目 录
页次注册资产评估师声明 .......................... .................................................................... ...... .... 1评估报告摘要 ...................... .............................................................................. ......... ... 2评估报告正文 ...................................................... ................................................... ........ . 6⒈绪言.. ........................................................................................................ .......................... 6⒉委托方、产权持有单位、被评估单位和业务约定书约定的其他评估报告使用者概况. 6⒊评估目的 ......................................................................................................................... 10⒋评估对象和评估范围 ........................................................................................................ 10⒌价值类型及其定义 .............................................................................................................. 11⒍评估基准日 ........................................................................................................................ 11⒎评估依据 ............................................................................................................................ 11⒏评估方法 ............................................................................................................................ 12⒐评估程序实施过程和情况.................................................................................................... 17⒑评估假设 ............................................................................................................................ 17⒒评估结论 ............................................................................................................................ 18⒓特别事项说明 .................................................................................................................... 19⒔评估报告评估使用限制说明 ............................................................................................ 20⒕评估报告日 ......................................................................................................................... 20⒖签字盖章 ............................................................................................................................. 21附件：
一、委托方和被评估单位法人营业执照复印件；
二、被评估单位2010、2011、2012年度审计后报表、评估基准日审计后报表复印件；
三、主要权属证明资料；
四、委托方和相关当事方承诺函、重大事项声明书；
五、评估机构资格证书；
六、评估机构法人营业执照副本；
七、签字注册资产评估师资格证书；
八、评估业务约定书
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江苏中天资产评估事务所有限公司
注册资产评估师声明
⒈评估报告中陈述的事项是客观的。
⒉注册资产评估师在评估对象中没有现存的或预期的利益，同时与委托方和相关当事人没有个人利益关系，对委托方和相关当事方不存在偏见。
⒊评估报告的分析和结论是在恪守独立、客观和公正原则基础上形成的，仅在评估报告设定的评估假设和限制条件下成立。请评估报告使用者关注评估报告中的评估假设、限制使用条件以及特别事项说明。
