天津运河城投资有限公司
拟进行单项资产转让项目
资产评估报告
华夏金信评报字[2015]282号
评估机构名称：天津华夏金信资产评估有限公司
报告日期：二○一五年十二月十六日
目 录
内 容 页码注册资产评估师声明 ................................................................................................... 3一、委托方、被评估单位和约定书约定的其他评估报告使用者概况 ................... 7一、委托方与被评估单位概况 ................................................................................... 7二、评估目的 ............................................................................................................. 10三、评估对象和评估范围 ......................................................................................... 10四、价值类型及其定义 ............................................................................................. 11五、评估基准日 ......................................................................................................... 11六、评估依据 ............................................................................................................. 11七、评估方法 ............................................................................................................. 14八、评估程序和方法实施过程以及相关注意事项 ................................................. 16九、评估假设 ............................................................................................................. 18十、评估结论 ............................................................................................................. 19十一、特别事项说明 ................................................................................................. 19十二、评估报告使用限制说明 ................................................................................. 20十三、评估报告日 .....................................................................................................21
资产评估师声明
一、我们在执行本资产评估业务中，遵循相关法律法规和资产评估准则的规定，恪守独立、客观和公正的原则；根据我们在执业过程中收集的资料，本评估报告中陈述的内容是客观的，并对评估结论合理性承担相应的法律责任。
二、评估对象涉及的资产清单由委托方、被评估单位申报并经其签章确认；
所提供资料的真实性、合法性、完整性，恰当使用评估报告是委托方和相关当事方的责任。
三、我们与评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系；与相关当事方没有现存或者预期的利益关系，对相关当事方不存在偏见；本公司及参加评估工作的全体人员与被评估单位及有关当事人无任何利害关系。
四、我们已对评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查；我们已对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验，并对已经发现的问题进行了如实披露，且已提请委托方及相关当事方完善产权以满足出具评估报告的要求；但不对评估对象的法律权属作任何形式的保证。
