山东鲁北化工股份有限公司拟收购山东金盛海洋资源开发有限公司100.00%股权项目资产评估报告 目录目 录
声明 ................................................................................................................................................ 1资产评估报告书摘要 .................................................................................................................... 2资产评估报告书 ............................................................................................................................ 6一、委托方、被评估单位和业务约定书约定的其他评估报告使用者概况 .................... 6二、评估目的 ...................................................................................................................... 10三、评估对象和评估范围 .................................................................................................. 10四、价值类型及其定义 ...................................................................................................... 11五、评估基准日 .................................................................................................................. 11六、评估依据 ...................................................................................................................... 11七、评估方法 ...................................................................................................................... 13八、评估程序实施过程和情况 .......................................................................................... 20九、评估假设 ...................................................................................................................... 20十、评估结论 ...................................................................................................................... 21十一、特别事项说明 .......................................................................................................... 23十二、评估报告使用限制说明 .......................................................................................... 26十三、评估报告日 .............................................................................................................. 26附件目录 ........................................................................................................................................ 0
中威正信（北京）资产评估有限公司
山东鲁北化工股份有限公司拟收购山东金盛海洋资源开发有限公司100.00%股权项目资产评估报告 声明声明
一、我们在执行本资产评估业务中，遵循相关法律法规和资产评估准则，恪守独立、客观和公正的原则；根据我们在执业过程中收集的资料，评估报告陈述的内容是客观的，并对评估结论合理性承担相应的法律责任。
二、评估对象涉及的资产、负债清单由委托方、被评估单位申报并经其签章确认；所提供资料的真实性、合法性、完整性，恰当使用评估报告是委托方和相关当事方的责任。
三、我们与评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系；与相关当事方没有现存或者预期的利益关系，对相关当事方不存在偏见。
四、我们已对评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查；我们已对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验，并对已经发现的问题进行了如实披露，且已提请委托方及相关当事方完善产权以满足出具评估报告的要求。
五、我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设和限定条件的限制，评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明的假设、限定条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。
中威正信（北京）资产评估有限公司
2014年2月21日
中威正信（北京）资产评估有限公司
山东鲁北化工股份有限公司拟收购山东金盛海洋资源开发有限公司100.00%股权项目资产评估报告 摘要山东鲁北化工股份有限公司拟收购
山东金盛海洋资源开发有限公司100%股权项目
资产评估报告摘要
中威正信评报字（2014）第1020号
中威正信（北京）资产评估有限公司接受山东鲁北化工股份有限公司的委托，根据有关法律、法规和资产评估准则，遵循独立、客观、公正的原则，按照必要的评估程序，采用资产基础法和收益法两种评估方法，对山东鲁北化工股份有限公司拟收购山东金盛海洋资源开发有限公司100.00%股权所涉及的山东金盛海洋资源开发有限公司股东全部权益在2013年8月31日所表现的市场价值进行了评估。现将评估报告摘要如下：
评估目的：根据山东鲁北化工股份有限公司总经理办公室会议纪要，山东鲁北化工股份有限公司拟收购山东金盛海洋资源开发有限公司100.00%股权。
本次评估目的是通过对山东金盛海洋资源开发有限公司进行整体评估，在此基础上对山东金盛海洋资源开发有限公司的股东全部权益（净资产）在评估基准日所表现的现时公允市场价值发表专业意见，为山东鲁北化工股份有限公司拟进行股权收购的经济行为提供价值参考依据。
评估对象：山东金盛海洋资源开发有限公司股东全部权益。
评估范围：评估范围是山东金盛海洋资源开发有限公司在评估基准日经审计确认的全部资产及负债。包括流动资产、固定资产、在建工程、无形资产、流动负债。
评估基准日：2013年8月31日
价值类型：市场价值
评估方法：资产基础法、收益法
评估结论：本评估报告选用收益法评估结果作为评估结论。具体评估结论如下：
中威正信（北京）资产评估有限公司
山东鲁北化工股份有限公司拟收购山东金盛海洋资源开发有限公司100.00%股权项目资产评估报告 摘要山东金盛海洋资源开发有限公司评估基准日账面总资产 60,021.63万元，总负债4,637.98万元，净资产55,383.65万元。收益法评估后的股东全部权益价值为74,399.91万元，增值额为19,016.26万元，增值率34.34%。
山东金盛海洋资源开发有限公司股东全部权益的评估值为 74,399.91万元。
本评估报告仅为评估报告中描述的经济行为提供价值参考依据，评估结论的使用有效期限自评估基准日2013年8月31日起一年有效。
评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明的假设、限定条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。
本评估项目的报告日为2014年2月21日。
评估人员在评估过程中发现以下可能影响评估结论，但非评估人员执业水平和能力所能评定估算的事项，提请报告使用者关注这些事项对于评估结论的影响，合理使用评估结论：
(1)委估房屋建筑物中，评估基准日均未取得房屋所有权证。截止至报告日，评估明细表中第9-16项已取得房屋所有权证。对于尚未取得房屋所有权证的房屋建筑物，其建筑面积是在金盛海洋申报数据的基础上经评估人员核实相关资料和现场勘察确定的，若该面积与实际办理产权证时的测绘面积存在差异，将影响评估结果。本次评估未考虑取得相关权证需发生的费用对于评估对象价值的影响。
(2)金盛海洋生产经营总占地面积为 11,534.43万平方米，其中41.70万平方米为自有土地，其余土地均为租赁使用。根据金盛海洋与埕口盐化等单位签订的土地租赁合同，租赁期限为15年，自2013年9月1日起至 2028年8月31日止。由于租赁土地已被埕口盐化等公司设立担保，因此金盛海洋在租赁土地上的地上附着物一并担保。截至评估基准日，金盛海洋对外担保情况如下：
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|序号|债权人/被担保人|主债权类型|担保金额（万元）|主债权期限|债务人|担保人|担保物|||
||||||||担保物类型|土地使用权证号|面积(亩)|
|1|中国银行股份有限公司无棣支行|综合授信|11800|2015.9.18|埕口盐化|埕口盐化|土地使用权|棣国用（2005）第05165号|5025|
|||||||金盛海洋|地上附着物|||
|||||||埕口盐化|土地使用权|棣国用（2006）|3031|

中威正信（北京）资产评估有限公司
山东鲁北化工股份有限公司拟收购山东金盛海洋资源开发有限公司100.00%股权项目资产评估报告 摘要
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|序号|债权人/被担保人|主债权类型|担保金额（万元）|主债权期限|债务人|担保人|担保物|||
||||||||担保物类型|土地使用权证号|面积(亩)|
|||||||金盛海洋|地上附着物|第06115号||
|2|浙商银行股份有限公司济南分行|综合授信|4400|2016.8.12|埕口盐化|埕口盐化|土地使用权|棣国用（2005）第05182号|1003|
|||||||金盛海洋|地上附着物|||
|3|平安银行股份有限公司济南分行|综合授信|3000|2014.5.8|埕口盐化|埕口盐化|土地使用权|棣国用（2006）第06117号|1544|
|||||||金盛海洋|地上附着物|||
|4|中国农业银行股份有限公司无棣支行|借款|37000|2016.8.3|埕口盐化|埕口盐化|土地使用权|棣国用（2006）第06119号|5404|
|||||||金盛海洋|地上附着物|||
|||||||埕口盐化|土地使用权|棣国用（2006）第06019号|2656|
|||||||金盛海洋|地上附着物|||
|||||||埕口盐化|土地使用权|棣国用（2010）第10328号|3706|
|||||||金盛海洋|地上附着物|||
|5|平安银行股份有限公司济南分行|综合授信|2000|2014.5.8|埕口盐化|埕口盐化|土地使用权|棣国用（2007）第07225号|976|
|||||||金盛海洋|地上附着物|||
|6|中国工商银行股份有限公司无棣支行|授信|9700|2016.9.20|汇泰化工|埕口盐化|土地使用权|棣国用（2009）第09018号|3631|
|||||||金盛海洋|地上附着物|||
|7|山东无棣农村合作银行|借款|1200|2014.4.15|江南生态酒店|埕口盐化|土地使用权|棣国用（2009）第09032号|705|
|||||||金盛海洋|地上附着物|||
|8|交通银行股份有限公司滨州支行|借款|3000|2014.6.24|埕口盐化|埕口盐化|土地使用权|棣国用（2010）第10330号|3702|
|||||||金盛海洋|地上附着物|||
|9|中国工商银行股份有限公司无棣支行|综合授信|11489|2018.3.15|埕口盐化|埕口盐化|土地使用权|棣国用（2010）第10331号|2971|
|||||||金盛海洋|地上附着物|||
|10|兴业银行股份有限公司滨州分行|借款|6500|2015.12.16|埕口盐化|埕口盐化|土地使用权|棣国用（2011）第11220号|1993|
|||||||金盛海洋|地上附着物|||
|11|恒丰银行股份有限公司滨州分行|综合授信|4500|2015.9.10|埕口盐化|埕口盐化|土地使用权|棣国用（2012）第12279号|2738|
|||||||金盛海洋|地上附着物|||
|12|兴业银行股份有限公司滨州分行|借款|1500|2015.12.16|埕口盐化|埕口盐化|土地使用权|棣国用（2012）第12281号|372|
|||||||金盛海洋|地上附着物|||
|13|上海浦东发展银行股份有限公司济南分行|借款|4500|2016.3.8|埕口盐化|埕口盐化|土地使用权|棣国用（2012）第12287号|2400|
|||||||金盛海洋|地上附着物|||
|14|中国建设银行股份有限公司无棣支行|借款|6600|2015.10.30|埕口盐化|埕口盐化|土地使用权|棣国用（2012）第12288号|3600|
||||||埕口盐化|金盛海洋|地上附着物|||
|15|中国建设银行股份有限公司无棣支行|综合授信|16757|2020.2.20|埕口盐化|埕口盐化|土地使用权|棣国用（2013）第13001号|4541|
|||||||金盛海洋|地上附着物|||
|16|民生金融租赁股份有限公司|融资租赁|3700|2015.8.14|埕口盐化|金盛水产|土地使用权|棣国用（2013）第13313号|5891|
|||||||金盛海洋|地上附着物|||

中威正信（北京）资产评估有限公司
山东鲁北化工股份有限公司拟收购山东金盛海洋资源开发有限公司100.00%股权项目资产评估报告 摘要
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|序号|债权人/被担保人|主债权类型|担保金额（万元）|主债权期限|债务人|担保人|担保物|||
||||||||担保物类型|土地使用权证号|面积(亩)|
|17|招商银行股份有限公司济南分行|综合授信|4000|2014.7.8|富施特|汇泰集团|土地使用权|棣国用（2010）第13234号|2605|
|||||||金盛海洋|地上附着物|||
|18|国家开发银行股份有限公司|借款|10000|2018.2.27|龙福环能科技公司|汇泰集团|土地使用权|棣国用（2010）第13235号|3728|
|||||||金盛海洋|地上附着物|||

(3)本次评估结果采用收益法评估值，其依据为被评估单位金盛海洋的盈利预测，由被评估单位及其控股股东汇泰集团共同提供并对其合理性负责。若该盈利预测不能如期实现，则应对评估结论进行相应调整。
重大期后事项：金盛海洋于评估基准日后进行了股权变更，本次股权变更后，金盛海洋股东及持股比例为：汇泰投资集团有限公司持有61.96%股权，山东鲁北企业集团总公司持有30.20%股权，王建忠持有7.84%股权。上述股权变更于2014年2月19日完成工商登记，提请报告使用者关注。
以上内容摘自评估报告正文，欲了解本评估项目的详细情况和合理理解评估结论，应当阅读评估报告正文。
中威正信（北京）资产评估有限公司
山东鲁北化工股份有限公司拟收购山东金盛海洋资源开发有限公司100.00%股权项目资产评估报告 正文山东鲁北化工股份有限公司拟收购
山东金盛海洋资源开发有限公司100.00%股权项目资产评估报告
中威正信评报字（2014）第1020号
山东鲁北化工股份有限公司：
中威正信（北京）资产评估有限公司（以下简称：中威正信评估公司）接受委托，根据有关法律、法规和资产评估准则，遵循独立、客观、公正的原则，采用资产基础法和收益法两种评估方法，按照必要的评估程序，对山东鲁北化工股份有限公司拟收购山东金盛海洋资源开发有限公司100.00%股权所涉及的山东金盛海洋资源开发有限公司股东全部权益在2013年8月31日所表现的市场价值进行了评估。现将资产评估情况报告如下：
一、委托方、被评估单位、产权持有者和业务约定书约定的其他评估报告使用者概况（一）委托方单位：山东鲁北化工股份有限公司（以下简称：鲁北化工）
1、企业概况
注册号：370000018015726
注册资本及实收资本：人民币叁亿伍仟零玖拾捌万陆仟陆佰零柒元
住所：山东省滨州市无棣县埕口镇
法定代表人：陈树常
公司类型：股份有限公司（上市）
股票代码： 600727.SH
成立日期：1996年6月19日
2、经营范围：
前置许可经营项目：许可证批准范围内的氢氧化钠、磷酸、磷酸二铵（57%）、硫酸（93%）、工业溴、液氯、盐酸、次氯酸钠溶液、氢气（有效期至2015年6月12日），水泥生产、销售（有效期至2017年11月12日）；工业盐的生产销售（有效期至2014年12月31日）；
海水养殖（有效期至2018年5月22日）。
一般经营项目：复混肥、复合肥、生物有机肥、控释肥的生产销售。
（二）被评估单位：山东金盛海洋资源开发有限公司（以下简称：金盛海洋）
中威正信（北京）资产评估有限公司
山东鲁北化工股份有限公司拟收购山东金盛海洋资源开发有限公司100.00%股权项目资产评估报告 正文1、企业概况
企业法人营业执照注册号：371623228003202
住所：滨州市北海新区马山子镇高田
法定代表人：李金岗
注册资本及实收资本：（人民币）壹亿元
公司类型：有限责任公司（法人独资）
成立日期：2004年2月20日
2、经营范围
前置许可经营项目：溴素生产、销售（期限至2015年6月12日止）；腐蚀品、有毒品销售（期限至2014年4月6日止）；海盐生产、购销（期限至2014年12月31日止）一般经营项目：生产销售硫酸钾、氯化钾、氯化镁、硫酸钾镁肥，海水淡化（不含饮用水），海水养殖、水生植物养殖、销售；以自有水域对外租赁。（须经审批的，未获批准前不得经营）
3、历史沿革
金盛海洋前身为无棣金盛化工有限公司（以下简称：金盛化工），于2004年2月20日在山东省无棣县注册成立，注册资本为79.8万元，由山东埕口盐化有限责任公司（以下简称：埕口盐化）及23个自然人以货币出资。前述出资已经滨州正兴有限责任会计师事务所于 2004年2月19日出具的《验资报告》（滨正兴验字[2004]010号）予以审验。
2005年9月至2011年12月，金盛化工进行了三次增资和六次股权转让。2011年12月股权转让完成，埕口盐化成为金盛化工法人独资股东，出资额为3100万元。
2013年3月21日，埕口盐化股东会作出决议，同意将埕口盐化所持金盛化工100%股权转让给汇泰集团。同日，汇泰集团作出股东决定，决定对金盛化工以货币方式新增注册资本900万元。本次增资由滨州市东泽会计师事务所于2013年3月22日出具《验资报告》（滨东泽会验字[2013]第2-028号）予以审验。同日，埕口盐化与汇泰集团签订《股权转让协议》。
本次股权转让完成后，汇泰集团成为金盛化工法人独资股东，金盛化工注册资本增至 4000万元。
本次股权转让及增资完成后，金盛化工的股权结构如下：
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山东鲁北化工股份有限公司拟收购山东金盛海洋资源开发有限公司100.00%股权项目资产评估报告 正文
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|序号|股东姓名/名称|出资额（万元）|出资方式|占注册资本比例|
|1|汇泰集团|4000|货币、实物|100%|
|合计||4000||100%|

2013年3月，金盛化工更名为山东金盛海洋资源开发有限公司。
2013年8月25日，埕口盐化股东会和汇泰集团股东会分别作出决议，同意埕口盐化以建筑物、构筑物等其他附着物、在建工程、机器设备等实物及土地使用权对金盛海洋增资。
上述实物资产及土地使用权由滨州市正兴资产评估有限公司评估，并于2013年8月12日出具《资产评估报告书》（滨州正兴评咨字[2013]第020号、第023号），评估价值为 56433.98万元，全体股东确认价值为40946.60万元。其中，6000万元计入注册资本，34946.60万元计入资本公积。本次增资由滨州正兴有限责任会计师事务所于2013年8月26日出具《验资报告》（滨正兴会验字[2013]044号）予以审验。本次增资完成后，金盛海洋注册资本增至 1亿元，其中，埕口盐化出资6000万元，汇泰集团出资4000万元。
本次增资完成后，金盛海洋的股权结构如下：
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|序号|股东姓名/名称|出资额（万元）|出资方式|占注册资本比例|
|1|埕口盐化|6000|实物、土地使用权|60%|
|2|汇泰集团|4000|货币、实物|40%|
|合计||10000||100%|

2013年8月30日，金盛海洋股东会作出决议，同意埕口盐化将其所持金盛海洋全部股权转让给汇泰集团，同日，埕口盐化与金盛海洋签订股权转让协议。本次股权转让完成后，汇泰集团成为金盛海洋的法人独资股东。
截止至评估基准日，金盛海洋的股权结构如下：
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|序号|股东姓名/名称|出资额（万元）|出资方式|占注册资本比例|
|1|汇泰集团|10000|货币、实物、土地使用权|100%|
|合计||10000||100%|

4、近年资产、财务状况
根据本次评估目的需要，鲁北化工已委托利安达会计师事务所有限责任公司对金盛海洋
2013年 8月 31日的会计报表进行了审计，并出具了―利安达审字[2013]第 1313号‖无保留意
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山东鲁北化工股份有限公司拟收购山东金盛海洋资源开发有限公司100.00%股权项目资产评估报告 正文见的审计报告。经审计后金盛海洋近年财务状况如下表：
历年资产状况简表
金额单位：万元
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|项目名称|2010年末|2011年末|2012年末|2013年8月31日|
|资产总额|8,064.70|7,879.15|7,853.54|60,021.63|
|负债总额|4,408.04|2,724.82|2,045.52|4,637.98|
|净资产|3,656.66|5,154.34|5,808.02|55,383.65|

历年损益状况简表
金额单位：万元
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|项目名称|2010年度|2011年度|2012年度|2013年1-8月|
|营业收入|3,209.22|3,762.83|2,667.26|8,311.76|
|营业成本|3,162.31|1,486.49|1,561.65|5,254.16|
|利润总额|29.67|1,702.22|746.32|2,296.29|
|净利润|-119.22|1,413.77|559.19|1,714.60|

5、经营情况
金盛海洋位于山东省滨州市北海经济开发区内，是黄河三角洲高效生态经济区、山东半岛蓝色经济区、环渤海经济区叠加腹地。公司立足海水资源优势和区位优势，抢抓国家建设黄河三角洲高效生态经济区和山东半岛蓝色经济区的历史机遇，不断加快经营创新、管理创新、技术创新、市场创新、文化创新、战略创新，全力提升企业的核心竞争力，通过大力实施科技兴企战略，努力向企业国际化、生产规模化、资本多元化的发展战略目标迈进。
山东金盛海洋资源开发有限公司主要从事海盐、溴素、苦卤化工生产，占地面积140平方公里，设计生产能力为100万吨原盐/年。2010年生产原盐67.4万吨、溴素1814吨，2011年生产原盐69.3万吨、溴素1801吨，2012年生产原盐58.7万吨、溴素1565吨。
6、税收优惠政策
无
（三）产权持有者
金盛海洋产权持有者为汇泰投资集团有限公司。
中威正信（北京）资产评估有限公司
山东鲁北化工股份有限公司拟收购山东金盛海洋资源开发有限公司100.00%股权项目资产评估报告 正文（四）业务约定书约定的其他评估报告使用者
其他评估报告使用者包括国家法律、法规规定的评估报告使用者。
二、评估目的
根据山东鲁北化工股份有限公司总经理办公会会议纪要，山东鲁北化工股份有限公司拟收购山东金盛海洋资源开发有限公司100.00%股权。
本次评估目的是通过对金盛海洋进行整体评估，在此基础上对金盛海洋的股东全部权益（净资产）在评估基准日所表现的现时公允市场价值发表专业意见，为鲁北化工拟进行股权收购的经济行为提供价值参考依据。
三、评估对象和评估范围
（一）评估对象
本次评估对象为金盛海洋股东全部权益。
（二）评估范围
本次评估范围是金盛海洋截止2013年8月31日经审计后资产负债表中反映的全部资产和负债，即总资产60,021.63万元，总负债4,637.98万元，净资产 55,383.65万元。其中：流动资产账面值为14,039.08万元；固定资产账面净值为43,103.38万元；在建工程账面值为2,407.79万元；无形资产账面净值为403.70万元；递延所得税资产账面值为67.68万元；流动负债账面值为4,637.98万元。
具体见下表：
评估范围简表
金额单位：人民币万元
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|项目|账面价值|
|流动资产|14,039.08|
|非流动资产|45,982.55|
|其中：固定资产|43,103.38|
|在建工程|2,407.79|
|无形资产|403.70|
|递延所得税资产|67.68|
|资产总计|60,021.63|
|流动负债|4,637.98|

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山东鲁北化工股份有限公司拟收购山东金盛海洋资源开发有限公司100.00%股权项目资产评估报告 正文
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|项目|账面价值|
|负债合计|4,637.98|
|净资产（所有者权益）|55,383.65|

