湖南华升株洲雪松有限公司拟增资扩股
涉及的该公司股东全部权益价值
评估报告
开元评报字[2015]1-065号
开元资产评估有限公司
CAREA Assets Appraisal Co. , Ltd
二〇一五年七月二十日
目 录
内 容 页 次注册资产评估师声明 ----------------------------------------- 1摘 要 ------------------------------------------------- 2评估报告 ------------------------------------------------ 6一、委托方、被评估单位和业务约定书约定的其他评估报告使用者 - 6二、评估目的 ----------------------------------------------- 8三、评估对象和评估范围 ------------------------------------- 8四、价值类型及其定义 -------------------------------------- 12五、评估基准日 -------------------------------------------- 12六、评估依据 ---------------------------------------------- 12七、评估方法 ---------------------------------------------- 15八、评估程序实施过程和情况 -------------------------------- 24九、评估假设 ---------------------------------------------- 26十、评估结论 ---------------------------------------------- 27十一、特别事项说明 ---------------------------------------- 28十二、评估报告使用限制说明 -------------------------------- 31十三、评估报告日 ------------------------------------------ 32评 估报 告附 件 --------------------------------------
开元资产评估有限公司
注册资产评估师声明
一、我们在执行本资产评估业务的过程中，遵循了相关法律、法规和资产评估准则，恪守了独立、客观和公正的原则；根据我们在执业过程中所收集的资料，评估报告陈述的内容是客观的，并对评估结论合理性承担相应的法律责任。
二、评估对象涉及的资产、负债清单由委托方、被评估单位申报并经其签章确认；
提供必要的资料并保证所提供资料的真实性、合法性、完整性，恰当使用评估报告及其评估结论是委托方和相关当事方的责任。
三、我们与评估报告中的评估对象没有现存的或者预期的利益关系；与相关当事方没有现存的或者预期的利益关系，对相关当事方不存在偏见。
四、我们已对评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行了现场调查；我们已对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予了必要的关注，对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了必要的查验，并对已经发现的问题进行了如实披露，且已提请委托方及相关当事方完善产权以满足本次评估目的的要求。
五、评估报告中的分析、判断和结论受本评估报告中载明的假设和限定条件的限制；
我们认为本评估报告中载明的假设条件在评估基准日是合理的，当未来经济环境发生较大变化时，我们将不承担由于假设条件改变而推导出不同评估结论的责任。评估报告使用者应当充分考虑本评估报告中载明的假设条件、限定条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。
六、评估报告中的评估结论是在评估假设和限制条件下，为本评估报告列明的评估目的而提出的评估对象于评估基准日的价值参考意见，仅在评估基准日有效。评估报告
使用者应当根据评估基准日后的资产状况和市场变化情况合理使用评估报告和评估结论，不应当将评估结论视为是对评估对象可实现价格的保证。因使用不当造成的后果与签署本报告的注册资产评估师及所在机构无关。
七、我们及所在机构具备从事本评估业务所需的执业资质和相关专业评估经验。
本次评估除已在评估报告中披露的引用其他机构或专家的工作外，没有引用其他机构或专家的工作成果。
开元资产评估有限公司
湖南华升株洲雪松有限公司拟增资扩股
涉及的该公司股东全部权益价值评估报告
摘 要
开元评报字[2015]1-000号
开元资产评估有限公司接受湖南华升集团公司的委托，根据有关法律、法规和资产评估准则、资产评估原则，按照必要的评估程序，采用资产基础法，对湖南华升株洲雪松有限公司股东全部权益在 2014年 12月 31日的市场价值进行了评估，现将评估报告摘要如下：
一、评估目的：湖南华升株洲雪松有限公司拟增资扩股，本次评估即为委托方提供该经济行为涉及的湖南华升株洲雪松有限公司股东全部权益于评估基准日的市场价值参考依据。
二、评估对象和范围：本次评估的对象为湖南华升株洲雪松有限公司于评估基准日的股东全部权益价值；评估范围为湖南华升株洲雪松有限公司于评估基准日的全部资产及相关负债。
三、价值类型：市场价值。
四、评估基准日：2014年12月31日。
五、评估方法：资产基础法
六、评估结论：
截至评估基准日2014年12月31日，被评估单位经审计后报表数据如下：
母公司报表数据：资产账面值 26,779.03万元，负债账面值 9,535.31万元，净资产账面值17,243.72万元。
湖南华升株洲雪松有限公司的股东全部权益按资产基础法评估的市场价值评估值为 40,758.16万元（大写为人民币肆亿零柒佰伍拾捌万壹仟陆佰元整），评估增值23,514.45万元，增值率136.37%。评估结果汇总如下：
单位：万元
帐面价值 评估价值 增减值 增值率%项 目
A B C=B-A D=C/A*100%流动资产 1 11,500.94 11,606.01 105.07 0.91非流动资产 2 15,278.09 38,383.46 23,105.38 151.23其中：可供出售金融资产 3 370.00 373.69 3.69 1.00长期股权投资 4 1,150.00 641.94 -508.06 -44.18投资性房地产 5 584.88 3,184.94 2,600.07 444.55
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固定资产 6 3,676.00 12,282.54 8,606.54 234.13无形资产 7 8,219.15 20,629.31 12,410.16 150.99递延所得税资产 8 154.31 147.29 -7.02 -4.55其他非流动资产 9 1,123.75 1,123.75 0.00 0.00资产总计 10 26,779.03 49,989.48 23,210.46 86.67流动负债 11 9,231.32 9,231.32 0.00 0.00非流动负债 12 303.99 0.00 -303.99 -100.00负债合计 13 9,535.31 9,231.32 -303.99 -3.19所有者权益 14 17,243.72 40,758.16 23,514.45 136.37七、评估报告及结论使用有效期：按现行规定，本评估报告及其评估结论的有效使用期限为一年，从评估基准日起计算。
八、特别事项说明
1、引用其他机构出具的报告结论的情况
本次评估是在湖南华升株洲雪松有限公司提供数据的基础上进行的评估，评估基准日财务数据经天健会计师事务所(特殊普通合伙)审计，并出具天健湘审[2015]281号《审计报告》。除此之外未引用其他机构出具的报告结论。
2、权属资料不全面或者存在瑕疵的情形
1)以下房屋均未办理房屋产权证
(1)投资性房地产明细（序号与申报表一致）
序号 产权证号 建筑名称 结构 建筑年代（年）建筑面积（㎡） 1 无 医务所办公楼 混合 1970 910.20 4 无 幼儿园 钢混 1993 4052.83 7 无 江边门面 混合 1997 663.44 8 无 围墙商店 混合 1992 25.00 12 无 美容院铺面 混合 1996 63.86 15 无 车队门面 混合 1996 56.00 22 无 除尘房 混合 1985 103.10 23 无 原棉仓库 混合 1982 683.00(2)房屋建筑物类（序号与申报表一致）
