广州同嘉资产评估有限公司
Guangzhou Tongjia Assets Appraisal Co.,Ltd七喜控股股份有限公司拟对外投资所涉及的
广州市天河区天河北路 908号 602房等 12套房地产市场价值
资产评估报告书
同嘉评字 ( 2 0 1 5 )第 0 1 6 2号
地址：广州市越秀区水荫路2号华信大厦东座2104房 邮政编码：510075
电话（Tel）: (020) 61220620
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七喜控股股份有限公司资产评估报告书目 录
一、声明
二、评估报告书摘要
三、评估报告书正文
四、附件
1、评估结果汇总表；
2、资产评估报告说明；
3、委估资产照片；
4、房地产权证复印件；
5、评估委托方及资产占有方身份证明复印件；
6、资产评估委托方及占有方承诺函；
7、注册资产评估师承诺函；
8、资产评估人员资格证书复印件；
9、资产评估机构执业证书（副本）复印件；
10、资产评估机构营业执照（副本）复印件。
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七喜控股股份有限公司资产评估报告书声 明
本资产评估报告旨在帮助委托方完成评估目的所涉及经济事项而提供价值参考意见。
注册资产评估师恪守独立、客观、公正的原则，遵循有关法律、法规和资产评估准则的规定，编写本评估报告，并承担相应的责任。
本评估报告记载了我们的工作程序和估值意见，供委托方及相关方使用。评估报告的分析和结论仅在报告设定的评估假设和使用限制条件下成立，报告使用者应当关注评估报告特别事项说明和使用限制。
本评估报告中的基础信息由委托方和资产占有方提供。提供必要的资料并保证所提供资料的真实性、合法性和完整性，恰当使用评估报告是委托方和相关当事方的责任。注册资产评估师对其既不承担责任，亦不发表意见。
本评估报告使用者包括委托方、评估项目合同书中约定的其他评估报告使用者和国家法律、法规规定的评估报告使用者，除此之外，任何机构或个人不能由于得到评估报告而成为评估报告使用者；未经委托方许可，我公司不会随意向他人提供或公开；
未征得我公司同意，评估报告的内容亦不得被摘抄、引用或披露于公开媒体，但法律、法规规定以及相关当事方另有约定的除外。
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七喜控股股份有限公司资产评估报告书资产评估报告书
摘 要
广州同嘉资产评估有限公司接受七喜控股股份有限公司委托，根据国家有关资产评估的规定，本着客观、独立、公正、科学的原则，按照公认的资产评估方法，对委托评估的资产进行了评估。评估的目的是为七喜控股股份有限公司对外投资所涉及的广州市天河区天河北路908号602房等12套房地产价值提供参考依据。本公司评估人员按照必要的评估程序对委托评估的资产实施了市场调查与询证，对委估资产在评估基准日2014年12月31日表现的价值作出了公允反映。评估价值类型为市场价值，评估采用市场法。评估结果如下：
七喜控股股份有限公司委托评估的广州市天河区天河北路908号602房等12套房地产在2014年12月31日的评估价值为人民币贰仟柒佰肆拾捌万伍仟陆佰零玖元（￥27,485,609.00）。具体明细如下：
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|序号|房地产权证号|房地产地址|建筑面积(㎡)|评估单价(元)|评估总价(元)|
|1|粤房地权证穗字第0940025597号|天河区天河北路908号602房|112.65|17,490.00|1,970,249.00|
|2|粤房地权证穗字第0940025668号|天河区天河北路908号603房|133.82|17,490.00|2,340,512.00|
|3|粤房地权证穗字第0940025617号|天河区天河北路908号604房|94.50|17,490.00|1,652,805.00|
|4|粤房地权证穗字第0940025612号|天河区天河北路908号605房|101.50|17,490.00|1,775,235.00|
|5|粤房地权证穗字第0940025620号|天河区天河北路908号606房|128.63|17,490.00|2,249,739.00|
|6|粤房地权证穗字第0940025622号|天河区天河北路908号607房|112.04|17,490.00|1,959,580.00|
