本资产评估报告依据中国资产评估准则编制
浙江三维橡胶制品股份有限公司拟进行对外投资
涉及的资产组合价值评估项目
资产评估报告
坤元评报〔2019〕14号
（共一册第一册）
坤元资产评估有限公司
二〇一九年二月一日
目 录
资产评估师声明.................................................................................................................1资产评估报告·摘要.........................................................................................................2资产评估报告·正文.........................................................................................................4一、委托人、产权持有人及其他资产评估报告使用人..............................................................4二、评估目的...................................................................................................................................4三、评估对象和评估范围...............................................................................................................5四、价值类型及其定义...................................................................................................................5五、评估基准日...............................................................................................................................6六、评估依据...................................................................................................................................6七、评估方法...................................................................................................................................7八、评估程序实施过程和情况.....................................................................................................13九、评估假设.................................................................................................................................14十、评估结论.................................................................................................................................14十一、特别事项说明.....................................................................................................................15十二、资产评估报告使用限制说明............................................................................................16十三、资产评估报告日.................................................................................................................17资产评估报告·附件
一、委托人（产权持有人）的承诺函........................................................................................18二、资产评估机构备案公告及签名资产评估师职业资格证书登记卡....................................19三、评估对象涉及的主要权属证明资料....................................................................................22四、企业关于进行资产评估有关事项的说明............................................................................35评估结论汇总表及明细表................................................................................................39
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拟进行对外投资涉及的资产组合价值评估项目 资产评估报告
资产评估师声明
一、本资产评估报告依据财政部发布的资产评估基本准则和中国资产评估协会发布的资产评估执业准则和职业道德准则编制。
二、委托人或者其他资产评估报告使用人应当按照法律、行政法规规定及本资产评估报告载明的使用范围使用资产评估报告；委托人或者其他资产评估报告使用人违反前述规定使用资产评估报告的，本资产评估机构及资产评估师不承担责任。
本资产评估报告仅供委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使用人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人使用；除此之外，其他任何机构和个人不能成为资产评估报告的使用人。
本资产评估机构及资产评估师提示资产评估报告使用人应当正确理解评估结论，评估结论不等同于评估对象可实现价格，评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。
三、本资产评估机构及资产评估师遵守法律、行政法规和资产评估准则，坚持独立、客观和公正的原则，并对所出具的资产评估报告依法承担责任。
四、评估对象涉及的资产清单由委托人、产权持有人申报并经其采用签名、盖章或法律允许的其他方式确认；委托人和其他相关当事人依法对其提供资料的真实性、完整性、合法性负责。
五、本资产评估机构及资产评估师与资产评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系；与相关当事人没有现存或者预期的利益关系，对相关当事人不存在偏见。
六、资产评估师已经对资产评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查；已经对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验。
七、本资产评估机构出具的资产评估报告中的分析、判断和结果受资产评估报告中假设和限制条件的限制，资产评估报告使用人应当充分关注资产评估报告中载明的假设、限制条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。
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资产评估报告
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摘 要
以下内容摘自资产评估报告正文，欲了解本评估项目的详细情况和正确理解评估结论，应当认真阅读资产评估报告正文。
一、委托人和产权持有人及其他资产评估报告使用人
本次资产评估的委托人及产权持有人均为浙江三维橡胶制品股份有限公司（以下简称“三维股份”）。
根据《资产评估委托合同》，本资产评估报告的其他使用人为国家法律、法规规定的评估报告使用人。
二、评估目的
三维股份拟进行对外投资，为此需要对该经济行为涉及的三维股份所持有的资产组合价值进行评估。
本次评估目的是为该经济行为提供三维股份的资产组合价值的参考依据。
三、评估对象和评估范围
评估对象为涉及上述经济行为的三维股份所持有的资产组合。
评估范围为三维股份所持有的在建工程和土地使用权。截至评估基准日，上述资产组合的账面价值为35,716,741.93元。
四、价值类型
本次评估的价值类型为市场价值。
五、评估基准日
评估基准日为2019年1月31日。
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六、评估方法
根据评估对象、价值类型、资料收集情况等相关条件，本次采用成本法进行评估。
七、评估结论
在本报告所揭示的评估假设基础上，三维股份的资产组合评估价值为46,254,328.19元（大写为人民币肆仟陆佰贰拾伍万肆仟叁佰贰拾捌元壹角玖分），与账面值35,716,741.93元相比，评估增值10,537,586.26元，增值率为29.50%。
八、评估结论的使用有效期
