实现地产金融协同发展。
财务结构稳健。2013年，在项目开发和新增土
地储备等资本性支出大幅增加的背景下，公司
仍保持了行业内相对稳健的财务结构。2013年
末，公司资产负债率和总资本化分别为69.31%
和48.12%，同比分别小幅上升 1.56和 1.04个
百分点。
关注
行业整体利润水平回落。随着政府对房地产行
业的调控持续，整个行业的利润水平逐渐回落。
近年来公司房地产开发业务毛利空间持续下
滑，2013年营业毛利率为26.91%，同比下降
5.27个百分点。
非经常性收益占利润总额比重大幅提高。自
2013年 12月 1日起，公司投资性房地产由成
本模式改为公允价值模式进行后续计量。此项
会计政策变更使得公司当年公允价值变动收益
达到 20.31亿元，占当期利润总额的比重较上
年同期提高24.19个百分点至32.18%。
图2：2008～2013年全国房地产开发投资情况重大事项
单位：亿元截至2014年4月21日，生命人寿保险股份有限
公司（以下简称“生命人寿”）通过上海证券交易
所的集中竞价交易系统购买公司股份累计达
885,748,901股，合计占公司总股本的19.8087%。扣
除授权深圳市福田投资发展公司行使股东表决权
的股份，生命人寿所拥有金地集团有表决权股份数
达 670,748,901股，占公司总股本的比例为
15.0005%，成为公司第一大股东。
资料来源：中诚信资讯，中诚信证评整理
行业关注
土地成交方面，随着房地产市场的成交走势的2013年，在刚性需求和首改需求持续释放的
不断上扬，房地产企业在2013年加大了土地市场投带动下，国内房地产市场出现回暖，投资和
入力度，全国土地市场也迎来了近年来的成交高销售规模明显增长；房地产调控更加注重长
峰。2013年房地产开发企业土地购置面积38,814万效机制的建立，不同城市政策导向呈现差别
平方米，较上年增长8.82%；土地成交价款9,918亿化
元，同比增长33.9%，增速提高2.4个百分点。
近年国家持续出台了一系列调控政策，随着政
图3：2013年全国房地产开发企业土地购置面积增速策效应的逐渐显现，房地产市场投机性需求被挤
单位：%压。2013年，在刚性需求和首改需求持续释放的支
撑下，国内房地产市场出现回暖，行业景气度有所
回升，全年国房景气指数保持在97左右。
图1：2009～2013年我国国房景气指数
资料来源：国家统计局，中诚信证评整理
从需求情况看，2013年刚性和改善性需求出现集中释放，当年全国实现商品房销售面积130,551万平方米，较上年度增长17.3%，增速同比提高15.5资料来源：中诚信资讯，中诚信证评整理
个百分点。其中，住宅销售面积增长17.5%，办公投资方面，2013年在需求释放的带动下，全国
楼销售面积增长27.9%，商业营业用房销售面积增房地产开发投资增速有所恢复，全年完成投资
长9.1%。2013年全国实现商品房销售额81,428亿元，86,013亿元，同比增长19.79%，增幅较上年度提高
同比增长26.3%，增速较上年度提高16.3个百分点。
3.6个百分点。其中，住宅投资58,951亿元，同比增
其中，住宅销售额增长26.6%，办公楼销售额增长长19.40%，增速提升8个百分点，占房地产开发投
35.1%，商业营业用房销售额增长18.3%。
资的比重为68.54%。同期，房地产开发企业房屋施
工面积665,572万平方米，同比增长16.07%。其中，
住宅施工面积486,347万平方米，同比增长13.38%。
图4：2008～2013年全国商品房销售金额及增速 着力建立健全长效机制，维持宏观政策稳定，不动单位：亿元 产登记、保障房建设等长效机制工作继续推进，而限购、限贷等调控政策更多交由地方政府决策。各地方调控政策因市场走势不同出现差别化，北京、上海等一、二线城市调控政策持续偏紧，而温州、芜湖等少数三、四线市场持续低迷的城市，在不突破调控底线的前提下，微调当地调控政策以促进需求释放。
整体来看，目前在坚持房地产调控不放松的前提下，中央在加紧完善房地产调控的长效机制，重资料来源：中诚信资讯，中诚信证评整理
点研究在推进新型城镇化的背景下，加强不动产登资金来源方面，据国家统计局统计，2013年房
记、房地产税收、差别化信贷等手段，并通过土地地产开发企业当年资金来源合计12.21万亿元，较上
制度改革、保障房建设调整供需结构，有效平衡经年度增长26.5%，增速比上年提升13.8个百分点。从
济增长与抑制投资投机，为房地产市场长期健康发资金来源结构来看，2013年房地产开发资金来源中
展提供保障。
自筹资金占比38.83%，其他资金占比44.62%。在其
房企分化更趋明显，行业集中度持续上升；
他资金中，定金及预收款3.45万亿元，同比增长
同时，行业利润水平逐渐回落，且未来继续29.9%，个人按揭贷款1.40万亿元，同比增长33.3%。
回落的趋势基本确立
由此可见，内部融资和销售回款仍为房地产开发最
近年来，持续偏紧的政策调控、紧缩的信贷政主要资金来源。
策和日益高企的土地价格压缩了行业内中小企业表1：2011～2013年房地产开发投资资金来源
的生存空间，行业集中度逐步提高，行业竞争的重单位：亿元
心将倾向于资本实力及品牌影响力。据统计数据显
||||
|-|-|-|
|2011|2012|2013|