五、我们出具的评估报告是在恪守独立、客观和公正原则及资产评估准则基础上形成的，仅在评估假设和限定条件下成立；评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设和限定条件限制，评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明的假设、限定条件、特别事项说明及其对评估结论的影响，我们提醒评估报告
使用者关注评估报告特别事项说明和使用限制。
六、我们执行本项资产评估业务的目的是对被评估企业相关资产价值进行估算并发表自己的专业意见，我们不会为当事人的决策承担责任。我们提请委托方和相关报告使用者注意，评估结论不应该被认为是被评估资产在市场上可实现价格的保证。恰当使用评估结论是相关报告使用者的责任。
七、评估报告只能用于评估报告载明的评估目的和用途，评估报告使用者应完整使用评估报告，因使用不当造成的后果与签字注册资产评估师及其所在评估机构无关。
天津运河城投资有限公司
拟进行单项资产转让项目
资产评估报告摘要
华夏金信评报字[2015]282号
天津华夏金信资产评估有限公司接受天津运河城投资有限公司的委托，根据有关法律、法规和资产评估准则、资产评估原则，根据委估资产的不同情况，开发成本-土地使用权采用市场法、开发成本-在建房产、配建2、配建3采用成本法、分别进行评估，按照必要的评估程序，对天津运河城投资有限公司拟实施单项资产转让行为所涉及的天津运河城投资有限公司坐落于武清区京津公路东侧、武宁路北侧的天汐园在建项目开发成本-土地使用权、在建房产、配建2、配建3在 2015年 9月 30日所表现的市场价值进行了评估。现将评估情况及评估结果报告如下:
本次评估开发成本-土地使用权采用市场法评估，开发成本-在建房产、配建2、配建3采用成本法分别进行评估,经实施现场调查、市场调查和评定估算等评估程序，本次评估最终结论为：
天津运河城投资有限公司的在建房地产-天汐园项目（含土地使用权）评估基准日 2015年 9月 30日公司账面资产总额计人民币
15,526.13
万元，评估后资产总额计人民币
17,961.63
万元，评估值比原账面值增
2,435.50
万元，增值率为 15.69
％。评估结果见下表：
资产评估结果汇总表
单位:人民币万元
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|项目||账面价值|评估价值|增减值|增值率％|
|||A|B|C=B-A|D=C/A×100%|
|1|流动资产|1 5,526.13|1 7,961.63|2 ,435.50|1 5.69|
|2|非流动资产|-|-|-||
|3|其中：可供出售金融资产|-|-|-||
|4|持有至到期投资|-|-|-||
|5|长期应收款|-|-|-||
|6|长期股权投资|-|-|-||
|7|投资性房地产|-|-|-||
|8|固定资产|-|-|-||
|9|在建工程|-|-|-||
|10|工程物资|-|-|-||
|11|固定资产清理|-|-|-||
|12|生产性生物资产|-|-|-||
|13|油气资产|-|-|-||
|14|无形资产|-|-|-||
|15|开发支出|-|-|-||
|16|商誉|-|-|-||
|17|长期待摊费用|-|-|-||
|18|递延所得税资产|-|-|-||
|19|其他非流动资产|-|-|-||
|20|资产总计|1 5,526.13|1 7,961.63|2 ,435.50|1 5.69|

（评估结论详细情况见评估明细表）
对评估结论产生影响的特别事项
1、通过核对天汐园项目《建设工程规划许可证》（项目总编号：2010武清 0037编号2015武清住证0031申请编号：2015武清建证申字0099）证载总建筑面积44187.04m2与建设工程施工许可证（编号：201142015063001121、编号：201142015092503171）总建筑面积43668.81m2存在差异，差异额518.23m2,差异率1.17%。因项目尚未进行测绘，本次评估以《建设工程规划许可证》证载面积进行评估。
2、经向天津运河城投资有限公司调查了解天汐园项目配建2、配建3于2011年6月建设竣工，建设工程施工许可证（编号：201142015092503171）取得日期为2015年9月25日，晚于建设竣工日。
3、本次评估的地上建筑物面积以目前现有的资料《建设工程规划许可证》为准，待项目整体竣工验收合格后，办理房产证以相关部门测量确认的面积为准。
4、根据被评估单位提供的土地出让合同补充合同的第一条规定：住宅项目工程建设应于 2015年 12月 20日前竣工，第二条规定：超过规定时间的，将予以处罚，由于评估基准日为2015年9月30日，尚未到工程截至期，故本次评估未考虑超过规定时间可能给予的处罚，提请报告使用者注意评估基准日距离要求的工程建设竣工日较近。
5、本次评估价值为房地产市场价值，对评估目的实现后可能产生的相关税赋
