苏州新区高新技术产业股份有限公司
公司债券受托管理事务报告
（2013年度）
债券受托管理人
二〇一四年四月
重要声明
国泰君安证券股份有限公司（“国泰君安”）编制本报告的内容及信息均来源于发行人对外公布的《苏州新区高新技术产业股份有限公司2013年年度报告》等相关公开信息披露文件以及第三方中介机构出具的专业意见。国泰君安对报告
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目 录
第一章本期公司债券概况
苏州新区高新技术产业股份有限公司2009年公司债券获得中国证券监督管
理委员会证监许可[2009]976号文核准，本期债券基本情况如下：
1、债券名称：2009年苏州新区高新技术产业股份有限公司公司债券（以下简称“本期债券”）
2、债券简称及代码：09苏高新债，122035
3、发行主体：苏州新区高新技术产业股份有限公司（以下简称：“发行人”、“公司”、“苏州高新”）
4、发行规模：10亿元
5、票面金额：100元
6、债券期限：5年
7、债券形式：实名制记账式公司债券
8、债券利率及其确定方式：本次债券票面利率为5.5%，在债券存续期限前3年固定不变；如发行人行使上调票面利率选择权，未被回售部分债券存续期限后2年票面年利率为债券存续期限前3年票面年利率加上调基点，在债券存续期限后2年固定不变。本次债券采用单利按年计息，不计复利，公司按照登记机构相关业务规则将到期的利息或本金足额划入登记机构指定的银行帐户后，逾期不再另计利息
9、发行人上调票面利率选择权：发行人有权决定是否在本期债券存续期限的第3年末上调本期债券后2年的票面利率，上调幅度为1至200个基点（含本数），其中一个基点为0.01%
10、发行人上调票面利率公告日期：发行人将于本期债券的第3个计息年度的付息日前的第10个工作日刊登关于是否上调本期债券票面利率以及上调幅度的公告
11、投资者回售选择权：发行人刊登关于是否上调本期债券票面利率及上调幅度的公告后，投资者有权选择在本期债券存续期的第3个付息日将其持有的债券全部或部分按面值回售给发行人。本期债券存续期第3个付息日即为回售支付日，发行人将按照上海证券交易所和债券登记机构相关业务规则完成回售支付工作
12、投资者回售申报日：发行人刊登是否上调本期债券票面利率及上调幅度公告后，行使回售权的债券持有人应在回售申报日，即本期债券存续期第3个付息日之前的第5个交易日，通过指定的交易系统进行回售申报，债券持有人的回售申报经确认后不能撤销，相应的公司债券面值总额将被冻结交易；回售申报日不进行申报的，则视为放弃回售选择权
13、还本付息方式及支付金额：采用单利按年计息，不计复利，每年付息一次，到期一次还本，最后一期利息随本金的兑付一起支付。本期债券于每年的付息日向投资者支付的利息金额为投资者截至利息登记日收市时所持有的本期债券票面总额与对应的票面年利率的乘积；于兑付日向投资者支付的本息金额为投资者截至兑付登记日收市时所持有的本期债券最后一期利息及所持有的债券票面总额的本金
14、保证人：苏州高新区经济发展集团总公司
15、担保方式：无条件的不可撤销的连带责任保证担保
16、担保范围：本期债券的本金及利息，以及违约金、损害赔偿金、实现债权的费用和其他应支付的费用
17、资信评级机构：中诚信证券评估有限公司
18、最新信用级别：发行人的主体信用级别为AA，本次债券信用级别为AA
19、债券受托管理人：国泰君安证券股份有限公司
20、募集资金用途：本次发行公司债券募集资金10亿元，全部用于偿还银行借款
第二章发行人 2013年度经营和财务状况
一、发行人基本情况
苏州新区高新技术产业股份有限公司（以下简称：“苏州高新”）系于1994年5月10日经江苏省经济体制改革委员会苏体改[1994]300号文批准，由苏高新集团联合中信兴业信托投资公司（现更名为中信信托投资有限责任公司）及苏州物资贸易中心三家发起人共同发起，在改组苏州新区经济发展总公司的基础上，向境内法人和公司内部职工定向募集股份成立的股份有限公司，注册资本4,500万元，公司成立时总股本为4,500万股，其中发起法人股3,687.5万股，内部职工股112.5万股，法人股700万股。
1996年7月31日，经江苏省人民政府苏政函（1996）20号文转报，并经中国证监会证监发字（1996）125、126号文批准，公司以“上网定价”发行方式公开募集A股股票1,500万股，每股面值1元，发行价人民币7.95元，发行后公司总股本为6,000万元，其中1,500万股流通股于1996年8月15日在上交所上市交易。
