本资产评估报告依据中国资产评估准则编制
中国石化销售有限公司新疆哈密石油分公司拟收购新疆中油化工集团有限公司第二加油站项目资 产 评 估 报 告
中联评报字[2018]第 955号
中中联联资资产产评评估估集集团团有有限限公公司司
二〇一八年五月三十一日
目 录
资产评估报告声明 ....................................................................................... 1摘 要 ......................................................................................................... 3资产评估报告 ........................................................................................... 5一、委托方、产权持有单位和其他评估报告使用者 ............................ 5二、评估目的 ............................................................................................ 7三、评估对象和评估范围 ........................................................................ 7四、价值类型及其定义 ............................................................................ 8五、评估基准日 ........................................................................................ 9六、评估依据 ............................................................................................ 9七、评估方法 .......................................................................................... 11八、评估程序实施过程和情况 .............................................................. 18九、评估假设 .......................................................................................... 21十、评估结论 .......................................................................................... 22十一、特别事项说明 .............................................................................. 23十二、评估报告使用限制说明 .............................................................. 26十三、评估报告日 .................................................................................. 27备查文件目录 ............................................................................................. 29
中联资产评估集团有限公司
资产评估报告声明
一、本资产评估报告依据财政部发布的资产评估基本准则和中国资产评估协会发布的资产评估执业准则和职业道德准则编制。
二、委托人或者其他资产评估报告使用人应当按照法律、行政法规规定和资产评估报告载明的使用范围使用资产评估报告；委托人或者其他资产评估报告使用人违反前述规定使用资产评估报告的，资产评估机构及其资产评估专业人员不承担责任。
三、资产评估报告仅供委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使用人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人使用；
除此之外，其他任何机构和个人不能成为资产评估报告的使用人。
四、资产评估报告使用人应当正确理解评估结论，评估结论不等同于评估对象可实现价格，评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。
五、资产评估机构及其资产评估专业人员遵守法律、行政法规和资产评估准则，坚持独立、客观、公正的原则，并对所出具的资产评估报告依法承担责任。