委托评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围一致。
四、价值类型及其定义
本次资产评估确定的价值类型为市场价值。市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。
本报告所称―评估价值‖，是指以企业评估基准日现有资产规模为基础，在企业持续经营前提条件下，按照本报告所述程序和方法所确定的股东全部权益价值。
五、评估基准日
1、本项目资产评估基准日是2013年8月31日；
2、评估基准日是金盛海洋根据本次经济行为的实现及评估目的确定的。
六、评估依据
（一）经济行为依据
1、山东鲁北化工股份有限公司总经理办公会会议纪要。
（二）法律法规依据
1、《中华人民共和国企业国有资产法》（2008年第5号主席令）；
2、《国有资产评估管理办法》（国务院令第91号，1991年）；
3、《国有资产评估管理办法施行细则》（国资办发[1992]第36号）；
4、《国有资产评估管理若干问题的规定》（财政部14号令，2001年）；
5、《国务院办公厅转财政部关于改革国有资产评估行政管理方式加强资产评估监督管理工作意见的通知》文件及其配套文件(国办发[2001]102号)；
6、国务院颁布的《企业国有资产监督管理暂行条例》（国务院令第378号，2003年）；
7、《企业国有资产评估管理暂行办法》（国务院国有资产监督管理委员会第12号令，2005年）；
8、《关于加强企业国有资产评估管理工作有关问题的通知》（国资委产权[2006]274
号）；
9、《关于企业国有资产评估报告审核工作有关事项的通知》(国资产权[2009]941号)；
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山东鲁北化工股份有限公司拟收购山东金盛海洋资源开发有限公司100.00%股权项目资产评估报告 正文10、国资委关于《企业国有资产评估项目备案工作指引》的通知（国资发产权[2013]64号）。
11、其他与资产评估有关的法律法规。
（三）准则依据
1、资产评估准则——基本准则（财政部财企[2004]20号）；
2、资产评估职业道德准则——基本准则（财政部财企[2004]20号）；
3、资产评估准则——评估报告（中国资产评估协会中评协[2007]189号）；
4、资产评估准则——评估程序（中国资产评估协会中评协[2007]189号）；
5、资产评估准则——业务约定书（中国资产评估协会中评协[2007]189号）；
6、资产评估准则——工作底稿（中国资产评估协会中评协[2007]189号）；
7、资产评估准则——企业价值（中国资产评估协会中评协[2011]227号）；
8、注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见（中国注册会计师协会会协[2003]18号）；
9、企业国有资产评估报告指南（中国资产评估协会中评协[2008]218号）；
10、资产评估准则——无形资产（中国资产评估协会中评协[2008]217号）；
11、《企业会计准则》（财政部财会[2006]3号）。
（四）权属依据
1、金盛海洋提供的土地使用权；
2、金盛海洋提供的设备购置发票等相关资料；
3、其他权属证明文件等。
（五）取价依据
1、现行金融机构存贷款利率及国债利率；
2、证券市场公开信息及数据资料；
3、机械工业出版社出版的《机电产品报价手册》；
4、北京科学技术出版社出版的《资产评估常用数据与参数手册》；
5、评估人员收集的当前市场价格信息资料；
6、金盛海洋有关人员对委估资产情况的介绍；
7、评估人员现场勘察结果；
8、金盛海洋撰写的《关于进行资产评估有关事项的说明》；
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山东鲁北化工股份有限公司拟收购山东金盛海洋资源开发有限公司100.00%股权项目资产评估报告 正文9、金盛海洋提供的委估资产清单、前两年及评估基准日财务报表及审计报告等相关资料；
10、金盛海洋有关部门提供的经营计划、措施等；
11、金盛海洋提供的未来年度预测损益表、资产负债表；
12、国家有关部门颁布的统计资料和技术标准资料；
13、其它相关资料。
七、评估方法
根据资产评估行业的有关规定，涉及企业价值的评估应采用两种以上的评估方法进行评估。评估企业价值通常可以通过市场途径、成本途径和收益途径。经过对企业、市场及相关行业的了解和分析，我们认为目前国内股权收购市场尚未完全公开，相关股权公平交易价格的公开市场资料不充分，难于选取具有可比性的参照物，因此不具备采用市场法进行评估的条件。
根据对金盛海洋的基本情况进行分析，本次对金盛海洋股东全部权益价值评估分别采用资产基础法和收益法进行评估，在对两种评估方法的评估情况进行分析后，确定本次资产评估的最终结果。
※资产基础法
资产基础法，是指在合理评估企业各项资产价值和负债的基础上确定评估对象价值的评估思路。评估中在假设金盛海洋持续经营的前提下，采用与企业各项资产和负债相适应的具体评估方法分别对金盛海洋的各项资产及负债进行评估，以评估后的总资产减去总负债确定净资产评估价值。
各单项资产具体评估过程及评估方法说明如下：
（一）流动资产及其他非流动资产的评估
1、货币资金的评估
货币资金为现金和银行存款。
现金的评估，在核对现金账账、账表、清单一致的基础上，评估中对现金进行了盘点，并倒推至评估基准日，确认账实相符后，以评估基准日的账面值确定评估值。
银行存款的评估，通过核对银行对账单及银行存款询证函，确认银行实际存款余额，并审核企业提供的银行存款余额调节表，对未达账项进行分析，确认无影响净资产的因素后，以经核实后的账面价值确定评估值。
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山东鲁北化工股份有限公司拟收购山东金盛海洋资源开发有限公司100.00%股权项目资产评估报告 正文2、债权性资产的评估
债权性资产包括应收票据、应收账款、预付账款和其他应收款。评估中在核对账账、账表、清单一致的基础上，对其款项的发生时间、具体内容、形成原因及债务人的情况进行了解分析，对大额债权进行了函证，同时评估人员采用了审核财务账簿及抽查原始凭证等替代程序。
对于应收票据，评估中在核对账账、账表、清单一致的基础上，查阅了交易事项发生的合同、协议等重要资料，以确认其真实性，并对期后已变现、已收回的应收票据进行了统计。
应收票据最晚到期日期是2014年1月30日，无收回风险损失。在核实无误的基础上，根据核实后的账面值确定评估值。
对于应收账款及其他应收款，评估中在核对账账、账表、清单一致的基础上，对其款项的发生时间、具体内容、形成原因及债务人的情况进行了解分析，并对大额债权及重点关注债权进行了函证，同时评估人员采用了审核财务账簿及抽查原始凭证等替代程序，经分析核实后，根据应收款项可能收回的数额确定评估值。评估中对于部分难以估计可能发生损失金额的应收款项的评估，参照企业计提坏账准备的方法进行估计。。
坏账准备为企业采用备抵法计提的应收账款和其他应收款的坏账准备。在对每笔债权性资产的可收回性进行职业判断后，对坏账准备的评估值确定为零。
对于预付账款，评估中在核对账账、账表、清单一致的基础上，对其款项的发生时间、具体内容、形成原因及债务人的情况进行了解分析，经分析核实后，根据所能收回的相应货物形成资产或权利的价值确定评估值。
3、存货的评估
包括原材料、产成品及在用周转材料
（1）原材料的评估
对于原材料，经评估人员进行了解、核实，原材料主要包括生产设备的零配件及工具等，存放于公司各库房内，质量完好，无积压毁损情况，且大部分购置时间不长，通过对现实市场价格的了解，市场价格没有发生大的变化，评估以账面值确定评估值。
（2）产成品的评估
产成品为公司生产的原盐、溴素及外购的精制盐，存放于公司成品库房，质量完好，无积压毁损情况，进出库程序规范、记录清晰，均设有专人看管，均可正常对外销售。对于公司生产的原盐及溴素，评估中根据产品实际销售的不含税销售价格，减去销售费用、全部税
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山东鲁北化工股份有限公司拟收购山东金盛海洋资源开发有限公司100.00%股权项目资产评估报告 正文金和适当的税后净利润计算确定评估单价，再乘以实际数量后确定评估值；对于外购的精制盐，通过对现实市场价格的了解，市场价格没有发生大的变化，评估以账面值确定评估值。
（3）在用周转材料的评估
在用周转材料为在用的办公桌椅、包装物及工具等。在对账账、账表及清单核对一致的基础上，对实物进行了抽查、盘点，均可正常使用。
评估中，对于在用周转材料，评估中经对现实市场价格的了解，根据现行市场销售价格，乘以成新率确定评估单价，再乘以实际数量后确定评估值。
4、递延所得税资产的评估
递延所得税资产为企业计提坏账准备形成的暂时性差异而形成。评估人员核实了相关财务凭证、计算依据及计算过程，对应收款项坏账准备产生的递延所得税进行了核实。经核实递延所得税资产金额计算无误，确认其账面价值为评估值。
（二）非流动资产的评估
1、固定资产的评估
委估固定资产包括房屋建筑物类及机器设备类，具体方法如下：
（1）房屋建筑物类固定资产的评估
委估房屋建筑物类资产位于山东省滨州市无棣县马山子镇，交通条件良好。
委估房屋建筑物类资产主要为房屋建筑物、构筑物及管道沟槽，其中：房屋建筑物总建筑面积为19,704.51平方米，主要包括各种厂房车间、仓库库房、锅炉房、配电室、泵房、机房等，建成时间自上世纪70年代至2000年以后，建筑结构主要包括框架、砖混及砖木结构等，建筑形式为单层和多层建筑；构筑物包括各种水池卤库、桥涵、水坝、水闸、道路、围墙、大棚、料仓、设备基础等，建成时间跨度较大，最早有上世纪 60年代建成投入使用；
管道沟槽包括水沟、水管、渡槽等，建成时间自上世纪70年代至2000年以后。
目前，委估房屋建筑物类资产使用情况正常，日常维护情况一般。
根据房屋建筑物类资产实际情况采用重置成本法进行评估。即：
评估值＝重置价值×成新率
①重置价值的确定
建筑物重置价值=工程总造价+建设期税费+资金成本
其中：前期及其他费用=工程造价×前期及其他费率
资金成本=（工程造价+建设期税费）×1/2×合理建设工期×评估基准日现行固定资产贷款
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山东鲁北化工股份有限公司拟收购山东金盛海洋资源开发有限公司100.00%股权项目资产评估报告 正文利率
②成新率的确定
根据房屋建筑物经济耐用年限、已使用年限及尚可使用年限，计算房屋的理论成新率；
根据房屋建筑物承重结构、围护结构、装修状况的实际使用、维修、保养等状况评定各部分鉴定分值，确定完好成新率；对两种方法计算的成新率采用加权平均方法，即理论成新率40%、完好成新率60%计算确定委估房屋建筑的成新率。
（2）机器设备类固定资产的评估
此次评估的资产包括机器设备、车辆及电子设备，清单数量共计 7702台套，实有数量7702台套，其中，机器设备7393台套，车辆7辆，电子设备302台套。购置时间为 1984年12月至2013年8月。委估资产分布在金盛海洋开发公司的各车间及办公室内。根据设备的实际情况采用重置成本法进行评估，即：
评估值=重置价值×成新率
①重置价值的确定
根据当前市场调查和查阅有关价格资料，以现行市场供货价格确定购置成本，并综合考虑运杂费、安装调试费等相关费用确定重置价值。对于无需特殊安装的小型设备，重置价值则不另行考虑其运杂费及安装调试费。
②成新率的确定
根据现场勘察结果及相关专业技术人员对设备当前的技术状态、实际使用情况的介绍，结合设备的综合使用寿命，同时考虑设备的使用频率、以及维护、维修、保养状况等因素综合确定。
2、在建工程的评估
委估在建工程包括土建工程及设备安装工程，评估中对在建工程的购置情况及账面价值的构成情况进行了审核，其账面价值为已支付的部分工程款、报告费、编制费、设计费等，目前尚未完工投入使用。评估中对在建工程的购置情况及账面价值的构成情况进行了审核，其账面价值归集合理，且价值没有发生大的变化，故评估中以账面反映的实际支出确定评估值。
3、无形资产-土地使用权的评估
本次评估的宗地为被评估单位拥有产权的三宗国有土地，宗地面积分别为15,586平方米、21,537平方米和379,846.7平方米，分别为溴素一厂用地、溴素三厂用地和钾化厂用地，
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山东鲁北化工股份有限公司拟收购山东金盛海洋资源开发有限公司100.00%股权项目资产评估报告 正文用途均为工业，取得日期为2006年11月，取得方式为出让，准用年限为50年，土地使用权终止日期分别为2056年1月25日、2055年9月27日和2056年1月15日，截止至本次评估基准日，剩余年期分别为42.43年、42.10年和42.40年。
委估三宗土地均位于滨州市无棣县马山子镇张东公路以北，所在区域交通条件良好，路网密度较优，公共基础配套设施完善程度一般，整体环境良好，产业集中程度较高。其中的溴素三厂用地和钾化厂用地紧临张东公路，溴素一厂用地距张东公路相对较远。
本次评估采用市场比较法、成本逼近法进行评估，再将两种评估方法计算的评估结果进行算术或加权平均，确定最终地价。
①市场比较法是指在一定市场条件下，选择条件和使用价值相同或相似的若干土地交易实例，对其实际交易价格从交易情况、交易日期、区域因素、个别因素等各方面与委估宗地具体条件相比较进行修正，从而确定委估宗地地价的评估方法。计算公式为：
委估宗地比准地价=交易地价×交易情况修正系数×交易日期修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数
②成本逼近法是以土地取得、土地开发所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、土地增值收益等来确定土地价格的估价方法。
其基本公式为：
土地价格＝土地取得费＋土地开发费用＋利息＋利润+土地增值收益
（三）流动负债的评估
流动负债包括应付账款、预收账款、应付职工薪酬、应交税费和其他应付款。
评估中在核对账账、账表、清单一致的基础上，根据账务审核资料等相关资料及合同，进行了解分析，均为评估基准日需实际承担的债务和待抵扣的权益，评估中以核实后账面价值确定评估值。
※收益法
（一）概述
根据相关评估规定，确定在资产基础法评估的同时按照收益途径、采用现金流折现方法(DCF)对拟委估对象的价值进行估算。
现金流折现方法(DCF)是通过将企业未来预期的现金流折算为现值，估计企业价值的一种方法，即通过估算企业未来预期现金流并采用适宜的折现率，将预期现金流折算成现时价值，得到企业价值。其适用的基本条件是：企业具备持续经营的基础和条件，经营与收益之
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山东鲁北化工股份有限公司拟收购山东金盛海洋资源开发有限公司100.00%股权项目资产评估报告 正文间存有较稳定的对应关系，并且未来收益和风险能够预测及可量化。使用现金流折现法的关键在于未来预期现金流的预测，以及数据采集和处理的客观性和可靠性等。当对未来预期现金流的预测较为客观公正、折现率的选取较为合理时，其估值结果具有较好的客观性，易于为市场所接受。
（二）基本评估思路
根据本次评估尽职调查情况以及企业的资产构成和主营业务特点，本次评估的基本思路是以企业历史经审计的公司会计报表为依据估算其股东全部权益价值(净资产)，即首先按收益途径采用现金流折现方法(DCF)，估算企业的经营性资产的价值，再加上基准日的其他非经营性或溢余性资产的价值，来得到企业的企业价值，并由企业价值经扣减付息债务价值后，得出企业的股东全部权益价值(净资产)。
本次评估的具体思路是：
1.对纳入报表范围的资产和主营业务，按照最近几年的历史经营状况的变化趋势和业务类型估算预期收益(净现金流量)，并折现得到经营性资产的价值；
2.将纳入企业报表范围，但在预期收益(净现金流量)估算中未予考虑的诸如基准日存在的货币资金，应收、应付股利等现金类资产和负债；呆滞或闲置设备；房产等以及未计及收益的在建工程等类资产，定义为基准日存在的溢余性或非经营性资产(负债)，单独估算其价值；
3.由上述各项资产和负债价值的加和，再加上预测期满后部分资产的变现价值，得出评估对象的股东全部权益价值(净资产)。
（四）评估模型
1.基本模型
本次评估的基本模型为：
E PC F (1)
i
E：评估对象的股东全部权益价值；
P：评估对象的经营性资产价值；
n R
P i (2)
(1 r)i
i1
式中：
R：评估对象未来第i年的预期收益(自由现金流量)；
i
r：折现率；
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山东鲁北化工股份有限公司拟收购山东金盛海洋资源开发有限公司100.00%股权项目资产评估报告 正文n：评估对象的未来经营期。
ΣC：评估对象基准日存在的非经营性或溢余性资产的价值。
i
CCC (3)
i 1 2
式中：
C：基准日的现金类资产(负债)价值；
1
C：其他非经营性或溢余性资产的价值；
2
F：预测期满后的变现价值；
2.收益指标
本次评估，使用企业的自由现金流量作为评估对象投资性资产的收益指标，其基本定义为：
R=净利润+折旧摊销-追加资本 (4)
根据评估对象的经营历史以及未来市场发展等，估算其未来预期的自由现金流量。将未来经营期内的自由现金流量进行折现处理并加和，测算得到企业的经营性资产价值。
3.折现率
本次评估采用资本资产加权平均成本模型(WACC)确定折现率r：
rrwrw
d d e e (5)
式中：
W：评估对象的长期债务比率；
d
D
w
d
(ED)
(6)
W：评估对象的权益资本比率；
e
E
w
e
(ED)
(7)
r：权益资本成本，按资本资产定价模型(CAPM)确定权益资本成本r；
e e
rr(rr) (8)
e f e m f
式中：
r：无风险报酬率；
f
r：市场预期报酬率；
m
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山东鲁北化工股份有限公司拟收购山东金盛海洋资源开发有限公司100.00%股权项目资产评估报告 正文ε：评估对象的特性风险调整系数；
β：评估对象权益资本的预期市场风险系数；
e
D：付息债务
4.预测期的确定
根据金盛海洋与埕口盐化等单位签订的土地租赁合同，本次预测的期限为15年，起止日期为2013年9月1日至2028年8月31日。
八、评估程序实施过程和情况
中威正信评估公司接受评估委托后，立即组成资产评估组制定评估计划，正式进入现场，开展评估工作。我们根据国家有关部门关于资产评估的规定和会计核算的一般规则，对评估范围内的资产进行了评估，具体步骤如下：
中威正信评估公司接受评估委托后，立即组成资产评估组制定评估计划，正式进入现场，开展评估工作。我们根据国家有关部门关于资产评估的规定和会计核算的一般规则，对评估范围内的资产进行了评估，具体步骤如下：
1、听取有关人员介绍委估资产的基本情况，明确评估业务基本事项；
2、与鲁北化工签订资产评估业务约定书；
3、编制评估计划，组织评估人员，指导被评估单位清查资产、准备评估资料；
4、对委估资产清单、相关产权证明资料、会计记录及相关资料进行分析、核实，确定评估范围及对象；
5、对本次评估范围内资产进行现场调查，并核实、分析，对实物资产进行实地抽查盘点；
6、根据评估目的及委估资产所具备的条件，确定评估方法；
7、进行市场调查，收集相关资料，对各类资产及负债进行评定估算；
8、根据企业提供的盈利预测及评估人员收集的宏观经济数据、市场分析、行业及可比公司数据，选取适当的参数，进行收益法估算；
9、核定修正评估值，编制填写有关评估表格；
10、归纳整理评估资料，撰写各项评估技术说明及资产评估报告书；
11、对评估结论进行分析、复核、签发资产评估报告书；
12、整理装订评估工作底稿并归档。
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山东鲁北化工股份有限公司拟收购山东金盛海洋资源开发有限公司100.00%股权项目资产评估报告 正文九、评估假设
A：本项目评估过程中资产基础法所使用的评估假设如下：
1、本次评估以持续经营作为前提假设。
2、本次评估委估资产以现有用途原地继续使用为前提假设。
B：本项目评估过程中采用的收益法所使用的评估假设如下：
1、国家现行的有关法律法规及政策、国家宏观经济形势无重大变化，委估企业所处地区的政治、经济和社会环境无重大变化，无其他不可预测和不可抗力因素造成的重大不利影响。
2、假设金盛海洋的经营者是负责的，且管理层有能力担当其职务。
3、除非另有说明，假设金盛海洋完全遵守所有有关的法律法规。
4、预测是基于金盛海洋提供的公司发展规划和盈利预测，并经过评估人员剔除明显不合理部分后的基础上进行的。
5、假设金盛海洋未来将采取的会计政策和编写此份报告时所采用的会计政策在重要方面基本一致。
6、假设金盛海洋在现有的管理方式和管理水平的基础上，经营范围、方式与目前方向保持一致。
7、假设金盛海洋在未来的经营期内，其营业和管理等各项期间费用不会在现有基础上发生大幅的变化，仍将保持其近几年的变化趋势。
8、有关利率、汇率、赋税基准及税率、政策性征收费用等不发生重大变化。
9、无其他人力不可抗拒因素及不可预见因素对企业造成重大不利影响。
10、本次评估不考虑通货膨胀因素的影响。在本次评估假设前提下，依据本次评估目的，确定本次评估的价值类型为市场价值。评估中的一切取价标准均为评估基准日有效的价格标准及价值体系。
11、企业提供的盈利预测能顺利实现。
根据资产评估的要求，认定这些假设条件在评估基准日时成立，当未来经济环境发生较大变化时，将不承担由于假设条件改变而推导出不同评估结论的责任。
十、评估结论
根据国家有关资产评估的规定，本次评估采用资产基础法和收益法，并履行了必要的评估程序，对委估资产在评估基准日所表现的市场价值进行了评估。
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山东鲁北化工股份有限公司拟收购山东金盛海洋资源开发有限公司100.00%股权项目资产评估报告 正文（一）资产基础法评估结论
委估资产账面值为 60,021.63万元，评估值总计 77,847.75万元，评估增值 17,826.12万元，增值率29.70%，主要为存货及非流动资产评估增值；
委估负债账面值为4,637.98万元，评估值为4,637.98万元，评估无增减变动；
净资产账面值为 55,383.65万元，评估值为 73,209.77万元，评估增值 17,826.12万元，增值率32.19%。
具体情况详见下表：
金盛海洋资产评估结果汇总表
评估基准日：2013年8月31日 金额单位：人民币万元
||||||
|-|-|-|-|-|
|项目|账面价值|评估价值|增减值|增值率％|
||A|B|C=B-A|D=C/A×100%|
|流动资产|14,039.08|14,790.49|751.41|5.35|
|非流动资产|45,982.55|63,057.26|17,074.71|37.13|
|其中：固定资产|43,103.38|55,092.84|11,989.46|27.82|
|在建工程|2,407.79|2,407.79|0.00|0.00|
|无形资产|403.70|5,488.95|5,085.24|1,259.64|
|递延所得税资产|67.68|67.68|0.00|0.00|
|资产总计|60,021.63|77,847.75|17,826.12|29.70|
|流动负债|4,637.98|4,637.98|0.00|0.00|
|负债合计|4,637.98|4,637.98|0.00|0.00|
|净资产（所有者权益）|55,383.65|73,209.77|17,826.12|32.19|

（二）收益法评估结论
采用收益法对金盛海洋的权益资本价值进行评估得出的评估基准日2013年8月31日的
股东全部权益价值（净资产）为74,399.91万元，较其账面值55,383.65万元，增值 19,016.26
万元，增值率34.34%。
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山东鲁北化工股份有限公司拟收购山东金盛海洋资源开发有限公司100.00%股权项目资产评估报告 正文（三）评估情况综合分析
采用成本法和收益法得到金盛海洋在评估基准日的全部股东权益价值的公允市场价值分别为73,209.77万元和74,399.91万元。采用收益法评估的企业全部股东权益价值比采用资产基础法评估的企业全部股东权益价值高 1,190.14万元，高的比例为1.63%。
经分析两种方法评估结果差异的主要原因是：两种评估方法考虑的角度不同，收益法是从企业的未来获利能力角度考虑的；而资产基础法是从资产的再取得途径考虑的，主要是以评估基准日企业现有资产的完全重置成本为基础确定的，基本反映了企业资产的现行市场价格具有较高的可靠性。
金盛海洋主要从事制盐及相关化工产品的生产和销售，其行业特点是生产经营需要大量的土地及地上物、机器设备等固定资产投入。因此本次对金盛海洋采用资产基础法和收益法两种评估方法的评估结论差异较小。考虑到金盛海洋的账面成本不能完全反映企业的未来盈利能力，导致其账面成本无法完整体现企业价值。因此我们认为收益法评估结果更能公允反映金盛海洋股东全部权益价值。而且本次评估目的是股权收购，委托方及相关各方关注的不是企业现在拥有的资产的重置价值，而是企业未来的盈利能力和发展潜力。收益法是从企业整体获利能力的角度来反映其评估基准日股东全部权益的价值，符合评估目的要求。故最终选取收益法评估值作为最终评估结果。
十一、特别事项说明
1、在执行本评估项目过程中，我们对委托方和相关当事方提供的评估对象法律权属资料和资料来源进行了必要的查验，但对评估对象的法律权属我们不发表意见，也不作确认和保证。本报告所依据的权属资料之真实性、准确性和完整性由委托方和相关当事方负责。
2、评估人员在评估过程中发现以下可能影响评估结论，但非评估人员执业水平和能力所能评定估算的事项，提请报告使用者关注这些事项对于评估结论的影响，合理使用评估结论：
（1）委估房屋建筑物中，评估基准日均未取得房屋所有权证。截止至报告日，评估明细表中第9-16项已取得房屋所有权证。对于尚未取得房屋所有权证的房屋建筑物，其建筑面积是在金盛海洋申报数据的基础上经评估人员核实相关资料和现场勘察确定的，若该面积与实际办理产权证时的测绘面积存在差异，将影响评估结果。本次评估未考虑取得相关权证需发生的费用对于评估对象价值的影响。
（2）金盛海洋生产经营总占地面积为 11,534.43万平方米，其中41.70万平方米为自有
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山东鲁北化工股份有限公司拟收购山东金盛海洋资源开发有限公司100.00%股权项目资产评估报告 正文土地，其余土地均为租赁使用。根据金盛海洋与埕口盐化等单位签订的土地租赁合同，租赁期限为15年，自2013年9月1日起至2028年8月31日止。由于租赁土地已被埕口盐化等公司设立担保，因此金盛海洋在租赁土地上的地上附着物一并担保。截至评估基准日，金盛海洋对外担保情况如下：
|||||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
|序号|债权人/被担保人|主债权类型|担保金额（万元）|主债权期限|债务人|担保人|担保物|||
||||||||担保物类型|土地使用权证号|面积(亩)|
|1|中国银行股份有限公司无棣支行|综合授信|11800|2015.9.18|埕口盐化|埕口盐化|土地使用权|棣国用（2005）第05165号|5025|
|||||||金盛海洋|地上附着物|||
|||||||埕口盐化|土地使用权|棣国用（2006）第06115号|3031|
|||||||金盛海洋|地上附着物|||
|2|浙商银行股份有限公司济南分行|综合授信|4400|2016.8.12|埕口盐化|埕口盐化|土地使用权|棣国用（2005）第05182号|1003|
|||||||金盛海洋|地上附着物|||
|3|平安银行股份有限公司济南分行|综合授信|3000|2014.5.8|埕口盐化|埕口盐化|土地使用权|棣国用（2006）第06117号|1544|
|||||||金盛海洋|地上附着物|||
|4|中国农业银行股份有限公司无棣支行|借款|37000|2016.8.3|埕口盐化|埕口盐化|土地使用权|棣国用（2006）第06119号|5404|
|||||||金盛海洋|地上附着物|||
|||||||埕口盐化|土地使用权|棣国用（2006）第06019号|2656|
|||||||金盛海洋|地上附着物|||
|||||||埕口盐化|土地使用权|棣国用（2010）第10328号|3706|
|||||||金盛海洋|地上附着物|||
|5|平安银行股份有限公司济南分行|综合授信|2000|2014.5.8|埕口盐化|埕口盐化|土地使用权|棣国用（2007）第07225号|976|
|||||||金盛海洋|地上附着物|||
|6|中国工商银行股份有限公司无棣支行|授信|9700|2016.9.20|汇泰化工|埕口盐化|土地使用权|棣国用（2009）第09018号|3631|
|||||||金盛海洋|地上附着物|||
|7|山东无棣农村合作银行|借款|1200|2014.4.15|江南生态酒店|埕口盐化|土地使用权|棣国用（2009）第09032号|705|
|||||||金盛海洋|地上附着物|||
|8|交通银行股份有限公司滨州支行|借款|3000|2014.6.24|埕口盐化|埕口盐化|土地使用权|棣国用（2010）第10330号|3702|
|||||||金盛海洋|地上附着物|||
|9|中国工商银行股份有限公司无棣支行|综合授信|11489|2018.3.15|埕口盐化|埕口盐化|土地使用权|棣国用（2010）第10331号|2971|
|||||||金盛海洋|地上附着物|||
|10|兴业银行股份有限公司滨州分行|借款|6500|2015.12.16|埕口盐化|埕口盐化|土地使用权|棣国用（2011）第11220号|1993|
|||||||金盛海洋|地上附着物|||
|11|恒丰银行股份有限公司滨州分行|综合授信|4500|2015.9.10|埕口盐化|埕口盐化|土地使用权|棣国用（2012）第12279号|2738|
|||||||金盛海洋|地上附着物|||
|12|兴业银行股份有限公司滨州分行|借款|1500|2015.12.16|埕口盐化|埕口盐化|土地使用权|棣国用（2012）第12281号|372|
|||||||金盛海洋|地上附着物|||
|13|上海浦东发展银行股|借款|4500|2016.3.8|埕口|埕口盐化|土地使用权|棣国用（2012）|2400|

中威正信（北京）资产评估有限公司
山东鲁北化工股份有限公司拟收购山东金盛海洋资源开发有限公司100.00%股权项目资产评估报告 正文
|||||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
|序号|债权人/被担保人份有限公司济南分行|主债权类型|担保金额（万元）|主债权期限|债务人盐化|担保人|担保物|||
||||||||担保物类型|土地使用权证号|面积(亩)|
|||||||金盛海洋|地上附着物|第12287号||
|14|中国建设银行股份有限公司无棣支行|借款|6600|2015.10.30|埕口盐化|埕口盐化|土地使用权|棣国用（2012）第12288号|3600|
||||||埕口盐化|金盛海洋|地上附着物|||
|15|中国建设银行股份有限公司无棣支行|综合授信|16757|2020.2.20|埕口盐化|埕口盐化|土地使用权|棣国用（2013）第13001号|4541|
|||||||金盛海洋|地上附着物|||
|16|民生金融租赁股份有限公司|融资租赁|3700|2015.8.14|埕口盐化|金盛水产|土地使用权|棣国用（2013）第13313号|5891|
|||||||金盛海洋|地上附着物|||
|17|招商银行股份有限公司济南分行|综合授信|4000|2014.7.8|富施特|汇泰集团|土地使用权|棣国用（2010）第13234号|2605|
|||||||金盛海洋|地上附着物|||
|18|国家开发银行股份有限公司|借款|10000|2018.2.27|龙福环能科技公司|汇泰集团|土地使用权|棣国用（2010）第13235号|3728|
|||||||金盛海洋|地上附着物|||

（3）本次评估结果采用收益法评估值，其依据为被评估单位金盛海洋的盈利预测，由被评估单位及其控股股东汇泰集团共同提供并对其合理性负责。若该盈利预测不能如期实现，则应对评估结论进行相应调整。
（4）在使用本评估结论时，提请报告使用者关注评估报告正文载明的假设、限制条件及所披露的特别事项，并在利用本报告自行决策时给予充分考虑。
3、重大期后事项
（1）金盛海洋于评估基准日后进行了股权变更，本次股权变更后，金盛海洋股东及持股比例为：汇泰投资集团有限公司持有61.96%股权，山东鲁北企业集团总公司持有30.20%股权，王建忠持有7.84%股权。上述股权变更于2014年2月19日完成工商登记，提请报告
使用者关注。
（2）评估基准日后有效期内资产数量发生变化时，应根据原评估方法对资产额进行相应调整；
（3）评估基准日后有效期内资产价格标准发生重大变化，并对资产评估价格已产生了严重影响时，委托方应及时聘请评估机构重新确定评估价值；
（4）评估基准日期后发生重大事项，不得直接使用本评估报告。
4、本次金盛海洋的股权价值评估结果没有考虑控股权和少数股权等因素产生的溢价或
折价，也没有考虑流动性对评估对象价值的影响。
中威正信（北京）资产评估有限公司
山东鲁北化工股份有限公司拟收购山东金盛海洋资源开发有限公司100.00%股权项目资产评估报告 正文5、评估结论系根据上述假设、依据、前提、方法、程序得出的，只有在上述假设、依据、前提存在的条件下成立；评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。
6、上述评估结论是本评估机构出具的，受本机构评估人员的执业水平和能力的影响。
7、根据资产评估的要求，评估测算中所依据的，部分是现行的政策条款，部分是评估时常用的行业惯例、统计参数或通用参数。当未来经济环境发生较大变化时，评估人员将不承担由于前提条件变化而导致与本次评估结果不同的责任。
以上特别事项，提请报告使用者予以关注。
十二、评估报告使用限制说明
1、本评估报告只能用于报告中载明的评估目的和用途。
本次评估结果是反映评估对象在本次评估目的下，在假设委估企业持续经营的前提下，根据公开市场的原则确定现行公允市价，没有考虑特殊的交易方可能追加或减少付出的价格等对评估价格的影响，也未考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和其它不可抗力对资产价格的影响。当前述条件以及评估中遵循的持续经营原则等其它情况发生变化时，评估结果一般会失效。
2、本评估报告只能由报告载明的评估报告使用者使用。
3、评估报告的全部或者部分内容被摘抄、引用或者披露于公开媒体，需评估机构审阅相关内容，法律、法规规定以及相关当事方另有约定的除外。
4、评估结论的使用有效期
根据国家有关规定，本报告评估结论的使用有效期为一年，从资产评估基准日2013年8月31日起计算一年内有效。只有当评估基准日与经济行为实现日相距不超过一年时，才可以使用本评估报告。
5、本评估项目涉及国有资产，依据相关规定，只有履行国有资产评估备案（或核准）手续后，方可使用本评估报告。
6、本报告的全部或部分内容由中威正信（北京）资产评估公司负责解释。
十三、评估报告日
本评估项目的报告日为2014年2月21日。
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山东鲁北化工股份有限公司拟收购山东金盛海洋资源开发有限公司100.00%股权项目资产评估报告 正文（此页无正文）
评估机构法定代表人：
注册资产评估师：
注册资产评估师：
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山东鲁北化工股份有限公司拟收购山东金盛海洋资源开发有限公司100.00%股权项目
资产评估技术说明 目录附件目录
1、与评估目的相对应的经济行为文件
2、委托方营业执照复印件
3、被评估单位营业执照、税务登记证、组织机构代码证复印件等
4、被评估单位基准日审计报告复印件
5、被评估单位2012、2011年会计报表复印件
6、被评估单位主要权属资料证明复印件
7、委托方及被评估单位承诺函
8、签字注册资产评估师及评估机构的承诺函
9、资产评估机构资格证书复印件
10、评估机构法人营业执照复印件
11、参加本评估项目的人员名单
12、签字注册资产评估师资格证书复印件
13、资产评估业务约定书复印件
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山东鲁北化工股份有限公司拟收购山东金盛海洋资源开发有限公司100.00%股权项目
资产评估技术说明 目录目 录
关于评估说明使用范围的声明 ................................................. 2关于进行资产评估有关事项的说明 ............................................. 3资产清查核实情况说明 ...................................................... 21流动资产及其他非流动资产评估技术说明 25
房屋建筑物评估技术说明 30
机器设备评估技术说明 38
在建工程评估技术说明 46
无形资产评估技术说明 47
负债评估技术说明 58
收益法评估技术说明 ........................................................ 60评估结论及其分析 .......................................................... 89
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山东鲁北化工股份有限公司拟收购山东金盛海洋资源开发有限公司100.00%股权项目
资产评估技术说明 评估说明使用范围的声明关于评估说明使用范围的声明
本评估说明是专为说明本次评估过程、评估方法等事项而作，仅供资产评估主管机关、企业主管部门审查资产评估报告书和检查评估机构工作之用，非为法律、行政法规规定，说明材料的全部或部分内容不得提供给其他任何单位和个人，不得见诸公开媒体。
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关于进行资产评估有关事项的说明关于进行资产评估有关事项的说明
一、委托方、被评估单位、产权持有者和业务约定书约定的其他评估报告使用者概况：（一）委托方单位：山东鲁北化工股份有限公司（以下简称：鲁北化工）
1、企业概况
注册号：370000018015726
注册资本及实收资本：人民币叁亿伍仟零玖拾捌万陆仟陆佰零柒元
住所：山东省滨州市无棣县埕口镇
法定代表人：陈树常
公司类型：股份有限公司（上市）
股票代码： 600727.SH
成立日期：1996年6月19日
2、经营范围：
前置许可经营项目：许可证批准范围内的氢氧化钠、磷酸、磷酸二铵（57%）、硫酸（93%）、工业溴、液氯、盐酸、次氯酸钠溶液、氢气（有效期至 2015年 6月 12日），水泥生产、销售（有效期至2017年11月12日）；工业盐的生产销售（有效期至2014年12月31日）；海水养殖（有效期至2018年5月22日）。
一般经营项目：复混肥、复合肥、生物有机肥、控释肥的生产销售。
（二）被评估单位：山东金盛海洋资源开发有限公司（以下简称：金盛海洋）1、企业概况
企业法人营业执照注册号：371623228003202
住所：滨州市北海新区马山子镇高田
法定代表人：李金岗
注册资本及实收资本：（人民币）壹亿元
公司类型：有限责任公司（法人独资）
成立日期：2004年2月20日
2、经营范围
前置许可经营项目：溴素生产、销售（期限至2015年6月12日止）；腐蚀品、有毒品销售（期限至2014年4月6日止）；海盐生产、购销（期限至 2014年12月31日止）
一般经营项目：生产销售硫酸钾、氯化钾、氯化镁、硫酸钾镁肥，海水淡化（不含引
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关于进行资产评估有关事项的说明用水），海水养殖、水生植物养殖、销售；以自有水域对外租赁。（须经审批的，未获批准前不得经营）
3、历史沿革
金盛海洋前身为无棣金盛化工有限公司（以下简称：金盛化工），于2004年2月20日在山东省无棣县注册成立，注册资本为79.8万元，由山东埕口盐化有限责任公司（以下简称：埕口盐化）及23个自然人以货币出资。前述出资已经滨州正兴有限责任会计师事务所于2004年2月19日出具的《验资报告》（滨正兴验字[2004]010号）予以审验。
2005年9月至2011年12月，金盛化工进行了三次增资和六次股权转让。2011年12月股权转让完成，埕口盐化成为金盛化工法人独资股东，出资额为 3100万元。
2013年3月21日，埕口盐化股东会作出决议，同意将埕口盐化所持金盛化工100%股权转让给汇泰集团。同日，汇泰集团作出股东决定，决定对金盛化工以货币方式新增注册资本900万元。本次增资由滨州市东泽会计师事务所于2013年3月22日出具《验资报告》（滨东泽会验字[2013]第2-028号）予以审验。同日，埕口盐化与汇泰集团签订《股权转让协议》。本次股权转让完成后，汇泰集团成为金盛化工法人独资股东，金盛化工注册资本增至4000万元。
本次股权转让及增资完成后，金盛化工的股权结构如下：
||||||
|-|-|-|-|-|
|序号|股东姓名/名称|出资额（万元）|出资方式|占注册资本比例|
|1|汇泰集团|4000|货币、实物|100%|
|合计||4000||100%|

