深圳市物业发展(集团)股份有限公司2017年年度报告摘要证券代码：000011、200011 证券简称：深物业A、深物业B 公告编号：2018-3深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2017年年度报告摘要一、重要提示
本年度报告摘要来自年度报告全文，为全面了解本公司的经营成果、财务状况及未来发展规划，投资者应当到证监会指定媒体仔细阅读年度报告全文。
董事、监事、高级管理人员异议声明
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|姓名|职务|内容和原因|

声明
除下列董事外，其他董事亲自出席了审议本次年报的董事会会议
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|未亲自出席董事姓名|未亲自出席董事职务|未亲自出席会议原因|被委托人姓名|

非标准审计意见提示
□适用√不适用
董事会审议的报告期普通股利润分配预案或公积金转增股本预案
√适用□不适用
是否以公积金转增股本
□是√否
公司经本次董事会审议通过的普通股利润分配预案为：以595,979,092为基数，向全体股东每10股派发现金红利3.00元（含税），送红股0股（含税），不以公积金转增股本。
董事会决议通过的本报告期优先股利润分配预案
□适用□不适用
二、公司基本情况
1、公司简介
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|股票简称|深物业A、深物业B|股票代码||000011、200011|
|股票上市交易所|深圳证券交易所||||
|联系人和联系方式|董事会秘书||证券事务代表||
|姓名|范维平||钱忠、丁名华||
|办公地址|深圳市人民南路国贸大厦42层||深圳市人民南路国贸大厦42层||
|传真|0755-82210610 82212043||0755-82210610 82212043||
|电话|0755-82211020||0755-82211020||
|电子信箱|000011touzizhe@szwuye.com.cn||000011touzizhe@szwuye.com.cn||

2、报告期主要业务或产品简介
（一）主要业务概述
公司目前总共有10家正常运作的企业，包括4家地产公司（皇城地产公司、东莞公司、徐州公司、扬州公司），2家物管公
司（国贸物管、皇城物管），2家合资企业（吉发仓储、天安物业，皆占股50%），1家餐饮公司，1家监理公司。
1、房地产业务
地产主业由四家公司运营，目前正在开发中的有如下5个项目：
深圳市物业发展(集团)股份有限公司2017年年度报告摘要（1）徐州半山御景：2010年2月10日招拍挂竞得，占地面积9.69万平方米，容积率0.8，总地价1.92亿元，已于2016年12月开盘销售。
（2）东莞松湖朗苑：2010年7月15日竞得，占地面积6.69万平方米，容积率2.2，总地价2.14亿元，2015年7月底开盘销售。
（3）扬州湖畔御景：2011年1月28日竞得，占地面积6.66万平米，容积率1.4，总地价6.1亿元，目前已开始销售项目二期。
（4）深圳前海项目：2011年7月为完成股改承诺经资产置换而来，占地面积1.99万平方米，容积率3.2，总地价2.7亿元，已于2015年11月开盘。
（5）深圳金领假日：位于皇岗口岸，系历史用地，占地面积1.26万平方米，容积率10.5，总建面18.28万平方米。
上述5个在建项目合计占地面积26.28万平方米,总建筑面积74.31万平方米，可售面积56.02万平方米。
2、物业管理行业
公司目前主要有国贸物管和皇城物管两家物业管理企业。
3、租赁业务
公司目前共有可租赁物业面积81406.36平方米，出租率达96%。
4、仓储业务
公司仓储业务主要为合资企业（50%股权）吉发仓储公司，仓库面积合计3.5万平方米。
5、餐饮业务
公司餐饮业务由国贸餐饮公司运营，总营业面积1892平方米。
3、主要会计数据和财务指标
（1）近三年主要会计数据和财务指标
公司是否需追溯调整或重述以前年度会计数据
□是√否
单位：人民币元
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||2017年|2016年|本年比上年增减|2015年|
|营业收入|2,904,690,690.53|2,059,204,077.18|41.06%|1,077,418,500.93|
|归属于上市公司股东的净利润|622,962,734.37|354,857,241.74|75.55%|156,819,966.71|
|归属于上市公司股东的扣除非经|||||
||559,625,850.90|357,519,344.14|56.53%|18,480,611.70|
|常性损益的净利润|||||
|经营活动产生的现金流量净额|-346,269,760.94|2,252,041,183.42|-115.38%|309,767,629.66|
|基本每股收益（元/股）|1.0453|0.5954|75.56%|0.2631|
|稀释每股收益（元/股）|1.0453|0.5954|75.56%|0.2631|
|加权平均净资产收益率|26.64%|15.79%|10.85%|7.59%|
||2017年末|2016年末|本年末比上年末增减|2015年末|
|总资产|5,393,331,548.87|6,654,356,144.10|-18.95%|4,379,763,486.10|
|归属于上市公司股东的净资产|2,921,693,794.08|2,410,434,735.75|21.21%|2,099,906,766.61|