六、评估对象涉及的资产、负债清单由委托人、被评估单位申报并经其采用签名、盖章或法律允许的其他方式确认；委托人和其他相关当事人依法对其提供资料的真实性、完整性、合法性负责。
七、资产评估机构及资产评估专业人员与资产评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系；与相关当事人没有现存或者预期的利益关系，对相关当事人不存在偏见。
八、资产评估专业人员已经对资产评估报告中的评估对象及其所涉
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及资产进行现场调查；已经对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验，对已经发现的问题进行了如实披露，并且已提请委托人及其他相关当事人完善产权以满足出具资产评估报告的要求。
九、本资产评估机构出具的资产评估报告中的分析、判断和结论受资产评估报告中假设和限制条件的限制，资产评估报告使用人应当充分考虑资产评估报告中载明的假设、限制条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。
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中国石化销售有限公司新疆哈密石油分公司拟收购新疆中油化工集团有限公司第二加油站项目
资产评估报告
中联评报字[2018]第 955号
摘 要
中联资产评估集团有限公司接受中国石化销售有限公司新疆哈密石油分公司、新疆中油化工集团有限公司的委托，就中国石化销售有限公司新疆哈密石油分公司拟收购新疆中油化工集团有限公司第二加油站之经济行为所涉及的第二加油站成品油零售经营相关资产组在评估基准日的市场价值进行了评估。
评估对象和评估范围是第二加油站成品油零售经营相关资产组，具体包括第二加油站成品油零售经营权及相关房屋建（构）筑物、机器设备及国有土地使用权。
评估基准日为 2018年 3月 31日。
本次评估的价值类型为市场价值。
本次评估以持续使用为前提，结合评估对象的实际情况，综合考虑各种影响因素，分别采用成本法和收益法对第二加油站进行评估，然后加以校核比较。考虑评估方法的适用前提和满足评估目的，本次选用收益法评估结果作为最终评估结果。
经实施清查核实、实地查勘、市场调查和询证、评定估算等评估程序，得出第二加油站在评估基准日 2018年 3月 31日的评估结论如下：
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中国石化销售有限公司新疆哈密石油分公司拟收购的新疆中油化工集团有限公司第二加油站成品油零售经营相关资产组评估价值为 526.34万元。
在使用本评估结论时，特别提请报告使用者使用本报告时注意报告
中所载明的特殊事项以及期后重大事项。
根据国有资产评估管理的相关规定，资产评估报告须经备案后使用，评估结果使用有效期一年，自评估基准日 2018年 3月 31日起，至 2019年 3月 30日止。超过一年，需重新进行评估。
以上内容摘自资产评估报告正文，欲了解本评估项目的详细情况和合理理解评估结论，应当阅读资产评估报告全文。
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中国石化销售有限公司新疆哈密石油分公司拟收购新疆中油化工集团有限公司第二加油站项目
资产评估报告
中联评报字[2018]第 955号
中国石化销售有限公司新疆哈密石油分公司、
新疆中油化工集团有限公司：
中联资产评估集团有限公司接受贵公司的委托，根据有关法律法规和资产评估准则，采用成本法和收益法，按照必要的评估程序，对中国石化销售有限公司新疆哈密石油分公司拟收购新疆中油化工集团有限公司第二加油站之经济行为所涉及的第二加油站成品油零售经营相关资产组在评估基准日 2018年 3月 31日的市场价值进行了评估。现将资产评估情况报告如下：
一、委托方、产权持有单位和其他评估报告使用者
本次资产评估的委托方为中国石化销售有限公司新疆哈密石油分公司、新疆中油化工集团有限公司，产权持有单位为新疆中油化工集团有限公司。委托方之一中石化哈密分公司拟收购产权持有单位的资产。
（一）委托方一概况
公司名称：中国石化销售有限公司新疆哈密石油分公司（以下简称：中石化哈密分公司）
统一社会信用代码：91652200748658128D
公司地址：新疆哈密市伊州区哈巴公路西侧（北出口以北 3公里）
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负责人：郭华斌
公司类型：其他有限责任公司分公司
所属行业：零售业
经营范围：危险化学品经营（汽油、煤油、柴油批发）；食品的销售、乳制品（含婴幼儿配方乳粉）、保健食品销售（具体许可范围和有效期限以市卫生局核发的许可证为准)；酒类销售（以上三项仅限所属分支机构经营；纺织、服装及日用品专门零售；文化用品零售；日用百货、沥青、润滑油、石脑油、石蜡、化工产品、家用电器、航空机票、通讯器材、农副产品、棉纺织品、化肥、农机产品、化妆品、五金交电、劳保用品、服装鞋帽、办公用品、体育用品、工艺品、厨房、卫生间用具、洗涤用品、首饰、建筑材料、装饰材料、照相器材、鲜花、土产日杂、电子产品的销售；汽车清洗服务；房屋租赁；广告业务；场地租赁；