⒋评估结论仅在评估报告载明的评估基准日有效。评估报告使用者应当根据评估基准日后的资产状况和市场变化情况合理确定评估报告使用期限。
⒌注册资产评估师及其所在的评估机构具备本评估业务所需的执业资质和相关专业评估经验。除已在评估报告中披露的运用评估机构或专家的工作外，评估过程中没有运用其他评估机构或专家的工作成果。
⒍注册资产评估师本人及其业务助理人员对评估对象进行了现场勘查。
⒎注册资产评估师执行资产评估业务的目的是对评估对象价值进行估算并发表专业意见，并不承担相关当事人决策的责任。评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。
⒏遵守相关法律、法规和资产评估准则，对评估对象价值进行估算并发表专业意见，是注册资产评估师的责任；提供必要的资料并保证所提供资料的真实性、合法性和完整性，恰当使用评估报告是委托方和相关当事方的责任。
⒐注册资产评估师对评估对象的法律权属状况给予了必要的关注，但不对评估对象的法律权属做任何形式的保证。
⒑评估报告的使用仅限于评估报告载明的评估目的，因使用不当造成的后果与签字注册资产评估师及其所在评估机构无关。
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江苏中天资产评估事务所有限公司
江南模塑科技股份有限公司
收购江阴模塑集团有限公司持有
无锡鸿意地产发展有限公司49%股权项目
评估报告
苏中资评报字(2014)第1010号
摘 要
江苏中天资产评估事务所有限公司接受江南模塑科技股份有限公司的委托，就江南模塑科技股份有限公司拟收购江阴模塑集团有限公司持有无锡鸿意地产发展有限公司49%股权事宜涉及无锡鸿意地产发展有限公司股东部分权益在评估基准日的市场价值进行了评估。
⒈评估目的：
根据业务约定书，江南模塑科技股份有限公司拟收购江阴模塑集团有限公司持有无锡鸿意地产发展有限公司49%股权，本次评估目的是评估无锡鸿意地产发展有限公司股东部分权益在评估基准日的市场价值，为上述经济行为提供价值参考意见。
⒉评估对象和评估范围：
本次评估对象为无锡鸿意地产发展有限公司股东部分权益，具体为江阴模塑集团有限公司持有无锡鸿意地产发展有限公司49%股权，上述股权为非流通股权。
本次评估范围为无锡鸿意地产发展有限公司在评估基准日经审计后的全部资产和负债。
⒊评估基准日：
本次评估基准日为二○一三年十二月三十一日。
⒋评估方法与价值类型：本次评估遵照中国有关资产评估的法令、法规，遵循独立、客观、科学的工作原则和持续经营原则、替代性原则、公开市场原则等有关经济原则，依据委估资产的实际状况、现行市场价格标准，以资产的持续使用和公开市场为前提，采用资产基础法进行评估，评估的价值类型为市场价值。
⒌评估结论：经实施清查核实、实地勘察、市场调查和询证、评定估算等评估程序，采用资产基础法评估得出的评估结论如下：
在评估基准日2013年12月31日，无锡鸿意地产发展有限公司经审计后的总资产价值85,511.04万元，总负债50,005.92万元，净资产35,505.12万元。
采用资产基础法评估后的总资产价值134,339.93万元，总负债49,644.17万元，净资产84,695.76万元，净资产增值49,190.64万元，增值率138.55%。评估结论详
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江苏中天资产评估事务所有限公司
细情况见资产评估结果汇总表及评估明细表。
被评估单位：无锡鸿意地产发展有限公司 金额单位：人民币万元
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|项 目||账面价值|评估价值|增减值|增值率％|
|||A|B|C=B-A|D=C/A×100%|
|1|流动资产|33,236.16|48,086.78|14,850.62|44.68|
|2|非流动资产|52,274.88|86,253.15|33,978.27|64.99|
|3|其中：可供出售金融资产|||||
|4|持有至到期投资|||||
|5|长期应收款|||||
|6|长期股权投资|1,919.65|1,718.88|-200.77|-10.46|
|7|投资性房地产|49,956.49|83,932.36|33,975.87|68.01|
|8|固定资产|299.23|511.61|212.38|70.98|
|9|在建工程|||||
|10|工程物资|||||
|11|固定资产清理|||||
|12|生产性生物资产|||||
|13|油气资产|||||
|14|无形资产|||||
|15|开发支出|||||
|16|商誉|||||
|17|长期待摊费用|||||
|18|递延所得税资产|99.51|99.51|90.30|-9.21|
|19|其他非流动资产|||||
|20|资产总计|85,511.04|134,339.93|48,828.89|57.10|
|21|流动负债|34,005.92|33,644.17|-361.75|-1.06|
|22|非流动负债|16,000.00|16,000.00|-|0.00|
|23|负债合计|50,005.92|49,644.17|-361.75|-0.72|
|24|净资产（所有者权益）|35,505.12|84,695.76|49,190.64|138.55|

小数点后保留两位小数。
按照上述评估结论，在不考虑股权流动性及非控制权可能产生折价对评估对象价值影响的情况下，在2013年12月31日，江阴模塑集团有限公司持有无锡鸿意地产发展有限公司49%股权评估值为人民币41,500.92万元。
6．本评估结论的使用有效期为一年，即自 2013年12月31日至2014年12月30日止。超过一年，需重新进行资产评估。
7．特别事项说明：
①无锡鸿意地产发展有限公司已将位于中桥路南侧、苏锡路西侧的太湖半岛国际广场A、B、D区土地使用权、房屋进行抵押，具体情况见下表：
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|区域|土地使用权证号|土地使用权面积（m2）|房屋所有权证号|房屋建筑面积（m2）|抵押权人|抵押期限|抵押用途|

