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审计报告
瑞华审字[2017]48330010号深圳市中洲投资控股股份有限公司全体股东：
我们审计了后附的深圳市中洲投资控股股份有限公司（以下简称“中洲控股公司”）的财务报表，包括 2016年 12月 31日合并及公司的资产负债表，2016年度合并及公司的利润表、合并及公司的现金流量表和合并及公司的股东权益变动表以及财务报表附注。
一、管理层对财务报表的责任
编制和公允列报财务报表是中洲控股公司管理层的责任。这种责任包括：（1）按照企业会计准则的规定编制财务报表，并使其实现公允反映；（2）设计、执行和维护必要的内部控制，以使财务报表不存在由于舞弊或错误导致的重大错报。
二、注册会计师的责任
我们的责任是在执行审计工作的基础上对财务报表发表审计意见。我们按照中国注册会计师审计准则的规定执行了审计工作。中国注册会计师审计准则要求我们遵守中国注册会计师职业道德守则，计划和执行审计工作以对财务报表是否不存在重大错报获取合理保证。
审计工作涉及实施审计程序，以获取有关财务报表金额和披露的审计证据。选择
的审计程序取决于注册会计师的判断，包括对由于舞弊或错误导致的财务报表重大错报风险的评估。在进行风险评估时，注册会计师考虑与财务报表编制和公允列报相关的内部控制，以设计恰当的审计程序。审计工作还包括评价管理层选用会计政策的恰当性和作出会计估计的合理性，以及评价财务报表的总体列报。
我们相信，我们获取的审计证据是充分、适当的，为发表审计意见提供了基础。
三、审计意见
我们认为，上述财务报表在所有重大方面按照企业会计准则的规定编制，公允反映了深圳市中洲投资控股股份有限公司2016年12月31日合并及公司的财务状况以及 2016年度合并及公司的经营成果和现金流量。
瑞华会计师事务所（特殊普通合伙） 中国注册会计师：
中国·北京 中国注册会计师：
二〇一七年四月二十七日
合并资产负债表
2016年12月31日
编制单位：深圳市中洲投资控股股份有限公司 金额单位:人民币元
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|-|-|-|-|
|项 目|注释六|年末数|年初数|
|流动资产：||||
|货币资金|1|3,838,314,221.68|3,224,431,797.63|
|以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产||||
|衍生金融资产||||
|应收票据||||
|应收账款|2|92,466,242.49|81,290,044.60|
|预付款项|3|1,069,387,292.23|317,565,289.65|
|应收利息||-|-|
|应收股利|4|13,000,000.00|16,102,779.40|
|其他应收款|5|108,979,146.27|69,292,866.53|
|存货|6|17,847,327,957.41|16,351,468,413.45|
|划分为持有待售的资产||-|3,891,516.56|
|一年内到期的非流动资产||||
|其他流动资产|7|1,863,087,396.20|352,166,614.90|
|流动资产合计||24,832,562,256.28|20,416,209,322.72|
|非流动资产：||||
|可供出售金融资产|8|126,266,463.67|126,266,463.67|
|持有至到期投资||||
|长期应收款|9|33,655,753.60|6,365,056.51|
|长期股权投资|10|109,185,855.69|102,511,755.18|
|投资性房地产|11|1,704,180,202.80|1,884,710,307.34|
|固定资产|12|1,451,188,019.98|1,457,834,962.17|
|在建工程|13|55,813,480.01|68,653,468.40|
|工程物资||||
|固定资产清理||||
|生产性生物资产||||
|油气资产||||
|无形资产|14|7,689,990.55|8,064,987.62|
|开发支出||||
|商誉||||
|长期待摊费用|15|61,656,189.89|78,004,350.49|
|递延所得税资产|16|775,216,210.47|472,772,783.29|
|其他非流动资产|17|4,194,079.01|-|
|非流动资产合计||4,329,046,245.67|4,205,184,134.67|
|资产总计||29,161,608,501.95|24,621,393,457.39|

法定代表人：姚日波 主管会计机构负责人：尹善峰 会计机构负责人：黄薇
合并资产负债表（续）
2016年12月31日
编制单位：深圳市中洲投资控股股份有限公司 金额单位:人民币元
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|负债和所有者权益|注释六|年末数|年初数|
|流动负债：||||
|短期借款|18|870,795,750.00|1,187,313,600.00|
|以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债||||
|衍生金融负债||||
|应付票据||||
|应付账款|19|2,575,722,016.27|2,625,630,775.73|
|预收款项|20|9,015,510,708.93|5,944,461,811.73|
|应付职工薪酬|21|91,910,254.08|81,903,230.51|
|应交税费|22|466,675,037.88|449,396,885.24|
|应付利息|23|40,170,302.22|50,173,401.35|
|应付股利||||
|其他应付款|24|1,088,107,990.78|1,444,338,585.07|
|划分为持有待售的负债||||
|一年内到期的非流动负债|25|928,528,497.14|88,000,000.00|
|其他流动负债||||
|流动负债合计||15,077,420,557.30|11,871,218,289.63|
|非流动负债：||||
|长期借款|26|6,848,600,000.00|5,835,907,361.52|
|应付债券|27|1,291,764,659.23|1,287,378,392.75|
|其中：优先股||||
|永续债||||
|长期应付款||||
|长期应付职工薪酬||||
|专项应付款||||
|预计负债|28|1,041,978.07||
|递延收益|29||1 ,1 8 0 , 00 0 . 0 0|
|递延所得税负债|16|13,610,506.31|9,524,189.83|
|其他非流动负债|30|68,026,400.00||
|非流动负债合计||8,223,043,543.61|7,133,989,944.10|
|负债合计||23,300,464,100.91|19,005,208,233.73|
|股东权益：||||
|股本|31|664,831,139.00|665,069,639.00|
|其他权益工具||||
|其中：优先股||||
|永续债||||
|资本公积|32|2,501,194,216.19|2,481,105,467.82|
|减：库存股|33||9 8 ,3 0 1 , 98 4 . 0 0|
|其他综合收益|34|25,071,726.88|814,833.89|
|专项储备||||
|盈余公积|35|497,399,512.07|496,029,285.32|
|一般风险准备||||
|未分配利润|36|2,196,540,463.38|2,070,392,061.63|
|归属于母公司股东权益合计||5,885,037,057.52|5,615,109,303.66|
|少数股东权益||-23,892,656.48|1,075,920.00|
|股东权益合计||5,861,144,401.04|5,616,185,223.66|
|负债和股东权益总计||29,161,608,501.95|24,621,393,457.39|

法定代表人：姚日波 主管会计机构负责人：尹善峰 会计机构负责人：黄薇
合并利润表
2016年度
编制单位：深圳市中洲投资控股股份有限公司 金额单位:人民币元
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|-|-|-|-|
|项 目|注释六|本年数|上年数|
|一、营业总收入|37|8,115,755,330.09|5,047,823,963.43|
|其中：营业收入|37|8,115,755,330.09|5,047,823,963.43|
|二、营业总成本||7,574,256,793.90|4,456,496,563.44|
|其中：营业成本|37|5,744,864,450.70|3,035,081,295.86|
|税金及附加|38|868,735,943.41|704,942,521.75|
|销售费用|39|292,726,380.21|241,532,968.96|
|管理费用|40|309,674,614.31|238,969,612.90|
|财务费用|41|335,853,645.31|224,257,067.15|
|资产减值损失|42|22,401,759.96|11,713,096.82|
|加：公允价值变动收益（损失以“－”号填列）||||
|投资收益（损失以“－”号填列）|43|-3,096,014.37|38,832,428.34|
|其中：对联营企业和合营企业的投资收益||3,458,995.51|36,832,428.34|
|三、营业利润（亏损以“－”号填列）||538,402,521.82|630,159,828.33|
|加：营业外收入|44|14,919,773.63|4,213,811.00|
|其中：非流动资产处置利得||3,632,514.44|68,945.40|
|减：营业外支出|45|27,342,541.60|17,301,199.78|
|其中：非流动资产处置损失||11,675.82|462,014.27|
|四、利润总额（亏损总额以“－”号填列）||525,979,753.85|617,072,439.55|
|减：所得税费用|46|304,439,453.56|217,220,874.26|
|五、净利润（净亏损以“－”号填列）||221,540,300.29|399,851,565.29|
|其中：被合并方在合并前实现的净利润|||-1,379,837.12|
|归属于母公司股东的净利润||260,532,556.30|401,177,291.16|
|少数股东损益||-38,992,256.01|-1,325,725.87|
|六、其他综合收益的税后净额|47|24,256,892.99|814,833.89|
|归属母公司股东的其他综合收益的税后净额||24,256,892.99|814,833.89|
|(一)以后不能重分类进损益的其他综合收益||||
|1、重新计量设定受益计划净负债或净资产的变动||||
|2、权益法下在被投资单位不能重分类进损益的其他综合收益中享有的份额||||
|(二)以后将重分类进损益的其他综合收益||24,256,892.99|814,833.89|
|1、权益法下在被投资单位以后将重分类进损益的其他综合收益中享有的份额||||
|2、可供出售金融资产公允价值变动损益||||
|3、持有至到期投资重分类为可供出售金融资产损益||||
|4、现金流量套期损益的有效部分||||
|5、外币财务报表折算差额||24,256,892.99|814,833.89|
|6、其他||||
|归属于少数股东的其他综合收益的税后净额||||
|七、综合收益总额||245,797,193.28|400,666,399.18|
|归属于母公司股东的综合收益总额||284,789,449.29|401,992,125.05|
|归属于少数股东的综合收益总额||-38,992,256.01|-1,325,725.87|
|八、每股收益：||||
|（一）基本每股收益||0.3959|0.8377|
|（二）稀释每股收益||0.3959|0.8377|

法定代表人：姚日波 主管会计机构负责人：尹善峰 会计机构负责人：黄薇
合并现金流量表
2016年度
编制单位：深圳市中洲投资控股股份有限公司 金额单位:人民币元
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|-|-|-|-|
|项 目|注释六|本年数|上年数|
|一、经营活动产生的现金流量：||||
|销售商品、提供劳务收到的现金||11,093,624,969.40|6,278,393,970.29|
|收到的税费返还||||
|收到其他与经营活动有关的现金|48|99,712,474.60|210,675,017.33|
|经营活动现金流入小计||11,193,337,444.00|6,489,068,987.62|
|购买商品、接受劳务支付的现金||7,014,998,075.16|5,522,091,673.68|
|支付给职工以及为职工支付的现金||322,621,551.46|246,742,489.94|
|支付的各项税费||1,673,604,269.18|1,017,261,235.49|
|支付其他与经营活动有关的现金|48|433,689,978.15|549,802,277.76|
|经营活动现金流出小计||9,444,913,873.95|7,335,897,676.87|
|经营活动产生的现金流量净额|49|1,748,423,570.05|-846,828,689.25|
|二、投资活动产生的现金流量：||||
|收回投资收到的现金|||4, 0 0 0 ,0 0 0 .0 0|
|取得投资收益收到的现金||3,102,779.40|7,302,960.00|
|处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回的现金净额||4,803,358.00|162,100.00|
|处置子公司及其他营业单位收到的现金净额||7,073,973.00||
|收到其他与投资活动有关的现金|48|3,793,931.50||
|投资活动现金流入小计||18,774,041.90|11,465,060.00|
|购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金||61,703,478.45|72,475,570.78|
|投资支付的现金||3,000,000.00|32,324,295.00|
|取得子公司及其他营业单位支付的现金净额|||3, 6 0 0 ,0 0 0 .0 0|
|支付其他与投资活动有关的现金|48|660,000,000.00||
|投资活动现金流出小计||724,703,478.45|108,399,865.78|
|投资活动产生的现金流量净额||-705,929,436.55|-96,934,805.78|
|三、筹资活动产生的现金流量：||||
|吸收投资收到的现金||12,000,000.00|2,078,301,977.29|
|其中：子公司吸收少数股东投资收到的现金||||
|取得借款收到的现金||6,495,843,645.23|5,022,564,409.52|
|发行债券收到的现金|||1,287,000,000.00|
|收到其他与筹资活动有关的现金|48|963,009,711.94||
|筹资活动现金流入小计||7,470,853,357.17|8,387,866,386.81|
|偿还债务支付的现金||5,975,671,314.85|4,544,289,048.00|
|分配股利、利润或偿付利息支付的现金||952,938,010.45|767,351,664.83|
|其中：子公司支付给少数股东的股利、利润||||
|支付其他与筹资活动有关的现金|48|208,499,553.89|1,014,326,893.27|
|筹资活动现金流出小计||7,137,108,879.19|6,325,967,606.10|
|筹资活动产生的现金流量净额||333,744,477.98|2,061,898,780.71|
|四、汇率变动对现金及现金等价物的影响||-2,856,187.43|1,267,671.68|
|五、现金及现金等价物净增加额||1,373,382,424.05|1,119,402,957.36|
|加：期初现金及现金等价物余额|49|2,261,431,797.63|1,142,028,840.27|
|六、期末现金及现金等价物余额|49|3,634,814,221.68|2,261,431,797.63|

法定代表人：姚日波 主管会计机构负责人：尹善峰 会计机构负责人：黄薇
合并股东权益变动表
2016年度
金额单位：人民编制单位：深圳市中洲投资控股股份有限公司
币元
||||||||||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
|项 目|本年数||||||||||||||
||归属于母公司股东的股东权益||||||||||||少数股东权益|股东权益合计|
||股本|其他权益工具|||资本公积|减：库存股|其他综合收益|专项储备|盈余公积|一般风险准备|未分配利润|其他|||
|||优先股|永续债|其他|||||||||||
|一、上年年末余额|665,069,639.00||||2,481,105,467.82|98,301,984.00|814,833.89||496,029,285.32||2,070,392,061.63||1,075,920.00|5,616,185,223.66|
|加：会计政策变更|||||||||||||||
|前期差错更正|||||||||||||||
|同一控制下企业合并|||||||||||||||
|其他|||||||||||||||
|二、本年年初余额|665,069,639.00||||2,481,105,467.82|98,301,984.00|814,833.89||496,029,285.32||2,070,392,061.63||1,075,920.00|5,616,185,223.66|
|三、本期增减变动金额（减少以“－”号填列）|-238,500.00||||20,088,748.37|-98,301,984.00|24,256,892.99||1,370,226.75||126,148,401.75||-24,968,576.48|244,959,177.38|
|（一）综合收益总额|||||||24,256,892.99||||260,532,556.30||-38,992,256.01|245,797,193.28|
|（二）股东投入和减少资本|-238,500.00||||20,088,748.37|-98,301,984.00|||||||14,023,679.53|132,175,911.90|
|1、股东投入的普通股|-238,500.00||||-2,280,060.00|-98,301,984.00|||||||12,000,000.00|107,783,424.00|
|2、其他权益工具持有者投入资本|||||||||||||||
|3、股份支付计入股东权益的金额|||||22,359,096.43|||||||||22,359,096.43|
|4、其他|||||9,711.94||||||||2,023,679.53|2,033,391.47|
|（三）利润分配|||||||||1,370,226.75||-134,384,154.55|||-133,013,927.80|
|1、提取盈余公积|||||||||1,370,226.75||-1,370,226.75||||
|2、提取一般风险准备|||||||||||||||
|3、对股东的分配|||||||||||-133,013,927.80|||-133,013,927.80|
|4、其他|||||||||||||||
|（四）股东权益内部结转|||||||||||||||
|1、资本公积转增资本（或股本）|||||||||||||||
|2、盈余公积转增资本（或股本）|||||||||||||||
|3、盈余公积弥补亏损|||||||||||||||
|4、其他|||||||||||||||
|（五）专项储备|||||||||||||||
|1、本期提取|||||||||||||||
|2、本期使用|||||||||||||||
|（六）其他|||||||||||||||
|四、本期期末余额|664,831,139.00||||2,501,194,216.19||25,071,726.88||497,399,512.07||2,196,540,463.38||-23,892,656.48|5,861,144,401.04|

法定代表人：姚日波 主管会计机构负责人：尹善峰 会计机构负责人：黄薇
合并股东权益变动表（续）
2016年度
金额单位：人民编制单位：深圳市中洲投资控股股份有限公司
币元
||||||||||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
|项 目|上年数||||||||||||||
||归属于母公司股东的股东权益||||||||||||少数股东权益|股东权益合计|
||股本|其他权益工具|||资本公积|减：库存股|其他综合收益|专项储备|盈余公积|一般风险准备|未分配利润|其他|||
|||优先股|永续债|其他|||||||||||
|一、上年年末余额|478,926,080.00||||584,888,185.62||||424,620,678.83||1,811,291,638.00||1,075,920.00|3,300,802,502.45|
|加：会计政策变更|||||||||||||||
|前期差错更正|||||||||||||||
|同一控制下企业合并|||||2,461,370.69||||||1,170,650.96||3,489,589.42|7,121,611.07|
|其他|||||||||||||||
|二、本年年初余额|478,926,080.00||||587,349,556.31||||424,620,678.83||1,812,462,288.96||4,565,509.42|3,307,924,113.52|
|三、本期增减变动金额（减少以“－”号填列）|186,143,559.00||||1,893,755,911.51|98,301,984.00|814,833.89||71,408,606.49||257,929,772.67||-3,489,589.42|2,308,261,110.14|
|（一）综合收益总额|||||||814,833.89||||401,177,291.16||-1,325,725.87|400,666,399.18|
|（二）股东投入和减少资本|186,143,559.00||||1,893,755,911.51|98,301,984.00|||||||-2,163,863.55|1,979,433,622.96|
|1、股东投入的普通股|186,143,559.00||||1,888,765,462.89|98,301,984.00||||||||1,976,607,037.89|
|2、其他权益工具持有者投入资本|||||||||||||||
|3、股份支付计入股东权益的金额|||||10,431,398.19|||||||||10,431,398.19|
|4、其他|||||-5,440,949.57||||||||-2,163,863.55|-7,604,813.12|
|（三）利润分配|||||||||71,408,606.49||-143,247,518.49|||-71,838,912.00|
|1、提取盈余公积|||||||||71,408,606.49||-71,408,606.49||||
|2、提取一般风险准备|||||||||||||||
|3、对股东的分配|||||||||||-71,838,912.00|||-71,838,912.00|
|4、其他|||||||||||||||
|（四）股东权益内部结转|||||||||||||||
|1、资本公积转增资本（或股本）|||||||||||||||
|2、盈余公积转增资本（或股本）|||||||||||||||
|3、盈余公积弥补亏损|||||||||||||||
|4、其他|||||||||||||||
|（五）专项储备|||||||||||||||
|1、本期提取|||||||||||||||
|2、本期使用|||||||||||||||
|（六）其他|||||||||||||||
|四、本期期末余额|665,069,639.00||||2,481,105,467.82|98,301,984.00|814,833.89||496,029,285.32||2,070,392,061.63||1,075,920.00|5,616,185,223.66|

法定代表人：姚日波 主管会计机构负责人：尹善峰 会计机构负责人：黄薇
母公司资产负债表
2016年12月31日
编制单位：深圳市中洲投资控股股份有限公司 金额单位:人民币元
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|项 目|注释十五|年末数||年初数||
|流动资产：||||||
|货币资金||615,679,427.98||1,496,554,388.36||
|以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产||||||
|衍生金融资产||||||
|应收票据||||||
|应收账款|1|440,954.66||1,425,073.28||
|预付款项||7,072,879.50||16,488,256.12||
|应收利息||7,217,916.67||||
|应收股利||13,000,000.00||16,102,779.40||
|其他应收款|2|5,686,776,172.69||5,220,747,914.58||
|存货||9,790,447.99||19,579,015.57||
|划分为持有待售的资产||||||
|一年内到期的非流动资产||||||
|其他流动资产||660,000,000.00||||
|流动资产合计||6,999,977,799.49||6,770,897,427.31||
|非流动资产：||||||
|可供出售金融资产||125,292,963.67||125,292,963.67||
|持有至到期投资||||||
|长期应收款||||||
|长期股权投资|3|3,836,274,655.97||3,864,746,933.64||
|投资性房地产|||349,543,287.05||359,839,246.26|
|固定资产||13,932,218.32||6,348,086.47||
|在建工程||||||
|工程物资||||||
|固定资产清理||||||
|生产性生物资产||||||
|油气资产||||||
|无形资产||3,028,029.42||1,115,164.84||
|开发支出||||||
|商誉||||||
|长期待摊费用|||49,111,167.44||73,326,005.39|
|递延所得税资产||53,788,602.73||50,806,504.72||
|其他非流动资产||446,978,000.00||||
|非流动资产合计||4,877,948,924.60||4,481,474,904.99||
|资产总计||11,877,926,724.09||11,252,372,332.30||

法定代表人：姚日波 主管会计机构负责人：尹善峰 会计机构负责人：黄薇
母公司资产负债表（续）
2016年12月31日
编制单位：深圳市中洲投资控股股份有限公司 金额单位:人民币元
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|负债和所有者权益|注释十五|年末数|年初数|
|流动负债：||||
|短期借款||||
|以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债||||
|衍生金融负债||||
|应付票据||||
|应付账款||49,248,332.01|53,278,928.90|
|预收款项||1,375,197.26|578,530.50|
|应付职工薪酬||37,602,873.56|36,106,165.87|
|应交税费||4,132,570.74|11,907,816.36|
|应付利息||24,469,225.00|26,501,852.20|
|应付股利||||
|其他应付款||4,651,818,446.58|3,231,945,798.10|
|划分为持有待售的负债||||
|一年内到期的非流动负债||80,000,000.00|88,000,000.00|
|其他流动负债||||
|流动负债合计||4,848,646,645.15|3,448,319,091.93|
|非流动负债：||||
|长期借款||1,224,000,000.00|2,002,000,000.00|
|应付债券||1,291,764,659.23|1,287,378,392.75|
|其中：优先股||||
|永续债||||
|长期应付款||||
|长期应付职工薪酬||||
|专项应付款||||
|预计负债||||
|递延收益||||
|递延所得税负债||||
|其他非流动负债||||
|非流动负债合计||2,515,764,659.23|3,289,378,392.75|
|负债合计||7,364,411,304.38|6,737,697,484.68|
|股东权益：||||
|股本||664,831,139.00|665,069,639.00|
|其他权益工具||||
|其中：优先股||||
|永续债||||
|资本公积||2,545,792,916.13|2,525,704,167.76|
|减：库存股|||98,301,984.00|
|其他综合收益||||
|专项储备||||
|盈余公积||497,399,512.07|496,029,285.32|
|一般风险准备||||
|未分配利润||805,491,852.51|926,173,739.54|
|股东权益合计||4,513,515,419.71|4,514,674,847.62|
|负债和股东权益总计||11,877,926,724.09|11,252,372,332.30|

法定代表人：姚日波 主管会计机构负责人：尹善峰 会计机构负责人：黄薇
母公司利润表
2016年度
编制单位：深圳市中洲投资控股股份有限公司 金额单位:人民币元
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|项目|注释十五|本年数|上年数|
|一、营业收入|4|152,683,371.80|137,611,364.63|
|减：营业成本|4|25,974,903.46|35,234,746.03|
|营业税金及附加||9,666,178.18|14,915,464.36|
|销售费用||17,638,324.51|8,832,414.38|
|管理费用||137,854,704.83|125,685,524.54|
|财务费用||-33,805,098.01|92,002,638.84|
|资产减值损失|5|-339,575.07|5,924,080.92|
|加：公允价值变动收益（损失以“－”号填列）||||
|投资收益（损失以“-”号填列）||15,127,275.82|824,886,134.22|
|其中：对联营企业和合营企业的投资收益||-12,962,279.67|36,605,628.34|
|二、营业利润（亏损以“－”号填列）||10,821,209.72|679,902,629.78|
|加：营业外收入||107,488.78|22,845.26|
|其中：非流动资产处置利得||4,000.00|10,836.90|
|减：营业外支出||208,528.99|236,133.83|
|其中：非流动资产处置损失|||236,133.83|
|三、利润总额（亏损总额以“－”号填列）||10,720,169.51|679,689,341.21|
|减：所得税费用||-2,982,098.01|-34,396,723.66|
|四、净利润（净亏损以"－"号填列）||13,702,267.52|714,086,064.87|
|五、其他综合收益的税后净额||||
|(一)以后不能重分类进损益的其他综合收益||||
|1、重新计量设定受益计划净负债或净资产的变动||||
|2、权益法下在被投资单位不能重分类进损益的其他综合收益中享有的份额||||
|(二)以后将重分类进损益的其他综合收益||||
|1、权益法下在被投资单位以后将重分类进损益的其他综合收益中享有的份额||||
|2、可供出售金融资产公允价值变动损益||||
|3、持有至到期投资重分类为可供出售金融资产损益||||
|4、现金流量套期损益的有效部分||||
|5、外币财务报表折算差额||||
|6、其他||||
|六、综合收益总额||13,702,267.52|714,086,064.87|

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母公司现金流量表
2016年度
编制单位：深圳市中洲投资控股股份有限公司 金额单位:人民币元
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|项 目|注释十五|本年数|上年数|
|一、经营活动产生的现金流量：||||
|销售商品、提供劳务收到的现金||152,227,746.73|111,897,507.40|
|收到的税费返还||||
|收到其他与经营活动有关的现金||3,495,540,554.34|1,924,987,537.48|
|经营活动现金流入小计||3,647,768,301.07|2,036,885,044.88|
|购买商品、接受劳务支付的现金||1,028,256.35|984,812.17|
|支付给职工以及为职工支付的现金||88,366,023.25|72,324,340.24|
|支付的各项税费||16,923,612.11|15,328,830.13|
|支付其他与经营活动有关的现金||2,165,872,630.31|2,924,680,801.92|
|经营活动现金流出小计||2,272,190,522.02|3,013,318,784.46|
|经营活动产生的现金流量净额||1,375,577,779.05|-976,433,739.58|
|二、投资活动产生的现金流量：||||
|收回投资收到的现金|||7 , 0 7 6, 1 6 0 .0 0|
|取得投资收益收到的现金||3,102,779.40|39,000.00|
|处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回的现金净额||||
|处置子公司及其他营业单位收到的现金净额||18,848,308.36||
|收到其他与投资活动有关的现金||3,793,931.50||
|投资活动现金流入小计||25,745,019.26|7,115,160.00|
|购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金||4,125,463.71|9,040,473.00|
|投资支付的现金||3,000,000.00||
|取得子公司及其他营业单位支付的现金净额||25,890,002.00|975,771,350.26|
|支付其他与投资活动有关的现金||1,106,000,000.00|500,000.00|
|投资活动现金流出小计||1,139,015,465.71|985,311,823.26|
|投资活动产生的现金流量净额||-1,113,270,446.45|-978,196,663.26|
|三、筹资活动产生的现金流量：||||
