沈阳惠天热电股份有限公司拟非公开发行股份收购沈阳惠涌供热有限责任公司100%股权项目
资产评估报告
中联评报字[2015]第 343号
中中联联资资产产评评估估集集团团有有限限公公司司
二二〇〇一一五五年年五五月月二二十十九九日日
目录
注册资产评估师声明 ........................................................................... 1摘要 ....................................................................................................... 2一、委托方、被评估单位和其他评估报告使用者 .............................. 14二、评估目的 ............................................ 18三、评估对象和评估范围 .................................. 19四、价值类型及其定义 .................................... 22五、评估基准日 .......................................... 22六、评估依据 ............................................ 23七、评估方法 ............................................ 27八、评估程序实施过程和情况 .............................. 39九、评估假设 ............................................ 40十、评估结论 ............................................ 43十一、特别事项说明 ...................................... 44备查文件目录 ..................................................................................... 61
中联资产评估集团有限公司
注册资产评估师声明
一、我们在执行本资产评估业务中，遵循了相关法律法规和资产评估准则，恪守独立、客观和公正的原则；根据我们在执业过程中收集的资料，评估报告陈述的内容是客观的，并对评估结论合理性承担相应的法律责任。
二、评估对象涉及的资产、负债清单由委托方、被评估单位申报并经其签章确认；所提供资料的真实性、合法性、完整性，恰当使用评估报告是委托方和相关当事方的责任。
三、我们与评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系；
与相关当事方没有现存或者预期的利益关系，对相关当事方不存在偏见。
四、我们已对评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查；我们已对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验，并对已经发现的问题进行了如实披露，且已提请委托方及相关当事方完善产权以满足出具评估报告的要求。
五、我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设和限定条件的限制，评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明的假设、限定条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。
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沈阳惠天热电股份有限公司拟非公开发行股份收购沈阳惠涌供热有限责任公司100%股权项目
资产评估报告
中联评报字[2015]第 343号
摘要
中联资产评估集团有限公司接受沈阳惠天热电股份有限公司的委托，就沈阳惠天热电股份有限公司拟非公开发行股份收购沈阳惠涌供热有限责任公司100%股权之经济行为，对所涉及的沈阳惠涌供热有限责任公司股东全部权益在评估基准日的市场价值进行了评估。
评估对象为沈阳惠涌供热有限责任公司股东全部权益价值，评估范围是沈阳惠涌供热有限责任公司经审计的全部资产及负债，包括流动资产、非流动资产、流动负债和长期负债等。
评估基准日为 2014年 12月 31日。
本次评估的价值类型为市场价值。
本次评估以持续使用和公开市场为前提，结合委估对象的实际情况，综合考虑各种影响因素，采用资产基础法和收益法对沈阳惠涌供热有限责任公司进行整体评估，然后加以校核比较。考虑评估方法的适用前提和满足评估目的，本次选用资产基础法评估结果作为最终评估结果。
经实施清查核实、实地查勘、市场调查和询证、评定估算等评估程序，沈阳惠涌供热有限责任公司股东全部权益在评估基准日 2014年 12
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月 31日市场价值为 270.57万元，较其账面值 1,009.39万元，增值 -738.82万元，增值率 -73.19%。
在确定沈阳惠涌供热有限责任公司股东全部权益价值时，评估师没有考虑股权流动性对评估结果的影响。
在使用本评估结论时，提请相关当事方关注以下事项：
（一） 产权瑕疵事项
1、根据惠涌公司提供的情况说明记载，纳入本次评估范围内的房屋建筑物共有 41处无房屋所有权证,形成原因：①房屋建成时为小区供暖配套设施，小区建设部门（房产局或开发商）无偿划转给专业供暖公司，未及时办理房屋产权登记以及由于时间久远、相关手续缺失无法办理房产登记。②委托方在原锅炉房基础上自建扩建自用房屋亦未办理房屋产权登记手续。③主辅分离而来的锅炉房转交时没有房屋所有权证。
评估人员对纳入本次评估范围内的房屋建筑面积以及构筑物建筑面积、相关技术参数等数据进行了非专业测量核实，并把测量结果与产权持有单位提供的情况说明以及申报表进行对比，未发现明显异常，因此本次评估对房屋建筑面积以产权持有单位申报为准，如与有关管理部门核定的最终数据不符，评估结果应做出相应调整或重新评估。（详见明细表）
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||||建成年月||计量单位|||账面价值|||
|序号|建筑物名称|结构|||||建筑面积|||备注|
|||||||||原值|净值||
|1|铲车库|砖混||2000/1/1||㎡|45.00|19,600.00|13,476.15||
|2|汽车库|砖混||2000/1/1||㎡|50.00|48,632.00|33,437.70||
|3|汽车库|砖混||2000/1/1||㎡|45.00|23,312.00|16,028.53||
||铁西小工厂||||||||||
|4||砖混||2009/12/1||㎡|222.55|44,101.00|30,322.25||
||厂房||||||||||
||铁西车队二||||||||||
|5||砖混||1993/1/1||㎡|525.94|138,567.00|95,273.92||
||层楼||||||||||
||惠涌砂山仓||||||||||
|6||砖混||||㎡|640.00|3,200,000.00|2,992,640.00||
||库|||1993/1/1|||||||
||惠涌劳动里||||||||||
|7||砖混||2009/12/1||㎡|873.84|1,220,000.00|1,140,944.00||
||锅炉房||||||||||
||惠涌羊吉锅||||||||||
|8||砖混||1972/1/1||㎡|20.80|4,200,000.00|3,927,840.00||
||炉房||||||||||

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|||||建成|计量||账面价值|||
|序号|建筑物名称|结构||||建筑面积|||备注|
|||||年月|单位||原值|净值||
||八栋楼锅炉|||||||||
|9||砖混||1989/11/1|㎡|156.00|508,590.00|349,689.85||
||房|||||||||
||大应昌锅炉|||||||||
|10||砖混||1988/1/1|㎡|228.00|191,379.00|131,585.81||
||房|||||||||
|11|光辉锅炉房|砖混||1985/1/1|㎡|598.00|183,708.00|126,311.57||
|12|郭家锅炉房|砖混||1985/12/1|㎡|787.40|198,432.00|136,435.28||
|13|宏伟锅炉房|砖混||1984/1/1|㎡|1,000.00|472,098.00|324,598.99||
|14|路官锅炉房|砖混||1993/1/1|㎡|510.00|92,902.00|63,876.28||
||十八里锅炉|||||||||
|15||砖混||2007/1/1|㎡|576.00|418,519.17|391,256.82||
||房|||||||||
||十八里锅炉|||||||||
|16||砖混||1985/1/1|㎡|83.00|42,980.00|34,063.24||
||房泵房|||||||||
||十马路锅炉|||||||||
|17||砖混||1991/1/1|㎡|532.60|271,539.00|186,701.18||
||房|||||||||
||公司院内锅|||||||||
|18||砖混||1990/1/1|㎡|46.00|19,583.00|13,464.76||
||炉房|||||||||
|19|公司办公楼|砖混||1991/1/1|㎡|964.00|539,672.34|504,701.46||
||公司院内车|||||||||
|20||砖混||1991/1/1|㎡|61.00|24,033.00|16,524.21||
||库|||||||||
||公司院内仓|||||||||
|21||砖混||1991/1/1|㎡|256.00|14,049.00|9,659.42||
||库|||||||||
|22|五分办公室|砖混||1987/12/1|㎡||44,419.93|41,541.61||
||五七里锅炉|||||||||
|23||砖混||1987/1/1|㎡|787.75|509,220.00|350,122.82||
||房|||||||||
||消防队锅炉|||||||||
|24||砖混||1985/1/1|㎡|143.75|66,749.00|45,894.24||
||房|||||||||
|25|冶炼锅炉房|砖混||1989/11/1|㎡|630.00|201,092.00|138,264.26||
||于洪北变电|||||||||
|26||砖混||1989/11/1|㎡|153.97|57,915.00|40,599.75||
||所|||||||||
||于洪北里锅|||||||||
|27||砖混||2005/4/30|㎡|1,565.00|3,325,096.00|2,330,975.41||
||炉房|||||||||
||惠涌五分于|||||||||
|28||砖混||2005/4/30|㎡||300,000.00|280,560.00||
||洪休息室|||||||||
|29|闲置房|砖混||1988/1/1|㎡|70.00|180,000.00|168,336.00||
||中国城锅炉|||||||||
|30||砖混||1985/1/1|㎡|312.00|197,622.00|135,878.42||
||房|||||||||
||中兴里锅炉|||||||||
|31||混合||1996/1/1|㎡|432.00|207,822.37|194,355.49||
||房|||||||||
|32|6#锅炉房|砖混||2000/1/1|㎡|630.00|540,000.00|201,181.50||
|33|车库|砖混||1942/1/1|㎡|400.00|220,000.00|92,962.67||
|34|2#锅炉房|砖混||2002/1/1|㎡|846.00|1,044,800.00|31,344.00||
|35|北库|砖混||2003/1/1|㎡|1,419.00|780,450.00|407,830.59||
|36|1#门市房|砖混||2002/1/1|㎡|718.00|1,292,400.00|933,834.39||
|37|4#门市房|砖混||2005/12/1|㎡|355.00|710,000.00|513,016.58||
|38|锅炉房|砖混|1993/1/1||㎡|4,100.00|17,084,092.00|14,321,594.32||
|39|惠涌二宿舍|砖混|1993/1/1||㎡|556.00|4,395,000.00|4,110,204.00||

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|||||建成|计量||账面价值|||
|序号|建筑物名称|结构||||建筑面积|||备注|
|||||年月|单位||原值|净值||
||锅炉房|||||||||
||惠涌旭升锅||1993/1/1|||||||
|40||砖混|||㎡|738.00|10,480,000.00|9,800,896.00||
||炉房|||||||||
|41|热源变电所|砖混|2007/9/1||㎡|500.00|480,000.00|448,896.00||
|合计||||||22,577.60|53,988,374.81|45,127,119.47||

2、被评估单位申报的下列车辆，是该单位通过主辅分离合并收购方式所得，未及时办理更名过户手续，故与车辆的实际证载权利人名称不符。
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|-|-|-|-|-|-|-|-|
|序号|车辆牌号|车辆名称及规格型号|购置日期|启用日期|账面价值||证载权利人|
||||||原值|净值||
|1|辽A53780|解放CA3162自卸车|2000/8/2|2000/8/2|190,500.00|5,715.00|沈阳市大东区房产管理局第二热力供暖公司|
|2|辽AJ9635|江铃JX1040DSLA2|2003/4/30|2003/4/30|87,300.00|2,619.00|沈阳市大东区房产管理局第二热力供暖公司|
|3|辽AK7958|金杯面包SY6480AC|2005/9/30|2005/9/30|88,020.00|9,008.66|沈阳市第四热力供暖公司|
|4|辽A10519|装载机ZL30E|2003/11/1|2003/11/1|151,300.00|9,370.45|沈阳市铁西区房产供暖公司|
|5|辽A17629|自卸货车13T|2002/12/19|2002/12/19|161,600.00|10,008.30|沈阳市铁西区房产供暖公司|
|6|辽C95988|卡迪拉克轿车|2009/10/30|2009/10/30|295,200.00|147,137.52|石刚|
|7|辽AUW950|中华SY7201Z|2007/12/30|2007/12/30|146,354.35|46,921.25|沈阳惠涌供暖有限责任公司|
|8|辽AP1582|桑塔纳轿车SVW7180CEI|2005/5/30|2005/5/30|94,400.00|6,609.40|沈阳惠盛供热有限责任公司|
|9|辽ABU405|轻型客车SY1036SAS3|2005/7/30|2005/7/30|51,604.29|4,447.67|沈阳惠盛供热有限责任公司|
|10|辽A54079|丰田海狮|1992/1/11|1992/1/11|380,400.00|11,412.00|沈阳亚东装饰材料有限公司|
|11|辽B70673|丰田中巴考斯特FB30L|2002/12/30|2002/12/30|630,100.00|18,903.00|大连开发区北太平洋制罐公司|
|12|辽AZ6895|吉利6360|2002/12/30|2002/12/30|36,300.00|1,089.00|王伟声|
|13|辽ACJ499|江淮面包车HFC6500AI|2005/10/30|2005/10/30|148,852.90|16,438.20|沈阳惠涌供暖有限责任公司|
|14|辽ACJ432|金杯海狮SY6483A2|2005/10/30|2005/10/30|94,562.86|10,443.07|沈阳惠涌供暖有限责任公司|
|15|辽AN0858|轻型客车燕翼GDQ6480A|2002/11/1|2002/11/1|110,600.00|6,849.71|沈阳市铁西区房产供暖公司|
|16|辽ABU466|轻型客车SY1036SAS3|2005/7/30|2005/7/30|51,194.49|4,412.10|沈阳惠盛供热有限责任公司|
|17|辽AY070F|金杯牌轻型客车SY6481MSBG|2014/12/1|2014/12/1|142,293.47|142,293.47|沈阳惠涌供暖有限责任公司|

3、截至 2014年 12月 31日的资产清查，惠涌公司通过主辅分离合并收购方式取得下列车辆，此部分车辆在合并收购至今未上路行驶，评估基准日，下列车辆全部停放在东基热源厂库房；在资产接收时，未取得此部分车辆的相关手续，故本次评估无法提供车辆行驶证及注册登记证。上述车辆的评估值按照账面值列示。
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|序号|车辆牌号|车辆名称及规格型号|生产厂家|计量单位|数量|启用日期|已行驶里程(公里)|账面价值||
|||||||||原值|净值|
|1|辽A53781|解放CA3162自卸车|中国第一汽车集团|辆|1|2000/8/2||190,500.00|5,715.00|
|2|辽A40141|50铲车||辆|1|2005/4/30||73,500.00|4,551.96|

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|序号|车辆牌号|车辆名称及规格型号|生产厂家|计量单位|数量|启用日期|已行驶里程(公里)|账面价值||
|||||||||原值|净值|
|3|辽AD8782|金杯海狮面包车|沈阳华晨金杯|辆|1|2005/4/30||78,240.00|4,845.76|
|4|辽A53780|30铲车||辆|1|2002/12/30||175,000.00|5,250.00|
|5|辽A53782|解放CA3162自卸车|中国第一汽车集团|辆|1|2003/3/30||190,500.00|5,715.00|
|6|辽AB3608|丰田吉普车|丰田|辆|1|2014/6/1||350,000.00|332,990.00|
|合计||||||||1,057,740.00|359,067.72|

