武汉珈伟光伏照明有限公司股东拟股权转让所涉及的武汉珈伟光伏照明有限公司股东全部权益
资产评估报告
国众联评报字（2013）第3-042号国众联资产评估
土地房地产估价有限公司
二○一三年十一月二十八日
中国·深圳
目 录
注册资产评估师声明 ..................................................... 1摘要 ................................................................... 2资产评估报告 ........................................................... 6一、委托方、被评估单位概况及其他评估报告使用者 .......................... 6二、评估目的 ........................................................... 10三、评估对象和评估范围 ................................................. 10四、价值类型及其定义 ................................................... 12五、评估基准日 ......................................................... 12六、评估依据 ........................................................... 12七、评估方法 ........................................................... 14八、评估程序实施过程和情况 ............................................. 18九、评估假设 ........................................................... 19十、评估结论 ........................................................... 21十一、特别事项说明 ..................................................... 23十二、评估报告使用限制说明 ............................................. 24十三、评估报告日 ....................................................... 25评估报告附件 .......................................................... 26
注册资产评估师声明
一、我们在执行本资产评估业务中，遵循了相关法律法规和资产评估准则，恪守了独立、客观和公正的原则。根据我们在执业过程中掌握的事实，评估报告陈述的事项是客观、真实的。我们的分析、判断和推论，以及出具的评估报告遵循了资产评估准则和相关规范。
二、评估对象涉及的资产、负债清单由委托方、被评估单位（或者产权持有单位）申报并经其签章确认；所提供资料的真实性、合法性、完整性，恰当使用评估报告是委托方和相关当事方的责任。
三、我们与评估报告中的评估对象无利益关系，与相关当事方无利益关系，对相关当事方不存在偏见。
四、我们已对评估报告中的评估对象进行现场勘察；我们已对评估对象的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象法律权属资料进行查验，但无法对评估对象的法律权属真实性做任何形式的保证；我们已提请企业完善产权，并对发现的问题进行了披露。
五、我们具备评估业务所需的执业资质和相关专业评估经验。
六、我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设和限定条件的限制，评估报告使用者应当充分关注评估报告中载明的特别事项说明、评估假设和限定条件及其对评估结论的影响。
七、我们对评估对象的价值进行估算并发表的专业意见，是经济行为实现的参考依据，不应视为评估目的实现的价格保证。我们出具的评估报告及其所披露的评估结论仅限于评估报告载明的评估目的，仅在评估结论使用有效期限内使用，因使用不当造成的后果与我们无关。
八、我们未考虑本次申报评估资产出售尚应承担的费用和税项等可能影响其价值的因素，我们也未对各类资产的重估增、减值额作任何纳税考虑。
九、我们未考虑本次申报评估资产抵押、担保等任何限制因素对评估结论的影响。
武汉珈伟光伏照明有限公司股东拟股权转让
所涉及的武汉珈伟光伏照明有限公司股东全部权益
资产评估报告
（摘要）
国众联评报字（2013）第3-042号
重 要 提 示
以下内容摘自资产评估报告，欲了解本评估项目全面情况，应认真
阅读资产评估报告全文。本摘要单独使用可能会导致对评估结论的误解
或误用。
国众联资产评估土地房地产估价有限公司接受武汉珈伟光伏照明有限公司的委托，根据有关法律、法规和资产评估准则、资产评估原则，采用资产基础法，按照必要的评估程序，对武汉珈伟光伏照明有限公司股东拟实施股权转让所涉及的武汉珈伟光伏照明有限公司股东全部权益价值在2013年10月31日的市场价值进行了评估。现将资产评估情况报告如下。
一、委托方即被评估单位
委托方即被评估单位：武汉珈伟光伏照明有限公司
二、评估目的
武汉珈伟光伏照明有限公司股东拟股权转让，本次评估系为武汉珈伟光伏照明有限公司股东拟股权转让的经济行为提供价值参考依据。