本评估结论仅对三维股份对外投资之经济行为有效。本评估结论的使用有效期为一年，即自评估基准日2019年1月31日起至2020年1月30日止。
资产评估报告的特别事项说明和使用限制说明请参阅资产评估报告正文。
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浙江三维橡胶制品股份有限公司：
坤元资产评估有限公司接受贵公司的委托，根据有关法律、行政法规和资产评估准则的规定，坚持独立、客观、公正的原则，采用成本法，按照必要的评估程序，对贵公司拟实施对外投资涉及的资产组合在2019年1月31日的市场价值进行了评估。现将资产评估情况报告如下：
一、委托人（产权持有人）及其他资产评估报告使用人
（一）委托人（产权持有人）概况
1.名称：浙江三维橡胶制品股份有限公司（以下简称“三维股份”）
2.住所：三门县海游街道下坑村
3.法定代表人：叶继跃
4.注册资本：人民币12,698万元整
5.类型：股份有限公司（上市）
6.统一社会信用代码：9133100014812902XL
7.发照机关：浙江省工商行政管理局
8.经营范围：橡胶制品、塑料制品（不含医用）、帆布制造、销售。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）
（二）其他资产评估报告使用人
根据《资产评估委托合同》，本资产评估报告的其他使用人为国家法律、法规规定的评估报告使用人。
二、评估目的
三维股份拟进行对外投资，为此需要对该经济行为涉及的三维股份所持有的资
产组合价值进行评估。
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本次评估目的是为该经济行为提供三维股份的资产组合价值的参考依据。
三、评估对象和评估范围
评估对象为涉及上述经济行为的三维股份所持有的资产组合。
评估范围为三维股份所持有的在建工程和土地使用权。截至评估基准日，上述资产组合的账面价值为35,716,741.93元。具体如下表：
金额单位：人民币元
|||
|-|-|
|科目名称|账面价值|
|一、在建工程—土建工程|25,874,779.93|
|二、无形资产—土地使用权||
|资产合计|35,716,741.93|

（一）在建工程-土建工程
列入评估范围的在建工程为位于三门县沿海工业城的建设项目，主要内容为综合楼、机修车间等的土建工程及锅炉房等的设备基础工程。上述在建工程项目于2018年6月份开工建设，预计于2019年6月完工。
（二）土地使用权
列入评估范围的土地使用权 1宗，面积为71,988.00平方米，位于三门县沿海工业城E-02-2地块。上述宗地系三维股份于2012年以出让方式取得，相关款项已付清。
委托评估对象和评估范围与上述经济行为涉及的评估对象和评估范围一致。
四、价值类型及其定义
（一）价值类型及其选取：评估价值类型包括市场价值和市场价值以外的价值（投资价值、在用价值、清算价值、残余价值等）两种类型。经评估专业人员与委托人充分沟通后，根据本次评估目的、市场条件及评估对象自身条件等因素，最终选定市场价值作为本评估报告的评估结论的价值类型。
（二）市场价值的定义：市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。
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五、评估基准日
为使得评估基准日与拟进行的经济行为和评估工作日接近，由委托人确定本次评估基准日为2019年1月31日，并在资产评估委托合同中作了相应约定。
评估基准日的选取是委托人根据本项目的实际情况、评估基准日尽可能接近经济行为的实现日，尽可能减少评估基准日后的调整事项等因素后确定的。
六、评估依据
（一）法律法规依据
1.2016年7月2日第46号主席令公布的《资产评估法》；
2.《公司法》《合同法》《证券法》等；
3.其他与资产评估有关的法律、法规等。
（二）评估准则依据
1.《资产评估准则——基本准则》；
2.《资产评估职业道德准则》；
3.《资产评估执业准则——资产评估程序》；
4.《资产评估执业准则——资产评估报告》；
5.《资产评估执业准则——资产评估委托合同》；
6.《资产评估执业准则——资产评估档案》；
7.《资产评估执业准则——不动产》；
8.《资产评估价值类型指导意见》；
9.《资产评估对象法律权属指导意见》。
（三）权属依据
1.委托人（产权持有人）提供的营业执照；
2.与资产及权利的取得及使用有关的经济合同、协议及其他资料；
3.国有土地使用权出让合同、国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证等权属证明；
4.其他产权证明文件。
（四）取价依据
1.产权持有人提供的评估申报表；
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2.产权持有人截至评估基准日的相关会计报表；
3.有关工程的原始资料、工程承包合同、业务合同、采购发票等；
4.三门县近期土地成交价格；
