本资产评估报告依据中国资产评估准则编制
深圳意丰科技有限公司拟受让杭州振泰资产管理有限公司股权
所涉及的杭州振泰资产管理有限公司股东全部权益价值
资产评估报告
银信评报字(2019)沪第0944号
（共1册第1册）
银信资产评估有限公司
二〇一九年八月十五日
目 录
声明 ............................................................... 1摘要 ............................................................... 2正文 ............................................................... 4一、委托人、被评估单位和其他资产评估报告使用人概况 .............. 4二、评估目的 .................................................... 7
三、评估对象和评估范围 .......................................... 7
四、价值类型及其定义 ............................................ 8
五、评估基准日 .................................................. 9
六、评估依据 .................................................... 9
七、评估方法 ................................................... 10
八、评估程序实施过程和情况 ..................................... 12
九、评估假设 ................................................... 13
十、评估结论 ................................................... 14
十一、特别事项说明 ............................................. 15
十二、资产评估报告使用限制说明 ................................. 17
十三、资产评估报告日 ........................................... 18
十四、资产评估专业人员签名和资产评估机构印章 ................... 18
附件 .............................................................. 19
银信资产评估有限公司地址：上海市九江路69号4楼
电话： 021-6329388663293887（总机）传真：021-63293909邮编：200002声 明
一、本资产评估报告依据财政部发布的资产评估基本准则和中国资产评估协会发布的资产评估执业准则和职业道德准则编制。
二、委托人或者其他资产评估报告使用人应当按照法律、行政法规规定及本资产评估报告载明的使用范围使用资产评估报告；委托人或者其他资产评估报告使用人违反前述规定使用资产评估报告的，本资产评估机构及资产评估师不承担责任。
本资产评估报告仅供委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使用人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人使用；除此之外，其他任何机构和个人不能成为资产评估报告的使用人。
本资产评估机构及资产评估师提示资产评估报告使用人应当正确理解评估结论，评估结论不等同于评估对象可实现价格，评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。
三、本资产评估机构及资产评估师遵守法律、行政法规和资产评估准则，坚持独立、客观和公正的原则，并对所出具的资产评估报告依法承担责任。
四、评估对象涉及的资产、负债清单由委托人、被评估单位申报并经其采用签名、盖章或法律允许的其他方式确认；委托人和其他相关当事人依法对其提供资料的真实性、完整性、合法性负责。
五、本资产评估机构及资产评估师与资产评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系；与相关当事人没有现存或者预期的利益关系，对相关当事人不存在偏见。
六、资产评估师已经对资产评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查；