苏州高新在1996年11月根据《国务院关于原有有限责任公司和股份有限公司依照〈中华人民共和国公司法〉进行规范的通知》，对照《公司法》进行规范，并于1996年12月31日在江苏省工商行政管理局重新登记。
苏州高新目前持有注册号为 320000000009807的《企业法人营业执照》，公司住所：苏州市新区运河路 8号；法定代表人：徐明；注册资本：105,788.16万元人民币；企业类型：股份有限公司（上市）；经营范围：高新技术产品的投资、开发和生产；能源、交通、通讯等基础产业和市政基础设施的投资；工程设计、施工，科技咨询服务。
截至 2013年 12月 31日，发行人注册资本为 1,057,881,600元。发行人控股股东为苏州高新区经济发展集团总公司（以下简称：“苏高新集团”），持股比例为40.57%。苏高新集团实际控制人为苏州市人民政府苏州高新区管理委员会，因此公司的实际控制人为苏州市人民政府苏州高新区管理委员会。
二、发行人2013年度经营情况
（1）总体经营情况回顾
2013年，在房地产行业分化与整合的趋势下，公司借助在旅游产业上的经
营、品牌以及人才优势，通过对产业、管理、人才等企业内外部资源的整合，以打造“文化旅游地产先锋”为愿景，在继续深化本区域开发的基础上，进一步强化产业组合异地扩张，实施战略转型。2013年全年公司实现主营业务收入 33.93亿元，比去年同期增长22.45%；利润总额3.49亿元，实现归属母公司净利润 2.30亿元，分别比去年同期增长17.78%，25.79%。
（2）房地产业
2013年，房地产主业坚持以快周转为策略，在扩大开发规模的同时，更注重存量的去化。全年各类房地产项目施工面积272.42万平方米，同比增加33.34%；
其中商品房 193.88万平方米，同比增加37.82%，持有型物业 23.17万平方米，代建项目55.36万平方米。全年新开工面积81.09万平方米，其中商品房 74.99万平方米。
公司今年继续加大刚需住宅的推盘力度，强化营销手段，全年实现房地产合同销售面积 34.68万平方米，合同销售额 27.87亿元，同比分别增长48.14%和41.62%；其中，普通住宅合同销售面积 29.27万平方米，合同销售收入 24.43亿元，同比分别增长43.72%，34.95%。结转方面，全年共结转各类房地产项目面积40.13万平方米，同比增加30.04%。
截止报告期末，公司在售、在建、拟建项目建筑面积约 430余万平方米；其中，住宅 350余万平方米，商业 30余万平方米；报告期内，获得徐州住宅项目地块，可建建筑面积 8.4万平方米，获取扬州住宅用地，建筑面积近 12万平方米。公司将逐渐优化产品结构，盘活存量资源，加快项目周转。
（3）旅游业
2013年公司继续整合旅游资源，创造协同效应，目前已经形成苏州、徐州两大旅游产业集群。全年接待游客总数超 291万人次，实现营收 3.04亿元，同比增长7.23%。徐州糖果乐园预计于 2014年 4月开园迎客。徐州欢乐世界也在加紧设备选型和建设准备。目前，公司已运营酒店3家，在建3家，总客房1,260余间。报告期内，清山酒店实现营收 2,671万元，同比增长17.36%。日航酒店也在积极筹备中，预计 2014年 8月试运营。公司旅游产业将抓住苏州高新区西部旅游大开发契机，整合本土区域资源，探索文化旅游地产新型商业模式，助推区域旅游产业的提档升级以及对外拓展。
（4）基础设施开发与经营
公司基础设施经营业主要以水务、热电、物流为代表。公司控股子公司污水公司全年完成污水处理量 5,461万吨，同比增长2.87%，实现营收 1.06亿元，同比增长7.68%，公司污水处理业属于环保产业，具有很大发展空间，公司将借助经营及技术优势，加大污泥干化处理项目的投资力度，实施对外扩张，逐步培育环保产业；公司投资比例30.31%的华能苏州热电实现净利润 5,102.29万元；
投资比例40%的苏州高新物流实现净利润 7,327.28万元。以动迁房及代建为主的基础设施开发施工面积全年 55.36万平方米，主要项目包括：马涧动迁房、康佳动迁房、科技大厦二期、狮山科技馆等。
（5）公司主营业务及其经营状况
1、主营业务分行业、产品情况
单位:元
