鲁能集团有限公司拟以
宜宾鲁能开发（集团）有限公司股权
认购天津广宇发展股份有限公司发行股份项目
评估报告
中企华评报字(2013)第 1261-2号
（共一册，第一册）
北京中企华资产评估有限责任公司
二〇一四年一月二日
鲁能集团有限公司拟以宜宾鲁能开发（集团）有限公司股权
认购广宇发展发行股份项目评估报告
目 录
注册资产评估师声明 ......................................................................................................................... 1评估报告摘要 ...................................................................................................................................... 2评估报告正文 ...................................................................................................................................... 4一、委托方、被评估单位及业务约定书约定的其他评估报告使用者 ....................... 4二、评估目的 ........................................................................................................................... 9三、评估对象和评估范围 ..................................................................................................... 9四、价值类型及其定义 ........................................................................................................ 10五、评估基准日 ..................................................................................................................... 10六、评估依据 ......................................................................................................................... 11七、评估方法 ......................................................................................................................... 15八、评估程序实施过程和情况 ........................................................................................... 25九、评估假设 ......................................................................................................................... 28十、评估结论 ......................................................................................................................... 30十一、 特别事项说明 ........................................................................................................... 32十二、 评估报告使用限制说明 ......................................................................................... 34十三、 评估报告日 ............................................................................................................... 35评估报告附件 ............................................................................................................................. XXXVI
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认购广宇发展发行股份项目评估报告
注册资产评估师声明
一、我们在执行本资产评估业务中，遵循相关法律法规和资产评估准则，恪守独立、客观和公正的原则；根据我们在执业过程中收集的资料，评估报告陈述的内容是客观的，并对评估结论合理性承担相应的法律责任。
二、评估对象涉及的资产、负债清单由委托方、被评估单位申报并经其签章确认；所提供资料的真实性、合法性、完整性，恰当使用评估报告是委托方和相关当事方的责任。
三、我们与评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系；与相关当事方没有现存或者预期的利益关系，对相关当事方不存在偏见。
四、我们已对评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查；我们已对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验，并对已经发现的问题进行了如实披露，且已提请委托方及相关当事方完善产权以满足出具评估报告的要求。
五、我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设和限定条件的限制，评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明的假设、限定条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。
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认购广宇发展发行股份项目评估报告
评估报告摘要
重要提示
本摘要内容摘自评估报告正文，欲了解本评估项目的详
细情况和合理理解评估结论，应认真阅读评估报告正文。
北京中企华资产评估有限责任公司接受鲁能集团有限公司（以下简称“鲁能集团”）和天津广宇发展股份有限公司（以下简称“广宇发展”）的委托，根据有关法律、法规和资产评估准则，遵循独立、客观、公正的原则，按照必要的评估程序，对宜宾鲁能开发（集团）有限公司（以下简称“宜宾鲁能”）的股东全部权益在评估基准日的市场价值进行了评估。现将评估报告摘要如下：
评估目的：鲁能集团拟以其宜宾鲁能开发（集团）有限公司股权认购广宇发展发行股份。
评估对象：宜宾鲁能开发（集团）有限公司的股东全部权益
评估范围：评估范围是被评估单位的全部资产及负债。包括流动资产、长期应收款、长期股权投资、固定资产、在建工程、递延所得税资产、流动负债等。
评估基准日：2013年 8月 31日
价值类型：市场价值
评估方法：资产基础法、收益法
评估结论：本评估报告选用资产基础法评估结果作为评估结论。具体评估结论如下：
宜宾鲁能开发（集团）有限公司评估基准日总资产账面价值为 243,095.51万元，评估价值为 330,225.76万元，增值额为 87,130.25万元，增值率为35.84%；总负债账面价值为 184,959.58万元，评估价值为 184,959.58万元，增值额为 0.00万元，增值率为0.00%；净资产账面价值为 58,135.92万元，净资产评估价值为 145,266.17万元，增值额为 87,130.25万元，增值率为149.87%。
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资产基础法具体评估结果详见下列评估结果汇总表：
资产基础法评估结果汇总表
评估基准日：2013年8月31日 金额单位：人民币万元
|||||||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
||||||账面价值||评估价值||增减值||增值率%|
||项目|||||||||||
||||||A||B||C=B-A||D=C/A×100%|
|一、流动资产||1||236,722.41||315,718.39||78,995.98||33.37||
|二、非流动资产||2||6,373.10||14,507.37||8,134.27||127.63||
|其中：长期股权投资||3||1,729.75||4,439.84||2,710.09||156.68||
|投资性房地产||4||0.00||0.00||0.00||||
|固定资产||5||170.29||161.10||-9.18||-5.39||
|在建工程||6||2,209.23||8,290.86||6,081.63||275.28||
|无形资产||7||0.00||0.00||0.00||||
|其中：土地使用权||8||0.00||0.00||0.00||||
|其他非流动资产||9||2,263.84||1,615.57||-648.27||-28.64||
||资产总计||10||243,095.51||330,225.76||87,130.25||35.84|
|三、流动负债||11||184,959.58||184,959.58||0.00||0.00||
|四、非流动负债||12||0.00||0.00||0.00||||
|负债总计||13||184,959.58||184,959.58||0.00||0.00||
||净资产||14||58,135.92||145,266.17||87,130.25||149.87|

宜宾鲁能开发（集团）有限公司的股东全部权益的评估值为 145,266.17万元。
本评估报告仅为评估报告中描述的经济行为提供价值参考依据，评估结论的使用有效期限自评估基准日 2013年 8月 31日起一年有效。
评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明的假设、限定条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。
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评估报告正文
鲁能集团有限公司：
天津广宇发展股份有限公司：
北京中企华资产评估有限责任公司接受贵公司的委托，根据有关法律、法规和资产评估准则，遵循独立、客观、公正的原则，采用资产基础法和收益法，按照必要的评估程序，对鲁能集团有限公司拟以宜宾鲁能开发（集团）有限公司股权认购天津广宇发展股份有限公司发行股份事宜涉及的宜宾鲁能开发（集团）有限公司的股东全部权益在 2013年 8月 31日的市场价值进行了评估。现将资产评估情况报告如下。
一、委托方、被评估单位及业务约定书约定的其他评估报告使用者
本次评估的委托方为鲁能集团有限公司和天津广宇发展股份有限公司，产权持有单位为鲁能集团有限公司，被评估单位为宜宾鲁能开发（集团）有限公司，业务约定书约定的其他评估报告使用者包括国家法律、法规规定的评估报告使用者。
(一)委托方简介
1.委托方之一：鲁能集团有限公司
企业名称：鲁能集团有限公司（以下简称：“鲁能集团”）
住 所：济南市市中区经三路 14号
主要办公地址：北京市朝阳区朝外大街 5号院
法定代表人：徐鹏
注册资本：200亿元
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公司类型：有限责任公司
主要经营范围：一般经营项目：投资于房地产业、清洁能源、制造业、采矿业、住宿和餐饮业、综合技术服务业、旅游景区管理业、电力生产业、建筑业；批发和零售贸易（不含法律法规限制的范围）；企业管理服务；酒店管理；工程管理服务；新能源技术开发；
物业管理；企业管理咨询。
鲁能集团原名山东鲁能有限公司，由中国水利电力工会山东省电力委员会与山东鲁能物业公司于 2002年 12月 12日共同出资设立，注册资本为 108,386万元。同年，根据股东会决议，名称变更为“山东鲁能集团有限公司”。
2003年以后，公司股权进行屡次变更，并进行多次增资；2010年，鲁能集团股权转至国网公司，成为国家电网公司全资子公司。
2012年 6月 25日，山东省工商行政管理局核准鲁能集团名称变更，鲁能集团的名称由“山东鲁能集团有限公司”变更为“鲁能集团有限公司”。
近年来，鲁能集团不断优化产业结构，提升专业管理，形成了以房地产为主营业务，以持有型物业为重要方向的产业发展格局。鲁能集团房地产业务快速发展，项目主要分布于北京、海口、三亚、重庆、宜宾、济南等城市。
2.委托方之二：天津广宇发展股份有限公司
企业名称：天津广宇发展股份有限公司（以下简称：“广宇发发展”）
住 所：天津经济技术开发区第三大街 16号（泰达中心）
经营场所：天津市南开区霞光道 1号宁泰广场 15层 03-04单元
法定代表人：王志华
注册资本：512,717,581元
公司类型：股份有限公司（上市）
主要经营范围：房地产开发及商品房销售，对住宿酒店及餐饮酒店投资，房屋租赁，物业服务，房地产信息咨询服务，材料和机械电子设备、通讯设备及器材、办公设备销售，仓储（危险品除
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外），商品信息咨询（以上范围内国家有专营专项规定的按规定办理）。
公司股权结构及变更情况：
天津广宇发展股份有限公司，公司前身天津立达（集团）公司国际商场，成立于 1986年 5月，1991年始进行股份制改组，将原公司净资产折为 7,033.72万股国家股，1993年 10月 25日至 1993年 11月
30日，发行社会公众股 3,340万股，1993年 12月 10日在深交所上市。
截至评估基准日，公司总股本为 512,717,581股，均为非限制流通股。2010年 1月 13日，根据国务院国有资产监督管理委员会•关于天津广宇发展股份有限公司国有股东所持股份无偿划转有关问题的
批复‣（国资产权［2010］7号），公司股东山东鲁能恒源臵业有限公司和天津南开生物化工有限公司将其持有的广宇发展的 424.15万股
和 9,839.143万股股份无偿划转给鲁能集团。划转完成后，鲁能集团持有 10,263.293万股，占总股本的 20.017%，为公司第一大股东。截至 2013年 8月 31日，鲁能集团持有广宇发展 106,771,767股，占总股本的20.82%，为广宇发展控股股东。
(二)产权持有单位简介
产权持有单位为鲁能集团有限公司。
(三)被评估单位简介
1.公司简况
企业名称：宜宾鲁能开发（集团）有限公司（以下简称：“宜宾鲁能”）
住 所：宜宾市南岸西区金沙江大道山水绿城鑫杰座
经营场所：宜宾市南岸西区金沙江大道山水绿城营销中心
法定代表人：曲勇
注册资本：贰亿元人民币
实收资本：贰亿元人民币
公司类型：有限责任公司
主要经营范围：市政工程、高新技术开发、信息通讯、房地产开发、广告、科研、教育培训、园林绿化景观设计施工（以上经营范
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围必须在国家法律允许的范围内进行）；住宿（仅限取得许可的分支机构经营）。
房产开发资质等级：贰级
2.公司股权结构及变更情况
宜宾鲁能开发（集团）有限公司系由重庆鲁能开发（集团）有限公司、山东鲁能拓展臵业有限公司、山东电力核电建设集团公司、鲁能英大集团有限公司于 2000年 12月 13日共同出资组建的有限公司，注册资本为 20,000万元，重庆鲁能开发（集团）有限公司出资 7,000万元，股权比例为35%；山东鲁能拓展臵业有限公司出资 7,000万元，股权比例为35%；山东电力核电建设集团公司出资 3,000万元，股权比例为15%；鲁能英大集团有限公司出资3,000万元，股权比例为15%。
2001年 12月 28日，宜宾鲁能召开股东大会，决议同意重庆鲁能开发（集团）有限公司和鲁能英大集团公司将其持有的宜宾鲁能35%和15%的股权转让给山东鲁能控股集团公司，并签订了股份转让协
议。宜宾鲁能于 2002年 2月 6日进行了工商登记股权变更。
2004年 3月 12日，宜宾鲁能召开股东大会，决议同意山东鲁能控股集团公司持有的宜宾鲁能50％的股份中35％转让给重庆鲁能开发（集团）有限公司，15％转让给鲁能英大集团有限公司，山东核电建设集团公司将其持有的宜宾鲁能15％的股份转让给山东鲁能拓展
臵业有限公司，并签订了股份转让协议。宜宾鲁能于 2004年 4月进
行了工商登记股权变更。
2004年 6月，山东鲁能拓展臵业有限公司更名为山东鲁能臵业集团有限公司，宜宾鲁能于 2005年 4月进行了工商登记股东名称变更。
2009年 8月，山东鲁能臵业集团有限公司将其所持有的宜宾鲁能50%股权无偿划转给山东鲁能集团有限公司，鲁能英大集团有限公司将持有的宜宾鲁能15%股权无偿划转给山东鲁能集团有限公司，宜宾鲁能于 2009年 8月进行了工商登记股权变更。
2012年 7月，山东鲁能集团有限公司更名为鲁能集团有限公司。
截至评估基准日，宜宾鲁能的股权结构为：
金额单位：人民币万元
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||||||
|-|-|-|-|-|
|股东名称|持股比例|注册资本|实收资本|备注|
|鲁能集团有限公司|65%|13,000|13,000||
|重庆鲁能开发（集团）有限公司|35%|7,000|7,000||
|合计|100%|20,000|20,000||

3.公司产权和经营管理结构
宜宾鲁能是鲁能集团的控股子公司，主要管理人员由鲁能集团委派，宜宾鲁能现设有综合部（人力资源部）、思想政治部、计划经营部、成本管理部、财务资产部、开发部、工程部、设计部、营销部、客户服务部，共计 10个部门。
4.近三年的财务和经营状况
被评估单位近三年来的财务状况如下表：
金额单位：人民币万元
|||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|
||项目||2011年12月31日||2012年12月31日||2013年8月31日|
|流动资产||137,840.53||189,285.81||236,722.41||
|非流动资产||6,450.97||11,987.18||6,373.10||
|长期应收款||1,922.43||986.97||309.66||
|长期股权投资||1,728.75||1,729.75||1,729.75||
|固定资产||104.82||154.65||170.29||
|在建工程||||||2,209.23||
|递延所得税资产||2,693.97||9,115.81||1,954.18||
|资产总计||144,291.49||201,272.99||243,095.51||
|流动负债||107,233.93||165,681.03||184,959.58||
|非流动负债||-||1,892.89||-||
|负债合计||107,233.93||167,573.92||184,959.58||
|所有者权益||37,057.57||33,699.07||58,135.92||

被评估单位近三年来的经营状况如下表：
金额单位：人民币万元
|||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|
||项目||2011年度||2012年度||2013年1-8月|
|一、营业收入||44,738.01||65,068.23||84,233.47||

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|||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|
||项目||2011年度||2012年度||2013年1-8月|
|减：营业成本||27,246.14||31,113.97||45,134.46||
|营业税金及附加||4,224.05||15,518.14||6,597.35||
|销售费用||1,871.26||1,933.34||1,169.14||
|管理费用||1,868.21||3,204.13||1,714.85||
|财务费用||-474.32||-1,067.26||-1,811.35||
|资产减值损失||-161.77||-794.92||-990.94||
|加：投资收益||155.68||||68.55||
|二、营业利润||10,320.11||15,160.84||32,488.50||
|加：营业外收入||158.00||46.33||14.88||
|减：营业外支出||31.21||42.13||162.84||
|三、利润总额||10,446.91||15,165.04||32,340.54||
|减:所得税费用||3,954.92||3,723.53||7,903.69||
|四、净利润||6,491.99||11,441.51||24,436.85||

被评估单位评估基准日、2012年度、2011年度的财务报表已经瑞华会计师事务所（特殊普通合伙）审计，均发表了无保留意见。
5.委托方与被评估单位之间的关系
被评估单位宜宾鲁能、委托方广宇发展，均为委托方鲁能集团的控股子公司。
(四)业务约定书约定的其他评估报告使用者
本评估报告仅供委托方、被评估单位和国家法律、法规规定的评估报告使用者使用，不得被其他任何第三方使用或依赖。
二、评估目的
鲁能集团拟以宜宾鲁能开发（集团）有限公司股权认购天津广宇发展股份有限公司发行股份，为此需要对宜宾鲁能开发（集团）有限公司进行评估，为此次经济行为提供价值参考依据。
本经济行为已于 2013年 8月 7日鲁能集团有限公司总经理办公
会通过，并经国家电网公司党组会研究决策。
三、评估对象和评估范围
(一)评估对象
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根据评估目的，评估对象是宜宾鲁能开发（集团）有限公司的股东全部权益。
(二)评估范围
评估范围是被评估单位的全部资产及负债。评估基准日，评估范围内的资产包括流动资产、长期应收款、长期股权投资、固定资产、在建工程、递延所得税等资产，总资产账面价值为 243,095.51万元；
负债全部为流动负债，总负债账面价值为 184,959.58万元；净资产账面价值 58,135.92万元。
委托评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范
围一致。评估基准日，评估范围内的资产、负债账面价值已经瑞华会计师事务所（特殊普通合伙）审计，并发表了无保留意见。
(三)委托评估的资产权属状况
纳入评估范围的存货包括开发产品和开发成本，为正在开发宜宾市南岸西区鲁能•山水绿城项目。
宜宾鲁能•山水绿城正在开发的项目土地占地面积共 736,413.00
平方米。其中：鑫菁英、鑫悦湾为在建，部分商品房已开始预售；B-05和B-15、鑫悦湾二期、B-06等地块正在开展前期工作，尚未开始建设。
评估范围内的资产和负债权属清晰，权属证明完善。开发项目已按照开发阶段相应取得国有土地使用证、土地使用权出让合同、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售许可证等相关权证，车辆已取得车辆行驶证。
经核实，宜宾鲁能不存在账面未记录的无形资产情况。
四、价值类型及其定义
根据评估目的，确定评估对象的价值类型为市场价值。
市场价值是指自愿买方和自愿卖方，在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。
五、评估基准日
评估基准日是 2013年 8月 31日。
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评估基准日由委托方确定。
六、评估依据
(一)经济行为依据
1.鲁能集团有限公司总经理办公会会议纪要（【2013】20号）；
2.中共国家电网公司党组会议纪要（【2013】39号）。
(二)法律法规依据
1.•中华人民共和国公司法‣（2005年 10月 27日第十届全国人民代表大会常务委员会第十八次会议通过）；
2.•中华人民共和国证券法‣（2005年 10月 27日第十届全国人民代表大会常务委员会第十八次会议通过）；
3.•中华人民共和国城市房地产管理法‣（2007年 8月 30日第十届全国人民代表大会常务委员会第二十九次会议通过）；
4.•中华人民共和国土地管理法‣（2004年 8月 28日第十届全国人民代表大会常务委员会第十一次会议通过）；
5.•中华人民共和国城市规划法‣（2007年 10月 28日中华人民共和国第十届全国人民代表大会常务委员会第三十次会议通过）；
6.•中华人民共和国企业所得税法‣（2007年 3月 16日第十届全国人民代表大会第五次会议通过）；
7.•中华人民共和国企业国有资产法‣（2008年 10月 28日第十一届全国人民代表大会常务委员会第五次会议通过）；
8.•企业国有资产监督管理暂行条例‣（国务院令第 378号）；
9.•企业国有产权转让管理暂行办法‣（国务院国有资产监督管理委员会、财政部令第 3号）；
10.•关于企业国有产权转让有关事项的通知‣（国资发产权[2006]306号）；
11.•国有资产评估管理办法‣（国务院令第 91号）；
12.•关于印发<国有资产评估管理办法施行细则>的通知‣（国资办发[1992]36号）；
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13.•企业国有资产评估管理暂行办法‣（国务院国有资产监督管理委员会令第 12号）；
14.•关于加强企业国有资产评估管理工作有关问题的通知‣（国资委产权[2006]274号）；
15.•国有股东转让所持上市公司股份管理暂行办法‣（国务院国有资产监督管理委员会、中国证券监督管理委员会令第 19号）；
16.•关于企业国有资产评估报告审核工作有关事项的通知‣（国资发产权„2013‟64号）；
17.•关于印发<中央企业资产评估项目核准工作指引>的通知‣（国资发产权[2010]71号）；
18.•企业会计准则——基本准则‣（财政部令第 33号）；
19.•中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例‣（2006年 12月 30日国务院第 163次常务会议通过）；
20.•协议出让国有土地使用权规定‣（国土资源部令第 21号）；
21.•城镇土地估价规程‣（GB/T18508-2001）；
22.•城镇土地分等定级规程‣（GB/T18507-2001）；
23.•房地产估价规范‣（GB/T50291-1999）；
24.•关于深化改革严格土地管理的决定‣（国发[2004]28号）；
25.•关于加强土地调控有关问题的通知‣（国发[2006]31号）；
26.•关于印发†国土资源部关于加强土地资产管理促进国有企业改革和发展的若干意见‡的通知‣（国土资发[1999]433号）；
27.国土资源部办公厅•关于发布†国有建设用地使用权出让地价评估技术规范（试行）‡的通知‣（国土资厅发„2013‟20号）；
28.其他有关法律法规。
(三)评估准则依据
1.•资产评估准则——基本准则‣（财企[2004]20号）；
2.•资产评估职业道德准则——基本准则‣（财企[2004]20号）；
3.•注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见‣（会协[2003]18号）；
4.•资产评估准则——评估程序‣（中评协[2007]189号）；
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5.•资产评估准则——工作底稿‣（中评协[2007]189号）；
6.•资产评估准则——机器设备‣（中评协[2007]189号）；
7.•资产评估准则——不动产‣（中评协[2007]189号）；
8.•资产评估价值类型指导意见‣（中评协[2007]189号）；
9.•评估机构业务质量控制指南‣（中评协[2010]214号）；
10.•资产评估准则——企业价值‣（中评协[2011]227号）；
11.•资产评估准则——评估报告‣（中评协[2011]230号）；
12.•资产评估准则——业务约定书‣（中评协[2011]230号）；
13.•企业国有资产评估报告指南‣（中评协[2011]230号）；
14.•资产评估职业道德准则——独立性‣（中评协„2012‟248号）；
15.•资产评估准则——利用专家工作‣（中评协„2012‟244号）。
(四)权属依据
1.国有资产产权登记证；
2.国有土地使用证和土地使用权出让合同；
3.各房地产开发项目建设用地规划许可证；
4.各房地产开发项目建设工程规划许可证；
5.各房地产开发项目建筑工程施工许可证；
6.各房地产开发项目企业投资项目备案通知书；
7.各房地产开发项目商品房预售许可证；
8.机动车行驶证；
9.设备购臵发票；
10.股权投资协议、有关股权划转文件、持股证明文件；
11.有关产权转让合同；
12.其他有关产权证明。
(五)取价依据
1.•国家计委关于印发<建设项目前期工作咨询收费暂行规定>的通知‣（计价格[1999]1283号）；
2.•国家计委、建设部关于发布<工程勘察设计收费管理规定>的通知‣（计价格[2002]10号）；
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3.•国家计委、国家环境保护总局关于规范环境影响咨询收费有关问题的通知‣（计价格[2002]125号）；
4.•国家计委关于印发<招标代理服务收费管理暂行办法>的通知‣（计价格[2002]1980号）；
5.•财政部关于印发<基本建设财务管理若干规定>的通知‣（财建[2002]394号）；
6.•国家发展改革委、建设部关于印发<建设工程监理与相关服务收费管理规定>的通知‣（发改价格[2007]670号）；
7.•机动车强制报废标准规定‣（商务部、发改委、公安部、环境保护部令 2012年第 12号）；
8.评估基准日银行存贷款基准利率及外汇汇率；
9.四川省现行的建筑工程预算定额、安装工程预算定额、装饰工程预算定额、市政工程预算定额；
10.四川省现行的建设工程费用定额；
11.•关于宜宾市南岸西区一期控制性详细规划（修编）等三项规划的批复‣（宜宾市人民政府宜府函[2012]55号）；
12.•专题调研鲁能西区开发建设有关工作会议的纪要‣（宜宾市人民政府 2013年 1月 26日）；
13.•鲁能西区综合征地费预缴款协议书‣（宜宾鲁能与宜宾市国土资源局于 2013年 3月 28日签订）；
14.•宜宾鲁能公司南岸西区土地使用情况确认书‣（宜宾鲁能与宜宾市国土资源局 2011年月 7月 21日）；
15.宜宾市有关政府部门收取的前期和其他费用标准；
16.国家有关部门公布的建设前期和其他费用标准；
17.宜宾市 2013年三季度工程造价信息；
18.•机电产品报价手册‣（2013年）；
19.被评估单位提供的项目可行性研究报告、项目投资概算、设计概算等资料；
20.被评估单位提供的相关工程预决算资料；
21.被评估单位与相关单位签订的工程承发包合同；
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22.被评估单位提供的房地产开发项目付款进度统计资料及相关付款凭证；
23.被评估单位提供的以前年度的财务报表、审计报告；
24.被评估单位有关部门提供的未来年度经营计划；
25.被评估单位提供的主要产品目前及未来年度市场预测资料；
26.被评估单位与相关单位或个人签订的商品房预（销）售合同；
27.被评估单位提供的人员结构和职工薪酬资料；
28.可比上市证券公司公布的相关资料；
29.中国证券业协会公布的近三年证券公司排名、经营情况资料；
30.评估人员现场勘察记录及收集的其他相关估价信息资料；
31.与此次资产评估有关的其他资料。
(六)其他参考依据
1.被评估单位提供的资产清单和评估申报表；
2.瑞华会计师事务所（特殊普通合伙）出具的瑞华专审字[2013]第 90380011号•宜宾鲁能开发（集团）有限公司审计报告‣；
3.北京中企华资产评估有限责任公司信息库。
七、评估方法
企业价值评估的基本方法主要有收益法、市场法和资产基础法。
企业价值评估中的收益法，是指将预期收益资本化或者折现，确定评估对象价值的评估方法。收益法常用的具体方法包括股利折现法和现金流量折现法。
企业价值评估中的市场法，是指将评估对象与可比上市公司或者可比交易案例进行比较，确定评估对象价值的评估方法。市场法常用的两种具体方法是上市公司比较法和交易案例比较法。
企业价值评估中的资产基础法，是指以被评估企业评估基准日的资产负债表为基础，合理评估企业表内及表外各项资产、负债价值，确定评估对象价值的评估方法。
•资产评估准则——企业价值‣规定，注册资产评估师执行企业价值评估业务，应当根据评估目的、评估对象、价值类型、资料收集
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情况等相关条件，分析收益法、市场法和资产基础法三种资产评估基本方法的适用性，恰当选择一种或者多种资产评估基本方法。
根据评估目的、评估对象、价值类型、资料收集情况等相关条件，以及三种评估基本方法的适用条件，本次评估选用的评估方法为：收益法和资产基础法）。评估方法选择理由如下：
未选用市场法评估的理由：宜宾鲁能主要从事房地产开发，开发区域只涉及宜宾市南岸西区，业务类型单一，开发区域单一，无法在资本市场中找到与评估对象相同或相似的可比企业；由于产权交易市场不发达，难以找到足够的可比交易案例，故无法采用市场法进行评估。
选取收益法评估的理由：宜宾鲁能成立 13年以来，在宜宾南岸西区已开发房地产项目占地面积 1,000多亩，涉及多个楼盘，树立了良好的市场形象，在售楼盘销售形势正常，经营较为稳定，且有较充分的储备土地，未来收益可以进行预测，并可以用货币衡量；获得未来预期收益所承担的风险可以进行预测，并可以用货币衡量；未来收益年限可以进行预测，故本次评估选用了收益法。
选取资产基础法评估的理由：宜宾鲁能评估基准日资产负债表内及表外各项资产、负债可以被识别，并可以用适当的方法单独进行评估，故本次评估选用了资产基础法。
(一)收益法
本次评估选用现金流量折现法中的企业自由现金流折现模型。
现金流量折现法的描述具体如下：
股东全部权益价值＝企业整体价值－付息债务价值
1.企业整体价值
企业整体价值是指股东全部权益价值和付息债务价值之和。根据被评估单位的资产配臵和使用情况，企业整体价值的计算公式如下：企业整体价值＝经营性资产价值+溢余资产价值+非经营性资产负债价值+长期股权投资
(1)经营性资产价值
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经营性资产是指与被评估单位生产经营相关的，评估基准日后企业自由现金流量预测所涉及的资产与负债。经营性资产价值的计算公式如下：
n F
P i
(1r)i
i1
其中：P：评估基准日的企业经营性资产价值；
F：评估基准日后第 i年预期的企业自由现金流量；
i
r：折现率(此处为加权平均资本成本，WACC)；
n：预测期；
i：预测期第 i年。
其中，企业自由现金流量计算公式如下：
(预测期内每年)企业自由现金流量=现金流入-现金流出
(预测期内每年)企业自由现金流量=销售收入-开发成本-主营业务税金及附加+其它业务利润-期间费用(管理费用、营业费用)+营业外收支净额-所得税+折旧及摊销-资本性支出-营运资金追加额
其中，折现率（加权平均资本成本，WACC）计算公式如下：
E D
WACC K  K(1t)
e
E D
d
E D
其中：k：权益资本成本；
e
k：付息债务资本成本；
d
E：权益的市场价值；
D：付息债务的市场价值；
t：所得税率。
其中，权益资本成本采用资本资产定价模型（CAPM）计算。计算公式如下：
K r MRPβ r
e f c
其中：r：无风险利率；
f
MRP：市场风险溢价；
β：权益的系统风险系数；
r：企业特定风险调整系数。
c
(2)溢余资产价值
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溢余资产是指评估基准日超过企业生产经营所需，评估基准日后企业自由现金流量预测不涉及的资产。溢余资产单独分析和评估。
(3)非经营性资产、负债价值
非经营性资产、负债是指与被评估单位生产经营无关的，评估
基准日后企业自由现金流量预测不涉及的资产与负债。非经营性资
产、负债单独分析和评估。
(4)长期股权投资价值
宜宾鲁能的长期股权投资是对渤海证券股份有限公司的参股投资，本次采用市场法进行评估。
2.付息债务价值
付息债务是指评估基准日被评估单位需要支付利息的负债。被评估单位评估基准日无付息债务。
(二)资产基础法
1．流动资产
评估范围内的流动资产主要包括，货币资金、应收账款、其他应收款、存货。
(1)货币资金，包括现金和银行存款，通过现金盘点、核实银行对账单、银行函证等，以核实后的价值确定评估值。
(2)各种应收款项在核实无误的基础上，根据每笔款项可能收回的数额确定评估值。对于有充分理由相信全都能收回的，按全部应收款额计算评估值；对于很可能收不回部分款项的，在难以确定收不回账款的数额时，借助于历史资料和现场调查了解的情况，具体分析数额、欠款时间和原因、款项回收情况、欠款人资金、信用、经营管理现状等，按照账龄分析法，估计出这部分可能收不回的款项，作为风险损失扣除后计算评估值；对于有确凿根据表明无法收回的，按零值计算；
账面上的“坏账准备”科目按零值计算。
(3)房地产开发产品-商品房，采用市场价值倒扣法进行评估。已
经签定商品房销售（预售）合同的根据合同确定开发产品销售金额，尚未签定商品房销售（预售）合同的主要采用市场法确定开发产品销售金额，在此基础上扣除相关税费和适当比例的利润确定评估值。计
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算公式如下：
评估价值=开发产品销售金额-销售费用-销售税金及附加-土地增值税-所得税-适当数额的净利润
(4)房地产开发成本中的商品房开发项目，主要采用假设开发法进行评估。基本公式如下：
评估价值=开发后房地产价值-后续开发成本-销售费用-管理费用-销售税金及附加-投资利息-投资利润-土地增值税-所得税
①开发后房地产价值
对于有签约预售的项目，开发后房地产价值=已签约房屋销售金额＋未签约房屋预计销售金额；对于没有签约预售的项目，开发后房地产价值等于项目开发后可售房屋预计销售金额。
②后续开发成本
后续开发成本=至竣工尚需发生的工程费用+已完工尚未支付的
工程费用+不可预见费用
③销售费用
销售费用=预计销售金额×销售费用率+已销售尚未支付的销售佣金(如有)
④管理费用
管理费用=后续开发成本×管理费用率
⑤销售税金及附加
销售税金及附加=开发后房地产价值×销售税金及附加率
⑥土地增值税
按照税法规定，分项目进行汇算清缴，根据增值比例分段累计计算土地增值税。
⑦投资利息
投资利息=开发项目评估值×[（1+利息率）^后续开发期-1]+（续建成本+管理费用）×[（1+利息率）^（后续开发期÷2）-1]
⑧投资利润
投资利润=税前评估价值×投资利润率×后续开发期+(后续开发成
本+管理费用)×投资利润率×后续开发期/2
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⑨所得税
所得税＝销售金额×销售利润率×所得税率
销售利润率，根据销售金额扣减成本、税金和期间费用后的金额与销售收入金额之比进行确定。
2．长期应收款
对于长期应收款，在经查阅相关记账凭证、合同或协议等资料核实无误的基础上，根据款项可能收回的数额的折现值确定评估值。
3．长期股权投资
长期股权投资是对渤海证券股份有限公司（以下简称“渤海证券”或“被投资单位”）的参股投资。
对于该项长期股权投资，采用企业价值评估的市场法对被投资单位进行评估，并按评估后的股东全部权益价值乘以股权比例确定评估值。
企业价值评估中的市场法，是指将评估对象与可比上市公司或者可比交易案例进行比较，确定评估对象价值的评估方法。市场法常用的两种具体方法是上市公司比较法和交易案例比较法。
上市公司比较法是指获取并分析可比上市公司的经营和财务数据，计算适当的价值比率，在与被评估单位比较分析的基础上，确定评估对象价值的具体方法。
交易案例比较法是指获取并分析可比企业的买卖、收购及合并案例资料，计算适当的价值比率，在与被评估单位比较分析的基础上，确定评估对象价值的具体方法。
两种方法的共同特点是均需要使用相应的价值比率（乘数）进行对比，并最终以此为基础评估出被评估单位的价值。由于并购案例资料难以收集且难以全面了解非市场价值因素对交易价值的影响程度，此次评估不予采用并购案例比较法；由于国内证券行业上市公司很多，可以在其中选出可比公司进行比较，本次评估选用上市公司比较法。
上市公司比较法的基本步骤具体如下：
(1)选择可比企业
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①选择资本市场
渤海证券是境内证券企业，且境内 A股市场上有多家上市的证券公司，故本次选择的资本市场是国内证券市场。
②选择准可比企业
收集国内证券市场上的证券公司的公开信息，选择其中与被投资企业规模、业务范围相当的上市公司作为准可比企业。
③选择可比交易案例
在准可比企业中进行适当筛选，以确定合适的可比企业。本次选择考虑的因素主要是经营范围、规模、财务状况。
(2)分析调整财务报表
主要是将可比企业和被投资单位的财务报表进行分析调整，使调整后的财务报表具有可比性。主要分析调整事项如下：
①被投资单位和可比企业财务报表编制基础的差异；
②调整非经常性的收入和支出；
③调整非经营性资产、负债和溢余资产及与其相关的收入和支出；
④注册资产评估师认为需要调整的其他事项。
由于证券公司的业务是许可经营，执行的会计准则统一，会计制度相似，经分析，未发现需要调整的事项。
(3)选择、计算、调整价值比率
根据证监会发布的•证券公司分类监管规定（2010年修订）‣（证监会[2010]17号公告），以证券公司风险管理能力为基础，结合公司的市场竞争力和持续合规状况，来评价和确定证券公司的类别，其中证券公司市场竞争力主要根据证券公司经纪业务、承销与保荐业务、资产管理业务、成本管理能力、创新能力等方面的情况。
参考该分类评级办法，选取可比企业作为样本，选取评价办法中资产规模、经营能力、盈利能力、风险管理能力、创新能力等多个方面的指标作为可比指标。
(4)运用价值比率
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通过对可比企业财务比率指标的分析选取，将被投资企业相应的财务指标与可比企业逐一进行比较调整，再对调整后的市净率进行平均，计算出被投资单位的市净率，最后确定被投资企业股东全部权益在评估基准日的市场价值。
采用市场法评估时，价值比率包括市净率（PB）、市盈率（PE）等指标。市净率是衡量企业价值的一个很重要的指标，企业的市净率反映企业的市场价值与其账面值的背离情况，代表着企业净资产的溢价或折价程度。在受国家政策及宏观经济的影响较大的行业中，市盈率以及一些与收入相关的指标随着行业周期波动较大，而市净率无论行业景气与否，一般不会波动很大，选取市净率（PB）作为价值比率具有比较强的操作性，在实际操作中具有较大参考价值。
证券公司经营受国家对于资本市场政策的影响很大，因此本次评估选择的价值比率为市净率（PB）。
评估公式为：
目标公司股权价值=目标公司总股本×目标公司 PB×目标公司每股账面净资产
其中：目标公司PB=修正后可比公司 PB的加权平均值=∑可比公司 PB×可比公司 PB修正系数×可比公司所占权重
可比公司 PB修正系数=∏影响因素 Ai的调整系数
影响因素 Ai的调整系数=目标公司系数/可比公司系数
4．机器设备
对于机器设备主要采用成本法进行评估。
(1)重臵全价的确定
本次评估范围内的设备除运输设备外，只有电子设备和其他办公设备，运输便捷、安装简单，一般由供货商负责运货上门，并提供安装服务；另外，被评估单位为房地产开发企业，非增值税纳税人，其设备不符合增值税进项税抵扣条件，因此重臵全价包含增值税。
故重臵全价的公式为：
机器设备重臵全价=设备购臵费
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国产机器设备主要依据•2013机电产品报价手册‣、向生产厂家询价或从有关报价资料上查找现行市场价格，对于没有查询到设备出厂价的参考最近购臵的同类设备合同价格确定。
运输设备重臵全价=车辆购臵价+车辆购臵税+牌照手续费
（车辆购臵税=车辆不含税售价×10%）
(2)成新率的确定
①对于电子设备、空调设备等小型设备，主要依据其经济寿命年限来确定其综合成新率；对于大型的电子设备还参考其工作环境、设备的运行状况等来确定其综合成新率。
年限法成新率
＝（经济寿命年限－已使用年限）／经济寿命年限×100%
②对于车辆，主要依据国家颁布的车辆强制报废标准，首先计算使用年限法成新率和行驶里程法成新率。其中，对有强制报废年限的车辆，计算使用年限法成新率时可以采用尚可使用年限法，也可以采用平均年限法；对没有强制报废年限的车辆，采用尚可使用年限法，总使用年限一般按15年考虑，接近或超过15年的根据实际尚可使用年限与已使用年限之和考虑。其计算公式如下：
I.平均使用年限法
成新率=（1-已使用年限/经济寿命年限）×100%
II.尚可使用年限法
成新率=已使用年限/（尚可使用年限+已使用年限）×100%
III.行驶里程法
成新率=（1-已行驶里程/经济行驶里程）×100%
其次，根据孰低原则对使用年限法成新率和行驶里程法成新率进行选择。
再次，通过现场勘察得到观察法成新率。
最后，将使用年限法成新率和行驶里程法成新率两者当中的孰低者，与观察法成新率进行平均，形成综合成新率，即：
综合成新率=MIN（年限法成新率，行驶里程法成新率）×50%+观察法成新率×50%
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(3)评估值的确定
设备评估值=设备重臵全价×综合成新率
5．在建工程
在建工程为被评估单位拟自建自持的酒店项目，正在开展前期工作，在建工程账面主要由土地取得成本、前期工程费用以及少量的建安工程费构成。对于该在建工程，分别土地使用权和工程建设费用进行评估：
(1)土地使用权
根据•城镇土地估价规程‣（以下简称•规程‣），通行的评估方法有市场比较法、收益还原法、剩余法、成本逼近法、基准地价系数修正法等。评估方法的选择应按照地价评估的技术•规程‣，根据当地地产市场发育情况并结合评估对象的具体特点及评估目的等，选择适当的评估方法。
结合本次评估范围在建工程中的土地使用权的权利状况、所处的区位情况、用地性质、利用条件及当地土地市场发展状况，对纳入评估范围的土地使用权采用市场法进行评估，公式如下：
公式：V= V×A×B×C×D× K
B
其中：
V--估价宗地价格；
V--比较实例价格；
B
A--待估宗地交易情况指数/比较实例交易情况指数；
B--待估宗地估价基准日地价指数/比较实例交易期日地价指数；
C--待估宗地区域因素条件指数/比较实例区域因素条件指数；
D--待估宗地个别因素条件指数/比较实例个别因素条件指数；
K--开发程度因素修正。
(2)前期工程费用和工程建设费用
对前期工程费、建安工程费、基础设施建设费等项目通过审核入
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账凭证、各项前期费用咨询服务合同、各单项（单位）工程施工合同，核实各项成本费用发生的合理性，以经过核实并剔除不合理费用后的工程账面值作为评估值。
6．递延所得税资产
企业在取得资产、负债时，应当确定其计税基础。资产、负债的账面价值与其计税基础存在差异的，应当按照企业会计准则规定确认所产生的递延所得税资产或递延所得税负债。
评估范围的递延所得税资产是企业核算资产或负债、以及未作为资产和负债确认，但按照税法规定可以确定其计税基础的项目，在后续计量过程中因企业会计准则规定，产生的账面价值与其计税基础的可抵扣暂时性差异，对企业未来所得税造成的影响。
企业按照可抵扣暂时性差异与适用所得税税率计算的结果，确认的递延所得税资产。评估人员就差异产生的原因、形成过程进行调查和了解，核实该差异在确定未来收回资产或清偿负债期间的应纳税所得额时，是否将导致产生可抵扣金额，核实核算的金额是否符合企业会计制度及税法相关规定，在此基础上按核实后账面值确定评估值。
对于对应资产的评估值与账面值发生变化的，相应调整该差异形成的递延所得税资产评估值。
7．负债
关于流动负债中应付账款、预收账款、其他应付款、应付职工薪酬、应交税费的评估，我们根据企业提供的各项目明细表，以经过审查核实后的审计数作为其评估值，对于各类负债中，经核实并非实际承担的负债项目，按零值计算。
八、评估程序实施过程和情况
评估人员于 2013年 8月 10日至 2014年 1月 2日对评估对象涉及的资产和负债实施了评估。主要评估程序实施过程和情况如下：
(一)接受委托
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2013年 8月 10日，我公司与委托方就评估目的、评估对象和评估范围、评估基准日等评估业务基本事项，以及各方的权利、义务等达成协议，并与委托方协商拟定了相应的评估计划。
(二)前期准备
1．拟定评估方案
针对本项目资产量大、独立核算单位多、地域分布广、参与人员多的特点，为了保证评估质量，统一评估方法和参数，结合以往从事同类评估项目的经验和评估范围内不同类型企业资产的特点，拟定了•资产评估操作方案‣、•资产评估企业培训材料‣。
2．组建评估团队
根据评估范围内的资产分布、所属行业和资产量，我公司根据评估计划组建了评估小组，并配备了相关专业的评估（技术）人员。
3．实施项目培训
(1)对被评估单位人员培训
为使被评估单位的财务与资产管理人员理解并做好资产评估材料的填报工作，确保评估申报材料的质量，我公司准备了企业培训材料，对被评估单位相关人员进行了培训，并派专人对资产评估材料填报中碰到的问题进行解答。
(2)对评估人员培训
为了保证评估项目的质量和提高工作效率，贯彻落实拟定的资产评估操作方案，我公司对项目团队成员讲解了项目的经济行为背景、评估对象涉及资产的特点、评估技术思路和具体操作要求等。
(三)现场调查
评估人员曾于 2013年 8月 10日至 8月 28日，对被评估单位的资产进行了现场清查核实，并以 2013年 7月 31日为基准日进行了预估；
后由于评估基准日的调整，于 2013年 9月 1日至 2014年 1月 2日再次对评估对象涉及的资产和负债进行了必要的清查核实，对被评估单位的经营管理状况等进行了必要的尽职调查。
1．资产核实
(1)指导被评估单位填表和准备应向评估机构提供的资料
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评估人员指导被评估单位的财务与资产管理人员在自行资产清查的基础上，按照评估机构提供的“资产评估申报表”、及其填写要求、资料清单等，对纳入评估范围的资产进行细致准确的填报，同时收集准备资产的产权证明文件和反映性能、状态、经济技术指标等情况的文件资料等。
(2)初步审查和完善被评估单位填报的资产评估申报表
评估人员通过查阅有关资料，了解纳入评估范围的具体资产的详细状况，然后仔细审查各类“资产评估申报表”，检查有无填项不全、错填、资产项目不明确等情况，并根据经验及掌握的有关资料，检查“资产评估申报表”有无漏项等，同时反馈给被评估单位对“资产评估申报表”进行完善。
(3)现场实地勘查
根据纳入评估范围的资产类型、数量和分布状况，评估人员在被评估单位相关人员的配合下，按照资产评估准则的相关规定，对各项资产进行了现场勘查，并针对不同的资产性质及特点，采取了不同的勘查方法。
(4)补充、修改和完善资产评估申报表
评估人员根据现场实地勘查结果，并和被评估单位相关人员充分沟通，进一步完善“资产评估申报表”，以做到：账、表、实相符。
(5)查验产权证明文件资料
评估人员对纳入评估范围的车辆、土地使用权（在开发和待开发土地）等资产的产权证明文件资料进行查验，对权属资料不完善、权属不清晰的情况提请企业核实或出具相关产权说明文件。
2．尽职调查
评估人员为了充分了解被评估单位的经营管理状况及其面临的风险，进行了必要的尽职调查。尽职调查的主要内容如下：
(1)被评估单位的历史沿革、主要股东及持股比例、必要的产权和经营管理结构；
(2)被评估单位的资产、财务、生产经营管理状况；
(3)被评估单位的经营计划、发展规划和财务预测信息；
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(4)评估对象、被评估单位以往的评估及交易情况；
(5)影响被评估单位生产经营的宏观、区域经济因素；
(6)被评估单位所在行业的发展状况与前景；
(7)其他相关信息资料。
(四)资料收集
评估人员根据评估项目的具体情况进行了评估资料收集，包括直接从市场等渠道独立获取的资料，从委托方等相关当事方获取的资料，以及从政府部门、各类专业机构和其他相关部门获取的资料，并对收集的评估资料进行了必要分析、归纳和整理，形成评定估算的依据。
(五)评定估算
评估人员针对各类资产的具体情况，根据选用的评估方法，选取相应的公式和参数进行分析、计算和判断，形成了初步评估结论。项目负责人对各类资产评估初步结论进行汇总，撰写并形成评估报告草稿。
(六)内部审核
根据我公司评估业务流程管理办法规定，项目负责人在完成评估报告草稿一审后形成评估报告初稿并提交公司内部审核。项目负责人在内部审核完成后，形成评估报告征求意见稿并提交客户征求意见，根据反馈意见进行合理修改后形成评估报告正式稿并提交委托方。
九、评估假设
本评估报告分析估算采用的假设条件如下：
(一)一般假设
1.假设评估基准日后被评估单位在预测期内持续经营；
2.假设评估基准日后被评估单位所处国家和地区的政治、经济和社会环境无重大变化；
3.假设评估基准日后国家宏观经济政策、产业政策和区域发展政策无重大变化；
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4.假设和被评估单位相关的利率、汇率、赋税基准及税率、政策性征收费用等评估基准日后不发生重大变化；
5.假设评估基准日后被评估单位的管理层是负责的、稳定的，且有能力担当其职务；
6.假设被评估单位完全遵守所有相关的法律法规；
7.假设评估基准日后无不可抗力对被评估单位造成重大不利影响。
(二)特殊假设
1.假设评估基准日后被评估单位采用的会计政策和编写本评估报告时所采用的会计政策在重要方面保持一致；
2.假设评估基准日后被评估单位在现有管理方式和管理水平的基础上，经营范围、方式与目前保持一致；
3.假设评估基准日后被评估单位的现金流入为平均流入，现金流出为平均流出；
4.假设评估基准日后被评估单位的产品或服务保持目前的市场竞争态势；
5.本次评估预测以被评估单位评估基准日股权结构为框架，未考虑基准日后可能发生的股权变化或重组；
6.本次评估均是基于企业开发的项目均能按计划顺利开发完成和能如期实现工程的竣工验收并根据与业主的合同约定如期交房。本次测算资产价值及企业价值时，未考虑可能出现的工程质量问题、工期后延所产生的成本增加及或有负债对评估结果的影响，开发成本能有效控制在预算范围内；
7.本次评估是基于评估基准日企业的存量资产为基础进行的，并未考虑企业在未来可能取得的新项目开发所产生的价值，假设收益期为预测期；
8.本次评估基于项目所在地目前的房地产市场情况，对可预期的未售物业的预计销售价格进行了适当合理判断，但未考虑未来项目所在地房地产市场发生较大变化时对评估结果产生的影响；
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9.本次评估基于已批复的规划方案、投资计划进行预测，未考虑未来年度规划方案和投资计划调整对评估结果产生的影响；
10.本次评估，未完工程的后续专业支出是根据管理层预计项目总专业支出减去截止评估基准日已投入的专业支出金额进行确定的，评估师对其进行了必要核实，未考虑项目工程竣工决算时，项目实际总专业支出(土地、建安、前期、市政配套、基础设施及开发间接费)与目前预算金额可能存在的差异对评估结果产生的影响；
11.假设企业待开发地块因规划调整而需补缴的土地出让金按企业根据现行政策和约定测算的数据执行，无重大调整。
本评估报告评估结论在上述假设条件下在评估基准日时成立，当上述假设条件发生较大变化时，签字注册资产评估师及本评估机构将不承担由于假设条件改变而推导出不同评估结论的责任。
十、评估结论
(一)收益法评估结果
宜宾鲁能开发（集团）有限公司评估基准日总资产账面价值为 243,095.51万元，总负债账面价值为 184,959.58万元，净资产账面价值为 58,135.92万元。
收益法评估后的股东全部权益价值为 141,435.81万元，增值额为 83,299.89万元，增值率为143.28%。
(二)资产基础法评估结果
宜宾鲁能开发（集团）有限公司评估基准日总资产账面价值为 243,095.51万元，评估价值为 330,225.76万元，增值额为 87,130.25万元，增值率为35.84%；总负债账面价值为 184,959.58万元，评估价值为 184,959.58万元，增值额为 0.00万元，增值率为0.00%；净资产账面价值为 58,135.92万元，净资产评估价值为 145,266.17万元，增值额为 87,130.25万元，增值率为149.87%。
资产基础法具体评估结果详见下列评估结果汇总表：
资产基础法评估结果汇总表
评估基准日：2013年8月31日 金额单位：人民币万元
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|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
||||||账面价值||评估价值||增减值||增值率%|
||项目|||||||||||
||||||A||B||C=B-A||D=C/A×100%|
|一、流动资产||1||236,722.41||315,718.39||78,995.98||33.37||
|二、非流动资产||2||6,373.10||14,507.37||8,134.27||127.63||
|其中：长期股权投资||3||1,729.75||4,439.84||2,710.09||156.68||
|投资性房地产||4||0.00||0.00||0.00||||
|固定资产||5||170.29||161.10||-9.18||-5.39||
|在建工程||6||2,209.23||8,290.86||6,081.63||275.28||
|无形资产||7||0.00||0.00||0.00||||
|其中：土地使用权||8||0.00||0.00||0.00||||
|其他非流动资产||9||2,263.84||1,615.57||-648.27||-28.64||
||资产总计||10||243,095.51||330,225.76||87,130.25||35.84|
|三、流动负债||11||184,959.58||184,959.58||0.00||0.00||
|四、非流动负债||12||0.00||0.00||0.00||||
|负债总计||13||184,959.58||184,959.58||0.00||0.00||
||净资产||14||58,135.92||145,266.17||87,130.25||149.87|

