 合作 合作经营
中外合作 房地产开发建
江门新江房地产有限公司*3 广东江门 骆锦星 USD660合作 合作经营 造、销售
建造、经营“西
西安新峰物业商贸有限公司中外合作
西安 梁伟国安商贸大厦” HKD3,000合作 合作*3 经营
房地产开发
私人 房地产开发、
东益地产有限公司*3 香港 HKD100合作 合作公司 销售
（续）
年末资产年末负债年末净本年营业收本年净 组织机构被投资单位名称 关联关系
总额 总额 资产总额 入总额 利润 代码广东省惠州罗浮山矿泉水饮
合营企业
料有限公司
封开杏花宾馆 合营企业
江门新江房地产有限公司 合营企业
西安新峰物业商贸有限公司 合营企业 62390802-3东益地产有限公司 合营企业
*1广东省惠州罗浮山矿泉水饮料有限公司
广东省惠州罗浮山矿泉水饮料有限公司经营期限为 1991年 6月 5日至 2021年 6
月 4日，该公司由于经营亏损导致无法持续经营，已实际停止经营活动多年，因未参
深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司 2013年度财务报表附注加工商年检，于2001年7月6日被依法吊销营业执照。该公司在停止经营活动后未继续编制财务报表，截至本年末，本公司对广东省惠州罗浮山矿泉水饮料有限公司投资的账面价值已减记为零，根据合作协议，本公司对合营企业不负有承担额外损失的义务。
*2封开杏花宾馆
封开杏花宾馆已于2002年2月25日经广东省肇庆市中级人民法院作出的（2002）肇中法经破字第 2号民事裁定书宣告破产，并已完成了破产清算工作。截至本年末，本公司对封开杏花宾馆投资的账面价值已减记为零，根据合作协议，本公司对合营企业不负有承担额外损失的义务。
*3江门新江房地产有限公司、西安新峰物业商贸有限公司、东益地产有限公司上述三公司系本公司早年与当地合作方为开发房地产项目而设立的合营企业，因合作开发项目停滞，合营企业也实际停止经营活动多年。该等公司在停止经营活动后未继续编制财务报表，本公司已对上述三家合营企业的投资计提了相应的减值准备，减值准备计提情况详见注释五、8、（5）。
②联营企业情况
本企业在被本企业
注册资本 投资单位表被投资单位名称企业类型 注册地 法人代表业务性质 持股比
（万元） 决权比例例（%）
（%）电梯、空调、
深圳市荣华机电有限责任
深圳 郑中青水电安装及 500 25 25工程有限公司 公司
购销
深圳市新峰地产有限责任 代理房产的
深圳 钟新发 300 20 20顾问有限公司 公司 买卖、租赁
销售国产汽
深圳润华汽车贸有限责任
深圳 李学敏车(不含小轿 500 50 50易公司*1 公司
车)、摩托车
深圳东方新世界有限责任 国内商业、物
深圳 彭乃店 3000 50 50百货有限公司*2 公司 资供销业
深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司 2013年度财务报表附注（续）
年末资产 年末负债 年末净资产本年营业收入 关联组织机构代被投资单位名称 本年净利润
总额 总额 总额 总额 关系 码深圳市荣华机电 联营
14,674,214.89 9,572,143.84 5,102,071.05 18,936,536.42 -82,507.38 19219691-6工程有限公司 企业
深圳市新峰地产 联营
2,853,091.27 6,544,412.78 -3,691,321.51 4,609,834.90 138,096.47 19221684-1顾问有限公司 企业
深圳润华汽车贸 联营
19220483-2易公司 企业
深圳东方新世界 联营
19222948-2百货有限公司 企业
*1深圳润华汽车贸易公司
深圳润华汽车贸易公司经营期限为 1992年2月24日至1997年2月24日，该公司由于经营亏损导致无法持续经营，已实际停止经营活动多年，因未参加工商年检，已被依法吊销营业执照，该公司在停止经营活动后未继续编制财务报表。截止本年末，本公司对深圳润华汽车贸易公司投资的账面价值已减记为零，根据联营协议，本公司对联营企业不负有承担额外损失的义务。
*2深圳东方新世界百货有限公司
深圳东方新世界百货有限公司经营期限为 1993年6月7日至1998年6月7日，该公司由于经营亏损导致无法持续经营，已实际停止经营活动多年，因未参加工商年检，于 2001年 1月 10日被依法吊销营业执照，该公司在停止经营活动后未继续编制财务报表。截止本年末，本公司对深圳东方新世界百货有限公司投资的账面价值已减记为零，根据联营协议，本公司对联营企业不负有承担额外损失的义务。
（5）长期股权投资减值准备明细情况
项目 年初数 本年增加本年减少 年末数深圳市荣华机电工程有限公司 1,076,954.64 -- -- 1,076,954.64深圳市深房实业发展公司 4,500,000.00 -- -- 4,500,000.00深圳中港海燕企业有限公司 12,940,900.00 -- -- 12,940,900.00深圳市房地产综合服务公司 5,958,305.26 -- -- 5,958,305.26百立有限公司 201,100.00 -- -- 201,100.00澳洲柏克顿公司 906,630.00 -- -- 906,630.00深圳市特发房产建筑装修公司 8,180,003.63 -- -- 8,180,003.63深圳市新东方百货有限公司 18,500,000.00 -- -- 18,500,000.00深圳市深房建筑装饰材料公司 2,680,000.00 -- -- 2,680,000.00
深圳市深房百货有限公司 10,000,000.00 -- -- 10,000,000.00
深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司 2013年度财务报表附注项目 年初数 本年增加本年减少 年末数广东省封开县联峰水泥制造有限公司 56,228,381.64 -- -- 56,228,381.64深圳润华汽车贸易公司 1,445,425.56 -- -- 1,445,425.56广东省惠州罗浮山矿泉水饮料有限公司 9,969,206.09 -- -- 9,969,206.09封开杏花宾馆 9,455,465.38 -- -- 9,455,465.38江门新江房地产有限公司 912,537.16 -- -- 912,537.16西安新峰物业商贸有限公司 20,673,831.77 -- -- 20,673,831.77东益地产有限公司 21,225,715.87 -- -- 21,225,715.87汕头新峰大厦 58,547,652.25 -- -- 58,547,652.25合计 243,402,109.25 -- -- 243,402,109.259、投资性房地产
（1）投资性房地产明细情况
项目 年初数 本年增加 本年减少 年末数采用成本模式进行后续计量的投
581,129,408.65 -- 23,487,024.50 557,642,384.15资性房地产
减：投资性房地产减值准备 93,755,965.22 -- 2,427,672.97 91,328,292.25合计 487,373,443.43 -- 21,059,351.53 466,314,091.90（2）按成本计量的投资性房地产
项目 年初数 本年增加 本年减少 年末数一、原值合计 845,909,375.80 -- 2,957,883.47 842,951,492.33房屋、建筑物 748,891,106.42 -- -- 748,891,106.42土地使用权 97,018,269.38 -- 2,957,883.47 94,060,385.91二、累计折旧和摊销合计 264,779,967.15 20,529,141.03 -- 285,309,108.18房屋、建筑物 264,779,967.15 20,529,141.03 -- 285,309,108.18土地使用权 -- -- -- --三、账面净值合计 581,129,408.65 557,642,384.15房屋、建筑物 484,111,139.27 463,581,998.24土地使用权 97,018,269.38 94,060,385.91四、减值准备合计 93,755,965.22 -- 2,427,672.97 91,328,292.25房屋、建筑物 14,128,544.62 -- -- 14,128,544.62土地使用权 79,627,420.60 -- 2,427,672.97 77,199,747.63五、账面价值合计 487,373,443.43 466,314,091.90房屋、建筑物 469,982,594.65 449,453,453.62土地使用权 17,390,848.78 16,860,638.28注：①本年折旧和摊销额 20,529,141.03元。
②土地使用权原值及减值准备本年减少，系外币报表折算时由于汇率变动形成。
深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司 2013年度财务报表附注③投资性房地产中，有账面价值为 392,996,646.21元的房屋建筑物已用于本公司长期借款（包含一年内到期的长期借款）抵押，详见注释五、16。
10、固定资产
项目 年初数 本年增加 本年减少 年末数一、账面原值合计 141,652,164.76 7,708,578.63 9,771,755.49 139,588,987.90其中：房屋及建筑物 107,162,510.48 5,588,512.83 6,682,333.72 106,068,689.59运输工具 18,869,315.60 1,203,766.00 2,484,812.00 17,588,269.60电子及其他设备 15,620,338.68 916,299.80 604,609.77 15,932,028.71二、累计折旧 本年新增 本年计提
累计折旧合计 78,447,356.10 -- 7,792,426.84 7,366,482.75 78,873,300.19其中：房屋及建筑物 54,959,841.74 -- 4,678,314.54 4,431,548.09 55,206,608.19运输工具 13,151,303.89 -- 1,671,975.22 2,371,196.38 12,452,082.73电子及其他设备 10,336,210.47 -- 1,442,137.08 563,738.28 11,214,609.27三、账面净值合计 63,204,808.66 60,715,687.71其中：房屋及建筑物 52,202,668.74 50,862,081.40运输工具 5,718,011.71 5,136,186.87电子及其他设备 5,284,128.21 4,717,419.44四、减值准备合计 -- -- -- --其中：房屋及建筑物 -- -- -- --运输工具 -- -- -- --电子及其他设备 -- -- -- --五、账面价值合计 63,204,808.66 60,715,687.71其中：房屋及建筑物 52,202,668.74 50,862,081.40运输工具 5,718,011.71 5,136,186.87电子及其他设备 5,284,128.21 4,717,419.44注：（1）本年折旧额为 7,792,426.84元，本年无由在建工程转入的固定资产。
（2）所有权受到限制的固定资产情况
在2013年12月31日，有账面价值为25,171,333.23（原值49,696,185.15元）的房屋及建筑物（2012年12月31日：账面价值26,745,111.99元、原值49,696,185.15元）作为长期借款（包含一年内到期的长期借款）的抵押物，详见注释五、16。
深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司 2013年度财务报表附注11、无形资产
项目 年初数 本年增加 本年减少 年末数一、账面原值合计 7,180,000.00 1,429,800.00 8,609,800.00软件 812,000.00 1,429,800.00 -- 2,241,800.00出租车牌照 6,368,000.00 -- -- 6,368,000.00二、累计摊销合计 1,313,893.25 542,339.96 -- 1,856,233.21软件 421,133.25 374,759.96 -- 795,893.21出租车牌照 892,760.00 167,580.00 -- 1,060,340.00三、减值准备累计金额合计 -- -- -- --软件 -- -- -- --出租车牌照 -- -- -- --四、账面价值合计 5,866,106.75 6,753,566.79软件 390,866.75 1,445,906.79出租车牌照 5,475,240.00 5,307,660.00注：本年摊销金额为 542,339.96元。
