公司债券信用评级报告
主体概况
江苏中南建设集团股份有限公司（以下简称“中南建设”或“公司”）主营业务为房地产开发和建筑施工，截至2017年6月末，公司股本为370978.88万股，控股股东为中南城市建设投资有限公司（以下简称“中南城建”），实际控制人为自然人陈锦石。
中南建设前身是成立于1998年的大连钢铁股份有限公司，1999年名称变更为大连金牛股份有限公司（以下简称“金牛股份”），并于1999年12月8日在深圳证券交易所上市（股票代码：000961.SZ），主营铁合金冶炼业务。
2009年6月，金牛股份实施重大资产重组，中南城建受让东北特殊钢集团有限责任公司持有的金牛股份9000万股股份1，成为第一大股东；同时，金牛股份通过定向增发收购了中南城建下属8家房地产项目公司2的100%股权、南通中南世纪城物业管理有限公司80%股权和江苏中南建筑产业集团有限责任公司100%股权，主营业务由原铁合金冶炼转变为房地产开发和建筑施工。2009年7月8日，金牛股份变更名称为现名。
2016年4月20日，公司完成非公开发行股票31607.63万股，募集资金总额46.40亿元，总股本增至370978.88万股。截至2017年6月末，公司控股股东中南城建持股54.26%，实际控制人为自然人陈锦石，股权结构图详见附件一。
截至2016年末，公司(合并)资产总额1172.05亿元，较2015年末增长21.80%，主要由货币资金和存货增长所致；所有者权益162.04亿元，资产负债率为86.17%，纳入合并范围的子公司135家。2016年，公司实现营业总收入344.40亿元，利润总额6.62亿元。
截至2017年6月末，公司(合并)资产总额1343.98亿元，所有者权益161.95亿元，资产负债率为87.95%。2017年1～6月，公司实现营业总收入126.69亿元，利润总额5.61亿元。
债券及募集资金用途概况
债券概况
经中国证监会“证监许可[2015]3169号”文件核准，中南建设将在中国境内公开发行不超过48亿元（含48亿元）公司债券，已于2016年1月第一期发行10亿元，2016年7月第二期发行12亿元，2017年12月第三期发行10亿元。中南建设本期拟发行金额为4亿元，可超额配售不超过12亿元（含12亿元）的2017年面向合格投资者公开发行公司债券（第二期）（以下简称“本期债券”），本期债券期限为4年，附第二年末公司上调票面利率选择权和投资者回售选择权，采取固定利率方式，发行利率根据簿记建档、集中配售的结果确定。本期债券面 1股份占比为29.95%。
2南通中南新世界中心开发有限公司、常熟中南世纪城房地产开发有限公司和青岛海湾新城房地产开发有
限公司等。
http://www.dfratings.com 3
值为100元，平价发行。本期债券采用单利按年付息，不计复利，本期债券每年付息一次，到期一次还本，最后一期利息随本金的兑付一起支付。
募集资金用途
公司拟将本期债券募集资金扣除发行费用后用于偿还金融机构借款。
宏观经济和政策环境
宏观经济
受益于外需明显改善和工业增速上扬，2017年上半年经济同比增长6.9%，延续回暖态势
上半年GDP增速回升，经济增长略好于预期。据初步核算，2017年上半年国内生产总值为381490亿元，同比增长6.9%，增速比去年同期提高0.2个百分点。
其中，二季度GDP同比增长6.9%，增速持平于一季度，比去年同期提高0.2个百分点，高于市场普遍预期。
工业增速上扬，去产能效果初步显现，企业效益明显改善。1～6月全国规模以上工业增加值同比增长6.9%，高于一季度的6.8%和去年同期的6.0%。上半年出口大幅改善，大宗商品价格上扬，有效带动了工业产值增长。钢铁、煤炭等行业去产能效果明显，1～5月全国规模以上工业企业利润总额累计同比增长22.7%，增速比上年同期加快16.3个百分点。
投资增速有所回落，但制造业和民间投资增速有所加快。1～6月，全国固定资产投资累计同比增长8.6%，增速比一季度下降0.6个百分点，比去年同期下降0.4个百分点。其中基建投资领跑，同比增长16.8%，但增速较去年同期回落3.5个百分点。三、四线城市房地产去库存进度加快，支撑房地产投资同比增长8.5%，增速较去年同期加快2.4个百分点。制造业投资受益于出口向好和利润修复提振稳中有升，同比增长5.5%，比去年同期加快2.2个百分点。此外，上半年工业企业利润回升也带动民间投资增速达到7.2%，较去年同期大幅改善4.4个百分点。
国内消费增速整体保持平稳，物价走势温和。1～6月社会消费品零售总额累计同比增长10.4%，与去年同期相比提高0.1个百分点。同期，全国居民人均可支配收入同比名义增长8.8%，扣除价格因素实际增长7.3%，增速比上年同期加快0.8个百分点，为消费增长提供了基础性支撑。1～6月CPI比去年同期上涨1.4%，涨幅比去年同期回落0.7个百分点。同期PPI同比上涨6.6%，涨幅明显高于去年同期的-3.9%，但较一季度回落0.8个百分点。
净出口对上半年经济增长的贡献显著。上半年，我国货物贸易进出口总值为13.1万亿元人民币，同比增长19.6%，增速比去年同期大幅提高22.9个百分点，扭转了2015～2016年同比连续负增长的局面。同期净出口拉动经济增长0.3个百分点，成为上半年经济增速回升的重要原因。
展望下半年，受投资增速或将进一步下滑、外需拉动因基数抬高等因素影响，东方金诚预计2017年下半年经济增速将稳中放缓，全年经济增速将为6.8%左右，呈前高后低走势。
http://www.dfratings.com 4
政策环境
央行采取稳健中性货币政策，监管层在金融领域持续推进去杠杆、强监管、防风险措施，金融监管趋紧
上半年央行货币政策保持了稳健中性的基调。一方面，央行在2月和3月连续两次上调公开市场利率，货币市场资金利率中枢上移；另一方面，央行通过对不同货币政策工具的搭配使用，维护流动性的中性适度、基本稳定。与此同时，监管层在金融领域持续推进去杠杆、强监管、防风险措施，3月份以来各地房地产调控政策进一步升级，并加大了防范金融加杠杆炒作、预防交叉性风险的力度，着力防范系统性风险。
稳健中性货币政策叠加，监管层面持续推动金融杠杆去化，货币供应量增速回落，市场融资结构转向，实体经济融资需求增加。6月末，M2同比增长9.4%，增速分别比3月末和上年同期低1.2个和2.4个百分点；M1同比增长15.0%，增速分别比3月末和上年同期低3.8个和9.6个百分点。上半年，社会融资规模增量为111700亿元，同比多增14161亿元。其中，表外融资增量虽高于去年同期，但自二季度起，受金融强监管影响，委托贷款和未贴现银行承兑汇票连续负增。
上半年债券融资因债市调整和利率抬高持续负增，1～6月累计负增3708亿元。
上半年新增贷款维持坚挺，累计增量为79700亿元，同比多增4400亿元，反映强监管背景下融资结构由表外回归表内，以及实体经济融资需求走强。
东方金诚认为，下半年央行将采取稳健的货币政策，保持货币信贷适度合理增长和流动性基本稳定；监管层将进一步引导资金向实体经济倾斜，把主动防范化解系统性金融风险放在更加重要的位置，继续为宏观经济转型创造有利的金融环境。
在积极财政政策下，上半年财政支出保持高速增长，下半年将继续发力
受经济回暖及价格上涨等因素影响，1～6月累计，全国一般公共预算收入94306亿元，同比增长9.8%，增速较上年同期上升2.7个百分点。同时，上半年财政支出保持高速增长，支出进度加快，1～6月累计，全国一般公共预算支出103483亿元，同比增长15.8%，增速较上年同期提高0.7个百分点，完成全年预算支出进度的53.2%。上半年财政收支相抵，累计实现财政赤字9177亿元，同比增加5526亿元。此外，上半年地方债共发行1.86万亿，较上年同期大幅下降47.9%。
东方金诚认为，由于上半年财政支出进度较快，下半年财政支出压力有所加大，不过积极财政政策将持续发力，并通过PPP项目、专项金融债、地方债以及PSL等工具提高公共投资的可持续性。
经营环境
中南建设营业收入和利润主要来源于房地产开发业务和建筑施工业务，分属于房地产行业和建筑行业。
http://www.dfratings.com 5
房地产行业
受楼市全面调控政策影响，中国房地产市场销售景气度下行趋势短期内难以恢复，2017年上半年全国商品房销售面积和销售额增速明显回落
2016年全国商品房销售市场各项数据均同比上年呈现两位数的增长，但2016年9月底以来，针对房地产市场过热现象，新一轮调控全面启动，全国商品房销售面积和销售额呈现总体下降的态势。2016年全国商品房销售面积15.7亿平方米，同比增长22.5%，其中商品住宅13.7亿平方米，同比增长22.4%；商品房销售额11.8万亿元，同比增长34.8%，其中商品住宅9.9万亿元，同比增长36.1%。
从城市分布来看，一线城市和部分核心二线城市的热销是带动全国销售增长的主要因素。2017年1～6月，全国商品房销售面积74662万平方米，同比增长16.1%；
全国商品房销售额59152亿元，同比增长21.5%，但增速较上年均明显回落，见下图。预计2017年下半年全国商品房销售面积和销售额增速仍将持续回落。
图1：2016年～2017年6月全国商品房销售面积及销售额增速变动图
数据来源：国家统计局，东方金诚整理
本轮房地产调控政策，除住房相关金融政策全面收紧以外，更多呈现“因城施策”调控格局，从2016年9月30日开始算起，截至2017年5月3日，全国已有超过55个城市发布了各种房地产调控政策160余次。这一轮调控与往年有两点不同，一是首次涉及了商住物业，二是多个城市还出台了限售政策，截至目前，国内一线和主要二线城市均已全面升级调控到“限购+限贷+限价+限售”的“四限时代”。
从国内主要城市调控效果来看，2017年1季度调控效果不明显，各项指标仍处于历史高位，但随着3月中旬北京“3·17新政”调控加码后，部分城市调控政策随之跟进加码，效果立刻显现，多城市成交持续低迷；其中，一线城市下降明显，二三线城市总体也呈现大幅度下跌，仅部分城市环比有所增长，但整体仍处于下降通道。
http://www.dfratings.com 6
2017年上半年全国高企的商品房待售面积继续回落，预计分化的土地供应政策叠加棚改货币化安置等举措，将继续推动三四线城市去库存提速
房地产去库存是中央政府确定的供给侧结构性改革的五大重点任务之一，在中央政府推动的引导鼓励农民工和农民进城、推进棚改货币化安置3、发展租赁市场、发展跨界地产等举措带动下，2016年以来全国商品房去库存取得了初步成效。
截至2017年6月底，全国商品房待售面积为6.46亿平方米，比5月末减少1441万平方米，较2016年底的6.95亿平方米下降7.05%；其中，商品住宅待售面积较5月末减少1305万平方米。从地区分布来看，行业库存仍主要集中在三、四线和部分二线城市。
图2：全国商品房及住宅待售面积总量和增速变动情况
数据来源：国家统计局，东方金诚整理
2017年政府工作报告提出房地产市场健康发展的两个目标之一是三、四线城市去库存，预计中央政府在2016年去库存的各项举措基础上，并叠加土地供应政策调控，加大一线和重点二线城市土地供应量，减少三四线城市土地供应量，预计2017年三四线城市去库存将提速。2017年1～6月，据相关统计，一线和重点二线城市土地供应量明显增加，三、四线城市住宅用地供应同比上年明显减少。
受房企购地热情不减、前期开工项目建设影响，2017年5月房地产投资增速出现回落，未来还将继续下降
土地成交溢价率并未随着一二线城市土地供应的增加降低，2017年土地成交溢价率尽管显著低于2016年二、三季度，但仍处于较高的水平，整体市场土地投资热度并未显著降温，叠加商品房库存回落影响，带动全国房屋新开工面积增速阶段性上行。2017年1～6月，全国房地产开发企业房屋新开工面积85720万平方米，同比增长10.6%，增速比1～5月提高1.1个百分点，其中住宅新开工面积61399万平方米，增长14.9%；房屋施工面积为692326万平方米，同比增长
32016年棚改货币化安置达到了48.5%，大约去库存2.5亿平方米。
http://www.dfratings.com 7
3.4%，增速比1～5月份提高0.3个百分点，其中住宅施工面积472722万平方米，增长2.9%。
图3：2014年～2017年6月全国房地产投资完成额及变化
数据来源：国家统计局，东方金诚整理
虽然房地产市场销售景气度已经下滑，房企资金来源减少和需求端意愿减弱将构成开发投资下行的两个负面因素，但由于政策调整对投资的影响相对滞后，土地市场和新开工热度并未显著降温，房地产开发投资增速到2017年5月才首现回落。2017年1～6月份，全国房地产开发投资50610亿元，同比名义增长8.5%，增速比1～5月份回落0.3个百分点；其中，住宅投资34318亿元，增长10.2%，增速提高0.2个百分点，住宅投资占房地产开发投资的比重为67.8%。
2017年上半年一线和重点二线城市房价同比涨幅连续回落，一线城市房价环比下降，全国房价趋于稳定
2016年，受益于前三季度宽松的房地产政策导向，全国商品房平均销售价格从上年的6792.55元/平方米升至7515.92元/平方米，涨幅为10.65%。从百城价格指数来看，2016年9月份，全国百城住宅平均价格为1.26万元/平方米，较去年同期增长16.64%，其中一、二线城市的百城住宅平均价格分别为3.98万元/
平方米和1.14万元/平方米，均为历史最高水平。
但自2016年9月末房地产市场全面调控启动以来，多数受调控影响城市房价已经开始下跌，一线和重点二线城市房价环比不涨成为调控基本方向，也是
2017年政府工作报告提出的促进房地产市场健康发展的二大目标之一。据国家统计局公布，2017年上半年，70个大中城市中，一二线城市房价同比涨幅连续回落；其中，一线城市新建商品住宅和二手住宅价格同比平均涨幅均连续9个月回落，6月份比5月份分别回落2.6和1.9个百分点；二线城市新建商品住宅价格同比平均涨幅连续7个月回落，6月份比5月份回落0.5个百分点；二手住宅价格同比平均涨幅连续5个月回落，6月份比5月份回落0.1个百分点。
http://www.dfratings.com 8
此外，2017年上半年，一线城市房价环比下降，6月份一线城市新建商品住宅和二手住宅价格环比平均分别下降0.1%和0.2%。
2017年上半年在各城市持续加强的调控政策压力下，小型房企加快退市，大型房企以品牌输出和并购等方式持续提升规模，行业集中度进一步上升
我国房地产企业数量较多，市场相对分散，但近年来集中度持续提升。据克而瑞地产研究发布的《2017年上半年中国房地产企业销售TOP200》，2017年4月份以来，在各城市持续加强的调控政策压力下，大部分房企销售业绩环比出现持续下跌，然而龙头房企规模快速扩张，市场份额持续提高，与其他房企的规模差距越来越大。
2017年上半年，从金额门槛来看，TOP30房企规模继续保持了高速增长；上半年TOP10上榜门槛为702亿元，增长40%；TOP30房企的入榜门槛增幅最大，大幅增长78%至309亿元。从面积门槛来看，增幅最大的是TOP10、TOP20和TOP30的房企，均增长近50%。在市场调控持续加码的背景下，龙头房企仍能实现高速增长；而其他房企则受调控影响较大，TOP200面积门槛则较去年同期有所降低。
除了门槛的变化以外，房企的集中度也越来越高。2017年上半年200强房企总销售金额集中度超过6成，而2016年是5成，明显提高。各梯队的集中度均呈上升趋势，其中TOP30和TOP50房企销售金额集中度升幅最大，较去年上升了10多个百分点。2017年下半年，随着房地产行业各项主要指标均表现明显收缩，小型房企经营愈加艰难，大型房企凭借品牌和规模优势在市场调整期内龙头地位将愈加显著，未来房企集中度还将进一步上升，
此外，房地产行业竞争具有一定的区域性特征，部分区域性房地产开发企业虽然整体规模和资金实力与全国大型房地产企业相比仍有差距，但在特定区域市场中具有一定的竞争优势。
建筑行业
受益于2017年我国在铁路、公路和轨道交通等基础设施建设领域投资规模的扩大，建筑业市场需求将保持增长
建筑业是国民经济的支柱产业之一，行业发展与宏观经济发展状况密切相关，行业需求受固定资产投资影响较大。2006年以来，我国建筑业增加值占国内生产总值的比重由5.70%上升至6.95%。2016年，我国建筑业增加值占同期国内生产总值的6.66%，同比上年回落0.09个百分点；2017年上半年，我国建筑业增加值为381490亿元，同比增长6.90%，占国内生产总值比重的5.85%。
http://www.dfratings.com 9
图4：GDP、全社会固定资产投资完成额、建筑业增加值总量及增速
资料来源：国家统计局，东方金诚整理
建筑行业涉及的专业领域较广，包括房建施工、公建施工和轨道交通工程施工等。其中房建施工、公建施工的下游行业主要是房地产，轨道交通工程施工的下游行业主要为城市轨道交通。
图5：中国固定资产投资、基础设施建设投资、房地产开发投资完成额总量及增速资料来源：国家统计局，东方金诚整理
2016年以来，我国基建投资和房地产去库存等刺激政策的陆续出台对建筑业提振效果显著，基础设施投资增长强劲，增速明显高于固定资产和房地产开发投资完成额增速。我国宏观经济在2016年缓中趋稳，全年固定资产投资完成额为59.65万亿元，增速创历史新低为8.10%；其中，全年基础设施建设完成投资约15.20万亿元，同比增长15.80%；全国房地产开发投资约10.26万亿元，同比增长6.90%。2017年上半年，我国固定资产投资完成额为28.06万亿元，同比增长8.61%；我国上半年基础设施建设完成投资约7.45万亿元，同比增速16.83%，保持了强劲的增长态势。
在宏观经济逐步趋稳的背景下，2017年建筑业迎来多个利好政策。据2017
http://www.dfratings.com 10
年我国政府工作报告，2017年我国在投资方面，计划完成铁路建设投资8000亿元和公路水运投资1.8万亿元，再开工15项重大水利工程，继续加强轨道交通等重大项目建设。同时，据各地方政府发布的信息，在中西部地区，新建铁路、公路、市政工程建设项目增量明显；东部地区“海绵城市”、地下管道建设、生态修复和环境保护、园林施工、水利水电建设等需求强劲。综上，预计2017年由固定资产投资带来的建筑市场需求将保持增长。
2016年以来，我国建筑业企业新签合同额较上年增幅较大，2017年全年建筑业总产值规模将继续保持增长
2016年我国建筑业各指标增速明显回升，建筑业总产值19.36万亿元，同比上升7.09%；当年企业新签合同额增速上升显著，将带动2017年总产值规模保持增长。截至2016年末，我国建筑业企业签订合同总额37.43万亿元，同比增长10.73%，增速较上年增长6.24个百分点，其中，当年新签合同额21.28万亿元，同比增长15.38%，增幅较大；当年新签合同额占签订合同总额比例为56.85%，同比增长2.29个百分点。2017年上半年，除新签合同额外，我国建筑业各指标增速继续回升，建筑业总产值为8.59亿元，同比增长10.86%；上半年我国建筑企业新签合同额增速保持上升，签订合同总额约29万亿元，同比增长18.65%；
上半年我国新签合同额约11万亿元，同比增长12.52%。
图6：建筑业总产值、签订合同额及新签合同额情况
数据来源：Wind资讯，东方金诚整理
2016年以来，全国建筑业新开工面积和房屋施工面积增速指标有所增长。
2016年，建筑业新开工面积为47.96亿平方米，同比增长2.38%；全国建筑业企业房屋施工面积126.42亿平方米，同比增长1.74%，增速较2015年增长2.32个百分点；2017年上半年，我国建筑业新开工面积约为 23亿平方米，同比增长6.73%；全国建筑业企业房屋施工面积97万亿平方米，同比增长3.49%，增速有所回升。2016年以来，我国建筑业相关指标增速有明显回升，本年新签合同额的大幅增长，对中短期内建筑业的总产值增长有较强保障，对建筑企业盈利能力的稳定性提供支持。
http://www.dfratings.com 11
图7：2011年～2016年及2017年1～6月建筑业新开工和施工面积情况
数据来源：Wind资讯，东方金诚整理
国内建筑市场参与者较为分散、市场集中度低，大型企业的市场竞争优势明显，行业分化加剧
我国建筑业市场化程度较高，建筑企业数量众多，截至2016年末，我国建筑业企业共有83017家，建筑业从业人数5185万人。作为劳动密集型附加值低的微利行业，2005年以来全国建筑业销售利润率在5%～6%之间小幅波动。
国家对建筑业实现资质等级管理和市场准入制度，建筑企业只能在相应资质范围内承接工程。其中铁道、水利水电、冶金工程等建筑细分行业具有进入壁垒较高、垄断性较强的特点，主要由几家特大型央企及其子公司在各自专业领域进行施工。而国内普通工业和民用房屋建筑行业是最早市场化的行业之一，行业竞争激烈且同质化明显，竞争手段主要以价格竞争为表现形式，并伴有为项目业主方垫付部分工程款项的融资条件竞争。上述因素决定了我国建筑业的企业规模呈“金字塔”状，即存在极少量特大型央企及地方国有企业、少量大中型企业和众多小微型企业。
在投资下行、市场竞争日趋激烈的行业背景下，优质大型企业凭借其资金、技术优势、国家推行的PPP模式及“一带一路”战略利好大企业、人民币贬值对大中型企业走出去承接项目利好等多重因素叠加影响，将导致建筑业加快行业内兼并、重组，提高行业集中度。同时，对那些从事园林施工、水污染治理等国家政策支持的企业，将受到国家政策支持，将有较大的发展空间。
业务运营
经营概况
公司收入和毛利润主要来源于房地产开发和建筑施工业务，易受房地产市场波动及行业调控政策影响，2016年收入快速增长，综合毛利率有所下降
公司业务包括房地产开发、建筑施工、物业管理及其他，其他业务主要为酒店业务。
http://www.dfratings.com 12
2014年～2016年及2017年1～6月，公司主营业务收入分别为216.88亿元、203.15亿元、343.27亿元和125.68亿元。从收入构成来看，公司主营业务收入中房地产开发所占比重逐年增加，分别为48.46%、61.12%、78.41%和59.85%，建筑施工业务占比逐年降低，分别为50.31%、36.99%、20.26%和34.88%，物业管理及其他业务占比较小。
表1：公司2014年～2016年及2017年1～6月营业收入、毛利润和毛利率构成情况
单位：亿元、%
||||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
|类别|2014年||2015年||2016年||2017年1～6月||
||收入|占比|收入|占比|收入|占比|收入|占比|
|房地产开发|105.09|48.46|124.17|61.12|269.15|78.41|75.22|59.85|
|建筑施工|109.12|50.31|75.15|36.99|69.53|20.26|43.84|34.88|
|物业管理及其他|2.67|1.23|3.83|1.89|4.59|1.34|6.62|5.27|
|合计|216.88|100.00|203.15|100.00|343.27|100.00|125.68|100.00|
||毛利润|毛利率|毛利润|毛利率|毛利润|毛利率|毛利润|毛利率|
|房地产开发|33.08|31.49|29.16|23.48|48.64|18.07|13.24|17.60|
|建筑施工|19.37|17.75|13.48|17.94|6.52|9.38|5.30|12.09|
|物业管理及其他|0.70|26.22|1.22|31.86|1.07|23.31|2.27|34.29|
|合计|53.15|24.51|43.85|21.59|56.23|16.38|20.81|16.56|

