公司代码：600266 公司简称：北京城建北京城建投资发展股份有限公司
一重要提示
1本年度报告摘要来自年度报告全文，为全面了解本公司的经营成果、财务状况及未来发展规划，投资者应当到上海证券交易所网站等中国证监会指定媒体上仔细阅读年度报告全文。
2 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。
3 公司全体董事出席董事会会议。
4 中审亚太会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。
5 经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案
本公司拟以总股数156,704万股为基数，每10股派发现金股利2.4元（含税），预计支付红利37,608.96万元，每10股转增2股，预计转增31,340.80万股。此分配预案尚需提请股东大会批准。
二公司基本情况
1 公司简介
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|公司股票简况|||||
|股票种类|股票上市交易所|股票简称|股票代码|变更前股票简称|
|A股|上海证券交易所|北京城建|600266||

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|联系人和联系方式|董事会秘书|证券事务代表|
|姓名|张财广|李威|
|办公地址|北京市朝阳区北土城西路11号城建开发大厦|北京市朝阳区北土城西路11号城建开发大厦|
|电话|（010）82275598|（010）82275665|
|电子信箱|zhangcaiguang@bucid.com|liwei@bucid.com|

2 报告期公司主要业务简介
公司主营业务房地产开发、对外股权投资和商业地产经营三大板块全面协调发展。开发类型涵盖住宅、公寓、别墅、商业、酒店、写字楼、文旅等多种业态，开发区域遍及北京、天津、重庆、成都、南京、青岛、三亚等重点区域。逐步形成了以龙樾为代表的高端楼盘、以国誉府为代表的中高端楼盘和以畅悦居为代表的系列品牌。以黄山文旅小镇和云蒙山旅游度假为代表的文旅地产有序推进。对外股权投资呈现出流动性强、资产处置灵活的特点，投资企业目前呈现出流动性强、资产变现迅速的特点，2018年获得现金分红1.21亿元。商业地产经营能力持续提高，经营
效益显著，在酒店、写字楼和社区商业等方面的管理和运营能力持续增强。
3 公司主要会计数据和财务指标
3.1近3年的主要会计数据和财务指标
单位：元币种：人民币
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||||||本年比上年|||
||2018年||2017年||||2016年|
||||||增减(%)|||
|总资产|109,949,946,184.15|98,208,770,176.85||11.96||76,057,378,042.04||
|营业收入|13,380,520,554.27|14,042,729,748.20||-4.72||11,627,832,785.09||
|归属于上市公司股东的净利润|1,230,080,020.47|1,456,107,797.10||-15.52||1,443,561,365.88||
|归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润|1,149,999,853.24|1,380,227,569.94||-16.68||1,437,923,973.54||
|归属于上市公司股东的净资产|23,449,022,523.16|20,213,456,487.39||16.01||19,664,345,839.05||
|经营活动产生的现金流量净额|-8,620,767,258.38|-13,936,075,866.22||-38.14||-1,743,013,931.26||
|基本每股收益（元／股）|0.70|0.93||-24.73||0.92||
|稀释每股收益（元／股）|0.70|0.93||-24.73||0.92||
|加权平均净资产收益率（%）|5.67|7.48||减少1.81个百分点||7.39||

3.2报告期分季度的主要会计数据
单位：元币种：人民币
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|||第一季度||第二季度||第三季度||第四季度|
|||（1-3月份）||（4-6月份）||（7-9月份）||（10-12月份）|
|营业收入|1,535,761,617.69||1,822,420,076.28||4,322,681,930.45||5,699,656,929.85||
|归属于上市公司股东的净利润|114,580,240.58||248,305,313.02||307,836,054.84||559,358,412.03||
|归属于上市公司股东的扣除非经常性损益后的净利润|106,600,790.00||232,864,775.73||306,703,555.2||503,830,732.34||
|经营活动产生的现金流量净额|-849,853,607.22||20,237,609.21||-3,534,342,188.70||-4,256,809,071.67||

季度数据与已披露定期报告数据差异说明
□适用√不适用
4 股本及股东情况
4.1普通股股东和表决权恢复的优先股股东数量及前10名股东持股情况表
单位:股
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|截止报告期末普通股股东总数（户）|66,896|
|年度报告披露日前上一月末的普通股股东总数（户）|68,436|