2013年3月，金盛化工更名为山东金盛海洋资源开发有限公司。
2013年8月25日，埕口盐化股东会和汇泰集团股东会分别作出决议，同意埕口盐化以建筑物、构筑物等其他附着物、在建工程、机器设备等实物及土地使用权对金盛海洋增资。上述实物资产及土地使用权由滨州市正兴资产评估有限公司评估，并于2013年8月12日出具《资产评估报告书》（滨州正兴评咨字[2013]第020号、第023号），评估价值为56,433.98万元，全体股东确认价值为 40,946.60万元。其中，6,000.00万元计入注册资本，34,946.60万元计入资本公积。本次增资由滨州正兴有限责任会计师事务所于2013年8月26日出具《验资报告》（滨正兴会验字[2013]044号）予以审验。本次增资完成后，金盛海洋注册资本增至1亿元，其中，埕口盐化出资6,000.00万元，汇泰集团出资 4,000.00
万元。
本次增资完成后，金盛海洋的股权结构如下：
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关于进行资产评估有关事项的说明
||||||
|-|-|-|-|-|
|序号|股东姓名/名称|出资额（万元）|出资方式|占注册资本比例|
|1|埕口盐化|6000|实物、土地使用权|60%|
|2|汇泰集团|4000|货币、实物|40%|
|合计||10000||100%|

2013年8月30日，金盛海洋股东会作出决议，同意埕口盐化将其所持金盛海洋全部股权转让给汇泰集团，同日，埕口盐化与金盛海洋签订股权转让协议。本次股权转让完成后，汇泰集团成为金盛海洋的法人独资股东。
截止至评估基准日，金盛海洋的股权结构如下：
||||||
|-|-|-|-|-|
|序号|股东姓名/名称|出资额（万元）|出资方式|占注册资本比例|
|1|汇泰集团|10000|货币、实物、土地使用权|100%|
|合计||10000||100%|

4、近年资产、财务状况
根据本次评估目的需要，鲁北化工已委托利安达会计师事务所有限责任公司对金盛海洋2013年8月31日的会计报表进行了审计，并出具了―利安达审字[2013]第1313号‖无保留意见的审计报告。经审计后金盛海洋近年财务状况如下表：
历年资产状况简表
金额单位：万元
||||||
|-|-|-|-|-|
|项目名称|2010年末|2011年末|2012年末|2013年8月31日|
|资产总额|8,064.70|7,879.15|7,853.54|60,021.63|
|负债总额|4,408.04|2,724.82|2,045.52|4,637.98|
|净资产|3,656.66|5,154.34|5,808.02|55,383.65|

历年损益状况简表
金额单位：万元
||||||
|-|-|-|-|-|
|项目名称|2010年度|2011年度|2012年度|2013年1-8月|
|营业收入|3,209.22|3,762.83|2,667.26|8,311.76|
|营业成本|3,162.31|1,486.49|1,561.65|5,254.16|
|利润总额|29.67|1,702.22|746.32|2,296.29|
|净利润|-119.22|1,413.77|559.19|1,714.60|

中威正信（北京）资产评估有限公司 5
关于进行资产评估有关事项的说明5、经营情况
金盛海洋位于山东省滨州市北海经济开发区内，是黄河三角洲高效生态经济区、山东半岛蓝色经济区、环渤海经济区叠加腹地。公司立足海水资源优势和区位优势，抢抓国家建设黄河三角洲高效生态经济区和山东半岛蓝色经济区的历史机遇，不断加快经营创新、管理创新、技术创新、市场创新、文化创新、战略创新，全力提升企业的核心竞争力，通过大力实施科技兴企战略，努力向企业国际化、生产规模化、资本多元化的发展战略目标迈进。
山东金盛海洋资源开发有限公司主要从事海盐、溴素、苦卤化工生产，占地面积 140平方公里，设计生产能力为100万吨原盐/年。2010年生产原盐67.4万吨、溴素1814吨，2011年生产原盐69.3万吨、溴素1801吨，2012年生产原盐58.7万吨、溴素1565吨。
6、税收优惠政策
无
7、金盛海洋执行的主要会计政策如下：
(1)执行的会计准则和会计制度
本公司编制的财务报表符合企业会计准则的要求，真实、完整地反映了公司的财务状况、经营成果、股东权益变动和现金流量等有关信息。
(2)会计期间
本公司会计年度自公历1月1日起至12月31日止。
(3)记账本位币
本公司的记账本位币为人民币。
(4)记账基础：权责发生制、计价原则：历史成本。
(5)现金等价物的确定标准
本公司在编制现金流量表时，将同时具备期限短（从购买日起三个月内到期）、流动性强、易于转换为已知金额现金、价值变动风险很小等四个条件的投资确定为现金等价物；
权益性投资不作为现金等价物。
(6）应收款项坏账准备
①单项金额重大的应收款项坏账准备的确认标准、计提方法
单项金额重大的应收款项坏账准备的确认标准：指单项金额在 800万元（不含800万元）以上的应收款项。
单项金额重大的应收款项坏账准备的计提方法：单独进行减值测试，如有客观证据表
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关于进行资产评估有关事项的说明明已发生减值，确认减值损失，计提坏账准备。
②单项金额不重大但按信用风险特征组合后该组合的风险较大的应收款项坏账准备的确认依据、计提方法：
其他不重大是指账龄在1年以内、单项金额在800万元以下的款项，没有将其划分为单项金额重大和其他不重大两类的应收款项，则将其作为单项金额不重大但按信用风险特征组合后该组合风险较大的应收款项。
信用风险特征组合的确认依据：本公司对单项金额不重大的应收款项，以及单项金额重大、但经单独测试后未发生减值的应收款项，以账龄为类似信用风险特征，根据以前年度与之相同或相似的按账龄段划分的信用组合的历史损失率为基础，结合现时情况确定类似信用风险特征组合及坏账准备计提比例，计提坏账准备。
由于关联方之间发生坏帐的情况极低，所以关联方之间不计提坏帐。
③计提标准
账龄分析法
||
|-|
|应收账款计提比例（%）|
|0.5|
|5|
|6|
|10|
|20|
|100|

对应收款项确认减值损失后，如有客观证据表明该应收款项价值已恢复，且客观上与确认该损失后发生的事项有关，原确认的减值损失予以转回，计入当期损益。但是，该转回后的账面价值不应超过假定不计提减值准备情况下该应收款项在转回日的摊余成本。
对预付账款和长期应收款，本公司单独进行减值测试，若有客观证据表明其发生了减值，根据未来现金流量现值低于其账面价值的差额，确认为减值损失，计提坏账准备。
(7）存货
①存货的分类
本公司存货分为：原材料、低值易耗品、包装物、在产品、发出商品、产成品等。
②发出存货的计价方法
日常业务取得的存货按实际成本计价，发出时采用加权平均法计价。
③存货可变现净值的确认依据及存货跌价准备的计提方法
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关于进行资产评估有关事项的说明本公司于资产负债表日对存货进行全面清查，按存货成本与可变现净值孰低提取或调整存货跌价准备。
产成品、商品、用于出售的材料等直接用于出售的商品存货，在正常生产经营过程中，以该存货的估计售价减去估计的销售费用和相关税费后的金额确定其可变现净值。
需要经过加工的材料存货，在正常生产经营过程中，以所生产的产成品的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用和相关税费后的金额，确定其可变现净值。
为执行销售合同或者劳务合同而持有的存货，其可变现净值以合同价格为计算基础，若持有存货的数量多于销售合同订购数量，超出部分的存货可变现净值以一般销售价格为计算基础；没有销售合同约定的存货（不包括用于出售的材料），其可变现净值以一般销售价格（即市场销售价格）作为计算基础；用于出售的材料等通常以市场价格作为其可变现净值的计算基础。
资产负债表日通常按照单个存货项目计提存货跌价准备；对于数量繁多、单价较低的存货，按照存货类别计提存货跌价准备；与在同一地区生产和销售的产品系列相关、具有相同或类似最终用途或目的，且难以与其他项目分开计量的存货，合并计提存货跌价准备。
以前减记存货价值的影响因素已经消失，减记的金额予以恢复，并在原已计提的存货跌价准备金额内转回，转回的金额计入当期损益。
④存货的盘存制度
存货盘存制度为永续盘存制。
⑤低值易耗品和包装物的摊销方法
低值易耗品：领用时采用五五摊销法摊销。
包装物：领用时采用五五摊销法摊销。
(8)固定资产
※固定资产的确认条件
固定资产是指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理，使用寿命超过一个会计年度而持有的有形资产。固定资产在满足下列条件时予以确认：
①与该固定资产有关的经济利益很可能流入本公司；
②该固定资产的成本能够可靠地计量。
固定资产发生的修理费用，符合规定的固定资产确认条件的计入固定资产成本；不符合规定的固定资产确认条件的在发生时直接计入当期成本、费用。
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关于进行资产评估有关事项的说明※各类固定资产的折旧方法
固定资产折旧采用年限平均法分类计提，根据固定资产类别，预计使用年限和预计净残值率确定固定资产折旧率，在取得固定资产的次月按月计提折旧（已提足折旧仍继续使用的固定资产和单独计价入账的土地除外）。各类固定资产折旧年限和年折旧率如下：
|||
|-|-|
|预计使用年限|残值率（%）|
|20|3-5|
|5-10|5|
|4|5|
|3-10|5|
|5|5|

※固定资产的减值测试方法、减值准备计提方法
本公司于资产负债表日对存在减值迹象的固定资产进行减值测试，估计其可收回金额，若可收回金额低于账面价值的，将资产的账面价值减记至可收回金额，减记的金额计入当期损益，同时计提相应的资产减值准备。可收回金额按资产的公允价值减去处置费用后的净额与资产未来现金流量现值之间的较高者确定。本公司原则上按单项资产为基础估计可收回金额，若难以对单项资产的可收回金额进行估计的，按该项资产所属的资产组为基础确定资产组可收回金额。减值准备一经计提，在以后会计期间不予转回。
※融资租入固定资产的认定依据、计价方法
计价依据：符合下列一项或数项标准的，认定为融资租赁：
①在租赁期届满时，租赁资产的所有权转移给承租人。
②承租人有购买租赁资产的选择权，所订立的购买价款预计将远远低于行使选择权时租赁资产的公允价值，因而在租赁开始日就可以合理确定承租人将会行使这种选择权。
③即使资产的所有权不转移，但租赁期占租赁资产使用寿命的大部分。
④承租人在租赁开始日的最低租赁付款额现值，几乎相当于租赁开始日租赁资产公允价值；出租人在租赁开始日的最低租赁收款额现值，几乎相当于租赁开始日租赁资产公允价值。
⑤租赁资产性质特殊，如果不作较大改造，只有承租人才能使用。
计价方法：融资租赁方式租入的固定资产，能合理确定租赁期届满时将会取得租赁资产所有权的，在租赁资产尚可使用年限内按上项“（2）固定资产折旧方法计提折旧”；无
法合理确定租赁期届满时能够取得租赁资产所有权的，在租赁期与租赁资产尚可使用年限
两者中较短的期间内按上项“（2）固定资产折旧方法”计提折旧。
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关于进行资产评估有关事项的说明※其他说明
符合资本化条件的固定资产装修费用：在两次装修期间与固定资产尚可使用年限两者中较短的期间内，采用年限平均法单独计提折旧。
(9)在建工程
※在建工程核算方法
本公司在建工程按实际成本计量，按立项项目分类核算。
※在建工程结转为固定资产的时点
在建工程达到预定可使用状态时，按实际发生的全部支出转入固定资产核算。若在建工程已达到预定可使用状态，但尚未办理竣工决算的，自达到预定可使用状态之日起，根据工程预算、造价或者工程实际成本等，按估计的价值转入固定资产，并按本公司固定资产折旧政策计提固定资产折旧，待办理竣工决算后，再按实际成本调整原来的暂估价值，但不调整原已计提的折旧额。
上述“达到预定可使用状态”，是指固定资产已达到本公司预定的可使用状态。当存在下列情况之一时，则认为所购建的固定资产已达到预定可使用状态：
①固定资产的实体建造(包括安装)工作已经全部完成或者实质上已经全部完成；
②已经过试生产或试运行，并且其结果表明资产能够正常运行或者能够稳定地生产出合格产品时，或者试运行结果表明能够正常运转或营业时；
③该项建造的固定资产上的支出金额很少或者几乎不再发生；
④所购建的固定资产已经达到设计或合同要求，或与设计或合同要求相符或基本相符，即使有极个别地方与设计或合同要求不相符，也不足以影响其正常使用。
※在建工程减值准备
本公司于资产负债表日对存在减值迹象的在建工程按单项工程进行减值测试，估计其可收回金额，若可收回金额低于账面价值的，将资产的账面价值减记至可收回金额，减记的金额计入当期损益，同时计提相应的资产减值准备。可收回金额按资产的公允价值减去处置费用后的净额与资产未来现金流量现值之间的较高者确定。减值准备一经计提，在以后会计期间不予转回。
(10)无形资产
※无形资产的初始计量
本公司无形资产按照实际成本进行初始计量。
购买无形资产的价款超过正常信用条件延期支付，实质上具有融资性质的，无形资产
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关于进行资产评估有关事项的说明的成本为购买价款的现值。
通过债务重组取得债务人用以抵债的无形资产，以该无形资产的公允价值为基础确定其入账价值，并将重组债务的账面价值与该用以抵债的无形资产公允价值之间的差额，计入当期损益；在非货币性资产交换具备商业实质和换入资产或换出资产的公允价值能够可靠计量的前提下，非货币性资产交换换入的无形资产通常以换出资产的公允价值为基础确定其入账价值，除非有确凿证据表明换入资产的公允价值更加可靠；不满足上述前提的非货币性资产交换，以换出资产的账面价值和应支付的相关税费作为换入无形资产的成本，不确认损益。
※无形资产的后续计量
①无形资产的使用寿命
本公司于取得无形资产时分析判断其使用寿命。无形资产的使用寿命如为有限的，本公司估计该使用寿命的年限或者构成使用寿命的产量等类似计量单位数量，无法预见无形资产为本公司带来经济利益期限的，视为使用寿命不确定的无形资产。
②无形资产的摊销
使用寿命有限的无形资产，自取得当月起在预计使用寿命内采用直线法摊销，使用寿命不确定的无形资产不予摊销，期末进行减值测试。
本公司至少于每年年度终了时，对无形资产的使用寿命及摊销方法进行复核，必要时进行调整。
③无形资产的减值
有确凿证据表明无形资产存在减值迹象的，本公司在资产负债表日进行减值测试，估计其可收回金额，若可收回金额低于其账面价值的，将无形资产的账面价值减记至可收回金额，减记的金额计入当期损益，同时计提相应的无形资产减值准备。对于使用寿命不确定的无形资产，无论是否存在减值迹象，每年均进行减值测试。
※研究开发费用
本公司内部研究开发项目的支出，区分为研究阶段支出与开发阶段支出。
划分本公司内部研究开发项目研究阶段支出和开发阶段支出的具体标准为：
研究阶段支出是指本公司为获取并理解新的科学或技术知识而进行的独创性的、探索性的有计划调查所发生的支出，是为进一步开发活动进行资料及相关方面的准备，已进行的研究活动将来是否会转入开发、开发后是否会形成无形资产等均具有较大的不确定性，因此，本公司对研究阶段的支出全部予以费用化，计入当期损益。
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关于进行资产评估有关事项的说明开发阶段支出是指在进行商业性生产或使用前，将研究成果或其他知识应用于某项计划或设计，以生产出新的或具有实质性改进的材料、装置、产品等所发生的支出。相对于研究阶段而言，开发阶段是已完成研究阶段的工作，在很大程度上具备了形成一项新产品或新技术的基本条件，故本公司将满足资本化条件的开发阶段支出，确认为无形资产；即在满足资本化条件的时点至无形资产达到预定用途前发生的支出总额予以资本化，对于同一项无形资产在开发过程中达到资本化条件前已经费用化计入损益的支出不再进行调整。
(11)收入
※销售商品收入，同时满足下列条件时予以确认
已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购买方；既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施有效控制；相关的经济利益很可能流入本公司；
相关的收入和成本能够可靠的计量。
※对外提供劳务收入按以下方法确认
在资产负债表日提供劳务交易的结果能够可靠估计的，采用完工百分比法确认。完工进度根据实际情况选用下列方法确定：
①已完工作的测量。
②已经提供的劳务占应提供劳务总量的比例。
③已经发生的成本占估计总成本的比例。
按照从接受劳务方已收或应收的合同或协议价款确定提供劳务收入总额，但已收或应收的合同或协议价款不公允的除外。资产负债表日按照提供劳务收入总额乘以完工进度扣除以前会计期间累计已确认提供劳务收入后的金额，确认当期提供劳务收入。
在资产负债表日提供劳务交易结果不能够可靠估计的，分别下列情况处理：
①已发生的劳务成本预计能够得到补偿的，按照已经发生的劳务成本金额确认提供劳务收入，并按相同金额结转劳务成本。
②已发生的劳务成本预计不能够得到补偿的，将已经发生的劳务成本计入当期损益，不确认提供劳务收入。
③让渡资产使用权
与交易相关的经济利益很可能流入本公司，收入的金额能够可靠地计量时，分别下列情况确定让渡资产使用权收入金额：
A、利息收入金额，按照他人使用本公司货币资金的时间和实际利率计算确定。
B、使用费收入金额，按照有关合同或协议约定的收费时间和方法计算确定。
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关于进行资产评估有关事项的说明(12)政府补助
①政府补助分为与资产相关的政府补助和与收益相关的政府补助。
②政府补助为货币性资产的，按照收到或应收的金额计量；政府补助为非货币性资产的，按照公允价值计量；公允价值不能可靠取得的，按照名义金额计量。
③与资产相关的政府补助，确认为递延收益，并在相关资产使用寿命内平均分配，计入当期损益。按照名义金额计量的政府补助，直接计入当期损益；与收益相关的政府补助，用于补偿企业以后期间的相关费用或损失的，确认为递延收益，并在确认相关费用的期间，计入当期损益；用于补偿企业已发生的相关费用或损失的，直接计入当期损益。
(13)安全生产费用
※计提依据及账务处理
本公司根国家安全监管总局《关于征求高危行业企业安全生产费用提取和使用管理办法（征求意见稿）修改意见的函》（安监总财函[2011]4号）计提安全生产费用，以本公司危险品年度实际销售收入为计提依据，采取超额累退方式按照以下标准逐月提取。
本公司按规定标准提取安全生产费用，记入相关产品的成本或当期损益，同时记入―专项储备‖科目。本公司使用提取的安全生产费时，属于费用性支出的，直接冲减专项储备；
本公司使用安全生产费形成固定资产的，通过―在建工程‖科目归集所发生的支出，待安全项目完工达到可使用状态时确认为固定资产；同时，按照形成固定资产的成本冲减专项储备，并确认相同金额的累计折旧。该固定资产在以后期间不再计提折旧。
※计提标准
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|-|
|危险品年度销售额|
|1,000 万元及以下部分|
|1,000 万元至 10,000 万元（含）部分|
|10,000 万元至 100,000 万元（含）部分|
|100,000 万元以上部分|

(14)递延所得税资产和递延所得税负债
递延所得税资产递延所得税负债根据资产和负债暂时性差异与其适用的所得税税率，计算确认递延所得税资产和递延所得税负债。暂时性差异分为应纳税暂时性差异和可抵扣暂时性差异。
※确认递延所得税资产时，对于可抵扣的暂时性差异、能够结转以后年度的可抵扣亏
损和税款抵减，本公司以很可能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异、可抵扣亏损和税款抵减
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关于进行资产评估有关事项的说明的未来应纳税所得额为限，确认由此产生的递延所得税资产。但以下交易产生的可抵扣暂时性差异不确认相关的递延所得税资产：
该交易不是企业合并，并且交易发生时既不影响会计利润也不影响应纳税所得额；
对与子公司、合营企业及联营企业投资相关的可抵扣暂时性差异，在可预见的未来很可能不会转回。
※在确认递延所得税负债时，对于各种应纳税暂时性差异均据以确认递延所得税负债，但以下交易产生的应纳税暂时性差异不确认相关的递延所得税负债：
①商誉的初始确认；
②具有以下特征的交易中产生的资产或负债的初始确认：该交易不是企业合并，并且交易发生时既不影响会计利润也不影响应纳税所得额；
③对与子公司、合营企业及联营企业投资相关的应纳税暂时性差异，该暂时性差异转回的时间能够控制并且该暂时性差异在可预见的未来很可能不会转回。
递延所得税资产或递延所得税负债按照预期收回该资产或清偿该负债期间的适用所得税税率计算。
※递延所得税资产减值
本公司在资产负债表日对递延所得税资产的账面价值进行复核。如果未来期间很可能无法取得足够的应纳税所得额用以抵扣递延所得税资产的利益，则减记递延所得税资产的账面价值，减记的金额计入当期的所得税费用。原确认时计入所有者权益的递延所得税资产部分，其减记金额也应计入所有者权益。在很可能取得足够的应纳税所得额时，减记的递延所得税资产账面价值可以恢复。
(15)利润分配
根据《公司法》及本公司章程的有关规定，本公司的税后利润由董事会制定分配方案，经股东大会审议通过后实施。分配顺序如下：
①弥补以前年度亏损；
②提取10%的法定盈余公积金；
③提取5%-10%的任意盈余公积金；
④支付普通股股利。
(16)会计政策、会计估计变更和差错更正
①本公司无会计政策、会计估计变更
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关于进行资产评估有关事项的说明②本公司无前期会计差错事项。
8、税项
主要税种及税率
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|-|-|
|计税基础|税率|
|按应税销售收入计提，抵扣进项税后计缴|17%|
|应税数量|15|
|实际缴纳的增值税、营业税|5%|
|实际缴纳的增值税、营业税|3%|
|实际缴纳的增值税、营业税|2%|
|应纳税所得额|25%|

（三）产权持有者
金盛海洋产权持有者为汇泰投资集团有限公司。
（四）业务约定书约定的其他评估报告使用者
其他评估报告使用者包括国家法律、法规规定的评估报告使用者。
二、关于评估目的的说明：
根据山东鲁北化工股份有限公司总经理办公室会议纪要，山东鲁北化工股份有限公司拟收购山东金盛海洋资源开发有限公司100.00%股权。
本次评估目的是通过对山东金盛海洋资源开发有限公司进行整体评估，在此基础上对山东金盛海洋资源开发有限公司的股东全部权益（净资产）在评估基准日所表现的现时公允市场价值发表专业意见，为山东鲁北化工股份有限公司拟进行股权收购的经济行为提供价值参考依据。
三、关于评估范围的说明：
本次评估范围是金盛海洋截止2013年8月31日经审计后资产负债表中反映的全部资产和负债，即总资产60,021.63万元，总负债4,637.98万元，净资产55,383.65万元。其中：流动资产账面值为14,039.08万元；固定资产账面净值为43,103.38万元；在建工程账面值为2,407.79万元；无形资产账面净值为403.70万元；递延所得税资产账面值为67.68万元；
流动负债账面值为4,637.98万元。
具体见下表：
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关于进行资产评估有关事项的说明评估范围简表
金额单位：人民币万元
|||
|-|-|
|项目|账面价值|
|流动资产|14,039.08|
|非流动资产|45,982.55|
|其中：固定资产|43,103.38|
|在建工程|2,407.79|
|无形资产|403.70|
|递延所得税资产|67.68|
|资产总计|60,021.63|
|流动负债|4,637.98|
|负债合计|4,637.98|
|净资产（所有者权益）|55,383.65|

委托评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围一致。
四、可能影响评估工作的重大事项说明
1、委估房屋建筑物中，评估基准日均未取得房屋所有权证。截止至报告日，评估明细表中第9-16项已取得房屋所有权证。对于尚未取得房屋所有权证的房屋建筑物，其建筑面积是在金盛海洋申报数据的基础上经评估人员核实相关资料和现场勘察确定的。
2、金盛海洋生产经营总占地面积为 11,534.43万平方米，其中41.70万平方米为自有土地，其余土地均为租赁使用。根据金盛海洋与埕口盐化等单位签订的土地租赁合同，租赁期限为15年，自2013年9月1日起至2028年8月31日止。由于租赁土地已被埕口盐化等公司设立担保，因此金盛海洋在租赁土地上的地上附着物一并担保。截至评估基准日，金盛海洋对外担保情况如下：
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|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
|序号|债权人/被担保人|主债权类型|担保金额（万元）|主债权期限|债务人|担保人|担保物|||
||||||||担保物类型|土地使用权证号|面积(亩)|
|1|中国银行股份有限公司无棣支行|综合授信|11800|2015.9.18|埕口盐化|埕口盐化|土地使用权|棣国用（2005）第05165号|5025|
|||||||金盛海洋|地上附着物|||
|||||||埕口盐化|土地使用权|棣国用（2006）第06115号|3031|
|||||||金盛海洋|地上附着物|||
|2|浙商银行股份有限公司济南分行|综合授信|4400|2016.8.12|埕口盐化|埕口盐化|土地使用权|棣国用（2005）第05182号|1003|
|||||||金盛海洋|地上附着物|||
|3|平安银行股份有限公司济南分行|综合授信|3000|2014.5.8|埕口盐化|埕口盐化|土地使用权|棣国用（2006）第06117号|1544|
|||||||金盛海洋|地上附着物|||

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关于进行资产评估有关事项的说明
|||||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
|序号|债权人/被担保人|主债权类型|担保金额（万元）|主债权期限|债务人|担保人|担保物|||
||||||||担保物类型|土地使用权证号|面积(亩)|
|4|中国农业银行股份有限公司无棣支行|借款|37000|2016.8.3|埕口盐化|埕口盐化|土地使用权|棣国用（2006）第06119号|5404|
|||||||金盛海洋|地上附着物|||
|||||||埕口盐化|土地使用权|棣国用（2006）第06019号|2656|
|||||||金盛海洋|地上附着物|||
|||||||埕口盐化|土地使用权|棣国用（2010）第10328号|3706|
|||||||金盛海洋|地上附着物|||
|5|平安银行股份有限公司济南分行|综合授信|2000|2014.5.8|埕口盐化|埕口盐化|土地使用权|棣国用（2007）第07225号|976|
|||||||金盛海洋|地上附着物|||
|6|中国工商银行股份有限公司无棣支行|授信|9700|2016.9.20|汇泰化工|埕口盐化|土地使用权|棣国用（2009）第09018号|3631|
|||||||金盛海洋|地上附着物|||
|7|山东无棣农村合作银行|借款|1200|2014.4.15|江南生态酒店|埕口盐化|土地使用权|棣国用（2009）第09032号|705|
|||||||金盛海洋|地上附着物|||
|8|交通银行股份有限公司滨州支行|借款|3000|2014.6.24|埕口盐化|埕口盐化|土地使用权|棣国用（2010）第10330号|3702|
|||||||金盛海洋|地上附着物|||
|9|中国工商银行股份有限公司无棣支行|综合授信|11489|2018.3.15|埕口盐化|埕口盐化|土地使用权|棣国用（2010）第10331号|2971|
|||||||金盛海洋|地上附着物|||
|10|兴业银行股份有限公司滨州分行|借款|6500|2015.12.16|埕口盐化|埕口盐化|土地使用权|棣国用（2011）第11220号|1993|
|||||||金盛海洋|地上附着物|||
|11|恒丰银行股份有限公司滨州分行|综合授信|4500|2015.9.10|埕口盐化|埕口盐化|土地使用权|棣国用（2012）第12279号|2738|
|||||||金盛海洋|地上附着物|||
|12|兴业银行股份有限公司滨州分行|借款|1500|2015.12.16|埕口盐化|埕口盐化|土地使用权|棣国用（2012）第12281号|372|
|||||||金盛海洋|地上附着物|||
|13|上海浦东发展银行股份有限公司济南分行|借款|4500|2016.3.8|埕口盐化|埕口盐化|土地使用权|棣国用（2012）第12287号|2400|
|||||||金盛海洋|地上附着物|||
|14|中国建设银行股份有限公司无棣支行|借款|6600|2015.10.30|埕口盐化|埕口盐化|土地使用权|棣国用（2012）第12288号|3600|
||||||埕口盐化|金盛海洋|地上附着物|||
|15|中国建设银行股份有限公司无棣支行|综合授信|16757|2020.2.20|埕口盐化|埕口盐化|土地使用权|棣国用（2013）第13001号|4541|
|||||||金盛海洋|地上附着物|||
|16|民生金融租赁股份有限公司|融资租赁|3700|2015.8.14|埕口盐化|金盛水产|土地使用权|棣国用（2013）第13313号|5891|
|||||||金盛海洋|地上附着物|||
|17|招商银行股份有限公司济南分行|综合授信|4000|2014.7.8|富施特|汇泰集团|土地使用权|棣国用（2010）第13234号|2605|
|||||||金盛海洋|地上附着物|||
|18|国家开发银行股份有限公司|借款|10000|2018.2.27|龙福环能科技公司|汇泰集团|土地使用权|棣国用（2010）第13235号|3728|
|||||||金盛海洋|地上附着物|||

