四川天一科技股份有限公司
拟非公开发行股份购买资产所涉及之黎明
化工研究设计院有限责任公司股东全部权益价值
资产评估说明
天兴评报字（2018）第0271号
（共1册，第1册）
北京天健兴业资产评估有限公司
PAN-CHINAASSETSAPPRAISALCO.,LTD
二○一八年一月八日
四川天一科技股份有限公司拟非公开发行股份购买资产
所涉及之黎明化工研究设计院有限责任公司股东全部权益价值资产评估说明 第1页
目录
第一部分关于《评估说明》使用范围的声明 ...................................... 3第二部分关于进行资产评估有关事项的说明 ...................................... 4第三部分评估对象与评估范围说明 .............................................. 5一、 评估对象 .............................................................................................. 5二、 评估范围 .............................................................................................. 5第四部分资产核实情况总体说明 ............................................... 19一、 资产核实人员组织、实施时间和过程 ............................................ 19二、 影响资产核实的事项及处理方法 .................................................... 23三、 核实结论 ............................................................................................ 25第五部分资产基础法评估技术说明 ............................................. 28一、 流动资产评估技术说明 .................................................................... 28二、 长期股权投资评估技术说明 ............................................................ 35三、 固定资产—建（构）筑物评估技术说明 ........................................ 39四、 固定资产—设备评估技术说明 ........................................................ 66五、 在建工程评估技术说明 .................................................................... 78六、 无形资产—土地使用权评估技术说明 ............................................ 81七、 无形资产—其他无形资产评估技术说明 ....................................... 111八、 递延所得税资产评估技术说明 ...................................................... 146九、 负债评估技术说明 .......................................................................... 146第六部分收益法评估技术说明 ................................................ 153一、 评估对象 .......................................................................................... 153二、 收益法的应用前提及选择理由 ...................................................... 157三、 收益法的应用假设条件 .................................................................. 159四、 宏观经济分析和行业分析 .............................................................. 160五、 被评估单位业务概况及财务分析 .................................................. 180六、 收益法评估模型 .............................................................................. 195七、 经营性业务价值的估算及分析过程 .............................................. 197八、 其他资产和负债价值的估算及分析过程 ...................................... 213
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九、 收益法评估结果 .............................................................................. 215第七部分评估结论及分析 .................................................... 216一、 评估结论 .......................................................................................... 216二、 评估结论与账面价值比较变动情况及原因 .................................. 218三、 股东部分权益价值的溢（折）价和流动性折扣 .......................... 218附件：关于进行资产评估有关事项的说明 .............................. 219附件：收益法评估附表 ................................................ 1
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第一部分关于《评估说明》使用范围的声明
本评估说明仅供国有资产监督管理机构（含所出资企业）、相关监管机构和部门使用。除法律法规规定外，材料的全部或者部分内容不得提供给其他任何单位和个人，不得见诸公开媒体。
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第二部分关于进行资产评估有关事项的说明
本部分内容由委托人和被评估单位编写并盖章，内容见附件一。
委托人一：四川天一科技股份有限公司（以下简称“天科股份”）
委托人二：中国昊华化工集团股份有限公司（以下简称“昊华股份”）
被评估单位：黎明化工研究设计院有限责任公司（以下简称“黎明院”）
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第三部分评估对象与评估范围说明
一、评估对象
评估对象为黎明化工研究设计院有限责任公司的股东全部权益价值。
二、评估范围
评估范围为黎明化工研究设计院有限责任公司于评估基准日纳入评估范围的全部资产及负债，其中总资产账面价值 124,414.47万元，负债账面价值 33,798.54万元，净资产账面价值90,615.93万元。账面价值已经北京兴华会计师事务所（特殊普通合伙）审计并出具[2017]京会兴审字第 06010107号标准无保留意见审计报告。各类资产及负债的账面价值见下表：
资产评估申报汇总表
金额单位：人民币万元项目名称 账面价值
流动资产 60,040.44
非流动资产 64,374.03
其中：长期股权投资 17,335.86
投资性房地产 -
固定资产 31,723.94
在建工程 4,711.20
无形资产 9,979.97
土地使用权 7,184.53
其他 623.06
资产总计 124,414.47
流动负债 17,311.22
非流动负债 16,487.32
负债总计 33,798.54
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净资产 90,615.93
资产评估范围以被评估单位提供的评估申报表为准。委托人已承诺评估对象和评估范围与经济行为一致，不重不漏。
本次评估的房屋建筑物共计 137项，其中有 9项为维修改造工程；有 2项房产截止评估基准日 2017年 9月 30日已拆除；有 1项为评估增值项，剩余 125项房产截至评估基准日 2017年 9月 30日，均已取得不动产证，证载权利人均为黎明化工研究设计院有限责任公司。
截至评估基准日 2017年 9月 30日，纳入评估范围的房屋建筑物中有 1项技术中心东侧办公楼为企业账外资产。
截至评估基准日 2017年 9月 30日，黎明化工研究设计院有限责任公司有 3项房产——办公楼、包装车间、生产综合楼处于对外出租状态，承租方为洛阳黎明大成氟化工有限公司，租赁期限自2015年4月1日至2025年3月31日。
纳入评估范围的长期股权投资简要概况列表如下：
|||||
|-|-|-|-|
|股东名称|控制类型|持股比例|账面价值（万元）|
|洛阳黎明化工科技有限公司|控股|52%|1,653.45|
|深圳怡和技术有限公司|非控股|49%|51.73|
|洛阳黎明大成氟化工有限公司|控股|60%|8,225.40|
|洛阳黎明检测服务有限公司|全资|100%|200.00|
|上海凯众材料科技股份有限公司|非控股|9.85%|7,205.28|

（一）实物资产的分布状况及特点
黎明化工研究设计院有限责任公司是主要从事化工新材料的研究、开发和生产类型的企业。以“行业领先的特种化学品供应商及技术服务商”为发展定位，确立了“4+2+1”的业务架构，即特种化学品板块、聚氨酯板块、含氟电子气体板块、过氧化氢板块四大支柱板块，开发设计所和分析测试中心两个服务单元，一个研发中心。其实物资产的种类主要有：存货、房屋建(构)筑物、机器设备、车辆、
电子设备、土地、在建工程等。上述实物资产主要分布在黎明化工研究设计院有
限责任公司厂区内和洛阳市吉利区产业园，实物资产量大、地点相对集中，部分
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固定资产的单位价值较大。具体实物资产类型及特点如下：
1.存货
存货由原材料、在库周转材料、产成品和在产品等组成。主要分布在黎明化工研究设计院有限责任公司和洛阳市吉利区各个单位库房内，种类较多。库房保管制度健全，物品按大类堆放整齐，标签标示正确，进出库数量登记卡片记录及时准确。
2.固定资产—房屋建（构）筑物
（1）房屋建筑物：主要包括实验大楼、聚氨酯楼、AP办公楼、AP主工艺车间、科技楼、分析测试中心、电解厂房、办公楼、HAP车间、A3车间和 PBT车间等，分布在所属各单位内，数量多且单位价值较大。
（2）构筑物：分布在黎明化工研究设计院有限责任公司院区内和吉利区科技园各所属单位内，构筑物主要包括室外工程、排污工程管道、自行车库、室外给排水工程、室外动力管道、室外暖气管道、道路、围墙和绿化等，均为自建构筑物。
以上房屋建筑物结构主要为砖混结构、框架结构和钢结构，构筑物主要为砖混结构、砼结构、钢结构和钢管结构等。企业资产日常使用及管理状况良好。
3.固定资产—设备类资产
（1）机器设备主要为电解槽、隔膜压缩机、溶解槽、搪瓷釜、结晶釜、反应釜、沉淀釜、调节釜、提浓塔釜、萃取塔釜、回收塔、造粒塔、氟硫反应器、SF6反应器、旋转蒸发器、GMA-H60高压发泡机、水冷机组、超声波清洗器、混合型乳化机、重型框链除渣机、气体控制器、电力变压器等，分布在各生产车间和厂房内，单位价值量大。
（2）运输设备主要为各类客车、货车和轿车等生产、办公用车辆，分布在车管处和各生产及辅助部门。
（3）电子办公设备为各类计算机、交换机、传真机、打印机、复印机、扫描仪、显示器等生产、办公用设备，分布在各生产和办公车间区及辅助单位内。通用设备的规格种类多，而且某些相同名称的设备，因其规格型号不同，其价格差距较大。
企业设备由设备管理部门进行统一管理，定期进行维修，设备保养状态良好，
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使用状态较佳。
4.在建工程
在建工程包括土建工程、设备安装工程和在建待摊工程，为企业尚在建设中或筹建中的项目。
（二）企业申报的账面记录或者未记录的无形资产情况
纳入评估范围的无形资产主要为黎明化工研究设计院有限责任公司所拥有土地使用权和其他无形资产，账面价值为 99,799,669.34元。具体无形资产类型及特点如下：
1.土地使用权
纳入评估范围的土地使用权账面价值71,845,327.77元，涉及的土地共计11宗，总面积 291,490.20平方米，为企业以出让方式取得，纳入评估范围内的土地均办理了国有土地使用权证。详情如下表：
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|-|-|-|-|-|-|-|
|土地权证编号|土地位置|取得日期|用地性质|使用权类型|开发程度|面积(m2)|
|洛吉国用（2014）第031000101号|洛阳市吉利区科技园道南路北侧|2008/6/26|工业|出让|五通一平|5,908.80|
|洛吉国用（2014）第031000103号|洛阳市吉利区科技园道南路北侧|2008/6/26|工业|出让|五通一平|12,305.90|
|洛吉国用（2012）第031000231号|洛阳市吉利区科技园纬二路北侧|2011/3/1|工业|出让|五通一平|33,117.00|
|洛吉国用（2014）第031000027号|洛阳市吉利区科技园道南路南、紫金路东|2006/9/2|工业|出让|五通一平|40,622.70|
|洛吉国用（2014）第031000025号|洛阳市吉利区科技园道南路|2008/7/2|工业|出让|五通一平|13,029.80|

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|-|-|-|-|-|-|-|
||南侧、九七路西侧||||||
|洛吉国用（2014）第031000023号|洛阳市吉利区科技园纬三路北侧|2003/4/13|工业|出让|五通一平|13,388.50|
|洛吉国用（2014）第031000028号|洛阳市吉利区科技园纬二路北侧|2008/7/2|工业|出让|五通一平|20,552.40|
|洛吉国用（2014）第031000026号|洛阳市吉利区科技园纬一路北侧、九七路东|2011/9/2|工业|出让|五通一平|56,491.50|
|豫（2017）洛阳市不 动 产 权 第00461545 号-第00461566号|洛阳市西工区邙岭路5号|2014/10/31|科教|出让|七通一平|43,360.03|
|豫（2017）洛阳市不 动 产 权 第00461527 号-第00461542 号、第00511915 号-第00511917号|洛阳市西工区邙岭路5号|2014/10/31|科教|出让|七通一平|41,394.67|
|豫（2017）洛阳市吉利区不动产权第0000302-308号|洛阳市吉利区华北路北侧|2016/2/18|工业|出让|五通一平|11,318.90|

2.其他无形资产
（1）账面记录的专利
纳入评估范围的专利，主要为企业拥有的自该公司成立以来自创的专利技术。
包括1项实用新型（处于专利权维持阶段）和15项发明专利（处于专利权维持阶
段），账面记录的专利均为企业自主研发获得，评估基准日账面价值 27,380,241.38
元。
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详情如下表：
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|-|-|-|-|-|-|
|专利名称|专利号|类型|申请日|授权日/公告日|专利权人|
|聚氨酯系列相关技术专利||||||
|一种电子元件密封用聚氨酯灌封料|2009101730195|发明|2009/8/27|2011/5/11|黎明院|
|无卤阻燃聚双环戊二烯材料及其制备方法|2010100048290|发明|2010/1/13|2012/6/6|黎明院|
|一种浇注型聚氨酯弹性体及其制备方法和用途|201010526534X|发明|2010/10/19|2012/6/6|黎明院|
|一种低粘度聚氨酯灌封料及其制备方法和用途|2010105296422|发明|2010/10/25|2012/5/23|黎明院|
|一种烯丙基聚醚的制备方法|2011100797513|发明|2011/3/25|2012/10/10|黎明院|
|一种耐热型热塑性聚氨酯弹性体及其制备方法|2011100807144|发明|2011/3/21|2012/8/29|黎明院|
|一种 TODI基热塑性聚氨酯弹性体制备方法|2011100795787|发明|2011/3/27|2012/8/8|黎明院|
|一种阻燃聚双环戊二烯组合物及其热固性材料和制备方法|2011100859971|发明|2011/3/30|2013/7/31|黎明院|
|一种混酸型聚酯制备的聚氨酯微孔弹性体及制备方法|201110117733X|发明|2011/4/29|2012/9/5|黎明院|
|一种聚氨酯微孔弹性体及其制备方法|2011101177344|发明|2011/4/29|2012/7/18|黎明院|
|一种聚氨酯树脂组合物及其制备方法和用途|2011101573740|发明|2011/6/3|2012/12/5|黎明院|
|一种聚氨酯弹性体组合|2011101574086|发明|2011/6/3|2012/12/5|黎明院|

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|料及其透明弹性体的制备方法||||||
|一种舰船隔振器用聚氨酯材料及其制备方法|2011101767820|发明|2011/6/17|2012/11/21|黎明院|
|一种环保型贮存稳定的反应注射成型用聚氨酯组合物及其制备方法|2011101767981|发明|2011/6/17|2011/6/17|黎明院|
|过氧化氢系列相关技术专利||||||
|含氟精细化学品相关技术专利||||||
|一种大容量制氟用耐腐蚀电解槽|2008201295575|新型|2008/8/22|2009/8/19|黎明院|
|一种六氟化硫的提纯方法及其设备|2010102010809|发明|2010/6/4|2012/1/25|黎明院|

（2）账面未记录的无形资产
账面未记录的无形资产-专利，为企业自主研发的发明专利、实用新型，共 48项，其中 14项为实用新型专利，70项为发明专利，且 48项取得专利权证书，36项处于实质审查状态。具体明细详见下表：
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|名称|专利类型|专利号|申请日|授权日（公开日）|
|聚氨酯系列相关技术专利|||||
|一种微孔聚氨酯弹性体材料及其制备方法和用途|发明|2011103879515|2011/11/30|2013/10/23|
|一种热塑性聚氨酯微孔弹性体及其制备方法|发明|2012101146815|2012/4/11|2014/3/19|
|一种含氟水性聚氨酯固化剂及其制备方法|发明|2012104245598|2012/10/31|2015/7/1|
|一种高硬度热塑性聚氨酯弹性体|发明|2013100885797|2013/3/20|2015/1/21|

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|及其制备方法|||||
|一种高效稳定的催化体系及其在环烯烃聚合配方中的应用|发明|2013101777802|2013/5/7|2015/7/1|
|一种低硬度耐溶剂聚氨酯弹性体及其制备方法|发明|2013103341501|2013/7/25|2015/10/7|
|一种丝网印刷胶辊用聚氨酯弹性体材料及其制备方法|发明|2013103341465|2013/7/25|2016/3/16|
|一种连续合成聚醚的方法|发明|2013106325341|2013/11/25|2016/3/16|
|一种聚醚的连续合成方法|发明|2013106325816|2013/11/25|2016/6/1|
|一种耐磨喷涂聚氨酯树脂组合物及其制备方法和施工方法|发明|2013106923078|2013/12/18|2016/8/17|
|一种用于填充桥梁调高支座的聚氨酯树脂及其制备方法和施工方法|发明|2014100856426|2014/3/3|2016/8/17|
|一种快速脱模耐候型聚氨酯反应注射成型用组合物及其制备方法|发明|2013101296465|2013/4/9|2015/3/11|
|一种高性能聚氨酯弹性体及其制备方法|发明|2014101243797|2014/3/27|2017/4/12|
|一种粉末型水性聚氨酯及其制备方法|发明|2014102032098|2014/5/14|2017/6/6|
|一种导热绝缘环氧树脂灌封胶及制备方法|发明|2014104577179|2014/9/11|2016/6/22|
|一种高耐磨聚氨酯弹性体及其制备方法|发明|2014105024572|2014/9/19|2017/7/7|
|一种室温固化聚氨酯灌封材料及其制备方法|发明|201410508782X|2014/9/19|2016/9/14|
|一种筛板用聚酯型聚氨酯树脂组|发明|2015100228633|2015/1/9|2017/6/6|

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|合物及其制备方法和使用方法|||||
|一种ε-己内酯的脱酸装置|新型|2016202973382|2016/4/1|2016/9/14|
|一种大分子量聚氨酯丙烯酸酯树脂及其制备方法|发明|201410085564X|2014/3/3||
|一种聚氨酯密封材料及其制备方法|发明|201410782163X|2014/12/18||
|一种用于车衣的可调温聚氨酯材料及其制备方法|发明|2014107821786|2014/12/18||
|一种聚氨酯硬泡组合料及其制备方法|发明|2015102269411|2015/4/24||
|一种聚氨酯弹性体及其制备方法|发明|2015102269430|2015/4/24||
|一种原位氧化环己酮制备 ε-己内酯的方法|发明|2015104170754|2015/7/16||
|一种合成高浓度无水过氧乙酸溶液联产乙酰脲的方法|发明|201610030604X|2016/1/19||
|一种制备低水含量高浓度过氧乙酸的乙酸溶液的方法及连续化生产装置|发明|2016100306054|2016/1/19||
|一种制备无水过氧乙酸溶液的方法及其装置|发明|2016100307979|2016/1/19||
|一种桥梁用高硬度聚氨酯弹性体承压支座材料及其制备方法和使用方法|发明|2016100307983|2016/1/19||
|复合型慢回弹聚氨酯软质泡沫及其制备方法|发明|2016100307998|2016/1/19||
|一种制备可调温聚氨酯泡沫的方法|发明|201610716323X|2016/8/18||
|一种低成本安全轮胎内部填充用|发明|2016107111201|2016/8/18||

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|聚氨酯材料及其使用方法|||||
|一种环保高性能快速脱模聚氨酯反应注射成型组合物及其自催化扩链剂的制备方法|发明|2017105299085|2017/6/23||
|过氧化氢系列相关技术专利|||||
|一种同步合成过氧化氢与过氧乙酸的方法|发明|2012100371106|2012/2/10|2014/8/6|
|一种提高蒽醌法制过氧化氢氢化液氧化收率的方法|发明|2013101225135|2013/3/29|2015/3/11|
|一种液液萃取用悬挂式降液管|发明|2014104037467|2014/8/7|2015/12/16|
|一种制备ＴＳ－１钛硅分子筛的方法|发明|2014104577041|2014/9/11|2016/2/24|
|一种蒽醌及其衍生物生产过程产生的废酸中蒽醌磺酸的分离方法|发明|2015102267740|2015/4/24|2016/8/17|
|一种胺类废气燃烧处理实验装置|新型|2015206670064|2015/9/1|2016/1/20|
|一种蒽醌法制取过氧化氢的固定床反应器|新型|2016208742767|2016/8/5|2017/3/15|
|一种废气燃烧处理设备|发明|2015105461121|2015/9/1||
|一种用于含胺类废气燃烧处理的负载型催化剂|发明|2015105461136|2015/9/1||
|一种蒽醌法制取过氧化氢的固定反应器|发明|2016106874605|2016/8/5||
|一种纯化工业过氧化氢溶液的方法|发明|2016107111199|2016/8/18||
|一种乙醇法制备四丁基脲的方法|发明|2016107160299|2016/8/18||
|一种水相法制备四丁基脲的方法|发明|2016107160528|2016/8/18||
|一种蒽醌法制过氧化氢氧化塔的|发明|2017104296925|2017/6/1||

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|气液分离装置|||||
|一种蒽醌法制过氧化氢氧化塔的内置换热装置|新型|2017206666138|2017/6/1||
|一种蒽醌法制过氧化氢氧化塔的气液分离装置|新型|2017206666142|2017/6/1||
|含氟精细化学品相关技术专利|||||
|三氟化氮用耐腐蚀电解槽|发明|2011103189859|2011/10/10|2014/6/18|
|一种用于生产六氟化钨的立式逆流氟化炉及其s使用方法|发明|2012102911876|2012/8/8|2014/6/18|
|一种四氟化碳制备工艺及其设备|发明|2012103554575|2012/9/7|2015/2/11|
|一种制备双（七氟异丙基）三氟化膦的方法|发明|2013105049310|2013/10/24|2016/6/1|
|一种制备六氟化硫的多室反应器及其使用方法|发明|2014101679819|2014/4/18|2016/9/14|
|一种六氟化钨冷冻捕集器及其使用方法|发明|201410203212X|2014/5/14|2016/1/20|
|一种电化学氟化电解槽|发明|2015100204164|2015/1/7|2017/1/25|
|一种纯化六氟乙烷的方法|发明|2015100204234|2015/1/7|2016/4/20|
|一种四氟化碳中微量三氟化氮的去除工艺|发明|2015100204639|2015/1/7|2017/1/25|
|一种电解制氟用阳极|新型|2015200282277|2015/1/7|2015/7/1|
|一种用于制备高纯六氟化钨的吸附塔|新型|2016202058514|2016/3/11|2016/8/17|
|一种用于去除六氟化钨中金属元|新型|2016202973378|2016/4/1|2016/10/19|

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|素杂质的装置|||||
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|特种化学品系列相关技术专利|||||
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|一种视镜清洗系统及其使用方法|发明|2015104380447|2015/7/24||

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|一种液-液分层放料控制装置及其使用方法|发明|2015104385031|2015/7/24|
|一种水相反应液的连续萃取水洗装置及其使用方法|发明|2016101530644|2016/3/11|
|一种聚叠氮缩水甘油醚及其制备方法和用途|发明|2016102209631|2016/4/4|
|一种转盘式萃取水洗一体装置及其使用方法|发明|201610820668X|2016/8/30|
|一种用于合成高分子量聚氧化烯烃的聚合釜|新型|2016214767579|2016/12/22|
|一种合成 1,3,5-环己烷三羧酸的方法|发明|2017106684624|2017/8/1|
|一种高分子量星型聚氧化乙烯醚造粒工艺及其设备|发明|2017107697123|2017/8/23|
|一种制备 ε-己内酯的方法及其连续化生产装置|发明|2017108735762|2017/9/14|

（3）其他无形资产
纳入评估范围的其他无形资产为外购软件，账面原值 956,107.46元，账面净值 574,100.19元，为企业购买的土建工程造价预算软件V16.86、三维设计软件、用友财务软件、IPAA软件、PKPM软件、SIGMA分子结构设计软件、原材料在推进剂中的能量估算软件、和HW-2000色谱数据工作站软件V1.0HTPB版等，具体明细如下表所示：
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|-|-|-|-|-|
|名称|取得日期|法定/预计使用年限|尚可使用年限|原始入账价值|
|土建工程造价预算软件V16.86|2014/5/29|10|6.66|12,307.69|
|三维设计软件|2014/10/13|10|7.03|95,000.00|
|用友财务软件|2005/1/1|10||44,100.00|
|IPAA软件|2016/9/20|10|8.97|17,475.73|

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|-|-|-|-|-|
|PKPM软件|2016/8/20|10|8.89|22,222.22|
|SIGMA分子结构设计软件|2015/12/31||8.25|153,000.00|
|原材料在推进剂中的能量估算软件|2015/12/31|10|8.25|340,000.00|
|HW-2000 色谱数据工作站软件V1.0 HTPB版|2017/3/17|5|4.46|29,914.52|

（4）商标权
纳入评估范围的商标权具体明细如下表所示：
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|-|-|-|-|
|注册人|注册号|商标内容|核定服务项目/核定使用商品|
|黎明院|3441887||第1类|
|黎明院|752613||第4类|

（三）企业申报的表外资产情况
除上述账外无形资产外，纳入本次评估范围的存在一项账外房屋建筑物技术中心东侧办公楼，具体信息如下：
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|-|-|-|-|
|建筑物名称|结构|建成年月|计量单位|
|技术中心东侧办公楼|砖混|2007/8/1|m2|

除上述账外资产外，无其他表外资产。
（四）引用其他机构出具的报告情况
本次评估报告中基准日各项资产及负债账面值均引用北京兴华会计师事务所（特殊普通合伙）的审计结果。除此之外，未引用其他机构报告内容。
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第四部分资产核实情况总体说明
一、资产核实人员组织、实施时间和过程
接受资产评估委托后，北京天健兴业资产评估有限公司指定了评估项目总体负责人、现场负责人，组建了评估项目组。根据黎明化工研究设计院有限责任公司提供的评估申报表，制定了详细的现场清查核实计划，评估项目组在企业相关人员的配合下，于2017年10月10日至11月15日，对纳入评估范围的资产、负债进行了现场清查核实。
在企业如实申报资产并对被评估资产、负债进行全面自查的基础上，评估人员对纳入评估范围内的资产和负债进行了清查核实。非实物资产主要通过查阅企业的原始会计凭证、核查企业债权债务的形成过程和账面数字的准确性，通过访谈和账龄分析核实债权收回的可能性、债务的真实性。实物资产清查内容主要为核实资产数量、使用状态、产权及其他影响评估作价的重要事项。
（一）资产核实主要步骤
1．指导被评估单位相关人员进行填表与准备相关资料
评估人员指导企业在自行资产清查的基础上，按照评估机构提供的―评估申报表‖及其填写要求对纳入评估范围的资产、负债、未来收益状况进行填报，同时要求企业相关人员按照评估人员下发的“评估资料清单”准备资产的产权证明文件和反映性能、状态、经济技术指标等情况的文件资料。
2．初步审查被评估单位填报的评估申报表
评估人员通过翻阅有关资料，了解纳入评估范围的具体资产的详细状况和经营状况，然后审阅企业提供的“评估申报表”，初步检查有无填项不全、错填、项目不明确、不完善等情况，并根据经验及掌握的有关资料，检查“评估申报表”是否符合要求，对于存在的问题反馈给企业进行补充完善。
3．现场实地勘察和数据核实
在企业如实申报并进行全面自查的基础上，根据评估范围涉及资产的类型、数量和分布状况，评估人员在企业相关人员的配合下，按照资产评估准则的规定，对各项资产进行了现场清查核实，并针对不同的资产性质及特点，采取了不同的清查核实方法。非实物资产、负债主要通过查阅企业的原始会计凭证、核查企业
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债权债务的形成过程和函证，通过访谈和账龄分析核实债权收回的可能性、债务的真实性；实物资产清查内容主要为核实资产数量、使用状态、产权及其他影响评估作价的重要事项；未来经营情况，主要是分析历史数据和企业申报的收益预测数据的基础上对企业管理层、各业务部门进行访谈并搜集相关资料。
4．补充、修改和完善评估申报表
评估人员根据现场实地勘察结果，并和企业相关人员充分沟通，进一步完善资产―资产评估申报表‖、―收益预测表‖，以做到：账、表、实相符及复合客观和企业实际情况。
5．核实主要资质及产权证明文件
评估人员对纳入评估范围的房屋建筑物、机器设备、土地、专利等资产的产权进行核实调查，以确认产权是否清晰。
（二）资产清查核实主要方法
在清查核实工作中，评估人员针对不同资产的形态、特点及实际情况，采取了不同的清查核实方法。
1．资产负债的清查核实
（1）流动资产
1）实物性流动资产
纳入评估范围的实物性流动资产主要是存货，评估人员会同企业有关人员对企业申报存货的数量及质量按照评估准则的要求进行了必要的清查，对存货的申报内容、生产时间、购入时间等有关情况进行了详细的核实。为了准确确定存货价值，评估人员会同企业存货管理人员对库存的存货进行了清查和盘点，并推算到基准日与账面值进行核对。
2）非实物性流动资产
对纳入评估范围的非实物性流动资产各科目，评估人员主要通过账务核对以及函证等行清查核实。评估人员对现金和应收票据进行了盘点，对银行存款核对了银行对账单和余额调节表，对往来账款进了部分函证和核验。
（2）房屋建筑物
根据企业提供的评估申报表，评估人员在被评估单位有关人员的配合下对纳
入评估范围的房屋建（构）筑物进行了勘察。
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1）房屋建筑物的核实方法
对于房屋的座落位置、建筑面积、建成年月与企业提供的有关资料进行核对；
核实房屋建筑物的结构类型、层数、层高、檐高、跨度、柱距、建筑面积；勘察并记录房屋建筑物的装修、设施及其使用状况、实际用途以及企业维护维修状况；
查阅主要房屋建筑物的预(决)算书及施工图纸等；查阅有关房屋所有权证，主要核对房屋所有权证中所载―所有权人‖、―建筑面积‖、―结构‖及―示意图‖，检查是否与评估申报表中所列内容一致，对于无房屋所有权证的房屋建筑面积，根据竣工结（决）算资料来确定。
2）构筑物的核实方法
主要根据企业提供的评估明细表，参照工程决算资料和财务决算等资料，就构筑物评估明细表中的相关技术数据进行核对，对于明细表中没有完善的部分要求企业逐项完善修改评估明细表。
（3）机器设备
根据企业提供的设备资产评估申报明细表，设备评估人员对表中所列的各类设备进行了现场勘察。在现场勘察过程中，评估人员查阅了主要设备的购建合同、技术档案、检测报告、运行记录、维修养护等历史资料，通过与设备管理人员和操作人员的广泛交流，了解了设备的购置日期、产地、各项费用的支出情况，填写了设备状况调查表等。调查了解是否有未进账的盘盈设备和已核销及报废的机器设备等，调查了解企业设备账面的构成是否合理，有无账面记录异常现象，为分析评估增减值做好基础工作。设备产权主要通过查阅购置合同、购置发票、车辆行驶证等进行核查，对于申报表中所填列内容与实际不符的，按照现场核实的情况，在征求企业有关管理人员意见的前提下进行了相应的调整。通过这些步骤比较充分地了解了设备的物理特征、技术特征和经济特征。
（4）在建工程
对纳入评估范围的在建工程，评估人员了解了在建工程项目的概况、合规性文件、付款情况、目前状态及工程形象进度等，查阅了各工程项目的费用支付相关原始凭证，深入在建工程施工现场对在建工程进行了现场勘察。
（5）无形资产
1）土地使用权的核实
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根据企业提供的土地使用权资产评估申报明细表，土地评估人员对表中所列各项土地的用途、性质、准用年限、开发程度、面积等与土地证等权属文件逐一核对，并对影响地价的一般因素、区域因素和个别因素等进行了详细了解和现场勘察，填写了土地使用权状况调查表等。
2）其他无形资产的核实方法
其他无形资产主要为企业研发的专利技术和外购的软件技术，评估人员查阅了无形资产的形成过程记录，收集了其他无形资产的购置合同及有关资料。
（6）递延所得税资产
评估人员了解了企业会计政策与税务规定抵扣政策的差异，对企业明细账、总账、报表数、纳税申报数进行核对；核实所得税的计算依据，取得纳税鉴定，验算应纳税所得额，核实应交所得税；经过核实，纳入评估范围的递延所得税资产为企业由于应收账款和其他应收款的暂时性差异、存货和固定资产计提的跌价准备等原因引起的。
（7）长期股权投资
根据企业提供的长期股权投资资产评估申报明细表，评估人员查阅了有关的投资协议、公司章程、出资证明、企业法人营业执照、评估基准日资产负债表等有关资料，对其投资时间、金额、比例、公司设立日期、实收资本、经营范围等均核实无误。
（8）各类负债
对纳入评估范围的负债，评估人员在账务核对的基础上，调查了其内容、形成原因、发生日期、相关合同等，并重点了解各类负债是否为企业评估基准日所需实际承担的债务。
2．经营状况调查
评估人员主要通过收集分析企业历史经营情况和未来经营规划以及与管理层访谈，对企业的经营业务进行调查，主要包括外部环境、经营情况、资产情况、财务状况等，收集了解的主要内容如下：
1)企业所在行业相关经济要素及发展前景、企业生产经营的历史情况、面临的竞争情况及优劣势分析；
2)企业内部管理制度、人力资源、核心技术、研发状况、销售网络、特许经
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营权、管理层构成等经营管理状况；
3)了解企业主要业务和产品构成，分析各产品和业务对企业销售收入的贡献情况及企业获利能力和水平；
4)了解企业历史年度权益资本的构成、权益资本的变化，分析权益资本变化的原因；
5)对企业历史年度主要经营数据进行调查和分析，主要包括收入、成本、费用、税金及附加、营业外收支、所得税、净利润等损益类科目，主营业务毛利率、成本费用率、投资收益情况、营业利润率等；
6)收集了解企业各项生产指标、财务指标进行财务分析，分析各项指标变动原因及趋势；
7)企业偿债能力和营运能力分析。主要包括资产负债率、流动比率、速动比率，存货周转速度、资金运用效率等；
8)了解企业未来年度的经营计划、投资计划等；
9)根据企业管理层提供的未来年度盈利预测数据及相关资料，对企业的未来经营状况进行全面分析和估算；
10)了解企业的税收及其他优惠政策；
11)对经营性资产、非经营性资产、溢余资产进行分析。
二、影响资产核实的事项及处理方法
通过资产清查，评估人员发现影响资产核实的事项及处理方法如下：
（一）由于本次评估实物资产数量较多且空间分布相对分散，评估人员对价值量较大的设备和部分存货进行了现场调查核实，对其余设备采用点面结合的方式进行抽查。
（二）纳入评估范围的建筑物中有2项房产和6项构筑物（详见评估明细表），截止评估基准日2017年9月30日已拆除，本次评估为零。
（三）截至评估基准日2017年9月30日，黎明化工研究设计院有限责任公司有3项房产——办公楼、包装车间、生产综合楼处于对外出租状态，承租方为洛阳黎明大成氟化工有限公司，租赁期限自2015年4月1日至2025年3月31日。
（四）纳入评估范围的机器设备中，评估基准日有160项（具体见评估明细表）
机器设备已报废，为此被评估单位提供了处置机器设备的相关资料，本次评估按设
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备报废状态进行作价。
（五）纳入评估范围的运输车辆中，评估基准日有1项（具体见评估明细表第12项）车辆行驶证的证载权利人不是被评估单位。该车辆现已拍卖，为此被评估单位出具了相关说明，证明该部分运输车辆确实已拍卖，故本次评估值按拍卖价格扣除相关费用进行确认评估值。
（六）纳入评估范围的车辆中，评估基准日有4项（具体见评估明细表）车辆为待报废状态，为此被评估单位提供了待报废车辆的相关证明资料，故本次评估按车辆报废状态进行作价。
（七）纳入评估范围的电子设备中，评估基准日有7项（具体见评估明细表）电子设备已报废，为此被评估单位提供了处置电子设备的相关资料，故本次评估按设备的报废状态进行作价。
（八）评估基准日存在法律、经济等未决事项：
根据黎明化工研究设计院有限责任公司提供的相关资料，评估人员发现黎明化工研究设计院有限责任公司与浙江包达电子股份有限公司存在以下买卖合同纠纷，具体事项如下：
黎明化工研究设计院有限责任公司自2009年起与浙江包达电子股份有限公司建立了长期业务合作关系，2012年 3月 14日和 2013年 1月 4日，双方分别签订了有效期为 1年的《产品购销协议》，协议约定，包达电子公司以传真订单的形式向黎明化工研究设计院有限责任公司购买聚氨酯产品，待其验收后于第二个月月底前结清当批货款，当年 12月 31日前结清当年全部货款。黎明化工研究设计院有限责任公司已按合同全部履行完协议和订单后，包达电子公司却因资金问题未能全部履行协议约定的付款义务。截止 2014年 8月 15日，经双方对账，包达电子公司共计拖欠黎明化工研究设计院有限责任公司货款1700159元。对此欠款，浙江包达电子股份有限公司出具了还款协议，承诺从2014年8月31日-2014年12月31日前，分期分批将所欠款项支付完毕，但截至2015年4月20日，浙江包达电子股份有限公司仍未能支付分文。故于 2015年 4月 20日，黎明化工研究设计院有限责任公司将浙江包达电子股份有限公司诉至浙江省东阳市人民法院，要求其支付全部拖欠货款 1700159元，并自起诉之日起至欠款支付完毕之日止按中国人民银行贷款利率向黎明化工研究设计院有限责任公司支付利息。2015年4月29日，浙江省东阳市人民法院受理了该案件，案件受理费为 10051元，诉讼保全费
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5000元，保证金346000元，由浙江包达电子股份有限公司支付。
2015年6月12日，浙江省东阳市人民法院作出判决民事判决书（2015）东南商初字 494号判决书判决浙江包达电子股份有限公司向黎明化工研究设计院有限责任公司支付货款1,700,159元并赔偿逾期付款损失。判决生效后，浙江包达电子股份有限公司未自觉履行。
2015年7月29日，黎明化工研究设计院有限责任公司依法向浙江省东阳市人民法院申请强制执行，浙江省东阳市人民法院于同日立案执行。后因浙江包达电子股份有限公司濒临破产，其财产“暂时无法处置”，“案件不具备继续执行的条件”，浙江省东阳市人民法院裁定终结执行。
2017年5月23日，浙江省东阳市人民法院受理浙江包达电子股份有限公司破产案，并制定了破产管理人。黎明化工研究设计院有限责任公司已按破产管理人要求申报了债权，该破产案件目前仍在进行中。
故本次评估参考会计师会计估计确认评估风险损失。
由于资料来源的不完全而可能导致的评估对象与实际状况之间的差异，未在本公司考虑的范围之内。
三、核实结论
评估人员依据客观、独立、公正、科学的原则，对评估范围内的资产及负债的实际状况进行了认真、详细的清查，我们认为上述清查在所有重要的方面反映了委托评估资产的真实状况，资产清查的结果有助于对资产的市场价值进行公允的评定估算。
（一）资产状况的清查结论
经清查，存在以下事项：
一）纳入评估范围的机器设备中，评估基准日有 160项（具体见明细表）机器设备已报废，为此被评估单位提供了处置机器设备的相关资料，本次评估按设备报废状态进行作价。
二）纳入评估范围的运输车辆中，评估基准日有 1项（具体见评估明细表第 12项）车辆行驶证的证载权利人不是被评估单位。该车辆现已拍卖，为此被评估单位出具了相关说明，证明该部分运输车辆确实已拍卖，故本次评估值按拍卖价格扣除相关费用进行确认评估值。
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三）纳入评估范围的车辆中，评估基准日有 4项（具体见评估明细表）车辆为待报废状态，为此被评估单位提供了待报废车辆的相关证明资料，故本次评估按车辆报废状态进行作价。
四）纳入评估范围的电子设备中，评估基准日有 7项（具体见评估明细表）电子设备已报废，为此被评估单位提供了处置电子设备的相关资料，故本次评估按设备的报废状态进行作价。
五）评估基准日存在法律、经济等未决事项
根据黎明化工研究设计院有限责任公司提供的相关资料，评估人员发现黎明化工研究设计院有限责任公司与浙江包达电子股份有限公司存在以下买卖合同纠纷，具体事项如下：
黎明化工研究设计院有限责任公司自 2009年起与浙江包达电子股份有限公司建立了长期业务合作关系，2012年 3月 14日和 2013年 1月 4日，双方分别签订了有效期为 1年的《产品购销协议》，协议约定，包达电子公司以传真订单的形式向黎明化工研究设计院有限责任公司购买聚氨酯产品，待其验收后于第二个月月底前结清当批货款，当年 12月 31日前结清当年全部货款。黎明化工研究设计院有限责任公司已按合同全部履行完协议和订单后，包达电子公司却因资金问题未能全部履行协议约定的付款义务。截止 2014年 8月 15日，经双方对账，包达电子公司共计拖欠黎明化工研究设计院有限责任公司货款1700159元。对此欠款，浙江包达电子股份有限公司出具了还款协议，承诺从2014年8月31日-2014年12月31日前，分期分批将所欠款项支付完毕，但截至2015年4月20日，浙江包达电子股份有限公司仍未能支付分文。故于 2015年 4月 20日，黎明化工研究设计院有限责任公司将浙江包达电子股份有限公司诉至浙江省东阳市人民法院，要求其支付全部拖欠货款 1700159元，并自起诉之日起至欠款支付完毕之日止按中国人民银行贷款利率向黎明化工研究设计院有限责任公司支付利息。2015年4月29日，浙江省东阳市人民法院受理了该案件，案件受理费为 10051元，诉讼保全费5000元，保证金346000元，由浙江包达电子股份有限公司支付。
2015年6月12日，浙江省东阳市人民法院作出判决民事判决书（2015）东南商初字 494号判决书判决浙江包达电子股份有限公司向黎明化工研究设计院有限责任公司支付货款1,700,159元并赔偿逾期付款损失。判决生效后，浙江包达电子股份有限公司未自觉履行。
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2015年7月29日，黎明化工研究设计院有限责任公司依法向浙江省东阳市人民法院申请强制执行，浙江省东阳市人民法院于同日立案执行。后因浙江包达电子股份有限公司濒临破产，其财产“暂时无法处置”，“案件不具备继续执行的条件”，浙江省东阳市人民法院裁定终结执行。
2017年5月23日，浙江省东阳市人民法院受理浙江包达电子股份有限公司破产案，并制定了破产管理人。黎明化工研究设计院有限责任公司已按破产管理人要求申报了债权，该破产案件目前仍在进行中。
故本次评估参考会计师会计估计确认评估风险损失。
（二）资产产权的清查结论
经清查，存在以下事项：
一）纳入评估范围的建筑物中有2项房产和6项构筑物（详见评估明细表），截止评估基准日2017年9月30日已拆除，本次评估为零。
二）截至评估基准日 2017年 9月 30日，黎明化工研究设计院有限责任公司有 3项房产-办公楼、包装车间、生产综合楼处于对外出租状态，承租方为洛阳黎明大成氟化工有限公司，租赁期限自2015年4月1日至2025年3月31日。
（三）账务清查结论
本次经济行为所涉及的黎明化工研究设计院有限责任公司的评估基准日的财务报表系经北京兴华会计师事务所（特殊普通合伙）审计，本次评估未发现需要调整的事项。
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第五部分资产基础法评估技术说明
一、流动资产评估技术说明
（一）评估范围
纳入评估范围的流动资产包括货币资金、应收票据、应收账款、预付账款、其他应收款、存货、其他流动资产。在评估基准日账面价值如下表所示：
金额单位：人民币元
项目名称 账面价值
货币资金 131,525,636.73
应收票据 86,557,103.80
应收账款 212,125,778.68
预付账款 31,378,045.32
其他应收款 19,676,584.75
存货 115,460,506.38
其他流动资产 3,680,761.02
流动资产合计 600,404,416.68
（二）评估过程
1．进行总账、明细账、会计报表及评估明细表的核对；
2．到现场进行查验、监盘、函证等核实工作；
3．收集与评估有关的产权、法律法规文件、市场资料；
4．在账务核对清晰、情况了解清楚并已收集到评估所需的资料的基础上进行评定估算；
5．完成流动资产评估结果汇总，撰写流动资产评估说明。
（三）评估方法
根据企业提供的资产负债表、申报的流动资产各科目评估明细表，在清查核实的基础上，遵循独立性、客观性、公正性的工作原则进行评估工作。
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1.货币资金
货币资金账面价值131,525,636.73元，由库存现金和银行存款两部分组成。
（1）库存现金
库存现金账面值84,396.31元，为被评估单位存放在财务本部及其所属各独立核算单位财务部门保险柜中，均为人民币。评估人员按币种核对现金日记账与总账、报表、评估明细表余额是否相符，对现金盘点进行了监盘，对编制的“现金盘点表”进行了复核，根据盘点金额和基准日至盘点日的账务记录倒推出评估基准日的金额，账实相符。以盘点核实后账面价值作为评估值。库存现金评估值为84,396.31元。
（2）银行存款
银行存款账面值 131,441,240.42元，共 18个账户，为人民币、美元和欧元存款账户。评估人员查阅了相关会计记录及对账单，并对其期末余额进行了函证，查阅银行对账单与银行存款余额调节表，根据回函情况查明未达账项属于正常，经调节后银行存款余额相符。对于人民币账户，以核实后的账面值确认评估值；
对于美元、欧元账户，以评估基准日外币汇率进行折算后的人民币作为评估值，即评估值为131,441,240.42元。
经评估，货币资金评估值131,525,636.73元。
2.应收票据
应收票据账面价值 86,557,103.80元，共计 107笔，全部为不带息银行承兑汇票和商业承兑汇票。对于应收票据，评估人员核对了账面记录，查阅了应收票据登记簿，并对应收票据进行了监盘核对，对于部分金额较大的应收票据，还检查了相应销售合同和出入库单等原始记录。
经评估，应收票据评估86,557,103.80元。
3.应收账款、其他应收款
应收账款账面余额 232,602,430.14元，坏账准备 20,476,651.46元，账面价值212,125,778.68元；纳入评估范围内其他应收账款账面余额 22,924,749.07元，坏账准备3,248,164.32元，账面价值19,676,584.75元。
对应收款项，核对明细账与总账、报表、评估明细表余额是否相符，根据评估明细表查阅款项金额、发生时间、业务内容等账务记录，分析账龄。对金额较
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大或金额异常的款项进行函证，对没有回函的款项实施替代程序（取得期后收回的款项的有关凭证或业务发生时的相关凭证），对关联单位应收款项进行相互核对，以证实应收款项的真实性、完整性，核实结果账、表、单金额相符。
评估人员在对上述应收款项核实无误的基础上，借助于历史资料和现场调查了解的情况，具体分析欠款数额、欠款时间和原因、款项回收情况、欠款人资金、信用、经营管理现状等，采用个别认定和账龄分析的方法估计风险损失，对关联企业及账龄在一年以内的往来款项等有充分理由相信全部能收回的，评估风险损失为0；对有确凿证据表明款项不能收回或实施催款手段后账龄超长的，评估风险损失为100%；对于预计不能全额收回但又没有确凿证据证明不能收回或不能全额收回的款项，在逐笔分析业务内容的基础上，参考企业计算坏账准备的方法，以账龄分析分别确定一定比例的风险损失，按账面余额扣除风险损失确定评估值。
对企业计提的坏账准备评估为零。
经评估，应收账款评估值222,651,573.52元；其他应收款评估值 22,255,763.12元。
4.预付款项
预付款项账面价值为 31,378,045.32元，主要内容为预付的原辅材料、备品备件、工程款、设备款、维修款等。
评估人员首先进行总账、明细账、会计报表及清查评估明细表的核对。如评估人员现场核实日，该预付账款的货物已经交付，或服务已经提供，评估人员检查存货、固定资产等资产及预付账款明细账，核实无误后，以账面值作为评估值。
如评估人员现场核实日，该预付账款的货物还未交付，或服务还未提供，评估人员通过函证，检查原始凭证，查询债务人的经营状况、资信状况，进行账龄分析等程序，综合分析判断，以该预付账款可收回货物、获得服务、或收回货币资金等可以形成相应资产和权益的金额的估计值作为评估值。
经评估，预付账款评估值31,378,045.32元。
5.存货
存货账面余额 118,954,717.45元，计提跌价准备 3,494,211.07元，账面价值115,460,506.38元。存货包括原材料、在库周转材料、产成品和在产品。
评估人员对存货申报表与明细账、总账及会计报表进行核对，查阅相关账簿
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记录和原始凭单，以确认存货的真实存在及产权状况。对企业的存货内控制度，存货进、出库和保管核算制度及定期盘点制度进行核查，通过查阅最近的存货进出库单等，掌握存货的周转情况，并对存货的品质进行了重点调查。经核实，确认该企业内控制度严格、健全，存货的收、发和保管的单据、账簿记录完整、清晰。评估人员对存货进行了抽盘并抽查了评估基准日至盘点日之间的存货的出入库单等，确定评估基准日至盘点日之间的出入库存货的数量，并由此倒推计算出评估基准日存货的实有数量。
（1）原材料、在库周转材料
原材料账面余额 31,041,755.20元，未计提跌价准备，账面价值 31,041,755.20元；在库周转材料账面余额6,150,590.94元，未计提跌价准备，账面价值6,150,590.94元。原材料、在库周转材料的评估采用市场法：按照现行市场价格并加上合理的运杂费及损耗后计算评估值。纳入本次评估范围的原材料和在库周转材料购进日期接近于评估基准日且价格变动很小，因此本次评估以核实后账面值确认评估值。
经评估，原材料评估值31,041,755.20元，在库周转材料的评估值6,150,590.94元。
（2）产成品
产成品账面余额为 68,101,539.64元，计提跌价准备 3,494,211.07元，账面价值 64,607,328.57元。纳入评估范围的产成品包括自用和对外销售两大类，自用的产成品账面价值 2,175,337.18元，主要包括聚氨酯轮胎填充料\B\桶装(kg)\1000\优等、过氧化氢\50%\工业级\散装\液态、过氧化氢\45%\精制级\桶装(kg)\25\液态、球形氧化铝\φ2～φ3\≥95%\桶装(kg)\20、过氧化氢\40%\精制级\桶装(kg)\25\液态等；对外销售的产成品账面价值 65,926,202.46元，主要包括军品、六氟化硫、三氟化氮、聚酯多元醇、聚氨酯预聚体、聚氨酯轮胎填充料、稳定剂、钯催化剂和聚氨酯胶粒等。评估人员首先查阅了有关会计记录、仓库记录，取得了企业基准日的产成品盘点表，并对产成品进行了抽查盘点，经核实账面数量和金额记录正确。其次通过了解相关产品的销售市场和公司在市场的占有率，确定产成品的销售情况。
对于自用的产成品，评估人员在确认账面数量正确和成本归集合理的情况下，按账面值确认评估值，评估值为2,175,337.18元。
对于对外销售的产成品。评估人员根据产成品经核实的数量、销售价格，以
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市场法法确定评估价值。即在产成品不含税销售价格的基础上扣除销售税金、销售费用、所得税及适当比例的税后利润确定其评估值。计算公式为：
产成品的评估值=销售收入-营业税金及附加费-销售费用-所得税-净利润折减额
其中：销售收入=基准日实际数量×基准日不含税销售单价
营业税金及附加费=销售收入×营业税金及附加费率
销售费用=销售收入×销售费用率
净利润=销售收入-账面成本-营业税金及附加费-销售费用-管理费用-财务费用所得税=净利润×所得税率
净利润折减额=净利润×净利润折减率
其中：产成品不含税销售价格根据评估基准日销售情况确定；销售费用率、销售税金率、销售利润率等指标均依据企业近年来的会计报表综合确定；净利润折减率根据产成品的销售状况确定，其中畅销产品为0，一般销售产品为50%，勉强可销售的产品为100%，本次评估企业产品属于正常销售产品，净利润折减率取50%。对于滞销、积压、降价销售，按可回收净收益确定评估值。
典型案例：
三氟化氮\≥99.99%\电子级\散装\气态，（产成品（库存商品）评估明细表第4项）
三氟化氮\≥99.99%\电子级\散装\气态，账面价值为 7,105,563.05元，库存数量 52.53吨，基准日含税销售单价 186,359.98元/吨，基准日不含税销售单价 159,282.03元/吨。
根据企业2017年1-9月的销售资料测算：
|||
|-|-|
|项目|金额（元）|
|主营业务收入|612,070,076.47|
|主营业务成本|486,138,436.94|
|主营业务税金及附加|5,748,289.17|
|销售费用|17,396,186.53|
|管理费用|94,208,803.72|
|财务费用|-91,008.62|