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江苏中天资产评估事务所有限公司
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|-|-|-|-|-|-|-|-|
|太湖半岛国际广场A区|锡南国用（2005）第70号|14,966.00|锡房权证南长字第WX1000270128号|60018.54|中国进出口银行南京分行|2009.9.16至2015.1.14|为江阴模塑集团借款提供抵押|
|太湖半岛国际广场B区|锡南国用（2005）第111号|12000.00|锡房权证南长字第WX1000181713号|35198.61|浦东发展银行江阴支行|2013.1.15至2015.12.26|为江阴模塑集团、江南模塑科技借款提供抵押|
|太湖半岛国际广场B区|锡南国用（2006）第92号|7389.30||||||
|太湖半岛国际广场D区|锡南国用（2007）第144号|19140.90|锡房权证南长字第WX1000197121号|48036.86|中国银行江阴支行|2012.1.21至2014.11.21|银行借款，评估基准日余额1.8亿元|

本次评估中未考虑上述抵押事项对评估结论的影响。
以上内容摘自评估报告正文，欲了解本评估项目的详细情况和合理理解评估结论，应当阅读评估报告正文，同时提请评估报告使用者关注评估报告中的评估假设、使用限制以及特别事项说明。
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江苏中天资产评估事务所有限公司
江南模塑科技股份有限公司收购江阴模塑集团有限公司持有无锡鸿意地产发展有限公司49%股权项目评估报告
江南模塑科技股份有限公司
收购江阴模塑集团有限公司持有
无锡鸿意地产发展有限公司49%股权项目
评估报告
苏中资评报字(2014)第1010号
正文
一、绪言
江南模塑科技股份有限公司：
江苏中天资产评估事务所有限公司接受贵公司的委托，根据有关法律、法规和资产评估准则、资产评估原则，采用资产基础法，按照必要的评估程序，对江南模塑科技股份有限公司拟收购江阴模塑集团有限公司持有无锡鸿意地产发展有限公司49%股权事宜事宜涉及无锡鸿意地产发展有限公司股东部分权益在2013年12月31日的市场价值进行了评估。现将资产评估情况报告如下：
二、委托方、被评估单位和业务约定书约定的其他评估报告使用者
（一）委托方
企业名称：江南模塑科技股份有限公司
注册号：320000000009632
住所：江苏省江阴市周庄镇长青路 8号
注册资本：30904.36万元人民币（实收资本30904.36万元人民币）
法定代表人：曹克波
公司类型：股份有限公司（上市）
江南模塑科技股份有限公司是经江阴市人民政府澄政复(1988)37号文批复由江阴钢厂改组设立的股份有限公司，经中国人民银行无锡分行批准，模塑科技曾向社会公开发行股票500万元。作为第二批历史遗留问题，经中国证券监督管理委员会证监发[1997]38号文批复同意，模塑科技股票于 1997年 2月 28日在深圳证券交易所正式挂牌上市交易。股票简称“兴澄股份”，股票代码为“000700”。江阴兴澄集团公司与江苏模塑集团总公司（后更名为江阴模塑集团有限公司）于 1999年11月 19日签署《股份转让协议》，江阴兴澄集团公司将持有的模塑科技69.06%股份全部转让给江阴模塑集团有限公司，本次转让后江阴模塑集团有限公司成为模塑科技第
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江苏中天资产评估事务所有限公司
一大股东。2000年 5月 18日，模塑科技《公司更名预案》经江苏省工商行政管理局核准，公司名称由“江阴兴澄冶金股份有限公司”正式变更为“江南模塑科技股份有限公司”，股票简称由“兴澄股份”变更为“模塑科技”。
江南模塑科技股份有限公司经营范围为：许可经营项目：无。一般经营项目：汽车零部件、塑料制品、模具、塑钢门窗、模塑高科技产品的研发、销售及技术咨询服务，实业投资、油漆喷涂，机械制造、加工，火力发电、供热，城市基础设施及公用事业建设，国内贸易，自营和代理各类商品及技术的进出口业务。
（二）产权持有者
企业名称：江阴模塑集团有限公司
注册号：320281000068348
住所：江阴市周庄镇长青路 8号
注册资本：12000.00万元人民币（实收资本12000.00万元人民币）
法定代表人：曹明芳
公司类型：有限责任公司（自然人控股）
江阴模塑集团有限公司成立于1985年，经过二十多年的发展，公司已形成汽车零部件配套业、精力机械产业、房地产业、流通服务业等四个产业集团，目前拥有分子公司25家，其中上市公司1家、合资企业5家、海外分公司2家，生产能力与规模在同行业中处于领先地位，主要产品有新帕萨特及改型、桑塔纳、别克系列、富康、金杯、华晨宝马、北京奔驰、福州奔驰、爱丽舍、中华、尊驰、以及二汽集团的自主品牌和安徽奇瑞的自主品牌等车型的彩色保险杠、内装饰件、各类电镀件等，大、中、小型系列注塑机、异型材挤出机、塑料改性原料、纺织机械、房地产经营和商业经营以及物流器具的设计和生产等。产品长期定点为上海大众、上海通用、东风汽车、武汉神龙、沈阳金杯、华晨宝马、北京奔驰、德国西门子和德国博世等公司以及美国铁母肯公司、美国SAS等公司配套。
江阴模塑集团有限公司经营范围为：许可经营项目：无。一般经营项目：模具产品、塑料制品（箱包、灯具、塑料管材、汽车用塑料装饰件）、机械设备及零配件、塑钢门窗及五金配件、工程塑料原料、金属材料、服装的制造、加工、销售；自营和代理各类商品及技术的进出口业务，但国家限定企业经营或禁止进出口的商品和技术除外。（以上项目不含国家法律、行政法规限制、禁止类）
在2013年12月31日，江阴模塑集团有限公司持有无锡鸿意地产发展有限公司49%股权，该股权为非流通性质。
(三)、被评估单位
⒈概况：
企业名称：无锡鸿意地产发展有限公司