已经对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验，对已经发现的问题进行了如实披露，并且已提请委托人及其他相关当事人完善产权以满足出具资产评估报告的要求。
七、本资产评估机构出具的资产评估报告中的分析、判断和结果受资产评估报告中假设和限制条件的限制，资产评估报告使用人应当充分考虑资产评估报告中载明的假设、限制条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。
1 杭州振泰资产管理有限公司
股东全部权益价值资产评估报告
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电话：021-6329388663293887（总机）传真：021-63293909邮编：200002深圳意丰科技有限公司拟受让杭州振泰资产管理有限公司股权
所涉及的杭州振泰资产管理有限公司股东全部权益价值
资产评估报告
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摘 要
一、项目名称：深圳意丰科技有限公司拟受让杭州振泰资产管理有限公司股权所涉及的杭州振泰资产管理有限公司股东全部权益价值资产评估项目。
二、委托人：深圳意丰科技有限公司
三、其他资产评估报告使用人：
（1）被评估单位股东
（2）工商行政管理机关
（3）国家法律、法规规定的其他资产评估报告使用人
四、被评估单位：杭州振泰资产管理有限公司
五、评估目的：为深圳意丰科技有限公司拟受让杭州振泰资产管理有限公司股权事宜，提供杭州振泰资产管理有限公司股东全部权益价值参考
六、经济行为：股权转让
七、评估对象：杭州振泰资产管理有限公司截至评估基准日的股东全部权益。
八、评估范围：杭州振泰资产管理有限公司截至评估基准日的全部资产和负债九、价值类型：市场价值
十、评估基准日：2019年7月31日
十一、评估方法：资产基础法
十二、评估结论：在评估基准日2019年7月31日，杭州振泰资产管理有限公司的总资产价值14,849.83万元，总负债18.48万元，股东权益14,831.35万元。采用资产基础法评估后的总资产价值15,079.20万元，总负债18.48万元，股东权益15,060.72万元，增值229.37万元，增值率1.55%。
十三、评估结论使用有效期：本评估结论仅对深圳意丰科技有限公司拟受让杭州振泰资产管理有限公司股权事宜之经济行为有效。并仅在评估报告载明的评估基准日成立。
资产评估结论使用有效期自评估基准日起一年内（即 2019年 7月 31日至 2020年 7月
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股东全部权益价值评估报告
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十四、特别事项说明：根据杭州振泰资产管理有限公司与杭州市规划和自然资源局以及杭州市拱墅区发展改革和经济局签订的《国有建设用地交地协议书》：杭州振泰资产管理有限公司于2019年1月28日通过招拍挂方式竞得杭政工出【2018】25号宗地、杭政工出【2018】26号宗地、杭政工出【2018】27号宗地、杭政工出【2018】28号宗地的国有建设用地使用权，并于 2019年 3月 4日签订《杭州市国有建设用地使用权出让合同》，合同编号分别为：“ 3301002018A21108”、“ 3301002018A21109”、“3301002018A21110”、“3301002018A21111”。上述《杭州市国有建设用地使用权出让合同》已经浙江省杭州市国立公证处公证。目前，不动产权证尚在办理中，截至评估基准日，暂未取得土地权证，而交地协议书均确认取得。本次评估按被评估单位事实已取得上述地块考虑其对评估值的影响。
以上内容摘自资产评估报告正文，欲了解本评估项目的详细情况和合理理解评估结论，应当阅读资产评估报告正文，同时提请评估报告使用者关注评估报告中的评估假设、限制使用条件以及特别事项说明。
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正文
深圳意丰科技有限公司：
银信资产评估有限公司接受贵单位委托，按照法律、行政法规和资产评估准则的规定，坚持独立、客观和公正的原则，采用资产基础法，按照必要的评估程序，对深圳意丰科技有限公司子公司深圳意丰科技有限公司拟受让杭州振泰资产管理有限公司股权事宜所涉及的杭州振泰资产管理有限公司股东全部权益价值在2019年7月31日的市场价值进行了评估。
现将资产评估情况报告如下：
一、委托人、被评估单位和其他资产评估报告使用人概况
（一）委托人概况
