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访伪妇号氵0",少!l20lH‘1l2◆m000 u90Bl60‘
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抿告文号 中铬评报扌⒓0l司铬2φ7号
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安托单位 扛酋恒大宙新技术股扮有眼公 .— .
讣估机杓名荪 中锫日际资产评估
(北
京〉有泯贡隹公司
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报杏时向·20!⒍∶2亻″】;:;a
i lι技评估革位所在埯甘帝吕
茁名拄册湃估师 婊久团
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胡拄根
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南昌恒大新材料发展有限公司
企业价值评估报眚
■
评锆机抽名熬 中铭日吞荧产评估〈北京〉有眼贲在公司
;
讦估柳摘电膏
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江西台商吕市△山搠区索田大助
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评估钶梅网址
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匆对上述报备潢描有炭向的
.诂与扛西0资产评估协会联系。
防伪芦询电话.m91⒙φ田l“
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防伪萤询网址 -|汇m豇°呜‘洳
■
∶
:
江西恒大高新技术股份有眼公司拟转让其所拧
■
南昌恒大新材科发展有眼公司股杈事宜所涉及的
南吕恒大新材料发展有限公司股东全部权益价值项目资产评估报告
■
中铬评报牛⒓0!旬
笫⒛盯号
:
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中铭国际资产评估
(北京〉有限责任公司
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目 录
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4资产抨估报苷正文¨… ¨ …¨¨
~…蛩托方、掖坪估单位和蚕托方以亦曲其他评诂眼告硬用者 4湃估目的 ¨_… ¨~………
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〓评估对京和刑古菹固 ¨¨
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价值类型及其定义
…………
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瑟评估垂准日…… ……………… … 7六
羽臼依据
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—…一……
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评估方法…… ……… ………l0 :
`评估梧序实施过榷和僚睨 ………… ⒗肛
评估瑕诙
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+
评估结论
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……… ¨…… … …… ¨】B、
十一、特珈0项说叨
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¨… ˉ … … ¨⒑+二、评估报省筱用限剃说明 …… ………2◆ :
十三讦估抿告回…… ¨……
-…
—⒛湃告报告莳件
蚕托方汊被讦估单位企业怯人啻业执弭
:
1、
蛩托方及被T估单位评估苦摧日审艹服告〈另咐〉
2、
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技坍估单l=房囱豇有权证、回有±地硬月证
:
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申钅 中
丨
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■ 9「帑估茧0{
蚕托方及扭评估单拉承诸函
4、
蓥字拄册茨产讦估师承诺函
5、
∶
评估机枸法大萤业执照副本
0、
证券珀货相关业务评估资拄证串
7、
篚亨注册贲产苷怙哂资按证书
s、
口
爹加本评估项目的人员名单
9、
⒑资产评倩汇总表及明细表
:
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:
■
:
:
2I
中铕臼-户碎△
l-〉
舾碲钔 扌
■
女用貉带掼-
注册资产评估师声明
:
一、我佃在欤行本贲产讦估业务中,娃循了相关挂律辏规种资产评估准卿,恪守独立、客观和公正的原则1报捃我佃在执业诂撂中收集的资斜氵评偾报告陈述的 :
内容是客观的
我lll的分析、判断和推论,叭灰出具的报告避循了资产评估准则和相关规菹.并对iT估结论合理性承担相应的祛僚贵隹
二评佰对篆涉及晌资产
负儆将单由被评估单位申报并经某签章确认;所据 : 供资料的真实性
合法性、芫整怛氵恰当硬用评估狠告是委托方和相关当熹方的贲任
三
我们与评估报告中的樨估对埭牧有现存或耆顸期的利益关系、与相关昔吝■
方投有现存或者预麴的利益关系,对掴关当审方不存在碥见
四、我们已对评估报告中的评估对东及却昕涉及资产进行现场泪查.我佃己对评佰对麸及其所涉及资产的法硌杈口状况给子必要的关注对评估对象及某所莎及资产的法律权孱资料进行了查驳,但无法对评估对象及期折涉及的资产的法锫杈属 :
资柑的真实性儆隹何形式的倮证i我ll对已经炭现的l·帼
进行了如实敬露,且己提请吞托方及相关当事方壳蔷产权以满足山具评估报肯的熏求
五、nll∶山具的评估报苜中的分析、刿断和给论劈评估报眚中裉诳种眼定东艹 :
的眼剃,评估珉告便月耆应当充分芳虑评估报眚中戢明的瑕设、限定条件特别艹项说明及某对坪估结论的影响
六、我们对评估对象的价值进行估箅并发表的专业意见,是经脐行为实现的爹■
考永墀,不豇当裰认为是对评估对莰可实现矫梧的倮证。劂勹不承担相关肖薪方决茱的责任。
七、我佃出具的评估报告及共所拔硌两评估结论仅叹子评估推告莪明的埤估目●
:
的种用途评偾报苜硬用者并在评估镄论攸用有效期眼内硬用因农用不当娃成的后杲与我们无关
丿
我们在评估迫榷中投有考启将来可触承担的抵押担倮熹宜氵以及特殊窝
k、
:
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中铂
臼叩右油
:
抗力对坍估铂论的肜帆我佃对评估萎准日后有荣资 :
I子
坩僖层屋晏罢饣军玄钅
九、我佃对在已实施的评估迂准中不曲获悉的评估对钾和相关当熹方可曲存在的鳓 劈论鸸
咱9不承担贞任
.
