信用评级报告声明
中诚信证券评估有限公司（以下简称“中诚信证评”）因承做本项目并出具本评级报告，特此如下声明：
1、除因本次评级事项中诚信证评与评级委托方构成委托关系外，中诚信证评、评级项目组成员以及信用评审委员会成员与评级对象不存在任何影响评级行为客观、独立、公正的关联关系。
2、中诚信证评评级项目组成员认真履行了尽职调查和勤勉尽责的义务，并有充分理由保证所出具的评级报告遵循了客观、真实、公正的原则。
3、本评级报告的评级结论是中诚信证评遵照相关法律、法规以及监管部门的有关规定，依据合理的内部信用评级流程和标准做出的独立判断，不存在因评级对象和其他任何组织或个人的不当影响而改变评级意见的情况。本评级报告所依据的评级方法在公司网站（www.ccxr.com.cn）公开披露。
4、本评级报告中引用的企业相关资料主要由发行主体或/及评级对象相关参与方提供，其它信息由中诚信证评从其认为可靠、准确的渠道获得。因为可能存在人为或机械错误及其他因素影响，上述信息以提供时现状为准。中诚信证评对本评级报告所依据的相关资料的真实性、准确度、完整性、及时性进行了必要的核查和验证，但对其真实性、准确度、完整性、及时性以及针对任何商业目的的可行性及合适性不作任何明示或暗示的陈述或担保。
5、本评级报告所包含信息组成部分中信用级别、财务报告分析观察，如有的话，应该而且只能解释为一种意见，而不能解释为事实陈述或购买、出售、持有任何证券的建议。
6、本次评级结果中的主体信用等级自本评级报告出具之日起生效，有效期为一年。债券存续期内，中诚信证评将根据监管规定及《跟踪评级安排》，定期或不定期对评级对象进行跟踪评级，根据跟踪评级情况决定评级结果的维持、变更、暂停或中止，并按照相关法律、法规及时对外公布。
3 华夏幸福基业股份有限公司
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|不能履行职务或不履行职务时，由副董事长主持；|
|副董事长不能履行职务或不履行职务时，由半数以|
|上董事共同推举的一名董事主持。同时，公司董事|
|会由八名董事增加为九名董事，并增设副董事长 1|
|人；且公司根据需要可设副总裁若干名，其中必须|
|包含1名分管财务及融资的副总裁。此外，此次临|
|时股东大会还通过了关于选举董事的议案，平安人|
|寿向公司会提名两名董事候选人，孟森及王威作为|
|候选人当选。截至本报告出具日，公司董事会由 9|
|名成员组成2，包括董事长王文学先生，联席董事|
|长吴向东先生，4名董事孟惊、赵鸿靖、孟森和王|
|威先生，以及3名独立董事朱武祥、张奇峰、王京|
|伟先生。其中，吴向东历任华润置地有限公司常务|
|副总经理、董事总经理、董事会主席等职务，2019|
|年2月被聘任为公司首席执行官暨总裁，并于2019|
|年第六届董事会第六十四次会议被选举为公司联|
|席董事长。此外，俞建于 2018 年 12 月被聘任为公|
|司分管财务及融资等业务的联席总裁，俞建曾任华|
|润置地有限公司执行董事、高级副总裁、首席财务|
|官。平安人寿入股后在公司治理结构方面的参与程|
|度明显增加，将有助于中国平安与公司协同战略的|
|实施。|
|考虑到中国平安是国内金融牌照最齐全、业务|
|范围最广泛的大型金融集团，其作为战略投资者的|
|引入不仅有利于公司融资渠道的丰富，同时二者亦|
|可在相关业务领域开展多层次的合作。|

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|2018年7月，华夏基业与平安资产管理有限责|
|任公司（以下简称“平安资管”）签订《股份转让协|
|议》，约定华夏基业通过协议转让方式以23.66元/|
|股共计137.70亿元向中国平安保险（集团）股份有|
|限公司（以下简称“中国平安”）下属子公司平安资|
|管转让 582,124,502 股（以下简称“标的股份”）公|
|司无限售流通股股份，占公司当时总股本的|
|19.70%。2018 年 8 月，华夏基业、平安资管、王|
|文学及中国平安人寿保险股份有限公司（以下简称|
|“平安人寿”）签订《股份转让协议之补充协议》，|
|约定华夏基业将《股份转让协议》项下的标的股份|
|过户至平安人寿的股票账户。本次权益变动后，平|
|安人寿成为公司第二大股东，其持有公司股份由|
|0.13%增至 19.83%；华夏基业持有公司股份变为|
|41.97%，公司实际控制人未发生变化。截至 2019|
|年3月末，公司注册资本30.03亿元，控股股东华|
|夏幸福基业控股股份公司（以下简称“华夏基业”）|
|持有其 41.30%1股份，平安人寿和平安资管合计持|
|有公司 19.56%股份，公司实际控制人为自然人王|
|文学。|
|2018年10月，根据2018年第十次临时股东大|
|会决议，公司通过了关于修改公司章程的议案，修|
|改后公司章程约定股东大会由董事长主持，董事长|

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|-|
|2018 年，经济发展以及政策利好使得我国|
|产业园区快速发展，园区数量及经济财政实|
|力均稳步提升，但所面临的同质化竞争压力|
|亦逐渐显现。|
|园区开发即在一定的产业政策和区域政策的|
|指导下，以土地为载体，通过提供基础设施、生产|
|空间（如写字楼/研发楼/厂房/仓库/技术平台等）及|
|各类综合配套服务，吸引特定类型、特定产业集群|
|的内外资企业入驻、投资，形成技术、知识、产业、|

份，截至本报告出具日，工商变更手续尚未办理完成。本
次股权转让后，华夏控股及其一致行动人鼎基资本、平安
人寿及其一致行动人平安资管将分别持有公司36.29%和 2公司原董事胡学文及郭绍增分别于2018年9月及2019年
25.25%股份，公司控股股东及实际控制人未发生改变。 2月辞职。
4 华夏幸福基业股份有限公司
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|劳动力等要素有效整合、集结，不断向外辐射的特|
|定区域。园区通过打造特定的产业竞争力、形成产|
|业集群效应，并推动园区自身发展。|
|2018年，随着国家经济的发展，我国产业园区|
|发展较快。从国家政策层面来看，2017年2月，国|
|务院办公厅发布《关于促进开发区改革和创新发展|
|的若干意见》（以下简称“《意见》”），明确提出国|
|家级经济技术开发区（以下简称“国家经开区”）、|
|高新技术产业开发区（以下简称“高新区”）、海关|
|特殊监管区域等国家级开发区要发挥示范引领作|
|用，突出先进制造业、战略性新兴产业、加工贸易|
|等产业特色，建设高水平园区；同时明确鼓励开发|
|区积极吸引外商投资和承接国际产业转移，不断提|
|高对外开放水平，促进开发区开放型经济发展；|
|2018年12月工信部等机构陆续引发关于虚拟现实|
|产业、国家物流产业、智能网联汽车产业、新材料|
|产业发展的指导意见或规划，加快相关产业及产业|
|园区的发展。地方政策层面，2018年以来，为加快|
|产业及产业园区的发展，山东、江苏、河南、浙江、|
|吉林等各区域均纷纷发布相关规划、政策来支持本|
|区域的产业及产业园区发展。得益于国家和地方层|
|面出台的一系列利好政策，截至 2018 年末，全国|
|共有国家级经济技术开发区（以下简称“国家级经|
|开区”）219 家，其中东部地区 107 家，中部地区|
|63家，西部地区49家，中、西部地区国家级经开|
|区数量和比重显著增加，全国国家级经开区区域分|
|布日趋平衡。据商务部统计，2018 年 1~9 月，全|
|国219家国家级经开区实现财政收入1.46万亿元，|
|同比增长12.9%，其中税收收入1.38万亿元，同比|
|增长17.2%。国家级经开区经济规模持续扩张，占|
|全国 GDP 比重逐步提高，成为带动地区经济发展|
|的强力引擎。分区域来看，2018 年 1~9 月，东部|
|107家国家级经开区实现财政收入10,543亿元，税|
|收收入10,194亿元，同比分别增长14.7%和19.4%；|
|进出口总额35,903亿元（其中，出口19,508亿元，|
|进口 16,395 亿元），同比增加 5%；实际使用外资|
|和外商投资企业再投资240亿美元，按可比口径计|
|算同比增长9%；中部63家国家级经开区实现财政|
|收入 2,656 亿元，税收收入 2,252 亿元，同比分别|

