本资产评估报告依据中国准则编制
江苏哈工智能机器人股份有限公司
拟转让所持有的
成都蜀都房地产开发有限责任公司股权项目
资产评估报告
天兴苏评报字（2019）第0106号
（共1册，第1册）
北京天健兴业资产评估有限公司
PAN-CHINA ASSETS APPRAISAL CO .,LTD
二○一九年五月二十二日
目录目录
声明 ...................................................................................................................................................... 1资产评估报告摘要 .............................................................................................................................. 2资产评估报告 ...................................................................................................................................... 4一、委托人、被评估单位和资产评估委托合同约定的其他资产评估报告使用人概况 ....... 4二、评估目的 .............................................................................................................................. 7三、评估对象和评估范围 .......................................................................................................... 7四、价值类型 .............................................................................................................................. 8五、评估基准日 .......................................................................................................................... 8六、评估依据 .............................................................................................................................. 8七、评估方法 ............................................................................................................................ 10八、评估程序实施过程和情况................................................................................................. 12九、评估假设 ............................................................................................................................ 14十、评估结论 ............................................................................................................................ 15十一、特别事项说明 ................................................................................................................ 15十二、资产评估报告的使用限制说明 ..................................................................................... 16十三、资产评估报告日 ............................................................................................................ 17资产评估报告附件 ............................................................................................................................ 19
