证券代码:000610 证券简称:西安旅游 公告编号:2014-48西安旅游股份有限公司
关于胜利饭店重建项目有关事项的信息披露公告
公司董事会及全体成员保证公告内容的真实、准确和完整，不存在虚假记录、误导性陈述或者重大遗漏。
西安旅游股份有限公司（以下简称“公司”）2013年 11月 20日召开和七届本会第三次临时会议，审议了关于公司定向增发事项的相关议案。现根据中国证券监督管理委员会(以下简称“中国证监会”)对本公司非公开发行股票申请事项出具的《中国证监会行政许可项目审查反馈意见通知书》(140961号)的要求,对公司拟重建的股利饭店项目相关情况披露如下：
一、胜利饭店项目在第七届董事会第三次临时会议前后的实际投入情况
截至2014年8月，胜利饭店重建项目共支出741万元，其中：公司2013年11月20日召开第七届董事会第三次临时会议前支出424万元，之后支出317万元。
二、胜利饭店项目效益测算的合理性及谨慎性分析
胜利饭店建成后，预计正常年收入 8,675万元，经营期年均净利润 3,692.05万元。
盈利预测的合理性具体分析如下：
1、重建后与重建前的胜利饭店效益已不具有可比性
胜利饭店重建前已经营 40余年，如果不重建或进行大的更新改造只能勉强维持经营，难以避免经营亏损。根据可行性研究报告等资料，重建后的胜利饭店不仅建筑结构更合理，建筑面积、经营面积也成倍扩大。
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|服务项目|原有能力|重建成后能力|
|酒店客房间数|238 间|305间|
|酒店客房面积|7,140 ㎡|13,742 ㎡|

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|服务项目|原有能力|重建成后能力|
|商业物业面积|6,806 ㎡|28,223㎡|
|其中：品牌餐饮面积|3,000㎡|6,724 ㎡|
|商业购物面积|3,806 ㎡|16,985㎡|
|娱乐场所（会所）面积|-|4,514 ㎡|
|停车位|10 个|520 个|

因此，重建后胜利饭店的效益情况应当结合所在区域酒店、商业物业经营、竞争环境分析。
2、重建后胜利饭店所在区域酒店、商业物业经营、竞争环境分析
根据现场调查及项目可行性分析报告，胜利饭店周边可比酒店情况如下：
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|酒店名称|星级/档次|标准间价格（元/间天）|开业日期|房间数|备注|
|西安文昌门和颐酒店|四星级|294|2014 年|95|拥有餐厅等商业配套物业|
|西安富海明都酒店|四星级|268|2010 年|227|拥有餐厅、购物及娱乐设施等商业配套物业|
|陕西高速神州酒店|四星级|438|2010 年|292|拥有餐厅、购物及娱乐设施等商业配套物业|
|西安艾斯汀酒店|四星级|288|2013 年|188|主题式酒店，拥有餐厅、购物及娱乐设施等商业配套物业|
|西安富森城市酒店|四星级|269|2010 年|144|拥有餐厅、购物及娱乐设施等商业配套物业|
|陕西政协大酒店|三星级|208|2009 年|109|拥有餐厅、购物及娱乐设施等商业配套物业|
|陕西金座大酒店|三星级|218|2006 年|186|拥有餐厅等商业配套物业|
|西安唐豪商务酒店|三星级|218|2012 年|80|拥有餐厅、购物及娱乐设施等商业配套物业|
|西安神宾酒店|三星级|198|2010 年|67|拥有餐厅、购物及娱乐设施等商业配套物业|

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|酒店名称|星级/档次|标准间价格（元/间天）|开业日期|房间数|备注|
|陕西雍村饭店|三星级|260|1990 年|180|2012年装修改造，拥有餐厅及娱乐设施等商业物业|
|美伦酒店|三星级|268|2013 年|96|拥有餐厅、购物及娱乐设施等商业配套物业|
|平均|－|266|－|151|－|
|胜利饭店（重建后假设数）|三星级|230||305||

另据国家旅游局公布的2010年第三季度至2014年第一季度数据，西安市酒店平均房价为 327.02元/间夜，略高于同期全国星级酒店平均房价 321.89元/间夜。
西安市酒店平均入住率情况：四星级酒店平均入住率为71.82%；三星级及以下酒店入住率差异较大，经营较好的酒店入住率平均在65%左右。
根据现场调查及项目可行性分析报告，西安市几个主要商圈范围内典型商业物业的租金情况如下：
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|商圈|租金范围（元/平方米.月）|典型项目|平均租金（元/平方米.月）|
|钟楼|190-1450|西大街百盛|568|
|小寨|90-800|金鹰购物中心|497|
|高新区|175-400|世纪金花|380|
|大雁塔|70-660|李家村万达|330|
|解放路|30-438|民乐园万达|300|
|经开区|100-590|千百汇|254|
|平均|109-723|－|388|
|胜利饭店|210|－|210|

上述商圈范围内的商业物业基本都处于饱和状态，物业闲置率平均在1.5%左右。
3、效益预测假设条件的合理性、谨慎性
胜利饭店项目建成后相关假设数据如下：
酒店客房均价230元/间.天，客房间数305间，入住率取0.65；
商业物业租金210元/平方米.月，出租率取0.95；
会所租金200元/平方米.月，出租率取0.95；
车位出租暂定为10元/位.天，实际停车率取0.65。
根据上述假设，胜利饭店重建后正常年收入如下：
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|商业类型|出租率|正常年收入（万元）|
|酒店|65%|1,847.00|
|商业物业|95%|6,705.00|
|其他|-|123.00|
|合计|-|8,675.00|