|吸收投资收到的现金|||2 , 07 8 , 3 0 1, 9 7 7 .2 9|
|取得借款收到的现金|||25 0 , 0 0 0, 0 0 0 .0 0|
|发行债券收到的现金|||1,287,000,000.00|
|收到其他与筹资活动有关的现金||963,009,711.94||
|筹资活动现金流入小计||963,009,711.94|3,615,301,977.29|
|偿还债务支付的现金||786,000,000.00|80,000,000.00|
|分配股利、利润或偿付利息支付的现金||342,473,251.22|228,356,955.14|
|支付其他与筹资活动有关的现金||213,312,843.68|989,660,547.23|
|筹资活动现金流出小计||1,341,786,094.90|1,298,017,502.37|
|筹资活动产生的现金流量净额||-378,776,382.96|2,317,284,474.92|
|四、汇率变动对现金及现金等价物的影响||94,089.98|80,132.85|
|五、现金及现金等价物净增加额||-116,374,960.38|362,734,204.93|
|加：期初现金及现金等价物余额||533,554,388.36|170,820,183.43|
|六、期末现金及现金等价物余额||417,179,427.98|533,554,388.36|

法定代表人：姚日波 主管会计机构负责人：尹善峰 会计机构负责人：黄薇
母公司股东权益变动表
2016年度
编制单位：深圳市中洲投资控股股份有限公司 金额单位：人民币元
||||||||||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
|项 目|本年数||||||||||||||
||归属于母公司股东的股东权益||||||||||||少数股东权益|股东权益合计|
||股本|其他权益工具|||资本公积|减：库存股|其他综合收益|专项储备|盈余公积|一般风险准备|未分配利润|其他|||
|||优先股|永续债|其他|||||||||||
|一、上年年末余额|665,069,639.00||||2,525,704,167.76|98,301,984.00|||4 9 6 , 02 9 , 2 8 5. 3 2||9 2 6 ,1 73,739.54||0|4,514,674,847.62|
|加：会计政策变更|||||||||||||||
|前期差错更正|||||||||||||||
|其他|||||||||||||||
|二、本年年初余额|665,069,639.00||||2,525,704,167.76|98,301,984.00|||4 9 6 , 02 9 , 2 8 5. 3 2||9 2 6 ,1 73,739.54|0.00|0.00|4,514,674,847.62|
|三、本期增减变动金额（减少以“－”号填列）|-238,500.00||||20,088,748.37|-98,301,984.00|||1 , 37 0 , 2 2 6. 7 5||-1 2 0 ,6 81,887.03|0.00|0.00|-1,159,427.91|
|（一）综合收益总额|||||||||||13,702,267.52||0.00|13,702,267.52|
|（二）股东投入和减少资本|-238,500.00||||20,088,748.37|-98,301,984.00||||||0 . 0 0|0 . 0 0|11 8 , 152,232.37|
|1、股东投入的普通股|-238,500.00||||-2,280,060.00|-98,301,984.00||||||||95,783,424.00|
|2、其他权益工具持有者投入资本|||||||||||||||
|3、股份支付计入股东权益的金额|||||22,359,096.43|||||||||22,359,096.43|
|4、其他|||||9,711.94|||||||||9,711.94|
|（三）利润分配|||||||||1 , 3 7 0 , 2 2 6 . 7 5||-1 3 4 ,3 84,154.55|0.00|0.00|-133,013,927.80|
|1、提取盈余公积|||||||||1,370,226.75||-1,370,226.75||||
|2、提取一般风险准备|||||||||||||||
|3、对股东的分配|||||||||||-133,013,927.80|||-133,013,927.80|
|4、其他|||||||||||||||
|（四）股东权益内部结转|||||||||||||||
|1、资本公积转增资本(或股本)||||||||||||0.00|0.00||
|2、盈余公积转增资本(或股本)|||||||||||||||
|3、盈余公积弥补亏损|||||||||||||||
|4、其他|||||||||||||||
|（五）专项储备|||||||||||||||
|1、本期提取||||||||||||0.00|0.00||
|2、本期使用|||||||||||||||
|（六）其他|||||||||||||||
|四、本期期末余额|664,831,139.00||||2,545,792,916.13||||4 9 7 , 3 9 9 , 5 1 2 . 0 7||8 0 5 ,4 91,852.51|0.00|0.00|4,513,515,419.71|

法定代表人：姚日波 主管会计机构负责人：尹善峰 会计机构负责人：黄薇
母公司股东权益变动表（续）
2016年度
编制单位：深圳市中洲投资控股股份有限公司 金额单位：人民币元
||||||||||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
|项 目|上年数||||||||||||||
||归属于母公司股东的股东权益||||||||||||少数股东权益|股东权益合计|
||股本|其他权益工具|||资本公积|减：库存股|其他综合收益|专项储备|盈余公积|一般风险准备|未分配利润|其他|||
|||优先股|永续债|其他|||||||||||
|一、上年年末余额|478,926,080.00||||629,696,071.72||||424,620,678.83||355,335,193.16||0|1,888,578,023.71|
|加：会计政策变更|||||||||||||||
|前期差错更正|||||||||||||||
|其他|||||||||||||||
|二、本年年初余额|478,926,080.00||||629,696,071.72||||424,620,678.83||355,335,193.16||0.00|1,888,578,023.71|
|三、本期增减变动金额（减少以“－”号填列）|186,143,559.00||||1,896,008,096.04|98,301,984.00|||71,408,606.49||570,838,546.38||0.00|2,626,096,823.91|
|（一）综合收益总额|||||||||||714,086,064.87||0.00|714,086,064.87|
|（二）股东投入和减少资本|186,143,559.00||||1,896,008,096.04|98,301,984.00|||||||0.00|1,983,849,671.04|
|1、股东投入的普通股|186,143,559.00||||1,888,765,462.89|98,301,984.00||||||||1,976,607,037.89|
|2、其他权益工具持有者投入资本|||||||||||||||
|3、股份支付计入股东权益的金额|||||10,431,398.19|||||||||10,431,398.19|
|4、其他|||||-3,188,765.04|||||||||-3,188,765.04|
|（三）利润分配|||||||||71,408,606.49||-143,247,518.49||0.00|-71,838,912.00|
|1、提取盈余公积|||||||||71,408,606.49||-71,408,606.49||||
|2、提取一般风险准备|||||||||||||||
|3、对股东的分配|||||||||||-71,838,912.00||0.00|-71,838,912.00|
|4、其他|||||||||||||||
|（四）股东权益内部结转|||||||||||||||
|1、资本公积转增资本(或股本)||||||||||||0.00|0.00||
|2、盈余公积转增资本(或股本)|||||||||||||||
|3、盈余公积弥补亏损|||||||||||||||
|4、其他|||||||||||||||
|（五）专项储备|||||||||||||||
|1、本期提取||||||||||||0.00|0.00||
|2、本期使用|||||||||||||||
|（六）其他|||||||||||||||
|四、本期期末余额|665,069,639.00||||2,525,704,167.76|98,301,984.00|||496,029,285.32||926,173,739.54|0.00|0.00|4,514,674,847.62|

法定代表人：姚日波 主管会计机构负责人：尹善峰 会计机构负责人：黄薇
深圳市中洲投资控股股份有限公司2016年度财务报表附注
深圳市中洲投资控股股份有限公司
2016年度财务报表附注
（除特别说明外，金额单位为人民币元）
一、公司基本情况
1、公司简介
公司的法定中文名称：深圳市中洲投资控股股份有限公司
公司的法定英文名称：SHENZHENCENTRALCONINVESTMENTHOLDINGCO.,LTD公司注册地址：深圳市福田区百花五路长源楼
公司办公地址：深圳市南山区海德一道88号中洲控股金融中心A座39层
公司股票上市地：深圳证券交易所
公司股票简称和代码：中洲控股（000042）
注册资本：66,483.1139万元
法定代表人：姚日波
2、公司的行业性质、经营范围及主要产品或提供的劳务
本公司的行业性质：房地产业。
本公司的经营范围：房地产开发及商品房的销售、管理；承接建筑安装工程；自有物业租赁。
本公司主要产品或提供的劳务：房地产开发和经营、物业租赁、酒店经营等。
3、公司历史沿革
本公司系经深圳市人民政府以深府函(1994)18号文批准，由深圳市长城房地产发展公司于1994年9月改组为深圳市长城地产股份有限公司（现名“深圳市中洲投资控股股份有限公司”）。
企业法人营业执照注册号为 440301103813177号，现注册资本为人民币 664,831,139元，经营范围为房地产开发及商品房的销售、管理；承接建筑安装工程；
自有物业租赁。
1994年，经深圳市证券管理办公室以深证办复（1994）128号文批准，本公司发行人民币普通股56,300,000股，每股面值为人民币1.00元，计人民币56,300,000.00元。其中：发起人深圳市建设（集团）公司（后更名为“深圳市建设投资控股公司”）以存量净资产折股 40,000,000股，占股份总额的71.05%；向境内社会公众发行 13,000,000股，占股份总额的23.09%；向公司内部职工发行 3,300,000股，占股份总额的5.86%。
1995年 5月 24日，本公司经深圳市证券管理办公室以深证办复（1995）20号文批准，按每10股送9股的比例向股东派送红股计50,670,000股。至此，本公司总股份为 106,970,000股，总股本为人民币 106,970,000.00元。1996年 1月 18日，
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经深圳市证券管理办公室深证办复（1996）1号文批准，本公司发起人股东深圳市建设（集团）公司将其持有本公司法人股部分红股 8,822,680股转让给深圳市振业股份有限公司，转让后深圳市建设（集团）公司和深圳市振业（集团）股份有限公司分别持有本公司股权62.8%和8.25%。
1996年6月30日，本公司经深圳市证券管理办公室深证办复(1996)34号文批准，按每 10股送 3股的比例向股东派送红股计 32,091,000股。至此，本公司总股份为 139,061,000股，总股本为人民币139,061,000.00元。
1997年 2月 13日，本公司经中国证券监督管理委员会证监上字(1997)4号文批准，同意本公司向全体股东配售 31,984,030股普通股，其中向发起人股股东配售 20,086,019股，向法人股股东配售2,637,981股，向社会公众股股东（含高级管理人员）配售 9,260,030股。至此，本公司总股份为 171,045,030股，总股本为人民币 171,045,030.00元。
1997年6月23日，本公司经深圳市证券监督管理办公室深证办复(1997)61号文批准按每10股送4股红股的比例向股东派送红股计68,418,010股。至此，本公司总股份为239,463,040股，总股本为人民币 239,463,040.00元。
1996年12月16日，经深圳市国有资产管理办公室以深国资办(1996)150号文批准，本公司完成了对深圳市金众(集团)股份有限公司(现更名为“深圳市建工集团股份有限公司”)和深圳市第四建筑工程公司(现更名为“深圳市越众(集团)股份有限公司”)的资产重组和收购，并经深国资办(1997)197号文批准成立长城地产企业集团，本公司更名为深圳市长城地产(集团)股份有限公司，并于 1997年 10月 23日经深圳市工商行政管理局批准变更登记。
2004年4月30日，本公司控股股东深圳市建设投资控股公司将其持有的本公司 67,049,651股国有股（占本公司总股本28%）分别转让给江西联泰实业有限公司 44,795,872股国有股（占本公司总股本18.71%）和深圳市联泰房地产开发有限公司 22,253,779股国有股（占本公司总股本9.29%）；2004年 11月 1日，经国务院国有资产监督管理委员会以国资产权（2004）991号文批复同意本次转让并于 2004年12月15日在中国证券登记结算有限公司深圳分公司办理完过户手续。
2004年 10月 13日，根据深圳市人民政府国有资产监督管理委员会深国资委（2004）223号《关于成立深圳市投资控股有限公司的决定》，本公司控股股东深圳市建设投资控股公司与深圳市投资管理公司、深圳市商贸控股公司重组合并为新成立的深圳市投资控股有限公司。2004年 10月 26日，深圳市人民政府国有资产监督管理委员会以深国资委（2004）254号《关于市创新投资集团有限公司等企业划归市国资委直接监管的通知》决定，将原由深圳市建设投资控股公司持有的本公司国有股权划归深圳市国资委持有，由深圳市国资委直接监管，履行出资人的职责。划转后，深圳市人民政府国有资产监督管理委员会持有本公司83,333,496股国有股（占本公司总
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股本34.80%）。2005年7月11日，国务院国有资产监督管理委员会以国资产权（2005） 689号《关于深圳市农产品股份有限公司等18家上市公司国有股划转的批复》同意深圳市人民政府批准的本次国有股权划转方案。2005年 10月 11日，中国证券监督管理委员会以证监公司字（2005）102号《关于同意深圳市人民政府国有资产监督管理委员会公告<深圳市长城地产（集团）股份有限公司收购报告书>并豁免其要约收购义务的批复》批准本次收购并豁免要约收购义务。2006年8月14日，上述国有股划转手续已在中国证券登记结算有限责任公司深圳分公司办理完毕。
2005年6月30日，本公司出售了深圳市金众(集团)股份有限公司和深圳市越众(集团)股份有限公司，成功完成主辅分离。2005年9月28日，经深圳市工商行政管理局批准，公司更名为深圳市长城投资控股股份有限公司。
2006年7月24日，经本公司股权分置改革相关股东会议决议，表决通过了《深圳市长城投资控股股份有限公司股权分置改革方案》，该改革方案要点为：（1）以方案实施股权登记日（2006年7月13日）的公司总股本为基础，由本公司非流通股股东深圳市建设投资控股公司、深圳市振业（集团）股份有限公司向方案实施股权登记日登记在册的全体流通股股东按比例支付其所持有的14,960,573股公司股份，使流通股股东每 10股获送 2.158股股份；（2）由本公司非流通股股东江西联泰实业有限公司和深圳市联泰房地产开发有限公司向方案实施股权登记日登记在册的全体流通股股东按比例支付人民币61,295,303元现金,使流通股股东每10股获送人民币8.841元。综合以上对价安排，以进入股改程序停牌前最后一个交易日（2006年6月16日）的收盘价人民币 10.50元折算，流通股股东每 10股相当于获送 3股股份。自股权分置改革方案实施后首个交易日（2006年 9月 1日）起，本公司非流通股股东持有的非流通股份即获得上市流通权。
2008年 12月 31日，由于江西联泰进行公司分立，其持有本公司的股份已全部过户到南昌联泰投资有限公司（以下简称“南昌联泰”）名下，江西联泰不再持有本公司股份。
2013年 6月 9日，深圳市国资委与深圳市中洲房地产有限公司(2015年 7月 16日更名为深圳市中洲置地有限公司，以下简称“中洲房地产”或“中洲置地”)签署了《股份转让协议》，由中洲房地产以人民币 28.80元/股受让深圳市国资委持有的本公司 47,293,950股股份(占公司总股本的19.75%)(以下简称“本次转让”)。本次转让完成后，深圳市国资委持有公司10.00%股份，不再是公司第一大股东；南昌联泰投资有限公司及其一致行动人深圳市联泰房地产开发有限公司合计持有公司28%股份，为公司第一大股东。中洲房地产此前持有本公司4.04%股份，本次转让完成后中洲房地产持有本公司23.79%股份，成为公司第二大股东。
2013年 7月 9日，深圳市远致投资有限公司与深圳市国资委签订了《国有产权无偿划转协议》，根据协议，深圳市国资委拟将其持有的23,945,357股本公司股份（占
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本公司总股本的10%）无偿划转至深圳市远致投资有限公司名下。
2013年8月16日，深圳市国资委收到国务院国有资产监督管理委员会国资产权〔2013〕780号《关于深圳市长城投资控股股份有限公司股份转让及无偿划转有关问题的批复》，同意深圳市国资委将所持有的 47,293,950股本公司股份（占总股本的19.75%）转让给中洲房地产；同意深圳市国资委将所持有的 23,945,357股本公司股份（占总股本的10%）无偿划转给深圳市远致投资有限公司。中洲房地产及深圳市远致投资有限公司于2013年9月18日在中国证券登记结算有限责任公司深圳分公司办理完毕股份转让过户手续。本次股份过户完成后，深圳市国资委不再直接持有本公司股份，中洲房地产累计持有本公司股份56,970,503股，占公司总股本的23.79%；深圳市远致投资有限公司累计持有本公司股份24,068,942股，占公司总股本的10.05%。
2013年 10月 28日至 2013年 11月 5日间，中洲房地产通过深圳证券交易系统集中竞价和大宗交易方式累计买入 11,212,000股公司股份（占公司股份总额的4.68%）。截至2013年12月31日，中洲房地产合计持有本公司股份68,217,403股，占公司股份总额的28.49%，为公司第一大股东。
2013年12月9日，公司股东南昌联泰投资有限公司过深圳证券交易所以大宗交易的方式减持其所持有的11,000,000股本公司股份转让给三位自然人股东。本次减持后南昌联泰投资有限公司与其一致行动人深圳市联泰房地产开发有限公司合计持有本公司股份 56,049,651股,占公司股本总额的23.41%。
2014年 3月 4日，公司股东大会通过公司名称变更为深圳市中洲投资控股股份有限公司的股东会决议，并于 2014年3月7日完成工商变更登记。
2014年6月12日，本公司实施经2014年4月18日召开的 2013年度股东大会及 2014年 5月 28日召开的 2014年第三次临时股东大会审议通过的公司 2013年年度权益分派方案，以每10股送红股10股的比例向股东送红股计239,463,040股。至此，本公司总股份为 478,926,080股，总股本为478,926,080.00元。
2015年 9月 7日，本公司向姚日波等 11名公司董事、高级管理人员和 42名核心技术（业务）人员等激励对象授予限制性股票9,308,900股，授予价格为10.56元/股。本次限制性股票授予前本公司总股本为 478,926,080股，本次限制性股票授予后股本增至488,234,980股，经瑞华会计师事务所（特殊普通合伙）以瑞华验字【2015】 48330007号验资报告验证，并于2015年12月15日完成工商变更登记。
2015年11月3日，中国证监会以证监许可[2015]2482号《关于核准深圳市中洲投资控股股份有限公司非公开发行股票的批复》核准公司非公开发行不超过 176,834,660股新股。本次非公开发行的发行对象为本公司控股股东中洲置地，认购本次发行的全部176,834,659股股票。本次非公开发行前本公司总股本为488,234,980股，本次非公开发行后股本增至 665,069,639股，已经瑞华会计师事务所（特殊普通合伙）以瑞华验字【2015】48330013号验资报告验证。
截止2015年12月31日，本公司控股股东中洲置地持有本公司股份314,917,359
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股，占公司总股本47.35%，在本报告期内，其所持本公司股份增加176,834,659股，系非公开发行增持股份。
2016年3月25日，本公司召开的第七届董事会第三十三次会议，审议通过了《关于回购注销已离职股权激励对象已获授但尚未解锁的限制性股票的议案》，决定回购注销已离职股权激励对象已获授但尚未解锁的限制性股票共计 238,500股。本次回购注销完成后，公司股份总数由 665,069,639股变更为 664,831,139股。公司于 2016年 6月 16日完成工商变更登记。至此，本公司总股份为 664,831,139股，总股本为 664,831,139元。
截止2016年12月31日，本公司控股股东中洲置地持有本公司股份314,917,359股，占公司总股本47.37%。
4、本公司本年度合并范围情况
本公司 2016年度纳入合并范围的子公司共 49户，详见本附注八“在其他主体中的权益”。本公司本年度合并范围比上年度增加21户，减少2户，详见本附注七“合并范围的变更”。
5、财务报告的批准报出者和财务报告批准报出日
本财务报表业经本公司董事会于2017年4月27日决议批准报出。
二、财务报表的编制基础
本公司财务报表以持续经营假设为基础，根据实际发生的交易和事项，按照财政部发布的《企业会计准则——基本准则》（财政部令第 33号发布、财政部令第 76号修订）、于2006年2月15日及其后颁布和修订的41项具体会计准则、企业会计准则应用指南、企业会计准则解释及其他相关规定（以下合称“企业会计准则”），以及中国证券监督管理委员会《公开发行证券的公司信息披露编报规则第 15号——财务报告
的一般规定》（2014年修订）的披露规定编制。
根据企业会计准则的相关规定，本公司会计核算以权责发生制为基础。本财务报表均以历史成本为计量基础。持有待售的非流动资产，按公允价值减去预计费用后的金额，以及符合持有待售条件时的原账面价值，取两者孰低计价。资产如果发生减值，则按照相关规定计提相应的减值准备。
三、遵循企业会计准则的声明
本公司编制的财务报表符合企业会计准则的要求，真实、完整地反映了本公司2016年12月31日的财务状况及2016年度的经营成果和现金流量等有关信息。此外，本公司的财务报表在所有重大方面符合中国证券监督管理委员会 2014年修订的《公开发行证券的公司信息披露编报规则第 15号－财务报告的一般规定》有关财务报表及其附注的披露要求。
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四、重要会计政策和会计估计
本公司及各子公司根据实际生产经营特点，依据相关企业会计准则的规定，对收入确认等交易和事项制定了若干项具体会计政策和会计估计，详见本附注四、25“收入”等描述。关于管理层所作出的重大会计判断和估计的说明，请参阅附注四、31“重大会计判断和估计”。
1、会计期间
本公司的会计期间分为年度和中期，会计中期指短于一个完整的会计年度的报告
期间。本公司会计年度采用公历年度，即每年自1月1日起至12月31日止。
2、营业周期
正常营业周期是指本公司从购买用于加工的资产起至实现现金或现金等价物的期间。
本公司的子公司深圳中洲圣廷苑酒店有限公司、深圳市香江置业有限公司中洲万豪酒店分公司、深圳市圣廷苑酒店管理有限公司、深圳市圣廷苑物业管理有限公司、深圳市中洲物业管理有限公司、深圳市长城投资控股有限公司、深圳市中洲资本有限公司和 BestWisdomGroupLimited主要从事酒店经营管理、物业租赁管理、投资实业等业务,以 12个月作为一个营业周期，并以其作为资产和负债的流动性划分标准。本公司及其他子公司主要从事房地产开发或建筑施工行业，正常营业周期超过一年，以营业周期作为资产和负债的流动性划分标准。
3、记账本位币
人民币为本公司及境内子公司经营所处的主要经济环境中的货币，本公司及境内子公司以人民币为记账本位币。本公司之境外子公司根据其经营所处的主要经济环境中的货币确定港币为其记账本位币。本公司编制本财务报表时所采用的货币为人民币。
4、同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法
企业合并，是指将两个或两个以上单独的企业合并形成一个报告主体的交易或事项。企业合并分为同一控制下企业合并和非同一控制下企业合并。
（1）同一控制下企业合并
参与合并的企业在合并前后均受同一方或相同的多方最终控制，且该控制并非暂时性的，为同一控制下的企业合并。同一控制下的企业合并，在合并日取得对其他参与合并企业控制权的一方为合并方，参与合并的其他企业为被合并方。合并日，是指合并方实际取得对被合并方控制权的日期。
合并方取得的资产和负债均按合并日在被合并方的账面价值计量。合并方取得的净资产账面价值与支付的合并对价账面价值（或发行股份面值总额）的差额，调整资本公积（股本溢价）；资本公积（股本溢价）不足以冲减的，调整留存收益。
合并方为进行企业合并发生的各项直接费用，于发生时计入当期损益。
（2）非同一控制下企业合并
深圳市中洲投资控股股份有限公司2016年度财务报表附注
参与合并的企业在合并前后不受同一方或相同的多方最终控制的，为非同一控制下的企业合并。非同一控制下的企业合并，在购买日取得对其他参与合并企业控制权的一方为购买方，参与合并的其他企业为被购买方。购买日，是指为购买方实际取得对被购买方控制权的日期。
对于非同一控制下的企业合并，合并成本包含购买日购买方为取得对被购买方的控制权而付出的资产、发生或承担的负债以及发行的权益性证券的公允价值，为企业合并发生的审计、法律服务、评估咨询等中介费用以及其他管理费用于发生时计入当期损益。购买方作为合并对价发行的权益性证券或债务性证券的交易费用，计入权益性证券或债务性证券的初始确认金额。所涉及的或有对价按其在购买日的公允价值计入合并成本，购买日后 12个月内出现对购买日已存在情况的新的或进一步证据而需要调整或有对价的，相应调整合并商誉。购买方发生的合并成本及在合并中取得的可辨认净资产按购买日的公允价值计量。合并成本大于合并中取得的被购买方于购买日可辨认净资产公允价值份额的差额，确认为商誉。合并成本小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的，首先对取得的被购买方各项可辨认资产、负债及或有负债的公允价值以及合并成本的计量进行复核，复核后合并成本仍小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的，其差额计入当期损益。
购买方取得被购买方的可抵扣暂时性差异，在购买日因不符合递延所得税资产确认条件而未予确认的，在购买日后 12个月内，如取得新的或进一步的信息表明购买日的相关情况已经存在，预期被购买方在购买日可抵扣暂时性差异带来的经济利益能够实现的，则确认相关的递延所得税资产，同时减少商誉，商誉不足冲减的，差额部分确认为当期损益；除上述情况以外，确认与企业合并相关的递延所得税资产的，计入当期损益。
通过多次交易分步实现的非同一控制下企业合并，根据《财政部关于印发企业会计准则解释第 5号的通知》（财会〔2012〕19号）和《企业会计准则第 33号——合并财务报表》第五十一条关于“一揽子交易”的判断标准（参见本附注四、5（2）），判断该多次交易是否属于“一揽子交易”。属于“一揽子交易”的，参考本部分前面各段描述及本附注四、13“长期股权投资”进行会计处理；不属于“一揽子交易”的，区分个别财务报表和合并财务报表进行相关会计处理：
在个别财务报表中，以购买日之前所持被购买方的股权投资的账面价值与购买日新增投资成本之和，作为该项投资的初始投资成本；购买日之前持有的被购买方的股权涉及其他综合收益的，在处置该项投资时将与其相关的其他综合收益采用与被购买方直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理（即，除了按照权益法核算的在被购买方重新计量设定受益计划净负债或净资产导致的变动中的相应份额以外，其余转入当期投资收益）。
在合并财务报表中，对于购买日之前持有的被购买方的股权，按照该股权在购买日的公允价值进行重新计量，公允价值与其账面价值的差额计入当期投资收益；购买
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日之前持有的被购买方的股权涉及其他综合收益的，与其相关的其他综合收益应当采用与被购买方直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理（即，除了按照权益法核算的在被购买方重新计量设定受益计划净负债或净资产导致的变动中的相应份额以外，其余转为购买日所属当期投资收益）。
5、合并财务报表的编制方法
（1）合并财务报表范围的确定原则
合并财务报表的合并范围以控制为基础予以确定。控制是指本公司拥有对被投资方的权力，通过参与被投资方的相关活动而享有可变回报，并且有能力运用对被投资方的权力影响该回报金额。合并范围包括本公司及全部子公司。子公司，是指被本公司控制的主体。
一旦相关事实和情况的变化导致上述控制定义涉及的相关要素发生了变化，本公司将进行重新评估。
（2）合并财务报表编制的方法
从取得子公司的净资产和生产经营决策的实际控制权之日起，本公司开始将其纳入合并范围；从丧失实际控制权之日起停止纳入合并范围。对于处置的子公司，处置日前的经营成果和现金流量已经适当地包括在合并利润表和合并现金流量表中；当期处置的子公司，不调整合并资产负债表的期初数。非同一控制下企业合并增加的子公司，其购买日后的经营成果及现金流量已经适当地包括在合并利润表和合并现金流量表中，且不调整合并财务报表的期初数和对比数。同一控制下企业合并增加的子公司及吸收合并下的被合并方，其自合并当期期初至合并日的经营成果和现金流量已经适当地包括在合并利润表和合并现金流量表中，并且同时调整合并财务报表的对比数。
在编制合并财务报表时，子公司与本公司采用的会计政策或会计期间不一致的，按照本公司的会计政策和会计期间对子公司财务报表进行必要的调整。对于非同一控制下企业合并取得的子公司，以购买日可辨认净资产公允价值为基础对其财务报表进行调整。
公司内所有重大往来余额、交易及未实现利润在合并财务报表编制时予以抵销。
子公司的股东权益及当期净损益中不属于本公司所拥有的部分分别作为少数股东权益及少数股东损益在合并财务报表中股东权益及净利润项下单独列示。子公司当期净损益中属于少数股东权益的份额，在合并利润表中净利润项目下以“少数股东损益”项目列示。少数股东分担的子公司的亏损超过了少数股东在该子公司期初股东权益中所享有的份额，仍冲减少数股东权益。
当因处置部分股权投资或其他原因丧失了对原有子公司的控制权时，对于剩余股权，按照其在丧失控制权日的公允价值进行重新计量。处置股权取得的对价与剩余股权公允价值之和，减去按原持股比例计算应享有原有子公司自购买日开始持续计算的净资产的份额之间的差额，计入丧失控制权当期的投资收益。与原有子公司股权投资
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相关的其他综合收益，在丧失控制权时采用与被购买方直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理（即，除了在该原有子公司重新计量设定受益计划净负债或净资产导致的变动以外，其余一并转为当期投资收益）。其后，对该部分剩余股权按照《企业会计准则第2号——长期股权投资》或《企业会计准则第 22号——金融工具确认和计量》等相关规定进行后续计量，详见本附注四、13“长期股权投资”或本附注四、9“金融工具”。
本公司通过多次交易分步处置对子公司股权投资直至丧失控制权的，需区分处置对子公司股权投资直至丧失控制权的各项交易是否属于一揽子交易。处置对子公司股权投资的各项交易的条款、条件以及经济影响符合以下一种或多种情况，通常表明应将多次交易事项作为一揽子交易进行会计处理：①这些交易是同时或者在考虑了彼此影响的情况下订立的；②这些交易整体才能达成一项完整的商业结果；③一项交易的发生取决于其他至少一项交易的发生；④一项交易单独看是不经济的，但是和其他交易一并考虑时是经济的。不属于一揽子交易的，对其中的每一项交易视情况分别按照“不丧失控制权的情况下部分处置对子公司的长期股权投资”（详见本附注四、13、（2）④）和“因处置部分股权投资或其他原因丧失了对原有子公司的控制权”（详见前段）适用的原则进行会计处理。处置对子公司股权投资直至丧失控制权的各项交易属于一揽子交易的，将各项交易作为一项处置子公司并丧失控制权的交易进行会计处理；但是，在丧失控制权之前每一次处置价款与处置投资对应的享有该子公司净资产份额的差额，在合并财务报表中确认为其他综合收益，在丧失控制权时一并转入丧失控制权当期的损益。
6、合营安排分类及共同经营会计处理方法
合营安排，是指一项由两个或两个以上的参与方共同控制的安排。本公司根据在合营安排中享有的权利和承担的义务，将合营安排分为共同经营和合营企业。共同经营，是指本公司享有该安排相关资产且承担该安排相关负债的合营安排。合营企业，是指本公司仅对该安排的净资产享有权利的合营安排。
本公司对合营企业的投资采用权益法核算，按照本附注四、13（2）②“权益法核算的长期股权投资”中所述的会计政策处理。
本公司作为合营方对共同经营，确认本公司单独持有的资产、单独所承担的负债，以及按本公司份额确认共同持有的资产和共同承担的负债；确认出售本公司享有的共同经营产出份额所产生的收入；按本公司份额确认共同经营因出售产出所产生的收入；
确认本公司单独所发生的费用，以及按本公司份额确认共同经营发生的费用。
当本公司作为合营方向共同经营投出或出售资产（该资产不构成业务，下同）、或者自共同经营购买资产时，在该等资产出售给第三方之前，本公司仅确认因该交易产生的损益中归属于共同经营其他参与方的部分。该等资产发生符合《企业会计准则第 8号——资产减值》等规定的资产减值损失的，对于由本公司向共同经营投出或出售
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资产的情况，本公司全额确认该损失；对于本公司自共同经营购买资产的情况，本公司按承担的份额确认该损失。
7、现金及现金等价物的确定标准
本公司现金及现金等价物包括库存现金、可以随时用于支付的存款以及本公司持有的期限短（一般为从购买日起三个月内到期）、流动性强、易于转换为已知金额现金、价值变动风险很小的投资。
8、外币业务和外币报表折算
（1）外币交易的折算方法
本公司发生的外币交易在初始确认时，按交易日的即期汇率（通常指中国人民银行公布的当日外汇牌价的中间价，下同）折算为记账本位币金额，但公司发生的外币兑换业务或涉及外币兑换的交易事项，按照实际采用的汇率折算为记账本位币金额。
（2）对于外币货币性项目和外币非货币性项目的折算方法
资产负债表日，对于外币货币性项目采用资产负债表日即期汇率折算，由此产生的汇兑差额，除：①属于与购建符合资本化条件的资产相关的外币专门借款产生的汇兑差额按照借款费用资本化的原则处理；②可供出售的外币货币性项目除摊余成本之外的其他账面余额变动产生的汇兑差额计入其他综合收益之外，均计入当期损益。
