江西昌九生物化工股份有限公司拟
抵债事宜涉及的本公司部分资产价值项目
资产评估报告（修订版）
中铭评报字[2014]第 2026号
中铭国际资产评估（北京）有限责任公司
Zhong Ming（Beijing）Assets Appraisal International Co.,Ltd
二 O一四年七月十五日
资产评估报告书·目录
目 录
注册资产评估师声明 .................................................. 1资产评估报告书摘要 .................................................. 3资产评估报告书正文 .................................................. 5一、委托方、产权持有单位和业务约定书约定的其他评估报告使用者 ......... 5二、评估目的 ........................................................ 11三、评估对象和评估范围 .............................................. 11四、价值类型及定义 .................................................. 13五、评估基准日 ...................................................... 14六、评估依据 ........................................................ 14七、评估方法 ........................................................ 16八、评估程序实施过程和情况 .......................................... 22九、评估假设 ........................................................ 23十、评估结论 ........................................................ 24十一、特别事项说明 .................................................. 25十二、评估报告使用限制说明 .......................................... 28十三、评估报告日 ....................................................29资产评估报告书附件
1、与评估目的相对应的经济行为文件
2、委托方（产权持有单位）及各被投资单位企业法人营业执照
3、专项审计报告
4、评估对象涉及的主要权属证明资料
5、委托方（产权持有单位）及各被投资单位承诺函
6、签字注册资产评估师承诺函
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资产评估报告书·目录
7、中铭资产评估（北京）有限责任公司法人营业执照副本
8、中铭资产评估（北京）有限责任公司证券期货相关业务评估资格证书
9、中铭资产评估（北京）有限责任公司资产评估资格证书
10、签字注册资产评估师资格证书
11、参加本评估项目的人员名单
12、资产评估汇总表及明细表
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资产评估报告书·声明
注册资产评估师声明
一、我们在执行本资产评估业务中，遵循了相关法律法规和资产评估准则，恪守独立、客观和公正的原则；根据我们在执业过程中收集的资料，评估报告陈述的内容是客观的，我们的分析、判断和推论，以及出具的报告遵循了资产评估准则和相关规范，并对评估结论合理性承担相应的法律责任。
二、评估对象涉及的资产清单由委托方及各产权持有单位申报并经其签章确认；所提供资料的真实性、合法性、完整性，恰当使用评估报告是委托方和相关当事方的责任。
三、我们与评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系；与相关当事方没有现存或者预期的利益关系，对相关当事方不存在偏见。
四、我们已对评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查；我们已对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验，但无法对评估对象及其所涉及的资产的法律权属资料的真实性做任何形式的保证；我们对已经发现的问题进行了如实披露，且已提请委托方及相关当事方完善产权以满足出具评估报告的要求。
五、我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设和限定条件的限制，评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明的假设、限定条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。
六、我们对评估对象的价值进行估算并发表的专业意见，是经济行为实现的参考依据，不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。我们不承担相关当事方决策的责任。
七、我们出具的评估报告及其所披露的评估结论仅限于评估报告载明的评估目的和用途、评估报告使用者，并在评估结论使用有效期限内使用，因使用不当造成的后果与我们无关。
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资产评估报告书·声明
八、我们在评估过程中没有考虑将来可能承担的抵押、担保事宜，以及特殊交易方式可能追加付出的价格对评估结论的影响，也未考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和其他不可抗力对评估结论的影响。我们对评估基准日后有关资产价值发生的变化不负责任。
九、我们对在已实施的评估过程中不能获悉的评估对象和相关当事方可能存在的瑕疵事项对评估结论的影响，不承担责任。
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资产评估报告书·摘要
资产评估报告书摘要
中铭评报字[2014]第2026号
中铭国际资产评估（北京）有限责任公司接受江西昌九生物化工股份有限公司的委托，根据国家有关资产评估的规定，本着客观、独立、公正、科学的原则，按照公认的资产评估方法，对江西昌九生物化工股份有限公司拟抵债事宜涉及的本公司部分资产价值项目进行了评估。我们按照必要的评估程序对委托评估的资产实施了实地查勘、市场调查与询证，对委估资产在 2014年 3月 31日所表现的价值作出了合理反映。现将资产评估情况及评估结果摘要如下：
一、评估委托方及产权持有单位：江西昌九生物化工股份有限公司。
二、被投资单位：江西昌九昌昱化工有限公司、江西昌九青苑热电有限责任公司、江西昌九金桥化工有限公司、江西昌九康平气体有限公司和江西昌九化肥有限公司。
三、评估目的：确定江西昌九生物化工股份有限公司拟抵债事宜涉及的本公司部分资产的价值，为实施该经济行为提供价值参考。
四、评估对象和范围：评估对象为江西昌九生物化工股份有限公司拟抵债事宜涉及的本公司部分资产在评估基准日的价值；涉及的评估范围为江西昌九生物化工股份有限公司拟抵债事宜涉及的本公司部分资产。具体的内容以江西昌九生物化工股份有限公司填报的评估申报表为准，凡列入申报表内并经过江西昌九生物化工股份有限公司确认的资产均在本次评估范围内。
五、价值类型：清算价值类型。清算价值是指在评估对象处于被迫出售、快速变现等非正常市场条件下的价值估计数额。
六、评估基准日：2014年3月31日。
七、评估方法：资产基础法。
八、评估结论
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资产评估报告书·摘要
经评估，截止于 2014年 3月 31日，在特定的价值类型和假设前提下，委估江西昌九生物化工股份有限公司拟抵债事宜涉及的本公司部分资产评估结果如下：
资产账面值为12,244.04万元，评估值为13,970.90万元，评估增值1,726.86万元，增值率14.10%（评估结论详细情况见资产评估明细表）。
评估报告使用者应特别关注本评估报告第十一条“特别事项说明”以及第十二条“评估报告使用限制说明”。
本评估报告的使用有效期：通常，只有当评估基准日与经济行为实现日相距不超过一年时，才可以使用评估报告。即从 2014年 3月 31日起至 2015年 3月30日内有效。
以上内容摘自评估报告正文，欲了解本评估项目的详细情况和合理理解评估结论，应当阅读评估报告正文。
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资产评估报告书
资产评估报告书正文
中铭评报字[2014]2026号
江西昌九生物化工股份有限公司：
中铭国际资产评估（北京）有限责任公司接受江西昌九生物化工股份有限公司的委托，根据国家有关资产评估的规定，本着客观、独立、公正、科学的原则，按照公认的资产评估方法，对江西昌九生物化工股份有限公司拟抵债事宜涉及的本公司部分资产价值项目进行了评估。我们按照必要的评估程序对委托评估的资产实施了实地查勘、市场调查与询证，对委估资产在 2014年 3月 31日所表现的价值作出了合理反映。现将资产评估情况及评估结果摘要如下：
一、委托方、产权持有单位和业务约定书约定的其他评估报告使用者
本项目评估委托方及产权持有单位均为江西昌九生物化工股份有限公司；委托方以外的其他评估报告使用者包括国家法律、法规规定的评估报告使用者。
（一）委托方（产权持有单位）概况如下：
1、注册登记情况
名 称：江西昌九生物化工股份有限公司
公司地址：江西省赣州市章贡区黄屋坪路25号
法定代表人：姚伟彪
注册资本：人民币贰亿肆仟壹佰叁拾贰万园整
实收资本：人民币贰亿肆仟壹佰叁拾贰万园整
公司类型：股份有限公司（上市、国有控股）
经营范围：聚丙烯酰胺、双氧水、甲醇、白炭黑、液体二氧化碳、过氧乙酸、氢气、氧气、氮气、硫、塑料管材、尿素、合成氨等化工原料、环保及生化产品的研制、生产和销售。
2、公司历史沿革
江西昌九生物化工股份有限公司系经江西省股份制改革领导联审小组"赣股（1998）02号文"批准，由江西昌九化工集团有限公司独家发起，采用募集方式
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设立的化工企业。法定代表人：姚伟彪。1998年12月17日经中国证券监督委员会证监发字[1998]311号文批准，公司以每股4.48元的价格在上海证券交易所上网发行 6,000万Ａ股股票，并于 1999年 1月 19日在上海证券交易所正式挂牌交易。公司股票代码为600228，总股本为 18,000万股，其中：国有法人股 12,000万股、社会公众股 6,000万股。2001年 5月 9日股东大会审议通过了 2000年度利润分配及资本公积金转增股本方案，公司以 2000年度末总股本 18,000万股为基数，对全体股东按每 10股送 1股、以资本公积金每 10股转增 5股，公司总股本增至 28,800万股，其中：国有法人股 19,200万股，社会公众股 9,600万股。
2006年 5月 24日公司经相关部门批复，公司实施股权分置改革，公司非流通股股东向流通股股东支付3,360万股股票。2006年8月8日公司经国务院国有资产监督管理委员会国资产权[2006]951号文件《关于江西昌九生物化工股份有限公司部分国有股以股抵债有关问题的批复》批复同意，公司实施股份定向回购，定向回购股份数量为 4,668万股。实施股权分置改革与股份定向回购后，公司总股本为 24,132万股，其中发起人股份 10,965.75万股占45.44%、社会公众股13,166.25万股占54.56%。发起人股份10,965.75万股已于2009年6月8日上市流通。后经2009年、2010年、2011年的几次减持，截止2013年6月底发起人股份减至 6198万股，占公司总股本的25.68%。2013年 7月 9日，公司发布了《关于控股股东股权司法拍卖结果的公告》，公司控股股东江西昌九化工集团有限公司持有的本公司股权被司法拍卖成交1800万股，2013年7月10日，公司接中国证券登记结算有限责任公司上海分公司股权司法冻结及司法划转通知，昌九集团此次被司法拍卖成交的 1800万股完成过户后，昌九集团仍持有本公司股份 4398万股，占公司总股本的18.225%。
3、公司近年财务状况
江西昌九生物化工股份有限公司原是以化肥产品为主的生产企业，上市后，公司坚持以市场为导向，以技术进步和科技创新为动力，在原来以化肥产品为主导的基础上，加大对环保、生物化工和精细化工的投入，逐步形成了肥化并举、生化优先的多元化发展格局。经过几年的发展，公司已成为江西省集科研、设计、
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生产、销售于一体的综合性化工企业。但随着国家政策、市场经济形势等的变化，公司经济效益急剧恶化，除江西昌九农科化工有限公司尚能正常生产经营外，其余生产主体基本已停产。
4、公司组成情况
江西昌九生物化工股份有限公司本部设管理总部，下辖江氨分公司、赣北分公司以及江西昌九农科化工有限公司、江西昌九青苑热电有限责任公司、江西昌九昌昱化工有限公司、江西昌九金桥化工有限公司、江西昌九康平气体有限公司等多家控股及参股公司，主要分布在南昌、九江等地。
5、公司主要产品品种情况
江西昌九生物化工股份有限公司原主要产品有：合成氨、尿素、甲醇、丙烯酰胺、双氧水、白炭黑、液体二氧化碳、塑料管材、聚丙烯酰胺、无水哌嗪、氢气、氮气、氧气等。其中，尿素为全国首批国家免检化肥产品；甲醇为江西省名牌产品；丙烯酰胺生产采用先进的微生物法工艺，产品质量达到国际领先水平。
2003年 1月，公司通过了 ISO9001:2000国际质量体系认证。但随着国家政策、市场经济形势等的变化，公司经济效益急剧恶化，除江西昌九农科化工有限公司尚能正常生产经营外，其余生产主体基本已停产。
（二）被投资单位简介
Ⅰ、江西昌九昌昱化工有限公司
1、注册登记情况
名 称：江西昌九昌昱化工有限公司
公司地址：南昌市东郊罗家镇濡溪村
法定代表人：戴宁
注册资本：陆仟万圆整
实收资本：陆仟万圆整
公司类型：其他有限责任公司
经营范围：氧化剂（生产许可证有效期至2012年06月01日）
2、公司历史沿革
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江西昌九昌昱化工有限公司是由江西昌九生物化工股份有限公司、江西昌昱实业有限公司和浙江乐清市化工机械厂三方共同出资设立的，于2006年10月27日注册成立，公司注册资本6000万元整,江西昌九生物化工股份有限公司占50%。
该公司前身系江西昌九生物化工股份有限公司江氨分公司双氧水车间，1995年建成投产，当时拥有一套年产 1万吨27.5%的稀品装置和一套年产 5000吨50%的浓品装置。2000年，车间进行了技术改造，增加产能，装置已达到年产2万吨27.5%的稀品和5000吨的浓品的能力。
随着国家对环保的重视，下游市场需求量逐渐扩大，公司在2007年全力建设 4万吨双氧水扩建工程，并于 2007年 11月正式投产使用，2008年 3月达到设计能力。但随着市场经济形势的变化，企业的经济状况不断恶化，目前企业已停产数年。
Ⅱ、江西昌九青苑热电有限责任公司
1、注册登记情况
名 称：江西昌九青苑热电有限责任公司
住 所：南昌市青山湖区罗家镇
法定代表人：张浩
注册资本：陆仟万圆整
公司类型：有限责任公司（非自然人投资或控股的法人独资）
经营范围：国内贸易（涉及凭许可证、资质证或其他批准文件经营的项目除外）。（以上项目国家有专项规定的除外）
2、历史沿革和发展状况
江西昌九青苑热电有限责任公司于 2005年 1月 18日领取了《企业法人营业执照》（注册号为360100119400945）；注册资本为6000万人民币元，其中江西昌九生物化工股份有限公司出资3000万元占注册资本50%，江西青苑燃料有限公司出资 1600万元占注册资本26.7%，孙显明出资 800万元占注册资本13.3%，孙榆青出资 600万元占注册资本10%。已经广东恒信德律会计师事务所验证（验资报告号恒德赣验字第001号）。2010年11月，由江西昌九生物化工股份有限公司出
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资将江西青苑燃料有限公司、孙显明、孙榆青股权收购，注册资本金未发生变化。
现为江西昌九生物化工股份有限公司的全资子公司，详见昌九生化临时公告2010-031号。公司已于2011年9月全面停产。
Ⅲ、江西昌九金桥化工有限公司
1、注册登记情况
名 称：江西昌九金桥化工有限公司
住 所：南昌市青山湖区罗家镇
法定代表人：赖晓波
注册资本：人民币贰仟零叁拾万元整
实收资本：人民币贰仟零叁拾万元整
公司类型：有限责任公司（自然人投资或控股）
经营范围：化工产品研究、开发、生产、化工原料、机械设备、仪器仪表销售、技术咨询、转让等。
江西昌九金桥化工有限公司为江西昌九生物化工股份有限公司参股公司，出资比例为27.09%。
由于经营困难，江西昌九金桥化工有限公司自2009年9月起停产至今。
Ⅳ、江西昌九康平气体有限公司
1、注册登记情况
名 称：江西昌九康平气体有限公司
住 所：南昌市东郊罗家镇濡溪村
法定代表人：管宁君
注册资本：伍佰万圆整
公司类型：有限责任公司（自然人投资或控股）
经营范围：压缩气体、液化气体的生产、销售（许可证有效期至 2015年 06月18日止）。
2、历史沿革和发展状况
2004年8月，江西昌九康平气体有限公司由江西昌九生物化工股份有限公司
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与自然人郭平签订合作意向协议，双方共同投资设立，新公司注册资本394万元。
其中，江西昌九生物化工股份有限公司以现有氧气、氮气、液体二氧化碳和钢瓶检验等生产装置实物资产出资200.94万元，占51％，郭平以现金出资193.06万元，占49%。2008年10月份经股东大会决议公司增资至 500万。截至目前，江西昌九生物化工股份有限公司占股40.19%。公司虽尚能维持生产，但经济效益低下。
V、江西昌九化肥有限公司
名 称：江西昌九化肥有限公司
住 所：南昌市青山湖区罗家镇江西氨厂生产区办公楼一楼
法定代表人：张浩
注册资本：人民币壹亿元整
实收资本：人民币贰仟万元整
公司类型：有限责任公司（自然人投资或控股）
经营范围：化肥销售
2012年12月21日，江西昌九生物化工股份有限公司与郑西欧、黄晓榕、赣州鸿昱化工有限公司四方签订合作投资经营协议成立江西昌九化肥有限公司。根据2012年11月2日签订《合作投资经营框架协议》，江西昌九化肥有限公司注册资本 1亿，其中江西昌九生物化工股份有限公司以公司下属的江氨分公司合成氨和尿素生产线上的部分机械设备等实物资产出资。2013年 4月 22日，江西昌九化肥有限公司已完成了工商注册登记手续，并取得了南昌市工商行政管理局颁发的《企业法人营业执照》，公司首期出资 2000万（占注册资本20%）已全部到位并验证。但企业无法正常生产经营，原因为：江西昌九化肥有限公司的安全生产许可证迟迟得不到政府有关部门的批复，虽然公司上下做了大量的工作，但仍难以向前推进，原洽谈好的战略投资者担心投入的资金无法收回，后期的注资迟迟没有进行，在这种情况下投资战略者已正式提出退出昌九化肥。由于战略投资者退出，同时，安全生产许可证迟迟得不到批复，已造成昌九化肥运作停滞，不能实现生产经营之目的，2013年 8月 21日，昌九化肥股东会形成决议，各方股东一致同意对昌九化肥清算解散，2013年 8月 23日昌九生化第五届董事会第十七
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次会议审议通过《江西昌九生物化工股份有限公司关于子公司清算解散的议案》，同意对昌九化肥进行清算解散。
二、评估目的
确定江西昌九生物化工股份有限公司拟抵债事宜涉及的本公司部分资产的价值，为实施该经济行为提供价值参考。
确定该评估目的的依据是：赣州市国资委出具的赣市国资权字[2014]2号《关于昌九集团保壳方案有关问题的批复》和赣州工业投资集团有限公司出具的赣工投字[2014]42号《赣州工业投资集团有限公司关于昌九生化保壳方案有关问题的批复》及江西昌九生物化工股份有限公司与评估机构签定的资产评估业务约定书。
三、评估对象和评估范围
（一）评估对象和范围
评估对象为江西昌九生物化工股份有限公司拟抵债事宜涉及的本公司部分资产在评估基准日的价值；涉及的评估范围为江西昌九生物化工股份有限公司拟抵债事宜涉及的本公司部分资产。具体的内容以江西昌九生物化工股份有限公司填报的评估申报表为准，凡列入申报表内并经过江西昌九生物化工股份有限公司确认的资产均在本次评估范围内。具体如下：
金额单位：元
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|序号|科目|账面价值||||
|||本部|江氨分公司|赣北分公司|合计|
|1.00|应收账款|-|3,987,595.61|1,530,903.17|5,518,498.78|
|2.00|其他应收款|10,119,859.54|26,854,123.94|5,460.18|36,979,443.66|
|3.00|长期股权投资合计|23,868,489.26|-|-|23,868,489.26|
|--1|长期股权投资-江西昌九昌昱化工有限公司|30,000,000.00|||30,000,000.00|
|--2|长期股权投资-江西昌九青苑热电有限责任公司|61,682,012.14|||61,682,012.14|
|--3|长期股权投资-江西昌九金桥化工有限公司|677,949.80|||677,949.80|
|--4|长期股权投资-江西昌九康平气体有限公司|2,009,400.00|||2,009,400.00|
|--5|长期股权投资-江西昌九化肥有限公司|10,000,000.00|||10,000,000.00|
|--6|已计提长期股权投资减值准备|-80,500,872.68|||-80,500,872.68|
|4.00|固定资产|-|50,630,136.17|4,794,821.55|55,424,957.72|

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|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|--1|房屋建筑物类资产||81,458.41|55,995.73|137,454.14|
|--2|机器设备类资产||50,548,677.76|4,738,825.82|55,287,503.58|
|5.00|工程物资||649,027.56||649,027.56|
|合计||33,988,348.80|82,120,883.28|6,331,184.90|122,440,416.98|

（二）评估对象的基本情况如下：
1、应收款项。纳入评估范围的应收款项为江西昌九生物化工股份有限公司生产经营多年形成的与外单位和关联单位之间的货款、预付工程款、关联往来款等。
企业已根据会计政策计提了相应的坏账准备，账面价值为原账面余额扣减坏账准备后的金额，其中，关联方往来款占较大的比重。
2、长期股权投资。为江西昌九生物化工股份有限公司对外投资形成的款项。
详细如下：
||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
|序号|被投资单位名称|投资日期|协议投资期限|投资比例|投资成本|账面价值|
|1|江西昌九昌昱化工有限公司|2007年|长期|50.00%|30,000,000.00|30,000,000.00|
|2|江西昌九青苑热电有限公司|2005年|长期|100.00%|30,000,000.00|61,682,012.14|
|3|江西昌九金桥化工有限公司|2002年|长期|27.09%|5,500,000.00|677,949.80|
|4|江西昌九康平气体有限公司|2004年|长期|40.19%|2,009,400.00|2,009,400.00|
|5|江西昌九化肥有限公司|2013年|长期|50.00%|10,000,000.00|10,000,000.00|
|长期股权投资合计|||||*****|104,369,361.94|
|减：长期股权投资减值准备|||||*****|80,500,872.68|
|长期股权投资净额|||||*****|23,868,489.26|

