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|-|
|(cid:5311)(cid:2609)(cid:2710)(cid:2326)(cid:4131)(cid:4883)(cid:2553)(cid:2385)(cid:5004)(cid:4642)(cid:2523)(cid:4234)2009 年公司债券 2015 年跟踪信用评级报告|

至2014年末，公司主要在建项目建筑面积合计超过900万平方米，且尚未开工的储备土地计容建筑面积较大，随着该等项目的后续投入，公司中长期业务持续性较强。
关注：
(cid:122)受宏观经济与行业政策等因素影响，公司未来商品房项目销售存在不确定性。2014年，我国宏观经济增速持续放缓，商品房销售面积、销售金额同比分别下滑了7.6%、6.3%；受宏观经济与行业政策等因素影响，公司未来商品房项目销售存在不确定性。
(cid:122)在建与拟建项目尚需投入资金量较大，公司面临较大资金压力。截至 2014年末，公司主要在建项目预计尚需投入开发资金合计超过500亿元；同时，截至2015年4月10日，储备土地尚需支付的土地价款超过30亿元，随着在建项目的后续开发与储备土地价款的清缴，公司面临较大的资金压力。
(cid:122)有息负债规模较快攀升，偿债压力加大。为加快商品房项目的土地储备与开发推进，2014年公司有息负债规模较快攀升，由2013年的238.40亿元上升至412.44亿元，同比增长了73.01%，使得公司2015年、2016年需偿还的本息分别为218.34亿元、147.60亿元，偿债压力加大。
主要财务指标：
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|项目||2014年|2013年||2012年|
|总资产（万元）|6,743,109.10||4,372,816.72|2,896,430.16||
|归属于母公司股东权益合计（万元）|691,380.43||638,232.29|662,465.47||
|有息债务（万元）|4,124,434.78||2,383,969.47|1,232,692.52||
|资产负债率|80.74%||76.99%|69.80%||
|流动比率|1.92||2.26|2.39||
|速动比率|0.48||0.67|0.45||
|营业收入（万元）|710,430.20||701,712.55|454,733.24||
|营业利润（万元）|84,471.43||85,000.76|84,236.67||
|利润总额（万元）|84,104.11||85,620.54|84,313.37||
|综合毛利率|34.32%||30.75%|45.16%||
|总资产回报率|1.74%||2.67%|3.69%||
|EBITDA（万元）|101,957.83||100,830.53|98,594.95||
|EBITDA利息保障倍数|0.32||0.57|1.07||
|经营活动净现金流净额（万元）||203,212.17|87,180.91||-60,939.78|

资料来源：公司审计报告，鹏元整理
一、本期债券本息兑付及募集资金使用情况
经中国证券监督管理委员会“证监许可[2009]915”号文核准，公司于2009年10月16日发行8年期的18亿元公司债券，票面利率为7.00%。
本期债券的起息日为2009年10月16日，按年付息，到期一次还本，最后一期利息随本金的兑付一起支付。本期债券附第5年末公司上调票面利率和投资者回售选择权，2014年10月16日，公司根据投资者的有效回售申报回售本期债券72.10万元，并自该日起将本期债券存续期后3年的票面利率上调60个基点至7.60%。截至2014年末，本期债券本金余额为179,927.90万元。
跟踪期内，公司按时支付本期债券利息，截至2014年末本期债券本息兑付情况见下表：表1截至2014年12月31日本期债券本息兑付情况（单位：万元）
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|本息兑付日期||本金回售金额||利息支付|
|2010年10月16日|0||12,600||
|2011年10月16日|0||12,600||
|2012年10月16日|0||12,600||
|2013年10月16日|0||12,600||
|2014年10月16日|72.10||12,600||
|合 计||72.10||63,000|

资料来源：公司提供
本期债券募集资金已全部使用完毕，其中，用于偿还银行贷款的资金5亿元，剩余资金已用于补充流动资金。
二、发行主体概况
跟踪期内，公司的注册资本、总股本及业务结构均未发生明显变化。截至2014年末，公司控股股东仍为珠海华发集团有限公司，实际控制人仍为珠海市人民政府国有资产监督管理委员会。
2014年，纳入公司合并范围的子公司共93家，较上年增加16家，减少2家，具体情况见表2。其中，2014年7月，公司以21.21亿元的价格收购珠海市中泰投资有限公司90%的股权，取得珠海市香洲区湾仔南湾南路3003号及周边场所的“城市三旧”改造项目的开发主导权，该项目实际建设用地面积70,075.36平方米，计容总建筑面积258,990平方米；2014年8月，
公司根据2011年签订的保障性住房合作协议，将持有的沈阳珠华保障房建设开发有限公司
100%股权转让给沈阳辉山农业高新区建设开发有限公司，转让价款15,150.25万元，实现
3,472.86万元的投资收益。
表2跟踪期内公司合并报表范围变化情况（单位：万元）
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||1、跟踪期内新纳入公司合并范围的子公司情况|||||||||
||子公司名称||持股比例||注册资本||主营业务||变更原因|
||武汉华发中城房地产开发有限公司|100%||1,000.00|||房地产开发||新设|
||广州华宁房地产开发有限公司|51%||102,040.82|||房地产开发||新设|
||广州华创房地产开发有限公司|100%||1,000.00|||房地产开发||新设|
||沈阳华地商业投资有限公司|100%||1,000.00|||商业投资||新设|
||武汉华耀房地产开发有限公司|100%||1,000.00|||房地产开发||新设|
||上海铧发创盛置业有限公司|52.63%||19,000.00|||房地产开发||新设|
||铧创置业（澳门）一人有限公司|100%|||80万澳门币||地产贸易||新设|
||天津华发置业有限公司|100%||10,000.00|||房地产开发||新设|
||珠海市中泰投资有限公司|90%||30,000.00|||房地产开发||收购合并|
||上海铧福创盛置业有限公司|100%||1,000.00|||房地产开发经营||新设|
||武汉华发商都商业管理有限公司|100%||100|||房地产项目咨询||新设|
||上海铧鹏置业发展有限公司|100%||1,000.00|||房地产开发经营||新设|
|珠海华发景龙建设有限公司||50%||5,000.00|||建筑工程、室内外|新设||
||||||||装饰及设计|||
||珠海华海置业有限公司|100%||1,000.00|||房地产开发经营||新设|
||珠海华发商业经营管理有限公司|100%||3,000.00|||物业管理||新设|
||珠海华发新天地商业经营有限公司||100%||1,000.00||物业管理||新设|
||2、跟踪期内不再纳入公司合并范围的子公司情况|||||||||
||子公司名称||持股比例||注册资本|主营业务|||变更原因|
||沈阳珠华保障房建设开发有限公司|100%||10,000||保障房开发|||出售|
||辽宁华发投资有限公司||100%||1,000|项目投资与管理|||注销|