现阶段受委托方提供经济行为文件条件限制，本报告评估目的以资产评估业务约定书中委托方的约定为评估依据。
三、评估对象和评估范围
本次评估对象为武汉珈伟光伏照明有限公司股东于评估基准日拟股权转让行为所
涉及的武汉珈伟光伏照明有限公司股东全部权益。
股东全部权益账面金额人民币 55,420,160.42元，无质押、冻结等情形。
具体评估范围为武汉珈伟光伏照明有限公司股东于评估基准日拟股权转让所涉及的武汉珈伟光伏照明有限公司全部资产及负债，其中资产总额账面值5,546.63万元，负债总额账面值 4.61万元，所有者权益账面值 5,542.02万元。评估前账面值已经大华会计师事务所(特殊普通合伙)审计，并出具了大华审字[2013]011815号的无保留意见审计报告。
被评估单位承诺具体评估对象和范围与经济行为所涉及的对象和范围一致、不重不漏、无表外资产，以被评估单位提供的资产评估申报表为准。
四、评估基准日
本项目资产评估基准日为2013年10月31日。评估基准日系由委托方确定，确定的理由是评估基准日与评估目的实现日比较接近，本次评估以评估基准日有效的价格标准为取价标准。
五、评估程序实施过程和情况
根据国家有关部门关于资产评估的规定和会计核算的一般原则，按照我公司与武汉珈伟光伏照明有限公司签定的资产评估业务约定书，我公司评估人员已实施了对被评估单位提供的法律性文件与会计记录以及相关资料的验证审核，对资产进行实地察看与核对，并取得了相关的产权证明文件，进行了必要的市场调查和交易价格的比较，以及我们认为有必要实施的其他资产评估程序。
六、评估方法
本次评估采用资产基础法。
七、价值类型
本次评估的价值类型为市场价值。
八、评估结论
此次评估主要采用资产基础法。根据以上评估工作，得出如下评估结论：
（一）资产基础法评估结论：
在评估基准日2013年10月31日资产总额账面值5,546.63万元，评估值7,356.03万元，评估增值1,809.40万元，增值率32.62%；
负债总额账面值4.61万元，评估值4.61万元，评估值与账面值无差异；
净资产账面值5,542.02万元，评估值7,351.42万元，评估增值1,809.40万元，增值率32.65%。
评估结论详细情况见资产评估结果汇总表及评估明细表。
资产评估结果汇总表
评估基准日：2013年10月31日
被评估单位：武汉珈伟光伏照明有限公司 金额单位：人民币万元
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|项 目||账面价值|评估价值|增减值|增值率％|
|||A|B|C=B-A|D=C/A×100|
|流动资产|1|2,578.94|2,578.94|||
|非流动资产|2|2,967.69|4,777.09|1,809.40|60.97|
|其中：可供出售金融资产|3|||||
|持有至到期投资|4|||||
|长期应收款|5|||||
|长期股权投资|6|||||
|投资性房地产|7|||||
|固定资产|8|2.41|2.06|-0.35|-14.52|
|在建工程|9|||||
|工程物资|10|||||
|固定资产清理|11|||||
|生产性生物资产|12|||||
|油气资产|13|||||
|无形资产|14|2,965.27|4,775.03|1,809.76|61.03|
|开发支出|15|||||
|商誉|16|||||
|长期待摊费用|17|||||
|递延所得税资产|18|||||
|其他非流动资产|19|||||
|资产总计|20|5,546.63|7,356.03|1,809.40|32.62|
|流动负债|21|4.61|4.61|||
|非流动负债|22|||||
|负债总计|23|4.61|4.61|||
|净 资 产|24|5,542.02|7,351.42|1,809.40|32.65|

武汉珈伟光伏照明有限公司股东全部权益价值为7,351.42万元，人民币大写金额为：柒仟叁佰伍拾壹万肆仟贰佰元整。
报告使用者在使用本报告的评估结论时，请注意本报告正文中第十一项“特别事项说明”对评估结论的影响；并关注评估结论成立的评估假设及前提条件。
按照有关资产评估现行规定，本评估报告有效期一年，自评估基准日起计算。超过一年，需重新进行资产评估。
[本页以下无正文]
武汉珈伟光伏照明有限公司股东拟股权转让
所涉及的武汉珈伟光伏照明有限公司股东全部权益
资产评估报告
国众联评报字（2013）第3-042号
武汉珈伟光伏照明有限公司：
国众联资产评估土地房地产估价有限公司接受贵公司的委托，根据有关法律、法规和资产评估准则、资产评估原则，采用资产基础法，按照必要的评估程序，对武汉珈伟光伏照明有限公司股东拟实施股权转让所涉及的武汉珈伟光伏照明有限公司股东全部权益价值在2013年10月31日的市场价值进行了评估。现将资产评估情况报告如下。
一、委托方、被评估单位概况及其他评估报告使用者
（一）委托方即被评估单位概况
1.概况
企业名称：武汉珈伟光伏照明有限公司
住 址：武汉市东湖开发区关山二路特一号国际企业中心1幢405室
法定代表人：丁孔贤
注册资本：人民币6000.00万元
实收资本：人民币6000.00万元
经济性质：有限责任公司（法人独资）
经营期限：自2010年10月26日至2030年10月25日
注册号：420100000212041
经营范围：太阳能光伏照明产品及配件、高效LED光源、太阳能消费类电子产品研发、生产、销售；进出口业务（不含国家禁止或限制进出口的货物或技术）。（上述范围中国家有专项规定的项目经审批后或凭有效许可证方可经营）
2.企业简介及历史沿革：
武汉珈伟光伏照明有限公司位于武汉东湖新技术开发区华工科技园创新企业基