代办移动通信业务。以下项目由分支机构凭有效许可证经营，未取得许可证不得经营：燃气经营；快餐服务；百货零售；粮油零售；糕点、面包零售；果品、蔬菜零售；肉、禽、蛋、奶及水产品零售；营养和保健品零售；酒、饮料及茶叶零售；烟草制品零售；其他食品零售；汽车零售；汽车零配件零售；摩托车及零配件零售；文具用品零售；体育用品及器材零售；图书、报刊零售、音像制品及电子出版物零售；药品零售；
医疗用品及器材零售；委托代理收取水电费、票务代理服务。
（二）委托方二暨产权持有单位概况
公司名称：新疆中油化工集团有限公司（以下简称：中油化工）统一社会信用代码：91650106745234098E
公司地址：新疆乌鲁木齐市头屯河区南渠路西一巷 2号
负责人：王炜
公司类型：有限责任公司（自然人投资或控股的法人独资）
所属行业：化学原料和化学制品制造业
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经营范围：销售：汽油、柴油[闭杯闪点≤60℃]、液化石油气、石油原油、溶剂油、石脑油、甲醇、二甲苯、粗苯、金属制品、煤油、耐火材料、镁钙粉、燃料油、煤炭、石油化工产品（危化品除外）、矿产品、生铁、钢材、铁精粉、机电产品、五金交电、建材、润滑油、皮棉、化肥（零售）、棉粕、玉米；成品油零售（只限分支机构经营）；仓储服务，铁路运输代理服务，房屋租赁，货物与技术的进出口贸易，供热服务，设备租赁，场地租赁，装卸，国际货运代理，国内货运代理，物流咨询服务，车辆清洗。
二、评估目的
根据《哈密石油分公司关于收购第一第二加油站和中油化工油库的立项请示》，中国石化销售有限公司新疆哈密石油分公司拟收购第二加油站成品油零售经营相关资产组。
本次评估的目的是反映中石化哈密分公司拟收购中油化工第二加油站之经济行为所涉及的第二加油站成品油零售经营相关资产组在基准日的市场价值，为上述经济行为提供价值参考依据。
三、评估对象和评估范围
评估对象和评估范围是第二加油站成品油零售经营相关资产组，具体包括第二加油站成品油零售经营权及相关房屋建（构）筑物、机器设备及国有土地使用权。
第二加油站原成品油零售经营权利人为新疆中油化工集团有限公司，2010年中油化工与中国石油化工股份有限公司新疆石油分公司签订加油站租赁合同，由此《成品油零售经营批准证书》经营主体变更为中国石化销售有限公司新疆哈密石油分公司第二加油站，并约定租赁期届满不再续租的，已变更的加油站资质将恢复到中油化工名下，租赁期内
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承租方中石化哈密分公司对加油站的改造、重修、扩建形成的资产产权归出租方中油化工所有。
委托评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围一致。
（一）被评估实物主要资产情况
本次评估对象和评估范围为中石化哈密分公司拟收购的第二加油站成品油零售经营相关资产组，具体包括第二加油站成品油零售经营权及相关房屋建筑物、构筑物、机器设备和土地使用权。
1、房屋建筑物共 3项，主要为第二加油站营业用房屋，包括营业厅和办公室。上述房屋建筑物均为混合结构，建筑面积合计 451.54平方米，评估基准日均已办理房产证。其中营业厅已拆除无实物，证载面积为 48.10平方米；
2、构筑物主要为加油站地坪、围墙、地坑基础及网架雨篷等；
3、机器设备为加油站经营用设备，包括加油机、地埋罐、潜油泵及监控设备等。由于购置时间久远，部分设备存在长期闲置和无实物的情况；
4、无形资产-土地使用权为第二加油站用地。评估基准日已取得土地使用证。土地证编号：巴证国用（2009）第 303号；证载总面积 3,200.00m2，位于巴里坤县天山路
52号，为商业用途出让土地。证载权利人为新疆中油化工集团有限公司哈密分公司第二加油站。
委托评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围一致。
四、价值类型及其定义
依据本次评估目的，确定本次评估的价值类型为市场价值。
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市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。
五、评估基准日
本项目资产评估基准日是 2018年 3月 31日。
此基准日是委托方在综合考虑产权持有者的资产规模、工作量大小、预计所需时间、合规性等因素的基础上确定的。
六、评估依据
本次资产评估遵循的评估依据主要包括经济行为依据、法律法规依据、评估准则依据、资产权属依据，及评定估算时采用的取价依据和其他参考依据等，具体如下：
（一）经济行为依据
1、《哈密石油分公司关于收购第一第二加油站和中油化工油库的立项请示》。
（二）法律法规依据
1、《中华人民共和国资产评估法》（中华人民共和国主席令第四十六号）；
2、《国有资产评估管理办法》（国务院第 91号令，1991年）；
3、《企业国有资产监督管理暂行条例》国务院 2003年第 378号令；
4、《企业国有资产评估管理暂行办法》（国务院国有资产监督管理委员会令第 12号，2005年 8月 25日）；
