横横横横店店店店集集集集团团团团东东东东磁磁磁磁股股股股份份份份有有有有限限限限公公公公司司司司拟拟拟拟收收收收购购购购资资资资产产产产
涉涉涉涉及及及及的的的的浙浙浙浙江江江江省省省省东东东东阳阳阳阳市市市市诚诚诚诚基基基基电电电电机机机机有有有有限限限限公公公公司司司司
资资资资产产产产组组组组合合合合价价价价值值值值评评评评估估估估项项项项目目目目
资资资资产产产产评评评评估估估估报报报报告告告告
坤元评报〔2015〕529号
坤元资产评估有限公司
二○一五年十月十二日
目目目目 录录录录
注注注注册册册册资资资资产产产产评评评评估估估估师师师师声声声声明明明明 ......................................................................................................... 1111资资资资产产产产评评评评估估估估报报报报告告告告····摘摘摘摘要要要要 ......................................................................................................... 2222资资资资产产产产评评评评估估估估报报报报告告告告····正正正正文文文文 ......................................................................................................... 5555一、委托方、产权持有单位及其他评估报告使用者 ...............................5二、评估目的 ...............................................................7三、评估对象和评估范围 .....................................................7四、价值类型及其定义 .......................................................9五、评估基准日 ............................................................10六、评估假设 ..............................................................10七、评估依据 ..............................................................10八、评估方法 ..............................................................12九、评估过程 ..............................................................16十、评估结论 ..............................................................18十一、特别事项说明 ........................................................18十二、评估报告使用限制说明 ................................................20资资资资产产产产评评评评估估估估报报报报告告告告····附附附附件件件件 ....................................................................................................... 22222222一、委托评估资产汇总表 ...........................................................................................................22二、委托方和产权持有单位法人营业执照 ...............................................................................23三、评估对象涉及的主要权属证明资料 ...................................................................................25四、委托方和产权持有单位的承诺函 .......................................................................................42五、签字注册资产评估师承诺函 ...............................................................................................44六、评估机构法人营业执照 .......................................................................................................45七、评估机构资格证书 ...............................................................................................................46八、签字注册资产评估师资格证书 ...........................................................................................48评评评评估估估估结结结结果果果果汇汇汇汇总总总总表表表表及及及及明明明明细细细细表表表表 ............................................................................................... 55550000
