备案号：1305814IC0002
查询码：1A75EE6B
土地估价报告
项目名称：巨力索具股份有限公司拟收购资产涉及到的国有建设用地使用权的价格评估（河北徐水县）
受托估价单位：河北中冀不动产评估有限责任公司
土地估价报告编号：（河北）中冀（2014）（估）字第23号
提交估价报告日期：2014年4月1日
估价报告备案日期：2014年4月1日
第一部分摘要
一、估价项目名称
巨力索具股份有限公司拟收购资产涉及到的国有建设用地使用权的价格评估（河北徐水县）
二、委托估价方
委托单位：巨力索具股份有限公司
地 址：河北省保定市徐水县巨力路
法人代表：杨建忠
注册资本：玖亿陆仟万元
公司类型：股份有限公司（上市）
经营范围：钢丝绳、钢丝绳索具、钢丝、钢绞线、化纤类索具、捆绑索具、牵引索具、缆绳、链条、链条索具、冶金吊夹具、吊梁、建筑钢拉杆、抽油杆及其接箍、石油钻杆及其接头、桥梁建筑绳索、锻压类索具、桥式、门式、冶金起重机、抓斗、滑车、滑轮、石油吊环、汽车配件、索具制造设备的生产、销售；金属材料及产品的检测（以认可证书核定为准，限分支机构经营）及检测试验设备研发、制造；预应力工程专业承包（认可资质证书为准）；钢铁材料、化纤材料、有色金属材料的销售；货物和技术的进出口业务（国家禁止的除外）。
三、估价目的
巨力索具股份有限公司拟收购巨力新能源股份有限公司部分资产，其中涉及 2宗位于徐水县盛源南大街东侧的国有建设用地使用权，其特委托河北中冀不动产评估有限责任公司对该 2宗国有工业建设用地使用权的价格进行评估，为其经济行为提供国有建设用地使用权价格参考。
四、估价基准日
2014年2月28日
五、估价日期
2014年2月28日至2014年4月1日
六、地价定义
根据本次评估目的本次评估的土地使用权价格是指在评估基准日2014年2月28日，满足正常市场及设定条件下，设定用途和年期的国有建设用地出让土地使用权价格。待估宗地具体设定条件如下：
（一）用途设定：根据估价对象土地登记用途以及•土地利用现状分类‣（GB/T21010—2007）的规定，此次估价待估宗地登记用途及设定用途详见表•土地的用途设定表‣。
土地的用途设定表
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|宗地编号|宗地名称|土地登记用途|土地实际用途|设定用途|备注|
|M1|巨力新能源西侧土地|工业|工业|工业||
|M2|巨力新能源东侧土地|工业|工业|工业||

（二）土地使用权年限设定：估价对象评估基准日时为国有出让土地，根据此次评估目的，宗地土地使用权年限设定为法定剩余使用年期，详见表•土地的年期设定表‣。
土地的年限设定表
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|宗地编号|宗地名称|设定年限（年）|备注|
|M1|巨力新能源西侧土地|45.2||
|M2|巨力新能源东侧土地|46.7||

（三）开发程度设定：根据土地资产和其它资产评估互相衔接、不重不漏的原则，本次评估界定的土地开发程度均指宗地红线外的基础设施开发程度和宗地内地面平整状况。待估宗地内外实际开发程度和设定开发程度情况详见表•土地的开发程度设定表‣。
土地的开发程度设定表
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|宗地编号|宗地名称|宗地内外实际开发程度|估价设定开发程度|备注|
|M1|巨力新能源西侧土地|宗地红线外“六通”，宗地红线内“六通一平”|宗地红线外“六通”，宗地红线内“场地平整”||
|M2|巨力新能源东侧土地|宗地红线外“六通”，宗地红线内“六通一平”|宗地红线外“六通”，宗地红线内“场地平整”||

六通：通路、通电、通讯、通上水、通下水、通气；一平：场地内平整
综上所述，本报告评估的土地使用权价格是在上述设定用途、开发程度和土地使用年限条件下于评估基准日的出让土地使用权价格。
七、估价结果
