数源科技股份有限公司拟发行股份及支付现金
购买资产涉及的杭州西湖数源软件园
有限公司股东全部权益价值评估项目
资产评估说明
坤元评报〔2019〕123号
（共一册第一册）
坤元资产评估有限公司
二〇一九年四月十五日
目 录
第一部分关于资产评估说明使用范围的声明
.................................................... 1第二部分企业关于进行资产评估有关事项的说明
............................................. 2第三部分资产评估说明正文
........................................................................... 13
第二部分 企业关于进行资产评估有关事项的说明一、委托人与被评估单位概况
（一）委托人一概况
1.名称：数源科技股份有限公司(以下简称“数源科技”)
2.住所：浙江省杭州市西湖区教工路1号
3.法定代表人：章国经
4.注册资本：31,235.2464万人民币
5.类型：其他股份有限公司(上市)
6.统一社会信用代码：913300007125597931
7.登记机关：浙江省工商行政管理局
8.经营范围：数字（模拟）彩色电视机、数字视音频产品、数字电子计算机及外部设备、多媒体设备、充换电设备、卫星广播设备、电话通信设备、移动通信系统及设备、电子元器件的制造、加工、销售、修理；电器整机的塑壳、模具、塑料制品的制造、加工；电子计算机软件的技术开发、技术咨询、技术服务、成果转让；
机电设备、房屋、汽车租赁,物业管理，废旧家电回收。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）
（二）委托人二概况
1.名称：西湖电子集团有限公司(以下简称“西湖电子集团”)
2.住所：杭州市西湖区教工路一号
3.法定代表人：章国经
4.注册资本：贰亿陆仟陆佰万元整
5.类型：有限责任公司(国有独资)
6.统一社会信用代码：91330100143031891P
7.登记机关：杭州市市场监督管理局
8.经营范围：制造、加工、安装：电视机、彩色显示器；服务：小型车停车服务。批发、零售、技术开发；汽车及汽车配件，视频产品，音响设备，数字电子计算机，电子计算机显示终端设备，家用电器，电话通信设备，移动通信系统及设备，电子元件，电子器件，广播电视配套设备，卫星广播电视设备，电子仪器仪表，自
动化仪表系统，电子乐器，电源设备，机电设备，本集团公司成员厂生产所需的设
备，原辅材料；服务：新能源技术、微电子技术的开发，物业管理，汽车租赁，汽车设备租赁；货物进出口（法律、行政法规禁止的项目除外，法律、行政法规限制的项目取得许可后方可经营）；含下属分支机构经营范围；其他无需报经审批的一切合法项目。
（二）被评估单位概况
一)企业名称、类型与组织形式
1.名称：杭州西湖数源软件园有限公司(以下简称“数源软件园”)
2.住所：浙江省杭州市西湖区教工路一号11号楼4楼
3.法定代表人：江兴
4.注册资本：3,800万人民币
5.类型：有限责任公司（非自然人投资或控股的法人独资）
6.统一社会信用代码：91330100668018550E
7.登记机关：杭州市市场监督管理局
8.经营范围：服务：高新技术项目及产品的技术开发、技术服务、技术咨询、成果转让，高科技产业投资咨询与管理（除证券、期货），企业管理，物业管理，代订车船票，实业投资，接受企业委托从事资产管理（未经金融等监管部门批准，不得从事向公众融资存款、融资担保、代客理财等金融服务），酒店管理，住宿，餐饮管理，餐饮服务，酒吧，咖啡厅，停车服务，会务服务，承接会展，翻译服务，房产中介，自有房产租赁，汽车租赁，体育活动策划，组织体育活动（承办体育赛事除外），文化艺术活动策划，受托体育场地管理，国内广告设计、制作、代理、发布（除网络广告发布），图文设计、制作，花卉租赁，绿化养护，室内外装饰设计，承接室内外装饰工程，承接园林绿化工程（涉及资质证凭证经营），承接电动汽车充电站的系统设计及电动汽车充电站工程；批发、零售：百货，建筑材料，装饰材料，仪器仪表，花卉，苗木（除种苗），初级食用农产品（除食品、药品），食品经营，办公用品，体育用品，文化用品，工艺美术品（文物除外），卷烟；含下属分支机构经营范围，其他无需报经审批的一切合法项目。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）
二)企业历史沿革
1．公司成立时情况
数源软件园成立于 2007年 11月，初始注册资本 1,000万元，系西湖电子集团有限公司的全资子公司。
2．公司第一次增资
2010年5月，根据公司股东会决议，西湖电子集团有限公司增加注册资本2,800万元，增资后的注册资本为3,800万元。
截至评估基准日，数源软件园的注册资本和股权结构未发生变化，为西湖电子集团有限公司的全资子公司。
三)被评估单位前1年及截至评估基准日的资产、负债状况及经营业绩见下表：1．前1年及评估基准日母公司报表反映的资产、负债状况及经营业绩
单位：人民币元
||
|-|
|2017年12月31日|
|397,806,934.40|
|160,839,853.82|
|236,967,080.58|
|2017年|
|23,984,931.29|
|10,675,658.35|
|2,608,798.40|
|1,856,863.16|

2．前1年及评估基准日合并报表反映的资产、负债状况及经营业绩
单位：人民币元
||
|-|
|2017年12月31日|
|562,321,946.84|
|175,907,007.48|
|386,414,939.36|
|236,967,080.58|
|2017年|
|23,984,931.29|
|10,675,658.35|
|1,952,544.05|
|1,461,456.85|
|1,856,863.16|

上述年度及基准日的财务报表均已经注册会计师审计，且均出具了无保留意见
的审计报告。
数源软件园下设本部和云栖客栈分公司，企业会计报表由上述二级核算单位的
报表汇总并经抵销得出。
四)被评估单位经营情况等
1．公司概况
杭州西湖数源软件园有限公司成立于 2007年 11月，拥有一家控股子公司杭州诚园置业有限公司（以下简称诚园置业），主要经营业务为作为投资性房地产经营管理平台经营管理其所持有的教工路 1号土地及房屋业务以及通过诚园置业从事办公写字楼开发业务。
教工路 1号土地及房屋包括 24幢房屋建筑物，土地面积合计 51,404平方米，地上建筑权证面积 59,833.32平方米，可租总面积合计 54,717.12平方米。截至评估基准日，部分房产（合计面积 40,405.51平方米）已处于对外出租或由关联方使用状态，其中 22,509.55平方米的房产系对外正常租赁，17,895.96平方米的房产系由关联方使用。
诚园置业的主要业务系开发近江地块商务楼项目。近江地块商务楼项目土地面积为 5,376.00平方米，规划用途为商服用地，地上总建筑面积不大于 26,880平方米，绿地率不小于25%，建筑密度不大于35%，建筑限高 80米。同时，根据《土地出让合同》规定，“竞得土地的企业自持房产和对应分摊土地面积比重不低于50%，自持房产部分在方案设计时应予明确，通过土地复核验收之日起10年内不得转让，10年以后可以按规划竣工验收最小单元分割转让，其余房产和土地在通过复验后可以按规划竣工验收最小单元分割转让”。根据项目《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》和初步设计方案等资料，项目建筑面积合计41,114平方米，包括地上建筑面积 26,880平方米，地下建筑面积 14,234平方米，其中预计可售面积包括办公用房 13,160.20平方米，对应可售地下停车位 115个；预计自持面积包括办公用房、公共会议室、员工活动室、员工食堂和物业管理用房等合计 13,719.80平方米，对应自用地下停车位119个。项目开工时间为2017年5月，整体项目交付时间预计为 2020年 9月，可售办公用房计划于项目交付时开始销售，预计于 2021年全部销售完毕。
公司组织机构设置如下图所示：
2．业务模式
（1）房屋租赁业务流程
（2）定价模式
主要依据投资成本测算分析、竞争项目对比分析、区域位置、自身特色、各产业发展潜力分析、行业承租标准即客户承受能力分析、交通便利性指标分析等综合因素进行项目出租定价。
（3）采购模式
数源软件园涉及房产对外租赁的采购一般为金额较小的外包服务采购项目，主要通过邀请招标或者供应商比价的方式进行采购。前者是指直接邀请特定的潜在供应商参加投标，后者是指直接向若干家供应商进行询价并确定最终的供应商。
（4）盈利模式
数源软件园通过提供房地产对外租赁、园区经营管理服务获取租金、物业、停车费等服务收入，对存量投资性房地产进行持续经营管理获得收益。
（5）结算模式
房产租赁业务中，以每月或每季度进行租金、物业费及停车费的收取。
3．企业的竞争优势及劣势
（1）竞争优势分析
公司持有的投资性房地产位于杭州市教工路 1号，坐落于杭州市中心黄龙高档商务圈，黄龙商圈作为西湖区最早形成完整产业链的商圈，在杭州城市发展新经济的过程中发挥着巨大作用。黄龙商圈集中了浙江大学等知名高校，人文气息浓郁；
是浙江 IT产业最大的集聚地和发散地，吸引了大量的 IT创业人群；集聚大量高端写字楼群，吸引着众多实力强大的国际国内知名企业的入驻。在杭州黄龙核心辐射圈内，包含近71万人口，其中中高端消费客群占到了33万。
投资性房地产位置图（即地图显示的西湖数源软件园）
投资性房地产所在黄龙商圈优势如下：
A.优越的地理位置
黄龙区块，处于杭州高新区、西湖风景区和商务闹市区的三角中心，黄龙体育中心、浙江大学、省音乐厅等均被包含在其中，浓厚的从业氛围伴随着人文底蕴，凸显了其优越的地理位置。
B.合理的总体规划
早在上世纪50年代，杭州市政府便已经确立了黄龙地块的中心位置，更在周围划出了大片土地作为规划。近几十年来，针对商业物业规划、楼盘街道位置、绿化交通、行业区块划分、总体规划等，杭州市政府更是作出了完善的协调处理，为现在整齐协调的黄龙商圈打好了铺垫。
C．高品质楼盘林立
黄龙商圈中，高品质楼盘林立，开发商们在打造楼盘时，规划、设计、建材都非常考究，智能化的内部系统搭配齐全的商务生活配套设施。
D．趋向性的政策规划
“楼宇经济集聚区”是杭州西湖区委政府打造的目标，以黄龙商圈为代表，力争建设一批能够体现杭城战略地位和巨头长三角著名的“高端化、特色化”的商务楼宇集群。
E．庞大的投资潜力
杭州市作为长三角的重要组成部分、浙江省会所在地，环境优美、名声在外，无疑具有极大的上升价值和投资空间。另外，黄龙商圈作为杭州高新科技投资行业的中心，一直保持着良好的发展趋势和上升态势，未来，势必会成为一个良好的国际商务平台。
（2）竞争劣势分析
目前公司的主营业务为写字楼租赁，业务单一，公司的发展与行业景气程度关系较为密切。若行业出现周期性低谷，公司经营将遭受较为严重的打击。
五)目前执行的主要会计政策
会计制度：执行《企业会计准则》及其补充规定；
会计期间：会计年度采用公历年制，即公历1月1日起至12月31日止；
记账原则和计价基础：以权责发生制为记账原则，资产以实际成本为计价基础；
记账方法：采用借、贷复式记账法；
记账本位币：人民币；
执行的固定资产折旧办法为：直线法；
主要税项及税率：主要税项为增值税、房产税、土地增值税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加和企业所得税等，其中增值税税率为应税收入的3%、5%、6%，房产税税率从价计征的，按房产原值一次减除30%后余值的1.2%计缴，从租计征的，按租金收入的12%计缴，城市建设维护税税率为7%，教育费附加为3%，地方教育附加为2%，企业所得税税率为25%。
数源软件园执行《企业会计准则》及相关规定，生产经营不存在国家政策、法规的限制。
（三）委托人与被评估单位的关系
委托人一与被评估单位同受委托人二的最终控制，且委托人一拟收购被评估单位的股权。
二、关于经济行为的说明
根据 2019年 3月 7日西湖电子集团董事会 2019年 3月第三次会议决议，西湖电子集团同意将公司持有的数源软件园100%股权协议转让给数源科技，数源科技拟发行股份及支付现金购买资产，为此需要聘请评估机构对该经济行为涉及的数源软件园的股东全部权益价值进行评估，为该经济行为提供数源软件园股东全部权益价值的参考依据。
三、关于评估对象和评估范围的说明
评估对象为涉及上述经济行为的数源软件园的股东全部权益。
评估范围为数源软件园申报的并经过中汇会计师事务所(特殊普通合伙)审计的截至2018年12月31日数源软件园全部资产及相关负债，包括流动资产、非流动资产、流动负债及非流动负债。按照数源软件园提供的2018年12月31日经审计的母公司会计报表反映，资产、负债和股东权益的账面价值分别为409,771,738.92元， 177,239,855.91元和 232,531,883.01元；按照数源软件园提供的 2018年 12月 31日经审计的合并会计报表反映，资产、负债、所有者权益和归属于母公司的所有者权益的的账面价值分别为598,118,549.69元，216,526,051.95元，381,592,497.74元和232,372,428.35元。
四、关于评估基准日的说明
为使得评估基准日与拟进行的经济行为和评估工作日接近，委托人确定本次评估基准日为2018年12月31日，并在评估委托合同中作了相应约定。
五、可能影响评估工作的重大事项说明
1.数源软件园的资产存在以下权属资料瑕疵事项：
（1）列入评估范围的投资性房地产系由公司母公司西湖电子集团根据杭州市人民政府国有资产监督管理委员会市国资委简复[2016]第12号文无偿划转，上述房地产于基准日后（2019年1月4日）取得浙(2019)杭州市不动产权第0002303号、浙(2019)杭州市不动产权第 0002304号和浙(2019)杭州市不动产权第 0002308号不动产权证。
（2）列入评估范围的投资性房地产中，教工路 1号47、48幢 2项房产（建筑
面积合计1,009.33）于 2016年取得杭州市住房保障和房产管理局出具的新建房屋楼盘表确认单，列明的建设单位为西湖电子集团有限公司，尚未取得房屋所有权证。
（3）列入评估范围的投资性房地产中，32项构筑物未在账面列示，为盘盈资产。
2.截至评估基准日，数源软件园存在以下对外担保事项：
金额单位：港币万元
|||||
|-|-|-|-|
|被担保人|借款方|借款金额|借款到期日|
|西湖电子集团有限公司|中国建设银行杭州中山支行|18,000|2019/6/13|
||中国建设银行杭州中山支行|11,700|2019/4/30|