资金来源合计 83,246 96,538 122,122 示，2013年全国行业排名前 10的房产企业销售额增速% 14.1 12.7 26.5
占全国市场的比例达13.72%，较上年同期增长了
|||||
|-|-|-|-|
|其中：||||
|自筹资金|34,093|39,083|47,425|
|占比%|40.96|40.48|38.83|
|增速%|28.0|11.7|21.3|

国内贷款 12,564 14,778 19,673
业和具有独特优势的房地产公司能够在整合中占占比% 15.09 15.31 16.11
据优势和主动地位，通过兼并收购等方式逐步扩大增速% 0.0 13.2 33.1
|||||
|-|-|-|-|
|利用外资|813.63|402|534|
|占比%|0.98|0.42|0.44|
|增速%|2.9|-48.8|32.8|

其他来源 35,775 42,275 54,491
换量的策略来加快销售周转，同时提升企业土地储占比% 42.98 43.79 44.62
增速% 8.6 14.7 28.9 备周转率以提高盈利水平，房价上涨趋势明显放资料来源：国家统计局，中诚信证评整理
缓。因此，通过土地溢价来获得较高利润的时代已行业政策方面，2013年全国房地产市场调控基
经过去，整个行业的利润水平逐渐回落，未来继续
调贯彻始终，但不同城市政策导向出现差别化。年
回落的趋势基本确立。
初，国务院出台“新国五条”，进一步明确了支持自
住需求、抑制投机投资性购房是房地产市场调控必
须坚持的一项基本政策。下半年以来，新一届政府
房地产市场区域性分化加剧，一、二线城市
表2：2011～2013年公司项目销售和结算情况短期受限于政策，但中长期优势依然突出； 单位：万平方米、亿元
|||||
|-|-|-|-|
||||2013年同比变动|
|2011|2012|2013||

结算面积 183.04 241.21 276.12 14.47%
||||||
|-|-|-|-|-|
|结算金额|232.14|318.72|334.93|5.09%|

占全国商品房销售额的47.8%。一、二线城市总体 销售面积 223.60 287.37 359.8 25.20%
||||||
|-|-|-|-|-|
|销售金额|309.24|341.53|450.4||
|||||31.88%|

已售未结转面积 236.70 282.56 346 22.45%城市，百城住宅价格指数样本中的一、二线城市住
||||||
|-|-|-|-|-|
|已售未结转金额|312.72||375|9.23%|
|||343.30|||

资料来源：公司提供，中诚信证评整理
方米，同比增速分别为23.4%、10.2%，而三线城市
从结算业绩来看，2013年公司结算面积和结算住宅的平均价格为7,243元/平方米，同比仅增长
金额均保持增长，全年房地产项目结算面积276.125.1%，低于全国商品房均价涨幅。
万平方米，同比增长14.47%；结算收入 334.93亿未来我国房地产市场运行将呈现更加明显的
元，同比增长5.09%。但受前期高地价项目以及降区域性分化特征，一线城市潜在需求尤其是刚性需
价走量项目进入销售、结算周期的影响，2013年公求强劲，但供应量不足，住房供需矛盾进一步突出，
司营业毛利率为26.91%，同比下降5.27个百分点。
房价上涨压力加大；二线城市供求基本平衡，价格
目前公司已建立了华南、华北、华中、西北、未来的走势取决于经济和人口的辐射力和吸引力；
东北、东南七大区域的全国化扩张格局，已进入25三、四线城市的供应量较大但潜在需求不足，供应
座城市。从 2013年销售收入和结算收入的区域分过剩风险不容忽视。
布来看，当年销售收入和结算收入占比超过10%以上的区域有华南、华东、华北、东南和东北。
业务运营
表3：公司2013年房地产收入区域分布情况 2013年，公司实现营业收入 348.36亿元，同
||||
|-|-|-|
|区域|销售收入占比|结算收入占比|

