证券代码：600657 证券简称：信达地产 编号：临2015-048号公司非公开发行公司债券预案公告
重要提示
本公司董事会及全体董事保证本公告内容不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。
一、关于公司符合非公开发行公司债券条件的说明
信达地产股份有限公司（以下简称“公司”）为拓宽公司融资渠道、优化融资结构，根据业务发展需要，公司拟面向合格投资者非公开发行公司债券。根据《公司法》、《证券法》、《公司债券发行与交易管理办法》等法律、法规及规范性文件的规定，公司董事会经认真对照非公开发行公司债券的资格和条件，认为公司符合面向《公司债券发行与交易管理办法》规定的合格投资者（以下简称“合格投资者”）关于非公开发行公司债券的规定，具备面向合格投资者非公开发行公司债券的资格和条件。
二、本次发行概况
1、发行规模
本次发行的公司债券规模为不超过人民币 80亿元（含 80亿元），具体发行规模提请股东大会授权董事会或董事会授权人士根据公司资金需求及发行时市场情况，在上述范围内确定。
2、债券期限
本次发行的公司债券期限为不超过 3年（含 3年），可以为单一期限品种，也可以是多种期限的混合品种。具体期限构成和各期限品种的发行规模提请股东大会授权董事会或董事会授权人士在发行前根据公司资金需求和发行时市场情况确定。
证券代码：600657 证券简称：信达地产 编号：临2015-048号3、债券利率及其确定方式
本次发行的公司债券为固定利率债券，采用单利按年计息，不计复利。票面利率将通过簿记建档方式确定。
4、发行方式
本次发行的公司债券向合格投资者非公开发行，可以一次发行或分期发行，具体发行方式提请股东大会授权董事会或董事会授权人士根据市场情况和公司资金需求情况确定。
5、担保安排
本次发行的公司债券为无担保债券。
6、赎回条款或回售条款
本次发行的公司债券是否涉及赎回条款或回售条款及相关条款的具体内容提请股东大会授权董事会或董事会授权人士根据发行时公司资金需求及市场情况确定。
7、募集资金用途
本次发行的公司债券募集资金扣除发行费用后拟用于偿还公司（含子公司）金融机构借款、补充公司（含子公司）营运资金及适用的法律法规允许的其他用途。具体用途及金额比例提请股东大会授权董事会或董事会授权人士根据公司实际需求情况确定。
8、发行对象及向公司股东配售的安排
本次发行的公司债券的发行对象为符合《公司债券发行与交易管理办法》规定的合格投资者,不向公司股东优先配售。
9、承销方式及流通安排
本次发行的公司债券由主承销商或由主承销商组织的承销团，采取余额包销的方式承销。发行完成后，公司将申请本次发行的公司债券于上海证券交易所交易流通。在相关法律法规允许的前提下，公司亦可申请本次发行的公司债券于其他交易场所交易流通。
10、决议有效期
证券代码：600657 证券简称：信达地产 编号：临2015-048号关于本次发行公司债券事宜的决议有效期为自股东大会审议通过之日起 18个月。
11、授权事宜
依照《公司法》、《证券法》、《公司债券发行与交易管理办法》等有关法律、法规以及公司《章程》的有关规定，为了保障公司本次面向合格投资者非公开发行公司债券（以下简称“本次债券”）的高效、有序实施，公司拟提请股东大会授权董事会全权办理本次债券发行的有关事宜，包括但不限于：
（1）依据国家法律、法规及证券监管部门的有关规定和公司股东大会的决议，结合公司需求和债券市场的具体情况，制定及调整本次非公开发行公司债券的具体发行方案，修订、调整本次公司债券的发行条款，包括但不限于具体发行规模、债券期限、债券品种、债券利率及其确定方式、发行时机、发行安排（包括是否分期发行、发行期数及各期发行的数量等）、担保安排、还本付息的期限和方式、评级安排、具体申购办法、具体配售安排、是否设置赎回条款或回售条款以及设置的具体内容、设立募集资金监管账户、募集资金用途及金额比例、偿债保障安排、债券交易流通等与本次公司债券发行方案有关的全部事宜；
（2）决定聘请中介机构，协助公司办理本次发行公司债券的申报及交易流通相关事宜；为本次发行公司债券选择债券受托管理人，签署债券受托管理协议以及制定债券持有人会议规则等；
（3）负责具体实施和执行本次公司债券发行及交易流通事宜，包括但不限于制定、批准、授权、签署、执行、修改、完成与本次公司债券发行及交易流通相关的所有必要的文件、合同、协议、合约（包括但不限于承销协议、债券受托管理协议、募集资金监管协议及其他法律文件等），并根据监管部门的要求对申报文件进行相应补充或调整；
证券代码：600657 证券简称：信达地产 编号：临2015-048号（4）在本次公司债券发行完成后，办理本次公司债券的交易流通、还本付息等事宜；
（5）除涉及有关法律、法规及本公司《章程》规定须由股东大会重新表决的事项外，依据监管部门、自律组织或交易场所的意见、政策变化，或市场条件变化，对与本次非公开发行公司债券有关的事项进行相应调整，或根据实际情况决定是否继续进行本次发行公司债券的相关工作；
（6）办理与本次发行公司债券有关的其他事项。
（7）提请股东大会授权董事长为本次发行公司债券的获授权人士，代表公司根据股东大会的决议及董事会授权具体处理与本次发行公司债券有关的事务。
以上授权自股东大会审议通过之日起至上述授权事项办理完毕之日止。
三、简要财务会计信息
中瑞岳华会计师事务所审计了公司 2012年度的财务报告，并出具了中瑞岳华审字【2013】第 0596号标准无保留意见的审计报告，德勤华永会计师事务所(特殊普通合伙)审计了公司 2013年度及 2014年度的财务报告，并出具了德师京报(审)字(14)第P0215号、德师报(审)字(15)第 P0148号标准无保留意见的审计报告。公司 2015年 1-9月合并及母公司财务报表未经审计。公司2012-2014年及2015年1-9月（以下简称“报告期”或“最近三年及一期”）财务会计信息情况如下：
（一）合并财务报表
1、最近三年及一期合并资产负债表
单位：万元
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|-|-|-|-|-|
|项目|2015年9月末|2014年末|2013年末|2012年末|
|货币资金|584,441.47|274,534.44|289,861.49|261,143.07|
|交易性金融资产|-|-|14,905.00|13,615.00|
|应收票据|-|81.00|-|100.00|