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江苏中天资产评估事务所有限公司
注册号：320200000012651
住所：无锡市南长区苏锡路2-1
注册资本：31000万元人民币（实收资本：31000万元人民币）
法定代表人：曹克波
企业类型：有限公司
无锡鸿意地产发展有限公司的经营范围为：许可经营项目：房产开发、销售。
一般经营项目：房产租赁、咨询服务，房屋代拆、代建，装饰装潢（不含资质）服务；建筑材料、水暖器材、五金交电的销售；其他居民服务业（上述经营范围涉及专项审批的经批准后方可经营）。
⒉基本情况：
无锡鸿意地产发展有限公司前身为无锡锡通房产有限公司，始建于 1993年，2002年5月公司正式更名，2004年10月无锡鸿意地产发展有限公司进行增资扩股后注册资本为 3.1亿元人民币，股东有：江阴模塑集团有限公司、鸿意地产发展有限公司、江苏澄信方鼎投资管理有限公司、南京民丰投资有限公司、南京民生租赁有限公司及陶炜，无锡太湖会计师事务所有限公司出具了锡太会验【2004】第 423号验资报告。
2007年，无锡鸿意地产发展有限公司股权发生变更，变更后公司注册资本不变，其中股东江阴模塑集团有限公司将持有无锡鸿意地产发展有限公司 930万元（3.00%）的股权，江苏汉邦投资管理有限公司（江苏澄信方鼎投资管理有限公司）将持有无锡鸿意地产发展有限公司2500万元（8.06%）的股权，南京民丰投资有限公司将持有无锡鸿意地产发展有限公司 650万元（2.10%）的股权，南京民生租赁有限公司将持有无锡鸿意地产发展有限公司 900万元（2.90%）的股权，陶炜将持有无锡鸿意地产发展有限公司1850万元（5.97%）的股权，合计6830万元（22.03%）的股权转让给鸿意地产发展有限公司；股东江阴模塑集团有限公司持有无锡鸿意地产发展有限公司 5580万元（18.00%）的股权转让给江南模塑科技股份有限公司。
股权变更后公司股东为鸿意地产发展有限公司（股权比例为51.06%）、江阴模塑集团有限公司（股权比例为30.94%）、江南模塑科技股份有限公司（股权比例为18.00%）。
2008年，无锡鸿意地产发展有限公司股东鸿意地产发展有限公司将持有无锡鸿意地产发展有限公司2.06%股权转让给江阴模塑集团有限公司。
2009年2月，无锡鸿意地产发展有限公司股东江阴模塑集团有限公司将持有无锡鸿意地产发展有限公司33%股权转让给江南模塑科技股份有限公司。
2010年 6月，股东鸿意地产发展有限公司将持有无锡鸿意地产发展有限公司29％的股权转让给江阴模塑集团有限公司。股权转让后公司股东为江南模塑科技股
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江苏中天资产评估事务所有限公司
份有限公司（股权比例为51%）、江阴模塑集团有限公司（股权比例为29%）、鸿意地产发展有限公司（股权比例为20%）。
2011年 7月，股东鸿意地产发展有限公司将持有无锡鸿意地产发展有限公司20％的股权转让给江阴模塑集团有限公司，股权转让后公司股东为江南模塑科技股份有限公司（股权比例为51%）、江阴模塑集团有限公司（股权比例为49%）。
以上股权变更事项均已办妥工商变更登记手续。
在2013年12月31日，无锡鸿意地产发展有限公司股东及股权结构为：
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|序号|股东名称|出资金额（万元）|占注册资本比例|
|1|江阴模塑集团有限公司|15,190.00|49.00%|
|2|江南模塑科技股份有限公司|15,810.00|51.00%|
|合计||31,000.00|100.00%|

无锡鸿意地产发展有限公司按照现代企业制度建立并规范运行，实行董事会领导下的总经理负责制，建有完善的公司管理制度和运营体系。
无锡鸿意地产发展有限公司自成立起，就以全新的开发理念投身房地产市场，2000年以来投资开发的主要项目有：无锡清扬路商业地块、商品住宅“金色江南”、商品住宅“金领嘉园”、“太湖半岛国际广场”商业项目，获取开发的建筑项目总面积近100万m2。“金色江南”水岸城市花园凭借高品质的项目规划和产品设计，曾被评为2003年度“江苏名盘”，这是该年度无锡市唯一获此殊荣的楼盘项目。无锡鸿意地产发展有限公司也连年荣获“江苏省房地产企业五十强”、“无锡市房地产企业十强”。
无锡鸿意地产发展有限公司执行财政部 2006年颁布的《企业会计准则》，在2010、2011、2012年度以及 2013年 12月 31日经审计后的资产、负债、损益情况如下表：
金额单位:人民币万元
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|名 称|2010年|2011年|2012年|2003.12.31|
|流动资产|33,112.86|27,666.68|29,253.21|33,236.15|
|长期股权投资||||1,919.65|
|投资性房地产|55,006.86|53,428.27|51,522.78|49,956.49|
|固定资产|81.26|308.82|293.99|299.23|
|无形资产|||||
|其他资产|57.39|105.72|100.21|99.51|
|资产总额|88,258.37|81,509.49|81,170.20|85,511.03|
|负债总额|53,907.95|46,663.87|46,150.52|50,005.91|
|净资产|34,350.41|34,845.62|35,019.67|35,505.12|
|营业收入|34,224.09|10,195.11|4,085.18|3,910.76|

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|营业利润|8,353.12|4,494.08|209.38|651.33|
|利润总额|8,303.63|4,731.58|218.19|642.70|
|净利润|5,692.31|4,995.20|174.06|565.79|