3、汇泰集团和金盛海洋共同对金盛海洋未来15年的盈利情况进行了预测，具体如下：
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关于进行资产评估有关事项的说明
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|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
|项 目|2013年1-8月实现数|2013年9-12月预测数|2014年度预测数|2015年度预测数|2016-2018年度预测数|2019-2023年度预测数|2024-2027年度预测数|2028年度预测数|
|一、营业收入|8,311.76|4,175.81|27,478.05|28,688.97|29,899.89|29,899.89|29,899.89|23,145.89|
|减：营业成本|5,254.16|2,256.85|14,247.81|14,845.97|15,444.14|15,444.14|15,444.14|11,757.47|
|营业税金及附加|242.19|254.45|1,302.92|1,337.40|1,365.89|1,365.89|1,365.89|943.96|
|销售费用|591.13|45.45|327.48|358.68|377.93|377.93|377.93|251.95|
|管理费用|251.27|564.09|1,941.01|1,944.25|1,947.48|2,047.48|2,157.48|1,512.18|
|财务费用|-0.08||||||||
|二、营业利润|2,007.31|1,054.97|9,658.84|10,202.67|10,764.45|10,664.45|10,554.45|8,680.32|
|三、利润总额|2,296.29|1,054.97|9,658.84|10,202.67|10,764.45|10,664.45|10,554.45|8,680.32|
|减：所得税费用|581.70|263.74|2,414.71|2,550.67|2,691.11|2,666.11|2,638.61|2,170.08|
|四、净利润|1,714.60|791.22|7,244.13|7,652.01|8,073.34|7,998.34|7,915.84|6,510.24|

4、金盛海洋于评估基准日后进行了股权变更，本次股权变更后，金盛海洋股东及持股比例为：汇泰投资集团有限公司持有61.96%股权，山东鲁北企业集团总公司持有30.20%股权，王建忠持有7.84%股权。上述股权变更于2014年2月19日完成工商登记，提请报告使用者关注
五、资产及负债清查情况的说明：
针对本次评估工作，金盛海洋特组织各部门相关人员对企业的各项资产和负债进行了全面的清查和核实。清查工作由财务部负责组织及实施，各部门、科室相关人员配合进行。
纳入评估范围的资产与委托方申报评估的资产范围一致。
六、资料清单
1、与鲁北化工签订的资产评估业务约定书；
2、金盛海洋委估资产清单及相关资料；
3、金盛海洋前三年审计报告、评估基准日会计报表及审计报告；
4、委托方及被评估单位营业执照副本复印件；
5、委托方及被评估单位承诺函；
6、其他相关资料。
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关于进行资产评估有关事项的说明（此页无正文）
委托方单位名称：山东鲁北化工股份有限公司
法定代表人签字：
2014年 月 日
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关于进行资产评估有关事项的说明（此页无正文）
被评估单位名称：山东金盛海洋资源开发有限公司
法定代表人签字：
2014年 月 日
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山东鲁北化工股份有限公司拟收购山东金盛海洋资源开发有限公司100.00%股权项目
资产评估技术说明 资产清查核实情况说明资产清查核实情况说明
根据评估工作计划安排，评估人员对金盛海洋截止2013年8月31日资产负债表中反映的全部资产和负债进行了清查核实，现将清查核实情况说明如下：
一、资产清查核实的内容：
本次评估对委托方及被评估单位撰写的《关于进行资产评估有关事项的说明》中确认的评估范围内的资产及负债进行了抽查、复核。
本次评估范围是金盛海洋截止2013年8月31日经审计后资产负债表中反映的全部资产和负债，即总资产60,021.63万元，总负债 4,637.98万元，净资产 55,383.65万元。其中：流动资产账面值为14,039.08万元；固定资产账面净值为43,103.38万元；在建工程账面值为2,407.79万元；无形资产账面净值为403.70万元；递延所得税资产账面值为67.68万元；
流动负债账面值为4,637.98万元。
二、实物资产的分布情况和特点：
此次委托评估的资产中实物资产包括存货、固定资产、在建工程及土地使用权。
（一）存货
金盛海洋的存货包括原材料、产成品及在用周转材料。
1、原材料主要包括生产设备的零配件及工具等，存放在公司库房内。
2、产成品为公司生产的原盐、溴素、及外购的精制盐，存放于公司成品库房，质量完好，无积压毁损情况，进出库程序规范、记录清晰，均设有专人看管，均可正常对外销售。
3、在用周转材料为在用的办公桌椅、包装物及工具等。
（二）固定资产-房屋建筑物类
房屋建筑物类资产位于山东省滨州市无棣县马山子镇，交通条件良好。
金盛海洋房屋建筑物类资产主要为房屋建筑物、构筑物及管道沟槽，其中：房屋建筑物总建筑面积为19,704.51平方米，主要包括各种厂房车间、仓库库房、锅炉房、配电室、泵房、机房等，建成时间自上世纪 70年代至2000年以后，建筑结构主要包括框架、砖混及砖木结构等，建筑形式为单层和多层建筑；构筑物包括各种水池卤库、桥涵、水坝、水闸、道路、围墙、大棚、料仓、设备基础等，建成时间跨度较大，最早有上世纪 60年代
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山东鲁北化工股份有限公司拟收购山东金盛海洋资源开发有限公司100.00%股权项目
资产评估技术说明 资产清查核实情况说明建成投入使用；管道沟槽包括水沟、水管、渡槽等，建成时间自上世纪70年代至2000年以后。目前，房屋建筑物类资产使用情况正常，日常维护情况一般。
（三）固定资产-机器设备类
此次评估的资产包括机器设备、车辆及电子设备，清单数量共计 7702台套，实有数量 7702台套，其中，机器设备 7393台套，车辆 7辆，电子设备 302台套。购置时间为1984年12月至2013年8月。委估资产分布在金盛海洋各车间及办公室内。
（四）在建工程
委估在建工程包括土建工程及设备安装工程，位于山东省滨州市无棣县，其中：土建工程包括办公楼、宿舍楼、车库的土建工程；设备安装工程包括四氟塔节、脱硫设备等的安装工程。
（五）土地使用权
本次评估的宗地为金盛海洋拥有产权的三宗国有土地，宗地面积分别为15,586平方米、21,537平方米和379,846.7平方米，分别为溴素一厂用地、溴素三厂用地和钾化厂用地，用途均为工业，取得日期为2006年11月，取得方式为出让，准用年限为50年，土地使用权终止日期分别为为2056年1月25日、2055年9月27日和2056年1月15日，截止至本次评估基准日，剩余年期分别为 42.43年、42.10年和42.40年。
委估三宗土地均位于滨州市无棣县马山子镇张东公路以北，所在区域交通条件良好，路网密度较优，公共基础配套设施完善程度一般，整体环境良好，产业集中程度较高。其中的溴素三厂用地和钾化厂用地紧临张东公路，溴素一厂用地距张东公路相对较远。
三、影响资产清查的事项
无。
四、资产清查过程与方法
1．资产清查核实的过程
（1）准备阶段
A：指导被评估单位做好资产清查核实的基础工作，明确委估资产清单和相关表格的填写要求；
B：审核填报的委估资产清单及相关资料，发现错误督促被评估单位改正；
C：制定清查核实计划。
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资产评估技术说明 资产清查核实情况说明（2）现场工作阶段
A：向被评估单位有关人员了解资产管理情况和实物资产技术状况；
B：现场勘察，对委估资产逐项进行清查核实；
C：随时与委托方和被评估单位交流情况。
2．资产清查核实的方法
（1）对于货币资金的清查
对于现金采用盘点并倒推至评估基准日的方法，银行存款采用账面金额与银行存款对账单、银行存款余额调节表相核对的方法。
（2）对于债权债务类资产及负债的清查
采用账账、账表、清单相核对的方法，核实各款项的发生日期、业务内容，抽查相关原始凭证，并对金额较大的款项进行函证，确定债权、债务的存在性以及金额的准确性。
（3）对于存货的清查
采用账账核对、帐表核对、账实核对的方法，在核对无误的基础上，进行实地盘点、勘查。
（4）对于固定资产清查
采用账账核对、帐表核对、账实核对的方法。
房屋建筑物类资产在核实清单及相关产权等原始资料的基础上，对建筑物的建筑面积、数量、核实标定位置、结构形式、装修标准等进行逐项清查，并对重点项目的主要结构，如：基础、柱、墙体、屋面等部位进行重点查勘。设备类资产依据清单，实地核查设备的名称、规格型号、生产厂家以及购置、启用日期，对设备性能、技术状况、保养维修情况等进行重点勘察。
（5）对于其他资产及负债的清查
采用账账、账表、清单相核对的方法，核实各款项的发生日期、业务内容，抽查相关原始凭证，确定其金额的真实性和准确性。
五、清查结论：
企业的清查工作由企业财务部负责组织及实施，各部门、科室相关人员配合进行。评估机构在企业进行全面清查调整的基础上，对于纳入评估范围内的资产和负债进行了清查核实。本次评估是在审计基础上进行的。
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资产评估技术说明 资产清查核实情况说明资产、负债清查结果汇总表
金额单位：人民币万元
|||
|-|-|
|项目|账面价值|
|流动资产|14,039.08|
|非流动资产|45,982.55|
|其中：固定资产|43,103.38|
|在建工程|2,407.79|
|无形资产|403.70|
|递延所得税资产|67.68|
|资产总计|60,021.63|
|流动负债|4,637.98|
|负债合计|4,637.98|
|净资产（所有者权益）|55,383.65|

评估机构在企业清查基础上对相关的资产和负债进行了清查核实，资产和负债已基本满足账账、账表和账实相符的要求。
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资产评估技术说明 流动资产及递延所得税资产评估技术说明流动资产及递延所得税资产评估技术说明
一、流动资产账面情况：
根据委估资产清单，委托评估的流动资产及其他非流动资产账面值情况如下表：
|||
|-|-|
|科目名称|账面价值（元）|
|货币资金|2,283,427.11|
|其中：现金|21,795.69|
|银行存款|2,261,631.42|
|应收票据|28,740,092.93|
|应收账款|31,989,683.61|
|预付账款|373,872.27|
|其他应收款|64,893,757.71|
|存货|12,109,964.77|
|流动资产合计|140,390,798.40|
|递延所得税资产|676,779.36|

二、评估过程：
1、了解委估资产概况；
2、审核相关的账薄、报表；
3、依据清查核实后确认的资产进行评估；
4、对实物性资产进行抽查盘点、核实；
5、分别各类资产的状况，确定评估值。
三、评估方法：
1、货币资金的评估：
货币资金账面值2,283,427.11元。
货币资金为现金和银行存款，现金账面值为 21,795.69元，银行存款账面值为
2,261,631.42元。
现金是指存放在财务部的库存人民币现金。评估中，在核对账账、账表一致的基础上，
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资产评估技术说明 流动资产及递延所得税资产评估技术说明对企业的现金进行了盘点，并倒推至评估基准日，确认账实相符后，以评估基准日的账面价值确定评估值。
现金的评估值为21,795.69元；
银行存款是指企业在农行无棣县支行马山子分理处、中国建设银行股份有限公司滨州北海支行等金融机构的人民币存款。评估中在对企业银行存款账账、账表核对一致的基础上，我们审核了企业提供的银行对账单和银行存款余额调节表，通过向银行询证，对银行未达账项发生的原因、经济内容等进行分析核实，确认无影响净资产的重大因素后，以账面值确定评估值。
银行存款的评估值为2,261,631.42元；
货币资金的评估值为2,283,427.11元。
2、债权性资产的评估：
金盛海洋的债权性资产为应收票据、应收账款、预付账款和其他应收款。
应收票据账面价值28,740,092.93元；
应收账款账面价值32,149,150.07元、坏账准备159,466.46元、账面净值 31,989,683.61元；
预付账款账面价值373,872.27元；
其他应收款账面价值64,898,488.67元、坏账准备4,730.96元、账面净值 64,893,757.71元。
应收票据为河北盛华化工有限公司、德州实华化工有限公司等的银行承兑汇票，及天津渤化盐业经销有限公司、天津渤化盐业经销有限公司等的商业汇票。
应收账款为应收天津渤化盐业经销有限公司、德州实华化工有限公司、寿光岱星化工有限公司等单位的销售款。
预付账款为预付沾化供电公司的电费等；其他应收款主要为应收汇泰投资集团有限公司的股权转让款及个人的借款。
对于应收票据，由于评估基准日票据已兑现，评估中，在核对账账、账表一致的基础上，对兑现情况进行了解核实，确认账实相符后，以评估基准日的账面价值确定评估值。
对于应收账款及其他应收款，评估中在核对账账、账表、清单一致的基础上，对其款项的发生时间、具体内容、形成原因及债务人的情况进行了解分析，并对大额债权及重点关注债权进行了函证，对于能够正常催收，预计能够全额收回的款项，评估中按全部应收款项金额计算确定评估值。
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资产评估技术说明 流动资产及递延所得税资产评估技术说明坏账准备为企业采用备抵法计提的应收账款和其他应收款的坏账准备。在对每笔债权性资产的可收回性进行职业判断后，对坏账准备的评估值确定为零。
对于预付账款，评估中在核对账账、账表、清单一致的基础上，对其款项的发生时间、具体内容、形成原因及债务人的情况进行了解分析，经分析核实后，根据所能收回的相应货物形成资产或权利的价值确定评估值。
应收票据评估值28,740,092.93元；
应收账款评估值31,989,683.61元；
预付账款评估值373,872.27元；
其他应收款评估值64,893,757.71元。
3、存货的评估
存货账面值12,109,964.77元，包括原材料、产成品及在用周转材料，其中：原材料账面值1,649,427.32元，产成品账面值 9,874,959.79元，在用周转材料账面值585,577.66元。
（1）原材料主要包括生产设备的零配件及工具等。存放于公司各库房内，质量完好，无积压毁损情况，且大部分购置时间不长，通过对现实市场价格的了解，市场价格没有发生大的变化，评估以账面值确定评估值。
原材料评估值为1,649,427.32元。
（2）产成品的评估
产成品为公司生产的原盐、溴素、及外购的精制盐，存放于公司成品库房，质量完好，无积压毁损情况，进出库程序规范、记录清晰，均设有专人看管，均可正常对外销售。对于公司生产的原盐及溴素，评估中根据产品实际销售的不含税销售价格，减去销售费用、全部税金和适当的税后净利润计算确定评估单价，再乘以实际数量后确定评估值；对于外购的精制盐，通过对现实市场价格的了解，市场价格没有发生大的变化，评估以账面值确定评估值。
评估中根据产品实际销售的不含税销售价格，减去销售费用、全部税金和适当的税后净利润计算确定评估单价，再乘以实际数量后确定评估值。
评估值=(销售价格-销售税金及附加-销售费用-所得税-适当税后净利润)×实际数量案例：原盐（存货---产成品清查评估明细表第1项）
评估值=不含税售价-全部税金-销售费用-净利润*50%
销售价格(不含税)为 247.86元/吨、成本价66.09元/吨，总数量：119,572.02吨。
具体计算过程如下：
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资产评估技术说明 流动资产及递延所得税资产评估技术说明①销售税金及附加的计算
金盛海洋销售税金及附加以增值税为基数计算，产品使用的增值税税率为17%，原盐增值税税负率根据历史数据测算为54.01%，公司适用的城建税率为5%，教育费附加率为3%，地方教育费附加为2%，水利建设基金为1%；
则：产品营业税金及附加=不含税售价*增值税税率*增值税税负率*（5%+3%+2%+1%）=247.86×17%×54.01%×11%
=2.50(元/吨)
②销售费用
2013年3月金盛海洋完成重组，当期发生的销售费用无法合理分摊至各产品，故原盐销售费用根据金盛海洋历史数据测算，即：销售费用共计2.69元/吨。
③资源税
金盛海洋原盐资源税每吨15元/吨
④利润=不含税售价－销售税金及附加费用－销售费用－资源税－账面成本
=247.86–2.5–2.69–15– 66.09
=161.58(元/吨)
⑤所得税=利润×所得税税率（金盛海洋所得税税率为25%）
=161.58×25%
=40.40（元/吨）
⑥评估单价=不含税售价-销售税金及附加费用-销售费用-所得税-（净利润×50%）=247.86 -2.5– 2.69 -15- 40.40-（121.19×50%）
=126.68(元/吨)
取整为：127.00元/吨
⑦原盐评估值：
=评估单价×实际数量
=127.00×119,572.02吨
= 15,185,646.54(元)
产成品评估值：17,336,741.87元。
（3）在用周转材料的评估
在用周转材料账面价值585,577.66元
在用周转材料为在用的办公桌椅、包装物及工具等。在对账账、账表及清单核对一致
的基础上，对实物进行了抽查、盘点，均可正常使用。
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资产评估技术说明 流动资产及递延所得税资产评估技术说明评估中，对于在用周转材料，评估中经对现实市场价格的了解，根据现行市场销售价格，乘以成新率确定评估单价，再乘以实际数量后确定评估值。
评估值=市场销售价格×实际数量×成新率
案例：
名称：老板椅（在用周转材料评估明细表第156项）
销售价格为1,500.00元/把。
成新率计算：
委估加厚铁皮橱预计可使用年限为 5年，于 2012年 8月投入使用，至评估基准日，已使用1年，剩余使用年限为4年，即：
成新率=剩余可使用年限÷预计可使用年限
=4÷5
=80%（取整）
评估价格=评估单价×数量×成新率
=1500×1×80%
= 1,200.00元
在用周转材料评估值637,940.00元。
4、递延所得税资产的评估：
递延所得税资产账面值676,779.36元。
递延所得税资产包括金盛海洋计提坏账准备产生的暂时性差异，及计提的安全生产费。评估中在核对账账、账表、清单一致的基础上，对该资产形成原因及金额进行了解分析后，以账面值确定评估值。
递延所得税资产评估值676,779.36元。
四、评估结果：
流动资产评估值 146,986,764.28元；
递延所得税资产评估值 676,779.36元。
五、评估增减值原因分析：
1、流动资产评估增值 751.41万元，增值率5.35%。主要是存货-产成品及在用周转材料评估增值，增值原因为产成品评估值包含了部分未来将实现的利润。
2、递延所得税资产评估无增减值变化情况。
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资产评估技术说明 房屋建筑物评估技术说明房屋建筑物评估技术说明
一、账面情况：
根据被评估单位填制的委估资产清单，本次委托评估的房屋建筑物类资产账面原值318,224,227.11元、账面净值224,151,436.19元。
二、委估资产概况：
委估房屋建筑物类资产位于山东省滨州市无棣县马山子镇，交通条件良好。
委估房屋建筑物类资产主要为房屋建筑物、构筑物及管道沟槽，其中：房屋建筑物总建筑面积为 19,704.51平方米，主要包括各种厂房车间、仓库库房、锅炉房、配电室、泵房、机房等，建成时间自上世纪70年代至2000年以后，建筑结构主要包括框架、砖混及砖木结构等，建筑形式为单层和多层建筑；构筑物包括各种水池卤库、桥涵、水坝、水闸、道路、围墙、大棚、料仓、设备基础等，建成时间跨度较大，最早有上世纪 60年代建成投入使用；管道沟槽包括水沟、水管、渡槽等，建成时间自上世纪70年代至2000年以后。
目前，委估房屋建筑物类资产使用情况正常，日常维护情况一般。
三、资产的法律权属核查情况：
委估房屋建筑物中，部分项目已取得房屋所有权证，证中显示房屋所有权人为被评估单位；本次评估中，对于其余尚未取得相关权证的房屋建筑物以及构筑物和管道沟槽等，依据被评估单位提供的相关财务资料、工程施工合同等确认权属。
四、评估程序：
1．核查委估资产清单及相关施工合同等原始资料，做到账、表、物相符、准确。
2．抽查房屋建筑物类资产的建筑面积、数量、核实标定位置、结构形式、装修标准等。对重点项目的主要结构，如：基础、柱、墙体、屋面等部位逐项查勘，并填写―现场调查表‖，同时收集重点项目的竣工图纸和预决算资料。
3．了解三材及主要地材现行价格；了解同类建筑物造价及收费内容；了解附近原地形地貌及地质资料。
4．依据委估资产的结构、标准、工程量在评估基准日时的现行市场价格和取费标准，考虑各项政策性取费标准，计算重置成本。依据建筑物的结构、装修、设施等各部分的勘察记录，综合确定建筑物的成新率，计算确定评估值。
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资产评估技术说明 房屋建筑物评估技术说明5．整理汇总资料，编制资产清查评估明细表；
6．编写房屋建筑物类资产评估技术说明。
五、评估依据：
1．委估资产清单；
2．被评估单位提供的房屋所有权证、相关工程施工合同等；
3．建设部颁布的《建设工程工程量清单计价规范GB50500-2008》；
4．《山东省建筑工程概算定额》（2010）；
5．《山东省安装工程概算定额》（2010）；
6．《山东省市政工程概算定额》（2010）；
7．《山东省建设工程概算费用编制规定》（2010）；
8．所在地区近期工程造价信息；
9．《全国统一建筑安装工程工期定额》；
10．国家及地区规定的建设项目建设前后期费用取费标准；
11．财政部有关资产评估方法及管理的相关规定；
12．相关人员对委估房屋建筑物类资产的介绍；
13．评估人员对委估房屋建筑物类资产的实地勘察、分析记录及拍照；
14．委托方及被评估单位出具的《关于进行资产评估有关事项的说明》。
六、评估方法：
本次采用重置成本法对委估房屋建筑物类资产进行评估。
即：评估值=重置价值×成新率
（一）重置价值的确定
重置价值=工程造价+前期及其他费用+资金成本
其中：前期及其他费用=工程造价×前期及其他费率
资金成本=（工程造价+建设期税费）×1/2×合理建设工期×评估基准日现行固定资产贷款利率
1．工程造价计算：
采用类比法或预决算调整法。
类比法是采用与该建筑物结构特征、装修标准等基本相同的典型工程人工、材料、机械用量，按基准日价格水平求得工程造价。
预决算调整法即以原决算书中的工程量为基础，按现行工程造价水平、费率将其调整
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资产评估技术说明 房屋建筑物评估技术说明为按现行工程预算价格计算的工程造价。
2．建设期税费：
（取费基数为工程造价）
|||||
|-|-|-|-|
|序号|费用项目|标准|取费依据（文号）|
|1|勘察设计费|2%|国家物价局建设部 2002价字10号|
|2|前期工程咨询费|0.3%|计价格[1999]1283 号|
|3|建设单位管理费|1%|财建[2002]394 号|
|4|工程监理费|1.5%|国家发展改革委、建设部发改价格[2007]670号|
|5|环境影响咨询费|0.08%|计价格[2002]125 号|
|6|招标代理服务费|0.05%|计价格[2002]1980号|
|7|城市基础设施配套费|130 元/平方米|滨价费发[2007]55 号|
||合计|4.93%+130 元/平方米||

3．资金成本：
根据中国人民银行2012年7月6日发布的现行固定资产贷款利率为：
6个月内（含6个月）5.6%；
6个月至1年（含1年）6%；
1年至3年（含3年）6.15%；
3年至5年（含5年）6.4%；
5年以上6.55%。
合理建设工期根据《建筑安装工程工期定额》及有关行业文件、规定确定。建设工期以月为单位。假定工程款在建设期内均匀支付。
（二）成新率的确定
采用年限法和打分法相结合综合确定成新率，即对两种方法确定的成新率分别赋予不同的权重，以加权平均值确定综合成新率。
1．年限法
根据房屋建筑物的耐用年限、已使用年限及尚可使用年限计算确定成新率。
成新率=（1-房屋建筑物已使用年限/房屋建筑物耐用年限）×100%
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资产评估技术说明 房屋建筑物评估技术说明2．打分法
首先，将影响房屋建筑物的主要因素按主体结构、装修装饰和设备设施分成三项，根据各项的工程造价占房屋总造价的比重，确定计算成新率时的权重。
参照建设部《房屋新旧程度鉴定标准》，根据对房屋整体及各部分进行现场勘察中发现的实际情况，评估出各项相对于完好状态的分值，再进行加权平均，计算成新率。
成新率=主体结构部分合计得分×主体结构权重+装修装饰部分合计得分×装修装饰权重+设备设施部分合计得分×设备设施权重
七、案例分析：
案例：钾化厂主厂房（房屋建筑物清查评估明细表中第16项）
（一）概况
建筑面积 6,191.24平方米，2011年 12月建成投入使用，框架结构，建筑形式为多层工业厂房，钢筋砼柱、梁、板，砼地面，塑钢窗，上下水、电气、通风采暖等设施安装齐全。
经评估及专业人员勘察：
1．结构部分：地基基础有足够承载能力，无不均匀沉降，承重构件良好，屋面良好；
2．装修部分：内外墙现状一般，门窗使用基本正常；
3．配套设施：电气照明、上下水及采暖等设施等使用情况较好，运转正常。
（二）评估计算过程：
1．直接费计算：按竣工图纸、地区现行预算定额及费用定额进行计算。
2．土建工程造价（包含简单装修）：
||||||
|-|-|-|-|-|
|序号|项目名称|计算公式|费率%|金额（元）|
|一|直接费|||8,748,997|
|(一)|直接工程费|按定额计算||8,404,416|
|(二)|措施项目费|(一)×费率|4.1|344,581|
|二|企业管理费|一×费率|8.4|734,916|
|三|利润|一×利润率|6.6|577,434|
|四|规费|[一+二+三]×费率|4.6|462,822|
|五|税金|[一+二+三+四]×费率|3.44|362,031|
|六|工程造价|一+二+三+四+五||10,886,200|

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资产评估技术说明 房屋建筑物评估技术说明3．安装工程：
||||||
|-|-|-|-|-|
|序号|项目名称|计算公式|费率%|金额（元）|
|一|安装工程直接费|按定额计算||1,421,569|
|二|其中：人工费|按定额计算||299,768|
|三|措施费|二×费率|43.6|130,699|
|四|企业管理费|二×费率|56.7|169,968|
|五|利润|二×利润率|31.5|94,427|
|六|规费|[一+三+四+五]×费率|4.6|83,566|
|七|税金|[一+三+四+五+六]×费率|3.44|65,368|
|八|工程造价|一+三+四+五+六+七||1,965,597|

4．工程造价=土建工程造价+安装工程造价
=10,886,200+1,965,597
=12,851,797（元）
5．前期费用=12,851,797×4.93%+130×6,191.24
=1,438,455（元）[取整]
6．资金成本=（12,851,797+1,438,455）×1/2×11×6%[合理建设工期确定为11个月]=392,982（元）[取整]
7．重置价值=工程造价+前期费用+资金成本
=12,851,797+1,438,455+392,982
=14,683,200（元）[取整]
8．确定成新率：
（1）年限法
该建筑物耐用年限为50年，已使用1.67年，尚可使用年限为 48.33年。
成新率=尚可使用年限/耐用年限×100%
=48.33/50×100%
=97%[取整]
（2）打分法
根据房屋总造价中主体结构、装修装饰及设备设施的造价各占的比重，确定各项的权
重，其中：主体结构权重为82%、装修装饰权重为3%、设备设施权重为15%。
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资产评估技术说明 房屋建筑物评估技术说明
|||||
|-|-|-|-|
|项目||分值|打分|
|结构部分82%|基础|25|25|
||承重结构|25|25|
||非承重墙|15|15|
||屋面|20|19|
||地面|15|14|
||小计|100|98|
|装修部分3%|门 窗|27|22|
||外 粉 饰|25|22|
||内 粉 饰|25|22|
||顶 棚|23|20|
||小计|100|86|
|设施部分15%|电 气|35|31|
||上 下 水 及 消防|35|31|
||采 暖 通风|30|27|
||小计|100|89|

成新率=98%×82%+86%×3%+89%×15%
=96%[取整]
（3）确定综合成新率
综合成新率采用上述两种方法计算结果的加权平均值，其中：年限法成新率权重取40%，打分法成新率权重取60%。
综合成新率=97%×40%+96%×60%
=96%[取整]
9．评估值：
评估值=重置价值×成新率
=14,683,200×96%
=14,095,872（元）[取整]
案例二：主公路（构筑物清查评估明细表中第 120项）
（一）概况
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资产评估技术说明 房屋建筑物评估技术说明该公路总面积34,664平方米，2011年12月建成投入使用，为砼路面，现状情况良好，使用正常。
（二）评估计算过程：
1．直接费计算：按竣工图纸、地区现行预算定额及费用定额进行计算。
2．工程造价：
||||||
|-|-|-|-|-|
|序号|项目名称|计算公式|费率%|金额（元）|
|一|工程直接费|按定额计算||6,645,427|
|二|其中：人工费和机械费|按定额计算||936,309|
|三|措施费|二×费率|13.49|126,308|
|四|企业管理费|二×费率|15.82|148,124|
|五|利润|二×利润率|8.92|83,519|
|六|规费|[一+三+四+五]×费率|3.6|252,122|
|七|税金|[一+三+四+五+六]×费率|3.44|249,589|
|八|工程造价|一+三+四+五+六+七||7,505,089|