|7|粤房地权证穗字第0940025624号|天河区天河北路908号608房|178.12|17,490.00|3,115,319.00|
|8|粤房地权证穗字第0940025628号|天河区天河北路908号701房|179.98|17,730.00|3,191,045.00|

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七喜控股股份有限公司资产评估报告书
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|序号|房地产权证号|房地产地址|建筑面积(㎡)|评估单价(元)|评估总价(元)|
|9|粤房地权证穗字第0940025655号|天河区天河北路908号705房|101.50|17,730.00|1,799,595.00|
|10|粤房地权证穗字第0940025652号|天河区天河北路908号706房|128.63|17,730.00|2,280,610.00|
|11|粤房地权证穗字第0940025650号|天河区天河北路908号707房|112.40|17,730.00|1,992,852.00|
|12|粤房地权证穗字第0940025647号|天河区天河北路908号708房|178.12|17,730.00|3,158,068.00|
|||合计|1,561.89||27,485,609.00|

以上内容摘自评估报告正文，欲了解本评估项目的详细情况和合理理解评估结论，应当阅读评估报告正文。
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七喜控股股份有限公司资产评估报告书资产评估报告书
同嘉评字（2015）第 0162号
广州同嘉资产评估有限公司接受七喜控股股份有限公司委托，根据国家有关资产评估的规定，本着客观、独立、公正、科学的原则，按照公认的资产评估方法，对委托评估的资产进行了评估。评估的目的是为七喜控股股份有限公司对外投资所涉及的广州市天河区天河北路908号602房等12套房地产价值提供参考依据。本公司评估人员按照必要的评估程序对委托评估的资产实施了市场调查与询证，对委估资产在评估基准日2014年12月31日表现的价值作出了公允反映。现将资产评估情况及评估结果报告如下：
一、评估委托方和资产占有方概况
评估委托方及资产占有方：七喜控股股份有限公司；
注册号：440101000006048；
类型：股份有限公司（上市、自然人投资或控股）；
住所：广州市高新技术产业开发区科学大道286号1101房
法定代表人：易贤忠；
注册资本：叁亿零贰佰叁拾叁万元整；
成立日期：1997年08月26日；
营业期限：1997年08月26日至长期；
经营范围：研制、开发、生产、加工计算机及配件、电子产品、通讯设备、传真机；制造电视机、家用电力器具；计算机技术服务、计算机软件开发；经营本企业自产产品及技术的出口业务和本企业所需的机械设备、零配件、原辅材料及技术的进口业务，但国家限定公司经营或禁止进出口的商品及技术除外；场地出租；批发零售贸易（国家专营专控商品除外）；房地产开发经营；物业管理。
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七喜控股股份有限公司资产评估报告书七喜控股股份有限公司是经广州市体改委穗改股字[2001]2号文批准，由广州七喜电脑有限公司整体变更设立的股份有限公司。2004年8月，公司在深圳证券交易所上市。所属行业为计算机及电子产品制造业类。公司原名广州七喜电脑股份有限公司，2005年9月经广州市工商行政管理局更名为七喜控股股份有限公司。
二、评估目的
对七喜控股股份有限公司拟作价出资部分的资产进行评估，提供此经济行为所涉及资产在评估基准日的市场价值，为甲方实施该行为提供价值参考依据。
三、评估范围和评估对象概况
评估对象为七喜控股股份有限公司委估的房地产，即天河区天河北路908号高科大厦602房、603房、604房、605房、606房、607房、608房、701房、705房、706房、707房、708房。高科大厦靠近地铁3号线华师站B出口，北临天河北路，西临天科路，东临五山路；附近有多个商务写字楼及住宅小区、大学校区等，生活配套设施齐全，交通方便，所在地路网通达，市政配套设施齐全。