5、《关于加强企业国有资产评估管理工作有关问题的通知》（国务院国资委产权[2006]274号）；
6、《关于企业国有资产评估报告审核工作有关事项的通知》（国务
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院国资委国资产权[2009]941号）；
7、《企业国有资产评估项目备案工作指引》（国资发产权[2013]64号）；
8、《中华人民共和国土地管理法》（2004年 8月 28日第十届全国人民代表大会常务委员会第十一次会议修订）；
9、《中华人民共和国城市房地产管理法》（2009年 8月 27日第十一届全国人民代表大会常务委员会第十次会议修订）；
10、其他评估相关法律、法规和规章制度等。
（三）评估准则依据
1、《资产评估基本准则》（财资[2017]43号）；
2、《资产评估职业道德准则》（中评协[2017]30号）；
3、《资产评估执业准则——资产评估程序》（中评协[2017]31号）；
4、《资产评估执业准则——资产评估报告》（中评协[2017]32号）；
5、《资产评估执业准则——资产评估委托合同》（中评协[2017]33号）；
6、《资产评估执业准则——资产评估档案》（中评协[2017]34号）；
7、《资产评估执业准则——不动产》（中评协[2017]38号）；
8、《资产评估执业准则——机器设备》（中评协[2017]39号）；
9、《资产评估机构业务质量控制指南》（中评协[2017]46号）；
10、《资产评估价值类型指导意见》（中评协[2017]47号）；
11、《资产评估对象法律权属指导意见》（中评协[2017]48号）；
（四）资产权属依据
1、《国有土地使用证》；
2、《房屋所有权证》；
3、关于产权瑕疵的说明；
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4、其他参考资料。
（五）取价依据
1、《建设工程工程量清单计价规范》GB50500-2013；
2、《新疆维吾尔自治区建筑安装工程费用定额》（2004年）；
3、《新疆维吾尔自治区建筑安装工程费用定额》（2010年）；
4、《关于发布哈密区域 2018年 1月、2月建设工程价格信息的通知》[哈市建字（2018）30号]；
5、《2018年 3月份哈密区域建设工程材料市场价信息》；
6、《2018机电产品价格信息查询系统》（机械工业信息研究院）；
7、《中国人民银行贷款利率表》2015年 10月 24日起执行；
8、委托人和其他相关当事人依法提供的未来收益预测资料；
8、其他参考资料。
（六）其它参考依据
1、《城镇土地估价规程》（GB T18508-2014）。
2、财政部《关于印发<基本建设项目建设成本管理规定>的通知》（财建[2016]504号）；
3、国家计委、建设部关于发布《工程勘察设计收费管理规定》的通知（计价格[2002]10号）；
4、《关于工程勘察设计收费管理规定有关问题的补充通知》(计办价格[2002]1153号)；
5、国家发改委《工程建设监理费有关规定》（发改价格[2007]670号）；
6、国家计划委员会《招标代理服务收费管理暂行办法》（计价格[2002]1980号）；
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7、国家发展计划委员会、国家环境保护总局《关于规范环境影响咨询收费有关问题的通知》（计价格[2002]125号）；
8、中石化哈密分公司 2015年度至 2018年 1-3月会计报表；
9、《资产评估常用方法与参数手册》（机械工业出版社 2011年版）；
10、Wind资讯金融终端；
11、其他参考资料。
七、评估方法
（一）评估方法的选择
纳入本次评估范围的资产为中石化哈密分公司拟收购的第二加油站成品油零售经营相关资产组。
本次评估目的是收购资产组，评估中以持续使用和公开市场为前提，从产权持有单位各单项资产的价值构成来看，可以从市场上调查到评估对象各项资产的重新购置或建造价值，从评估方法应用的条件和可能性上，适宜采用成本法进行评估。
加油站成品油零售经营相关资产组盈利能力主要是基于成品油零售业务形成的，其所对应资料较全，预期收益和风险可以预测并以货币计量、预期收益年限可以预测。因此本次评估适用收益现值法对第二加油站成品油零售经营相关资产组的价值进行评估。
综上所述，本次评估以持续使用和公开市场为前提，结合委估对象的实际情况，综合考虑各种影响因素，采用成本法和收益现值法对第二加油站的成品油零售业务相关资产组进行评估。
（二）成本法介绍
1、房屋建筑物类资产
对房屋建筑物的评估根据被评估房产的特点采用重置成本法进行
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评估。
重置成本法是用现时条件下重新购置或建造一个全新状态的被评估资产所需的全部成本，通常是根据建筑工程资料和竣工结算资料按建筑物工程量，以现行定额标准、建设规费、贷款利率计算出建筑物的重置全价，并按建筑物的使用年限和对建筑物现场勘察的情况综合确定成新率，进而计算建筑物评估净值。基本计算公式为：
建筑物评估值=重置全价×成新率
（1）重置全价的确定
主要建筑物的评估，根据建筑工程资料和竣工结算资料按建筑物工程量，以现行定额标准、建设规费、贷款利率计算出建筑物的重置全价，其他建筑物是在实地勘察的基础上，综合考虑各项评估要素，确定重置单价并计算重置全价。