3．前期费用=7,505,089×4.93%
=370,001（元）[取整]
4．资金成本=（7,505,089+370,001）×1/2×4×5.6%[合理建设工期确定为4个月]=73,501（元）[取整]
5．重置价值=工程造价+前期费用+资金成本
=7,505,089+370,001+73,501
=7,948,600（元）[取整]
6．确定成新率：
评估中采用年限法计算确定成新率，该公路耐用年限为 30年，已使用 1.75年，尚可使用年限为28.25年。则：
成新率=尚可使用年限/耐用年限×100%
=28.25/30×100%
=94%[取整]
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资产评估技术说明 房屋建筑物评估技术说明7．评估值：
评估值=重置价值×成新率
=7,948,600×94%
=7,471,684（元）[取整]
八、评估结果：
委估房屋建筑物类资产总评估值：368,123,463.00元
其中：房屋建筑物 25,234,369.00元
构筑物 334,168,238.00元
管道沟槽 8,720,856.00元
九、评估增减值分析：
委估房屋建筑物类资产评估增值 14,397.20万元，增值率64.23%，增值的主要原因为：1．部分项目账面净值为零，但目前仍在正常使用中，评估中确定了评估价值，形成评估增值。
2．部分项目于70、80年代建成使用，时间较长，目前的建筑材料价格水平及人工成本较之建成时期已大幅提高，因此重置价值增加，形成评估增值。
3．被评估单位财务上对委估房屋建筑物类资产的计提折旧年限短于其耐用年限，部分项目计提折旧高于其实际有形损耗，导致账面净值较低，而评估中根据耐用年限计算确定成新率，故形成评估增值。
十、特别事项说明：
委估房屋建筑物中，评估基准日均未取得房屋所有权证。截止至报告日，评估明细表中第9-16项已取得房屋所有权证。对于尚未取得房屋所有权证的房屋建筑物，其建筑面积是在金盛海洋申报数据的基础上经评估人员核实相关资料和现场勘察确定的，若该面积与实际办理产权证时的测绘面积存在差异，将影响评估结果。本次评估未考虑取得相关权证需发生的费用对于评估对象价值的影响。
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资产评估技术说明 机器设备评估技术说明机器设备评估技术说明
一、委估机器设备账面情况
山东金盛海洋公司填制的委估资产清单中包括的全部设备，设备账面原值 252,333,111.86元，账面净值 206,882,355.13元。其中：机器设备账面原值 249,431,460.26元，账面净值 204,714,748.14元；车辆账面原值 671,082.44元，账面净值 606,725.42元；
电子设备账面原值2,230,569.16元，账面净值1,560,881.57元。
二、委估机器设备概况
此次评估的资产包括机器设备、车辆及电子设备，清单数量共计 7702台套，实有数量7702台套，其中，机器设备7393台套，车辆7辆，电子设备302台套。购置时间为 1984年12月至2013年8月。委估资产分布在金盛海洋开发公司的各车间及办公室内。
1、机器设备：主要分布在钾肥化工厂、金盛化工厂、埕口盐化公司、热力厂、供电管理处等。钾肥化工厂设备主要包括1效/2效/3效除沫装置（含除沫、喷淋装置）、排盐泵、洗液泵、包装机、沉降器、振动筛、斗提机、配料泵、付生卤预热器、负压降温器、高温盐浆泵、钾 III效加热室、钾 III效蒸发罐、钾 I效蒸发罐、钾 I效加热室、结晶冷却液泵、结晶器搅拌装置、硫酸钾浆料泵、氯化钾结晶器搅拌装置、造片机、镁加热室、镁乳储桶、镁蒸发罐、喷射式混合冷凝器、闪蒸干燥机、水环蒸汽喷射泵、循环泵(316L)、盐I效/II效/III效/IV效蒸发罐加热室及蒸发罐、液下渣浆泵、真空制盐干燥系统、真空转鼓压滤机、制盐板式换热器、板框压滤机、浓缩机、Φ6m沉降器浓缩机等。金盛化工厂设备主要包括吸收塔、吹溴塔、锅炉、氟合金泵、风机、氯气汽化器、储罐等。埕口盐化公司设备主要包括轴流泵、水力收盐机组、潜卤泵、塘三零收盐机、划碴机、塑苫、滚筒及卷扬机、启动柜、变压器、拖拉机、压池机、电容柜、出线配电柜、电磁流量计等。热力厂设备主要包括电除尘、锅炉、球磨机、风机、发电机、变压器、配电柜、机力水塔、冷却器、汽轮机、锅炉补给水处理系统经、双级推料离心机、双螺杆空压机、小油枪点火设备等。供电管理处设备主要包括低压线路、溴素外电线路、变压器、配电柜、10KV北高线路、10KV东高线路、电容补偿柜等。现场勘察及企业有关技术人员介绍，上述设备中，有部分设备购置及使用时间较长，技术状况较差，还有事故刷灌水泵等4台套设备无实物，其余设备尚在使用中。
2、车辆：主要是客货车。经现场勘察及企业有关技术人员介绍，上述车辆技术状况
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资产评估技术说明 机器设备评估技术说明尚好，均在使用中。
3、电子设备：主要包括电脑、打印机、复印机、空调、一体机、电视、报警器等。
经现场勘察及企业有关技术人员介绍，上述电子设备有少部分购置及使用时间较长，但维护保养较好，均在正常使用中。
三、评估过程
（一）资产的清查与核实
1．首先与资产占有方设备主管人员座谈，了解委估设备的总体概况，包括设备类别、生产能力，以及设备的运行状况，使用维护保养状况，作业制度等。
2．依据设备清单在现场进行核对设备名称、规格型号、主要性能指标、制造厂家、存放地点、数量及现状；并查阅有关运行记录，技术档案等资料。
（二）评定估算
1．在完成资产评估明细表的现场核实工作后，评估人员依据所掌握的资料，首先分析确定各类型设备的经济寿命年限，统一成新率的测算方法；
2．查阅近期各种有关设备的市场价格信息资料，开展市场询价工作；
3．随后组织评估人员对设备重置价值的估算内容及方法进行讨论、分类，确定评估操作方案。
4．依据操作方案确定的重置价值构成的内容及成新率的确定原则，进行评定估算。
四、评估依据
1.机械工业出版社出版的《2009机电产品报价手册》；
2.北京科学技术出版社出版的《资产评估常用数据与参数手册》；
3．评估人员收集的当前市场价格信息资料；
4．金盛海洋提供的设备清单及购置合同等资料；
5．评估人员现场勘察结果；
6．金盛海洋提供的《关于进行资产评估有关事项的说明》。
五、评估方法
根据本次评估目的，结合委估设备的状况，本次资产评估采用重置成本法：即评估值=重置价值×成新率
1．重置价值的确定
因本次委估的较大化工设备,一般从购置到安装调试完毕，所需时间约在12个月左右，故本次评估中除考虑设备的购置成本、运杂费、安装调试费外，还适当考虑建设期间管理
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资产评估技术说明 机器设备评估技术说明费及资金成本。另外，整体项目还适当考虑设计费。按税法规定企业享受17%增值税进项税抵扣。
计算公式如下：
重置价值＝购置成本÷（1+17%）＋运杂费＋安装调试费+设计费+建设期间管理费＋资金成本
对于小型设备，因从购入到使用所需时间较短，故本次评估中不考虑资金成本及建设期间管理费等费用。
（1）设备购置成本的确定
根据相同或相近规格型号的设备的现行市场价格，确定委估设备的购置成本。
（2）运杂费：设备的运杂费根据设备类别、产地和购置地点等因素，并考虑运输费、吊装费、保管费及保险费等费用综合确定运杂费，其中对于小型设备的运杂费不在另行计算（以购置成本为基数100%计算）。
（3）安装调试费：设备的安装调试费根据国家有关规定及设备类型分别确定，对于大型设备考虑合理的基础工程费。其中对于无需特殊安装的设备，其安装调试费等不再另行计算（以购置成本为基数100%计算）。
（4）设计费：一般依据市场情况考虑设计费，取设备的购置成本、运杂费、安装调试费三项之和的1％计算。
（5）建设期间管理费：一般依据市场情况，考虑建设单位管理费，取设备的购置成本、运杂费、安装调试费三项之和的1.5％计算。
（6）资金成本：依据合理的定货至设备到货并投入运行的周期及中国人民银行基准日时发布的贷款利率确定。其中：合理周期取 12个月，年贷款利率取6.0％，假定资金均匀投入，计算公式为：
资金成本＝(购置成本＋运杂费＋安装调试费)×6.0％÷12×12÷2。
对于待报废的设备，评估中按可变现净值确定评估值，可变现净值接近零值的，评估值按零值考虑。
对于行驶车辆的评估,按相同的车辆的现行市场价格，确定委估车辆的购置成本，再考虑车辆购置税及牌照费等费用确定车辆重置价值。
2．成新率的确定：
（1）对于设备，根据现场勘察结果及企业有关专业技术人员对设备当前技术状态的介绍，结合设备的生产厂家、使用寿命、利用率、工作环境及维护保养等因素，分别采用
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资产评估技术说明 机器设备评估技术说明年限法和分部件打分法综合确定成新率。计算公式如下：
综合成新率＝年限法计算的成新率×0.4＋分部件打分法计算的成新率×0.6。
（2）对于行驶车辆，根据现场勘察结果及企业有关专业技术人员对车辆当前技术状态的介绍，结合不同车辆的使用寿命、已行驶公里数及维修保养等因素，分别采用年限法、行驶公里数法综合确定成新率。计算公式如下：
综合成新率=年限法计算的成新率×0.6+工作量法计算的成新率×0.4。
案例一:
#1锅炉(机器设备清查评估明细表序号第 823项)1台。该设备安装在锅炉车间内。
规格型号：NG75/5.3/485-M
性能参数：75吨蒸汽/小时，压力5.3MPA
生产厂家：杭州锅炉厂
启用时间：2011年12月
该设备主要包括炉膛部分、水冷壁部分、炉体部分、控制部分等部分组成，勘察日在用。
1.重置价值的确定
重置价值＝购置成本÷（1+17%）＋运杂费＋安装调试费+设计费+建设期间管理费＋资金成本
(1)购置成本：
通过向市场询价，该类型的锅炉（含筑炉材料）单台市场购置价约为：4,800,000.00元；
(2)运杂费：取运杂费率为6%(以购置成本价为基数100%计算)，则运杂费=4,800,000.00×6%=288,000.00元；
(3)安装调试费：取安装费率取为25%(以购置成本价为基数100%计算)，则安装费=4,800,000.00元×25%=1,200,000.00元；
(4)设计费：一般依据市场情况考虑设计费，取设备的购置成本、运杂费、安装调试费三项之和的1％计算，则设计费=62,880.00元；
(5)建设期间管理费：取设备的购置成本、运杂费、安装调试费三项之和的1.5％计算。
建设期间管理费=94,320.00元；
(6)资金成本：合理周期取12个月，年贷款利率取6.0％，假定资金均匀投入，计算公式为：资金成本＝(购置成本＋运杂费＋安装调试费)×6.0％÷12×12÷2=188,640.00元。
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资产评估技术说明 机器设备评估技术说明重置价值＝5,936,404.00（元）(取整)
2.成新率的确定：
(1)年限法计算的成新率
该套设备 2011年 12月投入使用，综合使用寿命 18年,至评估基准日 2013年 8月31日,该设备已使用约1.67年,尚可使用16.33年,计算成新率为16.33÷18=90%(取整)。
(2)分部件打分法计算的成新率
经现场勘察，该设备正常使用，技术状况观察如下表：
技术状况观察表
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|序号|部位|技术状况|权重分值率%|现场评分|鉴定分值率%|
|1|炉膛部分|工作正常|30|80|24|
|2|水冷壁部分|工作正常|20|80|16|
|3|炉体部分|工作正常|40|80|32|
|4|控制部分|工作正常|10|80|8|
|合计|||100||80|

则：打分法确定的成新率为80%
（3）综合成新率
成新率的测算主要考虑该设备的实际使用状况，故以分部件打分法占较大权重（取0.6），年限法占较小权重(取0.4)。
综合成新率＝年限法计算的成新率×0.4＋分部件打分法计算的成新率×0.6
=90%×0.4+80%×0.6
=84%(取整)
3.评估值
评估值=重置价值×成新率=5,936,404.00元×84%=4,986,579.00元(取整)
案例二：
板框压滤机(机器设备清查评估明细表序号第 1499项)1套。该设备安装在硫酸钾车间车间内。
规格型号：XMAZ80/800-UK
生产厂家：景津压滤机集团有限公司
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资产评估技术说明 机器设备评估技术说明启用时间：2012年1月
该设备主要包括机体部分、动力部分、滤芯部分、控制部分、附件部分等部分组成，勘察日在用。
1.重置价值的确定
重置价值＝购置成本÷（1+17%）＋运杂费＋安装调试费+设计费+建设期间管理费＋资金成本
(1)购置成本：
通过向市场询价，该类型的板框压滤机市场售价约72,800.00元。则购置成本=72,800.00元
(2)运杂费：取运杂费率为4%(以购置成本价为基数100%计算)，则运杂费= 72,800.00×4%=2,912.00元
(3)安装调试费：取安装费率取为5%(以购置成本价为基数100%计算)，则安装费=72,800.00元×5%=3,640.00元；
(4)设计费：一般依据市场情况考虑设计费，取设备的购置成本、运杂费、安装调试费三项之和的1％计算，则设计费=793.520元；
(5)建设期间管理费：取设备的购置成本、运杂费、安装调试费三项之和的1.5％计算。
建设期间管理费=1,190.28元；
(6)资金成本：合理周期取6个月，年贷款利率取5.60％，假定资金均匀投入，计算公式为：资金成本＝(购置成本＋运杂费＋安装调试费)×5.6％÷12×6÷2=1,110.93元。。
重置价值＝71,868.00（元）(取整)
2.成新率的确定：
(1)年限法计算的成新率
该套设备2012年1月投入使用，综合使用寿命15年,至评估基准日2013年8月31日,该设备已使用约1.58年,尚可使用13.42年,计算成新率为13.42÷18=89%(取整)。
(2)分部件打分法计算的成新率
经现场勘察，该设备正常使用，技术状况观察如下表：
技术状况观察表
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|序号|部位|技术状况|权重分值率%|现场评分|鉴定分值率%|
|1|机体部分|工作正常|25|90|22.5|

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资产评估技术说明 机器设备评估技术说明
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|2|动力部分|工作正常|20|90|18|
|2|滤芯部分|工作正常|20|80|16|
|3|控制部分|工作正常|15|80|12|
|4|附件部分|工作正常|20|80|16|
|合计|||100||84.5|

则：打分法确定的成新率为84.5%
（3）综合成新率
成新率的测算主要考虑该设备的实际使用状况，故以分部件打分法占较大权重（取0.6），年限法占较小权重(取0.4)。
综合成新率＝年限法计算的成新率×0.4＋分部件打分法计算的成新率×0.6
=89%×0.4+84.5%×0.6
=86%(取整)
3．评估值
评估值=重置价值×成新率=71,868.00元×86%=61,806.00元(取整)
案例三：
车辆名称：客货车(车辆清查评估明细表序号第1项)，该车为客货两用车，核定载客 2人，目前在正常使用中。
规格型号：福田BJ1027V2MA5-S
车牌号:鲁MQ1550
生产厂家：北汽福田汽车股份有限公司
购置时间：2010年9月
启用时间：2010年9月
1．重置价值的确定
经向汽车销售市场询价，该车购置成本约为60,000.00元
牌照费：500.00元
车辆购置税：60,000.00元÷1.17×10%=5,128.21元
则重置价值=购置成本+牌照费+车辆购置税
=60,000.00元+500.00元+5,128.21元
=65,628.00元
2.成新率的确定
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资产评估技术说明 机器设备评估技术说明(1)年限法计算的成新率
该车2010年9月投入使用，综合经济使用寿命8年,至评估基准日2013年8月31日，该车已运行约2.93年，尚可使用5.07年,计算成新率为5.03÷8=63.4%。
(2)按工作量法计算的成新率
货车行驶经济公里总数约为 35万公里，至评估基准日该车已行驶 8.7万公里,按工作量法计算的成新率:
(35-7)÷35×100%=75.1%
（3）综合成新率
成新率的测算主要考虑该车辆的使用年限，故以年限法计算的成新率占较大权重（取0.6），工作量法计算的成新率占较小权重(取0.4)。
综合成新率=年限法计算的成新率×0.6+工作量法计算的成新率×0.4
=63.4%×0.6+75.1%×0.4=68%(取整)
3．评估值
评估值=重置价值×综合成新率
=65,628.00×68%
=44,627.00(元)（取整）
六、评估结果
设备总评估值： 182,804,966.00元
其中： 机器设备评估值: 180,979,382.00元
车辆评估值: 590,287.00元
电子设备评估值: 1,235,297.00元
七、评估增减值原因分析
从资产评估汇总表中可以看出：
固定资产中机器设备评估减值2,407.74万元，减值率11.64%。减值原因是：
（1）委估机器设备中有部分设备账面净值较高，因而导致评估减值；
（2）部分委估机器设备使用时间较长，在海边受腐蚀较重，技术状况较差评估中考虑成新率较低，因而导致评估减值。
八、特殊事项说明
受客观条件限制，评估中未对委估设备进行技术检测。
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资产评估技术说明 在建工程评估技术说明在建工程评估技术说明
一、在建工程账面情况
金盛海洋在建工程账面值24,077,896.83元，包括土建工程及设备安装工程。
二、在建工程概况
在建工程包括土建工程及设备安装工程，其中：土建工程包括办公楼、宿舍楼、车库等的土建工程；设备安装工程包括四氟塔节、脱硫设备、氯化镁包装机等设备的安装工程。
目前以上工程尚未完工投入使用。
三、评估过程
1、了解委估资产概况；
2、审核相关的合同、账薄、报表及付款凭证；
3、根据实际情况选择适当的评估方法进行评估；
4、计算确定评估值。
四、评估方法
评估中对在建工程的购置情况及账面价值的构成情况进行了审核，其账面价值为已支付的部分工程款，账面价值归集合理，且其价值没有发生大的变化，故评估中以账面反映的实际支出确定评估值。
五、评估结果
在建工程评估值24,077,896.83元。
六、评估增减值原因分析
评估无增减值。
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资产评估技术说明 无形资产-土地使用权评估技术说明无形资产评估技术说明
一、土地使用权账面情况：
根据被评估单位填列的委估资产清单，委估土地使用权账面值 4,037,049.17元。
二、评估依据：
1．委估资产清单；
2．国有土地使用证（棣国用[2013]第13061、13062、13318号）；
3．《中华人民共和国土地管理法》；
4．《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》；
5．《城镇土地估价规程(试行)》；
6．本公司评估人员所掌握的滨州市无棣县国有土地使用权出让交易信息资料；
7．本公司评估人员所掌握的滨州市无棣县征地成本及相关税费标准；
8．评估人员实地勘察、记录；
9．委托方及被评估单位出具的《关于进行资产评估有关事项的说明》。
三、评估程序：
本次评估中，评估人员首先在核对账表、清单一致的基础上，向相关各方了解宗地情况，对宗地进行现场勘察、实地观测、分析及核实被评估单位所提供资料，搜集宗地所在区域基准地价、征地成本、市场交易情况及相关税费标准等资料，在此基础上进行地价测算；根据《城镇土地估价规程》的有关要求和规定，编制土地评估技术说明；征求意见，修改出定稿，向委托方提交报告书。
四、资产的法律权属核查情况：
委估宗地的土地所有权属于国家，被评估单位以出让方式取得委估各宗土地的土地使用权，并已取得国有土地使用证（棣国用[2013]第13061、13062、13318号），证中显示土地使用权人为山东金盛海洋资源开发有限公司，即被评估单位。
五、委估土地概况及影响地价因素分析：
（一）土地概况及个别因素分析：
1．土地登记状况
本次评估的宗地为被评估单位拥有产权的三宗国有土地，宗地面积分别为15,586平方米、21,537平方米和 379,846.7平方米，分别为溴素一厂用地、溴素三厂用地和钾化厂用
地，用途均为工业，取得日期为 2006年 11月，取得方式为出让，准用年限为 50年，土
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资产评估技术说明 无形资产-土地使用权评估技术说明地使用权终止日期分别为为 2056年 1月 25日、2055年 9月 27日和 2056年 1月 15日，截止至本次评估基准日，剩余年期分别为 42.43年、42.10年和42.40年。
2．建筑物和地上附着物
委估三宗土地地上物主要包括各类厂房车间、仓库库房、锅炉房、配电室等，建筑结构主要包括框架、砖混、砖木结构等，建成时间基本为 2000年以后，其中钾化厂的建筑物为2011年12月建成，相对较新。地上物除房屋建筑物外还包括构筑物和管道沟槽等，如水池、卤库、桥涵、道路、围墙、设备基础、水沟、水管、渡槽等。
三宗土地上的房屋目前均未取得房屋所有权证。
3．委估宗地的地理位置、利用现状及基础设施完善程度
委估三宗土地均位于滨州市无棣县马山子镇张东公路以北，所在区域交通条件良好，路网密度较优，公共基础配套设施完善程度一般，整体环境良好，产业集中程度较高。其中的溴素三厂用地和钾化厂用地紧临张东公路，溴素一厂用地距张东公路相对较远。
委估三宗土地的形状均较为规则，地形坡度较小，地质、水文条件良好，地基承载力能满足正常的工业建筑用地要求。
委估三宗土地所在区域内基础设施开发程度一般，宗地红线外开发程度为―五通‖（通上水、通下水、通电、通信、通路）。
（二）影响地价因素分析
1．一般因素
（1）地理位置
滨州市位于黄河下游、鲁北平原，地处黄河三角洲尾闾，北临渤海，东与东营市相接，南和淄博市毗邻，西同德州市和济南市搭界，是山东的北大门，面积 9,453平方公里，人口379万。
（2）行政区划
滨州市现辖滨城区、惠民县、阳信县、无棣县、沾化县、博兴县、邹平县六县一区和滨州经济开发区、滨州北海经济开发区以及滨州高新技术产业开发区。
（3）基础设施建设
基础设施建设全面推进，城市化进程进一步加快。滨州是首批国家级卫生城市。滨州经济开发区建设步入快车道，部分进区项目已投产达产，道路、广场、绿地等公用设施逐步配套完善。―四环五海‖工程（即：环城公路、环城水系、环城绿化带、环城风景区和东、西、南、北、中五座平原水库），集园林与湖水于一色，融产业、生态、文化为一体，规
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资产评估技术说明 无形资产-土地使用权评估技术说明划设计达到国内、国际先进水平。新建铁路 61公里、一级公路151公里、农村公路 5,090公里，完成重大交通工程 16项。疏港公路、滨德高速主体全线贯通。大济路、庆淄路完成改造提升。滨港铁路一期运营良好、二期成功奠基，德大铁路（滨州段）工程全面铺开。
滨州港上升为区域性重要港口，2个 3万吨级码头及附属工程达到靠泊条件，初步形成了陆海相连的交通运输体系。
（4）经济发展状况
2011年，滨州全市完成地区生产总值 1,817.6亿元，增长13%；地方财政收入 130.76亿元，增长21.8%；规模以上固定资产投资 1,010.7亿元，年均增长20.3%。经济实现平稳较快增长，产业结构进一步优化。第一产业实现增加值135.93亿元，增长5.5%；第二产业实现增加值788.70亿元，增长12.7%；第三产业实现增加值426.27亿元，增长17.4%。
三次产业结构调整为9.8:53.5:36.7。人均生产总值达到36,568元，增长12.9%。
民营经济实力稳步提升，实现增加值 852.40亿元，增长15.0%，占GDP的63.1%。税收贡献明显增加，民营经济实交税金89.92亿元，比上年增收7.15亿元，增长8.9%，占全部税收的68.2%。
2．区域因素
委估宗地位于滨州市无棣县马山子镇。
马山子镇位于无棣县东北部，渤海湾西南岸，滨州港经济开发区中心地带。全镇面积677.26平方公里，耕地3.4万亩，辖4个办事处，22个行政村，2.38万人。马山子镇是全县唯一一处由省政府命名的中心镇，也是―海上无棣‖和全县打造―中国海盐（盐化工）基地‖的前沿阵地。
马山子镇内有鲁北企业集团总公司、山东埕口盐化集团总公司、县海化公司、生物工程公司等大中型国有企业，有滨州港、东风港两个 3,000吨级港口和岔尖、沙头等 4个渔业码头，镇政府驻地水陆交通便利，是沟通内陆和沿海各港口、码头的枢纽，是全县沿海重要的对外窗口之一。
马山子镇是全县面积最大的乡镇，具有明显的区位优势和丰富的沿海资源，全镇有长达70千米的海岸线，60余万亩的浅海渔场和20余万亩的沿海滩涂。盛产对虾、青虾、琵琶虾、梭子蟹、鲈鱼梭鱼、文蛤、牡蛎、沙蚕等数十种―名、稀、特‖海产品。马山子镇依托当地资源优势，大力发展以鱼粉加工、丰年虫卵加工、鱼油精炼提纯、不锈钢加工、海水养殖等主导产业，走特色、区域经济发展之路，取得了显著成效。
马山子镇是北海新区建设的主战场、最前沿，该镇沿海岸带有大小贝砂岛 50多个，
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资产评估技术说明 无形资产-土地使用权评估技术说明岛屿总面积 3.6万亩，多为黄河古三角洲海蚀残留块体或贝砂堤，是中国惟一的特殊地貌类型，视野开阔，风景优美，并且有大量野生动物资源。位于其中的滨海湿地，是我国目前面积最大、最完整、最年轻的湿地生态系统。
北海新区开发给这个偏远的海边小镇带来了新的机遇和活力，马山子镇已经初步形成了以原盐生产及盐化工、造船、生态能源为支柱的工业体系。
六、评估方法和步骤：
根据惯例，宗地地价评估应采用两种或两种以上的评估方法进行评估，再将以各种评估方法计算的评估结果进行算术或加权平均，确定最终地价。
本次评估采用市场比较法、成本逼近法进行评估，选择评估方法的依据如下：（一）市场比较法
宗地所在区域国有土地使用权出让挂牌交易的情况较多，且交易信息可以查询掌握，因此可以采用市场比较法。
（二）成本逼近法
宗地所在区域的征地资料充分，基本上已形成了较为一致的征地取得费用标准；征地中各项税费名目明确，征收标准清楚，因此可以采用成本逼近法。
具体步骤如下：
1．收集整理该宗土地所在区域相关的地价资料；
2．确定地价测算所需的各种参数；
3．运用市场比较法和成本逼近法测算得到委估宗地的地价；
4．确定最终评估结果，撰写评估报告。
七、评估测算过程：
※下面以委估宗地中的钾化厂用地为例，说明具体测算过程：
（一）市场比较法
市场比较法是指在一定市场条件下，选择条件和使用价值相同或相似的若干土地交易实例，对其实际交易价格从交易情况、交易日期、区域因素、个别因素等各方面与委估宗地具体条件相比较进行修正，从而确定委估宗地地价的评估方法。计算公式为：
委估宗地比准地价=交易地价×交易情况修正系数×交易日期修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数
1．比较实例选择
针对委估宗地的用途、交易类型、区域特征和交通、基础设施等具体条件，选择三个
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资产评估技术说明 无形资产-土地使用权评估技术说明市场交易实例进行比较参照。
实例一：位于无棣县新海路以东、正海路以南。挂牌日期为 2013年 6月。宗地面积15,699平方米，规划容积率＜1，基础设施条件为宗地外―五通‖（通上水、通下水、通路、通电、通信）和宗地内场地平整，交通条件良好，临路条件较好，宗地内环境状况不佳，现状及可利用程度较高，宗地剩余可使用年限为50年。挂牌价格为124元/平方米。
实例二：位于无棣县东环路以西、鑫苑路以南。成交日期为 2013年 3月。宗地面积66,074平方米，规划容积率＜1，基础设施条件为宗地外―五通‖（通上水、通下水、通路、通电、通信）和宗地内场地平整，交通条件良好，临路条件较好，宗地内环境状况较好，现状及可利用程度高，宗地剩余可使用年限为 50年。成交价格为152元/平方米。
实例三：位于无棣县 205国道以南、冯铺社区以西。成交日期为 2013年 3月。宗地面积 13,724平方米，规划容积率＜1，基础设施条件为宗地外―五通‖（通上水、通下水、通路、通电、通信）和宗地内场地平整，交通条件良好，临路条件较好，宗地内环境状况不佳，现状及可利用程度较高，宗地剩余可使用年限为50年。成交价格为125元/平方米。
2．因素选择与因素条件说明
根据所选三个实例宗地的各种地价影响因素具体条件，编制因素条件说明表，如下表所示：
因素条件说明表
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|比较因素||评估对象|实例1|实例2|实例3|
|地价水平（元/平方米）||-----|124|152|125|
|区域位置||张东公路以北|新海路以东、正海路以南|东环路以西、鑫苑路以南|205国道以南、冯铺社区以西|
|交易期日||2013年8月31日|2013年6月|2013年3月|2013年3月|
|交易情况||正常|挂牌价|正常|正常|
|用途||工业|工业|工业|工业|
|区域因素|产业集聚程度|较大|较大|较大|一般|
||交通便捷度|交通条件良好|交通条件良好|交通条件良好|交通条件良好|
||临路状况|临路状况较好|临路状况较好|临路状况较好|临路状况较好|
||宗地现状及可利用程度|较高|较高|高|较高|
||基础设施条件|红线外―五通‖|红线外―五通‖|红线外―五通‖|红线外―五通‖|
||环境状况|一般|不佳|较好|不佳|
|个别因素|规划容积率|＜1|＜1|＜1|＜1|
||使用年限|42.40年|50年|50年|50年|
||宗地面积|379,846.7平方米|15,699平方米|66,074平方米|13,724平方米|