证券代码：600657 证券简称：信达地产 编号：临2015-048号
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|-|-|-|-|-|
|项目|2015年9月末|2014年末|2013年末|2012年末|
|应收账款|26,694.82|39,742.70|35,507.91|19,303.48|
|预付款项|27,587.87|31,847.75|33,956.76|39,841.02|
|应收利息|5,037.78|420.75|-|-|
|其他应收款|177,985.93|53,444.96|101,516.75|50,641.21|
|应收股利|6,963.97|1,212.40|-|918.69|
|存货|3,423,727.21|3,016,791.00|1,740,017.55|1,335,043.28|
|其他流动资产|280,270.01|131,723.32|20,792.57|19,004.60|
|流动资产合计|4,532,709.06|3,549,798.32|2,236,558.04|1,739,610.35|
|可供出售金融资产|163,841.36|46,117.11|37,930.05|40,923.82|
|持有至到期投资|-|37.72|37.72|100.00|
|长期应收款|350.09|132.27|-|-|
|长期股权投资|44,454.34|69,280.31|47,134.31|41,205.50|
|投资性房地产|55,616.26|59,252.16|79,178.42|90,454.11|
|固定资产|7,760.24|8,707.52|9,357.44|15,277.56|
|在建工程|298.11|298.11|331.32|1,067.29|
|固定资产清理|0.57|0.57|-|-|
|无形资产|221.61|308.02|522.59|571.67|
|商誉|431.78|431.78|431.78|3,856.78|
|长期待摊费用|678.59|941.11|1,289.99|981.91|
|递延所得税资产|46,288.36|36,112.03|28,276.29|22,356.65|
|非流动资产合计|319,941.31|221,618.73|204,489.91|216,795.28|
|资产总计|4,852,650.37|3,771,417.05|2,441,047.95|1,956,405.63|
|短期借款|753,815.00|391,214.00|142,232.80|158,277.29|
|应付票据|-|-|455.10|1,900.00|
|应付账款|85,009.35|323,829.72|93,747.87|122,906.69|
|预收款项|828,906.35|427,471.03|287,221.96|216,589.92|
|应付职工薪酬|4,437.00|7,468.54|7,249.65|8,360.66|
|应交税费|17,269.06|53,319.27|37,415.49|37,943.79|
|应付利息|19,059.12|15,653.60|6,620.14|4,503.30|
|应付股利|348.25|78.25|78.25|749.55|
|其他应付款|67,417.38|74,318.99|69,207.23|60,820.79|
|一年内到期的非流动负|627,468.00|346,171.91|299,994.00|158,367.00|

证券代码：600657 证券简称：信达地产 编号：临2015-048号
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|-|-|-|-|-|
|项目|2015年9月末|2014年末|2013年末|2012年末|
|债|||||
|流动负债合计|2,403,729.51|1,639,525.31|944,222.49|770,418.99|
|长期借款|1,078,936.89|1,052,000.14|708,099.14|427,012.95|
|应付债券|290,235.67|-|-|-|
|长期应付款|225,700.00|225,700.00|1,173.92|20,205.00|
|专项应付款|-|-|-|30.00|
|预计负债|792.15|792.15|372.04|-|
|递延所得税负债|9,653.74|9,546.12|5,715.71|6,418.52|
|递延收益|20,767.10|20,767.10|20,413.58|19,831.33|
|非流动负债合计|1,626,085.55|1,308,805.51|735,774.39|473,497.80|
|负债合计|4,029,815.06|2,948,330.81|1,679,996.88|1,243,916.79|
|实收资本(或股本)|152,426.04|152,426.04|152,426.04|152,426.04|
|资本公积金|162,829.42|162,829.42|162,829.42|165,408.41|
|其它综合收益|12,312.98|11,991.04|12,529.56|14,581.99|
|未分配利润|453,351.66|451,806.20|387,232.44|327,512.34|
|归属于母公司所有者权益合计|780,920.10|779,052.70|715,017.45|659,928.79|
|少数股东权益|41,915.22|44,033.54|46,033.62|52,560.05|
|所有者权益合计|822,835.32|823,086.24|761,051.07|712,488.84|
|负债和所有者权益总计|4,852,650.37|3,771,417.05|2,441,047.95|1,956,405.63|

2、最近三年及一期合并利润表
单位：万元
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|-|-|-|-|-|
|项目|2015年1-9月|2014年度|2013年度|2012年度|
|一、营业收入|292,006.39|485,049.38|447,950.65|400,725.04|
|减：营业成本|204,546.73|311,453.18|282,585.66|249,025.13|
|营业税金及附加|25,502.71|40,975.90|44,802.13|33,383.73|
|销售费用|14,624.93|17,340.40|11,994.00|7,517.88|
|管理费用|23,353.11|35,950.95|33,590.79|32,219.44|
|财务费用|16,779.95|29,936.89|21,015.61|8,694.01|
|资产减值损失|358.87|8,936.72|1,066.84|-33.36|
|加：公允价值变动损益|-|-|-|-|

