单县东大医院有限公司企业价值评估说明江苏常宝钢管股份有限公司拟发行股份购买山东瑞高投资有限公司股权所涉及单县东大医院有限公司股东全部权益价值评估说明目录
第一部分关于评估说明使用范围的声明 .................................................... 3第二部分企业关于进行资产评估有关事项的说明 ............................................ 4一、委托方、被评估单位概况 ...................................................... 4二、企业历史沿革和经营情况 ...................................................... 5三、关于评估目的的说明 ......................................................... 10四、关于评估对象和评估范围的说明 ............................................... 10五、关于评估基准日的说明 ....................................................... 11六、可能影响评估工作的重大事项说明 ............................................. 11七、资产负债清查情况 ........................................................... 12八、未来盈利预测说明 ........................................................... 13九、已向评估机构提供的资料清单 ................................................. 13第三部分资产评估技术说明 ............................................................. 17评估对象与评估范围说明 ................................................................ 17一、评估对象与评估范围内容 ..................................................... 17二、实物资产的分布情况及特点 ................................................... 18三、企业申报的无形资产情况 ..................................................... 18资产核实情况总体说明 .................................................................. 19一、核实工作的组织、实施时间和过程 ............................................. 19二、核实工作的过程及方法 ....................................................... 19三、影响资产核实的事项及处理方式 ............................................... 22四、引用其他机构出具的报告的结论所涉及的资产类型、数量和金额 ................... 22五、核实结论 ................................................................... 22资产基础法的评估 ...................................................................... 24一、货币资金 ................................................................... 24二、应收账款 ................................................................... 25三、其他应收款 ................................................................. 26四、预付账款 ................................................................... 26五、存货 ....................................................................... 26六、一年内到期的非流动资产 ..................................................... 28七、固定资产-房屋建筑物 ........................................................ 28八、固定资产--设备类 ........................................................... 37九、在建工程-土建工程 .......................................................... 51十、无形资产-土地使用权 ........................................................ 52十一、无形资产-其他无形资产 .................................................... 64十二、长期待摊费用 ............................................................. 65
十三、递延所得税资产 ........................................................... 65
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单县东大医院有限公司企业价值评估说明十四、其他非流动资产 ........................................................... 66十五、应付账款 ................................................................. 66十六、预收账款 ................................................................. 66十七、应付职工薪酬 ............................................................. 67十八、应交税费 ................................................................. 67十九、其他应付款 ............................................................... 67二十、其他流动负债 ............................................................. 67二十一、递延所得税负债 ......................................................... 68二十二、资产基础评估结论 ....................................................... 68收益法评估 ............................................................................ 70一、收益法的应用前提及选择的理由 ............................................... 70二、评估思路及模型 ............................................................. 70三、收益预测的假设条件 ......................................................... 73四、企业资产、经营状况和财务分析 ............................................... 74五、历史数据分析、调整 ......................................................... 76六、主要财务指标分析 ........................................................... 78七、宏观经济发展状况 ........................................................... 86八、行业发展状况 ............................................................... 90九、企业现状分析 ............................................................... 98十、净利润的预测 .............................................................. 100十一、企业自由现金流的预测 .................................................... 110十二、折现率的确定 ............................................................ 111十三、股东全部权益价值计算 .................................................... 116十四、控股权或少数股权的分析 .................................................. 118十五、收益法评估结论 .......................................................... 118第四部分评估结论及分析 .............................................................. 120一、评估结论 .................................................................. 120二、敏感性分析 ................................................................ 122
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单县东大医院有限公司企业价值评估说明第一部分 关于评估说明使用范围的声明
本评估说明供国有资产监督管理机构(含所出资企业)、相关监督管理机构和部门使用。除法律法规规定外，材料的全部或部分内容不得提供给其他任何单位和个人，不得见诸于公开媒体。
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单县东大医院有限公司企业价值评估说明第二部分 企业关于进行资产评估有关事项的说明一、委托方、被评估单位概况
（一）委托方
名 称：江苏常宝钢管股份有限公司（股票代码：002478.SZ）
住 所：常州市延陵东路558号
法定代表人：曹坚
注册资本：人民币40,010.00万元
实收资本：人民币40,010.00万元
公司类型：股份有限公司（上市）
经营范围：钢压延加工（包括无缝钢管、焊接钢管生产），钢冶炼，钢支柱、钢脚手架、金属跳板、钢模板制造；自营和代理各类商品和技术的进出口业务（国家限定公司经营或禁止进出口的商品和技术除外）。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）
（二）被评估单位
名 称：单县东大医院有限公司（以下简称：“东大医院”）
住 所：单县经济开发区舜师路东段路南
法定代表人：姜健
注册资本：人民币4,000.00万元
实收资本：人民币4,000.00万元
公司类型：有限责任公司(自然人投资或控股)
经营范围：内科、外科、妇产科、儿科、眼科、耳鼻喉科、口腔科、传染科、肿瘤科、急诊医学科、皮肤科、疼痛科、中医科（门诊）、麻醉科、病理科、医学检验科、
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单县东大医院有限公司企业价值评估说明医学影像科（有效期至2020年12月31日）。(有效期限以许可证为准)。(依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动)。
二、企业历史沿革和经营情况
单县东大医院有限公司前身为单县东大医院，系由王嘉龙于 2010年 12月 1日出资人民币 300万元设立的民办非企业单位，医院性质为非营利性医院；上述出资事项经山东荷华联合会计师事务所出具的“鲁荷华会验字[2010]第067号”验资报告验证。
首次出资后股权结构如下：
股东名称 认缴及实缴出资额（万元） 所占比例（%）王嘉龙 300.00 100.00合计 300.00 100.00 2013年 11月 7日，山东瑞高投资有限公司、莱钢集团威海经贸有限公司及其他 47名自然人股东共同签署公司章程设立单县东大医院有限公司，公司章程载明，单县东大医院有限公司注册资本为 4,000万元人民币，股东出资方式均为货币，并于 2014年 1月 16日前一次性缴足出资额。2014年 1月 17日，单县东大医院有限公司在单县工商行政管理局注册登记成立，法定代表人为姜健，注册资本为 4,000万元人民币。
上述出资事项已经山东菏华联合会计师事务所出具的“鲁菏华会验字[2014]第001号”验资报告验证。
2014年4月23日，根据单县人民政府出具的《关于同意单县东大医院有限公司由非营利性医院变更为营利性医院的批复》（单政复[2014]18号），单县人民政府批准单县东大医院有限公司由非营利性医院变更为营利性医院。
2014年4月23日，菏泽市卫生局向单县东大医院有限公司换发《医疗机构执业许可证》，登记证号77630854737172217A1002。
通过上述变更后，公司名称由单县东大医院变更为单县东大医院有限公司，单位性质由民办非企业变更为民营企业。其股权结构如下：
股东名称 认缴及实缴出资额（万元）所占比例（%）姜健 2,172.94 54.32山东瑞高投资有限公司 497.30 12.43王佳林 320.00 8.00
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单县东大医院有限公司企业价值评估说明郭征 75.42 1.89莱钢集团威海经贸有限公司 40.00 1.00朱建平 30.42 0.76周明利 30.42 0.76郑西启 29.71 0.74蔡涛 29.19 0.73苏翼 29.12 0.73房巨波 29.11 0.73常远生 29.11 0.73张艳峰 29.11 0.73黄启平 29.11 0.73蔡彦敏 29.11 0.73钞蕴昕 29.11 0.73李健 29.11 0.73程军 29.11 0.73丁东 29.11 0.73王福新 27.04 0.68刘海涛 25.37 0.63王更轩 24.95 0.62闫晓勇 24.95 0.62管建华 24.95 0.62黄犇 24.95 0.62张振鹏 24.33 0.61栗洪升 21.29 0.53陈瑞科 21.29 0.53孙峰 20.00 0.50朱启刚 19.47 0.49于凤珍 19.01 0.48付道存 19.01 0.48陈德厚 19.01 0.48时念成 19.01 0.48马波民 16.51 0.41庞传金 13.90 0.35万继英 12.98 0.32韩庶勇 12.98 0.32沙玉亭 12.32 0.31
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单县东大医院有限公司企业价值评估说明徐卫国 11.04 0.28刘杰 11.04 0.28肖善富 11.04 0.28刘宝林 9.73 0.24齐喜玲 8.94 0.22刘南 7.46 0.19霍勇 5.50 0.14卢丽 5.50 0.14尘世军 4.95 0.12杨铎 4.95 0.12合计 4,000.00 100.002016年7月18日，根据单县东大医院有限公司股东会决议，股东姜健将其持有的单县东大医院有限公司 1108.20万元股权（占注册资本27.71%）转让给山东瑞高投资有限公司，转让后，山东瑞高投资有限公司将持有单县东大医院有限公司40.14%股权；
2016年7月26日，单县市场监督管理局核准本次股权变更登记。本次股权转让后股权结构如下：
认缴及实缴出资额（万 所占比例股东名称
元） （%）姜健 1,064.74 26.62山东瑞高投资有限公司 1,605.50 40.14郭征 75.42 1.89莱钢集团威海经贸有限公司 40.00 1.00王佳林等45位自然人 1,214.35 30.36合计 4,000.00 100.002016年8月26日，单县东大医院有限公司股东会通过决议，同意姜健将其持有的单县东大医院有限公司 254.80万元股权（占注册资本6.37%）转让给郭征。2016年 8月26日，姜健与郭征签署股权转让协议，同日单县东大医院有限公司通过章程修正案。
本次股权转让后股权结构如下：
认缴及实缴出资额（万 所占比例股东名称
元） （%）姜健 809.94 20.25山东瑞高投资有限公司 1,605.50 40.14郭征 330.22 8.26
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单县东大医院有限公司企业价值评估说明莱钢集团威海经贸有限公司 40.00 1.00王佳林等45位自然人 1,214.35 30.36合计 4,000.00 100.00 2016年 8月 30日，山东瑞高投资有限公司与单县东大医院有限公司的姜健等 21名股东签订股权转让协议，姜健等21位自然人股东将其持有的31.09%股权转让给山东瑞高投资有限公司，同时股东郭征更名为郭贞。本此股权转让后，股权结构如下：股东名称 认缴及实缴出资额（万元）所占比例（%）姜健 120.00 3.00山东瑞高投资有限公司 2,849.14 71.23郭贞 75.42 1.89莱钢集团威海经贸有限公司 40.00 1.00王佳林等45位自然人 915.44 22.89合计 4,000.00 100.00截止评估基准日 2016年 8月 31日，单县东大医院有限公司上述股权结构未发生变化。
企业经营状况如下：
单县东大医院有限公司位于苏、鲁、豫、皖四省八县交界的单县经济技术开发区，是一所集医疗、教学、科研、预防、保健于一体的大型综合性医院，承担着单县 130万人口和周边县市部分人口疾病的诊疗和康复任务。东大医院是单县城乡居民基本医疗保险定点医院，单县城镇职工基本医疗保险定点医院，菏泽市 120急救站，温暖中国-贫困肿瘤患者救治行动定点医院。在 2016年香港艾力彼医院管理研究中心公布的“2015年中国医院竞争力•非公立医院100强”排行榜中，东大医院排名第87名。
东大医院最早于2005年5月1日起正式运营，医院一期投入运营部分包括门诊楼、内科楼和办公楼；2007年至 2008年，为满足业务扩张需求，医院开展了包括外科大楼和诊疗中心在内的二期工程建设。医院整体现有床位数量为600张。
东大医院现拥有职工 600余人，其中，中高级技术职称人员 110人，市、县级专业技术拔尖人才、市、县级名医名护及有突出贡献的优秀中青年医学专家30多人。医院配备有C型臂、GE螺旋CT、GE数字胃肠、日立数字拍片机、日立0.4T磁共振、医
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单县东大医院有限公司企业价值评估说明用直线加速器、超声聚焦刀、微波刀、陀螺刀；腹腔镜、电子胃镜、电子肠镜、电子关节镜、气管镜；日立大型全自动血球计数仪、全自动生化分析仪、快速活检处理仪、日本阿洛卡彩超、GE彩超、血液透析机；呼吸机、麻醉机、各种监护仪、全套进口ICU、CCU、NICU监护装置、配备手术间12个，其中百级净化手术间1个，万级净化手术间11个，中心供氧、中心吸引等国内、国际一流的先进设备，为广大患者就医提供了良好的医疗条件。医院科室设置齐全，设有内科、外科、妇产科、儿科等28个临床科室， 7个医技科室和 12个行政科室。现已创建 2个菏泽市级重点专科，2个菏泽市县级医疗质量示范科室及11个优质护理服务示范病房。医院能够熟练开展肝癌切除术、脑瘤切除术、冠状动脉搭桥术，冠状动脉扩张和支架植入术、射频消融术、断指再植术、人工关节置换术、关节镜下手术，腹腔镜手术，内镜下胰胆管造影、微创胆管取石及支架术等技术项目。目前已形成以微创外科、无痛治疗、介入治疗为特色的治疗体系。
金额单位：万元
项目\年份 2014年12月31日 2015年12月31日 2016年8月31日资产总额 16,360.39 16,612.90 16,810.31负债总额 10,587.90 9,989.83 10,000.88所有者权益 5,772.49 6,623.07 6,809.43项目\年份 2014年 2015年 2016年1-8月营业收入 19,271.38 20,942.13 14,824.87利润总额 3,900.48 3,886.81 2,917.80净利润 2,902.36 2,927.70 2,188.35上述数据摘自于中审亚太会计师事务所（特殊普通合伙）出具的无保留意见审计报告。
单县东大医院有限公司执行企业会计准则,所得税率为25%。根据《中华人民共和国营业税暂行条例》第八条文件规定，医院、诊所和其他医疗机构所取得的医疗服务收入免征营业税；根据财税（2016）36号文件规定，2016年5月1日全面营改增后，医疗机构提供的医疗服务免征增值税，故企业提供的医疗服务免征增值税。根据财税（2000）42号文件规定，对新设立的营利性医院自用的房产、土地、车船免征 3年使
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单县东大医院有限公司企业价值评估说明用税。单县东大医院有限公司成立于 2014年，故自 2014年 1月 1日至 2016年 12月31日享受自用的房产、土地、车船免征房产、土地、车船使用税的优惠政策。
（三）委托方与被评估单位的关系
委托方是拟发行股份购买被评估单位控股公司山东瑞高投资有限公司股权的收购方。
三、关于评估目的的说明
根据江苏常宝钢管股份有限公司董事会决议，江苏常宝钢管股份有限公司拟发行股份购买山东瑞高投资有限公司100%股权，本次评估为该经济行为所涉及的单县东大医院有限公司股东全部权益价值提供参考。
上述经济行为已经江苏常宝钢管股份有限公司董事会决议的同意。
四、关于评估对象和评估范围的说明
本次评估对象系截至2016年8月31日单县东大医院有限公司股东全部权益价值。
本次评估范围系截止 2016年 8月 31日单县东大医院有限公司的全部资产和负债。评估前总资产 168,103,115.04元，其中：流动资产 80,096,427.38元、非流动资产 88,006,687.66元，其中：固定资产 63,554,322.21元、在建工程 3,857,296.00元、无形资产15,874,649.20元、长期待摊费用161,674.00元、递延所得税资产333,746.25元、其他非流动资产4,225,000.00元，负债100,008,837.81元，净资产 68,094,277.23元。
上述列入评估范围的资产及负债已经中审亚太会计师事务所（特殊普通合伙）审计，并出具了无保留意见的审计报告。
本次评估涉及的房屋建筑物面积35,197.57㎡，其中5#综合楼（5#3层宿舍楼）、泵房及浴室、中心供氧室、锅炉房、药品仓库等 9项共计 22,995.00㎡尚未办理房屋所有权证。涉及的构筑物共8项。
本次评估涉及的设备共计 1,729台（套），其中机器设备 1,083台，电子设备 646
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单县东大医院有限公司企业价值评估说明台。
本次评估涉及的土地面积共计56,305.00㎡，均已办理土地使用权证。
本次评估涉及的无形资产-其他无形资产1项，为管理用软件。东大医院无商标、专利权等知识产权。
除此之外，不存在任何账面未反映的资产和负债，与本公司相关的资产及其负债均已申报列入资产评估范围。
委托的评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围一致。
五、关于评估基准日的说明
本次评估基准日为2016年8月31日。
评估基准日的确定是考虑尽可能与评估目的的实现日接近，无其他特别影响因素。
六、可能影响评估工作的重大事项说明
1.截止评估基准日，本次评估涉及的房屋建筑物面积35,197.57㎡，其中5#综合楼（5#3层宿舍楼）、泵房及浴室、中心供氧室、锅炉房、药品仓库等9项共计22,995.00㎡尚未办理房屋所有权证。
2、截至评估基准日，关联方山东海威置业发展有限公司因履行代购土地程序，代购土地款项共计38,554,000.00元尚未归还给东大医院。
3、截止评估基准日，东大医院涉及的未决诉讼共计 2项：1）原告鹿秀霞因运输合同纠纷向单县人民法院提起诉讼，请求判令东大医院向原告赔偿误工费、护理费、住院伙食补助费、残疾赔偿金、被赡养人生活费等各项损失共计 50,500.00元。该诉讼目前一审判决东大医院赔偿38,914.82元，东大医院已上诉。2）原告李加存因运输合同纠纷向单县人民法院提起诉讼，请求判令东大医院向原告赔偿误工费、护理费、住院伙食补助费 5,300.00元。该诉讼目前一审判决东大医院赔偿 2,111.90元，东大医院已上诉。
4. 2013年 11月，原单县东大医院因改制事宜进行了注销评估，2014年 1月 20日，菏泽江天资产评估事务所出具了《单县东大医院注销评估项目资产评估报告》（荷
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单县东大医院有限公司企业价值评估说明江天评报字（2014）第005号）。改制后的单县东大医院有限公司设备中有824台医用设备、494台电子设备及其他设备系按该次清算评估的评估净值作为账面原值入账。
除此之外，委托评估的资产不存在抵押、担保、未决法律诉讼等对评估结果会产生重大影响的事项。
七、资产负债清查情况
在进行资产评估清查申报前，企业财务人员和有关管理人员组成工作小组对资产进行了清查工作，并根据清查核实后的资产及负债数额填报规定式样的资产评估清查明细表。所有明细表的累计数与资产负债表对应科目的余额轧平。
截止2016年8月31日列入清查范围的资产和负债有：
单位：元
序号 项 目 账面价值 序号 项 目 账面价值 1一、流动资产合计 80,096,427.38 28 长期待摊费用 161,674.00 2 货币资金 16,419,650.23 29 递延所得税资产 333,746.25 3 交易性金融资产 30 其他非流动资产 4,225,000.00 4 应收票据净额 31三、资产总计 168,103,115.04 5 应收账款净额 18,213,180.23 32四、流动负债合计 98,581,397.81 6 预付账款净额 8,320.00 33 短期借款
7 应收利息 34 交易性金融负债
8 应收股利 35 应付票据
9 其他应收款净额 39,059,432.11 36 应付账款 45,411,548.41 10 存货净额 6,375,844.81 37 预收账款 15,000.00 11 一年内到期的非流动资产 20,000.00 38 应付职工薪酬 10,777,873.84 12 其他流动资产 39 应交税费 3,936,791.73 13二、非流动资产合计 88,006,687.66 40 应付利息
14 可供出售金融资产净额 41 应付股利（应付利润）
15 持有至到期投资净额 42 其他应付款 36,923,269.83 16 长期应收款净额 43 一年内到期的非流动负债
17 长期股权投资净额 44 其他流动负债 1,516,914.00 18 投资性房地产净额 45五、非流动负债合计 1,427,440.00 19 固定资产净额 63,554,322.21 46 长期借款
20 在建工程净额 3,857,296.00 47 应付债券
21 工程物资净额 48 长期应付款
22 固定资产清理 49 专项应付款
23 生产性生物资产净额 50 预计负债
24 油气资产净额 51 递延所得税负债 1,427,440.00 25 无形资产净额 15,874,649.20 52 其他非流动负债
26 开发支出 53六、负债总计 100,008,837.81
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单县东大医院有限公司企业价值评估说明序号 项 目 账面价值 序号 项 目 账面价值 27 商誉净额 54七、净资产 68,094,277.23无盘盈、盘亏、报废、毁损、变质等不良资产情况。
八、未来盈利预测说明
管理层对2016年-2020年的收益预测情况如下：
单位：万元
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||项目 \ 年份||2016全年||2017||2018||2019||2020|
|一、营业总收入||22,148.77||26,516.53||29,345.37||30,825.37||32,457.45||
|其中：主营业务收入|||22,134.75||26,503.65||29,332.28||30,812.06||32,443.92|
|其他业务收入|||14.02||12.88||13.09||13.31||13.53|
|二、营业总成本||18,019.82||20,082.30||21,783.31||22,870.46||24,052.73||
|其中:营业成本||14,798.18||16,905.70||18,474.81||19,423.42||20,458.85||
|其中：主营业务成本|||14,797.10||16,905.70||18,474.81||19,423.42||20,458.85|
|其他业务成本|||1.08||0.00||0.00||0.00||0.00|
|营业税金及附加|||0.00||0.00||0.00||0.00||0.00|
|营业费用|||0.00||0.00||0.00||0.00||0.00|
|管理费用|||2,994.56||3,176.61||3,308.50||3,447.04||3,593.88|
|财务费用|||187.48||0.00||0.00||0.00||0.00|
|资产减值损失|||39.59||0.00||0.00||0.00||0.00|
|加：公允价值变动收益|||0.00||0.00||0.00||0.00||0.00|
|投资收益|||0.00||0.00||0.00||0.00||0.00|
|三、营业利润||4,128.95||6,434.23||7,562.06||7,954.90||8,404.72||
|加：营业外收入|||0.00||0.00||0.00||0.00||0.00|
|减：营业外支出|||65.21||0.00||0.00||0.00||0.00|
|四、利润总额||4,063.75||6,434.23||7,562.06||7,954.90||8,404.72||
|减：免税收入||||||||||||
|已纳税的投资收益||||||||||||
|可弥补的历年亏损部分||||||||||||
|加：业务招待费调整|||28.00||30.00||32.00||34.00||36.00|
|其他调整金额||||||||||||
|五、所得税|||1,022.94||1,616.06||1,898.52||1,997.23||2,110.18|
|六、净利润||3,040.81||4,818.17||5,663.54||5,957.67||6,294.54||
|其中：少数股东损益|||0.00||0.00||0.00||0.00||0.00|
|七、归属于母公司损益||3,040.81||4,818.17||5,663.54||5,957.67||6,294.54||

九、已向评估机构提供的资料清单
1、资产评估清查申报明细表；
2、相关经济行为的决议；
3、评估基准日审计报告；
－13－
单县东大医院有限公司企业价值评估说明4、营业执照、公司章程、验资报告、股权转让协议；
5、房屋所有权证、土地使用证；
6、资质证书；
7、重大的合同、协议；
8、经营统计资料；
9、其他与评估资产相关的资料。
－14－
单县东大医院有限公司企业价值评估说明（本页无正文）
委托方：
法定代表人：
2016年月
－15－
单县东大医院有限公司企业价值评估说明（本页无正文）
被评估单位：
法定代表人：
2016年月
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单县东大医院有限公司企业价值评估说明第三部分 资产评估技术说明
评估对象与评估范围说明
一、评估对象与评估范围内容
本次评估对象系截至2016年8月31日单县东大医院有限公司股东全部权益价值。
本次评估范围系截止 2016年 8月 31日单县东大医院有限公司的全部资产和负债。评估前总资产 168,103,115.04元，其中：流动资产 80,096,427.38元、非流动资产 88,006,687.66元，其中：固定资产 63,554,322.21元、在建工程 3,857,296.00元、无形资产15,874,649.20元、长期待摊费用161,674.00元、递延所得税资产333,746.25元、其他非流动资产4,225,000.00元，负债100,008,837.81元，净资产 68,094,277.23元。
上述列入评估范围的资产及负债已经中审亚太会计师事务所（特殊普通合伙）审计，并出具了无保留意见的审计报告。
本次评估涉及的房屋建筑物面积35,197.57㎡，其中5#综合楼（5#3层宿舍楼）、泵房及浴室、中心供氧室、锅炉房、药品仓库等 9项共计 22,995.00㎡尚未办理房屋所有权证。涉及的构筑物共8项。
本次评估涉及的设备共计 1,729台（辆），其中机器设备 1,083台，电子设备 646台。
本次评估涉及的土地面积共计56,305.00㎡，均已办理土地使用权证。
本次评估涉及的无形资产-其他无形资产1项，为管理用软件。东大医院无商标、专利权等知识产权。
除此之外，不存在任何账面未反映的资产和负债，与企业相关的资产及其负债均已申报列入资产评估范围。
－17－
单县东大医院有限公司企业价值评估说明二、实物资产的分布情况及特点
东大医院委估资产中的实物资产全部分布在医院本部。实物资产的形态是：截止日期：2016年8月31日 金额单位：人民币元项目 金额 分布地点
现金 682,073.46
存货 6,375,844.81
固定资产-房屋建筑物 40,793,594.10
东大医院
固定资产-构筑物及其他辅助设施 1,057,831.99
固定资产—机器设备 20,955,485.72
固定资产—电子设备 747,410.40
三、企业申报的无形资产情况
1.土地使用权
||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
|序号|土地权证编号|土地位置|用地性质|准用年限|面积（M2）|账面值（元）|
|1|单国用（2007）第00056号|单城舜师路东段路南|出让医卫|2053/3/31|33,185.00|15,874,649.20|
|2|单国用（2007）第00052号|单县开发区舜师东路南|出让医疗卫生|2056/11/18|23,120.00||
||合 计||||56,305.00|15,874,649.20|

 2.外购软件
||||||
|-|-|-|-|-|
|序号|内容或名称|取得日期|原始入账价值(元)|账面价值（元）|
|1|爱生HIS医院信息管理软件|2011年6月1日|295,000.00|0.00|
||合 计|||0.00|

