深圳广田集团股份有限公司拟转让
深圳市广田置业有限公司100%股权项目
资产评估报告
中联评报字【2016】第 1887号
中中联联资资产产评评估估集集团团有有限限公公司司
二二〇〇一一六六年年十十一一月月八八日日
目录
注册资产评估师声明 .................................................................... 1摘要 ................................................................................................ 2一、委托方、被评估单位和其他评估报告使用者 ................. 4二、评估目的 ............................................................................. 7三、评估对象和评估范围 ......................................................... 7四、价值类型及其定义 ............................................................. 9五、评估基准日 ......................................................................... 9六、评估依据 ........................................................................... 10七、评估方法 ........................................................................... 11八、评估程序实施过程和情况 ............................................... 15九、评估假设 ........................................................................... 16十、评估结论 ........................................................................... 18十一、特别事项说明 ............................................................... 19十二、评估报告使用限制说明 ............................................... 21十三、评估报告日 ................................................................... 21
中联资产评估集团有限公司
备查文件目录 .............................................................................. 23
中联资产评估集团有限公司
注册资产评估师声明
一、我们在执行本资产评估业务中，遵循了相关法律法规和资产评估准则，恪守独立、客观和公正的原则；根据我们在执业过程中收集的资料，评估报告陈述的内容是客观的，并对评估结论合理性承担相应的法律责任。
二、评估对象涉及的资产、负债清单由委托方、被评估单位申报并经其签章确认；所提供资料的真实性、合法性、完整性，恰当使用评估报告是委托方和相关当事方的责任。
三、我们与评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系；
与相关当事方没有现存或者预期的利益关系，对相关当事方不存在偏见。
四、我们已对评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查；我们已对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验，并对已经发现的问题进行了如实披露，且已提请委托方及相关当事方完善产权以满足出具评估报告的要求。
五、我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设和限定条件的限制，评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明的假设、限定条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。
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资产评估报告
中联评报字【2016】第 1887号
摘要
中联资产评估集团有限公司接受广田控股集团有限公司、深圳广田集团股份有限公司的委托，就深圳广田集团股份有限公司拟转让深圳市广田置业有限公司100%股权之经济行为，对所涉及的深圳市广田置业有限公司股东全部权益于评估基准日的市场价值进行了评估。