广州市天河区天河北路908号高科大厦602房等12套房产的房地产权属人为七喜控股股份有限公司，规划用途为住宅，土地使用权法定使用年限至2071年10月18日止，具体情况如下：
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|序号|房地产权证号|房地产地址|权属人|建筑结构|建筑面积(㎡)|
|1|粤房地权证穗字第0940025597号|天河区天河北路908号602房|七喜控股股份有限公司|钢筋混凝土结构|112.65|
|2|粤房地权证穗字第0940025668号|天河区天河北路908号603房|七喜控股股份有限公司|钢筋混凝土结构|133.82|
|3|粤房地权证穗字第0940025617号|天河区天河北路908号604房|七喜控股股份有限公司|钢筋混凝土结构|94.50|
|4|粤房地权证穗字第0940025612号|天河区天河北路908号605房|七喜控股股份有限公司|钢筋混凝土结构|101.50|
|5|粤房地权证穗字第0940025620号|天河区天河北路908号606房|七喜控股股份有限公司|钢筋混凝土结构|128.63|
|6|粤房地权证穗字第0940025622号|天河区天河北路908号607房|七喜控股股份有限公司|钢筋混凝土结构|112.04|

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七喜控股股份有限公司资产评估报告书
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|序号|房地产权证号|房地产地址|权属人|建筑结构|建筑面积(㎡)|
|7|粤房地权证穗字第0940025624号|天河区天河北路908号608房|七喜控股股份有限公司|钢筋混凝土结构|178.12|
|8|粤房地权证穗字第0940025628号|天河区天河北路908号701房|七喜控股股份有限公司|钢筋混凝土结构|179.98|
|9|粤房地权证穗字第0940025655号|天河区天河北路908号705房|七喜控股股份有限公司|钢筋混凝土结构|101.50|
|10|粤房地权证穗字第0940025652号|天河区天河北路908号706房|七喜控股股份有限公司|钢筋混凝土结构|128.63|
|11|粤房地权证穗字第0940025650号|天河区天河北路908号707房|七喜控股股份有限公司|钢筋混凝土结构|112.40|
|12|粤房地权证穗字第0940025647号|天河区天河北路908号708房|七喜控股股份有限公司|钢筋混凝土结构|178.12|

经现场勘查，委估房地产所在的天河北路908号高科大厦实际已作为办公用途并可按此用途办理工商注册登记，其中602房和603房已打通出租，604房与605房已打通暂时空置，606房、607房与608房打通暂时空置，701房、705房、706房、707房及708房打通后整体出租给广州善游网络科技有限公司使用。此大厦外墙贴马赛克，配铝合金窗及防盗门，部分单元铺地面砖，内墙刷墙面漆。委估房产房间格局、装修及保养情况一般。
四、评估基准日
本项目资产评估基准日为2014年12月31日，系由本公司与委托方协商确定，本次评估以评估基准日有效的价格标准为取价标准。
五、价值类型和定义
本次评估的价值类型为市场价值。市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。
六、评估假设和限制条件
假设评估的资产按现有用途使用、继续使用。
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七喜控股股份有限公司资产评估报告书七、评估依据
(一)行为依据
《资产评估业务约定书》。
(二)法律法规依据
1、《中华人民共和国公司法》（中华人民共和国主席令第42号）；
2、《中华人民共和国会计法》(中华人民共和国主席令第24号)；
3、《中华人民共和国城市房地产管理法》（中华人民共和国主席令第29号）；
4、《中华人民共和国土地管理法》（中华人民共和国主席令第28号）；
5、《中华人民共和国物权法》；
6、《房地产估价规范》GB/T50291-1999；
6．《城镇土地估价规程》GB/T18508-2001；
7、《广州市房地产交易管理办法》；
8、其他适用的相关法律、法规、文件政策、准则及规定。
(三)准则依据
1、财政部财会[2001]1051号《财政部关于印发<资产评估准则—无形资产>的通知》；