（2）分季度主要会计数据
单位：人民币元
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||第一季度|第二季度|第三季度|第四季度|
|营业收入|1,038,683,462.42|278,463,270.01|1,335,581,077.17|251,962,880.93|
|归属于上市公司股东的净利润|301,597,814.36|62,757,956.07|211,810,876.32|46,796,087.62|
|归属于上市公司股东的扣除非经|301,333,394.74|66,488,669.29|211,069,206.23|-19,265,419.36|
|常性损益的净利润|||||
|经营活动产生的现金流量净额|-252,974,419.19|-247,563,269.34|145,754,841.16|8,513,086.43|

上述财务指标或其加总数是否与公司已披露季度报告、半年度报告相关财务指标存在重大差异
□是√否
深圳市物业发展(集团)股份有限公司2017年年度报告摘要4、股本及股东情况
（1）普通股股东和表决权恢复的优先股股东数量及前10名股东持股情况表
单位：股
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|||||||||年度报告披露日前||0|
|||年度报告披露日||||报告期末表决权|||||
|报告期末普通股股东总数||||||||一个月末表决权恢|||
||47,368|前一个月末普通||47,237||恢复的优先股股|0||||
|||||||||复的优先股股东总|||
|||股股东总数||||东总数|||||
|||||||||数|||
|前10名股东持股情况|||||||||||
||||||||||质押或冻结情况||
|股东名称|股东性质||持股比例||持股数量|持有有限售条件的股份数量|||||
||||||||||股份状态|数量|
|深圳市建设投资控股公司|国有法人||54.33%||323,796,324|293,997,370|||||
|深圳市投资管理公司|国有法人||9.49%||56,582,573|56,582,573|||||
|杜歆晔|境内自然人||0.65%||3,880,800||||||
|周群|境内自然人||0.52%||3,115,450||||||
|杜允丰|境内自然人||0.39%||2,323,000||||||
|深圳市免税商品企业有限公司|境内非国有法人||0.29%||1,730,300|1,730,300|||||
|杨耀初|境内自然人||0.24%||1,410,620||||||
|麦富容|境内自然人||0.19%||1,130,500||||||
|陈丽英|境内自然人||0.18%||1,102,051||||||
|李京|境内自然人||0.16%||962,440||||||
|上述股东关联关系或一致行|||||||||||
||||无。||||||||
|动的说明|||||||||||
|参与融资融券业务股东情况|||||||||||
||||不适用。||||||||
|说明（如有）|||||||||||