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|-|
|2018 年以来房地产调控政策延续了“房住不|
|炒”的主基调，调控类型涵盖限购、限贷、限售、|
|限价等政策，限购城市再次扩容，大连、沈阳、太|
|原等城市相继落地限购令，限售扩容至兰州、长春、|
|大连等二、三线城市，并下沉至县级城市，全国约|
|有 50 余个城市根据当地市场情况新增或升级四限|
|政策，实施更为精准化、差异化的调控。2018年8|
|月住建部要求地方政府落实稳地价、稳房价、稳预|
|期的主体责任。随后，成都、杭州、福建等多省市|
|纷纷响应。随着楼市调控的不断深入，2018年年底|
|以来，菏泽、广州等城市根据地方实际情况进行政|
|策微调，但政策调整均未突破“房住不炒”的底线，|
|且亦是为了落实分类调控、因城施策，提高调控的|
|精准性。|

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|-|
|政策层面除短期供需调控外，长效机制的建立|
|也处于加速推进阶段。2018年1月，国土资源部和|
|住房城乡建设部同意沈阳、南京、杭州、合肥等11|
|个城市利用集体建设用地建设租赁住房试点实施|
|方案，建立租购并举的住房制度。3月《政府工作|
|报告》提出支持居民自住购房需求，培育住房租赁|
|市场。随后，中国证监会和住房城乡建设部联合发|
|布《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通|
|知》；银保监会发布《关于保险资金参与长租市场|
|有关事项的通知》。12月，中央经济工作会议强调|
|要构建房地产市场健康发展长效机制，坚持“房子|
|是用来住的、不是用来炒的”定位，因城施策、分|
|类指导，夯实城市政府主体责任，完善住房市场体|
|系和住房保障体系。|

节奏，推动了房企补充库存的意愿，2018年房企购在房地产调控政策持续的影响下，2018年行
置土地面积 29,142万平方米，同比上升14.25%；
业销售增速持续下滑，房企拿地更趋理性，
土地成交价款 16,102亿元，同比上涨18.02%，增土地成交额增速及土地溢价率亦有所下降。
速较上年大幅下降 31.43个百分点，成交均价为根据国家统计局数据显示，2018年全国商品房
5,525.36元/平方米，同比增长3.31%，增速同比下销售面积与销售额分别为 171,654万平方米和
降25.73个百分点。分城市能级来看，2018年一、149,973亿元，同比分别增长1.3%和12.2%，增速
二线城市土地成交均价同比分别下降9.18%和较上年同期分别下降6.4个百分点和1.5个百分点。
12.24%至7,925.8元/平方米和3,189.58元/平方米；
其中，2018年全国住宅销售面积和销售金额分别为
三线城市成交土地均价有所上升但增速放缓，为 147,929万平方米和 126,393亿元，同比分别增长
1,728.86元/平方米，同比增长2.81%，增速同比下2.2%和14.7%；办公楼销售面积同比下降8.3%，销
降34.63个百分点。土地溢价率方面，2018年土地售额同比下降2.6%；商业营业用房销售面积同比
市场平均溢价程度显著下降，一、二、三线城市溢下降6.8%，销售额同比增长0.7%。从价格来看，
价率分别为5.38%、13.60%和15.35%，较上年同期2018年1~12月全国100个城市住宅均价呈现逐月
分别下降 8.27个百分点、18.10个百分点和 15.55增长的态势，但增速有所下降。2018年12月全国
个百分点。总体来看，在融资环境趋紧及销售景气100个城市住宅成交均价达14,678元/平方米，较上
度下降的背景下，房企拿地更为理性，土地成交金年增长5.1%，增速较上年同期下降2.1个百分点。
额增速及溢价率均有所下降。
分城市能级来看，2018年12月，一线城市住宅均
价达41,368元/平方米，较上年同期增长0.4%，增
业务运营
速同比下降 1.0个百分点；二线城市住宅均价达
随着业务规模的扩大，近年来公司营业收入呈 13,582元/平方米，较上年同期增长7.1%，增速同
持续增长态势。2018年公司实现营业收入 837.99比下降0.6个百分点；而三线城市住宅均价达9,061
亿元，同比增长40.52%，其中主营业务收入834.04元/平方米，较上年同期增长8.7%，增速同比下降
亿元，同比增长40.65%。从主营业务收入构成来
3.8
个百分点3。受房地产调控政策持续及“因城施
连、青岛、宁波、苏州、长沙、济南、厦门、长春、哈尔
3一线城市包括北京、上海、广州、深圳；二线城市包括 滨、太原、郑州、合肥、南昌、福州；三线城市包括百城
天津、重庆、杭州、南京、武汉、沈阳、成都、西安、大 中除一线城市、二线城市之外的其它74个城市。
6 华夏幸福基业股份有限公司
看，产业发展服务、房地产开发及土地整理系公司 于固安区域、大厂区域和霸州区域产业发展服务收收入的主要来源。2018年房地产收入结转规模较 入占比合计为31.39%，其余区域占比进一步升至大，当期实现房地产开发业务收入515.47亿元，占 68.62%。
主营业务收入的比重为61.80%，同比增长13.01个 表2：2016~2018年公司产业发展服务收入区域分布情况百分点，系公司第一大收入来源；同期公司产业发 单位：亿元、%
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|-|-|-|-|-|-|-|
||2016||2017||2018||
|区域|||||||
||收入|占比|收入|占比|收入|占比|

固安区域 50.08 45.64 98.90 42.83 54.93 22.9953.31亿元，占主营业务收入的比重为6.93%。
||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
|大厂区域|27.68|25.23|47.10|20.40|14.15|5.92|

跟踪期内，公司产业园区业务持续深耕京津 霸州区域 7.97 7.26 8.80 3.81 5.88 2.46
||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
|怀来区域|7.86|7.16|21.00|9.09|14.11|5.91|

断推进异地复制，业务布局进一步扩大。
嘉兴区域 2.98 2.72 14.20 6.15 30.23 12.65
||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
|沈阳区域|2.13|1.94|7.10|3.07|4.77|2.00|

其他区域 11.02 10.04 33.80 14.64 114.85 48.07区开发和房地产开发两大业务板块，其中产业园区
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|-|-|-|-|-|-|-|
|合计|109.72|100.00|230.90|100.00|238.92|100.00|

