众众联联资资产产评评估估有有限限公公司司
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ASSETS APPRAISAL CO.,LTD
惠州中京电子科技股份有限公司拟发行股份及支付现金购买资产所涉及的湖南省方正达电子科技有限公司
股东全部权益价值评估项目
评估报告
鄂众联评报字[2014]第
1031
号
湖北众联资产评估有限公司
二○一四年五月五日
惠州中京电子科技股份有限公司拟发行股份及支付现金购买资产所涉及的湖南省方正达电子科技有限公司股东全部权益价值评估项目《评估报告》目 录
第一部分声明 ......................................................... 1第二部分评估报告摘要 ................................................. 4第三部分评估报告正文 ................................................. 8一、委托方、被评估单位和委托方以外的其他评估报告使用者 ............... 9二、评估目的 ........................................................ 13三、评估对象和评估范围 .............................................. 13四、价值类型及其定义 ................................................ 16五、评估基准日 ...................................................... 17六、评估依据 ........................................................ 17七、评估方法 ........................................................ 19八、评估程序实施过程和情况 .......................................... 26九、评估假设 ........................................................ 28十、评估结论 ........................................................ 31十一、特别事项说明 .................................................. 32十二、评估报告使用限制说明 .......................................... 34十三、评估报告日 .................................................... 34第四部分评估报告附件 ................................................ 36一、委托方及被评估单位营业执照 ...................................... 37二、评估对象所涉及的主要权属证明资料 ................................ 38三、委托方和相关当事方的承诺函 ...................................... 39四、评估机构及签字注册资产评估师资质、资格证明文件 .................. 43五、评估对象所涉及的财务资料 ........................................ 44
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湖北众联资产评估有限公司
惠州中京电子科技股份有限公司拟发行股份及支付现金购买资产所涉及的湖南省方正达电子科技有限公司股东全部权益价值评估项目《评估报告》第一部分 声明
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惠州中京电子科技股份有限公司拟发行股份及支付现金购买资产所涉及的湖南省方正达电子科技有限公司股东全部权益价值评估项目《评估报告》注册资产评估师声明
惠州中京电子科技股份有限公司：
受贵公司委托，我们对贵公司拟发行股份及支付现金购买资产所涉及的湖南省方正达电子科技有限公司股东全部权益进行了认真地清查核实和评定估算，并形成了评估报告，注册资产评估师及资产评估机构声明如下：
1、我们在执行本资产评估业务中，遵循国家有关法律、法规和资产评估准则，恪守独立、客观和公正的原则；根据我们在执业过程中收集的资料，评估报告中陈述的事项是客观的。并对评估结论合理性承担相应的法律责任。
2、评估对象涉及的资产、负债清单由委托方、被评估单位申报并经其签章确认；
未来经营规划由被评估单位提供并经其盖章确认。提供必要的资料并保证所提供资料的真实性、合法性、完整性，恰当使用评估报告是委托方和相关当事方的责任。
3、我们与评估报告中的被评估对象没有现存的或预期的利益，同时与委托方和相关当事方没有个人利益关系，对委托方和相关当事方不存在偏见。
4、我们已对评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场查勘；我们已对评估对象的法律权属状况给予了必要的关注，评估对象的法律权属及其证明资料系委托方和被评估单位提供，对评估对象法律权属的确认或发表意见超出注册资产评估师执业范围，本评估报告不应当被认为是注册资产评估师对评估对象的法律权属提供保证。
5、我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设和限定条件限制，评估报告使用者按本报告所列明的评估目的使用时，应充分考虑本报告中载明的假设、限定条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。
6、本评估结论仅在评估报告中载明的评估基准日起一年内使用有效。评估报告
使用者应当根据评估基准日后的资产状况和市场变化情况合理确定评估报告使用期限。
7、注册资产评估师及其所在评估机构具备本评估业务所需的执业资质和相关专业评估经验。
8、注册资产评估师执行资产评估业务的目的是对评估对象价值进行估算并发表
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惠州中京电子科技股份有限公司拟发行股份及支付现金购买资产所涉及的湖南省方正达电子科技有限公司股东全部权益价值评估项目《评估报告》专业意见，并不承担相关当事人决策的责任。评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。
9、本评估报告仅供委托方、被评估单位和本评估报告载明的其他评估报告使用者为本报告所列明的评估目的和送交资产评估主管机关审查使用，不得用于其他目的和用途，因使用不当造成的后果与签字注册资产评估师及其所在评估机构无关。
10、本评估报告的使用权归委托方所有，未经许可，不得随意向他人提供或公开。未征得评估机构同意，评估报告的内容不得被摘抄、引用或披露于公开媒体，法律、法规另有规定的除外。
11、本评估报告含有若干附件，所有附件均为本报告的正式组成部分，与正文具有同等法律效力。
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惠州中京电子科技股份有限公司拟发行股份及支付现金购买资产所涉及的湖南省方正达电子科技有限公司股东全部权益价值评估项目《评估报告》第二部分 评估报告摘要
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惠州中京电子科技股份有限公司拟发行股份及支付现金购买资产所涉及的湖南省方正达电子科技有限公司股东全部权益价值评估项目《评估报告》惠州中京电子科技股份有限公司拟发行股份及支付现金购买资产所涉及的湖南省方正达电子科技有限公司
股东全部权益价值评估项目
评估报告
鄂众联评报字[2014]第1031号
摘要
湖北众联资产评估有限公司接受惠州中京电子科技股份有限公司（以下简称：“中京电子”）的委托，根据有关法律、法规和资产评估准则、资产评估原则，采用收益法和市场法，执照必要的评估程序，对中京电子拟发行股份及支付现金购买资产所涉及的湖南省方正达电子科技有限公司（以下简称：“湖南方正达”）股东全部权益在 2013年 12月 31日这一评估基准日的市场价值进行了评估。现将资产评估情况揭示如下：
一、评估目的：本次资产评估目的是对中京电子拟发行股份及支付现金购买资产所涉及的湖南方正达股东全部权益在2013年12月31日这一基准日所表现的市场价值进行分析、估算，并发表专业意见。