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资产评估技术说明 无形资产-土地使用权评估技术说明3．编制比较因素条件指数表
对委估宗地与实例进行比较，将比较实例相应因素条件与估价对象相比较，确定出相应的指数如下：
（1）委估宗地与三个可比实例的交易日期接近，用途相同，不需修正；但三个比较实例中，可比实例一为挂牌价，尚未成交，应进行交易情况修正，评估中根据实际情况经对比分析后确定对可比实例一向上修正4%；另外，可比实例三的区域位置条件不如委估宗地及其他两个可比实例，评估中根据实际情况确定对可比实例三向上修正3%。
（2）区域因素修正
①产业集聚程度
委估宗地与可比实例一和二地处同一个产业区域内，不需修正；可比实例三相对差一些，评估中经对比分析后确定对可比实例三向上修正3%。
②交通条件
委估宗地与三个可比实例交通条件相当，不需修正。
③临路状况
委估宗地与三个可比实例的临路状况相当，不需修正。
④宗地现状及可利用程度
按照高、较高、一般、较差共四个级别来进行修正，相邻级别之间相差3%，委估宗地与实例一和实例三相当，现状及可利用程度较高，因此实例一和实例三不需修正，实例二现状及可利用程度高，因此向下修正3%。
⑤基础设施条件
委估宗地的所在区域的基础设施条件与三个实例均为宗地外―五通‖，不需修正。
⑥环境状况
按照较优、较好、一般、较差共四个级别来进行修正，相邻级别之间相差3%，委估宗地环境状况一般，实例一和实例三环境状况较差，实例二环境状况较好，因此实例一和实例三向上修正3%，实例二向下修正3%。
（3）个别因素修正
个别因素主要包括规划容积率、使用年期及宗地面积，宗地面积本次不作修正；对于容积率，委估宗地与三个可比实例的规划容积率接近，故不作修正；对于使用年期，委估宗地剩余年期要短于三个可比实例，相差近八年，根据实际情况，对三个可比实例均向下修正3%。
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资产评估技术说明 无形资产-土地使用权评估技术说明比较因素指数表
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|比较因素||评估对象|实例1|实例2|实例3|
|地价水平（元/平方米）|||124|152|125|
|区域位置||100|100|100|97|
|交易期日||100|100|100|100|
|交易情况||100|96|100|100|
|用途||100|100|100|100|
|区域因素|产业集聚程度|100|100|100|97|
||交通便捷度|100|100|100|100|
||临路状况|100|100|100|100|
||宗地现状及可利用程度|100|100|103|100|
||基础设施条件|100|100|100|100|
||环境状况|100|97|103|97|
|个别因素|容积率|100|100|100|100|
||使用年限|100|103|103|103|
||宗地面积|100|100|100|100|

4．编制比较因素修正系数表，如下表所示：
因素比较修正系数表
||||||
|-|-|-|-|-|
|比较因素||实例1|实例2|实例3|
|地价水平（元/平方米）||124|152|125|
|区域位置||100/100|100/100|100/97|
|交易期日||100/100|100/100|100/100|
|交易情况||100/96|100/100|100/100|
|用途||100/100|100/100|100/100|
|区域因素|产业集聚程度|100/100|100/100|100/97|
||交通便捷度|100/100|100/100|100/100|
||临路状况|100/100|100/100|100/100|
||宗地现状及可利用程度|100/100|100/103|100/100|
||基础设施条件|100/100|100/100|100/100|
||环境状况|100/97|100/103|100/97|
|个别因素|容积率|100/100|100/100|100/100|
||使用年限|100/103|100/103|100/103|
||宗地面积|100/100|100/100|100/100|
|比准价格||129|139|133|

由于所选三个交易实例分布在委估宗地的附近，故对由各交易实例进行比较分析求取
的达到委估宗地条件的地价，进行简单平均，即得到委估宗地的平均比准地价水平为 134
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资产评估技术说明 无形资产-土地使用权评估技术说明元/平方米。
（二）成本逼近法
成本逼近法是以土地取得费、土地开发所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益等来确定土地价值的评估方法。
其基本公式为：
土地价格=土地取得费+土地开发费用+有关税费+利息+利润+土地增值收益
1．土地取得费
土地取得费是指评估对象所在区域征用同类用地所支付的平均费用。根据对委估宗地所在区域近年来征地费用标准的调查，征地费标准约为3万元/亩，折合45元/平方米。
即：土地取得费为45元/平方米。
2．税费
主要包括征地管理费等，按土地取得费的3%计算。
经计算，税费合计为1元/平方米。
3．土地开发费
本次评估土地开发费包括市政公用设施配套费和基础设施开发费用。委估宗地所在区域基础设施条件为―五通‖，开发水平一般，根据实际情况，确定委估宗地土地开发费用为60元/平方米。
4．利息
根据调查，类似委估宗地现状及土地用途的土地开发周期通常为一年。假设征地费用一次性投入，开发费用在开发期内均匀投入，投资利息按评估基准日发布的一年期贷款利率6%计，则：
投资利息=(45+1)×[(1+6%)1-1]+60×[(1+6%)0.5-1]
=5（元/平方米）[取整]
5．投资利润
投资利润是指把土地作为一种生产要素投入，以固定资产投入形式发挥作用，委估宗地设定用途为工业用地，土地投资开发本身的利用程度及利润率较低，参考我国的社会平均投资收益并考虑委估宗地所在行业的实际状况及土地开发情况，确定投资利润率为8%。
投资利润=(45+1+60)×8%=8（元/平方米）[取整]
6．土地增值收益
政府出让土地除收回成本价格外，同时要使国家土地所有权在经济上得以实现，即获
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资产评估技术说明 无形资产-土地使用权评估技术说明取一定的增值收益。政府出让土地时，收取的土地出让金内涵即为土地增值收益。经调查了解、核实，委估宗地所在地区土地增值收益率在15%左右，故确定土地增值收益率为15%。
土地增值收益=(45+1+60+5+8)×15%=18（元/平方米）[取整]
7．无限年期单位面积地价
上述1—6项加总就得到以成本逼近法评估的地价。
无限年期单位面积地价=45+1+60+5+8+18=137（元/平方米）
8．年期修正
上述以成本逼近法计算的地价为待估宗地的无限使用年期的单位面积地价，对委估宗地而言，需要修正到剩余42.4年使用年期条件下的地价水平。
土地使用年期修正系数=1-1/（1+R）n
R---土地还原利率（按一年期贷款利率6%，加一定的风险值取9%）
n---宗地尚可使用年期，委估宗地设定土地使用年期自评估基准日起至土地使用权终止日期为42.4年，故尚可使用年限为42.4年。
年期修正系数=1-1/(1+9%)42.4=0.9741
9．地价的确定
单位面积地价=无限年期单位面积地价×土地使用年期修正系数
=137×0.9741
=133（元/平方米）[取整]
（三）确定评估结果
市场比较法从市场交易的角度反映了委估宗地的地价，成本逼近法从取得土地成本入手反映了委估宗地的地价水平。根据以上两种方法计算的评估结果，考虑到计算结果误差在正常范围内，以两种方式测算结果的算术平均值确定土地最终评估价值。
委估宗地单位面积地价=（134+133）/2
=134（元/平方米）[取整]
委估宗地总地价=单位面积地价×宗地面积
=134×379,846.7
=50,899,458（元）[取整]
八、评估结果：
委估土地使用权评估值：54,889,472.00元
九、评估增减值分析：
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资产评估技术说明 无形资产-土地使用权评估技术说明委估土地使用权评估增值5,085.24万元，增值率为 1,259.64%，增值的主要原因是：目前的土地市场价格处在一个稳步上升的阶段，且由于土地的稀缺性和不可再生的特点，评估增值是必然的。
十、特别事项说明
金盛海洋生产经营总占地面积为11,534.43万平方米，其中41.70万平方米为自有土地，其余土地均为租赁使用。根据金盛海洋与埕口盐化等单位签订的土地租赁合同，租赁期限为15年，自2013年9月1日起至2028年8月31日止。由于租赁土地已被埕口盐化等公司设立担保，因此金盛海洋在租赁土地上的地上附着物一并担保。截至评估基准日，金盛海洋对外担保情况如下：
|||||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
|序号|债权人/被担保人|主债权类型|担保金额（万元）|主债权期限|债务人|担保人|担保物|||
||||||||担保物类型|土地使用权证号|面积(亩)|
|1|中国银行股份有限公司无棣支行|综合授信|11800|2015.9.18|埕口盐化|埕口盐化|土地使用权|棣国用（2005）第05165号|5025|
|||||||金盛海洋|地上附着物|||
|||||||埕口盐化|土地使用权|棣国用（2006）第06115号|3031|
|||||||金盛海洋|地上附着物|||
|2|浙商银行股份有限公司济南分行|综合授信|4400|2016.8.12|埕口盐化|埕口盐化|土地使用权|棣国用（2005）第05182号|1003|
|||||||金盛海洋|地上附着物|||
|3|平安银行股份有限公司济南分行|综合授信|3000|2014.5.8|埕口盐化|埕口盐化|土地使用权|棣国用（2006）第06117号|1544|
|||||||金盛海洋|地上附着物|||
|4|中国农业银行股份有限公司无棣支行|借款|37000|2016.8.3|埕口盐化|埕口盐化|土地使用权|棣国用（2006）第06119号|5404|
|||||||金盛海洋|地上附着物|||
|||||||埕口盐化|土地使用权|棣国用（2006）第06019号|2656|
|||||||金盛海洋|地上附着物|||
|||||||埕口盐化|土地使用权|棣国用（2010）第10328号|3706|
|||||||金盛海洋|地上附着物|||
|5|平安银行股份有限公司济南分行|综合授信|2000|2014.5.8|埕口盐化|埕口盐化|土地使用权|棣国用（2007）第07225号|976|
|||||||金盛海洋|地上附着物|||
|6|中国工商银行股份有限公司无棣支行|授信|9700|2016.9.20|汇泰化工|埕口盐化|土地使用权|棣国用（2009）第09018号|3631|
|||||||金盛海洋|地上附着物|||
|7|山东无棣农村合作银行|借款|1200|2014.4.15|江南生态酒店|埕口盐化|土地使用权|棣国用（2009）第09032号|705|
|||||||金盛海洋|地上附着物|||
|8|交通银行股份有限公司滨州支行|借款|3000|2014.6.24|埕口盐化|埕口盐化|土地使用权|棣国用（2010）第10330号|3702|
|||||||金盛海洋|地上附着物|||
|9|中国工商银行股份有限公司无棣支行|综合授信|11489|2018.3.15|埕口盐化|埕口盐化|土地使用权|棣国用（2010）第10331号|2971|
|||||||金盛海洋|地上附着物|||
|10|兴业银行股份有限公司滨州分行|借款|6500|2015.12.16|埕口盐化|埕口盐化|土地使用权|棣国用（2011）第11220号|1993|
|||||||金盛海洋|地上附着物|||

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资产评估技术说明 无形资产-土地使用权评估技术说明
|||||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
|序号|债权人/被担保人|主债权类型|担保金额（万元）|主债权期限|债务人|担保人|担保物|||
||||||||担保物类型|土地使用权证号|面积(亩)|
|11|恒丰银行股份有限公司滨州分行|综合授信|4500|2015.9.10|埕口盐化|埕口盐化|土地使用权|棣国用（2012）第12279号|2738|
|||||||金盛海洋|地上附着物|||
|12|兴业银行股份有限公司滨州分行|借款|1500|2015.12.16|埕口盐化|埕口盐化|土地使用权|棣国用（2012）第12281号|372|
|||||||金盛海洋|地上附着物|||
|13|上海浦东发展银行股份有限公司济南分行|借款|4500|2016.3.8|埕口盐化|埕口盐化|土地使用权|棣国用（2012）第12287号|2400|
|||||||金盛海洋|地上附着物|||
|14|中国建设银行股份有限公司无棣支行|借款|6600|2015.10.30|埕口盐化|埕口盐化|土地使用权|棣国用（2012）第12288号|3600|
||||||埕口盐化|金盛海洋|地上附着物|||
|15|中国建设银行股份有限公司无棣支行|综合授信|16757|2020.2.20|埕口盐化|埕口盐化|土地使用权|棣国用（2013）第13001号|4541|
|||||||金盛海洋|地上附着物|||
|16|民生金融租赁股份有限公司|融资租赁|3700|2015.8.14|埕口盐化|金盛水产|土地使用权|棣国用（2013）第13313号|5891|
|||||||金盛海洋|地上附着物|||
|17|招商银行股份有限公司济南分行|综合授信|4000|2014.7.8|富施特|汇泰集团|土地使用权|棣国用（2010）第13234号|2605|
|||||||金盛海洋|地上附着物|||
|18|国家开发银行股份有限公司|借款|10000|2018.2.27|龙福环能科技公司|汇泰集团|土地使用权|棣国用（2010）第13235号|3728|

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山东鲁北化工股份有限公司拟收购山东金盛海洋资源开发有限公司100.00%股权项目
资产评估技术说明 负债评估技术说明负债评估技术说明
一、负债账面情况：
根据委估资产清单，委托评估负债账面值情况如下表：
|||
|-|-|
|科目名称|账面价值（元）|
|应付账款|6,358,449.03|
|预收账款|1,101,092.91|
|应付职工薪酬|9,592,969.49|
|应交税费|3,962,764.41|
|其他应付款|25,364,576.28|
|流动负债合计|46,379,852.12|

二、评估过程：
1、了解委估负债概况；
2、审核相关的账薄、报表；
3、依据清查核实后确认的负债进行评估；
4、分别各类负债的状况，确定评估值。
三、评估方法：
负债包括应付账款、预收账款、应付职工薪酬、应交税费和其他应付款。
1、应付账款的评估
应付账款账面值6,358,449.03元。
应付账款主要为应付滨州北海阳光运输有限公司的运费、埕口盐化的购买资产款、山东企鹅塑胶集团有限公司的货款等。评估中在核对账账、账表、清单一致的基础上，根据账务审核资料等相关资料，进行了解分析，为评估基准日需实际承担的债务，评估中以账面值确定评估值。
应付账款评估值6,358,449.03元。
2、预收账款
预收账款账面值1,101,092.91元
预收账款为预收连云港海州景悦化学制剂厂的货款、河北八维化工有限公司的原盐及
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资产评估技术说明 负债评估技术说明运费款等。评估中在核对账账、账表、清单一致的基础上，根据账务审核资料等相关资料，进行了解分析，确认为评估基准日需实际承担的债务，评估中以账面值确定评估值。
预收账款评估值1,101,092.91元。
3、应付职工薪酬
应付职工薪酬账面值 9,592,969.49元
应付职工薪酬为应付职工的工资、保险及工会经费等。评估中在核对账账、账表、清单一致的基础上，根据账务审核资料等相关资料，进行了解分析，均为评估基准日需实际承担的债务，评估中以核实后账面值确定评估值。
应付职工薪酬评估值 9,592,969.49元。
4、应交税费的评估
应交税费账面值3,962,764.41元。
应交税费主要为金盛海洋未缴纳的增值税、所得税及地方教育费附加，及待认证的增值税税金等；评估中在核对账账、账表、清单一致的基础上，审核了账务资料及纳税申报材料等相关资料，均为评估基准日需实际承担的债务，评估以账面值确定评估值。
应交税费评估值3,962,764.41元。
5、其他应付款的评估
其他应付款账面值 25,364,576.28元。
其他应付款主要为应付山东埕口盐化有限责任公司、山东金盛水产公司的往来款，及个人的欠款。评估中在核对账账、账表、清单一致的基础上，根据账务审核资料等相关资料，进行了解分析，均为评估基准日需实际承担的债务，评估中以账面值确定评估值。
其他应付款评估值 25,364,576.28元。
四、评估结果：
流动负债评估值46,379,852.12元；
五、评估增减值原因分析：
负债评估无增减值变化。
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资产评估技术说明 收益法评估技术说明收益法评估技术说明
一、评估对象说明
本次收益法评估对象是金盛海洋股东全部权益价值。
二、收益法的应用前提及选择的理由和依据
（一）收益法的定义和原理
1、概述
收益法是指通过估测被评估资产未来预期收益的现值，来判断资产价值的各种评估方法的总称。
收益法对企业整体价值进行评估，即以未来若干年度内的自由现金流量作为依据，采用适当折现率折现后加总计算得出企业自由现金流量折现值，然后再加上溢余资产价值、非经营性资产价值、长期股权投资价值，减去有息债务得出股东全部权益价值。
2、评估思路
根据本次评估尽职调查情况以及企业的资产构成和主营业务特点，本次评估的基本思路是以企业经审计的母公司报表为依据估算其股东全部权益价值(净资产)，即首先按收益途径采用现金流折现方法(DCF)，估算企业的经营性资产的价值，再加上其基准日的其他非经营性或溢余性资产的价值，来得到企业的价值，并由企业价值经扣减付息债务价值后，得出企业的股东全部权益(净资产)价值。
本次评估的基本评估思路是：
（1）对纳入报表范围的资产和主营业务，按照最近几年的历史经营状况的变化趋势和业务类型的不同估算预期收益(净现金流量)，并折现得到经营性资产的价值；
（3）对纳入报表范围，但在预期收益(净现金流量)估算中未予考虑的诸如基准日存在的货币资金，与正常生产经营无关的应收应付款项，定义为基准日存在的溢余性或非经营性资产(负债)，单独估算其价值；
（3）由上述各项资产和负债价值的加和，得出评估对象的企业价值，经扣减付息债务价值后，得到评估对象的股东全部权益(净资产)价值。
（二）收益法的应用前提
1、被评估资产的未来预期收益可以预测并可以用货币衡量；
2、资产拥有者获得预期收益所承担的风险也可以预测，并可以用货币衡量；
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资产评估技术说明 收益法评估技术说明3、被评估资产预期获利年限可以预测。
（三）收益法选择的理由和依据
根据国家管理部门的有关规定、《企业价值评估指导意见》以及国际和国内类似交易评估惯例，确定在资产基础法评估的同时，按照收益途径、采用现金流折现方法(DCF)估算金盛海洋的权益资本价值。
现金流折现方法是通过将企业未来预期净现金流量折算为现值，评估资产价值的一种方法。其基本思路是通过估算资产在未来预期的净现金流量和采用适宜的折现率折算成现时价值，得出评估值。其适用的基本条件是：企业具备持续经营的基础和条件，经营与收益之间存有较稳定的对应关系，并且未来收益和风险能够预测及可量化。使用现金流折现法的最大难度在于未来预期现金流的预测，以及数据采集和处理的客观性和可靠性等。当对未来预期现金流的预测较为客观公正、折现率的选取较为合理时，其估值结果具有较好的客观性。
三、基本假设：
1、国家现行的有关法律法规及政策、国家宏观经济形势无重大变化，本次交易各方所处地区的政治、经济和社会环境无重大变化，无其他不可预测和不可抗力因素造成的重大不利影响。
2、针对评估基准日资产的实际状况，假设企业持续经营。
3、假设公司的经营者是负责的，且公司管理层有能力担当其职务。
4、除非另有说明，假设公司完全遵守所有有关的法律法规。
5、假设公司未来将采取的会计政策和编写此份报告时所采用的会计政策在重要方面基本一致。
6、假设公司在现有的管理方式和管理水平的基础上，经营范围、方式与目前方向保持一致。
7、有关利率、汇率、赋税基准及税率、政策性征收费用等不发生重大变化。
8、无其他人力不可抗拒因素及不可预见因素对企业造成重大不利影响。
9、本次评估不考虑通货膨胀因素的影响。在本次评估假设前提下，依据本次评估目的，确定本次评估的价值类型为市场价值。评估中的一切取价标准均为评估基准日有效的价格标准及价值体系。
10、企业提供的盈利预测能顺利实现。
根据资产评估的要求，认定这些假设条件在评估基准日时成立，当未来经济环境发生
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资产评估技术说明 收益法评估技术说明较大变化时，将不承担由于假设条件改变而推导出不同评估结论的责任。
四、企业经营、资产、财务分析
（一）当前宏观经济形势分析
2013年面对复杂多变的国际形势和国内经济运行环境，我国实施了积极的财政政策和稳健的货币政策，国民经济运行总体良好：虽然经济增速有所放缓，但仍保持相对稳健的步伐；工业生产平稳增长；居民消费持续增长；投资增速虽回归常态，但依然保持较快增长；外贸仍保持增长，但增速放缓；货币信贷运行回归常态；城镇新增就业稳步增长。
未来经济发展面临的国内外环境更趋复杂，不稳定、不确定因素不断增加。
1、我国经济仍处于增长―长周期‖。
从短期来看，房地产行业和制造业仍是拉动经济增长的主要动力。另外，企业自主投资较强，制造业增长较快也将推动经济增长。从中长期来看，企业设备升级等投资需求势头不减，国内较高的储蓄率对拉动内需仍有很大空间我国经济将长期处在一个增长通道中。
2、―十二五‖期间我国将不断加强工业化和城镇化建设，成为经济发展的主要驱动力。
根据国家―十二五‖发展规划，到2015年我国工业化率将由现在的 50上升到65左右，城镇化率将由现在的45.7上升到60左右。工业产值每增加1个百分点，就可以带动 GDP增长0.6个百分点，城镇化率每增加1个百分点，可以带动 GDP增长1.5-2个百分点。工业化和城镇化建设将成为经济发展的强大驱动力。
3、经济结构调整促进经济健康增长。
金融危机正在倒逼中国经济从―出口‖转到―内需‖上来。2013年，我国充分利用本轮金融危机和经济增长降速的有利时机，把主要的精力放在转方式、调结构、促改革上，加大落后产能淘汰和节能减排的政策力度，强制高成本高能耗高污染产业的退出与调整，同时倾力培育战略新兴产业和科技含量高、市场需求潜力大的产业及产品崛起，尽快形成经济增长的新引擎。在这一转型进程中，一批出口型企业、高能耗型以及部分高成本房地产企业，将会遭遇倒闭、重组、兼并和收购的命运；一批节能环保、绿色制造、生物医疗和新一代IT等新兴产业将会呈现新的盈利机会。
4、国内市场消费增长潜力巨大。
我国已经进入全面建设小康社会阶段，消费结构也进入全面升级阶段。在进一步调整收入分配体制，提高劳动者收入报酬，逐步缩小收入分配差距，有效解决居民消费增长的制约瓶颈之后，国内市场的消费增长仍具有十分巨大的潜力。
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资产评估技术说明 收益法评估技术说明5、绿色产业在全球兴起为我国产业转型升级提供新契机。
发展新兴绿色产业，有利于我国保护环境、提高能源资源利用效率和推动产业升级。
绿色产业还处于发展的起步阶段，为我国赶上新一轮全球产业调整发展步伐、缩小与发达国家的差距，提供了重要契机。另外，新能源和节能环保等绿色产业发展潜力巨大，为我国培育新的经济增长点和市场需求提供了重要机遇。金盛海洋是一家低能耗低排放的海洋资源利用企业，符合目前我国产业转型的发展方向。
6、税制改革将促进第二产业发展。
目前营业税改征增值税已在全国大部分地区的部分行业开始试点，并不断的扩大改革的范围，预计在―十二五‖期末全部完成改革任务。流转税的税制改革，必然带来经济方面的发展变化。改革试点后，部分原征收营业税的服务性行业改征增值税，与之发生交易的企业能够据此抵扣进项税，从而实现了降低税负的目的。金盛海洋所属的化工行业属于第二产业，伴随着山东地区开始营业税改征增值税试点，整体税负将会降低，无疑是一件利好。
（二）行业分析
金盛海洋是一家综合利用海水资源发展海盐及盐化工产业的综合性企业，目前已经形成集海水制盐、中级卤提取溴素、苦卤提取钾肥的完整产业结构链。目前行业状况及发展前景主要有以下方面：
1、原盐进口放量增长，出口收窄。
2008年受世界经济危机的影响，下游两碱企业产量增速明显放缓，使得国内原盐进口逐渐趋于理性。在此期间，国内原盐产量明显增加，故部分盐企目光逐渐放向海外，出口贸易数量逐年递增。2009年中国原盐进出口量均大幅降低，其中进口量同比萎缩49万吨。至2010年我国原盐进出口量出现拐点，出口量则稳中略显拉涨，进口量回升显著。
从2008到2012年的五年间，我国原盐进口净增长221万吨的。
2、井矿盐和湖盐占有率不断提高。
中国原盐行业产能的变化对原盐行业布局产生深刻影响，井矿盐和湖盐的比例稳步提高，井矿盐产量自2011年起已经超过海盐产量，超越海盐占据国内原盐行业的主导地位，2012年由于盐田被占、不利天气增多，导致海盐生产受到明显影响，与井矿盐产量差异更加明显。
3、海盐行业的发展形势，仍然面临天气影响存在重大的不确定性。
2012年北方海盐主产区山东省极端天气多，春低温，夏多雨。春产期间，北方海盐
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资产评估技术说明 收益法评估技术说明区降水量同比平均多150-200毫米，蒸发量同比平均少200毫米。降水量的增多，对制卤造成较大影响，使后备卤源在整个原盐生产期始终呈现不足的状态，严重影响了原盐生产。
比降水偏多影响更为严重的是蒸发量的减少。―晒盐靠蒸发，没有蒸发量就没有产量‖。长时间低温雨雪，蒸发量低，导致春产扒盐较正常年景推迟了一个月。7月中旬到8月上旬，接连几场强降雨给沿海部分盐场带来极大的破坏，台风活动期间，辽宁、河北、山东、天津的部分盐场单日降雨量达到了有记录以来的最高峰值240--280毫米。一个月累计降雨500-700毫米，超过以往全年降雨量总合。持续降雨严重淡化了高、中、初级卤水，秋季生产受到极大影响。同时，卤源不足还将直接影响冬季做池，并进而影响2013年的春产。
总体来看，海盐生产企业的业绩受天气影响较大。
4、盐碱联合产业链发展成为趋势。
原盐是依托资源和规模化获取效益的产品，2008-2012年国内重点制盐企业纷纷加快以原盐资源为基础的盐化一体化进程，大力发展盐化工，形成以原盐、氯碱及下游氯、碱、氢深加工的精细化工产业链，以增强抗风险能力。制盐下游的两碱及其他化工企业逐步延伸产业链、配套产业，以及循环经济使行业外的石油化工、煤炭、玻璃等行业的企业资本不断进入制盐行业，一些资源配套性盐化工企业在湖盐和井矿盐等资源丰富的地区建厂。
目前原盐行业沿着产业链方向发展是一种趋势，特别向产品链的下游联合更是必然。
5、溴素价格出现下滑。
溴素是重要的化工原料之一，是海洋化学工业的主要分支，在阻燃剂、灭火剂、制冷剂、感光材料、医药、农药、油田等行业有广泛用途。由它衍生的种类繁多的无机溴化物、溴酸盐和舍溴有机化合物在国民经济和科技发展中有着特殊的价值，随着我国主导工业的发展，正在渗透到各个行业和领域之中。近年来，溴资源呈现被挤占和资源常量减少的趋势。我国农田保护制度的健全和沿海经济的快速发展，黄河三角洲地区被国务院定为高效生态经济区。经济开发园区开始向沿海滩涂转移。但进入2013年以后，溴素产品的下游需求开始走弱。由于南方地区限电等因素影响，下游企业开工负荷不高，对溴素需求降低，2013年溴素产品价格也随之走弱。
6、国内钾肥供求缺口较大。
钾是肥料三元素之一，植物体内含钾一般占干物质重的0.2%~4.1%，仅次于氮。钾在植物生长发育过程中，参与60种以上酶系统的活化，光合作用，同化产物的运输，碳水化合物的代谢和蛋白质的合成等过程。氯化钾为主要的钾肥之一。目前我国钾肥供求缺口较大大，只能依靠进口满足国内需求。整体上看，氯化钾等相关化肥产品的行业形势向好。
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资产评估技术说明 收益法评估技术说明7、氯化镁前景广阔。
氯化镁作为重要的工业原料，具有广泛的用途。以其作为原料可制造金属镁、二号溶剂、碳酸镁、氢氧化镁、镁砂等冶金和化工产品。用其可代替对公路腐蚀严重的盐，作为冬季公路及城市积雪的融雪剂，目前广泛应用于北方地区，成为新的消费增长点。同时其还可作为建筑施工中的冬季防冻剂。从普通氯化镁的销售地区来看，需求量较大的省市有辽宁、安徽、河北、江苏、黑龙江、山东、上海等地。从下游行业来看，主要用于伐木、融雪、炼钢、食品、煤炭、化工等行业。据初步统计，约40%的氯化镁用于伐木行业，20%用于融雪，10%用于食品行业，10%用于钢铁制造业，5%用于煤炭行业，3%用于化工行业。近年来，氯化镁融雪剂出口量迅速增加，目前已达到 30万吨以上。本项产品在国内外市场均具有非常大的市场需求，市场前景十分广阔。
（三）面临的竞争情况及优劣势分析
1、面临的竞争情况:
|||
|-|-|
|主要竞争对手|产 量|
|鲁北盐场|年产原盐65万吨|
|车网城盐场|年产原盐15万吨|
|永丰盐场|年产原盐10万吨|
|永利盐场|年产原盐25万吨|
|丰源盐化|年产原盐10万吨|

