关注
债务规模不断提升。2017年公司持续加快新增
土地储备规模的力度，导致其债务规模继续呈
较大幅度增长，公司未来或面临一定的资本支
出压力。
关联方往来款情况。近年来公司规模大幅扩张，
合营企业及项目明显增多，关联方往来款亦大
幅增加，其他应收款的回收情况、其他应付款
来源的稳定性及对合联营企业的担保情况或对
公司的信用质量产生影响。
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公开发行2015年公司债券（第一期）跟踪评级报告（2018）
信用评级报告声明
中诚信证券评估有限公司（以下简称“中诚信证评”）因承做本项目并出具本评级报告，特此如下声明：
1、除因本次评级事项中诚信证评与评级委托方构成委托关系外，中诚信证评、评级项目组成员以及信用评审委员会成员与评级对象不存在任何影响评级行为客观、独立、公正的关联关系。
2、中诚信证评评级项目组成员认真履行了尽职调查和勤勉尽责的义务，并有充分理由保证所出具的评级报告遵循了客观、真实、公正的原则。
3、本评级报告的评级结论是中诚信证评遵照相关法律、法规以及监管部门的有关规定，依据合理的内部信用评级流程和标准做出的独立判断，不存在因评级对象和其他任何组织或个人的不当影响而改变评级意见的情况。本评级报告所依据的评级方法在公司网站（www.ccxr.com.cn）公开披露。
4、本评级报告中引用的企业相关资料主要由发行主体或/及评级对象相关参与方提供，其它信息由中诚信证评从其认为可靠、准确的渠道获得。因为可能存在人为或机械错误及其他因素影响，上述信息以提供时现状为准。中诚信证评对本评级报告所依据的相关资料的真实性、准确度、完整性、及时性进行了必要的核查和验证，但对其真实性、准确度、完整性、及时性以及针对任何商业目的的可行性及合适性不作任何明示或暗示的陈述或担保。
5、本评级报告所包含信息组成部分中信用级别、财务报告分析观察，如有的话，应该而且只能解释为一种意见，而不能解释为事实陈述或购买、出售、持有任何证券的建议。
6、本评级报告所示信用等级自本评级报告出具之日起至本期债券到期兑付日有效；同时，在本期债券存续期内，中诚信证评将根据《跟踪评级安排》，定期或不定期对评级对象进行跟踪评级，根据跟踪评级情况决定是否调整信用等级，并按照相关法律、法规对外公布。
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公开发行2015年公司债券（第一期）跟踪评级报告（2018）
募集资金使用情况
图1：2015~2017年全国商品房销售情况单位：万平方米、亿元新城控股集团股份有限公司公开发行 2015年
公司债券（第一期）（5年期，附第三年末发行人调
整票面利率选择权及投资者回售选择权，债券简称
为“15新城01”、债券代码为“136021”，以下简称“本
期债券”）于 2015年 11月 3日发行，发行规模为
30亿元，最终票面利率为4.50%，每年付息一次，
到期一次还本，最后一期利息随本金的兑付一起支
付。本期债券募集总额人民币 29.77亿元，已按募
集说明书上列明的用途使用完毕。
资料来源：国家统计局，中诚信证评整理
土地市场方面，2017年全国土地成交金额大幅行业分析
上涨，但不同能级城市间土地成交均价涨幅及溢价受房地产调控政策持续升级影响，2017年以
率差异明显。2017年房企购置土地面积 25,508万来我国房地产行业步入阶段性下行周期，商
平方米，同比上升15.81%；房地产建设用地成交款品房销售增速下滑明显，三四线城市成为新
约 13,643亿元，同比上涨49.45%，成交均价涨至增长点。
5,348.52元/平方米。分城市能级来看，受土拍限价自2016年10月以来，我国房地产市场调控政
影响，2017年一线城市土地成交均价涨幅及溢价率策持续收紧，房地产市场步入阶段性下行周期。根
均有所回落，同比分别下降 6.49个百分点和 32.76据国家统计局数据显示，2017年房地产企业累计完
个百分点，为9.49%和14.30%；二线城市地成交均成房地产开发投资109,799亿元，同比增长7.0%，
价涨幅及溢价率亦有所回落，分别较上年下降57.43增速与上年基本持平；同年全国商品房销售面积与
个百分点和23.22个百分点，为12.33%和29.33%；
销售额分别为 169,408万平方米和 133,701亿元，
而三四线城市成交土地均价涨幅及溢价率近年来分别同比增长7.66%和13.67%，增速分别较上年下
均有所上升，分别为48.37%和37.05%，同比分别降 14.84个百分点和 21.13个百分点。办公楼及商
上升35.01个百分点和17.20个百分点。
业营业用房销售增长速度高于住宅，其中住宅销售
2017年房地产行业政策整体延续分类调控、面积及销售额分别同比增长5.3%和11.3%；办公楼
因城施策的主基调，重点城市调控效果显现，销售面积及销售额分别同比增长24.3%和17.5%；
同时长效机制也加速推进。
商业营业用房销售面积及销售额分别同比增长
2017年以来房地产行业调控政策持续收紧，同18.7%和25.3%。从价格来看，2017年以来全国房
时在因城施策的导向下仍稳步推进去库存工作。在价增速有所下降，但整体价格水平依然保持向上趋
此背景下，部分城市亦相继推出了限售政策以抑制势，12月全国 100个城市住宅成交均价达 13,967
短期性投机需求。值得注意的是，在一线城市政策元/平方米，较上年同期增长7.15%。分城市能级来
趋严的情况下，部分购房者需求外溢至环一线周边看，2017年12月末，一线城市住宅均价达 41,202
三四线城市，受此影响，环北京周边县市集中出台元/平方米，较上年同期增长1.43%；同期二线城市
调控政策，包括河北省涿州市、河北省保定市涞水住宅均价达 12,684元/平方米，较上年同期增长
县、河北省张家口市崇礼区等；同时环上海周边嘉7.70%；而三线城市住宅均价达 8,335元/平方米，