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单县东大医院有限公司企业价值评估说明资产核实情况总体说明
一、核实工作的组织、实施时间和过程
时间安排 主要任务 措施 人员分工2016年10月14核实各类资产负债评估明细申报表上列示按操作规范要求，评估人员按
全体评估人员日～10月28日 的全部数字的客观性、真实性、合法性分工逐一清查核实
检查资产清查的广度与深度是否符合资产各专业小组汇报清查结果并对
2016年10月31
评估的要求，是否与经济行为所设计的资清查差异作出说明，收集证据，全体评估人员日～11月11日
产一致。编写清查说明 佐证清查结果
接受本项目的资产评估委托后，根据项目的类型和资产特点，我公司成立了本项目资产清查评估小组（简称评估小组），评估小组由资产评估师许国强（项目负责人），组员包括设备工程师郭兴华，房产工程师施永康，助理人员刘天燚、浦希麟。被评估单位确定了财务为资产清查评估的联系人。
二、核实工作的过程及方法
首先了解被评估单位所执行的会计核算制度和内部管理制度，对被评估单位各项内部制度的执行情况进行检验；然后会同委托方有关人员对清查评估明细申报表上所申报的待评资产进行核实，确定这些资产（或负债）的存在性、完整性，验证待评资产的产权归属及相关负债的真实性，做到不重报、不漏项、更不虚报。
以被评估单位提供的评估基准日资产负债表为标准，以被评估单位填制的各类资产、负债评估明细申报表为被验证的主要对象，逐一清查核对，不遗漏，不重复。
（1）实物资产清查核实的主要方法是以评估明细申报表对账、对物，若有不符，查明原因，做好清查记录和调整事项记录。关键环节为：一是核对资产负债表、总账、明细账；核对资产负债表与相关的评估明细申报表，若有不符，查明原因，做好记录；
二是被评估单位实际拥有资产与相关的资产评估明细申报表是否相符，并以实有资产为依据进行评估；
（2）债权债务等权利义务性资产清查的方法是核对、分析、函证、替代测试、判断。核对账表（总账、资产负债表、明细申报表）；分析账龄及经济业务往来情况，发
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单县东大医院有限公司企业价值评估说明函证或替代性测试，判断内容的真实性及权利义务的对应性，确定债权收回的可能性；
对权利义务的真实性的要求进行分析。
各项资产负债核实方法具体如下：
现金：评估人员检查了日记账、总账、报表，对相关余额进行核对。对企业人员的现金盘点过程进行监督，根据盘点结果编制库存现金盘点表，然后按清点日与评估基准日之间的现金收支数推算基准日的实有现金，确定现金的清查结果与企业在资产评估明细申报表中填报的数额是否相符。
银行存款及其他货币资金：评估人员核查被评估单位各类银行存款账户，收集各开户银行账户的银行对账单、银行余额调节表，验证未达账项的真实性。确定经调节未达账项后银行存款余额与银行对账单余额是否相符。
应收款项：评估人员在核对明细账、总账与评估申报表的一致性的基础上，对其中金额较大或时间较长的款项抽查了有关原始入账凭证，如：销售发票、出库单等资料，并根据重要性原则向债务人发询证函。
存货：清查核实所采取的措施主要有：
a)验证存货的入库凭证，例如购货发票、加工单、产品内部流转单等，以该等凭证作为存货产权的佐证材料。
b)核对库存数量与账面数量，以此来确定存货的存在性，完整性和会计记录的准确性。
c)抽查时同时检验存货的品质、库存时间，确定是否有失效、变质、残损、报废或呆滞情况。
基准日存货数量的认定方法是：
（1）首先了解待评存货的日常管理制度，在确认有关制度能有效地控制存货实物数量并保证能与会计记录有适当的对应关系后，对各类存货进行抽查盘点；
（2）如果盘点日存货清查数量与盘点日账面数量相符，则依据类推原理，推定委托方填报的存货清查评估明细申报表上的数量与基准日实存数量相符；
（3）如果盘点日存货清查数量与盘点日账面数量余额不符，则进一步检查存货的进出库记录，查明是否缺少等原因，在此基础上追溯推算基准日实存数量。
一年内到期的非流动资产：评估人员在核对明细账、总账与评估申报表的一致
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单县东大医院有限公司企业价值评估说明性的基础上，抽查了有关原始入账凭证，了解入账依据、摊销年限，并抽查有关摊销凭证。
固定资产—房屋建筑物：主要以企业填报的《资产申报表》、房地产权证、相关许可证、或提供的相关资料为依据确定建筑物的产权归属、建筑物的面积，并结合现场实际勘查的方法予以确定面积。
评估人员对被评估单位所占有的建筑物的取得过程进行了详细的了解，查阅了各类原始文件、平面分布图。对各项建筑物的建造年代、结构类型、和相关的权源情况进行了清查核实。
核查建筑物的面积是否准确，是否按原设计用途使用，有无已废弃不用的功能。
了解其设计标准、建造质量、装修质量、建筑物可视部分的主体结构及装修现状，有无可能影响建筑物使用寿命的结构位移及不均匀性沉降等问题。通过查阅相关建筑物的平面图，取得必要的技术参数及数据。
固定资产—设备：评估人员在医院设备管理人员的陪同下，根据医院填报的设备申报明细表对设备的编号、名称、原值构成、购置年月、数量、规格型号等进行了清查核实。设备的产权归属以购置发票、购置合同、账薄记录等为主要依据，设备数量的清查以现场逐台清点的方法进行，设备的实存数量以固定资产账、卡、物三者相符作为判断的依据。
根据该医院的特点，对医院的设备的总体情况以及主要设备的特性等进行深入了解。评估人员将所纳入本次评估范围的设备进行清查核实，了解其购入过程，到现场对设备的运行、维护状况进行了实地勘察，并观察其工作环境及使用状况。并向设备操作和维护人员就设备的使用维护情况、设备的运行性能状况及技术指标等情况进行了解。
在建工程—土建工程：评估人员清查核对在建工程科目余额表、工程施工合同、监理结算资料及相关的会计凭证等，并到现场察看了工程形象进度。
无形资产—土地使用权：评估人员对医院的无形资产－土地使用权的权属进行调查，核实土地使用权利状况、使用面积、使用年限、开发程度、他项权利和坐落等有关事项。了解评估对象是否存在抵押、担保等影响资产评估的重大事项。并对委估土地使用权所对应的地块进行了实地勘察，调查土地使用权的土地性质、用途、面积、
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单县东大医院有限公司企业价值评估说明容积率、四至、周边环境及土地利用开发情况等。
无形资产—其他无形资产：对医院拥有的账面已反映软件等无形资产，评估人员通过查验每年的相关维护费用缴纳的凭证等，确认无形资产的真实性、有效性。
长期待摊费用：评估人员在核对明细账、总账与评估申报表的一致性的基础上，对其中金额较大或时间较长的款项抽查了有关原始入账凭证，了解入账依据、摊销年限，并抽查有关摊销凭证。
递延所得税资产：评估人员在核对明细账、总账与评估申报表的一致性的基础上，核实了企业计提的比例及依据。
其他非流动资产：评估人员核对会计账簿记录，抽查其他非流动资产的有关合同或协议以及付款凭证等原始资料，并对期后合同执行情况进行了解。
负债：对各项负债，主要通过核对、分析、函证、替代测试、判断。核对账表（总账、资产负债表、评估明细申报表）；分析账龄及经济业务往来情况，审查借款合同、发函证或替代性测试，判断内容的真实性及义务的对应性分析。
三、影响资产核实的事项及处理方式
截止评估基准日，本次评估涉及的房屋建筑物面积 35,197.57㎡，其中5#综合楼（5#3层宿舍楼）、泵房及浴室、中心供氧室、锅炉房、药品仓库等9项共计22,995.00㎡尚未办理房屋所有权证。上述无证建筑物面积根据施工许可证、总平面图及现场勘测确定。企业无证房屋本次评估后如办理房产证，以企业办理出的房产证记载面积为准。
四、引用其他机构出具的报告的结论所涉及的资产类型、数量和金额无。
五、核实结论
1、截止评估基准日，本次评估涉及的房屋建筑物面积35,197.57㎡，其中5#综合楼（5#3层宿舍楼）、泵房及浴室、中心供氧室、锅炉房、药品仓库等9项共计22,995.00
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单县东大医院有限公司企业价值评估说明㎡尚未办理房屋所有权证。
2、截至评估基准日，关联方山东海威置业发展有限公司因正在履行土地代购程序，土地代购款项共计38，554,000.00元尚未归还给东大医院。
3、截止评估基准日，东大医院涉及的未决诉讼共计 2项：1）原告鹿秀霞因运输合同纠纷向单县人民法院提起诉讼，请求判令东大医院向原告赔偿误工费、护理费、住院伙食补助费、残疾赔偿金、被赡养人生活费等各项损失共计 50,500.00元。该诉讼目前一审判决东大医院赔偿38,914.82元，东大医院已上诉。2）原告李加存因运输合同纠纷向单县人民法院提起诉讼，请求判令东大医院向原告赔偿误工费、护理费、住院伙食补助费 5,300.00元。该诉讼目前一审判决东大医院赔偿 2,111.90元，东大医院已上诉。
4. 2013年 11月，原单县东大医院因改制事宜进行了注销评估，2014年 1月 20日，菏泽江天资产评估事务所出具了《单县东大医院注销评估项目资产评估报告》（荷江天评报字（2014）第005号）。改制后的单县东大医院有限公司设备中有824台医用设备、494台电子设备及其他设备系按该次清算评估的评估净值作为账面原值入账。
除此之外，委托评估的资产不存在抵押、担保、未决法律诉讼等对评估结果会产生重大影响的事项。
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单县东大医院有限公司企业价值评估说明资产基础法的评估
一、货币资金
1.现金
现金账面价值为682,073.46元，全部为人民币。评估人员和企业人员一起对库存的现金进行了盘点，并编制库存现金盘点表，检查了日记账、总账、报表，对相关余额进行核对。然后按清点日与评估基准日之间的现金收支数推算基准日的实有现金。
现金的清查结果与企业在资产评估清查明细表中填报的数量完全相符，本次按照账面值确定评估值。
现金评估值为682,073.46元。
2.银行存款
银行存款账面价值为15,615,403.30元，共有5个银行账户，全部为人民币账户。
评估人员核查被评估单位银行存款账户，收集各开户银行各账户的银行对账单、银行余额调节表,验证未达账项的真实性。同时评估人员向银行进行了询证，函证结果与对账单记录相符。
银行存款评估采取同银行对账单余额核对的方法，如有未达账项则编制银行存款余额调节表，平衡相符后，对人民币账户以核实后的账面值确认为评估值。
银行存款评估值为15,615,403.30元。
3.其他货币资金
其他货币资金账面值为122,173.47元，系莱商银行POS机收款。评估人员核实了账户对账单以及相关原始凭证，确认账面金额属实，本次按照账面值确定评估值。
其他货币资金评估值为122,173.47元。
货币资金评估值为16,419,650.23元。
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单县东大医院有限公司企业价值评估说明二、应收账款
应收账款账面净额为18,213,180.23元，其中：坏账准备为1,306,665.89元，系该企业经营应收的医疗款。
评估人员在核对明细账、总账与评估申报表的一致性的基础上，抽查了销售发票、出库单等资料，对其中金额较大或时间较长的款项核查了原始入账凭证，询问有关财务人员，证实账面金额属实。
同时,评估人员对于应收账款进行账龄分析,明细如下:
账龄 金额（元） 占应收账款总额比例%坏账准备计提比例% 坏账金额（元）一年以下 19,171,768.66 98.22 5 958,588.43一至二年 326,101.85 1.67 100 326,101.85二至三年 21,975.61 0.11 100 21,975.61应收账款合计 19,519,846.12 100 1,306,665.89评估人员借助于历史资料和现在的调查情况,具体分析数额、欠款时间和原因、款项回收情况、欠款人资金、信用、经营管理现状等。对于有充分理由相信全部能收回的，按核实后的账面值评估；对于账龄较长，企业提供的历年催债资料，债务人无力偿还的相关依据，对个别认定收不回的款项评估为零；在难以具体确定收不回账款的数额时，按照账龄将应收账款进行了分类，并对不同账龄应收账款的历史坏账损失情况进行了统计分析，在此基础上，对各项应收账款进行了风险分析，按财会上估算坏账准备的方法，从应收账款金额中扣除这部分可能收不回的款项后确定评估值。
经过评估人员账龄清查,该企业的应收账款账龄较短,大多数应收账款的账龄在一年以内，对于该部分应收账款,企业按账面余额的5%计提坏账准备；对于账龄在一年以上的应收账款，企业按照账面余额的100%计提坏账准备。评估人员经现场了解后，认为企业的坏账准备计提政策较为合理，能比较恰当地反映企业实际情况，故本次按企业的坏账准备政策确认坏账损失。
原坏账准备1,306,665.89元评估为零。
应收账款评估值为18,213,180.23元。
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单县东大医院有限公司企业价值评估说明三、其他应收款
其他应收款账面净额为 39,059,432.11元，其中坏账准备 28,319.11元。主要为应收代购土地往来款、备用金、周转金等，其中账龄超过二年的为关联方山东海威置业发展有限公司因履行代购土地程序尚未归还的欠款38,554,000.00元。
评估人员核对明细账、总账与评估申报表的一致性的基础上，对其中金额较大或时间较长的款项抽查了原始入账凭证，询问有关财务人员或向债务人发函询证；对职工出差暂借款、差旅费等，评估人员核实了职工暂借款明细清单，抽查了部分原始发生凭证，金额无误。经过上述程序后，评估人员分析认为，其他应收款账面值属实。
账龄 金额（元） 占其它应收总额比例%坏账准备计提比例% 坏账金额（元）一年以下 501,120.20 1.28 5.00 25,056.01一至二年 32,631.02 0.09 10.00 3,263.10二至三年 38,554,000.00 98.63 0.00 0.00其它应收款合计 39,087,751.22 100.00 28,319.11同时，评估人员进行了账龄分析，其他应收款除关联方往来款外账龄全部在两年以内，评估人员经现场了解后，认为企业的坏账准备计提政策较为合理，能比较恰当地反映企业实际情况，故本次按企业的坏账准备政策确认坏账损失。
原坏账准备28,319.11元评估为零。
其他应收款评估值为39,059,432.11元。
四、预付账款
预付账款账面值为8,320.00元，系预付的社保结算软件款。评估人员核对了会计账簿记录，抽查了预付款项的有关合同或协议以及付款凭证等原始资料，并对期后合同执行情况进行了了解，经检查预付款项申报数据真实、金额准确，故以核实后的账面值确认评估值。
预付账款评估值为8,320.00元。
五、存货
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单县东大医院有限公司企业价值评估说明存货账面值为6,375,844.81元。包括在库周转材料、库存商品。
对存货的清查核实主要是查阅企业的各类库存的管理制度；收、发手续、入库检验制度；了解了存货成本要素构成、记账及日常核算的方法。并对库存各类存货进行盘点抽查，抽查的方法是根据存货清查评估明细申报表所列示的明细，分清主次、掌握重点。
清查核实所采取的措施主要有：
验证存货的入库凭证，例如购货发票、在产品内部流转单等，以该等凭证作为存货产权的佐证材料。
核对库存数量与账面数量，以此来确定存货的存在性，完整性和会计记录的准确性。
抽查时同时检验存货的品质、库存时间，确定是否有失效、变质、残损、报废或呆滞情况，为正确评估其现行价值打好基础。
对无账面记录的在用低值易耗品要求被评估单位按实有数量进行清点，并填报明细表纳入评估范围。
基准日存货数量的认定方法是：
首先了解待评存货的日常管理制度，在确认有关制度能有效地控制存货实物数量并保证能与会计记录有适当的对应关系后，对各类存货进行抽查盘点；
如果盘点日存货清查数量与盘点日账面数量相符，则依据类推原理，推定委托方填报的存货清查评估明细申报表上的数量与基准日实存数量相符；
如果盘点日存货清查数量与盘点日账面数量余额不符，则进一步检查存货的进出库记录，查明是缺少原因，在此基础上追溯推算基准日实存数量。
1.在库周转材料
在库周转材料账面值为206,780.67元，主要为办公用品、修理配件、劳防用品等。
经核对有关账册及凭证，并根据该公司财务人员提供的在库周转材料清单，与存放地点核对，账账相符，账实相符。经查在库周转材料流转较快，且其近期价格波动不大，由于其账面值与目前市场价格基本接近，本次按照账面值确定评估值。
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单县东大医院有限公司企业价值评估说明在库周转材料评估值为206,780.67元。
2.库存商品
库存商品账面值为6,169,064.14元，主要为药品、卫生材料等，库存状态正常。
对于正常的库存商品本次按市场价值评估。
库存商品评估值＝市场价格（不含税）＋合理费用（运费、损耗、仓储费等）市场价格一般通过市场询价所得。
合理费用一般包括运费、损耗、仓储费。医院药品、卫生材料等有固定供货商送货上门且提供退换货服务，故运费和损耗可不计。由于存货流动快，库存商品在库时间很短，尚未使用的库存商品大多数都是近期采购，其账面值很接近市场价格。故按调整后账面值确定评估值。
库存商品评估值为6,169,064.14元。
综上，存货评估值为6,375,844.81元。
六、一年内到期的非流动资产
一年内到期的非流动资产账面值为20,000.00元，系一年内摊销的长期待摊费用-人员技术服务费。长期待摊费用-人员技术服务费原始入账价值为 200,000.00元，按10年摊销。评估人员审查了相关的合同、对摊销过程进行了复核，经过清查，企业摊销正常。按照账面值评估。
一年内到期的非流动资产评估值为20,000.00元。
七、固定资产-房屋建筑物
1.评估范围和对象
固定资产—房屋建筑物类科目资产账面情况及具体分布情况如下表所示：
||||||
|-|-|-|-|-|
|名称|项数|账面原值（元）|账面净值（元）|资产分布地点|
|建筑物|11|43,649,507.00|40,793,594.10|单县单城舜师路东段路南|
|构筑物|8|1,110,258.00|1,057,831.99||
|合计|19|44,759,765.00|41,851,426.09||

－28－
单县东大医院有限公司企业价值评估说明 2.评估对象概况和现场勘查
本次评估主要以企业填报的《资产申报表》、《房地产权证》、施工许可证、平面布置图等为主要依据确定建筑物的产权归属、建筑物的面积，并结合现场勘查的方法予以确定面积。
评估人员对被评估单位所占有的建筑物的取得过程进行了详细的了解，查阅了各类原始文件、平面分布图。对各项建筑物的建造年代、结构类型、和相关的权源情况进行了清查核实。
现场勘察建筑物的面积是否准确，是否按原设计用途使用，有无已废弃不用的功能。了解其设计标准、建造质量、装修质量、建筑物可视部分的主体结构及装修现状，有无可能影响建筑物使用寿命的结构位移及不均匀性沉降等问题。通过查阅相关建筑物的平面图，取得必要的技术参数及数据。
3.权属状况
房屋建筑物明细表
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|序号|权证编号|建筑物名称|结构|建成年月|建筑面积（m2）|
|1|单房权证城区字第007863号|1#门诊楼|框架|2005/12/31|5,723.18|
|2|单房权证城区字第007863号|2#病房楼|框架|2005/12/31|6,479.39|
|3||5#综合楼（5#3层宿舍楼）|混合|2005/12/31|900.00|
|4||泵房及浴室|混合|2005/12/31|60.00|
|5||中心供氧室|混合|2005/12/31|100.00|
|6||锅炉房|混合|2005/12/31|500.00|
|7||药品仓库|混合|2005/12/31|300.00|
|8||配电房|混合|2005/12/31|100.00|
|9||柴油发电机房|混合|2005/12/31|20.00|
|10||肿瘤中心|框架|2005/12/31|1,000.00|
|11|建筑工程施工许可证：单建2007-15|9#外科楼|框架|2008/12/31|20,015.00|
||累 计||||35,197.57|

构筑物明细表
||||||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
|序号|名称||结构||建成年月|长度（m）|宽度（m）|高、深(m)|面积（m2）||
|1|车棚||轻钢||2005/12/31||||800.00||
|2||道路地面||砼|2005/12/31|||||13,000.00|
|3|围墙|||铁艺砖混|2005/12/31|1377||2.40|||
|4|办公楼南停车场|||砼|2005/12/31|100|30||3,000.00||
|5|小卖部临时板房|||彩钢板|2016/6/30||||50.00||

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单县东大医院有限公司企业价值评估说明
||||||
|-|-|-|-|-|
|6|车棚小屋|铝合金|2005/12/31|10.00|
|7|钢结构仓库（彩板2层楼）|钢结构|2015/7/31|300.00|
|8|公安岗亭|混合|2005/12/31|30．00|
||合计|||17,190.00|

（1）以上房屋建筑物明细表序列 1-11房屋及构筑物明细表所列构筑物位于单县单城舜师路东段路南东大医院范围内，全部房屋建筑物总面积约 35,197.57平方米，所在土地由 2块毗邻土地组成，土地面积合计 56,305.00平方米，所在土地使用权及1#门诊楼、2#住院楼已办理房地产权证，权证编号详见上表；9#外科楼已办理建筑工程施工许可证等报建手续，尚未办理房屋所有权证；另有5#综合楼（5#3层宿舍楼）、锅炉房、配电房、肿瘤中心、柴油发电机房等尚未施工许可证等报建手续。除此之外，东大医院内尚有道路地面、围墙、车棚、办公楼南停车场等配套构筑物，详见构筑物明细表。
全部建筑物面积根据房地产权证、施工许可证、总平面图及现场勘测确定，详见上表明细。企业无证房屋本次评估后如办理房产证，以企业办理出的房产证记载面积为准。
（2）经现场清查，东大医院范围内的全部建筑物目前处于正常使用状态。
(3)账面值情况：位于单县单城舜师路东段路南东大医院全部房屋建构筑物为企业自建，账面值主要由原始建造成本及相关费用等组成。
（4）他项权利情况：位于单县单城舜师路东段路南东大医院全部委估房屋建筑物及所在土地使用权不存在银行抵押贷款等他项权利。
（5）单县单城舜师路东段路南东大医院所在土地性质为出让用地，土地性质为出让医疗卫生用地，由毗连相邻 2块土地组成，总面积 56,305.00平方米，全部土地使用权评估在无形资产－土地使用权科目。
4.评估依据
（1）《中华人民共和国城市房地产管理法》；
（2）《资产评估准则——不动产》；
（3）中华人民共和国国家标准《房地产评估规范》GB/T50291-2015；
（4）《山东省建设工程费用项目组成及计算规则（鲁建标字[2011]19号）》；
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单县东大医院有限公司企业价值评估说明（5）2003版《山东省建筑工程消耗量定额》；
（6）山东省住房和城乡建设厅印发《建筑业营改增建设工程计价依据调整实施意见》的通知；
（7）山东省建筑建材业市场管理总站公布的材料价格信息；
（8）山东省建筑工程相关费用的有关规定；
（9）上海东洲资产评估有限公司技术统计资料；
（10）评估人员收集的各类与评估相关的佐证资料。
5.评估技术思路及评估过程
根据《房地产评估规范》，通行的评估方法有市场比较法、收益还原法、假设开发法、基准地价法、基准地价系数修正法等；有条件采用市场比较法进行评估的，应以市场法作为主要的评估方法。
单县单城舜师路东段路南东大医院委估建筑物主要医疗卫生行业建筑，该类型用房周边类似房地产市场交易案例很少，租赁案例也很少，不适合用市场比较法、收益还原法，故采用重置成本法测算委估建构筑物的市场价值。
重置成本法：
重置成本法是资产评估中的常见方法，它是以现时条件下被评估资产全新状态的重置成本，减去资产的实体性贬值、功能性贬值和经济性贬值，据以估算资产价值的一种资产评估方式。
计算公式为：
资产评估值＝重置成本－实体性贬值－功能性贬值－经济性贬值
或：资产评估值＝单位面积重置价格×建筑面积×成新率
单位面积重置价格：
（1）主要的房屋建筑物采用重编预算法，根据委托方提供的数据资料及评估人员现场勘查的结果，依据2003版《山东省建筑工程消耗量定额》、《山东省建设工程费用项目组成及计算规则（鲁建标字[2011]19号）》和山东省建筑建材业市场管理总站公
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单县东大医院有限公司企业价值评估说明布的材料价格信息确定单位面积重置单价。
（2）其它房屋建筑物，采用“单位造价调整法”，根据有关部门发布的有关房屋建筑物的建筑安装造价，或评估实例的建筑安装造价，经修正后加计有关费用，确定单位面积（或长度）重置单价。
有关费用的计算：除建筑安装工程造价外，一般建安工程还有其他有关费用，包括前期费用、期间费用、资金成本等。
前期费用主要为工程勘察设计费和其他前期费用，其中工程勘察设计费主要根据国家计委、建设部关于发布《工程勘察设计收费管理的规定》（计价格[2002]10号）的文件中“工程勘察设计收费标准（2002）”的文件，根据评估对象工程的总计费额，采用直线内插法计算基价费率，并考虑其他前期费用，主要包括勘察费、环评费、安全评估费、相关办证费、相关图纸费等，项目众多、每项金额较小，合计取费。
期间费用：主要为工程建设监理费、建设单位管理费和其它相关验收检测费。工程建设监理费和建设单位管理费主要根据国家发展改革委、建设部关于印发《建设工程监理与相关服务收费管理规定》（发改价格 2007第 670号）和财政部发布的《基本建设财务管理规定》（财建 2002第 394号）的文件，根据评估对象工程的总计费额，采用直线内插法计算基价费率，并考虑其他零星项目合计取费。
资金成本：主要为企业为工程筹资发生的利息费用，计算其基数时，建安成本及期间费用因在建设期内为均匀投入，资金占用时间按工期的一半计算，前期费用的时间按整个建设期计算；利率以建设工期为基础，按中国人民银行发布的基准日现行金融机构人民币贷款基准利率确定，则公式为：
资金成本＝（建筑安装成本＋期间费用）×建设期×贷款利率×1/2+前期费用×建设期×贷款利率。
建筑面积的确定：
应根据房地产权证所记载，房地产管理部门所确认的建筑面积确定建筑面积，无房地产权证的根据委托方提供的资料，确定建筑面积。
成新率的确定：
采用年限法成新率与打分法技术测定成新率加权平均综合确定成新率。
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单县东大医院有限公司企业价值评估说明主要通过现场考察房屋建筑物的工程质量、建筑物主体、围护结构、水电设施、装修等各方面保养情况，参照国家建设部颁发的“房屋完损程度的评定标准”和建设部、财政部发建综（1992）349号有关不同结构、用途房屋建（构）筑物使用年限的规定，综合确定成新率。具体说明如下：
（A）年限法理论成新率的确定：
计算公式：
成新率＝尚可使用年限÷（尚可使用年限＋已使用年限）×100%
已使用年限：根据房屋建造年、月，计算得出已使用年限。
尚可使用年限：按有关部门关于建筑物耐用年限标准，确定尚可使用年限。
（B）打分法技术测定成新率的确定：
依据建设部有关鉴定房屋新旧程度的参考依据、评分标准，根据现场勘查技术测定，评估人员结合有关工程资料并现场勘查：结构部分（地基基础、承重结构、非承重结构，屋面、楼地面）、装修部分（门窗、内粉饰、外粉饰、顶棚等），设备部分（水卫、电气、消防设施、通风通暖），根据勘查状况来确定各部分的完好分值，并对各部分赋予权重，最终确定建筑物的打分法成新率。
计算公式：
成新率＝（结构打分×评分修正系数＋装修打分×评分修正系数＋设备打分×评分修正系数）÷100×100%
（C）综合成新率的确定：
综合成新率采用加权平均法，年限法权数取4，技术打分法权数取6。则综合成新率公式为：
成新率＝（年限法成新率×权数＋打分法技术测定成新率×权数）÷总权数 6.评估实例
评估实例1一单县单城舜师路东段路南东大医院9#外科楼（房屋建筑物明细表序号11）
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单县东大医院有限公司企业价值评估说明(1)房屋建筑物概况：
权属状况：该房屋建筑物为东大医院所有，建成年月约为2008年12月31日，已办理施工许可证、尚未办理房产权证，施工许可证编号：单建2007-15。
实物状况：该房屋建筑物为单县单城舜师路东段路南东大医院的9#外科楼，房屋建筑面积20,015.00平方米，总5层，建筑呈回字形造型，各层层高约3.50米，总跨数为3跨、主体每跨度约7.00米，柱距约6.00米，框架结构，砖墙体、墙砖外立面，涂料内墙、局部大理石贴面，室内大理石地面，铝合金外窗，各层顶部轻钢龙骨吊顶，外科楼楼配置 5部升降式电梯通达各层，楼梯大理石踏步、不锈钢护栏；该建筑物为东大医院的外科大楼，主要为外科手术中心及住院部，维护和保养正常，目前处于正常使用状态。
（2）单位面积重置价格：
重置价格的计算：依据2003版《山东省建筑工程消耗量定额》、《山东省建设工程费用项目组成及计算规则（鲁建标字[2011]19号）》和山东省建筑建材业市场管理总站公布的材料价格信息确定单位面积重置单价。
建筑安装单位面积价格：
||||||
|-|-|-|-|-|
|序号|费用名称|计算公式或基数|费率%|费用（元）|
|一|直接费|(一)+(二)||21,577,692.61|
|(一)|直接工程费|∑【工程量】×∑基价||19,498,127.00|
|(一')|省价直接工程费|省价直接工程费||18,034,258.00|
|(二)|措施费|1+2||2,079,565.61|
||1、参照定额规定计取的措施费|按定额规定计算||1,673,794.80|
||2、参照省发布费率计取的措施费|①+②+③+④+⑤||405,770.81|
||①夜间施工费|(一')×夜间施工费费率|0.70%|126,239.81|
||②二次搬运费|(一')×二次搬运费费率|0.60%|108,205.55|
||③冬雨季施工增加费|(一')×冬雨季施工增加费费率|0.80%|144,274.06|
||④已完工程及设备保护费|(一')×已完工程及设备保护费费率|0.15%|27,051.39|
||⑤总承包服务费|按专业分包工程费（不包括设备费）×总承包服务费费率|3.00%||
|(二')|其中省价措施费|其中省价措施费||1,423,287.00|
|二|企业管理费|{(一)'+[(二)'-⑤]}×管理费费率|9.93%|1,932,134.22|
|三|利 润|{(一)'+[(二)'-⑤]}×利润率|8.20%|1,595,518.69|
|四|规 费|①+②+③+④+⑤|6.50%|1,471,173.25|
||①安全文明施工费|[一+二+三]×规费费率|3.73%|936,429.39|
||②工程排污费|按工程所在地设区市相关规定计算|0.26%|65,273.90|
||③社会保障费|[一+二+三]×规费费率|1.52%|381,601.25|
||④住房公积金|按工程所在地设区市相关规定计算|0.20%|50,210.69|

