湖南正虹科技发展股份有限公司健乳宝分公司
拆迁补偿项目资产评估报告书
湘精锋评报字[2017]第 04号
湖南精锋资产评估事务所
二 O一七年七月十八日
资产评估报告书
声明 ...................................................
摘要 ...................................................
资产评估报告书正文 .....................................
一、委托方、被评估单位概况及其他评估报告使用者 .........
二、评估目的 ...........................................
三、评估对象和范围 .....................................
四、价值类型及其定义 ...................................
五、评估基准日 .........................................
六、评估原则 ...........................................
七、评估依据 ...........................................
八、评估方法 ...........................................
九、评估程序实施过程及情况 .............................
十、评估假设 ...........................................
十一、评估结论 .........................................
十二、特别事项说明 .....................................
十三、评估报告使用限制说明 .............................
十四、评估报告日 .......................................
附件 ...................................................
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声 明
一、我们在执行本资产评估业务中，遵循了相关法律法规和资产评估准则，恪守了独立、客观和公正的原则；根据我们在执业过程中收集的资料，评估报告陈述的内容是客观的。我们的分析、判断和推论，以及出具的评估报告遵循了资产评估准则和相关规范。
二、评估对象涉及的资产、负债清单由委托方、被评估单位（或产权持有单位）申报并经其签章确认；所提供资料的真实性、合法性、完整性和准确性，恰当使用评估报告是委托方和相关当事方的责任。
三、我们与评估报告中的评估对象无利益关系；与相关当事方无利益关系，对相关当事方不存在偏见。
四、我们已对评估报告中的评估对象进行现场查看；我们已对评估对象的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象法律权属资料进行查验，但无法对评估对象的法律权属做任何形式的保证；我们已提请委托方和相关当事方完善产权，并对已经发现的问题进行了披露。
五、我们具备评估业务所需的执业资质和相关专业评估经验。
六、我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设和限定条件的限制，评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明的特别事项说明、评估假设和限定条件及其对评估结论的影响。
七、我们对评估对象的价值进行估算并发表的专业意见，仅供评估目的经济行为参考，不应视为评估目的可实现的价格保证；评估报告的使用仅限于评估报告中载明的评估目的，仅在评估结论有效期限内使用，因使用不当造成的后果与注册资产评估师及所在评估机构无关。
八、我们未考虑本次申报评估资产投资、出售等经济行为尚应承担的费用和税项等可能影响其价值的因素，也未对各类资产的评估增值、减值额作任何纳税考虑。
九、我们未考虑本次申报评估资产诸如存在抵押、担保等任何限制因素对评估结论的影响。
十、评估结论是根据基准日时点的资产状况，市场价格标准确定的，评估报告使用者应当对评估基准日后资产数量、价格标准的变化，在资产实际作价时给予充分考虑，进行相应调整。
十一、评估报告使用者在阅读本评估报告时，应将评估报告书摘要与评估报告书正文一并阅读，并关注评估报告书中的特别事项说明，并关注评估结论成立的评估假设及前提条件。
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湖南正虹科技发展股份有限公司健乳宝分公司