资料来源：公司提供，东方金诚整理
2014年～2016年及2017年1～6月，公司主营业务毛利润分别为53.15亿元、43.85亿元、56.23和21.81亿元，有所波动；综合毛利率分别为24.51%、21.59%、16.38%和16.56%，不断下滑。
房地产开发业务
公司房地产开发业务以住宅地产开发为主，以商业办公地产开发为辅，运营主体为下属项目子公司。
公司房地产项目开发经验丰富，近年经营区域逐步从江苏省拓展至国内其它省市，产品业态较多元，在江苏省内房地产市场具有很强竞争实力
公司具有国家一级房地产开发资质，房地产项目开发经验丰富，经营区域分布较广泛，近年从江苏省逐年拓展至长三角其它省市、东三省、海南岛、京津唐为主的近40个城市，以江苏省内城市为主，在国内房地产市场具有很强竞争实力。
公司产品业态多元，形成了中南世纪城、中南锦城、中南雅苑等系列品牌，物业类型涵盖普通刚需住宅、改善性住宅、保障性住房、高端别墅，以及商业、写字楼、酒店、大型城市综合体等。
公司采用快周转的开发模式，通过房地产开发节点流程优化，形成了一系列快速推盘销售理念，有效提高了公司推盘的速度，同时，公司逐渐增加合作开发项目的规模，有助于在一定程度上减少单一项目的资金压力。
依据中国房地产业协会公布的《2017年中国房地产开发企业500强》榜单，
中南建设位列中国房地产企业排行榜的第20位。
http://www.dfratings.com 13
近年公司销售情况较好，房地产项目合同销售金额、面积及单价均总体保持增长，盈利能力较强
2014年～2016年，公司分别实现房地产开发业务收入105.09亿元、124.17亿元和269.15亿元，年复合增长率达60.04%；毛利润分别为33.08亿元、29.16亿元和48.64亿元，其中2016年公司房地产开发业务收入及毛利润同比均显著增长；毛利率分别为31.49%、23.48%和18.07%，逐年下滑，2016年下滑较多主要系当年结转项目多为2014年销售，毛利率较低所致。2017年1～6月，公司实现房地产开发业务收入75.22亿元，毛利润13.24亿元，毛利率17.60%。
受益于2015年二季度及2016年前三季度房地产市场环境的好转及公司快周转的模式，2014年～2016年公司合同销售金额、平均合同销售单价不断增长，合同销售面积波动增长。
表2:公司2014年～2016年及2017年1～6月房地产业务总体情况
||||||
|-|-|-|-|-|
|指标|2014年|2015年|2016年|2017年1～6月|

