估价报告–新界葵涌嘉定路1至11号东方物流中心全幢
目录表
1.背景 ............................................................................................................................... 2 1.1 委托 ................................................................................................................... 2 1.2 评估基准 ........................................................................................................... 2 1.3 评估之独立性 ................................................................................................... 2 2.地理位置及环境 ........................................................................................................... 2 2.1 地理位置 ........................................................................................................... 2 2.2 环境 ................................................................................................................... 3 2.3 交通方便程度 ................................................................................................... 3 3.物业资料明细 ............................................................................................................... 4 3.1 物业基本资料 ................................................................................................... 4 3.2 实地视察 ........................................................................................................... 6 4.土地登记册资料 ......................................................................................................... 10 5.城市规划 ..................................................................................................................... 12 6.价值评估 ..................................................................................................................... 16 6.1 评估法则 ......................................................................................................... 16 6.2 物业可销售性 ................................................................................................. 16 7.估值 ............................................................................................................................. 16责任条款 ............................................................................................................................ 17附录
附录 1 该物业之平面图
附录 2 土地登记册
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1. 背景
1.1 委托
兹遵照阁下 Extreme Talent Limited（统称「贵公司」）之指示，对以下物业（统称「该物业」）进行估值。吾等确认曾进行实地视察及作出有关查询，并搜集吾等认为必要之进一步资料，以向贵公司提供吾等对该物业于2014年9月30日之公开市值之意见作参考用途。
该物业地址：
「新界葵涌嘉定路1至11号东方物流中心全幢」。
1.2 评估基准
吾等的估值乃吾等对公开市值的意见。所谓公开市值，就吾等所下定义而言，乃指「资产或负债经过适当的市场推广后，自愿买方及自愿卖方于双方均在知情，审慎及非强迫的情况下于估值日进行公平交易，透过该物业可换取之金额代价。」。
吾等之估值乃假定在市场上将该物业出售时按其现况交吉出售而并无凭借递延条款合约、售后租回、合资经营、管理合约或其他类似安排，以影响该物业之价值。
1.3 评估之独立性
吾等是以独立的估价师身份对该物业作出估值，此报告乃根据并符合由香港测量师学会出版的「香港测量师学会估值准则（2012年版本）」。
2. 地理位置及环境
2.1 地理位置
该物业座落新界葵涌嘉定路与大连排道之交界，在嘉定路之南方及大连排道之西方。
图2.1显示了该物业的位置图用作识别用途。
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||图2.1 – 该物业位置图|||
|该物业||||
|（不按比例）只供识别用途||位置图|北|

2.2 环境
该物业位于新界的葵涌工业区，区内包含用作各种用途的工业大厦，其楼龄及楼宇质素均不同。区内亦有提供一般设施，如公园、警署及商场。
近年，有部分葵涌区工厦的业主将其工厦改建为酒店或商业大厦，该区首幢地标式甲级商厦－九龙贸易中心亦处于该物业的附近。
2.3 交通方便程度
该物业位处的范围可以找到巴士、小巴及的士，而港铁葵兴站及葵芳站亦位于该物业的步行距离内。因此，来往该物业的交通方便程度为良好。另外，葵涌货柜码头位处于离该物业不远的东南方。
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3. 物业资料明细
3.1 物业基本资料
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||表 3.1 – 物业基本数据|||
|地址||：|新界葵涌嘉定路1 至11 号东方物流中心全幢。|
|物业种类||：|中层工业大厦。|
|物业楼层||：|十二。|
|建筑物料||：|钢筋混凝土。|
|用途||：|根据屋宇署占用许可证编号 N.T.92/75 ，该物业的用途如下：地下：22 个车位、上落货区、泵房、变压房、配电室、2个保安室及8 个危险仓，作非住宅用途。（Ground Floor： Parking area for 22 vehicles, loading/offloading area, pump room, transformer room, switch room, 2security rooms, arcton decanting room and 8 dangerousgoods stores for non-domestic use.）夹层：货仓办公室、 冷气房、实验室、多种不同用途房及2 个储物室，作非住宅用途。（Mezzanine Floor： Godown office, A/C store, laboratory, 2sample/balance rooms, pattern room, printing room, A/Cplant room, F.A. room and 2 stores for non-domestic use.）1 楼： 货仓，作非住宅用途。（1st Floor： Goods store for non-domestic use.）2 楼：货仓等作非住宅用途。（2nd Floor： Goods store, dye mix/drum wash, repack/paintroom, dye mix room, office, tin repack room and plantventilation room for non-domestic use.）3 楼至10 楼 ： 货仓，作非住宅用途。（3rd to 10th Floors： Goods store on each floor for non-domestic use.）（以上的用途以英文版本为准）|