证券代码：600657 证券简称：信达地产 编号：临2015-048号
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|-|-|-|-|-|
|项目|2015年1-9月|2014年度|2013年度|2012年度|
|投资收益|12,416.78|53,254.71|26,938.41|13,319.16|
|二、营业利润|19,256.87|93,710.05|79,834.02|83,237.36|
|加：营业外收入|2,331.71|9,651.89|9,547.92|2,919.84|
|减：营业外支出|133.21|213.07|316.61|606.62|
|三、利润总额|21,455.37|103,148.86|89,065.33|85,550.58|
|减：所得税|4,815.63|27,039.88|15,509.33|16,795.95|
|四、净利润|16,639.74|76,108.99|73,556.00|68,754.63|
|少数股东损益|-148.32|-658.86|3,166.08|7,376.20|
|归属于母公司所有者的净利润|16,788.06|76,767.85|70,389.92|61,378.43|

3、最近三年及一期合并现金流量表
单位：万元
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|-|-|-|-|-|
|项目|2015年1-9月|2014年度|2013年度|2012年度|
|一、经营活动产生的现金流量：|-||||
|销售商品、提供劳务收到的现金|690,454.74|564,467.17|472,205.38|353,484.05|
|收到的税费返还|-|455.98|2,884.59|447.28|
|收到其他与经营活动有关的现金|620,744.76|540,128.30|273,361.49|162,416.77|
|经营活动现金流入小计|1,311,199.50|1,105,051.45|748,451.46|516,348.10|
|购买商品、接受劳务支付的现金|680,852.84|1,045,659.02|583,981.48|410,745.21|
|支付给职工以及为职工支付的现金|29,244.50|35,603.48|34,850.40|30,903.63|
|支付的各项税费|119,115.33|91,839.20|78,637.64|66,112.42|
|支付其他与经营活动有关的现金|759,502.53|515,155.88|371,485.36|231,100.96|
|经营活动现金流出小计|1,588,715.20|1,688,257.58|1,068,954.87|738,862.21|
|经营活动产生的现金流量净额|-277,515.70|-583,206.13|-320,503.42|-222,514.12|
|二、投资活动产生的现金流量：|-||||
|收回投资收到的现金|3,117,781.88|4,302,225.49|4,444,732.14|957,245.58|
|取得投资收益收到的现金|12,189.10|7,282.01|10,543.46|917.50|
|处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回的现金净额|1,969.96|42,608.03|14,052.27|7,702.58|
|处置子公司及其他营业单位收到的现金净额|1,900.00|69,621.03|41,618.53|3,681.80|

证券代码：600657 证券简称：信达地产 编号：临2015-048号
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|-|-|-|-|-|
|项目|2015年1-9月|2014年度|2013年度|2012年度|
|收到其他与投资活动有关的现金|34,500.00|25,405.12|-|20,490.99|
|投资活动现金流入小计|3,168,340.94|4,447,141.68|4,510,946.39|990,038.45|
|购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金|298.24|1,817.12|1,422.41|1,905.98|
|投资支付的现金|3,279,161.58|4,375,365.87|4,441,427.00|999,461.00|
|取得子公司及其他营业单位支付的现金净额|-|987.01|-|1,360.58|
|支付其他与投资活动有关的现金|53,650.00|57,500.00|-|-|
|投资活动现金流出小计|3,333,109.82|4,435,670.00|4,442,849.41|1,002,727.55|
|投资活动产生的现金流量净额|-164,768.89|11,471.68|68,096.98|-12,689.10|
|三、筹资活动产生的现金流量：|-||||
|吸收投资收到的现金|100.00|4,410.00|490.00|-|
|其中：子公司吸收少数股东投资收到的现金|100.00|4,410.00|490.00|-|
|取得借款收到的现金|1,533,605.30|1,250,414.30|740,904.35|560,613.36|
|发行债券收到的现金|290,000.00|-|-|-|
|收到其他与筹资活动有关的现金|15,675.02|17,857.13|6,000.00|-|
|筹资活动现金流入小计|1,839,380.32|1,272,681.43|747,394.35|560,613.36|
|偿还债务支付的现金|862,771.46|542,528.11|339,383.38|236,785.96|
|分配股利、利润或偿付利息支付的现金|171,900.45|165,008.54|99,815.96|56,169.84|
|其中：子公司支付给少数股东的股利、利润|2,070.00|707.00|3,600.00|900.00|
|支付其他与筹资活动有关的现金|15,084.33|45,719.72|42,006.60|480.29|
|筹资活动现金流出小计|1,049,756.25|753,256.37|481,205.93|293,436.09|
|筹资活动产生的现金流量净额|789,624.07|519,425.07|266,188.42|267,177.27|
|四、汇率变动对现金的影响|-|-|-|-0.08|
|五、现金及现金等价物净增加额|347,339.48|-52,309.38|13,781.99|31,973.98|
|加：期初现金及现金等价物余额|222,615.67|274,925.06|261,143.07|229,169.09|
|六、期末现金及现金等价物余额|569,955.16|222,615.67|274,925.06|261,143.07|