合同销售金额（亿元） 207.20 225.00 373.05 296.34
||||||
|-|-|-|-|-|
|合同销售面积（万平方米）|263.80|239.36|309.48|236.47|

平均合同销售单价（元/平方米） 7854.44 9400.07 12054.09 12531.82
||||||
|-|-|-|-|-|
|结算销售收入（亿元）|105.09|124.17|269.15|75.22|
|结算面积（万平方米）|||||
|平均销售结算价格（元/平方米）|6593.68|6425.69|7501.18|9550.53|

资料来源：公司提供，东方金诚整理
从业务区域来看，公司的房地产开发业务主要分布于江苏省、山东省、海南省、辽宁省等地，以江苏省为主。2014年～2017年6月末，公司已完工项目主要位于江苏省、山东省和海南省等7个省份，总计容建筑面积为1495.97万平方米，总投资额为767.30亿元，累计合同销售收入为883.53亿元，已售均价为 6918.77元/平方米，平均楼面地价为 1350.67元/平方米，总体销售进度为94.55%。截至2017年6月末，已完工未售项目建筑面积73.67万平方米，主要分布在江苏省、山东省等地。
http://www.dfratings.com 14
表3：2014年～2017年6月末公司已完工项目销售情况
单位：个、万平方米、亿元、元/平方米
||||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
|省份|项目数量|规划建筑面积|总投资金额|平均楼面地价|总可售面积|累计已售面积|未售面积|平均销售价格|

江苏省 22 959.47 524.32 1693.76 892.15 843.77 48.38 7705.43
||||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
|山东省|10|347.63|163.74|892.18|284.05|262.13|21.91|5280.71|

海南省 4 101.44 41.76 538.04 92.10 89.62 2.48 6590.89
||||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
|湖北省|3|23.34|7.86|695.14|21.53|21.34|0.19|3361.52|

辽宁省 2 38.22 17.50 998.16 35.74 35.46 0.28 4328.22
||||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
|河北省|1|6.80|2.67|197.81|6.26|6.26|-|5529.76|

四川省 1 14.03 7.62 2072.73 13.88 13.46 0.42 5701.67
||||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
|安徽省|1|5.04|1.84|989.00|4.96|4.96|-|4472.63|

总计 44 1495.97 767.30 1390.15 1350.67 1277.00 73.67 6918.77资料来源：公司提供，东方金诚整理
公司在建和拟建项目充足，主要集中在江苏、山东等地，土地成本相对较低，但在当前房地产市场调控的环境下销售前景存在一定不确定性
截至2017年6月末，公司在建项目共计91个，主要集中在江苏、山东和海南等10个省及直辖市，仍以江苏省内为主，总规划建筑面积1705.56万平方米，总可售面积为1600.99万平方米4，其中，权益部分分别为1575.26万平方米和1480.14万平方米；已售面积为540.37万平方米，总体销售进度为33.75%，已售金额为655.05亿元，按公司所占权益折算后的已售面积为520.10亿元，已售金额为616.36亿元，平均销售价格为12122元/平方米，平均楼面地价为3577.71元/平方米，土地成本相对较低；未来可售面积1060.62万平方米，其中，公司权益部分为960.04万平方米。
从拟建项目来看，2016年公司加大了项目拓展的力度，全年通过兼并收购、招拍挂、合资合作等方式共取得项目27个，主要位于江苏省内及二线以上城市。
2017年上半年，公司共新增地块41个，规划建筑面积541万平方米。截至2017年6月末，公司主要拟建项目35个，以住宅为主，合计规划建筑面积461.71万平方米。
公司未来可售项目规模较大，土地成本较低，为公司未来的发展能够提供有效的支撑，同时，在当前房地产市场调控的环境下销售前景存在一定不确定性。
公司在建和拟建项目所需投资规模较大，受当前融资环境趋紧制约，未来面临一定的资金筹措压力
2014年～2016年，公司开发规模有所波动，受2015年公司开复工规模较大的影响，2016年公司开复工规模大幅度缩减至157万平方米。同期，竣工面积不断增长，分别为126万平方米、183万平方米和349万平方米。
4公司部分在建项目规划建筑面积及计划投资等数据与东方金诚于2017年6月份出具的江苏中南建设集团
股份有限公司主体及相关债项2017年度跟踪评级报告（简称“跟踪评级”）中存在差异，主要系公司项目
均为滚动开发，此次使用已取得土地的总规划建筑面积代替跟踪评级中使用的在建施工中的规划建筑面积
所致。
http://www.dfratings.com 15
表4：公司近年房地产业务开发情况列表
单位：万平方米
||||||
|-|-|-|-|-|
|指标|2014年|2015年|2016年|2017年1～6月|
|开复工面积|309|349|157|198|
|竣工面积|126|183|349|89|

资料来源：公司提供，东方金诚整理
公司在建项目按公司权益部分折算后所需总投资为1311.44亿元，截至2017年6月末已投入638.56亿元，尚需投入672.87亿元，公司在建项目每年所需投资量较大，在当前房地产市场调控政策背景下，未来面临一定资金压力，具体见下表。
表5：截至2017年6月末公司在建项目未来投资计划5
单位：个、亿元
|||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|
|省市|项目数量|计划投资额|截至2017年6月末已投资金额|未来投资计划||||
|||||2017年7～12月|2018年|2019年|2020年及以后|

江苏省 51 807.54 421.55 90.50 114.72 82.24 98.52
|||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|
|山东省|11|140.13|46.60|19.09|24.03|15.28|35.13|

上海市 6 53.64 39.07 2.89 4.94 4.60 2.15
|||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|
|湖北省|6|90.54|41.16|11.05|13.29|10.18|14.87|

浙江省 5 80.77 43.89 8.21 14.63 10.75 3.28
|||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|
|海南省|4|35.01|8.50|5.80|8.00|6.93|5.78|

四川省 3 11.75 4.92 2.33 2.98 1.51 0.00
|||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|
|河北省|2|58.48|17.61|3.39|13.26|10.10|14.12|

辽宁省 2 13.08 3.60 1.27 3.50 3.50 1.20
|||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|
|天津市|1|20.49|11.66|1.75|3.80|2.10|1.19|