3.截至评估基准日，部分房产（合计面积40,405.51平方米）已处于对外出租或由关联方使用状态，其中 22,509.55平方米的房产系对外正常租赁，17,895.96平方米的房产系由关联方使用，由于历史遗留原因，该部分关联方使用房产未收取租赁费用。
4.根据 2017年 5月 23日杭府控规调整（2017）41号文《杭州市控制性详细规划局部调整批复》，杭州市政府同意了对西湖数源软件园地块局部调整后的控制性详细规划。对于上述事项涉及的资产，数源软件园将保持物业形态不变，持续经营。
六、资产负债清查情况、未来经营和收益状况预测的说明
（一）资产负债清查情况说明
为配合坤元资产评估有限公司对数源软件园进行的资产评估工作，摸清公司截至评估基准日的资产、负债状况和经营成果，数源软件园在 3月上旬对委托评估的资产、负债进行了全面的清查和盘点，数源科技已委托中汇会计师事务所（特殊普通合伙）进行了审计，现将清查情况说明如下：
1．列入清查范围的资产总计409,771,738.92元，清查对象包括流动资产、非流动资产(包括长期股权投资、投资性房地产、设备类固定资产和其他无形资产)；
负债合计为177,239,855.91元，清查对象包括流动负债、非流动负债。列入清查范围的实物资产主要包括投资性房地产和设备类固定资产，主要位于教工路1号。其中房地产主要为房屋建筑物、构筑物及对应的土地使用权，机器设备主要为楼房配套
设备、办公设备、厨房设备及车辆等。
列入评估范围的投资性房地产主要系公司母公司西湖电子集团根据杭州市人民
政府国有资产监督管理委员会市国资委简复[2016]第 12号文无偿划转的教工路 1号地块及地上建（构）筑物，包括土地使用权、房屋建筑物和构筑物。其中：
（1）土地使用权 3宗，均为出让综合用地，使用年限为 50年，合计土地面积51,404.00平方米。
（2）房屋建筑物24项，建于1976-2004年，主要结构为框架结构和混合结构，合计建筑面积59,833.32平方米，均位于教工路1号。
（3）列入评估范围的构筑物共33项，其中32项为盘盈的构筑物，主要为自行车库、钢棚、水塔、总图工程等，建于1978-2013年，主要结构为混合、简易、砖砌及钢结构。上述构筑物均位于公司经营及办公区域内。
列入评估范围的设备共计 124项，主要用于办公，包括电梯、干式变压器、低压进线柜等楼房配套设备、设施；电脑、空调、打印机等办公设备；二眼大锅灶、卧式蒸饭车、四门冰箱等厨房设备。除车辆外，其余设备分布于被评估单位相关办公场所及经营场所。
2．为使本次清查工作能够顺利进行，2019年3月上旬，数源软件园由主要领导负责，组织财务、工程、设备管理等部门的相关人员进行了清查工作。对往来款项进行清查、对账、并准备了相关资料。对实物资产，相关人员进行了抽查盘点。
在清查核实相符的基础上，财务和资产管理人员填写了有关资产评估申报表。
3．在资产清查过程中，按评估公司所提供的资产评估资料清单的要求收集准备相关的产权证明文件、资产质量状况、历史收入成本费用明细资料及其他财务和经济指标等相关评估资料。
（二）未来经营和收益状况预测说明
委托人、被评估单位经与评估专业人员多次讨论，进一步修正完善并形成未来收益的预测。
本次对数源软件园和控股子公司诚园置业按照单体报表口径进行了收益预测，分别说明如下：
1.数源软件园
（1）资产构成分析
对数源软件园的经营性资产和非经营性资产区分如下：
非经营性资产（负债）是指对主营业务没有直接“贡献”或暂时不能为主营带
来“贡献”的资产（负债）。据分析，其他应收、其他应付款中部分与经营无关的往来款项、长期股权投资、持有的车位使用权等作为非经营性资产（负债）考虑。
溢余资产是指生产经营中不需要的资产，如多余现金、有价证券、与预测企业收益现金流不相关的其他资产等。基准日公司持有的货币资金超过了企业日常所需，有一部分需作为溢余资产考虑。
除上述非经营性资产（负债）外，其余资产均为经营性资产。
（2）未来收益预测
经营性资产涉及的未来收益预测数据如下表：
单位：元
||||||
|-|-|-|-|-|
|2019年|2020年|2021年|2022年|2023年|
|61,511,600|63,789,800|67,796,600|72,545,600|76,022,700|
|61,255,000|63,520,300|67,513,700|72,248,600|75,710,800|
|256,600|269,500|282,900|297,000|311,900|
|14,801,300|11,649,500|11,454,300|11,568,700|11,569,900|
|14,801,300|11,649,500|11,454,300|11,568,700|11,569,900|
|-|-|-|-|-|
|7,339,300|8,179,800|8,651,600|9,204,400|9,634,900|
|16,500|16,500|16,500|16,500|16,500|
|3,910,500|3,060,300|3,120,800|3,182,400|3,245,300|
|5,900|6,100|6,500|7,000|7,300|
|-|-|-|-|-|
|-|-|-|-|-|
|-|-|-|-|-|
|-|-|-|-|-|
|-|-|-|-|-|
|35,438,100|40,877,600|44,546,900|48,566,600|51,548,800|
|-|-|-|-|-|
|-|-|-|-|-|
|35,438,100|40,877,600|44,546,900|48,566,600|51,548,800|
|8,859,500|10,219,400|11,136,700|12,141,700|12,887,200|
|26,578,600|30,658,200|33,410,200|36,424,900|38,661,600|
|2025年|2026年|2027年|2028年-2047年|2048年1-3月|
|80,544,400|82,906,400|85,332,200|87,842,900|21,960,800|
|80,213,500|82,565,600|84,981,200|87,481,300|21,870,400|
|330,900|340,800|351,000|361,600|90,400|
|11,540,400|11,482,700|11,471,800|11,046,400|2,761,600|
|11,540,400|11,482,700|11,471,800|11,046,400|2,761,600|

||||||
|-|-|-|-|-|
|-|-|-|-|-|
|10,186,200|10,474,300|10,771,000|11,076,700|2,769,200|
|16,500|16,500|16,500|16,500|4,125|
|3,309,800|3,342,500|3,375,500|3,408,800|852,200|
|7,700|7,900|8,100|8,300|2,100|
|-|-|-|-|-|
|-|-|-|-|-|
|-|-|-|-|-|
|-|-|-|-|-|
|-|-|-|-|-|
|55,483,800|57,582,500|59,689,300|62,286,200|15,571,575|
|-|-|-|-|-|
|-|-|-|-|-|
|55,483,800|57,582,500|59,689,300|62,286,200|15,571,575|
|13,871,000|14,395,600|14,922,300|15,571,600|3,892,900|
|41,612,800|43,186,900|44,767,000|46,714,600|11,678,675|

（3）新增资本性支出
公司目前的资产能维持正常的经营活动，后续无需进行新增固定资产投入，仅需对固定资产进行维护更新。
2.诚园置业
（1）资产构成分析
公司诚园置业的自持部分房产的开发成本作为非经营性资产考虑。
除上述非经营性资产外，其余资产均为经营性资产。
（2）未来收益预测
预测期经营性资产涉及的未来收益预测数据如下表：
||||
|-|-|-|
|2019年|2020年|2021年|
|-|340,477,186|89,186,055|
|-|340,477,186|89,186,055|
|29,597,902|39,397,697|6,432,026|
|26,880|39,025,190|10,574,620|
|2,723,859|9,386,450|5,219,927|
|32,348,641|87,809,337|22,226,573|
|-32,348,641|252,667,849|66,959,482|

||||
|-|-|-|
|2019年|2020年|2021年|
|-|-|-|
|-|-|-|
|-|-|-|
|-|-|-|
|35,000,000|-|-|
|35,000,000|-|-|
|-|65,500,000|-|
|2,354,932|1,477,025|-|
|2,354,932|66,977,025|-|
|32,645,068|-66,977,025|-|
|296,427|185,690,824|66,959,482|

七、资料清单
委托人与被评估单位声明已提供了资产评估所必须的以下资料，并保证所提供资料的真实、合法、完整。
1．资产评估申报表；
2．相关经济行为文件；
3．审计报告；
4．公司生产经营统计资料及未来年度盈利预测资料；
5．资产权属证明文件、产权证明文件；
6．重大合同、协议等；
7．其他资料。
（本页无正文）
委托人：数源科技股份有限公司
企业负责人：
二〇一九年四月十五日
（本页无正文）
委托人：西湖电子集团限公司
企业负责人：
二〇一九年四月十五日
（本页无正文）
被评估单位：
杭州西湖数源软件园有限公司
企业负责人：
二〇一九年四月十五日
数源科技股份有限公司拟发行股份及支付现金购买资产
涉及的杭州西湖数源软件园有限公司股东全部权益价值评估项目 资产评估说明第三部分资产评估说明正文
一、评估对象和评估范围说明
（一）评估对象和评估范围内容
1．评估对象为杭州西湖数源软件园有限公司（以下简称“数源软件园”）的股东全部权益。评估范围为数源软件园的全部资产及相关负债。
2．委托评估的资产类型具体包括流动资产、非流动资产（包括长期股权投资、投资性房地产、设备类固定资产和其他无形资产）、流动负债及非流动负债。按照数源软件园提供的截至2018年12月31日业经审计的母公司会计报表反映，资产、负债和股东权益的账面价值分别为 409,771,738.92元，177,239,855.91元和 232,531,883.01元；按照数源软件园提供的 2018年 12月 31日经审计的合并会计报表反映，资产、负债、所有者权益和归属于母公司的所有者权益的的账面价值分别为598,118,549.69元，216,526,051.95元，381,592,497.74元和232,372,428.35元。
数源科技股份有限公司已聘请中汇会计师事务所（特殊普通合伙）对其截至2018年12月31日的会计报表进行了审计，该事务所于2019年4月15日出具了中汇会审[2019]0892号的审计报告，报告类型为无保留意见。
3．根据数源软件园提供的评估对象和相关资产的法律权属资料，除下述事项外，未发现其他评估对象和相关资产存在权属资料瑕疵情况。
（1）列入评估范围的投资性房地产系由公司母公司西湖电子集团有限公司根据杭州市人民政府国有资产监督管理委员会市国资委简复[2016]第12号文无偿划转，上述房地产于基准日后（2019年1月4日）取得浙(2019)杭州市不动产权第0002303号、浙(2019)杭州市不动产权第 0002304号和浙(2019)杭州市不动产权第 0002308号不动产权证。
（2）教工路1号47、48幢2项房产（建筑面积合计1,009.33平方米）于2016年取得杭州市住房保障和房产管理局出具的新建房屋楼盘表确认单，列明的建设单位为西湖电子集团有限公司，尚未取得房屋所有权证。
（3）列入评估范围的投资性房地产中，32项构筑物未在账面列示，为盘盈资
产。
数源科技股份有限公司拟发行股份及支付现金购买资产
涉及的杭州西湖数源软件园有限公司股东全部权益价值评估项目 资产评估说明（二）实物资产的分布情况及特点
委托评估的实物资产包括投资性房地产和设备类固定资产。具体如下：
1．投资性房地产
列入评估范围的投资性房地产主要系公司母公司西湖电子集团有限公司根据杭州市人民政府国有资产监督管理委员会市国资委简复[2016]第 12号文无偿划转的教工路 1号地块及地上建（构）筑物，包括土地使用权、房屋建筑物和构筑物。其中：
（1）土地使用权3宗，均为出让综合用地，使用年限为50年，合计土地面积51,404.00平方米。
（2）房屋建筑物24项，建于1976-2004年，主要结构为钢混结构和钢结构，合计建筑面积59,833.32平方米，均位于教工路1号。
（3）列入评估范围的构筑物共33项，其中32项为盘盈的构筑物，主要为自行车库、钢棚、水塔、总图工程等，建于1978-2013年，主要结构为混合、简易、砖砌及钢结构。上述构筑物均位于公司经营及办公区域内。
2.设备类固定资产
列入评估范围的设备共计 124项，主要用于办公，包括电梯、干式变压器、低压进线柜等楼房配套设备、设施；电脑、空调、打印机等办公设备；二眼大锅灶、卧式蒸饭车、四门冰箱等厨房设备。除车辆外，其余设备分布于被评估单位相关办公场所及经营场所。
（三）企业申报的账面记录或未记录的无形资产情况
企业未申报账面未记录的无形资产，账面记录的无形资产主要为：
1、无形资产-土地使用权
土地使用权情况详见上述房地产中相关描述。
2、无形资产-其他无形资产
列入评估范围的其他无形资产主要为车库使用权和软件。
（四）企业申报的表外资产的类型、数量
企业申报的表外资产主要为列入评估范围的构筑物，共32项，详见上述房地产中的相关描述。
二、资产核实情况总体说明
数源科技股份有限公司拟发行股份及支付现金购买资产
涉及的杭州西湖数源软件园有限公司股东全部权益价值评估项目 资产评估说明（一）资产核实人员组织、实施时间和过程
为本次经济行为，数源软件园按有关规定对资产进行了全面清查，并组织财务、工程、设备管理等部门的相关人员，按照评估要求具体填写了委托评估资产清册和负债清册，收集了有关的资料。在此基础上，本评估公司的专业人员根据资产类型和分布情况分小组进行陆续的现场核实，时间自2019年3月12日至2019年3月22日，具体过程如下：
1．评估机构根据资产评估工作的需要，向被评估单位提供资产评估申报表表样，并协助其进行资产清查工作；
2．了解被评估单位基本情况及委估资产状况，并收集相关资料；
3．审查核对被评估单位提供的资产评估申报表和有关测算资料；
4．根据资产评估申报表的内容进行现场核实和勘察，查阅资产购建、运行、维修等相关资料，并对资产状况进行勘查、记录；
5．查阅委估资产的产权证、合同、发票等产权证明资料，核实资产权属情况；
6．收集并查验资产评估所需的其他相关资料。
（二）资产核实结论
1．经核实，除32项盘盈的构筑物外，评估专业人员未发现列入评估范围的资产和负债的实际情况与账面记录存在差异，企业填报的资产评估申报表能较正确、全面地反映委托评估资产和负债的账面价值情况。
2．根据数源软件园提供的评估对象和相关资产的法律权属资料，除下述事项外，评估专业人员没有发现其他评估对象和相关资产的法律权属资料存在瑕疵情况，但评估专业人员的清查核实工作不能作为对评估对象和相关资产的法律权属的确认或保证：
（1）列入评估范围的房地产系由公司母公司西湖电子集团有限公司根据杭州市人民政府国有资产监督管理委员会市国资委简复[2016]第12号文无偿划转，上述房地产于基准日后（2019年1月4日）取得浙(2019)杭州市不动产权第0002303号、浙(2019)杭州市不动产权第 0002304号和浙(2019)杭州市不动产权第 0002308号不动产权证。
（2）教工路1号47、48幢2项房产（建筑面积合计1,009.33平方米）于2016年取得杭州市住房保障和房产管理局出具的新建房屋楼盘表确认单，列明的建设单位
数源科技股份有限公司拟发行股份及支付现金购买资产
涉及的杭州西湖数源软件园有限公司股东全部权益价值评估项目 资产评估说明为西湖电子集团有限公司，尚未取得房屋所有权证。
三、评估技术说明
（一）资产基础法
资产基础法是指以被评估单位评估基准日的资产负债表为基础，评估表内及可识别的表外各项资产、负债价值，确定评估对象价值的评估方法。具体是以重置各项生产要素为假设前提，根据委托评估的分项资产的具体情况选用适宜的方法分别评定估算各分项资产的价值并累加求和，再扣减相关负债评估值，得出股东全部权益的评估价值。具体过程说明如下。
一)流动资产
1.货币资金
货币资金账面价值 35,886,981.20元，包括库存现金 8,132.88元、银行存款35,878,848.32元。
(1)库存现金
库存现金账面价值8,132.88元，均为人民币现金，存放于公司财务部。评估专业人员对现金账户进行了实地盘点，通过核查评估基准日至盘点日的现金日记账及未记账的收付款凭证倒推至评估基准日的库存数量，账实相符。按财务会计制度核实，未发现不符情况。
库存现金以核实后的账面值为评估值，评估值为8,132.88元。
(2)银行存款
银行存款账面价值 35,878,848.32元，由存放于中国工商银行国际花园支行、中国工商银行庆春路支行、交通银行东新支行、杭州银行保俶支行、杭州银行官巷口支行和中国建设银行杭州云栖小镇支行处的7个人民币账户的余额组成。
评估专业人员查阅了银行对账单及调节表，对主要银行存款余额进行函证，了解了未达款项的内容及性质，未发现影响股东全部权益的大额未达账款。按财务会计制度核实，未发现不符情况。
银行存款以核实后的账面值为评估值，评估值为35,878,848.32元。
货币资金评估价值 35,886,981.20元，包括库存现金 8,132.88元、银行存款35,878,848.32元。
2.应收账款和坏账准备
数源科技股份有限公司拟发行股份及支付现金购买资产
涉及的杭州西湖数源软件园有限公司股东全部权益价值评估项目 资产评估说明应收账款账面价值 273,046.27元，其中账面余额 287,417.13元，坏账准备14,370.86元，为应收的客房费和房租费，账龄均在1年以内。
评估专业人员通过检查原始凭证及相关的文件资料等方式确认款项的真实性。
按财务会计制度核实，未发现不符情况。
被评估单位的坏账准备政策如下：对于单项金额重大的应收账款单项计提坏账准备，经单独进行减值测试有客观证据表明发生减值的，根据其未来现金流量现值低于其账面价值的差额计提坏账准备；经单独进行减值测试未发生减值的，将其划入具有类似信用风险特征的若干组合计提坏账准备，对于关联方款项、备用金、押金保证金等低风险组合，根据其未来现金流量现值低于其账面价值的差额计提坏账准备；对于以账龄为信用风险组合确认依据划分的账龄组合，以账龄分析法计提，具体方式为对账龄在 1年以内（含 1年）的按其余额的5%计提，1-2年的按其余额的10%计提，2-3年的按其余额的30%计提，3-5年的按其余额的50%计提，5年以上的按其余额的100%计提；对于单项金额虽不重大但单项计提坏账准备的应收款项，按预计未来现金流量现值低于其账面价值的差额计提坏账准备。
经核实，没有充分证据表明款项无法收回，故以核实后的账面价值确认为评估值。
同时将公司按规定计提的坏账准备14,370.86元评估为零。
应收账款评估价值为287,417.13元，与账面净额相比评估增值14,370.86元，增值率为5.26%。
3.其他应收款和坏账准备
其他应收款账面价值 10,515,966.60元，其中账面余额 15,016,806.95元，坏账准备4,500,840.35元，主要为汽油费、保证金和往来款等。其中账龄在1年以内的有 16,806.95元，占总金额的0.11%；账龄在 2-3年的有 15,000,000.00元，占总金额的99.89%。其中关联方往来为应收合肥印象西湖房地产投资有限公司15,000,000.00元。
评估专业人员通过检查原始凭证及相关的文件资料、发函询证等方式确认款项的真实性，按财务会计制度核实，未发现不符情况。
被评估单位的坏账准备政策见应收账款相关说明。
经核实，没有充分证据表明款项无法收回，故以核实后的账面价值确认为评估
数源科技股份有限公司拟发行股份及支付现金购买资产
涉及的杭州西湖数源软件园有限公司股东全部权益价值评估项目 资产评估说明值。
同时将公司按规定计提的坏账准备4,500,840.35元评估为零。
其他应收款评估价值为 15,016,806.95元，与账面净额相比评估增值4,500,840.35元，增值率为42.80%。
4.其他流动资产
其他流动资产账面价值745,692.95元，系预缴的增值税、房产税、城市维护建设税、教育费附加和地方教育附加。评估专业人员检查了相关资料和账面记录等，按财务会计制度核实，未发现不符情况。
经核实，上述税金期后应可抵扣，以核实后的账面值为评估值。
其他流动资产评估价值为745,692.95元。
5.流动资产评估结果
账面价值 47,421,687.02元
评估价值 51,936,898.23元
评估增值 4,515,211.21元
增值率 9.52%
二)非流动资产
1.长期股权投资
（1）概况
长期股权投资账面价值149,379,524.05元，系对1家控股子公司的股权投资，基本情况如下表所示：
金额单位：元
||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
||被投资单位名称||投资日期||投资比例||
|1||杭州诚园置业有限公司||2016年7月|50.00%|149,379,524.05|