横店集团东磁股份有限公司拟收购资产涉及的浙江
省东阳市诚基电机有限公司资产组合价值评估项目 资产评估报告
注注注注册册册册资资资资产产产产评评评评估估估估师师师师声声声声明明明明
一、我们在执行本资产评估业务中，遵循有关法律法规和资产评估准则，恪守独立、客观和公正的原则，根据我们在执业过程中收集的资料，评估报告陈述的内容是客观的，并对评估结论合理性承担相应的法律责任。
二、评估对象涉及的资产清单等由委托方、产权持有单位申报并经其签章确认；
所提供资料的真实性、合法性、完整性，恰当使用评估报告是委托方和相关当事方的责任。
三、我们与评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系；与相关当事方没有现存或者预期的利益关系，对相关当事方不存在偏见。
四、我们按照有关准则的要求对评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行了必要的现场调查；我们已对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验。但评估报告不能作为对评估对象及相关资产的法律权属的确认和保证。
五、我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设和限定条件的限制，评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明的假设、限定条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。
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横横横横店店店店集集集集团团团团东东东东磁磁磁磁股股股股份份份份有有有有限限限限公公公公司司司司拟拟拟拟收收收收购购购购资资资资产产产产
涉涉涉涉及及及及的的的的浙浙浙浙江江江江省省省省东东东东阳阳阳阳市市市市诚诚诚诚基基基基电电电电机机机机有有有有限限限限公公公公司司司司
资资资资产产产产组组组组合合合合价价价价值值值值评评评评估估估估项项项项目目目目
资资资资产产产产评评评评估估估估报报报报告告告告
坤元评报〔2015〕529号
摘摘摘摘 要要要要
以以以以下下下下内内内内容容容容摘摘摘摘自自自自评评评评估估估估报报报报告告告告正正正正文文文文，，，，欲欲欲欲了了了了解解解解本本本本评评评评估估估估项项项项目目目目的的的的详详详详细细细细情情情情况况况况和和和和合合合合理理理理理理理理解解解解评评评评估估估估结结结结论论论论，，，，应应应应当当当当认认认认真真真真阅阅阅阅读读读读评评评评估估估估报报报报告告告告正正正正文文文文。。。。
一一一一、、、、委委委委托托托托方方方方和和和和产产产产权权权权持持持持有有有有单单单单位位位位及及及及其其其其他他他他评评评评估估估估报报报报告告告告使使使使用用用用者者者者
本次资产评估的委托方为横店集团东磁股份有限公司(以下简称“东磁股份公司”)，产权持有单位为浙江省东阳市诚基电机有限公司(以下简称“诚基电机公司”)。
根据《资产评估业务约定书》，本评估报告的其他使用者为国家法律、法规规定的评估报告使用者。
二二二二、、、、评评评评估估估估目目目目的的的的
东磁股份公司拟收购诚基电机公司的资产组合，为此需要对拟收购的诚基电机公司的资产组合价值进行评估。
本次评估目的是为该经济行为提供委估资产价值的参考依据。
三三三三、、、、评评评评估估估估对对对对象象象象和和和和评评评评估估估估范范范范围围围围
评估对象和评估范围为东磁股份公司拟收购诚基电机公司的资产组合，具体包括流动资产（包括应收账款、预付款项、其他应收款和存货）和非流动资产（包括建筑物类固定资产、设备类固定资产和无形资产—其他无形资产）。按照诚基电机公司提供的 2015年 8月 31日的委托评估资产汇总表反映，委估资产合计账面价值
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48,165,127.19元，其中流动资产合计账面价值 24,745,687.71元，非流动资产合计账面价值 23,419,439.48元。
四四四四、、、、价价价价值值值值类类类类型型型型及及及及其其其其定定定定义义义义
本次评估的价值类型为市场价值。
市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。
五五五五、、、、评评评评估估估估基基基基准准准准日日日日
评估基准日为 2015年 8月 31日。
六六六六、、、、评评评评估估估估方方方方法法法法
根据评估对象、价值类型、资料收集情况等相关条件，本次对流动资产、建筑物类固定资产和设备类固定资产采用成本法评估，对无形资产—其他无形资产采用收益法评估。
七七七七、、、、评评评评估估估估结结结结论论论论
在本报告所揭示的评估假设基础上，诚基电机公司委估资产组合的评估价值为 76,599,559.05元（大写为人民币柒仟陆佰伍拾玖万玖仟伍佰伍拾玖元零伍分）。
八八八八、、、、评评评评估估估估结结结结论论论论的的的的使使使使用用用用有有有有效效效效期期期期
本评估结论的使用有效期为一年，即自评估基准日 2015年 8月 31日起至 2016年 8月 30日止。
九九九九、、、、对对对对评评评评估估估估结结结结论论论论产产产产生生生生影影影影响响响响的的的的特特特特别别别别事事事事项项项项
1.委估资产存在以下权属资料瑕疵事项：
(1)截至评估基准日，列入评估范围的一厂 1号厂房、一厂 2号厂房、一厂 3号厂房和材料仓库等 4项房屋建筑物（合计建筑面积 8,990.00平方米，合计账面原值 8,716,693.21元，账面净值 4,698,734.35元）尚未办理《房屋所有权证》；列入评估范围的二厂生产用房已取得东房权证横店字第 118504号《房屋所有权证》，但权证登记的房屋所有权人为“横店集团东磁有限公司”；列入评估范围的厕所浴室等 5项构筑物系账外资产（合计建筑面积为 2,600.00平方米）。诚基电机公司已提供
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相关财务凭证资料，并由诚基电机公司和横店集团东磁有限公司分别出具了权属声明，承诺上述房屋属于诚基电机公司所有。