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|
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帏略 枷
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: i冖锌估拈舍节
资产评估报眚摘要
:
中铬评报宇口矶旬笫20研号
中铬圄际资产评估
〈北京〉有眼贲饪公司接劈江西恒大商薪技术股份有限公司| 的蚕托,肘江西恒大商蚯鼓术股俭有限公司拟装让英所掎有的商昌恒大新材+l刿哽有限公司股杈所涉及的该公司股东全部杈益萑⒛1C年I!月30日所表现的市场公允价值诖行了评估现将枰估报眚莒螯内容掎要如下
.
白
: 本项目评估对亵为商昌恒大新材斜炭辰有限公司在评估垂摧日的股东全郁权益价值.评估菹圃为南昌恒大新材抖发展有眼公司在评估垂准日经审廿的资产及拍关负偾
:
本项目的评佑蕃搂日为⒛⒗年⒒月00日
本项目的价值类烈为市场仞值
苯次评估以挎蛱筱用和公开市场为前腱,绪合蚕估对康的实际倌况,考唐评估∶
方怯的适用前提和瞒定评估目的,逛用资产篓硒法进行评佑
经实膪溃查核实、实地查勘市场诵查和询证、评定估箅等
l△估程序,徭山南吕恒大新材料炭展有限公局评估蓥准日⒛⒗年l1月a0日的评估绔论如下
.
资产照面值为
msθ】万元,评估值为
7.85aoθ
万元,评估蹭值
◆,⒛4⒓■ 2氵
万元冫增值率⒛2r蛄
负偾败面值为陇
$万
元,坪估值为咙ε◆万元.渖资产账面值为ω‘眄万元,评估值为
◇r万元,l·估珀值⒖,⒖4⒑
万元,蹭值2氵
`,饷
率2ω
锔佻舒拈结论样细倩况见綮产讦估明细翱。
■
在使月本评估珀论时,转珈援带报筲硬用蓍焕用本报筲li注薏报管中所锇明的特别熹项说睨以及期后黛大寮项。
以!内容摘自埤估敬告正义,欲7格苯抨估项目曲艹蛔僚觇种奋理鞠悴评估绪●
:
论`应当诃读评伯驭苜正文
.
:
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:
诩
△9估茧:;
资产评估报告正文
:
中铭评报扌口豇日笫⒛田号
江西恒大商薪菽术股份有眼公司
:
|
中铬国涿资产评估
〈北京〉有眼女饪公司按受贵公司的委托,根捃有关法律、怯规种萤产评估准则、资产评估原则.采用赉产蓦础祛冫按眼必要的评估撸序.对女公司拟转让持有商吕恒大新柑料发展有限公·l的股权所涉汊的该桐胆本奎钿杈 :
益在⒛16年⒒月00日所表现的市杨公允价值进行了评估现将资产抨佑俯况推眚如下
:
一、委托方、擞抨估单劬和委托方以外的茱他评估揪音农用者
■
〈-)本
次评估委托方为江西恒大南新蔹术股价有眼公司被评估萆拉为南昌恒大薪砑斜炭展有瞰公司·
〈二〉委托方概况
:
”
名
称|江西恒大茼新技术胆份有眼公同〈以卞徇称"嗔大商新〉
住
所.南吕市茼新区佥庐北路鸫号
怯定代表人}茱星河
:
疰册资苯.武亿陆仟雷伍撩万染仔元整
公司类型.旗份有眼公司〈上市、自然人敬资或控胺
)
成立日期:】0“牢9月】日
: 经曹翔限:⒑m牢
9月I日至长炳
统一社营信用代码}91⒛Ol帕⒍a0队劬哒
经曹范围.=业
投备特种防护及表面工准、硬面炭术服务
〈隽资质证经督)i●
:
佥唇熬唤抹、商沮远蜇钋、商温描蚀商磨等抹抹料、特种阳瓷、豇暗村里材料、时火材料、鸫扛
+l、
商韫胶泥
尼龙、超商分子量聚乙烯衬扳咖嚼诔抖等新材柑及通用机械
〈阀门〉的生产;装饰装够工粮;钢络枸工榴|环倮工程.圃内贸搦氵自
■
9‘I
●·珞口i壬庐艹右
…
■
萤 ”碲虫艹
瞢或代理留类蔺品和拔术的进出口业务;物jL督理
啦
怯须经批搪的项回冫。ˉ相关都冖扌比膳后方可开展经曹淆勃〉
:
恒大商新创立于19砚年
是国内综杳性工业设备防蘑抗蚀薪材料研灰、生产铕售及技术工撂取务的龙头企业。⒛⒒牢σ月21日公司在探文历中灬扳成功上市 ,股禀简称|恒未商新.证券代码.∞⒛豇.公司上市后,在儆大做强防磨抗蚀产业 : 的同时氵取板布局新能源
节能环保、互联蓊融、笙岙养老、快捎晶等多个顸域 ,并推行晶牌哉略.键升晶膊价值,延伸汨茉产业链,努力将恒大亩新扛追成为节能环猓、循环经拼为产业主体,适度多元北匆展的国内一琉莴科技企业。
:
公司拥有佥属热唤诺行业企业从业一缀资质防腐勰
工捏专亚承包二镦贡质具有承装
〈腋、赋)电力设施许可资质,捶过了Is∞∞⒈⒛ω质云督理体系认证及安全
环搦管理体系认证,公司建立了日内一流的企0L技术研炭中心种行业内首家 “
博士后耕研
站°
,目前有进站硌士后4名,硕士14人氵产品研发水平在行业 :
=作
内处子欲先地位.抑有防蘑抗蚀新材硌生产和技术工罹服务拍关的核心技术。自主研发呦 产搦和妓术蔹冽入醵
火炬lr划项目、国家重点新产属仄固家优秀节能新产品
:
〈 被评估单位抿觇
=〉
】、被怦估革位拄册信息
“
●
名 琢、商昌恒大新枯料发展有眼公司〈以下简称恒大新搦+"〉
:
隹
所|珀昌经脐技术开发区枳林大道10m号
泫定代农人|胡恩箐
注册资苯|啻仟查佰柒措挪万柒杆柒佰元整
■
公司类型;有限责任公司〈非自然人投萤或拄股的珐人独次
)
成立日期.⒓000年1月13日
m年
营业期眼.⒛ 1月⒔日至长期
:
统一社含倌用代码:豇θ6⒑lOB△雨15532Ⅲ
经菅范回:新型陶瓷特种脎料、耐火材料及化【产品的科研生产与镝售普
遇机械电子产品、建筑材
++、
轾工产品的生产与销售,薪材粘和纳米材料及剃品
:
tl-liii-
呐 -,··
=6△
: i庐艹右虫0+
〈国家政策有专项规定的除外),固
丙贾易.房屋租赁、物业管理〈凭资质经曹 )进料加工利
〃三来-补”
亚务〈国蒙眼定公司经菅和国家綮止琏出口的商晶除外 ) :
被评估革砬的股杈给构及现状
2、
南膏恒大新材料发展有陧公司为江酉恒大高薪鼓术殷0|有限公司的全綮子公司、该公司于⒛l1年底开始至今-苴为碎产状吞,仅靠房产臼租收人缀掎。
:
s
垓公司逅a牢及骞推日癸产财务状况珈下表
〈革位.人民币万元〉
.