序号产权证号 建筑名称 结构 建筑年代（年） 建筑面积（㎡） 备注
8 无 高压总配房 混合 1994 100.00
14 无 引风机房 混合 1986 19.00
15 无 锅炉房 钢混 1991 1457.48
16 无 推土机房 砖混 1992 122.31
17 无 引风机房 砖混 1994 14.70
18 无 煤灰水处理房 砖混 1994 142.62
30 无 污水泵房材料间 混合 1992 35.00
32 无 污水处理间 简易 1984 20.00
35 无 污水处理站 混合 1980 400.00
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37 无 车队浴室 混合 1959 113.00
41 无 五金仓库 混合 1978 144.00 已拆
42 无 混合油库 混合 1988 401.15
45 无 机修氧气瓶库 混合 1989 50.00
48 无 原麻配件库 砖木 1956 1653.05
49 无 五金仓库 混合 1978 750.00
61 无 爱卫车库 混合 1985 162.15
63 无 沿江垃圾站 混合 1992 100.42
64 无 给水泵房 混合 1980 89.01
66 无 一村单车棚 钢 1990 50.00 已拆
68 无 二村给水泵房 混合 1993 100.00
69 无 露天放映室 混合 1981 106.24
72 无 摩托车棚 钢 1990 30.00
80 无 扎把车间 混合 1980 700.00
84 无 染纱厂房 混合 1992 313.00
85 无 车间外道路 砼 1985 310.00
86 无 车间外围墙 砖 1985 174.00
87 无 短纺附房 混合 1985 68.88
90 无 老干活动室 混合 1996 47.04
91 无 一村澡堂 混合 1978 120.00
92 无 大园12栋 砖木 1957 57.78
101 无 来园村水泵房 混合 1994 60.00
107 无 大园1栋 混合 1978 44.28 已出售，未作账务处理 108 无 大园7栋 砖木 1957 28.45 已出售，未作账务处理 109 无 大园10栋 砖木 1957 26.00
111 无 来园7栋 混合 1996 66.81 已出售，未作账务处理 112 无 宿舍楼 混合 1984 268.98 已出售，未作账务处理 113 无 杨柳冲3栋 混合 1986 31.35 已出售，未作账务处理 115 无 大园4栋 砖木 1976 25.23
116 无 大园9栋 混合 1958 36.43
118 无 大园3栋 砖木 1976 90.18
湖南华升株洲雪松有限公司已对这部分房产出具了房屋产权承诺函，声明对这部分资产（备注说明涉及的除外）拥有无争议产权。并承诺，如有不实而出现纠纷，委估单位愿承担一切法律责任。
2)企业申报的表外资产有以下：
（1）固定资产——房屋建筑物评估明细表中申报的房屋建筑物72项，总建筑面积18,252.96平方米。
（2）固定资产—构筑物及其他辅助设施评估明细表中申报的构筑物及绿化共 56项，其中构筑物14项，共2917.5m2或m3；绿化苗木42项共4273株或m2。
被评估单位对此次已申报纳入评估范围中表外资产出具了账外资产产权承诺函，
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承诺这部分申报评估资产确属被评估单位资产，无权属争议。如承诺不实而出现纠纷，被评估单位愿承担一切法律责任。
3、评估程序受到限制的情况
无。
4、评估资料不完整的情况
无。
5、未决事项、法律纠纷等不确定因素
无。
6、担保、租赁及或有负债（或有资产）等事项的性质、金额及与评估对象的关系
根据产权持有单位提供的资料及评估人员的实地查勘，投资性房地产中已出租有22项，出租建筑面积为18,397.94平方米；房屋类资产中出租房屋有30项，出租建筑面积为6,839.16平方米。委估资产均未设定抵押和担保。
7、评估基准日至评估报告日之间可能对评估结论产生影响的事项
无。
8、本次资产评估对应的经济行为中，可能对评估结论产生重大影响的瑕疵情形无。
9、其他事项说明
（1）评估结果不含增值税
（2）株国用（2006）第A0427号土地证(无形资产——土地评估明细表序号4）证载土地登记面积为10018.20平方米，根据产权持有单位提供的数据，宗地上共有建筑面积6,719.10平方米。纳入评估范围的住宅用房为 1,943.00平方米，该部分按房地合一价值进行评估，按建筑面积进行分摊，其分摊土地面积为2,897.02平方米，故株国用（2006）第A0427号宗地作为无形资产单独评估土地面积为7,121.18平方米。
本次评估对于上述特别事项除已说明的情况外未考虑其对评估结论的影响，特提请报告使用者注意。
九、评估报告日
本报告出具日期为2015年7月20日。
以上内容摘自评估报告书正文，欲了解本评估项目的详细情况和合理理解评估结论，应当阅读评估报告正文。
开元资产评估有限公司
湖南华升株洲雪松有限公司拟增资扩股
涉及的该公司股东全部权益价值
评估报告
开元评报字[2015]1-065号
湖南华升集团公司：
开元资产评估有限公司接受贵公司的委托，根据有关法律、法规和资产评估准则、资产评估原则，按照必要的评估程序，采用资产基础法，对贵公司拟增资股涉及的湖南华升株洲雪松有限公司股东全部权益在2014年12月31日的市场价值进行了评估，现将资产评估情况报告如下：
一、委托方、被评估单位和业务约定书约定的其他评估报告使用者
本次评估的委托方为湖南华升集团公司，被评估单位为湖南华升株洲雪松有限公司。
（一）委托方简介
1、企业基本情况
企业名称：湖南华升集团公司（以下简称“华升集团”）
注册地址：湖南省长沙市芙蓉中路三段420号华升大厦
注册资本：人民币贰亿陆仟壹佰贰拾肆万元整
实收资本：人民币叁亿叁仟肆佰贰拾肆万元整
企业性质：全民所有制
法定代表人:刘政
经营范围：授权范围内的国有资产经营、管理、投资及企业兼并、收购。经销日用百货、纺织品、日用杂品、工艺美术品、苎麻原料；提供仓储、纺织生产科研及咨询服务。
历史沿革
湖南华升集团公司成立于1988年，是经湖南省人民政府批准的集农、科、工、贸于一体的大型企业集团。是全国最大的专业从事麻类纺织品及服装生产和出口的企业，2008年进出口额达1.1亿美金。1996年被列为国家重点企业之一。集团企业技术中心被国家发改委、财政部、税务总局、海关总署确认为国家级企业技术中心，是中国麻纺行业协会副理事长单位。
3、公司简介
开元资产评估有限公司
华升集团主要装备能力为长麻纺5.5万锭，棉纺锭5万锭，织布机2000台，染色生产线一条，年设计生产能力为苎麻纱1.2万吨，坯布3200万米，印染布1200万米，服装300万件，主要品牌有金爽、洞庭、雪松等知名品牌。金爽牌服饰荣获湖南省出口名牌称号。雪松牌爽丽纱获国家质量金奖，洞庭（DT）牌苎麻纱是国内苎麻纺织行业唯一的海关免检产品。
华升集团产品85%以上外销，主要出口市场为欧盟、美国、韩国、日本及南美等国家和地区。华升集团下属企业有：湖南华升股份有限公司、湖南华升工贸有限公司、湖南汇一制药机械有限公司、湖南华升株洲雪松有限公司、湖南华升洞庭麻业有限公司、湖南华升服饰股份有限公司、沅江洞庭士达麻纺织厂有限公司。
湖南华升集团公司由湖南省人民政府国有资产监督管理委员会100%持股。
（二）被评估单位简介
1、企业名称、类型与组织形式
单位全称：湖南华升株洲雪松有限公司（以下简称“株洲雪松”或“被评估单位”）注册地址：株洲市芦淞区建设中路733号
企业类型：有限责任公司
注册资金：人民币壹亿捌仟贰佰捌拾玖万贰仟柒佰元整
法定代表人：肖群峰
经营范围：纺织品、服装、服饰生产、加工、销售、房屋租赁。
湖南华升株洲雪松有限公司（以下简称公司或本公司）前身为株洲苎麻纺织印染厂，始建于1956年，是国家在一五期间投资兴建的我国第一家现代苎麻纺织企业。
2002年11月22日原株洲苎麻纺织印染厂依法破产，2003年12月16日企业通过改制重组由湖南华升工贸进出口（集团）有限公司和自然人刘政、肖群峰出资，新成立湖南华升株洲雪松有限公司，在株洲市工商行政管理局登记注册。经历次股权变更，公司现由湖南华升股份有限公司和湖南华升集团公司共同投资，取得了注册号为430200000033384的《企业法人营业执照》，现有注册资本 18,289.27万元。
截止至2014年12月31日股东情况如下： 单位：万元
股东名称 持股比例
湖南华升股份有限公司 87.44%
湖南华升集团公司 12.56%
3、近三年（母公司）资产、财务、经营状况 单位：万元