(2)截至评估基准日，列入《机器设备评估明细表》和《电子设备评估明细表》的注塑机、充磁机、模具和夹具等 1,308台（套）设备，系诚基电机公司的账外资产，诚基电机公司已承诺其所有权属于诚基电机公司。
(3)截至评估基准日，诚基电机公司申报评估的无形资产中，注塑铁氧体永磁材料配方发明专利（专利号ZL200510023482.3）的专利证书上记载的专利权人为“横店集团东磁有限公司”。根据横店集团东磁有限公司和诚基电机公司提供的书面权属证明，上述专利的专利权人实际为诚基电机公司，其所有权应属于诚基电机公司。
2.截至评估基准日，列入评估范围的一厂 1号厂房、一厂 2号厂房、一厂 3号厂房和材料仓库等 4项房屋建筑物（合计建筑面积 8,990.00平方米）尚未办理《房屋所有权证》。上述未取得权证的各房屋建筑物的建筑面积均由诚基电机提供，各建筑面积可能与最终办理的权证记载的面积存在差异，但本次评估未考虑该事项对评估结果可能产生的影响。同时，本次评估亦未考虑办理相关《房屋所有权证》涉及的税费对评估结果可能的影响。
3.委估的房屋建筑物占用的土地使用权分别归属于横店集团东磁股份有限公司和横店集团东磁有限公司所有，《国有土地使用证》号分别为东阳市国用（2008）第 40-138号（土地使用权所有人为“横店集团东磁股份有限公司”）和东阳市国用（2008）第 40-85号（土地使用权所有人为“横店集团东磁有限公司”），上述土地使用权不列入本次评估范围。
4.截至评估基准日，诚基电机公司申报列入评估范围的无形资产中，尚有 5项发明专利的法律状态为“实质审查”,2项实用新型专利的法律状态为“初步审查”,尚未获得专利授权。本次评估未考虑该事项对相关资产评估结果可能产生的影响。
评评评评估估估估报报报报告告告告的的的的特特特特别别别别事事事事项项项项说说说说明明明明和和和和使使使使用用用用限限限限制制制制说说说说明明明明请请请请认认认认真真真真阅阅阅阅读读读读资资资资产产产产评评评评估估估估报报报报告告告告正正正正文文文文。。。。
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横横横横店店店店集集集集团团团团东东东东磁磁磁磁股股股股份份份份有有有有限限限限公公公公司司司司拟拟拟拟收收收收购购购购资资资资产产产产
涉涉涉涉及及及及的的的的浙浙浙浙江江江江省省省省东东东东阳阳阳阳市市市市诚诚诚诚基基基基电电电电机机机机有有有有限限限限公公公公司司司司
资资资资产产产产组组组组合合合合价价价价值值值值评评评评估估估估项项项项目目目目
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坤元评报〔2015〕529号
横店集团东磁股份有限公司：
坤元资产评估有限公司接受贵公司的委托，根据有关法律、法规和资产评估准则、资产评估原则，分别采用成本法和收益法，按照必要的评估程序，对贵公司拟收购的浙江省东阳市诚基电机有限公司资产组合在 2015年 8月 31日的市场价值进行了评估。现将资产评估情况报告如下：
一一一一、、、、委委委委托托托托方方方方、、、、产产产产权权权权持持持持有有有有单单单单位位位位及及及及其其其其他他他他评评评评估估估估报报报报告告告告使使使使用用用用者者者者
本次资产评估的委托方为横店集团东磁股份有限公司，产权持有单位为浙江省东阳市诚基电机有限公司。
((((一一一一))))委委委委托托托托方方方方概概概概况况况况
1.名称：横店集团东磁股份有限公司(以下简称“东磁股份公司”)
2.住所：东阳市横店工业区
3.法定代表人：何时金
4.注册资本：肆亿壹仟零玖拾万元整
5.公司类型：股份有限公司（上市）
6.企业法人营业执照注册号：330000000013406
7.发照机关：浙江省工商行政管理局
8.经营范围：为接待本公司客人提供餐饮、住宿、舞厅、卡拉 OK服务（凭许可证经营）。磁性器材、电池、电子产品、晶体硅太阳能电池片、太阳能硅片及组件的生产、销售；净水器、水处理设备、空气净化器、硫酸铵的销售。光伏系统工程
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安装，高科技产品的开发及技术咨询；实业投资；经营进出口业务（范围详见外经贸部门批文）；（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）
((((二二二二))))产产产产权权权权持持持持有有有有单单单单位位位位概概概概况况况况
一一一一))))企企企企业业业业名名名名称称称称、、、、类类类类型型型型与与与与组组组组织织织织形形形形式式式式
1.名称：浙江省东阳市诚基电机有限公司(以下简称“诚基电机公司”)
2.住所：浙江省东阳市横店工业区（大桥头）
3.法定代表人：张义龙
4.注册资本：叁仟万元整
5.公司类型：有限责任公司
6.企业法人营业执照注册号：330783000011991
7.发照机关：东阳市工商行政管理局
8.经营范围：包装装潢、其他印刷品印刷（印刷经营许可证有效期至 2017年底止）。机械、电机、电子元件、五金电器、铝电解电容器、镀铝膜、涂布、铝箔、扬声器、音箱、塑胶、高低压电器成套设备、电器元件、智能电器开关、塑胶永磁体、打印机耗材制造销售；移动通信及终端设备制造销售；纸箱生产和销售。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）
二二二二))))企企企企业业业业历历历历史史史史沿沿沿沿革革革革
诚基电机公司成立于 2002年 1月 9日，截至评估基准日，公司股权结构如下：
||||
|-|-|-|
|股股股股东东东东名名名名称称称称|出出出出资资资资额额额额（（（（万万万万元元元元））））|出出出出资资资资比比比比例例例例|
|横店集团东磁有限公司|2,700|90%|
|横店集团控股有限公司|300|10%|
|合 计|3,000|100%|

三三三三))))公公公公司司司司经经经经营营营营概概概概况况况况
诚基电机公司系横店集团东磁有限公司的控股子公司,下辖塑磁事业部、电机事业部等。其中塑磁事业部主要生产粘结永磁铁氧体产品，主要系列产品有：电机用马达磁条、挤出门封条、工艺品用卷材、磁片、橡胶磁辊、橡胶软磁片、精密马达用电机磁环、变频用电机转子、塑磁颗粒料等系列产品。公司拥有国内性能优异