重置全价由建安造价、前期及其他费用和资金成本三部分组成。
①建安造价的确定
评估人员根据被评估房产的具体特点和所掌握的资料，采用重编预算法与类比法确定建安工程造价。
重编预算法：评估人员根据房屋基础资料及部分图纸，参照《新疆建筑工程消耗量定额2010（实体项目）》、《新疆建筑工程消耗量定额2010（措施项目）》、《全国统一建筑装饰、装修消耗量定额GYD-901-20》、《新疆维吾尔自治区建筑安装工程费用定额》（2010年）、《新疆维吾尔自治区哈密区域建设工程材料市场价信息》（2018年 3月），从而计算得出建筑安装工程造价。
类比法：根据哈密市建筑工程造价管理等权威部门发布的建筑工程造价信息、工程造价指标，选择近期与被评估建筑物相类似的建筑物进行类比分析，以建安工程造价为基础，通过调整差异，测算出被评估建筑物的建安工程造价。
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②前期及其他费用的确定
前期及其他费用套用国家计委、国家物价局、建设部等规定收取的建设费用及建设单位为建设工程而投入的除建筑造价外的其它费用两个部分。
③资金成本的确定
资金成本系在建设期内为工程建设所投入资金的贷款利息，其采用的利率按基准日中国人民银行规定标准计算，其中六个月以内贷款利率为4.35%，一年期贷款利率为4.35%，一年期至三年期贷款利率为4.75%。
工期按建设正常情况周期计算，并按均匀投入考虑：
资金成本=（工程建安造价+前期及其它费用）×合理工期×贷款利息×50%
（2）成新率
建（构）筑物成新率的确定方法，根据不同类型、不同价值量的建（构）筑物，将分别采用不同的方法。对于重要的、价值量大的建（构）筑物采用综合成新率方法确定，采用勘察成新率和理论成新率两种方法计算，经加权平均得出综合成新率。对于一般建（构）筑物采用年限法，并根据具体勘察情况进行修正后确定其成新率。
计算公式为：
成新率=勘察成新率×0.6+理论成新率×0.4
①勘察成新率
将影响房屋成新率的因素分为三大部分（结构、装饰和设备部分），通过各项因素对建（构）筑物造价的影响程度，确定不同结构类型建（构）筑物各因素的标准分值，根据勘察情况给出不同的分值，并据此确定勘察成新率。
②理论成新率
根据经济使用年限和房屋已使用年限计算。
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理论成新率=（1-已使用年限/经济寿命年限）×100%
（3）评估值的确定
评估值＝重置全价×成新率
2、设备类资产
根据本次评估目的及持续使用假设，以市场价格为依据，结合被评估设备的特点和收集资料情况，主要采用重置成本法评估。基本计算公式为：
评估值＝重置全价×成新率
（1）机器设备
①重置全价
对价值量较大设备的重置全价，主要由设备购置价（非标设备现行价格）、运杂费、安装调试费、基础费、其他费用和资金成本等构成；
对价值量较小、不需要安装以及运输费用较低的一般设备重置全价，参照现行市场购置价格或非标设备现行价格确定。
重置全价计算公式：
重置全价＝设备购置费＋运杂费+安装工程费＋基础费＋其他费用＋资金成本
A．设备购置价的确定
设备购置价主要通过向生产厂家和代理商询价确定，或参考近期同类设备的合同价格确定。不能从市场询到价格的设备，通过查阅机电产品价格信息、网上询价以及通过对评估基准日相同或相似的设备对比分析，综合确定其购置价。
B．设备运杂费的确定
设备运杂费是指从产地到设备安装现场的运输费用。运杂费率以设备购置价为基础，根据生产厂家与设备安装所在地的距离不同，按不同
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运杂费率计取。如供货条件约定由供货商负责运输和安装时（在购置价格中已含此部分价格），则不计运杂费。
C．安装调试费的确定
参考《资产评估常用方法与参数手册》等资料，按照设备的特点、重量、安装难易程度，以含税设备购置价为基础，按不同安装调试费率计取。
对小型、无须安装的设备，不考虑安装工程费。
D.配套辅助配件及基础费的确定
对于大型设备，购买后安装时需部分辅助配件及固定基础方能投入使用，按照设备的特点，以含税设备购置价为基础，按不同基础费率计取。
E.前期费用的确定
前期费用包括建设单位管理费、勘察设计费、工程建设监理费、建设招投标管理费及环评费等，是依据该设备所在地建设工程其他费用标准，结合本身设备特点进行计算。
F．资金成本
资金成本即建设期投入资金的贷款利息，根据合理工期，结合评估基准日执行的贷款利率，并按建设期均匀投入考虑。
计算公式如下：
资金成本＝（设备购置费＋运杂费＋安装工程费＋基础费＋其他费用）×合理建设工期×贷款利率×50%
②成新率的确定
对设备采用年限法与现场勘察法，分别测算其勘察成新率 N1和理论成新率N2，加权平均求得其成新率N，即：
N＝N1×60%＋N2×40%
其中N2＝（1－实际已使用年限／经济使用年限）×100%
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对实际已使用年限超过经济使用年限的设备的成新率，需判断估计其尚可使用年限，在此基础上计算成新率N，即：