拆迁补偿项目资产评估报告书
摘要
湘精锋评报字[2017]第 04号
重要提示
以下内容摘自资产评估报告书，欲了解本评估项目全面
情况，应认真阅读资产评估报告书全文。
一、绪言
湖南精锋资产评估事务所接受岳阳市屈原管理区财政局的委托，根据有关法律、法规和资产评估准则、资产评估原则，采用市场法，按照必要的评估程序，对湖南正虹科技发展股份有限公司健乳宝分公司拆迁补偿项目所涉及的设备和人员工资补偿在 2017年 6月 30日的市场价值进行了评估。现将资产评估情况报告如下：
二、委托方及被评估单位
委托方：岳阳市屈原管理区财政局
被评估单位：湖南正虹科技发展股份有限公司健乳宝分公司
三、评估目的
对湖南正虹科技发展股份有限公司健乳宝分公司土地拟征收事宜所涉及的设备和人员工资补偿在 2017年 6月 30日的市场价值进行了评估，为土地征收提供价值参考依据。
四、评估对象和范围
本次评估对象为湖南正虹科技发展股份有限公司健乳宝分公司于评估基准日的拆迁补偿项目所涉及的设备和人员工资补偿。
评估范围为湖南正虹科技发展股份有限公司健乳宝分公司于评估基准日申报的设备和人员工资补偿。
具体评估范围以被评估单位提供的资产评估申报表为准，未考虑湖南正虹科技发展股份有限公司健乳宝分公司提供评估申报表范围外可能存在的资产，以及申报评估资产可能欠付的相关应付债务。
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五、评估基准日
本项目资产评估基准日为 2017年 6月 30日。评估基准日系由委托方确定，确定的理由是评估基准日与评估目的实现日比较接近，本次评估以评估基准日有效的价格标准为取价标准。
六、评估方法
采用的基本评估方法为市场法；
七、价值类型
本次评估的价值类型为市场价值。
八、评估结论
根据以上评估工作，得出如下结论：
在评估基准日 2017年 6月 30日土地资产持续使用前提下，湖南正虹科技发展股份有限公司健乳宝分公司拆迁补偿项目所涉及的设备和人员工资补偿的评估价值为 2,535,351.00元，人民币大写金额为：贰佰伍拾叁万伍仟叁佰伍拾壹元整,评估结论详见评估明细表。
报告使用者在使用本报告的评估结论时，请注意以下特别事项说明，本报告正文中第十二项“特别事项说明”对评估结论的影响及本报告正文中第十三项“评估报告
使用限制说明”对使用本报告的注意事项，并关注评估结论成立的评估假设及前提条件。
九、特别事项说明
委托方与资产占有方提供的与评估有关的所有资料，是编制本报告的基础，其真实性由委托方与资产占有方负责，如资料与事实不符，将会造成评估结果失实。
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湖南正虹科技发展股份有限公司健乳宝分公司
拆迁补偿项目资产评估报告书
湘精锋评报字[2017]第 04号
岳阳市屈原管理区财政局：
湖南精锋资产评估事务所接受岳阳市屈原管理区财政局的委托，根据有关法律、法规和资产评估准则、资产评估原则，采用市场法，按照必要的评估程序，对湖南正虹科技发展股份有限公司健乳宝分公司拆迁补偿项目所涉及的设备和人员工资补偿在 2017年 6月 30日的市场价值进行了评估。现将资产评估情况报告如下：
一、委托方、被评估单位概况及其他评估报告使用者
（一）委托方概况：
本次评估的委托方为岳阳市屈原管理区财政局。
（二）被评估单位概况:
本次评估的被评估单位为湖南正虹科技发展股份有限公司健乳宝分公司。
（三）委托方以外的其他评估报告使用者
本评估报告书仅供委托方本次评估目的使用。未征得评估机构书面同意，评估报告的全部或部分内容不得被摘抄、引用或披露于任何公开媒体。
二、评估目的
对湖南正虹科技发展股份有限公司健乳宝分公司拆迁补偿项目所涉及的设备和人员工资补偿在 2017年 6月 30日的市场价值进行了评估，为被征收土地资产提供价值参考依据。
三、评估对象和范围
本次评估对象为湖南正虹科技发展股份有限公司健乳宝分公司于评估基准日的拆迁补偿项目所涉及的设备和人员工资补偿。
评估范围为湖南正虹科技发展股份有限公司健乳宝分公司于评估基准日申报的设备和人员工资补偿。
具体评估范围以湖南正虹科技发展股份有限公司健乳宝分公司提供的资产评估申报表为准，未考虑湖南正虹科技发展股份有限公司健乳宝分公司提供评估申报表范围外可能存在的资产，以及申报评估资产可能欠付的相关应付债务。
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四、价值类型及其定义
本次评估是在持续经营假设前提下评估湖南正虹科技发展股份有限公司健乳宝分公司拟征收拆迁资产在评估基准日的市场价值。
市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。
五、评估基准日