5.中国人民银行公布的评估基准日贷款利率；
6.评估专业人员对资产核实、勘察、分析等所搜集的佐证资料；
7.其他资料。
七、评估方法
（一）评估方法的选择
依据现行资产评估准则及有关规定，资产评估师执行评估业务，应当根据评估对象特点、评估目的、价值类型、资料收集情况等相关条件，分析市场法、收益法和成本法三种资产评估基本方法的适用性，恰当选择评估方法。
由于委估资产组合包括在建工程-土建工程、土地使用权，所在区域同类型物业近期成交案例较难以取得，故无法采用市场法评估；由于委估资产组合所在区域同类型物业的租金案例较难以取得，无法准确估算未来租金收益，故无法采用收益法评估。由于委估资产有条件针对各项资产的特点选择适当、具体的评估方法，并具备实施这些评估方法的操作条件结合本次资产评估的对象、评估目的和资产评估师所收集的资料，综合确定本次评估适宜采用成本法。
（二）成本法简介
成本法是指在合理评估企业各项资产价值的基础上确定评估对象价值的评估方法。它是以重置各项生产要素为假设前提，根据委托评估的分项资产的具体情况选用适宜的方法分别评定估算各分项资产的价值并累加求和。计算公式为：
委估资产评估价值＝∑各分项资产的评估价值
主要资产的评估方法如下：
1.在建工程-土建工程
（1）概况
列入评估范围的在建工程-土建工程账面价值25,874,779.93元。为位于三门县沿海工业城的建设项目，主要内容为综合楼、机修车间等的土建工程及锅炉房等的设备基础工程。根据产权持有人提供的《三规建字第（2018）1170036-A号》、《三
规建字第（2018）1170036-B号》、《三规建字第（2018）1170036-G号》的建设工
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程规划许可证、《三规地字第（2018）1170004号》建设用地规划许可证及编号为 331022201805110201号建筑工程施工许可证，上述在建工程项目于 2018年 6月份开工建设，预计于2019年6月完工，规划用地面积为71,988.00平方米，规划建筑面积合计为8,167.70平方米。
评估专业人员核查了该项目的财务记录，核对相关领用记录及付款凭证等，对该项目账面记录的明细构成进行了整理，按财务会计制度核实，未发现不符情况。
评估专业人员在核查在建项目财务记录的基础上，对该项工程进行了实际查勘，了解到该工程项目处于正常施工过程中。
（2）具体评估方法
对列入本次评估范围的在建工程，结合评估目的，本次采用成本法评估，即按照正常情况下在评估基准日重新形成该在建工程已经完成的工程量所需发生的全部费用确定重置价值。本次在核实工程项目、工程内容、形象进度和付款进度的基础上，剔除已在土地使用权评估中包含的土地平整费用，同时考虑合理的资金成本后确定评估值。
（3）在建工程-土建工程评估结果
账面净值 25,874,779.93元
评估价值 24,444,328.19元
评估减值 1,430,451.74元
减值率 5.53%
2.无形资产-土地使用权
（1）概况
列入评估范围的土地使用权 1宗，面积 71,988.00平方米，位于三门县沿海工业城E-02-2地块。上述宗地系三维股份于2012年以出让方式取得，相关款项已付清。
评估专业人员通过对上述土地的《国有土地使用权证》及其他资料进行核对，未发现待估宗地存在权属资料瑕疵情况。
评估专业人员通过核对明细账、总账和企业其他财务记录，核实了土地使用权的原始入账价值和摊销情况。
在核实产权归属和账面记录的基础上，评估专业人员对列入评估范围的土地进
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行了现场勘察。在现场勘察过程中，着重核实了土地的坐落、四至、面积、产权、性质等状况，对土地的登记状况、权利状况进行了核对，对其实际利用情况（包括地上建筑物及附着物状况）也认真进行了核实调查，并作了必要的记录。
经评估专业人员核实，列入本次评估范围的宗地基本情况如下表所示：
宗地基本情况表
||||||
|-|-|-|-|-|
|土地位置|土地性质|终止日期|开发程度|面积（㎡）|
|三门县沿海工业城E-02-2地块|出让工业|2062年5月|五通一平|71,988.00|

地面附着物概况表
|||
|-|-|
|建筑物项数|开发程度|
|建设中|五通一平|

（2）土地的一般因素、区域因素和个别因素
1）土地的一般因素
A.地理位置
三门县隶属于浙江省台州市，位于浙江省台州市东北部沿海。西枕天台山，东濒三门湾，北接宁海县，南毗临海市。地势西北高，东南低。中、西部为低山丘陵地区，东部为滨海平原。
B.行政区划
三门县辖3个街道，6个镇，1个乡：海润街道、海游街道、沙柳街道、珠岙镇、亭旁镇、健跳镇、浦坝港镇、横渡镇、花桥镇、蛇蟠乡。县政府驻地海游街道湫水大道9号。
C.经济总量
2017年，三门县实现生产总值210.49亿元，按可比价计算，比上年增长7.8%。