二、评估对象和评估范围：本次评估的评估对象为湖南方正达的股东全部权益，评估范围为湖南方正达股东全部权益所涉及的经审计后资产负债表所列示的全部资产及相关负债，包括流动资产、非流动资产及相关负债，以及被评估单位申报的表外无形资产。
三、价值类型：本次资产评估价值类型为市场价值。即是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。
四、评估基准日：2013年 12月 31日
五、评估方法：依据本次评估特定目的和持续经营的基本假设，以及评估对象资产特征，本次评估采用收益法和市场法。
六、评估结论与报告使用有效期：
（一）收益法评估结果
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惠州中京电子科技股份有限公司拟发行股份及支付现金购买资产所涉及的湖南省方正达电子科技有限公司股东全部权益价值评估项目《评估报告》在评估基准日 2013年 12月 31日持续经营前提下，湖南方正达经天健会计师事务所湖南分所审计后的净资产为 6,954.34万元；对湖南方正达股东全部权益（净资产）采用收益法评估的结果为 28,622.00万元，增值 21,667.66万元，增值率311.57%。
（二）市场法评估结果
对湖南方正达股东全部权益（净资产）在评估基准日 2013年 12月 31日采用市场法评估的结果为 35,286.00万元，增值28,331.66万元，增值率407.40%。
（三）评估结论的确定
本次评估运用收益法和市场法两种思路对被评估单位的股东全部权益价值进行评估，两者测算的评估结果较为接近。
市场法是根据与被评估单位相同或相似的可比公司近期交易的成交价格，通过分析对比公司与被评估单位各自特点确定被评估单位的股东全部权益评估价值。市场法的理论基础是同类、同经营规模并具有相同获利能力的企业其市场价值是相同的（或相似的），符合市场上对同类公司的价值判断规律并作出合理估值，理论上是评估企业价值最为直观的评估方法。本次被评估单位与同类上市公司中可比公司间仍存在诸如经营策略、管理架构等方面个体差异，对于这部分个体差异不易与被评估单位进行直接比较并得到准确量化；我国多层次资本市场体系尚在培育和完善之中，资本市场对于企业价值的发现功能尚待进一步健全，同时中国资本市场投资者心理及投资行为对可比上市公司交易价格有较大影响，致使市场交易价格波动幅度较大，导致市场法评估结果与企业内在价值在某一个时期存在一定程度的背离。本次评估运用了市场法对被评估单位股东全部权益价值进行了判断，受制于上述原因，本次对市场法形成的评估结果仅作为对评估对象价值的一种验证。
收益法是从未来收益的角度出发，以被评估单位现实资产未来可以产生的收益，经过折现后的现值和作为被评估单位股东全部权益的评估价值。企业价值大小很大程度上取决于企业对未来预期发展的经营计划及所面临经营风险的判断。湖南方正达是一家专业生产应用于LED产品领域的FPC及PCB企业，其自投产以来生产经营正常，具有可持续经营的能力及盈利能力，并拥有业内相对资深的核心管理人员，具有较强的成本优势，以及稳定的销售渠道，在业内拥有一定的影响力，发展势头良好。本次评估预测是以被评估单位历史经营业绩为基础，根据公司的经营规划及自身业务发展，并结合市场需求变化趋势，对被评估单位在预测经营期内经营能力和获利水平进
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惠州中京电子科技股份有限公司拟发行股份及支付现金购买资产所涉及的湖南省方正达电子科技有限公司股东全部权益价值评估项目《评估报告》行合理估计。收益法评估结果较全面反映了目前和将来公司产能和收益等经济指标对公司价值的影响。
评估人员结合本次评估目的，充分考虑被评估单位经营特点，综合分析后认为：以收益法的评估结果作为被评估单位股东全部权益的市场价值较为合理，即在评估基准日湖南省方正达电子科技有限公司股东全部权益的市场价值为28,622.00万元。
根据国家有关部门规定，评估报告使用有效期为一年（2013年 12月 31日至 2014年 12月 30日）。超过一年，需重新进行资产评估。
七、重要提示：本评估报告仅供委托方、被评估单位和本评估报告载明的其他评估报告使用者为本报告所列明的评估目的和送交资产评估主管机关审查使用，不得用于其他目的和用途。未经许可，不得随意向他人提供或公开。未征得评估机构同意，评估报告的内容不得被摘抄、引用或披露于公开媒体，法律、法规另有规定的除外。
以上内容摘自评估报告正文，欲了解评估项目的详细情况和合理理解评估结论，应当阅读评估报告正文。
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惠州中京电子科技股份有限公司拟发行股份及支付现金购买资产所涉及的湖南省方正达电子科技有限公司股东全部权益价值评估项目《评估报告》第三部分 评估报告正文
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惠州中京电子科技股份有限公司拟发行股份及支付现金购买资产所涉及的湖南省方正达电子科技有限公司股东全部权益价值评估项目《评估报告》惠州中京电子科技股份有限公司拟发行股份及支付现金购买资产所涉及的湖南省方正达电子科技有限公司
股东全部权益价值评估项目
评估报告
鄂众联评报字[2014]第1031号
惠州中京电子科技股份有限公司（以下简称：“中京电子”）：
湖北众联资产评估有限公司接受贵公司的委托，根据有关法律、法规和资产评估准则、资产评估原则，采用收益法和市场法，按照必要的评估程序，对中京电子拟发行股份及支付现金购买资产所涉及的湖南省方正达电子科技有限公司（以下简称：“湖南方正达”）股东全部权益在 2013年 12月 31日的市场价值进行了评估。
现将资产评估情况报告如下：
一、委托方、被评估单位和委托方以外的其他评估报告使用者
（一）委托方概况
1、公司名称：惠州中京电子科技股份有限公司
2、住所：广东省惠州市鹅岭南路七巷三号
3、法定代表人：杨林
4、注册资本：23,364.00万元
5、公司类型：股份有限公司（上市）
6、经营范围：研发、生产、销售新型电子元器件（高密度印刷线路板等），产品国内外销售，提供技术服务、咨询。
7、成立日期：2000年12月22日
中京电子系由深圳市京港投资发展有限公司、香港中扬电子科技有限公司、广东省科技创业投资公司、北京兆星投资有限公司、上海昊楠实业有限公司、惠州市普惠投资有限公司、无锡中科汇盈创业投资有限责任公司、安徽百商电缆有限公司发起，
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惠州中京电子科技股份有限公司拟发行股份及支付现金购买资产所涉及的湖南省方正达电子科技有限公司股东全部权益价值评估项目《评估报告》由原惠州中京电子科技有限公司整体变更设立。公司股票已于 2011年 5月 6日在深圳证券交易所挂牌交易。
截止至评估基准日，中京电子前十大股东明细如下：
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|序号|股东名称|持股数量（股）|持股比例||股本性质|
|1|深圳市京港投资发展有限公司|74,572,308|31.92%||受限流通股|
|2|香港中扬电子科技有限公司|55,405,128|23.71%||受限流通股|
|3|北京兆星创业投资有限公司|2,710,000|1.16%||流通A股|
|4|安徽百商电缆有限公司|1,789,743|0.77%||流通A股|
|5|广东省科技创业投资公司|1,720,671|0.74%||流通A股|
|6|惠州市普惠投资有限公司|1,632,207|0.70%||受限流通股|
|7|张成|947,377||0.41%|流通A股|
|8|汤子花|842,007|0.36%||流通A股|
|9|王巧梅|690,081|0.30%||流通A股|
|10|熊宁|641,100|0.27%||流通A股|

（二）被评估单位概况
1、公司名称：湖南省方正达电子科技有限公司
2、注册地址：湖南平江工业园区伍市工业区
3、法定代表人：方笑求
4、注册资本：人民币叁仟万元整
5、实收资本：人民币叁仟万元整
6、公司类型：有限责任公司
7、注册号：430626000010328
8、成立日期：2010年7月22日
9、营业期限：自2010年7月22日至2020年7月21日
10、经营范围：普通货运（《道路运输经营许可证》有效期至 2016年 1月 4日止）；电子产品及线路板的技术开发、生产、销售；国内商业、物资供销业、货物及技术进出口（不含法律、行政法规，国务院规定禁止及决定需前置审批的项目）。
（1）历史沿革
湖南方正达成立于 2010年 7月，由方笑求和蓝顺明共同出资组建，初始注册资本人民币1,000万元，方笑求出资比例为50%，蓝顺明出资比例为50%，分二期缴付。
其中各自首次缴纳注册资本（实收资本）250.00万元，共计缴纳的注册资本（实收
资本）合计人民币
500
万元，实收资本占注册资本的50%，并经湖南恒兴联合会计