评估对象为深圳市广田置业有限公司股东全部权益，评估范围是深圳市广田置业有限公司的全部资产及相关负债，包括流动资产、非流动资产及相应负债。
评估基准日为 2016年 9月 30日。
本次评估的价值类型为市场价值。
本次评估以持续使用和公开市场为前提，结合委估对象的实际情况，综合考虑各种影响因素，采用资产基础法对深圳市广田置业有限公司进行整体评估。
经实施清查核实、实地查勘、市场调查和评定估算等评估程序，深圳广田集团股份有限公司拟转让的深圳市广田置业有限公司股东全部权益在评估基准日 2016年 9月 30日的评估结论如下：
在未考虑流动性折扣的前提下，深圳市广田置业有限公司净资产账面价值3,932.61万元，评估值15,274.09万元，评估增值11,341.48万元，
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增值率288.40%。
在使用本评估结论时，特别提请报告使用者使用本报告时注意报告
中所载明的特殊事项以及期后重大事项。
评估结果使用有效期为评估基准日后一年，本报告评估结果使用有效期一年，即自 2016年 9月 30日至 2017年 9月 29日使用有效。
以上内容摘自资产评估报告正文，欲了解本评估项目的详细情况和合理理解评估结论，应当阅读资产评估报告全文。
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资产评估报告
中联评报字【2016】第 1887号
广田控股集团有限公司、深圳广田集团股份有限公司：
中联资产评估集团有限公司接受贵公司的委托，根据有关法律法规和资产评估准则，采用资产基础法，按照必要的评估程序，就深圳广田集团股份有限公司拟转让深圳市广田置业有限公司100%股权之经济行为，对所涉及的深圳市广田置业有限公司股东全部权益于评估基准日的市场价值进行了评估。现将资产评估情况报告如下：
一、委托方、被评估单位概况
本次资产评估的委托方为广田控股集团有限公司、深圳广田集团股份有限公司，被评估单位为深圳市广田置业有限公司。
（一）委托方之一概况
公司名称：广田控股集团有限公司
公司地址：深圳市罗湖区深南东路 2098号
法定代表人：叶远西
注册资本：10000万元人民币
实收资本：10000万元人民币
公司类型：有限责任公司
统一社会信用代码：91440300279415894L
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经营范围：投资管理、资产管理、投资咨询、企业管理咨询（以上各项均不含法律、行政法规、国务院决定禁止及规定需审批的项目）；
从事担保业务；投资兴办实业（具体项目另行申报）；国内贸易（不含专营、专控和专卖商品）；在合法取得使用权的土地上从事房地产开发经营；物业管理；房地产经纪；房地产信息咨询；自有物业租赁。
（二）委托方之二概况
公司名称：深圳广田集团股份有限公司
公司地址：深圳市罗湖区深南东路 2098号
法定代表人：范志全
注册资本：155121.9657万元人民币
实收资本：155121.9657万元人民币
公司类型：上市股份有限公司
统一社会信用代码：440301103001135
经营范围：承担境内、外各类建筑（包括车、船、飞机）的室内外装饰工程的设计与施工；承接公用、民用建设项目的水电设备安装；各类型建筑幕墙工程、金属门窗的设计、生产、制作、安装及施工；机电设备安装工程、建筑智能化工程、消防设施工程、园林绿化工程的设计与施工；市政工程施工；家具和木制品的设计、生产和安装；建筑装饰石材加工、销售及安装；建筑装饰设计咨询、服务；建筑装饰软饰品设计、制作、安装以及经营；新型环保材料的技术研发、生产及销售（以上各项不含法律、行政法规、国务院决定规定需报经审批的项目，涉及有关主管部门资质许可的需取得资质许可后方可经营），从事货物及技术进出口业务。投资兴办实业（具体项目另行申报）。
（三）被评估单位概况
公司名称：深圳市广田置业有限公司
公司地址：深圳市罗湖区沿河北路1003号京基东方都会一层119--1
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法定代表人：汪洋
注册资本：3800万元人民币
公司类型：有限责任公司（法人独资）
注册号：440301103041993
经营范围：投资房地产及其它各类实业（具体项目另行申报）；国内商业、物资供销业（不含专营、专控、专卖商品）；投资策划、信息咨询（不含限制项目）。地块号为H123－0011的房地产开发经营。
截至评估基准日，公司的股权结构：
股东名称、出资额和出资比例
|||||
|-|-|-|-|
|序号|股东名称|出资额（万元）|出资比例%|
|1|深圳广田集团股份有限公司|3800|100|
||合计|3800|100|

2、公司资产情况
截止评估基准日2016年9月30日，被评估单位账面资产总额5,224.58万元，负债1,291.97万元，净资产3,932.61万元。具体包括流动资产2,504.43万元；非流动资产2,720.16万元；流动负债1,291.97万元。
3、近三年财务状况
被评估单位近三年及评估基准日资产负债情况表
单位：人民币万元