地，主营太阳能光伏产品及配件、高效LED光源、太阳能消费类电子产品研发、生产、销售以及相关进出口业务。公司现尚在筹建期，尚未展开任何经营活动，厂房也尚未动工。
武汉珈伟光伏照明有限公司是由深圳市珈伟实业有限公司（现更名为“深圳珈伟光伏照明股份有限公司”）出资组建的法人独资公司，于2010年10月26日取得武汉市工商行政管理局颁发的企业法人营业执照。该事项业经武汉中谷会计师事务所出具的武中谷验字（2010）第125号验资报告验证。
3.截止评估基准日，被评估单位股东出资及占股比例如下：
||||
|-|-|-|
|投资方名称|出资额（万元）|持股比例|
|深圳珈伟光伏照明股份有限公司|6000.00|100%|
|合 计|6000.00|100%|

4.近年资产、损益状况
企业2010年、2011年、2012年及2013年10月的资产状况如下表所示：
金额单位：人民币万元
||||||
|-|-|-|-|-|
|项目名称|2010-12-31|2011-12-31|2012-12-31|2013-10-31|
|流动资产|5,996.54|5,848.65|5,871.86|2,578.94|
|非流动资产||3,083.90|3,020.48|2,967.69|
|其中：可供出售金融资产|||||
|持有至到期投资|||||
|长期股权投资|||||
|投资性房地产|||||
|固定资产||4.58|3.05|2.41|
|无形资产||3,079.32|3,017.43|2,965.27|
|商誉|||||
|长期待摊费用|||||
|递延所得税资产|||||
|资产总计(cid:10)|5,996.54|8,932.55|8,892.34|5,546.63|
|流动负债(cid:10)|0.40|3,031.34|3,203.95|4.61|
|非流动负债(cid:10)|||||
|负债总计(cid:10)|0.40|3,031.34|3,203.95|4.61|
|净 资 产(cid:10)|5,996.14|5,901.22|5,688.39|5,542.02|

损益状况如下表所示：
金额单位：人民币万元
||||||
|-|-|-|-|-|
|项 目|2010年度|2011年度|2012年度|2013年10月|
|主营业务收入|||||
|减：主营业务成本|||||
|主营业务税金及附加|||||
|销售费用|||||
|管理费用|5.18|109.89|297.90|186.51|
|财务费用|-1.33|-14.97|-0.12|-0.14|
|资产减值损失|||||
|营业利润|-3.86|-94.93|-297.78|-186.37|
|营业外收入|||85.00|40.00|
|营业外支出|||0.05||
|利润总额|-3.86|-94.93|-212.83|-146.37|
|减：所得税|||||
|净利润|-3.86|-94.93|-212.83|-146.37|

注：表中2010年、2011年、2012年和2013年10月份数据已经大华会计师事务所(特殊普通合伙)审计并出具无保留意见审计报告。
5.武汉珈伟光伏照明有限公司成立初期员工为2人，主要负责公司筹建、设立各项手续的办理及项目核准备案、环境评估、地块前期地调、勘测、挂牌、摘牌至后期规划、报建等一系列与项目有关的工作，目前员工增至 7人，包括研发人员 2名、市场人员1名、会计1名及人事专员1名。
6. 2011年 2月 1日，武汉东湖新技术开发区核准通过武汉珈伟光伏照明有限公司年产4000万套太阳能草坪灯、太阳能庭院灯和光伏电源半导体照明系统产业化两个项目。截至目前公司项目尚未实质启动，相关厂房及设备尚未开始建设、购置，公司目前无营业收入。
7.武汉珈伟光伏照明有限公司执行财政部2006年颁布的《企业会计准则》，公司主要会计政策如下：
7.1应收款项坏账准备的确认标准、计提方法
7.1.1单项金额重大并单项计提坏账准备的应收款项：
单项金额重大并单项计提坏账准备的应收款项的确认标准：
单项金额重大的具体标准为：
(1)应收账款：期末单项应收账款余额在100万元以上。
(2)其他应收款：期末单项其他应收款余额在100万元以上。
单项金额重大的应收款项坏账准备的计提方法：
单独进行减值测试，按预计未来现金流量现值低于其账面价值的差额计提坏账准备，计入当期损益。单独测试未发生减值的应收款项，将其归入相应组合计提坏账准备。
7.1.2按组合计提坏账准备应收款项：
（1）信用风险特征组合的确定依据：对于经分析期末能全部收回的应收款项单独作为一个组合，不计提坏账准备，除此之外的应收款项以账龄作为信用风险组合的划分依据。
（2）根据信用风险特征组合确定的计提方法：
①采用账龄分析法计提坏账准备的组合：
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
||账龄||应收账款计提比例(%)||其他应收款计提比例(%)|
|0-3个月以内(含3个月)||0||0||
|4-12个月 (含12个月)||5%||5%||
|1至2年(含2年)||10%||10%||
|2至3年(含3年)||30%||30%||
|3至4年(含4年)||50%||50%||
|4至5年(含5年)||80%||80%||
|5年以上||100%||100%||

②不计提坏账准备的应收款项组合:
正常的员工备用金、押金、各类保证金、应收政府款项等一般不计提坏账准备，除有客观证据表明其发生了减值的按公司即定的坏账政策计提坏账准备。
7.1.3单项金额虽不重大但单项计提坏账准备的应收款项：