编制合并财务报表涉及境外经营的，如有实质上构成对境外经营净投资的外币货币性项目，因汇率变动而产生的汇兑差额，计入其他综合收益；处置境外经营时，转入处置当期损益。
以历史成本计量的外币非货币性项目，仍采用交易发生日的即期汇率折算的记账本位币金额计量。以公允价值计量的外币非货币性项目，采用公允价值确定日的即期汇率折算，折算后的记账本位币金额与原记账本位币金额的差额，作为公允价值变动（含汇率变动）处理，计入当期损益或确认为其他综合收益。
（3）外币财务报表的折算方法
编制合并财务报表涉及境外经营的，如有实质上构成对境外经营净投资的外币货币性项目，因汇率变动而产生的汇兑差额，作为“外币报表折算差额”确认为其他综合收益；处置境外经营时，计入处置当期损益。
境外经营的外币财务报表按以下方法折算为人民币报表：资产负债表中的资产和负债项目，采用资产负债表日的即期汇率折算；股东权益类项目除“未分配利润”项目外，其他项目采用发生时的即期汇率折算。利润表中的收入和费用项目，采用交易发生日的即期汇率折算。年初未分配利润为上一年折算后的年末未分配利润；年末未分配利润按折算后的利润分配各项目计算列示；折算后资产类项目与负债类项目和股东权益类项目合计数的差额，作为外币报表折算差额，确认为其他综合收益。处置境外经营并丧失控制权时，将资产负债表中股东权益项目下列示的、与该境外经营相关的外币报表折算差额，全部或按处置该境外经营的比例转入处置当期损益。
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外币现金流量以及境外子公司的现金流量，采用现金流量发生日的即期汇率折算。
汇率变动对现金的影响额作为调节项目，在现金流量表中单独列报。
年初数和上年实际数按照上年财务报表折算后的数额列示。
在处置本公司在境外经营的全部所有者权益或因处置部分股权投资或其他原因丧失了对境外经营控制权时，将资产负债表中所有者权益项目下列示的、与该境外经营相关的归属于母公司所有者权益的外币报表折算差额，全部转入处置当期损益。
在处置部分股权投资或其他原因导致持有境外经营权益比例降低但不丧失对境外经营控制权时，与该境外经营处置部分相关的外币报表折算差额将归属于少数股东权益，不转入当期损益。在处置境外经营为联营企业或合营企业的部分股权时，与该境外经营相关的外币报表折算差额，按处置该境外经营的比例转入处置当期损益。
9、金融工具
在本公司成为金融工具合同的一方时确认一项金融资产或金融负债。金融资产和金融负债在初始确认时以公允价值计量。对于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产和金融负债，相关的交易费用直接计入损益；对于其他类别的金融资产和金融负债，相关交易费用计入初始确认金额。
（1）金融资产和金融负债的公允价值确定方法
公允价值，是指市场参与者在计量日发生的有序交易中，出售一项资产所能收到或者转移一项负债所需支付的价格。金融工具存在活跃市场的，本公司采用活跃市场中的报价确定其公允价值。活跃市场中的报价是指易于定期从交易所、经纪商、行业协会、定价服务机构等获得的价格，且代表了在公平交易中实际发生的市场交易的价格。金融工具不存在活跃市场的，本公司采用估值技术确定其公允价值。估值技术包括参考熟悉情况并自愿交易的各方最近进行的市场交易中使用的价格、参照实质上相同的其他金融工具当前的公允价值、现金流量折现法和期权定价模型等。
（2）金融资产的分类、确认和计量
以常规方式买卖金融资产，按交易日进行会计确认和终止确认。金融资产在初始确认时划分为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产、持有至到期投资、贷款和应收款项以及可供出售金融资产。
①以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产
包括交易性金融资产和指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。
交易性金融资产是指满足下列条件之一的金融资产：A.取得该金融资产的目的，主要是为了近期内出售；B.属于进行集中管理的可辨认金融工具组合的一部分，且有客观证据表明本公司近期采用短期获利方式对该组合进行管理；C.属于衍生工具，但是，被指定且为有效套期工具的衍生工具、属于财务担保合同的衍生工具、与在活跃市场中没有报价且其公允价值不能可靠计量的权益工具投资挂钩并须通过交付该权益
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工具结算的衍生工具除外。
符合下述条件之一的金融资产，在初始确认时可指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产：A.该指定可以消除或明显减少由于该金融资产的计量基础不同所导致的相关利得或损失在确认或计量方面不一致的情况；B.本公司风险管理或投资策略的正式书面文件已载明，对该金融资产所在的金融资产组合或金融资产和金融负债组合以公允价值为基础进行管理、评价并向关键管理人员报告。
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产采用公允价值进行后续计量，公允价值变动形成的利得或损失以及与该等金融资产相关的股利和利息收入计入当期损益。
②持有至到期投资
是指到期日固定、回收金额固定或可确定，且本公司有明确意图和能力持有至到期的非衍生金融资产。
持有至到期投资采用实际利率法，按摊余成本进行后续计量，在终止确认、发生减值或摊销时产生的利得或损失，计入当期损益。
实际利率法是指按照金融资产或金融负债（含一组金融资产或金融负债）的实际利率计算其摊余成本及各期利息收入或支出的方法。实际利率是指将金融资产或金融负债在预期存续期间或适用的更短期间内的未来现金流量，折现为该金融资产或金融负债当前账面价值所使用的利率。
在计算实际利率时，本公司将在考虑金融资产或金融负债所有合同条款的基础上预计未来现金流量（不考虑未来的信用损失），同时还将考虑金融资产或金融负债合同各方之间支付或收取的、属于实际利率组成部分的各项收费、交易费用及折价或溢价等。
③贷款和应收款项
是指在活跃市场中没有报价、回收金额固定或可确定的非衍生金融资产。本公司划分为贷款和应收款的金融资产包括应收票据、应收账款、应收利息、应收股利及其他应收款等。
贷款和应收款项采用实际利率法，按摊余成本进行后续计量，在终止确认、发生减值或摊销时产生的利得或损失，计入当期损益。
④可供出售金融资产
包括初始确认时即被指定为可供出售的非衍生金融资产，以及除了以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产、贷款和应收款项、持有至到期投资以外的金融资产。
可供出售债务工具投资的期末成本按照摊余成本法确定，即初始确认金额扣除已偿还的本金，加上或减去采用实际利率法将该初始确认金额与到期日金额之间的差额进行摊销形成的累计摊销额，并扣除已发生的减值损失后的金额。可供出售权益工具
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投资的期末成本为其初始取得成本。
可供出售金融资产采用公允价值进行后续计量，公允价值变动形成的利得或损失，除减值损失和外币货币性金融资产与摊余成本相关的汇兑差额计入当期损益外，确认为其他综合收益，在该金融资产终止确认时转出，计入当期损益。但是，在活跃市场中没有报价且其公允价值不能可靠计量的权益工具投资，以及与该权益工具挂钩并须通过交付该权益工具结算的衍生金融资产，按照成本进行后续计量。
可供出售金融资产持有期间取得的利息及被投资单位宣告发放的现金股利，计入投资收益。
（3）金融资产减值
除了以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产外，本公司在每个资产负债表日对其他金融资产的账面价值进行检查，有客观证据表明金融资产发生减值的，计提减值准备。
本公司对单项金额重大的金融资产单独进行减值测试；对单项金额不重大的金融资产，单独进行减值测试或包括在具有类似信用风险特征的金融资产组合中进行减值测试。单独测试未发生减值的金融资产（包括单项金额重大和不重大的金融资产），包括在具有类似信用风险特征的金融资产组合中再进行减值测试。已单项确认减值损失的金融资产，不包括在具有类似信用风险特征的金融资产组合中进行减值测试。
①持有至到期投资、贷款和应收款项减值
以成本或摊余成本计量的金融资产将其账面价值减记至预计未来现金流量现值，减记金额确认为减值损失，计入当期损益。金融资产在确认减值损失后，如有客观证据表明该金融资产价值已恢复，且客观上与确认该损失后发生的事项有关，原确认的减值损失予以转回，金融资产转回减值损失后的账面价值不超过假定不计提减值准备情况下该金融资产在转回日的摊余成本。
②可供出售金融资产减值
当综合相关因素判断可供出售权益工具投资公允价值下跌是严重或非暂时性下跌时，表明该可供出售权益工具投资发生减值。
可供出售金融资产发生减值时，将原计入其他综合收益的因公允价值下降形成的累计损失予以转出并计入当期损益，该转出的累计损失为该资产初始取得成本扣除已收回本金和已摊销金额、当前公允价值和原已计入损益的减值损失后的余额。
在确认减值损失后，期后如有客观证据表明该金融资产价值已恢复，且客观上与确认该损失后发生的事项有关，原确认的减值损失予以转回，可供出售权益工具投资的减值损失转回确认为其他综合收益，可供出售债务工具的减值损失转回计入当期损益。
在活跃市场中没有报价且其公允价值不能可靠计量的权益工具投资，或与该权益
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工具挂钩并须通过交付该权益工具结算的衍生金融资产的减值损失，不予转回。
（4）金融资产转移的确认依据和计量方法
满足下列条件之一的金融资产，予以终止确认：①收取该金融资产现金流量的合同权利终止；②该金融资产已转移，且将金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转移给转入方；③该金融资产已转移，虽然企业既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬，但是放弃了对该金融资产的控制。
若企业既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬，且未放弃对该金融资产的控制的，则按照继续涉入所转移金融资产的程度确认有关金融资产，并相应确认有关负债。继续涉入所转移金融资产的程度，是指该金融资产价值变动使企业面临的风险水平。
金融资产整体转移满足终止确认条件的，将所转移金融资产的账面价值及因转移而收到的对价与原计入其他综合收益的公允价值变动累计额之和的差额计入当期损益。
金融资产部分转移满足终止确认条件的，将所转移金融资产的账面价值在终止确认及未终止确认部分之间按其相对的公允价值进行分摊，并将因转移而收到的对价与应分摊至终止确认部分的原计入其他综合收益的公允价值变动累计额之和与分摊的前述账面金额之差额计入当期损益。
本公司对采用附追索权方式出售的金融资产，或将持有的金融资产背书转让，需确定该金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬是否已经转移。已将该金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转移给转入方的，终止确认该金融资产；保留了金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，不终止确认该金融资产；既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，则继续判断企业是否对该资产保留了控制，并根据前面各段所述的原则进行会计处理。
（5）金融负债的分类和计量
金融负债在初始确认时划分为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债和其他金融负债。初始确认金融负债，以公允价值计量。对于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债，相关的交易费用直接计入当期损益；对于其他金融负债，相关交易费用计入初始确认金额。
①以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债
分类为交易性金融负债和在初始确认时指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债的条件与分类为交易性金融资产和在初始确认时指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产的条件一致。
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债采用公允价值进行后续计量，公允价值的变动形成的利得或损失以及与该等金融负债相关的股利和利息支出计入当期损益。
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②其他金融负债
与在活跃市场中没有报价、公允价值不能可靠计量的权益工具挂钩并须通过交付该权益工具结算的衍生金融负债，按照成本进行后续计量。其他金融负债采用实际利率法，按摊余成本进行后续计量，终止确认或摊销产生的利得或损失计入当期损益。
③财务担保合同及贷款承诺
不属于指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债的财务担保合同，或没有指定为以公允价值计量且其变动计入损益并将以低于市场利率贷款的贷款承诺，以公允价值进行初始确认，在初始确认后按照《企业会计准则第13号—或有事项》确定的金额和初始确认金额扣除按照《企业会计准则第14号—收入》的原则确定的累计摊销额后的余额之中的较高者进行后续计量。
（6）金融负债的终止确认
金融负债的现时义务全部或部分已经解除的，才能终止确认该金融负债或其一部分。本公司（债务人）与债权人之间签订协议，以承担新金融负债方式替换现存金融负债，且新金融负债与现存金融负债的合同条款实质上不同的，终止确认现存金融负债，并同时确认新金融负债。
金融负债全部或部分终止确认的，将终止确认部分的账面价值与支付的对价（包括转出的非现金资产或承担的新金融负债）之间的差额，计入当期损益。
（7）衍生工具及嵌入衍生工具
衍生工具于相关合同签署日以公允价值进行初始计量，并以公允价值进行后续计量。除指定为套期工具且套期高度有效的衍生工具，其公允价值变动形成的利得或损失将根据套期关系的性质按照套期会计的要求确定计入损益的期间外，其余衍生工具的公允价值变动计入当期损益。
对包含嵌入衍生工具的混合工具，如未指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产或金融负债，嵌入衍生工具与该主合同在经济特征及风险方面不存在紧密关系，且与嵌入衍生工具条件相同，单独存在的工具符合衍生工具定义的，嵌入衍生工具从混合工具中分拆，作为单独的衍生金融工具处理。如果无法在取得时或后续的资产负债表日对嵌入衍生工具进行单独计量，则将混合工具整体指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产或金融负债。
（8）金融资产和金融负债的抵销
当本公司具有抵销已确认金融资产和金融负债的法定权利，且目前可执行该种法定权利，同时本公司计划以净额结算或同时变现该金融资产和清偿该金融负债时，金融资产和金融负债以相互抵销后的金额在资产负债表内列示。除此以外，金融资产和金融负债在资产负债表内分别列示，不予相互抵销。
（9）权益工具
权益工具是指能证明拥有本公司在扣除所有负债后的资产中的剩余权益的合同。
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本公司发行（含再融资）、回购、出售或注销权益工具作为权益的变动处理。本公司不确认权益工具的公允价值变动。与权益性交易相关的交易费用从权益中扣减。
本公司对权益工具持有方的各种分配（不包括股票股利），减少股东权益。本公司不确认权益工具的公允价值变动额。
10、应收款项
应收款项包括应收账款、其他应收款和长期应收款等。
（1）坏账准备的确认标准
本公司在资产负债表日对应收款项账面价值进行检查，对存在下列客观证据表明应收款项发生减值的，计提减值准备：①债务人发生严重的财务困难；②债务人违反合同条款（如偿付利息或本金发生违约或逾期等）；③债务人很可能倒闭或进行其他财务重组；④其他表明应收款项发生减值的客观依据。
（2）坏账准备的计提方法
①单项金额重大并单项计提坏账准备的应收款项坏账准备的确认标准、计提方法本公司单项金额为人民币100万元以上的应收款项确认为单项金额重大的应收款项。
本公司对单项金额重大的应收款项单独进行减值测试，单独测试未发生减值的金融资产，包括在具有类似信用风险特征的金融资产组合中进行减值测试。单项测试已确认减值损失的应收款项，不再包括在具有类似信用风险特征的应收款项组合中进行减值测试。
②按信用风险组合计提坏账准备的应收款项的确定依据、坏账准备计提方法
A．信用风险特征组合的确定依据
本公司对单项金额不重大以及金额重大但单项测试未发生减值的应收款项，按信用风险特征的相似性和相关性对金融资产进行分组。这些信用风险通常反映债务人按照该等资产的合同条款偿还所有到期金额的能力，并且与被检查资产的未来现金流量测算相关。
不同组合的确定依据：
项目 确定组合的依据
对经单独测试未减值的应收款项，采用账龄分析法，按应收款项的账龄和规定的提账龄组合
取比例确认减值损失，计提坏账准备。
B．根据信用风险特征组合确定的坏账准备计提方法
按组合方式实施减值测试时，坏账准备金额系根据应收款项组合结构及类似信用风险特征（债务人根据合同条款偿还欠款的能力）按历史损失经验及目前经济状况与预计应收款项组合中已经存在的损失评估确定。
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不同组合计提坏账准备的计提方法：
项目 计提方法
对经单独测试未减值的应收款项，采用账龄分析法，按应收款项账龄组合
的账龄和规定的提取比例确认减值损失，计提坏账准备。
组合中，采用账龄分析法计提坏账准备的组合计提方法
账龄 应收账款计提比例（%） 其他应收计提比例（%）1年以内（含1年，下同） 1 1
1-2年 10 10
2-3年 30 30
3年以上 50 50
③单项金额虽不重大但单项计提坏账准备的应收款项
单项金额不重大的应收款项是指期末余额在100万元以下，账龄在1年以上的应收账款和其他应收款。
单项金额不重大但单项计提坏账准备的计提方法：资产负债表日，公司对单项金额不重大但单项计提坏账准备的应收款项，根据其预计未来现金流量（不包括尚未发生的未来信用损失）按原实际利率折现的现值低于其账面价值的差额，确认为减值损失，计入当期损益。
（3）坏账准备的转回
如有客观证据表明该应收款项价值已恢复，且客观上与确认该损失后发生的事项有关，原确认的减值损失予以转回，计入当期损益。但是，该转回后的账面价值不超过假定不计提减值准备情况下该应收款项在转回日的摊余成本。
11、存货
（1）存货的分类
存货按房地产开发产品和非开发产品分类。房地产开发产品包括已完工开发产品、在建开发产品和拟开发土地。非开发产品包括原材料、库存商品、低值易耗品等。
（2）存货取得和发出的计价方法
①已完工开发产品是指已建成、待出售的物业；在建开发产品是指尚未建成、以出售或出租为开发目的的物业；拟开发土地是指所购入的、已决定将之发展为出售或出租物业的土地。拟开发土地在项目整体开发时，全部转入在建开发产品；在项目分期开发时，将分期开发用地部分转入在建开发产品，未开发土地仍保留在拟开发土地当中。
②房地产开发产品成本包括土地成本、施工成本和其他成本。符合资本化条件的
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借款费用，亦计入房地产开发产品成本；公共配套设施费按实际完工成本计入在建开发产品，如果一个配套设施存在多个房地产项目受益，则根据其可销售面积按比例分摊；质量保证金根据合同规定之金额计入完工开发产品成本，同时计入应付账款，待保证期满后实际支付。
③各类存货的购入与入库按实际成本计价；原材料、库存商品的发出按加权平均法计价，低值易耗品的领用采用五五摊销法计价，开发产品的发出按个别认定法计价。
（3）存货可变现净值的确认和跌价准备的计提方法
年末，存货按成本与可变现净值孰低法计价。
存货可变现净值的确定：产成品、商品和用于出售的材料等直接用于出售的商品存货，以该存货的估计售价减去估计的销售费用和相关税费后的金额，确定其可变现净值；需要经过加工的材料存货，以所生产的产品的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用和相关税费后的金额，确定其可变现净值。
存货跌价准备的计提方法：资产负债表日，按单个存货可变现净值低于账面价值的差额计提存货跌价准备，计入当期损益。确定存货的可变现净值时，以资产负债表日取得最可靠的证据估计的售价为基础并考虑持有存货的目的，资产负债表日至财务报告批准报出日之间存货售价发生波动的，如有确凿证据表明其对资产负债表日存货已经存在的情况提供了新的或进一步的证据，作为调整事项进行处理；否则，作为非调整事项。
（4）存货的盘存制度为永续盘存制。
（5）低值易耗品的摊销方法
低值易耗品于领用时按一次摊销法摊销。
12、划分为持有待售资产
若某项非流动资产在其当前状况下仅根据出售此类资产的惯常条款即可立即出售，本公司已就处置该项非流动资产作出决议，已经与受让方签订了不可撤销的转让协议，且该项转让将在一年内完成，则该非流动资产作为持有待售非流动资产核算，自划分为持有待售之日起不计提折旧或进行摊销，按照账面价值与公允价值减去处置费用后的净额孰低计量。持有待售的非流动资产包括单项资产和处置组。如果处置组是一个《企业会计准则第8号——资产减值》所定义的资产组，并且按照该准则的规定将企业合并中取得的商誉分摊至该资产组，或者该处置组是资产组中的一项经营，则该处置组包括企业合并中所形成的商誉。
被划分为持有待售的单项非流动资产和处置组中的资产，在资产负债表的流动资产部分单独列报；被划分为持有待售的处置组中的与转让资产相关的负债，在资产负债表的流动负债部分单独列报。
某项资产或处置组被划归为持有待售，但后来不再满足持有待售的非流动资产的确认条件，本公司停止将其划归为持有待售，并按照下列两项金额中较低者进行计量：（1）该资产或处置组被划归为持有待售之前的账面价值，按照其假定在没有
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被划归为持有待售的情况下原应确认的折旧、摊销或减值进行调整后的金额；（2）决定不再出售之日的可收回金额。
13、长期股权投资
本部分所指的长期股权投资是指本公司对被投资单位具有控制、共同控制或重大影响的长期股权投资。本公司对被投资单位不具有控制、共同控制或重大影响的长期股权投资，作为可供出售金融资产或以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产核算，其会计政策详见附注四、9“金融工具”。
共同控制，是指本公司按照相关约定对某项安排所共有的控制，并且该安排的相关活动必须经过分享控制权的参与方一致同意后才能决策。重大影响，是指本公司对被投资单位的财务和经营政策有参与决策的权力，但并不能够控制或者与其他方一起共同控制这些政策的制定。
（1）投资成本的确定
对于同一控制下的企业合并取得的长期股权投资，在合并日按照被合并方所有者权益在最终控制方合并财务报表中的账面价值的份额作为长期股权投资的初始投资成本。长期股权投资初始投资成本与支付的现金、转让的非现金资产以及所承担债务账面价值之间的差额，调整资本公积；资本公积不足冲减的，调整留存收益。以发行权益性证券作为合并对价的，在合并日按照被合并方所有者权益在最终控制方合并财务报表中的账面价值的份额作为长期股权投资的初始投资成本，按照发行股份的面值总额作为股本，长期股权投资初始投资成本与所发行股份面值总额之间的差额，调整资本公积；资本公积不足冲减的，调整留存收益。通过多次交易分步取得同一控制下被合并方的股权，最终形成同一控制下企业合并的，应分别是否属于“一揽子交易”进行处理：属于“一揽子交易”的，将各项交易作为一项取得控制权的交易进行会计处理。
不属于“一揽子交易”的，在合并日按照应享有被合并方所有者权益在最终控制方合并财务报表中的账面价值的份额作为长期股权投资的初始投资成本，长期股权投资初始投资成本与达到合并前的长期股权投资账面价值加上合并日进一步取得股份新支付对价的账面价值之和的差额，调整资本公积；资本公积不足冲减的，调整留存收益。合并日之前持有的股权投资因采用权益法核算或为可供出售金融资产而确认的其他综合收益，暂不进行会计处理。
对于非同一控制下的企业合并取得的长期股权投资，在购买日按照合并成本作为长期股权投资的初始投资成本，合并成本包括购买方付出的资产、发生或承担的负债、发行的权益性证券的公允价值之和。通过多次交易分步取得被购买方的股权，最终形成非同一控制下的企业合并的，应分别是否属于“一揽子交易”进行处理：属于“一揽子交易”的，将各项交易作为一项取得控制权的交易进行会计处理。不属于“一揽子交易”的，按照原持有被购买方的股权投资账面价值加上新增投资成本之和，作为改按成本法核算的长期股权投资的初始投资成本。原持有的股权采用权益法核算的，相关其他
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综合收益暂不进行会计处理。原持有股权投资为可供出售金融资产的，其公允价值与账面价值之间的差额，以及原计入其他综合收益的累计公允价值变动转入当期损益。
合并方或购买方为企业合并发生的审计、法律服务、评估咨询等中介费用以及其他相关管理费用，于发生时计入当期损益。
除企业合并形成的长期股权投资外的其他股权投资，按成本进行初始计量，该成本视长期股权投资取得方式的不同，分别按照本公司实际支付的现金购买价款、本公司发行的权益性证券的公允价值、投资合同或协议约定的价值、非货币性资产交换交易中换出资产的公允价值或原账面价值、该项长期股权投资自身的公允价值等方式确定。与取得长期股权投资直接相关的费用、税金及其他必要支出也计入投资成本。对于因追加投资能够对被投资单位实施重大影响或实施共同控制但不构成控制的，长期股权投资成本为按照《企业会计准则第 22号——金融工具确认和计量》确定的原持有股权投资的公允价值加上新增投资成本之和。
（2）后续计量及损益确认方法
对被投资单位具有共同控制（构成共同经营者除外）或重大影响的长期股权投资，采用权益法核算。此外，公司财务报表采用成本法核算能够对被投资单位实施控制的长期股权投资。
①成本法核算的长期股权投资
采用成本法核算时，长期股权投资按初始投资成本计价，追加或收回投资调整长期股权投资的成本。除取得投资时实际支付的价款或者对价中包含的已宣告但尚未发放的现金股利或者利润外，当期投资收益按照享有被投资单位宣告发放的现金股利或利润确认。
②权益法核算的长期股权投资
采用权益法核算时，长期股权投资的初始投资成本大于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的，不调整长期股权投资的初始投资成本；初始投资成本小于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的，其差额计入当期损益，同时调整长期股权投资的成本。
采用权益法核算时，按照应享有或应分担的被投资单位实现的净损益和其他综合收益的份额，分别确认投资收益和其他综合收益，同时调整长期股权投资的账面价值；
按照被投资单位宣告分派的利润或现金股利计算应享有的部分，相应减少长期股权投资的账面价值；对于被投资单位除净损益、其他综合收益和利润分配以外所有者权益的其他变动，调整长期股权投资的账面价值并计入资本公积。在确认应享有被投资单位净损益的份额时，以取得投资时被投资单位各项可辨认资产等的公允价值为基础，对被投资单位的净利润进行调整后确认。被投资单位采用的会计政策及会计期间与本公司不一致的，按照本公司的会计政策及会计期间对被投资单位的财务报表进行调整，并据以确认投资收益和其他综合收益。对于本公司与联营企业及合营企业之间发生的
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交易，投出或出售的资产不构成业务的，未实现内部交易损益按照享有的比例计算归属于本公司的部分予以抵销，在此基础上确认投资损益。但本公司与被投资单位发生的未实现内部交易损失，属于所转让资产减值损失的，不予以抵销。本公司向合营企业或联营企业投出的资产构成业务的，投资方因此取得长期股权投资但未取得控制权的，以投出业务的公允价值作为新增长期股权投资的初始投资成本，初始投资成本与投出业务的账面价值之差，全额计入当期损益。本公司向合营企业或联营企业出售的资产构成业务的，取得的对价与业务的账面价值之差，全额计入当期损益。本公司自联营企业及合营企业购入的资产构成业务的，按《企业会计准则第20号——企业合并》的规定进行会计处理，全额确认与交易相关的利得或损失。
在确认应分担被投资单位发生的净亏损时，以长期股权投资的账面价值和其他实质上构成对被投资单位净投资的长期权益减记至零为限。此外，如本公司对被投资单位负有承担额外损失的义务，则按预计承担的义务确认预计负债，计入当期投资损失。
被投资单位以后期间实现净利润的，本公司在收益分享额弥补未确认的亏损分担额后，恢复确认收益分享额。
对于本公司2007年1月1日首次执行新会计准则之前已经持有的对联营企业和合营企业的长期股权投资，如存在与该投资相关的股权投资借方差额，按原剩余期限直线摊销的金额计入当期损益。
③收购少数股权
在编制合并财务报表时，因购买少数股权新增的长期股权投资与按照新增持股比例计算应享有子公司自购买日（或合并日）开始持续计算的净资产份额之间的差额，调整资本公积，资本公积不足冲减的，调整留存收益。
④处置长期股权投资
在合并财务报表中，母公司在不丧失控制权的情况下部分处置对子公司的长期股权投资，处置价款与处置长期股权投资相对应享有子公司净资产的差额计入所有者权益；母公司部分处置对子公司的长期股权投资导致丧失对子公司控制权的，按本附注四、5、（2）“合并财务报表编制的方法”中所述的相关会计政策处理。
其他情形下的长期股权投资处置，对于处置的股权，其账面价值与实际取得价款的差额，计入当期损益。
采用权益法核算的长期股权投资，处置后的剩余股权仍采用权益法核算的，在处置时将原计入所有者权益的其他综合收益部分按相应的比例采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理。因被投资方除净损益、其他综合收益和利润分配以外的其他所有者权益变动而确认的所有者权益，按比例结转入当期损益。
采用成本法核算的长期股权投资，处置后剩余股权仍采用成本法核算的，其在取得对被投资单位的控制之前因采用权益法核算或金融工具确认和计量准则核算而确认的其他综合收益，采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处
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理，并按比例结转当期损益；因采用权益法核算而确认的被投资单位净资产中除净损益、其他综合收益和利润分配以外的其他所有者权益变动按比例结转当期损益。
本公司因处置部分股权投资丧失了对被投资单位的控制的，在编制个别财务报表时，处置后的剩余股权能够对被投资单位实施共同控制或施加重大影响的，改按权益法核算，并对该剩余股权视同自取得时即采用权益法核算进行调整；处置后的剩余股权不能对被投资单位实施共同控制或施加重大影响的，改按金融工具确认和计量准则的有关规定进行会计处理，其在丧失控制之日的公允价值与账面价值之间的差额计入当期损益。对于本公司取得对被投资单位的控制之前，因采用权益法核算或金融工具确认和计量准则核算而确认的其他综合收益，在丧失对被投资单位控制时采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理，因采用权益法核算而确认的被投资单位净资产中除净损益、其他综合收益和利润分配以外的其他所有者权益变动在丧失对被投资单位控制时结转入当期损益。其中，处置后的剩余股权采用权益法核算的，其他综合收益和其他所有者权益按比例结转；处置后的剩余股权改按金融工具确认和计量准则进行会计处理的，其他综合收益和其他所有者权益全部结转。
本公司因处置部分股权投资丧失了对被投资单位的共同控制或重大影响的，处置后的剩余股权改按金融工具确认和计量准则核算，其在丧失共同控制或重大影响之日的公允价值与账面价值之间的差额计入当期损益。原股权投资因采用权益法核算而确认的其他综合收益，在终止采用权益法核算时采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理，因被投资方除净损益、其他综合收益和利润分配以外的其他所有者权益变动而确认的所有者权益，在终止采用权益法时全部转入当期投资收益。
本公司通过多次交易分步处置对子公司股权投资直至丧失控制权，如果上述交易属于一揽子交易的，将各项交易作为一项处置子公司股权投资并丧失控制权的交易进行会计处理，在丧失控制权之前每一次处置价款与所处置的股权对应的长期股权投资账面价值之间的差额，先确认为其他综合收益，到丧失控制权时再一并转入丧失控制权的当期损益。
14、投资性房地产
投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物等。此外，对于本公司持有以备经营出租的空置建筑物，若董事会（或类似机构）作出书面决议，明确表示将其用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化的，也作为投资性房地产列报。
投资性房地产按成本进行初始计量。与投资性房地产有关的后续支出，如果与该资产有关的经济利益很可能流入且其成本能可靠地计量，则计入投资性房地产成本。
其他后续支出，在发生时计入当期损益。
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本公司采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，并按照与房屋建筑物或土地使用权一致的政策进行折旧或摊销。
投资性房地产的减值测试方法和减值准备计提方法详见附注四、20“长期资产减值”。
自用房地产或存货转换为投资性房地产或投资性房地产转换为自用房地产时，按转换前的账面价值作为转换后的入账价值。
投资性房地产的用途改变为自用时，自改变之日起，将该投资性房地产转换为固定资产或无形资产。自用房地产的用途改变为赚取租金或资本增值时，自改变之日起，将固定资产或无形资产转换为投资性房地产。发生转换时，转换为采用成本模式计量的投资性房地产的，以转换前的账面价值作为转换后的入账价值；转换为以公允价值模式计量的投资性房地产的，以转换日的公允价值作为转换后的入账价值。
当投资性房地产被处置、或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得经济利益时，终止确认该项投资性房地产。投资性房地产出售、转让、报废或毁损的处置收入扣除其账面价值和相关税费后计入当期损益。
15、固定资产
（1）固定资产确认条件
固定资产是指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的，使用寿命超过一个会计年度的有形资产。固定资产仅在与其有关的经济利益很可能流入本公司，且其成本能够可靠地计量时才予以确认。固定资产按成本并考虑预计弃置费用因素的影响进行初始计量。
（2）各类固定资产的折旧方法
固定资产从达到预定可使用状态的次月起，采用年限平均法在使用寿命内计提折旧。各类固定资产的使用寿命、预计净残值和年折旧率如下：
类别 折旧年限（年） 残值率（%） 年折旧率（%）房屋及建筑物 15-30 5 3.2-6.3
房屋装修 3-6 0 16.7-33.3
机器设备 5-10 5 9.5-19
运输设备 5-10 5 9.5-19
电子设备 3-10 5 9.5-31.67
预计净残值是指假定固定资产预计使用寿命已满并处于使用寿命终了时的预期状态，本公司目前从该项资产处置中获得的扣除预计处置费用后的金额。
