铁岭新城投资控股股份有限公司2017年年度报告摘要证券代码：000809 证券简称：铁岭新城 公告编号：2018-007铁岭新城投资控股股份有限公司
2017年年度报告摘要
2018年 04月
铁岭新城投资控股股份有限公司2017年年度报告摘要一、重要提示
本年度报告摘要来自年度报告全文，为全面了解本公司的经营成果、财务状况及未来发展规划，投资者应当到证监会指定媒体仔细阅读年度报告全文。
非标准审计意见提示
□适用√不适用
董事会审议的报告期普通股利润分配预案或公积金转增股本预案
□适用√不适用
公司计划不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。
董事会决议通过的本报告期优先股利润分配预案
□适用√不适用
二、公司基本情况
1、公司简介
||||||
|-|-|-|-|-|
|股票简称|铁岭新城|股票代码||000809|
|股票上市交易所|深圳证券交易所||||
|联系人和联系方式|董事会秘书||证券事务代表||
|姓名|迟峰||乔亚珍||
||铁岭市新城区金沙江路11号金鹰大厦八层||铁岭市新城区金沙江路11号金鹰大厦八层||
|办公地址|||||
|传真|024-74997827||024-74997827||
|电话|024-74997822||024-74997822||
|电子信箱|cf0140@sina.com||qy5857@sina.com||

2、报告期主要业务或产品简介
（一）公司从事的主要业务
报告期内公司所从事的主要业务为土地一级开发和城市运营。在土地一级开发业务方面，公司受铁岭市政府和铁岭市土地储备中心的委托，对铁岭市政府依法通过收购、收回、征收等方式储备的铁岭新城区范围内的国有建设用地，组织实施拆迁和市政基础设施建设，做到“九通一平”、使该等土地达到可出让条件，经国土部门验收后由铁岭市土地储备中心统一调配划拨或出让，公司按照与铁岭市政府签订的《土地一级开发合作协议》之约定享有土地划拨费用和土地出让收益；公司除土地一级开发业务以外，还有城市运营业务，包括供水、污水处理、出租车运营、广告传媒业务。在城市运营方面，公司通过招拍挂程序获得铁岭市新城区相关公用事业特许经营权后，经营铁岭市新城区供水、污水处理、出租车运营、广告传媒业务。
报告期内公司所从事的主要业务和主要经营模式未发生重大变化。
（二）公司所属行业情况
房地产行业，市场容量大，产业链长，作为我国的支柱性产业仍然不可替代。房地产行业是典型的周期性行业，目前，我国房地产市场逐步进入成熟期，行业空间收缩的同时将迎来分化，一方面，城市的分化进一步凸显，具备经济、产业、教
育、医疗等优势的城市将继续“领跑”行业下半场。另一方面，房地产企业的分化也更加剧烈，龙头房企将凭借着大量的优质
土地储备、更强的融资能力及高效的运营能力，将继续实现规模增长，行业集中度将逐步提升。土地一级开发属于房地产上
铁岭新城投资控股股份有限公司2017年年度报告摘要游行业，根据《土地一级开发合作协议》，公司在本地区内具有行业垄断地位。
3、主要会计数据和财务指标
（1）近三年主要会计数据和财务指标
公司是否需追溯调整或重述以前年度会计数据
□是√否
单位：人民币元
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|-|-|-|-|-|
||2017年|2016年|本年比上年增减|2015年|
|营业收入|79,723,667.61|21,028,428.09|279.12%|34,380,991.61|
|归属于上市公司股东的净利润|101,106,840.27|-240,470,472.53|142.05%|-179,339,704.80|
|归属于上市公司股东的扣除非经|||||
||95,253,540.10|-243,822,106.09|139.07%|-191,058,848.32|
|常性损益的净利润|||||
|经营活动产生的现金流量净额|677,812,384.27|-298,849,278.90|326.81%|104,625,054.73|
|基本每股收益（元/股）|0.12|-0.29|142.05%|-0.22|
|稀释每股收益（元/股）|0.12|-0.29|142.05%|-0.22|
|加权平均净资产收益率|3.31%|-7.70%|11.01%|-5.31%|
||2017年末|2016年末|本年末比上年末增减|2015年末|
|总资产|5,946,411,347.04|6,378,745,853.88|-6.78%|6,302,315,407.17|
|归属于上市公司股东的净资产|3,104,944,369.85|3,003,837,529.58|3.37%|3,244,308,002.11|