北京天健兴业资产评估有限公司
哈工智能拟转让蜀都房地产开发股权项目资产评估报告 第1页
声明
一、本资产评估报告依据财政部发布的资产评估基本准则和中国资产评估协会发布的资产评估执业准则和职业道德准则编制。
二、委托人或者其他资产评估报告使用人应当按照法律、行政法规规定及本资产评估报告载明的使用范围使用资产评估报告；委托人或者其他资产评估报告
使用人违反前述规定使用资产评估报告的，本资产评估机构及资产评估师不承担责任。本资产评估报告仅供委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使用人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人使用；除此之外，其他任何机构和个人不能成为资产评估报告的使用人。本资产评估机构及资产评估师提示资产评估报告使用人应当正确理解评估结论，评估结论不等同于评估对象可实现价格，评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。
三、本资产评估机构及资产评估师遵守法律、行政法规和资产评估准则，坚持独立、客观和公正的原则，并对所出具的资产评估报告依法承担责任。
四、评估对象涉及的资产、负债清单由委托人、被评估单位申报并经其采用签名、盖章或法律允许的其他方式确认；委托人和其他相关当事人依法对其提供资料的真实性、完整性、合法性负责。
五、本资产评估机构及资产评估师与资产评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系；与相关当事人没有现存或者预期的利益关系，对相关当事人不存在偏见。
六、资产评估师已经对资产评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查；已经对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验。
七、本资产评估机构出具的资产评估报告中的分析、判断和结果受资产评估报告中假设和限制条件的限制，资产评估报告使用人应当充分考虑资产评估报告
中载明的假设、限制条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。
北京天健兴业资产评估有限公司
哈工智能拟转让蜀都房地产开发股权项目资产评估报告 第2页
江苏哈工智能机器人股份有限公司
拟转让所持有的
成都蜀都房地产开发有限责任公司股权项目
资产评估报告摘要
天兴苏评报字（2019）第0106号
北京天健兴业资产评估有限公司接受江苏哈工智能机器人股份有限公司的委托，按照法律、行政法规和资产评估准则的规定，坚持独立、客观和公正的原则，采用资产基础法，按照必要的评估程序，对哈工智能机器人股份有限公司拟转让成都蜀都房地产开发有限责任公司股权而涉及成都蜀都房地产开发有限责任公司的股东全部权益在 2019年 4月 30日的市场价值进行了评估。现将资产评估情况报告如下：
一、评估目的：哈工智能机器人股份有限公司拟转让成都蜀都房地产开发有限责任公司股权，需要对成都蜀都房地产开发有限责任公司的股东全部权益进行评估，为该经济行为提供价值参考依据。
二、评估对象：成都蜀都房地产开发有限责任公司于评估基准日的股东全部权益价值。
三、评估范围：成都蜀都房地产开发有限责任公司于评估基准日纳入评估范围的全部资产及负债
四、价值类型：市场价值。
五、评估基准日：2019年4月30日。
六、评估方法：资产基础法。
七、评估结论
经资产基础法评估，成都蜀都房地产开发有限责任公司的评估结果如下：
资产账面价值4,407.45万元，评估价值4,555.70万元，评估增值148.25万元，增值率3.36%。
负债账面价值3,197.98万元，评估价值3,197.98万元，评估无增减值。
股东全部权益（净资产）1,209.47万元，评估价值 1,357.72万元，评估增值148.25万元，增值率12.26%。
北京天健兴业资产评估有限公司
哈工智能拟转让蜀都房地产开发股权项目资产评估报告 第3页