未作考虑。
本评估报告评估结论使用有效期限为一年，自 2015年 9月 30日至 2016年9月29日有效。
以上内容摘自资产评估报告正文，欲了解本评估项目的详细情况和合理理解评估结论，应当阅读资产评估报告正文。
天津运河城投资有限公司
拟进行单项资产转让项目
资产评估报告
华夏金信评报字[2015]282号
天津运河城投资有限公司：
天津华夏金信资产评估有限公司接受贵公司的委托，根据有关法律、法规和资产评估准则、资产评估原则，根据委估资产的不同情况，开发成本-土地使用权采用市场法、开发成本-在建房产、配建2、配建3采用成本法分别进行评估，按照必要的评估程序，对天津运河城投资有限公司拟实施单项资产转让行为所涉及的天津运河城投资有限公司坐落于武清区京津公路东侧、武宁路北侧的天汐园在建项目开发成本-土地使用权、在建房产、配建2、配建3在2015年9月30日所表现的市场价值进行了评估。现将评估情况及评估结果报告如下:
一、委托方、被评估单位和约定书约定的其他评估报告使用者概况
一、委托方与被评估单位概况
委托方及被评估单位同为天津运河城投资有限公司
（一）被评估单位概况
名称：天津运河城投资有限公司
注册号：120222000057471
类型：有限责任公司（法人独资）
住所：天津市武清开发区福源道北侧
法定代表人：刘大庆
注册资本：壹亿陆仟万元人民币
成立日期：二00九年十二月十五日
营业期限：2009年12月15日至2039年12月14日
经营范围：以自有资金对房地产业、工业商业基础设施、园林绿化业进行投资，房屋建筑工程、道路桥梁工程施工，建筑安装，室内外装饰装修，市政工程施工及技术咨询，房地产信息咨询，工程项目管理，商品房销售代理，自有房屋租赁，房地产开发。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活
动）
2、委估项目概况
本次委估资产为天津运河城投资有限公司开发的坐落于武清区京津公路东
侧、武宁路北侧的天汐园在建项目。
待估在建项目土地状况：
待估对象土地位于天津市武清新城京津公路东侧、武宁路北侧，权利人：天津运河城投资有限公司，根据委托方提供的《天津市房地产权证》（津字第
122051000589号）宗地为城镇住宅用地，证载待估宗地为出让用地，土地使用面积为53,148.10平方米。土地取得日期为2010年9月27日，土地终止日期为2080
年8月8日，至评估基准日土地剩余使用年限64.86年。
该项目于2015年4月27日取得了工程施工中标通知书，中标单位为天津安泽建设工程有限公司，报建总建设规模43644.94平方米，总投资33000万元。中标工期自2015年3月10日开工，至2016年10月30日竣工完成。2015年4月28日，天津运河投资有限公司同天津安泽建设工程有限公司签订了天津市建设工程施工合
同，在建工程开工日期2015年3月10日，竣工日期2016年10月30日，合同工期总日历天数601天。
工程施工中标通知书中载明的报建总建设规模 43644.94平方米与《建设工程规划许可证》证载建设规模 44187.04平方米，证载面积存在差异，经与企业核实，已《建设工程规划许可证》证载建设规模 44187.04平方米作为评估范围进行预测。因项目尚未进行测绘，本次评估以《建设工程规划许可证》证载面积进行评估。
待估在建项目房产状况：
根据委托方提供的《建设工程规划许可证》（项目总编号：2010武清 0037编号 2015武清住证 0031申请编号：2015武清建证申字0099）建设项目名称天汐园1-24#楼，配建1—3，建设位置武清区新城京津公路东侧、武宁路北侧，建设规模44187.04平方米。
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|拟建项目|规划用地性质|地下空间建筑用途|幢数|层数||建筑面积||地上建筑高度（m）|
|||||地上|地下|地上|地下||
|11#楼|居住用地|无|1|3|0|1943.25|0|10.05|
|5#楼|居住用地|无|1|5|0|3940.26|0|11.75|
|配建3|居住用地|无|1|3|0|1476.62|0|10.70|
|1#楼|居住用地|无|1|4|0|1057.14|0|11.75|

||||||||||||
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|3#、6#楼|居住用地|无|2|4||0|6310.66||0|11.75|
|配建1|居住用地|无|1|2||0|937.66||0|8.40|
|7-9#、12-14#、19-22#楼|居住用地|无|10|3||0|6195.30||0|10.15|
|2#楼|居住用地|无|1|4||0|2106.44||0|11.75|
|配建2|居住用地|无|1|5||0|4566.20||0|22.20|
|4#楼|居住用地|无|1|5||0|3077.42||0|10.15|