竞争格局：行业属于资源性行业，受地域资源的影响，原盐产量取决于结晶面积，竞争状况一般。垄断状况：原盐价格已经放开，国家不再进行管控，但受供求关系的影响，定价权上相对主动。
2、优势分析
(1)经营优势
原盐产品分为海盐、井矿盐、湖盐，环渤海原盐生产以海盐为主，近几年天津、河北、辽宁等地海盐生产场家部分盐田被开发区建设占用，使海盐产量降低，原盐需求量逐年增长，原盐销售求大于供。
公司始终以技术作为发展的核心，在溴素生产方面率先采用新工艺，提高产量降低污染。目前公司已经形成了集海水制盐、溴素提取、苦卤综合利用的完整产业链，能够达到
对海水资源的高效率利用。
(2)定价策略
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资产评估技术说明 收益法评估技术说明公司结合客户的实际情况、供应商的竞争情况，制定不同的定价策略。对于用量稳定、实力强、信誉好的客户采用中间价格，可以有效巩固供需双方的长期友好合作关系，为原盐销售奠定一个稳定的基础。对于新客户采取渗透定价策略，采取竞争导向定价法，以原盐市场行情为基础，以原盐质量和价格吸引下游客户采购公司产品，提高产品的市场竞争力。
(3)管理优势
公司认真按照《中华人民共和国公司法》等国家有关法律法规之规定，不断完善公司法人治理结构，依法规范运作。公司全体董事勤勉尽责，依法认真履行了自已的职责，为公司经营和维护全体股东的合法权益发挥了应有的作用。公司与控股股东在人员、资产、财务、机构和业务等方面做到了相对独立。本公司已初步建立高级管理人员的绩效评价体系，建立了薪酬与公司绩效和个人业绩相联系的相关激励机制。公司正在按照市场化取向，逐步建立更加完善的激励和约束机制。
(4)市场优势
公司地处北方海盐区，制盐条件优越，原盐产量和原盐质量在整个海盐生产行业中具有较强的竞争力。所产原盐可全部达到两碱企业所需的一级盐及以上标准。销售渠道完善，市场认可度高，客户源质量较好。
3、生产经营存在如下风险：
公司是一家以海洋为依托的资源利用企业，根据过去的生产实践经验，相关业务经营性资产所在地的太阳辐射、气温、风力、潮汐、降水量等气象条件和台风等自然灾害对海盐、溴素等产品的产量和品质将造成一定的影响。虽然多年来相关业务和管理人员积累了较丰富的经验，天气和灾害预报的准确性有所提高，公司也采取了在结晶区加盖塑苫等措施以减少损失，但公司经营情况仍然受到气象条件和自然灾害的影响，存在一定风险。
（四）企业未来发展战略
在原盐生产方面，公司利用技术力量，目前已开发了越冬池新工艺，并累计投资2亿元先后完成了滩涂资源整合、防潮闸（坝）工程建设、制卤区改造、盐田塑苫工程建设、机械设备更新工程改造等项目，并新上塑苫8万亩。未来将不断提高管理水平，提高原盐产量。
溴素生产在全行业采率先采用了玻璃钢整体吹出吸收塔、硫磺燃烧、封闭式空气吹出系统等新工艺，提高了产品产量，降低了环境污染，增加了经济效益。
苦卤综合利用方面，公司与河北工业大学等高校积极开展合作，未来将不断提高苦卤
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资产评估技术说明 收益法评估技术说明的利用效率。
公司已经形成了集海水制盐、溴素提取、苦卤综合利用的完整产业链，将继续坚持技术创新，坚持把技术做为公司发展的动力。公司未来发展将继续立足于海水资源优势和区位优势，努力成为行业的领军者。
（五）企业历史年度财务分析
1、主要财务数据指标
2011年-2013年8月主要财务数据指标
单位：万元
||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
|项目名称|2011年|占收入的比例%|2012年|占收入的比例%|2013年1-8月|占收入的比例%|
|主营业务收入|3,762.83||2,667.26||8,311.76||
|主营业务成本|1,486.49|39.50%|1,561.65|58.55%|5,254.16|63.21%|
|营业税金及附加|36.59|0.97%|39.20|1.47%|242.19|2.91%|
|营业费用|23.95|0.64%|16.01|0.60%|591.13|7.11%|
|管理费用|336.96|8.95%|298.86|11.20%|251.27|3.02%|
|财务费用|38.24|1.02%|0.10|0.00%|-0.08|0.00%|
|净利润|1,262.64|33.56%|559.19|20.96%|1,714.60|20.63%|

注：2011年12月31日数据业经中磊会计师事务所有限责任公司审计，并出具了(2012)中磊（审B）字第0043号无保留意见审计报告。
（六）经营性资产、非经营性资产、溢余资产分析
1、经营性资产为企业从事生产经营活动的资产。
本次收益法评估中的经营性资产是指纳入评估范围内的除下述非经营性资产和溢余资产外的全部资产。
2、非经营性资产
无。
3、溢余资产
溢余资产还包括与经营无关的货币资金、其他应收款和其他应付款。
五、评估计算及分析过程
（一）收益模型的选取
1.基本模型
本次评估的基本模型为：
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资产评估技术说明 收益法评估技术说明 E PC F (1)
i
E：评估对象的股东全部权益价值；
P：评估对象的经营性资产价值；
n R
P i (2)
(1 r)i
i1
式中：
R：评估对象未来第i年的预期收益(自由现金流量)；
i
r：折现率；
n：评估对象的未来经营期。
ΣC：评估对象基准日存在的非经营性或溢余性资产的价值。
i
CCC (3)
i 1 2
式中：
C：基准日的现金类资产(负债)价值；
1
C：其他非经营性或溢余性资产的价值；
2
F：预测期满后经营性资产的公允价值；
2.收益指标
本次评估，使用企业的自由现金流量作为评估对象投资性资产的收益指标，其基本定义为：
R=净利润+折旧摊销-追加资本 (4)
根据评估对象的经营历史以及未来市场发展等，估算其未来预期的自由现金流量。将未来经营期内的自由现金流量进行折现处理并加和，测算得到企业的经营性资产价值。
3.折现率
本次评估采用资本资产加权平均成本模型(WACC)确定折现率r：
rrwrw
d d e e (5)
式中：
W：评估对象的长期债务比率；
d
D
w
d
(ED)
(6)
W：评估对象的权益资本比率；
e
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山东鲁北化工股份有限公司拟收购山东金盛海洋资源开发有限公司100.00%股权项目
资产评估技术说明 收益法评估技术说明 E
w
e
(ED)
(7)
r：权益资本成本，按资本资产定价模型(CAPM)确定权益资本成本r；
e e
rr(rr) (8)
e f e m f
式中：
r：无风险报酬率；
f
r：市场预期报酬率；
m
ε：评估对象的特性风险调整系数；
β：评估对象权益资本的预期市场风险系数；
e
D：付息债务
（二）收益年限的确定
金盛海洋生产经营总占地面积为11,534.43万平方米，其中41.70万平方米为自有土地，其余土地均为租赁使用。根据金盛海洋与埕口盐化等单位签订的土地租赁合同，租赁期限为15年，自2013年9月1日起至2028年8月31日止。针对租赁土地存在被征用或收回后的风险，租赁协议规定了的租赁土地被征用或收回后的补偿条款。
根据土地租赁合同所约定的相关条款，在租赁期内，金盛海洋未来收益可预测，租赁期满后由于存在租赁土地被征用或被收回的风险，未来收益存在一定的不确定性，因此本次预测的期限为15年，起止日期为2013年9月1日至2028年8月31日。预测期满后其经营性资产以重置成本法确定其公允价值。
（三）未来收益的确定
1、生产经营模式与收益主体、口径的相关性
本次评估预测中假设企业保持现有生产经营模式不变，生产和收益主体为被评估单位本体。
2、营业收入的预测
公司主要产品为原盐、溴素、苦卤化工产品，兼营出租水面养殖业务。其中钾化车间2013年9-12月停产，预计将于2014年开始正常生产经营，预计未来三年钾化厂的开工率分别为80%、90%、100%，并从2017年保持满负荷生产。同时，公司拥有与钾化车间配套的自备电厂，除厂用电外，生产的剩余电力一部分按照上网电价销售给电网，一部分销售给第三方企业，从而形成两部分发电收入。对于公司未来年度主营业务收入，以近年来的财务数据为基础，结合自身生产能力，市场覆盖率、未来发展规划等进行预测。
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资产评估技术说明 收益法评估技术说明公司2013年受天气状况影响，卤水浓度偏低，1-8月原盐和溴素产销量同比去年均发生了大幅下滑。预计2014年公司生产能力将恢复正常。公司目前原盐的产能大约为 100万吨。根据资产重组前山东埕口盐化有限责任公司（以下简称“埕口盐化”）原盐销量预测，预计原盐2013年9-12月销售122,000.00吨，从2014年开始产销量开始稳步回升，未来三年原盐销量分别为 580,000.00吨、585,000.00吨、590,000.00吨，从2017年开始销量稳定在590,000.00吨。预计溴素产品2013年9-12月销售360.00吨，2014年销售1,700.00吨，并在未来期间保持产量稳定。公司钾化车间根据设计的生产工艺，能够同时生产氯化钾、氯化镁、硫酸镁、精制盐等四种产品。产品间的产出量存在比例关系，每生产1吨氯化钾，能够同时产出10吨氯化镁及5吨硫酸镁。在开工率100%的情况下产品产量分别为氯化钾9,000.00吨、氯化镁90,000.00吨、硫酸镁40,000.00吨、精制盐 60,000.00吨。钾化厂将于2014年重新开工，未来三年的开工率预计为80%、90%、100%，从2017年起保持满负荷生产。同时在开工率100%的情况下，公司自备电厂对外售电量分别为：上网电15,000,000.00千万时、外售电 28,000,000.00千瓦时。
苦卤化工相关产品根据公司产能设计情况，结合不同产品的产出比例予以预测，具体情况如下：
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|-|-|-|-|-|-|-|
|产品|2013年9-12|2014年|2015年|2016年|2017年-2027年|2028年1-8月|
|原盐(吨)|122,000.00|580,000.00|585,000.00|590,000.00|590,000.00|393,333.33|
|溴素(吨)|360.00|1,700.00|1,700.00|1,700.00|1,700.00|1,133.33|
|精制盐(吨)||48,000.00|54,000.00|60,000.00|60,000.00|40,000.00|
|氯化钾(吨)||7,200.00|8,100.00|9,000.00|9,000.00|6,000.00|
|氯化镁(吨)||72,000.00|81,000.00|90,000.00|90,000.00|60,000.00|
|硫酸镁(吨)||32,000.00|36,000.00|40,000.00|40,000.00|26,666.67|
|外送电(千瓦时)||12,000,000.00|13,500,000.00|15,000,000.00|15,000,000.00|10,000,000.00|
|上网电(千瓦时)||22,400,000.00|25,200,000.00|28,000,000.00|28,000,000.00|18,666,666.67|

近年来国内原盐单价一直呈现平稳趋势，根据业务重组前埕口盐化前三年原盐的平均售价测算，预测期原盐不含税售价稳定在 247.86元/吨。进入2013年，溴素下游需求发生一定变化，溴素产品含税价格在17000-19000之间波动，根据公司前三年产品的平均销售价格，结合山东省内溴产品的销售价格，预计预测期内溴素的不含税售价稳定在 15,329.91元/吨。公司生产的苦卤化工产品均具有非常稳定的市场需求。其中氯化钾是国内主要的钾肥之一，目前我国钾肥供求缺口较大大，市场需求量稳定。氯化镁作为重要的工业原料，
具有广泛的用途。用其可代替对公路腐蚀严重的盐，作为冬季公路及城市积雪的融雪剂，
广泛应用于北方地区。结合目前各产品的前三年市场平均价格和公司的定价标准，预测各
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资产评估技术说明 收益法评估技术说明苦卤化工产品的不含税售价分别为：氯化钾 2,455.37元/吨、氯化镁406.74元/吨、硫酸镁210.19元/吨、精制盐382.58元/吨。售电单价根据目前电价预测，上网电价为0.31元/千万时、工业用电单价为0.67元/千万时。未来各预测期产品售价预测情况具体如下：
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|单价|2013年9-12月|2014年|2015年|2016年-2027年|2028年1-8月|
|原盐(元/吨）|247.86|247.86|247.86|247.86|247.86|
|溴素(元/吨）|15,329.91|15,329.91|15,329.91|15,329.91|15,329.91|
|精制盐(元/吨）|382.58|382.58|382.58|382.58|382.58|
|氯化钾(元/吨）|2,455.37|2,455.37|2,455.37|2,455.37|2,455.37|
|氯化镁(元/吨）|406.74|406.74|406.74|406.74|406.74|
|硫酸镁(元/吨）|210.19|210.19|210.19|210.19|210.19|
|外送电(元/千瓦时）|0.67|0.67|0.67|0.67|0.67|
|上网电(元/千瓦时）|0.31|0.31|0.31|0.31|0.31|

公司自有水面对外出租并收取租赁费，预计2013年9-12月水面出租收入600万元。
结合公司目前自有水面面积，预计未来年度公司将放大水面出租面积，每年将取得水面出租收入1800万元。未来各预测期产品收入情况如下：
单位：万元
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|-|-|-|-|-|-|-|
|产品|2013年9-12月|2014年|2015年|2016年|2017年-2027年|2028年1-8月|
|原盐|3,023.93|14,376.07|14,500.00|14,623.93|14,623.93|12,713.04|
|溴素|551.88|2,606.09|2,606.09|2,606.09|2,606.09|1,986.27|
|精制盐|-|1,836.40|2,065.95|2,295.50|2,295.50|1,530.34|
|氯化钾|-|1,767.87|1,988.85|2,209.83|2,209.83|1,473.22|
|氯化镁|-|2,928.54|3,294.61|3,660.67|3,660.67|2,440.45|
|硫酸镁|-|672.60|756.67|840.75|840.75|560.50|
|外送电|-|806.05|906.81|1,007.56|1,007.56|671.71|
|上网电|-|684.44|770.00|855.56|855.56|570.37|
|水面出租|600.00|1,800.00|1,800.00|1,800.00|1,800.00|1,200.00|
|收入合计|4,175.81|27,478.05|28,688.97|29,899.89|29,899.89|23,145.89|

3、成本预测
公司主要产品分为三大类，分别按照产品大类对成本进行预测。
①原盐成本
原盐成本中，辅助材料、燃油、电费、福利费、运输费、修理费等费用与原盐产量存
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资产评估技术说明 收益法评估技术说明在相关性，依据埕口盐化历史数据预测该类费用并假定在未来期间保持稳定。公司在正常生产经营情况下与制盐相关的生产人员约为470人，每年生产旺季还需外聘季节工400人，根据目前公司的薪酬标准，预测未来期间正式员工每人每月工资为 2500元，公司为其缴纳五险一金费用约为每人每月650元，季节工全年为公司工作5个月，月工资为2500元，公司不为季节工缴纳五险一金。原盐成本中的折旧费用根据目前公司现有的与制盐相关的资产进行测算。预测期原盐营业成本预测情况如下：
单位：万元
||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
|成本类型|2013年9-12月|2014年|2015年|2016年|2017年-2027年|2028年1-8月|
|辅助材料|15.35|72.96|73.59|74.22|74.22|64.52|
|燃油|12.58|59.82|60.33|60.85|60.85|52.90|
|电费|97.22|462.20|466.18|470.17|470.17|408.73|
|福利费|46.48|220.98|222.89|224.79|224.79|195.42|
|运输费|5.90|28.07|28.31|28.55|28.55|24.82|
|修理费|193.71|920.93|928.87|936.81|936.81|814.40|
|其他|3.70|17.57|17.72|17.87|17.87|15.54|
|合同工工资|296.59|1,410.00|1,410.00|1,410.00|1,410.00|1,225.76|
|季节工工资|105.17|500.00|500.00|500.00|500.00|500.00|
|社会保险|77.11|366.60|366.60|366.60|366.60|318.70|
|折旧费|584.89|1,917.69|1,917.69|1,917.69|1,917.69|1,667.10|
|合计|1,438.71|5,976.81|5,992.18|6,007.54|6,007.54|5,287.88|

②溴素成本
溴素成本中，材料成本、燃料动力、差旅运输费、通讯费、机物料消耗、周转材料摊销、修理检测费、安全保护费、隐患治理费、安全生产费等费用与溴素产量存在相关性，根据历史数据予以预测。公司目前在册合同工 750人，其中与溴素生产相关的生产人员47人，根据目前公司的薪酬标准，预测未来期间正式员工每人每月工资为2500元，公司为其缴纳五险一金费用约为每人每月650元。溴素车间无需聘用季节工。溴素成本中的折旧费用根据目前公司现有的与溴素生产相关的资产进行测算。预测期溴素营业成本预测情况如下：
单位：万元
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|-|-|-|-|-|-|-|
|成本类型|2013年9-12月|2014年|2015年|2016年|2017年-2027年|2028年1-8月|

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资产评估技术说明 收益法评估技术说明
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|-|-|-|-|-|-|-|
|原材料|69.13|326.45|326.45|326.45|326.45|248.81|
|燃料动力|100.54|474.77|474.77|474.77|474.77|361.85|
|差旅运输费|0.06|0.28|0.28|0.28|0.28|0.21|
|通讯费|0.07|0.35|0.35|0.35|0.35|0.26|
|机物料消耗|2.66|12.58|12.58|12.58|12.58|9.59|
|周转材料摊销|0.08|0.38|0.38|0.38|0.38|0.29|
|修理检测费|14.31|67.56|67.56|67.56|67.56|51.49|
|安全保护费|0.99|4.67|4.67|4.67|4.67|3.56|
|隐患治理费|13.07|61.74|61.74|61.74|61.74|47.06|
|安全生产费|21.91|103.47|103.47|103.47|103.47|78.86|
|其他|1.12|5.27|5.27|5.27|5.27|4.02|
|工资费用|29.86|141.00|141.00|141.00|141.00|107.47|
|社会保险|7.76|36.66|36.66|36.66|36.66|27.94|
|折旧费|41.92|197.97|197.97|197.97|197.97|150.89|
|合计|303.49|1,433.13|1,433.13|1,433.13|1,433.13|1,092.29|

③苦卤化工相关产品成本
苦卤化工车间属于新投产项目，产品成本无具有参考性的历史数据，且不能合理分摊至各产品。燃煤、燃油、辅助材料费用根据总消耗量和单位成本予以预测。入库、包装费与产品产量存在相关性，根据各产品产量、消耗量、单位成本予以预测。预计每年发生机物料消耗费用200万元，自备电厂发生的备网维护费220万元。公司目前在册合同工 750人，其中苦卤化工相关生产人员184人，每年生产旺季还需外聘季节工100人，根据目前公司的工资标准，预测未来期间正式员工每人每月工资为2500元，公司为其缴纳五险一金费用约为每人每月650元，季节工全年为公司工作5个月，月工资为2500元，公司不为季节工缴纳五险一金。苦卤化工产品成本中的折旧费用根据目前公司现有的与苦卤化工产品相关的资产进行测算。预测期苦卤化工产品营业成本预测情况如下：
单位：万元
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|-|-|-|-|-|-|-|
|成本类型|2013年9-12月|2014年|2015年|2016年|2017年-2027年|2028年1-8月|
|原煤|0.00|3,300.00|3,712.50|4,125.00|4,125.00|2,750.00|
|块煤|0.00|192.00|216.00|240.00|240.00|160.00|
|柴油|0.00|58.40|65.70|73.00|73.00|48.67|
|辅助材料|0.00|0.00|0.00|0.00|0.00|0.00|
|其中： 盐酸|0.00|1.25|1.40|1.56|1.56|1.04|
|液碱|0.00|4.31|4.85|5.39|5.39|3.59|
|阻垢剂|0.00|10.80|12.15|13.50|13.50|9.00|

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资产评估技术说明 收益法评估技术说明
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|-|-|-|-|-|-|-|
|成本类型|2013年9-12月|2014年|2015年|2016年|2017年-2027年|2028年1-8月|
|缓蚀阻垢剂|0.00|7.92|8.91|9.90|9.90|6.60|
|杀菌灭藻剂|0.00|3.12|3.51|3.90|3.90|2.60|
|粘泥剥离剂|0.00|3.22|3.62|4.02|4.02|2.68|
|消泡剂|0.00|14.00|15.75|17.50|17.50|11.67|
|备网维护费|0.00|176.00|198.00|220.00|220.00|146.67|
|机物料消耗|0.00|160.00|180.00|200.00|200.00|133.33|
|入库费|0.00|0.00|0.00|0.00|0.00|0.00|
|其中：精制盐|0.00|52.80|59.40|66.00|66.00|44.00|
|氯化钾|0.00|15.12|17.01|18.90|18.90|12.60|
|氯化镁|0.00|79.20|89.10|99.00|99.00|66.00|
|硫酸镁|0.00|35.20|39.60|44.00|44.00|29.33|
|包装费|0.00|0.00|0.00|0.00|0.00|0.00|
|其中：精制盐|0.00|100.92|113.54|126.15|126.15|84.10|
|氯化钾|0.00|29.02|32.64|36.27|36.27|24.18|
|氯化镁|0.00|290.15|326.42|362.69|362.69|241.79|
|硫酸镁|0.00|128.96|145.08|161.20|161.20|107.46|
|工资费用|0.00|0.00|0.00|0.00|0.00|0.00|
|其中：合同工|50.00|552.00|552.00|552.00|552.00|368.00|
|季节工|0.00|125.00|125.00|125.00|125.00|125.00|
|社会保险|13.00|143.52|143.52|143.52|143.52|95.68|
|折旧费|451.65|1,354.96|1,354.96|1,354.96|1,354.96|903.30|
|合计|514.65|6,837.86|7,420.66|8,003.46|8,003.46|5,377.31|

④总营业成本
根据各产品营业成本预测数，预测期各年总营业成本如下：
单位：万元
||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
|产品成本|2013年9-12月|2014年|2015年|2016年|2017年-2027年|2028年1-8月|
|原盐|1,438.71|5,976.81|5,992.18|6,007.54|6,007.54|5,287.88|
|溴素|303.49|1,433.13|1,433.13|1,433.13|1,433.13|1,092.29|
|苦卤化工相关产品|514.65|6,837.86|7,420.66|8,003.46|8,003.46|5,377.31|
|合计|2,256.85|14,247.81|14,845.97|15,444.14|15,444.14|11,757.47|

4、主营业务税金及附加预测
公司原盐产品应缴纳资源税，税率为15元/吨，适用的增值税率为17%；水面出租业
务应缴纳营业税，适用税率为5%；公司适用的城建税率为5%，教育费附加率为3%，地
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资产评估技术说明 收益法评估技术说明方教育费附加为2%；水利建设基金为1%。经测算，原盐、溴素、苦卤化工产品的增值税税负率分别为：54.01%、73.76%、52.81%。
5、销售费用预测
销售费用中除工资、社保费用外，其他销售费用分产品大类分别进行预测。其中：原盐产品销售费用主要为装卸费，和产量存在相关性。根据历史数据预测约为每吨2.69元。
溴素产品的销售费用主要有运输费、装卸费、汽车费、差旅费等，和产量存在相关性，依据历史数据进行预测。苦卤化工相关产品的销售费用主要为销售提成每吨9元。公司目前在册销售人员为9人，根据公司目前的薪酬标准，预测未来期间销售人员每人每月工资为2500元，公司为其缴纳五险一金费用约为每人每月650元。预测期各年销售费用情况如下：
单位：万元
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|-|-|-|-|-|-|-|
|产品|2013年9-12月|2014年|2015年|2016年|2017年-2027年|2028年1-8月|
|原盐销售费用|||||||
|装卸费|67.22|166.72|169.41|172.10|172.10|114.73|
|溴素销售费用|2013年9-12月|2014年|2015年|2016年|2017年-2027年|2028年1-8月|
|福利费|0.05|0.21|0.21|0.21|0.21|0.14|
|办公费|0.14|0.60|0.60|0.60|0.60|0.40|
|差旅费|0.28|1.19|1.19|1.19|1.19|0.80|
|运输费|0.37|1.56|1.56|1.56|1.56|1.04|
|汽车费|0.05|0.21|0.21|0.21|0.21|0.14|
|装卸费|0.03|0.12|0.12|0.12|0.12|0.08|
|业务招待费|0.53|2.23|2.23|2.23|2.23|1.49|
|其它|0.01|0.04|0.04|0.04|0.04|0.03|
|合计|1.45|6.16|6.16|6.16|6.16|4.11|
|苦卤产品销售费用|2013年9-12月|2014年|2015年|2016年|2017年-2027年|2028年1-8月|
|销售提成|0.00|131.34|161.19|179.10|179.10|119.40|
|全体销售人员工资|9.00|27.00|27.00|27.00|27.00|18.00|
|全体销售人员社保|2.34|7.02|7.02|7.02|7.02|4.68|
|销售费用合计|80.01|338.24|370.78|391.38|391.38|260.92|

6、管理费用预测
管理费用中除工资、社保、折旧费用外，其他销售费用分产品大类分别进行预测。其
中：原盐相关管理费用主要包括福利费、办公费、财产保险费、水电费、修理费、招待费、
环境保护费等，上述费用和产量存在相关性，根据历史数据进行预测。公司因生产需要每
年需支付土地租赁费1000万元，租金保持每五年10%的增长，即租赁期第6至10年租赁
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资产评估技术说明 收益法评估技术说明费为1100万元，第11至15年为1210万元，2028年租赁期为1-8月。溴素相关的管理费用主要包括水电费、修理费、汽车费、安全技术管理费、土地使用权摊销等费用，均与产量存在相关性，根据历史数据进行预测。溴素生产相关资产的折旧费用根据目前账面资产予以测算。苦卤化工相关管理费用无具有参考性的历史数据，预计每年发生的管理费用约为100万元，土地摊销费用约为6000元。预测期各年管理费用情况如下：
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资产评估技术说明 收益法评估技术说明
|||||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
|原盐管理费用|2013年9-12月|2014年|2015年|2016年|2017年|2018年|2019-2023年|2024-2027年|2028年1-8月|
|福利费|44.58|110.56|112.34|114.13|114.13|114.13|114.13|114.13|76.08|
|办公费|5.99|14.86|15.10|15.34|15.34|15.34|15.34|15.34|10.23|
|财产保险费|7.41|18.39|18.68|18.98|18.98|18.98|18.98|18.98|12.65|
|水电费|9.67|23.99|24.38|24.76|24.76|24.76|24.76|24.76|16.51|
|修理费|21.37|53.00|53.85|54.71|54.71|54.71|54.71|54.71|36.47|
|汽车费|45.24|124.25|124.25|124.25|124.25|124.25|124.25|124.25|72.11|
|业务招待费|19.11|47.39|48.16|48.92|48.92|48.92|48.92|48.92|32.61|
|环境保护费|11.66|28.92|29.39|29.85|29.85|29.85|29.85|29.85|19.90|
|土地租赁费|333.33|1,000.00|1,000.00|1,000.00|1,000.00|1,000.00|1,100.00|1,210.00|806.67|
|工会经费|6.37|15.80|16.06|16.31|16.31|16.31|16.31|16.31|10.88|
|职工教育经费|3.27|8.12|8.25|8.38|8.38|8.38|8.38|8.38|5.59|
|其它|32.25|79.98|81.27|82.56|82.56|82.56|82.56|82.56|55.04|
|合计|540.27|1,525.26|1,531.73|1,538.20|1,538.20|1,538.20|1,638.20|1,748.20|1,154.74|
|溴素管理费用|2013年9-12月|2014年|2015年|2016年|2017年|2018年|2019-2023年|2024-2027年|2028年1-8月|
|差旅费|0.37|1.58|1.58|1.58|1.58|1.58|1.58|1.58|1.05|
|通讯费|0.38|1.61|1.61|1.61|1.61|1.61|1.61|1.61|1.07|
|周转材料摊销|0.01|0.02|0.02|0.02|0.02|0.02|0.02|0.02|0.02|
|劳动保护费|0.11|0.45|0.45|0.45|0.45|0.45|0.45|0.45|0.30|
|水电费|0.23|0.97|0.97|0.97|0.97|0.97|0.97|0.97|0.65|
|修理费|0.46|1.94|1.94|1.94|1.94|1.94|1.94|1.94|1.29|
|汽车费|2.99|12.71|12.71|12.71|12.71|12.71|12.71|12.71|8.47|

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资产评估技术说明 收益法评估技术说明
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|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
|业务招待费|0.82|3.50|3.50|3.50|3.50|3.50|3.50|3.50|2.33|
|税金|2.21|9.41|9.41|9.41|9.41|9.41|9.41|9.41|6.27|
|劳动保险费|0.60|2.54|2.54|2.54|2.54|2.54|2.54|2.54|1.69|
|会议费|0.26|1.09|1.09|1.09|1.09|1.09|1.09|1.09|0.73|
|其它|5.47|23.25|23.25|23.25|23.25|23.25|23.25|23.25|15.50|
|工会经费|0.02|0.07|0.07|0.07|0.07|0.07|0.07|0.07|0.05|
|职工教育经费|0.01|0.06|0.06|0.06|0.06|0.06|0.06|0.06|0.04|
|土地摊销|2.98|8.94|8.94|8.94|8.94|8.94|8.94|8.94|5.96|
|安全技术管理费|0.51|2.17|2.17|2.17|2.17|2.17|2.17|2.17|1.45|
|合计|17.42|70.31|70.31|70.31|70.31|70.31|70.31|70.31|46.88|
|苦卤产品管理费用|2013年9-12月|2014年|2015年|2016年|2017年|2018年|2019-2023年|2024-2027年|2028年1-8月|
|管理费用|-|100.00|100.00|100.00|100.00|100.00|100.00|100.00|66.67|
|土地摊销|0.21|0.64|0.64|0.64|0.64|0.64|0.64|0.64|0.43|
|合计|0.21|100.64|100.64|100.64|100.64|100.64|100.64|100.64|67.09|
|综合性管理费用|2013年9-12月|2014年|2015年|2016年|2017年|2018年|2019-2023年|2024-2027年|2028年1-8月|
|管理用资产折旧|40.02|119.47|119.47|119.47|119.47|119.47|119.47|119.47|79.65|
|管理人员工资|40.00|120.00|120.00|120.00|120.00|120.00|120.00|120.00|80.00|
|管理人员社保|10.40|31.20|31.20|31.20|31.20|31.20|31.20|31.20|20.80|
|合计|90.42|270.67|270.67|270.67|270.67|270.67|270.67|270.67|270.67|
|管理费用合计|648.32|1,966.88|1,973.35|1,979.82|1,979.82|1,979.82|2,079.82|2,189.82|1,539.38|