(三)评估结论
收益法评估后的股东全部权益价值为 141,435.81万元，资产基础法评估后的股东全部权益价值为 145,266.17万元，两者相差 3,830.36
万元，差异率为2.64%。
本次评估中主要资产为房地产类存货，资产基础法对其主要采用的是静态假设开发法，是站在评估时点，假设开发完成后按现时点的市场价格和后续开发成本，扣减税费、投资利息、投资利润而得到的值。而收益法是对企业未来的销售和开发成本进行合理预测，通过未来净现金流入折现加总得出评估结论。存货静态假设开发法不考虑各项收入、支出发生的时间不同，但要计算投资利息、投资利润；而收益法为现金流量折现法，要考虑各项支出、收入发生的时间不同，再将现金流折算到估价时点。静态假设开发法中投资利息和开发利润都单独显现，在收益法（现金流量折现法）中这两项都不单独显现，而是隐含在折现过程中。两者方法的考虑角度不同，因此评估结果形成了一定差异。房地产开发企业，因开发支出、预售价格及预售面积、
收入确认和税金的汇算清缴时间及过程均受诸多因素的影响（诸如宏
观形势、行业发展状况、供求关系、销售策略、购房者心理等等），
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尤其是项目公司经营期限相对制造业来说很短，收益法中未来不确定因素的变动对评估结果会产生较大的影响。采用静态假设开发法评
估，则可以避免上述不确定因素的影响。故最终选取资产基础法得出的评估值作为最终评估结果。
根据上述分析，本评估报告评估结论采用资产基础法评估结果，即：宜宾鲁能开发（集团）有限公司的股东全部权益价值评估结果为 145,266.17万元。
本评估报告没有考虑流动性对评估对象价值的影响。
十一、特别事项说明
以下为在评估过程中已发现可能影响评估结论但非评估人员执业水平和能力所能评定估算的有关事项：
(一)关于综合征地费的缴纳
根据宜宾市人民政府与宜宾鲁能签订的合作合同书，宜宾鲁能待开发地块的征地拆迁补偿工作由宜宾市人民政府负责。
根据宜宾市人民政府•专题调研鲁能西区开发建设有关工作会议的纪要‣（2013年 1月 26日）和宜宾鲁能与宜宾市国土资源局于 2013年 3月 28日签订的•鲁能西区综合征地费预缴款协议书‣，宜宾鲁能（待）开发土地中有 1,667亩存在征地遗留问题。宜宾鲁能需就待开发土地，按 35万元/亩的标准向宜宾市国土资源局预缴综合征地费，分期缴纳，最后一笔综合征地费缴纳时间不超过 2014年 9月 30日。
综合征地费专款专用，以解决征地拆迁遗留问题，如遇征地拆迁补偿安臵政策调整需要增加综合征地费时，由宜宾鲁能和宜宾市人民政府协商解决。
宜宾鲁能将该笔费用计入开发成本和应付账款，截止评估基准日，宜宾鲁能已缴纳该项综合征地费金额为10,000.万元，尚有 48,345万元未缴纳，在应付账款中反映。
(二)关于土地出让金的补缴
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宜宾鲁能的待开发土地，因涉及规划调整，容积率提高，根据•专题调研鲁能西区开发建设有关工作会议的纪要‣，宜宾市人民政府要求宜宾鲁能补缴土地出让金，经向宜宾鲁能了解，目前已启动重新测定面积工作，之后需要当地国土部门委托专业评估机构进行评估，再确定土地出让金具体金额。
宜宾鲁能根据 2013年 04月 08日国土资源部办公厅下发•国有建设用地使用权出让地价评估技术规范（试行）‣（国土资厅发„2013‟ 20号）中的相关规定，测算需补缴土地出让金约为 53,782万元，本次评估以该数据预测未来需补充支付的土地成本。
(三)关于•国有土地使用证‣的更换
宜宾鲁能的待开发土地，以旧控制性详细规划（2004年版）为基础办理了•国有土地使用证‣，但上述待开发土地的征地拆迁工作并没有彻底完成。
根据•鲁能西区综合征地费预缴款协议书‣，根据宜宾鲁能分批次缴纳综合征地费的具体情况，待每个批次征地拆迁遗留问题处理完毕后，由宜宾市国土资源局组织翠屏区征地拆迁办公室等单位向宜宾鲁能移交土地，并出具土地移交确认书。
经向宜宾鲁能了解，在补缴土地出让金、并取得•土地移交确认书‣后，宜宾市国土资源局将按新的控制性详细规划为宜宾鲁能待开发土地更换新的•国有土地使用证‣。
(四) 2012年 4月，宜宾市人民政府下发•关于宜宾市南岸西区一期控制性详细规划（修编）等三项规划的批复‣（宜府函[2012]55号），批准了•宜宾市南岸西区一期控制性详细规划（修编）‣。宜宾鲁能待开发土地位于规划调整区域之内。
至评估基准日，宜宾鲁能待开发地块尚无详细的规划设计方案，也没有办理•建设用地规划许可证‣、•建设工程规划许可证‣等手续，本次评估对于待开发地块的相关建设指标是依据最新调整后的控制性详细规划指标和企业提供的开发规划中的有关建设指标确定的。
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(五)宜宾鲁能对渤海证券的长期股权投资的评估方法为市场法，本次评估中没有考虑控股权和少数股权等因素产生的溢价和折价。
(六)宜宾鲁能A-17、A-25、B-12、B-03和 B-30五宗土地共计206.01亩，于2004年被宜宾市政府拍卖。根据双方2000年12月签署的合作合同书，经宜宾鲁能测算，该五宗土地宜宾市政府应退还土地成本共计6,366.21万元（包含征地费1,681.81万元，分摊的土地共同费用、资本化利息等 4,684.40万元）。另外宜宾鲁能 2007年以前还代垫外江路管网工程款 586.16万元，两项合计 6,952.36万元。因上述情况，宜宾鲁能应支付给政府的道路综合征地费 5,783.68万元至今也没有支付，两者相抵后为宜宾鲁能应收款项净额 1,168.68万元，在其他应收款中反映，根据会计政策已全额计提坏账准备。本次评估对上述款项按瑞华会计师事务所（特殊普通合伙）审计后的金额确定。
(七)本次对开发成本进行评估时，部分项目尚未完成竣工面积的测绘工作，本次评估采用管理层提供的可供销售面积进行测算，未考虑企业最终测绘的销售面积与管理层目前提供数据可能存在差异对评估结果的影响；
(八)利用专业报告
本评估报告的资产类型与账面金额以瑞华会计师事务所（特殊普通合伙）2013年 11月 10日出具的瑞华专审字[2013]第 90380011号•宜宾鲁能开发（集团）有限公司审计报告‣为依据，上述审计报告的意见：宜宾鲁能开发（集团）有限公司财务报告在所有重大方面按照企业会计准则的规定编制，公允反映了宜宾鲁能开发（集团）有限公司 2013年 8月 31日的财务状况以及 2013年 1-8月的经营成果和现金流量。
评估报告使用者应注意以上特别事项对评估结论产生的影响。
十二、评估报告使用限制说明
(一)本评估报告只能用于评估报告载明的评估目的和用途；
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(二)本评估报告只能由评估报告载明的评估报告使用者使用；
(三)本评估报告的全部或者部分内容被摘抄、引用或者被披露于公开媒体，需评估机构审阅相关内容，法律、法规规定以及相关当事方另有约定的除外；
(四)本评估报告经注册资产评估师签字、评估机构盖章，并经国有资产监督管理机构备案后方可正式使用；
(五)本评估报告所揭示的评估结论仅对评估报告中描述的经济行为有效，评估结论使用有效期为自评估基准日起一年。
十三、评估报告日
本评估报告提出日期为 2014年 1月 2日。
法定代表人：孙月焕
注册资产评估师：康志刚 注册资产评估师：王立娟
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二〇一四年一月二日
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评估报告附件
附件一、经济行为文件；
附件二、被评估单位专项审计报告；
附件三、委托方和被评估单位法人营业执照复印件；
附件四、委托方和被评估单位国有资产产权登记证复印件；
附件五、评估对象涉及的主要权属证明资料；
附件六、委托方和相关当事方的承诺函；
附件七、签字注册资产评估师的承诺函；
附件八、北京中企华资产评估有限责任公司资产评估资格证书复印件；
附件九、北京中企华资产评估有限责任公司证券业资质证书复印件；
附件十、北京中企华资产评估有限责任公司营业执照副本复印件；
附件十一、北京中企华资产评估有限责任公司评估人员资格证书复印件；
附件十二、其他重要文件。
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评估说明
中企华评报字(2013)第 1261-2号
（共一册，第一册）
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二○一四年一月二日
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目 录
第一部分关于评估说明使用范围的声明 ............................... 2第二部分企业关于进行资产评估有关事项的说明 ................ 3第三部分资产评估说明 ...................................................... 4第一章评估对象与评估范围说明 ........................................ 5一、 评估对象与评估范围 ................................................................................................. 5二、 企业申报的实物资产情况 ......................................................................................... 6三、 企业申报的无形资产情况 ......................................................................................... 9四、 企业申报的表外资产情况 ......................................................................................... 9五、 引用其他机构报告结论所涉及的相关资产 ............................................................. 9第二章资产核实情况总体说明 ......................................... 10一、 资产核实人员组织、实施时间和过程 ................................................................... 10二、 影响资产核实的事项及处理方法 ........................................................................... 11三、 核实结论 ................................................................................................................... 12第三章资产基础法评估技术说明 ...................................... 13一、 流动资产（非存货类）评估技术说明 ................................................................... 13二、 存货评估技术说明 ................................................................................................... 20三、 长期应收款评估技术说明 ....................................................................................... 53四、 长期股权投资评估技术说明 ................................................................................... 55五、 设备类评估技术说明 ............................................................................................... 96六、 在建工程评估技术说明 ......................................................................................... 106七、 递延所得税资产评估技术说明 ............................................................................. 130八、 流动负债评估技术说明 ......................................................................................... 131第四章收益法评估技术说明 ........................................... 137一、 宏观、区域经济因素分析 ..................................................................................... 137
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二、 房地产行业现状与发展前景分析 ......................................................................... 144三、 被评估企业的业务分析 ......................................................................................... 164四、 被评估企业的资产与财务分析 ............................................................................. 170五、 收益预测的假设条件 ............................................................................................. 173六、 评估方法及主要参数的确定 ................................................................................. 175七、 评估计算过程 ......................................................................................................... 178第五章评估结论及分析 .................................................. 222一、 评估结论 ................................................................................................................. 222二、 评估结论与账面价值比较变动情况及原因 ......................................................... 225三、 控制权与流动性对评估对象价值的影响考虑 ..................................................... 228第一部分 关于评估说明使用范围的声明
本评估说明仅供国有资产监督管理机构（含所出资企业）、相关监管机构和部门使用。除法律法规规定外，材料的全部或者部分内容不得提供给其他任何单位和个人，不得见诸公开媒体。
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第二部分 企业关于进行资产评估有关事项的说明
本部分内容由委托方鲁能集团有限公司、天津广宇发展股份有限公司和被评估单位宜宾鲁能开发（集团）有限公司编写、单位负责人签字、加盖单位公章并签署日期，内容见附件一：企业关于进行资产评估的有关事项说明。
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第三部分 资产评估说明
本部分内容由签字注册资产评估师编写。
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第一章 评估对象与评估范围说明
.评估对象与评估范围
(一)委托评估对象与评估范围
评估对象是宜宾鲁能开发（集团）有限公司的股东全部权益。
评估范围是宜宾鲁能开发（集团）有限公司在评估基准日全部资产及相关负债。
(二)委托评估的资产类型与账面金额
评估基准日，评估范围内的资产包括流动资产、长期应收款、长期股权投资、固定资产（运输车辆、电子设备）、在建工程、递延所得税资产，总资产账面价值为 243,095.51万元；负债包括流动负债，总负债账面价值为 184,959.58万元；净资产账面价值 58,135.92万元。
金额单位：人民币万元
||||
|-|-|-|
|项 目||账面价值|
|流动资产|1|236,722.41|
|非流动资产|2|6,373.10|
|其中：长期应收款|3|309.66|
|长期股权投资|4|1,729.75|
|固定资产|5|170.29|
|在建工程|6|2,209.23|
|递延所得税资产|7|1,954.18|
|资产总计|8|243,095.51|
|流动负债|9|184,959.58|
|非流动负债|10|0.00|
|负债总计|11|184,959.58|
|净 资 产|12|58,135.92|

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评估基准日，评估范围内的资产、负债账面价值已经瑞华会计师事务所（特殊普通合伙）审计，并出具了无保留意见审计报告。
(三)委托评估的资产权属状况
评估范围内的资产权属清晰，权属证明完善。
. 企业申报的实物资产情况
宜宾鲁能开发（集团）有限公司纳入评估范围的实物资产包括：存货、运输车辆和电子设备。实物资产的类型及特点如下：
(一)存货
列入本次评估范围的存货为宜宾鲁能开发（集团）有限公司的开发产品和开发成本。
1.开发产品
主要是前期开发的鑫领寓、鑫嘉园和鑫空间项目剩余未销售的住宅、商铺和车位。其中：住宅 66套，建筑面积 8,850.44平方米；商铺 4套，建筑面积 2,947.35平方米；车位 204个，建筑面积 5,832.92平方米。
2.开发成本
主要是正在开发的鑫菁英、鑫悦湾，正在开展前期工作的 B-05和 B-15地块、鑫悦湾二期、B-06地块，以及其他后续开发地块的开发成本。
具体说明如下：
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鑫菁英项目工程预计完工日期 2014年 3月，目前项目主体工程已完工，正在进行内、外部装修和绿化工程等配套建设，尚未进行工程结算；鑫菁英项目总用地面积
56,055m2，规划建筑面积
132,565
m2，至评估基准日已销售住宅面积 106,846.04平方米，销售比例为99%；
车库和商业用房尚未销售。
鑫悦湾项目工程预计完工日期 2013年 12月，目前鑫悦湾项目主体工程已完工，正在进行内、外部装修和绿化工程等配套建设，尚未进行工程结算；总用地面积 61,682
m2，规划建筑面积150,002m2，至评估基准日已销售住宅面积 111,861.97平方米，销售比例为95%；车库和商业用房尚未销售。
◆待开发地块项目
待开发地块规划用地面积618,676平方米，规划建筑面积1,956,933平方米，待开发地块的土地已全部取得国有土地使用证，但因规划调整，土地使用证需重新办理。
其中已开展前期工作的有 B-05和 B-15地块、鑫悦湾二期、B-06
地块等，具体如下：
B-05和 B-15地块规划用地面积 234,495平方米，规划总建筑面积 635,720平方米，其中地上建筑面积 509,752平方米，地下建筑面积
125,968平方米，建设内容主要为住宅。
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鑫悦湾二期规划用地面积 19,639平方米，规划总建筑面积 63,523平方米，其中地上建筑面积 48,903平方米，地下建筑面积 14,620平方米，建设内容包括住宅和商业。
B-06地块规划用地面积 16,206平方米，规划总建筑面积 54,678平方米，其中地上建筑面积 45,515平方米，地下建筑面积 14,163平方米，建设内容为商业。
其他后续待开发地块包括 D-04地块、D-51地块、D-11地块、B-29地块、D-02地块、B-05-1地块、D-07地块、D-16地块、D-22地块，规划用地面积 348,336平方米，规划总建筑面积 1,203,011.5平方米，以住宅为主，部分为商住混合和商业。具体如下表：
|||||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
|地块编号|用地性质|用地面积(m2)|积率|建容筑密度(%)|化率|绿 建筑限制高度(m)|规划地上建筑面积|规划总建筑面积|备注|
|D-04|二类居住用地|109,548.00|.8|2 25|35|100|306,734.40|398,754.72||
|D-51|二类居住用地|122,327.00|.8|2 25|35|100|342,515.60|445,270.28|配建6个班幼儿园|
|D-11|二类居住用地|20,971.00|.0|2 25|35|60|41,942.00|52,427.50||
|B-29|商住用地|57,787.00|.0|3 35|30|90|173,361.00|225,369.30||
|D-02|二类居住用地-服务设施用地|4,854.00|.8|0 40|20|12|3,883.20|3,883.20|农贸市场|
|B-05-01|二类居住用地-服务设施用地|4,700.00|.8|0 40|20|16|3,760.00|3,760.00|农贸市场|
|D-07|商业用地|16,104.00|.5|2 30|25|80|40,260.00|50,325.00||
|D-16|餐饮用地|4,594.00|.8|0 40|25|24|3,675.20|4,594.00||
|D-22|零售商业用地|7,451.00|.0|2 30|25|60|14,902.00|18,627.50||

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|||||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
|地块编号|用地性质|用地面积(m2)|积率|建容筑密度(%)|化率|绿 建筑限制高度(m)|规划地上建筑面积|规划总建筑面积|备注|
|合计||348,336.00|||||931,033.40|1,203,011.50||

(二)设备类
1.运输车辆主要包括电动自行车、别克商务车、看房电瓶车和中华轿车。
2.办公用电子设备主要有办公用电脑、打印机、复印机、空调机、数码摄像机、投影仪及工地监控系统等设备等。
. 企业申报的无形资产情况
企业申报的纳入评估范围的资产不包括无形资产。
. 企业申报的表外资产情况
企业申报的纳入评估范围的资产均为表内资产。
. 引用其他机构报告结论所涉及的相关资产
本评估报告不存在引用其他机构报告的情况。
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第二章 资产核实情况总体说明
资产核实人员组织、实施时间和过程
根据纳入评估范围的资产类型、数量和分布状况等特点，评估项目团队按照专业划分为流动资产、房地产、机器设备、收益法评估小组，并制定了详细的现场清查核实计划。评估人员曾于 2013年 8月 10日至 8月 28日，对被评估单位的资产进行了现场清查核实，后由于评估基准日的调整，于 2013年 9月 1日至 2014年 1月 2日再次对评估对象涉及的资产和负债进行了必要的清查核实。
1.指导被评估单位填表和准备应向评估机构提供的资料
评估人员指导被评估单位的财务与资产管理人员在自行资产清查的基础上，按照评估机构提供的资产评估申报明细表及其填写要求、资料清单等，对纳入评估范围的资产进行细致准确的填报，同时收集准备资产的产权证明文件和反映性能、状态、经济技术指标等情况的文件资料等。
2.初步审查和完善被评估单位提交的资产评估申报明细表
评估人员通过查阅有关资料，了解纳入评估范围的具体资产的详细状况，然后仔细审查各类资产评估申报明细表，检查有无填项不全、错填、资产项目不明确等情况，并根据经验及掌握的有关资料，检查资产评估申报明细表有无漏项等，同时反馈给被评估单位对资产评估申报明细表进行完善。
3.现场实地勘查
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根据纳入评估范围的资产类型、数量和分布状况，评估人员在被评估单位相关人员的配合下，按照资产评估准则的相关规定，对各项资产进行了现场勘查，并针对不同的资产性质及特点，采取了不同的勘查方法。
4.补充、修改和完善资产评估申报明细表
评估人员根据现场实地勘查结果，并和被评估单位相关人员充分沟通，进一步完善资产评估申报明细表，以做到：账、表、实相符。
5.查验产权证明文件资料
评估人员对纳入评估范围的车辆的产权证明文件资料进行查验，对权属资料不完善等情况提请企业核实或出具相关产权说明文件。
6.尽职调查
评估人员为了充分了解被评估单位的经营管理状况及其面临的风险，进行了必要的尽职调查。尽职调查的主要内容如下：
被评估单位的历史沿革、主要股东及持股比例、必要的产权和经营管理结构；
被评估单位的资产、财务、生产经营管理状况；
被评估单位的经营计划、发展规划和财务预测信息；
评估对象、被评估单位以往的评估及交易情况；
影响被评估单位生产经营的宏观、区域经济因素；
被评估单位所在行业的发展状况与前景；
其他相关信息资料。
影响资产核实的事项及处理方法
资产清查过程中，评估人员未发现影响资产核实的事项。
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核实结论
经过清查核实，资产核实结果与被评估单位的账面记录相一致。
纳入评估范围内的资产产权清晰，权属证明文件齐全。
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第三章 资产基础法评估技术说明
流动资产（非存货类）评估技术说明
(一)评估范围
纳入评估范围的非存货类流动资产包括：货币资金、应收账款和其他应收款。上述非存货类流动资产评估基准日账面价值如下表所
示：
金额单位：人民币元
|||
|-|-|
|科目名称|账面价值|
|货币资金|983,221,132.74|
|应收账款|7,362,500.10|
|其他应收款|17,618,700.25|
|非存货类流动资产合计|1,008,202,333.09|

(二)核实过程
1.核对账目：根据被评估单位提供的流动资产评估申报明细表，首先与被评估单位的资产负债表相应科目核对使总金额相符；然后与被评估单位的流动资产明细账、台账核对使明细金额及内容相符；最后对部分流动资产核对了原始记账凭证等。
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2.资料收集：评估人员按照重要性原则，根据各类流动资产的典型特征收集了评估基准日的银行对账单以及部分记账凭证等评估相
关资料。
3.现场访谈：评估人员向被评估单位相关人员询问历史年度应收款项的回收情况、坏账准备计提的政策等。
4.现场勘查：评估人员和被评估单位相关人员共同对评估基准日申报的现金进行了盘点，填写了“现金盘点表”。
5.清查结果：
本次评估未发现账实、账表不一致的情况。
(三)评估方法
1.货币资金
(1)库存现金
评估基准日库存现金账面价值 18,215.56元，全部为人民币现金。
评估人员采用倒推方法验证评估基准日的库存现金余额，并同现金日记账、总账现金账户余额核对，以核实无误后的账面价值作为评估值。评估倒推法计算公式为：盘点日库存现金数+评估基准日至盘
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点日前现金支出数-基准日至盘点日前现金收入数=评估基准日现金
金额。
评估人员和被评估单位财务人员共同对现金进行了盘点，并根据盘点结果进行了评估倒推，评估倒推结果和评估基准日现金账面价值一致。
现金评估值为 18,215.56元。
(2)银行存款
评估基准日银行存款账面价值 983,202,917.18元，全部为人民币存款。核算内容为存放在工行宜宾市南岸支行营业部、建行宜宾分行营业部、农行宜宾分行营业部、兴业银行宜宾分行、中信银行股份有限公司宜宾支行、宜宾商业银行直属支行等的人民币存款。
对人民币银行存款的评估采取向开户银行进行函证，并以银行的对账单余额同企业银行存款日记账余额相核对的方式，如有未达账
项，则编制银行存款余额调节表，平衡相符的方法，核实账面值，以核实后的账面值确认评估值。评估人员对银行账户进行逐项核实，均平衡相符，评估基准日不存在未达账项，未发现影响净资产事宜，银行存款以核实无误后的账面价值作为评估值。
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银行存款评估值为 983,202,917.18元。
货币资金评估值为 983,221,132.74元。
2.应收账款
评估基准日应收账款账面余额 7,750,000.10元，计提坏账准备
387,500.00元，应收账款净额为 7,362,500.10元。核算内容为被评估单位应收宜宾立天唐人商业投资管理有限公司的售房款。
评估人员抽查了业务合同和会计凭证，抽查结果与账面记录相
符。本次评估采取个别认定、参考企业坏账准备计提标准计算风险损失相结合的方法确定评估值。具体评估方法如下：对各种应收款项在核实无误的基础上，根据每笔款项可能收回的数额确定评估值。对于有充分理由相信全都能收回的，按全部应收款额计算评估值；对于很可能收不回部分款项的，在难以确定收不回账款的数额时，借助于历史资料和现场调查了解的情况，具体分析数额、欠款时间和原因、款项回收情况、欠款人资金、信用、经营管理现状等，按照账龄分析法，估计出这部分可能收不回的款项，作为风险损失扣除后计算评估值。
具体评估方法如下：
(1)对有充分证据表明全额损失的应收账款评估为零；
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(2)对有充分证据表明可以全额回收的应收账款以账面余额作为
评估值；
(3)对可能有部分不能回收或有回收风险的应收账款，采用账龄
分析法确定坏账损失比例，从而预计可收回金额。预计坏账损失比例的原则如下：
①账龄在一年以内的应收账款按5%计取；
②账龄在一至二年的应收账款按其账面余额的10%计取；
③账龄在二至三年的应收账款按其账面余额的50%计取；
④账龄在三至四年的应收账款按其账面余额的80%计取；
⑤账龄在四至五年的应收账款按其账面余额的90%计取；
⑥账龄在五年以上的应收账款按其账面余额的100%计取；
⑦关联方之间不计取坏账损失。
评估基准日应收账款只有一笔应收宜宾立天唐人商业投资管理
有限公司的售房款，有充分理由相信全都能收回，故按全部应收款额计算评估值。
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经评估，应收账款评估值为 7,750,000.10元，评估增值 387,500.00元，增值率5.26%。增值的原因是应收款账龄已不足 1年，客户信用良好，预计无风险损失，将坏账准备评估为零，因此形成评估增值。
3.其他应收款
评估基准日其他应收款账面余额 37,716,973.11元，计提坏账准备 20,098,272.86元，其他应收款净额为 17,618,700.25元。核算内容为宜宾鲁能开发（集团）有限公司除应收账款、预付账款等以外的其他各种应收及暂付款项，主要包括备用金、墙体材料专项资金、公共配套代建款、公积金保证金等。
评估人员抽查了部分业务合同和会计凭证，抽查结果与账面记录相符。本次评估采取个别认定、参考企业坏账准备计提标准计算风险损失相结合的方法确定评估值。具体评估方法如下：对各种应收款项在核实无误的基础上，根据每笔款项可能收回的数额确定评估值。对于有充分理由相信全都能收回的，按全部应收款额计算评估值；对于很可能收不回部分款项的，在难以确定收不回账款的数额时，借助于历史资料和现场调查了解的情况，具体分析数额、欠款时间和原因、款项回收情况、欠款人资金、信用、经营管理现状等，按照账龄分析
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法，估计出这部分可能收不回的款项，作为风险损失扣除后计算评估值。
具体评估方法如下：
(1)对有充分证据表明全额损失的其他应收款评估为零；
(2)对有充分证据表明可以全额回收的其他应收款以账面余额作
为评估值；
(3)对可能有部分不能回收或有回收风险的应收账款，采用账龄
分析法确定坏账损失比例，从而预计可收回金额。预计坏账损失比例的原则与应收账款相同。
经评估，其他应收款评估值为 17,618,700.25元，无增减值。
(四)评估结果
流动资产（非存货类）评估结果及增减值情况如下表：
流动资产（非存货类）评估结果汇总表
金额单位：人民币元
||||||
|-|-|-|-|-|
|科目名称|账面价值|评估价值|增减值|增值率%|
|货币资金|983,221,132.74|983,221,132.74|0.00|0.00|
|应收账款|7,362,500.10|7,750,000.10|387,500.00|5.26|