2、财政部财企[2004]20号文《关于印发〈资产评估准则—基本准则〉和〈资产评估职业道德准则—基本准则〉的通知》；
3、中评协[2007]189号《资产评估准则—评估报告》等7项资产评估准则的通知》 (2007年11月28日)；
4、中评协[2004]134号“关于印发《企业价值评估指导意见》的通知”；
5、财政部令第33号《企业会计准则——基本准则》(2006)。
(四)产权依据
1、委托方及资产占有方企业法人营业执照；
2、房地产权证；
3、委托方提供的资产清查评估明细表；
4、其他产权证明文件。
(五)取价依据
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七喜控股股份有限公司资产评估报告书1、评估机构收集的国家有关部门发布的统计资料和技术标准资料，以及有关询价资料和参数资料等。
2、评估机构收集的同类委估资产市场成交案例
(六)其他依据
1、现场勘察记录和照片；
2、委托方提供的财务资料等；
3、委托方提供提供的其他有关资料。
八、评估方法
根据资产评估的基本方法，包括市场比较法、成本法和收益法。
市场法是在求取一宗被估房地产价值时，依据替代原理，将被估房地产与类似房地产的近期交易价格进行对照比较，通过交易情况、交易日期、房地产状况等因素进行修正，得出被估房地产在评估基准日的价值。
成本法是以假设重新复制被估房地产所需要的成本为依据而评估房地产价值的一种方法。
收益法是根据委估房地产未来每年的预期纯收益，以一定的还原利率统一还原为评估基准日的收益总和从而确定房地产价值的一种评估方法。其计算公式为：
V=a/r×[1-1/(1+r)n],公式中：V表示房地产价格；a表示年纯收益，且每年不变；
r表示还原利率；n表示收益年限。
根据评估目的及评估对象的实际情况，本次评估对委估对象采用市场法，计算其市场价值。
九、评估过程
我公司评估人员自接受委托方委托后，了解了资产占有方的情况，确定了评估目的、评估对象及评估范围，与委托方商定了评估基准日，拟订了评估方案；并根据委托方提供的有关资料，检查核实了资产、验证了有关资料；经现场检测与鉴定、市场询价后，选择合适的评估方法，对被评估资产进行了具体计算，得到评估结果，撰写了评估报告
书；经内部审核，与委托方及资产占有方核实资料数据、征求意见，提交了评估报告。
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七喜控股股份有限公司资产评估报告书十、评估结论
七喜控股股份有限公司委托评估的广州市天河区天河北路908号602房等12套房地产在2014年12月31日的评估价值为人民币贰仟柒佰肆拾捌万伍仟陆佰零玖元（￥27,485,609.00）。具体明细如下：
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|-|-|-|-|-|-|
|序号|房地产权证号|房地产地址|建筑面积(㎡)|评估单价(元)|评估总价(元)|
|1|粤房地权证穗字第0940025597号|天河区天河北路908号602房|112.65|17,490.00|1,970,249.00|
|2|粤房地权证穗字第0940025668号|天河区天河北路908号603房|133.82|17,490.00|2,340,512.00|
|3|粤房地权证穗字第0940025617号|天河区天河北路908号604房|94.50|17,490.00|1,652,805.00|
|4|粤房地权证穗字第0940025612号|天河区天河北路908号605房|101.50|17,490.00|1,775,235.00|
|5|粤房地权证穗字第0940025620号|天河区天河北路908号606房|128.63|17,490.00|2,249,739.00|
|6|粤房地权证穗字第0940025622号|天河区天河北路908号607房|112.04|17,490.00|1,959,580.00|
|7|粤房地权证穗字第0940025624号|天河区天河北路908号608房|178.12|17,490.00|3,115,319.00|
|8|粤房地权证穗字第0940025628号|天河区天河北路908号701房|179.98|17,730.00|3,191,045.00|
|9|粤房地权证穗字第0940025655号|天河区天河北路908号705房|101.50|17,730.00|1,799,595.00|