本项目资产评估基准日为 2017年 6月 30日。评估基准日系由委托方确定，确定的理由是评估基准日与评估目的实现日比较接近，本次评估以评估基准日有效的价格标准为取价标准。
六、评估原则
根据国家有关资产评估的规定，在本次评估中我们主要遵循以下评估原则：
（一）资产评估工作原则
1、独立性原则：评估机构及其评估人员在执业过程中应始终坚持独立的第三者地位，评估公正不受委托人及外界的意图及压力的影响，进行独立公正的评估。
2、客观公正性原则：资产评估公正实事求是，尊重客观实际。
3、科学性原则：遵循科学的评估标准，以科学的态度制定评估方案，并采用科学的评估方法进行资产评估。
（二）资产评估经济技术原则
1、预期收益原则：资产之所以有价值是因为它能够为其拥有者或控制者带来未来经济效益，资产价值的高低主要取决于它能够为其所有者或控制者带来的预期收益量的多少。预期收益原则是评估人员判断资产价值的一个最基本的依据。
2、供求原则：供求原则是经济学中关于供求关系影响商品价格原理的概括。假定在其他条件不变的前提下，商品的价格随着需求的增长而上升，随着供给的增加而下降。尽管商品价格随供求关系变化并不呈固定比例变化，但变化的方向都具有规律性。
供求规律对商品价格所形成的作用力同样适用于资产价值的评估，评估人员在判断资产价值时也应充分考虑和依据供求原则。
3、贡献原则：贡献原则是预期收益原则在某种情况下的具体应用原则。贡献原则主要适用于构成某整体资产的各组成要素资产的评估，它要求要素资产价值的高低要由该要素资产对整体资产的贡献来决定，或者是由当整体资产缺少该项要素资产将蒙受的损失来决定。
4、替代原则：作为一种市场规律，在同一市场上，具有相同使用价值和质量的商品，应有大致相同的交换价值。如果具有相同使用价值和质量的商品具有不同的交换价值或价格，买者会选择价格较低者。当然，作为卖者，如果可以将商品卖到更高的
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价格水平上，他会在较高的价位上出售商品。正确运用替代原则是公正进行资产评估的重要保证。
5、评估时点原则：市场是变化的，资产的价值会随着市场条件的变化而不断改变。
为了使资产评估得以操作，同时又能保证资产评估结果可以被市场检验，在进行资产评估时，必须假定市场条件固定在某一时点，这一时点就是评估基准日，或称估价日期。它为资产评估提供了一个时间基准。资产评估的评估时点原则要求资产评估必须有评估基准日，而且评估值就是评估基准日的资产价值。
七、评估依据
本次资产评估工作中所遵循的法规依据、具体行为依据、产权依据和取价依据包括：
（一）主要参照法律法规
1、《国有资产评估管理办法》国务院第 91号令；
2、《国有资产评估管理办法施行细则》国家国有资产管理局国资办发[1992]第 36号；
3、《资产评估操作规范意见（试行）》中国资产评估协会中评协[1996]03号；
4、《国有资产评估管理若干问题的规定》财政部第 14号令；
5、《企业国有资产评估管理暂行办法》国资委第 12号令；
6、《中华人民共和国公司法》；
7、《中华人民共和国增值税暂行条例》；
8、《中华人民共和国企业所得税法》；
9、《企业会计准则》；
10、其他与资产评估有关的法律法规。
（二）准则依据
1、资产评估准则——基本准则；
2、资产评估职业道德准则——基本准则；
3、资产评估准则——评估报告；
4、资产评估准则——评估程序；
5、资产评估准则——业务约定书；
6、资产评估准则——工作底稿；
7、资产评估准则——不动产；
8、资产评估准则——机器设备；
9、注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见（试行）；
10、资产评估价值类型指导意见（试行）；
（三）经济行为文件
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1、《资产评估评估业务约定书》。
（四）产权证明文件、重大合同协议
1、土地转让协议复印件；
2、房屋、附属设施征收补偿协议
（五）采用的取价标准
1、《机电产品价格信息数据库查询系统》（机械工业出版社评，2014版）；
2、《湖南省建设系统收费标准一览表》；
3、评估人员实地踏勘、市场调查、收集的相关资料。
4、资产占有方提供的资产评估申报资料
（六）参考资料及其他
1、评估基准日资产清查评估明细表；
2、国家国库券利率、银行贷款利率等价格资料；
3、统计部门资料；
4、其他与评估有关的资料等。
八、评估方法
根据对湖南正虹科技发展股份有限公司健乳宝分公司拆迁补偿项目所涉及的房屋土地和附属设施进行补偿这一经济行为的实际情况以及被评估资产的特点，采用相应评估方法进行评估，现简介如下：
具体公式如下：
对于设备和人员工资补偿采用市场法进行评估；
九、评估程序实施过程及情况