|||||||||||||||||||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
|||||项目||2013年12月31日|||||2014年12月31日|||||2015年12月31日|||||2016年9月30日|||
||||总资产|||||6,135.51|||||5,465.20|||||5,578.33|||||5,224.58|
|||||负债|||||840.96|||||48.25|||||48.94||||1,291.97|
||||净资产|||||5,294.55|||||5,416.95|||||5,529.40|||||3,932.61|
||||||||2013年全年|||||2014年全年|||||2015年全年|||||2016年1-9月||
||主营业务收入||||||||560.79|||||602.27|||||609.30||||297.41|
|||利润总额|||||||208.61|||||178.77|||||150.04||||-423.63|
||||净利润||||||156.27|||||122.40|||||112.45||||-317.76|
|审计机构|||||瑞华会计师事务所（特殊普通合伙）深圳分所|||||瑞华会计师事务所（特殊普通合伙）深圳分所|||||瑞华会计师事务所（特殊普通合伙）深圳分所|||||瑞华会计师事务所（特殊普通合伙）深圳分所||||

2016年 9月 30日净资产大幅减少是计提应付利润、及审计调整形
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成的。
（三）委托方与被评估单位之间的关系
委托方之二持有被评估单位100%股权，是本次经济行为的转让方；
委托方之一是本次经济行为的受让方，也是被评估单位的关联方。
（四）委托方、业务约定书约定的其他评估报告使用者
本评估报告的使用者为委托方、经济行为相关的当事方，任何未经评估机构和委托方确认的机构或个人不能由于得到评估报告而成为评估报告使用者。
二、评估目的
根据《委托函》，深圳广田集团股份有限公司拟转让深圳市广田置业有限公司100%股权。
本次资产评估的目的是反映深圳市广田置业有限公司股东全部权益于评估基准日的市场价值，为深圳广田集团股份有限公司拟转让深圳市广田置业有限公司100%股权之经济行为提供价值参考意见。
三、评估对象和评估范围
评估对象为深圳市广田置业有限公司股东全部权益，评估范围是深圳市广田置业有限公司的全部资产及相关负债，包括流动资产、非流动资产及相应负债，账面资产总额 5,224.58万元，负债1,291.97万元，净资产 3,932.61万元。具体包括流动资产 2,504.43万元；非流动资产 2,720.16万元；流动负债 1,291.97万元。
上述资产与负债数据摘自经瑞华会计师事务所（特殊普通合伙）深圳分所审计的资产负债表，系瑞华深圳审字[2016]48270059号审计报告，评估是在企业经过审计后的财务数据基础上进行的。
委托评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围
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一致。
（一）委估主要资产情况
纳入评估范围内的实物资产账面值 2,614.25万元，占评估范围内总资产的 50.04%。资产为投资性房地产、固定资产，情况如下：
1、投资性房地产
投资性房地产账面值 604.13万元，位于深圳市罗湖区东方都会大厦负一层、负二层内：
||||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
|序号|权证编号|房屋名称|来源|用途|结构|建成年月|计量单位|建筑面积|
|1|无|地下车库|自建|车位|框架|2004/10/18|平方米|8,297.91（190个车位）|
||合计|||||||8,297.91|

根据测绘报告，以上房产建筑面积为 8297.91平方米，共计 190个车位。装修标准为：内墙涂料、水泥地面。因深圳市地下车位无法办理产权，使用期限与地上建筑物一致，于 2073年 5月 7日到期。建筑物保养较好，结构完整，可正常使用。
2、固定资产——房屋建筑物
房屋建筑物账面值 2,009.57万元，位于位于深圳市罗湖区东方都会大厦一层、二层内：
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|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
|序号|权证编号|房屋名称|来源|用途|结构|建成年月|计量单位|建筑面积|
|1|深房地字第2000428036号|东方都会大厦裙楼119铺|自建|商业|框架|2004/10/18|平方米|962.08|
|2|深房地字第2000428038号|东方都会大厦裙楼201铺|自建|商业|框架|2004/10/18|平方米|2,783.00|
|3||东方都会办公楼电梯|自建||||||
||合计|||||||3,745.08|

根据《房地产证》，以上房产用地面积为 6,646.97平方米，用途为