|10|粤房地权证穗字第0940025652号|天河区天河北路908号706房|128.63|17,730.00|2,280,610.00|
|11|粤房地权证穗字第0940025650号|天河区天河北路908号707房|112.40|17,730.00|1,992,852.00|
|12|粤房地权证穗字第0940025647号|天河区天河北路908号708房|178.12|17,730.00|3,158,068.00|
|||合计|1,561.89||27,485,609.00|

十一、特别事项说明
以下事项并非本公司注册评估师执业水平和能力所能评定和估算，但该事项确实可能影响评估结论，本评估报告使用者对此应特别引起注意：
1、委估资产的有关权证资料是由委托方提供的，评估委托方应对提供的评估有关资
料的真实性、合法性、完整性以及评估行为目的的合法性负责。
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七喜控股股份有限公司资产评估报告书2、评估机构的责任只是对资产的价值进行评估并发表专业意见，对委托方和其他评估报告使用者不当使用评估报告所造成的后果不承担责任。
3、对可能存在的其他影响资产评估价值的瑕疵事项，在委托时未作特殊说明而评估人员根据专业经验一般不能获悉的情况下，评估机构及评估人员不承担相关责任。
4、本次评估结果是对2014年12月31日这一评估基准日的被评估资产的价值的客观公允反映，我公司对这一基准日以后的被评估资产价值发生的重大变化不负任何责任。
十二、评估报告使用限制说明
1、评估报告仅供委托方为本次评估目的使用，评估报告书不得随意向他人提供；
未征得出具评估报告的评估机构同意，评估报告的内容不得被摘抄、引用或披露于公开媒体，法律、法规规定以及相关当事方另有约定的除外；
2、根据资产评估法规现行规定，评估结果有效期为一年，即评估目的在评估基准日后的一年内实现时，要以评估结果作为底价或作价依据，超过一年，一般需重新进行评估；
十三、评估报告提交日期
本评估报告于2015年3月28日提交委托方。
（本页以下无正文）
广州同嘉资产评估有限公司 中国注册资产评估师：
法定代表人： 中国注册资产评估师：
二０一五年三月二十八日
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资产评估结果汇总表
评估基准日：2014年12月31日
委托方：七喜控股股份有限公司 金额单位：人民币元
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|序号|房地产权证号|房地产地址|权属人|建筑结构|房屋性质|总层数|评估对象所在楼层|建筑面积(㎡)|账面价值（原值）|账面价值（净值）|评估单价|评估总价|增值率|
|1|粤房地权证穗字第0940025597号|天河区天河北路908号602房|七喜控股股份有限公司|钢筋混凝土结构|住宅|31|6|112.65|6 ,419,615.06|2 ,119,801.52|17,490.00|1,970,249.00|1196.61%|
|2|粤房地权证穗字第0940025668号|天河区天河北路908号603房|七喜控股股份有限公司|钢筋混凝土结构|住宅|31|6|133.82|||17,490.00|2,340,512.00||
|3|粤房地权证穗字第0940025617号|天河区天河北路908号604房|七喜控股股份有限公司|钢筋混凝土结构|住宅|31|6|94.50|||17,490.00|1,652,805.00||
|4|粤房地权证穗字第0940025612号|天河区天河北路908号605房|七喜控股股份有限公司|钢筋混凝土结构|住宅|31|6|101.50|||17,490.00|1,775,235.00||
|5|粤房地权证穗字第0940025620号|天河区天河北路908号606房|七喜控股股份有限公司|钢筋混凝土结构|住宅|31|6|128.63|||17,490.00|2,249,739.00||
|6|粤房地权证穗字第0940025622号|天河区天河北路908号607房|七喜控股股份有限公司|钢筋混凝土结构|住宅|31|6|112.04|||17,490.00|1,959,580.00||
|7|粤房地权证穗字第0940025624号|天河区天河北路908号608房|七喜控股股份有限公司|钢筋混凝土结构|住宅|31|6|178.12|||17,490.00|3,115,319.00||