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惠州中京电子科技股份有限公司拟发行股份及支付现金购买资产所涉及的湖南省方正达电子科技有限公司股东全部权益价值评估项目《评估报告》师事务所出具的湘恒兴现验字（2010）第205号验资报告验证。
2011年 3月 28日，根据公司股东会决议并修改后章程的规定，方笑求增加出资 250
万元，股东蓝顺明增加出资250万元，各股东持股比例不变。方笑求、蓝顺明第二期缴纳的注册资本（实收资本）合计人民币
500.00
万元，各股东均以货币出资，累计实缴注册资本（实收资本）为人民币 1000万元，经湖南恒兴联合会计师事务所出具的湘恒兴现验字（2011）第 062号验资报告验证。
2012年 6月 22日，根据公司股东会决议并修改后章程的规定，增加注册资本人民币2000万元，各股东持股比例不变，增资后注册资本变更为人民币3000万元，经中瑞岳华会计师事务所（特殊普通合伙）湖南分所出具的中瑞岳华湘验字（2012）第 0006号验资报告验证。
截止评估基准日，公司股权结构为：
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|项目|金额（万元）|比例|
|方笑求|1,500.00|50%|
|蓝顺明|1,500.00|50%|
|合计|3,000.00|100%|

（2）经营业务范围及生产经营概况
湖南方正达位于平江工业园区内，是一家专业生产应用于 LED产品领域的 FPC及PCB企业。公司现有第一期厂房10000多平方米，拥有产品研发中心，装备自动生产线，采用先进的生产工艺，配备专业生产设备和质量检测仪器。主要生产和销售单、双面和多层柔性电路板、PCB及铝基板等特种电路板，公司FPC设计年产能240万平方米，PCB设计年产能80万平方米。
湖南方正达严格执行国际通用之IPC标准，全面执行ISO9001：2008、ISO14001： 2004环境管理体系标准，以确保产品（环保）质量，产品获得UL认证。2012年2月 29日公司UL认证首次审厂已通过，认证号分别为软版E348119和硬板E348124。公司拥有完善的物流体系，在全国主要城市设有产品库房及配送中心。公司拥有先进的 ERP管理系统，并通过了质量管理体系认证。
湖南方正达下设一家全资子公司深圳市正明达电子有限公司（以下简称“深圳正明达”），成立日期：2013年 5月 16日，住所：深圳市宝安区松岗街道燕川社区燕
朝路57号G栋1-3层，法定代表人：蓝春华，注册资本100万元，经营范围：一般经
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惠州中京电子科技股份有限公司拟发行股份及支付现金购买资产所涉及的湖南省方正达电子科技有限公司股东全部权益价值评估项目《评估报告》营项目：电子产品的技术开发及销售；国内贸易，货物及技术进出口（法律、行政法规、国务院决定规定在登记前须经批准的项目除外）；许可经营项目：电子产品的生产。
深圳正明达主要是负责湖南方正达的产品推广、产品销售及客户的开拓、维护工作，以及加工贴片。
（3）企业财务状况和经营业绩
湖南方正达近三年经审计财务状况、经营成果如下表所示（金额单位：人民币元）：合并报表
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|项目|2011年12月31日|2012年12月31日|2013年12月31日|
|流动资产|48,455,297.43|76,736,246.71|118,395,126.36|
|非流动资产|61,501,105.48|69,150,182.76|78,513,050.82|
|资产总计|109,956,402.91|145,886,429.47|196,908,177.18|
|流动负债|94,797,717.22|97,580,199.80|127,364,816.26|
|负债总计|94,797,717.22|97,580,199.80|127,364,816.26|
|所有者权益|15,158,685.69|48,306,229.67|69,543,360.92|
|项目|2011年度|2012年度|2013年度|
|营业收入|63,601,095.84|145,250,338.39|176,568,213.12|
|减：营业成本|52,585,167.00|110,719,551.67|124,941,143.72|
|营业利润|6,875,787.20|13,379,014.23|23,509,421.33|
|利润总额|6,894,717.56|16,171,874.53|28,446,813.80|
|减：所得税|1,729,424.96|1,629,791.17|7,209,682.55|
|净利润|5,165,292.60|14,542,083.36|21,237,131.25|

上述 2011年度的财务报表经深圳银华会计师事务所审计；2012年度及基准日的财务报表已经天健会计师事务所（特殊普通合伙）审计，且均出具了无保留意见的审计报告。
湖南方正达执行《企业会计准则》和《企业会计制度》之相关规定，以1月1日至12月31日为一个会计年度，以人民币为记账本位币。会计核算以权责发生制为基础，资产以历史成本为计价原则。
（三）委托方与被评估单位的关系
委托方拟向被评估单位发行股份及支付现金购买资产。
（四）委托方以外的其他评估报告使用者
中京电子拟发行股份及支付现金购买资产，根据本次经济行为和评估目的，委托
方确定委托方以外的其他评估报告使用者为国家法律、法规规定的评估报告使用者。
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惠州中京电子科技股份有限公司拟发行股份及支付现金购买资产所涉及的湖南省方正达电子科技有限公司股东全部权益价值评估项目《评估报告》二、评估目的
中京电子拟发行股份及支付现金购买资产，本次评估目的即是对该项经济行为所涉及的湖南方正达股东全部权益在 2013年 12月 31日这一基准日所表现的市场价值进行分析、估算，并发表专业意见。
三、评估对象和评估范围
（一）评估对象
本次评估对象为湖南方正达股东全部权益。
（二）评估范围
本次评估范围为评估对象所涉及的湖南方正达 2013年 12月 31日经审计的资产负债表所列示的全部资产及相关负债。具体为：总资产账面值为 196,908,177.18元，其中：流动资产账面值为118,395,126.36元，固定资产账面值为64,835,118.47元，在建工程账面值为 5,950,000.00元，无形资产账面值为 4,102,020.26元，长期待摊费用账面值为 2,607,300.00元，递延所得税资产账面值为 1,018,612.09元；负债账面值为 127,364,816.26元，全部为流动负债；净资产账面值69,543,360.92元。主要资产如下：1、存货
（1）原材料
主要是外购的各类型的铜箔、油墨、基材、干膜、橡胶、活化剂等主材、辅材和劳保用品等，存放在原材料仓库。价值量较大。
（2）库存商品
主要为公司生产的双面软板、单面软板、镂空软板、单层硬板、双层硬板等。主要分布在成品库房。种类较多，价值量较大。
（3）在产品（自制半成品）
主要是未完工的单面软板、双面软板、镂空软板、单层硬板、双层硬板等产品。
（4）发出商品
主要包括单面软板、双面软板、镂空软板、硬板等，均已发货至客户处。种类较多，价值量较大。
2、房屋建（构）筑物
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惠州中京电子科技股份有限公司拟发行股份及支付现金购买资产所涉及的湖南省方正达电子科技有限公司股东全部权益价值评估项目《评估报告》房屋建筑物是位于湖南省平江工业园区伍市工业区内的厂房、食堂、办公楼等房产，合计建筑面积为18371.21平方米。构筑物为厂区围墙、环保池和绿化工程。
该厂区内的房屋建（构）筑物2010年建成投入使用，截止评估基准日，上述房屋建（构）筑物均处于正常使用中，维护保养状况较好。
上述房屋建筑物均已取得《房屋所有权证》，具体情况详见下表：
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|序号|权证编号|建筑物名称|结构|实际用途|建成年月|建筑面积m2|
|1|平房权证伍字第20125331|A栋厂房|混合|生产|2010年8月|8657.98|
|2|平房权证伍字第20125334|食堂|混合|生产|2010年8月|1456|
|3|平房权证伍字第20125332|D栋厂房|混合|生产|2010年8月|5532.24|
|4|平房权证伍字第20125333|办公楼|混合|办公|2010年8月|2724.99|
|合 计||***|***|***|***|18371.21|

截止至评估基准日，上述房屋建筑物与湖南省方正达电子科技有限公司位于平江县伍市工业园的土地使用权（权证号为平国用2012第0239号）和机器设备一同抵押给华融湘江银行岳阳分行。