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||||||
|-|-|-|-|-|
|科目名称|账面价值|评估价值|增减值|增值率%|
|其他应收款|17,618,700.25|17,618,700.25|0.00|0.00|
|非存货类流动资产合计|1,008,202,333.09|1,008,589,833.09|387,500.00|0.04|

流动资产（非存货类）评估值 1,008,589,833.09元，评估增值
387,500.00元，增值率0.04%。增值的原因是应收款账龄已不足 1年，客户信用良好，预计无风险损失，将坏账准备评估为零，因此形成评估增值。
存货评估技术说明
(一)评估范围
纳入评估范围的存货为开发产品和开发成本，账面值如下：
金额单位：人民币元
|||
|-|-|
|科目名称|账面价值|
|开发产品|33,842,917.12|
|开发成本|1,325,178,844.87|
|存货合计|1,359,021,761.99|
|减：存货跌价准备||
|存货净额|1,359,021,761.99|

1.开发产品概况
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开发产品包括目前已开发完成的鑫领寓、鑫嘉园、鑫空间的剩余房产，项目销售情况较好，截止评估基准日仅剩少量房屋未销售，具体情况见下：
||||||
|-|-|-|-|-|
|项目名称|物业类型|建筑面积(平方米)|账面价值(元)|数量|
|鑫领寓小区|住宅|266.09|347,343.24|2套|
||商业|2,459.84|3,210,931.16|2套|
||车位|4,152.92|4,502,429.75|156套|
|鑫嘉园小区|住宅|8,584.35|22,191,185.72|64套|
||车位|1,680.00|2,995,219.28|48套|
|鑫空间小区|商业|487.51|595,807.97|2套|
|合计||17,630.71|33,842,917.12||

2.开发成本
目前开发成本中核算的项目包括鑫菁英（C-03地块）、鑫悦湾
（D-08地块）、B-05和 B-15地块、鑫悦湾二期、B-06地块和其他后续开发地块的待分摊总成本。具体情况如下：
金额单位：人民币元
||||||
|-|-|-|-|-|
|项目名称|建设内容|账面价值|合理分摊后|调整额(土地成本|

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|-|-|-|-|-|
||||账面价值|分摊)|
|鑫菁英（C-03地块）|住宅、商业、车位|261,130,734.31|266,048,904.86|4,918,170.55|
|鑫悦湾（D-08地块）|住宅、商业、车位|297,324,617.83|310,329,117.83|13,004,500.00|
|B-05和B-15地块|住宅、商业、车位|3,616,179.00|110,564,349.04|106,948,170.04|
|鑫悦湾二期|住宅、商业、车位|746,739.00|4,979,146.98|4,232,407.98|
|B-06地块|商业|-|31,247,874.95|31,247,874.95|
|后续开发地块|住宅、商业、车位|762,360,574.73|602,009,451.21|-160,351,123.52|
|开发成本合计||1,325,178,844.87|1,325,178,844.87|0.00|

注：开发成本中的鑫菁英、鑫悦湾等项目的账面成本中未包括含土地成本，土地成本全部包含在后续开发地块中，为体现配比原则，将土地成本按面积进行了合理分摊，分摊依据是项目投资概算。
账面价值为土地取得费用、项目前期费用、主体建筑工程费、开发间接费、资本化利息等。
(二)项目概况
◆鑫菁英项目
(l)项目概况
①项目名称：鑫菁英
②建设地点：宜宾市翠屏区南岸西区组团 C-03-01地块
③规划指标和实际建设规模：
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鑫菁英项目位于宜宾市南岸西区组团中坝大桥高速出口和外江
路交汇处，地块西临卫星观测站，东侧临变电站、加油站，北面是即将开发的大地坡地块（特高压中转基地），地理位置十分便利。
鑫菁英项目为高档中高层住宅区，7号楼为 21层，其中3、4、5号楼为 22层住宅，1、2、8、9、10、11号楼为 18层住宅，6、12、 13号楼为 1至 2层独立商业。本项目配建有公共厕所、物管用房、
地下车库、设备用房等，建筑类别一、二类，防火等级一、二级，建筑合理使用年限 50年。
A.项目主要规划指标如下：
总用地面积：56,055平方米
规划建筑面积：该工程地上建筑面积 112,097平方米（其中，住宅面积 107,823平方米，配套商业面积 3,627平方米，配套物管用房 517平方米，配套公厕（两处）面积 89平方米，消防控制室面积 41平方米），该工程地下建筑面积 204,68平方米（车库及设备用房）。
B.实际建设规模
|||
|-|-|
|项目名称|建筑面积(㎡)|
|地上建筑面积|112,086.36|
|其中：住宅建筑面积||

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|||
|-|-|
|项目名称|建筑面积(㎡)|
|地上建筑面积|112,086.36|
||107,812.41|
|非住宅建筑面积(商业\物业\消防\其他)|4,273.95|
|其中：商业|3,626.69|
|幼儿园||
|地下建筑面积(地下车位)|20,468.12（654个）|
|合计|132,554.48|

(2)权证取得情况
鑫菁英项目五证全部取得。
(3)工程进度
目前鑫菁英项目主体工程已完工，正在进行内、外部装修和绿化工程等配套建设，尚未进行工程结算，预计将于 2014年 3月竣工。
(4)销售状况
至评估基准日已销售住宅面积 106,846.04平方米，销售比例为
99%；车库和商业用房尚未销售。
◆鑫悦湾
(l)项目概况
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①项目名称：鑫悦湾
②建设地点：宜宾市翠屏区南岸西区清溪路（D-08地块）
③规划指标和实际建设规模：
鑫悦湾项目地块周边由西侧金沙江大道、北侧城市次干道清溪
路、东侧城市次干道南丝绸路、凤凰溪围合而成，地理位置十分便利。
地块西北侧与财富中心隔金沙江大道相望，与金沙江大道之间有 D09地块，地块南侧与规划中的D10、D11隔凤凰溪相望。周边道路已形成，用地环境成熟。
鑫悦湾项目为高档高层住宅区，由 2栋31+1层、3栋28＋1层、 1栋27+1层、4栋26+1层住宅以及临街商业、幼儿园等组成。项目配建地下车库、设备用房、物管用房和公共厕所等。建筑类别一、二类，防火等级一、二级，建筑合理使用年限 50年。
A.项目主要规划指标
总用地面积：61,682平方米
规划建筑面积：该工程地上建筑面积 123,223平方米（其中，住宅面积 117,978平方米，幼儿园面积 1,651平方米，商业面积 2,841
平方米，配套物管用房 610平方米，配套公厕面积 88平方米，消防
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控制室面积 43平方米，垃圾运转站 12平方米），该工程地下建筑面积 26,779平方米（车库及设备用房）
B.实际建设规模
|||
|-|-|
|项目名称|建筑面积(㎡)|
|地上建筑面积|123,246. 39|
|其中：住宅建筑面积|118,000.50|
|非住宅建筑面积（商业\物业\消防\其他）|5,245.89|
|其中：商业|2,840.89|
|幼儿园|1,651.42|
|地下建筑面积（地下车位）|26,778.72（870个）|
|合计|150,025.11|

(2)权证取得情况
鑫悦湾项目五证全部取得。
(3)工程进度
目前鑫悦湾项目主体工程已完工，正在进行内、外部装修和绿化工程等配套建设，尚未进行工程结算，预计于 2013年 12月竣工。
(4)销售状况
至评估基准日已销售住宅面积 111,861.97平方米，销售比例为
95%；车库和商业用房尚未销售。
◆待开发地块项目
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待开发地块规划用地面积 618,676平方米，规划建筑面积
1,954,962平方米，待开发地块的土地已全部取得国有土地使用证。
其中已开展前期工作的有 B-05和 B-15地块、鑫悦湾二期、B-06地块等，具体如下：
B-05和 B-15地块规划用地面积 234,495平方米，规划总建筑面
积 635,720平方米，其中地上建筑面积 509,752平方米，地下建筑面积 125,968平方米，建设内容主要为住宅。
鑫悦湾二期规划用地面积19,639平方米，规划总建筑面积63,523平方米，其中地上建筑面积 48,903平方米，地下建筑面积 14,620平方米，建设内容包括住宅和商业。
B-06地块规划用地面积 16,206平方米，规划总建筑面积 54,678平方米，其中地上建筑面积 40,515平方米，地下建筑面积 14,163平方米，建设内容为商业。
其他后续待开发地块包括 D-04地块、D-51地块、D-11地块、B-29地块、D-02地块、B-05-1地块、D-07地块、D-16地块、D-22地块，规划用地面积 348,336.00平方米，规划总建筑面积 1,203,012平方米，以住宅为主，部分为商住混合和商业。具体如下表：
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|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
|地块编号|用地性质|用地面积(m2)|积率|建容筑密度(%)|化率|绿 建筑限制高度(m)|规划地上建筑面积|规划总建筑面积|备注|
|D-04|二类居住用地|109,548.00|.8|2 25|35|100|306,734.40|398,754.7||
|D-51|二类居住用地|122,327.00|.8|2 25|35|100|342,515.60|445,270.28|配建6个班幼儿园|
|D-11|二类居住用地|20,971.00|.0|2 25|35|60|41,942.00|52,427.50||
|B-29|商住用地|57,787.00|.0|3 35|30|90|173,361.00|225,369.30||
|D-02|二类居住用地-服务设施用地|4,854.00|.8|0 40|20|12|3,883.20|3,883.20|农贸市场|
|B-05-01|二类居住用地-服务设施用地|4,700. 00|.8|0 40|20|16|3,760.00|3,760.00|农贸市场|
|D-07|商业用地|16,104.00|.5|2 30|25|80|40,260.00|50,325.00||
|D-16|餐饮用地|4,594.00|.8|0 40|25|24|3,675.20|4,594.00||
|D-22|零售商业用地|7,451.00|.0|2 30|25|60|14,902.00|18,627.50||
|合计||348,336.00|||||931,033.40|1,203,011.48||

(三)评估过程
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评估工作主要分以下阶段进行：
1.复核评估明细表
听取企业评估范围的情况介绍，了解预计开发项目的开、竣工年月和用途，对项目整体规划及内容进行核实，在此基础上对评估表格完善补齐。
2.搜集资料
根据资产情况，收集国有土地使用证、国有土地使用权出让合同、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和其他相关文件。
3.现场勘察
根据企业提供的评估申报表，在有关人员配合下，对于各项目的座落位置、项目进展情况、投资情况、周边环境等进行了勘察，并作了勘察记录。对房地产销(预)售情况进行调查了解。
4.评估测算
评估人员根据现场勘察结果，对开发成本进行勘察分析，确定各项评估要素，并结合资产具体情况运用适当的评估方法计算得出各项委评资产评估值，并编写评估说明。
(四)评估方法
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1.开发产品
本次评估的开发产品包括鑫空间、鑫嘉园、鑫领寓项目，均已经竣工，只乘下少量房产正在销售。
根据委托评估目的，结合已掌握待估房屋的功能类型、价值特征和当前及预期状况，本次针对评估范围中的开发产品采用市场法进行评估。本次评估开发产品属于正常销售的房产，根据销售价格减去销售费用、销售税金及附加、土地增值税、所得税及适当净利润确定评估值。
计算公式为：
评估价值=预计销售金额-销售费用-销售税金及附加-土地增值税-所得税-适当数额的净利润
2.开发成本
(1)正在开发的房地产项目
在建开发房地产项目包括鑫菁英地块、鑫悦湾地块。
考虑到项目已取得当地规划部门审定的规划建设指标，均为在建开发房地产项目，周边开发项目较多，可比性较强，具备选用假设开发法的条件，故选用假设开发法确定开发项目评估值。
假设开发法(剩余法)的基本原理是以房地产按规划用途、条件开发后预期可获得的价值为基础，扣除尚需支付开发成本、投资利息、销售税费及合理的续建开发利润，计算出开发项目价值。
由于房地产开发成本属于存货，在假设开发法评估结果基础上需扣除企业应缴纳的所得税。则基本公式如下：
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评估价值=开发后房地产价值-后续开发成本-销售费用-管理费用-销售税金及附加-投资利息-投资利润-土地增值税-所得税
本次评估中，对于已销售部分房地产开发总价值采用预售合同收入，对于未销售部分房地产开发总价值采用市场(比较)法来确定估价对象开发完成后的房地产总价值。
具体测算步骤
a.调查待开发房地产的基本情况；
b.了解最佳的开发利用方式；
c.估计剩余开发建设期；
d.预测开发完成后的房地产价值；
e.估算开发成本、投资利息、销售税费、开发利润；
f.确定开发成本评估值。
(2)有开发计划的房地产项目
有开发计划的房地产项目包括 B-05和 B-15地块、鑫悦湾二期、 B-06地块和其他后续开发地块。被评估单位有较详细的开发计划、目标成本及销售计划，具备采用假设开发法评估的条件，因此确定采用假设开发法评估。评估方法同前面正在开发的房地产项目。
(五)评估案例
案例一：
开发产品—鑫领寓 (3-9-9开发产品序号1、2、3)
1.项目概况
鑫领寓项目位于宜宾市南岸西区金沙江大道 C街区，项目总占地面积 89,151平方米，总建筑面积 288,657.37平方米。计算容积率面积 261,628.57平方米，不计算容积率面积 24,169.91平方米。
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企业在开发产品核算的内容为鑫领寓的未签约的住宅、商业、车位。具体面积如下：
|||
|-|-|
|项目|面积或个|
|未签约面积|6,878.85|
|住宅(平方米)|266.09|
|商业(平方米)|2,459.84|
|车位(平方米/个)|4,152.92/156|

2.开发产品预计销售金额
本次评估中，对于已销售部分房地产开发总价值采用预售合同收入，对于未销售部分房地产开发总价值采用市场法来确定估价对象开发完成后的房地产总价值。
(1)已销售部分房地产价值
根据企业提供的销售控制表、测绘报告、预售合同清单的情况，已销售并已结转收入部分的明细如下：
|||||
|-|-|-|-|
|项目|面积或个|单价|已结转收入(元)|
|已签定合同并已结转部分|276,269.26||1,325,616,153.00|
|住宅(平方米)|253,847.95|4875.29|1,237,583,260.00|
|商业(平方米)|2,326.02|4623.99|10,755,493.00|
|车位(平方米/个)|20,095.2|3845.55/120,3|77,277,400.0|

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||||
|-|-|-|
|9/642|69.78|0|

无已售未结转收入部分房产。
(2)未签定合同部分房地产价值
未签约的物业面积如下：
|||
|-|-|
|项目|面积或个|
|未签约面积|6,878.85|
|住宅(平方米)|266.09|
|商业(平方米)|2,459.84|
|车位(平方米/个)|4,152.92/156|

鑫领寓位于宜宾市南岸西区。地块周边由西侧金沙江大道、新竹林路、南丝绸路和青溪路围合而成，地理位置较好，交通便利。地块西侧与大型商业联合体唐人财富中心隔金沙江大道相望。
南岸西区位于宜宾市南岸，与宜宾市旧城区隔金沙江相望，与东区紧邻，以宜珙铁路相隔。东南靠七星山山系，西南部为丘陵。规划区域长约 3.3公里，宽约 2.7公里，总面积约 9平方公里。
2001年 4月，宜宾市人民政府与宜宾鲁能开发（集团）有限公司合作，通过国际招标，由中标单位新加坡工程集团公司对南岸西区进行了控制性详细规划的编制，并于 2001年 9月，通过了规划评审。
规划南岸西区规划用地约 6.06平方公里，人口 7.5万人。
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2004年 3月，宜宾市城市规划局委托宜宾市城乡规划勘察设计院完成了《宜宾市经济技术开发区西区（以下称南岸西区）控制性详细规划》首期 3.53平方公里的局部地块和道路的调整工作，并通过
专家组评审。
2012年 4月，宜宾市城乡规划勘察设计院受宜宾市规划和建设局委托，完成了《南岸西区一期控制性详细规划（修编）》，并得到宜宾市政府的批复。
根据公开信息资料，2013年宜宾将加快完成新一轮城市总体规划修编，完善“全域宜宾”规划体系。按照“加快建设百万人口特大城
市”的总体要求，宜宾将加快城市新区拓展， 2013年宜宾中心城区将完成供地 10,000亩，其中商住用地达 3,000亩以上，南岸西区、赵场、临港主供中心城区商住用地，主要包括西区二期、赵场组团、翠屏新区、天池片区、临港在内的地区，2013年宜宾全市将完成房地产开发投资 120亿元。
经了解，鑫领寓周边楼盘售价情况如下：
浩誉•江语城
楼盘位置：中坝翠柏大道中段；
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主力户型：二居室 74.52-108.99平方米三居室 134.84平方米；
目前在售楼盘均价为 6,800元/平米。
丽雅龙城
楼盘位置：宜宾西区大地坡（中坝大桥南岸桥头）；
主力户型：二居室 105平方米三居室 110-145平方米四居室
150-285平米；
目前在售价格：7,000元/平方米。
上力•理想城
楼盘位置：宜宾市翠柏大道中段；
主力户型：两居室 50-90平方米、三居室 128-138平方米；
目前在售均价：7,000元/平方米。
鑫悦湾
楼盘位置：鑫领寓南侧，隔青溪路；
主力户型：两居室 87.84-89.40平方米、三居室 120.85-144.16平方米；
目前在售均价：6,600元/平方米。
鑫菁英
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楼盘位置：位于 2南岸西区中坝大桥高速 4出口和外江路交汇处主力户型：两居室 71.33-97.12平方米、三居室 105.43-112.46平方米；
目前在售均价：6,500元/平方米
鑫领寓高层住宅已销售均价为 4,799元/平方米，结合企业预期
并横向比较住宅价格后确定，综合分析确定鑫领寓住宅未来平均销售价格为7,199元/平方米，商业未来平均销售价格为15,622元/平方米，高层住宅车位平均销售价格 114,033元/个（按企业分户销售清单确
认的售价预测,价格在合理范围之内）。
鑫领寓未销售部分价值测算如下表：
||||||
|-|-|-|-|-|
|号|序项目|面积或个|单价|金额(元)|
||一 已签定合同但未结转部分||||
||1 住宅(平方米)||||
||2 商业(平方米)||||
||3 车位(平方米)||||
||车位(个)||||
||未签定合同部分预计销售二金额|6,878.85||58,132,951.00|
||1 住宅(平方米)|266.09|7,199.24|1,915,647.00|
||2 商业(平方米)|2,459.84|15,622.24|38,428,204.00|

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|||||
|-|-|-|-|
|3 车位(个)|156|114,032.69|17,789,100.00|
||4,152.92|||
|三 预计销售金额合计|||58,132,951.00|

鑫领寓未销售房地产开发总价值=58,132,951.00元
(3)销售费用
包括项目销售部门的管理费用、销售人力资源费用、广告费用、项目咨询及策划费用、代理销售佣金等。根据企业现有合同约定，本次评估按未签约预计销售金额的2.7%计取，则：
销售费用=未签约预计销售收入×2.7%
销售费用=58,132,951.00×2.7%
=1,569,589.68元
(4)销售税金及附加
销售税金及附加主要包括营业税、城市维护建设税、教育费附加及地方教育附加。各项税费税率为：营业税5%、城建税7%、教育费附加（含地方教育费附加）5%。合计为销售收入的5.60%。
营业税及附加=销售金额×5.60%
=58,132,951.00×5.60%
=3,255,445.26元
(5)土地增值税
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土地增值税是对有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物(简称房地产)的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额所征收的一种税。
鑫领寓项目土地增值税计算如下：
土地增值税测算表
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|号|序项 目(住宅)|计算公式|费率％|金额(元)|备注|
||转让房地产取得的收入总一额|||1,383,749,104.00|已签约金额＋剩余房地产预计销售金额|
||二 扣除项目金额|||892,926,228.52||
|1|取得土地使用权所支付金额|||11,361,525.00|包括出让金及相关税费|
|2|新建房屋及配套设施的成本|||615,897,150.92||
|3|新建房屋及配套设施的费用(销售费用、管理费用、财务费用)|(1＋2)*费率|10%|62,725,867.59||
|4|与转让房地产有关的税金|(一)*费率|5.60%|77,489,949.82||
|5|加计扣除项目||20%|125,451,735.18||
||三 转让房地产的增值额|||490,822,875.48||

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|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|号|序项 目(住宅)|计算公式|费率％|金额(元)|备注|
||增值额与扣除项目金额的四比率|||54.97%||
||五 土地增值税税率|||40%||
||六 速算扣除比率|||5%||
||七 应纳土地增值税|||151,682,838.77||

企业已确认土地增值税金额 134,866,654.51元，不计增值税金额 16,895,305.73元，故需补充计提增值金额为：
补提土地增值税=应纳土地增值税-项目已确认土地增值税-减免
增值税
=151,682,838.77-134,866,654.51-16,895,305.73
=-79,121.47元
(6)所得税
根据本项目的未来销售情况测算，销售金额扣减成本、税金和期间费用后的值与销售收入之比确定销售利润率为77.97%。具体如下
表所示：
金额单位：人民币元
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|号|序项目名称|计算公式|费率|金额|备注|
||一 销售收入|||58,132,951.00|预售收入|

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|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|号|序项目名称|计算公式|费率|金额|备注|
||二 开发成本|||8,060,704.15||
||三 销售费用|销售收入*费率|2.7%|1,569,589.68||
||经营税金四及附加|销售收入*费率|5.60%|3,255,445.26||
||土地增值五税|||-79,121.47||
||六利润总额|(一)-(二)-(三)-(四)-(五)||45,326,333.38||
||七 利润率|(六)/(一)||77.97%||

所得税税率为25%，则：
所得税＝销售金额×销售利润率×所得税率
＝58,132,951.00×77.97%×25%
＝11,331,565.47(元)
(7)适当数额净利润
项目净利润按收入乘以净利润率再乘以10%扣除，考虑扣除适当数额净利润 3,399,469.64元。
(8)开发产品评估值
开发产品评估=预计销售金额-销售费用-销售税金及附加-土地增值税-所得税-适当数额的净利润
金额单位：人民币元
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|||||
|-|-|-|-|
|序号|项目|计算公式或费率|金额|
|1|预计销售金额||58,132,951.00|
|2|销售费用|2.7%|1,569,589.68|
|3|销售税金及附加|5.60%|3,255,445.26|
|4|土地增值税|按税法规定|-79,121.47|
|5|所得税|按税法规定|11,331,565.47|
|6|适当数额的净利润||3,399,469.64|
|7|评估值|7=1-2-3-4-5-6|38,656,002.00|

则：鑫领寓开发产品最终评估值为 38,656,002元。
案例二：
开发成本—鑫菁英 C-03 (3-9-10开发成本第 1项)
(1)项目概况
开发成本—鑫菁英 C-03评估基准日账面价值为 261,130,734.31元，调整后为 266,048,904.86元。成本费用明细如下表：
金额单位：人民币元
|||||
|-|-|-|-|
|序号|项 目|账面价值|调整账面价值|
|一|土地获得价款|7,146,800.00|9,389,200.00|
|二|开发前期准备费|21,455,608.56|21,455,608.56|
|三|建安工程费|11,697,479.15|11,697,479.15|
|四|社区管网工程费|189,447,687.78|189,447,687.78|
|五|配套设施费|21,438,77|21,438,770|

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|||||
|-|-|-|-|
|序号|项 目|账面价值|调整账面价值|
|||0.44|.44|
|六|开发间接费|5,256,558.93|5,256,558.93|
|七|资本化利息|4,687,829.45|7,363,600.00|
|合计||261,130,734.31|266,048,904.86|

注：为便于匹配，将未分摊的土地成本和前期费用进行了适当分摊。
鑫菁英项目规划建筑面积情况如下：
|||
|-|-|
|指标名称|数量|
|分摊土地面积|56,055.00|
|建筑用地面积|9,540.00|
|道路用地面积|-|
|绿化用地面积|25,226.00|
|总建筑面积|132,565|
|计算容积率建筑面积|112,086.36|
|不计算容积率建筑面积|20,468.12|
|配套设施的建筑面积(含不计容)|-|
|规划可售的建筑面积|131,907.22|
|高层|107,812.41|
|商业|3,626.69|
|可售车位(平方米)|20,468.12|

(2)续建开发期
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鑫菁英项目于 2012年 5月动工，预计 2014年 3月底竣工。根据项目建设周期、投资计划，评估人员核查了项目的付款情况及企业对工程进度的安排，项目工程续建开发期为 0.58年。
(3)可销售建筑面积
根据企业提供的工程规划许可设计指标、销控表等相关资料，项目规划各用途可销售面积主要指标如下：
面积单位：平方米
|||
|-|-|
|指标名称|数量|
|规划可售的建筑面积|131,907.22|
|高层|107,812.41|
|商业|3,626.69|
|车位（个）|20,468.12（652）|

(4)续建完成后的房地产价值
截止评估基准日住宅已销售商品住宅 1139套，建筑面积
106,846.04平方米。尚有 2套建筑面积为 996.37平方米的住宅、
3,626.69平方米的商业和 20,468.12平方米（652个）车位未售。
开发完成后的房地产价值分为两部分：已销售部分房地产开发总价值和未销售部分房地产开发总价值，其中：未销售部分房地产开发总价值分为住宅未销售部分价值、商业未销售部分价值及地下车库未销售部分价值。本次评估中，对于已签约未收款部分房地产开发总价
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值采用预售合同收入，对于未销售部分房地产开发总价值采用市场比较法来确定估价对象开发完成后的房地产总价值。
①已销售部分房地产开发总价值
已预售面积住宅住宅 106,846.04平方米，均价 5,665.43元/平方米，合同收入为 605,329,037.00元，收入尚未结转。则：已销售部分房地产开发总价值为 605,329,037.00元。
|||||
|-|-|-|-|
|项目|面积(M2)|均价(元/M2)|金额(元)|
|已签定合同但未结转部分|106,846.04|5,665.43|605,329,037.00|
|住宅|106,846.04|5,665.43|605,329,037.00|

②未销售部分房地产开发总价值
根据评估基准日当地同类房地产交易的市场行情和被估房地产
的区域位置及个别条件，结合该区域房地产市场发展趋势，预计未销售部分房地产的可实现销售均价，从而确定未销售部分房地产开发总价值。
结合企业预期并横向比较住宅价格（同案例一的楼盘价格对比）后确定，综合分析确定鑫菁英住宅未来平均销售价格为 6,743.94元/平方米（按企业分户销售清单确认的售价预测,价格在合理范围之
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内），商业未来平均销售价格为 15,000元/平方米，高层住宅车位
70,000元/个。
鑫菁英未销售部分价值测算如下表：
||||||
|-|-|-|-|-|
|号|序项目|面积(M2或个)|均价(元/M2或个)|金额(元)|
||未销售部分房地产开发总二价值|25,061.18||106,697,487.00|
|1|高层|966.37|6743.94|6,517,137.00|
|2|商业|3,626.69|15,000.00|54,400,350.00|
||车位(平方米)|20,468.12|||
|3|车位(个)|654.00|70,000.00|45,780,000.00|

开发完成后的房地产总价值：
开发完成后的房地产总价值=已销售部分房地产开发总价值+未
销售部分房地产开发总价值
=605,329,037.00+106,697,487.00
=712,026,524.00(元)
(5)续建开发成本
房地产开发的总成本主要包括前期费用、建安工程费用和其他费
用。其中建安工程包括主体建筑工程、基础工程、水电安装、消防工
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程、电梯工程、通讯工程、室外配套工程、供热工程、燃气管道工程等项目，根据开发成本包括项目前期费用、建筑安装工程费及其它费用等。
鑫菁英由高层住宅、商业和车位组成。
各部分结构体系：高层住宅，为钢筋混凝土剪力墙结构；地下车库，钢筋混凝土框架结构，车库顶为现浇钢筋混凝土无梁楼盖结构；
商铺，结合相应主楼采用钢筋混凝土框架结构。楼屋面均为现浇钢筋混凝土梁、板。
被评估单位提供了成本投资预算，该项目总投资成本为
427,245,749.73元。根据投资成本、已支付成本测算出至工程竣工时未付成本，该项目的预算成本如下表：
鑫菁英开发成本总投资表
金额单位：人民币元
|||||
|-|-|-|-|
|号|序成本项目|全项目合计|项目已支付合计|
||一 土地获得价款|9,389,200.00|9,389,200.00|
||二 开发前期准备费|29,391,800.00|21,455,608.56|
||三 主体建筑工程费|264,268,600.00|189,447,687.78|
||四主体安装工程费|-|-|
||五社区管网工程费|56,097,275.73|11,697,479.15|

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|||||
|-|-|-|-|
|号|序成本项目|全项目合计|项目已支付合计|
||六 园林环境费|-|-|
||七 配套设施费|50,448,024.00|21,438,770.44|
||八 开发间接费|12,539,700.00|12,620,158.93|
||其中：资本化利息|7,363,600.00|7,363,600.00|
||开发成本|427,245,749.73|266,048,904.86|

续建成本=至竣工尚需发生的工程费用+已完工尚未支付的工程
费用+不可预见费用
根据投资成本、已支付成本测算出至工程竣工时未付成本如下：金额单位：人民币元
||||||
|-|-|-|-|-|
|序号|成本项目|全项目合计|项目已支付合计|续建拟投入工程费用|
|一|土地获得价款|9,389,200.00|9,389,200.00|-|
|二|开发前期准备费|29,391,800.00|21,455,608.56|7,936,191.44|
|三|主体建筑工程费|264,268,600.00|189,447,687.78|79,932,062.22|
|四|主体安装工程费|-|-|-|
|五|社区管网工程费|56,097,275.73|11,697,479.15|44,399,796.58|
|六|园林环境费|-|-|-|
|七|配套设施费|50,448,024.00|21,438,770.44|29,009,253.56-|
|八|开发间接费|12,539,700.00|12,620,158.93|-80,458.93|

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||||||
|-|-|-|-|-|
|序号|成本项目|全项目合计|项目已支付合计|续建拟投入工程费用|
||资本化利息|7,363,600.00|7,363,600.00|-|
||开发成本|427,245,749.73|266,048,904.86|161,196,844.87|

续建成本=161,196,844.87元
(6)管理费用
管理费用主要包括续建工程建设过程中发生的各项管理费用,按
续建成本的3.5%取值。
管理费用=161,196,844.87×3.5%
=5,641,889.57元(取整)
(7)销售费用
包括项目销售部门的管理费用、销售人力资源费用、广告费用、项目咨询及策划费用、代理销售佣金等。根据企业现有合同约定，本次评估按未签约预计销售金额的2.7%计取，则：
销售费用=未签约销售收入×2.7%
=106,697,487.00×2.7%
=2,880,832.15元(取整)
(8)销售税费
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销售税费主要包括营业税、城市维护建设税、教育费附加及地方教育附加。各项税费税率为：营业税5%、城建税为营业税的7%、教育费附加为营业税的5%，合计为销售收入的5.6%。
营业税及附加=销售收入×5.6%
=712,026,524.00×5.6%
=39,873,485.34元
(9)投资利息
鑫菁英项目于 2012年 5月动工，预计 2014年 3月底竣工。根据项目建设周期、投资计划，评估人员核查了项目的付款情况、及企业对工程进度的安排，项目工程续建开发期为 0.58年。
利率取中国人民银行 2013年 8月 31日的 1年期贷款年利率
6.00%，计息周期为续建建设期的 0.58年。
投资利息=开发项目评估值×[（1+利息率）^后续开发期-1]+（续建成本+管理费用）×[（1+利息率）^（后续开发期÷2）-1]
投资利息=15,911,300.00元
(10)续建投资利润
开发商的投资利润以地价、开发成本的一定比例计算，参考同级别房地产类上市公司的多年的平均投资净利润率，并考虑城市级别及
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地域差异以及本项目实际情况，经综合分析比较后确定房地产开发投资利润率为8%。
续建投资利润＝开发项目评估值×投资利润率×后续开发期+(续
建成本+管理费用)×投资利润率×后续开发期/2
续建投资利润=21,509,200.00元
(11)土地增值税
土地增值税是对有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物(简称房地产)的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额所征收的一种税。
鑫菁英土地增值税计算如下：
土地增值税测算表
金额单位：人民币元
||||||
|-|-|-|-|-|
|序号|项 目|计算公式|金额|备注|
|一|转让房地产取得的收入总额||712,026,524.00|已签约金额＋剩余房地产预计销售金额|
|二|扣除项目金额||585,720,280.00||
|1|取得土地使用权所支付金额||9,389,200.00|包括出让金及相关税费|
|2|新建房屋及配套设施的成本||410,492,949.73||
|3|新建房屋及配套设施的费用(销售费用、管理费用、财务费用)|(1＋2)* 10%|41,988,214.97||

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|-|-|-|-|-|
|序号|项 目|计算公式|金额|备注|
|4|与转让房地产有关的税金|(一)*5.6%|39,873,485.34||
|5|加计扣除项目|20%|83,976,429.95||
|三|转让房地产的增值额||126,306,244.00||
|四|增值额与扣除项目金额的比率||21.56%||
|五|土地增值税税率||30%||
|六|速算扣除比率||0%||
|七|应纳土地增值税||37,891,873.20||

(12)所得税
根据本项目的未来销售情况测算，销售金额扣减成本、税金和期间费用后的值与销售收入之比确定销售利润率为27.88%。具体如下
表所示：
金额单位：人民币元
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|序号|项目名称|计算公式|费率|金额|备注|
|一|销售收入|||712,026,524.00|预售收入|
|二|开发成本|1+2+3+4+5+6+7+8+9||431,759,261.39||
|三|管理费用|续建成本*费率|3.5%|5,641,889.57||
|四|销售费用|销售收入*费率|2.5%|2,880,832.15||
|五|经营税金及|销售收入*费率|5.|39,873,48||

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|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|序号|项目名称|计算公式|费率|金额|备注|
||附加||60%|5.34||
|六|土地增值税|||37,891,873.20||
|七|利润总额|(一)-(二)-(三)-(四)-(五)||198,492,694.01||
|八|利润率|(六)/(一)||27.88%||

