上海五天实业有限公司基于财务报告目的
投资性房地产公允价值项目
评估报告
国融兴华评报字[2014]第010306号
（共一册第一册）
评估机构名称：北京国融兴华资产评估有限责任公司
评估报告日：2014年 10月 10日
评估报告目录
注册资产评估师声明 ................................................................................................... 1评估报告摘要 ............................................................................................................... 2评估报告正文 ............................................................................................................... 4一、委托方、被评估单位及业务约定书约定的其他评估报告使用者............. 4二、评估目的......................................................................................................... 4三、评估对象和评估范围..................................................................................... 6四、价值类型及其定义......................................................................................... 7五、评估基准日..................................................................................................... 7六、评估依据......................................................................................................... 7七、评估方法......................................................................................................... 7八、评估程序实施过程和情况............................................................................. 8九、评估假设....................................................................................................... 13十、评估结论....................................................................................................... 14十一、特别事项说明........................................................................................... 14十二、评估报告使用限制说明........................................................................... 14十三、评估报告日............................................................................................... 17十四、评估机构和注册资产评估师签章........................................................... 18附件 ............................................................................................................................. 19
北京国融兴华资产评估有限责任公司 地址：北京市西城区裕民路18号北环中心703室
电话：010-51667811 传真：82253743
注册资产评估师声明
一、我们在执行本资产评估业务中，遵循相关法律法规和资产评估准则，恪守独立、客观和公正的原则；根据我们在执业过程中收集的资料，评估报告陈述的内容是客观的，并对评估结论合理性承担相应的法律责任。
二、评估对象涉及的资产、负债清单由委托方、被评估单位（或产权持有单位）申报并经其签章确认；所提供资料的真实性、合法性、完整性，以及恰当使用评估报告是委托方和相关当事方的责任。
三、我们与评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系；与相关当事方没有现存或者预期的利益关系，对相关当事方不存在偏见。
四、我们已对评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行了必要的现场调查；我们已对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验，并对已经发现的问题进行了如实披露，且已提请委托方及相关当事方完善产权以满足出具评估报告的要求。
五、我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设和限定条件的限制，评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明的假设、限定条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。
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上海五天实业有限公司
基于财务报告目的投资性房地产公允价值项目
评估报告摘要
国融兴华评报字[2014]第010306号
北京国融兴华资产评估有限责任公司接受上海五天实业有限公司的委托，根据有关法律、法规和资产评估准则，遵循独立、客观、公正的原则，采用公认的评估方法，按照必要的评估程序，对上海五天实业有限公司所拥有的投资性房地产在评估基准日 2014年 10月 01日的市场价值进行了评估。现将评估报告摘要如下：
一、评估目的：为满足上海五天实业有限公司基于财务报告目的需要，委托方拟确定投资性房地产在评估基准日 2014年 10月 01日的公允价值，本次评估的目的是对该经济行为涉及的上海五天实业有限公司拥有的投资性房地产进行评估，为其确定投资性房地产公允价值提供参考。
二、评估对象和评估范围：本次评估对象是单项资产价值，评估范围是上海五天实业有限公司在评估基准日拥有的 1号楼、2号楼、3号楼(扩建综合楼)中作为投资性房地产的部分以及相对应的土地使用权。
其中 1号楼建筑面积 39,830.59平方米,以出租为持有目的的建筑面积为18,550.00平方米，在会计核算上作为投资性房地产；2号楼建筑面积 48,143.62平方米，以出租为持有目的的建筑面积为35,000.00平方米，在会计核算上作为投资性房地产；1号楼和 2号楼相对应的土地使用权面积 16,464.13平方米；3号楼(扩建综合楼)建筑面积为19,563.71平方米，其中以出租为持有目的地上部分建筑面积为 16,360.38平方米,公共配电间面积 52.06平方米，地下部分建筑面积为3,151.27平方米，3号楼(扩建综合楼)相对应的土地使用权面积6,014.93平方米，全部出租。截至评估基准日，委估资产申报账面金额 645,542,270.65元。详细内容见资产评估明细表。
三、价值类型：市场价值。
四、评估基准日：2014年10月01日。
五、评估方法：收益法。
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六、评估结论：
截止评估基准日 2014年 10月 01日，在持续使用和公开市场假设前提下，上海五天实业有限公司纳入评估范围的投资性房地产的账面价值 645,542,270.65元，评估价值 645,951,322.10元，评估增值 409,051.45元，增值率0.06%。
七、评估结论使用有效期：本评估结论使用有效期为自评估基准日起1年，即从 2014年 10月 01日至 2015年 9月 30日止的期限内有效，超过 1年有效期需重新进行评估。
八、对评估结论产生影响的特别事项：
1、纳入评估范围的投资性房地产—房屋及无形资产土地使用权对应房地产权证编号：沪房地青字（2013）第 002424号；登记日期为 2013年 2月 20日；
房地坐落于青浦区徐泾镇华徐公路888号；使用权来源：出让；用途：工业用地；
