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|鲁能集团有限公司拟以海南英大房地产开发有限公司股权认购天津广宇发展股份有限公司发行股份项目评估报告中企华评报字(2013)第 1261-4 号|

北京中企华资产评估有限责任公司
二〇一四年一月二日
目 录
注册资产评估师声明 ............................................................. 1评估报告摘要 ....................................................................... 2评估报告正文 ....................................................................... 4一、委托方、被评估单位及业务约定书约定的其他评估报告使用者 ........................... 4二、评估目的 ...................................................................................................................... 9三、评估对象和评估范围 ................................................................................................ 10四、价值类型及其定义 .................................................................................................... 11五、评估基准日 ................................................................................................................ 11六、评估依据 .................................................................................................................... 11七、评估方法 .................................................................................................................... 15八、评估程序实施过程和情况 ........................................................................................ 22九、评估假设 .................................................................................................................... 25十、评估结论 .................................................................................................................... 27十一、 特别事项说明 ....................................................................................................... 29十二、 评估报告使用限制说明 ....................................................................................... 29十三、 评估报告日 ........................................................................................................... 30评估报告附件 ..................................................................... 31
北京中企华资产评估有限责任公司 I
注册资产评估师声明
一、我们在执行本资产评估业务中，遵循相关法律法规和资产评估准则，恪守独立、客观和公正的原则；根据我们在执业过程中收集的资料，评估报告陈述的内容是客观的，并对评估结论合理性承担相应的法律责任。
二、评估对象涉及的资产、负债清单由委托方、被评估单位申报并经其签章确认；所提供资料的真实性、合法性、完整性，恰当使用评估报告是委托方和相关当事方的责任。
三、我们与评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系；与相关当事方没有现存或者预期的利益关系，对相关当事方不存在偏见。
四、我们已对评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查；我们已对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验，并对已经发现的问题进行了如实披露，且已提请委托方及相关当事方完善产权以满足出具评估报告的要求。
五、我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设和限定条件的限制，评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明的假设、限定条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。
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评估报告摘要
重要提示
本摘要内容摘自评估报告正文，欲了解本评估项目的详
细情况和合理理解评估结论，应认真阅读评估报告正文。
北京中企华资产评估有限责任公司接受鲁能集团有限公司（以下简称“鲁能集团”）和天津广宇发展股份有限公司（以下简称“广宇发展”）的共同委托，根据有关法律、法规和资产评估准则，遵循独立、客观、公正的原则，按照必要的评估程序，对海南英大房地产开发有限公司的股东全部权益在评估基准日的市场价值进行了评估。现将评估报告摘要如下：
评估目的：鲁能集团有限公司拟以海南英大房地产开发有限公
司股权认购天津广宇发展股份有限公司发行股份。
评估对象：海南英大房地产开发有限公司的股东全部权益。
评估范围：评估范围是被评估单位的全部资产及负债。包括流动资产、固定资产、在建工程、无形资产、其他非流动资产、流动负债等。
评估基准日：2013年 8月 31日
价值类型：市场价值
评估方法：资产基础法、收益法
评估结论：本评估报告选用资产基础法评估结果作为评估结论。具体评估结论如下：
海南英大房地产开发有限公司评估基准日总资产账面价值为 89,706.82万元，评估价值为 124,699.89万元，增值额为 34,993.07万元，增值率为39.01%；总负债账面价值为 39,393.69万元，评估价值为39,393.69万元，增值额为0.00万元，增值率为0.00%；净资产账面价值为 50,313.13万元，净资产评估价值为 85,306.20万元，增值额为 34,993.07万元，增值率为69.55%。
资产基础法具体评估结果详见下列评估结果汇总表：
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资产基础法评估结果汇总表
评估基准日：2013年8月31日 金额单位：人民币万元
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|-|-|-|-|-|-|
|项目||账面价值|评估价值|增减值|增值率%|
|||A|B|C=B-A|D=C/A× 100%|
|一、流动资产|1|59,894.82|82,862.72|22,967.90|38.35|
|二、非流动资产|2|29,812.00|41,837.17|12,025.17|40.34|
|其中：长期股权投资|3|0.00|0.00|0.00||
|投资性房地产|4|0.00|0.00|0.00||
|固定资产|5|391.93|452.82|60.89|15.54|
|在建工程|6|25,994.30|27,002.39|1,008.09|3.88|
|无形资产|7|2,257.76|13,255.96|10,998.20|487.13|
|其中：土地使用权|8|2,253.48|13,245.71|10,992.23|487.79|
|其他非流动资产|9|1,168.00|1,126.00|-42.00|-3.60|
|资产总计|10|89,706.82|124,699.89|34,993.07|39.01|
|三、流动负债|11|39,393.69|39,393.69|0.00|0.00|
|四、非流动负债|12|0.00|0.00|0.00||
|负债总计|13|39,393.69|39,393.69|0.00|0.00|
|净资产|14|50,313.13|85,306.20|34,993.07|69.55|

海南英大房地产开发有限公司股东全部权益的评估值为 85,306.20万元。
本评估报告仅为评估报告中描述的经济行为提供价值参考依据，评估结论的使用有效期限自评估基准日 2013年 8月 31日起一年有效。
评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明的假设、限定条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。
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鲁能集团有限公司拟以
海南英大房地产开发有限公司股权认购
天津广宇发展股份有限公司发行股份项目
评估报告正文
鲁能集团有限公司：
天津广宇发展股份有限公司：
北京中企华资产评估有限责任公司接受贵公司的委托，根据有关法律、法规和资产评估准则，遵循独立、客观、公正的原则，采用资产基础法和收益法，按照必要的评估程序，对鲁能集团有限公司拟以海南英大房地产开发有限公司股权认购天津广宇发展股份有限公司发行股份事宜涉及的海南英大房地产开发有限公司的股东全部权益在 2013年 8月 31日的市场价值进行了评估。现将资产评估情况报告如下。
一、委托方、被评估单位及业务约定书约定的其他评估报告使用者
本次评估的委托方为鲁能集团有限公司和天津广宇发展股份有限公司，产权持有单位为鲁能集团有限公司，被评估单位为海南英大房地产开发有限公司，业务约定书约定的其他评估报告使用者包括国家法律、法规规定的评估报告使用者。
(一)委托方之一简介
企业名称：鲁能集团有限公司
住 所：济南市市中区经三路 14号
主要办公地址：北京市朝阳区朝外大街 5号院
法定代表人：徐鹏
成立日期：2002年 12月 12日
注册资本：200亿元
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公司类型：有限责任公司
主要经营范围：一般经营项目：投资于房地产业、清洁能源、制造业、采矿业、住宿和餐饮业、综合技术服务业、旅游景区管理业、电力生产业、建筑业；批发和零售贸易（不含法律法规限制的范围）；
企业服务管理；酒店管理；工程管理服务；新能源技术开发；物业管理；企业管理咨询。
历史沿革：
鲁能集团原名山东鲁能有限公司，由中国水利电力工会山东省电力委员会与山东鲁能物业公司于 2002年 12月 12日共同出资设立，注册资本为 108,386万元。同年，根据股东会决议，名称变更为“山东鲁能集团有限公司”。
2003年以后，公司股权进行屡次变更，并进行多次增资；2010年，鲁能集团股权转至国网公司，成为国家电网公司全资子公司。
2012年 6月 25日，山东省工商行政管理局核准鲁能集团名称变更，鲁能集团的名称由“山东鲁能集团有限公司”变更为“鲁能集团有限公司”。
近年来，鲁能集团不断优化产业结构，提升专业管理，形成了以房地产为主营业务，以持有型物业为重要方向的产业发展格局。鲁能集团房地产业务快速发展，项目主要分布于北京、海口、三亚、重庆、宜宾、济南等城市。
(二)委托方之二简介
企业名称：天津广宇发展股份有限公司
住 所：天津经济技术开发区第三大街 16号（泰达中心）
经营场所：天津市南开区霞光道 1号宁泰广场 15层 03-04单元
法定代表人：王志华
注册资本：512,717,581元
公司类型：股份有限公司（上市）
主要经营范围：房地产开发及商品房销售，对住宿酒店及餐饮酒店投资，房屋租赁，物业服务，房地产信息咨询服务，材料和机械电子设备、通讯设备及器材、办公设备销售，仓储（危险品除外），商
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品信息咨询（以上范围内国家有专营专项规定的按规定办理）
公司股权结构及变更情况：
天津广宇发展股份有限公司，公司前身天津立达（集团）公司国际商场，成立于 1986年 5月，1991年始进行股份制改组，将原公司净资产折为 7,033.72万股国家股，1993年 10月 25日至 1993年 11月
30日，发行社会公众股 3,340万股，1993年 12月 10日在深交所上市。
截至评估基准日，公司总股本为 512,717,581股，均为非限制流通股。2010年 1月 13日，根据国务院国有资产监督管理委员会•关于天津广宇发展股份有限公司国有股东所持股份无偿划转有关问题的
批复‣（国资产权［2010］7号），公司股东山东鲁能恒源臵业有限公司和天津南开生物化工有限公司将其持有的广宇发展的 424.15万股
和 9,839.143万股股份无偿划转给鲁能集团。划转完成后，鲁能集团持有 10,263.293万股，占总股本的 20.017%，为公司第一大股东。
截至 2013年 8月 31日，鲁能集团持有广宇发展 106,771,767股，占总股本的20.82%，为广宇发展控股股东。
(三)被评估单位简介
1.公司简况
企业名称：海南英大房地产开发有限公司（以下简称：“海南英大”）
法定住所：海口市振兴路 8号美兰区办公大楼一楼
经营场所：海口市振兴路 8号美兰区办公大楼一楼
法定代表人：孙旭日
注册资本：人民币陆亿捌仟万元
实收资本：人民币陆亿捌仟万元
公司类型：有限责任公司(法人独资)
主要经营范围：在规划范围内进行房地产及附属配套设施的开发、建设、酒店、写字楼、高档住宅的销售。(凡涉及经营许可的项目凭许可证经营)。
2.公司股权结构及变更情况
2002年 6月，海南英大房地产开发有限公司设立。投入注册资
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金 4,000万元。其中：鲁能英大集团有限公司出资 2,400万元，占股本的60%；北京京洲房地产开发有限公司出资 1,600万元，占股本的40%。
2003年 9月，琼山新市区综合开发公司以三宗地折合 750万元入股海南英大房地产开发有限公司，作为海南英大房地产开发有限公司的新股东，占总股本的15.79%，原股东所占股份为鲁能英大集团有限公司占总股本的50.53%，北京京洲房地产开发有限公司占总股本的33.68%。公司注册资本由原 4,000万元人民币增至 4,750万元人民币。2004年 3月，原股东海口东城综合开发公司将持有海南英大房地产开发有限公司15.79%的全部股权转让给海南鲁能广大，股权转让价格为 750万元。2005年 9月，鲁能臵业以对海南英大房地产开发有限公司的 5,250万元债权转为对海南英大房地产开发有限公司的投资，增加海南英大房地产开发有限公司注册资本金。海南英大房地产开发有限公司增资至 1亿元。2008年 2月，北京京洲房地产开发有限公司将其持有的海南英大房地产开发有限公司的16%的股权(1,600万元出资额)以 28,954,905.33元转让给海南三亚湾。2008年 6月，海南英大房地产开发有限公司将公司截止2008年3月31日资产负债表中未分配利润的 16,000万元用于转增实收资本，按照各股东的出资比例，同比增加各股东的出资额。实收资本由 10,000万元增至 26,000万元。2009年 12月，鲁能臵业、鲁能英大集团有限公司、海南三亚湾、海南鲁能广大将所持海南英大房地产开发有限公司股权无偿划转给鲁能集团。2011年 2月 15日，山东鲁能集团有限公司对海南英大房地产开发有限公司现金增资 20000万元，其中增加注册资本 12000万元，增加资本公积 8000万元。2012年 6月 25日，山东鲁能集团有限公司更名为鲁能集团有限公司。2012年 8月，鲁能集团有限公司向海南英大房地产开发有限公司增资 20,000万元，海南英大注册资本增至 58,000万元。2013年，鲁能集团有限公司对海南英大房地产开发有限公司现金增资 10000万元，增资后，公司注册资本增至 68000万元。
截止评估基准日，海南英大房地产开发有限公司的股权结构如
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下：
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|-|-|-|
|股东名称|出资额(万元)|持股比例|
|山东鲁能集团有限公司|68000|100%|

3.公司产权和经营管理结构
公司主要由总经理办公室、综合部、人力资源部、思想政治工作部、成本部、计划发展部、财务资产部、设计部、工程设计部、拆迁部、营销部等部门组成。
4.近三年的资产和经营状况
被评估单位近三年来的资产状况如下表：
2011-2013年 8月两年一期资产负债表
金额单位:人民币万元
|||||
|-|-|-|-|
|项目|2011年|2012年|2013年1-8月|
|一、流动资产合计|82,680.13|59,303.61|59,894.82|
|货币资金|6,557.25|1,951.66|8,543.08|
|应收账款|227.70|49.80|0.00|
|预付款项|3,347.58|4,242.10|4,044.34|
|其他应收款|19,365.28|458.59|617.09|
|存货|53,182.32|52,601.45|46,690.32|
|二、非流动资产合计|10,695.28|27,574.62|29,812.00|
|长期股权投资|10,000.00|5,300.00|0.00|
|固定资产|516.91|444.96|391.93|
|在建工程|0.00|18,674.49|25,994.30|
|无形资产|12.35|2,296.06|2,257.76|
|长期待摊费用|0.00|0.00|571.43|
|递延所得税资产|166.01|859.10|596.58|
|三、资产总计|93,375.40|86,878.23|89,706.82|
|四、流动负债合计|62,626.30|42,032.67|39,393.69|
|短期借款|29,700.00|19,700.00|24,700.00|
|应付账款|13,449.89|10,143.66|6,721.27|
|预收款项|11,914.76|9,232.00|3,905.39|
|应付职工薪酬|18.48|4.91|-3.09|
|应交税费|36.19|131.25|700.89|
|应付利息|0.00|92.37|207.48|
|其他应付款|7,506.98|2,728.48|3,161.76|
|六、负债总计|62,626.30|42,032.67|39,393.69|
|七、净资产|30,749.10|44,845.56|50,313.13|

被评估单位 2011-2013年 8月两年一期利润表如下：
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2011-2013年 8月两年一期利润表
金额单位:人民币万元
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|-|-|-|-|
|项 目|2011年|2012年|2013年1-8月|
|一、营业收入|39,640.70|11,171.32|9,326.84|
|减：营业成本|24,950.46|6,636.30|4,490.02|
|营业税金及附加|4,483.98|1,316.03|1,103.77|
|销售费用|1,738.24|2,132.95|1,053.89|
|管理费用|1,831.85|1,705.55|782.79|
|财务费用|1,450.53|1,389.29|677.98|
|资产减值损失|204.45|-16.98|-46.43|
|投资收益|936.90|-646.88|0.00|
|二、营业利润|5,918.10|-2,638.70|1,264.82|
|加：营业外收入|11.34|0.00|10.00|
|减：营业外支出|425.36|416.59|244.72|
|三、利润总额|5,504.08|-3,055.29|1,030.09|
|减：所得税费用|1475.00|-589.98|262.52|
|四、净利润|767.57|-2465.31|4029.08|

被评估单位评估基准日、2012年度、2011年度的财务报表已经瑞华会计师事务所（特殊普通合伙）审计。
5.委托方与被评估单位之间的关系
被评估单位海南英大房地产开发有限公司、委托方广宇发展，均为委托方鲁能集团的控股子公司。
(四)业务约定书约定的其他评估报告使用者
本评估报告仅供委托方、被评估单位和国家法律、法规规定的评估报告使用者使用，不得被其他任何第三方使用或依赖。
二、评估目的
鲁能集团有限公司拟以海南英大房地产开发有限公司股权认购天津广宇发展股份有限公司发行股份，为此需要对海南英大房地产开发有限公司进行评估，为此次经济行为提供价值参考依据。
本经济行为已于 2013年 8月 7日鲁能集团有限公司总经理办公
会通过，并经国家电网公司党组会研究决策。
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三、评估对象和评估范围
(一)评估对象
根据评估目的，评估对象是海南英大房地产开发有限公司的股东全部权益价值。
(二)评估范围
评估范围是被评估单位的全部资产及负债。评估基准日，评估范围内的资产包括流动资产、固定资产、在建工程、土地使用权、无形资产及其他非流动资产等，总资产账面价值为 89,706.82万元；负债为流动负债，总负债账面价值为 39,393.69万元；净资产账面价值
50,313.13万元。
委托评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范
围一致。评估基准日，评估范围内的资产、负债账面价值已经瑞华会计师事务所（特殊普通合伙）审计，并发表了无保留意见。
经核实，海南英大房地产开发有限公司不存在账面未记录的无形资产情况。
(三)委托评估的资产权属状况
纳入评估范围的存货包括开发产品和二级开发成本，为正在开发鲁能海蓝椰风一期、鲁能海蓝椰风二期地块二、鲁能海蓝椰风二期地块一、鲁能海蓝椰风三期项目、蓝椰风四期、海蓝椰风五期、海蓝椰风六期、海蓝椰风滨海休闲广场、海蓝椰风产权式酒店项目等。
开发产品共取得 6宗土地，占地面积共 442,284.35平方米。开发成本共取得 7宗土地，占地面积共 488,433.79平方米，其中：
海蓝椰风五期、海蓝椰风六期、海蓝椰风滨海休闲广场及海蓝椰风产权式酒店地块尚未开始建设，计划于 2014年后开工；海蓝椰风四期地块为空地，目前无详细规划，待开发。
评估范围内的资产和负债权属清晰，权属证明完善。开发项目已按照开发阶段相应取得国有土地使用证、土地使用权出让合同、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售许可证等相关权证，车辆已取得车辆行驶证。
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四、价值类型及其定义
根据评估目的，确定评估对象的价值类型为市场价值。
市场价值是指自愿买方和自愿卖方，在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。
五、评估基准日
评估基准日是 2013年 8月 31日。
评估基准日由委托方确定。
六、评估依据
(一)经济行为依据
1.鲁能集团有限公司总经理办公会会议纪要（【2013】20号）；
2.中共国家电网公司党组会议纪要（【2013】39号）。
(二)法律法规依据
1.•中华人民共和国公司法‣（2005年 10月 27日第十届全国人民代表大会常务委员会第十八次会议通过）；
2.•中华人民共和国证券法‣（2005年 10月 27日第十届全国人民代表大会常务委员会第十八次会议通过）；
3.•中华人民共和国城市房地产管理法‣（2007年 8月 30日第十届全国人民代表大会常务委员会第二十九次会议通过）；
4.•中华人民共和国土地管理法‣（2004年 8月 28日第十届全国人民代表大会常务委员会第十一次会议通过）；
5.•中华人民共和国城市规划法‣（2007年 10月 28日中华人民共和国第十届全国人民代表大会常务委员会第三十次会议通过）；
6.•中华人民共和国企业所得税法‣（2007年 3月 16日第十届全国人民代表大会第五次会议通过）；
7.•中华人民共和国企业国有资产法‣（2008年 10月 28日第十一届全国人民代表大会常务委员会第五次会议通过）；
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8.•企业国有资产监督管理暂行条例‣（国务院令第 378号）；
9.•企业国有产权转让管理暂行办法‣（国务院国有资产监督管理委员会、财政部令第 3号）；
10.•关于企业国有产权转让有关事项的通知‣（国资发产权[2006]306号）；
11.•国有资产评估管理办法‣（国务院令第 91号）；
12.•关于印发<国有资产评估管理办法施行细则>的通知‣（国资办发[1992]36号）；
13.•企业国有资产评估管理暂行办法‣（国务院国有资产监督管理委员会令第 12号）；
14.•关于加强企业国有资产评估管理工作有关问题的通知‣（国资委产权[2006]274号）；
15.•国有股东转让所持上市公司股份管理暂行办法‣（国务院国有资产监督管理委员会、中国证券监督管理委员会令第 19号）；
16.•关于企业国有资产评估报告审核工作有关事项的通知‣（国资发产权„2013‟64号）；
17.•关于印发<中央企业资产评估项目核准工作指引>的通知‣（国资发产权[2010]71号）；
18.•企业会计准则——基本准则‣（财政部令第 33号）；
19.•中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例‣（2006年 12月 30日国务院第 163次常务会议通过）；
20.•协议出让国有土地使用权规定‣（国土资源部令第 21号）；
21.•城镇土地估价规程‣（GB/T18508-2001）；
22.•城镇土地分等定级规程‣（GB/T18507-2001）；
23.•房地产估价规范‣（GB/T50291-1999）；
24.•关于深化改革严格土地管理的决定‣（国发[2004]28号）；
25.•关于加强土地调控有关问题的通知‣（国发[2006]31号）；
26.•关于印发†国土资源部关于加强土地资产管理促进国有企业改革和发展的若干意见‡的通知‣（国土资发[1999]433号）；
27.国土资源部办公厅•关于发布†国有建设用地使用权出让地价
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评估技术规范（试行）‡的通知‣（国土资厅发„2013‟20号）；
28.其他有关法律法规。
(三)评估准则依据
1.•资产评估准则——基本准则‣（财企[2004]20号）；
2.•资产评估职业道德准则——基本准则‣（财企[2004]20号）；
3.•注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见‣（会协[2003]18号）；
4.•资产评估准则——评估程序‣（中评协[2007]189号）；
5.•资产评估准则——工作底稿‣（中评协[2007]189号）；
6.•资产评估准则——机器设备‣（中评协[2007]189号）；
7.•资产评估准则——不动产‣（中评协[2007]189号）；
8.•资产评估价值类型指导意见‣（中评协[2007]189号）；
9.•评估机构业务质量控制指南‣（中评协[2010]214号）；
10.•资产评估准则——企业价值‣（中评协[2011]227号）；
11.•资产评估准则——评估报告‣（中评协[2011]230号）；
12.•资产评估准则——业务约定书‣（中评协[2011]230号）；
13.•企业国有资产评估报告指南‣（中评协[2011]230号）；
14.•资产评估职业道德准则——独立性‣（中评协„2012‟248号）；
15.•资产评估准则——利用专家工作‣（中评协„2012‟244号）。
(四)权属依据
1.国有土地使用证和土地使用权出让合同；
2.各房地产开发项目建设用地规划许可证；
3.各房地产开发项目建设工程规划许可证；
4.各房地产开发项目建筑工程施工许可证；
5.各房地产开发项目商品房预售许可证；
6.机动车行驶证；
7.设备购臵发票；
8.其他有关产权证明。
(五)取价依据
1.•国家计委关于印发<建设项目前期工作咨询收费暂行规定>的
北京中企华资产评估有限责任公司 13
通知‣（计价格[1999]1283号）；
2.•国家计委、建设部关于发布<工程勘察设计收费管理规定>的通知‣（计价格[2002]10号）；
3.•国家计委、国家环境保护总局关于规范环境影响咨询收费有关问题的通知‣（计价格[2002]125号）；
4.•国家计委关于印发<招标代理服务收费管理暂行办法>的通知‣（计价格[2002]1980号）；
5.•财政部关于印发<基本建设财务管理若干规定>的通知‣（财建[2002]394号）；
6.•国家发展改革委、建设部关于印发<建设工程监理与相关服务收费管理规定>的通知‣（发改价格[2007]670号）；
7.•机动车强制报废标准规定‣（商务部、发改委、公安部、环境保护部令 2012年第 12号）；
8.评估基准日银行存贷款基准利率及外汇汇率；
9.海南省现行的建筑工程预算定额、安装工程预算定额、装饰工程预算定额、市政工程预算定额；
10.海南省现行的建设工程费用定额；
11.海南省有关政府部门收取的前期和其他费用标准；
12.海南省 2013年三季度工程造价信息；
13.•机电产品报价手册‣（2013年）；
14.被评估单位提供的项目可行性研究报告、项目投资概算、设计概算等资料；
15.被评估单位提供的相关工程预决算资料；
16.被评估单位与相关单位签订的工程承发包合同；
17.被评估单位提供的房地产开发项目付款进度统计资料及相关付款凭证；
18.被评估单位提供的以前年度的财务报表、审计报告；
19.被评估单位有关部门提供的未来年度经营计划；
20.被评估单位提供的主要产品目前及未来年度市场预测资料；
21.被评估单位与相关单位或个人签订的商品房预（销）售合同；
北京中企华资产评估有限责任公司 14
22.被评估单位提供的人员结构和职工薪酬资料；
23.可比上市证券公司公布的相关资料；
24.评估人员现场勘察记录及收集的其他相关估价信息资料；
25.与此次资产评估有关的其他资料。
(六)其他参考依据
1.被评估单位提供的资产清单和评估申报表；
2.瑞华会计师事务所（特殊普通合伙）出具的•海南英大房地产开发有限公司审计报告‣（瑞华专审字[2013]第 90380006号）；
3.北京中企华资产评估有限责任公司信息库。
七、评估方法
企业价值评估的基本方法主要有收益法、市场法和资产基础法。
企业价值评估中的收益法，是指将预期收益资本化或者折现，确定评估对象价值的评估方法。收益法常用的具体方法包括股利折现法和现金流量折现法。
企业价值评估中的市场法，是指将评估对象与可比上市公司或者可比交易案例进行比较，确定评估对象价值的评估方法。市场法常用的两种具体方法是上市公司比较法和交易案例比较法。
企业价值评估中的资产基础法，是指以被评估企业评估基准日的资产负债表为基础，合理评估企业表内及表外各项资产、负债价值，确定评估对象价值的评估方法。
•资产评估准则——企业价值‣规定，注册资产评估师执行企业价值评估业务，应当根据评估目的、评估对象、价值类型、资料收集情况等相关条件，分析收益法、市场法和资产基础法三种资产评估基本方法的适用性，恰当选择一种或者多种资产评估基本方法。
根据评估目的、评估对象、价值类型、资料收集情况等相关条件，以及三种评估基本方法的适用条件，本次评估选用的评估方法为：收益法和资产基础法）。评估方法选择理由如下：
未选用市场法评估的理由：海南英大主要从事房地产开发，开发区域只涉及房地产开发业务，业务类型单一，开发区域单一，无法在
北京中企华资产评估有限责任公司 15
资本市场中找到与评估对象相同或相似的可比企业；由于产权交易市场不发达，难以找到足够的可比交易案例，故无法采用市场法进行评估。
选取收益法评估的理由：海南英大成立以来，在海南省海口市已开发房地产项目占地面积近 1,396.07亩，涉及多个楼盘，树立了良好的市场形象，在售楼盘销售形势正常，经营较为稳定，且有较充分的储备土地，未来收益可以进行预测，并可以用货币衡量；获得未来预期收益所承担的风险可以进行预测，并可以用货币衡量；未来收益年限可以进行预测，故本次评估选用了收益法。
选取资产基础法评估的理由：海南英大评估基准日资产负债表内及表外各项资产、负债可以被识别，并可以用适当的方法单独进行评估，故本次评估选用了资产基础法。
(一)收益法
本次评估选用现金流量折现法中的企业自由现金流折现模型。
现金流量折现法的描述具体如下：
股东全部权益价值＝企业整体价值－付息债务价值
1.企业整体价值
企业整体价值是指股东全部权益价值和付息债务价值之和。根据被评估单位的资产配臵和使用情况，企业整体价值的计算公式如下：企业整体价值＝经营性资产价值+溢余资产价值+非经营性资产负债价值
(1)经营性资产价值
经营性资产是指与被评估单位生产经营相关的，评估基准日后企业自由现金流量预测所涉及的资产与负债。经营性资产价值的计算公式如下：
n F
P i
(1 r)i
i1
其中：P：评估基准日的企业经营性资产价值；
F：评估基准日后第 i年预期的企业自由现金流量；
i
r：折现率(此处为加权平均资本成本,WACC)；
n：预测期；
北京中企华资产评估有限责任公司 16
i：预测期第 i年。
其中，企业自由现金流量计算公式如下：
企业自由现金流量=销售收入-开发成本-主营业务税金及附加+其他业务利润-期间费用(管理费用、营业费用)+营业外收支净额-所得税+折旧及摊销-资本性支出-营运资金追加额
其中，折现率（加权平均资本成本，WACC）计算公式如下：
E D
WACC K  K(1t)
e
E D
d
E D
其中：k：权益资本成本；
e
k：付息债务资本成本；
d
E：权益的市场价值；
D：付息债务的市场价值；
t：所得税率。
其中，权益资本成本采用资本资产定价模型（CAPM）计算。计算公式如下：
K r MRPβ r
e f c
其中：r：无风险利率；
f
MRP：市场风险溢价；
β：权益的系统风险系数；
r：企业特定风险调整系数。
c
(2)溢余资产价值
溢余资产是指评估基准日超过企业生产经营所需，评估基准日后企业自由现金流量预测不涉及的资产。被评估单位的溢余资产只有溢余现金，本次评估采用成本法进行评估。
(3)非经营性资产、负债价值
非经营性资产、负债是指与被评估单位生产经营无关的，评估基准日后企业自由现金流量预测不涉及的资产与负债。被评估单位的非经营性资产、负债包括非经营往来款、未列入经营预测的资产、递延所得税资产等，本次评估主要采用成本法进行评估，具体评估方法详见资产基础法评估部分。
2.付息债务价值
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付息债务是指评估基准日被评估单位需要支付利息的负债。本次评估主要采用成本法进行评估。
(二)资产基础法
1．流动资产
评估范围内的流动资产主要包括，货币资金、应收账款、预付账款、其他应收款、存货。
(1)货币资金，包括现金和银行存款，通过现金盘点、核实银行对账单、银行函证等，以核实后的价值确定评估值。
(2)各种应收款项在核实无误的基础上，根据每笔款项可能收回的数额确定评估值。对于很可能收不回部分款项的，在难以确定收不回账款的数额时，借助于历史资料和现场调查了解的情况，具体分析数额、欠款时间和原因、款项回收情况、欠款人资金、信用、经营管理现状等，按照账龄分析法，估计出这部分可能收不回的款项，作为风险损失扣除后计算评估值；账面上的“坏账准备”科目按零值计算。
(3)房地产开发产品-商品房，采用市场价值倒扣法进行评估。已
经签定商品房销售（预售）合同的根据合同确定开发产品销售金额，尚未签定商品房销售（预售）合同的主要采用市场法确定开发产品销售金额，在此基础上扣除相关税费和适当比例的利润确定评估值。计算公式：
评估价值=开发产品销售金额-销售费用-销售税金及附加-土地增值税-所得税-适当数额的净利润
(4)房地产开发成本中的商品房开发项目，主要采用假设开发法进行评估。基本公式如下：
评估价值=开发后房地产价值-后续开发成本-销售费用-管理费用-销售税金及附加-投资利息-投资利润-土地增值税-所得税
①开发后房地产价值
对于有签约预售的项目，开发后房地产价值=已签约房屋销售金额＋未签约房屋预计销售金额；对于没有签约预售的项目，开发后房地产价值等于项目开发后可售房屋预计销售金额。
②后续开发成本
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后续开发成本=至竣工尚需发生的工程费用+已完工尚未支付的
工程费用+不可预见费用
③销售费用
销售费用=预计销售金额×销售费用率+已销售尚未支付的销售佣金(如有)
④管理费用
管理费用=后续开发成本×管理费用率
⑤销售税金及附加
销售税金及附加=开发后房地产价值×销售税金及附加率
⑥土地增值税
按照税法规定，分项目进行汇算清缴，根据增值比例分段累计计算土地增值税。
⑦投资利息
投资利息=开发项目评估值×[（1+利息率）^后续开发期-1]+（续建成本+管理费用）×[（1+利息率）^（后续开发期÷2）-1]
⑧投资利润
投资利润=税前评估价值×投资利润率×后续开发期+(后续开发成
本+管理费用)×投资利润率×后续开发期/2
⑨所得税
所得税＝销售金额×销售利润率×所得税率
销售利润率，根据销售金额扣减成本、税金和期间费用后的金额与销售收入金额之比进行确定。
(5)房地产开发成本中土地的评估
参照区域规划指标，采用市场比较法评估，在此基础上，扣除房地产开发存货评估需扣减的相关税费。
2．设备类
对于设备类主要采用成本法进行评估。
(1)重臵全价的确定
①电子设备
对于电子设备，一般以全新设备的评估基准日市场价格作为重臵
北京中企华资产评估有限责任公司 19
全价。
②车辆
对于车辆，按评估基准日市场价格，加上车辆购臵税和其它合理的费用(如牌照费)确定其重臵成本，计算式如下：
车辆重臵全价=购臵费+购臵费/(1+17%)×购臵税+其他费用
(2)成新率的确定
①电子设备
对于电子设备、空调设备等小型设备，主要依据其经济寿命年限来确定其综合成新率；对于大型的电子设备还参考其工作环境、设备的运行状况等来确定其综合成新率。计算公式如下：
年限法成新率=(经济寿命年限－已使用年限)/经济寿命年限
×100%
综合成新率=年限法成新率×调整系数
②车辆
对于车辆，主要依据国家颁布的车辆强制报废标准，首先计算使用年限法成新率和行驶里程法成新率。其中，对有强制报废年限的车辆，计算使用年限法成新率时可以采用尚可使用年限法，也可以采用平均年限法；对没有强制报废年限的车辆，采用尚可使用年限法，总使用年限一般按 15年考虑，接近或超过 15年的根据实际尚可使用年限与已使用年限之和考虑。其计算公式如下：
I.平均使用年限法
成新率=(1-已使用年限/经济寿命年限)×100%
II.尚可使用年限法
成新率=已使用年限/(尚可使用年限+已使用年限)×100%
III.行驶里程法
成新率=(1-已行驶里程/经济行驶里程)×100%
其次，根据孰低原则对使用年限法成新率和行驶里程法成新率进行选择。
再次，通过现场勘察得到观察法成新率。
最后，将使用年限法成新率和行驶里程法成新率两者当中的孰低者，与观察法成新率进行平均，形成综合成新率，即：
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综合成新率=MIN(年限法成新率，行驶里程法成新率)×50%+观察法成新率×50%
(3)评估值的确定
设备评估值=设备重臵全价×综合成新率
对于部分运输车辆、电子设备和办公家具，按照评估基准日的二手市场价格或废品价格，采用市场法进行评估。
3．在建工程
根据在建工程的特点、评估价值类型、资料收集情况等相关条件，采用成本法进行评估。
在建工程开工时间距评估基准日半年以上，账面价值中不包含资金成本，按照合理建设工期加计资金成本，对于其中分摊的土地费用，在无形资产-土地中进行评估。
4．土地使用权
通行的土地评估方法有市场比较法、收益还原法、剩余法(假设
开发法)、成本逼近法、基准地价系数修正法等。评估方法的选择应
根据待估土地的特点、具体条件和项目的实际情况，结合待估土地所在区域的土地市场情况和评估师收集的有关资料，分析、选择适宜于待估土地使用权价格的方法。评估范围内的土地使用权为住宿餐饮用地，评估人员通过综合分析，确定采用基准地价系数修正法。
基准地价系数修正法是通过对待估宗地地价影响因素的分析，利用宗地地价修正系数，对各城镇已公布的同类用途同级或同一区域土地基准地价进行修正，估算待估宗地客观价格的方法。基本计算公式如下：
Pi=(P×Py×Pq+基础设施开发程度差异)×（1+K）×使用年期修正×容积率修正×宗地面积状况修正×宗地形状修正×宗地临街宽深比修正×
宗地临街、临海、临河、临山状况修正
式中：P—待估宗地楼面地价
i
P—待估宗地对应的楼面基准地价
P—土地用途修正系数
y
P—期日修正系数
q
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K—待估宗地区域影响因素总修正值
其中：Ki—第 i个待估宗地区域因素修正系数
5．其他无形资产
根据其他无形资产的特点、评估价值类型、资料收集情况等相关条件，采用市场法进行评估，即按照评估基准日的市场价格作为评估值。
6．长期待摊费用
评估人员通过核查相关租赁合同、记账凭证和原始凭证等有关资料，判断会计记录的准确性、账面金额的存在性、真实性。同时了解企业的摊销政策，评估时根据费用尚存权益进行评估。
7．递延所得税资产
企业在取得资产、负债时，应当确定其计税基础。资产、负债的账面价值与其计税基础存在差异的，应当按照企业会计准则规定确认所产生的递延所得税资产或递延所得税负债。评估人员就递延所得税资产产生的原因、形成过程进行调查和了解，核实该差异在确定未来收回资产或清偿负债期间的应纳税所得额时，是否将导致产生可抵扣金额，核实核算的金额是否符合企业会计制度及税法相关规定，在此基础上按各个科目的评估情况确定评估值。
8．负债
关于流动负债中短期借款、应付账款、预收账款、其他应付款、应付职工薪酬、应付利息、应交税费的评估，我们根据企业提供的各项目明细表，以经过审查核实后的审计数作为其评估值。
八、评估程序实施过程和情况
评估人员于 2013年 8月 10日至 2014年 1月 2日对评估对象涉及的资产和负债实施了评估。主要评估程序实施过程和情况如下：
(一)接受委托
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2013年 8月 10日，我公司与委托方就评估目的、评估对象和评估范围、评估基准日等评估业务基本事项，以及各方的权利、义务等达成协议，并与委托方协商拟定了相应的评估计划。
(二)前期准备
1．拟定评估方案
针对本项目资产量大、独立核算单位多、地域分布广、参与人员多的特点，为了保证评估质量，统一评估方法和参数，结合以往从事同类评估项目的经验和评估范围内不同类型企业资产的特点，拟定了•资产评估操作方案‣、•资产评估企业培训材料‣。
2．组建评估团队
根据评估范围内的资产分布、所属行业和资产量，我公司根据评估计划组建了评估小组，并配备了相关专业的评估（技术）人员。
3．实施项目培训
(1)对被评估单位人员培训
为使被评估单位的财务与资产管理人员理解并做好资产评估材料的填报工作，确保评估申报材料的质量，我公司准备了企业培训材料，对被评估单位相关人员进行了培训，并派专人对资产评估材料填报中碰到的问题进行解答。
(2)对评估人员培训
为了保证评估项目的质量和提高工作效率，贯彻落实拟定的资产评估操作方案，我公司对项目团队成员讲解了项目的经济行为背景、评估对象涉及资产的特点、评估技术思路和具体操作要求等。
(三)现场调查
评估人员曾于 2013年 8月 10日至 8月 28日，对企业的资产进行了现场清查核实，并以 2013年 7月 31日为基准日进行了预估；后由于评估基准日的调整，于 2013年 9月 1日至 2014年 1月 2日再次对评估对象涉及的资产和负债进行了必要的清查核实，对被评估单位的经营管理状况等进行了必要的尽职调查。
1．资产核实
(1)指导被评估单位填表和准备应向评估机构提供的资料
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评估人员指导被评估单位的财务与资产管理人员在自行资产清查的基础上，按照评估机构提供的“资产评估申报表”及其填写要求、资料清单等，对纳入评估范围的资产进行细致准确的填报，同时收集准备资产的产权证明文件和反映性能、状态、经济技术指标等情况的文件资料等。
(2)初步审查和完善被评估单位填报的资产评估申报表
评估人员通过查阅有关资料，了解纳入评估范围的具体资产的详细状况，然后仔细审查各类“资产评估申报表”，检查有无填项不全、错填、资产项目不明确等情况，并根据经验及掌握的有关资料，检查“资产评估申报表”有无漏项等，同时反馈给被评估单位对“资产评估申报表”进行完善。
(3)现场实地勘查
根据纳入评估范围的资产类型、数量和分布状况，评估人员在被评估单位相关人员的配合下，按照资产评估准则的相关规定，对各项资产进行了现场勘查，并针对不同的资产性质及特点，采取了不同的勘查方法。
(4)补充、修改和完善资产评估申报表
评估人员根据现场实地勘查结果，并和被评估单位相关人员充分沟通，进一步完善“资产评估申报表”，以做到：账、表、实相符。
(5)查验产权证明文件资料
评估人员对纳入评估范围的车辆、土地使用权（待开发土地）等资产的产权证明文件资料进行查验，对权属资料不完善、权属不清晰的情况提请企业核实或出具相关产权说明文件。
2．尽职调查
评估人员为了充分了解被评估单位的经营管理状况及其面临的风险，进行了必要的尽职调查。尽职调查的主要内容如下：
(1)被评估单位的历史沿革、主要股东及持股比例、必要的产权和经营管理结构；
(2)被评估单位的资产、财务、生产经营管理状况；
(3)被评估单位的经营计划、发展规划和财务预测信息；
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(4)评估对象、被评估单位以往的评估及交易情况；
(5)影响被评估单位生产经营的宏观、区域经济因素；
(6)房地产行业、当地房地产政策、市场销售信息等；
(7)其他相关信息资料。
(四)资料收集
评估人员根据评估项目的具体情况进行了评估资料收集，包括直接从市场等渠道独立获取的资料，从委托方等相关当事方获取的资料，以及从政府部门、各类专业机构和其他相关部门获取的资料，并对收集的评估资料进行了必要分析、归纳和整理，形成评定估算的依据。
(五)评定估算
评估人员针对各类资产的具体情况，根据选用的评估方法，选取相应的公式和参数进行分析、计算和判断，形成了初步评估结论。项目负责人对各类资产评估初步结论进行汇总，撰写并形成评估报告草稿。
(六)内部审核
根据我公司评估业务流程管理办法规定，项目负责人在完成评估报告草稿一审后形成评估报告初稿并提交公司内部审核。项目负责人在内部审核完成后，形成评估报告征求意见稿并提交客户征求意见，根据反馈意见进行合理修改后形成评估报告正式稿并提交委托方。
九、评估假设
本评估报告收益预测的假设条件如下：
(一)一般假设
1.假设评估基准日后被评估单位在预测期内持续经营；
2.假设评估基准日后被评估单位所处国家和地区的政治、经济和社会环境无重大变化；
3.假设评估基准日后国家宏观经济政策、产业政策和区域发展政策无重大变化；
4.假设和被评估单位相关的利率、汇率、赋税基准及税率、政
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策性征收费用等评估基准日后不发生重大变化；
5.假设评估基准日后被评估单位的管理层是负责的、稳定的，且有能力担当其职务；
6.假设被评估单位完全遵守所有相关的法律法规；
7.假设评估基准日后无不可抗力对被评估单位造成重大不利影响。
(二)特殊假设
1.假设评估基准日后被评估单位采用的会计政策和编写本评估报告时所采用的会计政策在重要方面保持一致；
2.假设评估基准日后被评估单位在现有管理方式和管理水平的基础上，经营范围、方式与目前保持一致；
3.假设评估基准日后被评估单位的现金流入为平均流入，现金流出为平均流出；
4.企业投资建设所需的主要原材料、辅料等的供应无重大变化；
5.本次预测以公司评估基准日股权结构为框架，未考虑基准日后可能发生的股权变化或重组。
6.本次评估均是基于企业开发的项目均能按计划顺利开发完成和能如期实现工程的竣工验收并根据与业主的合同约定如期交房。
本次测算资产价值及企业价值时，未考虑可能出现的工程质量问题、工期后延所产生的成本增加及或有负债对评估结果的影响，开发成本能有效控制在预算范围内。
7.本次评估是基于企业基准日的存量资产为基础进行的，并未考虑企业在未来可能取得的新项目开发所产生的价值，假设收益期为预测期。
8.本次评估基于项目所在地目前的房地产市场情况，对可预期的未售物业的预计销售价格进行了适当合理判断，但未考虑未来项目所在地房地产市场发生较大变化时对评估结果产生的影响。
9.本次评估是基于已取得的规划方案、投资计划进行预测的，若企业在未来年度对规划方案和投资计划进行调整并获得政府批
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准，会对评估结果产生影响。
10.本次评估时，采用的未完工程的后续专业支出为管理层预计项目总专业支出减去在评估基准日已投入的专业支出金额进行确定的，评估师进行了必要核实，未考虑部分项目工程竣工决算时，项目专业支出(土地、建安、前期、市政配套、基础设施及开发间接费)与此预算金额可能存在的差异对评估结果产生的影响。
本评估报告收益法评估结论在上述假设条件下在评估基准日时成立，当上述假设条件发生较大变化时，签字注册资产评估师及本评估机构将不承担由于假设条件改变而推导出不同评估结论的责任。
十、评估结论
(一)收益法评估结果
海南英大房地产开发有限公司评估基准日总资产账面价值为 89,706.82万元，总负债账面价值为 39,393.69万元，净资产账面价值为 50,313.13万元。
收益法评估后的股东全部权益价值为 84,571.06万元，增值额为 34,257.93万元，增值率为68.09%。
(二)资产基础法评估结果
海南英大房地产开发有限公司评估基准日总资产账面价值为 89,706.82万元，评估价值为 124,699.89万元，增值额为 34,993.07万元，增值率为39.01%；总负债账面价值为 39,393.69万元，评估价值为39,393.69万元，增值额为0.00万元，增值率为0.00%；净资产账面价值为 50,313.13万元，净资产评估价值为 85,306.20万元，增值额为 34,993.07万元，增值率为69.55%。
资产基础法具体评估结果详见下列评估结果汇总表：
资产基础法评估结果汇总表
评估基准日：2013年8月31日 金额单位：人民币万元
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|项目||账面价值|评估价值|增减值|增值率%|
|||A|B|C=B-A|D=C/A× 100%|
|一、流动资产|1|59,894.82|82,862.72|22,967.90|38.35|
|二、非流动资产|2|29,812.00|41,837.17|12,025.17|40.34|