兴市、海宁市、南通市、苏州张家港市等及环广州、较年初增长12.48%。受房地产政策的持续收紧及政
深圳周边东莞、中山、江门等城市亦加强调控。截策区域分化加重影响，2017年三四线热点城市房地
至2017年末，共有46城相继落地限售令，承德、
产销售增速高于一二线城市。
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西安、东莞、南宁、长沙、石家庄和扬州7城升级 55.50%；TOP20房企销售金额集中度则上升 7.77限售，海南省则在全省范围内施行限售。受此影响， 个百分点至32.50%；而 TOP10房企销售额的比重2017年我国房地产销售增速放缓，其中一、二线城 达到24.10%，较上年提升 5.75个百分点，千亿房市销售增速回落显著。 企已达 17家。2017年以来房地产行业集中度进一政策层面除短期供需调控外，长效机制也处于 步提升，资本实力较强、具有品牌影响力的大中型加速推进阶段。2017年 7月，《关于在人口净流入 房地产企业凭借较强的销售及筹资能力，可获得更的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》中，选 多的流动性补充。
取了广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、
业务运营
沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆等 12个城市作为
住房租赁首批试点。同年 10月，十九大报告明确 公司积极应对房地产市场环境变化，全年合坚持“房子是用来住的、不是用来炒”的定位，加快 同销售金额大幅增长；同时，凭借其在商场建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制 选址及运营方面的经验，商业物业租金逐渐度，有助于促进房地产市场平稳健康发展。 成为公司利润的补充。
2017年在房地产行业政策整体延续分类调控、2017年以来房企内外部流动性来源收紧，融
因城施策的背景下，公司积极应对市场变化，及时资成本上升，资金平衡能力面临更高挑战。
调整开发节奏和销售策略，当年经营业绩大幅增同时，行业内的兼并收购现象加剧了行业集
长。公司全年合同销售面积928.28万平方米，同比中度进一步提升，具有规模优势的房企可获
增长61.44%，实现合同销售金额1,264.72亿元，同得更多的流动性补充。
比大幅增长94.39%，行业排名持续巩固并处于领先受2017年以来房地产行业政策持续收紧影响，
水平。从产品构成来看，随着公司不断加大对商业房地产企业签约销售金额增速有所放缓，2017年房
项目的投资开发，2017年公司商业项目实现销售金地产开发资金来源于房产销售的定金预收款及个
额405.47亿元，占当年合同销售总额的比重为人按揭贷款金额为72,600亿元，同比增长9.41%，
32.06%。销售区域方面，2017年对公司房地产销售较上年同期增速下降 25.51个百分点，房地产企业
贡献较大的主要包括杭州、苏州、南京、常州和上内部流动性来源呈收紧趋势。外部流动性方面，自
海等城市，2017年公司在上述五大城市实现的合同2016年10月银监会要求严控房地产金融业务风险，
销售金额占比分别为14.08%、11.60%、7.77%、7.57%同时上交所、深交所先后发布《关于试行房地产、
和6.29%。
产能过剩行业公司债券分类监管的函》，严格管控
从结算情况来看，受益于待结算资源的增长，房企公司债发行条件及审批流程以来，房企交易所
公司 2017年实现房地产项目结算面积 507.78万平市场公司债发行数量和发行规模大幅下降。从融资
方米（含合营项目，下同），同比增长55.76%；结成本来看，2017年以来随着房企融资政策的紧缩，
算金额 537.37亿元（含合营项目，下同），同比增房企融资成本不断被抬高。从房地产信用债到期分
长67.36%。从结算产品来看，2017年公司住宅产布来看，2018~2023年为房地产债券到期高峰，房
品结算面积249.30万平方米，占当年结算总面积的企资金平衡能力将面临更大的挑战。
比重为49.10%，结算金额 330.28亿元，占当年结受市场竞争加剧、土地价格上升等因素的影
算总金额的比重为61.46%；商业项目结算面积响，房企的利润空间不断侵蚀，盈利能力有所下滑，
258.48万平方米，占当年结算总面积的比重为行业内的兼并收购案例大幅增多。与此同时，资本
50.90%，较上年度上升 9.34个百分点，结算金额实力较强、具有品牌影响力的大中型房地产企业的
207.09亿元，占当年结算总金额的比重为38.54%，销售规模及集中度均进一步提升。2017年TOP100
较上年度增长 4.62个百分点。从结算区域来看，
房企销售金额集中度提升 11.58个百分点至
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2017年，苏州、杭州、南京和青岛等4个城市对公 末，公司拥有已签订土地出让合同的项目已竣工但司结算收入的贡献较大，以上四个城市结算金额合 尚未出售或租赁的建筑面积610.86万平方米，在建计占当年结算总金额的比重为45.08%。 的建筑面积2,665.62万平方米，待开发的建筑面积项目运营方面，2017年公司项目开发节奏明显 3,568.65万平方米，合计6,845.13万平方米。
加快，当年新开工面积2,066.26万平方米，同比大 表2：2015～2017年公司土地储备和新增项目情况幅增长143.08%，其中住宅项目新开工面积为 单位：万平方米、个、亿元
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|-|-|-|-|
||2015|2016|2017|
|新增土地储备|950.68|1,424.22|3,392.80|
|新增项目数|42|35|122|