经估价人员现场查勘和当地市场分析，按照地价评估的基本原则和估价程序，选择市场比较法和成本逼近法，评估得到各待估宗地在估价设定用途、使用年限及开发程度条件下、评估基准日为 2014年 2月 28日的土地使用权价格为：
待估宗地估价结果表
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|宗地编号|名称|面积(平方米)|单价（元/平方米）|总价（万元）|
|M1|巨力新能源西侧土地|31492.32|504|1587.21|
|M2|巨力新能源东侧土地|14327.83|507|726.42|
|合计||45820.15||2313.63|

土地数量：2宗
土地总面积：45820.15平方米
评估总地价：2313.63万元
大 写：贰仟叁佰壹拾叁万陆仟叁佰元整
币 种：人民币
各宗地估价结果详见•土地估价结果一览表‣
附表 1 土地估价结果一览表
估价机构：河北中冀不动产评估有限责任公司估价报告编号：（河北）中冀（2014）（估）字第23号估价期日：2014年2月28日 估价期日土地使用权性质：出让
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|宗地编号|宗地名称|估价期日土地使用者|土地证书号|宗地位臵|估价期日登记用途|估价设定用途|估价期日实际开发程度|估价设定开发程度|估价设定土地使用年期(年)|土地面积(m2)|单位地价(元/m2)|总地价(万元)|备注|
|M1|巨力新能源西侧土地|巨力新能源股份有限公司|徐国用（2011）第001号|盛源南大街东侧|工业|工业|宗地红线外“六通”，宗地红线内“六通及场地平整”|宗地红线外“六通”和红线内场地平整|45.2|31492.32|504|1587.21||
|M2|巨力新能源东侧土地|巨力新能源股份有限公司|徐国用（2011）第002号|盛源南大街东侧|工业|工业|宗地红线外“六通”，宗地红线内“六通及场地平整”|宗地红线外“六通”和红线内场地平整|46.7|14327.83|507|726.42||
|合计||||||||||45820.15||2313.63||

一、上述土地估价结果的限定条件
1、土地权利限制：两宗土地不存在抵押权登记，按照批准用途使用，无其他权利限制。
2、基础设施条件：“六通一平”：通路、通电、通讯、通上水、通下水、通气及场地平整。
3、规划限制条件：按评估设定条件无限制
4、影响土地使用权的其他限定条件：无
二、其他需要说明的事项：
1、评估价格仅作为巨力索具股份有限公司拟收购资产涉及到的国有土地使用权价值提供价格参考，评估目的如有变动，估价结果应作相应调整。
2、评估报告自提交报告之日起一年内有效。
3、根据评估目的，本次估价对象评估面积以委托方提供的徐水县国土资源局测绘队出具的巨力索具股份有限公司勘测定界图所载面积为准。
河北中冀不动产评估有限责任公司2014年4月1日
八、土地估价师签字
估价师姓名 资格证书号
王旭光 2002130122
刘晶 2009130071
九、土地估价机构
估价机构负责人签字：王旭光
河北中冀不动产评估有限责任公司 2014年 4月 1日
第二部分估价对象界定
一、委托估价方
委托单位：巨力索具股份有限公司
地 址：河北省保定市徐水县巨力路
法人代表：杨建忠
注册资本：玖亿陆仟万元
公司类型：股份有限公司（上市）
经营范围：钢丝绳、钢丝绳索具、钢丝、钢绞线、化纤类索具、捆绑索具、牵引索具、缆绳、链条、链条索具、冶金吊夹具、吊梁、建筑钢拉杆、抽油杆及其接箍、石油钻杆及其接头、桥梁建筑绳索、锻压类索具、桥式、门式、冶金起重机、抓斗、滑车、滑轮、石油吊环、汽车配件、索具制造设备的生产、销售；金属材料及产品的检测（以认可证书核定为准，限分支机构经营）及检测试验设备研发、制造；预应力工程专业承包（认可资质证书为准）；钢铁材料、化纤材料、有色金属材料的销售；货物和技术的进出口业务（国家禁止的除外）。
二、估价对象
本报告委托评估的估价对象，是巨力新能源股份有限公司使用的 2宗位于徐水县盛源南大街东侧的出让工业用地的土地使用权。根据徐水县国土资源局测绘队出具的巨力索具股份有限公司勘测定界图，待估宗地 M1为徐国用（2011）第 001号土地证的部分面积，证载面积为 106368.14平方米，委估面积为 31492.32平方米，位臵为本宗地南部；