|10#楼|居住用地|无|1|3||0|2217.23||0|10.05|
|15#楼|居住用地|无|1|3||0|925.08||0|10.15|
|23#楼|居住用地|无|1|3||0|1109.88||0|10.05|
|16#、17#楼|居住用地|无|2|3||0|3334.40||0|10.05|
|18#、24#楼|居住用地|无|2|3||0|4989.50||0|10.05|
|总建筑面积|44187.04|地上建筑面积（发证面积）||44187.04m2|||地下建筑面积|||0m2|
|容积率|0.83|建筑密度||24.94%|绿地率||40%|绿地面积||21260.26m2|
|机动车位|地上|204||非机动车位|||||||
||地下||||||||||

2015年6月30日天津运河城投资有限公司取得了建设规模37669.41m2的《建筑工程施工许可证》（编号：201142015063001121），建筑工程项目明细如下:建设工程项目明细表
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|-|-|-|-|-|-|
|名称|建筑面积（平方米）|||层数||
||合计|地上|地下|地上|地下|
|5号楼|3,940.26|3,940.26|0|5|0|
|15号楼|925.08|925.08|0|3|0|
|配建1|937.66|937.66|0|2|0|
|23号楼|1,071.12|1,071.12|0|3|0|
|10号楼|2,139.71|2,139.71|0|3|0|
|3号楼、6号楼|6,310.66|6,310.66|0|4|0|
|18号楼、24号楼|4,815.08|4,815.08|0|3|0|
|2号楼|2,106.44|2,106.44|0|4|0|
|16号楼、17号楼|3,218.12|3,218.12|0|3|0|
|4号楼|3,077.42|3,077.42|0|5|0|
|7-9号楼、12-14号楼、19-22号楼|6,195.30|6,195.30|0|3|0|
|1号楼|1,057.14|1,057.14|0|4|0|
|11号楼|1,875.42|1,875.42|0|3|0|
|总建筑面积：37,669.41 地上建筑面积：37,669.41 地下建筑面积：0.00||||||

2015年9月25日天津运河城投资有限公司取得了建设规模5999.4m2的《建筑工程施工许可证》(编号：201142015092503171)，建筑工程项目明细如下：
建设工程项目明细表
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|-|-|-|-|-|-|
|名称|建筑面积（平方米）|||层数||
||合计|地上|地下|地上|地下|
|配建2|4525.3|4525.3|0|5|0|
|配建3|1474.1|1474.1|0|3|0|

截止评估基准日，现场勘查时工程形象进度如下：
天津运河城投资有限公司委托评估的曹园北项目评估范围包括已经建成配建2、配建3和桩基础工程及1栋配建楼（配建1）、24栋居住商品房前期工程相关费用，待估物坐落在天津武清区京津公路东侧、武宁路东路，配建2、配建 3工程已经竣工，于 2011年 6月交付分别作为宿舍楼和办公楼使用，但是由于设计规范的修订，2015年主要承重构件钢筋混凝土梁又采用了碳纤维进行加固、地基基础进行了加固，墙体外檐进行了整改修复，至评估基准日以上工程已经全部完成，目前处于空置状态，配建 1和 24栋居住商品房打桩工程全部完成，其他尚未进行施工，只发生勘察设计费、环评费、人防建设费、临时设施费、利息等项费用。
（二）约定书约定的其他评估报告使用者
本评估报告仅供委托方为实现评估目的时使用,不存在未经委托方允许和与评估目的无关的其他报告使用者。
二、评估目的
本次资产评估目的系为天津运河城投资有限公司拟进行单项资产转让事宜所涉及的坐落在武清区京津公路东侧、武宁路北侧的天汐园开发成本-土地使用权及在建房产单项资产价值提供参考依据。
该经济行为的批准文件为天津市政建设集团有限公司 2015年 12月 8日《天津市政建设集团关于同意转让曹园北天汐园在建工程项目的批复》（市政建设资产[2015]239号）。
三、评估对象和评估范围
本项目评估对象为天津运河城投资有限公司截至到2015年9月30日坐落
在武清区京津公路东侧、武宁路北侧的天汐园开发成本-土地使用权及在建
房产。
本项目的评估范围为坐落在武清区京津公路东侧、武宁路北侧的天汐园。具体包括开发成本-土地使用权、开发成本-在建房产、开发成本-配建2、开发成本-配建3，其中：土地面积53,148.10m2,在建房产规划建筑面积38,144.22m2，地下规划建筑面积 0m2,配建 2规划建筑面积4,566.20m2，配建 3规划建筑面积1,476.62m2，账面价值 155,261,295.77元。具体如下：
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|-|-|-|-|-|-|