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|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|项目||账面价值|评估价值|增减值|增值率%|
|||A|B|C=B-A|D=C/A× 100%|
|其中：长期股权投资|3|0.00|0.00|0.00||
|投资性房地产|4|0.00|0.00|0.00||
|固定资产|5|391.93|452.82|60.89|15.54|
|在建工程|6|25,994.30|27,002.39|1,008.09|3.88|
|无形资产|7|2,257.76|13,255.96|10,998.20|487.13|
|其中：土地使用权|8|2,253.48|13,245.71|10,992.23|487.79|
|其他非流动资产|9|1,168.00|1,126.00|-42.00|-3.60|
|资产总计|10|89,706.82|124,699.89|34,993.07|39.01|
|三、流动负债|11|39,393.69|39,393.69|0.00|0.00|
|四、非流动负债|12|0.00|0.00|0.00||
|负债总计|13|39,393.69|39,393.69|0.00|0.00|
|净资产|14|50,313.13|85,306.20|34,993.07|69.55|

(三)评估结论
收益法评估后的股东全部权益价值为 84,571.06元，资产基础法评估后的股东全部权益价值为85,306.20万元，两者相差735.14万元，差异率为0.86%。
本次评估中主要资产为房地产类存货，资产基础法对其主要采用的是静态假设开发法，是站在评估时点，假设开发完成后按现时点的市场价格和后续开发成本，扣减税费、投资利息、投资利润而得到的值。而收益法是对企业未来的销售和开发成本进行合理预测，通过未来净现金流入折现加总得出评估结论。存货静态假设开发法不考虑各项收入、支出发生的时间不同，但要计算投资利息、投资利润；而收益法为现金流量折现法，要考虑各项支出、收入发生的时间不同，再将现金流折算到估价时点。静态假设开发法中投资利息和开发利润都单独显现，在收益法（现金流量折现法）中这两项都不单独显现，而是隐含在折现过程中。两者方法的考虑角度不同，因此评估结果形成了一定差异。房地产开发企业，因开发支出、预售价格及预售面积、收入确认和税金的汇算清缴时间及过程均受诸多因素的影响（诸如宏观形势、行业发展状况、供求关系、销售策略、购房者心理等等），尤其是项目公司经营期限相对制造业来
说很短，收益法中未来不确定因素的变动对评估结果会产生较大的
影响。采用静态假设开发法评估，则可以避免上述不确定因素的影
北京中企华资产评估有限责任公司 28
响。故最终选取资产基础法得出的评估值作为最终评估结果。
根据上述分析，本评估报告评估结论采用资产基础法评估结果，即：海南英大房地产开发有限公司的股东全部权益价值评估结果为 85,306.20万元。
本评估报告没有考虑流动性对评估对象价值的影响。
十一、特别事项说明
以下为在评估过程中已发现可能影响评估结论但非评估人员执业水平和能力所能评定估算的有关事项：
(一)本次在进行开发成本评估时，均是基于企业开发的项目均能按计划顺利开发完成和能如期实现工程的竣工验收并根据与业主的
合同约定如期交房。本次测算资产价值时，未考虑可能出现的工程质量问题、或因项目设计变更、施工条件变化，环境条件变化等因素导致开发成本和或有负债变化对评估结果的影响；
(二)本次评估，未完工程的后续专业支出是根据管理层预计项目总专业支出减去截止评估基准日已投入的专业支出金额进行确定的，评估师对其进行了必要核实，未考虑项目工程竣工决算时，项目实际总专业支出(土地、建安、前期、市政配套、基础设施及开发间接费)与目前预算金额可能存在的差异对评估结果产生的影响；
(三)本评估报告的资产类型与账面金额以瑞华会计师事务所（特殊普通合伙）2013年 9月 9日出具的瑞华专审字[2013]第 90380006号•海南英大房地产开发有限公司审计报告‣为依据，上述审计报告的意见：海南英大房地产开发有限公司财务报告在所有重大方面按照企业会计准则的规定编制，公允反映了海南英大房地产开发有限公司 2013年 8月 31日的财务状况以及 2013年 1-8月的经营成果和现金流量。
评估报告使用者应注意以上特别事项对评估结论产生的影响。
十二、评估报告使用限制说明
(一)本评估报告只能用于评估报告载明的评估目的和用途；
北京中企华资产评估有限责任公司 29
(二)本评估报告只能由评估报告载明的评估报告使用者使用；
(三)本评估报告的全部或者部分内容被摘抄、引用或者被披露于公开媒体，需评估机构审阅相关内容，法律、法规规定以及相关当事方另有约定的除外；
(四)本评估报告经注册资产评估师签字、评估机构盖章，并经国有资产监督管理机构备案后方可正式使用；
(五)本评估报告所揭示的评估结论仅对评估报告中描述的经济行为有效，评估结论使用有效期为自评估基准日起一年。
十三、评估报告日
本评估报告提出日期为 2014年 1月 2日。
法定代表人：孙月焕
注册资产评估师：张福金 注册资产评估师：康志刚北京中企华资产评估有限责任公司
二〇一四年一月二日
北京中企华资产评估有限责任公司 30
评估报告附件
附件一、经济行为文件；
附件二、被评估单位专项审计报告；
附件三、委托方和被评估单位法人营业执照复印件；
附件四、委托方和被评估单位国有资产产权登记证复印件；
附件五、评估对象涉及的主要权属证明资料；
附件六、委托方和相关当事方的承诺函；
附件七、签字注册资产评估师的承诺函；
附件八、北京中企华资产评估有限责任公司资产评估资格证书复印件；
附件九、北京中企华资产评估有限责任公司证券业资质证书复印件；
附件十、北京中企华资产评估有限责任公司营业执照副本复印件；
附件十一、北京中企华资产评估有限责任公司评估人员资格证书复印件；
附件十二、其他重要文件。
北京中企华资产评估有限责任公司 31
注册资产评估师承诺函
鲁能集团有限公司：
天津广宇发展股份有限公司：
受贵公司的委托，我们对鲁能集团有限公司拟以海南英大房地产开发有限公司股权认购天津广宇发展股份有限公司发行股份事宜所涉及的海南英大房地产开发有限公司的股东全部权益价值，以 2013年 8月 31日为基准日进行了评估，形成了资产评估报告。在本报告
中披露的假设条件成立的前提下，我们承诺如下：
一、具备相应的执业资格；
二、评估对象和评估范围与评估业务约定书的约定一致；
三、对评估对象及其所涉及的资产进行了必要的核实；
四、根据资产评估准则和相关评估规范选用了评估方法；
五、充分考虑了影响评估价值的因素；
六、评估结论合理；
七、评估工作未受到干预并独立进行。
注册资产评估师：张福金
注册资产评估师：康志刚
二〇一四年一月二日
鲁能集团有限公司拟以
海南英大房地产开发有限公司股权认购
天津广宇发展股份有限公司发行股份项目
评估说明
中企华评报字(2013)第 1261-4号
（共一册，第一册）
北京中企华资产评估有限责任公司
二〇一四年一月二日
鲁能集团拟以海南英大房地产开发有限公司股权认购广宇发展发行股份项目评估说明目录
第一部分关于评估说明使用范围的声明 .................................. 1第二部分企业关于进行资产评估有关事项的说明 ................... 2第三部分资产评估说明 ......................................................... 3第一章评估对象与评估范围说明 ........................................... 4一、评估对象与评估范围 ........................................................................................................ 4二、企业申报的实物资产情况 ................................................................................................ 5三、企业申报的无形资产情况 ................................................................................................ 7四、企业申报的表外资产情况 ................................................................................................ 8五、引用其他机构报告结论所涉及的相关资产..................................................................... 8第二章资产核实情况总体说明 ............................................... 9一、资产核实人员组织、实施时间和过程 ........................................................................... 9二、影响资产核实的事项及处理方法 ................................................................................. 11三、核实结论......................................................................................................................... 11第三章资产基础法评估技术说明 ......................................... 12一、流动资产(非存货类)评估技术说明 ................................................................................ 12二、存货评估技术说明 .......................................................................................................... 17三、机器设备评估技术说明 .................................................................................................. 71四、在建工程评估技术说明 .................................................................................................. 84五、土地使用权评估技术说明 .............................................................................................. 91
北京中企华资产评估有限责任公司 I
鲁能集团拟以海南英大房地产开发有限公司股权认购广宇发展发行股份项目评估说明六、其他无形资产评估技术说明 ........................................................................................ 110七、长期待摊费用评估技术说明 ........................................................................................ 111八、递延所得税资产评估技术说明 .................................................................................... 112七、流动负债评估技术说明 ................................................................................................ 112第四章收益法评估技术说明 .............................................. 119一、宏观、区域经济因素分析 ........................................................................................... 119二、行业现状与发展前景分析 ........................................................................................... 125三、被评估企业的业务分析 ............................................................................................... 148四、被评估企业的资产与财务分析 ................................................................................... 153五、收益预测的假设条件 ................................................................................................... 160六、评估方法及主要参数的确定 ....................................................................................... 162七、评估计算过程 ............................................................................................................... 165第六章评估结论及分析 ..................................................... 190一、评估结论....................................................................................................................... 190二、评估结论与账面价值比较变动情况及原因................................................................. 194三、控制权与流动性对评估对象价值的影响考虑 ............................................................. 195评估说明附件 ................................................................... 196附件一、关于进行资产评估有关事项的说明..................................................................... 196
北京中企华资产评估有限责任公司 II
鲁能集团拟以海南英大房地产开发有限公司股权认购广宇发展发行股份项目评估说明第一部分关于评估说明使用范围的声明
本评估说明仅供国有资产监督管理机构(含所出资企业)、相关监管机构和部门使用。除法律法规规定外，材料的全部或者部分内容不得提供给其他任何单位和个人，不得见诸公开媒体。
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鲁能集团拟以海南英大房地产开发有限公司股权认购广宇发展发行股份项目评估说明第二部分企业关于进行资产评估有关事项的说明
本部分内容由本部分内容由委托方鲁能集团有限公司、天津广宇发展股份有限公司和被评估单位海南英大房地产开发有限公司编写、单位负责人签字、加盖单位公章并签署日期，内容见附件一：关于进行资产评估有关事项的说明。
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鲁能集团拟以海南英大房地产开发有限公司股权认购广宇发展发行股份项目评估说明第三部分资产评估说明
本部分内容由签字注册资产评估师编写。
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鲁能集团拟以海南英大房地产开发有限公司股权认购广宇发展发行股份项目评估说明第一章评估对象与评估范围说明
十四、一、评估对象与评估范围
(一)委托评估对象与评估范围
评估对象是海南英大房地产开发有限公司的股东全部权益。
评估范围是海南英大房地产开发有限公司的全部资产及负债。
(二)委托评估的资产类型与账面金额
评估基准日，评估范围内的资产包括流动资产、固定资产、在建工程、无形资产等，总资产账面价值为 89,706.82万元；负债为流动负债，总负债账面价值为 39,393.69万元；净资产账面价值 50,313.13万元。具体如下表：
资产负债表
金额单位：人民币万元
|||
|-|-|
|项目|账面价值|
|流动资产|59,894.82|
|非流动资产|29,812.00|
|其中：长期股权投资|0.00|
|投资性房地产|0.00|
|固定资产|391.93|
|在建工程|25,994.30|

北京中企华资产评估有限责任公司4
鲁能集团拟以海南英大房地产开发有限公司股权认购广宇发展发行股份项目评估说明无形资产 2,257.76
|||
|-|-|
|其中：无形资产—土地使用权|2,253.48|
|其他非流动资产|1,168.00|
|资产总计|89,706.82|
|流动负债|39,393.69|
|非流动负债|0.00|
|负债总计|39,393.69|
|净资产|50,313.13|

评估基准日，评估范围内的资产、负债账面价值已经瑞华会计师事务(特殊普通合伙)审计，并发表了无保留意见。
(三)委托评估的资产权属状况
评估范围内的资产和负债权属清晰，权属证明完善。
十五、二、企业申报的实物资产情况
企业申报的纳入评估范围的实物资产包括：存货、设备类、在建工程等。实物资产的类型及特点如下：
(一)存货
存货主要开发产品和开发成本。
开发产品与开发成本为住宅、商业、低密度住宅等房地产开发项
目，位于海口市琼山大道 8号。
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鲁能集团拟以海南英大房地产开发有限公司股权认购广宇发展发行股份项目评估说明1.开发产品：
主要是鲁能海蓝椰风一期、鲁能海蓝椰风二期地块二、鲁能海蓝椰风二期地块一、鲁能海蓝椰风三期项目。
开发产品共取得 6宗土地，占地面积共 442,284.35平方米。
2.开发成本
主要是海蓝椰风四期、海蓝椰风五期、海蓝椰风六期、海蓝椰风滨海休闲广场、海蓝椰风产权式酒店项目。
开发成本共取得 7宗土地，占地面积共 488,433.79平方米，其中：海蓝椰风五期、海蓝椰风六期、海蓝椰风滨海休闲广场及海蓝椰风产权式酒店地块尚未开始建设，计划于 2014年后开工；海蓝椰风四期地块为空地，目前无详细规划，待开发。
(二)设备类
设备类包括运输设备及电子设备。
1.运输设备
运输设备主要是业务用小轿车、商务车、旅游观光车(六座 Club Car电瓶车)及游艇等，由被评估单位统一调配管理。
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鲁能集团拟以海南英大房地产开发有限公司股权认购广宇发展发行股份项目评估说明运输车辆购置于 2006年至 2009年间，评估基准日车辆维护保养较好，使用正常。
2.电子设备
电子设备主要是办公电子设备(如打印机、电脑)以及其他办公用品、空调等。以上设备陆续购置并启用于 2006年至 2013年间，目前均可正常使用。
(三)在建工程
在建工程为土建工程。
土建工程主要为海口希尔顿逸林酒店项目。
十六、三、企业申报的无形资产情况
企业申报的纳入评估范围的无形资产包括：土地使用权、软件等。
无形资产的类型及特点如下：
1.土地使用权
企业申报的纳入评估范围的土地使用权为海口希尔顿逸林酒店
用地，共计 1宗，已办理土地使用权证，土地使用权证载权利人为海南英大房地产开发有限公司，土地面积 65,475.59平方米，用途为住宿餐饮用地，使用权类型为出让。
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鲁能集团拟以海南英大房地产开发有限公司股权认购广宇发展发行股份项目评估说明2.其他无形资产
企业申报的纳入评估范围的其他无形资产为造价软件、销售软
件、网络安全集成系统软件等。上述其他无形资产均为被评估单位外购获得。
十七、四、企业申报的表外资产情况
企业申报的纳入评估范围的资产均为表内资产。
十八、五、引用其他机构报告结论所涉及的相关资产
本评估报告不存在引用其他机构报告的情况。
北京中企华资产评估有限责任公司8
鲁能集团拟以海南英大房地产开发有限公司股权认购广宇发展发行股份项目评估说明第二章资产核实情况总体说明
一、资产核实人员组织、实施时间和过程
根据纳入评估范围的资产类型、数量和分布状况等特点，评估项目团队按照专业划分为房地产小组、设备小组及财务小组等三个评估小组，并制定了详细的现场清查核实计划。评估人员曾于 2013年 8
月 10日至 8月 28日，对企业的资产进行了现场清查核实，并以 2013年 7月 31日为基准日进行了预估；后由于评估基准日的调整，于 2013年 9月 1日至 2014年 1月 2日再次对评估对象涉及的资产和负债进行了必要的清查核实，对被评估单位的经营管理状况等进行了必要的尽职调查。
1.指导被评估单位填表和准备应向评估机构提供的资料
评估人员指导被评估单位的财务与资产管理人员在自行资产清
查的基础上，按照评估机构提供的资产评估申报明细表及其填写要
求、资料清单等，对纳入评估范围的资产进行细致准确的填报，同时收集准备资产的产权证明文件和反映性能、状态、经济技术指标等情况的文件资料等。
2.初步审查和完善被评估单位提交的资产评估申报明细表
北京中企华资产评估有限责任公司9
鲁能集团拟以海南英大房地产开发有限公司股权认购广宇发展发行股份项目评估说明评估人员通过查阅有关资料，了解纳入评估范围的具体资产的详细状况，然后仔细审查各类资产评估申报明细表，检查有无填项不全、错填、资产项目不明确等情况，并根据经验及掌握的有关资料，检查资产评估申报明细表有无漏项等，同时反馈给被评估单位对资产评估申报明细表进行完善。
3.现场实地勘查
根据纳入评估范围的资产类型、数量和分布状况，评估人员在被评估单位相关人员的配合下，按照资产评估准则的相关规定，对各项资产进行了现场勘查，并针对不同的资产性质及特点，采取了不同的勘查方法。
4.补充、修改和完善资产评估申报明细表
评估人员根据现场实地勘查结果，并和被评估单位相关人员充分沟通，进一步完善资产评估申报明细表，以做到：账、表、实相符。
5.查验产权证明文件资料
评估人员对纳入评估范围的存货类、设备类、房屋类、土地类等资产的产权证明文件资料进行查验，对权属资料不完善、权属不清晰的情况提请企业核实或出具相关产权说明文件。
6.尽职调查
北京中企华资产评估有限责任公司10
鲁能集团拟以海南英大房地产开发有限公司股权认购广宇发展发行股份项目评估说明评估人员为了充分了解被评估单位的经营管理状况及其面临的
风险，进行了必要的尽职调查。尽职调查的主要内容如下：
(1)被评估单位的历史沿革、主要股东及持股比例、必要的产权
和经营管理结构；
(2)被评估单位的资产、财务、生产经营管理状况；
(3)被评估单位的经营计划、发展规划和财务预测信息；
(4)评估对象、被评估单位以往的评估及交易情况；
(5)影响被评估单位生产经营的宏观、区域经济因素；
(6)房地产行业、当地房地产政策、市场销售信息等；
(7)其他相关信息资料。
二、影响资产核实的事项及处理方法
资产清查过程中，评估人员没有发现影响资产核实的事项。
三、核实结论
经过清查核实，资产核实结果与被评估单位的账面记录相一致。
纳入评估范围内的资产产权清晰，权属证明文件齐全。
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鲁能集团拟以海南英大房地产开发有限公司股权认购广宇发展发行股份项目评估说明第三章资产基础法评估技术说明
十九、一、流动资产(非存货类)评估技术说明
(一)评估范围
纳入评估范围的非存货类流动资产包括：货币资金、应收账款、预付账款、其他应收款。上述非存货类流动资产评估基准日账面价值如下表所示：
金额单位：人民币元
|||
|-|-|
|科目名称|账面价值|
|货币资金|85,430,767.37|
|应收账款|0.00|
|预付账款|40,443,363.81|
|其他应收款|6,170,901.62|
|非存货类流动资产合计|132,045,032.80|

(二)核实过程
评估过程主要划分为以下三个阶段：
第一阶段：准备阶段
对确定在评估范围内的流动资产的构成情况进行初步了解，提交评估准备资料清单和资产评估明细表示范格式，按照评估机构评估规范化的要求，指导企业填写流动资产评估明细表。
第二阶段：现场调查阶段
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鲁能集团拟以海南英大房地产开发有限公司股权认购广宇发展发行股份项目评估说明1.核对账目：根据企业提供的流动资产评估明细表资料，与财务账薄核对，作到申报数真实可靠。
2.现场查点：评估人员、企业财务部等部门有关人员，对现金进行监盘、对往来款进行函证，并履行了其他清查程序。
第三阶段：评定估算阶段
1.将核实后的流动资产评估明细表，录入计算机，建立相应数据库；
2.对各类资产，遵照国有资产评估管理办法，确定其在评估基准日的公允价值，编制相应评估汇总表；
3.提交流动资产的评估技术说明。
(三)评估方法
1.货币资金
(1)库存现金
评估基准日库存现金账面价值 38,474.04元，全部为人民币现金。
评估人员采用倒推方法验证评估基准日的库存现金余额，并同现金日记账、总账现金账户余额核对，以核实无误后的账面价值作为评估值。评估倒推法计算公式为：盘点日库存现金数+评估基准日至盘
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鲁能集团拟以海南英大房地产开发有限公司股权认购广宇发展发行股份项目评估说明点日前现金支出数-基准日至盘点日前现金收入数=评估基准日现金
金额。
评估人员和被评估单位财务人员共同对现金进行了盘点，并根据盘点结果进行了评估倒推，评估倒推结果和评估基准日现金账面价值一致。
现金评估值为 38,474.04元。
(2)银行存款
评估基准日银行存款账面价值 85,392,293.33元，全部为人民币存款。核算内容为存放在当地建设银行、农业银行、中国光大银行、中国银行等金融机构的人民币存款。
评估人员对每户银行存款都进行了函证，并取得了每户银行存款的银行对账单和银行存款余额调节表，对其逐行逐户核对，并对双方未达账项的调整进行核实。经了解未达账项的形成原因等，没有发现对净资产有重大影响的事宜，且经核对被评估单位申报的各户存款的开户行名称、账号等内容均属实。银行存款以核实无误后的账面价值作为评估值。
银行存款评估值为 85,392,293.33元。
货币资金合计评估值为 85,430,767.37元。
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鲁能集团拟以海南英大房地产开发有限公司股权认购广宇发展发行股份项目评估说明2.应收账款
评估基准日应收账款账面余额 1,680,000.00元，核算内容为应收的客户按揭欠款。评估基准日应收账款计提坏账准备1,680,000.00元，应收账款账面净额 0.00元。主要为客户欠的按揭款，共计两项，预计可全额收回，本次评估将坏账准备评估为 0，预计风险损失为 0
处理。
应收账款评估值为 1,680,000.00元，评估增值 1,680,000.00元，增值率100%，增值的主要原因为预计相关售房款可全额收回。
3.预付账款
评估基准日预付账款账面价值 40,443,363.81元，核算内容为被评估单位按照合同规定预付的工程款、物资款、拆迁补偿等款项。
评估人员向被评估单位相关人员调查了解了预付账款形成的原
因、对方单位的资信情况等。按照重要性原则，并对相应的合同进行了抽查。对于按照合同约定能够收到相应货物或形成权益的预付账
款，以核实后的账面价值作为评估值。
预付账款评估值为 40,443,363.81元。
4.其他应收款
评估基准日其他应收款账面余额 9,671,619.55元，核算内容为被评估单位除应收账款、预付账款等以外的其他各种应收及暂付款项。
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鲁能集团拟以海南英大房地产开发有限公司股权认购广宇发展发行股份项目评估说明评估基准日其他应收款计提坏账准备 3,500,717.93元，其他应收款账面价值 6,170,901.62元。
评估人员向被评估单位调查了解了其他应收款形成的原因、应收单位或个人的资信情况、历史年度其他应收款的回收情况等。按照重要性原则，对大额或账龄较长等情形的其他应收款进行了函证，并对相应的合同进行了抽查。采用账龄分析的方法确定评估值，同时将评估基准日计提的其他应收款坏账准备评估为零。预计其他应收款坏账损失比例的原则如下：
①账龄在一年以内的其他应收款按5%计取；
②账龄在一至二年的其他应收款按其账面余额的10%计取；
③账龄在二至三年的其他应收款按其账面余额的50%计取；
④账龄在三至四年的其他应收款按其账面余额的80%计取；
⑤账龄在四至五年的其他应收款按其账面余额的90%计取；
⑥账龄在五年以上的其他应收款按其账面余额的100%计取；
⑦关联方之间不计取坏账损失。
其他应收款评估值为 6,170,901.62元，评估无增减值。
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鲁能集团拟以海南英大房地产开发有限公司股权认购广宇发展发行股份项目评估说明(四)评估结果
非存货类流动资产评估结果及增减值情况如下表：
非存货类流动资产评估结果汇总表
金额单位:人民币元
||||||
|-|-|-|-|-|
|科目名称|账面价值|评估价值|增减值|增值率%|
|货币资金|85,430,767.37|85,430,767.37|0.00|0.00|
|应收账款|0.00|1,680,000.00|1,680,000.00||
|预付账款|40,443,363.81|40,443,363.81|0.00|0.00|
|其他应收款|6,170,901.62|6,170,901.62|0.00|0.00|
|非存货类流动资产合计|132,045,032.80|133,725,032.80|1,680,000.00|1.27|

非存货类流动资产评估值 132,045,032.80元，评估增值
1,680,000.00元，增值率为1.27%，增值的原因为应收账款预计可以全额收回，对应坏账准备评估为0。
二十、二、存货评估技术说明
(一)评估范围
纳入评估范围的存货为开发产品和开发成本，账面值
466,903,204.12元。
金额单位：人民币元
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鲁能集团拟以海南英大房地产开发有限公司股权认购广宇发展发行股份项目评估说明
|||
|-|-|
|科目名称|账面价值|
|开发产品|165,582,103.82|
|开发成本|301,321,100.30|
|合计|466,903,204.12|

(1)开发产品：
主要是鲁能海蓝椰风一期、鲁能海蓝椰风二期地块二、鲁能海蓝椰风二期地块一、鲁能海蓝椰风三期项目。
各期账面值情况如下：
金额单位：人民币元
||||||
|-|-|-|-|-|
|序号|项目名称|用途|建筑面积(平方米)|帐面价值|
|1|鲁能海蓝椰风一期会所|会所|3,087.97|27,611,997.81|
|2|鲁能海蓝椰风一期|低密度住宅|45,851.38|17,085,461.13|
|3|鲁能海蓝椰风二期地块二|低密度住宅、商业|40,899.85|35,780,520.99|
|4|鲁能海蓝椰风二期地块一|低密度住宅|43,363.19|42,952,642.51|
|5|鲁能海蓝椰风三期|低密度住宅|43,842.71|42,151,481.38|
|合计|||177,045.10|165,582,103.82|

(2)开发成本
主要是海蓝椰风四期、海蓝椰风五期、海蓝椰风六期、海蓝椰风滨海休闲广场、海蓝椰风产权式酒店项目以及配套的绿地。
各期账面值情况如下：
金额单位：人民币元
||||||
|-|-|-|-|-|
|号|序项目名称|用途|建筑面积(拟建、平方米)|帐面价值|
|1|海蓝椰风四期|空地||14,289,129.55|

北京中企华资产评估有限责任公司18
鲁能集团拟以海南英大房地产开发有限公司股权认购广宇发展发行股份项目评估说明低密
2 海蓝椰风五期 度住宅、多 34,000.00
67,155,437.69层
||||||
|-|-|-|-|-|
|3|海蓝椰风六期|低密度住宅|94,600.00|130,529,392.22|
|4|海蓝椰风滨海休闲广场|配套|5,309.60|18,124,245.15|
|5|海蓝椰风产权式酒店|低密度住宅|30,114.00|71,222,895.69|
|合计|||164,023.60|301,321,100.30|

账面价值为土地取得成本、项目前期费用、主体建筑工程费、配套设施费用、开发间接费、资本化利息等。
开发产品与开发成本均位于海口市琼山大道 8号，位置图如下：(二)项目概况
1.开发产品
(1)鲁能海蓝椰风一期
项目位置：海口市琼山大道 8号；
北京中企华资产评估有限责任公司19
鲁能集团拟以海南英大房地产开发有限公司股权认购广宇发展发行股份项目评估说明项目总占地面积：162,530.00平方米，规划建筑面积为 48,939.35平米，规划建设低密度住宅 A 56幢，低密度住宅 C 20幢，低密度住宅 B 93幢。
鲁能海蓝椰风一期项目实测后的规划经济指标如下表：
|||
|-|-|
|项目规划指标|鲁能海蓝椰风一期|
|总占地面积|162,530.00|
|建筑用地面积|18,371.76|
|道路用地面积|46,640.24|
|绿化用地面积|97,518.00|
|总建筑面积|48,953.38|
|计算容积率建筑面积|48,953.38|
|容积率|0.30|
|规划可售的建筑面积|48,939.35|
|会所|3,087.97|
|低密度住宅A|21,026.55|
|低密度住宅C|5,324.88|
|低密度住宅B|19,499.95|

该项目于 2007年 4月竣工。可售建筑面积 48,939.35平方米，其中低密度住宅 B 19,499.95平方米，低密度住宅 A 21,026.55平方米，低密度住宅 C 5,324.88平方米，商业会所 3,087.97平方米。
截至评估基准日，该项目已销售低密度住宅 B 19,499.95平方米，低密度住宅 C 5,324.88平方米，低密度住宅 A 19,062.59平方米；已结转销售收入金额405,480,978.60元；剩余未销售低密度住宅A 1,963.96平方米，商业会所 3,087.97平方米。
(2)鲁能海蓝椰风二期地块二
项目位置：海口市琼山大道 8号。
北京中企华资产评估有限责任公司20
鲁能集团拟以海南英大房地产开发有限公司股权认购广宇发展发行股份项目评估说明项目总占地面积：90,795.88平方米，总建筑面积为 40,899.85平米，规划建设低密度住宅 B 23幢，多层独立商业 4幢。
鲁能海蓝椰风二期地块二项目实测后的规划经济指标如下表：
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|-|-|
|项目规划指标|二期地块二|
|总占地面积|90,795.88|
|建筑用地面积|15,298.86|
|道路用地面积|26,603.44|
|绿化用地面积|48,893.58|
|总建筑面积|40,899.85|
|计算容积率建筑面积|40,899.85|
|容积率|0.50|
|配套设施的建筑面积|1,866.28|
|规划可售的建筑面积|39,033.57|
|低密度住宅 B|33,508.30|
|独立商业|5,525.27|
|规划计容积率的不可售建筑面积|1,866.28|
|会所|1,866.28|

