建新矿业股份有限责任公司拟收购北京丰台区一处
房地产局部楼层项目评估报告
国融兴华评报字[2014]第020185号
（共一册第一册）
评估机构名称：北京国融兴华资产评估有限责任公司
评估报告日：2014年 10月 31日
评估报告目录
注册资产评估师声明 ................................................................................................... 1评估报告摘要 ............................................................................................................... 2评估报告正文 ............................................................................................................... 4一、委托方、被评估单位及业务约定书约定的其他评估报告使用者............. 4二、评估目的......................................................................................................... 5三、评估对象和评估范围..................................................................................... 5四、价值类型及其定义......................................................................................... 5五、评估基准日..................................................................................................... 6六、评估依据......................................................................................................... 6七、评估方法......................................................................................................... 8八、评估程序实施过程和情况............................................................................. 8九、评估假设....................................................................................................... 11十、评估结论....................................................................................................... 12十一、特别事项说明........................................................................................... 12十二、评估报告使用限制说明........................................................................... 12十三、评估报告日............................................................................................... 13十四、评估机构和注册资产评估师签章........................................................... 14附件 ............................................................................................................................. 15
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电话：010-51667811 传真：82253743
注册资产评估师声明
一、我们在执行本资产评估业务中，遵循相关法律法规和资产评估准则，恪守独立、客观和公正的原则；根据我们在执业过程中收集的资料，评估报告陈述的内容是客观的，并对评估结论合理性承担相应的法律责任。
二、评估对象涉及的资产清单由委托方申报并经其签章确认；所提供资料的真实性、合法性、完整性，以及恰当使用评估报告是委托方和相关当事方的责任。
三、我们与评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系；与相关当事方没有现存或者预期的利益关系，对相关当事方不存在偏见。