待估宗地 M2为徐国用（2011）第 002号土地证的部分面积，证载面积为 46591.98平方米，委估面积为 14327.83平方米，位臵为本宗地南部。
土地权利状况、位臵、用途等情况见土地估价结果一览表。
三、估价对象概况
1、土地登记状况
宗地M1：依据委托方提供的的国有土地使用权证（徐国用（2011）第 001号）复印件，待估宗地 M1位于盛源南大街东侧，土地使用者为巨力新能源股份有限公司。批准用途为工业用地，现状用途为工业用地，土地使用权类型为出让，终止日期为 2059年 5月 28日，宗地证载面积为 106368.14平方米，形状为规则多边形，四至北为巨力新能源股份有限公司，西为盛源大街，南为刘伶路，东为巨力新能源股份有限公司。
根据徐水县国土资源局测绘队出具的巨力索具股份有限公司勘测定界图，本次评估委托评估面积为 31492.32平方米，位于本宗地南部。
宗地M2：依据委托方提供的的国有土地使用权证（徐国用（2011）第 002号）复印件，待估宗地 M2位于盛源南大街东侧，土地使用者为巨力新能源股份有限公司。批准用途为工业用地，土地使用权类型为出让，终止日期为 2060年 10月 25日，现状用途为工业用地，宗地证载面积为 46591.98平方米，形状为规则多边形，四至北为巨力新能源股份有限公司，东为巨力集团有限公司，南为刘伶路，西为巨力新能源股份有限公司。根据徐水县国土资源局测绘队出具的巨力索具股份有限公司勘测定界图，本次评估委托评估面积为 14327.83平方米，位于本宗地南部。
2、土地权利状况
根据委托方提供的估价对象的•国有土地使用证‣和其他资料，在评估基准日，巨力新能源股份有限公司依法有偿取得土地使用权，使用权类型均为出让，估价对象的土地所有权属国家所有，土地使用权人均为巨力新能源股份有限公司，土地剩余使用年限宗地 1为 45.2年，宗地 2为 46.7年，估价期日待估宗地不存在抵押权、租赁权等他项权利登记，宗地产权清楚，来源合法。
3、土地利用状况
在评估基准日，根据委托方提供的房屋所有权证（徐水县房权证县城字第 012120号）复印件，评估基准日两待估宗地上共同建有钢结构的
生产车间及办公楼等设施，建筑容积率约为0.44，委托评估两宗地上共同建有钢结构车间，其面积为 34747.2平方米。本次仅对国有建设用地使用权进行评估，不涉及地上建筑物。
四、影响地价的因素说明
（一）一般因素
1、城市资源状况
徐水县位于河北省中部，地处太行山东麓，京、津、石金三角地带，北距首都北京 120公里，东望天津 145公里，南离省会石家庄 150公里，人口 59万，辖 7乡 7镇，304个行政村。
徐水县西部山区矿产资源品种多样，储量丰富，品质优良。目前已探明的矿藏有板石、高岭徐水土、白云石、铁矿石等。板石资源主要分布于东釜山乡、义联庄乡，储量为 4亿立方米，是世界三大板石主产区之一。高岭土资源主要分布在义联庄乡五香坡附近，储量为 350万立方米，主要用于日用陶瓷、造纸、化学工业等。石灰石资源主要分布于西部山区，埋藏浅，易开发，品位高，储量十分丰富。白云石为冶金用熔剂原料，矿床位于象山西北侧及釜山脚下，开采潜力大，经济价值高。
徐水县水资源也比较丰富，主要河流有瀑河、漕河、萍河，年均降水量 546.9毫米，能够保证工业、农业和生活用水。
徐水县古迹遗存众多，人文景观独特，旅游资源有待开发。釜山黄帝台、伟人卧像、神仙洞、瀑河水库、燕长城、毛主席视察纪念馆，以及县内近年新兴的众多农业采摘园、观光园，都是具有开发价值的旅游资源。
2、房地产制度与房地产市场状况
我国改革开放之后房地产市场的发展壮大，主要得益于两大制度改革：一是城镇住房制度改革，简称住房制度改革或者房改；二是城镇国有土地使用制度改革，简称土地使用制度改革。通过上述两大制度改革，