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|||
|-|-|
||0.94%|
|销售费用率|2.84%|
|管理费用率|15.39%|
|财务费用率|-0.01%|
|所得税率|15.00%|

公司于 2017年 8月 29日取得由河南省科学技术厅、河南省财政局、河南省国家税务局、河南省地方税务局批准的高新技术企业证书，证书编号为GR201741000509，有效期三年。公司2017年度至2019年度减按15%的税率征收企业所得税。
根据市场询价结合企业销售合同售价，平均不含税销售价格 159,282.03元/吨，将以上参数代入公式：
销售收入=159,282.03×52.53= 8,367,085.04元
营业税金及附加=8,367,085.04×0.94%= 78,650.60元
销售费用=8,367,085.04×2.84%= 237,625.22元
管理费用=8,367,085.04×15.39%= 1,287,694.39元
财务费用=8,367,085.04×-0.01%= -836.71元
营业利润
=8,367,085.04-78,650.60-237,625.22-1,287,694.39+836.71-7,105,563.05
=-341,611.51元
所得税和净利润折减额：由于营业利润为负数，故本次评估不考虑所得税费用以及利润折减额
净利润=-341,611.51元
评估价值=8,367,085.04-78,650.60-237,625.22-0-0=8,050,809.22元
经实施以上评估过程，三氟化氮\≥99.99%\电子级\散装\气态评估值为8,050,809.22元，评估增值945,246.17元，增值率13.30%。
经实施以上评估过程，产成品评估值为 74,156,552.54元。
（3）在产品
在产品账面余额为13,660,831.67元，未计提跌价准备，账面价值13,660,831.67
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元，为尚未完工的在制品。根据被评估单位提供的在产品评估明细表，通过询问在产品的核算流程，审查有关在产品的原始单据、记账凭证及明细账，对在产品的形成和转出业务进行抽查审核，对在产品的价值构成情况进行调查，经核查，在产品成本结转及时完整，金额准确，且生产周期较短，企业按实际成本记账，其成本组成内容为生产领用的原材料、制造费用、辅助材料和人工费用等。评估人员在核查其成本构成与核算情况后认为其账面值基本可以体现在产品的现时价值，故以核实后的账面值确认评估值。
经评估，在产品评估值为13,660,831.67元。
6.其他流动资产
其他流动资产账面值3,680,761.02元。主要为多缴纳的营业税、所得税和待留抵的增值税。
评估人员在核实无误的基础上，通过了解企业适用的税种、税率、税额以及缴费的费率等核实企业的纳税申报表，通过查阅查阅的缴税凭单确认申报数的正确性和真实性。经核实，企业税款且金额与申报数相符。故以核实后账面值做为评估值。
经评估，其他流动资产评估值为 3,680,761.02元。
（四）评估结果及分析
经实施以上评估，流动资产评估结果见下表所示：
流动资产评估汇总表
金额单位：人民币元
||
|-|
|账面价值|
|131,525,636.73|
|86,557,103.80|
|212,125,778.68|
|31,378,045.32|
|19,676,584.75|
|115,460,506.38|
|3,680,761.02|

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流动资产合计 600,404,416.68 623,058,613.86增减值原因分析：流动资产评估增值主要是由应收账款、其他应收款和存货评估增值所致。具体原因分析如下：
（1）应收账款和其他应收款评估增值，主要原因为一年以内的应收款项及关联方等未计提评估风险损失所致。
（2）存货评估增值，主要原因为企业产成品账面价值按照实际成本进行计量，本次产成品按照市场法进行评估，评估值大于账面成本。
综合上述因素，流动资产评估总体增值。
二、长期股权投资评估技术说明
（一）评估范围
纳入评估范围的长期股权投资共计5家，包括全资子公司1家，控股子公司 2家，非控股公司2家。账面余额 173,358,576.05元，长期股权投资未计提减值准备，账面价值173,358,576.05元。
（二）长期股权投资概况
纳入评估范围的长期股权投资基本情况见下表所示：
金额单位：人民币
||
|-|
|持股比例|
|52%|
|49%|
|60%|
|100%|
|9.85%|

主要长期股权投资单位基本情况如下：
1.洛阳黎明化工科技有限公司
洛阳黎明化工科技有限公司成立于 2016年 12月，位于河南省洛阳市嵩县产
业集聚区（田湖园区）商务楼6楼613房；截至评估基准日，注册资本 564.5万元，
实收资本564.5万元；由黎明化工研究设计院有限责任公司、李念子、武民森、刘
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红卫共同出资组建，其中：黎明化工研究设计院有限责任公司认缴出资额 293.54万元，占注册资本的52%，李念子认缴出资额141.125万元，占注册资本的25%，武民森认缴出资额 73.385万元，占注册资本的13%；刘红卫认缴出资额 56.45万元，占注册资本的10%。公司经济类型为其他有限责任公司；公司主营业务及产品：化工原料及产品（不含危险化学品）的研发、生产与销售；六氟化硫（仅限分公司经营）研发、生产、回收；六氟化硫销售。截止评估基准日，资产总额 5,868.90万元，负债总额 2,112.68万元，净资产 3,756.22万元；2017年 1-9月份营业收入5380.32万元，净利润243.41万元。
2.深圳市怡和技术有限公司
深圳市怡和技术有限公司成立于2000年7月，位于深圳市福田区新洲路国际商会大厦A座27楼；截至评估基准日，注册资本500万元，实收资本500万元；
由深圳市怡和投资股份有限公司和黎明化工研究设计院有限责任公司共同出资组建，其中：深圳市怡和投资股份有限公司认缴出资额255万，占注册资本的51%，黎明化工研究设计院有限责任公司认缴出资额 245万元，占注册资本的49%。公司经济类型为有限责任公司；公司主营业务及产品：兴办实业（具体项目另行申报）；国内贸易（不含专营、专控、专卖商品）；汽车（含小轿车）的销售；经营进出口业务（法律、行政法规、国务院决定禁止的项目除外，限制的项目须取得许可后方可经营）；工业装备成套设计及相关技术咨询服务（不含限制项目）。
截止评估基准日，资产总额2,159.26万元，负债总额2,053.69万元，净资产 105.57万元；2017年1-9月份营业收入507.79万元，净利润4.59万元。
3.洛阳黎明大成氟化工有限公司
洛阳黎明大成氟化工有限公司成立于2015年4月，位于洛阳市吉利区吉利科技园道南路黎明化工研究设计院吉利产业园办公楼 103室；截至评估基准日，注册资本 13709万元，实收资本 13709万元；由黎明化工研究设计院有限责任公司和DaesungIndustrialGasesCo.，Ltd共同出资组建，其中：黎明化工研究设计院有限责任公司认缴出资额 8225.4万元，占注册资本的60%，DaesungIndustrialGasesCo.，Ltd认缴出资额 5483.6万元，占注册资本的40%。公司经济类型为有限责任公司(中外合资)；公司主营业务及产品：电子级三氟化氮的生产、充装、销售及相关产品的进出口。截止评估基准日，资产总额 31,829.29万元，负债总额 13,836.33万元，净资产 17,992.96万元；2017年 1-9月份营业收入
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12007.19万元，净利润1999.19万元。
4.洛阳黎明检测服务有限公司
洛阳黎明检测服务有限公司成立于2014年7月，位于洛阳市西工区王城大道 69号；截至评估基准日，注册资本 500万元，实收资本 500万元；由黎明化工研究设计院有限责任公司出资建成，认缴出资额500万元，占注册资本的100%。公司经济类型为有限责任公司（非自然人投资或控股的法人独资）；公司主营业务及产品：产品检测、食品和农产品检测、食品添加剂检测、环境保护检测、监督检验（以上项目凭有效资质证经营）；检测技术研发、技术咨询。截止评估基准日，资产总额 1,866.82万元，负债总额 1,634.59万元，净资产 232.23万元；2017年1-9月份营业收入1145.17万元，净利润182.35万元。
5.上海凯众材料科技股份有限公司
上海凯众材料科技股份有限公司成立于2000年7月，位于上海市浦东新区建业路813号；截至评估基准日，注册资本 10592.27万人民币元；截止评估基准日，黎明化工研究设计院有限责任公司持有上海凯众材料科技股份有限公司10,247,364股股票，占股比例为9.85%；。公司经济类型为其他股份有限公司（上市）；公司主营业务及产品：高分子材料及制品、汽车零部件、承载轮的开发、生产、销售，从事货物与技术的进出口业务，自有设备租赁，自有房屋的租赁。
（三）评估过程
根据长期投资评估明细表，评估人员查阅了被投资单位章程、协议，经营范围和经营情况、投资日期、原始投资额和股权比例等书面资料。根据项目整体方案选取合适的企业价值评估方法对被投资企业进行评估。
（四）评估方法
对于全资、控股子公司的长期股权投资，采用企业价值评估的方法对被投资企业进行整体评估，再按被评估单位所占权益比例计算长期股权投资评估值。
对非控股的长期股权投资或不具备条件的，针对具体情况分别采用不同的评估方法：
1.对于历史上投资收益有现金分红的，则根据历史上的投资收益情况和被投资企业的未来经营情况及风险、预测长期投资的未来收益，再用适当折现率折算为现值得出评估值。
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2.对于历史上无投资收益分红，可以进入企业进行整体评估的，采用企业价值评估的方法进行整体评估，再按被评估单位所占权益比例计算长期投资评估值。
3.对于历史上无投资收益分红，且由于持股比例较小，无法进入企业进行整体评估的分别采用下列方法：
1）对于可提供审计后会计报表的长期股权投资，按照被投资企业基准日的持股数量乘以每股净资产确定长期股权投资的评估值；
2）对于在评估基准日已清算收回投资的被投资单位，按清算收回的投资额确认评估值；对于在评估基准日后已转让的长期股权投资，按实现的转让价确定评估值。
3）对于委托人不能提供评估所必须的资料且评估人员通过公开渠道亦无法获取估值所需资料的长期股权投资项目，按审计后的账面价值列示。
（五）评估结果及分析
经实施上述评估程序后，长期股权投资于评估基准日详细评估结果见下表：金额单位：人民币元
||
|-|
|评估价值|
|27,071,769.55|
|517,293.00|
|229,948,020.00|
|15,312,600.00|
|345,976,627.05|
|618,826,309.60|

经评估，长期股权投资账面价值 173,358,576.05元，评估价值 618,826,309.60元，增值额为445,467,733.55元，增值率为256.96%。
具体增减值原因分析：洛阳黎明化工科技有限公司、洛阳黎明大成氟化工有限公司、洛阳黎明检测服务有限公司为本次纳入评估范围内展开评估的长期投资
单位，其增值原因详见各子公司评估说明；深圳怡和技术有限公司评估无增值；
上海凯众材料科技股份有限公司评估增值 273,923,853.23元，增值原因主要为本次
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评估是参考《国有股东转让所持上市公司股份管理暂行办法》中规定的国有股东持有上市公司股份价值的计算方式，按照黎明院所持有的上海凯众材料科技股份有限公司的股份数额确定评估值。
评估方法及过程详见各公司评估说明或评估明细表。
三、固定资产—建（构）筑物评估技术说明
（一）评估范围
纳入本次评估范围的房屋建筑物类资产是黎明化工研究设计院有限责任公司申报的全部房屋建筑物和构筑物，其中房屋建筑面积 118,137.59平方米，账面价值如下表：
金额单位：人民币元
||
|-|
|账面原值|
|225,600,454.24|
|48,577,940.41|
|274,178,394.65|

（二）房屋建（构）筑物概况
（1）房屋建（构）筑物分布情况
纳入本次评估范围的房屋建筑物位于洛阳市西工区王城大道69号、洛阳市吉利区科技园道南路北侧、洛阳市吉利区华北路北侧和海口市滨海大道东方洋大厦。
（2）实物清查情况
房屋建筑物主要包括：实验大楼、聚氨酯楼、AP办公楼、AP主工艺车间、科技楼、分析测试中心、电解厂房、办公楼、HAP车间、A3车间和PBT车间等，建成于 2011年之前的房屋建筑物，其账面原值为企业以 2011年改制的评估原值为依据进行账务处理后的价值；建成于2011年后的房屋建筑物均为企业自建房屋，其中海口市东方洋大厦第14层为企业外购房产。
本次评估房屋建筑物结构类型有钢结构、框架结构、砖混结构。
钢结构：基础为钢筋混凝土独立基础，采用钢梁、钢柱、钢支撑、钢吊车梁，H型钢门式刚架坡形屋架；屋顶为钢板，折线型屋架，预制屋面板，屋面为钢板，墙面涂 106白色涂料，地面为水泥砂浆；窗为塑钢窗，门为钢大门。室内照明、
动力、消防、给水等设备齐全。
框架结构：基础为钢筋混凝土独立基础，上部为现制钢筋砼框架柱、梁、板，
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形成整个房屋的框架骨架，围护墙体采用新型墙体材料；屋面防水层采用橡胶复合材料或其他新型防水材料，预应力楼板，整体楼梯。外墙刷涂料，内墙抹灰墙或刷大白；地面铺地砖或木地板；门为防盗门、木门、玻璃门，窗为塑钢窗；铝合金板、石膏板吊顶天棚；水泥珍珠岩保温和 SBS防水卷材。室内水、电、动力、消防设施齐全。
砖混结构：结构构造为钢筋砼独立基础以及与之相连接的钢筋混凝土基础梁。
钢筋砼柱、梁、圈梁、构造柱；外墙为水泥砂浆砌块墙体，水泥砂浆抹灰刷涂料，内墙混合砂浆抹灰刷涂料或刷大白；地面为砼地面或铺瓷砖或木地板，门窗为塑钢窗、钢木门或木门或玻璃门。水、电、通讯等配套设施齐全。
构筑物主要包括室外工程、排污工程管道、自行车库、室外给排水工程、室外动力管道、室外暖气管道、道路、围墙和绿化等，均为自建构筑物。
（3）房产权属情况
本次评估的房屋建筑物共计 137项，其中有 9项为维修改造工程；有 2项房产截止评估基准日 2017年 9月 30日已拆除；有 1项为评估增值项，剩余 125项房产截至评估基准日 2017年 9月 30日，均已取得不动产证，证载权利人均为黎明化工研究设计院有限责任公司。
截至评估基准日 2017年 9月 30日，纳入评估范围的房屋建筑物中有 1项技术中心东侧办公楼为企业账外资产。
截至评估基准日 2017年 9月 30日，黎明化工研究设计院有限责任公司有 3项房产——办公楼、包装车间、生产综合楼处于对外出租状态，承租方为洛阳黎明大成氟化工有限公司，租赁期限自2015年4月1日至2025年3月31日。
本次评估房屋面积是根据被评估单位申报的房屋建筑物清查评估明细表所列面积为计算依据，同时评估人员以核实不动产证确认建筑物的合法产权及建筑面积等。
（4）装修状况
纳入评估范围内的房屋大多为普通装修，内外墙一般为刷涂料；门窗为防盗门、钢木门、塑钢窗；平屋顶，屋顶为防水三元乙丙橡胶卷材屋顶冷贴满铺，屋顶保温为现浇水泥珍珠岩；砼地面，车间为自流平地面；天棚为涂料粉刷或板材顶棚。
（三）评估程序
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1．第一阶段：准备阶段
评估人员进入现场后根据委托方提供的资产明细表进行账表核对，同时对资产申报表中评估项目的工程量、结构特征与申报的建筑物技术特征表所报数量和特征是否相符进行了核对并加以调整。
2．第二阶段：现场调查阶段
对被评估建筑物逐一进行了现场调查，根据申报表，核对各建筑物的名称、座落地点、结构形式、建筑面积等，并对照企业评估基准日时的资产现状，将资产申报表中的缺项、漏项进行填补，做到账实相符，不重不漏。在调查时，还主要察看了房屋、构筑物的外型、层数、高度、跨度、内外装修、室内设施、各构件现状、基础状况以及维修使用情况，并作了详细的观察记录。
评估人员对委托评估的房屋建筑物、构筑物作详细的查看，除核实建筑物、构筑物数量及内容是否与申报情况一致外，主要查看建筑物结构、装修、设施、配套使用状况。
（1）结构：为了判断建筑物基础的安全性，初步确定基础的可靠性和合理性，为评估提供依据。根据结构类型对承重墙、梁、板柱进行细心观测，查看有无变形开裂，有无不均匀沉降，查看混凝土构件有无露筋、麻面、变形，查看墙体是否有风化以及风化的严重程度。
（2）装饰：每个建筑物的装修标准和内容不尽相同，一般可分为内装修和外装修、高档装修和一般装修，但无论是对何种形式的装修，查看的主要内容是看装修的内容有无脱落、开裂、损坏，另外还要看装饰的新旧程度。
（3）设备：水电设施是否完好齐全，是否畅通，有无损坏和腐蚀，能否满足使用要求。
（4）维护结构：如非承重墙、门、窗、隔断、散水、防水、保温等，查看有无损坏、丢失、腐烂、开裂等现象。
3．第三阶段：评估测算阶段
根据评估依据、评估资料和选定的评估方法，评估人员进行测算、确定委估资产在评估基准日的公允市场价值。
4．第四阶段：建筑物评估技术说明撰写阶段
根据资产评估准则等资产评估相关规定等，编制―建筑物评估技术说明‖。
（四）评估依据
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1.被评估单位提供的房屋建筑物、构筑物清查评估明细表；
2.河南省房屋建筑与装饰工程预算定额（2016）；
3.河南省通用安装工程预算定额（2016）；
4.河南省住房和城乡建设厅关于《河南省建筑业―营改增‖后计价依据调整的意见》（豫建设标〔2016〕24号）；
5.《洛阳市建设工程价格信息》（2017年9月）；
6.《资产评估常用数据与参数手册》；
7.评估人员现场收集的其他资料。
（五）评估方法
基于本次评估之特定目的，结合各待评建筑物的特点，本次评估按照房屋建筑物不同用途、结构特点和使用性质，对外购房产采用市场比较法进行评估，对自建房屋建筑物类资产均采用重置成本法进行评估。
1、市场比较法
市场比较法是在求取一宗待估房地产的价格时，根据替代原则，将待估房地产与较近时期内已经发生了交易的类似房地产实例加以比较对照，并依据后者已知的价格，参照该房地产的交易情况、期日、区域以及个别因素等差别，修正得出评估对象在评估日期房地产价格的一种方法。
运用市场比较法一般按下列基本步骤进行：
①搜集交易实例的有关资料；
②选取有效的可比市场交易实例；
③建立价格可比基础；
④进行交易情况修正；
⑤进行交易日期修正；
⑥进行区域因素修正；
⑦进行个别因素修正；
⑧求得比准价格，调整确定被评估房地产的评估值。
2、重置成本法
评估值=重置全价（不含税）×成新率
（1）重置全价（不含税）
重置全价（不含税）=建安工程费+前期费用及其他费用+资金成本–可抵扣增
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值税
A．建安工程费
对价值较高的建（构）筑物，评估人员根据委估房屋建筑物具体情况选出典型工程，收集典型工程的竣工决算、竣工验收、施工图纸等资料，核实工程量，根据当地执行的定额标准和有关取费文件，分别计算土建工程费用和各安装工程费用，并计算出建筑安装工程总造价。对于价值量小、结构简单的建（构）筑物采用单方造价法确定其建安工程费；对无法查找到竣工决算等资料的房屋建筑物评估操作中采用重编预算法或类比法调整确定直接费用。评估中依据河南省房屋建筑与装饰工程预算定额（2016）、河南省通用安装工程预算定额（2016）、河南省市政工程预算定额（2016）、河南省住房和城乡建设厅关于《河南省建筑业―营改增‖后计价依据调整的意见》（豫建设标〔2016〕24号）和《洛阳市建设工程价格信息》（2017年 9月）等定额及有关取费标准和调价文件、各材料市场价，计算出评估基准日各个主要建筑物和具有代表性的建筑物的工程造价。
B.前期工程费及建设相关费用
前期费用及其他费用包括建设单位管理费、可行性研究费、工程勘察设计费、工程建设监理费等，根据行业标准和国家有关部门收费规定，确定前期费用和其他费用。具体见下表：
||||||
|-|-|-|-|-|
|序号|费用名称|费用标准|计算公式|取价依据|
|1|建设单位管理费|1.02%|建安工程费×计费费率|财建[2016]504号|
|2|工程监理费|1.64%|建安工程费×计费费率|市场调节价|
|3|环境评价费|0.06%|建安工程费×计费费率|市场调节价|
|4|项目建议书费及可行性研究费|0.25%|建安工程费×计费费率|市场调节价|
|5|勘察费设计费|2.51%|建安工程费×计费费率|市场调节价|
|6|招投标代理费|0.05%|建安工程费×计费费率|市场调节价|
|7|城市基础设施配套费|40.00|建筑面积×费用标准|洛政办〔2017〕95号|
||合计|5.53%|||

C．资金成本
资金成本：资金成本系在建设期内为工程建设所投入资金的贷款利息，其采
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用的利率按基准日中国人民银行规定标准计算，工期按建设正常情况周期计算，并按均匀投入考虑：
资金成本=（工程建安造价+前期费用及其他费用）×合理工期×贷款利息×50%2015年10月24日执行利率表
|||
|-|-|
|项目|年利率（%)|
|一、短期贷款||
|一年以内（含一年）|4.35|
|二、中长期贷款||
|一至五年（含五年）|4.75|
|五年以上|4.9|

D．可抵扣增值税
本次评估采用增值税计价方法计算待估房屋的建安工程造价，则建安工程造价可以抵扣的增值税率按11%计算；前期费用中建设单位管理费属于不能抵扣增值税项，除建设单位管理费外其他前期费用可抵扣的增值税率按6%计算。
可抵扣增值税=建安工程总造价/1.11×11%+除建设单位管理费外的前期费用/1.06×6%
（2）成新率的确定
建（构）筑物成新率的确定方法，根据不同类型、不同价值量的建（构）筑物，将分别采用不同的方法。对于重要的、价值量大的建（构）筑物采用综合成新率方法确定，采用勘查成新率和理论成新率两种方法计算，经加权平均得出综合成新率。对于一般建（构）筑物采用年限法，并根据具体勘察情况进行修正后确定其成新率。
计算计公式为：
成新率=勘查成新率×0.6+理论成新率×0.4
勘查成新率的确定：
将影响房屋成新率的因素分为三大部分（结构、装饰和设备部分），通过各项因素对建（构）筑物造价的影响程度，确定不同结构类型建（构）筑物各因素的标准分值，根据勘察情况给出不同的分值，并据此确定勘查成新率。
理论成新率的确定：
理论成新率=（1–已使用年限/经济寿命年限）×100%
（3）评估值的确定
评估值＝重置全价（不含税）×成新率
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（六）评估结果
房屋建筑物评估结果汇总表：
建筑物评估结果汇总表
金额单位：人民币元
||||||
|-|-|-|-|-|
|账面值||评估价值|||
|原值|净值|原值|净值|原值|
|225,600,454.24|134,298,112.07|244,050,600.00|193,131,700.00|8.18|
|48,577,940.41|31,692,297.66|42,985,100.00|33,957,114.00|-11.51|
|274,178,394.65|165,990,409.73|287,035,700.00|227,088,814.00|4.69|

评估增减值原因分析：
1、房屋建筑物评估原值增值的主要原因为：纳入评估范围建成年月在 2011年之前的房屋建筑物类资产，其账面原值为企业以 2011年改制的评估原值为依据进行账务处理后的价值。纳入评估范围建成年月在 2011年之后的房屋建筑物类资产，其账面价值为建筑物建成时企业的入账金额。
至评估基准日 2017年 9月 30日，大多建材价格及人工机械费均有一定幅度上涨，因此导致房屋建筑物评估原值增值。
2、构筑物评估原值减值的原因为：①构筑物中的部分资产评估在房屋建筑物中考虑；②构筑物中部分资产截至评估基准日已拆除；③2016年5月1日起，建筑业纳入到营改增试点范围，本次评估考虑了该事项对评估的影响，扣减了可抵扣增值税。由于以上原因导致构筑物评估原值减值。
3、评估净值增值的主要原因为：企业会计折旧年限短于评估确定的房屋建筑物使用年限，会计成新率低于评估成新率。
（七）特殊事项说明
1、纳入评估范围的建筑物中有2项房产和6项构筑物（详见评估明细表），截止评估基准日2017年9月30日已拆除，本次评估为零。
2、截至评估基准日2017年9月30日，纳入评估范围的房屋建筑物中有1项技术中心东侧办公楼为企业账外资产。对于此事项企业已提供相关专项说明，承诺该房屋确为企业所有，故本次评估将该房屋纳入评估范围进行评估。
3、截至评估基准日2017年9月30日，黎明化工研究设计院有限责任公司有
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次评估不考虑该事项对评估结论的影响。
（八）评估案例
案例一、科技楼（房屋建筑物明细表序号39）
1．建筑物概况
黎明化工研究设计院有限责任公司的科技楼位于洛阳市西工区王城大道 69号，企业厂区院内。该建筑于2015年12月竣工并投入使用。账面原值36,296,447.38元，账面净值33,279,305.19元。
待估房产为企业科研实验用房，建筑物基础为钢筋混凝土独立基础，上部为现制钢筋砼框架柱、梁、板，形成整个房屋的框架骨架，围护墙体采用新型墙体材料。屋面防水层采用橡胶复合材料或其他新型防水材料，预应力楼板，整体楼梯。维护外墙：基础梁以上为 240厚混凝土空心砌块加复合板；内墙：基础梁以上为 240厚混凝土空心砌块刷大白；地面铺地砖或木地板；门为防盗门、木门、玻璃门，窗为塑钢窗；铝合金板、石膏板吊顶天棚；水泥珍珠岩保温和 SBS防水卷材。室内水、电、动力、消防设施齐全，目前使用正常。
待估房产的不动产权证号为豫（2017）洛阳市不动产权第 00511915号-00511916号，房产证载权利人为黎明化工研究设计院有限责任公司，所占用土地的用途为科教用地，土地终止年期为2064年10月30日。
2．重置全价的确定
重置全价（不含税）=建安工程费+前期费用及其他费用+资金成本–可抵扣增值税
（1）建安工程费
由于企业无法提供该建筑的预结算等资料，评估时参照该地区类似工程并结合现场实地勘查确定该建筑物实物工程量，套用河南省房屋建筑与装饰工程预算定额（2016）、河南省通用安装工程预算定额（2016）、河南省住房和城乡建设厅关于《河南省建筑业―营改增‖后计价依据调整的意见》（豫建设标〔2016〕24号）等定额及有关取费标准和调价文件、以及《洛阳市建设工程价格信息》（2017年 9月）进行人工、材料、机械价格调整计算得出各分项单位工程造价，汇总后得出建筑安装工程造价。委估房屋的评估价值估算如下：
土建工程造价计算表
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|-|-|-|-|-|
|序号|费用名称|取费基础|费率（%）|金额（元）|
|||定额人工费+定额材料费+定额机械费+定|||
|1|分部分项工程费|||19,674,368.99|
|||额管理费+定额利润+调差：|||
|1.1|其中：综合工日|综合工日合计||36,164.16|
|1.2|定额人工费|分部分项人工费||4,369,867.55|
|1.3|定额材料费|分部分项材料费||12,419,958.18|
|1.4|定额机械费|分部分项机械费||457,572.19|
|1.5|定额管理费|分部分项管理费||944,747.96|
|1.6|定额利润|分部分项利润||578,524.02|
|||人工费差价+材料费差价+机械费差价+管|||
|1.7|调差：|||903,699.09|
|||理费差价|||
|1.7.1|人工费差价|分部分项人工费差价||-1,049,397.83|
|||分部分项材料费差价+分部分项主材费+分|||
|1.7.2|材料费差价|部分项主材费价差+分部分项设备费+分部||1,929,745.39|
|||分项设备费价差|||
|1.7.3|机械费差价|分部分项机械费差价||15,366.25|
|1.7.4|管理费差价|分部分项管理费差价||7,985.28|
|||安全文明施工费+单价类措施费+其他措施|||
|2|措施项目费|||2,732,969.28|
|||费(费率类)|||
|2.1|其中：综合工日|单价措施项目综合工日合计||8,861.15|
|2.2|安全文明施工费|安全文明施工费||508,881.91|
|||定额人工费+定额材料费+定额机械费+定|||
|2.3|单价类措施费|||1,989,952.69|
|||额管理费+定额利润+调差：|||
|2.3.1|定额人工费|单价措施项目人工费||1,011,288.06|
|2.3.2|定额材料费|单价措施项目材料费||585,693.50|
|2.3.3|定额机械费|单价措施项目机械费||200,751.62|
|2.3.4|定额管理费|单价措施项目管理费||272,786.53|
|2.3.5|定额利润|单价措施项目利润||165,879.62|
|||人工费差价+材料费差价+机械费差价+管|||
|2.3.6|调差：|||-246,446.64|
|||理费差价|||

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|-|-|-|-|-|
|序号|费用名称|取费基础|费率（%）|金额（元）|
|2.3.6.1|人工费差价|单价措施人工费差价||-242,856.85|
|||单价措施材料费差价+单价措施项目主材费|||
|2.3.6.2|材料费差价|+单价措施主材费价差+单价措施项目设备||-11,903.93|
|||费+单价措施设备费价差|||
|2.3.6.3|机械费差价|单价措施机械费差价||6,006.44|
|2.3.6.4|管理费差价|单价措施管理费差价||2,307.70|
|2.4|其他措施费(费率类)|其他措施费(费率类)+其他(费率类)||234,134.68|
|2.4.1|其他措施费(费率类)|其他措施费||234,134.68|
|2.4.2|其他(费率类)|其他（费率类）|||
|||暂列金额+专业工程暂估价+计日工+总承|||
|3|其他项目费||||
|||包服务费+其他|||
|3.1|暂列金额|暂列金额|||
|3.2|专业工程暂估价|专业工程暂估价|||
|3.3|计日工|计日工|||
|3.4|总承包服务费|总承包服务费|||
|3.5|其他||||
|4|规费|定额规费+工程排污费+其他||630,979.50|
|4.1|定额规费|分部分项规费+单价措施规费||630,979.50|
|4.2|工程排污费||||
|4.3|其他||||
|||分部分项工程费+措施项目费+其他项目+|||
|5|不含税工程造价|||23,038,317.77|
|||规费|||
|6|增值税|不含税工程造价|11|2,534,214.95|
|7|含税工程造价|不含税工程造价+增值税||25,572,532.72|

装饰工程造价计算表
||||||
|-|-|-|-|-|
|序号|费用名称|取费基础|费率（%）|金额（元）|
|||定额人工费+定额材料费+定额机械费+定|||
|1|分部分项工程费|||4,039,167.60|
|||额管理费+定额利润+调差：|||
|1.1|其中：综合工日|综合工日合计||15,033.99|

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|-|-|-|-|-|
|序号|费用名称|取费基础|费率（%）|金额（元）|
|1.2|定额人工费|分部分项人工费||2,279,720.20|
|1.3|定额材料费|分部分项材料费||1,502,083.23|
|1.4|定额机械费|分部分项机械费||59,629.46|
|1.5|定额管理费|分部分项管理费||343,549.61|
|1.6|定额利润|分部分项利润||239,787.16|
|||人工费差价+材料费差价+机械费差价+管|||
|1.7|调差：|||-385,602.06|
|||理费差价|||
|1.7.1|人工费差价|分部分项人工费差价||-547,463.03|
|||分部分项材料费差价+分部分项主材费+分|||
|1.7.2|材料费差价|部分项主材费价差+分部分项设备费+分部||156,964.91|
|||分项设备费价差|||
|1.7.3|机械费差价|分部分项机械费差价||1,989.32|
|1.7.4|管理费差价|分部分项管理费差价||2,906.74|
|||安全文明施工费+单价类措施费+其他措施|||
|2|措施项目费|||555,587.86|
|||费(费率类)|||
|2.1|其中：综合工日|单价措施项目综合工日合计||1,272.02|
|2.2|安全文明施工费|安全文明施工费||184,291.81|
|||定额人工费+定额材料费+定额机械费+定|||
|2.3|单价类措施费|||286,506.58|
|||额管理费+定额利润+调差：|||
|2.3.1|定额人工费|单价措施项目人工费||107,165.42|
|2.3.2|定额材料费|单价措施项目材料费||44,319.59|
|2.3.3|定额机械费|单价措施项目机械费||99,973.44|
|2.3.4|定额管理费|单价措施项目管理费||36,115.27|
|2.3.5|定额利润|单价措施项目利润||22,960.59|
|||人工费差价+材料费差价+机械费差价+管|||
|2.3.6|调差：|||-24,027.73|
|||理费差价|||
|2.3.6.1|人工费差价|单价措施人工费差价||-25,735.60|
|||单价措施材料费差价+单价措施项目主材费|||
|2.3.6.2|材料费差价|||-1,279.58|
|||+单价措施主材费价差+单价措施项目设备|||

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||||||
|-|-|-|-|-|
|序号|费用名称|取费基础|费率（%）|金额（元）|
|||费+单价措施设备费价差|||
|2.3.6.3|机械费差价|单价措施机械费差价||2,682.21|
|2.3.6.4|管理费差价|单价措施管理费差价||305.24|
|2.4|其他措施费(费率类)|其他措施费(费率类)+其他(费率类)||84,789.47|
|2.4.1|其他措施费(费率类)|其他措施费||84,789.47|
|2.4.2|其他(费率类)|其他（费率类）|||
|||暂列金额+专业工程暂估价+计日工+总承|||
|3|其他项目费||||
|||包服务费+其他|||
|3.1|暂列金额|暂列金额|||
|3.2|专业工程暂估价|专业工程暂估价|||
|3.3|计日工|计日工|||
|3.4|总承包服务费|总承包服务费|||
|3.5|其他||||
|4|规费|定额规费+工程排污费+其他||228,509.67|
|4.1|定额规费|分部分项规费+单价措施规费||228,509.67|
|4.2|工程排污费||||
|4.3|其他||||
|||分部分项工程费+措施项目费+其他项目+|||
|5|不含税工程造价|||4,823,265.13|
|||规费|||
|6|增值税|不含税工程造价|11|530,559.16|
|7|含税工程造价|不含税工程造价+增值税||5,353,824.29|

安装工程造价计算表
||||||
|-|-|-|-|-|
|序号|费用名称|取费基础|费率（%）|金额（元）|
|||定额人工费+定额材料费+定额机械费+定|||
|1|分部分项工程费|||3,180,840.98|
|||额管理费+定额利润+调差：|||
|1.1|其中：综合工日|综合工日合计||133.87|
|1.2|定额人工费|分部分项人工费||17,097.23|
|1.3|定额材料费|分部分项材料费||5,112.37|
|1.4|定额机械费|分部分项机械费||3,255.65|

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||||||
|-|-|-|-|-|
|序号|费用名称|取费基础|费率（%）|金额（元）|
|1.5|定额管理费|分部分项管理费||3,473.39|
|1.6|定额利润|分部分项利润||1,785.00|
|||人工费差价+材料费差价+机械费差价+管|||
|1.7|调差：|||3,150,117.34|
|||理费差价|||
|1.7.1|人工费差价|分部分项人工费差价||-3,722.48|
|||分部分项材料费差价+分部分项主材费+分|||
|1.7.2|材料费差价|部分项主材费价差+分部分项设备费+分部||3,153,800.45|
|||分项设备费价差|||
|1.7.3|机械费差价|分部分项机械费差价||6.67|
|1.7.4|管理费差价|分部分项管理费差价||32.70|
|||安全文明施工费+单价类措施费+其他措施|||
|2|措施项目费|||1,409.02|
|||费(费率类)|||
|2.1|其中：综合工日|单价措施项目综合工日合计|||
|2.2|安全文明施工费|安全文明施工费||1,409.02|
|||定额人工费+定额材料费+定额机械费+定|||
|2.3|单价类措施费||||
|||额管理费+定额利润+调差：|||
|2.3.1|定额人工费|单价措施项目人工费|||
|2.3.2|定额材料费|单价措施项目材料费|||
|2.3.3|定额机械费|单价措施项目机械费|||
|2.3.4|定额管理费|单价措施项目管理费|||
|2.3.5|定额利润|单价措施项目利润|||
|||人工费差价+材料费差价+机械费差价+管|||
|2.3.6|调差：||||
|||理费差价|||
|2.3.6.1|人工费差价|单价措施人工费差价|||
|||单价措施材料费差价+单价措施项目主材|||
|2.3.6.2|材料费差价|费+单价措施主材费价差+单价措施项目设|||
|||备费+单价措施设备费价差|||
|2.3.6.3|机械费差价|单价措施机械费差价|||
|2.3.6.4|管理费差价|单价措施管理费差价|||

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||||||
|-|-|-|-|-|
|序号|费用名称|取费基础|费率（%）|金额（元）|
|2.4|其他措施费(费率类)|其他措施费(费率类)+其他(费率类)||680.05|
|2.4.1|其他措施费(费率类)|其他措施费||680.05|
|2.4.2|其他(费率类)|其他（费率类）|||
|||暂列金额+专业工程暂估价+计日工+总承|||
|3|其他项目费||||
|||包服务费+其他|||
|3.1|暂列金额|暂列金额|||
|3.2|专业工程暂估价|专业工程暂估价|||
|3.3|计日工|计日工|||
|3.4|总承包服务费|总承包服务费|||
|3.5|其他||||
|4|规费|定额规费+工程排污费+其他||1,832.77|
|4.1|定额规费|分部分项规费+单价措施规费||1,832.77|
|4.2|工程排污费||||
|4.3|其他||||
|||分部分项工程费+措施项目费+其他项目费|||
|5|不含税工程造价|||3,184,082.77|
|||+规费|||
|6|增值税|不含税工程造价|11|350,249.10|
|7|含税工程造价|不含税工程造价+增值税||3,534,331.87|

工程造价汇总表
|||||
|-|-|-|-|
|序号|工程内容|金额（元）|比例|
|1|土建工程|25,572,532.72|74.21%|
|2|装饰工程|5,353,824.29|15.54%|
|3|安装工程|3,534,331.87|10.26%|
||合计|34,460,688.89|100.00%|

（2）工程建设前期及其他费用
依据国家（行业）相关的各项取费规定，结合评估基准日建设工程所在地的实际情况，将被评估单位视为一个独立的建设项目，根据企业固定资产的投资规
模确定。本次评估，工程建设前期及其他费计取标准如下：
||||||
|-|-|-|-|-|
|序|费用名称|费用标准|计算公式|取价依据|

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||||||
|-|-|-|-|-|
|号|||||
|1|建设单位管理费|1.02%|建安工程费×计费费率|财建[2016]504号|
|2|工程监理费|1.64%|建安工程费×计费费率|市场调节价|
|3|环境评价费|0.06%|建安工程费×计费费率|市场调节价|
|4|项目建议书费及可行性研究费|0.25%|建安工程费×计费费率|市场调节价|
|5|勘察费设计费|2.51%|建安工程费×计费费率|市场调节价|
|6|招投标代理费|0.05%|建安工程费×计费费率|市场调节价|
|7|城市基础设施配套费|40.00|建筑面积×费用标准|洛政办〔2017〕95号|
||合计|5.53%|||

工程建设前期及其他费用=建安工程造价×5.53%+建筑面积×40.00
=2,353,186.90（元）
（3）资金成本
本工程正常建设期为 2年，资金投入按均匀投入，利率按4.75%计算，则：资金成本=(建安工程造价+前期及其他费用)×利率×1/2×工期
=(34,460,688.89+2,353,186.90)×4.75%×1/2×2
=1,748,659.10(元)
（4）可抵扣增值税
本次评估采用增值税计价方法计算待估房屋的建安工程造价，则建安工程造价可以抵扣的增值税率按11%计算；前期费用中建设单位管理费属于不能抵扣增值税项，除建设单位管理费外其他前期费用可抵扣的增值税率按6%计算。
可抵扣增值税=建安工程总造价/1.11×11%+除建设单位管理费外的前期费用/1.06×6%
=34,460,688.89/1.11×11%+34,460,688.89×(5.53%-1.02%)/1.06×6%
=3,502,995.51（元）
（5）重置全价（不含税）=建筑安装工程总造价+前期及其他费用+资金成本–可抵扣增值税
=34,460,688.89+2,353,186.90+1,748,659.10-3,502,995.51
=35,059,500.00(元)百位取整
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3、成新率的确定
该房屋于2015年12月竣工，框架结构，经济寿命年限60年，至评估基准日已使用1.83年。
通过实地勘查将建筑物分为三部分，即结构部分、装修部分、设备部分，向被评估单位了解该房屋的使用现状，维修保养，使用环境，使用强度等，然后对结构部分、装饰部分和设备部分进行打分，确定其鉴定成新率。如下表：
成新率计算表
|||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|
|建筑物名称||科技楼||建筑结构||框架||
|房产证号||豫（2017）洛阳市不动产权第00511915号-00511916号||建筑面积||11,187.77||
|耐用年限||60|已使用年限||1.83|层数|9|
|评估基准日||2017/9/30||竣工日期|2015/12/1|||
|项目||||标准分数||评定分数||
|结构部分|1．地基基础|||25||25||
|(G)|2．承重结构|||25||25||
||3．非承重墙|||15||15||
||4．屋盖|||20||20||
||5．楼地面|||15||14||
||小计：（1+2+3+4+5）×权重=|||||73.47%||
||6．门窗|||25||24||
|装饰部分|7．外粉刷|||25||23||
|(S)|8．内粉刷|||25||24||
||9．顶棚|||25||23||
||小计：（6+7+8+9）×权重=|||||14.45%||
|设备部分|10．给排水|||30||28||
|(B)|11．电气照明|||30||27||
||12.消防|||20||18||
||13.供电线路|||20||18||

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||||
|-|-|-|
||小计：（10+11+12+13）×权重=|9.32%|
|鉴定评定分数：G+S+B=||97.40%|
|年限法评定：（总使用年限—已使用年限）／总使用年限=||96.95%|
|综合成新率：鉴定评定分数×60%+年限法评定分数×40%=||97%|

综合成新率取整为97%。
4、评估值的确定
评估值=重置价值（不含税）×成新率
=35,059,500.00×97%
=34,007,715.00（元）
案例二、海口市东方洋大厦第14层-1（房屋建筑物明细表序号78-1）
1．概况
评估对象位于海口市秀英区滨海大道，共 19层，第 14层，建筑面积 110.40平方米。不动产权证号为琼（2017）海口市不动产权第 0107788号，证载权利人为黎明化工研究设计院有限责任公司。
该房屋建成于2000年，南朝向，建筑面积 110.40平方米，层高2.9米。框架结构，条形毛石基础，承重墙体为 370mm厚砖和空心砖墙。水泥珍珠岩保温，卷材防水。普通装修，内墙抹灰大白刷乳胶漆，外墙刷涂料。塑钢窗，防盗门，地面铺地板，抹灰顶棚，卫生间地砖及墙砖。
委估物业给排水、电照、燃气、电梯、宽带、通讯设施完备。
经现场勘察，上述房产维护保养情况正常，房屋基础、墙体、屋面、楼地面、内外装修、门窗、上下水、电照等均可正常使用。
2．市场比较法评估过程
①确定可比交易实例
评估人员到海口市秀英区滨海大道东方洋大厦附近的有关房地产中介机构调查咨询，经比较选择建筑规模、结构、用途、地理位置相近的三个比较实例。
实例A：梦幻园小区，共15层，位于第8层，南朝向，建筑面积104.00平方米，装修为精装修，内墙抹灰大白刷乳胶漆，墙壁做造型，外墙刷涂料，地面铺设高级地砖，内墙面和天棚大白乳胶漆，防盗门、实木门，塑钢窗，2017年 9月
30日成交价格7692.00元/平方米。
实例B：龙江大厦小区，共 21层，位于第 10层，南朝向，建筑面积 102.00
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平方米，装修为精装修，内墙抹灰大白刷乳胶漆，墙壁做造型，外墙刷涂料，地面铺设高级地砖，内墙面和天棚大白乳胶漆，防盗门、实木门，塑钢窗，2017年9月30日成交价格7647.00元/平方米。
实例C：龙江大厦小区，共22层，位于第 16层，南朝向，建筑面积97.90平方米，装修为精装修，内墙抹灰大白刷乳胶漆，墙壁做造型，外墙刷涂料，地面铺设高级地砖，内墙面和天棚大白乳胶漆，防盗门、实木门，塑钢窗，2017年 9月30日成交价格7783.00元/平方米。
三个可比实例与委估房地产物业状况汇总列表如下：
比较因素条件说明表
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|比较因素||待估房地产|案例1|案例2|案例3|
|楼盘名称||东方洋大厦|梦幻园|龙江大厦|龙江大厦|
|位置||海口市秀英区滨海大道|海口市秀英区丘海一横路30号|海口市秀英区金贸西路|海口市秀英区金贸西路|
|交易价格||待估|7692.00|7647.00|7783.00|
|交易双方情况及交易目的||正常|正常|正常|正常|
|交易时间||2017/9/30|2017/9/30|2017/9/30|2017/9/30|
|交易房地产状况||正常|正常|正常|正常|
|交易方式、付款方式||一次付款|一次付款|一次付款|一次付款|
|剩余土地使用年限||39|39|47|47|
|房地产用途||住宅|住宅|住宅|住宅|
||商业繁华程度/产业聚集度|位于秀英区滨海大道，较繁华区域，产业聚集密集，生活配套设施齐全。|位于秀英区丘海一横路30号，较繁华区域，产业聚集密集，生活配套设施齐全。|位于秀英区金贸西路，较繁华区域，产业聚集密集，生活配套设施齐全。|位于秀英区金贸西路，较繁华区域，产业聚集密集，生活配套设施齐全。|