四、我们已对评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行了必要的现场调查；我们已对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验，并对已经发现的问题进行了如实披露，且已提请委托方及相关当事方完善产权以满足出具评估报告的要求。
五、我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设和限定条件的限制，评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明的假设、限定条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。
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建新矿业股份有限责任公司拟收购北京市丰台区一处
房地产局部楼层项目
评估报告摘要
国融兴华评报字[2014]第050024号
北京国融兴华资产评估有限责任公司接受建新矿业股份有限责任公司委托，根据有关法律、法规和资产评估准则，遵循独立、客观、公正的原则，采用公认的评估方法，按照必要的评估程序，对甘肃建新实业集团有限公司所拥有的北京市丰台区一处房地产市场价值进行了评估。现将评估报告摘要如下：
一、评估目的：建新矿业股份有限责任公司拟收购甘肃建新实业集团所拥有位于北京市丰台区南四环西路 188号十六区 19号楼部分房产，需对上述房地产市场价值进行评估，为上述交易行为提供价值参考。
二、评估对象和评估范围：评估对象为北京市丰台区南四环西路188号十六区 19号楼部分房产市场价值，评估范围为位于北京市丰台区南四环西路 188号十六区 19号楼02、03、13、14及 15层房产。评估对象已取得房产证，未办理《国有出让土地使用权证》。
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|序号|房产证号|坐落|所在楼层|建筑面积（㎡）|
|1|X京房权证丰字第441494号|丰台区南四环西路188号十六区19号楼2层101|2|1048.43|
|2|X京房权证丰字第441495号|丰台区南四环西路188号十六区19号楼3层101|3|1068.12|
|3|X京房权证丰字第441490号|丰台区南四环西路188号十六区19号楼13层101|13|1070.29|
|4|X京房权证丰字第441491号|丰台区南四环西路188号十六区19号楼14层101|14|1071.57|
|5|X京房权证丰字第441484号|丰台区南四环西路188号十六区19号楼15层|15|1213.56|
|合计||||5471.97|

三、价值类型：市场价值。
四、评估基准日：2014年10月25日。
五、评估方法：本项目采用市场法、收益法进行评估。
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六、评估结论：本评估报告选用市场法评估结果作为评估结论，具体如下：在持续经营前提下，截止评估基准日 2014年 10月 25日，估价对象市场价值：评估单价为38920元/m2；总价为21297万元（万元取整）；
七、评估结论使用有效期：本评估结论使用有效期为自评估基准日起1年，即从2014年10月25日至2015年10月24日止的期限内有效，超过1年有效期需重新进行评估。
八、对评估结论产生影响的特别事项：
估价对象于2014年9月29日设立抵押登记，至估价时点抵押权尚未解除；
本次评估未考虑抵押权的设立对评估对象市场价值的影响，即评估对象未设立抵押权假设条件下的市场价值，提醒报告使用者注意。
根据委托方提供的关于估价对象土地使用证情况的说明，估价对象土地使用证尚在办理过程中。
九、评估报告日：本评估报告日为2014年10月31日。
以上内容摘自评估报告正文，欲了解本评估项目的详细情况和合理理解评估结论，应当认真阅读评估报告正文。并提请评估报告使用者关注评估报告中载明的假设、限定条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。
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房地产局部楼层项目
评估报告正文
国融兴华评报字[2014]第020185号
建新矿业股份有限责任公司：
北京国融兴华资产评估有限责任公司接受贵公司的委托，根据有关法律、法规和资产评估准则，采用市场法和收益法，按照必要的评估程序，对甘肃建新实业集团有限公司所拥有的位于北京市丰台区南四环西路 188号十六区 19号楼02、03、13、14及15层房地产市场价值进行了评估。现将资产评估情况报告如下：
一、委托方、产权持有单位及业务约定书约定的其他评估报告使用者
（一）委托方及被评估单位概况
委托方为建新矿业股份有限责任公司。
注册登记情况如下：
名 称：建新矿业股份有限责任公司
类 型：股份有限公司（上市公司）
住 所：重庆市涪陵江东群沱子路31号
法定代表人：刘建民
注册资本：壹拾壹亿叁仟柒佰贰拾玖万玖仟叁佰壹拾肆元整
成立日期：1978年11月10日
营业期限：1978年11月10日至永久