资料来源：公司提供
截至2014年12月31日，公司资产总额为674.31亿元，归属于母公司的所有者权益为69.14亿元，资产负债率为80.74%；2014年度，公司实现营业收入71.04亿元，利润总额8.41亿元，经营活动现金净流入20.32亿元。
三、运营环境
2014年我国房地产行业开发投资增速放缓，房企投资意愿有所下滑
近年随着经济的持续发展及城市化的推进，我国房地产开发投资规模持续快速增长，2003-2013年同比增速均维持在16%以上的水平。2014年，随着宏观经济增速的放缓，全国
房地产开发投资完成额95,035.61亿元，同比增长10.49%，增速较上年下滑了9.3个百分点。
图12003-2014年全国房地产开发投资完成额及增速
资料来源：Wind资讯
随着房地产开发投资的持续增长，2003-2013年全国房屋施工面积、竣工面积、新开工面积总体上均有所上升。但在2014年开发投资增速放缓的情况下，全国房屋施工面积为726,482.34万平方米，同比增长了9.15%，增速放缓；全国房屋新开工面积为179,592.49万平方米，同比下滑了10.74%。由于竣工存在一定的滞后效应，2014年全国房屋竣工面积为107,459.05万平方米，同比增长了5.94%，较上年增速略有上升。
图22003-2014年全国商品房新开工、施工、竣工面积及增速（单位：万平方米）资料来源：Wind资讯
随着投资开发的持续增长，2003-2013年房地产开发企业资金到位情况良好。但受宏观经济下行及房地产市场相对低迷等因素影响，2014年，我国房企到位资金为121,991.48亿元，整体较上年略有下滑。其中，国内贷款21,242.61亿元，同比增长7.98%，较上年增速下滑了约25个百分点；自筹资金50,419.80亿元，同比增长6.31%，较上年增速下滑了约15个百分点；
利用外资639.26亿元，同比增长19.67%，较上年增速下滑了约13个百分点；其他资金（包
括定金及预收款、个人按揭贷款等）49,689.81亿元，同比下滑了8.81%。
图32003-2014年房地产开发企业资金到位及构成情况（单位：亿元）
资料来源：Wind资讯
受资金到位等因素影响，2013年房地产开发企业拿地意愿有所提升，全年土地购置面积为38,814万平方米，比上年增长了8.83%；2014年房地产开发企业拿地意愿有所下滑，全年土地购置面积为33,383万平方米，比上年下降了13.99%。
图42003-2014年全国房地产开发土地购置面积及单位购置成本
资料来源：Wind资讯
2014年以来，我国房地产行业政策逐步以长效机制取代限购限贷等短期调控手段，有利于促进房地产行业的长期稳定发展，但短期不同区域的房企将进一步分化
受宏观经济形势、货币环境与信贷、财税调控政策等因素影响，近年我国房地产市场需求波动较大。2010-2012年我国商品房销售面积增速持续放缓，随着人们对调控常态化的逐步适应，被压制的购房需求得到明显释放，2013年全国商品房销售面积13.06亿平方米，同比增长17.29%，相比2012年增加15.52个百分点。2014年，随着宏观经济增速的放缓，我国房地产市场相对低迷，全国商品房销售面积减少至12.06亿平方米，同比下滑了7.58%；
全国商品房销售金额为76,292.41亿元，较上年同期下滑了6.31%。
图52003-2014年商品房销售面积及其同比增速
资料来源：Wind资讯
同时，我国70个大城市新建住宅价格指数当月同比在2012年3月至12月连续10个月持续下降后，自2013年1月至2014年8月持续增长，但2014年四季度又持续下降，价格波动较大。
其中，2014年9月以来，二三线城市新建住宅价格指数当月同比下滑幅度大于一线城市。近年货币供应规模持续快速增长、市场资金面充裕是导致我国房地产市场量价齐升的重要原因。2014年初至今，由于市场资金面趋于紧张、信贷缩紧、利率普遍上浮，我国房地产成交量价则相对低迷。
图62011年1月-2014年11月我国70个大中城市新建住宅价格指数月度同比增速（单位：%）资料来源：Wind资讯
从政策方面来看，2014年，受房地产销售相对低迷、开发投资有所下滑等因素影响，我国出台了一系列关于房地产市场发展的政策：年初提出“针对不同城市情况分类调控，增加中小套型商品房和共有产权住房供应，抑制投机投资性需求，促进房地产市场持续健
康发展”；5月央行副行长在15家银行负责人座谈会上支持首套房贷（从利率和审贷流程方
面）；6月以后呼和浩特等城市相继取消或放松限购；9月央行及银监会联合发文支持住房
金融工作，推出房贷新政（调低房贷利率下限等）；10月住建部、财政部、人民银行联合发文放宽公积金贷款；12月国务院出台《不动产登记暂行条例》，将实现不动产登记信息的全面联网。此外，央行于2014年11月下调人民币存款与贷款基准利率，2015年1月降低存款准备金率，释放宽松的货币政策信号。从2014年以来的房地产行业政策来看，限购、限贷等手段逐渐退出，保障房建设、增加中小套型住房供给、不动产登记等长效机制逐步建立，有利于促进我国房地产行业的长期稳定发展。
表32009-2014年我国房地产市场主要调控政策
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|-|-|-|-|-|-|
||年度||颁布单位||主要内容|
|2009|||国务院||个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年。|
||2009||国家五部委||开发商拿地首付款不得低于全部土地出让款的50%。|
|2010||国务院|||增加保障性住房和普通商品住房有效供给，加快推进保障性安居工程建设，落|
||||||实地方各级人民政府责任等五大方面共11条措施，简称“国十一条”。|
|2010||国务院|||贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50%，贷款利率不得低于基|
||||||准利率的1.1倍。对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷|
||||||款首付款比例不得低于30%。|
|2010|||国务院||增加住房有效供给，实行更为严格的差别化住房信贷政策。|
|2010|||中央和各地方|对不符合条件的外地居民和二次以上本地居民购房实行限购政策。||
||||政府相关部门|||
|2011||国家七部委|||各地要加大贯彻落实房地产市场宏观调控政策的力度，完善差别化的住房信贷|
||||||政策；调整住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策；切实增加住房有效供|
||||||给；加大住房交易市场检查力度等，简称“新国十条”。|
|2011||国务院|||进一步落实地方政府责任，加大保障性安居工程建设力度，调整完善相关税收|
||||||政策，加强税收征管，强化差别化住房信贷政策，严格住房用地供应管理，合|
||||||理引导住房需求，落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制等，简称“新|
||||||国八条”。|
|2011|||上海、重庆地方|在上海、重庆试点实施房产税征收工作。||
||||政府|||
|2011|||住建部|符合五项标准的二三线城市建议限购，台州、珠海等跟进。||
|2013|||国务院||新“国五条”，进一步完善住房限购措施，充分发挥税收政策的调节作用。|
|2014|||呼和浩特等城||自6月呼和浩特发文取消限购以来，全国已有40多个城市相继取消或大幅度|
||||市放开限购||松绑限购（北上广深和三亚仍执行限购政策）。|
|2014||人民银行、银监会|||《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》：对拥有1套住房并已结清相应|
||||||购房贷款的家庭，贷款购买二套住房可按照首套房贷政策执行；对于贷款购买|
||||||首套普通自住房的家庭，最低首付款比例为30%，贷款利率下限为贷款基准利|
||||||率0.7倍等|
|2014|||住建部、财政||《关于发展住房公积金个人住房贷款业务的通知》：连续缴存6个月（原为12|
||||部、人民银行||个月）即可申请公积金贷款，并取消四项收费。|
|2014||国务院|||《不动产登记暂行条例》将于2015年3月施行，不动产登记信息将实现全面|
||||||联网。|

市需警惕供应过剩和价格下行风险，少数城市或将继续松绑政策鼓励需求，而毗邻核心城市的三四线城市量价仍有空间。受此影响，不同区域布局的房企将进一步分化：对于布局于一、二线城市的房企，其业绩将相对稳定；对于布局于三四线及以下城市的房企，其业绩将面临较大的不确定性。
四、经营与竞争
公司主要从事房地产开发业务。2014年，公司加快盘活存量资产，加大力度推进项目开发建设，实现新开工面积149.38万平方米，同比增长53.84%；受项目开发周期的影响，当年竣工面积68.68万平方米，同比有所下滑。同时，在全国和珠海市商品房销售面积同比分别下滑7.6%、1.8%的背景下，公司加大楼盘促销力度，2014年实现房地产项目销售面积85.15万平方米，同比增长34.62%，使得当年合同销售金额为85.80亿元，同比略有增长。此外，公司加快优化区域布局，在巩固珠海市场优势地位的基础上，加大广州、武汉重点区域投资力度，并取得上海市张江地块与杨浦地块进入上海市场。2014年，公司通过公开竞拍方式在上述区域（不含通过股权收购取得的珠海地块）新增土地计容建筑面积108.85万平方米，新增土地价款合计118.79亿元。此外，公司2014年7月通过股权收购方式取得珠海湾仔三旧改造项目地块，并于2015年3月通过联合竞价方式取得上海市闸北区市北高新技术服务业园区N070501单元10-03地块（与华润置地合作开发）。
表42013-2014年公司房地产业务主要运营指标
||||
|-|-|-|
|项目|2014年|2013年|
|新开工面积（万平方米）|149.38|97.10|
|竣工面积（万平方米）|68.68|114.80|
|合同销售面积（万平方米）|85.15|63.25|
|合同销售金额（亿元）|85.80|84.59|
|当期结转收入（亿元）|68.24|68.52|
|期末预收款项余额（亿元）|51.37|56.56|
|新增土地储备面积（万平方米）|110.69|160.35|
|新增土地价款合计（亿元）|118.79|98.39|

注：土地储备面积为计容积率建筑面积，新增土地储备面积和价款中不含通过股权收购方式取得地块。
资料来源：公司提供
主要受益于珠海华发四季名苑、珠海华发新城六期项目的竣工结转，2014年公司房地产销售业务结转收入682,427.21万元，与上年同期基本持平，使得当年营业收入为710,430.20
万元，同比增长1.24%。其他业务收入规模较小，主要系商业百货销售收入以及商业地产的
租金收入等。2014年5月公司商业地产华发商都的正式开业，带来了百货销售收入的新增与
租金收入的较快上升，使得其他业务收入明显提高。但因开业前期的费用较高，而下半年部分租户处于免租期，使得当年收入不足以覆盖全年的成本费用，毛利率为负。未来随着华发商都整体出租率的提高，2015年其他业务收入将有所上升。
表52013-2014年公司营业收入及毛利率情况（单位：万元）
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|-|-|-|-|-|-|
|项目名称||2014年||2013年||
|||收入|毛利率|收入|毛利率|
||房地产销售收入|682,427.21|35.81%|685,222.46|31.25%|
||其他业务收入|28,002.99|-1.90%|16,490.09|9.77%|
||合计|710,430.20|34.32%|701,712.55|30.75%|