该项目于 2013年 6月竣工。可售建筑面积 39,033.57平方米，其中低密度住宅 B 33,508.30平方米，独立商业 5,525.27平方米。
截至评估基准日，该项目已销售低密度住宅 B 28,722.15平方米，独立商业 2,681.40平方米；已结转销售收入金额 346,339,113.00元；
已预售低密度住宅 B 1,526.36平方米；剩余未销售低密度住宅 B
3,259.79平方米，独立商业 2,843.87平方米。
(3)鲁能海蓝椰风二期地块一
项目位置：海口市琼山大道 8号。
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鲁能集团拟以海南英大房地产开发有限公司股权认购广宇发展发行股份项目评估说明项目总占地面积：94,616.86平方米，总建筑面积为 43,363.19平米，规划建设低密度住宅 A 32幢，低密度住宅 C 5幢，低密度住宅 B 28幢，低密度住宅 D 24幢，物业用房 1幢。
鲁能海蓝椰风二期地块一项目实测后的规划经济指标如下表：
|||
|-|-|
|项目规划指标|二期地块一|
|总占地面积|94,616.86|
|建筑用地面积|18,080.00|
|道路用地面积|34,033.18|
|绿化用地面积|42,503.68|
|总建筑面积|43,363.19|
|计算容积率建筑面积|43,363.19|
|容积率|0.46|
|配套设施的建筑面积|539.33|
|规划可售的建筑面积|42,823.86|
|低密度住宅A|11,182.40|
|低密度住宅B|16,183.60|
|低密度住宅C|3,586.02|
|低密度住宅D|11,871.84|
|规划计容积率的不可售建筑面积|539.33|
|物业管理用房|539.33|

该项目于 2011年 12月竣工。可售建筑面积 42,823.86平方米，其中低密度住宅 A 11,182.40平方米，低密度住宅 B 16,183.60平方米，低密度住宅 C 3,586.02平方米，低密度住宅 D 11,871.84平方米。
截至评估基准日，该项目已销售低密度住宅 A 5,940.65平方米，低密度住宅 B 14,814.90平方米，低密度住宅 C 2,702.95平方米，低密度住宅 D 11,871.84平方米；已结转销售收入金额 274,352,458.00元；
已预售低密度住宅 A 349.45平方米，低密度住宅 B 289.30平方米，低
北京中企华资产评估有限责任公司22
鲁能集团拟以海南英大房地产开发有限公司股权认购广宇发展发行股份项目评估说明密度住宅 C 1,155.64平方米，剩余未销售低密度住宅 A 4,892.30平方米，低密度住宅 B 593.77平方米，低密度住宅 C 213.06平方米。
(4)鲁能海蓝椰风三期项目
项目位置：海口市琼山大道 8号。
项目总占地面积：94,341.61平方米，规划建筑面积为 43,842.71平米，规划建设低密度住宅 A 32幢，低密度住宅 C 5幢，低密度住宅 B 29幢，低密度住宅 D 24幢。
鲁能海蓝椰风三期项目实测后的规划经济指标如下表：
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|-|-|
|项目规划指标|鲁能海蓝椰风三期|
|总占地面积|94,341.61|
|建筑用地面积|18,310.00|
|道路用地面积|37,315.88|
|绿化用地面积|38,715.73|
|总建筑面积|43,842.71|
|计算容积率建筑面积|43,842.71|
|容积率|0.46|
|配套设施的建筑面积|539.29|
|规划可售的建筑面积|43,303.42|
|低密度住宅A|11,182.40|
|低密度住宅B|17,228.08|
|低密度住宅C|3,021.10|
|低密度住宅D|11,871.84|
|规划计容积率的不可售建筑面积|539.29|
|物业管理用房|539.29|

该项目于 2011年 12月竣工。可售建筑面积 43,303.42平方米，其中低密度住宅 A 11,182.40平方米，低密度住宅 B 17,228.08平方米，低密度住宅 C 3,021.10平方米，低密度住宅 D 11,871.84平方米。
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鲁能集团拟以海南英大房地产开发有限公司股权认购广宇发展发行股份项目评估说明截止评估基准日，该项目已销售低密度住宅 A 5,591.20平方米，低密度住宅 B 15,619.60平方米，低密度住宅 C 3,021.10平方米，低密度住宅 D 11,377.18平方米；已结转销售收入金额 282,401,683.00元；
已预售低密度住宅 B 1,608.48平方米，低密度住宅 D 494.66平方米，剩余未销售低密度住宅 A 5,591.20平方米。
2.开发成本
(1)海蓝椰风四期
项目位置：海口市琼山大道 8号。
项目总占地面积 9,382.36平方米，规划容积率1.5。
海蓝椰风四期地块海南英大房地产开发有限公司目前尚无明确
的项目规划。截至评估基准日，账面价值为土地购置费用。
(2)海蓝椰风五期
项目位置：海口市琼山大道 8号。
项目总占地面积：69,908.00平方米，规划建筑面积 34,954.00平方米，规划建设多层洋房 8,782.00平方米，低密度住宅 A 24,000.00
平方米，配套用房 2,172.00平方米。
鲁能海蓝椰风五期地块规划经济指标如下表：
|||
|-|-|
|项目规划指标|鲁能海蓝椰风五期地块|
|总占地面积|69,908.00|
|建筑用地面积|13,981.60|

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鲁能集团拟以海南英大房地产开发有限公司股权认购广宇发展发行股份项目评估说明道路用地面积 27,963.20
|||
|-|-|
|绿化用地面积|27,963.20|
|总建筑面积|34,954.00|
|计算容积率建筑面积|32,782.00|
|容积率|0.50|
|配套设施的建筑面积|2,172.00|
|规划可售的建筑面积|32,782.00|
|多层洋房|8,782.00|
|低密度住宅A|24,000.00|
|规划计容积率的不可售建筑面积|2,172.00|
|其他|2,172.00|

该项目用地信息如下：
||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
|地块|土地使用权证号|土地面积(平方米)|土地用途|土地取得日期|土地终止年限|备注|
|鲁能海蓝椰风五期|海口市国用2012第004384号|47,115.15|城镇住宅用地|2004-8-4|2074-5-9|五期用地面积，证载面积381,512.24|
||海口市国用2010第013007号|22,792.85|城镇住宅用地|2004-11-13|2074-11-14||
|合计||69,908.00|||||

该项目计划于2014年6月开工建设，预计于2015年6月底竣工。
截至评估基准日，账面价值为土地购置费用及配套项目的工程前期费用。
(3)海蓝椰风六期
项目位置：海口市琼山大道 8号。
项目总占地面积：265,955.91平方米，规划建筑面积 94,600.00
平方米，规划建设低密度住宅 A 94,600.00平方米。
鲁能海蓝椰风六期地块规划经济指标如下表：
|||
|-|-|
|项目规划指标|鲁能海蓝椰风六期|
|总占地面积|265,955.91|
|建筑用地面积|39,893.39|
|道路用地面积|106,382.36|

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鲁能集团拟以海南英大房地产开发有限公司股权认购广宇发展发行股份项目评估说明
|||
|-|-|
|项目规划指标|鲁能海蓝椰风六期|
|绿化用地面积|119,680.16|
|总建筑面积|94,600.00|
|计算容积率建筑面积|94,600.00|
|容积率|0.50|
|规划可售的建筑面积|94,600.00|
|低密度住宅A|94,600.00|

该项目用地信息如下：
||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
|地块|土地使用权证号|土地面积(平方米)|土地用途|土地取得日期|土地终止年限|备注|
|鲁能海蓝椰风六期|海口市国用2012第004384号|132,830.59|城镇住宅用地|2004-5-10|2074-5-9|六期用地面积，证载面积381,512.24|
||海口市国用2005第001312号|133,125.32|城镇住宅用地|2004-11-13|2074-11-14||
|合计||265,955.91|||||

该项目计划于 2015年 2月开工建设，预计于 2016年 6月竣工。
截至评估基准日，账面价值为土地购置费用及前期工程费用。
(4)海蓝椰风广场公寓及滨海广场项目
项目位置：海口市琼山大道 8号。
项目总占地面积：97,797.24平方米，规划建筑面积 35,423.60平方米。
鲁能海蓝椰风广场公寓及滨海广场项目规划经济指标如下表：
|||||
|-|-|-|-|
|项目规划指标|合计|产权式酒店|滨海休闲广场|
|总占地面积|97,797.24|62,399.65|35,397.59|
|建筑用地面积|11,129.83|9,359.95|1,769.88|
|道路用地面积|56,817.69|24,959.86|31,857.83|
|绿化用地面积|29,849.72|28,079.84|1,769.88|
|容积率|0.50|0.50|0.15|
|配套设施的建筑面积|5,309.60||5,309.60|
|规划可售的建筑面积|30,114.00|30,114.00||
|低密度住宅A|30,114.00|30,114.00||

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鲁能集团拟以海南英大房地产开发有限公司股权认购广宇发展发行股份项目评估说明
|||||
|-|-|-|-|
|项目规划指标|合计|产权式酒店|滨海休闲广场|
|规划计容积率的不可售建筑面积|5,309.60||5,309.60|
|其他设施|5,309.60||5,309.60|

该项目用地信息如下：
||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
|地块|土地使用权证号|土地面积(平方米)|土地用途|土地取得日期|土地终止年限|备注|
|鲁能海蓝椰风广场、公寓|海口市国用2012第007067号|62,399.65|住宿餐饮用地|2004-5-10|2074-5-9||
||海口市国用2012第007068号|35,397.59|文体娱乐用地|2005-03-05|2059-03-05||
|合计||97,797.24|||||

该项目计划于 2014年 9月开工建设，预计于 2015年 10月竣工。
截至评估基准日，账面价值为土地购置费用及配套项目的工程前期费用。
(5)防护有林地
项目配套的防护有林地总占地面积为 45,390.28平方米.
(三)评估过程
评估工作主要分以下阶段进行：
1.复核评估明细表
听取企业评估范围的情况介绍，了解预计开发项目的开、竣工年月和用途，对项目整体规划及内容进行核实，在此基础上对评估表格
完善补齐。
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鲁能集团拟以海南英大房地产开发有限公司股权认购广宇发展发行股份项目评估说明2.搜集资料
根据资产情况，收集国有土地使用证、国有土地使用权出让合同、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和其他相关文件。
3.现场勘察
根据企业提供的评估申报表，在有关人员配合下，对于各项目的座落位置、项目进展情况、投资情况、周边环境等进行了勘察，并作了勘察记录。
4.评估测算
评估人员根据现场勘察结果，对开发成本进行勘察分析，确定各项评估要素，并结合资产具体情况运用适当的评估方法计算得出各项委评资产评估值，并编写评估说明。
(四)评估方法
1.开发产品
本次评估的开发产品项目为主要是鲁能海蓝椰风一期、鲁能海蓝椰风二期地块二、鲁能海蓝椰风二期地块一、鲁能海蓝椰风三期项目，以上项目均已经竣工，尾盘商品房待售。
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鲁能集团拟以海南英大房地产开发有限公司股权认购广宇发展发行股份项目评估说明房地产开发产品-商品房，采用市场价值倒扣法进行评估。已经签定商品房销售（预售）合同的根据合同确定开发产品销售金额，尚未签定商品房销售（预售）合同的主要采用市场法确定开发产品销售金额，在此基础上扣除相关税费和适当比例的利润确定评估值。计算公式：
评估价值=开发产品销售金额-销售费用-销售税金及附加-土地增值税-所得税-适当数额的净利润
2.开发成本
房地产开发成本中的商品房开发项目，主要采用假设开发法进行评估。基本公式如下：
评估价值=开发后房地产价值-后续开发成本-销售费用-管理费用-销售税金及附加-投资利息-投资利润-土地增值税-所得税
①开发后房地产价值
对于有预售的项目，开发后房地产价值=已签约房屋销售金额＋未签约房屋预计销售金额；对于没有签约预售的项目，开发后房地产价值等于项目开发后可售房屋预计销售金额。
②后续开发成本
北京中企华资产评估有限责任公司29
鲁能集团拟以海南英大房地产开发有限公司股权认购广宇发展发行股份项目评估说明后续开发成本=至竣工尚需发生的工程费用+已完工尚未支付的
工程费用+不可预见费用
③销售费用
销售费用=预计销售金额×销售费用率+已销售尚未支付的销售佣金(如有)
④管理费用
管理费用=后续开发成本×管理费用率
⑤销售税金及附加
销售税金及附加=开发后房地产价值×销售税金及附加率
⑥土地增值税
按照税法规定，分项目进行汇算清缴，根据增值比例分段累计计算土地增值税。
⑦投资利息
开发项目评估值×[（1+利息率）^后续开发期-1]+（续建成本+管理费用）×[（1+利息率）^（后续开发期÷2）-1]
⑧投资利润
投资利润=税前评估价值×投资利润率×后续开发期+(后续开发成本+管理费用)×投资利润率×后续开发期/2
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鲁能集团拟以海南英大房地产开发有限公司股权认购广宇发展发行股份项目评估说明⑨所得税
所得税＝销售金额×销售利润率×所得税率
销售利润率，根据销售金额扣减成本、税金和期间费用后的金额与销售收入金额之比进行确定。
3.房地产开发成本中土地的评估
参照区域规划指标，采用市场比较法评估，在此基础上，扣除房地产开发存货评估需扣减的相关税费。
(五)评估案例
案例一：开发产品—鲁能海蓝椰风三期项目 (3-9-9开发产品第 5
项)
1.项目概况
项目总占地面积为 94,341.61平方米，规划建筑面积为 43,842.71平米，规划建设低密度住宅 A 32幢，低密度住宅 C 5幢，低密度住宅 B 29幢，低密度住宅 D 24幢。
鲁能海蓝椰风三期项目实测后的规划经济指标如下表：
|||
|-|-|
|项目规划指标|鲁能海蓝椰风三期|
|总占地面积|94,341.61|
|建筑用地面积|18,310.00|
|道路用地面积|37,315.88|
|绿化用地面积|38,715.73|
|总建筑面积|43,842.71|

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鲁能集团拟以海南英大房地产开发有限公司股权认购广宇发展发行股份项目评估说明
|||
|-|-|
|项目规划指标|鲁能海蓝椰风三期|
|计算容积率建筑面积|43,842.71|
|容积率|0.46|
|配套设施的建筑面积|539.29|
|规划可售的建筑面积|43,303.42|
|低密度住宅A|11,182.40|
|低密度住宅B|17,228.08|
|低密度住宅C|3,021.10|
|低密度住宅D|11,871.84|
|规划计容积率的不可售建筑面积|539.29|
|物业管理用房|539.29|

该项目于 2011年 12月竣工。可售建筑面积 43,303.42平方米，其中低密度住宅 A 11,182.40平方米，低密度住宅 B 17,228.08平方米，低密度住宅 C 3,021.10平方米，低密度住宅 D 11,871.84平方米。
2.开发产品预计销售金额
本次评估中，评估人员对于已销售部分房地产开发总价值采用预售合同收入，对于未销售部分房地产开发总价值采用市场比较法来确定估价对象开发完成后的房地产总价值。
(1)已销售部分房地产价值
根据企业提供的销售控制表、测绘报告、预售合同清单的情况，截止评估基准日，该项目已销售 35,609.08平方米，已销售部分明细如下：
金额单位：人民币元
|||||
|-|-|-|-|
|内容|销售面积(㎡)|销售销售平均单价|销售合同金额|
|低密度住宅A|5,591.20|11,862.00|66,321,110.00|
|低密度住宅C|3,021.10|8,326.00|25,152,315.00|
|低密度住宅B|15,619.60|8,047.00|125,696,067.00|

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鲁能集团拟以海南英大房地产开发有限公司股权认购广宇发展发行股份项目评估说明
|||||
|-|-|-|-|
|内容|销售面积(㎡)|销售销售平均单价|销售合同金额|
|低密度住宅D|11,377.18|5,734.00|65,232,191.00|
|合计|35,609.08||282,401,683.00|

截止评估基准日，鲁能海蓝椰风三期项目已结转收入及成本建筑面积为 35,609.08平方米，已结转销售收入金额 282,401,683.00元。
评估基准日已销售尚未结转收入成本的住宅建筑面积，具体面积如下：
|||||
|-|-|-|-|
|项目|面积|均价|金额(元)|
|已签定合同但未结转部分|2,103.14||16,660,409.00|
|低密度住宅B (平方米)|1,608.48|8,512.00|13,691,927.00|
|低密度住宅D (平方米)|494.66|6,001.00|2,968,482.00|

(2)未售房地产价值
未售房地产建筑面积 5,591.20㎡,具体面积如下：
|||
|-|-|
|评估基准日剩余未签销售合同的部分|面积(平方米)|
|低密度住宅A (平方米)|5,591.20|

市场分析：
鲁能海蓝椰风是鲁能集团在海口开发的大型滨海度假项目，是海南超大型复合大盘，独具特色的自然度假生活特区，项目地处海口市东海岸东海岸南渡江东岸，位于市中心与机场之间，出入岛内外、市内外极为方便，所在区域是海口未来的休闲居住中心。
项目北临琼州海峡，东接东营河，西邻皇冠酒店、院士村；交通便利，20分钟车程分别通达市中心(有 27路、52路等公交车直达)、
机场、火车东站、东线高速、海文高速；配套完善，共享国兴大道未
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鲁能集团拟以海南英大房地产开发有限公司股权认购广宇发展发行股份项目评估说明来 CBD顶级市政设施。项目周边自然资源丰厚，拥有红树林、南渡
江、东营河等独特原生态景观，结合项目自身的 1300多米蓝色海岸线和纵深 200米的防风林景区，构成了海蓝椰风“海、泉、滩、河、港、湾、园、林”八大天赋资源；项目的建筑风格以自然、美观、生态为理念，采用简约现代、明快的设计风格，楼宇建筑结构为框架结构，以现代简约为主风格，采用大露台、大花园、大挑檐、大落地玻璃窗的设计及凹凸有质的石材外立面，使建筑最大限度地拥抱自然，创造出自然生态的居家度假空间。
2012年，海口市房地产开发投资 175.55亿元，同比增长21%；
商品房批准预售面积 379.4万平方米，同比下降10.2%；销售商品房 266.1万平方米，同比增长18%。商品房施工报建 440万平方米，同比增长8.6%，新开工面积 262万平方米。
2013年 1-6月海口市房地产市场投资 94.59亿元，商品房销售面积 150.19万平方米，同比增长18.6%，截止 2013年 08月，海口市房产均价为 7,357元/平方米。
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鲁能集团拟以海南英大房地产开发有限公司股权认购广宇发展发行股份项目评估说明根据鲁能海蓝椰风三期低密度住宅 A所处区位及物业类型，选定新海岸 1号、海蓝椰风一期、海蓝椰风二期地块一项目进行分析。
从可比项目的情况来看，产品主要为公寓、低密度住宅等。
||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
|案例|项目名称|房屋座落|交易时间|用途|楼盘建筑面积(㎡)|均价(元/㎡)|
|待估楼盘|鲁能海蓝椰风三期|海口市琼山大道8号|2013年8月|住宅|43,303.42||
|A|新海岸1号|海口市东海岸桂林洋海滨旅游度假区东部|2013年8月|住宅|32,000.00|低密度住宅A :17,800|
|B|海蓝椰风一期|海口市琼山大道8号|2013年3月|住宅|48,953.38|低密度住宅A :15,00|

北京中企华资产评估有限责任公司35
鲁能集团拟以海南英大房地产开发有限公司股权认购广宇发展发行股份项目评估说明
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|-|-|-|-|-|-|-|
|||||||0|
|C|海蓝椰风二期地块一|海口市琼山大道8号|2013年3月|住宅|43,905.46|低密度住宅A :13,500|

◆新海岸 1号
楼盘位置：海口市东海岸桂林洋海滨旅游度假区东部
主力户型： 57-102平方米精装公寓，210-230平方米低密度住宅 C、320-450平方米低密度住宅 A。
楼盘销售均价分别为：
精装公寓：9,500元/平方米，低密度住宅 C：15,000元/平米，低密度住宅 A：17,800元/平米，装修情况均为毛坯。
◆海蓝椰风一期
楼盘位置：海口市琼山大道 8号
主力户型：350-500平方米低密度住宅 A，160-250平方米低密度住宅 B、240-300平方米低密度住宅 C，装修情况均为毛坯。
楼盘销售均价分别为：
低密度住宅 A：15,000元/平方米，低密度住宅 B：12,500元/平方米，低密度住宅 C 10,000元/平方米。
◆海蓝椰风二期地块一
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鲁能集团拟以海南英大房地产开发有限公司股权认购广宇发展发行股份项目评估说明楼盘位置：海口市琼山大道 8号
主力户型：350平方米低密度住宅 A，210-290平方米低密度住宅 B、270-300平方米低密度住宅 C，250平方米低密度住宅 D，
装修情况均为毛坯。
楼盘销售均价分别为：
低密度住宅 A：13,500元/平方米，低密度住宅 B：11,000元/平方米，低密度住宅 C 9,000元/平方米，低密度住宅 D 6,000元/平方米，装修情况为毛坯。
各楼盘区域及个别因素分析如下：
||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
|因素|||待估房地产|实例A|实例B|实例C|
|位置|||鲁能海蓝椰风三期|新海岸1号|海蓝椰风一期|海蓝椰风二期地块一|
||||海口市琼山大道8号|海口市东海岸桂林洋海滨旅游度假区东部|海口市琼山大道8号|海口市琼山大道8号|
|交易均价|||待估|17,800|15,000|13,500|
|交易时间|||2013年8月|2013年8月|2013年3月|2013年3月|
|交易情况|||正常|正常|正常|正常|
|物业类型|||低密度住宅A|低密度住宅A|低密度住宅A|低密度住宅A|
|区域因素|基础设施|电力、煤气、通讯、供暖系统|道路、电力、供水、排水、煤气、通讯系统保证供给|道路、电力、供水、排水、煤气、通讯系统保证供给|道路、电力、供水、排水、煤气、通讯系统保证供给|道路、电力、供水、排水、煤气、通讯系统保证供给|
|||与主干道通达程度|周边有东线高速、海文高速，15分钟车程分别通达市中心、机场、火车东站。|项目位于海口市东海岸，在桂林洋海滨旅游度假区东部，为一线海景用地，距海口市中心约18公里，距海口美兰机场约6公里，海文高速从旁边经过，距海榆东线约4公里。|周边有东线高速、海文高速，15分钟车程分别通达市中心、机场、火车东站。|周边有东线高速、海文高速，15分钟车程分别通达市中心、机场、火车东站。|

北京中企华资产评估有限责任公司37
鲁能集团拟以海南英大房地产开发有限公司股权认购广宇发展发行股份项目评估说明
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|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
|因素|||待估房地产||实例A||实例B||实例C||
|||附近车站客流量|小区有27路、52路公交车直达公交车停靠，交通便捷度一般。||小区附近无公交车站点停靠，交通便捷度一般。||小区有27路、52路公交车直达公交车停靠，交通便捷度一般。||小区有27路、52路公交车直达公交车停靠，交通便捷度一般。||
||繁华程度|商业服务业繁华度|银行营业网点少、无超市等购物设施，生活配套服务设施较差，商业繁华度差。||银行营业网点少、无超市等购物设施，生活配套服务设施较差，商业繁华度差。||银行营业网点少、无超市等购物设施，生活配套服务设施较差，商业繁华度差。||银行营业网点少、无超市等购物设施，生活配套服务设施较差，商业繁华度差。||
||环境质量|绿化、文化|自然环境和人文环境良好||自然环境和人文环境良好||自然环境和人文环境良好||自然环境和人文环境良好||
|个别因素|实物状况因素|土地性质及剩余使用年限|出让，70年||出让，70年||出让，70年||出让，70年||
|||楼层结构|2-3层低密度住宅A||2-3层低密度住宅A||2-3层低密度住宅A||2-3层低密度住宅A||
|||面积|43,303.42||32,000.00||48,953.38||43,905.46||
|||朝向|||||||||
|||||南北||南北||南北||南北|
|||房型|350平方米低密度住宅A 。||320-450平方米低密度住宅A 。||350-500平方米低密度住宅A 。||350平方米低密度住宅A 。||
|||物业管理水平|物业公司管理，管理水平较好||物业公司管理，管理水平较好||物业公司管理，管理水平良好||物业公司管理，管理水平较好||
|||设施、设备|安全监控系统、24小时巡逻系统、停车控制及车牌识别系统、应急电源、照明和扩音系统、智能自动火警系统、宽带网络系统等齐全。||安全监控系统、24小时巡逻系统、停车控制及车牌识别系统、应急电源、照明和扩音系统、智能自动火警系统、宽带网络系统等齐全。||安全监控系统、24小时巡逻系统、停车控制及车牌识别系统、应急电源、照明和扩音系统、智能自动火警系统、宽带网络系统等齐全。||安全监控系统、24小时巡逻系统、停车控制及车牌识别系统、应急电源、照明和扩音系统、智能自动火警系统、宽带网络系统等齐全。||
|||装修情况|毛坯||毛坯||毛坯||毛坯||
|||建筑结构|框架||框架||框架||框架||

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鲁能集团拟以海南英大房地产开发有限公司股权认购广宇发展发行股份项目评估说明鲁能海蓝椰风三期低密度住宅 A已销售均价趋势从 2009年至
2013年 8月前分别为 11,034元/平方米、13,500元/平方米，房价上升趋势平稳，房地产销售行情一般，近期楼盘的销售价格保持平稳。
结合企业预期并横向比较各实例低密度住宅 A的销售价格后，综合分析确定鲁能海蓝椰风三期低密度住宅 A未来平均销售价格为 14,000元/平方米。
鲁能海蓝椰风三期未销售部分价值测算如下表：
||||||
|-|-|-|-|-|
|号|序内容|销售面积|销售平均单价|金额(元)|
||一 剩余未签销售合同的部分|5,591.20|14,000.00|78,276,800.00|
|1|低密度住宅A|5,591.20|14,000.00|78,276,800.00|

鲁能海蓝椰风三期未销售房地产开发总价值为78,276,800.00元。
开发产品销售收入=已销售尚未结转房地产收入+未售房地产开
发总价值
=16,660,409.00+78,276,800.00
=94,937,209.00元
鲁能海蓝椰风三期总销售收入=评估基准日项目已结转销售收入+开发产品销售收入
=282,401,683.00+94,937,209.00
=377,338,892.00元
北京中企华资产评估有限责任公司39
鲁能集团拟以海南英大房地产开发有限公司股权认购广宇发展发行股份项目评估说明3.销售费用
包括项目销售部门的管理费用、销售人力资源费用、广告费用、项目咨询及策划费用等。对销售费用，以未售房地产开发总价值为计算基数，本次评估按上述销售收入的3%计取，则：
销售费用=销售收入×3%
=78,276,800.00×3%
=2,348,304.00元
4.销售税费
销售税费主要包括营业税、城市维护建设税、教育费附加及地方教育附加。各项税费税率为：营业税5.00%、城建税为营业税的7%、教育费附加为营业税的3%、地方教育附加为营业税的2%。合计为销售收入的5.60%。
营业税及附加=销售金额×5.60%
=94,937,209.00×5.60%
=5,316,484.00元
5.未付工程款
经向企业财务及工程人员核实，该项目不存在由于未竣工决算而未入账的应付未付工程款。
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鲁能集团拟以海南英大房地产开发有限公司股权认购广宇发展发行股份项目评估说明6.土地增值税
土地增值税是对有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物(简称房地产)的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额所征收的一种税。
土地增值税计算如下：
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|序号|项目(住宅)|计算公式|费率％|金额(元)|备注|
|一|转让房地产取得的收入总额|||377,338,892.00|已签约金额＋剩余房地产预计销售金额|
|二|扣除项目金额|||313,464,303.15||
|1|取得土地使用权所支付金额|||32,043,256.15|包括出让金及相关税费|
|2|新建房屋及配套设施的成本|||192,828,532.47||
|3|新建房屋及配套设施的费用(销售费用、管理费用、财务费用)|(1＋2)*费率|10%|22,487,178.86||
|4|与转让房地产有关的税金|(一)*费率|5.60%|21,130,977.95||
|5|加计扣除项目||20%|44,974,357.72||
|三|转让房地产的增值额|||63,874,588.85||
|四|增值额与扣除项目金额的比率|||20.38%||
|五|土地增值税税率|||30%||
|六|速算扣除比率|||0%||
|七|应纳土地增值税|||19,162,376.65||
|八|已计提土地增值税|||13,974,968.08||
|九|实际实缴土地增值税|||5,187,408.57||

海南英大房地产开发有限公司于 2013年 8月已对该项目预提土地增值税 13,974,968.08元，故项目尚需实际应纳土地增值税为：
补交土地增值税=项目应纳土地增值税-预提增值税
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鲁能集团拟以海南英大房地产开发有限公司股权认购广宇发展发行股份项目评估说明=19,162,376.65-13,974,968.08
=5,187,408.57(元)
7.所得税
根据本项目的未来销售情况测算，销售金额扣减成本、税金和期间费用后的值与销售收入之比确定销售利润率为42.06%。具体如下
表所示：
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|序号|项目名称|计算公式|费率|金额(元)|备注|
|一|销售收入|||94,937,209.00|预售收入|
|二|开发成本|||42,151,481.38||
|三|销售费用|销售收入*费率|3.00%|2,348,304.00||
|四|经营税金及附加|销售收入*费率|5.60%|5,316,483.70||
|五|土地增值税|||5,187,408.57||
|六|利润总额|(一)-(二)-(三)-(四)-(五)||39,933,531.34||
|七|利润率|(六)/(一)||42.06%||

所得税税率为25%，则：
所得税＝销售金额×销售利润率×所得税率
＝94,937,209.00×42.06%×25%
＝9,982,647.53(元)
8.应补交的出让金
该项目土地出让金已全部缴清，不再补交出让金。
9.适当数额净利润
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鲁能集团拟以海南英大房地产开发有限公司股权认购广宇发展发行股份项目评估说明总体而言，房地产开发项目不同于一般工业产品，在房地产开发全流程中，土地获得和开发建设环节理应获得较高的利润，因此总体利润扣除率应低于50%。由于鲁能海蓝椰风三期大部分已经预售，剩余未售面积较小，销售风险相对较小，因此考虑扣除10%净利润。
10.开发产品评估值
开发产品评估值=开发产品销售收入-销售费用-销售税金及附加-已完工尚未支付的工程费用-土地增值税-所得税-应补交的出让金-适
当数额的净利润。
具体如下表所示：
||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
|号|序项目|面积|单价(元/㎡)|费率|公式|金额(元)|
||已签定合同但一未结转部分|||||16,660,409.00|
||1 低密度住宅C|1,608.48|8,512.34||面积×单价|13,691,927.00|
||2 低密度住宅D|494.66|6,001.06||面积×单价|2,968,482.00|
||未签定合同部二分预计销售金额|||||78,276,800.00|
||1 低密度住宅A|5,591.20|14,000||面积×单价|78,276,800.00|
||预计销售金额三合计||||(一)＋(二)|94,937,209.00|
||四 销售费用|||3.00%|(二)×费率|2,348,304.00|
||销售税金及附五加|||5.60%|(三)×费率|5,316,484.00|
||已完工尚未支六付的工程费用|||||0.00|
||七 土地增值税|||||5,187,408.57|

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鲁能集团拟以海南英大房地产开发有限公司股权认购广宇发展发行股份项目评估说明
||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
|号|序项目|面积|单价(元/㎡)|费率|公式|金额(元)|
||八 企业所得税||||按税法规定|9,982,647.53|
||应补交的出让九金|||||0.00|
||适当数额的净十利润|||||2,995,088.38|
|－|十 开发产品评估价值||||(三)-(四)-(五)-(六)-(七)-(八)-(九)-(十)|69,107,277.00|

则：开发产品鲁能海蓝椰风三期项目最终评估值为 69,107,277.00元。
案例二：开发成本—海蓝椰风五期项目(3-9-10开发成本第 2项)1.项目概况
开发成本-海蓝椰风五期项目在评估基准日的账面价值为
67,155,437.69元，为待建项目。成本费用明细如下表：
||||
|-|-|-|
|序号|项目|账面值(元)|
|一|土地获得价款|43,717,574.91|
|二|开发前期准备费|3,818,266.79|
|三|主体建筑工程费|0.00|
|四|主体安装工程费|0.00|
|五|社区管网工程费|0.00|
|六|园林环境费|1,948,609.83|
|七|配套设施费|0.00|
|八|开发间接费|17,670,986.16|
||其中：资本化利息|6,817,629.98|
|九|合计|67,155,437.69|

项目总占地面积：69,908.00平方米，规划建筑面积 34,954.00平方米，规划建设多层洋房 8,782.00平方米，低密度住宅 A 24,000.00
平方米，配套用房 2,172.00平方米。
鲁能海蓝椰风五期地块规划经济指标如下表：
北京中企华资产评估有限责任公司44
鲁能集团拟以海南英大房地产开发有限公司股权认购广宇发展发行股份项目评估说明
|||
|-|-|
|项目规划指标|鲁能海蓝椰风五期地块|
|总占地面积|69,908.00|
|建筑用地面积|13,981.60|
|道路用地面积|27,963.20|
|绿化用地面积|27,963.20|
|总建筑面积|34,954.00|
|计算容积率建筑面积|32,782.00|
|容积率|0.50|
|配套设施的建筑面积|2,172.00|
|规划可售的建筑面积|32,782.00|
|多层洋房|8,782.00|
|低密度住宅A|24,000.00|
|规划计容积率的不可售建筑面积|2,172.00|
|其他|2,172.00|

2.续建开发期
鲁能海蓝椰风五期地块计划于 2014年 6月开工建设，预计 2015年 6月底竣工。根据委估项目的建设周期、投资计划，评估人员核查了项目的付款情况、企业对工程进度的安排，确定项目工程续建开发期为 1.1年。
3.可销售建筑面积
根据企业提供的国有土地使用权出让合同、国有土地使用权证、工程规划指标等资料确定可销售建筑面积。项目规划各业态的可销售面积主要指标如下：
面积单位：平方米
|||
|-|-|
|商品房类别|规划可售的建筑面积面积(平方米)|
|低密度住宅A (栋)|24,000.00|
|多层住宅(栋)|8,782.00|
|合计|32,782.00|

4.续建完成后的房地产价值
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鲁能集团拟以海南英大房地产开发有限公司股权认购广宇发展发行股份项目评估说明鲁能海蓝椰风五期地块计划于 2014年 6月开工建设，预计 2015年 6月底竣工，现在为待建。
开发完成后的房地产价值分为两个部分：已销售部分房地产开发总价值和未销售部分房地产开发总价值，其中：未销售部分房地产开发总价值为住宅未销售部分价值。本次评估中，评估人员对于已签约部分房地产开发总价值采用预售合同收入，对于未销售部分房地产开发总价值采用市场比较法来确定估价对象开发完成后的房地产总价
值，对已认购尚未签约的房地产开发总价值采用认购合同约定价。
(1)已销售部分房地产开发总价值
本项目目前为待建，未开始预售，则已销售部分房地产开发总价值为 0.00元。
(2)未销售部分房地产开发总价值
对未销售的房地产，根据评估基准日当地同类房地产交易的市场行情和被估房地产的区域位置及个别条件，结合该区域房地产市场发展趋势，预计未销售部分房地产的可实现销售均价，从而确定未销售部分房地产开发总价值。
经了解，鲁能海蓝椰风五期及周边楼盘近期售价情况如下：
◆新海岸 1号
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鲁能集团拟以海南英大房地产开发有限公司股权认购广宇发展发行股份项目评估说明楼盘位置：海口市东海岸桂林洋海滨旅游度假区东部
主力户型： 57-102平方米精装公寓，210-230平方米低密度住宅 C、320-450平方米低密度住宅 A。
目前在售楼盘分别为：
精装公寓：9,500元/平方米，低密度住宅 C：15,000元/平米，低密度住宅 A：17,800元/平米，装修情况均为毛坯。
◆海南之心彼岸
楼盘位置：海口市新埠岛海新桥北侧
楼层状况：由 3栋 9层、4栋 14层海景公寓组成。
主力户型：77-159平方米方正户型，两房、三房为主。
目前在售楼盘为：海景公寓 10,100元/平方米，装修情况均为毛坯。
◆海口新世界花园度假村
楼盘位置：海口市新埠大道一号
楼层状况：由六层、九层、十层、十一层电梯公寓组成，共计
1004套。
主力户型：90 -260平方米两房、三房、复式单位。
北京中企华资产评估有限责任公司47
鲁能集团拟以海南英大房地产开发有限公司股权认购广宇发展发行股份项目评估说明目前在售三期楼盘均价为：10,000元/平方米，装修情况均为毛坯。
◆信达·海天下
楼盘位置：海南海口市美兰区琼山大道 1-2号皇冠滨海温泉酒店西侧
楼层状况：一期低密度住宅 A地下一层、地上 3层；二期悦品低密度住宅 A地下一层、地上 3层；尚品地下一层、地上 5层；多层电梯花园洋房；
主力户型：282-321平米低密度住宅 A；146-168平方米低密度住宅 D；50-100平方米一房、两房、三房洋房。
目前在售楼盘均价分别为：低密度住宅 A 20,000元/平方米，花园洋房 11,000元/平方米，低密度住宅 D 11,000元/平米,装修情况均为毛坯。
参考周边项目售价、项目差异，结合企业预期并横向比较市场价格后，综合分析确定鲁能海蓝椰风五期地块低密度住宅 A销售均价为 14,000元/平方米，多层洋房 10,000元/平方米。
鲁能海蓝椰风五期地块未销售部分价值测算如下表：
||||||
|-|-|-|-|-|
|序号|项目|面积(M2)|均价(元/M2)|金额(元)|
|一|未销售部分房地产开发总价值|32,782.00||423,820,000.00|