名称：深圳意丰科技有限公司
统一社会信用代码：91440300MA5FB3278D
住所：深圳市福田区沙头街道新华社区新洲十一街138号万基商务大厦18A法定代表人：杨涛
注册资本：100万元人民币
企业类型：有限责任公司（自然人投资或控股的法人独资）
经营范围：计算机软件的研发与设计;计算机软件领域内的技术咨询、技术服务、技术转让;通讯设备(不含无线电地面接收设备及发射设备)、电子产品(不含电子出版物)、计算机及其辅助设备的研发与销售;货物及技术进出口;供应链物流系统的设计与开发、物流信息技术开发、物流数据技术服务、系统集成工程、企业管理咨询、工程管理咨询、自有物业租赁。(法律、行政法规、国务院决定禁止的项目除外,限制的项目须取得许可后方可经营)
成立日期：2018年09月21日
营业期限：2018年09月21日至长期
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1、被评估单位股东；
2、工商行政管理机关；
3、国家法律、法规规定的其他资产评估报告使用人。
（三）、被评估单位
1、被评估单位概况
名称：杭州振泰资产管理有限公司
统一社会信用代码：91330105MA28UJEE7C
住所：浙江省杭州市拱墅区临一街139号4幢4003室
法定代表人：吴国忠
注册资本：贰亿元整
企业类型：有限责任公司（自然人投资或控股的法人独资）
经营范围：接受企业委托从事资产管理(除证券、期货)(未经金融等监管部门批准,不得从事向公众融资存款、融资担保、代客理财等金融服务);物业管理;房屋租赁;经济信息咨询;企业管理咨询;展览展示服务;会务服务;开展收集、整理、储存和发布人才供求信息;职业介绍和人才信息咨询;教育信息咨询(不含出国留学及中介服务);市场营销策划;电子商务技术的技术开发、技术服务、技术咨询、成果转让;实业投资。(依法须经批准的项目,经相关部门批准后方可开展经营活动)
成立日期：2017年06月29日
营业期限：2017年06月29日至长期
2、被评估单位股权结构及历史沿革
杭州振泰资产管理有限公司设立于2017年06月在杭州由深圳明德丰泰投资有限公司出资设立。
截至评估基准日2019年7月31日，其股权结构如下：
股东 认缴出资额（万元）实缴出资额（万元） 出资方式 认缴比例（%）深圳明德丰泰投资有限公司 20,000.00 15,000.00 现金 100.00合计 20,000.00 15,000.00 100.003、被评估单位历史财务资料
被评估单位近年资产负债状况见下表：
单位：人民币元
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|项目|2017年12月31日|2018年12月31日|2019年7月31日|
|资产合计|50,169,088.31|150,032,657.47|1 4 8,498,359.20|
|负债合计|116,173.1|121,784.41|1 8 4 , 8 4 7 . 2 9|
|股东权益合计|50,052,915.21|149,910,873.06|1 4 8 , 3 1 3 , 5 1 1 . 9 1|

被评估单位近年经营状况见下表：
单位：人民币元
项目\年份 2017年 2018年 2019年1-7月一、营业收入
减：营业成本
营业税金及附加 25,416.08 332.20 138,665.73销售费用 9,566.45管理费用 66,830.73 456,310.66 1,444,965.19财务费用 196,133.76 314,600.71 3,763.78资产增值损失 25,000.00
加：公允价值变动收益
投资收益
其中：对联营企业和合营企业的投资收益
二、营业利润 78,886.95 -142,042.15 -1,596,961.15加：营业外收入
其中：非流动资产处置利得
减：营业外支出 400.00其中：非流动资产处置损失
三、利润总额 78,886.95 -142,042.15 -1,597,361.15减：所得税费用 25,971.74
四、净利润 52,915.21 -142,042.15 -1,597,361.15上表 2018年财务数据摘自普华永道天中会计事务所（特殊普通合伙）深圳分所出具的“普华永道中天深审字（2019）第 0250号”审计报告，2017年财务数据摘自普华永道天中会计事务所（特殊普通合伙）深圳分所出具的“普华永道中天深审字（2018）第0332号”审计报告，2019年1-7月资产负债表数据摘自企业财务报表。
其中，公司主要税种及税率如下：
税种 计税依据 税率
应纳税增值额（应纳税额按应纳税销售额乘以适用
增值税 9%及13%
税率扣除当期允许抵扣的进项税后的余额计算）
