广州市东方宾馆股份有限公司
拟投资事宜所涉及
广州市岭南花园大角山酒店发展有限公司股东全部权益
评估说明
联信（证）评报字［2014］第A0057号
评协备案号码：1500074144140058
广东联信资产评估土地房地产估价有限公司
二○一四年三月十八日
本 册 目 录
第一部分 关于评估说明使用范围的声明
本册评估说明，供国有资产监督管理机构、相关监管机构和部门使用。除法律法规规定外，材料的全部或部分内容不得提供给其他任何单位和个人，不得见诸公开媒体。
广东联信资产评估土地房地产估价有限公司二〇一四年三月十八日
第二部分 关于进行资产评估有关事项的说明
委托方：广州市东方宾馆股份有限公司（以下简称“东方宾馆”）
被评估单位：广州岭南花园大角山酒店发展有限公司（以下简称“岭南花园大角山酒店”）
根据国家关于资产评估的有关规定，委托方与被评估单位共同撰写了《关于进行资产评估有关事项的说明》，详见本评估说明的最后部分。
第三部分 资产评估说明
一、评估对象与评估范围说明
（一）评估对象和评估范围
本次评估的对象为广州岭南花园大角山酒店发展有限公司股东全部权益，评估范围是广州岭南花园大角山酒店发展有限公司经审计后资产（包括：流动资产和非流动资产等）及相关负债。评估基准日时主要资产及负债概况见下表：
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|-|-|-|-|
|序号|科目名称|账面价值|主要内容|
|1|一、流动资产合计|8,150,264.42||
|2|货币资金|8,150,264.42|包括现金、银行存款|
|3|二、非流动资产合计|103,180,420.55||
|4|在建工程|89,900.00|在建的无形资产|
|5|无形资产|102,792,258.60|内容为土地使用权|
|6|长期待摊费用|298,261.95|主要为地块围蔽工程款|
|7|三、资产总计|111,330,684.97||
|8|四、流动负债合计|12,500,000.00||
|9|其他应付款|12,500,000.00|主要为关联单位的往来款等|
|10|五、非流动负债合计|0.00||
|11|六、负债合计|12,500,000.00||
|12|七、净资产|98,830,684.97||