总计 91 1311.44 638.56 146.29 203.15 147.19 176.23资料来源：公司提供，东方金诚整理
从拟建项目情况来看，公司拟建项目35个，计划总投资350.07亿元，土地款总计248.53亿元，截至2017年6月末已投资金额为146.68亿元，其中，已支付土地款140.74亿元。预计2017年7～12月、2018年和2019年计划投资额分别为40.54亿元、63.60亿元和51.41亿元，2020年及以后预计投资47.83亿元，公司拟建项目情况见附件。
建筑施工业务
公司建筑施工业务主要由子公司江苏中南建筑产业集团有限责任公司（以下简称“中南建筑”）负责运营。
公司建筑施工业务以房建工程为主，相关资质较全、施工经验丰富，技术先进，在国内房建工程市场拥有很强的市场地位
公司建筑施工业务以房建工程为主，还涉及机电设备安装和建筑钢结构等其他施工业务，施工经验丰富，相关资质较齐全，公司拥有房屋建筑施工总承包特
级和建筑工程设计专业甲级资质、建筑装修装饰工程专业承包一级、起重设备安
5表中数据均已按照公司所占权益进行折算。
http://www.dfratings.com 16
装工程专业承包一级、机电设备安装工程专业承包一级资质和钢结构工程专业承包一级资质等。
公司重视建筑技术研发，公司建筑工业化和钢结构住宅建设产业化进一步提速，不断推广NPC技术。NPC技术采用工厂机械化生产、现场装配的形式进行建筑施工，与传统工艺相比，具备减少施工现场污染、环保节能和缩短工期等特点，是目前国家在建筑行业重点推广的新技术，公司NPC技术得到了国家住房和城乡建设部的认可，累计获得23项发明专利和13项使用新型专利。
近年公司建筑施工业务收入和毛利润不断下降
2014年～2016年，公司建筑施工业务收入分别为109.12亿元、75.15亿元和69.53亿元；毛利率分别为17.75%、17.94%和9.38%，公司建筑业务毛利率下降主要受人工成本逐年升高影响。2017年1～6月，公司建筑施工业务收入为43.84亿元，毛利率为12.09%。
2014年～2016年，公司完工合同额分别为214.66亿元、204.82亿元和169.40亿元，2017年1～6月，公司完工合同额为51.74亿元。
公司新签合同额保持稳定增长、在手项目充足，为未来建筑施工业务的发展提供了较强保障
2014年～2016年，公司新签合同额不断增长，分别为164.55亿元、188.70亿元和207.07亿元；同期，公司承接大型施工项目较多，新签亿元合同金额占新签合同额的比例分别为74.50%、80.07%和86.19%。2016年公司公建类工程主要以PPP模式承接，项目投资回收期较长。
2017年1～6月，公司新签合同金额207.40亿元，主要为房建类工程和公建类工程，2017年6月末，公司在手合同总金额为476.45亿元，在手项目充足，为未来建筑施工业务的发展提供了较强的支撑。
http://www.dfratings.com 17
表6：2014年～2016年及2017年1～6月公司新签合同情况
单位：亿元、个
||||||
|-|-|-|-|-|
|建筑施工业务总体|2014年|2015年|2016年|2017年1～6月|
|新签合同额|164.55|188.70|207.07|207.40|

其中：房产类工程 83.85 54.57 89.50 94.67
||||||
|-|-|-|-|-|
|公建类工程|48.54|84.80|90.44|84.97|

海外施工工程 13.92 14.23 5.21 -
||||||
|-|-|-|-|-|
|其他工程|18.24|35.10|21.92|27.80|

新签合同数量 400 386 273 200
||||||
|-|-|-|-|-|
|新签亿元以上项目合同金额|122.59|151.10|178.47|193.20|

新签亿元以上项目数量 52 42 36 43
||||||
|-|-|-|-|-|
|完工合同额|214.66|204.82|169.40|51.74|

年末在手合同额 304.81 283.12 320.79 476.45
||||||
|-|-|-|-|-|
|其中：房产类工程|103.26|112.20|148.70|246.19|

公建类工程 172.80 145.30 121.25 172.86
||||||
|-|-|-|-|-|
|海外施工工程|8.21|7.39|23.38|23.29|

其他工程 20.54 18.23 27.46 34.11资料来源：公司提供，东方金诚整理
截至2017年6月末，公司已完工未结算的建筑施工项目合同金额合计96.03亿元，公司累计投入金额为86.77亿元，已结算金额为64.71亿元，未结算金额为31.32亿元。公司在建的建筑施工项目合计合同金额为420.53亿元，累计投入234.86亿元，已结算253.27亿元，未结算金额仍有167.26亿元，未来仍需投入155.35亿元。总体来看，公司建筑施工业务结算进度一般，公司建筑施工业务形成的应收款对公司资金形成一定的占用。
物业管理及其他业务
近年公司物业管理收入和和毛利润对收入和利润形成有益补充
公司物业管理及其他业务主要是商业物业出租及酒店业务。2014～2016年，物业管理及其他业务分别实现收入2.67亿元、3.83亿元和4.59亿元；毛利润分别为0.70亿元、1.22亿元和1.07亿元，毛利率分别为26.22%、31.86%和23.31%。
截至2017年6月末，公司已建成的用于出租的物业是南通中南购物城、南通中南百货、盐城中南购物中心和海门中南城，总建筑面积35.70万平方米，总出租面积为19.18万平方米，公司用于出租的物业出租率为95.47%，出租单价为1～2元/天平方米；公司已经开业的酒店为南通金石国际大酒店、滨海金石国际大酒店和青岛金石国际大酒店。
http://www.dfratings.com 18
表7：截至2017年6月末公司主要已建成酒店及商业物业情况
单位：万平方米、亿元
|||||
|-|-|-|-|
|项目名称|建筑面积|开业时间|总投资额|

南通金石国际大酒店 14.00 2011年5月 10.00
|||||
|-|-|-|-|
|南通中南购物城|9.88|2011年11月|6.22|
|南通中南百货|3.69|2014年9月|2.32|
|盐城中南购物中心|8.13|2014年10月|5.12|

滨海金石国际大酒店 2.60 2015年6月 1.86
|||||
|-|-|-|-|
|青岛金石国际大酒店|3.60|2016年12月|2.57|

海门中南城 13.00 2016年10月 8.18
|||||
|-|-|-|-|
|合计|54.90|-|36.27|

资料来源：公司提供，东方金诚整理
公司运营中的酒店分别为南通金石国际大酒店（以下简称“南通金石”）、滨海金石国际大酒店（以下简称“滨海金石”）和青岛金石国际大酒店（以下简称“青岛金石”）。其中，南通金石位于南通新城区核心区域，国家五星级标准，酒店总投资10亿元，占地1.07万平方米，总建筑面积14万平方米；滨海金石和青岛金石建筑面积分别为2.60万平方米和3.60万平方米。近年公司酒店经营情况详见下表。
表8：2014年～2016年及2017年1～6月公司酒店经营情况
单位：万元、个、%
||||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
|项目|南通金石||||滨海金石|||青岛金石|
||2014年|2015年|2016年|2017年1～6月|2015年|2016年|2017年1～6月|2017年1～6月|
|收入|10834|11164|10697|5411|349|996|419|486|

利润 1743 2278 2356 1296 -887 -727 -275 34
||||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
|客房总数|915|915|915|915|87|87|87|288|

入住率 27 39 46 52 19 37 30 22
||||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
|餐位数|2180|2180|2180|2180|900|900|900|760|