3、设备
（1）湖南方正达（母公司）设备
包括机器设备、车辆和电子设备及其他共计719台/套/项，主要分布在湖南平江工业园区伍市工业区公司生产车间及实验室、办公室内。
机器设备由生产设备和辅助设施组成。生产设备分别按PCB工艺流程和FPC工艺流程安装在D栋和A栋两栋4层厂房内。主要设备有高精密度数控钻床、曝光机、高精密度丝印机、蚀刻生产线、显影机、自动沉铜及自动电铜线、抗氧化线、层压机、通断测试仪、软板材料涂布线、投影测试仪和二次元测试仪等整套先进的生产和检测设备。D栋和A栋厂房共用一套辅助设施。其中供电系统变配电总容量3600KVA。一套50HP的废气处理系统。压缩空气由台湾JAGUAR产4台EAS-50G和1台EAS-30G螺杆式空压机提供。（一套日处理1500吨的废水处理设施和一套深圳麦克维尔中央空调系统列在房屋建筑物资产内）
车辆为乘用车和货车，由公司总部集中管理使用。
电子设备主要有笔记本电脑、台式电脑、传真机、打印机、复印机等通用电子设
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惠州中京电子科技股份有限公司拟发行股份及支付现金购买资产所涉及的湖南省方正达电子科技有限公司股东全部权益价值评估项目《评估报告》备和空调，配备分布在公司各部门。
委估设备多数具有专业性强、性能先进、成新率较高的特点。
本次纳入评估的设备大部分购于2010年以后，设备均为行业品牌，如，台湾东台精机、东莞宇宙、台湾JAGUAR、竟铭机械等，技术水平较先进；空调全部是国内产品；笔记本电脑、台式电脑为品牌产品。
委估设备用于FPC和PCB产品的研发和生产，FPC产品开工量足、使用率较高， PCB产品开工量不足，尚未达产；公司建有较完善的设备管理制度和专门维修人员，设备维护保养较好。
（2）深圳正明达（全资子公司）设备
包括机器设备、车辆和电子设备及其他。主要分布在深圳市宝安区松岗街道燕川社区燕朝路57号G栋1-3层公司生产车间及办公室内。
机器设备主要有14台深圳景颢光电生产的JHTP-100型贴片机、2台中型电脑无铅回流焊接机、3台半自动锡膏印刷机和2台皮带线。机器设备组合用于在FPC光带上进行LED贴片。是母公司湖南方正达FPC产品链的延长加工。车辆为依维柯乘用车。电子设备是1台冰箱。
委估设备多数具有专业性强、性能先进、成新率较高的特点。
本次纳入评估的设备均购于2013年9月，处于全新状态。
委估设备用于母公司湖南方正达FPC产品链的延长加工，设计产能较高，开工量不足，尚未达产；公司建有较完善的设备管理制度和专门维修人员，设备维护保养较好。
4、在建工程—土建工程：在建项目是湖南方正达 B栋厂房和 C栋厂房，两栋厂房总建筑面积为 16800㎡（B、C栋各 8400㎡），两栋厂房均为钢筋砼结构，为四层标准厂房，工程总造价约为人民币1200万元。
厂房于2013年11月开工建设，计划于2014年6月完工。
5、土地使用权
土地登记情况如下：
|||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|
|土地证号|土地位置|权属性质|证载用途|设 定用途|面积(M2)|开发程度|四至|
|平国用2012第0239号|平江工业园|出让|工业|工业|35,324.00|五通一平|东临黄官路，南临宝归路，西临一空地，北临兴旺路|

委估宗地现使用权人和证载使用人均为湖南省方正达电子科技有限公司，湖南省
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惠州中京电子科技股份有限公司拟发行股份及支付现金购买资产所涉及的湖南省方正达电子科技有限公司股东全部权益价值评估项目《评估报告》方正达电子科技有限公司于2012年1月16日取得了《国有土地使用证》，国有土地使用证证号为平国用（2012）第0239号，土地使用权类型为出让，证载用途为工业，本次设定用途为工业，出让年限50年，至2062年1月12日止，剩余使用年限48.07年。
截止至评估基准日，该宗土地使用权已与湖南省方正达电子科技有限公司位于平江县伍市工业园的房产和机器设备一同抵押给华融湘江银行岳阳分行。
6、被评估单位申报的账面未记录无形资产—专利权基本情况如下表所示：
|||||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
|序号|专利名称|发明人|专利号|专利申请日|专利权人|授权日|类别|变更日期|变更后的权利人|
|1|一种柔性印刷电路板|方笑求|ZL201120118070.9|2011年04月20日|方笑求|2012年01月18日|实用新型|2013年09月25日|湖南省方正达电子科技有限公司|
|2|一种用于安装LED的电路板|方小刚|ZL201120211148.1|2011年06月20日|方小刚|2012年01月04日|实用新型|2012年10月24日|湖南省方正达电子科技有限公司|
|3|一种带有驱动控制芯片电路板|方小刚|ZL201120211132.0|2011年06月20日|方小刚|2012年01月04日|实用新型|2012年10月24日|湖南省方正达电子科技有限公司|
|4|一种凹槽PCB电路板|方小刚|ZL201120211128.4|2011年06月20日|方小刚|2012年01月04日|实用新型|2012年10月24日|湖南省方正达电子科技有限公司|
|5|一种智能电路板|党艳杰|ZL201020227705.4|2010年06月13日|党艳杰|2011年2月16日|实用新型|2012年10月24日|湖南省方正达电子科技有限公司|
|6|一种低离子覆铜箔基材|方笑求|ZL201220095983.8|2012年03月14日|方笑求|2012年10月10日|实用新型|2013年10月02日|湖南省方正达电子科技有限公司|
|7|一种柔性电路板|方笑求|ZL201220047259.8|2012年02月14日|方笑求|2012年10月10日|实用新型|2013年11月20日|湖南省方正达电子科技有限公司|
|8|用于LED的白色覆盖膜|方笑求|ZL201220047248.X|2012年02月14日|方笑求|2012年12月5日|实用新型|2013年09月25日|湖南省方正达电子科技有限公司|
|9|用于柔性电路板的电镀挂具|方笑求|ZL201220047250.7|2012年02月14日|方笑求|2012年10月10日|实用新型|2013年10月02日|湖南省方正达电子科技有限公司|
|10|一种LED灯带|方笑求|ZL201220047250.7|2011年04月20日|方笑求|2012年01月18日|实用新型|2013年09月25日|湖南省方正达电子科技有限公司|
|11|用于裁切柔性印刷灯条电路板的刀模|方笑求|ZL201220095999.9|2012年03月14日|方笑求|2012年11月21日|实用新型|2013年09月25日|湖南省方正达电子科技有限公司|
|12|一种柔性电路板|方笑求|ZL201220505126.0|2012年09月20日|方笑求|2013年03月20日|实用新型|2013年10月02日|湖南省方正达电子科技有限公司|

本次纳入评估范围的各项资产及负债与委托评估《资产评估业务约定书》中确定的范围一致。
列入评估范围的各项资产和负债已经天健会计师事务所（特殊普通合伙）审计，并出具了标准无保留意见的审计报告（天健审[2014]2-197号）。
四、价值类型及其定义
中京电子拟发行股份及支付现金购买资产，充分考虑评估目的、市场条件、评
估对象自身条件、以及国家关于评估方面的相关规定，确定本次资产评估价值类型为
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惠州中京电子科技股份有限公司拟发行股份及支付现金购买资产所涉及的湖南省方正达电子科技有限公司股东全部权益价值评估项目《评估报告》市场价值。即是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。
五、评估基准日
本项目选定的资产评估基准日是2013年12月31日。
评估基准日是根据本次评估的特定目的，由委托方及被评估单位确定。其成立的理由和条件是：
（一）与本次经济行为实现日较接近；
（二）湖南省方正达电子科技有限公司对评估基准日的全部资产及相关负债进行清查、盘点，并以此为基础编制了基准日的资产负债表。公司委托天健会计师事务所湖南分所对基准日会计报表进行审计，为进行资产评估工作提供了基础。
本次资产评估工作中，资产评估范围的界定、评估价格的确定、评估参数的选取等均以此日企业内部财务报表、外部经济环境以及市场情况确定。
本次资产评估所采用的价格水平（资料）均系评估基准日公开市场的有效价格标准。
六、评估依据
（一）行为依据
1、资产评估业务约定书。
（二）法律依据
1、《中华人民共和国公司法》（中华人民共和国主席令第 42号，2005年 10月 27日）；