评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围一致，并经过立信会计师事务所（特殊普通合伙）广东分所(信会师粤报字[2014]第10088号)审计。
（二）对企业价值影响较大的资产组合的法律权属状况、经济状况和物理状况对企业价值影响较大的资产主要为土地使用权，位于南沙区南沙街大角山公园内，已取得土地使用权证【穗府国用（2013）第04100057号】，权属人为广州岭南花园大角
山酒店发展有限公司，地号：440115001009GB00001，图号184-70-4（7、8、11、12、
16），土地用途为住宿餐饮用地，使用权类型为出让，土地面积为34,313.00平方米，土地使用年限自2013年5月16日起计算，居住用地70年，商业、旅游、娱乐用地40年，其他份额用地为50年。无他项权利。根据国有建设用地土地使用权出让合同【电子监管号：4401152012B00254，合同编号：440115-2012-000010】记载，宗地规划技术经济指标控制要求为：建筑密度≤25%，容积率≤1.5，绿地率≥40%，建筑限高30米，南侧临公园路建筑限高24米。四至：东至空地，南至道路，西至珠江，北至珠江。土地开发程度为五通一平，现场已做围蔽，待开发。
（三）企业申报的账面记录或者未记录的无形资产
被评估单位未申报账面未记录的无形资产。
（四）企业申报的表外资产
被评估单位未申报表外资产。
二、资产核实情况总体说明
（一）资产核实人员组织、实施时间和过程
2014年2月 26日至 2月 28日，评估人员指导企业进行资产清理自查和准备相关评估资料，由企业财务和资产管理人员对评估范围的资产和负债按资产评估申报明细表的内容进行全面清查核实和准确填报，同时按评估资料清单要求准备相关的产权证明、历史成本支出明细、资产质量状况、其他财务和经济技术指标等相关评估资料。然后，评估人员现场清查核实资产与验证相关评估资料，对企业提供的资产负债表和填报的资产评估申报明细表进行核对，按资产评估申报明细表对各项资产负债进行现场清查核实，并收集各种财会、产权和文件资料。评估人员在企业相关人员的陪同下，对土地进行现场勘察，核对账内资产与现实实物是否相一致及对每项资产质量作出判断。
（二）影响资产清查的事项及处理方法
无。
（三）核实结论
经清查核实，资产核实结果与被评估单位提供的账面记录一致。资产账面值 111,330,684.97元，其中流动资产账面价值 8,150,264.42元，非流动资产账面价值为103,180,420.55元；负债账面值12,500,000.00元，其中流动负债账面价值为12,500,000.00元，非流动负债账面价值为0.00元；净资产账面值为98,830,684.97元。
三、资产基础法评估技术说明
(一)流动资产评估说明
1、货币资金
货币资金账面值为 8,150,264.42元，其中现金账面值 940.00元，银行存款账面值8,149,324.42元。评估人员将现金清查明细表与现金日记账进行核对，并进行现金盘点，倒推至评估基准日时的库存数；银行存款清查明细表与日记账和银行存款对账单、余额调节表进行核对。经清查，账实相符。
对于货币资金中人民币部分，以清查核实后的账面值作为评估值。经评估确认，货币资金评估值为8,150,264.42元，评估无增减。
（二）在建工程评估说明
1.评估范围
在建工程为土建工程，土地开发程度为“五通一平”，工程项目尚未开始动工建设，发生的费用主要地籍测绘及勘察、节能评估咨询项目、地质灾害评估项目。
2.评估程序及方法
评估人员在企业相关人员的陪同下，现场勘察了在建工程的实际建设情况，了解了工程进度，并查看了相关的施工合同和付款凭证，评估时根据评估基准日尚未结转、且与其他评估对象没有重复的资产权利的价值确定评估值。
3.评估结果
经评估确认，在建工程评估值为89,900.00元，评估无增减。
（三）无形资产——土地使用权评估说明
1.评估对象
土地使用权位于南沙区南沙街大角山公园内，已取得土地使用权证【穗府国用（2013）第 04100057号】，权属人为广州岭南花园大角山酒店发展有限公司，地号：440115001009GB00001，图号184-70-4（7、8、11、12、16），土地用途为住宿餐饮用地，使用权类型为出让，土地面积为34,313.00平方米，土地使用年限自2013年5月16日起计算，居住用地70年，商业、旅游、娱乐用地40年，其他份额用地为50年。无他项权利。根据国有建设用地土地使用权出让合同【电子监管号：4401152012B00254，合同编号：440115-2012-000010】记载，宗地规划技术经济指标控制要求为：建筑密度≤25%，容积率≤1.5，绿地率≥40%，建筑限高30米，南侧临公园路建筑限高24米。四至：东至空地，南至道路，西至珠江，北至珠江。土地开发程度为五通一平，现场已做围蔽，待开发。
2.地价影响因素
（1）一般因素分析
影响地价的一般因素主要是指社会、经济、政策和自然因素等诸多方面的综合，它包含了城市经济发展水平、产业政策、人口与城市发展、土地利用规划、地理位置等。
通过土地供需两方面的不同作用，从而影响城市总体地价水平的变化。
1地理位置
广州市地处广东省的中南部，珠江三角洲北缘。位居珠江三角洲东岸广——深——港、西岸广——珠——澳两条发展主轴的“人”字型交汇地带，经济发达的珠江三角洲城市群的中心区域。地理位置为东经11257'～1143'，北纬2226'～2356'。东连惠州市博罗、龙门两县，西邻佛山市的三水、南海和顺德市，北靠清远市的市区和佛冈县及韶关市的新丰县，南接东莞市和中山市，隔海与香港、澳门特别行政区相望。水道密布,岛屿众多，使广州成为我国远洋航运的优良海港和通向世界的主要口岸之一。广州又是京广、广深、广茂和广梅汕铁路的交汇点和华南民用航空交通中心。优越的宏观区位条件，发达的现代交通网络体系，成为驱动广州经济快速增长的基本因素。
2自然环境
A.地势、地貌
广州大地构造属于多轮回造山区，北北东——南南西的广从断裂和近于东——西走向的广三断裂等形成了区域构造格局的基础，区域内的地貌景观、地层岩石、构造类型、工程地质条件等均受构造格局的控制。地质构造上属于基本稳定区，但局部地段具备发生 5.5级地震的地质背景。区域地基条件总体良好，除东北部外，一般施工条件能力范围内均存在符合桩基要求的持力层。对工程施工影响最主要的因素是地形地貌因素，此外，持力层上履砂层、淤泥层、胀缩层亦有较大影响。
广州地处粤中低山与珠江三角洲之间的过渡地带，地势东北高、西南低，地貌类型较为复杂。主要有：1）中低山地。为海拔400～500米以上的山地，主要分布在本市的东北部山区，一般坡度在20～25度以上，是区域重要的水源涵养林基地。2）丘陵地。
海拔400～500米下的坡地，主要分布在山地、盆谷地和平原之间，在花都市以及市区东北部均有分布，用地类型多为用材林、经济林和风景绿化用地。3）岗台地。为相对高程 80米以下，坡度小于15度的缓坡地或低平坡地。主要分布在白云、黄埔两区，番禺市、花都市、天河区亦有零星分布，这类土地多以农地林地为主，也存在不少建设用地。4）冲积平原。主要有珠江三角洲平原、流溪河冲积的广花平原，番禺沿海地带的冲积、海积平原。是本市城市建设用地和集约农业用地集中分布区域。。
B.气候、水文
广州地处南亚热带，北回归线穿越北部，属南亚热带典型的海洋季风气候。这里夏无酷暑，冬无严寒，雨量充沛．四季如春，繁花似锦。全年平均气温20～22摄氏度，平均相对湿度77％。市区年降雨量为1982.7毫米。由于气候温和。土壤湿润，阳光充足，广州一年四季树木常绿、鲜花常开，自古就以“花城”著称。
主要河流有珠江、增江、流溪河，东江流经广州市汇合珠江入海。
3自然资源
广州目前已发现50多个矿种，其中大中型矿点17处。植物种类达数千种。野生动物约有210多种。
广州水域面积7.44万公顷，占全市土地面积的10%。从化温泉一带有丰富的地下水，水温摄氏50℃-70℃，含丰富的矿物质。粮食作物以优质稻为主，一年两熟。经济作物以蔬菜、水果、花卉为主。广州是“水果之乡”，大宗亚热带水果品种有荔枝、龙眼、香蕉、番木瓜、黄皮、杨桃等一批岭南小水果。广州的花卉和盆景也久负盛名，以阴生观叶植物、高档盆花、鲜切花、岭南盆景为主，阴生观叶植物占据全国市场一半以上，红掌、蝴蝶兰、一品红等盆景已成为全国性的生产基地，盆景还远销欧美等海外市场。
4行政区划
根据最新的规划，广州市辖11个区：荔湾、越秀、海珠、天河、白云、黄埔、番禺、花都、南沙、增城和从化。广州市陆地总面积7434.4平方公里，建成区面积超过350平方公里，目前，广州已经成为中国南方最大的海滨城市。
5城市经济发展水平
A经济运行稳中有进，转型提质成效明显
2013年，全市实现地区生产总值（GDP）15420.14亿元，比上年增长11.6%，增速较上年提高1.1个百分点。其中第一、二、三次产业分别完成增加值228.87亿元、5227.38亿元和9963.89亿元，分别增长2.7%、9.2%和13.3%。从全年运行走势看，各季累计GDP增速均保持在11.5%以上的较好水平，经济增长总体平稳，为转型发展赢得更多空间，经济增长的质量、效益和水平不断提高，具体表现为“三稳四提升”：
“三稳”：一是增速稳。从2013年一季度以来各月累计增速看，全市规模以上工业总产值增速保持在11%～12%的水平，固定资产投资增速保持在18%以上的较快水平，社会消费品零售总额增速保持在15%以上的较高水平，主要经济指标增势稳定，奠定了总体经济平稳增长的基础。二是物价稳。2013年，全市居民消费价格整体走势平稳，各月累计涨幅均在全年3.5%的调控目标以内，全年居民消费价格比上年上涨2.6%。三是就业稳。全市实施促进就业措施，全年新增就业人员 27.75万人，城镇登记失业率为2.15%。
“四提升”：一是效益提升。从宏观层面看，2013年全市地方公共财政预算收入保持了10%以上的增长速度；从微观层面看，规模以上工业企业利润增势持续转好，1-11月全市规模以上工业企业利润总额同比增长23.2%，连续八个月保持正增长，增速呈回
升态势。二是服务业比重提升。三次产业结构由2012年的1.6︰34.8︰63.6调整为1.5︰33.9︰64.6，第三产业比重提高1.0个百分点，产业结构进一步优化，服务经济特征持续增强。三是创新驱动力提升。2013年，规模以上工业实现高新技术产品产值 7443.40亿元，同比增长14.6%，增速比全市规模以上工业总产值高 1.7个百分点。全年全市受理专利申请3.98万件，专利授权2.62万件，分别增长18.9%和18.6%。四是民营经济带动力提升。民营工业、民间固定资产投资的增长较快增强了经济发展的内生动力，2013年，规模以上民营企业和小微型企业工业总产值分别增长17.8%和17.1%，分别快于规模以上工业 4.9个和 4.2个百分点。民间固定资产投资增长31.6%，拉动全社会固定资产投资增长9.7个百分点，贡献率达到52.2%。
B经济运行的主要特点
2013年，全市工业三大支柱产业中的汽车制造业总产值前8个月持续负增长；高端消费、商务消费有所下降，住宿餐饮业连续四个月当月增速呈个位数增长；商品出口总值低位运行，进口总值持续负增长。面对严峻的工业生产形势和略显疲弱的内部和外部需求，全市上下快速形成稳增长促转型的合力，市委常委会每季度专题研究经济工作，市领导牵头12个督导组到各区（县级市）现场协调解决困难和问题；结合“123”城市功能布局，着力抓产业、抓平台、抓项目，进一步强服务、简审批、优环境，多措并举稳定全市经济增长。
a从三次产业看，农业稳步发展，工业生产稳中提质，第三产业保持较快增长农业稳步发展，生产能力不断增强。2013年，全市实现农林牧渔业总产值 390.51亿元，同比增长2.7%。种植业、畜牧业平稳增长，花卉产值增长3.8%，蔬菜、水果产量分别增长3.1%和0.3%；禽蛋、牛奶、海水产品、淡水产品产量分别增长14.6%、7.0%、
5.1%和4.2%，肉类总产量增长2.1%。
工业生产稳中提质，支柱产业支撑有力。广州市出台加快十大重点产业发展方案，明确战略定位，推进产业转型升级，工业经济运行质量进一步提升。2013年，全市完成规模以上工业总产值 17310.24亿元，同比增长12.9%，增速比上年提高 1.4个百分点， 2013年各月累计增速呈逐步回升态势。工业生产呈现以下特点：一是汽车制造业带动有力，支柱产业壮大发展。全市规模以上三大支柱产业工业总产值 8089.49亿元，增长16.3%，增速从2013年三季度起呈较快提速态势。受产能恢复及上年同期基数较低影响，汽车制造业增速较快提升，完成工业总产值3346.84亿元，增长24.0%，累计增速自 1-9月扭降为升后月均提升 7.0个百分点，对全市工业增长的贡献率达25.9%；石油化工制造业、电子产品制造业分别增长7.3%和16.6%。二是民营工业贡献率保持在两位数水平。
民营企业完成工业总产值 2916.19亿元，增长17.8%，对全市规模以上工业增长的贡献率为19.4%。三是高新技术产品产值较快增长，完成工业总产值7443.40亿元，增长14.6%。
第三产业保持较快增长，构建多点支撑格局。2013年，广州市第三产业增加值增速比 GDP快1.7个百分点，服务业对经济增长的贡献率为70.6%。其中金融、交通运输、旅游保持较快增长。民间金融街进驻机构102家，国际金融城启动建设，金融业发展成效明显。12月末，全市金融机构本外币存款余额33838.20亿元，同比增长12.1%；金融机构本外币贷款余额22016.18亿元，增长10.4%，其中中长期贷款增长8.2%。交通运输业持续较快发展，货运量和货物周转量保持快速增长，增速分别为19.6%和41.2%；港口货物吞吐量和机场货邮吞吐量分别增长4.8%和5.7%。旅游业平稳发展，白云国际机场旅客吞吐量突破5000万人次，达5246.42万人次，首次跻身全球“五千万级”机场行列；全年旅游总收入达2202.39亿元，增长15.2%。
b从三大需求看，投资较快增长，消费市场保持畅旺，外贸出口有所回升
投资较快增长，民间投资活跃。全市实施投资倍增计划，大力推进重大项目建设，加快南沙新区、中新广州知识城等重大平台建设。2013年，全市完成固定资产投资4454.55亿元，同比增长18.5%，增速比上年提高 8.4个百分点。主要特点：一是民间投资增势强劲，全年民间固定资产投资完成 1512.92亿元，增长31.6%，对全市固定资产投资增长的贡献率达52.2%。二是工业投资提速。全市完成工业投资682.86亿元，增长18.2%，增速比上年提升 6.5个百分点。三是对房地产开发投资的依赖有所降低，房地产开发投资 1579.68亿元，增长15.3%；从对全市固定资产投资增长的贡献率看，一季度、上半年、前三季度和全年分别为59.8%、39.0%、34.9%和30.1%，呈逐步回落态势。四是建设改造投资较快增长，全市完成建设改造投资 2874.87亿元，增长20.4%，增速比上年提高7.1个百分点。
消费市场保持畅旺，新型业态表现突出。全市着力促进传统商贸业转型升级，加快十大商圈建设，现代化购物中心加快发展，大力推动电子商务等新业态的培育发展，现代商贸引领作用进一步强化。2013年，全市实现社会消费品零售总额6882.85亿元，同比增长15.2%，增速与上年持平。汽车销售回升，占限额以上商品零售额26.0%的汽车类零售额增长30.2%，增速比上年提高19.8个百分点。电商企业呈现出集聚发展态势，带动网络消费飞速发展，限额以上网上商店零售额（316.85亿元）增长64.5%。市民追捧扎堆上市的新款智能时尚手机，限额以上通讯器材类商品畅销，增速达61.4%。
外贸出口有所回升，出口结构不断优化。全市加快转变外经贸发展方式，启动跨境贸易电子商务，扩展国际营销网络，外贸结构进一步优化，货物贸易和利用外资稳步增长。2013年，全市完成商品进出口总值1188.88亿美元，同比增长1.5%，增速比上年提
高0.6个百分点，扭转1-3季度下降0.8%的负增长局面；其中出口总值628.06亿美元，增长6.6%，增速比上年提升 2.3个百分点；进口总值 560.82亿美元，下降3.7%，降幅比上年扩大1.3个百分点。在出口总值中，一般贸易出口增长较快、占比提高，外贸结构进一步优化。一般贸易出口增速为12.3%，占全市出口总值的46.5%，比重比上年提高2.3个百分点。外商投资保持增长，外商直接投资实际使用金额48.04亿元，增长5.0%。