商业、住宅、单身公寓用地，使用年限至 2073年 5年 7日。装修标准
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为：地砖地面，内墙涂料、木板，外墙玻璃，天花吊顶，配有垂直电梯，水电供应正常。以上房产租期至 2016年 6月 30日止，截至报告出具日期，以上房产闲置。建筑物保养较好，结构完整，可正常使用。
3、固定资产——车辆
车辆账面值 5,540.50元，为 1辆五十铃NHR55ELW/R轻型货车，车牌号为粤BZ1762，已使用 13年，尚可使用 2年。该车辆自 2014年开始闲置，亦未经过最新年检。经现场勘察，车辆保养较好，可正常使用。
（二）企业申报的账面记录或者未记录的无形资产情况
企业申报范围内无无形资产。
（三）企业申报的表外资产的类型、数量
企业申报评估的资产全部为企业账面记录的资产，无表外资产。
（四）引用其他机构出具的报告的结论所涉及的资产类型、数量和账面金额
本次评估未引用其他机构报告内容。
四、价值类型及其定义
依据本次评估目的，确定本次评估的价值类型为市场价值。
市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。
五、评估基准日
本项目资产评估的基准日是 2016年 9月 30日。
此基准日是委托方在综合考虑被评估单位的资产规模、工作量大小、预计所需时间、合规性等因素的基础上确定的。
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六、评估依据
本次资产评估遵循的评估依据主要包括经济行为依据、法律法规依据、评估准则依据、资产权属依据，及评定估算时采用的取价依据和其他参考资料等，具体如下：
（一）经济行为依据
1、委托函。
（二）法律法规依据
1.《中华人民共和国公司法》（2013年 12月 28日中华人民共和国第十二届全国人民代表大会常务委员会第六次会议修订）；
2.《中华人民共和国证券法》（2014年 8月 31日第十二届全国人民代表大会常务委员会第十次会议修订）；
3.《中华人民共和国城市房地产管理法》（2007年修订）；
4.《中华人民共和国土地管理法》（2004年 8月 28日第十届全国人民代表大会常务委员会第十一次会议修订）；
（三）评估准则依据
1、 《资产评估准则—基本准则》（财企（2004）20号）；
2、 《资产评估职业道德准则—基本准则》（财企（2004）20号）；
3、 《资产评估职业道德准则—独立性》（中评协〔2012〕248号）；
4、 《资产评估准则—业务约定书》（中评协[2011]230号）5、 《资产评估准则—评估报告》（中评协[2011]230号）；
6、 《资产评估准则—评估程序》（中评协[2007]189号）；
7、 《资产评估准则——企业价值》（中评协[2011]227号）；
8、 《资产评估准则—不动产》(中评协[2007]189号)；
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9、 《资产评估准则—机器设备》(中评协[2007]189号)；
10、《资产评估准则—工作底稿》（中评协[2007]189号）；
11、《资产评估价值类型指导意见》（中评协[2007]189号）；
12、《投资性房地产评估指导意见（试行）》（2010年）；
13、《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》（会协[2003]18号）；
14、《房地产估价规范》(GB50291-2015)；
15、《企业会计准则—基本准则》（财政部令第 33号）；
16、《企业会计准则—应用指南》（财会[2006]18号）。
（四）资产权属依据
1、 房地产证；
2、 房产测绘报告。
（五）取价依据
1、 《中国人民银行贷款利率表》2015年 10月 24日起执行；
2、 《资产评估常用方法与参数手册》（机械工业出版社 2011年版）；
3、 《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》（2008年）
4、 《中华人民共和国增值税暂行条例》（2008年）
5、 《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕 36号)；
6、 当地的市场价格资料。
（六）其它参考资料
1、 其他参考资料。
七、评估方法
（一）评估方法的选择
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依据资产评估准则的规定，企业价值评估可以采用收益法、市场法、资产基础法三种方法。收益法是指将预期收益资本化或者折现，确定评估对象价值的评估方法，强调的是企业的整体预期盈利能力。市场法是指将评估对象与可比上市公司或者可比交易案例进行比较，确定评估对象价值的评估方法，它具有估值数据直接取材于市场，估值结果说服力强的特点。资产基础法是指以被评估企业评估基准日的资产负债表为基础，合理评估企业表内及表外各项资产、负债价值，确定评估对象价值的评估方法。