公司对于单项金额虽不重大但具备以下特征的应收款项，单独进行减值测试，有客观证据表明其发生了减值的（如：应收关联方款项；与相关方存在争议或涉及诉讼、仲裁的应收款项；已有明显迹象表明债务人很可能无法履行还款义务的应收款项等），根据其未来现金流量现值低于其账面价值的差额，确认减值损失，计提坏账准备。
7.2公司各类固定资产折旧年限和年折旧率如下：
||||||
|-|-|-|-|-|
|固定资产类别房屋建筑物|固定资产类别|折旧年限(年)||年折旧率(%)|
||||20年||

||||||
|-|-|-|-|-|
||固定资产类别|折旧年限(年)||年折旧率(%)|
|机器设备|||5年||
|运输设备|||5年||
|电子及其他设备|||5年||

7.3公司主要税种和税率如下：
||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
||税 种|||计税依据||税率|
|增值税||销售货物或提供应税劳务过程中产生的增值额|||17%||
|城市维护建设税|||应交流转税||7%||
|教育费附加|||应交流转税||3%||
|地方教育费附加|||应交流转税||2%||
|企业所得税|||应纳税所得额||25%||

8.委托方和被评估单位之间的关系:同一家。
（三）委托方以外的其他评估报告使用者
根据武汉珈伟光伏照明有限公司的介绍，评估报告的其他使用者包括武汉珈伟光伏照明有限公司的股东；依照法律法规之相关规定，对评估报告所对应经济行为负有审批、核准、备案等职责的国家行政机关；依法引用评估报告的其他中介机构（如会计师事务所、律师事务所等）；法律法规规定的不确定使用者。
除国家法律法规另有规定外，任何未经评估机构和委托方确认的机构或个人不能由于得到评估报告而成为评估报告使用者。
二、评估目的
武汉珈伟光伏照明有限公司股东拟股权转让，本次评估系为武汉珈伟光伏照明有限公司股东拟股权转让的经济行为提供价值参考依据。
现阶段受委托方提供经济行为文件条件限制，本报告评估目的以资产评估业务约定书中委托方的约定为评估依据。
三、评估对象和评估范围
本次评估对象为武汉珈伟光伏照明有限公司股东于评估基准日拟股权转让所涉及
的武汉珈伟光伏照明有限公司股东全部权益。
股东全部权益账面金额人民币 55,420,160.42元，无质押、冻结等情形。
具体评估范围为武汉珈伟光伏照明有限公司股东于评估基准日拟股权转让所涉及的武汉珈伟光伏照明有限公司全部资产及负债，其中资产总额账面值5,546.63万元，负债总额账面值 4.61万元，所有者权益账面值 5,542.02万元。评估前账面值已经大华会计师事务所(特殊普通合伙)审计，并出具了大华审字[2013]011815号的无保留意见审计报告。
资产评估申报汇总表
金额单位：人民币万元
||||
|-|-|-|
|项 目||账面价值|
|流动资产|1|2,578.94|
|非流动资产|2|2,967.69|
|其中：可供出售金融资产|3||
|持有至到期投资|4||
|长期股权投资|5||
|投资性房地产|6||
|固定资产|7|2.41|
|无形资产|8|2,965.27|
|商 誉|9||
|长期待摊费用|10||
|递延所得税资产|11||
|资产总计|12|5,546.63|
|流动负债|13|4.61|
|非流动负债|14||
|负债总计|15|4.61|
|净 资 产|16|5,542.02|

其中价值较大实物资产情况及特点：
实物资产主要是电子办公设备，共计11项，包括笔记本电脑和台式电脑等，分布在公司办公室，购置于2011年，目前均在正常使用。
无形资产——土地使用权合计133,363.41m2，土地使用权证编号为武新国用（2011）第026号，购置于2011年5月，土地用途为工业用地，目前土地未进行抵押。
被评估单位承诺具体评估对象和范围与经济行为所涉及的对象和范围一致、不重
不漏、无表外资产，以被评估单位提供的资产评估申报表为准。
四、价值类型及其定义
本次评估是在持续经营假设前提下评估武汉珈伟光伏照明有限公司股东全部权益在基准日的市场价值。
市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。
从评估目的看:本次评估的目的是为委托方股东及相关方进行股权转让提供委估股权的市场价值参考意见,是一个正常的市场经济行为,按市场价值进行交易一般较能为交易各方所接受；
从市场条件看:随着资本市场的进一步发展,股权交易将日趋频繁,按市场价值进行交易已为越来越多的投资者所接受；
从价值类型的选择与评估假设的相关性看:本次评估的评估假设是立足于模拟一个完全公开和充分竞争的市场而设定的,即设定评估假设条件的目的在于排除非市场因素和非正常因素对评估结论的影响；
从价值类型选择惯例看:当对市场条件和评估对象的使用等并无特别限制和要求时,应当选择市场价值作为评估结论的价值类型。
五、评估基准日
本项目资产评估基准日为2013年10月31日。评估基准日系由委托方确定，确定的理由是评估基准日与评估目的实现日比较接近，本次评估以评估基准日有效的价格标准为取价标准。
六、评估依据
本次资产评估工作中所遵循的法规依据、具体行为依据、产权依据和取价依据包括：
（一）主要法律法规
1.《关于实施修订后的企业财务通则有关问题的通知》（2007年 3月 20日财政部财企[2007]48号）；
2.《关于企业新旧财务制度衔接有关问题的通知》（2008年3月20日财企[2008]34号）；
3.《中华人民共和国公司法》（2006年1月1日施行）；
4.《企业会计准则》；
5.《中华人民共和国企业所得税法》（自2008年1月1日起施行）；
6.《中华人民共和国土地管理法》（2004年8月28日修订并施行）；