的塑磁产品生产流水线。
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((((三三三三))))委委委委托托托托方方方方与与与与产产产产权权权权持持持持有有有有单单单单位位位位的的的的关关关关系系系系
委托方拟收购产权持有单位的资产组合。
((((四四四四))))其其其其他他他他评评评评估估估估报报报报告告告告使使使使用用用用者者者者
根据《资产评估业务约定书》，本评估报告的其他使用者为国家法律、法规规定的评估报告使用者。
二二二二、、、、评评评评估估估估目目目目的的的的
东磁股份公司拟收购诚基电机公司的资产组合，为此需要对拟收购诚基电机公司的资产组合价值进行评估。
本次评估目的是为该经济行为提供委估资产价值的参考依据。
三三三三、、、、评评评评估估估估对对对对象象象象和和和和评评评评估估估估范范范范围围围围
评估对象和评估范围为东磁股份公司拟收购诚基电机公司的资产组合，具体包括流动资产（包括应收账款、预付款项、其他应收款和存货）和非流动资产（包括建筑物类固定资产、设备类固定资产和无形资产—其他无形资产）。按照诚基电机公司提供的 2015年 8月 31日的委托评估资产汇总表反映，委估资产合计账面价值 48,165,127.19元，其中流动资产合计账面价值 24,745,687.71元，非流动资产合计账面价值 23,419,439.48元。
金额单位：人民币元
||||
|-|-|-|
|项 目|账面原值|账面净值|
|一、流动资产||24,745,687.71|
|二、非流动资产||23,419,439.48|
|其中：固定资产|43,548,846.89|23,419,439.48|
|无形资产—其他无形资产||0.00|
|资资资资产产产产总总总总计计计计||48,165,127.19|

1.委托评估对象和评估范围与上述经济行为涉及的评估对象和评估范围一致。
2．主要资产基本情况如下：
(1)应收账款账面价值 18,878,189.36元，其中账面余额 18,878,189.36元，
坏账准备 0.00元，均系应收的货款。
(2)预付款项账面价值 400,920.00元，内容包括预付的设备款、材料款和服务
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款等。
(3)其他应收款账面价值 932,474.33元，其中账面余额 932,474.33元，坏账准备 0.00元，内容包括备用金、代垫社保费和保证金等。
(4)存货账面价值 4,534,104.02元，包括原材料、库存商品和在产品。
(5)建筑物类固定资产
建筑物类固定资产合计账面原值13,490,369.79元，账面净值6,644,734.32元，主要系位于东阳市横店工业区的公司厂区内的工业生产厂房、仓库等，合计建筑面积 13,202.87平方米。
截至评估基准日，列入评估范围的一厂 1号厂房、一厂 2号厂房、一厂 3号厂房和材料仓库等 4项房屋建筑物（合计建筑面积 8,990.00平方米，合计账面原值 8,716,693.21元，账面净值 4,698,734.35元）尚未办理《房屋所有权证》；列入评估范围的二厂生产用房已取得东房权证横店字第 118504号《房屋所有权证》，但权证登记的房屋所有权人为“横店集团东磁有限公司”；列入评估范围的厕所浴室等 5项构筑物系账外资产（合计建筑面积为 2,600.00平方米）。诚基电机公司已提供相关财务凭证资料，并由诚基电机公司和横店集团东磁有限公司分别出具了权属声明，承诺上述房屋属于诚基电机公司所有。
上述委估的房屋建筑物占用的土地使用权分别归属于横店集团东磁股份有限公司和横店集团东磁有限公司所有，《国有土地使用证》号分别为东阳市国用（2008）第 40-138号（土地使用权所有人为“横店集团东磁股份有限公司”）和东阳市国用（2008）第 40-85号（土地使用权所有人为“横店集团东磁有限公司”），上述土地使用权不列入本次评估范围。
(6)设备类固定资产
设备类固定资产共计 1,973台（台/套），合计账面原值 30,058,477.10元，账面净值 16,774,705.16元。主要为各型密炼机、压延机、注塑机、火花机和造粒机等塑磁材料生产设备，除主要设备外，还包括电脑、打印机和空调等办公电子设备，主要分布于东阳市横店工业区的公司厂区内。
截至评估基准日，列《机器设备评估明细表》和《电子设备评估明细表》的注塑机、充磁机、模具和夹具等 1,308台（套）设备，系诚基电机公司的账外资产，诚基电机公司已承诺其所有权属于诚基电机公司。
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3.企业申报的无形资产
无形资产—其他无形资产为账面未记录的无形资产，为“塑磁产品生产制造技术”，该技术是指诚基电机公司拥有的与塑磁产品生产制造有关的专利技术，具体包括 1项发明专利、2项实用新型专利、5项发明专利申请和 2项实用新型专利申请，具体情况为：
|||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|
|序序序序号号号号|名名名名称称称称||专专专专利利利利类类类类型型型型|专专专专利利利利申申申申请请请请日日日日|专专专专利利利利（（（（申申申申请请请请））））号号号号|状状状状态态态态|专专专专利利利利权权权权人人人人/申申申申请请请请人人人人|
|1|注塑铁氧体永磁材料配方||发明|2005年1月18日|ZL200510023482.3|已授权|横店集团东磁有限公司[注]|
|2||一种与粉碎机相连接的新|实用新型|2011年8月23日|ZL201120307284.0|已授权|诚基电机公司|
|||型结构储料仓||||||
|3|挤出充磁夹具||实用新型|2009年3月25日|ZL200920301592.5|已授权|诚基电机公司|
|4||一种极异方性注塑钕铁硼|发明|2015年4月15日|201510176567.9|实质审查|诚基电机公司|
|||及其制备方法||||||
|5||一种低温用橡胶磁条及其|发明|2013年9月29日|201310453383.3|实质审查|诚基电机公司|