本次评估目的是股权转让，资产基础法从企业购建角度反映了企业的价值，为经济行为实现后企业的经营管理及考核提供了依据，因此本次评估选择资产基础法进行评估。
现收入来源为房地产出租。在本次评估采用资产基础法计算时，已采用收益还原法（小收益法）对房地产进行收益折现测算。因股权市场和房地产市场存在较大差异，股权（企业）折现率与房地产折现率差异较大，整体收益法（大收益法）难以准确反映被评估企业的市场价值。
故不再采用整体收益法（大收益法）。
市场法属于间接评估方法。市场法常用的两种具体方法是上市公司比较法和交易案例比较法。由于我国目前市场化、信息化程度尚不高，很难取得与评估对象近似的可比公司或交易案例。因此，本次评估不适宜采用市场法。
综上，本次评估确定采用资产基础法进行评估。
（二）资产基础法介绍
资产基础法，是指以被评估企业评估基准日的资产负债表为基础，合理评估企业表内及表外各项资产、负债价值，确定评估对象价值的评估方法。
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各类资产及负债的评估方法如下：
1、流动资产
（1）货币资金：现金、银行存款、其他货币资金。
对现金进行全面的实地盘点，根据盘点金额情况和基准日期至盘点日期的账务记录情况倒推评估基准日的金额。
对银行存款进行询证，核对银行对账单，银行存款余额调节表，以核实后账面值确定评估值。
对其他货币资金进行询证，以核实后账面值确定评估值。
（2）应收类账款
评估人员在对应收账核实无误的基础上，借助于历史资料和现在调查了解的情况，具体分析数额、欠款时间和原因、款项回收情况、欠款人资金、信用、经营管理现状等，应收账款采用个别认定和账龄分析的方法估计评估风险损失。
账款合计减去评估风险损失后的金额确定评估值。
2、非流动资产
（1）投资性房地产、固定资产——房屋建筑物
根据调查情况，被评估单位拟持有房产用于出租获取收益，对于收益性资产的估价，宜选用收益法作为估价方法，故以收益还原法作为本次评估方法。
收益还原法就是在求取委估资产的价格时，先预计估价对象未来的正常净收益，再选用适当的收益还原率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的价值。
收益还原法的基本计算公式：
n F
t
P= Σ
────
t=1 (1+i)t
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式中：P——评估值；
F——未来第t个收益期的预期收益额；
t
i——折现率
t——收益年份
（2）车辆
本次车辆以市场价格为依据，结合车辆的特点和收集资料情况，主要采用重置成本法进行评估。
评估值=重置全价×成新率
1）重置全价的确定
运输车辆重置全价
根据车辆市场信息及近期车辆市场价格资料，确定本评估基准日的运输车辆价格，在此基础上根据《中华人民共和国车辆购置税暂行条例》及相关文件计入车辆购置税、新车上户牌照费等，确定其重置全价：重置全价=现行不含税购价+车辆购置税+新车上户牌照费等
①购置价：参照车辆所在地同类车型最新交易的市场价格确定；参照车辆所在地同类车型最新交易的市场价格确定；对购置时间较长，现不能查到原型号规格的车辆购置价格时采取相类似、同排量车辆价格作为评估车辆购置价。
②车辆购置税：根据 2001年国务院第 294号令《中华人民共和国车辆购置税暂行条例》的有关规定：车辆购置税应纳税额＝计税价格×10%。该“纳税人购买自用车辆的计税价格应不包括增值税税款”。故：购置附加税＝购置价÷(1+17%)×10%。
③新车上户牌照费等：根据车辆所在地该类费用的内容及金额确定。
2）成新率的确定
车辆成新率
对于运输车辆，根据商务部、发改委、公安部、环境保护部令 2012
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年第 12号《机动车强制报废标准规定》的有关规定和车辆使用和持有的情况，按以下方法确定成新率后取其较小者为最终成新率，即：
使用年限成新率＝(1－已使用年限／规定或经济使用年限)×100%行驶里程成新率＝(1－已行驶里程／规定行驶里程)×100%
成新率＝Min（使用年限成新率，行驶里程成新率）
同时对待估车辆进行必要的勘察鉴定，若勘察鉴定结果与按上述方法确定的成新率相差较大，则进行适当的调整，若两者结果相当，则不进行调整。
3）评估价值的确定
评估价值=重置全价×成新率
（3）递延所得税资产
递延所得税资产为以往年度亏损计提，评估人员在核实以往年度利润情况核实无误的基础上，以账面值确认为评估值。
3、负债
检验核实各项负债在评估目的实现后的实际债务人、负债额，以评估目的实现后的产权所有者实际需要承担的负债项目及金额确定评估值。
八、评估程序实施过程和情况
整个评估工作分四个阶段进行：
（一）评估准备阶段
1、2016年10月，委托方与评估机构就本次评估的目的、评估基准日、评估范围等问题协商一致，并制订出本次资产评估工作计划。
2、配合企业进行资产清查、填报资产评估申报明细表等工作。2016年10月25日，评估项目组人员对委估资产进行了详细了解，布置资产评
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估工作，协助企业进行委估资产申报工作，收集资产评估所需文件资料。