（一）评估准备阶段
1、接受湖南正虹科技发展股份有限公司健乳宝分公司的委托后，我所即确定了有关的资产评估人员并与被评估单位相关工作人员就本项目的评估目的、评估基准日、评估范围、委托评估主要资产的特点等影响资产评估计划的问题进行了认真的讨论。
2、根据委估资产的具体特点，制定评估综合计划和程序计划，确定重要的评估对象、评估程序及主要评估方法。
3、根据委托评估资产特点，组织评估人员对被评估单位申报的资产进行清查和评估。
（二）资产清查阶段
1、资产评估申报明细表的填报
根据委托评估资产特点，有针对性地指导被评估单位进行资产清查和填报资产评
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估申报明细表
2、评估对象真实性和合法性的查证
根据被评估单位提供的资产评估申报明细表，评估人员到实物存放现场逐项进行清查和核实，以确定其客观存在；查阅、收集委估资产的权属证明文件，包括土地转让协议转让协议、房屋及附属设施补偿协议等资料，以核实其法律权属的合法性。
3、评估资料的收集
向被评估单位提交与本次评估相关的资料清单，指导被评估单位进行资料收集和准备。
（三）评定估算阶段
1、评估人员在被评估单位专业技术人员的配合下，到实物存放现场对各项实物资产进行查看和清点。
2评估人员进行市场调查，广泛收集与评估对象有关的市场交易价格信息，对所收集信息资料进行归类整理和全面分析。
3、根据评估工作情况，得出初步结果，听取专家意见，确认无重评、漏评事项，分析意见，修改完善。
（四）评估汇总、提交报告阶段
将评估结果汇总，组织有关人员进行合理分析，最终确定结果作为本次评估结论。
按照我所资产评估规范化要求，组织评估人员编制相关资产的评估技术说明。评估结果、资产评估报告书等按我所规定程序在项目负责人审核的基础上进行三级复核，即项目负责人将审核后的资产评估报告书等提交部门负责人进行初步审核，根据初步审核意见进行修改后再提交质监部审核，再根据质监部反馈的意见进行进一步的修订，修订后提交总经理签发，最后出具正式报告并提交委托方。
十、评估假设
（一）基本假设
1、公开市场假设：公开市场假设是对资产拟进入的市场的条件，以及资产在这样的市场条件下接受何种影响的一种假定说明或限定。公开市场是指充分发达与完善的市场条件，是一个有自愿的买者和卖者的竞争性市场，在这个市场上，买者和卖者的地位是平等的，彼此都有获取足够市场信息的机会和时间，买卖双方的交易行为都是在自愿的、理智的而非强制的或不受限制的条件下进行的。
2、持续使用假设：该假设首先设定被评估资产正处于使用状态，包括正在使用中的资产和备用的资产；其次根据有关数据和信息，推断这些处于使用状态的资产还将继续使用下去。持续使用假设既说明了被评估资产所面临的市场条件或市场环境，同时又着重说明了资产的存续状态。具体包括在用续用；转用续用；移地续用。在用续用指的是处于使用中的被评估资产在产权发生变动或资产业务发生后，将按其现行正
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在使用的用途及方式继续使用下去。转用续用指的是被评估资产将在产权发生变动后或资产业务发生后，改变资产现时的使用用途，调换新的用途继续使用下去。移地续用指的是被评估资产将在产权发生变动后或资产业务发生后，改变资产现在的空间位置，转移到其他空间位置上继续使用。
（二）一般假设
1、国家对被评估单位所处行业的有关法律法规和政策在预期无重大变化。
2、社会经济环境及经济发展除社会公众已知变化外，在预期无其他重大变化。
3、国家现行银行信贷利率、外汇汇率的变动能保持在合理范围内。
4、国家目前的税收制度除社会公众已知变化外，无其他重大变化。
5、无其他人力不可抗拒及不可预测因素的重大不利影响。
6、被评估单位会计政策与核算方法基准日后无重大变化。
7、本次评估测算各项参数取值均未考虑通货膨胀因素，价格均为不变价。
8、公司的经营模式没有发生重大变化。
（三）特别假设
1、假设资产的用途不变，持续使用，并保持良好的维护状态。
2、对于本次评估报告中被评估资产的法律描述或法律事项（包括其权属或负担性限制），本所按准则要求进行一般性的调查。除在工作报告中已有揭示以外，假定评估过程中所评资产的权属为良好的和可在市场上进行交易的；同时也不涉及任何留置权、地役权，没有受侵犯或无其他负担性限制的。
3、对于本评估报告中全部或部分价值评估结论所依据而由委托方及其他各方提供的信息资料，本所对这些信息资料的真实性、准确性不做任何保证。
4、对于本评估报告中价值估算所依据的资产使用方所需由有关地方、国家政府机构、私人组织或团体签发的一切执照、使用许可证、同意函或其他法律或行政性授权文件假定已经或可以随时获得或更新。
5、我们对价值的估算是根据评估基准日本地货币购买力作出的。