开发建设主要运营主体为九通基业投资有限公司
资料来源：公司提供，中诚信证评整理
（以下简称“九通基业”）。公司凭借较早进入的固
受益于较强的招商引资能力，跟踪期内公司安工业园区、大厂潮白河工业区等在京津冀地区积
累计签约入园企业数量及投资金额均实现较累了丰富的产业新城运营经验，保持了明显的优势
快增长，带动产业发展服务业务收入持续提地位。跟踪期内，公司在持续深耕京津冀地区的同
升。
时，亦积极布局包括长三角、粤港澳、郑州、武汉、
公司产业发展服务主要依托园区经济发展定成都等核心都市圈，并依托核心都市圈进行区域布
位，结合自有资源和渠道，寻找同类企业进行入园局，业务规模不断扩大。从项目运作情况看，2018
谈判，最终实现企业入园落地投资。目前公司仍依年，公司新增签署PPP项目合作协议18个，全部
托华夏幸福产业发展团队，凭借在全球约4,600人为环北京以外区域，主要位于环杭州、环郑州、环
的产业发展团队，从产业研究规划、产业落地谋划、合肥、环武汉、环广州等都市圈内，异地复制进一
全球资源匹配、承载平台建设到全程服务运营，为步推进，产业发展能力持续提升。
所在区域提供产业升级的全流程综合解决方案。跟表1：截至2018年末公司主要园区进展情况
踪期内，公司积极整合资源，以龙头企业为引领，
|||
|-|-|
|开发阶段|园区举例|

固安区域、大厂区域、香河区域、怀来区
成熟期 域、无锡区域、嘉善区域、溧水区域、和 汽车技术开发有限公司、北京秦淮数据有限公司、县区域、舒城区域、武陟区域等
北京亿安天下科技股份有限公司、中国航天三江集
|||
|-|-|
|发展期|文安区域、昌黎园区、邯郸区域、涿鹿区|
||域、长葛区域、江宁区域、新洲区域、南|
||京开发区区域等|

祥符区域、博望区域、巢湖区域、黄陂区
启动期
域等 下游企业集群集聚，扩大区域产业影响力。
资料来源：公司提供，中诚信证评整理
受益于较强的招商引资能力，2018年公司新增从产业发展服务收入区域分布情况来看，2016
签约入园企业 702家，其中固安产业新城 87家，年公司产业发展服务收入主要来源于廊坊地区的
使得年末累计签约入园企业达2,603家；新增签约固安区域、大厂区域和霸州区域，上述区域占比合
投资金额 1,660亿元，其中固安产业新城 41.50亿
计为78.13%；2017年受益于异地复制的推进，上
元，年末累计签约投资金额6,635.23亿元，同比增
述区域占比为67.04%，其余区域占比提升至
长26.98%；实现产业发展服务收入 238.92亿元，
32.96%，异地复制取得一定进展；2018年公司位
同比增长3.19%。
7 华夏幸福基业股份有限公司
表3：2016~2018年公司园区业务运营情况 124.2亿元、53.9亿元、50亿元、47.8亿元和41.5单位：个、家、亿元 亿元，产业集群初步形成规模。其中，固安工业区
|||||
|-|-|-|-|
|项目|2016|2017|2018|
|新拓展园区|11|21|18|
|新增签约入园企业|436|635|702|
|其中：固安产业新城|130|99|87|
|新增签约投资金额|1,122.40|1,650.60|1,660|

河园区搭建了智能技术与机器人协同创新平台，旨其中：固安产业新城 202.30 163.30 41.50
|||||
|-|-|-|-|
|期末累计签约入园企业|1,266|1,901|2,603|

其中：固安产业新城 523 622 709 产学研合作方面，公司与新加坡国立大学搭建
|||||
|-|-|-|-|
|期末累计签约投资金额|3,324.63|4,975.23|6,635.23|

其中：固安产业新城 1,277.24 1,440.54 1,482.04
国际智慧产业新城的创新性综合解决方案；与吉林资料来源：公司提供，中诚信证评整理
大学搭建平台，促进智能网联汽车产业科技成果转从主要园区招商引资情况来看，2018年公司在
化；与北京第二外国语学院探讨设立“国家文化贸嘉善、怀来、舒城、和县、溧水和固安等区域分别
易学术研究平台固安研究院”，推动文化产业国际完成70家、62家、26家、33家、47家和87家企
创新合作。
业的签约落地，新增签约投资额分别为171亿元、
表4：公司主要园区产业定位及2016～2018年招商引资情况
|||||||
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|区域|园区|产业定位|2016年招商引资概况|2017年招商引资概况|2018年招商引资概况|

新型显示、航空航天、
固安工业区、固安 新增签约企业 130新增签约入园企业新增签约入园企业生物医药、智能网联
固安新兴产业示范区、 家，新增签约投资额99家，新增签约投资87家，新增签约投资汽车、临空服务、文
马庄新区 202.30亿元 额163.30亿元 额41.50亿元体康养、都市农业
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|大厂|大厂潮白河工业|影视文化、总部商务、人工智能|新增签约企业79家，|新增签约入园企业|新增签约入园企业 6|
||区、大厂新兴产业||新增签 约投 资额|56家，新增签约投资|家，新增签约投资额|
||示范区||143.90亿元|额92.83亿元|9.50亿元|

新增签约企业8家，新增签约入园企业新增签约入园企业怀来新兴产业示信息技术、航天航空、
怀来 新增签约投资额22家，新增签约投资62家，新增签约投资范区 智能制造
56.10亿元 额136.70亿元 额124.20亿元
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|苏家屯|苏家屯园区|汽车零部件制造、智能制造装备|新增签约企业10家，|新增签约入园企业|新增签约入园企业|
||||新增签 约投 资额|20家，新增签约投资|17家，新增签约投资|
||||131.30亿元|额20.67亿元|额8.20亿元|

新增签约企业44家，新增签约入园企业新增签约入园企业 6香河香河园区 机器人 新增签约投资额42家，新增签约投资家，新增签约投资额77.70亿元 额91.20亿元 7.60亿元
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|-|-|-|-|-|-|
|霸州|霸州园区|食品、智能制造、新型显示|新增签约企业9家，|新增签约入园企业|新增签约入园企业|
||||新增签 约投 资额|23家，新增签约投资|14家，新增签约投资|
||||43.30亿元|额73.10亿元|额26.50亿元|

新增签约企业11家，新增签约入园企业新增签约入园企业 5智能控制、临空高新
永清永清园区 新增签约投资额12家，新增签约投资家，新增签约投资额技术
11.50亿元 额57.30亿元 2.40亿元
||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
|嘉善区域|嘉善园区|科技研发、影视传媒、商贸服务、软件信息||新增签约企业60家，|新增签约入园企 93|新增签约入园企业|
|||||新增签 约投 资额|家，新增签约投资额|70家，新增签约投资|
|||||42.70亿元|135.98亿元|额171.00亿元|
|无锡|无锡梁溪滨河新城|传感设备、大数据、智慧医疗||新增签约企业11家，|新增签约入园企业|新增签约入园企业|
|||||新增签 约投 资额|14家，新增签约投资|12家，新增签约投资|
|||||12.40亿元|额27.68亿元|额21.40亿元|
|来安区域|来安园区||新型显示、新能源汽|新增签约企业17家，|新增签约入园企业|新增签约入园企业 6|
||||车及零部件、智能制|新增签 约投 资额|19家，新增签约投资|家，新增签约投资额|
||||造装备|45.30亿元|额80.25亿元|31.00亿元|

|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|和县区域|和县园区|机器人、集成电路、|新增签约企业10家，|新增签约入园企业|新增签约入园企业|
|||新能源汽车及零部|新增签 约投 资额|25家，新增签约投资|33家，新增签约投资|
|||件、新材料|35.00亿元|额45.10亿元|额50.00亿元|