经营范围：电子计算机及网络服务器、微晶玻璃板材、节能灯及电子镇流器的制造、销售；计算机信息系统集成、软件开发销售；数码电子产品的研发、制造和销售；电子商务及网络应用服务；数字广播电视服务；经营本企业生产、可研所需的原辅材料，机械设备，仪表仪器，零配件的进口业务及相关的技术服务；
轻工业品的出口业务；有色金属矿产品贸易；贵稀金属的国内贸易（仅限黄金、白银制品的国内销售）；货物及进出口业务（国家限定公司经营或禁止进出口的北京国融兴华资产评估有限责任公司地址：北京市西城区裕民路18号北环中心703室
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商品及技术除外）；以下经营范围法律法规应经审批的，获得审批后方可经营:水力发供电、市政基础设施建设；有色金属、黑色金属矿山开发（仅限取得许可的下属公司经营）；有色金属冶炼。[依法须经批准的项目经相关部门批准后方可开展经营活动]**
被评估单位为甘肃建新实业集团有限公司。
注册登记情况如下：
名 称：甘肃建新实业集团有限公司
类 型：有限责任公司（自然人投资或控股）
住 所：甘肃省徽县城关滨河路
法定代表人：刘建民
注册资本：伍亿伍仟万元整
成立日期：1998年12月18日
营业期限：1998年12月18日至2014年12月17日
经营范围：自营和代理各类商品和技术的进出口，国家限定公司经营或禁止进出口商品或技术除外，机械设备，化工产品（不含化学危险品）。机电产品，农副产品（不含粮食）。建筑材料，五金交电，仪器仪表，橡胶及塑料制品，矿产品（不含特种矿产品）销售。
（二）业务约定书约定的其他评估报告使用者
评估报告供建新矿业股份有限责任公司、甘肃建新实业集团有限公司相关监管机构和部门使用。除法律法规规定外，材料的全部或者部分内容不得提供给其他任何单位和个人，不得见诸公开媒体。
二、评估目的
建新矿业股份有限责任公司拟收购甘肃建新实业集团司所拥有的位于北京市丰台区南四环西路 188号十六区 19号楼02、03、13、14及 15层房地产，需对上述房地产市场价值进行评估，为上述交易行为提供价值参考。
三、评估对象和评估范围
评估对象为评估对象为北京市丰台区南四环西路 188号十六区 19号楼部分房产市场价值，评估范围为位于北京市丰台区南四环西路 188号十六区 19号楼北京国融兴华资产评估有限责任公司地址：北京市西城区裕民路18号北环中心703室
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02、03、13、14及15层房产。评估对象已取得房产证，未取得土地使用证。
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|序号|房产证号|坐落|所在楼层|建筑面积（㎡）|
|1|X京房权证丰字第441494号|丰台区南四环西路188号十六区19号楼2层101|2|1048.43|
|2|X京房权证丰字第441495号|丰台区南四环西路188号十六区19号楼3层101|3|1068.12|
|3|X京房权证丰字第441490号|丰台区南四环西路188号十六区19号楼13层101|13|1070.29|
|4|X京房权证丰字第441491号|丰台区南四环西路188号十六区19号楼14层101|14|1071.57|
|5|X京房权证丰字第441484号|丰台区南四环西路188号十六区19号楼15层|15|1213.56|
|合计||||5471.97|

四、价值类型及其定义
根据评估目的实现的要求，结合评估对象自身的功能、使用方式和利用状态等条件的制约，本次评估价值类型选用市场价值。
市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫压制的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。
五、评估基准日
（一）本项目评估基准日为2014年10月25日。
（二）按照评估基准日尽可能与资产评估应对的经济行为实现日接近的原则，由委托方确定评估基准日。
（三）本次资产评估的工作中，评估范围的界定、评估参数的选取、评估价值的确定等，均以评估基准日企业内部的财务报表、外部经济环境以及市场情况确定。本报告书中一切取价标准均为评估基准日有效的价格标准。
六、评估依据
（一）行为依据
1、资产评估业务约定书。
（二）法规依据
1、《中华人民共和国物权法》（中华人民共和国主席令第 62号、2007年 10
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月1日起施行）；
2、《中华人民共和国城市房地产管理法》（1994年7月5日中华人民共和国主席令第29号、1995年1月1日起施行）；
3、《中华人民共和国土地管理法》（2004年 8月 28日中华人民共和国主席令第28号（第二次修正）、1999年1月1日起施行）；
4、《中华人民共和国城乡规划法》（中华人民共和国主席令第七十四号、自2008年1月1日起施行）；
5、《中华人民共和国城市开发经营管理条例》（国务院令第248号、1998年7月20日起施行）；
6、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（国务院[90]55号令、1990年5月19日起施行）；