年末拥有项目建筑面积 2,175.80 3,531.21 6,845.13截至 2017年末，公司在建项目共有 131个，在建
|||||
|-|-|-|-|
|新增土地储备支出金额|237.52|535.81|893.55|

面积合计为2,665.62万平方米，同比增长103.89%。
注：上述指标均含合营项目。
商业地产方面，公司不断加大对综合体商业项
资料来源：公司提供，中诚信证评整理
从公司拥有的项目储备来看，截至2017年末，目的投资，2017年新开业12座吾悦广场，截至2017
公司拥有房地产项目建筑面积合计6,845.13万平方年末，公司在苏州、常州、宁波、南京、成都等城
米，主要分布于全国 59个城市。从在建及拟建项市已开业吾悦系列广场 23座，可出租面积合计为
目区域分布来看，其中项目建筑面积占比较大的主142.55万平方米，平均出租率为97.91%，已基本接
要是苏州、常州、青岛三个城市，占比分别为8.94%、近满足状态。2017年公司吾悦广场租金和管理费收
7.62%和6.88%，区域布局趋于分散。中诚信证评也入为 10.19亿元，同比大幅增长131.07%，商业物
关注到，尽管公司 2017年住宅、商业地产项目新业逐渐成为公司收入的重要补充。
开工、在建及储备项目规模较大，其中商业地产主表1：2015～2017年公司开竣工情况
要位于长三角的三、四线城市，其后续的建设开发单位：万平方米、个
及运营亦对公司资金运作能力、统筹管理能力提出
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|-|-|-|
|2015|2016|2017|