7.《中华人民共和国城市房地产管理法》（1995年1月1日施行）；
8.其他与资产评估有关的法律法规。
（二）准则依据
1.《资产评估职业道德准则---基本准则》(财政部财企[2004]20号)；
2.《资产评估准则----基本准则》(财政部财企[2004]20号)；
3.《资产评估准则——评估报告》(中评协[2011]230号)；
4.《资产评估准则——评估程序》(中评协[2007]189号)；
5.《资产评估准则——业务约定书》(中评协[2011]230号)；
6.《资产评估准则——工作底稿》(中评协[2007]189号)；
7.《资产评估准则——机器设备》(中评协[2007]189号)；
8.《资产评估准则——不动产》(中评协[2007]189号)；
9.《资产评估准则——无形资产》(中评协[2008]217号)；
10.《资产评估准则——企业价值》(中评协[2011]227号)；
11.《资产评估职业道德准则——独立性》（中评协[2012]248号)；
12.《资产评估准则——利用专家工作》（中评协[2012]244号)；
13.《评估机构业务质量控制指南》（中评协[2010]214号）；
14.《资产评估价值类型指导意见》（中评协[2007]189号）；
15.《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》（会协[2003]18号）；
16.中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》(GB/T50291-1999)；
17.中华人民共和国国家标准《城镇土地估价规程》（GB/T18508-2001）；
18.中华人民共和国国家标准《城镇土地分等定级规程》（GB/T18507-2001）；
19.中华人民共和国国家标准《土地利用现状分类》（GB/T21010－2007，从2007年8月10日起实施）；
20.其他与资产评估相关的准则依据。
（三）产权证明文件、重大合同协议
1.营业执照、税务登记证、组织机构代码证、企业章程、验资报告等；
2.国有土地使用权证；
3.有关产权转让合同；
4.重要设备购买合同；
5.其他产权证明文件。
（四）采用的取价标准
1.企业提交的财务会计经营资料及大华会计师事务所(特殊普通合伙)提供的审计报告（报告号为大华审字[2013]011815号）；
2.企业提供的其他财务会计、经营方面的资料；
3.统计部门资料；
4.国家国库券利率、银行存贷款利率等价格资料；
5.《资产评估常用数据与参数手册》；
6.《2013年机电产品报价手册》（中国机械工业出版社）；
7.太平洋报价网站。
（五）参考资料及其他
1.评估基准日资产清查评估明细表；
2.设备询价的相关网站或图书；
3.其他与评估有关的资料等。
七、评估方法
（一）评估方法介绍
资产评估通常有三种方法，即资产基础法、市场法和收益法。
1.资产基础法也称成本法，是指在合理评估企业各项资产价值和负债的基础上确定评估对象价值的评估思路。
2.市场法是指将评估对象与参考企业、在市场上已有交易案例的企业、股东权益、证券等权益性资产进行比较以确定评估对象价值的评估思路。市场法中常用的两种方法是参考企业比较法和并购案例比较法。
3.收益法是指通过将被评估企业预期收益资本化或折现以确定评估对象价值的评估思路。收益法虽没有直接利用现实市场上的参照物来说明评估对象的现行公平市场价值，但它是从决定资产现行市场价值的基本依据－资产的预期获利能力的角度评价
资产，符合对资产的基本定义。
（二）评估方法选择
1.对于市场法的应用分析
市场法是以现实市场上的参照物来评价评估对象的现行公平市场价值，它具有评估角度和评估途径直接、评估过程直观、评估数据直接取材于市场、评估结果说服力强的特点。但由于目前缺乏一个充分发展、活跃的资本市场，缺少与评估对象相似的三个以上的参考企业，故本次评估不采纳市场法。
2.对于收益法的应用分析
评估人员从企业总体情况、本次评估目的和企业财务资料三个方面对本评估项目能否采用收益法进行了适用性分析，发现被评估企业不具备采用收益法评估的一些条件，主要表现为企业盈利能力无法合理预期。
武汉珈伟光伏照明有限公司成立2010年，目前公司员工共计7人，公司2011年取得土地，截止评估基准日公司相关厂房尚未开始建造。公司计划的项目主要是年产4000万套太阳能草坪灯、太阳能庭院灯和光伏电源半导体照明系统产业化两个项目，评估人员查阅了两个项目的可行性报告，其中的规划主要是在光伏产业发展良好的情况下做出的，但是目前光伏产业产能过剩，出口受到限制，相关产品的盈利能力急剧下降，国家相关促进行业发展的政策也未制定。
从武汉珈伟光伏照明有限公司2010年至2013年10月份的财务数据可知2010年至2013年公司的主营业务收入为零，净利润分别为：-3.86万元、-94.93万元、-212.83万元和-146.37万元，公司支出主要是管理费用，公司目前尚无盈利能力。
鉴于以上情况，公司尚在筹建期和行业发展前景存在较大不确定性，公司历史财务数据也不能反映出企业的盈利能力，企业盈利能力是不可合理预期的，因此评估人员认为本次评估收益法不适用。
3.对于资产基础法的应用分析
对于有形资产而言，资产基础法以账面值为基础，只要账面值记录准确，使用资产基础法进行评估相对容易准确，由于资产基础法是以资产负债表为基础，从资产成本的角度出发，以各单项资产及负债的市场价值（或其他价值类型）替代其历史成本，并在各单项资产评估值加和的基础上扣减负债评估值，从而得到企业净资产的价值。
评估人员通过对企业财务状况、持续经营能力、发展前景等进行综合分析后，最