(四)、委托方以外的其他评估报告使用者
委托方以外的其他评估报告使用者包括经济行为相关当事方、国家法律、法规明确规定的其他评估报告使用者。
三、评估目的
根据业务约定书，江南模塑科技股份有限公司拟收购江阴模塑集团有限公司持有无锡鸿意地产发展有限公司49%股权。
本次评估目的是评估无锡鸿意地产发展有限公司股东部分权益在评估基准日的市场价值，为上述经济行为提供价值参考意见。
四、评估对象和范围
（一）本次评估对象为：无锡鸿意地产发展有限公司股东部分权益，具体为江阴模塑集团有限公司持有无锡鸿意地产发展有限公司49%股权，该股权为非流通股权。
（二）本次评估范围为：评估对象涉及无锡鸿意地产发展有限公司的全部资产与负债，具体内容如下：
⒈流动资产 33,236.16万元
⒉长期股权投资 1,919.65万元
⒊投资性房地产 49,956.49万元
⒋固定资产净值 299.23万元
⒌递延所得税资产 99.51万元
资产合计 85,511.04万元
⒈流动负债 34,005.92万元
⒉非流动负债 16,000.00万元
负债合计 50,005.92万元
净资产 35,505.12万元
上述数据已经江苏公证天业会计师事务所有限公司审计并出具审计报告。
以上评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围一致并由无锡鸿意地产发展有限公司进行明细申报。
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五、价值类型及其定义
本评估结论的价值类型为市场价值。
市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。
六、评估基准日
评估基准日为二○一三年十二月三十一日，选取上述日期为评估基准日的理由是：
⒈根据评估目的与委托方协商确定评估基准日。主要考虑使评估基准日尽可能与评估目的实现日接近，使评估结论较合理地为评估目的服务。
⒉选择月末会计结算日作为评估基准日，能够较全面地反映被评估资产及负债的总体情况，便于资产清查核实等工作的开展。
本次评估中所采用的取价标准是评估基准日有效的价格标准。
七、评估依据
㈠经济行为依据
业务约定书
㈡法律法规依据
⒈中华人民共和国国务院令1991年（第91号）《国有资产评估管理办法》；
⒉原国家国有资产管理局国资办发[1992]36号关于印发《国有资产评估管理办法施行细则》的通知；
⒊《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》；
⒋《中华人民共和国公司法》及相关法律、法规。
㈢评估准则依据
⒈财政部财企[2004]20号《资产评估准则—基本准则》；《资产评估职业道德准则—基本准则》；
⒉中国资产评估协会中评协[2007]189号《资产评估准则—评估报告》；《资产评估准则—评估程序》、《资产评估准则—不动产》等；
⒊中国资产评估协会中评协〔2012〕248号《资产评估职业道德准则—独立性》；
⒋中国资产评估协会中评协[2011]227号《资产评估准则--企业价值》；
⒌中国注册会计师协会《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》(会
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江苏中天资产评估事务所有限公司
协[2003]18号)；
㈣权属依据
房屋所有权证
国有土地使用权证
车辆行驶证
建设工程规划许可证
㈤取价依据
房地产租赁合同、销控表、被评估企业提供的开发产品销售价格表
评估机构掌握的无锡地区房地产市场信息资料和经验数据
无锡市房地产市场信息资料
《2013全国国产及进口汽车报价》
《2013全国办公设备及家用电器报价》
网络报价资料
国家及省市政府机关对运输车辆收取各项规费的规定
设备购置发票或合同、网络报价资料
资产评估常用数据与参数手册
八、评估方法
企业价值评估通常采用的评估方法有市场法、收益法和资产基础法。按照《资产评估准则--企业价值》的要求，评估时需根据评估目的、评估对象、价值类型、资料收集情况等相关条件，分析各基本方法的适用性，恰当选择一种或多种资产评估方法。
市场法常用的两种具体方法是上市公司比较法和交易案例比较法。上市公司比较法是指获取并分析可比上市公司的经营和财务数据，计算适当的价值比率，在与被评估企业比较分析的基础上，确定评估对象价值的具体方法。考虑到目前国内资本市场尚在完善中，采用上市公司比较法的修正情况较难以把握，因此上市公司比较法并不适宜于本次评估；而交易案例比较法是指获取并分析可比企业的买卖、收购及合并案例资料，计算适当的价值比率，在与被评估企业比较分析的基础上，确定评估对象价值的具体方法。由于在目前国内产（股）权交易市场中相类似企业的产权交易案例很难寻找，难以取得足够的与无锡鸿意地产发展有限公司整体资产可比参照类似公司的公开交易信息资料，因此交易案例比较法对本次评估也不适宜。
考虑到由于无锡鸿意地产发展有限公司未来年度中土地储备、房地产开发战略等各项不可预测因素较多，对无锡鸿意地产发展有限公司未来年度的经营业绩及经
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江苏中天资产评估事务所有限公司
营风险难以进行合理预测，因此本次评估中不适宜采用收益法对无锡鸿意地产发展有限公司进行整体评估。
资产基础法是指在合理评估企业各项资产和负债的基础上确定评估对象价值的评估思路，即对企业的各项资产和负债采用适宜的方法逐项进行评估，用全部资产与负债的评估值差额反映评估对象的评估值。本评估项目能满足资产基础法评估所需的条件，即被评估资产处于继续使用状态或被假定处于继续使用状态，且具备可利用的历史资料。
针对本次评估的评估目的和资产类型，考虑各种评估方法的作用、特点和所要求具备的条件后，我们采用资产基础法进行评估，具体如下：
⒈货币资金的评估
⑴现金：现金存放在无锡鸿意地产发展有限公司财务部。在资产清查期间，评估人员于对现金进行了盘点核实，评估时对人民币现金以清查后账面值作为评估值。