资料来源：公司提供，东方金诚整理
企业管理
产权结构
截至2017年6月末，中南建设总股本为370978.88万股，控股股东中南城建持股比例为54.26%，实际控制人为自然人陈锦石。
公司治理
股东大会是公司的权力机构，决定公司的经营方针和投资计划等事项。公司董事会由12名董事组成，设董事长1人，独立董事4人。公司监事会由3名监
事组成，其中职工代表1名，监事会中的职工代表由公司职工通过职工代表大会、
职工大会或者其他形式民主选举产生。监事会设主席1名，监事会主席由全体监
http://www.dfratings.com 19
事过半数选举产生。公司实行董事会领导下的总经理负责制，总经理负责公司的日常经营和管理工作。根据公司实际经营需求，形成了房地产和建筑两大事业部，同时公司总部设立多个职能部门，作为各产业发展的平台，为各产业提供资源支持和服务指导等，推动各产业独立发展。
公司已建立董事和高级管理人员绩效评价与激励约束机制，高级管理人员的薪酬和激励均与公司经营业绩直接挂钩，公司还按照有关法律法规以及《信息披露管理办法》、《投资者关系管理制度》等，披露有关信息。
内部管理
公司建立健全了各项内部管理制度。在项目管理方面，公司制定了完整的项目管理流程，从项目管理的人员配置、生产计划、项目流程、考核制度等方面规范了公司项目综合计划管理执行书编制和审核、审批流程，并明确各部门职责。
为依法加强财务管理，提高工作效率，发挥财务部门在公司经营与运作过程中的反映、控制、参与和监督作用，根据国家的《中华人民共和国会计法》、《企业会计制度》、《会计基础工作规范》等财经法规，结合公司的实际情况，公司制定了完善的《财务管理制度》。从财务人员的管理、会计核算制度、税务管理制度、货币资金安全管理制度、全面预算制度等方面，保证了公司财务运行的安全、有效。
在资金管理方面，公司根据公司业务的不同特点，采取房地产业务与建筑施工业务不同的资金管理制度，有效的保障了资金的安全。
发展战略
公司拟进一步强化其在房地产和建筑行业的区域领先优势，推进新型城镇
化、旧城改造、新农村建设三大战略业务发展方向，同时坚持以“产业+造城”的经营模式为基础，积极融入绿色环保建筑技术、互联网和智能技术，打造“产智城一体化”的核心产品体系。另外，发行人还将以“一带一路”国家战略和亚太“互联互通”为契机和导向，面向国际拓展新的业务。发行人将积极履行社会责任，实现公司经营与社会经济可持续发展的协调统一。
房地产业务方面，公司重视区域布局，重点在于选择好城市好项目，一线卫星城、二线深耕、三线四线因城施策。建筑施工业务方面，公司加强高端业务的拓展，尝试以PPP模式承接公共基础设施项目，不断提升其在建筑市场的份额。
新兴产业布局方面，公司深度孵化北大荒大数据农业，Peernova和金丘的区块链商业场景，形成细分领域的行业区块链最佳实践，并持续关注区块链技术的经济意义，建立以区块链技术为基础，应用场景和投资为平台的产业全生态。
http://www.dfratings.com 20
财务分析
财务质量
公司提供了2014年～2016年及2017年1～6月合并财务报表，致同会计师事务所（特殊普通合伙）对公司2014年～2016年度财务报表进行了审计，并均出具了标准无保留意见的审计报告。2017年1～6月份财务数据未经审计。本文引用2014年数据为追溯调整后数据。2016年末，公司纳入合并范围的子公司为135家。
资产构成与资产质量
公司近三年资产总额逐年增加，资产构成以存货、预付款项、货币资金、其他应收款和应收账款等流动资产为主，其中存货占比高
2017年6月末，公司资产总额为1343.98亿元，较2016年末增长14.67%，其中流动资产占比为94.88%。2014年～2016年末，公司资产总额分别为842.80亿元、962.26亿元和1172.05亿元；其中，流动资产占比分别为91.87%、91.33%和93.35%。公司资产结构以流动资产为主。
图8:2014年～2016年末及2017年6月末公司资产构成情况
资料来源：公司提供，东方金诚整理
1.流动资产
2014年～2016年末，公司流动资产分别为 774.28亿元、878.79亿元和1094.16亿元，快速增长。2016年末，公司流动资产主要由存货、预付款项、货币资金、其他应收款和应收账款组成，占比分别为67.75%、8.75%、8.26%、7.64%和5.95%。截至2017年6月末，公司流动资产为1275.16亿元，主要由存货、货币资金、其他应收款、预付款项和应收账款构成，合计占比为96.54%。
http://www.dfratings.com 21
图9:截至2017年6月末公司流动资产构成6
资料来源：公司提供，东方金诚整理
2014年～2016年末，受公司土地储备不断增长的影响，公司存货规模快速增长。截至2016年末，公司存货741.31亿元，主要系由开发成本、开发产品、建造合同形成的已完工未结算资产、库存设备和周转房构成，占比分别为83.73%、8.80%、6.32%、0.81%和0.34%，公司存货未计提跌价准备，存货中用于抵押借款的账面余额为195.74亿元，随着地产调控的深入，公司存货存在一定的跌价风险。
公司预付款项主要为预付土地保证金、工程款等，近年来，公司不断增加土地储备、扩大项目开发规模，造成土地保证金及预付工程款不断增加。2014年～2016年末，公司预付款项账面余额高速增长，分别为28.63亿元、39.95亿元和95.72亿元。
2014年～2016年末，公司货币资金期末余额分别为66.43亿元、62.87亿元和90.41亿元。2016年末，公司货币资金主要由银行存款、其他货币资金和库存现金组成，占比分别为77.74%、21.81%和0.45%；货币资金中受限资金17.00亿元，占货币资金总额的比重为18.18%，受限原因主要为保证金存款、抵押借款等。
受公司合营项目增加，往来款增加的影响，公司其他应收款余额不断增长，2014年～2016年末，分别为38.29亿元、46.68亿元和83.65亿元。2016年末，公司其他应收款中其他单位往来款账面余额为46.58亿元，主要为公司对合营企业投资款项，各类保证金、押金等为29.76亿元，主要为土地款保证金等。
公司应收账款期末余额主要为应收工程款和应收商品房销售款，2014年～2016年末，账面价值分别为61.13亿元、60.47亿元和65.08亿元。2016年末公司应收账款账面余额为 72.41亿元，计提坏账准备为 7.33亿元，计提比例为10.12%，前五名应收款金额合计为15.03亿元，占应收账款期末余额的比例为20.76%，集中度不高。
6图中其他项由金额较小的应收票据、交易性金融资产和其他流动资产构成。
http://www.dfratings.com 22
2.非流动资产
2017年6月末，公司非流动资产68.83亿元，较2016年末减少11.63%。2014年～2016年末，公司非流动资产分别为68.52亿元、83.47亿元和77.88亿元。
2016年末公司非流动资产主要由固定资产、长期待摊费用和投资性房地产构成，占比依次为25.14%、24.72%和15.23%。
公司长期待摊费用主要为房屋销售业务按预售房款预缴的各项流转税金，待房屋销售收入确认后转入税金及附加。2014年～2016年末，公司长期待摊费用期末余额分别为22.12亿元、27.01亿元和19.25亿元，2016年大幅度减少主要系预缴的各项流转税金转入税金及附加所致。2017年6月末，公司长期待摊费用账面余额为1.27亿元，较2016年末减少93.38%，主要系待摊税金调整至其他流动资产所致。
公司固定资产主要为房屋及建筑物、机器设备和运输工具，近年来受折旧影响，公司固定资产账面价值逐年略有降低，2014年～2016年末，公司固定资产账面价值分别为22.06亿元、21.25亿元和19.58亿元。
公司投资性房地产按成本法计量，2014年～2016年末，账面价值分别13.00亿元、12.57亿元和11.86亿元，主要为用于出租的房屋建筑物等，包括南通中南购物城、南通中南百货和盐城中南购物中心等，近年逐年减少为每年计提折旧影响。
资本结构
受益于非公开发行股票和未分配利润增加，公司所有者权益保持增长，资本实力有所增强
近年来，公司所有者权益不断增加。2014年～2016年末，公司所有者权益分别为128.71亿元、132.15亿元和162.04亿元，主要系股本、资本公积和未分配利润增加所致。2016年末，公司所有者权益中未分配利润、股本、资本公积和少数股东权益的占比分别为42.64%、22.89%、16.38%和16.33%。
2014年～2016年末，公司股本分别为11.68亿元、11.68亿元和37.10亿元，2016年股本增长，主要系2016年4月公司完成非公开股票发行，募集资金46.39亿元以及2015年度权益分配方案每10股转增15股所致；同期，公司资本公积分别为10.63亿元、10.47亿元和26.54亿元，主要由股本溢价产生。2016年末资本公积较2015年末大幅度增长，主要系2016年4月非公开发行股票使股本溢价增加所致。
2014年～2016年末，公司未分配利润分别为63.32亿元、65.66亿元和69.09亿元，不断增长，主要受益于公司经营积累；同期，公司少数股东权益分别为40.55亿元、41.76亿元和26.46亿元，2016年有所减少。
2017年6月末，公司所有者权益为161.95亿元，较2016年末变化不大。
近年来，公司有息债务持续增加且规模较大，2015年以来债务结构以长期有息债务为主，债务负担较重
2017年6月末，公司负债总额1182.04亿元，流动负债占比为70.29%。2014
http://www.dfratings.com 23
年～2016年末，公司负债总额分别为714.09亿元、830.11亿元和1010.00亿元，其中流动负债占比分别为84.09%、74.75%和68.70%。公司负债结构以流动负债为主。
1.流动负债
2014年～2016年末，公司流动负债分别为600.50亿元、620.53亿元和693.90亿元。2016年末，公司流动负债主要由预收款项、应付账款、其他应付款和一年内到期的非流动负债构成，占流动负债总额的比重分别为57.71%、13.42%、8.81%和5.61%。2017年6月末，公司流动负债主要由预收款项、应付账款、其他应付款、短期借款、应付票据和一年内到期的非流动负债等构成，合计占比为96.97%。
图10：截至2017年6月末公司流动负债构成7
资料来源：公司提供，东方金诚整理
随着房地产项目预售规模的扩大，公司预收款项2014年～2016年末保持增长，账面余额分别为283.91亿元、353.27亿元和400.48亿元。2016年末，公司预收款项主要为房地产项目预收款，其未结转收入的原因是相关项目还未到达交房和税收清缴的条件。
公司应付账款在2014年～2016年末账面余额分别为52.10亿元、50.65亿元和93.14亿元，主要为应付的工程货款。2016年末，公司应付账款随着当年公司房地产开发规模的扩大而显著增长。其他应付款主要应付往来款、保证金、定金、押金等，2014年～2016年末公司其他应付款账面余额分别为27.45亿元、34.02亿元和61.11亿元，2016年末大幅度增长主要系2016年公司合营项目增加，造成的应付的往来款规模大幅度增长所致。
2014年～2016年末，公司短期借款账面余额分别为41.99亿元、36.81亿元和34.27亿元，逐年减少，主要系公司债务结构调整，逐年增加长期债务融资工具所致。2017年6月末，公司短期借款账面余额为47.96亿元，较2016年末增长39.95%。应付票据账面余额有所波动，2014年～2016年末分别为27.03亿元、37.93亿元和33.21亿元。截至2017年6月末，公司应付票据为40.96亿元，其中商业承兑汇票为11.61亿元，银行承兑汇票为29.35亿元。
公司一年内到期的非流动负债期末余额分别为113.54亿元、50.08亿元和
7图中“其他”项由金额较小的应付职工薪酬、应交税费和应付利息等报表项目构成。
http://www.dfratings.com 24
38.91亿元，2015年减少主要系当年长期借款到期，2016年减少主要系公司偿还“14中南建设PPN002”所致。2016年末，公司一年内到期的非流动负债由一年内到期的长期借款和一年内到期的长期应付款构成，占比分别为96.88%和3.12%。
2.非流动负债
公司非流动负债主要由长期借款和应付债券。2014年～2016年末，公司非流动负债分别为113.60亿元、209.58亿元和316.10亿元，2015年增长主要系当年债券发行规模较大，应付债券大幅度增加，2016年增长主要是长期借款和应付债券大幅增加所致。2016年末，公司非流动负债主要由长期借款和应付债券构成，占比分别为48.93%和48.75%。2017年6月末，公司非流动负债为351.23亿元，较2016年末有所增长，主要系长期借款增长所致。
2014年～2016年末，公司长期借款期末余额分别为101.40亿元、101.38亿元和154.66亿元，主要为房地产项目借款。2016年末，公司长期借款中主要为抵押借款和信用借款，公司长期借款的利率区间为3.915%～12.00%。
公司近年债券发行规模较大。2014年～2016年末，公司应付债券期末余额分别为9.90亿元、100.08亿元和154.11亿元，公司于2015年开始增加直接融资，2015年和2016年公司债券发行规模较大，截至2016年末公司应付债券如下表所示。
表9：2016年末公司应付债券情况
单位：年、亿元
||||||
|-|-|-|-|-|
|债券名称|发行时间|期限|规模|账面余额|
|16中筑01|2016年11月|5（3+2）|10|9.95|

16中南03 2016年9月 5（3+2） 7 6.96
||||||
|-|-|-|-|-|
|16中南02|2016年7月|5（3+2）|12|11.91|

16中建01 2016年4月 3（1+1+1) 15 14.99
||||||
|-|-|-|-|-|
|16中南01|2016年1月|5（3+2）|10|9.85|

15中南03 2015年12月 5（3+2） 15 14.91
||||||
|-|-|-|-|-|
|15中南02|2015年10月|5（3+2）|15|14.93|
|15中南01|2015年8月|3（2+1）|25|24.93|
|15中南建设MTN002|2015年8月|5（3+2）|24|23.84|
|15中南建设MTN001|2015年6月|5（3+2）|12|11.93|
|15中南建设PPN001|2015年6月|3|10|9.93|
|合计|-|-|155|154.11|