（二）母公司财务报表
1、最近三年及一期母公司资产负债表
证券代码：600657 证券简称：信达地产 编号：临2015-048号单位：万元
||||||
|-|-|-|-|-|
|项目|2015年9月末|2014年末|2013年末|2012年末|
|货币资金|107,125.67|7,690.16|45,452.61|15,965.06|
|以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产|-|-|40.00|13,600.00|
|预付款项|407.41|32.20|65.56|21.46|
|应收股利|73,100.00|17,100.00|-|-|
|其他应收款|466,382.04|196,828.88|268,556.16|218,617.41|
|其他流动资产|84,490.00|48,940.00|-|-|
|流动资产合计|731,505.11|270,591.24|314,114.33|248,203.93|
|可供出售金融资产|107,930.96|22,340.96|17,915.96|17,915.96|
|长期应收款|281,850.00|-|-|-|
|长期股权投资|624,495.01|643,687.63|666,530.12|675,244.09|
|固定资产|297.55|354.70|463.47|583.47|
|无形资产|5.37|33.27|73.99|21.79|
|长期待摊费用|16.00|24.40|85.20|137.87|
|非流动资产合计|1,014,594.89|666,440.96|685,068.75|693,903.19|
|资产总计|1,746,100.00|937,032.21|999,183.08|942,107.12|
|短期借款|165,000.00|-|19,000.00|37,425.01|
|应付职工薪酬|221.46|1,072.90|1,748.19|1,526.70|
|应交税费|535.21|414.12|860.27|342.08|
|应付利息|2,083.21|198.66|126.96|145.32|
|其他应付款|248,927.51|104,707.29|47,014.14|12,911.18|
|一年内到期的非流动负债|-|46,930.00|116,654.00|7,154.00|
|流动负债合计|416,767.39|153,322.97|185,403.56|59,504.30|
|长期借款|282,203.00|42,203.00|91,915.00|168,569.00|
|应付债券|290,235.67|-|-|-|
|非流动负债合计|572,438.67|42,203.00|91,915.00|168,569.00|
|负债合计|989,206.06|195,525.97|277,318.56|228,073.30|
|股本|152,426.04|152,426.04|152,426.04|152,426.04|
|资本公积|534,606.94|534,606.94|534,606.94|534,902.46|
|盈余公积|14,946.59|14,946.59|11,763.01|9,883.41|

证券代码：600657 证券简称：信达地产 编号：临2015-048号
||||||
|-|-|-|-|-|
|项目|2015年9月末|2014年末|2013年末|2012年末|
|未分配利润|54,914.38|39,526.66|23,068.53|16,821.91|
|所有者权益合计|756,893.95|741,506.24|721,864.52|714,033.82|
|负债和所有者权益总计|1,746,100.00|937,032.21|999,183.08|942,107.12|

2、最近三年及一期母公司利润表
单位：万元
||||||
|-|-|-|-|-|
|项目|2015年1-9月|2014年度|2013年度|2012年度|
|一、营业收入|19,232.44|27,782.77|34,446.25|15,787.17|
|减：营业成本|-|-|-|-|
|营业税金及附加|1,092.00|888.63|1,219.45|751.74|
|销售费用|-|-|-|-|
|管理费用|5,528.72|6,165.63|6,679.19|6,372.47|
|财务费用|17,560.49|13,952.56|12,037.51|7,343.06|
|资产减值损失|-|-|-|-|
|加：公允价值变动收益|-|-|-|-|
|投资收益|35,530.00|21,347.43|4,239.46|7,544.98|
|二、营业利润|30,581.24|28,123.37|18,749.56|8,864.86|
|加：营业外收入|49.08|3,712.63|56.50|13.80|
|减：营业外支出|-|0.21|10.00|10.80|
|三、利润总额|30,630.32|31,835.80|18,796.05|8,867.86|
|减：所得税费用|-|-|-|-|
|四、净利润|30,630.32|31,835.80|18,796.05|8,867.86|

3、最近三年及一期母公司现金流量表
单位：万元
||||||
|-|-|-|-|-|
|项目|2015年1-9月|2014年度|2013年度|2012年度|
|一、经营活动产生的现金流量：|-|-|-|-|
|销售商品、提供劳务收到的现金|-|15,039.23|16,360.05|-|
|收到的税费返还|-|-|-|-|
|收到其他与经营活动有关的现金|989,376.69|1,680,883.06|703,642.18|390,202.81|

证券代码：600657 证券简称：信达地产 编号：临2015-048号
||||||
|-|-|-|-|-|
|项目|2015年1-9月|2014年度|2013年度|2012年度|
|经营活动现金流入小计|989,376.69|1,695,922.29|720,002.23|390,202.81|
|购买商品、接受劳务支付的现金|-|-|-|-|
|支付给职工以及为职工支付的现金|3,965.12|4,955.08|4,564.87|3,898.51|
|支付的各项税费|956.28|2,141.98|1,744.27|758.11|
|支付其他与经营活动有关的现金|1,337,770.00|1,537,558.70|687,671.89|476,453.44|
|经营活动现金流出小计|1,342,691.40|1,544,655.75|693,981.04|481,110.06|
|经营活动产生的现金流量净额|-353,314.71|151,266.54|26,021.19|-90,907.25|
|二、投资活动产生的现金流量：|-|-|-|-|
|收回投资收到的现金|2,074,630.00|2,544,790.00|3,295,340.00|77,300.00|
|取得投资收益收到的现金|5,340.50|9,590.51|1,443.01|12,028.51|
|处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回的现金净额|-|0.05|-|-|
|处置子公司及其他营业单位收到的现金净额|-|63,000.00|-|-|
|投资活动现金流入小计|2,079,970.50|2,617,380.56|3,296,783.01|89,328.51|
|购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金|25.90|68.60|114.36|56.77|
|投资支付的现金|2,250,572.28|2,641,355.75|3,288,280.00|121,000.00|
|投资活动现金流出小计|2,250,598.18|2,641,424.35|3,288,394.36|121,056.77|
|投资活动产生的现金流量净额|-170,627.68|-24,043.79|8,388.65|-31,728.26|
|三、筹资活动产生的现金流量：|-|-|-|-|
|取得借款收到的现金|405,000.00|-|59,000.00|147,300.00|
|发行债券收到的现金|290,000.00||||
|收到其他与筹资活动有关的现金|1,901.72||||
|筹资活动现金流入小计|696,901.72|-|59,000.00|147,300.00|
|偿还债务支付的现金|40,130.00|138,436.00|44,579.01|4,277.00|
|分配股利、利润或偿付利息支付的现金|31,492.10|25,665.19|19,037.49|16,183.83|
|支付其他与筹资活动有关的现金|0.00|1,765.96|4,319.35|-|
|筹资活动现金流出小计|71,622.10|165,867.15|67,935.85|20,460.83|
|筹资活动产生的现金流量净额|625,279.61|-165,867.15|-8,935.85|126,839.17|