公司盗产 偾及财务状况
`贞
顶目
2◆!a年12月θ1日
20】4孛!2月 a1日⒓0】5牢12月
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⒛!C年⒒月s0日莓洳蛀
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I 5oa 3! 2 5gg 9! : 负偾 ⒛2】I
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12;⒍ 40 ⒉50⒍ 0;项目 ⒓0!B牢摸 ⒛”钅年庾 ⒛⒖牢座 2◆16nF!-】!月曹业收人
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◆令 2乞 6a六佰萤计师孚务所(特大倌含计师0务所(辑大信会寸m氵务所(锦大信含计师茁务所(转审廿玩构
称0迕合伙)汪西饼琢殊苕运岔伙)汪西分蹒森蒈懑仓伙〉江西分所 幺苷远脊伙)〈四〉蚕托方以办的某弛评估报告使用者
本项目评估蚕托方以外的其旭评估报肯旗用蓍包箔国家法碎法规规定的某他 :
评估报管偾用昔
,
二、评估目的
∶
粮琚江西恒大商新嵌术股猃有眼公司⒛16年箅六认总经理办公会会议纪要、江西恒大商新欤未股份有限公司拟转廿关所特有的苘昌恒大新材料炭展有限公司股权蔓宜氵需对商吕恒大新材料发展有限桐股本全瓿杈益价值进行评估叭擐供评估■
基准日公允市场价值参考意见。
三、评估对泉和评估葙国
本项目评估对荼为南昌恒大新材料灰展有眼公司在评估蒈准日的股苯全都杈苴〓
〓 价值.评估范囱为商昌恒大新材鸫炭展有眼公司在评估蕃漤日的资产及相茉贞僚 ,臬体评估萜田以南昌恒大新材++发展有限桐根据甯计后的资产负债数据为蓥弛瑛报的评估申狠表为准,凡列人申报表内并经过南昌恒大新材料发展有踉公司硇认
:
中铬臼-^00l● △幻扌仅女任仑勺
,⒖攵
杵艹
: i片
的赀产
负偾项目均在本次评估范国内.吞估莰产抑负镇具体顶目及账面佥獭下甘釜蔹单拉.人民币万元 : 0
疋面价
顶 目
流劫跻产 l
20⒑◆◆ g 9I 2θθ非流勃资产 z
其中.担旗性房灿产
θ
147⒔∶固定贸产 4
】a】C a8 :
92B 54无形贞产 亏
6 28烛珏所碲税贲产 6
2阴θl贲产菹廿
`
菹动负偾 B ⒐甾● m负0奋十 9 眩■
艹次产0呒肓煮杈益
)
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⒓mε o:上述资产与负偾数据摘自经大倌会计师卒务所碥殊普邋合伙)胄计的资产负偾表,评估足在企业经走审计后的垂础上娃行的
:
四、价拉类鸯汲英启义
〈-〉价讧类型
礻挟评估的采用的傩类型为市场价值
.