资料来源：公司提供
跟踪期内，公司加大销售力度，结转收入相对平稳，短期业绩较有保障
2014年，公司继续加快盘活存量资产，加大力度促进商品房项目销售，合计回笼资金65.43亿元。其中，珠海华发四季名苑、珠海华发水岸、沈阳华发首府与华发岭南荟、珠海华发水郡项目销售情况较好，回笼资金金额较大。随着珠海华发新城六期、珠海华发四季名苑、沈阳华发首府与华发岭南荟等楼盘的部分或全部竣工结转，公司2014年实现结转收入682,427.21万元，大体与上年持平，结转收入相对平稳。其中，珠海华发四季名苑项目结转收入330,262.21万元，占比近半。受益于珠海华发四季名苑、珠海华发水岸等项目的销售情况较好，截至2014年末公司预收款项为51.37亿元，一定程度上锁定了公司短期业绩。
表62013-2014年公司结转收入与回笼资金的项目明细（单位：万元）
||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
|项目名称||结转收入|||回笼资金||
|||2014年|2013年|2014年||2013年|
||珠海华发新城|96,517.60|213,945.85|47,565.88||115,120.54|
||珠海华发蔚蓝堡|44,486.89|132,524.59|47,116.57||69,433.00|
||华发水郡|14,668.17|108,786.10|69,762.89||51,856.01|
||沈阳华发|111,933.01|94,985.81|119,186.93||117,324.08|
||包头华发|36,857.65|48,695.81|39,700.25||31,696.34|
||大连华发|32,069.50|38,692.78|15,617.88||45,173.98|
||珠海华发峰景名苑|3,402.18|25,767.60|486.48||9,469.54|
||珠海中山生态园|4,192.25|11,757.02|18,285.15||11,253.86|
||珠海华发世纪城|7,787.74|8,118.99|7,074.04||9,385.52|
||华景花园|21.20|50.18|0.00||0.00|
||珠海九洲花园|228.82|1,897.73|50.00||1,897.73|
||珠海华发四季名苑|330,262.21|0.00|99,841.98||308,836.58|
||南宁华发新城|0.00|0.00|33,484.64||14,462.23|
||珠海华发水岸|0.00|0.00|154,571.37||0.00|
||盘锦华发新城|0.00|0.00|1,579.89||0.00|

||||||
|-|-|-|-|-|
|合计|682,427.21|685,222.46|654,323.94|785,909.41|

资料来源：公司提供
从收入的区域分布来看，2014年公司房地产项目结转收入仍主要来自珠海市，该市收入占比由2013年的71.67%上升至72.88%；来自大连市和包头市的收入占比有所下滑；来自沈阳市的收入占比随着沈阳首府一期和沈阳岭南荟一期的完工结转而有所提升。总体来看，房地产业务区域集中度依然较高，易受单一区域市场波动所影响，但随着储备项目区域布局的优化提升，预计公司该业务的区域集中度将有所下降。
受益于主力结转项目珠海华发四季名苑、珠海华发新城六期的售价较高及拿地成本相对较低，2014年，公司房地产业务的毛利率相对较高，较上年提高了4.56个百分点。
表72013-2014年公司房地产销售收入分地区构成及毛利率情况（单位：万元）
|||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|
|地区||2014年|||2013年|||
|||收入|毛利率|收入占比|收入|毛利率|收入占比|
||珠海市|497,374.81|43.84%|72.88%|491,091.05|34.84%|71.67%|
||中山市|4,192.25|45.64%|0.61%|11,757.02|44.16%|1.72%|
||大连市|32,069.50|18.34%|4.70%|38,692.78|26.86%|5.65%|
||包头市|36,857.65|12.66%|5.40%|48,695.81|36.51%|7.11%|
||沈阳市|111,933.01|12.38%|16.40%|94,985.81|10.21%|13.86%|
||合计|682,427.21|35.81%|100.00%|685,222.46|31.25%|100.00%|

资料来源：公司提供
跟踪期内，公司加大土地储备，目前在建与拟建项目较多，区域布局有所优化，中长期业务持续性较好；但其后续投入将使公司面临较大资金压力，且其未来销售受宏观经济与行业等因素影响存在不确定性
2014年，公司在全力推动楼宇销售的同时，加快推进项目开发建设，推进珠海华发首府（即横琴项目）、广州广钢项目、上海张江华发四季等项目的储备与开工建设，使得当年新开工项目较多，新开工面积达到149.38万平方米，同比较快增长。截至2014年末，公司主要在建项目包括威海九龙湾、珠海华发水郡花园三期、珠海华发首府、沈阳华发新城南站项目等，建筑面积合计超过900万平方米，且大多项目尚未开盘，未来可供出售的建筑面积较大，公司中长期业务持续性较好。
公司在建项目中，珠海华发水岸（分两期开发，一期2014年开盘）项目2014年开盘后销售情况较好，当年回笼资金约15.46亿元，截至2014年末已售28.43万平方米。华发又一城项目位于珠海市斗门区珠峰大道南侧，分两期开发，其中一期项目预计总投资12.56亿元，
总用地面积13.47万平方米，规划建筑面积为23.34万平方米，分三个标段开发（一标段、二
标段建筑类型主要为高层，商品房面积主要在80至165平方米；三标段建筑类型包括别墅和
多层），一标段已于2014年开盘，截至2014年末已售面积12.38万平方米，销售情况相对较好。珠海华发首府项目位于珠海市横琴新区，占地面积约13万平方米，计容建筑面积31.86万平方米，分三期开发，建筑类型以高层为主，主要系一房至四房户型，户型面积约60-210平米，目前一期、二期在建，其中一期项目全部可售楼盘1,300多套，建筑面积约15万平米，预计2015年下半年可开售，将成为公司2015年的主力销售项目之一。威海九龙湾项目预计总投资107.48亿元，总建筑面积140多万平米，系集旅游度假（酒店）、休闲购物（商业物业）、办公、居住生活为一体的高端城市综合体项目，该项目于2014年8月开工，预计整体开发周期相对较长，住宅一期项目预计2015年下半年可开售。
表8截至2014年底公司主要在建项目情况
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|项目|||开工||计划总投资|累计已投资（万元）||建筑面积||已售面积|
||||时间||（万元）|||（万㎡）||（万㎡）|
|珠海华发山庄||2012||439,267.97||194,792.31|21.39||未开盘||
||南宁华发新城||2012||589,321.00|333,907.36||40.26||7.03|
||珠海华发水郡花园三期 A|2013||966,650.57||249,524.21|137.61||12.38||
||期及后期（即华发又一城）||||||||||
||珠海华发水岸||2013||348,960.00|214,193.10||46.58||28.43|
||中山华发观山水||2013||468,890.88|156,802.10||66.67||未开盘|
||中山华发生态庄园三期及|2013||474,654.42||71,092.63|106.95||7.97||
||后期||||||||||
||盘锦华发新城||2014||573,600.00|11,544.26||112.12||0.97|
||珠海华发首府|2014||943,621.94||649,477.29|31.86|||未开盘|
|沈阳华发新城南站项目||2014||620,000.00||163,954.60|103.50||未开盘||
||武汉中央商务区项目||2014||431,501.00|296,620.49||30.50||未开盘|
||珠海绿洋湾花园||2014||417,721.50|213,555.29||16.86||未开盘|
||广州广钢项目||2014||389,647.54|8,244.17||22.43||未开盘|
||上海张江华发四季||2014||379,732.00|239,774.38||9.20||未开盘|
||珠海华发峰尚花园|2014||338,462.00||106,559.31|49.23|||未开盘|
||武汉华发四季||2014||316,500.00|52,220.16||28.60||未开盘|
||威海九龙湾项目|2014||1,074,820.00||178,793.83|99.74|||未开盘|
||合计||||8,773,350.82|3,141,055.49||923.50|||