新增签约企业9家，新增签约入园企业新增签约入园企业舒城 集成电路、新型显示、
舒城园区 新增签约投资额23家，新增签约投资26家，新增签约投资区域 智能终端
118.90亿元 额73.10亿元 额53.90亿元资料来源：公司提供，中诚信证评整理
公司一级土地整理集中于环北京地区，2018
表5：截至2018年末公司产业园区土地整理情况单位：平方米年土地整理收入同比有所上升，能够对营业
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|-|-|-|
|区域|一级土地整理面积|一级土地整理规|
|||划计容建筑面积|

土地整理业务方面，公司土地整理业务由政府
固安 1,209,117.59 1,601,245.24
||||
|-|-|-|
|霸州|879,128.55|1,879,111.74|

永清 - 956,954.57
||||
|-|-|-|
|文安|131,266.67|139,109.18|

转补偿方案的拟定，组织、督导、跟进以政府部门
涿州 - 693,449.94
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|-|-|-|
|大厂|855,901.04|511,216.94|

香河 11,333.00 681,652.24
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|-|-|-|
|广阳|244,288.33|-|

本（主要为土地补偿款、新增建设用地有偿使用费、
安次 - 142,717.54
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|-|-|-|
|廊坊开发区|294,931.64|85,943.54|

广阳经开区 85,200.00 -按协议规定向公司支付土地整理费用，具体包括土
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|-|-|-|
|北戴河新区|216,883.95|-|

地整理成本和土地整理收益两部分，土地整理收益 昌黎 208,573.31 581,000.43
||||
|-|-|-|
|怀来|66,000.33|363,732.40|

涿鹿 119,293.20 -整理投资业务实现收入亿元，同比增长
||||
|-|-|-|
|滦平|151,334.00|-|

11.28%，够对营业收入形成一定补充。 来安 927,379.01 -
||||
|-|-|-|
|和县|44,689.00|-|

江宁 297,333.48 -末，公司一级土地整理面积为846.35万平方米，一
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|-|-|-|
|南京开发区|466,067.00|-|

级土地整理房屋规划面积为 957.80万平方米。其 高淳 - 53,329.52
||||
|-|-|-|
|溧水|70,939.50|112,443.38|

嘉善 281,300.67 169,306.75整理面积较大，分别为120.91万平方米、92.74万
||||
|-|-|-|
|南浔|186,666.00|337,687.80|

平方米和 87.91万平方米，占比分别为12.62%、 德清 99,333.34 -
||||
|-|-|-|
|舒城|768,451.00|212,038.20|

长丰 234,465.00 -完成的土地整理，未来公司土地整理投资业务或将
||||
|-|-|-|
|肥东|92,933.00|-|

实现增长，仍能够对营业收入形成一定补充。 新郑 443,335.55 -
||||
|-|-|-|
|长葛|181,573.33|-|

祥符 60,666.67 -
||||
|-|-|-|
|嘉鱼|202,523.00|-|

团风 30,000.15 -
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|-|-|-|
|文登|-|466,876.00|

蒲江 - 180,420.43
||||
|-|-|-|
|彭山|318,293.35|-|

雨湖 70,000.35 -
||||
|-|-|-|
|云龙|62,666.98|-|

苏家屯 266,086.67 -
||||
|-|-|-|
|合计|9,577,954.66|9,168,235.84|

总体来看，2018年公司积极推进异地复制，产 表6：2016～2018年公司房地产业务开竣工情况业园区规模不断扩大；同时凭借较强的招商引资能 单位：万平方米
||||
|-|-|-|
|2016|2017|2018|

期末在建面积 2,067.63 2,387.81 2,819.19增长，同时土地整理投资业务能够对公司收入形成
|||||
|-|-|-|-|
|在建项目数量|121|122|120|

新开工面积 950.88 1,081.98 779.37
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|-|-|-|-|
|竣工面积|521.57|2,030.46|2,200.46|

销售贡献主要来自京津冀区域，受异地复制 资料来源：公司提供，中诚信证评整理
在建项目方面，截至 2018年末，公司房地产加快影响，环南京区域和其他区域占比上升
业务在建项目合计120个，在建项目规划计容建筑较快。公司房地产项目资源较为充足，在对
面积合计 4,402.62万平方米，其中在建面积约公司业绩形成强有力支撑的同时亦对公司的
2,819.19万平方米，在建项目计划投资总额为资金支出提出较高要求。
3,585.37亿元。从区域分布来看，公司在建项目主公司房地产开发项目主要为园区配套住宅，
要集中在固安、廊坊、大厂、香河等环北京区域及2018年公司为适应房地产市场环境变化，调整了部
环上海区域的来安和嘉善，上述地区在建面积占在分项目的开发进度，公司开工节奏有所放缓，当期
建项目总面积的比例分别为11.76%、6.93%、新开工面积有所下降，2018年公司新开工面积
5.66%、6.03%、6.59%和6.28%，合计占比达43.25%。
779.37万平方米，同比下降27.97%；期末竣工面积
总体看，公司房地产项目资源较为充足，在对公司达2,200.46万平方米。
业绩形成强有力支撑的同时亦对公司的资金支出提出较高要求。
表7：截至2018年末公司房地产业务在建项目建设情况
单位：万平方米、亿元
||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
|区域|城市|业态|占地面积|规划计容建筑面积|在建面积|计划总投资|

霸州 住宅及配套 108.73 163.59 119.09 168.49
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|北戴河新区|住宅及配套、独立商业|42.14|34.07|43.35|29.00|

大厂 住宅及配套 278.76 584.08 159.54 456.06
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|丰台|写字楼|13.88|33.32|58.74|89.77|

固安 住宅及配套 546.17 1,014.11 331.62 750.31
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|邯郸|住宅及配套|10.47|20.71|29.61|20.00|

怀来 住宅及配套 88.00 145.25 140.79 123.87环北京区域
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|廊坊|住宅及配套|214.98|405.12|195.25|312.57|

牛驼 住宅及配套 33.98 37.07 41.06 56.68
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|任丘|住宅及配套|52.50|82.45|92.91|49.55|

文安 住宅及配套 9.71 19.43 24.10 26.87
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|香河|住宅及配套|197.00|392.74|169.89|351.40|

永清 住宅及配套 74.51 140.94 69.07 121.15
||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
||涿州|住宅及配套|52.10|114.34|144.26|97.69|
|环上海区域|||||||
||镇江|住宅及配套|16.26|37.16|16.12|25.89|

|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|嘉善|住宅及配套|65.09|147.51|177.07|173.27|
|南浔|住宅及配套|18.82|36.04|49.58|29.34|
|武陟|住宅及配套|63.40|119.61|113.25|68.71|

长葛 住宅及配套 9.66 14.48 17.06 7.21
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|新郑|住宅及配套|17.55|42.34|46.32|36.70|

舒城 住宅及配套 47.07 86.66 102.62 47.02其他
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|武汉|住宅及配套|68.18|138.72|107.48|78.47|

江门 住宅及配套 6.90 17.26 20.34 19.44
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|沈阳|住宅及配套|119.65|149.03|72.51|84.39|

国际 住宅及配套 192.02 99.68 58.27 56.08
||||||
|-|-|-|-|-|
|总计|2,514.76|4,402.62|2,819.19|3,585.37|