评估专业人员查阅了上述长期股权投资的协议、合同、章程、验资报告、企业法人营业执照等，了解了被投资单位的经营情况，获取了被投资单位截至 2018年12月31日经审计的会计报表。按财务会计制度核实，未发现不符情况。
（2）具体评估方法
本次按同一标准、同一基准日对被投资单位进行现场核实和评估（详见评估说
明附件），以被投资单位评估后的股东权益中被评估单位所占份额确定长期股权投
数源科技股份有限公司拟发行股份及支付现金购买资产
涉及的杭州西湖数源软件园有限公司股东全部权益价值评估项目 资产评估说明资的评估值。计算公式为：
长期股权投资评估价值=被投资单位股东全部权益的评估价值×股权比例
本次评估未考虑可能存在的控制权溢价对长期股权投资评估价值的影响。
（3）评估结果
长期股权投资评估价值为 202,917,577.22元，与账面余额相比增值 53,538,053.17元，增值率为35.84%。
2.投资性房地产
（1）概况
列入评估范围的投资性房地产共计60项，系公司母公司西湖电子集团有限公司根据杭州市人民政府国有资产监督管理委员会市国资委简复[2016]第 12号文无偿划转的教工路 1号地块及地上建（构）筑物，包括土地使用权、房屋建筑物和构筑物，其中房屋建筑物 24项，建筑面积合计 59,833.32平方米；构筑物 33项；对应的土地使用权3项，土地面积合计51,404.00平方米。
根据被评估单位提供的《投资性房地产—房屋评估明细表》、《投资性房地产—构筑物评估明细表》和《投资性房地产—土地评估明细表》，详细情况如下表所示：
|||||||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
|编号||科目名称||项数||面积（平方米）||||||
|||||||||原值||净值||
||1||房屋建筑物||24|59,833.32||53,448,499.19|||10,188,749.06|
||2||构筑物||33||||35,000.00||27,874.60|
||3||土地使用权||3||51,404.00||||202,279,208.68|
||合计||||60||||||212,495,832.34|

1）投资性房地产的类型及分布情况
A．土地使用权 3宗，均为出让综合用地，使用年限为 50年，合计土地面积51,404.00平方米。
B．房屋建筑物 24项，建于 1976-2004年，主要结构为钢混结构和钢结构，合计建筑面积59,833.32平方米，均位于教工路1号。
C．构筑物共33项，其中32项为盘盈的构筑物，主要为自行车库、钢棚、水塔、总图工程等，建于 1990-2013年，主要结构为混合、简易、砖砌及钢结构。上述构
筑物均位于公司经营及办公区域内。
具体如下表：
数源科技股份有限公司拟发行股份及支付现金购买资产
涉及的杭州西湖数源软件园有限公司股东全部权益价值评估项目 资产评估说明
|||||||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
|序号||权证编号||房地产名称|||结构/|面积（㎡）||备注||
||||||||性质|||||
||1||浙(2019)杭州市不动产权第0002304号||教工路1号36幢||钢混||94.63|||
||2||浙(2019)杭州市不动产权第0002304号||教工路1号35幢||钢混||341.45|||
||3||浙(2019)杭州市不动产权第0002304号||教工路1号16幢||钢混||14,619.67|||
||4||浙(2019)杭州市不动产权第0002303号||教工路1号26幢||钢混||4,812.50|||
||5||浙(2019)杭州市不动产权第0002303号||教工路1号13幢||钢混||217.32|||
||6||浙(2019)杭州市不动产权第0002303号||教工路1号13幢||钢混||867.20|||
||7||浙(2019)杭州市不动产权第0002304号||教工路1号14幢||钢混||753.11|||
||8||浙(2019)杭州市不动产权第0002304号||教工路1号22幢||钢混||1,635.04|||
||9||浙(2019)杭州市不动产权第0002304号||教工路1号45幢||钢混||9,355.70|||
||10||浙(2019)杭州市不动产权第0002304号||教工路1号46幢拼接||钢混||2,299.46|||
||11||浙(2019)杭州市不动产权第0002308号||教工路1号33幢||钢混||2,307.98|||
||12||浙(2019)杭州市不动产权第0002303号||教工路1号12幢||钢混||2,052.95|||
||13||浙(2019)杭州市不动产权第0002303号||教工路1号6幢||钢混||750.58|||
||14||浙(2019)杭州市不动产权第0002308号||教工路1号34幢||钢混||4,798.92|||
||15||浙(2019)杭州市不动产权第0002304号||教工路1号32幢||钢混||3,714.22|||
|16||浙(2019)杭州市不动产权第0002308号||教工路1号34幢|||钢结|1,193.39||||
||||||||构|||||
||17||浙(2019)杭州市不动产权第0002303号||教工路1号11幢||钢混||6,530.57|||
||18||浙(2019)杭州市不动产权第0002304号||教工路1号9幢||钢混||750.58|||
||19||浙(2019)杭州市不动产权第0002303号||教工路1号43幢||钢混||228.86|||
||20||浙(2019)杭州市不动产权第0002303号||教工路1号1幢||钢混||897.38|||
||21||浙(2019)杭州市不动产权第0002304号||教工路1号10幢||钢混||68.24|||
||22||浙(2019)杭州市不动产权第0002304号||教工路1号26幢||钢混||534.24|||
|23||杭房权2016字第00000097号||教工路1号47幢||钢混||729.32|||已取得《新建楼|
||||||||||||盘确认单》，产|
||||||||||||证仍在办理中|
|24||杭房权2016字第00000093号||教工路1号48幢||钢混||280.01|||已取得《新建楼|
||||||||||||盘确认单》，产|
||||||||||||证仍在办理中|
|25||||33项构筑物|||||||其中32项为盘盈|
||||||||||||资产|
|26||浙(2019)杭州市不动产权第0002308号|||杭州市西湖区教工路||综合|6,163.00||||
||||||1号土地使用权||出让|||||
|27||浙(2019)杭州市不动产权第0002303号|||杭州市西湖区教工路||综合|15,316.00||||
||||||1号土地使用权||出让|||||
|28||浙(2019)杭州市不动产权第0002304号|||杭州市西湖区教工路||综合|29,925.00||||
||||||1号土地使用权||出让|||||

主要房地产概况如下：
A.教工路1号16幢
教工路 1号 16幢，钢混结构，1985年建成，建筑面积 14,619.67平方米，主
数源科技股份有限公司拟发行股份及支付现金购买资产
涉及的杭州西湖数源软件园有限公司股东全部权益价值评估项目 资产评估说明体4层，檐口高约16米。该房屋采用独立基础，钢筋混凝土梁、柱，钢筋混凝土现浇屋面板，外墙涂料（局部大理石），内墙涂料（局部抛光砖、马赛克），顶棚吊顶，抛光砖楼地面（局部大理石、木地板），木门（局部玻璃门），塑钢窗，水电卫齐全，普通照明。现维护状况良好，可正常使用。
B.教工路1号45幢
教工路1号45幢，钢混结构，1994年建成，建筑面积9,355.70平方米，主体6层，檐口高约21米。该房屋采用独立基础，钢筋混凝土梁、柱，钢筋混凝土现浇屋面板，外墙涂料（局部花岗岩贴面、玻璃幕墙），内墙涂料（局部面砖），顶棚涂料（局部吊顶），地砖楼地面（局部木地板），木门（局部玻璃门），钢窗，水电卫齐全，普通照明。现维护状况良好，可正常使用。
C.教工路1号34幢
教工路1号34幢，钢混结构，1987年建成，建筑面积4,798.92平方米，主体5层，檐口高约17.5米。该房屋采用独立基础，钢筋混凝土梁、柱，钢筋混凝土现浇屋面板，外墙涂料，内墙涂料（局部面砖），顶棚吊顶，地砖楼地面（局部木地板、环氧树脂），木门（局部玻璃门、防盗门），钢窗，水电卫齐全，普通照明。
现维护状况良好，可正常使用。
D.教工路1号11幢
教工路1号11幢，钢混结构，1976年建成，建筑面积6,530.57平方米，主体5层，檐口高约16米。该房屋采用独立基础，钢筋混凝土梁、柱，钢筋混凝土现浇屋面板，外墙喷砂，内墙涂料，顶棚吊顶（局部涂料），地砖楼地面（局部花岗岩、环氧树脂），木门（局部玻璃门、防盗门），铝合金窗，水电卫齐全，普通照明。
现维护状况良好，可正常使用。
E.杭州市西湖区教工路1号的土地使用权
土地使用权共3项，土地面积合计51,404.00平方米，具体如下：
||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
|土地证号|土地位置|性质|用途|终止日期|开发程度|面积（㎡）|
|浙(2019)杭州市不动产权第0002308号|杭州市西湖区教工路1号|出让|综合|2048年3月|五通一平|6,163.00|
|浙(2019)杭州市不动产权第0002303号|杭州市西湖区教工路1号|出让|综合|2048年3月|五通一平|15,316.00|
|浙(2019)杭州市不动产权第0002304号|杭州市西湖区教工路1号|出让|综合|2048年3月|五通一平|29,925.00|

数源科技股份有限公司拟发行股份及支付现金购买资产
涉及的杭州西湖数源软件园有限公司股东全部权益价值评估项目 资产评估说明截至评估基准日，部分房产（合计面积 40,405.51平方米）已处于对外出租或由关联方使用状态，其中 22,509.55平方米的房产系对外正常租赁，17,895.96平方米的房产系由关联方使用，由于历史遗留原因，该部分关联方使用的房产未收取租赁费用。
2）折旧/摊销政策
评估专业人员通过核对明细账、总账和企业其他财务记录，核实了房地产的原始入账价值和摊销情况。具体如下表：
||||
|-|-|-|
|折旧/摊销方法|预计使用寿命(年)|预计净残值率(%)|
|平均年限法|35|3|
|平均年限法|50||