（2）分季度主要会计数据
单位：人民币元
||||||
|-|-|-|-|-|
||第一季度|第二季度|第三季度|第四季度|
|营业收入|4,120,093.83|4,828,758.55|54,144,930.33|16,629,884.90|
|归属于上市公司股东的净利润|-34,281,505.40|-45,744,997.00|116,539,653.40|64,593,689.27|
|归属于上市公司股东的扣除非经|-34,686,493.25|-45,638,629.23|116,455,188.30|59,123,474.28|
|常性损益的净利润|||||
|经营活动产生的现金流量净额|-49,268,221.23|-19,395,098.53|466,719,799.37|279,755,904.66|

上述财务指标或其加总数是否与公司已披露季度报告、半年度报告相关财务指标存在重大差异
□是√否
4、股本及股东情况
（1）普通股股东和表决权恢复的优先股股东数量及前10名股东持股情况表
单位：股
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|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
|||||||||年度报告披露日前|||
|||年度报告披露日||||报告期末表决权|||||
|报告期末普通||||||||一个月末表决权恢|||
||29,747|前一个月末普通||29,595||恢复的优先股股|0|||0|
|股股东总数||||||||复的优先股股东总|||
|||股股东总数||||东总数|||||
|||||||||数|||
|前10名股东持股情况|||||||||||
||||||||||质押或冻结情况||
|股东名称|股东性质||持股比例||持股数量|持有有限售条件的股份数量|||||
||||||||||股份状态|数量|

铁岭新城投资控股股份有限公司2017年年度报告摘要
||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
|铁岭财政资产经营有限公司|国有法人|34.29%|282,857,500|0|||
||||||质押|50,000,000|
|君康人寿保险股份有限公司－万能保险产品|其他|3.71%|30,608,176|0|||
|戴毅|境内自然人|0.95%|7,803,603|0|||
|君康人寿保险股份有限公司－自有资金|其他|0.65%|5,368,989|0|||
|刘柏权|境内自然人|0.55%|4,511,968|0|||
|#邵秀红|境内自然人|0.54%|4,428,362|0|||
|罗曾苗|境内自然人|0.52%|4,327,600|0|||
|陈淑丽|境内自然人|0.52%|4,270,575|0|||
|陈晓汀|境内自然人|0.51%|4,188,000|0|||
|程洪亮|境内自然人|0.50%|4,133,600|0|||
|上述股东关联关系或一致行||公司控股股东铁岭财政资产经营有限公司与上述其他股东之间不存在关联关系或一致行动，|||||
|动的说明||公司未知上述其他股东之间是否存在关联关系或一致行动。|||||
|参与融资融券业务股东情况|||||||
|||无|||||
|说明（如有）|||||||

（2）公司优先股股东总数及前10名优先股股东持股情况表
□适用√不适用
公司报告期无优先股股东持股情况。
（3）以方框图形式披露公司与实际控制人之间的产权及控制关系
5、公司债券情况
公司是否存在公开发行并在证券交易所上市，且在年度报告批准报出日未到期或到期未能全额兑付的公司债券
是
（1）公司债券基本信息
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|-|-|-|-|-|-|
|债券名称|债券简称|债券代码|到期日|债券余额（万元）|利率|
|铁岭新城投资控股||||||
|股份有限公司2014|14铁岭债|112199|2019年03月06日|7,073.21|8.45%|
|年公司债券||||||
|铁岭新城投资控股|15铁岭01|118343|2020年08月28日|50,000|6.80%|