（3）固定资产的减值测试方法及减值准备计提方法
固定资产的减值测试方法和减值准备计提方法详见附注四、20“长期资产减值”。
（4）融资租入固定资产的认定依据及计价方法
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融资租赁为实质上转移了与资产所有权有关的全部风险和报酬的租赁，其所有权最终可能转移，也可能不转移。以融资租赁方式租入的固定资产采用与自有固定资产一致的政策计提租赁资产折旧。能够合理确定租赁期届满时取得租赁资产所有权的在租赁资产使用寿命内计提折旧，无法合理确定租赁期届满能够取得租赁资产所有权的，在租赁期与租赁资产使用寿命两者中较短的期间内计提折旧。
（5）其他说明
与固定资产有关的后续支出，如果与该固定资产有关的经济利益很可能流入且其成本能可靠地计量，则计入固定资产成本，并终止确认被替换部分的账面价值。除此以外的其他后续支出，在发生时计入当期损益。
当固定资产处于处置状态或预期通过使用或处置不能产生经济利益时，终止确认该固定资产。固定资产出售、转让、报废或毁损的处置收入扣除其账面价值和相关税费后的差额计入当期损益。
本公司至少于年度终了对固定资产的使用寿命、预计净残值和折旧方法进行复核，如发生改变则作为会计估计变更处理。
16、在建工程
在建工程成本按实际工程支出确定，包括在建期间发生的各项工程支出、工程达到预定可使用状态前的资本化的借款费用以及其他相关费用等。在建工程在达到预定可使用状态后结转为固定资产。
在建工程的减值测试方法和减值准备计提方法详见附注四、20“长期资产减值”。
17、借款费用
借款费用包括借款利息、折价或溢价的摊销、辅助费用以及因外币借款而发生的汇兑差额等。可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的借款费用，在资产支出已经发生、借款费用已经发生、为使资产达到预定可使用或可销售状态所必要的购建或生产活动已经开始时，开始资本化；构建或者生产的符合资本化条件的资产达到预定可使用状态或者可销售状态时，停止资本化。其余借款费用在发生当期确认为费用。
专门借款当期实际发生的利息费用，减去尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入或进行暂时性投资取得的投资收益后的金额予以资本化；一般借款根据累计资产支出超过专门借款部分的资产支出加权平均数乘以所占用一般借款的资本化率，确定资本化金额。资本化率根据一般借款的加权平均利率计算确定。
资本化期间内，外币专门借款的汇兑差额全部予以资本化；外币一般借款的汇兑差额计入当期损益。
符合资本化条件的资产指需要经过相当长时间的购建或者生产活动才能达到预定可使用或可销售状态的固定资产、投资性房地产和存货等资产。
如果符合资本化条件的资产在购建或生产过程中发生非正常中断、并且中断时间
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连续超过3个月的，暂停借款费用的资本化，直至资产的购建或生产活动重新开始。
18、无形资产
（1）无形资产
无形资产是指本公司拥有或者控制的没有实物形态的可辨认非货币性资产。
无形资产按成本进行初始计量。与无形资产有关的支出，如果相关的经济利益很可能流入本公司且其成本能可靠地计量，则计入无形资产成本。除此以外的其他项目的支出，在发生时计入当期损益。
取得的土地使用权通常作为无形资产核算。自行开发建造厂房等建筑物，相关的土地使用权支出和建筑物建造成本则分别作为无形资产和固定资产核算。如为外购的房屋及建筑物，则将有关价款在土地使用权和建筑物之间进行分配，难以合理分配的，全部作为固定资产处理。
使用寿命有限的无形资产自可供使用时起，对其原值减去预计净残值和已计提的减值准备累计金额在其预计使用寿命内采用直线法分期平均摊销。使用寿命不确定的无形资产不予摊销。
期末，对使用寿命有限的无形资产的使用寿命和摊销方法进行复核，如发生变更则作为会计估计变更处理。此外，还对使用寿命不确定的无形资产的使用寿命进行复核，如果有证据表明该无形资产为企业带来经济利益的期限是可预见的，则估计其使用寿命并按照使用寿命有限的无形资产的摊销政策进行摊销。
（2）研究与开发支出
本公司内部研究开发项目的支出分为研究阶段支出与开发阶段支出。
研究阶段的支出，于发生时计入当期损益。
开发阶段的支出同时满足下列条件的，确认为无形资产，不能满足下述条件的开发阶段的支出计入当期损益：
①完成该无形资产以使其能够使用或出售在技术上具有可行性；
②具有完成该无形资产并使用或出售的意图；
③无形资产产生经济利益的方式，包括能够证明运用该无形资产生产的产品存在市场或无形资产自身存在市场，无形资产将在内部使用的，能够证明其有用性；
④有足够的技术、财务资源和其他资源支持，以完成该无形资产的开发，并有能力使用或出售该无形资产；
⑤归属于该无形资产开发阶段的支出能够可靠地计量。
无法区分研究阶段支出和开发阶段支出的，将发生的研发支出全部计入当期损益。
（3）无形资产的减值测试方法及减值准备计提方法
无形资产的减值测试方法和减值准备计提方法详见附注四、20“长期资产减值”。
19、长期待摊费用
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长期待摊费用为已经发生但应由报告期和以后各期负担的分摊期限在一年以上的各项费用。长期待摊费用在预计受益期间按直线法摊销。
20、长期资产减值
对于固定资产、在建工程、使用寿命有限的无形资产、以成本模式计量的投资性房地产及对子公司、合营企业、联营企业的长期股权投资等非流动非金融资产，本公司于资产负债表日判断是否存在减值迹象。如存在减值迹象的，则估计其可收回金额，进行减值测试。商誉、使用寿命不确定的无形资产和尚未达到可使用状态的无形资产，无论是否存在减值迹象，每年均进行减值测试。
减值测试结果表明资产的可收回金额低于其账面价值的，按其差额计提减值准备并计入减值损失。可收回金额为资产的公允价值减去处置费用后的净额与资产预计未来现金流量的现值两者之间的较高者。资产的公允价值根据公平交易中销售协议价格确定；不存在销售协议但存在资产活跃市场的，公允价值按照该资产的买方出价确定；
不存在销售协议和资产活跃市场的，则以可获取的最佳信息为基础估计资产的公允价值。处置费用包括与资产处置有关的法律费用、相关税费、搬运费以及为使资产达到可销售状态所发生的直接费用。资产预计未来现金流量的现值，按照资产在持续使用过程中和最终处置时所产生的预计未来现金流量，选择恰当的折现率对其进行折现后的金额加以确定。资产减值准备按单项资产为基础计算并确认，如果难以对单项资产的可收回金额进行估计的，以该资产所属的资产组确定资产组的可收回金额。资产组是能够独立产生现金流入的最小资产组合。
在财务报表中单独列示的商誉，在进行减值测试时，将商誉的账面价值分摊至预期从企业合并的协同效应中受益的资产组或资产组组合。测试结果表明包含分摊的商誉的资产组或资产组组合的可收回金额低于其账面价值的，确认相应的减值损失。减值损失金额先抵减分摊至该资产组或资产组组合的商誉的账面价值，再根据资产组或资产组组合中除商誉以外的其他各项资产的账面价值所占比重，按比例抵减其他各项资产的账面价值。
上述资产减值损失一经确认，以后期间不予转回价值得以恢复的部分。
21、职工薪酬
本公司职工薪酬主要包括短期职工薪酬、离职后福利、辞退福利以及其他长期职工福利。其中：
短期薪酬主要包括工资、奖金、津贴和补贴、职工福利费、医疗保险费、生育保险费、工伤保险费、住房公积金、工会经费和职工教育经费、非货币性福利等。本公司在职工为本公司提供服务的会计期间将实际发生的短期职工薪酬确认为负债，并计入当期损益或相关资产成本。其中非货币性福利按公允价值计量。
离职后福利主要包括基本养老保险、失业保险。离职后福利计划包括设定提存计划。采用设定提存计划的，相应的应缴存金额于发生时计入相关资产成本或当期损益。
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在职工劳动合同到期之前解除与职工的劳动关系，或为鼓励职工自愿接受裁减而提出给予补偿的建议，在本公司不能单方面撤回因解除劳动关系计划或裁减建议所提供的辞退福利时，和本公司确认与涉及支付辞退福利的重组相关的成本两者孰早日，确认辞退福利产生的职工薪酬负债，并计入当期损益。但辞退福利预期在年度报告期结束后十二个月不能完全支付的，按照其他长期职工薪酬处理。
职工内部退休计划采用与上述辞退福利相同的原则处理。本公司将自职工停止提供服务日至正常退休日的期间拟支付的内退人员工资和缴纳的社会保险费等，在符合预计负债确认条件时，计入当期损益（辞退福利）。
本公司向职工提供的其他长期职工福利，符合设定提存计划的，按照设定提存计划进行会计处理，除此之外按照设定受益计划进行会计处理。
22、预计负债
当与或有事项相关的义务同时符合以下条件，确认为预计负债：（1）该义务是本公司承担的现时义务；（2）履行该义务很可能导致经济利益流出；（3）该义务的金额能够可靠地计量。
在资产负债表日，考虑与或有事项有关的风险、不确定性和货币时间价值等因素，按照履行相关现时义务所需支出的最佳估计数对预计负债进行计量。
如果清偿预计负债所需支出全部或部分预期由第三方补偿的，补偿金额在基本确定能够收到时，作为资产单独确认，且确认的补偿金额不超过预计负债的账面价值。
（1）亏损合同
亏损合同是履行合同义务不可避免会发生的成本超过预期经济利益的合同。待执行合同变成亏损合同，且该亏损合同产生的义务满足上述预计负债的确认条件的，将合同预计损失超过合同标的资产已确认的减值损失（如有）的部分，确认为预计负债。
（2）重组义务
对于有详细、正式并且已经对外公告的重组计划，在满足前述预计负债的确认条件的情况下，按照与重组有关的直接支出确定预计负债金额。对于出售部分业务的重组义务，只有在本公司承诺出售部分业务（即签订了约束性出售协议时），才确认与重组相关的义务。
23、股份支付
（1）股份支付的会计处理方法
股份支付是为了获取职工或其他方提供服务而授予权益工具或者承担以权益工具为基础确定的负债的交易。股份支付分为以权益结算的股份支付和以现金结算的股份支付。
①以权益结算的股份支付
用以换取职工提供的服务的权益结算的股份支付，以授予职工权益工具在授予日的公允价值计量。该公允价值的金额在完成等待期内的服务或达到规定业绩条件才可行权的情况下，在等待期内以对可行权权益工具数量的最佳估计为基础，按直线法计
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算计入相关成本或费用。在授予后立即可行权时，在授予日计入相关成本或费用，相应增加资本公积。
在等待期内每个资产负债表日，本公司根据最新取得的可行权职工人数变动等后续信息做出最佳估计，修正预计可行权的权益工具数量。上述估计的影响计入当期相关成本或费用，并相应调整资本公积。
用以换取其他方服务的权益结算的股份支付，如果其他方服务的公允价值能够可靠计量，按照其他方服务在取得日的公允价值计量，如果其他方服务的公允价值不能可靠计量，但权益工具的公允价值能够可靠计量的，按照权益工具在服务取得日的公允价值计量，计入相关成本或费用，相应增加所有者权益。
当授予权益工具的公允价值无法可靠计量时，在服务取得日、后续的每个资产负债表日以及结算日，按权益工具的内在价值计量，内在价值变动计入当期损益。
②以现金结算的股份支付
以现金结算的股份支付，按照本公司承担的以股份或其他权益工具为基础确定的负债的公允价值计量。如授予后立即可行权，在授予日计入相关成本或费用，相应增加负债；如须完成等待期内的服务或达到规定业绩条件以后才可行权，在等待期的每个资产负债表日，以对可行权情况的最佳估计为基础，按照本公司承担负债的公允价值金额，将当期取得的服务计入成本或费用，相应增加负债。
在相关负债结算前的每个资产负债表日以及结算日，对负债的公允价值重新计量，其变动计入当期损益。
（2）修改、终止股份支付计划的相关会计处理
本公司对股份支付计划进行修改时，若修改增加了所授予权益工具的公允价值，按照权益工具公允价值的增加相应确认取得服务的增加。权益工具公允价值的增加是指修改前后的权益工具在修改日的公允价值之间的差额。若修改减少了股份支付公允价值总额或采用了其他不利于职工的方式，则仍继续对取得的服务进行会计处理，视同该变更从未发生，除非本公司取消了部分或全部已授予的权益工具。
在等待期内，如果取消了授予的权益工具，本公司对取消所授予的权益性工具作为加速行权处理，将剩余等待期内应确认的金额立即计入当期损益，同时确认资本公积。职工或其他方能够选择满足非可行权条件但在等待期内未满足的，本公司将其作为授予权益工具的取消处理。
（3）涉及本公司与本公司股东或实际控制人的股份支付交易的会计处理
涉及本公司与本公司股东或实际控制人的股份支付交易，结算企业与接受服务企业中其一在本公司内，另一在本公司外的，在本公司合并财务报表中按照以下规定进行会计处理：
①结算企业以其本身权益工具结算的，将该股份支付交易作为权益结算的股份支付处理；除此之外，作为现金结算的股份支付处理。
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结算企业是接受服务企业的投资者的，按照授予日权益工具的公允价值或应承担负债的公允价值确认为对接受服务企业的长期股权投资，同时确认资本公积（其他资本公积）或负债。
②接受服务企业没有结算义务或授予本企业职工的是其本身权益工具的，将该股份支付交易作为权益结算的股份支付处理；接受服务企业具有结算义务且授予本企业职工的并非其本身权益工具的，将该股份支付交易作为现金结算的股份支付处理。
本公司内各企业之间发生的股份支付交易，接受服务企业和结算企业不是同一企业的，在接受服务企业和结算企业各自的个别财务报表中对该股份支付交易的确认和计量，比照上述原则处理。
24、优先股、永续债等其他金融工具
（1）永续债和优先股等的区分
本公司发行的永续债和优先股等金融工具，同时符合以下条件的，作为权益工具：①该金融工具不包括交付现金或其他金融资产给其他方，或在潜在不利条件下与其他方交换金融资产或金融负债的合同义务；
②如将来须用或可用企业自身权益工具结算该金融工具的，如该金融工具为非衍生工具，则不包括交付可变数量的自身权益工具进行结算的合同义务；如为衍生工具，则本公司只能通过以固定数量的自身权益工具交换固定金额的现金或其他金融资产结算该金融工具。
除按上述条件可归类为权益工具的金融工具以外，本公司发行的其他金融工具应归类为金融负债。
本公司发行的金融工具为复合金融工具的，按照负债成分的公允价值确认为一项负债，按实际收到的金额扣除负债成分的公允价值后的金额，确认为“其他权益工具”。
发行复合金融工具发生的交易费用，在负债成分和权益成分之间按照各自占总发行价款的比例进行分摊。
（2）永续债和优先股等的会计处理方法
归类为金融负债的永续债和优先股等金融工具，其相关利息、股利（或股息）、利得或损失，以及赎回或再融资产生的利得或损失等，除符合资本化条件的借款费用（参见本附注四、17“借款费用”）以外，均计入当期损益。
归类为权益工具的永续债和优先股等金融工具，其发行（含再融资）、回购、出售或注销时，本公司作为权益的变动处理，相关交易费用亦从权益中扣减。本公司对权益工具持有方的分配作为利润分配处理。
本公司不确认权益工具的公允价值变动。
25、收入
收入，是指企业在日常活动中形成的、会导致所有者权益增加的、与所有者投入资本无关的经济利益的总流入。
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公司按以下规定确认营业收入实现，并按已实现的收入计入当期损益。
（1）开发产品销售收入确认
销售合同已经签订，合同约定的完工开发产品移交条件已经达到，公司已将完工开发产品所有权上的主要风险和报酬转移给买方，相关的收入已经收取或取得了收款的凭据，该项销售的成本能可靠地计量时，确认为营业收入的实现。实务操作中，本公司确定房地产销售收入的确认必须同时满足以下五项具体条件：
A、销售合同已经签订并合法生效；B、房地产项目已向当地政府建设主管部门取得房地产建设工程项目竣工验收备案收文回执和/或住宅交付使用许可证等类似文件；
C、向业主发出入伙通知和/或公告后，已向该业主实际交付房产或合同约定的交房日届满；D、根据合同约定公司已收讫房款，或首期款收讫的同时办好按揭手续；E、公司根据实际情况已适当预计该房产项目总建造成本，同时基于项目竣工面积查丈报告
合理确定可销售面积。
（2）开发产品租赁收入确认
开发产品租赁收入确认方法详见附注四、28“租赁”。
（3）工程施工收入确认
提供的劳务在同一年度开始并完成的，在完成劳务时确认营业收入的实现；如劳务的开始和完成分属不同的会计年度，在劳务总收入和总成本能够可靠计量、与交易相关的价款能够流入公司、劳务的完成程度能够可靠地确定时，按完工百分比法，确认劳务收入的实现。
完工百分比以累计实际发生的合同成本占合同预计总成本的比例确定。
如果提供劳务的结果不能可靠地估计，区别以下情况处理：合同成本能够收回的，合同收入根据能够收回的实际合同成本加以确认，合同成本在其发生的当期确认为费用；合同成本不可能收回的，在发生时立即确认为费用，不确认收入。
如果合同预计总成本将超过合同预计总收入，将预计损失立即确认为当期费用。
（4）商品销售确认
公司已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给买方，公司不再对该商品实施继续管理权和实际控制权，相关的收入已经收到或取得了收款的凭据，与销售该商品的有关成本能可靠地计量，确认营业收入的实现。
（5）让渡资产使用权收入确认
让渡资产使用权在相关经济利益很可能流入企业且收入金额能够可靠计量时确认收入。
让渡资产使用权收入金额的确定：
1）利息收入金额，按照他人使用本企业货币资金的时间和实际利率计算确定；
2）使用费收入金额，按照有关合同或协议约定的收费时间和方法计算确定。
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26、政府补助
政府补助是指本公司从政府无偿取得货币性资产和非货币性资产，不包括政府作为所有者投入的资本。政府补助分为与资产相关的政府补助和与收益相关的政府补助。
本公司将所取得的用于购建或以其他方式形成长期资产的政府补助界定为与资产相关的政府补助；其余政府补助界定为与收益相关的政府补助。若政府文件未明确规定补助对象，则采用以下方式将补助款划分为与收益相关的政府补助和与资产相关的政府补助：（1）政府文件明确了补助所针对的特定项目的，根据该特定项目的预算中将形成资产的支出金额和计入费用的支出金额的相对比例进行划分，对该划分比例需在每个资产负债表日进行复核，必要时进行变更；（2）政府文件中对用途仅作一般性表述，没有指明特定项目的，作为与收益相关的政府补助。
政府补助为货币性资产的，按照收到或应收的金额计量。政府补助为非货币性资产的，按照公允价值计量；公允价值不能够可靠取得的，按照名义金额计量。按照名义金额计量的政府补助，直接计入当期损益。
本公司对于政府补助通常在实际收到时，按照实收金额予以确认和计量。但对于期末有确凿证据表明能够符合财政扶持政策规定的相关条件预计能够收到财政扶持资金，按照应收的金额计量。按照应收金额计量的政府补助应同时符合以下条件：（1）应收补助款的金额已经过有权政府部门发文确认，或者可根据正式发布的财政资金管理办法的有关规定自行合理测算，且预计其金额不存在重大不确定性；（2）所依据的是当地财政部门正式发布并按照《政府信息公开条例》的规定予以主动公开的财政扶持项目及其财政资金管理办法，且该管理办法应当是普惠性的（任何符合规定条件的企业均可申请），而不是专门针对特定企业制定的；（3）相关的补助款批文中已明确承诺了拨付期限，且该款项的拨付是有相应财政预算作为保障的，因而可以合理保证其可在规定期限内收到；（4）根据本公司和该补助事项的具体情况，应满足的其他相关条件（如有）。
与资产相关的政府补助，确认为递延收益，并在相关资产的使用寿命内平均分配计入当期损益。与收益相关的政府补助，用于补偿以后期间的相关费用和损失的，确认为递延收益，并在确认相关费用的期间计入当期损益；用于补偿已经发生的相关费用和损失的，直接计入当期损益。
已确认的政府补助需要返还时，存在相关递延收益余额的，冲减相关递延收益账面余额，超出部分计入当期损益；不存在相关递延收益的，直接计入当期损益。
27、递延所得税资产/递延所得税负债
（1）当期所得税
资产负债表日，对于当期和以前期间形成的当期所得税负债（或资产），以按照税法规定计算的预期应交纳（或返还）的所得税金额计量。计算当期所得税费用所依据的应纳税所得额系根据有关税法规定对本年度税前会计利润作相应调整后计算得出。
深圳市中洲投资控股股份有限公司2016年度财务报表附注
（2）递延所得税资产及递延所得税负债
某些资产、负债项目的账面价值与其计税基础之间的差额，以及未作为资产和负债确认但按照税法规定可以确定其计税基础的项目的账面价值与计税基础之间的差额产生的暂时性差异，采用资产负债表债务法确认递延所得税资产及递延所得税负债。
与商誉的初始确认有关，以及与既不是企业合并、发生时也不影响会计利润和应纳税所得额（或可抵扣亏损）的交易中产生的资产或负债的初始确认有关的应纳税暂时性差异，不予确认有关的递延所得税负债。此外，对与子公司、联营企业及合营企业投资相关的应纳税暂时性差异，如果本公司能够控制暂时性差异转回的时间，而且该暂时性差异在可预见的未来很可能不会转回，也不予确认有关的递延所得税负债。
除上述例外情况，本公司确认其他所有应纳税暂时性差异产生的递延所得税负债。
与既不是企业合并、发生时也不影响会计利润和应纳税所得额（或可抵扣亏损）的交易中产生的资产或负债的初始确认有关的可抵扣暂时性差异，不予确认有关的递延所得税资产。此外，对与子公司、联营企业及合营企业投资相关的可抵扣暂时性差异，如果暂时性差异在可预见的未来不是很可能转回，或者未来不是很可能获得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额，不予确认有关的递延所得税资产。除上述例外情况，本公司以很可能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额为限，确认其他可抵扣暂时性差异产生的递延所得税资产。
对于能够结转以后年度的可抵扣亏损和税款抵减，以很可能获得用来抵扣可抵扣亏损和税款抵减的未来应纳税所得额为限，确认相应的递延所得税资产。
资产负债表日，对于递延所得税资产和递延所得税负债，根据税法规定，按照预期收回相关资产或清偿相关负债期间的适用税率计量。
于资产负债表日，对递延所得税资产的账面价值进行复核，如果未来很可能无法获得足够的应纳税所得额用以抵扣递延所得税资产的利益，则减记递延所得税资产的账面价值。在很可能获得足够的应纳税所得额时，减记的金额予以转回。
（3）所得税费用
所得税费用包括当期所得税和递延所得税。
除确认为其他综合收益或直接计入所有者权益的交易和事项相关的当期所得税和递延所得税计入其他综合收益或所有者权益，以及企业合并产生的递延所得税调整商誉的账面价值外，其余当期所得税和递延所得税费用或收益计入当期损益。
（4）所得税的抵销
当拥有以净额结算的法定权利，且意图以净额结算或取得资产、清偿负债同时进行时，本公司当期所得税资产及当期所得税负债以抵销后的净额列报。
当拥有以净额结算当期所得税资产及当期所得税负债的法定权利，且递延所得税资产及递延所得税负债是与同一税收征管部门对同一纳税主体征收的所得税相关或者是对不同的纳税主体相关，但在未来每一具有重要性的递延所得税资产及负债转回的
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期间内，涉及的纳税主体意图以净额结算当期所得税资产和负债或是同时取得资产、清偿负债时，本公司递延所得税资产及递延所得税负债以抵销后的净额列报。
28、租赁
融资租赁为实质上转移了与资产所有权有关的全部风险和报酬的租赁，其所有权最终可能转移，也可能不转移。融资租赁以外的其他租赁为经营租赁。
（1）本公司作为承租人记录经营租赁业务
经营租赁的租金支出在租赁期内的各个期间按直线法计入相关资产成本或当期损益。初始直接费用计入当期损益。或有租金于实际发生时计入当期损益。
（2）本公司作为出租人记录经营租赁业务
经营租赁的租金收入在租赁期内的各个期间按直线法确认为当期损益。对金额较大的初始直接费用于发生时予以资本化，在整个租赁期间内按照与确认租金收入相同的基础分期计入当期损益；其他金额较小的初始直接费用于发生时计入当期损益。或有租金于实际发生时计入当期损益。
（3）本公司作为承租人记录融资租赁业务
于租赁期开始日，将租赁开始日租赁资产的公允价值与最低租赁付款额现值两者中较低者作为租入资产的入账价值，将最低租赁付款额作为长期应付款的入账价值，其差额作为未确认融资费用。此外，在租赁谈判和签订租赁合同过程中发生的，可归属于租赁项目的初始直接费用也计入租入资产价值。最低租赁付款额扣除未确认融资费用后的余额分别长期负债和一年内到期的长期负债列示。
未确认融资费用在租赁期内采用实际利率法计算确认当期的融资费用。或有租金于实际发生时计入当期损益。
（4）本公司作为出租人记录融资租赁业务
于租赁期开始日，将租赁开始日最低租赁收款额与初始直接费用之和作为应收融资租赁款的入账价值，同时记录未担保余值；将最低租赁收款额、初始直接费用及未担保余值之和与其现值之和的差额确认为未实现融资收益。应收融资租赁款扣除未实现融资收益后的余额分别长期债权和一年内到期的长期债权列示。
未实现融资收益在租赁期内采用实际利率法计算确认当期的融资收入。或有租金于实际发生时计入当期损益。
29、其他重要的会计政策和会计估计
（1）终止经营
终止经营，是指满足下列条件之一的已被本公司处置或划归为持有待售的、在经营和编制财务报表时能够单独区分的组成部分：①该组成部分代表一项独立的主要业务或一个主要经营地区；②该组成部分是拟对一项独立的主要业务或一个主要经营地区进行处置计划的一部分；③该组成部分是仅仅为了再出售而取得的子公司。
终止经营的会计处理方法参见本附注四、12“划分为持有待售资产”相关描述。
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（2）回购股份
股份回购中支付的对价和交易费用减少所有者权益，回购、转让或注销本公司股份时，不确认利得或损失。
转让库存股，按实际收到的金额与库存股账面金额的差额，计入资本公积，资本公积不足冲减的，冲减盈余公积和未分配利润。注销库存股，按股票面值和注销股数减少股本，按注销库存股的账面余额与面值的差额，冲减资本公积，资本公积不足冲减的，冲减盈余公积和未分配利润。
（3）资产证券化
本公司将部分资产（“信托财产”）证券化，将资产信托给特定目的实体，由该实体向投资者发行优先级资产支持证券，本公司持有次级资产支持证券，次级资产支持证券在优先级资产支持证券本息偿付完毕前不得转让。本公司作为资产服务商，提供资产维护和日常管理、年度资产处置计划制定、制定和实施资产处置方案、签署相关资产处置协议和定期编制资产服务报告等服务；同时本公司作为流动性支持机构，在优先级资产支持证券的本金未能得到足额偿付时提供流动性支持，以补足利息或本金的差额。信托财产在支付信托税负和相关费用之后，优先用于偿付优先级资产支持证券的本息，全部本息偿付之后剩余的信托财产作为次级资产支持证券的收益，归本公司所有。本公司实际上保留了信托财产几乎所有的风险和报酬，故未对信托财产终止确认；同时，本公司对特定目的实体具有实际控制权，已经将其纳入合并财务报表范围。
在运用证券化金融资产的会计政策时，本公司已考虑转移至其他实体的资产的风险和报酬转移程度，以及本公司对该实体行使控制权的程度：
-当本公司已转移该金融资产所有权上几乎全部风险和报酬时，本公司予以终止确认该金融资产；
-当本公司保留该金融资产所有权上几乎全部风险和报酬时，本公司继续确认该金融资产；
-如本公司并未转移或保留该金融资产所有权上几乎全部风险和报酬，本公司考虑对该金融资产是否存在控制。如果本公司并未保留控制权，本公司终止确认该金融资产，并把在转移中产生或保留的权利及义务分别确认为资产或负债。如本公司保留控制权，则根据对金融资产的继续涉入程度确认金融资产。
30、重要会计政策、会计估计的变更
（1）会计政策变更
本报告期内无会计政策变更。
（2）会计估计变更
本报告期内无会计估计变更。
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31、重大会计判断和估计
本公司在运用会计政策过程中，由于经营活动内在的不确定性，本公司需要对无法准确计量的报表项目的账面价值进行判断、估计和假设。这些判断、估计和假设是基于本公司管理层过去的历史经验，并在考虑其他相关因素的基础上做出的。这些判断、估计和假设会影响收入、费用、资产和负债的报告金额以及资产负债表日或有负债的披露。然而，这些估计的不确定性所导致的实际结果可能与本公司管理层当前的估计存在差异，进而造成对未来受影响的资产或负债的账面金额进行重大调整。
本公司对前述判断、估计和假设在持续经营的基础上进行定期复核，会计估计的变更仅影响变更当期的，其影响数在变更当期予以确认；既影响变更当期又影响未来期间的，其影响数在变更当期和未来期间予以确认。
于资产负债表日，本公司需对财务报表项目金额进行判断、估计和假设的重要领域如下：
（1）坏账准备计提
本公司根据应收款项的会计政策，采用备抵法核算坏账损失。应收款项减值是基于评估应收款项的可收回性。鉴定应收款项减值要求管理层的判断和估计。实际的结果与原先估计的差异将在估计被改变的期间影响应收款项的账面价值及应收款项坏账准备的计提或转回。
（2）存货跌价准备
本公司根据存货会计政策，按照成本与可变现净值孰低计量，对成本高于可变现净值及陈旧和滞销的存货，计提存货跌价准备。存货减值至可变现净值是基于评估存货的可售性及其可变现净值。鉴定存货减值要求管理层在取得确凿证据，并且考虑持有存货的目的、资产负债表日后事项的影响等因素的基础上作出判断和估计。实际的结果与原先估计的差异将在估计被改变的期间影响存货的账面价值及存货跌价准备的计提或转回。
（3）金融工具公允价值
对不存在活跃交易市场的金融工具，本公司通过各种估值方法确定其公允价值。
这些估值方法包括贴现现金流模型分析等。估值时本公司需对未来现金流量、信用风险、市场波动率和相关性等方面进行估计，并选择适当的折现率。这些相关假设具有不确定性，其变化会对金融工具的公允价值产生影响。
（4）可供出售金融资产减值
本公司确定可供出售金融资产是否减值在很大程度上依赖于管理层的判断和假设，以确定是否需要在利润表中确认其减值损失。在进行判断和作出假设的过程中，本公司需评估该项投资的公允价值低于成本的程度和持续期间，以及被投资对象的财务状况和短期业务展望，包括行业状况、技术变革、信用评级、违约率和对手方的风险。
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（5）非金融非流动资产减值准备
本公司于资产负债表日对除金融资产之外的非流动资产判断是否存在可能发生减值的迹象。对使用寿命不确定的无形资产，除每年进行的减值测试外，当其存在减值迹象时，也进行减值测试。其他除金融资产之外的非流动资产，当存在迹象表明其账面金额不可收回时，进行减值测试。
当资产或资产组的账面价值高于可收回金额，即公允价值减去处置费用后的净额和预计未来现金流量的现值中的较高者，表明发生了减值。
公允价值减去处置费用后的净额，参考公平交易中类似资产的销售协议价格或可观察到的市场价格，减去可直接归属于该资产处置的增量成本确定。
在预计未来现金流量现值时，需要对该资产（或资产组）的产量、售价、相关经营成本以及计算现值时使用的折现率等作出重大判断。本公司在估计可收回金额时会采用所有能够获得的相关资料，包括根据合理和可支持的假设所作出有关产量、售价和相关经营成本的预测。
本公司至少每年测试商誉是否发生减值。这要求对分配了商誉的资产组或者资产组组合的未来现金流量的现值进行预计。对未来现金流量的现值进行预计时，本公司需要预计未来资产组或者资产组组合产生的现金流量，同时选择恰当的折现率确定未来现金流量的现值。
（6）折旧和摊销
本公司对投资性房地产、固定资产和无形资产在考虑其残值后，在使用寿命内按直线法计提折旧和摊销。本公司定期复核使用寿命，以决定将计入每个报告期的折旧和摊销费用数额。使用寿命是本公司根据对同类资产的以往经验并结合预期的技术更新而确定的。如果以前的估计发生重大变化，则会在未来期间对折旧和摊销费用进行调整。
（7）递延所得税资产
在很有可能有足够的应纳税利润来抵扣亏损的限度内，本公司就所有未利用的税务亏损确认递延所得税资产。这需要本公司管理层运用大量的判断来估计未来应纳税利润发生的时间和金额，结合纳税筹划策略，以决定应确认的递延所得税资产的金额。
（8）所得税
本公司在正常的经营活动中，有部分交易其最终的税务处理和计算存在一定的不确定性。部分项目是否能够在税前列支需要税收主管机关的审批。如果这些税务事项的最终认定结果同最初估计的金额存在差异，则该差异将对其最终认定期间的当期所得税和递延所得税产生影响。
（9）预计负债
本公司根据合约条款、现有知识及历史经验，对产品质量保证、预计合同亏损、
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延迟交货违约金等估计并计提相应准备。在该等或有事项已经形成一项现时义务，且履行该等现时义务很可能导致经济利益流出本公司的情况下，本公司对或有事项按履行相关现时义务所需支出的最佳估计数确认为预计负债。预计负债的确认和计量在很大程度上依赖于管理层的判断。在进行判断过程中本公司需评估该等或有事项相关的风险、不确定性及货币时间价值等因素。
其中，本公司会就出售、维修及改造所售商品向客户提供的售后质量维修承诺预计负债。预计负债时已考虑本公司近期的维修经验数据，但近期的维修经验可能无法反映将来的维修情况。这项准备的任何增加或减少，均可能影响未来年度的损益。
（10）土地增值税
本公司根据国税发[2006]187号文《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》基于清算口径累计计提了土地增值税准备金，考虑到土地增值税有可能受到各地税务局的影响，实际上的缴纳额可能高于或低于资产负债表日估计的数额，估计额的任何增减变动都会影响以后年度的损益。
（11）限制性股票等待期内发放现金股利
对授予限制性股票激励对象因获授但尚未解锁的可撤销的现金股利，本公司需合理估计未来解锁条件的满足情况，该估计与进行股份支付会计处理时在等待期内每个资产负债表日对可行权权益工具数量进行的估计应当保持一致。对于预计未来可解锁限制性股票持有者，公司应分配给限制性股票持有者的现金股利作为利润分配并同时冲减库存股；对于预计未来不可解锁限制性股票持有者，公司应分配给限制性股票持有者的现金股利冲减相关的负债。后续信息表明不可解锁限制性股票的数量与以前估计不同的，作为会计估计变更处理，直到解锁日预计不可解锁限制性股票的数量与实际未解锁限制性股票的数量一致。
五、税项
1、主要税种及税率
税种 具体税率情况
应税收入按17%、11%、6%的税率计算销项税，并按扣除当期允许抵扣的进项增值税
税额后的差额计缴增值税。适用简易计税方法的，按照5%和3%的征收率计税。
营业税 2016年5月1日之前按应税营业额的5%计缴营业税。
城市维护建设税 按实际缴纳的流转税的1%或7%计缴。
教育费附加 按实际缴纳的流转税的3%计缴
地方教育费附加 按实际缴纳的流转税的2%计缴
企业所得税 按应纳税所得额的25%计缴/详见下表。
房产税 房产原值一次减除30%后的余值的1.2%计缴
土地增值税 按转让房地产所取得的增值额的30%-60%计缴
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存在不同企业所得税税率纳税主体情况说明
纳税主体名称 所得税税率
中洲投资控股（香港）有限公司 16.5%
中洲控股管理有限公司 16.5%
EverRealityLimited 0%
中洲（火炭）有限公司 16.5%
WealthFamousInvestmentLimited 0%
CenturyShinerLimited 16.5%
BestWisdomGroupLimited 0%
本公司从事房地产开发销售、租赁、物业管理、酒店餐饮和工程施工业务的收入，原先按5%和3%税率计缴营业税。根据《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税[2016]36号）等相关规定，本公司和子公司从事房地产销售、租赁和工程施工业务的收入，自 2016年 5月 1日起改为征收增值税，税率为11％，销售自行开发的房地产老项目或出租 2016年 4月 30日前取得的不动产，适用简易计税方法按照5%的征收率计税；本公司的子公司从事物业管理、酒店餐饮业务的收入，自 2016年5月1日起改为征收增值税，税率为6%。