所得税税率为25%，则：
所得税＝销售金额×销售利润率×所得税率
＝712,026,524.00×27.88%×25%
＝49,628,248.72(元)
(13)开发项目评估价值的测算
开发项目评估价值=续建完成后的房地产价值(收入)-续建成本-
销售费用-管理费用-销售税费-投资利息-续建投资利润-土地增值税-
所得税
=377,492,900.00(元)
则：鑫菁英项目开发成本的最终评估值为 377,492,900.00元。
(六)存货评估结果及分析
1.评估结果
金额单位：人民币元
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|-|-|-|-|-|
|科目名称|账面价值|评估价值|增值额|增值率%|
|开发产品|33,842,917.12|72,810,028.00|38,967,110.88|115.14|
|开发成本|1,325,178,844.87|2,075,784,000.00|750,605,155.13|56.64|
|存货合计|1,359,021,761.99|2,148,594,028.00|789,572,266.01|58.10|
|减：存货跌价准备|||-||
|存货净额|1,359,021,761.99|2,148,594,028.00|789,572,266.01|58.10|

2.评估增减值原因分析
存货评估增值原因主要为：存货账面价值反映的是项目投入成
本，而评估价值是市场公允价值，是基于项目假设开发完成后的市场价值扣除后续投资及后续投资者应承担的利息、其他费用以及应享有的合理利润而得出的结果，因企业土地取得成本较低，而房产销售价格较高，故形成评估增值。
长期应收款评估技术说明
长期应收款账面值3,643,000.00元，未实现融资收益364,234.80
元，计提坏账准备182,150.00元，账面净额为3,096,615.20元，为应收
武汉五星教育投资管理有限公司长期应收款现值。
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经评估人员查阅长期应收款记账凭证、相关协议等资料，核实情况如下：按照宜宾鲁能与武汉五星教育投资管理有限公司签署《宜宾鲁能园区教育项目合作办学协议书》，由宜宾鲁能负责垫资代建位于鲁能园区宜宾黄冈实验学校。学校建设采用包干制，按照双方共同确认的工程造价预算，超出部分由宜宾鲁能自行负担（土地成本及协议签署日前工程现状的前期工程投资不计入包干费），武汉五星教育投资管理有限公司按期偿还约定垫资金额。宜宾鲁能对学校建设实际投入成本为45,347,213.69元，双方确认的包干费为3,544.30万元。
根据宜宾鲁能和武汉五星教育投资管理有限公司2011年7月30日签订的《宜宾鲁能园区教育项目合作办学补充协议二》约定，将武汉五星教育投资管理有限公司的付款期限提前并变更为3年（即自2011年至2014年）；转让总价款2,664.30万元，宜宾鲁能进行销售处理，并对未来期间收回的包干费按照融资租赁业务进行管理，计算未确认融资收益，将按账龄分析法对剩余应收款余额计提了坏账准备。
评估人员根据合作办学协议书中的包干金额、还款日期（余额款项的还款日期为2014年5月31日），按评估基准日1-3年以上的贷款利
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率6.15%为折现利率，将应收款项折现至2013年8月31日的现值为
3,483,436.60元。
长期应收款评估值为 3,483,436.60元，增值 386,821.40元。增值的原因是评估人员判断无预计损失，且选择折现利率不同所致。
增值的原因是应收款账龄已不足 1年，客户信用良好，预计无风险损失，将坏账准备评估为零，因此形成评估增值。
长期股权投资评估技术说明
(一)评估范围
评估范围的长期股权投资账面价值 44,205,800.00元，已计提减值准备 26,908,320.00元，账面价值净额 17,297,480.00元，是对渤海证券股份有限公司（以下简称“渤海证券”或“被投资单位”）的投资，评估基准日持股比例0.4285％，共计持有 1,729.75万股，于 2005年 8月由广宇发展购入。
(二)评估方法
对于该项非控股长期投资，采用市场法进行评估。
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企业价值评估中的市场法，是指将评估对象与可比上市公司或者可比交易案例进行比较，确定评估对象价值的评估方法。市场法常用的两种具体方法是上市公司比较法和交易案例比较法。
上市公司比较法是指获取并分析可比上市公司的经营和财务数
据，计算适当的价值比率，在与被评估单位比较分析的基础上，确定评估对象价值的具体方法。
交易案例比较法是指获取并分析可比企业的买卖、收购及合并案例资料，计算适当的价值比率，在与被评估单位比较分析的基础上，确定评估对象价值的具体方法。
两种方法的共同特点是均需要使用相应的价值比率（乘数）进行对比，并最终以此为基础评估出被评估单位的价值。由于交易案例资料难以收集且无法了解其中是否存在非市场价值因素，本次评估不予采用交易案例比较法；由于国内证券行业上市公司很多，可以在其中选出可比公司进行比较，本次选择上市公司比较法进行评估。
上市公司比较法的基本步骤具体如下：
(1)选择可比企业
①选择资本市场
渤海证券是境内证券企业，且境内 A股市场上有多家上市的证券公司，故本次选择的资本市场是国内证券市场。
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②选择准可比企业
收集国内证券市场上的证券公司的公开信息，选择其中与被投资企业规模、业务范围相当的上市公司作为准可比企业。
③选择可比交易案例
在准可比企业中进行适当筛选，以确定合适的可比企业。本次选择考虑的因素主要是经营范围、规模、财务状况。
(2)分析调整财务报表
主要是将可比企业和被投资单位的财务报表进行分析调整，使调整后的财务报表具有可比性。主要分析调整事项如下：
①被投资单位和可比企业财务报表编制基础的差异；
②调整非经常性的收入和支出；
③调整非经营性资产、负债和溢余资产及与其相关的收入和支
出；
④注册资产评估师认为需要调整的其他事项。
由于证券公司的业务是许可经营，执行的会计准则统一，会计制度相似，经分析未发现需要调整的事项。
(3)选择、计算、调整价值比率
根据证监会发布的•证券公司分类监管规定（2010年修订）‣
（证监会[2010]17号公告），以证券公司风险管理能力为基础，结合公司的市场竞争力和持续合规状况，来评价和确定证券公司的类别，其中证券公司市场竞争力主要根据证券公司经纪业务、承销与保荐业务、资产管理业务、成本管理能力、创新能力等方面的情况。
参考该分类评级办法，选取可比企业作为样本，选取评价办法中资产规模、经营能力、盈利能力、风险管理能力、创新能力等多个方面的指标作为可比指标。
(4)运用价值比率
通过对可比企业财务比率指标的分析选取，将被投资单位相应的财务指标与可比企业逐一进行比较调整，再对调整后的市净率进行平
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均，计算出被投资单位的市净率，最后确定被投资企业股东全部权益在评估基准日的市场价值。
采用市场法评估时，价值比率包括市净率（PB）、市盈率（PE）等指标。市净率是衡量企业价值的一个很重要的指标，企业的市净率反映企业的市场价值与其账面值的背离情况，代表着企业净资产的溢价或折价程度。在受国家政策及宏观经济的影响较大的行业中，市盈率以及一些与收入相关的指标随着行业周期波动较大，而市净率无论行业景气与否，一般不会波动很大，选取市净率（PB）作为价值比率具有比较强的操作性，在实际操作中具有较大参考价值。
证券公司经营受国家对于资本市场政策的影响很大，因此本次评估选择的价值比率为市净率（PB）。
评估公式为：
目标公司股权价值=目标公司总股本×目标公司 PB×目标公司每
股账面净资产
其中：目标公司PB=修正后可比公司 PB的加权平均值=∑可比公司 PB×可比公司 PB修正系数×可比公司所占权重
可比公司 PB修正系数=∏影响因素 Ai的调整系数
影响因素 Ai的调整系数=目标公司系数/可比公司系数
(三)评估过程
1.渤海证券股份有限公司简介
渤海证券股份有限公司（简称渤海证券）前身为渤海证券有限责任公司，是经中国证监会批准设立的具有股票主承销资格的全国性大
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型证券公司。渤海证券是在天津市国际信托投资公司、天津信托投资公司、天津北方国际信托投资公司、天津滨海信托投资公司等四家信托机构的证券业务部门和天津证券有限责任公司合并重组的基础上，吸收国内 30余家有影响、有实力的企业共同参股组建的大型证券公司，于 2001年 6月 8日正式开业。
2007年 8月，经中国证券业协会评审，渤海证券获得规范类券
商资格。2008年 5月，经中国证监会核准渤海由有限责任公司改制为股份有限公司。目前公司实际控制人为天津泰达投资控股有限公
司，股东 26家，注册资本为 4,037,194,486元。
渤海证券公司总部设在天津，下设北京、上海两个管理总部，以及遍布全国的 50家证券营业部。
渤海证券业务范围包括：证券经纪；证券投资咨询；与证券交易、证券投资活动有关的财务顾问；证券承销与保荐；证券自营；证券资产管理；证券投资基金代销；为期货公司提供中间介绍业务；融资融券业务；中国证监会批准的其他业务（以上范围内国家有专营专项规定的按规定办理）。
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渤海证券已经获相关业务资格：经营外汇业务资格、股票主承销商业务资格、经营外资股业务资格、网上证券委托业务资格、证券投资咨询业务资格、国债承销团成员资格、受托投资管理业务资格、开放式证券投资基金代销业务资格、保荐机构资格、权证买卖结算参与人资格、上海证券交易所新一代交易系统“先锋会员资格”、中国证券登记结算有限责任公司结算参与人资格、代办股份转让主办券商业务资格。
渤海证券近三年及评估基准日主要财务数据
金额单位：人民币万元
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|科目名称|2010年|2011年|2012年|2013年1-6月|2013年1-8月|
|总资产|1,295,944.09|1,093,676.46|1,173,470.62|1,301,361.24|1,316,893.45|
|总负债|1,006,342.24|417,905.86|437,799.45|723,491.69|747,527.00|
|净资产|289,601.85|675,770.60|735,671.18|577,869.55|569,366.45|
|营业收入|123,428.88|71,311.83|91,481.83|69,091.84|87,874.60|
|净利润|34,416.59|4,349.42|18,706.42|19,794.57|27,123.01|

2.对渤海证券的长期投资评估值的确定
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(1)选择准可比企业
评估基准日，深沪两市券商类上市公司共 19家，2013年 6月 30日资产规模和 2013年上半年营业规模等情况列表如下：
证券类上市公司资产规模和营业规模等情况对比表
金额单位：人民币亿元
||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
|序号|证券代码|证券简称|总资产|净资产|营业收入|净利润|
|1|600030.SH|中信证券|1,990.86|845.83|60.41|21.11|
|2|600837.SH|海通证券|1,394.25|620.68|56.60|27.82|
|3|000776.SZ|广发证券|1029.45|334.78|38.33|13.61|
|4|601688.SH|华泰证券|953.21|350.67|36.36|13.08|
|5|600999.SH|招商证券|888.89|261.26|29.04|10.47|
|6|601788.SH|光大证券|592.28|228.76|23.92|8.39|
|7|000562.SZ|宏源证券|308.23|144.42|24.29|8.35|
|8|000783.SZ|长江证券|294.55|121.56|13.57|4.87|
|9|601377.SH|兴业证券|293.02|130.97|15.82|4.83|

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|-|-|-|-|-|-|-|
|序号|证券代码|证券简称|总资产|净资产|营业收入|净利润|
|10|601901.SH|方正证券|292.26|154.21|14.35|3.95|
|11|000728.SZ|国元证券|248.66|151.16|8.51|2.96|
|12|600369.SH|西南证券|212.45|105.74|7.74|3.08|
|13|000686.SZ|东北证券|186.47|73.60|9.43|3.09|
|14|601555.SH|东吴证券|159.78|77.25|7.72|1.93|
|15|600109.SH|国金证券|141.93|65.97|8.53|1.75|
|16|002500.SZ|山西证券|133.18|63.70|5.77|0.91|
|||渤海证券|130.14|72.08|6.91|1.98|
|17|000750.SZ|国海证券|120.85|31.44|8.98|2.01|
|18|002673.SZ|西部证券|114.99|46.19|5.66|1.74|
|19|601099.SH|太平洋|43.83|21.54|2.27|0.21|

注：本表中渤海证券数据也为2013年6月30日和2013年上半年数据。
2013年 8月 31日上市类券商公司总市值如下：
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金额单位：亿元
|||||
|-|-|-|-|
|序号|证券代码|证券简称|总市值|
|1|600030.SH|中信证券|1,215.16|
|2|600837.SH|海通证券|1,109.91|
|3|000776.SZ|广发证券|700.25|
|4|600999.SH|招商证券|530.43|
|5|601688.SH|华泰证券|492.80|
|6|000562.SZ|宏源证券|369.43|
|7|601901.SH|方正证券|360.51|
|8|601788.SH|光大证券|344.19|
|9|601377.SH|兴业证券|254.02|
|10|000750.SZ|国海证券|229.19|
|11|600369.SH|西南证券|228.54|
|12|000783.SZ|长江证券|201.08|
|13|000728.SZ|国元证券|179.32|
|14|000686.SZ|东北证券|171.35|
|15|600109.SH|国金证券|167.84|
|16|002673.SZ|西部证券|154.08|
|17|002500.SZ|山西证券|155.99|
|18|601555.SH|东吴证券|153.20|
|19|601099.SH|太平洋|83.01|

注：2013年8月31日为休市日，故所有数据均取自2013年8月30日。
从上述总资产、净资产、营业收入和净利润四项指标对比来看，东北证券、东吴证券、国金证券、山西证券、国海证券和西部证券与
渤海证券比较接近，本次评估作为准可比企业。
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(2)选择可比企业
评估人员从中国证券业协会公示的全部证券公司 2012年总资
产、净资产、净资本、营业收入、净利润、代理买卖证券业务净收入、客户交易结算资金余额等几项指标排名情况与渤海证券对比如下：
金额单位：人民币亿元
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|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
|名称|渤海证券||东北证券||东吴证券||国金证券||山西证券||国海证券||西部证券||
|指标|业绩数据|行业排名|业绩数据|业名|行 业绩排 数据|行业排名|业绩数据|业名|行 业绩排 数据|行业排名|业绩数据|行业排名|业绩数据|业名|
|总资产|116.42|37|156.22|26|145.74|29|117.90|34|116.62|36|95.60|50|101.60|46|
|净资产|43.63|41|71.65|25|75.42|24|63.37|26|60.48|28|25.90|62|44.55|40|
|净资本|34.82|40|49.37|28|52.32|25|56.99|24|44.16|31|21.64|59|40.42|34|
|营业收入|9.06|41|10.91|30|12.55|27|14.64|22|6.94|47|10.42|33|7.65|47|
|净利润|1.90|35|1.35|48|2.67|31|2.71|30|1.38|47|1.06|55|1.20|51|
|代理买卖证券业务净收入|3.43|46|4.84|25|4.79|28|4.44|32|3.67|42|5.26|23|4.41|33|
|客户交易结算资金余额|46.68|41|57.53|28|54.96|30|41.13|47|51.28|36|50.39|37|55.49|29|

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资料来源：中国证券业协会，合并口径数据。
说明：渤海证券2013年初增资，注册资本由3,226,866,520元增至后4,037,194,486元。
从上述指标可以看出，东北证券、东吴证券、国金证券、山西证券、国海证券和东北证券六家上市公司均同渤海证券各项指标排名比较接近。从总资产规模来看，渤海证券和山西证券、国金证券最为接近，比西部证券、国海证券略大，但小于东北证券和东吴证券；净资产方面，渤海证券与山西证券和国金证券都比较接近，但小于东北证券和东吴证券，比西部证券略大，2013年渤海证券增资后，净资产明显大于西部证券，远高于国海证券。从营业收入和净利润来看，渤海证券两方面指标均略高于山西证券和西部证券，但均低于东吴证券和国金证券，营业收入低于东北证券、国海证券，但净利润高于东北证券、国海证券。但从前面的 2013年 6月数据看，2013年 1-6月东北证券的收益较好，但山西证券收益较差。
通过以上分析，国海证券与渤海证券的差异最大，因此不适宜选择国海证券作为可比企业。
综上分析，评估人员认为选取东北证券、东吴证券、国金证券、山西证券和西部证券五家上市公司作为渤海证券的可比公司较为合
理。
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(3)可比公司基准日市场指标情况
选取的五家与渤海证券类似的上市类证券公司概况如下：
可比公司一
公司名称：东北证券股份有限公司
注册地址：吉林省长春市自由大路 1138号
经营范围：证券经纪；证券投资咨询；与证券交易、证券投资活动有关的财务顾问；证券承销与保荐；证券自营；证券资产管理；融资融券；证券投资基金代销；为期货公司提供中间介绍业务、代销金融产品业务。
已经获相关业务资格：全国银行间同业拆借市场融资资格、开放式证券投资基金代销业务资格、受托资产管理业务资格、经营外资股业务资格、证券业务外汇经营资格、大宗交易系统合格投资者资格、代办股份转让主办券商业务资格和报价转让业务资格、直接投资业务资格。
公司简介：
东北证券股份有限公司前身为吉林省证券有限责任公司。2000
年 6月经中国证监会批准，经过增资扩股成立东北证券有限责任公
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司。 2007年 8月，锦州经济技术开发区六陆实业股份有限公司定向回购股份，以新增股份换股吸收合并东北证券有限责任公司，并更名为“东北证券股份有限公司”。2007年 8月 27日，公司在深圳证券交易所挂牌上市，注册资本为 9.78亿元。
目前东北证券已经开展全面证券及与证券相关的业务，包括证券经纪、证券承销与保荐、证券自营、证券资产管理、证券研究咨询、IB、直接投资、融资融券、中小企业私募债、债券质押式报价回购、约定购回证券交易等业务，形成了较为完整的业务体系。同时公司积极开展对外投资业务，控股东证融通、渤海期货、东方基金，参股银华基金，已经初步建立起集证券、基金、期货、直接投资为一体的开展综合金融服务的控股集团雏形。东北证券已在全国 19个省、自治区、直辖市的 32个大中城市设立 75家证券营业部，并在北京、上海设立了 4家分公司，另有 17家分公司、11家营业部已获主管证监局批准，正在筹建过程中。
可比公司二
公司名称：东吴证券股份有限公司
注册地址：苏州工业园区翠园路 181号
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经营范围：证券经纪；证券投资咨询；与证券投资交易、证券投资活动有关的财务顾问；证券承销与保荐；证券自营；证券资产管理；
融资融券；代销金融产品；证券投资基金代销；为期货公司提供中间介绍业务。
已经获相关业务资格：证券经纪业务资格、证券承销资格、客户资产管理资格、证券投资咨询资格、债券承销资格、银行间市场同业拆借资格、开放式基金代销资格、证券结算参与人资格、IB业务资格、三板资格、融资融券、代销金融产品业务资格。
公司简介：东吴证券股份有限公司前身为组建于 1992年的苏州证券，历经三次增资扩股，于 2010年 5月 28日改制并更名为东吴证券股份有限公司。2011年 11月 23日经中国证券监督管理委员会核准，东吴证券向社会公开发行 5亿股普通 A股股票，并于 2011年 12月 12日在上海证券交易所挂牌上市交易，注册资本 20亿元。
东吴证券设有证券营业部 53家， 11家分公司，另有 24家证券营业部、5家分公司已获主管证监局的批准，正在筹建中。
东吴证券现有全资子公司 2家（东吴创业投资有限公司、东吴创新资本管理有限公司），控股 1家公司为东吴期货有限公司（持股比
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例74.5%），参股 2家公司（东吴基金管理有限公司，持股比例49%、江苏银行股份有限公司，持股比例0.08%）。
可比公司三
公司名称：国金证券股份有限公司
注册地址：成都市东城根上街 95号
经营范围：证券经纪；证券投资咨询；与证券交易、证券投资活动有关的财务顾问；证券承销与保荐；证券自营；融资融券；证券资产管理；证券投资基金代销；为期货公司提供中间介绍业务；代销金融产品（凭许可证经营）。
已经获相关业务资格：证券经纪；证券投资咨询；与证券交易、证券投资活动有关的财务顾问；证券承销与保荐；证券自营；证券资产管理；融资融券；证券投资基金代销；代销金融产品；为期货公司提供中间介绍业务；全国银行间同业拆借市场融资资格；股指期货套期保值业务；代办系统主办券商业务；直接投资业务；向保险机构投资者提供交易单元服务；中小企业私募债券；沪深约定购回式证券交易业务。
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公司简介：国金证券股份有限公司原名成都城建投资发展股份有限公司，系于 2002年 12月 24日经成都市工商行政管理局批准由成都百货(集团)股份有限公司更名而成的股份有限公司。公司前身成都百货(集团)股份有限公司于 1997年 8月 7日在上海证券交易所上市。
2006年10月30日，公司临时股东大会决议通过公司与长沙九芝堂(集团)有限公司等进行重大资产置换及用非公开发行新股方式支付资产置换差价的议案，公司以全部资产及负债评估作价 22,224.17万元，加评估基准日至置出资产交割日期间置出资产发生的期间损益，和九芝堂集团、湖南涌金投资(控股)有限公司、四川舒卡特种纤维股份有限公司拥有的国金证券有限责任公司合计51.76%股权(作价66,252.80万元)进行置换。九芝堂集团以置换出公司的资产、负债及 1,000万元现金为对价，收购成都市国有资产监督管理委员会持有的公司
33,482,696股股份(占总股本的47.17%)。 2006年 12月 8日，国务院国有资产监督管理委员会以“国资产权〔2006〕1485号”《关于成都城建投资发展股份有限公司国有股权转让有关问题的批复》文件，同意成都市国有资产监督管理委员会将其持有的公司国家股 33,482,696
股转让给九芝堂集团，股份转让完成后，九芝堂集团持有公司
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33,482,696股股份，占总股本的47.17%。2006年 12月 29日，公司临时股东大会决议通过公司股权分置改革与重大资产置换相结合进
行，重大资产置换作为股权分置改革对价的股权分置改革议案。 2007年 1月 24日，中国证券监督管理委员会以证监公司字〔2007〕12号文核准公司与九芝堂集团、湖南涌金和舒卡股份进行重大资产置换，并发行不超过7,500万股的人民币普通股购买其合计持有的原国金证券51.76%的股权；以证监公司字〔2007〕13号文批复同意九芝堂集团、湖南涌金公告成都城建收购报告书并豁免要约收购义务；以证监机构字〔2007〕23号文核准公司分别受让九芝堂集团、湖南涌金和
舒卡股份持有的原国金证券51.76%股权。 2007年 7月，根据公司董事会决议并经股东大会通过，公司以 2007年 6月 30日公司总股本
141,994,737股为基数，向全体股东以资本公积金转增股本，转增比
例为每 10股转增 10股。 2008年 1月 22日，中国证券监督管理委员会以证监许可〔2008〕113号文核准公司向原国金证券除原成都建投以外的股东发行 216,131,588股股份换股吸收合并原国金证券。在完成相关吸收合并工作后，原国金证券依法注销。公司由原成都建投更名为国金证券股份有限公司，并依法继承原国金证券(含分支机构)
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的各项证券业务资格。根据公司 2008年度股东大会决议通过的 2008年度利润分配方案，2009年 6月，国金证券以 2008年 12月 31日总股份 500,121,062股为基数向全体股东每 10股派发股票股利 10
股，总股本变更为 1,000,242,124元。2012年 12月，国金证券非公开发行股票 293,829,578股，总股本增至 1,294,071,702股。
国金证券设在证券营业部 25家，其中四川 20家，其他分布在上海、浙江、福建、湖南、北京等。
可比公司四
公司名称：山西证券股份有限公司
注册地址：太原市府西街 69号山西国际贸易中心东塔楼
经营范围：证券经纪；证券自营；证券资产管理；证券投资咨询；
与证券交易、证券投资活动有关的财务顾问；证券投资基金代销；为期货公司提供中间介绍业务；融资融券；代销金融产品业务。
已经获相关业务资格：证券投资咨询业务资格、受托投资管理业务资格、网上证券委托业务资格、经营外汇业务资格、开放式基金代销资格、银行间债券市场成员、银行间同业拆借市场成员、中登结算参与人资格、代办股份转让主办券商业务资格、报价转让业务资格、
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IB业务资格、大宗交易系统专场业务资格、债券质押式报价回购交易资格、转融通业务资格、约定购回式证券交易资格、融资融券业务资格、柜台交易业务资格和代销金融产品业务资格。
公司简介：山西证券前身山西省证券公司成立于 1988年 7月，为全国首批证券公司之一。经过二十多年的发展，公司已成为经营稳健、管理规范、资格完备、有独特竞争优势的创新类券商。2010年 11月 15日，公司在深圳证券交易所挂牌上市，目前注册资本 23.998亿元。
山西证券拥有分布在全国各地的 69家营业网点，主要遍布在山西省 48家，其他分布在北京、浙江、陕西、重庆、上海、河北、辽宁、福建、江苏、河南、山东等地。
山西证券主要有全资子公司 2家（大华期货有限公司、龙华启富投资有限责任公司），控股 1家公司为中德证券有限责任公司（持股比例66.7%）。
可比公司五
公司名称：西部证券股份有限公司
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注册地址：陕西省西安市新城区东新街 232号陕西信托大厦 17层
经营范围：证券经纪；证券投资咨询；与证券交易、证券投资活动有关的财务顾问；证券承销与保荐；证券自营；证券资产管理；融资融券；证券投资基金代销；为期货公司提供中间介绍业务；代销金融产品。
已经获相关业务资格：经营股票承销业务资格、经营外资股业务资格、经营外汇业务资格、网上证券委托业务资格、受托投资管理业务资格、证券投资咨询业务资格、全国银行间同业拆借市场成员资格、全国银行间债券市场从事买断式回购业务资格、上交所国债买断式回购交易资格、债券主承销商资格、代办股份转让主办券商业务资格、中国证券登记结算有限责任公司甲类结算参与人资格、开放式证券投资基金代销业务资格、为期货公司提供中间介绍业务资格、融资融券。
公司简介：西部证券股份有限公司系经陕西省政府陕政函
[2000]132号文、证监会证监机构字[2000]197号文和证监机构字
[2001]3号文批准，在陕西证券有限公司、宝鸡证券公司以及陕西信托投资有限公司所属营业部和陕西省西北信托投资有限公司所属证
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券营业部重组的基础上，以发起方式设立的股份有限公司，于 2001
年 1月 9日注册成立。
西部证券原注册资本为人民币 100,000万元。根据 2007年第五次临时股东大会决议及中国证券监督管理委员会证监许可[2012]408
号文《关于核准西部证券股份有限公司首次公开发行股票的批复》，西部证券 2012年 4月 23日向社会公众股股东发行 20,000万股人民币普通股股票，累计发行股本总数 120,000万股。
西部证券在中国境内设有 62家证券营业部（其中 1家营业部正在筹建过程中）、4个分公司、1个子公司及 1个合营公司。62家证券营业部分布在陕西、北京、上海、深圳、山东、江苏、宁夏、河南、广西、甘肃、河北等地；子公司为西部期货有限公司；合营公司为纽银梅隆西部基金管理有限公司。
(4)目标公司与可比公司比较分析
参照常用的证券公司核心竞争力评价指标体系，本次对比因素共分为五项：资产规模、经营能力、盈利能力、风险管理能力、创新能力。
资产管理规模比较（2013年6月30日为基准）
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|目|项内容|渤海证券|东北证券|东吴证券|国金证券|山西证劵|西部证劵|
|本情况介绍|基营业部分部情况|下设北京、上海两个管理总部，以及遍布全国的50家证券营业部|设有证券营业部75家，分布在全国19个省市，并设有分公司4家，另有11家证券营业部、17家分公司正在筹建中|设有证券营业部53家，分公司11家，另有24家证券营业部、5家分公司正在筹建中。|设有证券营业部22家，其中四川省20家，其他分布在上海、浙江、福建、湖南、北京等。|设有证劵营业部69家，其中山西48家，其他分布北京、浙江、陕西、重庆、上海、河北、辽宁、福建、江苏等地|设有证劵营业部62家，其中陕西44家，其他分布北京、上海、深圳、山东、江苏、宁夏、河南、广西、甘肃、河北等地|
|产管理规模|总资产(亿元)|130.14|186.47|159.78|141.93|133.18|120.85|
||资 归属于母公司净资产(亿元)|57.79|72.67|76.64|65.67|60.31|46.19|
||净资本(亿元)|38.22|46.91|51.55|54.99|40.08|39.63|
||总股数(注册资本)|40.37|9.79|20.00|12.94|24.00|12.00|

注：渤海证券除净资本外为2013年8月31日数据。
对于证券公司，资产管理规模中关键指标是营业部数量和净资本规模。
截止评估基准日，渤海证券拥有 50家营业部（1家筹建中），其中天津 28家，其他省市 22家。营业部家数与东吴证券接近，但比国金证券多，比东北证券、东吴证券、西部证券均少。
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国金证券营业部数量少，但证券营业部平均代理买卖证券业务净收入高，2012年为平均 1,644万元，排名第 5位，远高于全国平均数 955万元，其中几家中较高的东吴证券、西部证券也只有 905万元和 735万元，分别排名第 29位和 48位，渤海证券和东北证券、山西证券的该指标更低。
从净资本规模指标比较分析，渤海证券在 2012年在中国证券业协会排名第 40位，东北证券、东吴证券、国金证券、山西证券、西部证券排名分别为第 28位、25位、24位、31位、59位。渤海证券的净资本低于前四家可比公司，高于西部证券，随着 2013年 1月的增资扩股，渤海证券的净资本排名应有所提前。
(2)经营能力比较
渤海证券和各可比公司 2013年 1-6月份股基交易量、经纪业务占比等经营能力指标如下：
|||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|
|项目|内容|渤海证券|东北证券|东吴证券|国金证券|山西证劵|西部证劵|
|经营能力|2013年1-6月份股基交易量(亿元)|2,767.42|3,048.20|3,807.8|1,978.46|2,100.57|2,191.68|
||市场份额|0.647%|0.713%|0.873%|0.41%|0.486%|0.50%|
||经纪业务占比|37.9%|56.3%|62.6%|45.3%|47.6%|54.0%|

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|营业部数量及分布|50|75|53|25|69|62|
|手续费及佣金收入(亿)|3.00|4.94|4.33|5.54|3.88|3.40|
|主承销业务收入(亿)|0.38|0.47|0.40|0.99|1.11|0.00|
|证券投资业务收入(亿)|3.12|3.79|2.55|2.35|0.48|1.13|
|资产管理业务收入(亿)|0.30|0.82|0.11|0.09|0.04|0.03|

注：渤海证券的2013年1-6月份股基交易量数据未提供，按2012年市场份额占比折算数。
从股基交易量、股基交易市场份额排名和经纪业务占比该三项指标来看，渤海证券低于东北证券和东吴证券，但高于国金证券、山西证券和西部证券。
在传统业务方面，现阶段仅经纪业务是渤海证券的优势业务，资产管理等业务快速发展。
此次市场法评估将“经纪业务/营业收入”指标作为一项价值调整因素，经纪业务收入占比越高，认为公司营运的风险越大。从经纪业务占营业收入之比来看，渤海证券过于依赖经纪业务。
(3)盈利能力比较
渤海证券是以从事证券业为主的金融服务企业，公司收益波动幅度较大，而 P/B相对估值时，P/B的合理差异主要源于净资产收益率差异和公司股权成本差异，净资产收益率超越股权成本越多
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（“ROE/COE”值高），估值溢价(P/B)便越高。公司 P/B比率，取决于净资产收益率与其股权资本成本之间的比率，若前者超过了后者，价格就将超过每股的账面价值；若前者低于后者，价格将低于每股的账面价值。因此本次把 ROE/COE做为盈利能力的一项重要指标来进行分
析比较。
盈利能力指标：ROE/COE
① ROE的确定
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|可比公司名称|2010|2011|2012|2013E|历史平均ROE|
|渤海证券|11.93%|1.24%|4.39%|7.65%|6.30%|
|东北证券|16.17%|-4.63%|2.93%|8.33%|5.70%|
|东吴证券|14.56%|4.00%|3.76%|4.95%|6.82%|
|国金证券|15.63%|7.40%|5.73%|5.34%|8.52%|
|山西证券|9.45%|3.18%|2.36%|3.14%|4.53%|
|西部证券|18.07%|7.10%|3.12%|7.54%|8.96%|

注1：表中数据源自wind系统；
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注2：2013年ROE根据可比公司2013年上半年财务报告数据及长城证券上半年未审数据年化处理得到。
② COE的确定
COE采用 CAPM模型计算，公式如下：
COE＝Rf+β×Rpm+Rsp
Rf：无风险收益率；
β：权益系统风险系数；
Rpm：市场风险溢价；
Rsp：企业特有风险调整系数。
长城证券及可比上市公司的 COE计算结果如下表：
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|可比公司名称|无风险收益率|市场溢价|Beta|RC|COE|
|渤海证券|4.0354%|6.93%|1.7953|1.5%|17.98%|
|东北证券|4.0354%|6.93%|1.8521||16.87%|
|东吴证券|4.0354%|6.93%|1.4236||13.90%|
|国金证券|4.0354%|6.93%|2.1129||18.68%|
|山西证券|4.0354%|6.93%|1.50||14.|

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|-|-|-|-|-|
||||43|46%|
|西部证券|4.04%|6.93%|1.9729|17.71%|

注1：无风险收益率源自wind系统，为基准日十年期国债到期收益率。
注2：渤海证券采用证券类上市公司Beta的平均值，并同时考虑个别风险因素。
A、市场风险溢价 Rpm的确定
市场风险溢价是对于一个充分风险分散的市场投资组合，投资者所要求的高于无风险利率的回报率，根据我公司研发部公布的数据，本次市场风险溢价取6.93%。
B、个别风险调整系数的确定
渤海证券个别风险调整系数确定为1.5%。主要考虑是渤海证券的资产规模/业务规模结构等各方面与上市类证券公司相比略差。
③可比公司及目标公司 ROE/COE的确定
根据上述计算得出的目标公司及可比公司 ROE及 COE，二者相除后计算结果如下：
|||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|
|项目|内容|渤海证券|东北证券|东吴证券|国金证券|山西证劵|西部证劵|
|盈利能|营业收入(亿)|6.91|9.43|7.72|8.53|5.77|5.66|
||归属于母|1.98|3.08|1.91|1.75|0.95|1.74|

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|力|公司净利润(亿)|||||||
||ROE/COE|35.05%|33.78%|49.06%|45.62%|31.36%|50.59%|
||多年平均净资产收益率|6.30%|5.70%|6.82%|8.52%|4.53%|8.96%|
||总资产收益率|3.38%|1.98%|2.77%|3.91%|2.21%|3.47%|

注1：渤海证券的ROE/COE根据历史年度平均数据和此次未审半年报数据进行计算。
通过上述渤海证券与五家可比公司历史平均ROE/COE指标看出，渤海证券的 ROE/COE比东北证券、山西证券要强，但却比西部证券、东吴证券、国金证券要弱，处于中间状态。
(4)风险管理能力比较
根据《证券公司风险控制指标管理办法》，要求证券公司建立以净资本为核心的风险控制指标体系，加强证券公司风险监管，督促证券公司加强内部控制、防范风险。
净资本是指根据证券公司的业务范围和公司资产负债的流动性
特点，在净资产的基础上对资产负债等项目和有关业务进行风险调整后得出的综合性风险控制指标。
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净资本基本计算公式为：净资本=净资产－金融资产的风险调整－其他资产的风险调整－或有负债的风险调整－/+中国证监会认定
或核准的其他调整项目。
《证券公司风险控制指标管理办法》规定，证券公司必须持续符合下列风险控制指标标准：
净资本与各项风险资本准备之和的比例不得低于100%；
净资本与净资产的比例不得低于40%；
净资本与负债的比例不得低于8%；
净资产与负债的比例不得低于20%。
此次市场法评估将“以净资本为核心的风险控制指标”作为一项
价值调整因素，风险控制指标值越高，认为公司综合性风险控制越好，公司的盈利能力持续性、稳定性越好，业务扩张能力越强。
另：中国证监会每年发布的证券公司分类评级评价，主要体现的是证券公司合规管理和风险控制的整体状况，本次也纳入对比体系。
目标公司和可比企业以净资本为核心的风险控制指标计算结果
如下：
|||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|
|项目|内容|渤海证券|东北证券|东吴证券|国金证券|山西证券|西部证券|

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|||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|
|项目|内容|渤海证券|东北证券|东吴证券|国金证券|山西证券|西部证券|
|风险管理能力|净资本/各项风险资本准备之和|196%|507%|424%|951%|473%|781%|
||净资本/负债|120%|96%|328%|200%|265%|413%|
||净资本/净资产|66%|65%|68%|84%|66%|86%|
||净资产/负债|182%|148%|485%|238%|401%|483%|
||证监会2013年证券公司分类评价|BBB|BBB|A|AA|A|BBB|

在 2013年证券公司评价分类工作中，渤海证券评价为 B类 BBB级券商，有较好的风险管理能力，但弱于东吴证券、国金证券和山西证券。
从风险管理能力各项指标来看，渤海证券高于东北证券，但低于东吴证券、国金证券、山西证券和西部证券。但是需要认识到，由于渤海证券目前业务结构仍较单一，抵抗市场波动能力较弱。
(5)业务创新能力比较
持续创新，是金融机构尤其是证券公司持续发展的核心。纵观国际投行的发展史，创新是他们盈利持续快速增长的基础，尽管过度创新导致了金融危机的爆发，但我们仍然认为在加强监管的背景下，只
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有创新才能生存。然而，总的来看，渤海证券经营偏于稳健，加大对新业务开发力度是渤海证券未来发展的关键。
证券公司业务创新能力主要体现在股指期货、直投业务和国际业务等几方面新业务开展情况，渤海证券及五家可比公司创新能力指标统计如下：
|||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|
|项目|内容|渤海证券|东北证券|东吴证券|国金证券|山西证券|西部证券|
|创新能力|融资融券开展情况|有|有|有|有|有|有|
||股指期货开展情况|有|有|有|有|有|有|
||直投业务开展情况|有|有|有|有|有|有|
||国际业务开展情况|无|无|无|无|无|无|