|8|粤房地权证穗字第0940025628号|天河区天河北路908号701房|七喜控股股份有限公司|钢筋混凝土结构|住宅|31|7|179.98|||17,730.00|3,191,045.00||
|9|粤房地权证穗字第0940025655号|天河区天河北路908号705房|七喜控股股份有限公司|钢筋混凝土结构|住宅|31|7|101.50|||17,730.00|1,799,595.00||
|10|粤房地权证穗字第0940025652号|天河区天河北路908号706房|七喜控股股份有限公司|钢筋混凝土结构|住宅|31|7|128.63|||17,730.00|2,280,610.00||
|11|粤房地权证穗字第0940025650号|天河区天河北路908号707房|七喜控股股份有限公司|钢筋混凝土结构|住宅|31|7|112.40|||17,730.00|1,992,852.00||
|12|粤房地权证穗字第0940025647号|天河区天河北路908号708房|七喜控股股份有限公司|钢筋混凝土结构|住宅|31|7|178.12|||17,730.00|3,158,068.00||
|合 计||||||||1,561.89|6 ,419,615.06|2 ,119,801.52||27,485,609.00|1196.61%|

评估机构：广州同嘉资产评估有限公司
七喜控股股份有限公司资产评估说明广州同嘉资产评估有限公司
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七喜控股股份有限公司拟对外投资所涉及的
广州市天河区天河北路 908号 602房等 12套房地产市场价值资产评估报告说明
同嘉评字[2015]第 0162号
地址：广州市越秀区水荫路2号华信大厦东座2104房 邮政编码：510075电话（Tel）: (020) 61220620 传真（Fax）: (020) 61220620 E-mail :1285158@163.com http://www.tj1285.com
七喜控股股份有限公司资产评估说明关于《资产评估说明》使用范围的声明
本资产评估说明仅供单位主管部门及委托方审查资产评估报告和检查评估机构工作之用，非为法律、行政法规规定，材料的全部或部分内容不得提供给其它任何单位或个人，也不得见诸于公开媒体。
本册说明为本报告组成部分，不能以任何方式单独使用。
广州同嘉资产评估有限公司
二0一五年三月二十八日
七喜控股股份有限公司资产评估说明资产评估说明
一、委估资产概述
评估对象为七喜控股股份有限公司委估的房地产位于天河区天河北路908号高科大厦602房、603房、604房、605房、606房、607房、608房、701房、705房、706房、707房、708房，高科大厦靠近地铁3号线华师站B出口，北临天河北路，西临天科路，东临五山路；附近有多个商务写字楼及住宅小区、大学校区等，生活配套设施齐全，交通方便，所在地路网通达，市政配套设施齐全。
广州市天河区天河北路908号高科大厦602房等12套房产的房地产权属人为七喜控股股份有限公司，规划用途为住宅，土地使用权法定使用年限至2071年10月18日止，具体情况如下：
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|序号|房地产权证号|房地产地址|权属人|建筑结构|建筑面积(㎡)|
|1|粤房地权证穗字第0940025597号|天河区天河北路908号602房|七喜控股股份有限公司|钢筋混凝土结构|112.65|
|2|粤房地权证穗字第0940025668号|天河区天河北路908号603房|七喜控股股份有限公司|钢筋混凝土结构|133.82|
|3|粤房地权证穗字第0940025617号|天河区天河北路908号604房|七喜控股股份有限公司|钢筋混凝土结构|94.50|
|4|粤房地权证穗字第0940025612号|天河区天河北路908号605房|七喜控股股份有限公司|钢筋混凝土结构|101.50|
|5|粤房地权证穗字第0940025620号|天河区天河北路908号606房|七喜控股股份有限公司|钢筋混凝土结构|128.63|
|6|粤房地权证穗字第0940025622号|天河区天河北路908号607房|七喜控股股份有限公司|钢筋混凝土结构|112.04|