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|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|比较因素||待估房地产|案例1|案例2|案例3|
||基础设施、公共设施完善程度|基础设施非常完善，临秀英区滨海大道，交通便捷；周围生活服务设施齐全，有大型商场多处、地上/地下停车场、多家银行及邮局等。|基础设施非常完善，临秀英区丘海一横路30号，交通便捷；周围生活服务设施齐全，有大型商场多处、地上/地下停车场、多家银行及邮局等。|基础设施非常完善，临秀英区金贸西路，交通便捷；周围生活服务设施齐全，有大型商场多处、地上/地下停车场、多家银行及邮局等。|基础设施非常完善，临秀英区金贸西路，交通便捷；周围生活服务设施齐全，有大型商场多处、地上/地下停车场、多家银行及邮局等。|
||交通便捷程度|较便捷|较便捷|较便捷|较便捷|
||自然条件状况|一般|一般|一般|一般|
||环境质量、周围景观|一般|一般|一般|一般|
||城市规划限制|限制较大|限制较大|限制较大|限制较大|
|个别因素|临街状况、地势|一面临街，地势平坦|一面临街，地势平坦|一面临街，地势平坦|一面临街，地势平坦|
||建筑物新旧程度|七成(2000)|七成(2000)|八成(2008)|八成(2008)|
||面积|110.40|104.00|102.00|97.90|
||装修情况|简装修|精装修|精装修|精装修|
||设施设备|水、电、燃气、电梯、宽带|水、电、燃气、电梯、宽带|水、电、燃气、电梯、宽带|水、电、燃气、电梯、宽带|
||平面布置|较合理|较合理|较合理|较合理|
||工程质量|合格|合格|合格|合格|
||建筑结构|框架|框架|框架|框架|
||楼层|14/19|8/15|10/21|16/22|
||朝向|南|南|南|南|

②根据比较因素条件确定差异：
比较因素条件比较表
||||||
|-|-|-|-|-|
|比较因素|待估房地产|案例1|案例2|案例3|

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|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|比较因素||待估房地产|案例1|案例2|案例3|
|位置||海口市秀英区滨海大道|相似|相似|相似|
|交易价格||待估|7692.00|7647.00|7783.00|
|交易双方情况及交易目的||正常|相似|相似|相似|
|交易时间||2017/9/30|相似|相似|相似|
|交易房地产状况||正常|相似|相似|相似|
|交易方式、付款方式||一次付款|相似|相似|相似|
|剩余土地使用年限||39|39|47|47|
|房地产用途||住宅|相似|相似|相似|
|区域因素|社区成熟度、商业繁华程度|位于秀英区滨海大道，较繁华区域，产业聚集密集，生活配套设施齐全。|相似|相似|相似|
||基础设施、公共设施完善程度|基础设施非常完善，临秀英区滨海大道，交通便捷；周围生活服务设施齐全，有大型商场多处、地上/地下停车场、多家银行及邮局等。|相似|相似|相似|
||交通便捷程度|较便捷|相似|相似|相似|
||自然条件状况|一般|相似|相似|相似|
||环境质量、周围景观|一般|相似|相似|相似|
||城市规划限制|限制较大|相似|相似|相似|
|个别因素|临街状况、地势|一面临街，地势平坦|相似|相似|相似|
||建筑物新旧程度|七成(2000)|相似|较优|较优|
||面积|110.40|相似|相似|相似|
||装修情况|简装修|优|优|优|
||设施设备|水、电、燃气、电梯、宽带|相似|相似|相似|
||平面布置|较合理|相似|相似|相似|
||工程质量|合格|相似|相似|相似|
||建筑结构|框架|相似|相似|相似|

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|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|比较因素||待估房地产|案例1|案例2|案例3|
||楼层|14/19|较差|较差|相似|
||朝向|南|相似|相似|相似|

③根据比较因素条件确定比较因素条件指数：
以待估房地产条件为100，将可比实例条件与之比较，一般分为五个等级，好、较好、相似、较差、差。每差一个等级，指数增加或减少2%--4%。
比较因素条件指数表
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|比较因素||待估房地产|案例1|案例2|案例3|
|交易价格||待估|7692.00|7647.00|7783.00|
|交易双方情况及交易目的||100|100|100|100|
|交易时间||100|100|100|100|
|交易房地产状况||100|100|100|100|
|交易方式、付款方式||100|100|100|100|
|剩余土地使用年限||100|100.00|103.22|103.22|
|房地产用途||100|100|100|100|
|区域因素|社区成熟度、商业繁华程度|100|100|100|100|
||基础设施、公共设施完善程度|100|100|100|100|
||交通便捷程度|100|100|100|100|
||自然条件状况|100|100|100|100|
||环境质量、周围景观|100|100|100|100|
||城市规划限制|100|100|100|100|
|个别因素|临街状况、地势|100|100|100|100|
||建筑物新旧程度|100|100|102|102|
||面积|100|100|100|100|
||装修情况|100|104|104|104|
||设施设备|100|100|100|100|
||平面布置|100|100|100|100|
||工程质量|100|100|100|100|

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|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|比较因素||待估房地产|案例1|案例2|案例3|
||建筑结构|100|100|100|100|
||楼层|100|98|98|100|
||朝向|100|100|100|100|

④根据比较因素指数计算比较因素修正系数：
比较系数=待估房地产条件指数÷可比实例条件指数
比较因素修正系数表
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|比较因素||待估房地产|案例1|案例2|案例3|
|交易价格|||7692.00|7647.00|7783.00|
|交易双方情况及交易目的||100|1|1|1|
|交易时间||100|1.0000|1.0000|1.0000|
|交易房地产状况||100|1|1|1|
|交易方式、付款方式||100|1|1|1|
|剩余土地使用年限||100|1.0000|0.9688|0.9688|
|房地产用途||100|1|1|1|
|区域因素|社区成熟度、商业繁华程度|100|1|1|1|
||基础设施、公共设施完善程度|100|1|1|1|
||交通便捷程度|100|1|1|1|
||自然条件状况|100|1|1|1|
||环境质量、周围景观|100|1|1|1|
||城市规划限制|100|1|1|1|
||临街状况、地势|100|1|1|1|
||建筑物新旧程度|100|1|0.9804|0.9804|
||面积|100|1|1|1|
||装修情况|100|0.9615|0.9615|0.9615|
||设施设备|100|1|1|1|
||平面布置|100|1|1|1|
||工程质量|100|1|1|1|

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||||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
|比较因素||待估房地产|案例1||案例2||案例3||
||建筑结构|100|1||1||1||
||楼层|100|1.0204||1.0204|||1|
||朝向|100||1||1|1||
|比准价格||||7,546.73||7,126.04||7,107.78|
|权重||||1/3||1/3||1/3|
|评估单价的确定||||||||7,260.00|
|总价||||||||801,500.00|

综上，评估单价为7,260.00元/平方米，评估值为801,500.00元（不含税）。
案例三、道路（构筑物明细表序号74）
1．建筑物概况
黎明化工研究设计院有限责任公司的构筑物道路位于洛阳市吉利区科技园道南路北侧，企业的厂区内。该道路于 2015年 12月竣工并投入使用。账面原值 1,906,267.14元，账面净值 1,747,808.68元。该道路总面积 6,000.00平方米，结构构造为：素土夯实，20cm厚灰石基层，15cm厚碎石垫层，20cm厚 C30砼道路面层。
2．重置全价的确定
重置全价（不含税）=建安工程费+前期费用及其他费用+资金成本-可抵扣增值税
（1）建安工程费
根据企业提供的该建筑的投标文件、预结算等资料的实物工程量，套用河南省市政工程预算定额（2016）、河南省住房和城乡建设厅关于《河南省建筑业―营改增‖后计价依据调整的意见》（豫建设标〔2016〕24号）等定额及有关取费标准和调价文件、以及《洛阳市建设工程价格信息》（2017年 9月）进行人工、材料价格调整计算得出各分项单位工程造价，汇总后得出建筑安装工程造价。委估构筑物的评估价值估算如下：
土建工程造价计算表
||||||
|-|-|-|-|-|
|序号|费用名称|取费基础|费率（%）|金额（元）|
|||定额人工费+定额材料费+定额机械费+定|||
|1|分部分项工程费|||1,529,856.05|
|||额管理费+定额利润+调差：|||

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||||||
|-|-|-|-|-|
|序号|费用名称|取费基础|费率（%）|金额（元）|
|1.1|其中：综合工日|综合工日合计||2,101.07|
|1.2|定额人工费|分部分项人工费||212,264.74|
|1.3|定额材料费|分部分项材料费||840,673.96|
|1.4|定额机械费|分部分项机械费||124,296.50|
|1.5|定额管理费|分部分项管理费||85,333.33|
|1.6|定额利润|分部分项利润||64,862.47|
|||人工费差价+材料费差价+机械费差价+管|||
|1.7|调差：|||202,425.05|
|||理费差价|||
|1.7.1|人工费差价|分部分项人工费差价||19,276.04|
|||分部分项材料费差价+分部分项主材费+分|||
|1.7.2|材料费差价|部分项主材费价差+分部分项设备费+分部||179,373.63|
|||分项设备费价差|||
|1.7.3|机械费差价|分部分项机械费差价||3,258.25|
|1.7.4|管理费差价|分部分项管理费差价||517.13|
|||安全文明施工费+单价类措施费+其他措施|||
|2|措施项目费|||55,516.45|
|||费(费率类)|||
|2.1|其中：综合工日|单价措施项目综合工日合计|||
|2.2|安全文明施工费|安全文明施工费||41,734.48|
|||定额人工费+定额材料费+定额机械费+定|||
|2.3|单价类措施费||||
|||额管理费+定额利润+调差：|||
|2.3.1|定额人工费|单价措施项目人工费|||
|2.3.2|定额材料费|单价措施项目材料费|||
|2.3.3|定额机械费|单价措施项目机械费|||
|2.3.4|定额管理费|单价措施项目管理费|||
|2.3.5|定额利润|单价措施项目利润|||
|||人工费差价+材料费差价+机械费差价+管|||
|2.3.6|调差：||||
|||理费差价|||
|2.3.6.1|人工费差价|单价措施人工费差价|||
|2.3.6.2|材料费差价|单价措施材料费差价+单价措施项目主材|||

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|-|-|-|-|-|
|序号|费用名称|取费基础|费率（%）|金额（元）|
|||费+单价措施主材费价差+单价措施项目设|||
|||备费+单价措施设备费价差|||
|2.3.6.3|机械费差价|单价措施机械费差价|||
|2.3.6.4|管理费差价|单价措施管理费差价|||
|2.4|其他措施费(费率类)|其他措施费(费率类)+其他(费率类)||13,781.97|
|2.4.1|其他措施费(费率类)|其他措施费||13,781.97|
|2.4.2|其他(费率类)|其他（费率类）|||
|||暂列金额+专业工程暂估价+计日工+总承|||
|3|其他项目费||||
|||包服务费+其他|||
|3.1|暂列金额|暂列金额|||
|3.2|专业工程暂估价|专业工程暂估价|||
|3.3|计日工|计日工|||
|3.4|总承包服务费|总承包服务费|||
|3.5|其他||||
|4|规费|定额规费+工程排污费+其他||37,144.58|
|4.1|定额规费|分部分项规费+单价措施规费||37,144.58|
|4.2|工程排污费||||
|4.3|其他||||
|||分部分项工程费+措施项目费+其他项目+|||
|5|不含税工程造价|||1,622,517.08|
|||规费|||
|6|增值税|不含税工程造价|11|178,476.88|
|7|含税工程造价|不含税工程造价+增值税||1,800,993.96|

（2）工程建设前期及其他费用
依据国家（行业）相关的各项取费规定，结合评估基准日建设工程所在地的实际情况，将被评估单位视为一个独立的建设项目，根据企业固定资产的投资规模确定。本次评估，工程建设前期及其他费计取标准如下：
||||||
|-|-|-|-|-|
|序号|费用名称|费用标准|计算公式|取价依据|
|1|建设单位管理费|1.02%|建安工程费×计费费率|财建[2016]504号|

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||||||
|-|-|-|-|-|
||工程监理费|1.64%|建安工程费×计费费率||
|3|环境评价费|0.06%|建安工程费×计费费率|市场调节价|
|4|项目建议书费及可行性研究费|0.25%|建安工程费×计费费率|市场调节价|
|5|勘察费设计费|2.51%|建安工程费×计费费率|市场调节价|
|6|招投标代理费|0.05%|建安工程费×计费费率|市场调节价|
||合计|5.53%|||

工程建设前期及其他费用=建安工程造价×5.53%
=99,594.97(元)
（3）资金成本
本工程正常建设期为2年，资金投入按均匀投入，利率按4.75%计算，则：资金成本=(建安工程造价+前期及其他费用)×利率×1/2×工期
=(1,800,993.96+99,594.97)×4.75%×1/2×2
=90,277.97(元)
（4）可抵扣增值税
本次评估采用增值税计价方法计算待估房屋的建安工程造价，则建安工程造价可以抵扣的增值税率按11%计算；前期费用中建设单位管理费属于不能抵扣增值税项，除建设单位管理费外其他前期费用可抵扣的增值税率按6%计算。
可抵扣增值税=建安工程总造价/1.11×11%+除建设单位管理费外的前期费用/1.06×6%
=1,800,993.96/1.11×11%+1,800,993.96×(5.53%-1.02%)/1.06×6%
=183,074.51（元）
（5）重置全价（不含税）=建筑安装工程总造价+前期及其他费用+资金成本–可抵扣增值税
=1,800,993.96+99,594.97+90,277.97-183,074.51
=1,807,800.00(元)百位取整
3．成新率的确定
综合成新率=现场勘察成新率×60%+年限法成新率×40%
委估构筑物的经济寿命年限为20年，截至本次评估基准日，已使用年限1.75
年，则按年限法得出其年限成新率=（20-1.75）/20×100%=91%
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经现场勘查，该道路基础无沉降现象，表面无裂缝，面层平整，总体维护正常。勘察成新率按91%计算。
综合成新率=91%×40%+91%×60%
=91%
4．评估价值的确定
评估价值=重置全价（不含税）×综合成新率
=1,807,800.00×91%
=1,645,098.00（元）
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四、固定资产—设备评估技术说明
(一)评估范围
本次设备类资产的评估范围为被评估单位所申报的机器设备、车辆和电子设备等。具体可见下表：
金额单位：人民币元账面价值
科目名称
||
|-|
|原值|
|348,918,297.40|
|6,254,513.58|
|3,800,777.77|
|358,973,588.75|

(二)设备概况
黎明院主要从事化工新材料的研究、开发和生产，以“行业领先的特种化学品供应商及技术服务商”为发展定位，确立了“4+2+1”的业务架构，即特种化学品板块、聚氨酯板块、含氟电子气体板块、过氧化氢板块四大支柱板块，开发设计所和分析测试中心两个服务单元，一个研发中心。
黎明院在四个专业领域具有一定的科研优势，其中在特种化学品领域科研优势明显，在聚氨酯新材料、含氟电子气体材料、过氧化氢及配套原材料等领域具有领军位置，是多项国家标准和行业标准的制定者；设计咨询和分析测试两个业务板块近几年业务不断得到拓展，呈快速发展态势。
(1）黎明院四个专业板块现建有多条产品生产线，主要情况如下。
①六氟化硫
黎明院是国内首家研究开发六氟化硫生产工艺的单位，在制氟及六氟化硫生产的综合技术实力达到了国内领先水平，产品质量达到国际先进水平，建有 2条年产1000吨六氟化硫生产线。
主要工艺流程图如下：
电解 合成 热解 洗涤 压缩 干燥 精馏 灌装 成品
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②三氟化氮
黎明院年产1000吨三氟化氮生产线于2016年7月正式投产，生产技术先进，产品质量达到国际先进水平。
主要工艺流程图如下：
电解 热解 洗涤 干燥 压缩 吸附 精馏 灌装 成品
③聚氨酯类产品
黎明院生产的聚氨酯类产品品种较多，产品质量基本上处于国内领先或先进水平，部分产品在细分市场市场占有率较高，建有多条生产线，主要有聚氨酯组合料系列产品、聚酯多元醇等。
聚氨酯组合料产品工艺流程图如下：
计量
混合 灌装 成品
投料
聚酯多元醇产品工艺流程图如下：
计量 常压 负压
灌装 成品
投料 反应 反应
④钯催化剂
黎明院生产的钯催化剂产品质量处于国内领先水平，建有 1条年产 200吨生产线。
主要工艺流程图如下：
物料 物料 凝胶
合成 精制 配制
成型 老化 洗涤 干燥 焙烧 载钯 养生 烘干 焙烧
成品 包装
纳入本次评估的设备类资产为机器设备、车辆、电子设备。
机器设备主要为电解槽、隔膜压缩机、溶解槽、搪瓷釜、结晶釜、反应釜、沉淀釜、调节釜、提浓塔釜、萃取塔釜、回收塔、造粒塔、氟硫反应器、SF6反应器、旋转蒸发器、GMA-H60高压发泡机、水冷机组、超声波清洗器、混合型乳化机、重型框链除渣机、气体控制器、电力变压器等。
车辆主要为客车、商务车、轿车等。
电子设备主要为电脑、打印机、传真机、复印机、空调、办公家具等办公设备。
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上述设备中有 160台机器设备报废、4辆车辆待报废、1辆车辆已拍卖、7台电子设备报废。其他运行状态良好，基本能够满足生产的安全性、稳定性等方面的要求。
(三) 评估过程
1.清查核实工作
（1）为保证评估结果的准确性，根据企业设备资产的构成特点，指导该企业根据实际情况填写资产评估明细表，并以此作为评估的基础。评估人员对企业提供的申报明细表进行核查，对表中的错填和漏填等不符合要求的部分，提请企业进行必要的修改和补充。
（2）针对资产评估明细表中不同的设备资产性质及特点，采取不同的清查核实方法进行现场勘察。做到不重不漏，并对设备的实际运行状况进行认真观察和记录。
设备评估人员对重点设备、大型设备采取查阅设备运行记录、技术档案，了解设备的运行状况；向现场操作、维护人员了解设备的运行检修情况、更换的主要部件及现阶段设备所能达到的主要技术指标情况；向企业设备管理人员了解设备的日常管理情况及管理制度的落实情况，从而比较充分地了解设备的历史变更及运行情况；到现场察看设备外观、运行情况等。对金额较小、数量较多的小型设备，主要核对财务明细账、固定资产卡片和企业的设备更新报废台账，以抽查的方式对实物进行清查核实。
（3）根据现场实地勘察结果，进一步完善资产评估明细表，要求做到―表‖、―实‖相符。
（4）关注本次评估范围内设备、车辆的产权问题，如：抽查重大设备的购置合同、逐一核对车辆行驶证；查阅固定资产明细账及相关财务凭证，了解设备账面原值构成情况。
2.评定估算
根据评估目的确定价值类型、选择评估方法，开展市场询价工作，进行评定估算。
3.评估汇总
对设备类资产评估的初步结果进行分析汇总，对评估结果进行必要的调整、
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修改和完善。
4.撰写说明
按相关评估准则的规定和要求，编制资产评估说明。
(四) 评估方法
根据本次评估目的，按照持续使用原则，以市场价格为依据，结合委估设备的特点和收集资料情况，主要采用重置成本法进行评估。
评估值=重置全价×成新率
1.重置全价的确定
（1）机器设备重置全价的确定
机器设备重置全价由设备购置费、运杂费、安装调试费、其他费用和资金成本等部分组成。依据财政部、国家税务总局（财税〔2008〕170号）《关于全国实施增值税转型改革若干问题的通知》，自 2009年 1月 1日起，购进或者自制（包括改扩建、安装）固定资产发生的进项税额，可根据《中华人民共和国增值税暂行条例》（国务院令第538号）和《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》（财政部、国家税务总局令第50号）的有关规定，从销项税额中抵扣。因此，对于机器设备在计算其重置全价时应扣减设备购置所发生的增值税进项税额。由于被评估单位为增值税一般纳税人，故本次评估机器设备的购置价采用不含税价。
重置全价=购置价+运杂费+安装调试费+工程建设其它费用+资金成本-可抵扣增值税进项税额
1）设备购置价的确定
主要通过向生产厂家或贸易公司询价、或参照《2017机电产品报价手册》，以及参考近期同类设备的合同价格确定。
2）设备运杂费
以含税购置价为基础，根据生产厂家与设备所在地的距离不同，按不同运杂费率计取。购置价格中包含运输费用的不再计取运杂费。
3）设备安装调试费
根据《资产评估常用数据与参数手册》按照设备的特点、重量、安装难易程度，以含税设备购置价为基础，按不同安装费率计取。
对小型、无须安装的设备，不考虑安装调试费。
4）前期费及其他费用
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建设工程前期及其他费用按照被评估企业的工程建设投资额，根据行业、国家或地方政府规定的收费标准计取。前期费及其他费用如下表：
||||||
|-|-|-|-|-|
|序号|费用名称|费用标准|计算公式|取价依据|
|1|建设单位管理费|1.02%|建安工程费×计费费率|财 政 部 财 建[2016]504号|
|2|工程监理费|1.64%|建安工程费×计费费率|市场调节价|
|3|环境评价费|0.06%|建安工程费×计费费率|市场调节价|
|4|项目建议书费及可行性研究费|0.25%|建安工程费×计费费率|市场调节价|
|5|勘察费设计费|2.51%|建安工程费×计费费率|市场调节价|
|6|招投标代理费|0.05%|建安工程费×计费费率|市场调节价|
||合计|5.53%|||

5）资金成本
资金成本按照被评估企业的合理建设工期，参照评估基准日中国人民银行发布的同期金融机构人民币贷款基准利率，以设备购置价、运杂费、安装工程费、前期及其他费用等费用总和为基数按照资金均匀投入计取。资金成本计算公式如下：
资金成本=(设备购置价+运杂费+安装工程费+前期及其他费用)×合理建设工期×贷款基准利率×1/2。
（2）运输车辆重置全价
根据当地汽车市场销售信息等近期车辆市场价格资料，确定运输车辆的现行不含税购置价，在此基础上根据《中华人民共和国车辆购置税暂行条例》规定计入车辆购置税、新车上户牌照手续费等，确定其重置全价，计算公式如下：
重置全价=现行不含税购置价+车辆购置税+新车上户手续费
（3）电子设备重置全价
本次评估范围内的电子设备价值较小，不需要安装（或安装由销售商负责），运输费用由卖方负担，因此参照当地市场信息及《慧聪商情》等近期市场价格资
料确定其购置价，在购置价的基础上减去可抵扣增值税确定设备重置价。
另：部分电子设备采用市场法进行评估。
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2.成新率的确定
(1)机器设备成新率
分别计算理论成新率 N1和勘察成新率N2，加权平均确定其成新率，即
成新率N=理论成新率N1×0.4＋勘察成新率N2×0.6
理论成新率N1：根据机器设备的已使用年限以及评估确定的不同类型设备的经济寿命年限，或根据现场勘察情况以及由设备的大修周期、次数确定的超过经济寿命年限设备的尚可使用年限，计算成新率：
理论成新率N1＝(1－已使用年限／经济寿命年限)×100%
或：理论成新率N1＝尚可使用年限／(已使用年限+尚可使用年限)×100%
勘察成新率N2：通过现场勘察设备现状及查阅有关运行、修理、管理档案资料，对设备各组成部分进行勘察，确定其勘察成新率。
2）车辆成新率
商务部、发改委、公安部、环境保护部令 2012年第 12号《机动车强制报废标准规定》规定了车辆的强制报废标准。但由于国家环保和对汽车尾气排放的要求日趋严格，车辆达到其经济寿命年限后依然会报废。故本次评估以经济寿命年限作为年限成新率的计算依据，以年限成新率和里程成新率按孰低原则确定理论成新率，在理论成新率的基础上结合车辆实际状况进行调整。即：
成新率＝Min（年限成新率，里程成新率）+a
年限成新率＝（1－已使用年限／经济寿命年限）×100%
里程成新率＝（1－已行驶里程／规定行驶里程）×100%
a：根据车辆实际状况与理论成新率之间存在的差异进行调整
3）电子设备成新率
成新率=(1－已使用年限/经济寿命年限)×100%
或成新率=[尚可使用年限/(已使用年限+尚可使用年限)]×100%
另：直接按二手市场价评估的电子设备，无须计算成新率。(3)评估值的确定评估值=重置全价×成新率
(五) 评估结果及增减值原因分析
1.纳入本次评估设备类资产于评估基准日评估结果如下：
设备类资产评估结果汇总表
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金额单位：人民币元
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|-|-|-|-|-|
|账面价值||评估价值|||
|原值|净值|原值|净值|原值|
|348,918,297.40|161,395,653.30|309,484,300.00|186,132,911.00|-11.30|
|6,254,513.58|1,027,624.03|3,244,187.38|1,968,545.38|-48.13|
|3,800,777.77|1,157,453.52|2,088,800.00|1,406,791.00|-45.04|
|358,973,588.75|163,580,730.85|314,817,287.38|189,508,247.38|-12.30|

2.设备类资产增减值原因分析：
（1）机器设备评估原值减值主要是因为设备近几年价格下降，导致评估原值减值。净值增值是因为企业的会计折旧年限低于本次评估所采用的经济寿命年限造成的。
（2）车辆评估原值减值主要是由于车辆的技术更新速度比较快，市场价格有所下降导致评估减值。评估净值增值主要是企业计提折旧年限短于评估车辆时所使用经济使用年限所致。
（3）电子设备评估原值减值主要是因为电子设备更新换代较快，设备购置价处于逐年下降趋势，导致电子设备评估原值减值。净值增值是因为企业的会计折旧年限低于本次评估所采用的经济寿命年限造成的。
(六) 评估案例
案例一：造粒塔（机器设备明细表序号：2232）
1、设备概况
设备名称：造粒塔
设备型号：XX2-X-002
生产厂家：洛阳德美机械有限公司
购置日期：2011年8月
启用日期：2011年8月
账面原值：1,884,071.92元
账面净值：787,856.10元
该设备的主要性能描述如下：
容积：11.8m3
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设计压力：0.4MPa
最高工作压力：0.3MPa
耐压试验压力：0.5MPa
设计温度：50℃
介质：硝酸铵颗粒、空气
容器净重：5830kg
2、重置全价的确定
（1）有关数据的确定：
A:设备购置价
经参照《2017机电产品报价手册》及咨询该设备生产厂家，确定该造粒塔销售价格为1,800,000.00元/台。
B:设备运杂费
设备运杂费按设备购置费的3%计算，则：
设备运杂费：1,800,000.00×3%=54,000.00元
C:安装调试费
安装调试费按设备购置费的5%计算，则：
安装调试费：1,800,000.00×5%=90,000.00元
D:前期费及其他
根据有关文件及被评估企业的建设规模，经计算，前期及其他费率为5.53%，则：
前期及其他费用=(设备购置价+运杂费+安装工程费)×前期费率
=(1,800,000.00+54,000.00+90,000.00)×5.53%
=107,503.20元。
E:资金成本
该项目的合理工期为2年，评估基准日一年至三年的贷款利率为4.75%，则：资金成本=1/2×(设备购置价+运杂费+安装工程费+前期及其他费用)×合理建设工期×贷款基准利率
=1/2×(1,800,000.00+54,000.00+90,000.00+107,503.20)×2×4.75%
=97,446.40元
F:可抵扣进项税额
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该企业为一般纳税人，可抵扣增值税为设备购置价增值税、运杂费增值税、安装费、前期费中包含的增值税四部分。
可抵扣增值税=设备购置价（不含税）*设备增值税税率+（国内运杂费+安装调试费）（不含税）*运费增值税税率+前期及其他费用（不含税）（除了建设单位管理费外）*服务业增值税税率
=280,771.43元
（2）重置全价的计算
重置全价=购置价格+运杂费+安装调试费+前期及其他费用+资金成本-可抵扣增值税进项税额
=1,868,200.00元(取整)
3、成新率的确定
大型设备、关键设备、专用设备，是通过对设备进行技术鉴定，并结合使用年限法综合确定其成新率。使用年限法权重40%，技术鉴定权重为60%。
（1）用年限法计算
使用年限法确定成新率：
成新率=（经济寿命年限-已使用年限）/经济寿命年限×100%
该造粒塔的经济寿命年限为 14年，于 2011年 8月启用，至评估基准日，该设备已使用6.09年，则：
理论成新率=（14-6.09）/14×100%
=57%(取整)
（2）现场勘察法
根据现场勘察造粒塔运行状态及检修记录评分如下表列示，测算得出现场勘察成新率为60%。
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|序号|设备部位|标准状况||实际状况||
|||技术状态|标准分|技术状态|评估分|
|1|塔体|是否经常进行检查和修理|40|一般|23|
|2|造粒装置|状况是否良好，是否定期进行调整|40|一般|22|
|3|控制系统|装置是否定时去检查是否有损坏|20|一般|15|
|合计|||100||60|

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（3）综合成新率
按使用年限法、技术评定法各占40%和60%。
综合成新率=理论成新率×40%+现场勘测成新率×60%
=57%×40%+60%*60%
=59%
4．评估值的确定
评估值=重置全价×成新率
=1,868,200.00×59%
= 1,102,238.00(元)
案例二：别克轿车（车辆明细表序号21）
（1）车辆概况
牌照号：豫C98099
型号：SGM6522UAA2
生产厂家：上汽通用汽车有限公司
购入日期：2017年6月
启用日期：2017年6月
已行驶里程：8000公里
账面原值：379,916.58元
账面净值：370,893.56元
主要参数
发动机：LTG
额定功率：186
排量：1998
排放标准：GB18352.5-2013国Ⅴ
最高车速：205km
长/宽/高（mm）：5203×1878×1805
（2）重置全价的确定
1）现行市价：经向当地汽车销售部门咨询及网络询价，该种型号轿车于评估基准日的售价为348,000.00元(含增值税)。不含税价为297,435.90元
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2）车辆购置附加税：取不含增值税车价的10%
3）车牌照及其它费用：500.00元
4）该车的重置全价
重置全价=297,435.90+348,000.00/（1+17％）×10%+500.00
=327,700.00(元)取整
（3）成新率的计算
商务部、发改委、公安部、环境保护部令 2012年第 12号《机动车强制报废标准规定》规定了车辆的强制报废标准。但由于国家环保和对汽车尾气排放的要求日趋严格，车辆达到其经济寿命年限后依然会报废。故本次评估以经济寿命年限作为年限成新率的计算依据，以年限成新率和里程成新率按孰低原则确定理论成新率，在理论成新率的基础上结合车辆实际状况进行调整。即：
成新率＝Min（年限成新率，里程成新率）+a
年限成新率＝（1－已使用年限／经济寿命年限）×100%
里程成新率＝（1－已行驶里程／规定行驶里程）×100%
a：根据车辆实际状况与理论成新率之间存在的差异进行调整。
1）年限成新率的确定
该车经济年限为15年，截至评估基准日该车已使用0.27年，则
年限成新率＝（1-实际已使用年限/经济寿命年限）×100%
＝（1-0.27/15）×100%
＝98%（取整）
2）里程成新率的确定
根据商务部、发改委、公安部、环境保护部令 2012年第 12号《机动车强制报废标准规定》的有关规定，其中对于小、微型非营运载客汽车、大型非营运轿车、轮式专用机械车无使用年限限制，以里程法计算成新率；该车已行驶8000公里，允许里程600000公里。则
里程成新率＝（1-已行驶里程/行驶里程限额）×100%
＝（1-8000/600000）×100%
＝99%
经评估人员现场勘察：该汽车发动机启动平稳、动力性能良好、技术性能良
好、辅助总成齐备。电气部分装置性能良好、灯光仪表良好、空调系统正常、音
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响良好、离合器结合平稳、变速箱良好、传动轴配合良好、驱动桥工作正常、制动机构灵活可靠。车架、车桥、悬架、车轮完好。车身外表未见划痕、漆面光亮、车门开闭灵活严密、座椅、内饰完好，故不对上述确定的成新率进行修正，取定成新率为98%。
（4）评估值的计算
评估值＝重置全价×综合成新率
=327,700.00×98%
=321,146.00（元）
案例三、笔记本电脑（电子设备明细表序号775）
规格型号：XPS13
生产厂家：戴尔公司
购置日期；2016年4月
启用日期：2016年4月
账面原值：5,897.44元
账面净值：4,310.04元
主要技术性能参数
CPU型号：Intel酷睿i72637M1.7GHz
内存容量：4GB（4GB×1）DDR31333
屏幕尺寸：13.3英寸
屏幕分辨率：1366×768
硬盘容量：256GBSSD固态硬盘
(1)重置全价的确定：
经市场调查及浏览相关网站，确定该笔记本电脑于评估基准日含税销售单价为6,400.00元。不含增值税价格为5,500.00元，即不含税重置成本为 5,500.00元。
(2)成新率的确定：
该笔记本电脑自2016年4月购置并启用，至评估基准日止已使用 1.46年。评估人员经现场勘查，该设备保养维护较好。该笔记本电脑的经济寿命年限为5年。
成新率=(1-实际已使用年限/经济使用年限)×100%
=(1-1.46/5)×100%
=71%(取整)
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(3)评估价值=重置全价（不含税）×成新率
=5,500.00×71%
=3,905.00（元）
五、在建工程评估技术说明
（一）评估范围
在建工程为正在建设中或正在安装中的工程项目，本次评估范围包括土建工程、设备安装工程、待摊费用三大类，评估前账面值如下表：
金额单位：人民币元项目 账面价值
在建工程-土建工程 20,732,602.17
在建工程-设备安装 22,805,670.92
在建工程-待摊投资 3,573,753.44
合计 47,112,026.53
（二）在建工程概况
本次评估在建工程的评估范围为黎明化工研究设计院有限责任公司的在建-土建工程、在建-设备安装工程和在建-待摊投资。
1.在建-土建工程
在建-土建工程主要项目为：黎明院氟化物搬迁项目、黎明院组合料扩能改造项目和绵阳气动充装项目，账面价值为20,732,602.17元。
2.在建-设备安装工程
在建-设备安装工程主要项目为：黎明院氟化物搬迁项目、黎明院组合料扩能改造项目、绵阳气动充装项目、德州 10万吨双氧水项目和催化剂生产 DCS控制项目，账面价值为 22,805,670.92元。
3.在建-待摊投资
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在建-待摊投资主要项目为：黎明院氟化物搬迁项目、黎明院组合料扩能改造项目和平煤II期20.8万吨双氧水项目，账面价值为 3,573,753.44元。
3．账面值的构成
在建工程的账面值包括土建工程费用、设备购置费用、安装费用、其他待摊投资费用等。
（三）评估过程
1．检查资产评估明细表各项内容填写情况，并核实在建工程评估明细表合计数与财务报表在建工程账面数是否一致；
2．根据申报的在建工程项目，审核其“三证”是否齐全、合同内容，并通过与财务人员交谈了解工程实际进度情况及设备款项支付情况，分析账面值的构成及其合理性；
3．现场实地调查设备到位情况，安装情况，核实是否按照合同条款执行；
4．通过现场了解，确定评估方法，测算在建工程评估值；
5．撰写在建工程评估技术说明。
（四）评估方法
在建工程采用重置成本法评估。为避免资产重复计价和遗漏资产价值，结合本次在建工程特点，针对各项在建工程类型和具体情况，采用以下评估方法：
由于纳入本次评估范围的在建工程均为开工时间距基准日半年以上的在建项目，账面价值中不包含资本成本，故本次评估需加计资金成本。
资金成本=（申报账面价值-不合理费用）×利率×工期/2
其中：
（1）利率按评估基准日中国人民银行同期贷款利率确定；
（2）工期根据项目规模和实际完工率，参照建设项目工期定额合理确定；
（3）在建工程申报价值中不包含资金成本，故需加计资金成本。
（五）评估结果及分析
1．评估结果
经评估，在建工程评估值 48,171,070.36元，较账面值增值 1,059,043.83元，增值率为2.25%，增值的主要原因为本次评估考虑了资金成本。
具体见下表：
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单位：人民币元
||||
|-|-|-|
|账面价值|评估价值|增值额|
|20,732,602.17|21,681,293.92|948,691.75|
|22,805,670.92|22,916,023.00|110,352.08|
|3,573,753.44|3,573,753.44|-|
|47,112,026.53|48,171,070.36|1,059,043.83|
|-|-|-|
|47,112,026.53|48,171,070.36|1,059,043.83|

（六）特殊事项说明
无。
（七）典型案例
案例1：黎明院组合料扩能改造项目-建筑工程（在建土建明细表序号2）
账面值：2,365,856.43元
该工程于2015年2月开工，完工时间为2017年6月，该工程土建部分基本已完成，但款项尚未付清。评估人员根据企业填报的明细表对土建工程进行了核实，现场对该在建土建的实际进度进行了核实。
由于该工程开工时间距基准日已超过半年，账面价值中不包含资本成本，故本次评估需加计资金成本。
资金成本=（申报账面价值-不合理费用）×利率×工期/2
其中：
（1）利率按评估基准日中国人民银行同期贷款利率确定；
（2）工期根据项目规模和实际完工率，参照建设项目工期定额合理确定；
（3）在建工程申报价值中不包含资金成本，故需加计资金成本。
资金成本=2,365,856.43×4.35%×2.34/2
= 131,482.47元
则，在建土建——黎明院组合料扩能改造项目-建筑工程的评估值合计为
2,497,338.90元。
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六、无形资产—土地使用权评估技术说明
（一）评估范围
纳入本次评估范围的土地共11宗，为黎明化工研究设计院有限责任公司用地，土地面积合计为291,490.20平方米。详细状况如下：
||||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
|序号|土地权证编号|土地位置|出让终止日期|用地性质|使用权类型|开发程度|面积(m2)|账面价值|
|1|豫（2017）洛阳市吉利区不动产权第0001251号|洛阳市吉利区科技园道南路北侧|2058/6/25|出让|工业|五通一平|5,908.80|397,999.23|
|2|豫（2017）洛阳市吉利区不动产权第0001247号-第 0001250号|洛阳市吉利区科技园道南路北侧|2058/6/25|出让|工业|五通一平|12,305.90|843,659.50|
|3|豫（2017）洛阳市吉利区不动产权第0001254号-第 0001258号、第0001336号-第 0001337号|洛阳市吉利区科技园纬二路北侧|2061/2/28|出让|工业|五通一平|33,117.00|9,102,810.09|
|4|豫（2017）洛阳市吉利区不动产权第0001204号-第 0001211号、第0001347号-第 0001348号|洛阳市吉利区科技园道南路南|2056/9/1|出让|工业|五通一平|40,622.70|7,977,875.17|
|5|豫（2017）洛阳|洛阳市吉利区|2058/7/|出让|工业|五通|13,029.80|3,007,080.04|

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|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
||市吉利区不动产权第0001259号-第 0001260号|科技园道南路南侧|1|||一平|||
|6|豫（2017）洛阳市吉利区不动产权第0001264号、第0001342号-第 0001346号|洛阳市吉利区科技园纬三路北侧|2053/4/12|出让|工业|五通一平|13,388.50|2,540,036.60|
|7|豫（2017）洛阳市吉利区不动产权第0001195号、第0001197号、0001199号、第0001252号、第0001253号|洛阳市吉利区科技园纬二路北侧|2058/7/1|出让|工业|五通一平|20,552.40|4,778,828.24|
|8|豫（2017）洛阳市吉利区不动产权第0001212号-第 0001213号、第0001215号-第 0001228号、第0001349号、第0001351号|洛阳市吉利区科技园纬一路北侧|2061/9/1|出让|工业|五通一平|56,491.50|11,333,223.00|
|9|豫（2017）洛阳市不动产权第00461545 号-第00461551 号、|洛阳市西工区王城大道 69号|2064/10/30|出让|科教|七通一平|43,360.03||

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|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
||第00461553号-第 00461557号、第00461559号-第 00461566号、第00523828号-第 00523830号、第00523832号-第 00523833号、第00523835号-第 00523836号、第00523838号||||||||
|10|豫（2017）洛阳市不动产权第00461527 号-第00461533 号、第00461536号-第 00461542号、第00511915号-第 00511917号、第00523820号-第 00523825号、第00523827号|洛阳市西工区王城大道 69号|2064/10/30|出让|科教|七通一平|41,394.67||
|11|豫（2017）洛阳市吉利区不动产 权 第0000302- 第00003308 号、第 0001338 号-|洛阳市吉利区华北路北侧|2066/2/17|出让|工业|五通一平|11,318.90|1,815,226.34|

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||
|-|
|第0001341号|

（一）土地使用权概况
1．土地登记状况
根据洛阳市人民政府颁发的《不动产证》，本次评估对象为黎明化工研究设计院有限责任公司使用的11宗土地，位于洛阳市吉利区科技园道南路、洛阳市西工区王城大道69号和洛阳市吉利区华北路，登记用途为工业用地和科教用地，评估设定土地用途为工业用地和科教用地，使用权面积合计为291,490.20平方米。
2．土地权利状况
根据取得的不动产证等权属资料上记载，待估11宗土地的证载权利人均为黎明化工研究设计院有限责任公司，评估对象评估基准日界址清楚。
截至评估基准日2017年9月30日，待估11宗地均未设定抵押担保等他项事项。
3．土地利用状况
根据企业提供的权属资料及现场勘察情况，待估宗地已进行了规划利用，规划利用方向主要为工业、仓储、办公等用途。
委估2宗科教用地土地实际开发程度为红线外―七通‖（通路、通供水、通排水、通电、通讯、通暖、通气）及红线内―场地平整‖；委估9宗工业用地土地实际开发程度为红线外―五通‖（通路、通供水、通排水、通电、通讯）及红线内―场地平整‖。
（二）土地价格影响因素分析
1．一般因素
（1）地理位置
洛阳市地处九州腹地，东经112°16'—112°37'，北纬34°32'—34°45'，位于中国第二阶梯与第三阶梯交界带，欧亚大陆桥东段，东西长约179公里，南北宽约 168公里。横跨黄河中游南北两岸，东邻郑州，西接三门峡，北跨黄河与焦作接壤，南与平顶山、南阳相连。
（2）自然环境
洛阳市地势西高东低，境内山川丘陵交错，地形复杂多样，其中山区面积占45.51%，丘陵面积占40.73%，平原面积占13.8%。周围有郁山、邙山、青要山、
荆紫山、周山等多座山脉；境内河渠密布，分属黄河、淮河、长江三大水系，黄
河、洛河、伊河、清河、磁河、铁滦河、涧河、瀍河等10余条河流蜿蜒其间。
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洛阳市位于暖温带地带，气候具有春季多风、气候干旱，夏季炎热、雨水集中，秋季晴和，日照充足，冬季干冷、雨雪稀少的显著特点。全年四季分明，热量、降水量随时间分布具有显著的季节性特点。全年日照时数为 2141.6小时，各地差异不大，四季分布为夏多冬少，春秋居中。
（3）行政区划
洛阳现辖1市8县6区，1个洛阳新区、1个洛阳国家高新技术产业开发区、1个国家洛阳经技术开发区、2个省级开发区，总面积1.52万平方公里，其中市区面积694平方公里、建成区面积170平方公里。总人口680万，其中市区人口 191.5万。
（4）交通条件
洛阳市交通十分便利，境内有洛阳北郊国际机场；陇海铁路（新亚欧大陆桥）（洛阳火车站、洛阳东站），郑西高铁（徐兰客运专线）（洛阳龙门站），焦柳铁路（大湛通道）（洛阳北站、关林站），蒙中铁路（洛阳市洛宁县）等铁路；
洛郑洛城际铁路，洛阳——新郑机场城际铁路，焦洛城际铁路，洛平城际铁路等城际铁路；境内高速公路：环城高速，连霍高速，二广高速，宁洛高速，郑卢高速，洛栾高速。快速通道：洛偃快速通道，洛宜快速通道，洛栾快速通道，洛吉快速通道。
（5）城市经济发展状况
2017年前三季度，洛阳市生产总值达 3101.6亿元，同比增长8.9%，高于全省平均水平0.8个百分点，增速全省第三，稳居第一方阵。
从产业划分看，第一产业增加值为 193.2亿元，同比增长4.6%；第二产业增加值为1470.5亿元，同比增长7.1%，全市规模以上工业增加值为 1183.8亿元，同比增长8.6%；第三产业增加值为1437.9亿元，同比增长11.6%。
2017年前三季度，全市一般公共预算收入为252.9亿元，同比增长15.2%，增速比上半年加快2.9个百分点，高于全省增速 2.3个百分点，居全省第五位。全市社会消费品零售总额为 1436.4亿元，同比增长12.0%，与上半年基本持平，高于全省增速0.2个百分点。其中，消费升级类商品销售增长较快，建筑及装潢材料、体育娱乐用品、家具等三类商品的零售额同比分别增长44.8%、36.9%和28.6%。
2017年前三季度，全市城镇新增就业 8.79万人，完成年度目标的87.9%，今
年以来月均新增就业近1万人，就业形势总体稳定。
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2017年前三季度，全市进出口总值为 98.4亿元，同比增长16.4%，高于全省增速 10.9个百分点。其中：出口 85.5亿元，增长16.1%，比上半年加快 1.7个百分点；进口12.9亿元，增长18.4%。
2．区域因素
以宗地基地建设项目用地为例。
（1）区域概况
吉利区位于洛阳市东北部黄河北岸，华北平原的西南端，太行山东南麓，地理坐标为东经112°29′22″至112°38′50″与北纬34°51′至34°57′之间。西和西北与济源市接壤，北和东与孟州市相邻，南濒黄河与孟津县隔河相望。东西长 13.9公里，南北宽11.16公里。全区总面积为79.9平方公里。
（2）行政区划
吉利区下辖吉利街道办事处、西霞院街道办事处和大庆路街道办事处。
（3）交通条件
吉利区北依太行，南濒黄河，地处中原，承东启西，连南贯北，距洛阳市仅 19公里。207国道、连霍高速、太澳高速、焦枝铁路、陇海铁路、洛阳航空口岸或穿境而过，或近在咫尺。辖区内城乡公路自成一体，形成了发达的交通网络。
吉利区境内有焦柳铁路通过，并设有留庄火车站，车站建于 1970年 6月 20日。留庄车站设客运、货运和行车等机构。车站是吉利区、孟州、济源（南部）的货物转运站，车站设有仓库。
3．个别因素
影响评估对象价格水平的个别因素主要指与宗地直接有关的基础设施条件、宗地自身条件（形状、面积、地形）、宗地在区域中的位置、土地使用限制、宗地临街位置、宗地临街宽度等，本报告仅对评估对象土地价格产生影响的个别因素进行分析，对评估对象土地价格影响较小或因素条件无差异的个别因素不作分析。
（1）宗地面积
根据委托人提供的不动产证和用地范围图，待估11宗地使用权面积均可满足规划利用及生产生活的需要。
（2）宗地形状
委估宗地形状呈规则形状，对于地上建筑的设计布局无不良影响。
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（3）土地开发程度
委估2宗科教用地土地实际开发程度为红线外―七通‖（通路、通供水、通排水、通电、通讯、通暖、通气）及红线内―场地平整‖；委估9宗工业用地土地实际开发程度为红线外―五通‖（通路、通供水、通排水、通电、通讯）及红线内―场地平整‖。
（4）地质条件
委估宗地区域，无不良地质现象，对地价无明显影响。
（三）地价定义
根据《城镇土地估价规程》、委托人提供的资料及现场勘察情况根据和项目的具体要求，委估宗地在评估基准日是国有土地使用权，所有权属国家，使用权属于黎明化工研究设计院有限责任公司。
在评估基准日为 2017年 9月 30日，土地用途、开发程度、使用年期等定义如下表：
|||||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
|宗地名称|土地用途||开发程度||使用年期||价格类型|||
||实际|评估设定|实际|评估设定|实际|评估设定|实际|评估设定|实际|
|中昊一|工业|工业|五通一平|五通一平|40.73|40.73|出让使用权|出让使用权|0.5|
|中昊二|工业|工业|五通一平|五通一平|40.73|40.73|出让使用权|出让使用权|0.5|
|基地建设项目用地|工业|工业|五通一平|五通一平|43.41|43.41|出让使用权|出让使用权|0.5|
|氟化物项目用地|工业|工业|五通一平|五通一平|38.92|38.92|出让使用权|出让使用权|0.5|
|聚醚项目用地|工业|工业|五通一平|五通一平|40.75|40.75|出让使用权|出让使用权|0.5|