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|项 目|2012-12-31|2013-12-31|2014-12-31|
|总资产|29021,90|26,827,01|26,779.03|
|总负债|8,492.27|8,022.89|9,535.31|

开元资产评估有限公司
净资产 20,529.63 18,804,12 17,243.72
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|-|-|-|-|
|主营业务收入|9887.73|1,034.45|10,425.41|
|净利润|427.70|-1,725.51|-1,560.40|
|审计意见类型|无保留意见|无保留意见|无保留意见|

（三）委托方与被评估单位的关系
委托方系被评估单位股东。
（四）业务约定书约定的其他评估报告使用者
本评估报告的使用者为委托方、经济行为相关的当事方以及按照国有资产管理相关规定或证券管理相关规定报送备案的相关监管机构。除国家法律法规另有规定外，任何未经评估机构和委托方确认的机构或个人不能由于得到评估报告而成为评估报告使用者。
二、评估目的
湖南华升株洲雪松有限公司拟增资扩股，本次评估即为委托方提供该经济行为涉及的湖南华升株洲雪松有限公司股东全部权益于评估基准日的市场价值参考依据。
三、评估对象和评估范围
（一）评估对象
本次评估的评估对象为湖南华升株洲雪松有限公司的股东全部权益价值。
（二）评估范围
评估范围为湖南华升株洲雪松有限公司于评估基准日所拥有的全部资产及相关负债（包括表外资产）。
截至 2014年 12月 31日，被评估公司母公司报表中资产总额为 26,779.03万元（其中：流动资产 11,500.94万元，可供出售金融资产 370万元，长期股权投资1,150.00万元，投资性房地产584.88万元，固定资产3,676.00万元，无形资产8219.15万元，递延所得税资产154，31万元，其它非流动资产1，123.75万元）；总负债9,535.31万元(其中：流动负债 9,231.32万元，非流动负债 303.99万元)，股东全部权益17,243.72万元。
上述资产与负债数据业经天健会计师事务所（特殊普通合伙）湖南分所审计，并出具天健湘审[2015]281号《审计报告》，本次评估是在企业经过审计后的基础上进行的。
企业申报评估的表外资产有以下：
1）固定资产——房屋建筑物评估明细表中申报的房屋建筑物72项，总建筑面积
开元资产评估有限公司
18,252.96平方米。
2）固定资产—构筑物及其他辅助设施评估明细表中申报的构筑物及绿化共56项，其中构筑物14项，共2917.5m2或m3；绿化苗木42项共4273株或m2。
被评估单位对此次已申报纳入评估范围中表外资产出具了账外资产产权承诺函，承诺这部分申报评估资产确属被评估单位资产，无权属争议。如承诺不实而出现纠纷，被评估单位愿承担一切法律责任。
委托评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围一致。
（三）主要资产状况
1、主要资产的类型、数量、分布情况和存放地点
1）长期股权投资：被评估单位长期股权投资的账面价值1,150.00万元，为对外股权投资，被投资单位具体情况如下： 单位：万元
序号 被投资单位名称 投资日期 持股比例（%） 账面价值 1 株洲雪松织染有限公司 2011/2 100% 1,150.00合 计 1,150.00基本情况：
企业名称：株洲雪松织染有限公司
住 所：株洲县渌口镇大石围
法定代表人：肖群锋
注册资本：人民币壹仟万元
经济性质：有限责任公司（法人独资）
注册号：430221000006052
经营范围：纸张、纸制品销售；造纸原料销售※。
历史沿革：株洲雪松织染有限公司前身为株洲华伦纸业有限公司，于 2002年 5月 22日取得株洲县工商行政管理局核发的 4302212000166号企业法人营业执照。住所：株洲县渌口镇大石围；法人代表：廖文；注册资本：220万元；经济性质：有限责任公司（私营）；股东：廖文、孙银莲。经营范围：纸业制造销售；造纸原料销售。
2005年12月23日股东廖文、孙银莲共同向株洲华伦纸业有限公司增资780万元，株洲华伦纸业有限公司注册资本变更为人民币1000万元。
2008年7月23日公司进行了工商注册登记变更，注册号由4302212000166变更为430221000006052，经营范围由“纸业制造销售；造纸原料销售。※”变更为“纸张、纸制品销售；造纸原料销售。※”
2010年1月6日进行了股权转让，工商注册登记随之发生变更；法人代表由“廖
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文”变更为“唐承寿”；股东由“廖文、孙银莲”变更为“唐承寿、唐涛”。
2011年2月25日公司发生进行了股权转让，株洲华伦纸业有限公司股东唐承寿、唐涛将其持有的100%股权转让给湖南华升株洲雪松有限公司，公司性质变更为有限责任公司（法人独资）；法定代表人变更为肖群锋；股东变更为湖南华升株洲雪松有限公司。
2011年8月公司进行工商注册登记变更，更名为株洲雪松织染有限公司。
截至 2014年 12月 31日，株洲雪松织染有限公司注册资本为 1000.00万元人民币，湖南华升株洲雪松有限公司出资1000.00万元，占注册资本总额的100%。
湖南华升株洲雪松有限公司收购株洲华伦纸业有限公司成立株洲雪松织染有限公司的目的是为日后湖南华升株洲雪松有限公司搬迁出株洲市区做准备。由于截至评估基准日湖南华升株洲雪松有限公司未实现搬迁，故株洲雪松织染有限公司从2011年2月25日公司发生进行了股权转让之日至评估基准日全部资产处于闲置状态。
2）房屋建筑物类：委估的房屋建筑物共计157项，包括投资性房地产和自用房屋类固定资产。总建筑面积139,003.12万平方米，位于湖南华升株洲雪松有限公司厂区内（含杨柳冲），主要为出租性用房（投资性房地产）和自用生产性办公楼、厂房、仓库等，建成于1956-2008年间。截止至评估基准日，委估的房屋建筑物取得房屋所有权证的共计109项（证载建筑面积共计123,391.53平方米）；未取得房产证的房屋共有48项，房屋面积共计15,611.59平方米。被评估单位对已纳入评估范围中未取得房产证的房屋出具了房屋产权承诺函，承诺这部分房产确属被评估单位资产，无权属争议。如承诺不实而出现纠纷，被评估单位愿承担一切法律责任。
投资性房地产主要建于50年代至90年代间，共37项。设计用途主要为工业厂房，辅以住宅、商业配套用房，建筑结构主要为混合，并辅以钢混、砖木结构，厂房层高普遍在6.0米及以上，配套用房主要在3.0到4.8米之间。
自用生产性房屋建基本于50年代至90年代间，共120项。设计用途主要为工业厂房，辅以办公及生活配套用房，建筑结构主要为混合，并辅以钢混、砖木结构，厂房层高普遍在6.0米及以上，配套用房主要在3.0到4.8米之间。
3）构筑物类：委估的构筑物共计83项，主要为围墙、道路及管网、水池和绿化等，均位于湖南华升株洲雪松有限公司厂区内。目前使用正常。
4)机器设备类：被评估单位的机器设备主要分为纺织品加工工艺设备和附属配套设备焊接等，共计1130台/套。纺织品加工工艺设备有剑杆织布机，自动络筒机等等，其余附属配套设备有6T的锅炉、牛头刨床和相配应的供电供水设施等，
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5)电子设备类：被评估单位的电脑分为电脑、空调、打印机和部分医疗设备等共计219台/套。电脑为购买的各品牌电脑，空调主要为挂式空调、柜式空调；办公设备均安置在厂区内各办公场所。
6)车辆设备类：本次纳入评估申报的车辆共9辆，包括3辆大型客车、2辆轿车、2辆商务车和面包车和垃圾车各1辆。
2、主要资产的技术特点、实际使用情况、大修理及改扩建情况等
1）房屋整体装修一般，维护保养状况一般，部分闲置房屋维护保养状况差，损坏严重。其中织布整理间、五金仓库、来园村老菜市场已部分拆除，一村单车棚已全部拆除。目前投资性房地产中的工业厂房及商业用房大部分已出租。
2）申报的设备中纺织品加工工艺设备大部分设备现已超使用年限；成新率较低，经被评估单位的精心维护，基本能保证目前生产要求；
3）部分电子办公设备已大大超过使用年限无继续使用价值，医疗设备因使用频繁，年限久远，现已全部报废闲置；
4）申报评估的车辆中，垃圾车和1辆别克商务车已处理，目前无实物；其它车辆使用正常。
（四）企业申报的账面记录或者未记录的无形资产
本次评估的无形资产为土地使用权，共73宗，面积186897.81平方米，账面价值82,191,553.44元。企业未申报账面未记录的无形资产。
（五）企业申报的表外资产的类型、数量