北京中企华资产评估有限责任公司48
鲁能集团拟以海南英大房地产开发有限公司股权认购广宇发展发行股份项目评估说明
||||||
|-|-|-|-|-|
|序号|项目|面积(M2)|均价(元/M2)|金额(元)|
|1|低密度住宅A|24,000.00|14,000.00|336,000,000.00|
|2|多层洋房|8,782.00|10,000.00|87,820,000.00|

开发完成后的房地产总价值：
开发完成后的房地产总价值=已销售部分房地产开发总价值+未销售部分房地产开发总价值
=0.00+423,820,000.00
=423,820,000.00元
5.续建开发成本
房地产开发的总成本主要包括前期费用、建安工程费用和其他费用。其中建安工程包括主体建筑工程、基础工程、水电安装、消防工程、电梯工程、通讯工程、室外配套工程、供热工程、燃气管道工程、景观工程、公共大配套等项目。目前海蓝椰风五期为待建项目，其开发成本账面值包括土地获得价款、项目前期费用、开发间接费、大公共配套费用及其它费用等。
鲁能海蓝椰风五期由低密度住宅 A，多层花园洋房等组成。
各部分结构体系：多层住宅、低密度住宅 A均为钢筋混凝土框架结构，楼屋面均为现浇钢筋混凝土梁、板。
北京中企华资产评估有限责任公司49
鲁能集团拟以海南英大房地产开发有限公司股权认购广宇发展发行股份项目评估说明根据鲁能海蓝椰风五期项目的成本投资预算，该项目总投资成本为 324,561,581.20元。根据投资成本、已支付成本测算出至工程竣工时未付成本，该项目的预算成本如下表：
鲁能海蓝椰风五期开发成本总投资表
金额单位：人民币元
|||||
|-|-|-|-|
|序号|成本项目|全项目合计|项目已支付合计|
|一|土地获得价款|45,137,574.91|43,717,574.91|
|二|开发前期准备费|29,008,960.26|3,818,266.79|
|三|主体建筑工程费|177,443,263.60|0.00|
|四|主体安装工程费|12,151,840.00|0.00|
|五|社区管网工程费|13,865,682.90|0.00|
|六|园林环境费|20,371,434.00|1,948,609.83|
|七|配套设施费|2,924,337.49|0.00|
|八|开发间接费|23,658,488.04|17,670,986.16|
||其中：资本化利息|8,312,441.74|6,817,629.98|
||开发成本|324,561,581.20|67,155,437.69|

续建成本=至竣工尚需发生的工程费用+已完工尚未支付的工程费用
根据投资成本、已支付成本测算出至工程竣工时未付成本如下：
||||||
|-|-|-|-|-|
|序号|成本项目|全项目合计(单位：元)|项目已支付合计(单位：元)|续建拟投入工程费用(单位：元)|
|一|土地获得价款|45,137,574.91|43,717,574.91|1,420,000.00|
|二|开发前期准备费|29,008,960.26|3,818,266.79|25,190,693.47|
|三|主体建筑工程费|177,443,263.60|0.00|177,443,263.60|
|四|主体安装工程费|12,151,840.00|0.00|12,151,840.00|
|五|社区管网工程费|13,865,682.90|0.00|13,865,682.90|
|六|园林环境费|20,371,434.00|1,948,609.83|18,422,824.17|
|七|配套设施费|2,924,337.49|0.00|2,924,337.49|
|八|开发间接费|23,658,488.04|17,670,986.16|5,987,501.88|
||资本化利息|8,312,441.74|6,817,629.98|不考虑资本化利息利息|

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鲁能集团拟以海南英大房地产开发有限公司股权认购广宇发展发行股份项目评估说明
||||||
|-|-|-|-|-|
|序号|成本项目|全项目合计(单位：元)|项目已支付合计(单位：元)|续建拟投入工程费用(单位：元)|
||开发成本|324,561,581.20|67,155,437.69|255,911,331.75|

则：续建成本为 255,911,331.75元。
6.管理费用
管理费用主要包括续建工程建设过程中发生的各项管理费用,按
续建成本的4%取值。
管理费用=255,911,331.75×4%
=10,236,500.00元(取整)
7.销售费用
销售费用包括项目销售部门的管理费用、销售人力资源费用、广告费用、项目咨询及策划费用等。对于销售费用，以未销售部分房地产开发总价值为计算基数，销售费用比例按销售收入的3%计取，则：销售费用=未销售部分房地产开发总价值×3%
=423,820,000.00×3%
=12,714,600.00元(取整)
8.销售税费
销售税费主要包括营业税、城市维护建设税、教育费附加及地方
教育附加等。各项税费税率为：营业税5.00%、城建税为营业税的7%、
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鲁能集团拟以海南英大房地产开发有限公司股权认购广宇发展发行股份项目评估说明教育费附加为营业税的3%、地方教育附加为营业税的2%。合计为销售收入的5.60%。
营业税及附加=销售金额×5.60%
=423,820,000.00×5.60%
=23,734,000.00元(取整)
9.投资利息
鲁能海蓝椰风五期项目计划于 2014年 6月开工建设，预计 2015年 6月底竣工。根据委估项目建设周期、投资计划，评估人员核查了项目的付款情况、及企业对工程进度的安排，项目工程续建开发期为 1.1年。
利率取中国人民银行 2012年 7月 6日公布的 1-3年期贷款年利率6.15%，为续建建设期的一半。
投资利息=发项目评估值×[（1+利息率）^后续开发期-1]+（续建成本+管理费用）×[（1+利息率）^（后续开发期÷2）-1]
=V×((1+6.15%)1.1-1)+
(255,911,331.75+10,236,500.00)
×((1+6.15%)1.1/2-1)
=0.0679V+ 8,889,337.58
10.续建投资利润
北京中企华资产评估有限责任公司52
鲁能集团拟以海南英大房地产开发有限公司股权认购广宇发展发行股份项目评估说明投资利润按地价、开发成本的一定比例计算，参考同级别房地产类上市公司的多年的平均投资净利润率，并考虑城市级别及地域差异以及本项目实际情况，经综合分析比较后确定房地产开发投资利润率为8%。
续建投资利润＝开发项目评估值×投资利润率×后续开发期+(续
建成本+管理费用)×投资利润率×后续开发期/2
=V×8%×1.1+(255,911,331.75+10,236,500.00)×8%×1.1 /2
=0.088V+ 11,710,504.60
11.土地增值税
土地增值税是对有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物(简称房地产)的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额所征收的一种税。
鲁能海蓝椰风五期项目土地增值税计算如下：
土地增值税测算表
||||||
|-|-|-|-|-|
|号|序项目(住宅)|计算公式|金额(元)|备注|
||转让房地产取得的一收入总额||423,820,000.00|已签约金额＋剩余房地产预计销售金额|
||二 扣除项目金额|1+2+3+4+5|434,857,801.30||
|1|取得土地使用权所支付金额||45,137,574.91|包括出让金及相关税费|
|2|新建房屋及配套设施的成本||271,111,564.55||
|3|新建房屋及配套设施的费用(销售费用、管理费用、财务费用)|(1＋2)*10%|31,624,913.95||

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鲁能集团拟以海南英大房地产开发有限公司股权认购广宇发展发行股份项目评估说明
||||||
|-|-|-|-|-|
|号|序项目(住宅)|计算公式|金额(元)|备注|
|4|与转让房地产有关的税金|(一)*5.50%|23,733,920.00||
|5|加计扣除项目|(1＋2)×20%|63,249,827.89||
||转让房地产的增值三额|(一)-(二)|-11,037,801.30||
||增值额与扣除项目四金额的比率|(三)/(二)×100%|-2.54%||
||五 土地增值税税率||30%||
||六 速算扣除比率||0%||
||七 应纳土地增值税||0.00||

本项目应纳土地增值税为 0.00元。
12.所得税
根据本项目的未来销售情况测算，销售金额扣减成本、税金和期间费用后的值与销售收入之比确定销售利润率为12.40%。具体如下
表所示：
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|序号|项目名称|计算公式|费率|金额(元)|备注|
|一|销售收入|||423,820,000.00|预售收入|
|二|开发成本|1+2+3+4+5+6+7+8+9||332,238,881.20||
|1|土地取得费|||45,137,574.91||
|2|前期费用及其他费用|||29,008,960.26||
|3|主体建筑工程费|||177,443,263.60||
|4|主体安装工程费|||12,151,840.00||
|5|社区管网工程费|||13,865,682.90||
|6|园林环境费|||20,371,434.00||
|7|配套设施费|||2,924,337.49||
|8|开发间接费|||23,658,488.04||
|9|管理费用|(1+2+3+4+5+6+7+8)*费率|4.00%|10,236,500.00||
|三|销售费用|销售收入*费率|3.00%|12,714,600.00||
|四|经营税金及附加|销售收入*费率|5.60%|23,733,920.00||

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鲁能集团拟以海南英大房地产开发有限公司股权认购广宇发展发行股份项目评估说明五 土地增值税 0.00
|||||
|-|-|-|-|
|六|利润总额|(一)-(二)-(三)-(四)-(五)|52,573,398.80|
|七|利润率|(六)/(一)|12.40%|

所得税税率为25%，则：
所得税＝销售金额×销售利润率×所得税率
＝423,820,000.00×12.40%×25%
＝13,138,420.00元)
13.开发项目评估价值
开发项目评估价值=续建完成后的房地产价值(收入)-续建成本-
销售费用-管理费用-销售税费-投资利息-续建投资利润-土地增值税-
所得税
=423,820,000.00-255,911,331.75-10,236,500.00
-12,714,600.00-23,734,000.00-(0.0679V+ 8,889,337.58)-(0.088V+
11,710,504.60)-0.00-13,138,420.00
=75,685,900.00元
则：鲁能海蓝椰风五期开发项目评估价值为 75,685,900.00元。
案例三：开发成本—海蓝椰风四期项目(3-9-10开发成本评估明细表，第 1项)
1.项目概况
海蓝椰风四期项目在评估基准日的账面价值为14,289,129.55元，
为无详细规划的空地。成本费用明细如下表：
北京中企华资产评估有限责任公司55
鲁能集团拟以海南英大房地产开发有限公司股权认购广宇发展发行股份项目评估说明
||||
|-|-|-|
|序号|项目|账面值(元)|
|一|土地获得价款|7,643,867.35|
|二|开发前期准备费|6,645,262.20|
|三|合计|14,289,129.55|

本次评估，首先采用市场比较法评估土地使用权价值，再扣减土地增值税、所得税，加计账面已发生的合理前期费用及其他费用，作为开发成本评估值。
2.市场比较法计算过程
(1)土地登记状况
①证载土地使用权人：海南英大房地产开发有限公司
②证载评估对象座落：海口市灵山镇东湖村委会
③地类(用途)：城镇住宅用地
④土地证号：海口市国用 2010第 013007号
⑤使用权类型：出让
⑥使用权面积：9,382.36平方米
⑦地号：01-09-02-23
⑧图号：K08720819
根据海口市国用 2010第 013007号《国有土地使用证》及《琼山市规划土地管理局关于海韵花园选址意见》（琼山土规[185]号）、《琼山市规划土地管理局关于海波花园选址意见》（琼山土规[186]号）、《琼
山市规划土地管理局关于海音花园选址意见》（琼山土规[187]号）文
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鲁能集团拟以海南英大房地产开发有限公司股权认购广宇发展发行股份项目评估说明件，待估宗地规划用途为城镇住宅用地，规划容积率为1.5，故本次评估按城镇住宅用地-普通住宅用地途进行评估。
(2)土地权利状况
①评估对象的土地所有权状况：在评估基准日，评估对象土地所有权属国家所有。
②评估对象的土地使用权状况：根据委托方《国有土地使用证》（海口市国用 2010第 013007号），登记待估宗地的土地使用者为海南英大房地产开发有限公司，土地使用权类型为国有出让土地。
③土地他项权利状况：在评估基准日，评估对象不存在抵押权、地役权、租赁权等他项权利。
④相临关系权利：无。
(3)土地利用状况
待估宗地现为待开发空地，根据《琼山市规划土地管理局关于海韵花园选址意见》（琼山土规[185]号）、《琼山市规划土地管理局关于海波花园选址意见》（琼山土规[186]号）、《琼山市规划土地管理局关于海音花园选址意见》（琼山土规[187]号），待估宗地规划用途为住宅，规划容积率为1.5。
(4)地价定义
北京中企华资产评估有限责任公司57
鲁能集团拟以海南英大房地产开发有限公司股权认购广宇发展发行股份项目评估说明根据《城镇土地估价规程》规定，本次评估的出让土地使用权价格是指在评估基准日，满足正常市场及设定条件下的国有出让土地使用权价格。
待估宗地具体设定条件如下：
①用途设定：根据《国有土地使用证》（海口市国用 2010第 013007号）评估对象土地登记用途为城镇住宅用地，根据《土地利用现状分类》（GB/T21010-2007）的规定，本次评估设定用途为城镇住宅—普通住宅用地。
②土地使用权年限设定：评估对象评土地使用权终止日期为2068年 12月 06日，至评估基准日剩余土地使用年期为 55.3年，本次评估土地使用权年限设定为 55.3年。
③开发程度设定：本次评估界定的土地开发程度均指宗地红线外的基础设施开发程度和宗地内地面平整状况。待估宗地实际开发程度为宗地红线外“五通（”通路、通电、通讯、通上水、通下水），红线内场地未平整。本次评估设定土地开发程度为宗地红线外“五通（”通路、通电、通讯、通上水、通下水），红线内场地未平整。
④土地利用和规划条件说明：评估对象登记面积 9,382.36平方
米，根据《琼山市规划土地管理局关于海韵花园选址意见》（琼山土
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鲁能集团拟以海南英大房地产开发有限公司股权认购广宇发展发行股份项目评估说明规[185]号）、《琼山市规划土地管理局关于海波花园选址意见》（琼山土规[186]号）、《琼山市规划土地管理局关于海音花园选址意见》（琼山土规[187]号），规划容积率为1.5，此次评估设定容积率为1.5。
综上所述，本报告评估的土地使用权价格是在上述设定用途、开发程度、容积率、土地使用年限及土地利用条件下于评估基准日的国有出让土地使用权价格。
(5)地价影响因素分析
①一般因素
参见土地使用权评估技术说明。
②区域因素
区域因素是指土地所在地区的自然条件与社会、经济条件，这些条件相互结合所产生的地区特性，对地区内的地产价格水平有决定性的影响。
A.区域位置
待估宗地位于海口市东北部的美兰区，东接文昌市，南靠琼山区，西与龙华区接壤，北临琼州海峡，是海口市的四个市辖区之一，下辖 9个街道、4个镇，是海南省委、省政府所在地，是海南的政治经济文化中心城区。户籍人口 45.42万人。
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鲁能集团拟以海南英大房地产开发有限公司股权认购广宇发展发行股份项目评估说明B.基础设施状况
待估宗地地所处区域的基础设施状况达到“五通”，即通上水、通下水、通路、通电、通电讯，水、电等基础设施总体保障率较高。
C.环境条件
区域环境质量良好，基本无污染，有连绵 100多公里的海岸线，土地肥沃，具有广沃的红土地，境内有美兰机场和东寨港红树林国家自然保护区，南渡江、美舍河、海甸溪穿越城区流入大海，东线海文高速公路、琼文国道横贯全区，具有得天独厚的自然资源优势。区域整体环境质量良好，对地价无明显影响。
D.交通条件
a.道路通达度
宗地所在区域有琼山大道、白驹大道等城市交通干道构成交通网络，周边有东线高速、海文高速，15分钟车程分别通达市中心、机
场、火车东站，道路通达度较高。
b.公交便捷度
待估宗地周边的公交车站有 27路、52路公共线路停靠，公交便捷度一般。
E.商服繁华度
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鲁能集团拟以海南英大房地产开发有限公司股权认购广宇发展发行股份项目评估说明待估宗地周围仅有海蓝椰风二期地块二项目配备5,527平米商业街，目前尚处于销售、招商阶段，宗地商业繁华度差。
F.公共配套设施完善度
周边银行营业网点少(农商银行)、无购物超市等购物设施，生活配套服务设施不齐全。
③个别因素
个别因素是指与宗地直接相关的自然条件、基础设施条件、土地权利状况、规划条件等。
A.宗地位置：宗地位于海口市灵山镇东湖村委会，琼山大道东侧。
西、南临 15米规划路，东、北临其它用地。
B.宗地面积、形状：宗地面积 9382.36平方米(合 14.07亩)，形状规则。
C.地质条件：地质状况较好，地基承载力对工程建设无影响。
D.地势坡度：地势平坦，对工程基本无负面影响。
E.基础设施条件：宗地红线外“五通”(即红线外通上水、通下水、通电、通路、通讯)及红线内场地未平整，供水、供电等基础设施保障率98%以上。
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鲁能集团拟以海南英大房地产开发有限公司股权认购广宇发展发行股份项目评估说明F.交通条件：宗地临交通型次干道琼山大道，周边有白驹大道、国兴大道等城市快速路与琼州大桥、海瑞大桥、海新大桥等桥梁系统共同形成对海口中心组团实现北部、中部、南部的紧密连接，形成城市生活圈与休闲度假圈的完美对接。距美兰机场只需要 20分钟左右的车程，周边有东线高速、海文高速，15分钟车程分别通达市中心、机场、火车东站，对外交通较便捷。
G.土地权利状况：土地所有权为国家所有，海南英大房地产开发有限公司以出让方式取得土地使用权，证载使用权终止日期为 2068
年 12月 06日，证载用途为城镇住宅用地。评估设定用途为城镇住宅用地，设定剩余使用年限为 55.3年(至 2068年 12月 06日)。截至评估基准日，待估宗地未设定抵押、担保等他项权利。
H.利用条件：地上为空地，规划容积率为1.5。
I.土地开发程度：待估宗地实际开发程度为红线外“五通”(即通上水、通下水、通电、通路、通讯)及红线内场地未平整，估价设定开发程度为红线外“五通”(即通上水、通下水、通电、通路、通讯)及红线内场地未平整。
(6)评估过程
①可比实例的确定
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鲁能集团拟以海南英大房地产开发有限公司股权认购广宇发展发行股份项目评估说明评估人员通过市场调查，选择三个与待估宗地类似的土地交易案例作为可比实例，可比实例概况见下表：
|||||
|-|-|-|-|
|可比实例编号：|A|B|C|
|宗地编号|赛强公司用地|海口大成置业有限公司|海口大成置业有限公司|
|土地位置|海盛路北侧|海甸溪北岸1202|海甸溪北岸11|
|土地面积(㎡)|22,696.97|23,680.26|44,597.94|
|土地用途|住宅|住宅|住宅|
|主要规划指标|≤2.27；建筑密度≤13.1%；绿化率≥40%|容积率≤3.0;建筑密度≤20%;绿地率≥35%|容积率≤3.0;建筑密度≤20%;绿地率≥35%|
|土地使用年限|70|70|70|
|成交总价(万元)|10,730.5978|14,421.0024|28,468.0816|
|楼面地价(元/㎡)|2,083|2,030|2,128|
|交易日期|2013-4-18|2012-12-29|2012-12-28|
|交易方式|挂牌出让|挂牌出让|挂牌出让|
|土地开发程度|五通一平|五通一平|五通一平|

(资料来源：国土资源部网站)
②建立价格可比基础
待估宗地为住宅用地，本次估价采用楼面地价作为比较价格，各可比实例在付款方式、货币单位、面积单位等方面与待估宗地设定的相符，则各可比实例成交价格即为可比价格。
③比较因素选择
委估宗地为住宅用途，参考《城镇土地估价规程》、《城镇土地分等定级规程》，并结合宗地实际情况，确定比较因素为交易情况、交易日期、土地使用年期、区域因素(商服繁华度、交通便捷度、基础
设施完备度、公共配套设施完善度、环境景观条件)、个别因素(宗地
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鲁能集团拟以海南英大房地产开发有限公司股权认购广宇发展发行股份项目评估说明面积、宗地形状、宗地开发程度、临街状况、地质条件、规划条件)、容积率。
④比较因素条件说明
待估宗地与各可比实例比较因素条件说明表如下：
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|比较因素||待估宗地|可比实例A|可比实例B|可比实例C|
|交易情况||正常|正常|正常|正常|
|交易日期||2013/8/31|2013/4/18|2012/12/29|2012/12/28|
|土地使用年限||55.30|70|70|70|
|域因素|商服繁华度|周边两公里内无商服配套，商业繁华度差|周边商服配套较好，商业繁华度较好|周边商服配套较好，商业繁华度较好|周边商服配套较好，商业繁华度较好|
||交通便捷度|与主干道通达程度较好，公共交通便捷度较好、|与主干道通达程度较好，公共交通便捷度较好|与主干道通达程度较好，公共交通便捷度较好|与主干道通达程度较好，公共交通便捷度较好|
||区基础设施完备度|完备度较好|完备度好|完备度好|完备度好|
||公共配套设施完善度|周边银行营业网点少、无购物超市等购物设施，生活配套服务设施不齐全|周边银行营业网点、购物超市等购物设施较多，生活配套服务设施较好|周边银行营业网点、购物超市等购物设施较多，生活配套服务设施较好|周边银行营业网点、购物超市等购物设施较多，生活配套服务设施较好|
||环境景观条件|自然环境和人文环境良好|自然环境和人文环境良好|自然环境和人文环境良好|自然环境和人文环境良好|
|别因素|宗地面积(㎡)|9382.36|22696.97|23680.26|44597.94|
||宗地形状|规则|规则|规则|规则|
||个宗地开发程度|五通|五通一平|五通一平|五通一平|
||临街状况|临近琼山大道|临海盛路|临海甸东路|临海甸东路|
||地质条件|较好|较好|较好|较好|
||规划条件|较好|较好|较好|较好|

⑤比较因素分析及修正
A.交易情况修正
交易情况修正是排除交易行为中的一些特殊因素所造成的可比
实例的价格偏差，将其成交价格修正为正常市场价格。各可比实例交
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鲁能集团拟以海南英大房地产开发有限公司股权认购广宇发展发行股份项目评估说明易方式均为公开拍卖，估价人员未发现交易行为中存在影响交易价格偏差的特殊因素，其交易价格均为正常市场价格，则不作交易情况修正，各可比实例的交易情况修正系数确定为100/100。
B.估价期日修正
本报告评估基准日为 2013年 8月 31日，可比实例A、B、C交
易日期均分别为 2013年 4月 18日、2012年 12月 29日、2012年 12月 28日，距估价基准日分别为 4.5个月、8个月、8个月，通过调查分析，在 2012年 12月至 2013年 8月期间，该宗地所处区域住宅用地地价变动幅度与海口市区住宅用地地价总体变动幅度基本相当，则本次期日修正参照城市地价动态监测网中公布的海口市区住宅用地
地价增长率进行测算。根据中国城市地价动态监测网信息测算确定该期间同类土地地价上涨幅度分别为1%、2%、2%，则各可比实例交易日期修正系数分别为：
可比实例A：101/100；
可比实例B：102/100；
可比实例C：102/100。
C.土地使用年期修正
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鲁能集团拟以海南英大房地产开发有限公司股权认购广宇发展发行股份项目评估说明待估宗地设定的土地使用年限为 55.3年，各可比实例的土地使用年限均为 70年，则须进行土地使用年期修正。土地使用年期修正的计算式如下：

1
 
1

K1 1 
 n  m


1 r



1 r

式中：K为土地使用年期修正系数，n为待估宗地使用年限，m为可比实例使用年限，r为土地还原利率。
根据《海口市城镇土地定级及基准地价评估技术报告》中住宅用地土地还原利率为7.75%。
则年期修正系数=［1-1/(1+7.75%)55.3］/［1-1/(1+7.75%)70］
=0.9839
D.区域因素修正
区域因素修正是将可比实例在其外部区域环境状况下的价格调
整为待估宗地外部区域环境状况下的价格。以待估宗地的区域因素为准(分值100)，各可比实例分别与待估宗地相比较，确定各可比实例的修正值，可比实例优于待估宗地的，修正值为正数，反之为负数。
经分析比较，区域因素修正系数表如下：
|||||
|-|-|-|-|
|区域因素修正因子|可比实例A修正值|可比实例B修正值|可比实例C修正值|
|商服繁华度|10|10|10|
|交通便捷度|0|0|0|
|基础设施完备度|3|3|3|
|公共配套设施完善|5|5|5|

北京中企华资产评估有限责任公司66
鲁能集团拟以海南英大房地产开发有限公司股权认购广宇发展发行股份项目评估说明
|||||
|-|-|-|-|
|度||||
|环境景观条件|0|0|0|
|合计|18|18|18|

E.个别因素修正
个别因素修正是将可比实例在其个体状况下的价格调整为待估
宗地个体状况下的价格。以待估宗地的个别因素为准(分值100)，各可比实例分别与待估宗地相比较，确定各可比实例的修正值，可比实例优于待估宗地的，修正值为正数，反之为负数。经分析比较，个别因素修正系数表如下：
|||||
|-|-|-|-|
|个别因素修正因子|可比实例A修正值|可比实例B修正值|可比实例C修正值|
|宗地面积(㎡)|-1|-1|-2|
|宗地形状|0|0|0|
|宗地开发程度|2|2|2|
|临街状况|2|2|2|
|地质条件|0|0|0|
|规划条件|0|0|0|
|合计|3|3|2|

F.容积率修正
容积率是土地利用程度的技术经济指标，根据土地报酬递增递减规律，容积率增大，则表明土地利用程度高，相应会带来较高的效益，地价随之增高，但随着容积率的升高，土地利用的边际效益最终会出现递减趋势。
我们选用《海口市城镇土地定级及基准地价评估技术报告》容积率修正系数。下表为海口市住宅用地(楼面地价)容积率修正系数表。
|||||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
|容积率|≤0.3|0.5|0.6|0.8|1.0|1.2|1.4|1.6|1.8|
|修正系数|2.334|1.968|1.841|1.587|1.333|1.267|1.200|1.133|1.067|
|容积率|2.0|2.2|2.4|2.6|2.8|3.0|3.2|3.4|3.6|

北京中企华资产评估有限责任公司67
鲁能集团拟以海南英大房地产开发有限公司股权认购广宇发展发行股份项目评估说明
|||||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
|修正系数|1.000|0.963|0.926|0.889|0.852|0.814|0.785|0.755|0.726|
|容积率|3.8|4.0|4.2|4.4|4.6|4.8|≥5.0|||
|修正系数|0.696|0.667|0.649|0.631|0.613|0.596|0.578|||

根据上表计算得出各可比实例的修正系数，结果如下表。
||||||
|-|-|-|-|-|
|项目|待估宗地|可比实例A|可比实例B|可比实例C|
|容积率|1.5|2.2|3.0|3.0|
|各宗地对应的容积率修正系数(查表)|1.167|0.95|0.814|0.814|
|各可比实例的容积率修正系数||123/100|143/100|143/100|

G.比准价格的确定
|||||
|-|-|-|-|
|项目|可比实例A|可比实例B|可比实例C|
|可比实例交易单价(元/㎡)|2,083|2,030|2,128|
|交易情况修正系数|100/100|100/100|100/100|
|估价期日修正系数|101/100|102/100|102/100|
|土地使用年期修正系数|98.39/100|98.39/100|98.39/100|
|区域因素修正系数|100/118|100/118|100/118|
|个别因素修正系数|100/103|100/103|100/102|
|容积率修正系数|123/100|143/100|143/100|
|比准单价(元/㎡)|2,095|2,397|2,537|

各可比实例的比准单价较接近，且各可比实例与待估宗地可比性接近，则本次采用简单算术平均数确定评估单价。
楼面地价评估单价=(2,095+2,397+2,537)/3
=2,343(元/平方米)
评估对象地面单价=楼面地价评估单价×容积率
=2,343×1.5
=3,515(元/平方米)
待估宗地评估值=地面单价×面积
=3,515×9,382.36
北京中企华资产评估有限责任公司68
鲁能集团拟以海南英大房地产开发有限公司股权认购广宇发展发行股份项目评估说明=32,978,995.00(元，取整)
3.土地增值税
土地增值税测算如下：
||||||
|-|-|-|-|-|
|序号|项目(住宅)|计算公式|费率％|金额（元）|
|一|转让房地产取得的收入总额|||32,978,995.00|
|二|扣除项目金额|||11,783,851.28|
|1|取得土地使用权所支付金额|||7,643,867.35|
|2|新建房屋及配套设施的成本||||
|3|新建房屋及配套设施的费用（销售费用、管理费用、财务费用）|(1＋2)*费率|10%|764,386.74|
|4|与转让房地产有关的税金|(一)*费率|5.60%|1,846,823.72|
|5|加计扣除项目||20%|1,528,773.47|
|三|转让房地产的增值额|||21,195,143.73|
|四|增值额与扣除项目金额的比率|||179.87%|
|五|土地增值税税率|||50%|
|六|速算扣除比率|||15%|
|七|应纳土地增值税|||8,829,994.17|

4.营业税金及附加
销售税费主要包括营业税、城市维护建设税、教育费附加及地方教育附加。各项税费税率为：营业税5.00%、城建税为营业税的7%、教育费附加为营业税的3%、地方教育附加为营业税的2%。合计为销售收入的5.60%。
营业税及附加=销售金额×5.60%
北京中企华资产评估有限责任公司69
鲁能集团拟以海南英大房地产开发有限公司股权认购广宇发展发行股份项目评估说明=32,978,995.00×5.60%
=1,846,823.72元(取整)
5.所得税
所得税税率为25%，则：
所得税=（土地使用权评估值-土地成本-土地增值税-营业税金及附加）×25%
=(32,978,995.00-7,643,867.35-8,829,994.17-1,846,823.72)
×25%
=3,664,577.44元
6.前期及其他费用
海蓝椰风四期开发成本账面值中，包括开发前期准备费
6,645,262.20元。
7.开发成本评估值
开发成本评估值＝土地使用权评估价值－土地增值税-所得税+
前期及其他费用
=32,978,995.00-8,829,994.17-3,664,577.44+6,645,262.20
=27,129,700.00元(取整至百元)
经评估，海蓝椰风四期开发成本评估结果为 27,129,700.00元。
北京中企华资产评估有限责任公司70
鲁能集团拟以海南英大房地产开发有限公司股权认购广宇发展发行股份项目评估说明(六)存货评估结果及增减值分析
1.评估结果
存货评估结果汇总表
金额单位:人民币元
||||||
|-|-|-|-|-|
|科目名称|账面价值|评估价值|增减值|增值率%|
|开发产品|165,582,103.82|264,245,260.00|98,663,156.18|59.59|
|开发成本|301,321,100.30|430,656,900.00|129,335,799.70|42.92|
|存货合计|466,903,204.12|694,902,160.00|227,998,955.88|48.83|
|减：存货跌价准备|0.00||0.00||
|存货净额|466,903,204.12|694,902,160.00|227,998,955.88|48.83|

存货评估值 694,902,160.00元，评估增值 227,998,955.88元，增值率48.83%。评估增值原因主要如下：
评估基准日相同位臵及用途的房地产成交价格有较大增长，本次存货评估采用基准日市场价格标准并考虑适当利润，以致存货项目评估增值。
二十一、三、机器设备评估技术说明
(一)评估范围
纳入评估范围的设备类资产包括：运输设备及电子设备。设备类
资产评估基准日账面价值如下表所示：
北京中企华资产评估有限责任公司71
鲁能集团拟以海南英大房地产开发有限公司股权认购广宇发展发行股份项目评估说明金额单位：人民币元
||||
|-|-|-|
|科目名称|账面原值|账面净值|
|运输设备|5,975,141.00|3,073,956.42|
|其他设备|1,728,336.56|845,350.30|
|减：减值准备|0.00|0.00|
|合计|7,703,477.56|3,919,306.72|

(二)机器设备概况
1.设备基本情况及特点
设备类资产主要为车辆和电子设备构成。
(1)运输设备
运输设备主要是业务用小轿车、商务车、旅游观光车(Club Car
电瓶车)及游艇等，运输设备由公司统一调配管理。
运输车辆购置于 2006年至 2009年间，评估基准日车辆维护保养较好，使用正常。
(2)电子设备
电子设备主要是办公电子设备(如打印机、电脑)以及其他办公用品、空调等。以上设备陆续购置并启用于 2006年至 2013年间，目前均可正常使用。
2.利用状况与日常维护
北京中企华资产评估有限责任公司72
鲁能集团拟以海南英大房地产开发有限公司股权认购广宇发展发行股份项目评估说明企业制定了一系列的设备管理制度及标准，具体规定各类设备的管理、维护、维修、保养、管理办法等。根据相关设备管理规定，企业结合各设备在生产中的作用、价值量等对各类设备进行分类管理。
目前设备维护保养状况良好，运行正常，工作稳定，故障率较低，均可正常使用。
3.相关会计政策
(1)账面原值构成
车辆的账面原值主要由车辆购置价、车辆购置税及牌照费等构
成。
电子设备的账面原值构成相对简单，一般仅包括设备购置价，少数的含有运杂安装费。
(2)折旧方法
被评估单位采用年限平均法计提折旧。按设备资产类别、预计使用寿命和预计残值，确定各类设备资产的年折旧率如下：
|||||
|-|-|-|-|
|固定资产类别|使用年限|残值率%|年折旧率%|
|运输设备|6|5|15.83|
|办公设备|5-7|5|13.57-19.00|