比增长6.00%，其中房地产开发收入334.93亿元，
华南 10.9% 15.7%
||||
|-|-|-|
|华东|18.8%|16.7%|

华北 21.1% 16.0%在房地产市场销售回暖的背景下，公司加快
||||
|-|-|-|
|东南|18.0%|17.9%|

华中 8.0% 8.2%新开工面积翻倍增长，产品户型结构持续优
||||
|-|-|-|
|西北|8.9%|7.3%|

化，为其未来销售业绩的提升奠定了良好基
东北 14.1% 18.2%
||||
|-|-|-|
|合计|100.0%|100.0%|

注：表中数据经四舍五入而得，小数尾差并未调整，下同。
从销售业绩来看，2013年公司继续加快销售力
资料来源：公司提供，中诚信证评整理
度，平均开盘周期由12个月缩短至近10个月。公
项目运营方面，在房地产行业销售回暖、景气司当年实现销售面积 359.8万平方米，同比增长
度回升的背景下，公司加快了项目的开发节奏。
25.20%；销售金额450.4亿元，同比增长31.88%，
2013年公司新开工面积573万平方米，同比翻倍增保持较快增长态势。同时，公司各地项目在所在城
长；竣工面积333万平方米，较上年度增长6.7%。
市市场份额得到进一步稳固，尤其是近年来发展较
截至2013年末，公司在建、拟建项目有75个，规快的二线城市。2013年，公司在西安、沈阳的市场
划总建筑面积约 2,800万平方米，为公司未来经营
占有率分别为5.8%和4.26%，在南京、杭州、扬州
业绩的提升提供了较好支撑的同时，亦给公司带来
的市场占有率超过或接近3%。
一定的资本支出压力。
表4：2011～2014E年公司开竣工情况 只有华南区域土地储备占比超过20%以上，其余区单位：万平方米 域土地储备占比位于10%-20%区间。总体来看，公
|||||
|-|-|-|-|
|2011|2012|2013|2014E|

新开工面积 312.62 286.0 573 634 化的区域布局为其后续发展和风险防御奠定了较
||||||
|-|-|-|-|-|
|竣工面积|213.31|312.1|333|363|

资料来源：公司提供，中诚信证评整理
图6：截至2013年12月31日公司土地储备区域分布情况在产品户型设计方面，在房地产调控持续的背
景下，公司适时调整优化产品结构，提高首置首改
刚需产品，以契合市场需求和政策导向。近年来，
公司可售项目资源中中小户型比例呈增长态势，
2013年公司可售资源中144平方米以下的中小户型
占比达到54%，2014年将进一步提升至60%，为未
来销售业绩的提升提供保障。
图5：公司2012～2014年可售资源户型结构情况
注：上述为土地储备可售面积。
资料来源：公司提供，中诚信证评整理
“一体两翼”战略进一步实施，公司向金地商置注入优质地产，提升海外平台规模和融资能力；基金规模突破 100亿元，地产金融协同发展
2013年，公司“以住宅业务为核心，以商业地产和金融业务为两翼，协同发展，成为复合型的房资料来源：公司提供，中诚信证评整理
地产开发商”的发展战略进一步实施。
新增土地储备大幅增长，充足的土地储备和
金融业务方面，作为公司旗下专注于中国房地多元化的区域布局为其后续发展和风险防御
产市场投资的私募基金管理公司，稳盛投资管理有奠定了较好基础
限公司（以下简称“稳盛投资”）2013年新增管理在新增土地储备方面，2013年公司继续加大土
规模33.5亿元，总资产规模达到105亿元，并逐步地储备力度，当年新增26宗地块，总地价为295.21
完善以“基金产品”为核心的“基金管理人和投委亿元，可售面积合计753.15万平方米，新增项目的
会”管理责任体系，尝试“低成本夹层基金”等产平均楼面地价（总地价/总可售面积）为3,919.69元
品，研发“商业基金及开发基金”的商业模式，为/平方米，较 2012年的 2,856.42元/平方米上升
公司将来发展更多的股权项目合作奠定了基础。
37.22%。从区域分布来看，2013年公司新增项目分
2013年，金地商置稳步发展，在香港资本市场布于十余个城市，以二、三线城市为主，区域布局
配售筹集股本金约7亿港币，引入不少世界级投资得到进一步优化。
基金，并已被选为摩根士丹利资本国际全球小型股截至 2013年末，公司土地储备（可售面积）
指数旗下摩根士丹利资本国际中国指数成分股之约2,410.1万平方米，其中权益土地储备1,792.3万
一，进一步提高了公司在资本市场的形象和品牌。
平方米，按公司 2014年计划新开工面积 634万平
同期，公司向金地商置注入6个优质地产项目，以
方米计算，可满足公司未来 3-4年开发需求，土地
提升金地商置的业务规模和融资能力。
储备充足。从储备项目的区域分布来看，华南、华
北、华东、东南、华中、西北、东北七大区域中，
表5：截至2013年12月31日部分上市公司资本结构指标财务分析
||||||
|-|-|-|-|-|
|||扣除预收|||
||资产负||总资本|短期债务/|
|公司||账款的资|||
||债率||化比率|长期债务|
|||产负债率|||