N＝尚可使用年限/（实际已使用年限＋尚可使用年限）
N1勘察成新率是依据现场对实物观察情况进行分析，并针对设备各部分技术状况进行综合评分确定。
3、无形资产—土地使用权
土地使用权用途为商服用地，使用权类型为出让，本次采用成本逼近法和市场比较法进行评估。
（1）成本逼近法
采用成本逼近法评估地价的基本思路是以待估宗地所在区域土地取得费和土地开发费平均标准为主要依据，加上一定的利息、利润和土地增值收益来确定地价。即：
地价＝（土地取得费＋土地开发费+相关税费＋投资利息＋投资利润＋土地增值收益）×（1+个别修正系数）×年期修正系数
（2）市场比较法
市场比较法是在求取一宗待评估土地的价格时，根据替代原则，将被评估土地与在较近时期内已经发生交易的类似土地交易实例进行对照比较，并依据后者已知的价格，参照该土地的交易情况、期日、区域、个别因素、使用年期、容积率等差别，修正得出被评估土地的评估时日地价的方法。
市场比较法评估的基本公式：V= V×A×B×C×D×E×F
B
式中：
V：被评估宗地使用权价值；
V：比较案例价格；
B
A：被评估宗地交易情况指数/比较案例交易情况指数
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B：被评估宗地期日地价指数/比较案例期日地价指数
C：被评估宗地区域因素条件指数/比较案例区域因素条件指数
D：被评估宗地个别因素条件指数/比较案例个别因素条件指数
E：被评估宗地使用年期指数/比较案例使用年期指数
F：被评估宗地容积率指数/比较案例容积率指数
（三）收益法介绍
1、收益现值法
收益现值法又称收益还原法，是指通过估算被评估资产的未来预期收益并折算成现值，借以确定被评估资产价值的一种资产评估方法。从资产购买者的角度出发，购买一项资产所付的代价不应高于该项资产或具有相似风险因素的同类资产未来收益的现值。
收益现值法对资产组进行评估的实质：将资产组未来收益转换成资产现值，而将其现值作为待评估资产组的重估价值。收益现值法的基本理论公式可表述为：资产组的重估价值＝该资产组预期各年收益折成现值之和。
收益现值法的基本公式如下：
n R P
P i  n （1）
(1 r)i (1 r)n
i1
式中：
P为资产组评估价值;
R为第 i年资产预期收益;
i
P为期末固定资产和流动资产回收值;
n
n为资产的经营期限;
r为折现率。
2、收益指标
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收益口径包括资产使用过程中的产生的现金流量（R）和最终处置时产生的现金流量（Pn）。其中，资产使用过程中产生的现金流量的计算公式如下：
R=EBIT＋折旧摊销－资本性支出 （2）
EBIT为息税前利润，其计算公式如下：
EBIT=主营业务收入－主营业务成本－营业税金及附加+其他业务利润－营业费用－管理费用 （3）
其中：资本性支出=资产性更新投资+营运资本增加额+新增长期资产投资（新增固定资产或其他长期资产） （4）
在本次资产评估中，考虑到资产组的相关特点，采用了持续经营假设前提，按资产组有效使用年限确定预计未来现金流量，最终处置时产生的现金流量（Pn）包括期末固定资产回收和期末营运资本回收。
3、折现率
本次评估按资本资产定价模型（CAPM）确定加油站成品油零售经营相关资产组的折现率r：
rr(rr)
（5）
f m f
式中：
r：无风险报酬率；
f
r：市场预期报酬率（所得税前）；
m
β：被评估资产组所在行业预期市场风险系数；
ε：资产组整体风险调整系数；
八、评估程序实施过程和情况
整个评估工作分四个阶段进行：
（一）评估准备阶段
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2018年4月中下旬，委托方召集本项目各中介协调会，有关各方就本次评估的目的、评估基准日、评估范围等问题协商一致，并制订出本次资产评估工作计划。
（二）现场评估阶段
项目组现场评估阶段的时间为2018年5月2日至2018年5月10日。主要工作如下：
1、听取委托方及产权持有者介绍企业总体情况和被评估资产的历史及现状，了解企业的财务制度、经营状况、固定资产技术状态等情况。
2、对产权持有者提供的资产评估申报明细表进行审核、鉴别，并与企业有关财务记录数据进行核对，对发现的问题协同企业做出调整。
3、根据资产评估申报明细表，对固定资产进行了全面核实。
4、查阅收集被评估资产的产权证明文件。
5、根据被评估资产的实际状况和特点，确定各类资产的具体评估方法。
6、对通用设备，主要通过市场调研和查询有关资料，收集价格资料。
7、对产权持有者提供的权属资料进行查验。
8、对评估范围内的资产及负债，在核实的基础上做出初步评估测算。
9、根据委托方提供的加油站历史年度数据，了解加油站的经营状况。
10、对委托方及产权持有者共同提供的未来收益预测，在核实的基础上做出评估测算。
（三）评估汇总阶段
2018年5月11日至2018年5月20日对各类资产评估及负债审核的初
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步结果进行分析汇总，对评估结果进行必要的调整、修改和完善。
（四）提交报告阶段