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|占用状况|：|吾等没有取得该物业的占用状况资料。|
|落成日期|：|根据屋宇署占用许可证编号 N.T. 92/75，该物业的落成日期为1975 年10 月 8 日。|
|建筑面积|：|根据屋宇署批准的建筑图则，该物业的各楼层的建筑面积如下：建筑面积 （大约） 平方呎 平方米（1） 地下 5,162.23 479.587（2） 地下高层 1,480.82 137.573（3） 夹层 18,570.04 1,725.215（4） 1楼-6楼 113,124.00 10,509.574（5） 7楼-10楼 74,897.92 6,958.251合共 213,235.01 19,810.20|
|实用面积|：|吾等根据在土地注册处登记的大厦公契连图则上量度，该物业的各楼层的实用面积如下：实用面积 （大约） 平方呎 平方米（1） 地下 5,159 479.287（2） 地下高层 1,269 117.894（3） 夹层 17,306 1,607.782（4） 1楼-6楼 105,537 9,804.718（5） 7楼-10楼 70,268 6,528.117合共 199,539 18,537.798|

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|实用面积 （大约）||||平方呎||平方米||
||（1）||地下||5,159||479.287|
|（2）||地下高层||1,269||117.894||
||（3）||夹层||17,306||1,607.782|
|（4）||1楼-6楼||105,537||9,804.718||
||（5）||7楼-10楼||70,268||6,528.117|
|||合共||199,539||18,537.798||

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|楼底高度|：|根据屋宇署批准的建筑图则，该物业的各楼层的楼底高度如下：楼底高度（大约） 呎 米（1） 地下 15.25 4.65（2） 夹层 8.92 2.72（3） 1楼-10楼 13.58 4.14|
|楼面承重|：|根据屋宇署批准的建筑图则，该物业的各楼层的楼面承重如下：楼底高度（大约） 磅/每平方呎（1） 地下 -（2） 夹层 100（3） 1楼-10楼 300|
|设施|：|该物业提供有停车场、五部载货升降机、一部载客升降机及三条楼梯。|

该物业之平面图载于附录 1作参考。
3.2 实地视察
吾等已联同贵公司的代表对该物业进行实地视察，以下总结了视察所得。实地视察之相片载于下面的圖3.2。
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||表 3.2 – 实地视察|||
|视察日期||：|2014 年 10 月13 日。|
|外部状况||：|吾等认为于视察当日，该物业的外部状况及保养情况良好。|
|内部状况||：|于视察当日，吾等对该物业的地下及4 楼进行了内部视察。吾等认为于视察当日，4 楼的内部状况（包括地板及墙壁）均良好。惟吾等并不负责对该物业进行结构测量或对楼宇设施进行测试，故不能对该些项目作出评论。|