12、长期待摊费用
其他减少的项目 年初数 本年增加 本年摊销 其他减少 年末数
原因装修费 427,321.35 96,307.00 143,192.88 -- 380,435.47
其他 -- 213,000.00 65,083.26 -- 147,916.74
合计 427,321.35 309,307.00 208,276.14 -- 528,352.21
13、递延所得税资产
（1）已确认的递延所得税资产
年末数 年初数
项目 可抵扣暂时性差 可抵扣暂时性差递延所得税资产 递延所得税资产
异及可抵扣亏损 异及可抵扣亏损资产减值准备 11,896,124.83 47,584,499.31 11,896,124.83 47,584,499.31辞退福利 764,437.76 3,057,751.04 816,350.26 3,265,401.05可税前弥补的经营亏损 6,539,335.08 26,157,340.32 6,916,174.53 27,664,698.12广告费 -- 253,000.00 1,012,000.00销售代理费 1,291,717.89 5,166,871.56 -- --预收账款预计利润 6,300,844.46 25,203,377.84 -- --合计 26,792,460.02 107,169,840.07 19,881,649.62 79,526,598.48
深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司 2013年度财务报表附注（2）未确认递延所得税资产明细
项目 年末数 年初数
可抵扣亏损
可税前弥补的经营亏损 10,768,552.19 17,168,115.83坏账准备 49,327,012.62 49,211,193.88存货跌价准备 69,722.98 69,722.98长期股权投资减值准备 60,850,527.31 60,850,527.31投资性房地产减值准备 22,832,073.06 23,438,991.31合计 143,847,888.16 150,738,551.31（3）未确认递延所得税资产的可抵扣亏损将于以下年度到期
年份 年末数 年初数 备注
2013年 -- 28,540,572.21
2014年 36,309,943.43 36,309,943.43
2015年 2,662,914.18 2,662,914.18
2016年 1,008,640.93 1,008,640.93
2017年 150,392.58 150,392.58
2018年 2,942,317.62 --
合计 43,074,208.74 68,672,463.33
14、其他非流动资产
项目 内容 年末数 年初数软件费 预付金蝶EAS软件费 -- 1,214,400.00装修费 预付酒店客房装修费 -- 1,037,034.00其他 其他 -- 162,000.00合计 -- 2,413,434.0015、资产减值准备明细
本年减少
项目 年初数 本年计提 年末数转回数 转销数
一、坏账准备 196,844,775.51 666,840.00 203,565.03 -- 197,308,050.48二、存货跌价准备 47,863,391.22 -- -- -- 47,863,391.22三、长期股权投资减值准备 243,402,109.25 -- -- -- 243,402,109.25四、投资性房地产减值准备 93,755,965.22 -- 2,427,672.97 -- 91,328,292.25合计 581,866,241.20 666,840.00 2,631,238.00 -- 579,901,843.20注：本年转回主要系外币报表折算汇率变动所致。
深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司 2013年度财务报表附注16、所有权或使用权受限制的资产
资产类别 项目名称 年末数 受限制的原因用于抵押或质押的资产小计： 464,593,922.71
存货（完工开发产品） 金叶岛海天阁多层公寓 38,933,768.09 抵押
存货（完工开发产品） 房地产大厦5-6层 7,492,175.18 抵押
投资性房地产 深房广场 255,754,094.02 抵押
投资性房地产 海燕大厦 73,828,663.63 抵押
投资性房地产 国商北座二层 63,413,888.56 抵押
固定资产 深房广场46-48楼 25,171,333.23 抵押
其他原因造成所有权或使用
6,090,000.00
权受限制的资产小计：
货币资金 其他货币资金 90,000.00 详见注释五、1货币资金 其他货币资金 6,000,000.00 详见注释五、1合计 470,683,922.71
17、短期借款
项目 年末数 年初数
委托借款 -- 70,000,000.00信用借款 23,000,000.00 26,000,000.00合计 23,000,000.00 96,000,000.0018、应付账款
（1）应付账款明细情况
项目 年末数 年初数
1年以内 347,527,527.67 6,552,137.261年以上 41,817,743.79 66,108,696.34合计 389,345,271.46 72,660,833.60（2）本公司无应付持有公司5%（含5%）以上表决权股份的股东单位或关联方的款项。
（3）账龄超过1年的大额应付账款情况的说明
应付账款期末余额中账龄超过1年的大额应付账款主要系未到结算期的应付工程款。
19、预收款项
（1）预收款项明细情况
项目 年末数 年初数
1年以内 289,325,916.04 384,299,219.831年以上 23,641,112.81 22,894,978.97合计 312,967,028.85 407,194,198.80
（2）本公司无预收持有公司5%（含5%）以上表决权股份的股东单位或关联方的
深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司 2013年度财务报表附注款项。
（3）账龄超过1年的大额预收款项情况的说明
预收款项期末余额中账龄超过 1年的大额预收款项主要是尚未结算的预收房款和进出口代理业务形成的货款。
（4）预收房款明细情况
项目名称 年末数 年初数 预计竣工时间金叶岛六期别墅 6,500,000.00 5,500,000.00 已竣工
金叶岛九期别墅 -- 25,180,000.00 已竣工
金叶岛十期 32,853,668.00 28,744,765.00 已竣工
金叶岛十一期 12,535,317.00 8,489,464.00 已竣工
深房传麒山 82,398,193.00 280,179,233.00 已竣工
深房尚林花园 123,407,161.00 -- 2014年
悦景东方 12,172,080.00 -- 2014年
合计 269,866,419.00 348,093,462.00
20、应付职工薪酬
项目 年初数 本年增加 本年减少 年末数一、工资、奖金、津贴和补贴 29,557,777.44 98,845,074.71 97,592,916.54 30,809,935.61二、职工福利费 -- 4,811,119.16 4,811,119.16 --三、社会保险费 2,485,089.68 14,453,245.82 14,566,010.82 2,372,324.68其中:1.医疗保险费 1,104,655.50 3,364,177.04 3,375,027.78 1,093,804.762.基本养老保险费 1,257,988.54 7,330,175.89 7,337,365.62 1,250,798.813.年金缴费 121,397.33 2,808,910.45 2,903,576.14 26,731.644.失业保险费 136.54 442,138.83 442,160.45 114.925.工伤保险费 612.66 229,457.19 229,397.73 672.126.生育保险费 299.11 278,386.42 278,483.10 202.43四、住房公积金 10,064.55 5,120,033.26 5,125,957.71 4,140.10五、工会经费和职工教育经费 1,345,350.85 2,029,423.92 2,459,648.51 915,126.26六、辞退福利 3,265,401.05 650,012.70 857,662.71 3,057,751.04七、其他 11,344.61 1,809,397.23 1,820,574.12 167.72合计 36,675,028.18 127,718,306.80 127,233,889.57 37,159,445.41注：①应付职工薪酬中属于拖欠性质的金额为 0元。
②工会经费和职工教育经费金额 2,029,423.92元，非货币性福利金额 0元，因解除劳动关系给予补偿 650,012.70元。
③应付职工薪酬预计发放时间、金额等安排的说明：年末应付职工薪酬大多为计
提的工资及奖金，预计在 2014年发放。
深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司 2013年度财务报表附注21、应交税费
项目 年末数 年初数
企业所得税 67,471,436.36 12,295,090.93个人所得税 777,703.15 387,577.98房产税 1,763,706.34 1,723,069.64土地增值税 28,852,426.99 5,552,414.59营业税 43,433,203.80 --城建税 2,930,393.52 --教育费附加 1,373,204.96 --地方教育费附加 913,809.35 --其他 490,766.90 --合计 148,006,651.37 19,958,153.1422、应付利息
项目 年末数 年初数
分期付息的长期借款利息 1,947,237.24 1,726,472.23短期借款应付利息 -- 134,166.67其他 16,535,277.94 16,535,277.94合计 18,482,515.18 18,395,916.84注：其他系应付深圳市投资控股有限公司的借款利息，详见注释六、6、（2）。
23、其他应付款
（1）其他应付款明细情况
项目 年末数 年初数
预提的土地增值税 109,138,661.21 118,306,623.12应付关联方往来款项 93,340,761.01 98,325,761.01应付各项押金款 46,711,864.34 41,157,683.11其他 145,496,550.73 136,951,659.05合计 394,687,837.29 394,741,726.29（2）报告期其他应付款中应付持有公司5%（含5%）以上表决权股份的股东单位和关联方的款项情况详见注释六、6、关联方应收应付款项。
（3）账龄超过1年的大额其他应付款情况的说明
项目 金额 未偿还的原因 报表日后是否归还预提税金—土地增值税 88,890,020.66 未到清算期 否
深圳市投资控股有限公司 58,848,819.24 未结算 否
合计 147,738,839.90
深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司 2013年度财务报表附注（4）对于金额较大的其他应付款的说明
本公司根据国税发〔2006〕187号文《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》基于清算口径计提了土地增值税，2013年12月31日余额为人民币109,138,661.21元。
24、一年内到期的非流动负债
（1）一年内到期的长期负债明细情况
项目 年末数 年初数
1年内到期的长期借款（注释五、25） 331,482,489.72 299,261,270.80合计 331,482,489.72 299,261,270.80（2）一年内到期的长期借款
①一年内到期的长期借款明细情况