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单县东大医院有限公司企业价值评估说明
||||||
|-|-|-|-|-|
||⑤危险作业意外伤害保|按工程所在地设区市相关规定计算|0.15%|37,658.02|
|五|税 金|[一+二+三+四]×税率|3.31%|879,682.77|
|六|建筑工程造价合计|一+二+三+四+五||27,456,201.53|
|七|装饰工程费用合计|包括土建中的一次装饰和大厦内部的二次精装||6,162,786.93|
|八|安装工程费用合计|包括电器、空调、水暖、弱电及主材||3,002,250.00|
|九|建筑安装工程费用合计|六+七+八||36,621,238.46|
|十|前期费用|九×相关费率|5.00%|1,831,061.92|
|十一|期间费用|（九+十）×相关费率|5.00%|1,922,615.02|
|十二|资金成本|[九+十一]×工期×费率÷2+[十]×工期×费率|4.35%|917,980.01|
|十三|利润|[九+十一]×利润率×工期÷2+[十]×利润率×工期|3.50%|738,604.60|
|十四|重置全价|九+十+十一+十二+十三||42,031,500.02|
|十五|重置单价|十四÷建筑面积||2,100.00|

综上，根据上述计算确定建筑安装工程单位面积重置价格为 2,100.00元/平方米(取整）。
（3）建筑面积确定：
根据被评估单位提供的房地产权证记载，该房产的建筑面积为20,015.00平方米。
（4）成新率：
1）年限法理论成新率的确定：
计算公式：
成新率＝尚可使用年限÷（尚可使用年限＋已使用年限）×100%
已使用年限：单县单城舜师路东段路南（住院楼）建于2008年12月31日，至评估基准日，已使用约7.70年。
尚可使用年限：参照国家建设部颁发的“房屋完损程度的评定标准”和建设部、财政部发建综（1992）349号有关不同结构、用途房屋建（构）筑物使用年限的规定，该类建筑物属于框架结构，其耐用年限为60.00年，确定尚可使用年限为52.30年。
按公式计算：
成新率＝尚可使用年限÷（尚可使用年限＋已使用年限）×100%
＝52.30÷（52.30＋7.70）×100%
＝87%
确定年限法理论成新率为87%。
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单县东大医院有限公司企业价值评估说明2）打分法技术测定成新率的确定：
依据建设部有关鉴定房屋新旧程度的参考依据、评分标准，根据现场勘查技术测定，采用打分法确定成新率
||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
|部分|名称|标准|实例状况|打分|合计|修正系数|
|结构部分|基础|25|有足够承载能力、基本无不均匀下沉|22|87|75%|
||承重构件|25|基本完好牢固|22|||
||非承重墙|15|砖墙基本完好坚固；预制板墙板节点牢固；拼缝处密实。|13|||
||屋面|20|不渗漏。防水层、隔热层、保温层基本完好，排水基本畅通。|17|||
||楼地面|15|整体面层完好平整，硬木楼地面平整坚固，油漆完好，块料面层完整牢固。|13|||
|装修部分|门窗|28|基本完好无损,开关灵活,油漆基本完好|25|87|12%|
||外装饰|24|基本完整无损|21|||
||内装饰|24|基本完整无损|20|||
||顶棚|24|基本完好牢固,无变形|21|||
|设备部分|给水|25|上水管畅道无阻|22|87|13%|
||排水|25|下水管基本畅道无阻、各种卫生器具基本完好，零件齐全。|22|||
||电力|31|设备装置基本完好。|28|||
||照明|19|线路各种照明装置基本完整牢固，绝缘良好。|15|||

根据评估人员的经验及判断该类房屋房屋，评分修正系数：结构部分为0.75、装修部分为0.12、设备部分为0.13。则成新率为：
按公式计算：
成新率＝（结构打分×评分修正系数＋装修打分×评分修正系数＋设备打分×评分修正系数）÷100×100%
＝（87×0.75＋87×0.12＋87×0.13）÷100×100%
＝87%
确定打分法技术测定成新率为87%。
3）综合成新率的确定：
综合成新率采用加权平均，理论年限法权数取4，技术打分法权数取6。则综合成
新率公式为：
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单县东大医院有限公司企业价值评估说明成新率＝（年限法理论成新率×权数＋打分法技术测定成新率×权数）÷总权数＝（87%×4＋87%×6）÷10
＝87%（取整）
（5）单县单城舜师路东段路南9#外科楼的评估值：
单县单城舜师路东段路南9#外科楼的评估值＝重置总价×成新率
＝2,100.00元/平方米×20,015.00平方米×87%
＝42,031,500.00×87%
＝36,567,405.00元
综上，用同样重置成本法方法测算单县单城舜师路东段路南东大医院1#门诊楼、2#住院楼等其他建构筑物，全部固定资产-房屋建筑物类科目资产合计评估值为62,557,362.88元。
7.评估结论及分析
综上，本次房屋建筑物类合计账面净值为 41,851,426.09元，评估净值为 62,557,362.88元，增值 20,705,936.79元，增幅49.47%，其主要原因系委估建筑物建造时间较早，多年来人工、机械等价格上涨较多，及房地产市场发展较快，价格上涨较大，另外建筑物的折旧年限短于经济耐用年限是增值的另外一个原因，故导致评估增值。
八、固定资产-设备类
1.设备概况
东大医院于2004年3月开工奠基，2005年5月正式投入运营。医院位于苏、鲁、豫、皖四省八县交界的单县经济技术开发区，地理位置优越，交通便捷。
医院严格按照国家二级医院标准建设，拥有床位600张，是集医疗、教学、科研、预防、保健、急救、康复为一体的大型综合性医院。为单县城乡及周边区域人民提供
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单县东大医院有限公司企业价值评估说明优质的医疗服务，承担着本县 130多万人口和周边县市部分人口疾病的诊疗、康复任务，并担负突发公共事件的医疗救援与防控工作。是城镇职工和城乡居民医疗保险定点医院，菏泽市120急救站、温暖中国-贫困肿瘤患者救治行动定点医院。
此次委估的设备分类账面情况如下： 人民币：元
|||||
|-|-|-|-|
|设备名称|数量（台/套）|账面原值|账面净值|
|机器设备|1,083|33,799,764.00|20,955,485.72|
|电子设备及其他设备|646|1,402,339.00|747,410.40|
|合计|1,729|35,202,103.00|21,702,896.12|

经了解企业折旧政策如下：
机器设备的折旧年限为3-8年，残值率取为0%。
电子设备的折旧年限为3-5年，残值率取为0%。
该企业总拥有设备1,729台（套），按其不同用途分为机器设备、电子设备及其他设备两类。
（1）机器设备 1,083台（套），主要有：C型臂、GE螺旋CT、GE数字胃肠、日立数字拍片机、日立0.4T磁共振、医用直线加速器、超声聚焦刀、微波刀、陀螺刀；
腹腔镜、电子胃镜、电子肠镜、电子关节镜、气管镜；日立大型全自动血球计数仪、全自动生化分析仪、快速活检处理仪、日本阿洛卡彩超、GE彩超、血液透析机；呼吸机、麻醉机、各种监护仪等设备，主要分布于院内各部室。
（2）电子设备及其他设备 646台（套），主要有：空调、电脑、打印机等，主要分布于院内各科室。
2.现场勘察和调查
经现场了解：该企业账面原值系 2013年 12月作的注销清算评估,其设备均是以评估净值入账作为账面原值再重新计提折旧的，故账面值均很低，且大部分设备净值为零。
现场勘察表明，设备的维护保养较好，在用设备和仪器的性能可靠，质量稳定，
均处于正常运行状态。
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单县东大医院有限公司企业价值评估说明 3.评估过程
（1）制定现场工作计划
评估人员与企业相关设备管理人员接洽，根据企业设备特点提出需要提供的相关资料清单；并划分评估小组，制定现场设备勘察工作计划。
（2）现场勘察
由于申报评估的设备数量大，分布散，评估人员根据重要性原则对该部分资产进行了抽查核实，主要核对设备和车辆的规格型号和生产厂家等。同时评估人员现场对设备的实际运行状况进行了认真观察和记录，并向现场使用维护人员就设备的使用维护情况及达到的技术性能情况进行了解。
A.对价值量较大的主要设备，按照设备的主要技术参数，结合设备运行情况和测试报告，对设备的整体状况，包括设备制造质量、设备性能、故障频率、负荷率、维护保养、工作环境、制造精度、真空压力、温度、热效等进行勘察记录，并进一步分析，以确定影响设备成新率的各项调整系数。
B.对价值量较小的一般设备及电子类设备，评估专业人员采用目测法，以其丰富的经验作一般性技术判定；
（3）调查沟通
召开有关设备管理员和评估师参加的座谈会，全面分析已掌握的情况，并进一步补充完善，以便对设备的历史与现状作更全面的了解，对设备的技术先进性、经济性等指标进行考量，从而综合判定设备是否存在功能性贬值和经济性贬值等情况。
（4）收集资料
详细了解并收集设备管理、控制和维修制度以及各项制度的执行情况，调查设备账面价值构成及调整变化情况和依据，查阅并复印了部分重大设备的采购合同、发票、付款凭证、工艺说明、技术资料及设备大修记录等。
（5）分析处理
利用我公司建立的价格信息库和询价网络，确定主要设备、关键设备的购置价格，并按照相关行业的标准确定运杂、基础、安装等各项费率，以最终合理确定设备的重
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单县东大医院有限公司企业价值评估说明置全价；
根据所有现场勘察记录、设备检测报告以及向有关工作人员了解的关于设备利用率、维护保养、故障率等情况，在全面了解设备的历史与现状的基础上，结合设备的运行状况、技术性能、可靠性指标及修理改造等情况，经过综合分析和对比，作为合理确定设备成新率的依据；
最终由设备评估专家对主要设备、关键设备的评估进行讨论研究，复核审定重置全价与成新率的合理性，以求设备评估值更符合客观实际。
4.评估方法
重置成本法是指现时条件下重新购建一个与评估对象完全相同或基本类似的、全新状态的资产，并达到使用状态所需要的全部成本，减去已经发生的各类贬值，以确定委估资产价值的一种评估方法。
市场法是指利用市场上同样或类似资产的近期交易价格，经过直接比较或类比分析以估测资产价值的评估方法。
收益法是指通过对委估资产未来的预期收益，采用适宜的折现率折现，以确定评估对象价值的评估方法。
由于国内二手设备市场不发达，设备交易不活跃，难以获取可比的案例，故不适合采用市场法评估；再则因委估设备系整体用于企业经营，不具有单独获利能力，或获利能力无法量化，故不适合采用收益法评估；而设备重置成本的有关数据和信息则来源较多，且因各类损耗造成的贬值也可以计量，故比较适合采用重置成本法；
综上所述，本次对机器设备的评估方法主要为重置成本法。
计算公式为：
评估值=重置全价×成新率。
1、重置全价的确定：
重置全价由评估基准日时点的现行市场价格和运杂、安装调试费及其它合理费用组成，一般均为更新重置价，即：
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单县东大医院有限公司企业价值评估说明重置全价=重置现价＋运杂、安装调试费＋其它合理费用
=重置现价×（1＋运杂安装费费率）＋其它合理费用
根据 2016年 3月 24日，财政部、国家税务总局公布《关于全面推开营税改征增值税试点的通知》。通知附件《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》中提出，医疗服务、养老等40项目在营改征过渡期免征增值税。故购入的设备不予抵扣增值税。即：重置全价=设备现价×（1+运杂、安装费费率）＋其它合理费用
（1）进口设备的重置全价的确定：
重置全价=CIF价＋关税＋增值税＋外贸手续费＋银行财务费＋商检费＋国内运输费＋设备基础费＋安装调试费＋其它合理费用
增值税额=CIF价×（1+关税率）×增值税率
CIF价的取价依据：
向《机电产品报价手册》的编纂机构“机械工业信息研究院机械工业出版社”询价取得；
通过北京“中国机电产品销售网”进行查询取得；
由《国外机电产品价格信息》查得；
根据原设备合同价进行功能类比分析比较及市场行情调整确定。
关税、增值税的确定：查询 2016版《中国海关报关实用手册-进出口关税税则》确定；
银行财务费、外贸手续费、商检费等费率及国内运输费率、设备基础费率、设备安装费率，按《资产评估常用数据与参数手册》中的指标确定；或根据《机械工业建设项目概算编制办法及各项概算指标》规定的费率确定。
其它合理费用主要指对价值量大，建设期较长的设备，按合同的付款方式、不同期的贷款利率，计算其资金成本；
对国内已有相同功能可替代的进口设备，根据替代原则，以国内相同功能设备的重置价为基数，按与进口设备的功能、质量、性能等方面的差异进行性价比的调正后
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单县东大医院有限公司企业价值评估说明确定重置价。
（2）国产设备重置全价的确定：
重置全价=设备现价×（1+运杂、安装费费率）＋其它合理费用设备现价的取价依据：
通过向生产制造厂询价；
查阅《机电产品报价手册》取得；
查阅《全国资产评估价格信息》取得；
查阅《机电设备评估价格信息》取得；
参考原设备合同价进行功能类比分析比较结合市场行情调整确定；
电子类设备查询《史泰博手册》、《太平洋电脑网》等信息取得；
对无法询价及查阅到价格的设备，参照类似设备的现行市价经调整估算确定。
运杂、安装费的确定：
按《资产评估常用数据与参数手册》中的指标确定；或根据《机械工业建设项目概算编制办法及各项概算指标》中，有关设备运杂费、设备基础费、安装调试费概算指标，并按设备类别予以确定。
其它合理费用：主要是指资金成本，对建设周期长、价值量大的设备，按建设周期及付款方法计算其资金成本；对建设周期较短，价值量小的设备，其资金成本一般不计。
5.评估实例
例1、（机器设备评估明细表第593项）
设备名称：彩超机
规格型号：E8
制造厂家：GE公司
启用年月：2014年9月
－42－
单县东大医院有限公司企业价值评估说明账面原值：1,900,000.00元
账面净值：1,444,791.59元
设备简介：
美国GE VOLUSONE8四维彩超是目前世界上最先进的彩色超声设备，被誉为“神奇彩超”，是筛查胎儿畸形的尖端设备，能够多方位、多角度地观察宫内胎儿的生长发育情况，为早期诊断胎儿先天性体表畸形和先天性心脏疾病提供准确的科学依据。它提供了包括腹部、小器官、产科、妇科、泌尿科、新生儿和儿科等多领域的多方面的应用。能够显示未出生的宝宝的实时动态活动图像，或者其它人体内脏器官的实时活动图像。
该设备是超大型的金属切削加工设备，
用于对大型金结构工件的多方位精密加工。该
设备由双侧立柱及横架组成龙门架，水平横梁
安置在立柱导轨上可上下移动，横梁上装置有
纵向滑鞍，配有垂直主轴滑台，加工工件时纵
向滑鞍可在水平横梁上左右移动，主轴可由垂
直主轴滑台上下伸缩调整。主轴的顶端可换装
多种铣刀盘，并可随主轴箱内的转子分度盘作
360度旋转，方便灵活地对装夹于工作台上的
工件进行多方位的铣削加工。另外，在左侧立
柱上还有一个横向滑台，
设备主要规格与技术参数：
全新的波束形成器：
1.无针式探头连接器；
2.支持有源面阵容积探头技术的波束形成器；
3.双核CPU计算机处理系统；
4.为下一代电子容积探头奠定基础；
革命性的高频率经阴道容积探头RIC6-12-D：
VolusonE8的所有容积探头在成像角度上，都具有目前最高的成像角度，其中，
－43－
单县东大医院有限公司企业价值评估说明崭新的高频经阴道探头RIC6-12-D满足了超声医学专家的强烈需求：
1.目前阵元数最高：256；
2.频率最高：12.6MHz
3.扫查角度最大：190°×120°（容积）
SonoVCAD-Sonography based Volume Computer AidedDiagnosis：基于容积超声的胎儿心脏计算机辅助诊断，是GE的专利技术，遵循AIUM（美国医学超声研究所），ISUOG（世界妇产超声学会），ACR（美国放射学会）和ACRG（美国妇产科医师协会）的标准。
1.自动显示左室流出道、右室流出道、胃泡、静脉连接和主动脉弓等切面；
2.临床优点：
•使得图像采集和显示更加标准化；
•提高胎儿心脏检查的可靠性；
•减少检查时间；
•缩短学习胎儿心脏检查的时间；
•改善和优化了工作流程；
•胎儿心脏远程会诊；
Z-Score：Z-Score是评价胎儿心脏结构生长的定量工具，包括评估先天性胎儿心脏异常的定量分析。
1.允许医生精确定量胎儿心脏空间的大小和生长；
2.使得心脏测量是可对比和可重复的；
3.进行不同研究者之间的对比研究；
4.探索胎儿先天性心脏病的生长曲线；
5.对预后有用的数据库；
人机工程学设计的改变：满足了 Society of Diagnostic MedicalSonography’ s (SDMS)的推荐标准。Voluson E8在人机工程学方面具有多项创新技术，并注册了 SonoErgonomicsTM的技术商标。
1.19英寸高分辨率液晶显示器；
2.操作台的高度电动升降；
－44－
单县东大医院有限公司企业价值评估说明3.操作台左右的轻松移动和轻触开关锁定；
4.探头电缆防缠绕管理系统；
5.专用的腔内探头安放支架；
6.探头接口盖板，防尘美观：盖板可翻转，磁固定；
7.最轻巧的高档机型；
8.6个USB接口；
（1）重置全价的确定：
重置全价=CIF价＋关税＋增值税＋外贸手续费＋银行财务费＋商检费＋国内运输费＋设备基础费＋安装调试费＋其它合理费用
增值税额=CIF价×（1+关税率）×增值税率
CIF价的确定：
经求助《机电产品报价手册》的编纂机构“机械工业信息研究院机械工业出版社”询价及通过山东新世纪科技经贸发展有限公司咨询，获得的信息为：由美国GE公司生产的型号为E8的彩超机评估基准日的CIF价约为276,000.00美元。
评估基准日人民币与美元外汇汇率市场中间价为669.08:100。
根据 2016年 3月 24日，财政部、国家税务总局公布《关于全面推开营税改征增值税试点的通知》。通知附件《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》中提出，医疗服务、养老等40项目在营改征过渡期免征增值税。单县东大医院有限公司符合该项政策,免征增值税。
根据《资产评估常用数据与参数手册》中的指标及《机械工业建设项目概算编制办法及各项概算指标》中关于“进口设备费用计算办法”之规定：
外贸手续费率为CIF价的1.5% 本次评估费率取1.5%
银行财务费率为CIF价的0.4～0.5% 本次评估费率取0.4%
商检费率为CIF价的0.1% 本次评费率取0.1%
国内运输费率为CIF价的0.5-1.0% 本次评估费率取0.5%
设备基础费率为CIF价的0.5-1.0% 无需基础，本次评估费率取0%
－45－
单县东大医院有限公司企业价值评估说明设备安装费率为CIF价的0.5-1.0% 合同含安装费，本次评估费率取0%
设备购置及安装期：从合同签订至设备到厂为0.5年，设备安装调试期为0.25年，总建设周期为0.75年；
付款方式：合同签订时，支付 CIF价的20%定金（计息期为 0.75年），货到后再付CIF价的75%及外贸手续费等各项费用(计息期为0.25年)，安装调试结束后支付余款待5%（（计息期为零）；
利率：评估基准日一年以内的（含一年）银行贷款年利率为4.35%。
彩超机重置全价计算表：
|||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|
|序号|项目|付款比例|周期|费率/税率/利率|计算公式|币种|金额（元）|
|1|CIF价|||||USD|276,000.00|
||汇率|||6.6908||||
|2|CIF价||||（1）×汇率|RMB|1,846,660.80|
|3|关税|||10%|(2)×关税率|RMB|184,666.08|
|4|增值税|||17%|（2）×(1+关税率)×增值税率|RMB||
|5|进口税费||||（3）+（4）|RMB|184,666.08|
|6|外贸手续费|||1.50%|（2）×外贸手续费率|RMB|27,699.91|
|7|银行财务费|||0.40%|（2）×银行财务费率|RMB|7,386.64|
|8|商检费|||0.10%|（2）×商检费率|RMB|1,846.66|
|9|进口费用小计||||（6）+（7）+（8）|RMB|36,933.22|
|10|运杂费|||0.50%|（2）×运杂费率|RMB|9,233.30|
|11|设备到厂费用小计||||（9）+（10）|RMB|46,166.52|
|12|基础费|||0%|（2）×基础费率|RMB|-|
|13|安装费|||0%|（2）×安装费率|RMB|-|
|14|基础费、安装费小计||||（12）+（13）|RMB|-|
|15|设备首付款资金成本|20%|0.75|4.35%|（2）×付款比例×建设周期×利率|RMB|12,049.46|
|16|设备到货付款资金成本|75%|0.25|4.35%|（2）×付款比例×建设周期×利率|RMB|15,061.83|
|17|设备到厂时费用资金成本||0.25|4.35%|【（5）+(11)】×建设周期×利率|RMB|2,510.30|
|18|基础费、安装费资金成本|均投|0.25|4.35%|（14）×建设周期×利率×0.5|RMB|-|
|19|资金成本小计||||（15）+（16）+（17）+（18）|RMB|29,621.59|
|20|设备重置全价||||（2）+（11）+（14）+（19）||2,107,114.99|
|21|取整|||||RMB|2,107,100.00|

彩超机重置全价为2,107,100.00元
（2）成新率的确定：
该设备已使用1.9年，据估测尚可使用6年。
－46－
单县东大医院有限公司企业价值评估说明综合成新率=理论成新率×调整系数 K
理论成新率=尚可使用年限÷（已使用年限＋尚可使用年限）×100%
=6÷（1.9＋6）×100%
=75.9%
调整系数K=K1×K2×K3×K4×K5
该设备系美国公司制造的彩超机，原始制造质量较好，国际上享有盛誉，质量一流，故K1=1.00；
该设备整体的维护保养工作较好，整体外观整洁，故K2=1.00；
该设备电气性能稳定，操作反应灵敏，设备整体运行状况正常，故K3=1.00；
该设备自投入使用以来，设备使用频率正常，故K4=1.00；
该设备所在工作环境，无酸、碱雾气腐蚀，环境状况正常，故K5=1.00；
综合成新率=理论成新率×K1×K2×K3×K4×K5
=75.9%×1.00×1.00×1.00×1.00×1.00
=76%（取整）
（3）评估值的确定：
评估值=重置全价×综合成新率
=2,107,100.00×76%
=1,601,396.00元
例2、（机器设备评估明细表第551项）
设备名称：酶联免疫反应加速仪
规格型号：NY/MMJ
制造厂家：四川诺亚医疗科技有限责任公司
启用年月：2013年3月
账面原值：37,800.00元
－47－
单县东大医院有限公司企业价值评估说明账面净值：4,200.00元
设备简介：
它利用免疫反应中抗原、抗体结合部分形成互
补、凹腔内氨基酸侧键的位置要有利于产生各种次
级键同时有序施加的高频电磁波能促使离子迁移
和偶极子转动引起免疫分子振转的原理,从而使酶
联免疫反应时间由原来得几十分钟甚至数小时在
十分钟内完成。
设备主要规格与技术参数：
最大功率：2500VA
供电电源：220V±10% 50HZ
外形尺寸：580×700×324（㎜）
反应工作室尺寸：302×278×142（㎜）
（1）重置全价的确定：
重置全价=重置现价＋合理费用
=重置现价×(1＋运杂安装基础费率)+资金成本－增值税额
根据 2016年 3月 24日，财政部、国家税务总局公布《关于全面推开营税改征增值税试点的通知》。通知附件《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》中提出，医疗服务、养老等40项目在营改征过渡期免征增值税。单县东大医院有限公司符合该项政策,免征增值税。
经向四川诺亚医疗科技有限责任公司查得：型号为 NY/MMJ的酶联免疫反应加速仪重置现价为40,000.00元。
运杂安装基础费：该设备购置价含运费，且设备无需基础及安装，故运杂安装基础费不计；
资金成本：设备为现货供应，故资金成本不计；
重置全价=重置现价
－48－
单县东大医院有限公司企业价值评估说明=40,000.00元
（2）成新率的确定：
该设备已使用3.5年，据估测尚可使用4年。
综合成新率=理论成新率×调整系数 K
理论成新率=尚可使用年限÷（已使用年限+尚可使用年限）×100%
=4÷（3.5＋4）×100%
=53.33%
调整系数K=K1×K2×K3……×K5
该设备系四川诺亚医疗科技有限责任公司制造，原始制造质量较好，故K1=1.00；
该设备整体的维护保养工作较好，整体外观整洁，故K2=1.00；
该设备电气性能稳定，故障率低，设备整体运行状况较好，故K3=1.00；
该设备自投入使用以来，设备使用频率正常，故K4=1.00；
该设备所在工作环境，无酸、碱雾气腐蚀，环境状况正常，故K5=1.00；
调整系数K=K1×K2×K3×K4×K5
综合成新率=理论成新率×K1×K2×K3×K4×K5
=53.33%×1.00×1.00×1.00×1.00×1.00
=53%（取整）
（3）评估值=重置全价×综合成新率
=40,000.00×53%
=21,200.00元
例3：电子设备及其它设备评估明细表第372项
设备名称：打印机
规格型号：DPK900
制造厂家：南京富士通电子信息科技有限公司
－49－
单县东大医院有限公司企业价值评估说明启用年月：2016年6月
账面原值:2,480.00元
账面净值:2,066.66元
（1）重置全价的确定：
重置全价=重置现价＋合理费用
=重置现价×(1＋运杂安装基础费率)+资金成本
经查询《太平洋电脑网》获得的信息，该型号为 DPK900的打印机重置现价为2,500.00元；
运杂安装基础费：该电子类设备购置价含运费，且设备无需基础及安装，故运杂安装基础费不计；
资金成本：设备为现货供应，故资金成本不计；
重置全价=重置现价
=2,500.00元
（2）成新率的确定：
该设备属于一般电子类设备，直接采用使用年限法确定成新率，
计算公式：
成新率=尚可使用年限÷（已使用年限＋尚可使用年限）×100%
该设备已使用0.2年，据估测尚可使用5年。
成新率=尚可使用年限÷（已使用年限+尚可使用年限）×100%
=5÷（0.2＋5）×100%
=96.15%
=96%（取整）
（3）评估值=重置全价×成新率
=2,500.00×96%
=2,400.00元
－50－
单县东大医院有限公司企业价值评估说明 6.评估结论及分析
设备类评估原值为94,524,600.00元,评估净值为32,584,052.00元。
具体评估结果账面情况如下： 人民币：元
||||||
|-|-|-|-|-|
|资产名称|账面净值|评估净值|增值额|增值率|
|机器设备|20,955,485.72|31,384,290.00|10,428,804.28|49.77|
|电子设备|747,410.40|1,199,762.00|452,351.60|60.52|
|合计|21,702,896.12|32,584,052.00|10,881,155.88|50.14|