4、惠涌公司共有 4块在账无证土地使用权，14块在账有证土地使用权，其中 14块有证土地使用权的证载土地使用权单位不是沈阳惠涌供热有限责任公司。这是因为：①小区建设单位（房产局或者开发商）将土地使用权无偿划转给专业供暖公司时未及时办理土地使用证，由于时间久远且相关手续缺失等原因导致后来也无法办理土地使用证；②部分主辅分离移交而来的土地，移交时没有土地使用权证。（详见下表）
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|序号|土地权证编号|宗地名称|土地位置|用地类型|宗地用途|开发程度|面积(m2)|账面价值|证载权利人|
|1|铁西国用(2002)字第109号|铆焊|沈阳市铁西区重工北街27号|划拨|工业|七通一平|973.00|2,150,330.00|沈阳水泥机械厂|
|2|沈阳国用(93)第0103025号|东基热源1#|大东区文贸路34号|划拨|市政公用设施|七通一平|7,642.00|12,914,980.00|国营东北机器制造厂|
|3|沈阳国用(93)第010302号|锅炉房2#|大东区乐群路10号|划拨|工业|七通一平|3,715.00|6,278,350.00|国营东北机器制造厂|
|4|沈阳国用(93)第010302434号|锅炉房3#|大东区文官街66-2号|划拨|住宅|七通一平|4,095.00|6,920,550.00|国营东北机器制造厂|
|5|大东国用(2000)字第256号|锅炉房4#|大东区劳动路30号|划拨|工业|七通一平|3,268.00|5,522,920.00|国营东北机器制造厂|
|6|沈阳国用(93)第010302529|锅炉房5#|大东区民强三街13号|划拨|住宅|七通一平|2,169.00|3,665,610.00|国营东北机器制造厂|
|7|大东国用(2000)字第251号|锅炉房6#|大东区建新街32号乙（大东区幸福路1号）|划拨|工业|七通一平|3,360.00|5,678,400.00|国营东北机器制造厂|
|8|沈阳国用(93)第|锅炉房|大东区自强二|划拨|市政公用|七通一平|4,233.00|7,153,770.00|国营|

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|序号|土地权证编号|宗地名称|土地位置|用地类型|宗地用途|开发程度|面积(m2)|账面价值|证载权利人|
||1030|7#|街3号||设施||||东北机器制造厂|
|9|沈阳国用(93)第010302号|锅炉房8#|大东区文东街23号|划拨|工业|七通一平|27,278.00|46,099,820.00|国营东北机器制造厂|
|10|沈阳国用（2004）第0275号|锅炉房9#|大东区东机6号|划拨|公共基础设施用|七通一平|1,454.20|2,733,896.00|沈阳东基集团有限公司|
|11|沈阳国用(93)第01030247|东基办公楼|大东区文贸路13号|划拨|教育|七通一平|5,890.00|9,954,100.00|国营东北机器制造厂|
|12|铁西国用(1999)字第1303号|铁西供暖公司办公楼|铁西区贵和街49号|划拨|市政公用设施|七通一平|1,102.00|1,851,360.00|沈阳市铁西区房产供暖公司|
|13|沈阳国用(93)第010302531号|724仓库|大东区民强三街15号|划拨|住宅|七通一平|5,788.00|9,781,720.00|国营东北机器制造厂|
|14|无证|十三路|铁西区南十三路9-1号|划拨|工业|七通一平|325.00|861,250.00||
|15|无证|路官|铁西区沈辽路55号|划拨|工业|七通一平|792.00|2,185,920.00||
|16|无证|小应昌|铁西区应昌街54号|划拨|工业|七通一平|442.00|1,352,520.00||
|17|无证|大应昌|铁西区南八东路39号|划拨|工业|七通一平|475.00|1,453,500.00||
|18|和平国有（2001）字第0001406号|西塔锅炉房|和平区安图街1号|划拨|住宅|七通一平|8,653.00|30,285,500.00|沈阳市第四热力供暖公司|
|合计||||||||156,844,496.00||

（二）未决事项、法律纠纷等不确定因素
惠涌公司评估基准日其他应收款中应收抚顺市中级人民法院 1,078,000元，是由于惠涌公司 2008年 7月 16日为抚顺市金贵工业燃料有限公司提供偿还欠款保证所负连带责任形成的。情况是：2009年抚顺市中级人民法院依据该院（2008）抚中立一他字第 3号民事调解书和
（2009）抚中执二恢字第 27号执行裁定书，于 2009年 12月 3日从惠
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涌公司上海浦发银行沈阳分行、交通银行沈阳五爱支行等 6个开户银行帐户扣划至抚顺市中级人民法院帐户 3,943,000.00元。经诉讼，2010年 12月 1日抚顺市中级人民法院转回 2,875,266.70元，其中存款利息 10,256.70元，本金 2,865,000.00元，期末账面余额 1,078,000.00元。
目前本案已移送省法院复议过程中，尚未结案。
上述诉讼事项，在评估基准日被评估单位已经挂账，本次评估未考虑其未来可能产生的资产损益。
（三） 重大期后事项
1、中国人民银行决定，自 2015年 5月 11日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率。金融机构一年期贷款基准利率下调至5.10%；
一年期存款基准利率下调至2.25%，同时结合推进利率市场化改革，将金融机构存款利率浮动区间的上限由存款基准利率的 1.3倍调整为 1.5倍；其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金存贷款利率相应调整。本次评估在计算资金成本时选取的贷款利率均为评估基准日有效的贷款利率，未考虑期后利率调整对评估结论产生的影响。
2、被评估单位下列车辆于 2015年 1-2月间已经抹账，其中 3台车辆是代替关联方圣达公司抹账，详细情况见下表：
|||||||||||||||||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
|序号||车辆牌号||车辆名称及规格型号||数量||购置日期||账面价值||||抹账协议日期||抹账金额||证载权利人||关联方名称（代替关联方抹账）||
|||||||||||原值||净值||||||||||
||||||||||||||||||||沈阳惠|||
||||辽||五菱微面||||||||||||||涌供热|||
||1||||||1||2010/9/30||56,764.44||33,340.58||2015/1/20||34,190.00|||||
||||A9H408||LZW6390B3||||||||||||||有限责|||
||||||||||||||||||||任公司|||
||||||||||||||||||||沈阳惠|||
||||辽||中华轿车||||||||||||||涌供热|||
||2||||||1||2006/11/30||132,998.88||28,663.79||2015/1/20||54,390.00|||||
||||ANA717||SY7201M||||||||||||||有限责|||
||||||||||||||||||||任公司|||
||||||||||||||||||||||沈阳圣|
||||||||||||||||||||沈阳惠|||
||||||江淮面包||||||||||||||||达热力|
||||辽||||||||||||||||涌供暖|||
||3||||车||1||2005/10/30||148,852.90||16,438.20||2015/2/5||33,570.00||||供暖有|
||||ACJ499||||||||||||||||有限责|||
||||||HFC6500AI||||||||||||||||限责任|
||||||||||||||||||||任公司|||
||||||||||||||||||||||公司|
||4||辽||金杯海狮||1||2005/10/30||94,562.86||10,443.07||2015/1/26||33,690.00||沈阳惠||沈阳圣|

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||||||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
||ACJ432|SY6483A2|||||||涌供暖|达热力|
||||||||||有限责|供暖有|
||||||||||任公司|限责任|
|||||||||||公司|
|||||||||||沈阳圣|
||||||||||沈阳惠||
|||中华||||||||达热力|
||辽||||||||涌供热||
|5||SY7201M|1|2006/11/30|132,998.88|28,663.72|2015/2/6|54,390.00||供暖有|
||ANA725||||||||有限责||
|||轿车||||||||限责任|
||||||||||任公司||
|||||||||||公司|

由于上述抹账车辆的抹账日期距离评估基准日较近，因此，评估人员按照抹账车辆的抹账价格确认评估值。
（四）其他需要说明的事项
1、公司借款情况：
（1）短期借款情况
||||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
|序号|放款银行或机构名称|贷款方式|担保单位|发生日期|到期日|月利率%|币种|贷款金额(元)|
|1|中国光大银行股份有限公司沈阳分行|担保|沈阳城市公用集团有限公司|2014.5.9|2015.5.8|0.55|人民币|30,000,000.00|
|2|中国光大银行股份有限公司沈阳分行|担保|沈阳城市公用集团有限公司|2014.5.12|2015.5.11|0.55|人民币|30,000,000.00|
|3|中国光大银行股份有限公司沈阳分行|担保|沈阳城市公用集团有限公司|2014.5.5|2015.5.4|0.55|人民币|40,000,000.00|
|4|中信银行沈阳振兴支行|担保|沈阳城市公用集团有限公司|2014.3.20|2015.3.20|0.55|人民币|15,000,000.00|
|5|中信银行沈阳振兴支行|担保|沈阳城市公用集团有限公司|2014.3.19|2015.3.19|0.55|人民币|15,000,000.00|
|6|中信银行沈阳振兴支行|担保|沈阳城市公用集团有限公司|2014.3.21|2015.3.21|0.55|人民币|15,000,000.00|
|7|中信银行沈阳振兴支行|担保|沈阳城市公用集团有限公司|2014.3.21|2015.3.21|0.55|人民币|15,000,000.00|
|8|中信银行沈阳振兴支行|担保|沈阳城市公用集团有限公司|2014.3.21|2015.3.21|0.55|人民币|20,000,000.00|
|9|中信银行沈阳振兴支行|担保|沈阳城市公用集团有限公司|2014.1.15|2015.1.15|0.55|人民币|5,000,000.00|
|10|中国建行银行沈中支行|担保|沈阳城市公用集团有限公司|2014.1.3|2015.1.2|0.5|人民币|25,000,000.00|
|11|中国建行银行沈中支行|担保|沈阳城市公用集团有限公司|2014.1.6|2015.1.5|0.5|人民币|40,000,000.00|
|12|交通银行五爱支行|担保|沈阳城市公用集团有限公司|2014.3.25|2015.3.25|0.575|人民币|32,000,000.00|
|13|交通银行五爱支行|担保|沈阳城市公用集团有限公司|2014.6.9|2015.6.9|0.6|人民币|18,000,000.00|
|14|交通银行五爱支行|担保|沈阳城市公用集团有限公司|2014.4.25|2015.4.25|0.6|人民币|30,000,000.00|

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|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
|序号|放款银行或机构名称|贷款方式|担保单位|发生日期|到期日|月利率%|币种|贷款金额(元)|
|15|阜新银行大东支行|担保|沈阳城市公用集团有限公司|2014.4.24|2015.4.20|0.55|人民币|50,000,000.00|
|16|锦州银行北塔支行|担保|沈阳城市公用集团有限公司|2014.6.18|2015.6.17|0.55|人民币|25,000,000.00|
|17|民生银行长江街支行|债权质押|沈阳城市公用集团煤炭有限公司|2013.5.31|2015.11.12|0.47|人民币|40,000,000.00|
|合计||||||||445,000,000.00|

（2）长期借款情况
长期借款合计为 2亿元，共 1笔。具体情况如下：
沈阳惠涌供热有限责任公司与兴业银行股份有限公司沈阳分行签订了节能减排专项借款合同，借款金额 2亿元，由沈阳市煤气总公司和沈阳惠盛供热有限责任公司向兴业银行股份有限公司沈阳分行提供担保，两家公司的担保金额均为 2亿元。借款期限 7年(即从 2011年 1月 13日至 2018年 1月 12日止)，合同编号：兴银沈 2011节能减排贷款 001号，借款年利率6.4%。至评估基准日账面余额 6666万元。
（3）融资租赁情况
惠涌公司与华夏金融租赁有限公司于2014年6月16日签订了两份融资租赁合同（有形动产回租和不动产回租），合同编号分别为：HXZL-HZ-2014062、HXZL-HZ-2014063。惠涌公司以售后回租方式将机器设备和管网资产的所有权转让给华夏金融租赁有限公司并租回使用，机器设备账面原值 140,732,542.88元，账面净值 115,519,878.71元；
管网资产账面原值 538,393,418.08元，账面净值 406,458,773.09元；其中管网资产中有 1024项为惠涌公司的全资子公司惠盛公司的资产，账面原值 275,267,305.99元，账面净值 212,150,600.02元。租赁物转让价款分别为 100,000,000,00元和 300,000,000,00元，租赁期限为 5年共计
60个月，自起租日起计算，租赁利率6.08%。由沈阳城市公用集团有限
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公司和沈阳供暖集团有限公司为该两项合同提供连带责任保证，保证合同编号分别为：
HXZL-HZ-2014062-001、 HXZL-HZ-2014062-002、HXZL-HZ-2014063-001、HXZL-HZ-2014063-002。截止评估基准日账面余额 412,237,335.33元。
2、对外抵押担保情况
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|-|-|-|-|-|-|-|
|序号|被担保单位|贷款银行|担保期限|担保种类|提供担保数|使用金额|
|1|沈阳城市公用集团有限公司|盛京银行股份有限公司沈阳市民主支行|2013.6.24-2016.6.23|最高额综合授信合同担保|20,000.00|40,000.00|
|2|沈阳城市公用集团煤炭有限公司|盛京银行股份有限公司沈阳市民主支行|2013.6.24-2016.6.23|最高额综合授信合同担保|40,000.00|37,550.00|
|3|沈阳城市公用集团物流有限公司|盛京银行股份有限公司沈阳市民主支行|2013.6.24-2016.6.23|最高额综合授信合同担保|4,000.00|4,000.00|
|4|沈阳时代金科置业有限公司|盛京银行股份有限公司沈阳市民主支行|2013.6.24-2016.6.23|最高额综合授信合同担保|40,000.00|18,500.00|
|5|沈阳惠盛供热有限责任公司|盛京银行股份有限公司沈阳市民主支行|2013.6.24-2016.6.23|最高额综合授信合同担保|20,000.00|20,000.00|
|6|沈阳第三热力供暖有限公司|光大、浦发、中心|2013.9.1-2015.2.28|最高额综合授信合同担保|15,000.00|15,000.00|
|合计|||||139,000.00|135,050.00|