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|||||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
|聚酯项目用地|工业|工业|五通一平|五通一平|35.53|35.53|出让使用权|出让使用权|0.5|
|GX-2项目用地|工业|工业|五通一平|五通一平|40.75|40.75|出让使用权|出让使用权|0.5|
|推进剂分厂用地|工业|工业|五通一平|五通一平|43.92|43.92|出让使用权|出让使用权|0.5|
|院区用地一|科教|科教|七通一平|七通一平|47.08|47.08|出让使用权|出让使用权|1.5|
|院区用地二|科教|科教|七通一平|七通一平|47.08|47.08|出让使用权|出让使用权|1.5|
|吉明分公司用地|工业|工业|五通一平|五通一平|48.38|48.38|出让使用权|出让使用权|0.5|

（四）评估依据
1．有关法律法规
国家层面颁布的法规、条例、文件、通知：
（1）《中华人民共和国土地管理法》(中华人民共和国主席令第 28号，1999年1月1日起施行)；
（2）《中华人民共和国城市房地产管理法》(中华人民共和国主席令第 72号)；
（3）《中华人民共和国土地管理法实施条例》（国务院令第 256号）；
（4）《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（国务
院令第55号，1990年5月19日）；
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（5）《中华人民共和国耕地占用税暂行条例》（中华人民共和国国务院令第511号）；
（6）财政部国家税务总局《关于耕地占有税额和纳税义务发生时间问题的通知》（财税[2007]176）；
（7）国土资源部《关于改革土地评估结果确认和土地资产处置审批办法的通知》（国土资发[2001]44号）；
（8）国土资源部办公厅关于实施《城镇土地分等定级规程》和《城镇土地估价规程》有关问题的通知（国土资厅发[2015]12号）；
（9）《关于印发〈关于完善征地补偿安置制度的指导意见〉的通知》国土资发〔2004〕238号；
（10）国土资源部《关于发布实施〈全国工业用地出让最低价标准〉的通知》（国土资发[2006]307号）；
（11）《国土资源部关于调整部分地区土地等别的通知》国土资发〔2008〕308号；
（12）《国土资源部关于调整工业用地出让最低价标准实施政策的通知》国土资发〔2009〕56号；
（13）洛阳市人民政府《关于公布市区国有土地级别与基准地价的通知》（洛政[2014]74号）；
（14）洛阳市吉利区人民政府《关于公布吉利区土地级别与基准地价的通知》（洛吉政文[2014]69号）；
2．征地补偿标准的文件名称
（1）河南省人民政府《关于调整河南省征地区片综合地价标准的通知》（豫政〔2016〕48号）；
（2）河南省《耕地占用税暂行条例》实施办法（河南省人民政府令第 124号）（2009年4月15日发布）；
（3）河南省人民政府办公厅《关于加强土地调控严格土地管理的通知》（豫政办〔2007〕33号）；
（4）洛阳市人民政府办公室《关于印发洛阳市城市基础设施配套费征收细则的通知》（洛政办〔2012〕90号）
3．有关技术标准
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（1）中华人民共和国国家标准《城镇土地估价规程》GB/T18508—2014；
（2）中华人民共和国国家标准《城镇土地分等定级规程》GB/T18507—2014；
（3）中华人民共和国国家标准《土地利用现状分类》GB/T21010—2017；
4．被评估单位提供的资料
（1）《不动产证》和宗地图；
5．评估人员现场勘察取得的资料
（1）宗地位置图；
（2）宗地照片；
（3）地价影响因素；
（4）评估人员现场调查收集的其它相关资料。
（五）评估原则
地产评估除了应遵循合法、独立、客观、公正的工作原则外，同时还应在评估过程中把握适用的经济原则，根据评估目的选用适宜的评估方法。在本次评估过程中，根据地价评估的技术规程及待估宗地的具体情况，主要遵循以下原则：1．合法性原则
土地评估应以评估对象的合法权益为前提进行。合法权益包括：合法产权、合法使用、合法处分等方面。在合法产权方面，应以不动产证、权属登记和其他合法证件为依据。在合法使用方面，应以使用管制（城市规划、土地用途管制等）为依据。在合法处分方面，应以法律法规和合同（如土地使用权出让合同）等容许的处分方式为依据。
2．替代原则
根据市场运行规律，在同一商品市场中，商品或提供服务的效用相同或大致相似时，价格低者吸引需求，即有两个以上互有替代性的商品或服务同时存在时，商品或服务的价格是经过相互影响与比较之后来决定的。土地价格也同样遵循替代规律，某块土地的价格，受其它具有相同使用价值的地块，即同类型具有替代可能的地块价格所牵制。换言之，具有相同使用价值、替代可能的地块之间，会相互影响和竞争，使价格相互牵制而趋于一致。
3．最高有效使用原则
由于土地具有多样性，不同利用方式能为权利人带来收益不同，且土地权利
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人都期望从所用的土地上获得更多的收益，并已能满足这一目的，为确定土地利用方式的依据，所以地价是该宗地的效用作最有效发挥为前提的。
4．变动原则
一般商品的价格，是伴随着构成价格的因素的变化而发生变动的。土地价格也有同样情形，它是各种地价形成因素相互作用的结果，而这些价格形成因素经常处于变动之中，所以土地价格是在这些因素相互作用及其组合的变动过程中形成的。因此，在土地评估时，必须分析该土地的效用、稀缺性、个别性及有效需求以及使这些因素发生变动的一般因素、区域因素及个别因素。由于这些因素都在变动之中，因此应把握各因素之间的因果关系及其变动规律，以便根据目前的地价水平预测未来的土地价格。
5．需求与供给原则
在完全的市场竞争中，一般商品的价格都取决于供求的均衡点。供小于求，价格就会提高，否则，价格就会降低。由于土地与一般商品相比，具有独特的人文和自然特性，因此在进行土地评估时既要考虑到所假设的公平市场，又要考虑土地供应的垄断性特征。
6．协调原则
土地总是处于一定的自然与社会环境之中，必须与周围环境相协调。因为土地能适应周围环境，则该土地的收益或效用能最大限度地发挥，所以要分析土地是否与所处环境协调。因此，在土地评估时，一定要认真分析土地与周围环境的关系，判断其是否协调，这直接关系到该地块的收益量和价格。
7．预期收益原则
对于价格的评估，重要的并非是过去，而是未来。过去收益的重要意义，在于为推测未来的收益变化动向提供依据。因此，商品的价格是由反映该商品将来的总收益所决定的。土地也是如此，它的价格也是受预期收益形成因素的变动所左右。所以，土地投资者是在预测该土地将来所能带来的收益或效用后进行投资的。这就要求估价者必须了解过去的收益状况，并对土地市场现状、发展趋势、政治经济形势及政策规定对土地市场的影响进行细致分析和预测，准确预测该土地现在以至未来能给权利人带来的利润总和，即收益价格。
8．报酬递增递减原则
在任何给定的条件下，土地、劳动力、资金、管理水平之间都存在着一定的
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最优组合，超过一定限度，每一要素的继续增加，其收益却不会相应成比例增加，这一原则说明成本的增加并不一定会使土地价格增加。
9．贡献原则
不动产的总收益是由土地及建筑物等构成因素共同作用的结果。就土地部分的贡献而言，由于地价是在生产经营活动之前优先支付的，故土地的贡献具有优先性和特殊性，评估时应特别考虑。土地总收益是由土地及其他生产要素共同作用的结果，土地的价格可以土地对土地收益的贡献大小来决定。
10．多种方法相结合的原则
随着我国土地评估业的发展，目前比较实用的宗地评估方法有收益还原法、市场比较法、成本逼近法、剩余法和基准地价系数修正法等方法。由于不适宜的评估方法可能使评估结果产生较大的偏差，因此进行地价评估时，就要根据待估宗地的实际情况，充分考虑用地类型及所掌握的资料，选择最适宜的方法进行评估，同时为了使评估结果更为客观，更接近于准确，评估中选择两种较为适宜的方法进行评估，以便互相验证，减小误差，确定出合理的价格。
总之，在评估过程中，要按照国家、地方有关规定，恪守客观、公正、科学、合法的原则进行土地价格评估，做到评估过程合理，评估方法科学，评估结果准确，严格保守评估秘密。
（六）评估过程
1．评估人员首先对该企业的土地使用权的入账价值进行清理，填列出原始入账价值和评估基准日的账面价值。
2．对照申报表，收集土地权属证明。
3．调查了当地的地价情况和征用土地的成本费用情况，作为评估依据。
4．实地勘察，调查影响宗地地价的因素。
5．确定因素修正系数。
6．依据实地勘察，评估宗地地价。
（七）评估方法
根据评估对象的特点、具体条件和项目的实际情况，依据《城镇土地估价规程》，结合评估对象所在区域的土地市场情况和土地评估师收集的有关资料，分析、选择适宜于评估对象土地使用权价格的评估方法。
评估对象设定用途为工业和科教用地，由于待估宗地所在区域近期无市场交
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易案例，故不适用市场比较法评估。
由于待估宗地所在区域租赁市场不完善，故不适用于收益还原法评估。
由于待估宗地所在区域近期无市场交易案例，市场尚不成熟，市场价格无法取得，故不适用于剩余法评估。
待估宗地所在区域在基准地价范围内，故可以采用基准地价系数修正法评估。
待估宗地所在区域的征地补偿标准及相关税费标准等参数均有据可查，故可以采用成本逼近法评估。
综上所述，本次评估采用基准地价系数修正法和成本逼近法进行评估。
（八）典型案例
案例一：基地建设项目用地（无形—土地明细表序号3）
|||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|
|序号|土地权证编号|土地位置|取得日期|用地性质|使用权类型|开发程度|面积(m2)|
|1|豫（2017）洛阳市吉利区不动产权第0001254号-第0001258号、第0001336号-第0001337号|洛阳市吉利区科技园纬二路北侧|2061/2/28|出让|工业|五通一平|33,117.00|

基准地价系数修正法：
1．基本原理
基准地价系数修正法是利用城镇基准地价和基准地价系数修正表等评估成果，按照替代原则，就委估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，进而求取委估宗地在估价基准日价格的方法。计算公式为：
Pi=P×(1±K)×ΠS+F
式中：
Pi—待估宗地地价
P—待估宗地对应的基准地价
K—待估宗地所有地价区位影响因素总修正值
ΠS—待估宗地个别因素修正系数的乘积
F—待估宗地开发程度修正
其中：
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Ki—第i个待估宗地区位因素修正系数
2．基准地价及内涵
根据洛阳市吉利区人民政府《关于公布吉利区土地级别与基准地价的通知》（洛吉政文[2014]69号），基准地价表如下：
基准地价表 单位：元/平方米
|||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|
|级别|商服|住宅|工矿仓储|公共管理与公共服务|交通运输|水利设施|特殊|
|一级|1150|1100|340|450|650|380|420|
|二级|920|890|270|310|470|280|300|
|三级|740|740|220|240|350|230|240|
|四级|620|630|--|--|--|--|--|

（1）基准地价评估基准日：2013年1月1日；
（2）商业用地：40年，住宅用地：70年，工业用地：50年；
（3）土地开发程度：红线外―五通‖（通路、通供水、通排水、通电、通讯）及红线内―场地平整‖；
（4）出让性质下土地，无他项权利限制下的土地使用权价格。
3．确定委估宗地的土地级别及基准地价
委估宗地位于洛阳市吉利区科技园纬二路北侧，根据洛阳市吉利区级别范围，确定委估宗地属于工业一级用地范围内，该级别基准地价水平为 340元/平方米。
本次评估确定采用基准地价值P=340元/平方米作为测算用基准地价。
4．各种因素修正
（1）确定基准地价期日修正系数
基准地价基准日为 2013年 1月 1日，而本次评估的评估基准日为 2017年 9月30日，需要进行期日修正。评估人员通过当地土地部门的相关人员介绍，结合中国城市地价动态监测公布的洛阳市工业地价增长率，自2013年第一季度至 2017年第三季度洛阳市工业地价增长率情况详见下表：
||||||
|-|-|-|-|-|
|洛阳市工业地价增长率一览表|||||
|时间（季度）|2013年1季度|2013年2季度|2013年3季度|2013年4季度|
|环比增长率|0.56%|0.37%|0.37%|0.18%|

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||||||
|-|-|-|-|-|
||2014年1季度|2014年2季度|2014年3季度||
|环比增长率|0%|0.18%|0.18%|0.37%|
|时间（季度）|2015年1季度|2015年2季度|2015年3季度|2015年4季度|
|环比增长率|0.18%|0%|0.20%|0%|
|时间（季度）|2016年1季度|2016年2季度|2016年3季度|2016年4季度|
|环比增长率|0.20%|0.19%|0.58%|0.10%|
|时间（季度）|2017年1季度|2017年2季度|2017年3季度||
|环比增长率|0.48%|0.38%|0.19%||

通过对地价增长情况的测算，确定自基准地价基准日至评估基准日待估宗地所在区域工业地价增长约为4.81%。故确定期日修正系数K1＝1.0481。
（2）确定土地使用权年期修正系数（K2）
由于洛阳市工业用地基准地价为50年期土地使用权价格，故需进行年期修正，即土地使用年期修正系数公式：
K2＝[1-(1/(1+r)m)]/[1-(1/(1+r)n)]
公式中：
K2－土地使用年期修正系数
r－－－土地还原率（土地还原率按评估基准日时中国人民银行公布的一年期(含一年)存款利率1.50%，再加上一定的风险因素调整值，本次评估取整按6.00%计。）
m－待估宗地设定使用年限——50年；
n－基准地价设定土地使用年期——43.41年；
土地使用年期修正系数为0.9731。
（3）确定待估宗地地价影响因素修正系数表
根据委估宗地所在区域情况，确定工业用地地价影响因素及修正系数，按照待估宗地的区域因素及个别因素条件可得待估宗地地价影响因素及修正系数，从而得到待估宗地地价影响因素修正系数为8.50%。详细如下：
基准地价修正因素说明表
||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
|影响因素||优|较优|一般|较劣|劣|
|区域因素|区域土地利用类型|国家工业园和市府|市级工业园区|规划认定的其他工业地|零星工业点|周围民宅或农地|

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||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
|||认定的产业园||块|||
||工业聚集效益|主导产业明确、产业聚集度大于50%|主导产业较为明确、产业聚集度30%--50%|主导产业不明确，产业聚集度不高|无主导产业、产业间无联系|无主导产业和大型企业|
||区域基础设施保证率（%）|＞95%|(90%-95%]|(80%-90%]|(70%-80%]|[0-70%]|
||所临主要道路级别|交通型主干道|交通型次干道|一般混合道路|生活型道路|仅通小路|
||区域网密度|高|较高|一般|较低|低|
|个别因素|宗地面积|非常适合规划利用|较适合规划利用|对规划利用没有影响|对规划利用稍有影响|对规划利用影响很大|
||宗地形状|规则，利用合理|较规则、有利于利用|无不利影响|不规则、影响利用|不规则、严重影响利用|
||城市规划|有利|较有利|无影响|较不利|不利|

基准地价修正因素系数表
||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
|影响因素||优|较优|一般|较劣|劣|
|区域因素|区域土地利用类型|3.00%|1.50%|0.00%|-1.50%|-3.00%|
||工业聚集效益|5.00%|2.50%|0.00%|-2.50%|-5.00%|
||区域基础设施保证率（%）|2.00%|1.00%|0.00%|-1.00%|-2.00%|
||所临主要道路级别|5.00%|2.00%|0.00%|-2.00%|-5.00%|
||区域网密度|3.00%|1.50%|0.00%|-1.50%|-3.00%|
|个别因素|宗地面积|3.00%|1.50%|0.00%|-1.50%|-3.00%|
||宗地形状|3.00%|1.50%|0.00%|-1.50%|-3.00%|

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||||||
|-|-|-|-|-|
|城市规划|3.00%|1.50%|0.00%|-1.50%|

待估宗地影响因素修正表
||||||
|-|-|-|-|-|
|影响因素||条件说明|优劣程度|分值|
|区域因素|区域土地利用类型|国家工业园和市府认定的产业园|优|3.00%|
||工业聚集效益|主导产业较为明确、产业聚集度30%--50%|较优|2.50%|
||区域基础设施保证率（%）|(90%-95%]|较优|1.00%|
||所临主要道路级别|交通型次干道|较优|2.00%|
||区域网密度|一般|一般|0.00%|
|个别因素|宗地面积|对规划利用没有影响|一般|0.00%|
||宗地形状|无不利影响|一般|0.00%|
||城市规划|无影响|一般|0.00%|
|合计||||8.50%|

（4）开发程度修正 F
本次评估待估宗地基础设施设定为红线外―五通‖（通路、通供水、通排水、通电、通讯）及红线内―场地平整‖，同基准地价设定的开发程度一致，不需要进行开发程度修正，故本次评估F=0。
（5）容积率修正
委估宗地为工业用地，本次评估不进行容积率调整。
（6）其它修正
无其他修正事项。
5．计算估价对象价格
经以上分析过程，可得到待估宗地在设定开发程度条件下的土地价格：
宗地一地价＝P×ΠS×（1＋K）+F
＝340×1.0481×0.9731×（1+8.50%）×1+0
＝376.26元/平方米
成本逼近法
成本逼近法是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的
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利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益等来确定土地价格的评估方法。
其基本公式为：土地价格＝土地取得费＋有关税费＋土地开发费用＋利息＋利润＋土地增值收益。
1．土地取得费及有关税费
（1）土地取得费用
土地取得费用是为了取得土地而向原土地所有者支付的费用征用农村集体土地，需要向农村集体经济组织支付土地补偿费、安置补偿费、青苗补偿费，并对地上附着物进行补偿。除此之外，需支付征地过程中的各项相税费，比如国家规定的有土地管理费和耕地占用税等。
调查对象周边区域的土地利用情况，主要用地类型为农用地，农用土地大部分为耕地，视对象在征用时为耕地。调查对象所在区域的土地取得费用，目前获得类似土地需支付的费用主要有：
①土地补偿费、安置补助费
根据河南省人民政府《关于调整河南省征地区片综合地价标准的通知》（豫政〔2016〕48号），待估宗地所在区域征地补偿标准为70,000.00元/亩，知土地补偿费和安置补助费的补偿标准为105.00元/平方米，故本次评估土地补偿费和安置补助费合计为105.00元/平方米。
②青苗补偿费
根据河南省人民政府《关于调整河南省征地区片综合地价标准的通知》（豫政〔2016〕48号）中关于青苗补偿费的规定，青苗补偿费标准为统一年产值的1倍，待估宗地所在区域统一年产值为2,500.00元/亩，故本次评估青苗补偿费为3.75元/平方米。
（2）相关税费
①耕地开垦费
根据河南省人民政府办公厅《关于加强土地调控严格土地管理的通知》（豫政办〔2007〕33号），待估宗地所在区域耕地开垦费征收标准为12.00元/平方米，故本次评估耕地开垦费为12.00元/平方米。
②耕地占用税
根据河南省《耕地占用税暂行条例》实施办法（河南省人民政府令第124号）
（2009年 4月 15日发布），待估宗地所在区域的耕地占用税的适用税额为 22.00
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元/平方米，所以本次评估耕地占用税为22.00元/平方米。
综上，土地取得费及相关税费合计
=105.00+3.75+12.00+22.00=142.75元/平方米
2．土地开发费
委估土地的开发程度为宗地红线外―五通‖（通路、通供水、通排水、通电、通讯）及宗地红线内场地平整。根据洛阳市人民政府办公室《关于印发洛阳市城市基础设施配套费征收细则的通知》（洛政办〔2017〕95号），并结合委估宗地实际情况，取待估宗时的开发费用为40.00元/平方米，宗地红线内场地平整费用为10.00元/平方米，故土地开发费合计为50.00元/平方米。
3．投资利息
根据对象的开发程度和开发规模，设定土地开发周期为 1年，投资利息率按基准日中国人民银行公布的一年期贷款利息率4.35%计。假设土地取得费及相关税费和宗地外的开发费用在征地时一次投入，宗地内开发费用在开发期内均匀投入，故：
投资利息=（土地取得费及相关税费＋宗地外开发费用）×开发周期×利率＋宗地内开发费用×开发周期×利率×0.5
=（142.75+40.00）×4.35%×1＋10×4.35%×1×0.5
=8.17元/平方米
4．投资利润
通过调查当地土地开发的投资回报情况来确定本次评估的土地开发年投资利润率为8%。
投资利润=（土地取得费及相关税费＋土地开发费）×开发周期×年投资利润率=（142.75+50.00）×1×8%
=15.42元/平方米
5．土地增值收益
本次评估中的土地增值包括土地资源和土地资本的双重增值，所考虑的土地增值的形式主要为二种：（1）土地用途转换型增值；（2）外部投资作用型增值。
考虑到对象所为出让用地，经调查当地国土部门后确定土地增值收益为土地取得成本合计的25%。
土地增值收益=（土地取得费及相关税费＋土地开发费＋投资利息＋投资利
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6．区域及个别因素修正
根据上述基准地价修正法，按照待估宗地的区域因素及个别因素条件，得到待估宗地地价影响因素修正系数为8.50%。在此引用基准地价修正法对区域及个别因素的修正，即确定待估宗地区位修正系数调整为8.50%。
7．无限年期土地使用权价格
依据成本逼近法计算公式，即得无限年期土地使用权价格。
无限年期地价=（土地取得费及相关税费+土地开发费+利息+利润+土地增值收益）×（1±区位修正系数）
=（142.75+50.00+8.17+15.42+54.08）×（1+8.50%）
=293.41元/平方米
8．确定土地使用年期修正系数年期土地使用权价格
土地使用年期修正系数确定公式为：
K=[1－1/（1＋r）n]
式中：r－－－土地还原率（土地还原率按评估基准日时中国人民银行公布的一年期(含一年)存款利率1.50%，再加上一定的风险因素调整值，本次评估取整按6.00%计。）
n－－－－对象设定年期（43.41年）
故K=[1-1/(1+6.00%)^43.41]=0.9203
9．成本逼近法最终价格
成本逼近法测算结果=无限年期地价×年期修正系数
=293.41×0.9203
=270.03元/平方米
案例二：院区用地一（无形—土地明细表序号9）
|||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|
|序号|土地权证编号|土地位置|取得日期|用地性质|使用权类型|开发程度|面积(m2)|
|1|豫（2017）洛阳市不动产权第 00461545 号-第00461551 号 、 第00461553 号 - 第|洛阳市西工区王城大道69号|2064/10/30|出让|科教|七通一平|43,360.03|

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||
|-|
|00461557 号 、 第00461559 号 - 第00461566 号 、 第00523828 号 - 第00523830 号 、 第00523832 号 - 第00523833 号 、 第00523835 号 - 第00523836 号 、 第00523838号|

基准地价系数修正法：
1．基本原理
基准地价系数修正法是利用城镇基准地价和基准地价系数修正表等评估成果，按照替代原则，就委估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，进而求取委估宗地在估价基准日价格的方法。计算公式为：
Pi=P×(1±K)×ΠS+F
式中：
Pi—待估宗地地价
P—待估宗地对应的基准地价
K—待估宗地所有地价区位影响因素总修正值
ΠS—待估宗地个别因素修正系数的乘积
F—待估宗地开发程度修正
其中：
Ki—第i个待估宗地区位因素修正系数
2．基准地价及内涵
根据洛阳市人民政府《关于公布市区国有土地级别与基准地价的通知》（洛政
[2014]74号），基准地价表如下：
基准地价表 单位：元/平方米
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|||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|
|级别|商服|住宅|工矿仓储|公共管理与公共服务|交通运输|水利设施|特殊|
|一级|6375|4425|750|1800|1650|675|1710|
|二级|4500|3000|525|1080|1020|480|1050|
|三级|3075|2100|396|750|630|375|713|
|四级|2175|1350|345|555|450|315|525|
|五级|1425|900|--|--|--|--|--|
|六级|750|675|--|--|--|--|--|

（1）基准地价评估基准日：2013年1月1日；
（2）商业用地：40年，住宅用地：70年，工业用地：50年；
（3）土地开发程度：红线外―七通‖（通路、通供水、通排水、通电、通讯、通暖、通气）及红线内―场地平整‖；
（4）出让性质下土地，无他项权利限制下的土地使用权价格。
3．确定委估宗地的土地级别及基准地价
委估宗地位于洛阳市西工区王城大道69号，根据洛阳市市区级别范围，确定委估宗地属于公共管理与公共服务二级用地范围内，该级别基准地价水平为 1080元/平方米。本次评估确定采用基准地价值P=1080元/平方米作为测算用基准地价。
4．各种因素修正
（1）确定基准地价期日修正系数
基准地价基准日为 2013年 1月 1日，而本次评估的评估基准日为 2017年 9月30日，需要进行期日修正。本次待估宗地参照洛阳市工业用地地价增长率，评估人员通过当地土地部门的相关人员介绍，结合根据中国城市地价动态监测公布的洛阳市工业地价增长率，自 2013年第一季度至 2017年第三季度洛阳市工业地价增长率情况详见下表：
||||||
|-|-|-|-|-|
|洛阳市工业地价增长率一览表|||||
|时间（季度）|2013年1季度|2013年2季度|2013年3季度|2013年4季度|
|环比增长率|0.56%|0.37%|0.37%|0.18%|
|时间（季度）|2014年1季度|2014年2季度|2014年3季度|2014年4季度|
|环比增长率|0%|0.18%|0.18%|0.37%|

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||||||
|-|-|-|-|-|
||2015年1季度|2015年2季度|2015年3季度||
|环比增长率|0.18%|0%|0.20%|0%|
|时间（季度）|2016年1季度|2016年2季度|2016年3季度|2016年4季度|
|环比增长率|0.20%|0.19%|0.58%|0.10%|
|时间（季度）|2017年1季度|2017年2季度|2017年3季度||
|环比增长率|0.48%|0.38%|0.19%||

通过对地价增长情况的测算，确定自基准地价基准日至评估基准日待估宗地所在区域工业地价增长约为4.81%。故确定期日修正系数K1＝1.0481。
（2）确定土地使用权年期修正系数（K2）
由于洛阳市科教用地基准地价为50年期土地使用权价格，故需进行年期修正，即土地使用年期修正系数公式：
K2＝[1-(1/(1+r)m)]/[1-(1/(1+r)n)]
公式中：
K2－土地使用年期修正系数
r－－－土地还原率（土地还原率按评估基准日时中国人民银行公布的一年期(含一年)存款利率1.50%，再加上一定的风险因素调整值，本次评估取整按7.00%计。）
m－待估宗地设定使用年限——50年；
n－基准地价设定土地使用年期——47.08年；
土地使用年期修正系数为0.9923。
（3）确定待估宗地地价影响因素修正系数表
根据委估宗地所在区域情况，确定待估用地地价影响因素及修正系数，按照待估宗地的区域因素及个别因素条件可得待估宗地地价影响因素及修正系数，从而得到待估宗地地价影响因素修正系数为5.80%。详细如下：
基准地价修正因素说明表
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|-|-|-|-|-|-|-|
|修正因素及优劣程度||优|较优|一般|较劣|劣|
|商业繁华条件|距商服中心距离（m）|<1000|1000-1600|1000-2200|2200-2900|>2900|
||周围店铺数量|多|较多|一般|较少|少|

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|-|-|-|-|-|-|-|
||距公交站距离离（m）|<100|100-200|200-300|300-400||
||距火车站距离（m）|<1400|1400-2600|2600-3600|3600-4800|>4800|
||区域道路级别|生活型主干道|混合型主干道|生活型次干道|其他干道|支路|
|基础设施|基础设施完备度|通电、通讯、通上水、通下水、通暖气、通天然气煤气|通电、通讯、通上水、通下水、通暖气|通电、通讯、通上水、通下水|通电、通讯、通上水|通电、通讯|
|环境质量|环境状况优劣度|环境优美，无污染|环境较优美，无污染|环境一般，无污染|环境较差 轻度污染|环境差，重度污染|
|人口条件|人口密度|密集|较密集|一般|较少|较稀疏|
|规划土地用途|规划土地用途|商注混合|公共管理|市政公共|住工混合|工业特殊用地|
||区域交通管制|无管制|管制时间短|管制时间较长|白天管制|全天管制|
||宗地形状|矩形|梯形|正三角|倒三角|袋地|
||临街状况|两面临街|一面临主街道|临次街道|临小街道|背街|
||周围土地利用状况|商业|商住混合|市政公共|住工混合|工业特殊用地|

基准地价修正因素系数表
||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
|修正因素及优劣程度||优|较优|一般|较劣|劣|
|商业繁华条件|距商服中心距离（m）|2.27%|1.14%|0.00%|-0.72%|-1.43%|
||周围店铺数量|1.86%|0.93%|0.00%|-0.59%|-1.17%|
|交通条件|距公交站距离离（m）|1.28%|0.64%|0.00%|-0.40%|-0.81%|

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|-|-|-|-|-|-|-|
||距火车站距离（m）|0.91%|0.46%|0.00%|-0.29%||
||区域道路级别|1.46%|0.73%|0.00%|-0.46%|-0.92%|
|基础设施|基础设施完备度|2.32%|1.16%|0.00%|-0.73%|-1.46%|
|环境质量|环境状况优劣度|1.91%|0.95%|0.00%|-0.60%|-1.20%|
|人口条件|人口密度|2.07%|1.03%|0.00%|-0.65%|-1.30%|
|规划土地用途|规划土地用途|0.92%|0.46%|0.00%|-0.29%|-0.58%|
||区域交通管制|0.79%|0.39%|0.00%|-0.25%|-0.50%|
||宗地形状|0.65%|0.33%|0.00%|-0.21%|-0.41%|
||临街状况|1.14%|0.57%|0.00%|-0.36%|-0.72%|
||周围土地利用状况|0.73%|0.37%|0.00%|-0.23%|-0.46%|

待估宗地影响因素修正表
||||||
|-|-|-|-|-|
|修正因素及优劣程度||因素说明|优劣程度|分值|
|商业繁华条件|距商服中心距离（m）|>2900|劣|-1.43%|
||周围店铺数量|一般|一般|0.00%|
|交通条件|距公交站距离离（m）|<100|优|1.28%|
||距火车站距离（m）|1400-2600|较优|0.46%|
||区域道路级别|混合型主干道|较优|0.73%|
|基础设施|基础设施完备度|通电、通讯、通上水、通下水、通暖气、通天然气煤气|优|2.32%|
|环境质量|环境状况优劣度|环境一般，无污染|一般|0.00%|
|人口条件|人口密度|一般|一般|0.00%|
|规划土地用途|规划土地用途|公共管理|较优|0.46%|
||区域交通管制|管制时间短|较优|0.39%|
||宗地形状|矩形|优|0.65%|
||临街状况|一面临主街道|较优|0.57%|

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|-|-|-|-|
|周围土地利用状况|商住混合|较优||
|合计|||5.80%|

（4）开发程度修正 F
本次评估待估宗地基础设施设定为红线外―七通‖（通路、通供水、通排水、通电、通讯、通暖、通气）及红线内―场地平整‖，同基准地价设定的开发程度一致，不需要进行开发程度修正，故本次评估F=0。
（5）容积率修正
委估宗地的规划设定容积率为1.5，同基准地价设定的容积率一致，不需要进行容积率修正，故本次评估容积率修正系数为1。
（6）其它修正
无其他修正事项。
5．计算估价对象价格
经以上分析过程，可得到待估宗地在设定开发程度条件下的土地价格：
宗地一地价＝P×ΠS×（1＋K）+F
＝1080×1.0481×0.9923×（1+5.80%）×1+0
＝1,188.42元/平方米
各宗地基准地价系数修正法的参数取值、评估测算过程及测算结果详见表《基准地价系数修正法技术要点表》。
基准地价系数修正法技术要点表
||||||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
|宗地名称|评估设定用途|土地级别|基准地价（元/m2）|期日修正|区域因素修正|开发程度修正|容积率修正|评估设定年期|年期修正系数|单位地价（元/m2）|
|中昊一|工业|一级|340|1.0481|8.50%|0|1|40.73|0.9589|370.77|
|中昊二|工业|一级|340|1.0481|8.50%|0|1|40.73|0.9589|370.77|
|基地建设项目用地|工业|一级|340|1.0481|8.50%|0|1|43.41|0.9731|376.26|
|氟化物项目用地|工业|一级|340|1.0481|8.50%|0|1|38.92|0.9479|366.51|
|聚醚项目|工业|一级|340|1.0481|8.50%|0|1|40.75|0.9590|370.80|

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|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
|用地|||||||||||
|聚酯项目用地|工业|一级|340|1.0481|8.50%|0|1|35.53|0.9240|357.27|
|GX-2项目用地|工业|一级|340|1.0481|8.50%|0|1|40.75|0.9590|370.80|
|推进剂分厂用地|工业|一级|340|1.0481|8.50%|0|1|43.92|0.9756|377.22|
|院区用地一|科教|二级|1080|1.0481|5.80%|0|1|47.08|0.9923|1,188.42|
|院区用地二|科教|二级|1080|1.0481|5.80%|0|1|47.08|0.9923|1,188.42|
|吉明分公司用地|工业|一级|340|1.0481|8.50%|0|1|48.38|0.9943|384.45|

成本逼近法
成本逼近法是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益等来确定土地价格的评估方法。
其基本公式为：土地价格＝土地取得费＋有关税费＋土地开发费用＋利息＋利润＋土地增值收益。
1．土地取得费及有关税费
（1）土地取得费用
土地取得费用是为了取得土地而向原土地所有者支付的费用征用农村集体土地，需要向农村集体经济组织支付土地补偿费、安置补偿费、青苗补偿费，并对地上附着物进行补偿。除此之外，需支付征地过程中的各项相税费，比如国家规定的有土地管理费和耕地占用税等。
调查对象周边区域的土地利用情况，主要用地类型为农用地，农用土地大部分为耕地，视对象在征用时为耕地。调查对象所在区域的土地取得费用，目前获得类似土地需支付的费用主要有：
③土地补偿费、安置补助费
根据河南省人民政府《关于调整河南省征地区片综合地价标准的通知》（豫政
〔2016〕48号），待估宗地所在区域征地补偿标准为70,000.00元/亩，知土地补偿
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所涉及之黎明化工研究设计院有限责任公司股东全部权益价值资产评估说明 第108页费和安置补助费的补偿标准为105.00元/平方米，故本次评估土地补偿费和安置补助费合计为105.00元/平方米。
④青苗补偿费
根据河南省人民政府《关于调整河南省征地区片综合地价标准的通知》（豫政〔2016〕48号）中关于青苗补偿费的规定，青苗补偿费标准为统一年产值的1倍，待估宗地所在区域统一年产值为2,500.00元/亩，故本次评估青苗补偿费为3.75元/平方米。
（2）相关税费
③耕地开垦费
根据河南省人民政府办公厅《关于加强土地调控严格土地管理的通知》（豫政办〔2007〕33号），待估宗地所在区域耕地开垦费征收标准为12.00元/平方米，故本次评估耕地开垦费为12.00元/平方米。
④耕地占用税
根据河南省《耕地占用税暂行条例》实施办法（河南省人民政府令第124号）（2009年 4月 15日发布），待估宗地所在区域的耕地占用税的适用税额为 22.00元/平方米，所以本次评估耕地占用税为22.00元/平方米。
综上，土地取得费及相关税费合计
=105.00+3.75+12.00+22.00=142.75元/平方米
2．土地开发费
委估土地的开发程度为宗地红线外―七通‖（通路、通供水、通排水、通电、通讯、通暖、通气）及宗地红线内场地平整。根据洛阳市人民政府办公室《关于印发洛阳市城市基础设施配套费征收细则的通知》（洛政办〔2017〕95号），并结合委估宗地实际情况，取待估宗时的开发费用为 65.00元/平方米，宗地红线内场地平整费用为10.00元/平方米，故土地开发费合计为75.00元/平方米。
3．投资利息
根据对象的开发程度和开发规模，设定土地开发周期为 1年，投资利息率按基准日中国人民银行公布的一年期贷款利息率4.35%计。假设土地取得费及相关税费和宗地外的开发费用在征地时一次投入，宗地内开发费用在开发期内均匀投入，故：
投资利息=（土地取得费及相关税费＋宗地外开发费用）×开发周期×利率＋宗
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所涉及之黎明化工研究设计院有限责任公司股东全部权益价值资产评估说明 第109页地内开发费用×开发周期×利率×0.5
=（142.75+65.00）×4.35%×1＋10×4.35%×1×0.5
=9.25元/平方米
4．投资利润
通过调查当地土地开发的投资回报情况来确定本次评估的土地开发年投资利润率为8%。
投资利润=（土地取得费及相关税费＋土地开发费）×开发周期×年投资利润率=（142.75+75.00）×1×8%
=17.42元/平方米
5．土地增值收益
本次评估中的土地增值包括土地资源和土地资本的双重增值，所考虑的土地增值的形式主要为二种：（1）土地用途转换型增值；（2）外部投资作用型增值。
考虑到对象所为出让用地，经调查当地国土部门后确定土地增值收益为土地取得成本合计的40%。
土地增值收益=（土地取得费及相关税费＋土地开发费＋投资利息＋投资利润）×40%=97.77元/平方米
6．区域及个别因素修正
根据上述基准地价修正法，按照待估宗地的区域因素及个别因素条件，得到待估宗地地价影响因素修正系数为5.80%。在此引用基准地价修正法对区域及个别因素的修正，即确定待估宗地区位修正系数调整为5.80%。
7．无限年期土地使用权价格
依据成本逼近法计算公式，即得无限年期土地使用权价格。
无限年期地价=（土地取得费及相关税费+土地开发费+利息+利润+土地增值收益）×（1±区位修正系数）
=（142.75+75.00+9.25+17.42+97.77）×（1+5.80%）
=362.04元/平方米
8．确定土地使用年期修正系数年期土地使用权价格
土地使用年期修正系数确定公式为：
K=[1－1/（1＋r）n]
式中：r－－－土地还原率（土地还原率按评估基准日时中国人民银行公布的
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所涉及之黎明化工研究设计院有限责任公司股东全部权益价值资产评估说明 第110页一年期(含一年)存款利率1.50%，再加上一定的风险因素调整值，本次评估取整按7.00%计。）
n－－－－对象设定年期（47.08年）
故K=[1-1/(1+7.00%)^47.08]=0.9586
9．成本逼近法最终价格
成本逼近法测算结果=无限年期地价×年期修正系数
=362.04×0.9586
=347.07元/平方米
两种方法相结合确定评估结果
根据以上评估过程，采用基准地价系数修正法和成本逼近法对评估对象分别进行了测算，因两种方法评估结果差异较大，经评估人员进一步分析，认为基准地价系数修正法更能反应委估宗地在评估基准日的市场价值，故选取基准地价系数修正法的评估结果作为最终评估结果。
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|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
|宗地名称|土地用途|土地面积（M2）|基准地价系数修正法（元/平方米）|权重|成本逼近法（元/平方米）|权重|土地地面单价（元/平方米）|土地总价（元）|
|中昊一|工业|5,908.80|370.77|1.0|270.82|0.0|370.77|2,190,800.00|
|中昊二|工业|12,305.90|370.77|1.0|270.82|0.0|370.77|4,562,700.00|
|基地建设项目用地|工业|33,117.00|376.26|1.0|274.84|0.0|376.26|12,460,600.00|
|氟化物项目用地|工业|40,622.70|366.51|1.0|267.72|0.0|366.51|14,888,600.00|
|聚醚项目用地|工业|13,029.80|370.80|1.0|270.84|0.0|370.80|4,831,400.00|
|聚酯项目用地|工业|13,388.50|357.27|1.0|260.97|0.0|357.27|4,783,300.00|
|GX-2 项目用地|工业|20,552.40|370.80|1.0|270.84|0.0|370.80|7,620,800.00|
|推进剂分厂|工业|56,491.50|377.22|1.0|275.53|0.0|377.22|21,309,700.00|

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|用地|||||||||
|院区用地一|科教|43,360.03|1,188.42|1.0|347.07|0.0|1,188.42|51,529,900.00|
|院区用地二|科教|41,394.67|1,188.42|1.0|347.07|0.0|1,188.42|49,194,300.00|
|吉明分公司用地|工业|11,318.90|384.45|1.0|280.82|0.0|384.45|4,351,600.00|

（九）评估结果及分析
1．评估结果
经评估，无形资产—土地使用权评估结果 177,723,700.00元，较账面价值71,845,327.77元增值105,878,372.23元，增值率 147.37%。
2．评估结果分析
评估增值的主要原因为：待估宗地取得时间为2011年之前的土地，其土地的原始入账价值为企业以2011年改制的评估值为依据进行账务处理后的价值；宗地取得时间为2011年之后的土地，其土地的原始入账价值为企业划拨地转出让地时补缴的出让金价款金额。至评估基准日 2017年 9月 30日，洛阳市土地价格有一定幅度的上涨，导致土地评估增值。
（十）特殊事项及说明
无。
七、无形资产—其他无形资产评估技术说明
无形资产-其他无形资产账面原值 46,914,007.46元，账面净值 27,954,341.57元，主要有两类，外购软件和专利技术。
外购软件账面原值956,107.46元，账面净值574,100.19元，为企业购买的PKPM节能软件、石化安装工程设计概算软件、电气工程设计软件、SPDA设计软件、土建工程造价预算软件V16.86、三维设计软件、用友财务软件、IPAA软件、PKPM软件、SIGMA分子结构设计软件、原材料在推进剂中的能量估算软件和 HW-2000色谱数据工作站软件V1.0HTPB版等。
纳入评估范围的专利和专有技术，为企业拥有的自该公司成立以来自创的专利技术。包括1项实用新型（处于专利权维持阶段）、15项发明专利（处于专利权
维持阶段），账面记录的专利均为企业自主研发获得，评估基准日账面价值
27,380,241.38元。
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所涉及之黎明化工研究设计院有限责任公司股东全部权益价值资产评估说明 第112页（一）其他无形资产-外购软件
本次评估对于外购的办公软件，评估人员查阅相关的证明资料，了解原始入账价值的构成，摊销的方法和期限，查阅了原始合同。经核实表明细账、表金额相符，本次评估对购买的办公软件按基准日市场价格减去升级费用后的金额确认评估值
外购的软件包括 PKPM节能软件、石化安装工程设计概算软件、电气工程设计软件、用友财务软件、PKPM软件等12个软件属于通用的软件。评估人员已核查企业的相关购买合同，现场观察了软件的使用情况，并上网查询了解了该软件的市场价格水平。以相同软件的现行市场价格减去升级费用后的金额确认评估值。
故上述外购软件的评估值为508,700.00元。
（二）其他无形资产-专利
1.评估范围
其他无形资产专利技术，共100项，其中账面记录的专利16项，账面未记录的专利技术84项。其中授权专利技术64项，包括52项发明专利，12项实用新型；
处于受理及公示阶段的专利申请36项，包括33项发明专利，3项实用新型；
企业对于研发费于发生当期予以费用化，研发形成的相关专利技术在评估基准日账面值为零，企业对于经营过程中涉及的相关专利技术进行了申报，纳入了本次评估范围。
截至评估基准日纳入评估范围内的账面上记录的专利账面原值 45,957,900.00元，账面净值 27,380,241.38元，为聚氨酯系列专利技术、过氧化氢系列专利技术和含氟精细化学品系列专利技术，包括15项发明专利，1项实用新型。为2012年中国化工集团公司所属中国昊华化工（集团）总公司重组改制上市项目之黎明化工研究院以中水致远资产评估有限公司出具的中水致远评报字【2012】第1007号评估报告，经集团备案后的评估结果 45,957,900.00元为依据作为账面价值。
截至评估基准日纳入评估范围内的账面未记录的专利技术，为聚氨酯系列专利技术、过氧化氢系列专利技术、含氟精细化学品系列技术、特种化学品系列专利技术，包括70项发明专利，14项实用新型。
企业申报评估的专利权主要用于化工行业等相关领域，专利技术的基本情况
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所涉及之黎明化工研究设计院有限责任公司股东全部权益价值资产评估说明 第113页如下表：
1）账面记录的专利技术
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|专利名称|专利号|类型|申请日|授权日/公告日|专利权人|
|聚氨酯系列相关技术专利||||||
|一种电子元件密封用聚氨酯灌封料|2009101730195|发明|2009/8/27|2011/5/11|黎明院|
|无卤阻燃聚双环戊二烯材料及其制备方法|2010100048290|发明|2010/1/13|2012/6/6|黎明院|
|一种浇注型聚氨酯弹性体及其制备方法和用途|201010526534X|发明|2010/10/19|2012/6/6|黎明院|
|一种低粘度聚氨酯灌封料及其制备方法和用途|2010105296422|发明|2010/10/25|2012/5/23|黎明院|
|一种烯丙基聚醚的制备方法|2011100797513|发明|2011/3/25|2012/10/10|黎明院|
|一种耐热型热塑性聚氨酯弹性体及其制备方法|2011100807144|发明|2011/3/21|2012/8/29|黎明院|
|一种 TODI 基热塑性聚氨酯弹性体制备方法|2011100795787|发明|2011/3/27|2012/8/8|黎明院|
|一种阻燃聚双环戊二烯组合物及其热固性材料和制备方法|2011100859971|发明|2011/3/30|2013/7/31|黎明院|
|一种混酸型聚酯制备的聚氨酯微孔弹性体及制备方法|201110117733X|发明|2011/4/29|2012/9/5|黎明院|
|一种聚氨酯微孔弹性体及其制备方法|2011101177344|发明|2011/4/29|2012/7/18|黎明院|
|一种聚氨酯树脂组合物及其制备方法和用途|2011101573740|发明|2011/6/3|2012/12/5|黎明院|

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|一种聚氨酯弹性体组合料及其透明弹性体的制备方法|2011101574086|发明|2011/6/3|2012/12/5|黎明院|
|一种舰船隔振器用聚氨酯材料及其制备方法|2011101767820|发明|2011/6/17|2012/11/21|黎明院|
|一种环保型贮存稳定的反应注射成型用聚氨酯组合物及其制备方法|2011101767981|发明|2011/6/17|2011/6/17|黎明院|
|过氧化氢系列相关技术专利||||||
|含氟精细化学品相关技术专利||||||
|一种大容量制氟用耐腐蚀电解槽|2008201295575|新型|2008/8/22|2009/8/19|黎明院|
|一种六氟化硫的提纯方法及其设备|2010102010809|发明|2010/6/4|2012/1/25|黎明院|