评估结果汇总情况详见下表：
金额单位：人民币万元
||||
|-|-|-|
|账面价值|评估价值|增减值|
|4,240.25|4,240.25|0.00|
|167.20|315.45|148.25|
|167.20|315.45|148.25|
|4,407.45|4,555.70|148.25|
|3,197.98|3,197.98|0.00|
|0.00|0.00|0.00|
|3,197.98|3,197.98|0.00|
|1,209.47|1,357.72|148.25|

在评估基准日 2019年 4月 30日，成都蜀都房地产开发有限责任公司的股东全部权益在持续经营条件下的评估价值为1,357.72万元。
上述评估结论未考虑控股权和少数股权等因素产生的溢价或折价。
报告使用者在使用本报告的评估结论时，请注意本报告正文中第十一项“特别事项说明”对评估结论的影响；并关注评估结论成立的评估假设及前提条件。
我们特别强调：本评估意见仅作为交易各方进行股权转让交易的价值参考依据，而不能取代交易各方进行股权转让交易价格的决定。
本报告及其结论仅用于本报告设定的评估目的，而不能用于其他目的。
根据国家的有关规定，本评估结论使用的有效期限为1年，自评估基准日 2019年4月30日起，至2020年4月29日止。
以上内容摘自资产评估报告正文，欲了解本评估项目的全面情况和合理理解评估结论，请报告使用者在征得资产评估报告所有者许可后，认真阅读资产评估报告全文，并请关注特别事项说明部分的内容。
北京天健兴业资产评估有限公司
哈工智能拟转让蜀都房地产开发股权项目资产评估报告 第4页
江苏哈工智能机器人股份有限公司
拟转让所持有的
成都蜀都房地产开发有限责任公司股权项目
资产评估报告
天兴苏评报字（2019）第0106号
江苏哈工智能机器人股份有限公司：
北京天健兴业资产评估有限公司接受贵单位的委托，按照法律、行政法规和资产评估准则的规定，坚持独立、客观和公正的原则，采用资产基础法，按照必要的评估程序，对江苏哈工智能机器人股份有限公司拟转让成都蜀都房地产开发有限责任公司股权而涉及成都蜀都房地产开发有限责任公司的股东全部权益在2019年4月30日的市场价值进行了评估。现将资产评估情况报告如下：
一、委托人、被评估单位和资产评估委托合同约定的其他资产评估报告使用人概况
（一）委托人概况
名称：江苏哈工智能机器人股份有限公司（以下简称“哈工智能”）
统一社会信用代码：913202002019651838
类型：股份有限公司(上市)
住所：江阴市临港街道双良路15号
法定代表人：乔徽
注册资本：61332.4339万元人民币
成立日期：1991年10月10日
营业期限：1991年10月10日至无固定期限
经营范围：机器人系统、智能生产线及人工智能的研发、技术咨询、技术服务;工业机器人、工业自动控制系统装置研发、技术咨询、技术服务、技术转让、制造、销售与维修;信息系统集成服务;软件的开发、技术咨询、技术服务、技术转让、销售及维护;利用自有资金对宾馆、旅游、餐饮、娱乐行业进行投资;自有房屋租赁;国内贸易(不含国家限制及禁止类项目);自营和代理各类商品及技术的进出口业务(国家限定企业经营或禁止进出口的商品除外)。(依法须经批准的项目,经相关
北京天健兴业资产评估有限公司
哈工智能拟转让蜀都房地产开发股权项目资产评估报告 第5页
部门批准后方可开展经营活动)
（二）被评估单位概况
1．基本信息
企业名称：成都蜀都房地产开发有限责任公司（简称“蜀都房地产开发”）
统一社会信用代码：91510100201927582F
类型：有限责任公司(自然人投资或控股)
住所：成都市暑袜北三街20号(蜀都大厦提督商厦)
法定代表人：乔徽
注册资本：2000万元人民币
成立日期：1993年1月1日
营业期限：1993年1月1日至2034年2月19日
经营范围：旧城区的综合开发、商品房出售。(依法须经批准的项目,经相关部门批准后方可开展经营活动)。
2．公司历史沿革、公司股权结构及变更情况
成都蜀都房地产开发有限责任公司由成都蜀都大厦股份有限公司(现更名为江苏哈工智能机器人股份有限公司)出资成立，于1993年1月在成都市工商行政管理局登记注册，注册资本 300万。2003年增资后，由江苏哈工智能机器人股份有限公司和四川蜀都大厦有限责任公司共同出资，公司注册资本 2,000万元。此时公司的股权结构如下：
金额单位：人民币万元
|||
|-|-|
|股东名称|认缴出资额|
|江苏哈工智能机器人股份有限公司|1900|
|四川蜀都大厦有限责任公司|100|

根据公司2019年股东会决议，江苏哈工智能机器人股份有限公司与四川蜀都大厦有限责任公司对本公司进行同比例减资。减资完成后，公司注册资本变更为800万元，截至评估基准日2019年4月30日，蜀都房地产开发股权结构如下表所示：