地号：青浦区徐泾镇3街坊17/5丘；宗地面积：62,958.5平方米；使用期限：2003年9月8日至2053年9月7日止。地上房屋共7幢总建筑面积 124,774.16平方米。房屋建筑物全部为钢混结构，水、电、空调、消防等配套设施齐全。
2、截止估价时点估价对象对应房地产权证编号：沪房地青字（2013）第 002424号，其中房屋建筑物 4幢（1、3、5、6号）已抵押于中国信达资产管理股份有限公司上海市分公司，抵押面积 57,066.83平方米，抵押期限为 2014年 1月 27日到 2016年 1月 26日，抵押金额为人民币贰亿玖仟贰佰万元整。其中房屋建筑物 3幢（2、7、8号），已抵押于信达金融租赁有限公司，抵押面积67,707.33平方米，抵押期限为2014年9月29日到2019年9月28日，抵押金额为人民币肆亿元整。纳入本次评估范围的投资性房地产面积合计 73,113.71平方米包含在本次抵押范围内，除此外不存在资产抵押、担保以及其他资产权利瑕疵事项。
九、评估报告日：本评估报告日为2014年10月10日。
以上内容摘自评估报告正文，欲了解本评估项目的详细情况和合理理解评估结论，应当认真阅读评估报告正文。并提请评估报告使用者关注评估报告中载明的假设、限定条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。
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上海五天实业有限公司
基于财务报告目的投资性房地产公允价值项目
评估报告正文
国融兴华评报字[2014]第010306号
上海五天实业有限公司：
北京国融兴华资产评估有限责任公司接受贵公司的委托，根据有关法律、法规和资产评估准则，采用收益法，按照必要的评估程序，对上海五天实业有限公司拥有的投资性房地产进行了评估。评估人员按照必要的评估程序对委估资产实施了实地查勘、市场调查，对委估资产于评估基准日 2014年 10月 01日所表现的市场价值作出了公允反映。现将资产评估情况报告如下：
一、委托方、被评估单位及业务约定书约定的其他评估报告使用者
本次评估的委托方及被评估单位皆为上海五天实业有限公司：
（一）委托方及被评估单位
名 称：上海五天实业有限公司
注册号：310229000651006
住 所：青浦区徐泾镇华徐公路888号
法定代表人：林文昌
注册资本：人民币壹亿捌仟肆佰万元
实收资本：人民币壹亿捌仟肆佰万元
企业类型：有限责任公司（国内合资）
成立日期：二OO二年六月七日
经营经期：二OO二年六月七日至二O二二年六月六日
经营范围：实业投资，绿化工程，商务信息咨询，计算机软硬件研究开发，自由房屋租赁，仓储服务，投资管理，货物运输代理，生产加工日用及工艺美术陶瓷制品、竹木制品、玻璃饰品、藤、棕、草工艺制品、纸质品、塑料北京国融兴华资产评估有限责任公司 地址：北京市西城区裕民路18号北环中心703室
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制品、不锈钢制品、包装材料、办公用品、办公设备、家具、电子产品、电子计算机、塑料搪瓷制品、工艺礼品、超市货架、销售化工原料及产品、金属材料、矿产品、木材、燃料油、电线、电缆、电缆附件、高低压电气及成套设备、广告器材、电子元件、液压和气压动力机械及元件、纺织建筑材料、纸、纸制品、商用车及九座以上乘用车、汽车配件、船舶及器材、手表、化妆品、批发非实物方式：预包装食品，从事货物及技术的进出口业务。
【企业经营涉及行政许可的，凭许可证件经营】
2、历史沿革：
上海五天实业有限公司(以下简称上海五天)系由福建冠福现代家用股份有限公司和福建省德化冠峰耐热瓷有限公司共同投资组建的有限责任公司，于 2002年 6月 7日在上海市工商行政管理局青浦分局登记注册，取得 310229000651006号企业法人营业执照。公司注册地：青浦区徐泾镇华徐公路888号。法定代表人：林文洪。
2006年 2月，公司增资人民币 2,100万元，其中：福建冠福现代家用股份有限公司认缴 2,250万元，福建省德化冠峰耐热瓷有限公司认缴 225万元,注册资本变更为3,000万元。
2006年 4月，公司增资人民币 2,000万元，其中：福建冠福现代家用股份有限公司认缴 1,500万元，福建省德化冠峰耐热瓷有限公司认缴 500万元,注册资本变更为5,000万元。
2007年 1月，公司增资人民币 5,400万元，由福建冠福现代家用股份有限公司认缴,注册资本变更为10,400万元。
2008年 9月，公司增资人民币 4,000万元，由福建冠福现代家用股份有限公司认缴,注册资本变更为14,400万元。
2009年 4月，公司增资人民币 4,000万元，由福建冠福现代家用股份有限公司认缴,注册资本变更为18,400万元。