2）账面未记录的专利技术
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|名称|专利类型|专利号|申请日|授权日（公开日）|
|聚氨酯系列相关技术专利|||||
|一种微孔聚氨酯弹性体材料及其制备方法和用途|发明|2011103879515|2011/11/30|2013/10/23|
|一种热塑性聚氨酯微孔弹性体及其制备方法|发明|2012101146815|2012/4/11|2014/3/19|
|一种含氟水性聚氨酯固化剂及其制备方法|发明|2012104245598|2012/10/31|2015/7/1|
|一种高硬度热塑性聚氨酯弹性体及其制备方法|发明|2013100885797|2013/3/20|2015/1/21|
|一种高效稳定的催化体系及其在|发明|2013101777802|2013/5/7|2015/7/1|

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|环烯烃聚合配方中的应用|||||
|一种低硬度耐溶剂聚氨酯弹性体及其制备方法|发明|2013103341501|2013/7/25|2015/10/7|
|一种丝网印刷胶辊用聚氨酯弹性体材料及其制备方法|发明|2013103341465|2013/7/25|2016/3/16|
|一种连续合成聚醚的方法|发明|2013106325341|2013/11/25|2016/3/16|
|一种聚醚的连续合成方法|发明|2013106325816|2013/11/25|2016/6/1|
|一种耐磨喷涂聚氨酯树脂组合物及其制备方法和施工方法|发明|2013106923078|2013/12/18|2016/8/17|
|一种用于填充桥梁调高支座的聚氨酯树脂及其制备方法和施工方法|发明|2014100856426|2014/3/3|2016/8/17|
|一种快速脱模耐候型聚氨酯反应注射成型用组合物及其制备方法|发明|2013101296465|2013/4/9|2015/3/11|
|一种高性能聚氨酯弹性体及其制备方法|发明|2014101243797|2014/3/27|2017/4/12|
|一种粉末型水性聚氨酯及其制备方法|发明|2014102032098|2014/5/14|2017/6/6|
|一种导热绝缘环氧树脂灌封胶及制备方法|发明|2014104577179|2014/9/11|2016/6/22|
|一种高耐磨聚氨酯弹性体及其制备方法|发明|2014105024572|2014/9/19|2017/7/7|
|一种室温固化聚氨酯灌封材料及其制备方法|发明|201410508782X|2014/9/19|2016/9/14|
|一种筛板用聚酯型聚氨酯树脂组合物及其制备方法和使用方法|发明|2015100228633|2015/1/9|2017/6/6|
|一种ε-己内酯的脱酸装置|新型|2016202973382|2016/4/1|2016/9/14|

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|一种大分子量聚氨酯丙烯酸酯树脂及其制备方法|发明|201410085564X|2014/3/3|
|一种聚氨酯密封材料及其制备方法|发明|201410782163X|2014/12/18|
|一种用于车衣的可调温聚氨酯材料及其制备方法|发明|2014107821786|2014/12/18|
|一种聚氨酯硬泡组合料及其制备方法|发明|2015102269411|2015/4/24|
|一种聚氨酯弹性体及其制备方法|发明|2015102269430|2015/4/24|
|一种原位氧化环己酮制备 ε-己内酯的方法|发明|2015104170754|2015/7/16|
|一种合成高浓度无水过氧乙酸溶液联产乙酰脲的方法|发明|201610030604X|2016/1/19|
|一种制备低水含量高浓度过氧乙酸的乙酸溶液的方法及连续化生产装置|发明|2016100306054|2016/1/19|
|一种制备无水过氧乙酸溶液的方法及其装置|发明|2016100307979|2016/1/19|
|一种桥梁用高硬度聚氨酯弹性体承压支座材料及其制备方法和使用方法|发明|2016100307983|2016/1/19|
|复合型慢回弹聚氨酯软质泡沫及其制备方法|发明|2016100307998|2016/1/19|
|一种制备可调温聚氨酯泡沫的方法|发明|201610716323X|2016/8/18|
|一种低成本安全轮胎内部填充用聚氨酯材料及其使用方法|发明|2016107111201|2016/8/18|
|一种环保高性能快速脱模聚氨酯|发明|2017105299085|2017/6/23|

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|反应注射成型组合物及其自催化扩链剂的制备方法|||||
|过氧化氢系列相关技术专利|||||
|一种同步合成过氧化氢与过氧乙酸的方法|发明|2012100371106|2012/2/10|2014/8/6|
|一种提高蒽醌法制过氧化氢氢化液氧化收率的方法|发明|2013101225135|2013/3/29|2015/3/11|
|一种液液萃取用悬挂式降液管|发明|2014104037467|2014/8/7|2015/12/16|
|一种制备ＴＳ－１钛硅分子筛的方法|发明|2014104577041|2014/9/11|2016/2/24|
|一种蒽醌及其衍生物生产过程产生的废酸中蒽醌磺酸的分离方法|发明|2015102267740|2015/4/24|2016/8/17|
|一种胺类废气燃烧处理实验装置|新型|2015206670064|2015/9/1|2016/1/20|
|一种蒽醌法制取过氧化氢的固定床反应器|新型|2016208742767|2016/8/5|2017/3/15|
|一种废气燃烧处理设备|发明|2015105461121|2015/9/1||
|一种用于含胺类废气燃烧处理的负载型催化剂|发明|2015105461136|2015/9/1||
|一种蒽醌法制取过氧化氢的固定反应器|发明|2016106874605|2016/8/5||
|一种纯化工业过氧化氢溶液的方法|发明|2016107111199|2016/8/18||
|一种乙醇法制备四丁基脲的方法|发明|2016107160299|2016/8/18||
|一种水相法制备四丁基脲的方法|发明|2016107160528|2016/8/18||
|一种蒽醌法制过氧化氢氧化塔的气液分离装置|发明|2017104296925|2017/6/1||
|一种蒽醌法制过氧化氢氧化塔的|新型|2017206666138|2017/6/1||

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|内置换热装置|||||
|一种蒽醌法制过氧化氢氧化塔的气液分离装置|新型|2017206666142|2017/6/1||
|含氟精细化学品相关技术专利|||||
|三氟化氮用耐腐蚀电解槽|发明|2011103189859|2011/10/10|2014/6/18|
|一种用于生产六氟化钨的立式逆流氟化炉及其s使用方法|发明|2012102911876|2012/8/8|2014/6/18|
|一种四氟化碳制备工艺及其设备|发明|2012103554575|2012/9/7|2015/2/11|
|一种制备双（七氟异丙基）三氟化膦的方法|发明|2013105049310|2013/10/24|2016/6/1|
|一种制备六氟化硫的多室反应器及其使用方法|发明|2014101679819|2014/4/18|2016/9/14|
|一种六氟化钨冷冻捕集器及其使用方法|发明|201410203212X|2014/5/14|2016/1/20|
|一种电化学氟化电解槽|发明|2015100204164|2015/1/7|2017/1/25|
|一种纯化六氟乙烷的方法|发明|2015100204234|2015/1/7|2016/4/20|
|一种四氟化碳中微量三氟化氮的去除工艺|发明|2015100204639|2015/1/7|2017/1/25|
|一种电解制氟用阳极|新型|2015200282277|2015/1/7|2015/7/1|
|一种用于制备高纯六氟化钨的吸附塔|新型|2016202058514|2016/3/11|2016/8/17|
|一种用于去除六氟化钨中金属元素杂质的装置|新型|2016202973378|2016/4/1|2016/10/19|
|一种用于制备高纯六氟化钨的吸|发明|2016101530659|2016/3/11||

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|附塔及其使用方法|||||
|一种制备全氟甲基环己烷的方法|发明|2017101674151|2017/3/10||
|一种提纯全氟甲基环己烷的方法|发明|2017102440103|2017/4/11||
|特种化学品系列相关技术专利|||||
|一种固液分离袋式过滤机|发明|2012104953110|2012/11/29|2015/9/2|
|一种溶剂块状物的溶解槽|发明|2013100885886|2013/3/20|2015/7/1|
|一种制备Ｎ－甲基－Ｎ，Ｎ，－二苯基脲的方法|发明|2013101627881|2013/4/26|2014/11/26|
|一种制备二聚酸二异氰酸酯的方法|发明|2014104037772|2014/8/7|2017/1/11|
|一种制备超细碳化钛的方法|发明|2015100451797|2015/1/29|2017/1/11|
|一种视镜清洗系统|新型|2015205398119|2015/7/24|2016/3/16|
|一种液-液分层放料控制装置|新型|2015205398710|2015/7/24|2016/1/20|
|一种氢氧化钠的溶解系统|新型|2015205397366|2015/7/24|2016/1/20|
|一种水相反应液的连续萃取水洗装置|新型|2016202057808|2016/3/11|2016/8/17|
|一种转盘式萃取水洗一体装置|新型|2016210493387|2016/8/30|2017/3/15|
|一种聚合物储氢材料多乙烯多胺基硼酸及其制备方法和使用方法|发明|2015100451922|2015/1/29||
|一种视镜清洗系统及其使用方法|发明|2015104380447|2015/7/24||
|一种液-液分层放料控制装置及其使用方法|发明|2015104385031|2015/7/24||

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|一种水相反应液的连续萃取水洗装置及其使用方法|发明|2016101530644|2016/3/11|
|一种聚叠氮缩水甘油醚及其制备方法和用途|发明|2016102209631|2016/4/4|
|一种转盘式萃取水洗一体装置及其使用方法|发明|201610820668X|2016/8/30|
|一种用于合成高分子量聚氧化烯烃的聚合釜|新型|2016214767579|2016/12/22|
|一种合成 1,3,5-环己烷三羧酸的方法|发明|2017106684624|2017/8/1|
|一种高分子量星型聚氧化乙烯醚造粒工艺及其设备|发明|2017107697123|2017/8/23|
|一种制备 ε-己内酯的方法及其连续化生产装置|发明|2017108735762|2017/9/14|

2.评估方法
对于专利技术的评估方法主要有市场法、成本法和收益法三种。
市场法对于技术市场和资本市场比较发达的国家和地区，是一种常用的有效方法。这种评估方法主要是通过在市场上选择相同或相近似的专利及专有技术作为参照物，针对各种价值影响因素，如专利及专有技术的功能进行类比，将被评估专利及专有技术与参照物进行价格差异的比较调整，分析各项调整结果、确定专利及专有技术的价值。
使用市场法评估专利及专有技术的前提是市场数据比较公开化，需要存在着具有可比性的参照物，并且参照物的价值影响因素明确，应能够量化。市场法使用较多的是功能性类比法。由于我国专利及专有技术市场目前尚处发展阶段，专利及专有技术保护环境还很不规范，以及专利及专有技术产品的盗版现象等使得
专利及专有技术产品的公平交易数据采集较为困难，因此市场法在目前我国专利
及专有技术评估应用中的操作性还具有较大的难度。
北京天健兴业资产评估有限公司
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所涉及之黎明化工研究设计院有限责任公司股东全部权益价值资产评估说明 第121页成本法是评估专利及专有技术价值应用最为成熟的一种方法。对于诸如某些企业或行业系统内的自用专利及专有技术，由于不存在明确的社会性市场或市场的容量、需求量较少，通常难以通过销售专利及专有技术产品确定专利及专有技术产品的价值（这种专用或自用专利及专有技术产品的收益大多隐含在企业或行业系统内的整体效益之中）的情况，采用成本法评估就较为客观和可行。另外，对于尚未推入市场的专利及专有技术产品，采用成本法进行评估也具有较强的说服力。成本法评估的不足是对于专利及专有技术产品的创造性价值考虑较少，因此，对专利及专有技术产品维护成本的预测准确性与否，将对专利及专有技术的价值构成一定的影响。
收益法是通过估算待评估专利及专有技术产品在未来的预期收益，并采用适宜的折现率折算成现值，然后加总求和得出专利及专有技术价值的一种评估方法。
采用收益法进行评估，首先要解决有关专利及专有技术产品收入、折现率以及专利及专有技术产品的寿命期等基本参数的选取问题。
使用收益法评估的基础是专利及专有技术产品首先要具备较充分的客户群；
并且专利及专有技术与经营收益之间存在较为稳定的比例关系；专利及专有技术产品的未来收益可以预测。
本次委估的专利技术属于化学行业的专利技术，截至评估基准日已具备充分的客户群，且与经营收益之间存在稳定的关系，专利权未来的收益及经济寿命可以预测，所以本次采用收益法对其进行评估。
收益法的关键是要界定委估专利技术所产生的未来收益，这通常是采用分成收益法来进行的。分成收益法应用中，借鉴国际贸易中的分成基数与分成率的匹配关系，有两种具体的计算方法，即净收益分成法和销售收入分成法。本次评估采用销售收入分成法来对委估专利技术的价值进行评估。
本次评估中的销售收入分成收益法，即首先预测使用委估专利技术在未来的经济年限内各年的销售收入；然后再乘以适当的委估专利技术在销售收入中的分成率；再用适当的资金机会成本（即折现率）对每年的分成收入进行折现，得出的现值之和即为委托评估技术的评估现值，其基本计算公式为：
n R K
P i
(1 r)i
i1
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所涉及之黎明化工研究设计院有限责任公司股东全部权益价值资产评估说明 第122页其中：P——专利及专有技术评估值
K——销售收入分成率
Ri——专利及专有技术产生的销售收入
i——收益期限
r——折现率
3.专利技术在日常经营的应用情况介绍
（1）委估技术来源
黎明化工研究设计院有限责任公司的聚氨酯系列专利技术、过氧化氢系列专利技术、含氟精细化学品系列专利技术和特种化学品系列专利技术的开发得到洛阳市政府的科技扶持；该企业自成立以来在技术上就立足于自主研发，同时培养自己的研发团队，增强企业自主创新能力。由于黎明化工研究设计院有限责任公司的主要股东中国昊华化工集团股份有限公司进入该领域较早，有一定的技术积累，使得黎明化工研究设计院有限责任公司在业内无论是研发能力还是产业化能力都有一定的竞争力，该公司在四个专业领域具有一定的科研优势，其中在特种化学品领域科研优势明显，在聚氨酯新材料、含氟电子气体材料、过氧化氢及配套原材料等领域具有领军位置，是多项国家标准和行业标准的制定者的研发实力在国内该领域有较强竞争力。
目前黎明化工研究院弹性体在聚氨酯浇注弹性体、聚氨酯灌封材料、聚氨酯微孔弹性体、热塑性聚氨酯弹性体、聚氨酯防水材料、双金属氰化物催化剂（DMC）研制等方面拥有自主知识产权，除部分作为专有技术外其它部分技术则通过申请专利加以保护。
根据市场的需求和行业的发展趋势，黎明化工研究设计院有限责任公司研发中心每年确定一定数量的项目，属于高新技术的项目还积极申请国家、省市的科研立项，也得到了相应的资金资助。在研发费用上，该公司还自筹资金，每年划拨一定金额的研发费，按项目的难易程度分配到科研项目，在成本上以研发技术的转化成果单独核算。预研项目取得的科研成果，积极申请专利和成果鉴定，同时加快成果转化能力，促进科研成果早日产生效益。
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所涉及之黎明化工研究设计院有限责任公司股东全部权益价值资产评估说明 第123页（2）委估技术的核心技术和优势分析
委估专利可以分为四大类，分别为聚氨酯系列专利技术、过氧化氢系列专利技术、含氟精细化学品系列专利技术和特种化学品系列专利技术，其中：聚氨酯系列专利技术主要应用于聚氨酯业务，过氧化氢系列专利技术主要应用于触媒业务和技术转让、服务、分析检测业务，含氟精细化学品系列专利技术应用于六氟化硫业务，特种化学品系列专利技术应用于特种化学品业务。主要专利概况如下： 1)聚氨酯系列专利技术
该类技术对应产品有浇注物料、弹性体制品、聚酯多元醇、聚醚多元醇、包装泡沫组合料等。
聚氨酯板块是黎明院近几年重点发展的专业领域之一。黎明院从上个世纪八十年代初就开始涉入该领域，致力于聚氨酯各种原材料、助剂、组合料、浇注物料以及制品的研究、开发、生产和技术辐射。30多年来在该领域共获得近百项技术成果，其中24项达到国际先进水平，13项获省部级以上成果奖励。
根据市场的需要，先后开发了几十种聚氨酯类产品，并形成了一定生产规模，其中汽车用环保节能型高回弹泡沫组合料、节能保温硬泡组合料、汽车用环保节能型玻璃包边组合料、高速铁路客运专线用弹性体浇注物料、耐溶剂聚酯多元醇及高档运动鞋聚氨酯材料等产品拥有一定行业优势，已广泛应用于汽车、家电、建材、矿山、航空和铁路运输等领域。
新开发的具有良好市场前景的聚氨酯类产品有：低不饱和度高活性聚醚、汽车用环保节能型轮胎填充料、汽车用环保节能型方向盘组合料、耐热热塑性聚氨酯弹性体、高耐磨聚氨酯弹性体制品、室温浇注室温固化聚氨酯弹性体浇注物料等产品。
黎明院是中国聚氨酯工业协会理事长单位和中国胶粘剂协会理事单位，建有国家反应注射成型工程技术研究中心和河南省聚氨酯弹性体工程实验室。2013年对国家反应注射成型工程技术研究中心进行了机构调整和资源配置优化，研发能力明显增强，能够集中优势力量开展技术开发、成果转化、技术辐射等工作；2014年与化工分销领先者上海和氏璧化工有限公司战略合作协议，并合作开发一种高性能聚氨酯胶黏剂；随着科研平台建设力度的加大和市场开拓能力的提升，将促
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所涉及之黎明化工研究设计院有限责任公司股东全部权益价值资产评估说明 第124页使黎明院聚氨酯产品研发、市场销售水平迈上新的台阶。
由于未来几年汽车、建筑等行业对聚氨酯产品的需求稳中略有下降，预期黎明院聚氨酯板块业务将步入稳定期。
黎明院重视对委估技术的知识产权保护，对专有技术通过保密措施，保护其技术机密。还根据需要和可能向国家知识产权局申请了多项专利保护。委估技术相关的已公开的专利信息如下表：
||||
|-|-|-|
|技术特点|取得方式|使用情况|
|绝缘性好、防潮性、力学性能优异|研发|聚氨酯灌封料|
|无卤阻燃|研发|聚双环戊二烯|
|耐热、耐油性能优异|研发|聚氨酯弹性体|
|低粘度、透明、吸水率低|研发|聚氨酯灌封料|
|双键值高，分子量分布窄|研发|聚醚|
|耐热|研发|聚氨酯弹性体|
|配方易于调整，操作简单|研发|聚氨酯弹性体|
|阻燃剂用量少|研发|聚双环戊二烯|
|良好的耐磨性、耐弯折性以及尺寸稳定性|研发|聚酯|
|综合性能好|研发|聚氨酯弹性体|

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||||
|-|-|-|
|固化后收缩率小|研发|浇注物料|
|透明，良好的物理机械性能|研发|聚氨酯弹性体|
|承载能力大，固有频率小|研发|聚氨酯弹性体|
|贮存稳定，环境友好|研发|聚氨酯组合料|
|密度和成本低，耐油性能好|研发|聚氨酯弹性体|
|较高使用温度和较好耐老化性能|研发|聚氨酯弹性体|
|提高耐热性、耐水性和粘接强度|研发|水性聚氨酯|
|高硬度|研发|聚氨酯弹性体|
|催化剂用量小，高效|研发|聚双环戊二烯|
|耐溶剂|研发|聚氨酯弹性体|
|良好的回弹性、耐磨性、耐弯折性|研发|聚氨酯弹性体|
|连续法|研发|聚醚|
|连续法|研发|聚醚|
|在相对湿度大于 70%的环境下施工不发泡|研发|喷涂聚氨酯|
|适用期长，固化物强度高|研发|聚氨酯桥梁支座|

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||||
|-|-|-|
|快速脱模，耐候性好|研发|聚氨酯组合料|
|优异回弹性能|研发|聚氨酯弹性体|
|使用方便|研发|水性聚氨酯|
|导热绝缘|研发|环氧灌封胶|
|高耐磨|研发|聚氨酯弹性体|
|室温固化，耐盐雾和湿热|研发|聚氨酯灌封料|
|低温性能佳|研发|浇注物料|
||研发|己内酯|
|涂膜硬度低，优异的力学性能和柔韧性|研发|功能聚氨酯|
|粘结性能好|研发|功能聚氨酯|
|可调温|研发|功能聚氨酯|
|泡沫导热系数低，成本低|研发|聚氨酯组合料|
|良好的力学性能和优异的耐疲劳性|研发|聚氨酯弹性体|
|原位氧化新工艺|研发|己内酯|

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||||
|-|-|-|
|联产乙酰脲|研发|己内酯|
|过氧乙酸含量高，水含量低|研发|己内酯|
|无水过氧乙酸溶液|研发|己内酯|
|操作工艺性好、硬度高|研发|聚氨酯弹性体|
|“结构型慢回弹”和“气囊型慢回弹”的双重慢回弹特征|研发|慢回弹泡沫|
|可调温聚氨酯泡沫|研发|调温聚氨酯|
|粘度低、可操作时间长、填充速度快|研发|聚氨酯轮胎填充料|
|气味低、VOC低、耐候性好、脱模时间短|研发|聚氨酯组合物|

2)过氧化氢系列专利技术
黎明院2013年对过氧化氢板块的业务结构进行了调整，关停了近几年一直处于亏损状态的过氧化氢装置，目前主要集中于过氧化氢技术转让、配套产品的研发和生产等方面。
黎明院是蒽醌法制过氧化氢技术的创始单位，综合技术处于国际先进水平，
该技术曾荣获 1978年全国科学大会奖，1985年和 1995年先后两次荣获国家科技
进步二等奖，在国内外享有较高声誉。目前该技术已在国内外转让建成60多套装
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所涉及之黎明化工研究设计院有限责任公司股东全部权益价值资产评估说明 第128页置，生产规模近 800万吨。2014年 9月份转让台湾义芳化学股份有限公司的年产 4万吨过氧化氢装置（其中食品级35%浓度7500t/a，其余为工业级）是黎明院对外转让的第一套食品级过氧化氢生产装置，该套过氧化氢装置的成功开车，拓宽了黎明院过氧化氢的技术转让市场；新开发的蒽醌法过氧化氢生产工艺成功应用于怀化市双阳林化有限公司 5改 7项目（5万吨/年扩产改造至 7万吨/年），同等规模装置应用该工艺技术可减少投资和降低运行成本，在当前国内过氧化氢装置大多追求低成本、高产能的背景下，该项技术的推广具有更深远的意义，将在一定程度上推动过氧化氢行业的技术进步。
过氧化氢属绿色环保产品，广泛应用于造纸、电子等行业，随着国家对环保的重视和过氧化氢应用领域的不断扩大和配套产品的改进开发，黎明院过氧化氢板块业务也将迎来较好的发展机遇。
过氧化氢系列专利明细如下：
||||
|-|-|-|
|技术特点|取得方式|使用情况|
|同步合成过氧化氢与过氧乙酸|研发|过氧化氢|
|增加产品得率，提高安全性|研发|过氧化氢|
|局部阻力可调，操作弹性大|研发|过氧化氢|
|晶粒较大且均匀|研发|钛硅分子筛|
|实现废酸治理与资源回收利用|研发|过氧化氢|
|节能，催化剂更换简便|研发|废气处理实验装置|
|温度可调节、延长催化剂的使用寿命|研发|过氧化氢|
|节能，催化剂更换简便|研发|过氧化氢|
|操作工艺简单，废气去除率|研发|过氧化氢|

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|-|-|-|
|高|||
|温度可调节、延长催化剂的使用寿命|研发|过氧化氢|
|条件温和，易于实施|研发|过氧化氢|
|方法简单、便捷、安全、可操作性强|研发|过氧化氢|
|方法安全、环保、成本低廉|研发|过氧化氢|
|减少氧化尾气中夹带工作液|研发|过氧化氢|
|换热器对塔内反应的影响低|研发|过氧化氢|
|减少氧化尾气中夹带工作液|研发|过氧化氢|

3)含氟精细化学品相关专利技术
黎明院是国内首家研究开发六氟化硫生产工艺的单位，在六氟化硫研发领域取得数十项技术研究及革新成果，在制氟及六氟化硫生产行业的综合技术实力达到了国内领先水平，产品质量达到国际先进水平，其中部分技术已处于世界领先水平，六氟化硫产品近几年在国内市场占有率超过25%。
面对日趋激烈的工业六氟化硫市场和电子气体需求市场的变化，近几年相继开发出了电子级六氟化硫、三氟化氮、四氟化碳、六氟化钨、六氟乙烷等多种含氟电子特气产品，该类产品广泛应用于电子电器、半导体、液晶显示面板、太阳能薄膜电池等领域。黎明院现拥有年产2000吨的六氟化硫生产线、年产500吨的高纯六氟化硫生产线、年产 1000吨的电子级三氟化氮生产线以及其它各类产品生产线。
随着电子等行业的发展，黎明院的氟系列产品将具有良好的市场前景。
含氟精细化学品系列专利技术明细如下:
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|-|-|-|
|技术特点|取得方式|使用情况|

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|-|-|-|
|大容量、耐腐蚀|研发|氟化物电解槽|
|高纯度|研发|六氟化硫|
|耐腐蚀、传热效果好、造价较低|研发|氟化物电解槽|
|保证下落物料的连续性和均匀性|研发|六氟化钨|
|简便、高效、适于工业化|研发|四氟化碳|
|氟化更完全，产品提纯简单|研发|三氟化膦|
|反应可控，使用方便|研发|六氟化硫|
|提高六收集效率，避免捕集器堵塞|研发|六氟化钨|
|电极板活动连接、间距可调|研发|氟化电解槽|
|氟氯烃含量可去除至1ppmv|研发|六氟乙烷|
|NF3的含量去除到1ppmv|研发|三氟化氮|
|寿命长、电流分布均匀、电流密度高|研发|氟化电解槽|
|吸附效率高，六氟化钨可回收|研发|六氟化钨|
|结构简单紧凑、自动进料、连续生产|研发|六氟化钨|
|吸附效率高，六氟化钨可回收|研发|六氟化钨|
|工艺简单，产品纯度高，电|研发|有机氟|

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||||
|-|-|-|
|解效率高|||
|产品纯度大于99.9%|研发|有机氟|

4)特种化学品系列专利技术
黎明院伴随着“两弹一星”战略工程的需求诞生，是我国唯一以化学推进剂原材料研制为主体发展起来的综合性研究开发机构，50余年来先后研制开发出数十种固体、液体推进剂原材料以及其他军工配套材料，已有多个品种具备批量供货能力，产品广泛应用于国防及航空航天业，先后应用于数十种武器型号、神舟系列飞船和嫦娥探月工程等重点工程项目，为我国各种战略、战术武器的研制和生产、载人航天工程、卫星的发射提供了保证，对我国国防事业的发展起到了积极促进作用。
2014年随着总投资1.79亿元的国家唯一的多品种、小批量化学推进剂及原材料科研生产基地建成，相关配套设施得到进一步加强和完善，黎明院在化学推进剂原材料研发和生产方面的优势进一步得到增强。
特种化学品系列专利技术明细如下：
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|-|-|-|
|技术特点|取得方式|使用情况|
|固液分离|研发|分离设备|
|操作方便|研发|溶解槽设备|
|方法更简易|研发|AK-Ⅱ|
|方法简单|研发|DDI|
|效率高、成本低、粒径小、分布窄、纯度高|研发|碳化钛|
|节省清洗剂、清洗效果好|研发|视镜清洗系统|
|操作简单、成本低|研发|放料控制装|

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|-|-|-|
|||置|
|解决堵塞放料管，提高安全性|研发|溶解系统|
|工艺流程短，设备投入少，生产效率高|研发|萃取装置|
|可连续一次完成水相反应液萃取和水洗|研发|萃取塔|
|新型储氢材料|研发|储氢材料|
|节省清洗剂、清洗效果好|研发|新型设备|
|操作简单、成本低|研发|过氧化氢|
|工艺流程短，生产效率高|研发|新型设备|
|工艺简单，易于工业化|研发|特种化学品|
|可连续一次完成水相反应液萃取和水洗|研发|新型设备|
|三层组合式搅拌器|研发|特种化学品|
|后处理简单，氢化溶剂分离简便溶剂可循环|研发|特种化学品|
|物料为粒状，且不易被氧化|研发|特种化学品|
|连续化生产|研发|己内酯|

（3）委估技术的应用情况说明
黎明化工研究设计院有限责任公司的技术主要以产品形式体现出来，并自行
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所涉及之黎明化工研究设计院有限责任公司股东全部权益价值资产评估说明 第133页生产、销售形成收益。该公司的聚氨酯类业务、触媒业务、六氟化硫业务、特种化学品业务、技术转让、服务，分析检测全部依托该类技术。
目前黎明化工研究设计院有限责任公司主要生产的产品是聚氨酯类产品、六氟化硫产品、钯催化剂产品、触媒类产品。黎明化工研究设计院有限责任公司成立至今，依托母公司中国昊华化工集团股份有限公司的品牌优势在国内化工新材料的研究、开发和生产市场上占据了一席之地。企业通过不断的技术积累和难得的大规模实践应用，公司的特种化学品领域科研优势明显，在聚氨酯新材料、含氟电子气体材料、过氧化氢及配套原材料等领域具有领军位置，是多项国家标准和行业标准的制定者。
评估人员收集了专利证书等资料，向企业技术人员了解不同技术的研发背景、功能特点、用途、特性、单项技术之间的关系、对企业现有业务价值的贡献等因素；通过企业技术和财务负责人的分析，评估范围内的专利应用于企业触媒类业务和技术转让服务等领域生产经营中，属于无形资产组合性质。即在企业的日常经营过程中，有可能用到本次评估范围内的每一种专利技术，因此本次将其作为一个技术包整体进行评估。
4.评估程序
（1）进行总账、明细账、会计报表及清查评估明细表的核对。
（2）查阅技术文档资料，确定无形资产的存在。
（3）收集与评估有关的文件资料，并核实了解技术开发的规模大小，技术复杂程度、类型，技术对支持条件和生产环境的要求，无形资产的有效收益或经济寿命期，技术的维护成本和升级能力，市场竞争状况，权属关系以及技术的先进性、稳定性和实用性等性能技术指标。
（4）听取被评估单位关于技术使用情况及财务状况的介绍，收集有关资料。
（5）对影响无形资产价值的法律因素、技术因素、经济因素进行分析。
（6）在账务、权属核对清晰、情况了解清楚并已收集到评估所需的资料的基础上进行评定估算。
（7）完成无形资产评估结果汇总，撰写评估说明。
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所涉及之黎明化工研究设计院有限责任公司股东全部权益价值资产评估说明 第134页5.评估基本假设和限制条件
（1）基本假设
A．本次评估测算各项参数取值未考虑通货膨胀因素。
B．假设国家和地方现行的法律、法规、社会政治和经济政策无重大变化。
C．假设企业将保持持续性经营，并在经营范围、方式上无重大变化。
D．假设国家现行的有关贷款利率、汇率、税赋基准及税率，以及政策性收费等不发生重大变化。
E．假设无其他人力不可抗拒及不可预见因素对企业造成的重大影响。
F．假设本次评估的无形资产在评估基准日后按现有用途持续使用。
（2）评估限制条件
A．本评估结果是依据本次评估目的、以持续经营、公开市场为假设前提而估算的市场价值，没有考虑宏观经济环境发生变化以及遇有自然力和其它不可抗力对资产价格的影响。
B．评估人员对价值的估算是根据评估基准日企业所在地货币购买力做出的。
6.评估过程
本次评估采用销售收入分成收益法进行评估，影响该评估值的参数主要有未来收益期内的专利技术的销售收入、销售收入分成率、剩余经济寿命期及折现率。
具体评估方法现分述如下：
（1）收益期限的确定
技术剩余经济寿命期即收益期限是指委估资产能给其所有人带来收益的期限。本次评估的无形资产为专利技术和正在申请专利的技术，其中发明专利法定保护期限为 20年，实用新型专利法定保护年限为 10年，委估技术的寿命主要取决于市场对相关产品的需求，委估技术应用于六氟化硫、三氟化氮、聚氨酯类产品、钯催化剂等的研发与生产。经向技术研发人员了解，相关技术组合于2016年投入使用，应用效果良好。
然而对于整个社会而言，技术是处于不断发展的。随着技术的发展和更新，
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所涉及之黎明化工研究设计院有限责任公司股东全部权益价值资产评估说明 第135页更先进的技术将取代老技术，或与现有技术相类似技术在未来成为行业公知技术。
因此任何技术均有一定的经济寿命年限。对黎明化工研究设计院有限责任公司聚氨酯系列技术专利、过氧化氢系列技术专利、含氟精细化学品系列技术专利和特种化学品系列技术专利未来收益预测年限的确定时，评估人员综合考虑了技术的经济使用年限及法定保护年限。考虑到该行业相关技术的推陈出新速度、更新周期、物理寿命及法定年限等因素，本次将委估专利技术未来收益年限确定为 6.25年，即专利技术收益预测期从2017年10月1日至2023年12月31日。
（2）销售收入的预测
本次委估的聚氨酯系列专利技术主要用于被评估单位的聚氨酯类相关产品中、过氧化氢系列专利技术主要应用于被评估单位的触媒业务和技术转让、服务，分析检测业务中、含氟精细化学品系列专利技术主要应用于被评估单位的六氟化硫业务上、特种化学品系列专利技术主要应用于被评估单位的塔中化学品生产上，因此其未来有效使用年期内的收入金额参考收益法中聚氨酯业务、触媒业务、技术转让、服务和分析检测业务、六氟化硫业务和特种化学品业务的预测结果，具体数据如下：
销售收入预测表
金额单位：人民币万元
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|收益期(年)-预期寿命||||||
|2017年10-12月|2018年|2019年|2020年|2021年|2022年|
|8,252.44|29,455.08|31,811.48|33,402.06|35,072.16|36,825.77|
|1,524.30|10,173.23|10,616.13|11,289.42|11,755.25|12,233.41|
|1,464.13|6,078.00|6,321.12|6,612.86|6,734.42|6,807.36|
|1,989.24|13,500.00|14,000.00|14,500.00|15,000.00|15,500.00|

（3）销售收入分成率确定
企业的收益是企业在管理、技术、人力、物力、财力等方面多因素共同作用
的结果。技术作为特定的生产要素，为企业整体收益做出了一定贡献，因此参与
企业的收益分配是合情合理的。
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所涉及之黎明化工研究设计院有限责任公司股东全部权益价值资产评估说明 第136页销售分成率K，是指由于该专有技术实施后归因于该技术在销售收入中产生的价值贡献所占的百分比数。K与专有技术的市场竞争力、市场情况、销售收入等的高低相关，更与由技术推动的产业在国民经济中所占有的重要地位相联系。
本次委估技术的分成率计算公式为：
R=m+(n-m)×r
式中：R—委估技术的分成率；
m—分成率的取值下限；
n—分成率的取值上限；
r—分成率的调整系数。
随着国际技术市场的发展，分成率的大小已趋于一个规范的数值，联合国工业发展组织对各国的技术贸易合同的分成率作了大量的统计，结果显示，分成率的一般取值范围为0.5%—10%（分成基数为销售收入）。分行业的统计数据是：石油化工行业：0.5%—2%
日用消费品行业：1%—2.5%
机械制造行业：1.5%—3%
化学行业：2%—3.5%
制药行业：2.5%—4%
电器行业：3%—4.5%
精密仪器行业：4%—5.5%
汽车行业：4.5%—6%
光学及电子产品：7%—10%
根据分成率测评表，确定待估专利技术分成率的调整系数。影响专利资产价值的因素包括法律因素、技术因素和经济因素。将上述因素细分为法律状态、保护范围、侵权判定、所属技术领域、先进性、创新性、成熟度、应用范围等11个因素，分别给予权重和评分，根据各指标的取值及权重系数，采用加权算术平均计算确定分成率的调整系数，即所估技术的分成率在可能取值的范围内所处的位置。
被评估单位的聚氨酯系列专利技术、过氧化氢系列专利技术、含氟精细化学
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所涉及之黎明化工研究设计院有限责任公司股东全部权益价值资产评估说明 第137页品系列专利技术和特种化学品系列专利技术主要是使用在聚氨酯业务、触媒业务、技术转让、服务，分析检测业务、六氟化硫业务和特种化学品业务等的产品或服务，从其所属行业来讲，根据联合国工业发展组织对各国的技术贸易合同的分成率的统计分类中属于化学行业；因此本次评估选取化学行业统计数据。本次评估技术分成率一般占产品销售收入的2%-3.5%。
根据委估专利技术的性质、特点等，按专利技术分成率测评表，确定各影响因素的取值及分成率的调整系数。测评结果见下表：
||||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
|考虑因素||权重|分值||||||
||||100|80|60|40|20|0|
|法律因素|法律状态|0.4||80|||||
||保护范围|0.3||80|||||
||侵权判定|0.3||80|||||
|技术因素|技术所属领域|0.1||80|||||
||替代技术|0.2||80|||||
||先进性|0.2||70|||||
||创新性|0.1|90||||||
||实用性|0.2||80|||||
||应用范围|0.1|||60||||
||技术防御力|0.1||80|||||
|经济因素|供求关系|1|||60||||

A.法律因素
法律状态：已取得发明专利保护证书（100）；已取得实用新型、外观设计、
专利技术保护证书（40）尚未取得权利保护证书（0）。委估专利技术均已取得发
明专利、实用新型等专利技术登记，但尚有存在一部分未取得，法律状态取80分。
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侵权判定：委估专利技术是生产某产品的唯一途径，易于判定侵权及取证（100）；通过对某产品的分析，可以判定侵权，取证较容易（80）；通过对某产品的分析，可以判定侵权，取证存在一定困难（40）；通过对产品的分析，判定侵权及取证均存在一些困难(0)。委估专利技术通过对产品的分析，可以判定侵权，取证较容易，取80分。
B.技术因素
技术领域：发展前景广阔，属国家支持产业（100）；技术领域发展前景较好（40）；技术领域发展平稳（20）；技术领域即将进入衰退期，发展缓慢（0）。该项专利技术所属技术领域前景较好，部分技术属于国家支持产业，取 80分。
技术替代：无替代产品（100）；存在若干替代产品（40）；替代产品较多（0）。
该项专利技术存在部分替代产品，取80分。
先进性：该专利技术各方面都超过了竞争对手（100）；大多数方面或某方面显著超过（60）；不相上下（0）。该专利技术在某些方面超过了竞争对手，取 70分。
创新性：首创技术（100）；改进型技术（40）；后续性专有技术（0）。该系列专利技术一部分为改进型技术，一部分为首创技术，取90分。
实用性：实用性强(100分)；实用性较好(60分)；实用性一般(40分)；实用性较差(0分)。委估专利技术实用性较好，取值 80分。
应用范围：可应用于多个领域（100）；应用于某个领域（60）；应用具有某些限定条件（0）。该类专利技术可应用某个领域，取60分；
技术防御：技术复杂且需大量资金研制（100）；技术较复杂或所需资金较多（60）；应用较简单、限定条件少（0）。该专利技术需大量资金研制、技术相对复杂，取80分。
经济因素（供求关系）：解决了行业的必需技术问题，为广大厂商所需要（100）；
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所涉及之黎明化工研究设计院有限责任公司股东全部权益价值资产评估说明 第139页解决了行业重要技术问题（80）；解决了行业一般技术问题（50）；解决了生产中某一附加技术问题或改进了某一技术环节（0）。该专利技术解决了行业一般技术问题，取60分。
经逐项调整，确定各因素的调整系数，测评结果为，r＝74.20%。
K=m+(n-m)×r
=3.5%+(3.5%-2%)×74.20%
=3.113%
评估人员在符合评估原则的前提下，在充分分析本评估对象在市场竞争、资本需求、技术适用性、对实施要求的期限、技术产品商品化程度、产品的技术含量等诸因素之后，根据实际情况，评估人员研究分析了委托方实施评估对象的实际情况和评估目的，确定初始分成率为3.113%。
以上得出的技术分成率应该被理解为评估基准日技术状态下的分成。我们注意到随着技术应用和企业的发展，技术等因素对企业营利的贡献也在不断变化，所要求的利益分享也应随之变化。在具体评估中，应采用变动分成率形式，变动分成这一分成方法既考虑了技术逐年老化的因素，也使因产品和收益额增加所产生的利益得到均衡。
所谓变动分成是指在整个分成期限内，分成率通常随着提成基础的变化或分成期限的推移而逐渐变化，按照国际通用做法，分成率常随分成基价或分成产品产量增加而变小，或随分成年限的推移而递减。上述两种因素综合表现在评估基准日的技术在收益期的全部技术分成率上，也就是技术分成率逐渐降低，因此我们根据这一情况，考虑技术分成率在寿命期内逐渐下降，以后年度由分成率为上一年度的80%。未来各年度分成率如下：
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|收益期(年)-预期寿命||||||
|2017年10月-12月|2018年|2019年|2020年|2021年|2022年|
|3.11%|2.49%|1.99%|1.59%|1.28%|1.02%|

（4）折现率的确定
用收益法评估技术类无形资产，其折现率的确定有其独特性。由于不属于企
业价值评估的范畴，所以对技术的评估不适宜采用资本资产定价模型(CAPM)法和
资本加权平均成本(WACC)法计算折现率。故根据技术本身的特点，本次评估采用
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所涉及之黎明化工研究设计院有限责任公司股东全部权益价值资产评估说明 第140页专用的“因素分析法”进行风险累加来测算技术的折现率。
折现率=无风险报酬率+风险报酬率
1）无风险报酬率
国债收益率通常被认为是无风险的，因为持有该债权到期不能兑付的风险很小，可以忽略不计。根据WIND资讯系统所披露的信息，10年期国债在评估基准日的到期年收益率为3.61%，本评估报告以3.61%作为无风险收益率。
2）风险报酬率
影响风险报酬率的因素包括政策风险、市场风险、管理风险、资金风险和技术风险。5个风险系数各取值范围在0%-8%之间。其中政策风险取值为3%。市场风险、管理风险、资金风险和技术风险各取值具体确定方法如下：
A.对于市场风险
市场风险取值表
||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
|考虑因素|分值||||||
||100|80|60|40|20|0|
|市场容量风险|||||30||
|市场竞争风险|||||30||

市场容量风险。市场总容量大且平稳(0)；市场总容量一般，但发展前景好(20)；
市场总容量一般且发展平稳(60)；市场总容量小，呈增长趋势(80)；市场总容量小，发展平稳(100)。专利技术市场总容量一般且发展平稳，但前景较好，取30分。
市场现有竞争风险。市场为新市场，无其他厂商(0)；市场总厂商数量较少，实力无明显优势(40)；市场总厂商数量较多，但其中有几个厂商具有较明显的优势(60)；市场总厂商数量众多，且无明显优势(100)。市场总厂商数量较少，实力无明显优势，取30分。
市场风险=30%×8%=2.40%
B.对于管理风险
管理风险取值表
|||
|-|-|
|考虑因素|分值|

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所涉及之黎明化工研究设计院有限责任公司股东全部权益价值资产评估说明 第141页
||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
||100|80|60|40|20|0|
|销售服务风险1|||||20||
|质量管理风险2|||||20||
|技术开发风险3|||||30||
|合计|||||||

销售服务风险。已有销售网点和人员(0)；除利用现有网点外，还需要建立一部分新销售服务网点(20)；必须开辟与现有网点数相当的新网点和增加一部分新人力投入(60)；除利用少量现有网点外，主要依靠新增网点和新的销售服务人员(80)；
全部是新网点和新的销售服务人员(100)。委估专利技术除利用现有网点外，还需要建立一部分新销售服务网点，取20分
质量管理风险。质保体系建立完善，实施全过程质量控制(0)；质保体系建立但不完善，大部分生产过程实施质量控制(40)；质保体系尚待建立，只在个别环节实施质量控制(100)。委估专利技术质保体系建立较为完善，大部分生产过程实施质量控制，取20分。
技术开发风险。技术力量强，R&D投入高(0)；技术力量较强，R&D投入较高(40)；技术力量一般，有一定R&D投入(80)；技术力量弱，R&D投入少(100)。
委估专利技术技术力量较强，R&D投入较高，取30分。
管理风险=23%×8%=1.84%
C.对于资金风险
资金风险取值表
||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
|考虑因素|分值||||||
||100|80|60|40|20|0|
|融资风险1||||40|||
|流动资金风险2||||40|||
|合计|||||||

融资风险。项目投资额低，取0分，项目投资额中等，取60分，项目投资额高取100分。委估专利技术投资额较中等，取40分。
流动资金风险。流动资金需要额少，取0分；流动资金需要额中等取40分；
流动资金需要额高，取100分。委估专利技术所需流动资金需要额中等，取40分。
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所涉及之黎明化工研究设计院有限责任公司股东全部权益价值资产评估说明 第142页资金风险=40%×8%=3.2%
D.对于技术风险
技术风险取值表
||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
|考虑因素|分值||||||
||100|80|60|40|20|0|
|技术转化风险||||||0|
|技术替代风险|||||20||
|技术权利风险|||||30||
|技术整合风险|||||20||
|合计|||||||

其中各风险因素取值如下：
技术转化风险：大批量销售(0)；小批量销售(20)；研发阶段(100)。委估专利技术已大批量销售，风险取0分。
技术替代风险：无替代产品(0)；存在若干替代产品(40)；替代产品较多(100)。
委估专利技术，存在替代产品，风险取20分。
技术权利风险：没有取得相关权利证书或鉴定文件(100分)；取得相关权利证书或鉴定文件(40分)。专利技术已取得相关权利证书或鉴定文件，取30分。
技术整合风险：相关技术完善(0)；相关技术在细微环节需要进行一些调整，以配合委估技术的实施(20)；相关技术在某些方面需要进行一些调整(40)；某些相关技术需要进行开发(60)；相关技术的开发存在一定的难度(80)；相关技术尚未出现(100)。专利技术相关技术的开发存在一定的难度，风险取20分。
技术风险=16%×8%=1.28%
经测算：
考虑因素 合计
政策风险 3.00%
市场风险 2.40%
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所涉及之黎明化工研究设计院有限责任公司股东全部权益价值资产评估说明 第143页管理风险 1.84%
资金风险 3.20%
技术风险 1.28%
合计 11.72%
折现率=无风险报酬率+风险报酬率
=3.61%+11.72%
=15.33%
（5）委估专利技术评估值确定
根据以上专利技术收益预测和折现率分析计算，未来收益现值计算如下：
聚氨酯系列专利技术专利技术未来收益现值
金额单位：人民币万元项目 评估计算过程
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|2017年10月-12月|2018年|2019年|2020年|2021年|2022年|
|8,252.44|29,455.08|31,811.48|33,402.06|35,072.16|36,825.77|
|3.11%|2.49%|1.99%|1.59%|1.28%|1.02%|
|256.90|733.55|633.79|532.38|447.20|375.65|
|15.33%|15.33%|15.33%|15.33%|15.33%|15.33%|
|0.13|0.75|1.75|2.75|3.75|4.75|
|0.9823|0.8986|0.7791|0.6756|0.5858|0.5079|
|252.36|659.13|493.79|359.65|261.95|190.79|

专利评估值 2,350.02
（三）账面未记录的商标
1.评估范围
纳入本次评估范围的其他无形资产-商标，共计2项，为账面未记录的资产。
具体如下：
|||||
|-|-|-|-|
|注册人|注册号|商标内容|核定服务项目/核定使用商品|