4.机器设备占用厂房及土地权属状况
机器设备所占用的厂房及土地，均为海南鲁能广大置业有限公司
(该公司已于 2012年 12月 28日注销，随后并入海南三亚湾新城开发
北京中企华资产评估有限责任公司73
鲁能集团拟以海南英大房地产开发有限公司股权认购广宇发展发行股份项目评估说明有限公司)租赁海南美联置业有限公司位于海口市国贸路 2号海南时代广场 25层(实际为 22层)产业，租赁面积 1,397平方米，租金由海南英大房地产开发有限公司承担，租赁期为 2009年 6月 1日至 2014年 5月 31日。
(三)核实过程
1.核实方法与过程
(1)发放并指导填写各类调查表
根据企业设备类资产的构成特点及资产申报评估明细表的内容，评估人员向企业有关管理部门及使用部门发放《设备调查表》，并指导企业根据实际情况进行填写，以此作为评估的参考资料。
(2)初步审核申报明细表
评估人员对企业提供的申报明细表结合各类设备调查表、台账资料等进行检查，对申报表中的错误、漏填等不符合要求的部分，提请企业进行必要的修改和补充。
(3)现场勘察与核实
评估人员根据经过初步核对的申报明细表对设备类资产进行了
现场勘察，勘察原则为覆盖各类、典型勘察。勘察内容包括：现场核
北京中企华资产评估有限责任公司74
鲁能集团拟以海南英大房地产开发有限公司股权认购广宇发展发行股份项目评估说明对设备名称、规格型号、生产厂家及数量是否与申报表一致；向企业设备管理人员和操作人员了解设备的技术性能、生产能力、运行状况、维护管理情况等。在现场勘察的同时，评估人员查阅并收集了主要设备的购置合同或发票，了解设备账面原值的构成。
(4)完善申报评估明细表
根据现场勘察结果进一步完善申报评估明细表，做到”表”、”实”相符。
(5)查验权属资料
对评估范围内设备的权属资料进行查验，如：核查重大设备的购置合同及发票、车辆行驶证等。
2.核实结果
经核实并提请企业修改完善后，企业提供的设备类资产申报评估明细表相关数据与核实结果基本相符。
(四)评估方法
根据各类设备的特点、评估价值类型、资料收集情况等相关条件，主要采用成本法评估，部分采用市场法评估。
1.成本法
北京中企华资产评估有限责任公司75
鲁能集团拟以海南英大房地产开发有限公司股权认购广宇发展发行股份项目评估说明成本法计算公式如下：
评估值=重置全价×综合成新率
(1)重置全价的确定
①电子设备
对于电子设备，一般以全新设备的评估基准日市场价格作为重置全价。
②车辆
对于车辆，按评估基准日市场价格，加上车辆购置税和其它合理的费用(如牌照费)确定其重置成本，计算式如下：
车辆重置全价=购置费+购置费/(1+17%)×购置税+其他费用
(2)综合成新率的确定
①对于电子设备、空调设备等小型设备，主要依据其经济寿命年限来确定其综合成新率；对于大型的电子设备还参考其工作环境、设备的运行状况等来确定其综合成新率。计算公式如下：
年限法成新率=(经济寿命年限－已使用年限)/经济寿命年限
×100%
综合成新率=年限法成新率×调整系数
北京中企华资产评估有限责任公司76
鲁能集团拟以海南英大房地产开发有限公司股权认购广宇发展发行股份项目评估说明②对于车辆，主要依据国家颁布的车辆强制报废标准，首先计算使用年限法成新率和行驶里程法成新率。其中，对有强制报废年限的车辆，计算使用年限法成新率时可以采用尚可使用年限法，也可以采用平均年限法；对没有强制报废年限的车辆，采用尚可使用年限法，总使用年限一般按 15年考虑，接近或超过 15年的根据实际尚可使用年限与已使用年限之和考虑。其计算公式如下：
I.平均使用年限法
成新率=(1-已使用年限/经济寿命年限)×100%
II.尚可使用年限法
成新率=已使用年限/(尚可使用年限+已使用年限)×100%
III.行驶里程法
成新率=(1-已行驶里程/经济行驶里程)×100%
其次，根据孰低原则对使用年限法成新率和行驶里程法成新率进行选择。
再次，通过现场勘察得到观察法成新率。
最后，将使用年限法成新率和行驶里程法成新率两者当中的孰低者，与观察法成新率进行平均，形成综合成新率，即：
北京中企华资产评估有限责任公司77
鲁能集团拟以海南英大房地产开发有限公司股权认购广宇发展发行股份项目评估说明综合成新率=MIN(年限法成新率，行驶里程法成新率)×50%+观察法成新率×50%
(3)评估值的确定
评估值=重置全价×综合成新率
2.市场法
对于部分运输车辆、电子设备和办公家具，按照评估基准日的二手市场价格或废品价格，采用市场法进行评估。
(五)典型案例
案例一：HP770绘图仪
明细表序号：固定资产—电子设备评估明细表(表4-6-7)号 12
1.设备概况
规格型号：HP770
数量：1台
账面原值：33,485.02元
账面净值：21,366.62元
启用日期：2010年 12月
2.技术参数
北京中企华资产评估有限责任公司78
鲁能集团拟以海南英大房地产开发有限公司股权认购广宇发展发行股份项目评估说明◆打印技术：热喷墨技术；◆打印分辨率：2400×1200dpi；
◆打印宽度：44英寸；◆打印长度：91m。
3.重置全价的确定：
经向经销商询价，确定整套设备现价为 30,000元(含运输费用)。
4.综合成新率的确定
该设备经济寿命年限为 8年，自 2010年 12月投入使用，至评估基准日已使用了 2.7年，则：
年限法成新率=(经济寿命年限－已使用年限)/经济寿命年限×
100%
=(8-2.7)/8×100%
=66%
5.评估值的计算
评估值=重置全价×成新率
=30,000×66%
=19,800(元，取整)
案例二、别克SGM7242ATA轿车
明细表序号：固定资产—车辆评估明细表(表4-6-6)序号：2
1.车辆概况
规格型号：别克SGM7242ATA轿车
北京中企华资产评估有限责任公司79
鲁能集团拟以海南英大房地产开发有限公司股权认购广宇发展发行股份项目评估说明牌号：琼AV0088
数量：1辆
启用日期：2009年 12月
账面原值：271,258.00元
账面净值：113,777.65元
2.技术参数：
◆长/宽/高(mm)：5,005×1,858×1,500；
◆发动机型号：LAF型 2.4L直列 4缸自然吸气汽油发动机；
◆轴距(mm)：2837；◆排量：2384L；◆发动机功率(kW)：137；
◆车身重量(kg)：1750；◆最高车速(km/h)：205；
◆座位数(座)：5；◆转向形式：方向盘。
3.重置全价的确定
经向该品牌汽车销售商咨询，该型车为通用君越 2009款2.4L豪雅版，现已经停止生产，替代车型为通用君越 2013款 2.4SIDI精英舒适型，4S店报价为 240,000元。
经过评估人员对两型汽车的具体结构和配置进行对比后发现，在产车型与委估车型在车辆外形大小、车速、车重、转向助力、功能配置、防盗配置方面以及外观、内饰上在产车型经过均已改型，比委估
北京中企华资产评估有限责任公司80
鲁能集团拟以海南英大房地产开发有限公司股权认购广宇发展发行股份项目评估说明车辆时尚、美观、舒适；在引擎参数和车辆安全配置方面，在产车型号比委估车辆较大提升。因此评估人员根据两种车型的性能，确定在产通用君越 2013款 2.4SIDI精英舒适型在评估基准日的价格 240,000元的80%即 192,000元作为委估车辆购置价。
购置附加税按照车辆购置价格扣除增值税后的10%计取。
证照费及其他费用按照机动车辆现行交纳费用的规定取 600元。
重置全价=车辆购置价+车辆购置税+牌照杂费
=192,000+192,000/1.17×10%+600
=209,000(元，取整)
4.综合成新率的确定
根据商务部、发改委、公安部、环境保护部令 2012年第 12号《机动车强制报废标准规定》，该型车的规定行驶里程为 600,000公里，无强制报废年限。
(1)理论成新率
该车已经行驶105,523km，规定行驶里程为600,000km，则里程法成新率为：
里程成新率=(1-105,523/600,000)×100%
=82%
北京中企华资产评估有限责任公司81
鲁能集团拟以海南英大房地产开发有限公司股权认购广宇发展发行股份项目评估说明该类型车总使用年限一般按 15年考虑，该车已使用 3.67年，尚可使用年限为 11年，则：
年限法成新率=11/(11+3.67)
=75%
(2)现场勘察情况
经评估人员通过现场勘察，查阅历史资料，向操作人员或管理人员进行调查等方式，对车辆的实际技术状况、维修保养情况、原车制造质量、实际用途、使用条件等进行了解，并根据经验分析、判断车辆的新旧程度。该车现场勘察结果如下：
车辆现场勘察评分表
|||||
|-|-|-|-|
|车辆各主要总成、部件名称|标准分|评定分|评定说明|
|发动机及离合器总成|26|20|发动机启动较平稳，动力性能、技术性能较好，辅助总成齐备|
|变速器及万向传动装置总成|11|9|手动变速箱较好，传动轴配合较好，驱动桥配合间隙较好|
|前桥、前悬架及转向系总成|10|7|前桥、前悬架避震性能较好，无漏油等现象；转向系统间隙适中，连动部位无松旷，前束较好|
|后桥及后悬架总成|8|6|后桥无擦痕，后悬架避震性能良好，无漏油等现象|
|制动系|6|4|刹车较好，力度均匀，ABS、EBD等安全系统正常|
|车身|28|22|车辆外观较好，无碰刮，车门开闭灵便，座椅有轻微磨损|
|电器仪表|7|5|车内各仪表、中控系统、音响系统、空调系统工作正常|
|轮胎|4|3|四轮轮胎磨损正常|
|合计|100|76||

综合现场勘查情况，车辆观察法成新率为76%。
(3)综合成新率的确定
北京中企华资产评估有限责任公司82
鲁能集团拟以海南英大房地产开发有限公司股权认购广宇发展发行股份项目评估说明综合成新率=MIN(年限法成新率，行驶里程法成新率)×50%+观察法成新率×50%
＝MIN(75%，82%)×50%+76%×50%
＝76%
5.评估值的确定
评估值=重置成本×综合成新率
=209,000×76%
=158,840(元，取整)
(六)评估结果
机器设备评估结果及增减值情况如下表：
机器设备评估结果汇总表
金额单位:人民币元
||||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
|科目名称|账面价值||评估价值||增减额||增值率%||
||原值|净值|原值|净值|原值|净值|原值|净值|
|运输设备|5,975,141.00|3,073,956.42|4,705,000.00|3,934,740.00|-1,270,141.00|860,783.58|-21.26|28.00|
|电子设备|1,728,336.56|845,350.30|1,047,210.00|593,450.00|-681,126.56|-251,900.30|-39.41|-29.80|

北京中企华资产评估有限责任公司83
鲁能集团拟以海南英大房地产开发有限公司股权认购广宇发展发行股份项目评估说明
||||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
|科目名称|账面价值||评估价值||增减额||增值率%||
||原值|净值|原值|净值|原值|净值|原值|净值|
|合计|7,703,477.56|3,919,306.72|5,752,210.00|4,528,190.00|-1,951,267.56|608,883.28|-25.33|15.54|

机器设备类资产原值评估减值 1,951,267.56元，减值率25.33%；
净值评估增值 608,883.28元，增值率15.54%。评估增减值原因主要如下：
1.车辆评估原值减值、净值增值的主要原因是：
(1)原值评估减值，主要是车辆技术更新较快，产品价格呈逐年下降导致评估原值减值；
(2)净值评估增值，主要是评估车辆的尚可使用年限要大于企业剩余折旧年限；另外部份车辆账面净值为摊销残值，该类车辆采用市场法评估，其评估值大于企业的账面净值也是造成车辆评估净值增值的原因。
2.电子设备评估原、净值减值的主要原因有：
电子设备技术更新较快，产品价格逐年下降，导致评估原、净值减值。
二十二、四、在建工程评估技术说明
(一)评估范围
纳入评估范围的在建工程为土建工程。在建工程评估基准日账面
价值如下表所示：
金额单位：人民币元
北京中企华资产评估有限责任公司84
鲁能集团拟以海南英大房地产开发有限公司股权认购广宇发展发行股份项目评估说明
|||
|-|-|
|科目名称|账面价值|
|土建工程|259,942,991.52|
|减：减值准备|0.00|
|合计|259,942,991.52|

(二)在建工程概况
土建工程主要为海口希尔顿逸林酒店基建项目。
(三)核实过程
1.核实方法和过程
(1)查阅相关资料
根据企业提供的在建工程申报评估明细表所列项目内容，查阅并收集相关原始资料，包括项目设计文件、规划批复文件、工程概预算书、设计图纸、有关合同或协议等，以了解各在建工程的项目概况、建设方式、规划审批情况、总投资概算、预计工期等内容。
(2)现场勘察核实
对评估范围内的在建工程进行现场勘察，了解各工程的所处位
置、形象进度、工程质量等情况。
(3)核实账面记录
北京中企华资产评估有限责任公司85
鲁能集团拟以海南英大房地产开发有限公司股权认购广宇发展发行股份项目评估说明通过查阅有关账簿及凭证，核实各在建工程账面记录中相关费用的支出情况，已支付工程款的构成以及未付工程款的情况。
(4)完善申报评估明细表
根据勘察及核实结果进一步完善申报评估明细表，做到“表”、“实”相符。
2.核实结果
经核实并提请企业修改完善后，在建工程申报评估明细表相关数据与核实结果基本相符。
(四)评估方法
根据在建工程的特点、评估价值类型、资料收集情况等相关条件，采用成本法进行评估。
对于开工时间距评估基准日半年内的在建项目，以核实后的帐面价值作为评估值。
对于开工时间距评估基准日半年以上的在建项目，如果账面价值中不包含资金成本，则按照合理建设工期加计资金成本。
(五)典型案例
案例：海口希尔顿逸林酒店土建工程
北京中企华资产评估有限责任公司86
鲁能集团拟以海南英大房地产开发有限公司股权认购广宇发展发行股份项目评估说明明细表序号：表 4-7-1在建(土建工程)第 1项
账面金额：259,942,991.52元
开工日期：2012年 5月
预计竣工日期：2014年 1月
工程进度：正常
形象进度：主体建设
土地使用证编号：海口市国用 2012第 007064号
建设工程规划许可证：建字第 460100201200019号
建筑工程施工许可证：编号 460100201212140101
1.工程概况：
该酒店建设项目位于海口市美兰东海岸滨海广场。
项目占地面积为 65,475.59平方米，项目为一栋地上九层、地下一层酒店，规划建筑面积 80,311.03㎡，其中地上：60,033.13㎡,地下：20,277.90㎡。
建筑物结构形式拟采用预制混凝土桩基，现浇框架-剪力墙结构，建筑高度39.4m(室外地坪至建筑主体檐口地高度)，其中：首层层高5m，二层层高4.2m，夹层层高1.8m，三—七层层高3.5m，八层层
高3.9m，九层层高6.5m，地下一层层高5m、局部3.7m；设计使用
北京中企华资产评估有限责任公司87
鲁能集团拟以海南英大房地产开发有限公司股权认购广宇发展发行股份项目评估说明寿命 50年，抗震设防烈度为八度，建筑防火设计类别为一类，建筑耐火等级为地上一级、地下一级；屋面防水为Ⅱ级，地下室防水等级为一级。
酒店规划客房 459套，其中标准客房 362间，行政客房 65间，行政套房 27套，豪华套房 4套，总统套房 1套(七至九层为行政楼层)；
规划车位 252辆，其中地上停车位 149辆(其中大巴车 5辆)，地下停车位 103辆，地下汽车库属Ⅲ类汽车库，设置 2处 5米宽坡道出入口。
酒店功能布置：首层为酒店配套餐厅、会议等功能，二层为酒店大堂、客房等功能，三—九层为酒店客房、总统套房及行政酒廊，地下为设备机房及酒店后勤服务用房，客房楼层与下部大堂、餐厅、会议室等层楼之间设管道夹层，仅供设备管道检修用，平时无人使用。
客房等级一级，办公等级为二类。
2.账面值构成
评估人员通过查询相关合同、付款手续及凭证以及其他会计资
料，评估基准日账面值 259,942,991.52元，由建设工程费用、基础设施费、其他工程费用及部分土地费用等组成，其中前期工程费
52,197,162.58元，主体建安工程费 192,440,117.65元，基础设施费
北京中企华资产评估有限责任公司88
鲁能集团拟以海南英大房地产开发有限公司股权认购广宇发展发行股份项目评估说明 815,300.00元，工程间接费 13,961,876.08元，土地费用 528,535.21
元，账面值不含资金成本。其中土建工程账面值中包含的土地取得费，在无形资产土地相应地块中评估。
账面值构成如下表：
||||
|-|-|-|
|序号|项目名称|账面价值（元）|
|1|前期工程费|52,197,162.58|
|2|主体建安工程费用|192,440,117.65|
|3|基础设施费|815,300.00|
|4|工程间接费|13,961,876.08|
|5|土地费用|528,535.21|
|6|合计|259,942,991.52|

3.资金成本计算
假设资本均匀投入，则资金成本按以下公式计算：
资金成本=(建设工程款+前期及其他费用)×利率×工期/2
(1)至评估基准日的合理工期的确定
该项目于 2012年 5月开工，至评估基准日工期为 1.33年。经核实，该工程中间无非正常停工，目前该酒店主体工程施工中，内装同步进行，故确定至评估基准日的合理工期为 1.33年。
(2)利率的确定
利率根据合理工期取中国人民银行公布的基准日适用的 1-3年
期贷款利率6.15%。
(3)资金成本金额
北京中企华资产评估有限责任公司89
鲁能集团拟以海南英大房地产开发有限公司股权认购广宇发展发行股份项目评估说明资金成本=(建安工程费+前期工程费+工程间接费+基础设施费)×利率×工期/2
=(52,197,162.58+192,440,117.65+815,300.00+13,961,876 .08)×6.15%×1.33/2
=10,609,402.73元
4.在建工程评估值
评估值=建安工程费+前期工程费+工程间接费+基础设施费+资金成本
=52,197,162.58+192,440,117.65+815,300.00+13,961,876.08+10,609,402.73
=270,023,859.04元。
(六)评估结果
在建工程评估结果及增减值情况如下表：
在建工程评估结果汇总表
金额单位:人民币元
||||||
|-|-|-|-|-|
|科目名称|账面价值|评估价值|增减额|增值率%|
|土建工程|259,942,991.52|270,023,859.04|10,080,867.52|3.88|
|减：减值准备|0.00|0.00|0.00||
|合计|259,942,991.52|270,023,859.04|10,080,867.52|3.88|

北京中企华资产评估有限责任公司90
鲁能集团拟以海南英大房地产开发有限公司股权认购广宇发展发行股份项目评估说明在建工程评估增值 10,080,867.52元，增值率3.88%。评估增值的主要原因如下：
在建工程账面值中不含资金成本，本次评估按照合理建设工期加计资金成本，造成评估增值。
二十三、五、土地使用权评估技术说明
(一)评估范围
评估范围内的土地使用权共 1宗，原始入账价值 23,063,355.47元，账面价值 22,534,820.26元，未计提减值准备。
(二)土地使用权概况
1.土地登记状况
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|宗地名称|土地证号|证载使用权人|证载用途|使用权类型|面积(m2)|
|海口希尔顿逸林酒店用地|海口市国用2012第007064号|海南英大房地产开发有限公司|住宿餐饮|出让|65,475.59|

2.土地权利及利用状况
||||||
|-|-|-|-|-|
|宗地名称|剩余使用年限|他项权利|实际开发程度|土地利用现状|
|海口希尔顿逸林酒店用地|39.09|无|五通一平|地上建筑面积约78,314.00平方米|

(三)土地价格影响因素分析
1.一般因素
北京中企华资产评估有限责任公司91
鲁能集团拟以海南英大房地产开发有限公司股权认购广宇发展发行股份项目评估说明一般因素是影响城市地价总体水平的社会、经济政策和自然因
素，包括地理位置、人口与行政区域、自然条件、城市性质和规划、社会经济状况和房地产市场等。
(1)地理位臵
海口市位于北纬19°32′－20°05′，东经110°10′－110°41′，地处海南岛北部，北濒琼州海峡，隔 18海里与广东省海安镇相望；东面与文昌市相邻；南面与文昌市、定安县接壤，西面邻接澄迈县。
(2)行政区划与人口
海口市东起大致坡镇老村，西至西秀镇拨南村，两端相距 60.6公里；南起大坡镇五车上村，北至大海，两端相距 62.5公里。海口市土地面积 2,304.84平方公里。海口市常住人口 214.13万人，海口市分设琼山、秀英、龙华、美兰四个区，共辖 23个镇和 18个街道办事处， 150个社区居委会、249个村民委员会、2,504个经济社(村民小组)、4个农垦农场、2个省属农场。
(3)自然条件
①气候条件
海口市地处低纬度热带北缘，属于热带海洋性季风气候，春季温暖少雨多旱，夏季高温多雨多台风暴雨，秋季凉爽舒适时有阴雨，冬季干旱时有冷气流侵袭带有阵寒。全年日照时间长，辐射能量大，年平均日照时数 2,000小时以上，年平均气温24.2℃，年平均降水量 1,684毫米，主要集中在夏季，多以午后的热雷雨天气为主，偶尔有台风靠近或登陆时带来暴雨天气。年平均蒸发量 1,834毫米，平均相对湿度
北京中企华资产评估有限责任公司92
鲁能集团拟以海南英大房地产开发有限公司股权认购广宇发展发行股份项目评估说明在85%左右。常年风向以东南风和东北风为主，初夏和盛夏季节多刮南风和西南风，年平均风速 3.4米/秒。
②地形地貌
海口市略呈长心形，地势平缓。海南岛最长的河流南渡江从海口市中部穿过。南渡江东部自南向北略有倾斜，南渡江西部自北向南倾斜；西北部和东南部较高，中部南渡江沿岸低平，北部多为沿海小平原。海口市除石山镇境内的马鞍岭(海拔 222.2米)、旧州镇境内的旧州岭(199.9米)、甲子镇境内的日晒岭(171米)、永兴镇境内的雷虎岭(168.3米)等 38个山丘较高外，绝大部分为海拔 100米以下的台地和平原。
马鞍岭为海口市最高点。地表主要为第四纪基性火山岩和第四系松散沉积物，呈较大面积分布，滨海以滨海台阶式地貌为主，西部以典型的火山地貌为主。海口市地貌基本分为北部滨海平原区，中部沿江阶地区，东部、南部台地区，西部熔岩台地区。
(4)城市性质与规划
海口市是海南省省会，热带海岛旅游度假胜地和宜居城市，南海海洋生态产业基地，国家历史文化名城。拥有“十佳城市”、“国家环境保护模范城市”、“全国卫生城市”、“中国优秀旅游城市”、“国家园林城市”、“国家历史文化名城”、“全国创建文明城市工作先进市”、“全国城市环境综合整治优秀城市”等美誉，曾荣获“中国人居环境奖”，2012年入选中国特色魅力城市 200强名单。
海口主城区空间布局结构为带状组团式。在总体空间发展策略上，遵循“中强、西拓、东优、南控”发展原则，建成经济实力最强，服务设施最优的海南省经济中心城市；拥有一流生态环境的热带滨海旅游度假胜地和理想居住地；国际知名的绿色生态城市。
(5)社会经济状况及房地产市场
2012年海口市地区生产总值(GDP)完成 820.58亿元，按可比价格
北京中企华资产评估有限责任公司93
鲁能集团拟以海南英大房地产开发有限公司股权认购广宇发展发行股份项目评估说明计算，比上年增长9.4%。分三次产业看，第一产业增加值 57.74亿元，增长6.2%，对 GDP增长的贡献率为4.9%；第二产业增加值 201.67亿元，增长10.3%，对 GDP增长的贡献率为27.2%；第三产业增加值 561.17亿元，增长9.4%，对 GDP增长的贡献率为67.9%。
2012年房地产开发投资 175.55亿元，增长21%。海口市商品房施工面积 1589.04万平方米，增长33.6%；商品房新开工面积 261.97万平方米；商品房销售面积266.07万平方米，增长18%，其中住宅销售250.62万平方米，增长27.3%。2013年 1-6月海口市房地产市场投资 94.59亿元，商品房销售面积 150.19万平方米，同比增长18.6%。
2.区域因素
区域因素是指土地所在地区的自然条件与社会、经济条件，这些条件相互结合所产生的地区特性，对地区内的地产价格水平有决定性的影响。
(1)区域位臵
待估宗地位于位于海口市东北部的美兰区，东接文昌市，南靠琼山区，西与龙华区接壤，北临琼州海峡，是海口市的四个市辖区之一，下辖 9个街道、4个镇，是海南省委、省政府所在地，是海南的政治经济文化中心城区。户籍人口 45.42万人。
(2)基础设施状况
待估宗地地所处区域的基础设施状况达到“五通”，即通上水、通下水、通路、通电、通电讯，水、电等基础设施总体保障率较高。
(3)环境条件
区域环境质量良好，基本无污染，有连绵 100多公里的海岸线，土地肥沃，具有广沃的红土地，境内有美兰机场和东寨港红树林国家
北京中企华资产评估有限责任公司94
鲁能集团拟以海南英大房地产开发有限公司股权认购广宇发展发行股份项目评估说明自然保护区，南渡江、美舍河、海甸溪穿越城区流入大海，东线海文高速公路、琼文国道横贯全区，具有得天独厚的自然资源优势。区域整体环境质量良好，对地价无明显影响。
(4)交通条件
①道路通达度
宗地所在区域有琼山大道、白驹大道等城市交通干道构成交通网络，周边有东线高速、海文高速，20分钟车程分别通达市中心、机场、火车东站，道路通达度较高。
②公交便捷度
待估宗地周边的公交车站有 27路、52路公共线路停靠，公交便捷度一般。
(5)商服繁华度
待估宗地内仅有海蓝椰风二期地块二项目配备 5,527平米商业街，目前尚处于销售、招商阶段，宗地商业繁华度差。
(6)公共配套设施完善度
周边银行营业网点少(农商银行)、无购物超市等购物设施，生活配套服务设施不齐全。
3.个别因素
个别因素是指与宗地直接相关的自然条件、基础设施条件、土地权利状况、规划条件等。
①宗地位臵：宗地位于海口市美兰东海岸滨海广场，东、南临 15米规划路，西临 40米规划路，北临大海。
北京中企华资产评估有限责任公司95
鲁能集团拟以海南英大房地产开发有限公司股权认购广宇发展发行股份项目评估说明②宗地面积、形状：宗地面积 65,475.59平方米(合 98.21亩)，形状较规则，对建设布局无影响。
③地质条件：地质状况一般，地基承载力对工程建设基本无影响。
④地势坡度：地势平坦，对工程基本无负面影响。
⑤基础设施条件：宗地红线外“五通一平”(即红线外通上水、通下水、通电、通路、通讯，红线内场地平整)，供水、供电等基础设施保障率98%以上。
⑥交通条件：宗地临交通型次干道琼山大道，周边有白驹大道、国兴大道等城市快速路与琼州大桥、海瑞大桥、海新大桥等桥梁系统共同形成对海口中心组团实现北部、中部、南部的紧密连接，形成城市生活圈与休闲度假圈的完美对接。距美兰机场只需要 20分钟左右的车程，周边有东线高速、海文高速，20分钟车程分别通达市中心、机场、火车东站，对外交通较便捷。
⑦土地权利状况：土地所有权为国家所有，海南英大房地产开发有限公司以出让方式取得土地使用权，证载使用权终止日期为 2052年 8月 24日，证载用途为住宿餐饮。评估设定用途为住宿餐饮，设定剩余使用年限为 39.01年(至 2052年 8月 24日)。截至评估基准日，待估宗地未设定抵押、担保等他项权利。
⑧利用条件：目前地上建有 1栋建筑物，建筑面积为 78,314.00平方米，现状容积率为0.8。
⑨土地开发程度：待估宗地实际开发程度为“五通一平”(即红线外通上水、通下水、通电、通路、通讯，红线内场地平整)，估价设定开发程度为“五通一平”(即红线外通上水、通下水、通电、通路、通讯，红线内场地平整)。
北京中企华资产评估有限责任公司96
鲁能集团拟以海南英大房地产开发有限公司股权认购广宇发展发行股份项目评估说明(四)地价定义
待估宗地证载用途为住宿餐饮用地、实际用途为住宿餐饮用地，实际开发程度为“五通一平”(即宗地红线外通路、通电、通电讯、通上水、通下水，宗地红线内场地平整)，证载使用权类型为出让。根据本评估项目的性质及待估宗地的具体情况，本报告设定待估宗地用途为住宿餐饮，使用权类型为出让，剩余年限为 39.01年(至 2052年 8月 24日)，设定在现状利用条件下(现状容积率0.8)，设定土地开发程度为“五通一平”(即宗地红线外通路、通电、通电讯、通上水、通下水、宗地红线内场地平整)。
综上，该宗地的评估结果是指待估宗地在满足上述设定的用途、使用年期、利用条件、开发程度等各项评估设定条件，于评估基准日 2013年 8月 31日的公开市场条件下的土地使用权价格。
(五)核实过程
(1)核对原始资料
将企业提供的土地证、出让合同等资料，与企业填报的土地使用权申报评估明细表进行了核对，核实使用权人、证载用途、土地面积、
北京中企华资产评估有限责任公司97
鲁能集团拟以海南英大房地产开发有限公司股权认购广宇发展发行股份项目评估说明使用权类型、剩余使用年限等数据，对申报表中的错误、漏填等不符合要求的部分，提请企业进行必要的修改和补充。
(2)现场勘察与核实
根据经过初步核对的申报评估明细表，评估人员对评估范围内的土地使用权进行了现场勘察核实，了解宗地的位置、四至、地块大小、宗地形状、利用现状及微观区位条件并行了现场记录，同时了解地上建筑物的情况。
(3)市场调查
根据评估需要，评估人员通过市场调查，了解了当地政府公布的有关征地补偿文件、基准地价文件、当地土地开发费平均水平、类似土地市场交易信息等有关资料，取得土地评估的计价依据。
(4)完善申报评估明细表
根据现场勘察与核实结果进一步完善申报评估明细表，以做到
“表”、“实”相符。
(5)查验权属资料
对评估范围内土地使用权的权属资料进行查验，主要核实使用权人、使用权类型、土地面积等内容。
2.核实结果
北京中企华资产评估有限责任公司98
鲁能集团拟以海南英大房地产开发有限公司股权认购广宇发展发行股份项目评估说明经核实并提请企业修改完善后，土地使用权申报评估明细表相关数据与核实结果基本相符，地上建筑物均已纳入本次评估范围。
(六)评估方法
通行的土地评估方法有市场比较法、收益还原法、剩余法(假设开发法)、成本逼近法、基准地价系数修正法等。评估方法的选择应根据待估土地的特点、具体条件和项目的实际情况，结合待估土地所在区域的土地市场情况和评估师收集的有关资料，分析、选择适宜于待估土地使用权价格的方法。评估范围内的土地使用权为住宿餐饮用地，评估人员通过综合分析，确定采用基准地价系数修正法，选择上述方法的理由如下：
1.由于评估范围内的土地为住宿餐饮用地，当地没有成熟的该类用地的租赁市场，难以准确测算待估宗地的土地客观收益，不宜采用收益还原法评估；
2.由于近期与待估宗地类似的土地交易案例极少，不宜采用市场比较法评估；
北京中企华资产评估有限责任公司99
鲁能集团拟以海南英大房地产开发有限公司股权认购广宇发展发行股份项目评估说明3.待估宗地为住宿餐饮用地，不属于房地产开发项目，且在待估宗地同一供求圈范围内，类似房地产的租售案例极少，难以准确估算开发完成后房地产总价，不宜采用剩余法评估；
4.海口市公布了 2008年基准地价，待估宗地在基准地价覆盖范围内，且有相应的基准地价计算宗地地价的修正体系，虽然基准地价超过 3年但不足 6年，可以通过期日修正成市场价值，且无其他更合适的方法，因此适宜采用基准地价系数修正法进行评估；
5.住宿餐饮用地土地取得费、土地开发费等成本资料难以取得，也不易通过合理估算确定，因此不宜采用成本逼近法。
(七)计算过程
经分析，本次采用基准地价系数修正法对待估宗地进行评估，评估测算过程如下。
基准地价系数修正法是通过对待估宗地地价影响因素的分析，利用宗地地价修正系数，对各城镇已公布的同类用途同级或同一区域土地基准地价进行修正，估算待估宗地客观价格的方法。基本计算公式如下：
北京中企华资产评估有限责任公司100
鲁能集团拟以海南英大房地产开发有限公司股权认购广宇发展发行股份项目评估说明Pi=(P×Py×Pq+基础设施开发程度差异)×（1+K）×使用年期修正×容积率修正×宗地面积状况修正×宗地形状修正×宗地临街宽深比修正×宗地临街、临海、临河、临山状况修正
式中：P—待估宗地楼面地价
i
P—待估宗地对应的楼面基准地价
P—土地用途修正系数
y
P—期日修正系数
q
K—待估宗地区域影响因素总修正值
其中：
K—第 i个待估宗地区域因素修正系数
i
1.基准地价的确定
根据《海南省国土环境资源厅关于同意海口市人民政府公布执行基准地价成果的复函》（琼土环资函[2009]942号），待估宗地所处区域为三级（东海岸西片区）商服用地，对应的基准地价（楼面地价）为 500元/建筑m2，宗地地价修正幅度-18.39%~+22.99%。该基准地
价设定土地开发程度为“五通一平”(即宗地红线外通路、通电、通电讯、
北京中企华资产评估有限责任公司101
鲁能集团拟以海南英大房地产开发有限公司股权认购广宇发展发行股份项目评估说明供水、排水、宗地红线内场地平整)，土地使用年限为 40年，标准容积率为2.5，基准日为 2008年 12月 31日。
2.土地用途修正
土地用途修正系数表
||||
|-|-|-|
|一级地|二级地|用途修正系数|
|商服用地（参照商服用地基准地价及其修正体系）|批发零售用地|110%|
||住宿餐饮用地|100%|
||商务金融用地|100%|
||其他商服用地|95%|

待估宗地证载用途为住宅餐饮用地，故无需进行土地用途修正。
3.期日修正
该基准地价的基准日为 2008年 12月 31日，距评估基准日 4.7
年，应进行期日修正。通过调查分析，在 2008年至 2013年期间，该宗地所处区域商服用地地价变动幅度与海口市区商业用地地价总体
变动幅度基本相当，则本次期日修正参照城市地价动态监测网中公布的海口市区商服用地地价增长率进行测算。根据中国城市地价动态监测网信息，海口市商服用地 2008年至 2013年地价增长率如下表：
||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
|年度|2008-12-31|2009-12-31|2010-12-31|2011-12-31|2012-12-31|2013-8-31|
|增长率|100.00%|11.82%|23.09%|9.86%|2.54%|4.86%|

根据 2008年至 2013年 8月地价增长率，则：
期日修正系数=100%×(1+11.82%)×(1+23.09%)×(1+9.86%)
×(1+2.54%)×(1+4.86%)
北京中企华资产评估有限责任公司102
鲁能集团拟以海南英大房地产开发有限公司股权认购广宇发展发行股份项目评估说明=1.6259
4.基础设施开发程度修正
依照《海口市城镇土地定级及基准地价评估技术报告》，海口市完全“五通一平”的土地开发费为 66元/建筑
m2。待估宗地的基础设施开发程度为五通（即通路、通电、通电讯、供水、排水），参考《海口市城镇土地定级及基准地价评估技术报告》中“五通一平”开发程度修正系数表各项标准，对各项设施进行修正，修正结果如下：
五通一平开发程度修正系数表
||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
|项目|高配置（已成体系）||中配置（主干通过）||低配置（接近主干道）||
||系数(%)|开发情况|系数(%)|开发情况|系数(%)|开发情况|
|通路|22~30|道路畅通，形成网络，达到规则设计标准，路面质量较高|12~22|有主干道通过，未形成网络，基本能够通达，路面质量一般|0~12|接近主干道，有土路或远离主干道，无法直接通达，路面质量差|
|通电|10~14|建有变电站，通过地下电缆或架杆明线输送电源，电力供应充分|5~10|有输电线路经过，接电方便，电力基本能满足需要|0~5|远离输电线路、接电不方便|
|通讯|10~18|通讯方便快捷，电话装机容量充足，达到规划设计标准|5~10|有主要通讯电缆，电线经过，接线方便|0~5|电缆、电线经过，可以接线但不方便|
|供水|8~10|有水厂，供水系统呈循环状，供水能满足要求，达到规则设计标准|4~8|邻近有水厂或有主要的供水系统经过，用水条件基本便利|0~4|基本靠打井取消，用水条件较不便利|
|排水|15~22|建有污水处理厂，雨污分流，暗沟排污。达到规划设计标准|8~16|雨水污水排放条件基本便利，基本能满足需要|0~8|雨污合流，明沟排污。排水条件差|
|平整|4~6|地现平整，可以利用|2~4|地现基本平整，基本可以利用|0~2|地面需经过平整，才可以利用|

北京中企华资产评估有限责任公司103
鲁能集团拟以海南英大房地产开发有限公司股权认购广宇发展发行股份项目评估说明待估宗地开发程度表
|||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|
|项目|通路|通电|通讯|供水|排水|平整|合计|
|开发程度|道路畅通，形成网络，达到规则设计标准，路面质量较高|建有变电站，通过地下电缆或架杆明线输送电源，电力供应充分|通讯方便快捷，电话装机容量充足，达到规划设计标准|有水厂，供水系统呈循环状，供水能满足要求，达到规则设计标准|建有污水处理厂，雨污分流，暗沟排污。达到规划设计标准|地现平整，可以利用||
|系数(%)|30|14|18|10|22|6|100|

则：待估宗地开发程度修正系数为0。
5.宗地因素修正系数的确定
(1)编制宗地因素说明表及修正系数表
参考《城镇土地估价规程》、《城镇土地分等定级规程》及《海口市城镇土地定级及基准地价评估技术报告》的基准地价评估结果结合现场勘查，按照对待估宗地的影响程度，编制地价影响因素条件说明表及地价影响因素修正系数表。
宗地因素条件说明表
||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
|因素|因子|优|较优|一般|较劣|劣|
|繁华程度|距市级商服中心距离(M)|≤1500|1501-3000|3001-5000|5001-7000|>7000|
||规划土地利用类型|商服区|商服网点|综合、办公区|商、住综合区|其它用地|
|交通条件|道路通达度|道路通畅，形成网络，区域内至少有3条主干道通过|道路通畅，形成网络，区域内有2条主干道通过|道路通畅，形成网络，区域内有1条主干道通过|道路较为通畅，未形成网络，区域内有次干道通过|道路较为通畅，未形成网络，区域内仅有支路通过|
||公交便捷度|至少有4条公交线路通过|有3条公交线路通过|有2条公交线路通过|有1条公交线路通过|公交站点在1000米以外|

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鲁能集团拟以海南英大房地产开发有限公司股权认购广宇发展发行股份项目评估说明
||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
||||临主干道||||
|基本设施状况|本级排水状况|完善|较完善|一般|较差|差|
||本级供电状况|完善|较完善|一般|较差|差|
||本级给水状况|完善|较完善|一般|较差|差|
||本级供气状况|完善|较完善|一般|较差|差|
|人口状况|区域人口密度|密集|较密集|一般|较稀疏|稀疏|
|环境状况|综合环境优劣度|优|良|一般|较劣|劣|
||自然环境优劣度|优|良|一般|较劣|劣|
||距江河的距离（M）|≤100|101-200|201-300|——|——|
||距海的距离（M）|≤100|101-300|301-500|——|——|