|项目|2015年9月30日账面原值|建筑规划面积地上（m2）|建筑规划面积地下（m2）|土地使用权面积(m2)|目前状况|
|开发成本-土地使用权|92,828,926.40|||53,148.10||
|开发成本-在建房产|32,229,647.52|38,144.22|0.00||在建|
|开发成本-配建2|20,089,025.47|4,566.20|0.00||已建成目前空置|
|开发成本-配建3|10,113,696.38|1,476.62|0.00||已建成目前空置|
|合计|155,261,295.77|44187.04||53,148.10||

上述资产业经中审华寅五洲会计师事务所（特殊普通合伙）进行了专项审计，并出具了CHW专字[2015]1406号审计报告。
四、价值类型及其定义
考虑本次业务的评估目的、市场条件和评估对象等，对市场条件和评估对象的使用并无特别限制和要求，本次评估选用市场价值作为评估价值类型，具体定义如下：
市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。
五、评估基准日
(一)本项目评估基准日为2015年9月30日。
(二)该评估基准日系委托方根据审计日确定的。
六、评估依据
（一）经济行为依据：
1、该经济行为的批准文件为天津市政建设集团有限公司 2015年 12月 8
日《天津市政建设集团关于同意转让曹园北天汐园在建工程项目的批复》。
（市政建设资产[2015]239号）
（二）法律、法规依据：
1、《中华人民共和国公司法》；
2、《中华人民共和国企业国有资产法》；
3、《中华人民共和国合同法》；
4、《中华人民共和国物权法》；
5、中华人民共和国国务院(1991)第 91号令《国有资产评估管理办法》；
6、原国家国有资产管理局 (1992)36号文件《国有资产评估管理办法施行细则》；
7、2005年国务院国资委第 12号令《企业国有资产评估管理暂行办法》；
8、国务院令第 192号《企业国有资产产权登记管理办法》；
9、国务院令第 378号《企业国有资产监督管理暂行条例》；
10、国资发产权[2006]274号《关于加强企业国有资产评估管理工作有关问题的通知》；
11、国资委、财政部第 3号令《企业国有产权转让管理暂行办法》；
12、天津市人民政府国有资产监督管理委员会津国资产权〔2007〕第 40号《天津市企业国有资产评估管理暂行办法》；
13、国资产权[2009]941号《国务院国资委“关于企业国有资产评估报告审核工作有关事项的通知”》；
14、《中华人民共和国土地管理法》；
15、《中华人民共和国土地管理法实施细则》；
16、《中华人民共和国城市房地产管理法》；
17、城市房地产转让管理规定；
18、其他相关法律、法规依据。
（三）评估准则依据
1、财政部财企（2004）20号《资产评估准则－－基本准则》和《资产评估职业道德准则－－基本准则》；
2、中国注册会计师协会会协[2003]18号《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》；
3、中国资产评估协会中评协[2007]189号
（1）《资产评估准则――评估报告》；
（2）《资产评估准则――评估程序》；
（3）《资产评估准则――业务约定书》；
（4）《资产评估准则――工作底稿》；
（5）《资产评估准则――不动产》；
（6）《资产评估价值类型指导意见》。
4、中国资产评估协会中评协[2008]218号《企业国有资产评估报告指南》；
5、中国资产评估协会中评协[2010]214号《评估机构业务质量控制指南》；
6、中国资产评估协会中评协[2012]248号《职业道德准则-独立性》；
7、《城镇土地估价规程》（中华人民共和国标准GB/T18508-2014）；
（四）权属依据
1、委托方及被评估单位企业法人营业执照；
2、天津市房地产权证（房地证编号：津字第122051000589号）；
3、委托方及被评估单位《企业产权登记表》；
4、天津运河城投资有限公司《天津市国有土地使用权出让合同》及相关会计凭证等；
5、《中华人民共和国建设用地规划许可证（》编号：2011武清地证0136）；
6、《中华人民共和国建设工程规划许可证》（项目总编号：2010武清0037编号2015武清住证0031申请编号：2015武清建证申字0099）；
7、《中华人民共和国建筑工程施工许可证》（编号：201142015063001121、编号：201142015092503171）；
8、《房地产企业开发资质证书》；
9、其他有关资产产权归属的说明。
（五）取价依据
1、土地招拍挂网、中国土地网上查询和市场调研武清区居住宗地出让相关资料；
2、中国城市地价动态检测网发布的天津市居住用地地价增长率；
3、天津市城乡建设和交通委员会颁布的《DBD 29- 001-2012》《天津市建设工程计价办法》；
4、DBD29-101-2012年《天津市建筑工程预算基价》；