金额单位：人民币万元
|||
|-|-|
|股东名称|认缴出资额|
|江苏哈工智能机器人股份有限公司|760|

北京天健兴业资产评估有限公司
哈工智能拟转让蜀都房地产开发股权项目资产评估报告 第6页
|||
|-|-|
|四川蜀都大厦有限责任公司|40|

3．公司主要资产概况
蜀都房地产开发主要资产为流动资产。上述资产主要在蜀都房地产开发公司内。具体资产类型及特点如下：
流动资产主要包括货币资金和应收债权，货币资金主要为银行存款和其他货币资金，为公司正常经营需要的货币资金；应收债权主要为应收股利、其他应收款等，为公司正常经营中形成的债权。
4．公司主营业务概况
蜀都房地产开发主要经营商品房销售等。
5．财务状况表及经营成果
（1）财务状况表
金额单位：人民币万元
||
|-|
|2018年12月31日|
|3,209.84|
|940.00|
|940.00|
|4,149.84|
|106.67|
|106.67|
|4,043.17|

（2）经营状况表
金额单位：人民币万元
||
|-|
|2018年|
|0.00|
|0.00|
|0.00|
|0.00|
|0.04|
|-0.04|
|-82.32|
|1,470.00|
|1,552.32|
|0.00|
|0.00|

北京天健兴业资产评估有限公司
哈工智能拟转让蜀都房地产开发股权项目资产评估报告 第7页
||
|-|
|1,552.32|
|26.46|
|1,525.86|

上表中列示的财务数据，其中2018年、2019年1-4月数据取自天衡会计师事务所（特殊普通合伙）审计并出具天衡审字（2019）第 01989号无保留意见审计报告。
（三）资产评估委托合同约定的其他资产评估报告使用者
根据评估委托合同的约定，本报告无其他报告使用者。
（四）委托人和被评估单位的关系
委托人为被评估单位母公司。
二、评估目的
江苏哈工智能机器人股份有限公司拟转让股权，需要对成都蜀都房地产开发有限责任公司的股东全部权益进行评估，为该经济行为提供价值参考依据。
三、评估对象和评估范围
（一）评估对象
评估对象为蜀都房地产开发的股东全部权益价值。
（二）评估范围
评估范围为蜀都房地产开发的整体资产，包括全部资产及负债，其中总资产账面价值 44,074,536.93元，负债账面价值 31,979,841.57元，净资产账面价值12,094,695.36元。各类资产及负债的账面价值见下表：
金额单位：人民币元
项目名称 账面价值
流动资产 42,402,536.93
非流动资产 1,672,000.00
其中：长期股权投资 1,672,000.00
投资性房地产 0.00
固定资产 0.00
其中：房屋建筑物类 0.00
设备类 0.00
土地 0.00
北京天健兴业资产评估有限公司
哈工智能拟转让蜀都房地产开发股权项目资产评估报告 第8页
在建工程 0.00
无形资产 0.00
其中：土地使用权 0.00
其他 0.00
资产总计 44,074,536.93
流动负债 31,979,841.57
非流动负债
0.00
负债总计 31,979,841.57
净资产 12,094,695.36
1．委托人和被评估单位已承诺委托评估对象和评估范围与经济行为所涉及的评估对象和评估范围一致，且业经天衡会计师事务所（特殊普通合伙）审计，并出具天衡审字（2019）第01989号无保留意见审计报告。
2．企业申报的表外资产的情况
无。
3．引用其他机构出具的报告情况
本次评估未引用其他机构出具的报告。
四、价值类型
本次评估价值类型为市场价值，本报告书所称市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。
资产评估的价值类型取决于评估特定的目的、市场条件和评估对象的使用状况。本次评估是在资产用途保持不变前提下，通过充分考虑评估目的、市场条件、评估对象自身条件等因素，评估蜀都房地产开发股权价值。本次评估对市场条件和评估对象的使用等无特别限制和要求，因此选择的评估价值类型为市场价值。
五、评估基准日
评估基准日是2019年4月30日。
评估基准日是由委托人确定的，与资产评估委托合同约定的评估基准日一致。
本次评估工作中所采用的价格及其他参数均为评估基准日有效的标准。
六、评估依据
北京天健兴业资产评估有限公司
哈工智能拟转让蜀都房地产开发股权项目资产评估报告 第9页
本次评估工作中所遵循的法律法规依据、评估准则依据、资产权属依据和评估取价依据为：
（一）法律法规依据
1．《中华人民共和国公司法》（中华人民共和国主席令第42号）；
2．《中华人民共和国物权法》（中华人民共和国主席令第 62号，2007年 3月16日公布）；