项目 年末数 年初数
抵押借款 331,482,489.72 299,261,270.80合计 331,482,489.72 299,261,270.80②金额前五名的一年内到期的长期借款
贷款单位 借款起始日借款终止日 币种 年末数 年初数深圳农村商业银行 2010.11.26 2013.11.26人民币 -- 97,000,000.00深圳农村商业银行 2010.8.23 2013.8.23 人民币 -- 86,000,000.00深圳农村商业银行 2012.6.14 2014.12.21人民币 98,181,818.16 --华商银行深圳分行 2012.12.6 2014.12.6 人民币 50,000,000.00 50,000,000.00华夏银行布吉支行 2012.9.29 2014.12.29人民币 20,000,000.00 25,000,000.00华夏银行布吉支行 2012.10.24 2014.12.24人民币 20,000,000.00 25,000,000.00工行光明支行 2012.8.24 2014.10.17人民币 61,428,572.00 --上海银行深圳分行 2013.12.27 2014.12.27人民币 48,000,000.00 --合计 297,610,390.16 283,000,000.00注：①资产负债表日后已偿还的金额为6,697.39万元。
②上述借款利率按照中国人民银行同期基准利率浮动一定比例。
25、长期借款
（1）长期借款的分类
项目 年末数 年初数
抵押借款 1,145,696,026.57 1,148,897,349.05减：一年内到期的长期借款（注释五、24） 331,482,489.72 299,261,270.80合计 814,213,536.85 849,636,078.25
抵押借款的抵押资产类别以及金额,参见注释五、16。
深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司 2013年度财务报表附注（2）金额前五名的长期借款
贷款单位 借款起始日 借款终止日 币种 年末数 年初数华商银行深圳分行 2012.12.6 2015.12.6人民币 100,000,000.00 150,000,000.00建设银行深圳分行 2012.8.28 2015.9.27人民币 100,000,000.00 100,000,000.00建设银行深圳分行 2012.11.21 2015.11.20人民币 100,000,000.00 100,000,000.00华夏银行布吉支行 2012.9.29 2017.9.29人民币 -- 75,000,000.00华夏银行布吉支行 2012.10.24 2017.10.24人民币 -- 75,000,000.00浙商银行深圳分行 2013.8.23 2018.8.22人民币 113,000,000.00 --上海银行深圳分行 2013.12.27 2016.12.27人民币 102,000,000.00 --合计 515,000,000.00 500,000,000.00注：①上述借款利率按照中国人民银行同期基准利率浮动一定比例。
②本公司向浙商银行深圳分行的贷款业经本公司第七届董事会第十五次会议决议通过，截至2013年12月31日，借款余额为人民币 127,000,000.00元。
26、长期应付款
项目 年末数 年初数
本体维修基金 10,749,885.53 11,136,124.62合计 10,749,885.53 11,136,124.6227、股本
项目 年初数 本年增减变动（+-） 年末数发行 公积金
金额 比例(%) 送股 其他小计 金额 比例(%)新股 转股
一、有限售条件股份 -- -- -- -- -- -- -- -- --二、无限售条件股份
1.人民币普通股 891,660,000.00 88.14 -- -- -- -- -- 891,660,000.00 88.142.境内上市的外资股 120,000,000.00 11.86 -- -- -- -- -- 120,000,000.00 11.863.境外上市的外资股 -- -- -- -- -- -- -- -- --4.其他 -- -- -- -- -- -- -- -- --无限售条件股份合计 1,011,660,000.00 100.00 -- -- -- -- -- 1,011,660,000.00 100.00三、股份总数 1,011,660,000.00 100.00 -- -- -- -- -- 1,011,660,000.00 100.00
深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司 2013年度财务报表附注28、资本公积
项目 年初数 本年增加 本年减少 年末数资本溢价 557,433,036.93 -- -- 557,433,036.93其中：投资者投入的资本 557,433,036.93 -- -- 557,433,036.93其他资本公积 420,811,821.17(cid:10) -- -- 420,811,821.17(cid:10)其中：原制度资本公积转入 420,811,821.17 -- -- 420,811,821.17合计 978,244,858.10(cid:10) -- -- 978,244,858.10(cid:10)29、盈余公积
项目 年初数 本年增加 本年减少 年末数法定盈余公积 4,974,391.15 -- -- 4,974,391.15合计 4,974,391.15 -- -- 4,974,391.1530、未分配利润
提取或分配项目 本年数 上年数
比例调整前上年未分配利润 -369,154,405.36 -475,968,948.89 --年初未分配利润调整合计数（调增+，调减-） -- -- --调整后年初未分配利润 -369,154,405.36 -475,968,948.89 --加：本年归属于母公司所有者的净利润 228,268,271.23 106,814,543.53 --盈余公积弥补亏损 -- -- --其他转入 -- -- --减：提取法定盈余公积 -- -- --提取任意盈余公积 -- -- --应付普通股股利 -- -- --转作股本的普通股股利 -- -- --年末未分配利润 -140,886,134.13 -369,154,405.36 --31、营业收入、营业成本
（1）营业收入、营业成本
项目 本年发生数 上年发生数主营业务收入 2,097,641,366.62 1,011,976,525.21其他业务收入 18,841,318.31 18,172,204.26营业收入合计 2,116,482,684.93 1,030,148,729.47主营业务成本 1,532,916,384.45 689,088,645.84其他业务成本 14,253,675.19 12,214,977.24
营业成本合计 1,547,170,059.64 701,303,623.08
深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司 2013年度财务报表附注（2）主营业务（分行业）
本年发生数 上年发生数
行业名称
营业收入 营业成本 营业收入 营业成本房地产 1,406,885,587.82 925,436,497.61 379,619,819.21 146,516,172.48工程施工 521,749,290.73 495,387,515.85 468,407,774.16 445,160,754.08租赁 82,280,047.28 31,939,508.32 85,107,142.96 30,961,456.12物业管理 100,150,419.76 89,941,397.44 101,495,483.27 86,840,214.99小计 2,111,065,345.59 1,542,704,919.22 1,034,630,219.60 709,478,597.67减：内部抵销数 13,423,978.97 9,788,534.77 22,653,694.39 20,389,951.83合计 2,097,641,366.62 1,532,916,384.45 1,011,976,525.21 689,088,645.84（3）主营业务（分地区）
本年发生数 上年发生数
地区名称
营业收入 营业成本 营业收入 营业成本境内：
广东省 2,044,677,358.30 1,481,628,032.64 972,965,703.54 651,456,584.54其他 65,791,782.57 61,076,886.58 61,047,686.11 58,022,013.13境外： 596,204.72 -- 616,829.95 --小计 2,111,065,345.59 1,542,704,919.22 1,034,630,219.60 709,478,597.67减：内部抵销数 13,423,978.97 9,788,534.77 22,653,694.39 20,389,951.83合计 2,097,641,366.62 1,532,916,384.45 1,011,976,525.21 689,088,645.84（4）前五名客户的营业收入情况
本年发生数
客户名称
主营业务收入 占公司全部营业收入的比例（%）法人一 41,353,108.34 1.95法人二 28,920,000.00 1.37法人三 18,700,000.00 0.88法人四 13,618,979.81 0.64法人五 10,328,275.02 0.49合计 112,920,363.17 5.33
深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司 2013年度财务报表附注（续）
上年发生数
客户名称
主营业务收入 占公司全部营业收入的比例（%）法人一 15,078,357.88 1.46法人二 14,737,984.00 1.43法人三 13,972,242.87 1.36法人四 13,500,000.13 1.31法人五 12,499,076.59 1.21合计 69,787,661.47 6.7732、营业税金及附加
项目 本年发生数 上年发生数
营业税 96,963,676.15 42,953,955.93城市维护建设税 6,788,981.24 2,951,319.14教育费附加 3,037,183.43 1,448,500.23房产税 6,295,071.12 6,295,071.12土地增值税 48,358,322.07 44,966,121.27地方教育费附加 1,746,934.77 542,477.07堤围防护费等 731,396.91 1,045,708.33合计 163,921,565.69 100,203,153.09注：各项营业税金及附加的计缴标准详见注释三、税项。
33、销售费用
项目 本年发生数 上年发生数
职工薪酬 3,878,801.45 3,517,118.13广告费 23,111,772.32 18,034,936.16业务费 728,647.50 481,883.00销售代理费及佣金 12,095,665.26 701,378.03其他 5,324,333.88 4,805,197.83合计 45,139,220.41 27,540,513.15
深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司 2013年度财务报表附注34、管理费用
项目 本年发生数 上年发生数
职工薪酬 35,573,985.45 32,665,996.69税金 2,972,356.58 7,135,517.60折旧费 4,425,284.79 4,859,854.11业务招待费 4,056,167.49 4,417,299.60中介机构费 2,081,388.74 3,188,936.72差旅费 853,911.15 1,281,259.97办公费 1,308,248.38 1,583,890.19修理费 1,140,378.95 1,148,482.14水电费 1,230,536.76 1,105,247.92其他摊销费用 723,520.85 607,349.93其他 9,477,512.30 10,121,234.31合计 63,843,291.44 68,115,069.1835、财务费用
项目 本年发生数 上年发生数