效益预测的合理性、谨慎性分析：
胜利饭店重建后主要由酒店、商业物业构成。
新建的酒店在入住率、平均房价应明显高于周边同档次酒店，但公司在预测项目效益时取同档次同区域酒店的入住率平均值，单房价格低于平均值，效益预测更谨慎。
公司在预测商业物业经营效益时，出租率取可比商业物业平均值，单位出租价格低于平均值，效益预测更谨慎。
胜利饭店重建项目经西安建筑科技大学建筑设计研究院编制，该单位有甲级工程咨询资格及工程设计资质，经复核其编制的可行性研究报告后附的财务评价表，未发现编制有明显不合理假设和计算错误。
4、实现项目预计效益的保障措施：
（1）提前预招商
为保障本次募投项目商业物业的出租率，公司已与国内、国外多家时尚主力店、品牌餐饮店进行意向接触，商家对于进驻本项目均表示出强烈的意愿。如四川会馆、黄记煌、肯德基及太平洋咖啡等。同时在规划设计方案中已经考虑重点品牌进驻的建筑结构及配套条件。主力名品店的进驻将吸引更多的餐饮及商业品牌前来商谈，能够充分保证商业部分的出租率。
（2）管理团队储备
公司已经着手储备优秀的酒店管理、商业运营及物业管理的关键岗位人才，
组织相关人员对于行业标杆企业进行调研、考察，并结合行业先进的管理理念，
编制酒店管理手册、商业运营手册及物管服务手册，为将来项目建成后的高效运营打下坚实基础。
（3）实现体制、机制上的重大突破
胜利饭店对公司具有重要的战略意义，为保障本次募投项目的效益，公司将在胜利饭店重建后对其经营管理在体制、机制上进行改革。由于胜利饭店原有人员已经分流、安置，重建后的胜利饭店将没有人员上的包袱，公司拟严格按照市场通行的人房率控制员工数量，同时公司拟按照市场化的管理模式，在薪酬制度、绩效考核等机制上进行突破，包括酒店的管理也会考虑引入国内外知名的管理团队进行管理。
综合上述分析，公司董事会认为：本项目效益测算的基础是谨慎的，效益测算的方法是合理的；重建后的胜利饭店将不再受到历史包袱的束缚，且公司已制定了对重建后的胜利饭店在体制、机制上实施改革的计划，项目能够实现预计效益。
三、胜利饭店项目建成后面临的主要风险
（一）预期效益不能实现的风险
胜利饭店拆除重建项目是在目前国家宏观经济环境下，预测未来的市场需求、市场价格，未来国家的宏观经济环境、行业政策、市场供求关系、市场价格可能发生目前无法预期的变化，如果上述因素出现不利变化，将可能导致募投项目不能达到预期经济效益。
（二）管理风险
公司目前以子公司、分公司方式经营多家酒店，尽管公司下属酒店存在设施老化、结构不合理、人员负担重等客观不利因素，但在管理团队选择及建设、员工队伍培育、奖惩制度建设等方面存在一定的不足之处。如果重建后的胜利饭店在上述方面不能改进提高，该项目建成后将面临较大的管理风险。
（三）公共安全风险
旅游服务业受自然灾害、重大疫情等特殊情况的影响较大。大的自然灾害和重大疫情会给人们出行带来一定的风险，必然会在一定程度上降低游客出行的比例。2003年的非典、2008年的金融危机都给当时的国内旅游业带来了不小的冲击。
酒店是客流聚集和流动的公共场所，是火灾、意外伤害事件容易发生之地。
因公司自身管理原因或外部原因造成的火灾或人身意外伤害事件不仅会给公司带来经济上的损失，也会给公司的品牌形象和声誉带来长期的负面影响。
四、本次非公开发行后公司募集资金有效使用、有效防范即期回报被摊薄的风险、提高未来的回报能力的措施
为了保护投资者利益，公司将采取多种措施保证此次募集资金有效使用、有效防范即期回报被摊薄的风险、提高未来的回报能力，具体措施包括：
（一）强化募集资金管理，保证募集资金合理规范使用
为保障公司规范、有效使用募集资金，公司已按相关法律法规的要求制定了《募集资金管理办法》，本次非公开发行募集资金到位后，公司董事会将与保荐机构、募集资金专户开户行签署三方监管协议，充分听取独立董事的意见，持续监督公司对募集资金进行专项存储、保障募集资金按计划使用。
（二）按照承诺的用途和金额，积极、稳妥地使用募集资金，在最短时间内完成募集资金项目建设工作，尽早见到效益、回报投资者。
在本次募投项目建设、实施过程中，公司将选择具有行业权威的建筑单位及监理公司负责胜利饭店建设与质量控制。公司已按现有投资及工程建设的相关制度要求，初步拟定了《胜利饭店招投标管理办法》、《胜利饭店合同审批流程及管理办法》、《胜利饭店合同资金流程及管理办法》等制度。在项目取得西安市规划局、建委等政府相关部门的许可、批准之后，公司将通过招投标方式确定项目施工单位、监理公司、安装单位、装修单位等，并且将缜密安排项目总体施工组织规划、资金规划，严格控制形象进度与资金支付。
（三）在符合利润分配条件的情况下，公司将积极回报股东
公司已经按照相关法律法规的规定修订《公司章程》，并制定了《公司未来三年股东回报规划（2012-2014年）》，建立健全有效的股东回报机制。本次发行完成后，将按照法律法规的规定和《公司章程》》、《公司未来三年股东回报规划（2012-2014年）》中的规定，在符合利润分配条件的情况下，积极对股东分配利润，增加对股东的回报。
特此公告
西安旅游股份有限公司董事会二〇一四年十月十六日