6、假设湖南正虹科技发展股份有限公司健乳宝分公司对所有有关的资产所做的一切改良是遵守所有相关法律条款和有关上级主管机构在其他法律、规划或工程方面的规定的。
7、本评估报告中的估算是在假定所有重要的及潜在的可能影响价值分析的因素都已在我们与被评估单位之间充分揭示的前提下做出的。
十一、评估结论
在评估基准日 2017年 6月 30日土地资产持续使用前提下，湖南正虹科技发展股份有限公司健乳宝分公司拆迁补偿项目所涉及的设备和人员工资补偿的评估价值为 2,535,351.00元，人民币大写金额为：贰佰伍拾叁万伍仟叁佰伍拾壹元整,评估结论
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详见评估明细表。
十二、特别事项说明
委托方与资产占有方提供的与评估有关的所有资料，是编制本报告的基础，其真实性由委托方与资产占有方负责，如资料与事实不符，将会造成评估结果失实。
以下事项并非本所注册资产评估师执业水平和能力所能评定和估算，但该事项确实可能影响评估结论，本评估报告使用者对此应特别引起注意：
（一）对委托方及被评估单位存在的可能影响资产评估值的瑕疵事项，在委托时未作特殊说明而评估人员已履行评估程序仍无法获知的情况下，评估机构及评估人员不承担相关责任。
（二）由委托方和被评估单位提供的与评估相关的经济行为文件、营业执照、产权证明文件、财务报表、会计凭证、资产明细表及其他有关资料是编制本报告的基础。
委托方及被评估单位和相关当事人应对所提供的以上评估原始资料的真实性、合法性、准确性和完整性承担责任。本所对委托方及被评估单位提供的有关经济行为文件、营业执照、产权证明文件、会计凭证等资料进行了独立审查，但不对上述资料的真实性负责。
（三）中国注册会计师协会《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》中指出，委托方和相关当事人应当提供评估对象法律权属等资料，并对所提供的评估对象法律权属资料的真实性、合法性和完整性承担责任。注册资产评估师执行资产评估业务的目的是对评估对象价值进行估算并发表专业意见，对评估对象法律权属确认或发表意见超出注册资产评估师执业范围。
（四）本评估结论是反映评估对象在本次评估目的下，根据公开市场原则确定的现行价格。本报告未考虑特殊的交易方可能追加付出的价格等对评估价值的影响，也未考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和其他不可抗力对资产价格的影响。当前述条件以及评估中遵循的持续经营原则等发生变化时，评估结果会失效。
（五）我们未考虑本次申报评估资产诸如投资、出售转让和改制等经济行为尚应承担的费用和税项等可能影响其价值的因素，也未对各类资产的评估增值、减值额作任何纳税考虑。
（六）我们未考虑本次申报评估资产诸如存在抵押、担保等任何限制因素对评估结论的影响，未考虑评估资产可能欠付的相关债务。
（七）遵守相关法律、法规和资产评估准则，对评估对象价值进行估算并发表专业意见，是注册资产评估师的责任；提供必要的资料并保证所提供资料的真实性、合法性、准确性和完整性，恰当使用评估报告是委托方和相关当事方的责任；评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。
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（八）评估基准日后若资产数量发生变化，应根据原评估方法对资产额进行相应调整；若资产价格标准发生变化，并对资产评估值产生明显影响时，委托方应及时聘请评估机构重新确定评估值。
十三、评估报告使用限制说明
（一）评估报告只能用于评估报告载明的评估目的和用途。
（二）评估报告只能由评估报告载明的评估报告使用者使用。
（三）评估报告使用者应特别关注本报告“十二、特别事项说明”对于评估结论可能造成的影响。
（四）评估报告如需核准或备案，在未经核准或备案前，评估结论不得被使用。
（五）本报告书的评估结论仅供委托方为本次评估目的使用。未征得评估机构书面同意，评估报告的全部或部分内容不得被摘抄、引用或披露于任何公开媒体。
（六）当政策调整对评估结论产生重大影响时，应当重新确定评估基准日进行评估。
十四、评估报告日
本评估报告于 2017年 7月 18日提交委托方。
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法定代表人：
注册资产评估师：
注册资产评估师：
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附件
一、经济行为文件
二、委托方及被评估单位承诺函
三、资产评估机构承诺函
四、资产评估机构营业执照
五、被评估资产照片
六、资产评估机构资格证书
七、评估人员名单及资格证书
八、资产评估业务约定书