上述增资和股权转让已办妥工商变更登记手续。截止2013年12月31日，公司注册资本和实收资本均为人民币 18,400万元，其中：福建冠福现代家用股份有限公司出资人民币17,150万元，占注册资本的93.21%；福建省德化冠峰耐热瓷有限公司出资1,250万元，占注册资本的6.79%。
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3、近三年来企业的资产、负债、权益状况和经营业绩
财务指标 2013年12月31日 2012年12月31日 2011年12月31日
总资产（元） 1,196,448,879.60 1,249,121,285.17 859,192,868.61
总负债（元） 725,896,451.17 758,637,560.42 665,716,297.70
股东权益（元） 470,552,428.43 490,483,724.75 193,476,570.91
经营业绩 2013年 2012年 2011年
营业收入（元） 1,689,896,567.00 623,017,753.55 639,921,063.17
利润总额（元） -7,032,397.02 176,847,700.34 -34,668,193.44
净利润（元） -19,931,296.32 122,297,227.07 -28,927,340.74
（三）业务约定书约定的其他评估报告使用者
其他评估报告使用者包括：委托方及被评估单位的上级主管部门、以及法律法规规定的其他评估报告使用者。
（四）委托方与被评估单位关系
委托方及被评估单位皆为上海五天实业有限公司
二、评估目的
为满足上海五天实业有限公司基于财务报告目的需要，委托方拟确定投资性房地产在评估基准日 2014年 10月 01日的公允价值，本次评估的目的是对该经济行为涉及的上海五天实业有限公司拥有的投资性房地产进行评估，为其确定投资性房地产公允价值提供参考。
三、评估对象和评估范围
（一）评估对象和评估范围
本次评估对象是单项资产价值，评估范围是上海五天实业有限公司在评估基准日拥有的 1号楼、2号楼、3号楼(扩建综合楼)中作为投资性房地产的部分以及相对应的土地使用权。
其中 1号楼建筑面积 39,830.59平方米,以出租为持有目的的建筑面积为18,550.00平方米，在会计核算上作为投资性房地产；2号楼建筑面积 48,143.62平方米，以出租为持有目的的建筑面积为35,000.00平方米，在会计核算上作为投资性房地产；1号楼和 2号楼相对应的土地使用权面积 16,464.13平方米；3号楼(扩建综合楼)建筑面积为19,563.71平方米，其中以出租为持有目的地上部分建筑面积为 16,360.38平方米,公共配电间面积 52.06平方米，地下部分建筑北京国融兴华资产评估有限责任公司 地址：北京市西城区裕民路18号北环中心703室
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面积为3,151.27平方米，3号楼(扩建综合楼)相对应的土地使用权面积6,014.93平方米，全部出租。截至评估基准日，委估资产申报账面金额 645,542,270.65元。详细内容见资产评估明细表。
四、价值类型及其定义
根据评估目的实现的要求，结合评估对象自身的功能、使用方式和利用状态等条件的制约，本次评估价值类型选用市场价值。
市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫压制的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。
五、评估基准日
（一）本项目评估基准日为2014年10月01日。
（二）按照评估基准日尽可能与资产评估应对的经济行为实现日接近的原则，由委托方确定评估基准日。
（三）本次资产评估的工作中，评估范围的界定、评估参数的选取、评估价值的确定等，均以评估基准日企业内部的财务报表、外部经济环境以及市场情况确定。本报告书中一切取价标准均为评估基准日有效的价格标准。
六、评估依据
（一）经济行为依据
1、资产评估机构与委托方签订的《资产评估业务约定书》。
（二）法律法规依据
1、中华人民共和国主席令第42号《中华人民共和国公司法》（2005年10
月27日）；
2、《中华人民共和国城市房地产管理法》（2007年8月30日第十届全国人民代表大会常务委员会第二十九次会议修订）；
4、《中华人民共和国土地管理法》（2004年8月28日第十届全国人民代表大会常务委员会第十一次会议修订）；
5、《中华人民共和国房产税暂行条例》（国务院国发[1986]90号）；