由于整体生产经营环境的恶化，各被投资企业除江西昌九康平气体有限公司勉强尚能维持生产经营外，其余企业已停产数年，对江西昌九生物化工股份有限公司而言，投资面临较大损失。
3、房屋建筑物类资产。
本次委托评估的房屋建筑物类资产，是指除去南昌市东郊罗家镇濡溪村 341,494.21平方米地上房屋建筑物类资产外，江西昌九生物化工股份有限公司尚存的少量房屋建筑物类资产，包括所属江西昌九生物化工股份有限公司江氨分公司在江氨生活区的房屋建筑物和江西昌九生物化工股份有限公司赣北分公司现存
的车间办公室、配料房、破碎钢棚及水井等。由于其尚有一定的使用价值，故江
西昌九生物化工股份有限公司将其纳入抵债资产。
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4、机器设备类资产
本次委估设备类资产属江西昌九生物化工股份有限公司江氨分公司和赣北分公司所有，其中占主要的是江西昌九生物化工股份有限公司所属江氨分公司生产设备。股份公司在正常生产经营时，为了满足生产工艺发展需要，数次对江氨分公司生产设备进行专项维修改造，如1996年的“双加工程”，2008年的“1700工程”等。这些维修改造工程，有效提升了设备的生产效力，降低了能耗，延长了设备的可使用寿命，但由于经济效益低下，改造的成果没有充分体现出来。随着整体企业效益恶化，股份公司及所投资的江西昌九昌昱化工有限公司等公司（除农科公司、昌九康平公司外）现已全面停产。所属设备也处停止运转状态。
本次委估设备多为非标设备和国产设备，数年的停产，使得企业无法对相应设备进行正常维修和保养，部分设备外观生锈，保温材料脱落，内部材料老化，状况不佳。总体而言，设备总体状况一般，虽大部分经维修尚可符合生产需要，只是企业已无法恢复生产经营。
5、工程物资
纳入评估范围的工程物资为江西昌九生物化工股份有限公司江氨分公司所拥有的原工程用材料等。由于企业已停产，工程物资已处闲置、积压状态，减值迹象明显。
四、价值类型及定义
依据本次评估目的，经与委托方约定，确定本次评估的价值类型为清算价值。
清算价值是指在评估对象处于被迫出售、快速变现等非正常市场条件下的价值估计数额。采用清算价值类型的理由是目前评估对象面临被迫出售、快速变现等情况。
根据《资产评估价值类型指导意见》的规定，注册资产评估师执行资产评估业务，当评估对象面临被迫出售、快速变现或者评估对象具有潜在被迫出售、快速变现等情况时，注册资产评估师通常应当选择清算价值作为评估结论的价值类型。
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五、评估基准日
(一)本项目评估基准日定为：2014年3月31日。
(二)评估基准日是委托方根据以下具体情况确定的。
1、与会计报表编制日一致，为利用会计信息提供方便；
2、与资产清查日较接近；
3、与经济行为实现日相配比。
(三)资产评估中的一切取价标准均为评估基准日有效的价格标准。
六、评估依据
本次资产评估遵循的评估依据主要包括经济行为依据、法律法规依据、准则依据、资产权属依据，及评定估算时采用的取价依据和其他参考资料等，具体如下：
(一)经济行为依据
1、赣州市国资委出具的赣市国资权字[2014]2号《关于昌九集团保壳方案有关问题的批复》及赣州工业投资集团有限公司出具的赣工投字[2014]42号《赣州工业投资集团有限公司关于昌九生化保壳方案有关问题的批复》；
2、江西昌九生物化工股份有限公司与中铭国际资产评估（北京）有限责任公司签订的《资产评估业务约定书》。
（二）法律法规依据
1、《中华人民共和国公司法》（2005年10月27日第十届全国人民代表大会常务委员会第十八次会议修订）；
2、《国有资产评估管理办法》（国务院令第91号）；
3、《企业国有资产评估管理暂行办法》国务院国有资产监督管理委员会令第12号（2005年8月25日）；
4、《关于加强企业国有资产评估管理工作有关问题的通知》（国资委产权[2006]274号）；
5、《国有资产评估管理若干问题的规定》（财政部第14号令）；
6、《国有资产评估项目核准管理办法》（财企字[2001]801号）；
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7、《国有资产评估项目备案管理办法》（财企字[2001]801号）；
8、《企业国有资产监督管理暂行条例》（国务院第 378号令）；
9、全国人民代表大会常务委员会“关于修改《中华人民共和国城市房地产管理法》的决定”（2007年8月30日第十届全国人民代表大会常务委员会第二十九次会议通过）
10、《江西省省属国有经营性资产评估管理工作规程》；
11、其他有关法律法规。
（三）准则依据
1、《资产评估准则—基本准则》（财企[2004]20号）；
2、《资产评估职业道德准则—基本准则》（财企[2004]20号）；
3、《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》（会协[2003]18号）；
4、《资产评估准则—业务约定书》（中评协[2007]189号）；
5、《资产评估准则—评估程序》（中评协[2007]189号）；
6、《资产评估准则—工作底稿》（中评协[2007]189号）；
7、《资产评估价值类型指导意见》（中评协[2007]189号）；
8、中评协[2007]189号《资产评估准则——机器设备》；
9、《资产评估准则——不动产》（中评协[2007]189号）；
10、《资产评估准则—评估报告》（中评协[2007]189号）；
11、《企业国有资产评估报告指南》（中评协［2004］218号）；
12、《企业会计准则—基本准则》、具体准则、会计准则应用指南和解释等；
13、其他准则依据。
（四）权属依据
1、企业法人营业执照；
2、委估资产建造合同或凭证；
3、大型设备的购置合同及相关产权证明文件；
4、其他权属证明文件等。
（五）取价依据
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1、《房地产估价规范》（GB/T50291-1999）；
2、《江西省二00四年工程定额》；
3、《江西省房屋新旧程度评定标准》；
4、当地城市建设收费及相关规定；
5、当地建设工程造价信息（2014/3）；
6、典型工程的工程决算(案例)资料；
7、中国机械工业出版社出版的《2014年中国机电产品报价目录》；
8、中国统计年鉴公布的全国历年物价指数、分行业工业品出厂价格指数；
9、中国经济科学出版社的《最新资产评估常用数据与参数手册》；
10、《机械工业建设项目概算编制办法及各项概算指标》（1995年）
11、《全国资产评估价格信息》；
12、评估人员查询的市场价格信息及向主要设备制造厂商询价资料；
13、评估人员现场清查核实记录及现场勘察所取得的资料。
14、委托方、产权持有单位提供的其他有关资料。
七、评估方法
根据本项目评估目的和评估对象的特点，我们采用资产基础法对评估基准日纳入评估范围的各项资产价值进行评估。采用资产基础法的几点考虑：
1、江西昌九生物化工股份有限公司本次拟抵债资产和股权已基本停止生产经营，今后的效益情况存在较大的不确定性，故采用收益法的前提条件不具备。故本次未采用收益法评估。
2、由于缺乏与被评估资产相类似的交易案例，故也无法采用市场比较法进行评估。
3、化工企业的资产主要是化工专业设备和建筑物，而该两类资产的价值在资产基础法中都能得到体现，故采用资产基础法评估，可以合理地反映出委估净资产的价值。
资产基础法是以重置各项资产为假设前提，根据分项资产的具体情况，采用适宜的方法分别评定估算各分项资产价值并累加求和，得出资产基础法下企业委估
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资产的评估值。
现就委估各项资产所采用的评估方法具体介绍如下：
1、应收账款评估：对应收账款的评估，评估人员在核实无误的基础上，根据款项可能收回的数额确定评估值。对于有充分理由相信全都能收回的，按全部应收款额计算评估值；对于很可能收不回部分款项的，在难以确定收不回款项的数额时，按财务上计算坏账准备的方法，估计出这部分款项，再从这部分应收账款总额中扣除得到评估值；对于符合有关管理制度规定应予核销的或有确凿证据表明无法收回的，按零值计算；各种情况计算出的评估值汇总即得出应收款项的评估值。坏账准备评估值为零。由于以上方法体系已充分考虑了评估变现因素，故本次评估不再考虑特定清算价值类型下的变现折扣率。
2、其他应收款的评估：其他应收款评估方法同应收账款。即评估人员根据款项可能收回的数额确定评估值。对于有充分理由相信全都能收回的，按全部应收款额计算评估值；对于很可能收不回部分款项的，在难以确定收不回款项的数额时，按财务上计算坏账准备的方法，估计出这部分款项，再从这部分应收账款总额中扣除得到评估值；对于符合有关管理制度规定应予核销的或有确凿证据表明无法收回的，按零值计算；各种情况计算出的评估值汇总即得出应收款项的评估值。坏账准备评估值为零。由于以上方法体系已充分考虑了评估变现因素，故本次评估不再考虑特定清算价值类型下的变现折扣率。
3、长期投资评估：
纳入评估范围的长期股权投资包括江西昌九昌昱化工有限公司、江西昌九青苑热电有限责任公司、江西昌九金桥化工有限公司、江西昌九康平气体有限公司和江西昌九化肥有限公司。详细情况如上所述。
对长期股权投资，采用权益法确定长期股权投资的评估值，即长期股权投资评估值=被投资企业净资产×江西昌九生物化工股份有限公司持股比例。在特定的清算价值类型下，评估值还应扣除变现折扣率，由于在计算被投资企业净资产时已考虑该因素的影响，故本次长期投资评估变现折扣率为0。
4、固定资产-机器设备类资产评估：
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纳入评估范围的机器设备类资产包括江西昌九生物化工股份有限公司拥有的机器设备、车辆和电子设备。本次设备类资产评估采用重置成本法，即在持续使用的前提下，以重新配置该项资产的现行市值为基础确定重置成本，同时通过现场勘察和综合技术分析确定相应损耗后的成新率，据此计算评估值。其计算公式为：
设备评估值=设备重置成本×综合成新率
依据评估目的和特定的价值类型，参阅《江西省省属国有经营性资产评估管理工作规程》，选择较为合适的变现折扣率，确定快速变现价值。
快速变现价值=设备评估值×（1-变现折扣率）
(1)机器设备及电子设备
1）重置成本的确定
重置成本=设备购置价＋运杂费＋安装费＋基础费＋其他费用＋资金成本设备购置价的确定：向设备生产厂家、销售单位询问设备现行市场价格信息，通过评估人员进行市场调研和收集现价资料，或查阅当期机电报价手册，确定设备的购置价格。
运杂费及安装费的确定：根据资产具体情况及特点，运杂费考虑运输的行业计费标准、安装费按行业概算指标中规定的费率计算。对于无需运杂费用(承诺送货上门)和安装调试费的电子设备直接引用市场价作为重置成本。
基础费的确定：根据本次评估的特点，参考《机械工业建设项目概算编制办法及各项概算指标》，中、小型设备的基础费用含在设备安装费中一并考虑，大型设备的基础费用列入设备的重置成本中评估。
其他费用确定：根据化工企业具体情况考虑设备建设中的前期费用和其它特殊费用。
资金成本的确定：资金成本为正常建设工期内工程所占用资金的资金成本，由于本次评估的设备工程其合理建设工期在一年半左右，故本次评估取1-3年期银行贷款利率为计算依据。
对于一些难以获得市场价格的自制设备和工程设备，采用分类物价指数法评
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估其重置成本。
2）综合成新率的确定
价值量较大设备成新率，采用年限法与现场勘察法，分别测算其理论成新率和现场勘察成新率，加权平均求得其综合成新率，即：
综合成新率＝理论成新率×40％+现场勘查成新率×60%
其中理论成新率=设备尚可使用年限/（设备尚可使用年限＋设备已使用年限）对于价值量相对较小的一般设备及静置设备，采用理论成新率乘以现场勘察调整系数的方法，确定其综合成新率。
公式：综合成新率=理论成新率×现场勘察调整系数
(2)车辆
1）重置成本的确定
根据委估资产所在地汽车交易市场现行销售价格，加上国家统一规定的车辆购置附加税、验车及牌照等费用确定重置成本。
重置成本=汽车购置价＋购置附加税＋验车及牌照等费用
2）综合成新率的评定
车辆成新率的确定，根据商务部、发改委、公安部、环境保护部令2012年第12号《机动车强制报废标准规定》，结合评估人员对车辆性能、外观、大修及维护保养等现场情况的勘察，综合确定其成新率。
理论成新率，按年限法成新率与里程法成新率孰低原则确定：
年限法成新率=(经济寿命年限－已使用年限)/经济寿命年限×100%
里程法成新率=(规定行驶里程－已行驶里程)/规定行驶里程×100%
综上所述，根据孰低原则来确定其理论成新率，然后通过现场勘察车辆各组成部分现状及查阅有关车管档案，对理论成新率进行修正后确定综合成新率。
5、固定资产-房屋建筑物类资产评估：
本次委托评估的房屋建筑物类资产，是指除去南昌市东郊罗家镇濡溪村 341,494.21平方米地上房屋建筑物类资产外，江西昌九生物化工股份有限公司尚存的少量房屋建筑物类资产，包括所属江西昌九生物化工股份有限公司江氨分公
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司在江氨生活区的房屋建筑物和江西昌九生物化工股份有限公司赣北分公司现存的车间办公室、配料房、破碎钢棚及水井等。本次根据房屋不同的特征及类别，选择重置成本法进行估算。
（1）重置成本法选择的依据及主要技术途径
根据有关要求及现有的资料分析，经与被评估单位商定，本次建筑物评估选择重置成本法较为适宜。选择该方法的主要依据有：目前市场无此类单独市场交易信息。
重置成本法是现时条件下被评估资产全新状态的重置成本减去该项资产的实体性贬值、功能性贬值和经济性贬值后估算资产价值的一种方法。其计算公式一般表述为：
建筑物评估值=重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值
评估人员根据建筑物的具体情况加以分析后认为，本次建筑物评估价值将考虑由于新工艺、新材料、新技术出现的一般影响，故本次评估不再计取建筑物功能性贬值；评估人员已关注到外部经济环境条件未发生明显变化使其能正常使用、其价值能得到实现这一现状，本次评估不再计取经济性贬值。本次评估主要考虑实体性贬值，又称有形磨损贬值，也称有形损耗，是指建筑物在使用、闲置中及自然力的作用、人为的影响导致的磨损、变形、自然老化等物理性能的损耗或下降造成实体性陈旧而引起资产贬值，主要根据建筑物的各组成部分，参考已使用年限、对勘察的各部分现状及其它因素恰当的综合评定。
（2）重置成本法评估价值计算公式
评估净值=评估原值（评估单价）×成新率
评估原值（评估单价）=工程造价+前期费用及其它费用+资金成本
依据评估目的和特定的价值类型，参阅《江西省省属国有经营性资产评估管理工作规程》，选择较为合适的变现折扣率，确定快速变现价值。
快速变现价值=评估净值×（1-变现折扣率）
（3）评估单价的确定：
主要依据对评估对象的现场勘察记录、类似竣工决算（案例）资料及当地现
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行的工程造价（预算）定额和取费标准、评估基准日建筑材料市场价格，并考虑工程建设的前期及其它费用、资金成本等，针对不同情况对评估范围内的建筑物进行评估单价的估算。
（4）工程造价的确定
①对主要工程选择工程结算调整法进行估算，依工程量、建筑面积、房屋结构、附属设施等相同或相近的参照物对照比较，针对其影响造价的差异部分进行调整确定其重置造价。
②一般非主要建筑物的重置造价，根据有关资料及参照当地的造价水平进行评定估算。
（5）前期及其他费用的确定
根据被评估单位提供的资料，参照当地经济开发区有关规定，其前期及其他费用现仅有：工程监理费及勘测设计费、建设单位管理费（含部分零星费用）等。
本次评估参照当地的相关规定，依项目的特征计取前期及其他费用，其前期及其他费用收取标准详见下表：
|||||
|-|-|-|-|
|项目名称|计算公式|费率标准|文件号|
|勘测设计费|建安工程造价×费率|按工程投资额|国家计委、建设部：[2002]10号|
|招标费及服务费|建安工程造价×费率|按工程投资额|国家计委计价格[2002]1980号|
|工程监理费|建安工程造价×费率|按工程投资额|发改委、建设部：[2007]670号|
|建设单位管理费|建安工程造价×费率|按工程投资额|财建[2002]394号|
|环境评价费|建安工程造价×费率|按工程投资额|国家环保局计价格［2002］125号|

（6）资金成本的确定
根据建筑物的工期和评估基准日银行贷款利率计算。
（7）成新率的确定：主要依据已使用年限，维护保养状况，环境影响及工程质量，采用现场目测法，结合耐用年限及综合因素确定。计算式是：
Z=Z X+Z X
1 1 2 2
Z——计算分析后的成新率
X、X——权重系数（一般X=X=0.5）
1 2 1 2
Z——耐用年限成新率
1
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已使用年限
Z=[1- ×（1-残值率）]×100%
1
耐用年限
各类结构房屋构筑物的耐用年限及残值率
|||||
|-|-|-|-|
|结构项目|钢混结构（排架结构）|砖混（混合）结构|构筑物|
|耐用年限|50-60|30-50|20-40|
|残值率|0|2－6|0|

Z——现场判定评分成新率
2
现场观测成新率的测定，先将影响建筑物成新的主要因素分为三大部分12项分类，结构部分5类：基础、非承重体、承重结构、屋面、楼地面；装修部分5类：外墙面、内墙面、门窗、顶棚、装饰；设备部分 2类：电照、水卫；再通过对结构、装饰等现场观测、有关资料及专业经验判断上述12类各占比重，确定各自不同的权重分值；其次根据现场勘察实际状况，确定各小类判断完好分值；
最后根据分别赋予的恰当分值确定现场观测成新率。其公式表示为：
n
Z＝Fi×Ii
2
1
式中：Z ----现场观测的成新率
2
Fi----各影响因素的计分值
Ii----各影响因素的权重值
n ----各影响因素的个数
6、工程物资评估
纳入本次评估的工程物资存放于江氨分公司仓库内，主要为电缆、阀门、PCS系统等。
该批物资现堆放在仓库中，状况虽尚好，但积压严重。评估人员查阅了相关资料并对其进行了盘点，同时了解到该批物资市场价值与账面价值相比已有一定的贬值，故对其市场价值进行了一定的修正，并在此基础上，考虑特定清算价值类型下的20%的变现折扣率，以此确定评估值。
八、评估程序实施过程和情况
本项目评估于2014年5月13日开始，至2014年7月15日工作结束。整个
评估工作分以下四个阶段进行：
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（一）评估准备阶段
与委托方洽谈，明确评估业务基本事项，对自身专业胜任能力、独立性和业务风险进行综合分析和评价；接受委托，签订资产评估业务约定书，明确评估目的、评估范围、评估基准日；确定项目负责人，组成评估项目组，编制评估计划；
辅导企业填报资产评估申报表，准备评估所需资料。
（二）现场调查及收集评估资料阶段
根据此次评估业务的具体情况，按照评估程序准则和其他相关规定的要求，评估人员通过询问、核对、盘点等方式进行实地调查，从各种可能的途径获取评估资料，核实评估范围，了解评估对象现状，关注评估对象法律权属。
（三）评定估算阶段
对收集的评估资料进行必要分析、归纳和整理，形成评定估算的依据；根据评估对象、价值类型、评估资料收集情况等相关条件，选择适用的评估方法，选取相应的公式和参数进行分析、计算和判断，形成初步评估结果。
（四）编制和提交评估报告阶段
根据各类资产的初步评估结果，编制相关评估说明，在核实确认相关评估说明具体资产项目评估结果准确无误，评估工作没有发生重复和遗漏情况的基础上，依据各资产评估说明进行资产评估汇总分析，确定最终评估结论，撰写资产评估报告；根据相关法律、法规、资产评估准则和评估机构内部质量控制制度，对评估报告及评估程序执行情况进行必要的内部审核；与委托方或者委托方许可的相关当事方就评估报告有关内容进行必要沟通；按资产评估业务约定书的要求向委托方提交正式资产评估报告。
九、评估假设
由于企业所处运营环境的变化以及不断变化着影响资产价值的种种因素，必须建立一些假设以便注册资产评估师对资产进行价值判断，充分支持我们所得出的评估结论。本次评估是建立在以下前提和假设条件下的：
（一）一般假设
1、评估对象非持续经营假设：评估对象非持续经营假设是假定评估对象面临
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被迫出售、快速变现或者评估对象具有潜在被迫出售、快速变现等情况。
2、房地联合处置假设：本次评估假设位于南昌市东郊罗家镇濡溪村341,494.21平方米地上的房屋建筑物类资产与该宗地联合处置，在此假设条件下，位于该宗地上的江西昌九生物化工股份有限公司和其他关联单位的房屋建筑物类资产，如涉及到本次评估范围，则按评估价列示评估值，不考虑清算价值类型下的变现折扣率。
（二）特殊假设
1．本次评估是以本资产评估报告所列明的特定评估目的为基本假设前提。
2．经济环境稳定假设：是假定评估基准日后国家现行的有关法律法规及政策、国家宏观经济形势无重大变化，本次交易各方所处地区的政治、经济和社会环境无重大变化，无其他不可预测和不可抗力因素造成的重大不利影响。
3．无重大变化假设：是假定国家有关利率、汇率、赋税基准及税率、政策性征收费用等不发生重大变化。
4．无不利影响假设：是假定无其他人力不可抗拒因素及不可预见因素对委托方的待估资产造成重大不利影响。
5．无瑕疵假设：是假定待估资产无权属瑕疵事项，或存在的权属瑕疵事项已全部揭示。
6．数据真实假设：是假定产权持有者提供的资料能真实反映待估资产的实际状况。
7．政策一致假设：是假定被评估单位会计政策与核算方法无重大变化。
当出现与前述假设条件不一致的事项发生时，本评估结果一般会失效。
十、评估结论
经评估，截止于 2014年 3月 31日，在特定的价值类型和假设前提下，委估江西昌九生物化工股份有限公司拟抵债事宜涉及的本公司部分资产评估结果如下：
资产账面值为12,244.04万元，评估值为13,970.90万元，评估增值1,726.86万元，增值率14.10%（评估结论详细情况见资产评估明细表）。
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十一、特别事项说明
（一）本评估报告所涉及的有关法律证明文件、重要资产实际成本支出等相关材料及资产清查评估明细表的资产账面数、账面金额由产权持有单位提供,评估结论合理性受上述资料的影响。资料提供者应对资料的真实性、合法性和完整性承担责任。
（二）我们对委估资产的法律权属进行了必要的关注。提供有关评估对象真实、合法、完整的法律权属资料是产权持有单位的责任，我们的责任是对产权持有单位提供的资料作必要的查验，评估报告不能作为评估对象法律权属的确认和保证依据。若产权持有单位不拥有前述评估对象的所有权或使用权，或对前述评估对象的所有权或使用权存在部分限制，则前述评估对象的评估结果和整体评估结果会受到影响。
（三）产权瑕疵
1、纳入评估范围的房屋建筑物由于政策因素，至今尚未办理房屋所有权证；
2、纳入本次评估范围的“江西昌九康平气体有限公司”的2台重型罐式货车，由于货运资质原因，车辆行驶证尚未变更到位，证载使用人仍为南昌江达化学工业有限公司。
以上瑕疵资产实质归江西昌九生物化工股份有限公司及被投资单位所有，产权无异议。
江西昌九生物化工股份有限公司承诺，除上述事项外，纳入评估范围的其他资产不存在产权瑕疵，否则由其承担责任。
（四）未决事项、或有事项、法律纠纷等不确定因素
1、纳入评估范围的长期股权投资包括江西昌九昌昱化工有限公司、江西昌九青苑热电有限责任公司、江西昌九金桥化工有限公司、江西昌九康平气体有限公司和江西昌九化肥有限公司。截至目前，除江西昌九康平气体有限公司勉强尚能生产经营外，其他公司皆处于停产等非正常状态。其中：
（1）江西昌九金桥化工有限公司、江西昌九昌昱化工有限公司已全面停产并未正常工商年检；江西昌九青苑热电有限责任公司虽2012年度正常工商年检，但
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迹象表明其无法恢复正常生产经营；这些企业涉及的化工生产安全许可证书已无法获得。
（2）作为成立不久的江西昌九化肥有限公司，为 2012年 12月 21日，江西昌九生物化工股份有限公司与郑西欧、黄晓榕、赣州鸿昱化工有限公司四方签订合作投资经营协议成立。根据2012年11月2日签订《合作投资经营框架协议》，江西昌九化肥有限公司注册资本 1亿，其中江西昌九生物化工股份有限公司以公司下属的江氨分公司合成氨和尿素生产线上的部分机械设备等实物资产出资。
2013年 4月 22日，江西昌九化肥有限公司已完成了工商注册登记手续，并取得了南昌市工商行政管理局颁发的《企业法人营业执照》，公司首期出资2000万（占注册资本20%）已全部到位并验证。但企业无法正常生产经营，原因为：江西昌九化肥有限公司的安全生产许可证迟迟得不到政府有关部门的批复，虽然公司上下做了大量的工作，但仍难以向前推进，原洽谈好的战略投资者担心投入的资金无法收回，后期的注资迟迟没有进行，在这种情况下投资战略者已正式提出退出昌九化肥。由于战略投资者退出，同时，安全生产许可证迟迟得不到批复，已造成昌九化肥运作停滞，不能实现生产经营之目的。2013年 8月 21日，昌九化肥股东会形成决议，各方股东一致同意对昌九化肥清算解散。2013年 8月 23日昌九生化第五届董事会第十七次会议审议通过《江西昌九生物化工股份有限公司关于子公司清算解散的议案》，2013年10月25日，经公司2013年第一次临时股东大会审议通过《江西昌九生物化工股份有限公司关于子公司清算解散的议案》，同意对昌九化肥进行清算解散。
2、股份公司与昌九化肥其他股东郑西欧、黄晓榕、赣州鸿昱化工有限公司等签订《合作投资经营协议》的条款 1.2约定：昌九化肥如因公司或政策原因不能取得生产许可证导致不能实现合作目的，则所有前期费用由股份公司负责。条款 1.3约定：合作方式由赣州鸿昱化工有限公司对昌九化肥实行内部承包经营。具体为：赣州鸿昱化工有限公司承包经营昌九化肥；股份公司与昌九化肥其他股东郑西欧、黄晓榕向赣州鸿昱化工有限公司收取固定回报；赣州鸿昱化工有限公司在合作经营期间（自昌九化肥注册之日起计算）承担昌九化肥债权债务；确保昌
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九化肥其他股东投入资产安全、完整，公司因对外债权纠纷遭受损失或承担清偿责任，赣州鸿昱化工有限公司需以自身财产或资金承担偿还。目前的现状是昌九化肥无法取得安全生产许可证，无法正常生产经营，昌九化肥已电话或书面等方式与各设备供应商联系并要求解除合同。
江西昌九生物化工股份有限公司承诺，除上述事项外，纳入评估范围的其他资产不存在未决事项、或有事项、法律纠纷等不确定因素，否则由其承担责任。
（七）重大期后事项
未见对评估结果有重大影响的重大期后事项。
江西昌九生物化工股份有限公司承诺，确定在评估基准日期后，评估报告出具之前，无重大期后事项需披露，否则由其承担责任。
（八）其他需要说明的重要事项
1、勘察受限
（1）评估师未对机器设备类资产和房屋建筑物类资产的隐蔽工程及内部结构做技术检测，也未对其涉及的各项指标做具体测量。评估师是在假定产权持有者提供的有关资料真实、有效、准确、合理的前提下，在未借助任何检测仪器的条件下，通过实地勘察作出的判断。今后若出现法定机构认定与本评估报告书所用数据不一致时,以法定机构认定为准,并对本评估结论进行相应调整。
（2）由于产权持有单位生产经营的特点决定了纳入评估范围的部分资产现场勘查环境非常复杂且部分资产受到一定的限制。因此，本次评估人员对该类资产的核实，是在现场勘查的基础上，结合采取了一些其他替代核实方式（如检查合同、发票及向有关项目管理人员调查了解等方式），以最大限度的降低评估勘查风险。
（3）在对车辆的评估中，对于在外地行驶、无法现场核实的车辆，根据行驶证、年检维修记录和相关人员介绍进行评估。
2、本次纳入评估范围的资产已经大华会计师事务所专项审计，该专项审计报告是本评估报告的必备附件之一，提请报告书使用者关注该审计报告的披露事项。
3、本次对应收款项中虽无充分依据认定损失，但根据企业实际情况存在发生
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损失可能性的款项，依据相关规定，在应收款项中的评估值中不予扣除，而是采用按财务上计算坏账准备的方法，估计出这部分款项预计损失金额，以确定最终评估值。对此，评估机构特别提示：由于整个重组的复杂性，该估计数额可能存在差异，请报告使用者予以充分关注。
4、本评估结论中，对长期股权投资的评估值是根据被投资单位评估后的净资产乘以股权比例计算得出的。本评估未考虑控股权和少数股权等因素产生的溢价或折价。评估报告使用者应当知晓股东部分权益价值并不必然等于股东全部权益价值与股权比例的乘积。
5、在评估基准日以后的有效期内，如果资产数量及作价标准发生变化时，应按以下原则处理：
（1）当资产数量发生变化时，应根据原评估方法对资产数额进行相应调整；
（2）当资产价格标准发生变化、且对资产评估结果产生明显影响时，委托方应及时聘请有资格的资产评估机构重新确定评估价值；
（3）对评估基准日后，资产数量、价格标准的变化，委托方在资产实际作价时应给予充分考虑，进行相应调整。
6、本评估结论未考虑评估值增减可能产生的纳税义务变化。
7、本次评估没有考虑通货膨胀因素对评估对象价值的影响。
评估报告使用者应关注上述特别事项对评估结论的影响。
十二、评估报告使用限制说明
（一）本评估报告只能由评估报告载明的评估报告使用者使用，且只能用于评估报告载明的评估目的和用途。评估报告使用者应按有关法律、法规以及资产评估业务约定书的要求正确、恰当地使用本评估报告，任何不正确或不恰当地使用报告所造成的不便或损失，将由报告使用者自行承担责任。
（二）本次资产评估目的是确定江西昌九生物化工股份有限公司拟抵债事宜涉及的本公司部分资产的价值，为实施该经济行为提供价值参考。.基于此，委托方应理解：由于委估资产的复杂性，评估师在具体操作过程中对资产的价值估算不可避免地会实施一些判断。由此可能对评估结果的最终取值会带来一定的影响。
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资产评估报告书
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资产评估说明
江西昌九生物化工股份有限公司拟
抵债事宜涉及的本公司部分资产价值项目
资产评估说明（修订版）
中铭评报字[2014]第 2026号
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二 O一四年七月十五日
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资产评估说明
目 录
第一部分关于评估说明使用范围的声明 ............................... 3第二部分企业关于进行资产评估有关事项的说明 ....................... 4第三部分资产评估说明 ............................................ 17一、评估对象和评估范围的说明 .................................. 17二、资产核实情况总体说明 ..................................... 19三、评估技术说明 .............................................. 22四、评估结论评估结论及分析 .................................... 54五、江西昌九生物化工股份有限公司长期股权投资评估说明 .......... 55
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资产评估说明·使用范围声明
第一部分 关于评估说明使用范围的声明
本评估说明仅供企业及企业主管部门用于评估报告指定的用途，非因法律、行政法规规定，未经中铭国际资产评估（北京）有限责任公司同意，材料的全部或部分内容不得提供给其他任何单位和个人，不得将本评估报告的全部或部分内容发表于任何公开媒体上，对有关方面使用不当致使委托方和产权持有单位造成损失，中铭国际资产评估（北京）有限责任公司不承担任何法律责任。
中铭国际资产评估（北京）有限责任公司再次郑重提示：资产评估报告含有产权持有单位的商业秘密，请阅览者慎重使用。
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第二部分 企业关于进行资产评估有关事项的说明
一、委托方、产权持有单位和业务约定书约定的其他评估报告使用者
本项目评估委托方及产权持有单位均为江西昌九生物化工股份有限公司；委托方以外的其他评估报告使用者包括国家法律、法规规定的评估报告使用者。
（一）委托方（产权持有单位）概况如下：
1、注册登记情况
名 称：江西昌九生物化工股份有限公司
公司地址：江西省赣州市章贡区黄屋坪路25号
法定代表人：姚伟彪
注册资本：人民币贰亿肆仟壹佰叁拾贰万园整
实收资本：人民币贰亿肆仟壹佰叁拾贰万园整
公司类型：股份有限公司（上市、国有控股）
经营范围：聚丙烯酰胺、双氧水、甲醇、白炭黑、液体二氧化碳、过氧乙酸、氢气、氧气、氮气、硫、塑料管材、尿素、合成氨等化工原料、环保及生化产品的研制、生产和销售。
2、公司历史沿革
江西昌九生物化工股份有限公司系经江西省股份制改革领导联审小组"赣股（1998）02号文"批准，由江西昌九化工集团有限公司独家发起，采用募集方式设立的化工企业。法定代表人：姚伟彪。1998年12月17日经中国证券监督委员会证监发字[1998]311号文批准，公司以每股4.48元的价格在上海证券交易所上网发行 6,000万Ａ股股票，并于 1999年 1月 19日在上海证券交易所正式挂牌交易。公司股票代码为600228，总股本为 18,000万股，其中：国有法人股 12,000万股、社会公众股 6,000万股。2001年 5月 9日股东大会审议通过了 2000年度利润分配及资本公积金转增股本方案，公司以 2000年度末总股本 18,000万股为基数，对全体股东按每 10股送 1股、以资本公积金每 10股转增 5股，公司总股
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本增至 28,800万股，其中：国有法人股 19,200万股，社会公众股 9,600万股。
2006年 5月 24日公司经相关部门批复，公司实施股权分置改革，公司非流通股股东向流通股股东支付3,360万股股票。2006年8月8日公司经国务院国有资产监督管理委员会国资产权[2006]951号文件《关于江西昌九生物化工股份有限公司部分国有股以股抵债有关问题的批复》批复同意，公司实施股份定向回购，定向回购股份数量为 4,668万股。实施股权分置改革与股份定向回购后，公司总股本为 24,132万股，其中发起人股份 10,965.75万股占45.44%、社会公众股13,166.25万股占54.56%。发起人股份10,965.75万股已于2009年6月8日上市流通。后经2009年、2010年、2011年的几次减持，截止2013年6月底发起人股份减至 6198万股，占公司总股本的25.68%。2013年 7月 9日，公司发布了《关于控股股东股权司法拍卖结果的公告》，公司控股股东江西昌九化工集团有限公司持有的本公司股权被司法拍卖成交1800万股，2013年7月10日，公司接中国证券登记结算有限责任公司上海分公司股权司法冻结及司法划转通知，昌九集团此次被司法拍卖成交的 1800万股完成过户后，昌九集团仍持有本公司股份 4398万股，占公司总股本的18.225%。
3、公司近年财务状况
江西昌九生物化工股份有限公司原是以化肥产品为主的生产企业，上市后，公司坚持以市场为导向，以技术进步和科技创新为动力，在原来以化肥产品为主导的基础上，加大对环保、生物化工和精细化工的投入，逐步形成了肥化并举、生化优先的多元化发展格局。经过几年的发展，公司已成为江西省集科研、设计、生产、销售于一体的综合性化工企业。但随着国家政策、市场经济形势等的变化，公司经济效益急剧恶化，除江西昌九农科化工有限公司尚能正常生产经营外，其余生产主体基本已停产。
4、公司组成情况
江西昌九生物化工股份有限公司本部设管理总部，下辖江氨分公司、赣北分公司以及江西昌九农科化工有限公司、江西昌九青苑热电有限责任公司、江西昌
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九昌昱化工有限公司、江西昌九金桥化工有限公司、江西昌九康平气体有限公司等多家控股及参股公司，主要分布在南昌、九江等地。
5、公司主要产品品种情况
江西昌九生物化工股份有限公司原主要产品有：合成氨、尿素、甲醇、丙烯酰胺、双氧水、白炭黑、液体二氧化碳、塑料管材、聚丙烯酰胺、无水哌嗪、氢气、氮气、氧气等。其中，尿素为全国首批国家免检化肥产品；甲醇为江西省名牌产品；丙烯酰胺生产采用先进的微生物法工艺，产品质量达到国际领先水平。
2003年 1月，公司通过了 ISO9001:2000国际质量体系认证。但随着国家政策、市场经济形势等的变化，公司经济效益急剧恶化，除江西昌九农科化工有限公司尚能正常生产经营外，其余生产主体基本已停产。
（二）被投资单位简介
Ⅰ、江西昌九昌昱化工有限公司
1、注册登记情况
名 称：江西昌九昌昱化工有限公司
公司地址：南昌市东郊罗家镇濡溪村
法定代表人：戴宁
注册资本：陆仟万圆整
实收资本：陆仟万圆整
公司类型：其他有限责任公司
经营范围：氧化剂（生产许可证有效期至2012年06月01日）
2、公司历史沿革
江西昌九昌昱化工有限公司是由江西昌九生物化工股份有限公司、江西昌昱实业有限公司和浙江乐清市化工机械厂三方共同出资设立的，于2006年10月27日注册成立，公司注册资本6000万元整,江西昌九生物化工股份有限公司占50%。
该公司前身系江西昌九生物化工股份有限公司江氨分公司双氧水车间，1995年建成投产，当时拥有一套年产 1万吨27.5%的稀品装置和一套年产 5000吨50%的浓
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品装置。2000年，车间进行了技术改造，增加产能，装置已达到年产2万吨27.5%的稀品和5000吨的浓品的能力。
随着国家对环保的重视，下游市场需求量逐渐扩大，公司在2007年全力建设 4万吨双氧水扩建工程，并于 2007年 11月正式投产使用，2008年 3月达到设计能力。但随着市场经济形势的变化，企业的经济状况不断恶化，目前企业已停产数年。
Ⅱ、江西昌九青苑热电有限责任公司
1、注册登记情况
名 称：江西昌九青苑热电有限责任公司
住 所：南昌市青山湖区罗家镇
法定代表人：张浩
注册资本：陆仟万圆整
公司类型：有限责任公司（非自然人投资或控股的法人独资）
经营范围：国内贸易（涉及凭许可证、资质证或其他批准文件经营的项目除外）。（以上项目国家有专项规定的除外）
2、历史沿革和发展状况
江西昌九青苑热电有限责任公司于 2005年 1月 18日领取了《企业法人营业执照》；注册资本为 6000万人民币元，其中江西昌九生物化工股份有限公司出资 3000万元占注册资本50%，江西青苑燃料有限公司出资 1600万元占注册资本26.7%，孙显明出资800万元占注册资本13.3%，孙榆青出资600万元占注册资本10%。已经广东恒信德律会计师事务所验证（验资报告号恒德赣验字第 001号）。
2010年11月，由江西昌九生物化工股份有限公司出资将江西青苑燃料有限公司、孙显明、孙榆青股权收购，注册资本金未发生变化。现为江西昌九生物化工股份有限公司的全资子公司，详见昌九生化临时公告 2010-031号。公司已于 2011年9月全面停产。
Ⅲ、江西昌九金桥化工有限公司
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1、注册登记情况
名 称：江西昌九金桥化工有限公司
住 所：南昌市青山湖区罗家镇
法定代表人：赖晓波
注册资本：人民币贰仟零叁拾万元整
实收资本：人民币贰仟零叁拾万元整
公司类型：有限责任公司（自然人投资或控股）
经营范围：化工产品研究、开发、生产、化工原料、机械设备、仪器仪表销售、技术咨询、转让等。
江西昌九金桥化工有限公司为江西昌九生物化工股份有限公司参股公司，出资比例为27.09%。
由于经营困难，江西昌九金桥化工有限公司自2009年9月起停产至今。
Ⅳ、江西昌九康平气体有限公司
1、注册登记情况
名 称：江西昌九康平气体有限公司
住 所：南昌市东郊罗家镇濡溪村
法定代表人：管宁君
注册资本：伍佰万圆整
公司类型：有限责任公司（自然人投资或控股）
经营范围：压缩气体、液化气体的生产、销售（许可证有效期至 2015年 06月18日止）。
2、历史沿革和发展状况
2004年8月，江西昌九康平气体有限公司由江西昌九生物化工股份有限公司与自然人郭平签订合作意向协议，双方共同投资设立，新公司注册资本394万元。
其中，江西昌九生物化工股份有限公司以现有氧气、氮气、液体二氧化碳和钢瓶检验等生产装置实物资产出资200.94万元，占51％，郭平以现金出资193.06万
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元，占49%。2008年10月份经股东大会决议公司增资至 500万。截至目前，江西昌九生物化工股份有限公司占股40.19%。公司虽尚能维持生产，但经济效益低下。
V、江西昌九化肥有限公司
名 称：江西昌九化肥有限公司
住 所：南昌市青山湖区罗家镇江西氨厂生产区办公楼一楼
法定代表人：张浩
注册资本：人民币壹亿元整
实收资本：人民币贰仟万元整
公司类型：有限责任公司（自然人投资或控股）
经营范围：化肥销售
2012年12月21日，江西昌九生物化工股份有限公司与郑西欧、黄晓榕、赣州鸿昱化工有限公司四方签订合作投资经营协议成立江西昌九化肥有限公司。根据2012年11月2日签订《合作投资经营框架协议》，江西昌九化肥有限公司注册资本1亿，其中江西昌九生物化工股份有限公司以公司下属的江氨分公司合成氨和尿素生产线上的部分机械设备等实物资产出资。2013年4月22日，江西昌九化肥有限公司已完成了工商注册登记手续，并取得了南昌市工商行政管理局颁发的《企业法人营业执照》，公司首期出资2000万（占注册资本20%）已全部到位并验证。但企业无法正常生产经营，原因为：江西昌九化肥有限公司的安全生产许可证迟迟得不到政府有关部门的批复，虽然公司上下做了大量的工作，但仍难以向前推进，原洽谈好的战略投资者担心投入的资金无法收回，后期的注资迟迟没有进行，在这种情况下投资战略者已正式提出退出昌九化肥。由于战略投资者退出，同时，安全生产许可证迟迟得不到批复，已造成昌九化肥运作停滞，不能实现生产经营之目的，2013年8月21日，昌九化肥股东会形成决议，各方股东一致同意对昌九化肥清算解散，2013年8月23日昌九生化第五届董事会第十七次会议审议通过《江西昌九生物化工股份有限公司关于子公司清算解散的议案》，同意对昌九化肥进行清算解散。
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二、关于评估目的的说明
确定江西昌九生物化工股份有限公司拟抵债事宜涉及的本公司部分资产的价值，为实施该经济行为提供价值参考。
确定该评估目的的依据是：赣州市国资委出具的赣市国资权字[2014]2号《关于昌九集团保壳方案有关问题的批复》和赣州工业投资集团有限公司出具的赣工投字[2014]42号《赣州工业投资集团有限公司关于昌九生化保壳方案有关问题的批复》及江西昌九生物化工股份有限公司与评估机构签定的资产评估业务约定书。
三、关于评估对象和评估范围的说明
（一）评估对象和范围
评估对象为江西昌九生物化工股份有限公司拟抵债事宜涉及的本公司部分资产在评估基准日的价值；涉及的评估范围为江西昌九生物化工股份有限公司拟抵债事宜涉及的本公司部分资产。具体的内容以江西昌九生物化工股份有限公司填报的评估申报表为准，凡列入申报表内并经过江西昌九生物化工股份有限公司确认的资产均在本次评估范围内。具体如下：
金额单位：元
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|序号|科目|账面价值||||
|||本部|江氨分公司|赣北分公司|合计|
|1.00|应收账款|-|3,987,595.61|1,530,903.17|5,518,498.78|
|2.00|其他应收款|10,119,859.54|26,854,123.94|5,460.18|36,979,443.66|
|3.00|长期股权投资合计|23,868,489.26|-|-|23,868,489.26|
|--1|长期股权投资-江西昌九昌昱化工有限公司|30,000,000.00|||30,000,000.00|
|--2|长期股权投资-江西昌九青苑热电有限责任公司|61,682,012.14|||61,682,012.14|
|--3|长期股权投资-江西昌九金桥化工有限公司|677,949.80|||677,949.80|
|--4|长期股权投资-江西昌九康平气体有限公司|2,009,400.00|||2,009,400.00|
|--5|长期股权投资-江西昌九化肥有限公司|10,000,000.00|||10,000,000.00|
|--6|已计提长期股权投资减值准备|-80,500,872.68|||-80,500,872.68|
|4.00|固定资产|-|50,630,136.17|4,794,821.55|55,424,957.72|
|--1|房屋建筑物类资产||81,458.41|55,995.73|137,454.14|