3）权属情况
评估专业人员通过对上述房地产的《不动产权证》等原始建设记录及其他资料进行核对，发现待估房地产存在以下权属情况瑕疵情况：
A．列入评估范围的投资性房地产系由公司母公司西湖电子集团有限公司根据杭州市人民政府国有资产监督管理委员会市国资委简复[2016]第12号文无偿划转，上述房地产于评估基准日后（2019年1月4日）取得浙(2019)杭州市不动产权第0002303号、浙(2019)杭州市不动产权第0002304号和浙(2019)杭州市不动产权第0002308号不动产权证。
B．教工路1号47、48幢2项房产（建筑面积合计1,009.33）于2016年取得杭州市住房保障和房产管理局出具的新建房屋楼盘表确认单，列明的建设单位为西湖电子集团有限公司，尚未取得房屋所有权证。
C．列入评估范围的32项构筑物未在账面列示，为盘盈资产。
对上述事项，被评估单位已提供了承诺函，承诺上述资产属于被评估单位所有。
4）核实过程
在核实所有权归属和账面记录的基础上，评估专业人员对列入评估范围的建（构）筑物和土地进行了现场勘察。在现场踏勘过程中，着重核实了建（构）筑物的外观、建筑结构、装修、设备等状况，对有关建（构）筑物及其对应土地的坐落、
四至、面积、产权等资料进行核实，对土地的登记状况、权利状况进行了核对，对
其使用、维修保养情况也认真进行了核实调查，并作了必要的记录。
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涉及的杭州西湖数源软件园有限公司股东全部权益价值评估项目 资产评估说明（2）具体评估方法
依据《资产评估执业准则—不动产》的规定，资产评估师执行不动产评估业务，应当根据评估对象特点、评估目的、价值类型、资料收集情况等相关条件，分析市场法、收益法和成本法三种资产评估基本方法的适用性，恰当选择评估方法。
由于待估房地产历史上是数源科技的生产基地，园区内的建筑物当时系按照工业厂房的使用标准建造，且使用年份已较长，与周边的标准写字楼相比可比性稍差，较难对评估对象与可比案例之间的各项差异进行准确的量化，故不适宜采用市场法评估；由于本次已对数源软件园整体采用收益法进行评估，而待估房地产即为其最主要的盈利性资产，故不再对待估房地产单独采用收益法评估；由于待估房地产对应的建（构）筑物和土地使用权能够分别采用恰当的方法进行评估，因此适宜采用成本法进行评估。
成本法即对房地产中的建（构）筑物和对应的土地使用权分别采用适当的评估方法确定评估值，累加求和得到房地产的价值。
A.建（构）筑物
对于建（构）筑物选用成本法评估，该类建（构）筑物的评估值中不包含相应土地使用权的评估价值。
成本法是通过用现时条件下重新购置或建造一个全新状态的待估建（构）筑物所需的全部成本，减去待估建（构）筑物已经发生的各项贬值，得到的差额作为评估价值的评估方法。本次评估采用成新折扣的方法来确定待估建（构）筑物已经发生的各项贬值。基本公式为：
评估价值＝重置价值×成新率
（A）重置价值的确定
重置价值一般由建安工程费用、前期及其它费用、建筑规费、应计利息和开发利润组成，结合评估对象具体情况的不同略有取舍。计算公式为:
重置价值＝建安工程费用＋前期及其它费用＋建筑规费＋应计利息＋开发利润A）建安工程费用
由于被评估单位无法提供待估建（构）筑物完整的合同和预决算资料，故本次评估采用类比法确定其建筑安装工程费用。类比法可比实例一般选取同一地区、结构相同、同一时期建造的建筑物。类比时一般对房屋建筑基础、承重（梁、柱或砌
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涉及的杭州西湖数源软件园有限公司股东全部权益价值评估项目 资产评估说明体）、楼地面、门窗、屋面、装饰、水电及其他等因素等进行调整后确定委估建筑物建安工程费用。
B）前期费用和其他费用
前期费用和其他费用主要包括勘察设计费、工程监理费和建设单位管理费。结合基本建设的有关规定和被评估单位费用的实际发生情况，按建安工程费计取。取费标准如下：
||||
|-|-|-|
|费用名称|费率|计费基础|
|勘察设计费|1.60%-4.50%|建安工程费用|
|工程监理费|1.04%-3.30%|建安工程费用|
|建设单位管理费|0.40%-2.00%|建安工程费用|

C）建筑规费
建筑规费为城市市政基础设施配套费。结合基本建设的有关规定和被评估单位费用的实际发生情况，按建筑面积计取。
D）应计利息
应计利息指筹资成本，以建安工程费用、前期及其他费用、建筑规费等为基数，按正常建设工期确定计息周期，利率取金融机构同期贷款利率，资金视为在建设期内均匀投入。
E）开发利润
开发利润即投资者对房产投资的回报，是房产开发费用在合理的投资回报率（利润率）下应得的经济报酬，利润率参照当地同类物业的平均开发利润率来确定。
（B）成新率的确定
对于主要建（构）筑物分别按年限法、完损等级打分法确定成新率，经加权平均，确定综合成新率。计算公式为：
综合成新率＝A×K＋A×K
1 1 2 2
其中：A、A分别为加权系数；
1 2
K为年限法成新率，K为完损等级打分法成新率。
1 2
A）年限法成新率
依据待估建筑物的经济耐用年限、土地使用权剩余期限、已使用年限及使用维
护保养情况、使用环境等预估其尚可使用年限，最终计算确定成新率。计算公式为：
年限法成新率(K)＝尚可使用年限/经济耐用年限×100%
1
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涉及的杭州西湖数源软件园有限公司股东全部权益价值评估项目 资产评估说明建（构）筑物的经济耐用年限标准如下：
类别 非生产用
钢混结构房屋 50-60年
钢结构房屋 40年
简易结构及构筑物 10-30年
B）完损等级打分法成新率
即将建筑物分为结构、装饰和设备等分部工程，按各分部工程在建筑物主体的重要性和对建筑物使用寿命的影响程度以及造价比例综合确定其权重，然后将分部工程中具体项目结合标准打分，确定各分部工程成新率，最后以各分部工程的成新率和所占权重加权得出整项建筑物的成新率，用公式表示如下：
完损等级打分法成新率(K)＝(结构部分比重×结构部分完损系数＋装饰部分 2
比重×装饰部分完损系数＋设备部分比重×设备部分完损系数)×100%
其他建（构）筑物的成新率以年限法为基础，结合其实际使用情况、维修保养情况和评估专业人员现场勘查时的经验判断综合评定。
（C）评估举例
例一、教工路1号45幢（列《投资性房地产—房屋评估明细表》第8项）A）资产概况
教工路1号45幢，钢混结构，1994年建成，建筑面积9,355.70平方米，主体6层，檐口高约21米。该房屋采用独立基础，钢筋混凝土梁、柱，钢筋混凝土现浇屋面板，外墙涂料（局部花岗岩贴面、玻璃幕墙），内墙涂料（局部面砖），顶棚涂料（局部吊顶），地砖楼地面（局部木地板），木门（局部玻璃门），钢窗，水电卫齐全，普通照明。现维护状况良好，可正常使用。
B）重置价值的确定
a．类比建筑物的选取
通过勘察待估建筑物的区域、功能、结构、装饰等各个项目选取类比建筑物，通过对比分析确定类比建筑物为浙江省杭州市某公共建筑。对比情况具体如下表：
||
|-|
|类比建筑物|
|某公共建筑|
|浙江省杭州市|
|2016年7月|
|4,286.05平方米|

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涉及的杭州西湖数源软件园有限公司股东全部权益价值评估项目 资产评估说明
||
|-|
|类比建筑物|
|2,088|
|主体3层|
|层高4米|
|框架结构|
|钢筋混凝土桩基础|
|钢筋混凝土现浇屋面板|
|内外墙水泥砂浆|
|水泥砂浆楼地面|
|木门，塑钢窗|
|顶棚水泥砂浆（局部吊顶）|
|水电卫齐全|
|普通照明|

b．建安工程费用的确定
根据取得的类似建筑物的合同和预决算资料，具体分析待估建筑物结构、门窗、抹灰、楼地面及设备等各分部工程与类似建筑物的差异，结合《最新资产评估常用数据与参数手册》通过相应的调整确定待估建筑物的建安工程费用。具体如下表：
||||||
|-|-|-|-|-|
|项目名称|||教工路1号45幢|建筑面积（㎡）|
|费用明细|||单项评分|权重|
|工程费用||结构工程|95|70%|
|||门窗工程|110|5%|
|||楼地面工程|130|10%|
|||抹灰工程|130|5%|
|||水电工程|110|10%|
|||分项工程调整系数|∑分项工程综合评分÷100||
|||层数因素调整|根据《最新资产评估常用数据与参数手册》确定||
|||层高因素调整|根据《最新资产评估常用数据与参数手册》确定||
|||价格调整系数|根据建材及人工市场价格的上涨综合确定||
||建安单价||类比建筑物建安单价×各调整系数||
||建安费用||建安单价×建筑面积||

c．前期费用及其他费用
前期费用及其他费用包括勘测设计费用、监理咨询费等，按建安费用计算：
||||
|-|-|-|
|费用名称|计算公式|金额|
|勘察设计费|建安费用×3.25%|700,859|
|建设单位管理费|建安费用×1.55%|334,256|
|工程监理费|建安费用×2.39%|515,401|
|合计||1,550,516|

d．建筑规费
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涉及的杭州西湖数源软件园有限公司股东全部权益价值评估项目 资产评估说明建筑规费为城市市政基础设施配套费。根据杭州市物价局、财政局 2014年 2月 21日发布的杭价费[2014]32号《杭州市物价局杭州市财政局关于调整杭州市城市市政基础设施配套费标准的通知》，杭州市城市市政基础设施配套费取费标准为220元/平方米（非住宅）。根据杭州市物价局和杭州市财政局2017年6月30日共同颁布的杭价费〔2017〕69号《关于阶段性降低杭州市城市基础设施配套费收费标准的通知》，杭州市城市基础设施配套费按现行收费标准的70%征收。计算公式如下：
建筑规费＝建筑面积×220×0.7
＝9,355.70×220×0.7
＝1,440,778元
e．应计利息
建设工期为 2年，以上述费用为基数，取同期贷款利率4.75%，资金视为在建设工期内均匀投入。计算公式如下：
应计利息＝(建安费用＋前期费用＋建筑规费)×1/2×建设工期×贷款利率＝(21,564,889＋1,550,516＋1,440,778)×1/2×2×4.75%
＝1,166,419元
f．开发利润
开发利润即投资者对房产投资的回报，是房产开发费用在合理的投资回报率（利润率）下应得的经济报酬，利润率参照当地同类型物业的平均开发利润率确定，本次评估利润率取5%。计算公式如下：
开发利润＝(建安费用＋前期费用＋建筑规费)×利润率
＝(21,564,889＋1,550,516＋1,440,778)×5%
＝1,227,809元
g．重置价值
重置价值＝建安费用＋前期费用＋建筑规费＋应计利息＋开发利润
＝21,564,889＋1,550,516＋1,440,778＋1,166,419＋1,227,809
＝26,950,400元（取整到百位）
C）成新率的估算
a．年限法确定成新率
建筑物尚可使用年限根据土地使用权剩余期限和建筑物的剩余经济寿命孰短原
则确定。该建筑物于 1994年建成，截至评估基准日已使用 24年，根据原城乡建设
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涉及的杭州西湖数源软件园有限公司股东全部权益价值评估项目 资产评估说明环境保护部 1984年颁发的房屋经济寿命年限标准和现场勘察以及与类似建筑物进行比较鉴别,评定该建筑物尚可使用年限为36年；土地使用权2048年到期，土地剩余使用年限为29.27年，两者取孰低，故该建筑物尚可使用年限为29.27年。
成新率K＝尚可使用年限÷经济耐用年限×100%
1
＝29.27÷（29.27＋24）×100%
＝54.95%
b．完损等级打分法确定成新率
根据原城乡建设环境保护部1985年1月1日颁发全国统一的《房屋完损等级评定标准》和《鉴定房屋新旧程度的参考依据》以及《房屋不同成新率的评分标准及修正系数》等相关规定进行现场技术鉴定。具体见下表：
|||
|-|-|
|勘察情况说明|Pi|
|承载能力充足，基础基本坚固，基本无不均匀下沉|70|
|承载力充足，构件基本完好，连接牢固|70|
|墙体基本完好，节点基本坚固|70|
|保温层、隔热层、防水层一般|60|
|楼地面整体面层现状一般|50|
|门窗开关基本灵活，五金配件少部分破损|50|
|抹灰现状一般|50|
|水电基本通畅，现状一般|50|