c从经济增长质量和效益看，财政收入质量进一步提升，工业企业利润较快增长财政收入质量进一步提升，财政实力不断增强。2013年，全市地方公共财政预算收入1141.79亿元，同比增长10.8%。其中税收收入905.70亿元，增长9.7%，增幅比上年提高1.1个百分点；税收收入占比达79.3%，比上年提高4.4个百分点，收入质量进一步提升。
工业企业利润较快增长，经营效益不断好转。1-11月，全市规模以上工业企业实现利润总额 866.13亿元，同比增长23.2%，连续八个月保持正增长；其中占比达35.4%的汽车制造业利润增长22.3%。企业亏损面收窄，为20.98%，同比收窄0.4个百分点。
d从运行环境看，物价水平稳定，工业用电量呈现积极变化，社会保障水平不断提高
消费价格涨幅平稳回落，物价调控取得积极成效。2013年，广州市城市居民消费价格（CPI）同比上涨2.6%，涨幅比上年回落0.4个百分点；工业生产者出厂价格（PPI）同比下降2.0%，降幅比上年扩大 1.7个百分点；购进价格（IPI）下降1.8%，降幅比上年扩大0.2个百分点。
工业用电量呈现积极变化。2013年，全社会用电量增长2.5%。其中工业用电量增长2.3%，增速比上年提高1.0个百分点；各月累计增速自2013年 1-9月转降为升后连续
四个月保持正增长、且增速呈逐月回升态势。
民生领域投入持续增长，社会保障水平不断提高。2013年，地方公共财政预算支出 1384.72亿元，增长8.9%，其中，用于社会保障和就业、医疗卫生、教育等民生领域支出分别增长18.8%、16.5%和6.7%。社会保障标准不断提高，城乡居民社会月均养老保险基础养老金标准从130元提高到150元，企业退休人员基本养老金从月均2614提高到 2833元，失业保险金标准从每月1040元提高到1240元，最低工资标准1550元/月。城镇低保标准从530元提高到540元，农村从467元提高到505元。
（2）区域因素分析
影响地价的区域因素主要指影响城镇内部区域之间地价水平的中心区区域位置、交通通讯条件、基础设施水平、环境质量等。
广州南沙位于广东省广州市南端，地处珠江出海口，是广州通向海洋的唯一通道，是大珠江三角洲地理几何中心，也是连接珠江口两岸城市群的枢纽性重要节点。古老的海上丝绸之路，经广州南沙将东方文明传向远方。今天的南沙，经济发展迅速，生态环境良好，基础设施完善，交通便利，形成了汽车、船舶及海洋工程装备、港航物流、高新技术、精细化工、精品钢等产业集群，国际化、高端化的临港现代产业体系基本形成。
近年来，地区生产总值保持年均30%以上的增速。2011年获得联合国“全球最适宜居住城区奖”金奖。
2012年9月，国务院正式批复《广州南沙新区发展规划》，广州南沙新区成为继上海浦东新区、天津滨海新区之后，国家在经济发展引擎地区设立的又一个重要的国家级新区。南沙新区总面积803平方公里，区位条件优越，发展潜力巨大，辐射带动范围广阔，与港澳合作紧密，战略地位十分重要。战略定位：立足广州、依托珠三角、连接港
澳、服务内地、面向世界，打造粤港澳全面合作示范区，强化五大功能：粤港澳优质生活圈、新型城市化典范、以生产性服务业为主导的现代产业新高地、具有世界先进水平的综合服务枢纽、社会管理服务创新试验区。
1城市规划
南沙新区是广州“123”城市功能布局的重要组成部分，将打造成广州南部滨海新城。
按照“低碳经济、智慧城市、幸福生活”理念，结合“花城、绿城、水城”特点，形成新区803平方公里、中心城区283平方公里、明珠湾区103平方公里三个层次规划。
规划至 2025年，南沙新区总建设用地规模将达到 300平方公里，用地率约36%，人口规模约250万。
在城市空间功能布局上将构建起“一城三区”的格局。“一城”指中心城区，主要承载高端服务业、城市综合服务等功能。“三区”指北部组团，主要承载国际医疗合作、教育培训、研发功能；西部组团主要承载装备制造、水乡观光功能；南部组团主要承载港口物流、海洋产业基地、国际水乡社区功能。
在城市空间结构上将形成“一轴四带”的空间结构。城市发展轴北接广州、南连大海，是广州发展策略“东进、西联、南拓、北优、中调”的南拓轴。北部的现代制造业发展带，连接了大岗装备制造基地、广汽丰田汽车装备基地、小虎物流及航运保障基地。
中部的城市生活服务带，连接了明珠湾区起步区、蕉门河城市中心区、东部滨海休闲度假区。中部的创新产业发展带，连接了区域综合服务中心、慧谷科技创新基地、航运服务中心。南部的港口与海洋产业发展带，连接了海洋产业基地、电子信息产业园、保税港区、港口物流基地。
2发展优势
A.区位优势
南沙新区位于广州市的最南端，是大珠江三角洲的地理几何中心，是广州通向海洋的唯一通道，也是连接珠江口两岸城市群的枢纽性重要节点和我国南方重要的对外开放门户，战略地位十分重要。南沙新区水路距香港38海里，距澳门41海里，方圆 100公里范围内分布着深圳、佛山、东莞、中山、珠海等10多个珠三角最发达的城市以及香港、澳门两个特别行政区，周边区域集聚了6000多万相对富裕高端人口。南沙新区作为港澳拓展内地市场和内地通达国际市场的重要通道，空间腹地广阔，发展潜力巨大。
B.交通优势
南沙新区将通过加快庆盛、万顷沙和南沙港三大交通枢纽的建设，构建起由轨道交通、高快速路、水上交通和航空运输有机结合的高效综合交通系统，奠定其作为珠三角区域综合交通枢纽的地位，未来将形成以南沙为中心的大珠三角地区一小时生活圈。
在轨道交通方面，广深港高铁广东段、地铁4号线已通车，深茂铁路、南沙疏港铁路、地铁4号线南延段即将动工建设，连接珠江口两岸的深茂铁路，连接广州中心城区、广州南站和白云机场的地铁18号线，中南虎、肇顺南城际轨道等一批重大轨道交通设施项目已纳入规划，三年内将实现南沙中心区至香港中心区28分钟的快速对接。
在高快速路建设方面，已有京珠高速、南沙港快线等多条高快速路交通动脉，深南中通已纳入规划。
在港口建设方面，南沙客运港70分钟左右可直达港澳地区，南沙港区已建成20多个集装箱以及汽车、石油化工、粮食等专用深水泊位，三期6个集装箱深水泊位正在加快建设，港区已开通了内外贸班轮航线44条，2012年集装箱吞吐量达到961万标箱。
在航空交通方面，周边75公里范围内有广州、深圳、珠海、香港、澳门五大国际机
场，南沙公务机场也已列入《南沙新区发展规划》，航运枢纽和门户功能不断提升。
C.产业优势
珠三角地区是我国外向度最高的经济区域和对外开放的重要窗口，进出口总额位居全国前列；目前已形成珠江口东岸的电子信息产业走廊和珠江口西岸的优势传统产业走廊，各种各具特色的装备、汽车、石化、船舶制造等产业基地密布，高端新型电子信息、新能源汽车、LED等战略性新兴产业规模位居全国前列，已成为世界制造业基地。
近年来，南沙新区汽车、船舶、重大装备等先进制造业和航运物流、科技创新、服务外包、休闲旅游等现代服务业快速发展，临港现代产业初具规模，基本建立起国际化、高端化的现代产业体系，成为珠三角装备制造业基地、国家汽车及零部件出口基地、中国服务外包基地城市广州示范区、广东省现代服务业集聚区以及国家一类对外开放口岸。
2012年南沙新区实现地区生产总值813.56亿元，工业总产值2070亿元，在国家级开发区中的位次大幅跃升。
D.人居环境优势
南沙新区自然禀赋优良，历史文化底蕴深厚，拥有滨海湿地、岭南水乡、森林公园等多种生态资源，是著名的鸦片战争古战场，迄今留有大角山炮台、蒲州大炮台、巩固炮台和大虎山炮台等遗址；建成区绿化覆盖率达42.06%，人均公园绿地面积达 39.5平方米，人居环境优美，2011年南沙新区获得联合国“全球最适宜居住城区奖”金奖。
依山环水的自然景观和底蕴深厚的历史文化使南沙新区成为一个旅游胜地，现有南沙天后宫、百万葵园、大角山滨海公园、十九涌渔人码头、苏州水乡一条街、南沙高尔夫球场等一批旅游景点和设施；华南地区规模最大、档次最高、可停靠游艇最多、配套和服务最齐全的南沙游艇会已落成，并成为国内首家获得“五金锚奖”（国际游艇行业
最高级别的奖项认证）殊荣的游艇俱乐部；南沙湿地景区是国家 4A级旅游景区，“湿地唱晚”作为唯一以自然生态为主题的景点入选“羊城新八景”。
南沙新区公共服务配套设施完善，高铁庆盛站、南沙客运港等一批重大基础设施已相继投入使用；南沙中心医院、广州外国语学校、南沙体育馆、南沙图书馆等已建成使用，文化体育卫生等公益设施逐步完善；商业氛围日益浓厚，一批中高档社区项目陆续开发建设，餐饮、娱乐、金融、中介等各类服务业加速集聚，南沙大酒店、香港中华总商会大厦、珠三角世贸大厦已建成使用，城市中心区的综合服务功能大大增强，宜业宜居现代化滨海新城已现雏形。
E.人才及科技创新优势
广州是华南地区的文化、教育、科技中心，拥有39所高等院校、200多所职业技术学校及400多个科研机构。南沙新区往北 20多公里即广州大学城，现已有10所大学进园，每年有4万大学毕业生，可为广州以及南沙的发展提供充足的人才支持。以国家级高新技术产业园区资讯科技园、南沙科技创新中心等为载体，南沙新区已有中国科学院“一院四所”（广州工业技术研究院、南海海洋研究所、软件所、自动化所、先进技术研究所）、教育部广州现代产业技术研究院、香港科技大学霍英东研究院等一批高水平国家级科技研发平台以及博士后科研工作站、各类企业研发中心等众多科研机构进驻，中山大学、华南理工大学、兰州大学、广东外语外贸大学等一批著名高校也已在南沙设立产学研基地。目前，南沙新区正在规划建设“粤港澳人才合作示范区”，人才集聚发展的特殊机制正逐步形成，引进了“两院”院士、国家“千人计划”获选者、广东省创新科研团队、广州市“百人计划”获选者等一批高级人才，创办了晶科电子、美时医疗、华晟电子等一批高新技术项目。
F.特殊政策优势
根据南沙新区发展定位，国家和省、市赋予了南沙新区多项特殊优惠政策支持，新区也相继出台产业发展、人才集聚系列政策措施，南沙新区政策“洼地”效应正逐步显现。
a 国家赋予的特殊优惠政策
国家级经济技术开发区等特殊经济功能区的政策。南沙经济技术开发区方面，商务部赋予了部分外商投资项目的省级审批权限；国家高新技术产业开发区方面，国家在产业发展、项目和用地指标等方面给予倾斜；南沙保税港区方面，国家赋予南沙保税港区国内目前功能最齐全、政策最优惠的海关特殊功能监管区政策；中国服务外包基地城市广州示范区方面，国家赋予企业离岸服务外包收入免征营业税、对认定为技术先进型企业的服务外包企业减按15%的税率征收企业所得税等相关优惠政策。
国家级新区的政策。国务院批复的《广州南沙新区发展规划》赋予了南沙新区的七大类优惠政策。财税政策方面，国家财政部正牵头制订支持南沙新区发展的财税优惠政策。金融政策方面，国家支持南沙新区开展金融业综合经营、外汇管理等金融改革创新试点，支持南沙新区在内地金融业逐步扩大对港澳开放的过程中先行先试；支持港澳金融机构在南沙新区设立机构和开展业务；鼓励和支持在南沙新区新设金融机构。与港澳往来便利化方面，研究推动往来港澳通行地区“一签多行”；放宽外籍高层次人才免税居留期限；便利邮轮及其载运人员出入境；允许非本地住所的个人所拥有游艇的船舶登记；放宽进口游艇相关政策，试点游艇保险制度。扩大对外开放方面，支持建设粤港澳口岸通关合作示范区；支持将广州港口岸整车进口港区范围扩大至南沙港区；支持南沙新区增加粤港澳直通车指标数量。土地管理方面，支持开展土地管理改革综合试点；在
编制年度土地利用计划时，给予适当倾斜；海洋管理方面，探索建立海域使用二级市场；
对南沙新区重大项目用海的围填海计划指标给予倾斜。社会事业与管理服务方面，支持开展国家社会管理创新综合试点；鼓励和支持开展国际教育合作试验，允许港澳地区的建设、医疗等服务机构和执业人员，直接在南沙新区开展相应业务。
南沙新区已获批成为粤港澳人才合作示范区，将加快形成人才集聚发展的特殊政策和机制，吸引高水平、国际化的人力资源服务机构进驻南沙，打造海外高层次人才投资创业的特殊区域。《质检总局关于支持广州南沙新区开发建设的意见》给予了21项特殊优惠政策。增加实施绿色通道制度出口企业的数量；研究先进可行的供港澳食品农产品检验检疫制度；将检验检疫业务改革措施先行先试；扩大出口农产品种养殖基地注册备案；支持设立邮轮母港和游艇专用口岸并探索航行和停泊便利化措施；简化进出境展品检验检疫审批和登记备案手续；对产业所需仪器设备等实施口岸检疫、使用地检疫的便利措施；支持将广州港口岸整车进口港区范围扩大至南沙港区；在建设大宗商品国际交易平台、市场采购货物出口业务、保税物流业务发展、设立免税商品购物区等方面给予检验检疫政策扶持；与泛珠三角区域合作建设内陆“无水港”；对南沙新区检验检疫实验室建设进行倾斜；全面实施24小时预约检验检疫和“5+2”工作模式；将免予办理强制性产品认证证明、出口卫生备案现场评审、进口旧机电产品备案、进口大型成套设备装运前检验、特殊生物医学材料审批和强制性产品认证特殊小批量审批受理权限下放至南沙办理；支持设立国际旅行卫生保健中心。
b省、市赋予的先行先试政策
南沙新区是广东省政府批准设立的唯一实施CEPA先行先试综合示范区。经国务院批准实施、粤港和粤澳政府分别签署的《粤港合作框架协议》、《粤澳合作框架协议》
均将南沙新区列为粤港澳合作的重点区域，明确提出粤港澳要在南沙新区共建高水平大学和国际职业教育培训中心，探索在教育、医疗等公共服务方面给予在南沙新区投资、创业、居住和工作的港澳居民与本地居民享受同等待遇等方面的先行先试措施。目前广东省政府正参考在横琴、前海的做法，研究制定支持南沙新区开发建设的相关政策措施。
c 新区已经制定和拟出台的政策
南沙新区已出台了鼓励总部经济发展、促进中高级人才引进、科技创新平台贡献奖励、保税港区发展、服务外包产业发展、创业投资引导等方面的优惠政策。近期，南沙新区将进一步出台产业、科技、土地、人才等方面的政策，重点制订“粤港澳人才合作示范区”实施方案、集聚创业领军人才实施办法，以及支持金融创新及产业发展的配套政策，形成吸引产业集聚发展的政策体系。
G.营商环境优势
南沙新区致力于打造与国际接轨的法治化、国际化营商环境。新区立法工作已经启动，民商事纠纷国际仲裁机制已在区内实现，商事登记制度改革试点正逐步推进；已设立企业服务中心，为重点投资项目从注册到投产运行的所有行政审批手续提供“一个窗口受理、一个窗口办结、一个窗口取件”的一站式全程贴身服务，实现企业把审批材料“放下就走，办好来拿”；近期将以行政审批事项改革为突破口，实现审批事项减少30%以上，审批时间压缩50%以上。
H.管理机制优势
为切实加强对规划实施的组织领导，国家将牵头建立由发展改革委牵头，国务院有关部门、香港特别行政区、澳门特别行政区、广东省、广州市等各方参加的部际联席会议制度，在有关规划编制、政策实施、项目安排、体制创新等方面给予南沙新区积极支
持。
广东省已明确赋予南沙新区省一级的经济社会管理权限，其中第一批赋予南沙新区的41项省级管理事项目录已公布。在《粤港合作框架协议》和《粤澳合作框架协议》下，广州市政府分别与香港特别行政区政府、澳门特别行政区政府成立了穗港合作专责小组和穗澳合作专责小组，就以南沙新区为载体深化教育、科技、金融、文化创意、会展等领域合作达成了共识。
广州市已赋予南沙新区市一级的经济社会管理权限，成立了由市委、市政府主要领导任组长、副组长的南沙新区开发建设工作领导小组，下设分别由市分管领导牵头的办公室和8个专责小组，举全市之力推进南沙新区开发建设。
3南沙新区重点发展产业和功能片区
南沙新区将以海洋经济和智慧经济为主攻方向，重点发展航运物流服务业、高端商务及商贸服务业、科技智慧产业、高端装备技术产业、旅游及健康休闲产业等五大主导产业。围绕“一城三区”的城市空间布局，相应规划了明珠湾区起步区、蕉门河城市中心区、龙穴岛航运物流服务集聚区、庆盛国际教育和高端医疗服务合作区等近期重点开发建设功能片区。
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|中心城区|明珠湾区起步区|
||蕉门河城市中心区|
||东部滨海休闲度假区|
||慧谷科技创新及教育培训基地（含西部工业区）|
|北部组团|庆盛国际教育和高端医疗服务合作区|
||国际汽车产业城|
||小虎—沙仔岛物流及航运后勤（能源）保障基地|
|西部组团|大岗临港高端装备技术产业基地|
|南部组团|龙穴岛航运物流服务集聚区|
||万顷沙高端新型电子信息产业园|
||海洋及生物技术产业基地|
||南部滨海岭南文化生态旅游区|
||现代都市农业产业园|