注：建筑面积除南宁华发新城、武汉中央商务区、珠海华发峰尚花园项目为可售面积外，其余项目系计容建筑面积。
资料来源：公司提供
土地储备方面，公司在巩固珠海大本营优势地位的同时，加大广州、上海新区域的投资力度。2014年以来，公司通过公开竞拍、股权收购等方式相继取得广州荔湾区与海珠区地块、上海张江与杨浦区地块、武汉汉阳区地块、珠海十字门商务区地块等，合计占地面
积43.21万平方米，计容建筑面积144.07万平方米，合计土地价款约177.14亿元。其中，珠
海市香洲区湾仔海湾村地块系公司通过以21.21亿元的交易对价收购珠海市中泰投资有限
公司90%的股权获得，开发项目为珠海峰景湾花园，该项目实际建设用地面积70,075平方米，公司所占计容总建筑面积23.31万平方米（总计容建筑面积25.90万平方米）；上海市闸北区市北高新园区地块系公司与华润置地联合竞得（公司持有项目公司50%的股权），该地块占地面积76,315平方米，计容建筑面积20.22万平方米，土地价款70.52亿元，溢价16.20%，公司按权益占有的计容建筑面积为10.11万平方米。截至2015年4月10日，武汉汉阳区江城大道与四新南路交叉口地块尚需支付地价2.16亿元，上海市闸北区市北高新园区地块公司尚需支付的地价为28.21亿元，该等地块合计尚需支付的地价超过30亿元。
表92014年以来公司土地储备明细情况
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|位置||获得时间|用途||用地面积（万㎡）||建筑面积（万㎡）||土地价款（万元）||楼面地价（元/㎡）|取得方式|
|广州市荔湾区芳信路||2014.01|商住地||3.31||9.12||142,301||15,600|公开竞买|
||广州市海珠区宝岗大|2014.01||二类居|0.76||2.43||29,191||12,000|公开竞买|
||道|||住|||||||||
|广州荔湾区芳村大道||2014.02||居住、中|4.67||22.43||291,570||13,000|公开竞买|
|||||小学等|||||||||
|||||用地|||||||||
||武汉市汉阳区四新南|2014.02|居住||3.69||12.63||49,700||3,935|公开竞买|
||路与梅林东路交叉口||||||||||||
||武汉汉阳区江城大道|2014.07||住宅、商|4.20||15.97||43,200||2,705|公开竞买|
||与四新南路交叉口|||服|||||||||
||珠海市香洲区湾仔海|2014.07|居住||6.40||23.31||220,585||-|股权收购|
||湾村||||||||||||
||上海市浦东新区张江|2014.09|居住||4.60||9.20||237,000||25,765|公开竞买|
||南区||||||||||||
|珠海十字门商务区湾仔片区2014-31号地||2014.10||居住及|7.55||21.04||231,472||11,000|公开竞买|
|||||二类服|||||||||
|||||务设施|||||||||
|珠海十字门商务区湾仔片区2014-32号地||2014.10||办公、酒|2.59||14.23||102,779||7,225|公开竞买|
|||||店、商|||||||||
|||||业、住宅|||||||||
||上海市杨浦区定海社|2014.11|居住||0.72||1.80||60,700||33,723|公开竞买|
||区||||||||||||
||珠海市沿河路北侧、|2015.01||二类居|0.90||1.80||18,771||10,400|公开竞买|
||工人村路东侧|||住|||||||||
||上海市闸北区市北高|2015.03||居住办|3.82||10.11||352,600||34,870|联合竞买|
||新园区|||公|||||||||
||合计|||||43.21||144.07||1,771,405|||

总用地面积约为10.08万平方米，计容总建筑面积36.92万平方米，公司以约13.67亿元的对价获得51%的股权）；2、珠海市香洲区湾仔海湾村的土地价款系收购股权时的土地评估价。
资料来源：公司提供
公司具有一定的品牌优势，目前在建与拟建项目数量较多，未来可售的建筑面积较大，同时，公司在一线城市的项目数量与投资额度有所提升，项目区域布局有所优化，有利于降低区域布局过度集中带来的风险，公司中长期业务持续性较好。但是，该等项目预计总投资额较大，截至2014年末公司主要在建项目尚需投入资金约563.23亿元，储备土地尚需支付的土地价款超过30亿元，随着在建及拟建项目的后续开发投入，公司面临较大的资金压力；其次，近年我国宏观经济增速放缓，房地产行业销售相对低迷，受此影响，该等项目未来销售存在不确定性。
五、财务分析
财务分析基础说明
以下分析基于公司提供的经大华会计师事务所（特殊普通合伙）审计并出具标准无保留意见的2014年审计报告，公司财务报表均按照新会计准则进行编制。2014年新纳入合并范围的子公司16家，不再纳入合并范围的子公司2家，具体情况见表2。截至2014年末，纳入公司合并范围的子公司共93家。
2014年公司会计政策变更，将原成本法核算的对被投资单位不具有控制、共同控制或重大影响的权益性投资纳入可供出售金融资产核算，同时，将原资本公积中归属于其他综合收益的部分及外币报表折算差额予以调整，使得资产负债表中相关科目年初数略有调整。
以下2013年数据采用了2014年度审计报告期初数。
资产结构与质量
跟踪期内，公司资产规模较快增长，部分资产用于借款抵押，整体流动性一般2014年，主要由于外部融资规模的明显上升，公司总资产规模较快增长，截至2014年末达到674.31亿元，同比增长了54.21%。资产结构与2013年差异不大，仍以存货等流动资产为主。
随着项目开发资金与土地价款的支付，2014年末公司货币资金余额为66.45亿元，占总资产的比例有所下降，其中银行借款及履约保证金等使用权受限的货币资金2.30亿元。2014
年末公司预付款项为86.18亿元，同比增长了40.45%，主要系当年预付了广州芳村大道、珠
海十字门商务区、上海杨浦等地块的出让金而尚未办好相应权证所致。投资性房地产2014年末余额为22.70亿元，系当年全面开业运营的商业物业华发商都，该物业出租率的未来提升可为公司贡献一定的租金收入。公司固定资产主要为房屋及建筑物，其规模相对较小，2014年末净值变动不大。
表10近年公司主要资产构成情况（单位：万元）
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|项目|||2014年||||2013年|||
||||金额||占比||金额||占比|
||货币资金|664,498.59||9.85%||641,753.60||14.68%||
||预付款项|861,816.18||12.78%||613,601.97||14.03%||
||存货|4,802,668.02||71.22%||3,024,189.43||69.16%||
||流动资产合计|6,392,644.21||94.80%||4,291,551.18||98.14%||
||投资性房地产|227,018.19||3.37%||0.00||0.00%||
||固定资产|55,723.69||0.83%||51,827.27||1.19%||
||非流动资产合计|350,464.89||5.20%||81,265.55||1.86%||
||资产总计||6,743,109.10||100.00%||4,372,816.72||100.00%|

资料来源：公司审计报告，鹏元整理
2014年，公司加快项目开发节奏，沈阳华发新城南站、珠海华发首府、武汉中央商务区等开工，当年新开工面积达到149.38万平方米；同时，公司加大项目储备力度，先后取得广州芳信路、宝岗大道及芳村大道地块、珠海峰景湾花园地块以及上海浦东新区张江地块并办妥相应权证转入开发成本。受此影响，2014年末公司开发成本账面价值显著上升至435.36亿元，同比增长了62.06%。此外，随着珠海华发四季名苑项目的竣工转入以及沈阳岭南荟一期、沈阳首府一期、大连华发新城一期等部分竣工产品的投入增加，2014年末开发产品余额增长至38.58亿元。由于开发成本和开发产品的增加，2014年末公司存货账面价值较快上升至480.27亿元。其中，已用于借款抵押的存货账面价值为261.22亿元，占比54.39%，资产流动性受到一定的限制。
表11近年公司存货构成情况（单位：万元）
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|存货构成|||2014年||||2013年|||
||||账面价值||占比||账面价值||占比|
||开发成本||4,353,594.82||90.65%||2,686,469.59||88.83%|
||开发产品|385,785.22||8.03%||313,107.10||10.35%||
||出租开发产品|60,494.73||1.26%||23,213.82||0.77%||
||其他|2,793.25||0.06%||1,398.93||0.05%||
||合计||4,802,668.02||100.00%||3,024,189.43||100.00%|

资料来源：公司审计报告，鹏元整理
整体来看，公司近年商品房项目销售情况较好，存货去化相对较快，2014年结转减少的开发产品价值45.78亿元。但值得注意的是，主要受区域市场同类楼盘供给较多及存量商品房以中大户型为主（面积主要在 100平方米以上）等因素影响，大连华发新城一期、包头华发新城二期项目去库存相对缓慢；中山华发生态庄园二期为别墅类项目，单价较高，在宏观经济增速放缓的背景下去库存周期相对较长；珠海华发蔚蓝堡三期项目同时开工，同年开盘，放盘量较大，故去库存速度相对缓慢。
表12截至2014年末开发产品中去库存相对缓慢项目情况（单位：万平方米、万元）
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|项目||开盘时间|||总可售||已售||剩余可售面积|期末预收款项||期末存货|
||||||面积||面积|||||余额|
||中山华发生态庄园二期||2010年7月|7.02||4.47||2.55||370.00|27,300.95||
||大连华发新城一期||2010年10月|23.77||17.71||6.06||4,782.26|59,996.09||
||珠海华发蔚蓝堡||2011年8月|31.61||18.85||12.76||12,503.11|68,997.01||
||包头华发新城二期||2012年9月|18.86||10.76||8.10||10,307.85|78,687.31||
||合计||-||81.26||51.79||29.47|27,963.22||234,981.36|