宗地因素修正系数表
||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
|因素|因子|优|较优|一般|较劣|劣|
|繁华程度|距市级商服中心距离|4.60%|2.30%|0.00%|-1.95%|-3.90%|
||规划土地利用类型|2.53%|1.27%|0.00%|-1.07%|-2.15%|
|交通条件|道路通达度|1.67%|0.83%|0.00%|-0.71%|-1.41%|
||公交便捷度|1.38%|0.69%|0.00%|-0.59%|-1.17%|
||临路状况|1.17%|0.58%|0.00%|-0.50%|-0.99%|
|基本设施状况|本级排水状况|0.52%|0.26%|0.00%|-0.22%|-0.44%|
||本级供电状况|1.21%|0.60%|0.00%|-0.51%|-1.03%|
||本级给水状况|1.59%|0.80%|0.00%|-0.68%|-1.35%|
||本级供气状况|0.49%|0.24%|0.00%|-0.21%|-0.41%|
|人口状况|区域人口密度|4.73%|2.37%|0.00%|-2.01%|-4.01%|
|环境状况|综合环境优劣度|1.04%|0.52%|0.00%|-0.44%|-0.88%|
||自然环境优劣度|0.77%|0.39%|0.00%|-0.33%|-0.65%|
||距江河的距离（M）|0.53%|0.27%|0.00%|——|——|
||距海的距离（M）|0.76%|0.38%|0.00%|——|——|

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鲁能集团拟以海南英大房地产开发有限公司股权认购广宇发展发行股份项目评估说明(2)宗地因素修正系数
通过分析待估宗地的宗地因素，确定宗地因素修正系数如下表：宗地因素修正系数表
||||||
|-|-|-|-|-|
|因素|因子|宗地状况|优劣度|修正系数|
|繁华程度|距市级商服中心距离|>7000|劣|-3.90%|
||规划土地利用类型|商、住综合区|较劣|-1.07%|
|交通条件|道路通达度|道路通畅，形成网络，区域内有2条主干道通过|较优|0.83%|
||公交便捷度|公交站点在1000米以外|劣|-1.17%|
||临路状况|临次干道|较劣|-0.50%|
|基本设施状况|本级排水状况|较完善|较优|0.26%|
||本级供电状况|较完善|较优|0.60%|
||本级给水状况|较完善|较优|0.80%|
||本级供气状况|较完善|较优|0.24%|
|人口状况|区域人口密度|稀疏|劣|-4.01%|
|环境状况|综合环境优劣度|优|优|1.04%|
||自然环境优劣度|优|优|0.77%|
||距江河的距离（M）|——||0.00%|
||距海的距离（M）|≤100|优|0.76%|
|合计||||-5.35%|

则宗地因素修正系数为-5.35%。
6.使用年期修正
本次估价设定宗地剩余年限为 39.01年，而基准地价设定的使用年限为 40年，因此应进行年期修正。年期修正的计算式如下：
 1 1 
K1 1


1rn

1rm

式中：K为年期修正系数，n为待估宗地剩余使用年限，m为基准地价设定的使用年限，r为土地还原利率。
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鲁能集团拟以海南英大房地产开发有限公司股权认购广宇发展发行股份项目评估说明根据《海口市城镇土地定级及基准地价评估技术报告》中商服用地土地还原利率为9.75%。
则年期修正系数=［1-1/(1+9.75%)39.01］/［1-1/(1+9.75%)40］
=0.9976
7.容积率修正
待估宗地设定容积率为0.8，与基准地价设定的标准容积率不一致，需进行容积率修正。根据《海口市城镇土地定级及基准地价评估技术报告》容积率修正系数。下表为海口市商服用地(楼面地价)容积率修正系数表。
|||||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
|容积率|≤0.3|0.5|0.6|0.8|1|1.2|1.4|1.6|1.8|
|修正系数|5.901|3.684|3.13|2.437|2.022|1.744|1.547|1.398|1.283|

则：容积率修正系数为2.437。
8.宗地面积状况修正
商服用地宗地面积状况修正说明表
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|指标标准|优|较优|一般|较劣|劣|
|指标说明|面积适中，对土地利用极为有利|面积对土地利用较为有利|面积对土地利用无不良影响|面积较小，对土地利用有一定影响|面积过小，对土地利用产生严重的影响|
|修正系数|1.09|1.04|1|0.96|0.91|

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鲁能集团拟以海南英大房地产开发有限公司股权认购广宇发展发行股份项目评估说明待估宗地面积为 65,475.59平方米，作为商服用地-住宅餐饮（酒店用地），面积适中，对土地利用较为有利。故宗地面积状况修正系数为1.04。
9.宗地形状修正
商服用地宗地形状修正说明表
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|指标标准|优|较优|一般|较劣|劣|
|指标说明|形状规则，对土地利用极为有利|形状对土地利用较为有利|形状对土地利用无不良影响|形状不规则，对土地利用有一定影响|形状较差，对土地利用产生严重的影响|
|修正系数|1.09|1.04|1|0.96|0.91|

根据待估宗地的宗地图结合现场勘察，待估宗地宗地形状对土地利用较为有利，故宗地形状修正系数为1.04。
10.宗地临街宽深比修正
商服用地宗地宽深比修正系数表
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|-|-|-|-|-|-|-|
|宽深比|≤0.5|0.6|0.8|1|1.2|1.5|
|修正系数|0.915|0.955|1|1.03|1.045|1.058|
|宽深比|1.8|2|2.5|3|3.5|≥4.0|
|修正系数|1.075|1.09|1.105|1.112|1.125|1.15|

根据待估宗地的宗地图结合现场勘察，待估宗地宽深比为0.8，故宗地宽深比修正系数为1.0。
11宗地临街、临海、临河、临山状况修正
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鲁能集团拟以海南英大房地产开发有限公司股权认购广宇发展发行股份项目评估说明待估宗地临大东海，根据《海口市城镇土地定级及基准地价评估技术报告》中临街临海（河）临山修正系数表，待估宗地一面临次干道另一面临海，修正系数为1.25。
12.基准地价系数修正法评估结果
P=(P×P×P+基础设施开发程度差异)×（1+K）×使用年期修正×容 i y q
积率修正×宗地面积状况修正×宗地形状修正×宗地临街宽深比修正×
宗地临街、临海、临河、临山状况修正
=(500×100%×1.6259+0)×（1-5.35%）
×0.9976×2.437×1.04×1.04×1.0×1.25
=2,529(元/平方米)
待估宗地地价=P×容积率
i
=2,529×0.8
=2,023(元/平方米)
宗地地价=宗地单位地价×宗地面积
=2,023×65,475.59
=132,457,119.00元(取整)
(八)评估结果
1.土地使用权评估结果
金额单位:人民币元
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鲁能集团拟以海南英大房地产开发有限公司股权认购广宇发展发行股份项目评估说明
|||||
|-|-|-|-|
|账面价值|评估价值|增值额|增值率%|
|22,534,820.26|132,457,119.00|109,922,298.74|487.79|

2.评估结果与账面价值比较变动情况及原因
土地使用权账面值为 22,534,820.26元，评估范围内的土地使用权评估增值 109,922,298.74元，增值率为487.79%。评估增值的原因为：待估宗地所在区域经济的发展，配套设施不断完善，用地需求不断上升，可供开发利用的土地减少，近年土地使用权出让价格的不断攀升造成，是形成本次评估增值的主要原因。
二十四、六、其他无形资产评估技术说明
(一)评估范围
评估基准日其他无形资产账面价值 42,801.54元。核算内容为工程造价软件、网络安全集成系统、清单二合一软件、销售软件等。
(二)核实过程
评估人员了解了企业申报的上述无形资产的主要功能和特点，核查了无形资产的购置合同、发票、付款凭证等资料，并向软件供应商进行了询价。软件无形资产的合同、发票、产权文件齐全，不存在权属纠纷的情况。
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鲁能集团拟以海南英大房地产开发有限公司股权认购广宇发展发行股份项目评估说明(三)评估方法
根据其他无形资产的特点、评估价值类型、资料收集情况等相关条件，采用市场法进行评估，即按照评估基准日的市场价格作为评估值。
(四)评估结果
其他无形资产评估值 102,500.00元，评估增值 59,698.46元，增值率 139.48%。评估增值原因主要如下：
2008至 2011年间购买，软件的价格呈下降趋势，但账面值为摊余后的金额，造成评估增值。
二十五、七、长期待摊费用评估技术说明
评估基准日长期待摊费用账面价值 5,714,285.72元。核算内容为位于北京东城区什锦花园胡同 16号院的房产租赁费。
评估人员通过核查相关租赁合同、记账凭证和原始凭证等有关资料，判断会计记录的准确性、账面金额的存在性、真实性。同时了解企业的摊销政策，评估时根据费用尚存权益进行评估。
长期待摊费用评估值为 5,714,285.72元。
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鲁能集团拟以海南英大房地产开发有限公司股权认购广宇发展发行股份项目评估说明二十六、八、递延所得税资产评估技术说明
评估基准日递延所得税资产账面价值 5,965,757.46元。核算内容为被评估单位确认的应纳税暂时性差异产生的所得税资产。具体为坏帐准备、以前年度亏损以及预缴的所得税等形成的递延所得税资产。
评估人员调查了解了递延所得税资产发生的原因，查阅了确认递延所得税资产的相关会计规定，核实了评估基准日确认递延所得税资产的记账凭证。递延所得税资产以对应内容的处理情况确认评估值。
递延所得税资产评估值为 5,545,757.46元。
二十七、七、流动负债评估技术说明
(一)评估范围
纳入评估范围的流动负债包括：短期借款、应付账款、预收账款、应付职工薪酬、应交税费、应付利息、其他应付款。上述负债评估基准日账面价值如下表所示：
金额单位：人民币元
|||
|-|-|
|科目名称|账面价值|
|短期借款|247,000,000.00|
|应付账款|67,212,667.24|
|预收账款|39,053,908.00|
|应付职工薪酬|-30,942.64|
|应交税费|7,008,866.75|

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鲁能集团拟以海南英大房地产开发有限公司股权认购广宇发展发行股份项目评估说明
|||
|-|-|
|科目名称|账面价值|
|应付利息|2,074,800.00|
|其他应付款|31,617,608.39|
|流动负债合计|393,936,907.74|

(二)核实过程
1.核对账目：根据被评估单位提供的流动负债评估申报明细表，首先与被评估单位的资产负债表相应科目核对使总金额相符；然后与被评估单位的流动负债明细账、台账核对使明细金额及内容相符；最后按照重要性原则，对大额流动负债核对了原始记账凭证等。
2.资料收集：评估人员按照重要性原则，根据各类流动负债的典型特征收集了评估基准日的借款合同、结息证明、采购合同与发票、职工薪酬制度、完税证明，以及部分记账凭证等评估相关资料。
3.现场访谈：评估人员向被评估单位相关人员调查了解了银行授信额度与短期借款情况；调查了解了原材料采购的商业信用情况；调查了解了负担的税种、税率与纳税制度情况；调查了解了员工构成与职工薪酬制度情况等。
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鲁能集团拟以海南英大房地产开发有限公司股权认购广宇发展发行股份项目评估说明(三)评估方法
1.短期借款
评估基准日短期借款账面价值 247,000,000.00元。核算内容为被评估单位向中国农业银行、英大国际信托有限责任公司等借入的期限在 1年以下(含 1年)的借款。
评估人员查阅了各笔短期借款的借款合同及相关担保合同、评估基准日贷款对账单、评估基准日最近一期的结息证明等，逐笔核对了借款金额、借款期限和借款利率。短期借款以核实无误后的账面价值作为评估值。
短期借款评估值为 247,000,000.00元。
2.应付账款
评估基准日应付账款账面价值 67,212,667.24元。核算内容为被评估单位应付工程款、质保金等应支付的款项。具体包括：工程款、质保金等。
评估人员向被评估单位调查了解了工程付款模式及商业信用情
况，按照重要性原则，对大额或账龄较长等情形的应付账款进行了函证，并对相应的合同进行了抽查。应付账款以核实无误后的账面价值作为评估值。
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鲁能集团拟以海南英大房地产开发有限公司股权认购广宇发展发行股份项目评估说明应付账款评估值为 67,212,667.24元。
3.预收账款
评估基准日预收账款账面价值 39,053,908.00元。核算内容为海南英大房地产开发有限公司预收购购房款。
评估人员向被评估单位调查了解了预收账款形成的原因，按照重要性原则，对大额或账龄较长等情形的预收账款进行了函证，并对相应的合同进行了抽查。预收账款以核实无误后的账面价值作为评估值。
预收账款评估值为 39,053,908.00元。
4.应付职工薪酬
评估基准日应付职工薪酬账面价值-30,942.64元。核算内容为被评估单位根据有关规定应付给职工的各种薪酬，主要为工会经费、职工教育经费等。
评估人员向被评估单位调查了解了员工构成与职工薪酬制度等，核实了评估基准日最近一期的职工薪酬支付证明，以及评估基准日应付职工薪酬的记账凭证。应付职工薪酬以核实无误后的账面价值作为评估值。
应付职工薪酬评估值为-30,942.64元。
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鲁能集团拟以海南英大房地产开发有限公司股权认购广宇发展发行股份项目评估说明5.应交税费
评估基准日应交税费账面价值 7,008,866.75元。核算内容为被评估单位按照税法等规定计算应交纳的各种税费，包括：营业税、土地增值税、城市维护建设税、房产税、土地使用税、教育费附加、企业代扣代交的个人所得税等。
评估人员向被评估单位调查了解了应负担的税种、税率、缴纳制度等税收政策。查阅了被评估单位评估基准日最近一期的完税证明，以及评估基准日应交税费的记账凭证等。应交税费以核实无误后的账面价值作为评估值。
应交税费评估值为 7,008,866.75元。
6.应付利息
评估基准日应付利息账面价值 2,074,800.00元。核算内容为被评估单位按照合同约定应支付的利息。
评估时主要核实借款合同、借款时间、利率、到期时间等内容，进一步核实贷款项目内容、利息负担及核算的准确性。本次评估以评估基准日企业实际应支付的利息作为评估值。
应付利息评估值为 2,074,800.00元。
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鲁能集团拟以海南英大房地产开发有限公司股权认购广宇发展发行股份项目评估说明7.其他应付款
评估基准日其他应付款账面价值 31,617,608.39元，核算内容为被评估单位除应付账款、预收账款、应付职工薪酬、应付利息、应交税费等以外的其他各项应付、暂收的款项。
评估人员向被评估单位调查了解了其他应付款形成的原因，按照重要性原则，对大额或账龄较长等情形的其他应付款进行了函证，并对相应的合同进行了抽查。其他应付款以核实无误后的账面价值作为评估值。
其他应付款评估值为 31,617,608.39元。
(四)评估结果
流动负债评估结果及增减值情况如下表：
流动负债评估结果汇总表
金额单位:人民币元
||||||
|-|-|-|-|-|
|科目名称|账面价值|评估价值|增值额|增值率%|
|短期借款|247,000,000.00|247,000,000.00|0.00|0.00|
|应付账款|67,212,667.24|67,212,667.24|0.00|0.00|
|预收款项|39,053,908.00|39,053,908.00|0.00|0.00|
|应付职工薪酬|-30,942.64|-30,942.64|0.00|0.00|
|应交税费|7,008,866.75|7,008,866.75|0.00|0.00|
|应付利息|2,074,800.00|2,074,800.00|0.00|0.00|

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鲁能集团拟以海南英大房地产开发有限公司股权认购广宇发展发行股份项目评估说明
||||||
|-|-|-|-|-|
|科目名称|账面价值|评估价值|增值额|增值率%|
|其他应付款|31,617,608.39|31,617,608.39|0.00|0.00|
|流动负债合计|393,936,907.74|393,936,907.74|0.00|0.00|

流动负债评估值 393,936,907.74元，评估无增减值。
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鲁能集团拟以海南英大房地产开发有限公司股权认购广宇发展发行股份项目评估说明第四章收益法评估技术说明
一、宏观、区域经济因素分析
(一)国家、地区经济形势及未来发展趋势
1.我国宏观经济发展状况
近年来我国国民经济持续较快发展，综合国力大幅提升，2010
年国内生产总值跃居世界第二位。2008-2012年国内生产总值增长情况如下图：
资料来源:国家统计局
2012年，在国际经济复杂严峻的形势下，我国国民经济运行总体平稳，根据国家统计局初步核算，全年国内生产总值 519322亿元，比上年增长7.8%。其中，第一产业增加值 52377亿元，增长4.5%；
第二产业增加值 235319亿元，增长8.1%；第三产业增加值 231626
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鲁能集团拟以海南英大房地产开发有限公司股权认购广宇发展发行股份项目评估说明亿元，增长8.1%。第一产业增加值占国内生产总值的比重为10.1%，第二产业增加值比重为45.3%，第三产业增加值比重为44.6%。
2013年上半年国内生产总值 248009亿元，按可比价格计算，同比增长7.6%。其中，一季度增长7.7%，二季度增长7.5%。分产业看，第一产业增加值 18622亿元，增长3.0%；第二产业增加值 117037亿元，增长7.6%；第三产业增加值 112350亿元，增长8.3%。从环比看，二季度国内生产总值增长1.7%。
根据《中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年
(2011—2015年)规划纲要》，十二五期间，按照与应对国际金融危机冲击重大部署紧密衔接、与到 2020年实现全面建设小康社会奋斗目标紧密衔接的要求，保持经济平稳较快发展，预计国内生产总值年均增长7%。
2.区域经济发展状况
2013年上半年，海口市实现地区生产总值 443.17亿元，按可比价格算，同比增长10.3%，增速比一季度回落 0.2个百分点，但快于去年同期 1.2个百分点。其中，第一产业增加值 29.92亿元，增长5.9%，增幅比一季度回落 0.5个百分点；第二产业增加值 96.78亿元，增长9.4%，比一季度提高了 4.8个百分点；第三产业增加值 316.47亿元，
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鲁能集团拟以海南英大房地产开发有限公司股权认购广宇发展发行股份项目评估说明增长11%，较一季度回落了 1.6个百分。从产业贡献看，一、二、三产业对经济增长的贡献率分别为4.2%、20.5%、75.3%，其中工业贡
献率为10.7%，与一季度相比，三产贡献率降低 11个百分点，一产
贡献率持平，二产贡献率提高 11个百分点，其中工业提高 8.4个百分点。产业结构继续调整，三次产业结构之比为6.8:21.8:71.4。
2013年上半年，海口市固定资产投资 290.06亿元，同比增长24.1%，增速比一季度和去年同期分别回落 10.4和 16.2个百分点。其中，项目投资 289.57亿元，增长24.7%。若扣除飞机购置因素则海口市固定资产投资同比增长8.2%。6月末，海口市施工项目 454个，同比下降3.6%，其中，新开工项目 66个，下降7%。新开工建设项目
的投资带动作用明显，1-6月，海口市新开工项目完成投资 89.9亿元，增长31.4%，增幅比上年同期提高 5个百分点；新开工项目对海口市项目投资的增长贡献率由上年同期的21.1%升至38.2%，提高 17.1个百分点。进展较快的项目有：海秀快速路、美安科技新城、年产 8万吨椰汁项目、信广实业户外休闲运动中心、海屯高速、观澜湖风情小镇、海南农垦商业中心项目、海口丹娜国际游艇都会等。
从三次产业看，一是第三产业投资同比增长35.6%，增幅比一季度回落 16.9个百分点；第一产业投资同比增长11.2%；第三产业投资
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鲁能集团拟以海南英大房地产开发有限公司股权认购广宇发展发行股份项目评估说明缺少工业投资项目的支撑下滑较大，同比下降38%，其中制造业投资同比下降37.8%；二是生产性服务业投资增势强劲。从第三产业内部结构看，文化、体育和娱乐业、交通运输仓储和邮政业、批零业、教育等生产性服务业投资分别增长 6.7倍、1.6倍、78.2%、87.8%。生
产性服务业的快速发展为我市加快产业转型升级、转变经济发展方式提供了有力支撑。
房地产开发投资增长，上半年，海口市房地产开发投资 94.59亿元，同比增长25.5%，增速比一季度提高 9.6个百分点。去年上半年商品房销售面积大幅上涨主要原因是因为五源河公寓 25万平方米和海南大学 20万平方米教师住宅计入统计， 1-6月海口市商品房销售面积 150.19万平方米，同比增长18.6%。2013年上半年重点项目经过征地拆迁等前期的基础工作后，下半年将进入项目建设的实质阶
段，全年固定资产投资预期目标可以完成。房地产方面，如果海航城 40万平方米、五源河公寓二期 45万平方米、永秀花园、永和花园两个百万平方米小区销售顺利，全年商品房销售面积达到 320万平方
米，增长20%。
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鲁能集团拟以海南英大房地产开发有限公司股权认购广宇发展发行股份项目评估说明(二)有关的财政、货币政策等
十八大报告指出，中国经济政策将会以稳健为主，未来 10年中国经济发展的目标，即到 2020年中国 GDP增长与人均收入实现翻番。
这个经济发展目标，把以前 30年所追求的高速增长转向为中速平稳增长。从 2010年到 2020年，全国 GDP增长翻番，每年增长速度只要保持在7%左右就足够了，而不需要如早几年那样追求10%以上的增长速度。把 GDP增长速度降下来，就是要让未来中国的经济发展
在质量上下功夫，而不是追求数量上的过度扩张。根据党中央国务院的安排部署，坚持实施稳健的货币政策，保持宏观经济政策的连续性和稳定性，增强调控的针对性、灵活性、前瞻性，继续处理好保持经济平稳较快发展、调整经济结构和管理通胀预期三者关系，加快推进经济发展方式转变和经济结构调整，着力扩大国内需求，着力加强自主创新和节能减排，着力深化改革开放，着力保障和改善民生，保持经济平稳较快发展和物价总水平基本稳定，保持社会和谐稳定。
我国实施了稳健的货币政策。按照总量适度、审慎灵活的要求，兼顾促进经济平稳较快发展、保持物价稳定和防范金融风险。优化信贷结构，支持国家重点在建项目、加强对小微企业的信贷支持。加强储备资产的投资和风险管理，提高投资收益。提高直接融资的比重，
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鲁能集团拟以海南英大房地产开发有限公司股权认购广宇发展发行股份项目评估说明发挥好融资工具的作用，更好地满足多样化的投融资需求。着力优化信贷结构，密切监控跨境资本流动，防范“热钱”流入。
中央经济工作会议提出，要继续实施积极的财政政策，要继续完善结构性减税政策，加大民生领域投入与促进经济结构调整。而第十一届全国人大常委会第二十七次会议审议预算法修正案草案，明确规定地方政府不能举债。通过税制的调整与完善，可以为服务业、小微型企业等减负，以此促进经济的转型。在 2012年积极的财政政策下，扩大财政支出，而且通过增加“三农”、保障性住房等领域的投资，不断扩大民生投入，可以反推结构调整，促进经济自主协调发展。
中国人民银行发布的 2013年第二季度中国货币政策执行报告中表示，继续实施稳健的货币政策，增强调控的针对性、协调性，适时适度预调微调，把握好稳增长、调结构、促改革、防风险的平衡点，为经济结构调整与转型升级创造稳定的金融环境和货币条件。同时进一步优化金融资源配置，盘活存量，优化增量，整合金融资源支持小微企业等重点领域和薄弱环节发展，更好地服务于转型升级和扩大内需。继续通过改革增强市场机制的作用，完善货币政策传导机制，促进经济持续健康发展。进一步推进利率市场化和人民币汇率形成机制改革，提高金融体系配置效率，完善金融调控机制。继续推动金融市
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还表示，要落实好差别化住房信贷政策，在支持保障性住房、中小套型普通商品住房建设和居民首套自住普通商品房消费，坚决抑制投机投资性购房需求。
二、行业现状与发展前景分析
(一)房地产行业现状
1.2013年 1-6月房地产行业政策
房地产行业受宏观政策影响很大。2013年上半年“国五条”落地宣告房地产调控进一步趋紧，对热点城市投资投机需求的抑制再度升
级，北京、上海等城市配套细则相对严格，其他绝大多数城市基本延续了国五条政策方向。面对日益上涨的房价，国家在 2013年的上半年出台了一系列政策，保障房、房产税、土地制度改革等工作同时进行，建立稳定房价的长效机制。
“国五条”为全年调控定调。2013年 2月 20日，国务院常务会议研究部署房地产市场调控工作，提出五条调控措施即“国五条”，并在 3月 1日发布国五条细则（《关于继续做好房地产市场调控工作通知》【国办发〔2013〕17号】），随后中央及各部委密集表态，坚决落实
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鲁能集团拟以海南英大房地产开发有限公司股权认购广宇发展发行股份项目评估说明国五条调控精神。各地细则落实力度不一，北京政策最为严厉。在公布细则的城市中，对国五条各项调控政策的落实力度存在差异，北京、上海等城市在地方细则中严格落实国五条相关要求。
保障房新建任务较上年小幅减少。2013年 3月 5日第十二届全国人民大表大会第一次会议开幕会上提出今年保障性安居工程的建
设目标是：基本建成 470万套、新开工 630万套，并继续推进农村危房改造。4月 9日住建部发布《关于做好 2013年城镇保障性安居工程工作的通知》，明确要求各地适当上调收入线标准，有序扩大住房保障覆盖范围；在今年年底前，地级以上城市要明确外来务工人员申请住房保障的条件。与 2011及 2012年相比，今年保障性安居工程新开工及基本建成套数目标都有所减少。
住房信息联网、不动产登记同步推进。2013年 3月 15日，住建部部长姜伟新表示，目前全国已有 40个城市完成住房信息联网，6
月底将完成 500个城市的住房信息联网。5月 16日国土部副部长胡存智提出国土部正积极会同有关部门推动不动产统一登记制度建设，预计 2014年 6月底前出台不动产登记条例。住房信息联网和不动产统一登记制度的建立为房产税顺利征收提供了保障，只有在住房信息
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鲁能集团拟以海南英大房地产开发有限公司股权认购广宇发展发行股份项目评估说明联网完善、房地产相关税制改革、财产公示制度及收入分配改革等多方配合共同推进下，房产税制度方可有效实施。
房产税扩围可能性进一步上升。2013年 5月 24日，国务院批转发改委《2013年深化经济体制改革重点工作的意见》，意见中要求扩大个人住房房产税改革试点范围。
2013年 2月 22日，国土资源部在京召开全国房地产用地管理和调控工作报告会，对于各地2013年土地供应工作提出了五点意见：“一要保证充足的增量，在编制今年的住宅用地供应计划时，要统筹考虑，提前安排；二要快速释放存量，要加大工作力度，促其尽快形成住房上市；三要继续加大盘活闲置地力度，按照新的《闲置土地处置办法》，加大工作力度。四要运用多种手段，均衡供地。另外，还要保持正常的地价形成机制，坚持通过市场配置土地资源，按供求规律保持土地供应总量，消除异常信号及波动，避免地价信号被利用，造成市场恐慌。”各地在积极加大加快住宅用地计划供应的同时，纷纷开展了适应本地的土地制度改革及创新供地机制。
经济复苏趋缓，通胀压力减轻，货币政策稳中趋松。2013年，全国经济并未如预期般延续上年年底回升态势，一季度全国 GDP同
比增长7.7%，增速虽高于全年7.5%的预期目标，但较 2012年四季度
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鲁能集团拟以海南英大房地产开发有限公司股权认购广宇发展发行股份项目评估说明回落 0.1个百分点；而PMI（中国制造业采购经济指数）自去年 10
月份以来始终在50-51之间波动，3月达到阶段高点50.9后呈现回落， 5月再度回升，但仍仅为50.8。另一方面，除 2月受春节假期影响升至3.2%外，2012年下半年至今全国 CPI单月同比涨幅均在2.5%以下，通胀压力不大。为应对流动性紧张局面，6月北京、长春、广州、厦门等地的部分银行均收紧首套房贷利率优惠，将从前的最低八五折优惠调至九折或者取消。在此背景下，6月 19日国务院总理李克强主持召开国务院常务会议，研究部署金融支持经济结构调整和转型升级的政策措施，并在会议中明确表示支持居民家庭首套自住购房。在下半年银行业资金持续趋紧的背景下，新增贷款增速将有所减缓，但其中对居民首套自住购房需求的支持力度仍将持续，在抑制投资投机需求的同时重点支持居民合理性购房需求，“有保有压”仍然会是国家房
地产调控不变的重心。
2.2013年 1-6月全国房地产开发和销售状况
房地产开发方面，2013年 1-6月份，全国房地产开发投资 36828亿元，同比名义增长20.3%，增速比 1-5月份回落 0.3个百分点。其中，住宅投资 25227亿元，增长20.8%，增速回落 0.8个百分点，占房地产开发投资的比重为68.5%（如图 3所示）。房地产开发企业房
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鲁能集团拟以海南英大房地产开发有限公司股权认购广宇发展发行股份项目评估说明屋施工面积 549408万平方米，同比增长15.5%，增速比 1-5月份回落 0.5个百分点；其中，住宅施工面积 403521万平方米，增长12.9%。
房屋新开工面积 95901万平方米，增长3.8%，增速提高 2.8个百分点；
其中，住宅新开工面积 70630万平方米，增长2.9%。房屋竣工面积
35346万平方米，增长6.3%，增速提高 1.0个百分点；其中，住宅竣工面积 27428万平方米，增长2.7%。房地产开发企业土地购置面积
15721万平方米，同比下降10.4%，降幅比 1-5月份收窄 2.7个百分点；
土地成交价款 3699亿元，增长7.5%，增速提高 3.8个百分点。
图3：全国房地产开发投资增速
资料来源：国家统计局网站
房地产销售方面，2013年 1-6月份，商品房销售面积 51433万平方米，同比增长28.7%，增速比 1-5月份回落 6.9个百分点；其中，住宅销售面积增长30.4%，办公楼销售面积增长31.7%，商业营业用
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鲁能集团拟以海南英大房地产开发有限公司股权认购广宇发展发行股份项目评估说明房销售面积增长8.3%。商品房销售额 33376亿元，增长43.2%，增速比 1-5月份回落 9.6个百分点；其中，住宅销售额增长46.0%，办公楼销售额增长45.7%，商业营业用房销售额增长20.5%。
图4：全国商品房销售面积和销售额增速
资料来源：国家统计局网站
可以看出，房地产开发投资和房地产销售方面，在 2013年初都有较快的增长，随后增速略有下降，但仍然高于 2012年的增速水平。
图 5展示了从 2008年 10月到 2013年 7月的全国房地产开发景气指数（国房指数），从中可以看出房地产开发在近几年的景气程度。
最高点在 2010年的 3月份，达到105.89；最低点在 2012年的 9月份，为94.39。从 2013年年初开始，发地产开发景气程度有显著提高，并在接下来的几个月保持比较稳定的水平，2013年 7月份国房指数是97.39。
图5：全国房地产开发景气指数（国房指数）
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鲁能集团拟以海南英大房地产开发有限公司股权认购广宇发展发行股份项目评估说明 3.海口市市房地产市场状况
(1)海南省房地产发展概况
海南位于中国的南端，北以琼州海峡与广东划界，西临北部湾与越南民主共和国相对，东濒南海与台湾省相望，东南和南边在南海中与菲律宾、文莱和马来西亚为邻。是中国的第二大岛屿，是中国唯一的热带滨海城市，海岸线长达 1528公里，其中具备旅游房地产开发条件的岸线约占50—60%，与世界著名的如迪拜、巴厘岛、夏威夷等相媲美。
2011年 1月 14日，海南正式获国务院同意建设国际旅游岛，在国际旅游岛的建设上升到国家战略的利好概念推动下，2011年海南
省全年实现地区生产总值达 2522.66亿元，比上年增长12%，比全国 GDP增速高2.8%。人均 GDP达 4429美元，突破 4000美元大关，标志海南跨入世界中上等收入地区水平的行列。
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鲁能集团拟以海南英大房地产开发有限公司股权认购广宇发展发行股份项目评估说明在“离岛免税”效应拉动下，2011年，全省接待旅游过夜人数
3001.34万人次，比上年增长16.0%。其中，接待国内旅游者 2919.88万人次，增长15.8%;接待入境旅游者 81.46万人次，增长22.8%。全年旅游总收入 324.04亿元，比上年增长25.8%。全年旅游饭店客房开房率62.4%，比上年提高 2个百分点。
海南房地产业从 02年开始小幅稳步增长，2009年国家提出国际旅游岛的战略方针后，2010年的房地产投资达到 468亿元，同比 09年房地产投资额增长62%；2011年，海南国际旅游岛建设获国家正
式批复后，尽管受全国调控大势及限购政策影响，海南当年房地产投资额达 663.05亿元，仍实现同比上年增长41.72%。2012年仅前三季度已实现房地产投资 799亿元。海南省房地产市场进入高速发展期。
泛海口地区的西海岸长流片区及西线辐射区域（盈滨半岛）为一线海景房集中片区，集中了万科、富力等国内一线房产开发商，客群主要针对岛外高端投资、度假需求，中心老城区及东部片区以多层为主，成为外地人居家养老和本地高品质人群的选择。
(2)海南省土地供应情况
2012年海南省住宅类用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）12097宗，推出面积 53551万平方米，同比减少17%； 2012
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鲁能集团拟以海南英大房地产开发有限公司股权认购广宇发展发行股份项目评估说明年住宅类用地(含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地) 8652宗，成交面积 38281万平方米，同比减少23%； 2012年住宅类用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）成交楼面均价为 1347元/平方米，同比上涨7%。住宅类用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）平均溢价率为9%，较去年同期下降 4个百分点。
2013年 8月海南土地市场共成交 47宗地块，成交总面积
206.823509公顷，环比成交面积下跌23.99%；海南土地市场成交总价 164590.3403万元，环比上涨80.18%；全省土地总供应面积
1961881.08平方米，环比供应面积上涨8.96%。另数据监控中心监控数据显示，8月全省土地共成交地块 47宗，其中包括 25宗住宅用地，住宅用地总成交面积达 75.373976公顷，住宅用地总成交面积环比上涨了62.58%，而商业用地成交面积大幅下降，使得 8月海南土地市
场的总成交面积环比下降了23.99%。在供应方面，8月全省共有 22
宗地块供应，其中包括 13宗住宅地块，总供应面积 1961881.08平方米，环比略有上涨，但住宅用地供应面积 663788.89平方米，环比下降了10%。
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鲁能集团拟以海南英大房地产开发有限公司股权认购广宇发展发行股份项目评估说明面对多个一二线城市土地市场的红火，海南的土地市场业态可谓走势平稳，但以特色旅游地产地块为主打的乐东及以航天新城建设提升区域地块价值的文昌在 8月表现尤为突出。
(3)海南省住宅市场发展情况
有关统计数据显示，2013年 8月海南商品房共签约 4376套，环比下跌25.25%，签约面积与签约金额均出现环比下跌，签约均价环
比上涨23.03%。
据数据监控中心监控数据显示，2013年 8月海南商品房共签约 4376套，签约面积 371824.25平方米，签约金额 4438297974.81元，签约均价 11936.55元/平方米。8月整体呈现量跌价涨的业态。而以全省各个市县楼市的成交数据来看，琼海以 1253套的成交量占据榜
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鲁能集团拟以海南英大房地产开发有限公司股权认购广宇发展发行股份项目评估说明首，亚则以 953套的成交量排在第二位，海口楼市则业绩平平，以
817套位列第三，陵水、保亭则是 8月海南楼市中仅有的两个成交量呈环比上涨的市县，分别成交了 459套和 105套。在成交面积方面，统计数据显示，8月海南楼市共有 11个市县有成交，三亚与琼海尤
为突出，成交面积分别为 82508.21平方米和 82517.98平方米；陵水的成交面积为 59088.64平方米；海口的成交面积为 74636.49平方米，环比下跌65.03%。在成交均价方面，8月海口的成交均价为 7859.7
元/平方米；陵水以 21575.59元/平方米的成交均价居榜首，环比上涨26.95%；三亚成交均价为 17824.98元/平方米，环比下跌6.06%；东方的成交均价为 12854.23元/平方米；其他市县的成交均价都在万元以下。总体来看，8月的海南楼市依然受淡季影响而表现平平，不少开发商更多地是在摩拳擦掌为“金九银十”传统旺季做准备，期待楼市成交量反弹。
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鲁能集团拟以海南英大房地产开发有限公司股权认购广宇发展发行股份项目评估说明(4)海口市住宅市场发展情况
2012年，海口市房地产开发投资 175.55亿元，同比增长21%；
商品房批准预售面积 379.4万平方米，同比下降10.2%；销售商品房 266.1万平方米，同比增长18%。商品房施工报建 440万平方米，同比增长8.6%，新开工面积 262万平方米。
2013年 1-6月海口市房地产市场投资 94.59亿元，商品房销售面积 150.19万平方米，同比增长18.6%，截止 2013年 08月，海口市房产均价为 7,357元/平方米。
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鲁能集团拟以海南英大房地产开发有限公司股权认购广宇发展发行股份项目评估说明(二)行业主要政策规定
1.国务院办公厅下发《关于切实稳定住房价格的通知》(2005年 3月 26日，国八条)，这八点要求为：一是高度重视稳定住房价格；
二是切实负起稳定住房价格的责任；三是大力调整住房供应结构，调整用地供应结构，增加普通商品房和经济住房土地供应，并督促建设；
四是严格控制被动性住房需求，主要是控制拆迁数量；五是正确引导居民合理消费需求；六是全面监测房地产市场运行；七是积极贯彻调控住房供求的各项政策措施；八是认真组织对稳定住房价格工作的督促检查。
2.2005年 4月 27日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，提出了八项加强房地产市场引导和调控措施（被业界称为“新国八条”）。这八条措施为：一是强化规划调控，改善商品房结构。二是
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鲁能集团拟以海南英大房地产开发有限公司股权认购广宇发展发行股份项目评估说明加大土地供应调控力度，严格土地管理。三是加强对普通商品住房和经济适用住房价格的调控，保证中低价位、中小户型住房的有效供应。
四是完善城镇廉租住房制度，保障最低收入家庭基本住房需求。五是运用税收等经济手段调控房地产市场，特别要加大对房地产交易行为的调节力度。六是加强金融监管。七是切实整顿和规范市场秩序。八是加强市场监测，完善市场信息披露制度。
3.2005年 5月 11日，国务院办公厅转发建设部、发改委、财政部、国土资源部、中国人民银行、税务总局、银监会《关于做好稳定住房价格工作的意见》（被业界称为“七部委八条”或“七部委意见”）。
这八条意见是：强化规划调控，改善住房供应结构；加大土地供应调控力度，严格土地管理；调整住房转让环节营业税政策，严格税收征管；加强房地产信贷管理，防范金融风险；明确享受优惠政策普通住房标准，合理引导住房建设与消费；加强经济适用住房建设，完善廉租住房制度；切实整顿和规范市场秩序，严肃查处违法违规销售行为；
加强市场监测，完善市场信息披露制度。
4.2006年 5月 17日，温家宝总理主持召开国务院常务会议，研究促进房地产业健康发展措施，会上通过了六项措施调控房地产业
（被业界称为“国六条”）。这六项措施为：一、切实调整住房供应结
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鲁能集团拟以海南英大房地产开发有限公司股权认购广宇发展发行股份项目评估说明构，重点发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用住房和廉租住房；二、严格执行住房开发、销售有关政策，完善住房转让环节税收政策，科学确定房地产开发土地供应规模，加强土地使用监管，制止囤积土地行为；三、合理控制城市房屋拆迁规模和进度，减缓被动性住房需求过快增长；四、加强房地产开发建设全过程监管，制止擅自变更项目、违规交易、囤积房源和哄抬房价行为；五、加快城镇廉租住房制度建设，规范发展经济适用住房，积极发展住房二级市场和租赁市场，有步骤地解决低收入家庭的住房困难；六、完善房地产统计和信息披露制度，增强房地产市场信息透明度，全面、及时、准确地发布市场供求信息，坚持正确的舆论导向。
5《.国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（国办发〔2010〕4号，国务院 2010年 4月 17日）；
6.国务院办公厅《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》（国办发〔2011〕1号，2011年 1月 26日发布“国八条”），提出地方政府控制房价的目标责任制，强化差别化住房信贷政策，从严制定和执行住房限购措施等，政策力度再度加强。
7.国务院发布《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》(国办发〔2013〕17号，2013年 2月 26日发布“新国五条”
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鲁能集团拟以海南英大房地产开发有限公司股权认购广宇发展发行股份项目评估说明细则)，通知称：当前房地产市场调控仍处在关键时期，房价上涨预期增强，不同地区房地产市场出现分化。房价上涨过快的城市，要进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。二手房税收由交易总额的1-2%，从严按差额的20%征收。
(三)行业主要特点
1.区域性特征明显
房地产作为不动产，不可移动性使其具有明显的区域性：不同地区的消费群体因其地域差异、文化差异、气候差异对于房产品的需求不尽相同。房产品的区域化特征使房地产企业短期内无法具备规模化批量生产的条件，也使得房产品的价格主要是受当地区域市场内供需关系影响。我国房地产行业的区域不平衡，在价格上体现的也尤为明显，主要表现在各个区域、各个城市冷热不均，以北京、杭州、还有西部地区的贵阳、西安为例，这些地区房价和居民的收入差距比较大，而且二手房市场交易不活跃，市场流动性比较差，风险比较大。
2.受宏观调控影响明显
住宅作为一种基本的生活资料，其价格波动对民众的生活稳定有着重大的影响，政府历来对房地产市场的关注度较高，房地产市场的
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鲁能集团拟以海南英大房地产开发有限公司股权认购广宇发展发行股份项目评估说明发展对于国家土地利用、货币政策、城市规划以及财政税收等宏观调控政策上具有很强的敏感性。
3.资金密集型
房地产开发具有投资规模大、开发周期长、投入期与回收期不一致等特点，客观上决定了房地产行业的资金密集型特点。
4.兼具消费价值和投资价值
房地产不仅只是消费品，同时也是投资品，特别是物价波动较大时，是一种良好的保值增值投资产品，投资性是房地产具备的一种固有属性，正是因为房地产具有的投资属性，因此投资性需求也是房地产市场需求的主要构成之一。
5.产业关联度较高
房地产业的产业链较长、产业关联度较高。与房地产业密切联系的行业有建材工业、建筑工业、园林绿化、家电业、家具业以及商业、文化、教育等配套设施和其他服务业等。这种高度关联性，使房地产业的发展具有带动其他产业和整个国民经济增长的重大作用。
6.市场集中度较低
房地产的不可移动性决定了开发企业必须在当地生产，一定程度上影响了房地产的规模化生产，导致目前市场集中度较低。
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鲁能集团拟以海南英大房地产开发有限公司股权认购广宇发展发行股份项目评估说明(四)行业竞争情况
1.房地产行业进入壁垒日益提高。目前全国地产开发企业有 3.5万-4万家，顶峰时期达 5万多家。由于房地产行业自由准入，且是资金密集型行业，资金雄厚的上市公司和国有企业也希望进入此行业，因此房地产行业形成大、中、小地产商并存的局面。随着土地市场化机制的逐步完善，行业管理日益规范，对房地产企业的规模和资金实力的要求越来越高，缺乏品牌的中小房地产开发企业将被市场淘汰。
2.房地产行业整体竞争激烈，买方市场的局面已经形成。随着个人成为购房消费主体，较高行业利润的吸引，不少公司通过产业转型、直接投资、收购兼并、投资参股、组建新公司等方式涉足房地产业，房地产市场竞争正朝着多元化、个性化的方向升级发展。此行业中较具竞争性的企业是已经形成品牌优势的大型民营企业（如万科集团、碧桂园集团、绿城集团、恒大地产等），以及具有雄厚资金实力的国有房地产企业（如保利地产、远洋地产、招商地产等）。
3.房地产竞争区域差异性较大。我国房地产投资主要集中在东部地区，中、西部地区投资量相对较少。东部地区房地产市场容量和需求较大、市场较为成熟，竞争较为充分，而中、西部地区房地产市场起步较晚，发展相对滞后。
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鲁能集团拟以海南英大房地产开发有限公司股权认购广宇发展发行股份项目评估说明4.房地产进入资本竞争时代。房地产是资金密集型产业，随着房地产行业市场竞争的升级，资本实力将成为企业竞争的主导因素，实力雄厚、具有相当规模和品牌优势、规范成熟的房地产企业将成为市场的领导者。
目前国内房地产业的行业集中度在提高，如万科、中海、保利、恒大、招商等，从百强企业分布格局来看，2011年具有 700亿以上
销售规模的 5家百强企业，其销售业绩在 2012年已全部提升至 900亿元以上，500亿-600亿规模的企业较上年增加了 2个，百亿规模以上企业持续增加，百强企业的整体实力得到明显提升；百强综合实力 TOP10企业 2012年销售额均值同比增长26.2%，分别为全国、百强企业平均增速的2.6、1.6倍，百强企业的分化态势更加显著以销售额计算，百强企业 2012年的市场份额达到29.6%，较上年增加了 1.7个百分点，且提升幅度也高于 2011年；百强综合实力 TOP10企业的市场份额亦同比增长 1.5个百分点，占百强企业总销售额的38.7%，优势进一步彰显，百强企业在行业整合加速、市场竞争更趋激烈的环境下发挥了主导作用。虽然经过前几年的高速发展，出现了一些全国性的大型房地产企业，但大量的中小企业依然存在。同时，一些区域强势企业依靠品牌优势等，都具备跨区域开发和规模化经营的能力。
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鲁能集团拟以海南英大房地产开发有限公司股权认购广宇发展发行股份项目评估说明(五)房地产行业未来发展趋势
过去十多年支持我国房地产行业快速发展的基石是国民经济的
持续稳定增长，可预见未来该行业的持续健康发展仍依托于国民经济的稳步增长，此外，城市化进程加速、人均收入水平的提高以及人们改善居住条件要求的提高等因素，将共同促进房地产市场长期持续健康的发展。
1.产品细分，需求多元化
伴随着房地产市场的逐步发展与成熟，消费者对于产品品质、市政配套及周边环境的要求日益提升并显现出明显的差异化特性。地区的差异化、消费人群的多元化都要求开发企业针对不同类型的客户需求设计出高品质的产品。产品差异化竞争的深化使开发企业更为注重客户管理及产品分类设计。
2.产业集中度提高
从国外房地产行业的发展历程看，行业逐步发展与成熟的同时，行业集中度也得到了提升，我国住宅产业的规模化生产也会成为发展方向，行业集中度将会逐步提高。
3.品牌效应逐渐显现
北京中企华资产评估有限责任公司144
鲁能集团拟以海南英大房地产开发有限公司股权认购广宇发展发行股份项目评估说明人们对住房品质的要求日益提升，住房不再是简单的居住场所，与其他消费品类似，合理的户型、完善的配套、良好的环境、优质的物业管理及售后服务，已成为优秀房地产的必备要素，优秀房地产开发企业在跨区域发展的同时，也将其成熟的设计理念、管理经验不断向外扩散、复制并加以完善。如万科等全国一流房地产企业的产品已具有很好的口碑，品牌效应将逐渐显现。
4.土地资源稀缺性突出
房地产开发的实质是资本与土地的资源整合。土地资源属不可再生资源，对优质土地资源的控制对于房地产开发企业的发展来说尤其重要。随着开发企业建设规模的不断扩大，土地资源尤其是优质土地资源的稀缺性日益明显，房地产开发企业对于土地资源的竞争将直接影响土地的价格，进而影响开发项目的成本和利润。
5.住宅产业化趋势
发达国家的住宅建设已进入高度产业化阶段，突出表现在新技术应用与住宅性能认定上，目前，我国住宅产业化趋势已初露端倪，万科等业内领先企业已开始积极探索产业化道路，未来随着政府、开发企业以及建设设计、施工、建材生产企业的共同努力，预期我国住宅产业化进程逐步加快。
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鲁能集团拟以海南英大房地产开发有限公司股权认购广宇发展发行股份项目评估说明6.政府宏观调控力度加大
在政府控制房价、调整住房供应结构、加强土地控制、信贷控制等一系列宏观调控政策陆续出台的背景下，地方政府过度的投资冲动将受到一定程度的抑制，对土地与房屋开发投资的增速也将相应减
缓。与此同时，加息、提高存款准备金率等措施所导致的房地产开发贷款与消费贷款增速的放缓将直接影响房地产开发的规模和施工、竣工速度。
(六)行业发展的有利和不利因素
1.行业发展的有利因素
目前宏观经济数据继续向好，政策面也趋于稳定，以及中央关于城镇化建设的推进，这都将对 2013年房地产行业形成一定的利好。
2.行业发展的不利因素
(1)房地产调控政策放松的可能性较小
2013年房地产调控政策放松的可能性较小，甚至有可能出台新的调控政策。今年房地产调控政策一个基本判断就是方向不变、力度不减。预计 2013年房地产调控政策仍将维持稳中趋紧态势，抑制不合理需求的大方向不会改变。
(2)房产税扩容的可能性较大
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鲁能集团拟以海南英大房地产开发有限公司股权认购广宇发展发行股份项目评估说明中央政府需要建立房地产市场调控的长效机制，房价持续上涨，政府出台新政的可能性比较大，而新的调控政策除了要加大保障房的力度，可能涉及房产税试点的扩容。
2013年房产税试点政策对房地产行业的影响主要表现在两个方面：一是随着试点的逐步扩大，房产税对相关利益主体的投资预期影响程度加深；二是房产税直接作用于消费住房，减少泡沫，对供需双方都会产生正面的影响。
(3)部分市场库存依旧维持在高位
从去年四季度开始楼市成交回暖的趋势已经逐步明朗，也间接大幅提升了不少重点城市去库存化的能力。有机构发布的最新数据显
示，北、上、广、深四大一线城市楼市库存消化时间分别降至 8.2个月、19.2个月、14.2个月和 9个月，二线城市去化能力也普遍增强。
但不少三四线城市消化楼市库存时间仍在 20个月以上，市场供求失衡明显。
综合而言，目前宏观经济数据继续向好，城镇化因素的推动，市场对后期预期普遍较好，预计 2013年房地产行业仍将继续回暖。但是鉴于调控政策稳定存在而且不放松以及市场库存仍处高位，楼市反弹的空间并不大，仍是以小幅回升、总体趋稳的态势为主。
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鲁能集团拟以海南英大房地产开发有限公司股权认购广宇发展发行股份项目评估说明(七)房地产上下游行业与行业进入壁垒
1.上下游行业
房地产业的产业链较长，其上游行业主要为建材业和建筑业，建筑材料价格和建筑施工费用的增加，将直接增加房地产开发产品的成本，反之，建筑和建材行业的发展也会对房地产业起到直接的促进作用。
从服务的层面上说，房地产行业的下游行业有房地产中介和装修行业，商品房中介市场的规范发展有助于商品房的再次流通，不仅增加了物业产品的流动性，也创造了新的物业需求，能促进房地产行业的发展；而装修行业以物业产品为服务标的，无论是作为房地产行业的下游行业还是配套行业，均有利于提升居民的生活品质，也会促进房地产行业的发展。
2.行业进入壁垒
在房地产行业发展初期，必要的资金规模是行业进入壁垒，随着该行业的持续发展，资源整合型的特征日益突出，资本实力、融资能力、管理能力、土地储备以及管理团队共同构成了行业新的壁垒。
三、被评估企业的业务分析
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鲁能集团拟以海南英大房地产开发有限公司股权认购广宇发展发行股份项目评估说明(一)被评估企业简介
1.企业名称：海南英大房地产开发有限公司
2.法定住所：海口市振兴路 8号美兰区办公大楼一楼
3.经营场所：海口市振兴路 8号美兰区办公大楼一楼
4.法定代表人：盖卫东
5.注册资本：人民币陆亿捌仟万元
6.企业性质：有限责任公司(法人独资)
7.主要经营范围：在规划范围内进行房地产及附属配套设施的开发、建设、酒店、写字楼、高档住宅的销售。(凡涉及经营许可的项目凭许可证经营)
8.企业股权结构及变更情况：
2002年 6月，海南英大房地产开发有限公司设立。投入注册资金 4,000万元。其中：鲁能英大集团有限公司出资 2,400万元，占股本的60%；北京京洲房地产开发有限公司出资 1,600万元，占股
本的40%。
2003年 9月，琼山新市区综合开发公司以三宗地折合 750万元入股海南英大房地产开发有限公司，作为海南英大房地产开发有限公司的新股东，占总股本的15.8%，原股东所占股份为鲁能英大集团
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鲁能集团拟以海南英大房地产开发有限公司股权认购广宇发展发行股份项目评估说明有限公司占总股本的50.5%，北京京洲房地产开发有限公司占总股本的33.7%。公司注册资本由原 4,000万元人民币增至 4,750万元人民币。2004年 3月，原股东海口东城综合开发公司将持有海南英大房地产开发有限公司15.79%的全部股权转让给海南鲁能广大，股权转让价格为 750万元。2005年 9月，鲁能置业以对海南英大房地产开发有限公司的 5,250万元债权转为对海南英大房地产开发有限
公司的投资，增加海南英大房地产开发有限公司注册资本金。海南英大房地产开发有限公司增资至 1亿元。2008年 2月，北京京洲房地产开发有限公司将其持有的海南英大房地产开发有限公司的16%
的股权(1,600万元出资额)以 28,954,905.33元转让给海南三亚湾。
2008年 6月，海南英大房地产开发有限公司将公司截止 2008年 3月 31日资产负债表中未分配利润的 16,000万元用于转增实收资
本，按照各股东的出资比例，同比增加各股东的出资额。实收资本由 10,000万元增至 26,000万元。2009年 12月，鲁能置业、鲁能英大集团有限公司、海南三亚湾、海南鲁能广大将所持海南英大房地产开发有限公司股权无偿划转给鲁能集团。2011年 2月 15日，山东鲁能集团有限公司对海南英大房地产开发有限公司现金增资 20000万
元，其中增加注册资本 12000万元，增加资本公积 8000万元。2012
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鲁能集团拟以海南英大房地产开发有限公司股权认购广宇发展发行股份项目评估说明年 6月 25日，山东鲁能集团有限公司更名为鲁能集团有限公司。2012年 8月，鲁能集团有限公司向海南英大房地产开发有限公司增资
20,000万元，海南英大注册资本增至 58,000万元。2013年，鲁能集团有限公司对海南英大房地产开发有限公司现金增资 10000万元，增资后，公司注册资本增至 68000万元。
截止评估基准日，海南英大房地产开发有限公司的股权结构如
下：
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|-|-|-|
|股东名称|出资额(万元)|持股比例|
|山东鲁能集团有限公司|68000|100%|