首开股份83.21% 78.53% 72.80% 0.46
||||||
|-|-|-|-|-|
|万科A|78.00%|67.43%|46.46%|1.08|

度未经审计的财务报告。其中 2012年数据为 2013 保利地产77.97% 66.56% 58.90% 0.27
||||||
|-|-|-|-|-|
|中粮地产|77.91%|73.42%|64.45%|1.40|
|招商地产|70.97%|59.68%|44.07%|0.53|
|金地集团|69.31%|59.39%|48.12%|0.50|
|华侨城A|68.53%|64.99%|42.84%|0.37|

同比增长15.67%，主要源于运营规模扩张带来的存 注：扣除预收账款的资产负债率=（负债总额-预收款项）/(资产总额-预收款项)
货增长、土地保证金和合作往来款增加带来的其他
资料来源：中诚信资讯，中诚信证评整理
应收款增长，以及投资性房地产从成本模式改为公
债务期限结构方面，公司 2013年 3月通过海允价值模式计量，公允价值调增而带来的投资性房
外业务平台发行了 20亿元的人民币债券，进一步地产的增长。自有资本方面，公司盈余利润的积累
优化债务期限结构。2013年末及2014年3月末，也使得自有资本实力不断增强，2013年末所有者权
公司长短期债务比（短期债务/长期债务）分别为益合计380.35亿元，同比增长10.07%。
0.50和0.46，与2012年末基本持平。
同期，随着公司开发项目和土地储备的增加，
图8：2011～2014.Q1公司长短期债务情况其债务规模和预收款项规模随之上升，公司负债水
平亦保持增长，2013年末负债总额为858.91亿元，
同比增长18.34%。受此影响，2013年末，公司资产
负债率和总资本化分别为69.31%和48.12%，同比分
别小幅上升1.56和1.04个百分点，与同行业上市公
司相比较，公司具备很强的资产规模优势，负债水
平仍处于行业较低水平，财务结构稳健性良好。
图7：2011～2014.Q1公司资本结构
资料来源：公司定期报告，中诚信证评整理
总体看，在资本性支出持续增加的背景下，公司财务杠杆比率小幅上升，但与行业内其他上市公司相比，仍处于行业较低水平。同时海外公司债券的发行使得债务期限结构继续保持合理水平，整体财务结构稳健性良好。
流动性
2013年公司流动资产规模继续保持增长，年末资料来源：公司定期报告，中诚信证评整理
流动资产合计为 1,100.34亿元，较上年末增长进入2014年以来，公司资产和负债规模继续保 12.53%，占总资产的比重为88.79%。从流动资产的
持增长。截至2014年3月末，公司资产总额1,309.75 构成来看，公司流动资产主要由存货和货币资金构
亿元，负债总额928.78亿元，资产负债率和总资本 成，2013年末两项占流动资产的比重为86.56%，
化比率小幅上升至70.91%和51.87%。 同比下降5.95个百分点。
存货方面，2013年项目开发规模和土地储备规
模的提升，使得公司存货规模持续保持增长，当年 此外，2013年公司从公开市场买入香港上市公末存货账面价值为766.38亿元，同比增长9.73%。 司中粮置地控股股票 116,250,000股，年末价值为其中，房地产开发产品143.88亿元，较上年同期增 1.79亿元。这部分资产可变现能力较强，对其流动长1.62%，占年末存货账面价值的18.77%，在当前 性形成一定的补充。
行业景气度回升及公司住宅项目中小型户型结构 总体看，公司存货周转效率处于行业较好水占比提升的背景下，现房销售压力不大；房地产开 平，相对充裕的货币资金对其短期债务形成良好覆发成本 622.41亿元，同比增长11.78%，占年末存 盖，整体流动性处于良好水平。
货账面价值的81.21%，较大规模的在建、拟建项目
盈利能力
给公司未来经营业绩提供保障的同时，亦给其带来
2013年，公司营业收入规模保持增长，全年实较大的开发资金需求。
现营业收入348.36亿元，同比增长6.00%；年末预表6：公司2011～2013年周转率相关指标
收账款达到 302.76亿元，同比大幅增长23.62%，
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|-|-|-|-|-|
|||2011|2012|2013|
|存货周转率（次/年）||0.27|0.33|0.35|
|总资产周转率（次/年|）|0.29|0.33|0.30|