固定资产设备类账面净值 21,702,896.12元，评估值 32,584,052.00元，增值10,881,155.88元，增值率为50.14%。
经分析本次评估增值的原因主要有以下几点：
（1）医院有824台机器设备系2013年12月以评估净值入账作为账面原值再重新计提折旧的，故账面值均很低，且大部分设备净值为零。目前该部分设备经评估体现了其客观的价值，故评估值有较大幅度增长。
（2）医院有494台电子设备及其它设备系2013年12月以评估净值入账作为账面原值再重新计提折旧的，故账面值均很低，且大部分设备净值为零。经评估后体现了其价值，致使评估增值；
综合上述因素，设备类评估总体增值10,881,155.88元，增值率为50.14%。
九、在建工程-土建工程
在建工程—土建账面值账面值3,857,296.00元，主要是东大医院新建门诊内科病房综合楼建设项目发生的部分建设费用，包括土建设计费、勘查费、部分施工建造费用及部分资金成本等，门诊内科病房综合楼建设项目开工时间为2016年6月1日，计划于2018年5月31日竣工。
门诊内科病房综合楼建设项目已办理建设工程规划许可证，编号：建字第 37172220160029号，规划建筑面积约 46,653.00平方米，为 16层框架结构大楼，至评估基准日及现场勘查日，该项目处于基础工程的前期施工阶段，至评估基准日，账
面值3,857,296.00元，主要是项目发生的部分建设费用，包括土建设计费、勘查费、
部分施工建造费用及部分资金成本等，该账面成本合理，由于距离评估基准日较近，
－51－
单县东大医院有限公司企业价值评估说明故本次评估在建工程评估按账面值列示。
在建工程评估值为3,857,296.00元。
十、无形资产-土地使用权
1.评估范围及对象
被评估单位拥有的土地使用权状况和账面值如下：
金额单位：人民币元
||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
|序号|土地权证编号|土地位置|用地性质|准用年限|面积（M2）|账面值（元）|
|1|单国用（2007）第00056号|单城舜师路东段路南|出让医卫|2053/3/31|33,185.00|15,874,649.20|
|2|单国用（2007）第00052号|单县开发区舜师东路南|出让医疗卫生|2056/11/18|23,120.00||
||合 计||||56,305.00|15,874,649.20|

 2.权属状况
评估人员对委托评估的无形资产－土地使用权的权属调查，核实土地使用权利状况、使用面积、使用年限、开发程度、他项权利和坐落等有关事项。了解评估对象是否存在抵押、担保等影响资产评估的重大事项。并对委估土地使用权所对应的地块进行了实地勘察，调查土地使用权的土地性质、用途、面积、容积率、四至、周边环境及土地利用开发情况等。
土地使用权证记载如下：
|||
|-|-|
|权证编号|单国用（2007）第00056号、单国用（2007）第00052号|
|权证登记土地位置|单县单城舜师路东段路南、单县开发区舜师东路南|
|土地使用权人|单县东大医院有限公司|
|使用权类型|出让|
|地类（用途）|医疗卫生|
|使用权面积|33,185.00平方米、23,120.00平方米，合计56,305.00平方米|
|终止日期|2053/3/31、2056/11/18|

3.清查情况说明
（1）经查医院取得的上述土地使用权已办理取得《国有土地使用权证》，权证编
号详见上述列表所示，2块土地毗邻相连，合计总面积为 56,305.00平方米，土地证
记载权利人均为单县东大医院有限公司；土地使用权通过出让方式取得，权证记载土
－52－
单县东大医院有限公司企业价值评估说明地性质为出让医疗卫生用地；33,185.00平方米委估土地上已建有1#门诊楼、2#住院楼、9#外科楼、3#办公楼等主要建筑物及在建工程门诊内科病房综合楼建设项目，23,120.00平方米土地尚未开发建设。
（2）账面值情况：委估土地通过出让方式取得，根据被评估单位提供的相关资料，账面值主要由土地出让金、补偿费、契税等相关费用构成。
（3）他项权利情况：位于单县单城舜师路东段路南东大医院范围内的委估房屋建筑物及所在土地使用权不存在银行抵押等他项权利。
（4）本次评估单县单城舜师路东段路南东大医院范围内地块建筑物和土地使用权采用房地分估的方法，对房屋建筑物及土地使用权分别评估。
4.评估依据
（1）《中华人民共和国土地管理法》；
（2）中华人民共和国国家标准《城镇土地评估规程》GB/T18508-2014；
（3）中国土地网等专业网站颁布的土地成交资料；
（4）中国城市地价动态监测网颁布的地价指数信息；
（5）单县2015年基准地价信息。
5.评估技术思路及具体评估过程
委估土地属于医疗卫生用地，单县及所属的菏泽市区域及单县临近地区均有医疗卫生用地及类似用途的公共设施用地成交案例，故本次评估参考同区域医疗卫生用地及类似用途的公共设施用地采用市场比较法进行评估；同时由于委估土地属于位于单县城区的国有建设用地，根单县人民政府公布的单县新一轮的城区及各镇土地级别与基准地价更新成果，基准地价主要分为工业、商业、住宅三大类，并未公布公共设施及医疗卫生用地等地类的基准地价，故不适合采用基准地价法评估，同时委估土地所在区域有政府公布的征地补偿信息，可以采用成本逼近法评估，故本次评估采用市场比较法和成本逼近法评估。
1、市场比较法：
－53－
单县东大医院有限公司企业价值评估说明是根据市场中的替代原理，将待估土地与具有替代性的，且在估价期日近期市场上交易的类似地产进行比较，就交易情况、交易日期、区域因素、个别因素等条件与待估土地使用权进行对照比较，并对交易实例加以修正，从而确定待估土地使用权价值的方法。
采用市场比较法求取土地使用权价格的公式如下：
土地评估值=比较实例宗地价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数。
即V＝VB×A×B×D×E
式中：V：待估宗地价格；
VB：比较实例价格；
A：待估宗地情况指数／比较实例宗地情况指数=正常情况指数／比较实例宗地情况指数
B：待估宗地估价期日地价指数／比较实例宗地交易日期地价指数
D：待估宗地区域因素条件指数／比较实例宗地区域因素条件指数
E：待估宗地个别因素条件指数／比较实例宗地个别因素条件指数
在对可比案例进行系数调整时，需分别考虑其交易情况、市场状况、区域因素和个别因素的影响。
a.交易情况的修正应考虑交易价格的客观合理，对各类可能造成可比实例交易价格偏离正常市场价格的因素需进行相应的修正。
现我国土地使用权主要通过市场公开招拍挂取得，一般需选取实际成交的案例，若案例不足可选取基准日近期的公开挂牌但未实际成交的案例，但其一般会低于最终成交价，需注意修正。
对于交易情况因素，根据实际情况分析并确定打分系数后，再进行修正计算，其具体公式为：
－54－
单县东大医院有限公司企业价值评估说明 100
可比实例交易价格 正常交易价格
交易状况打分指数
b.对于土地使用权的市场状况而言，由于可比实例的交易日期往往不为基准日当天，期间的土地市场行情可能出现了变化，比如国家宏观调控政策、各地政府批地规划、银行利率、经济环境等改变造成的市场状况变动，一般根据宗地所在地的相应国有土地使用权监测指数或相关市场指数进行修正，具体修正公式为：
基准日市场指数
交易日市场指数
可比实例的交易价格× =可比实例在基准日的可比价格医疗卫生用地及类似用途的公共设施用地的区域因素及个别因素
c.区域因素
聚集程度：对于工业用途的宗地，其周边相似厂区、工厂的产业聚集度对企业的品牌效应、相关扶持政策具有一定影响，包括国家级高新产业园、地区级工业开发区等等园区效应会对土地的价值有提升作用，而孤立荒僻的环境会造成价值的偏低，因此一般以委估对象自身情况为标准，对比较案例进行适当修正。
交通条件：对于宗地的交通条件，主要关注其出入的道路、周边公共交通可利用的状况，自驾车的停车便利度，距离火车站、码头、飞机场等交通枢纽的通达程度等，临靠城市交通主干道、具备多条公交线路或轨道交通、良好的停车场地和距离交通枢纽越近，可带来较高的土地使用价值，一般以委估对象为标准，对可比案例的交通条件分为“差、较差、标准、较好、好”五个等级，对比较案例进行适当修正。
市政配套：主要包括周边地块的给排水、电气、暖通管道接入和通信线缆铺设等市政设施，以及中小学、医院医疗、金融服务、文化体育场所等公共配套，具备良好的市政配套能提升宗地及其上地产的使用舒适度，其市场价值就越高，因此也以委估对象为标准，对可比案例的交通条件分为“差、较差、标准、较好、好”五个等级，由于一般城市内相关基础设施均较为齐备，对宗地价值影响较小，对比较案例进行适当修正。
环境景观：主要包括宗地周边有无噪声、垃圾或光污染，环境卫生、地上建筑物周边有无高压输电线、垃圾房等，以及相邻宗地的利用状况，自然景观条件等。在市
－55－
单县东大医院有限公司企业价值评估说明区内，噪音或重工业、化学污染会造成生活质量下降、影响人们日常工作、生活，周边区域内其他土地被恶意使用的，会造成小环境的破坏，造成土地的交易价格偏低。
因此也以委估对象为标准，对比较案例进行适当修正。
规划限制：由于我国土地为国家所有，企业及个人仅拥有一定年限的使用权，在考虑最佳利用原则时，尚需遵循相关部门的规划限制，具体包括区域经济政策、土地规划及城镇规划限制；
医疗卫生用地及类似用途的公共设施用地有时需考虑特殊产业的管制，比如高科技园区一般不能允许传统制造、污染行业进入，而各类地区级、国家级产业园可能有投资规模要求的准入标准，会使拿地门槛提高，其土地价值也较高；其他各类用地尚需考虑地上建筑限制对地价的影响，没有特殊要求限制的宗地价值较高，因此也以委估对象为标准，对可比案例的规划限制分为“严重受限、部分受限、标准”三个等级，对比较案例进行适当修正。
d.个别因素
宗地面积：主要勘查土地的面积，包括建设用地面积与代征地面积，因为实际可使用的为建设用地，土地使用率越高、其内涵价值越好，而且对于工业土地来说，大面积的适于企业扩大产能和总体布局，对大面积土地不做修正，而宗地面积过小影响正常生产经营则会造成不利影响，难以施展和规划布局，因此需做逆向修正，对比较案例进行适当修正。
土地形状：宗地的外轮廓形状也会影响地价水平，一般而言、规则的矩形或多边形场地其可利用程度较好，场地规整正气，便于布局规划，地上面积可以得到充分利用，而长条形、三角形等不规则形状可能造成使用价值偏低，一般以委估对象为标准，对比较案例进行适当修正。
临街情况：宗地位置距离所临道路的垂直距离也会对土地价值有较大影响，其深度越大、土地进出越不便，受到临街道路附加价值越低，被埋置于其他宗地之后，可辨认程度越低，土地价值也越低，该项因素的修正，需将宗地自临街红线至里地线以内依一定距离（级距）划分为若干单元格，其各区块的价值依次递减，而宗地的整体价值由其平均深度确定，以委估对象为标准，对比较案例打分评定，并分别做修正。
－56－
单县东大医院有限公司企业价值评估说明开发程度：除了场地外的社区配套和公共服务设施，宗地价值还受到红线内场地平整、硬化路面、管线铺设等情况的影响，一般新增出让用地为毛地状态，尚需进行现有建筑物拆除、前期平整、完成五通一平或七通一平等。因此该项因素可根据不同地区宗地单价确定修正比例，以委估对象为标准对各比较案例打分修正。
综上，委估对象价格＝可比实例交易价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数。
2、成本逼近法：
成本逼近法以生产费用价值论及等量资本应获取等量收益的投资原理为理论依据，从土地成本构成的角度去估算地价，是以土地取得和开发过程中发生的客观正常费用为基础，再加上一定的税费、利息、利润和土地增值确定土地价格的评估值方法。
基本公式
成本逼近法的基本公式如下：
V=Ea+T+Ed+R1+R2+R3
=VE+R3
式中：V：土地价格
Ea：土地取得费
T：税费
Ed：土地开发费
R1：利息
R2：利润
R3：土地增值
VE：土地成本价格
6.评估实例：单县单城舜师路东段路南33,185.00平方米土地（明细表序号1）市场比较法测算过程：
委估对象具体坐落于单城舜师路东段路南,土地用途为医卫用地，分别对其各项因素勘查如下：
区域因素:位于单县县城内，周边居民住宅区聚集度较高,附近道路较多，靠近城
－57－
单县东大医院有限公司企业价值评估说明区，有公交线路，整体交通较便利,县城内，周边整体配套设施较好,地块周边环境一般医疗卫生用地、无城市发展规划冲突。
个别因素:宗地面积33185平方米，企业已自建多幢门诊楼、住院楼等主要大楼，利用情况较好,宗地形状稍不规则,容积率能满足经营所需,两面临街，临街深度约 30米，已完成五通一平，水、电、气使用正常，符合企业日常生产、经营需要，场地经过平整、水泥硬化，情况较好,属于平原地势、没有明显起伏、不受地形的不利影响。
根据上述市场背景分析，通过市场调查，根据替代原则，按用途相同、地区相同、价格类型相同等特点，自中国土地市场网等专业网站公布的土地成交结果中选取近年来与评估对象处于单县及邻近区域内三宗类似用地作为实例，测算其比准价格。并首先根据委估对象的特点分析三处可比案例，对其各项因素调查如下：
|||||
|-|-|-|-|
||比较案例一|比较案例二|比较案例三|
|土地坐落|单县湖西路南段路西。|香江路北侧，曹县民喜中学东侧。|金乡县开元大道南侧、常青路西侧|
|土地单价（地面价）|463|441|450|
|土地用途|医卫慈善用地|科教用地|医卫慈善用地|
|交易情况|成交|成交|成交|
|市场状况|2014/9/25|2014/11/3|2016/11/9|

比较案例一，具体坐落于单县湖西路南段路西。,土地用途为医卫慈善用地，分别对其各项因素勘查如下：
区域因素:位于单县县城内，周边居民住宅区聚集度较高,附近道路较多，有公交线路，整体交通较便利,周边整体配套设施较好,地块周边环境一般医疗卫生用地、无城市发展规划冲突。
个别因素:宗地面积 25704平方米,宗地形状较规则,容积率能满足经营所需,两面临街，临街深度约 30米，宗地内五通一平完成、能够直接进行正常的生产经营活动,属于平原地势、没有明显起伏、不受地形的不利影响。
比较案例二，具体坐落于香江路北侧，曹县民喜中学东侧。,土地用途为科教用地，分别对其各项因素勘查如下：
区域因素:位于金乡县开元大道南侧，周边居民住宅区聚集度一般,地块周边整体
交通条件一般,周边整体配套设施一般,地块周边环境一般医疗卫生用地、无城市发展
规划冲突。
－58－
单县东大医院有限公司企业价值评估说明个别因素:宗地面积 9392平方米,宗地形状较规则,容积率能满足经营所需,单面临街，临街深度约 30米，宗地内五通一平完成、能够直接进行正常的生产经营活动,属于平原地势、没有明显起伏、不受地形的不利影响。
比较案例三，具体坐落于金乡县开元大道南侧、常青路西侧,土地用途为医卫慈善用地，分别对其各项因素勘查如下：
区域因素:位于金乡县开元大道南侧，周边居民住宅区聚集度一般,地块周边整体交通条件一般,周边整体配套设施一般,地块周边环境一般医疗卫生用地、无城市发展规划冲突。
个别因素:宗地面积 47438平方米,宗地形状较规则,容积率能满足经营所需,两面临街，临街深度约 30米，宗地内五通一平完成、能够直接进行正常的生产经营活动,属于平原地势、没有明显起伏、不受地形的不利影响。
根据以上详细调查、选取可比实例，并对其各项状况因素分析对比、评定打分，进行下一步的系数修正调整、计算单价。
2）对可比实例进行打分、修正和单价计算
根据上述对市场背景的分析、搜集和选取可比案例，结合委估对象和比较案例的差异情况，选择交易情况、市场状况、房地产状况共三大类修正因素，按照前述系数调整方法，对其各个状况因素分析比对，进行各项因素的评定、打分、修正和单价计算，并编制汇总表格如下：
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|因素条件比较和打分表||||||
|比较因素||估价对象|实例一|实例二|实例三|
|土地坐落||单城舜师路东段路南|单县湖西路南段路西。|香江路北侧，曹县民喜中学东侧。|金乡县开元大道南侧、常青路西侧|
|土地单价（地面价）||待估|463.00|441.00|450.00|
|土地用途||医卫用地|医卫慈善用地|科教用地|医卫慈善用地|
|交易情况||待估|成交|成交|成交|
|打分系数||100|100|100|100|
|市场状况||2016/8/31|2014/9/25|2014/11/3|2016/11/9|
|市场指数||356|358|359|356|
|区域因素|聚集程度|周边居民聚集度较好|周边居民聚集度较好|周边居民聚集度一般|周边居民聚集度一般|
||打分系数|100|100|97|97|
||交通条件|附近道路较多，整体交通较便利|附近道路较多，整体交通较便利|附近道路较多，整体交通一般|附近道路较多，整体交通一般|

－59－
单县东大医院有限公司企业价值评估说明
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
||打分系数|100|100|97|97|
||市政配套|周边配套较好|周边配套较好|周边配套一般|周边配套一般|
||打分系数|100|100|97|97|
||环境景观|制造业、环境一般|制造业、环境一般|制造业、环境一般|制造业、环境一般|
||打分系数|100|100|100|100|
||规划限制|无规划冲突|无规划冲突|无规划冲突|无规划冲突|
||打分系数|100|100|100|100|
|个别因素|宗地面积|宗地面积33185平方米|宗地面积25704平方米|宗地面积9392平方米|宗地面积47438平方米|
||打分系数|100|99|98|101|
||土地形状|形状稍不规则|土地形状较规则|土地形状较规则|土地形状较规则|
||打分系数|100|102|102|102|
||容积率|容积率能满足经营所需|容积率能满足经营所需|容积率能满足经营所需|容积率能满足经营所需|
||打分系数|100|100|100|100|
||临街深度|两面临街，临街深度约30米|两面临街，临街深度约30米|单面临街，临街深度约30米|两面临街，临街深度约30米|
||打分系数|100|100|100|100|
||开发程度|红线内五通一平、标准|红线内五通一平、标准|红线内五通一平、标准|红线内五通一平、标准|
||打分系数|100|100|100|100|
||地形地势|平原地势、标准|平原地势、标准|平原地势、标准|平原地势、标准|
||打分系数|100|100|100|100|

市场状况：评估基准日的日期为 2016年 8月 31日，由于单县及所在的菏泽市为公布相关地价指数，大致参考邻近城市枣庄市的相关工业地价指数信息，对照案例时点，根据中国城市地价监测网发布对应时间的工业用地相关信息，枣庄市2016年第3季度工业用地地价水平尚未公布，2016年第3季度工业用地地价水平为356，2014年第 3季度为358，2014年第 4季度为359，本次评估市场状况按照基准日及案例时点对应的地价水平修正。
3）比准价格的确定
||||||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
|比准单价计算表|||||||||||
|比较因素||实例一|||实例二|||实例三|||
|座落||单县湖西路南段路西。|||香江路北侧，曹县民喜中学东侧。|||金乡县开元大道南侧、常青路西侧|||
|交易价格（地面价）||463|||441|||450|||
|交易情况||100|/|100|100|/|100|100|/|100|
|市场状况||356|/|358|356|/|359|356|/|356|
|区域因素|聚集程度|100|/|100|100|/|97|100|/|97|
||交通条件|100|/|100|100|/|97|100|/|97|
||市政配套|100|/|100|100|/|97|100|/|97|
||环境景观|100|/|100|100|/|100|100|/|100|
||规划限制|100|/|100|100|/|100|100|/|100|
|个别因素|宗地面积|100|/|99|100|/|98|100|/|101|
||土地形状|100|/|102|100|/|102|100|/|102|
||容积率|100|/|100|100|/|100|100|/|100|
||临街深度|100|/|100|100|/|100|100|/|100|

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单县东大医院有限公司企业价值评估说明
||||||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
||开发程度|100|/|100|100|/|100|100|/|100|
||地形地势|100|/|100|100|/|100|100|/|100|
|修正后比准单价||456|||479|||479|||
|评估单价||471|||||||||

则采用市场比较法计算，该处土地在最高使用年期出让状态下的土地使用权评估楼面单价为471.00元/平方米（取整）。
由于委估土地已使用一段时间，尚需进行土地年限修正，公式为： 1  1 
k1 /1


1rn

1rm
。
根据编号：单国用（2007）第 00056号土地证记载，该土地为出让取得，终止年限为2053年3月31日，土地还原率按5.50%计，经测算修正系数为0.9224。如下表：
||||
|-|-|-|
|年限修正系数及评评估计算表||符号|
|终止日期：|2053/3/31||
|评估基准日：|2016/8/31||
|已使用年限：|13.42||
|法定可使用年限：|50.00|m|
|委估对象尚可使用：|36.58|n|
|土地还原率：|5.5%|r|
|修正系数：|0.9224|k|

由于委估土地来源为出让取得，土地面积 33,185.00平方米，契税为3.00%，经过年限修正后市场比较法价格为：
471.00元/平方米×0.9224×33,185.00平方米×（1+3.00%）=14,849,754.00元（取整）
成本逼近法的评估测算过程：
1、土地取得费（Ea）：
土地取得费按用地单位取得土地使用权而支付的各项费用计算，取得农村集体土地时土地取得费就是征地费用，征地中各项费用以待估宗地所在区域政府规定的标准，或应当支付的客观费用来确定。
据评估师调查查询了解，根据单县人民政府公布的委估土地所在区域征地补偿安
置方案，包含土地补偿费、安置补助费，委估土地所在区域类似地块土地征地区片综
合地价为 5.6万元/亩，计 84元/平方米，地上附着物及青苗补偿费为 1.2万元/亩，
－61－
单县东大医院有限公司企业价值评估说明及18元/平方米。
|||||
|-|-|-|-|
|项目|收费依据|收费标准|金额（元/平方米）|
|土地补偿费|单县2016年征地补偿方案|56000/亩|84.00|
|安置补助费|单县2016年征地补偿方案|||
|地上附着物及青苗补偿费|单县2016年征地补偿方案|12000元/亩|18.00|
|取得费合计|102.00|||

1、税费（T）
||||||
|-|-|-|-|-|
|项目|收费依据||收费标准|金额（元/平方米）|
|耕地占用税||《中华人民共和国耕地占用税暂行条例》|医院免征|0.00|
|耕地开垦费||菏国土资发（2004）39号|4.0万元/亩|60.00|
|新增建设用地土地有偿使用费|财综〔2006〕48号||14等级|14.00|
|征地管理费|鲁财综[2014]75号||取消|0.00|
|合计|74.00||||

各项税费合计为74.00元/平方米。
3、土地开发费（Ed）
土地开发费按区域土地平均开发程度下需投入的各项客观费用计算,评估对象的开发程度为五通一平，土地开发费按区域土地平均开发程度下需投入的各项客观费用计算包括土地平整费用、周边道路建设费用、各种水、电等，约为60.00元/平方米4、土地开发利息（R1）
利息是指开发土地资金成本，据评估范围内土地开发程度和开发规模，确定开发期为 1年，土地取得费用和税费为一次投入，土地开发费用在开发期内均匀投入，按0.5年计算。利率按金融机构贷款利率计算，1年人民币贷款利率按4.35%算。
利息=（102+74）×1+4.35%1-1+60.00×1+4.35%0.5-1
=8.95元/M2
5、土地开发利润（R2）
开发利润=（102+74+60.00）×3.50%
=8.26元/M2
开发利润率根据《企业绩效评价标准值》选取，选取2016年度房地产业全行业利润率较低值3.50%。
6、土地成本价格计算（Ve）
土地成本价格=土地取得费+税费+土地开发费+利息+利润
=102+74+60.00+8.95+8.26
－62－
单县东大医院有限公司企业价值评估说明=253.21元/M2
7、土地增值收益
评估范围内的土地为医疗卫生出让用地，按有关五十年土地使用权的土地增值收益标准，结合评估土地的区域位置等实际情况，本次评估土地增值收益约为30%土地增值收益＝253.21×30%
＝75.96元/M2
8、五十年出让土地价值
五十年出让土地价值＝土地成本价格+土地增值收益
＝253.21+75.96
＝329.17元/M2
9、成本法逼近法测算的土地价格反映的是当地均质区域土地取得成本，具体到评估值对象，仍需要就评估值对象的区位条件及个别因素作适当修正，由于评估值对象位于山东省菏泽市单县城区内，整体优于单县均质区域，故本次作+10%向上修正。
则采用成本法计算，委估土地50年期出让状态下的医疗卫生土地使用权地面地价单价为329.17元/平方米×（1+10%）=362.09元/平方米。
根据土地使用权证[单国用（2007）第 00056号]等相关证明材料，该土地终止日期为2053年3月31日，委估土地最高使用年限为50年，至评估基准日，已使用13.42年，尚余36.58年，土地还原率按5.50%计，经测算修正系数分别为0.9224。如下表：
||||
|-|-|-|
|年限修正系数及评估值计算表||符号|
|终止日期：|2053/3/31||
|评估基准日：|2016/8/31||
|已使用年限：|13.42||
|法定可使用年限：|50|m|
|委估对象尚可使用：|36.58|n|
|土地还原率：|5.50%|r|
|修正系数：|0.9224|k|