6、《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》（中华人民共和国国务院北京国融兴华资产评估有限责任公司 地址：北京市西城区裕民路18号北环中心703室
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令第483号，2006年12月31日）；
7、《投资性房地产评估指导意见（试行）》；
8、《企业会计准则第3号──投资性房地产》；
9、《以财务报告为目的的评估指南（试行）》中评协[2007]169号；
（三）评估准则依据
1、《资产评估准则—基本准则》（财企[2004]20号）；
2、《资产评估职业道德准则—基本准则》（财企[2004]20号）；
3、《资产评估准则—评估报告》（中评协[2007]189号）；
4、《资产评估准则—评估程序》（中评协[2007]189号）；
5、《资产评估准则—业务约定书》（中评协[2007]189号）；
6、《资产评估准则—工作底稿》（中评协[2007]189号）；
7、《资产评估准则—不动产》（中评协[2007]189号）；
8、《资产评估价值类型指导意见》（中评协[2007]189号）；
9、《投资性房地产评估指导意见》（中评协[2009]211号）；
10、《以财务报告为目的的评估指南（试行）》（中评协[2007]169号）
11、《评估机构业务质量控制指南》（中评协[2010]214号）；
12、《资产评估职业道德准则——独立性》（中评协〔2012〕248号）；
（四）权属依据
1、房地产权证；
2、上海市国有建设用地土地核验合格证明；
3、建设工程规划许可证；
4、上海市建设工程竣工规划验收合格证；
5、其他产权证明文件等。
七、评估方法
（一）评估方法的选择过程和依据
按照《投资性房地产评估指导意见（试行）》和《资产评估准则—不动产》，评估需根据评估目的、价值类型、资料收集情况等相关条件，恰当选择一种或多种资产评估方法。
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投资性房地产的评估方法包括成本法、市场法和收益法。成本法是从再取得资产的角度反映资产价值，即通过资产的重置成本扣减各种贬值反映资产价值；
市场法是指将评估对象与在市场上已有交易案例的相同或类似资产进行比较以确定评估对象价值的评估思路；收益法也叫收益现值法，是通过将委估资产预期收益资本化或折现以确定评估对象价值的评估思路。
本次评估中，由于国内房地产市场的蓬勃发展，上海市房地产的价格近年增幅较大，对于出租经营的房产采用成本法已经不能真实反映资产的价值，因此不宜采用成本法；
委估资产附近有活跃的同类资产租赁市场，但同类资产的交易并不活跃。房产证载明土地使用权用途为工业用地，附近园区整体出售的案例很少，可比性较差。目前很难获取到与委估投资性房地产类型、结构、功能相似的交易案例的完整信息，进而无法采用市场法进行评估。
考虑到本次评估对象的投资性房地产是以获取租金收益为目的而持有的，未来也无出售意图和计划。该投资性房地产处于对外租赁状态，有稳定的租金收入，可以收集到相关的出租数据，且其未来收益是可以预期的。故采用收益法的评估方法能够较好体现资产的价值。
综合分析后，结合本次评估目的、资产现实状况、价值类型和评估师所收集的资料，本次主要采用收益法对投资性房地产进行评估。
（二）评估方法说明
作为本次评估对象的投资性房地产是以获取租金收益为目的而持有的，未来也无出售意图和计划。该投资性房地产处于对外租赁状态，有稳定的租金收入，可以收集到相关的出租数据，且其未来收益是可以预期的。附近有活跃的同类资产租赁市场，但同类资产的交易并不活跃。房产证载明土地使用权用途为工业用地，附近园区整体出售的案例很少，可比性较差。同时，上海五天实业有限公司的经营模式为“吸引业务互补、分处于产业链不同环节的企业，形成创意生产生态链，打造创意产业孵化园”。该经营模式决定了投资性房地产未来的用途为出租，而非出售。根据《以财务报告为目的的评估指南（试行）》的相关通知，选择的评估方法应当与前期采用的评估方法保持一致。
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收益法又称收益现值法，是通过合理预测估价对象的未来收益，然后利用报酬率或资本化率将未来收益合理折现来求取估价对象价值的评估方法。收益法的本质是以房地产的预期未来收益为导向求取估价对象的价值。收益法是基于预期原理，把未来若干年期内的纯收益按照一定的资本化率折(贴)现到估价时点，以此得出估价对象的市场价格。
此次评估模型如下：
n R R
P i 
[1(1r
)(mn)
]
i n
i1
(1 r ) r(1 r )
式中：P：评估值；
Ri：未来第i年净收益；
R:未来第i年以后每年等额净收益；
r：采用的折现率；