六、合并财务报表项目注释
以下注释项目（含公司财务报表主要项目注释）除非特别指出，年初指2016年 1月1日，年末指2016年12月31日。
1、货币资金
项目 年末余额 年初余额
库存现金 2,491,026.80 1,530,417.34银行存款 3,623,205,922.01 2,249,346,823.72其他货币资金 212,617,272.87 973,554,556.57合计 3,838,314,221.68 3,224,431,797.63其中：存放在境外的款项总额 58,255,625.65 37,724,978.95注：其他货币资金主要系信用证保证金存款及借款保证金，金额为人民币203,500,000.00元，该保证金不作为现金及现金等价物。
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2、应收账款
（1）应收账款分类披露
年末余额
类别 账面余额 坏账准备
账面价值金额 比例（%） 金额 计提比例（%）
单项金额重大并单独计提坏账
-- -- -- -- --准备的应收款项
按信用风险特征组合计提坏账
93,751,846.17 99.18 1,285,603.68 1.37 92,466,242.49准备的应收款项
单项金额不重大但单独计提坏
777,841.97 0.82 777,841.97 100.00 --账准备的应收款项
合计 94,529,688.14 100.00 2,063,445.65 2.18 92,466,242.49（续）
年初余额
类别 账面余额 坏账准备
账面价值金额 比例（%） 金额 计提比例（%）
单项金额重大并单独计提坏
-- -- -- -- --账准备的应收款项
按信用风险特征组合计提坏
82,459,437.42 99.22 1,169,392.82 1.42 81,290,044.60账准备的应收款项
单项金额不重大但单独计提
644,248.91 0.78 644,248.91 100.00 --坏账准备的应收款项
合计 83,103,686.33 100.00 1,813,641.73 2.18 81,290,044.60组合中，按账龄分析法计提坏账准备的应收账款
年末余额
账龄
应收账款 坏账准备 计提比例（%）1年以内 90,557,752.87 904,515.89 1.001至2年 2,942,639.97 294,263.99 10.002至3年 194,514.33 58,354.30 30.003年以上 56,939.00 28,469.50 50.00合计 93,751,846.17 1,285,603.68 1.37（2）本年计提、收回或转回的坏账准备情况
本公司本年计提应收账款坏账准备 377,450.02元。
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（3）本年实际核销的应收账款情况
本公司本年无核销应收账款的情况。
（4）按欠款方归集的年末余额前五名的应收账款情况
本公司本年按欠款方归集的年末余额前五名应收账款汇总金额为 21,192,032.33元，占应收账款年末余额合计数的比例为22.42%，相应计提的坏账准备年末余额汇总金额为 211,920.32元。
（5）因金融资产转移而终止确认的应收账款
本公司报告期无因金融资产转移而终止确认的应收账款的情况。
（6）转移应收账款且继续涉入形成的资产、负债金额
本公司报告期无转移应收账款且继续涉入形成的资产、负债金额的情况。
3、预付款项
（1）预付款项按账龄列示
年末余额 年初余额
账龄
金额 比例（%） 金额 比例（%）1年以内 1,068,961,881.35 99.96 284,939,861.99 89.731至2年 413,210.88 0.04 27,722,400.66 8.732至3年 12,200.00 0.00 2,150,000.00 0.683年以上 -- -- 2,753,027.00 0.87合计 1,069,387,292.23 100.00 317,565,289.65 100.00注：本年无账龄超过1年且金额重要的预付账款。
（2）按预付对象归集的年末余额前五名的预付款情况
占其预付账款年末余坏账准备单位名称 款项性质 年末余额 账龄
额合计数的比例（%）年末余额无锡市国土资源局 土地款 873,000,000.001年以内 81.64 --嘉兴市公共资源交易中心土地款 82,090,000.001年以内 7.68 --深圳市大略投资管理有限
资产收购款 60,000,000.001年以内 5.61 --公司
惠州市绿洲投资发展有限
资产收购款 36,748,000.001年以内 3.44 --公司
深圳市建筑装饰(集团)有限
工程款 5,093,445.741年以内 0.48 --公司
合计 1,056,931,445.74 98.84 --本公司按预付对象归集的年末余额前五名预付账款汇总金额为
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1,056,931,445.74元，占预付账款年末余额合计数的比例为98.84%。
4、应收股利
（1）应收股利情况
项目（或被投资单位） 年末余额 年初余额
深圳市建工集团股份有限公司 13,000,000.00 16,102,779.40合计 13,000,000.00 16,102,779.40（2）重要的账龄超过1年的应收股利
项目（或被投资单位）年末余额 账龄 未收回原因 是否发生减值及其判断依据深圳市建工集团股份有 2017年3月29日收到回款300万元， 13,000,000.003年以上陆续收回中
限公司 剩余款项按计划收回
合计 13,000,000.00
5、其他应收款
（1）其他应收款分类披露
年末余额
类别 账面余额 坏账准备
账面价值金额 比例（%） 金额 计提比例（%）
单项金额重大并单独计提坏账
34,107,133.57 18.10 32,164,476.51 94.30 1,942,657.06准备的其他应收款
按信用风险特征组合计提坏账
150,877,815.32 80.09 43,841,326.11 29.06 107,036,489.21准备的其他应收款
单项金额不重大但单独计提坏
3,403,944.57 1.81 3,403,944.57 100.00 --账准备的其他应收款
合计 188,388,893.46 100.00 79,409,747.19 42.15 108,979,146.27（续）
年初余额
类别 账面余额 坏账准备
账面价值金额 比例（%） 金额 计提比例（%）
单项金额重大并单独计提坏账
27,589,863.08 25.05 27,589,863.08 100.00 --准备的其他应收款
按信用风险特征组合计提坏账
79,123,129.61 71.84 9,830,263.08 12.42 69,292,866.53准备的其他应收款
单项金额不重大但单独计提坏
3,422,544.57 3.11 3,422,544.57 100.00 --账准备的其他应收款
合计 110,135,537.26 100.00 40,842,670.73 37.08 69,292,866.53
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①年末单项金额重大并单独计提坏账准备的其他应收款
年末余额
其他应收款（按单位）
其他应收款坏账准备计提比例 计提理由
深圳市长城商场 1,957,045.80 1,957,045.80 100.00该公司已吊销，预计无法收回深圳市翠宝大酒楼有限公司 4,722,969.55 4,722,969.55 100.00该公司已吊销，预计无法收回深圳市建设集团投资公司 5,065,654.05 5,065,654.05 100.00该公司已吊销，预计无法收回深圳新世纪酒店有限公司 6,280,000.00 6,280,000.00 100.00合作终止，预计无法收回
成都市高新区管委会 1,000,000.00 1,000,000.00 100.00履约保证金已逾期，无法收回深圳市华电房地产有限公司
8,564,193.68 8,564,193.68 100.00股权已转让，预计无法收回原股东
涂志猛 2,631,956.36 2,631,956.36 100.00业主按揭断供，无可供执行财产管亚栎 2,508,372.59 1,254,186.30 50.00业主按揭断供，收款存在风险陈斌 1,376,941.54 688,470.77 50.00业主按揭断供，收款存在风险合计 34,107,133.57 32,164,476.51 — —
②组合中，按账龄分析法计提坏账准备的其他应收款
年末余额
账龄
其他应收款 坏账准备 计提比例（%）1年以内 41,317,322.59 413,173.34 1.001至2年 19,741,658.45 1,974,165.76 10.002至3年 17,277,150.73 5,183,145.23 30.003年以上 72,541,683.55 36,270,841.78 50.00合计 150,877,815.32 43,841,326.11
（2）本年计提、收回或转回的坏账准备情况
本年计提坏账准备金额 13,326,517.96元；本年收回或转回坏账准备金额 292,888.92元。
其中：本年坏账准备转回或收回金额重要的
单位名称 转回或收回金额 收回方式
长城物业集团股份有限公司 5,532,900.00现金收回
惠州市住房及城乡规划建设局 5,000,000.00现金收回
新都区建设局项目报建办公室 1,754,049.04现金收回
汕头市潮阳第一建安总公司 808,863.31以应付工程款抵应收垫付工地电费汕头市达濠建筑总公司 327,761.72以应付工程款抵应收垫付工地电费
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单位名称 转回或收回金额 收回方式
合计 13,423,574.07
（3）本年实际核销的其他应收款情况
本公司本年度无其他应收款核销的情况
（4）其他应收款按款项性质分类情况
款项性质 年末账面余额 年初账面余额
往来款 119,268,333.53 59,343,731.93押金保证金 68,239,348.06 49,714,494.20备用金 881,211.87 1,077,311.13合计 188,388,893.46 110,135,537.26（5）按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况
占其他应收款年末余坏账准备单位名称 款项性质 年末余额 账龄
额合计数的比例（%）年末余额三岔湖仁寿景区管委会往来款 17,244,963.722至3年 9.15 8,389,824.79四川三岔湖建设开发有履约
16,000,000.003年以上 8.49 8,000,000.00限公司 保证金
惠州市墙材革新与建筑押金、
10,487,072.001至3年 5.57 1,886,002.72节能办公室 保证金
成都文化旅游发展集团押金、
10,000,000.003年以上 5.31 5,000,000.00有限责任公司 保证金
仁寿县人民政府 履约定金 10,000,000.003年以上 5.31 5,000,000.00合计 — 63,732,035.72 — 33.83 28,275,827.516、存货
（1）存货明细情况
年末数
项目 其中：借款费用资本化
账面余额 存货跌价准备 账面价值金额
拟开发土地 6,609,601,201.50 -- -- 6,609,601,201.50在建开发产品 6,946,133,994.44 659,839,116.67 -- 6,946,133,994.44完工开发产品 4,278,353,920.61 -- 8,715,017.30 4,269,638,903.31商品、材料、低值易耗品 21,953,858.16 -- -- 21,953,858.16合计 17,856,042,974.71 659,839,116.67 8,715,017.30 17,847,327,957.41
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（续）
年初数
项目 其中：借款费用
账面余额 存货跌价准备 账面价值资本化金额
拟开发土地 4,101,751,404.30 -- -- 4,101,751,404.30在建开发产品 9,564,947,201.55 823,505,712.80 -- 9,564,947,201.55完工开发产品 2,659,909,066.86 -- 5,954,873.63 2,653,954,193.23商品、材料、低值易耗品 30,815,614.37 -- -- 30,815,614.37合计 16,357,423,287.08 823,505,712.80 5,954,873.63 16,351,468,413.45注：本公司本年度用于确定借款利息费用的资本化率为5.39%-11.00%。
（2）拟开发土地明细情况
预计开工预计竣工
项目名称 预计总投资 年初数 年末数时间 时间
深圳龙华黄金台项目 2017.11 2020.07 5,936,500,000.00 245,342,977.38 264,603,872.88惠州大丰天御 2016.07 2018.11 500,120,000.00 91,682,701.90 --惠州大丰商服项目 2017.03 2018.05 67,220,000.00 19,500,000.00 20,698,661.25惠州方联项目 2016.12 2019.04 553,570,000.00 185,384,411.20 --惠州央筑花园2期 2017.09 2020.11 2,055,250,000.00 547,394,258.15 547,394,258.15惠州康威项目 2018.02 2021.03 1,078,250,000.00 175,209,552.93 195,405,837.05成都中洲锦城湖岸2期 2017.04 2018.12 2,072,410,000.00 1,597,064,811.15 1,605,690,411.62成都中洲中央公园 2017.03 2019.03 1,345,440,000.00 -- 947,403,925.45成都中洲三岔湖 2018.03 2020.12 5,114,830,000.00 -- 375,707,449.36上海珑湾2期商业 2017.07 2019.09 639,440,000.00 64,574,293.41 64,850,827.69青岛半岛城邦北区 2017.07 2022.05 1,490,200,000.00 -- 327,074,861.98青岛半岛城邦南区2期 2017.03 2019.06 559,370,000.00 -- 115,188,710.19青岛半岛城邦南区3期 2017.04 2021.05 796,730,000.00 -- 92,212,256.15香港沙田项目 2017.12 2021.12 10,396,170,000.00 1,171,708,011.15 1,279,219,788.97香港大坑道项目 2018.04 2020.12 3,032,770,000.00 -- 774,150,340.76大连香悦山2期 3,890,387.03 --合计 35,638,270,000.00 4,101,751,404.30 6,609,601,201.50
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（3）在建开发产品明细情况
项目名称 竣工时间 年初数 本年增加 本年减少 年末数成都中洲锦城湖岸1期 2018.04 769,060,810.88 513,169,645.52 -- 1,282,230,456.40成都白鹭郡2期/F地 2017.06 -- 975,561,125.75 612,056,454.13 363,504,671.62成都白鹭郡3期/D地 2018.03 -- 313,124,552.70 -- 313,124,552.70成都中央城邦 2016.02 1,313,008,947.56 17,503,053.83 1,330,512,001.39 --成都中洲里程 2018.09 -- 451,228,813.13 -- 451,228,813.13惠州大丰天御B区 2016.10 506,435,984.25 93,757,617.75 600,193,602.00 --惠州大丰天御A区 2018.09 -- 87,775,053.24 -- 87,775,053.24惠州方联天御C1 2017.12 269,347,750.79 258,999,907.66 -- 528,347,658.45惠州方联天御C2 2018.03 -- 333,001,011.61 -- 333,001,011.61惠州方联天御C3 2019.04 -- 88,817,885.66 -- 88,817,885.66惠州湾上花园 2017.03 1,164,144,686.11 143,029,744.82 755,475,042.74 551,699,388.19惠州央筑2期D区 2018.03 129,938,051.00 326,032,126.80 -- 455,970,177.80青岛半岛城邦南区1期 2018.03 -- 322,601,264.26 -- 322,601,264.26上海君廷3阶段 2015.12 2,823,255,444.34 -- 2,277,770,303.23 545,485,141.11上海珑湾2期soho 2017.11 250,738,086.38 44,540,420.91 -- 295,278,507.29上海中洲里程 2016.12 1,268,666,730.85 128,156,881.92 1,396,823,612.77 --深圳笋岗物流园 2020.11 1,070,350,709.39 256,718,703.59 -- 1,327,069,412.98合计 9,564,947,201.55 4,354,017,809.15 6,972,831,016.26 6,946,133,994.44（4）完工开发产品明细情况
项目名称 年初数 本年增加 本年减少 年末数天府半岛城邦123期 90,076,615.98 -- 14,516,902.29 75,559,713.69天府长城123期住宅 1,756,979.43 -- 649,052.09 1,107,927.34天府长城南熙里2期 95,160,046.95 -- 20,748,328.24 74,411,718.71成都白鹭郡2期/F地块 -- 612,056,454.13 259,799,755.12 352,256,699.01成都白鹭郡展示中心 -- 97,540,507.65 -- 97,540,507.65成都中央城邦 -- 1 ,330,512,001.39 1,042,003,951.18 288,508,050.21大连都市阳光123期 9,741,107.90 -- 9,741,107.90 --大连海印长城 31,344,818.74 -- 31,344,818.74 --大连香樱谷 5,757,327.70 644,780.65 6,402,108.35 --大连香悦山1期 86,830,365.90 -- 86,830,365.90 --东莞长城世家12期 9,120,190.37 -- -- 9,120,190.37惠州天御B区 -- 600,193,602.00 478,425,157.18 121,768,444.82惠州湾上高层 51,452,863.27 755,475,042.74 632,930,800.85 173,997,105.16
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项目名称 年初数 本年增加 本年减少 年末数惠州央筑1期 652,368,336.97 -- 215,389,222.21 436,979,114.76上海君廷1、2阶段 1,125,507,594.98 2,209,674,774.68 2,262,236,380.54 1,072,945,989.12上海珑湾1期 113,395,982.99 -- -- 113,395,982.99上海珑湾2期住宅 370,528,455.81 28,819,017.54 338,051,985.78 61,295,487.57上海中洲里程 -- 1 ,396,823,612.77 -- 1 ,396,823,612.77深圳里程家园 14,225,003.43 -- 14,225,003.43 --其他零星楼盘 2,643,376.44 -- -- 2,643,376.44合计 2,659,909,066.86 7,031,739,793.55 5,413,294,939.80 4,278,353,920.61（5）存货跌价准备
本年减少数
项目 年初数 本年计提数 年末数转回及合并减少转销数
完工开发产品 5,954,873.63 8,715,017.30 5,954,873.63 -- 8,715,017.30合计 5,954,873.63 8,715,017.30 5,954,873.63 -- 8,715,017.30（6）存货跌价准备情况
本年转回存货跌价准备本年转回金额占该项项目 计提存货跌价准备的依据
的原因 存货年末余额的比例完工开发产品 可变现净值低于账面价值 销售及合并范围变更
（7）本期所有权受限存货的情况详见附注六、50所有权或使用权受限制的资产。
7、其他流动资产
项目 年末余额 年初余额
预交税费 590,294,461.29 352,166,614.90理财产品 660,000,000.00 --成都中洲中央公园开发项目土地整理及配套设施 197,078,871.00 --三岔湖公益配套设施 265,714,063.91 --待获取土地成本 150,000,000.00 --合计 1,863,087,396.20 352,166,614.908、可供出售金融资产
（1）可供出售金融资产情况
年末余额 年初余额
项目
账面余额 减值准备 账面价值 账面余额 减值准备 账面价值可供出售权
146,884,018.40 20,617,554.73 126,266,463.67 146,884,018.40 20,617,554.73 126,266,463.67益工具
其中：按成
146,884,018.40 20,617,554.73 126,266,463.67 146,884,018.40 20,617,554.73 126,266,463.67本计量的
合计 146,884,018.40 20,617,554.73 126,266,463.67 146,884,018.40 20,617,554.73 126,266,463.67
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（2）年末按成本计量的可供出售金融资产
账面余额 减值准备 在被投资单本年现被投资单位 本年本年 本年本年 位持股比例年初 年末 年初 年末 金红利增加减少 增加减少 （%）深圳市建工（集团）股份有限公司 124,690,036.05 -- -- 124,690,036.05 -- -- -- -- 19.90东方帆影（烟台）有限公司 4,800,000.00 -- -- 4,800,000.00 4,800,000.00 -- -- 4,800,000.00 10.00 --深圳市粤银投资有限公司 2,794,900.00 -- -- 2,794,900.00 2,794,900.00 -- -- 2,794,900.00 20.51 --深圳骏宝实业股份有限公司 4,129,645.00 -- -- 4,129,645.00 4,129,645.00 -- -- 4,129,645.00 12.50 --湖北宜昌花城水泥有限公司 2,092,834.85 -- -- 2,092,834.85 2,092,834.85 -- -- 2,092,834.85 39.00 --贵阳房地产公司 3,000,000.00 -- -- 3,000,000.00 3,000,000.00 -- -- 3,000,000.00 合作 --深圳市青鸟建联科技工程有限公司 1,403,102.50 -- -- 1,403,102.50 800,174.88 -- -- 800,174.88 19.06 --深圳市长城货运市场管理有限公司 40,000.00 -- -- 40,000.00 --- -- -- --- 8.00 --深圳实验(盛世)幼儿园 3,000,000.00 -- -- 3,000,000.00 3,000,000.00 -- -- 3,000,000.00 90.00 --深圳市长城建设监理有限公司 933,500.00 -- -- 933,500.00 -- -- -- -- 18.67 --合计 146,884,018.40 -- -- 146,884,018.40 20,617,554.73 -- -- 20,617,554.73 — -- 61
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（3）本年可供出售金融资产减值的变动情况
可供出售金融资产分类 可供出售权益工具 合计
年初已计提减值余额 20,617,554.73 20,617,554.73本年计提 -- --本年减少 -- --年末已计提减值余额 20,617,554.73 20,617,554.739、长期应收款
（1）长期应收款情况
年末余额 年初余额 折现率项目
账面余额 减值准备账面价值 账面余额减值准备账面价值区间应收利息 7,394,929.52 3,697,464.76 3,697,464.76 7,394,929.52 3,697,464.76 3,697,464.76 --应收物业保修金 32,901,544.19 2,943,255.35 29,958,288.84 5,335,183.50 2,667,591.75 2,667,591.75 --合计 40,296,473.71 6,640,720.11 33,655,753.60 12,730,113.02 6,365,056.51 6,365,056.51 --（2）因金融资产转移而终止确认的长期应收款
本公司报告期无因金融资产转移而终止确认的长期应收款。
（3）转移长期应收款且继续涉入形成的资产、负债金额
本公司报告期无转移长期应收款且继续涉入形成的资产、负债金额。
10、长期股权投资
本年增减变动
被投资单位 年初余额 权益法下确认其他综合其他权追加投资 减少投资
的投资损益收益调整益变动一、合营企业 -- -- -- -- -- --二、联营企业
长城物业集团股份
45,667,341.34 32,426,600.00 -- 16,421,275.18 -- --有限公司
深圳市嘉业投资控
24,632,918.84 -- -- -11,620,046.93 -- --股有限公司
深圳一应社区商务
32,211,495.00 -- 32,211,495.00 -- -- --集团有限公司
深圳市前海中保产
业投资基金管理有 -- 3,000,000.00 -- -1,342,232.74 -- --限公司
小计 102,511,755.18 35,426,600.00 32,211,495.00 3,458,995.51 -- --合计 102,511,755.18 35,426,600.00 32,211,495.00 3,458,995.51 -- --
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（续）
本年增减变动
减值准备被投资单位 宣告发放现金股 年末余额
计提减值准备其他 年末余额利或利润
一、合营企业 -- -- -- -- --二、联营企业
长城物业集团股份有限公司 -- -- -- 94,515,216.52 --深圳市嘉业投资控股有限公司 -- -- -- 13,012,871.91 --深圳一应社区商务集团有限公司 -- -- -- -- --深圳市前海中保产业投资基金管
-- -- -- 1,657,767.26 --理有限公司
小计 -- -- -- 109,185,855.69 --合计 -- -- -- 109,185,855.69 --11、投资性房地产
（1）采用成本计量模式的投资性房地产
项目 房屋、建筑物土地使用权 在建工程 合计
一、账面原值
1、年初余额 2,231,522,389.27 -- -- 2,231,522,389.272、本年增加金额 158,467,687.96 -- -- 158,467,687.96（1）存货转入 38,221,813.76 -- -- 38,221,813.76（2）固定资产转入 120,245,874.20 -- -- 120,245,874.203、本年减少金额 269,175,998.05 -- -- 269,175,998.05（1）处置 -- -- -- -（2）转至固定资产 124,196,457.67 -- -- 124,196,457.67（3）结算调整 144,979,540.38 -- -- 144,979,540.384、年末余额 2,120,814,079.18 -- -- 2 ,120,814,079.18二、累计折旧和累计摊销 -1、年初余额 346,812,081.93 -- -- 346,812,081.932、本年增加金额 69,821,794.45 -- -- 69,821,794.45（1）计提或摊销 65,303,884.11 -- -- 65,303,884.11（2）固定资产转入 4,517,910.34 -- -- 4,517,910.343、本年减少金额 -- -- -- --（1）处置 -- -- -- --（2）转至固定资产 -- -- -- --
深圳市中洲投资控股股份有限公司2016年度财务报表附注
项目 房屋、建筑物土地使用权 在建工程 合计
4、年末余额 416,633,876.38 -- -- 416,633,876.38三、减值准备
1、年初余额 -- -- -- --2、本年增加金额 -- -- -- --3、本年减少金额 -- -- -- --4、年末余额 -- -- -- --四、账面价值 -1、年末账面价值 1,704,180,202.80 -- -- 1,704,180,202.802、年初账面价值 1,884,710,307.34 -- -- 1,884,710,307.34（2）未办妥产权证书的投资性房地产金额及原因
截至2016年12月31日，本公司账面价值 199,508,738.42元的投资性房地产由于规划验收等原因尚未办妥产权证明。
12、固定资产
（1）固定资产情况
电子及 固定资产
项目 房屋及建筑物机器设备 运输设备 合计其他设备 装修
一、账面原值
1、年初余额 1,255,570,858.46 44,691,799.36 38,422,288.51 125,100,943.36 529,700,587.01 1,993,486,476.702、本年增加金额 123,050,971.49 38,918,958.75 9,082,262.51 21,295,404.47 46,177,716.58 238,525,313.80（1）购置 7,324,598.00 56,636.00 2,816,049.49 19,137,601.37 29,334,884.86（2）在建工程转入 12,454,445.49 -- -- 653,468.40 46,177,716.58 59,285,630.47（3）投资性房地产
88,622,672.67 35,573,785.00 -- -- -- 124,196,457.67转入
（4）收购资产增加 14,649,255.33 3,288,537.75 6,266,213.02 2,157,803.10 -- 26,361,809.203、本年减少金额 126,563,051.39 -- 2,311,840.00 1,894,891.09 -- 130,769,782.48（1）处置或报废 6,317,177.19 -- 2,311,840.00 1,894,891.09 -- 10,523,908.28（2）转出至投资性
120,245,874.20 -- -- -- -- 120,245,874.20房地产
4、年末余额 1,252,058,778.56 83,610,758.11 45,192,711.02 144,501,456.74 575,878,303.59 2,101,242,008.02二、累计折旧 -1、年初余额 107,337,004.23 43,548,715.17 25,277,646.92 58,708,379.16 300,779,769.05 535,651,514.532、本年增加金额 38,582,925.42 3,641,085.54 8,476,826.55 28,232,719.87 46,832,334.80 125,765,892.18（1）计提 36,205,473.18 3,641,085.54 4,116,069.44 26,887,025.80 46,832,334.80 117,681,988.76
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电子及 固定资产
项目 房屋及建筑物机器设备 运输设备 合计其他设备 装修
（2）投资性房地产
-- -- -- -- -- --转入
（3）收购资产增加 2,377,452.24 -- 4,360,757.11 1,345,694.07 -- 8,083,903.423、本年减少金额 6,351,646.58 -- 2,129,072.82 2,882,699.27 -- 11,363,418.67（1）处置或报废 1,833,736.24 -- 2,129,072.82 2,882,699.27 -- 6,845,508.33（2）转出至投资性
4,517,910.34 -- -- -- -- 4,517,910.34房地产
4、年末余额 139,568,283.07 47,189,800.71 31,625,400.65 84,058,399.76 347,612,103.85 650,053,988.04三、减值准备
1、年初余额 -- -- -- -- -- --2、本年增加金额 -- -- -- -- -- --3、本年减少金额 -- -- -- -- -- --4、年末余额 -- -- -- -- -- --四、账面价值
1、年末账面价值 1,112,490,495.49 36,420,957.40 13,567,310.37 60,443,056.98 228,266,199.74 1,451,188,019.982、年初账面价值 1,148,233,854.23 1,143,084.19 13,144,641.59 66,392,564.20 228,920,817.96 1,457,834,962.17（2）暂时闲置的固定资产情况
截止2016年12月31日，本公司无重大固定资产闲置的情况。
（3）未办妥产权证书的固定资产情况
截止2016年12月31日，本公司不存在未办妥产权证明的固定资产。
13、在建工程
（1）在建工程情况
年末余额 年初余额
项目
账面余额减值准备账面价值 账面余额减值准备账面价值中洲控股中心AC座装修工程 55,545,554.51 -- 55,545,554.51 68,000,000.00 -- 68,000,000.00租入办公室装修 -- -- -- 653,468.40 -- 653,468.40圣廷苑酒店星级复评工程 267,925.50 -- 267,925.50 -- -- --合计 55,813,480.01 -- 55,813,480.01 68,653,468.40 -- 68,653,468.40