企业所得税 按应纳税所得额计缴 25%
城市维护建设税按实际缴纳的流转税计缴 7%
教育费附加 按实际缴纳的流转税计缴 3%
地方教育费附加按实际缴纳的流转税计缴 2%
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电话：021-6329388663293887（总机）传真：021-63293909邮编：2000024、被评估单位经营管理状况概述
杭州振泰资产管理有限公司于2017年06月成立，目前尚未展开经营活动。
5、委托人和被评估单位之间的关系
委托人系为被评估单位股权受让方。
二、评估目的
深圳意丰科技有限公司拟受让杭州振泰资产管理有限公司股权事宜，提供杭州振泰资产管理有限公司股东全部权益价值参考。
三、评估对象和评估范围
（一）评估对象和评估范围内容
本次评估的评估对象是被评估单位截至评估基准日的股东全部权益。
本次评估的评估范围是被评估单位截至评估基准日的全部资产和负债。
杭州振泰资产管理有限公司于评估基准日时的资产负债具体情况为：
流动资产账面价值为12,261,245.90元（包括预付账款、其他应收款、其他流动资产）；
固定资产为18,464.91元；
在建工程为893,678.90元；
无形资产为135,324,969.49元；
资产账面价值总计为 148,498,359.20元；
流动负债账面价值为184,847.29元（包括应付职工薪酬、应交税费、其他应付款）；
负债账面价值总计为 184,847.29元；
股东权益账面价值为 148,313,511.91元。
以上评估范围与委托评估的范围及被评估单位所申报评估的资产范围一致，其账面金额摘自企业财务报表。
（二）实物资产的分布情况及特点
纳入本次评估范围的实物详见下表：
（1）固定资产
单位：人民币元
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电话：021-6329388663293887（总机）传真：021-63293909邮编：200002序号 设备名称 规格型号 单位 数量 账面原值 账面净值 状态 1 笔记本电脑(K0102001) 昭阳k22-80 台 1 5,203.42 3,692.98 正常 2 笔记本电脑(K0102001) 昭阳k22-80 台 1 5,203.42 3,692.98 正常 3 笔记本电脑(K0102001) 昭阳k22-80 台 1 5,203.43 3,692.99 正常 4 笔记本电脑(K0102001) 昭阳k22-80 台 1 5,203.42 3,692.98 正常 5 笔记本电脑(K0102001) 昭阳k22-80 台 1 5,203.42 3,692.98 正常 6 合计 5 26,017.11 18,464.91（2）在建工程
单位：人民币元序号 项目名称 账面价值
1 中国联合工程有限公司设计费 172,741.98
2 红银建设工程有限公司临时工程（前期施工）费 720,720.72
3 开发间接费-印花税 216.20
4 合计 893,678.90
（三）无形资产的分布情况及特点
无形资产-土地使用权
单位：人民币元序 用地 土地准用年
宗地编号 土地位置 取得日期 开发程度面积(m2)号 性质 用途 限
杭政工出 东至石塘区块M2-15-3地块、南
国有 工业
1 【2018】25号至沿山港路、西至临一路，北至 2019/3/4 50.00 五通一平 16,718.00出让 用地
宗地 石塘区块M2-15-2地块
杭政工出 东至石塘区块M2-15-4地块、南
国有 工业
2 【2018】26号至石塘区块M2-15-1地块、西至 2019/3/4 50.00 五通一平 21,409.00出让 用地
宗地 临一路，北至马家路
杭政工出 东至规划石余路、南至沿山港
国有 工业
3 【2018】27号路、西至石塘区块M2-15-1地块， 2019/3/4 50.00 五通一平 13,519.00出让 用地
宗地 北至石塘区块M2-15-4地块
杭政工出 东至规划石余路、南至石塘区块
国有 工业
4 【2018】28号M2-15-3地块、西至石塘区块 2019/3/4 50.00 五通一平 16,222.00出让 用地
宗地 M2-15-2地块，北至马家路
委估资产均尚未取得土地使用权证，而交地协议书均确认取得，不存在任何抵押、质押及担保事项及未决诉讼、法律纠纷。
上述列入评估范围的资产与委托评估时确定的范围一致。
四、价值类型及其定义
本报告评估结论的价值类型为市场价值。
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电话：021-6329388663293887（总机）传真：021-63293909邮编：200002市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。