3．《中华人民共和国城市房地产管理法》；
4．《中华人民共和国企业所得税法》（中华人民共和国主席令第63号，2007年3月16日公布）；
5．《中华人民共和国资产评估法》（国家主席令第四十六号，2016年7月2日公布）；
6．《中华人民共和国土地管理法实施条例》；
7．《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》；
8．《中华人民共和国企业所得税法实施条例》（国务院令[2007]第512号）；
9．《中华人民共和国增值税暂行条例》（国务院令[2008]第538号）；
10．《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》（中华人民共和国财政部国家税务总局第50号令）；
11．其它相关的法律法规文件。
（二）评估准则依据
1．《资产评估基本准则》（财资〔2017〕43号）；
2．《资产评估职业道德准则》（中评协〔2017〕30号）；
3．《资产评估执业准则——资产评估程序》（中评协〔2018〕36号）；
4．《资产评估执业准则——资产评估报告》（中评协〔2018〕35号）；
5．《资产评估执业准则——资产评估委托合同》（中评协〔2017〕33号）；
6．《资产评估执业准则——资产评估档案》（中评协〔2018〕37号）；
7．《资产评估执业准则——企业价值》（中评协〔2018〕38号）；
8．《资产评估机构业务质量控制指南》（中评协〔2017〕46号）；
北京天健兴业资产评估有限公司
哈工智能拟转让蜀都房地产开发股权项目资产评估报告 第10页
9．《资产评估价值类型指导意见》（中评协〔2017〕47号）；
10．《资产评估对象法律权属指导意见》（中评协〔2017〕48号）；
（三）资产权属依据
1．国有产权登记证、企业法人营业执照、公司章程；
2．其他权属文件。
（四）评估取价依据
1．被评估单位提供的《资产评估申报表》；
2．企业提供的财务报表、审计报告等相关财务资料；
3．评估人员现场勘察记录及收集的其他相关估价信息资料；
4．与此次资产评估有关的其他资料。
5．被评估单位提供的原始会计报表、财务会计经营方面的资料、以及有关协议、合同书、发票等财务资料；
6．国家有关部门发布的统计资料和技术标准资料及价格信息资料，以及我公司收集的有关询价资料和取价参数资料等。
七、评估方法
（一）评估方法简介
企业价值评估基本方法包括资产基础法、收益法和市场法。
企业价值评估中的资产基础法，是指以被评估单位评估基准日的资产负债表为基础，评估表内及可识别的表外各项资产、负债价值，确定评估对象价值的评估方法。
企业价值评估中的资产基础法，是指以被评估单位评估基准日的资产负债表为基础，评估表内及可识别的表外各项资产、负债价值，确定评估对象价值的评估方法。
企业价值评估中的收益法，是指将预期收益资本化或者折现，确定评估对象价值的评估方法。收益法常用的具体方法包括股利折现法和现金流量折现法。收益法是从企业获利能力的角度衡量企业的价值，建立在经济学的预期效用理论基础上。
北京天健兴业资产评估有限公司
哈工智能拟转让蜀都房地产开发股权项目资产评估报告 第11页
企业价值评估中的市场法，是指将评估对象与可比上市公司或者可比交易案例进行比较，确定评估对象价值的评估方法。市场法常用的两种具体方法是上市公司比较法和交易案例比较法。
（二）评估方法的选择
本次评估仅采用了资产基础法一种方法，未采用其他方法的理由如下：
经评估人员核实，截止评估基准日，成都蜀都房地产开发有限责任公司的开发项目为下属子公司的蜀都中心项目及帕丽湾项目，截止至评估基准日，蜀都中心项目及帕丽湾项目仅剩部分尾盘销售，除此之外，无其他土地储备。本次评估，对已竣工的开发产品，采用市场价值倒扣法进行评估。根据上述情况，本次评估，对成都蜀都房地产开发有限责任公司采用资产基础法进行评估，未对成都蜀都房地产开发有限责任公司整体采用收益法进行评估。
市场法是指将评估对象与可比上市公司或者可比交易案例进行比较，确定评估对象价值的评估方法。
由于被评估单位属非上市公司，同一行业的上市公司业务结构、经营模式、企业规模、资产配置和使用情况、企业所处的经营阶段、成长性、经营风险、财务风险等因素与被评估单位相差较大，且评估基准日附近中国同一行业的可比企业的买卖、收购及合并案例较少，所以相关可靠的可比交易案例的经营和财务数据很难取得，无法计算适当的价值比率，故本次评估不适用市场法。
经分析，评估基准日资产基础法评估结果基本能反映该项股权的价值，因此本次评估仅采用了资产基础法一种方法进行评估。
（三）具体评估方法介绍
一）资产基础法
企业价值评估中的资产基础法，是指以被评估单位评估基准日的资产负债表为基础，合理评估企业各项资产价值和负债的基础上确定评估对象价值的评估方法。各类资产及负债的评估过程说明如下：