利息支出 80,512,861.53 73,616,362.45减：利息收入 5,164,403.64 3,894,420.17减：利息资本化金额 77,809,014.14 67,240,028.19汇兑损益 370,385.54 -88,711.58减：汇兑损益资本化金额 -- --其他 522,964.85 289,560.27合计 -1,567,205.86 2,682,762.7836、资产减值损失
项 目 本年发生数 上年发生数
坏账损失 666,840.00 -6,140,000.0037、投资收益
（1）投资收益项目明细
项目 本年发生数 上年发生数成本法核算的长期股权投资收益 -- 1,653,305.67权益法核算的长期股权投资收益 -25,316.71 -120,218.96处置长期股权投资产生的投资收益 -- --处置交易性金融资产取得的投资收益 -- --
合计 -25,316.71 1,533,086.71
深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司 2013年度财务报表附注（2）按成本法核算的长期股权投资收益
被投资单位名称 本年发生数 上年发生数云南鲲鹏航空服务有限公司 -- 1,653,305.67合计 -- 1,653,305.67（3）按权益法核算的长期股权投资收益
被投资单位名称 本年发生数 上年发生数 增减变动原因深圳市荣华机电工程有限公司 -25,316.71 -120,218.96被投资单位发生经营亏损合计 -25,316.71 -120,218.96
38、营业外收入
计入当期非经常项目 本年发生数 上年发生数
性损益的金额非流动资产处置利得合计 5,889,805.93 27,714.20 5,889,805.93其中：固定资产处置利得 5,889,805.93 27,714.20 5,889,805.93罚款收入 -- 40,331.00 --其他 1,352,217.02 12,149.43 1,352,217.02合计 7,242,022.95 80,194.63 7,242,022.9539、营业外支出
计入当期非经常性损项目 本年发生数 上年发生数
益的金额非流动资产处置损失合计 110,923.29 616,113.66 110,923.29其中：固定资产处置损失 110,923.29 616,113.66 110,923.29对外捐赠支出 79,000.00 74,000.00 79,000.00罚款支出 10,309.08 39,765.48 10,309.08赔偿支出 23,752.24 45,000.00 23,752.24其他 426,649.94 24,115.78 426,649.94合计 650,634.55 798,994.92 650,634.5540、所得税费用
项目 本年发生数 上年发生数按税法及相关规定计算的当期所得税 82,468,037.57 29,881,461.77递延所得税调整 -6,910,810.40 521,583.21合计 75,557,227.17 30,403,044.9841、基本每股收益和稀释每股收益
基本每股收益按照归属于本公司普通股股东的当期净利润，除以发行在外普通股
的加权平均数计算。新发行普通股股数，根据发行合同的具体条款，从应收对价之日
深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司 2013年度财务报表附注（一般为股票发行日）起计算确定。
稀释每股收益的分子以归属于本公司普通股股东的当期净利润，调整下述因素后确定：（1）当期已确认为费用的稀释性潜在普通股的利息；（2）稀释性潜在普通股转换时将产生的收益或费用；以及（3）上述调整相关的所得税影响。
稀释每股收益的分母等于下列两项之和：（1）基本每股收益中母公司已发行普通股的加权平均数；及（2）假定稀释性潜在普通股转换为普通股而增加的普通股的加权平均数。
在计算稀释性潜在普通股转换为已发行普通股而增加的普通股股数的加权平均数时，以前期间发行的稀释性潜在普通股，假设在当年年初转换；当年发行的稀释性潜在普通股，假设在发行日转换。
（1）各期基本每股收益和稀释每股收益金额列示
本年发生数 上年发生数
报告期利润
基本每股收益 稀释每股收益 基本每股收益 稀释每股收益归属于公司普通股股东
0.2256 0.2256 0.1056 0.1056的净利润
扣除非经常性损益后归
属于公司普通股股东的 0.2203 0.2203 0.1001 0.1001净利润
（2）基本每股收益和稀释每股收益的计算过程
于报告期内，本公司不存在具有稀释性的潜在普通股，因此，稀释每股收益等于基本每股收益。
①计算基本每股收益时，归属于普通股股东的当期净利润为：
项目 本年发生数 上年发生数归属于普通股股东的当期净利润 228,268,271.23 106,814,543.53其中：归属于持续经营的净利润 228,268,271.23 106,814,543.53归属于终止经营的净利润 -- --扣除非经常性损益后归属于公司普通股股东的净利润 222,844,093.95 101,232,143.75其中：归属于持续经营的净利润 222,844,093.95 101,232,143.75归属于终止经营的净利润 -- --②计算基本每股收益时，分母为发行在外普通股加权平均数，计算过程如下：项目 本年发生数 上年发生数年初发行在外的普通股股数 1,011,660,000.00 1,011,660,000.00加：本年发行的普通股加权数 -- --减：本年回购的普通股加权数 -- --
年末发行在外的普通股加权数 1,011,660,000.00 1,011,660,000.00
深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司 2013年度财务报表附注42、其他综合收益
项目 本年发生数 上年发生数外币财务报表折算差额 -424,620.90 -49,972.76减：处置境外经营当期转入损益的净额 -- --合计 -424,620.90 -49,972.7643、现金流量表项目注释
（1）收到其他与经营活动有关的现金
项目 本年发生数 上年发生数利息收入 5,164,403.64 2,771,676.50各项押金、保证金 24,079,303.24 14,615,042.62按揭保证金 8,001,929.14 --代收房产办证费、公证费 4,754,076.64 7,049,454.75其他 8,096,561.47 14,742,554.73合计 50,096,274.13 39,178,728.60（2）支付其他与经营活动有关的现金
项目 本年发生数 上年发生数管理费用支付的现金 17,393,479.01 20,137,108.63销售费用支付的现金 34,759,632.48 19,557,354.35各项押金、保证金 14,094,488.98 13,774,729.08代付房产办证费、公证费 4,060,599.71 6,976,007.82其他 7,633,330.13 19,967,352.42合计 77,941,530.31 80,412,552.30（3）收到其他与筹资活动有关的现金
项目 本年发生数 上年发生数用于质押的定期存款 25,000,000.00 --合计 25,000,000.00 --（4）支付其他与筹资活动有关的现金
项目 本年发生数 上年发生数银行借款监管资金 6,000,000.00 --用于质押的定期存款 -- 25,000,000.00合计 6,000,000.00 25,000,000.00
深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司 2013年度财务报表附注44、现金流量表补充资料
（1）将净利润调节为经营活动现金流量的信息
项目 本年金额 上年金额①将净利润调节为经营活动现金流量：
净利润 228,317,758.13 106,854,849.63加：资产减值准备 666,840.00 --固定资产折旧、油气资产折耗、生产性生物资产折旧 28,321,567.87 26,841,796.67无形资产摊销 542,339.96 329,979.96长期待摊费用摊销 208,276.14 163,942.74处置固定资产、无形资产和其他长期资产的损失（收益以
-5,786,489.92 -12,598.93“－”号填列）
固定资产报废损失（收益以“－”号填列） 7,607.28 600,998.39公允价值变动损失（收益以“－”号填列） -- --财务费用（收益以“－”号填列） 2,949,917.31 6,133,019.38投资损失（收益以“－”号填列） 25,316.71 -1,533,086.71递延所得税资产减少（增加以“－”号填列） -6,910,810.40 521,583.21递延所得税负债增加（减少以“－”号填列） -- --存货的减少（增加以“－”号填列） -461,228,656.63 -229,893,590.87经营性应收项目的减少（增加以“－”号填列） 46,031,043.85 -15,117,502.08经营性应付项目的增加（减少以“－”号填列） 361,808,973.10 132,520,428.14其他 -- --经营活动产生的现金流量净额 194,953,683.40 27,409,819.53②不涉及现金收支的重大投资和筹资活动：
债务转为资本 -- --一年内到期的可转换公司债券 -- --融资租入固定资产 -- --③现金及现金等价物净变动情况：
现金的年末余额 519,284,372.44 463,713,702.77减：现金的年初余额 463,713,702.77 324,967,185.86加：现金等价物的年末余额 -- --减：现金等价物的年初余额 -- --现金及现金等价物净增加额 55,570,669.67 138,746,516.91（2）现金及现金等价物的构成
深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司 2013年度财务报表附注项目 年末数 年初数①现金
其中：库存现金 185,502.41 336,552.84可随时用于支付的银行存款 519,098,870.03 463,243,117.58可随时用于支付的其他货币资金 -- 134,032.35可用于支付的存放中央银行款项 -- --存放同业款项 -- --拆放同业款项 -- --②现金等价物
其中：三个月内到期的债券投资 -- --③年末现金及现金等价物余额 519,284,372.44 463,713,702.77六、关联方及关联交易
1、本公司的母公司情况
母公司名称 关联关系 企业类型 注册地 法人代表 业务性质深圳市投资控股 投资、房地产开控股股东 国有企业 广东深圳 范鸣春
有限公司 发、担保
（续）
母公司对本企业母公司对本企业的本企业最终
母公司名称 注册资本 组织机构代码的持股比例（%）表决权比例（%） 控制方
深圳市投资控人民币109.26
63.55 63.55 国资委 76756642-1股有限公司 亿元
2、本公司的子公司
详见注释四、1、子公司情况。
3、本公司的合营和联营企业情况
详见注释五、8、长期股权投资（4）。
4、本公司的其他关联方情况
其他关联方名称 与本公司关系 组织机构代码深圳市建安（集团）股份有限公司 同受母公司控制 19219737X
深圳市环境工程科学技术中心有限公司 同受母公司控制 668538441
深圳市建筑设计研究总院有限公司 同受母公司控制 192244260
深圳市建筑科学研究院有限公司 同受母公司控制 665899831
深圳市水务规划设计院 同受母公司控制 672999996
深圳市中小企业信用融资担保集团有限公司 同受母公司控制 670019325
深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司 2013年度财务报表附注5、关联方交易情况
（1）关联承包情况
①公司承包情况表
承包资产 承包 承包 承包收益定本报告期确认出包方名称 承包方名称
类型 起始日 终止日 价依据 的承包收益深圳市建安（集深圳圳通工程有限
工程施工 2012-6-1 协议议价 28,920,000.00团）股份有限公司公司
②公司出包情况表
出包资产 出包 出包 出包费定价本报告期确认出包方名称 承包方名称
类型 起始日 终止日 依据 的出包费深圳市建安（集团）有限