3、关于房屋建筑物
（1）劳动里锅炉房是沈阳重型机械集团有限责任公司2002年主辅分离移交惠涌公司，权属人为惠涌公司，建筑面积为 873.84平方米，账面原值为 1,220,000.00元，账面净值为 1,140,944.00元。此处锅炉房已于 2011年末被政府拆迁，由于铁西区拆迁办所计算的补偿款与惠涌公司的诉求相差较大，于评估基准日双方因补偿款问题未达成拆迁补偿协议，惠涌公司目前正在追索补偿款，本次评估值按账面列示。
（2）纳入本次评估范围内的无实物房屋建筑物为公司院内锅炉房，建筑面积为 46平方米，账面原值为 19,583.00元，账面净值为
13,464.76元，于评估基准日前已拆除。本次评估值为零。
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4、关于管道沟槽
本次委估的管网工程、敷设地下的管线等，属于隐蔽工程，无法直接勘查实际状况。本次评估，我们根据企业提供的工程规划文件、施工合同、工程施工图纸资料，结合申报的规格、数量、使用状况及大修理情况均为准确的前提下进行评估。
5、关于机器设备
（1）评估人员只是对委估资产进行了抽查盘点，对于委估资产的数量、规格型号以产权持有单位提供的资产清单为准，若与实际情况不符，应对评估结果进行相应的调整。
（2）根据沈阳市人民政府办公厅2014年9月9日颁布的《沈阳市城市供热规划(2013-2020年)》，在2020年以前逐步完成40t/h以下的燃煤供热锅炉房拆除联网工作。其中到2017年，拆除或改造全部单台容量20t/h（14MW）以下的燃煤供热锅炉房，到2020年，逐步拆除或改造单台容量40t/h（29MW）以下的燃煤供热锅炉房。根据上述供热规划，被评估单位计划对本单位所拥有的20t/h（14MW）及以下燃煤供热锅炉及附属设备在规划期内逐年拆除。上述拟拆除资产的尚可使用年限是按照该资产的最后使用截止日期为依据确定的，其评估价值是按照扣除残值后评估净值与拆除日期可变现净值的折现值之和确定的。
6、根据国家税法的相关规定，本次评估的设备类资产重置价值中未包含增值税。
7、关于土地使用权
（1）惠涌公司共有 2块在账土地实际占地面积与土地使用证证载面积不符：一块是东基热源1#土地使用权实际占地面积为 7,642.00平方米，土地使用证（沈阳国用(93)第 0103025号）证载土地使用权面积为 3,895.00平方米，主要原因为土地整理时动迁了部分民房，导致土地面
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积增加；另一块是锅炉房6#土地使用权实际占地面积为 3,360.00平方米，土地使用证（大东国用(2000)字第 251号）证载土地使用权面积为 64,461.00平方米，主要原因为土地未进行分割。本次评估范围以土地使用权实际面积为准。
（2）本次在账无证的土地使用权面积、用途、使用权性质以企业申报为准，如与相关管理部门记载不符，评估报告应作出相应调整。
根据国有资产评估管理的相关规定，资产评估报告须经备案（或核准）后使用，经备案（或核准）后的评估结果使用有效期一年，自评估基准日 2014年 12月 31日起，至 2015年 12月 30日止。超过一年，需重新进行评估。
以上内容摘自资产评估报告正文，欲了解本评估项目的详细情况和合理理解评估结论，应当阅读资产评估报告全文。
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沈阳惠天热电股份有限公司拟非公开发行股份收购沈阳惠涌供热有限责任公司100%股权项目
资产评估报告
中联评报字[2015]第 343号
沈阳惠天热电股份有限公司：
中联资产评估集团有限公司接受贵公司的委托，根据有关法律法规和资产评估准则，采用资产基础法和收益法，按照必要的评估程序，对贵公司拟非公开发行股份收购沈阳惠涌供热有限责任公司100%股权之经济行为，所涉及的沈阳惠涌供热有限责任公司股东全部权益在评估基准日 2014年 12月 31日的市场价值进行了评估。现将资产评估情况报告如下：
一、委托方、被评估单位和其他评估报告使用者
本次资产评估的委托方为沈阳惠天热电股份有限公司，被评估单位为沈阳惠涌供热有限责任公司。
（一）委托方概况
企业名称：沈阳惠天热电股份有限公司
类型：股份有限公司（上市，国有控股）
住所：沈阳市沈河区热闹路 47号
法定代表人：李久旭
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注册资本：伍亿叁仟贰佰捌拾叁万元
成立日期：1993年 12月 28日
营业期限：1993年 12月 28日至 2043年 12月 28日
工商注册号：210100000060257
经营范围：许可经营项目：无
一般经营项目：供暖，设备安装，工业管道，土建工程施工；非标准结构件制造、安装，硫酸铵（销售给指定单位），水暖材料零售，（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）。
沈阳惠天热电股份有限公司是以集中供热为核心，集科研设计、工业安装、房地产开发及股权投资于一体的集团化上市公司，供热规模位居全国第二位，是全国最大的专业供热上市公司。
公司前身是成立于 1980年 5月的沈阳市热力供暖公司，1993年 6月经沈阳市体改委批准整体改组，以定向募集方式设立了沈阳热力股份有限公司。1997年 1月 8日，更名为沈阳惠天热电股份有限公司。1997年 1月 27日公司公开发行 1250万股 A股，并于同年 2月 27日在深圳证券交易所挂牌上市，股票简称为“惠天热电”，股票代码为“000692”。
截止目前，公司总股本为 5.3亿股，其中：国有股占35.10%，其余均为社会公众股。
公司现下辖供暖、工程、经营三大专业分部，拥有 7个全资子公司、 2个控股子公司、1个参股公司，拥有甲级热力工程设计院和乙级工业安装工程公司。公司现有在岗员工 2366人，其中：具有硕士以上学历的员工 62人，本科学历 600人，大专学历 732人，大专及以下学历 972人；具有高级职称的员工 264人，中级职称的员工 437人，初级职称的员工 201人。
公司主营供热，收入占总收入90%以上。公司自成立特别是上市以
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来，藉以资本市场融资平台，通过实施首发、两次配股、一次定向增发，资产总额由上市初的 5亿元增长至 36亿元；主营收入由 2.3亿元增长至 15亿元；供热面积由 920万平方米发展到目前近 5500万平方米，占沈阳市供热市场近1/4，供热范围覆盖沈阳市七区及一个开发区，辐射至大连经济技术开发区。
（二）被评估单位概况
被评估单位名称：沈阳惠涌供热有限责任公司（以下简称惠涌公司）住所：沈阳市和平区安图街 1号
法定代表人：徐朋业
注册资本：人民币壹亿柒仟柒佰贰拾肆万零捌佰元
企业类型：有限责任公司（国有控股）
经营范围：许可经营项目：无
一般经营项目：城市供热服务（持资质证经营），锅炉安装（持特种设备许可证经营）。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动。）
营业期限：自 2005年 07月 26日至 2025年 07月 25日
成立日期：2005年 07月 26日
注册号：210100000051060
1．企业简介
沈阳惠涌供热有限责任公司是依据沈阳市国有资产经营有限责任公司 2005年 4月 30日下发的“沈阳房国资[2005]25号文件《关于成立沈阳惠涌供热有限责任公司的决定》”文件，于 2005年 7月经市国资委批准，由原沈阳惠盛供热有限责任公司、沈阳市第四热力供暖公司和沈
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阳市铁西区房产供暖公司三家专业供暖公司进行资产整合，合并组建成立的国有大型专业供暖企业。后于 2009年 9月 27日，公司股东变更为沈阳供暖集团有限公司、沈阳惠天热电股份有限公司和沈阳众邦房屋开发有限公司。现公司实收资本为 1.77亿。公司下辖三家全资子公司——沈阳惠盛供热有限责任公司、沈阳惠涌辽中供暖有限责任公司、沈阳开达惠涌热电有限责任公司。
公司现有在册员工 1041人，拥有各类高、中、初级专业人才 170人。拥有大小热源 55处，在网供暖面积 941.45万平方米，供暖区域涵盖沈阳市内各区及辽中开发区。2014年 1-10月工业总产值达 22747万元，营业收入 22747万元。
公司下设成立 5个专业运营公司，即：生产运营公司、经营收费公司、工程公司、多种经营公司和开达热电公司。
公司机关下设设置 9个部室，即：综合办公室、人力资源部、财务管理部、企业管理部、规划发展部、合约部、安监部及党群工作部、稽查大队。
2．公司近年资产及财务状况
截至评估基准日 2014年 12月 31日，公司资产总额 143,250.17万元、负债 142,240.78万元、净资产 1,009.39万元，实现营业收入 23,287.46万元、营业成本 23,287.46万元、利润总额 - 万元、净利润 - 万元。公司近 3年及评估基准日资产、负债、财务状况如下表：公司资产、负债及财务状况
单位：人民币万元
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|-|-|-|-|
|项目|2012年12月31日|2013年12月31日|2014年12月31日|
|总资产|154,968.56|112,444.67|143,250.17|
|负债|161,656.42|102,285.86|142,240.78|
|净资产|-6,687.85|10,158.80|1,009.39|

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|||||
|-|-|-|-|
|项目|2012年12月31日|2013年12月31日|2014年12月31日|
||2012年度|2013年度|2014年度|
|主营收入|11,872.74|17,111.43|23,055.00|
|利润总额|-7,700.58|4,814.37|-3,464.84|
|净利润|-5,581.56|4,375.89|-2,796.56|
|审计机构|大信会计师事务有限公司辽宁分所|大信会计师事务所（特殊普通合伙）辽宁分所|大信会计师事务所（特殊普通合伙）|

惠涌公司 2012-2013年度会计报表均经大信会计师事务所（特殊普通合伙）辽宁分所审计，并分别出具了大信辽审字[2013]120号、大信辽审字[2014]112号无保留意见的审计报告，2014年度大信会计师事务所（特殊普通合伙）对被评估单位截止评估基准日的资产、负债及所有者权益情况进行了专项审计，并出具了大信审字【2015】第 1-01178号无保留意见的审计报告。
（三）委托方、业务约定书约定的其他评估报告使用者
本评估报告的使用者为委托方、被评估单位、经济行为相关的当事方。
除国家法律法规另有规定外，任何未经评估机构和委托方确认的机构或个人不能由于得到评估报告而成为评估报告使用者。
二、评估目的
根据沈阳城市公用集团有限公司上报的《沈阳城市公用集团有限公司关于沈阳惠天热电股份有限公司就非公开发行开展审计和评估工作的请示》（沈公用﹝2015﹞9号），对沈阳惠天热电股份有限公司拟非公开发行股份，以募集资金收购股权进行评估工作。
本次评估的目的是反映惠涌公司股东全部权益于评估基准日的市场价值，为上述经济行为提供价值参考意见
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三、评估对象和评估范围
本次评估对象是惠涌公司的股东全部权益价值。评估范围是惠涌公司 2014年 12月 31日经审计后的全部资产和负债，账面资产总额 143,250.17万元、负债 142,240.78万元、净资产 1,009.39万元。具体包括流动资产 78,721.29万元；非流动资产 64,528.88万元；流动负债 97,549.02万元，非流动负债 44,691.76万元。
上述资产与负债数据摘自经大信会计师事务所（特殊普通合伙）审计的资产负债表，评估是在企业经过审计后的基础上进行的。
委托评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围一致。
（一）委估主要资产情况
本次评估范围中的主要资产包括货币资金、往来款项、存货、长期股权投资、房屋建筑物、构筑物、管道沟槽、机器设备、运输设备、电子设备、在建工程、无形资产（土地使用权）等。
往来款主要为应收采暖费、应收工程款及与其他公司往来款等。
固定资产中的房产类资产主要为企业生产经营用办公用房，锅炉房及其构筑物、内外网管道沟槽；设备类资产主要包括生产设备、锅炉及附属设备、管理用电脑、复印件、打印机等，以及运输设备中的管理用车辆和生产用工程车辆。
房屋建筑物中的劳动里锅炉房已经动迁，但因双方就拆迁补偿问题未达成一致，尚未获得补偿款；公司院内锅炉房已经拆除，但未销账；
被评估单位根据《沈阳市城市供热规划(2013-2020年)》，计划在 2015-2017年拆除单台容量20t/h（14MW）以下的燃煤供热锅炉及附属设备，构筑物中与上述锅炉配套的烟囱也将一并拆除；固定资产中的其他资产均能满足使用生产经营需要。
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在建工程包括尚未竣工决算的分户改造工程、热网改造工程、立杠大修工程、外网翻修工程、联网工程、内网维修改造工程、电气改造工程、锅炉及其辅机大修工程、热源改造工程等。
无形资产-土地使用权为锅炉房占用的土地，为惠涌公司以前年度接收企业主辅分离的锅炉房时取得的划拨土地。土地使用权证载权利人均为原锅炉房所属单位，部分土地使用权无土地使用证。
纳入评估范围内的长期股权投资共有 3项，具体情况详见下表：
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|序号|被投资单位名称|投资日期|协议投资期限|持股比例%|账面价值|
|1|沈阳惠盛供热有限责任公司|2005.12|20年|100%|29,806,028.11|
|2|沈阳惠涌辽中供热有限公司|2013.9.6|10年|100%|7,000,000.00|
|3|沈阳开达惠涌热电有限责任公司|2014.2.14|20年|70%|70,000,000.00|
|合计|||||106,806,028.11|
|减：长期股权投资减值准备|||||29,806,028.11|
|净 额|||||77,000,000.00|