其中，第一产业增加值29.77亿元，第二产业增加值77.22亿元，第三产业增加值103.50亿元，分别增长4.5%、8.3%和8.3%。三次产业增加值结构由2016年的14.8∶36.5∶48.7调整为14.1∶36.7∶49.2。人均生产总值为47,292元，增长7.1%，按年平均汇率折算达7,004美元。
D.人口就业
2017年，三门县户籍总人口44.66万人，其中男性23.35万人，女性21.31万
人，男女性别比为109.60：100.00。全年共出生6,648人，死亡2,554人，人口出
生率14.94‰，比上年提升3.36个千分点；死亡率5.74‰，提升0.67个千分点；
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人口自然增长率9.20‰，提升2.69个千分点。
E.农业
2017年，三门县实现农林牧渔业增加值29.78亿元，按可比价计算，比上年增长4.5%。其中，农业增加值 7.93亿元，增长1.8%；林业增加值 0.23亿元，增长4.5%；牧业增加值1.84亿元，与上年基本持平；渔业增加值19.77亿元，增长6.5%。
农作物总播种面积2.05万公顷，粮食作物播种面积0.89万公顷；全年粮食总产量达5.56万吨，每公顷单产为6,237公斤；全县非粮作物播种面积1.16万公顷。粮食作物与非粮食作物播种面积的比例为43.40：56.60。全年蔬菜产量16.81万吨，比上年增长1.7%；水果（包括果用瓜）产量15.75万吨，增长1.2%，其中柑桔产量6.79万吨，增长1.2%，果用瓜产量7.97万吨，增长1.4%。
F.工业
2017年，三门县实现工业增加值57.11亿元，按可比价格计算，比上年增长9.8%。
全县年主营业务收入2000万元及以上工业企业（以下简称规模以上工业企业）家数为172家，实现工业增加值43.31亿元，比上年增长9.8%。规模以上轻工业实现增加值4.97亿元，比上年增长3.8%，重工业38.34亿元，比上年增长10.6%。增加值排在前三位的电力热力生产和供应业、橡胶和塑料制品业、通用设备制造业分别实现增加值12.39亿元、10.49亿元、4.23亿元，比上年增长5.0%、5.8%、6.5%。
G.固定资产投资和建筑业
2017年，三门县实现建筑业增加值20.19亿元，按可比价计算，比上年增长4.3%。
资质上建筑企业完成房屋建筑施工面积791.94万平方米，比上年增长14.4%；房屋竣工面积359.11万平方米，增长33.9%。房地产开发投资21.21亿元，比上年增长10.9%。房屋施工面积 207.55万平方米，比上年下降25.2%，房屋竣工面积 17.12万平方米，下降63.7%。商品房销售面积48.09万平方米，增长67.0%。
H.交通
三门县地处杭州湾产业带和温台沿海产业带的重要节点，为浙江东南沿海的新兴城市。距宁波机场、路桥机场均在100公里之内。2009年，甬台温铁路的正式通车，2013年，三门县形成“三纵一横”的县域过境交通网络，三门县航运条件良好，是台州市水运中心之一，货轮可直接抵达宁波、上海等东南沿海港口和周边各国。
2）土地的区域因素
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待估宗地位于三门县沿海工业城，地处三门县东南部，距离县城50公里，东濒三门湾，南临埔坝港，北接宁波，为长三角经济区南翼。距宁波机场、黄岩机场、北仑港、海门港均在100公里之内；中国沿海高速、甬台温高速、上三线高速公路和甬台温铁路穿境而过。沿海工业城2004年底启动建设，总规划面积20.32平方公里。目前沿海工业城的路、水、电等基础设施已经基本完善，市政道路畅通，通讯等管网配套设施也完善。
3）土地的个别因素
待估宗地为出让工业用地，土地面积71,988.00平方米，宗地东临浙江鸿升合成革有限公司、南临承恩路、西临官塘路、北临兴港大道。整体土地面积较大、较规则、地势较平坦、地基承载力基本充足，宗地目前处于开发阶段，城市基础设施完备度完备。宗地供电从沿海工业园区的电网引入，进水从沿海工业园区自来水管网中接入，排水接入城市下水管道，供热、供气均可由沿海工业园区管网接入，通讯、宽带网络条件具备。
（3）评估方法
1）土地使用权的价值内涵
列入本次评估范围的宗地评估价格指待估宗地在评估基准日（即 2019年 1月31日），宗地外部条件为“五通”（即通路、通供水、通排水、通电、通讯），设定宗地内部条件为“一平”（即场地平整），宗地性质为国有出让的工业用途土地在剩余使用年限内的国有土地使用权价格。
2）评估方法的选择
依据《资产评估执业准则—不动产》的规定，资产评估师执行不动产评估业务，应当根据评估对象特点、价值类型、资料收集情况等相关条件，分析市场法、收益法和成本法三种资产评估基本方法以及假设开发法、基准地价修正法等衍生方法的适用性，恰当选择评估方法。
由于待估宗地所在区域的近期同类型土地成交案例比较容易取得，故采用市场法进行评估。
3）选用的评估方法简介及参数的选取路线
市场法是在求取一宗待评估土地的价格时，根据替代原则，将待估土地与在较近时期内已经发生交易的类似土地交易实例进行对照比较，并依据后者已知的价格，