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|-|-|-|-|-|-|-|
|分行业|营业收入|营业成本|毛利率(%)|营业收入比上年增减(%)|营业成本比上年增减(%)|毛利率比上年增减（%）|
|商品房销售收入|2,579,623,156.10|2,030,680,213.67|21.28|18.31|35.93|降10.21个百分点|
|房地产出租收入|103,713,724.88|45,781,328.32|55.86|-5.44|-14.97|升4.95个百分点|
|游乐服务收入|304,327,855.37|148,235,275.56|51.29|7.23|18.00|降4.45个百分点|
|公用事业污水处理收入|104,834,986.11|80,039,994.92|23.65|7.67|9.87|降1.53个百分点|
|工业品销售收入|51,022,322.57|47,508,991.20|6.89|0.19|-2.56|升2.63个百分点|
|基础设施开发收入|231,718,848.34|2 08,014,184.01|10.23|995.27|983.45|升0.98个百分点|

2、主营业务分地区情况
单位:元
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|地区|营业收入|营业收入比上年增减（％）|
|苏州|2,955,395,914.07|20.38|
|扬州|400,492,181.16|36.52|
|徐州|37,355,517.81|63.85|

三、发行人2013年度财务情况
根据发行人2013年度报告，截至2013年12月31日，发行人合并报表总资产达
200.78亿元，较2012年末的181.67亿元，增加10.52%；净资产（不含少数股东权
益）为34.05亿元，较2012年末的32.50亿元，增加4.76%。
公司2013年实现营业收入33.93亿元，较上年增加22.45%。发行人2013年度实现归属于母公司所有者的净利润2.30亿元，同比增加25.79%。
发行人主要财务数据如下：
1、合并资产负债表主要数据
单位：万元
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|-|-|-|-|
|项 目|2013年12月31日|2012年12月 31日|2011年12月31日|
|资产总计|2,007,832.27|1,816,739.83|1,557,978.85|
|负债合计|1,589,170.55|1,418,370.38|1,178,961.04|
|归属于母公司所有者权益合计|340,495.98|325,038.34|308,651.43|
|所有者权益合计|418,661.73|398,369.44|379,017.81|

2、合并利润表主要数据
单位：万元
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|-|-|-|-|
|项 目|2013年度|2012年度|2011年度|
|营业总收入|339,324.36|277,112.84|297,175.48|
|营业利润|16,289.99|26,779.61|44,115.70|
|利润总额|34,850.92|29,590.06|44,826.57|
|净利润|28,391.19|21,076.98|32,676.73|
|归属母公司所有者的净利润|23,000.97|18,284.93|25,809.30|

3、合并现金流量表主要数据
单位：万元
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|项 目|2013年度|2012年度|2011年度|
|经营活动产生的现金流量净额|-93,120.14|-26,470.26|-146,428.04|
|投资活动产生的现金流量净额|11,463.11|-44,870.63|-57,515.78|
|筹资活动产生的现金流量净额|83,766.15|119,157.38|120,812.72|
|现金及现金等价物净增加额|2,107.98|47,816.59|-83,131.94|

第三章发行人募集资金使用情况
一、本期公司债券募集资金情况
