天实和华置业（北京）有限公司审计报告及财务报表
审计报告
信会师报字[2014]第110022号天实和华置业（北京）有限公司：
我们审计了后附的天实和华置业（北京）有限公司（以下简称贵公司）财务报表，包括 2013年 12月 31日的资产负债表、2013年度的利润表、现金流量表和所有者权益变动表以及财务报表附注。
一、管理层对财务报表的责任
编制和公允列报财务报表是贵公司管理层的责任。这种责任包括：（1）按照企业会计准则的规定编制财务报表，并使其实现公允反映；（2）设计、执行和维护必要的内部控制，以使财务报表不存在由于舞弊或错误导致的重大错报。
二、注册会计师的责任
我们的责任是在执行审计工作的基础上对财务报表发表审计意见。我们按照中国注册会计师审计准则的规定执行了审计工作。中国注册会计师审计准则要求我们遵守中国注册会计师职业道德守则，计划和执行审计工作以对财务报表是否不存在重大错报获取合理保证。
审计工作涉及实施审计程序，以获取有关财务报表金额和披露的审计证据。选择的审计程序取决于注册会计师的判断，包括对由于舞弊或错误导致的财务报表重大错报风险的评估。在进行风险评估时，注册会计师考虑与财务报表编制和公允列报相关的内部控制，以设计恰当的审计程序，但目的并非对内部控制的有效性发表意见。审计工作还包括评价管理层选用会计政策的恰当性和作出会计估计的合理性，以及评价财务报表的总体列报。
审计报告1页
我们相信，我们获取的审计证据是充分、适当的，为发表审计意见提供了基础。
三、审计意见
我们认为，贵公司财务报表在所有重大方面按照企业会计准则的规定编制，公允反映了贵公司2013年12月31日的财务状况以及2013年度的经营成果和现金流量。
本报告仅供深圳市万泽房地产开发集团有限公司本次购买贵公司股权资产评估参考，不适用于其他目的，且不得用作任何其他用途。
立信会计师事务所 中国注册会计师：郑 斌
（特殊普通合伙）
中国注册会计师:严 劼
中国·上海 二 O一四年一月十六日
审计报告2页
天实和华置业（北京）有限公司
资产负债表
2013年12月31日
（除特别注明外，金额单位均为人民币元）
||||
|-|-|-|
|资 产|年末余额|年初余额|
|流动资产：|||
|货币资金|112,409.67|337,408.28|
|交易性金融资产|||
|应收票据|||
|应收账款|||
|预付款项|||
|应收利息|||
|应收股利|||
|其他应收款|66,056.15|64,040.79|
|存货|332,498,491.71|316,641,179.59|
|一年内到期的非流动资产|||
|其他流动资产|||
|流动资产合计|332,676,957.53|317,042,628.66|
|非流动资产：|||
|可供出售金融资产|||
|持有至到期投资|||
|长期应收款|||
|长期股权投资|||
|投资性房地产|||
|固定资产|1,631,662.47|2,256,865.51|
|在建工程|||
|工程物资|||
|固定资产清理|||
|生产性生物资产|||
|油气资产|||
|无形资产|||
|开发支出|||
|商誉|||
|长期待摊费用|||
|递延所得税资产|||
|其他非流动资产|||
|非流动资产合计|1,631,662.47|2,256,865.51|
|资产总计|334,308,620.00|319,299,494.17|

后附财务报表附注为财务报表的组成部分。
企业法定代表人： 主管会计工作负责人： 会计机构负责人：
报表1页
天实和华置业（北京）有限公司
资产负债表（续）
2013年12月31日
（除特别注明外，金额单位均为人民币元）
||||
|-|-|-|
|负债和所有者权益（或股东权益）|年末余额|年初余额|
|流动负债：|||
|短期借款|||
|交易性金融负债|||
|应付票据|||
|应付账款|976,800.00||
|预收款项|||
|应付职工薪酬|||
|应交税费|15,463.77||
|应付利息|||
|应付股利|||
|其他应付款|21,013,386.21|4,102,828.53|
|一年内到期的非流动负债|||
|其他流动负债|||
|流动负债合计|22,005,649.98|4,102,828.53|
|非流动负债：|||
|长期借款|||
|应付债券|||
|长期应付款|||
|专项应付款|||
|预计负债|49,596,000.00|49,596,000.00|
|递延所得税负债|||
|其他非流动负债|||
|非流动负债合计|49,596,000.00|49,596,000.00|
|负债合计|71,601,649.98|53,698,828.53|
|所有者权益（或股东权益）：|||
|实收资本（或股本）|160,000,000.00|160,000,000.00|
|资本公积|240,000,000.00|240,000,000.00|
|减：库存股|||
|专项储备|||
|盈余公积|||
|一般风险准备|||
|未分配利润|-137,293,029.98|-134,399,334.36|