新开工面积 741.22 850.02 2,066.26 更高要求。
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|-|-|-|-|
|竣工面积|386.53|401.45|724.07|

在建项目数量 103 59 131
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|-|-|-|-|
|在建面积|897.82|1,307.36|2,665.62|

注：上述指标均含合营项目。
资料来源：公司提供，中诚信证评整理
2017年公司新增土地节奏明显加快，项目储
备规模继续扩大且区域布局趋于分散，为未
来业务发展提供有力保障。
2017年公司在审慎研究各城市及区域的市场
规律的基础上，把握土地市场调整机遇，坚持住宅
地产和商业地产双核驱动的战略模式，一方面在巩
固现有长三角核心区域布局的基础上进行深耕，另
一方面按照既定的投资战略布局进行区域扩张。土
注：其他城市包括：宿迁、扬州、淮安、徐州、镇江、合肥、金华、地储备方面，2017年公司拿地节奏明显加快，当年
绍兴、武汉、鄂州、黄石、荆州、德州、湘潭、东莞、肇庆、
新增土地122幅，主要分布在常州、成都、长沙和
唐山、西安、郑州、重庆、宝鸡、汉中、长春、桂林、淮北、
昆明、佛山、南京、淮南、宁波、连云港、上饶、滁州、嘉兴、
惠州、苏州等城市，新增总建筑面积3,392.80万平
湖州、安庆、廊坊、海口、临沂、瑞安、南昌、钦州、太原、
方米，其中新增住宅地产2,446.02万平方米，新增
晋江
商业项目建筑面积 946.78万平方米。截至2017年
资料来源：公司提供，中诚信证评整理
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流动性
财务分析
公司流动资产规模持续保持增长，2017年末较下列财务分析基于公司提供的经普华永道中
上年末大幅增长76.68%至1,416.53亿元，占总资产天会计师事务所（特殊普通合伙）审计并出具标准
的比重为77.18%。从流动资产的构成来看，2016无保留意见的2015~2017年度审计报告。
年公司流动资产主要由存货、其他应收款和货币资资本结构
金构成，2017年末上述三项占流动资产的比重分别2017年，受益于良好的销售业绩，公司货币资 为53.92%、20.13%和15.49%。
金大幅增长，同时受公司开发规模扩大和新增土地 存货方面，2017年受公司在建规模不断提升影储备增加带来的存货和应收关联方款项的增长，公 响，年末公司存货规模同比大幅增长93.40%至司总资产规模同比增长77.89%至1,835.27亿元。同 763.79亿元。从存货的构成来看，2017年公司积极期末，公司负债总额为1,575.45亿元，同比增长 应对市场变化，加大销售去化力度，当年末房地产81.50%，主要源于公司当年待结算资源、关联方之 开发产品为 54.11亿元，占年末存货账面价值的比间往来款、应付建筑工程款增长带来的预收款项、 重为7.09%，同比下降6.41个百分点；房地产开发其他应付款、应付账款金额的上升，以及债务规模 成本和拟开发土地合计709.67亿元，同比大幅增长的增长。 107.74%，占年末存货账面价值的92.91%，较上年债务方面，截至2017年末，公司总债务规模为 末上升6.41个百分点。较大规模的在建项目开发成446.84亿元，同比增长70.48%；长短期债务比为0.68 本和拟建项目的土地储备，为公司未来业绩增长提倍，较上年同期增加0.02倍。自有资本方面，受益 供保障，但同时亦给公司带来了一定的资金压力。
于经营所得的留存、股东投入的普通股及公司收购
表3：公司2015～2017年周转率相关指标
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|-|-|-|-|
||2015|2016|2017|
|存货周转率（次/年）|0.55|0.56|0.45|
|总资产周转率（次/年）|0.40|0.33|0.28|