2、《中华人民共和国物权法》（2007年3月16日第十届全国人民代表大会第五次会议通过）；
3、《中华人民共和国城市房地产管理法》（中华人民共和国主席令第72号，2007年8月30日第十届全国人民代表大会常务委员会第二十九次会议修订）；
4、《中华人民共和国土地管理法》（中华人民共和国主席令第28号，2004年8月28日第十届全国人民代表大会常务委员会第十一次会议修订）；
5、《中华人民共和国土地管理法实施条例》（国务院令第256号）；
6、《城镇土地估价规程GB/T18508-2001》；
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惠州中京电子科技股份有限公司拟发行股份及支付现金购买资产所涉及的湖南省方正达电子科技有限公司股东全部权益价值评估项目《评估报告》7、《城镇土地分等定级规程》（GB/T18507-2001）（中华人民共和国国家质量监督检验检疫总局2001年11月12日发布，2002年7月1日实施）；
8、《房地产估价规范GB/T50291-1999》；
9、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（中华人民共和国国务院令第55号，1990年5月19日）；
10、财政部、国家税务总局颁布的《关于全国实施增值税转型改革若干问题的通知》(财税[2008]170号)；
11、《企业会计准则—基本准则》财政部令第33号（2006年2月15日）。
（三）准则依据
1、《资产评估准则——基本准则》（财企[2004]20号）；
2、《资产评估职业道德准则——基本准则》（财企[2004]20号）；
3、《资产评估职业道德准则——独立性》（中评协〔2012〕248号）；
4、《资产评估准则——评估报告》（中评协[2011]230号）；
5、《资产评估准则——评估程序》（中评协[2007]189号）；
6、《资产评估准则——业务约定书》（中评协[2011]230号）；
7、《资产评估准则——工作底稿》（中评协[2007]189号）；
8、《资产评估准则——机器设备》（中评协[2007]189号）；
9、《资产评估准则——不动产》（中评协[2007]189号）；
10、《资产评估准则——无形资产》（中评协[2008]217号）；
11、《资产评估准则——企业价值》（中评协[2011]227号）；
12、《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》（财综[2003]56号）；
13、《资产评估价值类型指导意见》（中评协[2007]189号）。
（四）权属依据
1、企业法人营业执照及被投资企业法人营业执照；
2、土地使用权证、房屋所有权证、车辆行驶证等相关权属证明；
3、无形资产权利证明；
4、重要设备的购置发票。
（五）取价依据
1、《资产评估常用数据与参数手册》（第二版）；
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惠州中京电子科技股份有限公司拟发行股份及支付现金购买资产所涉及的湖南省方正达电子科技有限公司股东全部权益价值评估项目《评估报告》2、国家有关部门公布的物价指数；
3、中国人民银行金融机构贷款基准利率表；
4、《湖南省耕地开垦费征收使用管理办法》（湘政办发[2010]47号）；
5、《岳阳市人民政府关于公布岳阳市征地补偿标准的通知》（岳政发[2013]2号）；
6、《岳阳市水利建设基金筹集和使用暂行办法》（岳政发[2013]4号）；
7、《岳阳市人民政府关于印发岳阳市征地补偿补充标准的通知》（岳政发（2010） 25号文）；
8、湖南省实施《中华人民共和国耕地占用税暂行条例》办法（湖南省人民政府令第231号）；
9、中国土地市场网公布的土地成交价格信息；
10、《城市地价动态监测分析报告》；
11、被评估单位提供的历史生产经营资料和未来收益预测资料；
12、评估人员搜集的类似业务公司的相关资料；
13、评估人员搜集的有关行业方面资料；
14、巨潮资讯网站公布的同行业类似公司的相关信息；
15、从巨灵财经网《巨灵金融服务平台》及同花顺终端查询的相关数据；
16、被评估单位提供的各项合同、会计凭证、会计报表及其他会计资料；
17、被评估单位提供的《资产评估申报明细表》；
18、被评估单位提供的有关文字资料、证件及相关资料；
19、被评估单位提供的其他法律凭证资料；
20、评估人员现场查勘记录、工作底稿。
七、评估方法
根据资产评估准则，进行资产评估时采取的评估技术思路有市场法、收益法和市场法。具体的评估方法，应根据评估目的并结合被评估单位的价值类型、评估对象的具体性质，可搜集数据和信息资料的制约等因素，综合考虑，适当选取。
（一）评估方法选择及理由
由于目前的资本市场充分发展，较为活跃，且资本市场中存在足够数量的与评估对象相同或类似的可比企业，能够收集并获得可比企业的市场信息、财务信息及其他
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惠州中京电子科技股份有限公司拟发行股份及支付现金购买资产所涉及的湖南省方正达电子科技有限公司股东全部权益价值评估项目《评估报告》相关资料，并可以确信依据的信息资料具有代表性和合理性及有效性，故本次评估适用市场法评估。
被评估单位 2010年 7月成立，主要从事线路板的生产、销售。被评估单位自设立以来经营正常，业务已经逐步趋于稳定，在延续现有的经营方式和范围的情况下，未来收益能够合理预测，与企业未来收益的风险程度相对的收益率也能合理估算，故本次评估适宜采用收益法。
结合本次评估对象、评估特定目的和评估师所收集的资料，确定分别采用收益法和市场法对湖南省方正达电子科技有限公司的股东全部权益价值进行评估。
在采用上述评估方法的基础上，对形成的各种初步评估结果依据实际状况进行充分、全面分析，综合考虑不同评估方法和初步评估结果的合理性后，确定其中一个评估结果作为评估对象的评估结论。
（二）收益法评估思路及公式
收益法，就是运用适当的折现率或资本化率，将未来的纯收益折算为现值的估价方法。具体操作时可以采用净利润折现、自由现金流折现或未来收益资本化。
1、收益法的应用前提
（1）投资者在投资某个企业时所支付的价格不会超过该企业（或与该企业相当且具有同等风险程度的同类企业）未来预期收益折算成的现值。
（2）能够对企业未来收益进行合理预测。
（3）能够对与企业未来收益的风险程度相对应的收益率进行合理估算。
2、基本模型
E=B−D
式中：
E：评估对象的股东全部权益（净资产）价值；
B：评估对象的企业整体价值；
D：评估对象的付息债务价值；
其中： B=P+∑
C
i
P：经营性资产价值；
∑
C：评估对象基准日存在的非经营性资产及负债、溢余资产的价值。
i
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惠州中京电子科技股份有限公司拟发行股份及支付现金购买资产所涉及的湖南省方正达电子科技有限公司股东全部权益价值评估项目《评估报告》 n R
P
=∑ i
(1+r)i
i=1
式中：R——评估对象未来第i年的企业自由现金流量；
i
r——折现率；
n——被评估单位的未来经营期。
2、参数的选择
①企业自由现金流量
本次评估使用企业自由现金流量作为经营性资产的收益指标。
企业自由现金流量=息税前利润×
(1－所得税率)+折旧及摊销-资本性支出-营运资金增加额
②折现率
本次评估采用企业自由现金流量作为收益预测指标，根据配比原则，本次评估采用加权平均资本成本（WACC）作为折现率r。计算公式如下：
WACC= K×(1−T)×D/(E+D)+K×E/(E+D)
d e
式中：
WACC——加权平均资本成本；
K——债务资本成本；
d
K——权益资本成本；
e
T——所得税率；
D/E——企业资本结构。
K=r+β×(r−r )+R
e f m f
s
式中：
r：无风险报酬率；
f
r：市场预期报酬率；
m
rr：股权市场超额风险收益率；
m- f
β：权益资本的预期市场风险系数；
R：公司特定风险调整系数；
s
③收益期限
本次评估假设被评估单位在存续期间永续经营，即收益期为永续期。
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惠州中京电子科技股份有限公司拟发行股份及支付现金购买资产所涉及的湖南省方正达电子科技有限公司股东全部权益价值评估项目《评估报告》鉴于被评估单位资产状况和经营状况，本次评估认为企业可以基准日的资产规模保持原有主营业务持续经营，经营规模、收益水平和管理水平逐渐达到一个相对平稳的阶段。因此，本次评估将收益期限分为两个阶段：
A、第一个阶段为基准日到 2018年。根据被评估单位的预测，从评估基准日到2018年，企业的经营收入继续上升，达到公平合理的收益水平。
B、第二个阶段为2019年到永续期。被评估单位保持第一阶段最大收益水平及经营水平，企业自由现金流量保持在第一阶段水平。
④年中折现的考虑