:
〈二)价值类型定义
市场价值是抬自愿买方和自艋卖方在各自理性行熹且耒受准何眠迫的倩况下 ,抨估对】在评估垂准日进行正常公平交易的价值估诂数额拉
:
: 〈三)垃掸价值綮鍪的理由
,
采用市场研值类翌的理由磊市场价值类型与某他佣直类鹫扫比氵攵能反映交易双方的公平值和合理推
夜评估结杲砣瞒足本次评估目的之褊要
,
五、抨估彗推日
〈-)本
项目评估基准日定为i⒛l0年⒒月θ0日
,
〈二)讦估蓥准日是簧托方稂揖以下真体惰况确定
00·
:
】、与会计报表劈剞日一致,为荆用会计倌息提供方便
;
与赀产腈查日较按逅
2、 :
:
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帕口ˉ浒卸∞牺谛铜
丨
:
妇屮曲"
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与经济lI为实现日牧按近
,
(≡〉本项目评估的一切取研标准均为lF0基准日有效的价括标准
,
六、湃估依据
-)行
〈 为依捃
术股价有限公司⒛l浒
篇 总经理办公含含议纪要
,
^诙
■
亏昼号奁层苄蛋
‘中艹人民共和固公司法j〈中华人民共种国由莆冷箅妞
号
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∶丨钅↑暑萤亏苷蜃髟∶蛋∴暑重毋ξξ崽″号 :
[罢
{∶ :逵 :ξ );连、
K中华人民共种田证券法》根据⒓帆4年B月a1日篇十二属全日人民l+表大会常蚕 碲
:
手腽 γ 鲶 葸 鳟 嚣 ζ轿拂姊虍”
i
‘关亍全面推开营业税苡征仲值税成点0j通钿〈财税
(⒛⒗)$号
”
6、 |央他与资产评饰旧关的法碎、法翔夺。
`、
:
(三)准ll侬据
——
】、K资产评估准则 蓦本勐拟
i
《资产评估职业道德准则一-宙本准则》
2、
;
口
o ——
: 《资产评估准则 评估报告》
i
——
‘资产评估准测 评拈翻÷亠
4、 |
‘资产评估准赠—
ˉ业钠
定节9{
5、
ˉ
:
⒔、K潢产评估准侧一不动产》
;
《资产评估准则—ˉ矶播设栩
7、 ;
——
《资产评估准则 企业价值》
B、
i
〈资产评估职业道德准则一-浓立性9-
■ 0、
‘注册资产评估师关拄评估对京法箨杈孱抬导意见9:
l0、
u、
〈潢产评估研值类型抬导苷见》
}
:
a攵
中△臼示却咖 0△甸玄仅女倍杏勹
丨
■
=`9臼i讳
⒓、
K企业国有资产评佰报告拗翩
1
l3、
僻估机枸业务质璧担制指蒲》号
:
Ⅵ、共他准贝刂
〈四)杈属依据
企亚怯人营业执照
!、
;
: 房圆并肓杈谖、不动产权证回有△塘旗用证刂
2、
重丢资产殉置合同、发采圾共他康姑凭证
s、
;
其他重大苔同协议、产权证明文件
4、
:
〈五)取价依据
中田机械【业出版社臼臌0|《⒛16机电产品报价手册》及配蓉《⒛⒑机电!、
产品价格信息数据库查询系统》
.
中固统寸年鉴公布的全日历钅物价指敖分行业工业品出厂价格括敖
: 2、 {
中田经挤科学出版社的<辰薪资产讦估符用教据与爹致手皿》
s、 :
当珀机电产品、电子产吕及∴车销宙市场行僚
4、 ;
s
κ谚亭臼L产·
亻古芍卜苈昆审茴)CB`!;02σ】-2◆】
5;
:
《城镦±地估价规程》Φ″泅s0B-灿
4;
6、
?、
《城辕土她分筲定级规榴》〈CB刀!Bs0⒎⒛⒕
)
⒙、《土地利用现状分类》
(◆B'Ⅲα←⒛∝〉
:
江西省建筑工程消耗捶定额及统-苦
价羡0∞4版、
0、
⒑
江西省建睨装肺装侈工稆捎硌【定额及统一螯价表0004版〉
江西省安装工程捎耗云定额厌{位估价表⒁04版〉·
lI、
:
0⒄
⒓、江西省建筑安装△捏费用定摄 向
;
【房屋岚损等级评定标准〈斌行)》
lθ i
⒕当旭城市建垠收舆及棺荣规定
l
:
⒗、当地建设工翟遣研信忘〈∞⒑
i
'll〉
⒗商昌市城区土埯定级与茁摧胍价Ξ新成臬
r
评估人员查询的市场价掊佶忘及向圭繁设备剃造厂商询价资料
.
:
l-liili-0 i9=
¨
■:狂r衤古
■
妒
艹△礻-
!B评估人员查询踟中国人民锒行公布的评估蓦准日执行的金瞰机枸存、贷熬利察,汇率等信息
,
:
〈六〉其他参考依据
被l+佰单位提供的吝关懋资产将至评估明纲衰》
l、
;
⒓被评估单位撰写的亻关亍琏饣资产评估有关事项的说明拶
:
: a
披讦估单拉提承的大信会廿师艹务所碲殊耆遮铟 由具的专项审△+抿舌-季托方及被评估单拉承诺函、
4、
评估人员现场旖查孩实记汞、现炀渤缭所收案到的资料氵以及评估过梧中爹5、
∶ 数数据逛取所收集到的相茉资料
H
委托方及被评估草位糖供的某他有关鄹+,
6、
七、评拈方怯
:
—
〈〉评估方法0i选择
资产评估蓥本方祛包拓资产垂锄法、市场法杓收益法。进饣企业价舡评估时 ,察裉捃评估对蘩`m值类型、萤抖收矢傍况牛捆关条艹,分析三种资产樨估蜇本方 :
法的适用
,恰当选择一种或芗种资产评估錾本方法