本公司 工程施工 2012-2-1 2013-6-15 公开招标 411,082,434.00公司
（2）关联担保情况
担保是否已经担保方 被担保方 担保金额 担保起始日担保到期日
履行完毕本公司深圳市深房集团龙岗开发有限公司 88,400,000.00 2012.3.31 2015.3.31 正在履行本公司汕头市华林房产开发有限公司 130,000,000.00 2013.4.17 2016.4.16 正在履行注：①本公司为本公司之子公司深圳市深房集团龙岗开发有限公司工程款支付保函提供连带责任信用担保。
②本公司为本公司之子公司汕头市华林房产开发有限公司与交通银行股份有限公司汕头国新支行在2013年4月17日至2016年4月16日期间签订的全部主合同提供最高额保证担保，本公司担保的最高债权额为人民币 130,000,000.00元。
（3）关联方资金拆借
关联方 拆借金额 起始日 到期日 说明拆入：
深圳市建筑设计研究总院有限公司 70,000,000.00 2012.7.26 2013.7.26
注：本公司本期向深圳市建筑设计研究总院有限公司支付利息 1,220,916.68元，并于2013年3月22日提前偿还上述借款。
深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司 2013年度财务报表附注（4）关键管理人员报酬
年度报酬区间 本年数 上年数
总额 561.49万元 598.11万元其中：（各金额区间人数）
20万元以上 11 1215～20万元 -- --10～15万元 1 110万元以下 3 36、关联方应收应付款项
（1）关联方应收款项
年末数 年初数
项目名称
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备应收账款：
深圳市新峰地产顾问有限公司 1,084,758.36 -- 1,112,375.80 --合计 1,084,758.36 -- 1,112,375.80 --其他应收款：
广东省惠州罗浮山矿泉水饮料有限公司 10,465,168.81 10,465,168.81 10,465,168.81 10,465,168.81深圳润华汽车贸易公司 3,072,764.42 3,072,764.42 3,072,764.42 3,072,764.42加拿大长城（温哥华）有限公司 89,035,748.07 89,035,748.07 89,035,748.07 89,035,748.07澳洲柏克顿有限公司 12,559,290.58 12,559,290.58 12,559,290.58 12,559,290.58百立有限公司 18,428,098.53 18,425,169.56 18,631,565.47 18,628,734.59深圳市深房百货有限公司 237,648.82 189,179.82 237,648.82 189,179.82深圳市房地产综合服务公司 1,086,487.22 927,136.22 1,086,487.22 927,136.22深圳市深房建筑装饰材料公司 8,327,180.71 8,327,180.71 8,327,180.71 8,327,180.71深圳市荣华机电工程有限公司 475,223.46 -- 475,223.46 --西安新峰物业商贸有限公司 8,419,205.19 -- 8,419,205.19 --合计 152,106,815.81 143,001,638.19 152,310,282.75 143,205,203.22（2）关联方应付款项
项目名称 年末数 年初数
其他应付款：
深圳市特发房产建筑装修公司 598,012.16 598,012.16深圳市深房实业发展公司 1,534,854.91 1,534,854.91深圳中港海燕企业有限公司 135,853.52 135,853.52
深圳东方新世界百货有限公司 902,974.64 902,974.64
深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司 2013年度财务报表附注项目名称 年末数 年初数
深圳市新东方百货有限公司 1,394,704.21 1,394,704.21封开县联峰水泥制造有限公司 1,867,348.00 1,867,348.00深圳市数码港投资有限公司 7,964,749.26 7,949,749.26深圳市深房集团宝安开发有限公司 20,093,445.07 20,093,445.07深圳市投资控股有限公司 58,848,819.24 63,848,819.24合计 93,340,761.01 98,325,761.01应付利息：
深圳市投资控股有限公司 16,535,277.94 16,535,277.94深圳市建筑设计研究总院有限公司 -- 134,166.67合计 16,535,277.94 16,669,444.61（3）短期借款
项目名称 年末数 年初数
深圳市建筑设计研究总院有限公司 -- 70,000,000.00合计 -- 70,000,000.00七、或有事项
1、未决诉讼或仲裁形成的或有负债及其财务影响
①西安项目诉讼案
西安新峰物业商贸有限公司（以下简称“西安新峰公司”）是本公司之全资子公司香港新峰企业有限公司在西安成立的中外合资企业，其中香港新峰企业有限公司以现金出资占股84%，西安市商贸委直属企业西安商贸大厦以土地使用权出资占股16%，主营业务是房地产开发，开发项目为西安商贸大厦。该项目于 1995年11月28日开工，由于合作双方在项目经营方针上发生严重分歧，迫使项目在 1996年停工。1997年西安市政府强制收回西安新峰公司投资项目，调整给西安市商贸委下属企业——西安商贸旅游有限责任公司（以下简称“商贸旅游公司”）。但双方对于投资补偿款发生诉讼， 2001年12月19日经陕西省高级人民法院“〔2000〕陕经一初字第25号”判决书判决：1、商贸旅游公司于判决生效后一个月向西安新峰公司支付补偿款3,662万元及其利息，逾期履行时，加倍支付迟延履行期间的债务利息；2、西安市商贸委对上述补偿款的利息承担连带责任。
本案经拍卖商贸旅游公司资产，累计已执行收回 15,201,000.00元，经西安新峰公司申请，陕西高院于 2011年9月5日立案恢复执行，但在本报告期内无实质进展。
截至 2013年 12月 31日，本公司账面对西安新峰公司长期股权投资账面价值 12,166,897.84元（已计提长期投资减值准备 20,673,831.77元）、债权余额为 8,419,205.19元。
②罗浮山项目诉讼案
深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司 2013年度财务报表附注本公司早年与罗浮山旅游总公司合作经营罗浮山旅游项目，因罗浮山旅游总公司未履行合同，本公司向法院提起诉讼。经广东省高级人民法院2007年 12月21日判决：1、罗浮山旅游总公司应于本判决生效之日起十日内向本公司偿还 960万元；2、罗浮山旅游总公司应于本判决生效之日起十日内按中国人民银行同期同类贷款利率计付实际占用960万元期间的利息，其中，440万元从 1986年5月1日起计至付清之日止， 410万元从 1988年 2月 1日起计至付清之日止，110万元从 1989年 6月 15日起计至付清之日止，罗浮山旅游总公司已偿还的利息 858万元从应付利息总额中扣除；3、罗浮山管委会对罗浮山旅游总公司不能清偿的债务承担三分之一的赔偿责任；4、罗浮山旅游总公司和罗浮山管委会未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息；5、罗浮山旅游总公司负担 167,714元一、二审案件费用在履行债务时支付给本公司。本案件在本公司胜诉后，因相关执行工作未得到实质性进展，本公司于2009年5月向广东省高级人民法院申请督促执行，广东省高级人民法院于2009年12月17日向惠州市中级人民法院发出〔2009〕粤高院执督字第 67号督促执行令，责令惠州市中级人民法院在收到督促执行令后 3个月内执行结案。2010年 3月 17日，已经完成了对被执行方名下土地的评估工作，2010年 10月 13日，惠州市中级人民法院裁定罗浮山旅游开发总公司证号为博府国用字〔2003〕第 1322150011号土地使用权以评估价人民币 5120万元为底价委托拍卖部门进行公开拍卖。
依据惠州当地有关规定，行政划拨的土地如进行拍卖，须经当地国土部门审批，且必须在当地的国土部门下设的土地房产交易中心进行拍卖。惠州中院已向博罗县国土局出具公函，告知其裁定内容，并通知其提供有关协助。博罗县国土局向惠州中院复函要求对拟拍卖土地进行测绘（此测绘与之前的土地评估非同一手续）、测绘后由博罗县国土局规划科重新制定该土地的规划要点，并将该要点作为拍卖时的条件。博罗县国土局测绘大队对在本案中查封的罗浮山旅游广场用地进行了测绘，测绘工作已完成，宗地图和用地红线图已于 2011年6月提交给惠州中院。国土局提出须以详规作为制定规划要点的依据，而详规的编制须依赖本案被执行人之一罗浮山风景名胜区管理委员会。目前法院因国土部门未制定该土地的规划要点，拍卖未能进行。
截至 2013年 12月 31日，本公司账面对罗浮山旅游总公司的债权余额 9,600,000.00元，已计提坏账准备 4,800,000.00元。
2、为其他单位提供债务担保形成的或有负债及其财务影响
①本公司为关联方提供的债务担保情况详见注释六、5、（2）关联担保情况。
②本公司为商品房承购人向银行提供按揭贷款担保，截至 2013年12月31日，尚未结清的担保金额及期限列示如下：
项目 期限 未结算金额（万元）深房传麒山项目 自发放贷款至办理完预售合同抵押登记 30,104.50深房传麒山项目 至办理完房产证抵押登记并交由银行保管 2,019.70龙岗尚林花园项目 自发放贷款至办理完预售合同抵押登记 868.00
合计 32,992.20
深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司 2013年度财务报表附注八、承诺事项
1、重大承诺事项
项目 年末数 年初数
已签约但尚未于财务报表中确认的
-大额发包合同 349,491,097.84 1,349,084,786.45合计 349,491,097.84 1,349,084,786.452、前期承诺履行情况
本期支付上期已签约但尚未于财务报表中确认的大额发包合同价款为 675,698,558.12元。
九、资产负债表日后事项
1、资产负债表日后利润分配情况说明
本公司董事会于 2014年 3月 28日表决通过了关于本公司 2013年度利润分配预案，本公司以2013年度净利润弥补以前年度亏损，不进行利润分配，也不进行资本公积金转增股本。该预案尚需提交本公司股东大会审议表决。
2、2014年初，财政部分别以财会〔2014〕6号、7号、8号、10号、11号发布了《企业会计准则第 39号——公允价值计量》、《企业会计准则第 30号——财务报表列报（2014年修订）》、《企业会计准则第 9号——职工薪酬（2014年修订）》、《企业会计准则第 33号——合并财务报表（2014年修订）》及《企业会计准则第 40号——合营安排》，要求自 2014年 7月 1日起在所有执行企业会计准则的企业范围内施行，鼓励在境外上市的企业提前执行。
本公司将自2014年7月1日起开始执行上述各项准则，并将依据上述各项准则的规定对相关会计政策进行变更，以下为所涉及的会计政策变更的主要内容及对本公司的财务状况和经营成果的预计主要影响：
（1）《企业会计准则第 9号——职工薪酬（2014年修订）》完整地规范了离职后福利的会计处理，将离职后福利计划分类为设定提存计划和设定受益计划。设定提存计划，是指向独立的基金缴存固定费用后，企业不再承担进一步支付义务的离职后福利计划；设定受益计划，是指除设定提存计划以外的离职后福利计划。企业应当在职工为其提供服务的会计期间，将根据设定提存计划计算的应缴存金额确认为负债，并计入当期损益或相关资产成本；对于设定受益计划，企业应当采用预期累计福利单位法并依据适当的精算假设，计量设定受益计划所产生的义务，并根据设定受益计划确定的公式将产生的福利义务归属于职工提供服务的期间，并计入当期损益，重新计量设定收益计划净负债或净资产所产生的变动计入其他综合收益。此外，该修订后准则还充实了关于短期薪酬会计处理规范，充实了关于辞退福利的会计处理规定，并引入了其他长期职工福利，完整地规范职工薪酬的会计处理。该准则的采用预计不会对本公司财务报表产生重大影响。
（2）企业会计准则第 30号——财务报表列报（2014年修订）》进一步规范了财