明珠湾起步区
规划面积：总面积约 33平方公里，规划建设用地面积 17.3平方公里，计划 3年内完成基础开发工作。
发展定位：规划建设现代金融服务集聚区、总部商务办公区及钻石水乡居住社区等功能区，建成服务珠三角、面向世界的珠江口湾区中央商务区。重点发展航运金融、财富管理、融资租赁、总部经济、专业服务、科技创新、教育培训等产业。
开发条件：区域控制性详细规划已完成，建设用地规模年内实现全覆盖，征地拆迁安置以及基础设施建设已全面启动。一批大型央企、世界 500强公司已签约进驻开发。
2013年，南沙新区将集中资源推进起步区8平方公里核心区域的开发建设。
拟引进的项目：近期重点引进国内外具有丰富开发建设经验和强大投融资实力的城市综合开发商，金融、商务、总部经济等高端产业项目，重点推进与香港合作，争取国家批准设立期货交易所。
蕉门河城市中心区
规划面积：总面积约 22.84平方公里，规划建设用地面积 16.84平方公里。计划 3年内，将新增开发面积8.45平方公里，新增建筑面积1500万平方米。
发展定位：规划打造成为功能完善的城市综合服务中心以及独具风情的“城市客厅”，为新区全面开发建设提供强有力的保障支撑。
开发条件：该区域是目前南沙新区行政、商务、商贸、居住中心区，未来几年人口规模将从5万增长到30万。目前，三甲中心医院扩建工程、广州外国语学校扩建工程、喜来登五星级酒店、民营企业总部基地等项目正加快建设，少年宫、科技馆、档案馆、规划展览馆、碧桂园大型城市综合体等一批城市公共服务设施的规划建设工作即将启动。
拟引进的项目：近期计划引进国内具有行业影响力的民营企业总部，具有较强综合经济实力的酒店、商务商业地产等配套设施投资建设运营商。
（3）个别因素分析
详见上述评估对象说明的分析。
3.估价原则
此次估价在客观、公正、科学、合理思想的指导下，主要遵循以下几项原则：（1）合法原则
本次评估是以委托方和被评估单位提供的有关文件为依据，并充分考虑了广州市城市规划对土地用途、容积率等方面的限制，以此作为待估宗地的评估前提。
（2）最有效使用原则
由于土地具有用途的多样性，不同的利用方式能为权利人带来不同的收益，且土地权利人都期望从其所占有的土地上获取更多的收益，并以能满足这一目的作为确定土地利用方式的依据。所以，土地价格是以该地块的效用作最有效发挥为前提的。
（3）变动原则
一般商品的价格，是伴随着构成价格的因素的变化而发生变动的。土地价格也有同样情形，它是各种地价形成因素相互作用的结果，而这些价格形成因素经常处于变动之中，所以土地价格是在这些因素相互作用及其组合的变动过程中形成的。因此，在土地估价时，必须分析该土地的效用、稀缺性、个别性及有效需求以及使这些因素发生变动的一般因素、区域因素及个别因素。由于这些因素都在变动之中，因此应把握各因素之间的因果关系及其变动规律，以便根据目前的地价水平预测未来的土地价格。
（4）估价时点原则
由于社会经济的不断发展和城市土地政策等的变化，土地市场也在不断地发生变化，因而土地价格具有很强的时效性，即不同的时点，同一宗地的土地价格会呈现出较大的差异，因此，估价时点的确定就显得十分重要。本次估价对估价对象所处的土地市场状况及其宗地本身状况的界定、测算，均以其在估价时点的状况为依据。
（5）协调原则
土地总是处于一定的自然与社会环境之中，必须与周围环境相协调。因为土地能适应周围环境，则该土地的收益或效用能最大限度地发挥，所以要分析土地是否与所处环境协调。因此，在土地估价时，一定要认真分析土地与周围环境的关系，判断其是否协调，这直接关系到该地块的收益量和价格。
（6）替代原则
遵循替代原则，是指土地估价应以相邻地区或类似地区功能相同、条件相似的土地交易市场价格为依据，估价结果不得明显偏离具有替代性质的土地正常价格。
4.估价方法
根据《城镇土地估价规程》，评估方法有市场比较法、收益还原法、剩余法、成本逼近法和基准地价系数修正法等，估价方法的选择应按照地价评估技术规程，根据各种方法的适用性和可操作性，结合项目的具体特点以及估价目的等选择适当的估价方法。
为此，经评估人员现场查勘，以及对估价对象的特点、评估目的及宗地所处区域的影响因素等资料进行收集、分析和整理，确定采用市场比较法和基准地价系数修正法测算地价。
5.估价过程
※市场比较法
|||
|-|-|
||(1) 定义|
|市场比较法是在房地产交易活跃的市场状态下, 根据替代原则，选取与待估房地产||
|用途类型,区域相同或相近,价格类型相近,交易日期接近评估基准日的交易案例,进行区域||
|因素、个别因素等有关因素调整修正为待估房地产价值的评估方法。||
||(2) 理论公式|