五、评估基准日
本报告评估基准日为2019年7月31日。
选取上述日期为评估基准日的理由是：
1、根据评估目的与委托人协商确定评估基准日。主要考虑使评估基准日尽可能与评估目的实现日接近，使评估结论较合理地为评估目的服务。
2、选择月末会计结算日作为评估基准日，能够较全面地反映被评估资产的总体情况，便于资产清查核实等工作的开展。
本次评估中所采用的取价标准是评估基准日有效的价格标准。
六、评估依据
（一）法律、法规依据
1、《中华人民共和国资产评估法》
2、《中华人民共和国公司法》
3、其他有关的法律、法规和规章制度
（二）评估准则依据
1、《资产评估基本准则》
2、《资产评估职业道德准则》
3、《资产评估执业准则——资产评估程序》
4、《资产评估执业准则——资产评估报告》
5、《资产评估执业准则——资产评估委托合同》
6、《资产评估执业准则——资产评估档案》
7、《资产评估执业准则——不动产》
8、《资产评估执业准则——机器设备》
9、《资产评估执业准则——企业价值》
10、《资产评估机构业务质量控制指南》
11、《资产评估价值类型指导意见》
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（三）产权依据
1、营业执照、企业公示信息；
2、其他有关产权证明。
（五）取价依据
1、《资产评估常用数据手册》北京科学技术出版社；
2、评估基准日市场其他有关价格信息资料；
3、与被评估单位资产的取得、使用等有关的各项合同、会计凭证、账册及其他会计资料；
4、委托评估的各类资产和负债评估明细表；
5、经实地盘点核实后填写的委估资产清单；
6、评估人员收集的各类与评估相关的佐证资料。
七、评估方法
进行企业价值评估，要根据评估目的、评估对象、价值类型、评估时的市场状况及在评估过程中资料收集情况等相关条件，分析资产评估基本方法的适用性，恰当选择一种或多种资产评估基本方法。
企业价值评估基本方法包括资产基础法、收益法和市场法：
资产基础法:是指以被评估单位评估基准日的资产负债表为基础，合理评估企业表内及表外各项资产、负债价值，确定评估对象价值的评估方法。
收益法：是指将预期收益资本化或者折现，确定评估对象价值的评估方法。
市场法：是指将评估对象与可比上市公司或者可比交易案例进行比较，确定评估对象价值的评估方法。
（一）评估方法的选择
由于被评估单位有较完备的财务资料和资产管理资料可以利用，资产取得成本的有关数据和信息来源较广，因此本次评估可以采用资产基础法。
收益法运用的前提是被评估单位的持续经营，且持续经营的业绩可以预测。根据对被评估单位经营现状、经营计划及发展规划的了解，被评估单位于 2017年 5月成立，截止至评估基准日尚未有收入，其收益难以预测，不适宜采用收益法评估。
同时，由于缺乏类似股权转让可比交易案例，本次评估不适宜采用市场法评估。
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电话：021-6329388663293887（总机）传真：021-63293909邮编：200002通过以上分析，本次评估采用资产基础法进行评估。
（二）资产基础法介绍
资产基础法是指分别求出企业各项资产的评估值并累加求和，再扣减负债评估值得到企业价值的一种方法。
各项资产评估方法简介：
1、预付账款的评估
主要按账面核实法进行评估，通过核查原始合同等，确认账面明细余额的真实性，并在此基础上确定评估值
2、其他应收款的评估
其他应收款的评估采用函证或替代审核程序确认账面明细余额的真实性，分析其可回收性，并在此基础上确定评估值。
3、其他流动资产的评估
其他流动资产为待抵扣进项税额，核查其形成票据，并在此基础上确定评估值。
4、固定资产-电子设备的评估
采用重置成本法评估。
5、在建工程的评估
在建工程主要为前期勘查设计费用和围墙工程，前期勘察设计费用按核查后的实际发生成本，计算其发生日期至评估基准日资金成本进行评估。围墙工程参考价格指数做重置成本确定，乘上综合成新率确定评估值。
6、无形资产——土地使用权
根据《资产评估执业准则—不动产》，评估方法通常有市场法、收益法、成本法和假设开发法、基准地价修正法。
评估对象为工业用地，该 4块工业用地于 2019年 3月 4日签订土地出让合同，距离本次评估基准日2019年7月31日较近，经评估人员综合分析，选用具有可操作性的，并能准确反映评估对象市场价格的地价水平，进行和市场法和成本法进行评估。
（1）市场法概述
根据替代原理，选择与评估对象处于同一供需圈内的同类物业作为比较案例，经过交易情况、交易日期、区域因素及个别因素诸项修正，得出评估对象的评估价格作为评估对象的市场价值。