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（2）重要在建工程项目本年变动情况
本年增加 本年转入固本年其他
项目名称 预算数 年初余额 年末余额金额 定资产金额减少金额
中洲控股中心
220,000,000.00 68,000,000.00 45,961,060.69 58,415,506.18 -- 55,545,554.51AC座装修工程
办公室装修
1,000,000.00 653,468.40 216,655.89 870,124.29 -- --圣廷苑酒店星级
3,560,000.00 -- 267,925.50 -- -- 267,925.50复评工程
合计 224,560,000.00 68,653,468.40 46,445,642.08 59,285,630.47 -- 55,813,480.01（续）
工程累计投入占工程利息资本化其中：本年利本年利息资
工程名称 资金来源预算比例（%）进度 累计金额息资本化金额本化率（%）
中洲控股中心AC
51.80 51.80 -- -- -- 自有资金座装修工程
办公室装修
100.00 100.00 -- -- -- 自有资金圣廷苑酒店星级
7.53 7.53 -- -- -- 自有资金复评工程
合计
（3）本年计提在建工程减值准备情况
本年无在建工程减值准备。
14、无形资产
（1）无形资产情况
项目 土地使用权 计算机软件 合计
一、账面原值
1、年初余额 6,997,400.00 15,259,489.48 22,256,889.482、本年增加金额 -- 2,254,866.35 2,254,866.35（1）购置 -- 2,221,766.35 2,221,766.35（2）收购资产增加 -- 33,100.00 33,100.003、本年减少金额 -- 71,422.44 71,422.44（1）处置 -- 71,422.44 71,422.444、年末余额 6,997,400.00 17,442,933.39 24,440,333.39二、累计摊销 -1、年初余额 1,551,090.25 7,194,501.86 8,745,592.112、本年增加金额 -- 2,629,863.42 2,629,863.42（1）计提 -- 2,606,163.42 2,606,163.42
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项目 土地使用权 计算机软件 合计
（2）收购资产增加 -- 23,700.00 23,700.003、本年减少金额 -- 71,422.44 71,422.44（1）处置 -- 71,422.44 71,422.444、年末余额 1,551,090.25 9,752,942.84 11,304,033.09三、减值准备 -1、年初余额 5,446,309.75 -- 5,446,309.752、本年增加金额 -- -- --3、本年减少金额 -- -- --4、年末余额 5,446,309.75 -- 5,446,309.75四、账面价值
1、年末账面价值 -- 7,689,990.55 7,689,990.552、年初账面价值 -- 8,064,987.62 8,064,987.62（2）截止2016年12月31日，本公司无因担保或其他原因造成所有权或使用权受到限制的无形资产。
（3）截止2016年12月31日，本公司无使用寿命不确定的无形资产。
15、长期待摊费用
项目 年初余额本年增加金额本年摊销金额其他减少金额 年末数办公室装修 21,717,761.53 12,715,920.73 13,528,852.18 -- 20,904,830.08融资顾问费 55,897,700.00 19,802,097.22 33,093,993.09 2,010,000.00 40,595,804.13律师顾问费 388,888.96 -- 233,333.28 -- 155,555.68合计 78,004,350.49 32,518,017.95 46,856,178.55 2,010,000.00 61,656,189.8916、递延所得税资产/递延所得税负债
（1）未经抵销的递延所得税资产明细
年末余额 年初余额
项目 可抵扣暂时性 可抵扣暂时性
递延所得税资产 递延所得税资产差异 差异
减值准备 53,653,356.72 13,403,531.33 38,559,170.34 9,630,575.36长期资产 126,060,855.44 31,515,213.86 93,915,850.20 23,478,962.55可弥补亏损或费用 820,549,216.13 197,722,539.05 814,464,813.08 202,183,996.66预计土地增值税 545,645,082.48 136,411,270.62 517,164,034.60 129,291,008.65预收房款 1,584,654,622.44 396,163,655.61 432,752,960.28 108,188,240.07合计 3,130,563,133.22 775,216,210.47 1,896,856,828.50 472,772,783.29
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（2）未经抵销的递延所得税负债明细
年末余额 年初余额
项目
应纳税暂时性差异递延所得税负债应纳税暂时性差异递延所得税负债免租期租金 54,442,025.24 13,610,506.31 38,096,759.32 9,524,189.83合计 54,442,025.24 13,610,506.31 38,096,759.32 9,524,189.83（3）未确认递延所得税资产明细
项目 年末余额 年初余额
可抵扣暂时性差异 10,443,888.00 10,444,437.46可抵扣亏损 21,860,564.46 15,352,683.64合计 32,304,452.46 25,797,121.10（4）未确认递延所得税资产的可抵扣亏损将于以下年度到期
年份 年末余额 年初余额 备注
2016年 -- 610,974.20
2017年 2,098,126.50 665,345.78
2018年 13,223,482.86 10,209,131.63
2019年 1,973,485.98 1,085,057.06
2020年 1,133,986.23 2,782,174.97
2021年 3,431,482.89 --
合计 21,860,564.46 15,352,683.64
17、其他非流动资产
项目 年末余额 年初余额
购买固定资产预付款 4,194,079.01 --合计 4,194,079.01 --18、短期借款
（1）短期借款分类
项目 年末余额 年初余额
保证借款 185,308,627.36 1,137,313,600.00保证并抵押借款 685,487,122.64 50,000,000.00合计 870,795,750.00 1,187,313,600.00抵押借款的抵押资产类别以及金额，参见附注六、50。
（2）已逾期未偿还的短期借款情况
本年末无逾期未偿还的短期借款。
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19、应付账款
（1）应付账款列示
项目 年末余额 年初余额
应付账款 2,575,722,016.27 2,625,630,775.73其中：账龄在1年以上的账款 630,968,639.80 239,522,394.02合计 2,575,722,016.27 2,625,630,775.73（2）账龄超过1年的应付账款，主要是应付工程承包商待结算的工程款项。
20、预收款项
（1）预收款项列示
项目 年末余额 年初余额
1年以内 8,608,903,935.97 5,519,865,299.041至2年 371,806,364.92 321,521,391.322至3年 30,208,791.84 101,690,666.103年以上 4,591,616.20 1,384,455.27合计 9,015,510,708.93 5,944,461,811.73（2）账龄超过1年的重要预收款项
项目 年末余额 未结转的原因
上海君廷 293,596,671.12 未达到收入结转条件
惠州央筑花园1期 31,060,614.00 未达到收入结转条件
成都白鹭郡 30,300,796.00 未达到收入结转条件
惠州湾上花园 17,287,299.00 未达到收入结转条件
惠州天御B区 16,485,223.00 未达到收入结转条件
成都天府长城 15,440,655.00 未达到收入结转条件
合计 404,171,258.12
（3）本公司期末预收房款主要明细项目列示如下：
项目 年末数 年初数 未结转的原因
成都中洲锦城湖岸1期 2,040,903,778.00 -- 未达到收入结转条件惠州方联天御C 1,600,616,339.00 -- 未达到收入结转条件上海中洲里程 1,549,848,928.00 372,687,682.00 未达到收入结转条件上海君廷 1,383,962,402.01 3,053,248,905.16 未达到收入结转条件惠州央筑花园2期 876,255,934.00 -- 未达到收入结转条件青岛城邦南区 520,979,438.00 -- 未达到收入结转条件成都白鹭郡 441,378,080.00 -- 未达到收入结转条件
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惠州湾上花园 202,709,492.00 609,536,289.00 未达到收入结转条件上海珑湾2期soho 137,536,946.00 -- 未达到收入结转条件惠州央筑花园1期 125,536,551.00 231,218,313.00 未达到收入结转条件惠州天御B区 57,777,870.00 426,046,320.00 未达到收入结转条件成都中央城邦 10,241,856.00 879,493,042.00 未达到收入结转条件上海珑湾1期 13,127,660.00 -- 未达到收入结转条件成都天府长城、半岛城邦 21,710,655.00 -- 未达到收入结转条件上海珑湾2期住宅 7,090,960.40 302,175,280.92 未达到收入结转条件大连香悦山1期 -- 8,673,453.00 —
合计 8,989,676,889.41 5,883,079,285.08
21、应付职工薪酬
（1）应付职工薪酬列示
项目 年初余额 本年增加 本年减少 年末余额一、短期薪酬 76,063,674.82 360,566,854.63 348,649,002.26 87,981,527.19二、离职后福利-设定提存计划 249,606.75 22,674,187.37 22,766,182.56 157,611.56三、辞退福利 5,589,948.94 1,190,162.22 3,008,995.83 3,771,115.33四、一年内到期的其他福利 -- -- -- --合计 81,903,230.51 384,431,204.22 374,424,180.65 91,910,254.08（2）短期薪酬列示
项目 年初余额 本年增加 本年减少 年末余额1、工资、奖金、津贴和补贴 73,369,477.87 289,660,942.79 277,973,083.60 85,057,337.062、职工福利费 -- 18,891,828.62 18,891,828.62 --3、社会保险费 8,222.27 7,342,044.29 7,344,899.56 5,367.00其中：医疗保险费 8,157.00 6,138,838.75 6,146,995.75 --工伤保险费 18.65 298,423.08 298,441.73 --生育保险费 46.62 540,149.10 540,195.72 --其他 -- 364,633.36 359,266.36 5,367.004、住房公积金 53,774.00 12,594,255.89 12,518,869.89 129,160.005、工会经费和职工教育经费 2,082,908.01 4,468,133.32 4,215,644.17 2,335,397.166、短期带薪缺勤 549,292.67 5,250,553.29 5,345,579.99 454,265.977、短期利润分享计划 -- -- -- --8、以权益结算的股份支付 -- 22,359,096.43 22,359,096.43 --合计 76,063,674.82 360,566,854.63 348,649,002.26 87,981,527.19
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（3）设定提存计划列示
项目 年初余额 本年增加 本年减少 年末余额1、基本养老保险 187,905.22 21,979,560.14 22,009,853.80 157,611.562、失业保险费 36.54 585,018.17 585,054.71 --3、企业年金缴费 61,664.99 109,609.06 171,274.05 --合计 249,606.75 22,674,187.37 22,766,182.56 157,611.56本公司按规定参加由政府机构设立的养老保险、失业保险计划，根据该等计划，本公司分别按规定向该等计划缴存费用。除上述缴存费用外，本公司不再承担进一步支付义务。相应的支出于发生时计入当期损益或相关资产的成本。
22、应交税费
项目 年末余额 年初余额
营业税 -- 13,909,498.38增值税 57,213,965.35 --土地增值税 35,674,817.47 179,091,554.00企业所得税 332,008,051.49 228,683,260.27个人所得税 3,260,669.93 2,601,969.18城市维护建设税 3,934,747.45 971,132.65房产税 2,681,896.43 6,012,907.27印花税 1,226,731.56 3,236,052.93教育费附加 3,222,861.65 663,910.90价格调节基金 4,888,565.88 5,297,973.13其他税费 22,562,730.67 8,928,626.53合计 466,675,037.88 449,396,885.2423、应付利息
项目 年末余额 年初余额
分期付息到期还本的长期借款利息 17,647,802.22 14,729,845.79企业债券利息 22,522,500.00 22,522,500.00短期借款应付利息 -- 12,921,055.56合计 40,170,302.22 50,173,401.35年末无已逾期未支付的利息情况。
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24、其他应付款
（1）按款项性质列示其他应付款
项目 年末余额 年初余额
应付股权购买款 156,000,000.00 491,284,000.00土地增值税准备金 743,775,091.76 648,126,091.50预限制性股票回购义务 -- 98,301,984.00押金保证金等 188,332,899.02 206,626,509.57合计 1,088,107,990.78 1,444,338,585.07（2）账龄超过 1年的重要其他应付款主要为应付股权款、土地增值税清算准备金、押金等。
25、一年内到期的非流动负债
项目 年末余额 年初余额
1年内到期的长期借款（附注六、26） 928,528,497.14 88,000,000.00合计 928,528,497.14 88,000,000.0026、长期借款
项目 年末余额 年初余额
抵押借款 4,790,100,000.00 2,087,250,952.00担保借款 214,000,000.00 726,656,409.52抵押、担保并质押借款 2,773,028,497.14 1,726,000,000.00质押并担保借款 -- 1,384,000,000.00减：一年内到期的长期借款（附注六、25） 928,528,497.14 88,000,000.00合计 6,848,600,000.00 5,835,907,361.52抵押、质押借款的抵押、质押资产类别以及金额,参见附注六、50。
27、应付债券
（1）应付债券
项目 年末余额 年初余额
公司债券 1,291,764,659.23 1,287,378,392.75合计 1,291,764,659.23 1,287,378,392.75（2）应付债券的增减变动
债券名称 面值 发行日期 债券期限 发行金额 年初余额15中洲债 1,300,000,000.00 2015-9-21 三年 1,300,000,000.00 1,287,378,392.75小计 1,300,000,000.00 1,300,000,000.00 1,287,378,392.75减：一年内到期
-- -- --部分年末余额
合计 1,300,000,000.00 1,300,000,000.00 1,287,378,392.75
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（续）
债券名称 本年发行按面值计提利息溢折价摊销 本年偿还 年末余额15中洲债 -- 81,900,000.00 4,386,266.48 - 1,291,764,659.23小计 -- 81,900,000.00 4,386,266.48 - 1,291,764,659.23减：一年内到期
-- - - - -部分年末余额
合计 -- 81,900,000.00 4,386,266.48 - 1,291,764,659.2328、预计负债
项目 年初余额 年末余额 形成原因
商业租赁纠纷未决诉讼 -- 1,041,978.07
合计 -- 1,041,978.07
29、递延收益
项目 年初余额 本年增加 本年减少 年末余额 形成原因政府补助 1,180,000.00 -- 1,180,000.00 --政府节能奖励合计 1,180,000.00 -- 1,180,000.00 -- —
其中，涉及政府补助的项目：
本年新增本年计入营业 与资产相关/与负债项目 年初余额 其他变动年末余额
补助金额外收入金额 收益相关政府节能奖励补
1,180,000.00 -- 1,180,000.00 -- -- 与收益相关贴节能支出
合计 1,180,000.00 -- 1,180,000.00 -- --
30、其他非流动负债
项目 年末数 年初数
三岔湖仁寿景区管委会代垫国有土地出让金 68,026,400.00 --合计 68,026,400.00 --31、股本
年初数 本年增减变动（+-） 年末数
项目 比例发行送公积金 比例金额 其他 小计 金额
（%）新股股转股 （%）一、有限售条件股份
1.国家持股 -- -- -- -- -- -- -- -- --2.国有法人持股 -- -- -- -- -- -- -- -- --3.其他内资持股 186,286,856 28.01 -- -- -- -5,970,275 -5,970,275 180,316,581 27.12其中：境内法人持股 176,834,659 26.59 -- -- -- - - 176,834,659 26.60
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年初数 本年增减变动（+-） 年末数
项目 比例发行送公积金 比例金额 其他 小计 金额
（%）新股股转股 （%）境内自然人持股 9,452,197 1.42 -- -- -- -5,970,275 -5,970,275 3,481,922 0.524.外资持股 -- -- -- -- -- -- -- -- --其中：境外法人持股 -- -- -- -- -- -- -- -- --境外自然人持股 -- -- -- -- -- -- -- -- --有限售条件股份合计 186,286,856 28.01 -- -- -- -5,970,275 -5,970,275 180,316,581 27.12二、无限售条件股份
1.人民币普通股 478,782,783 71.99 -- -- -- 5,731,775 5,731,775 484,514,558 72.882.境内上市的外资股 -- -- -- -- -- -- -- -- --3.境外上市的外资股 -- -- -- -- -- -- -- -- --4.其他 -- -- -- -- -- -- -- -- --无限售条件股份合计 478,782,783 71.99 -- -- -- 5,731,775 5,731,775 484,514,558 72.88三、股份总数 665,069,639 100.00 -- -- -- -238,500 -238,500 664,831,139 100.0032、资本公积
项目 年初余额 本年增加 本年减少 年末余额资本溢价 2,470,146,236.13 32,800,206.56 2,280,060.00 2,500,666,382.69其他资本公积 10,959,231.69 22,359,096.43 32,790,494.62 527,833.50合计 2,481,105,467.82 55,159,302.99 35,070,554.62 2,501,194,216.19（1）本年资本溢价增加包括：①上年度发行的限制性股票于本年度解锁行权，以权益结算的股份支付 32,790,494.62元由其他资本公积转入资本溢价，详见附注十一、股份支付；②出售零碎股所得9,711.94元增加资本溢价。
（2）本年资本溢价减少，系本公司回购注销已离职股权激励对象获授但尚未解锁的 238,500股限制性股票，减少资本溢价 2,280,060.00元。
（3）本年其他资本公积增加，系本公司授予员工限制性股票，本年度以权益结算的股份支付增加资本公积 22,359,096.43元。
33、库存股
项目 年初余额 本年增加 本年减少 年末余额授予限制性股票 98,301,984.00 -- 98,301,984.00 --合计 98,301,984.00 -- 98,301,984.00 --本公司于2016年5月17日回购注销已离职股权激励对象已获授但未解锁的限制性股票共计 238,500股，减少库存股 2,518,560.00元。2016年 9月 14日股权激励
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限制性股票 9,070,400股锁定期届满并达到设定的解锁条件解锁上市，减少库存股 95,783,424.00元。
34、其他综合收益
本年发生金额
减：前期计 税后
年初 本年 入其他综 归属 年末项目 减：所得税税后归属于
余额 所得税前发 合收益当 于少 余额费用 母公司
生额 期转入损 数股
益 东
一、以后不能重
分类进损益的 -- -- -- -- -- -- --其他综合收益
二、以后将重分
类进损益的其 814,833.89 32,510,827.99 -- 8,253,935.00 24,256,892.99 -- 25,071,726.88他综合收益
其中：外币财务
814,833.89 32,510,827.99 -- 8,253,935.00 24,256,892.99 -- 25,071,726.88报表折算差额
其他综合收益
814,833.89 32,510,827.99 -- 8,253,935.00 24,256,892.99 -- 25,071,726.88合计
35、盈余公积
项目 年初余额 本年增加 本年减少 年末余额法定盈余公积 296,269,747.59 1,370,226.75 -- 297,639,974.34任意盈余公积 199,759,537.73 -- -- 199,759,537.73合计 496,029,285.32 1,370,226.75 -- 497,399,512.0736、未分配利润
项目 本年 上年
调整前上年末未分配利润 2,070,392,061.63 1,811,291,638.00调整年初未分配利润合计数（调增+，调减-） -- 1,170,650.96调整后年初未分配利润 2,070,392,061.63 1,812,462,288.96加：本年归属于母公司股东的净利润 260,532,556.30 401,177,291.16减：提取法定盈余公积 1,370,226.75 71,408,606.49提取任意盈余公积 -- --提取一般风险准备 -- --应付普通股股利 133,013,927.80 71,838,912.00
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项目 本年 上年
转作股本的普通股股利 -- --年末未分配利润 2,196,540,463.38 2,070,392,061.6337、营业收入和营业成本
本年发生额 上年发生额
项目
收入 成本 收入 成本
主营业务 8,115,755,330.09 5,744,864,450.70 5,032,237,301.22 3,027,216,014.39其他业务 -- -- 15,586,662.21 7,865,281.47合计 8,115,755,330.09 5,744,864,450.70 5,047,823,963.43 3,035,081,295.86（2）主营业务（分行业）
本年发生数 上年发生数
行业名称
营业收入 营业成本 营业收入 营业成本房地产收入 7,787,431,785.55 5,385,634,193.09 4,857,878,008.21 2,905,517,037.34酒店餐饮收入 276,042,457.83 320,027,464.11 243,622,007.72 189,397,865.78物业服务收入 176,881,216.80 132,657,071.09 93,422,046.70 77,944,667.89工程施工收入 20,300,586.13 18,999,291.00 33,260,347.35 38,627,773.40内部抵消 -144,900,716.22 -112,453,568.59 -180,358,446.55 -176,406,048.55合计 8,115,755,330.09 5,744,864,450.70 5,047,823,963.43 3,035,081,295.86（3）前五名客户的营业收入情况
期间 前五名客户营业收入合计 占同期营业收入的比例（%）2016年 85,630,554.42 1.062015年 1,223,022,441.00 24.2338、税金及附加
项目 本年发生额 上年发生额
营业税 338,772,945.45 259,870,095.71城市维护建设税 26,499,020.80 16,098,099.24教育费附加 20,114,320.08 12,755,771.20土地增值税 465,107,241.09 403,500,422.60房产税 8,868,069.50 8,661,640.43土地使用税 1,454,807.28 1,242,208.32车船使用税 48,900.00 --印花税 3,099,480.86 --其他税费 4,771,158.35 2,814,284.25合计 868,735,943.41 704,942,521.75
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注：各项税金及附加的计缴标准详见附注五、税项。
39、销售费用
项目 本年发生额 上年发生额
广告宣传推广费 91,271,333.95 79,821,332.38销售佣金 105,766,367.18 130,014,939.25职工薪酬 22,573,864.89 12,131,442.23行政办公费 19,701,838.25 9,480,741.99折旧摊销 604,458.86 1,041,170.75营销装饰费 52,281,431.81 8,821,932.13其他销售费用 527,085.27 221,410.23合计 292,726,380.21 241,532,968.9640、管理费用
项目 本年发生额 上年发生额
职工薪酬 187,126,538.77 144,374,413.33行政办公费 17,939,464.05 13,745,363.75业务招待、企业文化费 9,301,480.41 7,206,948.33折旧、摊销费 22,699,707.10 22,692,018.27中介机构费用 36,398,904.84 28,409,109.56物业租赁、管理费 14,866,712.21 7,851,408.14会议费 5,666,748.51 2,745,492.92财产保险、税费 740,322.87 1,026,635.78其他管理费用 14,934,735.55 10,918,222.82合计 309,674,614.31 238,969,612.9041、财务费用
项目 本年发生额 上年发生额
利息支出 913,029,315.03 760,401,416.69减：利息收入 163,827,729.48 14,946,732.61减：利息资本化金额 418,835,938.65 519,413,324.52汇兑损益 -148,546.53 -5,170,464.90其他 5,636,544.94 3,386,172.49合计 335,853,645.31 224,257,067.15
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42、资产减值损失
项目 本年发生额 上年发生额
坏账损失 13,686,742.66 -408,086.56存货跌价损失 8,715,017.30 5,954,873.63在建工程减值损失 -- 720,000.00无形资产减值损失 -- 5,446,309.75合计 22,401,759.96 11,713,096.8243、投资收益
项目 本年发生额 上年发生额
权益法核算的长期股权投资收益 3,458,995.51 36,832,428.34处置长期股权投资产生的投资收益 -10,348,941.38 --处置可供出售金融资产取得的投资收益 -- 2,000,000.00理财产品投资收益 3,793,931.50 --合计 -3,096,014.37 38,832,428.3444、营业外收入
计入当期非经常项目 本年发生额 上年发生额
性损益的金额非流动资产处置利得合计 3,632,514.44 68,945.40 3,632,514.44其中：固定资产处置利得 3,632,514.44 68,945.40 3,632,514.44罚款及违约金收入 8,841,232.73 2,961,052.59 8,841,232.73政府补助（详见下表：政府补助明细表） 2,062,281.72 641,395.36 2,062,281.72其他 383,744.74 542,417.65 383,744.74合计 14,919,773.63 4,213,811.00 14,919,773.63其中，计入当期损益的政府补助：
补助项目 本年发生数 上年发生数 与资产相关/与收益相关残疾人就业补贴 6,295.26 11,395.36 与收益相关贷款贴息 400,000.00 500,000.00 与收益相关产业发展专项基金 -- 130,000.00 与收益相关政府节能奖励补贴 1,180,000.00 -- 与收益相关政府稳岗补贴 418,675.82 -- 与收益相关其他零星补助 57,310.64 -- 与收益相关合计 2,062,281.72 641,395.36
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45、营业外支出
项目 本年发生额 上年发生额 计入当期非经常性损益的金额非流动资产处置损失合计 11,675.82 462,014.27 11,675.82其中：固定资产处置损失 11,675.82 462,014.27 11,675.82罚没支出 -- 491,309.98 --违约金 22,232,127.61 15,696,447.92 22,232,127.61捐赠支出 2,670,000.00 162,509.50 2,670,000.00其它 2,428,738.17 488,918.11 2,428,738.17合计 27,342,541.60 17,301,199.78 27,342,541.6046、所得税费用
（1）所得税费用表
项目 本年发生额 上年发生额
当期所得税费用 610,161,813.55 318,153,939.19递延所得税费用 -305,722,359.99 -100,933,064.93合计 304,439,453.56 217,220,874.26（2）会计利润与所得税费用调整过程
项目 本年发生额
利润总额 525,979,753.85按法定/适用税率计算的所得税费用 131,494,938.46子公司适用不同税率的影响 -4,582,330.99调整以前期间所得税的影响 --非应税收入的影响 505,767.27不可抵扣的成本、费用和损失的影响 6,592,688.26使用前期未确认递延所得税资产的可抵扣亏损的影响 -15,561,494.2本期未确认递延所得税资产的可抵扣暂时性差异或可抵扣亏损的影响 28,038,847.07溢价收购资产影响 157,951,037.69税率调整导致期初递延所得税资产/负债余额的变化 -所得税费用 304,439,453.5647、其他综合收益
详见附注六、34。
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48、现金流量表项目
（1）收到其他与经营活动有关的现金
项目 本年发生额 上年发生额押金保证金等企业间往来 60,474,094.38 191,508,988.57存款利息收入 34,852,017.98 15,204,515.22罚款及违约金收入 4,151,496.65 2,961,052.59其他营业外收入 206,009.38 359,065.59政府补助 28,856.21 641,395.36合计 99,712,474.60 210,675,017.33（2）支付其他与经营活动有关的现金
项目 本年发生额 上年发生额企业间往来 72,671,624.31 272,321,249.32费用性支出 330,148,880.65 257,257,877.09罚没及违约金支出 22,232,687.35 16,187,757.90银行手续费支出 5,638,630.54 3,386,172.49捐赠支出 2,670,000.00 162,509.50其他 328,155.30 486711.46合计 433,689,978.15 549,802,277.76（3）收到其他与投资活动有关的现金
项目 本年发生额 上年发生额银行理财产品投资收益 3,793,931.50 --合计 3,793,931.50 --（4）支付其他与投资活动有关的现金
项目 本年发生额 上年发生额购买银行理财产品 660,000,000.00 --合计 660,000,000.00 --（5）收到其他与筹资活动有关的现金
项目 本年发生额 上年发生额收到信用证保证金 963,000,000.00 --零碎股出售净所得 9,711.94 --合计 963,009,711.94 --
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（6）支付其他与筹资活动有关的现金