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||图3.2 –实地视察之相片|
|该物业外墙||

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该物业外墙
该物业4楼的内部状况
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该物业4楼的内部状况
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4. 土地登记册资料
土地注册处所提供有关于该物业资料概括在表 4内，而该物业相关之土地登记册载于附录2。
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||表 4 –土地登记册资料||||||
|地段编号||：|葵涌市地段第129 号余段。||||
|地段面积||：|葵涌市地段第129 号余段的面积约为25,139.55 平方呎。||||
|批约及地契年期||：|葵涌市地段第129 号余段的地契为新批约编号 TW4700，地契年期的开始日期为 1898 年7 月1 日，为期 99 年，并在相关条例下延长至 2047 年6 月30 日。||||
|所占地段之不可分割份数||：|楼层||所占地段份数||
||||地下||14/506||
||||夹层||42/506||
||||1 楼||41/506||
||||2 楼||41/506||
||||3 楼||41/506||
||||4 楼||41/506||
||||5 楼||41/506||
||||6 楼||41/506||
||||7 楼||41/506||
||||8 楼||41/506||
||||9 楼||41/506||
||||10 楼||41/506||
||||天台||40/506||
|登记业主||：|楼层|业主姓名|注册摘要编号|文件日期|
||||地下|EasternInvestmentHoldingsLimited东方投资集团有限公司|TW1507332|2003年1月2日|
||||夹层||TW145250407122102830620|2002年2月1日2007年11月26日|
||||1楼||TW1452504|2002年2月1日|
||||2楼||TW1507332|2003年1月2日|
||||3楼 -5楼||TW1433087|2001年10月3日|
||||6楼-10楼及天台||07122102830620|2007年11月26日|

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|大厦公契连图则|：|Deed of Mutual Covenant with Plans（大厦公契连图则）（注册摘要编号 TW152329），文件日期为 1977 年 11 月3 日。（备注： Name(s) of owner(s) as stated in DMC Mem. No.TW152329. Please refer to the DMC for details.）An Indenture Supplemental to a D.M.C. Mem. No. 152329（注册摘要编号 TW187244），文件日期为 1980 年 1 月25 日。Deed of Mutual Release （注册摘要编号 TW1344397），文件日期为2000 年 5月8 日。（备注：To vary, amend and modify D.M.C. M/N 152329 asamended by Supplemental to D.M.C. M/N 187244.）（以上的文书名称未能提供中文译名）|
|物业涉及的轇轕|：|Memorandum of Change of Name of Building （注册摘要编号 08061303240020），文件日期为2008年6月5日。Mortgage in favour of Bank of China (Hong Kong) Limited（注册摘要编号 10021103150164），文件日期为 2010年1月29日。Assignment of Rentals in favour of Bank of China (Hong Kong)Limited中国银行（香港）有限公司（注册摘要编号10021103150171），文件日期为2010年1月29日。Second Legal Charge in favour of Bank of China (Hong Kong)Limited（注册摘要编号 10021103150186），文件日期为2010年1月29日。|

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5. 城市规划
在葵涌分区计划大纲草图编号 S/KC/28下，该物业被划作「其他指定用途（商贸）」。
在「其他指定用途（商贸）」地带内，适用于工业楼宇的经常准许的用途包括非污染工业用途（不包括涉及使用／贮存危险品的工业经营）、办公室（直接提供顾客服务或货品除外）、商店及服务行业（只限设于地面一层的汽车陈列室，以及服务行业）及货仓（危险品仓库除外）等等。除以上的用途，该物业的工业经营如果没有涉及厌恶性行业或使用／贮存危险品，经常准许的用途亦包括办公室。
下面图5顥示了葵涌分区计划大纲草图编号 S/KC/28之部份及土地用途表。
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||图5 – 葵涌分区计划大纲草图编号S/KC/28之部份及土地用途表|||
|该物业||||
|（不按比例）只供识别用途||葵涌分区计划大纲草图编号S/KC/28|北|