主要形成了土地使用权出让和转让市场，新建商品房买卖市场，存量房（也称二手房）买卖和租赁市场，房地产抵押以及房地产开发、估价、经纪、物业管理等经济活动也很活跃；房地产不仅是基本的生产要素或者生活资料，而且成了家庭财产的重要部分，既是一种商品，也是一种资产，甚至是投资、投机的主要对象；房地产市场规模越来越大，其发展变化不仅影响金融安全和社会稳定，而且影响整个国民经济的健康运行，政府一方面要培育和发展房地产市场，一方面又要调控和驾驭房地产市场。
行政因素主要是指国家对土地价格的干预。国家从全社会利益和宏观经济发展角度出发，或推动土地的转移，或限制某类土地的利用等，从而达到提高土地利用效益的目的。
随着土地使用制度的改革，土地作为特殊商品进入流通领域，从而出现了作为让渡土地使用权的经济补偿的土地价格。随着改革步伐的加快，徐水县经济得到迅速发展，逐步形成了一个良好的投资环境，吸引了众多的投资者前来投资，对房地产的需求不断增长。这使得徐水县的地产市场得到较快发展，地价整体上保持稳中有升的趋势。
3、产业结构与政策
徐水县制定和实施了•鼓励投资和招商引资的优惠政策和奖励办法‣，以优惠政策和优质服务吸引投资，已经具备涵养大企业的环境，县域经济发展迅速。近年来，吸引了中纺集团、首创集团、新希望集团、风帆蓄电池公司等知名企业到我县投资兴业。同时，成长起以巨力索具有限公司为代表的俊峰物探装备、长天集团、久久集团、晨阳集团、太行毛纺等一批本地成长性骨干企业。工业经济得到快速发展，形成了吊索具、石油物探装备、汽车零部件三大主导产业，三大产业的年产值达到 55亿元，占到全年地方生产总值（GDP）的60%以上。同时，新型能源、废旧物资回收再利用和深加工等环保产业正在兴起。
农业农村经济发展迅猛。编制了•徐水县优势特色农产品区域发展规划‣，形成了蔬菜种植、畜牧养殖、林果栽培三大农业主导产业，全县蔬菜种植面积达 15.8万亩、奶牛存栏 3.6万头、优质林果 6.3万亩。
市级农业产业化龙头企业 5家，大午、吉正、德力、今明后等农业龙头企业带动作用日益增强，“豹子头”、“锄禾”等农产品品牌享誉中国。
4、城市规划与发展目标
徐水县“十二五”期间经济社会发展的战略定位是：京南保北地区重要的交通枢纽；面向京津保的重要产业基地、物流基地和蔬菜副食供应基地；保定市“一城三星”靓丽的卫星城。
徐水县的总体发展目标是：经济总量实现新跳跃，结构调整形成新格局，资源环境力求新发展，对外开放实现新突破，居民生活得到新改善，社会事业再上新台阶。到“十二五”末，经济综合实力在全省“保五争三”（确保进入全省前 50位，力争进入前 30位），财政收入“保三争五”（确保完成 30亿元，力争完成 50亿元）。
经济总量：全县地方生产总值和全部财政收入确保比 2010年翻两番，分别达到 392亿元、32亿元；全社会固定资产投资累计 500亿元以上，比“十一五”期间增长两倍。
经济结构：三次产业增加值比例调整到16：50：34，高新技术产业增加值占全县生产总值的比重达到25%；工业科技进步贡献率达到49%以上；农业科技进步贡献率达到45%。城市化率达到40%以上。
资源和生态环境：“十二五”期间，城市生活垃圾无害化处理率达到85%以上，城市污水集中处理率达到85%以上。全县森林覆盖率平原区不低于18%，丘陵区不低于45%。
5、城市社会经济发展状况
2012年，徐水县社会经济发展取得了较好成绩。全县完成地方生产总值 139.5亿元，同比增长12.1%。完成固定资产投资 85.4亿元，同比
增长36.5%。完成全部财政收入 12.1亿元，同比增长19.8%，城镇居民人均可支配收入达 21560元，农村居民人均纯收入达 9173元，同比分别增长12.1%、17.2%。
（二）区域因素
1、区域概况
待估宗地位于县城工业园区内，该工业园于 2010年确立，园区规划面积 16平方公里，各项基础设建设已经完工，园区内基本达到六通一平的水平，各项基础设施保证率较高。园区内形成了以巨力索具有限公司为代表的俊峰物探装备、长天集团、久久集团、晨阳集团、太行毛纺等一批本地骨干企业，产业集聚度较高。区域内交通便主要道路有巨力路、刘伶路和盛源大街等交通主干道。
2、交通条件