目前渤海证券、东北证券、东吴证券、国金证券和山西证券均有融资融券、股权期货和直投业务等创新业务，但国际业务均未开展。
(5)对乘数的选择和定义
采用上市公司比较法，一般是根据估值对象所处市场的情况，选取某些公共指标如市净率(P/B)、市盈率(P/E)等与可比公司进行比较，
通过对估值对象与可比公司各指标相关因素的比较，调整影响指标因
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素的差异，来得到估值对象的市净率(P/B)、市盈率(P/E)，据此计算目标公司股权价值。
根据评估对象所处行业特点，本次评估采用市净率（P/B）估值模型对渤海证券的股权价值进行评估。
评估公式为：
目标公司股权价值=目标公司总股本×目标公司 P/B×目标公司每股账面净资产
其中：目标公司P/B=修正后可比公司 P/B的加权平均值=∑可比
公司 P/B×可比公司 P/B修正系数×可比公司所占权重
可比公司 P/B修正系数=∏影响因素 Ai的调整系数
影响因素 Ai的调整系数=目标公司系数/可比公司系数
(6)目标公司与可比公司市净率（P/B）修正系数的确定
①对比因素及指标权重设定
根据各项对比因素和相关指标的重要性，本次评估设定权重如
下：
||||||
|-|-|-|-|-|
|序号|对比因素|指标设置|因素权重|指标权重|
|1|资产管理规模|总资产|25%|20%|
|||归属于母公司净资产||25%|
|||净资本(以2013年0630为基准)||40%|

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||||||
|-|-|-|-|-|
|序号|对比因素|指标设置|因素权重|指标权重|
|||总股数（注册资本）||15%|
|||小计|25%|100%|
|2|经营能力|股票、基金、债券、权证成交量及市场份额|25%|15%|
|||历史三年经纪业务占比||35%|
|||营业部数量及分布||10%|
|||手续费及佣金收入（亿）||10%|
|||主承销金额（亿）||10%|
|||投资净收益（亿）||10%|
|||资产管理规模（亿）||10%|
|||小计|25%|100%|
|3|盈利能力|营业收入（亿）|25%|15%|
|||归属于母公司的净利润（亿）||20%|
|||ROE/COE||40%|
|||多年平均净资产收益率||15%|
|||总资产收益率||10%|
|||小计|25%|100%|
|4|风险管理能力|净资本/各项风险资本准备之和|20%|20%|
|||净资本/负债||20%|
|||净资本与净资产||20%|
|||净资产与负债||20%|
|||证监会2011年证券公司分类评价||20%|
|||小计|20%|100%|
|5|创新能力|融资融券开展情况|5%|25%|
|||股指期货开展情况||25%|
|||直投业务开展情况||25%|
|||国际业务开展情况||25%|
|||小计|5%|100%|
|||合计|100%||

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各项指标均为渤海证券为标准分 100分进行对比调整，将可比企业各指标系数与目标公司进行比较后确定，低于目标公司指标系数的则调整系数小于100，高于目标公司指标系数的则调整系数大于100。
以各项指标对比调整后的得分乘以相应的权重小计后得出各项对比
因素得分，再以各项对比因素得分乘以相应权重得出每家公司的最终得分。
P/B修正系数=渤海证券得分/可比公司得分。
②调整系数的确定
根据上述对调整因素的描述及调整系数确定的方法，各影响因素调整系数详见下表：
|||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|
|对比因素|指标设置|渤海证券|东北证券|东吴证券|国金证券|山西证券|西部证券|
|资产规模|总资产|100|122|111|105|101|96|
||归属于母公司净资产|100|126|133|114|104|80|
||净资本(以2013年0630为基准)|100|123|135|144|105|104|
||总股数（注册资本）|100|95|98|96|98|96|

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|||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|
|对比因素|指标设置|渤海证券|东北证券|东吴证券|国金证券|山西证券|西部证券|
||小计|||||||
|经营能力|股票、基金、债券、权证成交量及市场份额|100|99|95|104|103|103|
||历史三年经纪业务占比|100|93|77|124|116|115|
||营业部数量及分布|100|108|101|92|106|104|
||手续费及佣金收入（亿）|100|110|107|113|105|102|
||主承销金额（亿）|100|102|100|112|115|92|
||投资净收益（亿）|100|107|94|92|73|80|
||资产管理规模（亿）|100|110|98|98|96|96|
||小计|||||||
|盈利能力|营业收入（亿）|100|136|112|123|84|82|
||归属于母公司的净利润（亿）|100|155|97|88|48|88|
||ROE/COE|100|96|140|130|89|144|
||多年平均净资产收益率|100|9|1|135|7|1|

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|-|-|-|-|-|-|-|-|
|对比因素|指标设置|渤海证券|东北证券|东吴证券|国金证券|山西证券|西部证券|
||||0|08||2|42|
||总资产收益率|100|59|82|116|65|103|
||小计|||||||
|风险管理能力|净资本/各项风险资本准备之和|100|132|123|177|128|160|
||净资本/负债|100|96|135|113|124|149|
||净资本与净资产|100|100|101|105|100|106|
||净资产与负债|100|96|133|106|124|133|
||证监会2011年证券公司分类评价|100|100|110|120|110|100|
||小计|||||||
|创新能力|融资融券开展情况|100|100|100|100|100|100|
||股指期货开展情况|100|100|100|100|100|100|
||直投业务开展情况|100|100|100|100|100|100|
||国际业务开展情况|100|100|100|100|100|100|

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|-|-|-|-|-|-|-|-|
|对比因素|指标设置|渤海证券|东北证券|东吴证券|国金证券|山西证券|西部证券|
||小计|||||||

③修正系数调整表
根据已确定的调整系数，则 P/B系数调整表如下：
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|对比因素|东北证券|东吴证券|国金证券|山西证券|西部证券|
|资产管理规模调整|0.846|0.818|0.844|0.972|1.062|
|经营能力调整|0.994|1.114|0.924|0.965|0.982|
|盈利能力调整|0.992|0.887|0.854|1.407|0.891|
|风险管理能力调整|0.968|0.841|0.836|0.860|0.798|
|创新能力调整|1.000|1.000|1.000|1.000|1.000|
|修正系数|0.952|0.923|0.872|1.058|0.943|

(7)评估基准日可比上市公司 P/B的确定
可比公司 P/B根据可比上市证券公司评估基准日（前最后一个交易日）的收盘价和基准日每股净资产确定，用公式表示如下：
可比公司P/B=评估基准日（前最后一个交易日）的收盘价/基准日每股净资产
五家可比公司 P/B具体列表如下：
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|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|指标情况|东北证券|东吴证券|国金证券|山西证券|西部证券|
|评估基准日前30日加权平均股价|17.91|7.35|12.65|6.49|12.70|
|归属于母公司的每股净资产|7.43|3.83|5.07|2.51|3.85|
|可比公司PB|2.41|1.92|2.49|2.58|3.30|

数据来源wind系统
(8)目标公司市净率（P/B）的确定
根据计算得出的修正系数，计算得出可比公司综合修正后的P/B，因五家可比企业在总资产、净资产、净资本营业收入、净利润等各项指标方面均和渤海证券接近，本次评估对五家可比企业按照相同的权重计算平均值作为目标公司的P/B。计算结果如下表：
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|项目|东北证券|东吴证券|国金证券|山西证券|西部证券|
|可比公司PB|2.41|1.92|2.49|2.58|3.30|
|修正系数|0.952|0.923|0.872|1.058|0.943|
|修正后P/B|2.29|1.77|2.17|2.73|3.11|
|权重|20%|20%|20%|20%|20%|
|权重调整后P/B|0.46|0.35|0.43|0.55|0.62|
|目标公司加权平均P/B|2.42|||||

(9)流动性折扣率的确定
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市场流动性是指在某特定市场迅速地以低廉的交易成本买卖证
券而不受阻的能力。
市场流动性折扣(DLOM)是相对于流动性较强的投资，流动性受
损程度的量化。一定程度或一定比例的市场流动性折扣应该从该权益价值中扣除，以此反映市场流动性的缺失。
借鉴国际上定量研究市场流动性折扣的方式，本次评估我们结合国内实际情况采用新股发行定价估算市场流动性折扣。
所谓新股发行定价估算方式就是研究国内上市公司新股 IPO的
发行定价与该股票正式上市后的交易价格之间的差异来研究缺少流
通折扣的方式。国内上市公司在进行 IPO时都是采用一种所谓的寻价的方式为新股发行定价，新股一般在发行期结束后便可以上市交易。
新股发行的价格一般都要低于新股上市交易的价格。可以认为新股发行价不是一个股票市场的交易价，这是因为此时该股票尚不能上市交易，也没有“市场交易机制”，因此尚不能成为市场交易价，但是一种公允的交易价。当新股上市后这种有效的交易市场机制就形成了，因此可以认为在这两种情况下价值的差异就是由于没有形成有效市场
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交易机制的因素造成的。因此可以通过研究新股发行价与上市后的交易价之间的差异来定量研究市场流动性折扣。
收集并研究了从 2002年到 2011年 IPO的 1,200多个新股的发行价，分别研究其与上市后第一个交易日收盘价、上市后 30日价、60日价以及 90日的价之间的关系。从 2002年到 2011年的十年中每个行业的市场流动性折扣是不相同的，最高的折扣率为43%左右，最低的折扣率为7.8%左右，全部行业的平均值为30.6%。
因本次评估采用市场法，可比公司的市价是证券交易所挂牌交易价，其股份具有较强的流动性。渤海证券由于是非上市公司，因此在评估股权价值时需考虑缺乏流通性折扣。
结合上述分析，结合评估基准日整体资本市场情况及证券行业上市公司 PB倍数较低，本次评估确定渤海证券股权价值缺乏流通性折扣率为25%。
考虑缺乏流通性折扣后的目标公司评估基准日股权 P/B
=2.42×（1-25%）
= 1.82
(10)渤海证券股东权益评估结果
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评估基准日渤海证券归属母公司的所有者权益为
5,693,664,493.49元，总股本为 4,037,194,486股，市净率 P/B为1.82，单位股价为：
每股评估值=5,693,664,493.49/4,037,194,486×1.82
= 2. 56675元/股
(11)长期股权投资评估结果
宜宾鲁能持有渤海证券 1729.75万股的股权，则：
长期股权投资价值=1729.75万股×2.56675元/股= 4,439.84万元长期投资评估结果汇总表
金额单位：人民币元
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|编号|科目名称|账面价值|评估值|增值额|增值率(%)|
|1|长期投资—其他投资|44,205,800.00|44,398,400.00|192,600.00|0.44|
|2|减：长期投资减值准备|26,908,320.00|0.00|-26,908,320.00|-100|
|3|长期投资净额|17,297,480.00|44,398,400.00|27,100,920.00|156.68|

长期股权投资评估增值的主要原因：长期股权投资账面值是企业
原始投资成本扣除前几年证券市场低迷时计提的减值准备后的余额，
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证券公司业绩受证券市场行情影响波动较大，在市场行情向好的情况下，证券公司往往先于整个证券市场上涨，在当前国内经济趋稳回升、证券市场回暖的大背景下，证券公司盈利增加，股权交易价格上升，因此，造成评估增值。
设备类评估技术说明
(一)评估范围
纳入评估范围的设备类资产包括：车辆和电子设备。设备类资产评估基准日账面价值如下表所示：
金额单位：人民币元
||||
|-|-|-|
|科目名称|账面价值||
||原值|净值|
|车辆|503,703.00|224,432.02|
|电子设备|2,337,777.07|1,478,438.40|
|合计|2,841,480.07|1,702,870.42|

(二)机器设备概况
1.运输车辆主要包括电动自行车、别克商务车、看房电瓶车和中华轿车。
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2.办公用电子设备主要有办公用电脑、打印机、复印机、空调机、数码摄像机、投影仪及工地监控系统等设备等。
3.利用状况与日常维护
车辆及电子设备均在正常使用，日常维护、保养正常。
4.相关会计政策
4.1账面原值构成
运输车辆的账面原值主要由车辆购置价、车辆购置税及牌照费等构成。
4.2折旧方法
被评估单位现有设备类资产采用（年限平均法）计提折旧。按设备资产类别、预计使用寿命和预计残值，确定各类设备资产的年折旧率如下：
|||||
|-|-|-|-|
|固定资产类别|使用年限|残值率%|年折旧率%|
|运输工具|6—10|5|9.5－15.83|
|电子设备|5—10|5|9.5－19.00|

(三)核实过程
1.核对账目：根据被评估单位提供的设备类资产评估申报明细
表，首先与被评估单位的资产负债表相应科目核对使总金额相符；然
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后与被评估单位的设备类资产明细账、台账核对使明细金额及内容相符；最后对部分设备类资产核对了原始记账凭证等。
2.资料收集：评估人员按照重要性原则，根据设备类资产的类型、金额等特征收集了设备购置发票；收集了车辆行驶证复印件与管理制度等评估相关资料。
3.现场勘查：评估人员和被评估单位相关人员共同对评估基准日申报的设备类资产进行了盘点与查看。核对了设备名称、规格、型号、数量、购置日期、生产厂家等基本信息；了解了设备的工作环境、利用情况、维护与保养情况等使用信息；了解了设备的完损程度和预计使用年限等成新状况。
4.现场访谈：评估人员向被评估单位调查了解了设备类资产的性能、运行、维护、更新等信息；调查了解了各类典型设备评估基准日近期的购置价格及相关税费；调查并了解了设备类资产账面原值构
成、折旧方法等相关会计政策与规定。
5.清查核实结果：通过现场勘查发现，宜宾鲁能设备权属明晰，账实相符，均在正常使用。
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(四)评估方法
根据各类设备的特点、评估价值类型、资料收集情况等相关条件，主要采用成本法评估，计算公式如下：
评估值=重置全价×综合成新率
部分早期购置的车辆和电子设备采用二手价评估。
1.重臵全价的确定
本次评估范围内的设备除运输设备外，只有电子设备和其他办
公设备，运输便捷、安装简单，一般由供货商负责运货上门，并提
供安装服务；另外，被评估单位为房地产开发企业，非增值税纳税
人，其设备不符合增值税进项税抵扣条件，因此重臵全价包含增值
税。重臵全价的公式为：
机器设备重臵全价=设备购臵费
国产机器设备主要依据•2013机电产品报价手册‣、向生产厂
家询价或从有关报价资料上查找现行市场价格，对于没有查询到设
备出厂价的参考最近购臵的同类设备合同价格确定。
运输设备重置全价=车辆购置价+车辆购置税+牌照手续费
（车辆购置税=车辆不含税售价×10%）
2.综合成新率的确定
(1)对于电子设备、空调设备等小型设备，主要依据其经济寿命
年限来确定其综合成新率；对于大型的电子设备还参考其工作环境、设备的运行状况等来确定其综合成新率。
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年限法成新率
=（经济寿命年限－已使用年限）／经济寿命年限×100%
(2)对于车辆，主要依据国家颁布的车辆强制报废标准，首先计
算使用年限法成新率和行驶里程法成新率。其中，对有强制报废年限的车辆，计算使用年限法成新率时可以采用尚可使用年限法，也可以采用平均年限法；对没有强制报废年限的车辆，采用尚可使用年限法，总使用年限一般按 15年考虑，接近或超过 15年的根据实际尚可使用年限与已使用年限之和考虑。其计算公式如下：
I.平均使用年限法
成新率=（1-已使用年限/经济寿命年限）×100%
II.尚可使用年限法
成新率=已使用年限/（尚可使用年限+已使用年限）×100%
III.行驶里程法
成新率=（1-已行驶里程/经济行驶里程）×100%
其次，根据孰低原则对使用年限法成新率和行驶里程法成新率进行选择。
再次，通过现场勘察得到观察法成新率。
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最后，将使用年限法成新率和行驶里程法成新率两者当中的孰低者，与观察法成新率进行平均，形成综合成新率，即：
综合成新率=MIN（年限法成新率，行驶里程法成新率）×50%+
观察法成新率×50%
(3)评估值的确定
评估值=重置全价×综合成新率
(五)评估案例
评估明细表序号：(表 4-6-6车辆序号 5)
车牌照号：川 Q88887
汽车型号：别克 SGM6527AT
生产厂家：上海通用北盛汽车有限公司
购置日期：2008年 7月
启用日期：2008年 7月
账面原值：323,303.00元
账面净值：63,090.06元
已行驶公里：272,973公里
1.车辆概况
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基本参数：
总质量：2529 kg
轴 距：3079 mm
轮 距：前 1586 mm后 1590 mm
外廓尺寸：长 5213 mm宽 1847 mm高 1745 mm
核定载客： 7人
排 量：2980 ml
功 率：131 Kw
发动机型号：LZC
(2)重置全价的确定
重置全价=车辆购置价+购置税+牌照等其他费用
经查询当地经销商及网上查询，确定该车辆评估基准日的市场含税价格为 228,000元。
车辆购置税：车辆购置税为不含税市场价的10%，则：
车辆购置税=228,000÷1.17×10%= 19,487.18元
其他费用：牌照费等其他费用为 300元
重置全价=购置单价+车辆购置税+其他费用
= 228,000+19,478.18+300
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= 247,800元(取整)
(3)综合成新率的确定
该车辆属于非营业性车辆，根据商务部、发改委、公安部、环境保护部令 2012年第 12号《机动车强制报废标准规定》，该型车的规定行驶里程为 600,000公里，无强制报废年限。
①理论成新率
该车辆经济寿命年限一般按 15年考虑，现已行驶 5.15年，则：平均使用年限法成新率=(1-已使用年限/经济寿命年限)×100%
=(1-5.15/15)×100%
=66%
该车辆规定行驶里程 600,000公里，现已行驶 273,973公里，则：行驶里程法成新率=(1-已行驶里程/规定行驶里程)×100%
=(1-273,973/600,000)×100%
=54%
根据孰低法原则，理论成新率选择行驶里程法成新率，取54%。
②现场勘察情况
经评估人员通过现场勘察，查阅历史资料，向操作人员或管理人员进行调查等方式，对车辆的实际技术状况、维修保养情况、原车制
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造质量、实际用途、使用条件等进行了解，并根据经验分析、判断车辆的新旧程度。该车现场勘察结果如下：
经评估人员对该车辆进行现场勘察结果如下：
车辆现场勘察评分表
|||||
|-|-|-|-|
|车辆各主要总成、部件名称|标准分|评定分|评定说明|
|发动机及离合器总成|26|14|发动机启动较平稳，动力性能、技术性能较好，辅助总成齐备|
|变速器及万向传动装置总成|11|6|手动变速箱较好，传动轴配合较好，驱动桥配合间隙较好|
|前桥、前悬架及转向系总成|10|5|前桥、前悬架避震性能较好，无漏油等现象；转向系统间隙适中，连动部位无松旷，前束较好|
|后桥及后悬架总成|8|5|后桥无擦痕，后悬架避震性能良好，无漏油等现象|
|制动系|6|4|刹车较好，力度均匀，ABS、EBD等安全系统正常|
|车身|28|14|车辆外观一般，有碰刮，车门开闭灵便，座椅有轻微磨损|
|电器仪表|7|4|车内各仪表、中控系统、音响系统、空调系统工作正常|
|轮胎|4|2|四轮轮胎磨损正常|
|合计|100|54||

综合现场勘查情况，车辆观察法成新率为54%。
③综合成新率的确定
综合成新率=MIN（年限法成新率，行驶里程法成新率）×50%+
观察法成新率×50%
=MIN（66%，54%）×50%+54%×50%
=54%
(4)评估值的确定
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评估值=重置全价×综合成新率
=247,800×54%
=133,812元(取整)
(六)评估结果及分析
1.评估结果
机器设备评估结果汇总表
金额单位：人民币元
||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
|科目名称|账面价值||评估价值||增值率%||
||原值|净值|原值|净值|原值|净值|
|车辆|503,703.00|224,432.02|560,500.00|321,884.00|11.28|43.42|
|电子设备|2,337,777.07|1,478,438.40|1,907,900.00|1,289,162.00|-18.39|-12.80|
|合计|2,841,480.07|1,702,870.42|2,468,400.00|1,611,046.00|-13.13|-5.39|

2.评估增减值原因分析
(1)车辆评估原值增值的主要原因是部分车辆是二手车转入的净
值入账，账面原值较低；车辆评估净值增值的主要原因为企业计提折旧年限短于车辆的经济寿命年限。
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(2)电子设备评估原值减值的主要原因是因技术更新较快，致使往年购置的设备价格下降；净值增值的主要原因是企业计提折旧年限低于设备的经济寿命年限。
在建工程评估技术说明
(一)评估范围
纳入评估范围的在建工程为宜宾鲁能拟自建自持的宜宾（鲁能）皇冠假日酒店项目。评估基准日账面价值如下表所示：
金额单位：人民币元
||||
|-|-|-|
|科目名称|账面价值|其中：土地成本|
|（酒店）土地-地价款|1,801,150.00|1,801,150.00|
|（酒店）前期工程费|11,021,130.94||
|（酒店）基础设施建设费|600,333.04||
|（酒店）建安工程费|1,172,176.00||
|（酒店）公共配套设施费|5,556,024.56|5,556,024.56|
|（酒店）开发间接费|128,639.42||
|（酒店）资本化利息|1,812,809.02|1,812,809.02|
|在建工程(宜宾鲁能皇冠假日酒店)合计|22,092,262.98|9,169,983.58|

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注：土地成本取得时间较早，企业承担了较多的公共配套设施费和资本化利息，故土地成本包括公共配套费及相关资本化利息。
(二)在建工程概况
宜宾（鲁能）皇冠假日酒店项目具体情况介绍如下：
1.项目名称：宜宾（鲁能）皇冠假日酒店项目
2.建设地点：宜宾市翠屏区南岸西区 C-02地块
3.规划指标和实际建设规模
宜宾（鲁能）皇冠假日酒店位于宜宾鲁能财富中心项目之中。鲁能财富中心是宜宾南岸西区最大的商业综合体，北侧和东侧分别有两栋和一栋高层住宅，中间是低层零售商铺和大型商业综合体，占地面积约 5.641万平方米，东北侧临翟湾路（春秋家园）、东南侧临金沙江大道（鑫领寓）、西南侧睦邻路（天府映像），西北侧临商步行街（鑫空间）。宜宾（鲁能）皇冠假日酒店位于于金沙江大道和睦临路的交叉口。
宜宾（鲁能）皇冠假日酒店建筑层数为地上 23层，地下 2层，建筑高度 99.5米，结构形式为框架-核心筒结构体系。
项目主要规划指标：
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总用地面积：14,033.75平方米
规划建筑面积：44,129平方米（其中地上建筑面积平 33,680方米，10,449地下平方米）
4.工程进度
目前项目正在开展前期工作。评估基准日主要发生了一些前期工程费和间接费，付款比例为3.54%。
(三)核实过程
1.核对账目：根据被评估单位提供的在建工程评估申报明细表，首先与被评估单位的资产负债表相应科目核对使总金额相符；然后与被评估单位的在建工程明细账、台账核对使明细金额及内容相符；最后对部分在建工程核对了原始记账凭证等。
2.资料收集：评估人员按照重要性原则，根据在建工程的类型、金额等特征收集了项目合同、付款凭证等评估相关资料。
3.现场勘查：评估人员和被评估单位相关人员共同对评估基准日申报的在建工程进行了现场勘查。察看了在建工程的形象进度、工程质量、工程管理等相关情况。
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4.现场访谈：评估人员向被评估单位调查了解了在建工程的质
量、用途等信息；调查了解了当地评估基准日近期的建设工程相关的市场价格信息；调查了解了在建工程账面原值构成等相关会计政策与规定；调查了解了所占用土地性质、四至、用途等情况。
5.核实结果：经了解，在建工程处于建设前期。
(四)评估方法
该酒店正在开展前期工作，在建工程账面值主要由土地取得成
本、前期工程费用以及少量的建安工程费构成。对于该项在建工程，分别土地使用权和工程建设费用进行评估。
1.土地使用权
根据《城镇土地估价规程》（以下简称《规程》），通行的评估方法有市场比较法、收益还原法、剩余法、成本逼近法、基准地价系数修正法等。评估方法的选择应按照地价评估的技术《规程》，根据当地地产市场发育情况并结合评估对象的具体特点及评估目的等，选择适当的评估方法。
市场（比较）法是根据市场中的替代原理，将待估宗地与具有替代性的，且在估价基准日近期市场上交易的类似地产进行比较，并
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对类似地产的成交价格作适当修正，以此估算待估宗地客观合理价
格的方法。
基准地价系数修正法是利用城镇基准地价和基准地价修正系数
表等评估成果，按照替代原则，对待估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，进而求取待估宗地在估价基准日价格的方法。
成本逼近法是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，
再加上一定的利息、利润、应缴纳的税金来确定土地价格的估价方
法。
收益还原法是在估算待估宗地在未来每年预期纯收益(正常年纯
收益)的基础上，以一定的土地还原率，将待估宗地在未来每年的纯
收益折算为评估时日收益总和土地价格的一种方法。
剩余法，是在预计开发完成后不动产正常交易价格的基础上，
扣除预计的正常开发成本及有关专业费用、利息、利润和销售税费
等，以价格余额来估算待估土地价格的方法。
结合本次评估范围在建工程中的土地使用权的权利状况、所处的区位情况、用地性质、利用条件及当地土地市场发展状况，考虑到估价对象所在区域近年来有可比的市场成交案例，对纳入评估范围的土地使用权采用市场（比较）法进行评估。
未选择其他方法的理由：
待估宗地为商业住宅用地，虽然待估宗地所在区域的土地取得费用和土地开发成本费用的资料较齐全，但目前的市场地价远高于其土地成本，不适宜采用成本逼近法评估；
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待估宗地所在区域基准地价基准日为 2012年 1月 1日，虽然距本次评估基准日相差只有 1年多时间，但从近期的土地成交地价来
看，远高于基准地价，故不适合采用基准地价系数修正法进行评估；
待估宗地为商业住宅用地，周边类似用地采用租赁使用方式的较少，故不适用收益还原法进行评估；
待估宗地为商业住宅用地，拟建五星级酒店，计划自持，周边类似酒店开发后整体销售的案例，故不适用剩余法进行评估。
市场（比较）法公式如下：
公式：V= V×A×B×C×D×K
B
其中：
V--估价宗地价格；
V--比较实例价格；
B
A--待估宗地交易情况指数/比较实例交易情况指数；
B--待估宗地估价基准日地价指数/比较实例交易期日地价指数；
C--待估宗地区域因素条件指数/比较实例区域因素条件指数；
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D--待估宗地个别因素条件指数/比较实例个别因素条件指数；
K--开发程度因素修正。
2.前期工程费用和工程建设费用
对前期工程费、建安工程费、基础设施建设费、开发间接费用等项目，通过审核入账凭证、各项前期咨询服务合同、各单项（单位）工程施工合同，核实各项成本费用发生的合理性，以经过核实并剔除不合理费用后的工程账面值作为评估值。即以经核实后支付的对未来将开发的建设项目是必需的或对未来的所有者有实际价值的费用，在确认其与关联的资产项目不存在重复计价的情况下，以核实后账面价值作为评估值，否则按零值处理。
(五)案例（土地使用权评估过程）
1.土地登记状况
(1)土地使用权证号：宜市翠国用（2012）第 04774号
(2)证载土地使用权人：宜宾鲁能开发（集团）有限公司
(3)证载土地座落：翠屏区南岸西区组团 C-02地块
(4)宗地号：C17-24-155
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(5)图号：未登记
(6)地类（用途）：商业、住宅用地
(7)使用权类型（土地性质）：出让
(8)终止日期：商业 2044年 8月 29日，住宅 2074年 8月 29日
(9)登记时间：2012年 10月 16日
(10)使用权面积：14,033.75平方米，全部为分摊面积（共有使用权面积 56,410平方米），实际位置位于财富中心地块的西南角，即金沙大道和和睦邻路交叉口处。
2.土地权利状况
(1)评估对象的土地所有权状况：在评估基准日，评估对象土地所有权属国家所有。
(2)评估对象的土地使用权状况：根据《国有土地使用证》（宜市翠国用（2012）第 04774号），登记待估宗地的土地使用者为宜宾鲁能开发（集团）有限公司，土地使用权类型为出让。
(3)土地他项权利状况：在评估基准日，评估对象不存在抵押权、地役权、租赁权等他项权利。
(4)相临关系权利：无。
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3.土地利用状况
待估宗地现为待开发空地，拟用于建设五星级酒店--宜宾鲁能皇冠假日酒店。
4.地价定义
根据《城镇土地估价规程》规定，本次评估的出让土地使用权价格是指在评估基准日，满足正常市场及设定条件下的国有出让土地使用权价格。
待估宗地具体设定条件如下：
(1)用途设定：
根据《国有土地使用证》（宜市翠国用（2012）第 04774号），评估对象土地登记用途为商业、住宅用地，根据宜宾鲁能与宜宾市国土资源局 2012年 9月 29日签订的《国有土地使用权出让合同》和 2005年 5月 27日签订的《宜宾鲁能开发（集团）有限公司南岸西区地块国有土地使用权出让合同补充附件》，待估宗地规划用途为商业、住宅用地，规划容积率为2.4，故本次评估按商业住宅用途进行评估。
(2)土地使用权年限设定：评估对象评土地使用权终止日期为
2044年 8月 29日（商业）、2074年 8月 29日（住宅），评估基准日
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起计算剩余土地使用年期分别为 31年（商业）、61年（住宅），本次评估土地使用权年限设定为 31年（商业）和 61年（住宅）。
(3)开发程度设定：本次评估界定的土地开发程度均指宗地红线外的基础设施开发程度和宗地内地面平整状况。待估宗地实际开发程度为宗地红线外“六通”（通路、通电、通讯、通上水、通下水、通燃气），红线内场地平整。本次评估设定土地开发程度为宗地红线外“六通”
（通路、通电、通讯、通上水、通下水、通燃气），红线内场地平整。
(4)土地利用和规划条件说明：评估对象登记面积 14,033.75平方米，根据《国有土地使用权出让合同》及其附件、《企业投资项目备案通知书》，规划容积率为2.4，此次评估设定容积率为2.4。
综上所述，本报告评估的土地使用权价格是在上述设定用途、开发程度、容积率、土地使用年限及土地利用条件下于评估基准日的国有出让土地使用权价格。
5.地价影响因素分析
(1)一般因素
参见收益法评估部分。
(2)区域因素
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①区域概况
待估宗地位于宜宾市翠屏区。宜宾市辖 2区 8县，幅员面积 1.3万平方公里，总人口 543万，有 2190多年建城史、4000多年酿酒史，是国家历史文化名城、中国酒都，世界名酒五粮液的故乡。2012年，全市实现地区生产总值 1,242.76亿元，增长14.1%，增幅分别比全国、全省高 6.3个和 1.5个百分点；城镇居民人均可支配收入 20,522元，增长15.6%。
宜宾区位优势独特。宜宾位于四川盆地南缘，地处川、滇、黔三省结合部，因金沙江、岷江在此汇合成长江，素有“长江第一城”之美称，自古以来就是南丝绸之路的重要驿站，沟通东西、连接南北物流、人流、资金流、信息流的战略转换要地，被誉为“西南半壁古戎州”。
由于特殊的地理区位，宜宾成为国家“五纵七横”交通规划中南北干线与长江东西轴线的交汇点，是川滇黔结合部和攀西六盘水地区出入长江黄金水道、成渝经济区连结南贵昆经济区走向东南亚的重要门户，是国家规划的长江六大重要枢纽港之一和金沙江水电滚动开发的依
托城市。被列入国家成渝经济区规划重点支持发展区域，是四川建设长江上游沿江经济带、川南经济新增长极的重要支撑城市。
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宜宾市是国家历史文化名城，中国优秀旅游城市，全国综合配套改革和对外开放旅游城市，荣获“全国卫生城市”、“全国园林绿化先进
城市”。
翠屏区于 1997年 1月经国务院批准由原县级宜宾市改设而成，全区幅员面积 1,131平方公里，2012年末总人口 82.08万人，辖 8镇 6乡 10个街道， 252个行政村、85个社区（以上数据含临港经济区）。
平均海拔 530米，地势呈南北两翼高而中部低，总体由西向东倾斜，主要地貌有低山、丘陵、槽谷、河谷、平坝五类形态，属中亚热带气候。
翠屏区是“全国科技进步先进区县”、“中国金融生态区”、全省“文化先进区”、“四川省双拥模范区”、“四川省社区建设示范区”等荣誉称号。经过多年的建设和发展，全区取得了令人瞩目的成就。2012年全区 GDP达 429.09亿元，同比增长12.9%；完成财政一般预算收入 14.37亿元，同口径比上年同期增长 30.84%；城市居民人均可支配收入 23,135元，同比增长15.6%。
②城市基础设施状况
A.交通
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宜宾交通方便快捷。宜宾配套衔接的“铁路、公路、水运、航空、港口”区域性综合交通枢纽逐渐形成，高效、便捷的集、疏、运物流体系日趋完善。铁路方面：途经宜宾的内昆铁路是四川至广西防城港的陆上最短出海通道；成都经宜宾到贵阳的成贵高铁建成后宜宾到成都和贵阳仅需 1小时，到广州仅需 4小时；未来宜宾将有 6条重要铁路相互交汇，成为成渝经济区连结珠三角、走向东南亚的重要铁路次极枢纽。公路方面：市内“半小时核心圈”、“一小时经济圈”基本形成；
宜宾至内江、宜宾至水富、宜宾至乐山已通车，宜宾至泸州至重庆高速公路正加快建设，宜宾至攀枝花、宜宾至叙永、宜宾至昭通高速公路项目正加快推进，未来宜宾通过公路可在 3小时内直达成、渝、贵、昆等特大城市。水运方面：与上海港务集团联手打造的宜宾港志城作业区已开港运营，货物可直通国内外重要港口。现已建成 4个集装箱泊位，1个重载滚装泊位和 1个工作船泊位，具备 50万标箱、滚装 10万辆的作业能力，并兼备件杂作业。公用型保税仓库和出口监管
仓库已投入运营。已初步成为金沙江、岷江流域利用长江黄金水道“通江达海、物流全球”的重要港口。远期规划货物吞吐能力可达 500万标箱。航空方面：宜宾民航机场航班每天可直达北京、上海、广州、
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深圳、昆明等城市，架起了与特大城市的空中走廊。宜宾 4D级机场——五粮液机场迁建工程项目正在推进，未来将全天候起降大中型客机，开通飞往东盟国家等国际航线。
B.基础设施条件
宜宾位于攀西——六盘水地区与长江联结的主要交汇点，有“西南立体资源宝库”之美称。全市可开发水能资源 716万千瓦，可开发装机 655.7万千瓦，被国家确立为水电、火电、核电综合发展的重要能源、原材料生产基地。华电珙县电厂一期工程、福溪电厂一期工程已相继点火发电，以宜宾为依托城市的国家大型水电工程——向家坝水电站首批机组将于今年投入运行。
通电：拥有 35千伏及以上变电站 46座，变电总容量 419.5万千伏安。拥有 10千伏配网在运线路 4726公里，35千伏及以上输电线
路共计 127条段 2011公里，年供电能力达到 55亿千瓦时，可以满足生产和生活用电需要。
供水：拥有三个地表水厂，一个地下水厂，日综合生产能力 18.4万吨，直径 75毫米以上自来水输水管网约 479公里，供水范围达 68平方公里，供水人口达 53.5万，可以满足生产和生活的用水需要。
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排水：市区建有污水处理厂 2座，其中南岸污水处理厂 5万吨/日，杨湾污水处理厂 4万吨/日。全市建成 DN50以上排水管网 1300多公里。中心城区建成雨污水提升泵站 13座，建城区污水管网平均密度为 3.32公里/平方公里。
燃气：日供气能力 110万立方米，居民天然气气化率90%以上。
通讯：通信信号全面覆盖，区域内无干扰。
③环境条件
宜宾立体气候明显，物种丰富多样，有动物资源近千种，高等植物 5000余种，是“植物王国”、“香料之都”、“药物宝库”、“茶叶世界”、“天然
竹海”。宜宾旅游资源禀赋极佳，有国家 4A级旅游区蜀南竹海、兴文石海，省级以上风景名胜区 33处，是中国优秀旅游城市。
④规划限制条件
待估宗地位于宜宾市翠区屏区南岸西区。南岸西区位于宜宾市南岸，与宜宾市旧城区隔金沙江相望；与东区紧邻，以宜珙铁路相隔；
东南靠七星山山系，西南部为丘陵。规划区域长约 3.3公里，宽约 2.7公里，总面积约 9平方公里。区内地质条件良好，地形地貌大部为丘陵地形，地形破碎，大地坡地形较为复杂，地势高差较大，最高高差
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约 130米。区内西北侧、东南侧较高并向中部渐低。中部地势相对平坦。有一泄洪渠贯穿东南。区内最高点高程为 409.6米，最低点高程为 280.50米。该区域无土地利用限制。
(3)个别因素
该宗地形状较规则，地势平坦，地质状况良好，宗地面积为
14,033.75平方米，宗地面积适中。至评估基准日，待估宗地已达到宗地红线外“六通”（通路、通电、通讯、通上水、通下水、通燃气），红线内场地平整。
6.评估过程
①比较实例选择
根据市场调查，在同一区域范围内选取比较案例。待估宗地是位于宜宾南岸西区的商业、住宅用地，搜集区域与待估宗地类似的三宗综合出让用地案例作为可比案例。案例状况如下：
待估宗地市场比较案例
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|号|序宗地位置|土地用途|土地面积(㎡)|成交价格（万元）|成交土地单价（元/㎡）|成交楼面价格（元/㎡）|交易方式|交易日期|规划容积率|
|例一|翠屏新区A案03部分地块（A03-03、A03-01-02地块）|居住用地 (可兼容商业、金融业用地)|32,203㎡(48.3亩)|13,654|4,240|2,120|拍卖出让|2013-1-30|2以下|
|例二|翠屏新区A01部分地块案（A01-02、A01-03、 A01-04地块）|居住用地 (可兼容商业、金融业用地)|49,977㎡(74.9亩)|20,191|4,040|2,020|拍卖出让|2013-1-30|2以下|
|例三|南岸西区案大地坡A5-1地块|商住用地(不得兼容其它性质)|10,743 ㎡(16.11亩)|7,144|6,650|1,663|拍卖出让|2012-10-12|4.0以下|