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6. 价值评估
6.1 评估法则
吾等采用直接比较法来进行评估，包括比较最近期附近同类型物业的买卖成交，并衡量每个可资比较个案的性质和其优缺点。
公开市值可通过分析自愿买方及自愿卖方之间的成交，及在比对该物业后进行适当的调整（例如地点、交通方便程度、交易时间、楼龄、楼宇质素、面积、楼高及其他因素）去评估。
6.2 物业可销售性
考虑到该物业的自身条件（尤其地点及楼宇质素），吾等认为于2014年9月30日该物业的可销售性为合理。
7. 估值
经过以上提及的各种分析及考虑到相关的市场因素，吾等认为该物业在交吉及没有轇轕的情况下于 2014年 9月 30日之公开市值为港币八亿元正（HK$800,000,000）。
_______________________
经理陈嘉盈
理学士
香港测量师学会会员
皇家特许测量师学会会士
附件
备注
此报告乃受制于吾等附带之标准责任条款，并以英文版本为准。
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责任条款
（以英文版本为准）
(a)“物业”一词在本报告的运用意旨“土地及楼宇”，而“土地”一词则有其本身之法律解释。
(b)吾等之估值并无考虑任何物业权益所欠负之任何抵押、按揭或债项，以及出售成交时可能须承担之任何开支或税项。除另有注明者外，吾等假设该等物业权益概无附带可影响其价值之繁重负担、限制及支销。
(c)吾等之估值乃假设业主于没有现金回赠或一些类似能使市值受影响之安排下售出该物业。
(d)吾等之估值乃基于该物业在现况下及没考虑该物业是否有非法加建或改建工程。吾等并没考虑如在官方的要求下一切需要用作回复该物业原本状态之成本。
(e)吾等并无进行结构测量，故无法呈报该等物业是否确无结构损坏。吾等亦无对任何楼宇设施进行测试，故亦无法呈报该等设施的现况。
(f)吾等并无对该物业进行详细的量度。本报告所包括之图则旨在协助读者视觉上理解该物业，并假设吾等不需对其准确性负上任何责任。
(g)除非另行说明，吾等已假设该物业乃在无触犯任何条例之情况下建筑、占据及使用。除非另行说明，吾等亦已假设本报告内物业之一切使用，已得到所有需要之牌照、准许证、证书及授权等。
(h)除非另行说明，吾等在本报告的范畴内并没有进行以重建为基础之评估、研究另类发展的可行性及有关经济考虑。
(i)本报告只适用于指定收件者之独家使用及特定用途。吾等亦不会对其他人之使用或依赖、或用于非本报告所指定之用途负上任何责任。
(j)本报告、估值或任何参考数据之全部或部份内容将不可被刊载于文件、传阅或声明，或未经吾等公司之书面许可的指定方式下刊载。
(k)吾等在颇大程度上依赖阁下所提供之数据，并接纳阁下给予吾等之意见，尤并有关图则批准、法定通告、地役权、年期、租赁、占用情况、地盘及楼面面积以及所有其他有关事项。吾等假设不需对其准确性承担责任。
(l)吾等曾前往有关土地注册处进行查阅。然而，吾等不会对此或于吾等进行查阅时仍未有对该物业的责任记录作出承担。
(m)除非事先作出安排，吾等将不需要对本物业之估值于法庭或政府机构中出席或提供见证。
(n)实用面积是指单独分配给该单位的楼面面积，其中包括露台和其他类似设施的面积，但不包括公用地方的面积，例如楼梯、升降机槽、大堂和公共厕所等。
(o)政府推出额外印花税（SSD）于2012年10月27日或之后的所有的住宅物业交易，在获得后3年内转售需除了目前的从价印花税外，由于卖方和买方将共同持有及连带责任额外印花税，这会造成影响交易的价格其包括抵押权债人于36个月内转售收购，除非特定指明在我们的报告中，在我们的估值过程中假设额外印花税的责任（如适用）将由卖方承担。
(p)财政司司长于2013年2月22日宣布，政府将修订《印花税条例》，调高「从价印花税」的税率及推前向非住宅物业交易征收「从价印花税」，由向售卖转易契征收改为向买卖协议征收。任何以个人或公司名义，在2013年2月23日或以后取得的住宅物业（除非该住宅物业是由香港永久性居民取得而该香港永久性居民在取得有关住宅物业时，在香港没有拥有其他任何住宅物业）和非住宅物业，均须按新的税率征收「从价印花税」。在2013年2月23日之前的交易，则按原有的印花税机制处理。
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CONDITIONS ON LIABILITY
(a) The use of the word " property " throughout this report is intended to mean " land and buildings " and the word " land " has its normal legal interpretation.
(b) No allowance has been made in the report for any charges, mortgages, or amounts owing on the property, nor for any expenses or taxation which may be incurred in effecting a sale. Unless otherwise stated, it is assumed that the property is free from encumbrances, restrictions and outgoings of an onerous nature which could affect its value.
(c) The valuation is made on the assumption that the owner sells the property on the market without the benefit of cash rebate or any similar arrangement which could serve to affect the value of property.
(d) We have considered the property in accordance with its original approved state and have disregarded any premium attached to the unauthorized additions and/or alterations. In addition, we have not considered any cost required to restore the property to its original state if requested by the government authorities.
(e) No structural survey was carried out, as such we are unable to report whether the property is free from any structural defects. None of the services was tested and we are, therefore, unable to report on their present conditions.
(f) No detailed measurements of the property were taken. The plans in this report are included to assist the reader to visualize the subject property and we assume no responsibility for their accuracy.