情况 期日 年期 个别因因素
修正 修正 修正 素修正修正
100 ( ) ( ) 100 100
估价对象价格＝比较实例价格×───×──×──×──×─── ( ) ( ) ( ) ( ) ( )
|||
|-|-|
|在交易情况、区域因素、个别因素修正中，该公式中的（）分别表示以估价对象因||
|素条件指数为100时比较案例的因素条件指数；在期日、年期因素修正中，分子中的（）||
|分别表示估价对象的房价指数和年期修正指数，分母中的（）分别表示比较实例的房价||
|指数和年期修正指数。||
|其具体公式可以为：||
|计算公式：P＝Σ（P1×权重系数） P1＝ P2×E×Q×D×S×K1×K2||
|式中：P—委估宗地价格； P1—修正后比较案例价格；||
|P2—比较案例成交价格； E—交易情况修正系数；||
|Q—交易日期修正系数； D—区域因素修正系数；||
|S—个别因素修正系数； K1—房地产使用年期修正系数；||
|K2—容积率修正系数；||
||(3) 选择比较实例|

市场比较法中比较实例的选择，遵循以下原则：
A与估价对象属同一供需圈。
B与估价对象用途相同或相近。
C与估价对象交易类型相同或相近。
D与估价对象的估价基准日相接近。
E可比实例必须为正常交易，或能修正为正常交易。
根据以上实例选择原则，通过对估价对象所处房地产供需圈进行调查分析，我们选择了与估价对象同处于相同土地供需圈、用途相近、交易类型相似、与估价基准日相差一年以内的3个成交土地比较实例，各实例挂牌信息如下：
|||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|
|编号|宗地坐落|土地用途|用地面积(平方米)|容积率|计容总建筑面积(平方米)|挂牌起始价(万元)|增价幅度(万元)|
|2013NJY-3|环市大道与双山大道交界处西北侧|商业服务业设施用地、绿地与广场用地|71416|≤4.6|≤328500|102770|500|
|2013NJY-10|南沙区委党校北侧用地|商务用地|5336|≤3.0|≤16008|4820|100|
|2013NJY-7|金洲涌以南总部集聚区地块二|商业用地、商务用地|16666|≤4.0|≤66664|22400|300|