|7|粤房地权证穗字第0940025624号|天河区天河北路908号608房|七喜控股股份有限公司|钢筋混凝土结构|178.12|
|8|粤房地权证穗字第0940025628号|天河区天河北路908号701房|七喜控股股份有限公司|钢筋混凝土结构|179.98|
|9|粤房地权证穗字第|天河区天河北路|七喜控股股份|钢筋混凝土||

七喜控股股份有限公司资产评估说明
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|序号|房地产权证号|房地产地址|权属人|建筑结构|建筑面积(㎡)|
||0940025655号|908号705房|有限公司|结构|101.50|
|10|粤房地权证穗字第0940025652号|天河区天河北路908号706房|七喜控股股份有限公司|钢筋混凝土结构|128.63|
|11|粤房地权证穗字第0940025650号|天河区天河北路908号707房|七喜控股股份有限公司|钢筋混凝土结构|112.40|
|12|粤房地权证穗字第0940025647号|天河区天河北路908号708房|七喜控股股份有限公司|钢筋混凝土结构|178.12|

经现场勘查，委估房地产所在的天河北路908号高科大厦实际已作为办公用途并可按此用途办理工商注册登记，其中602房和603房已打通出租，604房与605房已打通暂时空置，606房、607房与608房打通暂时空置，701房、705房、706房、707房及708房打通后整体出租给广州善游网络科技有限公司使用。此大厦外墙贴马赛克，配铝合金窗及防盗门，部分单元铺地面砖，内墙刷墙面漆。委估房产房间格局、装修及保养情况一般。
经清查，委估房地产以整体价值入账，截止2014年12月31日账面原值6,419,615.06元，累计折旧4,299,813.54元，账面净值2,119,801.52元。
二、评估方法选择及评估过程举例说明：
根据资产评估的基本方法，包括市场比较法、成本法和收益法。
市场法是在求取一宗被估房地产价值时，依据替代原理，将被估房地产与类似房地产的近期交易价格进行对照比较，通过交易情况、交易日期、房地产状况等因素进行修正，得出被估房地产在评估基准日的价值。
成本法是以假设重新复制被估房地产所需要的成本为依据而评估房地产价值的一种方法。
收益法是根据委估房地产未来每年的预期纯收益，以一定的还原利率统一还原为评估基准日的收益总和从而确定房地产价值的一种评估方法。其计算公式为：
V=a/r×[1-1/(1+r)n],公式中：V表示房地产价格；a表示年纯收益，且每年不变；
r表示还原利率；n表示收益年限。
根据评估目的及评估对象的实际情况，本次评估采用市场法。
七喜控股股份有限公司资产评估说明本公司评估人员就广州市天河区天河北路908号高科大厦602房同一楼盘的二手房市场交易价格水平进行调查，根据委估房屋的具体情况，分别进行比较因素修正计算：
房地产评估计算表
评估基准日：2014年12月31日 金额单位：人民币元
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|委托单位||七喜控股股份有限公司||||座落地址|广 州 市 天 河 区天河北路908号602房|||
|权属人||七喜控股股份有限公司||||||||
|房地产名称|||广州市天河区天河北路908号602房|||建筑结构|钢筯混凝土结构|建筑面积(㎡)|112.65|
|房屋性质|||住宅|||楼龄||约13年||
|可 比 实 例||||||||||
|实例名称||||A||B||C||
|||||高科大厦||高科大厦||高科大厦||
|用途||||办公||办公||办公||
|座落地址||||天河区天河北路908号||天河区天河北路908号||天河区天河北路908号||
|装修情况||||一般||较好||一般||
|实例所处楼层及单元||||601房||703房||702房||
|实例来源||||交易实例||交易实例||交易实例||
|实例面积（平方米）||||179.98||133.82||112.65||
|实例单价 （元.㎡）||||17,000||18,981||15,979||
|调整后实例单价（元/㎡）||||17,000||18,981||15,979||
|修正项目||||修正数||修正数||修正数||
|交易情况修正系数||||100||100||100||
|交易日期修正系数||||99||98||98||