资料来源：公司定期报告，中诚信评估整理
经营业绩的提升提供了较好保障。从毛利空间来从资产周转率来看，近年来公司不断优化产品 看，2013年公司营业毛利率为26.91%，较上年度结构，提升项目管控效率，加快存货去化速度，资 下降5.27个百分点，主要是由于前期高价地项目及产周转效率持续保持行业内较好水平。2013年，公 降价走量项目集中进入结算期。
司的存货周转率和总资产周转率分别为 0.35次和 表8：2012～2013年公司预收账款分析
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|-|-|-|-|
||2012|2013|同比变化|
|营业总收入(亿元)|328.63|348.36|6.00%|
|预收账款(亿元)|244.90|302.76|23.62%|
||||上升12.39个百分点|
|预收账款/营业总收入|74.52%|86.91%||

注到，公司现有拟在建规模较大，预计未来短期内 资料来源：公司定期报告，中诚信证评整理
公司在建项目及土地储备的支付压力仍较大，主营
期间费用方面，随着公司销售规模及在建规模业务的现金流可能仍会存在一定波动。
的扩大，产品推广服务费、人工费用及业务活动费货币资金方面，截至 2013年末，公司的货币
用等相应增加。2013年公司发生三费合计25.23亿资金余额为186.10亿元，同比下降9.73%，主要由
元，同比增长41.72%。受益于销售收入的大幅增长，于公司当年房地产项目开发及储备投入较多资金
公司当期三费占销售收入的比重小幅上升 0.39个所致。同期末，货币资金/短期债务为1.57，同比下
百分点至5.60%。
降0.55，但仍可对其短期债务形成较好覆盖。 表9：2011～2013年公司三费分析
||||
|-|-|-|
|2011|2012|2013|

销售费用(亿元) 9.50 8.39 10.51单位：次/年、亿元
|||||
|-|-|-|-|
|管理费用(亿元)|9.02|8.43|12.48|

||||||
|-|-|-|-|-|
||存货周|总资产|货币资金/|经营性净|
||转率|周转率|短期债务|现金流|
|金地集团|0.35|0.30|1.57|-15.61|
|华侨城A|0.33|0.35|1.67|71.98|
|万科A|0.32|0.32|0.94|19.24|
|保利地产|0.29|0.33|1.61|-97.54|
|中粮地产|0.26|0.27|0.73|-32.82|
|招商地产|0.25|0.27|2.29|4.96|

收益构成。其中经营性业务利润 40.04亿元，受毛 司和联营公司，或有负债风险相对可控。
利水平的下降和期间费用的上升影响，同比下降 融资渠道方面，公司与银行保持良好的合作关30.86%；公允价值变动收益20.31亿元，较上年同 系，截至 2013年末，公司共获得各银行授信合计期大幅增长290.68%，主要是由于投资性房地产由 730.41亿元，其中未使用额度为483.69亿元。同时，成本模式改为公允价值模式进行后续计量，公允价 公司大力开展项目层面的股权合作，与平安信托和值增加所致。同期，公司取得归属于上市公司股东 瑞银等战略伙伴在房地产投资基金方面继续深入的净利润 36.09亿元，同比下降2.92%；归属上市 合作，以及拓展海外融资平台等多元化的融资渠公司股东的扣除非经常性损益的净利润为 21.63亿 道。
||
|-|
|总体来看，2013年公司业务运营良好，销售收|
|入和结算收入持续增长，但受毛利空间持续下滑影|
|响，公司房地产开发业务盈利能力有所下降。但考|
|虑到公司可观的待结算资源、翻倍增长的新开工面|
|积，充足的土地储备为其未来经营业绩提供的保|
|障，以及行业内相对稳健的财务结构，公司整体的|
|偿债能力仍很强。|

债务规模增至 352.76亿元，同比增长14.73%。其
担保实力
中，短期债务和长期债务分别为 118.29亿元和
本次债券由中国建设银行股份有限公司（以下234.47亿元，较上年末分别增长21.80%和11.47%。
简称“建设银行”）提供无条件不可撤销连带责任表10：2011～2013年公司长期偿债能力指标
保证担保。
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|-|-|-|
|2011|2012|2013|

总债务（亿元） 295.23 307.46 352.76 业务运营
|||||
|-|-|-|-|
|长期债务（亿元）|153.64|210.34|234.47|

EBITDA（亿元） 52.02 67.64 70.32
现优良。截至 2013年末建行资产总额 153,632.10
|||||
|-|-|-|-|
|EBITDA利息倍数（X）|3.25|3.25|3.02|

经营活动净现金流/
0.96 3.04 -0.67
利息倍数（X） 5,086.08亿元，较上年增长10.39%；净利润2,151.22
|||||
|-|-|-|-|
|经营活动净现金/总债务（X）|0.05|0.21|-0.04|