成交情况：
||||||||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
|地块编号|竞得人||成交价格(万元)|土地用途||土地面积||容积率|计容总建筑面积||成交楼面单价|成交日期|
|2013NJY-3|大连万达商业地产股份有限公司（拟成项目公司：广州南沙万达广场有限公司）||102,770.00|商业服务业设施用地、绿地与广场用地||71,416.00||≤4.6|328,500.00||3,128.46|2014年1月20日|
|2013NJY-10|广州南思物业管理有限公司||5,020.00|商务用地||5,336.00||≤3.0|16,008.00||3,135.93|2014年1月20日|
|2013NJY-7|广东保利房地产开发有限公司（拟成项目公司：广州市越鸿房地产开发有限公司）||22,400.00|商业用地、商务用地||16,666.00||≤4.0|66,664.00||3,360.13|2013年9月27日|
||(4) 选择因素条件说明表：||||||||||||
||项目名称|估价对象|||实 例A||实 例B|||实 例C|||
||地 址|南沙区南沙街大角山公园内|||环市大道与双山大道交界处西北侧||南沙区委党校北侧用地|||金洲涌以南总部集聚区地块二|||
||地块编号|2012NJY-6|||2013NJY-3||2013NJY-10|||2013NJY-7|||
||交易日期|2013年12月|||2014年1月||2014年1月|||2013年9月|||
||交易情况|——|||正常||正常|||正常|||
||交易方式|——|||挂牌出让||挂牌出让|||挂牌出让|||

|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|项目名称||估价对象|实 例A|实 例B|实 例C|
|地 址||南沙区南沙街大角山公园内|环市大道与双山大道交界处西北侧|南沙区委党校北侧用地|金洲涌以南总部集聚区地块二|
|土地使用年限||自2013年5月16日起计算，居住70年，商业40年，其他50年|自成交日起计算，居住70年，商业40年，其他50年|自成交日起计算，居住70年，商业40年，其他50年|自成交日起计算，居住70年，商业40年，其他50年|
|土地用途||住宿餐饮用地|商业服务业设施用地、绿地与广场用地|商务用地|商业用地、商务用地|
|区域因素|自然因素|约12km|约6km|约5km|约8km|
||社会因素|较好|较好|较好|较好|
||交通状况|一般|便捷|便捷|便捷|
||基础设施状况|完善|完善|完善|完善|
||商业繁华度|不成熟|成熟|成熟|成熟|
||行政因素|较差|好|好|好|
||环境因素|无空气污染|无空气污染|无空气污染|无空气污染|
|个别因素|建筑容积率|1.5|≤4.6|≤3.0|≤4.0|
||面积大小|34,313.00|71,416.00|5,336.00|16,666.00|
||平面形状|较规整|较规整|较规整|较规整|
||开发程度|五通一平|五通一平|五通一平|五通一平|
||临街状况|临路|临路|临路|临路|
||宽深比|一般|一般|一般|一般|
||地势地质条件|一般|一般|一般|一般|
|交易价格||——|3,128.46|3,135.93|3,360.13|
|(5) 编制比较因素条件指数表||||||

根据待估宗地与三个实例各种因素的具体情况，编制比较因素条件指数表。比较因素指数确定如下：
1 交易日期修正：
估价人员考虑到各可比实例A、B、C的成交日期距离估价时点较接近，在此期间工业用地地价平稳，修正系数取100/100。
②交易情况修正：
可比实例A、B、C均为正常交易，因此其交易情况修正系数取为100/100。
③交易方式修正：
可比实例A、B、C均属挂牌出让，所以其交易方式修正系数均取为100/100。
④土地使用年限修正：
根据公式：K=[1-1/（1+r）m]/[1-1/（1+r）n]
确定年期修正系数K。式中
r——为土地还原利率，采用安全利率加风险值的方法，确定土地还原利率为6.5%。
m——为待估宗地的使用年限，本次待估宗地已使用半年。
n——为可比实例的使用年限，本次估价中可比实例A、B、C使用年限均为法定最高使用年限。
由此计算所得，各可比实例K均为1.0014。
⑤土地用途修正
待估宗地与三个实例的土地用途相同，不须进行修正。
6 区域因素条件指数
A.自然因素
区域在城镇中的位置，划分3个等级，即距离在5公里以内为优，5-10公里以内为一般，10公里以上为劣。以委估宗地条件指数为100，每增加或减少一个级别，向上或向下修正3；
B.社会因素
根据常住人口及流动人口数量、社会人文环境等条件，分为好、较好、一般、较差四个等级，以评估宗地为100，每上升或降低一个等级，指数上升或下降2；
C.交通状况
根据宗地道路路网密度、路面宽度及通畅程度、公交路线多少、与车站机场距离等
情况，分为交通便捷、交通条件一般、交通不便捷等三个等级，以委估宗地条件指数为100，每增加或减少一个级别，向上或向下修正5；
D.基础设施状况
根据宗地所在片区基础设施配套情况，分为完善、较完善、一般、不完善等四个等级，以评估宗地为100，每上升或降低一个等级，指数上升或下降2；
E.商业繁华度
根据距商业中心的距离、商务设施的种类规模与集聚程度、经营类别、客流的数量与质量等情况，分为成熟、较成熟、一般、不成熟等四个等级，以评估宗地为100，每上升或降低一个等级，指数上升或下降5；
F.行政因素
主要为区域经济政策、土地规划及城镇规划限制、交通管制等，以评估宗地为100，每上升或降低一个等级，指数上升或下降3；
G.环境因素
根据区域环境与景观、噪音空气污染及危险设施或污染源的临近程度等情况，分为好、较好、一般、劣等四个等级，以评估宗地为100，每上升或降低一个等级，指数上升或下降3；
由以上七个区域因素，编制《比较因素条件指数表》（见下页）。
⑦个别因素条件指数
A.规划容积率
根据广州市土地估价技术报告中的容积率修正；
B.面积大小
宗地面积大小规模关系到购买土地须动用的资金数量，在满足一定开发规模的情况下，宗地面积较小，需求量较大，价格较高，反之则较低。根据宗地面积分为最合适、一般、不合适（过大或过小）三个等级，以评估宗地为100，每上升或降低一级，指数上升或下降2；
C.平面形状
根据宗地平面形状及可利用情况，分为规整、较规整、不规整等三个等级，以评估宗地为100，每上升或降低一个等级，指数上升或下降2；
D.开发程度
根据宗地通水、通电、通路、土地平整状况，分为五通一平、四通一平、三通一平、二通一平、一通一平、五通未平、生地等七个等级，以评估宗地为100，每上升或降低一个等级，指数上升或下降2；
E.临街状况
根据宗地临街状况，分为临街、临侧街、不临街等三个等级，以评估宗地为100，每上升或降低一个等级，指数上升或下降10；
F.宽深比
根据宗地宽深程度，分为好、较好、一般、不好等四个等级，指数下降或上升3；
G.地势地质条件
根据地势地质条件情况，分为好、较好、一般、差等四个等级，以评估宗地为100，每上升或降低一个等级，指数上升或下降2。
根据上述比较因素指数的说明，编制比较因素条件指数表：
||||||
|-|-|-|-|-|
|项目名称|估价对象|实 例A|实 例B|实 例C|