|区域因素修正|交通因素调节|||相同|0|相同|0|相同|0|
||繁华程度调节|||相同|0|相同|0|相同|0|
||环境、景观因素|||相同|0|相同|0|相同|0|
||公共配套设施因素|||相同|0|相同|0|相同|0|
||城市规划限制因素|||相同|0|相同|0|相同|0|
|区域因素修正系数||||100||100||100||
|素 个修 别正 因|临街状况||||0||0||0|
||新旧程度||||0||0||0|

七喜控股股份有限公司资产评估说明
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||楼层修正||0||0||0|
||小区配套||0||0||0|
||结构||0||0||0|
||设计、装修||0||2||0|
||朝向||0||0||0|
||其他||-1||0||1|
|个别因素修正系数||99||102||101||
|案例修正后单价（元/㎡）||17,345||18,989||16,144||
|评估单价（元/㎡）【算术平均】||17,490||||||
|评估值（元）||1,970,249||||||
|备注||该评估结果已含土地出让金||||||

经过比较分析，三案例比准价格较为接近，均与委估房地产有可比性，故取各个比准价格的简单算术平均值作为市场比较法评估结果，最后得出广州市天河区天河北路908号高科大厦602房的评估单价为17,490元/平方米，评估值为1,970,249元。
采用同样的方法可以得出广州市天河区天河北路908号高科大厦其他11套房的评估单价及评估总价，详细情况见资产评估结果汇总表。
三、评估结论
七喜控股股份有限公司委托评估的广州市天河区天河北路908号602房等12套房地产在2014年12月31日的评估价值为人民币贰仟柒佰肆拾捌万伍仟陆佰零玖元（￥27,485,609.00）。具体明细如下：
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|序号|房地产权证号|房地产地址|建筑面积(㎡)|评估单价(元)|评估总价(元)|
|1|粤房地权证穗字第0940025597号|天河区天河北路908号602房|112.65|17,490.00|1,970,249.00|
|2|粤房地权证穗字第0940025668号|天河区天河北路908号603房|133.82|17,490.00|2,340,512.00|
|3|粤房地权证穗字第0940025617号|天河区天河北路908号604房|94.50|17,490.00|1,652,805.00|
|4|粤房地权证穗字第0940025612号|天河区天河北路908号605房|101.50|17,490.00|1,775,235.00|
|5|粤房地权证穗字第0940025620号|天河区天河北路908号606房|128.63|17,490.00|2,249,739.00|

七喜控股股份有限公司资产评估说明
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|序号|房地产权证号|房地产地址|建筑面积(㎡)|评估单价(元)|评估总价(元)|
|6|粤房地权证穗字第0940025622号|天河区天河北路908号607房|112.04|17,490.00|1,959,580.00|
|7|粤房地权证穗字第0940025624号|天河区天河北路908号608房|178.12|17,490.00|3,115,319.00|
|8|粤房地权证穗字第0940025628号|天河区天河北路908号701房|179.98|17,730.00|3,191,045.00|
|9|粤房地权证穗字第0940025655号|天河区天河北路908号705房|101.50|17,730.00|1,799,595.00|
|10|粤房地权证穗字第0940025652号|天河区天河北路908号706房|128.63|17,730.00|2,280,610.00|
|11|粤房地权证穗字第0940025650号|天河区天河北路908号707房|112.40|17,730.00|1,992,852.00|
|12|粤房地权证穗字第0940025647号|天河区天河北路908号708房|178.12|17,730.00|3,158,068.00|
|||合计|1,561.89||27,485,609.00|