7、《城市房地产转让管理规定》（建设部令第 96号、2006年 3月 1日起施行）；
8、中华人民共和国标准《房地产估价规范》（GB/T50291-1999）；
9、其它相关的法律法规文件。
（三）评估准则依据
1、《资产评估准则—基本准则》（财企[2004]20号）；
2、《资产评估职业道德准则—基本准则》（财企[2004]20号）；
3、《资产评估准则—评估报告》（中评协[2007]189号）；
4、《资产评估准则—评估程序》（中评协[2007]189号）；
5、《资产评估准则—业务约定书》（中评协[2007]189号）；
6、《资产评估准则—工作底稿》（中评协[2007]189号）；
7、《资产评估准则—不动产》（中评协[2007]189号）；
8、《资产评估价值类型指导意见》（中评协[2007]189号）；
9、中国注册会计师协会关于印发《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》的通知（会协[2003]18号）；
10、《投资性房地产评估指导意见》（中评协[2009]211号）；
11、《评估机构业务质量控制指南》（中评协[2010]214号）；
12、《中评协关于修改评估报告等准则中有关签章条款的通知中》（评协北京国融兴华资产评估有限责任公司地址：北京市西城区裕民路18号北环中心703室
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[2011]230号）；
13、《资产评估准则—利用专家工作》（中评协〔2012〕244号）；
14、《资产评估职业道德准则—独立性》（中评协〔2012〕248号）；
15、《资产评估操作专家提示—中小评估机构业务质量控制》（中评协〔2012〕247号）；
（四）产权依据
1、房地产权证；
2、委托方及被评估单位承诺函；
3、被评估单位提供的其它相关产明资料。
（五）取价依据
1、《房屋完损等级及评定标准》（原城乡建设环境保护部城住字[1984]第678号）；
2、评估基准日银行存款利率；
3、评估人员现场勘察记录及收集的其他相关估价信息资料；
4、被评估单位提供的其它评估相关资料。
七、评估方法
结合本次资产评估对象、价值类型和评估师所收集的资料，确定采用市场法和收益法进行评估。
1、收益法
收益现值法，系通过估算委估资产在未来的预期收益，并采用适宜的折现率折算成现值，然后累加求和，得出被评估资产的评估价值的一种资产评估方法。
收益法的基本公式如下：
V=
t Ai
(1R)i1
i1
式中 V─收益价格（元）；
A─未来第i年的净收益（元）；
i
R─折现率（%）；
t─未来可获收益的年限（年）。
收益现值法是利用预期收益原理，求取委估房地产未来正常净收益，选用适北京国融兴华资产评估有限责任公司地址：北京市西城区裕民路18号北环中心703室
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当的折现率（还原率）将其折现到评估基准日时点后累加，得到各年净收益现值总和，以此估算委估房地产的客观合理价格或价值的方法。
采用收益现值法进行评估，首先确定估价项目的年总收益，再扣除年经营费用计算出年纯收益和年现金流量，并进一步求取委估资产的市场价值。
本次收益法评估的具体评估步骤如下：
1）确定委估资产的剩余收益年限；
2）预测在收益年限内的年总收益，主要为租金收益；
3）预测年经营费用、管理费用及税金；
4）求取年净收益。
选用适当的折现率将年净收益折现到评估基准日时点后累加，得到各年净收益现值总和，即评估价值。
2、市场法
对于市场交易活跃，可取得同一地区类似房屋建筑物交易案例的建筑物，采用市场比较法评估，以同一供需圈内房屋交易的市场价格，通过楼层、面积、装修等因素调整后确定评估价值。对产权存在瑕疵的房屋通过修正系数适当考虑产权完善费用。
采用市场法得出的房地产评估价值包含了土地使用权价值。
市场法的计算步骤如下：
1）根据替代原理，以处于同一地区或同一供需圈的，具有相同或相似用途的房地产交易实例价格为参照价格，通过比较待估房地产与交易实例的区域状况、实物状况、权益状况、交易时间和交易情况等，对交易实例的房地产价格进行区域状况修正、实物状况修正、权益状况修正、交易日期修正和交易情况修正后，得出待评估房地产在评估基准日的价格。
2）修正系数的确定
交易情况修正系数=正常市场价格指数/实际成交价格指数
交易日期修正系数=估价时点价格指数/成交日期价格指数
区域状况修正系数=区域状况价格指数/可比实例区域状况价格指数
实物状况修正系数=实物状况价格指数/可比实例实物状况价格指数
权益状况修正系数=权益状况价格指数/可比实例权益状况价格指数
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3）比准价格的求取
比准价格=可比实例成交价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×区域状况修正系数×实物状况修正系数×权益状况修正系数
4）评估价值的确定
根据具体情况，对选取的可比案例进行综合分析，再根据比准价格，确定最终的评估价值。
八、评估程序实施过程和情况
（一）明确评估业务基本事项
通过向委托方了解总体方案，明确委托方、被评估单位（产权持有单位）、评估目的、评估对象和评估范围、评估基准日、评估报告使用限制、评估报告提交时间及方式等评估业务基本事项。