土地面积为33,185.00平方米，契税为3.00%，经过年限修正后成本法价格为：362.09元/平方米×0.9224×33,185.00平方米×（1+3.00%）=11,416,024.00元 7.评估结果的确定
评估值的确定
本次土地使用权采用市场比较法的评估值 14,849,754.00元，采用成本逼近法的
－63－
单县东大医院有限公司企业价值评估说明评估值为11,416,024.00元。
结合评估对象的实际情况，相对于成本逼近法，因市场比较法所得的计算结果，更能客观准确反映其土地使用权市场价值，因此在土地评估中优先选取市场比较法结论。
土地价值定义
本次评估土地使用权的价值类型为市场价值，价值内涵为出让性质、医疗卫生用地，尚余年限 36.58年，开发程度达到“五通一平”，在本次评估基准日时点所表现的价值。
8.评估结论及分析
综上、用同样方法测算评估其他地块的土地使用权价值，经评估全部委估土地的土地使用权在满足上述价值定义的前提下，评估值为 25,526,460.00元，账面净值为15,874,649.20元，增值9,651,810.80元，增值幅度60.80%，主要原因为委估土地取得时间较早，多年来委估土地所在区域同类用地价格有所上涨，故增值。
十一、 无形资产-其他无形资产
企业无形资产-其他无形资产为外购爱生 HIS医院信息管理软件，账面值为 0.00元。评估人员核实了相关的入账凭证及软件购买合同，确认无形资产的真实性、有效性。并核实了该软件的摊销过程，摊销正常,软件摊销过程如下：
||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
|序号|内容或名称|取得日期||预计使用年限|原始入账价值（元）|账面价值（元）|
|1|爱生HIS医院信息管理软件||2011/6/01|5|295,000.00|0.00|
|合计|||||295,000.00|0.00|

对于目前公开市场上在售的常用软件，根据现场勘查结果，对该软件的使用状态的了解和市场销售价格询价，按照市场价格扣减软件升级费用确定评估价值。对于专业性较强，且属于针对企业特定的、个性化定制的软件，由于专业性较强的应用软件和定制化软件的价格波动较小，在难以通过公开渠道确定重置成本的前提下，采用其
原购买价格作为评估值。
－64－
单县东大医院有限公司企业价值评估说明评估举例：序号1，爱生 HIS医院信息管理软件
软件名称：爱生HIS医院信息管理软件
取得日期：2011年6月
原始入账价值：295,000.00元
账面价值：0.00元
软件介绍：爱生 HIS医院信息管理软件是一个面向大中型医院应用的完整的通用系统，它覆盖了医院主要管理职能和病人在医院就诊的各主要环节，将医院的管理思想、各部门的业务流程与最新计算机技术完美统一，是实现数字化医院建设的全面解决方案。
经评估人员了解，该款软件是山东爱生信息技术有限公司根据东大医院实际情况而特别定制的个性化软件，价格波动较小，难以通过公开渠道确定重置成本的前提下，故采用其原购买价格作为评估值。
爱生HIS医院信息管理软件评估值为295,000.00元。
无形资产-外购软件评估值为295,000.00元。
十二、 长期待摊费用
长期待摊费用账面值为161,674.00元，系人员技术服务费。2015年10月，东大医院向两位医生发放共计 200,000.00元的购房补贴款，计入长期待摊费用-人员技术服务费，按10年摊销。摊销过程如下：
减：一年内摊销的长期
项目 原始入账价值（元） 已摊销额（元） 账面价值（元）待摊费用（元）
人员技术服务费 200,000.00 18,326.00 20,000.00 161,674.00评估人员审查了相关的合同、对摊销过程进行了复核，经过清查，企业摊销正常。
按照账面值评估。
长期待摊费用评估值为161,674.00元。
十三、 递延所得税资产
递延所得税资产账面值为333,746.25元，系由于企业计提坏账准备。通过核实账
－65－
单县东大医院有限公司企业价值评估说明务，抽查相关的凭证，和纳税申报表等，确认账面属实。
经过评估人员评估后，应收账款坏账准备计提 1,306,665.89元，其他应收款计提坏账准备为28,319.11元。
评估值=（1,306,665.89+28,319.11）×25%
=333,746.25元
递延所得税资产评估值为333,746.25元。
十四、 其他非流动资产
其他非流动资产账面值为4,225,000.00元，系预付的三期内科门诊病房综合楼工程款。评估人员核对了会计账簿记录，抽查了其他非流动资产的有关合同或协议以及付款凭证等原始资料，并对期后合同执行情况进行了了解，经检查其他非流动资产申报数据真实、金额准确，故以核实后的账面值确认评估值。
其他非流动资产评估值为4,225,000.00元。
十五、 应付账款
应付账款账面值为 45,411,548.41元，主要是公司应付的货款款项。评估人员查阅了相关合同协议，抽查了部分原始凭证，就大金额款项向对方单位询证函确认。经核实该负债内容真实有效，为实际应承担的债务，按照账面值评估。
应付账款评估值为45,411,548.41元。
十六、 预收账款
预收账款账面值 15,000.00元，系企业预收的体查费，评估人员在核实账务的基础上采用函证或查验原始入账凭证、合同、协议等相关资料的方法，确定债务的存在。
经核实该负债内容真实有效，为实际应承担的债务，按照账面值评估。
预收账款评估值为15,000.00元。
－66－
单县东大医院有限公司企业价值评估说明十七、 应付职工薪酬
应付职工薪酬账面值 10,777,873.84元，主要为本年度应付职工的工资、养老保险、企业年金等。评估人员核实了企业相关费用计提的比例及发放的依据，确定账面金额属实，按照账面值评估。
应付职工薪酬评估值为10,777,873.84元。
十八、 应交税费
应交税费账面值3,936,791.73元，主要为所得税及附加税费等。评估人员核实了税金申报表以及完税凭证，确认账面金额属实，按照账面值评估。
应交税费评估值为3,936,791.73元。
十九、 其他应付款
其他应付款账面值36,923,269.83元，主要为股东未领取分红、企业员工集资款、代扣代缴养老金等。
评估人员在核实账务的基础上采用函证或查验原始入账凭证等相关资料的方法，确定债务的存在，确定其他应付款账面值基本属实，按照账面值评估。
其他应付款评估值为36,923,269.83元。
二十、 其他流动负债
其他流动负债账面值1,516,914.00元，主要为预提的急救车费用、肿瘤中心技术服务费、借款利息等。
评估人员在核实账务的基础上采用函证或查验原始入账凭证等相关资料的方法，确定债务的存在，确定其他流动负债账面值基本属实，按照账面值评估。
其他流动负债评估值为1,516,914.00元。
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单县东大医院有限公司企业价值评估说明二十一、递延所得税负债
递延所得税负债账面值1,427,440.00元，系企业改制评估增值部分所确认的递延所得税负债。通过核实账务，抽查相关的凭证，确认账面属实。
递延所得税负债评估值1,427,440.00元。
二十二、资产基础评估结论
经过上述资产基础法评估，单县东大医院有限公司于评估基准日 2016年 8月 31日市场状况下，股东全部权益价值为人民币 109,628,180.70元。
其中：总资产的账面价值168,103,115.04元，评估价值209,637,018.51元。同账面价值相比，评估增值额41,533,903.47元，增值率24.71%。
负债的账面价值100,008,837.81元，评估值100,008,837.81元。无评估增减值。
净资产的账面价值68,094,277.23元，评估价值109,628,180.70元。同账面价值相比，评估增值额41,533,903.47元，增值率60.99%。
评估汇总表如下：
单位：万元
项目 账面价值 评估价值 增值额 增值率％流动资产 8,009.64 8,009.64
可供出售金融资产净额
持有至到期投资净额
长期股权投资净额
长期应收款
投资性房地产
固定资产 6,355.43 9,514.14 3,158.71 49.70工程物资
在建工程 385.73 385.73
固定资产清理
生产性生物资产净额
油气资产净额
开发支出
商誉
无形资产净额 1,587.46 2,582.15 994.69 62.66长期待摊费用 16.17 16.17
－68－
单县东大医院有限公司企业价值评估说明项目 账面价值 评估价值 增值额 增值率％其他非流动资产 422.50 422.50
递延所得税资产 33.37 33.37
资产总计 16,810.30 20,963.70 4,153.40 24.71流动负债 9,858.14 9,858.14
非流动负债 142.74 142.74
其中：递延所得税负债 142.74 142.74
负债总计 10,000.88 10,000.88
净资产 6,809.42 10,962.82 4,153.40 60.99被评估单位各类资产、负债增减值分析如下：
（1）固定资产-房屋建筑物
固定资产-房屋建筑物账面净值41,851,426.09元，评估净值为62,557,362.88元，增值率49.47%，主要是由于委估建筑物建造时间较早，多年来人工、机械等价格上涨较多，及房地产市场发展较快，价格上涨较大，另外建筑物的折旧年限短于经济耐用年限是增值的另外一个原因，故导致评估增值。
（2）固定资产-设备类：
固定资产设备类账面净值 21,702,896.12元，评估值 32,584,052.00元，增值10,881,155.88元，增值率为50.14%。
经分析：本次评估增值的原因主要有以下几点：
（a）医院有824台医用机器设备系2013年12月以评估净值入账作为账面原值再重新计提折旧的，故账面值均很低，且大部分设备净值为零。目前该部分设备经评估体现了其客观的价值，故评估值有较大幅度增长。
（b）医院有494台电子设备及其它设备系2013年12月以评估净值入账作为账面原值再重新计提折旧的，故账面值均很低，且大部分设备净值为零。经评估后体现了其价值，致使评估增值。
（3）无形资产-土地使用权：
无形资产-土地使用权评估值为25,526,460.00元，账面净值为15,874,649.20元，增值9,651,810.80元，增值幅度60.80%，主要原因为委估土地取得时间较早，多年来委估土地所在区域同类用地价格有所上涨，故增值。
（4）无形资产-其他无形资产：
无形资产-其他无形资产评估值为 295,000.00元，账面净值为 0.00元，增值
－69－
单县东大医院有限公司企业价值评估说明 295,000.00元。主要原因为本次评估的外购软件企业已经摊销完毕，无账面净值，经评估体现了其客观价值，故增值。
收益法评估
一、收益法的应用前提及选择的理由
1.收益法的定义和原理
企业价值评估中的收益法，是指通过将被评估企业预期收益资本化或折现以确定评估对象价值的评估思路。
根据国家有关规定以及《资产评估准则-企业价值》，本次评估按照收益途径，采用现金流折现方法（DCF）估算企业的股东全部权益价值。
根据本次评估尽职调查情况以及评估对象资产构成和主营业务的特点，本次评估的基本思路是以评估对象经审计的会计报表口径为基础估算其权益资本价值。即首先按收益途径采用现金流折现方法（DCF），估算评估对象的经营性资产的价值，再加上基准日的其他非经营性或溢余性资产的价值，来得到评估对象的企业价值。企业价值再扣减付息债务价值后，得出评估对象的股东全部权益价值。
2.收益法的应用前提
（1）被评估资产的未来预期收益可以预测并可以用货币衡量。
（2）资产拥有者获得预期收益所承担的风险也可以预测并可以用货币衡量。
（3）被评估资产预期获利年限可以预测。
使用现金流折现方法的最大难度在于预期净现金流量的预测以及数据采集和处理的可靠性、客观性等。但当对未来预期净现金流量的预测较为客观公正、折现率的选取较为合理时，其评估结果具有较好的客观性，易为市场所接受。
二、评估思路及模型
－70－
单县东大医院有限公司企业价值评估说明 1.具体估值思路
（1）对纳入报表范围的资产和主营业务，按照最近几年的历史经营状况的变化趋势和业务类型估算预期收益（净现金流量），并折现得到经营性资产的价值。
（2）将纳入报表范围，但在预期收益（净现金流量）估算中未予考虑的诸如基准日存在的溢余资产，以及定义为基准日存在的非经营性资产（负债），单独估算其价值。
（3）由上述二项资产价值的加和，得出评估对象的企业价值，再扣减付息债务价值以后，得到评估对象的权益资本（股东全部权益）价值。
2.评估模型
本次评估的基本模型为：
EBD
式中：
E：评估对象的股东全部权益价值；
D：评估对象的付息债务价值；
B：评估对象的企业价值；
BPC
i
P：评估对象的经营性资产价值；
n R
P i
(1r)i
i1
式中：
Ri：评估对象未来第i年的预期收益（自由现金流量）；
r：折现率；
n：评估对象的未来经营期；
ΣCi：评估对象基准日存在的溢余资产、非经营性资产或负债的价值。
3.收益指标
本次评估，使用企业的自由现金流量作为评估对象的收益指标，其基本定义为：
－71－
单县东大医院有限公司企业价值评估说明R＝净利润＋税后的付息债务利息＋折旧和摊销－资本性支出－营运资本增加根据评估对象的经营历史以及未来盈利预测，估算其未来预期的自由现金流量。
将未来经营期内的自由现金流量进行折现处理并加和，测算得到企业经营性资产价值。
4.折现率
本次评估采用资本资产加权平均成本模型（WACC）确定折现率R：
R R
1T
WRW
d d e e
式中：
W：评估对象的付息债务比率；
d
D
W
d
(ED)
W：评估对象的权益资本比率；
e
E
W
e
(ED)
T：所得税率；
R：付息债务利率；
d
R
：权益资本成本，按资本资产定价模型（CAPM）确定权益资本成本R；
e e
R RMRP
e f e
式中：
R：无风险报酬率；
f
MRP：市场风险溢价；
ε：评估对象的特定风险调整系数；
：评估对象权益资本的预期市场风险系数；
e
D
t(1(1t) )
e
E
式中：t为可比公司的预期无杠杆市场风险系数；
D、E：分别为可比公司的付息债务与权益资本。
－72－
单县东大医院有限公司企业价值评估说明被评企业按公历年度作为会计期间，因而本项评估中所有参数的选取均以年度会计数据为准，以保证所有参数的计算口径一致。
三、收益预测的假设条件
收益法评估需对公司未来的收益进行预测，预测是建立在以下假设的基础上： 1.基本假设
（1）公开市场假设：公开市场是指充分发达与完善的市场条件，是一个有自愿的买者和卖者的竞争性市场，在这个市场上，买者和卖者的地位是平等的，彼此都有获取足够市场信息的机会和时间，买卖双方的交易行为都是在自愿的、理智的而非强制的或不受限制的条件下进行的。
（2）持续使用假设：该假设首先设定被评估资产正处于使用状态，包括正在使用中的资产和备用的资产；其次根据有关数据和信息，推断这些处于使用状态的资产还将继续使用下去。持续使用假设既说明了被评估资产所面临的市场条件或市场环境，同时又着重说明了资产的存续状态。
（3）持续经营假设，即假设被评估单位以现有资产、资源条件为基础，在可预见的将来不会因为各种原因而停止营业，而是合法地持续不断地经营下去。
2.一般假设
（1）本报告除特别说明外，对即使存在或将来可能承担的抵押、担保事宜，以及特殊的交易方式等影响评估价值的非正常因素没有考虑。
（2）国家现行的有关法律及政策、产业政策、国家宏观经济形势无重大变化，评估对象所处地区的政治、经济和社会环境无重大变化，无其他人力不可抗拒及不可预见因素造成的重大不利影响。
（3）评估对象所执行的税赋、税率等政策无重大变化，信贷政策、利率、汇率基本稳定。
（4）依据本次评估目的，确定本次估算的价值类型为市场价值。估算中的一切取价标准均为估值基准日有效的价格标准及价值体系。
－73－
单县东大医院有限公司企业价值评估说明 3.针对性假设
（1）被评估单位提供的业务合同以及公司的营业执照、章程，签署的协议，审计报告、财务资料等所有证据资料是真实的、有效的。
（2）评估对象目前及未来的经营管理班子尽职，不会出现影响公司发展和收益实现的重大违规事项，并继续保持现有的经营管理模式持续经营。
（3）企业以前年度及当年签订的合同有效，并能得到执行。
（4）被评估单位“医疗机构许可证”有效期限自 2014年 4月 23日至 2020年 12月31日止，本次评估假设该“医疗机构许可证”到期后能够顺利如期续展。
（5）根据2016年3月24日，财政部、国家税务总局公布《关于全面推开营税改征增值税试点的通知》附件《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》，医疗服务、养老等40项目在营改增过渡期免征增值税，本次评估假设该免税政策在预测期内延续。
（6）本次评估的未来预测是基于现有的市场情况对未来的一个合理的预测，不考虑今后市场会发生目前不可预测的重大变化和波动。如政治动乱、经济危机、恶性通货膨胀等。
（7）本次评估中所依据的各种收入及相关价格和成本等均是评估机构依据被评估单位提供的历史数据为基础，在尽职调查后所做的一种专业判断。
本报告评估结果的计算是以评估对象在评估基准日的状况和评估报告对评估对象的假设和限制条件为依据进行。根据资产评估的要求，认定这些假设在评估基准日时成立，当未来经济环境发生较大变化，将不承担由于假设条件改变而推导出不同评估结论的责任。
四、企业资产、经营状况和财务分析
1.尽职调查和清查内容
（1）评估对象存续经营的相关法律情况，主要为评估对象的有关章程、投资出资协议、合同情况等；
（2）评估对象主营业务收入情况；
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单县东大医院有限公司企业价值评估说明（3）评估对象主营业务成本，主要成本构成项目和固定资产折旧和无形资产摊销、人员人数及工资福利水平等情况；
（4）评估对象主营业务成本中原材料价格、市场供求状况等情况；
（5）评估对象的主营业务生产、经营能力等；
（6）评估对象的应收、应付账款情况；
（7）评估对象的关联交易情况；
（8）评估对象执行的税率税费及纳税情况；
（9）评估对象资金状况，借款以及债务成本情况；
（10）评估对象的相关土地房屋产权或经营场所租赁情况；
（11）评估对象的抵押、担保及诉讼事项；
（12）评估对象未来几年的经营计划以及经营策略，包括：市场需求、价格策略、销售计划、成本费用控制、资金筹措和投资计划等以及未来的主营收入和成本构成及其变化趋势等；
（13）评估对象主要竞争者的简况，包括经营生产能力、价格及成本等；
（14）评估对象的主要经营优势和风险，包括：国家政策优势和风险、经营优势和风险、市场(行业)竞争优势和风险、财务(债务)风险、汇率风险等；
（15）评估对象近年经审计的资产负债表、损益表、现金流量表以及营业收入明细和成本费用明细；
（16）评估对象有关在建工程以及续建工程拟投资的情况；
（17）与本次评估有关的其他情况。
2.尽职调查和清查过程
本次评估的资产清查核实及尽职调查，是在企业现场进行。采用的方法主要是通过对企业现场勘察、参观、以专题座谈会的形式，对被评估单位的部分经营性资产的现状、经营条件和经营能力以及未来经营状况、主营业务收入、成本、期间费用及其构成等的状况进行调查复核。特别是对影响评估作价的经营能力和相关的成本费用等进行了专题的详细调查，查阅了相关的会计报表、账册等财务数据资料、重要购销合同协议等。通过与企业的管理、财务人员进行座谈交流，了解企业的经营情况等。清
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单县东大医院有限公司企业价值评估说明查溢余或非经营性资产、负债。在资产核实和尽职调查的基础上进一步开展市场调研工作，收集有关市场的宏观行业资料以及可比公司的财务资料和市场信息等。
五、历史数据分析、调整
1.利润表分析、调整
损益表清查重点分析历年数据的合理性。对于各种比率变化幅度大的，了解发生原因，对企业核算口径前后不一致的，按合理性、一贯性调整损益表。
历史收益情况详见表I-1近年利润表。
非市场因素的调整
所谓非市场因素调整主要是指对被评估企业和对比公司历史数据中由于关联交易或其他因素造成的非市场价格交易数据因素进行分析、确认和调整。由于本次我们评估的价值形态为持续经营假设前提下的市场价值，因此对于被评估企业和对比公司中可能存在的非市场因素的收入和支出项目进行市场化处理，以确认所有的收入、支出项目全部是市场化基础的数据，剔除由于关联交易等非市场化的因素。
根据我们的了解，本次评估中所参考的历史数据中不存在非市场化因素影响的收入、支出项目。
本次评估对损益表无调整事项。
详见表I-1近年利润表和表 I-2调整后利润表。
2.资产负债表的分析、调整
本次评估对资产负债表无调整事项。
详见表I-3资产负债分析调整表。
3.非经营性资产、负债清查
所谓非经营性资产在这里是指对企业主营业务没有直接“贡献”的资产。我们知道，企业中不是所有的资产对其主营业务都有直接贡献，有些资产可能目前对主营业务没有直接“贡献”，如：闲置的房地产、设备等。另外还包括应收股利、利息、持有
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单县东大医院有限公司企业价值评估说明至到期投资等等。
企业的长期投资是企业将自身的资产通过让渡给其他人拥有或使用，而本身收取投资收益。若在盈利预测中未考虑某长期投资带来的收益，也可以作为非经营性资产予以考虑。
所谓非经营性负债是指企业承担的债务不是由于主营业务的经营活动产生的负债而是由于与主营业务没有关系或没有直接关系的其他业务活动如：上下级企业的往来款、基本建设投资等活动所形成的负债。非经营性负债主要包括：应付利润、预提费用、专项应付款等科目。
其他应收款、其他应付款则需要对其中内容进行甄别，某些行业如：出口退税、投标保证金等与经营活动有关的作为营运资金预测；对其中如：企业间的往来款、专项经费等与经营活动无关的款项，为非经营性资产、负债进行调整。
经过资产清查，和收益分析预测，企业的非经营性资产和负债包括：
（1）其他应收款账面值为39,059,432.11元，其中38,606,575.92元系关联方山东海威置业发展有限公司所欠代购土地往来款、退休人员工资等非经营性往来。
（2）在建工程账面值为3,857,296.00元，系新建门诊内科病房综合楼。
（3）递延所得税资产账面值为333,746.25元，系根据计提的坏账准备乘以企业所得税税率计提的递延税款。
（4）其他非流动资产账面值为4,225,000.00元，系预付的三期内科门诊病房综合楼工程款。
（5）其他应付款账面值为36,923,269.83元，其中32,623,490.38元系企业未分配利润、股东未领取分红、员工集资款等非经营性往来。
（6）其他流动负债账面值为1,516,914.00元，其中147,643.14元系预提员工集资款借款利息。
（7）递延所得税负债账面值1,427,440.00元，系企业改制评估增值部分所确认的递延所得税负债。
根据企业基准日财务报表，非经营性资产、负债详见表I-3资产负债分析调整表。
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单县东大医院有限公司企业价值评估说明 4.溢余资产的清查
主要是指超过企业正常经营需要的富裕的货币现金及现金等价物，包括定期存款、有价证券等投资。
本次评估基于企业的具体情况，测算企业为保持的正常经营，所需的安全现金保有量。
月付现成本=（销售成本+应交税金+三项费用—折旧与摊销）/12
根据企业应收账款周转次数或经营业务周期确定企业1个月的付现成本为安全现金保有量。正常情况下货币资金应该比安全现金保有量略留有余量，在确定溢余资金时应该结合企业近期是否有需要支付大额的非经营性负债，如：应付支付利润等因素。
根据企业基准日的财务报表，分析确定企业溢余资产如下:
|||||
|-|-|-|-|
|资产编号|科目名称|内容|账面价值（万元）|
|溢余资产|货币资金|货币资金|139.64|