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所涉及之黎明化工研究设计院有限责任公司股东全部权益价值资产评估说明 第144页
||||
|-|-|-|
|黎明院|3441887|第1类|
|黎明院|752613|第4类|

2.评估方法
商标权是指商品生产者或经营者依照法定程序向国家有关部门申请注册并取得对该商标的占有、使用、收益和处分的权利。
经核实，企业生产的产品所处的市场为完全竞争市场，同时，经与企业了解，被评估企业的商标主要为开展产品销售的识别性标识，对客户购买产品的选择并无直接、显著影响力，企业的核心竞争力在于客户资源、技术及生产管理经验等方面，商标权对于企业主营业务的价值贡献较低，与其业绩的相关性较小。同时经与企业核实，附有商标的产品的市场销售价格并不高于市场上同类产品的价值，即商标不会为企业带来超额收益，所以本次采用成本法对商标权价值进行评定估算。此类商标成本包括三个方面：
1．商标图案设计费用；
2．初始注册费用，续延时需要交纳费用；
3．使用成本；
根据有关规定，注册商标可因连续三年停止使用而被撤销。法律意义上的注册商标使用，包括将商标用于商品、商品包装或者容器以及商品交易文书上，或者将商标用于广告宣传、展览以及其他商业活动。具体地说，商品商标要使用在商品的出售、展览或经海关出口上，使用在商品交易文书上，使用在各种媒体对商标进行商业性宣传、展示上才视为使用；服务商标要使用在服务场所、服务工具、服务用品、服务人员服饰上，使用在反映及记录发生服务的文书上，使用在各种媒体对商标进行商业性宣传、展示才视为使用。
注册商标所有人为维持商标专用权而使用商品商标，须印制商标，生产商品出售、参展（参评、参赛），或者在媒体上对商标进行商业性宣传；服务商标须印制在服务工具、服务用品、服务人员服饰上，用在服务场所、制作招牌，或者
在媒体上对商标进行商业性宣传等。以上使用商标的形式，对于以使用为目的商
标所有人来说，支出费用的意义是为了证明其实际使用了商标，以维持商标专用
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所涉及之黎明化工研究设计院有限责任公司股东全部权益价值资产评估说明 第145页权
3.评估模型
成本法评估是依据商标权无形资产形成过程中所需要投入的的各种费用成本，并以此为依据确认商标权价值的一种方法。
成本法基本公式如下
P=C1+C2+C3
式中：P——评估值
C1——设计成本
C2——注册及续延成本
C3——维护使用成本
4.评估过程
按照上述评估模型，此次评估中各项成本的确定如下：
案例：商标权(注册号第3441887号)（无形资产—其他无形资产评估明细表序号122）
1）设计成本：
经与企业核实，此类商标由企业自行设计，因此本次商标评估企业人工设计成本1000元。
2）注册及延续成本
根据国家工商总局商标局《关于调整商标注册收费标准的公告》同时经了解市场注册代理费，注册费及代理费800元/件。
3）维护使用成本
经与企业核实，本商标在后续使用期间不需在支付其他费用。
4）商标权评估结论
通过评估计算，得出该商标的评估值为 1800元。
（四）评估结果
无形资产-其他无形资产评估值为 46,015,500.00元，评估增值 18,061,158.43元，增值率为64.61%。评估增值原因主要是考虑了专利技术对未来收入带来的贡献和商标无账面价值所致。
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所涉及之黎明化工研究设计院有限责任公司股东全部权益价值资产评估说明 第146页八、递延所得税资产评估技术说明
递延所得税资产账面价值6,230,585.94元，是企业会计核算在后续计量过程中因企业会计准则规定与税法规定不同，由资产的账面价值与其计税基础的差异所产生。评估人员就差异产生的原因、形成过程进行了调查和了解。经核实企业该科目核算的内容由 4项组成。为应收账款坏账准备、其他应收款坏账准备、存货跌价准备和固定资产减值准备所形成的递延所得税资产。
企业按照暂时性差异与适用所得税税率计算的结果，确认的递延所得税资产，核算内容为资产的账面价值小于其计税基础产生可抵扣暂时性差异。评估人员就差异产生的原因、形成过程进行了调查和了解。对于应收类计提坏账形成的，评估以应收账款及其他应收款项中评估风险损失金额乘以企业的所得税率确认评估值；对于其他递延所得税项目的，评估以核实后账面值确认评估值。
经评估，递延所得税资产评估值 4,264,839.95元。
九、负债评估技术说明
（一）评估范围
评估范围为企业评估申报的各项流动负债和非流动负债。流动负债包括短期借款、应付账款、预收账款、应付职工薪酬、应交税费、应付股利、其他应付款。
非流动负债包括长期应付职工薪酬、专项应付款、递延所得税负债和递延收益。
上述负债在评估基准日账面值如下所示：
金额单位：人民币元项目名称 账面价值
流动负债：
短期借款 10,000,000.00
应付账款 116,840,976.68
预收款项 17,127,220.27
应付职工薪酬 846,066.00
应交税费 2,666,334.59
应付股利 1,000,000.00
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所涉及之黎明化工研究设计院有限责任公司股东全部权益价值资产评估说明 第147页项目名称 账面价值
其他应付款 24,631,608.41
流动负债合计 173,112,205.95
非流动负债：
长期应付职工薪酬 12,727,225.43
专项应付款 170,150.00
递延所得税负债 6,750,000.00
递延收益 145,225,790.62
非流动负债合计 164,873,166.05
负债合计 337,985,372.00
（二）评估过程
评估过程主要划分为以下三个阶段：
1．第一阶段：准备阶段
对确定的评估范围内的负债的构成情况进行初步了解，提交评估准备资料清单和评估申报明细表标准格式，按照评估规范的要求，指导企业填写负债评估明细表；
2．第二阶段：现场调查阶段
（1）根据企业提供的负债评估申报资料，首先对财务台账和评估明细表进行互相核对使之相符。对内容不符、重复申报、遗漏未报项目进行改正，由企业重新填报。作到账表相符；
（2）由企业财务部门的有关人员介绍各项负债的形成原因、计账原则等情况；
（3）对负债原始凭据抽样核查，并对数额较大的债务款项进行了函证，确保债务情况属实。
3．第三阶段：评定估算阶段
（1）将核实调整后的负债评估明细表，录入计算机，建立相应数据库；
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所涉及之黎明化工研究设计院有限责任公司股东全部权益价值资产评估说明 第148页（2）对各类负债，采用以核实的方法确定评估值，编制评估汇总表；
（3）撰写负债评估技术说明。
（三）评估方法
1.短期借款
短期借款账面值10,000,000.00元，为公司向洛阳银行国花路支行取得的借款，借款担保方式为无担保借款。
评估人员对企业的短期借款逐笔核对了借款合同，了解各项借款的借款金额、利率、还款方式和还款期限，均正确无误，企业按月计提利息，并能及时偿还本金和利息。评估人员重点核实了借款的真实性、完整性，同时向贷款银行进行函证，核实评估基准日尚欠的本金余额。长期借款在确认利息已支付或预提的基础上，以核实后账面值确认评估值。
2.应付账款
应付账款账面值116,840,976.68元，主要核算企业因购买材料、商品或接受劳务等而应付给供应单位的款项。主要是原料、设备和备品备件等采购以及运费和维修费等的款项。
评估人员审查了企业的购货合同及有关凭证，企业购入并已验收入库的材料、商品等，均根据有关凭证(发票账单、随货同行发票上记载的实际价款或暂估价值)记入本科目，未发现漏记应付账款。以核实后账面值确认评估值。
3.预收款项
预收款项账面值 17,127,220.27元，主要核算企业因销售材料等而预收单位的款项。
评估人员核实了有关合同，并对大额单位进行了发函询证，在确认其真实性的基础上以经过核实后的账面值作为评估值。
预收款项在经核实无误的情况下，以核实后账面值确认评估值。
4.应付职工薪酬
应付职工薪酬账面价值 846,066.00元，核算内容为企业根据有关规定应付给职工的各种薪酬，包括按企业规定应支付给职工的年金、住房公积金、工会经费和其他等。
评估人员按照企业规定对应付职工薪酬各明细项进行核实和抽查复算，同时
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所涉及之黎明化工研究设计院有限责任公司股东全部权益价值资产评估说明 第149页查阅明细账、入账凭证，检查各项目的计提、发放、使用情况。经核查，财务处理正确，合乎企业规定的各项相应政策，以核实后账面值确认评估值。
5.应交税费
应交税金账面值2,666,334.59元，主要核算公司应交纳的各种税金，如增值税、房产税、土地使用税、印花税、城市维护建设税、所得税等。
评估人员经核实产成品的销售增值税销项税率为17%，物资购销按17％计算，城建税按流转税5%交纳，，所得税由公司统一交纳，税率享受国家优惠政策按15％计缴。评估人员查验了企业所交税金的税种和金额，审核纳税申报表和应交税金账户，核实基准日所应交纳的税种和金额无误。以核实后账面值确认评估值。
6.应付股利
应付股利账面值1,000,000.00元，为公司应付股东的利润。
对应付股利，评估人员获取企业投资者的应付股利明细表，并与明细账、总账、报表数核对相符。审阅企业协议、合同、章程、股东大会决议、董事会纪要中有关利润分配的规定，审查利润分配标准和发放方式是否符合规定并经法定程序批准。同时检查应付股利的变动情况：期初余额、本期增加数、本期支付或结转数、期末余额、与分配规定是否相符；提取和支付的会计处理是否正确。经核实，应付利润账、表、单相符。以核实后账面值确认评估值。
7.其他应付款
其他应付款账面值为 24,631,608.41元，是除主营业务以外，与外单位和本单位以及职工之间业务往来款项，主要内容为企业应付、暂收其他单位或个人的款项，如应付职工的风险抵押金、应收客户的押金、合同的保证金和安全保证金以及欠付个人款项及集团所属单位往来等。
评估人员审查了相关的文件、合同或相关凭证，无虚增虚减现象，在确认其真实性后，以核实后账面值确认评估值。
8.长期应付职工薪酬
长期应付款账面价值 12,727,225.43元，主要为公司内部三类人员补贴费，评估人员查阅有关文件、凭证和账簿记录，经核实，长期应付款账、表、金额相符，以核实后账面值确认评估值。
9.专项应付款
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所涉及之黎明化工研究设计院有限责任公司股东全部权益价值资产评估说明 第150页专项应付款账面值 170,150.00元，为地方政府补助的津贴和专利资助款项。
账面金额为结余金额。评估人员抽查有关账簿记录、相关文件、拨款单据等。核实结果账、表、单金额相符，确定该部分负债属于企业已经实际收到的补贴款，不需偿还，故评估值为补贴款所引起的所得税款确认评估值。
10.递延所得税负债
递延所得税负债账面价值6,750,000.00元，是企业专项应付款确认收入而保留的款项。会计核算在后续计量过程中因企业会计准则规定与税法规定不同，由账面价值与其计税基础的差异所产生。评估人员就差异产生的原因、形成过程进行了调查和了解，以核实后的账面值确认评估值。
经评估，递延所得税资产评估值 6,750,000.00元。
11.递延收益
递延收益的账面价值为145,225,790.62元，为企业收到基地建设项目拨款、纵向科研课题研发经费、学前教育发展资金、博士后科研工作站奖励、进出口企业发展补助资金和第四季度事业费补贴。评估人员核实了原始入账凭证与相关资料，针对基地建设项目拨款、纵向科研课题研发经费、学前教育发展资金、博士后科研工作站奖励、进出口企业发展补助资金等款项，确定该部分负债属于企业已经实际收到的补贴款，不需偿还，故评估值为补贴款所引起的所得税款确认评估值；
针对第四季度事业费补贴款，该补贴款为科学技术部资源配置与管理司发放的科研机构事业费补贴，部分支付给离退人员，结余部分转为企业科研经费补贴。评估人员根据企业提供的第 4季度支付离退人员费用金额，并根据企业提供的 2017年度审计报告核对企业第 4季度支付离退人员费用金额，企业实际需要支付给离退人员的费用，按照实际支付给离退人员费用的金额进行确认评估值。剩余部分为科研经费补贴，经与企业了解，未来不需支付该部分款项，且未缴纳及计提相应的所得税费用，同时企业已于2017年第4季度结转至营业外收入，并同时缴纳对应的所得税费用，故针对该部分金额按照企业实际承担的税负确认评估值。
经评估，递延收益的评估值为 24,885,123.24元。
（四）评估结果及分析
1．评估结果
经实施以上评估，负债评估结果见下表所示：
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所涉及之黎明化工研究设计院有限责任公司股东全部权益价值资产评估说明 第151页负债评估汇总表
金额单位：人民币元项目名称 评估价值
流动负债：
短期借款 10,000,000.00
应付账款 116,840,976.68
预收款项 17,127,220.27
应付职工薪酬 846,066.00
应交税费 2,666,334.59
应付股利 1,000,000.00
其他应付款 24,631,608.41
流动负债合计 173,112,205.95
非流动负债：
长期应付职工薪酬 12,727,225.43
专项应付款 25,522.50
递延所得税负债 6,750,000.00
递延收益 24,885,123.24
非流动负债合计 44,387,871.17
负债合计 217,500,077.12
2．增减值原因分析
负债评估减值主要是由专项应付款和递延收益评估减值所致。具体原因分析如下：
专项应付款评估减值 144,627.50元，减值率为85%，主要原因是由于专利资助和政府津贴为企业不需要偿还的负债，故评估减值。
递延收益评估减值 120,340,667.38元，减值率为82.86%，主要原因是由于其
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所涉及之黎明化工研究设计院有限责任公司股东全部权益价值资产评估说明 第152页他非流动负债大多数为政府补贴款，为不需偿还的负债，评估减值所致。
综上所述，负债类科目总体减值。
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一、评估对象
评估对象是黎明化工研究设计院有限责任公司的股东全部权益。
（一）基本信息
企业名称：黎明化工研究设计院有限责任公司
注册地址：洛阳市西工区邙岭路5号
法定代表人：杨茂良
注册资本：73073.94万元
实收资本：73073.94万元
企业类型：有限责任公司（非自然人投资或控股的法人独资）
成立时间：1989-10-14
统一社会信用代码：914103004156240779
经营范围：工业过氧化氢（吉利区科技园道南路生产能力10万吨/年）、工业六氟化硫（包括西工区邙岭路5号生产能力1000吨/年和吉利区科技园道南路生产能力1000吨/年）、三氟化氮（生产能力20吨/年）的生产销售；聚氨酯材料、化学推进剂原材料的研究开发和制造销售；工程科学技术研究、化学技术服务、工程咨询、工程设计、工程承包；从事本公司技术相关机械设备、仪器仪表的研究、制造销售和生产所需材料、仪器仪表零备件的批发零售代购代销及进出口业务；
设计、制作、发布国内杂志广告业务；监督检验、检测（以上范围凭有效许可证或资质证书经营）。一氧化二氮[压缩的]、三氟甲烷、二氯一氟甲烷、三氯化硼、氦[压缩的]、氖[压缩的]、氩[压缩的]、氪[压缩的]、氙[压缩的]、一氧化碳、二氧化碳[压缩的]、甲烷[压缩的]、乙烷[压缩的]、乙硼烷[压缩的]、环氧乙烷、正丁烷、乙烯[压缩的]、丙烯、四氢化硅、氚、硫化氢[液化的]、氢[压缩的]、环氧丙烷[液化的]、四氧化硅、溴化氢[无水]、氨[液化的、含氨﹥50%]、氯[液化的]、四氟甲烷、六氟乙烷、八氟丙烷、三氟化氮、六氟化钨（无仓储）的批发。
（二）历史沿革
黎明化工研究设计院有限责任公司（以下称“黎明院”）的前身最早可追溯
至1965年由化学工业部设立的黎明化工研究所，后经国有化工科研院所管理体制
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所涉及之黎明化工研究设计院有限责任公司股东全部权益价值资产评估说明 第154页的多次变化，2004年成为中国昊华下属的全民所有制企业，名称为黎明化工研究院。黎明化工研究院由全民所有制企业改制为一人有限公司以及其后的股东、注册资本的演变如下：
（1）2012年由全民所有制企业改制为一人有限公司
黎明化工研究设计院有限责任公司的前身最早可追溯至化学工业部黎明化工研究所，后经国有化工科研院所管理体制的多次变化，转制成为全民所有制企业，并更名为黎明化工研究院。黎明化工研究院由全民所有制企业改制为一人有限公司以及其后的股东、注册资本的演变如下：
1、2012年6月，由全民所有制企业改制为一人有限公司
2012年2月28日，黎明化工研究院召开职工代表大会审议通过了《改制方案及可行性分析》，将黎明化工研究院改制变更为一人有限公司，股东为中国昊华化工（集团）总公司。2012年6月11日，中国化工集团公司出具“中国化工发管信[2012]212号”《关于改制设立黎明化工研究设计院有限责任公司的批复》，同意本次改制。
2012年2月15日，天职国际会计师事务所有限公司出具“天职京SJ[2012]20号”《审计报告》。根据该报告，截至 2011年6月30日，黎明化工研究院的净资产为55,595.30万元。
2012年4月10日，中水致远资产评估有限公司出具“中水致远评报字[2012]第 1057号”《资产评估报告》。根据该报告，截至 2011年 6月 30日，黎明化工研究院净资产的评估值为73,073.94万元。2012年6月7日，中国化工集团公司为上述评估报告予以备案（备案号：2012-17）。
2012年6月11日，天职国际会计师事务所有限公司出具“天职鲁SJ[2012]20-3号”《黎明化工研究设计院有限责任公司（筹）验资报告》，确认截至 2012年 6月 11日，黎明院已收到股东以黎明化工研究院净资产折合的实收资本 73,073.94万元。
2012年6月25日，洛阳市工商行政管理局为黎明化工研究院改制为一人有限公司办理了工商登记，名称为黎明化工研究设计院有限责任公司。改制完成后，黎明院的股权结构如下：
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所涉及之黎明化工研究设计院有限责任公司股东全部权益价值资产评估说明 第155页
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|股东|出资额（万元）|
|中国昊华化工（集团）总公司|73,073.94|
||73,073.94|

2、2013年3月，股东变更
2012年6月28日，中国化工集团公司出具“中国化工发财[2012]237号”《关于无偿划转中国昊华化工（集团）总公司部分长期股权投资的批复》，同意中国昊华化工（集团）总公司将其持有黎明院100%的股权无偿划转给昊华化工总公司。
2013年3月20日，洛阳市工商行政管理局为上述股权无偿划转办理了工商登记。本次股权无偿划转完成后，黎明院股权结构如下：
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|股东|出资额（万元）|
|昊华化工总公司|73,073.94|
||73,073.94|

3、2015年12月，股东变更
2015年4月15日，中国化工集团公司出具“中国化工函[2015]72号”《关于中国昊华化工集团股份有限公司置出两家氯碱企业置入两家科研院所有关事宜的批复》，同意中国昊华将所持昊华宇航化工有限责任公司、德州实华化工有限公司股权与昊华化工总公司持有的黎明化工研究设计院有限责任公司、锦西化工研究院有限公司股权进行置换，股权置换价格以经中国化工集团公司备案的评估结果作为依据。
2015年 6月 30日，中国昊华与昊华化工总公司签署《股权置换协议》，约定中国昊华将所持德州实华化工有限公司100%股权与昊华化工总公司所持锦西院100%股权、黎明院95.04%股权进行置换，上述标的股权的价格以 2014年8月31日为基准日的评估报告中确定的评估值和以 2014年 9月至 2015年 6月期间的审计报告中的期间损益确定。
2015年6月30日，中国昊华与昊华化工总公司签署另一份《股权置换协议》，约定中国昊华将所持昊华宇航有限责任公司100%股权与昊华化工总公司所持黎
明院4.96%股权进行置换，上述标的股权的价格以2014年8月31日为基准日的评
估报告中确定的评估值和以 2014年 9月至 2015年 6月期间的审计报告中的期间
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所涉及之黎明化工研究设计院有限责任公司股东全部权益价值资产评估说明 第156页损益确定。
2014年 11月 10日，天职国际会计师事务所有限公司出具“天职业字[2014]12113号”《审计报告》。根据该报告，截至2014年8月31日，黎明院的净资产为76,508.87万元。
2015年4月23日，中水致远资产评估有限公司出具“中水致远评报字[2014]第 1146号”《资产评估报告》。根据该报告，截至 2014年 8月 31日，黎明院净资产的评估值为105,105.23万元。2015年6月30日，中国化工集团公司为上述评估报告予以备案（备案号：2015-15）。
基于两份《股权置换协议》的约定，根据评估备案及期间损益审计结果，德州实华化工有限公司100%股权价格为 129,036万元，锦西院100%股权价格为 28,060万元，黎明院95.04%股权的价格为 100,926万元，双方所置换标的股权之间的50万元价差，由昊
华化工总公司以现金方式向中国昊华补足；昊华宇航有限责任公司100%股权价格为5,265万元，黎明院4.96%股权价格为5,265万元。
2015年12月31日，洛阳市工商行政管理局为上述股权转让办理了工商登记。
本次股权转让完成后，直至预案签署日，黎明院股权结构如下：
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|股东|出资额（万元）|
|中国昊华化工集团股份有限公司|73,073.94|
||73,073.94|

（三）会计政策和税项
1、主要会计政策
详见有关事项说明。
2、主要税项
（1）主要税种及税率
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|-|
|计税依据|
|按税法规定计算的销售货物和应税劳务收入为基础计算销项税额，在扣除当期允许抵扣的进项税额后，差额部分为应交增值税|

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|缴纳的增值税、营业税|
|缴纳的增值税、营业税|
|缴纳的增值税、营业税|
|应纳税所得额|

（2）税收优惠及批文
公司根据《中华人民共和国企业所得税法》及实施条例，按照《关于修订印发<高新技术企业认定管理办法>的通知》（国科发【2016】32号）、《关于修订印发<高新技术企业认定管理工作指引>的通知》（国科发火【2016】195号）享受高新技术企业减按15%税率。
公司于 2017年 8月 29日取得由河南省科学技术厅、河南省财政局、河南省国家税务局、河南省地方税务局批准的高新技术企业证书，证书编号为GR201741000509，有效期三年。公司2017年度至2019年度减按15%的税率征收企业所得税。
二、收益法的应用前提及选择理由
（一）收益法的定义
企业价值评估中的收益法，是指将预期收益资本化或者折现，确定评估对象价值的评估方法。收益法常用的具体方法包括股利折现法和现金流量折现法。
收益资本化法是将企业未来预期的具有代表性的相对稳定的收益，以资本化率转化为企业价值的一种计算方法。通常直接以单一年度的收益预测为基础进行价值估算，即通过将收益预测与一个合适的比率相除或将收益预测与一个合适的乘数相乘获得。
收益折现法通过估算被评估企业将来的预期经济收益，并以一定的折现率折现得出其价值。这种方法在企业价值评估中广泛应用，通常需要对预测期间（从评估基准日到企业达到相对稳定经营状况的这段期间）企业的发展计划、盈利能力、财务状况等进行详细的分析。
收益折现法常用的具体方法包括股利折现法和现金流量折现法。股利折现法是将预期股利进行折现以确定评估对象价值的具体方法，通常适用于缺乏控制权
的股东部分权益价值的评估。现金流量折现法通常包括企业自由现金流折现模型
和股权自由现金流折现模型。
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所涉及之黎明化工研究设计院有限责任公司股东全部权益价值资产评估说明 第158页（二）收益法的应用前提
资产评估师应当结合企业的历史经营情况、未来收益可预测情况、所获取评估资料的充分性，恰当考虑收益法的适用性。一般来说，收益法评估需要具备如下三个前提条件：
1.被评估企业的未来收益可以合理预测，并可以用货币衡量；
2.被评估企业获得未来预期收益所承担的风险可以合理预测，并可以用货币衡量；
3.被评估企业的未来收益年限可以合理预测。
（三）收益法的选择理由
评估人员在对被评估单位历史年度的会计报表、经营数据进行了详细分析的基础上，对管理层进行了访谈和市场调研，取得了收益法盈利预测数据和相关依据。经综合分析，选择收益法的主要理由和依据如下：
（1）总体情况判断
根据对黎明化工研究设计院有限责任公司历史沿革、所处行业、资产规模、盈利情况、市场占有率等各方面综合分析以后，评估人员认为本次评估所涉及的资产具有以下特征：
①被评估资产是经营性资产，产权明确并保持完好；企业具备持续经营条件；
②被评估资产是能够用货币衡量其未来收益的资产，表现为企业营业收入、相匹配的成本费用、其他收支能够以货币计量。
③被评估资产承担的风险能够用货币衡量。企业的风险主要有行业风险、经营风险和财务风险，这些风险都能够用货币衡量。
（2）评估目的判断
本次评估是对黎明化工研究设计院有限责任公司股东全部权益价值进行评估，为四川天一科技股份有限公司拟非公开发行股份购买资产之经济行为提供价值参考依据。要对黎明化工研究设计院有限责任公司的市场公允价值予以客观、真实的反映，不仅仅是对各单项资产价值予以简单加总，而是要综合体现企业经营规模、行业地位、成熟的管理模式所蕴含的整体价值，即把企业作为一个有机整体，以整体的获利能力来体现股东权益价值。
（3）收益法参数的可选取判断
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所涉及之黎明化工研究设计院有限责任公司股东全部权益价值资产评估说明 第159页被评估单位未来收益能够合理预测，预期收益对应的风险能够合理量化。目前国内资本市场已经有了长足的发展，相关贝塔系数、无风险报酬率、市场风险报酬率等资料能够较为方便的取得，采用收益法评估的外部条件较成熟，同时采用收益法评估也符合国际惯例。
综合以上因素的分析，评估人员认为本次评估在理论上和操作上适合采用收益法，采用收益法评估能够更好地反映企业价值。
三、收益法的应用假设条件
本评估报告收益法分析估算采用的假设条件如下：
（一）一般假设：
交易假设：假定所有待评估资产已经处在交易过程中，评估师根据待评估资产的交易条件等模拟市场进行估价。
公开市场假设：公开市场假设是对资产拟进入的市场的条件以及资产在这样的市场条件下接受何种影响的一种假定。公开市场是指充分发达与完善的市场条件，是指一个有自愿的买方和卖方的竞争性市场，在这个市场上，买方和卖方的地位平等，都有获取足够市场信息的机会和时间，买卖双方的交易都是在自愿的、理智的、非强制性或不受限制的条件下进行。
持续使用假设：持续使用假设是对资产拟进入市场的条件以及资产在这样的市场条件下的资产状态的一种假定。首先被评估资产正处于使用状态，其次假定处于使用状态的资产还将继续使用下去。在持续使用假设条件下，没有考虑资产用途转换或者最佳利用条件，其评估结果的使用范围受到限制。
企业持续经营假设：是将企业整体资产作为评估对象而作出的评估假定。即企业作为经营主体，在所处的外部环境下，按照经营目标，持续经营下去。企业经营者负责并有能力担当责任；企业合法经营，并能够获取适当利润，以维持持续经营能力。
（二）收益法评估假设：
1.国家现行的有关法律、法规及政策，国家宏观经济形势无重大变化；本次交易各方所处地区的政治、经济和社会环境无重大变化；无其他不可预测和不可抗力因素造成的重大不利影响。
2.针对评估基准日资产的实际状况，假设企业持续经营。
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所涉及之黎明化工研究设计院有限责任公司股东全部权益价值资产评估说明 第160页 3.假设企业的经营者是负责的，且企业管理层有能力担当其职务。
4.除非另有说明，假设企业完全遵守所有有关的法律和法规。
5.假设企业未来将采取的会计政策和编写此份报告时所采用的会计政策在重要方面基本一致。
6.假设企业在现有的管理方式和管理水平的基础上，经营范围、方式与现时方向保持一致。
7.有关利率、汇率、赋税基准及税率，政策性征收费用等不发生重大变化。
8.无其他人力不可抗拒因素及不可预见因素对企业造成重大不利影响。
9.假设企业预测年度现金流为年度内均匀产生；
10.假设评估基准日后企业的产品或服务保持目前的市场竞争态势；
11.假设评估基准日后企业的研发能力和技术先进性继续保持目前的水平；
12.假设企业在高新技术企业资格证书到期后可以继续取得。
评估人员根据运用资产基础法和收益法对企业进行评估的要求，认定这些假设条件在评估基准日时成立，并根据这些假设推论出相应的评估结论。如果未来经济环境发生较大变化或其它假设条件不成立时，评估结果会发生较大的变化。
本评估报告收益法评估结论在上述假设条件下在评估基准日时成立，当上述假设条件发生较大变化时，签字资产评估师及本评估机构将不承担由于假设条件改变而推导出不同评估结论的责任。
四、宏观经济分析和行业分析
（一）世界宏观经济分析
1．美国经济景气程度较上个季度下滑，但仍处于较高水平
2017年三季度美国 ISM制造业采购经理人指数（PMI）均值为58.6，比二季度 55.8的高位进一步上升。二季度非制造业PMI56.3，较上个季度下降 1个点但仍处于高位。9月美国失业率为4.2%，达到2002年以来的历史低位，岗位空缺率已经超过金融危机之前的水平。7~8月份非农就业岗位分别增加13.8万和16.9万，均值比之前略有下降；9月非农就业则减少3.3万人，主要是受到了哈维飓风的短期负面影响。
从支出角度看，消费稳健，投资继续好转。三季度密歇根大学消费者信心指数均值为95.2，仍然处于相对高位。就业机会的增加和工资的缓慢增长带动家庭
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所涉及之黎明化工研究设计院有限责任公司股东全部权益价值资产评估说明 第161页收入稳步增长，再加上股票和房地产价格持续上升带来财富效应，家庭资产负债表持续改善，这些因素使得美国消费支出较为稳健。2017年1~2季度企业投资（包括建筑、设备与无形资产）分别环比增长7.2%和6.9%，摆脱了2015~2016年企业投资持续低迷的状态。7月非国防资本品订单金额同比增长3.9%，延续年初以来的稳步增长态势；根据商务圆桌会议的调查，2017年三季度有49%的企业预计增加投资，显著高于之前一年40%的比例，随着劳动力市场的收紧，企业会更多采用劳动节约型技术，从而带动企业投资，尤其是设备和无形资产投资。2017年 9月美国住房协会公布的市场景气指数为64.0，比 3月 71.0的峰值略有下降。7~8月新开工房屋数量分别为 119万和 118万套，保持锯齿性震荡。房地产市场已经结束了金融危机后的超跌反弹，受人口老龄化等因素的限制，新开工房屋数量上升空间遇到瓶颈。
通胀率仍低于联储调控目标，美联储开始缩表。8月CPI和核心CPI同比增速分别为1.9%和1.7%，其中CPI增速略有提升。8月核心PCE价格指数同比增速为1.3%，仍然低于美联储设定的2.0%的通货膨胀调控目标。美国的工业生产指数已经超过金融危机之前，但产能利用率却仍然比危机前低 3个百分点，技术进步使得产能约束更加松弛，对通胀产生向下作用；尽管劳动力市场逐渐收紧，但是工资增速没有显著提升，对通胀的拉升作用不大。密歇根大学6~9月公布的 5年通胀预期仍然很稳定，始终围绕2.5%~2.6%微幅波动，因此有理由相信未来的通胀走势将相对温和。美联储开始缩表。鉴于失业率已经接近理想状态，通货膨胀虽然低于调控目标但有缓慢的上升态势。9月 20日美联储公开市场委员会宣布维持目前1%~1.25%的联邦基金利率目标区间不变，但宣布将从今年 10月开始缩减资产负债表。根据目前的预计，2017年 4季度将每月减少 100亿美元的到期债券再投资（包括国债和MBS），之后将额度逐步提高到 500亿美元，这说明至少在初期联储缩表节奏将是缓慢而有节制的。
特朗普税改计划尚未落地。自今年 3月达到设定债务上限以来，美国财政部使用非常措施保证债务控制在19.84万亿美元以下。近期特朗普与国会达成协议， 12月 8日前暂停执行债务上限，这项协议为政府推进其他立法进程赢得了时间。
近期共和党再次推进税改计划，其核心主张仍然是降低公司税率，简化个人税率的税档。但是税收问题错综复杂，直接关系到各个部门的利益，推进难度较大。
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所涉及之黎明化工研究设计院有限责任公司股东全部权益价值资产评估说明 第162页尤其是减税可能带来财政收入减少，这会受到“赤字鹰派”的反对。国会议员制定税改法案时会考虑本选区和相关利益集团的诉求，他们会跟白宫反复讨价还价，增加各种条款。因此特朗普税改何时落地、以什么样的面目出现仍然充满未知数。
2．欧元区经济景气程度仍保持在高位
2017年三季度欧元区综合采购经理指数（PMI）56，较上一季度下降0.6个百分点但仍处于多年来的景气高位。失业率呈逐渐下降态势，7-8月欧元区季调总失业率为9.1%，较上个季度进一步下降，为 2009年3月以来最低记录。
消费者信心持续走高，产能利用率持续攀升。2017年三季度欧元区消费者信心指数进一步抬升，季度均值为-1.5，较上季度提升了1.2，创下十多年来的最高水准。欧元区制造业产能利用率恢复上升势头，2017年三季度产能利用率为83.5%，较上季度的82.6%上升了0.9个百分点，这也是十多年来的最高水平。调和消费者物价指数（HICP）三季度平均1.4%，略低于上个季度的1.5%；剔除能加价格影响的核心（HICP）三季度1.2%，略高于上个季度1.1%。劳动力市场持续好转和不断攀升的产能利用率对通胀会带来压力，但鉴于目前通胀仍在低位以及对经济回暖可持续性的担忧，欧央行退出宽松货币政策仍需要时间。
3．日本经济保持较好增长势头
截至2017年二季度，日本经济已经连续实现6个季度正增长，这是近年来最好的经济表现。进入2017年三季度后，日本经济景气程度略有下降但仍处于近年来的较好状态。三季度制造业和非制造业PMI分别为52.4和51.5，分别较上个季度下降了 0.3和 1.3个百分点。7-8月季调工业生产指数、最终需求品工业生产指数和生产资料工业生产指数均值分别为102.6、102.5和102.5，工业生产指数和生产资料工业生产指数较 2017年第 2季度分别提升了 0.5和 1点，而最终需求品工业生产指数较2季度下跌了0.1点。支出角度看，企业经常利润增长率回升、商业信心走强，投资需求抬头。私人消费对增长的支撑不足，私人住宅投资对增长的支撑可能减弱。进出口额延续了较为强劲的同比正增长。7月及8月，出口同比增长率分别为13.4%和18.1%，进口同比增长率分别为16.3%和15.2%，都处于较高水平。
货币当局维持有力的宽松货币政策，以便稳步实现2%通货膨胀目标，并尽可能长时间地保持有利的经济增长态势。2017年 9月 20-21日的货币政策会议以 8
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所涉及之黎明化工研究设计院有限责任公司股东全部权益价值资产评估说明 第163页票赞成 1票反对（上次及之前多次会议均是 7票赞成 2票反对）,决定维持现行的宽松货币政策，包括短期利率维持负0.1%的水平，控制长期利率在零左右运行，继续购买长期国债，购债规模大致维持目前每年约 80万亿日元（约合 7190亿美元）的规模。日本央行认为，通胀率离实现2%的目标相去甚远，本国物价缺乏大幅向上的强劲动力，所以有必要坚持大规模宽松货币政策。
4．金砖国家经济整体延续向好态势，主要担心仍然是政治局势不确定性
俄罗斯和巴西经济基本面不断巩固，这将促成两国在2017年实现正增长。印度经济增速在二季度大幅下挫，表明印度“废钞令”和税收改革的冲击可能会持续一段时间。南非经济虽结束此前的环比衰退，但总体仍较为低迷。新兴市场经济体总体向好的过程中依然存在隐忧。从好的方面来看，通货膨胀走低使得新兴市场国家货币政策继续保持宽松状态，与此同时，大宗商品价格回升以及全球经济前景向好，则有利于改善新兴市场国家外部需求。不过，部分新兴市场经济体如巴西和南非的政治局势可能会影响经济复苏进程。
东盟和韩国经济保持较好增长势头。东盟和韩国经济受外部经济环境变化影响显著。在全球经济景气程度较高的大背景下，东盟和韩国经济三季度的出口表现出色，工业生产和投资也因此得益，经济国内居民部门消费整体稳定。区域内两大外需前沿新加坡和韩国受外需再度转好的影响，本季度增长较上季度有所回升，主要指标表现亮眼，其他经济体在两轮外需复苏叠加的背景下也有较好表现，总体来看各国增长表现多好于上年。东盟国家和韩国对华出口有所回升，反映出中国在这一轮外需复苏中仍然扮演重要角色。
5．大宗商品价格反弹
CEEM大宗商品价格[2]三季度一改上季度颓势，环比上涨4.2%，同比上涨18.0%。受美国商业库存下降、炼油厂开工率上升和美元走弱等因素影响，全球油价有所回升。布兰特原油价格从上季度不到 50美元的均价一度回升至 59美元以上，但因缺乏基本面的持续支撑，油价于季度末小幅回落，同时布兰特原油和 WTI价差小幅放大。金属价格走强。铜、钢材、铁矿石等价格在三季度都经历了显著上涨，主要的推动因素是全
球经济处于景气高位，再加上中国的环保和限产措施压低了部分金融产品的供给弹性。主要农产品价格三季度走弱，小麦相对平稳。大豆价格先跌后升，玉
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6．中国出口增速放缓，对美国、欧盟和日本等市场出口增速下滑
2017年7-8月，中国海关数据显示，以美元计，中国出口同比增长5.3%，较上季度6.3%的同比增速小幅下滑1个百分点。相较上季度，分地区看，7-8月出口增速放缓主要来自美国、欧盟和日本市场。其中，中国对美国出口增长8.7%，较上季度下降5.8个百分点，增速明显回落；7-8月中国对欧盟出口增长7.5%，较上季度下滑2.2个百分点；中国对日本出口增长3.8%，较上季度下滑3.6个百分点。
中国对东盟和香港的出口增速出现回升。7-8月，中国对东盟出口增长5.0%，较上季度提高 2.1个百分点；内地对香港出口降幅显著收缩，由 2季度的-11%回升至7-8月的-1.9%。从贸易方式看，7-8月一般贸易出口同比增长5.2%，较上季度回升 1.3个百分点。加工贸易在 7-8月表现不佳，同比增长4.0%，较上季度下降了 3.1个百分点。分产品看，7-8月出口增速回落来自七大类传统劳动密集型和其他产品。
七大类传统劳动密集型产品7-8月同比增长了1.1%，较上季度显著下滑4.2个百分点。其他产品出口同比增长4.5%，较上季度回落 3.4个百分点。机电产品出口较上季度上涨 1.3个百分点，7-8月同比增长7.3%，高于总出口5.3%的增速水平。
特别地，高新科技产品7-8月同比增长10.8%，较2季明显提高5.3个百分点。7-8月货物贸易顺差为887亿美元，较4-5月上升99亿美元。
7．全球金融市场运行平稳，跨境资本流动趋稳
全球金融市场运行平稳。反映金融市场风险地VIX指数的基线有明显的下移，三季度曾下探至10以下，是近年来的低点。
外汇市场上美元延续贬值走势。美元指数从季度初的96附近一度降至9月初的91附近，在9月中旬以后反弹至93附近。虽然美联储认为美国经济适度扩张，就业稳健增长，但整体通胀和潜在价格上涨指标均下滑，因此美联储 7月加息落空，利空美元。9月议息会议上美联储宣布缩减资产负债表计划，同时美国通胀水平回升，美联储加息点阵图显示16人中有11人预测今年还会有一次加息，1人预测还有两次加息。这使得美元指数在 9月下旬出现反弹。多数经济体货币延续升值态势，升值幅度普遍更甚于二季度。欧元大幅上涨，二季度对美元曾超过 1.20的汇价，9月份以来受美元回升以及德拉吉讲话的影响有小幅回调。英镑走势受脱欧谈判预期驱动更多，9月以来受英国央行升息预期影响快速升值，触及脱欧公投
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所涉及之黎明化工研究设计院有限责任公司股东全部权益价值资产评估说明 第165页结果宣布以来的最高水平。新兴经济体货币中，人民币、印度卢比、巴西雷亚尔、土耳其里拉、南非兰特等货币相比二季度以不同幅度升值，其中人民币升值2.8%，是近些年来季度升值幅度最大的一次。
欧洲、日本股市出现高位波动，美股及主要新兴市场股市总体保持了向上动能。美国经济总体向好发展以及美联储温和的货币政策引导，使得美国标普 500指数连续保持了六个季度的正增长，三季度相比上个季度继续上涨2.9%。法国、德国股市在连续五个季度上升后开始出现小幅回调。与欧洲股市类似，日本、韩国股市高位波动，但相对二季度均值仍分别录得近2%和4.8%的上升。其他新兴经济体方面，巴西、印度、中国股市涨势较为稳定，幅度也较可观，3季度比2季度上涨分别达8.2%、4.6%以及4.3%。俄罗斯股市则在原油价格回暖的带动下三季度出现显著反弹，季内反弹幅度约14%。
全球货币市场利率相对稳定。美欧日发达经济体货币政策基准利率在三季度维持不变，因此银行间市场短期拆借利率保持平稳。新兴经济体中，中国银行间市场利率在稳定中略有抬升，印度俄罗斯央行下调货币政策基准利率，带动银行间市场利率明显走低。全球主要经济体长期国债收益率走势也呈现出一定分化态势，更多反映了国内经济运行特征，而非全球性共同冲击。发达经济体中，美国和日本长期国债收益率波动不大，欧元区长期国债利率一度受欧央行退出量宽预期的冲击出现反弹，但很快恢复。新兴经济体中，印度、中国、韩国、土耳其等国的长期国债利率在三季度内波动较小，反映较为中性的经济预期，而巴西则由于通胀的明显下行，长期国债收益率在三季度内下降100个基点。
中国的跨境资本流动大致平衡，人民币净流出下降。2017年6月至2017年8月，银行代客涉外收入为 7600亿美元，同比上升4%，银行代客涉外支出为 8100亿美元，同比上升2.4%，涉外收付款逆差为 470亿美元。银行结售汇差额逆差为400亿美元，跨境资本外流规模基本稳定。6至8月，银行代客结汇占银行涉外总收入比率从53%下降至50%，银行代客售汇占银行涉外总支出从54%下降至51%。
6至8月，跨境人民币业务占跨境资本流动的比率从17%上升至18%水平。其中，跨境人民币收入占比从14%上升至19%，支出占比从19%下降至17%。人民币净流出从380亿美元下降至220亿美元。
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所涉及之黎明化工研究设计院有限责任公司股东全部权益价值资产评估说明 第166页（二）我国宏观经济分析
今年以来，在以习近平同志为核心的党中央坚强领导下，各地区各部门深入贯彻落实新发展理念，坚持稳中求进工作总基调，以供给侧结构性改革为主线，适度扩大总需求，深化改革创新，振兴实体经济，防范化解风险，强化预期引导，前三季度国民经济运行总体平稳，结构不断优化，新兴动能加快成长，质量效益明显提高，稳中向好态势持续发展。
初步核算，前三季度国内生产总值 593288亿元，按可比价格计算，同比增长6.9%，增速与上半年持平，比上年同期加快 0.2个百分点。分产业看，第一产业增加值 41229亿元，同比增长3.7%；第二产业增加值 238109亿元，增长6.3%；第三产业增加值 313951亿元，增长7.8%。三季度，国内生产总值同比增长6.8%，经济连续9个季度运行在6.7-6.9%的区间，保持中高速增长。
1．粮食生产形势较好，畜牧业稳定增长
全国夏粮总产量 14052万吨，比上年增加 131万吨，增长0.9%；早稻总产量3174万吨，比上年减少104万吨，下降3.2%；秋粮有望获得好收成。前三季度，猪牛羊禽肉产量5877万吨，同比增长0.8%，其中猪肉产量3717万吨，增长0.7%。
生猪存栏42797万头，同比下降0.8%；生猪出栏48224万头，增长0.6%。
2．工业生产加快发展，结构优化效益提升
前三季度，全国规模以上工业增加值同比实际增长6.7%，增速比上年同期加快 0.7个百分点。分经济类型看，国有控股企业增加值增长6.8%，集体企业增长0.3%，股份制企业增长6.8%，外商及港澳台商投资企业增长7.1%。分三大门类看，采矿业增加值同比下降1.6%，制造业增长7.3%，电力、热力、燃气及水生产和供应业增长8.4%。工业向中高端迈进，前三季度高技术制造业和装备制造业增加值同比分别增长13.4%和11.6%，分别快于规模以上工业 6.7和 4.9个百分点。前三季度，规模以上工业企业产销率达到97.8%。9月份，规模以上工业增加值同比增长6.6%，比上月加快 0.6个百分点，环比增长0.56%。9月份，制造业采购经理指数为52.4%，比上月提高0.7个百分点，达到2012年5月份以来的最高点。
1-8月份，全国规模以上工业企业实现利润总额49214亿元，同比增长21.6%；
规模以上工业企业主营业务收入利润率为6.13%，比上年同期提高0.45个百分点。
8月份，规模以上工业企业实现利润总额同比增长24%，比上月加快7.5个百分点。
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所涉及之黎明化工研究设计院有限责任公司股东全部权益价值资产评估说明 第167页3．服务业保持较快发展，商务活动指数继续提高
前三季度，全国服务业生产指数同比增长8.3%，增速比上年同期加快 0.2个百分点。其中，交通运输、仓储和邮政业，信息传输、软件和信息技术服务业，租赁和商务服务业增长较快。9月份，全国服务业生产指数同比增长8.3%，增速与上月持平，比上年同月加快 0.2个百分点。1-8月份，规模以上服务业企业营业收入同比增长13.5%，比上年同期加快3.4个百分点；规模以上服务业企业营业利润同比增长22.8%，同比加快22.4个百分点。
9月份，服务业商务活动指数为54.4%，比上月提高 1.8个百分点，比上年同月提高2.1个百分点。批发业、电信广播电视和卫星传输服务业、互联网及软件信息技术服务业、货币金融服务、资本市场服务、保险业等行业商务活动指数均位于60.0%以上的高位景气区间。服务业新订单指数为51.5%，业务活动预期指数为60.8%，分别比上月提高1.2和0.7个百分点。
4．固定资产投资稳中略缓，投资结构调整优化
前三季度，全国固定资产投资（不含农户）458478亿元，同比增长7.5%，增速比上年同期回落0.7个百分点。其中，国有控股投资168164亿元，增长11.0%；
民间投资277520亿元，增长6.0%，占全部投资的比重为60.5%。分产业看，第一产业投资14973亿元，增长11.8%；第二产业投资171787亿元，增长2.6%，其中制造业投资 140819亿元，增长4.2%；第三产业投资 271718亿元，增长10.5%。
基础设施投资99652亿元，增长19.8%，比上年同期加快0.4个百分点。高端制造业和企业技术改造投资较快增长，高耗能行业投资增长放缓。前三季度，高技术制造业、装备制造业和制造业技术改造投资同比分别增长18.4%、8.3%和12.1%，高耗能制造业投资同比下降1.9%。固定资产投资到位资金457007亿元，同比增长3.3%，增速比上半年加快 1.9个百分点。新开工项目计划总投资 376347亿元，同比增长2.4%。从环比看，9月份固定资产投资（不含农户）比上月增长0.56%。
5．房地产开发投资平稳增长，商品房待售面积继续减少
前三季度，全国房地产开发投资 80644亿元，同比增长8.1%，增速比上年同期加快 2.3个百分点。其中，住宅投资增长10.4%。房屋新开工面积 131033万平方米，同比增长6.8%，其中住宅新开工面积增长11.1%。全国商品房销售面积 116006万平方米，增长10.3%，其中住宅销售面积增长7.6%。全国商品房销售额
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所涉及之黎明化工研究设计院有限责任公司股东全部权益价值资产评估说明 第168页 91904亿元，增长14.6%，其中住宅销售额增长11.4%。房地产开发企业土地购置面积16733万平方米，同比增长12.2%。9月末，全国商品房待售面积 61140万平方米，比上月末减少1212万平方米。前三季度，房地产开发企业到位资金 113095亿元，同比增长8.0%。
6．市场销售继续较快增长，网上零售增势强劲
前三季度，社会消费品零售总额 263178亿元，同比增长10.4%，增速与上年同期持平。其中，限额以上单位消费品零售额 117751亿元，增长8.5%。按经营单位所在地分，城镇消费品零售额225592亿元，增长10.1%；乡村消费品零售额37586亿元，增长12.1%。按消费类型分，餐饮收入 28427亿元，增长11.0%；商品零售234751亿元，增长10.3%，其中限额以上单位商品零售110717亿元，增长8.5%。
消费升级类商品销售增长较快，体育娱乐用品类增长17.4%，化妆品类增长12.1%，建筑及装潢材料类增长12.6%。9月份，社会消费品零售总额同比增长10.3%，比上月加快0.2个百分点，环比增长0.90%。
前三季度，全国网上零售额 48787亿元，同比增长34.2%，比上年同期加快 8.1个百分点。其中，实物商品网上零售额 36826亿元，增长29.1%，占社会消费品零售总额的比重为14.0%，同比提高2.3个百分点；非实物商品网上零售额 11961亿元，增长52.8%。
7．进出口快速增长，外贸结构继续改善
前三季度，进出口总额 202930亿元，同比增长16.6%。其中，出口 111630亿元，增长12.4%；进口91299亿元，增长22.3%。进出口相抵，顺差 20331亿元。
一般贸易进出口比重提升，前三季度一般贸易进出口增长18.1%，占进出口总额的56.6%，比上年同期提高 0.7个百分点。机电产品仍为出口主力，前三季度机电产品出口增长13.0%，占出口总额的57.5%。与部分“一带一路”沿线国家进出口快速增长，前三季度我国对俄罗斯、波兰和哈萨克斯坦等国进出口分别增长27.7%、24.8%和41.1%。9月份，进出口总额 24589亿元，同比增长13.6%。其中，出口13260亿元，增长9.0%；进口11330亿元，增长19.5%。
前三季度，规模以上工业企业实现出口交货值94270亿元，同比增长10.7%。
9月份，规模以上工业企业实现出口交货值 11906亿元，增长9.8%。
8．居民消费价格温和上涨，工业品价格波动上升
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所涉及之黎明化工研究设计院有限责任公司股东全部权益价值资产评估说明 第169页前三季度，全国居民消费价格同比上涨1.5%。其中，城市上涨1.6%，农村上涨1.1%。分类别看，食品烟酒价格同比下降0.6%，衣着上涨1.3%，居住上涨2.5%，生活用品及服务上涨0.9%，交通和通信上涨1.1%，教育文化和娱乐上涨2.5%，医疗保健上涨5.7%，其他用品和服务上涨2.6%。在食品烟酒价格中，粮食价格上涨1.5%，猪肉价格下降8.7%，鲜菜价格下降8.8%。9月份，全国居民消费价格同比上涨1.6%，涨幅比上月回落0.2个百分点，环比上涨0.5%。
前三季度，全国工业生产者出厂价格同比上涨6.5%。9月份，全国工业生产者出厂价格同比上涨6.9%，涨幅比上月扩大0.6个百分点，环比上涨1.0%。前三季度，全国工业生产者购进价格同比上涨8.4%；9月份同比上涨8.5%，环比上涨1.2%。
9．居民收入增幅加快，城乡收入差距继续缩小
前三季度，全国居民人均可支配收入 19342元，同比名义增长9.1%；扣除价格因素实际增长7.5%，增速比上年同期加快 1.2个百分点。按常住地分，城镇居民人均可支配收入 27430元，扣除价格因素实际增长6.6%；农村居民人均可支配收入9778元，扣除价格因素实际增长7.5%。城乡居民人均收入倍差2.81，比上年同期缩小0.01。全国居民人均可支配收入中位数 16780元，同比名义增长7.4%。
全国居民人均消费支出 13162元，同比名义增长7.5%，扣除价格因素实际增长5.9%。三季度末，外出务工农村劳动力总量 17969万人，比上年同期增加 320万人，增长1.8%。三季度，外出务工农村劳动力月均收入3459元，增长7.0%。
10．供给侧结构性改革取得新进展，转型升级迈出新步伐
“三去一降一补”进展顺利。去产能加快推进，前三季度全国工业产能利用率为76.6%，比上年同期提高 3.5个百分点。去库存成效突出，9月末商品房待售面积同比下降12.2%。去杠杆和降成本效果继续显现，8月末规模以上工业企业资产负债率为55.7%，比上年同期下降 0.7个百分点；1-8月份规模以上工业企业每百元主营业务收入中的成本为 85.68元，比上年同期减少 0.12元。短板领域投资快速增长，前三季度生态保护和环境治理业、公共设施管理业、农业投资同比分别增长25.0%、23.7%和16.2%，分别快于全部投资17.5、16.2和8.7个百分点。
服务业主导作用增强，前三季度第三产业增加值占国内生产总值的比重为52.9%，比第二产业高 12.8个百分点。消费成为经济增长主要驱动力，前三季度最
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所涉及之黎明化工研究设计院有限责任公司股东全部权益价值资产评估说明 第170页终消费支出对国内生产总值增长的贡献率为64.5%，比上年同期提高2.8个百分点。
新动能加快成长，前三季度工业战略性新兴产业增加值同比增长11.3%，比规模以上工业快4.6个百分点。绿色发展稳步推进，前三季度单位国内生产总值能耗同比下降3.8%。
总的来看，前三季度国民经济稳中有进、稳中向好的态势持续发展，支撑经济保持中高速增长和迈向中高端水平的有利条件不断积累增多，发展的包容性和获得感明显增强，为更好地实现全年经济发展预期目标奠定了扎实基础。但也要看到，国际环境依然复杂多变，国内经济仍处在结构调整的过关期，持续向好基础尚需进一步巩固。下阶段，要以党的十九大精神为统领，深入贯彻落实党中央、国务院决策部署，狠抓政策落实改革落地，全面做好稳增长、促改革、调结构、惠民生、防风险各项工作，促进经济持续健康发展和社会和谐稳定。
二、行业现状与发展前景分析
（一）所属行业
根据中国证监会《上市公司行业分类指引》（2012修订），黎明院业务所属行业为“C制造业”大类下的“C26化学原料和化学制品制造业”。按 2017年国民经济行业分类（GB/T4754—2017），黎明院业务所属行业为“C26化学原料和化学制品制造业”下的“C265合成材料制造”。
（二）行业周期
1.化学推进剂及原材料
化学推进剂及原材料行业处于成长期。随着我国国防工业的发展及太空探索工程的不断深入，化学推进剂及原材料的市场需求不断增长，下游客户亦对产品的性能提出更高的要求。总体来看，行业成长良好、发展空间巨大。
2.聚氨酯新材料
聚氨酯材料行业处于成长期。鉴于下游聚氨酯制品适用领域广泛，各应用领域的技术革新都将会对聚氨酯材料的性能提出更高、更广的要求，因此聚氨酯材料行业仍将保持长期、稳步的增长，并将争取在新的应用领域取得突破。
3.含氟气体材料
含氟气体材料行业中的工业六氟化硫细分领域已步入成熟期，市场竞争日益加
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所涉及之黎明化工研究设计院有限责任公司股东全部权益价值资产评估说明 第171页剧；电子级六氟化硫细分领域处于成长期，市场需求不断增长，技术工艺日益进步；三氟化氮细分领域处于成长期，凭借其作为蚀刻气体较其他含氟气体具有反应快、高效的特点，在发展迅速的半导体行业的拉动下，市场需求得到不断增长。
4.过氧化氢及配套原材料
过氧化氢及配套原材料行业处于成熟期。过氧化氢制备技术基本定型，相关催化剂市场需求稳定。
（三）准入壁垒
1.技术及研发壁垒
化学推进剂及原材料领域，下游客户对产品主要参数、产品良率等具有明确要求，且不同的应用领域，如导弹或航空航天等，对产品性能要求存在明显侧重，因此，生产企业需要具备定向技术研发能力，并在配方、生产工艺、及试制等方面具备大量实践经验。
聚氨酯制品应用领域的不断拓展，对上游聚氨酯材料行业的技术要求逐渐呈现专业化、多样化和个性化等特点。聚氨酯材料配方研究、效果分析检测等能力已成为企业参与市场竞争的核心要素，该等要素的形成往往需要企业长时间的技术积累和持续不断的创新。
含氟气体材料的制造工艺较为特殊，其中包括合成、提炼、蒸馏、精馏、过滤等过程，每一步均有严格的技术参数要求和质量控制措施，任何微小的差异都会对整个产业链上的产品造成不可逆的损害。
过氧化氢及配套原材料领域，钯催化剂的生产及销售多与过氧化氢制备装置的设计、建设进行配套，以最大化实现催化剂对于氢化工序效率的提升。因此，钯催化剂生产企业需要于过氧化氢制备工艺方面具有研发能力，形成相关技术优势并提供配套服务，进而对钯催化剂业务形成促进。
2.销售渠道壁垒
化学推进剂及原材料领域，下游客户涉及军品配套企业或总装企业，产品需经试制、小批量生产供试用，经客户认可后方可建立合作关系。鉴于客户一旦定型配套使用就不会轻易更换供应商，若要变更需要逐级履行严格的报批、验证程序，因此，化学推进剂及原材料行业下游有较强的路径锁定性。
聚氨酯材料被广泛应用于国民经济众多领域，包括汽车、建筑、家居、冶金、
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所涉及之黎明化工研究设计院有限责任公司股东全部权益价值资产评估说明 第172页能源、电子电力、体育、服装、印刷等，其客户具有多样性和分散性的特点，所以规模较大的销售网络和稳定优质的客户群体对行业内企业的发展至关重要。并且，下游客户对产品技术和个性化要求较高，倾向于与供应商建立较为紧密的合作关系。
为了保证最终产品的性能的稳定和高效，含氟气体材料下游厂商一般不会轻易更换供应商，双方在技术研发、产品质量、售后服务等方面高度衔接，形成稳固的合作模式。
鉴于钯催化剂的生产及销售多与过氧化氢制备装置的设计、建设进行配套，因此，行业内企业多通过对外提供技术配套服务以带动催化剂业务的发展，与下游过氧化氢生产企业建立了长期稳固的合作关系。
3.资质壁垒
化学推进剂及原材料行业下游客户涉及军品配套企业或总装企业。我国参与武器装备科研生产需要取得相关军工资质认证，包括武器装备科研生产许可证、武器装备质量管理体系认证证书、武器装备科研生产单位保密资质认证等。相关资质认证均由文件审查和现场审核组成，军方是最终用户，起主导审查作用，最终进入下游客户方的《合格供应商目录》才可进行销售。因此，为行业内军品业务的开展形成短期内难以解决的资质壁垒。
此外，企业要达到行业的基础标准还需通过严格的资质认定，例如取得安全生产许可证、危险化学品经营许可证等。国务院2011年修订的《危险化学品安全管理条例》规定，危险化学品生产企业进行生产前，应当取得安全生产许可证、危险化学品经营许可证等相关资质。国家对危险化学品生产企业资质的严格审核，构成了行业的资质壁垒。
4.资金壁垒
含氟气体材料行业项目建设需要初始投入较大量的资金，并且，随着下游各领域的快速发展，工艺水平的不断提升，含氟气体材料性能、技术水平等需对应提高，生产企业每年需投入大量资金进行研发，构成了行业的资金壁垒。
（四）行业主管部门及监管体制
黎明院所处行业的主管部门为国家发改委、工业和信息化部、科技部，其主要职责包括制定并组织实施化学新材料产业的行业规划、计划和产业政策，起草
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所涉及之黎明化工研究设计院有限责任公司股东全部权益价值资产评估说明 第173页相关法律法规草案，制定规章，拟订行业技术规范和标准并组织实施，指导行业质量管理工作。黎明院部分涉军业务由国家国防科技工业局监管。
黎明院所处行业的自律性组织是中国石油和化学工业联合会、中国聚氨酯工业协会等，该协会主要参与制定国家法律法规、政策建议、发展规划，协助政府产业政策引导，制、修订行业标准、行业准入条件、行业技术规范，引导行业快速、健康、持续发展。
（五）行业主要法律法规及政策
近年来，为规范和更好的促进精细化工行业的发展，国家发改委、工业和信息化部、科技部、环保部等各部门颁布了相应的法规和政策，主要法规政策如下：
|||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|
|序|文件名称||颁布时间||发文机构|||
|号||||||||
||《石油和化工产业振兴支撑技术指导意见》||2009年||中国石油和化学工业协会||将“建筑、桥梁、航空、汽车、船舶等领|
||||||||域高性能产品的研发与产业化，提高产品|
||||||||的环境友好性和专用性”作为一项主要的|
||||||||精细化工任务|
||《国务院关于加快培育和发展战略性新兴产业的决定》||2010年||国务院||决定加快培育和发展节能环保、新材料等|
||||||||战略性新兴产业，到2020年，战略性新兴|
||||||||产业增加值占国内生产总值的比重力争达|
||||||||到15%左右|
||《当前优先发展的高技术产业化重点领域指南（2011 年度）》||2011年||国家发改委、科技部、工业和信息化部、商务部、国家知识产权局||将高性能外墙自保温墙体材料、功能墙体|
||||||||材料、热反射涂料、相变储能材料、外墙|
||||||||隔火防热材料，高效屋面保温材料，楼地|
||||||||面隔热保温材料，高性能节能玻璃和门窗，|
||||||||低辐射玻璃等新型建筑节能材料列入当前|
||||||||优先发展的高技术产业化重点领域|
|||《产业结构调整指|2013年||国家发改委|||
|||导目录（2011年本）》||||||
|||（修正）||||||
|5||《高新技术企业认||2016年||科技部、财政部及|精细化工新材料属于国家重点支持的高新|