注：1、上述已售面积、剩余可售面积按照签署销售合同的口径统计，而期末预收款项根据销售资金到账口径统计，部分楼盘可能在同时被统计到已售面积及期末存货余额，而在剩余可售面积和期末预收款项中未有体现；2、大连华发新城一期、包头华发新城二期的建筑类型均主要为高层和小高层；珠海华发蔚蓝堡建筑类型为洋房、高层和小高层；中山华发生态庄园二期系别墅类项目。
资料来源：公司提供
总体而言，跟踪期内，公司库存去化相对较快，在加快开发节奏与加大项目储备的情况下，公司总资产规模较快增长，但部分资产已用于借款抵押，资产整体流动性一般。
资产运营效率
跟踪期内，公司加大项目储备与开发投入，使得资产运营效率有所下降
2014年，在商品房与土地市场相对低迷的情况下，公司加大在重点城市的土地储备力度，同时加快储备项目的开发投入，使得当年支付的土地价款与新开工面积大幅提升，带来2014年末存货、流动资产及总资产余额的较快增长。2014年，公司存货周转天数由2013年的1,971.04天上升至3,019.48天，与收入规模相近的上市房企相比，公司存货周转天数较长。公司流动资产及总资产的周转天数也相应地上升，整体资产运营效率有所下降。
表13近年公司资产运营效率指标（单位：天）
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|项目|2014年|2013年|
|存货周转天数|3,019.48|1,971.04|
|流动资产周转天数|2,707.03|1,827.35|
|总资产周转天数|2,816.42|1,864.67|

资料来源：公司审计报告，鹏元整理
图72014年部分上市房企存货周转天数比较（单位：天）
资料来源：Wind资讯
盈利能力
跟踪期内，公司营业收入与净利润稳中有升
2014年，在宏观经济增速放缓、房地产行业销售低迷等环境下，公司加大促销力度，根据不同区域不同项目特点，制定相应的销售策略，使得公司房地产结转收入基本与上年持平，在租金收入、百货收入等其他业务收入有所上升的基础上，带来营业收入的稳中有升。截至2014年末，公司在建项目已售未结转的款项（即预收款项）为51.37亿元，一定程度上锁定了公司的短期业绩。
受益于珠海地区主力结转项目珠海华发四季名苑与华发新城六期的销售毛利率较高，2014年公司综合毛利率由2013年的30.75%提升至34.32%，剔除公司销售费用与管理费用增加带来的不利影响，公司销售净利率为8.85%，较上年提高了1.05个百分点。与收入规模相近的上市房企相比，公司销售毛利率较高，费用控制能力较好。
表14近年公司主要盈利指标（单位：万元）
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|项目||2014年||2013年|
|营业收入|710,430.20||701,712.55||
|营业利润|84,471.43||85,000.76||
|利润总额|84,104.11||85,620.54||
|净利润|62,876.10||54,767.81||
|综合毛利率|34.32%||30.75%||
|期间费用率|9.23%||7.78%||
|销售净利率|8.85%||7.80%||
|总资产回报率||1.74%||2.67%|

注：除子公司华发实业（香港）有限公司所得税税率为16.5%、子公司铧创置业（澳门）一人有限公司
所得税税率为12%外，公司及其余子公司所得税税率均为25%。
资料来源：公司审计报告，鹏元整理
表152014年公司与收入规模相近的部分上市房企盈利能力比较
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|公司简称||营业收入（亿元|）||销售毛利率（%|）||期间费用率（%）||营业利润率（%）|
|华发股份||71.04|||34.32|||9.23||11.89|
|福星股份||66.86|||18.64|||10.80||16.28|
|中华企业||44.15|||22.18|||33.44||-3.61|
|苏州高新|35.75|||25.69|||19.44||0.56||
|渝开发||19.47|||24.57|||11.17||7.01|
|凤凰股份||18.29|||41.81|||15.15||11.96|
|万业企业||18.26|||32.68|||9.04||32.50|

资料来源：Wind资讯
现金流
跟踪期内，公司加大土地储备，投资支出大幅增加；随着该等项目的后续投入，公司面临较大的资金压力
2014年，在房地产行业需求相对低迷的不利环境下，公司针对不同区域、不同项目的特定，加大促销力度，使得当年的商品房销售金额较上年略有增长，销售回笼资金增加。
同时，公司往来款项的支付大幅减少，使得其他与经营活动有关的现金流入增加，当年现金净流入为20.32亿元。
根据年初的战略部署，2014年，公司加快在珠海、武汉以及一线城市广州、上海的布局，通过公开竞价方式在上述区域取得合计建筑面积110.69万平方米的地块（不含上海联合竞价项目），使得当年购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金大幅增长。此外，还通过股权收购方式，获得珠海香洲区湾仔南路地块的开发主导权，进一步增加了投资支出的资金，使得当年投资活动现金净流出大幅增加至210.85亿元。
为支持土地储备等投资支出，2014年公司外部融资规模大幅增加，当年取得借款收到的现金达到283.97亿元，使得筹资活动现金净流入191.47亿元，公司投资支出对筹资活动仍较为依赖。目前公司在建及拟建项目尚需投入的开发资金量较大，随着该等项目未来的推进，公司面临较大的资金压力，外部融资需求较大。
表16近年公司现金流情况（单位：万元）
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|项目||2014年||2013年|
|经营活动现金流入小计|954,202.03||831,480.62||
|其中：销售商品、提供劳务收到的现金|811,151.88||786,363.11||
|经营活动现金流出小计|750,989.86||744,299.71||
|其中：购买商品、接受劳务支付的现金||461,794.70||415,080.45|

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|经营活动产生的现金流量净额|203,212.17|87,180.91||
|投资活动产生的现金流量净额|-2,108,464.85|-904,067.66||
|其中：购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金|1,803,578.76|713,159.00||
|筹资活动产生的现金流量净额|1,914,673.81|1,080,268.29||
|其中：取得借款收到的现金|2,839,746.00|1,668,856.71||
|偿还债务支付的现金|1,133,427.10|625,038.98||
|现金及现金等价物净增加额|9,440.18||263,335.03|

资料来源：公司审计报告
资本结构与财务安全性
跟踪期内，公司有息负债较快攀升，偿债压力加大
2014年，为支持土地储备的增加与储备项目的开发建设，公司负债总额较快上升，截至2014年末为544.45亿元，同比增长了61.72%，带来了负债与所有者权益比率的明显上升。
表17近年公司资本结构情况（单位：万元）
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|指标名称|2014年||2013年|
|负债总额|5,444,519.62|3,366,539.29||
|所有者权益|1,298,589.48|1,006,277.43||
|负债与所有者权益比率|419.26%||334.55%|

资料来源：公司审计报告，鹏元整理
公司债务压力主要来自短期借款、拆借款（在其他应付款科目核算）、长期借款（含一年内到期的非流动负债）、应付债券，截至2014年末公司有息负债规模为412.44亿元，较上年增长了73.01%，占负债总额的比例上升至75.75%，债务偿付压力加大。其中，短期借款主要系商业银行及信托公司的项目抵押借款与保证借款，年融资总成本大多在10%左右；拆借款2014年末余额为47.86亿元，较上年末余额大幅增加，其中约12.38亿元为有息负债；长期借款（含一年内到期的长期借款）系有息负债的最大组成部分，主要为以商品房项目抵押的开发贷款，期限大多在2-3年，年利率主要介于7%-10%之间；应付债券系本期债券，将于2017年10月到期，存续期后3年的票面利率为7.60%。总的来看，公司2015年、2016年需偿还本息分别218.34亿元、147.60亿元，近两年的偿付压力较大。
表18近年公司主要负债构成情况（单位：万元）
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|项目|||2014年||||2013年|||
||||金额||占比||金额||占比|
||短期借款|576,981.00||10.60%||94,690.00||2.81%||
||应付账款|274,345.85||5.04%||258,622.61||7.68%||
||预收款项||513,673.35||9.43%||565,643.69||16.80%|

||||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
|其他应付款|613,691.15||11.27%||257,599.66||7.65%||
|一年内到期的非流动负债|1,298,815.00||23.86%||718,340.00||21.34%||
|流动负债合计|3,334,239.33||61.24%||1,901,719.72||56.49%||
|长期借款|1,928,458.00||35.42%||1,284,833.00||38.16%||
|应付债券|179,927.90||3.30%||179,402.27||5.33%||
|非流动负债合计|2,110,280.29||38.76%||1,464,819.57||43.51%||
|负债合计||5,444,519.62||100.00%||3,366,539.29||100.00%|
|其中：有息债务||4,124,434.78||75.75%||2,383,969.47||70.81%|