|所有者权益（或股东权益）合计|262,706,970.02|265,600,665.64|
|负债和所有者权益（或股东权益）总计|334,308,620.00|319,299,494.17|

后附财务报表附注为财务报表的组成部分。
企业法定代表人： 主管会计工作负责人： 会计机构负责人：
报表2页
天实和华置业（北京）有限公司
利润表
2013年度
（除特别注明外，金额单位均为人民币元）
||||
|-|-|-|
|项 目|本年金额|上年金额|
|一、营业收入|||
|减：营业成本|||
|营业税金及附加|||
|销售费用||182,957.98|
|管理费用|2,900,885.84|4,134,282.67|
|财务费用|-7,318.86|2,180.75|
|资产减值损失|128.64|-117,503.34|
|加：公允价值变动收益（损失以“－”号填列）|||
|投资收益（损失以“-”号填列）|||
|其中：对联营企业和合营企业的投资收益|||
|二、营业利润（亏损以“-”填列）|-2,893,695.62|-4,201,918.06|
|加：营业外收入|||
|减：营业外支出||113,866,765.00|
|其中：非流动资产处置损失||3 7 4 ,4 7 4 . 3 2|
|三、利润总额（亏损总额以“-”号填列）|-2,893,695.62|-118,068,683.06|
|减：所得税费用|||
|四、净利润（净亏损以“-”号填列）|-2,893,695.62|-118,068,683.06|
|五、每股收益：|||
|（一）基本每股收益|||
|（二）稀释每股收益|||
|六、其他综合收益|||
|七、综合收益总额|-2,893,695.62|-118,068,683.06|

后附财务报表附注为财务报表的组成部分。
企业法定代表人： 主管会计工作负责人： 会计机构负责人：
报表3页
天实和华置业（北京）有限公司
现金流量表
2013年度
（除特别注明外，金额单位均为人民币元）
||||
|-|-|-|
|项 目|本年金额|上年金额|
|一、经营活动产生的现金流量|||
|销售商品、提供劳务收到的现金|||
|收到的税费返还|||
|收到其他与经营活动有关的现金|4,523,596.79|1,558.12|
|经营活动现金流入小计|4,523,596.79|1,558.12|
|购买商品、接受劳务支付的现金|11,908,473.75|1,252,842.90|
|支付给职工以及为职工支付的现金|3,737,306.06|2,549,094.62|
|支付的各项税费|301,307.77|162,036.00|
|支付其他与经营活动有关的现金|978,422.82|1,453,982.14|
|经营活动现金流出小计|16,925,510.40|5,417,955.66|
|经营活动产生的现金流量净额|-12,401,913.61|-5,416,397.54|
|二、投资活动产生的现金流量|||
|收回投资收到的现金|||
|取得投资收益所收到的现金|||
|处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回 的现金净额|||
|处置子公司及其他营业单位收到的现金净额|||
|收到其他与投资活动有关的现金|||
|投资活动现金流入小计|||
|购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金|33,185.00|2,106,128.00|
|投资支付的现金|||
|取得子公司及其他营业单位支付的现金净额|||
|支付其他与投资活动有关的现金|||
|投资活动现金流出小计|33,185.00|2,106,128.00|
|投资活动产生的现金流量净额|-33,185.00|-2,106,128.00|
|三、筹资活动产生的现金流量|||
|吸收投资收到的现金|||
|取得借款收到的现金|||
|发行债券收到的现金|||
|收到其他与筹资活动有关的现金|12,210,100.00|7,213,508.47|
|筹资活动现金流入小计|12,210,100.00|7,213,508.47|
|偿还债务支付的现金|||
|分配股利、利润或偿付利息支付的现金|||
|支付其他与筹资活动有关的现金|||
|筹资活动现金流出小计|||
|筹资活动产生的现金流量净额|12,210,100.00|7,213,508.47|
|四、汇率变动对现金及现金等价物的影响|||
|五、现金及现金等价物净增加额|-224,998.61|-309,017.07|
|加：期初现金及现金等价物余额|337,408.28|646,425.35|
|六、期末现金及现金等价物余额|112,409.67|337,408.28|

后附财务报表附注为财务报表的组成部分。
企业法定代表人： 主管会计工作负责人： 会计机构负责人：
报表4页
天实和华置业（北京）有限公司
所有者权益变动表
2013年度
（除特别注明外，金额单位均为人民币元）