企业申报的表外资产有以下：
1）固定资产——房屋建筑物评估明细表中申报的房屋建筑物72项，总建筑面积18,252.96平方米。
2）固定资产—构筑物及其他辅助设施评估明细表中申报的构筑物及绿化共56项，其中构筑物14项，共2917.5m2或m3；绿化苗木42项共4273株或m2。
被评估单位对此次已申报纳入评估范围中表外资产出具了账外资产产权承诺函，承诺这部分申报评估资产确属被评估单位资产，无权属争议。如承诺不实而出现纠纷，被评估单位愿承担一切法律责任。
（六）引用其他机构出具的报告结论所涉及的资产类型、数量和账面金额
本次评估报告中基准日各项资产及负债账面值系天健会计师事务所（特殊普通合伙）湖南分所天健湘审[2015]281号《审计报告》的审计结果。
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四、价值类型及其定义
根据评估目的，确定本次评估对象的价值类型为市场价值。
市场价值是指自愿买方和自愿卖方，在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额
五、评估基准日
本次评估选取的评估基准日为2014年12月31日。
此基准日是委托方在综合考虑评估目的与经济行为日期接近的原则、被评估单位的资产规模、工作量大小、预计所需时间、合规性、会计期末等因素的基础上确定的。
六、评估依据
（一）经济行为依据
1、湖南省人民政府国有资产监督管理委员会2014年12月30日批复的《关于湖南华升集团公司2014年国有资本经营预算的批复》；
2、湖南华升株洲雪松有限公司董事会 2015年 6月 22日形成的董事会关于同意国有资本金2000万注入本公司的决议；
3、湖南华升株洲雪松有限公司股东会 2015年 6月 22日形成的股东会关于同意国有资本金2000万注入本公司的决议。
4、《资产评估业务约定书》。
（二）法律、法规依据
1、《中华人民共和国公司法》（2013年12月28日第十二届全国人民代表大会常务委员会第六次会议修正）；
2、《中华人民共和国证券法》（2005年10月27日第十届全国人民代表大会常务委员会第十八次会议通过）；
3、《中华人民共和国物权法》（2007年3月16日第十届全国人民代表大会第五次会议通过）；
4、《中华人民共和国企业所得税法》（2007年3月16日第十届全国人民代表大会第五次会议通过）；
5、《中华人民共和国增值税暂行条例》（中华人民共和国国务院令第538号）；
6、《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》（财政部、国家税务总局令第50号，经财政部、国家税务总局令第65号修订）；
7、《财政部国家税务总局关于将铁路运输和邮政业纳入营业税改征增值税试点
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的通知》（财税﹝2013﹞106号）；
8、《中华人民共和国土地管理法》（2004年8月28日第十届全国人民代表大会常务委员会第十一次会议修订）；
9、《中华人民共和国城市房地产管理法》（2007年8月30日第十届全国人民代表大会常务委员会第二十九次会议修订）；
10、《中华人民共和国企业国有资产法》（2008年中华人民共和国主席令第5号）；
11、《国有资产评估管理办法》（国务院[1991]第91号令）；
12、《企业国有资产评估管理暂行办法》（国务院国资委令第12号）；
13、《企业国有产权转让管理暂行办法》（国务院国有资产监督管理委员会、财政部令第3号）；
14、《关于加强企业国有资产评估管理工作有关问题的通知》（国务院国有资产监督管理委员会国资委产权[2006]274号）；
15、《关于中央企业国有产权协议转让有关事项的通知》（国务院国有资产监督管理委员会国资发产权[2010]11号）；
16、《关于企业国有资产评估报告审核工作有关事项的通知》（国务院国有资产监督管理委员会国资产权（2009）941号）；
17、《关于印发<企业国有资产评估项目备案工作指引>的通知》（国务院国有资产监督管理委员会国资发产权[2013]64号）；
18、《房地产估价规程》（GB/T50291-1999）；
19、《城镇土地估价规程》（GB/T18508-2001）
20、其他与资产评估相关的法律、法规。
（三）评估准则依据
1、《资产评估准则—基本准则》（财企[2004]20号）；
2、《资产评估职业道德准则—基本准则》（财企[2004]20号）；
3、《资产评估职业道德准则——独立性》（中评协[2012]248号）；
4、《资产评估准则——评估报告》（中评协[2007]189号）；
5、《资产评估准则——评估程序》（中评协[2007]189号）；
6、《资产评估准则——工作底稿》（中评协[2007]189号）；
7、《资产评估准则——业务约定书》（中评协[2007]189号）；
8、《资产评估准则——企业价值》（中评协[2011]227号）；
9、《资产评估准则——不动产》（中评协[2007]189号）；
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10、《资产评估准则——机器设备》（中评协[2007]189号）；
11、《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》（会协[2003]18号）；
12、《资产评估价值类型指导意见》（中评协[2007]189号）；
13、《企业国有资产评估报告指南》（中评协[2008]218号）。
（四）资产权属依据
1、公司章程、验资报告、营业执照；
2、房屋所有权证、土地使用证、机动车行驶证；
3、重要设备的购置合同及发票；
4、其他有关产权证明。
（五）取价依据
1、《中华人民共和国车辆购置税暂行条例》（国务院令[2000]第294号）；
2、《增值税转型改革若干问题的通知》（财税〔2008〕170号）；
3、《机动车强制报废标准规定》（商务部、发改委、公安部、环境保护部令 2012年第12号）；
4、《基本建设财务管理规定》（财建[2002]394号）；
5、《工程勘察设计收费管理规定》（计价格[2002]10号）；
6、《关于工程勘察设计收费管理规定有关问题的补充通知》（计办价格
[2002]1153号）；
7、《建设工程监理与相关服务收费管理规定》（发改价格[2007]670号）；
8、《招标代理服务收费管理暂行办法》（计价格[2002]1980号）；
9、《关于规范环境影响咨询收费有关问题的通知》（计价格[2002]125号）；
10、《2014年株洲市工程造价经济指标及工程造价指数》（株洲市工程造价管理站）；
11、《湖南省物价局湖南省财政厅关于规范和调整株洲市城市基础设施配套费标准及有关问题的复函》（湘价函〔2008〕73号）；
12、《株洲市人民政府关于规范城市基础设施配套费征收管理的通知》（株政发〔2008〕14号）；
13、《湖南省物价局、湖南省财政厅关于株洲市基础设施配套费标准有关问题的复函》（湘价函〔2010〕168号）；
14、《工程造价咨询服务收费》（湘价服[2009]81号）；
15、《关于严格执行建筑企业劳动保险基金计取标准的通知》（湘建建[2006]213
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号）。
16、中国人民银行公布的评估基准日贷款基准利率；
17、2015年《机电产品报价手册》（机械工业信息研究院）；
18、评估基准日银行存贷款基准利率；
19、企业历史及现行价格资料；
21、评估人员现场勘察记录及收集的其他相关估价信息资料。
（六）其他参考依据
1、被评估单位申报的《资产评估申报明细表》；
2、《资产评估常用数据与参数手册》；
3、被评估单位前三年及评估基准日审计报告；
七、评估方法
（一）评估方法的选择
《资产评估准则——基本准则》、《资产评估准则——企业价值》和有关评估准则以及《国有资产评估管理办法》规定的基本评估方法包括市场法、收益法和资产基础法。
企业价值评估中的资产基础法，是指在合理评估企业各项资产价值和负债的基础上确定评估对象价值的评估思路。
企业价值评估中的收益法，是指通过将被评估单位预期收益资本化或折现以确定评估对象价值的评估思路。收益法是从企业获利能力的角度衡量企业的价值，建立在经济学的预期效用理论基础上。