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|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|--2|机器设备类资产||50,548,677.76|4,738,825.82|55,287,503.58|
|5.00|工程物资||649,027.56||649,027.56|
|合计||33,988,348.80|82,120,883.28|6,331,184.90|122,440,416.98|

（二）评估对象的基本情况如下：
1、应收款项。纳入评估范围的应收款项为江西昌九生物化工股份有限公司生产经营多年形成的与外单位和关联单位之间的货款、预付工程款、关联往来款等。
企业已根据会计政策计提了相应的坏账准备，账面价值为原账面余额扣减坏账准备后的金额，其中，关联方往来款占较大的比重。
2、长期股权投资。为江西昌九生物化工股份有限公司对外投资形成的款项。
详细如下：
||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
|序号|被投资单位名称|投资日期|协议投资期限|投资比例|投资成本|账面价值|
|1|江西昌九昌昱化工有限公司|2007年|长期|50.00%|30,000,000.00|30,000,000.00|
|2|江西昌九青苑热电有限公司|2005年|长期|100.00%|30,000,000.00|61,682,012.14|
|3|江西昌九金桥化工有限公司|2002年|长期|27.09%|5,500,000.00|677,949.80|
|4|江西昌九康平气体有限公司|2004年|长期|40.19%|2,009,400.00|2,009,400.00|
|5|江西昌九化肥有限公司|2013年|长期|50.00%|10,000,000.00|10,000,000.00|
|长期股权投资合计|||||*****|104,369,361.94|
|减：长期股权投资减值准备|||||*****|80,500,872.68|
|长期股权投资净额|||||*****|23,868,489.26|

由于整体生产经营环境的恶化，各被投资企业除江西昌九康平气体有限公司勉强尚能生产经营外，其余企业已停产数年，对江西昌九生物化工股份有限公司而言，投资面临较大损失。
3、房屋建筑物类资产。
本次委托评估的房屋建筑物类资产，是指除去南昌市东郊罗家镇濡溪村 341,494.21平方米地上房屋建筑物类资产外，江西昌九生物化工股份有限公司尚存的少量房屋建筑物类资产，包括所属江西昌九生物化工股份有限公司江氨分公司在江氨生活区的房屋建筑物和江西昌九生物化工股份有限公司赣北分公司现存
的车间办公室、配料房、破碎钢棚及水井等。由于其尚有一定的使用价值，故江
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西昌九生物化工股份有限公司将其纳入抵债资产。
4、机器设备类资产
本次委估设备类资产属江西昌九生物化工股份有限公司江氨分公司和赣北分公司所有，其中占主要的是江西昌九生物化工股份有限公司所属江氨分公司生产设备。股份公司在正常生产经营时，为了满足生产工艺发展需要，数次对江氨分公司生产设备进行专项维修改造，如1996年的“双加工程”，2008年的“1700工程”等。这些维修改造工程，有效提升了设备的生产效力，降低了能耗，延长了设备的可使用寿命，但由于经济效益低下，改造的成果没有充分体现出来。随着整体企业效益恶化，股份公司及所投资的江西昌九昌昱化工有限公司等公司（除农科公司、昌九康平公司外）现已全面停产。所属设备也处停止运转状态。
本次委估设备多为非标设备和国产设备，数年的停产，使得企业无法对相应设备进行正常维修和保养，部分设备外观生锈，保温材料脱落，内部材料老化，状况不佳。总体而言，设备总体状况一般，虽大部分经维修尚可符合生产需要，只是企业已无法恢复生产经营。
5、工程物资
纳入评估范围的工程物资为江西昌九生物化工股份有限公司江氨分公司所拥有的原工程用材料等。由于企业已停产，工程物资已处闲置、积压状态，减值迹象明显。
四、关于评估基准日的说明
(一)本项目评估基准日定为：2014年3月31日。
(二)评估基准日是委托方根据以下具体情况确定的。
1、与会计报表编制日一致，为利用会计信息提供方便；
2、与资产清查日较接近；
3、与经济行为实现日相配比。
(三)资产评估中的一切取价标准均为评估基准日有效的价格标准。
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五、可能影响评估工作的重大事项说明
(一)产权瑕疵
1、纳入评估范围的房屋建筑物由于政策因素，至今尚未办理房屋所有权证；
2、纳入本次评估范围的“江西昌九康平气体有限公司”的2台重型罐式货车，由于货运资质原因，车辆行驶证尚未变更到位，证载使用人仍为南昌江达化学工业有限公司。。
以上瑕疵资产实质归江西昌九生物化工股份有限公司及被投资单位所有，产权无异议。
江西昌九生物化工股份有限公司承诺，除上述事项外，纳入评估范围的其他资产不存在产权瑕疵，否则由其承担责任。
(二)未决事项、或有事项、法律纠纷等不确定因素
1、纳入评估范围的长期股权投资包括江西昌九昌昱化工有限公司、江西昌九青苑热电有限责任公司、江西昌九金桥化工有限公司、江西昌九康平气体有限公司和江西昌九化肥有限公司。截至目前，除江西昌九康平气体有限公司勉强尚能生产经营外，其他公司皆处于停产等非正常状态。其中：
（1）江西昌九金桥化工有限公司、江西昌九昌昱化工有限公司已全面停产并未正常工商年检；江西昌九青苑热电有限责任公司2012年度虽正常工商年检，但迹象表明其无法恢复正常生产经营；这些企业涉及的化工生产安全许可证书已无法获得。
（2）作为成立不久的江西昌九化肥有限公司，为 2012年 12月 21日，江西昌九生物化工股份有限公司与郑西欧、黄晓榕、赣州鸿昱化工有限公司四方签订合作投资经营协议成立。根据2012年11月2日签订《合作投资经营框架协议》，江西昌九化肥有限公司注册资本 1亿，其中江西昌九生物化工股份有限公司以公司下属的江氨分公司合成氨和尿素生产线上的部分机械设备等实物资产出资。
2013年 4月 22日，江西昌九化肥有限公司已完成了工商注册登记手续，并取得
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了南昌市工商行政管理局颁发的《企业法人营业执照》，公司首期出资2000万（占注册资本20%）已全部到位并验证。但企业无法正常生产经营，原因为：江西昌九化肥有限公司的安全生产许可证迟迟得不到政府有关部门的批复，虽然公司上下做了大量的工作，但仍难以向前推进，原洽谈好的战略投资者担心投入的资金无法收回，后期的注资迟迟没有进行，在这种情况下投资战略者已正式提出退出昌九化肥。由于战略投资者退出，同时，安全生产许可证迟迟得不到批复，已造成昌九化肥运作停滞，不能实现生产经营之目的。2013年 8月 21日，昌九化肥股东会形成决议，各方股东一致同意对昌九化肥清算解散。2013年 8月 23日昌九生化第五届董事会第十七次会议审议通过《江西昌九生物化工股份有限公司关于子公司清算解散的议案》，2013年10月25日，经公司2013年第一次临时股东大会审议通过《江西昌九生物化工股份有限公司关于子公司清算解散的议案》，同意对昌九化肥进行清算解散。
2、股份公司与昌九化肥其他股东郑西欧、黄晓榕、赣州鸿昱化工有限公司等签订《合作投资经营协议》的条款 1.2约定：昌九化肥如因公司或政策原因不能取得生产许可证导致不能实现合作目的，则所有前期费用由股份公司负责。条款 1.3约定：合作方式由赣州鸿昱化工有限公司对昌九化肥实行内部承包经营。具体为：赣州鸿昱化工有限公司承包经营昌九化肥；股份公司与昌九化肥其他股东郑西欧、黄晓榕向赣州鸿昱化工有限公司收取固定回报；赣州鸿昱化工有限公司在合作经营期间（自昌九化肥注册之日起计算）承担昌九化肥债权债务；确保昌九化肥其他股东投入资产安全、完整，公司因对外债权纠纷遭受损失或承担清偿责任，赣州鸿昱化工有限公司需以自身财产或资金承担偿还。目前的现状是昌九化肥无法取得安全生产许可证，无法正常生产经营，昌九化肥已电话或书面等方式与各设备供应商联系并要求解除合同。
江西昌九生物化工股份有限公司承诺，除上述事项外，纳入评估范围的其他资产不存在未决事项、或有事项、法律纠纷等不确定因素，否则由其承担责任。
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(三)重大期后事项
未见对评估结果有重大影响的重大期后事项。
江西昌九生物化工股份有限公司承诺，确定在评估基准日期后，评估报告出具之前，无重大期后事项需披露，否则由其承担责任。
六、资产清查情况的说明
1、清查工作的组织
清查工作的组织：为使评估工作顺利进行，由江西昌九生物化工股份有限公司副总经理牵头组成资产清查小组，公司财务部、企管部、设备部等部门及各产权持有单位有关部门配合实施。具体由资产清查小组负责人制定出资产清查工作计划，确定清查内容和清查时点，并负责整个评估工作的协调。
资产清查小组以 2014年 3月 31日的时点数据为基础，以会计制度为依据，对纳入评估范围的资产进行清查、核对。
具体清查内容：2014年 3月 31日江西昌九生物化工股份有限公司纳入评估范围的资产情况。
主要步骤：召开资产清查会议，部署资产清查目标、要求，根据清查内容进行核实，并填写“资产评估申报表”。
2、清查工作时间计划
清查工作的时间：2014年5月13日至5月20日
清查数据的时点：2014年3月31日。
3、清查工作的实施方案
江西昌九生物化工股份有限公司根据资产的不同类别，分别进行了相应的清查工作。
资产清查小组在评估机构的指导与具体资产使用人员的协助下，对江西昌九生物化工股份有限公司纳入评估范围的相关资产的实际存在和使用情况一一进行了勘察，同时由财务人员对资产账面情况进行了核对。
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经清查，纳入评估范围的资产与会计报表相符，无异常。
七、资料清单
1、资产评估申报表；
2、资产清查结果；
3、相关经济行为的批文；
4、会计报表；
5、产权证明文件；
6、重大合同、协议等；
7、其他与评估资产相关的资料。
江西昌九生物化工股份有限公司
法定代表人（签章）
二0一四年五月二十日
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第三部分 资产评估说明
A、 一、评估对象和评估范围的说明
（一）评估对象和范围
评估对象为江西昌九生物化工股份有限公司拟抵债事宜涉及的本公司部分资产在评估基准日的价值；涉及的评估范围为江西昌九生物化工股份有限公司拟抵债事宜涉及的本公司部分资产。具体的内容以江西昌九生物化工股份有限公司填报的评估申报表为准，凡列入申报表内并经过江西昌九生物化工股份有限公司确认的资产均在本次评估范围内。具体如下：
金额单位：元
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|序号|科目|账面价值||||
|||本部|江氨分公司|赣北分公司|合计|
|1.00|应收账款|-|3,987,595.61|1,530,903.17|5,518,498.78|
|2.00|其他应收款|10,119,859.54|26,854,123.94|5,460.18|36,979,443.66|
|3.00|长期股权投资合计|23,868,489.26|-|-|23,868,489.26|
|--1|长期股权投资-江西昌九昌昱化工有限公司|30,000,000.00|||30,000,000.00|
|--2|长期股权投资-江西昌九青苑热电有限责任公司|61,682,012.14|||61,682,012.14|
|--3|长期股权投资-江西昌九金桥化工有限公司|677,949.80|||677,949.80|
|--4|长期股权投资-江西昌九康平气体有限公司|2,009,400.00|||2,009,400.00|
|--5|长期股权投资-江西昌九化肥有限公司|10,000,000.00|||10,000,000.00|
|--6|已计提长期股权投资减值准备|-80,500,872.68|||-80,500,872.68|
|4.00|固定资产|-|50,630,136.17|4,794,821.55|55,424,957.72|
|--1|房屋建筑物类资产||81,458.41|55,995.73|137,454.14|
|--2|机器设备类资产||50,548,677.76|4,738,825.82|55,287,503.58|
|5.00|工程物资||649,027.56||649,027.56|
|合计||33,988,348.80|82,120,883.28|6,331,184.90|122,440,416.98|

（二）评估对象的基本情况如下：
1、应收和预付款项。纳入评估范围的应收和预付款项为江西昌九生物化工股
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份有限公司生产经营多年形成的与外单位和关联单位之间的货款、预付工程和材料款、关联往来款等。企业已根据会计政策计提了相应的坏账准备，账面价值为原账面余额扣减坏账准备后的金额，其中，关联方往来款占较大的比重。
2、长期股权投资。为江西昌九生物化工股份有限公司对外投资形成的款项。
详细如下：
||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
|序号|被投资单位名称|投资日期|协议投资期限|投资比例|投资成本|账面价值|
|1|江西昌九昌昱化工有限公司|2007年|长期|50.00%|30,000,000.00|30,000,000.00|
|2|江西昌九青苑热电有限公司|2005年|长期|100.00%|30,000,000.00|61,682,012.14|
|3|江西昌九金桥化工有限公司|2002年|长期|27.09%|5,500,000.00|677,949.80|
|4|江西昌九康平气体有限公司|2004年|长期|40.19%|2,009,400.00|2,009,400.00|
|5|江西昌九化肥有限公司|2013年|长期|50.00%|10,000,000.00|10,000,000.00|
|长期股权投资合计|||||*****|104,369,361.94|
|减：长期股权投资减值准备|||||*****|80,500,872.68|
|长期股权投资净额|||||*****|23,868,489.26|