(1r)i：第i年的折现系数；
m:评估基准日后资产尚可使用年限;
n:净收益有变化的期限。
采用收益法得出的房地产评估价值包含了房产依托的土地使用权价值。
收益法的计算步骤如下：
（1）确定经济年限。根据被评估单位房产经济年限、土地到期日期核实相关房产、土地的尚可使用年限，根据资产最大效用原则，以委估房地产中土地的尚可使用年限为基础确定委估房地产的尚可使用经济年限。
（2）确定资产租赁期内租金收入和租赁期满后的租金收入。根据委估资产现实经营状况，收集、整理有效的对外租赁合同（或协议），与对应的房产、土地建立匹配关系，对委估资产在合法有效租期内的租金收益按照现行合同合理确定，对于租赁合同期满后的租金收益采用区域合理租金进行估测。
（3）估算投资性房地产年总运营成本。根据委估资产所处区域相关税费标准及资产经营情况，合理估算房地产经营发生的营业税金及附加、管理费、维修费、房产税、土地使用税、保险费和班车租赁费。
（4）根据房地产的收益经济年限、租金纯收益、折现率等参数合理确定房地产的估算价值。
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八、评估程序实施过程和情况
评估人员于 2014年 10月 02日至 2014年 10月 06日对评估对象涉及的资产实施了评估。主要评估程序实施过程和情况如下：
（一）明确评估业务基本事项
通过向委托方了解总体方案，明确委托方、被评估单位（产权持有单位）、评估目的、评估对象和评估范围、评估基准日、评估报告使用限制、评估报告提交时间及方式等评估业务基本事项。
（二）签订业务约定书
根据了解的评估业务基本情况，本公司对自身专业胜任能力、独立性和业务风险进行综合分析和评价，最终决定与委托方资产评估业务约定书。
（三）编制评估计划
根据评估项目的具体情况，指派项目经理和评估小组成员。由项目经理编制评估计划，对评估项目的具体实施程序、时间要求、人员分工做出安排，并将评估计划报经部门经理和总经理审核批准。
（四）现场调查
评估人员进入核查现场对评估对象涉及的资产进行了必要的清查核实，对被评估单位的经营管理状况等进行了必要的尽职调查。
1、资产核实
(1)指导被评估单位填表和准备应向评估机构提供的资料
评估人员指导被评估单位的财务与资产管理人员在自行资产清查的基础上，按照评估机构提供的“资产评估申报表”及其填写要求、资料清单等，对纳入评估范围的资产进行细致准确的填报，同时收集准备资产的产权证明文件和反映性能、状态、经济技术指标等情况的文件资料等。
(2)初步审查和完善被评估单位填报的资产评估申报表
评估人员通过查阅有关资料，了解纳入评估范围的具体资产的详细状况，然后仔细审查各类“资产评估申报表”，检查有无填项不全、错填、资产项目不明确等情况，并根据经验及掌握的有关资料，检查“资产评估申报表”有无漏项等，同时反馈给被评估单位对“资产评估申报表”进行完善。
(3)现场实地勘查
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根据纳入评估范围的资产类型、数量和分布状况，评估人员在被评估单位相关人员的配合下，按照资产评估准则的相关规定，对委估资产进行了现场勘查核实。
(4)补充、修改和完善资产评估申报表
评估人员根据现场实地勘查结果，并和被评估单位相关人员充分沟通，进一步完善“资产评估申报表”，以做到：账、表、实相符。
(5)查验产权证明文件资料
评估人员对评估范围的房产、土地等资产的产权证明文件资料进行查验，对权属资料不完善、权属不清晰的情况提请企业核实或出具相关产权说明文件。
2、尽职调查
评估人员为了充分了解被评估单位的经营管理状况及其面临的风险，进行了必要的尽职调查。尽职调查的主要内容如下：
(1)被评估单位的资产使用状况；
(2)被评估单位历年资产租赁合同；
(3)评估对象、被评估单位以往的评估及交易情况；
(4)影响被评估单位资产收益的宏观、区域经济因素；
(5)其他相关信息资料
（五）收集评估资料
评估人员根据评估项目的具体情况进行了评估资料收集，包括直接从市场等渠道独立获取的资料，从委托方及被评估单位等相关当事方获取的资料，以及从政府部门、各类专业机构和其他相关部门获取的资料，并对收集的评估资料进行了必要分析、归纳和整理，形成评定估算的依据。
（六）评定估算
根据评估对象的实际状况和特点，采用收益法进行评估测算，在综合分析价值影响因素的基础上，合理确定委估资产的价值。
（七）编制和提交评估报告
项目经理召集评估小组成员对评估结论进行分析，并由项目经理撰写评估报告，经三级审核后向委托方提交资产评估报告
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九、评估假设
（一）一般假设