企业价值评估中的市场法，是指将评估对象与参考企业、在市场上已有交易案例的企业、股东权益、证券等权益性资产进行比较以确定评估对象价值的评估思路。市场法中常用的两种方法是参考企业比较法和并购案例比较法。参考企业比较法是指通过对资本市场上与被评估单位处于同一或类似行业的上市公司的经营和财务数据进行分析，计算适当的价值比率或经济指标，在与被评估单位比较分析的基础上，得出评估对象价值的方法。并购案例比较法是指通过分析与被评估单位处于同一或类似行业的公司的买卖、收购及合并案例，获取并分析这些交易案例的数据资料，计算适当的价值比率或经济指标，在与被评估单位比较分析的基础上，得出评估对象价值的方法。
按照《资产评估准则—基本准则》、《资产评估准则——企业价值》，评估需根据评估目的、价值类型、资料收集情况等相关条件，恰当选择一种或多种资产评估方法。
本次评估目的是股权转让，企业各项资产在评估基准日的重置价格可以通过适当的方法取得，资产基础法从企业购建角度反映了企业的价值，为经济行为实现后企业
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的经营管理及考核提供了依据，因此本次评估适宜采用资产基础法进行评估。
被评估单位是始建于1956年的国有老厂，设备老化、历史包袱重。近年来，第三世界新兴经济体以及经济发达大国的“再工业化”战略，使我国的纺织产业受到国际环境的“双重打压”。我国纺织产业由于劳动力成本、能源成本、运输成本、环境治理成本非常高等，低档纺织品加工的成本优势已完全丧失，英国、美国的“再工业化”战略，使我国纺织行业压力加大。近年来湖南华升株洲雪松有限公司面临国际国内经营环境的恶化，遭遇到陈旧设备淘汰、纺织纤维原料品质低与经济体制与政策的制约，以及一系列原料资源、成本、自然环境、社会环境等因素的影响，经营状况急剧恶化，截止2014年12月已连续2年出现巨额亏损，截至评估基准日止累计亏损达到了5613万元。按现有的经营环境和生产技术条件等对其未来收益进行预测，近年内可能难以扭亏为盈，收益法评估结果甚至可能出现负数，而被评估单位有大量的房地产和设备，具有现实价值，收益法难以客观反映湖南华升株洲雪松有限公司的整体价值，不宜采用收益法评估。
由于被评估企业所在地的产权交易市场不甚发达，在市场上较难找到与湖南华升株洲雪松有限公司经营业务、经营业绩相似及规模相当企业股权的交易案例和可比上市公司以供参照，因此不具备市场法评估的条件。
综合以上分析结论后评估人员认为：本次评估在理论上和实务上适宜采用资产基础法进行评估。
（二）资产基础法
资产基础法是在分别合理估算评估对象所包含的各项资产和负债价值的基础上估算评估对象价值的评估方法。其基本公式如下：
股东全部权益价值＝各单项资产评估值之和－各项负债评估值之和
各类主要资产及负债的评估方法如下：
1、流动资产
（1）货币资金
货币资金为现金及银行存款，通过现金盘点、核实银行对账单、银行函证等，以核实后的价值作为评估值。
（2）应收票据
对应收票据评估，清查时，核对明细账与总账、报表余额是否相符，核对与委估明细表是否相符，查阅核对票据票面金额、发生时间、业务内容及票面利率等与账务记录的一致性，以证实应收票据的真实性、完整性，核实结果账、表、单金额相符。
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经核实应收票据真实，金额准确，无未计利息，以核实后账面值为评估值。
（3）应收款项
应收款项包括应收账款和其它应收款。
评估人员通过核实其账务记录及查验其相关附件资料、函证或采取其他替代程序等，核实待估应收账款的真实性。
评估人员在清查核实的基础上对应收款项发生的原因、发生时间、业务内容及可收回性进行分析，以及参考其以往的应收账款回收情况，未发现有对方不履约的明显迹象和确凿证据。评估人员根据应收账款以往的结算、回收情况，以经清查核实的账面余额估算其评估值。企业账上计提的坏账准备评估为零值。
（4）预付账款
评估人员采用函证，查阅采购合同和会计凭证等程序对款项的真实性进行了核实，并分析相应的货物或劳务可收回性，采用个别认定法对预付账款进行评估，未发现可能出现的对方不履约的证据，因此，以预计可收回金额作为评估值。企业账上计提的坏账准备评估为零值。
（5）存货
存货包括原材料、在成品、产成品、委托加工物资及存货跌价准备。根据不同类别的存货，分别采用不同的评估方法。
1）原材料：通过核实，库存的原材料分为两种情况，绝大部分原材料系正常使用的原材料，经分析其入账价值基本合理（材料价＋合理费用），入库时间不长，市场价格变化不大，故以核实无误后的账面值作为评估值。对评估基准日库存的部分呆料，评估时以其可变现净值作为评估值。
2）在产品：在产品主要为生产过程中尚未加工完毕的在制品、已加工完毕但不能单独对外销售的半成品，企业在产品生产周期较短，其账面价值包含了物料成本及制造费用等，基本反映了该资产的现实成本，故按核实后的账面值计算确认评估值。
3）产成品（库存商品）：评估人员依据调查情况和企业提供的资料分析，对于产成品（库存商品）采用市场法评估，即以不含税销售价格减去销售费用、全部税金和一定的产品销售利润后确定评估值。计算公式为：
评估价值=实际数量×不含税售价×（1-销售税金率-销售费用率-营业利润率×所得税率-营业利润率×（1-所得税率）×利润扣减率）
其中：利润扣减率是根据现场核实的产成品的情况，并分析企业近年的销售情况、费用和利润水平，将产成品可分为畅销产品、一般销售产品、勉强销售产品三种情况，
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畅销产品利润扣减率为0，一般销售产品为50%，勉强可销售的产品为100%。
对于呆滞的产成品（呆滞一年以上），按预计可变现净值确认为评估值。企业账上计提的坏账准备评估为零值。
4）委托加工物资：以核实检查委托方与受托方的委托加工协议书，材料的发出收回情况，确认账面成本的真实性。经现场勘查，由于部分委托加工物资年限较长，质量有所下降，企业按其会计政策计提了相应的跌价准备。评估人员通过了解企业的成本核算的程序和方法，认为企业成本核实真实合理，故以经审计核实后的账面价值确认评估值。企业账上计提的跌价准备评估为零值。
2、可供出售金融
委估单位持有的可供出售金融资产为公司对外非控股型股权投资。
评估人员对委估的可供出售金融资产进行了清理，收集了相关的投资协议、被投资单位基准日的会计报表，明确了投资种类、原始投资成本、评估基准日账面价值，了解了其形成原因、历史收益情况、股权比例、分红情况以及相关会计核算方法等。
在了解以上情况的基础上，对可供出售金融资产预计可回收金额计算的正确性和合理性及其在资产负债表上列示的准确性进行了判断。经核实被投资企业的资产负债表，被投资单位资产账实相符；考虑到委估的可供出售金融资产价值变化不大，在不考虑股权流动性折扣及少数股东权益折价的前提下，根据核实后的被投资企业资产负债表上净资产数额，再根据投资产所占的份额确定评估价值。即：
可供出售金融资产评估值＝被投资企业资产负债表上净资产数额×持股比例
3、长期投资
长期投资为对外股权投资。
对长期股权投资，首先对长期投资形成的原因、账面值和实际状况等进行了取证核实，并查阅了投资协议、股东会决议、章程和有关会计记录等，以确定长期投资的真实性和完整性，并在此基础上根据各项长期投资的具体情况，分别采取适当的评估方法进行评估。
本次委估的长期股权投资系被评估单位的全资子公司，按照母公司的评估方法对其进行整体评估，然后将被投资单位评估基准日净资产评估值乘以持股比例计算确定评估值。即：
长期股权投资评估值=被投资单位净资产（股东全部权益）评估值×持股比例4、房屋建筑物（包括投资性房地产）
对于评估范围内的房屋建筑物、构筑物等，根据房屋的不同用途和特点，选择适
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当的方法进行评估。
1）评估方法选取的原则
对投资性房地产资产一般须按房地产的评估方法进行评估，常用的估价方法有比较法、收益法、假设开发法和成本法等。
（1）根据《房地产估价规范》相关规定，有条件选择用比较法进行估价的，应以比较法作为主要的估价方法。估价对象中部分为住宅及商业用房，区域内此类似房地产交易案例较多，可比案例较易取得，故可运用市场比较法评估。
（2）估价对象所在区域住宅及商业房地产租赁市场成熟，租赁案例较易取得，故宜采用收益还原法对住宅及商业用房进行评估。
（3）估价对象为已建成房产，无新规划条件，不具备再开发潜力，转变成其他用途的可能性小，故不适用于用假设开发法进行评估。
（4）成本法适用于无市场依据或市场依据不充分而不宜采用其他方法时选用的一种方法。估价对象部分为公益性用房、工业及其配套等不具备采用比较法和收益法评估条件的用房，综合考虑估价对象的实际情况，此次评估对医院及工业及其配套用房采用成本法进行评估。
2）评估公式和参数选取
成本法
成本法是根据估价对象的重新构建价格来求取估价对象价值的方法。
对于工业厂房及附属房屋，因无法收集到与评估对象相似的交易案例，不宜用市场比较法评估；根据评估对象实际情况，无法单独预测其收益，也不宜用收益法评估；