终确定采用资产基础法作为本项目的评估方法。
（三）对于所采用的评估方法的介绍
§对于资产基础法的介绍
1.流动资产和其他资产的评估方法
1.1货币资金包括银行存款。对银行存款进行函证，检查银行对账单和银行存款余额调节表。货币资金经核对无误后，以经核实后的账面价值确认评估价值。
1.2各种应收款项在核实无误的基础上，根据每笔款项可能收回的数额确定评估值。
2.非流动资产的评估方法
2.1机器设备的评估
根据企业提供的机器设备明细清单，逐一进行了核对，做到账表相符，同时通过对有关的合同、法律权属证明及会计凭证审查核实对其权属予以确认。在此基础上，由工程技术人员对设备进行了必要的现场调查和核实。
对机器设备评估采用成本法。具体公式如下：
评估值＝重置全价×成新率
2.1.1重置价值的确定
纳入本次评估范围的设备主要是电子办公设备，其重置价确定方式如下：
办公设备由于价值量小，一般为日常办公使用的设备，运杂、安装费用均包含在购置价中，以市场价值确定重置全价。
对电子产品重置全价主要依据当地电子市场评估基准日的最新市场成交价格予以确定。
2.1.2设备成新率的确定；
依据国家有关的经济技术、财税等政策，以调查核实的各类机器设备的使用寿命，以现场勘察所掌握的设备实际技术状况、原始制造质量、使用情况为基础，结合行业特点及有关功能性贬值、经济性贬值等因素，综合确定成新率。
具体确定如下：
对于电子办公设备通过对设备使用状况的现场勘察，用年限法确定其综合成新率。
对超期服役的设备以现场勘察成新率确定综合成新率，如能发挥其功能，其成新率不低于15%。
2.1.3评估值的计算
评估值=重置全价×综合成新率。
2.2建设用地使用权的评估方法
评估人员在认真分析所掌握的资料并进行了实地勘察之后，根据待估宗地的特点及土地开发状况，选取市场法和基准地价修正法作为本次评估的基本方法。
2.2.1基准地价系数修正法是通过对待估宗地地价影响因素的分析，对各城市已公布的同类用途同级土地基准地价进行修正，估算宗地客观价格的方法。其基本公式如下：
基本公式：
●P=P`×Z
式中：P——宗地地价
P`——宗地所在城镇基准地价水平
Z——综合修正系数
2.2.2市场比较法
市场比较法是根据市场中的替代原理，将待估土地与具有替代性的，且在估价期日近期市场上交易的类似地产进行比较，并对类似地产的成交价格作适当修正，以此估算待估土地客观合理价格的方法。
其计算公式为：待估土地价格＝比较实例土地价格×待估土地情况指数÷比较实例土地情况指数×待估土地估价期日地价指数÷比较实例土地交易日期地价指数×待估土地区域因素条件指数÷比较实例土地区域因素条件指数×待估土地个别因素条件指数÷比较实例土地个别因素条件指数
2.2.3采用基准地价系数修正法及市场比较法评估后，结合现实地价水平并与评估测算结果相比照，最后按两种方法的加权平均结果确定评估地块的最终价格结果。
2.3其他无形资产
对于软件的评估采用的方法具体是：①如果企业购置的软件版本在市场上仍有销售，则按照现行市价确定评估值，若已淘汰不再销售的软件，按其替代或升级版的购置价扣减版本升级费用后确定评估值；②对为企业专门设计或定制的系统软件，由于其具有个体性，市场上难以找到相同或相近的软件，因此，对于该类软件以核实后的摊余价值作为评估值。
3.负债的评估方法
各类负债在清查核实的基础上，根据评估目的实现后的被评估企业实际需要承担的负债项目及金额确定评估值。
八、评估程序实施过程和情况
根据国家有关部门关于资产评估的规定和会计核算的一般原则，按照我公司与武汉珈伟光伏照明有限公司签定的资产评估业务约定书，我公司评估人员已实施了对被评估单位提供的法律性文件与会计记录以及相关资料的验证审核，对资产的实地察看与核对，并取得了相关的产权证明文件，进行了必要的市场调查和交易价格的比较，以及我们认为有必要实施的其他资产评估程序。资产评估的详细过程如下：
（一）评估准备阶段
1.接受武汉珈伟光伏照明有限公司的委托后，我公司即确定了有关的资产评估人员并与被评估单位相关工作人员就本项目的评估目的、评估基准日、评估范围、委托评估主要资产的特点等影响资产评估计划的问题进行了认真的讨论。
2.根据委估资产的具体特点，制定评估综合计划和程序计划，确定重要的评估对象、评估程序及主要评估方法。
3.根据委托评估资产特点将评估人员分为流动资产评估组、设备评估组、土地评估组，各小组分别负责对被评估单位申报的资产进行清查和评估。
本阶段的工作时间为2013年11月16日～11月18日。
（二）资产清查阶段
1.资产评估申报明细表的填报
根据委托评估资产特点，有针对性地指导被评估单位进行资产清查和填报资产评估申报明细表。
2.评估对象真实性和合法性的查证
根据被评估单位提供的资产评估申报明细表，评估人员到实物存放现场逐项进行清查和核实，以确定其客观存在；查阅、收集委估资产的权属证明文件，包括合同、发票等资料，以核实其法律权属的合法性；
3.账面价值构成的调查
根据被评估单位的资产特点，查阅企业有关会计凭证和会计账簿及决算资料，了
解企业申报评估的资产价值构成情况。
4.评估资料的收集
向被评估单位提交与本次评估相关的资料清单，指导企业进行资料收集和准备。
5.深入了解企业的生产、管理和经营情况，如：人力配备、物料资源供应情况、管理体制和管理方针、财务计划和经营计划等；对企业以前年度的财务资料进行分析，并对经营状况及发展计划进行分析。
本阶段的工作时间为2013年11月19日～11月20日。
（三）评定估算阶段
1.各专业组评估人员在被评估单位专业技术人员的配合下，分别到实物存放现场对各项实物资产进行勘察和清点，具体情况如下：