资料来源：公司定期报告，中诚信证评整理
方面，2017年末公司资产负债率和净负债率分别为
资产周转率方面，凭借标准化、规模化的设计85.84%和87.51%，较上年同期分别上升1.71个百分
生产和契合市场需求的产品定位，公司产品从开发点和9.25个百分点。
到销售均保持了较快的速度。2017年，公司的存货图3：2015～2017年公司资本结构
周转率和总资产周转率分别为 0.45次和 0.28次，较上年末周转速度有所减缓，但仍处于行业较高水平。
从现金获取能力来看，2017年公司加大了拿地节奏，导致当年经营性现金流呈大额净流出状态，为-104.85亿元。同期，公司收到关联方资金往来较去年增加较多，当年投资性现金流净额同比增长102.81%至2.44亿元。公司2017年新发行债券以及借款增加，导致其当年筹资性现金流净额同比大幅增长185.74%至189.70亿元，为其项目开发提供资资料来源：公司定期报告，中诚信证评整理
金支持。但同时中诚信证评也关注到，公司在建、
总体看，随着公司项目开发和新增土地储备规
拟建项目规模较大，随着各项目的推进加之土地储
模的扩大，2017年公司资产及负债规模均明显增
备款的支付，公司仍面临一定的资金压力。
长。
货币资金方面，受益于预收账款的大幅增加及
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公开发行2015年公司债券（第一期）跟踪评级报告（2018）
筹资性活动现金的大幅流入，2017年末公司货币资 资收益。2017年公司实现净利润62.60亿元，同比金余额为 219.47亿元，同比增长63.77%，加之债 增长98.37%，盈利能力较强。
务期限结构的改善，公司年末货币资金/短期债务为 总体来看，公司契合市场需求的产品定位以及1.21倍，货币资金能够对其短期债务形成较好覆盖。 领跑行业的周转效率，带动了其经营业绩的持续增表4：2015～2017年公司部分流动性指标 长。此外，公司较大规模的已售待结转资源、新开
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|-|-|-|-|
||2015|2016|2017|
|货币资金（亿元）|64.69|134.01|219.47|
|经营活动现金流净额（亿元）|-9.57|80.97|-104.85|
|经营净现金流/短期债务（X）|-0.20|0.78|-0.58|
|货币资金/短期债务（X）|1.32|1.29|1.21|