故本次评估采用成本法对房屋进行评估，估算公式为：
评估净值=评估原值×成新率
（1）评估原值的估算
评估原值＝建安工程费＋前期及其他费用＋资金成本+开发利润
1）建安工程费
由于企业未提供工程结算资料，采用单位比较法，参照估价时点近期建成的类似建筑物的建造单价，然后对其进行适当的修正、调整，得到估价对象的建安工程费。
2）前期及其他费用
前期及其他费用包括勘察设计费、工程监理费、建设单位管理费、城市基础设施配套费、白蚁防治费等，费用标准参照国家相关法律法规中规定的标准费率及当地建设项目报建费收取标准计算。
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3）资金成本
资金成本系在建设期内为工程建设所投入资金的贷款利息，其采用的利率按中国人民银行发布的评估基准日银行贷款基准利率计算，工期按合理建设周期计算，并按均匀投入考虑：
资金成本＝(建安工程费＋前期及其他费用)×[（1＋利率）^(合理工期/2)-1]4）开发利润
委估房屋建筑物为企业自用的工业厂房及附属房屋，不考虑开发利润。
（2）成新率的估算
通过对房屋的实际有效使用年限及已使用年限的考察并通过实地勘察其工程质量以及主体，围护、水电、装修各方面的保养情况确定其各种损耗，同时结合其现实用途，综合估算委估房屋建筑物的成新率，即：
成新率＝（年限法成新率＋打分法成新率）/ 2
1）年限法成新率的估算
在评估过程中，按照建筑物的设计寿命、现场勘察情况预计建筑物尚可使用年限，并进而计算其成新率。其公式如下：
成新率=尚可使用年限/（实际已使用年限+尚可使用年限）×100%
2）打分法成新率的估算
首先，评估师进入现场，对房屋建筑物逐一进行实地勘察；对建筑物各部位质量和现状作出鉴定；根据鉴定结果对建筑物各部位质量进行百分制评分。
其次，根据建筑物各部位在总体结构中的重要程度，确定其分项评分在总体打分法成新率中的权重系数。权重系数合计为100%。
最后，以各分项的评分乘以相应的权重系数，得出该分项打分法成新率的评估分，汇总后得出总体打分法成新率，总体打分法成新率满分为100%。
市场法
市场法是将估价对象与估价时点近期交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格做适当的修正和调整，以此求取估价对象的客观合理价格或价值的方法。
估价对象所在地的类似房产市场交易活跃，能够找到足够数量的可比交易案例，故选取市场法进行评估。其公式如下：
比准价格＝可比实例价格×交易日期修正系数×交易情况修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数
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评估值=比准价格×建筑面积
收益法
收益法是预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
估价对象具有经济收益或具有潜在经济收益，且其未来的收益和风险能够较准确的量化，故适宜采用收益法进行评估。其公式如下：
V=a/(r-g)×[1-(1+g)n/(1+r)n]
其中：V--市场价值
a--年纯收益
r--还原利率
g--净收益年递增的比率
n--房地产收益年限
3）各种房屋评估价值的内涵
对于采用成本法评估的公益性用房、工业厂房及其配套用房，评估价值不含土地土地价值；采用市场法或者收益法评估的住宅及商业用房，评估价值结果中已包含含土地价值。
5、机器设备
根据本次评估目的和评估对象的特点，对设备类资产采用成本法进行评估。其估算公式为：
评估净值＝评估原值×成新率
（1）评估原值的估算
①主要的设备评估原值的估算
评估原值＝设备购置单价×数量＋运杂费＋安装费＋资金成本＋其他费用
其中：
设备购单价：由于被评估企业为增值税一般纳税人，对于按《中华人民共和国增值税暂行条例》及实施细则规定允许从企业应纳增值税销项税额中抵扣进项税额的购进设备,按评估基准日不含税市场价格行情估算；对于按《中华人民共和国增值税暂行条例》及实施细则规定不可从企业应纳增值税销项税额中抵扣进项税额的购进设备（如用于非增值税应税项目、免征增值税项目、职工集体福利等），按评估基准日市场价格（含税）行情估算；
运杂费率：根据设备的体重、运距以及包装难易程度，按设备含税购置价的0%
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至5%估算；对于设备进项税可在企业销项税中抵扣的设备，其：
运杂费=设备含税购置价×运杂费率/（1+运杂费部分增值税率）
对于设备进项税不可在企业销项税中抵扣的设备，其：
运杂费=设备含税购置价×运杂费率
安装调试费率：根据设备安装的复杂程度，按设备购置价（含税）的0%至10%估算；
基础费率：根据设备的基础复杂程度，按设备购置价（含税）的0%至10%估算；
资金成本：对设备价值高、安装建设期较长的设备，方考虑其资金成本；
其他费用率：包括单位管理费、设计研究费等，按设备购置价的0%至6%估算；
②、车辆评估原值的估算：
评估原值＝购置价+购置附加税+其他
其中：
购置价：按评估基准日现行不含税市价估算；
购置附加税：按不含增值税的车辆购置价的10%估算；
其他：主要考虑上牌发生的费用，按基准日实际发生费用估算。
（2）成新率的估算
在估算设备成新率时，根据各种设备自身特点及使用情况，综合考虑设备的经济寿命、技术寿命估算其尚可使用年限。
对于主要设备如自动络筒机、剑杆织布机、各型铣床、槽筒机等关键设备，采用综合分析法；即以使用年限法为基础，先考虑该类设备综合状况评定耐用年限N，并据此初定该设备的尚可使用年限n，再考虑设备的利用、负荷、维护保养、原始制造质量、工作环境、故障率等情况，估算以下各系数成新率，进而估算该设备的成新率。
根据以往设备评估实践中的经验总结、数据分类，本公司测定并分类整理了各类设备相关调整系数的范围，成新率调整系数范围如下：
设备利用系数项目 代号 各系数调整范围
设备利用系数 C1 （0.85—1.15）
设备负荷系数 C2 （0.85—1.15）
设备维护保养系数 C3 （0.85—1.15）
设备原始制造质量系数 C4 （0.90—1.10）
设备工作环境系数 C5 （0.95—1.05）
设备故障系数 C6 （0.85—1.15）
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则：成新率K＝n÷N×C1×C2×C3×C4×C5×C6×100%
对于价值小的设备以及传真机、电脑等办公设备，主要以使用年限法，综合设备的使用维护和外观现状，估算其成新率。其估算公式如下：
成新率＝（经济使用寿命年限-已使用年限）÷经济使用寿命年限×100%
对于车辆，以年限法（成新率1），行驶里程法（成新率2），现场打分法（成新率3）分别估算成新率，并以三者中最低者估算为车辆成新率。其估算公式如下：成新率1＝（规定使用年限－已使用年限）÷规定使用年限×100%
成新率2＝（规定行驶里程－已运行里程）÷规定行驶里程×100%
成新率3的估算：首先对车辆各部位质量进行百分制评分，然后根据各部位的重要程度，确定权重系数（即发动机系统0.4，底盘0.3，车身及装饰0.1，电气设备0.2，权重系数合计为1），以加权平均确定成新率3。即：
成新率3=（发动机系统得分×0.4+底盘得分×0.3+车身及装饰得分×0.1+电气设备得分×0.2）/100×100%
6、递延所得税资产
递延所得税资产主要为所得税纳税时间性差异而产生的以后年度可以抵扣的所得税。根据产生递延所得税资产的原因、本次计提基础的评估情况、结合公司未来经营情况的判断，对于依据资产账面价值与其计税基础存在差异的可抵扣时间性差异，按评估后的价值与其计税基础存在的差异与适应税率估算。
本次评估的递延所得税资产系审计补提坏账准备、存货跌价准备确认的递延所得税资产。由于评估时已将应收款项（包括应收账款和其他应收款）的坏账准备评估为零，所以不再考虑坏账准备对所得税的影响，因而坏账准备补提的递延所得税资产评估为零。
存货则按的评估中原材料、产成品和委托加工物资因滞销、过期而相对于存货账面余额与评估值之差与所得税率的乘积，确认递延所得税资产额。
递延所得税资产评估值=（存货账面余额-存货评估价值）×所得税率
7、无形资产—土地使用权
根据《城镇土地估价规程》（以下简称《规程》），通行的估价方法有市场比较法、收益还原法、假设开发法、成本逼近法、基准地价系数修正法等。估价方法的选择直接关系到估价结果的准确性，一般来说，应以《规程》为基本依据，根据当地地产市场发育实际状况，结合估价对象的具体特点、土地用途及估价目的，并对委托方提供的和评估人员勘查收集掌握的资料以及市场交易是否活跃等情况进行分析，在此基础上选择适