（2）公司优先股股东总数及前10名优先股股东持股情况表
□适用√不适用
公司报告期无优先股股东持股情况。
深圳市物业发展(集团)股份有限公司2017年年度报告摘要（3）以方框图形式披露公司与实际控制人之间的产权及控制关系
5、公司债券情况
公司是否存在公开发行并在证券交易所上市，且在年度报告批准报出日未到期或到期未能全额兑付的公司债券
否
三、经营情况讨论与分析
1、报告期经营情况简介
公司是否需要遵守特殊行业的披露要求
是
房地产业
公司需遵守《深圳证券交易所行业信息披露指引第3号—上市公司从事房地产业务》的披露要求
2、报告期内主营业务是否存在重大变化
□是√否
3、占公司主营业务收入或主营业务利润10%以上的产品情况
√适用□不适用
单位：元
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|||||营业收入比上年|营业成本比上年|毛利率比上年同|
||营业收入|营业成本|毛利率||||
|||||同期增减|同期增减|期增减|
|分行业|||||||
|房地产开发|2,340,233,648.93|1,182,884,514.58|49.45%|54.71%|157.15%|-20.14%|
|物业管理|344,226,703.95|335,567,577.69|2.52%|6.82%|7.79%|-0.88%|
|分产品|||||||
|房地产开发|2,340,233,648.93|1,182,884,514.58|49.45%|54.71%|157.15%|-20.14%|
|物业管理|344,226,703.95|335,567,577.69|2.52%|6.82%|7.79%|-0.88%|

深圳市物业发展(集团)股份有限公司2017年年度报告摘要4、是否存在需要特别关注的经营季节性或周期性特征
□是√否
5、报告期内营业收入、营业成本、归属于上市公司普通股股东的净利润总额或者构成较前一报告期发生重大变化的说明
√适用□不适用
①公司报告期实现营业收入较上年同期增加41.06%，主要是：公司报告期项目结算面积同比增加15.33万平方米，使得房地产业务收入增加所致。
②公司报告期发生营业成本较上年同期增加86.57%，主要是：公司报告期项目结算面积同比增加15.33万平方米，使得房地产业务成本增加所致。
③公司报告期实现归属于母公司净利润较上年同期增加75.55%，主要是：A、公司报告期项目结算面积同比增加15.33万平方米，使得房地产业务收入增加；B、报告期转让两汽车公司股权合计取得税后投资收益0.72亿元。
6、面临暂停上市和终止上市情况
□适用√不适用
7、涉及财务报告的相关事项
（1）与上年度财务报告相比，会计政策、会计估计和核算方法发生变化的情况说明
√适用□不适用
（1）会计政策变更
2017年4月28日，财政部发布了《企业会计准则第42号——持有待售的非流动资产、处置组和终止经营》（以下简称《企业会计准则第42号》），自2017年5月28日起施行；
本公司自2017年5月28日起执行上述新发布的《企业会计准则第42号》，导致本集团相应会计政策变更，具体内容是在合并利润表和利润表中改为分别列示持续经营损益和终止经营损益。
《企业会计准则第42号》规定，该准则自2017年5月28日起施行；对于该准则施行日存在的持有待售的非流动资产、处置组和终止经营，应当采用未来适用法处理。因此，上述会计政策变更不涉及对比较数据进行追溯调整，也未影响本集团本报告期的净利润。
根据《财政部关于修订印发一般企业财务报表格式的通知》(财会[2017]30号)要求，本公司在合并利润表和利润表中的“营业利润”项目之上单独列报“资产处置收益”项目，原在“营业外收入”和“营业外支出”的部分非流动资产处置损益，改为在“资产处置收益”中列报；本公司相应追溯重述了比较报表。对于本公司合并利润表与利润表列报的影响如下：
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|利润表影响项目|合并财务报表||母公司财务报表||
||本期影响|上年调整|本期影响|上年调整|
||金额|金额|金额|金额|
|资产处置收益|-11,772.11|-182,886.11|-7,343.52||
|营业外收入|-23,539.00||||
|其中：非流动资产处置利得|-23,539.00||||
|营业外支出|-35,311.11|-182,886.11|-7,343.52||
|其中：非流动资产处置损失|-35,311.11|-182,886.11|-7,343.52||
|对利润表影响|||||

（2）会计估计和核算方法变更
本报告期无会计估计和核算方法变更事项。
（2）报告期内发生重大会计差错更正需追溯重述的情况说明
□适用√不适用
公司报告期无重大会计差错更正需追溯重述的情况。
深圳市物业发展(集团)股份有限公司2017年年度报告摘要（3）与上年度财务报告相比，合并报表范围发生变化的情况说明
√适用□不适用
公司报告期合并报表范围变化详见本报告第十一节财务报告八。