四川天一科技股份有限公司拟非公开发行股份购买资产
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|-|-|-|-|-|-|-|
|序|文件名称||颁布时间|发文机构|||
|号|||||||
|||定管理办法》及其附||税务总局||技术领域。对于从事该领域且相关指标达|
|||件《国家重点支持的||||到要求的企业，国家将认定为高新技术企|
|||高新技术领域》||||业并给予相应的税收优惠政策|
||《石化和化学工业发展规划（2016－2020年）》||2016年|工业和信息化部||围绕航空航天、高端装备、电子信息、新|
|||||||能源、汽车、轨道交通、节能环保、医疗|
|||||||健康以及国防军工等领域，适应轻量化、|
|||||||高强度、耐高温、稳定、减震、密封等方|
|||||||面的要求，提升工程塑料工业技术，加快|
|||||||开发高性能碳纤维及复合材料、特种橡胶、|
|||||||石墨烯等高端产品，加强应用研究。提升|
|||||||为电子信息及新能源产业配套的电子化学|
|||||||品工艺技术水平。发展用于水处理、传统|
|||||||工艺改造以及新能源用功能性膜材料。重|
|||||||点开发新型生物基增塑剂和可降解高分子|
|||||||材料|
||《国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》||2016年|全国两会||我国将推动支持战略性新兴产业发展，使|
|||||||战略性新兴产业增加值占国内生产总值比|
|||||||重达到15%。大力推进先进半导体、机器人、|
|||||||智能系统、新一代航空装备、空间技术综|
|||||||合服务系统、智能材料、高效节能环保等|
|||||||新兴前沿领域创新和产业化|
||《石油和化学工业“十三五”发展指南》||2016年|中国石化联合会||提出经济总量平稳增长，结构调整取得重|
|||||||大进展，化工新材料等战略性新兴产业占|
|||||||比明显提高，产品精细化率有较大提升，|
|||||||绿色发展方式初步形成等发展目标|
||新材料产业发展指南||2016年||工业和信息化部、|推进材料先行、产用结合，以满足传统产|
||||||国家发改委、科技|业转型升级，着力构建以企业为主体、以|
||||||部、财政部|高校和科研机构为支撑、军民深度融合、|

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|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|序|文件名称||颁布时间|发文机构||
|号||||||
||||||产学研用协同促进的新材料产业体系，着|
||||||力突破一批新材料品种、关键工艺技术与|
||||||专用装备，不断提升新材料产业国际竞争|
||||||力|
||中国聚氨酯行业十三五发展规划||2016年|中国聚氨酯工业协会|提出在“十三五”末，我国聚氨酯工业产|
||||||销量占全球总量的60%以上，技术创新能力|
||||||有显著提升，通过自主科技研发，使重要|
||||||基本原料、助剂、主要类型产品的生产技|
||||||术、产品性能、质量达到国际领先水平，|
||||||淘汰落后产能等发展目标|
||《“十三五”国家战略性新兴产业发展规划》||2016年|国务院|提高新材料基础支撑能力；推动新材料产|
||||||业提质增效；以应用为牵引构建新材料标|
||||||准体系；促进特色资源新材料可持续发展；|
||||||前瞻布局前沿新材料研发|
|||《国家安全监管总|2017年|安监总局||
|||局关于加强精细化||||
|||工反应安全风险评||||
|||估工作的指导意见》||||

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所涉及之黎明化工研究设计院有限责任公司股东全部权益价值资产评估说明 第176页发优势显著，具备对外提供高端定制化产品的能力。各主要竞争对手具体情况分别如下：
|||
|-|-|
|公司名称|简介|
||业务涉及化学品、建筑、电子电气、油漆与涂料等多个领域。其中|
||化学品业务包括多元醇类中间体、MDI、TDI等单体|
||主营产品包括异氰酸酯共聚物、多元醇、及组合材料等，并可通过|
||改性等方式满足工业、能源、消费者市场的不同需求|
|上海亨斯迈聚氨酯|生产、销售各种等级的聚合MDI、MDI衍生物、TDI/MDI混合物、同|
|有限公司|时经销苯胺和硝基苯，及提供相关服务|
|万华化学集团股份|业务涵盖MDI、TDI、聚醚多元醇等聚氨酯产业集群，丙烯酸及酯、|
|有限公司|环氧丙烷等石化产业集群，水性PUD、PA乳液、TPU、ADI系列等|
||主要从事聚氨酯材料与助剂的研究开发，现有主要产品包括胶粘剂、|
||聚氨酯硬泡、车用聚氨酯、聚氨酯助剂、聚脲喷涂弹性体、聚氨酯|
||原料等|

3.含氟气体材料
1）黎明院在六氟化硫领域，业内竞争对手主要是成都科美特特种气体有限公司和盈德气体集团有限公司，具体情况分别如下：
|||
|-|-|
|公司名称|简介|
|成都科美特特种气|专注于含氟类特种气体的研发、生产、提纯与销售。科美特的主要|
|体有限公司|产品包括六氟化硫和四氟化碳|
|盈德气体集团有限|主要业务分为现场供气服务及零售气体分销，专门生产氧气、氮气、|
|公司|氩气等工业用气及部分特殊气体|

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所涉及之黎明化工研究设计院有限责任公司股东全部权益价值资产评估说明 第177页示器、激光技术、光导纤维、太阳能电池等领域
4.过氧化氢及配套原材料
黎明院在过氧化氢及配套原材料领域内的主要竞争对手为宜昌苏鹏科技有限公司、烟台百川汇通科技有限公司、福州开发区科盛催化材料有限公司等三家企业，具体情况分别如下：
公司名称 简介
主要从事化工原料及产品的研发、生产、销售、技术服务、技
宜昌苏鹏科技有限公司术成果转让及进出口业务等，主要产品为贵金属催化剂和邻甲
基环己基醋酸酯
烟台百川汇通科技有限主要产品有钯催化剂、钯精脱硫剂、氧化铝、钯触媒保护剂、
公司 流化床用钯触媒（二氧化硅或氧化铝载体）等
福州开发区科盛催化主营催化剂的研发、生产及销售，其中主导产品包括―晶
材料有限公司 星‖牌钯系催化剂
（七）所处行业上下游情况
1.化学推进剂及原材料
化学推进剂及原材料行业的上游主要系丁二烯等通用材料供应商。下游客户主要为飞行器相关军品配套企业或总装企业。
2.聚氨酯新材料
黎明院主营的聚氨酯组合料及浇注型系统料领域，上游主要为MDI、TDI、多元醇类、相关助剂等化学原材料供应商，如万华化学集团股份有限公司等。下游主要为聚氨酯材料、制品生产企业，涉及领域广泛，客户众多且分散。
3.含氟气体材料
含氟气体材料行业的上游主要为无水氟化氢等通用材料供应商，包括多氟多化工股份有限公司等。
工业级六氟化硫业务的下游客户多为高压开关制造企业，包括河南平高电气股份有限公司、西安西开高压电气股份有限公司、新东北电气集团、山东泰开高压开关有限公司、上海思源电气股份有限公司、施耐德电气有限公司、ABB Group等。
电子级六氟化硫及三氟化氮的需求量主要集中于下游半导体、平面显示器件
等制造企业，如北京京东方显示技术有限公司等。
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所涉及之黎明化工研究设计院有限责任公司股东全部权益价值资产评估说明 第178页 4.过氧化氢及配套原材料
钯催化剂行业上游供应商主要是贵金属企业，如江西省君鑫贵金属科技材料有限公司等。下游客户主要是过氧化氢生产企业。
（八）行业政策的重大变化及对标的资产的影响
1.新材料产业发展指南及其对标的资产的影响
2016年12月30日，工业和信息化部、发改委、科技部、财政部联合印发《新材料产业发展指南》（〔2016〕454）。指南提出了三大重点发展方向，分别为先进基础材料、关键战略材料及前沿新材料。同时，指南部署了 9大重点任务：突破重点应用领域急需的新材料；布局一批前沿新材料；强化新材料产业协同创新体系建设；加快重点新材料初期市场培育；突破关键工艺与专用装备制约；完善新材料产业标准体系；实施“互联网+”新材料行动；培育优势企业与人才团队；
促进新材料产业特色集聚发展。
黎明院作为化工新材料行业领先企业，参照指南所提重点发展项目，结合自身实际，确定了重点发展的新材料产业领域，如电子信息产业用高纯特种电子气体材料、海洋工程装备用高强度聚氨酯绝热材料、先进轨道交通用阻燃及隔音降噪高分子材料、新能源用高容量储氢材料、医用高分子材料、节能环保生物可降解材料、增材制造专用光敏树脂材料、高性能复合材料、高性能催化材料等，通过对前沿技术的跟踪研究，黎明院在国家鼓励发展的新材料领域有能力创造新的业绩增长点。
2.集成电路发展推进政策及其对标的资产的影响
2014年 6月，国务院印发《国家集成电路产业发展推进纲要》，部署充分发挥国内市场优势，营造良好发展环境，激发企业活力和创造力，带动产业链协同可持续发展，加快追赶和超越的步伐，努力实现集成电路产业跨越式发展。
含氟气体材料作为集成电路制造过程中关键材料，市场空缺较大，纲要为黎明院带来了发展机遇。目前国内含氟气体材料领域存在产业规模偏小、产品质量不稳定等问题，而黎明院通过自主研发创新，已经具备了成套含氟气体材料生产技术并迅速完成产业化进程，拓展销售渠道。含氟气体材料版块系黎明院重点发展版块，已逐渐成为核心盈利来源。国家对于其下游产业的发展推进纲要，有利于从需求拉动的角度促进黎明院的业务发展。
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所涉及之黎明化工研究设计院有限责任公司股东全部权益价值资产评估说明 第179页 3.环境保护政策及其对标的资产的影响
各类环保法律法规的发布促进了化工新材料行业结构调整。严格的环保政策关停了部分基础化工原材料生产企业，造成上游化工原材料价格的上涨，增加了黎明院旧有装置的环保升级改造成本。但另一方面，严格的环保政策也为黎明院带来了发展机遇，如黎明院既有的环保聚氨酯产品，对应的市场需求快速增长。
同时，国家对水污染治理的政策促进了过氧化氢产品在杀菌、消毒领域的应用，相关生产企业扩产动力充足，为黎明院过氧化氢技术转让及配套原材料的销售带来积极影响。此外，黎明院作为具有较大生产规模、规范运作的创新基地与产业化基地，环保政策的趋严有利于黎明院的市场份额进一步扩大。
4.军民融合发展战略及其对标的资产的影响
黎明院几十年来承担了众多的重点攻关任务，军民融合战略的实施虽然为黎明院引入了竞争者，但同时也让黎明院有能力凭借自身军品科研配套的经验与优势，在其他版块及其他业务领域做好“民参军”工作，例如黎明院已参与申报的有机氟、聚氨酯弹性体等军品配套课题，为黎明院其他重点发展业务领域带来了新的发展机遇。
（九）行业发展趋势
1.化学推进剂及原材料
化学推进剂及原材料领域主要发展方向为高能、绿色、钝感、低特征信号等。
未来将重点发展高能固体推进剂、钝感推进剂、低特征信号推进剂、绿色推进剂、特种推进剂、高能液体推进剂等产品及对应原材料，以促进推进剂的能量、燃速性能进一步提高，并解决在可靠性、安全性、低成本方面的问题.
2.聚氨酯新材料
除传统领域外，聚氨酯材料凭借其优越的性能，在高铁、城铁，新能源等新兴领域也具有广阔的发展前景。随着中国的城市化进程加快、高速铁路投资加大、新能源汽车和飞机的量产，以及“一带一路”国家市场消费的带动，聚氨酯材料的需求将逐步增加。
《中国聚氨酯产业现状及“十三五”发展规划建议》中提到未来聚氨酯行业的研发方向主要为功能性、高性能、高附加值产品及环保型产品，并将推动聚氨酯材料在建筑节能、汽车装备、高速铁路等产业领域的推广应用。其中，在车用
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所涉及之黎明化工研究设计院有限责任公司股东全部权益价值资产评估说明 第180页聚氨酯领域，多种材料功能复合已逐渐成为汽车非金属零件性能提升的重要技术手段，聚氨酯材料及制品逐渐向轻量化、多硬度、低气味、低雾度、耐老化、存放稳定性及更加环保的方向发展，生态功能型聚氨酯材料的需求量将会有较大幅度增长。
3.含氟气体材料
鉴于关键电子器件发展水平及其产业规模已成为衡量一个国家经济结构和发展质量、决定信息产业国际市场竞争力的重要因素，含氟电子气体作为电子设备、平面显示器件及半导体等制造过程中不可缺少的基础性原材料，将随下游领域的持续景气，相关需求呈稳定增长。
为适应下游各领域工艺的不断改善、技术的不断提升，含氟气体材料品种的增加、质量的提升及纯度的提高系未来发展趋势。
4.过氧化氢及配套原材料
未来过氧化氢生产行业的主要目标是“更高效、更节能、更环保”，在生产技术方面，对单套规模达几十万吨生产能力的生产技术、不同等级或纯度过氧化氢的制备技术、节能浓缩技术及电子级过氧化氢合成技术等提出需求。
总体来说，当前该行业正处于更新换代的一个关键时期，流化床技术、高效工作液、聚结器、真空脱水、新型氧化铝、新型加氢催化剂等新技术、新产品不断涌现，催化剂的研发将紧随过氧化氢制备技术的发展方向。
五、被评估单位业务概况及财务分析
（一）被评估单位业务状况
1．主要产品（或服务）介绍
黎明化工研究设计院有限责任公司是一家专注于从事化工新材料的研究、开发、生产、检测和项目设计的企业，以“行业领先的特种化学品供应商及技术服务商”为发展定位，确立了“4+2+1”的业务架构，即特种化学品、聚氨酯新材料、含氟电子气体、过氧化氢四大支柱产业板块，开发设计所和分析测试中心两大服务单元，一个研发中心。目前，黎明化工研究设计院有限责任公司已与众多客户建立了长期友好合作关系。
黎明院在四个专业领域具有一定的科研优势，其中在特种化学品领域科研优
势明显，在聚氨酯新材料、含氟电子气体材料、过氧化氢及配套原材料等领域具
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所涉及之黎明化工研究设计院有限责任公司股东全部权益价值资产评估说明 第181页有领军位置，是多项国家标准和行业标准的制定者；设计咨询和分析测试两个业务板块近几年业务不断得到拓展，呈快速发展态势。
黎明化工研究设计院有限责任公司的主要业务均系围绕“4+2+1”的业务发展模式，以现有 4个产业板块为支柱，做好特种化学品板块，做强含氟电子气体，做大聚氨酯，做专过氧化氢；通过机制创新，实现设计所和分析测试中心两个内部服务平台的外部业务化，以适应外部市场的发展机会；以创新型应用型科技研发为核心竞争力，建立以前瞻性课题研究为主的研发中心，为产业的长期可持续发展、新产业的孵化以及创新合作型科技研发机构和组织平台奠定基础。
在“十三五”期间，以“优化存量，做好增量”为原则推进产品结构调整和产业化发展，以“持续改进，整体提升”为原则促进企业综合管理水平迈上新台阶，以“效益优先，持续发展”为原则稳步提升主要经济指标，力争到“十三五”末初步实现“国内一流，国际知名”的现代化科技型企业的战略目标。
2．被评估单位技术及研发状况
（1）公司的专利技术概况
黎明化工研究设计院有限责任公司自成立以来，组建研发团队注重开发研究技术，该部分技术对黎明化工研究设计院有限责任公司的聚氨酯业务、触媒业务、六氟化硫业务、特种化学品业务和技术转让、服务和分析测试业务有支持，主要核心技术概况如下：
|||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|
|序号|专利名称||专利号|类型|申请日|授权日/公告日|专利状态|
|一||聚氨酯系列相关技术专||||||
|||利||||||
|1|一种电子元件密封用聚氨酯灌封料||2009101730195|发明|2009/8/27|2011/5/11|专利权维持|
|2||无卤阻燃聚双环戊二烯|2010100048290|发明|2010/1/13|2012/6/6|专利权维持|
|||材料及其制备方法||||||
|3||一种浇注型聚氨酯弹性|201010526534X|发明|2010/10/19|2012/6/6|专利权维持|
|||体及其制备方法和用途||||||
|4||一种低粘度聚氨酯灌封|2010105296422|发明|2010/10/25|2012/5/23|专利权维持|

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||||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
|||料及其制备方法和用途|||||||
|5||一种烯丙基聚醚的制备|2011100797513|发明|2011/3/25|2012/10/10|专利权维持||
|||方法|||||||
|6||一种耐热型热塑性聚氨|2011100807144|发明|2011/3/21|2012/8/29|专利权维持||
|||酯弹性体及其制备方法|||||||
|7||一种TODI基热塑性聚|2011100795787|发明|2011/3/27|2012/8/8|专利权维持||
|||氨酯弹性体制备方法|||||||
|8||一种阻燃聚双环戊二烯|2011100859971|发明|2011/3/30|2013/7/31|专利权维持||
|||组合物及其热固性材料|||||||
|||和制备方法|||||||
|9||一种混酸型聚酯制备的|201110117733X|发明|2011/4/29|2012/9/5|专利权维持||
|||聚氨酯微孔弹性体及制|||||||
|||备方法|||||||
|10||一种聚氨酯微孔弹性体|2011101177344|发明|2011/4/29|2012/7/18|专利权维持||
|||及其制备方法|||||||
|11||一种聚氨酯树脂组合物|2011101573740|发明|2011/6/3|2012/12/5|专利权维持||
|||及其制备方法和用途|||||||
|12||一种聚氨酯弹性体组合|2011101574086|发明|2011/6/3|2012/12/5|专利权维持||
|||料及其透明弹性体的制|||||||
|||备方法|||||||
|13||一种舰船隔振器用聚氨|2011101767820|发明|2011/6/17|2012/11/21|专利权维持||
|||酯材料及其制备方法|||||||
|14|一种环保型贮存稳定的反应注射成型用聚氨酯组合物及其制备方法||2011101767981|发明|2011/6/17|2011/6/17|专利权维持||
|15||一种微孔聚氨酯弹性体|2011103879515|发明|2011.11.30|2013.10.23|||
|||材料及其制备方法和用||||||专利权维持|
|||途|||||||
|16||一种热塑性聚氨酯微孔|2012101146815|发明|2012.4.11|2014.3.19||专利权维持|

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||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
||弹性体及其制备方法||||||
|17|一种含氟水性聚氨酯固|2012104245598|发明|2012.10.31|2015.7.1||
|||||||专利权维持|
||化剂及其制备方法||||||
|18|一种高硬度热塑性聚氨|2013100885797|发明|2013.3.20|2015.1.21||
|||||||专利权维持|
||酯弹性体及其制备方法||||||
|19|一种高效稳定的催化体|2013101777802|发明|2013.5.7|2015.7.1||
||系及其在环烯烃聚合配|||||专利权维持|
||方中的应用||||||
|20|一种低硬度耐溶剂聚氨|2013103341501|发明|2013.7.25|2015.10.7||
|||||||专利权维持|
||酯弹性体及其制备方法||||||
|21|一种丝网印刷胶辊用聚|2013103341465|发明|2013.7.25|2016.3.16||
||氨酯弹性体材料及其制|||||专利权维持|
||备方法||||||
|22|一种连续合成聚醚的方|2013106325341|发明|2013.11.25|2016.3.16||
|||||||专利权维持|
||法||||||
|23|一种聚醚的连续合成方|2013106325816|发明|2013.11.25|2016.6.1||
|||||||专利权维持|
||法||||||
|24|一种耐磨喷涂聚氨酯树|2013106923078|发明|2013.12.18|2016.8.17||
||脂组合物及其制备方法|||||专利权维持|
||和施工方法||||||
|25|一种用于填充桥梁调高|2014100856426|发明|2014.3.3|2016.8.17||
||支座的聚氨酯树脂及其|||||专利权维持|
||制备方法和施工方法||||||
|26|一种快速脱模耐候型聚|2013101296465|发明|2013.4.9|2015.3.11||
||氨酯反应注射成型用组|||||专利权维持|
||合物及其制备方法||||||
|27|一种高性能聚氨酯弹性|2014101243797|发明|2014.3.27|2017.4.12||
|||||||专利权维持|
||体及其制备方法||||||
|28|一种粉末型水性聚氨酯|2014102032098|发明|2014.5.14|2017.6.6|专利权维持|

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|||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|
|||及其制备方法||||||
|29||一种导热绝缘环氧树脂|2014104577179|发明|2014.9.11|2016.6.22||
||||||||专利权维持|
|||灌封胶及制备方法||||||
|30||一种高耐磨聚氨酯弹性|2014105024572|发明|2014.9.19|2017.7.7||
||||||||专利权维持|
|||体及其制备方法||||||
|31||一种室温固化聚氨酯灌|201410508782X|发明|2014.9.19|2016.9.14||
||||||||专利权维持|
|||封材料及其制备方法||||||
|32||一种筛板用聚酯型聚氨|2015100228633|发明|2015.1.9|2017.6.6||
|||酯树脂组合物及其制备|||||专利权维持|
|||方法和使用方法||||||
|33|一种ε-己内酯的脱酸装置||2016202973382|新型|2016.4.1|2016.9.14||
||||||||专利权维持|
|34||一种大分子量聚氨酯丙|201410085564X|发明|2014.3.3|||
|||烯酸酯树脂及其制备方|||||已受理|
|||法||||||
|35||一种聚氨酯密封材料及|201410782163X|发明|2014.12.18|||
||||||||已受理|
|||其制备方法||||||
|36||一种用于车衣的可调温|2014107821786|发明|2014.12.18|||
|||聚氨酯材料及其制备方|||||已受理|
|||法||||||
|37||一种聚氨酯硬泡组合料|2015102269411|发明|2015.4.24|||
||||||||已受理|
|||及其制备方法||||||
|38||一种聚氨酯弹性体及其|2015102269430|发明|2015.4.24|||
||||||||已受理|
|||制备方法||||||
|39||一种原位氧化环己酮制|2015104170754|发明|2015.7.16|||
||||||||已受理|
|||备ε-己内酯的方法||||||
|40||一种合成高浓度无水过|201610030604X|发明|2016.1.19|||
|||氧乙酸溶液联产乙酰脲|||||已受理|
|||的方法||||||

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||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
|41|一种制备低水含量高浓|2016100306054|发明|2016.1.19|||
||度过氧乙酸的乙酸溶液||||||
|||||||已受理|
||的方法及连续化生产装||||||
||置||||||
|42|一种制备无水过氧乙酸|2016100307979|发明|2016.1.19|||
|||||||已受理|
||溶液的方法及其装置||||||
|43|一种桥梁用高硬度聚氨|2016100307983|发明|2016.1.19|||
||酯弹性体承压支座材料||||||
|||||||已受理|
||及其制备方法和使用方||||||
||法||||||
|44|复合型慢回弹聚氨酯软|2016100307998|发明|2016.1.19|||
|||||||已受理|
||质泡沫及其制备方法||||||
|45|一种制备可调温聚氨酯|201610716323X|发明|2016.8.18|||
|||||||已受理|
||泡沫的方法||||||
|46|一种低成本安全轮胎内|2016107111201|发明|2016.8.18|||
||部填充用聚氨酯材料及|||||已受理|
||其使用方法||||||
|47|一种环保高性能快速脱|2017105299085|发明|2017.6.23|||
||模聚氨酯反应注射成型||||||
|||||||已受理|
||组合物及其自催化扩链||||||
||剂的制备方法||||||
|二|过氧化氢系列相关技术||||||
||专利||||||
|1|一种同步合成过氧化氢|2012100371106|发明|2012.2.10|2014.8.6||
|||||||专利权维持|
||与过氧乙酸的方法||||||
|2|一种提高蒽醌法制过氧|2013101225135|发明|2013.3.29|2015.3.11||
||化氢氢化液氧化收率的|||||专利权维持|
||方法||||||
|3|一种液液萃取用悬挂式|2014104037467|发明|2014.8.7|2015.12.16||
|||||||专利权维持|
||降液管||||||

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|||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|
|4|一种制备ＴＳ－１钛硅|2014104577041|发明|2014.9.11|2016.2.24|||
||||||||专利权维持|
||分子筛的方法|||||||
|5|一种蒽醌及其衍生物生|2015102267740|发明|2015.4.24|2016.8.17|||
||产过程产生的废酸中蒽||||||专利权维持|
||醌磺酸的分离方法|||||||
|6|一种胺类废气燃烧处理|2015206670064|新型|2015.9.1|2016.1.20|||
||||||||专利权维持|
||实验装置|||||||
|7|一种蒽醌法制取过氧化|2016208742767|新型|2016.8.5|2017.3.15|||
||||||||专利权维持|
||氢的固定床反应器|||||||
|8|一种废气燃烧处理设备|2015105461121|发明|2015.9.1|||已受理|
|9|一种用于含胺类废气燃|2015105461136|发明|2015.9.1||||
||||||||已受理|
||烧处理的负载型催化剂|||||||
|10|一种蒽醌法制取过氧化|2016106874605|发明|2016.8.5||||
||||||||已受理|
||氢的固定反应器|||||||
|11|一种纯化工业过氧化氢|2016107111199|发明|2016.8.18||||
||||||||已受理|
||溶液的方法|||||||
|12|一种乙醇法制备四丁基|2016107160299|发明|2016.8.18||||
||||||||已受理|
||脲的方法|||||||
|13|一种水相法制备四丁基|2016107160528|发明|2016.8.18||||
||||||||已受理|
||脲的方法|||||||
|14|一种蒽醌法制过氧化氢|2017104296925|发明|2017.6.1||||
||||||||已受理|
||氧化塔的气液分离装置|||||||
|15|一种蒽醌法制过氧化氢|2017206666138|新型|2017.6.1||||
||||||||已受理|
||氧化塔的内置换热装置|||||||
|16|一种蒽醌法制过氧化氢|2017206666142|新型|2017.6.1||||
||||||||已受理|
||氧化塔的气液分离装置|||||||
|三|含氟精细化学品相关技|||||||
||术专利|||||||
|1|一种大容量制氟用耐腐|2008201295575|新型|2008/8/22|2009/8/19|专利权维持||

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|||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|
||蚀电解槽|||||||
|2|一种六氟化硫的提纯方|2010102010809|发明|2010/6/4|2012/1/25|专利权维持||
||法及其设备|||||||
|3|三氟化氮用耐腐蚀电解|2011103189859|发明|2011.10.10|2014.6.18|||
||||||||专利权维持|
||槽|||||||
|4|一种用于生产六氟化钨|2012102911876|发明|2012.8.8|2014.6.18|||
||的立式逆流氟化炉及其||||||专利权维持|
||s使用方法|||||||
|5|一种四氟化碳制备工艺|2012103554575|发明|2012.9.7|2015.2.11|||
||||||||专利权维持|
||及其设备|||||||
|6|一种制备双（七氟异丙|2013105049310|发明|2013.10.24|2016.6.1|||
||||||||专利权维持|
||基）三氟化膦的方法|||||||
|7|一种制备六氟化硫的多|2014101679819|发明|2014.4.18|2016.9.14|||
||||||||专利权维持|
||室反应器及其使用方法|||||||
|8|一种六氟化钨冷冻捕集|201410203212X|发明|2014.5.14|2016.1.20|||
||||||||专利权维持|
||器及其使用方法|||||||
|9|一种电化学氟化电解槽|2015100204164|发明|2015.1.7|2017.1.25||专利权维持|
|10|一种纯化六氟乙烷的方|2015100204234|发明|2015.1.7|2016.4.20|||
||||||||专利权维持|
||法|||||||
|11|一种四氟化碳中微量三|2015100204639|发明|2015.1.7|2017.1.25|||
||||||||专利权维持|
||氟化氮的去除工艺|||||||
|12|一种电解制氟用阳极|2015200282277|新型|2015.1.7|2015.7.1||专利权维持|
|13|一种用于制备高纯六氟|2016202058514|新型|2016.3.11|2016.8.17|||
||||||||专利权维持|
||化钨的吸附塔|||||||
|14|一种用于去除六氟化钨|2016202973378|新型|2016.4.1|2016.10.19|||
||||||||专利权维持|
||中金属元素杂质的装置|||||||
|15|一种用于制备高纯六氟|2016101530659|发明|2016.3.11||||
||化钨的吸附塔及其使用||||||已受理|
||方法|||||||

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||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
|16|一种制备全氟甲基环己|2017101674151|发明|2017.3.10|||
|||||||已受理|
||烷的方法||||||
|17|一种提纯全氟甲基环己|2017102440103|发明|2017.4.11|||
|||||||已受理|
||烷的方法||||||
|四|特种化学品系列相关技||||||
||术专利||||||
|1|一种固液分离袋式过滤|2012.11.29|发明|2012.11.29|2015.9.2||
|||||||专利权维持|
||机||||||
|2|一种溶剂块状物的溶解|2013.3.20|发明|2013.3.20|2015.7.1||
|||||||专利权维持|
||槽||||||
|3|一种制备Ｎ－甲基－Ｎ，|2013.4.26|发明|2013.4.26|2014.11.26||
|||||||专利权维持|
||Ｎ，－二苯基脲的方法||||||
|4|一种制备二聚酸二异氰|2014.8.7|发明|2014.8.7|2017.1.11||
|||||||专利权维持|
||酸酯的方法||||||
|5|一种制备超细碳化钛的|2015.1.29|发明|2015.1.29|2017.1.11||
|||||||专利权维持|
||方法||||||
|6|一种视镜清洗系统|2015.7.24|新型|2015.7.24|2016.3.16|专利权维持|
|7|一种液-液分层放料控|2015.7.24|新型|2015.7.24|2016.1.20||
|||||||专利权维持|
||制装置||||||
|8|一种氢氧化钠的溶解系|2015.7.24|新型|2015.7.24|2016.1.20||
|||||||专利权维持|
||统||||||
|9|一种水相反应液的连续|2016.3.11|新型|2016.3.11|2016.8.17||
|||||||专利权维持|
||萃取水洗装置||||||
|10|一种转盘式萃取水洗一|2016.8.30|新型|2016.8.30|2017.3.15||
|||||||专利权维持|
||体装置||||||
|11|一种聚合物储氢材料多|2015.1.29|发明|2015.1.29|||
||乙烯多胺基硼酸及其制|||||已受理|
||备方法和使用方法||||||
|12|一种视镜清洗系统及其|2015.7.24|发明|2015.7.24||已受理|

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|||||||
|-|-|-|-|-|-|
||使用方法|||||
|13|一种液-液分层放料控|2015.7.24|发明|2015.7.24||
||||||已受理|
||制装置及其使用方法|||||
|14|一种水相反应液的连续|2016.3.11|发明|2016.3.11||
||萃取水洗装置及其使用||||已受理|
||方法|||||
|15|一种聚叠氮缩水甘油醚|2016.4.4|发明|2016.4.4||
||||||已受理|
||及其制备方法和用途|||||
|16|一种转盘式萃取水洗一|2016.8.30|发明|2016.8.30||
||||||已受理|
||体装置及其使用方法|||||
|17|一种用于合成高分子量|2016.12.22|新型|2016.12.22||
||||||已受理|
||聚氧化烯烃的聚合釜|||||
|18|一种合成1,3,5-环己烷|2017.8.1|发明|2017.8.1||
||||||已受理|
||三羧酸的方法|||||
|19|一种高分子量星型聚氧|2017.8.23|发明|2017.8.23||
||化乙烯醚造粒工艺及其||||已受理|
||设备|||||
|20|一种制备ε-己内酯的|2017.9.14|发明|2017.9.14||
||方法及其连续化生产装||||已受理|
||置|||||

（2）公司的高新技术企业认定
公司根据《中华人民共和国企业所得税法》及实施条例，按照《关于修订印发<高新技术企业认定管理办法>的通知》（国科发【2016】32号）、《关于修订印发<高新技术企业认定管理工作指引>的通知》（国科发火【2016】195号）享受高新技术企业减按15%税率。
公司于 2017年 8月 29日取得由河南省科学技术厅、河南省财政局、河南省
国家税务局、河南省地方税务局批准的高新技术企业证书，证书编号为
GR201741000509，有效期三年。公司2017年度至2019年度减按15%的税率征收
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（二）历史年度财务状况和经营状况
1．历史年度财务状况表
财务状况
金额单位：人民币万元
|||
|-|-|
|2015.12.31|2016.12.31|
|9,620.86|11,749.42|
|10,159.11|14,433.09|
|13,016.33|12,631.89|
|995.49|759.03|
|856.97|3,017.74|
|12,719.84|13,972.74|
|38.98|38.98|
|47,407.58|56,602.89|
|13,217.85|15,168.60|
|12,325.47|34,322.75|
|29,957.88|4,643.41|
|9,940.09|10,280.14|
|336.14|414.46|
|65,777.42|64,829.37|
|113,185.00|121,432.26|
|4,000.00|1,000.00|
|5,756.63|8,701.47|
|3,211.37|4,158.15|

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|||
|-|-|
|75.91|104.30|
|569.87|728.75|
|5.19|1.21|
|100.00|100.00|
|3,300.59|2,257.42|
|17,019.55|17,051.30|
|1,179.82|1,222.61|
|20.32|24.84|
|675.00|675.00|
|12,833.75|14,114.69|
|14,708.88|16,037.13|
|31,728.44|33,088.43|
|81,456.57|88,343.84|

2．历史年度经营状况表
经营状况
金额单位：人民币万元
|||
|-|-|
|2015年|2016年|
|62,671.31|76,966.08|
|61,953.16|71,574.77|
|718.15|5,391.31|
|50,992.63|58,896.47|
|48,835.13|53,758.19|
|2,157.50|5,138.28|
|283.81|568.92|
|1,830.46|2,316.76|
|8,565.63|11,686.91|
|213.67|119.83|
|1,263.49|522.14|

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|||
|-|-|
|954.00|1,255.22|
|475.62|4,110.26|
|4,420.72|4,874.97|
|2,123.05|1,684.86|
|2,773.29|7,300.37|
|-189.11|546.47|
|2,962.40|6,753.90|