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当的估价方法。
本次评估主要采用了市场比较法和基准地价法
①基准地价系数修正法：利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等评估成果,按照替代原则，对估价对象的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，进而求取估价对象在估价基准日价格，其公式如下：
P=级别基准地价×(１＋∑Ｋi)×Ｋy×Ｋt×Ｋs×Ｋa+Ｋf
∑Ｋi—宗地区域因素修正系数表中各因素修正值之和
Ｋy—土地使用年限修正系数
Ｋt—期日修正系数
Ｋs—宗地面积修正数
Ｋa—宗地形状修正系数
Ｋf—开发程度修正额
②市场比较法：根据替代原则，将估价对象与具有替代性的，且在估价基准日近期市场上交易的类似地产进行比较，并依据后者已知的成交价格，参照估价对象的交易时间、交易情况、交易方式、土地使用年限、区域以及个别因素等，修正评出比准地价，最终以交易的类似地产比准地价估算估价对象在估价基准日的价格，其公式如下：市场比较法的基本计算公式为：P=P0×A×B×C×D
式中：
P—评估宗地价格
P0—比较案例宗地价格
A—评估宗地情况指数/比较案例宗地情况指数
B—评估宗地估价基准日地价指数/比较案例宗地交易日期地价指数
C—评估宗地区域因素条件指数/比较案例宗地区域因素条件指数
D—评估宗地个别因素条件指数/比较案例宗地个别因素条件指数
8、其他非流动资产评估：在清查核实查明其真实性、完整性的基础上，以核实无误的账面值作为评估值。
9、负债：在清查核实查明其真实性、完整性的基础上，以核实无误的账面值作为评估值。对于各类负债中，经核实并非实际承担的负债项目，按零值计算。
八、评估程序实施过程和情况
整体评估工作分四个阶段进行：
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（一）评估准备阶段
1、明确评估项目基本事项、编制评估计划
接受项目委托后，与委托方沟通、了解评估项目基本项目，拟定评估工作方案和制定评估计划。
2、提交提供资料清单
根据委估资产特点，提交针对性的资料清单，评估申报表等样表，要求被评估单位进行评估准备工作。
3、辅导填表
与被评估单位相关工作人员联系，布置及辅导其按照资产评估的要求进行评估申报表的填写和准备评估所需要的资料。
（二）现场工作阶段
1、企业简介
听取委托方及被评估单位有关人员介绍企业总体情况和委估资产的历史及现状，了解企业的财务制度、经营状况、固定资产技术状态等情况。
2、审阅核对资料
对被评估单位提供申报资料进行审核、鉴别，并与企业有关财务记录数据进行核对，对发现的问题协同企业做出调整。搜集并核实产权资料。
3、现场勘查与重点清查
对评估对象所涉及的资产进行核实，对被评估单位办公经营场所、重要资产进行详细勘查、并做好记录。对实物资产进行抽查盘点。
4、调查访谈
根据被评估单位提供的申报资料，与企业管理层及技术人员等通过座谈、讨论会以及电话访谈等形式，就被评估单位及其所在行业历史与未来发展趋势尽量达成共识。
5、确定评估途径及方法
根据委估对象的实际状况和特点，确定评估的具体模型及方法。
6、评定估算
根据确定的评估途径及方法，对评估对象评估结果进行测算，并起草相关评估说明。
（三）评定汇总阶段
根据初步工作结果进行汇总、分析，对评估结果进行必要调整、修正和完善，确
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定资产初步评估结论，并起草评估报告书，提交公司内部复核。
（四）提交评估报告书
在完成上述工作的基础上，并在不影响评估机构和评估师独立形成评估结论前提下与委托方就评估结果交换意见，在充分考虑有关意见后，按本公司内部三级复核制度和程序对评估报告进行反复修改、校对，最后出具正式评估报告。
九、评估假设
（一）前提假设条件
1、公平交易假设
公平交易假设是假定评估对象已处于交易过程中，评估师根据评估对象的交易条件等按公平原则模拟市场进行估价。公平交易假设是资产评估得以进行的一个最基本的前提假设。
2、公开市场假设
公开市场假设是假定在市场上交易的资产或拟在市场上交易的资产，资产交易双方彼此地位平等，彼此都有获得足够市场信息的机会和时间，以便于对资产的功能、用途及其交易价格等作出理智的判断。公开市场假设以资产在市场上可以公开买卖为基础。
3、资产持续经营假设
资产持续经营假设是指评估时假定委估资产按照目前的用途和使用的方式、规模、频率、环境等情况继续使用，相应确定评估方法、参数和依据。
（二）一般假设条件
1、国家现行的有关法律法规及政策、国家宏观经济形势无重大变化，本次交易各方所处地区的政治、经济和社会环境无重大变化，无其他人力不可抗拒因素及不可预见因素造成的重大不利影响；
2、企业所处的区域经济政策和产业政策、财政和货币政策以及所执行的税赋、税率、政策性征收费用等无重大变化；
3、假设委托方及被评估单位提供的资料真实、准确、完整；
（三）特殊假设条件
1、假设被评估企业完全遵守现行所有有关的法律法规；
2、假设被评估企业的经营者是负责的，且其管理层有能力担当其职务和履行其职责；
3、假设被评估企业在现有的管理方式和管理水平的基础上，经营范围、经营模
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式、产品结构、决策程序等与目前方向保持一致；
4、假设被评估企业在未来所采用的会计政策和评估基准日所采用的会计政策在所有重要方面基本一致；
5、评估人员对评估对象的现场勘察仅限于评估对象的外观和使用状况，并未对结构等内在质量进行测试，故不能确定其有无内在缺陷。本报告以评估对象内在质量符合国家有关标准并足以维持其正常使用为假设前提。
十、评估结论
（一）评估结论
截至评估基准日，湖南华升株洲雪松有限公司经审计的资产总额为 26,779.03万元，负债总额为9,535.31万元，账面股东全部权益为17,243.72万元。
湖南华升株洲雪松有限公司的股东全部权益按资产基础法评估的市场价值评估值为 40,758.16万元（大写为人民币肆亿零柒佰伍拾捌万壹仟陆佰元整），评估增值23,514.45万元，增值率136.37%。
资产评估结果汇总表
计量单位：人民币万元
帐面价值 评估价值 增减值 增值率%项 目
A B C=B-A D=C/A*100%流动资产 1 11,500.94 11,606.01 105.07 0.91非流动资产 2 15,278.09 38,383.46 23,105.38 151.23其中：可供出售金融资产 3 370.00 373.69 3.69 1.00长期股权投资 4 1,150.00 641.94 -508.06 -44.18投资性房地产 5 584.88 3,184.94 2,600.07 444.55固定资产 6 3,676.00 12,282.54 8,606.54 234.13无形资产 7 8,219.15 20,629.31 12,410.16 150.99递延所得税资产 8 154.31 147.29 -7.02 -4.55其他非流动资产 9 1,123.75 1,123.75 0.00 0.00资产总计 10 26,779.03 49,989.48 23,210.46 86.67流动负债 11 9,231.32 9,231.32 0.00 0.00非流动负债 12 303.99 0.00 -303.99 -100.00负债合计 13 9,535.31 9,231.32 -303.99 -3.19所有者权益 14 17,243.72 40,758.16 23,514.45 136.37（二）评估结论成立的条件
1、评估对象所包含的资产在现行的法律、经济和技术条件许可的范围内处于正常、合理、合法的运营、使用及维护状态。
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2、本评估结论是在本报告载明的评估假设和限制条件下，为本报告列明的评估目的而提出的被评估企业于评估基准日的股东全部权益的市场价值的参考意见，该评估结论未考虑控股股权溢价和少数股权折价及股权流动性对评估对象价值的影响；报告使用者应当理解，股东部分权益价值并不必然等于股东全部权益价值与股权比例的乘积。