深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司 2013年度财务报表附注务报表的列报，在持续经营评价、正常经营周期、充实附注披露内容等方面进行了修订完善，并将“费用按照性质分类的利润表补充资料”作为强制性披露内容。该准则要求在利润表其他综合收益部分的列报，应将其他综合收益项目划分为两类：①后续不会重分类至损益的项目；②在满足特定条件的情况下，后续可能重分类至损益的项目。本公司将根据该项修订后的准则，对财务报表列报进行变更
（3）根据《企业会计准则第 33号——合并财务报表（2014年修订）》，合并财务报表的合并范围应当以控制为基础予以确定。该准则建立了判断控制存在与否的单一模型，规定对被投资方形成控制需要具备的三个要素为：①拥有对被投资方的权力；
②通过参与被投资方的相关活动而享有可变回报；③有能力运用对被投资方的权力影响其回报金额。在此基础上，该准则对控制权的判断给出了较原准则更多的指引。根据该准则的规定，本公司管理层在确定对被投资单位是否具有控制权时需运用重大判断。本公司管理层认为，本公司以前年度纳入合并范围的子公司满足该修订后准则所规定的控制权判断标准，此项变更不会对本公司财务报表产生重大影响。
（4）《企业会计准则第 40号——合营安排》规范了对一项由两个或两个以上的参与方共同控制的安排的认定、分类及核算。合营安排根据合营方在其中享有的权利和承担的义务，分为共同经营和合营企业。共同经营，是指合营方享有该安排相关资产且承担该安排相关负债的合营安排。合营企业，是指合营方仅对该安排的净资产享有权利的合营安排。该准则要求合营方对合营企业的投资采用权益法核算，对共同经营则确认其资产（包括其对任何共同持有资产应享有的份额）、其负债（包括其对任何共同产生负债应承担的份额）、其收入（包括其对共同经营因出售产出所产生的收入应享有的份额）及其费用（包括其对共同经营发生的费用应承担的份额）。该准则的采用预计不会对本公司财务报表产生重大影响。
（5）《企业会计准则第 39号——公允价值计量》规范了公允价值定义，明确了公允价值计量的方法，根据公允价值计量所使用的输入值将公允价值计量划分为三个层次，并对公允价值计量相关信息的披露作出了具体要求。但该准则并未改变其他会计准则对于哪些场合下应运用公允价值计量的规定。本公司管理层认为，采用该准则将导致本公司修订与公允价值计量相关的政策和程序，并在财务报表中对公允价值信息进行更广泛的披露。除此以外，采用该准则预计不会对本公司财务报表项目的确认和计量产生重大影响。
十、公司财务报表主要项目注释
1、应收账款
（1）应收账款按种类列示
深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司 2013年度财务报表附注年末数
种类 账面余额 坏账准备
金额 比例（%） 金额 比例（%）单项金额重大并单项计提坏账准
-- -- -- --备的应收账款
单项金额不重大但单项计提坏账
11,327,983.25 100.00 6,968,694.02 61.52准备的应收账款
合计 11,327,983.25 100.00 6,968,694.02 61.52（续）
年初数
种类 账面余额 坏账准备
金额 比例（%） 金额 比例（%）单项金额重大并单项计提坏账准
-- -- -- --备的应收账款
单项金额不重大但单项计提坏账
19,965,193.98 100.00 6,301,854.02 31.56准备的应收账款
合计 19,965,193.98 100.00 6,301,854.02 31.56（2）应收账款按账龄列示
年末数 年初数
项目
金额 比例（%） 金额 比例（%）1年以内 -- -- 9,279,924.00 46.481至2年 766,274.00 6.76 -- --2至3年 -- -- -- --3年以上 10,561,709.25 93.24 10,685,269.98 53.52合计 11,327,983.25 100.00 19,965,193.98 100.00（3）坏账准备的计提情况
年末单项金额不重大但单项计提坏账准备的应收账款
应收账款内容 账面余额 坏账准备 计提比例(%) 计提理由
待收取的房款 11,055,009.25 6,968,694.02 63.04对账龄较长，可回收性较小的应收账款，根据每项可收回性单独计提坏账应收租金 272,974.00 -- --
准备。
合计 11,327,983.25 6,968,694.02 61.52
（4）本公司本期无本报告期前已全额计提坏账准备，或计提坏账准备的比例较大，
但在本年又全额收回或转回的应收账款。
深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司 2013年度财务报表附注（5）本公司本报告期无实际核销的大额应收账款情况。
（6）本报告期应收账款中无应收持有公司5%（含5%）以上表决权股份的股东单位情况。
（7）应收账款金额前五名单位情况
占应收账款总额单位名称 与本公司关系 金额 年限
的比例（%）法人一 非关联方 1,788,042.673年以上 15.78自然人一 非关联方 1,200,000.003年以上 10.59法人二 联营公司 1,084,758.363年以上 9.58自然人二 非关联方 876,864.113年以上 7.74自然人三 非关联方 793,529.983年以上 7.01合计 5,743,195.12 50.70（8）应收关联方账款情况
占应收账款总额的单位名称 与本公司关系 金额
比例（%）深圳市新峰地产顾问有限公司 联营公司 1,084,758.36 9.58合计 1,084,758.36 9.58（9）本公司本报告期无终止确认的应收账款情况。
（10）本公司本报告期无以应收账款为标的进行资产证券化的情况。
2、其他应收款
（1）其他应收款按种类列示
年末数
种类 账面余额 坏账准备
金额 比例（%） 金额 比例（%）单项金额重大并单项计提坏账准备
1,474,220,614.49 98.22 818,545,417.98 55.52的其他应收款
单项金额不重大但单项计提坏账准
26,760,143.14 1.78 12,628,565.94 47.19备的其他应收款
合计 1,500,980,757.63 100.00 831,173,983.92 55.38
深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司 2013年度财务报表附注（续）
年初数
种类 账面余额 坏账准备
金额 比例（%） 金额 比例（%）单项金额重大并单项计提坏账准备
1,153,502,426.18 98.19 818,545,417.98 70.96的其他应收款
单项金额不重大但单项计提坏账准
21,240,357.02 1.81 12,628,565.94 59.46备的其他应收款
合计 1,174,742,783.20 100.00 831,173,983.92 70.75（2）其他应收款按账龄列示
年末数 年初数
项目
金额 比例（%） 金额 比例（%）1年以内 332,019,493.89 22.12 76,759,697.54 6.531至2年 75,700,471.51 5.04 38,253,012.23 3.262至3年 36,006,151.76 2.40 6,693,182.07 0.573年以上 1,057,254,640.47 70.44 1,053,036,891.36 89.64合计 1,500,980,757.63 100.00 1,174,742,783.20 100.00（3）坏账准备的计提情况
①单项金额重大并单项计提坏账准备的其他应收款坏账准备计提情况
其他应收款内容 账面金额 坏账准备 计提比例（%） 理由
纳入合并范围
1,327,696,733.54 677,154,231.02 51.00
子公司往来款 对账龄较长，可回收性较小的未纳入合并范围 款项，根据每项可收回性单独 120,994,319.55 120,994,319.55 100.00
子公司往来款 计提坏账准备。
其他往来款 25,529,561.40 20,396,867.41 79.90
合计 1,474,220,614.49 818,545,417.98 55.52
②年末单项金额不重大但单项计提坏账准备的其他应收款
其他应收款内容 账面余额 坏账准备 计提比例(%) 计提理由
纳入合并范围
7,468,639.72 -- --
子公司往来款 对账龄较长，可回收性较小的款未纳入合并范围 项，根据每项可收回性单独计提坏 1,324,136.04 1,116,316.04 84.31
子公司往来款 账准备。
其他往来款 17,967,367.38 11,512,249.90 64.07
合计 26,760,143.14 12,628,565.94 47.19
（4）本公司本期无本报告期前已全额计提坏账准备，或计提坏账准备的比例较大，但在本年又全额收回或转回的应收账款。
（5）本报告期无实际核销的大额其他应收款情况。
深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司 2013年度财务报表附注（6）本报告期无其他应收款中持有公司5%（含5%）以上表决权股份的股东单位情况。
（7）其他应收款金额前五名单位情况
与本公司 占其他应收款单位名称 金额 年限
关系 总额的比例（%） 500,000.00 1年以内
3,416,239.85 1-2年
新峰企业有限公司 子公司 37.48 67,650.00 2-3年
558,624,859.12 3年以上
64,812,667.55 1年以内
56,976,753.82 1-2年
深圳市深房集团龙岗开发有限公司 子公司 23.27 35,574,778.95 2-3年
191,883,175.62 3年以上
汕头市华峰房地产开发有限公司 子公司 260,000,000.00 1年以内 17.32美国长城地产有限公司 子公司 101,379,954.81 3年以上 6.75加拿大长城（温哥华）有限公司 子公司 89,035,748.07 3年以上 5.93合计 1,362,271,827.79 90.75（8）应收关联方账款情况
占其他应收款总额比例(%)单位名称 与本公司关系 金额
（%）
新峰企业有限公司 子公司 562,608,748.97 37.48深圳市深房集团龙岗开发有限公司 子公司 349,247,375.94 23.27美国长城地产有限公司 子公司 101,379,954.81 6.75加拿大长城（温哥华）有限公司 子公司 89,035,748.07 5.93深圳市深房保税贸易有限公司 子公司 32,392,459.91 2.16深圳市联华企业有限公司 子公司 16,170,762.46 1.08澳洲柏克顿有限公司 子公司 12,559,290.58 0.84百立有限公司 子公司 11,072,100.19 0.74广东省惠州罗浮山矿泉水饮料有限公司 合营企业 10,465,168.81 0.70深圳市深房建筑装饰材料公司 子公司 8,327,180.71 0.55深圳市深房投资有限公司 子公司 5,897,431.45 0.39深圳润华汽车贸易公司 联营企业 3,072,764.42 0.20深圳市房地产综合服务公司 子公司 1,086,487.22 0.07深圳市荣华机电工程有限公司 联营企业 475,223.46 0.03
深圳市深房百货有限公司 子公司 237,648.82 0.02
深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司 2013年度财务报表附注占其他应收款总额比例(%)单位名称 与本公司关系 金额
（%）
深圳圳通工程有限公司 子公司 4,198,603.99 0.28汕头市华峰房地产开发有限公司 子公司 260,000,000.00 17.32汕头市华林房产开发有限公司 子公司 849,885.73 0.06汕头市松山房产开发有限公司 子公司 2,420,150.00 0.16合计 1,471,496,985.54 98.03（9）本报告期无终止确认的其他应收款情况。
（10）本报告期无以其他应收款为标的进行资产证券化的情况。
3、长期股权投资
（1）长期股权投资分类