1．流动资产及负债的评估
被评估单位流动资产包括货币资金、应收股利、其他应收款；负债包括应付职工薪酬、应交税费、应付股利、其他应付款。
北京天健兴业资产评估有限公司
哈工智能拟转让蜀都房地产开发股权项目资产评估报告 第12页
（1）货币资金：为银行存款，通过核实银行对账单、银行函证等，以核实后的价值确定评估值。
（2）应收股利：应收股利：评估人员核实了账簿记录、检查了投资协议、董事会决议等相关资料，核实交易事项的真实性、业务内容和金额等，核实结果账、表、单金额相符。以经核实后账面值作为评估值。
（3）其他应收款：各种应收款项在核实无误的基础上，根据每笔款项可能收回的数额确定评估值。对于有充分理由相信全都能收回的，按全部应收款额计算评估值；对于可能收不回部分款项的，在难以确定收不回账款的数额时，借助于历史资料和现场调查了解的情况，具体分析数额、欠款时间和原因、款项回收情况、欠款人资金、信用、经营管理现状等，参照个别认定法，估计出这部分可能收不回的款项，作为风险损失扣除后计算评估值；账面上的“坏账准备”科目按零值计算。
（4）负债：各类负债在查阅核实的基础上，根据评估目的实现后的被评估单位实际需要承担的负债项目及金额确定评估值。
2．非流动资产的评估
长期股权投资主要为对下属公司的长期股权投资，共计 2家。被投资单位名称和评估方法如下表所示：
||||
|-|-|-|
|股东名称|持股比例|评估方法|
|成都蜀都嘉泰置业有限责任公司|8.4%|资产基础法|
|灵川县蜀都房地产开发有限责任公司|11.11%|资产基础法|

由于江苏哈工智能机器人股份有限公司持有常州珏仁实业发展有限公司100%股权，常州珏仁实业发展有限公司与成都蜀都房地产开发有限责任公司共同持有成都蜀都嘉泰置业有限责任公司、灵川县蜀都房地产开发有限责任公司100%股权，故对于长期股权投资，采用企业价值评估的方法对被投资企业进行整体评估，再按被评估单位持股比例比例计算长期股权投资评估值。
八、评估程序实施过程和情况
根据国家有关部门关于资产评估的规定和会计核算的一般原则，依据国家有
关部门相关法律规定和规范化要求，按照与委托人的资产评估委托合同所约定的
事项，北京天健兴业资产评估有限公司业已实施了对委托人提供的法律性文件与
北京天健兴业资产评估有限公司
哈工智能拟转让蜀都房地产开发股权项目资产评估报告 第13页
会计记录以及相关资料的验证审核，按被评估单位提交的资产清单，对相关资产进行了必要的产权查验、实地察看与核对，进行了必要的市场调查和交易价格的比较，以及财务分析和预测等其他有必要实施的资产评估程序。资产评估的详细过程如下：
（一）接受委托及准备阶段
1．北京天健兴业资产评估有限公司于 2019年 4月接受委托人的委托，从事本资产评估项目。在接受委托后，北京天健兴业资产评估有限公司即与委托人就本次评估目的、评估对象与评估范围、评估基准日、委托评估资产的特点等影响资产评估方案的问题进行了认真讨论。
2．根据委托评估资产的特点，有针对性地布置资产评估申报明细表，并设计主要资产调查表、主要业务盈利情况调查表等，对委托人参与资产评估配合人员进行业务培训，填写资产评估清查表和各类调查表。
3．评估方案的设计
依据了解资产的特点，制定评估实施计划，确定评估人员，组成资产评估现场工作小组。
4．评估资料的准备
收集和整理评估对象市场交易价格信息、主要原料市场价格信息、评估对象产权证明文件等。
该阶段工作时间为2019年5月2日－5月4日。
（二）现场清查阶段
1．评估对象真实性和合法性的查证
根据委托人及被评估单位提供的资产和负债申报明细，评估人员针对实物资产和货币性债权和债务采用不同的核查方式进行查证，以确认资产和负债的真实准确。
对货币资金，我们通过查阅日记账，审核银行对账单及银行存款余额调节表等方式进行调查；
对债权和债务，评估人员采取核对总账、明细账、抽查合同凭证等方式确定资产和负债的真实性。
北京天健兴业资产评估有限公司
哈工智能拟转让蜀都房地产开发股权项目资产评估报告 第14页
对于长期股权投资，根据企业提供的长期股权投资资产评估申报明细表，评估人员查阅了有关的投资协议、公司章程、出资证明、企业法人营业执照、评估基准日资产负债表等有关资料，对其投资时间、金额、比例、公司设立日期、实收资本、经营范围等进行核实，以确认长期股权投资的真实准确。
2．资产实际状态的调查
被评估单位无实物资产。
该阶段的工作时间为2019年5月5日－5月10日。
（三）选择评估方法、收集市场信息和估算过程
评估人员在现场依据针对本项目特点制定的工作计划，结合实际情况确定的作价原则及估值模型，明确评估参数和价格标准后，参考企业提供的历史资料开始评定估算工作。
（四）评估汇总阶段