由于整体生产经营环境的恶化，各被投资企业除江西昌九康平气体有限公司勉强尚能生产经营外，其余企业已停产数年，对江西昌九生物化工股份有限公司而言，投资面临较大损失。
3、房屋建筑物类资产。
本次委托评估的房屋建筑物类资产，是指除去南昌市东郊罗家镇濡溪村 341,494.21平方米地上房屋建筑物类资产外，江西昌九生物化工股份有限公司尚存的少量房屋建筑物类资产，包括所属江西昌九生物化工股份有限公司江氨分公司在江氨生活区的房屋建筑物和江西昌九生物化工股份有限公司赣北分公司现存的车间办公室、配料房、破碎钢棚及水井等。由于其尚有一定的使用价值，故江西昌九生物化工股份有限公司将其纳入抵债资产。
4、机器设备类资产
本次委估设备类资产属江西昌九生物化工股份有限公司江氨分公司和赣北
分公司所有，其中占主要的是江西昌九生物化工股份有限公司所属江氨分公司生
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产设备。股份公司在正常生产经营时，为了满足生产工艺发展需要，数次对江氨分公司生产设备进行专项维修改造，如1996年的“双加工程”，2008年的“1700工程”等。这些维修改造工程，有效提升了设备的生产效力，降低了能耗，延长了设备的可使用寿命，但由于经济效益低下，改造的成果没有充分体现出来。随着整体企业效益恶化，股份公司及所投资的江西昌九昌昱化工有限公司等公司（除农科公司、昌九康平公司外）现已全面停产。所属设备也处停止运转状态。
本次委估设备多为非标设备和国产设备，数年的停产，使得企业无法对相应设备进行正常维修和保养，部分设备外观生锈，保温材料脱落，内部材料老化，状况不佳。总体而言，设备总体状况一般，虽大部分经维修尚可符合生产需要，只是企业已无法恢复生产经营。
5、工程物资
纳入评估范围的工程物资为江西昌九生物化工股份有限公司江氨分公司所拥有的原工程用材料等。由于企业已停产，工程物资已处闲置、积压状态，减值迹象明显。
二、资产核实情况总体说明
(一)资产核实人员组织、实施时间与过程
根据本次纳入评估范围内资产分布的特点，评估机构派出评估专业人员，组织和动员了江西昌九生物化工股份有限公司及各产权持有单位的有关人员，采取了企业与评估机构联合全面清查的方式，清查了股份公司及各产权持有单位的资产情况。
在进入现场清查前，制定现场清查实施计划，按资产类型和分布特点分成了设备评估组、房屋建筑物类资产评估组、综合组等3个评估小组，各评估组同时于2014年5月13日开始进行现场的核查工作，整个清查工作于2014年5月20日完成。清查工作结束后，各小组对清查核实及现场勘察情况及资料进行分析整理，为下步评定估算作好准备。清查核实的主要过程如下：
1、辅导企业财务、经营和资产管理相关人员在资产清查的基础上，填报“评估申报明细表”；
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2、收集并整理委估资产的产权权属资料和反映资产性能、状态、经济技术指标等情况的资料。
3、依据资产评估申报明细表，对申报资产进行现场查勘。不同的资产类型，采取不同的查勘方法。根据清查结果，由企业进一步补充、修改和完善资产评估申报明细表，使“表”、“实”相符。
4、在清查核实“表”、“实”相符的基础上，对企业提供的各项资料进行了核查。
(二)影响资产核实的事项
一)产权瑕疵
1、纳入评估范围的房屋建筑物由于政策因素，至今尚未办理房屋所有权证；
2、纳入本次评估范围的“江西昌九康平气体有限公司”的2台重型罐式货车，由于货运资质原因，车辆行驶证尚未变更到位，证载使用人仍为南昌江达化学工业有限公司。
以上瑕疵资产实质归江西昌九生物化工股份有限公司及被投资单位所有，产权无异议。
江西昌九生物化工股份有限公司承诺，除上述事项外，纳入评估范围的其他资产不存在产权瑕疵，否则由其承担责任。
二)未决事项、或有事项、法律纠纷等不确定因素
1、纳入评估范围的长期股权投资包括江西昌九昌昱化工有限公司、江西昌九青苑热电有限责任公司、江西昌九金桥化工有限公司、江西昌九康平气体有限公司和江西昌九化肥有限公司。
截至目前，除江西昌九康平气体有限公司勉强尚能生产经营外，其他公司皆处于停产等非正常状态。其中：
（1）江西昌九金桥化工有限公司、江西昌九昌昱化工有限公司已全面停产并未正常工商年检；江西昌九青苑热电有限责任公司虽2012年度正常工商年检，但迹象表明其无法恢复正常生产经营；这些企业涉及的化工生产安全许可证书已无法获得。
（2）作为成立不久的江西昌九化肥有限公司，为2012年12月21日，江西昌九生物化工股份有限公司与郑西欧、黄晓榕、赣州鸿昱化工有限公司四方签订合作投资经营协议成立。根据2012年11月2日签订《合作投资经营框架协议》，江西昌九化肥有限公司注册资本1亿，其中江西昌
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九生物化工股份有限公司以公司下属的江氨分公司合成氨和尿素生产线上的部分机械设备等实物资产出资。2013年4月22日，江西昌九化肥有限公司已完成了工商注册登记手续，并取得了南昌市工商行政管理局颁发的《企业法人营业执照》，公司首期出资2000万（占注册资本20%）已全部到位并验证。但企业无法正常生产经营，原因为：江西昌九化肥有限公司的安全生产许可证迟迟得不到政府有关部门的批复，虽然公司上下做了大量的工作，但仍难以向前推进，原洽谈好的战略投资者担心投入的资金无法收回，后期的注资迟迟没有进行，在这种情况下投资战略者已正式提出退出昌九化肥。由于战略投资者退出，同时，安全生产许可证迟迟得不到批复，已造成昌九化肥运作停滞，不能实现生产经营之目的。2013年8月21日，昌九化肥股东会形成决议，各方股东一致同意对昌九化肥清算解散。2013年8月23日昌九生化第五届董事会第十七次会议审议通过《江西昌九生物化工股份有限公司关于子公司清算解散的议案》，2013年10月25日，经公司2013年第一次临时股东大会审议通过《江西昌九生物化工股份有限公司关于子公司清算解散的议案》，同意对昌九化肥进行清算解散。
2、股份公司与昌九化肥其他股东郑西欧、黄晓榕、赣州鸿昱化工有限公司等签订《合作投资经营协议》的条款1.2约定：昌九化肥如因公司或政策原因不能取得生产许可证导致不能实现合作目的，则所有前期费用由股份公司负责。条款1.3约定：合作方式由赣州鸿昱化工有限公司对昌九化肥实行内部承包经营。具体为：赣州鸿昱化工有限公司承包经营昌九化肥；股份公司与昌九化肥其他股东郑西欧、黄晓榕向赣州鸿昱化工有限公司收取固定回报；赣州鸿昱化工有限公司在合作经营期间（自昌九化肥注册之日起计算）承担昌九化肥债权债务；确保昌九化肥其他股东投入资产安全、完整，公司因对外债权纠纷遭受损失或承担清偿责任，赣州鸿昱化工有限公司需以自身财产或资金承担偿还。目前的现状是昌九化肥无法取得安全生产许可证，无法正常生产经营，昌九化肥已电话或书面等方式与各设备供应商联系并要求解除合同。
江西昌九生物化工股份有限公司承诺，除上述事项外，纳入评估范围的其他资产不存在未决事项、或有事项、法律纠纷等不确定因素，否则由其承担责任。
三)重大期后事项
未见对评估结果有重大影响的重大期后事项。
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(三)资产清查结论
评估人员在尽职调查所知范围内，除上述清查事项外，清查情况表明：
1、委估资产的清查情况与申报明细一一核对，并与企业相关人员进行了沟通，企业已确认清查后明细。
2、没有调整事项。
B、 三、评估技术说明
(一)流动资产类评估技术说明
1、应收账款评估
纳入本次评估范围的江西昌九生物化工股份有限公司应收账款账面值合计为5,518,498.78元，其中：本部0.00元，江氨分公司账面余额65,769,837.19元，已计提坏账准备61,782,241.58元，账面价值3,987,595.61元；赣北分公司账面余额2,294,340.74元，已计提坏账准备763,437.57元，账面价值 1,530,903.17元。应收款项主要为外供电款及销售货款。
评估方法：应收账款在核实无误的基础上，根据每笔款项可能收回的数额确定评估值。账面上的“坏账准备”科目按零值计算。本评估采用财务上计算坏账准备的方法，对很可能收不回而又难以确定收不回数额的部分款项预计了损失。
由于以上方法体系已充分考虑了评估变现因素，故本次评估不再考虑特定清算价值类型下的变现折扣率。
经评定估算，应收账款评估值合计为5,518,498.78元。
2、其他应收款评估
纳入本次评估范围的江西昌九生物化工股份有限公司其他应收款账面值合计为 36,979,443.66元，其中：本部 29,234,160.32元，已计提坏账准备 19,114,300.78元，账面价值 10,119,859.54元；江氨分公司账面余额49,836,191.24元，已计提坏账准备22,982,067.30元，账面价值 26,854,123.94
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元；赣北分公司账面余额 8,632.30元，已计提坏账准备 3,172.12元，账面价值5,460.18元。应收款项主要为与内部单位往来、预付工程款及备用金等。
评估方法：在核实无误的基础上，根据每笔款项可能收回的数额确定评估值。
账面上的“坏账准备”科目按零值计算。本评估采用财务上计算坏账准备的方法，对很可能收不回而又难以确定收不回数额的部分款项预计了损失。
由于以上方法体系已充分考虑了评估变现因素，故本次评估不再考虑特定清算价值类型下的变现折扣率。
经评定估算，其他应收款评估值为36,979,443.66元。
（二）长期股权投资评估
见后附长期股权投资专项说明
（三）固定资产—房屋建筑物类资产评估
一）房屋建筑物类资产的清查
本次委托评估的房屋建筑物类资产，是指除去南昌市东郊罗家镇濡溪村 341,494.21平方米地上房屋建筑物类资产外，江西昌九生物化工股份有限公司尚存的少量房屋建筑物类资产，包括所属江西昌九生物化工股份有限公司江氨分公司在江氨生活区的房屋建筑物和江西昌九生物化工股份有限公司赣北分公司现存的车间办公室、配料房、破碎钢棚及水井等。由于其尚有一定的使用价值，故江西昌九生物化工股份有限公司将其纳入抵债资产。其账面金额汇总情况如下：金额：元
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|序号|科目|账面价值||||
|||本部|江氨分公司|赣北分公司|合计|
|5--1|房屋建筑物类资产||81,458.41|55,995.73|137,454.14|

二）评估依据
1、《中华人民共和国城市房地产管理法》；
2、《房地产估价规范》（GB/T50291一1999）；
3、《江西省建筑工程消耗量定额及统一基价表》2004年版；
4、《江西省装饰装修工程消耗量定额及统一基价表》2004年版；
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5、《江西省建筑安装工程费用定额》2004年版；
6、《房屋新旧程度评定标准》；
7、当地城市建设收费及相关规定；
8、当地建设工程造价信息（2014/3）；
9、典型工程的工程决算(案例)资料。
四）评估程序
1、权属核查：根据产权持有单位提供相关材料，进行权属核查。
2、账表核对：根据产权持有单位提供的清查评估明细表，逐项核实等。
3、现场查勘：在有关人员陪同下，核对房屋建筑物类资产的各项指标等，填写现场评估作业表。
4、资料收集：收集与被评估的构筑物相关的各项资料，如：文件、规定、造价信息、材料价格信息等。
5、评定估算：根据产权持有单位提供的资料和现场查勘得到的情况，结合收集到的信息资料，对被评估的房屋建筑物类资产进行综合分析，评定估算。
6、编写评估说明。
五）评估方法
本次根据房屋不同的特征及类别，选择重置成本法进行估算。
（1）重置成本法选择的依据及主要技术途径
根据有关要求及现有的资料分析，经与产权持有单位商定，本次建筑物评估选择重置成本法较为适宜。选择该方法的主要依据有：目前市场无此类单独市场交易信息。
重置成本法是现时条件下被评估资产全新状态的重置成本减去该项资产的实体性贬值、功能性贬值和经济性贬值后估算资产价值的一种方法。其计算公式一般表述为：
建筑物评估值=重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值
评估人员根据建筑物的具体情况加以分析后认为，本次建筑物评估价值将考
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虑由于新工艺、新材料、新技术出现的一般影响，故本次评估不再计取建筑物功能性贬值；评估人员已关注到外部经济环境条件未发生明显变化使其能正常使用、其价值能得到实现这一现状，本次评估不再计取经济性贬值。本次评估主要考虑实体性贬值，又称有形磨损贬值，也称有形损耗，是指建筑物在使用、闲置中及自然力的作用、人为的影响导致的磨损、变形、自然老化等物理性能的损耗或下降造成实体性陈旧而引起资产贬值，主要根据建筑物的各组成部分，参考已使用年限、对勘察的各部分现状及其它因素恰当的综合评定。
（2）重置成本法评估价值计算公式
评估净值=评估原值（评估单价）×成新率
评估原值（评估单价）=工程造价+前期费用及其它费用+资金成本
依据评估目的和特定的价值类型，参阅《江西省省属国有经营性资产评估管理工作规程》，选择较为合适的变现折扣率，确定快速变现价值。
快速变现价值=评估净值×（1-变现折扣率）
（3）评估单价的确定：
主要依据对评估对象的现场勘察记录、类似竣工决算（案例）资料及当地现行的工程造价（预算）定额和取费标准、评估基准日建筑材料市场价格，并考虑工程建设的前期及其它费用、资金成本等，针对不同情况对评估范围内的建筑物进行评估单价的估算。
（4）工程造价的确定
①对主要工程选择工程结算调整法进行估算，依工程量、建筑面积、房屋结构、附属设施等相同或相近的参照物对照比较，针对其影响造价的差异部分进行调整确定其重置造价。
②一般非主要建筑物的重置造价，根据有关资料及参照当地的造价水平进行评定估算。
（5）前期及其他费用的确定
根据产权持有单位提供的资料，参照当地经济开发区有关规定，其前期及其
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他费用现仅有：工程监理费及勘测设计费、建设单位管理费（含部分零星费用）等。 本次评估参照当地的相关规定，依项目的特征计取前期及其他费用，其前期及其他费用收取标准详见下表：
|||||
|-|-|-|-|
|项目名称|计算公式|费率标准|文件号|
|勘测设计费|建安工程造价×费率|按工程投资额|国家计委、建设部：[2002]10号|
|招标费及服务费|建安工程造价×费率|按工程投资额|国家计委计价格[2002]1980号|
|工程监理费|建安工程造价×费率|按工程投资额|发改委、建设部：[2007]670号|
|建设单位管理费|建安工程造价×费率|按工程投资额|财建[2002]394号|
|环境评价费|建安工程造价×费率|按工程投资额|国家环保局计价格［2002］125号|

（6）资金成本的确定
根据建筑物的工期和评估基准日银行贷款利率计算。
（7）成新率的确定：主要依据已使用年限，维护保养状况，环境影响及工程质量，采用现场目测法，结合耐用年限及综合因素确定。计算式是：
Z=Z X+Z X
1 1 2 2
Z——计算分析后的成新率
X、X——权重系数（一般X=X=0.5）
1 2 1 2
Z——耐用年限成新率
1
已使用年限
Z=[1- ×（1-残值率）]×100%
1
耐用年限
各类结构房屋构筑物的耐用年限及残值率
|||||
|-|-|-|-|
|结构项目|钢混结构（排架结构）|砖混（混合）结构|构筑物|
|耐用年限|50-60|30-50|20-40|
|残值率|0|2－6|0|

Z——现场判定评分成新率
2
现场观测成新率的测定，先将影响建筑物成新的主要因素分为三大部分12项分类，结构部分5类：基础、非承重体、承重结构、屋面、楼地面；装修部分5类：外墙面、内墙面、门窗、顶棚、装饰；设备部分 2类：电照、水卫；再通过对结构、装饰等现场观测、有关资料及专业经验判断上述12类各占比重，确
定各自不同的权重分值；其次根据现场勘察实际状况，确定各小类判断完好分值；
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最后根据分别赋予的恰当分值确定现场观测成新率。其公式表示为：
n
Z＝Fi×Ii
2
1
式中：Z ----现场观测的成新率
2
Fi----各影响因素的计分值
Ii----各影响因素的权重值
n ----各影响因素的个数
六）评估举例
车间办公室（江西昌九生物化工股份有限公司赣北分公司房屋建筑物评估明细表第1项）
1、车间办公室概况
该建筑建于2010年8月，建筑面积97.5平方米，砖混结构。基础：砖基础；
承重构件：现浇钢混柱、梁、板；墙体：标准砖墙；地面：地砖地面；屋面：水泥焦渣、二毡三油层；门窗：防盗门，铝合金窗；装饰：外墙漆，内墙、顶棚刷白；安装：水电明铺等。其账面原值为27,945.22元，账面净值为23,188.56元。
2、重置成本的确定
本工程竣工资料缺失，故采用的类似工程比较调整法，是依建筑面积、结构、附属设施等相同或相近的参照物对照比较，针对其影响造价的差异部分进行调整确定其重置造价。重置成本项目组成如下：重置成本＝工程造价＋前期费用及其他费用＋资金成本
分析详见下表：
||||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
|建筑物名称||车间办公室||建成年月|2010年8月|结构||砖混|
|账面原值（元）||27,945.22||账面净值（元）|23,188.56||||
|行号|分部工程项目|||定额（规定费率）|金额（元）||备注||
|1|建安工程直接费||按类似工程分析||28,401.76||||
|2|组织措施费||按有关规定|3.01%|854.89||||
|3|价差||按类似工程分析|江西省2004工程定额|2,153.80||||
|4|企业管理费||按有关规定|3.54%|1,035.69||||
|5|利润||按有关规定|3.00%|908.77||||

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|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|6|规费||江西省2004工程定额|1,669.26||
|6.1|社保障费等四项|按有关规定|5.35%|1,669.26||
|7|税金|按有关规定|3.413%|1,195.37||
|8|建安工程费用|1+2+…+7||36,219.54||
|9|安全文明措施费|按有关规定|1.20%|420.29||
|10|水电安装工程费|按类似工程分析||1,950.00||
|一|建安工程造价合计|9+8+10||38,589.83||
|1|装饰工程直接费|||13,626.47||
||其中：|1.人工费|按类似工程分析|2,043.97||
|2|组织措施费||12.19%|249.16||
||其中：|2.人工费|15.00%|37.37||
|3|企业管理费|按有关规定|13.33%|277.44||
|4|利润|按有关规定|12.72%|264.75||
|5|规费|5.1|江西省2004工程定额|556.76||
|5.1|社会保障费等四项|按有关规定|26.75%|556.76||
|6|税金|按有关规定|3.413%|511.08||
|7|装饰工程造价|1+2+…+6||15,485.66||
|8|安全文明措施费|按有关规定|0.80%|119.80||
|二|装饰工程造价合计|7+8||15,605.46||
|三|人工调增|||14,720.84||
|四|建安装饰工程造价合计||（一＋二+三）|68,916.13||
|五|相关前期费用|计算基数|费率|5,451.46||
|1|建设单位管理|×（工程造价）|1.28%|883.25||
|2|工程监理费|×（工程造价）|2.58%|1,776.42||
|3|工程勘察设计费|×（工程造价）|3.44%|2,367.30||
|4|招标代理费|×（工程造价）|0.44%|305.40||
|5|环境评价费|×（工程造价）|0.17%|119.09||
|六|资金成本|建设期资金均匀投入|5.60%|1,041.15|建设期半年，均匀投入|
|七|重置全价|（三+四+五）||75,408.73||
|八|重置单价|六÷ 建筑面积|97.50|773.42||

重置成本的确定
该建筑重置成本由工程造价(土建工程及安装工程)、前期及其他费用和资金成本组成，每平方米单价整取为：770.00元/平方米，则：
重置成本=770.00元/平方米×97.5平方米=75,075.00元
3、成新率的确定
（1）年限因素（Z）计算
1
根据《房地产估价规范》，砖混结构经济耐用年限取 50年，残值率取2%。
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Z=（1－已使用年限×（1-2%）/耐用年限）
1
=（1－3.67×0.98/50）
=0.9281
（2）现场观测（Z）估算
2
||||||
|-|-|-|-|-|
|序号|影响因素|打分 Fi|权重 Ii|Fi × Ii|
|1|地基基础|0.7|0.1|0.07|
|2|承重构件|0.7|0.2|0.14|
|3|非承重墙|0.7|0.1|0.07|
|4|楼地面|0.7|0.1|0.07|
|5|屋面|0.7|0.05|0.035|
|6|门窗|0.7|0.05|0.035|
|7|外粉刷|0.7|0.06|0.042|
|8|内粉刷|0.7|0.04|0.028|
|9|顶棚|0.7|0.04|0.028|
|10|装饰|0.7|0.1|0.07|
|11|电照|0.7|0.08|0.056|
|12|水卫|0.7|0.08|0.056|
||合计||∑=1.00|0.7|

（3）成新率的确定
根据以上计算发现耐用年限成新率（Z）和现场观测的成新率（Z）差距较大。
1 2
评估人员认为造成这种现象主要是因为：建筑物施工质量较差及平时使用维护不足所致。经评估人员分析、判断后认为，现场观测的成新率（Z）较为合理。故， 2
成新率取整为70%。
ⅳ.评估净值的确定
评估净值=评估原值×成新率
=75,075.00元×70%
=52,552.50元
4、快速变现价值
参照《江西省省属国有经营性资产评估管理工作规程》的规定，本次评估取变现折扣率20%，则：
快速变现价值=房屋评估净值×（1-变现折扣率）
=52,552.50×（1-20%）=42,042.00元
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七）评估结论
（1）经评估，截止于评估基准日2014年3月31日，委估房屋建筑物类资产评估变现价值汇总如下：
金额单位：元
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|序号|科目|评估价值||||
|||本部|江氨分公司|赣北分公司|合计|
|5--1|房屋建筑物类资产||116,820.33|134,526.00|251,346.33|

（四）固定资产—机器设备类资产评估
1、评估范围
纳入本次评估范围的设备类资产包括股份公司江氨分公司和赣北分公司的机器设备以及生产配套工艺管线、污水处理设备、工程设备、动力设备、车辆、电子设备等（具体介绍详见本说明中对主要资产的描述），其账面金额汇总情况如下：
金额单位：元
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|序号|科目|账面价值||||
|||本部|江氨分公司|赣北分公司|合计|
|5--2|机器设备类资产||50,548,677.76|4,738,825.82|55,287,503.58|

2、评估程序
（1）对产权持有单位提供的设备评估申报明细表进行审阅、分析，并与财务账目核对，查阅设备的相关技术档案、采购合同、购置凭据等资料。
（2）听取设备管理、操作人员对设备管理使用、实际运行状况的介绍，在企业有关人士的协同下，对设备进行实地查看和逐一核对，将发现的漏报、重报和错误进行纠正。
（3）对设备的运行环境、运行状况，设备的维护、保养情况进行现场勘查，对重大或贵重设备进行必要的技术勘察，拍照分析，查看有关设备档案，并向设备管理人员、技术人员和检修人员了解设备类资产的维护、大修和使用情况。
（4）向设备生产厂家、销售单位询问设备现行市场价格信息，进行市场调研
和收集现价资料，查阅机电产品报价手册等，计算并确定设备重置价格。
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（5）根据设备类资产经济寿命年限及设备状况，确定设备类资产成新率。
（6）对重点设备进行专项调研，查阅检修记录和设备档案，与有关人员对设备的技术等级和状况进行现场鉴定，并提出现场鉴定意见。
（7）计算设备类资产市场评估值，撰写设备类资产评估说明。
3、评估依据
（1）中国机械工业出版社出版的《2014年中国机电产品报价目录》；
（2）中国统计年鉴公布的全国历年物价指数、分行业工业品出厂价格指数；
（3）中国经济科学出版社的《最新资产评估常用数据与参数手册》；
（4）《中华人民共和国增值税暂行条例》（中华人民共和国国务院令 2008年第538号）；
（5）《机械工业建设项目概算编制办法及各项概算指标》（1995年）
（6）《全国资产评估价格信息》；
（7）商务部、发改委、公安部、环境保护部令2012年第12号《机动车强制报废标准规定》；
（8）评估人员查询的市场价格信息及向主要设备制造厂商询价资料；
（9）评估人员现场清查核实记录及现场勘察所取得的资料。
4、评估方法
本次设备类资产评估采用重置成本法，即在持续使用的前提下，以重新配置该项资产的现行市值为基础确定重置成本，同时通过现场勘察和综合技术分析确定相应损耗后的成新率，据此计算评估值。其计算公式为：
设备评估值=设备重置成本×综合成新率
依据评估目的和特定的价值类型，参阅《江西省省属国有经营性资产评估管理工作规程》，选择较为合适的变现折扣率，确定快速变现价值。
快速变现价值=设备评估值×（1-变现折扣率）
(1)机器设备及电子设备
1）重置成本的确定
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重置成本=设备购置价＋运杂费＋安装费＋基础费＋其他费用＋资金成本设备购置价的确定：向设备生产厂家、销售单位询问设备现行市场价格信息，通过评估人员进行市场调研和收集现价资料，或查阅当期机电报价手册，确定设备的购置价格。
运杂费及安装费的确定：根据资产具体情况及特点，运杂费考虑运输的行业计费标准、安装费按行业概算指标中规定的费率计算。对于无需运杂费用(承诺送货上门)和安装调试费的电子设备直接引用市场价作为重置成本。
基础费的确定：根据本次评估的特点，参考《机械工业建设项目概算编制办法及各项概算指标》（1995年），中、小型设备的基础费用含在设备安装费中一并考虑，大型设备的基础费用列入设备的重置成本中评估。
其他费用确定：根据化工企业具体情况考虑设备建设中的前期费用和其它特殊费用。
资金成本的确定：资金成本为正常建设工期内工程所占用资金的资金成本，由于本次评估的设备工程其合理建设工期在一年半左右，故本次评估取1-3年期银行贷款利率为计算依据。
对于一些难以获得市场价格的自制设备和工程设备，采用分类物价指数法评估其重置成本。
2）综合成新率的确定
价值量较大设备成新率，采用年限法与现场勘察法，分别测算其理论成新率和现场勘察成新率，加权平均求得其综合成新率，即：
综合成新率＝理论成新率×40％+现场勘查成新率×60%
其中理论成新率=设备尚可使用年限/（设备尚可使用年限＋设备已使用年限）对于价值量相对较小的一般设备及静置设备，采用理论成新率乘以现场勘察调整系数的方法，确定其综合成新率。
公式：综合成新率=理论成新率×现场勘察调整系数
(2)车辆
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1）重置成本的确定
根据委估资产所在地汽车交易市场现行销售价格，加上国家统一规定的车辆购置附加税、验车及牌照等费用确定重置成本。
重置成本=汽车购置价＋购置附加税＋验车及牌照等费用
2）综合成新率的评定
车辆成新率的确定，根据商务部、发改委、公安部、环境保护部令2012年第12号《机动车强制报废标准规定》，结合评估人员对车辆性能、外观、大修及维护保养等现场情况的勘察，综合确定其成新率。
理论成新率，按年限法成新率与里程法成新率孰低原则确定：
年限法成新率=(经济寿命年限－已使用年限)/经济寿命年限×100%
里程法成新率=(规定行驶里程－已行驶里程)/规定行驶里程×100%
综上所述，根据孰低原则来确定其理论成新率，然后通过现场勘察车辆各组成部分现状及查阅有关车管档案，对理论成新率进行修正后确定综合成新率。
5、评估案例
【案例一】机械设备
江西省昌九生物化工股份有限公司江氨分公司《固定资产——机器设备评估明细表》第 656号；设备名称:#1氢氮压缩机；型号规格:ZN45(I)-156/362；
生产厂家:上海精业机器厂；资产编号：232110-合-4；购置日期：1966年 12月；启用日期：1966年 12月；账面原值：2,209,225.00元；账面净值：110,461.25元，同型号设备数量：1台，存放地点：合成车间。
设备简介：
2N45-156/362型氮氢气压缩机是卧式，双列，和六级压缩的大型活塞式压缩机，用来压缩合成氨的原料气体，氮氢混合气，从大气压压缩到 362指示大气压。排气量在一段吸入状态下是每分钟 156立方米。根据化工工艺流程规定，压缩机自三段和五段缸，分别和去水洗塔和铜碱洗塔，洗去压缩气体中近30%的二氧化碳和5%的一氧化碳含量，然后回至六段缸，压缩到最终压力 362指示大气
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压，最后去合成塔合成。
2N45-156/362型氮氢气压缩机主要参数
|||
|-|-|
|排气量（在一段吸入状态下）|156平方米/分|
|一段吸入压力|大气压|
|吸入温度|35℃|
|三段排出压力（进入水洗塔）|18公斤/平方厘米|
|五段排出压力（进入铜液塔）|124公斤/平方厘米|
|六段排出压力（终压）|362公斤/平方厘米|
|活塞行程|800毫米|
|主轴转速|125转/分|
|压缩级数|6级|
|同步电机 功率|1800千瓦|
|压缩机总重量（包括附属设备及电动机）|200吨|
|外形尺寸|11.1米×7.6米×3.6米|

该设备主要由曲柄轴、连杆机构、气缸、活塞、活塞杆、填料箱、电气控制系统、动力传动系统、冷却系统、润滑系统等组成。
（1）重置价格
1）购置价：该设备原生产厂家上海精业机器厂经合并和重组现名称为上海电气压缩机泵业有限公司，主要生产大型压缩机。电话向该公司销售部门了解，2N45-156/362型氮氢气压缩机已停产，如要生产与 156/362主要参数相近的氮氢气压缩机，目前价格在 230万—255之间，综合考虑取 2,418,000.00元/台为购置价。
2）运杂费：参考《最新资产评估数据与参数手册》，同时考虑设备的重量与体积，取运杂费率为4%。则：
运杂费=2,418,000.00×4%=96,720.00元。
3）安装调试费：参考《最新资产评估数据与参数手册》，同时考虑设备的安装难易程度，取安装调试费率为12%。则：
安装调试费=2,418,000.00×12%=290,160.00元。
4）基础费：参考《最新资产评估数据与参数手册》以及《机械工业建设项目概算编制办法及各项概算指标》（1995年），取基础费率为6%。则：基础费
=2,418,000.00×6%=145,080.00元。
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5）其他费用:，本次评估为全厂性整体设备评估，理应考虑其前期建设费用和其他相关费用，根据相关文件和评估操作实务：
||||||
|-|-|-|-|-|
|序号|取费项目|取费基础|标准|取 费 依 据|
|1|建设单位管理|固定资产资投资总额|0.87%|财建[2002]394号|
|2|工程监理费|固定资产资投资总额|1.75%|国家发展和改革委员会、建设部发改价格[2007]670号|
|3|工程勘察设计费|固定资产资投资总额|2.62%|国家物价局建设部2002价字10号|
|4|招标代理费|固定资产资投资总额|0.11%|按国家计委计价格[2002]1980号|
|5|环境评价费|固定资产资投资总额|0.12%|国家计委、国家环境保护总局关于规范环境影响评价收费标准的通知（计价格［2002］125号）|
|6|其他费用合计||5.44%||

