泰禾集团股份有限公司非公开发行股票
募集资金使用可行性研究报告（修订稿）
一、本次募集资金使用计划
本次非公开发行股票募集资金总额不超过400,000.00万元，扣除发行费用后将全部用于以下项目：
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|项目名称|预计总投资额（万元）|募集资金拟投入额（万元）|
|福州东二环泰禾广场东区项目|867,119.70|130,000.00|
|泰禾•厦门院子项目|769,545.98|130,000.00|
|泰禾•宁德红树林项目|241,434.00|60,000.00|
|偿还金融机构借款|80,000.00|80,000.00|
|合计|1,958,099.68|400,000.00|

若实际募集资金净额少于拟投入募集资金额，则不足部分由公司自筹解决。本次非公开发行募集资金到位之前，公司将根据项目进度的实际情况以自筹资金先行投入，并在募集资金到位之后予以置换。
二、本次募集资金投资项目可行性分析
本次非公开发行A股股票募集资金拟投资项目的具体情况如下：
（一）福州东二环泰禾广场东区项目
1、项目情况要点
项目名称：福州东二环泰禾广场东区
项目总投资：867,119.70万元
项目建设期：50个月（2014年1月-2018年2月）
项目经营主体：福州中夏房地产开发有限公司
2、项目基本情况
福州东二环泰禾广场东区项目位于福州市晋安区岳峰镇塔头路南侧，化工路北侧，共由F02（A区）、F03（B区）、F08（C区）、F06（D区）四个地块组成，项目总用地面积为172,375.2平方米，总建筑面积：790,234.5平方米。其中：拟将
130,000.00万元募集资金投入F08（C区）、F06（D区）。以下为该项目F08（C
区）、F06（D区）地块建设规模及内容：
F08地块（C区）位于该项目的东南角，该地块建设商务写字楼等，该地块用地面积为37,123.6平方米，总建筑面积224,039.6平方米。
F06地块（D区）位于该项目的东北角，该地块建设高层、多层住宅、配套用房及地下室等，该地块用地面积为53,944.6平方米，总建筑面积182,675.3平方米。
3、项目的市场前景
福州东二环泰禾广场东区项目位于福州市晋安区岳峰镇塔头路南侧，化工路北侧，项目周边交通便利，风景优美、人文气息浓郁，市政配套设施齐全；该片区处于福州东城区核心地段，发展潜力较好。
4、资格文件取得情况
泰禾集团于2013年12月以竞拍方式取得晋安区东二环泰禾城市广场东侧、塔头路南侧、化工路北侧地块项目国有建设用地使用权，已签订编号为（榕地合[2013]39号）的《国有建设用地使用权出让合同》。
截至本报告出具日，本项目已取得的资格文件如下：
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|资格文件|编号|
||闽发改备[2014]A04001号|
|项目核准的批复||
||闽发改备[2015]A04002号|
||福州市（县）[2014]榕土建字第97号|
|建设用地批准书||
||福州市（县）[2014]榕土建字第98号|
||榕国用（2014）第33933200214号|
|国有土地使用权证||
||榕国用（2014）第33933200215号|
|建设用地规划许可证|地字350101201400076号|
||350101201410121|
|建设工程规划许可证|350101201410122|
||350101201410123|
||350005201411170101|
||350005201411170201|
|建设工程施工许可证||
||350005201411130201|
||350005201411130301|
||2014榕房许字第0234号|
|商品房预售许可证||
||2014榕房许字第0250号|

5、投资估算及筹资方式
福州东二环泰禾广场东区项目总投资：867,119.70万元，其中F08（C区）、F06（D区）总投资为419,300.60万元，投资估算如下：
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|序号|工程项目|费用合计(万元)|占总投资比例|

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|一|土地征用费|188,059.00|44.85%|
|二|建安工程费|184,077.01|43.90%|
|三|建设其他费用|17,573.41|4.19%|
|四|预备费|10,082.52|2.40%|
|五|建设期利息|19,508.67|4.65%|
|六|合计|419,300.60|100.00%|