|||制备方法||||||
|6||一种柔性橡胶钕铁硼磁体|发明|2013年9月18日|201310428851.1|实质审查|诚基电机公司|
|||的制备方法||||||
|7||一种无卤电机磁条及其制|发明|2013年8月30日|201310384351.2|实质审查|诚基电机公司|
|||备方法||||||
|8|充磁夹具||发明|2012年12月27日|201210577687.6|实质审查|诚基电机公司|
|9||一种用于生产橡胶挤出磁|实用新型|2015年3月24日|201520165633.8|初步审查|诚基电机公司|
|||条的可调节式过渡段||||||
|10||一种用于橡胶磁体充磁的|实用新型|2015年5月13日|201520307796.5|初步审查|诚基电机公司|
|||充磁夹具||||||

[注]：专利证书上记载的专利权人为“横店集团东磁有限公司”。根据横店集团东磁有限公司和诚基电机公司提供的书面权属证明，上述专利的专利权人实际为诚基电机公司，其所有权应属于诚基电机公司。
截至评估基准日，诚基电机公司申报列入评估范围的无形资产中，尚有 5项发明专利的法律状态为“实质审查”,2项实用新型专利的法律状态为“初步审查”,尚未获得专利授权。
四四四四、、、、价价价价值值值值类类类类型型型型及及及及其其其其定定定定义义义义
1.价值类型及其选取：资产评估价值类型包括市场价值和市场价值以外的价值（投资价值、在用价值、清算价值、残余价值等）两种类型。经评估人员与委托方
充分沟通后，根据本次评估目的、市场条件及评估对象自身条件等因素，最终选定
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市场价值作为本评估报告的评估结论的价值类型。
2.市场价值的定义：市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。
五五五五、、、、评评评评估估估估基基基基准准准准日日日日
为使得评估基准日与拟进行的经济行为和评估工作日接近，确定以 2015年 8月 31日为评估基准日，并在资产评估业务约定书中作了相应约定。
六六六六、、、、评评评评估估估估假假假假设设设设
1.本次评估以委估资产的产权利益主体变动为前提，产权利益主体变动包括利益主体的全部改变和部分改变；
2.交易假设：假设评估对象已经处在交易过程中；
3.公开市场假设：假设评估对象拟进入的市场为一个充分发达与完善的市场，即公开市场，评估对象在公开市场上实现的交换价值隐含着市场对该评估对象在当时条件下有效使用的社会认同；
4.持续使用假设，即假定资产在可预见的若干年内将按现行用途原地使用；
5.产权持有单位的经营管理人员守法尽职，所提供的资料真实、完整、合法，历史财务资料所采用的会计政策在重要方面基本一致；
6.假设委估无形资产的使用范围、场所及对象与无形资产相关证书的核定使用情况和范围一致；
7.假设委估无形资产对应产品的收入、成本等在年度内均匀稳定发生；
8.假设委估无形资产的权利人和使用人是负责的，有能力担当其职务，并有足够的能力合理使用和保护无形资产，能够维护无形资产的知名度和美誉度；
9.假设无其他人力不可抗拒因素及不可预见因素，造成对企业重大不利影响。
评估人员根据资产评估的要求，认定这些前提条件在评估基准日时成立，当未来经济环境发生较大变化时，评估人员将不承担由于前提条件改变而推导出不同评估结果的责任。
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七七七七、、、、评评评评估估估估依依依依据据据据
((((一一一一))))法法法法律律律律法法法法规规规规依依依依据据据据
1．《公司法》、《合同法》、《证券法》、《专利法》等；
2.其他与资产评估有关的法律、法规等。
((((二二二二))))评评评评估估估估准准准准则则则则依依依依据据据据
1．《资产评估准则--基本准则》和《资产评估职业道德准则--基本准则》（财政部财企[2004]20号）；
2．《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》（会协[2003]18号）；
3．《资产评估准则—评估报告》（中评协[2011]230号）；
4．《资产评估准则—评估程序》（中评协[2007]189号）；
5．《资产评估准则—业务约定书》（中评协[2011]230号）；
6．《资产评估准则—工作底稿》（中评协[2007]189号）；
7．《资产评估准则—不动产》（中评协[2007]189号）；
8．《资产评估准则—机器设备》（中评协[2007]189号）；
9．《资产评估价值类型指导意见》（中评协[2007]189号）；
10.《资产评估准则—无形资产》和《专利资产评估指导意见》（中评协[2008]217号）；
11．《评估机构业务质量控制指南》（中评协[2010]214号）；
12．《资产评估职业道德准则——独立性》（中评协[2012]248号）；
13．《房地产估价规范》GB/T50291-1999。
((((三三三三))))权权权权属属属属依依依依据据据据
1．企业法人营业执照和公司章程；
2．与资产及权利的取得及使用有关的经济合同、协议、资金拨付证明(凭证)、会计报表及其他会计资料；
3.房屋所有权证、专利证书、专利申请受理通知书、发票等权属证明；
4.其他产权证明文件。
((((四四四四))))取取取取价价价价依依依依据据据据
1．产权持有单位提供的评估申报表；
横店集团东磁股份有限公司拟收购资产涉及的浙江
省东阳市诚基电机有限公司资产组合价值评估项目 资产评估报告
2．产权持有单位截至评估基准日的财务报表以及相关年度的财务报表；
3.《工程勘察设计收费标准》（2008年修订本）；
4．东阳市近期建筑材料价格信息资料；
5．《房屋完损等级及评定标准》（城乡建设环境保护部）；
6．有关工程的原始资料、竣工决算资料、工程承包合同、业务合同、询价记录等；
7.《土地管理法》、《土地管理法实施条例》、《城市房地产管理法》、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》等法律法规；