其他费用=（2,418,000.00+96,720.00+290,160.00+145,080.00）×5.44%=160,480.00元。
6）资金成本：考虑建设同样规模的化工厂，其合理建设工期应在1.5年左右，基准日银行1-3年期贷款利率为：6.15%。则：
资金成本=（设备购置价＋运杂费＋安装费＋基础费＋其他费用）×工期/2×贷款利率=（2,418,000.00+96,720.00+290,160.00+145,080.00+160,480.00）×1.5/2×6.15%=143,470.89元。
重置价格=设备购置价＋运杂费＋安装费＋基础费＋其他费用＋资金成本=2,418,000.00+96,720.00+290,160.00+145,080.00+160,480.00+143,470.89
=3,253,950.00元（取整）
（2）综合成新率
1）理论成新率
根据评估基准日设备技术状况、利用率、使用环境及维护保养情况，经查阅《资产评估常用数据与参数手册》，综合确定该设备的经济寿命年限为20年，
该设备自购入至今，已使用47.36年，尚可使用4年左右。
理论成新率=设备尚可使用年限/（设备尚可使用年限＋设备已使用年限）
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=4/(47.36+4)=8%(取整)
2）现场勘查成新率
评估人员在对已停产1#氢氮压缩机现场勘察的同时，向设备使用和管理人员了解情况，该设备停产前使用时间较长，外表及部分机件陈旧，如要恢复生产，需要投入一定费用，年限法8%的成新率基本反映了设备的实际情况。
3）综合成新率
综合成新率＝理论成新率×40％+现场勘查成新率×60%
=8%×40%+8×60%=8%
（3）1#氢氮压缩机的评估价值的确定
评估价值=3,253,950.00×8%=260,316.00元
（4）快速变现价值的确定
委估设备系专用化工设备，其如处置将产生较大的变现贬值折扣，参照《江西省省属国有经营性资产评估管理工作规程》的规定，本次评估取变现折扣率40%，则：
快速变现价值=设备评估值×（1-变现折扣率）=260,316.00×（1-40%）=156,189.60元
【案例二】静置设备
江西省昌九生物化工股份有限公司江氨分公司《固定资产——机器设备评估明细表》第 229号，设备名称：饱和热水塔，型号规格:2800/3000*26，生产厂家：江西石油化工机械厂，设备编号：231104-变-7，购置日期：1991年 8月，启用日期：1991年 8月，账面原值：4,429,957.00元，账面净值：221,497.85元，使用部门：变换车间。
设备简介：变换车间为降低原料气中的 CO含量，提高氢气含量，采用了全低变触煤工艺技术，该技术的运用使得节能效果大幅提升，其工艺过程中必为可少的关键设备之一饱和热水塔就应运而生。该饱和热水塔由饱和塔和热水塔组成，为单层板焊结构，上部饱和塔，下部热水塔。饱和塔内径：2800mm，壁厚：
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25mm,，设计压力：2.107MPa,工作介质：半水煤气和水。热水塔内径3000mm，壁厚：26mm，设计压力：2.010MPa，工作介质：变换气和水。容器外径分别：2850mm和3050mm，高分别为：18866mm，和16731mm，总高：35597mm。
（1）重置价格
1）购置价：设备的原生产厂家江西石油化工机械厂现为江联重工股份有限公司，该设备为非标设备，由于设计原因，对材料和加工要求较高，非一般企业所能生产，故不能简单采用综合估价法或物价指数法。评估人员电话向原生产厂家，现江联重工股份有限公司（压力容器 A级生产资质企业）业务部门咨询，价格在500万-520万之间，包括产品设计、材料采购、生产制作，射线探伤，压力测试，运输安装，并拿到安检合格证。根据评估人员了解到的情况，如果进入实质性商业谈判，应有5%左右的优惠空间。购置价取510万的九五拆，则：
购置价=4,845,000.00元。
2）运杂费：根据询价结果，本次评估取运杂费为零。
3）安装调试费：根据询价结果，本次评估安装调试费为零。
4）基础费：主要为地面硬化，固定螺栓预埋等，取基础费率0.5%左右。则基础费约28,000.00元左右。
5）其他费用：本次评估为整体评估，理应考虑其前期费用和其他相关费用，根据相关文件和评估操作务实，取其他费率为5.44%。
其他费用=（4,845,000.00+28,000.00）×5.44%=265,091.20元
6）资金成本：考虑建设同样规模的化工厂，其合理建设工期应在 1.5年左右，基准日银行1-3年期贷款利率为：6.15%。则：
资金成本=（设备购置价＋运杂费＋安装费＋基础费＋其他费用）×工期/2×贷款利率
=（4,845,000.00+0+0+28,000.00+265,091.20）×1.5/2×6.15%=236,944.46元
重置价格=设备购置价＋运杂费＋安装费＋基础费＋其他费用＋资金成本
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重置价格=4,845,000.00+0+0+28,000.00+265,091.20+236,944.46
=5,375,090.00元（取整）
（2）综合成新率
1）理论成新率
根据评估基准日设备技术状况、利用率、使用环境及维护保养情况，经查阅《资产评估常用数据与参数手册》，综合确定该设备的经济寿命年限为20年，该设备自购入至今，已使用22.68年，尚可使用2年左右。
理论成新率=设备尚可使用年限/（设备尚可使用年限＋设备已使用年限）=2/(22.68+2)=8%（取整）
2）现场勘查成新率
评估人员在对已停产的设备现场勘察的同时，向设备使用和管理人员了解情况，该设备停产前使用时间较长，外表及部分机件陈旧，如要恢复生产，需要投入一定费用，年限法8%的成新率基本反映了设备的实际情况。
3）综合成新率
综合成新率＝理论成新率×40％+现场勘查成新率×60%
=8%×40%+8×60%=8%
（4）该饱和热水塔的评估价值
评估价值=5,375,090.00×8%=430,007.20元
（5）快速变现价值的确定
委估设备系专用化工非标设备，其如处置将产生较大的变现贬值折扣，参照《江西省省属国有经营性资产评估管理工作规程》的规定，本次评估取变现折扣率50%，则：
快速变现价值=设备评估值×（1-变现折扣率）=430,007.20×（1-50%）=215,003.60元。
【案例三】综合化工设备
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明细表》序号 2679号，设备名称：1700设备工程，生产厂家：江西昌昱实业有限公司等，购置日期：2010年 12月，启用日期：2010年 12月，账面原值：0元，账面净值：0元，使用部门：造气车间等。
本次评估根据实际情况，将 1700工程发生的支出归集到本项目评估。详见评估明细表。
（1）1700设备工程简介：
2008年左右，江西省昌九生物化工股份有限公司为调整合成氨尿素系统原料结构和节能减排综合技术改造，先后投入数千万元，对全厂设备进行添制、更新和改造，多数项目于2009年底已基本完工。
查阅企业 1700工程财务账，由于其它原因，财务只有资产的暂估金额，经评估人员深入了解，实际发生额为： 76,266,514.55元；列入造气车间配套工程：9,886,501.56元；形成设备资产部分：37,660,876.00元；差额：28719137元为维修改造工程费用，扣除实体性贬值：18%（自投入至评估基准日之间）。有28,719,137.00×（1-18%）=23,549,692.34元是提升了企业整体设备成新率的维修费用。
由于2012-11-30恒信评估事务所已评估资产（包括：二氧化碳压缩机和尿素合成塔、氮氢压缩机等设备：原值：31,371,908.65元未考虑设备维修费用的分摊），本次评估 1700工程之外设备应分摊 1700工程维修费用：(232,707,694.89-31,371,908）/232,707,694.89×23,549,692.34=20,374,899.18元。这部分费用提升了企业整体设备的成新率（特别是造气车间），已在企业设备成新率中予以确认，最终表现为设备净值的增加。
本次1700设备工程评估，以1700工程已形成固定资产为基础。
（2）重置价格
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|序号|设备存放地|设备名称|规格型号|启用日期|计量单位|数量|原值|备注|
|1|化肥车间|预分离器|φ1400mm 材质316L|2009/12/30|台|1|210,000.00||

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|2|化肥车间|一段分解加热器|φ1000 F=280平米 材质TA2|2009/12/30|台|1|590,000.00||
|3|化肥车间|一吸外冷器|F=300平米 材质316L|2009/12/30|台|1|6,400,000.00|螺纹管结构|
|4|化肥车间|二甲液混合器|φ500 材质316L|2009/12/30|台|1|40,000.00|含内件|
|5|化肥车间|二段蒸发分离器|φ1800材质304L+316L|2009/12/30|台|1|220,000.00||
|6|化肥车间|惰洗器精洗器|φ1200/φ600 F=70平米 材质304|2009/12/30|台|1|220,000.00||
|7|化肥车间|二分塔改造|材质316L φ1400|2009/12/30|台|1|120,000.00|专用填料及分布器|
|8|化肥车间|闪冷蒸|F=120平米 材质304L|2009/12/30|台|1|190,000.00|波节管|
|9|化肥车间|中间冷凝器|F=60平米 材质304L|2009/12/30|台|1|70,000.00||
|10|化肥车间|设计、图纸、资料费||2009/12/30|件|1|200,000.00||
|11|化肥车间|运输费用||2009/12/30|项|1|30,000.00|开运输发票|
|12|变换车间|脱硫再生喷射器|WGL-‖-4534|2009/12/30|台|20|68,000.00||
|13|电气车间|电力变压器|S11-M-1250/6.3|2009/12/30|台|2|202,800.00||
|14|电气车间|电力变压器|S11-M-2000/6.3|2009/12/30|台|2|326,400.00||
|15|电气车间|电力变压器|S11-M800KVA6.3/0.4KV,Y/yn0|2009/12/30|台|1|74,676.00||
|16|化肥车间|尿素二甲泵变频柜1||2009/12/30|台|1|32,000.00|有税票|
|17|化肥车间|尿素二甲泵变频柜2||2009/12/30|台|1|32,000.00|有税票|
|18|化肥车间|尿素一甲泵氨泵变频柜1||2009/12/30|台|2|165,800.00|有税票|
|19|化肥车间|尿素一甲泵氨泵变频柜2||2009/12/30|台|2|205,200.00|有税票|
|20|给排水车间|收水器|Bo-45/160|2009/12/30|平米|282.24|38,000.00|PVC|
|21|给排水车间|喷雾装置|WP4|2009/12/30|套|112|60,000.00|PPR|
|22|给排水车间|不锈钢螺栓|M14×50|2009/12/30|套|448||不锈钢|
|23|给排水车间|橡胶垫圈|DN80|2009/12/30|片|112|||
|24|仪表车间|电磁流量计|DIM41F1N1S1W1NMHVN|2009/12/30|套|1|15,640.00|带304球阀|
|25|仪表车间|电磁流量计|DIM41F1N1S1W1NMHVN|2009/12/30|套|1|15,640.00|带304球阀|
|26|仪表车间|电磁流量计|DIM41F1SM0A1N1W1NMHVN|2009/12/30|套|2|23,600.00||
|27|仪表车间|电磁流量计|DIM41F1SM0A1N1W1NMHVN|2009/12/30|套|1|9,920.00||
|28|仪表车间|电磁流量计|DIM41F1SM0A1N1W1NMHVN|2009/12/30|套|2|18,940.00||
|29|仪表车间|电磁流量计|DIM41F1SM0A1N1W1NMHVN|2009/12/30|套|1|8,060.00||
|30|仪表车间|电磁流量计|DIM41F1SM0A1N1W1NMHVN|2009/12/30|套|1|6,920.00||

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|31|仪表车间|智能流量积算仪|WP-L801-72-ANN-NN|2009/12/30|台|9|8,280.00||
|32|仪表车间|法兰/螺栓/螺母|电流流量计配套用|2009/12/30|套|7|2,000.00|碳钢材质|
|33|合成车间|蒸发式冷凝器|TZFL-3000|2009/12/30|台|2|453,000.00||
|34|合成车间|蒸发式冷凝器|TZFL-3600|2009/12/30|台|2|542,000.00||
|35|合成车间|铜液冷却器|BLT-550|2009/12/30|台|1|290,000.00||
|36|变换车间|静电除尘器|JT-JDA256|2009/12/30|台|2|690,000.00||
|37|变换车间|单级双吸离心泵|250S65|2009/12/30|台|1|34,500.00||
|38|变换车间|单级双吸离心泵|300S90B|2009/12/30|台|1|51,500.00||
|39|造气车间|煤气发生炉|￠2800直筒炉 耐压夹套1.5Pa|2009/12/30|台|6|2,280,000.00||
|40|造气车间|型煤专用炉蓖|全密封式￠2800炉条机|2009/12/30|台|6|210,000.00||
|41|造气车间|自动加焦机|双座板式￠2800炉|2009/12/30|台|10|534,000.00|6台可用|
|42|造气车间|夹套锅炉汽包|￠1200×2200|2009/12/30|台|6|96,000.00||
|43|造气车间|卧式蒸汽缓冲罐|￠2200×5700|2009/12/30|台|1|48,000.00||
|44|造气车间|下行旋风除尘器|￠1220×4000|2009/12/30|台|6|69,000.00||
|45|造气车间|上行旋风除尘器|￠2450×12400|2009/12/30|台|6|1,140,000.00||
|46|造气车间|干式水封|2692×1396×2250|2009/12/30|台|6|120,000.00||
|47|造气车间|洗气塔|￠3200×17300|2009/12/30|台|2|300,000.00||
|48|造气车间|余热锅炉及汽包|热管式，换热面积1020平米|2009/12/30|台|2|640,000.00||
|49|造气车间|加氮喷射器|PS-1空气流量≥6000立方米|2009/12/30|台|6|60,000.00||
|50|造气车间|低压电器柜||2009/12/30|批|1|1,530,000.00||
|51|造气车间|DCS控制系统（含仪表）||2009/12/30|套|1|900,000.00||
|52|造气车间|空气鼓风机|D700-13|2009/12/30|台|4|1,990,000.00||
|53|造气车间|烘干炉引风机|Y4-73|2009/12/30|台|4||用两台|
|54|造气车间|吹风气二次风机|9-26|2009/12/30|台|1|||
|55|造气车间|吹风气二次风机|Y4-73|2009/12/30|台|1|||
|56|造气车间|液压系统|含新系统4台炉自动加煤机改造|2009/12/30|套|1|540,000.00||
|57|造气车间|透平驱动装置|B0.5-1.27/0.18|2009/12/30|套|4|1,160,000.00||
|58|型煤系统|往复式给料机|K1|2009/12/30|台|4|5,150,000.00|两台用|
|59|型煤系统|直线振动筛|1ZS1540|2009/12/30|台|4||两台用|

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|60|型煤系统|立式破碎机|LFM80-110B|2009/12/30|台|4||两台用|
|61|型煤系统|笼式破碎机|LF120|2009/12/30|台|4||两台用|
|62|型煤系统|刮板输送机|MC40A-20M|2009/12/30|台|4|||
|63|型煤系统|配液搅拌站|LJ2625B|2009/12/30|台|8|||
|64|型煤系统|双轴搅拌站|SLJ5025|2009/12/30|台|8|||
|65|型煤系统|双轴搅拌站|SLJ7025B|2009/12/30|台|1|||
|66|型煤系统|烘干塔|HGT36A|2009/12/30|台|1||一台用|
|67|型煤系统|烘干塔|HGT32B|2009/12/30|台|1||一台用|
|68|型煤系统|单轴搅拌机|DLJ4525|2009/12/30|台|10|||
|69|型煤系统|煤棒机|MBJ45A|2009/12/30|台|10||6台用|
|70|型煤系统|直线振动筛|1ZS0815|2009/12/30|台|2|||
|71|型煤系统|电动立式卸料器|B800|2009/12/30|个|17|||
|72|型煤系统|电动立式卸料器|B650双侧9个，单侧4个|2009/12/30|个|13|||
|73|型煤系统|环锤式破碎机|PCHZ-0808|2009/12/30|台|1|112,000.00|已拆除|
|74|型煤系统|电器操作柱||2009/12/30|批|1|110,000.00||
|75|型煤系统|皮带计量称|TDG-650|2009/12/30|台|2|32,000.00|未启用|
|76|型煤系统|抓斗行车|5T抓斗（煤库用）|2009/12/30|台|1|370,000.00||
|77|型煤系统|电磁除尘器|RCYB-6.5|2009/12/30|台|4|30,400.00||
|78|型煤系统|仓壁振荡器|ZFB-6|2009/12/30|台|6|18,600.00||
|79|吹风气回收装置|余热锅炉|Q75-HG-30-1，25/300-CF|2009/12/30|台|1|3,100,000.00||
|80|吹风气回收装置|混燃器|现场制作|2009/12/30|套|1|||
|81|吹风气回收装置|水封|现场制作|2009/12/30|套|1|||
|82|造气炉工艺|座板阀|DN600|2009/12/30|台|6|76,800.00||
|83|造气炉工艺|座板阀|DN700|2009/12/30|台|24|336,000.00||
|84|造气炉工艺|座板阀|DN800|2009/12/30|台|6|114,000.00||
|85|造气炉工艺|座板阀|DN250|2009/12/30|台|28|106,400.00||
|86|造气炉工艺|拉链阀|DN900|2009/12/30|台|4|56,000.00||
|87|造气炉工艺|拉链阀|DN750|2009/12/30|台|1|12,800.00||
|88|造气及型煤系统|洗涤塔填料|HT-B瓷质填料|2009/12/30|立方米|112.6|304,000.00||

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|89|造气及型煤系统|检修行车|一台5T、3台2T|2009/12/30|台|4|210,000.00||
|90|造气及型煤系统|热风炉|RFL-600|2009/12/30|台|1|320,000.00||
|91|造气及型煤系统|热风炉|RFL-480|2009/12/30|台|1|280,000.00||
|92|造气及型煤系统|水膜除尘器|内径φ4300外径φ4800高20米|2009/12/30|台|2|640,000.00|一台用|
|93|造气及型煤系统|100＃返料皮带机||2009/12/30|条|1|2,200,000.00||
|94|造气及型煤系统|102-104＃皮带机||2009/12/30|条|4||两台用|
|95|造气及型煤系统|201-204＃皮带机||2009/12/30|条|4||两台用|
|96|造气及型煤系统|301＃皮带机||2009/12/30|条|1|||
|97|造气及型煤系统|401-402＃皮带机||2009/12/30|条|2|||
|98|造气及型煤系统|501＃栈桥移动皮带机|带移动栈桥|2009/12/30|条|1||已拆除|
|99|造气及型煤系统|601＃皮带机||2009/12/30|条|1|||
|100|造气及型煤系统|701＃皮带机||2009/12/30|条|1|||
|101|造气及型煤系统|801-802＃皮带机||2009/12/30|条|2||一台用|
|102|造气及型煤系统|901-902＃皮带机||2009/12/30|条|2||一台用|
|103|造气及型煤系统|1001-1002＃皮带机||2009/12/30|条|2||一台用|
|104|造气及型煤系统|1101-1102＃皮带机||2009/12/30|条|2||一台用|
|105|造气及型煤系统|1201-1202＃皮带机||2009/12/30|条|2||一台用|
|106|造气及型煤系统|1301-1302＃皮带机||2009/12/30|条|2||一台用|
|107|造气及型煤系统|0＃粉煤返料皮带机||2009/12/30|条|1|||
|108|造气及型煤系统|吹灰器||2009/12/30|台|20|500,000.00||
|109|造气及型煤系统|仪表||2009/12/30|套|1|300,000.00||
||固定资产-机器设备合计|||||1,451.84|37,660,876.00||

表中原值并非财务历史数据，数据来源合同和报价表等资料。从上表看，除仪器仪表电气外，多数为非标设备，评估人员选择了部分有据可查的设备询价比较，查阅原始资料，并向相关行业内人士请教，认为以九三折作为重置价格（含所有费用）较为合适。即：
1700工程设备重置价格=37660876×93%≈35000000元。
（2）综合成新率
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综合成新率＝理论成新率×现场勘查调整系数
1）理论成新率
根据设备类别，使用环境、设备维护保养等情况，参阅《资产评估常用数据与参数手册》，考虑到停产因素，综合确定该整体设备的经济寿命年限为 16年，该设备自购入至今，已使用3.25年，尚可使用年限12.75年，
理论成新率=设备尚可使用年限/（设备尚可使用年限＋设备已使用年限）=12.75/16=80%
2）现场勘查成新率
评估人员以目测和听取企业人员介绍为主，对1700设备工程进行现场勘查。
经勘查，该工程由于闲置，维护保养状况较差，要想恢复原有功能难度较大，年限法计算的成新率已不能反映该工程的实际情况。评估人员综合考虑现场堪查成新率为56%。
3）综合成新率＝理论成新率×0.4+现场勘查成新率×0.6＝80%×0.4+56%×0.6＝66％(取整)
（4）评估价值的确定
评估价值＝重置价格×综合成新率＝35000000×66%＝23,100,000.00元
（5）快速变现价值的确定
委估设备系专用化工非标设备，其如处置将产生较大的变现贬值折扣，参照《江西省省属国有经营性资产评估管理工作规程》的规定，本次评估取变现折扣率50%，则：
快速变现价值=设备评估值×（1-变现折扣率）=23,100,000.00×（1-50%）=11,550,000.00元。
【案例四】电气设备
江西省昌九生物化工股份有限公司江氨分公司《固定资产——机器设备评估明细表》第 2002号，设备名称：301#2主变压器，型号规格：S10-31500/110，生产厂家：江西变压器厂，设备编号：511100-电-10，购置日期：2001年 12月，启
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用日期：2001年 12月，账面原值：1,631,566.11元，账面净值：871,995.38元，存放地点：电气车间。
设备简介：该设备为企业主变压器之一，也是容量最大的电力变压器，露天放置。
S10-31500/110型电力变压器主要参数
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|额定容量|31500KVA|额定电压|110± 2×2.5%/6.3KV|
|联结组标号|YN，d11|冷却方式|ONAN|
|空载电流|0.22%|空载损耗|23.305KW|
|负载损耗|129.755KW|阻抗电压|9.85%|
|器身重|22500KG|绝缘油重|14000KG|
|高压侧（电压、电|110000V，165.3A|低压侧（电压、电|6300V，2886.8A|

流） 流）
（1）重置价格
1）购置价
查《2014机电产品报价手册》，并电话向生产企业了解，目前 S10-31500/110型电力变压器出厂价：165万元/台。
2）运杂费：查阅《最新资产评估数据与参数手册》，本次取运杂费率2%。
则，
运杂费=1,650,000.00×2%=33,000.00元
3）安装调试费（含安装材料等）：查阅《最新资产评估数据与参数手册》，本次评估安装调试费率为15%。则
安装调试费=1,650,000.00×15%=247,500.00元
4）基础费：基础费相对较少，本次评估并入安装调试费中一并考虑，取基础费率为零。
5）其他费用：本次评估为整体评估，理应考虑其前期费用和其他相关费用，根据相关文件和评估操作务实，取其他费率为5.44%。
其他费用=（1,650,000.00+33,000.00+247,500.00+0）×5.44%
=105,019.00（取整）
6）资金成本：考虑建设同样规模的化工厂，其合理建设工期应在 1.5年左
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右，基准日银行1-3年期贷款利率为：6.15%。则：
资金成本=（设备购置价＋运杂费＋安装费＋基础费＋其他费用）×工期/2×贷款利率
=（1,650,000.00+33,000.00+247,500.00+0+105,019.00）×1.5/2×6.15%=93,888.00元（取整）。
重置价格=设备购置价＋运杂费＋安装费＋基础费＋其他费用＋资金成本重置价格=1,650,000.00+33,000.00+247,500.00+0+105,019.00+93,888.00=2,129,410.00元
（2）综合成新率
1）理论成新率
根据评估基准日设备技术状况、利用率、使用环境及维护保养情况，经查阅《资产评估常用数据与参数手册》，综合确定该设备的经济耐用寿命年限为 25年，该设备自购入至今，已使用12.25年，尚可使用年限为12.75年。
依理论成新率=设备尚可使用年限/（设备尚可使用年限＋设备已使用年限）理论成新率=12.75/25×100%=51%(取整)
2）现场勘查成新率
经评估人员现场对该设备的勘察，并向设备使用人员和管理人员了解情况，该设备技术状况及使用情况较好，现场勘查情况如下：
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|序号|勘查项目名称及评定内容|标准分|勘查情况|评估分|
|1|变压器的油面高度是否正常,油色是否正常,外壳有无渗、漏油现象；|10|油面高度基本正常、无渗油现象，但油色已出现异常|4|
|2|变压器瓷套管是否有破损或放电痕迹；|15|未见放电痕迹|6|
|3|变压器运行声响则否正常；|20|出现不正常情况|4|
|4|外壳接地是否良好，接地线有无断裂和锈蚀；|10|接地线无断裂和部分锈蚀|3|
|5|引线接头、电缆、母线有无发热现象；|10|发热不明显|5|
|6|冷却装置运行是否正常；|15|冷却装置运行基本正常|6|

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||||||
|-|-|-|-|-|
|7|变压器上层油温是否超过允许值85℃；|10|未超过规定值|4|
|8|基础是否牢固，保护、测量、信号装置是否齐全。|10|基础牢固、保护、信号装置齐全|4|
|合 计||100||36|

3）综合成新率
综合成新率＝理论成新率×40％+现场勘查成新率×60%
＝51%×40％+36%×60％
＝42％
（4）评估值的确定
评估值＝重置价格×综合成新率
＝2,129,410.00×42%
＝894,352.20元
（5）快速变现价值的确定
委估设备系通用设备，如其处置较化工专用设备小，参照《江西省省属国有经营性资产评估管理工作规程》的规定，本次评估取变现折扣率20%，则：
快速变现价值=设备评估值×（1-变现折扣率）=894,352.20×（1-20%）=715,481.76元
【案例五】仪器仪表类
江西省昌九生物化工股份有限公司江氨分公司《固定资产——机器设备评估明细表》第1373号；设备名称：电容式差压变送器；规格型号：1151DP4S52B3M1；
生产厂家：罗斯蒙特；使用部门：化肥车间；购置日期；2001年 12月；启用日期：2001年12月；账面原值：12,751.44元；账面净值：203.20元。
（1）设备概况
该设备是化肥车间自动控制传感设备，它把管道内介质压力信息、及时传递给 DCS中央控制设备，通过电脑程序控制生产。该型号差压变送器是北京远东罗斯蒙特仪表有限公司生产，主要部件为美国进口。主要参数：
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|-|-|-|-|
|管道连接方式|法兰连接|压力测量范围|150inH2O(37.3kPa)|
|智能输出|4—20mA|结构材质|碳钢镀镍|

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|-|-|-|-|
|管道安装平支架|2—in|显示方式|线性表头|
|显示范围|0-100%|阀门材质|316SST|

（2）重置价格的确定
重置价格=设备购置价＋运杂费＋安装调试费＋基础费＋其他费用＋资金成本
1）购置价：经向罗斯蒙特销售商联系，并取得报价单。目前罗斯蒙特差压变送器1151DP4S52B3M1型报价为：2300元/台，含17%增值税，含运费；
2）运杂费：销售商承诺免运杂费，取运杂费率为零
3）安装调试费：该设备为仪器仪表类设备，安装较为简便，本次评估取安装调试费为零；
4）基础费：不需基础，本次评估取基础费率为零；
5）其它费用：取其它费用（同前）为5.44%；
6）资金成本：考虑建设同样规模的化工厂，其合理建设工期应在1.5年左右，基准日银行1-3年期基准贷款利率为：6.15%。则：
重置价格=设备购置价＋运杂费＋安装调试费＋基础费＋其他费用＋资金成本
重置价格=2,300.00+0+0+0+2300×5.44%+(2,300.00+0+0+0+2300×5.44%)×1.5×0.5×6.15%=2,540.00（元)/台
（3）综合成新率的确定
1）理论成新率
根据评估基准日设备技术状况、利用率、使用环境及维护保养情况，经查阅《资产评估常用数据与参数手册》，综合确定该设备的经济寿命年限为 10年，该设备自购入至今，已使用12.25年。预计尚可使用年限为1年。
理论成新率=尚可使用年限÷（实际已使用年限+尚可使用年限）×100%
理论成新率=1/（12.25+1）=8%（取整数）
2）现场勘查调整系数
评估人员在对已停产的设备现场勘察的同时，向设备使用和管理人员了解情
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况，该设备停产前使用时间较长，外表及部分机件陈旧，如要恢复生产，需要投入一定费用，年限法8%的成新率基本反映了设备的实际情况。
则其综合成新率=理论成新率×现场勘察调整系数
=8%×1=8%（取整）
（4）评估值的确定
评估值＝重置价格×综合成新率
＝2,540.00×8%= 203.20元
（5）快速变现价值的确定
委估设备系通用设备，如其处置较化工专用设备小，参照《江西省省属国有经营性资产评估管理工作规程》的规定，本次评估取变现折扣率20%，则：
快速变现价值=设备评估值×（1-变现折扣率）=203.20×（1-20%）= 162.56元
【案例六】车辆
江西省昌九生物化工股份有限公司江氨分公司《固定资产——车辆评估明细表》第14号；车辆类别：轿车；车辆品牌：别克；型号：SGM7302GS；生产厂家：上海通用汽车制造有限公司；车牌号：赣AG7691；车辆使用性质:非运营；启用日期：2007年7月；账面原值：430,000.00元；账面净值：73,500.53元。
主要技术参数：
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|-|-|-|-|
|整备质量|1579(Kg)|外形尺寸(MM)|4923×1845×1465 (mm)|
|坐位数量（个）|5人|燃料种类|汽油97号|
|最高车速|195(km/h)|轴距|2769(mm)|
|发动机排量(ml)|2980|变整方式|手自一体|
|排放标准|GB18352.3-2005国Ⅳ|发动机生产企业（型号）|LW9型上海通用汽车有限公司|