资料来源：公司提供，中诚信证评整理
销售方面，跟踪期内公司销售业绩持续增长， 从项目销售的区域分布来看，目前公司销售收2018年公司房地产业务实现签约销售面积1,502.85 入贡献以京津冀区域为主，2018年京津冀区域销售万平方米，同比大幅增长58.00%；同期签约销售金 金额合计占总签约销售金额的比重为59.50%，同比额为1,292.68亿元，同比增长7.68%。从销售均价 下降16.88个百分点；随着异地复制的不断推进，来看，2018年销售均价为0.86万元/平方米，同比 环南京区域销售占比不断提升，同期占总销售金额下降31.73%，随着异地复制不断推进，公司房地产 的比重为10.66%，同比增长 0.62个百分点。总的销售区域日趋多元化，加之房地产调控政策及市场 来看，公司房地产项目销售贡献主要来自京津冀区环境影响，签约销售均价呈现一定波动。 域，但近年来受异地复制加快影响，环南京区域和表8：2016～2018年公司房地产业务运营情况 其他区域占比上升较快。
单位：万平方米、亿元、万元/平方米
||||
|-|-|-|
|2016|2017|2018|

签约销售面积 952.56 951.18 1,502.85
|||||
|-|-|-|-|
|签约销售金额|1,005.49|1,200.51|1,292.68|

销售均价 1.06 1.26 0.86
资料来源：公司提供，中诚信证评整理
表9：2016～2018年房地产业务销售情况
单位：万平方米、亿元
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|-|-|-|-|-|-|-|
|城市|2016年||2017年||2018年||
||销售面积|签约金额|销售面积|签约金额|销售面积|签约金额|

京津冀 874.94 943.65 635.78 916.97 731.26 769.20
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|-|-|-|-|-|-|-|
|环杭州|52.72|47.61|93.62|120.49|118.17|137.80|

环郑州 - - 23.08 12.63 247.29 121.79
||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
|环南京|14.66|9.70|103.48|87.55|164.63|113.98|

外阜其他 10.24 4.53 68.42 41.51 112.08 77.96
||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
|环武汉|-|-|2.19|2.00|58.84|36.29|

环合肥 - - 24.60 19.36 70.58 35.67
||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
|合计|952.56|1,005.49|951.18|1,200.51|1,502.85|1,292.68|

资料来源：公司提供，中诚信证评整理
11 华夏幸福基业股份有限公司
土地储备 开发整理的陆续完成，能够为二级开发提供资源基土地获取方面，在受托产业新城开发建设业务 础。
中，公司通过介入园区前期的规划和建设，能够以
财务分析
较低的土地获取成本在园区及周边地区积极布局
以下分析基于公司提供的经中兴财光华会计配套住宅和城市地产项目，以此来平衡前期公司在
师事务所（特殊普通合伙）审计并出具标准无保留园区土地整理和基础设施方面的投入成本。由于产
业园区具有成片开发和持续开发的特点，随着产业
意见的2016~2018年审计报告以及未经审计的园区的发展成熟及受托区域的不断拓展，公司不断
2019年一季度财务报表。
复制园区地产开发模式，一级土地开发整理可为二 资本结构
级开发提供资源基础。截至 2018年末，公司持有 近年来随着园区开发及房地产业务投入不断待开发的土地储备面积为485.70万平方米。具体区 加大，公司资产规模持续增长，2018年末公司资产域来看，环京地区持有待开发的土地储备面积仍较 总额为4,097.12亿元，同比增长8.99%；同时，随大，以霸州区域、固安区域、怀来区域、永清区域 着园区拓展对资金需求持续增长，公司负债规模亦和涿州区域为主，上述五个区域合计占比达 呈现较快增长，2018年末公司总负债为 3,549.9665.30%，区域集中度较高。 亿元，同比增长16.45%。自有资本实力方面，同表10：截至2018年末公司土地储备情况 期末公司所有者权益（含少数股东权益）合计为单位：万平方米 547.16亿元，受少数股东权益大幅下降影响，公司
|||
|-|-|
|区域|持有待开发土地的面积|

霸州 1,059,526.79
公司资产总额上升至4,329.50亿元，同时负债规模
|||
|-|-|
|固安|659,001.40|

昌黎 504,576.15
图2：2016~2019.Q1公司资本结构分析
|||
|-|-|
|永清|489,359.93|

涿州 373,937.97
|||
|-|-|
|文登|358,480.00|

香河 255,688.84
|||
|-|-|
|大厂|252,689.11|

怀来 174,520.55
|||
|-|-|
|南浔|159,529.00|

舒城 128,597.00
|||
|-|-|
|蒲江|100,233.57|

安次 71,358.77
|||
|-|-|
|文安|69,554.59|

嘉善 67,722.70
从资产构成来看，公司资产主要由流动资产构
|||
|-|-|
|溧水|46,851.41|

廊坊开发区 44,305.10
|||
|-|-|
|高淳|41,022.71|

合计 4,856,955.59 货币资金、应收账款、其他应收款、存货和其他流资料来源：公司提供，中诚信证评整理
动资产构成。具体来看，2018年末公司货币资金为此外，2018年公司土地一级整理面积为846.35
472.82亿元，同比下降30.58%，主要系归还到期
万平方米，一级土地整理规划计容建筑面积为
债务所致。同期末公司应收账款为344.38亿元，同
957.80万平方米；当期实现土地整理投资业务收入
比增长82.11%，主要系应收政府园区结算款的增
53.31亿元，同比增长11.27%。未来随着一级土地
加所致，具体来看，2018年末前五名应收账款对象
12 华夏幸福基业股份有限公司
分别为固安新兴产业示范区财政分局、大厂回族自 亿元，较上年末增长5.91%；其他应付款216.70亿治县财政局、河北沙城经济开发区管理委员会、长 元，较上年末下降4.79%。
三角嘉善科技商务服务区管理委员会和固安工业 有息债务方面，由于园区拓展对外部资金较为区财政分局，前五名合计应收账款金额 214.67亿 依赖，近年来公司债务规模增长较快，2018年末公元，占应收账款期末总额合计数的比例60.96%， 司有息债务为 1,481.68亿元，同比增长24.50%；
相应计提的坏账准备合计为5.06亿元，考虑到其回 从债务期限结构来看，同期末公司长短期债务比收进度较大程度依赖于区域内政府收入，仍需对资 （短期债务/长期债务）为 0.32倍，同比下降 0.23金收回情况保持关注。2018年末公司其他应收款规 倍，近年来公司通过发行公司债券、PPP资产证券模为 133.32亿元，同比增长20.01%，当年计提坏 化产品等方式拓宽长期融资渠道，其债务期限结构账准备7.47亿元，其他应收款中大部分为土地保证 较为合理。截至 2019年 3月末，随着园区及房地金和合作方往来款，资金回收时间仍存在一定的不 产项目的逐步推进，总债务规模增长至1,570.22亿确定性。同期末公司存货余额为2,545.23亿元，同 元，长短期债务比为0.37倍。
比增长10.76%，主要由开发成本、土地整理、完 图3：2016～2019.Q1公司债务结构分析工开发产品及基础设施建设构成，其中开发成本及
完工开发产品合计1,440.59亿元，占比为56.60%。
同期末其他流动资产账面价值为131.70亿元，其中
对第三方的委托贷款规模16.87亿元。公司非流动
资产主要由在建工程构成，2016~2018年末公司在
建工程分别为 33.38亿元、42.67亿元和 126.63亿
元，近三年复合增长率为94.76%，主要系在建产
业园项目增加所致；截至 2019年 3月末，公司流
动资产为 3,896.39亿元，占总资产的比重为
90.00%，其中货币资金、应收账款、其他应收款、 资料来源：公司定期财务报告，中诚信证评整理
所有者权益方面，公司所有者权益主要由未分存货和其他流动资产分别为 474.81亿元、384.79
配利润、其他权益工具和少数股东权益构成。受益亿元、165.71亿元、2,641.52亿元和154.91亿元。
于持续增长的营业总收入和很强的盈利能力，公司非流动资产方面，截至 2019年 3月末，公司非流
动资产为 433.11亿元，其中在建工程为 125.86亿
不断累积未分配利润，截至 2018年末未分配利润元。
为 283.67亿元，占所有者权益比重为51.84%；同期末公司其他权益工具中的永续债主要系发行的负债方面，公司负债主要由应付账款、预收款
项、其他应付款和有息债务构成。2018年末，公司
可续期委托贷款，其中 2017年公司新发行 4笔可续期委托贷款使得当年末其他权益工具同比增加应付账款为 329.38亿元，同比增长29.56%，应付
账款对象主要为施工方，大部分为应付工程款，账
80亿元，当年末公司其他权益工具为90亿元，占龄在 1年以内的占比为76.26%；同期末预收款项
所有者权益比重为12.67%，2018年末公司其他权为1,375.12亿元，同比增长3.80%，主要为预收购
益工具规模与上年末保持不变；2018年末公司少数房款；同期末公司其他应付款为227.60亿元，同比
股东权益为 109.39亿元，同比大幅下降67.77%，主要系受资管新规等的影响，公司新增与金融机构增长27.08%，主要系应付保证金增长所致。截至
的合作项目减少，加之原有部分股权合作项目正常 2019年 3月末，公司应付票据及应付账款 365.92
亿元，较上年末上升11.09%；预收账款 1,456.39
退出所致，占所有者权益比重为19.99%。截至2019
年3月末，公司未分配利润、其他权益工具中的永
续债和少数股东权益分别为312.41亿元、90.00亿
13 华夏幸福基业股份有限公司
元和88.83亿元，占同期末所有者权益的比重分别 布于环北京地区，后续房地产市场调控政策或对其为56.70%、2.08%和16.12%。 销售回款带来一定的不确定性。
财务杠杆比率方面，2018年末公司资产负债率 表12：2016～2018年公司存货分析
|||||
|-|-|-|-|
|项目|2016|2017|2018|