8.《机电产品报价手册》、《全国资产评估价格信息》、《资产评估常用数据与参数手册》及其他市场价格资料、询价记录；
9.大型设备的购货合同、发票、付款凭证；有关设备的近期检测、维修、保养报告；向生产厂家或其代理商的询价记录；
10.《海关关税税则》；国家关于调整进口设备税收政策的有关规定；
11．浙江省人民政府及相关政府部门颁布的有关政策、规定、实施办法等法规文件；
12.主要原材料市场价格信息、库存商品市场销价情况调查资料；
13．产权持有单位的历史生产经营资料、经营规划和收入预测资料；
14．行业统计资料、市场发展及趋势分析资料、类似业务公司的相关资料；
15．从“同花顺金融数据库”查询的相关数据；
16．中国人民银行公布的评估基准日外汇汇价表及贷款利率；
17．企业会计准则及其他会计法规和制度、部门规章等；
18.评估专业人员对资产核实、勘察、检测、分析等所搜集的佐证资料；
19.其他资料。
八八八八、、、、评评评评估估估估方方方方法法法法
((((一一一一))))评评评评估估估估方方方方法法法法的的的的选选选选择择择择
根据现行资产评估准则及有关规定，资产评估的基本方法有成本法、市场法和收益法。
根据本次资产评估的特定目的、价值类型、相关条件和委估资产的特点，本次
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评估对流动资产、建筑物类固定资产和设备类固定资产采用成本法评估，对无形资产—其他无形资产采用收益法评估。
((((二二二二))))评评评评估估估估方方方方法法法法说说说说明明明明
一一一一))))流流流流动动动动资资资资产产产产
1．应收账款
经核实，各项应收账款账龄均在 1年以内，估计发生坏账的风险较小，故以其核实后的账面余额为评估值。
2．预付款项
各款项经核实期后均能形成相应资产或权利，以核实后的账面值为评估值。
3．其他应收款
经核实，其他应收款包括应收的备用金、代垫社保费和保证金等，估计发生坏账的风险较小，故以其核实后的账面余额为评估值。
4．存货
存货包括原材料、库存商品和在产品，根据各类存货特点，分别采用适当的评估方法进行评估。
(1)原材料
原材料由于购入的时间较短，周转较快，且产权持有单位材料成本核算比较合理，以核实后的账面余额为评估值。
(2)库存商品
由于各库存商品的销售价格高于其账面成本，且其毛利率较高，本次对其采用逆减法评估，即按其不含增值税的售价减去销售费用和销售税金以及所得税，再扣除适当的税后利润计算确定评估值。计算公式为：
评估值=库存商品数量×不含增值税售价×(1 -销售费用、全部税金占营业收入的比率)–部分税后利润
其中：销售费用率和销售税金率按企业近年的销售费用和税金占营业收入的比率确定；税后利润根据各商品的销售情况分别确定。
(3)在产品
在产品账面余额包括已投入的材料及应分摊的人工、制造费用。经核实其料、工、费核算方法基本合理，可能的利润由于完工程度较低，存在很大的不确定性，
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不予考虑，故以核实后的账面余额为评估值。
二二二二))))非非非非流流流流动动动动资资资资产产产产
1.建筑物类固定资产
列入本次评估范围的建筑物类固定资产系工业厂房、办公用房及辅助用房等，由于其类似交易和租赁市场不活跃，交易案例和收益情况难以获取，故本次评估主要采用成本法进行评估。该类建筑物的评估值中不包含相应土地使用权的评估价值。
成本法是通过用现时条件下重新购置或建造一个全新状态的待估建筑物所需的全部成本，减去待估建筑物已经发生的各项贬值，得到的差额作为评估价值的评估方法。本次评估采用成新折扣的方法来确定待估建筑物已经发生的各项贬值。因此，其基本公式为：
评估价值＝重置价值×成新率
(1)重置价值的确定
重置价值一般由建安工程费用、前期及其它费用、建筑规费、应计利息和开发利润组成，结合评估对象具体情况的不同略有取舍。
(2)成新率的确定
1)复杂、大型、独特、高价的建筑物分别按年限法、完损等级打分法确定成新率后，经加权平均，确定综合成新率。
采用年限法计算成新率的计算公式为：
成新率(K1)＝尚可使用年限/经济耐用年限×100%
采用完损等级打分法的计算公式为：
完损等级评定系数(K2)＝结构部分比重×结构部分完损系数＋装饰部分比重×装饰部分完损系数＋设备部分比重×设备部分完损系数
将上述两种方法的计算结果取加权平均值确定综合成新率。计算公式为：
K＝A1×K1＋A2×K2
其中A1、A2分别为加权系数。
2)其他建筑物的成新率以年限法为基础，结合其实际使用情况、维修保养情况和评估专业人员现场勘查时的经验判断综合评定。
2．设备类固定资产
根据本次资产评估的特定目的、相关条件和委估设备的特点，采用成本法评估。
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成本法是指首先估测在评估基准日重新建造一个与评估对象相同的资产所需的成本即重置成本，然后估测被评估资产存在的各种贬值因素,并将其从重置成本中予以扣除（扣减实体性陈旧贬值、功能性陈旧贬值和经济性陈旧贬值）而得到被评估资产价值的方法。计算公式为：
评估价值＝重置价值×综合成新率
另外，对在清查中查明、在明细表中单列的、属设备的组成部分，在对应的整体设备评估时统一考虑。
(1)重置价值的评定
重置价值由现行购置价、运杂费、安装调试费、建设期管理费和资本化利息以及其他费用中的若干项组成。
重置价值＝现行购置价＋相关费用
(2)成新率的确定
根据各种设备特点及使用情况，综合确定设备成新率。
A.对价值较大、复杂的重要设备，采用综合分析法确定成新率，即以使用年限法为基础，先根据被评设备的构成、功能特性、使用经济性等综合确定经济耐用年限N，并据此初定该设备的尚可使用年限n；再按照现场勘查的设备技术状态，运行状况、环境条件、工作负荷大小、生产班次、生产效率、产品质量稳定性、维护保养水平以及技术改造、大修等因素加以分析研究，确定各系数，作进一步调整，综合评定该设备的成新率。
B.对于价值量较小的设备，以及电脑、打印机和空调等办公设备,主要以使用年限法为基础，结合设备的使用维修和外观现状，确定成新率
3.无形资产—其他无形资产
对于列入评估范围的账外无形资产“塑磁产品生产制造技术”，由于上述无形资产在公司经营业务过程中发挥主要作用，因此本次对其采用收益法评估。