详见表I-3资产负债分析调整表。
5.付息负债的清查
所谓付息负债是指那些需要支付利息的负债，包括银行借款、发行的债券、融资租赁的长期应付款等。付息负债还应包括其他一些融资资本，这些资本本应该支付利息，但由于是关联方或由于其他方面的原因而没有支付利息，如其他应付款等。公司的有息负债主要应该包括：短期借款、交易性金融负债、长期借款、一年内到期的非流动负债等。
经清查,企业无有息负债。
详见表 I-10负息债务明细表
六、主要财务指标分析
企业经营和财务指标是评判企业整体价值的重要因素，一般财务指标分析包括：资产负债结构、偿债能力、营运能力、盈利指标、成长能力等。
根据资产负债表和损益表，评估人员对企业主要经营和财务指标的各年度变动进
行了分析。
－78－
单县东大医院有限公司企业价值评估说明企业的历史财务资料的简要分析总结如下：
1.资产负债结构分析
1.1资产结构及分析变化
近年来公司各类资产结构及变动情况如下表所示：
2014年12月31日 2015年12月31日 2016年8月31日项目
金额（万元） 比例（%） 金额（万元） 比例（%） 金额（万元） 比例（%）流动资产 8,330.87 50.92 8,388.22 50.49 8,009.64 47.65非流动资产 8,029.52 49.08 8,224.68 49.51 8,800.67 52.35合计 16,360.39 100.00 16,612.90 100.00 16,810.31 100.00随着企业业务规模的扩张，资产总额稳步增长，资产结构较为稳定。其中，非流动资产占总资产比重50%左右，主要是企业业务的经营特点决定的。企业为民营医院，拥有住院楼、门诊楼等自有房屋建筑物，同时拥有一大批医疗设备，因而非流动资产的占比达到50%。
1.2流动资产结构及变化分析
企业流动资产主要包括货币资金、应收账款、其他应收款、存货等，近年主要构成如下表所示：
2014年12月31日 2015年12月31日 2016年8月31日项目
金额（万元） 比例（%） 金额（万元） 比例（%） 金额（万元） 比例（%）货币资金
2,531.33 30.38 2,100.06 25.04 1,641.97 20.50应收账款
593.95 7.13 1,033.66 12.32 1,821.32 22.74预付款项
10.02 0.12 30.55 0.36 0.83 0.01其他应收款
4,572.35 54.88 4,524.25 53.94 3,905.94 48.77存货
519.82 6.24 697.70 8.32 637.58 7.96一年内到期非
0.00 0.00 2.00 0.02 2.00 0.02流动资产
其他流动资产
103.40 1.24 0.00 0.00 0.00 0.00合计
8,330.87 100.00 8,388.22 100.00 8,009.64 100.00从流动资产构成来看，企业货币资金、应收账款、其他应收款占流动资产的比例较大，三者合计占比在90%以上。货币资金、应收账款占比较大是由其民营医院的经营特点所决定的，其他应收款占比较大是因为应收关联方山东海威置业发展有限公司因购买土地而发生的往来款项3,855.40万元。
（1）货币资金分析。近年各期期末的货币资金余额明细如下表所示：
－79－
单县东大医院有限公司企业价值评估说明项目 2014年12月31日 2015年12月31日 2016年8月31日现金（万元） 20.90 20.04 68.21银行存款（万元） 2,372.64 2,080.02 1,561.54其他货币资金（万元） 137.79 0.00 12.22合计 2,531.33 2,100.06 1,641.97评估基准日，其他货币资金系莱商银行 POS机户的在途货币资金 12.22万元，除此之外，企业无抵押、冻结等对变现有限制或存放境外、或存在潜在回收风险的款项。
从货币资金的构成来看，均有明确的用途和资金使用计划，不存在资金闲置。
（2）应收账款分析。近年各期期末的应收账款具体账龄结构和坏账准备提取情况如下表所示：
2014年12月31日
序号 账龄 账面原值（万 账面净值（万比例 坏账准备（万元）计提比例
元） 元） 1 1年以内 62.52 100.00% 31.26 50.0% 31.26 2 1～2年
3 2～3年
4 3年以上
5 合计 62.52 100.00% 31.26 31.262015年12月31日
序号 账龄 账面原值（万 账面净值（万比例 坏账准备（万元）计提比例
元） 元） 1 1年以内 1,088.06 96.90% 54.40 5.0% 1,033.66 2 1～2年 34.81 3.10% 34.81 100.0%
3 2～3年
4 3年以上
5 合计 1,122.87 100.00% 89.21 1,033.662016年8月31日
序号 账龄 账面原值（万 账面净值（万比例 坏账准备（万元）计提比例
元） 元） 1 1年以内 1,917.18 98.22% 95.86 5.0% 1,821.32 2 1～2年
3 2～3年 34.81 1.78% 34.81 100.0%
－80－
单县东大医院有限公司企业价值评估说明2016年8月31日
序号 账龄 账面原值（万 账面净值（万比例 坏账准备（万元）计提比例
元） 元） 4 3年以上
5 合计 1,951.99 100.00% 130.67 1,821.32由上表可知，企业应收账款账龄较短，1年以内的应收账款占比在95%以上，显示公司应收账款质量较好。企业坏账计提准备充分，符合行业通行惯例。
（3）存货分析。近年各期期末的存货余额明细如下表所示：
2014年12月31日 2015年12月31日 2016年8月31日项目
金额（万元）比例（%） 金额（万元）比例（%） 金额（万元）比例（%）在库周转材料 16.70 3.21 21.35 3.06 20.68 3.24产成品（库存商
503.12 96.79 676.36 96.94 616.91 96.76品）
合计 519.82 100.00 697.70 100.00 637.58 100.00存货主要系医用卫生材料、药品，随着企业经营业务的增长，存货也相应增加。
经核查，评估基准日公司存货处于正常水平，不存在积压、滞销和发生损失的风险。
1.3非流动资产结构及变化分析
企业非流动资产主要包括固定资产、在建工程、长期待摊费用、递延所得税资产等，近年主要构成如下表所示：
2014年12月31日 2015年12月31日 2016年8月31日项目
金额（万元）比例（%） 金额（万元）比例（%） 金额（万元）比例（%）固定资产 6,321.14 78.72 6,523.91 79.32 6,355.43 72.22在建工程 33.30 0.41 41.53 0.50 385.73 4.38无形资产 1,666.69 20.76 1,618.27 19.68 1,587.46 18.04长期待摊费用 0.00 0.00 17.50 0.21 16.17 0.18其他非流动资产 0.00 0.00 0.00 0.00 422.50 4.80递延所得税资产 8.39 0.10 23.48 0.29 33.37 0.38合计 8,029.52 100.00 8,224.68 100.00 8,800.67 100.00（1）固定资产分析。近年各期期末的固定资产净值明细如下表所示：
2014年12月31日 2015年12月31日 2016年8月31日序号 项目名称
金额（万元） 比例% 金额（万元） 比例% 金额（万元） 比例% 1 房屋建筑物类 4,227.27 66.88 4,278.37 65.58 4,191.37 65.95
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单县东大医院有限公司企业价值评估说明2014年12月31日 2015年12月31日 2016年8月31日序号 项目名称
金额（万元） 比例% 金额（万元） 比例% 金额（万元） 比例% 2 机器设备 2,066.45 32.69 2,199.00 33.71 2,088.77 32.87 3 车辆 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 4 电子和其他设备 27.43 0.43 46.55 0.71 75.30 1.18 5 固定资产合计 6,321.14 100.00 6,523.91 100.00 6,355.43 100.00减：固定资产减
6 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00值准备
7 固定资产净额 6,321.14 0.00 6,523.91
0.00
6,355.43
0.00 8 固定资产增加额
0.00 0.00
202.77
0.00
-168.48
0.00 9 增长比率
0.00 0.00
3.21%
0.00
-2.58%
0.00企业固定资产规模及结构整体较为稳定，房屋建筑物类占比在60%以上，设备类规模略有增长。
（2）固定资产成新率分析。评估基准日，固定资产成新率如下表所示：
项目 折旧年限（年） 账面原值（万元） 账面净值（万元） 成新率（%）房屋 40 4,483.58 4,191.37 93.5机器设备 3-8 3,374.80 2,088.77 61.9办公设备 3-5 137.81 75.30 54.6从固定资产成新率上看，企业的房屋成新率较高，短期不需要较大的资本性支出。
而设备一般，需要正常的维护支出保持其生产能力。
1.4负债结构及分析变化
近年来公司各类负债结构及变动情况如下表所示：
2014年12月31日 2015年12月31日 2016年8月31日项目
金额（万元）比例（%）金额（万元）比例（%） 金额（万元） 比例（%）应付账款
4,385.85 41.42 4,895.40 49.00 4,541.15 45.41预收款项
0.00 0.00 13.73 0.14 1.50 0.01应付职工薪酬
328.34 3.10 681.97 6.83 1,077.79 10.78应交税费
511.52 4.83 444.60 4.45 393.68 3.94其他应付款
4,875.94 46.05 3,542.05 35.46 3,692.33 36.92其他流动负债
337.12 3.18 266.78 2.67 151.69 1.52递延所得税负债
149.12 1.41 145.29 1.45 142.74 1.43合计
10,587.90 100.00 9,989.82 100.00 10,000.88 100.00
从流动负债构成来看，公司应付账款、其他应付款占的比例较大，两项合计占比
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单县东大医院有限公司企业价值评估说明在80%以上且基本维持稳定，应付职工薪酬金额有明显增长，其余各项负债金额略有下降。
2.偿债能力分析
近年公司主要偿债能力指标情况如下表所示：
序号 项目名称\年份 单位 2014 2015 2016年1-8月 1 流动比率 0.80 0.85 0.81 2 速动比率 0.75 0.78 0.75 3 资产负债率 % 64.72 60.13 59.49 4 负债与股权比率 % 183.42 150.83 146.87可比上市公司2015年度主要偿债能力指标情况如下表所示：
项目 流动比率（次） 速动比率（次） 资产负债率（%）华邦健康 1.7225 1.4365 47.1831
恒康医疗 2.5620 2.1781 20.4470
三星医疗 1.1665 0.7341 58.3983
金陵药业 2.6923 1.7853 24.0434
与医疗服务型行业上市公司相比，企业各项偿债能力指标属于中下游水平，显示偿债能力一般。
3.营运能力分析
近年企业主要营运能力指标情况如下表所示：
序号 项目名称\年份 单位 2014 2015 2016年1-8月 1 存货周转率 次 23.18 22.72 14.70 2 应收账款周转率 次 32.45 25.73 10.39 3 流动资产周转率 次 2.31 2.51 1.81 4 资产周转率 次 1.18 1.27 0.89可比上市公司2015年度主要营运能力指标情况如下表所示：
项目 存货周转率（次） 应收账款周转率（次）流动资产周转率（次）资产周转率（次）华邦健康 3.7502 4.8365 0.8220 0.3711恒康医疗 5.6213 2.4710 0.7515 0.3542
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单县东大医院有限公司企业价值评估说明项目 存货周转率（次） 应收账款周转率（次）流动资产周转率（次）资产周转率（次）三星医疗 6.2685 4.1055 1.3886 0.6401金陵药业 6.0949 7.3366 1.3980 0.8622与医疗服务型行业上市公司相比，公司存货周转率、应收账款周转率等属于上游水平，并不存在重大损失的风险。
4.盈利能力分析
近年企业主要盈利能力指标情况如下表所示：
序号 项目名称\年份 单位 2014 2015 20161-8月 1 销售净利率 % 15.06 13.98 14.76 2 资产净利率 % 17.74 17.76 13.09 3 成本费用利润率 % 25.75 23.05 24.64 4 净资产收益率 % 50.28 47.24 32.58可比上市公司2015年度主要盈利能力指标情况如下表所示：
项目 销售净利率（%） 资产净利率（%） 成本费用利润率（%）净资产收益率（%）华邦健康 10.6380 3.9474 13.7768 8.4328恒康医疗 27.2576 9.6560 50.8484 13.6317三星医疗 13.5719 8.6872 19.4756 20.6660金陵药业 8.1333 7.0125 11.0728 8.7353与医疗服务型行业上市公司相比，企业各项盈利能力指标属于中上游水平，显示较强的盈利能力。
5.盈利结构分析
5.1营业收入结构分析
近年来公司营业收入结构情况如下表所示：
2014年12月31日 2015年12月31日 2016年8月31日项目
金额（万元）比例（%） 金额（万元）比例（%） 金额（万元）比例（%）主营业务收入
19,244.40 99.86 20,923.73 99.91 14,815.20 99.93其他业务收入
26.97 0.14 18.40 0.09 9.67 0.07合计
19,271.38 100.00 20,942.13 100.00 14,824.87 100.00企业是一家提供医疗服务的营利性民营医院，各年度主营业务收入占营业收入的
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单县东大医院有限公司企业价值评估说明比例均在99%以上，是营业收入的主要来源，其他业务收入主要为病历本收入和药品盘盈。
企业主营业务收入按照类型主要分为医疗收入、药品收入两类，具体收入结构情况如下表所示：
2014年12月31日 2015年12月31日 2016年8月31日项目
金额（万元） 比例（%） 金额（万元） 比例（%） 金额（万元） 比例（%）医疗收入 13,311.14 69.17 14,441.61 69.02 9,857.80 66.54药品收入 5,933.27 30.83 6,482.11 30.98 4,957.40 33.46合计 19,244.40 100.00 20,923.73 100.00 14,815.20 100.00近年收入结构未发生重大变化，药品收入占的比重有小幅增加，近年来国家鼓励发展民营医院，在此良好的政策环境之下，企业实现了主营业务收入的稳步增长。
5.2毛利率分析
近年来东大医院营业收入毛利率及贡献率如下表所示：
项目 2014年12月31日 2015年12月31日 2016年8月31日毛利率 37.39% 33.90% 33.76%
可比上市公司2015年度主营业务毛利率情况如下表所示：
项目 毛利率（%）
华邦健康 34.56
恒康医疗 46.83
三星医疗 33.08
金陵药业 21.97
与医疗服务型行业上市公司相比，企业主营业务收入毛利率处于中等水平。
5.3期间费用分析
近年来企业期间费用情况如下表所示：
2014年12月31日 2015年12月31日 2016年8月31日项目 占营业收入 占营业收入 占营业收入金额（万元） 金额（万元） 金额（万元）
比例（%） 比例（%） 比例（%）管理费用
2,676.40 13.89 2,632.17 12.57 1,799.97 12.14财务费用
418.45 2.17 331.91 1.58 187.48 1.26
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单县东大医院有限公司企业价值评估说明2014年12月31日 2015年12月31日 2016年8月31日项目 占营业收入 占营业收入 占营业收入金额（万元） 金额（万元） 金额（万元）
比例（%） 比例（%） 比例（%）合计
3,094.85 16.06 2,964.08 14.15 1,987.45 13.41近年来企业各项费用总体变动幅度不大，略有下降。
财务指标分析详见表 I-4财务指标分析详表。
七、宏观经济发展状况
2015年，面对错综复杂的国际形势和不断加大的经济下行压力，党中央、国务院保持战略定力，统筹谋划国际国内两个大局，坚持稳中求进工作总基调，主动适应引领新常态，以新理念指导新实践，以新战略谋求新发展，不断创新宏观调控，深入推进结构性改革，扎实推动“大众创业、万众创新”，经济保持了总体平稳、稳中有进、稳中有好的发展态势。
初步核算，全年国内生产总值676708亿元，按可比价格计算，比上年增长6.9%。
分季度看，一季度同比增长7.0%，二季度增长7.0%，三季度增长6.9%，四季度增长6.8%。分产业看，第一产业增加值60863亿元，比上年增长3.9%；第二产业增加值274278亿元，增长6.0%；第三产业增加值 341567亿元，增长8.3%。从环比看，四季度国内生产总值增长1.6%。
一、农业生产再获丰收
全年全国粮食总产量 62143万吨，比上年增加 1441万吨，增长2.4%。其中，夏粮产量 14112万吨，增长3.3%；早稻产量 3369万吨，下降0.9%；秋粮产量 44662万吨，增长2.3%。谷物产量57225万吨，比上年增长2.7%。棉花产量561万吨，比上年下降9.3%。全年猪牛羊禽肉产量8454万吨，比上年下降1.0%，其中猪肉产量5487万吨，下降3.3%。禽蛋产量2999万吨，比上年增长3.6%；牛奶产量3755万吨，增长0.8%。
二、工业升级态势明显
全年全国规模以上工业增加值按可比价格计算比上年增长6.1%。分经济类型看，国有控股企业增加值比上年增长1.4%，集体企业增长1.2%，股份制企业增长7.3%，外商及港澳台商投资企业增长3.7%。分三大门类看，采矿业增加值比上年增长2.7%，制造业增长7.0%，电力、热力、燃气及水生产和供应业增长1.4%。新产业增长较快，全
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单县东大医院有限公司企业价值评估说明年高技术产业增加值比上年增长10.2%，比规模以上工业快4.1个百分点，占规模以上工业比重为11.8%，比上年提高1.2个百分点。其中，航空、航天器及设备制造业增长26.2%，电子及通信设备制造业增长12.7%，信息化学品制造业增长10.6%，医药制造业增长9.9%。全年规模以上工业企业产销率达到97.6%。规模以上工业企业实现出口交货值118582亿元，比上年下降1.8%。12月份，规模以上工业增加值同比增长5.9%，环比增长0.41%。
1-11月份，全国规模以上工业企业实现利润总额 55387亿元，同比下降1.9%。
规模以上工业企业每百元主营业务收入中的成本为 85.97元，主营业务收入利润率为5.57%。
三、固定资产投资增速回落
全年固定资产投资（不含农户）551590亿元，比上年名义增长10.0%，扣除价格因素实际增长12.0%，实际增速比上年回落2.9个百分点。其中，国有控股投资 178933亿元，增长10.9%；民间投资354007亿元，增长10.1%，占全部投资的比重为64.2%。
分产业看，第一产业投资15561亿元，比上年增长31.8%；第二产业投资224090亿元，增长8.0%；第三产业投资311939亿元，增长10.6%。从到位资金情况看，全年到位资金573789亿元，比上年增长7.7%。其中，国家预算资金增长15.6%，国内贷款下降5.8%，自筹资金增长9.5%，利用外资下降29.6%。全年新开工项目计划总投资408084亿元，比上年增长5.5%。从环比看，12月份固定资产投资（不含农户）增长0.68%。
全年全国房地产开发投资95979亿元，比上年名义增长1.0%（扣除价格因素实际增长2.8%），其中住宅投资增长0.4%。房屋新开工面积154454万平方米，比上年下降14.0%，其中住宅新开工面积下降14.6%。全国商品房销售面积128495万平方米，比上年增长6.5%，其中住宅销售面积增长6.9%。全国商品房销售额87281亿元，比上年增长14.4%，其中住宅销售额增长16.6%。房地产开发企业土地购置面积22811万平方米，比上年下降31.7%。12月末，全国商品房待售面积71853万平方米，比上年末增长15.6%。
全年房地产开发企业到位资金125203亿元，比上年增长2.6%。
四、市场销售较快增长
全年社会消费品零售总额300931亿元，比上年名义增长10.7%（扣除价格因素实际增长10.6%）。其中，限额以上单位消费品零售额 142558亿元，增长7.8%。按经营
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单县东大医院有限公司企业价值评估说明单位所在地分，城镇消费品零售额 258999亿元，比上年增长10.5%，乡村消费品零售额41932亿元，增长11.8%。按消费形态分，餐饮收入32310亿元，比上年增长11.7%，商品零售 268621亿元，增长10.6%，其中限额以上单位商品零售 133891亿元，增长7.9%。12月份，社会消费品零售总额同比名义增长11.1%（扣除价格因素实际增长10.7%），环比增长0.82%。
全年全国网上零售额 38773亿元，比上年增长33.3%。其中，实物商品网上零售额32424亿元，增长31.6%，占社会消费品零售总额的比重为10.8%；非实物商品网上零售额6349亿元，增长42.4%。
五、进出口同比下降
全年进出口总额245849亿元，比上年下降7.0%。其中，出口141357亿元，下降1.8%；进口104492亿元，下降13.2%。进出口相抵，顺差36865亿元。12月份，进出口总额 24757亿元，同比下降0.5%。其中，出口 14289亿元，增长2.3%；进口 10468亿元，下降4.0%。
六、居民消费价格温和上涨
全年居民消费价格比上年上涨1.4%。其中，城市上涨1.5%，农村上涨1.3%。分类别看，食品价格同比上涨2.3%，烟酒及用品上涨2.1%，衣着上涨2.7%，家庭设备用品及维修服务上涨1.0%，医疗保健和个人用品上涨2.0%，交通和通信下降1.7%，娱乐教育文化用品及服务上涨1.4%，居住上涨0.7%。在食品价格中，粮食价格上涨2.0%，油脂价格下降3.2%，猪肉价格上涨9.5%，鲜菜价格上涨7.4%。12月份，居民消费价格同比上涨1.6%，环比上涨0.5%。全年工业生产者出厂价格比上年下降5.2%，12月份同比下降5.9%，环比下降0.6%。全年工业生产者购进价格比上年下降6.1%，12月份同比下降6.8%，环比下降0.7%。
七、居民收入稳定增长
全年全国居民人均可支配收入21966元，比上年名义增长8.9%，扣除价格因素实际增长7.4%。按常住地分，城镇居民人均可支配收入31195元，比上年增长8.2%，扣除价格因素实际增长6.6%；农村居民人均可支配收入11422元，比上年增长8.9%，扣除价格因素实际增长7.5%。城乡居民人均收入倍差2.73，比上年缩小0.02。全国居民人均可支配收入中位数19281元，比上年名义增长9.7%。按全国居民五等份收入分组，
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单县东大医院有限公司企业价值评估说明低收入组人均可支配收入5221元，中等偏下收入组人均可支配收入11894元，中等收入组人均可支配收入 19320元，中等偏上收入组人均可支配收入 29438元，高收入组人均可支配收入 54544元。2015年全国居民收入基尼系数为0.462。全年农民工总量 27747万人，比上年增加 352万人，增长1.3%，其中，本地农民工 10863万人，增长2.7%，外出农民工16884万人，增长0.4%。农民工月均收入水平3072元，比上年增长7.2%。
八、经济结构优化升级
产业结构继续优化。全年第三产业增加值占国内生产总值的比重为50.5%，比上年提高2.4个百分点，高于第二产业10.0个百分点。需求结构进一步改善。全年最终消费支出对国内生产总值增长的贡献率为66.4%，比上年提高 15.4个百分点。区域结构协调性增强。中、西部地区规模以上工业增加值比上年分别增长7.6%和7.8%，分别快于东部地区0.9和1.1个百分点；中部地区固定资产投资（不含农户）增长15.7%，快于东部地区 3.0个百分点。节能降耗继续取得新进展。全年单位国内生产总值能耗比上年下降5.6%。
九、货币信贷平稳增长
12月末，广义货币（M2）余额139.23万亿元，比上年末增长13.3%，狭义货币（M1）余额40.10万亿元，增长15.2%，流通中货币（M0）余额6.32万亿元，增长4.9%。12月末，人民币贷款余额93.95万亿元，人民币存款余额135.70万亿元。全年新增人民币贷款11.72万亿元，比上年多增1.81万亿元，新增人民币存款14.97万亿元，比上年多增1.94万亿元。全年社会融资规模增量为15.41万亿元。
十、人口就业总体稳定
年末中国大陆总人口（包括31个省、自治区、直辖市和中国人民解放军现役军人，不包括香港、澳门特别行政区和台湾省以及海外华侨人数）137462万人，比上年末增加 680万人。全年出生人口 1655万人，人口出生率为12.07‰，死亡人口 975万人，人口死亡率为7.11‰，人口自然增长率为4.96‰，比上年下降 0.25个千分点。从性别结构看，男性人口 70414万人，女性人口 67048万人，总人口性别比为105.02（以女性为100），出生人口性别比为113.51。从年龄构成看，16周岁以上至 60周岁以下（不含60周岁）的劳动年龄人口91096万人，比上年末减少487万人，占总人口的比
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单县东大医院有限公司企业价值评估说明重为66.3%；60周岁及以上人口 22200万人，占总人口的16.1%；65周岁及以上人口14386万人，占总人口的10.5%。从城乡结构看，城镇常住人口77116万人，比上年末增加2200万人，乡村常住人口60346万人，减少1520万人，城镇人口占总人口比重为56.1%。全国居住地和户口登记地不在同一个乡镇街道且离开户口登记地半年以上的人口（即人户分离人口）2.94亿人，比上年末减少377万人，其中流动人口为 2.47亿人，比上年末减少568万人。年末全国就业人员77451万人，其中城镇就业人员 40410万人。
总的来看，2015年国民经济仍运行在合理区间，经济结构进一步优化，转型升级进一步加快，新兴动力进一步积聚，人民生活进一步改善。但也要看到，国际环境仍然错综复杂，国内结构调整转型升级正处在爬坡过坎的关键阶段，全面深化改革任务艰巨。下一步，要认真学习贯彻党的十八大和十八届三、四、五中全会精神和中央经济工作会议精神，深入贯彻落实党中央、国务院决策部署，坚持宏观政策要稳、产业政策要准、微观政策要活、改革政策要实、社会政策要托底的总体思路，着力加强供给侧结构性改革，推动国民经济保持中高速、迈向中高端，实现中高收入水平。
八、行业发展状况
1、我国医疗服务市场现状
一方面，医疗服务需求作为人类的基本需求，具有显著的刚性特征，随着国民经济的持续发展、人民生活水平的逐步提高以及人们健康意识的提升，医疗服务需求不断增长。而另一方面，医疗卫生资源总量不足、结构不合理等问题客观存在，导致了医疗服务市场整体呈现出供不应求的态势。
（1）全国卫生总费用持续增长
根据《2015年中国卫生统计年鉴》，近十年，我国卫生总费用持续上涨，由 2004年的 7,590.29亿元增至 2014年的 35,312.40亿元，年均复合增长率16.61%；同时，卫生总费用占国内生产总值（GDP）的比重总体也呈现稳步上升趋势，2014年全国卫生总费用占GDP的比重达5.55%。
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单县东大医院有限公司企业价值评估说明（2）居民卫生支出持续增加
从居民人均卫生支出看，我国居民人均卫生支出额从 2000年的 361.90元增长至 2013年的 2,327.37元，年均复合增长率15.06%。其中，城市居民人均卫生支出额从 2000年的 813.70元增长到 2013年的 3,234.10元，农村居民人均卫生支出额从 2000年的214.70元增长到2013年的1,274.40元。
（3）医疗卫生资源总量不足等问题依然突出
医疗卫生资源总量不足、质量不高、结构与布局不合理、服务体系碎片化、部分公立医院单体规模不合理扩张等问题依然突出。
一是与日益增长的服务需求相比，医疗卫生资源总量相对不足，增长相对缓慢。
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单县东大医院有限公司企业价值评估说明虽然国内卫生总费用在 2004年至 2014年之间以16.61%的复合增长率高速增长，但 2015年的卫生机构数量仅为 2004年的 1.16倍，卫生人员仅为 2004年的 1.69倍，卫生机构床位数仅为2004年的2.15倍，供给严重落后于需求的扩张。
二是医疗卫生资源的质量有待提高。执业（助理）医师中，大学本科及以上学历者占比仅为45%；注册护士中，大学本科及以上学历者占比仅为10%。
三是资源布局结构不合理，影响医疗卫生服务提供的公平与效率。西部地区医疗卫生资源质量较低。基层医疗卫生机构服务能力不足，利用效率不高。中西医发展不协调，中医药（含民族医药，下同）特色优势尚未得到充分发挥。公共卫生服务体系发展相对滞后。公立医疗机构所占比重过大，床位占比近90%。资源要素之间配置结构失衡，医护比仅为1∶1，护士配备严重不足。专科医院发展相对较慢，儿科、精神卫生、康复、老年护理等领域服务能力较为薄弱。
四是医疗卫生服务体系存在碎片化的问题。公共卫生机构、医疗机构分工协作机制不健全、缺乏联通共享，各级各类医疗卫生机构合作不够、协同性不强，服务体系难以有效应对日益严重的慢性病高发等健康问题。
五是公立医院改革还不到位，以药补医机制尚未有效破除，科学的补偿机制尚未建立，普遍存在追求床位规模、竞相购置大型设备、忽视医院内部机制建设等粗放式发展问题，部分公立医院单体规模过大，挤压了基层医疗卫生机构与社会办医院的发展空间，影响了医疗卫生服务体系整体效率的提升。
2、我国医疗服务市场未来发展趋势及前景
（1）政府继续鼓励社会办医院，并给出空间和方向
①到2020年，社会办医院床位数占比将从2013年的15%提高至31%。
《全国医疗卫生服务体系规划纲要（2015—2020年）》（以下简称“规划纲要”）指出：明确公立医院的主体地位和公益性，并发挥其在基本医疗服务提供、急危重症和疑难病症诊疗等骨干作用，但严格控制公立医院单体（单个执业点）床位规模的不合理增长。同时强调社会办医院是医疗卫生服务体系不可或缺的重要组成部分，是满足人民群众多层次、多元化医疗服务需求的有效途径。
《规划纲要》同时提出了床位配置目标：到2020年，每千常住人口医疗卫生机构
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单县东大医院有限公司企业价值评估说明床位数控制在 6张，其中，医院床位数 4.8张，基层医疗卫生机构床位数 1.2张。在医院床位中，公立医院床位数 3.3张，按照每千常住人口不低于 1.5张为社会办医院预留规划空间，同步预留诊疗科目设置和大型医用设备配置空间。
②与公立医院差异化竞争，可选择基本或高端医疗服务、康复、老年护理等紧缺服务方向。
《规划纲要》提出社会办医院可以提供基本医疗服务，与公立医院形成有序竞争；
可以提供高端服务，满足非基本需求；可以提供康复、老年护理等紧缺服务，对公立医院形成补充。
A、鼓励社会力量举办中医类专科医院、康复医院、护理院（站）以及口腔疾病、老年病和慢性病等诊疗机构。
B、推进医疗机构与养老机构加强合作，推动中医药与养老结合，发展社区健康养老服务。推动事级以上医院与老年病医院、老年护理院、康复疗养机构、养老机构内设医疗机构等之间的转诊与合作。
C、支持发展专业的医学检验机构和影像机构，逐步建立大型设备共用、共享、共管机制。建立区域医学影像中心，推动建立“基层医疗卫生机构检查、医院诊断”的服务模式，提高基层医学影像服务能力。
（2）我国医疗服务市场未来发展潜力巨大
虽然，随着经济增长和人民生活水平的提高，我国医疗卫生费用持续增长，但我国医疗卫生费用支出比例以及人均医疗卫生费用与发达国家相比仍存在显著差距。
2014年，中国和美国医疗服务总开支分别为5,743亿美元和29,736亿美元，分别占两国当年GDP的5.55%和17.14%；同时中国和美国2014年的人均医疗服务开支分别为420美元和 9,403美元。我国相对较低的医疗及医疗服务开支，突显我国医疗服务市场巨大的发展空间。
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单县东大医院有限公司企业价值评估说明（3）人口老龄化、城镇化将推进医疗领域的变化
当前，人口老龄化趋势显著，老龄人口占总人口的比率从 2004年的7.6%上升到2015年10.5%，老龄人口总数已达到1.44亿人。老龄人口慢性疾病多、医疗周期长、自理能力弱，对慢性疾病护理与康复服务的需求较大。因此，养老产业将在未来成为医疗领域的重要组成部分。
同时，随着经济结构的调整和国家政策的推动，我国城镇率正在不断提升，城镇人口比率从2004年的41.7%上升到2015年的56.1%。城镇化带来居民生活方式的改变，以城市人群为主的疾病将会有增长趋势。因此，养生、保健护理等特殊领域的医疗需求也会相应增加。
（4）医疗卫生行业信息化的重要性持续提升
医疗信息化作为支撑医药卫生体制改革的支柱之一，在近年来医改的深入推进和智慧城市的建设中步入黄金期。根据国家在《关于深化医药卫生体制改革的意见》中的描述，我国医疗卫生信息化将从医院信息化、公共卫生信息化以及医疗保障体系信息化开展，通过利用网络技术，构建信息网络平台，将大大提高公共卫生安全预测预警和分析报告能力，推进医院信息化建设水平，促进城市医院与社区卫生服务机构的合作。过去，我国大部分地区医疗信息化水平较低。自1995年卫生部提出“金卫工程”设想以来，我国的医疗卫生信息化建设迅速发展，各大中小型医院都购置了基础的管理信息系统（MIS），医院信息系统（HIS）、检验管理系统（LIS）、医学影像存档与通
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单县东大医院有限公司企业价值评估说明讯系统（PACS）的搭建不断完善。这次新医改第一次将信息化写入方案中，成为医疗卫生体系改革的保障体系之一，明确要求“以推进公共卫生、医疗、医保、药品、财务监管信息化建设为着力点，整合资源，加强信息标准化和公共服务信息平台建设，逐步实现统一高效、互联互通”，标志着医疗卫生行业信息化建设即将迎来更大的发展机遇。
（5）技术及人才的竞争日益突出
医疗服务行业作为一个直接关系人们生命健康的行业，技术实力和人才队伍建设是其核心竞争力。对于患者而言，较高的资质等级、先进的医疗设备、尖端的治疗技术以及众多优秀的专家人才等因素往往具有较高的吸引力和控制力。随着民营资本准入政策的放开，医疗服务行业内的竞争者将越来越多，竞争日趋激烈。要想在竞争日益激烈的医疗服务行业立足并取得更大发展，技术优势及人才优势将发挥日益重要的作用，甚至是决定性的作用。
3、行业壁垒
（1）市场准入壁垒
医疗服务关乎国计民生，行业准入和行业管理要求较高。一方面，为了避免卫生资源的重复配置及浪费，我国的卫生主管部门对医疗卫生资源配置有着一定的规划布局要求，新办医疗机构的设置审批都需要按照规划进行；另一方面，为了确保诊疗质量，卫生主管部门对医疗机构设置了较高的设立标准，对医疗机构的管理体系、行业经验以及质量标准有着严格的要求。根据《医疗机构管理条例》，“设置医疗机构应当符合医疗机构设置规划和医疗机构基本标准，单位或者个人设置医疗机构，必须经县级以上地方人民政府卫生行政部门审查批准，并取得设置医疗机构批准书，方可向有关部门办理其他手续。”因此新设医疗机构在市场准入方面存在一定的门槛。
（2）人才壁垒
优秀的医疗人才是医疗服务机构的核心资源，而目前我国的优秀医疗人才较为稀缺。尤其是对于新进入的医疗服务机构而言，如何吸引和留住高素质的医学人才往往是一大难题。一方面，具有专业水平的医师并不愿意放弃大型医院的人员编制去较低级别医院或欠发达地区服务，且执业医师多点执业由于多方面的原因一直无法有效实
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单县东大医院有限公司企业价值评估说明施；另一方面，高素质医学人才比较注重业务发展基础、学术研究环境、职称晋升机会等条件，新进入医疗服务企业难以在短时间内搭建与之匹配的平台。因此，医疗行业的人才壁垒总体而言比较高。
（3）行业经验和管理水平壁垒
医疗服务行业具有特殊的运营和管理特点，加之较强的行业监管和客户群体的特殊性，使得行业经验和管理水平对医疗服务机构的发展至关重要。而医疗服务机构的行业经验和管理水平又无法简单复制，只能依靠自身长期的积累。因此新进入者很难在短时间内具备经营和管理方面的核心竞争能力。
（4）资金壁垒
医疗服务行业是典型的技术密集型、资本密集型行业，大型综合医疗服务机构对资金投入具有很高的要求。首先，医院的土地、房产等基础设施建设需要大量的资金投入；其次，医疗机构需要购置大量的顶尖技术医疗设备，部分尚需从国外进口，因此设备价格较为昂贵；最后，医疗机构的品牌建设、学术科研及人才培养等方面都需要持续的资金投入。
4、影响行业发展的有利和不利因素
（1）有利因素
①国家政策的支持
医疗卫生事业与人们生活息息相关，一直得到政府的高度重视。“十二五”规划明确指出，要按照保基本、强基层、建机制的要求，增加财政投入，深化医药卫生体制改革，建立健全基本医疗卫生制度，加快医疗卫生事业发展，优先满足群众基本医疗卫生需求。
2013年 9月 28日，国务院颁布了《国务院关于促进健康服务业发展的若干意见》（国发【2013】40号）。其中提到，到2020年，基本建立覆盖全生命周期、内涵丰富、结构合理的健康服务业体系，打造一批知名品牌和良性循环的健康服务产业集群，并形成一定的国际竞争力，基本满足广大人民群众的健康服务需求。健康服务业总规模达到8万亿元以上，成为推动经济社会持续发展的重要力量。建立公开、透明、平等、规范的健康服务业准入制度，凡是法律法规没有明令禁入的领域，都要向社会资本开
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单县东大医院有限公司企业价值评估说明放。民办非营利性机构享受与同行业公办机构同等待遇。
2013年 12月 30日，国家卫生计生委与国家中医药管理局发布《关于加快发展社会办医的若干意见》（国卫体改发【2013】54号），要求优先支持社会资本举办非营利性医疗机构，引导非公立医疗机构向规模化、多层次方向发展。
由此可见，医疗卫生体制改革的持续深化将进一步推进医疗服务市场的发展。
②人口老龄化的影响
我国的人口规模大且老龄化趋势加快，老龄人口日益增长的医疗需求将推动医疗服务市场迅速扩张。根据国家统计局的数据，截至2014年底，中国总人口13.7亿人，其中年龄超过65岁的人口为1.38亿人，占总人口比重达到10.1%。老年人发病率高，疾病医治疗程长且常伴有并发病，同时老年人也多患有慢性疾病需要长期护理和用药，因此是医疗服务的高消费群。人口老龄化预计将会从医院就诊人次增加、诊断及医疗的需求提高、治疗时间的延长等方面促进医疗服务需求的增长。
③居民健康意识的提高
随着人们生活水平和受教育程度的提高，居民对自身健康状况越来越关注，其健康意识也逐步增强。一方面，重大传染病流行形势依然严峻，慢性非传染性疾病和精神疾病对人民群众的健康威胁日益加大，新发传染病以及传统烈性传染病的潜在威胁不容忽视。另一方面，生态环境、生产生活方式变化以及食品药品安全、职业伤害、环境问题等对人民群众健康的影响更加突出。此外，居民健康保健意识的增强为医疗服务行业的整体发展提供了“主动”增量。这种更多由患者主导的增量带动了高端、特色诊疗服务的快速发展。这将极大提升我国医疗服务行业的市场需求，为行业未来的服务理念、服务模式的创新与改进带来巨大的空间。
④医疗保障体系的完善
“十三五”规划纲要中明确提出了健全全民医疗保障体系的目标。要求全面实施城乡居民大病保险制度，健全重特大疾病救助和疾病应急救助制度，使得城乡医保参保率稳定在95%以上；改革医保管理和支付方式，实现医保基金可持续平衡；加快推进基本医保异地就医结算，实现跨省异地安置退休人员住院医疗费用直接结算。随着医疗保障体系的完善，居民的医疗支付承受力将会增强，有助于医疗服务行业的健康发展。
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单县东大医院有限公司企业价值评估说明（2）不利因素
①医疗资源布局不合理
我国医疗资源分布不均，大部分优质资源集中在大城市的大型医院，而农村及欠发达地区的医疗机构则存在人才短缺、设备简陋等问题，许多患者难以得到有效的诊疗服务。
②体制问题日益凸显
尽管医改已进入攻坚阶段，但是卫生事业发展中不平衡、不协调、不可持续的问题依然存在，群众大病医疗费用负担仍然较重。随着医改的推进，深层次的体制矛盾、复杂的利益调整等难点问题进一步显现，改革已进入“深水区”。医疗保障制度建设有待进一步加强，基本药物制度还需巩固完善，公立医院改革需要深化拓展，推进社会力量办医仍需加大力度，人才队伍总量和结构性矛盾依然突出。上述问题若不能在中短期内解决，将严重影响我国医疗卫生体系的改革，进而对整个医疗服务行业的发展造成不利影响。
5、行业的周期性、季节性及区域性特征
（1）周期性特征
医疗服务是居民的刚性需求，不会随着人们的收入变化以及支付能力的变化而产生较大波动，因此具有较强的抗周期性和抗衰退性等特征。例如，尽管经济整体受到08年金融危机的影响，我国自07年以来的人均卫生费用支出依然稳定增长。
（2）季节性特征
从整体来看，医疗服务行业不具有明显的季节性特征。
（3）区域性特征
医疗卫生机构受制于区域限制，除全国性的医疗卫生机构外，大多数医疗卫生机构的主要辐射范围是医疗机构所在区域及其周边区域。因此，医疗服务行业具有明显的区域性特征。由于各地区经济发展程度的影响较大，经济较为发达的大中城市的医疗水平较高，诊疗人数相对更多。
九、企业现状分析
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单县东大医院有限公司企业价值评估说明 1.医院简介
东大医院位于苏、鲁、豫、皖四省八县交界的单县经济技术开发区，是一所集医疗、教学、科研、预防、保健于一体的综合性医院，承担着单县 130万人口和周边县市部分人口疾病的诊疗和康复任务。东大医院是单县城乡居民基本医疗保险定点医院，单县城镇职工基本医疗保险定点医院，菏泽市120急救站，温暖中国-贫困肿瘤患者救治行动定点医院。在 2016年香港艾力彼医院管理研究中心公布的“2015年中国医院竞争力•非公立医院100强”排行榜中，东大医院排名第87名。
东大医院于2005年5月1日起正式运营，一期投入运营部分包括门诊楼、内科楼和办公楼；2007年至 2008年，为满足业务扩张需求，东大医院开展了包括外科大楼和诊疗中心在内的二期工程建设。经过十年的发展，东大医院现占地面积约 6万平方米，拥有职工600余人，设置床位约600张。
2.重点科室
肝胆外科：该科是全市重点学科，拥有主任医师 3名，副主任医师 2名，主治医师4名，住院医师3名。科室长期开放42张床位，拥有6个单间，可满足不同病人的需求。拥有德国 STOZE高清腹腔镜 3台、胆道镜 1条、微波刀 1台等先进仪器。科室开展的传统大手术，肝癌的手术切除治疗、胰十二指肠切除术在菏泽地区处于绝对领先水平。该科是发展腹腔镜胆囊切除术较早的科室，并且走在鲁西南地区的前沿。
重症医学科：该科开放床位 12张，年收治危重症患者 900余人次，建筑总面积约 500平方米，是菏泽地区较大的重症医学科室。现有医师 9名，护士 23名，其中主任医师1名，主治医师 3名，住院医师5名，主管护师 3名，医护结构合理，科室综合实力较强。全部中级以上医护人员均在上海长征医院、山东千佛山医院 ICU等进修学习，熟练掌握了有创呼吸机的使用、有创血压监测、气管插管、中心静脉、动脉置管等多项技术。专业方向是掌握危重病救治的基本技术，开展新的高精技术，提高综合管理水平。配备了血气分析仪、电子支气管镜、麻醉视频喉镜、心电监护仪、PB840、微量泵、多功能呼吸机等设备。
儿科：该科目前共有医护人员 32人，其中医疗人员 13人，主任医师 1人，副主任医师2人，主治医师4人，住院医师6人，护理人员19人。普儿科开设标准床位40
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单县东大医院有限公司企业价值评估说明张，新生儿病房开设床位20张。普儿科在疾病治疗上结合国内先进治疗理念和治疗方法，尤其在难治性支原体肺炎、过敏性紫癜、血小板减少性紫癜、难治性肾病、过敏性肠炎、小儿脑瘫、癫痫等疑难疾病的治疗上取得了较大的进步。新生儿科近几年先后开展了多项先进诊疗技术，如在市内率先开展高压氧治疗新生儿缺氧缺血性脑病，外周动静脉同步换血疗法治疗重症新生儿高胆红素血症（溶血病）及败血症，肺表面活性物质、CPAP、呼吸机治疗新生儿肺透明膜病及胎粪吸入综合征，早产儿、HIE、脑瘫患儿早期干预及康复治疗、静脉营养等新技术。对脑损伤、早产儿、黄疸、多胎儿、急危重症患儿的治疗上有较高的诊治水平。
骨科：该科现有医疗人员 14人，其中高级职称 3名，中级职称 5名，初级职称 6名；护理人员12人，其中主管护师3名，护师6名。2009年经菏泽市科技局批准，成立了菏泽市湖西脊柱外科研究所，常规开展颈椎前、后路及前后路联合手术，腰椎体间融合术，后路椎弓根钉固定术，小切口开窗突出髓核摘除术，胸椎管减压术，胸腰椎结核病灶清除植骨融合固定术。显微外科专业中的断肢（指）再植术、各种皮瓣创面修复术等技术相当成熟，成功率非常高。
十、净利润的预测
企业近年的盈利情况如下：
单位：万元（下同）
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|项目 \ 年份|2014|2015|2016年1-8月|