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山东鲁北化工股份有限公司拟收购山东金盛海洋资源开发有限公司100.00%股权项目
资产评估技术说明 收益法评估技术说明7、财务费用的预测
无。
8、折旧与摊销的预测
委估企业固定资产主要为房屋建筑物、构筑物、机器设备等。固定资产按取得时的实际成本计价，以年限平均法计提折旧。本次评估中，按照企业执行的固定资产折旧政策，以基准日经审计的固定资产账面原值、预计使用期、加权折旧率等估算未来经营期的折旧额。折旧的预测结果见净现金流量预测表。
9、资本性支出和资本更新预测
预计2014年资本性支出为500万元，主要为在建工程的后续支出。
按照收益预测的前提和基础，在维持现有资产规模和资产状况的前提下，资产更新只考虑为满足维持现有生产经营能力所必需的更新性投资支出。
根据本次评估假设，综合考虑企业固定资产折旧年限等相关因素，预测期 15年内房屋建筑物类固定资产考虑了一定的维护费，无需进行资本更新。
机器设备类固定资产以固定资产的折旧回收维持现有的经营规模。评估对象未来资产更新改造支出的预测结果见净现金流量预测表。
10、营运资金预测、营运资金增加额的确定
根据对历史有关资金营运指标的分析以及对企业未来经营情况的预测计算营运资金增加额，详见净现金流量预测表。
（四）折现率的确定
1、无风险收益率r。无风险收益率r。本次评估参照国家当前已发行的全部10年期 f f
国债到期收益率的平均水平确定。通过查询 Wind资讯数据系统，已发行的10年期国债到期收益率的平均值为3.73%，即rf为3.73%。
2、市场预期报酬率 r。在本次评估中，我们借助 Wind资讯的数据系统，采用沪深 m
300指数中的成分股投资收益的指标来进行分析，年收益率的计算采用几何平均值的计算方法，对两市成分股的投资收益情况从1997年1月1日至2012年12月31日进行分析。
得出市场预期报酬率为11.06%。
3、值。鉴于评估对象的主营业务属于雷达类，参照沪深两市同类上市公司。我们 e
借助 Wind资讯的数据系统计算得到评估对象的权益资本市场风险系数的估计值β=0.8532。
e
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山东鲁北化工股份有限公司拟收购山东金盛海洋资源开发有限公司100.00%股权项目
资产评估技术说明 收益法评估技术说明4、特定风险调整系数ε。
采用资本定价模型一般被认为是估算一个投资组合（Portfolio）的组合收益，对于单个公司的投资风险一般认为要高于一个投资组合的风险，因此，在考虑一个单个公司或股票的投资收益时应该考虑该公司的特有风险所产生的超额收益。公司的特有风险目前国际上比较多的是考虑公司的规模对投资风险大小的影响，公司资产规模小、投资风险就会增加，反之，公司资产规模大，投资风险就会相对减小，企业资产规模与投资风险这种关系已广泛被投资者接受。
在国际上有许多知名的研究机构发表过有关文章详细阐述了公司资产规模与投资回报率之间的关系。如美国的 Ibbotson Associate在其 SBBI每年度研究报告中就有类似的论述。美国研究公司规模超额收益的另一个著名研究是 Grabowski-King研究，下表就是该研究的结论：
|||||
|-|-|-|-|
|组别|净资产账面价值（百万美元）|规模超额收益率算术平均值|规模超额收益率平滑处理后算术平均值|
|1|16884|5.70%|4.20%|
|2|6691|4.90%|5.40%|
|3|4578|7.10%|5.80%|
|--|--|--|--|
|20|205|10.30%|9.80%|
|21|176|10.90%|10.00%|
|22|149|10.70%|10.20%|
|23|119|10.40%|10.50%|
|24|84|10.50%|11.00%|
|25|37|13.20%|12.00%|

从上表可以看出公司规模超额收益率随着资产规模的降低由4.2%逐步增加到12%左右。
参考 Grabowski-King研究的思路，有关机构对沪、深两市的 1,000多家上市公司1999～2008年的数据进行了分析研究，得出以下结论：
我们将样本点按调整后净资产账面价值进行排序并分组，得到下表数据：
||||||
|-|-|-|-|-|
|组别|样本点数量|规模指标范围（亿元）|规模超额收益率(原始 Beta)|股东权益（亿元）|
|1|7|0-0.5|3.22%|2|
|2|20|0.5-1.0|2.79%|2|
|3|28|1.0-1.5|2.49%|2|
|4|98|1.5-2.0|2.27%|3|
|5|47|2.0-2.5|2.02%|3|

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资产评估技术说明 收益法评估技术说明
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|-|-|-|-|-|
|6|53|2,5-3.0|1.78%|4|
|7|88|3.0-4.0|1.49%|5|
|8|83|4.0-5.0|1.31%|6|
|9|57|5.0-6.0|0.99%|8|
|10|47|6.0-7.0|0.84%|1|
|11|34|7.0-8.0|0.64%|1|
|12|41|8.0-10.0|0.54%|1|
|13|79|10.0-15.0|5.05%|1|
|14|35|15.0-20.0|5.90%|2|
|15|35|20.0-|7.41%|6|

从上表和图中可以看出规模超额收益率在净资产规模低于 10亿时呈现下降趋势，当净资产规模超过10亿后不再符合下降趋势。根据上表中的数据，我们可以采用线性回归分析的方式得出超额收益率与净资产之间的回归方程如下：
Rs=3.139%-0.2485%×NA (R2=90.89%)
其中： Rs为公司规模超额收益率；NA为公司净资产账面值（NA<=10亿）同时，以上研究还得出结论：当公司规模达到一定程度后，公司规模再增加，对于投资者来说承担的投资风险不会有进一步的加大。因此，采用 10亿元估算超过 10亿元公司超额收益率也是合理的。
据被评估单位提供的资料，被评估企业在评估基准日的净资产规模为 5.53亿元。根据以上回归方程，可得出评估对象的资产规模超额收益率 Rs的值。
Rs=3.139%-0.2485%×5.53
=1.76%
则企业特定的风险调整系数ε为1.76%。
5、权益资本成本re，最终由式(8)得到评估对象的权益资本成本re：
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资产评估技术说明 收益法评估技术说明 re=rf＋βe×(rm－rf)＋ε
=0.0373+0.8532×(0.1106-0.0373)+0.0176=0.1175
6、公司无付息债务，rd=0。
7、折现率r，将上述各值分别代入式(5)即有：
r=rd×wd＋re×we
=11.75%
六、经营性资产评估值测算过程与结果：
本次评估中对未来收益的估算，主要是在评估对象报表揭示的历史营业收入、成本和财务数据的核实以及对行业的市场调研、分析的基础上，根据其经营历史、市场未来的发展等综合情况作出的一种专业判断。估算时不考虑营业外收支、补贴收入以及其它非经常性经营等所产生的损益。
本次评估模型中
P：评估对象的经营性资产价值
评估公式为：
n R
P i (3)
(1 r)i
i1
根据未来收益预测测算过程，未来净现金流量预测表见下表：
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山东鲁北化工股份有限公司拟收购山东金盛海洋资源开发有限公司100.00%股权项目
资产评估技术说明 收益法评估技术说明净现金流量预测表
单位：万元
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|项目名称|2013年9-12月|2014年|2015年|2016年|2017年|2018年|2019年|2020年|
|营业收入|4,175.81|27,478.05|28,688.97|29,899.89|29,899.89|29,899.89|29,899.89|29,899.89|
|减：营业成本|2,256.85|14,247.81|14,845.97|15,444.14|15,444.14|15,444.14|15,444.14|15,444.14|
|营运税金及附加|254.45|1,302.92|1,337.40|1,365.89|1,365.89|1,365.89|1,365.89|1,365.89|
|营业费用|45.45|327.48|358.68|377.93|377.93|377.93|377.93|377.93|
|管理费用|564.09|1,941.01|1,944.25|1,947.48|1,947.48|1,947.48|2,047.48|2,047.48|
|财务费用|0.00|0.00|0.00|0.00|0.00|0.00|0.00|0.00|
|营业利润|1,054.97|9,658.84|10,202.67|10,764.45|10,764.45|10,764.45|10,664.45|10,664.45|
|利润总额|1,054.97|9,658.84|10,202.67|10,764.45|10,764.45|10,764.45|10,664.45|10,664.45|
|所得税|263.74|2,414.71|2,550.67|2,691.11|2,691.11|2,691.11|2,666.11|2,666.11|
|净利润|791.22|7,244.13|7,652.01|8,073.34|8,073.34|8,073.34|7,998.34|7,998.34|
|折旧|1,118.49|3,590.08|3,590.08|3,590.08|3,590.08|3,590.08|3,590.08|3,590.08|
|摊销|3.19|9.58|9.58|9.58|9.58|9.58|9.58|9.58|
|资本性支出||500.00|||||||

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山东鲁北化工股份有限公司拟收购山东金盛海洋资源开发有限公司100.00%股权项目
资产评估技术说明 收益法评估技术说明
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|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
|项目名称|2013年9-12月|2014年|2015年|2016年|2017年|2018年|2019年|2020年|
|资本更新|853.02|2,559.06|2,559.06|2,559.06|2,559.06|2,559.06|2,559.06|2,559.06|
|营运资金追加额|779.58|1,268.05|346.46|345.46|0.00|0.00|8.33|0.00|
|净现金流量|280.31|6,516.68|8,346.15|8,768.48|9,113.94|9,113.94|9,030.61|9,038.94|
|折现系数|0.9817|0.9116|0.8158|0.7300|0.6533|0.5846|0.5231|0.4682|
|折现额|275.16|5,940.59|6,808.53|6,401.11|5,953.90|5,328.01|4,724.33|4,231.60|

||||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
|项目名称|2021年|2022年|2023年|2024年|2025年|2026年|2027年|2028年1-8月|
|营业收入|29,899.89|29,899.89|29,899.89|29,899.89|29,899.89|29,899.89|29,899.89|23,145.89|
|减：营业成本|15,444.14|15,444.14|15,444.14|15,444.14|15,444.14|15,444.14|15,444.14|11,757.47|
|营运税金及附加|1,365.89|1,365.89|1,365.89|1,365.89|1,365.89|1,365.89|1,365.89|943.96|
|营业费用|377.93|377.93|377.93|377.93|377.93|377.93|377.93|251.95|
|管理费用|2,047.48|2,047.48|2,047.48|2,157.48|2,157.48|2,157.48|2,157.48|1,512.18|
|财务费用|0.00|0.00|0.00|0.00|0.00|0.00|0.00|0.00|

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山东鲁北化工股份有限公司拟收购山东金盛海洋资源开发有限公司100.00%股权项目
资产评估技术说明 收益法评估技术说明
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|项目名称|2021年|2022年|2023年|2024年|2025年|2026年|2027年|2028年1-8月|
|营业利润|10,664.45|10,664.45|10,664.45|10,554.45|10,554.45|10,554.45|10,554.45|8,680.32|
|利润总额|10,664.45|10,664.45|10,664.45|10,554.45|10,554.45|10,554.45|10,554.45|8,680.32|
|所得税|2,666.11|2,666.11|2,666.11|2,638.61|2,638.61|2,638.61|2,638.61|2,170.08|
|净利润|7,998.34|7,998.34|7,998.34|7,915.84|7,915.84|7,915.84|7,915.84|6,510.24|
|折旧|3,590.08|3,590.08|3,590.08|3,590.08|3,590.08|3,590.08|3,590.08|2,800.94|
|摊销|9.58|9.58|9.58|9.58|9.58|9.58|9.58|6.39|
|资本性支出|||||||||
|资本更新|2,559.06|2,559.06|2,559.06|2,559.06|2,559.06|2,559.06|2,559.06|1,706.04|
|营运资金追加额|0.00|0.00|0.00|9.17|0.00|0.00|0.00|0.00|
|净现金流量|9,038.94|9,038.94|9,038.94|8,947.28|8,956.44|8,956.44|8,956.44|7,611.53|
|折现系数|0.4189|0.3749|0.3355|0.3002|0.2687|0.2404|0.2151|0.1998|
|折现额|3,786.76|3,388.69|3,032.47|2,686.17|2,406.26|2,153.31|1,926.95|1,520.72|

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山东鲁北化工股份有限公司拟收购山东金盛海洋资源开发有限公司100.00%股权项目
资产评估技术说明 收益法评估技术说明将折现额加总得到经营性资产价值为为60,564.55万元。
七、其他资产和负债的评估（非收益性/经营性资产和负债）价值
1、非经营性资产或溢余性资产价值
经核实，在评估基准日 2013年 8月 31日，金盛海洋账面有如下一些资产(负债)的价值在本次估算的净现金流量中未予考虑，应属本次评估所估算现金流之外的非经营性或溢余性资产，在估算企业价值时应予另行单独估算其价值。
a.基准日现金类资产的价值 C1
在本次评估中，有如下一些现金类的资产(负债)的价值在现金流预测中未予考虑：(1)根据审计后报表披露，在评估基准日账面货币资金余额 228.34万元。经评估人员核实无误，确认该资金存在。鉴于在现金流估算中已考虑了未来经营所需的现金投入，该基准日存在的货币资金属现金流之外的溢余性资产。
(2)根据审计后报表披露，在评估基准日其他应收款中应收汇泰投资集团有限公司股权转让款 6,413.41万元；应付账款中应付工程款等共计 370.36万元；其它应付款中应付山东埕口盐化有限责任公司、山东金盛水产公司往来款等合计2,536.46万元。经评估师核实无误，确认该等应收应付款项存在。
C1=228.34+6,413.41- 370.36 -2,536.46=3,734.94（万元）
∑Ci= C1+ C2=3,734.94（万元）
2、预测期满后的经营性资产的公允价值
（1）房屋建筑物类固定资产的公允价值：
金盛海洋委估房屋建筑物类资产主要为制盐类构筑物和钾化厂房等，评估中考虑了一定的维护费用，预测期满后预计使用情况良好，因此对其公允价值的预测采用“重置成本法”进行评估，计算公式如下。
评估值=重置价值×成新率
经测算，房屋建筑物类固定资产预测期满的公允价值为21,000.00万元。
（2）机器设备类固定资产公允价值预测
评估中机器设备类固定资产以固定资产的折旧回收维持现有的经营规模。因此预测期满后机器设备类固定资产预计保持现有规模，在不考虑通货膨胀的假设下，以本次评估值作为预测期满后的公允价值。
经测算，机器设备类固定资产预测期满的公允价值为18,860.00万元。
（3）土地的公允价值预测：
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资产评估技术说明 收益法评估技术说明1）评估思路
①计算委估宗地于评估基准日的价格
②确定自评估基准日至预测期满的各项修正系数
③计算委估宗地预测期满的价格。
2）计算评估基准日总地价
分别运用成本逼近法和市场比较法对委估三宗土地进行评估测算，从目前山东省滨州市发展现状及评估人员所掌握的资料来看，以上两种方法各有其自身的特点，它们分别从不同的角度反映出地价水平的高低，计算结果差异不大，故本次评估采用算术平均数计算终确定评估对象评估结果，委估三宗土地的评估结果分别为162.09万元、236.91万元、5,089.95万元，合计为5,488.95万元。
3）计算修正系数
①期日修正系数
根据山东省滨州市近年地价指数变化趋势，及评估人员掌握的市场信息，确定滨州市工业用地地价水平平均每年环比增长0.1%。自评估基准日至2028年8月31日，共15年。
期日修正系数=（1+R）n
=（1+0.1%）15
=1.0151
②年期修正系数
上述地价为待估三宗土地自2013年8月31日，剩余年期分别为42.43年、42.1年、42.4年的地价，自2028年8月31日，土地剩余使用年期分别为27.42年、27.09年、27.39年，需要修正到待估三宗土地剩余27.42年、27.09年、27.39年使用年期条件下的地价水平。
土地使用年期修正系数=[1-1/（1+R）n
]/[1-1/（1+R）m
]
R---土地还原利率（按一年期贷款利率6%，加一定的风险值取9%）。
n---自2028年8月31日起宗地剩余使用年期，委估三宗土地剩余土地使用年期自2028年8月31日起分别为27.42年、27.09年、27.39年。
m---自2013年8月31日起宗地剩余使用年期，委估三宗土地剩余土地使用年期自2013年8月31日起分别为42.43年、42.1年、42.4年。
将数据代入公式，经计算：
委估三宗土地的年期修正系数分别为0.9299、0.9278、0.9297。
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资产评估技术说明 收益法评估技术说明4）计算预测期满土地的总地价
宗地一地价=评估基准日宗地一地价×期日修正系数×年期修正系数
=162.09×1.0151×0.9299
=153.00（万元）
宗地二地价=评估基准日宗地二地价×期日修正系数×年期修正系数
=236.91×1.0151×0.9278
=223.12（万元）
宗地三地价=评估基准日宗地三地价×期日修正系数×年期修正系数
=5,089.95×1.0151×0.9297
=4,803.58（万元）
经测算，土地预测期满的公允价值为5,179.70万元。
（4）营运资金的公允价值
经计算，预测期满营运资金为8,423.21万元，则其公允价值为 8,423.21万元。
（5）预测期满后经营性资产的公允价值
F=(21,000.00+18,860.00+5,179.70+8,423.21)×0.1889（折现系数）
=10,100.42万元。
八、评估结果
1、权益资本价值
将得到的经营性资产的价值P=60,564.55万元，基准日的非经营性或溢余性资产的价值∑C=3,734.94万元，预测期满后经营性资产的公允价值F=10,100.42代入式(2)，即得到 i
金盛海洋权益资本价值为：
E= P+∑C+F
i
=60,564.55+3,734.94+10,100.42
=74,399.91（万元）
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山东鲁北化工股份有限公司拟收购山东金盛海洋资源开发有限公司100.00%股权项目资产评估报告 附件目录评估结论及其分析
一、评估结论：
根据国家有关资产评估的规定，本次评估采用资产基础法和收益法，并履行了必要的评估程序，对委估资产在评估基准日所表现的公允价值进行了评估，得出金盛海洋股东全部权益价值(净资产)在评估基准日2013年8月31日的评估结论。
（一）资产基础法评估结论
委估资产账面值为60,021.63万元，评估值总计77,847.75万元，评估增值 17,826.12万元，增值率29.70%，主要是存货、固定资产及无形资产评估增值；
委估负债账面值为4,637.98万元，评估值为4,637.98万元，评估无增减变动；
净资产账面值为55,383.65万元，评估值为73,209.77万元，评估增值17,826.12万元，增值率32.19%。
具体情况详见下表：
金盛海洋资产评估结果汇总表
评估基准日：2013年8月31日 金额单位：人民币万元
||||||
|-|-|-|-|-|
|项目|账面价值|评估价值|增减值|增值率％|
||A|B|C=B-A|D=C/A×100%|
|流动资产|14,039.08|14,790.49|751.41|5.35|
|非流动资产|45,982.55|63,057.26|17,074.71|37.13|
|其中：固定资产|43,103.38|55,092.84|11,989.46|27.82|
|在建工程|2,407.79|2,407.79|0.00|0.00|
|无形资产|403.70|5,488.95|5,085.24|1,259.64|
|递延所得税资产|67.68|67.68|0.00|0.00|
|资产总计|60,021.63|77,847.75|17,826.12|29.70|
|流动负债|4,637.98|4,637.98|0.00|0.00|
|负债合计|4,637.98|4,637.98|0.00|0.00|
|净资产（所有者权益）|55,383.65|73,209.77|17,826.12|32.19|

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山东鲁北化工股份有限公司拟收购山东金盛海洋资源开发有限公司100.00%股权项目资产评估报告 附件目录（二）收益法评估结论
采用收益法对金盛海洋的权益资本价值进行评估得出的评估基准日2013年8月31日的股东全部权益价值（净资产）为 74,399.91万元，较其账面值 55,383.65万元，增值19,016.26万元，增值率34.34%。
（三）评估情况综合分析
采用成本法和收益法得到金盛海洋在评估基准日的全部股东权益价值的公允市场价值分别为 73,209.77万元和 74,399.91万元。采用收益法评估的企业全部股东权益价值比采用资产基础法评估的企业全部股东权益价值高 1,190.14万元，高的比例为1.63%。
经分析两种方法评估结果差异的主要原因是：两种评估方法考虑的角度不同，收益法是从企业的未来获利能力角度考虑的；而资产基础法是从资产的再取得途径考虑的，主要是以评估基准日企业现有资产的完全重置成本为基础确定的，基本反映了企业资产的现行市场价格具有较高的可靠性。
金盛海洋主要从事制盐及相关化工产品的生产和销售，其行业特点是生产经营需要大量的土地及地上物、机器设备等固定资产投入。因此本次对金盛海洋采用资产基础法和收益法两种评估方法的评估结论差异较小。考虑到金盛海洋的账面成本不能完全反映企业的未来盈利能力，导致其账面成本无法完整体现企业价值。因此我们认为收益法评估结果更能公允反映金盛海洋股东全部权益价值。而且本次评估目的是股权收购，委托方及相关各方关注的不是企业现在拥有的资产的重置价值，而是企业未来的盈利能力和发展潜力。收益法是从企业整体获利能力的角度来反映其评估基准日股东全部权益的价值，符合评估目的要求。故最终选取收益法评估值作为最终评估结果。
二、评估结论成立的条件：
1、评估结论是根据各项评估假设、依据、前提、方法和程序得出的。
2、评估结论仅为确定委估资产的现时价值，为金盛海洋在本次评估目的下提供价值参考依据。
3、本评估结论是反映评估对象在本次评估目的下，在假设委估企业持续经营的前提下，根据公开市场的原则确定现行公允市价，没有考虑将来特殊的交易方式可能追加或减少付出的价格等对评估价值的影响，也未考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有关自然力和其他不可抗力对资产价值的影响。当前述条件以及评估中遵循的持续
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山东鲁北化工股份有限公司拟收购山东金盛海洋资源开发有限公司100.00%股权项目资产评估报告 附件目录经营及产权主体利益变动的原则等其他情况发生变化时，评估结果一般会失效。
4、评估结论是中威正信（北京）资产评估有限公司出具的，受本机构评估人员的执业水平和能力的影响。
三、评估结论瑕疵事项：
1、委估房屋建筑物中，评估基准日均未取得房屋所有权证。截止至报告日，评估明细表中第9-16项已取得房屋所有权证。对于尚未取得房屋所有权证的房屋建筑物，其建筑面积是在金盛海洋申报数据的基础上经评估人员核实相关资料和现场勘察确定的，若该面积与实际办理产权证时的测绘面积存在差异，将影响评估结果。本次评估未考虑取得相关权证需发生的费用对于评估对象价值的影响。
2、金盛海洋生产经营总占地面积为 11,534.43万平方米，其中41.70万平方米为自有土地，其余土地均为租赁使用。根据金盛海洋与埕口盐化等单位签订的土地租赁合同，租赁期限为15年，自2013年9月1日起至2028年8月31日止。由于租赁土地已被埕口盐化等公司设立担保，因此金盛海洋在租赁土地上的地上附着物一并担保。
截至评估基准日，金盛海洋对外担保情况如下：
|||||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
|序号|债权人/被担保人|主债权类型|担保金额（万元）|主债权期限|债务人|担保人|担保物|||
||||||||担保物类型|土地使用权证号|面积(亩)|
|1|中国银行股份有限公司无棣支行|综合授信|11800|2015.9.18|埕口盐化|埕口盐化|土地使用权|棣国用（2005）第05165号|5025|
|||||||金盛海洋|地上附着物|||
|||||||埕口盐化|土地使用权|棣国用（2006）第06115号|3031|
|||||||金盛海洋|地上附着物|||
|2|浙商银行股份有限公司济南分行|综合授信|4400|2016.8.12|埕口盐化|埕口盐化|土地使用权|棣国用（2005）第05182号|1003|
|||||||金盛海洋|地上附着物|||
|3|平安银行股份有限公司济南分行|综合授信|3000|2014.5.8|埕口盐化|埕口盐化|土地使用权|棣国用（2006）第06117号|1544|
|||||||金盛海洋|地上附着物|||
|4|中国农业银行股份有限公司无棣支行|借款|37000|2016.8.3|埕口盐化|埕口盐化|土地使用权|棣国用（2006）第06119号|5404|
|||||||金盛海洋|地上附着物|||
|||||||埕口盐化|土地使用权|棣国用（2006）第06019号|2656|
|||||||金盛海洋|地上附着物|||
|||||||埕口盐化|土地使用权|棣国用（2010）第10328号|3706|
|||||||金盛海洋|地上附着物|||
|5|平安银行股份有限公司济南分行|综合授信|2000|2014.5.8|埕口盐化|埕口盐化|土地使用权|棣国用（2007）第07225号|976|
|||||||金盛海洋|地上附着物|||
|6|中国工商银行股份有限公司无棣支行|授信|9700|2016.9.20|汇泰化工|埕口盐化|土地使用权|棣国用（2009）第09018号|3631|
|||||||金盛海洋|地上附着物|||

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山东鲁北化工股份有限公司拟收购山东金盛海洋资源开发有限公司100.00%股权项目资产评估报告 附件目录
|||||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
|序号|债权人/被担保人|主债权类型|担保金额（万元）|主债权期限|债务人|担保人|担保物|||
||||||||担保物类型|土地使用权证号|面积(亩)|
|7|山东无棣农村合作银行|借款|1200|2014.4.15|江南生态酒店|埕口盐化|土地使用权|棣国用（2009）第09032号|705|
|||||||金盛海洋|地上附着物|||
|8|交通银行股份有限公司滨州支行|借款|3000|2014.6.24|埕口盐化|埕口盐化|土地使用权|棣国用（2010）第10330号|3702|
|||||||金盛海洋|地上附着物|||
|9|中国工商银行股份有限公司无棣支行|综合授信|11489|2018.3.15|埕口盐化|埕口盐化|土地使用权|棣国用（2010）第10331号|2971|
|||||||金盛海洋|地上附着物|||
|10|兴业银行股份有限公司滨州分行|借款|6500|2015.12.16|埕口盐化|埕口盐化|土地使用权|棣国用（2011）第11220号|1993|
|||||||金盛海洋|地上附着物|||
|11|恒丰银行股份有限公司滨州分行|综合授信|4500|2015.9.10|埕口盐化|埕口盐化|土地使用权|棣国用（2012）第12279号|2738|
|||||||金盛海洋|地上附着物|||
|12|兴业银行股份有限公司滨州分行|借款|1500|2015.12.16|埕口盐化|埕口盐化|土地使用权|棣国用（2012）第12281号|372|
|||||||金盛海洋|地上附着物|||
|13|上海浦东发展银行股份有限公司济南分行|借款|4500|2016.3.8|埕口盐化|埕口盐化|土地使用权|棣国用（2012）第12287号|2400|
|||||||金盛海洋|地上附着物|||
|14|中国建设银行股份有限公司无棣支行|借款|6600|2015.10.30|埕口盐化|埕口盐化|土地使用权|棣国用（2012）第12288号|3600|
||||||埕口盐化|金盛海洋|地上附着物|||
|15|中国建设银行股份有限公司无棣支行|综合授信|16757|2020.2.20|埕口盐化|埕口盐化|土地使用权|棣国用（2013）第13001号|4541|
|||||||金盛海洋|地上附着物|||
|16|民生金融租赁股份有限公司|融资租赁|3700|2015.8.14|埕口盐化|金盛水产|土地使用权|棣国用（2013）第13313号|5891|
|||||||金盛海洋|地上附着物|||
|17|招商银行股份有限公司济南分行|综合授信|4000|2014.7.8|富施特|汇泰集团|土地使用权|棣国用（2010）第13234号|2605|
|||||||金盛海洋|地上附着物|||
|18|国家开发银行股份有限公司|借款|10000|2018.2.27|龙福环能科技公司|汇泰集团|土地使用权|棣国用（2010）第13235号|3728|
|||||||金盛海洋|地上附着物|||

3、本次评估结果采用收益法评估值，其依据为被评估单位金盛海洋的盈利预测，由被评估单位及其股东汇泰集团共同提供并对其合理性负责。若该盈利预测不能如期实现，则应对评估结论进行相应调整。
四、评估基准日期后事项说明及对评估结论的影响：
1、金盛海洋于评估基准日后进行了股权变更，本次股权变更后，金盛海洋股东及持股比例为：汇泰投资集团有限公司持有61.96%股权，山东鲁北企业集团总公司持有
30.20%股权，王建忠持有7.84%股权。上述股权变更于 2014年 2月 19日完成工商登
记，提请报告使用者关注。
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山东鲁北化工股份有限公司拟收购山东金盛海洋资源开发有限公司100.00%股权项目资产评估报告 附件目录2、评估基准日后有效期内资产数量发生变化时，应根据原评估方法对资产额进行相应调整。
3、资产价格标准发生重大变化，并对资产评估价值已产生了严重影响时，委托方应及时聘请评估机构重新确定评估价值。
4、委托方在评估基准日至评估报告提出日期之间，资产如发生变化所产生的诉讼及法律责任，由委托方承担。
5、发生评估基准日期后重大事项时，不能直接使用本评估结论。
中威正信（北京）资产评估有限公司评估人员：王新华、吴婵、宋道江、李辉、刘焕川2014年2月 21日
中威正信（北京）资产评估有限公司 93