总债务/EBITDA（X） 5.68 4.55 5.02
平均净资产收益率分别为1.47%和21.23%，资产收资料来源：公司定期报告，中诚信证评整理
益情况良好。
从主要偿债能力指标来看，2013公司总债务
公司银行业务在建行各项业务中一直处于重/EBITDA、EBITDA利息倍数分别为 5.02和 3.02
要地位，近年来该业务对利润的贡献度均保持在倍，分别较上年度上升0.47和下降0.23，EBITDA
50%左右。2013年公司银行业务实现利润总额对债务本息的保障能力依然很强。但值得注意的
1,459.39亿元，同比增长23.16%，利润贡献度为是，公司 2013年采用公允价值模式进行后续计量
52.16%。信贷投放方面，截至 2013年末建行公司的投资性房地产公允价值变动产生的收益 20.31亿
类贷款和垫款余额为 53,996.31亿元，同比增长元，构成EBITDA的组成部分，占当年EBITDA的
8.80%；不良率为1.42%。当年建行对产能过剩行业、比重为28.89%，这部分收益不具备可持续性。
政府融资平台贷款进行了有效控制和清理，其中钢
或有负债方面，截至 2013年末，公司担保余
铁、水泥、煤化工、平板玻璃、风电设备、多晶硅、
额 56.14亿元（其中对子公司担保余额为 53.34亿
造船等“6+1”行业贷款余额1,727.29亿元，较上年
元，对联营公司担保余额2.8亿元），占公司净资产
减少156.35亿元；平台贷款余额较上年减少
的比例为19.28%。考虑到被担保对象均为公司子公
376.79亿元。与此同时，网络银行、新农村建 比2.38%，较上年下降0.34个百分点。同时，建行设等领域业务则较快发展，贷款余额增幅较大。总 依照审慎原则计提各项减值准备，拨备覆盖充分。
体来看，建行公司类贷款投放有序，质量稳定。 截至 2013年末，建行客户贷款和垫款损失准备余个人银行业务方面，建行个人银行业务实现利 额为2,286.96亿元，拨备覆盖率为268.22%。
润总额 646.35亿元，同比增长25.11%，利润贡献 资本充足性方面，得益于持续良好的经营效度为23.10%，较上年提高 2.55个百分点；不良率 益，近年来建行的未分配利润持续增长，截至2013为0.32%。截至2013年末，建行境内个人贷款余额 年末，建行未分配利润为4,440.84亿元，较上年增 24,646.54亿元，同比增长22.14%，其中个人住房 加530.32亿元，有效补充了核心资本；当年资本充贷款重点支持百姓购买自住房需求，贷款余额 足率和核心资本充足率分别为13.34%和10.75%， 18,802.19亿元，同比增长22.99%，余额居同业首 保持同业领先。
位。此外，贷记卡交易、个人理财、代销基金等其 综上，中诚信证评认为建行规模实力雄厚，业他中间业务的发展也带动了建行个人业务手续费 务结构多元化且处于行业领先水平，具备很强的综及佣金净收入的增加。 合实力，能够为本期债券的偿还提供有力的保障。
2013年，建行海外网络覆盖面稳步扩充，建行
结论
俄罗斯、建行迪拜、台北分行、卢森堡分行、建行
综上所述，中诚信证评维持“金地（集团）股欧洲、大阪分行（二级分行）顺利开业。截至2013
年末，建行海外机构已经覆盖 15个国家和地区，
份有限公司2008年公司债券”信用等级AAA，维+
资产总额为7,318.78亿元，同比增长41.13%；实现
持金地集团主体信用等级AA，评级展望稳定。
利润总额38.95亿元，同比增长22.64%。
财务分析
盈利能力方面，2013年建行实现营业收入
5,086.08亿元，较上年增长10.39%。其中利息净收
入3,895.44亿元，较上年增长10.29%，主要是由于
2013年提升了利率市场化条件下的定价能力，保持
了净利息收益率和净利差的相对稳定，净利息收益
率为2.74%、净利差为2.56%，分别较上年略降 1
个基点和2个基点。同时，在信用卡、顾问和咨询、
理财等业务的拉动下，手续费及佣金净收入实现
11.52%的增长。2013年建行取得净利润 2,151.22
亿元，同比增长11.12%；平均资产回报率和加权平
均净资产收益率分别为1.47%和21.23%，主要财务
指标继续保持同业领先。
资产质量方面，2013年建行全面强化贷后管
理，加强风险防范化解，加快不良贷款处置，信贷
资产质量继续保持稳定。截至 2013年末，建行不
良贷款余额852.64亿元，较上年增加106.46亿元；
不良贷款率0.99%，与上年末持平；关注类贷款占
附一：金地（集团）股份有限公司股权结构图（截至2013年12月31日）
深圳市福田区国有资产管理委员会
100%
深圳市福田建设股份有限公司 深圳市福田投资发展公司 其他投资者
7.87%
3.71% 88.42%
金地（集团）股份有限公司
附二：金地（集团）股份有限公司主要财务数据及指标
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|财务数据(单位：万元)|2011|2012|2013|2014.Q1|