控股子公司具体情况如下：
1、沈阳惠盛供热有限责任公司
类型：有限责任公司（国有控股）
住所：沈阳市沈河区小南街 266号
法定代表人：徐朋业
注册资本：人民币叁仟陆佰柒拾捌万元
成立日期：2001年 07月 03日
营业期限：2001年 07月 03日至 2021年 07月 03日
经营范围：城市供热服务（持资质证经营），供热设备租赁，供暖工程施工，自有房屋租赁。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动。）
注册号：210100000036101
2、沈阳惠涌辽中供热有限公司
类型：有限责任公司（法人独资）
中联资产评估集团有限公司 第20页
住所：辽中县辽中镇近海大街 7-9号
法定代表人：杨宁
注册资本：人民币柒佰万元
成立日期：2013年 9月 6日
营业期限：2013年 9月 6日至 2023年 9月 5日
经营范围：许可经营项目：无
一般经营项目：供热服务，锅炉安装(持特种设备许可证经营)
营业执照注册号：210122000019559
收费许可证证号：sy70-6509
3、沈阳开达惠涌热电有限责任公司
住所：沈阳经济技术开发区花海路 36-3号 904室
法定代表人：杨永平
注册资金：人民币壹亿万元
企业类型：有限责任公司
成立日期：2014年 02月 24日
经营范围：许可经营项目：无；一般经营项目：供暖供热服务；供暖设备安装及现场维护。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动。）
（二）企业申报的账面记录或者未记录的无形资产情况
截至 2014年 12月 31日，惠涌公司申报的无形资产账面价值为 152,054,782.26元，为土地使用权和其他类无形资产。其中土地使用权账面价值 151,998,816.00元，共 18宗土地，均为小区建设部门（房产局或者开发商）无偿划转给被评估单位，或者企业进行主辅分离时移交而来的土地，其中 14宗土地已经取得土地使用证，证载权利人均不是
中联资产评估集团有限公司 第21页
惠涌公司，其余 4宗土地未取得土地使用证；无形资产-其他无形资产账面价值 55,966.26元，为企业使用的金蝶软件、广联达造价软件和广联达询价软件，共计 3项。除上述无形资产外，企业无其他应记录或未记录的无形资产。
（三）企业申报的表外资产的类型、数量
截止评估基准日，企业申报评估的资产全部为企业账面记录的资产，评估人员亦未发现表外资产。
（四）引用其他机构出具的报告的结论所涉及的资产类型、数量和账面金额
本次评估不存在引用其他机构出具的报告的情况。
四、价值类型及其定义
依据本次评估目的，确定本次评估的价值类型为市场价值。
本次评估目的是沈阳惠天热电股份有限公司拟非公开发行股份收购沈阳惠涌供热有限责任公司100%股权，交易双方是自愿、理性的，根据资产评估准则及经济行为目的，选用市场价值类型更符合公平交易前提。
市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。
五、评估基准日
本项目资产评估的基准日是 2014年 12月 31日。
委托方在确定评估基准日时考虑的主要因素包括满足经济行为实施的时间要求，选取会计期末以便于明确界定评估范围和准确高效清查资产。
中联资产评估集团有限公司 第22页
六、评估依据
本次资产评估遵循的评估依据主要包括经济行为依据、法律法规依据、评估准则依据、资产权属依据，及评定估算时采用的取价依据和其他参考资料等，具体如下：
（一）经济行为依据
《沈阳城市公用集团有限公司关于沈阳惠天热电股份有限公司就非公开发行开展审计和评估工作的请示》（沈公用﹝2015﹞9号）。
（二）法律法规依据
1. 《国有资产评估管理办法》(国务院第 91号令，1991年)；
2. 《企业国有资产评估管理暂行办法》国务院国有资产监督管理委员会令第 12号(2005年 8月 25日)；
3. 《关于加强企业国有资产评估管理工作有关问题的通知》(国资委产权[2006]274号)；
4. 国务院 2003年第 378号令《企业国有资产监督管理暂行条例》；
5. 国务院国有资产监督管理委员会、财政部第 3号令《企业国有产权转让管理暂行办法》；
6. 《关于全国实施增值税转型改革若干问题的通知》(财税[2008]170号)；
7. 《中华人民共和国增值税暂行条例》中华人民共和国国务院令第 538号；
8. 《企业国有资产评估项目备案工作指引》的通知（国资发产权〔2013〕64号）；
9. 《中华人民共和国公司法》（2013年 12月 28日第十二届全国人民代表大会常务委员会第六次会议修订；
中联资产评估集团有限公司 第23页
10.《中华人民共和国证券法》（2013年 6月 29日，中华人民共和国第十二届全国人民代表大会常务委员会第三次会议修订）；
11.《上市公司重大资产重组管理办法》（2014年 10月 23日发布）；
12.《上市公司非公开发行股票实施细则》（2011年 9月 1日实施）。
13.《中华人民共和国城市房地产管理法》（2007年修订）；
14.《中华人民共和国土地管理法》（中华人民共和国主席令第 28号，2004年 8月 28日）；
15.《中华人民共和土地管理法实施条例》（1998年 12月 24日国务院第 12次常务会议通过）；
16.《中华人民共和国城乡规划法》（中华人民共和国主席令第 74号，2007年 10月 28日）；
17.《中华人民共和国物权法》（中华人民共和国主席令第 62号， 2007年 10月 1日）；
18.《中华人民共和国担保法》；
19.《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（国务院令第 55号，1990年 5月 19日）。
（三）评估准则依据
1、《资产评估准则—基本准则》（财企（2004）20号）；
2、《资产评估职业道德准则—基本准则》（财企（2004）20号）；
3、《资产评估职业道德准则—独立性》中评协„2012‟248号；
4、《资产评估准则—评估报告》（中评协[2011]230号）；
5、《资产评估准则—评估程序》（中评协[2007]189号）；
6、《资产评估准则—机器设备》（中评协[2007]189号）；
中联资产评估集团有限公司 第24页
7、《资产评估准则—不动产》（中评协[2007]189号）；
8、《资产评估准则—业务约定书》（中评协[2007]189号）；
9、《资产评估准则—企业价值》（中评协[2011]227号）；
10、《资产评估准则—利用专家工作》中评协„2012‟244号；
11、《企业国有资产评估报告指南》（中评协[2011]230号）；
12、《资产评估价值类型指导意见》（中评协[2007]189号）；
13、《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》（会协[2003]18号）；
14、《房地产估价规范》（GB/T50291-1999）；
15、《城镇土地估价规程》（GB/T18508-2001）；
16、《企业会计准则—基本准则》（财政部令第 33号）；
17、《企业会计准则第 1号—存货》等 38项具体准则（财会[2006]3号）；
18、《企业会计准则—应用指南》（财会[2006]18号）。
（四）资产权属依据
1、机动车行驶证；
2、房屋所有权证、国有土地使用证；
3、重要资产购置合同或凭证；
4、其他参考资料。
（五）取价依据
1、《辽宁省建筑工程消耗量定额》(2008年)；
2、《辽宁省装饰装修工程消耗量定额》(2008)；
3、《辽宁省建筑工程、建筑装饰装修工程消耗量定额参考价目表》(2008)；
4、《辽宁省建设工程费用参考标准》；
中联资产评估集团有限公司 第25页
5、《关于发布土地管理系统部分收费项目与标准的通知》（价费字[1992]597号）；
6、《沈阳市工程造价信息》(2014年 12月)；
7、 2014汽贸信息（中国汽车贸易信息网）；
8、《关于将铁路运输和邮政业纳入营业税改征增值税试点的通知》（财税[2013]106号）
9、《中华人民共和国车辆购置税暂行条例》（国务院令[2000]第 294号）；
10、《机动车强制报废标准规定》（商务部、发改委、公安部、环境保护部令 2012年第 12号）;
11、《资产评估常用方法与参数手册》；
12、机械工业出版社《2014机电产品报价手册》；
13、国家宏观、行业、区域市场及企业统计分析数据；
14、中国人民银行公布的银行利率表；
15、被评估单位提供的原始订货合同，原始入账记录及发票；
16、被评估单位提供的固定资产台账；
17、评估人员向厂家询价及掌握的其他市场调查资料。
（六）其它参考资料
1、惠涌公司 2012年、2013年、2014年会计报表及审计报告；
2、惠涌公司提供的未来经营规划及盈利预测
3、 Wind查询系统；
4、《投资估价》（[美]Damodanran著，[加]林谦译，清华大学出版社）；
5、《价值评估：公司价值的衡量与管理（第3版）（》[美]Copeland，T.等著，郝绍伦，谢关平译，电子工业出版社）；
中联资产评估集团有限公司 第26页
6、评估单位提供的相关情况说明；
7、评估人员收集的其他参考资料。
七、评估方法
（一）评估方法的选择
依据资产评估准则的规定，企业价值评估可以采用收益法、市场法、资产基础法三种方法。收益法是企业整体资产预期获利能力的量化与现值化，强调的是企业的整体预期盈利能力。市场法是以现实市场上的参照物来评价估值对象的现行公平市场价值，它具有估值数据直接取材于市场，估值结果说服力强的特点。资产基础法是指在合理评估企业各项资产价值和负债的基础上确定评估对象价值的思路。
由于在目前的公开市场上很难找到与估价对象相同或者类似的交易案例，可比对象难以获得。因此，本次评估不采用市场法。
本次评估目的是股权收购，资产基础法从企业购建角度反映了企业的价值，为经济行为实现后企业的经营管理及考核提供了依据，因此本次评估选择资产基础法进行评估。
被评估单位在未来年度其收益与风险可以相对合理进行估计，因此本次评估可以选择收益法进行评估。
综上，本次评估确定采用资产基础法和收益法进行评估。
（二）资产基础法介绍
资产基础法，是以在评估基准日重新建造一个与评估对象相同的企业或独立获利实体所需的投资额作为判断整体资产价值的依据，具体是指将构成企业的各种要素资产的评估值加总减去负债评估值求得企业价值的方法。
各类资产及负债的评估方法如下：
中联资产评估集团有限公司 第27页
1、流动资产
（1）货币资金：包括现金、银行存款、其他货币资金。
对于币种为人民币的货币资金，以核实后账面值为评估值。
（2）应收票据
核对明细账与总账、报表余额是否相符，核对与委估明细表是否相符，查阅核对票据票面金额、发生时间、业务内容及票面利率等与账务记录的一致性，以证实应收票据的真实性、完整性。经核实应收票据真实，金额准确，无未计利息，以核实后账面值为评估值。
（3）应收类账款
包括应收账款和其它应收款，评估人员在对应收款项核实的基础上，借助于历史资料和现在调查了解的情况，具体分析数额、欠款时间和原因、款项回收情况、欠款人资金、信用、经营管理现状等，采用个账龄分析与别认定相结合的方法，根据预计可能产生的坏账损失，计提相应的评估风险损失，对于其中预计全部无法收回的应收关联方的款项也可全额计提评估风险损失。经审核无误后，以审核后的应收款项账面价值确定评估结果，并对所提的坏账准备评估为零。
（4）预付账款
主要通过判断其形成取得货物的权利能否实现或能否形成资产确定评估值。评估人员对该科目款项清查时未发现对方单位有破产、撤销或不能按合同规定按时提供货物等情况，故以核实后的账面价值确定评估值。
（5）存货
存货包括原材料和在库、在用周转材料。本次对存货的价值采用市价法及重置成本法评估。
①原材料
中联资产评估集团有限公司 第28页
原材料主要包括供暖用燃料、五金、水暖、电器等备品备件。
经过清查，委估原材料大部分为供企业周转使用的供暖用材料，账面值接近基准日市价的，以核实后的数量乘以账面单价或市价确定评估值。
②在库周转材料
在库周转材料主要包括工具、劳保用品和管理用具，账面值接近基准日市价的，以核实后的数量乘以账面单价或市价确定评估值。
③在用周转材料
在用周转材料为在用的工具、生产用具及办公家具等，评估人员对在用周转材料进行了抽查盘点，并对实物现况进行勘察，核实后采用重置成本法确认评估值。
(6)其他流动资产
其他流动资产为惠涌公司委托华夏银行股份有限公司沈阳分行对沈阳时代金科置业有限公司的委托贷款及可抵扣的税款。对其他流动资产的评估，主要是核对与委估明细表是否相符，查阅款项金额、发生时间、业务内容等账务记录，以证实其真实性、完整性。在核实无误的基础上，以账面值确定为评估值。
2、非流动资产
（1）长期股权投资
评估人员首先对长期投资形成的原因、账面值和实际状况进行了取证核实，并查阅了投资协议、股东会决议、章程和有关会计记录等，以确定长期投资的真实性和完整性，并在此基础上对被投资单位分别采取资产基础法及收益法进行评估，从中选择一种合适的方法确定评估值。
长期投资评估值=被投资单位整体评估后净资产×持股比例。
对被投资单位整体评估后净资产为负数的，本次长期股权投资评估
中联资产评估集团有限公司 第29页
值为零。
在确定长期股权投资评估值时，评估师没有考虑控股权和少数股权等因素产生的溢价和折价，也未考虑股权流动性对评估结果的影响。
（2）固定资产—房屋建筑物类
本次委估房屋建筑物类资产为惠涌公司申报的房屋建筑物、构筑物和管道沟槽等。
根据委估资产状况，采用成本法评估。
评估值＝重置全价×成新率
A、重置价值的确定
重置价值包括建安工程造价、工程建设其他费用、资金成本共三部分组成。
a、建筑安装工程造价包括直接费、间接费、利润、税金等。
b、工程建设其他费用包括建设部、房屋建筑物所在地政府规定收取的建设费用及建设单位为建设工程而投入的建筑安装工程造价以外的费用。
c、资金成本是在工程建设合理周期内投入的建设资金的成本。评估值按中国人民银行发布的评估基准日适用的贷款利率标准，按建设合理工期、资金均匀投入计算确定。
B、成新率的确定
在本次评估过程中，按照建筑物的设计寿命、现场勘察情况预计建筑物尚可使用年限，并进而计算其成新率。
其公式如下：
成新率=尚可使用年限÷(实际已使用年限+尚可使用年限)×100%
（4）固定资产—设备类
根据持续使用假设，结合委估机器设备的特点和收集资料情况，此
中联资产评估集团有限公司 第30页
次评估采用成本法。依据财政部、国家税务总局（财税〔2008〕170号）《关于全国实施增值税转型改革若干问题的通知》，自2009年1月1日起，购进或者自制（包括改扩建、安装）固定资产发生的进项税额，可根据《中华人民共和国增值税暂行条例》（国务院令第538号）和《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》（财政部、国家税务总局令第50号）的有关规定，从销项税额中抵扣。
因此，对于生产性机器设备、车辆及电子设备在计算其重置全价时应扣减设备购置所发生的增值税进项税额。
评估值=重置全价×成新率
①重置全价
A、机器设备及电子设备
对价值量较大、主要、关键设备的重置全价由设备购置价、运杂费、安装调试费、工程建设其他费用、资金成本等内容构成。
对价值量较小、不需要安装以及运输费用较低的一般设备（电子设备）的重置全价，参照现行市场购置价格确定。
a、设备购置价的确定
设备的购置价主要根据市场询价，或参照《2014机电产品报价手册》结合原购置合同以及查阅评估人员收集的相关价格资料确定。
b、设备运杂费的确定
设备运杂费是根据各设备的具体情况，分主要设备和一般设备，以及企业所在地，参照《资产评估常用方法与参数手册》，按它们各占设备原价的不同百分率计算确定。
c、安装工程费的确定
安装调试费包括安装材料及安装人工费，依原相关财务凭证及结算资料，测算出设备安装调试费；或根据设备的特点、重量、安装难易程
中联资产评估集团有限公司 第31页
度，按其各占设备原价的不同百分率计算确定。
d、工程建设其他费用的确定
工程建设其他费用由建设单位管理费、工程监理费、工程勘察设计费、环境评价费等构成，主要根据国家相关规定确定。
e、资金成本
资金成本为评估对象在合理建设工期内占用资金的筹资成本，对于大、中型设备，合理工期在 6个月以上的计算其资金成本，计算公式如下：
资金成本＝（设备购置费＋运杂费＋安装工程费+其他费用）×合理建设工期×贷款利率×1/2
贷款利率按照评估基准日执行的利率确定，资金在建设期内按均匀投入考虑。
f、设备购置所发生的增值税进项税额的确定
设备购置所发生的增值税进项税额＝设备含税购置价×增值税率／(1＋增值税率)+运杂费×增值税率／(1＋增值税率)
g、重置全价
重置全价=设备购置价+运杂费+安装工程费+工程建设其他费用+资金成本-可抵扣增值税进项税
B、运输车辆
车辆重置全价由购置价、车辆购置税、新车入户手续费等构成。
a现行购置价主要取自当地汽车市场现行报价或参照网上报价；
b车辆购置税按国家相关规定计取；
c新车上户牌照手续费等分别车辆所处区域按当地交通管理部门规定计取。
②成新率的确定
中联资产评估集团有限公司 第32页
A、机器设备、电子设备
对价值量较大、主要、关键设备，根据现场勘察委估设备的实际情况及委估设备的经济寿命，预计设备的尚可使用年限，再根据设备的已使用年限、预计尚可使用年限计算确定成新率。
计算公式为：
成新率=尚可使用年限÷（实际已使用年限+尚可使用年限）×100%对其它一般设备依据其经济寿命年限及已使用年限，计算确定其成新率。即
成新率=（1－已使用年限/经济寿命年限）×100%
B、运输车辆
对于运输车辆，根据《机动车强制报废标准规定》（商务部、发改委、公安部、环境保护部令 2012年第 12号），对于纳入本次评估范围的无规定报废年限的小微型非营运轿车按行驶里程计算行驶里程成新率，同时考虑车辆的经济使用年限计算使用年限成新率，取两者的小者确认成新率；即：
使用年限成新率＝（1－已使用年限／规定或经济使用年限）×100%行驶里程成新率＝（1－已行驶里程／规定行驶里程）×100%
成新率＝Min(使用年限成新率，行驶里程成新率)
同时对待估车辆进行必要的勘察鉴定，若勘察鉴定结果与按上述方法确定的成新率相差较大，则进行适当的调整，若两者结果相当，则不进行调整。
（5）在建工程
本次评估范围内在建工程的评估方法采用成本法。评估人员在现场核实了相关明细账、入账凭证及可研报告、初步设计、概预算和预决算等资料，查看了在建工程的实物，与项目工程技术人员等相关人员进行
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了座谈，确认委估的在建工程项目进度基本上是按计划进行的，实物质量达到了设计要求，实际支付情况与账面相符，基本反映了评估基准日的购建成本。在确认工程预算合理性的前提下，对于工期在 3个月以下的在建工程，或者在建工程中已经计提资金成本的，评估以清查核实后的账面值确定评估值；对于工期在 3个月以上的在建工程，评估时以清查核实后的账面值考虑一定的资金成本后确定评估值。在建工程中对于固定资产的维修、改造及更新的工程，由于在对固定资产评估时已经考虑了上述工程对固定资产价值的影响，因此上述在建工程的评估值确定为零。
（6）无形资产
①无形资产——土地使用权
对土地使用权的评估，评估人员通过实地调查，认真分析调查收集到的有关资料，在遵循上述评估原则基础上，结合本次评估目的，本次评估采用成本逼近法，并针对土地的具体情况测算评估对象地价。
成本逼近法是以开发土地所耗费的各项客观费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益来确定土地价格的估价方法。
其基本计算公式为：V=Ea+Ed+T+R1+R2+R3=VE+R3
式中：V──土地价格；Ea──土地取得费；
Ed──土地开发费；T──税费；
R1──利息；R2──利润；
R3──土地增值；VE──土地成本价格。
其中：
土地取得费及税费：根据《中华人民共和国土地管理法》，土地取得费包括土地补偿费、安置补助费、青苗和附着物补偿费，税费包括耕
中联资产评估集团有限公司 第34页
地占用税、耕地开垦费、征地管理费等；
土地开发费：土地开发费按估价设定土地开发程度下区域平均需投入的各项客观费用计算；
利息：按照估价界定的土地开发程度的正常开发周期、各项费用投入期限和资本年利息率，分别估计各期投入应支付的利息；
利润：按照开发性质和各地实际情况，确定开发中各项投资的正常回报率，估计土地投资应取得的投资利润；
土地增值收益：土地增值收益是指政府出让土地除收回成本价格外，同时要使国家土地所有权在经济上得以实现，即获取一定的增值收益。
②无形资产——其他无形资产
其他无形资产为金蝶软件、广联达软件等应用软件。
评估人员查阅相关的证明资料，了解原始入账价值的构成，摊销的方法和期限，查阅了原始凭证。经核实表明账、表金额相符，以现行市场价格确定评估值。
（7）递延所得税资产
递延所得税资产为在以后期间可抵减企业所得税纳税义务的递延资产。评估人员通过核对明细账与总账、报表余额是否相符，核对与委估明细表是否相符，查阅款项金额、发生时间、业务内容等账务记录，以证实递延所得税资产的真实性、完整性。在核实无误的基础上，以尚存可抵减企业所得税纳税义务的递延资产确定评估值。
（8）其他非流动资产
对其他流动资产的评估，评估人员核对与委估明细表是否相符，查阅款项金额、发生时间、业务内容等账务记录，以证实其真实性、完整性。在核实无误的基础上，以账面值确定为评估值。
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3、负债
检验核实各项负债在评估目的实现后的实际债务人、负债额，以评估目的实现后的产权所有者实际需要承担的负债项目及金额确定评估值。
（三）收益法简介
1、概述
根据《资产评估准则—企业价值》，确定按照收益途径、采用现金流折现方法（DCF）对股东全部权益价值进行估算。
现金流折现方法（DCF）是通过将企业未来预期的现金流折算为现值，估计企业价值的一种方法，即通过估算企业未来预期现金流和采用适宜的折现率，将预期现金流折算成现时价值，得到企业价值。其适用的基本条件是：企业具备持续经营的基础和条件，经营与收益之间存有较稳定的对应关系，并且未来收益和风险能够预测及可量化。使用现金流折现法的关键在于未来预期现金流的预测，以及数据采集和处理的客观性和可靠性等。当对未来预期现金流的预测较为客观公正、折现率的选取较为合理时，其估值结果具有较好的客观性，易于为市场所接受。
2、基本评估思路
根据本次评估尽职调查情况以及企业的资产构成和主营业务特点，本次评估的基本思路是根据企业的实际状况，对企业未来收益进行合理预测估算其股东全部权益价值（净资产），即首先按收益途径采用现金流折现方法（DCF），估算企业的经营性资产的价值，来得到企业的企业价值，并由企业价值经扣减付息债务价值后，得出企业的股东全部权益价值（净资产）。
3、评估模型
（1）基本模型
中联资产评估集团有限公司 第36页
本次评估的基本模型为：
E
PCD（1）
i
式中：
E：评估对象的股东全部权益价值；
P：评估对象的经营性资产价值；
n R R
P i  i1（2）
(1r)i r(1r)i
i1
式中：
R：评估对象未来第i年的预期股权自由现金流量；
i
r：折现率；
n：评估对象的未来经营期。
ΣC：评估对象基准日存在的其他非经营性或溢余性资产的价值。
i
CCC
（3）
i 1 2
C：评估对象基准日存在的现金类资产（负债）价值；
1
C：评估对象基准日存在的其他溢余性或非经营性资产价值。
2
D：付息债务价值。
（2）收益指标
本次评估，使用企业的自由现金流量作为评估对象投资性资产的收益指标，其基本定义为：
R=净利润+折旧摊销+扣税后付息债务利息-追加资本（5）
根据评估对象的经营历史以及未来市场发展等，估算其未来预期的自由现金流量。将未来经营期内的自由现金流量进行折现处理并加和，测算得到企业的经营性资产价值。
（3）折现率
根据评估对象的资本债务结构特点以及所选用的现金流模型等综合因素，采用资本资产加权平均成本模型（WACC）确定折现率r。
中联资产评估集团有限公司 第37页
r=r×w+r×w（6）
d 1 e 2
式中：
r：扣税后的加权付息债务成本；
d
r=r×（1-t）（7）
d 0
t：适用所得税税率；
W：付息债务价值的比例；
1
W=D/（D+E）（8）
1
W：权益资本价值的比例；
2
W=E/（D+E）（9）
2
r：权益资本成本，按资本资产定价模型（CAPM）确定权益资本 e
成本r；
e
rr(rr)
（10）
e f e m f
式中：
r：折现率（权益资本成本）；
e
r：无风险报酬率；
f
r：市场预期报酬率；
m
ε：评估对象的特性风险调整系数；
β：评估对象权益资本的预期市场风险系数；
e
D
(1(1t) )
（11）
e u
E
β：可比公司的无杠杆市场风险系数；
u