注：1、有息债务=短期借款+应付票据+其他应付款中有息拆借款+一年内到期的非流动负债+长期借款+应付债券；2、一年内到期的非流动负债均为一年内到期的长期借款。
资料来源：公司审计报告，鹏元整理
表19截至2014年12月31日公司有息债务偿还期限分布表（单位：万元）
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|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
|项目||2015年||2016年||2017年||2018年以后|
|本金|1,875,796||1,305,273||716,813||210,053||
|利息|307,564||170,689||57,462||17,116||
|合计||2,183,360||1,475,962||774,275||227,169|

资料来源：公司提供
此外，公司应付账款与预收款项2014年末余额变动不大，其中，珠海华发水岸、珠海华发水郡花园三期A区两个项目的预售房款合计占预收款项的40.91%。其他应付款2014年末余额的大幅上升主要系下属子公司对外拆借资金及土地增值税清算准备金增加所致。
2014年，有息负债规模的较快攀升使公司资产负债率由76.99%上升至80.74%，与收入规模相近的部分上市房企相比，负债水平相对较高。受此影响，公司流动比率与速动比率有所下降，流动资产对流动负债的覆盖减弱。同时，利息支出的上升也带来EBITDA利息保障倍数的下降，公司偿债能力有所减弱。随着公司储备项目的后续投入，公司外部融资需求将加大。2015年，公司发布非公开发行股票预案，若该预案顺利获批，将有利于负债水平的下降。
表20近年公司偿债能力指标
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|-|-|-|-|-|
|指标名称||2014年||2013年|
|资产负债率|80.74%||76.99%||
|剔除预收款项的资产负债率|79.15%||73.57%||
|流动比率|1.92||2.26||
|速动比率|0.48||0.67||
|EBITDA（万元）|101,957.83||100,830.53||
|EBITDA利息保障倍数||0.32||0.57|

注：剔除预收款项的资产负债率=（总负债-预收款项）/（总资产-预收款项）
资料来源：公司审计报告，鹏元整理
表212014年公司与收入规模相近的部分上市房企负债水平比较
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|-|-|-|-|-|-|
|公司简称||资产负债率（%）||剔除预收款项的资产负债率（%|）|
|华发股份|80.74||79.15|||
|福星股份|72.06||67.68|||
|中华企业|81.99||80.51|||
|苏州高新|79.11||78.34|||
|渝开发|56.56||54.17|||
|凤凰股份|71.48||71.25|||
|万业企业|47.29||40.66|||

资料来源：Wind资讯
六、评级结论
跟踪期内，国内及珠海市房地产销售面积均有所下滑，在此背景下，公司针对不同区域不同项目特点，加大销售力度，使得其商品房销售面积与销售金额均有所增长，售楼回笼资金有所增加，公司经营活动现金流有所改善。同时，华发商都的全面开业运营等也带来其他业务收入的提高，从而保持了公司营业收入的略有增长。此外，公司在巩固珠海优势地位的同时，加大在一线城市广州、上海的土地储备力度，并加快推进储备项目的开发建设，使得当年新开工面积明显增加。截至2014年末，公司预收款项余额较多，一定程度上锁定了短期业绩，且公司在建拟建等储备项目较多，该等项目区域布局有所优化，中期业务持续性较好。
但考虑到宏观经济增速放缓、商品房库存相对较高、不动产登记制度推行或增加二手房供给等因素的影响，公司未来楼盘的销售及其现金的回笼存在不确定性。此外，公司在建及拟建等储备项目尚需投入资金量较大，外部融资需求较大，同时，跟踪期内公司有息负债进一步攀升，未来几年的债务偿付压力较大。
基于以上情况，鹏元维持公司主体长期信用等级AA和本期债券信用等级AA，评级展望维持为稳定。
附录一合并资产负债表（单位：万元）
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|-|-|-|-|-|-|
|项目||2014年|2013年||2012年|
|货币资金|664,498.59||641,753.60|368,705.32||
|应收账款|177.86||585.61|509.06||
|预付款项|861,816.18||613,601.97|158,437.98||
|其他应收款|10,893.18||11,420.57|7,355.85||
|存货|4,802,668.02||3,024,189.43|2,297,172.91||
|其他流动资产|52,590.38||0.00|0.00||
|流动资产合计|6,392,644.21||4,291,551.18|2,832,181.12||
|可供出售金融资产|795.01||480.48|566.66||
|长期股权投资|13,516.01||12,712.54|40.00||
|投资性房地产|227,018.19||0.00|0.00||
|固定资产|55,723.69||51,827.27|49,400.80||
|无形资产|8,060.61||6,404.85|5,987.15||
|长期待摊费用|10,305.82||5,560.46|4,713.67||
|递延所得税资产|29,725.55||4,279.95|3,540.76||
|其他非流动资产|5,320.00||0.00|0.00||
|非流动资产合计|350,464.89||81,265.55|64,249.04||
|资产总计|6,743,109.10||4,372,816.72|2,896,430.16||
|短期借款|576,981.00||94,690.00|94,650.00||
|应付票据|16,500.00||961.25|0.00||
|应付账款|274,345.85||258,622.61|179,137.29||
|预收款项|513,673.35||565,643.69|464,503.05||
|应付职工薪酬|1,670.94||1,167.65|619.21||
|应交税费|31,654.97||-8,034.14|55,532.64||
|应付利息|6,907.08||12,679.61|2,690.41||
|应付股利|0.00||49.40|0.00||
|其他应付款|613,691.15||257,599.66|85,885.98||
|一年内到期的非流动负债|1,298,815.00||718,340.00|303,870.00||
|流动负债合计|3,334,239.33||1,901,719.72|1,186,888.57||
|长期借款|1,928,458.00||1,284,833.00|655,525.27||
|应付债券|179,927.90||179,402.27|178,647.25||
|递延所得税负债|1,894.39||584.30|602.85||
|非流动负债合计|2,110,280.29||1,464,819.57|834,775.37||
|负债合计|5,444,519.62||3,366,539.29|2,021,663.94||
|股本||81,704.56|81,704.56||81,704.56|

|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|资本公积|165,135.17||161,416.14|231,461.50||
|其他综合收益|1,248.67||148.86|0.00||
|盈余公积|20,619.87||20,434.50|20,434.50||
|未分配利润|422,672.15||374,528.22|328,864.90||
|归属于母公司股东权益合计|691,380.43||638,232.29|662,465.47||
|少数股东权益|607,209.05||368,045.15|212,300.75||
|股东权益合计|1,298,589.48||1,006,277.43|874,766.22||
|负债和股东权益总计||6,743,109.10|4,372,816.72||2,896,430.16|

资料来源：公司审计报告
附录二合并利润表（单位：万元）
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|-|-|-|-|-|-|-|
|项目||2014年||2013年||2012年|
|一、营业总收入|710,430.20||701,712.55||454,733.24||
|二、营业总成本|631,482.48||619,341.14||373,830.63||
|其中：营业成本|466,582.03||485,959.46||249,366.77||
|营业税金及附加|99,228.25||77,354.51||65,953.96||
|销售费用|24,082.19||18,808.56||16,559.19||
|管理费用|34,287.08||28,590.29||32,457.45||
|财务费用|7,225.88||7,159.78||9,094.79||
|资产减值损失|77.06||1,468.53||398.47||
|加：公允价值变动收益|665.71||0.00||0.00||
|投资收益|4,858.00||2,629.34||3,334.06||
|三、营业利润|84,471.43||85,000.76||84,236.67||
|加：营业外收入|1,712.78||1,105.69||2,077.69||
|其中：非流动资产处置利得|0.00||0.13||0.00||
|减：营业外支出|2,080.09||485.90||2,000.99||
|其中：非流动资产处置损失|46.57||31.12||16.19||
|四、利润总额|84,104.11||85,620.54||84,313.37||
|减：所得税费用|21,228.01||30,852.73||25,578.37||
|五、净利润|62,876.10||54,767.81||58,735.00||
|归属于母公司所有者的净利润|64,670.21||53,833.77||54,582.36||
|少数股东损益|-1,794.11||934.04||4,152.64||
|六、其他综合收益|1,099.81||-140.82||39.57||
|七、综合收益总额|63,975.91||54,626.99||58,774.58||
|归属于母公司所有者的综合收益总额|65,770.02||53,692.95||54,621.93||
|归属于少数股东的综合收益总额||-1,794.11||934.04||4,152.64|