3、本评估报告的评估结果是反映评估对象在本报告书载明的评估目的之下，根据持续经营假设、公开市场假设和本报告书载明的“评估假设和限制条件”确定的市场价值，没有考虑过去或将来可能承担的抵押、质押、担保等事宜的影响；没有考虑特殊的交易方或交易方式可能追加付出的价格等对评估价值的影响；没有考虑评估基准日后遇有自然力和其他不可抗力对资产价值的影响；没有考虑若该等资产出售，所应承担的费用和税项等可能影响其价值净额的相关方面；该评估结论亦未考虑评估增值额的纳税影响。
当前述评估目的、评估假设和限制条件以及评估中遵循的持续经营假设和公开市场假设等发生变化时，本评估报告的评估结果即失效。
4、委托方应确知评估机构及其评估师并不是鉴定环境危害和环境合规性要求对评估对象所包含的资产产生影响的专家。因此，评估机构及其评估师对以下事项没有义务也不承担责任：未能就环境因素对评估对象及其所包含的资产的价值产生的影响作出鉴定（包括因环境污染引起的损失、对任何违反环境保护法律所引起的损失或因避免、清除某种环境危害的发生而引起的费用）。即本评估报告的评估结论是在没有任何可能导致评估对象价值受损的环境污染危害存在的假设前提下得出的。
（三）评估结论的效力
1、本评估结论系评估专业人员依照国家有关规定出具的意见，依照法律法规的有关规定发生法律效力。
2、本评估报告的评估结论是在与评估对象相关的资产于现有用途不变并持续经营、以及在评估基准日的外部经济环境前提下，为本报告所列明的评估目的而提出的公允价值意见，故本评估报告的评估结论仅在仍保持现有用途不变并持续经营、以及仍处于与评估基准日相同或相似的外部经济环境的前提下有效。
十一、特别事项说明
1、引用其他机构出具的报告结论的情况
本次评估是在湖南华升株洲雪松有限公司提供数据的基础上进行的评估，评估基准日财务数据经天健会计师事务所(特殊普通合伙)审计，并出具天健湘审[2015]281
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号《审计报告》。除此之外未引用其他机构出具的报告结论。
2、权属资料不全面或者存在瑕疵的情形
1)以下房屋均未办理房屋产权证
(1)投资性房地产明细（序号与申报表一致）
序号 产权证号 建筑名称 结构 建筑年代（年）建筑面积（㎡） 1 无 医务所办公楼 混合 1970 910.20 4 无 幼儿园 钢混 1993 4052.83 7 无 江边门面 混合 1997 663.44 8 无 围墙商店 混合 1992 25.00 12 无 美容院铺面 混合 1996 63.86 15 无 车队门面 混合 1996 56.00 22 无 除尘房 混合 1985 103.10 23 无 原棉仓库 混合 1982 683.00(2)房屋建筑物类（序号与申报表一致）
序号产权证号 建筑名称 结构 建筑年代（年） 建筑面积（㎡） 备注
8 无 高压总配房 混合 1994 100.00
14 无 引风机房 混合 1986 19.00
15 无 锅炉房 钢混 1991 1457.48
16 无 推土机房 砖混 1992 122.31
17 无 引风机房 砖混 1994 14.70
18 无 煤灰水处理房 砖混 1994 142.62
30 无 污水泵房材料间 混合 1992 35.00
32 无 污水处理间 简易 1984 20.00
35 无 污水处理站 混合 1980 400.00
37 无 车队浴室 混合 1959 113.00
41 无 五金仓库 混合 1978 144.00 已拆
42 无 混合油库 混合 1988 401.15
45 无 机修氧气瓶库 混合 1989 50.00
48 无 原麻配件库 砖木 1956 1653.05
49 无 五金仓库 混合 1978 750.00
61 无 爱卫车库 混合 1985 162.15
63 无 沿江垃圾站 混合 1992 100.42
64 无 给水泵房 混合 1980 89.01
66 无 一村单车棚 钢 1990 50.00 已拆
68 无 二村给水泵房 混合 1993 100.00
69 无 露天放映室 混合 1981 106.24
72 无 摩托车棚 钢 1990 30.00
80 无 扎把车间 混合 1980 700.00
84 无 染纱厂房 混合 1992 313.00
85 无 车间外道路 砼 1985 310.00
86 无 车间外围墙 砖 1985 174.00
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87 无 短纺附房 混合 1985 68.88
90 无 老干活动室 混合 1996 47.04
91 无 一村澡堂 混合 1978 120.00
92 无 大园12栋 砖木 1957 57.78
101 无 来园村水泵房 混合 1994 60.00
107 无 大园1栋 混合 1978 44.28 已出售，未作账务处理 108 无 大园7栋 砖木 1957 28.45 已出售，未作账务处理 109 无 大园10栋 砖木 1957 26.00
111 无 来园7栋 混合 1996 66.81 已出售，未作账务处理 112 无 宿舍楼 混合 1984 268.98 已出售，未作账务处理 113 无 杨柳冲3栋 混合 1986 31.35 已出售，未作账务处理 115 无 大园4栋 砖木 1976 25.23
116 无 大园9栋 混合 1958 36.43
118 无 大园3栋 砖木 1976 90.18
湖南华升株洲雪松有限公司已对这部分房产出具了房屋产权承诺函，声明对这部分资产（备注说明涉及的除外）拥有无争议产权。并承诺，如有不实而出现纠纷，委估单位愿承担一切法律责任。
2)企业申报的表外资产有以下：
1）固定资产——房屋建筑物评估明细表中申报的房屋建筑物72项，总建筑面积18,252.96平方米。
2）固定资产—构筑物及其他辅助设施评估明细表中申报的构筑物及绿化共56项，其中构筑物14项，共2917.5m2或m3；绿化苗木42项共4273株或m2。
被评估单位对此次已申报纳入评估范围中表外资产出具了账外资产产权承诺函，承诺这部分申报评估资产确属被评估单位资产，无权属争议。如承诺不实而出现纠纷，被评估单位愿承担一切法律责任。
3、评估程序受到限制的情况
无。
4、评估资料不完整的情况
无。
5、未决事项、法律纠纷等不确定因素
无。
6、担保、租赁及或有负债（或有资产）等事项的性质、金额及与评估对象的关系
根据产权持有单位提供的资料及评估人员的实地查勘，投资性房地产中已出租有22项，出租建筑面积为18,397.94平方米；房屋类资产中出租房屋有30项，出租建
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筑面积为6,839.16平方米。委估资产均未设定抵押和担保。
7、评估基准日至评估报告日之间可能对评估结论产生影响的事项
无。
8、本次资产评估对应的经济行为中，可能对评估结论产生重大影响的瑕疵情形无。
9、其他事项说明
（1）评估结果不含增值税
（2）株国用（2006）第A0427号土地证(无形资产——土地评估明细表序号4）证载土地登记面积为10018.20平方米，根据产权持有单位提供的数据，宗地上共有建筑面积6,719.10平方米。纳入评估范围的住宅用房为 1,943.00平方米，该部分按房地合一价值进行评估，按建筑面积进行分摊，其分摊土地面积为2,897.02平方米，故株国用（2006）第A0427号宗地作为无形资产单独评估土地面积为7,121.18平方米。
本次评估对于上述特别事项除已说明的情况外未考虑其对评估结论的影响，特提请报告使用者注意。
十二、评估报告使用限制说明
（一）本评估报告只能用于本报告载明的评估目的和用途。同时，本次评估结论是反映评估对象在本次评估目的下，根据本报告载明的“评估假设和限制条件”确定的市场价值，没有考虑过去或将来可能承担的抵押、质押、担保等事宜的影响；没有考虑特殊的交易方或交易方式可能追加付出的价格等对评估价值的影响；没有考虑评估基准日后遇有自然力和其他不可抗力对资产价值的影响；没有考虑若该等资产出售，所应承担的费用和税项等可能影响其价值净额的相关方面；该评估结论亦未考虑评估增值额的纳税影响。
当前述评估目的、评估假设和限制条件等发生变化时，评估结论一般会失效。评估机构不承担由于这些条件的变化而导致评估结果失效的相关法律责任。
（二）本评估报告只能由评估报告载明的评估报告使用者使用。评估报告的使用权归委托方所有，未经委托方许可，本评估机构不会随意向他人公开。本公司对任何单位或个人不当使用本评估报告及其评估结论所造成的后果不承担任何责任。
（三）本评估报告的全部或者部分内容被摘抄、引用或者被披露于公开媒体，需评估机构审阅相关内容，法律、法规规定以及相关当事方另有约定除外。
（四）按现行规定，本评估报告及其评估结论的有效使用期限为一年，从评估基
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