证券代码：600657 证券简称：信达地产 编号：临2015-048号
||||||
|-|-|-|-|-|
|项目|2015年1-9月|2014年度|2013年度|2012年度|
|四、汇率变动对现金及现金等价物的影响|0.00|-|-|-|
|五、现金及现金等价物净增加额|101,337.22|-38,644.40|25,474.00|4,203.66|
|加：期初现金及现金等价物余额|2,794.65|41,439.06|15,965.06|11,761.40|
|六、期末现金及现金等价物余额|104,131.88|2,794.65|41,439.06|15,965.06|

（三）合并范围
公司于报告期内合并财务报表范围变化的对比如下表所示：
||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
|序号|单位名称|2015年1-9月|2014年|2013年|2012年|备注|
|1|上海信达银泰置业有限公司|√|√|√|√||
|2|浙江信达地产有限公司|√|√|√|√||
|3|台州信达置业有限公司||√|√|√|2015 年区域整合并入浙江信达地产|
|4|嘉兴市信达建设房地产开发有限公司||√|√|√|2015 年区域整合并入浙江信达地产|
|5|安徽信达房地产开发有限公司|√|√|√|√||
|6|广州信达置业投资有限公司|√|√|||2014年新设|
|7|深圳信达置业有限公司|√|√|||2014年新设|
|8|海南信达置业有限公司|√|√|√|√||
|9|信达重庆房地产开发有限公司|√|√|√|√||
|10|吉林信达建设投资有限公司||√|||2014 年新设，2015年区域整合并入沈阳理想置业|
|11|长春信达丰瑞房地产开发有限公司||√|√||2013年新设， 2015年区域整合并入沈阳理想置业|
|12|信达（阜新）房地产开发有限公司|√|√|√|√||
|13|沈阳穗港房地产投资开发有限公司||√|√|√|2015 年区域整合并入沈阳理想置业|
|14|沈阳信达理想置业有限公司|√|√|||2014年新设|
|15|青岛信达置业有限公司|√|√|√|√||
|16|青岛信达荣昌置业集团有限公司|√|√|√|√||
|17|山西信达房地产开发有限公司||√|√|√|2015 年区域整合并入安徽信达房产|
|18|新疆信达银通置业有限公司|√|√|√|√||
|19|上海信达立人投资管理有|√|√|√|√||

证券代码：600657 证券简称：信达地产 编号：临2015-048号
||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
||限公司||||||
|20|宁波汇融沁誉投资合伙企业（有限合伙）|√|√|||2014年新设|
|21|吉林信达金都置业有限公司|||√|√|2014年挂牌转让|
|22|海南安建房地产开发有限公司||||√|2013 年区域整合并入海南信达置业，2015年处置完毕|
|23|北京始于信投资管理有限公司|√||||2015年新设|
|24|北京信达房地产开发有限公司|√||||2015年新设|
|25|北京坤御投资有限公司|√||||2015年新设|

注：“√”表示当期纳入公司合并财务报表范围的一级子公司。
（四）最近三年及一期的主要财务指标
单位：万元
||||||
|-|-|-|-|-|
|财务指标|2015年1-9月|2014年末/度|2013年末/度|2012年末/度|
|总资产|4,852,650.37|3,771,417.05|2,441,047.95|1,956,405.63|
|总负债|4,029,815.06|2,948,330.81|1,679,996.88|1,243,916.79|
|所有者权益|822,835.32|823,086.24|761,051.07|712,488.84|
|归属于母公司所有者权益|780,920.10|779,052.70|715,017.45|659,928.79|
|流动比率|1.89|2.17|2.37|2.26|
|速动比率|0.46|0.33|0.53|0.53|
|资产负债率|83.04%|78.18%|68.82%|63.58%|
|营业收入|292,006.39|485,049.38|447,950.65|400,725.04|
|营业利润|19,256.87|93,710.05|79,834.02|83,237.36|
|利润总额|21,455.37|103,148.86|89,065.33|85,550.58|
|净利润|16,639.74|76,108.99|73,556.00|68,754.63|
|归属于母公司所有者的净利润|16,788.06|76,767.85|70,389.92|61,378.43|
|经营活动产生现金流量净额|-277,515.70|-583,206.13|-320,503.42|-222,514.12|
|投资活动产生现金流量净额|-164,768.89|11,471.68|68,096.98|-12,689.10|
|筹资活动产生现金流量净额|789,624.07|519,425.07|266,188.42|267,177.27|
|应收账款周转率（次）|8.79|12.89|16.35|29.57|
|存货周转率（次）|0.06|0.13|0.18|0.21|
|营业毛利率|29.95%|35.79%|36.92%|37.86%|

证券代码：600657 证券简称：信达地产 编号：临2015-048号
||||||
|-|-|-|-|-|
|财务指标|2015年1-9月|2014年末/度|2013年末/度|2012年末/度|
|总资产报酬率|0.50%|4.45%|5.05%|5.57%|
|加权净资产收益率|2.95%|10.31%|10.25%|9.55%|
|EBITDA|47,286.32|142,701.48|115,518.37|101,880.77|
|EBITDA利息倍数|0.30|0.86|1.27|2.12|
|每股净资产（元）|5.40|5.40|4.99|4.67|
|每股经营活动现金流量净额（元）|-1.82|-3.83|-2.10|-1.46|
|每股净现金流量（元）|2.28|-0.34|0.09|0.21|