1、假设国家宏观经济形势及现行的有关法律、法规、政策，无重大变化；
本次交易双方所处地区的政治、经济和社会环境无重大变化。
2、假设被评估单位所在的行业保持稳定发展态势，行业政策、管理制度及相关规定无重大变化。
3、假设国家有关信贷利率、汇率、赋税基准及税率、政策性征收费用等不发生重大变化。
4、假设无其他人力不可抗拒因素及不可预见因素对企业造成重大不利影响。
5、本次评估测算的各项参数取值是按照现时价格体系确定的，未考虑基准日后通货膨胀因素的影响。
（二）交易假设
1、交易假设，即假定评估对象已经处在交易过程中，评估师根据待评估对象的交易条件等模拟市场进行估价。
2、公开市场及公平交易假设，即假设在市场上交易的资产或拟在市场上交易的资产，资产交易双方彼此地位平等，彼此都有获取足够市场信息的机会和时间，资产交易双方的交易行为都是在自愿的、理智的而非强制或不受限制的条件下进行的。
3、资产持续使用假设，即假设处于使用中的被评估资产在产权发生变动后，被评估资产将按照其目前的用途和使用的方式、规模、频度、环境等条件合法、有效地持续使用下去，并在可预见的使用期内，不发生重大变化。
（三）特殊假设
1、本次评估以本评估报告所列明的特定评估目的为前提。
2、本次评估的各项资产均以评估基准日的实际存量为前提，有关资产的现行市价以评估基准日的国内有效价格为依据。
3、本次评估假设被评估单位提供的基础资料和财务资料真实、准确、完整。
4、假设评估对象所涉及资产的购置、取得、建造过程均符合国家有关法律法规规定。
5、假设评估对象所涉及的实物资产无影响其持续使用的重大技术故障，假北京国融兴华资产评估有限责任公司 地址：北京市西城区裕民路18号北环中心703室
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设其关键部件和材料无潜在的重大质量缺陷。
6、假设被评估单位与承租方签订的有效合同在未来经营中都能够按照合同约定顺利执行和实施，不出现违约及拖欠租金情况。
7、评估范围仅以被评估单位提供的评估申报表为准，未考虑被评估单位提供清单以外尚未确定的或有资产及或有负债价值。
8、上海五天实业有限公司所处地的社会经济环境以及所执行的税赋、税率等政策无重大变化；
9、青浦区关于西虹桥商务区规划建设能顺利并如期进行，期间相关政策不发生重大变化；
10、在可预见时间内，未考虑公司租赁业务可能发生的非经常性损益；
11、本次评估基于基准日企业租赁业务现有的经营情况，不考虑上海五天实业有限公司未来进行扩大性的资本性支出。
当前述条件发生变化时，评估结果一般会失效。
十、评估结论
截止评估基准日 2014年 10月 01日，在持续使用和公开市场假设前提下，上海五天实业有限公司纳入评估范围的投资性房地产的账面价值 645,542,270.65元，评估价值 645,951,322.10元，评估增值 409,051.45元，增值率0.06%。
十一、特别事项说明
本评估报告使用者应对特别事项对评估结论产生的影响予以关注。
（一）本评估结论是对被评估单位拥有的投资性房地产于评估基准日 2014年10月01日市场价值的估算，评估人员以评估范围内资产在评估基准日时点的权属状况、资产状况、市场价格为基础，对委估资产在评估基准日时点的市场价值进行的评定估算。
（二）本评估结果是反映评估对象在本次评估目的下，根据公开市场原则确定的现行价格，没有考虑将来可能承担的抵押、担保和质押事宜，以及特殊的交易方可能追加付出的价格等对评估价值的影响，也未考虑国家宏观经济政策发生北京国融兴华资产评估有限责任公司 地址：北京市西城区裕民路18号北环中心703室
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变化以及遇有自然力和其他不可抗力对资产价格的影响。当前述条件以及评估中遵循的持续经营原则等发生变化时，评估结果一般会失效。
（三）评估中，被评估单位中部分房屋建筑物尚未办理权证，评估人员在核查资产基础上要求被评估单位出具资产情况说明和承诺，以此确定资产权属关系。由于后续办证或权证变更费用较少，评估价值中未考虑后续办理权证或权证变更后续支出对评估价值的影响。
（四）本次评估中，对办理权证的房屋以证载面积为准，未办理权证的房屋构筑物以相关资产设计数据及现场勘察测量数据为依据。未来如果权证面积与核查数据不一致，应以权证面积为准对评估结果进行相应调整。评估中，评估人员未对建筑物的隐蔽工程及内部结构（非肉眼所能观察的部分）做技术检测，而是在假定被评估单位提供的有关工程资料是真实有效的前提下和在未借助任何检测仪器的条件下，通过实地勘察作出的判断。