资料来源：公司审计报告
附录三-1合并现金流量表（单位：万元）
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|-|-|-|-|-|-|-|
|项目||2014年||2013年||2012年|
|一、经营活动产生的现金流量：|||||||
|销售商品、提供劳务收到的现金|811,151.88||786,363.11||448,868.93||
|收到其他与经营活动有关的现金|143,050.14||45,117.51||44,751.01||
|经营活动现金流入小计|954,202.03||831,480.62||493,619.94||
|购买商品、接受劳务支付的现金|461,794.70||415,080.45||367,115.30||
|支付给职工以及为职工支付的现金|49,008.65||41,412.10||39,103.44||
|支付的各项税费|151,764.87||96,588.08||95,935.60||
|支付其他与经营活动有关的现金|88,421.65||191,219.09||52,405.39||
|经营活动现金流出小计|750,989.86||744,299.71||554,559.72||
|经营活动产生的现金流量净额|203,212.17||87,180.91||-60,939.78||
|二、投资活动产生的现金流量：|||||||
|收回投资所收到的现金|500.00||0.00||35,000.00||
|取得投资收益收到的现金||106.67||27.53||1,725.73|
|处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回的现|25.88||1.88||2.44||
|金净额|||||||
|处置子公司及其他营业单位收到的现金净额|15,143.99||7,874.59||7,099.27||
|收到其他与投资活动有关的现金|795.67||0.00||0.00||
|投资活动现金流入小计||16,572.20||7,904.00||43,827.44|
|购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现|1,803,578.76||713,159.00||308,656.43||
|金|||||||
|投资支付的现金|321,458.29||198,812.66||107,886.60||
|投资活动现金流出小计|2,125,037.05||911,971.66||416,543.03||
|投资活动产生的现金流量净额||-2,108,464.85||-904,067.66||-372,715.59|
|三、筹资活动产生的现金流量：|||||||
|吸收投资收到的现金|540,000.00||222,470.00||170,923.77||
|其中：子公司吸收少数股东投资收到的现金|540,000.00||222,470.00||170,923.77||
|取得借款收到的现金|2,839,746.00||1,668,856.71||893,392.15||
|筹资活动现金流入小计|3,379,746.00||1,891,326.71||1,064,315.92||
|偿还债务支付的现金|1,133,427.10||625,038.98||431,201.48||
|分配股利、利润或偿付利息支付的现金|331,645.09||186,019.44||96,216.62||
|其中：子公司支付给少数股东的股利、利润|0.00||0.00||8,499.56||
|筹资活动现金流出小计|1,465,072.19||811,058.42||527,418.11||
|筹资活动产生的现金流量净额|1,914,673.81||1,080,268.29||536,897.81||
|四、汇率变动对现金及现金等价物的影响|19.06||-46.50||0.00||
|五、现金及现金等价物净增加额||9,440.18||263,335.03||103,242.44|

||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
|加：年初现金及现金等价物余额|632,040.36||368,705.32||265,462.88||
|六、期末现金及现金等价物余额||641,480.54||632,040.36||368,705.32|

资料来源：公司审计报告
附录三-2合并现金流量表补充资料（单位：万元）
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|-|-|-|-|-|-|-|
|项目||2014年||2013年||2012年|
|净利润|62,876.10||54,767.81||58,735.00||
|加：资产减值准备|77.06||1,468.53||398.47||
|固定资产折旧、油气资产折耗、生产性生物资产折旧|3,386.08||3,022.47||2,969.22||
|无形资产摊销|293.40||129.72||113.95||
|长期待摊费用摊销||1,586.87||681.77||547.97|
|处置固定资产、无形资产和其他长期资产的损失（收|46.57||30.99||15.70||
|益以“－”号填列）|||||||
|公允价值变动损失（收益以“－”号填列）|-665.71||0.00||0.00||
|财务费用（收益以“－”号填列）|12,587.37||11,376.01||10,650.44||
|投资损失（收益以“－”号填列）|-4,858.00||-2,629.34||-3,334.06||
|递延所得税资产减少（增加以“－”号填列）|-25,445.60||-739.19||669.4||
|递延所得税负债增加（减少以“－”号填列）|946.93||12.99||334.22||
|存货的减少（增加以“－”号填列）|-51,126.65||-290,658.71||-190,754.01||
|经营性应收项目的减少（增加以“－”号填列）|-60,355.92||95,530.85||10,589.68||
|经营性应付项目的增加（减少以“－”号填列）|263,863.69||214,186.98||48,124.24||
|经营活动产生的现金流量净额|203,212.17||87,180.91||-60,939.78||
|现金的期末余额|641,480.54||632,040.36||368,705.32||
|减：现金的期初余额|632,040.36||368,705.32||265,462.88||
|现金及现金等价物净增加额||9,440.18||263,335.03||103,242.44|

资料来源：公司审计报告
附录四截至2014年末公司开发成本与开发产品明细（单位：万元）
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|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
|开发成本-项目||开工时间|||预计竣工||预计投资|期末余额||
||||||时间||总额|||
||1.中山华发生态庄园三期及后期|2013||2016||474,654.42||71,092.63||
||2.珠海华发水郡花园三期A期及后期*1|2013||2023||966,650.57||249,524.21||
||3.珠海华发依山郡（黄杨项目）|2014||2016||282,000.00||99,844.13||
||4.中山华发广场|2014||2019||154,472.49||45,804.37||
||5.中山华发观山水|2013||2017||468,890.88||156,802.10||
||6.包头华发新城|2010||2015||169,000.00||25,039.89||
||7.珠海华发山庄|2012||2017||439,267.97||194,792.31||
||8.珠海华发•峰景名苑*1|2011||2015||40,917.32||13,952.68||
||9.珠海华发•四季名苑|2011||2015||263,489.48||36,632.37||
||10.珠海华发蔚蓝堡风情庄园*1|2010||2015||305,431.63||78,438.81||
||11.大连华发新城|2010||2015||325,500||46,329.33||
||12.大连华发四季|2014||2017||190,114.00||32,977.08||
||13.大连华发绿洋山庄|2014||2017||281,307.00||85,726.30||
||14.沈阳首府|2011||2015||398,476.48||98,689.82||
||15.沈阳华发新城南站项目|2014||2019||620,000.00||163,954.60||
||16.南宁华发新城|2012||2018||589,321.00||333,907.36||
||17.盘锦华发新城|2014||2015||573,600.00||11,544.26||
||18.荣成华发百合湾项目|2013||2021||204,828.00||15,721.45||
||19.珠海华发峰尚花园*1|2014||2017||338,462.00||106,559.31||
||20.珠海华发水岸|2013||2017||348,960.00||214,193.10||
||21.盘锦学校项目|2012||2015||20,000.00||16,589.98||
||22.广州华发四季|2014||2017||182,790.45||139,682.22||
||23.南宁华发四季|2014||2017||98,505.38||64,319.01||
||24.威海九龙湾项目|2014||2021||1,074,820.00||178,793.83||
||25.珠海绿洋湾花园|2014||2018||417,721.50||213,555.29||
||26.珠海华发首府|2014||2018||943,621.94||649,477.29||
||27.武汉中央商务区项目*1|2014||2018||431,501.00||296,620.49||
||28.广州芳信路项目|2014||2016||233,963.00||160,961.41||
||29.广州宝钢项目|2014||2017||47,200.73||32,038.15||
||30.广州广钢项目|2014||2017||389,647.54||8,244.17||
||31.珠海峰景湾花园*1|2014||2018||282,671.47||219,631.32||
||32.上海张江华发四季|2014||2017||379,732.00||239,774.38||
||33.珠海奥华企管项目||2014||2019||503,553.88||156.31|

||||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
|34.珠海铧创项目|2014||2019||237,410.44||87.48||
|35.武汉华发四季|2014||2018||316,500.00||52,220.16||
|36.其他|-||-||-||2,024.93||
|合计|||||||4,355,702.53||
|开发产品-项目||竣工时间||本期增加||本期减少||期末余额|
|1.珠海鸿景花园|2000||0.00||0.00||2,670.73||
|2.珠海华景花园|2003||0.00||12.81||1,035.55||
|3.珠海美景山庄|1996||0.00||0.00||597.10||
|4.珠海群景花园|2002||0.00||0.00||308.81||
|5.珠海华发新城一期|2003||0.00||67.58||5,012.01||
|6.珠海华发新城二期|2004||0.00||135.79||2,419.81||
|7.珠海华发新城三期|2006||0.00||257.31||2,917.86||
|8.珠海华发新城四期|2008||0.00||250.68||1,655.70||
|9.珠海华发新城五期|2009||0.00||1,131.16||3,473.02||
|10.珠海华发新城六期|2012||53,159.40||65,679.82||18,508.28||
|11.珠海华发九洲三期|2008||37.53||94.14||1,383.62||
|12.中山华发生态庄园二期|2009||0.00||2,825.85||27,300.95||
|13.珠海华发世纪城二期|2008||0.00||3,296.35||650.23||
|14.珠海华发世纪城三期|2010||1.52||0.00||39.60||
|15.珠海华发世纪城四期|2010||0.00||2,605.05||3,929.25||
|16.珠海华发水郡花园二期*1|2013||0.00||7,695.95||3,623.15||
|17.珠海华发蔚蓝堡风情庄园*1|2012||21,558.16||25,292.78||68,997.01||
|18.包头华发新城一期|2012||709.41||2,195.57||7,781.97||
|19.包头华发新城二期|2013||51,544.35||29,593.36||78,687.31||
|20.大连华发新城一期|2012||55,915.19||30,895.60||59,996.09||
|21.珠海华发峰景名苑*1|2013||0.00||2,368.66||1,192.74||
|22.沈阳首府一期|2013||64,883.54||40,988.65||34,224.17||
|23.沈阳岭南荟一期|2013||72,577.56||50,101.56||41,600.16||
|24.珠海华发四季名苑|2014||210,094.04||192,313.94||17,780.10||
|合计||||530,480.71||457,802.58||385,785.22|