注：上述财务指标的计算方法如下：
(1)流动比率＝流动资产/流动负债；
(2)速动比率＝（流动资产－存货）/流动负债；
(3)应收账款周转率＝营业收入/应收账款平均余额；
(4)存货周转率＝营业成本/存货平均余额；
(5)资产负债率＝总负债/总资产x100%；
(6)EBITDA=利润总额+计入财务费用的利息支出+固定资产折旧+摊销；
(7)EBITDA利息倍数＝EBITDA/（计入财务费用的利息支出+资本化利息支出）；
(8)每股净资产＝所有者权益/期末股本总额；
(9)每股经营活动现金流量净额＝经营活动产生的现金流量净额/期末股本总额；
(10)每股净现金流量＝现金及现金等价物净增加额/期末股本总额；
(11)总资产报酬率＝（利润总额+计入财务费用的利息支出）/[（期初资产总额+期末资产总额）/2]。
（五）简要管理层讨论分析
1、资产结构分析
公司最近三年及一期资产结构如下表所示：
单位：万元
||||||
|-|-|-|-|-|
|项目|2015年9月30日|2014年12月31日|2013年12月31日|2012年12月31日|

证券代码：600657 证券简称：信达地产 编号：临2015-048号
||||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
||金额|占比（%）|金额|占比（%）|金额|占比（%）|金额|占比（%）|
|货币资金|584,441.47|12.04|274,534.44|7.28|289,861.49|11.87|261,143.07|13.35|
|交易性金融资产|-|-|-|-|14,905.00|0.61|13,615.00|0.70|
|应收票据|-|-|81.00|0.00|-|-|100.00|0.01|
|应收账款|26,694.82|0.55|39,742.70|1.05|35,507.91|1.45|19,303.48|0.99|
|预付款项|27,587.87|0.57|31,847.75|0.84|33,956.76|1.39|39,841.02|2.04|
|应收利息|5,037.78|0.10|420.75|0.01|-|-|-|-|
|其他应收款|177,985.93|3.67|53,444.96|1.42|101,516.75|4.16|50,641.21|2.59|
|应收股利|6,963.97|0.14|1,212.40|0.03|-|-|918.69|0.05|
|存货|3,423,727.21|70.55|3,016,791.00|79.99|1,740,017.55|71.28|1,335,043.28|68.24|
|其他流动资产|280,270.01|5.78|131,723.32|3.49|20,792.57|0.85|19,004.60|0.97|
|流动资产合计|4,532,709.06|93.41|3,549,798.32|94.12|2,236,558.04|91.62|1,739,610.35|88.92|
|可供出售金融资产|163,841.36|3.38|46,117.11|1.22|37,930.05|1.55|40,923.82|2.09|
|持有至到期投资|-|-|37.72|0.00|37.72|0.00|100.00|0.01|
|长期应收款|350.09|0.01|132.27|0.00|-|-|-|-|
|长期股权投资|44,454.34|0.92|69,280.31|1.84|47,134.31|1.93|41,205.50|2.11|
|投资性房地产|55,616.26|1.15|59,252.16|1.57|79,178.42|3.24|90,454.11|4.62|
|固定资产|7,760.24|0.16|8,707.52|0.23|9,357.44|0.38|15,277.56|0.78|
|在建工程|298.11|0.01|298.11|0.01|331.32|0.01|1,067.29|0.05|
|固定资产清理|0.57|0.00|0.57|0.00|-|-|-|-|
|无形资产|221.61|0.00|308.02|0.01|522.59|0.02|571.67|0.03|
|商誉|431.78|0.01|431.78|0.01|431.78|0.02|3,856.78|0.20|
|长期待摊费用|678.59|0.01|941.11|0.02|1,289.99|0.05|981.91|0.05|
|递延所得税资产|46,288.36|0.95|36,112.03|0.96|28,276.29|1.16|22,356.65|1.14|
|非流动资产合计|319,941.31|6.59|221,618.73|5.88|204,489.91|8.38|216,795.28|11.08|
|资产总计|4,852,650.37|100.00|3,771,417.05|100.00|2,441,047.95|100.00|1,956,405.63|100.00|

公司近年来业务处于稳步发展阶段，资产规模呈上升趋势。2012
年-2014年末及 2015年 9月末，公司资产总额分别为 1,956,405.63万
元、2,441,047.95万元、3,771,417.05万元和 4,852,650.37万元。公司
证券代码：600657 证券简称：信达地产 编号：临2015-048号主营业务为房地产开发，资产结构呈现流动资产比例相对较高，其中存货所占比例较高，非流动资产比例相对较低的特点，2012年-2014年末及2015年9月末，公司流动资产占资产总额的比例分别88.92%、91.62%、94.12%和93.41%，公司存货占总资产比重为分别68.24%、71.28%、79.99%和70.55%，符合房地产行业的特点。
2012年-2014年末及 2015年 9月末，公司流动资产分别为 1,739,610.35万元、 2,236,558.04万元、 3,549,798.32万元和 4,532,709.06万元，公司流动资产主要由货币资金、其他应收款、存货和其他流动资产构成，公司流动资产的增加主要由存货增加所致。
最近三年一期末，公司货币资金、其他应收款、存货和其他流动资产合计占流动资产的比例分别为95.76%、96.23%、97.93%和98.54%。
2012年-2014年末及 2015年 9月末，公司非流动资产分别为 216,795.28万元、204,489.91万元、221,618.73万元和319,941.31，公司非流动资产主要由可供出售金融资产、长期股权投资、投资性房地产、固定资产和递延所得税资产构成，最近三年一期末，公司可供出售金融资产、长期股权投资、投资性房地产、固定资产和递延所得税资产合计占非流动资产的比例分别为96.97%、98.72%、99.03%和99.38%。
2、负债结构分析
公司最近三年及一期负债结构如下表所示：
单位：万元
||||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
|项目|2015年9月30日||2014年12月31日||2013年12月31日||2012年12月31日||
||金额|占比（%）|金额|占比（%）|金额|占比（%）|金额|占比（%）|
|短期借款|753,815.00|18.71|391,214.00|13.27|142,232.80|8.47|158,277.29|12.72|
|应付票据|0.00|-|0.00|-|455.10|0.03|1,900.00|0.15|
|应付账款|85,009.35|2.11|323,829.72|10.98|93,747.87|5.58|122,906.69|9.88|
|预收款项|828,906.35|20.57|427,471.03|14.50|287,221.96|17.10|216,589.92|17.41|
|应付职工薪酬|4,437.00|0.11|7,468.54|0.25|7,249.65|0.43|8,360.66|0.67|
|应交税费|17,269.06|0.43|53,319.27|1.81|37,415.49|2.23|37,943.79|3.05|