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参照该土地的交易情况、交易日期、不动产状况差别，修正得出待估土地的评估基准日地价的方法。基本公式为：
土地评估值＝土地评估单价×土地面积
土地评估单价V＝V×A×B×C×D
B
式中：V－待估宗地评估单价
V－比较案例价格
B
A－待估宗地交易情况指数/比较案例交易情况指数
B－待估宗地交易日期指数/比较案例交易日期修正指数
C－待估宗地使用年期指数/比较案例使用年期指数
D－待估宗地不动产状况指数/比较案例不动产状况指数
A.市场交易情况修正：通过对交易案例交易情况的分析，剔除非正常的交易案例，测定各种特殊因素对正常土地价格的影响程度，从而排除掉交易行为中的一些特殊因素所造成的交易价格偏差。
B.交易日期修正：采用地价指数或房屋价格指数的变动率来分析计算日期对地价的影响，将交易价格修订为评估基准日的价格。
C.土地使用年期修正：土地使用年期是指土地交易中契约约定的土地使用年限。
土地使用权年期的长短，直接影响可利用土地并获相应土地收益的年限，也就是影响土地使用权的价格。通过土地使用权年期修正，将交易案例中土地使用权年期修正到评估土地使用年期，消除由于使用期限不同所造成的价格上的差别。
D.不动产状况修正：是将参照物状况下的价格修正为被评估对象状况下的价格，具体分为区域状况修正、实物状况修正和权益状况修正。区域状况修正考虑的因素主要有公共交通便捷程度、工业聚集效益、工厂与原料市场配合、道路通行条件、区域人文景观环境、公共配套服务因素、基础设施保障程度等。实物状况修正考虑的因素主要有宗地开发程度、容积率、地质状况与地基承载力、宗地自然条件、宗地自然灾害危害程度、宗地临路条件、宗地面积、宗地形状、规划土地用途、宗地周边配套等。权益状况修正考虑的因素主要有土地使用权类型、规划限制条件、用益物权设立情况、担保物权设立情况、租赁或占用情况、拖欠税费情况、查封情况、权属清晰情况、其他特殊情况等。
（4）土地使用权评估结果
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账面价值 9,841,962.00元
评估价值 21,810,000.00元
评估增值 11,968,038.00元
增值率 121.60%
八、评估程序实施过程和情况
本项资产评估工作于2018年12月25日开始，评估报告日为2019年2月1日。
整个评估工作分五个阶段进行：
（一）接受委托阶段
1．项目调查与风险评估，明确评估业务基本事项，确定评估目的、评估对象和范围、评估基准日；
2．接受委托人委托，签订资产评估委托合同；
3．编制资产评估计划；
4．组成项目小组。
（二）资产核实阶段
1.评估机构根据资产评估工作的需要，向产权持有人提供资产评估申报表表样，并协助其进行资产清查工作；
2.了解产权持有人基本情况及委估资产状况，并收集相关资料；
3.审查核对被评估单位提供的资产评估申报表；
4.根据资产评估申报表的内容进行现场核实和勘察，收集整理资产购建、运行、维修等相关资料，并对资产状况进行勘查、记录；
5.收集整理委估资产的产权证、合同、发票等产权证明资料，核实资产权属情况；
6.收集并查验资产评估所需的其他相关资料。
（三）评定估算阶段
1.根据委估资产的实际状况和特点，制订各类资产的具体评估方法；
2.收集市场信息；
3.对委估资产进行评估，测算其评估价值。
（四）结果汇总阶段
1.分析并汇总分项资产的评估结果，形成评估结论；
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2.编制初步评估报告；
3.对初步评估报告进行内部审核；
4.征求有关各方意见；
（五）出具报告阶段
征求意见后，正式出具评估报告。
九、评估假设
1.本次评估以委估资产的产权利益主体变动为前提，产权利益主体变动包括利益主体的全部改变和部分改变；
2.本次评估以公开市场交易为假设前提；
3.本次评估以产权持有人维持现状按预定的经营目标持续经营为前提，即产权持有人的委估资产仍然按照目前的用途和方式使用，不考虑变更目前的用途或用途不变而变更规划和使用方式；
4.本次评估以产权持有人提供的有关法律性文件、各种会计凭证、账簿和其他资料真实、完整、合法、可靠为前提；
5.宏观环境相对稳定假设：国家现有的宏观经济、政治、政策及产权持有人所处行业的产业政策无重大变化，社会经济持续、健康、稳定发展；国家货币金融政策保持现行状态，不会对社会经济造成重大波动；国家税收保持现行规定，税种及税率无较大变化；国家现行的利率、汇率等无重大变化；
6.经营环境相对稳定假设：企业主要经营场所及业务所涉及地区的社会、政治、法律、经济等经营环境无重大改变；企业能在既定的经营范围内开展经营活动，不存在任何政策、法律或人为障碍。
评估专业人员根据资产评估的要求，认定这些假设条件在评估基准日时成立，当以上评估假设条件发生变化，评估结论将失效。
十、评估结论
在本报告所揭示的评估假设基础上，三维股份的资产组合评估价值为46,254,328.19元（大写为人民币肆仟陆佰贰拾伍万肆仟叁佰贰拾捌元壹角玖分），与账面值35,716,741.93元相比，评估增值10,537,586.26元，增值率为29.50%。具体如下：