评估人员在企业有关人员的配合下，对实物资产进行现场勘察，与企业设备管理人员和工程技术人员进行交流，了解设备管理制度、维修制度以及利用状况。在充分调查和了解的基础上，结合所收集的资料进行综合分析，确定实物资产的成新率。
2.各专业组评估人员分别进行市场调查，广泛收集与评估对象有关的市场交易价格信息，对所收集信息资料进行归类整理和全面分析。
3.根据评估工作情况，得出初步结果，听取专家意见，确认无重评、漏评事项，分析意见，修改完善。
本阶段的工作时间为2013年11月20日～11月21日。
（四）评估汇总、提交报告阶段
按照我公司资产评估规范化要求，组织各专业组成员编制相关资产的评估技术说明。评估结果、资产评估报告、评估技术说明按我公司规定程序在项目负责人审核的基础上进行三级复核，即项目负责人将审核后的工作底稿、资产评估报告、评估技术说明和评估明细表提交项目部门负责人进行初步审核，根据初步审核意见进行修改后再提交质量监管部审核，再根据质量监管部反馈的意见进行进一步的修订，修订后提交总经理签发。最后出具正式报告并提交委托方。
本阶段的工作时间为2013年11月22日～11月28日。
九、评估假设
（一）基本假设
1.公开市场假设：公开市场假设是对资产拟进入的市场的条件，以及资产在这样的市场条件下接受何种影响的一种假定说明或限定。公开市场是指充分发达与完善的市场条件，是一个有自愿的买者和卖者的竞争性市场，在这个市场上，买者和卖者的地位是平等的，彼此都有获取足够市场信息的机会和时间，买卖双方的交易行为都是在自愿的、理智的而非强制的或不受限制的条件下进行的。
2.持续使用假设：该假设首先设定被评估资产正处于使用状态，包括正在使用中的资产和备用的资产；其次根据有关数据和信息，推断这些处于使用状态的资产还将继续使用下去。持续使用假设既说明了被评估资产所面临的市场条件或市场环境，同时又着重说明了资产的存续状态。具体包括在用续用；转用续用；移地续用。在用续用指的是处于使用中的被评估资产在产权发生变动或资产业务发生后，将按其现行正在使用的用途及方式继续使用下去。转用续用指的是被评估资产将在产权发生变动后或资产业务发生后，改变资产现时的使用用途，调换新的用途继续使用下去。移地续用指的是被评估资产将在产权发生变动后或资产业务发生后，改变资产现在的空间位置，转移到其他空间位置上继续使用。本次假设公司使用方式为在用续用。
3.持续经营假设，即假设被评估单位以现有资产、资源条件为基础，在可预见的将来不会因为各种原因而停止营业，而是合法地持续不断地经营下去。
4.交易假设:即假定所有待评估资产已经处在交易的过程中，评估师根据待评估资产的交易条件等模拟市场进行估价。交易假设是资产评估得以进行的一个最基本的前提假设。
（二）一般假设：
1.国家对被评估单位所处行业的有关法律法规和政策在预期无重大变化；
2.社会经济环境及经济发展除社会公众已知变化外，在预期无其他重大变化；
3.国家现行银行信贷利率、外汇汇率的变动能保持在合理范围内；
4.国家目前的税收制度除社会公众已知变化外，无其他重大变化；
5.无其他人力不可抗拒及不可预测因素的重大不利影响；
6.被评估单位公司会计政策与核算方法基准日后无重大变化。
（三）特别假设
1.对于本次评估报告中被评估资产的法律描述或法律事项（包括其权属或负担性限制），本公司按准则要求进行一般性的调查。除在工作报告中已有揭示以外，假定
评估过程中所评资产的权属为良好的和可在市场上进行交易的；同时也不涉及任何留置权、地役权，没有受侵犯或无其他负担性限制的。
2.对于本评估报告中全部或部分价值评估结论所依据而由委托方及其他各方提供的信息资料，本公司只是按照评估程序进行了独立审查。但对这些信息资料的真实性、准确性不做任何保证。
3.对于本评估报告中价值估算所依据的资产使用方所需由有关地方、国家政府机构、私人组织或团体签发的一切执照、使用许可证、同意函或其他法律或行政性授权文件假定已经或可以随时获得或更新。
4.我们对价值的估算是根据评估基准日本地货币购买力作出的。
5.假设武汉珈伟光伏照明有限公司对所有有关的资产所做的一切改良是遵守所有相关法律条款和有关上级主管机构在其他法律、规划或工程方面的规定的。
6.本评估报告中的估算是在假定所有重要的及潜在的可能影响价值分析的因素都已在我们与被评估单位之间充分揭示的前提下做出的。
本次评估结果仅在满足上述评估假设条件的情况下成立，若本次评估中遵循的评估假设条件发生变化时，评估结果一般会失效。
十、评估结论
此次评估主要采用资产基础法。根据以上评估工作，得出如下评估结论：
（一）资产基础法评估结论：
在评估基准日2013年10月31日资产总额账面值5,546.63万元，评估值7,356.03万元，评估增值1,809.40万元，增值率32.62%；
负债总额账面值4.61万元，评估值4.61万元，评估值与账面值无差异；
净资产账面值5,542.02万元，评估值7,351.42万元，评估增值1,809.40万元，增值率32.65%。
评估结论详细情况见资产评估结果汇总表及评估明细表。
资产评估结果汇总表
评估基准日：2013年10月31日
被评估单位：武汉珈伟光伏照明有限公司 金额单位：人民币万元
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|项 目||账面价值|评估价值|增减值|增值率％|
|||A|B|C=B-A|D=C/A×100|
|流动资产|1|2,578.94|2,578.94|||
|非流动资产|2|2,967.69|4,777.09|1,809.40|60.97|
|其中：可供出售金融资产|3|||||
|持有至到期投资|4|||||
|长期应收款|5|||||
|长期股权投资|6|||||
|投资性房地产|7|||||