 t （12）
u D
(1(1t) i
E
i
β：可比公司股票（资产）的预期市场平均风险系数
t
34%K66% （13）
t x
式中：K：一定时期股票市场的平均风险值，通常假设K=1；
中联资产评估集团有限公司 第38页
β：可比公司股票（资产）的历史市场平均风险系数
x
Cov(R ;R )
 X P（14）
x

P
式中：Cov(R ,R )
:一定时期内样本股票的收益率和股票市场组合收 X P
益率的协方差；
σ：一定时期内股票市场组合收益率的方差。
p
D、E：分别为可比公司的付息债务与权益资本。
i i
八、评估程序实施过程和情况
整个评估工作分四个阶段进行：
（一）评估准备阶段
1、2015年2月11日，委托方召集本项目各中介协调会，有关各方就本次评估的目的、评估基准日、评估范围等问题协商一致，并制订出本次资产评估工作计划。
2、配合企业进行资产清查、填报资产评估申报明细表等工作。2015年2月12日，评估项目组人员对委估资产进行了详细了解，布置资产评估工作，协助企业进行委估资产申报工作，收集资产评估所需文件资料。
（二）现场评估阶段
项目组现场评估阶段的时间为2015年2月13日至2015年4月3日。主要工作如下：
1、听取委托方及被评估单位有关人员介绍企业总体情况和委估资产的历史及现状，了解企业的财务制度、经营状况、实物资产技术状态等情况。
2、对企业提供的资产清查评估申报明细表进行审核、鉴别，并与
中联资产评估集团有限公司 第39页
企业有关财务记录数据进行核对，对发现的问题协同企业做出调整。
3、根据资产清查评估申报明细表，对实物资产进行了全面清查核实。
4、查阅收集委估资产的产权证明文件。
5、根据委估资产的实际状况和特点，确定各类资产的具体评估方法。
6、对设备，主要通过市场调研和查询有关资料，收集价格资料；
对房屋建筑物，了解管理制度和维护、改建、装修等情况，收集相关资料。
7、对评估范围内的资产及负债，在清查核实的基础上做出初步评估测算。
（三）评估汇总阶段
2015年4月4日至6月3日对各类资产评估及负债审核的初步结果进行分析汇总，对评估结果进行必要的调整、修改和完善。
（四）提交报告阶段
在上述工作基础上，起草资产评估报告，与委托方就评估结果交换意见，在全面考虑有关意见后，按公司内部资产评估报告三审制度和程序对报告进行修改、校正，最后出具正式资产评估报告。
本阶段的工作时间为2015年6月4日至6月8日。
九、评估假设
本次评估中，评估人员遵循了以下评估假设：
（一）一般假设
1、交易假设
中联资产评估集团有限公司 第40页
交易假设是假定所有待评估资产已经处在交易的过程中，评估师根据待评估资产的交易条件等模拟市场进行估价。交易假设是资产评估得以进行的一个最基本的前提假设。
2、公开市场假设
公开市场假设，是假定在市场上交易的资产，或拟在市场上交易的资产，资产交易双方彼此地位平等，彼此都有获取足够市场信息的机会和时间，以便于对资产的功能、用途及其交易价格等作出理智的判断。
公开市场假设以资产在市场上可以公开买卖为基础。
3、资产持续经营假设
资产持续经营假设是指评估时需根据被评估资产按目前的用途和使用的方式、规模、频度、环境等情况继续使用，或者在有所改变的基础上使用，相应确定评估方法、参数和依据。
（二）特殊假设
1、本次评估假设评估基准日外部经济环境不变，国家现行的宏观经济不发生重大变化。
2、本次评估收益法采用单体报表口径对每一法人实体进行预测。
3、本次评估是基于基准日现有的生产经营能力，并考虑企业未来五年规划中可预见到的已纳入城市建设总体规划及热力规划、已经与政府或相关企事业单位签订了供热协议、在未来五年内投资新建、改建、扩建项目等导致的经营能力扩大，同时根据《沈阳市城市供热规划(2013～2020年)》，本次评估假设上述考虑的重大新、拆、改、扩建投资项目都能按有关热力工程设计研究院出具的《可行性研究报告》及《投资估算书》能如期完成，投入运营并取得预期收益，无影响上述宏观规划、行业地位及企业设计协议等重大事项发生。
中联资产评估集团有限公司 第41页
4、被评估单位能源及原材料供应条件无重大改变。
5、被评估单位市场经营环境及产品价格保持稳定，无重大改变。
6、在未来的经营期内，评估对象主营业务成本及各项期间费用不会在现有基础上发生大幅的变化，仍将保持其最近几年的变化趋势持续。
7、鉴于企业的货币资金或其银行存款等在生产经营过程中频繁变化，评估时不考虑存款产生的利息收入，也不考虑汇兑损益等不确定性损益。
8、由于企业其他业务及营业外收支各年间具有很大的不确定性，本次预测不考虑其他业务收支及营业外收支对企业现金流的影响。
9、非经营性资产、溢余资产及相关负债仅以被评估单位提供的资产基础法评估申报表为准，未考虑被评估单位提供评估申报表外可能存在的或有资产及或有负债。
10、本次采用收益法对企业未来年期进行预测，由于企业未提供与投资项目相匹配的筹资计划，本次预测在企业净现金流出现负数的时点考虑了与资金缺口基本等额的长期借款，同时假设前一年净现金流完全投入运营周转时作为减少筹资本金考虑。本次预测假设被评估单位有足够的筹融资能力，以满足企业正常运营需要。
11、企业未来的经营管理班子尽职，并继续保持现有的经营管理模式，预测是在管理水平社会平均化的假设之上进行的。同时假设未来企业的经营管理者有能力担当其职务，且其有关产品能够达到预期质量保证。
12、无其他人力不可抗拒因素造成的重大不利影响；预测是在依据没有任何可能导致价值受损的环境污染危害存在的前提下做出的，对有
中联资产评估集团有限公司 第42页
关环境因素对企业价值产生影响不承担责任。
13、本次评估假设被评估单位提供的基础资料和财务资料真实、准确、完整。
14、本次评估测算的各项参数取值不考虑通货膨胀因素的影响。
当上述条件发生变化时，评估结果一般会失效。
十、评估结论
（一）资产基础法评估结论
采用资产基础法对惠涌公司的全部资产和负债进行评估得出的评估基准日2014年12月31日的评估结论如下：
资产账面价值 143,250.17万元，评估值 139,910.25万元，评估增值 -3,339.92万元，增值率 -2.33%；
负债账面价值 142,240.78万元，评估值 139,639.68万元，评估增值 -2,601.10万元，增值率 -1.83%；
净资产账面价值 1,009.39万元，评估值 270.57万元，评估增值 -738.82万元，增值率 -73.19%。
详见下表。
资产评估结果汇总表
评估基准日：2014年12月31日
被评估单位：惠涌公司 金额单位：人民币万元
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|项 目||账面价值|评估价值|增减值|增值率％|
|||B|C|D=C-B|E=D/B×100%|
|1|流动资产|78,721.29|78,795.17|73.88|0.09|
|2|非流动资产|64,528.88|61,115.08|-3,413.80|-5.29|
|3|可供出售金融资产|-|-|-||
|4|持有至到期投资|-|-|-||
|5|长期应收款|-|-|-||