发行人经中国证券监督管理委员会证监许可[2009]976号文批准，于2009年11月6日至2009年11月10日公开发行了人民币10亿元的公司债券，本期公司债券募集资金总额扣除承销费用后的净募集款项共计98,500万元，已于2009年11月11日汇入苏州新区高新技术产业股份有限公司在交通银行苏州分行开设的账户内，账号为325604000018150195177。立信会计师事务所有限公司已针对上述到账款项98,500万元进行了验证，并于2009年11月11日出具了编号为信会师报字(2009)第11872号的验资报告。
二、本期公司债券募集资金实际使用情况
根据发行人2009年11月6日公告的本期公司债券募集说明书的相关内容，本期公司债券募集资金将全部用于偿还商业银行贷款。
截至2013年12月31日，本期公司债券募集资金偿还银行贷款98,000万元。
第四章本期公司债券担保人资信情况
本期公司债券由苏州高新区经济发展集团总公司提供无条件的不可撤销的连带责任保证担保。2013年度内，保证人信用状况未发生重大不利变化。
第五章债券持有人会议召开的情况
2013年度，未召开债券持有人会议。
第六章本期公司债券本息偿付情况
本期公司债券于2009年11月9日正式起息，公司已于2010年11月9日支付了自2009年11月9日至2010年11月8日期间利息共计5,500万元（含税）；于2011年11月9日支付了自2010年11月9日至2011年11月8日期间利息共计5,500万元（含
税）；于2012年11月9日支付了自2011年11月9日至2012年11月8日期间利息共计5,500万元（含税）；于2013年11月11日支付了自2012年11月9日至2013年11月8日期间利息共计5,922万元（含税）
第七章本期公司债券回售情况
公司于2012年10月26日发布了《苏州新区高新技术产业股份有限公司关于
“09苏高新”公司债上调票面利率的公告》，根据《苏州新区高新技术产业股份有限公司公开发行公司债券募集说明书》中所设定的利率上调选择权，公司于本期债券存续期间第3个付息日，即2012年11月9日，将本期债券后续期限的票面利率（起息日为2012年11月9日）上调80个基点至6.30%，并在债券存续期后2年固定不变。同日，公司公布了《苏州新区高新技术产业股份有限公司关于“09苏高新”公司债回售的公告》，“09苏高新”债券持有人可按本公告的规定在本次回售申报日（2012年11月2日）对其所持有的全部或部分“09苏高新”债券申报回售。
根据公司2012年11月6日发布的《苏州新区高新技术产业股份有限公司关于“09苏高新”公司债2012年回售申报情况的公告》，本次回售有效申请数量为
60,000手，回售金额为60,000,000元。
根据公司2012年11月13日发布的《苏州新区高新技术产业股份有限公司关于“09苏高新”公司债券2012年回售实施结果公告》，公司已于2012年11月9日对本次有效申报回售的“09苏高新”债券持有人实施回售。本次回售实施完毕后，“09苏高新”债券在上海证券交易所上市并交易的数量为940,000,000元。
第八章本期公司债券跟踪评级情况
2014年4月23日，本期公司债券的信用评级机构中诚信证券评估有限公司（以下简称“中诚信评估”）发布了《苏州新区高新技术产业股份有限公司2009年公司债券跟踪评级报告（2014年）》（信评委函字[2014]跟踪038号）。中诚信评估本次跟踪主体信用等级为AA，评级展望为稳定；本期债券信用等级为AA。基本观点如下：
2013年，在我国房地产市场回暖的同时，苏州高新坚持“快周转”策略，加强了商品房销售力度，减慢了资金需求量巨大且回收周期较长的大型持有型物业的开发节奏，存量去化速度相应加快，房地产业务收入规模有所回升；同时公司基础设施开发及经营和旅游服务业务稳定发展，对其主业形成了有效补充。但中诚信证评也关注到受地价及建安成本上升影响，公司盈利空间有所收窄，且2014年大量的土地开发亦使公司面临较大的资本支出压力和融资压力等因素对其信
用水平的影响。
综上，中诚信证评维持本次公司债券信用等级为AA，发行主体苏州高新主体信用等级为AA,评级展望为稳定。该债项级别考虑了苏州高新区经济发展集团总公司提供的无条件的不可撤销连带责任保证担保对本次债券本息偿付的保障作
用。
第九章负责处理与本次公司债券相关事务专人的变动情况
发行人董事会秘书为缪凯，证券事务代表为宋才俊。2013年度，上述人员未发生变动情况。