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|截止报告期末表决权恢复的优先股股东总数（户）||||||||||
|年度报告披露日前上一月末表决权恢复的优先股股东总数（户）||||||||||
||前10名股东持股情况|||||||||
|股东名称（全称）|||报告期内增减|期末持股数量|比例(%)|持有有限售条件的股份数量|质押或冻结情况||股东性质|
||||||||股份状态|数量||
|北京城建集团有限责任公司|||18,470,400|651,356,093|41.57|0|无||国有法人|
|中国证券金融股份有限公司|||-29,812,200|46,971,255|3.00|0|未知||未知|
|新华人寿保险股份有限公司－分红－团体分红－018L－FH001沪|||-1,640,100|22,606,268|1.44|0|未知||未知|
|汇天泽投资有限公司|||16,254,015|16,254,015|1.04|0|未知||未知|
|宋艳芳|||7,884,645|12,543,567|0.80|0|未知||未知|
|香港中央结算有限公司|||9,380,798|12,501,577|0.80|0|未知||未知|
|中国农业银行股份有限公司－中证500交易型开放式指数证券投资基金|||6,180,301|10,159,001|0.65|0|未知||未知|
|丁素娥|||9,519,300|9,519,300|0.61|0|未知||未知|
|徐仁桥|||9,351,983|9,351,983|0.60|0|未知||未知|
|应京|||0|9,065,700|0.58|0|未知||未知|
|上述股东关联关系或一致行动的说明||前十名股东中，北京城建集团有限责任公司与其它股东不存在关联关系，也不属于《上市公司股东持股变动信息披露管理办法》中规定的一致行动人；未知其他股东之间是否存在关联关系，也未知其他股东是否属于《上市公司股东持股变动信息披露管理办法》中规定的一致行动人。||||||||
|表决权恢复的优先股股东及持股数量的说明|||||无|||||

4.2公司与控股股东之间的产权及控制关系的方框图
√适用□不适用
4.3公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图
√适用□不适用
4.4报告期末公司优先股股东总数及前10名股东情况
□适用√不适用
5 公司债券情况
√适用□不适用
5.1公司债券基本情况
单位:亿元币种:人民币
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||||简||||||||债券||||还本付||交易|
||债券名称||||代码||发行日||到期日||||利率|||||
||||称||||||||余额||||息方式||场所|
|北京城建投资发展股份有限公司2015 年公司债券(第一期)||15城建01||122402||2015-07-20||2022-07-20||57.58||4.40||按 年 付息、到期一 次 还本||上交所||

5.2公司债券付息兑付情况
√适用□不适用
根据“15城建01”债券相关条款，2016年至2022年间每年的7月20日为上一计息年度的付息日。2018年7月20日，公司已兑付上一计息年度的利息。
5.3公司债券评级情况
√适用□不适用
公司委托联合信用评级有限公司对2018年公司债券的信用状况进行定期跟踪评级，定期跟踪评级在债券存续期内每年进行一次。本期跟踪评级报告预计在公司年报公告后两个月内在交易所网站、评级机构网站披露。
5.4公司近2年的主要会计数据和财务指标
√适用□不适用
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||主要指标||2018年||2017年||本期比上年同期增减（%|）|
|资产负债率（%）||76.39||77||-0.79|||
|EBITDA全部债务比||0.02||0.03||-18.06|||