（二）现场评估阶段
项目组现场评估阶段的时间为2016年10月27日至2016年10月28日。
主要工作如下：
1、听取委托方有关人员介绍企业总体情况和委估资产的历史及现状，了解企业的财务制度、经营状况、固定资产技术状态等情况。
2、对企业提供的资产清查评估申报明细表进行审核、鉴别，并与企业有关财务记录数据进行核对，对发现的问题协同企业做出调整。
3、根据资产清查评估申报明细表，对资产进行了全面清查核实。
4、查阅收集委估资产的产权证明文件。
5、根据委估资产的实际状况和特点，确定各类资产的具体评估方法。
6、对企业提供的权属资料进行查验。
（三）评估汇总阶段
2016年10月29日至11月2日对各类资产评估审核的初步结果进行分析汇总，对评估结果进行必要的调整、修改和完善。
（四）提交报告阶段
在上述工作基础上，起草资产评估报告，与委托方就评估结果交换意见，在全面考虑有关意见后，按评估机构内部资产评估报告三审制度和程序对报告进行反复修改、校正，最后出具正式资产评估报告。
本阶段的工作时间为2016年11月3日至11月8日。
九、评估假设
本次评估中，评估人员遵循了以下评估假设：
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（一）一般假设
1、交易假设
交易假设是假定所有待评估资产已经处在交易的过程中，评估师根据待评估资产的交易条件等模拟市场进行估价。交易假设是资产评估得以进行的一个最基本的前提假设。
2、公开市场假设
公开市场假设，是假定在市场上交易的资产，或拟在市场上交易的资产，资产交易双方彼此地位平等，彼此都有获取足够市场信息的机会和时间，以便于对资产的功能、用途及其交易价格等作出理智的判断。
公开市场假设以资产在市场上可以公开买卖为基础。
3、持续经营假设
持续经营假设是指评估时需根据被评估资产按目前的用途和使用的方式、规模、频度、环境等情况继续使用，或者在有所改变的基础上使用，相应确定评估方法、参数和依据。
（二）特殊假设
1、本次评估假设评估基准日外部经济环境不变，国家现行的宏观经济不发生重大变化；
2、企业所处的社会经济环境以及所执行的税赋、税率等政策无重大变化；
3、本次评估假设委托方及被评估单位提供的基础资料和财务资料真实、准确、完整；
4、评估范围仅以委托方及被评估单位提供的评估申报表为准，未考虑委托方及被评估单位提供清单以外可能存在的或有资产及或有负债；
5、本次评估测算的各项参数取值不考虑通货膨胀因素的影响；
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当上述条件发生变化时，评估结果一般会失效。
十、评估结论
我们根据国家有关资产评估的法律、法规、规章和评估准则，本着独立、公正、科学、客观的原则，履行了资产评估法定的和必要的程序，采用公认的评估方法，对深圳市广田置业有限公司实施了实地勘察、市场调查和评估计算，于基准日2016年9月30日的评估结论如下：
资产账面价值5,224.58万元，评估值16,566.06万元，评估增值11,341.47万元，增值率217.08%。
负债账面价值1,291.97万元，评估值1,291.97万元，评估无增减值。
净资产账面价值3,932.61万元，评估值15,274.09万元，评估增值11,341.47万元，增值率288.40%。
具体如下：
资产评估结果汇总表
被评估单位：深圳市广田置业有限公司 评估基准日：2016年9月30日 金额单位：人民币万元
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|项目||账面价值|评估价值|增减值|增值率％|
|||B|C|D=C-B|E=D/B×100%|
|1|流动资产|2,504.43|2,504.43|-|-|
|2|非流动资产|2,720.16|14,061.63|11,341.48|416.94|
|3|其中：长期股权投资|-|-|-||
|4|投资性房地产|604.13|1,459.20|855.08|141.54|
|5|固定资产|2,010.13|12,496.53|10,486.40|521.68|
|6|在建工程|-|-|-||
|7|无形资产|-|-|-||
|8|其中：土地使用权|-|-|-||
|9|其他非流动资产|-|-|-||
|10|资产总计|5,224.58|16,566.06|11,341.48|217.08|
|11|流动负债|1,291.97|1,291.97|-|-|
|12|非流动负债|-|-|-||
|13|负债总计|1,291.97|1,291.97|-|-|
|14|净 资 产（所有者权益）|3,932.61|15,274.09|11,341.48|288.40|

在未考虑流动性折扣的前提下，深圳市广田置业有限公司净资产账
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面价值3,932.61万元，评估值15,274.09万元，评估增值11,341.48万元，增值率288.40%。
评估结论与账面价值比较变动情况及原因：