|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|地 址||||||
|交易日期||100|100|100|100|
|交易情况||100|100|100|100|
|交易方式||100|100|100|100|
|土地使用年限||100|101|101|101|
|土地用途||100|100|100|100|
|区域因素|自然因素|100|103|103|103|
||社会因素|100|102|102|102|
||交通状况|100|105|105|105|
||基础设施状况|100|100|100|100|
||商业繁华度|100|115|115|115|
||行政因素|100|105|100|100|
||环境因素|100|100|100|100|
|个别因素|建筑容积率|100|97|97|97|
||面积大小|100|98|102|100|
||平面形状|100|100|100|100|
||开发程度|100|100|100|100|
||临街状况|100|110|110|110|
||宽深比|100|100|100|100|
||地势地质条件|100|100|100|100|

(6)编制比较因素修正表：
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|项目名称||估价对象|实 例A|实 例B|实 例C|
|地 址||南沙区南沙街大角山公园内|环市大道与双山大道交界处西北侧|南沙区委党校北侧用地|金洲涌以南总部集聚区地块二|
|交易价格|||3128.46|3135.93|3360.13|
|交易日期|||100/100|100/100|100/100|
|交易情况|||100/100|100/100|100/100|
|交易方式|||100/100|100/100|100/100|
|土地使用年限|||100/101|100/101|100/101|
|土地用途|||100/100|100/100|100/100|
|区域因素|自然因素||100/103|100/103|100/103|
||社会因素||100/102|100/102|100/102|
||交通状况||100/105|100/105|100/105|
||基础设施状况||100/100|100/100|100/100|
||商业繁华度||100/115|100/115|100/115|
||行政因素||100/105|100/100|100/100|
||环境因素||100/100|100/100|100/100|
|个别因素|建筑容积率||100/97|100/97|100/97|
||面积大小||100/98|100/102|100/100|
||平面形状||100/100|100/100|100/100|
||开发程度||100/100|100/100|100/100|
||临街状况||100/110|100/110|100/110|
||宽深比||100/100|100/100|100/100|

|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|项目名称||估价对象|实 例A|实 例B|实 例C|
|地 址||南沙区南沙街大角山公园内|环市大道与双山大道交界处西北侧|南沙区委党校北侧用地|金洲涌以南总部集聚区地块二|
||地势地质条件||100/100|100/100|100/100|
|比准价格||2310.32|2224.14|2249.03|2457.80|

※基准地价系数修正法
（1）基准地价简介
||
|-|
|广州市国土资源和房屋管理局于2011年 12月31日公布的《关于公布广州市国有土|
|地使用权基准地价的通知》【穗国房字〔2011〕1318号】，具体事项如下：|
|一、本次公布的国有土地使用权基准地价（以下简称基准地价）包括广州市越秀区|
|海珠区、荔湾区、天河区、白云区、黄埔区、番禺区、花都区、南沙区和萝岗区所辖范|
|围。|
|二、基准地价采用网格点基准地价和商业路线价予以表示，并以土地级别图、网格|
|点基准地价图、土地级别范围和商业路线价加价表予以公布。|
|三、本次基准地价的价格基准日为2010年7月1日。|
|四、基准地价土地用途划分为商业、综合（办公）、居住、工业等四类。|
|（一）商业类：批发零售用地（含各类商场、销售和服务网点、批发（零售）市场、|
|加油站等用地），旅游餐饮娱乐业用地（含宾馆、酒店、饭店、旅馆、招待所、度假村、|
|餐厅、酒吧、游乐及旅游设施、歌舞厅、俱乐部、康乐中心、高尔夫球场等用地），其他|
|商服用地（含洗车场、洗染店、废旧物资回收站、维修网点、照相馆、理发美容店、洗|
|浴场所、电信、银行、信用社、证券、期货、保险和其他服务的对外营业场所等用地）。|
|（二）综合（办公）类：办公用地（含国家机关、人民团体及其它事业单位办公楼、|
|会展中心、商业写字楼、金融保险业办公楼、普通办公楼、科工贸一体化办公楼、高新|

||
|-|
|技术产业研发中心、厂区外独立的办公楼等用地），教育科研设计用地（含各类教育、科|
|学研究和勘测设计机构等用地），文化体育用地（含文化馆、博物馆、图书馆、影剧院、|
|体育场馆、体育训练基地等用地），医疗卫生用地（含医疗、保健、卫生、防疫、康复和|
|急救设施等用地），慈善用地（含孤儿院、养老院、福利院等用地），宗教用地。|
|（三）居住类：用于生活居住的各类房屋用地。|
|（四）工业类：工业用地（含工矿企业的生产车间、库房、露天作业场及其附属设|
|施用地），仓储用地（含用于物资储备的库房、堆场、包装加工车间、中转的场所及相应|
|附属设施用地），交通运输用地（含铁路、公路、管道运输、港口、机场的线路、站场等|
|用地以及城市道路、广场、车站、社会停车场及其相应附属设施用地），市政设施用地（供|
|水、供电、供燃气、供热、邮政、电信、消防、环卫、公交站场等设施及其相应附属设|
|施用地）。|
|其他未列入上述范围的用地，其用途类别可参照相关或相近用地的用途类别确定。|
|五、本次基准地价采用的是土地在正常市场条件、“五通一平”的土地开发程度和合|
|理容积率下的熟地价格，它包括土地取得费（征地或拆迁的费用及相关税费）、土地开发|
|费用和土地纯收益。土地使用年限商业用地为40年、居住用地为70年、工业和综合（办|
|公）用地为 50 年。价格单位为元/平方米，币种为人民币，其中各区域基准地价的内涵|
|如下：|

|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|区域||越秀、海珠、荔湾、天河、白云、黄埔、萝岗区|番禺区|花都区|南沙区|
|商业用地|土地开发程度|五通一平||||
||平均容积率|合理||||
||价格类型|首层楼面地价||||
|居住、综合|土地开发程度|五通一平||||
||平均容积率|2.7|1.8|1.8|1.8|

||||
|-|-|-|
|（办公）用地|价格类型|楼面地价|
|工业用地|土地开发程度|五通一平|
||平均容积率|1.0|
||价格类型|地面地价|

||
|-|
|*五通一平：给水、排水、供电、通讯、通路、土地平整|
|六、综合（办公）类用地基准地价为居住用地基准地价的100%。|
|七、在商业路线价区段上的临街商业用地，在标准深度内的部分，其商业地价在网|
|格点价格的基础上按每平方米建筑面积进行商业路线价加价。|
|八、临珠江前后航道（白鹅潭至珠江口、白鹅潭至沙贝海、白鹅潭至白沙河、白鹅|
|潭至丫髻沙、丫髻沙至官洲岛、洛溪岛至沥滘水道）、白沙河、西华海、沙贝海、白坭河|
|巴江河、鸦岗河、流溪河、三枝香水道、市桥水道、沥滘水道、沙湾水道两岸的临江宗|
|地，其临江宗地线以内50米部分在网格点基准地价基础上加收 30%。|
|九、本次基准地价适用于土地使用权出让、转让、出租、抵押、作价入股等宗地价|
|格评估，其中土地使用权拍卖、招标、挂牌的出让价格，按拍卖、招标、挂牌的实际成|
|交价定价。|
|十、市国土房管局将根据土地市场的变化情况对基准地价进行全面修订，经市政府|
|批准后，对外公布执行。|
|十一、本通告自2012年2月1 日起施行，由市国土房管局负责解释。|