资料来源：公司审计报告，中诚信证评整理 备需求的上升，公司外部融资规模逐年增长，截至总体来看，公司年末手持货币资金规模对短期
2017年末，公司总债务规模增至 446.84亿元，同债务的覆盖程度较好，同时考虑到公司领跑行业的
比增长70.48%。债务期限结构方面，2017年末，资产周转速度，充裕的项目储备资源，对短期债务
公司长短期债务比为0.68倍，较上年有所提升。从的保障能力较强。
应付债券的期限来看，公司1年内到期的应付债券盈利能力 金额为77.18亿元，1~2年到期金额为53.01亿元，受益于本期确认收入的销售面积较上期增加、 2~5年到期金额为110.32亿元，短期偿债压力较为商业物业出租及管理收入的增长，公司 2017年实 可控。
现营业收入 405.26亿元，同比增长44.89%，其中 从主要偿债能力指标来看，受益于利润规模的房地产开发销售收入为387.93亿元，物业出租及管 扩大，公司2017年EBITDA为90.38亿元，同比增理收入10.19亿元。此外，公司2017年末预收款项 长87.56%；2017年公司总债务/EBITDA由上年的金额为 508.14亿元，同比大幅增长70.36%，其占 5.44倍下降至4.94倍，EBITDA利息倍数由上年的同期营业收入的125.39%，较上年度上升 18.74个 3.52倍上升至4.18倍，EBITDA对债务利息的保障百分点，能够为其未来经营业绩的提升提供支撑。 能力持续增强。
从毛利空间来看，近年公司营业毛利率较为稳定， 表5：2015～2017年公司部分偿债指标
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|-|-|-|-|
|指标|2015|2016|2017|
|EBITDA（亿元）|35.64|48.19|90.38|
|总债务/EBITDA（X）|4.51|5.44|4.94|
|长期债务/EBITDA（X）|3.14|3.28|2.93|
|EBITDA利息倍数（X）|2.96|3.52|4.18|
|经营活动净现金流/||||
||-0.06|0.31|-0.23|
|总债务（X）||||
|经营活动净现金流利||||
||-0.79|5.91|-4.85|
|息保障系数（X）||||

值变动收益和投资收益构成，2017年公司实现利润
资产负债率（%） 79.54 84.14 85.84
|||||
|-|-|-|-|
|总资本化比率（%）|53.70|61.56|63.23|

净负债率（%） 69.36 78.26 87.51模的提升，公司2017年取得经营性业务利润69.39
资料来源：公司审计报告，中诚信证评整理
亿元，同比大幅增长99.49%；公允价值变动收益
或有负债方面，截至 2017年末，公司对外担
9.11亿元，同比增长53.30%，主要系投资性房地产
保余额为411.78亿元，其中对公司合营企业提供的
公允价值增值所致；投资收益5.39亿元，同比大幅
担保金额为 245.57亿元，占净资产的比重为
增长237.05%，主要来自公司合营企业权益法下确
94.52%，考虑到被担保对象和主要为公司子公司和
认的长期股权投资收益以及合营企业转子公司投
合营公司，或有负债风险相对可控。
8 新城控股集团股份有限公司
公开发行2015年公司债券（第一期）跟踪评级报告（2018）
融资渠道方面，公司与中信银行、农业银行、
建设银行、上海浦发银行等多家银行机构建立了良
好的合作关系。截至 2017年末，公司获得中国银
行等银行给予的集团授信总额度为653亿元，其中
已使用授信额度107.55亿元，尚未使用授信额度为
545.45亿元，备用流动性较为充足。
整体来看，公司高周转的经营模式对财务杠杆
较依赖，且随着土地储备及项目开发规模的进一步
加大，公司未来将面临一定资本支出压力。但考虑
到公司领跑行业的周转效率，持续增长的销售收入
规模，持续向好的偿债能力指标表现以及充足且区
位优势明显的土地储备资源，公司未来经营业绩仍
有较大的提升空间，亦可对其债务的偿还形成有力
保障。
结论
综上所述，中诚信证评维持新城控股主体信用
等级为AAA，评级展望为稳定；维持“新城控股集
团股份有限公司公开发行2015年公司债券（第一
期）”信用等级为AAA。
9 新城控股集团股份有限公司
公开发行2015年公司债券（第一期）跟踪评级报告（2018）
附一：新城控股集团股份有限公司股权结构图（截至2017年12月31日）
王振华
100%
Infinity Fortune Development Limited
100%
First Priority Group Limited
100%
富域香港投资有限公司
72.56%
新城发展控股有限公司
100%
香港创拓发展有限公司
100% 100%
富域发展集团有限公司 常州德润咨询管理有限公司
61.01% 6.10%
新城控股集团股份有限公司
10 新城控股集团股份有限公司
公开发行2015年公司债券（第一期）跟踪评级报告（2018）
附二：新城控股集团股份有限公司组织结构图（截至2017年 12月31日）
股东大会
监事会
董事会
总裁室
住 商 商董 战 财 行 法 品 信 资
新 宅 业 业事 略 务 政 律 牌 息 产 造
审 总 城 开 开 管会 规 管 人 事 客 管 管 价
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11 新城控股集团股份有限公司
公开发行2015年公司债券（第一期）跟踪评级报告（2018）
附三：新城控股集团股份有限公司主要财务数据及指标
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|财务数据（单位：万元）|2015|2016|2017|