评估价值=可比实例价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×区域因素修正
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（2）成本法概述
根据重置原则，对土地历史取得成本，考虑至评估基准日期间影响其重置取得的价格变动因素，得出基准日重新取得同等地块的重置原价，并在此基础上修正土地剩余年期因素的影响，得出被评估地块的市场价值。
评估价值=历史土地取得成本×价格修正系数×年期修正系数
7、负债的评估
流动负债及非流动负债采用替代审核程序确认账面明细余额的真实性，对各项负债进行核实，判断各笔债务是否是被评估单位基准日实际承担的债务，债权人是否存在，并以评估基准日实际需要支付的负债额来确定评估值。
八、评估程序实施过程和情况
本公司选派资产评估人员，组成评估项目小组，历经评估前期准备工作、正式进驻企业，开始评估工作、完成现场工作、出具评估报告书，具体过程如下：
（一）明确评估业务基本事项
承接评估业务时，通过与委托人沟通、查阅资料或初步调查等方式，明确委托人、被评估单位、其他资产评估报告使用人等相关当事方、评估目的、评估对象和评估范围、价值类型、评估基准日、评估假设和限制条件等评估业务基本事项。
（二）签订资产评估委托合同
根据评估业务具体情况，综合分析专业胜任能力和独立性，评价项目风险，确定承接评估业务后，与委托人签订资产评估委托合同。
（三）编制资产评估计划
根据本评估项目的特点、规模和复杂程度，编制合理的资产评估计划，并根据执行资产评估业务过程中的具体情况及时修改、补充资产评估计划。
（四）现场调查
根据评估业务的具体情况对评估对象进行必要的勘查，指导被评估单位清查资产、准备评估资料，核实资产与验证资料，包括将资产评估申报表与被评估单位有关财务报表、总账、明细账进行核对，并对相关资料进行验证，采取必要措施确信资料来源的可靠性，对不动产和其他实物资产进行必要的现场勘查，了解资产的使用状况及性能。
（五）确定评估方法并收集资产评估资料
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电话：021-6329388663293887（总机）传真：021-63293909邮编：200002通过对评估对象和评估范围内资产的调查了解，确定适当的评估方法，同时收集与资产评估有关的市场资料及信息，根据评估项目的进展情况及时补充收集所需要的评估资料。
（六）评定估算及内部复核
整理被评估单位提供的资料、收集到的市场资料及信息，在对被评估单位财务经营状况分析的基础上，根据评估基本原理和规范要求恰当运用评估方法进行评估形成初步评估结论，对信息资料、参数数量、质量和选取的合理性等进行综合分析形成资产评估结论，按评估准则的要求撰写资产评估报告，资产评估机构进行必要的内部复核工作。
（七）出具资产评估报告
与委托人及资产评估相关当事人进行必要的沟通，听取各方对资产评估结论的反馈意见并引导委托人及其他资产评估报告使用人合理理解资产评估结论，出具资产评估报告并以恰当的方式提交给委托人。
九、评估假设
（一）、基础性假设
1、交易假设：假设评估对象处于交易过程中，评估师根据评估对象的交易条件等模拟市场进行估价，评估结果是对评估对象最可能达成交易价格的估计。
2、公开市场假设：假设评估对象及其所涉及资产是在公开市场上进行交易的，在该市场上，买者与卖者的地位平等，彼此都有获取足够市场信息的机会和时间，买卖双方的交易行为都是在自愿的、理智的、非强制条件下进行的。
3、企业持续经营假设：假设在评估目的经济行为实现后，评估对象及其所涉及的资产将按其评估基准日的用途与使用方式在原址持续使用。
（二）、宏观经济环境假设
1、被评估单位所在国家现行的经济政策方针无重大变化；
2、被评估单位在预测年份内银行信贷利率、汇率、税率无重大变化；
3、被评估单位所在地区的社会经济环境无重大变化；
4、被评估单位所属行业的发展态势稳定，与被评估单位生产经营有关的现行法律、法规、经济政策保持稳定；
（三）、评估对象于评估基准日状态假设
1、除评估师所知范围之外，假设评估对象及其所涉及资产的购置、取得或开发过
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2、除评估师所知范围之外，假设评估对象及其所涉及资产均无附带影响其价值的权利瑕疵、负债和限制，假设评估对象及其所涉及资产之价款、税费、各种应付款项均已付清。
3、除评估师所知范围之外，假设评估对象及其所涉及房地产、设备等有形资产无影响其持续使用的重大技术故障，该等资产中不存在对其价值有不利影响的有害物质，该等资产所在地无危险物及其他有害环境条件对该等资产价值产生不利影响。