l±
自于商昌恒大新柯料发展有醌公司自⒛ll车底开始莒今一直为停产状奋氵收入来搋合郜为房产山租收人
企业整体收益无怯得到体现,敌采用帔益珐的茱件并不∶
枭蜇
由子目前我国企亚、股杈等艾功市场不炭达`难以找到与被评估单位相同或相类拟的爹照物,有关调整的抬标技未羧数无法获取因此驳璜从交易茱例谂径进 :
行评估:另一方面,腰子我囤证务市场处亍炭展价段上市公司股票狁栝嵌动玟大 ,往往与某获利能力有所背商
很瘠以公司胆蔡价梅公正反殃公司价值,因此也雎以采用上市公司比牧法估算被评估革l=价值,郎本次评佰市场法也不适宜
,
纳人评估菹圜的全郜资产可以从公开市场获取评估资产现行市场价值所擂的相 :
关倌息
满足来用成本途径评估的蜜求冫在艴瞒足评估目的前提下氵可从成本取徂途推的角度采用黄产蓦硇法琏行怦估
,
■
m¨ l-l轺
中△ 滞 妤扣
=m=
: 妒弹△“ˉ
〈 产丢硒法
=)綮
资产垂讪法足以重璧各项资产洵滠毋前据,报据分项资产的灭体廿况,采用括宫的 :
方法分珈评定估箅企业各分项贲产仂咱并尿加求和氵再扣诚拍关负偾,幻出资产荃硒怯下企业净资产的lT估值
现就蚕托方
lll各项资产种,F侦所屎用的评估方怯具体介绍如卞
|
:
l、
货币资佥
ll0评估.包括现佥、镦行存蔌,按核对无课后的账面值作为评估值·应收妖瑕的评估:包括应收账妖和共弛应收款。本挟评估在掖实无误的基础2、
上,垠据应收蔌项狨丢评估风晗垠荣后的全颓碗定评估值.坏熙准缶犊评估有关翔●
〓 定评估为辱
,
存货.纳人本次评估的存货为萑庠月转材料,对账面单价与市场价格存萑差a、
异的在庳月转材鸫·摈不脊税市场举价染吠数昼确定评估值i对长期闲旦不月的三 :
角皮带及密封国甯糠皎件,摈翱亘铂岌.对经常便月,市场价掊漩勃牧小的在库周转材捋,张面价值基本挨近市炀价,以照面扯值掬认评估值
o
固定资产船 谈裔评估
4、 .
:
本项目蚋入评估的设蜇,将按原用途缀续使用冫故评估方法采用=丑成本法 ,熏乏价为不脊税价。
蒌本公式|评估值÷
堇置斫位×综脊咸薪搴
“〉】Ⅱ价值的确定
: .
对市骟现行镫售需耍安装的讶缶,踟刂电拂。
全价ˉ设备胸置价+运紊*{玄装△程嬖
=且
对电子綮设各氵如}电脑打印机好
,
:
·
云丑价值设各购置价
o诙
萏购置价的确定
向设客的生产厂豪、玳理商及经铂商询价、网上询价等,确定菜胂旦侨
i
:
0运
架贫的辘定
设缶运染嬖是指从产旭到设萏玄装现场婀运矮黛用运染*率以设各殉置价为
:
中△臼礻诩
ˉ
毋估φ△讪雷碾女仔爸勹
氵】】贸
: i-i-
碧汕,报捃生产厂家与迸备女装菥在埏的琏宙不回,按不同运杂贷萃计取。加供货矢件约定由供货蔺负女运铮和安装时〈在妁E0+括中己含此钿分价悟〉,刺不计圬杂■
*。
0寅
装 荧的荫定
=租
羧考
‘旗产评估帘用敛据与爹敬手册9碎资鸫,报照设钿0特点、丘△、女装 : 鹿易准戾'以含税廿萏殉且价为茁础.戕不同安装贲率计取。
￠〉嫁奋成薪察的铂定
;
0对子正帘农用的机掇垠客,采用年眼法与现场坳察法分剔泖艹其理论咸新|
萃和坳柒成新率冫加权平均求袼共嫁合成新率,即
.
共中理论成新率-〈!-实际已农用年眼
挤旗用牢浪〉×m“
'经
嫁合成新奉ˉ湮论成新萃×Φ%+玑场助茁咸新萆×6α
:
诊
对亍正常农用的芎亍坎Ξ,对亍电子议备.垠据垠备的类型确定经挤寿命 ,△晦
共理论咸新碎:埯过现场助索,了婢茱 环垸、现有钕术状况、傈齐i0况艹=作
萤料,菇岌现场渤农调硌系埭,来瑜定共练合威新率·印、
缘杳咸妍率-理
论戚新萃×现扬渤农蒇新系效
:
0对子已超址经济时用年眼,但尚可正帝仗用00讶萏,取成新蔡不低亍】⒐ ,房地庐的评估
6、 }
本认评估的房屈娃筑物圭蛋为两处,-焚足位亍m新区釜庐北晦εa号的办公综■
m号
脊按及±地筱用权刂另一辄分足位亍经开区扒林画大街⒑ 的南吕恒大新材斜发展有眼公司厂区仄±地农用权o涉及钕资性房珀产、围定潢产房屋菇筑物及无肜沃产一±地农用杈 科目
.
=个
:
根据房产桊鹫、±旭用埯仄实际使用椅况,本次对两处房殛产评估地用收益法(房妯苔箔)和咸本怯、茁论旭价系敌揍正怯
〈苈旭分估)琏行评估.珏灶两种方怯的洳年,告唐到蚕估房地产现在的共涿i0况,本次评估琅舆取收苴还原怯鲼杲。
:
ll)收齑法:足在估锌估价对锒在未来奄牢预朔纯收益〈正带牢纯收益)的蒌础上冫以一定的还底奉,将评估对琅在荣来每钅的饨牧菹折驻为评估时日收益总和房地产狁掊的一种方法·
:
;⒓ t
中钌●-0iiiil-l锦如钔
: 安庐矛△拈含艹
垂本公式如下
=
pˉ x[-涮
: 置
.P--ˉ
式中 价格
。———
纯收益
—ˉ
还原利奉
: '—
”———
筱用的牢lla或有收益的年期
0)房屋琏匆物厘置成本法.是现时条件下祓评估资产全薪伏岙的萤鹭成苯旅臼
苦该项资产的实体隹贬值
功能性贬值和经拼性贬值后估藓贸产价值的-种
方法 ,其讦努公式一舣农述为
.