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|应付利息|19,059.12|0.47|15,653.60|0.53|6,620.14|0.39|4,503.30|0.36|
|应付股利|348.25|0.01|78.25|0.00|78.25|0.00|749.55|0.06|
|其他应付款|67,417.38|1.67|74,318.99|2.52|69,207.23|4.12|60,820.79|4.89|
|一年内到期的非流动负债|627,468.00|15.57|346,171.91|11.74|299,994.00|17.86|158,367.00|12.73|
|流动负债合计|2,403,729.51|59.65|1,639,525.31|55.61|944,222.49|56.20|770,418.99|61.93|
|长期借款|1,078,936.89|26.77|1,052,000.14|35.68|708,099.14|42.15|427,012.95|34.33|
|应付债券|290,235.67|7.20|0.00|-|0.00|-|0.00|-|
|长期应付款|225,700.00|5.60|225,700.00|7.66|1,173.92|0.07|20,205.00|1.62|
|专项应付款|0.00|-|0.00|-|0.00|-|30.00|0.00|
|预计负债|792.15|0.02|792.15|0.03|372.04|0.02|0.00|-|
|递延所得税负债|9,653.74|0.24|9,546.12|0.32|5,715.71|0.34|6,418.52|0.52|
|递延收益|20,767.10|0.52|20,767.10|0.70|20,413.58|1.22|19,831.33|1.59|
|非流动负债合计|1,626,085.55|40.35|1,308,805.51|44.39|735,774.39|43.80|473,497.80|38.07|
|负债合计|4,029,815.06|100.00|2,948,330.81|100.00|1,679,996.88|100.00|1,243,916.79|100.00|

随着公司业务的发展及总资产规模的扩大，公司负债规模持续上升。2012年-2014年末及 2015年 9月末，公司负债总额分别为 1,243,916.79万元、 1,679,996.88万元、 2,948,330.81万元和 4,029,815.06万元，公司负债中流动负债占比较多，符合公司主营业务特点，2012年-2014年末及 2015年 9月末，公司流动负债占比分别为61.93%、56.20%、55.61%和59.65%。2012年-2014年，由于公司长期借款余额逐年增长，流动负债占比逐年下降。2012年-2014年末及2015年9月末，公司长期借款分别为427,012.95万元、708,099.14万元、1,052,000.14万元和 1,078,936.89万元，占非流动负债的比例分别90.18%、96.24%、80.38%和66.35%。
2012年-2014年末及 2015年 9月末，公司流动负债分别为 770,418.99万元、944,222.49万元、1,639,525.31万元和 2,403,729.51万元，公司流动负债主要由短期借款、应付账款、预收账款、其他应
付款和一年内到期的非流动负债构成，最近三年一期末，公司短期借
款、应付账款、预收账款、其他应付款和一年内到期的非流动负债合
证券代码：600657 证券简称：信达地产 编号：临2015-048号计占流动负债的比例分别为93.06%、94.51%、95.33%和98.29%%。
2013年末和 2014年末，公司流动负债分别较上年增加 173,803.50万元和 695,302.82万元，增幅分别为22.56%和73.64%，流动负债的增加主要由于公司短期借款和预收账款增加所致。
2012年-2014年末及 2015年 9月末，公司非流动负债分别为 473,497.80万元、735,774.39万元、1,308,805.51万元和 1,626,085.55万元，公司非流动负债主要由长期借款、应付债券和长期应付款构成，最近三年一期末，公司长期借款、应付债券和长期应付款占非流动负债的比例分别为94.45%、96.40%、97.62%和98.08%。2013年末和 2014年末，公司非流动负债分别较上年增加 262,276.59万元和 573,031.12万元，增幅分别为55.39%和77.88%，非流动负债的增加主要由于公司长期借款增加所致。
3、现金流量分析
公司近三年及一期经营活动、投资活动和融资活动的现金流量情况如下表所示：
单位：万元
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|项目|2015年1-9月|2014年度|2013年度|2012年度|
|经营活动现金流入小计|1,311,199.50|1,105,051.45|748,451.46|516,348.10|
|其中：销售商品、提供劳务收到的现金|690,454.74|564,467.17|472,205.38|353,484.05|
|收到其他与经营活动有关的现金|620,744.76|540,128.30|273,361.49|162,416.77|
|经营活动现金流出小计|1,588,715.20|1,688,257.58|1,068,954.87|738,862.21|
|其中：购买商品、接受劳务支付的现金|680,852.84|1,045,659.02|583,981.48|410,745.21|
|支付其他与经营活动有关的现金|759,502.53|515,155.88|371,485.36|231,100.96|
|经营活动产生的现金流量净额|-277,515.70|-583,206.13|-320,503.42|-222,514.12|
|投资活动现金流入小计|3,168,340.94|4,447,141.68|4,510,946.39|990,038.45|
|投资活动现金流出小计|3,333,109.82|4,435,670.00|4,442,849.41|1,002,727.55|
|投资活动产生的现金流量净额|-164,768.89|11,471.68|68,096.98|-12,689.10|
|筹资活动现金流入小计|1,839,380.32|1,272,681.43|747,394.35|560,613.36|

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|项目|2015年1-9月|2014年度|2013年度|2012年度|
|筹资活动现金流出小计|1,049,756.25|753,256.37|481,205.93|293,436.09|
|筹资活动产生的现金流量净额|789,624.07|519,425.07|266,188.42|267,177.27|
|现金及现金等价物净增加额|347,339.48|-52,309.38|13,781.99|31,973.98|