5、DBD29-201-2012年《天津市装饰装修工程预算基价》；
6、DBD29-301-2012年《天津市安装工程预算基价》；
7、2015年 9月份《天津市工程造价信息》；
8、委托方提供的工程图纸；
9、天津运河城投资有限公司提供的建设单位、监理单位和施工单位盖章确认的工程形象进度说明复印件；
10、企业提供的待估物工程施工图纸、投标报价清单、工程完成产值汇总表；
11、评估人员现场勘察掌握的相关资料；
12、评估基准日专项审计报告；
13、委托方提供的资产清查评估明细表；
14、中国人民银行现行的贷款利率标准；
15、《中华人民共和国营业税暂行条例》；
16、其他有关评估资料和参数资料以及评估人员实地勘察、市场调研等方式收集的其他相关资料；
（六）其他资料
1、被评估单位提供的各项资产清查评估明细表；
2、《资产评估业务约定书》；
3、被评估单位提供的与资产评估有关的其他资料。
七、评估方法
依据现行资产评估准则的规定，房地产估价方法通常有市场法、收益法、成本法、假设开发法等四种估价方法。市场法选用于同类房地产交易案例较多的估价；收益法适用于有收益或有潜在收益的房地产估价；成本法适用于无市场依据或市场依据不充分而不宜采用市场法、收益法、假设开发法进行估价的情况下的房地产估价；假设开发法适用于具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价。
依据现行资产评估准则的规定，结合本次资产评估的范围、评估目的和评估人员所收集的资料，委估项目开发成本-土地使用权因在市场上可以找到同类土地的交易案例故采用市场法进行评估；由于委估项目建筑规模 43668.81平方米，截至评估基准日只完成了配建2、配建3的5999.40平方米的建设，其他建筑物刚刚完成打桩工程，占项目总投资额的比重仅25.67%，因委托评估目的为资产转让，如采用假设开发法进行评估，未来需支付的成本较多且难以可靠计量（项目的前期设计较早，2014年设计规范进行了修订，因设计规范变配件 2和配件3均支付了大量成本用于设计加固处理，因设计规范的变更，原有成本预算
已不再适用）且该房产开发项目周边洋房类原有开发项目较少，可比性不强，未来收益难以预计，故不适宜选用假设开发法，考虑到在建房产项目只支付了部分前期费用，刚刚完成桩基工程(洋房和配建1)，工程建设日期距离评估基准日较近，故适用于采用成本法进行评估。委估的开发成本-配建2、配建 3因处于空置状态，设计用途为配建，不存在未来收益，且在周围市场上难以找到交易案例，故开发成本-在建房产、配建2、配建3采用成本法评估。
(一)土地使用权评估方法：
市场法是在求取一宗待估土地的价格时，根据替代原则，将待估土地与较近时期内已经发生了交易的类似土地实例加以比较对照，并依据后者已知的价格，参照该土地的交易情况、期日、区域以及个别因素等差别，修正得出估价对象在评估期日土地价格的一种方法。
市场法的计算公式为：
P=PB×A×B×C×D×E
式中：
P——待估宗地价格；
PB——比较实例价格；
A——待估宗地交易情况指数除以比较实例宗地交易情况指数；
B——待估宗地估价期日地价指数除以比较实例宗地交易日期地价指数；
C——待估宗地区域因素条件指数除以比较实例宗地区域因素条件指数；
D——待估宗地个别因素条件指数除以比较实例宗地个别因素条件指数；
E——待估宗地年期修正指数除以比较实例年期修正指数；
因委估土地使用权在市场上可以找到近期交易的可比案例，因此事宜采用市场法进行评估。
（二）开发成本-在建房产、配建2、配建3评估方法
根据本次评估目的，对于已经完成的配建2、配建3、24栋桩基础，评估采用重置成本法求取待估物的评估基准日时点计算价值，配建 1和 24栋居住商品房所发生的工程费用按账面值确定评估值,整个项目发生的工程资金利息因企业无法区分配建2、配建3、24栋桩基各摊销多少资金利息故本次评估将整个项目的资金成本整体进行估算，项目建设到目前状况的建设期为1.5年，资金成本以曹园北项目土地、配建2、配建3及在建项目的评估值为基础乘以1-3年期贷款利率5%估算评估值。
八、评估程序和方法实施过程以及相关注意事项
本公司接受资产评估委托后，选派资产评估人员，组成专门的资产评估项目小组，于 2015年 9月 30日正式进驻企业，开始评估工作，2015年 12月 16日出具评估报告。具体过程如下：
（一）明确评估业务基本事项
了解委托方、被评估单位和委托方以外的其他评估报告使用者的基本情况，明确评估目的、评估对象和评估范围、价值类型、评估基准日等重要事项。根据评估业务具体情况，对自身专业胜任能力、独立性和业务风险进行综合分析和评价，并由评估机构决定承接评估业务。
（二）签订业务约定书
接受项目委托，与委托方签署资产评估业务约定书。
（三）编制评估计划
选派项目负责人，组成评估项目组，确定评估的具体步骤、时间进度、人员安排和技术方案等评估重点工作，编制评估计划。
（四）现场调查
根据评估业务具体情况对评估资产进行适当的现场调查，指导被评估单位清查申报资产，验证评估申报资料，检查核实资产、了解资产的法律权属状况、经济状况，资产的技术状况、使用情况、质量和损耗程度，形成勘查记录。