⑵银行存款：无锡鸿意地产发展有限公司银行存款为企业存放在各银行的活期存款，评估人员对上述银行存款账户获取了银行询证函、银行对账单，余额调节表，评估时对银行存款以清查后账面值作为评估值。
⒉应收账款的评估
应收账款主要内容为应收出租房地产的租金和水电费，评估人员检查核实相关明细账、凭证等资料，评估时按清查后账面值作为评估值。
坏账准备评估为零。
⒊预付账款的评估
预付账款主要内容为预付给有关单位的明鸿苑项目的工程、材料款，评估人员检查了有关的明细账、凭证资料，评估时按将其并入开发成本中进行评估。
⒋其他应收款的评估
其他应收款主要内容为往来款、押金、保证金等，评估人员检查了有关的明细账、凭证资料，评估时按清查后账面值作为评估值。
坏账准备评估为零。
⒌存货的评估
存货为无锡鸿意地产发展有限公司的开发产品、开发成本。
①开发产品的评估：开发产品为无锡鸿意地产发展有限公司已完工但尚未销售完毕的尾房，包括金色江南一期10套商业用房、三期1套别墅、四期二组团1套别墅、金领嘉园的13套住宅及26个地下车位，具体情况见下表：
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|-|-|-|-|-|
|名称|住宅（m2）|商业用房（m2）|别墅（m2）|地下车位（个）|
|金色江南一期||656.37|||
|金色江南三期|||193.78||

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金色江南四期二组团 257.54
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|-|-|-|-|-|
|金领嘉园|1796.37|||26|
|合 计|1796.37|656.37|451.32|26|

金色江南项目采取一次规划、分期实施，共分四期开发建设，截至 2013年 12月31日，已开发完成的金色江南一期、二期、三期、四期一组团、四期二组团中除少量别墅、商业用房未实现销售外，其余均已实现销售。本次评估对开发产品按可实现的销售价格减销售费用、全部税金和适当数额的税后净利润确定评估值，基本公式为：
评估值＝可实现的市场价－销售税金－合理利润－土地增值税－所得税
其中：销售税金主要包括营业税、城建税、教育费附加（共计5.60％）、土地增值税根据无锡地税局《关于转发《关于进一步加强土地增值税清算工作的通知》的通知（锡地税函【2009】46号）、无锡地税局《无锡市地方税务局关于调整土地增值税核定征收率的规定》（锡地税规【2010】1号）相关规定计算、防洪基金0.1%，所得税率25％。
作为正常销售的开发产品，合理利润是按照可实现的市场价扣除销售税金及账面成本后的税后利润（按25％所得税率）的50％计算。
②开发成本的评估：
开发成本共计两项，分别为位于无锡石门路的明鸿苑项目和太湖半岛国际广场宾馆项目。
⑴明鸿苑项目的主要概况为：该项目占地面积6,853.9平方米，至评估基准日该项目已开发建设 2幢商业用房、2幢住宅用房，已取得商品房预售许可证【2012】预销准字第096号，于评估基准日2013年12月31日已实现预售住宅51套，预售面积4,773.49m2，预售商业用房15套，预售面积 839.06m。整个楼盘已于2013年11月18日竣工交房。
针对明鸿苑项目的特点，可以采用假设开发法中现金流法进行评估计算，具体运用的基本公式为：
评估对象价值＝开发完成后的房地产价值－销售费用－销售税费－管理费用注：开发完成后的房地产价值等于评估基准日已实现的预售收入加未来预计实现销售收入折现值，各项费用也为折现后数值。
对明鸿苑项目评估时假设自评估基准日起尚未销售的住宅、商业用房、地下车位至2014年12月31日一次性实现销售，不考虑延迟销售。同时假设相关费用均匀投入。
折现率采用无风险报酬率加计风险报酬率后确定。
⑵太湖半岛国际广场宾馆是根据无锡市发展计划委员会锡计资（2003）第42号
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《关于在锡地2003-1号（四药厂）地块开发公建及住宅用房项目立项的批复》建设的，该项目占地面积为14,966.00㎡，房屋、土地权证情况见下表：
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|-|-|-|-|-|
|区域|土地使用权证号|土地使用权面积（m2）|房屋所有权证号|房屋建筑面积（m2）|
|太湖半岛国际广场A区|锡南国用（2005）第70号|14,966.00|锡房权证南长字第WX1000270128号|60,018.54|

至评估基准日，太湖半岛国际广场宾馆主体建设已完工，内部尚开始装潢，根据无锡鸿意地产发展有限公司对太湖半岛国际广场宾馆开发建设完毕后的定位规划，该幢楼预计装潢完毕后出租给无锡明慈医院管理有限公司。
针对太湖半岛国际广场宾馆项目的特点，可以采用假设开发法中现金流法进行评估计算，具体运用的基本公式为：
评估对象价值＝开发完成后的房地产价值－销售费用－续建成本-租赁税费－管理费用
注：开发完成后的房地产价值等于该房地产未来预计可实现的租赁收入折现值，续建成本和各项费用为折现后数值。
折现率采用无风险报酬率加计风险报酬率后确定。
⒍长期投资的评估：列入本次评估范围的长期投资为无锡鸿意地产发展有限公司持有的一项长期股权投资，具体明细情况见下表：
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|-|-|-|-|-|
|序号|被投资单位名称|投资日期|投资比例|账面价值(万元)|
|1|无锡明慈医院管理有限公司|2013|100%|1,919.65|
|合 计||||1,919.65|

本次长期股权投资的评估方法按如下方式确定：评估人员首先收集被投资企业的营业执照、章程、验资报告等资料，了解各投资项目的原始金额，占被投资企业注册资本比例，另外收集被投资企业的评估基准日经审计后的会计报表，了解评估基准日被投资企业的净资产余额及历史收益情况。无锡明慈医院管理有限公司目前尚处于筹建期，评估基准日经审计后的主要资产为流动资产，评估人员在上述清查核实的基础上，评估时按无锡明慈医院管理有限公司2013年12月31日审计后会计报表净资产结合无锡鸿意地产发展有限公司持股比例进行计算评估值。