（1）重置价格计算
查询当年的购车发票等资料，并电话咨询新车报价，经综合分析确定该型号的别克轿车购置价为325000元。
重置价格=现行含税购价+车辆购置税+新车上户牌照手续费等
=325000.00+325000.00/1.17×10%+500=353,300.00元
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（2）成新率确定
1）理论成新率：根据最新国家规定，该轿车无限制使用时间，强制报废行驶里程600000KM。至评估基准日已404,000.00万公里。
行驶里程成新率=(600000-414,000.00)/600000×100%=31%
取其理论成新率为31%。
2）现场勘察情况
经评估人员对该轿车进行现场勘察结果如下：
①发动机及离合器总成：发动机点火后，在高、中、低档变化平稳，未见抖动现象。
②前桥及转向系统：前桥无变形，转向系统操作轻便、灵活、可靠无松动；
③变速箱及车身、架总成：变速轻便灵活，无异常响声。车身、架无变形、无裂纹，表面漆有明显划伤；
④轮胎及制动系统：制动系统正常；
⑤其他。如空调、各指示仪表、灯光、音响、车窗、座椅等状况正常。
3）综合成新率
由于该车目前状态总体欠佳，同时考虑到南昌市旧轿车交易市场行情。取综合调整系数0.80，则：
综合成新率=31%×0.80=25%（取整）。
（3）评估值计算
评估值＝重置价格×综合成新率＝353,300.00×25%=88,325.00元
（4）快速变现价值
参照《江西省省属国有经营性资产评估管理工作规程》的规定，本次评估取变现折扣率20%，则：
快速变现价值=设备评估价值×（1-变现折扣率率）=88,325.00×（1-20%）=70,660.00元。
【案例七】电子设备
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江西省昌九生物化工股份有限公司赣北分公司《固定资产——电子设备评估明细表》第20号，设备名称：打印一体机，规格型号：HPM1005，生产厂家：惠普公司，使用部门：赣北分公司，购置日期；2011年 11月，启用日期：2011年11月，账面原值：2,650.00元，账面净值：643.14元。
（1）设备概况
HPM1005型打印一体机是一款黑白激光多功能一体，涵盖功能：打印、复印、扫描。由公司赣北分公司办公室保管和使用，自投入使用至今未发生重大设备事故障，目前使用情况正常。
（2）主要参数：
复印速度：黑白:14页/分；最大处理幅面：A4；最高分辨率：600×600dpi扫描尺寸：216×297mm；重量：8.5Kg；外观尺寸：437×363×308mm；其它性能：内存容量：32MB；处理器：230MHZ。
（3）重置价格的确定
重置价格=设备费+运保费+安装调试费
1）此类设备市场价格变化较快，评估人员查阅了南昌网络上该型号打印一体机的最新报价，经综合分析确定该产品目前实际购置价为 1,450.00元/台左右较合适，取1,450.00元为购置价。
2）按照小件电子产品的购置常规，该复印机应由卖方送至买方指定地点，并由卖方负责安装调试，故运保费及安装调试费为零。则：
重置价格=购置价+运保费+安装调试费=1,450.00+0+0=1,450.00（元)
（4）综合成新率的确定
根据评估基准日设备技术状况、利用率、使用环境及维护保养情况，经查阅《资产评估常用数据与参数手册》，综合确定该设备的经济寿命年限为5年，该设备自购入至今，已使用2.45年。预计尚可使用年限为2.55年。
理论成新率=尚可使用年限÷（实际已使用年限+尚可使用年限）×100%
理论成新率=2.55/5=51%（取整数）
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现场勘察，该打印一体机外观一般，目前尚能使用。评估人员认为其现场勘察成新率比理论成新率较好，取现场勘察调整系数为1.1，则其综合成新率为：综合成新率=理论成新率×现场勘察调整系数=51%×1.1=56%
（5）市场评估值的确定
||||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
|科目名称|账面价值||评估（变现）价值||增减值||增值率%||
||原值|净值|原值|净值|原值|净值|原值|净值|
|设备类合计|360,374,183.60|50,548,677.76|355,846,326.89|54,433,512.73|-4,527,856.71|3,884,834.97|-1.26|7.69|
|固定资产-机器设备|355,896,449.44|49,432,896.19|350,855,106.50|52,986,952.34|-5,041,342.94|3,554,056.15|-1.42|7.19|
|固定资产-车辆|4,477,734.16|1,115,781.57|4,991,220.39|1,446,560.39|513,486.23|330,778.82|11.47|29.65|
|固定资产-电子设备|||||||||

市场评估值=重置价格×综合成新率=1,450.00×56%= 812.00(元)
（6）快速变现价值
参照《江西省省属国有经营性资产评估管理工作规程》的规定，本次评估取变现折扣率20%，则：快速变现价值=设备评估价值×（1-变现折扣率）=812.00×（1-20%）=649.60元
7、评估结论
（1）经评估，截止于评估基准日2014年3月31日，委估机器设备类资产评估变现价值汇总如下：
金额单位：元
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|-|-|-|-|-|-|
|序号|科目|评估（变现）价值||||
|||本部|江氨分公司|赣北分公司|合计|
|5--2|机器设备类资产||54,433,512.73|5,749,130.78|60,182,643.51|

其中：1）江氨分公司：
2）赣北分公司
||||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
|科目名称|账面价值||评估（变现）价值||增减值||增值率%||
||原值|净值|原值|净值|原值|净值|原值|净值|
|设备类合计|33,622,746.58|4,738,825.82|23,062,310.00|5,749,130.78|-10,560,436.58|1,010,304.96|-31.41|21.32|
|固定资产-机器设备|32,560,846.58|4,559,266.49|22,132,920.00|5,512,931.66|-10,427,926.58|953,665.17|-32.03|20.92|
|固定资产-车辆|983,192.00|165,651.28|875,700.00|222,064.00|-107,492.00|56,412.72|-10.93|34.06|
|固定资产-电子设备|78,708.00|13,908.05|53,690.00|14,135.12|-25,018.00|227.07|-31.79|1.63|

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（2）特别事项说明
1）评估明细表中部分设备评估成新率是以现场综合勘查（目测）为主，同时听取委托方技术人员的使用情况介绍，并未作特别技术检测而得出的。
2）由于停产原因，没有见到近年的特种作业设备的年检合格证复印件，本次评估以停产前设备为合格安全可靠使用为基础进行评估的。
3）相当一部分设备购置发票和合同未见复印件和原件，且固定资产入帐多以移交验收单为依据。暂估入账的固定资产，无法取得完整的发票等原始资料。
4）虽然有部分未取得合同和原始凭证的固定资产，其账面原值以入帐合理、真实、可靠为依据，作为评估的参考数据。
5）本次市场评估值为含税价值。
（五）工程物资评估
纳入本次评估的工程物资评估基准日账面值为649,027.56元，存放于江氨分公司仓库内，主要为电缆、阀门、PCS系统等。
评估方法：该批物资现堆放在仓库中，状况虽尚好，但积压严重。评估人员查阅了相关资料并对其进行了盘点，同时了解到该批物资市场价值与账面价值相比已有一定的贬值，故对其市场价值进行了一定的修正，并在此基础上，考虑特定清算价值类型下的20%的变现折扣率，以此确定评估值。
评估举例：BLD-270-11-7.5减速机，工程物资评估明细表第 28项。账面单价3000.00元/台，实际结存1台，账面金额3000.00元。
经查阅相关信息，显示同类产品市场含税单价平均约 3500元/台，扣除增值税后评估单价=3500/1.17= 2991元/台。经评估人员现场勘查，该泵购入时间较长，评估人员考虑了合理的折扣，综合上述因素评估单价为2700元，则该泵评估值=2700×1=2700元。
（4）快速变现价值的确定：在特定的价值类型前提下，应考虑特定清算价值类型下的20%的变现折扣率，以此确定评估值。则快速变现价值=评估值×（1-变现折扣率）=2700*(1-20%)=2160元。
经评定估算，工程材料评估值为 584,124.80元，比评估基准日账面值减值
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64,902.76元，减值率10%。其评估减值的主要原因是由于物资积压严重造成了市价的下降。
四、评估结论评估结论及分析
（一）经评估，截止于2014年3月31日，在特定的价值类型和假设前提下，委估江西昌九生物化工股份有限公司拟抵债事宜涉及的本公司部分资产评估结果如下：
资产账面值为12,244.04万元，评估值为13,970.90万元，评估增值1,726.86万元，增值率14.10%（评估结论详细情况见资产评估明细表）。
（二）评估增值原因分析
本次评估增值的主要原因是企业在2013年末对实物资产进行了减值测试，企业对其中已出现减值的资产计提了减值准备，而对出现增值的资产未予调帐，这部分资产的增值额体现到了本次评估结果中。
附件：江西昌九生物化工股份有限公司长期股权投资评估说明一、江西昌九生物化工股份有限公司长期股权投资概述
详见本说明“评估对象和范围”及“被投资单位简介”中的详细介绍。
二、评估方法
纳入评估范围的长期股权投资包括江西昌九昌昱化工有限公司、江西昌九青苑热电有限责任公司、江西昌九金桥化工有限公司、江西昌九康平气体有限公司和江西昌九化肥有限公司。详细情况如上所述。
对长期股权投资，采用权益法确定长期股权投资的评估值，即长期股权投资评估值=被投资企业净资产×江西昌九生物化工股份有限公司持股比例。在特定的清算价值类型下，评估值还应扣除变现折扣率，由于在计算被投资企业净资产时已考虑该因素的影响，故本次长期投资评估变现折扣率为0。
三、被投资企业净资产的确定
（一）江西昌九昌昱化工有限公司
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一）公司简介
见本说明中“被投资单位简介”中的详细介绍。
根据本项目评估目的和评估对象的特点，我们采用资产基础法对评估基准日纳入评估范围的各项资产价值进行评估。采用资产基础法的几点考虑：
1、企业已停产数年，今后的效益情况存在较大的不确定性，故采用收益法的前提条件不具备。
2、由于缺乏与被评估资产相类似的交易案例，故也无法采用市场比较法进行评估。
3、化工企业的资产主要是化工专业设备和建筑物，而该两类资产的价值在资产基础法中都能得到体现，故采用资产基础法评估，可以合理地反映出委估净资产的价值。
二）资产基础法下各科目评估技术说明
1、货币资金评估
经清查核实，货币资金账面值为 1,808.12元，其中：现金账面值为 511.56元；银行存款账面值为 1,296.56元，涉及中国工商银行南钢分理处和中国招商银行洪城支行2笔存款账户。
评估方法：货币资金特性决定了其在特定的清算价值类型前提下不存在变现折扣事项。货币资金按核对无误后的账面值作为评估（变现）值。
（1）现金：评估人员查阅了现金日记账及总账，并对现金进行了实地盘点，实际清点盘点日现金数，核对盘点日与基准日间的现金日记账，记录盘点日与基准日间现金日记账的借方发生额与贷方发生额，用实际清点的盘点日现金数加贷方发生额再扣减借方发生额的值与基准日现金库存数进行比较，确认两者数据一致，基准日的现金库存数511.56元，即为评估值。
（2）银行存款：评估人员查阅了银行存款日记账及总账，并对银行存款逐笔进行了函证，取得评估基准日的银行对账单和由产权持有单位提供的银行存款余额调节表，检查产权持有单位银行存款记录和银行对账单评估基准日余额的差距，
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复核银行存款余额调节表的编制，并根据回函情况，确认银行存款账面值1,296.56元，即为评估值。
经评定估算，货币资金评估（变现）值为1,808.12元。
2、应收账款评估
经清查核实，应收账款账面值为 421,390.75元，减：坏账准备 381,350.86元，应收账款净额为 40,039.89元，款项主要为销售货款,共涉及往来4户。
评估方法：在核实无误的基础上，根据每笔款项可能收回的数额确定评估值。
账面上的“坏账准备”科目按零值计算。本评估采用财务上计算坏账准备的方法，对很可能收不回而又难以确定收不回数额的部分款项预计了损失。
由于以上方法体系已充分考虑了评估变现因素，故本次评估不再考虑特定清算价值类型下的变现折扣率。
经评定估算，应收账款评估（变现）值为 40,039.89元。
3、其他应收款评估
纳入本次评估的其他应收款评估基准日账面值为 107,910.00元，减：坏账准备98,410.00元，其他应收款净额为9,500.00元，款项主要包括个人借支、未结算购货款等，共涉及往来结算户5户。
评估方法：对其他应收款的评估，评估人员在核实无误的基础上，根据款项可能收回的数额确定评估值。对于有充分理由相信全都能收回的，按全部应收款额计算评估值；对于很可能收不回部分款项的，在难以确定收不回款项的数额时，按财务上计算坏账准备的方法，估计出这部分款项，再从这部分应收账款总额中扣除得到评估值；对于符合有关管理制度规定应予核销的或有确凿证据表明无法收回的，按零值计算；各种情况计算出的评估值汇总即得出应收款项的评估值。
坏账准备评估值为零。
由于以上方法体系已充分考虑了评估变现因素，故本次评估不再考虑特定清算价值类型下的变现折扣率。
经评定估算，其他应收款评估（变现）值为9,500.00元。
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4、存货评估
经清查核实，存货账面值为 462,873.99元，存货跌价准备 229,241.38元，存货净额233,632.61元。纳入存货评估范围的包括原材料和产成品。
（1）原材料
经清查核实，原材料账面值为462,873.99元，存货跌价准备 229,241.38元，原材料净额233,632.61元，包括芳烃、氧化铝和工作液等，主要存放于仓库内。
评估方法：由于企业停产多年，该批原材料存放时间较长，本次评估根据现场盘点，清查核实后的数量乘以合理市场价格，并对其中失效、变质、残损、报废、无用的，考虑相应折扣，扣除相应贬值额后，确定评估价值。然后，参照《江西省省属国有经营性资产评估管理工作规程》的规定，取变现折扣率20%，得出特定价值类型下的存货快速变现评估值。
评估举例：芳烃，原材料评估明细表第 2项。账面单价 7,307.69元/吨，实际结存 16.41吨，账面金额 119,919.23元。
经查阅相关信息，显示同类芳烃市场含税单价平均约 5200元/吨，扣除增值税后评估单价=5200/1.17= 4,444.44元/吨。经评估人员现场勘查，该芳烃积压时间较长，评估人员考虑了合理的折扣，综合上述因素评估单价为 3,777.78元，则该芳烃评估值=3,777.78×16.41=61,993.37元。
快速变现评估值=评估价值×（1-变现折扣率）=61,993.37×（1-20%）= 49,594.70元
另经核实，企业在基准日后将生产管道中已进生产成本的钯触媒、双氧水工作液对外出售，形成不含税价款 11,345,948.72元。此应形成实际的评估值。需要说明的是，此金额是理论计算的数量所对应的数额，如最终出售数量有变化，则该评估值可能会出现变化。
经评定估算，存货评估（变现）值为11,544,539.38元。
5、其他流动资产评估
纳入本次評估的其他流动资产评估基准日见账面值为 988,270.23元，系企
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业以前年度留抵的进项税额，故评估值与账面值一致，不考虑变现折扣率。
经评定估算，其他流动资产评估（变现）值為 988,270.23元。
6、房屋建筑物类资产评估
（1）房屋建筑物类资产的清查
根据委托方填报的“房屋清查评估明细表”。经核实，列入本次评估范围的房屋共计 9栋，房屋计建筑面积3,847.63m2。采用钢筋砼框架、砖混、混合结构形式，为1996年后竣工投入使用。现场查勘时，该公司已停产约5年。房屋尚能符合生产工艺要求及配套需要，具体情况详见下表:
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|序号|建筑物名称|结构|建筑面积(M²)|
|1|氧化铝回收厂房|混合|457.70|
|2|机泵房|排架|306.00|
|3|污水处理厂房|砖混|69.00|
|4|散装仓库|混合|1,092.00|
|5|配电间|砖混|95.00|
|6|综合楼|砖混|1,313.5|
|7|成品包装库|混合|170.00|
|8|土建(罐装业务室）|砖混|56.43|
|9|空压机房|砖混|288.00|

（2）评估依据
1）《中华人民共和国城市房地产管理法》；
2）《房地产估价规范》（GB/T50291一1999）；
3）《江西省建筑工程消耗量定额及统一基价表》2004年版；
4）《江西省装饰装修工程消耗量定额及统一基价表》2004年版；
5）《江西省建筑安装工程费用定额》2004年版；
6）《房屋新旧程度评定标准》；
7）当地城市建设收费及相关规定；
8）当地建设工程造价信息（2014/3）；
9）典型工程的工程决算(案例)资料。
（4）评估程序
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1）权属核查：根据产权持有单位提供相关材料，进行权属核查。
2）账表核对：根据产权持有单位提供的清查评估明细表，逐项核实等。
3）现场查勘：在有关人员陪同下，核对房屋建筑物类资产的各项指标等，填写现场评估作业表。
4）资料收集：收集与被评估的构筑物相关的各项资料，如：文件、规定、造价信息、材料价格信息等。
5）评定估算：根据产权持有单位提供的资料和现场查勘得到的情况，结合收集到的信息资料，对被评估的房屋建筑物类资产进行综合分析，评定估算。
6）编写评估说明。
（5）评估方法
本次根据房屋不同的特征及类别，选择重置成本法进行估算。
1）重置成本法选择的依据及主要技术途径
根据有关要求及现有的资料分析，经与产权持有单位商定，本次建筑物评估选择重置成本法较为适宜。选择该方法的主要依据有：目前市场无此类单独市场交易信息。
重置成本法是现时条件下被评估资产全新状态的重置成本减去该项资产的实体性贬值、功能性贬值和经济性贬值后估算资产价值的一种方法。其计算公式一般表述为：
建筑物评估值=重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值
评估人员根据建筑物的具体情况加以分析后认为，本次建筑物评估价值将考虑由于新工艺、新材料、新技术出现的一般影响，故本次评估不再计取建筑物功能性贬值；评估人员已关注到外部经济环境条件未发生明显变化使其能正常使用、其价值能得到实现这一现状，本次评估不再计取经济性贬值。本次评估主要考虑实体性贬值，又称有形磨损贬值，也称有形损耗，是指建筑物在使用、闲置中及自然力的作用、人为的影响导致的磨损、变形、自然老化等物理性能的损耗或下降造成实体性陈旧而引起资产贬值，主要根据建筑物的各组成部分，参考已使用
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年限、对勘察的各部分现状及其它因素恰当的综合评定。
2）重置成本法评估价值计算公式
评估净值=评估原值（评估单价）×成新率
评估原值（评估单价）=工程造价+前期费用及其它费用+资金成本
由于本次评估特定的经济行为，位于南昌市东郊罗家镇濡溪村341,494.21平方米地上属于江西昌九昌昱化工有限公司的房屋建筑物类资产将与地上土地一并处置，并从处置收益中得到补偿，故本次评估，特定价值类型下房屋建筑物类资产的变现折扣率为零。即，不考虑特定价值类型下房屋建筑物类资产的变现折扣率。
3）评估单价的确定：
主要依据对评估对象的现场勘察记录、类似竣工决算（案例）资料及当地现行的工程造价（预算）定额和取费标准、评估基准日建筑材料市场价格，并考虑工程建设的前期及其它费用、资金成本等，针对不同情况对评估范围内的建筑物进行评估单价的估算。
4）工程造价的确定
①对主要工程选择工程结算调整法进行估算，依工程量、建筑面积、房屋结构、附属设施等相同或相近的参照物对照比较，针对其影响造价的差异部分进行调整确定其重置造价。
②一般非主要建筑物的重置造价，根据有关资料及参照当地的造价水平进行评定估算。
5）前期及其他费用的确定
根据产权持有单位提供的资料，参照当地经济开发区有关规定，其前期及其他费用现仅有：工程监理费及勘测设计费、建设单位管理费（含部分零星费用）等。本次评估参照当地的相关规定，依项目的特征计取前期及其他费用，其前期及其他费用收取标准详见下表：
|||||
|-|-|-|-|
|项目名称|计算公式|费率标准|文件号|
|勘测设计费|建安工程造价×费率|按工程投资额|国家计委、建设部：[2002]10号|

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|||||
|-|-|-|-|
|招标费及服务费|建安工程造价×费率|按工程投资额|国家计委计价格[2002]1980号|
|工程监理费|建安工程造价×费率|按工程投资额|发改委、建设部：[2007]670号|
|建设单位管理费|建安工程造价×费率|按工程投资额|财建[2002]394号|
|环境评价费|建安工程造价×费率|按工程投资额|国家环保局计价格［2002］125号|

6）资金成本的确定
根据建筑物的工期和评估基准日银行贷款利率计算。
7）成新率的确定：主要依据已使用年限、维护保养状况、环境影响及工程质量，采用现场目测法为主，结合耐用年限及综合因素确定。其计算式为：
Z=Z X+Z X
1 1 2 2
Z——计算分析后的成新率
X、X——权重系数（一般X=X=0.5）
1 2 1 2
Z——耐用年限成新率
1
已使用年限
Z=[1- ×（1-残值率）]×100%
1
耐用年限
各类结构房屋构筑物的耐用年限及残值率
|||||
|-|-|-|-|
|结构项目|钢混结构（排架结构）|砖混（混合）结构|构筑物|
|耐用年限|50-60|30-50|20-40|
|残值率|0|2－6|0|

Z——现场判定评分成新率
2
现场观测成新率的测定，先将影响建筑物成新的主要因素分为三大部分12项分类，结构部分5类：基础、非承重体、承重结构、屋面、楼地面；装修部分5类：外墙面、内墙面、门窗、顶棚、装饰；设备部分 2类：电照、水卫；再通过对结构、装饰等现场观测、有关资料及专业经验判断上述12类各占比重，确定各自不同的权重分值；其次根据现场勘察实际状况，确定各小类判断完好分值；
最后根据分别赋予的恰当分值确定现场观测成新率。其公式表示为：
n
Z＝Fi×Ii
2
1
式中：Z ----现场观测的成新率
2
Fi----各影响因素的计分值
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Ii----各影响因素的权重值
n ----各影响因素的个数
（6）评估举例
案例1：机泵房(列固定资产房屋建筑物明细表第 2项)
该机泵房采用框架结构于 1996年竣工投入使用，建筑面积 306.00平方米。
经现场勘察，该机泵房建筑概况为：建筑高度约 8米，基础：钢筋混凝土杯型基础、钢筋混凝土带形基础梁；外墙：1B墙、水泥砂浆墙面；内墙：墙面为普通刷白；柱：钢筋混凝土预制矩形柱；梁：钢筋混凝土预制单梁、过梁；板：预制钢筋混凝土大型屋面板；地面及室内沟：细石混凝土、水泥砂浆；屋面：防水层；
门窗：铝合金窗。经核实，其调整后账面原值为 282,583.50元，调整后账面净值223,767.38元。
根据委托方提供的相关资料,本次采用选择类似结构工程比较调整法估算，对分部分项工程进行类比分析。在考虑了本地区兴建房屋应交规费、评估基准日应参照的建筑材料信息进行必要的调整及计入建设期利息等因素后，估算该机泵房评估原值。
1）重置成本的确定:
评估人员根据评估对象的房屋结构特征、装饰情况、现场勘察及类似信息工程造价、江西省2004年工程定额及相关资料，该机泵房采用对分部分项工程进行类比分析，重置成本项目组成如下：
重置成本＝工程造价＋前期费用及其他费用＋资金成本
该机泵房属三类建筑工程，其取费标准及分项分部工程分析详见下表：
建筑(装饰装修)工程及费用计算程序表
||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
|建筑物名称： 机泵房|||建筑面积|306.00㎡|结构|框架|
|建成时间： 1996年|||账面原值|282,583.50|账面净值|223,767.38|
|行号|项目|计算公式|定额（规定费率）|金额|市场价（规费）|备注|
|1-1|土（石）方工程|按分部工程比较分析||3,442.50|||
|1-2|桩与地基基础工程|按分部工程比较分析||24,786.00|||
|1-3|砌筑工程|按分部工程比较分析||20,655.00|||
|1-4|混凝土及钢筋砼工程|按分部工程比较分析||89,505.00|||

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||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
|1-5|大门、特种门工程|按分部工程比较分析||2,754.00|||
|1-6|金属结构工程|按分部工程比较分析||6,885.00|||
|1-7|屋面及防水工程|按分部工程比较分析||15,009.30|||
|1-8|其它工程|按分部工程比较分析||26130.04|||
|（一）|直接工程费|1-1+1-2+„+1-8||189,166.84|||
|（二）|技术措施费|按消耗量定额||17,369.89|||
|（三）|组织措施费|〔（一）+（二）〕×规定费率|3.43%|7,084.21|||
|（四）|价差|按有关规定||11,669.50|||
|其中：|钢筋(10以内)|2.75|3,014.85|2,599.16|3960.00|元/T|
||钢筋(10以外)|6.43|2,996.79|6,386.34|3990.00|元/T|
||水泥325#|67.1|330.00|2,684.00|370.00|元/T|
|（五）|企业管理费|按有关规定|5.45%|11,642.34|||
|（六）|利润|按有关规定|4.00%|9,010.53|||
|（七）|规费|1||12,533.65|||
|其中|社会 保障费等四项|按有关规定|5.35%|12,533.65|||
|（八）|税金|按有关规定|3.477%|8,987.24|||
|（九）|安全文明措施费|按有关规定|1.20%|3,101.72|||
|（十）|水电安装工程|按类似工程比较|50|15,300.00|||
|一|建筑结构及安装工程|（一）+„+（十）||285,865.93|||
|2-1|楼地面工程|按分部工程比较分析||9,192.85|||
|2-2|墙柱面工程|按分部工程比较分析||7,437.64|||
|2-3|门窗工程|按分部工程比较分析||11,286.20|||
|2-4|其它工程|按分部工程比较分析||1,333.67|||
|（一）|直接工程费|2-1+„+2-4||29,250.36|||
||其中：|1.人工费||4,387.55|||
|（二）|技术措施费|按消耗量定额||9,451.14|||
||其中：|2.人工费||1,417.67|||
|（三）|组织措施费|按有关规定|12.19%|707.66|||
||其中：|3.人工费||106.15|||
|（四）|企业管理费|按有关规定|13.33%|787.99|||
|（五）|利润|按有关规定|12.72%|751.93|||
|（六）|规费|1||1,581.29|||
|1|社会保障费等四项|按有关规定|26.75%|1,581.29|||
|（七）|税金|按有关规定|3.477%|1,478.78|||
|（八）|安全文明措施费|按有关规定|0.80%|340.24|||
|二|装饰装修工程|（一）+„+（八）||44,349.39|||
|三|人工调增|||33,484.64|||
|四|工程造价合计|一+二+三||363,699.96|||
|五|相关前期费用|5-1+„+5-5|费率|18,394.23|||
|5-1|建设单位管理|×（工程造价）|0.77%|2789.62|||
|5-2|工程监理费|×（工程造价）|1.63%|5918.50|||

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|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|5-3|工程勘察设计费|×（工程造价）|2.50%|9101.73||
|5-4|招标代理费|×（工程造价）|0.09%|322.51||
|5-5|环境评价评|×（工程造价）|0.07%|261.86||
|六|资金成本|（四+五）×建设期×贷款利率×50%|6.15%|11,749.40|建设期2年,资金均匀投入|
|七|重置全价|（四+五+六）||393,843.58||
|八|每平方米单价|七÷建筑面积||1,287.07||

重置成本的确定
该机泵房重置成本由工程造价、前期及其他费用和资金成本组成，每平方米单价取整为：1,290.00元/平方米，则：
重置成本=1,290.00元/平方米×306.00平方米=394,740.00元
2）成新率的确定
①年限因素（Z）计算
1
根据《房地产估价规范》，框架结构生产用房经济耐用年限取 50年，残值率取0%。
Z=（1－已使用年限×（1-0%）/耐用年限）
1
=（1－18/50）
=64%
②新旧程度（Z）估算
2
||||||
|-|-|-|-|-|
|序号|影响因素|打分 Fi|权重 Ii|Fi × Ii|
|1|地基基础|0.8|0.10|0.08|
|2|承重构件|0.8|0.20|0.16|
|3|非承重墙|0.7|0.10|0.07|
|4|楼地面|0.6|0.10|0.06|
|5|屋面|0.6|0.05|0.03|
|6|门窗|0.5|0.05|0.025|
|7|外粉刷|0.6|0.06|0.036|
|8|内粉刷|0.5|0.04|0.02|
|9|顶棚|0.5|0.04|0.02|
|10|装饰|0.3|0.10|0.03|
|11|电照|0.4|0.08|0.024|
|12|水卫|0.4|0.08|0.024|
||合计||∑=1.00|0.596|