一、营业总收入 19,271.38 20,942.13 14,824.87其中：主营业务收入 19,244.40 20,923.73 14,815.20其他业务收入 26.97 18.40 9.67二、营业总成本 15,147.95 16,861.67 11,841.86其中：营业成本 12,050.10 13,831.19 9,814.81其中：主营业务成本 12,049.70 13,831.19 9,813.74其他业务成本 0.39 0.00 1.08营业税金及附加 0.00 0.00 0.00营业费用 0.00 0.00 0.00管理费用 2,676.40 2,632.17 1,799.97财务费用 418.45 331.91 187.48资产减值损失 3.00 66.40 39.59
其他 0.00 0.00 0.00
加：公允价值变动收益 0.00 0.00 0.00
投资收益 0.00 41.98 0.00
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单县东大医院有限公司企业价值评估说明
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|项目 \ 年份|2014|2015|2016年1-8月|

三、营业利润 4,123.43 4,122.44 2,983.01加：营业外收入 10.00 3.88
减：营业外支出 232.95 239.50 65.21四、利润总额 3,900.48 3,886.81 2,917.80减：所得税 998.11 959.11 729.45五、净利润 2,902.36 2,927.70 2,188.35净利润增长率 0.87%
上述数据摘自于中审亚太会计师事务所（特殊普通合伙）出具的无保留意见审计报告。
1.主营业务收入分析预测
随着国民经济持续发展，人民生活水平得到改善，健康意识也随之提升，从而对医疗服务的需求也不断增长，使我国医疗服务市场规模呈现快速增长的态势。我国 2015年卫生消费总额为4.06万亿元，在 GDP总额中的占比仅为6.00%，低于高收入和中高等收入国家7.00%的占比水平，如果该占比能在 2020年达到中华人民共和国国家卫生和计划委员会在《 “健康中国 2020”战略研究报告》中所提出的6.5%-7%的目标，我国卫生消费市场将达到6.2–6.7万亿元规模，较2015有约2.5亿明显的上升空间。
我国近年医院诊疗人次及住院人次不断攀升，医院诊疗人次自2012年的25.4亿人次增长至2015年的30.8亿人次；住院人次自12,727万人次增长至16,084万人次。同时次均门诊及人均住院费用也保持增长趋势，具体情况如下表所示：
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||诊疗人次（亿人）||||住院人次（万人）||||
||2012年|2013年|2014年|2015年|2012年|2013年|2014年|2015年|
|医院合计|25.4|27.5|29.7|30.8|12727|14007|15375|16084|
|增长率||8.27%|8.00%|3.70%||10.06%|9.77%|4.61%|
|公立医院|22.9|24.6|26.5|27.1|11331|12315|13415|13721|
|占比|90.16%|89.45%|89.23%|87.99%|89.03%|87.92%|87.25%|85.31%|
|民营医院|2.5|2.9|3.2|3.7|1396|1692|1960|2365|
|占比|9.84%|10.55%|10.77%|12.01%|10.97%|12.08%|12.75%|14.70%|

注：上述数据摘自中华人民共和国国家卫生和计划生育委员会2013-2015年我国卫生和计划生育事业发展统计公报
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||2012年|2013年|2014年|2015年|
|次均门诊费用（元）|192.50|206.40|220.00|233.90|
|增长率||7.22%|6.59%|6.32%|

注：上述数据摘自中华人民共和国国家卫生和计划生育委员会2013-2015年我国卫生和计划生育事业发展统计公报
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单县东大医院有限公司企业价值评估说明
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||2012年|2013年|2014年|2015年|
|人均住院费用（元）|6,980.40|7,442.30|7,832.30|8,268.10|
|增长率||6.62%|5.24%|5.56%|

注：上述数据摘自中华人民共和国国家卫生和计划生育委员会2013-2015年我国卫生和计划生育事业发展统计公报根据上表所示，由于国家政策支持，民营医院诊疗人次在4年间由2.5亿人次增长至3.7亿人次，增长率为48%；住院人次在4年间由1396万人次增长至2365万人次，增长率为69%，远高于4年间公立医院人次增长。2012年-2015年民营医院诊疗人次、住院人次占医院总诊疗及住院人次比例不断攀升。民营医院近年来在就诊人次上的增长充分反映了人民对于民营医院的认可和接受度的上升。
近年全国次均门诊费用及人均住院费用基本保持每年6%的增长。随着居民健康意识提升、新医疗技术的开展、辅助医疗手段的运用，均次费用的增长在未来年度基本成为常态化。
东大医院历年主营业务收入情况如下：
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|序号|项目 \ 年份|2014|2015|2016年1-8月|

 1 主营业务收入
19,244.44 20,923.73 14,815.20 2 其中：门诊收入 3,629.76 4,481.71 3,446.08 3
住院收入
15,614.64 16,442.02 11,369.112015年医院门诊收入和住院收入都有所增长，其中门诊收入涨幅明显，主要原因系医院血透中心原住院报销改为门诊报销；血管外科门诊和肠胃外科门诊、肾内科门诊和肿瘤科门诊原来为轮流开放，自2015年起上述门诊改为独立开展业务，使得上述科室的门诊量增加，整体业务增长较快。
本次评估分别预测什邡二院门诊收入、住院收入及鉴定收入确定主营业务收入，再根据东大医院历年药占比情况确定医疗收入与药品收入。
（1）门诊收入、住院收入预测
门诊及住院收入本次评估通过分别预测诊疗、住院人次及次均门诊费用和人均住院费用确定。
单县是一个拥有130万人口的大县，而且目前单县各乡镇卫生院医疗设备简陋、短缺，专业技术人员匮乏，且农村医疗服务机构服务半径过大，使乡村两级定点医疗服
务机构整体服务功能与农民群众的看病需求存在一定差距，造成农民就近看病难，且
单县周围县市病人到单县就医者颇多，造成了目前单县东大医院诊疗人次连年上涨的
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单县东大医院有限公司企业价值评估说明现状。
单县东大医院地处单县经济开发区。区内规划了精细化工工业园、机械制造工业园、以及山东尚舜工业园、山东四君子工业园和东营工业园等地方园区。与此同时，先后建成单县一中新校、龙翔中学、菏泽卫生学校、舜师山庄、舜师名园等一批服务设施，随着市政府的迁入，开发区基本成为集政治、商贸、工业、居住、休闲于一体的现代化新城区。其中单县一中是菏泽地区升学率最高的学府之一，目前已吸引大量附近县及农村人口为子女上学而迁入单县经济开发区。
医院自建院以来，一直努力打造自身品牌，派送医护人员外出进修学习、积极参加全国性或省级学术会议交流。经过几年的发展，医院已经建立起一批重点科室，这些重点科室在当地得到了社会、病人的广泛认可，为医院吸引了大量就诊病人。其中：肝胆外科为菏泽市重点学科，科室拥有德国STOZE高清腹腔镜、胆道镜、微波刀等先进仪器，其肝癌的手术切除治疗、胰十二指肠切除术在菏泽地区处于绝对领先水平。
科室积极开展双镜联合下胆总管结实的治疗，并顺利完成了数十例手术，相比较传统术式具有创伤小、恢复快、住院时间短及花费少的显著优势。该科室也是开展腹腔镜胆囊切除术较早的科室，科室医务人员有意识地增加腹腔镜技术的使用范围，腹腔镜下阑尾切除、消化道穿孔修补逐渐成为常规性手术。同时，科室也在尝试进行腹腔镜下联合胆道镜探查，脾切除、肝肿瘤及胰腺肿瘤切除。随着肝胆外科业务范围的拓展，将会吸引更多的肝胆病人来医院就诊，预测该科门诊及住院人次都会有较大提升。
重症医学科为菏泽地区较大的重症医学科室，年收支危重症患者900余人次。科室医护结构合理，综合实力较强，团队成员中年轻医生及护士较多，发展潜力巨大。科室全部中级以上医护人员均在上海长征医院、山东千佛山医院ICU等进修学习，熟练掌握了有创呼吸机的使用、有创血压监测、气管插管、中心静脉、动脉置管等多项技术。
科室重点培养重症医学旗下的多个亚专业学科带头人，逐步划分各个专业范畴，提供更加专业的医护服务。
医院儿科年门诊量在50,000人次左右，年住院病人2,500多人次。目前普儿科开设标准床位40张，新生儿病房开始床位20张，床位设置大部分时间无法满足病人的就医需求，很多时候会出现加床情况。该科室三位学科带头人先后在上海复旦大学附属儿科医院、上海儿童医学中心、山东省立医院儿内科进修学习，他们的学成归来为医院
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单县东大医院有限公司企业价值评估说明儿科带来了新的治疗理念、新的治疗技术。普儿科在疾病治疗上结合国内先进治疗理念和治疗方法，尤其在难治性支原体肺炎、过敏性紫癜、血小板减少性紫癜、难治性肾病、过敏性肠炎、小儿脑瘫、癫痫等疑难疾病的治疗上取得了较大的进步。新生儿科在市内率先开展高压氧治疗新生儿缺氧缺血性脑病，外周动静脉同步换血疗法治疗重症新生儿高胆红血素症（溶血病）及败血症，肺表面活性物质、CPAP、呼吸机治疗新生儿肺透明膜病及胎粪吸入综合征，早产儿、HIE、脑瘫患儿早起干预及康复治疗、静脉营养等新技术。由于国家二胎政策的放开，预计未来儿科门诊及住院人次都会有所增长。
医院骨科年收治病人约1,500余人，手术量近1,600人次（包括未住院的门诊、急诊手术）。骨科病房设立床位42张，实际开放45张左右，长年处于加床状态。其人工膝关节置换术、人工髋关节置换术已经成为成熟的、经典的手术，关节镜技术在菏泽市处于领先水平，如膝关节镜技术常规开展游离体摘除术、半月板形成术、滑膜切除术；
在菏泽市率先开展前后交叉韧带重建术、踝间隆突骨折复位固定术、僵直膝松解术、踝关节和肘关节镜技术等。该科室曾获得省级科研1项，参与编写论著2部，在省级期刊发表论文30余篇。随着医院骨科技术水平的不断提高，更多的病人将会前来就诊。
综合考虑上述医院周边流动人口增长及医院品牌影响力提升的影响，结合医院2016年诊疗人次的实际情况，预计2016年全年诊疗人次较2015年增长2%，2017年度增长率有一定程度提升，但鉴于医院当前人员、设施的实际情况，2018-2020年度增长率将会有所下降。
未来年度住院人次的增长趋势整体上与诊疗人次保持一致，同时考虑医院床位使用率的情况来预测其增长率。
②次均门诊费用
东大医院2015年全年次均门诊费用为179.76元，2016年1-8月次均门诊费用为199.20元，均低于全国平均水平。肾内科门诊和肿瘤科门诊原先轮流开放，现分别开展业务，其中肿瘤科门诊单次费用较高，达到600元每人次，对未来门诊费用的上升起到明显推动作用。考虑到未来人民健康意识增强及老龄化带来的系统检查及早期治疗增多，预计2016及2017年门诊费用将有10%的增长，2018-2020年预计将有5%、3%、3%的增长。
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单县东大医院有限公司企业价值评估说明③人均住院费用
东大医院的医疗水平与国内一二线城市的医院相比仍存在一定差距，现行开展的手术种类也相对较少，缺少进口的高精尖设备。从历史数据来看，其历史年度的人均住院费用均低于全国平均水平。
东大医院已掌握包括关节镜、腹腔镜、支架植入手术等技术项目，很多在省级及以上医院可以开展的高难度技术项目都已可以独立开展。本次评估参照全国人均住院费用增长水平2017-2020年分别按6%、5%、4%、4%预测。
综合考虑上述因素，本次评估的人均住院费用按照一定增长幅度进行预测。
（2）药品收入和医疗收入确定
经过对历史数据分析，药品收入、医疗收入与门诊住院收入之和存在一定比例关系，比例关系如下：
|||||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
||序号||项目 \ 年份||2014||2015||2016年1-8月|
|1||主营业务收入||19,244.40||20,923.73||14,815.20||
|2||医疗收入||13,311.14||14,441.61||9,857.80||
|3||占主营业务收入比例||69.17%||69.02%||66.54%||
|4||药品收入||5,933.27||6,482.11||4,957.40||
|5||占主营业务收入比例||30.83%||30.98%||33.46%||

从历史年度数据来看，近两年药品收入占主营业务收入的比例波动不大，未来年度药品收入参照历史年度其占主营业务收入比的平均水平进行预测。
对企业未来的主营业务收入进行了预测，预测见表 I-5利润分析预测表。
2.主营业务成本分析预测
企业历年主营业务成本情况如下：
|||||
|-|-|-|-|
|项目|2014|2015|2016年1-8月|

主营业务成本 12,049.70 13,831.19 9,813.74毛利率 37.39% 33.90% 33.76%其中：卫生材料 2,968.10 3,398.68 2,159.66占医疗收入比例 22.30% 23.53% 21.91%
药品成本 3,335.29 3,765.76 3,004.80
毛利率 43.79% 41.91% 39.39%
折旧费用 563.76 613.35 480.23
人员经费（基本工资） 1,764.68 2,114.44 2,095.25
－105－
单县东大医院有限公司企业价值评估说明
|||||
|-|-|-|-|
|项目|2014|2015|2016年1-8月|