②比较因素选择
结合待估宗地与比较案例的具体情况，我们选择影响地价的主要因素有：
交易时间因素：指由于土地使用权交易（出让或转让等）的时间不同，造成土地交易价格不同。
交易情况因素：指土地交易中交易双方的公开、公正及客观程度
等。
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区域因素：交通便捷度、距居住中心区距离、环境状况、公用基础设施完善度、公共配套设施等。
个别因素：临街/路状况、土地形状、地势、土地红线外基础设施、面积大小、土地使用期限、规划容积率、他项权利状况、产权人状况等。
③比较因素条件说明
我们对待估宗地及比较案例进行实际调查，待估宗地与比较案例的各因素条件见《宗地因素条件指数表》。
比较因素条件说明表
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|项目||估价对象|实例一|实例二|实例三|
|交易楼面地价(元/平方米)||待估|2,120|2,020|1,663|
|交易情况||正常|拍卖|拍卖|拍卖|
|交易时间||2013年8月31日|2013年1月30日|2013年1月30日|2012年10月12日|
|域因素|交通便捷度区|金沙江大道，干路，紧临公交车站，交通便捷|翠屏新区，支路，临宜宾高客站，交通便捷|翠屏新区，支路，临宜宾高客站，交通便捷|大地坡（中坝大桥南岸桥头），干路，紧临公交车站|
||距商务中心区距离|位于南岸西区，距离市商务中心约3公里|位于翠屏新区，距离高商务中心距离4公里|位于翠屏新区，距离高商务中心距离4公里|位于南岸西区，距离市商务中心约3公里|

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|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|项目||估价对象|实例一|实例二|实例三|
||环境状况|南岸西区，自然环境一般，人文环境一般|翠屏新区，自然环境一般，人文环境一般|翠屏新区，自然环境一般，人文环境一般|南岸西区，自然环境一般，人文环境一般|
||公用基础设施完善度|区内电力、供水、排水、供气、通讯等基础设施较好|区内电力、供水、排水、供气、通讯等基础设施较好|区内电力、供水、排水、供气、通讯等基础设施较好|区内电力、供水、排水、供气、通讯等基础设施较好|
||公共配套设施|区内餐饮等设施一般|区内餐饮等设施一般|区内餐饮等设施一般|区内餐饮等设施一般|
|别因素|临街/路状况|二面临街|二面临街|二面临街|二面临街，沿街较长|
||土地形状|较规则|较规则|较规则|较规则|
||地势|与周边地块处于地势相当|与周边地块相比地势相当|与周边地块相比地势相当|与周边地块相比地势相当|
||土地红线外基个础设施|七通一平|六通一平|六通一平|六通一平|
||面积大小|14,033.75|32,203.00|49,977.00|10,743.00|
||土地使用期限|商业31年，住宅61年|商业40年，住宅70年|商业40年，住宅70年|商业40年，住宅70年|
||规划容积率|2.4|2以下|2以下|4.0以下|
||商业比例|>50%|<=20%|<=20%|<=25%|
||他项权利状况|无|无|无|无|
||产权人状况|独立产权|独立产权|独立产权|独立产权|

④区域及个别因素修正系数
A.区域因素
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a.交通便捷度：分为较好、一般、较差三个等级，以待估宗地为100，每相差一个等级，地价相应修正3％。
b.距商务中心区距离：分为较远、一般、较近三个等级，以待估宗地为100，每相差一个等级，地价相应修正2％。
c.环境状况：分为较好、一般、较差、差四个等级，以待估宗地为100，每相差一个等级，地价相应修正3％。
d.公共基础设施完善度：分为完备、较完备、一般、不完备四个等级，以待估宗地为100，每相差一个等级修正2％。
e.公共配套设施条件：分为完善、较完善、有待完善三个等级，以待估宗地为100，每相差一个等级修正4％。
B.个别因素
a.临街/路状况：分为三面及以上临街及拐角地、两面临街、一面临街、背街四个等级，以待估宗地为100，每相差一个等级修正5％。
b.土地形状：分为极不规则、不规则、较不规则、较规则、规则五个等级，以待估宗地为100，每相差一个等级修正2％。
c.地势：分为有利于地势平坦、有一些缓坡坡度、坡度较大三个等级，以待估宗地为100，每相差一个等级修正2％。
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d.土地红线外基础设施：宗地开发程度每增加或减少“一通”，指数增加减少2％。
e.宗地面积大小：分为10,000～20,000平方米、20,001～50,000平方米、50,001～80,000平方米、﹥80,000四个等级，以待估宗地为
100，每上升一个等级，地价往下修正2％。
f.土地剩余期期：修正系数应按土地估价规程的要求予以计算。
g.容积率：
容积率是土地利用程度的技术经济指标，根据土地报酬递增递减规律，容积率增大，则表明土地利用程度高，相应会带来较高的效益，地价随之增高，但随着容积率的升高，土地利用的边际效益最终会出现递减趋势。容积率修正采用基准地价中规定的各容积率修正系数。
h.商业比例：分为<20%、20%～35%、35%～50%、﹥50%四个等级，以待估宗地为100，每上升一个等级，地价往上修正3%。
i.他项权利状况：分为无他项权利、有他项权利两个等级，以待估宗地为100，每相差一个等级修正3％。
j.产权人状况：分为独立产权、共有产权两个等级，以待估宗地为100，每相差一个等级修正3％。
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⑤编制因素比较修正系数表
根据待估宗地与比较实例各种因素具体情况，编制因素比较修正系数表，详见下表：
比较因素条件指数表
||||||
|-|-|-|-|-|
|项目||待估/例一|待估/例二|待估/例三|
|交易楼面地价(元/平方米)||2,120|2,020|1,663|
|交易情况||100|100|100|
|交易时间||98|98|95|
|区域因素|交通便捷度|103|103|100|
||距商务中心区距离|100|100|100|
||环境状况|100|100|100|
||公用基础设施完善度|100|100|100|
||公共配套设施|100|100|100|
|个别因素|临街/路状况|100|100|102.5|
||土地形状|100|100|100|
||地势|100|100|100|
||土地红线外基础设施|100|100|100|
||面积大小|98|96|100|
||土地使用期限|106|106|106|
||规划容积率|111|111|75|
||商业比例|91|91|94|
||他项权利状况|100|100|100|
||产权人状况|100|100|100|

比较因素修正系数表
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|-|-|-|-|-|
|项目||待估/例一|待估/例二|待估/例三|
|交易单价（元/平方米）||2,120|2,020|1,663|
|交易情况||1.00|1.00|1.00|
|交易时间||1.02|1.02|1.05|
|区域因素|交通便捷度|0.97|0.97|1.00|
||距商务中心区距离|1.00|1.00|1.00|
||环境状况|1.00|1.00|1.00|
||公用基础设施完善度|1.00|1.00|1.00|
||公共配套设施|1.00|1.00|1.00|
|个别因素|临街/路状况|1.00|1.00|0.98|
||土地形状|1.00|1.00|1.00|
||地势|1.00|1.00|1.00|
||土地红线外基础设施|1.00|1.00|1.00|
||面积大小|1.02|1.04|1.00|
||土地使用期限|0.94|0.94|0.94|
||规划容积率|0.90|0.90|1.33|
||商业比例|1.10|1.10|1.06|
||他项权利状况|1.00|1.00|1.00|
||产权人状况|1.00|1.00|1.00|
|修正系数||0.944|0.964|1.374|
|比准价格||2,001|1,947|2,284|

⑥实例修正后的地价计算
以上三个可比实例的比准价格差异不大，因此取三个比准价格的算术平均值作为市场比较法评估结果，即：
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楼面地价评估单价
=(2,001+1,947+2,284)/3=2,078元/平方米
待估宗地的容积率为2.4，则：
土地评估单价=2,078×2.4
=4,987元/平方米
则估价对象地面总价=4,987×14,033.75
=69,986,300元
(六)评估结果
1.在建工程评估结果
在建工程评估结果汇总表
金额单位：人民币元
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|科目名称|账面价值|其中：土地成本|评估价值|增减值|增值率%|
|在建工程合计|22,092,262.98|9,169,983.58|82,908,579.40|60,816,316.42|275.28|

2.增减值情况分析
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在建工程评估增值的原因主要是土地使用权增值，是因为土地使用权取得时间较早，取得成本低，随着宜宾市的房地产市场的快速发展，土地价格上涨幅度较大，形成评估增值。
递延所得税资产评估技术说明
企业在取得资产、负债时，应当确定其计税基础。资产、负债的账面价值与其计税基础存在差异的，应当按照企业会计准则规定确认所产生的递延所得税资产或递延所得税负债。
评估范围的递延所得税资产是企业核算资产或负债、以及未作为资产和负债确认，但按照税法规定可以确定其计税基础的项目，在后续计量过程中因企业会计准则规定，产生的账面价值与其计税基础的可抵扣暂时性差异，对企业未来所得税造成的影响。企业按照可抵扣暂时性差异与适用所得税税率计算的结果，确认的递延所得税资产。
评估基准日递延所得税资产账面值为 19,541,751.14元，核算内容应收账款、其他应收款和长期应收款坏账准备、长期股权投资减值准备及房地产预收收入预计利润计税基础与会计基础不一致所引起
的递延税款。评估人员查阅了有关凭证、账簿及相关计算表，就差异产生的原因、形成过程进行调查和了解，核实该差异在确定未来收回
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资产或清偿负债期间的应纳税所得额时，是否将导致产生可抵扣金
额，核实核算的金额是否符合企业会计制度及税法相关规定，在此基础上按核实后账面值确定评估值。对于对应资产的评估值与账面值发生变化的，相应调整该差异形成的递延所得税资产评估值。
因长期应收款、长期股权投资评估值与企业确认的账面值不一
致，故将长期应收款坏账准备、长期股权投资减值准备形成的递延所得税资产相应减少，其他以核实后的账面值确认评估值，递延所得税资产评估值为 12,672,258.64元。
递延所得税资产账面值为 19,541,751.14元，评估值为
12,672,258.64元，评估减值 6,869,492.50元，减值率35.15%，评估减值的原因是长期应收款、长期股权投资评估增值，相应调整两项资产坏账准备形成的递延所得税资产所致。
流动负债评估技术说明
(一)评估范围
纳入评估范围的流动负债包括：应付账款、预收款项、应付职工薪酬、应交税费、其他应付款。上述负债评估基准日账面价值如下表所示：
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金额单位：人民币元
|||
|-|-|
|科目名称|账面价值|
|应付账款|648,867,061.75|
|预收款项|1,136,963,379.00|
|应付职工薪酬|602,517.34|
|应交税费|17,934,921.10|
|其他应付款|45,227,965.52|
|流动负债合计|1,849,595,844.71|

(二)核实过程
1.核对账目：根据被评估单位提供的流动负债评估申报明细表，首先与被评估单位的资产负债表相应科目核对使总金额相符；然后与被评估单位的流动负债明细账、台账核对使明细金额及内容相符；最后按照重要性原则，对大额流动负债核对了原始记账凭证等。
2.资料收集：评估人员按照重要性原则，根据各类流动负债的典型特征收集了合同与发票、职工薪酬制度、完税证明，以及部分记账凭证等评估相关资料。
3.现场访谈：评估人员向被评估单位相关人员调查了解了负担的税种、税率与纳税制度情况；调查了解了员工构成与职工薪酬制度情况等。
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(三)评估方法
1.应付账款
评估基准日应付账款账面价值 648,867,061.75元，核算内容为被评估单位应付的物资款、工程款、劳务款、综合征地费等款项。
评估人员向被评估单位调查了解了商业信用情况，按照重要性原则，对大额或账龄较长等情形的应付账款进行了函证，并对相应的合同进行了抽查，经核查，各项应付款均为被评估单位应承担的负债，故以核实无误后的账面价值作为评估值
应付账款评估值为 648,867,061.75元。
2.预收账款
预收账款账面值为 1,136,963,379.00元，核算内容为企业根据合同的规定预收的房款。
评估人员向被评估单位调查了解了预收账款形成的原因，按照重要性原则，核实主要合同、业务内容、结算方式、期限和金额等内容的真实性，以核实无误后的账面价值作为评估值。
预收账款评估值为 1,136,963,379.00元。
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3.应付职工薪酬
评估基准日应付职工薪酬账面价值 602,517.34元。核算内容为被评估单位根据有关规定应付给职工的各种薪酬，包括：基本养老保险费、基本医疗保险、失业保险、工伤保险、生育保险、住房公积金、工会经费、职工教育经费等。
评估人员向被评估单位调查了解了员工构成与职工薪酬制度等，核实了评估基准日最近一期的职工薪酬支付证明，以及评估基准日应付职工薪酬的记账凭证。应付职工薪酬以核实无误后的账面价值作为评估值。
应付职工薪酬评估值为 602,517.34元。
4.应交税费
评估基准日应交税费账面价值 17,934,921.10元。核算内容为被评估单位按照税法等规定计算应交纳的各种税费，包括：营业税、企业所得税、土地增值税、城市维护建设税、房产税、印花税、个人所得税、教育费附加、地方教育费附加等。
评估人员向被评估单位调查了解了应负担的税种、税率、缴纳制度等税收政策。查阅了被评估单位评估基准日最近一期的完税证明，
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以及评估基准日应交税费的记账凭证等。应交税费以核实无误后的账面价值作为评估值。
应交税费评估值为 17,934,921.10元。
5.其他应付款
评估基准日其他应付款账面价值 45,227,965.52元，核算内容为被评估单位应付账款、预收账款、应付职工薪酬、应交税费等以外的其他各项应付、暂收的款项。具体包括售房定金、招标保证金、履约保证金、客户诚意金等。
评估人员向被评估单位调查了解了其他应付款形成的原因，按照重要性原则，对大额或账龄较长等情形的其他应付款进行了函证，并对相应的合同进行了抽查。其他应付款以核实无误后的账面价值作为评估值。
其他应付款评估值为 45,227,965.52元。
(四)评估结果
流动负债评估结果及增减值情况如下表：
流动负债评估结果汇总表
金额单位：人民币元
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|科目名称|账面价值|评估价值|增值额|增值率%|
|应付账款|648,867,061.75|648,867,061.75|0.00|0.00|
|预收账款|1,136,963,379.00|1,136,963,379.00|0.00|0.00|
|应付职工薪酬|602,517.34|602,517.34|0.00|0.00|
|应交税费|17,934,921.10|17,934,921.10|0.00|0.00|
|其他应付款|45,227,965.52|45,227,965.52|0.00|0.00|
|流动负债合计|1,849,595,844.71|1,849,595,844.71|0.00|0.00|

流动负债无评估增减值。
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第四章 收益法评估技术说明
一、宏观、区域经济因素分析
(一)国家、地区经济形势及未来发展趋势
1.我国宏观经济发展状况
近年来我国国民经济持续较快发展，综合国力大幅提升，2010
年国内生产总值跃居世界第二位。2008-2012年国内生产总值增长情况如下图：
资料来源:国家统计局
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2012年，在国际经济复杂严峻的形势下，我国国民经济运行总体平稳，根据国家统计局初步核算，全年国内生产总值 519,322亿元，比上年增长7.8%。其中，第一产业增加值 52,377亿元，增长4.5%；
第二产业增加值 235,319亿元，增长8.1%；第三产业增加值 231,626亿元，增长8.1%。第一产业增加值占国内生产总值的比重为10.1%，第二产业增加值比重为45.3%，第三产业增加值比重为44.6%。
2013年上半年国内生产总值 248,009亿元，按可比价格计算，
同比增长7.6%。其中，一季度增长7.7%，二季度增长7.5%。分产业看，第一产业增加值 18,622亿元，增长3.0%；第二产业增加值 117,037亿元，增长7.6%；第三产业增加值 112,350亿元，增长8.3%。从环
比看，二季度国内生产总值增长1.7%。
根据《中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年
(2011—2015年)规划纲要》，十二五期间，按照与应对国际金融危机冲击重大部署紧密衔接、与到 2020年实现全面建设小康社会奋斗目标紧密衔接的要求，保持经济平稳较快发展，预计国内生产总值年均增长7%。
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2.区域经济发展状况
根据宜宾市统计局发布的《宜宾市 2012年国民经济和社会发展统计公报》，2012年国民经济和社会发展状况如下：
2012年，宜宾市实现地区生产总值 1,242.76亿元，比上年增长14.1%。其中，第一产业增加值 181.94亿元，增长4.8%；第二产业增加值 773.97亿元，增长16.9%；第三产业增加值 286.84亿元，增长12.0%。三次产业对经济增长的贡献率分别为4.7%、75.0%和20.3%。
三次产业结构由上年的15：61.9：23.1调整为14.6：62.3：23.1。
2012年，宜宾市全部工业实现增加值 712.17亿元，比上年增长16.8%，其中：规模以上工业增加值增长17.3%。在规模以上工业中，轻工业增加值增长21.2%，重工业增加值增长13.6%。全市优势产业快速发展，“四基地”产业实现工业增加值 553.57亿元，比上年增长
17.8%，对全市规模以上工业增长的贡献率达88.9%，其中：酒类食
品基地实现增加值 235.81亿元，增长25.0%；综合能源基地实现增加值 163.07亿元，增长 20.1%；化工轻纺基地实现增加值 95.42亿元，增长7.2%；机械制造基地实现增加值 59.27亿元，增长 5.1%。
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2012年，宜宾市规模以上工业企业实现利润总额 238.01亿元，比上年增长44.18%；实现利税 353.36亿元，增长32.8%。工业经济
效益综合指数 320.39点，比上年提高 33.3点。
2012年，宜宾市全社会固定资产投资总额达 748.8亿元，比上年增长23.3%，其中：基本建设投资完成 426.95亿元，增长35.64%；
更新改造投资完成 193.43亿元，增长16.39%；房地产开发投资完成 104.51亿元，下降0.85%。从投资主体看，国有经济控股单位完成投资 382.96亿元，增长23.3%，占全社会固定资产投资总额的51.14%。
从产业投向看，第一产业投资 22.11亿元，增长115.5%；第二产业投资 320.34亿元，增长8.6%；第三产业投资 406.35亿元，增长34.6%。
从投资的行业来看，增长较快的行业有：信息传输、软件和信息技术服务业增长 13.55倍，批发零售业增长 1.99倍，科学研究和技术服务业增长 1.61倍，农、林、牧、渔业增长81.1%，卫生和社会工作增长68.4%，水利、环境和公共设施管理业增长67.7%，交通运输、仓储
和邮政业增长57.2%，教育业增长44.7%。
2012年，宜宾市施工项目（不含房地产开发）1957个，建成投产项目 1160个，项目建成投产率59.27%，新增固定资产 561.48亿元，
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固定资产交付使用率74.98%。2012年全市重大项目投资继续推动全市投资稳健增长，向家坝水电站、宜-泸-渝高速公路、中国西南轻工博览城、屏山新县城 C段安置房、公路 S307线公路屏山至新市段公路复建工程、三江口区域 A区城市基础设施建设项目、屏山国际建材商贸城、筠连新维煤矿、江安年产 9.5万吨竹纤维浆粕搬迁升级技改项目以及南溪西区新城步行街建设工程等一大批重大项目完成投资
量大，有力支撑了全市投资总量，继续带动全市投资实现较快增长。
根据《宜宾市十二五规划纲要》的规划，预计在十二五期间，宜宾市地区生产总值年均增速达13.5%，总量突破 1,750亿元，人均地区生产总值达到 35,000元以上，赶上并超过全省平均水平，缩小与全国平均水平的差距。城镇化率年均提高 2个百分点以上，城镇发展质量提高，城乡、区域发展的协调性增强。总体经济形势向好。
(二)有关的财政、货币政策等
十八大报告指出，中国经济政策将会以稳健为主，未来 10年中国经济发展的目标，即到 2020年中国 GDP增长与人均收入实现翻番。
这个经济发展目标，把以前 30年所追求的高速增长转向为中速平稳增长。从 2010年到 2020年，全国 GDP增长翻番，每年增长速度只
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要保持在7%左右就足够了，而不需要如早几年那样追求10%以上的增长速度。把 GDP增长速度降下来，就是要让未来中国的经济发展
在质量上下功夫，而不是追求数量上的过度扩张。根据党中央国务院的安排部署，坚持实施稳健的货币政策，保持宏观经济政策的连续性和稳定性，增强调控的针对性、灵活性、前瞻性，继续处理好保持经济平稳较快发展、调整经济结构和管理通胀预期三者关系，加快推进经济发展方式转变和经济结构调整，着力扩大国内需求，着力加强自主创新和节能减排，着力深化改革开放，着力保障和改善民生，保持经济平稳较快发展和物价总水平基本稳定，保持社会和谐稳定。
我国实施了稳健的货币政策。按照总量适度、审慎灵活的要求，兼顾促进经济平稳较快发展、保持物价稳定和防范金融风险。优化信贷结构，支持国家重点在建项目、加强对小微企业的信贷支持。加强储备资产的投资和风险管理，提高投资收益。提高直接融资的比重，发挥好融资工具的作用，更好地满足多样化的投融资需求。着力优化信贷结构，密切监控跨境资本流动，防范“热钱”流入。
中央经济工作会议提出，要继续实施积极的财政政策，要继续完善结构性减税政策，加大民生领域投入与促进经济结构调整。而第十
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一届全国人大常委会第二十七次会议审议预算法修正案草案，明确规定地方政府不能举债。通过税制的调整与完善，可以为服务业、小微型企业等减负，以此促进经济的转型。在 2012年积极的财政政策下，扩大财政支出，而且通过增加“三农”、保障性住房等领域的投资，不断扩大民生投入，可以反推结构调整，促进经济自主协调发展。
中国人民银行发布的 2013年第二季度中国货币政策执行报告中表示，继续实施稳健的货币政策，增强调控的针对性、协调性，适时适度预调微调，把握好稳增长、调结构、促改革、防风险的平衡点，为经济结构调整与转型升级创造稳定的金融环境和货币条件。同时进一步优化金融资源配置，盘活存量，优化增量，整合金融资源支持小微企业等重点领域和薄弱环节发展，更好地服务于转型升级和扩大内需。继续通过改革增强市场机制的作用，完善货币政策传导机制，促进经济持续健康发展。进一步推进利率市场化和人民币汇率形成机制改革，提高金融体系配置效率，完善金融调控机制。继续推动金融市场规范发展，加大直接融资支持力度，拓宽小微企业融资渠道。报告
还表示，要落实好差别化住房信贷政策，在支持保障性住房、中小套
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型普通商品住房建设和居民首套自住普通商品房消费，坚决抑制投机投资性购房需求。
二、房地产行业现状与发展前景分析
(一)房地产行业现状
1.2013年 1-6月房地产行业政策
房地产行业受宏观政策影响很大。2013年上半年“国五条”落地宣告房地产调控进一步趋紧，对热点城市投资投机需求的抑制再度升
级，北京、上海等城市配套细则相对严格，其他绝大多数城市基本延续了国五条政策方向。面对日益上涨的房价，国家在 2013年的上半年出台了一系列政策，保障房、房产税、土地制度改革等工作同时进行，建立稳定房价的长效机制。
“国五条”为全年调控定调。2013年 2月 20日，国务院常务会议研究部署房地产市场调控工作，提出五条调控措施即“国五条”，并在 3月 1日发布国五条细则（《关于继续做好房地产市场调控工作通知》【国办发〔2013〕17号】），随后中央及各部委密集表态，坚决落实国五条调控精神。各地细则落实力度不一，北京政策最为严厉。在公
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布细则的城市中，对国五条各项调控政策的落实力度存在差异，北京、上海等城市在地方细则中严格落实国五条相关要求。
保障房新建任务较上年小幅减少。2013年 3月 5日第十二届全国人民大表大会第一次会议开幕会上提出今年保障性安居工程的建
设目标是：基本建成 470万套、新开工 630万套，并继续推进农村危房改造。4月 9日住建部发布《关于做好 2013年城镇保障性安居工程工作的通知》，明确要求各地适当上调收入线标准，有序扩大住房保障覆盖范围；在今年年底前，地级以上城市要明确外来务工人员申请住房保障的条件。与 2011及 2012年相比，今年保障性安居工程新开工及基本建成套数目标都有所减少。
住房信息联网、不动产登记同步推进。2013年 3月 15日，住建部部长姜伟新表示，目前全国已有 40个城市完成住房信息联网，6
月底将完成 500个城市的住房信息联网。5月 16日国土部副部长胡存智提出国土部正积极会同有关部门推动不动产统一登记制度建设，预计 2014年 6月底前出台不动产登记条例。住房信息联网和不动产统一登记制度的建立为房产税顺利征收提供了保障，只有在住房信息
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联网完善、房地产相关税制改革、财产公示制度及收入分配改革等多方配合共同推进下，房产税制度方可有效实施。
房产税扩围可能性进一步上升。2013年 5月 24日，国务院批转发改委《2013年深化经济体制改革重点工作的意见》，意见中要求扩大个人住房房产税改革试点范围。
2013年 2月 22日，国土资源部在京召开全国房地产用地管理和调控工作报告会，对于各地2013年土地供应工作提出了五点意见：“一要保证充足的增量，在编制今年的住宅用地供应计划时，要统筹考虑，提前安排；二要快速释放存量，要加大工作力度，促其尽快形成住房上市；三要继续加大盘活闲置地力度，按照新的《闲置土地处置办法》，加大工作力度。四要运用多种手段，均衡供地。另外，还要保持正常的地价形成机制，坚持通过市场配置土地资源，按供求规律保持土地供应总量，消除异常信号及波动，避免地价信号被利用，造成市场恐慌。”各地在积极加大加快住宅用地计划供应的同时，纷纷开展了适应本地的土地制度改革及创新供地机制。
经济复苏趋缓，通胀压力减轻，货币政策稳中趋松。2013年，全国经济并未如预期般延续上年年底回升态势，一季度全国 GDP同
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比增长7.7%，增速虽高于全年7.5%的预期目标，但较 2012年四季度回落 0.1个百分点；而PMI（中国制造业采购经济指数）自去年 10
月份以来始终在50-51之间波动，3月达到阶段高点50.9后呈现回落， 5月再度回升，但仍仅为50.8。另一方面，除 2月受春节假期影响升至3.2%外，2012年下半年至今全国 CPI单月同比涨幅均在2.5%以下，通胀压力不大。为应对流动性紧张局面，6月北京、长春、广州、厦门等地的部分银行均收紧首套房贷利率优惠，将从前的最低八五折优惠调至九折或者取消。在此背景下，6月 19日国务院总理李克强主持召开国务院常务会议，研究部署金融支持经济结构调整和转型升级的政策措施，并在会议中明确表示支持居民家庭首套自住购房。在下半年银行业资金持续趋紧的背景下，新增贷款增速将有所减缓，但其中对居民首套自住购房需求的支持力度仍将持续，在抑制投资投机需求的同时重点支持居民合理性购房需求，“有保有压”仍然会是国家房
地产调控不变的重心。
2.2013年 1-6月全国房地产开发和销售状况
房地产开发方面，2013年 1-6月份，全国房地产开发投资 36,828亿元，同比名义增长20.3%，增速比 1-5月份回落 0.3个百分点。其
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中，住宅投资 25,227亿元，增长20.8%，增速回落 0.8个百分点，占房地产开发投资的比重为68.5%（如图 2所示）。房地产开发企业房
屋施工面积 549,408万平方米，同比增长15.5%，增速比 1-5月份回落 0.5个百分点；其中，住宅施工面积 403,521万平方米，增长12.9%。
房屋新开工面积 95,901万平方米，增长3.8%，增速提高 2.8个百分点；其中，住宅新开工面积 70,630万平方米，增长2.9%。房屋竣工面积 35,346万平方米，增长6.3%，增速提高 1.0个百分点；其中，住宅竣工面积 27,428万平方米，增长2.7%。房地产开发企业土地购置面积 15,721万平方米，同比下降10.4%，降幅比 1-5月份收窄 2.7个百分点；土地成交价款 3,699亿元，增长7.5%，增速提高 3.8个百分点。
图2：全国房地产开发投资增速
资料来源：国家统计局网站
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房地产销售方面，2013年 1-6月份，商品房销售面积 51,433万平方米，同比增长28.7%，增速比 1-5月份回落 6.9个百分点；其中，住宅销售面积增长30.4%，办公楼销售面积增长31.7%，商业营业用房销售面积增长8.3%。商品房销售额 33,376亿元，增长43.2%，增
速比 1-5月份回落 9.6个百分点；其中，住宅销售额增长46.0%，办公楼销售额增长45.7%，商业营业用房销售额增长20.5%。
图3：全国商品房销售面积和销售额增速
资料来源：国家统计局网站
可以看出，房地产开发投资和房地产销售方面，在 2013年初都有较快的增长，随后增速略有下降，但仍然高于 2012年的增速水平。
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图 4展示了从 2008年 10月到 2013年 7月的全国房地产开发景气指数（国房指数），从中可以看出房地产开发在近几年的景气程度。
最高点在 2010年的 3月份，达到105.89；最低点在 2012年的 9月份，为94.39。从 2013年年初开始，发地产开发景气程度有显著提高，并在接下来的几个月保持比较稳定的水平，2013年 7月份国房指数是97.39。
图4：全国房地产开发景气指数（国房指数）
3.宜宾市房地产市场状况
2013年上半年，宜宾市实现城乡建设投资共 148亿元，同比增长48%；新增建成区面积约 7.4平方公里；上半年全市完成房地产开发总投资 54亿元，同比增长28.8%。完成供地 4,735亩，其中商住用地 901亩。同时，还强力推进临港新区、南溪新区等新区建设和旧城
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改造。加快推进临港经济技术开发区、翠屏区、南溪区 14个安置房建设项目，共完成投资 3.1亿元。
2013年上半年，宜宾市三大公园改造完成，“两馆两中心”、“五大商业综合体”工程进展顺利，城市配套功能得到进一步完善。同时，保障性安居工程进展顺利，截至 6月底，共落实项目 48个，基本建成 9,628套。
2013年下半年，宜宾市将确保完成城乡建设投资 300亿元，新增建成区面积 17平方公里，城镇化率提高 2个百分点。进一步完善新型城镇化目标考核，加快中心城区各项规划编制，为下一步区域性中心城市加快发展奠定基础。
(二)行业主要政策规定
1.国务院办公厅下发《关于切实稳定住房价格的通知》(2005年 3月 26日，国八条)，这八点要求为：一是高度重视稳定住房价格；
二是切实负起稳定住房价格的责任；三是大力调整住房供应结构，调整用地供应结构，增加普通商品房和经济住房土地供应，并督促建设；
四是严格控制被动性住房需求，主要是控制拆迁数量；五是正确引导居民合理消费需求；六是全面监测房地产市场运行；七是积极贯彻调
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控住房供求的各项政策措施；八是认真组织对稳定住房价格工作的督促检查。
2. 2005年 4月 27日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，提出了八项加强房地产市场引导和调控措施（被业界称为“新国八条”）。这八条措施为：一是强化规划调控，改善商品房结构；二是加大土地供应调控力度，严格土地管理；三是加强对普通商品住房和经济适用住房价格的调控，保证中低价位、中小户型住房的有效供应；
四是完善城镇廉租住房制度，保障最低收入家庭基本住房需求；五是运用税收等经济手段调控房地产市场，特别要加大对房地产交易行为的调节力度；六是加强金融监管；七是切实整顿和规范市场秩序；八是加强市场监测，完善市场信息披露制度。
3.2005年 5月 11日，国务院办公厅转发建设部、发改委、财政部、国土资源部、中国人民银行、税务总局、银监会《关于做好稳定住房价格工作的意见》（被业界称为“七部委八条”或“七部委意见”）。
这八条意见是：强化规划调控，改善住房供应结构；加大土地供应调控力度，严格土地管理；调整住房转让环节营业税政策，严格税收征管；加强房地产信贷管理，防范金融风险；明确享受优惠政策普通住
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房标准，合理引导住房建设与消费；加强经济适用住房建设，完善廉租住房制度；切实整顿和规范市场秩序，严肃查处违法违规销售行为；
加强市场监测，完善市场信息披露制度。
4.2006年 5月 17日，温家宝总理主持召开国务院常务会议，研究促进房地产业健康发展措施，会上通过了六项措施调控房地产业
（被业界称为“国六条”）。这六项措施为：一、切实调整住房供应结构，重点发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用住房和廉租住房；二、严格执行住房开发、销售有关政策，完善住房转让环节税收政策，科学确定房地产开发土地供应规模，加强土地使用监管，制止囤积土地行为；三、合理控制城市房屋拆迁规模和进度，减缓被动性住房需求过快增长；四、加强房地产开发建设全过程监管，制止擅自变更项目、违规交易、囤积房源和哄抬房价行为；五、加快城镇廉租住房制度建设，规范发展经济适用住房，积极发展住房二级市场和租赁市场，有步骤地解决低收入家庭的住房困难；六、完善房地产统计和信息披露制度，增强房地产市场信息透明度，全面、及时、准确地发布市场供求信息，坚持正确的舆论导向。
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5《.国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（国办发〔2010〕4号，国务院 2010年 4月 17日），提出了以下措施：一是增加保障性住房和普通商品住房有效供给；二是加快中低价位、中小套型普通商品住房建设；三是增加住房建设用地有效供应，提高土地供应和开发利用效率；四是加大差别化信贷政策执行力度；五是继续实施差别化的住房税收政策；六是加强房地产信贷风险管理；七是继续整顿房地产市场秩序；八是进一步加强土地供应管理和商品房销售管理；九是加强市场监测；另外提出了加快推进保障性安居工程建设，落实地方各级人民政府责任等要求。
6.国务院办公厅《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》（国办发〔2011〕1号，2011年 1月 26日发布“国八条”），提出地方政府控制房价的目标责任制，强化差别化住房信贷政策，从严制定和执行住房限购措施等，政策力度再度加强。
7.国务院发布《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》(国办发〔2013〕17号，2013年 2月 26日发布“新国五条”
细则)，通知称：当前房地产市场调控仍处在关键时期，房价上涨预期增强，不同地区房地产市场出现分化。房价上涨过快的城市，要进
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一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。二手房税收由交易总额的1-2%，从严按差额的20%征收。
(三)行业主要特点
1.区域性特征明显
房地产作为不动产，不可移动性使其具有明显的区域性：不同地区的消费群体因其地域差异、文化差异、气候差异对于房产品的需求不尽相同。房产品的区域化特征使房地产企业短期内无法具备规模化批量生产的条件，也使得房产品的价格主要是受当地区域市场内供需关系影响。我国房地产行业的区域不平衡，在价格上体现的也尤为明显，主要表现在各个区域、各个城市冷热不均，以北京、杭州、还有西部地区的贵阳、西安为例，这些地区房价和居民的收入差距比较大，而且二手房市场交易不活跃，市场流动性比较差，风险比较大。
2.受宏观调控影响明显
住宅作为一种基本的生活资料，其价格波动对民众的生活稳定有着重大的影响，政府历来对房地产市场的关注度较高，房地产市场的发展对于国家土地利用、货币政策、城市规划以及财政税收等宏观调控政策上具有很强的敏感性。
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3.资金密集型
房地产开发具有投资规模大、开发周期长、投入期与回收期不一致等特点，客观上决定了房地产行业的资金密集型特点。
4.兼具消费价值和投资价值
房地产不仅只是消费品，同时也是投资品，特别是物价波动较大时，是一种良好的保值增值投资产品，投资性是房地产具备的一种固有属性，正是因为房地产具有的投资属性，因此投资性需求也是房地产市场需求的主要构成之一。
5.产业关联度较高
房地产业的产业链较长、产业关联度较高。与房地产业密切联系的行业有建材工业、建筑工业、园林绿化、家电业、家具业以及商业、文化、教育等配套设施和其他服务业等。这种高度关联性，使房地产业的发展具有带动其他产业和整个国民经济增长的重大作用。
6.市场集中度较低
房地产的不可移动性决定了开发企业必须在当地生产，一定程度上影响了房地产的规模化生产，导致目前市场集中度较低。
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(四)行业竞争情况
1.房地产行业进入壁垒日益提高。目前全国地产开发企业有 3.5万-4万家，顶峰时期达 5万多家。由于房地产行业自由准入，且是资金密集型行业，资金雄厚的上市公司和国有企业也希望进入此行业，因此房地产行业形成大、中、小地产商并存的局面。随着土地市场化机制的逐步完善，行业管理日益规范，对房地产企业的规模和资金实力的要求越来越高，缺乏品牌的中小房地产开发企业将被市场淘汰。
2.房地产行业整体竞争激烈，买方市场的局面已经形成。随着个人成为购房消费主体，较高行业利润的吸引，不少公司通过产业转型、直接投资、收购兼并、投资参股、组建新公司等方式涉足房地产业，房地产市场竞争正朝着多元化、个性化的方向升级发展。此行业中较具竞争性的企业是已经形成品牌优势的大型民营企业（如万科集团、碧桂园集团、绿城集团、恒大地产等），以及具有雄厚资金实力的国有房地产企业（如保利地产、远洋地产、招商地产等）。
3.房地产竞争区域差异性较大。我国房地产投资主要集中在东部地区，中、西部地区投资量相对较少。东部地区房地产市场容量和需
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求较大、市场较为成熟，竞争较为充分，而中、西部地区房地产市场起步较晚，发展相对滞后。
4.房地产进入资本竞争时代。房地产是资金密集型产业，随着房地产行业市场竞争的升级，资本实力将成为企业竞争的主导因素，实力雄厚、具有相当规模和品牌优势、规范成熟的房地产企业将成为市场的领导者。
目前国内房地产业的行业集中度在提高，如万科、中海、保利、恒大、招商等，从百强企业分布格局来看，2011年具有 700亿以上
销售规模的 5家百强企业，其销售业绩在 2012年已全部提升至 900亿元以上，500亿-600亿规模的企业较上年增加了 2个，百亿规模以上企业持续增加，百强企业的整体实力得到明显提升；百强综合实力 TOP10企业 2012年销售额均值同比增长26.2%，分别为全国、百强企业平均增速的2.6、1.6倍，百强企业的分化态势更加显著以销售额计算，百强企业 2012年的市场份额达到29.6%，较上年增加了 1.7个百分点，且提升幅度也高于 2011年；百强综合实力 TOP10企业的市场份额亦同比增长 1.5个百分点，占百强企业总销售额的38.7%，优势进一步彰显，百强企业在行业整合加速、市场竞争更趋激烈的环境下
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发挥了主导作用。虽然经过前几年的高速发展，出现了一些全国性的大型房地产企业，但大量的中小企业依然存在。同时，一些区域强势企业依靠品牌优势等，都具备跨区域开发和规模化经营的能力。
(五)房地产行业未来发展趋势
过去十多年支持我国房地产行业快速发展的基石是国民经济的
持续稳定增长，可预见未来该行业的持续健康发展仍依托于国民经济的稳步增长，此外，城市化进程加速、人均收入水平的提高以及人们改善居住条件要求的提高等因素，将共同促进房地产市场长期持续健康的发展。
1.产品细分，需求多元化
伴随着房地产市场的逐步发展与成熟，消费者对于产品品质、市政配套及周边环境的要求日益提升并显现出明显的差异化特性。地区的差异化、消费人群的多元化都要求开发企业针对不同类型的客户需求设计出高品质的产品。产品差异化竞争的深化使开发企业更为注重客户管理及产品分类设计。
2.产业集中度提高
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从国外房地产行业的发展历程看，行业逐步发展与成熟的同时，行业集中度也得到了提升，我国住宅产业的规模化生产也会成为发展方向，行业集中度将会逐步提高。
3.品牌效应逐渐显现
人们对住房品质的要求日益提升，住房不再是简单的居住场所，与其他消费品类似，合理的户型、完善的配套、良好的环境、优质的物业管理及售后服务，已成为优秀房地产的必备要素，优秀房地产开发企业在跨区域发展的同时，也将其成熟的设计理念、管理经验不断向外扩散、复制并加以完善。如万科等全国一流房地产企业的产品已具有很好的口碑，品牌效应将逐渐显现。
4.土地资源稀缺性突出
房地产开发的实质是资本与土地的资源整合。土地资源属不可再生资源，对优质土地资源的控制对于房地产开发企业的发展来说尤其重要。随着开发企业建设规模的不断扩大，土地资源尤其是优质土地资源的稀缺性日益明显，房地产开发企业对于土地资源的竞争将直接影响土地的价格，进而影响开发项目的成本和利润。
5.住宅产业化趋势
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发达国家的住宅建设已进入高度产业化阶段，突出表现在新技术应用与住宅性能认定上，目前，我国住宅产业化趋势已初露端倪，万科等业内领先企业已开始积极探索产业化道路，未来随着政府、开发企业以及建设设计、施工、建材生产企业的共同努力，预期我国住宅产业化进程逐步加快。
6.政府宏观调控力度加大
在政府控制房价、调整住房供应结构、加强土地控制、信贷控制等一系列宏观调控政策陆续出台的背景下，地方政府过度的投资冲动将受到一定程度的抑制，对土地与房屋开发投资的增速也将相应减
缓。与此同时，加息、提高存款准备金率等措施所导致的房地产开发贷款与消费贷款增速的放缓将直接影响房地产开发的规模和施工、竣工速度。
(六)行业发展的有利和不利因素
1.行业发展的有利因素
目前宏观经济数据继续向好，政策面也趋于稳定，以及中央关于城镇化建设的推进，这都将对 2013年房地产行业形成一定的利好。
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1.行业发展的不利因素
(1)房地产调控政策放松的可能性较小
2013年房地产调控政策放松的可能性较小，甚至有可能出台新的调控政策。今年房地产调控政策一个基本判断就是方向不变、力度不减。预计 2013年房地产调控政策仍将维持稳中趋紧态势，抑制不合理需求的大方向不会改变。
(2)房产税扩容的可能性较大
中央政府需要建立房地产市场调控的长效机制，房价持续上涨，政府出台新政的可能性比较大，而新的调控政策除了要加大保障房的力度，可能涉及房产税试点的扩容。
2013年房产税试点政策对房地产行业的影响主要表现在两个方面：一是随着试点的逐步扩大，房产税对相关利益主体的投资预期影响程度加深；二是房产税直接作用于消费住房，减少泡沫，对供需双方都会产生正面的影响。
(3)部分市场库存依旧维持在高位
从去年四季度开始楼市成交回暖的趋势已经逐步明朗，也间接大幅提升了不少重点城市去库存化的能力。有机构发布的最新数据显
示，北、上、广、深四大一线城市楼市库存消化时间分别降至 8.2个
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月、19.2个月、14.2个月和 9个月，二线城市去化能力也普遍增强。
但不少三四线城市消化楼市库存时间仍在 20个月以上，市场供求失衡明显。
综合而言，目前宏观经济数据继续向好，城镇化因素的推动，市场对后期预期普遍较好，预计 2013年房地产行业仍将继续回暖。但是鉴于调控政策稳定存在而且不放松以及市场库存仍处高位，楼市反弹的空间并不大，仍是以小幅回升、总体趋稳的态势为主。
(七)房地产上下游行业与行业进入壁垒
1.上下游行业
房地产业的产业链较长，其上游行业主要为建材业和建筑业，建筑材料价格和建筑施工费用的增加，将直接增加房地产开发产品的成本，反之，建筑和建材行业的发展也会对房地产业起到直接的促进作用。
从服务的层面上说，房地产行业的下游行业有房地产中介和装修行业，商品房中介市场的规范发展有助于商品房的再次流通，不仅增加了物业产品的流动性，也创造了新的物业需求，能促进房地产行业的发展；而装修行业以物业产品为服务标的，无论是作为房地产行业
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的下游行业还是配套行业，均有利于提升居民的生活品质，也会促进房地产行业的发展。
2.行业进入壁垒
在房地产行业发展初期，必要的资金规模是行业进入壁垒，随着该行业的持续发展，资源整合型的特征日益突出，资本实力、融资能力、管理能力、土地储备以及管理团队共同构成了行业新的壁垒。
三、被评估企业的业务分析
(一)被评估企业简介
企业名称：宜宾鲁能开发（集团）有限公司（以下简称：“宜宾鲁能”）
住 所：宜宾市南岸西区金沙江大道山水绿城鑫杰座
经营场所：宜宾市南岸西区金沙江大道山水绿城营销中心
法定代表人：曲勇
注册资金：贰亿元人民币
实收资本：贰亿元人民币
成立日期： 2000年 12月 13日
公司类型：有限责任公司
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注册号： 511500000032335
经营范围：市政工程、高新技术开发、信息通讯、房地产开发、广告、科研、教育培训、园林绿化景观设计施工（以上经营范围必须在国家法律允许的范围内进行）；住宿（仅限取得许可的分支机构经营）。
宜宾鲁能开发（集团）有限公司所开发宜宾鲁能•山水绿城项目位于宜宾市南岸西区。2001年 4月，宜宾市人民政府与宜宾鲁能开
发（集团）有限公司合作，通过国际招标，由中标单位新加坡工程集团公司对南岸西区进行了控制性详细规划的编制，并于 2001年 9月，通过了规划评审，形成了成果。规划南岸西区规划用地约 6.06平方
公里，人口 7.5万人。
南岸西区位于宜宾市南岸，与宜宾市旧城区隔金沙江相望，与东区紧邻，以宜珙铁路相隔。东南靠七星山山系，西南部为丘陵。规划区域长约 3.3公里，宽约 2.7公里，总面积约 9平方公里。
截至目前，宜宾鲁能已建成碧峰园、山水庭院、D街区、生活广场、江景苑、鑫空间、林中漫步、天府映像、鑫领寓、鑫嘉园，总建筑面积约 150万平方米。
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主要资产概况：宜宾鲁能评估基准日的主要资产为存货。
存货包括开发产品和二级开发成本，为正在开发宜宾南岸西区
（鲁能•山水绿城）项目。
开发产品包括已建成项目鑫空间、鑫领寓、鑫嘉园的尾盘，开发成本包括鑫悦湾、鑫菁英、B-05和B-15、鑫悦湾二期、B-06以及后续开发地块项目。
(二)被评估企业的主要业务或服务的用途
宜宾鲁能为房地产开发企业，其房地产开发业务以开发建设商品住宅、商业中心为主，以出售商品住宅为重点，经营模式主要是自主经营开发。
(三)被评估企业在行业中的竞争优势及劣势
1.被评估企业的市场地位
目前宜宾鲁能开发的鑫菁英项目主要面向普通刚需人群，鑫悦湾项目主要面向中高收入人群，鑫悦湾二期项目为商住混合项目。
根据目标消费群体的选择，产品定位为中高档商品房住宅，从
建筑总体布局、区内环境、建筑形式、物业管理等多方面着手，聘请
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知名的设计公司、建筑商、物业管理公司，共同打造宜宾的高品质物业。
2.被评估企业的竞争优势
(1)房地产开发项目优势
对于南岸西区近十年来的变化，宜宾人最大的印象是除了快速增多的楼盘之外，应该是市政交通和配套设施的完善。楼盘方面，从
2003年 10月“碧峰园”动工开始，碧水山庄、山水庭院、海韵名都、盛世华庭、宜都祟文、C街区、D街区、E街区、爱尔楠岸、宜都天成、鑫杰座、林中漫步等一个个优美的社区，给了人们传统住宅观念巨大的视觉冲击，亲水住宅、景观住宅、山居住宅、花园洋房等不同的类型，不但使整个区域的价值得到提升，而且让宜宾房地产开发提升到了一个新的层次。
根据规划，南岸西区及赵场拓展区为“一心八组团”的八组团之
一，同时，也是四个片区级中心之一，规划布置为居住区级中心结合居住区。
商业方面，除三江口核心区商业中心为市级商业中心之外，南岸西区规划有新客站副中心，位于南岸西区及赵场拓展区的高速客站附
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近；文化娱乐方面，规划有南岸西区文化展览中心；体育设施方面，南岸西区及赵场拓展区将新增专门的体育设施用地，以满足新区居民日益增长的健身需求。
医疗卫生方面，南岸西区和赵场拓展区将设置一个集健康咨询、精神疾患预防和慢性病防治为一体的市级健康保健中心，新建宜宾市中医院，并将宜宾市妇幼保健院迁建到南岸西区；景观方面，打造白沙—南岸东区—南岸西区及赵场景观轴线，并成为宜宾三条城市主轴线之一。
南岸西区一直是楼盘开发最为集中、开发量最为庞大、供应套数最多的区域之一。并且区域内项目形态也较为丰富，各种户型应有尽有，堪称宜宾市民最喜爱的居住地区之一。而由于片区的大多数项目都为整体规划、整体开发、整体配套。所以保证了片区建设中地块资源的整合，风貌的和谐，建筑风格的统一，不仅优化了资源，还为市民提供了一个舒适的居住环境。
作为 2000年后开始崛起的新兴板块，南岸西区后来居上的势头强劲，先后修建的众多楼盘，推动了宜宾住宅的升级。随着区域内楼盘居民的陆续入住，西区的商业也得到了前所未有的发展，目前这一
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片区的商业设施逐步成熟，从未来发展来看，该区域可供开发的土地还有很多，前景乐观。
(2)品牌效应已经形成
宜宾鲁能隶属于鲁能地产，是鲁能集团旗下从事基础设施投资及房地产开发、经营和管理的专业化公司，在其十余年的开发历程中，足迹遍及全国十几个省市和地区。鲁能地产自进军宜宾以来，竭诚打造了碧峰园、山水庭院、D街区、生活广场、江景苑、鑫空间、林中漫步、天府映像、鑫领寓、鑫嘉园等一批重点知名项目，以其独有的自然文化和国际文化，俨然成了一座临山滨水的、生态的、宜居的新城区。
宜宾鲁能在宜宾房地产市场上拥有良好的口碑，企业品牌效应已经形成。2012年开盘的鑫菁英、鑫悦湾项目销售效果良好，虽然项
目尚未竣工，但住宅只剩余尾盘。
(3)企业领导核心与公共关系状态
公司领导层的经营思想就是营造精品品牌，公司具有较强的外部资源整合能力。
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上述这些优势点的正确运用，为宜宾鲁能房地产开发项目的开展打造建立了良好的基础。
3.被评估企业的竞争劣势
宜宾鲁能在宜宾南岸西区取得了大面积的二级开发项目，并已陆续建成投放市场，在宜宾当地具有较高的知名度。
四、被评估企业的资产与财务分析
(一)资产配置和使用情况
1.经营性资产的配置和使用情况
公司经营性资产为已经开发完成的鑫空间、鑫嘉园、鑫领寓项目，在建的鑫菁英、鑫悦湾项目，以及即将开发的 B-05和B-15、鑫悦湾二期、B-06项目等。
开发完成的鑫空间、鑫嘉园、鑫领寓项目目前只剩余少量尾盘正在销售；在建的鑫菁英、鑫悦湾项目 2012年开始预售，目前住宅已基本销售完毕，车库和商业尚未开始销售；B-05和B-15、鑫悦湾二
期、B-06项目正在开展前期工作。
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2.非经营性资产、负债和溢余资产的配置和使用情况
公司的非经营资产为长期应收款、在建工程（自建自持的宜宾鲁能皇冠假日酒店项目）、递延所得税资产等，非经营负债为应付账款中的欠付综合征地费等；溢余资产为保证公司运营最低现金保有量后剩余的货币资金。另外，长期股权投资是对渤海证券的参股投资，也单独考虑。
(二)历史年度财务分析
被评估单位评估基准日及前三年公司资产负债表如下：
历史年度资产负债表
金额单位：人民币万元
|||||
|-|-|-|-|
|资产|2011年12月31日|2012年12月31日|2013年8月31日|
|流动资产|137,840.53|189,285.81|236,722.41|
|非流动资产|6,449.97|11,987.18|6,373.10|
|资产总计|144,290.49|201,272.99|243,095.51|
|负债和股东权益|2011年12月31日|2012年12月31日|2013年8月31日|
|流动负债|107,233.93|165,681.03|184,959.58|
|非流动负债|-|1,892.89|-|
|负债合计|107,233.93|167,573.92|184,959.58|
|所有者权益合计|37,056.57|33,699.07|58,135.92|