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拟进行对外投资涉及的资产组合价值评估项目 资产评估报告
金额单位：人民币元
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|项 目|账面价值|评估价值|增减值|增值率%|
||A|B|C=B-A|D=C/A*100|
|一、在建工程—土建工程|25,874,779.93|24,444,328.19|-1,430,451.74|-5.53|
|二、无形资产—土地使用权|9,841,962.00|21,810,000.00|11,968,038.00|121.60|
|资产组合合计|35,716,741.93|46,254,328.19|10,537,586.26|29.50|

评估结论根据以上评估工作得出，详细情况见评估明细表。
十一、特别事项说明
1.在对三维股份资产组合价值评估中，本公司对三维股份提供的评估对象和相关资产的法律权属资料及其来源进行了必要的查验，未发现评估对象和相关资产的权属资料存在瑕疵情况。提供有关资产真实、合法、完整的法律权属资料是三维股份的责任，我们的责任是对三维股份提供的资料作必要的查验，资产评估报告不能作为对评估对象和相关资产的法律权属的确认和保证。若三维股份不拥有前述资产的所有权，或对前述资产的所有权存在部分限制，则前述资产组合价值的评估结论会受到影响。
2.截至评估基准日，三维股份承诺，列入评估范围的资产不存在资产抵押、质押、对外担保、未决诉讼、重大财务承诺等或有事项。
3.根据产权持有人提供的《国有土地使用权证》，证载“权利人必须在 2016年 6月 30日之前完成项目竣工验收并更换证书”,三维股份建设项目实际于 2018年6月开工建设，预计于2019年6月完工，本次评估未考虑该事项对评估结论的影响。
4.本次评估结果不含相应的增值税，亦未考虑交易环节中所需缴纳的相关税费对评估结果的影响。
5.本次评估中，评估专业人员未对在建工程的隐蔽工程及内部结构（非肉眼所能观察的部分）做技术检测，评估专业人员在假定产权持有人提供的有关工程资料是真实有效的前提下，在未借助任何检测仪器的条件下，通过实地勘察作出的判断。
6.本评估结果是依据本次评估目的、以报告中揭示的评估假设而确定的资产组
合的现时市场价值，没有考虑特殊的交易方式可能追加或减少付出的价格等对评估
价值的影响，也未考虑宏观经济环境发生变化以及遇有自然力和其它不可抗力对资
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拟进行对外投资涉及的资产组合价值评估项目 资产评估报告
产价格的影响。
7.本次资产组合价值评估时，评估专业人员依据现时的实际情况作了评估专业人员认为必要、合理的假设，在资产评估报告中列示。这些假设是评估专业人员进行资产评估的前提条件。当未来经济环境和以上假设发生较大变化时，评估专业人员将不承担由于前提条件的改变而推导出不同资产评估结果的责任。
8.本评估机构及评估专业人员不对资产评估委托人（产权持有人）提供的有关营业执照、国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、会计凭证等证据资料本身的合法性、完整性、真实性负责。
9.本次评估对产权持有人可能存在的其他影响评估结果的瑕疵事项，在进行资产评估时产权持有人未作特别说明而评估师根据其执业经验一般不能获悉的情况下，评估机构和评估专业人员不承担相关责任。
资产评估报告使用人应注意上述特别事项对评估结论的影响。
十二、资产评估报告使用限制说明
1.本资产评估报告只能用于资产评估报告载明的评估目的和用途。
2.委托人或者其他资产评估报告使用人未按照法律、行政法规规定和资产评估报告载明的使用范围使用资产评估报告的，资产评估机构及资产评估师不承担责任。
3.除委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使用人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人之外，其他任何机构和个人不能成为资产评估报告的使用人。
4.资产评估报告使用人应当正确理解评估结论。评估结论不等同于评估对象可实现的价格，评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。
5.本评估结论的使用有效期为一年，即自评估基准日 2019年 1月 31日起至2020年 1月30日止。当评估目的在评估基准日后的一年内实现时，可以以评估结论作为交易价格的参考依据，超过一年，需重新确定评估结论。
6.如果存在报告日后、有效期以内的重大事项，不能直接使用本评估结论。若资产数量发生变化，应根据原评估方法对资产价值额进行相应调整；若资产价格标准发生重大变化，并对资产评估价值已经产生明显影响时，委托人应及时聘请评估机构重新确定评估结果。
7.当政策调整对评估结论产生重大影响时，应当重新确定评估基准日进行评