本募投项目拟使用募集资金130,000.00万元，其余资金公司将通过其他方式自筹解决。
6、项目经济评价
福州东二环泰禾广场东区F08（C区）、F06（D区）预计实现总销售收入606,467.45万元，项目投资净利率预计14.30%，销售净利率预计9.89%。项目经济效益良好，具体指标如下表所示：
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|内容|指标|
|销售面积（万平方米）|28.63|
|总销售收入（万元）|606,467.45|
|总投资（万元）|419,300.60|
|净利润（万元）|59,965.62|
|投资净利率|14.30%|
|销售净利率|9.89%|

（二）泰禾•厦门院子项目
1、项目情况要点
项目名称：泰禾•厦门院子
项目总投资：769,545.98万元
项目建设期：3年
项目经营主体：厦门泰禾房地产开发有限公司
2、项目基本情况
泰禾•厦门院子项目位于海沧区灌新路与马銮湾大道交叉口东南侧，建设总用地面积172,659.165平方米，共分5个地块（A、B、C、D、E），地上建筑总面积 374,000平方米，其中：拟将 130,000.00万元募集资金投入 A地块、B地块、C地块。
该项目募投项目地块建设规模及内容如下：A地块占地面积13,350.66平方米，
设计为高层住宅及配套商业铺面；B地块占地面积 17,790.28平方米，设计为高层
住宅及配套商业铺面；C地块占地面积 32,922.12平方米，设计为高层住宅、多层
住宅及配套商业铺面。
3、项目的市场前景
马銮湾是厦门三大湾区之一，也是厦门继五缘湾、杏林湾之后，最后一个可开发的湾区，是厦门市政府规划的重中之重，肩负着“美丽厦门”的发展战略。项目建设对城市建设及马銮湾的开发将起到促进作用。项目建设地处马銮湾，地理位置较好，交通相对便捷；同时，项目建设有利于改善马銮湾的投资环境，美化市容、市貌，加快城区的发展，完善马銮湾的功能。该项目选址正确，总体布局符合城市规划要求，使用功能齐全，交通、供电、给排水设施均有保障，经济技术指标良好，经济和社会效益明显。
4、资格文件取得情况
福州泰禾于 2013年 8月以招标方式取得 H2013P04地块项目国有建设用地使用权，已签订编号为35020520130905CG030的《国有建设用地使用权出让合同》。
截至本报告出具日，本项目已取得的资格文件如下：
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|资格文件|编号|
|项目核准的批复|厦海发投函[2013]74号|
|建设用地批准书|厦门市[2013]厦海地字第030号|
|厦门市土地房屋权证|厦国土房证第地00020532号|
|建设用地规划许可证|地字第350205201408026号|
||建字第350205201408018号|
||建字第350205201408032号|
||建字第350205201408042号|
|建设工程规划许可证||
||建字第350205201408049号|
||建字第350205201408051号|
||建字第350205201408066号|
||350211201311280201|
||350211201403270101|
||350211201407210101|
|建设工程施工许可证||
||350211201407290101|
||350211201408250101|
||350211201409230101|
|商品房预售许可证|预售许可证第20140032号|

5、投资估算及筹资方式
泰禾•厦门院子项目总投资：769,545.98万元，其中 A地块、B地块、C地块
总投资合计为437,662.41万元，投资估算如下：
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|序号|工程项目|费用合计(万元)|占总投资比例|

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|序号|工程项目|费用合计(万元)|占总投资比例|
|一|土地成本|156,420.05|35.74%|
|二|建安工程费|198,592.66|45.38%|
|三|开发间接费|1,734.04|0.40%|
|四|期间费用|20,208.11|4.62%|
|五|建设期利息|60,707.52|13.87%|
|六|合计|437,662.41|100.00%|