莛筑物评估值ˉ蔓置咸苯-实体性贬值一功能帷贬值-经济帖贬值
评估人员己根据建镌物的具体情况加以分折后认为,菹国丙建筑物评估价值珞 :
考虑茴于薪△艺`新材料
新技未山现的一殿影响氵敬本次评估不再计取建筑物功篱牲更值i评估人员已关注到芥郜经挤环境案艹未发生叨显奕北旗英铉正常旗用、其阶值他得到实现这一现状.本沃评估不鬲计取经济性贬值,本次评估主要考碚实■
体性趸值、又称有形磨损趸值,也称有形损耗,足抬建琬物拄偾用、闲里中及自然力的作用人为的肜响导致Fl|磨损
奕肜、自然老化等物理帖能的损耗葳下降造咸实体牲昧旧而引起资产泛值,=要报据娃锛物曲备姐成部分`渗考已农用年眼、对. :
勘察00各新分现状及某它因紊恰肖的缘杳评定
“〉重置成苯法评估价值寸算公式
评估洚值ˉ
评估原值
〈评估单研〉×成新率
∶
坪估原值
〈评估尊价)ˉ△翟遭价{前期费用及某它赞用{资佥成本
0=程
造价的舾定
对兰要工狸根据当旭的资料信息·媸择类似 结箅调蜇法逛行估箅依工准=棺
: 逯、豇筑面积
房屋结枸、附属议施令相同或相近的爹照物对照比牧,针对英肜呐遣价的差异廓分进行洞整确定某堇簋适斫
-牍
非主耍娃钝物的重二造价
根据有关贲抖况爹照当珀的造价水平进行谇定
:
;la i
-口砝冖估帕 〉扌
ii,l伍含勺
--
·
: ij·
估箅
,
■
暑镪
·芗照当旭的有荣规定及企亚类别其前期及其他赞用现有·工程监理荧及勘测汝计费
睡谈单位管理赀等。苯次评估爹照当煺的拍关规定,依顶目的特征计取前期及其襁*用,某前泅及其他赞用收取标准诺见下表 .■
工程遣价前期及其他取赀依据
功目名称 计费蕃放 费察
取玟爹考义仵
撕洳设计虫 【在造价
爸蒯% 国泰廿季建氓卸|⒓m日
i◆
号
摺标费及服务莰 工梅蛳 04啪 阍棘计黉计岫p∞印mO号
胜理斑
I狸娃价 2“% 灰晟蚕
建设韧.p∞刁σ0号
=罹
: 姑迓剁扛督理费 工吞迫价
{m怃 妨眭鲫 号
环蜘平价萤 【袒泡价 α蜗
国泰环猓局讦岫[⒛￠]|犭号
白蚁防治驳 建篾面积
{【;∶!阝
加m丬 渐价房亨mθ郇号、辏财综孛〈19ω)θ{号新建玷辄防雷装置驳悭舆建筑面积
2{元 辍炭政收费孛〈2σ佃){臼i号
新鸯妇佑材蚪专项蕃佥 建蚺面积 ⒔力`m'
溺镣[么洒)⒓亏
"
: ◎赍蓊成本的确定
粮据房蜃杓筑物的遣价、
和评估蓦准日银行贷款利率廿箅夜
=麴
C)成
新率的确定
.
圭要依据已便用年限氵鳝护倮养状况
环境肜响及工罹质△∷采用现炀自恻法 : .绉奋河用年眼汲综合因褰珀定。计箅式是
.
又
2ˉz、!+z.X犭
计货分析后的成新率
:
一
X,——
杈重系数
〈一殷X!ˉX⒉0ω
X亠
—
z`—耐用牢限成新奉
已硬用年眼×〈】残值率〉腩聚年眼〕×10佛
z!÷lI一
:
各类结枸房屋构筑物的耐用年限及残值率
… 钢渑结拘 轻闼绍枸 构蚊劬
耐用年限 s◇-5◇ as-4σ
】◆-a◇
:
残钽察 ◆ σ
0
——现场。
。啶评分成新寮
z犭
现场观涮成新率的测定,先将肜l向建筑物成新的主熏因采分为三大邯分⒓顼分
:
(妃
;!‘贡
中中口碌萤户碎扌 朴扌丨女砷
:
囱
ˉ
肺 】姊
类,结构郜分5类!墓硒、非蒸蔓体、熬唇结构、唇雨楼地面i装修韶分s关 .外塘面、内塘面、|】窗
顶掘、装饰|诙备鄣分2类.电照
水卫-再
通l±对络枸、 :
装怖碎现场观测有关资料及专业经驳判断上述12类各占比且`确定各自不同的杈重分值∷其次根捃现场勘察实lI状觇.确定各小葵判断芫好分值;最后根捃分别赋子的恰刍分值镝定现场观罚成新率共公式表示为·
:
'
z2_
∑丹
×1i
j~!