184.38%，同比增长112.76个百分点，若将永续债
存货（亿元） 1,473.45 2,297.94 2,545.23
|||||
|-|-|-|-|
|土地整理/存货|24.25%|26.56%|28.77%|

基础设施建设/存货 5.37% 9.98% 10.90%率分别为88.84%和240.37%。截至2019年3月末，
|||||
|-|-|-|-|
|工程施工/存货|7.25%|1.46%|1.58%|

开发成本/存货 56.73% 57.10% 53.12%
|||||
|-|-|-|-|
|完工开发产品/存货|4.32%|2.79%|3.48%|

债率和净负债率分别为89.35%和257.15%。 资料来源：公司定期财务报告，中诚信证评整理
周转效率方面，2018年公司存货周转率和总资总体来看，近年来随着园区开发及房地产业务
产周转率分别为 0.20次和 0.21次，分别较上年增投入的不断扩大，公司资产规模持续增长；同时受
长0.04次和0.02次。
益于不断拓宽的融资渠道，公司债务期限结构较为
现金流方面，受公司业务扩张，新区域投资支合理。但中诚信证评也关注到，由于园区拓展对外
出增加影响，2018年公司经营性净现金流呈现净流部资金较为依赖，近年来公司债务规模增长较快；
出状态，为-74.28亿元，同期公司经营活动净现金公司应收账款等资金收回情况及发行的可续期委
流/短期债务为-0.21倍，经营活动现金流对其短期托贷款后续偿还情况需保持关注。
债务尚不能形成良好保障。2019年1~3月，公司流动性
经营活动净现金仍呈现净流出状态，为-154.54亿公司资产主要以流动资产为主，2018年末，公
元，其对债务保障能力仍有限。
司流动资产规模为3,679.60亿元，占同期总资产的
货币资金方面，2018年末公司货币资金为比例为89.81%。从流动资产的构成来看，公司流
472.82亿元，同比下降30.58%，主要系归还到期动资产主要由货币资金和存货构成，2018年末公司
债务所致；同期末货币资金/短期债务比为1.32倍。
货币资金和存货合计占同期流动资产的比例为
截至 2019年 3月末，公司货币资金规模为 474.8182.02%。2019年 3月末公司流动资产占总资产的
亿元，货币资金/短期债务比为 1.13倍，货币资金比重为90.00%，货币资金和存货合计占流动资产
对短期债务的覆盖力度有所下降。
的比重为79.98%。
表13：2016～2019.Q1公司部分流动性指标表11：2016～2019.Q1公司流动资产分析
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|-|-|-|-|-|
|项目|2016|2017|2018|2019.Q1|
|货币资金（亿元）|455.03|681.05|472.82|474.81|
|经营活动现金流净额|||||
|（亿元）|77.63|-162.28|-74.28|-154.54|
|经营净现金流/短期债|0.39||||
|||-0.38|-0.21|-1.47|
|务（X）|||||
|货币资金/短期债务|2.26||||
|||1.61|1.32|1.13|
|（X）|||||

盈利能力 利润总额方面，2018年公司利润总额为174.31随着产业发展服务、土地整理、房地产开发等 亿元，同比增长35.36%。公司利润总额主要由经业务的拓展，跟踪期内公司营业总收入持续增长， 营性业务利润构成，2018年公司实现经营性业务利 2018年公司实现营业总收入 837.99亿元，同比增 润 186.16亿元，同比增长42.82%，其经营性业务长40.52%。其中房地产开发业务和产业发展服务 盈利能力很强。同期公司产生资产减值损失 25.25系公司收入的最主要来源，2018年分别实现收入 亿元，同比增长203.43%，主要系计提坏账准备及 515.47亿元和 238.92亿元，同比增长78.17%和 存货跌价损失所致。同期公司实现投资收益 16.143.49%，占营业总收入的比重分别为61.80%和 亿元，同比增长119.74%，其中公司对外委托贷款28.65%。2019年1~3月，公司实现营业总收入 取得投资收益11.69亿元，同比增长155.25%。2018 102.92亿元。此外，截至 2019年 3月末，公司预 年公司实现净利润118.03亿元，同比增长33.13%；
收款项为1,456.39亿元，较大规模的已售待结算资 所有者权益收益率为21.57%，同比增长 9.10个百源为公司经营业绩的提升提供有力保障。 分点。2019年1~3月，公司实现经营性业务利润毛利率方面，2018年公司综合毛利率为 44.44亿元，资产减值损失为2.19亿元，当期实现41.61%，同比下降 6.43个百分点，主要系产业发 投资收益0.94亿元，利润总额42.05亿元，净利润展服务板块毛利率下降所致，公司毛利率有所下滑 30.27亿元，所有者权益收益率为21.97%。
但仍处于较高水平。分板块来看，同期公司产业发 图4：2016～2019.Q1公司利润总额分析展服务业务毛利率为77.32%，同比下降14.93个百
分点主要系为引入龙头企业、高精尖企业，公司对
入园企业扶持力度加大，且随着异地复制推进，产
业发展规模不断扩大，公司在产业发展服务方面加
大人员、研发等投入，招商引资成本有所上升；同
期房地产业务毛利率为29.73%，同比增长 7.46个
百分点。2019年1~3月，公司营业毛利率为65.26%。
期间费用方面，2018年公司期间费用为108.90
亿元，同比增长4.40%，主要由管理费用和销售费 资料来源：公司定期财务报告，中诚信证评整理
用构成，2018年公司管理费用和销售费用分别为
总体来看，跟踪期内公司营业收入规模持续增80.45亿元和18.82亿元，同比分别增长7.44%和下
长，其中房地产业务收入规模增长较快，且较大规降4.13%。同期公司期间费用占同期营业总收入的
模的已售待结算资源为公司经营业绩的提升提供有比例为12.99%，同比下降4.58个百分点。2019年
力保障；受产业发展服务板块毛利率下降影响，公1~3月，公司期间费用合计 18.09亿元，三费收入
司整体毛利率水平有所下降但仍处于较高水平；此占比17.58%，公司期间费用控制能力有待提高。
外，业务规模的快速扩张对公司期间费用控制能力表14：2016～2019.Q1公司期间费用分析
提出更高要求。
||||||
|-|-|-|-|-|
|项目|2016|2017|2018|2019.Q1|