9.企业产权和经营管理结构：
公司主要由总经理办公室、综合部、人力资源部、思想政治工作部、成本部、计划发展部、财务资产部、设计部、工程设计部、拆迁部、营销部等部门组成。
(二)被评估企业在行业中的竞争优势及劣势
1.被评估企业的市场地位
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鲁能集团拟以海南英大房地产开发有限公司股权认购广宇发展发行股份项目评估说明鲁能海蓝椰风是鲁能集团在海口开发的大型滨海度假项目，是海南超大型复合大盘，独具特色的自然度假生活特区，项目地处海口市东海岸东海岸南渡江东岸，位于市中心与机场之间，出入岛内外，市内外极为方便，所在区域是海口未来的休闲居住中心。
2.被评估企业的竞争优势
(1)房地产开发项目优势
项目北临琼州海峡，东接东营河，西邻皇冠酒店、院士村；交通便利，20分钟车程分别通达市中心(有 27路、52路等公交车直达)、机场、火车东站、东线高速、海文高速；配套完善，共享国兴大道未来 CBD顶级市政设施。项目周边自然资源丰厚，拥有红树林、南渡
江、东营河等独特原生态景观，结合项目自身的 1300多米蓝色海岸线和纵深 200米的防风林景区，构成了海蓝椰风“海、泉、滩、河、港、湾、园、林”八大天赋资源；项目的建筑风格以自然、美观、生态为理念，采用简约现代、明快的设计风格，楼宇建筑结构为框架结构，以现代简约为主风格，采用大露台、大花园、大挑檐、大落地玻璃窗的设计及凹凸有质的石材外立面，使建筑最大限度地拥抱自然，创造出自然生态的居家度假空间。
(2)品牌效应已经形成
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鲁能集团拟以海南英大房地产开发有限公司股权认购广宇发展发行股份项目评估说明海南英大隶属于鲁能地产是鲁能集团旗下从事基础设施投资及
房地产开发、经营和管理的专业化公司，在其十余年的开发历程中，足迹遍及全国十几个省市和地区。鲁能地产自进军海南以来，竭诚打造了海南椰风等一批重点知名项目，在海口市房地产市场上拥有良好的口碑。正在发展中的优势项目产品口碑，将有助于企业在激烈市场竞争中保持一定的竞争优势。企业品牌效应已经形成。
上述这些优势点的正确运用，为海南英大房地产开发项目的开展打造建立了良好的基础。
3.被评估企业的竞争劣势
随着企业的不断发展，公司在海南省海口市取得了部分地块，但土地储备相对较少。
四、被评估企业的资产与财务分析
(一)资产配置和使用情况
1.经营性资产的配置和使用情况
(1)鲁能海蓝椰风一期
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鲁能集团拟以海南英大房地产开发有限公司股权认购广宇发展发行股份项目评估说明项目总占地面积：162,530.00平方米，规划建筑面积为 48,939.35平米，规划建设低密度住宅 A 56幢，低密度住宅 C 20幢，低密度住宅 B 93幢。
该项目于 2007年 4月竣工。可售建筑面积 48,939.35平方米，其中低密度住宅 B 19,499.95平方米，低密度住宅 A 21,026.55平方米，低密度住宅 C 5,324.88平方米，商业会所 3,087.97平方米。
截至评估基准日，该项目已销售低密度住宅 B 19,499.95平方米，低密度住宅 C 5,324.88平方米，低密度住宅 A 19,062.59平方米；剩余未销售低密度住宅 A 1,963.96平方米，商业会所 3,087.97平方米。
(2)鲁能海蓝椰风二期地块二
项目总占地面积：90,795.88平方米，总建筑面积为 40,899.85平米，规划建设低密度住宅 B 23幢，多层独立商业 4幢。
该项目于 2013年 6月竣工。可售建筑面积 39,033.57平方米，其中低密度住宅 B 33,508.30平方米，独立商业 5,525.27平方米。
截至评估基准日，该项目已销售低密度住宅 B 30,248.51平方米，独立商业 2,681.40平方米；已预售低密度住宅 B 1,526.36平方米，独立商业 2,265.86平方米，剩余未销售低密度住宅 B 1,733.43平方米，独立商业 578.01平方米。
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鲁能集团拟以海南英大房地产开发有限公司股权认购广宇发展发行股份项目评估说明(3)鲁能海蓝椰风二期地块一
项目总占地面积：94,616.86平方米，总建筑面积为 43,363.19平米，规划建设低密度住宅 A 32幢，低密度住宅 C 5幢，低密度住宅 B 28幢，低密度住宅 D 24幢，物业用房 1幢。
该项目于 2011年 12月竣工。可售建筑面积 42,823.86平方米，其中低密度住宅 A 11,182.40平方米，低密度住宅 B 16,183.60平方米，低密度住宅 C 3,586.02平方米，低密度住宅 D 11,871.84平方米。
截至评估基准日，该项目已销售低密度住宅 A 5,940.65平方米，低密度住宅 B 14,814.90平方米，低密度住宅 C 2,702.95平方米，低密度住宅 D 11,871.84平方米；已预售低密度住宅 A 349.45平方米，低密度住宅 B 289.30平方米，低密度住宅 C 1,155.64平方米，剩余未销售低密度住宅 A 4,892.30平方米，低密度住宅 B 593.77平方米，低密度住宅 C 213.06平方米。
(4)鲁能海蓝椰风三期项目
项目总占地面积：94,341.61平方米，规划建筑面积为 43,842.71平米，规划建设低密度住宅 A 32幢，低密度住宅 C 5幢，低密度住宅 B 29幢，低密度住宅 D 24幢。
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鲁能集团拟以海南英大房地产开发有限公司股权认购广宇发展发行股份项目评估说明该项目于 2011年 12月竣工。可售建筑面积 43,303.42平方米，其中低密度住宅 A 11,182.40平方米，低密度住宅 B 17,228.08平方米，低密度住宅 C 3,021.10平方米，低密度住宅 D 11,871.84平方米。
截止评估基准日，该项目已销售低密度住宅 A 5,591.20平方米，低密度住宅 B 15,619.60平方米，低密度住宅 C 3,021.10平方米，低密度住宅 D 11,377.18平方米；已预售低密度住宅 B 1,608.48平方米，
低密度住宅 D 494.66平方米，剩余未销售低密度住宅 A 5,591.20平方米。
(5)海蓝椰风五期
项目位置：海口市琼山大道 8号。项目总占地面积：69,908.00
平方米，规划建筑面积 34,954.00平方米，规划建设多层洋房 8,782.00平方米，低密度住宅 A 24,000.00平方米，配套用房 2,172.00平方米。
该项目计划于2014年6月开工建设，预计于2015年6月底竣工。
截至评估基准日，账面价值为土地购置费用及配套项目的工程前期费用。
(6)海蓝椰风六期
项目总占地面积：265,955.91平方米，规划建筑面积 94,600.00
平方米，规划建设低密度住宅 A 94,600.00平方米。该项目计划于 2015
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鲁能集团拟以海南英大房地产开发有限公司股权认购广宇发展发行股份项目评估说明年 5月开工建设，预计于 2016年 6月底竣工。截至评估基准日，账面价值为土地购置费用及前期工程费用。
(7)海蓝椰风广场公寓及滨海广场项目
项目总占地面积：97,797.24平方米，规划建筑面积 35,423.60平方米。该项目计划于 2014年 9月开工建设，预计于 2015年 10月底竣工。
截至评估基准日，账面价值为土地购置费用及配套项目的工程前期费用。
2.非经营性资产、负债和溢余资产的配置和使用情况
公司的非经营资产为存货-开发成本中无明确开发计划、尚未开发的房地产项目即海蓝椰风四期、其他应收款、正在建设的希尔顿逸林项目酒店及递延所得税资产等，非经营负债为其他应付款等；溢余资产为保证公司运营最低现金保有量后剩余的货币资金。
(二)历史年度财务分析
被评估单位评估历史年度资产负债表如下：
2011-2013年 8月二年一期资产负债表
金额单位:人民币万元
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|项目|2011年|2012年|2013年1-8月|

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鲁能集团拟以海南英大房地产开发有限公司股权认购广宇发展发行股份项目评估说明一、流动资产合计 82,680.13 59,303.61 59,894.82
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|货币资金|6,557.25|1,951.66|8,543.08|
|应收账款|227.70|49.80|0.00|
|预付款项|3,347.58|4,242.10|4,044.34|
|其他应收款|19,365.28|458.59|617.09|
|存货|53,182.32|52,601.45|46,690.32|
|二、非流动资产合计|10,695.28|27,574.62|29,812.00|
|长期股权投资|10,000.00|5,300.00|0.00|
|固定资产|516.91|444.96|391.93|
|在建工程|0.00|18,674.49|25,994.30|
|无形资产|12.35|2,296.06|2,257.76|
|长期待摊费用|0.00|0.00|571.43|
|递延所得税资产|166.01|859.10|596.58|
|三、资产总计|93,375.40|86,878.23|89,706.82|
|四、流动负债合计|62,626.30|42,032.67|39,393.69|
|短期借款|29,700.00|19,700.00|24,700.00|
|应付账款|13,449.89|10,143.66|6,721.27|
|预收款项|11,914.76|9,232.00|3,905.39|
|应付职工薪酬|18.48|4.91|-3.09|
|应交税费|36.19|131.25|700.89|
|应付利息|0.00|92.37|207.48|
|其他应付款|7,506.98|2,728.48|3,161.76|
|六、负债总计|62,626.30|42,032.67|39,393.69|
|七、净资产|30,749.10|44,845.56|50,313.13|

被评估单位 2011-2013年 8月二年一期利润表如下：
2011-2013年 8月二年一期利润表
金额单位:人民币万元
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鲁能集团拟以海南英大房地产开发有限公司股权认购广宇发展发行股份项目评估说明
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|项目|2011年|2012年|2013年1-8月|
|一、营业收入|39,640.70|11,171.32|9,326.84|
|减：营业成本|24,950.46|6,636.30|4,490.02|
|营业税金及附加|4,483.98|1,316.03|1,103.77|
|销售费用|1,738.24|2,132.95|1,053.89|
|管理费用|1,831.85|1,705.55|782.79|
|财务费用|1,450.53|1,389.29|677.98|
|资产减值损失|204.45|-16.98|-46.43|
|投资收益|0.00|0.00|0.00|
|二、营业利润|936.90|-646.88|0.00|
|加：营业外收入|0.00|0.00|0.00|
|减：营业外支出|5,918.10|-2,638.70|1,264.82|
|三、利润总额|11.34|0.00|10.00|
|减：所得税费用|425.36|416.59|244.72|
|四、净利润|5,504.08|-3,055.29|1,030.09|

(三)对财务报表及相关申报资料的重大或者实质性调整
无。
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鲁能集团拟以海南英大房地产开发有限公司股权认购广宇发展发行股份项目评估说明五、收益预测的假设条件
本评估报告收益预测的假设条件如下：
(一)一般假设
8.假设评估基准日后被评估单位在预测期内持续经营；
9.假设评估基准日后被评估单位所处国家和地区的政治、经济和社会环境无重大变化；
10.假设评估基准日后国家宏观经济政策、产业政策和区域发展政策无重大变化；
11.假设和被评估单位相关的利率、汇率、赋税基准及税率、政策性征收费用等评估基准日后不发生重大变化；
12.假设评估基准日后被评估单位的管理层是负责的、稳定的，且有能力担当其职务；
13.假设被评估单位完全遵守所有相关的法律法规；
14.假设评估基准日后无不可抗力对被评估单位造成重大不利影响。
(二)特殊假设
11.假设评估基准日后被评估单位采用的会计政策和编写本评估报告时所采用的会计政策在重要方面保持一致；
12.假设评估基准日后被评估单位在现有管理方式和管理水平的基础上，经营范围、方式与目前保持一致；
北京中企华资产评估有限责任公司160
鲁能集团拟以海南英大房地产开发有限公司股权认购广宇发展发行股份项目评估说明13.假设评估基准日后被评估单位的现金流入为平均流入，现金流出为平均流出；
14.企业投资建设所需的主要原材料、辅料等的供应无重大变化；
15.本次预测以公司评估基准日股权结构为框架，未考虑基准日后可能发生的股权变化或重组。
16.本次评估均是基于企业开发的项目均能按计划顺利开发完成和能如期实现工程的竣工验收并根据与业主的合同约定如期交房。本次测算资产价值及企业价值时，未考虑可能出现的工程质量问题、工期后延所产生的成本增加及或有负债对评估结果的影响，开发成本能有效控制在预算范围内。
17.本次评估是基于企业基准日的存量资产为基础进行的，并未考虑企业在未来可能取得的新项目开发所产生的价值，假设收益期为预测期。
18.本次评估基于项目所在地目前的房地产市场情况，对可预期的未售物业的预计销售价格进行了适当合理判断，但未考虑未来项目所在地房地产市场发生较大变化时对评估结果产生的影响。
19.本次评估是基于已取得的规划方案、投资计划进行预测的，若企业在未来年度对规划方案和投资计划进行调整并获得政府批准，会对评估结果产生影响。
20.本次评估时，采用的未完工程的后续专业支出为管理层预计项目总专业支出减去在评估基准日已投入的专业支出金额进行确定的，评估师进行了必要核实，未考虑部分项目工程竣工决算时，项目
北京中企华资产评估有限责任公司161
鲁能集团拟以海南英大房地产开发有限公司股权认购广宇发展发行股份项目评估说明专业支出(土地、建安、前期、市政配套、基础设施及开发间接费)与此预算金额可能存在的差异对评估结果产生的影响。
本评估报告收益法评估结论在上述假设条件下在评估基准日时
成立，当上述假设条件发生较大变化时，签字注册资产评估师及本评估机构将不承担由于假设条件改变而推导出不同评估结论的责任。
六、评估方法及主要参数的确定
(一)评估思路
企业价值评估中的收益法，是指将预期收益资本化或者折现，
确定评估对象价值的评估方法。
本次评估采用间接法，选用有限期持续经营模型。即：以有限
持续经营为前提，对被评估单位在可预期的经营期限内的收益进行
预测并折现，并将企业经营期末的残余资产价值加以估测并折现，
加上单独评估的非经营性资产、溢余资产评估值总额，减去付息债
务后得到被评估单位的股东全部权益价值。
(二)评估模型
本次选用企业自由现金流折现模型,具体公式如下：
股东全部权益价值＝企业整体价值－付息债务价值
1.企业整体价值
企业整体价值是指股东全部权益价值和付息债务价值之和。根据被评估单位的资产配臵和使用情况，企业整体价值的计算公式如下：企业整体价值＝经营性资产价值+溢余资产价值+非经营性资产
负债价值
(1)经营性资产价值
北京中企华资产评估有限责任公司162
鲁能集团拟以海南英大房地产开发有限公司股权认购广宇发展发行股份项目评估说明经营性资产是指与被评估单位生产经营相关的，评估基准日后企业自由现金流量预测所涉及的资产与负债。经营性资产价值的计算公式如下：
n F
P i
(1 r)i
i1
其中：P：评估基准日的企业经营性资产价值；
F：评估基准日后第 i年预期的企业自由现金流量；
i
r：折现率(此处为加权平均资本成本,WACC)；
n：预测期；
i：预测期第 i年。
其中，企业自由现金流量计算公式如下：
企业自由现金流量=销售收入-开发成本-主营业务税金及附加+其他业务利润-期间费用(管理费用、营业费用)+营业外收支净额-所得税+折旧及摊销-资本性支出-营运资金追加额
其中，折现率（加权平均资本成本，WACC）计算公式如下：
E D
WACC K  K(1t)
e
E D
d
E D
其中：k：权益资本成本；
e
k：付息债务资本成本；
d
E：权益的市场价值；
D：付息债务的市场价值；
t：所得税率。
其中，权益资本成本采用资本资产定价模型（CAPM）计算。计算公式如下：
K r MRPβ r
e f c
其中：r：无风险利率；
f
MRP：市场风险溢价；
β：权益的系统风险系数；
r：企业特定风险调整系数。
c
(2)溢余资产价值
北京中企华资产评估有限责任公司163
鲁能集团拟以海南英大房地产开发有限公司股权认购广宇发展发行股份项目评估说明溢余资产是指评估基准日超过企业生产经营所需，评估基准日后企业自由现金流量预测不涉及的资产。被评估单位的溢余资产只有溢余现金，本次评估采用成本法进行评估。
(3)非经营性资产、负债价值
非经营性资产、负债是指与被评估单位生产经营无关的，评估
基准日后企业自由现金流量预测不涉及的资产与负债。被评估单位
的非经营性资产、负债包括非经营往来款、未列入经营预测的资产、递延所得税资产等，本次评估主要采用成本法进行评估，具体评估方法详见资产基础法评估部分。
2.付息债务价值
付息债务是指评估基准日被评估单位需要支付利息的负债。本次评估主要采用成本法进行评估。
(三)收益期和预测期的确定
对于房地产开发企业，明确的收益预测期限根据基准日正在开发或即将开发(基准日已有规划建设方案的空地)的开发建设期(含销售
期)确定为明确的预测期限。
由于企业对基准日正在开发或即将开发(基准日已有规划建设方案的空地)的项目开发完成后，在评估基准日管理层及评估师均无法判断企业未来将在什么地方获得什么样的土地开发什么样的项目，因此本次按有限年期即基准日已有的项目开发期为收益期。
海南英大开发产品项目为主要是鲁能海蓝椰风一期、鲁能海蓝椰风二期地块二、鲁能海蓝椰风二期地块一、鲁能海蓝椰风三期项目，
北京中企华资产评估有限责任公司164
鲁能集团拟以海南英大房地产开发有限公司股权认购广宇发展发行股份项目评估说明以上项目均已经竣工，尾盘商品房待售。海南英大待开发的房地产项目有海蓝椰风五期、海蓝椰风六期、海蓝椰风产权式酒店项目，预计 2016年开发完成，于 2017年销售完成。
七、评估计算过程
本次评估从实现销售的现金回款角度对公司净现金流进行预测。
(一)企业自由现金流量的预测
本次评估预测是在分析企业历史数据的基础上确定基期数据，然后遵循我国现行的有关法律、法规，根据国家宏观政策及地区的宏观经济状况，研究了房地产市场的现状与前景，考虑企业的发展规划、经营计划及所面临的市场环境和未来的发展前景等因素。依据企业提供的未来收益预测，经过综合分析研究编制的。评估是在充分考虑公司现实基础和发展潜力的基础上，并在上述各项假设和前提下的分析预测。
1.销售收入的预测
企业在可预测期内的主要收入来源为鲁能海蓝椰风一期、鲁能海蓝椰风二期地块二、鲁能海蓝椰风二期地块一、鲁能海蓝椰风三期项
北京中企华资产评估有限责任公司165
鲁能集团拟以海南英大房地产开发有限公司股权认购广宇发展发行股份项目评估说明目、海蓝椰风五期、海蓝椰风六期、海蓝椰风广场公寓及滨海广场项目等的房地产开发项目的销售。项目的开发进度及销售情况如下：
(1)项目概况如下
①鲁能海蓝椰风一期
项目总占地面积：162,530.00平方米，规划建筑面积为 48,939.35平米,规划建设低密度住宅 A 56幢，低密度住宅 C 20幢，低密度住宅 B 93幢。
该项目于 2007年 4月竣工。可售建筑面积 48,939.35平方米，其中低密度住宅 B 19,499.95平方米，低密度住宅 A 21,026.55平方米，低密度住宅 C 5,324.88平方米，商业会所 3,087.97平方米。
截至评估基准日，该项目已销售低密度住宅 B 19,499.95平方米，低密度住宅 C 5,324.88平方米，低密度住宅 A 19,062.59平方米；剩余未销售低密度住宅 A 1,963.96平方米，商业会所 3,087.97平方米。
②鲁能海蓝椰风二期地块二
项目总占地面积：90,795.88平方米，总建筑面积为 40,899.85平米，规划建设低密度住宅 B 23幢，多层独立商业 4幢。
该项目于 2013年 6月竣工。可售建筑面积 39,033.57平方米，其中低密度住宅 B 33,508.30平方米，独立商业 5,525.27平方米。
北京中企华资产评估有限责任公司166
鲁能集团拟以海南英大房地产开发有限公司股权认购广宇发展发行股份项目评估说明截至评估基准日，该项目已销售低密度住宅 B 28,722.15平方米，独立商业 2,681.40平方米；已预售低密度住宅 B 1,526.36平方米；剩余未销售低密度住宅 B 3,259.79平方米，独立商业 2,843.87平方米。
③鲁能海蓝椰风二期地块一
项目总占地面积：94,616.86平方米，总建筑面积为 43,363.19平米，规划建设低密度住宅 A 32幢，低密度住宅 C 5幢，低密度住宅 B 28幢，低密度住宅 D 24幢，物业用房 1幢。
该项目于 2011年 12月竣工。可售建筑面积 42,823.86平方米，其中低密度住宅 A 11,182.40平方米，低密度住宅 B 16,183.60平方米，低密度住宅 C 3,586.02平方米，低密度住宅 D 11,871.84平方米。
截至评估基准日，该项目已销售低密度住宅 A 5,940.65平方米，低密度住宅 B 14,814.90平方米，低密度住宅 C 2,702.95平方米，低密度住宅 D 11,871.84平方米；已预售低密度住宅 A 349.45平方米，低密度住宅 B 289.30平方米，低密度住宅 C 1,155.64平方米，剩余未销售低密度住宅 A 4,892.30平方米，低密度住宅 B 593.77平方米，低密度住宅 C 213.06平方米。
④鲁能海蓝椰风三期项目
北京中企华资产评估有限责任公司167
鲁能集团拟以海南英大房地产开发有限公司股权认购广宇发展发行股份项目评估说明项目总占地面积：94,341.61平方米，规划建筑面积为 43,842.71平米，规划建设低密度住宅 A 32幢，低密度住宅 C 5幢，低密度住宅 B 29幢，低密度住宅 D 24幢。
该项目于 2011年 12月竣工。可售建筑面积 43,303.42平方米，其中低密度住宅 A 11,182.40平方米，低密度住宅 B 17,228.08平方米，低密度住宅 C 3,021.10平方米，低密度住宅 D 11,871.84平方米。
截止评估基准日，该项目已销售低密度住宅 A 5,591.20平方米，低密度住宅 B 15,619.60平方米，低密度住宅 C 3,021.10平方米，低密度住宅 D 11,377.18平方米；已预售低密度住宅 B 1,608.48平方米，
低密度住宅 D 494.66平方米，剩余未销售低密度住宅 A 5,591.20平方米。
⑤海蓝椰风五期
项目总占地面积：69,908.00平方米，规划建筑面积 34,954.00平方米，规划建设多层洋房 8,782.00平方米，低密度住宅 A 24,000.00
平方米，配套用房 2,172.00平方米。
该项目计划于2014年6月开工建设，预计于2015年6月底竣工。
截至评估基准日，账面价值为土地购置费用及配套项目的工程前期费用。
北京中企华资产评估有限责任公司168
鲁能集团拟以海南英大房地产开发有限公司股权认购广宇发展发行股份项目评估说明⑥海蓝椰风六期
项目总占地面积：265,955.91平方米，规划建筑面积 94,600.00
平方米，规划建设低密度住宅 A 94,600.00平方米。
该项目计划于2015年2月开工建设，预计于2016年6月底竣工。
截至评估基准日，账面价值为土地购置费用及前期工程费用。
⑦海蓝椰风广场公寓及滨海广场项目
项目总占地面积：97,797.24平方米，规划建筑面积 35,423.60平方米。
该项目计划于 2014年 9月开工建设，预计于 2015年 10月底竣工。
截至评估基准日，账面价值为土地购置费用及配套项目的工程前期费用。
截至评估基准日，账面价值为土地购置费用及前期工程费用。
各项目详细规划指标见资产基础法“存货评估技术说明”。
(2)未来年度销售情况
①各年度平均销售单价
正在开发及待开发项目的销售价格：评估人员取得企业提供的预计开盘价格后，根据项目周边已开盘的可比楼盘目前销售价格进行比
北京中企华资产评估有限责任公司169
鲁能集团拟以海南英大房地产开发有限公司股权认购广宇发展发行股份项目评估说明较，结合各地区房地产市场环境进行分析，根据企业提供的项目节点控制表、按照项目的类型分住宅、商业等分别测算确定销售平均价格。
对于报告日前已经预售的，根据实际销售价格计算基准日后现金流入；对于报告日前尚未销售的部分，主要根据评估基准日当地同类房地产交易的市场行情和被估房地产的区域位置及个别条件，结合该区域房地产市场发展趋势，预计未销售部分房地产的可实现销售均
价。销售价格预测分析详见资产基础法评估说明。
②各年度可销售面积
根据项目的详细规划，并通过核实土地出让合同，建设用地规划许可证，建筑工程规划许可证等证载所列面积作为项目规划建筑面
积，将各项目中不可出售面积如公共配套设施等从总规划建筑面积中予以扣除确定可出售面积。通过企业提供的项目节点控制表确定项目建设周期和工程进度，测算各年度公司可销售面积。
③销售金额的确定
将各年度可销售面积与各年度销售平均单价相乘即可取得预测
年度销售金额，其中已签约部分直接采用合同收入作为销售金额。
上述五个项目预计 2017年前全部开发完成并售完。
未来年度销售金额测算表见下表：
北京中企华资产评估有限责任公司170
鲁能集团拟以海南英大房地产开发有限公司股权认购广宇发展发行股份项目评估说明销售现金流收入测算表
金额单位：人民币万元
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|-|-|-|-|-|-|-|
|项目|物业类型|2013年9-12月|2014年|2015年|2016年|2017年|
|海蓝椰风一期|低密度住宅部分|0.00|0.00|0.00|0.00|3,770.80|
|海蓝椰风一期|会所（商业）|0.00|0.00|0.00|0.00|6,175.94|
|海蓝椰风三期|低密度住宅部分|5,620.83|3,131.07|0.00|0.00|0.00|
|海蓝椰风二期地块1|低密度住宅A|4,222.08|2,641.84|0.00|0.00|0.00|
|海蓝椰风二期地块1|低密度住宅B|0.00|593.77|0.00|0.00|0.00|
|海蓝椰风二期地块1|低密度住宅C/低密度住宅D|0.00|174.71|0.00|0.00|0.00|
|海蓝椰风二期地块2|低密度住宅B|2,251.95|1,434.31|0.00|0.00|0.00|
|海蓝椰风二期地块2|商业街部分|0.00|3,839.22|0.00|0.00|0.00|
|海蓝椰风五期|低密度住宅A|0.00|21,840.00|11,760.00|0.00|0.00|
|海蓝椰风五期|洋房|0.00|5,269.20|3,512.80|0.00|0.00|
|海蓝椰风六期|低密度住宅A|0.00|0.00|26,488.00|79,464.00|26,488.00|
|海蓝椰风广场公寓|低密度住宅部分|0.00|0.00|37,943.64|4,215.96|0.00|
|合计||12,094.85|38,924.13|79,704.44|83,679.96|36,434.74|