 n
完损等级打分法成新率K＝ΣP×Q＝64.50%
2 i i
I=1
式中：P—现状评分
i
Q—权重（即分部工程费用占建安费用的比率）
i
c．综合成新率
综合成新率＝年限法成新率×加权系数＋完损等级打分法成新率×加权系数＝54.95%×0.4＋64.50%×0.6
＝61%（取整）
D）评估价值的确定
评估价值＝重置价值×成新率
＝26,950,400×61%
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涉及的杭州西湖数源软件园有限公司股东全部权益价值评估项目 资产评估说明＝16,439,700元（取整到百位）
（D）建（构）筑物的评估价值
建（构）筑物的评估价值为78,171,500.00元，评估增值67,954,876.34元，增值率为665.14%。
B．土地使用权
（A）土地的一般因素、区域因素和个别因素
A)土地的一般因素
a.地理位置
杭州市地处东南沿海长江三角洲南翼，钱塘江下游，京杭运河南端，东北距离全国最大的经济中心上海 180公里，东南距离拥有镇海、北仑两个深水良港的宁波市130公里，交通便捷。是我国东南名城，也是浙江省政治、经济、文化中心。
b.行政区划
杭州市辖有13个县（市）区，上城、下城、西湖、江干、拱墅、滨江、萧山、余杭、富阳、临安十区，建徳1个县级市，桐庐、淳安2个县，共有201个乡镇（街道），其中乡31个、镇97个、街道73个。土地总面积16,596平方公里。
c.经济状况
杭州市2018年地区生产总值13,509亿元，比上年增长6.7%。其中第一产业增加值 306亿元，第二产业增加值 4,572亿元，第三产业增加值 8,632亿元，分别增长1.8%、5.8%和7.5%。三次产业结构由上年的2.5：34.6：62.9调整为2.3：33.8：63.9。全年人均地区生产总值为140,180元（按年平均汇率折算为21,184美元）。
杭州市2018年财政总收入3,457.5亿元，一般公共预算收入1,825.1亿元，分别增长14.5%和12.5%。其中国内增值税、企业所得税和个人所得税分别增长10.7%、19.5%和17.0%。一般公共预算支出1,717.1亿元，增长11.4%。其中民生支出1,333.2亿元，占一般公共预算支出的77.6%。
杭州市2018年市区居民消费价格比上年上涨2.3%。其中居住类价格上涨3.7%、食品烟酒类价格上涨2.7%。商品零售价格上涨2.0%。工业生产者出厂价格上涨2.4%，工业生产者购进价格上涨3.7%。
d.人口就业
杭州市 2018年末全市常住人口 980.6万人，比上年末增加 33.8万人，其中城
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涉及的杭州西湖数源软件园有限公司股东全部权益价值评估项目 资产评估说明镇人口759.0万人，占常住人口的77.4%，比2017年提高0.6个百分点；人口出生率为11.3‰，自然增长率为6.2‰。全市户籍人口774.1万人，人口出生率为12.4‰，自然增长率为6.3‰。全市新增城镇就业人员39.9万人，安置失业人员再就业11.3万人。年末城镇登记失业率1.6%。私营企业和个体工商户从业人员分别为342.2万人和95.8万人，增长9.6%和3.7%。
e.农业和农村
杭州市 2018年农林牧渔业增加值 312亿元，增长2.0%。其中农业 201亿元、林业45亿元、渔业30亿元，分别增长2.4%、6.3%和2.1%；农林牧渔专业及辅助性活动 6.3亿元，增长11.4%；牧业 30亿元，下降6.8%。粮食总产量 66.8万吨，增长3.3%；蔬菜产量342.7万吨，增长1.3%；水果产量84.7万吨，增长3.3%；水产品产量 21.4万吨，增长3.0%；肉类产量 21.1万吨，下降14.2%。市级“菜篮子”基地514个，其中新建12个；农业标准化生产程度达65%。新创建美丽乡村精品村 76个，新完成美丽乡村精品示范线 12条；农家乐（民宿）共接待游客 6,477万人次，实现经营收入 69亿元，分别增长30.5%和32.9%。农村电商销售额 120亿元。
“千万农民素质提升工程”培训农民7.1万人，实用人才累计14.7万人。
f.工业状况
杭州市2018年工业增加值4,160亿元，增长6.3％，其中规模以上工业增加值 3,405亿元，增长6.3%。规模以上工业中高新技术产业、战略性新兴产业、装备制造业增加值分别增长10.8%、13.1%和9.3%，占规模以上工业的57.2%、33.3%和45.0%；
八大高耗能行业增加值占比24.3%，下降0.3个百分点。新产品产值率由上年37.7%提高到38.8%。工业产品产销率为98.4%。规模以上工业企业实现利润974亿元，增长1.2%。规上工业全员劳动生产率33万元/人，比上年增长9.2%；规上工业单位增加值能耗下降5.9%，降幅比上年扩大1.8个百分点。
g.建筑业状况
杭州市 2018年建筑业增加值 413亿元，占 GDP的3.1%。具有总承包和专业承包资格的建筑企业1,541家，完成施工产值4,417亿元，增长2.1%，其中省内3,210亿元，增长2.8%。新签合同额5,434亿元，增长7.9%。实现利税总额201亿元，增长0.7%。
h.交通状况
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涉及的杭州西湖数源软件园有限公司股东全部权益价值评估项目 资产评估说明杭州市 2018年交通运输、仓储和邮政业增加值 371亿元，增长6.8%。全年全社会货物运输总量3.5亿吨，增长1.1%。旅客运输量2.0亿人次，下降9.7%。至年末萧山国际机场已开通航线292条，其中国际航线51条，港澳台航线7条。航空客运吞吐量达3824万人次，货邮吞吐量64.1万吨，分别增长7.5%和8.7%。全年地铁客运量5.3亿人次，增长55.9%，日均客流145万人次，增长55.5%。年末社会机动车辆保有量288.1万辆，增长3.1%。民用汽车保有量238.7万辆，下降2.6%，其中私人汽车207.8万辆，增长4.0%。
i.邮电业状况
杭州市2018年邮政企业和规模以上快递服务企业实现业务收入364.7亿元，增长32.6%，其中快递业务收入 296.6亿元，增长18.2%。年末固定电话用户 241.8万户，下降6.9%；移动电话用户1913.9万户，增长11.0%；宽带用户537.7万户，增长6.5%。
j.旅游业状况
杭州市2018年旅游总收入3,589.1亿元，增长18.0%，其中旅游外汇收入38.3亿美元，增长8.1%。旅游总人数18,403.4万人次，增长13.0%，其中接待入境旅游者 420.5万人次，增长4.5%。年末各类旅行社 848家，增长11.0%。星级宾馆 145家，其中五星级23家。A级景区109个，其中5A级3个。
k.金融业状况
杭州市 2018年金融业增加值 1,197亿元，增长9.0%。年末全市金融机构 525家，当年新增26家。年末金融机构本外币存款余额39,810.5亿元，增长9.1%；贷款余额36,598.3亿元，增长25.0%。年末上市公司172家，其中境内上市132家；
全年新增上市公司10家，IPO融资98.6亿元。中小板上市公司34家，创业板上市公司 38家。全年保费收入 663.6亿元，增长4.7%。其中，财产险保费收入 236.5亿元，增长14.0%；人身险保费收入427.1亿元，增长0.2%。支付各类保险赔款202.9亿元，增长19.6%。其中财产险 133.8亿元，增长22.0%；人身险 69.1亿元，增长15.3%。
l.固定资产投资和房地产业
杭州市 2018年固定资产投资增长10.8%，其中民间投资增长10.1%，基础设施投资增长26.9%。从产业投向看，第二产业下降11.9%，其中工业下降11.3%；第三
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涉及的杭州西湖数源软件园有限公司股东全部权益价值评估项目 资产评估说明产业增长14.2%。全年房地产开发投资增长12.2%。房屋施工面积11,750万平方米，增长2.0%；新开工面积2,709万平方米，增长24.4%；竣工面积1637万平方米，下降21.5%。商品房销售面积1,675万平方米，下降18.4%。
m.国内贸易
杭州市 2018年批发和零售业增加值 1,051亿元，增长4.8%；住宿和餐饮业增加值 208亿元，增长4.9%。全年社会消费品零售总额 5715亿元，增长9.0%，按消费类型统计，商品零售 5061亿元，增长8.9%，餐费收入 654亿元，增长9.6%。按经营地分，城镇消费品零售额5401亿元，增长8.9%；乡村消费品零售额314亿元，增长10.0%。
n.对外经济
杭州市2018年货物进出口总额5,245亿元，增长3.1%，其中出口3,417亿元，下降1.0%，进口1,828亿元，增长11.8%。高新技术产品出口518亿元，增长8.3%，机电产品出口1,460亿元，增长0.4%。对“一带一路”沿线国家出口1,072亿元，占出口总额31.4%。全年服务贸易进出口总额 358.9亿美元，增长132.6%，其中出口71.7亿美元，增长21.7%，进口287.2亿美元，增长201%全年跨境电商进出口总额 113.7亿美元，增长14.4%，其中出口 80.2亿美元，进口 33.5亿美元，分别增长14.2%和14.9%。
杭州市 2018年设立各类境外投资企业（机构）2,008个，增长12.8%。全年对外承包工程和劳务合作营业额 25.8亿美元，增长9.8%。离岸服务外包合同执行额69.2亿美元，增长7.0%。
杭州市2018年新引进外商投资企业744家，增长29.4%，其中总投资3,000万美元以上企业224家，增长17.9%。实际利用外资68.3亿美元，增长3.3%，其中第二产业 12.5亿美元，第三产业 55.7亿美元。至年末，有 121家世界 500强企业来杭投资212个项目。
o.教育
杭州市 2018年末共有幼儿园 991所，在园幼儿 34.4万人，增加 0.7万人，学前三年幼儿入园率为99.0%；共有小学478所，在校学生59.1万人，增加3.0万人；
初中264所，在校学生23.5万人，增加1.0万人，初中毕业生升入各类高中比例为99.7%；普通高中87所，在校学生11.4万人，增加0.1万人；职高和中等专业学校
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涉及的杭州西湖数源软件园有限公司股东全部权益价值评估项目 资产评估说明36所，在校学生6.1万人，减少0.2万人；普通高等学校40所，在校学生49.6万人，增加 1.2万人，其中研究生 6.4万人，高等教育毛入学率66.1%。全市累计解决义务教育阶段外来务工人员子女入学28.7万人。全市各级各类中外合作办学项目65个，其中市属高校项目7个，高中段学校项目7个。
p.科学技术
杭州市 2018年发明专利申请 36,538件、发明专利授权 10,267件，分别增长42.8%和4.0%。认定（包括复审通过）国家重点扶持高新技术企业 1,557家，其中新认定1,059家。新增省级研发中心149家，累计984家。科技企业孵化器138家，其中国家级32家，省级75家。累计拥有众创空间129家，其中国家级55家。全年研究与试验发展（R&D）经费支出占地区生产总值比重3.3%。财政一般公共预算支出中科技支出118.2亿元，增长28.0%。
q.文化
杭州市2018年末有各类专业艺术表演团体11个，文化馆（不含省）14个，博物馆、纪念馆91个，全国重点文物保护单位39处，公共图书馆15个（不含省），图书馆藏书 2,210万册（不含省）。全市有线电视接入户 343.5万户，其中数字电视334.8万户。全市173家影院，放映电影253万场次，电影票款收入13.7亿元。
12人入选国家级非遗代表性项目代表性传承人名单，8个非遗代表性项目入选第一批国家传统工艺振兴目录。
r.卫生
杭州市2018年末拥有各类医疗卫生机构5,377个，其中医院316个，比上年末分别增长9.0%和4.6%。社区卫生服务中心（站）1,304个，疾病预防控制中心 15个。拥有床位8.12万张，其中医院床位7.52万张，分别增长7.0%和7.1%。各类专业卫生技术人员 11.74万人，其中执业（助理）医师 4.49万人，注册护士 4.99万人，分别增长6.3%、7.4%和7.8%。全市医疗机构完成诊疗人数 13,874.4万人次，增长7.8%。全市预约诊疗服务平台预约成功 791.8万次，增长24.3%。全市婴儿死亡率和 5岁以下儿童死亡率分别为1.79‰和2.48‰。孕产妇死亡率为 6.64人/10万。
s.体育
杭州市 2018年运动员共获得国际性比赛奖牌 62枚，其中金牌 25枚，银牌 22
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涉及的杭州西湖数源软件园有限公司股东全部权益价值评估项目 资产评估说明枚。获得全国性奖牌300枚，其中金牌135枚，银牌89枚。举办世界游泳锦标赛（25米），杭州运动员摘获 4银 2铜。举办杭州国际马拉松、国际（杭州）毅行大会、钱塘江国际冲浪对抗赛、2018中国杯国际排舞公开赛等国际体育品牌赛事活动。雅加达亚运会摘获8金9银1铜，金牌总数实现历史性突破。全年销售体育彩票43.45亿元，增长58.2%。
t.人民生活
杭州市2018年全体居民人均可支配收入54,348元，增长9.1%，扣除价格因素实际增长6.6%。其中城镇居民人均可支配收入 61,172元，增长8.7%；农村居民人均可支配收入 33,193元，增长9.2%。扣除价格因素，城乡居民收入实际增速分别为6.3%和6.7%。全年全市全体居民人均生活消费支出37,369元，增长9.4%，扣除价格因素实际增长6.9%。其中城镇居民人均生活消费支出 41,615元，农村居民人均生活消费支出 24,203元，分别增长9.0%和10.1%，扣除价格因素分别增长6.5%和7.6%。年末城镇居民人均住房建筑面积 37.3平方米，每百户家庭拥有家用汽车59.7辆、空调243.2台，分别增长7.0%和3.3%，每百户家庭拥有家用电脑88.1台，下降23.5%。农村居民人均住房建筑面积72.5平方米，每百户家庭拥有家用汽车50.9辆、空调206.4台，分别增长9.5%、10.6%，每百户家庭拥有家用电脑60.2台，下降21.2%。
u.社会保障
杭州市2018年末职工基本养老保险参保人数、职工基本医疗保险参保人数分别为671.1万人和632.7万人，增长6.8%和9.0%；年末失业、生育保险参保人数分别为459.4万人和430.4万人，增长10.4%和10.2%。全年推出公共租赁住房和人才租赁用房配租房源6,235套，其中人才租赁用房1,005套。筹建蓝领公寓10,568套。
主城区居民最低生活保障标准调整至每人每月955元，增长4.1%。年末全市最低生活保障对象10.59万人，全年发放困难家庭救助金8.57亿元，增长14.4%。
v.社会福利
杭州市2018年末全市拥有城乡社区居家养老服务照料中心2,810个，标准化打造 60家示范型居家养老服务中心、50家示范型医养结合居家养老服务照料中心、100家示范型老年食堂（助餐服务点）。拥有各类福利院、敬老院300所，床位6.98万张，收养人员2.23万人。全年发行各类福利彩票31.13亿元，增长10.5%。
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涉及的杭州西湖数源软件园有限公司股东全部权益价值评估项目 资产评估说明w.城市基础设施建设
杭州市 2018年境内公路总里程达到 16,520公里，其中高速公路 632公里。年末主城区公共交通运营线路 378条，其中新辟线路 11条，优化线路 45条。地铁运营里程117.6公里，在建里程329公里。年末市区建成区园林绿地22,097公顷，市区人均公园绿地面积达13.58平方米，建成区绿化覆盖率为40.3%。
x.公用事业
杭州市2018年电网投资48.3亿元，投产110千伏及以上输变电工程40项，投产变电容量 356万千伏安、线路长度 747.4公里。全市新能源装机容量 140.2万千瓦，增长36.9%。全市用电量 797亿千瓦时，增长8.0%，其中第一、二、三产用电 668亿千瓦时，增长7.2%；城乡居民生活用电 128亿千瓦时，增长12.0%。全市新建成停车泊位 63,502个，其中公共泊位 6,600个。新能源汽车充电桩（枪）3,355个。
y.资源环境和安全生产
杭州市2018年国有建设用地供应总量5,304公顷，其中住宅用地1,244公顷；
工矿仓储用地 807公顷，商服用地 287公顷，基础设施等其他用地 2,966公顷。全年市区空气优良天数 269天，优良率73.7%。市区 PM2.5平均浓度 39.8微克/立方米，下降10.8%。市控以上断面达标率96.2%，提高3.8个百分点。钱塘江、苕溪以及西湖水体全域均达到或优于Ⅲ类。城市污水集中处理率95.2%。削减重点挥发性有机物（VOCs）排放7746吨。累计建成国家级生态县（市、区）8个，国家级生态乡镇119个，省级生态县（市、区）9个，全市森林覆盖率达66.8%。全年共发生各类生产安全事故315起、死亡309人、受伤58人，分别下降32.0%、31.3%和36.3%。
B）土地的区域因素
待估宗地位于杭州市西湖区。杭州市西湖区是浙江省委、省政府的所在地，辖区总面积312平方公里，常驻人口81.37万人，现辖2个镇、9个街道、153个社区和36个行政村。杭州市西湖区地处杭州老城区的西部，是杭州市五个老城区中面积最大、人口最多的一个城区。辖区内有西湖、西溪湿地两个国家5A级景区，还有西山国家森林公园、西泠印社、之江国家旅游度假区、宋城等景区景点；拥有浙江大学、中国美院等名校和小和山高教园区等众多科研院所和高等院校；拥有之江国家旅游度假区、国家高新技术开发区（江北区块）、浙大国家大学科技园、中国美院
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涉及的杭州西湖数源软件园有限公司股东全部权益价值评估项目 资产评估说明国家大学科技园、西溪国家湿地公园、西山国家森林公园等国家级园区集聚区。
C）土地的个别因素
待估宗地均为出让综合用地，土地面积合计为 51,404.00平方米，均位于杭州市西湖区教工路 1号。整体土地面积较大，形状规则，地势较平坦，地基承载力基本充足，城市公用设施完备度较优。宗地所处内部基础设施保障度较高，供电从杭州市电网引入，进水从杭州市自来水管网中接入，排水接入城市下水管道，通讯、宽带网络条件具备。
（B）土地使用权的价值内涵
列入本次评估范围的宗地评估价格指待估宗地在评估基准日（即 2018年 12月31日），宗地外部条件为“五通”（即通路、通供水、通排水、通电、通讯），设定宗地内部条件为“一平”（即场地平整），宗地性质为国有出让的综合用地在剩余使用年限内的国有土地使用权价格。
（C）评估方法
评估专业人员根据评估对象特点、价值类型、资料收集情况等相关条件，分析市场法、收益法和成本法三种资产评估基本方法以及假设开发法、基准地价修正法等衍生方法的适用性，恰当选择评估方法。
由于待估宗地所在区域近期同类型用地成交案例比较容易取得，且市场法能够比较直接反映当地的地价水平，故适宜采用市场法进行评估；由于待估宗地收益情况较难以预测，故无法采用收益法进行评估；由于待估宗地非房地产开发项目用地，不适宜采用假设开发法进行评估；由于待估宗地所在区域基准地价的更新距评估基准日较久，无法准确反映目前的地价水平，故不适宜选用基准地价系数修正法进行评估；由于待估宗地所在区域的征地费用标准虽然比较容易取得，但待估宗地所在区域同类型用地的征地成本与其市场价值存在弱对应性，故不适宜选用成本法进行评估。
结合本次资产评估的对象、评估目的和评估师所收集的资料，确定采用市场法进行评估。
市场法是在求取一宗待评估土地的价格时，根据替代原则，将待估土地与在较近时期内已经发生交易的类似土地交易实例进行对照比较，并依据后者已知的价格，参照该土地的交易情况、交易日期、不动产状况差别，修正得出待估土地的评估基
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涉及的杭州西湖数源软件园有限公司股东全部权益价值评估项目 资产评估说明准日地价的方法。基本公式为：
土地评估值＝土地楼面单价×容积率×土地面积×（1+契税税率）
土地评估单价V＝V×A×B×C×D
B
式中：V-待估宗地评估单价
V-比较案例价格
B
A-待估宗地交易情况指数/比较案例交易情况指数
B-待估宗地交易日期指数/比较案例交易日期修正指数
C-待估宗地使用年期指数/比较案例使用年期指数
D-待估宗地不动产状况指数/比较案例不动产状况指数
A）市场交易情况修正：通过对交易案例交易情况的分析，剔除非正常的交易案例，测定各种特殊因素对正常土地价格的影响程度，从而排除掉交易行为中的一些特殊因素所造成的交易价格偏差。
B）交易日期修正：采用地价指数或房屋价格指数的变动率来分析计算日期对地价的影响，将交易价格修订为评估基准日的价格。
C）土地使用年期修正：土地使用年期是指土地交易中契约约定的土地使用年限。
土地使用权年期的长短，直接影响可利用土地并获相应土地收益的年限，也就是影响土地使用权的价格。通过土地使用权年期修正，将交易案例中土地使用权年期修正到评估土地使用年期，消除由于使用期限不同所造成的价格上的差别。
D）不动产状况修正：是将参照物状况下的价格修正为被评估对象状况下的价格，具体分为区域状况修正、实物状况修正和权益状况修正。区域状况修正考虑的因素主要有公共交通便捷程度、商服繁华度、人口密度或人流量、道路通行条件、区域人文景观环境、公共配套服务因素、基础设施保障程度。实物状况修正考虑的因素主要有宗地开发程度、容积率、地质状况与地基承载力、宗地自然条件、宗地自然灾害危害程度、宗地临路条件、宗地面积、宗地形状、规划土地用途、宗地周边配套等。权益状况修正考虑的因素主要有土地使用权类型、规划限制条件、用益物权设立情况、担保物权设立情况、租赁或占用情况、拖欠税费情况、查封情况、权属清晰情况、其他特殊情况等。
（D）计算过程
A）比较案例的选取
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涉及的杭州西湖数源软件园有限公司股东全部权益价值评估项目 资产评估说明根据前述的影响因素分析，该宗地位于杭州市西湖区教工路 1号，土地证记载性质为国有出让、用途为综合用地，因此评估专业人员在与该宗地所处类似的区域内选取三个相似类型交易样本为比较案例，以市场比较法进行比较修正确定待估宗地比准地价。经综合分析,本次评估选取以下三个样本为宗地的比较案例：
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|宗地位置|土地性质|土地用途|交易方式|交易时间|土地面积(㎡)|
|东至杭规划支路三，南至文晖单元XC0407-G1-06地块，西至建国北路，北至文晖单元XC0407-G1-01地块|出让|商业商务用地|拍卖出让|2018年7月|34,471|
|东至规划支路、南至规划支路、西至紫荆花路、北至古莲街|出让|商业商务用地|拍卖出让|2018年3月|24,102|
|东至凯旋单元JG1003-01地块，南至严家路，西至规划四号路，北至中盛府|出让|商业、娱乐康体设施|拍卖出让|2018年11月|10,301|