货币资金 1,863,838.76 2,061,622.84 1,860,994.92 1,831,904.80
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|应收账款净额|325.21|424.68|986.33|948.28|

存货净额 6,413,524.38 6,984,351.36 7,663,811.57 8,291,420.58
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|流动资产|8,823,816.59|9,777,981.99|11,003,355.31|11,696,645.95|

长期投资 15,775.26 57,671.90 265,953.90 263,499.21
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|固定资产合计|147,519.68|784,161.32|1,033,892.26|1,037,703.99|

总资产 9,050,005.42 10,713,765.77 12,392,633.30 13,097,465.45
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|预收款项|2,321,377.63|2,449,033.92|3,027,604.22|3,475,278.59|

短期债务 1,415,927.35 971,236.90 1,182,935.13 1,289,841.37
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|长期债务|1,536,386.89|2,103,400.73|2,344,661.33|2,816,205.94|

总债务（短期债务＋长期债务） 2,952,314.24 3,074,637.63 3,527,596.46 4,106,047.31
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|总负债|6,435,827.55|7,258,226.86|8,589,087.73|9,287,809.84|

所有者权益（含少数股东权益） 2,614,177.87 3,455,538.91 3,803,545.57 3,809,655.61
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|营业总收入|2,391,850.62|3,286,336.04|3,483,584.13|315,041.31|

三费前利润 684,450.81 757,230.60 652,756.37 59,269.63
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|投资收益|1,160.25|16,157.98|45,054.65|-2,018.54|

净利润 374,087.46 476,640.95 451,017.82 6,084.45
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|息税折旧摊销前盈余EBITDA|520,181.25|676,411.58|703,171.78|34,813.39|

经营活动产生现金净流量 153,026.12 632,736.66 -156,114.67 -345,594.96
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|投资活动产生现金净流量|-111,582.41|-216,206.60|-368,042.79|-188,885.14|

筹资活动产生现金净流量 285,989.46 -117,650.03 297,798.53 598,150.76
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|现金及现金等价物净增加额|335,024.14|297,117.75|-230,308.73|64,313.70|
|财务指标|2011|2012|2013|2014.Q1|

营业毛利率（%） 38.73 32.18 26.91 24.73
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|所有者权益收益率（%）|14.31|13.79|11.86|0.16|

EBITDA/营业总收入（%） 21.75 20.58 20.19 11.05
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|速动比率（X）|0.49|0.56|0.56|0.55|

经营活动净现金/总债务（X） 0.05 0.21 -0.04 -0.08
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|经营活动净现金/短期债务（X）|0.11|0.65|-0.13|-0.27|

经营活动净现金/利息支出（X） 0.96 3.04 -0.67 -5.89
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|EBITDA利息倍数（X）|3.25|3.25|3.02|0.59|

总债务/EBITDA（X） 5.68 4.55 5.02 117.94
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|资产负债率（%）|71.11|67.75|69.31|70.91|

总债务/总资本（%） 53.04 47.08 48.12 51.87
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|长期资本化比率（%）|37.02|37.84|38.14|42.50|

注：金地集团2013年一季度数据未经年化处理。
附三：中国建设银行主要财务数据及财务指标
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|财务数据（单位：百万元）||2011||2012||2013|
|贷款总额|6,496,411||7,512,312||8,590,057||
|贷款损失准备|171,217||202,433||228,696||
|关注贷款|197,726||204,407||204,680||
|不良贷款（五级分类）|70,915||74,618||85,264||
|总资产|12,281,834||13,972,828||15,363,210||
|风险加权资产|6,760,117||7,637,705||9,872,790||
|存款总额|9,987,450||11,343,079||12,223,037||
|总负债|11,465,173||13,023,219||14,288,881||
|总资本|816,661||949,609||1,074,329||
|净利息收入|304,572||353,202||389,544||
|手续费及佣金净收入|86,994||93,507||104,283||
|净营业收入合计|397,090||460,746||508,608||
|业务及管理费用（含折旧）|-118,294||-134,566||-148,692||
|税前利润|219,107||251,439||279,806||
|净利润|169,439||193,602||215,122||
|财务指标（单位：%）||2011||2012||2013|
|核心资本充足率|10.97||11.32||10.75||
|资本充足率|13.68||14.32||13.34||
|不良贷款率（不良贷款/总贷款）|1.09||0.99||0.99||
|（不良贷款＋关注贷款）/总贷款|4.14||3.71||3.38||
|拨备覆盖率（贷款损失准备/不良贷款）|241.44||271.29||268.22||
|不良贷款/（资本＋贷款损失准备）|7.18||6.48||6.54||
|净利差|2.57||2.58||2.56||
|平均资本回报率（净利润/平均总资本）|22.33||21.92||21.23||
|平均资产回报率（净利润/平均总资产）|1.47||1.47||1.47||
|总贷款/总存款|65.05||66.23||70.28||