|||||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
|||本期金额||||||||
||项 目|实收资本(或股本)|资本公积|减：库存股|专项储备|盈余公积|一般风险准备|未分配利润|所有者权益合计|
||一、上年年末余额|160,000,000.00|240,000,000.00|||||-134,399,334.36|265,600,665.64|
|加：会计政策变更||||||||||
|前期差错更正||||||||||
|其他||||||||||
|二、本年年初余额||160,000,000.00|240,000,000.00|||||-134,399,334.36|265,600,665.64|
|三、本期增减变动金额（减少以“-”号填列）||||||||-2,893,695.62|-2,893,695.62|
|（一）净利润||||||||-2,893,695.62|-2,893,695.62|
|（二）其他综合收益||||||||||
|上述（一）和（二）小计||||||||-2,893,695.62|-2,893,695.62|
|（三）所有者投入和减少资本||||||||||
|1．所有者投入资本||||||||||
|2．股份支付计入所有者权益的金额||||||||||
|3．其他||||||||||
|（四）利润分配||||||||||
|1．提取盈余公积||||||||||
|2．提取一般风险准备||||||||||
|3．对所有者（或股东）的分配||||||||||
|4．其他||||||||||
|（五）所有者权益内部结转||||||||||
|1．资本公积转增资本（或股本）||||||||||
|2．盈余公积转增资本（或股本）||||||||||
|3．盈余公积弥补亏损||||||||||
|4．其他||||||||||
|（六）专项储备||||||||||
|1．本期提取||||||||||
|2．本期使用||||||||||
|（七）其他||||||||||
|四、本期期末余额||160,000,000.00|240,000,000.00|||||-137,293,029.98|262,706,970.02|

后附财务报表附注为财务报表的组成部分。
企业法定代表人： 主管会计工作负责人： 会计机构负责人：
报表5页
天实和华置业（北京）有限公司
所有者权益变动表（续）
2013年度
（除特别注明外，金额单位均为人民币元）
|||||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
|||上年金额||||||||
||项 目|实收资本(或股本)|资本公积|减：库存股|专项储备|盈余公积|一般风险准备|未分配利润|所有者权益合计|
||一、上年年末余额|160,000,000.00|240,000,000.00|||||-16,330,651.30|383,669,348.70|
|加：会计政策变更||||||||||
|前期差错更正||||||||||
|其他||||||||||
|二、本年年初余额||160,000,000.00|240,000,000.00|||||-16,330,651.30|383,669,348.70|
|三、本期增减变动金额（减少以“-”号填列）||||||||-118,068,683.06|-118,068,683.06|
|（一）净利润||||||||-118,068,683.06|-118,068,683.06|
|（二）其他综合收益||||||||||
|上述（一）和（二）小计||||||||-118,068,683.06|-118,068,683.06|
|（三）所有者投入和减少资本||||||||||
|1．所有者投入资本||||||||||
|2．股份支付计入所有者权益的金额||||||||||
|3．其他||||||||||
|（四）利润分配||||||||||
|1．提取盈余公积||||||||||
|2．提取一般风险准备||||||||||
|3．对所有者（或股东）的分配||||||||||
|4．其他||||||||||
|（五）所有者权益内部结转||||||||||
|1．资本公积转增资本（或股本）||||||||||
|2．盈余公积转增资本（或股本）||||||||||
|3．盈余公积弥补亏损||||||||||
|4．其他||||||||||
|（六）专项储备||||||||||
|1．本期提取||||||||||
|2．本期使用||||||||||
|（七）其他||||||||||
|四、本期期末余额||160,000,000.00|240,000,000.00|||||-134,399,334.36|265,600,665.64|

后附财务报表附注为财务报表的组成部分。
企业法定代表人： 主管会计工作负责人： 会计机构负责人：
报表6页
天实和华置业（北京）有限公司
2013年度
财务报表附注
天实和华置业（北京）有限公司
2013年度财务报表附注