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被评估单位评估基准日当期及前三年公司利润表如下：
历史年度利润表
金额单位：人民币万元
|||||
|-|-|-|-|
|项 目|2011年|2012年|2013年1-8月|
|一、营业收入|44,738.01|65,068.23|84,233.47|
|减：营业成本|27,246.14|31,113.97|45,134.46|
|营业税金及附加|4,224.05|15,518.14|6,597.35|
|销售费用|1,871.26|1,933.34|1,169.14|
|管理费用|1,868.21|3,204.13|1,714.85|
|财务费用|-474.32|-1,067.26|-1,811.35|
|资产减值损失|-161.77|-794.92|-990.94|
|加：公允价值变动收益||||
|投资收益|155.68||68.55|
|二、营业利润|10,320.11|15,160.84|32,488.50|
|加：营业外收入|158.00|46.33|14.88|
|减：营业外支出|31.21|42.13|162.84|
|三、利润总额|10,446.91|15,165.04|32,340.54|
|减：所得税费用|3,954.92|3,723.53|7,903.69|
|四、净利润|6,491.99|11,441.51|24,436.85|

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公司 2011年-2013年 8月营业收入主要来源于鑫空间、鑫嘉园、鑫领寓项目。随着宜宾房地产市场的发展，房产销售价格上涨，盈利能力逐步提高。
五、收益预测的假设条件
本评估报告收益预测的假设条件如下：
(一)一般假设
8.假设评估基准日后被评估单位在预测期内持续经营；
9.假设评估基准日后被评估单位所处国家和地区的政治、经济和社会环境无重大变化；
10.假设评估基准日后国家宏观经济政策、产业政策和区域发展政策无重大变化；
11.假设和被评估单位相关的利率、汇率、赋税基准及税率、政策性征收费用等评估基准日后不发生重大变化；
12.假设评估基准日后被评估单位的管理层是负责的、稳定的，且有能力担当其职务；
13.假设被评估单位完全遵守所有相关的法律法规；
14.假设评估基准日后无不可抗力对被评估单位造成重大不利影响。
(二)特殊假设
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12.假设评估基准日后被评估单位采用的会计政策和编写本评估报告时所采用的会计政策在重要方面保持一致；
13.假设评估基准日后被评估单位在现有管理方式和管理水平的基础上，经营范围、方式与目前保持一致；
14.假设评估基准日后被评估单位的现金流入为平均流入，现金流出为平均流出；
15.假设评估基准日后被评估单位的产品或服务保持目前的市场竞争态势；
16.本次评估预测以被评估单位评估基准日股权结构为框架，未考虑基准日后可能发生的股权变化或重组；
17.本次评估均是基于企业开发的项目均能按计划顺利开发完成和能如期实现工程的竣工验收并根据与业主的合同约定如期交房。本次测算资产价值及企业价值时，未考虑可能出现的工程质量问题、工期后延所产生的成本增加及或有负债对评估结果的影响，开发成本能有效控制在预算范围内；
18.本次评估是基于评估基准日企业的存量资产为基础进行的，并未考虑企业在未来可能取得的新项目开发所产生的价值，假设收益期为预测期。
19.本次评估基于项目所在地目前的房地产市场情况，对可预期的未售物业的预计销售价格进行了适当合理判断，但未考虑未来项目所在地房地产市场发生较大变化时对评估结果产生的影响；
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20.本次评估基于已批复的规划方案、投资计划进行预测，未考虑未来年度规划方案和投资计划调整对评估结果产生的影响；
21.本次评估时，未完工程后续专业支出为管理层预计项目总专业支出减去在评估基准日已投入的专业支出金额进行确定的，未考虑该部分项目工程竣工决算时，项目专业支出(土地、建安、前期、市政配套、基础设施及开发间接费)与此预算金额可能存在的差异对评估结果产生的影响；
22.假设企业待开发地块因规划调整而需补缴的土地出让金按企业根据现行政策和约定测算的数据执行，无重大调整。
本评估报告收益法评估结论在上述假设条件下在评估基准日时
成立，当上述假设条件发生较大变化时，签字注册资产评估师及本评估机构将不承担由于假设条件改变而推导出不同评估结论的责任。
六、评估方法及主要参数的确定
(一)评估思路
企业价值评估中的收益法，是指将预期收益资本化或者折现，确定评估对象价值的评估方法。
本次评估采用间接法，选用有限期持续经营模型。即：以有限持续经营为前提，对被评估单位在可预期的经营期限内的收益进行预测并折现，并将企业经营期末的残余资产价值加以估测并折现，加上单独评估的溢余资产、非经营性资产及负债、长期股权投资评估值总额，减去付息债务后得到被评估单位的股东全部权益价值。
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(二)评估模型
本次选用企业自由现金流折现模型，具体公式如下：
股东全部权益价值=企业整体价值－付息债务价值
企业整体价值=经营性资产价值+溢余资产价值+非经营性资产负债价值+长期股权投资价值
1.经营性资产价值
经营性资产是指与被评估单位生产经营相关的，评估基准日后
企业自由现金流量预测所涉及的资产与负债。经营性资产价值的计
算公式如下：
n F
P i
(1 r)i
i1
其中：P：评估基准日的企业经营性资产价值；
F：评估基准日后第 i年预期的企业自由现金流量；
i
i：预测期第 i年；
n：预测期；
r：折现率(此处为加权平均资本成本，WACC)；
其中：企业自由现金流量的计算公式如下：
(预测期内每年)企业自由现金流量=现金流入-现金流出
(预测期内每年)企业自由现金流量=销售收入-开发成本-主营业
务税金及附加+其它业务利润-期间费用(管理费用、营业费用)+营业外收支净额-所得税+折旧及摊销-资本性支出-营运资金追加额
预测期末终值，为企业开发项目完成并全部销售后，企业实物资产市场价值和营运资金的回收额之和。
2.溢余资产价值
溢余资产是指评估基准日超过企业生产经营所需，评估基准日
后企业自由现金流量预测不涉及的资产。被评估单位的溢余资产只
有溢余现金，本次评估采用成本法进行评估。
3.非经营性资产、负债价值
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非经营性资产、负债是指与被评估单位生产经营无关的，评估
基准日后企业自由现金流量预测不涉及的资产与负债。被评估单位
的非经营性资产、负债包括其他应收款中的代垫款、长期应收款、在建工程（自持物业）、递延所得税资产等，本次评估主要采用成本法进行评估，具体评估方法详见资产基础法评估部分。
4.长期股权投资价值
宜宾鲁能的长期股权投资是对渤海证券股份有限公司的参股投
资，本次采用市场法进行评估，具体评估方法详见资产基础法部分。
5.付息债务价值
付息债务是指评估基准日被评估单位需要支付利息的负债。付
息债务以核实后的账面值作为评估值。被评估单位评估基准日无付
息债务。
(三)收益期和预测期的确定
对于房地产开发企业，明确的收益预测期限根据基准日正在开发或即将开发(基准日已有规划建设方案的空地)的开发建设期(含销售
期)确定为明确的预测期限。
由于企业对基准日正在开发或即将开发(基准日已有规划建设方案的空地)的项目开发完成后，在评估基准日管理层及评估师均无法判断企业未来将在什么地方获得什么样的土地开发什么样的项目，因此本次按有限年期即基准日已有的项目开发期为收益期。
宜宾鲁能除正在开发的鑫菁英项目、鑫悦湾项目预计 2014年竣工完成销售外，现有明确规划的项目为 B-05和B-15、鑫悦湾二期、
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B-06等预计于陆续初开工，全部项目预计 2020年全部销售完成，因此预测期和收益期确定为 2021年底。
(四)折现率的确定
折现率(加权平均资本成本，WACC)计算公式如下：
E D
WACC K  K(1t)
e
E D
d
E D
其中：k：权益资本成本；
e
k：付息债务资本成本；
d
E：权益的市场价值；
D：付息债务的市场价值；
t：所得税率。
其中，权益资本成本采用资本资产定价模型(CAPM)计算。计算
公式如下：
K r MRPβ r
e f L c
其中：r：无风险收益率；
f
MRP：市场风险溢价；
β：权益的系统风险系数；
L
r：企业特定风险调整系数。
c
七、评估计算过程
本次评估从实现销售的现金回款角度对企业自由现金流进行预
测。
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(一)企业自由现金流量的预测
本次评估预测是在分析企业历史数据的基础上确定基期数据，然后遵循我国现行的有关法律、法规，根据国家宏观政策及地区的宏观经济状况，研究了房地产市场的现状与前景，考虑企业的发展规划、经营计划及所面临的市场环境和未来的发展前景等因素。依据企业提供的未来收益预测，经过综合分析研究编制的。评估是在充分考虑公司现实基础和发展潜力的基础上，并在上述各项假设和前提下的分析预测。
1.销售收入的预测
被评估单位在未来年度的主要收入来源为 D-08地块、C-03-1地块、鑫悦湾二期、B-05和 B-15地块、B-06地块及其他待开发地块的房地产开发项目的销售。
开发产品包括目前已开发完成的鑫领寓、鑫嘉园、鑫空间的剩余房产，项目销售情况较好，截止评估基准日仅剩少量房屋未销售，具体情况见下：
||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
|项目名称|物业类型|建筑面积(平方米)|适销程度|建成年月|账面价值(元)|数量|

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|-|-|-|-|-|-|-|
|鑫领寓小区|住宅|266.09|正常|2013年6月|347,343.24|2套|
||商业|2,459.84|正常|2011年12月|3,210,931.16|2套|
||车位|4,152.92|正常|2011年12月|4,502,429.75|156套|
|鑫嘉园小区|住宅|8,584.35|正常|2012年12月|22,191,185.72|64套|
||车位|1,680.00|正常|2012年12月|2,995,219.28|48套|
|鑫空间小区|商业|487.51|正常|2010年8月|595,807.97|2套|
|合计||17,630.71|正常||33,842,917.12||

2.开发成本
目前开发成本中核算的项目包括鑫菁英（C-03地块）、鑫悦湾
（D-08地块）、B-05和 B-15地块、鑫悦湾二期、B-06地块和其他后续开发地块的待分摊总成本。具体情况如下：
金额单位：人民币元
|||||
|-|-|-|-|
|项目名称|建设内容|账面价值|合理分摊后账面价值|
|鑫菁英（C-03地块）|住宅、商业、车位|261,130,734.31|266,048,904.86|
|鑫悦湾（D-08地块）|住宅、商业、车|297,324,617.83|310,329,117.83|

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|-|-|-|-|
|项目名称|建设内容|账面价值|合理分摊后账面价值|
||位|||
|B-05和B-15地块|住宅、商业、车位|3,616,179.00|110,564,349.04|
|鑫悦湾二期|住宅、商业、车位|746,739.00|4,979,146.98|
|B-06地块|商业|-|31,247,874.95|
|后续开发地块|住宅、商业、车位|762,360,574.73|602,009,451.21|
|开发成本合计||1,325,178,844.87|1,325,178,844.87|

账面价值为土地取得费用、项目前期费用、主体建筑工程费、开发间接费、资本化利息等。
开发成本建设项目状况如下表：
||||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
|号|序项目名称|用途|用地面积（m2）|建筑面积（m2）|工程开工日期|工程预计完工日期|形象进度|付款进度％|
|1|鑫菁英（C-03地块）|住宅|56,055.00|132,554.48|2012/5/10|2014/3/31|主体结构完成|62%|
|2|鑫悦湾（D-08地块）|住宅|61,682.00|150,025.11|2012/731|2013/12/20|主体结构完成|59%|
|3|B-05和B-15地块|住宅|234,495.00|635,720.00|2014/4/26|2018/3/31|项目前期尚未开工|0%|
|4|鑫悦湾二期|住宅|19,638.89|63,523.00|2013/10/31|2015/1/20|项目前期尚未开工|0%|

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|||商业|||||
|5|B-06地块|商业|16,206.00|54,678.00|项目前期,尚未开工|0%|
|6|后续开发地块||348,336.0|1,203,011.5|||
|6-1|D-04|住宅|109,548.00|398,754.7|项目前期,尚未开工|0%|
|6-2|D-51|住宅|122,327.00|445,270.28|项目前期,尚未开工|0%|
|6-3|D-11|住宅|20,971.00|52,427.50|项目前期,尚未开工|0%|
|6-4|B-29|住宅商业|57,787.00|225,369.30|项目前期,尚未开工|0%|
|6-5|D-02|商服|4,854.00|3,883.20|项目前期,尚未开工|0%|
|6-6|B-05-01|商服|4,700.00|3,760.00|项目前期,尚未开工|0%|
|6-7|D-07|商业|16,104.00|50,325.00|项目前期,尚未|0%|

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|-|-|-|-|-|-|-|
||||||开工||
|6-8|D-16|商服|4,594.00|4,594.00|项目前期,尚未开工|0%|
|6-9|D-22|商业|7,451.00|18,627.50|项目前期,尚未开工|0%|

各项目详细规划指标见资产基础法“存货评估技术说明”和”评估对象和评估范围说明”。
(1)各项目销售情况
项目1：鑫空间项目，已竣工，截止评估基准日只剩余尾盘一套商业未售，建筑面积 225.40平方米，预计 2013年年底前售出，另有一套 262.11平方米的房产已销售，尚未结转收入，合计 487.51平方米。
项目2：鑫嘉园项目，已竣工，截止评估基准日已全部销售完成，尚有 8,584.35平方米住宅和 1,680.00平方米车位（48个）未结转收入。
项目3：鑫领寓项目，已竣工，截止评估基准日已全部销售完成，尚有 266.09平方米的住宅、2,459.84平方米商业和 4,152.92平方米车
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位（156个）未销售，预计 2014年底前住宅和车位全部售完，最后一套商业 2017年售完。
项目4：鑫菁英项目，为在建，预计 2014年 3月底竣工。可售产品为住宅、商业和车位，可售建筑面积：住宅 107,812.41平方米，商业 3,626.69平方米，车位 654个。项目于 2012年 5月开始预售，截止评估基准日，已销售住宅建筑面积 106,846.04平方米，销售率达99.10%，剩余部分 966.37平方米尚未销售，预计 2013年底前售磬；
车位尚未销售，预计 2015年售完，商业尚未销售，预计 2016年底售完。
项目5：鑫悦湾项目，为在建，预计 2013年 12月底竣工。可售产品为住宅、商业和车位，可售建筑面积：住宅 118,000.50平方米，商业 2,840.89平方米，车位 870个。项目于 2012年 8月开始预售，截止评估基准日，已销售住宅建筑面积 111861.97平方米，销售率达94.80%，剩余部分 6,138.53平方米尚未销售，预计 2013年底前售磬；
车位尚未销售，预计 2015年售完，商业尚未销售，预计 2014年底售完。
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项目6：鑫悦湾二期项目，为在建，预计 2015年 1月底竣工。
可售产品为住宅、商业和车位，可售住宅建筑面积 33,222平方米，商业建筑面积 15,461平方米，车位 432个。住宅和商业预计 2015年底售完，车位预计 2016年底售完。
项目7：B-05和 B-15项目，为待建，预计 2018年 3月底竣工。
可售产品为住宅、商业、农贸市场和车位，可售住宅建筑面积
475,182.00平方米，商业建筑面积24,000.00平方米，农贸市场5,114.00平方米，车位 4,180个。住宅、商业和农贸市场预计 2018年底售完，车位预计 2019年底售完。
项目8：B-06项目，为待建，预计 2016年 9月底竣工。可售产品为商业(含公寓)和车位，可售商业建筑面积 40,215.00平方米，其中公寓建筑面积 27,215.00平方米，商业 13,000.00平方米，车位 400
个。公寓和商业预计 2016年底售完，车位预计 2017年底售完。
其他后续项目的情况如下：
||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
|项目名称|物业类型|预计竣工日期|可售建筑面积（或个数）|计划预售时间|计划售完时间|备注|
|D-04|住宅|2018-09|304,280.50|2016年|2020年底||
||车位||2,629|2017|2020||

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|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|||||年|年底|
|D-51|住宅|2020-09|339,775.50|2018年|2021年底|
||车位||2,936|2019年|2021年底|
|D-11|住宅|2018-09|41,606.50|2017年|2019年底|
||车位||300|2018年|2019年底|
|B-29|住宅|2019-09|137,301.90|2018年|2021年底|
||商业||34,672.20|2018年|2021年底|
||车位||1,486|2019年|2021年底|
|D-02|农贸市场|2017-09|3,852.10|2017年|2017年 底|
|B-05-01|农贸市场|2016-09|3,729.90|2017年|2017年底|
|D-07|商业|2019-09|39,937.90|2017年|2019年底|
||车位||288|2017年|2019年底|
|D-16|商业|2020-10|3,645.80|2020年|2020年底|
||车位||26|2020年|2020年底|

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|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|D-22|商业|2020-10|14,782.80|2019年|2021年底|
||车位||106|2019年|2021年底|

(2)未来年度销售情况
①各年度平均销售单价
正在开发及待开发项目的销售价格：评估人员取得企业提供的预计开盘价格后，根据项目周边已开盘的可比楼盘目前销售价格进行比较，结合各地区房地产市场环境进行分析，根据企业提供的项目节点控制表、按照项目的类型分住宅、商业、车位等分别测算确定销售平均价格。
对于报告日前已经预售的，根据实际销售价格计算基准日后现金流入；对于报告日前尚未销售的部分，主要根据评估基准日当地同类房地产交易的市场行情和被估房地产的区域位置及个别条件，结合该区域房地产市场发展趋势，预计未销售部分房地产的可实现销售均
价。销售价格预测分析详见资产基础法评估说明。
②各年度可销售面积
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根据项目的详细规划，并通过核实土地出让合同，建设用地规划许可证，建筑工程规划许可证等证载所列面积作为项目规划建筑面
积，将各项目中不可出售面积如公共配套设施等从总规划建筑面积中予以扣除确定可出售面积。通过企业提供的项目节点控制表确定项目建设周期和工程进度，测算各年度公司可销售面积。
③销售金额的确定
将各年度可销售面积与各年度销售平均单价相乘即可取得预测
年度销售金额，其中已签约部分直接采用合同收入作为销售金额。
上述五个项目预计 2021年前全部开发完成并售完。
未来年度销售金额测算表见下表：
销售现金流收入测算表
金额单位：人民币元
|||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|
|项目|||2013年9-12月|2014年|2015年|2016年|2017年|
|鑫空间|商业|销售面积|225.40|||||
|||均价|4,500.00|||||
|||销售金额|2,364,032.00|||||
|鑫嘉园|住宅|销售面积||||||
|||均||||||

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|-|-|-|-|-|-|-|-|
|项目|||2013年9-12月|2014年|2015年|2016年|2017年|
|||价||||||
|||销售金额|-16,016.00|||||
|鑫领寓|住宅|销售面积||266.09||||
|||均价||3,563.22||||
|||销售金额||948,138.00||||
||商业|销售面积|94.82||||2,365.02|
|||均价|6,200.00||||16,000.00|
|||销售金额|587,884.00|-|-||37,840,320.00|
||车位|销售个数|27.00|129.00||||
|||均价|109,966.67|114,883.72||||
|||销售金额|2,969,100.00|14,820,000.00||||
|鑫菁英|住宅|销售面积|966.37|||||
|||均价|6,743.94|||||
|||销售金额|51,694,137.00|||||
||商业|销售个数||||3,626.69||
|||均价||||15,000.00||

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|-|-|-|-|-|-|-|-|
|项目|||2013年9-12月|2014年|2015年|2016年|2017年|
|||销售金额||||54,400,350.00||
||车位|销售面积||183.00|471.00|||
|||均价||70,000.00|70,000.00|||
|||销售金额||12,810,000.00|32,970,000.00|||
|鑫悦湾|住宅|销售面积|6,138.53|||||
|||均价|6,756.00|||||
|||销售金额|205,514,628.00|||||
||商业|销售个数||2,840.89||||
|||均价||20,000.00||||
|||销售金额||56,817,800.00||||
||车位|销售面积||400.00|470.00|||
|||均价||80,000.00|80,000.00|||
|||销售金额||32,000,000.00|37,600,000.00|||
|B-05和B-15地块|住宅|销售面积||95,036.40|95,036.40|95,036.40|95,036.40|
|||均价||6,300.00|6,300.00|6,300.00|6,300.00|
|||销||598,729,32|598,729,32|598,729,32|598,729,32|

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|-|-|-|-|-|-|-|-|
|项目|||2013年9-12月|2014年|2015年|2016年|2017年|
|||售金额||0.00|0.00|0.00|0.00|
||商业|销售个数|||6,000.00|6,000.00|6,000.00|
|||均价|||20,000.00|20,000.00|20,000.00|
|||销售金额|||120,000,000.00|120,000,000.00|120,000,000.00|
||车位|销售面积|||836.00|836.00|836.00|
|||均价|||80,000.00|80,000.00|80,000.00|
|||销售金额|||66,880,000.00|66,880,000.00|66,880,000.00|
|鑫悦湾二期|住宅|销售面积|13,288.80|13,288.80|6,644.40|||
|||均价|6,200.00|6,200.00|6,200.00|||
|||销售金额|82,390,560.00|82,390,560.00|41,195,280.00|||
||商业|销售个数|6,184.40|6,184.40|3,092.20|||
|||均价|15,000.00|15,000.00|15,000.00|||
|||销售金额|92,766,000.00|92,766,000.00|46,383,000.00|||
||车位|销售面积|||260.00|172.00||
|||均价|||80,000.00|80,000.00||
|||销|||20,800,000.|13,760,000.||

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|-|-|-|-|-|-|-|-|
|项目|||2013年9-12月|2014年|2015年|2016年|2017年|
|||售金额|||00|00||
|B-06地块|公寓|销售面积||10,886.00|10,886.00|5,443.00||
|||均价||8,000.00|8,000.00|8,000.00||
|||销售金额||87,088,000.00|87,088,000.00|43,544,000.00||
||商业|销售个数||5,200.00|5,200.00|2,600.00||
|||均价||16,000.00|16,000.00|16,000.00||
|||销售金额||83,200,000.00|83,200,000.00|41,600,000.00||
||车位|销售面积|||||400.00|
|||均价|||||80,000.00|
|||销售金额|||||32,000,000.00|
|D-04地块|住宅|销售面积||||60,856.10|60,856.10|
|||均价||||6,500.00|6,500.00|
|||销售金额||||395,564,650.00|395,564,650.00|
||车位|销售面积|||||789.00|
|||均价|||||80,000.00|
|||销|||||63,120,000.|