B）比较因素的选择
市场法是以各比较案例为基础，通过比较案例宗地与评估宗地间影响因素的差距，来确定评估宗地地价。通常情况下，具体比较因素交易情况、交易期日、使用年限、不动产状况（区位状况、实物状况、权益状况）四大类。经评估专业人员初步分析比较，此次评估在区位状况中具体因素有：公共交通便捷程度、商服繁华度、人口密度或人流量、道路通行条件、区域人文景观环境、公共配套服务因素、基础设施保障程度；实物状况中具体因素有：宗地开发程度、容积率、地质状况与地基承载力、宗地自然条件、宗地自然灾害危害程度、宗地临路条件、宗地面积、宗地形状、规划土地用途、宗地周边配套等；权益状况中具体因素有：土地使用权类型、规划限制条件、用益物权设立情况、担保物权设立情况、租赁或占用情况、拖欠税费情况、查封情况、权属清晰情况、其他特殊情况。
C）编制比较因素条件说明表
根据委估宗地和比较案例的各因素条件，列表如下：
|||||
|-|-|-|-|
||评估对象|实例一|实例二|
||待估|16,649|12,406|
||成交价|成交价|成交价|
||2018年12月|2018年7月|2018年3月|
||29.27|40|40|
|公共交通便捷程度|公共交通便捷度较优|公共交通便捷度优|公共交通便捷度较优|
|商服繁华度|商服繁华度较优|商服繁华度优|商服繁华度较优|
|人口密度或人流量|人流量较大|人流量大|人流量较大|

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|||||
|-|-|-|-|
||评估对象|实例一|实例二|
|道路通行条件|道路通行条件优|道路通行条件优|道路通行条件优|
|区域人文景观环境|人文景观环境一般|人文景观环境一般|人文景观环境较好|
|公共配套服务因素|公共配套服务较优|公共配套服务优|公共配套服务较优|
|基础设施保障程度|基础设施保障度较高|基础设施保障度较高|基础设施保障度较高|
|其他特殊情况|无特殊情况|无特殊情况|无特殊情况|
|宗地开发程度|五通一平|五通一平|五通一平|
|容积率|1.16|3.3|3.3|
|地质状况与地基承载|地质条件一般|地质条件一般|地质条件一般|
|宗 地自然条件|自然条件一般|自然条件一般|自然条件一般|
|宗地自然灾害危害程|危害程度一般|危害程度一般|危害程度一般|
|宗 地临路条件|临路条件一般|临路条件一般|临路条件一般|
|宗地面积（地块规模）|地块规模10亿元以下|地块规模10亿-20亿元|地块规模10亿元以下|
|宗地形状|形状基本规整|形状基本规整|形状基本规整|
|规划土地用途|综合用地|商业商务用地（70%自持）|商业、商务用地|
|宗地周边配套|周边配套较优|周边配套较优|周边配套较优|
|其他特殊情况|无特殊情况|无特殊情况|无特殊情况|
|土地使用权类型|国有出让|国有出让|国有出让|
|规划限制条件|无|无|无|
|用益物权设立情况|无用益物权|无用益物权|无用益物权|
|担保物权设立情况|无担保物权|无担保物权|无担保物权|
|租赁或占用情况|无长期租赁|无长期租赁|无长期租赁|
|拖欠税费情况|无欠款|无欠款|无欠款|
|查封情况|无查封|无查封|无查封|
|权属清晰情况|权属清晰|权属清晰|权属清晰|
|其他特殊情况|无特殊情况|无特殊情况|无特殊情况|

D）编制比较因素条件指数修正表
根据上述比较因素条件说明，以待估宗地的各项因素条件状况为基准，相应指数为100，将比较案例相应因素条件与委估宗地相比较。确定比较案例相应指数，并在各因素条件指数表的基础上，将委估宗地的因素条件指数与比较案例的因素条件指数进行比较，得到各因素修正系数。列表如下：
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|评估对象|实例一||实例二|||
|评分|评分|修正系数|评分|修正系数|评分|
|100|100|1.000|100|1.000|100|
|100|97|1.031|95|1.053|100|
|100||0.906||0.906||

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||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
||评估对象|实例一||实例二|||
||评分|评分|修正系数|评分|修正系数|评分|
|公共交通便捷程度|100|110|0.909|100|1.000|110|
|商服繁华度|100|110|0.909|100|1.000|100|
|人口密度或人流量|100|110|0.909|100|1.000|100|
|道路通行条件|100|100|1.000|100|1.000|100|
|区域人文景观环境|100|100|1.000|105|0.952|100|
|公共配套服务因素|100|110|0.909|100|1.000|100|
|基础设施保障程度|100|100|1.000|100|1.000|100|
|其他特殊情况|100|100|1.000|100|1.000|100|
|宗地开发程度|100|100|1.000|100|1.000|100|
|容积率|100|69|1.449|69|1.449|100|
|地质状况与地基承载力|100|100|1.000|100|1.000|100|
|宗地自然条件|100|100|1.000|100|1.000|100|
|宗地自然灾害危害程度|100|100|1.000|100|1.000|100|
|宗地临路条件|100|100|1.000|100|1.000|100|
|宗地面积（地块规模）|100|99|1.010|100|1.000|100|
|宗地形状|100|100|1.000|100|1.000|100|
|规划土地用途|100|108|0.926|125|0.800|100|
|宗地周边配套|100|100|1.000|100|1.000|100|
|其他特殊情况|100|100|1.000|100|1.000|100|
|土地使用权类型|100|100|1.000|100|1.000|100|
|规划限制条件|100|100|1.000|100|1.000|97|
|用益物权设立情况|100|100|1.000|100|1.000|100|
|担保物权设立情况|100|100|1.000|100|1.000|100|
|租赁或占用情况|100|100|1.000|100|1.000|100|
|拖欠税费情况|100|100|1.000|100|1.000|100|
|查封情况|100|100|1.000|100|1.000|100|
|权属清晰情况|100|100|1.000|100|1.000|100|
|其他特殊情况|100|100|1.000|100|1.000|100|

E）修正结果
在比较因素条件指数修正表的基础上，计算得到结果。
|||
|-|-|
|案例一|案例二|
|16,649|12,406|
|1.000|1.000|
|1.031|1.053|
|0.906|0.906|
|0.683|0.952|
|1.355|1.159|
|1.000|1.000|
|14,392|13,059|

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涉及的杭州西湖数源软件园有限公司股东全部权益价值评估项目 资产评估说明F）评估地价确定
从上述对比分析及修正中可看出，三个案例修正得到的比准地价相近，可见待估宗地地价水平也应在此范围内，所以根据样本修正情况，确定以样本得到的比准地价的算术平均价确定评估单价，经分析确定待估宗地试算楼面单价为 13,770元/平方米。故：
土地评估价值＝楼面单价×土地面积×容积率×(1＋契税税率)
＝13,770×51,404×1.16×(1＋3%)
＝845,720,000.00元（取整到万位）
其中，容积率＝地上建筑物总面积÷土地使用权总面积
＝59,833.32÷51,404.00
＝1.16
（E）土地使用权评估结果
账面价值 202,279,208.68元
评估价值 845,720,000.00元
评估增值 643,440,791.32元
增值率 318.10%
C.投资性房地产评估结果
投资性房地产评估结果＝建（构）筑物评估值＋土地使用权评估值
＝78,171,500.00＋845,720,000.00
＝923,891,500元
增减值情况如下：
账面净值 212,495,832.34元
评估净值 923,891,500元
评估增值 711,395,667.66元
增值率 334.78%
3.设备类固定资产
（1）概况
列入评估范围的设备类固定资产共计124项，合计账面原值3,082,208.92元，账面净值979,630.51元，减值准备589,800.00元，账面价值389,830.51元。
数源科技股份有限公司拟发行股份及支付现金购买资产
涉及的杭州西湖数源软件园有限公司股东全部权益价值评估项目 资产评估说明根据被评估单位提供的《机器设备评估明细表》和《车辆评估明细表》，设备类固定资产在评估基准日的详细情况如下表所示：
|||||
|-|-|-|-|
|科目名称|计量单位|数量||
||||原值|
|固定资产--机器设备|项|121|3,056,547.82|
|固定资产--车辆|辆|3|25,661.10|
|账面净值合计||124|3,082,208.92|
|减：固定资产减值准备||||
|账面净额合计||||

被评估单位对设备类固定资产的折旧及减值准备的计量采用如下会计政策：固定资产折旧采用年限平均法，各类机器设备的折旧年限、残值率和年折旧率如下：
|||
|-|-|
|折旧年限（年）|残值率（%）|
|10-18|3.00-5.00|
|6|5.00|
|4-15|3.00-5.00|