增长率 19.82%
人员经费（绩效奖金） 1,886.96 2,044.07 1,316.51增长率 8.33%
其他 1,530.91 1,894.89 757.29增长率 23.77%
主营业务成本分为卫生材料、药品成本、折旧费用、工资及其他支出。本次评估通过对各项成本分别预测来确定未来年度主营业务成本。
（1）卫生材料：医院卫生材料有稳定的供货商，从历史年度情况来看其占医疗收入比例波动幅度不大，本次评估未来年度按照2015年占医疗收入比进行预测。
（2）药品成本：参考历史年度情况，药品成本的毛利率逐年下降。本次评估2016年全年药品成本按照2016年实际毛利水平进行预测，未来年度毛利率有一定幅度下降。
（3）折旧费用：按照企业现有房产、设备折旧年限预测。
（4）人员经费（基本工资）：包括医护人员的基本工资、社会保险费等，未来年度按5%的增长率进行预测。
（5）人员经费（绩效奖金）：未来年度与医疗收入保持同比例的增长。
（6）其他：包括各项杂项费用，考虑到未来收入的增长，该类费用也按照一定幅度增长。
根据上述各项成本的预测方法，企业未来年度主营业务成本预测见表I-5利润分析预测表。
3.其他业务收入和成本分析预测
|||||
|-|-|-|-|
|项目|2014|2015|2016年1-8月|

其他业务收入 26.97 18.40 9.67增长率 -31.79%
其中：病历本收入 12.27 12.47 8.33年增长率 1.65%
药品盘盈 1.31 0.43 0.85其他收入 13.40 5.51 0.49其他业务收入为病历本收入、商品盘盈、其他收入。
（1）病历本收入：金额增长幅度不大，未来年度按照2015年度增长水平进行预测。
（2）药品盘盈：金额较小且具有偶发性，2016年全年按照2016年1-8月实际发生
－106－
单县东大医院有限公司企业价值评估说明金额进行预测，未来年度不予预测。
（3）其他收入：主要为血款、隔离衣款、实习费等，因其具有偶发性，2016年全年按照2016年1-8月实际发生金额进行预测，未来年度不予预测。
|||||
|-|-|-|-|
|项目|2014|2015|2016年1-8月|

其他业务成本 0.39 0.00 1.08其他业务成本主要是材料盘亏，金额很小且具有偶发性，2016年全年按照2016年1-8月实际发生额进行预测，未来不予分析预测。
预测见表I-5利润分析预测表。
4.营业税金及附加分析预测
根据财税（2000）42号文件规定，营利性医疗机构所取得的医疗服务收入免征营业税；根据财税（2016）36号文件规定，2016年5月1日全面营改增后，医疗机构提供的医疗服务免征增值税。未来年度不予预测。
5.管理费用分析预测
对管理费用中的各项费用进行分类分析，根据不同费用的发生特点、变动规律进行分析，按照和营业收入的关系、自身的增长规律，采用不同的模型计算。
近年的管理费用如下：
||||||
|-|-|-|-|-|
|序号|项目 \ 年份|2014|2015|2016年1-8月|

 1
管理费用 2,676.40 2,632.17 1,799.97 2
占营业收入比例 13.91% 12.58% 12.15% 3
其中：工资福利费 1,117.80 1,168.50 770.03 4
增长率 4.53%
5
广告宣传费 89.94 77.97 135.19 6
水电气 416.18 348.78 307.00 7
增长率 -16.20%
8
医患减免福利费 205.32 322.88 351.36
9
占主营业务收入比例 1.07% 1.54% 2.37%
10
业务招待费用 77.37 68.55 46.96
－107－
单县东大医院有限公司企业价值评估说明
||||||
|-|-|-|-|-|
|序号|项目 \ 年份|2014|2015|2016年1-8月|

 11
增加额 -8.82
12
办公 37.70 40.59 56.08 13
增长率 7.65%
14
无形资产摊销 48.42 48.42 30.80 15
劳务费 132.99 140.52 116.31 16
增长率 5.67%
17
维修费 132.38 134.50 71.87 18
增长率 1.60%
19
跨期费用调整 -248.99 20
其他费用 418.29 281.47 163.36 21
占主营业务收入比例 2.17% 1.35% 1.10% 22
房产税
23
土地税
（1）工资福利费：主要为管理层及后勤人员工资，未来考虑一定工资水平的增长。
（2）广告宣传费：本年度按照企业签订的合同进行预测，考虑到未来年度存在品牌效应，该项费用将会有一定程度的减少。
（3）水电气：本年度按照1-8月实际发生水平进行预测，未来年度考虑一定幅度增长。
（4）医患减免福利费：未来年度按照2014年、2015年、2016年1-8月该项费用占主营业务收入比的平均水平进行预测。
（5）业务招待费：本年度按照1-8月实际发生水平进行预测，未来年度保持一定金额的增长。
（6）办公费用：该项费用本年度按2016年1-8月实际发生水平预测，未来年度考虑一定幅度增长。
（7）无形资产摊销：按照企业现有土地会计折旧年限进行预测。
（8）劳务费：主要为保洁人员和保安人员工资。根据签订的合同预测2016年全年
费用，2017年起有一定程度增长。
（9）维修费：按照一定增长幅度对未来年度进行预测。
－108－
单县东大医院有限公司企业价值评估说明（10）跨期费用调整：2016年全年按实际发生金额进行预测，未来年度不予考虑。
（11）其他费用：参照2016年1-8月该类费用占主营业务收入比对未来年度进行预测。
（12）房产税、土地税：医院自2017年起开始缴纳房产税、土地税，按企业现有房屋建筑物、土地情况进行预测。
管理费用的预测详见表I-5利润分析预测表。
6.财务费用分析预测
财务费用中，利息支出主要为支付企业员工集资款利息，该笔借款已于评估基准日后至评估报告日前归还给企业员工，相应利息未来年度不予考虑；存款利息收入同银行手续费之间基本抵消，故以后年度也不予预测。
7.非经常性损益项目
对营业外收入、营业外支出、资产减值损失、公允价值变动损益等非经常性损益因其具有偶然性，本次不作预测。
8.投资收益分析预测
企业以前年度的投资收益情况如下：
||||||
|-|-|-|-|-|
|序号|项目 \ 年份|2014|2015|2016年1-8月|

 1 投资收益
0.00 41.98 0.00 2015年投资收益系理财产品投资收益，目前公司无投资理财计划。故未来不予考虑。
投资收益的预测详见表I-5利润分析预测表。
9.所得税的计算
企业所得税税率为25%。
根据目前的所得税征收管理条例，业务招待费60%的部分，营业收入的0.5%以内的
部分准予税前抵扣，40%的部分和超过0.5%的要在税后列支。所得税的计算按照该条例
－109－
单县东大医院有限公司企业价值评估说明的规定计算。
所得税的计算详见表I-6所得税和净利润预测表。
10.净利润的预测
净利润的计算详见表I-6所得税和净利润预测表。
十一、 企业自由现金流的预测
企业自由现金流＝净利润＋税后的付息债务利息＋折旧和摊销－资本性支出－营运资本增加
1.折旧和摊销
折旧和摊销的预测，除根据企业原有的各类固定资产和其它长期资产，并且考虑了改良和未来更新的固定资产和其它长期资产。
类别 折旧年限 预计净残值率 年折旧率
电子设备 3-5年 0 20.00%-33.33%机器设备 3-8年 0 12.50%-33.33%房屋建筑物 40年 0 2.50%
折旧和摊销详见表I-7折旧摊销和资本性支出估算表。
2.资本性支出
本处定义的资本性支出是指企业为满足未来经营计划而需要更新现有固定资产设备和未来可能增加的资本支出及超过一年的长期资产投入的资本性支出。
基于本次收益法的假设前提之一为未来收益期限为无限期，所以目前使用的固定资产将在经济使用年限届满后，为了维持持续经营而必须投入的更新支出。分析企业现有主要设备的成新率，大规模更新的时间在详细预测期之后，这样就存在在预测期内的现金流量与以后设备更新时的现金流量口径上不一致，为使两者能够匹配，本次按设备的账面原值/会计折旧年限的金额，假设该金额的累计数能够满足将来一次性资本性支出，故将其在预测期作为更新资本性支出。
－110－
单县东大医院有限公司企业价值评估说明随着业务收入的逐年增长，正常情况下固定资产的新增是必需的。评估人员统计了历年这类固定资产设备原值与主营业务收入的比例，在预测中考虑了每年度追加的设备资本性支出。
由于本次房地产中部分房产建造时间较早，使用年限较长。现有门诊楼及住院楼接待人次较多，本次评估预计其更新资本性支出约占折旧费用的50%预测。
资本性支出详见表I-7折旧摊销和资本性支出估算表。
3.营运资本增加额
营运资本增加额系指企业在不改变当前主营业务条件下，为保持企业持续经营能力所需的新增营运资金。营运资金的追加是指随着企业经营活动的变化，获取他人的商业信用而占用的现金，正常经营所需保持的现金、存货等；同时，在经济活动中，提供商业信用，相应可以减少现金的即时支付。
医疗服务型企业主要通过提供医疗服务及销售药品获取收入，其营业成本主要是三项费用和应交税金，有些业务也涉及预付账款和预收账款。而应收账款、存货、应付账款基本很少。所以服务型企业营运资本主要为安全现金保有量，根据企业服务项目周期确定安全现金保有量的月数，根据月数计算完全付现成本费用。
营运资本=安全现金+预付账款-预收账款
安全现金的计算详见表I-8运营现金计算表。
营运资本的计算详见表I-9营运资本估算表。
4.税后付息债务利息
税后付息债务利息根据财务费用中列支的利息支出，扣除所得税后确定。
税后付息债务利息＝利息支出×（1－所得税率）
十二、 折现率的确定
折现率，又称期望投资回报率，是收益法确定评估企业市场价值的重要参数。由于被评估企业不是上市公司，其折现率不能直接计算获得。因此本次评估采用选取对
－111－
单县东大医院有限公司企业价值评估说明比公司进行分析计算的方法估算被评估企业期望投资回报率。为此，第一步，首先在上市公司中选取对比公司，然后估算对比公司的系统性风险系数β；第二步，根据对比公司平均资本结构、对比公司β以及被评估公司资本结构估算被评估企业的期望投资回报率，并以此作为折现率。
本次采用资本资产加权平均成本模型（WACC）确定折现率。WACC模型它是期望的股权回报率和所得税调整后的债权回报率的加权平均值。
在计算总投资回报率时，第一步需要计算，截至评估基准日，股权资金回报率和利用公开的市场数据计算债权资金回报率。第二步，计算加权平均股权回报率和债权回报率。
总资本加权平均回报率利用以下公式计算：
R R
1T
WRW
d d e e
式中：
W：评估对象的付息债务比率；
d
D
W
d
(ED)
W：评估对象的权益资本比率；
e
E
W
e
(ED)
T：所得税率；
R：付息债务利率；
d
R：权益资本成本；
e
1.权益资本成本
权益资本成本，按资本资产定价模型（CAPM）确定权益资本成本R：
e
R RMRP
e f e
式中：
R：无风险报酬率；
f
－112－
单县东大医院有限公司企业价值评估说明 MRP：市场风险溢价；
ε：评估对象的特定风险调整系数；
：评估对象权益资本的预期市场风险系数；
e
D
t(1(1t) )
e
E
式中：t为可比公司的预期无杠杆市场风险系数；
D、E：分别为付息债务与权益资本。
分析CAPM我们采用以下几步：
1.1无风险报酬率：
根据AswathDamodaran的研究，一般会把作为无风险资产的零违约证券的久期，设为现金流的久期。国际上，企业价值评估中最常选用的年限为10年期债券利率作为无风险利率。经查中国债券信息网最新10年期的、可以市场交易的国债平均到期实际收益率为2.82%。
1.2市场风险溢价MRP的确定：
市场风险溢价是对于一个充分风险分散的市场投资组合，投资者所要求的高于无风险报酬率的回报率。
由于我国证券市场是一个新兴而且相对封闭的市场，历史数据较短、投机气氛较浓、市场波动幅度很大，存在较多非理性因素，并且存在大量非流通股，再加上我国对资本项目下的外汇流动仍实行较严格的管制，因此，直接采用我国证券市场历史数据得出的股权风险溢价可信度不高。而以美国证券市场为代表的成熟证券市场，由于有较长的历史数据，且市场有效性较强，市场总体的股权风险溢价可以直接通过分析历史数据得到。国际上新兴市场的股权风险溢价通常可以采用成熟市场的风险溢价进行调整确定。
因此，本次评估中采用美国纽约大学斯特恩商学院著名金融学教授、估值专家 Aswath Damodaran的方法，通过在成熟股票市场风险溢价的基础上进行信用违约风险息差调整，得到中国市场的风险溢价。具体计算过程如下：
成熟市场的风险溢价计算公式为：
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单县东大医院有限公司企业价值评估说明市场风险溢价=成熟股票市场的风险溢价+国家风险溢价
其中：成熟股票市场的风险溢价：美国股票市场是世界上成熟股票市场的最典型代表，AswathDamodaran采用1928年至今美国股票市场标准普尔500指数和国债收益率数据，计算得到截至目前美国股票与国债的算术平均收益差为6.00%。
国家风险溢价：对于中国市场的国家风险溢价，Aswath Damodaran根据彭博数据库（Bloomberg）发布的最新世界各国10年期CDS（信用违约互换）利率，计算得到世界各国相对于美国的信用违约风险息差。其中，当前中国的 10年期CDS利率为1.62%，美国的10年期CDS利率为0.39%，则当前中国市场的信用违约风险息差为1.23%。
则：MRP=6.00%+1.23%
=7.23%
即当前中国市场的权益风险溢价约为7.23%。
1.3e值
该系数是衡量委估企业相对于资本市场整体回报的风险溢价程度，也用来衡量个别股票受包括股市价格变动在内的整个经济环境影响程度的指标。由于委估企业目前为非上市公司，一般情况下难以直接对其测算出该系数指标值，故本次通过选定与委估企业处于同行业的上市公司于基准日的β系数（即）指标平均值作为参照。
t
目前中国国内同花顺资讯公司是一家从事于β的研究并给出计算β值的计算公式的公司。经查，医疗服务型行业的可比公司加权剔除财务杠杆调整平均=0.811。
t
考虑被评估单位自身资本结构特点，本次评估资本结构参考企业自身资本结构作为被评估企业目标资本结构比率。
经过计算，该自身的D/E=0.0%。
最后得到评估对象权益资本预期风险系数的估计值β=0.811
e
1.4企业特定风险ε的确定
经分析，企业特定风险调整系数为待估企业与所选择的可比上市公司在企业规模、经营风险、管理能力、财务风险等方面所形成的优劣势方面的差异，各风险说明如下：
－114－
单县东大医院有限公司企业价值评估说明企业为民营二级医院，年门诊人次约25万人次，住院约2.4万人次，辐射单县及周边乡县约130万人口，经营范围较大。目前东大医院财务状况良好，管理层稳定。
综合以上因素，企业特定风险ε的确定为2.5%。
1.5权益资本成本的确定
最终得到评估对象的权益资本成本R：
e
R=2.82%+0.811×7.23%+2.5%
e
=11.2%
2.债务资本成本
债务资本成本R取5年期以上贷款利率4.90%。
d
3.资本结构的确定
结合企业未来盈利情况、管理层未来的筹资策略，确定企业自身资本结构为企业目标资本结构比率。
D
W ＝0.0%
d
(ED)
E
W ＝100.0%
e
(ED)
4.折现率计算
R R
1T
WRW
d d e e
适用税率：所得税为25%。
折现率R：
将上述各值分别代入公式即有：
＝4.90%×（1－25%）×0.0%＋11.2%×100%
＝11.2%
折现率的计算详见表I-10折现率计算表。
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单县东大医院有限公司企业价值评估说明十三、 股东全部权益价值计算
本次评估的基本模型为：
EBD
式中：
E：评估对象的股东全部权益价值；
B：评估对象的企业价值；
D：评估对象付息债务价值。
BPC
i
P：评估对象的经营性资产价值；
n R
P i
(1r)i
i1
式中：
Ri：评估对象未来第i年的预期收益（自由现金流量）；
r：折现率；
n：评估对象的未来经营期；
ΣCi：评估对象基准日存在的溢余资产、非经营性资产或负债的价值。
1.经营性资产价值
企业自由现金流＝净利润＋税后的付息债务利息＋折旧和摊销－资本性支出－营运资本增加
对纳入报表范围的资产和主营业务，按照最近几年的历史经营状况的变化趋势和业务类型估算预期收益（净现金流量），并折现得到评估对象经营性资产的价值为56,213.69万元。
2.非经营性资产价值
经过资产清查，和收益分析预测，企业的非经营性资产和负债包括：
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单县东大医院有限公司企业价值评估说明
||||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
|资产编号||科目名称||内容|账面价值（万元）||评估值 （万元）||
|非经营性资产||其他应收款||非经营性往来|||3,860.66||
|||||||3,860.66|||
|||在建工程||新建门诊内科病房综合楼||385.73||385.73|
|||递延所得税资产||根据计提的坏账准备乘以所得税税率计提的递延税款|||33.37||
|||||||33.37|||
|||其他非流动资产||预付的三期内科门诊病房综合楼工程款|422.50||422.50||
||||非经营性资产小计|||4,702.26||4,702.26|
|非经营性负债||其他应付款||非经营性往来|||||
|||||||3,262.35||3,262.35|
|||其他流动负债||预提员工集资款利息|||||
|||||||14.76||14.765|
|||递延所得税负债||改制评估增值部分所确认的递延税款|||142.74||
|||||||142.74|||
||||非经营性负债小计|||3,419.86||3,419.86|
||非经营性资产、负债净值|||||1,282.40||1,282.40|

故非经营性资产评估值C＝1,282.40万元。
非经营性资产的计算详见表I-11非经营性资产评估表。
3.溢余资产价值
经清查：账面货币资金账户存款余额1,641.97万元。经评估人员根据历史数据分析，企业正常资金周转需要的完全现金保有量为 1个月的付现成本费用，除此之外约有139.64万元货币资金为溢余性资产
即C＝139.64万元
1
详见表I-15运营现金和溢余资产计算表。
4.企业价值
将所得到的经营性资产的价值、基准日的溢余资产价值、非经营性资产价值代入式（2），即得到评估对象企业价值为57,635.70万元。
BPC
i
＝56,213.69＋1,282.40+139.64
＝57,635.70万元
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单县东大医院有限公司企业价值评估说明 5.股东全部权益价值
将评估对象的付息债务的价值代入式（1），得到评估对象的全部权益价值为：D：付息债务的确定
付息债务＝0.00万元
EBD
＝57,635.70－0.00
＝58,000.00万元（取整）
详见表I-12评估值计算表。
十四、 控股权或少数股权的分析
鉴于市场资料的局限性，未考虑由于控股权或少数股权等因素产生的溢价或折价。
十五、 收益法评估结论
经收益法评估，单县东大医院有限公司于评估基准日 2016年 8月 31日，股东全部权益价值为人民币58,000.00万元。详见下表：
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单县东大医院有限公司企业价值评估说明收益法评估值计算表
单位：万元
|||||||||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
||项目 \ 年份||2016全年||2017||2018||2019||2020||2021年及以后|
|一、营业总收入||22,148.77||26,516.53||29,345.37||30,825.37||32,457.45||32,457.45||
|二、营业总成本||18,019.82||20,082.30||21,783.31||22,870.46||24,052.73||24,052.73||
|其中:营业成本||14,798.18||16,905.70||18,474.81||19,423.42||20,458.85||20,458.85||
|营业税金及附加||0.00||0.00||0.00||0.00||0.00||0.00||
|营业费用||0.00||0.00||0.00||0.00||0.00||0.00||
|管理费用||2,994.56||3,176.61||3,308.50||3,447.04||3,593.88||3,593.88||
|财务费用||187.48||0.00||0.00||0.00||0.00||0.00||
|资产减值损失||39.59||0.00||0.00||0.00||0.00||0.00||
|加：公允价值变动收益||0.00||0.00||0.00||0.00||0.00||0.00||
|投资收益||0.00||0.00||0.00||0.00||0.00||0.00||
|三、营业利润||4,128.95||6,434.23||7,562.06||7,954.90||8,404.72||8,404.72||
|四、利润总额||4,063.75||6,434.23||7,562.06||7,954.90||8,404.72||8,404.72||
|五、净利润||3,040.81||4,818.17||5,663.54||5,957.67||6,294.54||6,294.54||
|六、归属于母公司损益||3,040.81||4,818.17||5,663.54||5,957.67||6,294.54||6,294.54||
|其中：基准日已实现母公司净利润||2,188.35||||||||||||
|加：折旧和摊销|||246.90|740.68||740.68||740.68||740.68||740.68||
|减：资本性支出|||218.37|655.10||655.10||655.10||655.10||740.68||
|减：营运资本增加||0.00||0.00||0.00||0.00||0.00||0.00||
|七、股权自由现金流||880.98||4,903.75||5,749.12||6,043.25||6,380.11||6,294.54||
|加：税后的付息债务利息|||0.00||0.00||0.00||0.00||0.00||0.00|
|八、企业自由现金流||880.98||4,903.75||5,749.12||6,043.25||6,380.11||6,294.54||
|折现率||11.2%||11.2%||11.2%||11.2%||11.2%||11.2%||
|折现期（月）||2.0||10.0||22.0||34.0||46.0||||
|折现系数||0.9825||0.9153||0.8231||0.7402||0.6656||5.9429||
|九、收益现值||865.56||4,488.40||4,732.10||4,473.21||4,246.60||37,407.82||
|经营性资产价值||||||||||||56,213.69||
|基准日非经营性资产净值评估值||1,282.40||溢余资产评估值||139.64||注：对于非经营性资产和溢余资产，详见各计算表。||||||
|企业整体价值评估值||||||||||||57,635.70||
|付息债务||0.00||股东全部权益价值评估值||||||||58,000.00||

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单县东大医院有限公司企业价值评估说明第四部分 评估结论及分析
一、评估结论
根据有关法律、法规和资产评估准则，遵循独立、客观、公正的原则，采用资产基础法和收益法，按照必要的评估程序，对委估对象在评估基准日2016年8月31日的市场价值进行评估，得出如下评估结论：
1.资产基础法评估结论
按照资产基础法评估，被评估单位在基准日市场状况下股东全部权益价值评估值为 109,628,180.70元；其中：总资产账面值为 168,103,115.04元，评估值为209,637,018.51元，增值额为41,533,903.47元，增值率为24.71%；总负债账面值为 100,008,837.81元，评估值为 100,008,837.81元，无评估增减值；净资产账面值为 68,094,277.23元，评估值为 109,628,180.70元，增值额为 41,533,903.47元，增值率60.99%。
2.收益法评估结论
按照收益法评估，被评估单位在上述假设条件下股东全部权益价值评估值为58,000万元，比审计后账面净资产增值51,190.57万元，增值率751.76%。
3.评估结论的分析及选择理由
资产基础法和收益法评估结果出现差异的主要原因是：资产基础法是指在合理评估企业各分项资产价值和负债的基础上确定评估对象价值的评估思路，即将构成企业的各种要素资产的评估值加总减去负债评估值求得企业股东权益价值的方法。收益法是从企业的未来获利能力角度出发，反映了企业各项资产的综合获利能力。两种方法的估值对企业价值的显化范畴不同，企业拥有的资质、服务平台、营销、研发能力、管理团队等
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单县东大医院有限公司企业价值评估说明人力资源及商誉等无形资源难以在资产基础法中逐一计量和量化反映，而收益法则能够客观、全面的反映被评估单位的价值。因此造成两种方法评估结果存在一定的差异。
单县东大医院有限公司为一家集医疗、教学、科研、预防、保健于一体的营利性民营医院，企业的主要价值除了固定资产、营运资金等有形资源之外，还应包含企业所享受的各项优惠政策、业务网络、服务能力、人才团队、品牌优势等重要的无形资源的贡献。单县东大医院是单县城乡居民基本医疗保险定点医院，单县城镇职工基本医疗保险定点医院，菏泽市120急救站，温暖中国-贫困肿瘤患者救治行动定点医院。医院目前有涵盖了内科系统、外科系统、妇儿系统、医技系统、中医系统的科室32个，其中骨科、肝胆外科、儿科、重症医学科等均为医院重点科室，其医疗诊治水平处于单县前列，在整个菏泽地区也享有较高声誉。而资产基础法仅对各单项有形资产和可确指的无形资产进行了评估，但不能完全体现各个单项资产组合对整个公司的贡献，也不能完全衡量各单项资产间的互相匹配和有机组合因素可能产生出来的整合效应。而公司整体收益能力是企业所有环境因素和内部条件共同作用的结果。由于收益法价值内涵包括企业不可确指的无形资产,所以评估结果比资产基础法高。
鉴于本次评估目的，收益法评估的途径能够客观、合理地反映评估对象的价值，故以收益法的结果作为最终评估结论。
经评估，单县东大医院有限公司于评估基准日2016年8月31日在上述各项假设条件成立的前提下，股东全部权益价值评估值为人民币 58,000万元(大写：伍亿捌仟万元)。
评估汇总表如下：
单位：万元
项目 账面价值 评估价值 增值额 增值率％流动资产 8,009.64
可供出售金融资产净额
持有至到期投资净额
长期股权投资净额
长期应收款
投资性房地产
固定资产 6,355.43
工程物资
在建工程 385.73
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单县东大医院有限公司企业价值评估说明项目 账面价值 评估价值 增值额 增值率％固定资产清理
生产性生物资产净额
油气资产净额
开发支出
商誉
无形资产净额 1,587.46
长期待摊费用 16.17
递延所得税资产 33.37
其他非流动资产 422.50
资产总计 16,810.30
流动负债 9,858.14
非流动负债 142.74
其中：递延所得税负债 142.74
负债总计 10,000.88
净资产 6,809.42 58,000.00 51,190.57 751.76二、敏感性分析
本次分析为单因素分析法，即分析除影响标的估值变动的单项因素，其他因素都不变动的基础下对估值的影响。
敏感系数的计算公式为：敏感系数=目标值（利润）变动率/参数变动率
1、对收入变动的敏感性分析
|||
|-|-|
|标的企业全部股东权益收益法评估结果（万元）|变动率|
|60,000.00|3.45%|
|62,000.00|6.90%|
|58,000.00|/|
|56,000.00|-3.45%|
|54,000.00|-6.90%|

2、对成本变动的敏感性分析
|||
|-|-|
|标的企业全部股东权益收益法评估结果（万元）|变动率|
|56,000.00|-3.45%|
|54,000.00|-6.90%|

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单县东大医院有限公司企业价值评估说明
|||
|-|-|
|58,000.00|/|
|60,000.00|3.45%|
|62,000.00|6.90%|

3、对毛利率变动的敏感性分析
|||
|-|-|
|标的企业全部股东权益收益法评估结果（万元）|变动率|
|60,000.00|3.45%|
|62,000.00|6.90%|
|58,000.00|/|
|56,000.00|-3.45%|
|54,000.00|-6.90%|

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