③成新率的确定
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0.50×64%+0.50×59.6%=0.618，则成新率取62%。
3）评估净值的确定
评估净值=评估原值×成新率
=397,740.00元×62%
=244,738.80元
本次评估假设位于南昌市东郊罗家镇濡溪村 341,494.21平方米地上的房屋建筑物类资产与该宗地联合处置，在此假设条件下，位于该宗地上的江西昌九生物化工股份有限公司和其他关联单位的房屋建筑物类资产，如涉及到本次评估范围，则按评估价列示评估值，不考虑清算价值类型下的变现折扣率。江西昌九昌昱化工有限公司所属房屋建筑物类资产位于该宗地上，故变现折扣率为零。则评估（变现）值=244,738.80元。
案例2：综合楼(列固定资产房屋建筑物明细表第 6项)
该综合楼建成于1996年，采用4层砖混结构，总建筑面积 2627.00平方米。
其中两层属于江西昌九昌昱化工有限公司，建筑面积 1313.50平方米，层高约3.3—3.9米，采用砖基础、局部钢筋混凝土独立基础，基础粱；外墙：水泥粉刷一砖墙；内墙：墙面为普通粉刷、局部磁板墙裙；地面：水泥地面、地砖及静电地板局部；屋面：防水层；门窗：夹板门、木窗、局部铝合金窗隔断；厕所给水、排水、卫生器具到位；照明消防等线路较为完善。经现场查勘，该综合楼维护较差。其帐面原值为554,822.40元、帐面净值为415,114.37元。
根据委托方提供的相关资料,本次选择类似结构工程比较调整法估算，对分部分项工程进行类比分析。在考虑了本地区兴建房屋应交规费、评估基准日应参照的建筑材料信息进行必要的调整及计入建设期利息等因素后，估算该综合楼评估原值。
1）重置成本的确定:
该综合楼采用对分部分项工程进行类比分析，重置成本项目组成如下：
重置成本＝工程造价＋前期费用及其他费用＋资金成本
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根据委托方提供的资料，该建筑按四类建筑工程取费，其取费标准及主要分部分项工程分析过程如下：
建筑(装饰装修）工程及费用计算程序表
||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
|建筑物名称：综合楼|||建筑面积|1,313.50|结构|砖混|
|建成时间： 1996年|||账面原值|554,822.40|账面净值|425,114.37|
|行号|项目|计算公式|定额（规定费率）|金额|市场价（规费）|备注|
|1-1|土（石）方工程|按分部工程比较分析||11,164.75|||
|1-2|桩与地基基础工程|按分部工程比较分析||80,386.20|||
|1-3|砌筑工程|按分部工程比较分析||89,318.00|||
|1-4|砼及钢筋砼工程|按分部工程比较分析||200,965.50|||
|1-5|金属结构工程|按分部工程比较分析||6,698.85|||
|1-6|屋面及防水工程|按分部工程比较分析||32,213.59|||
|1-7|其它工程|按分部工程比较分析||12638.40|||
|（一）|直接工程费|1-1+1-2+…+1-7||433,385.28|||
|（二）|技术措施费|按消耗量定额||49,105.30|||
|（三）|组织措施费|按有关规定|3.01%|14,522.97|||
|（四）|价差|按有关规定||35,695.71|||
|其中：|钢筋(10以内)|7.88|3,014.85|7,447.78|3,960.00|元/T|
||钢筋(10以外)|18.39|2,996.79|18,265.13|3,990.00|元/T|
||水泥325#|249.57|330.00|9,982.80|370.00|元/T|
|（五）|企业管理费|按有关规定|3.54%|17,594.28|||
|(六)|利润|按有关规定|3.00%|15,438.23|||
|(七)|规费|1||28,357.46|||
|1|社会 保障费等四项|按有关规定|5.35%|28,357.46|||
|(八)|税金|按有关规定|3.477%|20,656.83|||
|（九）|安全文明措施费|按有关规定|1.20%|7,129.19|||
|（十）|水电安装工程|按分部工程比较分析|45元/㎡|59,107.50|||
|一|建安工程|（一）+…+（十）||680,992.76|||
|2-1|楼地面工程|按分部工程比较分析||21,564.52|||
|2-2|墙柱面工程|按分部工程比较分析||9,487.15|||
|2-3|天棚工程|按分部工程比较分析||10,384.01|||
|2-4|门窗工程|按分部工程比较分析||33,443.81|||
|2-5|油漆等工程|按分部工程比较分析||9,302.73|||
|2-6|其它工程|按分部工程比较分析||10,366.00|||
|（一）|直接工程费|2-1+…+2-6||94,548.22|||
||其中：|1.人工费||14,182.23|||

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|-|-|-|-|-|-|
|（二）|技术措施费|按消耗量定额||15,648.45||
||其中：|2.人工费||2,347.27||
|（三）|组织措施费|按有关规定|12.19%|2,014.95||
||其中：|3.人工费||302.24||
|（四）|企业管理费|按有关规定|13.33%|2,243.67||
|（五）|利润|按有关规定|12.72%|2,141.00||
|（六）|规费|1||4502.49||
|1|社会保障费等四项|按有关规定|26.75%|4,502.49||
|（七）|税金|按有关规定|3.477%|4,210.6||
|（八）|安全文明措施费|按有关规定|0.80%|968.79||
|二|装饰装修工程|（一）+…+（八）||126,278.17||
|三|人工调增|||143,732.27||
|四|工程造价合计|一+二+三||951003.21||
|五|相关前期费用|5-1+…+5-5|费率|48,097.25||
|5-1|建设单位管理|×（工程造价）|0.77%|7294.31||
|5-2|工程监理费|×（工程造价）|1.63%|15475.70||
|5-3|工程勘察设计费|×（工程造价）|2.50%|23799.21||
|5-4|招标代理费|×（工程造价）|0.09%|843.31||
|5-5|环境评价评|×（工程造价）|0.07%|684.72||
|六|资金成本|[四+五]×建设期×贷款利率×50%|6.15%|30,722.34|建设期2年,资金均匀投入|
|七|重置全价|（四+五+六）||1,029,822.00||
|八|每平方米单价|七÷ 建筑面积||784.03||

重置成本的确定
该建筑重置成本由工程造价(土建工程及安装工程)、前期及其他费用和资金成本组成，每平方米单价整取为：780.00元/平方米，则：
重置成本=780.00元/平方米×1313.5平方米=1,024,530.00元
2）成新率的确定
①年限因素（Z）计算
1
根据《房地产估价规范》，砖混结构生产用房经济耐用年限取 40年，残值率取2%。
Z=（1－已使用年限×（1-2%）/耐用年限）
1
=（1－18×0.98/40）
=55.9%
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②新旧程度（Z）估算
2
||||||
|-|-|-|-|-|
|序号|影响因素|打分 Fi|权重 Ii|Fi × Ii|
|1|地基基础|0.7|0.10|0.07|
|2|承重构件|0.7|0.20|0.14|
|3|非承重墙|0.6|0.10|0.06|
|4|楼地面|0.5|0.10|0.05|
|5|屋面|0.4|0.05|0.02|
|6|门窗|0.5|0.05|0.025|
|7|外粉刷|0.5|0.06|0.03|
|8|内粉刷|0.5|0.04|0.02|
|9|顶棚|0.5|0.04|0.02|
|10|装饰|0.3|0.10|0.03|
|11|电照|0.5|0.08|0.04|
|12|水卫|0.5|0.08|0.04|
||合计||∑=1.00|0.545|

③成新率的确定
0.50×55.9%+0.50×54.5%=0.552，则成新率取55%。
3）评估净值的确定
评估净值=评估原值×成新率
=1,024,530.00元×55%
=563,491.50元
本次评估假设位于南昌市东郊罗家镇濡溪村 341,494.21平方米地上的房屋建筑物类资产与该宗地联合处置，在此假设条件下，位于该宗地上的江西昌九生物化工股份有限公司和其他关联单位的房屋建筑物类资产，如涉及到本次评估范围，则按评估价列示评估值，不考虑清算价值类型下的变现折扣率。江西昌九昌昱化工有限公司所属房屋建筑物类资产位于该宗地上，故变现折扣率为零。则评估（变现）值=563,491.50元。
案例3：设备主框架(列固定资产构筑物明细表第 2项)
该建筑竣工于 1996年，采用现浇钢筋混凝土结构。根据委托方提供的资料，经现场勘察，该构筑物概况为：建筑距地面高度约30M；基础：钢筋混凝土
桩基础、钢筋混凝土基础梁；柱：钢筋混凝土矩形柱；梁：连续梁；板：钢筋混
凝土顶板；地面：细石混凝土;钢管护栏；内外设备基础；内设小型操作间。经
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核实，其调整后账面原值为1,288,230.00元，调整后账面净值791,606.60元。
根据委托方背景及提供的有关资料，具体选择类似结构工程比较调整法，对分部分项工程进行类比分析，在考虑了本地区兴建建筑物应交规费、评估基准日应参照的建筑材料信息进行必要的调整、计入建设期利息等因素后，估算该建筑物评估原值。
(一)重置成本的确定:
评估人员根据评估对象的建筑物结构特征、现场勘察及类似信息工程造价、江西省2004年工程定额及相关资料，现将该建筑的工程造价按分部分项工程进行类比分析估算。
重置成本＝工程造价＋前期费用及其他费用＋资金成本
该建筑属一类建筑工程，其取费标准及分项分部工程分析详见下表：
建筑(装饰装修)工程及费用计算程序表
||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
|名称： 设备主框架|||||结构|钢筋混凝土|
|建成时间： 1996 年|||账面原值|1,288,230.00|账面净值|791,606.60|
|行号|项目|计算公式|定额（规定费率）|金额|市场价（规费）|备注|
|1-1|土（石）方工程|按分部工程比较分析||43,790.46|||
|1-2|桩与地基基础工程|按分部工程比较分析||132,679.87|||
|1-3|砌筑工程|按分部工程比较分析||13,259.26|||
|1-4|混凝土及钢筋砼工程|按分部工程比较分析||682,415.94|||
|1-5|金属结构工程|按分部工程比较分析||168,080.00|||
|1-6|建筑物超高增加费|按分部工程比较分析||6,889.16|||
|（一）|直接工程费|1-1+1-2+„+1-6||1,047,114.70|||
|（二）|技术措施费|按消耗量定额||186,686.46|||
|（三）|组织措施费|按有关规定|4.22%|52,066.41|||
|（四）|价差|按有关规定||181,011.12|||
|其中：|钢筋(10以内)|49.07|3,014.85|46,378.51|3,960.00|元/T|
||钢筋(10以外)|114.49|2,996.79|113,712.61|3,990.00|元/T|
||水泥425#|523|330.00|20,920.00|370.00|元/T|
|（五）|企业管理费|按有关规定|8.03%|103,255.17|||
|（六）|利润|按有关规定|6.50%|90,292.98|||
|（七）|规费|1||79,148.74|||
|1|社会 保障费等四项|按有关规定|5.35%|79,148.74|||
|（八）|税金|按有关规定|3.477%|60,485.04|||
|（九）|安全文明措施费|按有关规定|1.20%|20,874.91|||
|（十）|安装工程|||16,500.00|||

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|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|一|建筑结构及安装工程|（一）+„+（十）||1,837,435.53||
|2-1|楼地面工程|按分部工程比较分析||25,158.25||
|2-2|墙柱面工程|按分部工程比较分析||1,744.27||
|2-4|门窗工程|按分部工程比较分析||2,173.83||
|2-5|油漆、涂料、裱糊工程|按分部工程比较分析||113.95||
|（一）|直接工程费|2.1-1－2.1-4||29,190.31||
||其中：|1.人工费||4,378.55||
|（二）|组织措施费|按有关规定|14.18%|620.88||
||其中：|2.人工费||93.13||
|（三）|企业管理费|按有关规定|23.45%|1,048.61||
|（四）|利润|按有关规定|20.77%|928.77||
|（五）|规费|1||1,196.17||
|1|社会保障费等四项|按有关规定|26.75%|1,196.17||
|（六）|税金|按有关规定|3.477%|1,146.88||
|（七）|安全文明措施费||0.80%|263.88||
|二|装饰装修工程|（一）+„+（七）||34,395.50||
|三|人工调增|||188,227.38||
|四|工程造价合计|一+二+三||2,060,058.41||
|五|相关前期费用|5-1+„+5-5|费率|104,118.03||
|5-1|建设单位管理|×（工程造价）|0.77%|66,539.89||
|5-2|工程监理费|×（工程造价）|1.63%|24,926.71||
|5-3|工程勘察设计费|×（工程造价）|2.50%|7,828.22||
|5-4|招标代理费|×（工程造价）|0.09%|48,617.38||
|5-5|环境评价评|×（工程造价）|0.07%|4,944.14||
|六|资金成本|[四+五]×建设期×贷款利率×50%|6.15%|66,550.58|建设期2年,资金均匀投入|
|七|重置全价|（四+五+六）||2,230,797.01||

重置成本的确定
该重置成本由工程造价、前期及其他费用和资金成本组成，取整为：2,231,000.00元。
新率的确定
①年限因素（Z）计算
1
根据《资产评估数据手册》，框架构筑物经济耐用年限取30年，残值率取0%。
Z=（1－已使用年限×（1-0%）/耐用年限）
1
=（1－18/30）
=40%
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②新旧程度（Z）估算
2
||||||
|-|-|-|-|-|
|序号|影响因素|打分 Fi|权重 Ii|Fi × Ii|
|1|地基基础|0.6|0.20|0.12|
|2|承重构件|0.6|0.30|0.18|
|3|楼地面|0.2|0.10|0.02|
|4|屋面|0.2|0.10|0.02|
|5|外粉刷|0.2|0.10|0.02|
|6|顶棚|0.2|0.10|0.02|
|7|其他|0.2|0.10|0.02|
||合计||∑=1.00|0.4|

③成新率的确定
0.50×40%+0.50×40%=0.4，则成新率取40%。
3）评估净值的确定
评估净值=评估原值×成新率
=2,231,000.00元×40%
=892,400.00元
本次评估假设位于南昌市东郊罗家镇濡溪村 341,494.21平方米地上的房屋建筑物类资产与该宗地联合处置，在此假设条件下，位于该宗地上的江西昌九生物化工股份有限公司和其他关联单位的房屋建筑物类资产，如涉及到本次评估范围，则按评估价列示评估值，不考虑清算价值类型下的变现折扣率。江西昌九昌昱化工有限公司所属房屋建筑物类资产位于该宗地上，故变现折扣率为零。则评估（变现）值=892,400.00元。
（7）评估结论
经评定估算，江西昌九昌昱化工有限公司固定资产-房屋建筑物类资产评估（变现）值如下：
金额：元
||||||
|-|-|-|-|-|
|科目名称|账面价值||评估（变现）价值||
||原值|净值|原值|净值|
|房屋建筑物类合计|9,043,656.53|6,677,753.79|14,401,093.10|8,831,360.75|
|固定资产-房屋建筑物|1,995,496.79|1,553,615.56|3,362,393.10|1,938,188.75|
|固定资产-构筑物及其他辅助设施|7,048,159.74|5,124,138.23|11,038,700.00|6,893,172.00|
|固定资产-管道及沟槽|||||

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7、机器设备类资产评估
江西昌九昌昱化工有限公司固定资产-机器设备类资产账面情况如下：
金额：元
||||
|-|-|-|
|科目名称|账面价值||
||原值|净值|
|设备类合计|57,779,969.95|20,955,769.05|
|固定资产-机器设备|57,183,503.91|20,847,921.74|
|固定资产-车辆|301,543.00|92,821.75|
|固定资产-电子设备|294,923.04|15,025.56|

评估方法：与上述股份公司评估说明中机器设备类资产评估方法相同。
经评定估算，江西昌九昌昱化工有限公司固定资产-机器设备类资产评估（变现）值如下：
金额：元
||||||
|-|-|-|-|-|
|科目名称|账面价值||评估（变现）价值||
||原值|净值|原值|净值|
|设备类合计|57,779,969.95|20,955,769.05|73,357,270.00|19,936,261.29|
|固定资产-机器设备|57,183,503.91|20,847,921.74|72,445,100.00|19,802,119.77|
|固定资产-电子设备|301,543.00|92,821.75|269,700.00|90,619.20|
|合 计|294,923.04|15,025.56|642,470.00|43,522.32|

8、工程物资评估技术说明
（1）工程物资情况：本次评估范围内的工程物资为法兰、阀门、不锈管和零星材料，其账面值为 524,785.81元，跌价准备为 315,450.41元，账面净额为209,335.40元
（2）评估价值确定的方法和依据：根据产权持有单位申报的工程物资申报表，与财务报表进行核对，验证其余额的正确性。对相关的原始凭证进行抽查，核查经济业务的真实性，评估人员依据企业提供的工程物资申报明细表对工程物资进行现场勘察，对主要库存物资的数量和价值进行了查实，同时对产权持有单位库存物资的质量、保管情况进行了调查和分析。
（3）评估价值确定的计算过程：主要为产权持有单位为工程项目而采购的法
兰、阀门、不锈管和零星材料等，由于企业停产多年，该批工程物资存放时间较
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长，本次评估根据现场盘点，清查核实后的数量乘以合理市场价格，并对其中失效、变质、残损、报废、无用的，考虑相应折扣，扣除相应贬值额后，确定评估值。
评估举例：泵160，工程物资评估明细表第 28项。账面单价 12,520.00元/台，实际结存1台，账面金额12,520.00元。
经查阅相关信息，显示同类产品市场含税单价平均约 6000元/台，扣除增值税后评估单价=60000/1.17=5,128.21元/台。经评估人员现场勘查，该泵购入时间较长，评估人员考虑了合理的折扣，综合上述因素评估单价为3,923.07元，则该泵评估值=3,923.07×1=3,923.07元。
（4）快速变现价值的确定：在特定的价值类型前提下，应考虑特定清算价值类型下的20%的变现折扣率，以此确定评估值。则快速变现价值=评估值×（1-变现折扣率）=3,923.07*(1-20%)=3,138.46元。
（5）评估结果：截止评估基准日2014年3月31日，此次评估范围内的工程物资评估变现值188,401.77元。
9、应付账款评估
经清查核实，应付账款账面值为6,097,347.24元，款项主要为应付货款等。
评估人员核对了明细账、总账及报表，抽查了相关凭证，并对大额应付款项发函询证。截止编写本评估说明，尚未收到回函；对未回函的大额应付款项，评估人员采用了替代程序进行验证。根据对应付款项的真实性进行验证，确认应付账款属实。应付款项评估值为6,097,347.24元。
10、预收账款评估
经清查核实，预收账款账面值为141,337.76元，款项主要为预收货款。评估人员核对了明细账、总账及报表，抽查了相关凭证，并对大额预收款项发函询证。
截止编写本评估说明，尚未收到回函；根据对预收款项的真实性进行验证，确认预收账款属实。预收款项评估值为141,337.76元。
11、应交税费评估
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经清查核实，应交税费账面值为4,190.54元，为计提的房产税。评估人员核对了明细账、总账及报表，抽查了税费的计提和上缴凭证，确认应交税费属实。
应交税费评估值为4,190.54元。
12、其他应付款评估
经清查核实，其他应付款账面值为 19,740,958.44元，款项主要为借款和保证金。评估人员核对了明细账、总账及报表，抽查了相关凭证，并对大额应付款项发函询证。截止编写本评估说明，尚未收到回函；对未回函的大额应付款项，评估人员采用了替代程序进行验证。根据对其他应付款的真实性进行验证，确认其他应付款属实。其他应付款评估值为19,740,958.44元。
三）长期股权投资--江西昌九昌昱化工有限公司评估值的确定
经评定估算，截止评估基准日 2014年 3月 31日，江西昌九昌昱化工有限公司股东全部权益（净资产）评估价值如下表：
额单位：人民币万元
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|项 目||账面价值|评估价值(变现价值)|增减值|增值率%|
|||A|B|C=B-A|D=C/A*100%|
|流动资产|1|127.33|1,258.42|1,131.09|888.31|
|非流动资产|2|2,784.28|2,895.60|111.32|4.00|
|长期股权投资|3|||||
|固定资产|4|2,763.35|2,876.76|113.41|4.10|
|工程物资|5|20.93|18.84|-2.09|-9.99|
|资产总计|6|2,911.61|4,154.02|1,242.41|42.67|
|流动负债|7|2,598.38|2,598.38|||
|负债合计|8|2,598.38|2,598.38|||
|净资产(所有者权益)|9|313.23|1,555.64|1,242.41|396.64|

则：长期股权投资评估值=被投资企业净资产×江西昌九生物化工股份有限公司持股比例=15,556,347.45×50%=7,778,173.73元。
（二）江西昌九青苑热电有限责任公司
一）公司简介
见本说明中“被投资单位简介”中的详细介绍。
根据本项目评估目的和评估对象的特点，我们采用资产基础法对评估基准日
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纳入评估范围的各项资产价值进行评估。采用资产基础法的几点考虑：
1、企业已停产数年，今后的效益情况存在较大的不确定性，故采用收益法的前提条件不具备。
2、由于缺乏与被评估资产相类似的交易案例，故也无法采用市场比较法进行评估。
3、化工企业的资产主要是化工专业设备和建筑物，而该两类资产的价值在资产基础法中都能得到体现，故采用资产基础法评估，可以合理地反映出委估净资产的价值。
二）资产基础法下各科目评估技术说明
1、货币资金评估
经清查核实，货币资金账面值为 10,575.78元，其中：现金账面值为 244.82元；银行存款账面值为10,330.96元，涉及招商银行南昌分行福州路支行、南昌银行科技支行营业部和工商银行青山湖支行3笔存款账户。
评估方法：货币资金特性决定了其在特定的清算价值类型前提下不存在变现折扣事项。货币资金按核对无误后的账面值作为评估（变现）值。
现金：评估人员查阅了现金日记账及总账，并对现金进行了实地盘点，实际清点盘点日现金数，核对盘点日与基准日间的现金日记账，记录盘点日与基准日间现金日记账的借方发生额与贷方发生额，用实际清点的盘点日现金数加贷方发生额再扣减借方发生额的值与基准日现金库存数进行比较，确认两者数据一致，基准日的现金库存数244.82元，即为评估值。
银行存款：评估人员查阅了银行存款日记账及总账，并对银行存款逐笔进行了函证，取得评估基准日的银行对账单和由产权持有单位提供的银行存款余额调节表，检查产权持有单位银行存款记录和银行对账单评估基准日余额的差距，复核银行存款余额调节表的编制，并根据回函情况，确认银行存款账面值 10,330.96元，即为评估值。
经评定估算，货币资金评估（变现）值为10,575.78元。
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2、预付账款的评估
预付账款账面值 24,289.06元，共有4笔，均为预付的工程款，账龄均在 1年以上。
评估人员查阅相关合同、凭证等资料，对待评估预付款项进行核查，做到账账、账表相符，并发函询证，并对未回函的大额预付款项，评估人员采用了替代程序进行验证。同时评估人员了解评估基准日至评估现场作业日期间已接受的服务和收到的货物情况，以核实预付账款的真实性。同时考虑特定清算价值类型下的20%的变现折扣率，以此确定评估值。
经评定估算，预付账款评估（变现）值为19,431.25元。
3、其他应收款评估
纳入本次评估的其他应收款评估基准日账面值为 339,907.62元，减：坏账准备 339,907.62元，其他应收款净额为零，款项主要包括预付工程款等，共涉及往来结算户5户。
评估方法：对其他应收款的评估，评估人员在核实无误的基础上，根据款项可能收回的数额确定评估值。对于有充分理由相信全都能收回的，按全部应收款额计算评估值；对于很可能收不回部分款项的，在难以确定收不回款项的数额时，按财务上计算坏账准备的方法，估计出这部分款项，再从这部分应收账款总额中扣除得到评估值；对于符合有关管理制度规定应予核销的或有确凿证据表明无法收回的，按零值计算；各种情况计算出的评估值汇总即得出应收款项的评估值。
坏账准备评估值为零。
由于以上方法体系已充分考虑了评估变现因素，故本次评估不再考虑特定清算价值类型下的变现折扣率。
经评定估算，其他应收款评估（变现）值为零。
4、存货评估
纳入评估范围存货为原材料，经清查核实，原材料账面值为2,776,361.76元，存货跌价准备1,282,713.24元，原材料净额1,493,648.52元，包括普烟煤、备
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品备件等，主要存放于公司仓库内。
评估方法：
①烟煤评估：本次评估对煤炭资产采用成本法，同时考虑在特定清算价值类型下的变现折扣率。即：煤炭资产评估单价=现行市场购买价（不含税）＋煤炭运输运杂费单价（不含税）+合理的其他费用×（1-煤炭资产风化折扣率）；评估（变现）价值=实际数量×评估单价×（1-变现折扣率）。
②备品备件评估：对于市场价格变化不大的原材料，以核实后的账面价值确定评估值；对于库存时间长、流动性差、市场价格变化大的原材料根据清查核实后的数量乘以现行市场购买价，再加上合理的运杂费、损耗、验收整理入库费及其它合理费用，得出各项资产的评估值；对于对其中因失效、变质、残损、报废、无用、淘汰的原材料，在进行鉴定的基础上，通过分析计算，扣除相应贬值额（保留变现净值）后，确定评估值；在以上评估的基础上，还应考虑在特定清算价值类型下的20%的变现折扣率。
经评定估算，存货评估（变现）值为1,492,955.37元。
5、其他流动资产评估
纳入本次评估的其他流动资产评估基准日账面值为 3,831,275.74元，系企业以前年度留抵的进项税额，故评估值与账面值一致，不考虑变现折扣率。
经评定估算，其他流动资产评估（变现）值为 3,831,275.74元。
6、固定资产-房屋建筑物类资产评估
固定资产-房屋建筑物类资产账面情况如下：
金额：元
||||
|-|-|-|
|科目名称|账面价值||
||原值|净值|
|房屋建筑物类合计|35,332,645.28|26,459,811.12|
|固定资产-房屋建筑物|22,047,579.85|16,857,984.44|
|固定资产-构筑物及其他辅助设施|13,156,791.63|9,579,563.53|
|固定资产-管道及沟槽|128,273.80|22,263.15|

评估方法：与上述评估说明中房屋建筑物类资产评估方法相同。
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经评估，江西昌九青苑热电有限责任公司固定资产-房屋建筑物类资产评估结果如下：
金额：元
||||||
|-|-|-|-|-|
|科目名称|账面价值||评估（变现）价值||
||原值|净值|原值|净值|
|房屋建筑物类合计|35,332,645.28|26,459,811.12|42,107,775.80|25,104,771.02|
|固定资产-房屋建筑物|22,047,579.85|16,857,984.44|26,601,263.40|17,415,551.19|
|固定资产-构筑物及其他辅助设施|13,156,791.63|9,579,563.53|15,374,815.40|7,662,880.43|
|固定资产-管道及沟槽|128,273.80|22,263.15|131,697.00|26,339.40|

7、固定资产-机器设备类资产评估
固定资产-机器设备类资产账面情况如下：
金额：元
||||
|-|-|-|
|科目名称|账面价值||
||原值|净值|
|设备类合计|59,410,706.70|8,944,599.08|
|固定资产-机器设备|59,284,233.70|8,938,381.58|
|固定资产-车辆|||
|固定资产-电子设备|126,473.00|6,217.50|