（除特别注明外，金额单位均为人民币元）
一、 公司的基本情况：
天实和华置业（北京）有限公司(以下简称“本公司”)成立于2009年4月24日。截至 2013年 12月 31日，本公司注册资本为人民币 16,000万元，实收资本为人民币 16,000万元，其中：万泽集团有限公司出资人民币 4,640万元，所占比例为29%；
大连鑫星投资有限公司出资160万元，所占比例为1%；常乐出资人民币6,400万元，所占比例为40%；深圳市万泽房地产开发集团有限公司出资人民币 4,800万元，所占比例为30%。本公司企业法人营业执照注册号为110130011872808，注册地址为北京市经济开发区科创十四街 99号33幢 D栋2层 2179号。本公司的经营范围：房地产开发、投资管理、销售自行开发商品房、物业管理、经济信息咨询（行政许可项目除外）、工程项目管理。
二、 财务报表的编制基础：
本公司根据实际发生的交易和事项，按照财政部于2006年2月15日颁布的《企业会计准则—基本准则》和38项具体会计准则、其后颁布的企业会计准则应用指南、企业会计准则解释以及其他相关规定（统称“企业会计准则”）进行确认和计量，在此基础上编制财务报表。
三、 遵循企业会计准则的声明：
本公司编制的财务报表符合企业会计准则的要求，真实、完整地反映了本公司的财务状况、经营成果和现金流量等有关信息。
四、 公司所采用的主要会计政策及会计估计：
(一) 会计年度
自公历1月1日至12月31日止为一个会计年度。
(二) 记账本位币
采用人民币为记账本位币。
财务报表附注第1页
天实和华置业（北京）有限公司
2013年度
财务报表附注
(三) 现金及现金等价物的确定标准
在编制现金流量表时，将本公司库存现金以及可以随时用于支付的存款确认为现金。
将同时具备期限短（从购买日起三个月内到期）、流动性强、易于转换为已知现金、价值变动风险很小四个条件的投资，确定为现金等价物。
(四) 应收款项坏账准备
1、采用账龄分析法计提坏账准备：
应收账款计提比例 其他应收款计提比例
账龄
(%) (%)
1年以内（含1年） 6 6
1－2年（含2年） 12 12
2－3年（含3年） 18 18
3－5年（含5年） 24 24
5年以上 100 100
2、其他说明：
除应收账款和其他应收款外的应收款项，如有客观证据表明其发生了减值的，根据其未来现金流量现值低于其账面价值的差额，确认减值损失，单独计提坏账准备。如经测试未发现减值的，则不提坏账准备。
(五) 存货
1、存货的分类
存货分类为：开发成本、开发产品、拟开发土地等。
2、存货可变现净值的确定依据及存货跌价准备的计提方法
期末对存货进行全面清查后，按存货的成本与可变现净值孰低提取或调整存货跌价准备。
期末按照单个存货项目计提存货跌价准备；但对于数量繁多、单价较低的存货，按照存货类别计提存货跌价准备。
以前减记存货价值的影响因素已经消失的，减记的金额予以恢复，并在原已计提的存货跌价准备金额内转回，转回的金额计入当期损益。
财务报表附注第2页
天实和华置业（北京）有限公司
2013年度
财务报表附注
3、存货的盘存制度
采用永续盘存制。
4、低值易耗品和包装物的摊销方法
（1）低值易耗品采用一次转销法；
（2）包装物采用一次转销法。
（3）开发用土地的核算方法
纯土地开发项目，其费用支出单独构成土地开发成本；
连同房产整体开发的项目，其费用可分清负担对象的，一般按实际面积分摊记入商品房成本。
（4）公共配套设施费用的核算方法
不能有偿转让的公共配套设施：按受益比例确定标准分配计入商品房成本；
能有偿转让的公共配套设施：以各配套设施项目作为成本核算对象，归集所发生的成本。
5、维修基金的核算方法
根据开发项目所在地政府的有关规定，决定是否计提维修基金及使用，计提的维修基金计入开发成本。
(六) 固定资产
1、固定资产确认条件
固定资产指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有，并且使用寿命超过一个会计年度的有形资产。固定资产在同时满足下列条件时予以确认：
（1）与该固定资产有关的经济利益很可能流入企业；
（2）该固定资产的成本能够可靠地计量。
2、各类固定资产的折旧方法
固定资产折旧采用年限平均法分类计提，根据固定资产类别、预计使用寿命和预计净残值率确定折旧率。如固定资产各组成部分的使用寿命不同或者以不同方式为企业提供经济利益，则选择不同折旧率或折旧方法，分别计提折旧。
融资租赁方式租入的固定资产，能合理确定租赁期届满时将会取得租赁资产所
财务报表附注第3页
天实和华置业（北京）有限公司
2013年度
财务报表附注
有权的，在租赁资产尚可使用年限内计提折旧；无法合理确定租赁期届满时能够取得租赁资产所有权的，在租赁期与租赁资产尚可使用年限两者中较短的期间内计提折旧。
各类固定资产折旧年限和年折旧率如下：
类别 折旧年限（年）预计净残值率（%）年折旧率（%）房屋及建筑物 35 5 2.71机器设备 15 5 6.33运输设备 4 5 23.75电子设备及其他设备 3～5 5 19.00～31.673、固定资产的减值测试方法、减值准备计提方法