销售费用（亿元） 18.75 19.63 18.82 3.34
从债务规模来看，近年来公司的债务规模快速
||||||
|-|-|-|-|-|
|管理费用（亿元）|36.23|74.88|80.45|10.97|

财务费用（亿元） 5.63 9.80 9.63 3.78
亿元，其中短期债务为亿元，长期债务为
||||||
|-|-|-|-|-|
|三费合计（亿元）|60.61|104.30|108.90|18.09|

营业总收入（亿元） 538.21 596.35 837.99 102.92 1,122.39亿元。截至2019年3月末，公司总债务规
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|-|-|-|-|-|
|三费收入占比|11.26%|17.49%|12.99%|17.58%|

数据来源：公司定期财务报告，中诚信证评整理
长期债务为1,149.64亿元。
15 华夏幸福基业股份有限公司
获现能力方面，2018年公司EBITDA为206.02 维持“华夏幸福基业股份有限公司2018年公开发行亿元，同比增长32.89%，得益于良好的盈利能力， 公司债券（第二期）”信用等级AAA。
公司经营所得逐年增加。从主要偿债能力指标来
看，2018年公司总债务/EBITDA为7.19倍，同比
小幅下降 0.48倍；同期 EBITDA利息保障倍数为
2.59倍，EBITDA对债务本息的保障程度较好。
表15：2016～2019.Q1公司主要偿债能力指标
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|-|-|-|-|-|
|项目|2016|2017|2018|2019.Q1|

短期债务（亿元） 201.05 423.02 359.29 420.58
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|-|-|-|-|-|
|总债务（亿元）|722.11|1,190.06|1,481.68|1,570.22|

经营活动净现金流
77.63 -162.28 -74.28 -154.54
（亿元）
||||||
|-|-|-|-|-|
|经营活动净现金流/|||||
||0.39|-0.38|-0.21|-1.47|
|短期债务（X）|||||

EBITDA（亿元） 105.37 155.03 206.02 -
||||||
|-|-|-|-|-|
|总债务/EBITDA（X）|6.85|7.68|7.19|-|

EBITDA利息保障倍
2.17 2.69 2.59 -
数（X）
||||||
|-|-|-|-|-|
|资产负债率（%）|84.78|81.09|86.65|87.27|

净负债率（%） 70.23 71.62 184.38 198.81
资料来源：公司定期财务报告，中诚信证评整理
或有负债方面，截至 2018年末，华夏幸福为
子公司提供的担保金额为896.83亿元，为合营、联
营公司担保提供的担保金额为5.25亿元，或有风险
较小。
财务弹性方面，截至 2018年末，公司合并口
径获得的集团授信额度合计 3,682.5亿元，其中尚
未使用授信额度 3,077.1亿元；此外，公司作为上
市公司，拥有直接融资渠道。
总体来看，随着产业新城建设规模的不断扩
大，公司债务规模持续增长，且面临一定资本支出
压力；同时公司应收账款规模持续增长，对经营活
动现金流形成一定占用。但考虑到园区运营与地产
开发相结合的模式使得公司营业总收入持续增长，
且综合毛利率处于较高水平，加之公司与主要银行
保持良好的合作关系，未来随着与平安集团协同效
应的发挥，公司备用流动性将进一步充足。综合来
看，公司为本次债券提供的连带责任保证担保具有
较好的增信效果。
结论
综上所述，中诚信证评维持华夏幸福基业股份
有限公司主体信用等级为AAA，评级展望为稳定；
16 华夏幸福基业股份有限公司
附一：华夏幸福基业股份有限公司股权结构图（截至2019年 3月31日）
王文学
80.00%
100.00%
||
|-|
|20.00%|

司 司
26.50%
||||
|-|-|-|
||58.00%||
||华||
|鼎基资本管理有限公司||华|

|||
|-|-|
|0.68%|41.30%|

||
|-|
|19.52%|

|||
|-|-|
||0.04%|
|华夏幸福基业股份有限公司||

17 华夏幸福基业股份有限公司
附二：华夏幸福基业股份有限公司组织结构图（截至2019年 3月31日）
18 华夏幸福基业股份有限公司
附三：华夏幸福基业股份有限公司主要财务数据及财务指标
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|-|-|-|-|-|
|财务数据（单位：万元）|2016|2017|2018|2019.Q1|

货币资金 4,550,308.81 6,810,488.49 4,728,178.37 4,748,072.63
||||||
|-|-|-|-|-|
|应收账款净额|950,077.53|1,891,031.77|3,443,766.21|3,847,898.00|

存货净额 14,734,474.93 22,979,438.54 25,452,267.97 26,415,212.44
||||||
|-|-|-|-|-|
|流动资产|22,356,117.31|34,848,628.42|36,796,037.22|38,963,871.49|

长期投资 186,597.86 463,373.43 489,700.80 1,115,565.51
||||||
|-|-|-|-|-|
|固定资产合计|738,188.40|1,003,837.69|1,998,283.07|1,982,416.54|

总资产 24,990,332.88 37,591,995.03 40,971,183.41 43,294,997.55
||||||
|-|-|-|-|-|
|短期债务|2,010,509.56|4,230,193.82|3,592,895.27|4,205,841.73|

长期债务 5,210,581.88 7,670,397.07 11,223,889.33 11,496,387.34
||||||
|-|-|-|-|-|
|总债务（短期债务＋长期债务）|7,221,091.44|11,900,590.89|14,816,784.60|15,702,229.07|

总负债 21,187,162.35 30,484,596.96 35,499,590.12 37,785,244.01
||||||
|-|-|-|-|-|
|所有者权益（含少数股东权益）|3,803,170.53|7,107,398.06|5,471,593.28|5,509,753.54|

营业总收入 5,382,058.75 5,963,542.03 8,379,859.02 1,029,215.43
||||||
|-|-|-|-|-|
|三费前利润|1,464,066.28|2,346,543.18|2,950,587.54|625,324.89|

投资收益 41,497.01 73,447.96 161,398.20 9,441.72
||||||
|-|-|-|-|-|
|净利润|616,811.83|886,533.47|1,180,274.60|302,683.14|

息税折旧摊销前盈余EBITDA 1,053,686.28 1,550,303.55 2,060,220.42 -
||||||
|-|-|-|-|-|
|经营活动产生现金净流量|776,306.42|-1,622,772.90|-742,781.24|-1,545,373.48|