铁岭新城投资控股股份有限公司2017年年度报告摘要
||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
|股份有限公司2015|||||||
|年非公开发行公司|||||||
|债券（第一期）|||||||
|铁岭新城投资控股|||||||
|股份有限公司2016|||||||
||16铁岭01||118570|2021年03月22日|50,000|6.70%|
|年非公开发行公司|||||||
|债券（第一期）|||||||
|||"14铁岭债"：2017年3月6日"14铁岭债"回售9,292,679张，公司如期支付债券回售金额1,007,791,037.55元（包含利息），同时支付剩余707,321张债券从2016年3月6日至2017年3月5日期间的利息5,976,862.45元（8.45元/张，含税)；"15铁岭01"：2017年8月28日，公司按时支付了从2016年8月28日至2017年8月27日期间的利息34,000,000.00元（6.8元/张，含税）"16铁岭01"：2017年3月22日，公司按时支付了从2016年3月22日至2017年3月21日期间的利息33,500,000.00元（6.70元/张，含税）|||||
|报告期内公司债券的付息兑|||||||
|付情况|||||||

（2）公司债券最新跟踪评级及评级变化情况
2014年2月17日，联合信用评级有限公司评级结果：公司主体长期信用等级为AA，评级展望为“稳定”，公司发行的2014年公司债券信用等级为AA。
2015年6月29日，联合信用评级有限公司跟踪评级结果：公司主体长期信用等级为AA，评级展望为“负面”，公司发行的2014年公司债券信用等级为AA。对此，公司发布公告，公司2014年公司债券实施投资者适当性安排调整，自2015年7月1日起，投资者适当性安排调整为仅限合格投资者买入。
2016年6月27日，联合信用评级有限公司跟踪评级结果：公司主体长期信用等级为AA-，评级展望为“稳定”，公司发行的2014年公司债券信用等级为AA。
2017年7月27日，联合信用评级有限公司跟踪评级结果：公司主体长期信用等级为A+，评级展望为“稳定”，公司发行的2014年公司债券信用等级为AA。
（3）截至报告期末公司近2年的主要会计数据和财务指标
单位：万元
|||||
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|项目|2017年|2016年|同期变动率|
|资产负债率|47.78%|52.91%|-5.13%|
|EBITDA全部债务比|17.48%|-8.68%|26.16%|
|利息保障倍数|1.58|1.35|17.04%|