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6其中：长期股权投资 7,700.00 14,886.80 7,186.80 93.34
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|7|投资性房地产|-|-|-||
|8|固定资产|28,222.38|22,251.09|-5,971.29|-21.16|
|9|其中：建 筑 物|22,532.31|17,629.99|-4,902.32|-21.76|
|10|设 备|5,690.06|4,621.10|-1,068.96|-18.79|
|11|土 地|-|-|-||
|12|在建工程|3,178.30|222.48|-2,955.82|-93.00|
|13|工程物资|-|-|-||
|14|固定资产清理|-|-|-||
|15|生产性生物资产|-|-|-||
|16|油气资产|-|-|-||
|17|无形资产|15,205.48|13,531.99|-1,673.49|-11.01|
|18|其中：土地使用权|15,199.88|13,525.10|-1,674.78|-11.02|
|19|开发支出|-|-|-||
|20|商誉|-|-|-||
|21|长期待摊费用|-|-|-||
|22|递延所得税资产|6,222.72|6,222.72|-|-|
|23|其他非流动资产|4,000.00|4,000.00|-|-|
|24|资产总计|143,250.17|139,910.25|-3,339.92|-2.33|
|25|流动负债|97,549.02|97,549.02|-|-|
|26|非流动负债|44,691.76|42,090.66|-2,601.10|-5.82|
|27|负债总计|142,240.78|139,639.68|-2,601.10|-1.83|
|28|净 资 产（所有者权益）|1,009.39|270.57|-738.82|-73.19|

资产基础法评估结论详细情况见评估明细表。
（二）收益法评估结论
经实施清查核实、实地查勘、市场调查和询证、评定估算等评估程序，采用现金流折现方法（DCF）对企业股东全部权益价值进行评估。
惠涌公司在评估基准日2014年12月31日的净资产账面值为 1,009.39万
元，评估后的股东全部权益价值（净资产价值）为 -21,979.00万元，评
估增值 -22,988.59万元，增值率 -2,277.47%。
中联资产评估集团有限公司 第44页
在确定惠涌公司股东全部权益价值时，评估师没有考虑股权流动性对评估结果的影响。
二、评估结果的差异分析及最终结果的选取
1、评估结果的差异分析
本次评估采用收益法得出的股东全部权益价值为 -21,979万元，比资产基础法测算得出的股东全部权益价值 270.57万元，高 -22,249.77万元，高 -8,223.30%。两种评估方法差异的原因主要是：
从评估结论看，收益法评估结论较资产基础法评估结论低。主要原因是被评估单位是老的国有企业，历史遗留问题较多，人员浮肿，企业包袱较重，锅炉大部分是陈旧的热水锅炉，燃烧效益低，各项成本费用比新成立的公司相对较高。而供暖行业未来的收入增长点主要是扩大供暖区域增加入网收入，或者通过改造原有的老式锅炉变成环保节能的新型供热锅炉。但被评估单位原有覆盖的供暖区域基本饱和，改造难度较大，未来增长空间有限，因此直接影响企业未来的获利能力，从而影响企业价值。
收益法评估是以资产的预期收益为价值标准，反映的是资产的经营能力（获利能力）的大小，这种获利能力通常将受到国际国内宏观经济、法律法规、进出口政策、税收税率、外汇汇率、政府控制以及资产的有效使用等多种条件的影响。
资产基础法评估是以资产的成本重置为价值标准，反映的是资产投入（购建成本）所耗费的社会必要劳动，这种购建成本通常将随着国民经济的变化而变化。
综上所述，从而造成两种评估方法产生差异。
2、评估结果的选取
中联资产评估集团有限公司 第45页
本次评估采用资产基础法和收益法两种方法对被评估单位进行评估，最终选择资产基础法评估结论，即惠涌公司股东全部权益在评估基准日的价值为 270.57万元。
选择资产基础法评估结论的理由如下：
根据沈阳市人民政府办公厅 2014年 9月 9日颁布的《沈阳市城市供热规划(2013-2020年)》，明确定位沈阳市未来供热发展方向是以建设大型热电联产、背压机组和大型集中热源为主，以清洁能源供热为辅的总体思路。委估企业未来几年面临“拆小联大”，拟拆除机器设备的账面价值 19,583,183.62元，占机器设备账面价值的 40.45%，未来供暖面积将受到较大影响。供暖行业未来的收入增长点主要是扩大供暖区域增加入网收入，或者通过改造原有的老式锅炉变成环保节能的新型供热锅炉。但被评估单位原有覆盖的供暖区域基本饱和，改造难度较大，未来增长空间有限，因此直接影响企业未来的获利能力，因此，本次评估采用资产基础法作为惠涌公司的评估结论。
结论成立条件：评估结论是根据本报告书所述原则、依据、假设、方法、程序得出，评估结论只有在上述原则、依据、假设存在的条件下，以及委托方和被评估单位提供的所有原始文件都是真实、完整与合法的条件下成立。评估结果没有考虑将来可能承担的抵押、担保事宜，以及特殊的交易方可能追加付出的价格等对其评估价值的影响，也未考虑国家宏观经济政策发生变化、有关法规政策变化以及遇有自然力或其他不可抗力对资产价格的影响。
三、评估结论与账面价值比较变动情况及原因
惠涌公司净资产评估增值 -738.82万元，主要是流动资产增值 73.88万元，非流动资产增值 -3,413.80万元，非流动负债增值 -2,601.10万元。造成评估增减值的主要原因如下：
中联资产评估集团有限公司 第46页
（1）存货中的原材料评估增值 70.86万元，在用周转材料评估增值 3.02万元。主要原因为：1）原材料中价格变化较大的资产按照基准日的市场价格评估；2）企业对在用周转材料的核算方法是五五摊销，而部分在用周转材料的实际成新率大于50%。由于以上两种原因导致评估增值。
（2）长期股权投资评估增值 7,186.80万元，系恵涌辽中公司和开达惠涌公司评估增值所致。
（3）固定资产评估增值 -5,971.29万元，包括房屋建筑物类评估增值 -4,902.32万元，设备类评估增值 -1,068.96万元。主要原因为：房屋建筑物评估减值原因
1）部分房屋转入时以评估价值入账，账面原值较高，同时重新计提折旧，由于折旧年限相对较长，导致账面净值较高，但房屋实际构建日期较早，评估成新率较低，导致评估减值。
2）由于房屋建筑物中部分项目为锅炉房的升级改造费用，评估时已将该部分费用在对应锅炉房中评估，故该部分费用评估为零值导致评估减值。
构筑物评估增值原因
1）构筑物中部分项目入账时，以转入时的账面净值入账，导致账面原值较低，并在此基础上重新计提折旧，故账面净值较低。评估时以重新构建该项资产所发生的全部费用作为评估原值，评估原值较高，从而导致评估增值。
2）近年来由于人工及材料价格上涨，导致评估原值较高，从而导致评估增值。
管道沟槽评估减值原因
由于纳入本次评估范围的管道沟槽类资产大部分建成年代较远，从
中联资产评估集团有限公司 第47页
建成使用到评估基准日经历了多次维修改造，且维修改造费用均追加到该资产的账面中。另外由于供暖管线埋于地下的特点，每次大修理过程中均需要进行土方开挖、回填、恢复路面等工程，历次维修费用累加后账面值高于委估资产的客观成本价值是管道沟槽类资产评估减值的主要原因。
综合上述原因，造成房屋建筑物评估增值 -4,902.32元。
设备类资产评估减值原因
1）企业根据《沈阳市城市供热规划(2013~2020年)》，计划于
2015－2017年 3月 31日供暖期结束后分批拆除单台装机容量在 20
吨以下锅炉及附属设备，而企业设备中大部分都为 20吨以下锅炉及
附属设备，因此造成其设备尚可使用年限大幅降低，其成新率也因
此大幅降低，造成评估净值有较大减值；运输设备、电子设备近几
年市场价格总体呈下降趋势，使运输设备、电子设备评估原值减值；
2）由于账面净值率是按会计折旧年限计提折旧后的剩余比例，而评估的成新率是根据设备的经济寿命和实际完好程度计算的，由于惠涌公司的设备类资产购置时间较早，实体性贬值较大，致使设备的成新率均低于设备的账面净值率。
二者共同作用导致设备类资产评估增值 -1,068.96元。
（4）在建工程评估增值 -2,955.82元，主要因为在建工程中对于固定资产的维修、改造及更新的工程，由于在对固定资产评估时已经考虑了上述工程对固定资产价值的影响，因此上述在建工程的评估值确定为零。
（5）无形资产评估增值 -1,673.49万元。由于委估宗地多数是通过接收原资产占用单位主辅分离的锅炉房资产时取得的划拨用地，其账面价值不是其历史取得成本，无法进行增减值原因分析。
中联资产评估集团有限公司 第48页
（6）非流动负债评估增值 -2,601.10万元，主要原因为：其他非流动负债中评估人员将无需企业未来年度支付，属于非负债性质的款项除保留25%的企业未来年度应交的所得税作为其他非流动负债外，其余款项评估为零，导致其他非流动负债评估减值。
以上评估值增减变化因素在各项资产评估中已具体反映，综合来看，资产评估值变化的因素是客观存在的，价值调整是合理的。
十一、特别事项说明
（一）产权瑕疵事项
1、根据惠涌公司提供的情况说明记载，纳入本次评估范围内的房屋建筑物共有 41处无房屋所有权证,形成原因：①房屋建成时为小区供暖配套设施，小区建设部门（房产局或开发商）无偿划转给专业供暖公司，未及时办理房屋产权登记以及由于时间久远、相关手续缺失无法办理房产登记。②委托方在原锅炉房基础上自建扩建自用房屋亦未办理房屋产权登记手续。③主辅分离而来的锅炉房转交时没有房屋所有权证。
评估人员对纳入本次评估范围内的房屋建筑面积以及构筑物建筑面积、相关技术参数等数据进行了非专业测量核实，并把测量结果与产权持有单位提供的情况说明以及申报表进行对比，未发现明显异常，因此本次评估对房屋建筑面积以产权持有单位申报为准，如与有关管理部门核定的最终数据不符，评估结果应做出相应调整或重新评估。（详见明细表）
||||||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
||||建成年月||计量单位|||账面价值|||
|序号|建筑物名称|结构|||||建筑面积|||备注|
|||||||||原值|净值||
|1|铲车库|砖混||2000/1/1||㎡|45.00|19,600.00|13,476.15||
|2|汽车库|砖混||2000/1/1||㎡|50.00|48,632.00|33,437.70||
|3|汽车库|砖混||2000/1/1||㎡|45.00|23,312.00|16,028.53||
||铁西小工厂||||||||||
|4||砖混||2009/12/1||㎡|222.55|44,101.00|30,322.25||
||厂房||||||||||
||铁西车队二||||||||||
|5||砖混||1993/1/1||㎡|525.94|138,567.00|95,273.92||
||层楼||||||||||
|6|惠涌砂山仓|砖混||||㎡|640.00|3,200,000.00|2,992,640.00||