投资活动产生现金净流量 -2,506,231.96 -2,002,991.36 -501,655.27 -108,290.26
||||||
|-|-|-|-|-|
|筹资活动产生现金净流量|2,539,375.09|5,709,832.28|-649,033.88|1,653,161.44|

现金及现金等价物净增加额 812,867.04 2,088,020.72 -1,859,980.09 446.73
||||||
|-|-|-|-|-|
|财务指标|2016|2017|2018|2019.Q1|

营业毛利率（%） 33.03 48.04 41.61 65.26
||||||
|-|-|-|-|-|
|所有者权益收益率（%）|16.22|12.47|21.57|21.97|

EBITDA/营业总收入（%） 19.58 26.00 24.59 -
||||||
|-|-|-|-|-|
|速动比率（X）|0.48|0.52|0.47|0.48|

经营活动净现金/总债务（X） 0.11 -0.14 -0.05 -0.39
||||||
|-|-|-|-|-|
|经营活动净现金/短期债务（X）|0.39|-0.38|-0.21|-1.47|

经营活动净现金/利息支出（X） 1.60 -2.82 -0.93 -
||||||
|-|-|-|-|-|
|EBITDA利息倍数（X）|2.17|2.69|2.59|-|

总债务/EBITDA（X） 6.85 7.68 7.19 -
||||||
|-|-|-|-|-|
|资产负债率（%）|84.78|81.09|86.65|87.27|

总资本化比率（%） 65.50 62.61 73.03 74.03
||||||
|-|-|-|-|-|
|长期资本化比率（%）|57.81|51.90|67.23|67.60|

净负债率（%） 70.23 71.62 184.38 198.81
注：1、所有者权益包含少数股东权益，净利润包含少数股东损益；
2、华夏幸福2016～2018年末其他流动负债中“短期应付债券”已调整至短期债务，长期应付款中计息部分已调整至长期
债务，一年内到期的非流动负债中“一年内到期的待转销项税”不计入总债务，2019年一季度由于缺乏明细未作上述
调整；
3、2019年一季度所有者权益收益率、经营活动净现金/总债务、经营活动净现金/短期债务指标均经年化处理。
19 华夏幸福基业股份有限公司
附四：基本财务指标的计算公式
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|-|
|货币资金等价物＝货币资金+交易性金融资产+应收票据|

长期投资＝可供出售金融资产+持有至到期投资+长期股权投资
||
|-|
|固定资产合计＝投资性房地产+固定资产+在建工程+工程物资+固定资产清理+生产性生物资产+油气资产|

短期债务＝短期借款+交易性金融负债+应付票据+一年内到期的非流动负债
||
|-|
|长期债务＝长期借款+应付债券|

总债务＝长期债务+短期债务
||
|-|
|净债务＝总债务-货币资金|

三费前利润＝营业总收入-营业成本-利息支出-手续费及佣金收入-退保金-赔付支出净额-提取保险合同准备金净额-保单红利支出-分保费用-营业税金及附加
||
|-|
|EBIT（息税前盈余）＝利润总额+利息支出|

EBITDA（息税折旧摊销前盈余）＝EBIT+折旧+无形资产摊销+长期待摊费用摊销
||
|-|
|资本支出＝购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金+取得子公司及其他营业单位支付的现金|
|净额|

营业毛利率＝（营业收入-营业成本）/营业收入
||
|-|
|EBIT率＝EBIT/营业总收入|

三费收入比＝（财务费用+管理费用+销售费用）/营业总收入
||
|-|
|所有者权益收益率＝净利润/所有者权益|

流动比率＝流动资产/流动负债
||
|-|
|速动比率＝（流动资产-存货）/流动负债|

存货周转率＝主营业务成本（营业成本）/存货平均余额
||
|-|
|应收账款周转率＝主营业务收入净额（营业总收入净额）/应收账款平均余额|

资产负债率＝负债总额/资产总额
||
|-|
|总资本化比率＝总债务/（总债务+所有者权益（含少数股东权益））|

长期资本化比率＝长期债务/（长期债务+所有者权益（含少数股东权益））
||
|-|
|EBITDA利息倍数＝EBITDA/（计入财务费用的利息支出+资本化利息支出）|

净负债率=净债务/所有者权益（含少数股东权益）
20 华夏幸福基业股份有限公司
附五：信用等级的符号及定义
主体信用评级等级符号及定义
|||
|-|-|
|等级符号|含义|

AAA 受评主体偿还债务的能力极强，基本不受不利经济环境的影响，违约风险极低
|||
|-|-|
|AA|受评主体偿还债务的能力很强，受不利经济环境的影响较小，违约风险很低|

A 受评主体偿还债务的能力较强，较易受不利经济环境的影响，违约风险较低
|||
|-|-|
|BBB|受评主体偿还债务的能力一般，受不利经济环境影响较大，违约风险一般|

BB 受评主体偿还债务的能力较弱，受不利经济环境影响很大，有较高违约风险
|||
|-|-|
|B|受评主体偿还债务的能力较大地依赖于良好的经济环境，违约风险很高|

CCC 受评主体偿还债务的能力极度依赖于良好的经济环境，违约风险极高
|||
|-|-|
|CC|受评主体在破产或重组时可获得的保护较小，基本不能保证偿还债务|

C 受评主体不能偿还债务
注：除AAA级，CCC级（含）以下等级外，每一个信用等级可用“+”、“-”符号进行微调，表示信用质量略高或略低于本等级。
评级展望的含义
|||
|-|-|
|内容|含义|
|正面|表示评级有上升趋势|
|负面|表示评级有下降趋势|
|稳定|表示评级大致不会改变|
|待决|表示评级的上升或下调仍有待决定|

评级展望是评估发债人的主体信用评级在中至长期的评级趋向。给予评级展望时，主要考虑中至长期内受评主体可能发生的经济或商业基本因素变动的预期和判断。
长期债券信用评级等级符号及定义
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|-|-|
|等级符号|含义|

AAA 债券安全性极强，基本不受不利经济环境的影响，违约风险极低
|||
|-|-|
|AA|债券安全性很强，受不利经济环境的影响较小，违约风险很低|

A 债券安全性较强，较易受不利经济环境的影响，违约风险较低
|||
|-|-|
|BBB|债券安全性一般，受不利经济环境影响较大，违约风险一般|

BB 债券安全性较弱，受不利经济环境影响很大，有较高违约风险
|||
|-|-|
|B|债券安全性较大地依赖于良好的经济环境，违约风险很高|

CCC 债券安全性极度依赖于良好的经济环境，违约风险极高
|||
|-|-|
|CC|基本不能保证偿还债券|

C 不能偿还债券
注：除AAA级，CCC级（含）以下等级外，每一个信用等级可用“+”、“-”符号进行微调，表示信用质量略高或略低于本等
级。
21 华夏幸福基业股份有限公司
短期债券信用评级等级符号及定义
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|-|-|
|等级|含义|

A-1 为最高短期信用等级，还本付息能力很强，安全性很高。
|||
|-|-|
|A-2|还本付息能力较强，安全性较高。|

A-3 还本付息能力一般，安全性易受不利环境变化的影响。
|||
|-|-|
|B|还本付息能力较低，有一定的违约风险。|

C 还本付息能力很低，违约风险较高。
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|-|-|
|D|不能按期还本付息。|

注：每一个信用等级均不进行“+”、“-”微调。
22 华夏幸福基业股份有限公司