注：其中2015年-2017年1-9月数据业经北京兴华会计师事务所（特殊普通合伙）审计并出具[2017]京会兴审字第 06010107号标准无保留意见审计报告。
（三）财务分析
1．资产与负债结构分析
（1）资产结构及重要项目分析
主要资产占比情况如下：
|||
|-|-|
|2015年|2016年|
|41.89%|46.61%|
|8.50%|9.68%|
|21.36%|22.91%|
|0.76%|2.49%|
|11.24%|11.51%|
|10.89%|28.26%|
|11.68%|12.49%|
|26.47%|3.82%|
|8.78%|8.47%|

从上表可以看出，黎明化工研究设计院有限责任公司资产主要为流动资产和非流动资产，流动资产主要为货币资金、应收款项、其他应收款和存货，评估基
准日占比分别为10.57%、26.53%、1.58%、9.28%，合计达到47.96%。非流动资产
中固定资产、长期股权投资、在建工程和无形资产的比重比较稳定，评估基准日
占比分别为25.50%、13.93%、3.79%、8.02%，合计达到51.24%。
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所涉及之黎明化工研究设计院有限责任公司股东全部权益价值资产评估说明 第193页（2）负债结构及重要项目分析
主要负债占比情况如下：
|||
|-|-|
|2015年|2016年|
|53.64%|51.53%|
|12.61%|3.02%|
|28.26%|38.86%|
|10.40%|6.82%|
|46.36%|48.47%|
|3.72%|3.69%|
|2.13%|2.04%|
|40.45%|42.66%|

从上表可以看出，黎明化工研究设计院有限责任公司负债主要为短期借款、应付款项、其他应付款和递延收益，占比合计达到92.85%。
2．偿债能力分析
偿债能力是指企业用其资产偿还债务的能力。企业有无支付现金的能力和偿还债务能力，是企业能否健康生存和发展的关键。企业偿债能力是反映企业财务状况和经营能力的重要标志。指标主要包括利息保障倍数、流动比率、速动比率、资产负债率。公司主要偿债能力指标如下：
|||
|-|-|
|2015年|2016年|
|3.23|35.30|
|2.79|3.32|
|2.04|2.50|
|28.03%|27.25%|

资产负债率这一指标是国际公认的衡量企业偿还能力和经营风险的重要指
标，一般认为资产负债率的合理比率应该小于或等于50%，但可视行业的不同，
给出资产负债率的合理水平，经营风险较大的企业一般会选择比较低的资产负债
北京天健兴业资产评估有限公司
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所涉及之黎明化工研究设计院有限责任公司股东全部权益价值资产评估说明 第194页率，反之也成立，就被评估单位来讲，企业属于化工行业，随着企业的正常运营，资产负债率整体趋势较为平稳。
流动比率是流动资产与流动负债的比。反映企业在短期内用可以转变为现金的流动资产偿还到期流动负债的能力。比率较高则短期偿债能力越强，对债权人利益越有保障。流动比率以接近“2”比较合适，流动比率过低则说明企业的短期偿债能力较弱，财务风险较大，流动比率过高则说明企业有较多的资金滞留在流动资产上未加以更好的运用；速动比率是速动资产与流动负债的比率，这一比率用以衡量企业可以立即变现的流动资产偿付短期债务的能力。一般来说，速动比率越高，企业偿还短期负债能力越高；相反，企业偿还短期负债能力则弱。它的值一般以“1”为恰当。
公司流动比率、速动比率均大于1，这表明公司短期偿债能力较强。从近三年的趋势看，黎明化工研究设计院有限责任公司短期偿债能力呈现上升趋势。
3．管理能力分析
资产管理能力主要用来衡量企业资产使用效率。指标主要包括应收账款周转率、存货周转率、总资产周转率。公司主要资产管理能力指标如下：
|||
|-|-|
|2015年|2016年|
|2.65|2.96|
|4.75|5.14|
|1.32|1.36|
|0.55|0.63|

流动资产周转率是指企业营业收入与流动资产平均余额的比率，反映企业流动资产的周转速度，用于衡量流动资产的利用效率。一个时期内流动资产周转次数越多，周转一次所用时间越短，说明流动资产利用效率越高，企业盈利能力可能越强。
总资产周转率指企业营业收入与总资产平均余额的比率，该指标用于分析企
业全部资产的使用效率。
从上表可以看出：应收账款周转率整体趋于稳定趋势，并保持在较合理水平，
存货周转率趋于上升，说明其流动性在加强，流动资产周转率和总资产周转率整
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所涉及之黎明化工研究设计院有限责任公司股东全部权益价值资产评估说明 第195页体有趋于合理水平，被评估单位目前各项周转率较为正常。
4．盈利能力分析
|||
|-|-|
|2015年|2016年|
|21.17%|24.89%|
|2.92%|3.01%|
|13.67%|15.18%|
|0.34%|0.16%|
|4.73%|8.78%|

净利润率三大费用率是综合反映企业经营活动创造利润能力的指标，是企业竞争力的重要表现。从整体来看，被评估单位2016年毛利率较高，主要是军品毛利较高，并在整体业务结构中占比较大所致，销售费用率和管理费用率整体趋于较为合理水平，说明企业的销售费用和管理费用已保持在相对稳定的状态。
5．成长能力分析
企业成长能力是指反映企业未来发展趋势与发展速度的能力，包括企业规模的扩大，利润和所有者权益的增加。反映成长能力的指标主要有营业收入增长率、净利润增长率、净资产增长率等指标。
|||
|-|-|
|2015年|2016年|
|3.97%|22.81%|
|1077.96%|127.99%|
|8.25%|8.46%|

从上表可以看出：黎明化工研究设计院有限责任公司的营业收入呈上升趋势。
净利润增长率存在较大波动，外部经济环境形势不好，市场竞争加剧，导致净利润增长率、净资产增长率下降。
六、收益法评估模型
本次收益法评估采用现金流量折现法，选取的现金流量口径为企业自由现金
北京天健兴业资产评估有限公司
四川天一科技股份有限公司拟非公开发行股份购买资产
所涉及之黎明化工研究设计院有限责任公司股东全部权益价值资产评估说明 第196页流，通过对企业整体价值的评估来间接获得股东全部权益价值。
本次评估以未来若干年度内的企业自由现金净流量作为依据，采用适当折现率折现后加总计算得出企业整体营业性资产的价值，然后再加上溢余资产、非经营性资产价值减去有息债务得出股东全部权益价值。
1．评估模型：本次评估选用的是现金流量折现法，将企业自由现金流量作为企业预期收益的量化指标，并使用与之匹配的加权平均资本成本模型(WACC)计算折现率。
2．计算公式
E＝V－D公式一
V＝P＋C1＋C2＋E’
公式二
上式中：
E：股东全部权益价值；
V：企业价值；
D：付息债务评估价值；
P：经营性资产评估价值；
C
1：溢余资产评估价值；
C
2：非经营性资产评估价值；
E’
：长期股权投资评估价值。
其中，公式二中经营性资产评估价值 P按如下公式求取：
n
 
R
P
 R
t


1
rt


r
n1
g


1
rn
公式三
t1
上式前半部分为明确预测期价值，后半部分为永续期价值（现值）
公式三中：
R
t：明确预测期的第 t期的企业自由现金流
t：明确预测期期数1,2,3，···，n；
r：折现率；
R
n1：永续期企业自由现金流；
g：永续期的增长率，本次评估g=0；
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所涉及之黎明化工研究设计院有限责任公司股东全部权益价值资产评估说明 第197页n：明确预测期第末年。
3．收益期的确定
企业价值评估中的收益期限通常是指企业未来获取收益的年限。为了合理预测企业未来收益，根据企业生产经营的特点以及有关法律法规、契约和合同等，可将企业的收益期限划分为有限期限和无限期限。
4．预期收益的确定
本次将企业自由现金流量作为企业预期收益的量化指标。
企业自由现金流量就是在支付了经营费用和所得税之后，向公司权利要求者支付现金之前的全部现金流。其计算公式为：
企业自由现金流量＝税后净利润＋折旧与摊销+利息费用×（1-税率T）－资本性支出－营运资金变动
5．折现率的确定
确定折现率有多种方法和途径，按照收益额与折现率口径一致的原则，本次评估收益额口径为企业自由现金流，则折现率选取加权平均资本成本（WACC）确定。
6．付息债务价值的确定
付息债务是包括企业的长短期借款，按其市场价值确定。
7．溢余资产及非经营性资产价值的确定
溢余资产是指与企业收益无直接关系的，超过企业经营所需的多余资产，一般指超额货币资金和交易性金融资产等；非经营性资产是指与企业收益无直接关系的，不产生效益的资产。对该类资产单独进行评估。
七、经营性业务价值的估算及分析过程
收益预测范围：预测口径为黎明化工研究设计院有限责任公司单体报表口径，预测范围为黎明化工研究设计院有限责任公司经营性业务，主要为生产聚氨酯产品、触媒产品、六氟化硫产品、特种化学品和技术转让、服务，分析检测等。
收益预测基准：本次评估收益预测是黎明化工研究设计院有限责任公司根据已经中国注册会计师审计的公司2015年-2017年1-9月的会计报表，以近二年一期的经营业绩为基础，遵循我国现行的有关法律、法规的规定，根据国家宏观政策，
北京天健兴业资产评估有限公司
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所涉及之黎明化工研究设计院有限责任公司股东全部权益价值资产评估说明 第198页研究了被评估单位行业市场的现状与前景，分析了公司的优势与劣势，尤其是所面临的市场环境和未来的发展前景及潜力，并依据公司战略规划，经过综合分析研究编制的。本收益预测由黎明化工研究设计院有限责任公司提供，评估人员对被评估单位提供的企业未来收益预测进行了必要的分析、判断和调整，在考虑未来各种可能性及其影响的基础上合理确定评估假设，形成如下未来收益预测。
（一）收益期限的确定
企业价值评估中的收益期限通常是指企业未来获取收益的年限。为了合理预测企业未来收益，根据企业生产经营的特点以及有关法律法规、契约和合同等，可将企业的收益期限划分为有限期限和无限期限。
由于评估基准日被评估单位经营正常，没有对影响企业继续经营的核心资产的使用年限进行限定和对企业生产经营期限、投资者所有权期限等进行限定，并可以通过延续方式永续使用。故本评估报告假设被评估单位评估基准日后永续经营，相应的收益期限为无限期限。由于企业近期的收益可以相对合理地预测，而远期收益预测的合理性相对较差，按照一般评估惯例，评估人员将企业的收益期限划分为明确预测期间和明确预测期后两个阶段。评估既：经营性业务价值=明确预测期价值+明确预测期后价值（现值）。
评估人员经过综合分析，确定评估基准日至2022年为明确预测期，2022年以后为永续期。
（二）明确预测期间的收益预测
1.营业收入预测
被评估单位历史年度的主营业务收入主要为聚氨酯业务、触媒业务、六氟化硫业务、三氟化氮业务、涧西六氟化硫业务、特种化学品业务、技术转让、服务分析检测业务、其他业务。企业历史年度收入构成主要如下：
（1）企业历年主营业务收入与成本情况如下：
金额单位：人民币万元
|||||
|-|-|-|-|
||2014年|2015年|2016年|
|收入|28,412.24|29,188.66|26,860.86|
|成本|23,608.57|23,310.15|20,671.22|

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|||||
|-|-|-|-|
||2014年|2015年|2016年|
|收入|5,438.03|4,556.67|5,550.74|
|成本|4,168.90|4,014.25|4,922.22|
|收入|5,822.81|6,919.39|6,984.18|
|成本|4,947.18|5,885.57|4,729.09|
|收入|829.84|1,333.58|9,843.21|
|成本|1,283.84|1,498.04|7,519.66|
|收入|5,860.19|4,705.00|5,735.71|
|成本|5,684.09|4,243.89|5,421.70|
|收入|8,051.07|8,706.81|10,908.65|
|成本|5,545.06|6,352.45|6,198.50|
|收入|1,402.89|1,227.94|2,419.36|
|成本|881.13|1,079.19|2,324.24|
|收入|4,463.86|5,858.26|8,159.69|
|成本|3,288.98|4,609.09|7,109.84|
|收入||175.00|503.68|
|收入|60,280.93|62,671.31|76,966.08|
|成本|49,407.75|50,992.63|58,896.47|

（2）未来年度营业收入预测
A技术优势
化学推进剂与原材料领域技术门槛较高，国内从事相关研究的实体较少，黎明院作为我国专门从事化学推进剂与原材料研发的科研机构，建有国家唯一一条化学推进剂原材料科研生产基地，是中国化学工业国防化工专用产品军用标准化归口单位，是该行业多项标准的制定者。多年来，黎明院相继承担了几十项国家军工配套项目及国防、航空航天多项国防重点工程的型号研制任务，在化学推进剂与原材料研发、生产、试验、检测、设计等方面具有深厚的技术储备。聚氨酯 RIM技术、蒽醌法制过氧化氢等作为核心基础性技术，除在军事方面运用外，基
于黎明院在研发、技术上的的深厚积累，已应用于民用领域并实现产业化，也具
有较明显的先发优势。
B市场地位
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所涉及之黎明化工研究设计院有限责任公司股东全部权益价值资产评估说明 第200页黎明院多种化学推进剂与原材料产品已广泛应用于多种武器型号的研制和生产中，与下游单位建立了良好的业务合作关系。武器装备的采购具有专业能力核定和资格许可进入的特点，产品一旦装备部队后，就融入了相应的国防装备体系，为维护其整个装备体系的安全性及完整性，用户一般不会轻易更换该类产品，并在其后续的产品升级、技术改进和备件采购中对原有供应商存在一定的技术依赖，因此该类产品的生产企业一般可在较长期间内保持优势地位。
被评估单位为化工企业，主要从事化工新材料的研究、开发、生产、检测和项目设计等服务。公司主营业务主要分为九大部分，分别为聚氨酯业务、触媒业务、六氟化硫业务、三氟化氮业务、涧西六氟化硫业务、特种化学品业务、技术转让、服务分析检测业务、其他业务和政府补助等，主要预测情况如下：
聚氨酯业务：黎明化工研究设计院有限责任公司生产的聚氨酯类产品品种较多，产品质量基本上处于国内领先或先进水平，部分产品在细分市场市场占有率较高，建有多条生产线，主要有聚氨酯组合料系列产品、聚酯多元醇等，该类产品的额定生产能力为每年 25000吨，2017年 10-12月份的销售收入根据企业实际经营数据进行预测，企业 2018年预计销量在 2017年基础上增长10%，2019年度预计在2018年收入的基础上每年增长8%，预测期内以后年度按5%比例增长。
触媒业务：触媒类相关业务的主要产品广泛应用于造纸、电子等行业，随着国家对环保的重视和过氧化氢应用领域的不断扩大和配套产品的改进开发，同时被评估单位在该技术领域拥有自己的核心技术（含专利技术等）和稳定客户，预计民品收入将有大幅增长，预计 2018年收入为 5,699.21万元，之后每年在 2018年收入的基础上逐年增长。
六氟化硫业务：黎明院是国内首家研究开发六氟化硫生产工艺的单位，在制氟及六氟化硫生产的综合技术实力达到了国内领先水平，产品质量达到国际先进水平，目前建有2条年产1000吨六氟化硫生产线。根据企业历史年度的经营数据可知，该项业务的额定生产能力为每年1400吨，经与企业管理层沟通，该项业务相关产品的需求量较多，故未来预测年度的销售量和生产量将逐步达到满产，销售单价则根据2017年的单价来进行预测。
三氟化氮业务：黎明院建有一条年产 1000吨三氟化氮的生产线，生产技术先进，产品质量达到国际先进水平，经与企业管理层的沟通了解到，2015年4月29日，洛阳黎明大成氟化工有限公司宣告成立。该公司是由黎明院与韩国大成产业
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所涉及之黎明化工研究设计院有限责任公司股东全部权益价值资产评估说明 第201页气体株式会社双方合资成立，共同投资 2.74亿元在洛阳高新技术开发区吉利科技园区建设1000吨/年三氟化氮（NF3）项目，截止评估基准日，该公司目前生产量已达到稳定状态，以后年度黎明院将不再自行生产三氟化氮，均从洛阳黎明大成氟化工有限公司购买取得，未来年度三氟化氮的销量即为洛阳黎明大成氟化工有限公司提供的供应量。故在预测未来年度的收入和成本时，三氟化氮的成本即为洛阳黎明大成氟化工有限公司销售给黎明院的收入，经与企业管理层沟通了解到，未来年度的销售单价将保持在 2017年的水平，未来单价评估按 2017年的水平进行预测。
涧西六氟化硫业务：该项业务主要为黎明院从其控股子公司洛阳黎明化工科技有限公司购买的产品并形成销售，故该项业务产品的销售量为洛阳黎明化工科技有限公司的供应量，销售单价参考历史年度的平均单价来进行预测。
特种化学品业务：该项业务的主要产品广泛应用于国防及航空航天业，先后应用于数十种武器型号、神舟系列飞船和嫦娥探月工程等重点工程项目。该项业务属于军工相关的业务，鉴于保密需求，未来预测期的销售收入参考企业管理层提供的数据来进行预测。
技术转让、服务和分析检测业务：该项业务主要为被评估单位承担的国家重点课题的分析测试、国防化工专用材料质量监督检验、化工产品质量监测任务，并广泛开展食品添加剂检测、环境监测、委托检验、仲裁检验、产品认证等业务。
由于国家化工产业结构的调整，国内的化工工程设计业务近几年持续走低。但是，拥有专有技术的绿色化工工程设计受到市场青睐。黎明化工研究设计院有限责任公司拥有过氧化氢专业技术并在行业内享受盛名，近几年过氧化氢装置的工程设计业务不断，并保持稳定故在预测未来年度的收入时，参考企业历史年度的经营数据并结合管理层提供的预测数据，以每年5%的增长率来进行预测是相对保守的。
其他产品及业务：主要包括材料及配件的销售、资产的出租、动力销售（水、电、汽等）和其他业务等，该项业务未来年度的预测参考企业管理层提供的数据。
经实施上述分析，收入预测详见收入成本预测表。
2.营业成本预测
营业成本中各项业务的成本主要有人工费、材料费、燃料动力费、制造费、
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所涉及之黎明化工研究设计院有限责任公司股东全部权益价值资产评估说明 第202页和折旧构成，具体明细如下:
其中人工费主要由职工工资、养老保险、失业保险、医疗保险、工会经费及住房补贴等构成，该类费用与相关产品的销售收入呈正相关，本次评估根据历史数据占销售收入的比例来进行预测。
材料费：主要为生产产品的主要材料和辅助材料，经与企业管理层沟通分析，该类费用与相关产品的销售收入呈正相关，本次评估根据历史数据占销售收入的比例来进行预测。
燃料动力费：主要包括水费、电费和蒸汽费，经与企业管理层沟通分析，该类费用与相关产品的销售收入呈正相关，本次评估根据历史数据占销售收入的比例来进行预测。
制造费：制造费用主要为辅助生产车间生产产品发生的各种费用，与相关产品的销售收入呈正相关，本次评估根据历史数据占销售收入的比例来进行预测。
折旧：固定资产折旧是在分析企业申报的资产状况及企业的会计核算政策的基础上进行的预测。
经实施上述分析，营业成本预测详见营业收入与成本预测表。
3.税金及附加预测
评估对象的税金及附加包括城建税、教育费附加、印花税、房产税、土地使用税和车船税。评估对象执行的税种及税率如下：
增值税：应纳税营业额(应纳税额按应纳税销售额乘以适用税率扣除当期允许抵扣的进项税后的余额计算)的17%和11%计缴；
城市维护建设税：按实际缴纳的流转税的7%计缴；
教育费附加：按实际缴纳的流转税的5%计缴；
印花税：销售合同0.03%，货物运输合同0.05%，仓储保管0.10%。
城镇土地使用税：按照4元/平方米缴纳。
房产税：按照房产原值的70%，再乘以1.2%计缴。
经实施上述分析，税金及附加预测详见税金及附加预测表。
4.销售费用预测
销售费用包括职工薪酬、折旧费、仓储保管费、运输费、装卸费、保险费、
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所涉及之黎明化工研究设计院有限责任公司股东全部权益价值资产评估说明 第203页业务经费、销售服务费、展览费和其他费用等。
职工薪酬：为企业销售人员以及相关薪酬支出，与被评估单位的营业情况呈正相关，根据历史数据占营业收入的平均比例及企业管理层提供的数据预测。
固定资产折旧：固定资产折旧是在分析企业申报的资产状况及企业的会计核算政策的基础上进行的预测。
仓储保管费、运输费、装卸费：为企业将货物运输目的地过程中发生的运输费、装卸费和仓储保管费，与被评估单位的营业情况呈正相关，根据历史数据占营业收入的平均比例及企业管理层提供的数据预测。
保险费：为企业针对某项业务购买的保险，具有偶然性，因此在以后年度不进行预测。
业务经费：为企业销售人员的差旅费、路费、外地交通费等，与被评估单位的营业情况呈正相关，根据历史数据占营业收入的平均比例及企业管理层提供的数据预测。
销售服务费：为企业向客户提供货物过程中收取的服务费，与被评估单位的营业情况呈正相关，根据历史数据占营业收入的平均比例及企业管理层提供的数据预测。
展览费：为企业为了扩大产品的销售量而举办的展览，与被评估单位的营业情况呈正相关，根据历史数据占营业收入的平均比例及企业管理层提供的数据预测。
其他费用：其他费用为企业发生的除上述费用外的其他费用，本次评估根据历史数据占营业收入的比例进行预测。
经实施上述分析，销售费用预测详见销售费用预测表。
5.管理费用预测
管理费用是企业为组织和管理企业生产经营所发生的管理费用，包括职工薪酬、折旧费、无形资产摊销、办公费、水费、电费、修理费、保险费、业务招待费、咨询费、研究与开发费用、物料消耗费、信息系统运行维护费、劳务费和其他费用等。
职工薪酬为企业行政管理人员以及相关薪酬支出，与被评估单位的营业情况
呈正相关，根据历史数据占营业收入的平均比例及企业管理层提供的数据预测。
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所涉及之黎明化工研究设计院有限责任公司股东全部权益价值资产评估说明 第204页固定资产折旧、无形资产摊销：固定资产折旧是在分析企业申报的资产状况及企业的会计核算政策的基础上进行的预测，无形资产摊销是在分析企业申报的资产状况及企业的会计核算政策的基础上进行的预测。
办公费、水费、电费、修理费和保险费：为管理部门的办公费、水电费、修理费以及保险费；该类费用与被评估单位的营业情况呈正相关，根据历史数据占营业收入的平均比例及企业管理层提供相关估计进行预测。
咨询费：为企业每年进行审计、咨询发生的各种费用，与被评估单位的营业情况呈正相关，根据历史数据占营业收入的平均比例及企业管理层提供的数据预测。
研究与开发费用：该类费用与被评估单位的营业情况呈正相关，根据历史数据占营业收入的平均比例及企业管理层提供相关估计进行预测。
物料消耗费：为企业管理部门领用或者购买的消耗性物料的费用，与被评估单位的营业情况呈正相关，根据历史数据占营业收入的平均比例及企业管理层提供的数据预测。
信息系统运行维护费：为企业购买ERP系统发生的各种费用，该类费用于2016年已安装运行，从2017年开始每年只需要支付相关的维护费，2017年该费用已于1-9月份已支付，故10-12月份不进行预测，以后年度按照2017年的维护费来进行预测。
劳务费：为管理部门中劳务派遣员工的工资以及社保等费用，，与被评估单位的营业情况呈正相关，根据历史数据占营业收入的平均比例及企业管理层提供的数据预测。
其他费用：为企业发生的除上述费用外的其他费用，本次评估根据历史数据占营业收入的比例进行预测。
经实施以上分析，管理费用预测详见管理费用预测表。
6.财务费用预测
截止评估基准日，被评估单位有息负债 1000万元。对于短期借款被评估单位通过借新还旧的方式从银行取得借款作为运转用流动资金。未来财务费用的预测思路为：对于借款按照与银行约定利率预测财务费用。财务费用还有少量的利息
收入及手续费，本次评估未来年度不单独进行预测。
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所涉及之黎明化工研究设计院有限责任公司股东全部权益价值资产评估说明 第205页经实施以上分析，财务费用预测详见财务费用预测表。
7.营业外收支
（1）营业外收入
营业外收入主要包括固定资产处置、政府补助、事业单位转制经费和军品增值税减免等。
对于固定资产处置以及非经常性政府补助，由于属于企业的非经常性损益，本次评估不再预测。
事业单位科研经费是根据国家科技部、经贸委等十二部委下发的《关于印发<关于国家经贸委管理的 10个国家局所属科研机构管理体制改革的实施意见>的通知》（国科发政字【1999】143号）文件精神，对转制的科研机构，给予以下优惠政策：原有的正常事业费继续拨付，主要用于解决转制前的离退休人员的社会保障问题。同时，原化工部《关于下达1995年科学事业费预算指标的通知》（化财发〔1995〕662号），转制前原有正常事业费主要包括科学事业费、基础研究费、房改经费、管理机构经费等。
依据上述文件可以看出转制事业费除用于解决转制前的离退休人员的社会保障外，其余部分还用于科学事业费、基础研究费等其它支出。标的企业收到事业费计入营业外收入，发生转制前离退休人员的社会保障支出计入营业外支出，其余科学事业费、基础研究费等其它支出计入管理费用。
由于离退休人员的身份不同补贴标准也不同。国家多次调整机关事业单位离退休人员待遇，各转制院所转制前已经离退休的人员的待遇也随之相应调整。除 2016年底按统一标准上调外，其它各次调整均按人员身份不同调整不同额度。企业实际每年收到的转制事业费也不相同，本次评估是按照2017年的实际收到金额对未来年度进行不变预测。
军品增值税减免：由于该部分文件属于涉密，故不再予以披露。评估人员向企业了解到，军品销售的增值税征收属于先征后返，故在营业外收入预测表中，将军品的返还款在以后年度根据历史年度的返还比例进行预测。
（2）营业外支出
营业外支出包括固定资产损失、滞纳金、罚款支出、离退休人员支出及其他。
对于固定资产损失、滞纳金、罚款支出及其他属于企业经营过程中的非经常
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所涉及之黎明化工研究设计院有限责任公司股东全部权益价值资产评估说明 第206页性损益，本次评估不再预测。
离退休人员支出主要是转制事业费所包含的三类人员费用，本次评估按照2017年的实际支出金额对未来年度进行不变预测。
经实施以上分析，营业外收支预测详见收益法预测表。
8.其他收益预测
其他收益为企业取得的与生产经营相关的科研财政补助，每年都会存在一定数量的金额，本次评估参考2017年的实际取得金额作为未来年度的预测依据。
经实施以上分析，其他收益预测详见收益法预测表。
9.所得税预测
公司根据《中华人民共和国企业所得税法》及实施条例，按照《关于修订印发<高新技术企业认定管理办法>的通知》（国科发【2016】32号）、《关于修订印发<高新技术企业认定管理工作指引>的通知》（国科发火【2016】195号）享受高新技术企业减按15%税率。
公司于 2017年 8月 29日取得由河南省科学技术厅、河南省财政局、河南省国家税务局、河南省地方税务局批准的高新技术企业证书，证书编号为GR201741000509，有效期三年。公司2017年度至2019年度减按15%的税率征收企业所得税。
因此，本次评估假设公司自 2017年开始适用15%的所得税税率，即本次评估已考虑相关税收优惠。
10.折旧预测
固定资产折旧是根据企业申报的资产状况，并根据企业执行的会计核算政策及通过分析，评估人员对存量、增量固定资产，按照企业现行的折旧年限、残值率和已计提折旧的金额逐一进行了测算。
经实施以上分析，折旧预测详见折旧预测表。
11.摊销预测
无形资产摊销是根据企业申报的资产状况，并根据企业的会计核算政策及通过分析企业未来投资计划在进行资本性支出预测的基础上进行的预测。
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所涉及之黎明化工研究设计院有限责任公司股东全部权益价值资产评估说明 第207页经实施以上分析，摊销预测详见摊销预测表。
12.营运资金预测
营运资金增加额系指企业为维持正常经营而需新增投入的营运性资金，即为保持企业持续经营能力所需的新增资金。如正常经营所需保持的现金、存货购置、代客户垫付购货款（应收款项）等所需的基本资金以及应付的款项等。营运资金的增加是指随着企业经营活动的变化，获取他人的商业信用而占用的现金，正常经营所需保持的现金、存货等；同时，在经济活动中，提供商业信用，相应可以减少现金的即时支付。因此估算营运资金的增加额，原则上只需考虑正常经营所需保有的现金、存货、应收款项和应付款项等主要因素。本报告所定义的营运资金增加额为：
营运资金增加额=当期营运资金-上期营运资金
其中：
营运资金=货币资金+存货+应收款项-应付款项
货币资金=营业收入总额/货币资金周转率
应收款项=营业收入总额/应收账款周转率
其中，应收款项主要包括应收账款、应收票据以及与经营生产相关的其他应收账款等诸项。
存货=营业成本总额/存货周转率
应付款项=营业成本总额/应付账款周转率
其中，应付款项主要包括应付账款、应付票据、应付职工薪酬、应交税金以及与经营生产相关的其他应付账款等诸项。
根据对企业历史资产与业务经营收入和成本费用的统计分析以及未来经营期内各年度收入与成本估算的情况，预测得到的未来经营期各年度的营运资金增加额。
经实施以上分析，营运资金预测详见营运资金预测表。
13.资本性支出预测
追加资本系指企业在不改变当前经营业务条件下，所需增加的资本性支出。
本次评估按照收益预测的前提和基础，根据企业目前资产状况及企业的投资计划，
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所涉及之黎明化工研究设计院有限责任公司股东全部权益价值资产评估说明 第208页考虑未来各年扩大产能需增加资本性投资，同时考虑全部资产需满足维持经营能力所必需的更新性投资支出，及资本性支出包括扩大产能的新增支出和更新支出。
即：资本性支出=更新支出+新增支出。
（1）更新支出预测
按照收益预测的前提和基础，在维持现有资产规模和资产状况的前提下，结合企业自身资产更新和折旧回收情况，预计未来年度资产更新改造支出，对于电子设备类资产按每年折旧额进行更新支出，预测结果见现金流量预测表。
（2）新增支出预测
未来年度收益预测未考虑新增资本性支出所带来的收益贡献。
14.企业自由现金流量表的编制
现金流预测表给出了评估对象未来经营期内的营业收入以及净现金流量的预测结果。本次评估中对未来收益的估算，主要是在评估对象预测资料的核实以及对行业的市场调研、分析的基础上，根据其经营历史、市场未来的发展等综合情况作出的一种专业判断。估算时不考虑未来经营期内营业外收支、补贴收入以及其它非经常性经营等所产生的损益。
经实施以上分析预测，明确预测期企业自由现金流量预测详见企业自由现金流量预测表。
（三）永续期收益预测及主要参数的确定
永续期收益即现值，被评估单位现值按以下公式确定：
R
P n1 

1
rn
n

r
g
式中：
r：折现率
R
n1：永续期第一年企业自由现金流
g：永续期的增长率
n：明确预测期第末年
1.永续期折现率按目标资本结构等参数进行确定。
2.永续期增长率：永续期业务规模按企业明确预测期最后一年确定，不再考虑
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所涉及之黎明化工研究设计院有限责任公司股东全部权益价值资产评估说明 第209页增长，故g为零。
3.Rn+1按预测期末第n年自由现金流量调整确定。
（四）明确预测期间的折现率确定
1．折现率模型的选取
折现率应该与预期收益的口径保持一致。由于本评估报告选用的是企业现金流折现模型，预期收益口径为企业现金流，故相应的折现率选取加权平均资本成本（WACC），计算公式如下：
E D
 
WACC K K1t
e
DE
d
DE
式中：
WACC：加权平均资本成本；
E：权益的市场价值；
D：债务的市场价值；
Ke：权益资本成本；
Kd：债务资本成本；
T：被评估企业的所得税税率。
加权平均资本成本 WACC计算公式中，权益资本成本 Ke按照国际惯常作法采用资本资产定价模型（CAPM）估算，计算公式如下：
K RMRPR
e f c
式中：
Ke：权益资本成本；
Rf：无风险收益率；
β：权益系统风险系数；
MRP：市场风险溢价；
Rc：企业特定风险调整系数；
T：被评估企业的所得税税率。
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所涉及之黎明化工研究设计院有限责任公司股东全部权益价值资产评估说明 第210页2．无风险收益率的选取
国债收益率通常被认为是无风险的，因为持有该债权到期不能兑付的风险很小，可以忽略不计。根据WIND资讯系统所披露的信息，10年期国债在评估基准日的到期年收益率为3.61%，本评估报告以3.61%作为无风险收益率。
3．权益系统风险系数的计算
被评估单位的权益系统风险系数计算公式如下：
  
11tD E
L U
式中：
βL：有财务杠杆的Beta；
βU：无财务杠杆的Beta；
T：被评估单位的所得税税率；
D/E：被评估单位的目标资本结构。
根据被评估单位的业务特点，评估人员通过WIND资讯系统查询了11家沪深A股可比上市公司的βL值（起始交易日期：2015年9月30日；截止交易日期：2017年9月30日），然后根据可比上市公司的所得税率、资本结构换算成βU值。
在计算资本结构时D、E按市场价值确定。将计算出来的βU取平均值 0.6141作为被评估单位的βU值，具体数据见下表：
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|股票代码|股票名称|股权价值E万元|付息债务D万元|资本结构D/E|原始β|
|002092.SZ|中泰化学|3,316,264.63|2,386,385.93|0.7196|0.9970|
|002165.SZ|红宝丽|399,766.59|83,310.47|0.2084|1.3440|
|002409.SZ|雅克科技|726,507.73|7,688.69|0.0106|0.5895|
|300174.SZ|元力股份|700,128.00|35,130.14|0.0502|1.6002|
|300437.SZ|清水源|392,542.89|35,892.69|0.0914|0.7905|
|603010.SH|万盛股份|733,920.87|43,504.88|0.0593|0.6624|
|002250.SZ|联化科技|1,193,487.75|185,806.88|0.1557|0.9008|
|002326.SZ|永太科技|1,237,676.52|246,119.67|0.1989|0.7321|
|002407.SZ|多氟多|1,650,224.32|265,963.29|0.1612|0.7805|

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|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|002584.SZ|西陇科学|914,108.05|37,607.48|0.0411|1.6832|
|600636.SH|三爱富|639,126.92|117,844.78|0.1844|0.9843|
|平均数||1,082,159.48|313,204.99|0.2894||

明确预测期和永续期按预测资产负债表企业付息债务价值与股东权益价值计算确定。将上述确定的参数代入权益系统风险系数计算公式，计算得出被评估单位的权益系统风险系数。
  
11tD E
L U
＝0.7651
4．市场风险溢价的计算
由于国内证券市场是一个新兴而且相对封闭的市场。一方面，历史数据较短，并且在市场建立的前几年中投机气氛较浓，市场波动幅度很大；另一方面，目前国内对资本项目下的外汇流动仍实行较严格的管制，再加上国内市场股权割裂的特有属性，因此，直接通过历史数据得出的股权风险溢价不具有可信度；而在成熟市场中，由于有较长的历史数据，市场总体的股权风险溢价可以直接通过分析历史数据得到；因此国际上新兴市场的风险溢价通常采用美国成熟市场的风险溢价进行调整确定，计算公式为：
中国市场风险溢价=美国股票市场风险溢价+中国股票市场违约贴息
（1）美国股票市场风险溢价
美国股票市场风险溢价=美国股票市场收益率-美国无风险收益率
美国市场收益率选取标普 500指数进行测算，标普 500指数数据来源于雅虎财经http://finance.yahoo.com/；美国无风险收益率以美国 10年期国债到期收益率表示，数据来源于Wind资讯终端全球宏观数据板块。
（2）中国股票市场违约贴息
根据国际权威评级机构穆迪投资者服务公司公布的中国债务评级及对风险补偿的相关研究测算，得到中国股票市场违约贴息。
在美国股票市场风险溢价和中国股票市场违约贴息数据的基础上，计算得到
评估基准日中国市场风险溢价为7.02%。
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所涉及之黎明化工研究设计院有限责任公司股东全部权益价值资产评估说明 第212页5．企业特定风险调整系数的确定
企业特定风险调整系数指的是企业相对于同行业企业的特定风险，影响因素主要有：（1）企业所处经营阶段；（2）历史经营状况；（3）主要产品所处发展阶段；（4）企业经营业务、产品和地区的分布；（5）公司内部管理及控制机制；
（6）管理人员的经验和资历；（7）企业经营规模；（8）对主要客户及供应商的依赖；（9）财务风险；（10）法律、环保等方面的风险。
综合考虑上述因素，本次评估中的个别风险报酬率确定为2%。
6．折现率计算结果
（1）计算权益资本成本
将上述确定的参数代入权益资本成本计算公式，计算得出被评估单位的权益资本成本。
K RMRPR
e f c
=10.98%
（2）计算加权平均资本成本
评估基准日被评估单位存在有息负债，债务成本选取企业自身的债务成本，将上述确定的参数代入加权平均资本成本计算公式，计算得出被评估单位的加权平均资本成本。
E D
 
WACC K K1t
e
DE
d
DE
＝9.35%
（五）永续期的折现率确定
永续期折现率的计算与明确预测期相同。按以下公式确定：
E D
 
WACC K K1t
e
DE
d
DE
K RMRPR
e f c
   
 1 1t DE
U
在计算过程中，D/E、E/（D+E）、D/（D+E）均按按目标资本结构确定。
北京天健兴业资产评估有限公司
四川天一科技股份有限公司拟非公开发行股份购买资产
所涉及之黎明化工研究设计院有限责任公司股东全部权益价值资产评估说明 第213页将相关数据代入上式计算得出永续期折现率r为9.35%。
（六）经营性资产评估结果
根据上述预测的现金流量以计算出的折现率进行折现，从而得出企业经营性资产价值为108,204.37万元。
八、其他资产和负债价值的估算及分析过程
C
（一）溢余资产1的分析及估算
其他应收款：评估基准日账面其他应收款 1,967.66万元，为企业应收的备用金、保证金等，与生产经营无关，本次以资产基础法评估值作为溢余资产加回；
固定资产-设备：评估基准日固定资产设备中存在账面价值 3,564.90万元的报废设备，与生产经营无关，本次以资产基础法评估值作为溢余资产加回；
在建工程-土建：评估基准日在建-土建项目账面价值为2,073.26万元，收益预测中未考虑其资产的贡献，本次评估以基准日的评估值作为溢余资产加回；
在建工程-设备安装：评估基准日在建工程-设备安装账面价值为2,280.57万元，收益预测中未考虑其资产的贡献，本次评估以基准日的评估值作为溢余资产加回；
在建工程-待摊投资：评估基准日在建工程-待摊投资账面价值为357.38万元，收益预测中未考虑其资产的贡献，本次评估以基准日的评估值作为溢余资产加回；
递延所得税资产：评估基准日账面递延所得税资产 623.06万元，为应收账款和其他应收款计提的坏账、存货的跌价准备以及固定资产的减值准备形成的，本次以资产基础法评估值作为溢余资产加回；
其他流动资产：评估基准日账面其他流动资产 368.08万元，为多交的营业税和所得税以及待留抵的增值税，与生产经营无关，本次以资产基础法评估值作为溢余资产加回；
应付股利：评估基准日账面应付股利 100.00万元，为应付洛阳市吉利区经济发展投资有限公司的利润分红，本次评估以基准日的评估值作为溢余负债扣除。
其他应付款：评估基准日账面专项应付款 2,463.16万元，与生产经营无关，本次以资产基础法评估值作为溢余负债扣除；
专项应付款：评估基准日账面专项应付款 17.02万元，与生产经营无关，本次以资产基础法评估值作为溢余负债扣除；
北京天健兴业资产评估有限公司
四川天一科技股份有限公司拟非公开发行股份购买资产
所涉及之黎明化工研究设计院有限责任公司股东全部权益价值资产评估说明 第214页递延所得税负债：评估基准日账面递延所得税负债 675.00万元，与生产经营无关，本次以资产基础法评估值作为溢余负债扣除；
递延收益：评估基准日账面其他非流动负债14,522.58万元，与生产经营无关，本次以资产基础法评估值作为溢余负债扣除；
C
（二）非经营性资产2的分析及估算
无。
溢余资产及负债、非经营资产及负债详见下表：
金额单位：人民币万元
|||
|-|-|
|基准日账面值|评估值|
|1,967.66|2,225.58|
|3,564.90|3,058.76|
|2,073.26|2,168.13|
|2,280.57|2,291.60|
|357.38|357.38|
|623.06|426.48|
|368.08|368.08|
|100.00|100.00|
|2,463.16|2,463.16|
|17.02|2.55|
|675.00|675.00|
|14,522.58|2,488.51|
|-6,542.86|5,166.78|

（三）长期股权投资E’
的估算及分析
经评估，长期股权投资于评估基准日详细评估结果见下表：
金额单位：人民币万元
||||
|-|-|-|
|被投资单位名称|评估方法|评估结论|
|洛阳黎明化工科技有限公司|资产基础法|2,707.18|

北京天健兴业资产评估有限公司
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所涉及之黎明化工研究设计院有限责任公司股东全部权益价值资产评估说明 第215页
||||
|-|-|-|
|被投资单位名称|评估方法|评估结论|
|深圳怡和技术有限公司|报表折算|51.73|
|洛阳黎明大成氟化工有限公司|收益法|22,994.80|
|洛阳黎明检测服务有限公司|收益法|1,531.26|
|上海凯众材料科技股份有限公司|市价|34,597.66|
|||61,882.63|

长期股权投资账面价值合计 17,335.86万元，在收益法中汇总的评估结果为61,882.63万元。
具体评估方法及过程详见各公司评估说明或评估明细表。
九、收益法评估结果
（一）企业整体价值的计算
B＝P＋C1＋C2＋E’
＝175,253.78（万元）
（二）付息债务价值的确定
黎明化工研究设计院有限责任公司付息债务为短期借款账面值为 1,000.00万元。
（三）股东全部权益价值的计算
根据以上评估工作，黎明化工研究设计院有限责任公司的股东全部权益价值为：
E＝B－D
=174,253.78万元。
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四川天一科技股份有限公司拟非公开发行股份购买资产
所涉及之黎明化工研究设计院有限责任公司股东全部权益价值资产评估说明 第216页第七部分评估结论及分析
一、评估结论
北京天健兴业资产评估有限公司受中国昊华化工集团股份有限公司和四川天一科技股份有限公司的共同委托，根据国家有关资产评估的法律、法规和资产评估准则，本着独立、客观、公正的原则，按照必要的评估程序对纳入评估范围的资产、业务实施了实地勘察、市场调查，采用基础法和收益法两种评估方法对黎明化工研究设计院有限责任公司的股东全部权益价值进行了评估。根据以上评估工作，得出如下评估结论：
（一）资产基础法评估结果
在评估基准日持续经营假设前提下，经资产基础法评估，黎明化工研究设计院有限责任公司总资产账面价值为124,414.47万元，评估价值为 193,465.71万元，增值额为 69,051.24万元，增值率为55.50%；负债账面价值为 33,798.54万元，评估价值为 21,750.01万元，减值额为 12,048.53万元，减值率为35.65%；净资产账面价值为90,615.93万元，评估价值为 171,715.70万元，增值额为81,099.77万元，增值率为89.50%。
资产基础法评估结果汇总表
金额单位：人民币万元
||||
|-|-|-|
|账面价值|评估价值|增减值|
|60,040.44|62,305.86|2,265.42|
|64,374.03|131,159.85|66,785.82|
|17,335.86|61,882.63|44,546.77|
|-|-|-|
|31,723.94|41,659.71|9,935.77|
|4,711.20|4,817.11|105.90|
|9,979.97|22,373.92|12,393.95|
|7,184.53|17,772.37|10,587.84|

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所涉及之黎明化工研究设计院有限责任公司股东全部权益价值资产评估说明 第217页
||||
|-|-|-|
|账面价值|评估价值|增减值|
|623.06|426.48|-196.57|
|124,414.47|193,465.71|69,051.24|
|17,311.22|17,311.22|-|
|16,487.32|4,438.79|-12,048.53|
|33,798.54|21,750.01|-12,048.53|
|90,615.93|171,715.70|81,099.77|

（二）收益法评估结果
采用收益法评估后的黎明化工研究设计院有限责任公司股东全部权益价值为174,253.78万元，评估增值83,637.85万元，增值率为92.30%。
（三）两种方法评估结果分析
资产基础法的技术思路是以企业在评估基准日客观存在的资产和负债为基础逐一进行评估取值后得出的评估结论，是从资产重置的角度间接地评价资产的公平市场价值，它是从企业的资产现值的角度来确认企业整体价值，可以使报告使用者很直观地了解企业的存量资产的价值构成。
收益法是采用预期收益折现的途径来评估企业价值，不仅考虑了企业以会计原则计量的资产，同时也考虑了在资产负债表中无法反映的企业实际拥有或控制的资源，如在执行合同、客户资源、销售网络、潜在项目、企业资质、人力资源、雄厚的产品研发能力等，而该等资源对企业的贡献均体现在企业的净现金流中，所以，收益法的评估结论能更好体现企业整体的成长性和盈利能力。
被评估单位是经营多年的化工企业，主要院区地处河南省洛阳市，隶属中国化工集团有限公司。科研产品产业化基础好，拥有完整的研发、分析、设计、装置建造体系，具备从自主研发到建成投产的能力。特种化学品技术优势明显，聚氨酯、含氟电子气体、过氧化氢等领域的多种产品处于国内领先水平，是行业标准的主要制定者。部分板块专家型人才为业内领军人物，拥有军品、保密等资质，在课题、经费申请等方面具备优势。
我们认为资产的价值通常不是基于重新购建该等资产所花费的成本而是基于
市场参与者对未来收益的预期。评估师经过对被评估单位财务状况的调查及经营
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所涉及之黎明化工研究设计院有限责任公司股东全部权益价值资产评估说明 第218页状况分析，结合本次资产评估对象、评估目的，适用的价值类型，经过比较分析，认为收益法的评估结论能更全面、合理地反映企业的内含价值，故本次评估采用收益法评估结果作为本次评估的最终评估结论。
（四）评估结论的最终确定
经评估，在本报告假设条件下，于评估基准日 2017年 9月 30日，黎明化工研究设计院有限责任公司股东全部权益的价值为 174,253.78万元人民币，金额大写：人民币壹拾柒亿肆仟贰佰伍拾叁万柒仟捌佰元整。
二、评估结论与账面价值比较变动情况及原因
本评估报告收益法对黎明院纳入评估范围的资产及相关负债进行评估后，收益法的评估结果与账面净资产相比发生了变动，变动情况及原因如下：
黎明院是一家经营多年的化工企业，隶属中国化工集团总公司，目前企业拥有较为稳定的客户群，企业与客户关系紧密，对于客户的需求以及资源方的要求有很好的理解，并与各方保持着较好的合作关系，为未来的收益带来可靠的保障。
随着国家氟化工产业需求的扩大，氟化工产业得以迅速发展，未来市场前景广阔能够给企业带来稳定的收益流入，企业的盈利能力将进一步增强，因此采用收益法评估后企业股东全部权益价值得到全面的体现，评估增值。
三、股东部分权益价值的溢（折）价和流动性折扣
本评估报告没有考虑控股权和少数股权等因素产生的溢价或折价，没有考虑流动性对评估对象价值的影响。
（本页以下空白）
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附件：关于进行资产评估有关事项的说明
附件：关于进行资产评估有关事项的说明
企业关于进行资产评估有关事项的说明
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收益法评估附表第1页
附件：收益法评估附表
收益法评估附表
注：以下附表非特别说明金额单位全部为万元。
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