资料来源：公司提供，东方金诚整理
3.有息债务
2017年6月末，公司全部债务8为436.13亿元，较2016年末增长12.12%，主要系长期和短期借款增长所致，公司长期有息债务占全部债务总额的比重为80.40%，债务结构以长期有息债务为主；同期末，公司资产负债率为87.95%；长期债务资本化比率和全部债务资本化比率分别为68.41%和72.92%，公司债务负
担较重。
8公司应付票据为非付息项，未计入短期有息债务和全部债务。
http://www.dfratings.com 25
2014年～2016年末，公司资产负债率分别为84.73%、86.27%和86.17%；若考虑到预收账款和收入结转因素，调整后的资产负债率9分别为68.40%、69.59%和72.80%；全部债务资本化比率分别为68.73%、70.46%和70.59%。
同期末，公司全部债务分别为282.87亿元、315.22亿元和388.97亿元。近三年，公司短期有息债务持续下降，长期有息债务随着长期借款和应付债券的增加而逐年增长；2015年以来，公司债务结构调整为以长期有息债务为主。2016年末，公司短期有息债务和长期有息债务占比分别为18.89%和81.11%。
图11：公司2014年～2016年末及2017年6月末债务情况
资料来源：公司提供，东方金诚整理
截至2017年6月末，公司全部债务规模为436.13亿元，从债务的期限结构来看，2018年需偿还的债务本金规模较大，存在一定的集中偿付风险。见下图。
图12：截至2017年6月末公司有息债务到期本金规模分布
资料来源：公司提供，东方金诚整理
9调整后资产总额=财务报表资产总额-预收账款*（1-当期综合毛利率）；调整后负债总额=财务报表负债总
额-预收账款。
http://www.dfratings.com 26
4.对外担保
截至2017年6月末，公司对外担保余额为24.32亿元，担保比率为15.02%，为对合营项目项目公司的担保，被担保方经营正常，代偿风险较小。
盈利能力
公司营业收入保持增长，但受结转项目毛利率较低及公司建筑施工业务毛利率下滑的影响，营业利润率有所下降，整体盈利能力有所下降
2017年1～6月，公司营业总收入为126.69亿元，营业利润率为11.83%，利润总额为5.61亿元，净利润为4.02亿元。
2014年～2016年，公司营业总收入分别为217.92亿元、204.50亿元和344.40亿元，不断增长。同期，营业利润率有所下降，分别为18.70%、14.71%和10.19%，主要受结转的房地产项目毛利率较低及公司建筑施工业务毛利率下滑的影响；公司利润总额分别为14.72亿元、6.28元和6.62亿元。
同期，公司期间费用分别为24.98亿元、23.75亿元和25.90亿元，较为稳定，占营业总收入的比重分别为11.46%、11.61%和7.52%，公司费用控制能力有所加强。
公司2014年～2016年公司总资本收益率分别为3.34%、2.12%和1.43%，净资产收益率分别为7.27%、3.34%和2.64%，均不断下滑。
图13：公司2014年～2016年及2017年1～6月盈利能力情况
资料来源：公司提供，东方金诚整理
现金流
公司经营活动现金流量状况欠佳，对外投资支出不断增加，外部融资规模较大
2017年1～6月，经营活动、投资活动和筹资活动产生的净现金流分别为-3.58亿元、-7.06亿元和31.69亿元。
2014年～2016年，受益于公司房地产项目销售规模的快速增长，公司经营
活动产生的现金流入不断增长分别为240.82亿元、308.02亿元和427.26亿元；
http://www.dfratings.com 27
经营活动产生的现金流出分别为299.50亿元、298.49亿元和472.26亿元，2016年较2015年大幅度增长，主要系公司当期购置土地规模较大及项目建设规模较大所致，经营活动产生的现金净流量分别为-58.68亿元、9.53亿元和-45.00亿元。
公司投资活动现金流入和流出规模在2016年大幅度增长，主要系当年联营、合营项目较多，投入和收回的投资量较大所致。2014年～2016年投资活动现金流入分别为107.11亿元、96.69亿元和397.56亿元，投资活动现金流出分别为117.56亿元、117.92亿元和423.33亿元，投资活动现金流量净额分别为-10.46亿元、-21.23亿元和-25.77亿元。
2014年～2016年，公司筹资活动产生的现金流入分别为221.00亿元、320.74元和312.23亿元，主要为当期取得借款、发行债券和取得投资所收到的现金，筹资活动产生的现金流出分别为153.18亿元、315.99亿元和206.83亿元，主要系偿还债务所支付的现金，筹资活动产生的现金流量净额分别为67.83亿元、4.75亿元和105.40亿元，外部融资规模较大。
图14：公司2014年～2016年及2017年1～6月现金流情况
资料来源：公司提供，东方金诚整理
偿债能力
2014年～2016年末，公司流动比率和速动比率均不断增长，流动比率分别为128.94%、141.62%和157.68%，速动比率分别为33.67%、36.44%和50.85%。
2017年6月末，公司流动比率和速动比率分别为153.48%和48.89%。2014年～2016年，经营性净现金流动负债比波动明显，经营性现金流对流动负债的保障能力不强。
2014年～2016年，公司EBITDA逐年减少，分别为21.33亿元、14.26亿元和13.05亿元；EBITDA利息倍数分别为0.79倍、0.44倍和0.46倍；全部债务/EBITDA倍数分别为13.26倍、22.11倍和29.80倍，受近年债务规模持续增长的影响，全部债务/EBITDA逐年增加。
http://www.dfratings.com 28
表10：公司偿债能力情况
||||||
|-|-|-|-|-|
|指标|2014年|2015年|2016年|2017年6月|

流动比率（%） 128.94 141.62 157.68 153.48
||||||
|-|-|-|-|-|
|速动比率（%）|33.67|36.44|50.85|48.89|

经营性净现金流动负债比（%） -9.77 1.54 -6.49 -
||||||
|-|-|-|-|-|
|EBITDA利息倍数（倍）|0.79|0.44|0.46|-|

全部债务/EBITDA（倍） 13.26 22.11 29.80 -资料来源：公司提供，东方金诚整理
过往债务履约情况
根据公司提供的由中国人民银行征信管理中心2017年9月出具的《企业信用报告》，截至2017年9月22日，公司在过往债务履约方面不存在不良信用记录。
截至本报告出具日，公司存续期内的债券共10只，到达付息日的均按期付息。
本期债券偿债能力
本期债券拟发行总额4亿元，可超额配售不超过12亿元（含12亿元），将用于偿还债务。本期债券发行金额若按16亿元计算，是公司2017年6月末全部债务和负债总额的0.04倍和0.01倍，对公司现有资本结构影响有限。
截至2017年6月末，公司资产负债率和全部债务资本化比率分别为87.95%和72.92%。以公司2017年6月末的财务数据为基础，如不考虑其他因素，本期债券发行后，若发行金额按16亿元计算，公司资产负债率、全部债务资本化比率将分别上升至88.09%和73.63%，考虑到本期债券所募集资金将用于偿还债务，实际债务水平将低于上述模拟值。
以公司2016年的财务数据为基础，如不考虑其他因素，本期债券发行后，公司EBITDA、经营活动现金流入量、经营性净现金流和筹资活动前现金流量净额对本期债券的保护倍数分别为0.82倍、26.70倍、-2.81倍和-4.42倍，对本期债券的保障程度一般。
表11：本期债券偿债能力指标
单位：倍
|||||
|-|-|-|-|
|偿债指标|2014年|2015年|2016年|

EBITDA/本期发债额度 1.33 0.89 0.82
|||||
|-|-|-|-|
|经营活动现金流入量/本期发债额度|15.05|19.25|26.70|

经营活动现金净流量/本期发债额度 -3.67 0.60 -2.81
|||||
|-|-|-|-|
|筹资活动前现金流量净额偿债倍数|-4.32|-0.73|-4.42|

资料来源：公司提供资料，东方金诚整理
http://www.dfratings.com 29
抗风险能力及结论
公司房地产项目开发经验丰富，产品业态较多元，近年经营区域逐步从江苏省拓展至国内其它省市，在江苏省内房地产市场具有很强的竞争实力；近年公司房地产项目合同销售金额、面积及单价总体保持增长，盈利能力较强；公司房地产在建和拟建项目充足，主要集中在江苏省内城市，土地成本相对较低；公司建筑施工业务以房建工程为主，技术水平较先进、施工经验较丰富，相关资质较全，在国内房建工程市场拥有较强的市场地位。
同时，东方金诚也关注到，公司建筑施工业务的获利能力逐年有所下滑；公司未售房地产项目较多，主要分布于江苏、山东等地，在当前房地产市场调控的环境下，销售前景存在一定不确定性；公司在建和拟建项目投资规模较大，未来面临资金压力；公司有息债务持续增加且规模较大，债务负担较重。
东方金诚评定中南建设主体信用等级为AA+，评级展望为稳定。基于对公司主体长期信用以及本期债券偿还能力的评估，东方金诚评定本期债券的信用等级为AA+，该级别反映了公司偿还债务的能力很强，受不利经济环境的影响不大，违约风险很低。
http://www.dfratings.com 30
附件一：截至2017年6月末公司股权结构图
陈锦石及一致行动人
62.97%
中南控股集团有限公司 陈锦石等46名自然人
75.10%
24.90%
中南城市建设投资有限公司
54.26%
江苏中南建设集团股份有限公司
http://www.dfratings.com 31
附件二：截至2017年6月末公司组织架构图
http://www.dfratings.com 32
附件三：截至2017年6月末公司房地产在建项目情况
单位：亿元、万平方米、元/平方米
|||||||||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
|项目名称|区域|项目类型|所占权益|计划总投资额|开工时间|预计竣工时间|规划建筑面积|可售面积|累计已销售面积|未售面积|累计合同销售金额|平均合同销售价格|楼面地价|
||上海市|商住|100%|9.29|2015/11|2018/3|4.81|4.21|3.86|0.34|12.24|31672||
||上海市|商住|100%|12.94|2016/1|2018/8|3.88|3.77|2.36|1.41|9.93|42114||
||上海市|商住|40%|15.95|2017/4|2020/4|6.33|5.99|-|5.99|-|-||
||上海市|商住|34%|3.10|2017/4|2020/6|1.54|1.44|-|1.44|-|-||
||上海市|商住|40%|11.69|2017/5|2020/5|3.58|3.31|-|3.31|-|-||
||上海市|商住|11%|0.68|2017/5|2020/5|0.46|0.42|-|0.42|-|-||
||河北省|商住|75%|22.17|2017/5|2020/5|17.23|15.72|-|15.72|-|-||
||江苏省|商住|100%|23.54|2007/6|2025/12|36.43|33.52|6.97|26.54|9.04|12968||
||江苏省|商住|100%|0.78|2013/3|2017/9|1.11|1.01|0.86|0.15|1.14|13306||
||江苏省|商住|100%|6.95|2013/12|2018/6|8.31|8.06|7.73|0.33|7.95|10285||
||江苏省|商住|100%|22.70|2014/3|2018/1|23.65|23.60|23.57|0.04|35.32|14987||
||江苏省|商住|100%|9.52|2016/6|2019/6|8.21|7.90|7.85|0.05|13.79|17567||
||江苏省|商住|33%|5.75|2017/4|2019/6|4.89|4.57|-|4.57|-|-||
||江苏省|商住|100%|5.92|2013/1|2019/8|8.57|8.23|7.45|0.78|5.22|7014||
||江苏省|商住|100%|31.13|2014/11|2019/12|40.00|38.40|24.50|13.90|34.00|13876||
||江苏省|商住|100%|4.64|2011/1|2017/6|7.06|7.06|7.05|0.01|9.38|13314||
||江苏省|商住|100%|8.73|2014/4|2017/8|6.15|5.78|5.62|0.16|8.98|15979||
||江苏省|商住|100%|7.99|2015/12|2018/4|3.69|3.50|3.26|0.24|11.71|35901||
||江苏省|商住|50%|27.97|2016/4|2019/4|15.56|14.78|6.66|8.12|15.07|22636||
||江苏省|商住、办公|100%|71.29|2013/7|2023/5|36.46|35.00|-|35.00|-|-||