收益法，是在估算无形资产在未来每年预期纯收益的基础上，以一定的折现率，将无形资产在未来每年的纯收益折算为评估基准日时价值的一种方法。
收益法的基本公式为：
n A
V=∑
i
(1+r)i
i=1
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式中：
V：待估无形资产价值；
A：第 i年无形资产纯收益；
i
r：折现率；
n：收益年限。
根据本次评估目的、评估对象的具体情况，评估人员选用收入分成法来确定委估无形资产的评估价值。收入分成法系基于无形资产对利润的贡献率，以收入为基数采用适当的分成比率确定被评估资产的未来预期收益的方法。通过对该无形资产的技术性能、经济性能进行分析，结合该无形资产的法定年限和其他因素，确定收益年限。折现率拟采用风险累加法进行分析确定。
九九九九、、、、评评评评估估估估过过过过程程程程
本项资产评估工作于2015年8月27日开始，评估报告日为2015年10月12日。
整个评估工作分五个阶段进行：
((((一一一一))))接接接接受受受受委委委委托托托托阶阶阶阶段段段段
2015年 8月 27日，东磁股份公司资产收购项目启动，由东磁股份公司正式确定坤元资产评估有限公司为本项目的评估机构，明确了评估业务基本事项，并确定了评估目的、评估对象与评估范围、评估基准日，在此基础上签订评估业务约定书，以明确双方的责任和义务。
((((二二二二))))前前前前期期期期准准准准备备备备阶阶阶阶段段段段
1．前期布置和培训根据委托评估资产的特点，有针对性地布置资产评估申报明细表，并设计主要资产调查表、主要业务盈利情况调查表等，对委托方参与资产评估配合人员进行业务培训，填写资产评估申报表和各类调查表。
2．评估方案的设计
依据了解资产的特点，制定评估实施计划，确定评估人员，组成资产评估现场工作小组。本项目评估人员共划分为四组，包括流动资产评估组、机器设备评估组、房屋建筑物评估组和无形资产评估组。
3．评估资料的准备收集和整理
收集和整理评估对象市场交易价格信息、主要原料市场价格信息、评估对象产
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权证明文件等。该阶段工作时间为 2015年 8月 27日至 8月 31日。
((((三三三三))))资资资资产产产产清清清清查查查查核核核核实实实实和和和和现现现现场场场场调调调调查查查查阶阶阶阶段段段段
在企业如实申报资产并对被评估资产进行全面自查的基础上，评估人员对列入评估范围的资产和负债进行了全面清查，对企业财务、经营情况进行系统调查。现场调查工作时间为 2015年 9月 6日至 9月 11日。
1．资产清查过程如下：
指导企业相关的财务与资产管理人员在资产清查的基础上，按照评估机构提供的“资产评估申报表”、“资产调查表”及填写要求、所需资料清单，细致准确的登记填报，对委估资产的产权归属证明文件和反映性能、状态、经济技术指标等情况的文件资料进行收集。
根据委托方及产权持有单位提供的资产和负债申报表，评估人员针对实物资产和货币性债权，采用不同的核查方式进行查证，以确认资产和负债的真实准确。
对债权，评估人员采取核对总账、明细账、抽查合同凭证、发函询证等方式确定资产的真实性。
对固定资产，评估人员对房屋建筑物和机器设备的产权资料进行查验，以核实列入评估范围的资产的产权。对重大资产，评估人员通过核实资产的购置合同或协议、相应的购置发票和产权证明文件等来核实其产权情况。权属资料不完善、权属资料不清晰的情况，提请企业核实并出具书面说明。
2．实物资产现场实地勘察
依据资产评估申报明细表，评估人员会同企业有关人员，对所申报的存货和固定资产等进行盘点和现场勘察。针对不同的资产性质和特点，采取不同的勘察方法。
3．实物资产价值构成及业务发展情况的调查
评估人员通过收集分析企业历史经营情况和未来经营规划以及与管理层访谈，对企业的经营业务进行调查。
((((四四四四))))评评评评定定定定估估估估算算算算、、、、汇汇汇汇总总总总阶阶阶阶段段段段
2015年 9月 12日至 9月 16日，评估人员在现场依据针对本项目特点制定的工作计划，结合实际情况确定的作价原则及估值模型，明确评估参数和价格标准后，参考企业提供的历史资料和未来经营预测资料进行了评定估算及汇总工作。
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((((五五五五))))内内内内部部部部审审审审核核核核和和和和与与与与委委委委托托托托方方方方、、、、产产产产权权权权持持持持有有有有单单单单位位位位沟沟沟沟通通通通与与与与汇汇汇汇报报报报，，，，出出出出具具具具报报报报告告告告阶阶阶阶段段段段
按照坤元资产评估有限公司规范化要求编制相关资产评估报告，评估结果及相关资产评估报告按坤元资产评估有限公司规定程序进行三级复核，经签字注册资产评估师最后复核无误后，由项目组完成正式资产评估报告提交委托方。
十十十十、、、、评评评评估估估估结结结结论论论论
在本报告所揭示的评估假设基础上，诚基电机公司委估资产组合的评估结果为：资产账面价值 48,165,127.19元，评估价值 76,599,559.05元，评估增值 28,434,431.86元，增值率为59.04%。
资产评估结果汇总如下表：
金额单位：人民币元
||||||
|-|-|-|-|-|
|项 目|账面价值|评估价值|增减值|增值率%|
||A|B|C=B-A|D=C/A*100|
|一、流动资产|24,745,687.71|25,229,919.05|484,231.34|1.96|
|二、非流动资产|23,419,439.48|51,369,640.00|27,950,200.52|119.35|
|其中：固定资产|23,419,439.48|36,711,640.00|13,292,200.52|56.76|
|无形资产—其他无形资产|0.00|14,658,000.00|14,658,000.00||
|资资资资产产产产总总总总计计计计|48,165,127.19|76,599,559.05|28,434,431.86|59.04|

评估结论根据以上评估工作得出，详细情况见评估明细表。
十十十十一一一一、、、、特特特特别别别别事事事事项项项项说说说说明明明明