徐水交通区位优势明显，处于北京、天津、石家庄三大城市的中心交汇点，距三大城市均在 1小时车程。境内有京广铁路、107国道、京-珠高速公路、津-保高速公路、张-石高速公路等干道，京-石铁路客运专线，京石城际铁路、津保城际铁路、京-珠-港-澳高速公路、荣-乌高速公路等使徐水成为华北地区的重要交通枢纽。同时徐水县境内公路总里程 1300多公里，县乡村形成四通八达的交通网络，交通便利。
3、基础设施
（1）供水
徐水县现城区供水水源以地下水为主，大部分由各企业单位自备水源分散供水，沿街单位使用县城统一布设的供水管道供水。集中供水能力能满足居民和事业单位的供水需要。
（2）排水
徐水县排水体制为分流制和合流制。沿街主要干道都埋设了地下排水管道，排水基本通畅。
（3）供电
县内有华北电网超高压 50万伏超高压变电站 1座，22万伏变电站 2座，110KV变电站 3座，35KV变电站 14座，输电线路遍布全县，供电能力 13万千瓦，电力资源充足。
（4）电信
通讯发达，程控电话可直拨 180多个国家和地区，开通了移动电话，无线寻呼等业务。并开通了“徐水县政府招商网”。
4、环境条件
（1）人文环境
在人文环境建设方面，区域内民风纯朴，人民热情好客。近年来，县委、县政府认真落实•公民道德建设实施纲要‣，广泛开展群众性精神文明创建活动，尊商、爱商、亲商、护商蔚然成风，人民素质和文明程度不断提高。
（2）自然环境
徐水县所处位臵属大陆性季风气侯。四季分明，光照充足，自然环境良好。年平均气温11.9℃，年无霜期平均 184天，年均降水量 546.9毫米，年日照时数平均 2744.9小时。
5、产业集聚状况
徐水县有酒业、吊索具制造、玻璃钢制品、生物工程、建筑建材、毛纺针织、造纸印刷、仪器仪表、机械电子等 10多个行业，产业集聚度较高。
6、规划限制
徐水县为改善城市环境，提高人民生活水平，进行了大规模的城市改造，污染企业禁止在县城中心布臵。
（三）个别因素
1、企业简介
巨力集团始建于 1985年，成立初期仅能用自制的简易插套机、压套机生产单一的钢丝绳吊索具，到二十世纪九十年代，随着吊索具需求市场的扩大，企业逐步发展壮大，至今已形成十大系列产品，包括：液压钢丝绳压套机系列、液压钢丝绳插套机系列、合成纤维吊索具系列、吊具吊梁系列、钢丝绳成套索具系列、链条成套索具系列、钢板起重钳系列、夹具卡具系列、索具配件系列、建筑彩钢板系列。目前，巨力集团已成为全国最大的吊索具生产基地。
2、宗地状况
待估宗地位于盛源南大街东侧，土地使用者为巨力新能源股份有限公司。批准用途为工业用地，现状用途为工业用地，宗地 1土地使用证号为徐国用（2011）第 001号，宗地证载面积为 106368.14平方米，形状为规则多边形，委估面积为 31492.32平方米；宗地 2土地使用证号为徐国用（2011）第 002号，宗地证载面积为 46591.98平方米，委估面积为 14327.83平方米，形状为规则多边形。周围工厂较多，产业集聚度较好，环境条件有轻微污染；宗地 1两面临土路，宗地 2一面临路，出入较方便。评估基准日，宗地红线外基础设施开发程度达到“六通”（通路、通电、通上水、通下水、通讯和通气），红线内达到“六通”（通路、通电、通上水、通下水、通讯、通气）及场地平整。
第三部分 土地估价结果及其使用
一、估价依据
（一）国家有关部门颁布的法律、法规
1、•中华人民共和国土地管理法‣（中华人民共和国主席令第 28号）2、•中华人民共和国城市房地产管理法‣（中华人民共和国主席令第 72号）
3、•中华人民共和国土地管理法实施条例‣
4、•中华人民共和国城乡规划法‣（中华人民共和国主席令第 74号）5、•中华人民共和国物权法‣（2007年 3月 16日第十届全国人民代表大会第五次会议通过）
6、•中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例‣（国务院令第 55号，1990年 5月 19日）
7、•国务院关于深化改革严格土地管理的决定‣（国发„2004‟28号）
8、•中华人民共和国耕地占用税暂行条例‣（中华人民共和国国务院令第 511号）