公司 2015年 1-9月、2014年度、2013年度和 2012年度现金及现金等价物净增加额分别为 347,339.48万元、-52,309.38万元、 13,781.99万元和 31,973.98万元。
报告期内，由于公司从事的房地产行业属于资金密集型行业，经营活动现金流出的金额较大；且房地产开发项目过程中购买土地价款、前期投入与销售回款之间存在一定的时间间隔，使得公司经营现金流量净额为负值。
报告期内，公司投资活动现金流入主要为收到的国债回购产品到期返还、取得的参股公司分红和国债回购收益；公司投资活动现金流出主要为参与国债交易的资金流出。
报告期内，公司筹资活动现金流入主要为取得借款和发行债券收到的现金。公司筹资活动产生的现金流出主要为偿还债务支付的现金。
公司目前的现金流量能够满足公司业务发展对资金的需求，但随着公司继续加快现有项目的开发投资及扩大经营规模，增强市场竞争力，公司仍需要通过直接和间接融资手段筹集资金以满足公司的发展需求。
4、偿债能力分析
公司近三年及一期的主要偿债能力指标如下：
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|项目|2015年1-9月/2015年9月末|2014年度/2014年末|2013年度/2013年末|2012年度/2012年末|
|流动比率|1.89|2.17|2.37|2.26|
|速动比率|0.46|0.33|0.53|0.53|
|资产负债率|83.04%|78.18%|68.82%|63.58%|
|扣除预收款项的资产负债率|79.55%|75.39%|64.67%|59.05%|

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|项目|2015年1-9月/2015年9月末|2014年度/2014年末|2013年度/2013年末|2012年度/2012年末|
|EBITDA（万元）|47,286.32|142,701.48|115,518.37|101,880.77|
|EBITDA利息保障倍数（倍）|0.30|0.86|1.27|2.12|

注：扣除预收账款的资产负债率=（负债总计-预收账款）/（资产总计-预收账款）。
截至 2015年 9月 30日、2014年 12月 31日、2013年 12月 31日和 2012年 12月 31日，公司流动比率分别为1.89、2.17、2.37和2.26，速动比率分别为0.46、0.33、0.53和0.53，公司流动比率较为稳定，速动比率则呈下降趋势，主要是因为流动资产中存货比例较大。
房地产是资金密集型行业，产品开发周期较长，在整个建设周期内需要投入大量资产，进行土地储备和开发建设，因而存货占比较高。2014年公司速动比率有较大下降，主要原因为公司为实现布局珠三角区域的战略目标，新增土地储备规划建筑面积 304.48万平方米，从而使得存货同比增加73.38%。
2015年 9月 30日、2014年 12月 31日、2013年 12月 31日和 2012年 12月 31日，公司资产负债率分别为83.04%、78.18%、68.82%和63.58%，公司扣除预收账款后的资产负债率分别为79.55%、75.39%、64.67%和59.05%，由于房地产行业属于资金密集型行业，前期土地储备及工程施工等占用现金规模较大，因此房地产公司普遍存在财务杠杆水平较高的现象。2014年公司资产负债率增长较大，主要系公司为满足项目开发投入的需要，债务融资规模增长较大。
5、盈利能力分析
随着生产规模的扩大，公司最近三年及一期的营业收入、营业利润、利润总额和净利润都保持了稳步增加。具体财务数据如下：
单位：万元
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|项目|2015年1-9月|2014年度|2013年度|2012年度|
|营业收入|292,006.39|485,049.38|447,950.65|400,725.04|
|营业利润|19,256.87|93,710.05|79,834.02|83,237.36|

证券代码：600657 证券简称：信达地产 编号：临2015-048号
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|项目|2015年1-9月|2014年度|2013年度|2012年度|
|利润总额|21,455.37|103,148.86|89,065.33|85,550.58|
|净利润|16,639.74|76,108.99|73,556.00|68,754.63|
|归属于母公司所有者的净利润|16,788.06|76,767.85|70,389.92|61,378.43|
|营业毛利率|29.95%|35.79%|36.92%|37.86%|
|净利率|5.70%|15.69%|16.42%|17.16%|
|加权净资产收益率（%）|2.15%|10.31%|10.25%|9.55%|

2012年至 2014年度，本公司分别实现营业收入 400,725.04万元、 447,950.65万元和 485,049.38万元，年均复合增长率为10.02%；本公司分别实现净利润 68,754.63万元、73,556.00万元和 76,108.99万元，年均复合增长率为5.21%。保持较好的发展势头。
在行业利润率受土地、人力和建材成本上升以及房地产价格增速放缓等因素影响出现趋势性下滑的背景下，公司保持较好的盈利能力水平。最近三年，本公司销售毛利率分别为37.86%、36.92%和35.79%；销售净利率分别为17.16%、16.42%和15.69%。
6、盈利能力的可持续性分析
公司管理层拥有丰富的房地产行业管理经验，且下属子公司具有多年的房地产项目运作经验，并在市场上积累了较高的品牌知名度和客户忠诚度；在建和储备的房地产项目所在区域经济较为发达，具有较强的购买能力和旺盛的需求，截至 2015年 9月 30日，公司在建面积 419.92万平方米，储备项目规划建筑面积约 506.93万平方米，能够保证公司未来的稳定发展。
四、本次债券发行的募集资金用途
扣除发行费用后，本次发行公司债券的募集资金拟用于偿还公司（含子公司）金融机构借款、补充公司（含子公司）营运资金及适用的法律法规允许的其他用途。具体用途及金额比例提请股东大会授权
董事会或董事会授权人士根据公司实际需求情况确定。本次发行公司
债券募集资金运用有利于优化公司债务结构，降低财务风险，有利于
证券代码：600657 证券简称：信达地产 编号：临2015-048号保持资金稳定性，节约财务成本。
信达地产股份有限公司董事会
二〇一五年十月三十日