在上述工作基础上，起草资产评估报告，与委托方就评估结果交换意见，在全面考虑有关意见后，按评估机构内部资产评估报告三审制度和程序对报告进行反复修改、校正，最后出具正式资产评估报告。
本阶段的工作时间为2018年5月21日至5月31日。
九、评估假设
本次评估中，评估人员遵循了以下评估假设：
（一）一般假设
1、交易假设
交易假设是假定所有待评估资产已经处在交易的过程中，评估师根据待评估资产的交易条件等模拟市场进行评估。交易假设是资产评估得以进行的一个最基本的前提假设。
2、公开市场假设
公开市场假设，是假定在市场上交易的资产，或拟在市场上交易的资产，资产交易双方彼此地位平等，彼此都有获取足够市场信息的机会和时间，以便于对资产的功能、用途及其交易价格等做出理智的判断。
公开市场假设以资产在市场上可以公开买卖为基础。
3、资产持续经营假设
资产持续经营假设是指评估时需根据被评估资产按目前的用途和使用的方式、规模、频度、环境等情况继续使用，或者在有所改变的基础上使用，相应确定评估方法、参数和依据。
（二）特殊假设
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1、本次评估假设评估基准日外部经济环境不变，国家现行的宏观经济不发生重大变化；
2、企业所处的社会经济环境等政策无重大变化；
3、本次评估的各项资产均以评估基准日现行市价的国内有效价格为依据；
4、本次评估假设委托方及产权持有者提供的基础资料和财务资料真实、准确、完整；
5、评估范围仅以委托方及产权持有者提供的评估申报表为准，未考虑委托方及产权持有者提供清单以外可能存在的或有资产及或有负债；
6、本次评估测算的各项参数取值不考虑通货膨胀因素的影响；
7、本次评估测算对于第二加油站采用的收益数据的取值是建立在假设产权持有单位业务能够以预测的经营模式持续经营的前提下的。
当上述条件发生变化时，评估结果一般会失效。
十、评估结论
采用成本法和收益法对第二加油站的资产进行评估得出的评估基准日2018年03月31日的评估结论如下：
（一）成本法评估结论
第二加油站资产账面原值125.05，评估值 138.72万元。其中，固定资产评估值 87.30万元；土地使用权评估值 51.42万元。
各类资产评估情况见下表：
资产评估结果汇总表
产权持有单位：新疆中油化工集团有限公司 评估基准日：2018年3月31日 金额单位：人民币万元
||||||
|-|-|-|-|-|
|项目|账面价值|评估价值|增减值|增值率%|
|固定资产|55.66|87.30|31.64|56.85|

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||||||
|-|-|-|-|-|
|项目|账面价值|评估价值|增减值|增值率%|
|无形资产-土地使用权|69.39|51.42|-17.97|-25.90|
|资产总计|125.05|138.72|13.67|10.93|

（二）收益法评估结论
经实施核实、实地查勘、市场调查和询证、评定估算等评估程序，采用收益现值法对第二加油站相关资产价值进行评估。第二加油站的相关资产在评估基准日 2018年 3月 31日的账面值为 125.05万元，评估值为 526.34万元，评估增值 401.29万元，增值率320.90%。
（三）评估结果的差异分析
本次评估采用收益法得出的资产价值为 526.34万元，比成本法测算得出的第二加油站经营相关资产评估价值 138.72万元高 387.62万元，差异率为279.42%。两种评估方法存在差异的原因主要是：
（1）成本法评估是以资产的成本重置为价值标准，反映的是资产投入(购建成本)所耗费的社会必要劳动，这种购建成本通常将随着国民经济的变化而变化；
（2）收益法评估是以资产的预期收益为价值标准，反映的是资产的产出能力(获利能力)的大小，这种获利能力通常将受到宏观经济、政府控制以及资产的有效使用等多种因素的影响。
（三）评估结果的选取
考虑到第二加油站经营业务及盈利能力主要基于成品油零售经营权相关资产组；而成本法仅仅从资产购建的角度反映加油站的价值，其中无法体现因成品油零售经营所带来的超额收益。故本次评估以收益现值法评估结果作为第二加油站资产的评估结果，即第二加油站资产评估价值为 526.34万元。
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十一、特别事项说明
（一）抵押担保事项
第二加油站无抵押担保事项。
（二）产权瑕疵事项
1、本次评估的第二加油站 3,200.00平方米土地使用权证载权利人新疆中油化工集团有限公司哈密分公司第二加油站系产权持有单位新疆中油化工集团有限公司分支机构，不具备独立的法人资格。新疆中油化工集团有限公司承诺该房产不存在产权纠纷，如有纠纷与本次执业评估师和评估机构无关。
（三）未决事项、法律纠纷等不确定因素
无未决事项、法律纠纷等不确定因素。
（四）重大期后事项
无重大期后事项。
（五）其他需要说明的事项
1、评估师和评估机构的法律责任是对本报告所述评估目的下的资产价值量做出专业判断，并不涉及到评估师和评估机构对该项评估目的所对应的经济行为做出任何判断。评估工作在很大程度上，依赖于委托方和产权持有者提供的有关资料。因此，评估工作是以委托方和产权持有者提供的有关经济行为文件，有关资产所有权文件、证件及会计凭证，有关法律文件的真实合法为前提。