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||||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
||||建成|计量||账面价值|||
|序号|建筑物名称|结构|||建筑面积|||备注|
||||年月|单位||原值|净值||
||库||1993/1/1||||||
||惠涌劳动里||||||||
|7||砖混|2009/12/1|㎡|873.84|1,220,000.00|1,140,944.00||
||锅炉房||||||||
||惠涌羊吉锅||||||||
|8||砖混|1972/1/1|㎡|20.80|4,200,000.00|3,927,840.00||
||炉房||||||||
||八栋楼锅炉||||||||
|9||砖混|1989/11/1|㎡|156.00|508,590.00|349,689.85||
||房||||||||
||大应昌锅炉||||||||
|10||砖混|1988/1/1|㎡|228.00|191,379.00|131,585.81||
||房||||||||
|11|光辉锅炉房|砖混|1985/1/1|㎡|598.00|183,708.00|126,311.57||
|12|郭家锅炉房|砖混|1985/12/1|㎡|787.40|198,432.00|136,435.28||
|13|宏伟锅炉房|砖混|1984/1/1|㎡|1,000.00|472,098.00|324,598.99||
|14|路官锅炉房|砖混|1993/1/1|㎡|510.00|92,902.00|63,876.28||
||十八里锅炉||||||||
|15||砖混|2007/1/1|㎡|576.00|418,519.17|391,256.82||
||房||||||||
||十八里锅炉||||||||
|16||砖混|1985/1/1|㎡|83.00|42,980.00|34,063.24||
||房泵房||||||||
||十马路锅炉||||||||
|17||砖混|1991/1/1|㎡|532.60|271,539.00|186,701.18||
||房||||||||
||公司院内锅||||||||
|18||砖混|1990/1/1|㎡|46.00|19,583.00|13,464.76||
||炉房||||||||
|19|公司办公楼|砖混|1991/1/1|㎡|964.00|539,672.34|504,701.46||
||公司院内车||||||||
|20||砖混|1991/1/1|㎡|61.00|24,033.00|16,524.21||
||库||||||||
||公司院内仓||||||||
|21||砖混|1991/1/1|㎡|256.00|14,049.00|9,659.42||
||库||||||||
|22|五分办公室|砖混|1987/12/1|㎡||44,419.93|41,541.61||
||五七里锅炉||||||||
|23||砖混|1987/1/1|㎡|787.75|509,220.00|350,122.82||
||房||||||||
||消防队锅炉||||||||
|24||砖混|1985/1/1|㎡|143.75|66,749.00|45,894.24||
||房||||||||
|25|冶炼锅炉房|砖混|1989/11/1|㎡|630.00|201,092.00|138,264.26||
||于洪北变电||||||||
|26||砖混|1989/11/1|㎡|153.97|57,915.00|40,599.75||
||所||||||||
||于洪北里锅||||||||
|27||砖混|2005/4/30|㎡|1,565.00|3,325,096.00|2,330,975.41||
||炉房||||||||
||惠涌五分于||||||||
|28||砖混|2005/4/30|㎡||300,000.00|280,560.00||
||洪休息室||||||||
|29|闲置房|砖混|1988/1/1|㎡|70.00|180,000.00|168,336.00||
||中国城锅炉||||||||
|30||砖混|1985/1/1|㎡|312.00|197,622.00|135,878.42||
||房||||||||
||中兴里锅炉||||||||
|31||混合|1996/1/1|㎡|432.00|207,822.37|194,355.49||
||房||||||||
|32|6#锅炉房|砖混|2000/1/1|㎡|630.00|540,000.00|201,181.50||
|33|车库|砖混|1942/1/1|㎡|400.00|220,000.00|92,962.67||
|34|2#锅炉房|砖混|2002/1/1|㎡|846.00|1,044,800.00|31,344.00||
|35|北库|砖混|2003/1/1|㎡|1,419.00|780,450.00|407,830.59||

中联资产评估集团有限公司 第50页
||||||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
||||建成年月||计量单位|||账面价值|||
|序号|建筑物名称|结构|||||建筑面积|||备注|
|||||||||原值|净值||
|36|1#门市房|砖混||2002/1/1||㎡|718.00|1,292,400.00|933,834.39||
|37|4#门市房|砖混||2005/12/1||㎡|355.00|710,000.00|513,016.58||
|38|锅炉房|砖混|1993/1/1|||㎡|4,100.00|17,084,092.00|14,321,594.32||
||惠涌二宿舍||1993/1/1||||||||
|39||砖混||||㎡|556.00|4,395,000.00|4,110,204.00||
||锅炉房||||||||||
||惠涌旭升锅||1993/1/1||||||||
|40||砖混||||㎡|738.00|10,480,000.00|9,800,896.00||
||炉房||||||||||
|41|热源变电所|砖混|2007/9/1|||㎡|500.00|480,000.00|448,896.00||
|合计|||||||22,577.60|53,988,374.81|45,127,119.47||

2、被评估单位申报的下列车辆，是该单位通过主辅分离合并收购方式所得，未及时办理更名过户手续，故与车辆的实际证载权利人名称不符。
|||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|
|序号|车辆牌号|车辆名称及规格型号|购置日期|启用日期|账面价值||证载权利人|
||||||原值|净值||
|1|辽A53780|解放CA3162自卸车|2000/8/2|2000/8/2|190,500.00|5,715.00|沈阳市大东区房产管理局第二热力供暖公司|
|2|辽AJ9635|江铃JX1040DSLA2|2003/4/30|2003/4/30|87,300.00|2,619.00|沈阳市大东区房产管理局第二热力供暖公司|
|3|辽AK7958|金杯面包SY6480AC|2005/9/30|2005/9/30|88,020.00|9,008.66|沈阳市第四热力供暖公司|
|4|辽A10519|装载机ZL30E|2003/11/1|2003/11/1|151,300.00|9,370.45|沈阳市铁西区房产供暖公司|
|5|辽A17629|自卸货车13T|2002/12/19|2002/12/19|161,600.00|10,008.30|沈阳市铁西区房产供暖公司|
|6|辽C95988|卡迪拉克轿车|2009/10/30|2009/10/30|295,200.00|147,137.52|石刚|
|7|辽AUW950|中华SY7201Z|2007/12/30|2007/12/30|146,354.35|46,921.25|沈阳惠涌供暖有限责任公司|
|8|辽AP1582|桑塔纳轿车SVW7180CEI|2005/5/30|2005/5/30|94,400.00|6,609.40|沈阳惠盛供热有限责任公司|
|9|辽ABU405|轻型客车SY1036SAS3|2005/7/30|2005/7/30|51,604.29|4,447.67|沈阳惠盛供热有限责任公司|
|10|辽A54079|丰田海狮|1992/1/11|1992/1/11|380,400.00|11,412.00|沈阳亚东装饰材料有限公司|
|11|辽B70673|丰田中巴考斯特FB30L|2002/12/30|2002/12/30|630,100.00|18,903.00|大连开发区北太平洋制罐公司|
|12|辽AZ6895|吉利6360|2002/12/30|2002/12/30|36,300.00|1,089.00|王伟声|
|13|辽ACJ499|江淮面包车HFC6500AI|2005/10/30|2005/10/30|148,852.90|16,438.20|沈阳惠涌供暖有限责任公司|
|14|辽ACJ432|金杯海狮SY6483A2|2005/10/30|2005/10/30|94,562.86|10,443.07|沈阳惠涌供暖有限责任公司|
|15|辽AN0858|轻型客车燕翼GDQ6480A|2002/11/1|2002/11/1|110,600.00|6,849.71|沈阳市铁西区房产供暖公司|
|16|辽ABU466|轻型客车SY1036SAS3|2005/7/30|2005/7/30|51,194.49|4,412.10|沈阳惠盛供热有限责任公司|
|17|辽AY070F|金杯牌轻型客车SY6481MSBG|2014/12/1|2014/12/1|142,293.47|142,293.47|沈阳惠涌供暖有限责任公司|

3、截至 2014年 12月 31日的资产清查，惠涌公司通过主辅分离合并收购方式取得下列车辆，此部分车辆在合并收购至今未上路行驶，评估基准日，下列车辆全部停放在东基热源厂库房；在资产接收时，未取得此部分车辆的相关手续，故本次评估无法提供车辆行驶证及注册登记
证。上述车辆的评估值按照账面值列示。
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|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
|序|车辆牌号|车辆名称|生产厂家|计量单|数量|启用日期|已行驶|账面价值|

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|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
|号||及规格型号||位|||里程(公里)|||
|1|辽A53781|解放CA3162自卸车|中国第一汽车集团|辆|1|2000/8/2||190,500.00|5,715.00|
|2|辽A40141|50铲车||辆|1|2005/4/30||73,500.00|4,551.96|
|3|辽AD8782|金杯海狮面包车|沈阳华晨金杯|辆|1|2005/4/30||78,240.00|4,845.76|
|4|辽A53780|30铲车||辆|1|2002/12/30||175,000.00|5,250.00|
|5|辽A53782|解放CA3162自卸车|中国第一汽车集团|辆|1|2003/3/30||190,500.00|5,715.00|
|6|辽AB3608|丰田吉普车|丰田|辆|1|2014/6/1||350,000.00|332,990.00|
|合计||||||||1,057,740.00|359,067.72|

4、惠涌公司共有 4块在账无证土地使用权，14块在账有证土地使用权，其中 14块有证土地使用权的证载土地使用权单位不是沈阳惠涌供热有限责任公司。这是因为：①小区建设单位（房产局或者开发商）将土地使用权无偿划转给专业供暖公司时未及时办理土地使用证，由于时间久远且相关手续缺失等原因导致后来也无法办理土地使用证；②部分主辅分离移交而来的土地，移交时没有土地使用权证。（详见下表）
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|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
|序号|土地权证编号|宗地名称|土地位置|用地类型|宗地用途|开发程度|面积(m2)|账面价值|证载权利人|
|1|铁西国用(2002)字第109号|铆焊|沈阳市铁西区重工北街27号|划拨|工业|七通一平|973.00|2,150,330.00|沈阳水泥机械厂|
|2|沈阳国用(93)第0103025号|东基热源1#|大东区文贸路34号|划拨|市政公用设施|七通一平|7,642.00|12,914,980.00|国营东北机器制造厂|
|3|沈阳国用(93)第010302号|锅炉房2#|大东区乐群路10号|划拨|工业|七通一平|3,715.00|6,278,350.00|国营东北机器制造厂|
|4|沈阳国用(93)第010302434号|锅炉房3#|大东区文官街66-2号|划拨|住宅|七通一平|4,095.00|6,920,550.00|国营东北机器制造厂|
|5|大东国用(2000)字第256号|锅炉房4#|大东区劳动路30号|划拨|工业|七通一平|3,268.00|5,522,920.00|国营东北机器制造厂|
|6|沈阳国用(93)第010302529|锅炉房5#|大东区民强三街13号|划拨|住宅|七通一平|2,169.00|3,665,610.00|国营东北机器制造厂|
|7|大东国用(2000)字第251号|锅炉房6#|大东区建新街32号乙（大东区幸福路1号）|划拨|工业|七通一平|3,360.00|5,678,400.00|国营东北机器|

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|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
|序号|土地权证编号|宗地名称|土地位置|用地类型|宗地用途|开发程度|面积(m2)|账面价值|证载权利人|
||||||||||制造厂|
|8|沈阳国用(93)第1030|锅炉房7#|大东区自强二街3号|划拨|市政公用设施|七通一平|4,233.00|7,153,770.00|国营东北机器制造厂|
|9|沈阳国用(93)第010302号|锅炉房8#|大东区文东街23号|划拨|工业|七通一平|27,278.00|46,099,820.00|国营东北机器制造厂|
|10|沈阳国用（2004）第0275号|锅炉房9#|大东区东机6号|划拨|公共基础设施用|七通一平|1,454.20|2,733,896.00|沈阳东基集团有限公司|
|11|沈阳国用(93)第01030247|东基办公楼|大东区文贸路13号|划拨|教育|七通一平|5,890.00|9,954,100.00|国营东北机器制造厂|
|12|铁西国用(1999)字第1303号|铁西供暖公司办公楼|铁西区贵和街49号|划拨|市政公用设施|七通一平|1,102.00|1,851,360.00|沈阳市铁西区房产供暖公司|
|13|沈阳国用(93)第010302531号|724仓库|大东区民强三街15号|划拨|住宅|七通一平|5,788.00|9,781,720.00|国营东北机器制造厂|
|14|无证|十三路|铁西区南十三路9-1号|划拨|工业|七通一平|325.00|861,250.00||
|15|无证|路官|铁西区沈辽路55号|划拨|工业|七通一平|792.00|2,185,920.00||
|16|无证|小应昌|铁西区应昌街54号|划拨|工业|七通一平|442.00|1,352,520.00||
|17|无证|大应昌|铁西区南八东路39号|划拨|工业|七通一平|475.00|1,453,500.00||
|18|和平国有（2001）字第0001406号|西塔锅炉房|和平区安图街1号|划拨|住宅|七通一平|8,653.00|30,285,500.00|沈阳市第四热力供暖公司|
|合计||||||||156,844,496.00||