（五）评估人员对评估范围内资产的抵押情况进行了关注。截止2014年10月01日，估价对象对应房地产权证编号：沪房地青字（2013）第002424号，其中房屋建筑物 4幢（1、3、5、6号）已抵押于中国信达资产管理股份有限公司上海市分公司，抵押面积 57,066.83平方米，抵押期限为 2014年 1月 27日到 2016年 1月 26日，抵押金额为人民币贰亿玖仟贰佰万元整。其中房屋建筑物 3幢（2、7、8号），已抵押于信达金融租赁有限公司，抵押面积 67,707.33平方米，抵押期限为2014年9月29日到2019年9月28日，抵押金额为人民币肆亿元整。纳入本次评估范围的投资性房地产面积合计 73,113.71平方米包含在本次抵押范围内，除此外不存在资产抵押、担保以及其他资产权利瑕疵事项。
（六）评估基准日至评估报告日之间可能对评估结论产生影响的事项
1、评估基准日期后事项系评估基准日至评估报告提出日期之间发生的重大事项；
2、在评估基准日后，当被评估资产因不可抗力而发生拆除、毁损、灭失等影响资产价值的期后事项时，不能直接使用评估结论；
3、发生评估基准日期后重大事项时，不能直接使用本评估结论。在本次评估结果有效期内若资产数量发生变化，应根据原评估方法对评估价值进行相应调整。
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（七）需要说明的其他问题
1、本评估报告是在独立、客观公正、科学的原则下做出的，依据的是国家相关资产评估法规及《投资性房地产评估指导意见（试行）》。我公司及所有参加评估的人员与委托方及有关当事人之间无任何特殊利害关系，评估人员在整个评估过程中，始终恪守职业道德和规范。
2、本评估报告中涉及的有关企业经营的一般资料、产权资料、政策文件及相关材料由委托方及被评估单位负责提供，对其真实性、合法性由委托方及被评估单位承担相关的法律责任；同时根据中国注册会计师协会关于印发《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》的通知（会协{2003}18号）的规定，评估师执行资产评估业务的目的是对评估对象价值进行估算并发表专业意见，对评估对象法律权属确认或发表意见超出评估师执业范围。评估中，评估人员已经对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予了必要的关注，对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验，并对已经发现的问题进行了如实披露，但评估人员不对评估对象的法律权属作任何形式的保证。
3、对企业存在的可能影响资产评估价值的瑕疵事项，在企业委托时未作特殊说明而评估人员已履行评估程序仍无法获知的情况下，评估机构及评估人员不承担相关责任。
4、本评估报告只对结论本身符合职业规范要求负责，而不对经济业务定价决策负责，资产评估结论不应该被认为是对评估对象可实现价格的保证。
5、本评估结论由本公司出具。受本公司评估人员的执业水平和能力的影响，评估结论不作为相关交易及其它经济行为的唯一依据，仅作为有关当事人经济行为价值参考。
6、评估报告附件与报告正文配套使用方为有效。
十二、评估报告使用限制说明
（一）本报告只能用于评估报告所载明的评估目的和用途，本公司不对报告
使用者运用本报告于本次评估目的以外的经济行为所产生的后果负责。
（二）评估报告只能由评估报告载明的评估报告使用者使用。
（三）本评估结论使用有效期为自评估基准日起 1年，即从 2014年 10月北京国融兴华资产评估有限责任公司 地址：北京市西城区裕民路18号北环中心703室
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01日至2015年09月30日止的期限内有效，超过1年有效期需重新进行评估。
（四）评估报告的全部或者部分内容被摘抄、引用或者披露于公开媒体，需评估机构审阅相关内容并征得本公司书面同意，法律、法规规定以及相关当事方另有约定的除外。
（五）本报告复印无效，未加盖本公司骑缝章无效。
十三、评估报告日
本评估报告日为2014年10月10日。
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十四、评估机构签章
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附件
附件一：委托方和被评估单位法人营业执照副本复印件
附件二：评估对象涉及的主要权属证明资料复印件
附件三：委托方和被评估单位承诺函
附件四：注册资产评估师资格证书复印件
附件五：资产评估机构资格证书复印件
附件六：资产评估机构营业执照复印件
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