项目 年初数 本年增加 本年减少 年末数对子公司投资 254,668,771.15 30,000,000.00 -- 284,668,771.15对合营企业投资 19,424,671.47 -- -- 19,424,671.47对联营企业投资 2,849,274.53 -- 25,316.71 2,823,957.82其他股权投资 165,315,609.56 -- -- 165,315,609.56减：长期股权投资减值准备 143,861,642.81 -- -- 143,861,642.81合计 298,396,683.90 30,000,000.00 25,316.71 328,371,367.19（2）长期股权投资明细情况
核算方
被投资单位 投资成本 年初数 增减变动 年末数法
深圳市物业管理有限公司 成本法 12,821,791.52 12,821,791.52 -- 12,821,791.52深圳海燕大酒店有限公司 成本法 20,605,047.50 20,605,047.50 -- 20,605,047.50深圳市深房投资有限公司 成本法 9,000,000.00 9,000,000.00 -- 9,000,000.00新峰企业有限公司 成本法 556,500.00 556,500.00 -- 556,500.00新峰置业有限公司 成本法 20,824,545.77 22,717,697.73 -- 22,717,697.73深圳经济特区房地产（集团）广州房地产有限公司成本法 20,000,000.00 20,000,000.00 -- 20,000,000.00深圳圳通工程有限公司 成本法 11,332,321.45 11,332,321.45 -- 11,332,321.45美国长城地产有限公司 成本法 1,435,802.00 1,435,802.00 -- 1,435,802.00深圳市深房保税贸易有限公司 成本法 4,750,000.00 4,750,000.00 -- 4,750,000.00深圳市华展建设监理有限公司 成本法 6,000,000.00 6,000,000.00 -- 6,000,000.00深圳市深房小汽车出租有限公司 成本法 11,809,500.00 6,495,225.00 -- 6,495,225.00启禄有限公司 成本法 212,280.00 212,280.00 -- 212,280.00北京深房物业管理有限责任公司 成本法 500,000.00 500,000.00 -- 500,000.00深圳市联华企业有限公司 成本法 13,458,217.05 13,458,217.05 -- 13,458,217.05深圳市深房集团龙岗开发有限公司 成本法 30,850,000.00 30,850,000.00 -- 30,850,000.00
北京新峰房地产开发经营有限公司 成本法 64,183,888.90 64,183,888.90 -- 64,183,888.90
深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司 2013年度财务报表附注核算方
被投资单位 投资成本 年初数 增减变动 年末数法
深圳深房停车场有限公司 成本法 29,750,000.00 29,750,000.00 -- 29,750,000.00广东省惠州罗浮山矿泉水饮料有限公司 权益法 9,969,206.09 9,969,206.09 -- 9,969,206.09封开杏花宾馆 权益法 9,455,465.38 9,455,465.38 -- 9,455,465.38深圳润华汽车贸易公司 权益法 1,445,425.56 1,445,425.56 -- 1,445,425.56深圳市荣华机电工程有限公司 权益法 1,250,000.00 1,403,848.97 -25,316.71 1,378,532.26深圳市深房实业发展公司 成本法 4,500,000.00 4,500,000.00 -- 4,500,000.00深圳中港海燕企业有限公司 成本法 12,940,900.00 12,940,900.00 -- 12,940,900.00深圳市房地产综合服务公司 成本法 5,958,305.26 5,958,305.26 -- 5,958,305.26百立有限公司 成本法 201,100.00 201,100.00 -- 201,100.00澳洲柏克顿公司 成本法 906,630.00 906,630.00 -- 906,630.00深圳市特发房产建筑装修公司 成本法 8,180,003.63 8,180,003.63 -- 8,180,003.63深圳市新东方百货有限公司 成本法 18,500,000.00 18,500,000.00 -- 18,500,000.00深圳市深房建筑装饰材料公司 成本法 2,680,000.00 2,680,000.00 -- 2,680,000.00深圳市深房百货有限公司 成本法 9,500,000.00 9,500,000.00 -- 9,500,000.00深圳市数码港投资有限公司 成本法 14,000,000.00 12,401,018.42 -- 12,401,018.42深圳市深房集团宝安开发有限公司 成本法 19,000,000.00 19,000,000.00 -- 19,000,000.00汕头新峰大厦 成本法 68,731,560.43 58,547,652.25 -- 58,547,652.25汕头市中小企业融资担保有限公司 成本法 12,000,000.00 12,000,000.00 -- 12,000,000.00汕头市华峰房地产开发有限公司 成本法 30,000,000.00 -- 30,000,000.00 30,000,000.00合计 487,308,490.54 442,258,326.71 29,974,683.29 472,233,010.00（续）
在被投资
在被投
在被投 单位持股 本年资单位 本年资单位 比例与表 计提被投资单位 享有表 减值准备 现金持股比 决权比例 减值决权比 红利例（%） 不一致的 准备例（%）
说明
深圳市物业管理有限公司 95 95 -- -- --深圳海燕大酒店有限公司 68.10 68.10 -- -- --深圳市深房投资有限公司 90 90 -- -- --新峰企业有限公司 100 100 -- -- --新峰置业有限公司 100 100 -- -- --深圳经济特区房地产（集团）广州房地产有限公司 100 100 -- -- --深圳圳通工程有限公司 73 73 -- -- --美国长城地产有限公司 70 70 -- -- --
深圳市深房保税贸易有限公司 95 95 -- -- --
深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司 2013年度财务报表附注在被投资
在被投
在被投 单位持股 本年资单位 本年资单位 比例与表 计提被投资单位 享有表 减值准备 现金持股比 决权比例 减值决权比 红利例（%） 不一致的 准备例（%）
说明
深圳市华展建设监理有限公司 75 75 -- -- --深圳市深房小汽车出租有限公司 55 55 -- -- --启禄有限公司 20 20 -- -- --北京深房物业管理有限责任公司 10 10 -- -- --深圳市联华企业有限公司 95 95 -- -- --深圳市深房集团龙岗开发有限公司 95 95 -- -- --北京新峰房地产开发经营有限公司 75 75 -- -- --深圳深房停车场有限公司 70 70 -- -- --广东省惠州罗浮山矿泉水饮料有限公司 合作合作 9,969,206.09 -- --封开杏花宾馆 合作合作 9,455,465.38 -- --深圳润华汽车贸易公司 50 50 1,445,425.56 -- --深圳市荣华机电工程有限公司 25 25 1,076,954.64 -- --深圳市深房实业发展公司 100 100 4,500,000.00 -- --深圳中港海燕企业有限公司 68 68 12,940,900.00 -- --深圳市房地产综合服务公司 100 100 5,958,305.26 -- --百立有限公司 100 100 201,100.00 -- --澳洲柏克顿公司 60 60 906,630.00 -- --深圳市特发房产建筑装修公司 100 100 8,180,003.63 -- --深圳市新东方百货有限公司 100 100 18,500,000.00 -- --深圳市深房建筑装饰材料公司 100 100 2,680,000.00 -- --深圳市深房百货有限公司 95 95 9,500,000.00 -- --深圳市数码港投资有限公司 70 70 -- -- --深圳市深房集团宝安开发有限公司 95 95 -- -- --汕头新峰大厦 100 100 58,547,652.25 -- --汕头市中小企业融资担保有限公司 10 10 -- -- --汕头市华峰房地产开发有限公司 100 100 --
合计 143,861,642.81 -- --
深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司 2013年度财务报表附注（3）长期股权投资减值准备明细情况
项目 年初数 本年增加 本年减少 年末数深圳市荣华机电工程有限公司 1,076,954.64 -- -- 1,076,954.64深圳市深房实业发展公司 4,500,000.00 -- -- 4,500,000.00深圳中港海燕企业有限公司 12,940,900.00 -- -- 12,940,900.00深圳市房地产综合服务公司 5,958,305.26 -- -- 5,958,305.26百立有限公司 201,100.00 -- -- 201,100.00澳洲柏克顿公司 906,630.00 -- -- 906,630.00深圳市特发房产建筑装修公司 8,180,003.63 -- -- 8,180,003.63深圳市新东方百货有限公司 18,500,000.00 -- -- 18,500,000.00深圳市深房建筑装饰材料公司 2,680,000.00 -- -- 2,680,000.00深圳市深房百货有限公司 9,500,000.00 -- -- 9,500,000.00深圳润华汽车贸易公司 1,445,425.56 -- -- 1,445,425.56广东省惠州罗浮山矿泉水饮料
9,969,206.09 -- -- 9,969,206.09有限公司
封开杏花宾馆 9,455,465.38 -- -- 9,455,465.38汕头新峰大厦 58,547,652.25 -- -- 58,547,652.25合计 143,861,642.81(cid:10) -- -- 143,861,642.81(cid:10)4、营业收入、营业成本
（1）营业收入、营业成本
项目 本年发生额 上年发生额主营业务收入 1,333,553,618.35 113,046,014.33其他业务收入 649,887.14 --营业收入合计 1,334,203,505.49 113,046,014.33主营业务成本 898,116,935.10 41,545,002.74其他业务成本 -- --营业成本合计 898,116,935.10 41,545,002.74（2）主营业务（分行业）
本年发生额 上年发生额
行业名称
营业收入 营业成本 营业收入 营业成本房地产 1,273,471,953.82 875,844,405.12 50,119,629.72 18,462,245.54租赁 60,081,664.53 22,272,529.98 62,926,384.61 23,082,757.20合计 1,333,553,618.35 898,116,935.10 113,046,014.33 41,545,002.74
深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司 2013年度财务报表附注（3）主营业务（分地区）
本年发生额 上年发生额
地区名称
营业收入 营业成本 营业收入 营业成本深圳 1,333,553,618.35 898,116,935.10 113,046,014.33 41,545,002.74合计 1,333,553,618.35 898,116,935.10 113,046,014.33 41,545,002.74（4）公司前五名客户的营业收入情况
本年发生数
客户名称
主营业务收入 占公司全部营业收入的比例（%）自然人一 7,003,851.00 0.52自然人二 6,607,234.00 0.50自然人三 6,580,394.00 0.49自然人四 6,256,239.00 0.47自然人五 6,220,517.00 0.47合计 32,668,235.00 2.45（续）