（2）估价对象所在区域的基准地价
委估宗地所在地网格点楼面基准地价为1,113.00元/㎡。
（3）影响估价对象地价的期日因素修正
由于广州市公布的基准地价期日为2010年7月1日，在此期间，广州市地价水平有
一定程度的增长，根据中国地价动态监测系统公布的数据（见下表），估价人员据此并
结合对宗地所在区域的市场调查和分析，商业用地涨幅取43.5%。
广州市地价增长率情况一览表
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|年度|季度|综合|商服|住宅|工业|
|2013|4|4.13|2.76|5.16|2.96|
|2013|3|5.2|2.87|7.03|1.84|
|2013|2|3.97|2.03|5.54|1.87|
|2013|1|1.96|1.24|2.54|1.73|
|2012|4|1.21|0.82|1.51|2.12|
|2012|3|1.33|0.83|1.75|0.53|
|2012|2|0.2|1.14|-0.69|0.9|
|2012|1|0.25|1.05|-0.25|0.36|
|2011|4|0.72|2.64|-0.39|0.36|
|2011|3|4.97|5.58|4.86|1.47|
|2011|2|4.61|5.41|4.38|0.93|
|2011|1|5.49|6.14|5.38|1.89|
|2010|4|1.97|2.27|1.81|1.34|
|2010|3|1.31|2.03|0.82|2.95|

数据来源：中国地价动态监测系统
（4）区域因素修正
广州市基准地价为精确到网格点的土地均价，无需进行区域因素修正。
（5）个别因素修正
1宗地面积状况修正系数
商业用地宗地面积修正说明及修正系数表
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|指标标准|优|较优|一般|较劣|劣|
|指标标准说明|面积适中，对土地利用极为有利|面积对土地利用较为有利|面积对土地利用无不良影响|面积较小，对土地利用有一定影响|面积过小，对土地利用产生严重影响|
|修正系数|1.04|1.02|1|0.98|0.96|

宗地面积适中，对土地利用无不良影响，取修正系数1.0。
2宗地形状修正系数
商业用地宗地形状修正说明及修正系数表
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|指标标准|优|较优|一般|较劣|劣|
|指标标准说明|形状规则，对土地利用极为有利|对土地利用较为有利|对土地利用无不良影响|形状不规则，对土地利用有一定影响|形状不规则，对土地利用产生严重影响|
|修正系数|1.04|1.02|1|0.98|0.96|

土地形状较规则，对土地利用无不良影响，取修正系数1.0。
3宗地宽深比修正系数
商业用地宗地宽深比修正系数表
||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
|宽深比|＜0.1|0.1<w≤0.3|0.3<w≤0.7|0.7<w≤1.0|1.0<w≤1.2|＞1.2|
|修正系数|0.88|0.95|1|1.02|1.05|1.07|

根据委托方提供的宗地图纸，宗地宽深比＞1.2，因此，取修正系数为1.0。
商业用地个别因素修正系数=1.0×1.0×1.0=1.0。
（6）估价对象土地使用年限修正系数
由于广州市公布的基准地价为法定最高使用年限下的土地使用权价格，出让年限少于最高出让年限的，须对其进行年限修正，修正系数为K=［1-1/(1+r)^n］/［1-1/(1+r)^N］，其中，r为土地还原利率，n为实际出让年限，N为法定最高出让年限。本次委估宗地的使用年限自评估基准日起使用半年，土地还原率取五年期存款利率4.75%，带入以上公式得年限修正系数为0.9969。
（7）开发程度修正
当估价对象设定开发程度与基准地价设定开发程度一致时，不需要进行开发程度的修正；当估价对象设定开发程度与基准地价设定开发程度不一致时，需要进行开发程度的修正，修正公式为：设定开发程度条件下的宗地地价＝基准地价设定开发程度条件下的宗地地价±开发程度修正幅度
估价对象设定开发程度为宗地红线外土地开发程度达“五通一平”，与基准地价的设
定的开发程度一致，因而无需进行开发程度的修正。
（8）委估宗地单价测算
根据对上述各影响因素的调查分析，对宗地所属地段的基准地价进行各因素修正，同时将前述数据代入基准地价修正法公式，得出
宗地地价＝网格点基准地价×估价时点修正×区域个别因素修正系数×使用年限修正+土地开发程度修正幅度
=1,113.00×1.435×1.0×0.9969+0
=1,592.48元/㎡
※评估结果的确定
根据待估宗地的具体情况，对该宗地采用市场比较法和基准地价系数修正法的结果进行综合分析、评价，采用市场比较法的估价结果为2,310.32元/㎡，采用基准地价系数修正法的估价结果为1,592.48元/㎡，差异较大，基准地价为政府制定出来的指导性地价，通常滞后于正常的市场价值，市场比较法测算出来的结果更符合市场实际情况，基于本次评估目的，市场比较法结果的权重取70%，基准地价系数修正法结果的权重取30%，以两种方法所得结果的加权平均数得出估价对象宗地的土地使用权价值。
评估单价＝2,310.32×70%+1,592.48×30%
＝2,094.97（元/㎡）
市场价值＝评估单价×土地面积×容积率
＝2,094.97×34,313.00×1.5
＝107,827,100.00元（已取整）
6.评估结果
经过测算，委估土地使用权在基准日为2013年12月31日时，土地权利状况设定条
件为出让，用途为住宅餐饮用地，在土地法定剩余使用年限下，容积率在规划范围内，土地开发程度达到“五通”（通给水、通排水、通电、通讯、通路），宗地平整条件下的国有土地使用权评估价值为人民币壹亿零柒佰捌拾贰万柒仟壹佰元整（￥107,827,100.00）。
（四）长期待摊费用评估说明
1、评估范围
纳入本次评估的长期待摊费用主要是地块围蔽工程款，账面价值298,261.95元。
2、评估程序及方法
评估人员查看了长期待摊费用明细账和凭证等，了解费用原始发生额、摊销期和尚存受益期限。对于地块围蔽工程预付性质长期待摊费用，尚有一定的受益期限，通过对其受益期限、摊销方法与应摊销金额进行核实，按经核实后的账面余额确定评估值。
3、评估结果
长期待摊费用的评估值为298,261.95元，评估无增减。
（五）流动负债评估说明
1、其他应付款
（1）评估范围
纳入本次评估范围的其他应付款，主要为往来款，账面价值12,500,000.00元。
（2）评估程序及方法
评估人员通过调查了解，逐一具体分析各往来款项的数额、发生时间和原因、债权人经营管理现状等，对各款项付出的必要性作出判断，从而确定评估值。
（3）评估结果
其他应付款的评估价值为12,500,000.00元，评估无增减。
四、评估结论及其分析
（一）运用资产基础法的评估结果
运用资产基础法，评估基准日2013年12月31日时，岭南花园大角山酒店的全部资产账面值为 11,133.07万元，评估值为 11,636.56万元，增幅4.52%；负债账面值为 1,250.00万元，评估值为 1,250.00万元，无增减；净资产账面值为 9,883.07万元，评估值为10,386.56万元，增幅5.09%（评估结论详细情况见评估明细表）。
资产评估结果汇总表
评估基准日：2013年12月31日 金额单位：人民币万元
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|项 目||账面价值|评估价值|增减值|增值率％|
|||A|B|C＝B-A|D＝C/A×100%|
|流动资产|1|815.03|815.03|0.00|0.00|
|非流动资产|2|10,318.04|10,821.53|503.49|4.88|
|其中：在建工程|3|8.99|8.99|0.00|0.00|
|无形资产|4|10,279.22|10,782.71|503.49|4.90|
|长期待摊费用|5|29.83|29.83|0.00|0.00|
|资产总计|6|11,133.07|11,636.56|503.49|4.52|
|流动负债|7|1,250.00|1,250.00|0.00|0.00|
|非流动负债|8|0.00|0.00|||
|负债合计|9|1,250.00|1,250.00|0.00|0.00|
|净资产（所有者权益）|10|9,883.07|10,386.56|503.49|5.09|

（二）评估结论与账面值变动情况及原因分析
1、土地使用权评估值比账面值增加5,034,841.40元，变动率为4.90%，变动原因为土地取得日至评估基准日当地地价上涨所致。