被评估单位对设备类固定资产的减值准备计提采用个别认定的方式。截至评估基准日，对有迹象表明机器设备可能已经发生减值的，则估计其可收回金额，进行减值测试。减值测试结果表明资产的可收回金额低于其账面价值的，按其差额计提减值准备并计入减值损失。
1）主要设备与设备特点
列入评估范围的设备主要用于办公，主要包括：电梯、干式变压器、低压进线柜等楼房配套设备、设施；电脑、空调、打印机等办公设备；二眼大锅灶、卧式蒸饭车、四门冰箱等厨房设备。除车辆外，其余设备分布于被评估单位相关办公场所及经营场所。
2）设备的购置日期、技术状况与维护管理
列入评估范围的机器设备均为国产设备，除“货梯”（列《机器设备评估明细表》第 8项）已损坏外，其余设备原始制造质量尚好。设备启用时间范围为 1999至2018年。被评估单位建立了设备维修、保养、管理制度，并有专人负责，并已经
建立机器设备台帐。
3）设备核实的方法、过程和结果
评估专业人员首先向被评估单位财务部门了解与查核设备的账面价值与构成有
数源科技股份有限公司拟发行股份及支付现金购买资产
涉及的杭州西湖数源软件园有限公司股东全部权益价值评估项目 资产评估说明关的情况，并听取被评估单位设备管理人员对公司设备管理及分布的情况介绍，查看设备档案和设备大修记录，了解设备的名称、规格型号、生产厂家等，然后与被评估单位的设备管理人员一起，按照设备的配置情况，制订机器设备勘察计划和勘查路线，落实勘查人员、明确核查重点。
然后，对照《机器设备评估明细表》和《车辆评估明细表》，对列入评估范围的主要设备进行了逐项核实，对其余设备进行了抽查核实。对设备的新旧程度、技术状态、工作负荷、使用环境、防腐措施、磨损状况等情况进行了察看，对机器设备所在的整个工作系统、工作环境和工作强度进行了必要的勘查评价，并将勘查情况作了相应记录，为下一步的评估工作打下基础。
对核实过程中发现的情况作进一步的现场调查、取证，向设备管理人员了解设备的运行、负荷、维护和保养等情况，补充了设备的有关基础信息和资料。还对价值量较大的主要设备及特种设备进行了重点检查。
经核实，委估设备整体状况较好，能满足办公需要。
4）权属情况
评估专业人员查阅了设备的购置合同、付款凭证以及车辆行驶证等资料，对设备的权属相关资料进行了必要的查验；还复印了主要设备购入的原始发票、订货合同等，同时被评估单位也对设备的权属作了承诺。
经核实，未发现委估设备的权属资料存在瑕疵情况。
（2）具体评估方法
根据本次资产评估的目的、相关条件和委估设备的特点，确定主要采用成本法进行评估。成本法是指首先估测在评估基准日重新建造一个与评估对象相同的资产所需的成本即重置成本，然后估测被评估资产存在的各种贬值因素，并将其从重置成本中予以扣除而得到被评估资产价值的方法。基本公式为：
评估价值＝重置价值×成新率
此外，对于已损坏且无维修价值的电梯以可变现净值确认评估值；对于购置时间较早而无法获得其现行购置价的电子设备，以二手设备市场价作为评估值。
1）重置价值的评定
1.1）机器设备重置价值的评定
机器设备重置价值由设备现行购置价、运杂费、安装调试费、其他费用（包括
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涉及的杭州西湖数源软件园有限公司股东全部权益价值评估项目 资产评估说明设备基础费及安装材料费等）、建设单位管理费以及合理期限内资金成本中的若干项组成。其计算公式如下：
设备重置价值=现行购置价+运杂费+安装调试费+其他费用+建设单位管理费+资金成本
A.现行购置价
a．专用设备：通过直接向生产厂家询价为主，查询《机电产品价格信息查询系统》等为辅获得现行购置价。获得市场信息后，进行必要的真实性、可靠性判断，并将参照物有关信息与标的物进行分析、比较、修正，最后评定现行购置价；
b．通用机器设备：主要查询《机电产品价格信息查询系统》等获得现行购置价；
对不能直接获得市价的设备，则先取得类似规格型号设备的现行购价，再用功能成本系数法、技术先进性系数法及价格指数法等方法对其进行调整。
c．电脑、空调及其他办公设备：主要通过网上询价，以当前市场价作为购置价。
B.相关费用
a.设备运杂费
设备的运杂费＝现行购置价×运杂费率
运杂费费率：参照中国统计出版社出版的《最新资产评估常用数据与参数手册》中的机器设备国内运杂费率参考指标，结合设备单价的大小及其体积重量及所处地区交通条件及生产厂家距离安装地点的远近而选定具体费率。对现行购置价内已包含运费的设备，则不再另计运杂费。
b.设备安装调试费
设备安装调试费＝现行购置价×安装调试费率
安装调试费率：参照中国统计出版社出版的《最新资产评估常用数据与参数手册》中的机器设备安装调试费率参考指标，结合实际工程决算资料后确定。对现行购置价内已包含安装调试费的设备或不用安装即可使用的设备，不再另计安装调试费。
c.其他费用
其他费用＝现行购置价×其他费率
其他费率：包括设备基础费、安装材料费等，根据实际工程决算资料并结合类似设备的其他费用水平后确定。
数源科技股份有限公司拟发行股份及支付现金购买资产
涉及的杭州西湖数源软件园有限公司股东全部权益价值评估项目 资产评估说明d.建设单位管理费
建设单位管理费＝（现行购置价＋运杂费＋安装调试费＋其他费用）×建设单位管理费率
建设单位管理费率：包括工程管理费、设计费、联合试车费等，根据被评估单位的实际发生情况和《基本建设项目建设成本管理规定》（财建[2016]504号），并结合相似规模的同类工程项目的管理费用水平后确定。
e.资金成本
按设备购置费用、前期工程费及其他相关费用、合理建设周期和评估基准日执行的银行贷款基准利率确定。计算公式为：
资金成本＝（现行购置价＋运杂费＋安装调试费＋其他费用＋建设单位管理费）×资金成本率
资金成本率＝同期贷款基准利率×合理建设工期/2
合理的建设周期根据现行相关定额规定，结合实际情况确定。对建设周期不足半年者不考虑资金成本。在计算资金成本时，按资金在建设期内均匀投入考虑。
1.2）车辆重置价值的评定
通过网上询价获得车辆现行购置价，再加上车辆购置税及其他费用作为其重置价值。其公式如下：
车辆重置价值＝车辆现行购置价＋车辆购置税＋其他费用
车辆现行购置价：通过查询“汽车之家”等国内知名汽车报价网站确定。
车辆购置税：依据有关部门规定，车辆购置税为车辆市价（不含税）的10%。
其他费用：根据实际情况，增加上牌服务费等其他费用。
2）成新率的确定
2.1）机器设备成新率的确定
按照现场勘察的设备技术状态，环境条件、生产班次、生产效率、设备完好率、产品质量稳定性、设备管理、维护保养水平、运行状况等因素加以分析研究，主要采用年限法确定其成新率。计算公式为：
成新率＝尚可使用年限/经济耐用年限×100%
尚可使用年限参照中国统计出版社出版的《最新资产评估常用数据与参数手册》中的机器设备经济寿命年限参考指标，结合现场勘察了解设备来源、使用操作班次
数源科技股份有限公司拟发行股份及支付现金购买资产
涉及的杭州西湖数源软件园有限公司股东全部权益价值评估项目 资产评估说明及时间、保养维修情况、设备完好率、故障率及工作环境条件、设备外观等各方面因素后确定。
设备经济耐用年限参照中国统计出版社出版的《最新资产评估常用数据与参数手册》中的机器设备经济寿命年限参考指标，具体如下：
办公设备 5-10年
厨房设备 8-10年
楼房配套设备、设施 12-18年
2.2）车辆成新率的确定
首先以车辆行使里程和使用年限两种方法计算理论成新率，然后采用孰低法确定其理论成新率，最后对车辆进行现场勘察，如车辆技术状况与孰低法确定的成新率无大差异则成新率不加调整，若有差异则根据实际情况进行调整。
A.年限法成新率A＝尚可使用年限/经济耐用年限×100%
1
B.行驶里程成新率A＝尚可行驶里程/（尚可行驶里程＋已行驶里程）×100% 2
C.勘察法成新率A
3
D.综合成新率＝min{A,A,A}
1 2 3
（3）评估举例
例一、电梯（列《机器设备评估明细表》第19项）
1）设备概况
设备名称：15#客梯；
设备型号：TKJ1150/1.55层5站；
生产厂家：广州日立电梯有限公司；
启用时间：2005年12月；
账面原值：234,922.44元；
账面净值：47,047.67元；
减值准备：40,000.00元；
账面净额：7,047.67元；
安装地点：被评估单位办公楼内。
该电梯为5层5站式电梯，额定载重为1,150KG，额定速度为1.5m/s。
2）重置价值的评定
数源科技股份有限公司拟发行股份及支付现金购买资产
涉及的杭州西湖数源软件园有限公司股东全部权益价值评估项目 资产评估说明A.现行购置价
评估专业人员通过向生产厂家询价，综合分析后确定该工程设备的现行购置价为112,050元。
B.相关费用
a.设备运杂费
根据采购双方约定约定，该设备由设备出售方负责运输，因此设备运杂费包含于合同价格中，所以不另计运杂费。
b.设备安装调试费
由于该设备的采购通常由设备出售方负责设备的安装调试及验收工作，因此设备安装调试费包含于合同价格中，所以不另计安装调试费。
c.其他费用
其他费用包含了设备基础费、安装材料费等，根据实际工程决算资料并结合类似设备的其他费用水平后确定其他费用费率为10.00%。
d.建设单位管理费
根据被评估单位的实际发生情况和《基本建设项目建设成本管理规定》（财建〔2016〕504号），并结合相似规模的同类工程项目的管理费用水平后确定建设单位管理费率为1.53%。
e.资金成本
根据现行相关定额规定，结合实际情况确定合理建设工期为 0.5年，评估基准日的同期贷款基准利率为4.35%，则：
资金成本率＝同期贷款基准利率×合理建设工期/2
＝4.35%×0.5/2
＝1.09%
据计算可以得到该设备的重置价值为 126,510元（取整到十位），计算过程详见下表。
||||
|-|-|-|
|费用名称|计算公式|费率|
|现行购置价|||
|运杂费|a×运杂费率||
|安装调试费|a×安装调试费率||
|其他费用|a×其他费率|10.00%|
|建设单位管理费|(a+b+c+d)×建设单位管理费率|1.53%|

数源科技股份有限公司拟发行股份及支付现金购买资产
涉及的杭州西湖数源软件园有限公司股东全部权益价值评估项目 资产评估说明
||||
|-|-|-|
|费用名称|计算公式|费率|
|资金成本|(a+b+c+d+e)×资金成本率|1.09%|
|重置价值（取整到十位）|a+b+c+d+e+f||