（二）未决事项、法律纠纷等不确定因素
惠涌公司评估基准日其他应收款中应收抚顺市中级人民法院 1,078,000元，是由于惠涌公司 2008年 7月 16日为抚顺市金贵工业燃料有限公司提供偿还欠款保证所负连带责任形成的。情况是：2009年抚
顺市中级人民法院依据该院（2008）抚中立一他字第 3号民事调解书和
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（2009）抚中执二恢字第 27号执行裁定书，于 2009年 12月 3日从惠涌公司上海浦发银行沈阳分行、交通银行沈阳五爱支行等 6个开户银行帐户扣划至抚顺市中级人民法院帐户 3,943,000.00元。经诉讼，2010年 12月 1日抚顺市中级人民法院转回 2,875,266.70元，其中存款利息 10,256.70元，本金 2,865,000.00元，期末账面余额 1,078,000.00元。
目前本案已移送省法院复议过程中，尚未结案。
上述诉讼事项，在评估基准日被评估单位已经挂账，本次评估未考虑其未来可能产生的资产损益。
（三）重大期后事项
1、中国人民银行决定，自 2015年 5月 11日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率。金融机构一年期贷款基准利率下调至5.10%；
一年期存款基准利率下调至2.25%，同时结合推进利率市场化改革，将金融机构存款利率浮动区间的上限由存款基准利率的 1.3倍调整为 1.5倍；其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金存贷款利率相应调整。本次评估在计算资金成本时选取的贷款利率均为评估基准日有效的贷款利率，未考虑期后利率调整对评估结论产生的影响。
2、被评估单位下列车辆于 2015年 1-2月间已经抹账，其中 3台车辆是代替关联方圣达公司抹账，详细情况见下表：
|||||||||||||||||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
|序号||车辆牌号||车辆名称及规格型号||数量||购置日期||账面价值||||抹账协议日期||抹账金额||证载权利人||关联方名称（代替关联方抹账）||
|||||||||||原值||净值||||||||||
||||||||||||||||||||沈阳惠|||
||||辽||五菱微面||||||||||||||涌供热|||
||1||||||1||2010/9/30||56,764.44||33,340.58||2015/1/20||34,190.00|||||
||||A9H408||LZW6390B3||||||||||||||有限责|||
||||||||||||||||||||任公司|||
||||||||||||||||||||沈阳惠|||
||||辽||中华轿车||||||||||||||涌供热|||
||2||||||1||2006/11/30||132,998.88||28,663.79||2015/1/20||54,390.00|||||
||||ANA717||SY7201M||||||||||||||有限责|||
||||||||||||||||||||任公司|||
||||||江淮面包||||||||||||||沈阳惠||沈阳圣|
||||辽|||||||||||||||||||
||3||||车||1||2005/10/30||148,852.90||16,438.20||2015/2/5||33,570.00||涌供暖||达热力|
||||ACJ499|||||||||||||||||||
||||||HFC6500AI||||||||||||||有限责||供暖有|

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||||||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
||||||||||任公司|限责任|
|||||||||||公司|
|||||||||||沈阳圣|
||||||||||沈阳惠||
|||||||||||达热力|
||辽|金杯海狮|||||||涌供暖||
|4|||1|2005/10/30|94,562.86|10,443.07|2015/1/26|33,690.00||供暖有|
||ACJ432|SY6483A2|||||||有限责||
|||||||||||限责任|
||||||||||任公司||
|||||||||||公司|
|||||||||||沈阳圣|
||||||||||沈阳惠||
|||中华||||||||达热力|
||辽||||||||涌供热||
|5||SY7201M|1|2006/11/30|132,998.88|28,663.72|2015/2/6|54,390.00||供暖有|
||ANA725||||||||有限责||
|||轿车||||||||限责任|
||||||||||任公司||
|||||||||||公司|

由于上述抹账车辆的抹账日期距离评估基准日较近，因此，评估人员按照抹账车辆的抹账价格确认评估值。
（四）其他需要说明的事项
1、公司借款情况：
（1）短期借款情况
||||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
|序号|放款银行或机构名称|贷款方式|担保单位|发生日期|到期日|月利率%|币种|贷款金额(元)|
|1|中国光大银行股份有限公司沈阳分行|担保|沈阳城市公用集团有限公司|2014.5.9|2015.5.8|0.55|人民币|30,000,000.00|
|2|中国光大银行股份有限公司沈阳分行|担保|沈阳城市公用集团有限公司|2014.5.12|2015.5.11|0.55|人民币|30,000,000.00|
|3|中国光大银行股份有限公司沈阳分行|担保|沈阳城市公用集团有限公司|2014.5.5|2015.5.4|0.55|人民币|40,000,000.00|
|4|中信银行沈阳振兴支行|担保|沈阳城市公用集团有限公司|2014.3.20|2015.3.20|0.55|人民币|15,000,000.00|
|5|中信银行沈阳振兴支行|担保|沈阳城市公用集团有限公司|2014.3.19|2015.3.19|0.55|人民币|15,000,000.00|
|6|中信银行沈阳振兴支行|担保|沈阳城市公用集团有限公司|2014.3.21|2015.3.21|0.55|人民币|15,000,000.00|
|7|中信银行沈阳振兴支行|担保|沈阳城市公用集团有限公司|2014.3.21|2015.3.21|0.55|人民币|15,000,000.00|
|8|中信银行沈阳振兴支行|担保|沈阳城市公用集团有限公司|2014.3.21|2015.3.21|0.55|人民币|20,000,000.00|
|9|中信银行沈阳振兴支行|担保|沈阳城市公用集团有限公司|2014.1.15|2015.1.15|0.55|人民币|5,000,000.00|
|10|中国建行银行沈中支行|担保|沈阳城市公用集团有限公司|2014.1.3|2015.1.2|0.5|人民币|25,000,000.00|
|11|中国建行银行沈中支行|担保|沈阳城市公用集团有限公司|2014.1.6|2015.1.5|0.5|人民币|40,000,000.00|
|12|交通银行五爱支行|担保|沈阳城市公用集团有限公司|2014.3.25|2015.3.25|0.575|人民币|32,000,000.00|
|13|交通银行五爱支行|担保|沈阳城市公用集团有限公司|2014.6.9|2015.6.9|0.6|人民币|18,000,000.00|

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|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
|序号|放款银行或机构名称|贷款方式|担保单位|发生日期|到期日|月利率%|币种|贷款金额(元)|
|14|交通银行五爱支行|担保|沈阳城市公用集团有限公司|2014.4.25|2015.4.25|0.6|人民币|30,000,000.00|
|15|阜新银行大东支行|担保|沈阳城市公用集团有限公司|2014.4.24|2015.4.20|0.55|人民币|50,000,000.00|
|16|锦州银行北塔支行|担保|沈阳城市公用集团有限公司|2014.6.18|2015.6.17|0.55|人民币|25,000,000.00|
|17|民生银行长江街支行|债权质押|沈阳城市公用集团煤炭有限公司|2013.5.31|2015.11.12|0.47|人民币|40,000,000.00|
|合计||||||||445,000,000.00|

（2）长期借款情况
长期借款合计为 2亿元，共 1笔。具体情况如下：
沈阳惠涌供热有限责任公司与兴业银行股份有限公司沈阳分行签订了节能减排专项借款合同，借款金额 2亿元，由沈阳市煤气总公司和沈阳惠盛供热有限责任公司向兴业银行股份有限公司沈阳分行提供担保，两家公司的担保金额均为 2亿元。借款期限 7年(即从 2011年 1月 13日至 2018年 1月 12日止)，合同编号：兴银沈 2011节能减排贷款 001号，借款年利率6.4%。至评估基准日账面余额 6666万元。
（3）融资租赁情况
惠涌公司与华夏金融租赁有限公司于2014年6月16日签订了两份融资租赁合同（有形动产回租和不动产回租），合同编号分别为：HXZL-HZ-2014062、HXZL-HZ-2014063。惠涌公司以售后回租方式将机器设备和管网资产的所有权转让给华夏金融租赁有限公司并租回使用，机器设备账面原值 140,732,542.88元，账面净值 115,519,878.71元；
管网资产账面原值 538,393,418.08元，账面净值 406,458,773.09元；其中管网资产中有 1024项为惠涌公司的全资子公司惠盛公司的资产，账面原值 275,267,305.99元，账面净值 212,150,600.02元。租赁物转让价
款分别为 100,000,000,00元和 300,000,000,00元，租赁期限为 5年共计
中联资产评估集团有限公司 第56页
60个月，自起租日起计算，租赁利率6.08%。由沈阳城市公用集团有限公司和沈阳供暖集团有限公司为该两项合同提供连带责任保证，保证合同编号分别为：
HXZL-HZ-2014062-001、 HXZL-HZ-2014062-002、HXZL-HZ-2014063-001、HXZL-HZ-2014063-002。截止评估基准日账面余额 412,237,335.33元。
2、对外抵押担保情况
||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
|序号|被担保单位|贷款银行|担保期限|担保种类|提供担保数|使用金额|
|1|沈阳城市公用集团有限公司|盛京银行股份有限公司沈阳市民主支行|2013.6.24-2016.6.23|最高额综合授信合同担保|20,000.00|40,000.00|
|2|沈阳城市公用集团煤炭有限公司|盛京银行股份有限公司沈阳市民主支行|2013.6.24-2016.6.23|最高额综合授信合同担保|40,000.00|37,550.00|
|3|沈阳城市公用集团物流有限公司|盛京银行股份有限公司沈阳市民主支行|2013.6.24-2016.6.23|最高额综合授信合同担保|4,000.00|4,000.00|
|4|沈阳时代金科置业有限公司|盛京银行股份有限公司沈阳市民主支行|2013.6.24-2016.6.23|最高额综合授信合同担保|40,000.00|18,500.00|
|5|沈阳惠盛供热有限责任公司|盛京银行股份有限公司沈阳市民主支行|2013.6.24-2016.6.23|最高额综合授信合同担保|20,000.00|20,000.00|
|6|沈阳第三热力供暖有限公司|光大、浦发、中心|2013.9.1-2015.2.28|最高额综合授信合同担保|15,000.00|15,000.00|
|合计|||||139,000.00|135,050.00|

3、关于房屋建筑物
（3）劳动里锅炉房是沈阳重型机械集团有限责任公司2002年主辅分离移交惠涌公司，权属人为惠涌公司，建筑面积为 873.84平方米，账面原值为 1,220,000.00元，账面净值为 1,140,944.00元。此处锅炉房已于 2011年末被政府拆迁，由于铁西区拆迁办所计算的补偿款与惠涌公司的诉求相差较大，于评估基准日双方因补偿款问题未达成拆迁补偿协议，惠涌公司目前正在追索补偿款，本次评估值按账面列示。
（4）纳入本次评估范围内的无实物房屋建筑物为公司院内锅炉
房，建筑面积为 46平方米，账面原值为 19,583.00元，账面净值为
中联资产评估集团有限公司 第57页
13,464.76元，于评估基准日前已拆除。本次评估值为零。
4、关于管道沟槽
本次委估的管网工程、敷设地下的管线等，属于隐蔽工程，无法直接勘查实际状况。本次评估，我们根据企业提供的工程规划文件、施工合同、工程施工图纸资料，结合申报的规格、数量、使用状况及大修理情况均为准确的前提下进行评估。
5、关于机器设备
（3）评估人员只是对委估资产进行了抽查盘点，对于委估资产的数量、规格型号以产权持有单位提供的资产清单为准，若与实际情况不符，应对评估结果进行相应的调整。
（4）根据沈阳市人民政府办公厅2014年9月9日颁布的《沈阳市城市供热规划(2013-2020年)》，在2020年以前逐步完成40t/h以下的燃煤供热锅炉房拆除联网工作。其中到2017年，拆除或改造全部单台容量20t/h（14MW）以下的燃煤供热锅炉房，到2020年，逐步拆除或改造单台容量40t/h（29MW）以下的燃煤供热锅炉房。根据上述供热规划，被评估单位计划对本单位所拥有的20t/h（14MW）及以下燃煤供热锅炉及附属设备在规划期内逐年拆除。上述拟拆除资产的尚可使用年限是按照该资产的最后使用截止日期为依据确定的，其评估价值是按照扣除残值后的评估净值与拆除日期可变现净值的折现值之和确定的。
6、根据国家税法的相关规定，本次评估的设备类资产重置价值中未包含增值税。
7、关于土地使用权
（1）惠涌公司共有 2块在账土地实际占地面积与土地使用证证载面积不符：一块是东基热源1#土地使用权实际占地面积为 7,642.00平方米，土地使用证（沈阳国用(93)第 0103025号）证载土地使用权面积为
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3,895.00平方米，主要原因为土地整理时动迁了部分民房，导致土地面积增加；另一块是锅炉房6#土地使用权实际占地面积为 3,360.00平方米，土地使用证（大东国用(2000)字第 251号）证载土地使用权面积为 64,461.00平方米，主要原因为土地未进行分割。本次评估范围以土地使用权实际面积为准。
（2）本次在账无证的土地使用权面积、用途、使用权性质以企业申报为准，如与相关管理部门记载不符，评估报告应作出相应调整。
十二、评估报告使用限制说明
（一）本评估报告只能用于本报告载明的评估目的和用途。同时，本次评估结论是反映评估对象在本次评估目的下，根据公开市场的原则确定的现行公允市价，没有考虑将来可能承担的抵押、担保事宜，以及特殊的交易方可能追加付出的价格等对评估价格的影响，同时，本报告
也未考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和其它不可抗力对资产价格的影响。当前述条件以及评估中遵循的持续经营原则等其它情况发生变化时，评估结论一般会失效。评估机构不承担由于这些条件的变化而导致评估结果失效的相关法律责任。
本评估报告成立的前提条件是本次经济行为符合国家法律、法规的有关规定，并得到有关部门的批准。
（二）本评估报告只能由评估报告载明的评估报告使用者使用。评估报告的使用权归委托方所有，未经委托方许可，本评估机构不会随意向他人公开。
（三）未征得本评估机构同意并审阅相关内容，评估报告的全部或者部分内容不得被摘抄、引用或披露于公开媒体，法律、法规规定以及相关当事方另有约定的除外。
（四）根据国有资产评估管理的相关规定，资产评估报告须经备案
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（或核准）后使用，经备案（或核准）后的评估结果使用有效期一年，自评估基准日 2014年 12月 31日起，至 2015年 12月 30日止。超过一年，需重新进行评估。
十三、评估报告日
评估报告日为二 0一五年五月二十九日。
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评估机构法定代表人：
注册资产评估师：
注册资产评估师：
二〇一五年月二十九日
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备查文件目录
1、《沈阳城市公用集团有限公司关于沈阳惠天热电股份有限公司就非公开发行开展审计和评估工作的请示》（沈公用﹝2015﹞9号）；
2、被评估单位 2012年度-2014年度会计报表及评估基准日专项审计报告（复印件）；
3、委托方及被评估单位企业法人营业执照（复印件）；
4、评估对象涉及的主要权属证明资料（复印件）；
5、委托方及被评估单位承诺函；
6、注册资产评估师承诺函；
7、中联资产评估集团有限公司证券期货相关业务评估资格证书；
8、中联资产评估集团有限公司资产评估资格证书（复印件）；
9、中联资产评估集团有限公司企业法人营业执照（复印件）；
10、注册资产评估师资格证书（复印件）。
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