（二）签订业务约定书
根据了解的评估业务基本情况，本公司对自身专业胜任能力、独立性和业务风险进行综合分析和评价，最终决定与委托方资产评估业务约定书。
（三）编制评估计划
根据评估项目的具体情况，指派项目经理和评估小组成员。由项目经理编制评估计划，对评估项目的具体实施程序、时间要求、人员分工做出安排，并将评估计划报经部门经理和总经理审核批准。
（四）现场调查
根据批准的评估计划，评估人员进驻被评估单位进行现场调查工作。
（五）收集评估资料
根据评估工作的需要，评估人员收集与本次评估相关的各种资料与信息，包括被评估单位的财务资料、资产权属证明材料、市场价格信息等。
（六）评定估算
根据评估对象的实际状况和特点，制定各类资产的具体评估方法，对评估范围内的资产分别进行评估测算，确定评估价值。
（七）编制和提交评估报告
项目经理召集评估小组成员对评估结论进行分析，并由项目经理撰写评估报北京国融兴华资产评估有限责任公司地址：北京市西城区裕民路18号北环中心703室
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告，经三级审核后向委托方提交资产评估报告。
九、评估假设
（一）宏观及外部环境的假设
1、假设国家宏观经济形势及现行的有关法律、法规、政策，无重大变化；
本次交易双方所处地区的政治、经济和社会环境无重大变化。
2、假设被评估单位所在的行业保持稳定发展态势，行业政策、管理制度及相关规定无重大变化。
3、假设国家有关信贷利率、汇率、赋税基准及税率、政策性征收费用等不发生重大变化。
4、假设无其他人力不可抗拒因素及不可预见因素，造成对企业重大不利影响。
5、假设本次评估测算的各项参数取值是按照现时价格体系确定的，未考虑基准日后通货膨胀因素的影响。
（二）交易假设
1、交易原则假设，即假设所有待评资产已经处在交易过程中，评估师根据待估资产的交易条件等模拟市场进行估价。
2、公开市场及公平交易假设，即假设在市场上交易的资产或拟在市场上交易的资产，资产交易双方彼此地位平等，彼此都有获取足够市场信息的机会和时间，资产交易双方的交易行为都是在自愿的、理智的而非强制或不受限制的条件下进行的。
3、假设评估范围内的资产真实、完整，不存在产权瑕疵，不涉及任何抵押权、留置权或担保事宜，不存在其它其他限制交易事项。
（三）特定假设
1、资产持续使用假设，即假设被评估资产按照其目前的用途和使用的方式、规模、频度、环境等条件合法、有效地持续使用下去，并在可预见的使用期内，不发生重大变化。
2、假设委托方及被评估单位所提供的产权资料、政策文件等相关材料真实、有效。
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3、假设评估对象所涉及资产的购置、取得、建造过程均符合国家有关法律法规规定。
4、假设评估对象所涉及的实物资产无影响其持续使用的重大技术故障，假设其关键部件和材料无潜在的重大质量缺陷。
十、评估结论
根据以上评估计算，选用市场法评估结果作为最终评估结果。
在持续经营前提下，截止评估基准日 2014年 10月 25日，评估对象总建筑面积为 5471.97平方米，评估单价为 38920元/m2；评估总价为 21297万元（万元取整），大写金额：贰亿壹仟贰佰玖拾柒万元整；
十一、特别事项说明
估价对象于2014年9月29日设立抵押登记，至估价时点抵押权尚未解除；
本次评估未考虑抵押权的设立对评估对象市场价值的影响，即评估对象未设立抵押权假设条件下的市场价值，提醒报告使用者注意。
根据委托方提供的关于估价对象土地使用证情况的说明，估价对象土地使用证尚在办理过程中。
十二、评估报告使用限制说明
（一）本报告只能用于评估报告所载明的评估目的和用途，北京国融兴华资产评估有限责任公司不对报告使用者运用本报告于本次评估目的以外的经济行为所产生的后果负责。
（二）评估报告只能由评估报告载明的评估报告使用者使用。
（三）本评估结论使用有效期为自评估基准日起 1年，即从 2014年 10月25日至2015年10月24日止的期限内有效，超过1年有效期需重新进行评估。
（四）评估报告的全部或者部分内容被摘抄、引用或者披露于公开媒体，需评估机构审阅相关内容并征得本公司书面同意，法律、法规规定以及相关当事方另有约定的除外。
（五）本报告复印无效，未加盖北京国融兴华资产评估有限责任公司骑缝章无效。
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十三、评估报告日
本评估报告日为2014年10月31日。
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十四、评估机构和注册资产评估师签章
评估机构法定代表人：
中国注册资产评估师：
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附件
附件一：委托方和被评估单位法人营业执照副本复印件
附件二：房屋所有权证复印件
附件三：委托方和被评估单位承诺函
附件四：被评估单位关于估价对象土地使用证情况的说明
附件五：注册资产评估师承诺函
附件六：注册资产评估师资格证书复印件
附件七：资产评估机构资格证书复印件
附件八：资产评估机构营业执照复印件
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