1．评估结果的确定
依据北京天健兴业资产评估有限公司评估人员在评估现场勘察的情况以及所进行的必要的市场调查和测算，确定委托评估资产的资产基础法结果。
2．评估结论的分析和评估报告的撰写
按照北京天健兴业资产评估有限公司规范化要求编制相关资产的评估报告。
评估结果及相关资产评估报告按北京天健兴业资产评估有限公司规定程序进行三级复核，经签字资产评估师最后复核无误后，由项目组完成并提交报告。
3．工作底稿的整理归档
上述三四两阶段工作时间为2019年5月15日－5月30日。
九、评估假设
1．交易假设：假定所有待评估资产已经处在交易过程中，评估师根据待评估资产的交易条件等模拟市场进行估价。
2．公开市场假设：公开市场假设是对资产拟进入的市场的条件以及资产在这样的市场条件下接受何种影响的一种假定。公开市场是指充分发达与完善的市场条件，是指一个有自愿的买方和卖方的竞争性市场，在这个市场上，买方和卖方
的地位平等，都有获取足够市场信息的机会和时间，买卖双方的交易都是在自愿
北京天健兴业资产评估有限公司
哈工智能拟转让蜀都房地产开发股权项目资产评估报告 第15页
的、理智的、非强制性或不受限制的条件下进行。
3．企业持续经营假设：是将企业整体资产作为评估对象而作出的评估假定。
即企业作为经营主体，在所处的外部环境下，按照经营目标，持续经营下去。企业经营者负责并有能力担当责任；企业合法经营，并能够获取适当利润，以维持持续经营能力。
十、评估结论
经资产基础法评估，蜀都房地产开发的评估结果如下：
资产账面价值4,407.45万元，评估价值4,555.70万元，评估增值148.25万元，增值率3.36%。
负债账面价值3,197.98万元，评估价值3,197.98万元，评估无增减值。
股东全部权益（净资产）1,209.47万元，评估价值 1,357.72万元，评估增值148.25万元，增值率12.26%。
评估结果汇总情况详见下表：
金额单位：人民币万元
||||
|-|-|-|
|账面价值|评估价值|增减值|
|4,240.25|4,240.25|0.00|
|167.20|315.45|148.25|
|167.20|315.45|148.25|
|4,407.45|4,555.70|148.25|
|3,197.98|3,197.98|0.00|
|0.00|0.00|0.00|
|3,197.98|3,197.98|0.00|
|1,209.47|1,357.72|148.25|

注：评估结果的详细情况见《资产评估明细表》。
在评估基准日 2019年 4月 30日，蜀都房地产开发的股东全部权益在持续经营条件下的评估价值为1,357.72万元。
十一、特别事项说明
以下事项并非本机构评估人员执业水平和能力所能评定和估算，但该事项确
实可能影响评估结论，提请本评估报告使用人对此应特别关注：
北京天健兴业资产评估有限公司
哈工智能拟转让蜀都房地产开发股权项目资产评估报告 第16页
（一）本报告所称“评估价值”系指我们对所评估资产在现有用途不变并持续经营，以及在评估基准日之状况和外部经济环境前提下，为本报告书所列明的目的而提出的公允估值意见，而不对其它用途负责。
（二）报告中的评估结论是反映评估对象在本次评估目的下，根据公开市场的原则确定的公允价值，未考虑该等资产进行产权登记或权属变更过程中应承担的相关费用和税项，评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。
（三）在资产评估结果有效使用期内，如果资产数量及作价标准发生变化时，应当进行适当调整，而不能直接使用评估结论。
（四）评估基准日至评估报告日之间可能对评估结论产生影响的期后事项：无。
（五）蜀都房地产开发的子公司成都蜀都银泰置业有限责任公司按房地产经营惯例为商品房购承人向银行提供按揭贷款担保，担保期限自业主与银行签订的借款合同生效之日起，至借款人取得《房屋所有权证》并办妥抵押登记手续之日止。截止 2019年 4月 30日，成都蜀都银泰置业有限责任公司提供担保的按揭贷款总额为7,295.83万元。本次评估未考虑此担保事项对评估结论的影响。
十二、资产评估报告的使用限制说明
（一）本评估报告只能用于评估报告载明的评估目的和用途；
（二）委托人或者其他资产评估报告使用人未按照法律、行政法规规定和资产评估报告载明的使用范围使用资产评估报告的，资产评估机构及其资产评估师不承担责任；
（三）除委托人、资产评估委托合同中委托的其他资产评估报告使用人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人之外，其他任何机构和个人不能成为资产评估报告的使用人；