9、•国务院关于加强土地调控有关问题的通知‣（国发„2006‟31号）
10、•国务院关于促进节约集约用地的通知‣（国发„2008‟3号）11、•土地调查条例‣（中华人民共和国国务院令第 518号）
12、国土资源部关于严格按国家标准实施•城镇土地分等定级规程‣和•城镇土地估价规程‣的通知（国土资发[2002]195号）
13、国土资源部•关于进一步规范土地登记的通知‣（国土资发[2003]383号）
14、•关于印发†关于完善征地补偿安臵制度的指导意见‡的通知‣
（国土资发„2004‟238号）
15、国土资源部•关于发布实施†全国工业用地出让最低价标准‡的通知‣（国土资发[2006]307号）
16、•招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定‣（国土资源部令第 39号）
17、国土资源部关于贯彻实施•中华人民共和国物权法‣的通知（国土资发[2007]112号）
18、•土地登记办法‣（国土资源部令第 40号）
19、•国土资源部关于调整部分地区土地等别的通知‣（国土资发„2008‟308号）
20、•国土资源部关于调整工业用地出让最低价标准实施政策的通知‣（国土资发„2009‟56号）
(二)地方有关部门颁布的法规、通知、文件
1、•河北省土地管理条例‣（2005年 5月 27日河北省第十届人民代表大会常务委员会第十五次会议第五次修正）
2、•河北省人民政府关于实行征地区片价的通知‣（冀政[2008]132号）
3、•河北省人民政府关于修订征地区片价的通知‣(冀政„2011‟141号)
4、河北省物价局、财政厅联合下发文件•关于重新审定土地管理系统行政事业性收费项目和标准的通知‣（冀价涉费字[1992]第 134号）5、•河北省人民政府办公厅关于公布取消和停止征收 108项行政事业性收费项目的通知‣（冀政办函[2008]57号）
6、河北省人民政府•河北省人民政府关于各县（市、区）耕地占用税适用税额的通知‣（冀政函[2008]91号）
7、•河北省城镇土地使用税实施办法‣（政府令[2007]第 9号）
8、•河北省地方税务局关于征收耕地占用税契税通知‣（2010年 3月 1日）
（三）有关技术标准
1、中华人民共和国国家标准•城镇土地估价规程‣（GB/T18508—2001）
2、中华人民共和国国家标准•城镇土地分等定级规程‣（GB/T18507—2001）
3、•土地利用现状分类‣（GB/T21010—2007）
（四）其他资料
1、委托方营业执照复印件
2、待估宗地•国有土地使用证‣、定界图和•房产证‣复印件
3、估价人员现场勘察、调查、收集的相关资料
二、土地估价
1、估价原则
（1）替代原则
根据市场运行规律，在同一商品市场中，商品或提供服务的效用相同或大致相似时，即有两个以上互有替代性的商品或服务同时存在时，商品或服务的价格是经过相互影响与比较之后来决定的。土地价格也同样遵循替代规律，某块土地的价格，受其它具有相同使用价值的地块，即同类型具有替代可能的地块价格所牵制。换言之，具有相同使用价值、替代可能的地块之间，会相互影响和竞争，使价格相互牵制而趋于一致。
（2）需求与供给原则
在完全的市场竞争中，一般商品的价格都取决于供求的均衡点。供小于求，价格就会提高，否则，价格就会降低。由于土地与一般商品相比，具有独特的人文和自然特性，因此在进行土地估价时既要考虑到所假设的公平市场，又要考虑土地供应的垄断性特征。
（3）变动原则
一般商品的价格，是伴随着构成价格的因素的变化而发生变动的。
土地价格也有同样情形，它是各种地价形成因素相互作用的结果，而这些价格形成因素经常处于变动之中，所以土地价格是在这些因素相互作用及其组合的变动过程中形成的。因此，在土地估价时，必须分析该土地的效用、稀缺性、个别性及有效需求以及使这些因素发生变动的一般因素、区域因素及个别因素。由于这些因素都在变动之中，因此应把握各因素之间的因果关系及其变动规律，以便根据目前的地价水平预测未来的土地价格。
（4）协调原则
土地总是处于一定的自然与社会环境之中，必须与周围环境相协调。