北京中企华资产评估有限责任公司171
鲁能集团拟以海南英大房地产开发有限公司股权认购广宇发展发行股份项目评估说明2.开发成本的预测
开发成本为项目开发各年实际支付的除营业费用、税金及附加、土地增值税外各项成本费用的总和，具体包括：土地成本(土地出让金或地价款、土地征用和拆迁补偿费、土地税费等)、前期费用(包括勘察设计费、七通一平费、市政规费、土石方等)、建筑成本(包括土建工程费、安装工程费、装饰工程费、房屋基础、工程监理费等)、外部工程费(包括道路工程费、电力工程费、给排水工程费、煤气工程费、通讯光纤工程费、照明工程费、绿化景观工程费、安防工程费、室外工程费等)、公共配套费(包括停车场、社区服务中心、物管房、学校、幼儿园等)、开发间接费用、不可预见费等。开发成本的测算根据开发方案及各年付款计划预测。
截至评估基准日，项目已投资金额 129,311.45万元,已结转成本为 84,050.04万元，后期投资 121,064.70万元。未来年度的开发成本的测算根据开发方案及各年付款计划预测。未来年度开发成本测算表见下表：
金额单位：人民币万元
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|-|-|-|-|-|
|项目|2013年9-12月|2014年|2015年|2016年|

北京中企华资产评估有限责任公司172
鲁能集团拟以海南英大房地产开发有限公司股权认购广宇发展发行股份项目评估说明海蓝椰风一期 0.00 0.00 0.00 0.00
||||||
|-|-|-|-|-|
|海蓝椰风三期|0.00|0.00|0.00|0.00|
|海蓝椰风二期地块1|0.00|0.00|0.00|0.00|
|海蓝椰风二期地块2|0.00|0.00|0.00|0.00|
|海蓝椰风五期|142.00|12,724.57|12,724.57|0.00|
|海蓝椰风六期|0.00|0.00|32,643.61|42,371.77|
|海蓝椰风产权式酒店|12.48|5,624.01|14,821.70|0.00|
|合计|154.48|18,348.58|60,189.87|42,371.77|

3.营业税金及附加的预测
主营业务税金及附加包括：营业税、城建税、教育费附加及土地增值税。其中：
营业税率为主营业务收入5%，城建税率为营业税额的7%，教育费附加按营业税额的3%，地方教育费附加按营业税额的2%。
土地增值税：《海南省地方税务局关于调整土地增值税预征率的
通知》的规定，海口、三亚地区，以及陵水、琼海、文昌、万宁、澄
北京中企华资产评估有限责任公司173
鲁能集团拟以海南英大房地产开发有限公司股权认购广宇发展发行股份项目评估说明迈、乐东的沿海房地产开发项目：普通住宅预征率为2%，非普通住宅预征率为3%。根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》及相关补充规定，土地增值税以纳税人转让房地产取得的增值额为计税依据。增值额为纳税人转让房地产取得的收入减除规定扣除项目金额以后的余额，实行四级超率累进税率，其税率如下：
增值额未超过扣除项目金额50%的部分30%；
增值额超过扣除项目金额50%、未超过100%的部分40%；
增值额超过扣除项目金额100%、未超过200%的部分50%；
增值额超过扣除项目金额200%的部分60%；
根据预测的营业收入、成本，以及适用的税率，计算确定未来各年度的营业税金及附加。经过如上测算，营业税金及附加预测结果详见下表：
金额单位：人民币万元
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|-|-|-|-|-|-|
|项目|2013 年9-12 月|2014 年|2015 年|2016 年|2017 年|
|营业税|229.11|1,069.85|3,897.28|4,394.80|3,146.14|
|城市维护建|16.04|74.89|272.81|307.64|220.23|

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鲁能集团拟以海南英大房地产开发有限公司股权认购广宇发展发行股份项目评估说明设税
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|-|-|-|-|-|-|
|教育费附加|11.46|53.49|194.86|219.74|157.31|
|税金及附加合计|256.61|1,198.23|4,364.95|4,922.17|3,523.67|
|土地增值税|475.26|-3.25|3,940.21|1,950.74|2,846.75|
|合计|731.87|1,194.98|8,305.16|6,872.91|6,370.43|

4.销售费用的预测
营业费用包括项目销售部门的展览费、广告宣传费、销售服务费、工资、折旧费、修理费、社会保险费职工福利性支出、工会经费、劳动保护费、办公费、差旅费、低值易耗品摊销、外部劳务费、公务用车辆使用费、其他销售费用等。
本次评估，对于营销费用按企业签订的合同执行，租赁费按租赁合同预测。
折旧费根据评估基准日固定资产及基准日后资本性支出预测情
况，按照企业折旧政策计算。其他无形资产的摊销根据评估基准日无形资产的原始发生额，按照企业摊销政策计算。
其他费用通过对相关市场资料的调查，并结合管理层对销售费用
的未来预算计算确定。各年度营业费用预测结果如下：
北京中企华资产评估有限责任公司175
鲁能集团拟以海南英大房地产开发有限公司股权认购广宇发展发行股份项目评估说明金额单位：人民币万元
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|-|-|-|-|-|-|
|项目|2013 年9-12 月|2014 年|2015 年|2016 年|2017 年|
|营业费用|972.77|1,471.26|2,185.81|1,916.55|930.46|

5.管理费用的预测
管理费用中包括的办公费、差旅费、业务招待费、管理人员工资及福利类费用等日常管理费用。
折旧费根据评估基准日固定资产及基准日后资本性支出预测情
况，按照企业折旧政策计算。
其他费用通过对相关市场资料的调查，并结合管理层对管理费用的未来预算分析后确定。
经测算未来年度管理费用计算如下：
金额单位：人民币万元
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|项目|2013 年9-12 月|2014 年|2015 年|2016 年|2017 年|
|管理费用|836.12|1,332.43|1,399.80|919.41|354.84|

北京中企华资产评估有限责任公司176
鲁能集团拟以海南英大房地产开发有限公司股权认购广宇发展发行股份项目评估说明6.营业外收支的预测
企业历史年度的营业外收入和支出，主要为处置固定资产净收
益、处置固定资产净损失、罚款支出、其他等，金额较小，且存在较大的不确定性，2013年 9-12月份，根据企业的实际情况进行预测， 2014年及未来年度考虑为0。
金额单位：人民币万元
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|-|-|-|-|-|-|
|项目|2013年9-12月|2014年|2015年|2016年|2017年|
|一、营业外收入|0.00|0.00|0.00|0.00|0.00|
|二、营业外支出|52.55|0.00|0.00|0.00|0.00|
|营业外收支净额|52.55|0.00|0.00|0.00|0.00|

7.所得税的预测
所得税的会计处理采用应付税款法，未来年度税率为25%。
根据公司未来情况预测，根据企业经营情况进行预测，各年度所得税预测情况详见下表：
金额单位：人民币万元
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|-|-|-|-|-|-|
|项目|2013年9-12月|2014年|2015年|2016年|2017年|
|所得税|-78.25|1,689.30|3,172.19|4,715.93|3,783.59|

 8.资本性支出的预测
北京中企华资产评估有限责任公司177
鲁能集团拟以海南英大房地产开发有限公司股权认购广宇发展发行股份项目评估说明根据公司的业务特点、发展规划以及目前在用的车辆和电子设备的应用情况，公司在未来年度资本性支出预测如下：
金额单位：人民币万元
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|项目|2013 年9-12月|2014 年|2015 年|2016 年|2017 年|
|车辆电子设备|40.00|40.00|0.00|0.00|0.00|

 9.折旧与摊销的预测
对于折旧费的预测，主要根据企业维持现有经营能力的固定资产并扣减经济寿命期满的固定资产结合国家及企业固定资产有关折旧
计提政策，测算折旧额。折旧费预测情况详见下表：
金额单位：人民币万元
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|-|-|-|-|-|-|
|项目|2013 年9-12月|2014年|2015年|2016年|2017年|
|折旧|21.64|64.71|64.71|64.71|64.71|
|摊销|46.12|138.37|138.37|138.37|114.49|
|合计|67.76|203.08|203.08|203.08|179.20|

北京中企华资产评估有限责任公司178
鲁能集团拟以海南英大房地产开发有限公司股权认购广宇发展发行股份项目评估说明10.营运资金增加额的预测
(1)评估基准日营运资金
①基本公式
评估基准日营运资金=流动资产-流动负债
②调整事项
调整事项如下：
I.存货调整：存货开发成本中的1#地独立商业、7#地独立商业地块、一级开发成本，未纳入本次现金流量预测，因此应作为非经营资产。因此计算基准日营运资金时需予以剔除。
对于房地产开发企业来说，开发成本体现的是企业对所开发项目进行的投资，在现金流量表中，对鲁能海蓝椰风一期、鲁能海蓝椰风二期地块二、鲁能海蓝椰风二期地块一、鲁能海蓝椰风三期项目、海蓝椰风五期、海蓝椰风六期、海蓝椰风产权式酒店项目的续建成本已经进行了预测，因此计算基准日营运资金时需对鲁能海蓝椰风一期、鲁能海蓝椰风二期地块二、鲁能海蓝椰风二期地块一、鲁能海蓝椰风三期项目、海蓝椰风五期、海蓝椰风六期、海蓝椰风产权式酒店项目共计七项予以剔除。
北京中企华资产评估有限责任公司179
鲁能集团拟以海南英大房地产开发有限公司股权认购广宇发展发行股份项目评估说明II.其他应收款：其他应收款主要包括各类保证金及押金等，应作为非经营资产计算，因此计算基准日营运资金时需予以剔除。
IV.其他应付款：其他应付款主要包括关联方往来款、收取的履约保证金、售房代收待付税费等，应作为非经营负债计算，因此计算基准日营运资金时需予以剔除。
Ⅴ.预收款项：从现金流角度考虑，预收售房款 39,053,908.00元为评估基准日前的现金流入，将随今后收入确认而结转对冲，并且不会形成实质的现金流出，未来收益预测也未考虑已经预售房屋的销售收入，因此需在计算基准日营运资金时予以剔除。
Ⅵ.应交税费：应交税费中的应交土地增值税账面余额
9,770,233.50元，为预缴余额，在现金流量表中已对土地增值税进行了汇算清缴计算，因此计算基准日营运资金时需予以剔除。
评估基准日调整前和调整后流动资产和流动负债如下表：
基准日营业资金计算表
金额单位：人民币万元
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|-|-|-|-|-|-|-|
|科目名称|评估价值|溢余资产|有息债务|未列入营运的资产及负债|其他调整|调整后营运资金|
|一、流动资产合计|82,862.72|0.00|0.00|7,358.43|66,777.25|8,727.04|
|货币资金|8,543.08|0.00|0.00|0.00|0.00|8,543.08|
|应收账款|168.0|0.00|0.00|0.00|0.00|168.00|

北京中企华资产评估有限责任公司180
鲁能集团拟以海南英大房地产开发有限公司股权认购广宇发展发行股份项目评估说明
||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
||0||||||
|预付款项|4,044.34|0.00|0.00|4,044.34|0.00|0.00|
|其他应收款|617.09|0.00|0.00|601.13|0.00|15.96|
|存货|69,490.22|0.00|0.00|2,712.97|66,777.25|0.00|
|二、非流动资产合计|41,879.17|0.00|0.00|40,854.92|0.00|0.00|
|固定资产|452.82|0.00|0.00|0.00|0.00|0.00|
|在建工程|27,002.39|0.00|0.00|27,002.39|0.00|0.00|
|无形资产|13,255.96|0.00|0.00|13,255.96|0.00|0.00|
|长期待摊费用|571.43|0.00|0.00|0.00|0.00|0.00|
|递延所得税资产|596.58|0.00|0.00|596.58|0.00|0.00|
|其他非流动资产|0.00|0.00|0.00|0.00|0.00|0.00|
|三、资产总计|124,741.89|0.00|0.00|48,213.36|66,777.25|8,727.04|
|四、流动负债合计|39,393.69|0.00|24,700.00|9,665.64|4,882.41|145.63|
|短期借款|24,700.00|0.00|24,700.00|0.00|0.00|0.00|
|应付账款|6,721.27|0.00|0.00|6,721.27|0.00|0.00|
|预收款项|3,905.39|0.00|0.00|0.00|3,905.39|0.00|
|应付职工薪酬|-3.09|0.00|0.00|0.00|0.00|-3.09|
|应交税费|700.89|0.00|0.00|-276.14|977.02|0.00|
|应付利息|207.48|0.00|0.00|207.48|0.00|0.00|
|其他应付款|3,161|0.00|0.00|3,013.03|0.00|148.73|

北京中企华资产评估有限责任公司181
鲁能集团拟以海南英大房地产开发有限公司股权认购广宇发展发行股份项目评估说明
||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
||.76||||||
|五、非流动负债合计|0.00|0.00|0.00|0.00|0.00|0.00|
|六、负债总计|39,393.69|0.00|24,700.00|9,665.64|4,882.41|145.63|
|七、净资产(所有者权益)|85,348.20|0.00|-24,700.00|38,547.71|61,894.83|8,581.41|

③基准日营运资金计算
调整后基准日营运资金为 8,581.41万元。
(2)当期所需营运资金
当期所需营运资金，以营业费用、管理费用支出，按一个月周转期进行测算。
(3)未来各年营运资本增加额预测
营运资金增加额=本期需营运资金-期初营运资金
金额单位：人民币万元
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|项目|2013 年9-12 月|2014 年|2015 年|2016 年|2017 年|
|当期所需营运资金|435.28|216.72|281.88|219.41|92.17|
|期初营运资金|8,581.41|435.28|216.72|281.88|219.41|
|营运资金增加额|-8,146.12|-218.56|65.16|-62.47|-127.23|

北京中企华资产评估有限责任公司182
鲁能集团拟以海南英大房地产开发有限公司股权认购广宇发展发行股份项目评估说明11.自由现金流量的预测
(1)明确的预测期内企业自由现金流
通过对各项目销售金额、开发成本、销售税金及附加、当期结转土地增值税与预缴差额、所得税、营业费用、折旧与摊销、营业外支出、资本性支出等科目进行的预测，得出企业未来年度净现金流量见下表：
金额单位：人民币万元
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|项目|2013年9-12月|2014年|2015年|2016年|2017年|
|现金流入||||||
|销售收入|12,094.85|38,924.13|79,704.44|83,679.96|36,434.74|
|现金流出||||||
|开发成本|154.48|18,348.58|60,189.87|42,371.77|0.00|
|销售税金及附加|731.87|1,194.98|8,305.16|6,872.91|6,370.43|
|管理费用|836.12|1,332.43|1,399.80|919.41|354.84|
|营业费用|972.77|1,471.26|2,185.81|1,916.55|930.46|
|营业外支出|52.55|0.00|0.00|0.00|0.00|
|所得税|-78.25|1,689.30|3,172.19|4,715.93|3,783.59|
|加:折旧及摊销|67.76|203.08|203.08|203.08|179.20|
|减:资本性支出|40.00|40.00|0.00|0.00|0.00|
|减:营运资金追加额|-8,146.12|-218.56|65.16|-62.47|-127.23|

北京中企华资产评估有限责任公司183
鲁能集团拟以海南英大房地产开发有限公司股权认购广宇发展发行股份项目评估说明
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|自由现金流量|17,599.20|15,269.22|4,589.52|27,148.93|25,301.87|

(2)终值的确定
由于本次对公司的收益预测期限为有限年期，因此需要考虑收益期末企业终值对评估价值的影响。期末回收资产包括营运资金、经营性固定资产等。
回收营运资金按收益期最后一年营运资金确定为 92.17万元。
经营性固定资产中设备类资产按期末固定资产净值确定为
186.12万元。
故企业终值Pn=期末营运资金+期末固定资产
=92.17+186.12
=278.29万元
(二)折现率的确定
按照收益额与折现率口径一致的原则，本次评估收益额口径为企业自由现金流量，则折现率选取加权平均资本成本（WACC）。
公式：WACC=Ke×E/(D+E)+Kd×D/(D+E)×(1－T)
式中：
Ke：为权益资本成本
Kd：为债务资本成本
北京中企华资产评估有限责任公司184
鲁能集团拟以海南英大房地产开发有限公司股权认购广宇发展发行股份项目评估说明D/E：根据市场价值估计的被估企业的目标债务与股权比率T：为企业所得税率。
其中：Ke=Rf+β×RPm+Rc
Rf：无风险报酬率
β：企业风险系数
RPm：市场风险溢价
Rc：企业特定风险调整系数
1.权益资本成本 Ke的确定
(1)无风险报酬率 Rf的确定
经查询，我国发行的 10年期国债的平均收益率为4.0354%，故无风险报酬率取4.0354%。
(2)企业风险系数β
根据Wind资讯查询的沪深A股股票100周房地产开发类上市公司的贝塔参数估计值计算确定，具体确定过程如下：
首先根据公布的类似上市公司 Beta计算出各公司无财务杠杆的Beta，然后得出同类上市公司无财务杠杆的平均Beta，参照类似上市公司的平均资本结构(D/E)，由此计算出企业的Beta，计算公式如下：βL=(1+(1-T)×D/E)×βU
北京中企华资产评估有限责任公司185
鲁能集团拟以海南英大房地产开发有限公司股权认购广宇发展发行股份项目评估说明式中：
βL：有财务杠杆的Beta；
βU：无财务杠杆的Beta，取同类上市公司平均数1.0044；
T：所得税率，按25%计；
根据同类上市公司目前经营中的有息债务情况并结合企业实际
经营和负债情况求取企业的目标资本结构 D/E为30%；
则根据上述计算得出企业风险系数 Beta为1.2304。
(3)市场风险溢价 Rpm
市场风险溢价是对于一个充分风险分散的市场投资组合，投资者所要求的高于无风险利率的回报率，根据我公司的研究成果，2013
年市场风险溢价取6.93%。
(4)企业特定风险调整系数 Rc的确定
该公司资产规模小于上市公司，土地储备相对薄弱，资金回笼及融资风险相对较高；同时该公司实际是项目公司，投资开发特定房地产项目，业务、产品范围较单一，项目开发有一定的风险，因此经营风险略高。综合考虑上述情况，综合确定风险调整系数 Rc取值为
2.0％。
(5)权益资本成本 Ke的确定
北京中企华资产评估有限责任公司186
鲁能集团拟以海南英大房地产开发有限公司股权认购广宇发展发行股份项目评估说明根据上述确定的参数，则权益资本成本计算如下：
Ke=Rf+β×RPm+Rc
=4.0354%+1.2304×6.93%+2.0%
=14.56%
2.加权资本成本 WACC的确定
Kd根据基准日 1-3年期基准贷款利率确定。
WACC=Ke×E/(D+E)+Kd×D/(D+E)×(1－T)
=14.56%×76.92%+6.15%×23.08%×(1-25%)
=12.26%
(三)测算过程和结果
1.自由现金流量折现值的确定
预测期内各年自由现金流按年中折现考虑，预测期后企业终值按预测年末折现考虑，从而得出企业的营业性资产价值，计算公式如下：企业自由现金流量折现值=明确的预测期期间的自由现金流量现值+期末收回价值现值
计算结果详见下表：
金额单位：人民币万元
||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
|项目|2013年9-12月|2014年|2015年|2016年|2017年|终值|
|自由现金流量|17,599.20|15,269.22|4,589.52|27,148.93|25,301.87|278.29|

北京中企华资产评估有限责任公司187
鲁能集团拟以海南英大房地产开发有限公司股权认购广宇发展发行股份项目评估说明 1.8 4.折现期 0.17 0.84 2.84 3.84
4 34
||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
|折现率|12.26%|12.26%|12.26%|12.26%|12.26%|12.26%|
|折现系数|0.9805|0.9074|0.8083|0.7200|0.6414|0.6054|
|折现值|17,256.02|13,855.29|3,709.71|19,547.23|16,228.62|168.48|
|企业自有现金流量折现值|70,765.35||||||

2.溢余资产价值的确定
经分析，被评估单位不存在溢余资产。
3.非经营性资产价值的确定
经分析，企业持有的非经营性资产(或负债)包括：非经营性往来款、长期待摊费用等。对上述资产和负债采用资产基础法中各资产和负债的评估结果作为评估值。评估结果见下表：
金额单位：人民币元
|||||
|-|-|-|-|
|序号|所属科目|评估值|备注|
|一|非经营性资产|481,713,581.95||
|1|预付账款|40,443,363.81|未列入未来经营预测|
|2|其它应收款|6,011,282.64|未列入未来经营预测|
|3|存货|27,129,700.00|未列入未来经营预测|
|4|在建工程|270,023,859.04|未列入未来经营预测|
|5|无形资产|132,559,619.00|未列入未来经营预测|
|6|递延所得税资产|5,545,757.46|未列入未来经营预测|
|二|非经营性负债|96,656,447.49||
|1|应付账款|67,212,667.24|未列入未来经营预测|

北京中企华资产评估有限责任公司188
鲁能集团拟以海南英大房地产开发有限公司股权认购广宇发展发行股份项目评估说明 2 应交税费 -2,761,366.75 未列入未来经营预测
|||||
|-|-|-|-|
|3|应付利息|2,074,800.00|未列入未来经营预测|
|4|其他应付款|30,130,347.00|未列入未来经营预测|
|非经营性资产净值||385,057,134.46||

4.有息负债的确定
海南英大房地产开发有限公司的付息债务包括短期借款，核实后帐面价值为 24,700.00万元。
5.收益法评估结果的计算
根据以上评估工作，海南英大房地产开发有限公司的股东全部权益价值为：
评估基准日股东全部股权价值＝企业净现金流量折现值+溢余资产价值+非经营性资产价值-有息负债价值
企业整体价值=企业净现金流量折现值+溢余资产价值+非经营性资产价值
=70,765.35+0.00+38,505.71
= 109,271.06万元
股东全部权益价值=企业整体价值－付息债务价值
= 109,271.06-24,700.00
= 84,571.06万元
北京中企华资产评估有限责任公司189
鲁能集团拟以海南英大房地产开发有限公司股权认购广宇发展发行股份项目评估说明第六章评估结论及分析
一、评估结论
北京中企华资产评估有限责任公司受鲁能集团有限公司的委托，根据有关法律、法规和资产评估准则，遵循独立、客观、公正的原则，采用资产基础法和收益法两种评估方法，按照必要的评估程序，对海南英大房地产开发有限公司的股东全部权益价值在 2013年 8月 31
日的市场价值进行了评估。根据以上评估工作，得出如下评估结论：(一)收益法评估结果
海南英大房地产开发有限公司评估基准日总资产账面价值为
89,706.82万元，总负债账面价值为 39,393.69万元，净资产账面价值为 50,313.13万元。
收益法评估后的股东全部权益价值为 84,571.06万元，增值额为 34,257.93万元，增值率为68.09%。
(二)资产基础法评估结果
海南英大房地产开发有限公司评估基准日总资产账面价值为
89,706.82万元，评估价值为 124,699.89万元，增值额为 34,993.07万
北京中企华资产评估有限责任公司190
鲁能集团拟以海南英大房地产开发有限公司股权认购广宇发展发行股份项目评估说明元，增值率为39.01%；总负债账面价值为 39,393.69万元，评估价值为 39,393.69万元，增值额为 0.00万元，增值率为0.00%；净资产账面价值为 50,313.13万元，净资产评估价值为 85,306.20万元，增值额为 34,993.07万元，增值率为69.55%。
资产基础法具体评估结果详见下列评估结果汇总表：
资产基础法评估结果汇总表
评估基准日：2013年8月31日 金额单位：人民币万元
||||||
|-|-|-|-|-|
||账|评估|增|增值|
|项目|面价值|价值|减值|率%|
||A|B|C=B-|D=C/A×|
||||A|100%|
|一、流动资产|1 59,8|82,8|22,9||
|||||38.35|
||94.82|62.72|67.90||
|二、非流动资产|2 29,8|41,8|12,0||
|||||40.34|
||12.00|37.17|25.17||
|其中：长期股权投资|||||
||30.00|0.00|0.00||
|投资性房地产|||||
||40.00|0.00|0.00||
|固定资产|5 391.|452.|60.8||
|||||15.54|
||93|82|9||
|在建工程|6 25,9|27,0|1,00||
|||||3.88|
||94.30|02.39|8.09||
|无形资产|7 2,25|13,2|10,9||
|||||487.13|
||7.76|55.96|98.20||
|其中：土地使用权|8 2,25|13,2|10,9||
|||||487.79|
||3.48|45.71|92.23||

北京中企华资产评估有限责任公司191
鲁能集团拟以海南英大房地产开发有限公司股权认购广宇发展发行股份项目评估说明
|||||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
||||账||评估||增||增值|
|项目|||面价值||价值||减值||率%|
||||A||B||C=B-||D=C/A×|
||||||||A||100%|
|其他非流动资||9||||||||
||||1,16||1,12||-42.|||
||||||||||-3.60|
|产|||8.00||6.00||00|||
|资产总计|||1 89,7||124,||34,9|||
||||||||||39.01|
||0||06.82||699.89||93.07|||
|三、流动负债|||1 39,3||39,3|||||
||||||||0.00||0.00|
||1||93.69||93.69|||||
|四、非流动负债||||||||||
||||10.00||0.00||0.00|||
||2|||||||||
|负债总计|||1 39,3||39,3|||||
||||||||0.00||0.00|
||3||93.69||93.69|||||
|净资产|||1 50,3|85,306.20||34,993.07||69.55||
||4||13.13|||||||

(三)评估结论
收益法评估后的股东全部权益价值为 84,571.06元，资产基础法评估后的股东全部权益价值为85,306.20万元，两者相差735.14万元，差异率为0.86%。
本次评估中主要资产为房地产类存货，资产基础法对其主要采用的是静态假设开发法，是站在评估时点，假设开发完成后按现时点的
市场价格和后续开发成本，扣减税费、投资利息、投资利润而得到的
北京中企华资产评估有限责任公司192
鲁能集团拟以海南英大房地产开发有限公司股权认购广宇发展发行股份项目评估说明值。而收益法是对企业未来的销售和开发成本进行合理预测，通过未来净现金流入折现加总得出评估结论。存货静态假设开发法不考虑各项收入、支出发生的时间不同，但要计算投资利息、投资利润；而收益法为现金流量折现法，要考虑各项支出、收入发生的时间不同，再将现金流折算到估价时点。静态假设开发法中投资利息和开发利润都单独显现，在收益法（现金流量折现法）中这两项都不单独显现，而是隐含在折现过程中。两者方法的考虑角度不同，因此评估结果形成了一定差异。房地产开发企业，因开发支出、预售价格及预售面积、收入确认和税金的汇算清缴时间及过程均受诸多因素的影响（诸如宏观形势、行业发展状况、供求关系、销售策略、购房者心理等等），尤其是项目公司经营期限相对制造业来说很短，收益法中未来不确定因素的变动对评估结果会产生较大的影响。采用静态假设开发法评
估，则可以避免上述不确定因素的影响。故最终选取资产基础法得出的评估值作为最终评估结果。
根据上述分析，本评估报告评估结论采用资产基础法评估结果，即：海南英大房地产开发有限公司的股东全部权益价值评估结果为
85,306.20万元。
北京中企华资产评估有限责任公司193
鲁能集团拟以海南英大房地产开发有限公司股权认购广宇发展发行股份项目评估说明二十八、二、评估结论与账面价值比较变动情况及原因
(一)应收账款评估增值 1,680,000.00元，主要原因为预计房款可全额收回。
(二)存货评估值694,902,160.00元，评估增值227,998,955.88元，增值率48.83%。评估增值原因主要如下：
评估基准日相同位臵及用途的房地产成交价格有较大增长，本次存货评估采用基准日市场价格标准并考虑适当利润，以致存货项目评估增值。
(三)机器设备类资产原值评估减值 1,951,267.56元，减值率25.33%；净值评估增值 608,883.28元，增值率15.54%。评估增减值原因主要如下：
1.车辆评估原值减值、净值增值的主要原因是：
(1)原值评估减值，主要是车辆技术更新较快，产品价格呈逐年下降导致评估原值减值；
(2)净值评估增值，主要是评估车辆的尚可使用年限要大于企业剩余折旧年限；另部份车辆账面净值为摊销残值，该类车辆采用市场法评估，其评估值大于企业的账面净值也是造成车辆评估净值增值的原因。
2.电子设备评估原、净值减值的主要原因有：
电子设备技术更新较快，产品价格逐年下降，导致评估原、净值减值。
(四)在建工程评估增值10,080,867.52元，增值率3.88%。评估增值的主要原因如下：
北京中企华资产评估有限责任公司194
鲁能集团拟以海南英大房地产开发有限公司股权认购广宇发展发行股份项目评估说明在建工程账面值中不含资金成本，本次评估按照合理建设工期加计资金成本，造成评估增值。
(五)无形资产-土地使用权
土地使用权账面值为 22,534,820.26元，评估范围内的土地使用权评估增值 109,922,298.74元，增值率为487.79%。评估增值的原因为：待估宗地所在区域经济的发展，配套设施不断完善，用地需求不断上升，可供开发利用的土地减少，近年土地使用权出让价格的不断攀升造成，是形成本次评估增值的主要原因。
(六)其他无形资产评估值 102,500.00元，评估增值 59,698.46元，增值率 139.48%。评估增值原因主要如下：
企业外购的软件为 2008至 2011年间购买，软件的价格呈下降趋势，但账面值为摊余后的金额，造成评估增值。
(七)递延所得税资产评估减值的主要原因为本次评估将坏账准
备评估为0。
二十九、三、控制权与流动性对评估对象价值的影响考虑
本评估报告没有考虑流动性、控股权对评估对象价值的影响。
北京中企华资产评估有限责任公司195
鲁能集团拟以海南英大房地产开发有限公司股权认购广宇发展发行股份项目评估说明评估说明附件
三十、附件一、关于进行资产评估有关事项的说明
北京中企华资产评估有限责任公司196