⒎投资性房地产的评估
投资性房地产为无锡鸿意地产发展有限公司拥有的位于无锡市城南中桥地区中南路与苏锡路交叉口的太湖半岛国际广场，太湖半岛国际广场由B、C、D区组成，下沉式广场将B、C、D区连成一体，具有长廊、广场、庭院的特点，太湖半岛国
际广场B、C、D区的房屋及土地使用权主要情况为：
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|-|-|-|-|-|
|区域|土地使用权证号|土地使用权面积（m2）|房屋所有权证号|房屋建筑面积（m2）|
|太湖半岛国际广场B区|锡南国用（2005）第111号|12000.00|锡房权证南长字第WX1000181713号|35198.61|
|太湖半岛国际广场B区|锡南国用（2006）第92号|7389.30|||
|太湖半岛国际广场C区|锡南国用（2005）第112号|9858.90|锡房权证南长字第WX1000172941号|16627.24|
|太湖半岛国际广场D区|锡南国用（2007）第144号|19140.90|锡房权证南长字第WX1000197121号|48036.86|

在评估基准日，太湖半岛国际广场B、C、D区大部分已对外出租，评估人员取得并核实了房屋租赁合同等资料，本次评估采用收益法进行评估。收益法是指运用适当的折现率，将房地产未来各期的客观纯收益折算到评估基准日的现值，求其之和得出评估对象房地产价格的一种评估方法。
采用的基本公式为：
n a
P
 i
(1 r)i
i1
p-------评估价值；
a-------第i年纯收益；
i
r-------折现率；
n-------收益年限；
折现率采用无风险报酬率加计风险报酬率后确定。
⒏固定资产的评估
固定资产：为房屋建筑物、车辆、电子设备，采用成本法评估。
房屋建筑物的评估：房屋建筑物为无锡鸿意地产发展有限公司拥有的金领嘉园 4套住宅。根据本次评估目的以及委估房地产的特点和性质，对上述 4套住宅用房采用市场法进行评估。市场法是将待估房地产与在评估时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算待估房地产的客观合理价格或价值的方法。
车辆和电子设备的评估：
根据本项目评估目的和设备使用状况，企业进行资产评估后，假设经营管理方式无重大改变，设备仍在原地继续使用，因此采用成本法予以评估。基本公式如下：评估值＝评估原值×成新率
式中：电子设备评估原值是指在现时条件下，重新购置、建造与评估对象完全
相同或基本类似的全新状态下设备所需的全部费用。车辆评估原值是以评估基准日
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前后一定时期较稳定的价格作为所评估车辆的现行购置价，再依照国家规定加计车辆购置附加税、证照费后作为评估原值。成新率采用使用年限法或者其他方法确定。
⒐负债的评估
负债按被评估企业在评估基准日后实际应承担的债务金额作为评估值进行评定。
九、评估程序实施过程和情况
自我公司接受本评估项目委托起至提交评估报告止，评估过程主要包括：
⒈接受委托：项目洽谈并了解项目基本情况，在对专业胜任能力、独立性和业务风险进行综合分析和评价后决定接受项目委托，签订业务约定书，确定评估目的、评估对象和评估范围、价值类型、评估基准日和评估期限，并根据评估项目实际情况拟定评估计划。
⒉现场调查及收集评估资料：对无锡鸿意地产发展有限公司的经营情况进行了解，判断评估方法的适用性，同时了解委估资产的历史及现状，指导被评估企业清查资产，并根据清查结果，辅导企业填报资产评估申报表。同时协助企业收集整理相关资料，将资产评估申报表与企业有关财务报表、总账、明细账进行核对，并对相关资料进行验证。
⒊评定估算：采用资产基础法评估时根据评估申报表的内容，进行现场勘察与核实，对资产状况进行查看、记录，了解资产使用、维护、管理状况，查阅审核委估资产的产权证明文件等资料，根据委估资产的实际状况和特点，结合评估目的，确定各类资产的评估方法，并开展市场调研、价格咨询收集工作，对资产和负债进行评估测算。
⒋评估汇总：对各类资产的初步评估结果进行汇总，对评估结论进行分析、调整，根据法律、法规和资产评估准则的要求编制评估报告，按评估机构内部质量控制制度进行内部复核、修改和完善。
⒌编制和提交评估报告：在制作、校对和完善评估报告后，与委托方及委托方许可的相关当事方取得一致意见后，向委托方签发提交评估报告。
⒍工作底稿归档：向委托方提交评估报告后，按法律、法规和资产评估准则的要求对工作底稿进行整理，与评估报告一起形成评估档案。
十、评估假设
㈠前提
⒈无锡鸿意地产发展有限公司未来年度中持续经营。
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⒉本次评估设定纳入评估范围的各项资产按现有用途、使用强度、使用方式持续使用。
㈡基本假设
⒈国家现行的有关法律法规及政策、国家宏观经济形势无重大变化，本次交易各方所处地区的政治、经济和社会环境无重大变化，无其他不可预测和不可抗力因素造成的重大不利影响。
⒉国家和地方政府与公司相关的产业政策不会发生重大不可预期的变化，未考虑不可抗力和国家尚未出台的相关政策对企业经营管理的影响。
⒊有关利率、汇率、赋税基准及税率、政策性费用等不发生重大变化，无其他人力不可抗拒因素及不可预见因素对被评估企业造成重大不利影响。
㈢具体假设
⒈委托方和被评估企业提供的相关资料是真实、合法、完整的。
⒉在可预见的期限内国家宏观经济保持平稳运行，房地产产业政策不会出现较大的变化，在一个较长周期内判断无锡市房地产市场健康平稳运行，不考虑短期内房地产价格会出现的剧烈波动。
⒊对明鸿苑项目评估时假设自评估基准日起尚未销售的住宅、商业用房、地下车位至2014年12月31日一次性实现销售，不考虑延迟销售。同时假设相关费用均匀投入。