上年发生数
客户名称
主营业务收入 占公司全部营业收入的比例（%）法人一 14,737,984.00 13.04法人二 9,568,633.00 8.46法人三 6,631,435.00 5.87法人四 6,016,656.00 5.32法人五 5,503,186.00 4.87合计 42,457,894.00 37.565、投资收益
（1）投资收益项目明细
被投资单位名称 本年发生额 上年发生额权益法核算的长期股权投资收益 -25,316.71 -120,218.96合计 -25,316.71 -120,218.96（2）按权益法核算的长期股权投资收益
被投资单位名称 本年发生额 上年发生额 增减变动原因深圳市荣华机电工程有限公司 -25,316.71 -120,218.96
合计 -25,316.71 -120,218.96
深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司 2013年度财务报表附注6、现金流量表补充资料
项目 本年数 上年数（1）将净利润调节为经营活动现金流量：
净利润 206,173,384.86 5,619,721.93加：资产减值准备 666,840.00 --固定资产折旧、油气资产折耗、生产性生物资产折旧 21,290,498.10 21,246,263.88无形资产摊销 301,199.96 98,799.96长期待摊费用摊销 56,530.20 56,530.20处置固定资产、无形资产和其他长期资产的损失（收益以
-- --“－”号填列）
固定资产报废损失（收益以“－”号填列） 7,607.28 92.50公允价值变动损失（收益以“－”号填列） -- --财务费用（收益以“－”号填列） 1,344,930.45 179,487.26投资损失（收益以“－”号填列） 25,316.71 120,218.96递延所得税资产减少（增加以“－”号填列） -3,223,822.08 --递延所得税负债增加（减少以“－”号填列） -- --存货的减少（增加以“－”号填列） 67,118,991.33 -270,488,044.98经营性应收项目的减少（增加以“－”号填列） -257,412,103.70 -8,288,762.53经营性应付项目的增加（减少以“－”号填列） 360,615,187.99 261,076,869.33其他 -- --经营活动产生的现金流量净额 396,964,561.10 9,621,176.51（2）不涉及现金收支的重大投资和筹资活动：
债务转为资本 -- --一年内到期的可转换公司债券 -- --融资租入固定资产 -- --（3）现金及现金等价物净变动情况：
现金的年末余额 356,953,152.47 190,825,250.83减：现金的年初余额 190,825,250.83 144,779,100.65加：现金等价物的年末余额 -- --减：现金等价物的年初余额 -- --现金及现金等价物净增加额 166,127,901.64 46,046,150.18
深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司 2013年度财务报表附注十一、补充资料
1、非经常性损益明细表
项目 本年数 上年数非流动性资产处置损益 5,778,882.64 -588,399.46越权审批，或无正式批准文件，或偶发的税收返还、减免 -- --计入当期损益的政府补助，但与企业正常经营业务密切相关，符合国
-- --家政策规定，按照一定标准定额或定量持续享受的政府补助除外
计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费 -- --企业取得子公司、联营企业及合营企业的投资成本小于取得投资时应
-- --享有被投资单位可辨认净资产公允价值产生的收益
非货币性资产交换损益 -- --委托他人投资或管理资产的损益 -- --因不可抗力因素，如遭受自然灾害而计提的各项资产减值准备 -- --债务重组损益 -- --企业重组费用，如安置职工的支出、整合费用等 -- --交易价格显失公允的交易产生的超过公允价值部分的损益 -- --同一控制下企业合并产生的子公司年初至合并日的当期净损益 -- --与公司正常经营业务无关的或有事项产生的损益 -- --除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，持有交易性金融
资产、交易性金融负债产生的公允价值变动损益，以及处置交易性金 -- --融资产、交易性金融负债和可供出售金融资产取得的投资收益
单独进行减值测试的应收款项减值准备转回 -- 6,140,000.00对外委托贷款取得的损益 -- --采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产公允价值变动产生的
-- --损益
根据税收、会计等法律、法规的要求对当期损益进行一次性调整对当
-- --期损益的影响
受托经营取得的托管费收入 -- --除上述各项之外的其他营业外收入和支出 812,505.76 -130,400.83其他符合非经常性损益定义的损益项目 -- --小计 6,591,388.40 5,421,199.71所得税影响额 -1,167,211.12 161,200.07少数股东权益影响额（税后） -- --合计 5,424,177.28 5,582,399.78
注：非经常性损益项目中的数字“+”表示收益及收入,"-"表示损失或支出。
深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司 2013年度财务报表附注本公司对非经常性损益项目的确认依照《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》（证监会公告〔2008〕43号）的规定执行。
2、境内外会计准则下会计数据差异
同时按照国际财务报告准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况
归属于上市公司股东的净利润 归属于上市公司股东的净资产项目
本年数 上年数 年末数 年初数根据中国会计准则 228,268,271.23 106,814,543.53 1,863,347,135.33 1,635,376,098.73按国际财务报告准则 228,268,271.23 106,814,543.53 1,863,347,135.33 1,635,376,098.733、净资产收益率及每股收益
每股收益（元/股）
报告期利润 加权平均净资产收益率
基本每股收益 稀释每股收益归属于公司普通股股东的
13.05% 0.2256 0.2256净利润
扣除非经常损益后归属于
12.74% 0.2203 0.2203普通股股东的净利润
注：（ 1）归属于公司普通股股东的加权平均净资产收益率=228,268,271.23/(1,635,376,098.73+（228,268,271.23-297,234.63)/2）。
扣除非经常损益后归属于普通股股东的加权平均净资产收益率=222,844,093.95/(1,635,376,098.73+（228,268,271.23-297,234.63)/2)。
（2）基本每股收益和稀释每股收益的计算见注释五、40。
4、本公司合并财务报表主要项目的异常情况及原因的说明
（1）资产负债表项目
应收账款2013年12月31日年末数为14,102,124.06元，比年初数减少了42.24%，其主要原因是本期收回所欠房款及租金所致。
预付款项2013年12月31日年末数为12,206,598.30元，比年初数减少了69.24%，其主要原因是本期预付的材料款满足结转条件至存货所致。
存货2013年12月31日年末数为2,967,935,589.04元，比年初数增加了22.05%，其主要原因是本期新增土地储备及支付工程款所致。
其他流动资产 2013年 12月 31日年末数为 3,451,107.04元，比年初数减少了55.64%，其主要原因是本期结转流转税金所致。
递延所得税资产2013年12月31日年末数为 26,792,460.02元，比年初数增加了34.76%，其主要原因是本期确认房地产企业预收房款预计利润对应的递延所得税资产所致。
其他非流动资产 2013年 12月 31日年末数为 0元，比年初数减少了100.00%，
深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司 2013年度财务报表附注其主要原因是本期其他非流动资产结转至固定资产和无形资产所致。
短期借款2013年12月31日年末数为23,000,000.00元，比年初数减少了76.04%，其主要原因是本期偿还上期的委托借款70,000,000.00元所致。
应付账款 2013年 12月 31日年末数为 389,345,271.46元，比年初数增加了435.84%，其主要原因是本期增加尚未结算的工程款所致。
应交税费 2013年 12月 31日年末数为 148,006,651.37元，比年初数增加了641.58%，其主要原因是本期营业收入和利润总额大幅增加相应增加流转税费及企业所得税所致。
（2）利润表、现金流量表项目
营业收入、营业成本2013年度发生数为2,116,482,684.93元和1,547,170,059.64，比上年数分别增加105.45%和120.61%，其主要原因是本期深房传麒山项目结转收入成本所致。
营业税金及附加2013年度发生数为163,921,565.69元，比上年数增加63.59%，其主要原因是本期营业收入增加导致相应的流转税增加所致。
销售费用 2013年度发生数为 45,139,220.41元，比上年数增加63.90%，其主要原因是本期增加营销推广费及中介代理佣金所致。
财务费用 2013年度发生数为-1,567,205.86元，比上年数减少158.42%，其主要原因是本期利息收入增加所致。
营业外收入 2013年度发生数为 7,242,022.95元，比上年数增加8,930.56%，其主要原因是本期处置固定资产所致。
所得税费用2013年度发生数为 75,557,227.17元，比上年数增加148.52%，其主要原因是本期利润总额大幅增加导致的当期所得税费用增加。
经营活动现金流入额 2013年度发生数为 2,082,643,982.89元，比上年数增加了74.95%，其主要原因是本期销售商品提供劳务中收到的售房及工程款增加所致。
经营活动现金流出额 2013年度发生数为 1,887,690,299.49元，比上年数增加了62.31%，其主要原因是本期购买商品接受劳务中支付的工程款增加所致。
经营活动产生的现金流量净额 2013年度发生数为 194,953,683.40元，比上年数增加了611.25%，其主要原因是本期销售商品提供劳务收到的现金与购买商品接受劳务支付的现金流入净额同比增加所致。
投资活动现金流入 2013年度发生数为 7,704,117.81元，比上年数增加了1,019.32%，其主要原因是本期处置固定资产同比增加所致。
投资活动现金流出2013年度发生数为6,079,076.26元，比上年数减少了67.46%，其主要原因是上期新增投资汕头市中小企业融资担保有限公司而本期无新增投资所致。
投资活动产生的现金流量净额 2013年度发生数为1,625,041.55，比上年数增加了
109.03%，其主要原因是本期处置固定资产收回的现金净额同比增加及本期无新增投资
深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司 2013年度财务报表附注导致投资所支付的现金同比减少所致。
筹资活动现金流入 2013年度发生数为470,989,352.23元，比上年数减少了54.54%，其主要原因是本期银行借款减少所致。
筹资活动现金流出 2013年度发生数为 611,751,337.59元，比上年数减少了32.55%，其主要系本期偿还的银行借款减少所致。
筹资活动产生的现金流量净额 2013年度发生数为-140,761,985.36元，比上年数减少了209.04%，其主要原因是本期向银行借款同比大幅减少所致。
现金及现金等价物的净增加额 2013年度发生数为 55,570,669.67元，比上年数减少了59.95%，其主要原因是本期向银行借款大幅减少导致的筹资活动产生的现金流量净额同比大幅减少所致。