（四）限制性假设
1、本评估报告假设由委托人提供的法律文件、技术资料、经营资料等评估相关资料均真实可信。我们亦不承担与评估对象涉及资产产权有关的任何法律事宜。
2、除非另有说明，本评估报告假设通过可见实体外表对评估范围内有形资产视察的现场调查结果，与其实际经济使用寿命基本相符。本次评估未对该等资产的技术数据、技术状态、结构、附属物等进行专项技术检测。
十、评估结论
（一）评估结论
在评估基准日 2019年 7月 31日，杭州振泰资产管理有限公司的总资产价值 14,849.83万元，总负债 18.48万元，股东权益 14,831.35万元。采用资产基础法评估后的总资产价值15,079.20万元，总负债18.48万元，股东权益15,060.72万元，增值229.37万元，增值率1.55%。
资产评估结果汇总表
金额单位：万元
||||||
|-|-|-|-|-|
|项目|账面价值|评估价值|增减值|增值率%|
|流动资产|1,226.12|1,228.62|2.50|0.20|
|非流动资产|13,623.71|13,850.58|226.87|1.67|
|固定资产净额|1.85|1.79|-0.06|-3.24|
|在建工程净额|89.37|71.19|-18.18|-20.34|
|无形资产净额|13,532.50|13,777.60|245.10|1.81|
|资产总计|14,849.83|15,079.20|229.37|1.54|
|流动负债|18.48|18.48|0.00|0.00|
|负债总计|18.48|18.48|0.00|0.00|
|股东权益（所有者权益）|14,831.35|15,060.72|229.37|1.55|

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电话：021-6329388663293887（总机）传真：021-63293909邮编：200002据上述，本评估报告评估结论采用资产基础法评估结果，即：截至评估基准日2019年 7月 31日，杭州振泰资产管理有限公司股东全部权益价值评估结果 15,060.72万元（大写：人民币壹亿伍仟陆拾万柒仟贰佰元整）。
（二）评估结论与账面价值比较变动情况及原因
1、流动资产账面价值为 12,261,245.90元，评估价值为 12,286,245.90元，增值为25,000.00元，增值率为0.20%。
流动资产变动主要原因为企业财务按比例计提的坏账，本次评估未按坏账考虑。
2、固定资产账面价值为18,464.91元，评估价值为17,915.00元，减值为549.91元，减值率为2.98%。
固定资产变动主要原因为电子设备市场价格下降较快。
3、在建工程账面价值为 893,678.90元，评估价值为 711,882.99元，减值为181,795.91元，减值率为20.34%。
在建工程变动主要原因为：企业财务还未对围墙工程费转固，未对其折旧。评估对围墙工程参考构筑物成本法进行评估。
4、无形资产账面价值为 135,324,969.49元，评估价值为 137,776,000.00元，增值为2,451,030.51元，增值率为1.81%。
无形资产变动主要原因为市场价格波动所致。
（三）评估结论成立的条件
1、本评估结论系根据评估报告中描述的原则、依据、假设、方法、程序得出的，只有在上述原则、依据、假设存在的条件下成立；
2、本评估结论仅为本评估目的服务；
3、本评估结论未考虑国家宏观经济政策发生重大变化以及遇有自然力和其他不可抗力的影响；
4、本评估结论未考虑特殊交易方式对评估结论的影响；
5、本报告评估结论是由本评估机构出具的，受本机构评估人员的职业水平和能力的影响。
十一、特别事项说明
（一）根据杭州振泰资产管理有限公司与杭州市规划和自然资源局以及杭州市拱墅
区发展改革和经济局签订的《国有建设用地交地协议书》：杭州振泰资产管理有限公司
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电话：021-6329388663293887（总机）传真：021-63293909邮编：200002于2019年1月28日通过招拍挂方式竞得杭政工出【2018】25号宗地、杭政工出【2018】 26号宗地、杭政工出【2018】27号宗地、杭政工出【2018】28号宗地的国有建设用地使用权，并于 2019年 3月 4日签订《杭州市国有建设用地使用权出让合同》，合同编号分别为：“3301002018A21108”、“3301002018A21109”、“3301002018A21110”、“3301002018A21111”。上述《杭州市国有建设用地使用权出让合同》已经浙江省杭州市国立公证处公证。目前，不动产权证尚在办理中，截至评估基准日，暂未取得土地权证，而交地协议书均确认取得。本次评估按被评估单位事实已取得上述地块考虑其对评估值的影响。