⒋对太湖半岛国际广场宾馆项目评估时假设自评估基准日起至2015年4月相关的装潢、设施能全部完成并实现出租。
⒌对投资性房地产采用收益法进行评估时，假设在评估基准日时仍处于租约期内的房地产租赁合同能按合同约定的租金、租赁期限等条件履行租赁合同。
根据资产评估的相关要求，以上假设条件在评估基准日时成立，当未来经济环境发生较大变化时，评估人员及机构将不承担由于假设条件改变而推导出不同评估结论的责任。
十一、评估结论
在评估基准日 2013年12月31日，无锡鸿意地产发展有限公司经审计后的总资产价值85,511.04万元，总负债50,005.92万元，净资产35,505.12万元。
采用资产基础法评估后的总资产价值 134,339.93万元，总负债49,644.17万元，净资产 84,695.76万元，净资产增值 49,190.64万元，增值率138.55%。评估结论详细情况见资产评估结果汇总表及评估明细表。
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被评估单位：无锡鸿意地产发展有限公司 金额单位：人民币万元
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|-|-|-|-|-|-|
|项 目||账面价值|评估价值|增减值|增值率％|
|||A|B|C=B-A|D=C/A×100%|
|1|流动资产|33,236.16|48,086.78|14,850.62|44.68|
|2|非流动资产|52,274.88|86,253.15|33,978.27|64.99|
|3|其中：可供出售金融资产|||||
|4|持有至到期投资|||||
|5|长期应收款|||||
|6|长期股权投资|1,919.65|1,718.88|-200.77|-10.46|
|7|投资性房地产|49,956.49|83,932.36|33,975.87|68.01|
|8|固定资产|299.23|511.61|212.38|70.98|
|9|在建工程|||||
|10|工程物资|||||
|11|固定资产清理|||||
|12|生产性生物资产|||||
|13|油气资产|||||
|14|无形资产|||||
|15|开发支出|||||
|16|商誉|||||
|17|长期待摊费用|||||
|18|递延所得税资产|99.51|99.51|90.30|-9.21|
|19|其他非流动资产|||||
|20|资产总计|85,511.04|134,339.93|48,828.89|57.10|
|21|流动负债|34,005.92|33,644.17|-361.75|-1.06|
|22|非流动负债|16,000.00|16,000.00|-|0.00|
|23|负债合计|50,005.92|49,644.17|-361.75|-0.72|
|24|净资产（所有者权益）|35,505.12|84,695.76|49,190.64|138.55|

小数点后保留两位小数。
按照上述评估结论，在不考虑股权流动性及非控制权可能产生折价对评估对象价值影响的情况下，在2013年12月31日，江阴模塑集团有限公司持有无锡鸿意地产发展有限公司49%股权评估值为人民币41,500.92万元。
十二、特别事项说明
⒈无锡鸿意地产发展有限公司已将位于中桥路南侧、苏锡路西侧的太湖半岛国际广场A、B、D区土地使用权、房屋进行抵押，具体情况见下表：
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|-|-|-|-|-|-|-|-|
|区域|土地使用权证号|土地使用权面积（m2）|房屋所有权证号|房屋建筑面积（m2）|抵押权人|抵押期限|抵押用途|
|太湖半岛国际广场|锡南国用（2005）第70|14,966.00|锡房权证南长字第WX1000270128号|60018.54|中国进出口银行南京分行|2009.9.16至2015.1.14|为江阴模塑集团借款提|

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|-|-|-|-|-|-|-|-|
|A区|号||||||供抵押|
|太湖半岛国际广场B区|锡南国用（2005）第111号|12000.00|锡房权证南长字第WX1000181713号|35198.61|浦东发展银行江阴支行|2013.1.15至2015.12.26|为江阴模塑集团、江南模塑科技借款提供抵押|
|太湖半岛国际广场B区|锡南国用（2006）第92号|7389.30||||||
|太湖半岛国际广场D区|锡南国用（2007）第144号|19140.90|锡房权证南长字第WX1000197121号|48036.86|中国银行江阴支行|2012.1.21至2014.11.21|银行借款，评估基准日余额1.8亿元|

本次评估中未考虑上述抵押事项对评估结论的影响。
十三、评估报告使用限制说明
⒈本评估报告只能用于评估报告载明的评估目的和用途。
⒉本评估报告只能由评估报告载明的评估报告使用者使用。
⒊评估报告的全部或者部分内容内被摘抄、引用或者披露于公开媒体，需评估机构审阅相关内容，法律、法规规定以及相关当事方另有约定的除外。
⒋本评估结论自评估基准日起壹年内有效，本评估报告的报告使用有效期自2013年12月31日至2014年4月29日止。
十四、评估报告日
评估报告日为：2014年3月13日。
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江南模塑科技股份有限公司收购江阴模塑集团有限公司持有无锡鸿意地产发展有限公司49%股权项目评估报告
附件：
一、委托方和被评估单位法人营业执照复印件；
二、被评估单位2010、2011、2012年度审计后报表、评估基准日审计后报表复印件；
三、主要权属证明资料；
四、委托方和相关当事方承诺函、重大事项声明书；
五、评估机构资格证书；
六、评估机构法人营业执照副本；
七、签字注册资产评估师资格证书；
八、评估业务约定书
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