货币资金 646,942.08 1,340,140.49 2,194,732.13
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|应收账款净额|560.57|2,591.27|6,887.59|

存货净额 3,272,772.69 3,949,255.28 7,637,908.36
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|流动资产|5,143,526.87|8,017,434.39|14,165,326.61|

长期投资 242,334.56 484,294.54 1,371,175.95
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|固定资产合计|1,278,273.48|1,539,269.00|2,567,946.37|

总资产 6,780,211.56 10,317,060.75 18,352,666.14
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|短期债务|490,480.77|1,042,019.82|1,816,128.05|

长期债务 1,118,618.05 1,579,049.02 2,652,314.56
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|总债务（短期债务＋长期债务）|1,609,098.82|2,621,068.85|4,468,442.60|

总负债 5,393,058.62 8,680,265.32 15,754,488.71
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|所有者权益（含少数股东权益）|1,387,152.94|1,636,795.43|2,598,177.43|

营业总收入 2,356,879.31 2,796,928.25 4,052,568.48
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|三费前利润|437,255.47|605,307.13|1,114,458.04|

投资收益 11,864.13 15,977.27 53,851.06
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|净利润|239,960.47|315,593.83|626,036.27|

息税折旧摊销前盈余EBITDA 356,447.94 481,859.67 903,791.57
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|经营活动产生现金净流量|-95,715.56|809,720.46|-1,048,516.36|

投资活动产生现金净流量 -79,793.27 -870,730.56 24,428.93
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|筹资活动产生现金净流量|303,214.43|663,920.10|1,897,010.57|

现金及现金等价物净增加额 126,255.48 602,981.29 873,057.23
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|财务指标|2015|2016|2017|

营业毛利率（%） 26.81 27.87 35.56
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|所有者权益收益率（%）|17.30|19.28|24.10|

EBITDA/营业总收入（%） 15.12 17.23 22.30
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|速动比率（X）|0.45|0.57|0.50|

经营活动净现金/总债务（X） -0.06 0.31 -0.23
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|经营活动净现金/短期债务（X）|-0.20|0.78|-0.58|

经营活动净现金/利息支出（X） -0.79 5.91 -4.85
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|EBITDA利息倍数（X）|2.96|3.52|4.18|

总债务/EBITDA（X） 4.51 5.44 4.94
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|资产负债率（%）|79.54|84.14|85.84|

总债务/总资本（%） 53.70 61.56 63.23
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|净负债率（%）|69.36|78.26|87.51|

注：1、所有者权益包含少数股东权益，净利润包含少数股东损益；
2、其他应付款中应付香港宏盛发展有限公司款项（扣除应付利息数）实为计息债务，将其调整至短期债务及相关指标
计算；其他流动负债中将2016年公司债券（第一期）（品种二）调整至应付债券及相关指标计算。
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公开发行2015年公司债券（第一期）跟踪评级报告（2018）
附四：基本财务指标的计算公式
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|货币资金等价物＝货币资金+交易性金融资产+应收票据|

长期投资＝可供出售金融资产+持有至到期投资+长期股权投资
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|固定资产合计＝投资性房地产+固定资产+在建工程+工程物资+固定资产清理+生产性生物资产+油气资产|

短期债务＝短期借款+交易性金融负债+应付票据+一年内到期的非流动负债
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|长期债务＝长期借款+应付债券|

总债务＝长期债务+短期债务
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|净债务＝总债务-货币资金|