（二）本次评估结论是在独立、客观、科学的原则下作出的，本公司参加的评估人员与委托人之间无任何特殊利害关系，评估人员在评估中遵循执业规范，进行了公正评估。
（三）对委托人和被评估单位可能存在的影响资产评估值的瑕疵事项，在评估人员履行了评估程序后仍不能获悉及无法收集资料的情况下，评估机构及评估人员不承担相关责任。
（四）本公司未对委托人和被评估单位提供的有关的营业执照、权证、会计凭证及账册等证据资料进行独立审查，亦不对上述资料的真实性负责。
（五）本报告对被评估单位资产和相关债务所进行的评估系为客观反映被评资产的价值而作，我公司无意要求被评估单位必须按本报告的结果和表达方式进行相关的账务处理。是否进行、如何进行有关的账务处理需由被评估单位的上级财税主管部门决定，并应符合国家会计制度的规定。
（六）除非特别说明，本报告中的评估值以被评估单位对有关资产拥有完全的权利为基础，未考虑由于被评估单位尚未支付某些费用所形成的相关债务，我们假设资产受让方与该等负债无关。
（七）本次评估结论未考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和其它不可抗力对资产价格的影响。
（八）本项目的执业资产评估师知晓资产的流动性对估价对象价值可能产生重大影响。本次评估在市场法评估中已考虑了对上述因素影响的修正。
本报告签字评估师提请报告使用者在使用本报告时，应关注以上特别事项说明及期后重大事项对评估结论以及本次经济行为可能产生的影响。
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（一）资产评估报告使用说明
1、若按规定资产评估报告需经国有资产监督管理部门核准或备案，本资产评估报告应在完成核准和备案手续后方可正式使用。
2、本资产评估报告仅供资产评估报告使用人在资产评估报告载明的评估目的和有效期限内使用。
3、委托人或者其他资产评估报告使用人未按照法律、行政法规规定和资产评估报告载明的使用范围使用资产评估报告的，资产评估机构及其资产评估师不承担责任。
4、本报告是关于价值方面的专业意见，尽管我们对评估范围内有关资产的权属及财务状况进行了披露，但评估师并不具备对该等法律及财务事项表达意见的能力，也没有相应的资格。因此，若资产评估报告使用人认为这些法律及财务事项对实现经济行为较为重要，应当聘请律师或会计师等专业人士提供相应服务。
（二）限制说明
1、除委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使用人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人之外，其他任何机构和个人不能成为资产评估报告
的使用人。
2、除法律、法规规定以及相关当事方另有约定外，未征得本公司的同意，评估报告的内容不得被摘抄、引用或披露于公开媒体。
3、资产评估报告使用人应当正确理解评估结论，评估结论不等同于评估对象可实现价格，评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。
（三）评估结论的使用有效期
评估结论仅在评估报告载明的评估基准日成立，评估结论自评估基准日起一年内（即2019年7月31日至2020年7月30日）有效。当评估基准日后的委估资产状况和外部市场出现重大变化，致使原评估结论失效时，评估报告使用者应重新委托评估。
（本页以下无正文）
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本次评估的资产评估报告日为2019年8月15日。
十四、资产评估专业人员签名和资产评估机构印章
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资产评估师：崔松
资产评估师：魏巍
2019年8月15日
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1、委托人营业执照复印件；
2、被评估单位营业执照复印件；
3、被评估单位2019年7月财务报表；
4、被评估单位2018年及2017年审计报告复印件；
5、委托人和被评估单位的承诺函；
6、签字资产评估师的承诺函；
7、资产评估机构企业法人营业执照复印件；
8、资产评估机构资格证书复印件；
9、评估人员资质证书复印件；
10、资产评估结果汇总表。
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