因为土地能适应周围环境，则该土地的收益或效用能最大限度地发挥，所以要分析土地是否与所处环境协调。因此，在土地估价时，一定要认真分析土地与周围环境的关系，判断其是否协调，这直接关系到该地块的收益量和价格。
（5）多种方法相结合的原则
随着我国土地估价业的发展，目前比较实用的宗地估价方法有收益还原法、市场比较法、成本逼近法、剩余法和基准地价系数修正法等方法。由于不适宜的估价方法可能使评估结果产生较大的偏差，因此进行地价评估时，就要根据待估宗地的实际情况，充分考虑用地类型及所掌握的资料，选择最适宜的两种方法进行评估，以便互相验证，减小误差，确定出合理的价格。
2、估价方法
根据•城镇土地估价规程‣，通行的估价方法有市场比较法、收益还原法、假设开发法、成本逼近法、基准地价系数修正法等。估价方法的选择应按照地价评估的•城镇土地估价规程‣，根据徐水县地产市场
发育情况并结合估价对象的具体特点及估价目的，宗地实际利用特点、委托方提供的资料及评估人员勘察、调查的有关资料，经综合分析比较后选择适当的估价方法。
估价人员根据现场勘查情况，按照•城镇土地估价规程‣的相关要求，结合估价对象的区位、用地性质、利用条件及当地土地市场状况以及本次评估的基准日，确定本次评估土地使用权价格的评测算方法。
（1）两待估宗地设定用途为工业用地，评估基准日时该区域内土地市场活跃，可查询到近期土地成交案例的详细信息，故可以采用市场比较法法进行评估测算。
（2）两待估宗地设定用途为工业用地，基准日时区域内有征地案例且相关的征地费用标准等相关的法规和文件详实可查，故可以采用成本法评估测算。
综上所述，本次土地使用权价格测算选用市场比较法和成本逼近法进行评估。
3、估价结果
（1）地价的确定方法
经估价人员现场查勘和当地地产市场情况分析，按照地价评估的基本原则和估价程序，本次评估选择市场比较法和成本逼近法两种估价方法进行了评估：
市场比较法，是根据市场中的替代原理，将估价对象与具有替代性的，且在估价基准日近期市场上交易的类似地产进行比较，并对类似地产的成交价格作适当修正，以此估算估价对象客观合理价格的方法，是一种比较价格，易于掌握，故该方法的结果可信度较高。
成本逼近法是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金等来确定土地价格的估价方法，其测算过程中土地取得费和相关税费、土地开发费、利息、利润等是宗地
所在区域的客观、平均价格。其成本构成清晰、取费依据充分，具有一定的理论基础。
本次评估两种方法得到的评估结果相差不大，均能较好的体现待估宗地的市价价格，因此本次评估取两种方法的算术平均值作为待估宗地的最终结果。
（2）估价结果
经估价人员现场查勘和当地市场分析，按照地价评估的基本原则和估价程序，选择市场比较法和成本逼近法，评估得到各待估宗地在估价设定用途、使用年限及开发程度条件下、评估基准日为 2014年 2月 28日的土地使用权价格为：
待估宗地估价结果表
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|-|-|-|-|-|
|宗地编号|名称|面积(平方米)|单价（元/平方米）|总价（万元）|
|M1|巨力新能源西侧土地|31492.32|504|1587.21|
|M2|巨力新能源东侧土地|14327.83|507|726.42|
|合计||45820.15||2313.63|

土地数量：2宗
土地总面积：45820.15平方米
评估总地价：2313.63万元
大 写：贰仟叁佰壹拾叁万陆仟叁佰元整
币 种：人民币
各宗地估价结果详见•土地估价结果一览表‣
三、估价结果和估价报告的使用
1、估价的前提条件和假设条件
（1）本次估价的依据是根据委托方提供的有关资料，包括企业营业执照复印件、评估土地的•国有土地使用证‣和勘测定界图、房产证复
印件等资料。同时，在评估中根据中华人民共和国国家标准•城镇土地
估价规程‣（GB/T18508—2001）、•城镇土地分等定级规程‣（GB/T