1．在对诚基电机公司资产组合价值评估中，本公司对诚基电机公司提供的评估对象和相关资产的法律权属资料及其来源进行了必要的查验，除下述事项外，未发现其他评估对象和相关资产的权属资料存在瑕疵情况。提供有关资产真实、合法、完整的法律权属资料是诚基电机公司的责任，评估人员的责任是对诚基电机公司提供的资料作必要的查验，评估报告不能作为对评估对象和相关资产的法律权属的确认和保证。若产权持有单位不拥有下述资产的所有权，或对下述资产的所有权存在部分限制，则下述资产的评估结果和诚基电机公司资产组合价值评估结果会受到影响。
(1)截至评估基准日，列入评估范围的一厂 1号厂房、一厂 2号厂房、一厂 3
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号厂房和材料仓库等 4项房屋建筑物（合计建筑面积 8,990.00平方米，合计账面原值 8,716,693.21元，账面净值 4,698,734.35元）尚未办理《房屋所有权证》；列入评估范围的二厂生产用房已取得东房权证横店字第 118504号《房屋所有权证》，但权证登记的房屋所有权人为“横店集团东磁有限公司”；列入评估范围的厕所浴室等 5项构筑物系账外资产（合计建筑面积为 2,600.00平方米）。诚基电机公司已提供相关财务凭证资料，并由诚基电机公司和横店集团东磁有限公司分别出具了权属声明，承诺上述房屋属于诚基电机公司所有。
(2)截至评估基准日，列入《机器设备评估明细表》和《电子设备评估明细表》的注塑机、充磁机、模具和夹具等 1,308台（套）设备，系诚基电机公司的账外资产，诚基电机公司已承诺其所有权属于诚基电机公司。
(3)截至评估基准日，诚基电机公司申报评估的无形资产中，注塑铁氧体永磁材料配方发明专利（专利号ZL200510023482.3）的专利证书上记载的专利权人为“横店集团东磁有限公司”。根据横店集团东磁有限公司和诚基电机公司提供的书面权属证明，上述专利的专利权人实际为诚基电机公司，其所有权应属于诚基电机公司。
2.截至评估基准日，诚基电机公司存在以下资产租赁事项，可能对相关资产产生影响，但评估时难以考虑：
根据 2014年 9月 30日签订的《房屋租赁协议书》，截至评估基准日，列入评估范围的一厂 2号厂房（租赁面积为 1,728.00平方米）和材料仓库（租赁面积为 1,220.00平方米）等 2项房屋建筑物（合计租赁建筑面积为 2,948.00平方米）已出租给户田塑磁材料（浙江）有限公司，租赁期限自 2014年 10月 1日至 2016年 9月 30日止。
诚基电机公司承诺，截至评估基准日，除上述事项外，不存在与委估资产相关的其他资产抵押、质押、对外担保、未决诉讼、重大财务承诺等或有事项及租赁事项。
3.截至评估基准日，列入评估范围的一厂 1号厂房、一厂 2号厂房、一厂 3号厂房和材料仓库等 4项房屋建筑物（合计建筑面积 8,990.00平方米）尚未办理《房屋所有权证》。上述未取得权证的各房屋建筑物的建筑面积均由诚基电机提供，各建筑面积可能与最终办理的权证记载的面积存在差异，但本次评估未考虑该事项对评估结果可能产生的影响。同时，本次评估亦未考虑办理相关《房屋所有权证》涉及
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的税费对评估结果可能的影响。
4.委估的房屋建筑物占用的土地使用权分别归属于横店集团东磁股份有限公司和横店集团东磁有限公司所有，《国有土地使用证》号分别为东阳市国用（2008）第 40-138号（土地使用权所有人为“横店集团东磁股份有限公司”）和东阳市国用（2008）第 40-85号（土地使用权所有人为“横店集团东磁有限公司”），上述土地使用权不列入本次评估范围。
5.截至评估基准日，诚基电机公司申报列入评估范围的无形资产中，尚有 5项发明专利的法律状态为“实质审查”,2项实用新型专利的法律状态为“初步审查”,尚未获得专利授权。本次评估未考虑该事项对相关资产评估结果可能产生的影响。
6.本次评估中，评估师未对各种设备在评估基准日时的技术参数和性能做技术检测，评估师在假定产权持有单位提供的有关技术资料和运行记录是真实有效的前提下，通过实地勘察作出的判断。
7.本次评估中，评估师未对各种建、构筑物的隐蔽工程及内部结构（非肉眼所能观察的部分）做技术检测，评估师在假定产权持有单位提供的有关工程资料是真实有效的前提下，在未借助任何检测仪器的条件下，通过实地勘察作出的判断。
8.本次评估时，除库存商品外未对其他资产评估增减额考虑相关的税收影响。
9.本次对库存商品和设备类固定资产评估时，库存商品的售价和设备的现行购置价均不包含增值税。
10．本次资产组合价值评估时，评估人员依据现时的实际情况作了评估人员认为必要、合理的假设，在资产评估报告中列示。这些假设是评估人员进行资产评估的前提条件。当未来经济环境和以上假设发生较大变化时，评估人员将不承担由于前提条件的改变而推导出不同资产评估结果的责任。
11．本次评估对产权持有单位可能存在的其他影响评估结果的瑕疵事项，在进行资产评估时产权持有单位未作特别说明而评估师根据其执业经验一般不能获悉的情况下，评估机构和评估人员不承担相关责任。
评评评评估估估估报报报报告告告告使使使使用用用用者者者者应应应应注注注注意意意意上上上上述述述述特特特特别别别别事事事事项项项项对对对对评评评评估估估估结结结结论论论论的的的的影影影影响响响响。。。。
十十十十二二二二、、、、评评评评估估估估报报报报告告告告使使使使用用用用限限限限制制制制说说说说明明明明
1.本评估报告只能用于评估报告载明的评估目的和用途。
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2.本评估报告只能由评估报告载明的评估报告使用者使用。其他任何第三方不得使用或依赖本报告，对任何单位或个人不当使用本评估报告及其评估结论所造成的后果不承担任何责任。
3.未征得本评估公司同意，本评估报告的内容不得被摘抄、引用或披露于公开媒体，但法律、法规规定以及相关当事方另有约定的除外。
4．本评估结论的使用有效期为一年，即自评估基准日 2015年 8月 31日起至 2016年 8月 30日止。
坤元资产评估有限公司
法定代表人：
（或被授权人）
注册资产评估师：
报告日期：二○一五年十月十二日