投资性房地产账面原值 1,074.00万元，净值 604.13万元，评估值 1,459.20万元，评估增值 855.08万元，增值率 141.54%。增值的原因是由于经济发展较好，房地产收益升值所致。
房屋建筑物账面原值 2,783.32万元，净值 2,009.57万元，评估值 12,495.28万元，评估增值 10,485.71万元，增值率 521.79%。增值的原因是由于经济发展较好，房地产收益升值所致。
车辆账面原值 11.08万元，净值 0.55万元，评估原值 9.59万元，净值 1.25万元，评估原值减值 1.49万元，减值率 13.46%；净值增值 0.69万元，增值率 125.02%。原值减值原因是技术更新使车辆价格有所下降，净值增值的主要原因是车辆的经济使用年限大于会计折旧年限所致。
十一、特别事项说明
（一）产权瑕疵事项
无。
（二）未决事项、法律纠纷等不确定因素
本报告未发现未决事项、法律纠纷等不确定因素。
（三）重大期后事项
无重大期后事项。
（四）其他需要说明的事项
1、账面有1辆五十铃NHR55ELW/R轻型货车，车牌号为粤BZ1762，，
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已使用13年，尚可使用2年。该车辆自2014年开始闲置，亦未经过最新年检。经现场勘察，车辆保养较好，可正常使用。
评估人员未考虑因车辆年检不通过无法继续使用的情况，请报告使用者关注。
2、评估师和评估机构的法律责任是对本报告所述评估目的下的资产价值量做出专业判断，并不涉及到评估师和评估机构对该项评估目的所对应的经济行为做出任何判断。评估工作在很大程度上，依赖于委托方及被评估单位提供的有关资料。因此，评估工作是以委托方及被评估单位提供的有关经济行为文件，有关资产所有权文件、证件及会计凭证，有关法律文件的真实合法为前提。
3、本次评估范围及采用的由被评估单位提供的数据、报表及有关资料，委托方及被评估单位对其提供资料的真实性、完整性负责。
4、评估报告中涉及的有关权属证明文件及相关资料由被评估单位提供，委托方及被评估单位对其真实性、合法性承担法律责任。
5、在评估基准日以后的有效期内，如果资产数量及作价标准发生变化时，应按以下原则处理：
（1）当资产数量发生变化时，应根据原评估方法对资产数额进行相应调整；
（2）当资产价格标准发生变化、且对资产评估结果产生明显影响时，委托方应及时聘请有资格的资产评估机构重新确定评估价值；
（3）对评估基准日后，资产数量、价格标准的变化，委托方在资产实际作价时应给予充分考虑，进行相应调整。
6、评估师执行资产评估业务的目的是对评估对象价值进行估算并发表专业意见，并不承担相关当事人决策的责任。评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。
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十二、评估报告使用限制说明
（一）本评估报告只能用于本报告载明的评估目的和用途。同时，本次评估结论是反映评估对象在本次评估目的下，根据公开市场的原则确定的现行公允市价，没有考虑承担的抵押、担保事宜，以及特殊的交易方可能追加付出的价格等对评估价格的影响，同时，本报告也未考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和其它不可抗力对资产价格的影响。当前述条件以及评估中遵循的持续经营原则等其它情况发生变化时，评估结论一般会失效。评估机构不承担由于这些条件的变化而导致评估结果失效的相关法律责任。
本评估报告成立的前提条件是本次经济行为符合国家法律、法规的有关规定，并得到有关部门的批准。
（二）本评估报告只能由评估报告载明的评估报告使用者使用。评估报告的使用权归委托方所有，未经委托方许可，本评估机构不会随意向他人公开。
（三）未征得本评估机构同意并审阅相关内容，评估报告的全部或者部分内容不得被摘抄、引用或披露于公开媒体，法律、法规规定以及相关当事方另有约定的除外。
（四）评估结论的使用有效期：本报告评估结果使用有效期一年，即自2016年9月30日至2017年9月29日使用有效。超过一年，需重新进行评估。
十三、评估报告日
评估报告日为二〇一六年十一月八日。
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深圳广田集团股份有限公司拟转让深圳市广田置业有限公司100%股权项目•资产评估报告
备查文件目录
1、 经济行为文件（复印件）；
2、 基准日审计报告（复印件）；
3、 委托方、产权持有单位企业法人营业执照（复印件）；
4、 评估对象涉及的主要权属证明资料（复印件）；
5、 委托方及被评估单位承诺函；
6、 签字注册资产评估师承诺函；
7、 中联资产评估集团有限公司资产评估资格证书（复印件）；
8、 中联资产评估集团有限公司企业法人营业执照（复印件）；
9、 中联资产评估集团有限公司证券从业资格证书（复印件）；
10、资产评估业务约定书（复印件）；
11、签字注册资产评估师资格证书（复印件）。
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