公司在每期末判断固定资产是否存在可能发生减值的迹象。
固定资产存在减值迹象的，估计其可收回金额。可收回金额根据固定资产的公允价值减去处置费用后的净额与固定资产预计未来现金流量的现值两者之间较高者确定。
当固定资产的可收回金额低于其账面价值的，将固定资产的账面价值减记至可收回金额，减记的金额确认为固定资产减值损失，计入当期损益，同时计提相应的固定资产减值准备。
固定资产减值损失确认后，减值固定资产的折旧在未来期间作相应调整，以使该固定资产在剩余使用寿命内，系统地分摊调整后的固定资产账面价值（扣除预计净残值）。
固定资产的减值损失一经确认，在以后会计期间不再转回。
有迹象表明一项固定资产可能发生减值的，企业以单项固定资产为基础估计其可收回金额。企业难以对单项固定资产的可收回金额进行估计的，以该固定资产所属的资产组为基础确定资产组的可收回金额。
4、融资租入固定资产的认定依据、计价方法
公司与租赁方所签订的租赁协议条款中规定了下列条件之一的，确认为融资租入资产：
（1）租赁期满后租赁资产的所有权归属于本公司；
财务报表附注第4页
天实和华置业（北京）有限公司
2013年度
财务报表附注
（2）公司具有购买资产的选择权，购买价款远低于行使选择权时该资产的公允价值；
（3）租赁期占所租赁资产使用寿命的大部分；
（4）租赁开始日的最低租赁付款额现值，与该资产的公允价值不存在较大的差异。
公司在承租开始日，将租赁资产公允价值与最低租赁付款额现值两者中较低者作为租入资产的入账价值，将最低租赁付款额作为长期应付款的入账价值，其差额作为未确认的融资费。
(七) 借款费用
1、借款费用资本化的确认原则
借款费用，包括借款利息、折价或者溢价的摊销、辅助费用以及因外币借款而发生的汇兑差额等。
公司发生的借款费用，可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的，予以资本化，计入相关资产成本；其他借款费用，在发生时根据其发生额确认为费用，计入当期损益。
符合资本化条件的资产，是指需要经过相当长时间的购建或者生产活动才能达到预定可使用或者可销售状态的固定资产、投资性房地产和存货等资产。
借款费用同时满足下列条件时开始资本化：
（1）资产支出已经发生，资产支出包括为购建或者生产符合资本化条件的资产而以支付现金、转移非现金资产或者承担带息债务形式发生的支出；
（2）借款费用已经发生；
（3）为使资产达到预定可使用或者可销售状态所必要的购建或者生产活动已经开始。
2、借款费用资本化期间
资本化期间，指从借款费用开始资本化时点到停止资本化时点的期间，借款费用暂停资本化的期间不包括在内。
当购建或者生产符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态时，借款费用停止资本化。
当购建或者生产符合资本化条件的资产中部分项目分别完工且可单独使用时，该部分资产借款费用停止资本化。
购建或者生产的资产的各部分分别完工，但必须等到整体完工后才可使用或可对外销售的，在该资产整体完工时停止借款费用资本化。
财务报表附注第5页
天实和华置业（北京）有限公司
2013年度
财务报表附注
3、暂停资本化期间
符合资本化条件的资产在购建或生产过程中发生的非正常中断、且中断时间连续超过3个月的，则借款费用暂停资本化；该项中断如是所购建或生产的符合资本化条件的资产达到预定可使用状态或者可销售状态必要的程序，则借款费用继续资本化。在中断期间发生的借款费用确认为当期损益，直至资产的购建或者生产活动重新开始后借款费用继续资本化。
4、借款费用资本化金额的计算方法
对于为购建或者生产符合资本化条件的资产而借入的专门借款，以专门借款当期实际发生的借款费用，减去尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入或进行暂时性投资取得的投资收益后的金额，来确定借款费用的资本化金额。
对于为购建或者生产符合资本化条件的资产而占用的一般借款，根据累计资产支出超过专门借款部分的资产支出加权平均数乘以所占用一般借款的资本化率，计算确定一般借款应予资本化的利息金额。资本化率根据一般借款加权平均利率计算确定。
借款存在折价或者溢价的，按照实际利率法确定每一会计期间应摊销的折价或者溢价金额，调整每期利息金额。
(八) 无形资产
1、无形资产的计价方法
（1）公司取得无形资产时按成本进行初始计量；
外购无形资产的成本，包括购买价款、相关税费以及直接归属于使该项资产达到预定用途所发生的其他支出。购买无形资产的价款超过正常信用条件延期支付，实质上具有融资性质的，无形资产的成本以购买价款的现值为基础确定。
债务重组取得债务人用以抵债的无形资产，以该无形资产的公允价值为基础确定其入账价值，并将重组债务的账面价值与该用以抵债的无形资产公允价值之间的差额，计入当期损益；
在非货币性资产交换具备商业实质且换入资产或换出资产的公允价值能够可靠计量的前提下，非货币性资产交换换入的无形资产以换出资产的公允价值为基础确定其入账价值，除非有确凿证据表明换入资产的公允价值更加可靠；不满足上述前提的非货币性资产交换，以换出资产的账面价值和应支付的相关税费作为换入无形资产的成本，不确认损益。