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|||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|
|项目|||2013年9-12月|2014年|2015年|2016年|2017年|
|||售金额|||||00|
|D-11地块|住宅|销售面积|||||8,321.30|
|||均价|||||6,500.00|
|||销售金额|||||54,088,450.00|
||车位|销售面积||||||
|||均价||||||
|||销售金额||||||
|D-02地块|农贸市场|销售面积|||||3,852.10|
|||均价|||||6,000.00|
|||销售金额|||||23,112,600.00|
|B-05-1地块|农贸市场|销售面积|||||3,729.90|
|||均价|||||6,000.00|
|||销售金额|||||22,379,400.00|
|D-07地块|商业|销售面积|||||15,975.16|
|||均价|||||20,000.00|
|||销|||||319,503,20|

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|||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|
|项目|||2013年9-12月|2014年|2015年|2016年|2017年|
|||售金额|||||0.00|
||位|销售面积|||||115.00|
|||均车价|||||80,000.00|
|||销售金额|||||9,200,000.00|
|销售金额合计|||438,270,325.00|1,061,569,818.00|1,134,845,600.00|1,334,478,320.00|1,742,417,940.00|

销售现金流收入测算表（续）
金额单位：人民币元
||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
|项目|||2018年|2019年|2020年|2021年|
|B-05和B-15地块|住宅|销售面积|95,036.40||||
|||均价|6,300.00||||
|||销售金额|598,729,320.00||||
||商业|销售个数|6,000.00||||
|||均价|20,000.00||||
|||销售金额|120,000,000.00||||
||农贸市场|销售面积|5,114.00||||
|||均价|20,000.00||||

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||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
|项目|||2018年|2019年|2020年|2021年|
|||销售金额|102,280,000.00||||
||车位||836.00|836.00|||
||||80,000.00|80,000.00|||
||||66,880,000.00|66,880,000.00|||
|D-04地块|住宅|销售面积|60,856.10|106,498.18|15,214.03||
|||均价|6,500.00|6,500.00|6,500.00||
|||销售金额|395,564,650.00|692,238,137.50|98,891,162.50||
||车位|销售面积|789.00|526.00|525.00||
|||均价|80,000.00|80,000.00|80,000.00||
|||销售金额|63,120,000.00|42,080,000.00|42,000,000.00||
|D-51地块|住宅|销售面积||67,955.10|101,932.65|169,887.75|
|||均价||6,700.00|6,700.00|6,700.00|
|||销售金额||455,299,170.00|682,948,755.00|1,138,247,925.00|
||车位|销售面积||587.00|881.00|1,469.00|
|||均价||80,000.00|80,000.00|80,000.00|
|||销售金额||46,960,000.00|70,480,000.00|117,520,000.00|
|D-11地|住宅|销售面积|20,803.25|12,481.95|||
|||均|6,500.00|6,500.00|||

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||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
|项目|||2018年|2019年|2020年|2021年|
|块||价|||||
|||销售金额|135,221,125.00|81,132,675.00|||
||车位|销售面积|150.00|150.00|||
|||均价|80,000.00|80,000.00|||
|||销售金额|12,000,000.00|12,000,000.00|||
|B-29地块|住宅|销售面积|20,595.29|41,190.57|54,920.76|20,595.29|
|||均价|6,500.00|6,500.00|6,500.00|6,500.00|
|||销售金额|133,869,352.50|267,738,705.00|356,984,940.00|133,869,352.50|
||商业|销售面积|5,200.83|10,401.66|13,868.88|5,200.83|
|||均价|18,000.00|18,000.00|18,000.00|18,000.00|
|||销售金额|93,614,940.00|187,229,880.00|249,639,840.00|93,614,940.00|
||车位|销售面积||594.00|594.00|298.00|
|||均价||80,000.00|80,000.00|80,000.00|
|||销售金额||47,520,000.00|47,520,000.00|23,840,000.00|
|D-07地块|商业|销售面积|19,968.95|3,993.79|||
|||均价|20,000.00|20,000.00|||
|||销售金额|399,379,000.00|79,875,800.00|||

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||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
|项目|||2018年|2019年|2020年|2021年|
||车位|销售面积|144.00|29.00|||
|||均价|80,000.00|80,000.00|||
|||销售金额|11,520,000.00|2,320,000.00|||
|D-16地块|商业|销售面积|||3,645.80||
|||均价|||18,000.00||
|||销售金额|||65,624,400.00||
||车位|销售面积|||26.00||
|||均价|||80,000.00||
|||销售金额|||2,080,000.00||
|D-22地块|商业|销售面积||7,391.40|5,913.12|1,478.28|
|||均价||20,000.00|20,000.00|20,000.00|
|||销售金额||147,828,000.00|118,262,400.00|29,565,600.00|
||车位|销售面积||42.00|42.00|22.00|
|||均价||80,000.00|80,000.00|80,000.00|
|||销售金额||3,360,000.00|3,360,000.00|1,760,000.00|
|销售金额合计|||2,132,178,387.50|2,132,462,367.50|1,737,791,497.50|1,538,417,817.50|

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2.开发成本预测
开发成本为项目开发各年实际支付的除营业费用、税金及附加、土地增值税外各项成本费用的总和，具体包括：土地成本(土地出让金或地价款、土地征用和拆迁补偿费、土地税费等)、前期费用(包括勘察设计费、六通一平费、前期报建费等)、建筑成本(包括土建工程费、安装工程费、装饰工程费等)、基础设施费(包括社区管网工程费、景观环境工程费、社区弱电工程费等)、公共配套费(包括停车场、社区服务中心、物管房、学校、幼儿园等)、开发间接费用、不可预见费等。开发成本的测算根据开发方案及各年付款计划预测。
未来年度开发成本测算表见下表：
开发成本支出测算表
金额单位：人民币元
|||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|
|项目名称|开工时间|竣工时间|建筑面积(平方米)|2013年9-12月|2014年|2015年|2016年|
|鑫菁英|2012-5|2014-03|132,554.48|85,449,149.95|75,747,694.93|-|-|
|鑫悦湾|2012-7|2013-12|150,025.11|216,687,519.26|-|-|-|
|B-05、B-15|20|20|285,7|-|825,240,377.66|687,700,314.71|550,160,251.77|

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|||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|
|项目名称|开工时间|竣工时间|建筑面积(平方米)|2013年9-12月|2014年|2015年|2016年|
|地块|14-04|18-03|98.48|||||
|鑫悦湾二期|2013-11|2015-01|132,554.48|49,774,022.89|124,435,057.24|69,681,887.36|-|
|B-06地块|2014-10|2016-09|150,025.11|-|58,447,339.35|116,894,678.69|85,646,803.74|
|D-04地块|2015-10|2018-09|635,720.00|-|-|333,451,406.22|500,177,109.33|
|D-51地块|2017-10|2020-09|62,588.56|-|-|-|-|
|D-11地块|2016-10|2018-09|54,678.00|-|-|-|41,958,525.90|
|B-29地块|2017-10|2019-09|398,754.72|-|-|-|-|
|D-02地块|2016-10|2017-09|445,270.28|-|-|-|5,140,247.22|
|B-05-1地块|2015-10|2016-09|52,427.50|-|-|4,977,163.03|3,490,727.24|
|D-07地块|2017-10|2019-09|225,369.30|-||||
|D-16地块|2019-10|2020-10|3,883.20|-||||
|D-22地块|2018-10|2020-10|3,760.00|-|-|-||

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|-|-|-|-|-|-|-|-|
|项目名称|开工时间|竣工时间|建筑面积(平方米)|2013年9-12月|2014年|2015年|2016年|
|开发成本合计||||351,910,692.10|1,083,870,469.16|1,212,705,450.02|1,186,573,665.21|

开发成本支出测算表（续）
金额单位：人民币元
|||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|
|项目名称|开工时间|竣工时间|建筑面积(平方米)|2017年|2018年|2019年|2020年|
|鑫菁英|2012-5|2014-03|132,554.48|-|-|-|-|
|鑫悦湾|2012-7|2013-12|150,025.11|-|-|-|-|
|B-05、B-15地块|2014-04|2018-03|285,798.48|412,620,188.83|164,515,776.85|-|-|
|鑫悦湾二期|2013-10|2015-01|132,554.48|-|-|-|-|
|B-06地块|2014-10|2016-09|150,025.11|-|-|-|-|
|D-04地块|2015-10|2018-09|635,720.00|500,177,109.33|144,121,125.99|-|-|
|D-51地块|2017-10|2020-09|62,588.56|372,349,200.59|558,523,800.89|558,523,800.89|160,940,733.88|

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|-|-|-|-|-|-|-|-|
|D-11地块|2016-10|2018-09|54,678.00|83,917,051.80|47,674,464.67|-|-|
|B-29地块|2017-10|2019-09|398,754.72|197,649,339.35|395,298,678.70|295,429,793.94|-|
|D-02地块|2016-10|2017-09|445,270.28|3,605,110.52|-|-|-|
|B-05-1地块|2015-10|2016-09|52,427.50|-|-|-|-|
|D-07地块|2017-10|2019-09|225,369.30|75,876,356.84|75,876,356.84|73,337,155.24||
|D-16地块|2019-10|2020-10|3,883.20|-|-|7,734,982.80|10,108,831.78|
|D-22地块|2018-10|2020-10|3,760.00|-|27,240,131.53|36,320,175.37|14,363,133.93|
|开发成本合计||||1,646,194,357.25|1,413,250,335.46|971,345,908.24|185,412,699.59|

3.营业税金及附加预测
营业税金及附加包括：营业税、城建税、教育费附加、地方教育附加及土地增值税。
其中：营业税率为主营业务收入5%，城建税率为营业税额的5%，教育费附加按营业税额的3%，地方教育费附加按营业税额的2%。
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土地增值税：根据当地税务部门对所开发项目规定，按销售收入2%预征，待项目完成后，统一进行汇算清缴，多退少补。
根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》及相关补充规定，土地增值税以纳税人转让房地产取得的增值额为计税依据。
增值额为纳税人转让房地产取得的收入减除规定扣除项目金额以后
的余额，实行四级超率累进税率，其税率如下：
增值额未超过扣除项目金额50%的部分30%；
增值额超过扣除项目金额50%、未超过100%的部分40%；
增值额超过扣除项目金额100%、未超过200%的部分50%；
增值额超过扣除项目金额200%的部分60%；
根据预测的营业收入、成本，以及适用的税率，计算确定未来各年度的营业税金及附加。经过如上测算，各年度营业税金及附加预测结果详见下表：
营业税金及附加预测表
金额单位：人民币元
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|项目|2013年9-12月|2014年|2015年|2016年|2017年|
|营业税|2,093,371.40|73,766,662.54|26,463,070.00|50,646,264.02|127,627,960.43|

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|-|-|-|-|-|-|
|城建税|146,536.00|5,163,666.38|1,852,414.90|3,545,238.48|8,933,957.23|
|教育费附加|104,668.57|3,688,333.13|1,323,153.50|2,532,313.20|6,381,398.02|
|土地增值税|-4,574,488.94|90,753,840.41|11,348,456.00|105,623,897.87|28,520,011.44|
|合计|-2,229,912.97|173,372,502.46|40,987,094.40|162,347,713.57|171,463,327.13|

||||||
|-|-|-|-|-|
|项目|2018年|2019年|2020年|2021年|
|营业税|120,106,642.25|122,305,084.50|102,536,193.38|93,924,524.08|
|城建税|8,407,464.96|8,561,355.92|7,177,533.54|6,574,716.69|
|教育费附加|6,005,332.11|6,115,254.23|5,126,809.67|4,696,226.20|
|土地增值税|21,321,783.88|176,322,520.41|5,338,496.06|115,317,666.76|
|合计|155,841,223.20|313,304,215.05|120,179,032.64|220,513,133.72|

4.营业费用预测
营业费用包括项目销售部门的工资、社保、职工福利性支出、劳动保护费、广告宣传费、销售服务费、折旧费、修理费、办公费、通讯费、差旅费、低值易耗品摊销、会议费、水电费、业务招待费、租
赁费、物业管理费、车辆使用费、营销费用等。
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本次评估，对于营销费用按企业签订的合同执行，租赁费按租赁合同预测。
折旧费根据评估基准日固定资产及基准日后资本性支出预测情
况，按照企业折旧政策计算。
其他费用通过对相关市场资料的调查，并结合管理层对销售费用的未来预算计算确定。各年度营业费用预测结果如下：
营业费用预测表
金额单位：人民币元
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|项目|2013年9-12月|2014年|2015年|2016年|2017年|
|合计|19,859,102.63|37,058,549.79|38,730,302.96|41,445,395.83|42,175,412.69|

营业费用预测表(续)
金额单位：人民币元
||||||
|-|-|-|-|-|
|项目|2018年|2019年|2020年|2021年|
|合计|45,081,804.82|45,270,765.13|42,704,390.11|39,829,711.48|

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5.管理费用预测
管理费用主要包括管理人员工资、社保、折旧费、修理费、办公费、差旅费、会议费、外部劳务费、物业管理费、水电费、业务招待费、中介费、租赁费、税金等。
本次评估，租赁费是物业租赁和车辆租赁发生的费用，租赁费按租赁合同预测；
折旧费根据评估基准日固定资产及基准日后资本性支出预测情
况，按照企业折旧政策计算。
其他费用通过对相关市场资料的调查，并结合管理层对管理费用的未来预算分析后确定。
经测算未来年度管理费用计算如下：
管理费用预测表
金额单位：人民币元
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|项目|2013年9-12月|2014年|2015年|2016年|2017年|
|合计|10,990,338.58|27,717,595.92|28,826,347.64|29,691,093.03|30,726,144.37|

管理费用预测表(续)
金额单位：人民币元
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||||||
|-|-|-|-|-|
|项目|2018年|2019年|2020年|2021年|
|合计|31,914,856.46|32,930,519.87|33,772,859.39|34,794,188.04|

6.其他业务利润和营业外收支预测
其他业务收支和营业外收支，属于非经常性发生的收入，除 2013年 9-12月已实际发生数据外，不作预则。
7.所得税预测
根据预测的营业收入、成本、费用，计算出各年度利润总额，再乘以适用税率25%，得出所得税预测年度。
各年度所得税预测情况详见下表：
所得税预测表
金额单位：人民币元
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|项目|2013年9-12月|2014年|2015年|2016年|2017年|
|利润总额|-23,202,559.49|370,704,088.61|93,573,065.60|104,781,015.25|592,749,278.74|
|所得税|-28,331,006.67|92,676,022.15|23,393,266.40|26,195,253.81|148,187,319.68|

||||||
|-|-|-|-|-|
|项目|2018年|2019年|2020年|2021年|
|利润总额|465,990,45|692,249,05|360,125,88|404,115,31|

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||||||
|-|-|-|-|-|
|项目|2018年|2019年|2020年|2021年|
||9.14|8.00|6.94|4.61|
|所得税|116,497,614.78|173,062,264.50|90,031,471.73|101,028,828.65|

注：2013年9-12月以实际发生数进行预测。
8.资本性支出的预测
资本性支出主要是办公设备类存量资产的更新支出，各年度资本性支出预测如下：
资本性支出预测表
金额单位：人民币元
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|项目|2013年9-12月|2014年|2015年|2016年|2017年|
|电子设备|51,853.00|400,000.00|400,000.00|400,000.00|400,000.00|
|合计|51,853.00|400,000.00|400,000.00|400,000.00|400,000.00|

资本性支出预测表(续)
金额单位：人民币元
||||||
|-|-|-|-|-|
|项目|2018年|2019年|2020年|2021年|
|电子设备|400,000.00|400,000.00|400,000.00||
|合计|400,000.00|400,000.00|400,000.00||

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9.折旧费预测
计算折旧的固定资产基数为评估基准日企业固定资产账面原值，在预测期内需将未来投资形成的固定资产分别计提折旧，计提的固定资产折旧按直线法计算。
各类固定资产的使用寿命、预计净残值和年折旧率、折旧方法如下：
||||||
|-|-|-|-|-|
|固定资产类别|折旧年限|残值率(%)|年折旧率(%)|折旧方法|
|运输工具|6—10|5|9.5－15.83|平均年限法|
|电子设备|5—10|5|9.5－19.00|平均年限法|

各年度折旧费预测情况详见下表：
折旧费预测表
金额单位：人民币元
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|项目|2013年9-12月|2014年|2015年|2016年|2017年|
|折旧费|122,820.58|371,793.30|371,793.30|371,793.30|371,793.30|

折旧费预测表(续
金额单位：人民币元
||||||
|-|-|-|-|-|
|项目|2018年|2019年|2020年|2021年|
|折旧费|371,793.30|371,793.30|371,793.30|371,793.30|

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10.营运资金增加额
(1)评估基准日营运资金
①基本公式
评估基准日营运资金=流动资产-流动负债
②调整事项
调整事项如下：
I.存货调整：对于房地产开发企业来说，开发成本体现的是企业对所开发项目进行的投资，在现金流量表中，对宜宾鲁能的各项目的续建成本已经进行了预测，因此计算基准日营运资金时需对各项目的开发成本予以剔除。
II.预收款项：从现金流角度考虑，预收售房款为评估基准日前的现金流入，将随今后收入确认而结转对冲，并且不会形成实质的现金流出，未来收益预测也未考虑已经预售房屋的销售收入，因此需在计算基准日营运资金时予以剔除。
Ⅲ.应付账款：应付综合征地费应作为非经营负债计算，因此计
算基准日营运资金时需予以剔除。
IV.应交税费：应交税费中的应交土地增值税账面余额中的现有项目相对应的余额 56,562,083.42元，为预提与预缴余额的差额，在现
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金流量表中已对土地增值税进行了汇算清缴计算，因此计算基准日营运资金时需予以剔除。
评估基准日调整前和调整后流动资产和流动负债如下表：
基准日营业资金计算表
金额单位：人民币元
|||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|
|科目名称|号|行评估价值|溢余资产|有息债务|非经营性资产及负债|其他调整(剔除)|调整后营运资金|
|一、流动资产合计||3,157,183,8161.09||-|-|2,148,594,028.00|1,008,589,833.09|
|货币资金||983,221,1322.74|||||983,221,132.74|
|应收账款||7,750,000.130|||||7,750,000.10|
|其他应收款||17,618,700.425|||-||17,618,700.25|
|存货||2,148,594,0528.00||||2,148,594,028.00|-|
|二、流动负债合计||1,849,595,8644.71||-|483,450,000.00|1,193,525,462.42|172,620,382.29|
|应付账款||648,867,0671.75|||483,450,000.00||165,417,061.75|
|预收款项||1,136,963,3879.00||||1,136,963,379.00|-|
|应付职工薪酬||9 602,517.34|||||602,517.34|

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|-|-|-|-|-|-|-|-|
|科目名称|号|行评估价值|溢余资产|有息债务|非经营性资产及负债|其他调整(剔除)|调整后营运资金|
|应交税费|0|1 17,934,921.10||||56,562,083.42|-38,627,162.32|
|其他应付款|1|1 45,227,965.52|||||45,227,965.52|
|三、营运资金|2|1 1,307,588,016.38||-|-483,450,000.00|955,068,565.58|835,969,450.80|

③基准日营运资金计算
基准日营运资金=调整后流动资产-调整后流动负债
=1,008,589,833.09-172,620,382.29
= 835,969,450.80(元)
(2)当期所需营运资金
当期所需营运资金，以营业费用、管理费用支出，按一个月周转期进行测算。
(3)未来各年营运资本增加额预测
营运资金增加额=本期需营运资金-期初营运资金
金额单位：人民币元
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|项目|2013年9-12月|2014年|2015年|2016年|2017年|
|营运资金|7,712,360.30|5,398,012.14|5,629,720.88|5,928,036.13|6,075,129.76|
|营运资金变动|-828,257,090.50|-2,314,348.16|231,708.74|298,319.13|147,089.02|

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|-|
|额|

||||||
|-|-|-|-|-|
|项目|2018年|2019年|2020年|2021年|
|营运资金|6,416,388.44|6,516,773.75|6,373,104.13|6,218,658.29|
|营运资金变动额|341,258.69|100,385.31|-143,669.62|-154,445.83|

11.自由现金流量的预测
(1)明确的预测期内企业自由现金流
通过对各项目销售金额、开发成本、销售税金及附加、当期结转土地增值税与预缴差额、所得税、营业费用、折旧与摊销、资本性支出等项目进行的预测，得出企业未来年度净现金流量见下表：
金额单位：人民币元
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|项目|2013年9-12月|2014年|2015年|2016年|2017年|
|现金流入||||||
|销售收入|438,270,325.00|1,061,569,818.00|1,134,845,600.00|1,334,478,320.00|1,742,417,940.00|
|现金流出||||||
|开发成本|351,910,692.10|1,083,870,469.16|1,212,705,450.02|1,186,573,665.21|1,646,194,357.25|
|销售税金及附加|-2,229,912.97|173,372,502.46|40,987,094.40|162,347,713.57|171,463,327.13|
|管理费用|10,990,33|27,717,595.|28,826,347.|29,691,093.|30,726,144.|

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|||||||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
|项目||2013年9-12月||2014年||2015年||2016年||2017年||
|||8.58||92||64||03||37||
|营业费用||19,859,102.63||37,058,549.79||38,730,302.96||41,445,395.83||42,175,412.69||
|其他业务利润||442,136.00||-||-||-||-||
|营业外收支净额||-27,753.40||-||-||-||-||
|所得税||-28,331,006.67||92,676,022.15||23,393,266.40||26,195,253.81||148,187,319.68||
|加:折旧及摊销||122,820.58||371,793.30||371,793.30||371,793.30||371,793.30||
|减:资本性支出||51,853.00||400,000.00||400,000.00||400,000.00||400,000.00||
|减:营运资金追加额||-828,257,090.50||-2,314,348.16||231,708.74||298,319.86||147,089.02||
||||914,813,5||-350,839,18||-210,056,77||-112,101,32||-296,503,91|
||自由现金流量|||||||||||
||||52.01||0.02||6.86||8.01||6.84|

金额单位：人民币元
||||||
|-|-|-|-|-|
|项目|2018年|2019年|2020年|2021年|
|现金流入|||||
|销售收入|2,132,178,387.50|2,132,462,367.50|1,737,791,497.50|1,538,417,817.50|
|现金流出|||||
|开发成本|1,413,250,335.46|971,345,908.24|185,412,699.59|0.00|
|销售税金|155,841,22|313,304,21|120,179,03|220,513,13|

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|||||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
|项目||2018年||2019年||2020年||2021年||
|及附加||3.20||5.05||2.64||3.72||
|管理费用||31,914,856.46||32,930,519.87||33,772,859.39||34,794,188.04||
|营业费用||45,081,804.82||45,270,765.13||42,704,390.11||39,829,711.48||
|其他业务利润||-||-||-||-||
|营业外收支净额||-||-||-||-||
|所得税||116,497,614.78||173,062,264.50||90,031,471.73||101,028,828.65||
|加:折旧及摊销||371,793.30||371,793.30||371,793.30||371,793.30||
|减:资本性支出||400,000.00||400,000.00||400,000.00||0.00||
|减:营运资金追加额||341,258.69||100,385.31||-143,669.62||-154,445.83||
||||369,223,08||596,420,10||1,265,806,5||1,142,778,1|
||自由现金流量|||||||||
||||7.39||2.70||06.95||94.74|

(2)终值的确定
由于本次对公司的收益预测期限为有限年期，因此需要考虑收益期末企业终值对评估价值的影响。期末回收资产包括营运资金、经营性固定资产等。
回收营运资金按收益期最后一年营运资金确定为 6,218,658.29
元。
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经营性固定资产中设备类资产按期末固定资产净值确定为
1,612,973.72元。
故企业终值Pn=期末营运资金+期末固定资产
=6,218,658.29+1,612,973.72
=7,831,632.01元
(二)折现率的确定
按照收益额与折现率口径一致的原则，本次评估收益额口径为企业自由现金流量，则折现率选取加权平均资本成本（WACC）。
公式：WACC=Ke×E/(D+E)+Kd×D/(D+E)×(1－T)
式中：
Ke：为权益资本成本
Kd：为债务资本成本
D/E：根据市场价值估计的被估企业的目标债务与股权比率T：为企业所得税率。
其中：Ke=Rf+β×RPm+Rc
Rf：无风险报酬率
β：企业风险系数
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RPm：市场风险溢价
Rc：企业特定风险调整系数
1.权益资本成本 Ke的确定
(1)无风险报酬率 Rf的确定
经查询，我国发行的 10年期国债的平均收益率为4.0354%，故无风险报酬率取4.0354%。
(2)企业风险系数β
根据Wind资讯查询的沪深A股股票100周房地产开发类上市公司的贝塔参数估计值计算确定，具体确定过程如下：
首先根据公布的类似上市公司 Beta计算出各公司无财务杠杆的Beta，然后得出同类上市公司无财务杠杆的平均Beta，参照类似上市公司的平均资本结构(D/E)，由此计算出企业的Beta，计算公式如下：βL=(1+(1-T)×D/E)×βU
式中：
βL：有财务杠杆的Beta；
βU：无财务杠杆的Beta，取同类上市公司平均数1.0044；
T：所得税率，按25%计；
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参照同类上市公司目前经营中的有息债务情况并结合企业实际
经营和负债情况求取企业的目标资本结构 D/E为30%；
则根据上述计算得出企业风险系数 Beta为1.2304。
(3)市场风险溢价 Rpm
市场风险溢价是对于一个充分风险分散的市场投资组合，投资者所要求的高于无风险利率的回报率，根据我公司的研究成果，2013
年市场风险溢价取6.93%。
(4)企业特定风险调整系数 Rc的确定
宜宾房地产市场状况较好，宜宾鲁能是宜宾最大的房地产商之
一，土地储备相对充裕，但存在规划调整等事项，开发周期较长，存在一定的风险。综合考虑上述情况，综合确定风险调整系数 Rc取值为1.0%。
(5)权益资本成本 Ke的确定
根据上述确定的参数，则权益资本成本计算如下：
Ke=Rf+β×RPm+Rc
=4.0354%+1.2304×6.93%+1%
=13.56%
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2.加权资本成本 WACC的确定
WACC=Ke×E/(D+E)+Kd×D/(D+E)×(1－T)
=13.56%×76.92%+6.15%×23.08%×(1-25%)
=11.50%
(三)评估值的计算过程及评估结论
1.自由现金流量折现值的确定
预测期内各年自由现金流按年中折现考虑，预测期后企业终值
按预测年末折现考虑，从而得出企业的营业性资产价值，计算公式
如下：
企业自由现金流量折现值=明确的预测期期间的自由现金流量现值+期末收回价值现值
计算结果详见下表：
金额单位：人民币元
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|项目|2013年9-12月|2014年|2015年|2016年|2017年|
|自由现金流量|914,813,552.01|-350,839,180.02|-210,056,776.86|-112,101,328.01|-296,503,916.84|
|折现期|0.17|0.83|1.83|2.83|3.83|
|折现率|11.50%|11.50%|11.50%|11.50%|11.50%|
|折|0.9820|0.9133|0.8191|0.7346|0.6588|

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|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|现系数||||||
|折现值|898,366,285.45|-320,414,649.86|-172,054,528.23|-82,350,321.67|-195,348,513.06|

|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|项目|2018年|2019年|2020年|2021年|预测期末|
|自由现金流量|369,223,087.39|596,420,102.70|1,265,806,506.95|1,142,778,194.74|7,831,632.01|
|折现期|4.83|5.83|6.83|7.83|8.33|
|折现率|11.50%|11.50%|11.50%|11.50%|11.50%|
|折现系数|0.5909|0.5299|0.4753|0.4263|0.4037|
|折现值|218,169,309.51|316,069,226.38|601,620,182.04|487,126,942.40|3,161,513.53|
|企业自有现金流量折现值|1,754,345,446.49|||||

2.溢余资产价值的确定
评估基准日无溢余资金。
3.非经营性资产价值的确定
(1)长期应收款：长期应收款为一项特殊的分期收款业务，作为
非经营资产，评估值为 3,483,436.60元。
(2)在建工程：为拟自建自持的宜宾鲁能皇冠假日酒店，因未来
建成后的运营模式不确定，未进行收入成本预测，本次评估作为非经
营性资产，评估值为 82,908,579.40元。
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(3)递延所得税资产：在预测企业所得税时按当期利润总额直接计算，递延所得税资产应作为非经营资产计算，评估值 12,672,258.64元。
(4)应付账款：其中的应付综合征地款 483,450,000.00元，为不经常发生的款项，应作为非经营负债予以确认，评估值 483,450,000.00元。
经上述分析并统计，宜宾鲁能评估基准日非经营资产及负债的价值为-384,385,725.36元。
4.长期股权投资价值的确定
长期股权投资是对渤海证券的参股投资，采用市场法进行评估
值，评估值为 44,398,400.00元。
5.有息负债的确定
宜宾鲁能评估基准日无有息债务。
5.收益法评估结果的计算
评估基准日股东全部股权价值＝企业净现金流量折现值+溢余资产价值+非经营性资产价值+长期股权投资价值-有息负债价值
＝1,754,345,446.49＋0.00+(-384,385,725.36)
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+44,398,400.00-0.00
＝1,414,358,121.13元
即 141,435.81万元。
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第五章 评估结论及分析
一、评估结论
北京中企华资产评估有限责任公司受鲁能集团有限公司的委托，根据有关法律、法规和资产评估准则，遵循独立、客观、公正的原则，采用资产基础法和收益法两种评估方法，按照必要的评估程序，对宜宾鲁能开发（集团）有限公司的股东全部权益价值在 2013年 8月 31日的市场价值进行了评估。根据以上评估工作，得出如下评估结论：(一)收益法评估结果
宜宾鲁能开发（集团）有限公司评估基准日总资产账面价值为
243,095.51万元，总负债账面价值为 184,959.58万元，净资产账面价值为 58,135.92万元。
收益法评估后的股东全部权益价值为 141,435.81万元，增值额为 83,299.89万元，增值率为143.28%。
(二)资产基础法评估结果
宜宾鲁能开发（集团）有限公司评估基准日总资产账面价值为
万元，增值率为35.84%；总负债账面价值为 184,959.58万元，评估价值为 184,959.58万元，增值额为 0.00万元，增值率为0.00%；净资产账面价值为 58,135.92万元，净资产评估价值为 145,266.17万元，增值额为 87,130.25万元，增值率为149.87%。
资产基础法具体评估结果详见下列评估结果汇总表：
资产基础法评估结果汇总表
评估基准日：2013年8月31日 金额单位：人民币万元
||||||
|-|-|-|-|-|
|项目|账面价值|评估价值|增减值|增值率%|
||A|B|C=B-A|D=C/A×100%|
|一、流动资产|1 236,722.41|315,718.39|78,995.98|33.37|
|二、非流动资产|2 6,373.10|14,507.37|8,134.27|127.63|
|其中：长期股权投资|3 1,729.75|4,439.84|2,710.09|156.68|
|投资性房地产|4 0.00|0.00|0.00||
|固定资产|5 170.29|161.10|-9.18|-5.39|
|在建工程|6 2,209.23|8,290.86|6,081.63|275.28|
|无形资产|7 0.00|0.00|0.00||
|其中：土地使用权|8 0.00|0.00|0.00||
|其他非流动资产|9 2,263|1,615|-648.|-28.64|

|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|项目||账面价值|评估价值|增减值|增值率%|
|||A|B|C=B-A|D=C/A×100%|
|||.84|.57|27||
|资产总计|0|1 243,095.51|330,225.76|87,130.25|35.84|
|三、流动负债|1|1 184,959.58|184,959.58|0.00|0.00|
|四、非流动负债|2|10.00|0.00|0.00||
|负债总计|3|1 184,959.58|184,959.58|0.00|0.00|
|净资产|4|1 58,135.92|145,266.17|87,130.25|149.87|

(三)评估结论
收益法评估后的股东全部权益价值为 141,435.81万元，资产基础法评估后的股东全部权益价值为 145,266.17万元，两者相差 3,830.36万元，差异率为2.64%。
本次评估中主要资产为房地产类存货，资产基础法对其主要采用的是静态假设开发法，是站在评估时点，假设开发完成后按现时点的市场价格和后续开发成本，扣减税费、投资利息、投资利润而得到的值。而收益法是对企业未来的销售和开发成本进行合理预测，通过未来净现金流入折现加总得出评估结论。存货静态假设开发法不考虑各
项收入、支出发生的时间不同，但要计算投资利息、投资利润；而收
益法为现金流量折现法，要考虑各项支出、收入发生的时间不同，再
将现金流折算到估价时点。静态假设开发法中投资利息和开发利润都单独显现，在收益法（现金流量折现法）中这两项都不单独显现，而是隐含在折现过程中。两者方法的考虑角度不同，因此评估结果形成了一定差异。房地产开发企业，因开发支出、预售价格及预售面积、收入确认和税金的汇算清缴时间及过程均受诸多因素的影响（诸如宏观形势、行业发展状况、供求关系、销售策略、购房者心理等等），尤其是项目公司经营期限相对制造业来说很短，收益法中未来不确定因素的变动对评估结果会产生较大的影响。采用静态假设开发法评
估，则可以避免上述不确定因素的影响。故最终选取资产基础法得出的评估值作为最终评估结果。
根据上述分析，本评估报告评估结论采用资产基础法评估结果，即：宜宾鲁能开发（集团）有限公司的股东全部权益价值评估结果为 145,266.17万元。
本评估报告没有考虑由于具有控制权或者缺乏控制权可能产生
的溢价或者折价对评估对象价值的影响。
二、评估结论与账面价值比较变动情况及原因
(一)评估结论与账面价值比较变动情况
评估结论变动情况表
评估基准日：2013年8月31日 金额单位：人民币元
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|号|序科目名称|账面价值|评估价值|增减值|增值率%|
|1|一、流动资产合计|2,367,224,095.08|3,157,183,861.09|789,959,766.01|33.37|
|2|货币资金|983,221,132.74|983,221,132.74|0.00|0.00|

|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|3|应收账款|7,362,500.10|7,750,000.10|387,500.00|5.26|
|4|其他应收款|17,618,700.25|17,618,700.25|0.00|0.00|
|5|存货|1,359,021,761.99|2,148,594,028.00|789,572,266.01|58.10|
|6|二、非流动资产合计|63,730,979.74|145,073,720.64|81,342,740.90|127.63|
|7|长期应收款|3,096,615.20|3,483,436.60|386,821.40|12.49|
|8|长期股权投资|17,297,480.00|44,398,400.00|27,100,920.00|156.68|
|9|固定资产|1,702,870.42|1,611,046.00|-91,824.42|-5.39|
|10|在建工程|22,092,262.98|82,908,579.40|60,816,316.42|275.28|
|11|递延所得税资产|19,541,751.14|12,672,258.64|-6,869,492.50|-35.15|
|12|三、资产总计|2,430,955,074.82|3,302,257,581.73|871,302,506.91|35.84|
|13|四、流动负债合计|1,849,595,844.71|1,849,595,844.71|0.00|0.00|
|14|五、非流动负债合计|0.00|0.00|0.00||
|15|六、负债总计|1,849,595,844.71|1,849,595,844.71|0.00|0.00|
|16|七、净资产（所有者权益）|581,359,230.11|1,452,661,737.02|871,302,506.91|149.87|

(二)评估结论与账面价值比较变动原因
存货评估增值的主要原因是：存货账面价值反映的是项目投入成本，而评估价值是市场公允价值，是基于项目假设开发完成后的市场价值扣除后续投资及后续投资者应承担的利息、其他费用以及应享有的合理利润而得出的结果，故形成评估增值。
2.长期应收款评估增减值原因分析
长期应收款评估增值的主要原因是：长期应收款增值的原因是评估人员判断无预计损失，且选择折现利率不同所致。
3.长期股权投资评估增减值原因分析
长期股权投资评估增值的主要原因是：长期股权投资账面值是企业原始投资成本扣除前几年证券市场低迷时计提的减值准备后的余
额，证券公司业绩受证券市场行情影响波动较大，在市场行情向好的情况下，证券公司往往先于整个证券市场上涨，在当前国内经济趋稳回升、证券市场回暖的大背景下，证券公司盈利增加，股权交易价格上升，因此，造成评估增值。
4.固定资产评估增减值原因分析
(1)车辆评估原值增值的主要原因是部分车辆是二手车转入的净
值入账，账面原值较低；车辆评估净值增值的主要原因为企业会计计提折旧年限短于车辆的经济寿命年限。
(2)电子设备评估原值减值的主要原因是因技术更新较快，致使往年购置的设备价格下降；净值增值的主要原因是企业计提折旧年限低于设备的经济寿命年限。
5.在建工程评估增减值原因分析
在建工程增值的主要原因是土地使用权增值，是因为土地使用权取得时间较早，取得成本低，随着宜宾市的房地产市场的快速发展，土地价格上涨幅度较大，形成评估增值。
三、控制权与流动性对评估对象价值的影响考虑
本评估报告没有考虑由于具有控制权或者缺乏控制权可能产生
的溢价或者折价，也没有考虑流动性对评估对象价值的影响。