18507—2001）、•土地利用现状分类‣（GB/T21010—2007）以及河北省人民政府、全国人大国务院和国土资源部颁布的有关法律法规及规章进行估价活动。
（2）估价期日地产市场为公正、公开、公平的均衡市场，土地区位条件和地产市场交易资料等评估相关资料由估价人员实地调查而得。
（3）估价对象地价内涵是评估宗地在估价基准日2014年2月28日、设定土地用途、设定土地开发程度、设定土地年限等条件下的出让土地使用权价格。待估宗地与其它生产要素相结合，能满足设定使用年限内经营管理的正常进行，保证公司的持续发展。
（4）本报告估价结果是在满足地价定义所设定条件下的土地使用权价格，若待估宗地的土地利用方式、估价期日、土地开发状况、土地使用年限等影响地价的因素发生变化，该评估价格应作相应调整。
2、估价结果和估价报告的使用
（1）根据国家标准•城镇土地估价规程‣GB/T18508—2001、•城镇土地分等定级规程‣GB/T18507—2001、•土地利用现状分类‣GB/T21010—2007、全国人大和国务院和国土资源部颁布的有关法律法规及规章及河北省人民政府和河北省国土资源厅等有关部门颁布的有关法规条例等文作为本次估价活动的主要法律法规文件依据，土地估价结果是为巨力索具股份有限公司拟收购资产涉及到的国有土地使用权价值提供价格参考。
（2）土地估价报告仅供委托方和送交土地管理部门审查使用，土地估价技术报告不提供给委托方。待估宗地作为企业生产经营用地或生产经营配套的附属设施用地，得到有效合理地利用，并会产生相应的土地收益。估价人员根据国家有关法律、法规、估价规程及地方有关地价评估技术标准，结合待估宗地具体状况，确定估价原则、方法及参数的选取。
（3）本报告的估价结果自提交报告之日起一年内有效。
（4）估价报告和估价结果的使用权属于委托方，河北中冀不动产评估有限责任公司负责对估价结果进行解释。
（5）本报告及估价结果仅为巨力索具股份有限公司拟收购资产涉及到的国有土地使用权价值提供价格参考，当用于其它目的，本报告评估结果无效。任何单位和个人未经估价机构书面同意，不得以任何形式发表、肢解本报告。
3、其他需要特殊说明的事项
（1）待估宗地的国有土地使用证、土地利用状况等资料由委托方提供，现场估价人员已进行核对确认；估价对象区域位臵图、估价对象照片、土地资产调查表、土地征用补偿文件、土地案例等由现场估价人员收集。
（2）本次评估委托评估待估宗地M1为徐国用（2011）第001号土地证的部分面积，其位臵位于本宗地南部，委估面积为31492.32平方米；
待估宗地M2为徐国用（2011）第002号土地证的部分面积，其位臵位于本宗地南部，委估面积为14327.83平方米。本次评估土地使用权登记、权属等状况以国有土地使用证证载为准，委托评估面积以徐水县国土资源局测绘队出具的巨力索具股份有限公司勘测定界图为准。
（3）委托方对所提供资料（详见估价依据）的真实性负责，估价机构对所收集资料的真实性、准确性负责。
（4）用途设定：根据估价对象土地登记用途以及•土地利用现状分类‣（GB/T21010-2007）的规定，此次估价待估宗地登记用途及设定用途为工业用地。
土地使用权年限设定：估价对象评估基准日时为国有出让土地，根据此次评估目的，土地使用权年限为法定剩余土地使用年限。
（5）土地他项权利状况说明：估价对象评估基准日时均不存在抵押
权登记、租赁权、地役权、担保权等他项权利登记，此次评估价格是在设定待估宗地无任何他项权利存在情况下的正常土地使用权价格。
（6）土地还原利率根据评估基准日下中国人民银行公布的一年期（含一年）存款利率并考虑风险调整因素，综合确定土地还原率为7%。
（7）根据土地资产和其它资产评估互相衔接、不重不漏的原则，宗地内土地开发费由资产评估机构评估，此次土地评估的地价中只包含宗地外土地开发和宗地内场地平整程度费用。
（8）本估价报告复印件无效。
第四部分 附 件
附件 1 委托方•企业法人营业执照‣复印件
附件 2 待估宗地•国有土地使用证‣及勘测定界图复印件
附件 3 待估宗地位臵示意图及地上现状照片
附件 4 估价机构营业执照、资质证书及年检合格证书复印件
附件 5 土地估价师资质证书复印件