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|利息保障倍数|0.79|0.99|-20.54|

三经营情况讨论与分析
1 报告期内主要经营情况
报告期内公司实现营业收入133.81亿元，同比减少4.72%，实现归属于上市公司股东净利润 12.30亿元，同比减少15.52%，公司销售回款 153.73亿元，同比减少11.96%。公司主要业务经营情况如下：
一是转型升级迈出坚实步伐。公司不断增强转型升级的知识储备、人才储备、资源储备、模式储备，加强对文旅产业的研究力度，转型发展意识不断增强，转型升级的自觉性和主动性不断提高。作为公司转型升级的代表项目，黄山文旅小镇项目策划和规划设计工作已全面启动，云蒙山项目景区整合和整体规划方案提升工作深入实施。
二是棚改项目持续高效推进。公司在手的望坛、临河村、怀柔新城、康庄等棚改项目按计划高效推进，在持续深化望坛模式、临河速度和怀柔标杆的基础上，今年更是实现了动感花园定价模式的突破，实现了项目利润最大化，创造了棚改项目的“动感价值”。
三是土地拓展再有新斩获。通过招拍挂获得了天津武清和青岛胶州、大兴采育、昌平科技城、东黄山国际小镇6个项目，通过股权收购获得了平谷项目，通过授权获得了保定莲池区棚改项目。
通过战略合作积极推进2个项目进展。在手的走马庄、平各庄、马池口等一级开发项目有序推进。
四是做产品能力不断提升。产品研发能力不断增强，产品建造能力持续提升，客户服务能力有效提高，由公司主导编制的北京市地方标准《居住建筑新风系统技术规程》正式发布实施，三亚海云家园和成都龙樾湾双双获得国家住宅开发类最高奖“广厦奖”，多个项目获得了结构长城杯、绿色文明工地等荣誉称号。
五是对外股权投资价值显现。公司投资企业目前呈现出流动性强、资产处置灵活的特点，目前持有国信证券、锦州银行、中科曙光、中信建投四家上市公司股票，2018年获得现金分红1.21亿元。投管公司 2支私募股权基金已分别完成基金备案和工商注册，ABN业务取得进展，获得了中国银行间市场交易商协会会员资格。
六是商业地产经营健康发展。加大公司现有商业地产整合改造升级力度，大幅提高了租金收益，实现了存量物业保值增值。加强对子公司商业地产项目的调研、指导、管理和服务，北京、成都、三亚等商业建设有效推进。圆满完成了公司持有的非经营性资产移交。
七是发展动能持续增强。公司通过银行借款、公司债、中期票据、地产基金、债权投资计划、
信托、委托贷款等方式多渠道筹措资金，保障公司经营需要，资金管理规范高效。战略采购线上
招采系统全面应用，客户满意度大幅提升，第三方评估在提升管理水平中作用持续发挥。基础管理规范高效。
2 导致暂停上市的原因
□适用√不适用
3 面临终止上市的情况和原因
□适用√不适用
4 公司对会计政策、会计估计变更原因及影响的分析说明
√适用□不适用
财政部于2018年6月15日发布了《关于修订印发2018年度一般企业财务报表格式的通知》（财会〔2018〕15号），对一般企业财务报表格式进行了修订，归并部分资产负债表项目，拆分部分利润表项目；并于2018年9月7日发布了《关于2018年度一般企业财务报表格式有关问题的解读》，明确要求代扣个人所得税手续费返还在“其他收益”列报，实际收到的政府补助，无论是与资产相关还是与收益相关，在编制现金流量表时均作为经营活动产生的现金流量列报等。
由于上述要求，本期和比较期间财务报表的部分项目列报内容不同，但对本期和比较期间的本公司合并及公司净利润和合并及公司股东权益无影响。
本公司已经根据新的企业财务报表格式的要求编制财务报表，财务报表的列报项目因此发生变更的，已经按照《企业会计准则第30号——财务报表列报》等的相关规定，对可比期间的比较数据进行调整。
对可比期间的财务报表列报项目及金额的影响如下：
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||2017年12月31日之前列||2018年1月1日经重列|
|列报项目||影响金额||
||报金额||后金额|
|应收账款|76,290,939.84|-76,290,939.84||
|应收票据及应收账款||76,290,939.84|76,290,939.84|
|应收利息|761,617.95|-761,617.95||
|应收股利|201,999,316.86|-201,999,316.86||
|其他应收款|1,976,391,977.16|202,760,934.81|2,179,152,911.97|
|应付票据|1,900,000.00|-1,900,000.00||
|应付账款|8,404,929,693.99|-8,404,929,693.99||
|应付票据及应付账款||8,406,829,693.99|8,406,829,693.99|
|应付利息|203,248,467.73|-203,248,467.73||
|应付股利|229,963,100.00|-229,963,100.00||
|其他应付款|6,225,271,633.73|433,211,567.73|6,658,483,201.46|

5 公司对重大会计差错更正原因及影响的分析说明
□适用√不适用
6 与上年度财务报告相比，对财务报表合并范围发生变化的，公司应当作出具体说明。
√适用□不适用
本期纳入合并财务报表范围的主体共42户，本期纳入合并财务报表范围的主体较上期相比，增加3户，其中投资设立2户，股权收购1户；减少1户，为清算注销。