（五）收集评估资料
注册资产评估师要求委托方及被评估单位提供涉及评估对象和评估范围的详细资料，并对委托方及被评估单位所提供的资料进行审核验证；通过询问、核对、勘查等方式进行调查，获取评估业务需要的基础资料，了解评估对象现状，关注评估对象法律权属；查阅相关资料，开展市场调研和价格咨询，收集市场信息，包括直接从市场等渠道独立获取的资料，从委托方、被评估单位等相关当事方获取的资料，以及从政府部门、各类专业机构和其他相关部门获取的资料等。
（六）评定估算
根据评估业务具体情况对收集的评估资料进行必要分析、归纳和整理，形成评定估算的依据；根据评估对象、价值类型、评估资料收集情况等相关条件，分析市场法、收益法和资产基础法等资产评估方法的适用性，恰当选择评估方法；
根据所采用的评估方法，选取相应的公式和参数进行分析、计算和判断，形成初
步评估结论；对形成的初步评估结论进行综合分析，形成最终评估结论。
（1）存货，本次评估的存货为开发成本-土地使用权、开发成本-在建房产、开发成本-配建2、配建3。
本次评估的开发成本-土地使用权土地面积 53,148.10m2,坐落于天津市武清新城京津公路东侧、武宁路北侧，于 2010年出让取得，由于待估土地在公开市场上可以找到近期交易的可比案例，故采用市场法进行评估。
本次评估的开发成本-24栋桩基础、配建2、配建3，评估人员依据被评估单位提供的房屋建筑物清查评估明细表，对房屋建筑物进行了实地勘查，向被评估单位有关人员询问工程概况。依据被评估单位提供的有关资料,参照 2012年《天津市建筑工程预算基价》、《天津市安装工程预算基价》、《天津市装饰装修工程预算基价》和 2015年 9月天津市建设工程定额管理研究站、天津市建设工程造价管理协会提供的《天津市工程造价信息》,并考虑工程的间接成本及相关税费确定房屋建筑物的重置成本。在对房屋建筑物进行现场勘查、鉴定的基础上,考虑房屋建筑物使用年限、维护保养状况等因素,采用年限法及完损等级评分法，乘以评分权重系数确定成新率，最终计算出房屋建筑物的评估净值。
本次评估的开发成本配建 1和 24栋居住商品房所发生的前期工程费用按账面值确定评估值,整个项目发生的工程资金利息因企业无法区分配建2、配建3、 24栋桩基各摊销多少资金利息故本次评估将整个项目的资金成本整体进行估算，项目建设到目前状况的建设期为 1.5年，资金成本以曹园北项目土地、配建2、配建3及在建项目的评估值为基础乘以 1-3年期贷款利率5%估算评估值。
（七）编制和提交评估报告
注册资产评估师根据法律、法规和资产评估准则的要求编制评估报告，评估机构依据法律、法规和资产评估准则及内部质量控制制度对评估报告及评估程序执行情况进行必要的内部审核。
提交正式评估报告前，在不影响对最终评估结论进行独立判断的前提下，与委托方或者委托方许可的相关当事方就评估报告有关内容进行必要沟通。
完成上述评估程序后，由注册资产评估师所在评估机构出具评估报告并按业务约定书的要求向委托方提交评估报告。
九、评估假设
(一)交易假设：本评估报告假设所有待估资产已处在交易过程中，评估师根据待估资产的交易条件等模拟市场进行估价。
(二)公开市场假设：本评估报告假设所有待估资产拟进入的市场为充分发达与完善的市场。
(三)持续开发假设：本评估报告假设待估资产将按现有开发计划继续开发建设。
(四)真实性假设：本评估报告假设所有委托方提供的资料具有真实性、合法性、完整性。
(五)评估程序的假设：本评估报告为履行详细的现场调查或无法履行现场勘查、采用了未经调查确认或无法调查确认的资料，对其状态、资料真实性的假设如下：
1、对于本评估报告中被评估资产的法律描述或法律事项，本公司按准则要求进行一般性的调查。除在工作报告中已有揭示以外，假定评估过程中所评资产的权属为良好的和可在市场上进行交易的；
2、对于本评估报告中全部或部分价值评估结论所依据而由委托方及其他各方提供的信息资料，本公司假定其为可信的,但本公司对这些信息资料的真实性不做任何保证。
3、除在评估报告中已有揭示以外，假定天津运河城投资有限公司已完全遵守现行的国家及地方性有关土地规划、使用、占有、环境及其它相关的法律、法规。
4、假定天津运河城投资有限公司负责任的履行资产所有者的义务并称职地对有关资产实行了有效的管理。
5、假设天津运河城投资有限公司对所有有关的资产所做的一切改良是遵守所有相关法律条款和有关上级主管机构在其他法律、规划或工程方面的规定的。
6、国家现行的有关法律、法规及方针政策无重大变化；国家的宏观经济形势不会出现恶化。
7、无其他不可预测和不可抗力因素造成的重大不利影响。
8、本评估报告中估算涉及的现行税法将不发生重大变化，应付税款的税率
将保持不变，所有适用的法规、条例都将得到遵循。
9、本次交易各方所处地区的政治、经济和社会环境无重大变化。
十、评估结论
综上所述，经开发成本-土地使用权采用市场法评估，开发成本-在建房产、配建2、配建3采用成本法评估，天津运河城投资有限公司的在建房地产-天汐园项目（含土地使用权）评估基准日 2015年 9月 30日公司账面资产总额计人民币 15,526.13