http://www.dfratings.com 33
|||||||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
|江苏省|商住|100%|19.67|2016/10|2019/10|12.43|11.19|8.62|2.56|17.33|20092|
|江苏省|商住|100%|9.14|2016/10|2019/10|5.18|4.87|-|4.87|-|-|
|江苏省|商住|100%|16.49|2014/8|2018/4|18.25|18.06|17.98|0.08|24.15|13430|
|江苏省|商住|100%|43.79|2015/7|2018/8|29.44|27.52|21.05|6.47|39.32|18675|
|江苏省|商住|100%|1.52|2013/4|2019/3|3.26|3.13|3.12|0.02|2.96|9493|
|江苏省|商业|100%|3.21|2016/9|2018/8|3.18|1.19|-|1.19|-|-|
|江苏省|商住|100%|16.51|2016/1|2019/3|6.48|6.07|-|6.07|-|-|
|江苏省|商住|32%|21.60|2016/12|2019/12|8.00|7.52|2.05|5.47|5.56|27137|
|江苏省|商住|100%|31.73|2016/7|2018/1|15.16|14.25|10.71|3.54|26.06|24324|
|江苏省|商住|100%|23.02|2015/7|2018/8|10.61|10.08|8.84|1.24|25.43|28776|
|江苏省|商住|100%|51.69|2017/4|2023/6|18.64|17.27|-|17.27|-|-|
|江苏省|商住|100%|3.70|2017/5|2020/10|2.86|2.64|-|2.64|-|-|
|江苏省|商住|50%|3.00|2017/5|2020/5|2.65|2.45|-|2.45|-|-|
|江苏省|商住|50%|5.60|2017/5|2020/5|4.43|4.10|-|4.10|-|-|
|江苏省|商住|100%|15.64|2016/11|2019/1|13.73|13.05|2.80|10.25|3.83|13673|
|浙江省|商住|100%|21.60|2016/12|2019/12|9.36|8.65|-|8.65|-|-|
|浙江省|商住|100%|23.75|2017/5|2022/8|11.52|10.67|-|10.67|-|-|
|浙江省|商住|100%|11.95|2016/12|2020/3|16.83|15.82|5.33|10.49|6.15|11537|
|浙江省|商住|100%|15.44|2017/6|2020/6|31.63|29.39|5.17|24.22|2.76|5346|
|浙江省|商住|100%|8.03|2017/6|2020/6|16.49|15.34|0.29|15.05|0.15|5106|
|山东省|商住|100%|42.16|2011/6|2019/1|64.89|61.64|10.15|51.50|13.06|12867|
|天津市|商住|75%|20.49|2016/1|2019/1|15.63|15.00|0.13|14.87|0.30|22569|
|湖北省|商住|100%|15.16|2017/6|2021/12|8.53|7.89|-|7.89|-|-|
|湖北省|商住|100%|39.01|2017/6|2021/12|32.51|30.15|-|30.15|-|-|
|湖北省|商住|100%|14.78|2017/5|2019/9|16.33|15.35|-|15.35|-|-|
|山东省|商住|100%|8.70|2014/3|2018/6|12.71|12.20|-|12.20|-|-|

http://www.dfratings.com 34
|||||||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
|辽宁省|商住|100%|2.02|2012/8|2018/7|4.48|4.34|4.31|0.04|2.33|5399|
|河北省|商住|100%|36.31|2013/6|2018/3|92.53|86.05|8.51|77.54|7.92|9305|
|山东省|商住|100%|1.52|2013/2|2018/6|2.47|2.32|0.99|1.33|0.77|7727|
|山东省|商住|100%|2.42|2015/5|2018/3|3.75|3.45|2.63|0.82|3.66|13895|
|山东省|商住|100%|6.09|2017/3|2020/5|11.09|10.39|-|10.39|-|-|
|山东省|商住|100%|11.34|2017/3|2021/12|21.05|19.83|-|19.83|-|-|
|海南省|商住|100%|25.83|2010/3|2018/4|47.08|44.73|9.99|34.75|7.94|7952|
|海南省|商住|100%|3.17|2014/2|2017/9|7.15|6.75|1.16|5.60|1.06|9188|
|海南省|商住|100%|1.42|2006/1|2017/9|2.78|2.61|1.80|0.81|1.66|9257|
|海南省|商住|100%|4.59|2015/9|2017/7|8.85|8.46|2.72|5.74|3.23|11876|
|江苏省|商住|100%|14.42|2011/4|2018/12|23.64|22.29|17.11|5.18|13.42|7840|
|江苏省|商住|100%|32.57|2011/7|2021/12|45.19|43.24|20.31|22.93|15.61|7683|
|江苏省|商住|100%|16.27|2011/4|2019/7|36.09|33.20|19.49|13.71|13.82|7092|
|江苏省|商住|100%|12.00|2013/6|2018/8|31.55|29.03|23.28|5.75|15.17|6517|
|江苏省|商住|100%|0.40|2010/12|2017/8|0.93|0.83|0.21|0.63|0.22|10637|
|江苏省|住宅|100%|1.16|2013/12|2017/12|1.28|1.20|1.17|0.04|1.35|11630|
|江苏省|商住|100%|2.14|2010/12|2017/8|2.58|2.57|2.55|0.02|3.24|12728|
|江苏省|住宅|100%|13.80|2016/6|2019/3|17.87|17.33|16.94|0.39|23.26|13733|
|江苏省|商住|100%|19.93|2017/5|2020/5|23.77|22.23|-|22.23|-|-|
|江苏省|商住|70%|6.52|2017/3|2020/3|7.36|6.70|3.86|2.84|5.34|13837|
|江苏省|商住|50%|7.12|2017/2|2020/2|6.96|6.27|-|6.27|-|-|
|江苏省|商住、办公|100%|22.02|2010/9|2020/3|35.70|34.02|11.35|22.67|15.85|13961|
|江苏省|商住|100%|17.22|2009/9|2019/6|28.54|26.26|19.52|6.74|20.03|10260|
|江苏省|商住|33%|7.97|2017/5|2020/5|6.96|6.27|2.01|4.26|2.93|14615|
|江苏省|商住|30%|5.39|2017/6|2020/6|6.94|6.38|1.52|4.86|1.52|9990|
|江苏省|商住|100%|26.11|2017/6|2020/6|25.33|24.52|8.28|16.24|9.66|11662|

http://www.dfratings.com 35
|||||||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
|江苏省|商住|100%|10.57|2017/2|2020/2|9.23|9.12|7.96|1.15|10.51|13200|
|江苏省|商住|34%|4.14|2017/4|2020/4|4.12|3.76|-|3.76|-|-|
|江苏省|商住|100%|9.73|2017/5|2019/12|10.91|10.09|-|10.09|-|-|
|江苏省|商住|100%|4.45|2007/12|2018/2|5.42|5.39|5.38|0.01|6.41|11908|
|江苏省|商住|100%|1.67|2014/5|2018/12|2.58|2.56|2.51|0.05|2.07|8233|
|江苏省|商住|100%|27.77|2009/12|2018/8|65.92|59.33|12.72|46.60|12.23|9614|
|江苏省|商住|100%|50.94|2013/11|2018/6|83.34|78.34|27.05|51.28|19.77|7309|
|山东省|商住|100%|1.84|2012/4|2018/1|4.28|4.07|4.03|0.04|3.56|8840|
|山东省|商住|100%|36.42|2015/11|2018/5|87.62|84.29|11.22|73.07|9.42|8395|
|山东省|商住|100%|5.31|2011/1|2018/8|14.20|13.35|10.72|2.62|7.11|6627|
|山东省|商住|100%|18.41|2012/6|2017/6|40.40|37.98|15.93|22.04|9.94|6239|
|山东省|商住|100%|5.93|2012/12|2019/12|13.03|11.99|10.56|1.43|8.52|8069|
|辽宁省|商住|100%|11.06|2011/5|2018/1|31.33|29.45|2.40|27.04|1.08|4472|
|四川省|商住|100%|3.77|2013/1|2018/12|5.59|5.14|4.69|0.45|3.73|7961|
|四川省|商住|100%|2.51|2013/1|2018/12|3.52|3.44|-|3.44|-|-|
|四川省|商住|100%|5.47|2013/1|2018/12|7.55|7.49|-|7.49|-|-|
|湖北省|商住|100%|8.70|2013/3|2018/1|20.09|18.48|4.91|13.57|2.32|4730|
|湖北省|商住|100%|1.88|2013/3|2018/1|5.44|5.41|5.40|0.01|1.57|2901|
|湖北省|商住|100%|11.02|2014/12|2018/6|30.15|27.44|10.93|16.51|7.31|6685|
|-|-|-|1311.44|-|-|1575.26|1480.14|520.10|960.04|616.36|12122|

http://www.dfratings.com 36
附件四：截至2017年6月末公司房地产拟建项目情况
单位：%、万平方米、亿元
|||||||||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
|项目|所在地区|项目类型|所占权益|土地面积|计划投资额|土地总价|已付土地款|容积率|已投资金额|未来投资计划||||
|||||||||||2017年下半年|2018年|2019年|2020年及以后|
||北京密云|商住|100.00|8.90|26.43|4.40|4.40|2.50|4.77|2.00|4.00|4.00||
||天津武清区|商住|100.00|1.91|4.34|1.20|0.60|2.50|1.81|2.00|0.53|0.00||
||苏州常熟|商住|100.00|5.12|8.09|3.64|0.91|1.80|0.91|3.64|2.00|1.20||
||苏州常熟|商住|100.00|4.77|8.75|3.99|1.35|1.80|1.35|0.91|3.20|2.20||
||苏州常熟|商住|25.00|3.48|4.52|11.94|2.98|2.70|2.98|0.18|0.30|0.20||
||苏州常熟|商住|30.00|3.68|6.93|18.00|5.40|2.20|5.40|0.20|0.50|0.60||
||苏州常熟|商住|49.00|6.96|12.68|15.97|7.82|2.20|7.82|0.82|1.50|1.20||
||杭州建德|商住|100.00|2.26|7.41|4.38|4.38|2.31|4.38|1.20|1.00|0.60||
||杭州建德|商住|100.00|2.52|7.68|4.46|4.46|2.20|4.46|0.58|1.30|0.80||
||浙江嘉兴|商住|100.00|5.82|9.99|4.07|4.07|1.50|4.07|0.79|2.79|1.94||
||青岛黄岛|商住|100.00|7.48|22.82|10.26|10.26|2.80|10.28|0.40|4.00|5.00||
||烟台|商住|100.00|6.68|5.15|1.60|0.81|2.00|0.81|1.20|1.80|0.70||
||镇江丹阳|商住|100.00|3.35|8.40|4.30|10.00|2.50|2.96|2.03|1.60|1.20||
||镇江丹阳|商住|100.00|5.81|12.29|5.18||2.50|2.35|1.18|3.00|3.00||
||镇江丹阳|商住|100.00|6.24|12.91|5.26||2.50|4.69|1.26|3.00|2.50||
||镇江丹阳|商住|100.00|3.74|7.96|3.38|3.38|2.50|3.38|0.38|2.50|1.30||
||镇江丹阳|商住|100.00|4.47|9.12|3.64|3.64|2.50|3.64|0.64|2.80|1.70||
||镇江丹徒|商住|100.00|4.57|6.98|3.85|3.85|1.40|3.85|0.45|1.70|0.90||
||海门|商住|51.00|7.90|7.21|5.29|2.70|2.20|2.70|0.70|2.30|1.40||
||南通通州|商住|33.40|3.73|1.76|3.01|1.01|1.03|1.03|0.21|0.26|0.27||

http://www.dfratings.com 37
|||||||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
|南通通州|商住|33.30|3.13|1.44|2.34|0.78|1.05|0.81|0.18|0.36|0.09|
|南通|商住|17.00|8.67|3.43|9.76|1.66|2.00|1.68|0.26|0.80|0.47|
|盐城|商住|33.33|2.94|2.15|3.21|1.06|2.20|1.07|0.27|0.50|0.30|
|徐州|商住|50.00|42.09|26.25|7.42|0.00|1.70|0.00|3.71|5.00|4.00|
|徐州|商住|33.00|11.86|7.14|11.77|0.00|1.30|0.00|3.88|1.40|1.20|
|安徽马鞍山|商住|100.00|12.76|18.90|9.71|9.71|1.60|9.71|1.84|3.00|4.00|
|苏州太仓|商住|50.00|4.92|4.20|3.05|1.52|1.60|1.52|0.52|1.27|0.87|
|苏州太仓|商住|14.78|6.92|2.24|5.90|0.87|2.00|0.87|0.20|0.76|0.40|
|苏州太仓|商住|13.30|3.48|1.01|3.00|0.40|2.00|0.50|0.10|0.23|0.18|
|嘉兴平湖|商住|50.00|3.34|2.93|3.45|1.72|1.80|1.86|0.42|0.30|0.20|
|嘉兴平湖|商住|100.00|1.10|2.43|1.55|1.55|2.00|1.64|0.50|0.29|0.00|
|绍兴袍江|商住|45.00|10.87|8.26|10.52|0.00|1.80|0.00|4.73|1.60|1.50|
|成都金牛|商住|100.00|12.78|44.69|28.33|28.33|2.00|29.02|2.00|4.00|5.00|
|成都金牛|商住|100.00|4.23|19.35|11.58|11.58|2.91|14.79|0.20|2.00|1.50|
|成都成华|商住|50.00|2.97|14.25|19.15|9.54|5.00|9.57|0.94|2.00|1.00|
|-|-|-|231.45|350.07|248.53|140.74|-|146.68|40.54|63.60|51.41|