财务报表附注第6页
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财务报表附注
以同一控制下的企业吸收合并方式取得的无形资产按被合并方的账面价值确定其入账价值；以非同一控制下的企业吸收合并方式取得的无形资产按公允价值确定其入账价值。
内部自行开发的无形资产，其成本包括：开发该无形资产时耗用的材料、劳务成本、注册费、在开发过程中使用的其他专利权和特许权的摊销以及满足资本化条件的利息费用，以及为使该无形资产达到预定用途前所发生的其他直接费用。
（2）后续计量
在取得无形资产时分析判断其使用寿命。
对于使用寿命有限的无形资产，在为企业带来经济利益的期限内按直线法摊销；无法预见无形资产为企业带来经济利益期限的，视为使用寿命不确定的无形资产，不予摊销。
2、使用寿命有限的无形资产的使用寿命估计情况：
项目 预计使用寿命 依据
土地使用权 40～70年 用地使用年限
电脑软件 2年 预计使用年限
每期末，对使用寿命有限的无形资产的使用寿命及摊销方法进行复核。
经复核，本年期末无形资产的使用寿命及摊销方法与以前估计未有不同。
3、无形资产减值准备的计提
对于使用寿命确定的无形资产，如有明显减值迹象的，期末进行减值测试。
对于使用寿命不确定的无形资产，每期末进行减值测试。
对无形资产进行减值测试，估计其可收回金额。有迹象表明一项无形资产可能发生减值的，公司以单项无形资产为基础估计其可收回金额。公司难以对单项资产的可收回金额进行估计的，以该无形资产所属的资产组为基础确定无形资产组的可收回金额。
可收回金额根据无形资产的公允价值减去处置费用后的净额与无形资产预计未来现金流量的现值两者之间较高者确定。
当无形资产的可收回金额低于其账面价值的，将无形资产的账面价值减记至可收回金额，减记的金额确认为无形资产减值损失，计入当期损益，同时计提相应的无形资产减值准备。
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无形资产减值损失确认后，减值无形资产的折耗或者摊销费用在未来期间作相应调整，以使该无形资产在剩余使用寿命内，系统地分摊调整后的无形资产账面价值（扣除预计净残值）。
无形资产的减值损失一经确认，在以后会计期间不再转回。
五、 财务报表主要项目注释：
(一) 货币资金：
||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
||年末余额|||年初余额|||
|项目|||||||
||外币金额|折算率|人民币金额|外币金额|折算率|人民币金额|
|现金|||||||
|人民币|||5,614.73|||1,371.70|
|银行存款|||||||
|人民币|||106,794.94|||336,036.58|
|合 计|||112,409.67|||337,408.28|

(二) 其他应收款：
1、其他应收款账龄分析
年末余额 年初余额
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备账龄
比例 比例 比例 比例金额 金额 金额 金额
（%） （%） （%） （%） 1年以内
70,272.50 100 4,216.35 6.00 68,128.50 100 4,087.71 6.00（含1年）
1-2年（含
2年）
2-3年（含
3年）
合计 70,272.50 100 4,216.35 68,128.50 100 4,087.71
2、年末其他应收款中无关联方欠款。
3、年末其他应收款中无持本公司5％以上（含5％）表决权股份的股东单位欠款。
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(三) 存货：
年末余额 年初余额
项目 跌价 跌价
账面余额 账面价值 账面余额 账面价值
准备 准备
开发成本 77,059,091.71 77,059,091.71 61,221,779.59 61,221,779.59开发产品
拟开发土
255,439,400.00 255,439,400.00 255,419,400.00 255,419,400.00地
合计 332,498,491.71 332,498,491.71 316,641,179.59 316,641,179.59(四) 固定资产：
项目 年初余额 本年增加 本年减少 年末余额一、账面原值合计： 2,966,552.00 33,185.00 2,999,737.00房屋及建筑物
机器设备
运输工具 2,611,960.00 2,611,960.00电子设备及其他设备 354,592.00 33,185.00 387,777.00二、累计折旧合计： 709,686.49 658,388.04 1,368,074.53房屋及建筑物
机器设备