项目 本年发生额 上年发生额融资费用 4,999,553.89 51,326,893.27支付的信用证保证金 203,500,000.00 963,000,000.00合计 208,499,553.89 1,014,326,893.2749、现金流量表补充资料
（1）现金流量表补充资料
补充资料 本年金额 上年金额1、将净利润调节为经营活动现金流量：
净利润 221,540,300.29 399,851,565.29加：资产减值准备 22,401,759.96 11,713,096.82固定资产折旧、油气资产折耗、生产性生物资产折旧 182,985,872.87 94,924,930.96无形资产摊销 2,606,163.42 953,087.59长期待摊费用摊销 46,856,178.55 33,310,135.28处置固定资产、无形资产和其他长期资产的损失（收益
-144,222.97 335,975.96以“－”号填列）
固定资产报废损失（收益以“－”号填列） -3,475,048.15 57,092.91公允价值变动损失（收益以“－”号填列） -- --财务费用（收益以“－”号填列） 368,245,764.90 264,531,535.51投资损失（收益以“－”号填列） 3,096,014.37 -38,832,428.34递延所得税资产减少（增加以“－”号填列） -309,808,676.47 -159,406,150.91递延所得税负债增加（减少以“－”号填列） 4,086,316.48 9,524,189.83存货的减少（增加以“－”号填列） -1,079,783,748.98 -2,352,746,286.97经营性应收项目的减少（增加以“－”号填列） -2,379,988,502.58 -589,914,176.41经营性应付项目的增加（减少以“－”号填列） 4,647,446,301.93 1,468,437,345.04其他 22,359,096.43 10,431,398.19经营活动产生的现金流量净额 1,748,423,570.05 -846,828,689.252、不涉及现金收支的重大投资和筹资活动：
债务转为资本 22,359,096.43 10,431,398.19一年内到期的可转换公司债券 -- --融资租入固定资产 -- --3、现金及现金等价物净变动情况： --
现金的期末余额 3,634,814,221.68 2,261,431,797.63减：现金的期初余额 2,261,431,797.63 1,142,028,840.27
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补充资料 本年金额 上年金额加：现金等价物的期末余额 -- --减：现金等价物的期初余额 -- --现金及现金等价物净增加额 1,373,382,424.05 1,119,402,957.36（2）本期收到的处置子公司的现金净额
项目 金额
本年处置子公司于本年收到的现金或现金等价物 18,848,308.36其中：大连深长城地产有限公司、大连长源房地产有限公司 18,848,308.36减：丧失控制权日子公司持有的现金及现金等价物 11,774,335.36其中：大连深长城地产有限公司、大连长源房地产有限公司 11,774,335.36加：以前期间处置子公司于本期收到的现金或现金等价物 --处置子公司收到的现金净额 7,073,973.00（3）现金及现金等价物的构成
项目 年末余额 年初余额
一、现金 3,634,814,221.68 2,261,431,797.63其中：库存现金 2,491,026.80 1,530,417.34可随时用于支付的银行存款 3,623,205,922.01 2,249,346,823.72可随时用于支付的其他货币资金 9,117,272.87 973,554,556.57可用于支付的存放中央银行款项 -- --存放同业款项 -- --拆放同业款项 -- --二、现金等价物 -- --三、年末现金及现金等价物余额 3,634,814,221.68 2,261,431,797.6350、所有权或使用权受限制的资产
项目 金额 受限原因
货币资金 203,500,000.00备用信用证保证金19850万元、借款保证金500万元长期股权投资 3,096,865,783.97用于长期借款及一年内到期的非流动负债抵押
投资性房地产、固定资产 1,751,283,630.81用于长期借款及一年内到期的非流动负债抵押
用于长期借款及一年内到期的非流动负债抵押、城市用存货 8,656,231,076.42
地规划调整
合计 13,707,880,491.20
公司受限制的存货合计为8,656,231,076.42元，其中2015年11月27日青岛市旺洲置业有限公司以其持有的“青房地权市字第 201126016号”和“青房地权市字第
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201126133号”土地使用权（账面价值合计 164,698,437.49元）为抵押物、本公司关联方青岛市凯洲置业有限公司以其持有的“青房地权市字第 201512095号”和“青房地权市字第 201513573号”土地使用权为抵押物、青岛少海水利开发有限公司以其应收账款作为质押以及青岛少海投资发展有限公司作为保证，为青岛少海水利开发有限公司在中国农业发展银行胶州市支行 150,000.00万元的借款提供担保，抵押到期日 2030年11月26日。截至2016年12月31日，该公司借款余额115,000.00万元。
作为本公司法律上收购青岛市旺洲置业有限公司股权对价和债权对价的分阶段支付的条件之一，股权出让方青岛市源洲投资有限公司在股权成交之日起 1年内解除上述的抵押，本公司方有义务支付债权对价。2017年 4月 6日，青岛市旺洲置业有限公司的土地使用权抵押解除手续已经完成。
51、外币货币性项目
（1）外币货币性项目
项目 年末外币余额 折算汇率 年末折算人民币余额货币资金
其中：美元 102,976.27 6.93700 714,346.38港元 69,848,495.06 0.89451 62,480,177.32预付账款
其中：美元 -- 6.93700 --港元 12,149.40 0.89451 10,867.76其他应收款
其中：美元 -- 6.93700 --港元 2,070,361.14 0.89451 1,851,958.74短期借款
其中：美元 -- 6.93700 --港元 973,500,000.00 0.89451 870,805,485.00应付账款
其中：美元 -- 6.93700 --港元 270,596.79 0.89451 242,051.53预收账款
其中：美元 295.78 6.93700 2,051.83港元 9,482.80 0.89451 8,482.46其他应付款
其中：美元 -- 6.93700 --港元 88,735.88 0.89451 79,375.13
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（2）境外经营实体说明
本公司之子公司中洲投资控股（香港）有限公司、中洲控股管理有限公司、中洲（火炭）有限公司、 EVER REALITY LIMITED、祥铭投资有限公司、 BestWisdomGroupLimited和 CenturyShinerLimited经营地位于中国香港，记账本位币为港币。
七、合并范围的变更
1、非同一控制下企业合并
本年未发生的非同一控制下企业合并。
2、同一控制下企业合并
本年未发生的同一控制下企业合并。
3、反向购买
本年未发生反向购买的情况。
4、处置子公司
单次处置对子公司投资即丧失控制权的情形
处置价款与处置投股权处 丧失控制
股权处丧失控制 资对应的合并报表子公司名称 股权处置价款置比例 权时点的
置方式权的时点 层面享有该子公司（%） 确定依据
净资产份额的差额大连深长城地产有限公
工商变更
司、大连长源房地产有
56,220,600.00 100.00出售 2016.9.12 -10,564,046.38限公司 登记日
（续）
丧失控制丧失控制丧失控制按照公允价值丧失控制权之日与原子公司股权权之日剩权之日剩权之日剩重新计量剩余剩余股权公允价投资相关的其他子公司名称
余股权的余股权的余股权的股权产生的利值的确定方法及综合收益转入投比例（%）账面价值公允价值 得或损失 主要假设 资损益的金额大连深长城地产有
限公司、大连长源
-- -- -- -- -- --房地产有限公司
5、其他原因的合并范围变动
持股比持股比主体 合并范围变动原因 例（直例（间接） 接）青岛市中洲地产有限公司 新设 100.00% --上海洲立房地产有限公司 新设 --100.00%惠州市浩瀚房地产开发有限公司 新设 --100.00%惠州市维臻房地产开发有限公司 新设 --100.00%
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持股比持股比主体 合并范围变动原因 例（直例（间接） 接）成都中洲洲成房地产有限公司 新设 --80.00%广州洲立置业有限公司 新设 100.00% --广州市中洲置地有限公司 新设 100.00% --深圳市洲立房地产有限公司 新设 --100.00%中保盈泰（深圳）股权投资合伙企业（有限合伙） 新设 --99.9963%祥铭投资有限公司 新设 --100.00%佳智集团有限公司 新设 --100.00%无锡中洲房地产有限公司 新设 --100.00%无锡洲景房地产有限公司 新设 --100.00%嘉兴洲禾房地产有限公司 新设 --100.00%青岛市旺洲置业有限公司 因收购资产而增加的合并主体100.00% --青岛市联顺地产有限公司 因收购资产而增加的合并主体100.00% --时骏有限公司 因收购资产而增加的合并主体 --100.00%成都中洲投资有限公司 因收购资产而增加的合并主体 --100.00%成都熊猫小镇投资有限公司 因收购资产而增加的合并主体 --60.00%四川中洲文旅投资有限公司（注） 因收购资产而增加的合并主体 --94.00%四川中洲三岔湖投资有限公司 因收购资产而增加的合并主体 --100.00%注：本公司子公司成都中洲投资有限公司（以下简称“成都中洲投资”）持有四川中洲文旅投资限公司（以下简称“中洲文旅公司”）94%的股权，于2016年1月1日按100%的股权比例将其纳入合并范围。
根据成都中洲投资与成都文化旅游发展集团有限责任公司（以下简称“文旅集团”）于 2010年 12月 8日签订的《三岔湖仁寿景区现代旅游产业项目投资合作协议》（及其补充协议以下简称“合作协议”），成都中洲投资应于2016年12月31日前以合计不低于2.60亿元的价款分步购买文旅集团持有中洲公司10%股权。
中洲文旅公司于 2010年 12月 30日经四川省眉山市仁寿县工商行政管理局核准登记成立，注册资本为 1亿元，由成都中洲投资与文旅集团分别持有公司的90%与10%股权。截至2016年12月31日，公司已购买中洲文旅公司4%的股权。
根据上述合作协议，文旅集团不承担该等交易的剩余风险，本公司对设立中洲以及获取土地使用权已按照一揽子交易原则处理，相应地成都中洲投资按照100%的股权比例合并中洲文旅公司财务报表，未执行收购义务作为负债处理。
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八、在其他主体中的权益
1、在子公司中的权益
（1）企业集团的构成
持股比例（%）取得子公司名称 主要经营地 注册地 业务性质
直接 间接方式深圳市中洲地产有限公司 广东深圳 广东深圳房地产开发 100.00 --设立深圳市香江置业有限公司 广东深圳 广东深圳房地产开发 100.00 --设立深圳市华电房地产有限公司 广东深圳 广东深圳房地产开发 48.00 52.00购买深圳市长城物流有限公司 广东深圳 广东深圳房地产开发 99.00 1.00设立深圳市洲立房地产有限公司 广东深圳 广东深圳房地产开发 -- 100.00设立广州洲立置业有限公司 广东广州 广东广州实业投资 100.00 --设立广州市中洲置地有限公司 广东广州 广东广州房地产开发 100.00 --设立中洲投资控股（香港）有限公司中国香港 中国香港房地产投资 100.00 --设立中洲控股管理有限公司 中国香港 中国香港房地产管理 -- 100.00设立 Ever Reality Limited 中国香港 BVI 房地产投资 -- 100.00购买中洲（火炭）有限公司 中国香港 中国香港房地产开发 -- 100.00购买祥铭投资有限公司 中国香港 BVI 房地产投资 -- 100.00设立 BestWisdomGroupLimited 中国香港 BVI 房地产投资 -- 100.00设立 CenturyShinerLimited 中国香港 中国香港房地产投资 -- 100.00收购东莞市莞深长城地产有限公司 广东东莞 广东东莞房地产开发 -- 100.00设立惠州中洲置业有限公司 广东惠州 广东惠州实业投资 100.00 --购买惠州市昊恒房地产开发有限公司广东惠州 广东惠州房地产开发 5.00 95.00购买惠州市浩瀚房地产开发有限公司广东惠州 广东惠州房地产开发 -- 100.00设立惠州市维臻房地产开发有限公司广东惠州 广东惠州房地产开发 -- 100.00设立惠州大丰投资有限公司 广东惠州 广东惠州房地产开发 -- 100.00购买惠州方联房地产有限公司 广东惠州 广东惠州房地产开发 -- 100.00购买惠州市康威投资发展有限公司 广东惠州 广东惠州房地产开发 100.00 --购买成都深长城地产有限公司 四川成都 四川成都房地产开发 85.00 15.00设立成都中洲锦江房地产有限公司 四川成都 四川成都房地产开发 -- 100.00设立成都中洲洲成房地产有限公司 四川成都 四川成都房地产开发 -- 80.00设立成都市银河湾房地产开发有限公司四川成都 四川成都房地产开发 -- 100.00购买成都中洲投资有限公司 四川成都 四川成都投资 -- 100.00收购成都熊猫小镇投资有限公司 四川成都 四川成都房地产开发 -- 60.00收购四川中洲文旅投资有限公司 四川仁寿 四川仁寿房地产开发 -- 94.00收购四川中洲三岔湖投资有限公司 四川仁寿 四川仁寿房地产开发 -- 100.00收购
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持股比例（%）取得子公司名称 主要经营地 注册地 业务性质
直接 间接方式成都长华置业有限公司 四川成都 四川成都房地产开发 52.00 --设立青岛市中洲地产有限公司 山东青岛 山东青岛房地产开发 100.00 --设立青岛市旺洲置业有限公司 山东青岛 山东青岛房地产开发 100.00 --收购青岛市联顺地产有限公司 山东青岛 山东青岛房地产开发 100.00 --收购上海深长城地产有限公司 上海南汇 上海南汇房地产开发 51.00 49.00设立上海洲立房地产有限公司 上海浦东 上海浦东房地产开发 -- 100.00设立无锡中洲房地产有限公司 江苏无锡 江苏无锡房地产开发 -- 100.00设立无锡洲景房地产有限公司 江苏无锡 江苏无锡房地产开发 -- 100.00设立嘉兴洲禾房地产有限公司 浙江嘉兴 浙江嘉兴房地产开发 -- 100.00设立上海盛博房地产开发有限公司 上海徐汇 上海徐汇房地产开发 51.00 49.00购买上海振川物业有限公司 上海浦东 上海浦东房地产开发 90.00 10.00购买深圳中洲圣廷苑酒店有限公司 广东深圳 广东深圳酒店经营 95.00 5.00设立深圳市圣廷苑酒店管理有限公司广东深圳 广东深圳酒店管理 100.00 --设立深圳市圣廷苑物业管理有限公司广东深圳 广东深圳物业管理 -- 100.00设立深圳市中洲物业管理有限公司 广东深圳 广东深圳物业管理 100.00 --购买深圳市长城投资控股有限公司 广东深圳 广东深圳物业租赁 100.00 --设立深圳市中洲资本有限公司 广东深圳 广东深圳投资 100.00 --设立深圳市盈灿工程有限公司 广东深圳 广东深圳工程施工 95.00 5.00设立中保盈泰（深圳）股权投资合伙企
广东深圳 广东深圳投资 -- 99.9963设立业（有限合伙）
（2）重要的非全资子公司
少数股东的持本年归属于少数本年向少数股东年末少数股东权子公司名称
股比例（%） 股东的损益 分派的股利 益余额成都中洲洲成房地产有限公司 20.00% -801,691.44 -- 11,198,308.56成都熊猫小镇投资有限公司 40.00% -38,190,547.90 -- -36,166,868.37（3）重要的非全资子公司的主要财务信息
年末余额
子公司名称
流动资产 非流动资产 资产合计 流动负债 非流动负债 负债合计成都中洲洲成
房地产有限公 521,016,675.12 1,328,312.26 522,344,987.38 20,353,444.56 446,000,000.00 466,353,444.56司
成都熊猫小镇
2,671,214,093.69 30,167,637.10 2,701,381,730.79 1,826,798,901.72 965,000,000.00 2,791,798,901.72投资有限公司
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（续）
年初余额
子公司名称
流动资产非流动资产资产合计 流动负债非流动负债 负债合计成都中洲洲成房地
-- -- -- -- -- --产有限公司
成都熊猫小镇投资
-- -- -- -- -- --有限公司
本年发生额 上年发生额
净综合经营活子公司名称 综合收益总经营活动现金营业
营业收入 净利润 利收益动现金额 流量 收入
润总额流量成都中洲洲成房
-- -4,008,457.18 -4,008,457.18 -462,038,393.38 -- -- -- --地产有限公司
成都熊猫小镇投
276,000,322.66 -95,476,369.76 -95,476,369.76 -68,085,849.06 -- -- -- --资有限公司
（3）使用集团资产和清偿企业集团债务的重大限制
本公司无使用集团资产和清偿企业集团债务的重大限制的情况。
2、在子公司的所有者权益份额发生变化且仍控制子公司的交易
本公司本年度在子公司的所有者权益份额发生变化且仍控制子公司的交易情况，详见附注十、5、（9）<1>所述。
3、在合营企业或联营企业中的权益
（1）重要的联营企业
主要经营 持股比例（%）对联营企业投资联营企业名称 注册地业务性质
地 直接间接的会计处理方法长城物业集团股份有限公司广东深圳广东深圳物业管理 -- 22.21 权益法（2）重要联营企业的主要财务信息
长城物业集团股份有限公司长城物业集团股份有限公司项目
年末数/本年发生额 年初数/本年发生额流动资产 1,067,856,273.50 971,062,032.14非流动资产 483,997,113.44 228,033,798.31资产合计 1,551,853,386.93 1,199,095,830.45流动负债 1,094,686,361.19 1,028,544,972.21非流动负债 26,333,347.64 17,886,970.21
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长城物业集团股份有限公司长城物业集团股份有限公司项目
年末数/本年发生额 年初数/本年发生额负债合计 1,121,019,708.83 1,046,431,942.42少数股东权益 5,225,972.95 3,241,039.09归属于母公司股东权益 425,607,705.15 149,422,848.94按持股比例计算的净资产份额 94,515,216.52 45,667,341.34调整事项 -- --—商誉 -- --—内部交易未实现利润 -- --—其他 -- --对联营企业权益投资的账面价值 94,515,216.52 45,667,341.34存在公开报价的联营企业权益投资的
-- --公允价值
营业收入 1,796,750,429.63 1,652,882,478.99净利润 130,184,856.20 91,686,889.44终止经营的净利润 -- --其他综合收益 -- --综合收益总额 130,184,856.20 91,686,889.44本年度收到的来自联营企业的股利 -- 7,302,960.00（3）重要合营企业的主要财务信息
本公司报告期无合营企业。
4、重要的共同经营
本公司报告期无共同经营的情况。
5、在未纳入合并财务报表范围的结构化主体中的权益
本公司报告期内无未纳入合并财务报表范围的情况。
九、与金融工具相关的风险
本公司的主要金融工具包括股权投资、借款、应收账款、应付账款、公司债券等，各项金融工具的详细情况说明见本附注六相关项目。与这些金融工具有关的风险，以及本公司为降低这些风险所采取的风险管理政策如下所述。本公司管理层对这些风险敞口进行管理和监控以确保将上述风险控制在限定的范围之内。
本公司采用敏感性分析技术分析风险变量的合理、可能变化对当期损益或股东权益可能产生的影响。由于任何风险变量很少孤立地发生变化，而变量之间存在的相关性对某一风险变量的变化的最终影响金额将产生重大作用，因此下述内容是在假设每
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一变量的变化是在独立的情况下进行的。
（一）风险管理目标和政策
本公司从事风险管理的目标是在风险和收益之间取得适当的平衡，将风险对本公司经营业绩的负面影响降低到最低水平，使股东及其其他权益投资者的利益最大化。
基于该风险管理目标，本公司风险管理的基本策略是确定和分析本公司所面临的各种风险，建立适当的风险承受底线和进行风险管理，并及时可靠地对各种风险进行监督，将风险控制在限定的范围之内。
1、市场风险
（1）外汇风险
外汇风险指因汇率变动产生损失的风险。本公司承受外汇风险主要与港币有关，除本公司的几个下属子公司以港币进行采购和销售外，本公司的其他主要业务活动以人民币计价结算。于2016年12月31日，除附注六、51所述资产或负债为外币余额外，本公司的资产及负债均为人民币余额。该等外币余额的资产和负债产生的外汇风险可能对本公司的经营业绩产生影响。
本公司密切关注汇率变动对本公司外汇风险的影响。本公司目前并未采取任何措施规避外汇风险。
外汇风险敏感性分析：
外汇风险敏感性分析假设：所有境外经营净投资套期及现金流量套期均高度有效。
在上述假设的基础上，在其他变量不变的情况下，汇率可能发生的合理变动对当期损益和股东权益的税前影响如下：
本年度 上年度
项目 汇率变动 对利润的影 对股东权益 对利润的影 对股东权益响 的影响 响 的影响流动资产-美元 对人民币贬值1% -7,143.46 -7,143.46 -11,080.77 -11,080.77流动资产-美元 对人民币升值1% 7,143.46 7,143.46 11,080.77 11,080.77流动资产-港元 对人民币贬值1% -643,430.04 -643,430.04 -439,925.10 -439,925.10流动资产-港元 对人民币升值1% 643,430.04 643,430.04 439,925.10 439,925.10流动负债-美元 对人民币贬值1% 20.52 20.52 -- --流动负债-美元 对人民币升值1% -20.52 -20.52 -- --流动负债-港元 对人民币贬值1% 8,711,353.94 8,711,353.94 9,508,258.45 9,508,258.45流动负债-港元 对人民币升值1% -8,711,353.94 -8,711,353.94 -9,508,258.45 -9,508,258.45（2）利率风险－现金流量变动风险
本公司因利率变动引起金融工具现金流量变动的风险主要与浮动利率银行借款有关。于 2016年12月31日，本公司的浮动利率借款合同金额合计为 393,010.00万元，固定利率借款合同额合计为 471,782.42万元。
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（3）其他价格风险
本公司以市场价格销售房地产商品，因此受到此等价格波动的影响。
2、信用风险
2016年 12月 31日，可能引起本公司财务损失的最大信用风险敞口主要来自于合同另一方未能履行义务而导致本公司金融资产产生的损失，主要包括：合并资产负债表中已确认的金融资产的账面金额。
为降低信用风险，本公司有专门人员负责确定信用额度、进行信用审批，并执行其他监控程序以确保采取必要的措施回收过期债权。应收账款方面，由于本公司通常在转移房屋产权时已从购买人处取得全部款项，因此信用风险较小；此外，本公司于每个资产负债表日审核每一单项应收款的回收情况，以确保就无法回收的款项计提充分的坏账准备。因此，本公司管理层认为本公司所承担的信用风险已经大为降低。
本公司的流动资金存放在信用评级较高的银行，故流动资金的信用风险较低。
3、流动风险
管理流动风险时，本公司保持管理层认为充分的现金及现金等价物并对其进行监控，以满足本公司经营需要，并降低现金流量波动的影响。本公司管理层对银行借款的使用情况进行监控并确保遵守借款协议。本公司就管理流动性风险建立了内部控制程序和应急方案。
本公司将银行借款作为主要资金来源之一。2016年 12月 31日，本公司尚未使用的银行借款额度为人民币1,441,950万元(2015年12月31日:人民币311,686万元)。
（二）金融资产转移
本公司不存在 2016年 12月 31日未终止确认的已转移金融资产，以及对已转移金融资产的继续涉入。
（三）金融资产与金融负债的抵销
本公司不存在 2016年 12月 31日可执行的总互抵协议或类似协议下的已确认金融工具，以及符合相关抵销条件的已确认金融工具。
十、关联方及关联交易
1、本公司的母公司情况
注册 母公司对本公司母公司对本公司的母公司名称 业务性质 注册资本
地 的持股比例（%）表决权比例（%）深圳市中洲置地有限公司深圳房地产开发人民币2亿元 47.37 47.37注：本公司的最终控制方是黄光苗先生。
2、本公司的子公司情况
详见附注八、1、在子公司中的权益。
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3、本公司的合营和联营企业情况
本公司重要的合营和联营企业详见附注八、3、在合营安排或联营企业中的权益。
本年与本公司发生关联方交易，或前期与本公司发生关联方交易形成余额的其他合营或联营企业情况如下：
合营或联营企业名称 与本公司的关系
长城物业集团股份有限公司 联营企业
深圳市前海中保产业投资基金管理有限公司 联营企业
4、其他关联方情况
其他关联方名称 其他关联方与本公司关系
深圳中洲集团有限公司 实际控制人的附属企业
深圳市振洲实业有限公司 控股股东的重要股东
深圳市中洲商业管理有限公司 实际控制人的附属企业
深圳市中洲宝城置业有限公司 实际控制人的附属企业
深圳市中添威商贸有限公司 实际控制人的附属企业
深圳市讯美科技有限公司 控股股东的关联企业
深圳市宝晟源商贸有限公司 控股股东的重要股东的关联企业
深圳市金力投资管理咨询有限公司 控股股东的重要股东的关联企业
深圳市中洲城市开发有限公司 实际控制人的附属企业
成都聚洲投资发展有限公司 实际控制人的附属企业
青岛市源洲投资有限公司 实际控制人的附属企业
深圳市前海阳诚实业发展有限公司 实际控制人的附属企业
中保盈晟（深圳）股权投资合伙企业（有限合伙） 公司关键管理人员和员工投资的企业
成都市蜀协信企业管理咨询中心（有限合伙） 公司部分监事和员工投资的企业
西藏中平信创业投资管理有限公司 联营公司的子公司
西藏盈科创业投资管理有限公司 联营公司的子公司
成都文旅熊猫小镇投资有限公司 原实际控制人的附属企业
深圳市朗怡物业管理有限公司 实际控制人的附属企业
贾帅 公司董事
任燕萍 关键管理人员配偶
5、关联方交易情况
（1）购销商品、提供和接受劳务的关联交易
①采购商品/接受劳务情况
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关联方 关联交易内容 本年发生额 上年发生额长城物业集团股份有限公司 物业管理 907,000.00 5,539,168.31②出售商品/提供劳务情况
关联方 关联交易内容 本年发生额 上年发生额深圳市中洲宝城置业有限公司 物业管理费 11,363,060.64 6,223,009.35深圳市中添威商贸有限公司 物业管理费、酬金 414,513.03 644,232.23深圳市中洲商业管理有限公司 物业管理费、酬金 489,612.07 490,320.99深圳市讯美科技有限公司 物业管理费 6,290,750.67 2,574,585.56深圳市宝晟源商贸有限公司 物业管理费、酬金 2,082,308.65 1,914,973.46深圳市金力投资管理咨询有限公司物业管理酬金 185,047.29 10,800.00成都文旅熊猫小镇投资有限公司物业管理费 -- 3,060,048.82深圳市朗怡物业管理有限公司 物业管理费 2,462,273.56 --深圳中洲集团有限公司 酒店餐饮 1,773,632.08 --（2）关联租赁情况
①本公司作为出租人
本年确认的租赁上年确认的租赁承租方名称 租赁资产种类
收入 收入
长城物业集团股份有限公司 投资性房地产 6,819,122.09 6,439,032.00深圳市前海中保产业投资基金管理有限公司投资性房地产 574,640.00 --（3）关联担保情况
①本公司作为担保方
本公司不存在为关联方担保的情况。
②本公司作为被担保方
担保方 担保金额 担保起始日担保到期日 担保是否已经履行完毕深圳中洲集团有限公司 440,000,000.00 2014-9-29 2019-9-28 否
深圳中洲集团有限公司 280,000,000.00 2015-8-12 2016-12-1 是
深圳市中洲置地有限公司 600,000,000.00 2016-5-17 2019-5-16 否
深圳中洲集团有限公司
深圳市中洲置地有限公司 150,500,000.00 2013-5-15 2018-6-30 否
成都聚洲投资发展有限公司
深圳中洲集团有限公司 30,000,000.00 2015-8-5 2016-8-5 是
深圳中洲集团有限公司 50,000,000.00 2014-10-31 2016-7-4 是
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（7）关联方资产收购
①本公司全资子公司成都深长城地产有限公司（以下简称“成都公司”）与深圳中洲集团有限公司（以下简称“中洲集团”）、深圳市中洲置地有限公司（以下简称“中洲置地”）签署《股权转让协议》，收购中洲集团和中洲置地持有的成都中洲投资有限公司（以下简称“成都中洲投资”）的100%股权。成都公司与中洲集团、中洲置地签署《股权转让协议》，以对价人民币83,488,000元收购中洲集团所持有成都中洲投资80%股权，以对价人民币 20,872,000元收购中洲置地所持有成都中洲投资20%股权，以对价人民币 792,237,004.48元向中洲集团购买其对成都中洲投资的债权。本次股权收购业经本公司于2015年12月8日召开的第七届董事会第二十九次会议以及于2015年 12月24日召开的 2015年第六次临时股东大会审议通过。
2016年 1月 5日，本次收购股权完成工商变更登记手续；截止 2016年 3月 16日，本次股权和债权收购款 896,597,004.48元已全部支付完毕，其中本年度支付 627,617,903.14元。
②本公司与青岛市源洲投资有限公司（以下简称“源洲投资”）签署两份《股权转让协议》，分别收购源洲投资持有的青岛市旺洲置业有限公司（以下简称“旺洲置业”）及青岛市联顺地产有限公司（以下简称“联顺地产”）的100%股权，以对价人民币 1元收购源洲投资持有旺洲置业100%股权，以对价人民币323,681,545.62元购买源洲投资对旺洲置业的债权；以对价人民币 1元收购卖方持有联顺地产100%股权，以对价人民币 363,711,648.71元购买源洲投资对联顺地产的债权。本次股权收购业经本公司于 2015年12月8日召开的第七届董事会第二十九次会议以及于2015年12月24日召开的2015年第六次临时股东大会审议通过。
2016年1月4日，本次收购旺洲置业股权完成工商变更登记手续；2016年1月 13日，本次收购联顺地产股权完成工商变更登记手续；2016年 1月19日，本公司支付旺洲置业和联顺地产股权收购款 2.00元；2016年 1月 30日，本公司支付联顺地产债权收购款 363,711,648.71元；2016年10月19日，本公司支付旺州置业债权收购款323,681,545.62。
（8）非公开发行股票
2016年2月26日，本公司第七届董事会第三十一次会议审议通过《关于公司符合向特定对象非公开发行 A股股票条件的议案》，本公司拟向包括深圳市前海阳诚实业发展有限公司在内的不超过10名特定对象非公开发行A股股票（以下简称“本次非公开发行”、“本次发行”）。本次发行的股票数量不超过 379,048,931股（含本数），募集资金 55亿元，其中，前海阳诚认购比例不低于本次非公开发行实际发行股份总数的15%（含本数）。本次发行的发行价格不低于定价基准日（公司第七届董事会第三十一次会议决议公告日）前 20个交易日公司股票交易均价的90%，即人民币 14.51元/股。2016年3月29日，本公司2016年第二次临时股东大会审议通过上述议案。
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2016年 8月 1日，本公司第七届董事会第三十七次会议审议通过《关于调整公司非公开发行 A股股票方案的议案》。调整后本次非公开发行的股票数量不超过 245,352,900股（含本数），募集资金总额不超过 351,100万元（含本数），其中前海阳诚认购比例不低于实际发行股份总数15%。2016年9月14日，中国证监会发行审核委员会审核通过了公司 2016年非公开发行 A股股票的申请，公司尚未取得中国证监会正式批复文件。
（9）共同、合作投资
①根据公司于2016年9月12日召开第七届董事会第四十次会议审议通过的《关于制定<成都中洲里程项目跟投管理办法>的议案》和《关于公司部分董事、高级管理人员及符合条件的监事参与房地产项目跟投暨关联交易预计的议案》，公司董事长姚日波等2名董事、副总经理宋炳新等7名高级管理人员作为公司总部强制员工通过有限合伙人代持的方式合计出资 257.40万元和其他出资人共同出资 480万元设立中保盈晟（深圳）股权投资合伙企业（有限合伙）；公司全资子成都深长城地产有限公司及其附属子公司强制跟投员工和西藏中平信创业投资管理有限公司共同出资480万元设立成都市蜀晟华商务信息咨询中心（有限合伙）；公司监事会主席魏洁生等2名监事作为公司总部自愿跟投员工出资 8.28万元与其他自愿跟投员工、部分强制跟投员工和西藏中平信创业投资管理有限公司共同出资240万元发起成立成都市蜀协信企业管理咨询中心（有限合伙）。深圳市前海中保产业投资基金管理有限公司出资1万元作为中保盈晟（深圳）股权投资合伙企业（有限合伙）的普通合伙人、执行事务合伙人和基金管理人；西藏中平信创业投资管理有限公司分别出资 1万元作为成都市蜀晟华商务信息咨询中心（有限合伙）和成都市蜀协信企业管理咨询中心（有限合伙）的普通合伙人、执行事务合伙人和基金管理人。2016年9月30日，中保盈晟（深圳）股权投资合伙企业（有限合伙）、成都市蜀晟华商务信息咨询中心（有限合伙）和成都市蜀协信企业管理咨询中心（有限合伙）分别出资480万元、480万元和240万元增资本公司全资子公司成都中洲洲成房地产有限公司，分别占其增资后注册资本 6000万元的8%、8%和4%，工商变更登记手续已于2016年10月8日办理完成。
②根据公司 2016年 10月 17日第七届董事会第四十一次会议审议通过的《关于公司与金融机构合作的议案》，公司与本公司的部分子公司 2016年 12月 8日与深圳市前海中保产业投资基金管理有限公司、西藏盈科创业投资管理有限公司、中保盈泰（深圳）股权投资合伙企业（有限合伙）和平安证券股份有限公司签署框架协议、合伙协议及合伙企业份额转让协议、物业收购及委托销售和租赁协议、股权转让协议及其股权远期回购协议和股权质押协议等一系列协议。
截至 2016年 12月 31日，各认缴出资人均未缴付出资，上海深长城地产有限公司和上海盛博房地产有限公司各49%的股权已过户至基金名下。