http://www.dfratings.com 38
附件五：公司合并资产负债表
单位：万元
||||||
|-|-|-|-|-|
|项目名称|2014年末|2015年末|2016年末|2017年6月末（未经审计）|
||664286.56|628685.04|904069.97||
||375.96|544.76|2434.14||
||4141.84|13561.74|39551.18||
||611282.54|604737.10|650849.69||
||286340.81|399549.26|957191.79||
||382876.48|466823.86|836473.33||
||5721182.50|6526658.42|7413097.78||
||-|-|750.00||
||72354.95|147327.11|137198.01||
||7742841.62|8787887.28|10941615.88||
||-|5100.00|5000.00||
||-|1150.00|12793.36||
||3553.39|43950.06|50823.98||
||130015.24|125707.29|118643.89||
||220554.56|212460.08|195825.83||
||6715.51|11845.00|50001.32||
||54797.33|56141.96|60568.09||
||418.87|418.87|418.87||
||221189.60|270055.67|192534.44||
||47943.87|77069.74|92234.90||
||-|30834.12|-||
||685188.37|834732.79|778844.68||
||8428030.00|9622620.07|11720460.56||

http://www.dfratings.com 39
附件五：公司合并资产负债表(续表)
单位：万元
||||||
|-|-|-|-|-|
|项目名称|2014年末|2015年末|2016年末|2017年6月末（未经审计）|
||419850.00|368050.00|342700.00||
||270305.20|379305.08|332073.49||
||520995.20|506506.17|931413.92||
||2839060.34|3532716.64|4004762.83||
||120435.28|94416.72|72403.64||
||273453.82|253597.22|179207.24||
||8328.77|28102.71|42633.37||
||-|7914.75|21.20||
||274508.07|340240.07|611141.14||
||1135442.28|500809.48|389068.76||
||142592.39|193659.95|33589.12||
||6004971.34|6205318.79|6939014.72||
||1013995.00|1013814.00|1546580.16||
||98999.84|1000775.84|1541072.76||
||17833.62|75066.06|67324.52||
||5135.47|6172.53|5982.49||
||-|-|41.77||
||1135963.94|2095828.43|3161001.70||
||7140935.28|8301147.22|10100016.41||
||116783.92|116783.92|370978.88||
||106295.61|104665.03|265426.05||
||25843.58|25843.58|26438.53||
||633189.28|656644.85|690886.37||
||-488.81|-66.59|2069.02||
||881623.58|903870.80|1355798.84||
||405471.14|417602.05|264645.30||
||1287094.71|1321472.85|1620444.14||
||8428030.00|9622620.07|11720460.56||

http://www.dfratings.com 40
附件六：公司合并利润表
单位：万元
||||||
|-|-|-|-|-|
|项目名称|2014年|2015年|2016年|2017年1～6月（未经审计）|
||2179209.42|2044965.52|3443958.58||
||2179209.42|2044965.52|3443958.58||
||2168777.14|2031471.77|3432723.70||
||10432.28|13493.75|11234.88||
||1641997.73|1603579.13|2878663.07||
||129796.29|140504.28|214292.62||
||62467.81|52633.23|56890.12||
||145989.75|146069.79|163932.09||
||41347.31|38748.13|38215.27||
||16032.78|11057.07|13836.41||
||96.53|168.80|-152.25||
||561.66|2868.17|-7428.84||
||-|-553.33|-7024.85||
||142235.94|55410.86|70547.92||
||10486.28|20253.68|10739.51||
||5475.47|12821.22|15078.04||
||351.56|431.58|181.18||
||147246.75|62843.32|66209.38||
||53612.90|18695.52|23389.54||
||-|-|-||
||93633.85|44147.81|42819.85||
||95918.71|35133.97|40772.13||
||-2284.86|9013.84|2047.72||

http://www.dfratings.com 41
附件七：公司合并现金流量表
单位：万元
||||||
|-|-|-|-|-|
|项目名称|2014年|2015年|2016年|2017年1～6月（未经审计）|
||1761760.50|2334880.19|3772745.65||
||107.62|30.61|348.03||
||646340.33|745281.77|499541.54||
||2408208.44|3080192.57|4272635.22||
||2001953.30|1683617.97|3387799.43||
||300701.39|299924.27|327269.01||
||250543.49|261548.53|301456.66||
||441768.76|739766.75|706115.05||
||2994966.94|2984857.51|4722640.15||
||-586758.50|95335.06|-450004.93||
||1069586.00|963328.05|3975574.93||
||1334.18|3466.00|2851.36||
||142.67|2.89|882.27||
||-|-|-3700.92||
||-|63.67|-||
||1071062.85|966860.61|3975607.64||
||35561.63|11099.42|56395.68||
||1140064.79|1152506.58|4180690.80||
||-|15456.33|-3815.52||
||-|95.48|-||
||1175626.43|1179157.81|4233270.96||
||-104563.57|-212297.20|-257663.33||
||551122.98|63800.00|521123.47||
||1609210.00|1830374.16|1894566.00||
||-|1246125.86|170125.67||
||49716.39|67146.38|536515.00||
||2210049.38|3207446.40|3122330.15||

http://www.dfratings.com 42
||||
|-|-|-|
|1165508.71|2768654.00|1693152.34|
|267904.51|299398.55|271750.17|
|98361.81|91850.02|103388.27|
|1531775.03|3159902.58|2068290.78|
|678274.35|47543.83|1054039.37|
|-395.83|-345.16|-272.08|
|-13443.56|-69763.47|346099.04|

http://www.dfratings.com 43
附件八：公司主要财务指标
||||||
|-|-|-|-|-|
|项目|2014年|2015年|2016年|2017年6月（未经审计）|

盈利能力
||||
|-|-|-|
|18.70|14.71|10.19|
|3.34|2.12|1.43|
|7.27|3.34|2.64|

偿债能力
||||
|-|-|-|
|84.73|86.27|86.17|
|46.77|61.26|66.07|
|68.73|70.46|70.59|
|128.94|141.62|157.68|
|33.67|36.44|50.85|
|-9.77|1.54|-6.49|
|0.79|0.44|0.46|
|13.26|22.11|29.80|
|-0.24|-0.04|-0.18|
|-2.55|-0.36|-2.50|

经营效率
||||
|-|-|-|
|7.08|3.32|5.26|
|0.57|0.26|0.41|
|0.52|0.23|0.32|
|80.84|114.18|109.55|

增长指标
||||
|-|-|-|
|-|14.17|17.93|
|-|2.67|12.20|
|-|-6.16|25.71|
|-|-57.32|-32.94|

本期债券偿债能力
||||
|-|-|-|
|1.33|0.89|0.82|
|15.05|19.25|26.70|
|-3.67|0.60|-2.81|
|-4.32|-0.73|-4.42|

http://www.dfratings.com 44
附件九：主要财务指标计算公式
|||
|-|-|
|指 标 名 称|计 算 公 式|

盈利指标
毛利率（营业收入-营业成本）/营业收入×100%
营业利润率（营业收入-营业成本-营业税金及附加）/营业收入×100%
总资本收益率（净利润+利息费用）/（所有者权益+长期债务+短期债务）×100%净资产收益率净利润/所有者权益×100%
利润现金比率经营活动产生的现金流量净额/利润总额×100%
偿债能力指标
资产负债率负债总额/资产总计×100%
全部债务资本化比率全部债务/（长期有息债务+短期有息债务+所有者权益）×100%
长期债务资本化比率长期有息债务/（长期有息债务+所有者权益）×100%
EBITDA利息倍数EBITDA/利息支出
全部债务/EBITDA全部债务/EBITDA
债务保护倍数（净利润+固定资产折旧+摊销）/全部债务
筹资活动前现金流量净额债务保护倍数筹资活动前现金流量净额/全部债务
流动比率流动资产合计/流动负债合计×100%
速动比率（流动资产合计-存货）/流动负债合计×100%
经营现金流动负债比率经营活动现金流量净额/流动负债合计×100%
筹资活动前现金流量净额利息保护倍数筹资活动前现金流量净额/利息支出
筹资活动前现金流量净额/（当年利息支出+当年应偿还的债务本筹资活动前现金流量净额本息保护倍数
金）
经营效率指标
销售债权周转次数营业收入/（平均应收账款净额+平均应收票据）
存货周转次数营业成本/平均存货净额
总资产周转次数营业收入/平均资产总额
现金收入比率销售商品、提供劳务收到的现金/营业收入×100%
增长指标
资产总额年平均增长率
净资产年平均增长率（1）2年数据：增长率=（本期-上期）/上期×100%
营业收入年平均增长率（2）n年数据：增长率=【(本期/前n年)^（1/(n-1)）-1】×100%利润总额年平均增长率
本期债券偿债能力
EBITDA/本期发债额度EBITDA/本期发债额度
经营活动现金流入量偿债倍数经营活动产生的现金流入量/本期债券到期偿还额
经营活动现金流量净额偿债倍数经营活动现金流量净额/本期债券到期偿还额
筹资活动前现金流量净额偿债倍数筹资活动前现金流量净额/本期债券到期偿还额
注：长期有息债务=长期借款+应付债券+其他长期有息债务
短期有息债务=短期借款+交易性金融负债+一年内到期的非流动负债+应付票据+其他短期有息债务
全部债务=长期有息债务+短期有息债务
EBITDA=利润总额+利息费用+固定资产折旧+摊销
利息支出=利息费用+资本化利息支出
筹资活动前现金流量净额=经营活动产生的现金流量净额+投资活动产生的现金流量净额
http://www.dfratings.com 45
附件十：企业主体及长期债券信用等级符号及定义
|||
|-|-|
|符号|定义|

AAA偿还债务的能力极强，基本不受不利经济环境的影响，违约风险极低。
AA 偿还债务的能力很强，受不利经济环境的影响不大，违约风险很低。
A 偿还债务能力较强，较易受不利经济环境的影响，违约风险较低。
BBB偿还债务能力一般，受不利经济环境影响较大，违约风险一般。
BB 偿还债务能力较弱，受不利经济环境影响很大，违约风险较高。
B 偿还债务的能力较大地依赖于良好的经济环境，违约风险很高。
CCC偿还债务的能力极度依赖于良好的经济环境，违约风险极高。
CC 在破产或重组时可获得保护较小，基本不能保证偿还债务。
C 不能偿还债务。
注：除AAA级，CCC级（含）以下等级外，每一个信用等级可用“+”、“-”符号进行微调，表示略高或略低于本等级。
http://www.dfratings.com 46