|固定资产|8|2.41|2.06|-0.35|-14.52|
|在建工程|9|||||
|工程物资|10|||||
|固定资产清理|11|||||
|生产性生物资产|12|||||
|油气资产|13|||||
|无形资产|14|2,965.27|4,775.03|1,809.76|61.03|
|开发支出|15|||||
|商誉|16|||||
|长期待摊费用|17|||||
|递延所得税资产|18|||||
|其他非流动资产|19|||||
|资产总计|20|5,546.63|7,356.03|1,809.40|32.62|
|流动负债|21|4.61|4.61|||
|非流动负债|22|||||
|负债总计|23|4.61|4.61|||
|净 资 产|24|5,542.02|7,351.42|1,809.40|32.65|

武汉珈伟光伏照明有限公司股东全部权益价值为 7,351.42万元，人民币大写金额为：柒仟叁佰伍拾壹万肆仟贰佰元整。
（二）评估增减值原因分析：
1.机器设备减值原因分析
企业主要设备为电子办公设备，减值主要原因为电子设备更新换代较快，价格降幅较大，且评估采用的经济寿命年限和企业计提折旧年限相近，故造成电子设备评估值减值。
2.无形资产--土地使用权增值原因分析
无形资产—土地使用权评估增值是由于近几年武汉市土地地价上涨所形成。且企业取得土地的价格偏低。
十一、特别事项说明
以下事项并非本公司注册评估师执业水平和能力所能评定和估算，但该事项确实可能影响评估结论，本评估报告使用者对此应特别引起注意：
（一）对企业存在的可能影响资产评估值的瑕疵事项，在委托时未作特殊说明而评估人员已履行评估程序仍无法获知的情况下，评估机构及评估人员不承担相关责任。
（二）由委托方及被评估单位提供的与评估相关的经济行为文件、营业执照、产权证明文件、财务报表、会计凭证、资产明细及其他有关资料是编制本报告的基础。
委托方及被评估单位和相关当事人应对所提供的以上评估原始资料的真实性、合法性和完整性承担责任。本公司对委托方及被评估单位提供的有关经济行为文件、营业执照、产权证明文件、会计凭证等资料进行了独立审查，但不对上述资料的真实性负责。
（三）本评估结论是反映评估对象在本次评估目的下，根据公开市场原则确定的现行价格。本报告未考虑特殊的交易方可能追加付出的价格等对评估价值的影响，也未考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和其他不可抗力对资产价格的影响。当前述条件以及评估中遵循的持续经营原则等发生变化时，评估结果一般会失效。
（四）我们未考虑本次申报评估资产出售尚应承担的费用和税项等可能影响其价值的因素，我们也未对各类资产的重估增、减值额作任何纳税考虑。
（五）我们未考虑本次申报评估资产抵押、担保等任何限制因素对评估结论的影响。
（六）武汉珈伟光伏照明有限公司土地出让合同约定“第十六条受让人同意本合同项下宗地建设项目在本合同签订后一年内开工，叁年内竣工。受让人不能按期开工，应提前30日向出让人提出延建申请，经出让人同意延建的，其项目竣工时间相应顺延，
但延建期限不得超过一年。”截止评估基准日距土地取得日期2011年5月12日已超过两年，由于企业取得土地证后相关拆迁和土地平整工作尚未完成造成延误，企业尚未动工开始建设，企业已将相关情况说明提交规划局，目前尚未得到政府相关回复文件，本次评估未考虑由开工延误可能导致土地收回或缴纳相关费用等情况的影响。
（七）武汉珈伟光伏照明有限公司至评估基准日其他应收款中存在与其关联方往来共计 25,596,000.00元，其中深圳珈伟光伏照明股份有限公司欠款 7,796,000.00元，厦门珈伟太阳能科技有限公司欠款17,800,000.00元。
（八）遵守相关法律、法规和资产评估准则，对评估对象价值进行估算并发表专业意见，是注册资产评估师的责任；提供必要的资料并保证所提供资料的真实性、合法性、完整性，恰当使用评估报告是委托方和相关当事方的责任；评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证；
（九）评估基准日后若资产数量发生变化，应根据原评估方法对资产额进行相应调整；若资产价格标准发生变化，并对资产评估值产生明显影响时，委托方应及时聘请评估机构重新确定评估值。
（十）本次评估的股权价值没有考虑少数股权折价，也未考虑流动性折扣对股权价值的影响，提请报告使用者注意该事项对评估结论的影响。
十二、评估报告使用限制说明
（一）评估报告只能用于评估报告载明的评估目的和用途；
（二）评估报告只能由评估报告载明的评估报告使用者使用；
（三）评估报告未经核准或者备案，评估结论不得被使用；
（四）本报告书的评估结论仅供委托方为本次评估目的使用，报告书的使用权归委托方所有，未征得出具评估报告的评估机构同意，评估报告的内容不得被摘抄、引用或披露于公开媒体，法律、法规规定以及相关当事方另有约定的除外；
（五）当政策调整对评估结论产生重大影响时，应当重新确定评估基准日进行评估；
（六）本评估报告自评估基准日2013年10月31日起一年内有效，超过一年，需重新进行资产评估。
十三、评估报告日
本评估报告专业意见形成于2013年11月28日。
国众联资产评估土地房地产估价有限公司
法定代表人：
注册资产评估师：
注册资产评估师：
二○一三年十一月二十八日
评估报告附件
目 录
一、 委托方营业即被评估单位执照复印件
二、 被评估单位评估基准日审计报告
三、 产权证明文件复印件
四、 委托方及被评估单位承诺函
五、 注册资产评估师承诺函
六、 资产评估机构营业执照复印件
七、 资产评估机构资格证书复印件
八、 注册资产评估师资格证书复印件