:纡
式中 -ˉ现场观测的成新率
ˉ
F广一各肜呐因太的l+夯值
:
ˉ
1广一各髟响因未的杈堇值
nˉ-ˉ各影响因尿的个数
〈a)=地使用杈基谁地价系数籀￡法|是利用城镶蒌准地价种蒌准埯价修正系 :
数表牛评估咸果∷敬照瞽代尿则,对待估宗地的区娥茱件和个剔笨件篝与共所处区域的平均案件掴比敬
并对照铬正系致敦坫取捆应0略正系数对垂准埯价旌饣侈正进而求取待佰宗地在估价鏊揩日价将的方怯
,
■
共公式为
:
蕃推地价系数修正珐评估的宗地地价〈蓥准地价旗定开发榷度下0|宗地地价 )-:去
准地价×κ
|×
(l+εκ〉×肫×阽±
P】
■
式中-κ1——
麴日修正系致
——
∑Κ 髟响地价区域因素及个别因素够正系蔹之和
——
⒓ ±地蝴牢期修正鼬
■
Κˉ
-容
积察侈正系数
P-发
程度嗲jE
-系
遘延所侮税资产评估
被评估单位应岐菰项坏账搪各形成的筲时性差异。
0、
:
评估人员核实了逛延所招税谈产的产生蒌础及妊捏,对佥额进行了复孩,以孩实后的账面值作为评估值
负偾评估:包嚣应付账款、顸帔款项、应付职工薪酬、应交税*、其他应付?、
:
帏口-丬 讪∞辄妤饷
: 臼
ˉ卩★i爸拈
款
礻评估以评估蕃准日被评估单位实际稀要承担的负偾佥额碲定评估值
,
人、樨偾翱中曳潴↓自和揞况
■
本项目整个评估工作分以下四个阶段进行
.
【-〉评估准备阶段
与吞托方洽谈
确评估业务蓥本亩项,对白身专业胜任琵力、独立挂和业务`明
:
风险进行综合分析和评价i抉受蚕托∷螫订旗产评估业务约定书氵明确评估目的评估范圃、评估彗准日;确定项目灸贲人.组戚评估琢目组,编轲评估廿划i辘导企业坻报资产评估申报表,准备lT估所腐资料
:
(二)现场讷查及收架评估资料阶敏
裉据北次抨估业务的具体情况,敬照坪估稚序准则种某lu相关规定曲要求氵评估人员遍过询
孩对、盘点弯方式进仔实地调萤,灰
各种可辍的途径获取评估赀l。l、
:
核实评估范固.了廨评估对彖现状.关注评估对彖法律权属夜
ll氵
〈三〉评定估箅阶毁
对收巢的坪估资料进行必要分析归纳种整理氵肜成评定估箅的依搦根据评 : 估对永、价值类锉、评估资抖帔桨倩况牛相关茱件.选揖适用的评估方法,选取相应的公式和爹数进行分析、计箅和判断.形成初步讦偾结某
〈四)编锕和提交评估报营阶段
■ 根樨各类莰产的初步lV估结果,骗蒯捆关评估说明,在核实确认相关评估说明具体资产项目评估结果准硇无误
评估工倌没有发生蔓复裥妪漏情况的善础上,依据缶资产评估说明进行资产评估汇总分析,确定垠终评估绐论,操写资产评klR告氵根据捆夫怯律
法觇、资产评估准恻利评估机构内都质量拄蒯制度对评估报眚及 :
评估撂序敌行箝况进行必蜘
0内郜审孩:与委托方蕺者蚕托方许可的相关当事方就评估报苜有茉内容逛行必綮拘遇i犊綮产评估亚务约定书0|要求向委托方提交IT式● 资产评估报营。
〓
九、评估报莰
由手企蛔昕处运营环块的糜仳叭及不断奕化芒肜响资产价值的种种因秉,宓琢
:
中铬口唇安广讦廿
△△宋〉扌艹i宦讼询 丨
:仓
灰
: 0艹
萤川冲拈贯
建立一些瑕设以便茳册资产评估师对资产进行价值判断,充分支挎我们所侮山的评估结论本坎评估是建立在以下前据和筱诶条仵下的
.
: —)-煅
〈 服设
企业持欤经曹掼设
l、
企业掎续经菅假设皂报定被lI估企业的经瞢业务脊法,并不会出现不可预见的 : 因紊导致英无法掎续经营,报采哒萤产现有用途不奕并原姆持续硬用。
2
交易服设
交易猴设是假定所有符评估资产已经处在交易的
l±程中,评估师根据待评估资 :
产00交易紊艹铬貘拟市场进行估价。交易假设是资产评估得以琏行的一个最蒌本的前据很设
公开市炀瑕设
3、
公开市场假拔是假定蓓市场上交易的资产,或拟衽市场上交易0|资产,浜产交 :
易双方筱此地位平等,彼此都有获取足够市场信息的机会和时间.以便手对资产的功茁
用途及共交易价辂午作出理智的珈断。公亓市场假设以贲产在市场!可以公开买实为基础
■ ,
〈二〉特钿匮莰
本次评估是叭苯资产评估报告所列明的转定评估目的为垂本服设前捉
!、 ,■
2
经济环境貔定假旗‘矧段定评估蓥摧日后回埭现行的有关法律珐规及政口
荣、国家宏观经济形势无 奕化本诳交易吝方所处地区的玫泊、经济狲社会环=大
埯无重大奕化冫无其他不可预洌脚不可抗力因綮造咸的蔓大不利肜响
θ、无重大pIL假圾.是瑕定国缘有关和卒、汇率、效税垂准及晚率、政蘖挂■
征收赍用等不炭笙重大蛮化
无不利肜响瑕设艹是瑕定无共他人力不可抗拒因夤及不可预见因綮对蚕托4、
方的箝估蚕产造咸重大不和肜响
■
5无瑕疵假设.是假定待估资产无权属瑕疵氵项,或存在的杈属瑕疵氵项己全龃揭示。
-足
‘、数搪裒实报设 服定佶估淡产年度财务报告能真实反映待估资产的实际
:
W珀 i△i0- ;l?I
Ⅱ叻
"吣
妒滞茁娣
∶
状况
,
政策一敷裉设.是假定被评估单位含计政策与核算方法无蔓大变化
7、 ,
■
当臼现与前述很设钿+不一致的寄项炭生时,苯诩古绐果一廒会矢效。
+、
评指觜论
续经营前据下氵蚕估南昌恒大新材料发 :
f掎
展有霭:彗蜇罢士亏ζ苷苦甘去量忑
资产账面值为2.⒖m91万元,评估值为7阢θm万
元
评估增值5.⒛412万■
ξ建笨笮丿岑 βξζ且Π孔鸯ξ县r孕
n嚣 I七 Fξ:∶
氵鸲0砩〈评估结论详细惜况见资产评估明细翱
,
萤产拼估绔果汇茁亵
: 佥额尊位.人民币万元账雨阶担
朋音佃0 坤泖直 槽碎凡顶 目
1lmΛ △ 呼Λ ⒒"珈
抗动贞产 】 20◆
OC a◆◆仓o
非沉动萤产 2 2
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7.65仑◆a ;25‘
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关中·可供出售佥社萤产
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生产性生物菡产 12
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长期特摊费用 l?