2、本次评估范围及采用的由产权持有者提供的数据、报表及有关资料，委托方和产权持有者对其提供资料的真实性、完整性负责。
3、评估师执行资产评估业务的目的是对评估对象价值进行估算并发表专业意见，并不承担相关当事人决策的责任。评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。
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4、评估机构获得的中石化哈密分公司提供的盈利预测是本评估报告收益法的基础。评估师对中石化哈密分公司提供的盈利预测进行了必要的调查、分析、判断，经过与产权持有者及中石化哈密分公司多次讨论，并进一步修正、完善后，评估机构参考了中石化哈密分公司提供的盈利预测的相关数据。评估机构对被评估企业盈利预测的利用，不是对被评估资产未来盈利能力的保证。
5、评估报告中涉及的有关权属证明文件及相关资料由产权持有者提供，委托方和产权持有者对其真实性、合法性承担法律责任。
6、在评估基准日以后的有效期内，如果资产数量及作价标准发生变化时，应按以下原则处理：
（1）当资产数量发生变化时，应根据原评估方法对资产数额进行相应调整；
（2）当资产价格标准发生变化、且对资产评估结果产生明显影响时，委托方应及时聘请有资格的资产评估机构重新确定评估价值；
（3）对评估基准日后，资产数量、价格标准的变化，委托方在资产实际作价时应给予充分考虑，进行相应调整。
7、评估过程中，评估人员观察所评估房屋建筑物的外貌，在尽可能的情况下察看了建筑物内部装修情况和使用情况，未进行任何结构和材质测试。在对设备进行勘察时，因检测手段限制及部分设备正在运行等原因，主要依赖于评估人员的外观观察和产权持有者提供的近期检测资料及向有关操作使用人员的询问情况等判断设备状况。
8、对于纳入本次评估范围的地下油罐，受客观条件影响，实物勘查受到限制，评估人员仅能通过向设备使用人员询问的方式了解设备的使用状况。评估人员对尚可使用年限判断也是基于间接了解相应设备的使用状况后作出的。
9、本次评估结果为不含税价，未考虑实际交易时可能产生的税费。
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10、第二加油站原成品油零售经营权利人为新疆中油化工集团有限公司，2010年中油化工与中国石油化工股份有限公司新疆石油分公司签订加油站租赁合同，由此《成品油零售经营批准证书》经营主体变更为中国石化销售有限公司新疆哈密石油分公司第二加油站，并约定租赁期届满不再续租的，已变更的加油站资质将恢复到中油化工名下，租赁期内承租方中石化哈密分公司对加油站的改造、重修、扩建形成的资产产权归出租方中油化工所有。本次评估测算对于第二加油站采用的收益数据的取值是建立在假设产权持有单位业务能够以预测的经营模式持续经营的前提下的。
十二、评估报告使用限制说明
（一）本评估报告只能用于本报告载明的评估目的和用途。同时，本次评估结论是反映评估对象在本次评估目的下，根据公开市场的原则确定的现行公允市价，没有考虑将来可能承担的抵押、担保事宜，以及特殊的交易方可能追加付出的价格等对评估价格的影响，同时，本报告
也未考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和其它不可抗力对资产价格的影响。当前述条件以及评估中遵循的持续经营原则等其它情况发生变化时，评估结论一般会失效。评估机构不承担由于这些条件的变化而导致评估结果失效的相关法律责任。
本评估报告成立的前提条件是本次经济行为符合国家法律、法规的有关规定，并得到有关部门的批准。
（二）本评估报告只能由评估报告载明的评估报告使用者使用。评估报告的使用权归委托方所有，未经委托方许可，本评估机构不会随意向他人公开。
（三）未征得本评估机构同意并审阅相关内容，评估报告的全部或者部分内容不得被摘抄、引用或披露于公开媒体，法律、法规规定以及
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相关当事方另有约定的除外。
（四）评估结论的使用有效期：根据国有资产评估管理的相关规定，资产评估报告须经备案后使用，评估结果使用有效期一年，自评估基准日2018年3月30日起，至2019年3月30日止。超过一年，需重新进行评估。
十三、评估报告日
评估报告日为二〇一八年五月三十一日。
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中国石化销售有限公司新疆哈密石油分公司拟收购新疆中油化工集团有限公司第二加油站项目·资产评估报告
备查文件目录
1、经济行为文件（复印件）；
2、委托方及产权持有单位营业执照（复印件）；
3、评估对象涉及的主要权属证明资料（复印件）；
4、委托方及产权持有单位承诺函；
5、资产评估师承诺函；
6、中联资产评估集团有限公司资产评估资格证书（复印件）；
7、中联资产评估集团有限公司企业法人营业执照（复印件）；
8、资产评估业务约定书（复印件）；
9、签字资产评估师资格证书（复印件）。
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