注：*1的项目（如华发水郡花园、华发•峰景名苑、华发蔚蓝堡等项目）基于合并财务报表的公允价值调整，其项目开发成本以调整后的公允价值列报。
资料来源：公司审计报告
附录五截至2014年末公司预收款项明细（单位：万元）
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|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
|项目名称|||预计竣工|预售比例|期初余额||期末余额||
||||时间||||||
||珠海华发新城二期|2004||97%|715.79||670.73||
||珠海华发世纪城二期|2008||99%|4,065.57||3,823.30||
||珠海华发世纪城三期|2010||99%|1,270.23||1,495.90||
||珠海华发世纪城四期|2010||100%|1,787.94||696.81||
||中山华发生态庄园二期A、B区|2010||72.32%|1,089.61||300.00||
||中山华发生态庄园二期二阶段|2012||65.12%|1,111.11||70.00||
||中山华发生态庄园三期一阶段|2016||33.16%|0.00||15,923.62||
||包头华发新城一期|2012||94.27%|8,290.94||7,301.91||
||包头华发新城二期|2013||55.64%|6,790.68||10,307.85||
||珠海华发水郡花园二期A、B、C区|2013||100%|1,990.87||4,051.67||
||珠海华发水郡花园三期A区|2017||66.54%|0.00||52,598.01||
||大连华发新城一期|2012||63.83%|23,942.51||4,782.26||
||大连华发新城二期|2016||3.78%|0.00||2,622.13||
||珠海华发蔚蓝堡风情庄园|2012||59.63%|4,718.01||12,503.11||
||珠海华发新城六期|2012||99.90%|50,838.58||1,570.93||
||珠海华发峰景名苑|2013||100%|2,986.99||863.03||
||沈阳华发首府一期|2014||82.78%|40,427.42||14,725.75||
||沈阳华发岭南荟一期|2014||82.09%|36,577.55||10,633.80||
||沈阳珠华保障房一期|-||-|17,000.00||0.00||
||珠海华发四季名苑|2014||98.25%|308,836.58||82,322.56||
||沈阳华发首府二期|2015||45.53%|8,733.86||67,321.17||
||南宁华发新城一期|2015||53.59%|14,462.23||44,527.67||
||珠海华发水岸|2015||41.50%|0.00||155,891.37||
||盘锦华发新城|2014||18.66%|0.00||1,579.89||
||南宁华发四季|2017||22.6%|0.00||3,318.26||
||暂收款|-||-|27,199.00||9,746.53||
||合计|||||562,835.46||509,648.24|

资料来源：公司审计报告
附录六主要财务指标
|||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|
||项目||2014年||2013年||2012年|
||存货周转天数（天）|3,019.48||1,971.04||2,840.43||
||流动资产周转天数（天）|2,707.03||1,827.35||1,986.61||
||总资产周转天数（天）|2,816.42||1,864.67||2,038.75||
|综合毛利率||34.32%||30.75%||45.16%||
|期间费用率||9.23%||7.78%||12.78%||
|销售净利率||8.85%||7.80%||12.92%||
||总资产回报率||1.74%||2.67%||3.69%|
|负债与所有者权益比率||419.26%||334.55%||231.10%||
|资产负债率||80.74%||76.99%||69.80%||
|剔除预收账款后的资产负债率||79.15%||73.57%||64.03%||
|流动比率||1.92||2.26||2.39||
|速动比率||0.48||0.67||0.45||
|有息债务（万元）||4,124,434.78||2,383,969.47||1,232,692.52||
|EBITDA（万元）||101,957.83||100,830.53||98,594.95||
|EBITDA利息保障倍数|||0.32||0.57||1.07|

资料来源：公司审计报告，鹏元整理
附录七主要财务指标计算公式
||||||
|-|-|-|-|-|
|资产运营效率|固定资产周转率（次）||营业收入/[（本年固定资产总额＋上年固定资产总额）/2]||
||应收账款周转率||营业收入/ [（期初应收账款余额+期末应收账款余额）/2）]||
||存货周转率||营业成本/ [（期初存货+期末存货）/2]||
||应付账款周转率||营业成本/ [（期初应付账款余额+期末应付账款余额）/2]||
||净营业周期（天）||应收账款周转天数＋存货周转天数－应付账款周转天数||
||总资产周转率（次）||营业收入/[（本年资产总额＋上年资产总额）/2]||
|盈利能力|综合毛利率||（营业收入－营业成本）/营业收入×100%||
||销售净利率||净利润/营业收入×100%||
||净资产收益率||净利润/（（本年所有者权益＋上年所有者权益）/2）×100%||
||总资产回报率|||（利润总额＋计入财务费用的利息支出）/（（本年资产总|
|||||额＋上年资产总额）/2）×100%|
||管理费用率||管理费用/营业收入×100%||
||销售费用率||销售费用/营业收入×100%||
|现金流|EBIT||利润总额+计入财务费用的利息支出||
||EBITDA||EBIT+折旧+无形资产摊销+长期待摊费用摊销||
||EBITDA利息保障倍数||EBITDA/（计入财务费用的利息支出+资本化利息支出）||
|资本结构及财务安全性|资产负债率||负债总额/资产总额×100%||
|||扣除预收款项的资产|（负债总额-预收款项）/(资产总额-预收款项）×100%||
|||负债率|||
||流动比率||流动资产合计/流动负债合计||
||速动比率||（流动资产合计－存货）/流动负债合计||
||长期有息债务||长期借款+应付债券+融资租赁款||
||短期有息债务||短期借款+应付票据+1年内到期的长期借款||
||有息债务||长期有息债务+短期有息债务||

附录八信用等级符号及定义
一、中长期债务信用等级符号及定义
||||
|-|-|-|
||符号|定义|
|AAA||债务安全性极高，违约风险极低。|
|AA||债务安全性很高，违约风险很低。|
|A||债务安全性较高，违约风险较低。|
|BBB||债务安全性一般，违约风险一般。|
|BB||债务安全性较低，违约风险较高。|
|B||债务安全性低，违约风险高。|
|CCC||债务安全性很低，违约风险很高。|
|CC||债务安全性极低，违约风险极高。|
||C|债务无法得到偿还。|

注：除AAA级，CCC级（含）以下等级外，每一个信用等级可用“+”、“－”符号进行微调，表示略高或略低于本等级。
二、债务人主体长期信用等级符号及定义
||||
|-|-|-|
||符号|定义|
|AAA||偿还债务的能力极强，基本不受不利经济环境的影响，违约风险极低。|
|AA||偿还债务的能力很强，受不利经济环境的影响不大，违约风险很低。|
|A||偿还债务能力较强，较易受不利经济环境的影响，违约风险较低。|
|BBB||偿还债务能力一般，受不利经济环境影响较大，违约风险一般。|
|BB||偿还债务能力较弱，受不利经济环境影响很大，违约风险较高。|
|B||偿还债务的能力较大地依赖于良好的经济环境，违约风险很高。|
|CCC||偿还债务的能力极度依赖于良好的经济环境，违约风险极高。|
|CC||在破产或重组时可获得保护较小，基本不能保证偿还债务。|
||C|不能偿还债务。|

注：除AAA级，CCC级（含）以下等级外，每一个信用等级可用“+”、“－”符号进行微调，表示略高或略低于本等级。
三、展望符号及定义
|||
|-|-|
|类型|定义|
|正面|存在积极因素，未来信用等级可能提升。|
|稳定|情况稳定，未来信用等级大致不变。|
|负面|存在不利因素，未来信用等级可能降低。|