三、经营情况讨论与分析
1、报告期经营情况简介
公司是否需要遵守特殊行业的披露要求
是
房地产业
公司需遵守《深圳证券交易所行业信息披露指引第3号—上市公司从事房地产业务》的披露要求
（1）公司面对的市场环境
2017年国家对房地产宏观调控实行“差别化调控”政策，一二线城市“限购”、“限价”，三四线城市“去库存”。房企“去杠杆”
贯穿全年，丝毫未放松，调控成果较为明显。但同时国家支持刚需、改善性需求，维护房地产市场稳定的政策导向也同样明
朗，坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”理念。2017年，三四线城市房地产“去库存”效果明显，棚改、保障房货币化安置
铁岭新城投资控股股份有限公司2017年年度报告摘要等政策措施使三四线城市商品房销售增长幅度较大。公司地处东北地区三四线城市，虽然房地产行业景气度低于全国平均水平，但总体回暖趋势明显。
（2）公司的主要经营模式
①主要经营模式和经营业态
公司主营业务为土地一级开发，在土地一级开发业务方面，公司受铁岭市政府和铁岭市土地储备中心的委托，对铁岭市政府依法通过收购、收回、征收等方式储备的铁岭新城区范围内的国有建设用地，组织实施拆迁和市政基础设施建设，做到“九通一平”、使该等土地达到可出让条件，经国土部门验收后由铁岭市土地储备中心统一调配划拨或出让，公司按照与铁岭市政府签订的《土地一级开发合作协议》之约定享有土地划拨费用和土地出让收益。公司除土地一级开发业务以外，还有城市运营业务，包括供水、污水处理、汽车租赁、广告传媒业务。在城市运营方面，公司通过招拍挂程序获得铁岭市新城区相关公用事业特许经营权后，经营铁岭市新城区供水、污水处理、汽车租赁、广告传媒业务。
②市场地位和竞争优势
公司是铁岭市新城区唯一一家土地一级开发和城市综合运营商，同时铁岭市政府承诺，除铁岭市新城区外，如果铁岭市其他地区进行土地开发，在同等条件下，优先选择公司。
（3）公司规划平整土地面积及收入分成比例
①公司土地一级开发项目地处辽宁省铁岭市新城区，公司主要负责新城区22平方公里规划范围内的土地一级开发，规划土地平整面积33598亩，2017年未进行土地平整，截至目前，公司已累计平整土地面积27444亩。
②公司与政府约定的收入分成比例为土地使用权出让金扣除农业发展基金、国有土地收益基金、土地规费和土地出让金（土地出让金按照5000元/亩计算，当铁岭新城的土地使用权出让金历年累计平均超出45万元/亩，从超出45万元/亩后的下一年度，对土地使用权出让金超出45万元每亩的，另需按超出45万元/亩部分的百分之三十五加收土地出让金）后全部归公司所有。
（4）报告期土地开发收入和相关款项回收情况
①报告期内实现土地出让收入6,019.08万元；
②报告期内公司收回土地出让金76,962.55万元。
（5）公司的房地产出租情况
公司持有建筑面积为7284.45平方米的房屋，报告期取得租金146.43万元。
（6）报告期末公司融资情况
报告期末公司融资金额为240,210.21万元，其中：银行贷款期末余额为131,937万元，占融资额的54.93%，利率期间为4.75-7.18%，其中一年期贷款为39,500万元、三年期贷款47,500万元、五年期贷款16,500万元、八年期贷款28,437万元；公司债107,073.21万元，占融资额的44.57%，利率期间为6.70—8.45%，期限5年，3+2模式；大股东借款1200万元，占融资额的0.5%，利率为8.45%。
（7）公司发展战略和2018年经营计划
①公司发展战略
公司将以市场为导向，把握市场机遇，细化市场，精细化营销，增加土地出让收入；同时进行内部挖潜及多元化运营，为公司的持续稳健发展打下坚实基础。
一是坚持以土地一级开发业务作为战略核心业务，集中优势资源发展主营业务，夯实公司的发展基础；
二是转变土地销售方向，从专注商住用地转向文化旅游、养老用地和商住用地相结合；
三是实现多元化发展，提升盈利能力，丰富城市运营商题材，做大做强城市运营业务。
②2018年经营计划
一是加大土地营销力度，提高公司业绩。公司将抓住新城区房地产市场和土地市场复苏的有利时机，进一步加大土地营销力度，采取“走出去，请进来”的办法，广泛拓展营销渠道，结合新城区产业发展，加大引进养老、基础教育、第三产业等
铁岭新城投资控股股份有限公司2017年年度报告摘要地产投资项目，拉动就业和人口聚集，提升新城区的影响力，提升土地价值。同时加快推进体育健身项目及居然之家和拓峰地产项目土地挂牌出让，全力跟进万达地产、碧桂园及恒大地产投资洽商。
二是拓展新业务，实现多元化经营。公司将与铁煤集团、汇能集团开展真诚、务实的合作，深化落实战略合作各项内容，加快推进新能源产业投资基金的建立和投资运作以及新能源和相关产业项目落地实施，逐步解决主营业务单一的运营模式，实现多元化经营和可持续发展。
三是加强公司内部管理，向管理要效益。2018年公司将全面加强内部管理，向管理要效益，坚决执行“高标准，严要求”。
一是明确责任，强化考评；二是要加强人力资源管理，完善部门设置和人员配置，同时实施全员竞聘上岗，通过恰当而有效的人员配备，促进公司发展；三是加强员工培训，通过开展有针对性的业务培训，全面提升员工综合素养和业务能力。
四是防范金融风险，确保公司经营稳定运行。为确保公司正常运营资金需求，公司将继续拓宽融资渠道，加大融资力度，在当前去杠杆、防范金融风险的监管新政下，提前做好预案，采取有效措施，化解债务风险，保障公司稳定运行。
2、报告期内主营业务是否存在重大变化
□是√否
3、占公司主营业务收入或主营业务利润10%以上的产品情况
√适用□不适用
单位：元
||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
|||||营业收入比上年|营业利润比上年|毛利率比上年同|
|产品名称|营业收入|营业利润|毛利率||||
|||||同期增减|同期增减|期增减|
|土地一级开发|60,190,828.46|37,678,393.61|37.40%|0.00%|0.00%|0.00%|
|供水|9,126,653.55|11,313,772.66|-23.96%|-2.52%|1.89%|-5.37%|