三费前利润＝营业总收入-营业成本-利息支出-手续费及佣金收入-退保金-赔付支出净额-提取保险合同准备金净额-保单红利支出-分保费用-营业税金及附加
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|EBIT（息税前盈余）＝利润总额+计入财务费用的利息支出|

EBITDA（息税折旧摊销前盈余）＝EBIT+折旧+无形资产摊销+长期待摊费用摊销
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|资本支出＝购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金+取得子公司及其他营业单位支付的现金|
|净额|

营业毛利率＝（营业总收入-（营业成本+利息支出+手续费及佣金支出+退保金+赔付支出净额+提取保险合同准备金净额+保单红利支出+分保费用））/营业总收入
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|EBIT率＝EBIT/营业总收入|

三费收入比＝（财务费用+管理费用+销售费用）/合同销售收入
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|所有者权益收益率＝当期净利润/期末所有者权益（含少数股东权益）|

流动比率＝流动资产/流动负债
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|速动比率＝（流动资产-存货）/流动负债|

存货周转率＝主营业务成本（营业成本）/存货平均余额
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|应收账款周转率＝主营业务收入净额（营业总收入净额）/应收账款平均余额|

资产负债率＝负债总额/资产总额
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|总资本化比率＝总债务/（总债务+所有者权益（含少数股东权益））|

长期资本化比率＝长期债务/（长期债务+所有者权益（含少数股东权益））
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|EBITDA利息倍数＝EBITDA/（计入财务费用的利息支出+资本化利息支出）|
|净负债率=（总债务-货币资金）/所有者权益|

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公开发行2015年公司债券（第一期）跟踪评级报告（2018）
附五：信用等级的符号及定义
债券信用评级等级符号及定义
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|等级符号|含义|
|AAA|债券信用质量极高，信用风险极低|
|AA|债券信用质量很高，信用风险很低|
|A|债券信用质量较高，信用风险较低|
|BBB|债券具有中等信用质量，信用风险一般|
|BB|债券信用质量较低，投机成分较大，信用风险较高|
|B|债券信用质量低，为投机性债务，信用风险高|
|CCC|债券信用质量很低，投机性很强，信用风险很高|
|CC|债券信用质量极低，投机性极强，信用风险极高|
|C|债券信用质量最低，通常会发生违约，基本不能收回本金及利息|

注：除AAA级和CCC级以下（不含CCC级）等级外，每一个信用等级可用“+”、“-”符号进行微调，表示信用质量略高或略低于本等级。
主体信用评级等级符号及定义
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|等级符号|含义|
|AAA|受评主体偿还债务的能力极强，基本不受不利经济环境的影响，违约风险极低|
|AA|受评主体偿还债务的能力很强，受不利经济环境的影响较小，违约风险很低|
|A|受评主体偿还债务的能力较强，较易受不利经济环境的影响，违约风险较低|
|BBB|受评主体偿还债务的能力一般，受不利经济环境影响较大，违约风险一般|
|BB|受评主体偿还债务的能力较弱，受不利经济环境影响很大，有较高违约风险|
|B|受评主体偿还债务的能力较大地依赖于良好的经济环境，违约风险很高|
|CCC|受评主体偿还债务的能力极度依赖于良好的经济环境，违约风险极高|
|CC|受评主体在破产或重组时可获得的保护较小，基本不能保证偿还债务|
|C|受评主体不能偿还债务|

注：除AAA级和CCC级以下（不含CCC级）等级外，每一个信用等级可用“+”、“-”符号进行微调，表示信用质量略高或略低于本等级。
评级展望的含义
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|正面|表示评级有上升趋势|
|负面|表示评级有下降趋势|
|稳定|表示评级大致不会改变|
|待决|表示评级的上升或下调仍有待决定|

评级展望是评估发债人的主体信用评级在中至长期的评级趋向。给予评级展望时，中诚信证评会考虑
中至长期内可能发生的经济或商业基本因素的变动。
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