万元，评估后资产总额计人民币
17,961.63
万元，评估值比原账面值增 2,435.50
万元，增值率为
15.69
％。
评估结果见下表：
资产评估结果汇总表
单位:人民币万元
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|项目||账面价值|评估价值|增减值|增值率％|
|||A|B|C=B-A|D=C/A×100%|
|1|流动资产|1 5,526.13|1 7,961.63|2 ,435.50|1 5.69|
|2|非流动资产|-|-|-||
|3|其中：可供出售金融资产|-|-|-||
|4|持有至到期投资|-|-|-||
|5|长期应收款|-|-|-||
|6|长期股权投资|-|-|-||
|7|投资性房地产|-|-|-||
|8|固定资产|-|-|-||
|9|在建工程|-|-|-||
|10|工程物资|-|-|-||
|11|固定资产清理|-|-|-||
|12|生产性生物资产|-|-|-||
|13|油气资产|-|-|-||
|14|无形资产|-|-|-||
|15|开发支出|-|-|-||
|16|商誉|-|-|-||
|17|长期待摊费用|-|-|-||
|18|递延所得税资产|-|-|-||
|19|其他非流动资产|-|-|-||
|20|资产总计|1 5,526.13|1 7,961.63|2 ,435.50|1 5.69|

（评估结论详细情况见评估明细表）
十一、特别事项说明
以下为在评估过程中已发现可能影响评估结论但非评估人员执业水平和能
力所能评定估算的有关事项：
1、通过核对天汐园项目《建设工程规划许可证》（项目总编号：2010武清 0037编号2015武清住证0031申请编号：2015武清建证申字0099）证载总建筑面积44187.04m2与建设工程施工许可证（编号：201142015063001121、编号：201142015092503171）总建筑面积43668.81m2存在差异，差异额518.23m2,差异率1.17%。因项目尚未进行测绘，本次评估以《建设工程规划许可证》证载面积进行评估。
2、经向天津运河城投资有限公司调查了解天汐园项目配建2、配建3于2011年6月建设竣工，建设工程施工许可证（编号：201142015092503171）取得日期为2015年9月25日，晚于建设竣工日。
3、本次评估的地上建筑物面积以目前现有的资料为准，待项目整体竣工验收合格后，办理房产证以相关部门测量确认的面积为准。
4、根据被评估单位提供的土地出让合同补充合同的第一条规定：住宅项目工程建设应于 2015年 12月 20日前竣工，第二条规定：超过规定时间的，将予以处罚，由于评估基准日为2015年9月30日，尚未到工程截至期，故本次评估未考虑超过规定时间可能给予的处罚，提请报告使用者注意评估基准日距离要求的工程建设竣工日较近。
5、本次评估价值为房地产市场价值，对评估目的实现后可能产生的相关税赋未作考虑。
十二、评估报告使用限制说明
（一）评估报告只能用于评估报告载明的评估目的和用途。
（二）评估报告的全部或部分内容被摘抄、引用或披露于公开媒体，需评估机构审阅相关内容，法律、法规规定以及相关当事方另有约定的除外。
（三）评估报告只能由评估报告载明的评估报告使用者使用。由于评估报告
使用者使用不当造成的后果，与本项目评估师及其所在的评估机构无关。
（四）本报告评估结论使用有效期限为一年，自 2015年 9月 30日至 2016年 9月 29日有效。当评估目的在有效期内实现时，应以评估结论作为底价和作价参考依据（还需结合评估基准日期后事项的调整）。超过一年，需重新进行资产评估。
附件：
1、 《天津市政建设集团关于同意转让曹园北天汐园在建工程项目的批复》（市政建设资产[2015]239号）；
2、 《企业法人营业执照》（注册号：120222000057471）；
3、 房地产开发企业资质证书；
4、 被评估单位企业产权登记表；
5、 评估基准日专项审计报告；
6、 天汐园项目工程形象进度说明及产值表；
7、 天津市房地产权证（津字第122051000589号）；
8、 中华人民共和国建设用地规划许可证》；（编号：2011武清地证0136）9、 《中华人民共和国建设工程规划许可证》；（项目总编号：2010武清 0037编号2015武清住证0031申请编号：2015武清建证申字0099）
10、 《中华人民共和国建筑工程施工许可证》；（编号：
201142015063001121、编号：201142015092503171）
11、 土地出让合同；
12、 现场勘查照片；
13、 资产评估资产委托方承诺函和被评估单位承诺函；
14、 签字注册资产评估师承诺函；
15、 天津华夏金信资产评估有限公司资产评估资格证书；
16、 天津华夏金信资产评估有限公司营业执照副本；
17、 签字中国注册资产评估师资格证书；
18、 评估业务约定书。