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关伯乖琉动萤产 19
贲产总计 ⒛ 2;gε 9! ?¤亏θ
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2咖 0; [7∞ l? 5,{吐】2 am荫十一、特别扌项说明
■
本评估络论仅对被评倩单位资产及负偾在评估骞推日的市场价值旌行了反1、
映
评估报告所涉及的有关法僚证明文艹和相关材料及资产艹查坪估明细表踟萤产、 :
贞偾账面全额由被评估单位掂供.资料提供菁应对大真实性、合法
l±
完整性承担贵任
.
评估人员萑整个评估过程中关挂7本项目评估所涉及的评估对象的法律权属2、
■
向蹙
讦估人员不对其炭表忠见,本樨估报青也不锯作为判断评估对麸法律权孱的 :
依据
资料提供昔应对某搀供的评估对泰怯律杈属资科0|真实性、杳法性和完蘩性承担女饪
.
被评估革拉评估蕃推日会计报表业经大信会计师寰务所
〈特殊普逸合伙)旌a、
行了审计并山具了专顼审计报苜。该申计报眚是苯评估推告的必备跗件之一腱诗眼眚书筱用若关妆该甯寸报告的拔露艹项
■
4
在评佰垂谁日后
樨论结论有敕麴内,若资产数重汊作价拆准炭生奕化时 , :
应按以下原则处犟,不能凰摈偾月评估绦论
}
0)当
资产敬璧发生交化时应根琚原评估方法对资产额遨行润茁
|
o)当资产价栝标推炭生奕仳·并对资产评估价掊己产生叨显肜响时氵委托方应及时暗请评估机拘重新礅定评估值
.
〈a)由子资产数墁、价描标准的蛮化氵紊托芳在癸产实际作价时应子以苋夯考■
瘙,并逛行捆应旧整。
⒖、苯报眚未考虑评估塘减值对税收的髟晌氵本评估络论中涉及00各项税荧的墀估值垠终以税豸却的捐辞蔹为准
本采哒也未考蒽拄册权和少数股杈娉因素产生i〕
:
的漩价或折价,评估报眚旗用菁应当知晓股未部分杈益价值并不必然牛于股东奎部权益价值与股杈比仞的乘积
,
:
帕口--0000iΠ 9佞埝勹
=I9宓
i---
■
◆本次泖估投有考崴流动性对评估刺象价值的肜响
,
评估抿告便用菁豇关拄上述特助酊项对评估结论的肜咱。
■
+二、樨估报管硬用眼制说明
÷
〈〉本评估报眚只能由评估iR告栽明0|评估我告僚用蓍旗用,亘只鲫罔亍抨估报告载明的评估目的和用途,评IU9告使用着豇按有关怯律、法规以灭棠产评估 :
业务约定书的熏求正确、恰当地旗月本评估报昔,l=何不正确或不椅当地使舄报眚所谴成的不便或换失,蒋由报眚倒罔者自行承担责括。
〈 未征侮委托方闶薏,评估报告的内容不得旗搪抄、弓丨属或菝露于公开姊=〉
■
体氵弦僚、怯规规定以及抽关当熹方另有约定的除外
,
〈三)苯评估绪论足在以⒛⒑牢 B◇口为评估垂推日0i,对商吕恒大新材抖"月
炭展有眼公司所涉及的该公司的净萤产的客观公允反映。炭生评估茁谁口婀后重大■
蔡顼时氵不萜菖攘硬用本评借结论
(四〉苯评估报告的使用有效翔原则上为自评估蒌准冂起一车,即从⒛⒑年l!月θ0日崮至2σ⒘年u月⒛日的期眼内有效,如果资产状况
市场状况与评估蓥准日。
: 相关状况棺比发生重大焚化∷委托方应o蚕托评估机枸执行评佰更新业务或重新评估。
十 评报告日
i。
=、
■
本评估报告 6牢12月5日
中铭国赜睽 公司 族定代宋人
|
■ 中固ltm注册攵产评估师
H
`'0′'、…3000◆2⒚4中国北京 拄册萤产樨估师
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■
i91梅犯j0000:ε 9二0一六钅
■
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妊臼 i⒛ I
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