运输工具 438,796.03 620,306.98 1,059,103.01电子设备及其他设备 270,890.46 38,081.06 308,971.52三、固定资产账面净值合计 2,256,865.51 -- -- 1,631,662.47房屋及建筑物 -- --
机器设备 -- --
运输工具 2,173,163.97 -- -- 1,552,856.99电子设备及其他设备 83,701.54 -- -- 78,805.48四、减值准备合计
房屋及建筑物
机器设备
运输工具
电子设备及其他设备
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项目 年初余额 本年增加 本年减少 年末余额五、固定资产账面价值合计 2,256,865.51 -- -- 1,631,662.47房屋及建筑物 -- --
机器设备 -- --
运输工具 2,173,163.97
-- --
1,552,856.99电子设备及其他设备 83,701.54
-- --
78,805.48(五) 所有权受到限制的资产：
所有权受到限制的资产类别 年初账面价值本年增加额本年减少额年末账面价值用于担保的资产 80,797,414.76 80,797,414.76其中：本公司存货中拟开发土地D3C2地块 80,797,414.76 80,797,414.76合计 80,797,414.76 80,797,414.76资产所有权受到限制的原因说明：详见本附注七、（一）。
(六) 应交税费：
税种 年末余额 年初余额
个人所得税 15,463.77
合计 15,463.77
(七) 其他应付款：
账龄 年末余额 年初余额
1年以内（含1年） 17,172,479.68 4,102,828.531年以上 3,840,906.53
合计 21,013,386.21 4,102,828.53(八) 预计负债：
项目 年初余额 本年增加 本年减少 年末余额
弃置费用
对外提供担保
商业承兑票据贴现
未决诉讼
产品质量保证
重组义务
辞退福利
土地闲置费（注）
49,596,000.00 49,596,000.00合计
49,596,000.00 49,596,000.00注：土地闲置费的计提详见附注七、（二）
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(九) 实收资本：
年初余额 年末余额
投资者名称 所占比例 本年增加 本年减少 所占比例
投资金额 投资金额
（%） （%）
大连鑫星投资有限
1,600,000.00 1.00 1,600,000.00 1.00公司
万泽集团有限公司 46,400,000.00 29.00 46,400,000.00 29.00常乐 64,000,000.00 40.00 64,000,000.00 40.00深圳市万泽地产开
48,000,000.00 30.00 48,000,000.00 30.00发集团有限公司
合计 160,000,000.00 100.00 160,000,000.00 100.00实收资本业经北京中天信达会计师事务所有限公司以中天信达验字[2010]第 217号《验资报告》验证出资到位。
(十) 资本公积：
项 目 年初余额 本年增加 本年减少 年末余额
资本（股本）溢价
240,000,000.00 240,000,000.00其他资本公积
合计
240,000,000.00 240,000,000.00(十一)未分配利润：
项 目 金 额 提取或分配比例 -134,399,334.36
年初未分配利润
-2,893,695.62
加：本年净利润
减：提取法定盈余公积
提取任意盈余公积
应付普通股股利
转作股本的普通股股利
-137,293,029.98
年末未分配利润
.
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(十二)财务费用：
项 目 本期金额 上期金额
2,807.67利息支出
8,556.66 1,558.12减：利息收入
汇兑损益
1,237.80 931.20手续费
-7,318.86 2,180.75合计
（十三）资产减值损失
项目 本期金额 上期金额
128.64 -117,503.34坏账损失
128.64 -117,503.34合计
(十四)营业外支出：
项目 本期金额 上期金额
374,474.32非流动资产处置损失合计
374,474.32其中：固定资产处置损失
无形资产处置损失
债权债务转让损失 63,896,290.68（注1）非货币性资产交换损失
对外捐赠
土地闲置费 49,596,000.00（注2）合计 113,866,765.00注1：根据2012年6月本公司与大连骏信投资咨询中心（普通合伙）（以下简称“大连骏信”）签订的《债权债务转让协议》，本公司将原账面部分债权债务统一转让给大连骏信，本次债权债务转让形成损失63,896,290.68元。
注2：土地闲置费的计提详见附注七、（二）
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六、 年末关联方关系及关联方往来余额：