本募投项目拟使用募集资金130,000.00万元，其余资金公司将通过其他方式自筹解决。
6、项目经济评价
泰禾•厦门院子 A地块、B地块、C地块预计实现销售收入合计 554,674.00万元，项目投资净利率预计12.22%，销售净利率预计9.64%。项目经济效益良好，具体指标如下表所示：
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|内容|指标|
|销售面积（万平方米）|28.82|
|总销售收入（万元）|554,674.00|
|总投资（万元）|437,662.41|
|净利润（万元）|53,466.00|
|投资净利率|12.22%|
|销售净利率|9.64%|

（三）泰禾•宁德红树林项目
1、项目情况要点
项目名称：泰禾•宁德红树林项目
项目总投资： 241,434.00万元
项目建设期：5年
项目经营主体：宁德市中维房地产开发有限公司
2、项目基本情况
泰禾•宁德红树林项目位于宁德市富春东路南侧、高速公路东侧，地块北侧、西侧均为规划道路，西侧毗邻宁德“泰禾红郡”住宅小区，东侧毗邻塔山村。
项目是住宅小区开发，总体布局时综合考虑建筑朝向为南北向，规划用地面积12万平方米，规划总建筑面积为43万平方米。
3、项目的市场前景
项目建设对宁德市城市建设及蕉城区的开发将起到促进作用。项目建设地处后
岗经济开发区，地理位置较好，交通便捷；同时，项目建设有利于改善蕉城区的投资环境，美化市容、市貌，加快城区的发展，完善蕉城区的功能。该项目选址正确，总体布局符合城市规划要求，使用功能齐全，交通、供电、给排水设施均有保障，经济技术指标良好，经济和社会效益明显。
4、资格文件取得情况
福州泰禾于 2013年 3月以竞拍方式取得位于宁德市富春东路南侧、高速公路东侧地块项目国有建设用地使用权，已签订编号为35090020130131G002的《国有建设用地使用权出让合同》。
截至本报告出具日，本项目已取得的资格文件如下：
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|资格文件||
||编号|
|项目核准的批复|东侨经发备[2013]1号|
|国有土地使用权证|宁政国用（2013）第02986号|
|建设用地规划许可证|地字第350900201300015号|
|建设工程规划许可证|建字第350900201300061号|
||352221201310240101|
|建设工程施工许可证|352221201310240102|
||352221201311270101|
||宁建（2013）房预售证第49号|
||宁建（2013）房预售证第55号|
|商品房预售许可证|宁建（2013）房预售证第60号|
||宁建（2014）房预售证第10号|
||宁建（2014）房预售证第11号|
||宁建（2014）房预售证第47号|

5、投资估算及筹资方式
泰禾•宁德红树林项目总投资：241,434.00万元，投资估算如下：
单位：万元
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|序号|工程项目|费用合计（万元）|占总投资比例|
|一|土地成本|95,908.88|39.72%|
|二|前期及零星准备费|7,246.05|3.00%|
|三|主体工程建安费|103,492.72|42.87%|
|四|社区配套费|12,829.27|5.31%|
|五|预备费|3,197.89|1.32%|
|六|期间费用|18,759.19|7.77%|
|七|合计|241,434.00|100.00%|

本项目拟使用募集资金 60,000.00万元，其余资金公司将通过其他方式自筹解
决。
6、项目经济评价
泰禾•宁德红树林项目预计实现销售收入 307,685.95万元，项目投资净利率预计12.64%，销售净利率预计9.92%。项目经济效益良好，具体指标如下表所示：
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|内容|指标|
|销售面积（万平方米）|31.70|
|总销售收入（万元）|307,685.95|
|总投资（万元）|241,434.00|
|净利润（万元）|30,524.52|
|投资净利率|12.64%|
|销售净利率|9.92%|

（四）偿还金融机构借款
公司本次非公开发行 A股股票的募集资金中，将有 80,000万元用于偿还金融机构借款。部分募集资金偿还金融机构借款，有利于公司降低负债率和利息支出，提升公司的财务稳健性，募集资金 80,000万元用于偿还公司部分借款，每年可节约利息支出不低于8,000万元。
泰禾集团股份有限公司董事会2015年2月6日