考虑到现金流量在未来收益年度内全年都在发生，而不是只在年终发生，因此现金流量折现时间均按年中（期中）折现考虑。
⑤非经营性资产及负债、溢余资产
非经营性资产是指对主营业务没有直接贡献或暂不能为主营贡献的资产。经评估人员分析，将其他应收款和其他流动资产作为非经营性资产，按现行市场价值确认非经营性资产的价值。
经评估人员分析，将应付利息、应付职工薪酬、应交税金、其他应付款作为非经营性负债，按审计后的账面值确认非经营性负债的价值。
溢余资产是指生产经营中不需要的资产，如多余现金、有价证券、与预测企业收益现金流不相关的其他资产等。经评估人员分析，公司存在的溢余资产为递延所得税资产，按审计后的账面值确认溢余资产的价值；被评估单位有部分未利用的土地未在收益预测中考虑，本次将该未利用土地作为溢余资产，按现行市场价值确认溢余资产的价值。
（二）市场法评估思路及公式
市场法是指将评估对象与可比上市公司或者可比交易案例进行比较，确定评估对象价值的评估方法。
1、市场法的应用前提
（1）有一个充分发展、活跃的资本市场；
（2）资本市场中存在足够数量的与评估对象相同或类似的可比企业、或者在资本市场上存在着足够的交易案例；
（3）能够收集并获得可比企业或交易案例的市场信息、财务信息及其他相关资料；
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惠州中京电子科技股份有限公司拟发行股份及支付现金购买资产所涉及的湖南省方正达电子科技有限公司股东全部权益价值评估项目《评估报告》（4）可以确信依据的信息资料具有代表性和合理性，且在评估基准日是有效的。
2、市场法的方法选择及模型
市场法常用的两种具体方法是上市公司比较法和交易案例比较法。
||
|-|
|上市公司比较法是指获取并分析可比上市公司的经营和财务数据，计算适当的|
|价值比率，在与被评估单位比较分析的基础上，确定评估对象价值的具体方法。|
|交易案例比较法是指获取并分析可比企业的买卖、收购及合并案例资料，计算适|
|当的价值比率，在与被评估单位比较分析的基础上，确定评估对象价值的具体方法。|
|基于评估人员收集资料的情况，由于交易案例的基础资料难以收集且无法了解|
|交易过程是否存在非市场因素，因此本次评估不宜选择交易案例比较法。可比上市|
|公司的经营和财务数据的公开性比较强且比较客观，具有较好的操作性。结合本次|
|资产评估的对象、评估目的和所收集的资料，本次评估采用上市公司比较法对湖南|
|方正达的股东全部权益价值进行评估。计算公式为：|
|股权价值=（企业全投资价值比率×被评估单位相应参数＋营运资金需求量调整－付|
|息负债）×（1－缺少流通性折扣率）×（1＋控制权溢价）＋非经营性、溢余资产净值|
|被评估单位相应价值比率=可比公司价值比率×修正系数|

3、市场法的评估过程
（1）财务报表分析、调整
为使可比公司和被评估单位能更顺利地进行对比分析，需将可比公司和被评估单位的相关财务数据融合到一个相互可比的基础上，主要包括财务数据可比性调整以及特殊事项的调整等。
（2）可比上市公司的选择
评估人员通过分析被评估单位所在行业中上市公司的上市交易历史、经营业务、生产规模、经营业绩和预期增长率等，最终确定若干可比公司。
（3）价值比率种类的确定
上市公司比较法是通过分析、调整可比上市公司股东全部权益价值和/或企业全投资价值与其经营收益能力指标、资产价值或其他特定非财务指标之间的价值比率来确定被评估单位的价值比率，然后，根据被评估单位的经营收益能力指标、资产价值或其他特定非财务指标来估算其股东全部权益价值和/或企业全投资价值。
常用的价值比率包括盈利基础价值比率、收入基础价值比率、资产基础价值比率
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惠州中京电子科技股份有限公司拟发行股份及支付现金购买资产所涉及的湖南省方正达电子科技有限公司股东全部权益价值评估项目《评估报告》和其他特殊类价值比率。近年来线路板生产行业较为稳定，可比企业均处于盈利状态，因此盈利基础价值比率适用于本次评估。考虑到折旧摊销上存在差异以及上市公司公开信息的披露情况，本次评估选用EBITDA、NOIAT价值比率。
可比企业均为重资产企业，因此可选用资产基础价值比率。由于被评估单位与可比企业的资本结构存在较大差异，因此选用总资产价值比率。
（4）可比公司价值比率的修正
①修正内容
由于被评估单位与可比公司之间存在经营风险的差异，包括公司特有风险等，因此需要进行必要的修正。评估人员以折现率参数作为被评估单位与可比公司经营风险的反映因素。
另一方面，被评估单位与可比公司可能处于企业发展的不同期间，对于相对稳定期的企业未来发展相对比较平缓，对于处于发展初期的企业可能会有发展速度较高的时期，另外，企业的经营能力也会对未来预期增长率产生影响，因此需要对增长率进行相关修正。
综上分析，评估人员通过折现率和预期增长率计算修正系数来对各价值比率进行修正。
②风险因素的修正
对于被评估单位盈利基础价值比率M，计算公式为：
s
M—为可比公司的盈利基础价值比率；
G
（r－r）—即可比公司与被评估单位由于风险因素不同所引起的折现率不同所 s G
需要进行的风险因素修正系数；
（g－g）—即可比公司与被评估单位由于预期增长率差异所需要进行的预期增 G s
长率差异修正系数；
A、折现率的转换
WACC为税后现金流口径，即对应于NOIAT的折现率，但它不能直接对应EBIT及EBITDA，需要进行口径转换，以EBIT为例，具体转换如下：
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惠州中京电子科技股份有限公司拟发行股份及支付现金购买资产所涉及的湖南省方正达电子科技有限公司股东全部权益价值评估项目《评估报告》定义：
根据WACC的定义，
则，EBIT对应的折现率为
B、预测长期增长率g的估算
预期增长率为可比公司评估基准日后的预期永续增长率。评估人员采用基准日后 15年各印制电路板上市公司NOIAT、EBITDA的几何增长率作为可比企业的预期增长率，对被评估单位采用基准日后 15年收益法预测数的几何平均增长率作为预期增长率。
（5）初步评估结果的确定
评估人员选定NOIAT、EBITDA、总资产价值比率作为本次评估市场法采用的价值比率。由于NOIAT、EBITDA二项指标综合反映企业盈利能力，而投资者更关注盈利能力对企业价值的影响，且 NOIAT综合考虑了税率和折旧摊销的影响，因此本次采用NOIAT价值比率计算结果确定初步评估结果。
（6）付息负债的价值
本次评估采用审计后付息负债的账面值作为付息负债的价值。
（7）营运资金最低保有量调整
本次评估参照收益法预测基准日及期后二年的被评估单位的营运资金占用率的平均值计算确定营运资金最低保有量。
（8）缺少流通性折扣率的确定
因所选样本公司均为上市公司，而湖南方正达为非上市公司，因此需要考虑相关股权缺少流动性对其价值的影响。本次采用新股发行定价估算方式和非上市公司并购市盈率法加权平均获得的折扣率确定缺少流通折扣率。
（9）控制权溢价率
上市公司流通股一般都是代表小股东权益，不具有对公司的控制权，但被评估股权是具有控制权的，因此需要对上市公司比较法评估的价值进行控制权溢价调整。本次评估引用国内相关研究成果确定控制权溢价率。
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惠州中京电子科技股份有限公司拟发行股份及支付现金购买资产所涉及的湖南省方正达电子科技有限公司股东全部权益价值评估项目《评估报告》（10）非经营性资产及负债、溢余资产价值
评估人员根据被评估单位提供的评估基准日审计后财务报表和评估明细表，分析确定被评估单位存在非经营性资产，按照审计后的账面值确认非经营性资产的价值。
根据被评估单位提供的评估基准日经审计的资产负债表，被评估单位存在非经营性负债，按照审计后的账面值确认非经营性负债的价值。
评估人员根据被评估单位提供的评估基准日审计后财务报表和评估明细表，分析确定被评估单位存在溢余资产，按照资产的评估值确认非经营性资产。
八、评估程序实施过程和情况
根据国家有关资产评估法律规定、资产评估准则和操作规范要求以及会计核算的一般原则，按照资产评估业务约定书所约定的事项，我公司已实施了对委托评估的资产法律性文件与会计记录及相关资料的审核验证，进行了必要的市场调查和交易价格的比较，以及相应的其他资产评估程序。本次资产评估大体分为四个步骤：
（一）接受委托及准备阶段
1、我公司接受惠州中京电子科技股份有限公司的委托，正式受理了该项资产评估业务。在接受委托后，由项目负责人先行了解被评估单位的资产构成、产权界定、经营状况、评估范围、评估目的等有关情况。
2、签订“资产评估业务约定书”，明确双方各自承担的责任和义务。
3、在专业人员具体指导下，按照评估规范要求，由被评估单位作好评估前的各项准备工作包括资产清查、取证；并对资产评估配合人员进行业务培训，认真填写“资产清查评估明细表”，以及其他需要提供的有关资料。