(g) We have assumed that the subject property has been constructed, occupied and used in full compliance with, and without contravention of all Ordinances, except only where otherwise stated. We have further assumed that, for any use of the subject property upon which this report is based, any and all required licenses, permits, certificates, and authorizations have been obtained, except only where otherwise stated.
(h) Unless otherwise stated, we have not carried out a valuation on a redevelopment basis and the study of possible alternative development options and the related economics do not come within the scope of this report.
(i) This report is for the exclusive use of the addressee stated therein and for that particular purpose only. The contents of this report either in whole or in part shall not be disclosed to any other parties and we accept no responsibility if it is used or relied upon by any others or for that particular purposes other than that stated herein.
(j) Neither the whole nor any part of this report and valuation, nor any reference thereto may be included in any published document, circular or statement nor published in any way without our written approval from our company of the form and context in which it may appear.
(k) We have relied to a very considerable extent on the information given by you and have accepted advice given to us on such matters as statutory notices, easements, tenure, occupation, lettings, site and floor areas and all relevant matters. We assume no responsibility for their accuracy.
(l) While we have normally made investigations into the title and other details of the property as recorded by the Land Registry, we are unable to accept any responsibility for it, or for any liability against the property which were unrecorded at the time of our inspection.
(m) Dudley Surveyors Limited shall not be required to give testimony or attendance in court or to any government agency by reason of this valuation, with reference to the property described herein, unless prior arrangements have been made.
(n) Saleable Area means the floor area exclusively allocated to the unit including balconies and verandahs but excluding common areas such as stairs, lift shafts, lobbies and communal toilets, etc.
(o) The Government intensified the Special Stamp Duty (SSD) on transactions of residential properties of all values acquired on or after 27th October, 2012 and resold within three years of acquisition, in addition to the current ad valorem Stamp Duty. Since both the vendor and purchaser will be held jointly and severally liable for the SSD, this may have impact on the transaction prices, including resale by mortgagee within 36 months after acquisition. Unless otherwise specified in our report, we assume that such liability of SSD (if applicable on subject property) would be borne by the vendor in the course of our valuation. (p) On 22nd February 2013, the Financial Secretary announced that the Government would amend the Stamp Duty Ordinance to adjust the ad valorem stamp duty (AVD) rates and to advance the charging of AVD on non-residential property transactions from the conveyance on sale to the agreement for sale. Any residential property (except that acquired by a Hong Kong Permanent Resident who does not own any other residential property in Hong Kong at the time of acquisition) and non- residential property acquired on or after 23rd February 2013, either by an individual or a company, will be subject to the new rates of AVD upon the enactment of the relevant legislation. Transactions which took place before 23rd February 2013 will be subject to the original stamp duty regime.