评估方法：与上述评估说明中机器设备类资产评估方法相同。经评估，江西昌九青苑热电有限责任公司固定资产-机器设备类资产评估结果如下：
金额：元
||||||
|-|-|-|-|-|
|科目名称|账面价值||评估（变现）价值||
||原值|净值|原值|净值|
|设备类合计|59,410,706.70|8,944,599.08|67,050,056.50|20,200,133.57|
|固定资产-机器设备|59,284,233.70|8,938,381.58|66,972,576.50|20,190,715.77|
|固定资产-电子设备|||||
||126,473.00|6,217.50|77,480.00|9,417.80|

8、应付账款评估
经清查核实，应付账款账面值为 274,201.74元，款项主要为应付材料款及工程款等。评估人员核对了明细账、总账及报表，抽查了相关凭证，并对大额应付款项发函询证。截止编写本评估说明，尚未收到回函；对未回函的大额应付款
项，评估人员采用了替代程序进行验证。根据对应付款项的真实性进行验证，确
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认应付账款属实。应付款项评估值为 274,201.74元。
9、应交税费评估
经清查核实，应交税费账面值为 200,425.89元，为计提的房产税。评估人员核对了明细账、总账及报表，抽查了税费的计提和上缴凭证，确认应交税费属实。应交税费评估值为 200,425.89元。
10、其他应付款评估
经清查核实，其他应付款账面值为 29,804,895.61元，款项主要为质保金、安全费及土地租金等。评估人员核对了明细账、总账及报表，抽查了相关凭证，并对大额应付款项发函询证。截止编写本评估说明，尚未收到回函；对未回函的大额应付款项，评估人员采用了替代程序进行验证。根据对其他应付款的真实性进行验证，确认其他应付款属实。其他应付款评估值为 29,804,895.61元。
三）长期股权投资--江西昌九青苑热电有限责任公司评估值的确定
经评定估算，截止评估基准日 2014年 3月 31日，江西昌九青苑热电有限责任公司股东全部权益（净资产）价值如下表：
金额单位：人民币万元
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|项 目||账面价值|评估价值(变现价值)|增减值|增值率%|
|||A|B|C=B-A|D=C/A*100%|
|流动资产|1|535.98|535.42|-0.56|-0.10|
|非流动资产|2|3,540.44|4,530.49|990.05|27.96|
|长期股权投资|3|||||
|固定资产|4|3,540.44|4,530.49|990.05|27.96|
|无形资产|5|||||
|资产总计|6|4,076.42|5,065.91|989.49|24.27|
|流动负债|7|3,027.95|3,027.95|||
|负债合计|8|3,027.95|3,027.95|||
|净资产(所有者权益)|9|1,048.47|2,037.96|989.49|94.37|

则：长期股权投资评估值=被投资企业净资产×江西昌九生物化工股份有限公司持股比例=20,379,619.49×100%=20,379,619.49元
（三）对江西昌九金桥化工有限公司股权投资评估
一）公司简介
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见本说明中“被投资单位简介”中的详细介绍。
根据本项目评估目的和评估对象的特点，我们采用资产基础法对评估基准日纳入评估范围的各项资产价值进行评估。采用资产基础法的几点考虑：
1、企业已停产数年，今后的效益情况存在较大的不确定性，故采用收益法的前提条件不具备。
2、由于缺乏与被评估资产相类似的交易案例，故也无法采用市场比较法进行评估。
3、化工企业的资产主要是化工专业设备和建筑物，而该两类资产的价值在资产基础法中都能得到体现，故采用资产基础法评估，可以合理地反映出委估净资产的价值。
二）资产基础法下各科目评估技术说明
1、货币资金评估
经清查核实，货币资金账面值为 1,969.53元，其中：现金账面值为 1,960.42元；银行存款账面值为9.11元，涉及建行南昌洪都支行1笔存款账户。
评估方法：货币资金特性决定了其在特定的清算价值类型前提下不存在变现折扣事项。货币资金按核对无误后的账面值作为评估值。
现金：评估人员查阅了现金日记账及总账，并对现金进行了实地盘点，实际清点盘点日现金数，核对盘点日与基准日间的现金日记账，记录盘点日与基准日间现金日记账的借方发生额与贷方发生额，用实际清点的盘点日现金数加贷方发生额再扣减借方发生额的值与基准日现金库存数进行比较，确认两者数据一致，基准日的现金库存数1,960.42元，即为评估值。
银行存款：评估人员查阅了银行存款日记账及总账，并对银行存款逐笔进行了函证，取得评估基准日的银行对账单和由产权持有单位提供的银行存款余额调节表，检查产权持有单位银行存款记录和银行对账单评估基准日余额的差距，复核银行存款余额调节表的编制，并根据回函情况，确认银行存款账面值 9.11元，即为评估值。
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经评定估算，货币资金评估（变现）值为1,969.53元。
2、应收账款评估
经清查核实，应收账款账面值为 1,996,246.53元，减：坏账准备 1,996,246.53元，应收账款净额为零，款项主要为销售货款,共涉及往来19户。
评估方法：对应收账款的评估，评估人员在核实无误的基础上，根据款项可能收回的数额确定评估值。对于有充分理由相信全都能收回的，按全部应收款额计算评估值；对于很可能收不回部分款项的，在难以确定收不回款项的数额时，按财务上计算坏账准备的方法，估计出这部分款项，再从这部分应收账款总额中扣除得到评估值；对于符合有关管理制度规定应予核销的或有确凿证据表明无法收回的，按零值计算；各种情况计算出的评估值汇总即得出应收款项的评估值。
坏账准备评估值为零。由于以上方法体系已充分考虑了评估变现因素，故本次评估不再考虑特定清算价值类型下的变现折扣率。
经评定估算，应收账款评估（变现）值为零。
3、其他应收款评估
纳入本次评估的其他应收款评估基准日账面值为 762,483.32元，减：坏账准备 739,931.14元，其他应收款净额为 22,552.18元，款项主要包括个人借支及预付货款等，共涉及往来结算户36户。
评估方法：对其他应收款的评估，评估人员在核实无误的基础上，根据款项可能收回的数额确定评估值。对于有充分理由相信全都能收回的，按全部应收款额计算评估值；对于很可能收不回部分款项的，在难以确定收不回款项的数额时，按财务上计算坏账准备的方法，估计出这部分款项，再从这部分应收账款总额中扣除得到评估值；对于符合有关管理制度规定应予核销的或有确凿证据表明无法收回的，按零值计算；各种情况计算出的评估值汇总即得出应收款项的评估值。
坏账准备评估值为零。
由于以上方法体系已充分考虑了评估变现因素，故本次评估不再考虑特定清算价值类型下的变现折扣率。
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经评定估算，其他应收款评估（变现）值为 22,552.18元。
4、其他流动资产
纳入本次评估的其他流动资产评估基准日账面值为 15,738.78元，系企业以前年度留抵的进项税额，故评估值与账面值一致，不考虑变现折扣率。
经评定估算，其他流动资产评估（变现）值为 15,738.78元。
5、固定资产-房屋建筑物类资产评估
固定资产-房屋建筑物类资产账面情况如下：
金额：元
||||
|-|-|-|
|科目名称|账面价值||
||原值|净值|
|房屋建筑物类合计|7,274,403.22|5,123,951.03|
|固定资产-房屋建筑物|358,060.62|252,211.07|
|固定资产-构筑物及其他辅助设施|6,916,342.60|4,871,739.96|
|固定资产-管道及沟槽|0.00|0..00|

评估方法：与上述评估说明中房屋建筑物类资产评估方法相同。经评估，江西昌九金桥化工有限公司固定资产-房屋建筑物类资产评估结果如下：
金额：元
||||||
|-|-|-|-|-|
|科目名称|账面价值||评估（变现）价值||
||原值|净值|原值|净值|
|房屋建筑物类合计|7,274,403.22|5,123,951.03|8,018,690.00|4,897,842.00|
|固定资产-房屋建筑物|358,060.62|252,211.07|201,690.00|161,352.00|
|固定资产-构筑物及其他辅助设施|6,916,342.60|4,871,739.96|7,817,000.00|4,736,490.00|
|固定资产-管道及沟槽|7,274,403.22|5,123,951.03|8,018,690.00|4,897,842.00|

6、固定资产-机器设备类资产评估
固定资产-机器设备类资产账面情况如下：
金额：元
||||
|-|-|-|
|科目名称|账面价值||
||原值|净值|
|设备类合计|13,607,353.72|1,927,169.86|
|固定资产-机器设备|13,455,101.94|1,919,468.41|
|固定资产-车辆|0.00|0..00|
|固定资产-电子设备|152,251.78|7,701.45|

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评估方法：与上述评估说明中机器设备类资产评估方法相同。经评估，江西昌九金桥化工有限公司固定资产-机器设备类资产评估结果如下：
金额：元
||||||
|-|-|-|-|-|
|科目名称|账面价值||评估（变现）价值||
||原值|净值|原值|净值|
|设备类合计|13,607,353.72|1,927,169.86|10,205,760.00|1,890,727.46|
|固定资产-机器设备|13,455,101.94|1,919,468.41|10,118,370.00|1,882,672.18|
|固定资产-车辆|0.00|0..00|0.00|0..00|
|固定资产-电子设备|152,251.78|7,701.45|87,390.00|8,055.28|

7、其他无形资产
经清查核实，其他无形资产原始入账价值为 500,000.00元，已摊销416,666.76元，账面值为83,333.24元，该其他无形资产为一千吨污水哌嗪专利技术。评估人员核对了明细账、总账及报表，抽查了相关凭证，并对该资产进行了摊销测算。经核实该项资产已无使用价值，故评估为零。
8、应付账款评估
经清查核实，应付账款账面值为 4,584,846.31元，款项主要为应付材料款等。评估人员核对了明细账、总账及报表，抽查了相关凭证，并对大额应付款项发函询证。截止编写本评估说明，尚未收到回函；对未回函的大额应付款项，评估人员采用了替代程序进行验证。根据对应付款项的真实性进行验证，确认应付账款属实。应付款项评估值为 4,584,846.31元。
9、预收账款评估
经清查核实，预收账款账面值为 6,150.00元，款项主要为预收货款。评估人员核对了明细账、总账及报表，抽查了相关凭证，并对大额预收款项发函询证。
截止编写本评估说明，尚未收到回函；根据对预收款项的真实性进行验证，确认预收账款属实。预收款项评估值为 6,150.00元。
10、其他应付款评估
经清查核实，其他应付款账面值为 1,711,583.82元，款项主要为往来款及
代扣工资等。评估人员核对了明细账、总账及报表，抽查了相关凭证，并对大额
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应付款项发函询证。截止编写本评估说明，尚未收到回函；对未回函的大额应付款项，评估人员采用了替代程序进行验证。根据对其他应付款的真实性进行验证，确认其他应付款属实。其他应付款评估值为 1,711,583.82元。
三）长期股权投资--江西昌九金桥化工有限公司评估值的确定
经评定估算，截止评估基准日 2014年 3月 31日，江西昌九金桥化工有限公司股东全部权益（净资产）价值如下表：
金额单位：人民币万元
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|项 目||账面价值|评估价值(变现价值)|增减值|增值率%|
|||A|B|C=B-A|D=C/A*100%|
|流动资产|1|4.03|4.03|||
|非流动资产|2|713.44|678.86|-34.58|-4.85|
|长期股权投资|3|||||
|固定资产|4|705.11|678.86|-26.25|-3.72|
|无形资产|5|8.33||-8.33|-100.00|
|资产总计|6|717.47|682.89|-34.58|-4.82|
|流动负债|7|630.26|630.26|||
|负债合计|8|630.26|630.26|||
|净资产(所有者权益)|9|87.21|52.63|-34.58|-39.65|

则：长期股权投资评估值=被投资企业净资产×江西昌九生物化工股份有限公司持股比例=526,249.82×50%=142,561.08元。
（四）对江西昌九康平气体有限公司股权投资评估
一）公司简介
见本说明中“被投资单位简介”中的详细介绍。
根据本项目评估目的和评估对象的特点，我们采用资产基础法对评估基准日纳入评估范围的各项资产价值进行评估。采用资产基础法的几点考虑：
1、企业虽勉强尚能生产经营，但经济效益低下，今后的效益情况也存在较大的不确定性，故采用收益法的前提条件不具备。
2、由于缺乏与被评估资产相类似的交易案例，故也无法采用市场比较法进行评估。
3、化工企业的资产主要是化工专业设备和建筑物，而该两类资产的价值在资
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产基础法中都能得到体现，故采用资产基础法评估，可以合理地反映出委估净资产的价值。
二）资产基础法下各科目评估技术说明
1、货币资金评估
经清查核实，货币资金账面值为 350,341.21元，其中：现金账面值为20,817.25元；银行存款账面值为329,523.96元，涉及南昌银行总行营业部和建行南钢支行2笔存款账户。
评估方法：货币资金特性决定了其在特定的清算价值类型前提下不存在变现折扣事项。货币资金按核对无误后的账面值作为评估值。
现金：评估人员查阅了现金日记账及总账，并对现金进行了实地盘点，实际清点盘点日现金数，核对盘点日与基准日间的现金日记账，记录盘点日与基准日间现金日记账的借方发生额与贷方发生额，用实际清点的盘点日现金数加贷方发生额再扣减借方发生额的值与基准日现金库存数进行比较，确认两者数据一致，基准日的现金库存数20,817.25元，即为评估值。
银行存款：评估人员查阅了银行存款日记账及总账，并对银行存款逐笔进行了函证，取得评估基准日的银行对账单和由产权持有单位提供的银行存款余额调节表，检查产权持有单位银行存款记录和银行对账单评估基准日余额的差距，复核银行存款余额调节表的编制，并根据回函情况，确认银行存款账面值329,523.96元，即为评估值。
经评定估算，货币资金评估（变现）值为350,341.21元。
2、应收账款评估
经清查核实，应收账款账面值为1,486,895.31元，减：坏账准备 111,426.53元，应收账款净额为1,375,468.78元，款项主要为销售货款,共涉及往来37户。
评估方法：对应收账款的评估，评估人员在核实无误的基础上，根据款项可能收回的数额确定评估值。对于有充分理由相信全都能收回的，按全部应收款额计算评估值；对于很可能收不回部分款项的，在难以确定收不回款项的数额时，
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按财务上计算坏账准备的方法，估计出这部分款项，再从这部分应收账款总额中扣除得到评估值；对于符合有关管理制度规定应予核销的或有确凿证据表明无法收回的，按零值计算；各种情况计算出的评估值汇总即得出应收款项的评估值。
坏账准备评估值为零。由于以上方法体系已充分考虑了评估变现因素，故本次评估不再考虑特定清算价值类型下的变现折扣率。
经评定估算，应收账款评估（变现）值为1,375,468.78元。
3、预付账款的评估
预付账款账面值 98,635.90元，共有 6笔，均为未结算的预付购货款，账龄均在1年以内。
评估人员查阅相关合同、凭证等资料，对待评估预付款项进行核查，做到账账、账表相符，并发函询证，并对未回函的大额预付款项，评估人员采用了替代程序进行验证。同时评估人员了解评估基准日至评估现场作业日期间已接受的服务和收到的货物情况，以核实预付账款的真实性。同时考虑特定清算价值类型下的20%的变现折扣率，以此确定评估值。
经评定估算，预付账款评估（变现）值为78,908.72元。
4、其他应收款评估
纳入本次评估的其他应收款评估基准日账面值为 330,770.99元，减：坏账准备19,531.05元，其他应收款净额为311,239.94元，款项主要包括个人借支、保险费等，共涉及往来结算户8户。
评估方法：对其他应收款的评估，评估人员在核实无误的基础上，根据款项可能收回的数额确定评估值。对于有充分理由相信全都能收回的，按全部应收款额计算评估值；对于很可能收不回部分款项的，在难以确定收不回款项的数额时，按财务上计算坏账准备的方法，估计出这部分款项，再从这部分应收账款总额中扣除得到评估值；对于符合有关管理制度规定应予核销的或有确凿证据表明无法收回的，按零值计算；各种情况计算出的评估值汇总即得出应收款项的评估值。
坏账准备评估值为零。
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由于以上方法体系已充分考虑了评估变现因素，故本次评估不再考虑特定清算价值类型下的变现折扣率。
经评定估算，其他应收款评估（变现）值为311,239.94元。
5、存货评估
经清查核实，存货账面值为59,317.29元，纳入存货评估范围为原材料。
①原材料
经清查核实，原材料账面值为 59,317.29元，包括备品备件和液氮等，主要存放于仓库内。
评估方法：本次评估根据现场盘点，以清查核实后的数量乘以合理市场价格，对其中失效、变质、残损、报废、无用的，考虑相应折扣，扣除相应贬值额后，确定评估值，同时在此基础上，考虑在特定清算价值类型下的20%的变现折扣率。
经评定估算，存货评估（变现）值为44,971.08元。
6、长期股权投资评估
纳入本次评估范围的长期投资账面值金额为 140,000.00元，为产权持有单位对南昌康平干冰科技有限公司的长期股权投资，投资日期 2010年9月，投资成本为140,000.00元，持股比例为20%。
产权持有单位对南昌康平干冰科技有限公司的长期股权投资为非控股的长期股权投资单位，对于非控股(参股)的长期股权投资单位，依据被投资单位提供的最近一期会计报表，以其反映的净资产乘以持股比例确定长期股权投资的评估值。
同时在此基础上考虑特定清算价值类型下的20%的变现折扣率，以此确定评估（变现）值。
则长期股权投资-南昌康平干冰科技有限公司评估（变现）值= 989,816.49×20%×（1-20%）=158,370.64元。
7、固定资产-房屋建筑物类资产评估
固定资产-房屋建筑物类资产账面情况如下：
金额：元
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|||||
|-|-|-|-|
|编号|科目名称|账面价值||
|||原值|净值|
||房屋建筑物类合计|526,746.94|421,796.15|
|4-6-1|固定资产-房屋建筑物|526,746.94|421,796.15|

评估方法：与上述评估说明中房屋建筑物类资产评估方法相同。
经评估，江西昌九康平气体有限公司固定资产-房屋建筑物类资产评估结果如下：
金额：元
||||||
|-|-|-|-|-|
|科目名称|账面价值||评估（变现）价值||
||原值|净值|原值|净值|
|房屋建筑物类合计|526,746.94|421,796.15|1,512,380.00|533,255.60|
|固定资产-房屋建筑物|526,746.94|421,796.15|1,512,380.00|533,255.60|

8、固定资产-机器设备类资产评估
固定资产-机器设备类资产账面情况如下：
金额：元
||||
|-|-|-|
|科目名称|账面价值||
||原值|净值|
|设备类合计|5,432,469.83|2,168,724.98|
|固定资产-机器设备|4,293,686.72|1,688,841.74|
|固定资产-车辆|1,084,698.59|473,106.97|
|固定资产-电子设备|54,084.52|6,776.27|

评估方法：与上述评估说明中机器设备类资产评估方法相同。经评估，江西昌九康平气体有限公司固定资产-机器设备类资产评估结果如下：
金额：元
||||||
|-|-|-|-|-|
|科目名称|账面价值||评估（变现）价值||
||原值|净值|原值|净值|
|设备类合计|5,432,469.83|2,168,724.98|4,861,280.00|1,424,177.81|
|固定资产-机器设备|4,293,686.72|1,688,841.74|4,186,670.00|1,147,922.61|
|固定资产-车辆|1,084,698.59|473,106.97|630,680.00|264,693.60|
|固定资产-电子设备|54,084.52|6,776.27|43,930.00|11,561.60|

9、长期待摊费用评估
纳入评估范围的长期待摊费用基准日账面值为 368,401.35元，为产权持有单
位的钢瓶摊销费，原始发生额为509,413.70元，摊销期限为10年。
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评估方法：评估人员核对了明细账、总账及报表，抽查了相关凭证，并对该资产进行了摊销测算；以核对无误的摊销金额确认评估值。同时在此基础上考虑特定清算价值类型下的20%的变现折扣率，以此确定评估（变现）值。
经评定估算，长期待摊费用评估（变现）值=368,401.35×（1-20%）=294,721.08元。
10、应付账款评估
经清查核实，应付账款账面值为844,315.56元，款项主要为应付货款等。评估人员核对了明细账、总账及报表，抽查了相关凭证，并对大额应付款项发函询证。截止编写本评估说明，尚未收到回函；对未回函的大额应付款项，评估人员采用了替代程序进行验证。根据对应付款项的真实性进行验证，确认应付账款属实。应付款项评估值为844,315.56元。
11、预收账款评估
经清查核实，预收账款账面值为 99,451.87元，款项主要为预收货款。评估人员核对了明细账、总账及报表，抽查了相关凭证，并对大额预收款项发函询证。
截止编写本评估说明，尚未收到回函；根据对预收款项的真实性进行验证，确认预收账款属实。预收款项评估值为99,451.87元。
12、应付职工薪酬评估
经清查核实，应付职工薪酬账面值为12,860.27元。评估人员核对了明细账、总账及报表，抽查了相关凭证，确认应付职工薪酬属实。应付职工薪酬评估值为12,860.27元。
13、应交税费评估
经清查核实，应交税费账面值为 91,086.00元，为计提的增值税、城建税、教育附加费等。评估人员核对了明细账、总账及报表，抽查了税费的计提和上缴凭证，确认应交税费属实。应交税费评估值为91,086.00元。
14、其他应付款评估
经清查核实，其他应付款账面值为500,060.31元，款项主要为水电费、钢瓶
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押金和代收代缴社保医保等。评估人员核对了明细账、总账及报表，抽查了相关凭证，并对大额应付款项发函询证。截止编写本评估说明，尚未收到回函；对未回函的大额应付款项，评估人员采用了替代程序进行验证。根据对其他应付款的真实性进行验证，确认其他应付款属实。其他应付款评估值为500,060.31元。
三）长期股权投资--江西昌九康平气体有限公司评估值的确定
经评定估算，截止评估基准日 2014年 3月 31日，江西昌九康平气体有限公司股东全部权益（净资产）价值如下表：
金额单位：人民币万元
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|项 目||账面价值|评估价值(变现价值)|增减值|增值率%|
|||A|B|C=B-A|D=C/A*100%|
|流动资产|1|219.50|216.09|-3.41|-1.55|
|非流动资产|2|309.89|241.05|-68.84|-22.21|
|长期股权投资|3|14.00|15.84|1.84|13.14|
|固定资产|4|259.05|195.74|-63.31|-24.44|
|长期待摊费用|5|36.84|29.47|-7.37|-20.01|
|资产总计|6|529.39|457.14|-72.25|-13.65|
|流动负债|7|154.78|154.78|||
|负债合计|8|154.78|154.78|||
|净资产(所有者权益)|9|374.61|302.36|-72.25|-19.29|

则：长期股权投资评估值=被投资企业净资产×江西昌九生物化工股份有限公司持股比例=3,023,680.85×40.19%=1,215,217.33元
（五）对江西昌九化肥有限公司股权投资评估
一）公司简介
见本说明中“被投资单位简介”中的详细介绍。
根据本项目评估目的和评估对象的特点，我们采用资产基础法对评估基准日纳入评估范围的各项资产价值进行评估。采用资产基础法的几点考虑：
1、企业自成立之日起一直未能正常生产经营，今后的效益情况存在较大的不确定性，故采用收益法的前提条件不具备。
2、由于缺乏与被评估资产相类似的交易案例，故也无法采用市场比较法进行
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评估。
3、化工企业的资产主要是化工专业设备和建筑物，而该两类资产的价值在资产基础法中都能得到体现，故采用资产基础法评估，可以合理地反映出委估净资产的价值。
二）资产基础法下各科目评估技术说明
1、货币资金评估
经清查核实，货币资金账面值为3,105.33元，为中国建设银行和中国工商银行的3笔银行存款账户。
评估方法：货币资金特性决定了其在特定的清算价值类型前提下不存在变现折扣事项。货币资金按核对无误后的账面值作为评估值。
银行存款：评估人员查阅了银行存款日记账及总账，并对银行存款逐笔进行了函证，取得评估基准日的银行对账单和由产权持有单位提供的银行存款余额调节表，检查产权持有单位银行存款记录和银行对账单评估基准日余额的差距，复核银行存款余额调节表的编制，并根据回函情况，确认银行存款账面值 3,105.33元，即为评估值。
经评定估算，货币资金评估（变现）值为3,105.33元。
2)其他应收款评估
纳入本次评估的其他应收款评估基准日账面值为 9,600,162.20元，减：坏账准备 480,008.11元，其他应收款净额为 9,120,154.09元，款项主要为与昌九生化股份有限公司根据合作协议确认开办费及预付的设备款，共涉及往来结算户 3户。
评估方法：对其他应收款的评估，评估人员在核实无误的基础上，根据款项可能收回的数额确定评估值。对于有充分理由相信全都能收回的，按全部应收款额计算评估值；对于很可能收不回部分款项的，在难以确定收不回款项的数额时，按财务上计算坏账准备的方法，估计出这部分款项，再从这部分应收账款总额中扣除得到评估值；对于符合有关管理制度规定应予核销的或有确凿证据表明无法
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收回的，按零值计算；各种情况计算出的评估值汇总即得出应收款项的评估值。
坏账准备评估值为零。
由于以上方法体系已充分考虑了评估变现因素，故本次评估不再考虑特定清算价值类型下的变现折扣率。
经评定估算，其他应收款评估（变现）值为9,120,154.09元。
3)存货评估
经清查核实，存货账面值为12,121.20元，纳入存货评估范围为原材料。
①原材料
经清查核实，原材料账面值为 12,121.20元，主要为备品备件等，主要存放于仓库内。
评估方法：本次评估根据现场盘点，以清查核实后的数量乘以合理市场价格，对其中失效、变质、残损、报废、无用的，考虑相应折扣，扣除相应贬值额后，确定评估值，同时在此基础上，考虑在特定清算价值类型下的20%的变现折扣率。
经评定估算，存货评估（变现）值为12,121.20元。
5）固定资产-机器设备类资产评估
固定资产-机器设备类资产账面情况如下：
金额：元
||||
|-|-|-|
|科目名称|账面价值||
||原值|净值|
|设备类合计|11,816,224.00|6,361,286.97|
|固定资产-机器设备|11,816,224.00|6,361,286.97|
|固定资产-车辆|||
|固定资产-电子设备|||

评估方法：与上述评估说明中机器设备类资产评估方法相同。经评估，江西昌九化肥有限公司固定资产-机器设备类资产评估结果如下：
金额：元
||||||
|-|-|-|-|-|
|科目名称|账面价值||评估（变现）价值||
||原值|净值|原值|净值|
|设备类合计|11,816,224.00|6,361,286.97|34,967,000.00|6,369,334.72|

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固定资产-机器设备 11,816,224.00 6,361,286.97 34,967,000.00 6,369,334.72
||
|-|
|固定资产-车辆|
|固定资产-电子设备|

6）其他应付款评估
经清查核实，其他应付款账面值为2,150,000.00元，款项主要为被代垫的费用等。评估人员核对了明细账、总账及报表，抽查了相关凭证，并对大额应付款项发函询证。截止编写本评估说明，尚未收到回函；对未回函的大额应付款项，评估人员采用了替代程序进行验证。根据对其他应付款的真实性进行验证，确认其他应付款属实。其他应付款评估值为2,150,000.00元。
（3）长期股权投资--江西昌九化肥有限公司评估值的确定
经评定估算，截止评估基准日 2014年 3月 31日，江西昌九化肥有限公司股东全部权益（净资产）价值如下表：
金额单位：人民币万元
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|项 目||账面价值|评估价值(变现价值)|增减值|增值率%|
|||A|B|C=B-A|D=C/A*100%|
|流动资产|1|913.54|913.54|||
|非流动资产|2|636.13|636.93|0.80|0.13|
|长期股权投资|3|||||
|固定资产|4|636.13|636.93|0.80|0.13|
|长期待摊费用|5|||||
|资产总计|6|1,549.67|1,550.47|0.80|0.05|
|流动负债|7|215.00|215.00|||
|负债合计|8|215.00|215.00|||
|净资产(所有者权益)|9|1,334.67|1,335.47|0.80|0.06|

则：长期股权投资评估值=被投资企业净资产×江西昌九生物化工股份有限公司持股比例=13,354,715.34×50%=6,677,357.67元。
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