4、依据评估目的、评估范围、资产构成和工作量等有关情况，制定评估工作实施方案，确定评估人员，组成资产评估现场工作小组。本项目分成三个专业评估小组进行现场评估工作，即设备组、财务组、房地产组，并配备了相应的专业评估人员。
5、进行市场调查，收集和整理有关市场价格信息。
（二）现场清查阶段
1、企业主要资产清查
在被评估单位资产清查的基础上，评估人员根据其提供的资产和负债申报明细资料，针对实物资产、权益性资产、货币资金和债权、债务采用不同的核查方式进行查
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惠州中京电子科技股份有限公司拟发行股份及支付现金购买资产所涉及的湖南省方正达电子科技有限公司股东全部权益价值评估项目《评估报告》证，具体方法是：
对货币资金，评估人员采取盘点、核对银行存款余额对账单和调节表以及发询证函等方式确定。
对货币性项目的债权和债务，评估人员是在审查财务账目等会计资料的基础上，主要采取发询证函等方式确定资产和负债的真实性。
对存货资产真实性的查证，通过实物盘点方式确认其真实性。
对房屋建筑物，评估人员对照企业提供的评估申报明细表和有关技术资料，逐项进行核对，包括建筑面积、结构造型、内外装修、附属设施、有形损耗、无形损耗、大修记录、维护保养等。确定房屋存在的真实性和被评估单位产权的合法性。
对设备，评估人员按照企业提供的评估申报明细表，逐一进行清查核对，对价格高的关键设备，请专业人员配合作好技术鉴定。由企业对上述情况进行确认，并对账面值进行调整，对需检测、验证的，建议企业办理有关处置手续。
对土地使用权，根据估价对象的具体情况，核实了土地的登记状况、土地的权利状况及地上附着物状况，考虑了对地价有影响的各种因素，如：地理位置与自然环境、行政区划、经济发展和产业布局、土地供给状况及历史文化背景、区域经济地理位置、区域交通状况、区域基础设施以及个别因素等。
对其他无形资产，评估人员对照企业提供的评估申报明细表和有关资料，了解无形资产来源及包含内容，核实其真实性及有效性，并到中国知识产权局的网站核实其法律状态。
对长期股权投资，评估人员收集被投资单位的验资报告等资料，现场了解被投资企业的运营情况，对被投资企业按不同资产类型进行资产清查。
2、收益法评估调查
（1）听取被评估单位管理层及主管人员关于业务基本情况及资产财务状况的介绍，收集有关经营和基础财务数据。
（2）分析被评估单位的历史经营情况，特别是前二年收入、成本和费用的构成及其变化原因，了解其现有的生产能力及设计的生产能力，分析其获利能力及发展趋势。
（3）分析被评估单位的综合实力、管理水平、盈利能力、发展能力、竞争优势等因素。
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惠州中京电子科技股份有限公司拟发行股份及支付现金购买资产所涉及的湖南省方正达电子科技有限公司股东全部权益价值评估项目《评估报告》（4）根据被评估单位的财务计划和战略规划及潜在市场优势，预测公司未来期间的预期收益、收益期限，并根据经济环境和市场发展状况对预测值进行适当调整。
（5）建立收益法评估定价模型。
3、市场法评估调查
（1）运用专业财经资讯网收集国家宏观经济政策、被评估单位所处行业的产业政策、产业周期及发展趋势，产品市场需求等、及可比上市公司自身的经营、财务指标等相关资料。
（2）分析选择确定合适价值比率乘数；
（3）建立市场法评估定价模型。
（三）评定估算及综合处理阶段
1、根据委估资产的实际状况和特点，制订各类资产的具体评估方法。
2、开展市场调研、询价工作。
3、对委估资产进行评估，测算其评估价值。
4、在被评估单位提供的未来收益预测资料的基础上，结合被评估单位的实际情况，查阅有关资料，合理确定评估假设，形成未来收益预测，然后分析、比较各项参数，选择具体计算方法，确定收益法评估结果。
5、对可比公司的相关资料进行对比分析，在充分了解市场状况的基础上，分析、比较各项参数，选择具体计算方法，确定市场法评估结果。
（四）评估结论的分析和评估报告的撰写阶段
对初步评估结论进行整理、汇总、分析，撰写评估报告初稿，并向委托方提交。
在与委托方充分商讨和必要修改后，评估结论及相关资产评估说明按公司规定程序进行三级复核，全部复核意见反馈回项目组，经充分讨论确定后，由项目组作进一步修改。最后由项目组完成报告并装订成册，向委托方提供正式评估报告。
九、评估假设
本次评估采用下列评估假设：
（一）基本假设
1、持续经营假设。本次评估假定被评估资产现有用途不变且企业持续经营。
2、公开市场假设。本次评估的各项资产均以评估基准日的实物存量为前提，有
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惠州中京电子科技股份有限公司拟发行股份及支付现金购买资产所涉及的湖南省方正达电子科技有限公司股东全部权益价值评估项目《评估报告》关资产的现行市价以评估基准日的国内价格水平为依据。
3、交易假设。本次评估假设评估对象处于交易过程中，评估师根据评估对象的交易条件等模拟市场进行估价，评估结果是对评估对象最可能达成交易价格的估计。
4、国家现行的宏观经济、金融以及产业、资源利用、能源、环保等法律、法规、政策不发生重大变化，行业不发生大规模的技术革新。
5、被评估单位的社会经济环境以及所执行的税赋、税率等政策无重大变化。
6、被评估单位的产业政策以及行业技术水平无重大变化。
7、本次评估未考虑汇率、利率重大波动，以及通货膨胀对币值变化的影响。
8、被评估单位所采用的会计政策在重要方面保持一贯性，无重要会计政策、会计估计变更，所提供的财务会计资料及其他资料真实、准确、完整，所提供的未来业绩预测资料合理、科学、可靠。
9、企业有关或有事项、诉讼事项、期后事项等重大事项披露充分，纳入评估范围的资产权属明确，出具的资产权属证明文件合法有效。
10、本次评估不考虑与列入评估范围的资产和负债有关系的其他抵押、质押、担保、或有资产、或有负债等事项基准日后可能发生的对评估结论的影响。
11、本次评估不考虑评估范围以外的法律问题，也不考虑评估基准日后的资产市场变化情况对评估结论的影响。
12、无其他不可抗拒及不可预见因素造成的重大不利影响。
（二）特殊假设
1、被评估单位未来管理团队尽职，并继续保持现有经营管理模式持续经营。
2、被评估单位未来经营年限内持续经营，仍以许可经营范围内的产品生产销售业务为其主要经营业务。
3、被评估单位符合国家行业的相关规定，可以持续经营，并始终能够取得经营所需的经营许可证及通过环保监测，并假设被评估单位永续经营。
4、本评估预测是基于被评估单位提供的持续经营状况下的发展规划和盈利预测的基础上的。
5、假设被评估单位的主要经营业务内容保持相对稳定，其主营业务不会遭遇重大挫折，总体格局维持现状。
6、假设被评估单位每一年度的营业收入、成本费用、更新及改造等支出，在年
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惠州中京电子科技股份有限公司拟发行股份及支付现金购买资产所涉及的湖南省方正达电子科技有限公司股东全部权益价值评估项目《评估报告》度内均匀发生。
7、被评估单位在未来经营期内其主营业务结构、销售策略和成本控制等仍保持最近几年的状态持续，而不发生较大变化。不考虑未来可能由于管理层、经营策略以及商业环境等变化。
8、在未来的经营期内，被评估单位的营业和管理等各项期间费用不会在现有基础上发生大幅的变化，仍将保持其最近几年的变化趋势持续，并随经营规模的变化而同步变动。本评估所指的财务费用仅是企业在生产经营过程中，因借款产生的利息支出和因结算业务发生的手续费。鉴于企业的银行存款在生产经营过程中频繁变化或变化较大，本次评估不考虑存款产生的利息收入。
9、在未来的经营期内，被评估单位生产经营所耗费的原材料、辅料的供应及价格无重大变化；被评估单位的产品价格无不可预见的重大变化。
10、被评估单位于 2012年11月12日取得高新技术企业证书，证书有效期三年。
随着被评估单位生产规模的扩大，普工人数在公司总人数的比例不断提高，被评估单位未来有可能在人员方面不符合高新技术企业的相关要求，无法获得高新技术企业资格的复审，故本次评估基于谨慎性原则，假定未来经营期被评估单位适用所得税率为25%。
11、本次评估假定被评估单位在未来经营年度将进行扩张性资本性支出及更新性资本性支出，其中：更新性资本性支出等额于其对应的资产折旧额，即以其折旧回收维持再生产能力；扩张性资本性支出主要为二期厂房建设和相应配备的设备，主要依据被评估单位提供的可研报告和资本支出计划。
12、本次评估设定企业未来能够通过融资渠道取得借款。
13、本次评估假定公司运营资本增加额与运营规模同步变化。
14、本次纳入评估范围的全资子公司深圳市正明达电子有限公司的生产用房为租赁房产，双方签订房屋租赁合同，出租方为深圳市嘉隆达投资发展有限公司，租赁期限为2013年2月1日至2016年1月31日止。本次假设到期后可续租，并依此为评估假设前提条件。
若将来实际情况与上述评估假设产生差异时，将对评估结论产生影响，报告使用者应在使用本报告时充分考虑评估假设对本评估结论的影响。