截至 2017年 1月 25日，中洲资本作为次级有限合伙人已缴付出资
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596,000,000.00元，平安证券股份有限公司作为优先级有限合伙人通过定向资产管理计划缴付出资 1,173,000,000.00元，本公司已收到 6,000.00万元股权转让款，上海深长城地产有限公司和上海盛博房地产有限公司已分别收到包销收购款 652,733,670.60元和1,047,039,570.00元。
（10）关键管理人员报酬
项目 本年发生额（万元） 上年发生额（万元）
关键管理人员报酬 3,566.18 2,567.12其中：股份支付 1,090.36 498.836、关联方应收应付款项
（1）应收、预付项目
年末余额 年初余额
项目名称
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备应收账款：
长城物业集团股份有限公司 10,450.18 104.50 6,460.00 64.60深圳市金力投资管理咨询有限公司 46,294.10 462.94 2,400.00 24.00深圳市中洲商业管理有限公司 189,184.02 1,891.84 172,994.25 1,729.94深圳市宝晟源商贸有限公司 707,495.08 7,074.95 934,482.75 9,344.83深圳市中添威商贸有限公司 110,841.37 1,108.41 420,695.00 4,206.95深圳市中洲宝城置业有限公司 4,929,910.01 49,299.10 3,353,472.43 33,534.72深圳市讯美科技有限公司 1,956,700.61 19,567.01 1,275,120.90 12,751.21成都文旅熊猫小镇投资有限公司 -- -- 2,457,820.42 24,578.20深圳市中洲集团有限公司 176,219.47 1,762.19 -- --深圳市朗怡物业管理有限公司 2,582,181.69 25,821.82 -- --深圳市前海中保产业投资基金管理有限公司 603,372.00 6,033.72 -- --合计 11,312,648.53 113,126.48 8,623,445.75 86,234.45预付款项：
深圳中洲集团有限公司 -- -- 268,979,101.34 --合计 -- -- 268,979,101.34 --其他应收款：
长城物业集团股份有限公司 4,693,901.43 453,065.82 10,075,420.11 506,016.86深圳市宝晟源商贸有限公司 9,955.86 99.56 49,156.27 491.56深圳市金力投资管理咨询有限公司 3,972.50 39.73 2,498.00 24.98深圳市中添威商贸有限公司 4,344.04 43.44 8,686.69 86.87深圳市中洲宝城置业有限公司 1,278,486.11 12,784.86 474,839.34 4,748.39
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年末余额 年初余额
项目名称
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备深圳市中洲商业管理有限公司 4,296.73 42.97 1,502.93 15.03深圳中洲集团有限公司 -- -- -- --成都中洲投资有限公司 -- -- 13,962.24 139.62成都文旅熊猫小镇投资有限公司 -- -- 28,360.80 283.61深圳市讯美科技有限公司 41,015.63 410.16 -- --合计 6,035,972.30 466,486.54 10,654,426.38 511,806.92长期应收款：
长城物业集团股份有限公司 7,394,939.52 3,697,464.76 7,394,939.52 3,697,464.76合计 7,394,939.52 3,697,464.76 7,394,939.52 3,697,464.76（2）应付、预收项目
项目名称 年末余额 年初余额
应付账款：
长城物业集团股份有限公司 907,000.00 12,000.00合计 907,000.00 12,000.00预收款项：
贾帅 3,511,404.00 --任燕萍 3,774,000.00 --合计 7,285,404.00 --其他应付款：
长城物业集团股份有限公司 109,798.05 37,851.95深圳市讯美科技有限公司 770,000.00 838,249.28深圳市宝晟源商贸有限公司 130,000.00 130,000.00深圳市中添威商贸有限公司 26,234.08 26,000.00深圳市金力投资管理咨询有限公司 20,000.00 20,000.00深圳市中洲商业管理有限公司 45,000.00 45,000.00深圳市中洲宝城置业有限公司 3,998,629.29 1,046,488.84深圳市中洲科技有限公司 -- 5,487.95合计 5,099,661.42 2,149,078.02
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十一、股份支付
1、股份支付总体情况
项目 相关内容
公司本年授予的各项权益工具总额 --公司本年行权的各项权益工具总额 32,790,494.62公司本年失效的各项权益工具总额 442,278.38公司年末发行在外的股份期权行权价格的范围和合同剩余期限 --公司年末其他权益工具行权价格的范围和合同剩余期限 --2015年7月31日，公司第七届董事会第二十一次会议审议通过了《深圳市中洲投资控股股份有限公司第一期股权激励计划（草案）》，该激励计划及相关议案已经公司 2015年 9月 1日召开的公司 2015年第四次临时股东大会决议通过。经公司 2015年9月7日第七届董事会第二十四次会议决议审议通过，公司第一期股权激励计划激励对象人数由55人调整为53人（其中包括姚日波等11名董事及高级管理人员），授予的限制性股票数量从9,578,500股调整为9,308,900股（其中包括姚日波等11名董事及高级管理人员4,451,500股）；本激励计划下限制性股票来源为公司向激励对象定向发行公司人民币普通股股票。授予日为 2015年 9月 7日。限制性股票的授予价格为 10.56元/股，该价格为本激励计划草案公告日前 20个交易日公司股票均价 21.11元的50%。本激励计划有效期为两年，自授予限制性股票的授予日起计算。自授予日起 12个月，为限制性股票锁定期。锁定期内，激励对象依本激励计划获授的限制性股票将被锁定，不得转让。本激励计划激励对象的限制性股票在锁定期满后一次性解锁。自授予日起满12个月后的首个交易日起至授予日起24个月内的最后一个交易日止，满足本激励计划解锁条件的，激励对象可以申请股票解除锁定并上市流通。未按期申请解锁的部分不再解锁并由公司回购注销；若解锁期内未达到解锁条件，则限制性股票不得解锁并由公司回购注销。激励对象因获授的且尚未解锁的限制性股票而取得的现金股利由公司代管，作为应付股利在解锁时向激励对象支付，若该部分限制性股票未能解锁，公司在按照本计划的规定回购该部分限制性股票时应扣除代管的该部分现金股利。
本公司于2016年5月17日回购注销已离职股权激励对象已获授但未解锁的限制性股票共计 238,500股。2016年9月14日股权激励限制性股票9,070,400股锁定期届满并达到设定的解锁条件解锁上市。
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2、以权益结算的股份支付情况
项目 相关内容
限制性股票公允价值选择授予日公允价值与授授予日权益工具公允价值的确定方法
予价格之间的差额。
在等待期内的每个资产负债表日，根据最新可取得的可行权职工人数变动等后续信息做出最可行权权益工具数量的确定依据 佳估计，修正预计可行权的权益工具数量。在可行权日，最终预计可行权权益工具的数量与实际可行权工具的数量保持一致。
本年估计与上年估计有重大差异的原因 无以权益结算的股份支付计入资本公积的累计金额 32,790,494.62本年以权益结算的股份支付确认的费用总额 22,359,096.43其中：董事及高级管理人员的费用金额 10,903,578.293、以现金结算的股份支付情况
本公司报告期内无股份支付的修改、终止情况。
4、股份支付的修改、终止情况
本公司报告期内无股份支付的修改、终止情况。
十二、承诺及或有事项
1、或有事项
（1）未决诉讼仲裁形成的或有负债及其财务影响
报告期内，本公司全资子公司深圳市华电房地产有限公司（以下简称“华电公司”）收到龙岗投控送达的《区投控集团公司关于黄金台山庄项目10%权益归属问题的函》，函件称宝东地产是由龙岗投控代表区政府持有其全部产权的全民所有制企业，1997年 10月该企业已改制。原宝东公司与华电公司合作开发黄金台项目，享有黄金台项目10%权益。该10%权益在原宝东公司改制之前属于原宝东公司已查明的账外资产，其改制时未列入改制资产评估范围及移交清单内，仍属于龙岗投控所拥有的国有资产。
2016年 9月，华电公司作为原告，就龙岗投控要求享有黄金台项目10%权益纠纷向深圳市中级人民法院提起诉讼，请求判决：（1）确认宝东公司在“黄金台山庄”项目中同华电公司和国土局所签订的合同均已解除；（2）确认深圳市龙华“黄金台”A806-1宗地的土地使用权和收益权归华电公司独家享有；（3）判令龙岗投控和宝东公司承担本案的诉讼费。2016年 11月7日，深圳市中级人民法院作出受理案件通知书。2017年4月17日已开庭审理，但尚未作出判决。
（2）截止2016年12月31日，本公司及附属子公司为下列公司提供担保，明细如下：
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担保 担保余额
被保证人 受益人 担保期限类型 （万元）
中国工商银行深圳罗湖支
深圳市香江置业有限公司 借款担保 98,000.00 2015.12.25-2021.06.30行
深圳市香江置业有限公司 交通银行深圳深南中支行借款担保 45,800.00 2016.03.25-2024.03.25成都市银河湾房地产开发有限
江苏银行深圳前海支行 借款担保 100,000.00 2015.07.31-2018.07.30公司
成都市银河湾房地产开发有限
平安银行成都分行营业部借款担保 49,000.00 2016.02.06-2020.02.05公司
成都文旅熊猫小镇投资
达州市商业银行 借款担保 36,000.00 2016.05.17-2019.05.16有限公司
成都文旅熊猫小镇投资
平安银行成都分行营业部借款担保 21,900.00 2016.07.29-2020.07.28有限公司
交通银行成都高新南区
四川中洲文旅投资有限公司 借款担保 15,050.00 2013.05.15-2018.06.30支行
深圳中洲圣廷苑酒店有限公司交通银行深圳分行 借款担保 15,000.00 2016.11.25-2018.11.25惠州方联房地产有限公司 民生银行深圳分行 借款担保 18,260.00 2016.03.31-2019.03.31深圳长城物流有限公司 建设银行深圳分行 借款担保 130,000.00 2015.02.16-2020.02.15中洲投资控股（香港） 保证金质
澳门国际银行 8,453.12 2016.09.13-2017.03.13有限公司 押反担保
中洲投资控股（香港） 保证金质
永隆银行 10,077.95 2015.11.24-2016.02.10有限公司 押反担保
中洲投资控股（香港） 物业抵押
招商银行离岸金融中心 33,901.93 2016.06.29-2017.06.29有限公司 担保
中洲投资控股（香港） 物业抵押
恒生银行 34,647.55 2016.10.17-2019.10.17有限公司 担保
火炭项目
中洲（火炭）有限公司 恒生银行、东亚银行 73,303.67 2016.03.21-2017.09.21抵押担保
合计 689,394.22
（3）其他或有负债及其财务影响
本公司及房地产子公司为商品房承购人向银行提供按揭抵押贷款担保，截止 2016年 12月 31日尚未结清的担保金额计人民币 645,120.04万元。由于该等房产目前的市场价格高于售价，本公司认为与提供该等担保相关的风险较小。
深圳市中洲投资控股股份有限公司2016年度财务报表附注
十三、资产负债表日后事项
1、利润分配情况
2017年 4月 27日，本公司第七届董事会召开第五十一次次会议，批准 2016年度利润分配预案，以公司年末总股本 664,831,139股为基数，每 10股派发现金红利 0.80元（含税），合计分配现金股利53,186,491.12元（含税）。该预案需提交公司 2016年度股东大会审议。
2、其他重要的资产负债表日后非调整事项
（1）重大资产重组终止
详见十四、其他重要事项5、（2）所述。
十四、其他重要事项
1、前期差错更正
本公司报告期内无前期差错更正的情况。
2、债务重组
本公司报告期内无债务重组的情况。
3、资产置换
本公司报告期内无非货币性资产交换等资产置换的情况。
4、分部信息
（1）报告分部的确定依据与会计政策
根据本公司的内部组织结构、管理要求及内部报告制度，本公司的经营业务划分为4个经营分部，本公司的管理层定期评价这些分部的经营成果，以决定向其分配资源及评价其业绩。在经营分部的基础上本公司确定了4个报告分部，分别为房地产、物业服务、酒店餐饮和建筑施工。这些报告分部是以行业为基础确定的。本公司各个报告分部提供的主要产品及劳务分别为房地产开发、销售和租赁，物业管理服务，酒店餐饮服务和建筑施工。
分部报告信息根据各分部向管理层报告时采用的会计政策及计量标准披露，这些计量基础与编制财务报表时的会计与计量基础保持一致。财务报表按照本附注四、25所述的会计政策按权责发生制确认收入；分部报告信息包括了各分部的营业收入及营业成本，未包括营业税金及附加、营业费用及其他费用及支出的分摊。
（2）报告分部的财务信息
项目 房地产 物业服务 酒店餐饮 建筑施工 分部间抵销 合计
营业收入 7,794,241,140.90 176,881,216.80 276,042,457.83 20,300,586.13 -151,710,071.57 8,115,755,330.09其中：对外交易收入 7,712,859,635.02 131,032,676.36 271,863,018.71 -- -- 8,115,755,330.09对内交易收入 81,381,505.88 45,848,540.44 4,179,439.12 20,300,586.13 -151,710,071.57 --营业成本 5,386,464,900.61 131,573,786.04 320,280,041.64 18,999,291.00 -112,453,568.59 5,744,864,450.70
深圳市中洲投资控股股份有限公司2016年度财务报表附注
项目 房地产 物业服务 酒店餐饮 建筑施工 分部间抵销 合计
利润总额 720,448,125.41 13,288,562.72 -95,142,145.71 1,210,334.73 -113,825,123.30 525,979,753.85净利润 403,337,950.37 9,941,422.29 -97,209,231.24 906,970.62 -95,436,811.75 221,540,300.29资产总额 42,748,121,649.29 137,475,682.32 1,636,988,298.34 1,774,812,936.39 -17,135,790,064.39 29,161,608,501.95负债总额 33,078,489,062.68 106,850,803.22 1,608,406,362.64 1,707,957,323.89 -13,201,239,451.52 23,300,464,100.915、其他对投资者决策有影响的重要事项
（1）员工持股计划
2016年4月15日，公司第七届董事会第三十四次会议审议通过《关于<深圳市中洲投资控股股份有限公司 2016年员工持股计划（草案）>及其摘要的议案》及相关议案并获公司 2015年度股东大会通过，同意公司实施 2016年员工持股计划，本员工持股计划的存续期为24个月。
员工持股计划的参与对象为公司员工，总人数不超过170人。其中：参加本员工持股计划的董事、监事和高级管理人员共计 11人，认购总份额为 3,098万份，占员工持股计划总份额的比例为41.31%；其他员工预计不超过159人，认购总份额预计不超过4,402万份，占员工持股计划总份额的比例预计为58.69%。
2016年5月10日，鹏华资产中洲控股员工持股资产管理计划已设立并完成备案登记手续。本员工持股计划设立后委托鹏华资产管理（深圳）有限公司管理，并全额认购其设立的资管计划的次级A份额。本资管计划份额上限为3亿份，按照1:1的比例设立优先级份额和次级份额，次级份额按照 1:1的比例设置次级 A份额和次级 B份额，本资管计划主要投资范围为通过合法方式购买和持有中洲控股股票。公司控股股东中洲置地认购次级B份额，并为本资管计划优先级份额持有人广发银行股份有限公司的本金及年化6.2%的预期收益提供担保。
截至2016年7月13日，公司2016年员工持股计划通过深圳证券交易所交易系统累计买入公司股票18,306,493股，成交金额为288,354,970.79元，成交均价15.75元/股，买入股票数量占公司总股本的2.75%。至此，公司 2016年员工持股计划“鹏华资产中洲控股员工持股资产管理计划”已完成股票购买，根据该计划相关条款，购买的股票将予以锁定，锁定期为12个月。
（2）重大资产购买
2016年10月27日，公司与郑松兴先生及AccurateGainDevelopmentsLimited（以下简称“AccurateGain”）签署《华南城控股有限公司之股份收购意向书》，公司拟通过指定公司收购郑松兴先生及 AccurateGain分别持有的华南城控股有限公司（一家于香港设立并于香港联合交易所上市的有限公司，股票代码为1668，以下简称“华南城控股”）的 79,000,000股及 1,778,196,831股普通股股份，约占华南城控股已发行股份数的23.2%。本次股份转让的价格区间为港币 1.80元/股（含本数）至港币 2.20元/股（含
深圳市中洲投资控股股份有限公司2016年度财务报表附注
本数）。该事项涉及的资产金额构成中国证监会《上市公司重大资产重组管理办法》规定的重大资产重组。
2017年 1月 11日,公司第七届董事会第四十六次会议公司审议通过《关于公司本次重大资产购买交易方案的议案》及相关议案,拟通过境外全资子公司BestWisdomGroupLimited以现金方式购买上述华南城控股1,857,196,831股普通股股份，收购价格为每股2.05港元，转让价款为3,807,253,503.55港元，并与交易对方签署附条件生效的《股份买卖协议》。本次交易实施前尚需取得公司股东大会审议通过及相关机构授权、审批、备案或登记。
2017年4月6日，经公司第七届董事会第五十次会议审议和本次重大资产购买各方审慎研究，决定终止本次重大资产购买事项，并与交易对方签署了《股份买卖协议之终止协议》，交易各方对终止本次交易无需承担法律责任。
十五、公司财务报表主要项目注释
1、应收账款
（1）应收账款分类披露
年末余额
类别 账面余额 坏账准备
账面价值金额 比例（%） 金额 比例（%）
单项金额重大并单独计提坏账准
-- -- -- -- --备的应收款项
按信用风险特征组合计提坏账准
445,408.75 42.24 4,454.09 1.00 440,954.66备的应收款项
单项金额不重大但单独计提坏账
609,108.91 57.76 609,108.91 100.00 -准备的应收款项
合计 1,054,517.66 100.00 613,563.00 58.18 440,954.66（续）
年初余额
类别 账面余额 坏账准备
账面价值金额 比例（%） 金额 比例（%）
单项金额重大并单独计提坏账
-- -- -- -- --准备的应收款项
按信用风险特征组合计提坏账
1,439,467.96 70.27 14,394.68 2.31 1,425,073.28准备的应收款项
单项金额不重大但单独计提坏
609,108.91 29.73 609,108.91 97.69 --账准备的应收款项
合计 2,048,576.87 100.00 623,503.59 100.00 1,425,073.28
深圳市中洲投资控股股份有限公司2016年度财务报表附注
①组合中，按账龄分析法计提坏账准备的应收账款
年末余额
账龄
应收账款 坏账准备 计提比例%
1年以内 445,408.75 4,454.09 1.001至2年 -- -- --2至3年 -- -- --3年以上 -- -- --合计 445,408.75 4,454.09 1.00（2）本年计提、收回或转回的坏账准备情况
本年转回坏账准备金额9,940.59元。
（3）本年实际核销的应收账款情况
本公司本年无核销应收账款的情况。
（4）按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款情况
本公司本年按欠款方归集的年末余额前五名应收账款汇总金额 484,630.56元，占应收账款年末余额合计数的比例45.96%，相应计提的坏账准备年末余额汇总金额 319,912.73元。
（5）因金融资产转移而终止确认的应收账款
本公司本年无因金融金融资产转移而终止确认应收账款的情况。
（6）转移应收账款且继续涉入形成的资产、负债金额
本公司本年无转移应收账款且继续涉入形成的资产、负债的情况。
2、其他应收款
（1）其他应收款分类披露
年末余额
类别 账面余额 坏账准备
账面价值金额 比例（%） 金额 比例（%）
单项金额重大并单独计提坏
18,025,669.40 0.32 18,025,669.40 100.00 --账准备的其他应收款
按信用风险特征组合计提坏
13,623,843.22 0.24 3,705,783.26 27.20 9,918,059.96账准备的其他应收款
内部往来 5,676,858,112.73 99.40 -- -- 5,676,858,112.73单项金额不重大但单独计提
2,469,947.89 0.04 2,469,947.89 100.00 --坏账准备的其他应收款
合计 5,710,977,573.24 100.00 24,201,400.55 0.42 5,686,776,172.69
深圳市中洲投资控股股份有限公司2016年度财务报表附注
（续）
年初余额
类别 账面余额 坏账准备
账面价值金额 比例（%） 金额 比例（%）
单项金额重大并单独计提坏
18,025,669.40 0.34 18,025,669.40 100.00 --账准备的其他应收款
按信用风险特征组合计提坏
17,581,246.62 0.34 4,035,417.74 22.95 13,545,828.88账准备的其他应收款
内部往来 5,207,202,085.70 99.27 -- -- 5,207,202,085.70单项金额不重大但单独计提
2,469,947.89 0.05 2,469,947.89 100.00 --坏账准备的其他应收款
合计 5,245,278,949.61 100.00 24,531,035.03 0.47 5,220,747,914.58①年末单项金额重大并单独计提坏账准备的其他应收款
年末余额
其他应收款（按单位）
其他应收款坏账准备计提比例 计提理由
深圳新世纪酒店有限公司 6,280,000.00 6,280,000.00 100.00合作终止，预计无法收回深圳市建设集团投资公司 5,065,654.05 5,065,654.05 100.00该公司已吊销，预计无法收回深圳市翠宝大酒楼有限公司 4,722,969.55 4,722,969.55 100.00该公司已吊销，预计无法收回深圳市长城商场 1,957,045.80 1,957,045.80 100.00该公司已吊销，预计无法收回合计 18,025,669.40 18,025,669.40 — —
②组合中，按账龄分析法计提坏账准备的其他应收款
年末余额
账龄
其他应收款 坏账准备 计提比例
1年以内 2,644,545.11 26,445.45 1.001至2年 4,525,778.11 452,577.81 10.002至3年 -- -- --3年以上 6,453,520.00 3,226,760.00 50.00合计 13,623,843.22 3,705,783.26 27.20（2）本年计提、收回或转回的坏账准备情况
本年转回坏账准备金额329,634.48元。
（3）本年实际核销的其他应收款情况
本公司本年无核销的其他应收款。
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（4）其他应收款按款项性质分类情况
款项性质 年末账面余额 年初账面余额
往来款 5,710,961,573.24 5,245,262,949.61押金、保证金等 16,000.00 16,000.00合计 5,710,977,573.24 5,245,278,949.61（5）按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况
占其他应收款
款项性 坏账准备单位名称 年末余额 账龄 年末余额合计
质 年末余额数的比例（%）
成都深长城地产有限公司 往来款 1,463,955,594.611年以内 25.63 --上海深长城地产有限公司 往来款 588,554,456.281年以内 10.31 -- CentralconInvestment
往来款 545,645,000.001年以内 9.55 -- Holding(HongKong)Company
惠州市昊恒房地产开发有限公司往来款 453,605,730.721年以内 7.94 --惠州方联房地产有限公司 往来款 372,488,400.481年以内 6.52 --合计 3,424,249,182.09 59.96
（6）涉及政府补助的应收款项
本公司本年末无涉及政府补助的应收款项。
（7）因金融资产转移而终止确认的其他应收款
本公司报告期内无因金融资产转移而终止确认其他应收款的情况。
（8）转移其他应收款且继续涉入形成的资产、负债金额
本公司报告期内无转移其他应收款且继续涉入形成资产、负债的情况。
3、长期股权投资
（1）长期股权投资分类
年末余额 年初余额
项目 减值准 减值准
账面余额 账面价值 账面余额 账面价值备 备
对子公司投资 3,821,713,031.94 52,000.00 3,821,661,031.94 3,794,648,673.46 52,000.00 3,794,596,673.46对联营、合营 14,613,624.03 -- 14,613,624.03
70,150,260.18 -- 70,150,260.18企业投资
合计 3,836,326,655.97 52,000.00 3,836,274,655.97 3,864,798,933.64 52,000.00 3,864,746,933.64
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（2）对子公司投资
本年
减值准计提
被投资单位 年初余额 本年增加 本年减少 年末余额 备年末减值
余额准备
成都深长城地产有限公司 42,500,000.00 -- -- 42,500,000.00 -- --大连深长城地产有限公司 47,500,000.00 -- 47,500,000.00 -- -- --上海深长城地产有限公司 510,000,000.00 -- -- 510,000,000.00 -- --上海振川物业有限公司 75,218,125.28 -- -- 75,218,125.28 -- --深圳市中洲地产有限公司 198,000,000.00 2,000,000.00 -- 200,000,000.00 -- --深圳市香江置业有限公司 549,000,000.00 -- -- 549,000,000.00 -- --深圳市华电房地产有限公司 50,369,806.50 -- -- 50,369,806.50 -- --惠洲中洲置业有限公司 1,038,082,181.11 -- -- 1,038,082,181.11 -- --惠州市康威投资发展有限公司 53,272,548.47 -- -- 53,272,548.47 -- --惠州市昊恒房地产开发
60,049,607.67 -- -- 60,049,607.67 -- --有限公司
上海盛博房地产开发有限公司 735,414,475.00 -- -- 735,414,475.00 -- --中洲投资控股（香港）
40,959,847.67 -- -- 40,959,847.67 -- --有限公司
青岛市旺洲置业有限公司 -- 1.00 -- 1.00 -- --青岛市联顺地产有限公司 -- 9,000,001.00 -- 9,000,001.00 -- --青岛市中洲地产有限公司 -- 10,000,000.00 -- 10,000,000.00 -- --深圳市圣廷苑酒店管理
10,120,000.00 -- -- 10,120,000.00 -- --有限公司
深圳中洲圣廷苑酒店有限公司 71,250,000.00 -- -- 71,250,000.00 -- --深圳市中洲资本有限公司 11,400,000.00 46,174,356.48 -- 57,574,356.48 -- --深圳市长城物流有限公司 233,040,846.80 -- -- 233,040,846.80 -- --深圳市长城投资控股有限公司 9,500,000.00 500,000.00 -- 10,000,000.00 -- --深圳市盈灿工程有限公司 57,000,000.00 -- -- 57,000,000.00 -- --深圳市中洲物业管理有限公司 411,234.96 6,890,000.00 -- 7,301,234.96 -- --成都长华置业有限公司 1,560,000.00 -- -- 1,560,000.00 -- 52,000.00合计 3,794,648,673.46 74,564,358.48 47,500,000.00 3,821,713,031.94 -- 52,000.00
深圳市中洲投资控股股份有限公司2016年度财务报表附注
（3）对联营、合营企业投资
本年增减变动
被投资单位 年初余额 权益法下确认其他综合其他权追加投资 减少投资
的投资损益收益调整益变动一、合营企业
二、联营企业
长城物业集团股份有
45,574,356.48 -- 45,574,356.48 -- -- --限公司
深圳市嘉业投资控股
24,575,903.70 -- -- -11,620,046.93 -- --有限公司
深圳市前海中保产业
投资基金管理有限公 - 3,000,000.00 -- -1,342,232.74 -- --司
小计 70,150,260.18 3,000,000.00 45,573,737.30 -12,962,279.67 -- --合计 70,150,260.18 3,000,000.00 45,573,737.30 -12,962,279.67 -- --（续）
本年增减变动
减值准备被投资单位 宣告发放现金股 年末余额
计提减值准备其他 年末余额利或利润
一、合营企业
二、联营企业
长城物业集团股份有限公司 -- -- -- -- --深圳市嘉业投资控股有限公司 -- -- -- 12,955,856.77 --深圳市前海中保产业投资基金管理有
-- -- -- 1,657,767.26 --限公司
小计 -- -- -- 14,613,624.03 --合计 -- -- -- 14,613,624.03 --4、营业收入、营业成本
本年发生额 上年发生额
项目
收入 成本 收入 成本
主营业务 145,874,016.45 25,974,903.46 137,611,364.63 35,234,746.03其他业务 6,809,355.35 -- -- --合计 152,683,371.80 25,974,903.46 137,611,364.63 35,234,746.03
深圳市中洲投资控股股份有限公司2016年度财务报表附注
5、投资收益
项目 本年发生额 上年发生额
成本法核算的长期股权投资收益 30,517,078.99 788,280,505.88权益法核算的长期股权投资收益 -12,962,279.67 36,605,628.34处置长期股权投资产生的投资收益 -6,221,455.00 --理财产品投资收益 3,793,931.50 --合计 15,127,275.82 824,886,134.22
深圳市中洲投资控股股份有限公司 2016年度财务报表附注十六、补充资料
1、本年非经常性损益明细表
项目 金额 说明非流动性资产处置损益 -6,943,207.76
越权审批，或无正式批准文件，或偶发的税收返还、减免 --
计入当期损益的政府补助，但与企业正常经营业务密切相关，符合国家政
2,062,281.72
策规定，按照一定标准定额或定量持续享受的政府补助除外
计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费 --
企业取得子公司、联营企业及合营企业的投资成本小于取得投资时应享有
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被投资单位可辨认净资产公允价值产生的收益
非货币性资产交换损益 --
委托他人投资或管理资产的损益 --
因不可抗力因素，如遭受自然灾害而计提的各项资产减值准备 --
债务重组损益 --
企业重组费用，如安置职工的支出、整合费用等 --
交易价格显失公允的交易产生的超过公允价值部分的损益 --
同一控制下企业合并产生的子公司年初至合并日的当期净损益 --
与公司正常经营业务无关的或有事项产生的损益 --
除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，持有交易性金融资产、
交易性金融负债产生的公允价值变动损益，以及处置交易性金融资产、交 --
易性金融负债和可供出售金融资产取得的投资收益
单独进行减值测试的应收款项减值准备转回 --
对外委托贷款取得的损益 --
采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产公允价值变动产生的损益 --
根据税收、会计等法律、法规的要求对当期损益进行一次性调整对当期损
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益的影响
受托经营取得的托管费收入 --
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 -18,105,888.31
其他符合非经常性损益定义的损益项目 --
小计 -22,986,814.35
所得税影响额 4,521,873.01
少数股东权益影响额（税后） 11,460.90
合计 -18,453,480.44
深圳市中洲投资控股股份有限公司 2016年度财务报表附注注：非经常性损益项目中的数字“+”表示收益及收入,"-"表示损失或支出。
本公司对非经常性损益项目的确认依照《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》（证监会公告[2008]43号）的规定执行。
本公司根据董事会的授权，在不影响公司正常经营和主营业务发展以及有效控制风险的前提下，使用公司部分闲置资金购买保本型金融机构理财产品，以提高公司资金使用效率、降低财务费用。本公司将本年度获得的理财产品投资收益3,793,931.50元界定为经常性损益。
2、净资产收益率及每股收益
加权平均净资产 每股收益
报告期利润
收益率（%） 基本每股收益稀释每股收益归属于公司普通股股东的净利润 4.57% 0.3959 0.3959扣除非经常损益后归属于普通股股东的净利润 4.89% 0.4195 0.4195