(一) 本公司的母公司情况：
母公司对本公
母公司名称 注册地 业务性质 注册资本 司的持股比例
（%）
对外投资
深圳市福田区笋岗西
万泽集团有限公司 及投资管68,100.00万元 29.00
路3009号万泽大厦
理
(二) 本公司的其他关联方情况：
|||
|-|-|
|其他关联方名称|其他关联方与本公司的关系|
|北京市万泽宏润房地产开发有限公司|与本公司同受母公司最终控制|
|北京市万泽碧轩房地产开发有限公司|与本公司同受母公司最终控制|
|北京万泽德孚投资有限公司|本公司母公司共同控制的公司|
|深圳市万泽房地产开发集团有限公司|与本公司同受母公司最终控制|
|深圳市玉龙宫实业发展有限公司|与本公司同受母公司最终控制|

(三) 关联方余额情况：
项目名称 关联方 年末余额
其他应付款
北京市万泽宏润房地产开发有限公司
912,843.52北京市万泽碧轩房地产开发有限公司
5,063.01北京万泽德孚投资有限公司
2,000,000.00万泽集团有限公司
6,963,100.00深圳市万泽房地产开发集团有限公司
5,600,000.00深圳市玉龙宫实业发展有限公司
800,000.00七、 其他重要事项：
(一) 2011年5月30日，本公司将拥有的位于北京经济技术开发区东路区D3号街区、土地使用权面积为14,801平方米的开有限国用（2009）第 79号土地使用权（截止报
告期末账面价值80,797,414.76元）抵押给华澳国际信托有限公司（以下简称“华澳
信托”）作为河南大河新型建材有限公司（以下简称“河南大河”）对华澳信托2亿
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元债务的抵押担保。因河南大河无力清偿上述到期债务，华澳信托向上海市第一中级人民法院提起诉讼（案号：2012沪一中民六商初字第15号），并查封冻结了相关债务人的财产。截至审计报告日，华澳信托正在办理撤销诉讼以及解除上述开有限国用（2009）第 79号《国有土地使用证》项下土地使用权冻结手续事宜，待解除冻结手续完成后再办理解除抵押的手续。
万泽集团有限公司（以下简称“万泽集团”）已出具《承诺函》，承诺将积极协调华澳信托办理上述土地使用权解除冻结及解除抵押的手续，如因该冻结或抵押事项给公司股东深圳市万泽房地产开发集团有限公司（以下简称“万泽地产”）造成任何损失，均由万泽集团承担。
(二) 本公司目前拥有土地使用权的D3C1、D3C2、D3F1地块的动工开发日期均为 2010年4月30日，至今已超过两年。根据国土资源部于2012年6月1日颁布的国土资源部令第53号《闲置土地处置办法》（2012年7月1日起施行）的规定，闲置土地，是指国有建设用地使用权人超过国有建设用地使用权有偿使用合同或者划拨决定书约定、规定的动工开发日期满一年未动工开发的国有建设用地。除因政府、政府有关部门的行为造成动工开发延迟的，闲置土地未动工开发满一年的，按照土地出让或者划拨价款的百分之二十征缴土地闲置费，土地闲置费不得列入生产成本；未动工开发满两年的，无偿收回国有建设用地使用权。因政府、政府有关部门的行为造成动工开发延迟的可以选择延长动工开发期限、调整土地用途、规划条件、由政府安排临时使用、协议有偿收回国有建设用地使用权、置换土地等方式处置。截至报告期末，本公司账面已计提了预计负债土地闲置费，即根据土地出让价款的20%合计计提49,596,000.00元。
目前本公司该地块项目进展情况：1、《天实和华数码办公及配套设施项目方案》已通过北京经济技术开发区管理委员会及北京市规划委员会经济技术开发区分局审核，并分别出具了审定意见；2、项目的可行性研究报告已通过北京经济技术开发区投资促进局审核，公司与该局确定了《入区意向协议》的《补充协议》文本，进入审批程序；3、已取得北京经济技术开发区管理委员会下发的《关于天实和华数码办公及配套设施项目内容调整的函》（京技管项函字[2013]71号），同意本公司对项目备案的调整。
为消除本公司相关地块延迟动工建设可能引起的风险，万泽集团已出具《承诺函》，承诺如本公司拥有的D3C1、D3C2、D3F1地块因未动工开发满两年被无偿收回，则万泽集团将以转让原价和正常资金成本及投入之和的价格向万泽地产回购其持有的本公司股权。
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根据广东信达律师事务所（以下简称信达）出具的《关于天实和华置业（北京）有限公司的审慎调查报告》，信达认为：“天实和华正在积极与政府有关部门协商处理D3C1、D3C2、D3F1地块延迟动工建设事宜，上述地块被收回的可能性较小。鉴于万泽集团已出具回购股权的承诺，上述地块延迟动工建设的情形将不会导致万泽地产资金安全的风险。”
八、 财务报表的批准：
本财务报表经公司董事会于2014年1月16日批准报出。
天实和华置业（北京）有限公司二〇一四年一月十六日
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