4、是否存在需要特别关注的经营季节性或周期性特征
□是√否
5、报告期内营业收入、营业成本、归属于上市公司普通股股东的净利润总额或者构成较前一报告期发生重大变化的说明
√适用□不适用
（1）报告期内营业收入增加主要是因为公司2017年度实现土地出让收入，同时节转了相应的营业成本。
（2）报告期内归属于上市公司普通股股东的净利润较2016年度增加，主要是因为报告期实现土地出让收入，同时收回以前年度应收账款转回相应计提的坏账。
6、面临暂停上市和终止上市情况
□适用√不适用
7、涉及财务报告的相关事项
（1）与上年度财务报告相比，会计政策、会计估计和核算方法发生变化的情况说明
√适用□不适用
与上年度财务报告相比，本报告期会计政策发生变更，会计估计未发生变化。
铁岭新城投资控股股份有限公司2017年年度报告摘要1、会计政策变更情况
2017年 8月16日，公司召开第九届董事会第十一次会议，审议通过了《关于公司会计政策变更的议案》，并于当日披露《关于公司会计政策变更的公告》（公告编号：2017-043）（详见巨潮资讯网http://www.cninfo.com.cn）。
本次会计政策变更后，公司按照财政部于 2017年 4月 28日颁布的《企业会计准则第42号--持有待售的非流动资产、处置组和终止经营》和 2017年 5月 10日修订的《企业会计准则第 16号--政府补助》规定执行。
2、会计政策变更原因
2017年 4月 28日，财政部颁布《关于印发<企业会计准则第 42号--持有待售的非流动资产、处置组和终止经营>的通知》(财会[2017]13号)，自 2017年 5月 28日施行；2017年 5月 10日，财政部颁布《关于印发修订<企业会计准则第 16号--政府补助>的通知》（财会[2017]15号），自 2017年 6月 12日起施行。
由于上述会计准则的颁布或修订，公司需对原会计政策进行相应变更，并按以上文件规定的起始日开始执行上述会计准则。
3、会计政策变更带来的影响
该会计政策变更对公司本报告期净利润没有影响。
（2）报告期内发生重大会计差错更正需追溯重述的情况说明
□适用√不适用
公司报告期无重大会计差错更正需追溯重述的情况。
（3）与上年度财务报告相比，合并报表范围发生变化的情况说明
√适用□不适用
公司2017年度纳入合并范围的子公司共6户，与上年相比增加2户。
公司本年设立铁岭财京房地产开发有限公司，持股比例100%，认缴出资额800万元，认缴出资期限2036年9月19日，该子公司尚未实际出资和经营。
公司本年设立铁岭财京贸易有限公司，持股比例100%，认缴出资额1000万元，认缴出资期限2037年12月31日，该子公司尚未实际出资和经营。
铁岭新城投资控股股份有限公司董事会
二〇一八年四月十二日