（四）资产评估报告使用人应当正确理解评估结论，评估结论不等同于评估对象可实现价格，评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。
（五）本评估报告的全部或者部分内容被摘抄、引用或者被披露于公开媒体，需评估机构审阅相关内容，法律、法规规定以及相关当事方另有委托除外；
（六）本评估报告所揭示的评估结论仅对本项目对应的经济行为有效，资产
北京天健兴业资产评估有限公司
哈工智能拟转让蜀都房地产开发股权项目资产评估报告 第17页
评估结论使用有效期为自评估基准日起一年，即评估基准日 2019年 4月 30日至2020年4月29日止。当评估目的在有效期内实现时，要以评估结论作为价值的参考依据（还需结合评估基准日的期后事项的调整）。超过一年，需重新进行资产评估。
十三、资产评估报告日
资产评估报告日为2019年5月22日。
北京天健兴业资产评估有限公司
哈工智能拟转让蜀都房地产开发股权项目资产评估报告 第18页
（本页无正文）
资产评估机构：北京天健兴业资产评估有限公司
法定代表人或授权代表：
资产评估师：
资产评估师：
二〇一九年五月二十二日
北京天健兴业资产评估有限公司
哈工智能拟转让蜀都房地产开发股权项目资产评估报告 第19页
资产评估报告附件
1．被评估单位审计报告（复印件）
2．委托人和被评估单位法人营业执照副本（复印件）
3．委托人和被评估单位承诺函
4．签字资产评估师承诺函
5．资产评估机构备案文件和资格证明文件（复印件）
6．资产评估机构法人营业执照副本（复印件）
7．签字资产评估师职业资格证明文件（复印件）
北京天健兴业资产评估有限公司
哈工智能拟转让蜀都房地产开发股权项目资产评估报告 第20页
关于《资产评估报告附件》使用范围的声明
本资产评估报告附件仅供委托人用于评估目的对应的经济行为和送交资产评估行政主管部门审查使用；评估报告书的使用权归委托人所有，未经委托人许可评估机构不得随意向他人提供或公开；未经我公司同意委托人不得将报告的部分或部分内容发表于任何公开媒体上；对委托人不当引用评估结果于其他经济行为而形成的结果，本公司不承担任何法律责任。
北京天健兴业资产评估有限公司
委托人承诺函
北京天健兴业资产评估有限公司：
因我公司拟转成都蜀都房地产开发有限责任公司股权的需要，委托你公司对该经济行为所涉及的成都蜀都房地产开发有限责任公司的股东全部权益价值进行评估。为确保资产评估机构客观、公正、合理地进行资产评估，我们承诺如下，并承担相应的法律责任：
1．资产评估的经济行为符合国家规定；
2．监督保证被评估单位提供的财务会计资料及其他与评估相关的资料真实、准确、完整，不存在虚假、误导、或重大遗漏，有关重大事项揭示充分；
3．委托的评估资产范围与经济行为涉及的资产范围一致，不重复、不遗漏。
纳入评估范围的资产权属明确，出具的资产权属证明文件合法有效；
4．监督保证被评估单位所提供的公司生产经营管理资料客观、科学、合理；
5．不干预评估工作。
6．严格按评估报告中所述的评估目的使用评估报告。
委托人：江苏哈工智能机器人股份有限公司
法定代表人或授权代表：
日期： 年 月 日
被评估单位承诺函
北京天健兴业资产评估有限公司：
因江苏哈工智能机器人股份有限公司拟转让所持有的我公司股权的需要，江苏哈工智能机器人股份有限公司委托你公司对该经济行为所涉及的我公司的股东全部权益价值进行评估。为确保资产评估机构客观、公正、合理地进行资产评估，我们承诺如下，并承担相应的法律责任：
1．所提供的财务会计资料及其他与评估相关的资料真实、准确、完整，不存在虚假、误导、或重大遗漏，有关重大事项揭示充分；
2．委托的评估资产范围与经济行为涉及的资产范围一致，不重复、不遗漏。
纳入评估范围的资产权属明确，出具的资产权属证明文件合法有效；
3．除已提供的有关声明函中所述情况外，本公司不存在其他的资产抵押情况、担保情况及财务承诺情况等或有事项，评估基准日后不存在重大的期后事项。
4．所提供的公司生产经营管理资料客观、科学、合理；
5．不干预评估工作。
被评估单位：成都蜀都房地产开发有限责任公司
法定代表人或授权代表：
日期： 年 月 日
资产评估师承诺函
江苏哈工智能机器人股份有限公司：
受贵单位委托，我们对贵单位拟转让股权的经济行为所涉及的成都蜀都房地产开发有限责任公司的股东全部权益价值，以 2019年 4月 30日为基准日进行了评估，形成了资产评估报告。在本报告中披露的假设条件成立的前提下，我们承诺如下：
1．具备相应的执业资格；
2．评估对象和评估范围与资产评估委托合同的约定一致；
3．对评估对象及其所涉及的资产进行了必要的核实；
4．据资产评估准则选用了评估方法；
5．充分考虑了影响评估价值的因素；
6．评估结论合理；
7．评估工作未受到干预并独立进行。
资产评估师：
资产评估师：
二〇一九年五月二十二日