附四：基本财务指标的计算公式
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|-|
|货币资金等价物＝货币资金+交易性金融资产+应收票据|

长期投资＝可供出售金融资产+持有至到期投资+长期股权投资
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|-|
|固定资产合计＝投资性房地产+固定资产+在建工程+工程物资+固定资产清理+生产性生物资产+油气资产|

短期债务＝短期借款+交易性金融负债+应付票据+一年内到期的非流动负债
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|-|
|长期债务＝长期借款+应付债券|

总债务＝长期债务+短期债务
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|-|
|净债务＝总债务-货币资金|

三费前利润＝营业总收入-营业成本-利息支出-手续费及佣金收入-退保金-赔付支出净额-提取保险合同准备金净额-保单红利支出-分保费用-营业税金及附加
||
|-|
|EBIT（息税前盈余）＝利润总额+计入财务费用的利息支出|

EBITDA（息税折旧摊销前盈余）＝EBIT+折旧+无形资产摊销+长期待摊费用摊销
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|-|
|资本支出＝购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金+取得子公司及其他营业单位支付的现金|
|净额|

营业毛利率＝（营业总收入-（营业成本+利息支出+手续费及佣金支出+退保金+赔付支出净额+提取保险合同准备金净额+保单红利支出+分保费用））/营业总收入
||
|-|
|EBIT率＝EBIT/营业总收入|

三费收入比＝（财务费用+管理费用+销售费用）/营业总收入
||
|-|
|所有者权益收益率＝净利润/所有者权益|

流动比率＝流动资产/流动负债
||
|-|
|速动比率＝（流动资产-存货）/流动负债|

存货周转率＝主营业务成本（营业成本）/存货平均余额
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|-|
|应收账款周转率＝主营业务收入净额（营业总收入净额）/应收账款平均余额|

资产负债率＝负债总额/资产总额
||
|-|
|总资本化比率＝总债务/（总债务+所有者权益（含少数股东权益））|

长期资本化比率＝长期债务/（长期债务+所有者权益（含少数股东权益））
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|-|
|EBITDA利息倍数＝EBITDA/（计入财务费用的利息支出+资本化利息支出）|

附五：信用等级的符号及定义
债券信用评级等级符号及定义
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|-|-|
|等级符号|含义|

AAA 债券信用质量极高，信用风险极低
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|-|-|
|AA|债券信用质量很高，信用风险很低|

A 债券信用质量较高，信用风险较低
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|-|-|
|BBB|债券具有中等信用质量，信用风险一般|

BB 债券信用质量较低，投机成分较大，信用风险较高
|||
|-|-|
|B|债券信用质量低，为投机性债务，信用风险高|

CCC 债券信用质量很低，投机性很强，信用风险很高
|||
|-|-|
|CC|债券信用质量极低，投机性极强，信用风险极高|

C 债券信用质量最低，通常会发生违约，基本不能收回本金及利息
注：除AAA级和CCC级以下（不含CCC级）等级外，每一个信用等级可用“+”、“-”符号进行微调，表示信用质量略高或略低于本等级
主体信用评级等级符号及定义
|||
|-|-|
|等级符号|含义|

AAA 受评主体偿还债务的能力极强，基本不受不利经济环境的影响，违约风险极低
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|-|-|
|AA|受评主体偿还债务的能力很强，受不利经济环境的影响较小，违约风险很低|

A 受评主体偿还债务的能力较强，较易受不利经济环境的影响，违约风险较低
|||
|-|-|
|BBB|受评主体偿还债务的能力一般，受不利经济环境影响较大，违约风险一般|

BB 受评主体偿还债务的能力较弱，受不利经济环境影响很大，有较高违约风险
|||
|-|-|
|B|受评主体偿还债务的能力较大地依赖于良好的经济环境，违约风险很高|

CCC 受评主体偿还债务的能力极度依赖于良好的经济环境，违约风险极高
|||
|-|-|
|CC|受评主体在破产或重组时可获得的保护较小，基本不能保证偿还债务|

C 受评主体不能偿还债务
注：除AAA级和CCC级以下（不含CCC级）等级外，每一个信用等级可用“+”、“-”符号进行微调，表示信用质量略高或略低于本等级
评级展望的含义
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|-|-|
|正面|表示评级有上升趋势|

负面 表示评级有下降趋势
|||
|-|-|
|稳定|表示评级大致不会改变|

待决 表示评级的上升或下调仍有待决定
评级展望是评估发债人的主体信用评级在中至长期的评级趋向。给予评级展望时，中诚信证评会考虑中至长期内可能发生的经济或商业基本因素的变动