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惠州中京电子科技股份有限公司拟发行股份及支付现金购买资产所涉及的湖南省方正达电子科技有限公司股东全部权益价值评估项目《评估报告》十、评估结论
我们根据国家有关资产评估的法律、法规、规章和评估准则，本着独立、客观、公正的原则，履行了资产评估法定的和必要的程序，分别采用收益法和市场法对湖南省方正达电子科技有限公司的股东全部权益进行了评估，得出湖南省方正达电子科技有限公司股东全部权益在评估基准日（2013年12月31日）的评估结论如下：
（一）收益法评估结果
在评估基准日2013年12月31日持续经营前提下，湖南方正达经天健会计师事务所湖南分所审计后的净资产为6,954.34万元；对湖南方正达股东全部权益（净资产）采用收益法评估的结果为28,622.00万元，增值21,667.66万元，增值率311.57%。增值的主要原因为：
（1）湖南方正达在收入规模及利润水平均处于快速增长阶段，其净资产收益率高，获利能力较强，发展情况良好；
（2）其部分原材料自行研发，具有较强的成本优势，并建立了稳定的销售渠道；
（3）账面值仅包含资产负债表内的资产和负债的时点价值，而收益法评估值除包含了账面资产和负债的市场价值以外，还体现了已费用化的专利技术价值，以及企业的市场口碑、客户资源和关系、管理团队、品牌效应等表外因素对公司经营价值的贡献。
（二）市场法评估结果
对湖南方正达股东全部权益（净资产）在评估基准日 2013年 12月 31日采用市场法评估的结果为35,286.00万元，增值28,331.66万元，增值率407.40%。
（三）评估结论的确定
本次评估运用收益法和市场法两种思路对被评估单位的股东全部权益价值进行评估，两者测算的评估结果存在差异。
市场法是根据与被评估单位相同或相似的可比公司近期交易的成交价格，通过分析对比公司与被评估单位各自特点确定被评估单位的股东全部权益评估价值。市场法的理论基础是同类、同经营规模并具有相同获利能力的企业其市场价值是相同的（或相似的），符合市场上对同类公司的价值判断规律并作出合理估值，理论上是评估企业价值最为直观的评估方法。本次被评估单位与同类上市公司中可比公司间仍存在诸如经营策略、管理架构等方面个体差异，对于这部分个体差异不易与被评估单位进行
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惠州中京电子科技股份有限公司拟发行股份及支付现金购买资产所涉及的湖南省方正达电子科技有限公司股东全部权益价值评估项目《评估报告》直接比较并得到准确量化；我国多层次资本市场体系尚在培育和完善之中，资本市场对于企业价值的发现功能尚待进一步健全，同时中国资本市场投资者心理及投资行为对可比上市公司交易价格有较大影响，致使市场交易价格波动幅度较大，导致市场法评估结果与企业内在价值在某一个时期存在一定程度的背离。本次评估运用了市场法对被评估单位股东全部权益价值进行了判断，受制于上述原因，本次对市场法形成的评估结果仅作为对评估对象价值的一种验证。
收益法是从未来收益的角度出发，以被评估单位现实资产未来可以产生的收益，经过折现后的现值和作为被评估单位股东全部权益的评估价值。企业价值大小很大程度上取决于企业对未来预期发展的经营计划及所面临经营风险的判断。湖南方正达是一家专业生产应用于LED产品领域的FPC及PCB企业，其自投产以来生产经营正常，具有可持续经营的能力及盈利能力，并拥有业内相对资深的核心管理人员，具有较强的成本优势，以及稳定的销售渠道，在业内拥有一定的影响力，发展势头良好。本次评估预测是以被评估单位历史经营业绩为基础，根据公司的经营规划及自身业务发展，并结合市场需求变化趋势，对被评估单位在预测经营期内经营能力和获利水平进行合理估计。收益法评估结果较全面反映了目前和将来公司产能和收益等经济指标对公司价值的影响。
评估人员结合本次评估目的，充分考虑被评估单位经营特点，综合分析后认为：以收益法的评估结果作为被评估单位股东全部权益的市场价值较为合理，即在评估基准日湖南省方正达电子科技有限公司股东全部权益的市场价值为28,622.00万元。
十一、特别事项说明
1、本次评估是在审计的基础上进行的，评估基准日审计报告是本次评估重要依据。
2、截止至评估基准日，被评估单位以位于平江县伍市工业园的房产（权证号为平房权证任字第20125331号、平房权证任字第20125332号、平房权证任字第20125333号、平房权证任字第 20125334号）、土地使用权（权证号为平国用﹝2012﹞第 0239号）以及机器设备作为抵押，为公司取得华融湘江银行岳阳分行 3,000万元银行综合授信提供抵押担保。截止至评估基准日，公司实际从该行取得借款20,000,000.00元，开具银行承兑汇票16,650,000.00元。本次评估未考虑上述担保事宜对评估结论的影响。
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惠州中京电子科技股份有限公司拟发行股份及支付现金购买资产所涉及的湖南省方正达电子科技有限公司股东全部权益价值评估项目《评估报告》3、被评估单位于2012年将职工宿舍楼出售给政府作为廉租房，房屋产权证已过户完毕，但是房屋所占有的土地使用权证未办理分割并进行变更登记。本次评估未考虑该事项对评估结论的影响。
4、本次评估的溢余资产——未利用的土地，其面积以被评估单位交予我公司的相关资料和平江县宏泰规划勘测设计有限公司出具的修建性详细规划所载而计算。
5、本次评估采用市场法是建立在资本市场稳定、公开且有效的假设等基础上的，未考虑评估基准日后评估对象以及市场的变化情况对评估结论的影响。
6、本次纳入评估范围的车辆中，保时捷凯宴越野车尚未办理车辆行驶证。本次评估未考虑该事项对评估结论的影响。
7、本次评估中，评估师未对各种建（构）筑物的的隐蔽工程及内部结构（非肉眼所能观察的部分）做技术检测，评估师在假定被评估单位提供的有关工程资料是真实有效的前提下，在未借助任何检测仪器的条件下，通过实地查勘作出的判断。
8、本评估结果是依据本次评估目的、以评估报告中揭示的假设前提而确定的股东全部权益的现时市场价值，没有考虑特殊的交易方式可能追加或减少付出的价格等对评估价值的影响。
9、本报告评估范围及采用的数据、权属证明文件及相关资料均以被评估单位提供的数据、报表及有关资料为准，被评估单位对其提供资料、文件的真实性、完整性负责，并承担法律责任。
10、本次资产评估是在独立、客观、公正的原则下所作，我公司参加评估工作的全体人员与委托方之间无任何特殊利害关系，评估工作是在有关法律、法规约束下完成的，评估人员在评估过程中恪守职业道德和规范，并作了充分努力。
11、本次评估未考虑评估范围以外的法律问题，未考虑特殊的交易可能追加的付出，也未考虑评估基准日后的资产市场变化情况，包括可能发生抵押、质押、担保、拍卖等对评估结论的影响。
12、本次评估结论有效期内若资产数量发生变化，应根据原评估方法对评估值进行相应调整；在本次评估结论有效期内若资产价格标准发生变化并对资产评估价格产生明显影响时，委托方应及时聘请评估机构重新确定评估值。
13、本报告所称“评估价值”是在设定所评估的资产现有用途不变、持续经营条件下确定的市场价值，本评估结论是对 2013年 12月 31日这一基准日被评资产价值
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惠州中京电子科技股份有限公司拟发行股份及支付现金购买资产所涉及的湖南省方正达电子科技有限公司股东全部权益价值评估项目《评估报告》的客观反映。
14、遵守相关法律、法规和资产评估准则，对被评估单位在评估基准日特定目的下的价值进行分析、估算并发表专业意见，是注册资产评估师的责任；提供必要的资料并保证所提供资料的真实性、合法性、完整性，恰当使用评估报告是委托方和相关当事方的责任。
15、本次评估是基于评估假设成立的前提条件下进行的，如评估假设发生变化或不再适用，将对评估结论产生重要影响或导致评估结论无效。
评估报告使用者按本报告所列明的评估目的使用时，应注意上述特别事项对评估结论的影响。
十二、评估报告使用限制说明
（一）本评估报告仅供委托方、被评估单位和本评估报告载明的其他评估报告使用者为本报告所载明的评估目的和送交资产评估主管机关审查使用，不得用于其他目的和用途，因使用不当造成的后果与签字注册资产评估师及其所在评估机构无关。
（二）未征得评估机构同意，评估报告的内容不得被摘抄、引用或披露于公开媒体，法律、法规规定以及相关当事方另有约定的除外。
（三）根据国家有关部门的规定，评估结论使用有效期为一年（2013年12月31日至2014年12月30日）。超过一年，需重新进行资产评估。
评估报告使用者按本报告所载明的评估目的使用时，应关注上述报告使用限制事项。
十三、评估报告日
本评估报告日为二○一四年五月五日。
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