3）成新率的确定
该设备于2005年12月正式投入运行，至资产评估基准日（2018年12月31日）已使用13年。
参考《最新资产评估常用数据与参数手册》中同类型机器设备经济使用寿命年限，结合实际情况确定其耐用年限为16年，结合现场勘察了解设备来源、使用操作班次及时间、保养维修情况、设备完好率、故障率及工作环境条件、设备外观等各方面因素后确定该设备的尚可使用年限为3年。则：
成新率=尚可使用年限/经济耐用年限×100%
=3/16×100%
=19%（取整）
4）评估结果
评估价值=重置价值×综合成新率
=126,510×19%
=24,040元（取整到十位）
例二、轿车（列《车辆评估明细表》第1项）
1）车辆概况
轿车型号为普瑞维亚JTEGD34M100，核定载客 7人，总质量 1,650千克，机动车牌号为浙AQ50E6，车辆类型为多用途汽车。该车登记日期为 2003年 6月。设备账面原值14,673.84元，账面净值12,529.21元。其他参数如下：
排量/功率： 2.4L/156马力
发动机型号： 2AZ-FE
燃料种类： 汽油
轴距： 2900mm
轴数： 2
轮胎数： 4
长×宽×高： 4780mm×1790mm×1820mm
2）重置价值的确定
数源科技股份有限公司拟发行股份及支付现金购买资产
涉及的杭州西湖数源软件园有限公司股东全部权益价值评估项目 资产评估说明通过网上查询分析，得目前该车的类似车型市场价为310,340元（扣减增值税），以此价作为现行购置价。
相关费用依照有关现行规定取为：
车辆购置税为10%，计费基数为不含增值税的销售价；其他费用为500元。
则：重置价值=车辆现行购置价+车辆购置税+其他费用
=310,340×（1+10%）+500
=341,870元（取整到十位）
3）成新率的评定
A、年限成新率
此类车辆启用时间为 2003年 6月，经济耐用年限为 10年，评估专业人员通过了解根据车辆保养情况，综合分析后确定该车辆尚可使用1年，故
年限成新率A=尚可使用年限/经济耐用年限×100%
1
=1/10×100%
=10%（取整后）
B、里程成新率
此类车辆允许行驶公里数为50万公里，尚可行驶204,048公里，故
里程成新率A=尚可行驶里程/（尚可行驶里程+已行驶里程）
2
= 204,048/500,000×100%
=41%（取整后）
C、综合成新率
综合成新率=min{A,A}
1 2
=10%
根据现场勘察，该车辆技术状况与孰低法确定的成新率无大差异，因此成新率不加调整。
4）评估结果
评估价值=重置价值×成新率
=341,870×10%
=34,190元（取整到十位）
（4）设备类固定资产评估结果
数源科技股份有限公司拟发行股份及支付现金购买资产
涉及的杭州西湖数源软件园有限公司股东全部权益价值评估项目 资产评估说明账面原值 3,082,208.92元
账面净值 979,630.51元
减值准备 589,800.00元
账面价值 389,830.51元
评估原值 2,624,950.00元
评估净值 529,850.00元
评估增值 140,019.49元
增值率 35.92%
4.无形资产—其他无形资产
（1）概况
列入本次评估范围的其他无形资产主要为外购的办公管理软件和车位使用权。
对于外购的办公软件和车位使用权，评估专业人员查阅了相关合同、账簿、原始凭证等，了解了上述软件和车位使用权现在的使用情况，并对账面摊销情况进行了复核。按财务会计制度核实，未发现不符情况。
（2）评估方法
对于外购的软件，本次以可取得的交易价格并结合软件的技术因素等综合分析确定评估值。对于车位使用权按照现行市价确定评估值。
（3）评估结果
其他无形资产评估价值为 287,810.00元，评估增值 202,945.00元，增值率为239.14%。
5.非流动资产评估结果
账面价值 362,350,051.90元
评估价值 1,127,626,737.22元
评估增值 765,276,685.32元
增值率 211.20%
三）流动负债
1.应付账款
应付账款账面价值758,388.71元，为应付的餐费、水电费等。
评估专业人员通过查阅账簿及原始凭证，了解款项发生的时间、原因，并择项
数源科技股份有限公司拟发行股份及支付现金购买资产
涉及的杭州西湖数源软件园有限公司股东全部权益价值评估项目 资产评估说明进行函证，采用替代程序审核了债务的相关文件资料核实交易事项的真实性。按财务会计制度核实，未发现不符情况。
经核实，该款项需支付，以核实后的账面值为评估值。
应付账款评估价值为758,388.71元。
2.预收款项
预收款项账面价值5,141,472.44元，为预收的房租、物业费和客房费等。
评估专业人员查阅了账簿及原始凭证，了解款项内容；检查对方是否根据合同、协议支付款项，并择项进行函证及抽取部分租赁合同。按财务会计制度核实，未发现不符情况。
经核实，各款项期后均需正常结算，以核实后的账面值为评估值。
预收款项评估价值为5,141,472.44元。
3.应付职工薪酬
应付职工薪酬账面价值289,205.00元，系应付的奖金、社会保险费和工会经费等。
评估专业人员检查了该企业的劳动工资和奖励制度，查阅章程等相关文件规定，复核被评估单位计提依据，并检查支用情况。按财务会计制度核实，未发现不符情况。
经核实，各项目均需支付，以核实后的账面价值为评估值。
应付职工薪酬评估价值为289,205.00元。
4.应交税费
应交税费账面价值3,489,043.22元，包括应交的增值税、企业所得税、城市维护建设税、房产税、土地使用税、印花税、教育费附加、地方教育附加以及代扣代缴的个人所得税。
评估专业人员查阅了相关税收政策，了解被评估单位所涉税种、税率，取得相应申报资料及其他证明文件，复核各项税金及附加的计、缴情况，并了解期后税务稽查和税款缴纳情况。按财务会计制度核实，未发现不符情况。
经核实，各项税费期后均需支付，以核实后的账面价值确认评估值。
应交税费评估价值为3,489,043.22元。
5.其他应付款
数源科技股份有限公司拟发行股份及支付现金购买资产
涉及的杭州西湖数源软件园有限公司股东全部权益价值评估项目 资产评估说明其他应付款账面价值129,950,419.32元，包括往来借款、押金、保证金、社保费和电话费等。其中关联方往来为应付西湖电子集团有限公司127,646,790.84元。
评估专业人员通过查阅账簿及原始凭证，了解款项发生的时间、原因和期后付款情况，选取部分款项进行函证，对未收到回函的样本项目，评估专业人员采用替代程序审核了债务的相关文件资料核实交易事项的真实性。按财务会计制度核实，未发现不符情况。
经核实，各款项均需支付，以核实后的账面值为评估值。
其他应付款评估价值为129,950,419.32元。
6.流动负债评估结果
账面价值 139,628,528.69元
评估价值 139,628,528.69元
四）非流动负债
1．递延所得税负债
递延所得税负债账面价值 37,611,327.22元，系投资性房地产以评估值入账产生的评估增值导致的应纳税暂时性差异而形成的所得税负债与企业计提坏账准备、资产减值准备、预提费用形成的所得税资产相抵后的余额。按财务会计制度核实，未发现不符情况。
因递延所得税负债为在确认企业所得税中会计准则规定与税收法规不同所引起的纳税暂时性差异形成的负债，资产基础法评估时，难以全面准确地对各项资产评估增减额考虑相关的税收影响，故对上述所得税负债以核实后的账面值为评估值。
递延所得税负债评估值为37,611,327.22元。
2．非流动负债评估结果
账面价值 37,611,327.22元
评估价值 37,611,327.22元
（二）收益法
收益法是指通过将被评估单位的预期收益资本化或折现以确定评估对象价值的评估方法。
一）收益法的应用前提
1.投资者在投资某个企业时所支付的价格不会超过该企业(或与该企业相当且
数源科技股份有限公司拟发行股份及支付现金购买资产
涉及的杭州西湖数源软件园有限公司股东全部权益价值评估项目 资产评估说明具有同等风险程度的同类企业)未来预期收益折算成的现值。
2.能够对企业未来收益进行合理预测。
3.能够对与企业未来收益的风险程度相对应的收益率进行合理估算。
二）收益法的模型
结合本次评估目的和评估对象，采用企业自由现金流折现模型确定企业自由现金流价值，并分析公司溢余资产、非经营性资产（负债）的价值，确定公司的整体价值，并扣除公司的付息债务后确定公司的股东全部权益价值。计算公式为：
股东全部权益价值＝企业整体价值-付息债务价值
企业整体价值＝企业自由现金流评估值±非经营性资产（负债）的价值＋溢余资产价值
本次评估逐年对企业的收益进行预测。计算公式为：
企业自由现金流=息前税后利润＋折旧及摊销－营运资金增加额－资本性支出＋经营期末资产处置及营运资金收回
企业自由现金流评估值
𝑛𝑛
𝐹𝐹𝐹𝐹𝐹𝐹𝐹𝐹𝑡𝑡
=� 𝑡𝑡𝑡𝑡
式中：
——明确的收益预t测=1年(1限+
𝑟𝑟𝑡𝑡)
𝑛𝑛
—第年的企业现金流
𝐹𝐹—𝐹𝐹𝐹𝐹—𝐹𝐹𝑡𝑡加权平
𝑡𝑡
均资本成本
𝑟𝑟——明确的收益预测年限中的第年
𝑡𝑡
——第年的折现期
𝑡𝑡
三）收益期与预测期的确定
𝑡𝑡𝑡𝑡 𝑡𝑡
公司的主要资产为位于教工路 1号的投资性房地产和持有的诚园置业股权，本次收益法评估时将持有的诚园置业股权作为非经营性资产考虑，故未来收益预测主要考虑经营投资性房地产产生的收益，收益年限确定为基准日至投资性房地产对应的土地使用权到期日止，即预测期至2048年3月止。
四)收益预测的假设条件
1．基本假设
(1)本次评估以委估资产的产权利益主体变动为前提，产权利益主体变动包括利益主体的全部改变和部分改变；
数源科技股份有限公司拟发行股份及支付现金购买资产
涉及的杭州西湖数源软件园有限公司股东全部权益价值评估项目 资产评估说明(2)本次评估以公开市场交易为假设前提；
(3)本次评估以被评估单位持续经营为前提，被评估单位的所有资产仍然按照目前的用途使用，不考虑变更目前的用途或用途不变而变更规划。
(4)本次评估以被评估单位提供的有关法律性文件、各种会计凭证、账簿和其他资料真实、完整、合法、可靠为前提；
(5)本次评估以宏观环境相对稳定为假设前提，即国内外现有的宏观经济、政治、政策及被评估单位所处行业的产业政策无重大变化，或其变化能明确预期；国家货币金融政策基本保持不变，现行的利率、汇率等无重大变化，或其变化能明确预期；
国家税收政策、税种及税率等无重大变化，或其变化能明确预期；
(6)本次评估以被评估单位经营环境相对稳定为假设前提，即被评估单位主要经营场所及业务所涉及地区的社会、政治、法律、经济等经营环境无重大改变；被评估单位能在既定的经营范围内开展经营活动，不存在任何政策、法律或人为障碍。
2．具体假设
（1）本次评估中的收益预测是基于被评估单位提供持续经营状况下的发展规划和盈利预测并经过评估专业人员剔除明显不合理部分后的基础上进行的；
（2）假设被评估单位管理层勤勉尽责，具有足够的管理才能和良好的职业道德；
（3）假设被评估单位每一年度的营业收入、成本费用、更新及改造等的支出，均在年度内均匀发生；
（4）假设被评估单位在收益预测期内采用的会计政策与评估基准日时采用的会计政策在所有重大方面一致；
（5）假设无其他人力不可抗拒因素及不可预见因素，对被评估单位造成重大不利影响。
3．特殊假设
（1）公司持有的教工路1号投资性房地产中的部分房产系供西湖电子集团等关联方使用，截止评估基准日未收取租金，本次评估假设基准日后关联方租赁部分按现状持续使用，并按照租赁面积和市场租金水平收取租金。
（2）公司与杭州长运绿云置业有限公司签订了房屋租赁合同，约定以300万元/年的价格租赁西湖区云栖小镇6,235平方米的精装修房产用于酒店经营，租赁期从2018年10月10日至2019年10月9日。本次评估对该合同的相关收益在合同期内
数源科技股份有限公司拟发行股份及支付现金购买资产
涉及的杭州西湖数源软件园有限公司股东全部权益价值评估项目 资产评估说明进行了考虑，未考虑到期续签事项。
评估专业人员根据资产评估的要求，认定这些评估假设在评估基准日时成立，当以上评估假设发生变化，评估结论将失效。
五)宏观经济及行业分析
1、宏观经济因素分析
2018年，在以习近平同志为核心的党中央坚强领导下，各地区各部门认真贯彻落实党中央、国务院各项决策部署，坚持稳中求进工作总基调，坚持新发展理念，坚持推动高质量发展，坚持以供给侧结构性改革为主线，凝心聚力，攻坚克难，经济社会发展的主要预期目标较好完成，三大攻坚战开局良好，供给侧结构性改革深入推进，改革开放力度加大，人民生活持续改善，国民经济运行保持在合理区间，总体平稳、稳中有进态势持续显现，朝着实现全面建成小康社会的目标继续迈进。
初步核算，全年国内生产总值900,309亿元，按可比价格计算，比上年增长6.6%，实现了6.5%左右的预期发展目标。分季度看，一季度同比增长6.8%，二季度增长6.7%，三季度增长6.5%，四季度增长6.4%。分产业看，第一产业增加值 64,734亿元，比上年增长3.5%；第二产业增加值366,001亿元，增长5.8%；第三产业增加值469,575亿元，增长7.6%。
（1）粮食保持高产，畜牧业总体稳定
全年全国粮食总产量65,789万吨，比上年下降0.6%，仍是历史高产年，连续 4年保持在 65,000万吨以上。其中，夏粮产量 13,878万吨，早稻产量 2,859万吨，秋粮产量 49,052万吨。棉花产量 610万吨，比上年增长7.8%。种植结构进一步优化，优质稻谷播种面积扩大，玉米播种面积继续调减，大豆种植面积增加，棉花、糖料、中草药材作物种植面积增加。
全年猪牛羊禽肉产量8,517万吨，比上年略降0.3%。其中，猪肉产量5,404万吨，下降0.9%；牛肉产量 644万吨，增长1.5%；羊肉产量 475万吨，增长0.8%；
禽肉产量 1,994万吨，增长0.6%。生猪存栏 42,817万头，比上年下降3.0%；生猪出栏69,382万头，下降1.2%。
（2）工业生产平稳增长，新产业增长较快
全年全国规模以上工业增加值比上年实际增长6.2%，增速缓中趋稳。分经济类型看，国有控股企业增加值增长6.2%，集体企业下降1.2%，股份制企业增长6.6%，
数源科技股份有限公司拟发行股份及支付现金购买资产
涉及的杭州西湖数源软件园有限公司股东全部权益价值评估项目 资产评估说明外商及港澳台商投资企业增长4.8%。分三大门类看，采矿业增加值增长2.3%，制造业增长6.5%，电力、热力、燃气及水生产和供应业增长9.9%。高技术制造业、战略性新兴产业和装备制造业增加值分别比上年增长11.7%、8.9%和8.1%，增速分别比规模以上工业快5.5、2.7和1.9个百分点。新兴工业产品产量快速增长，铁路客车、微波终端机、新能源汽车、生物基化学纤维、智能电视、锂离子电池和集成电路分别增长183.0%、104.5%、40.1%、23.5%、18.7%、12.9%和9.7%。12月份，规模以上工业增加值同比增长5.7%，比上月加快0.3个百分点，环比增长0.54%。
1-11月份，全国规模以上工业企业实现利润总额61,169亿元，同比增长11.8%；
规模以上工业企业主营业务收入利润率为6.48%，比上年同期提高0.16个百分点。
（3）服务业保持较快发展，持续处于景气区间
全年全国服务业生产指数比上年增长7.7%，保持较快增长。其中，信息传输、软件和信息技术服务业，租赁和商务服务业分别增长37.0%、10.1%。12月份，全国服务业生产指数同比增长7.3%，比上月提高0.1个百分点。1-11月份，规模以上服务业企业营业收入同比增长11.5%，其中，战略性新兴服务业、科技服务业和高技术服务业企业营业收入同比分别增长14.9%、15.0%和13.4%；规模以上服务业企业营业利润增长5.7%。
12月份，服务业商务活动指数为52.3%，处于景气区间。铁路运输业、电信广播电视和卫星传输服务、货币金融服务、保险业和其他金融业等行业商务活动指数均位于60.0%以上的较高景气区间。从市场预期看，服务业业务活动预期指数为60.2%，比上月提高0.6个百分点。
（4）市场销售平稳较快增长，网上零售占比明显提高
全年社会消费品零售总额380,987亿元，比上年增长9.0%，保持较快增长。其中，限额以上单位消费品零售额145,311亿元，增长5.7%。按经营单位所在地分，城镇消费品零售额 325,637亿元，增长8.8%；乡村消费品零售额 55,350亿元，增长10.1%。按消费类型分，餐饮收入 42,716亿元，增长9.5%；商品零售 338,271亿元，增长8.9%。消费升级类商品较快增长，全年限额以上单位化妆品类、家用电器和音像器材类、通讯器材类商品零售额增速分别比限额以上社会消费品零售额增速高3.9、3.2和 1.4个百分点。12月份，社会消费品零售总额同比增长8.2%，环比增长0.55%。
数源科技股份有限公司拟发行股份及支付现金购买资产
涉及的杭州西湖数源软件园有限公司股东全部权益价值评估项目 资产评估说明全年全国网上零售额90,065亿元，比上年增长23.9%。其中，实物商品网上零售额 70,198亿元，增长25.4%，占社会消费品零售总额的比重为18.4%，比上年提高3.4个百分点；非实物商品网上零售额19,867亿元，增长18.7%。
（5）投资增长缓中趋稳，制造业投资和民间投资增速加快
全年全国固定资产投资（不含农户）635,636亿元，比上年增长5.9%，增速比前三季度加快0.5个百分点。其中，民间投资394,051亿元，增长8.7%，比上年加快2.7个百分点。分产业看，第一产业投资增长12.9%，比上年加快1.1个百分点；
第二产业投资增长6.2%，加快3.0个百分点，其中制造业投资增长9.5%，加快4.7个百分点；第三产业投资增长5.5%，其中基础设施投资增长3.8%。高技术制造业、装备制造业投资比上年分别增长16.1%和11.1%，分别比制造业投资快 6.6和 1.6个百分点。12月份，固定资产投资与上月环比增长0.42%。全年全国房地产开发投资120,264亿元，比上年增长9.5%。全国商品房销售面积171,654万平方米，增长1.3%，其中住宅销售面积增长2.2%。全国商品房销售额149,973亿元，增长12.2%，其中住宅销售额增长14.7%。
（6）进出口总额创历史新高，贸易结构不断优化
全年货物进出口总额 305,050亿元，比上年增长9.7%；贸易总量首次超过 30万亿元，创历史新高；数量增长，结构优化，进出口稳中向好的目标较好实现。其中，出口164,177亿元，增长7.1%；进口140,874亿元，增长12.9%。进出口相抵，顺差为 23,303亿元，比上年收窄18.3%。一般贸易进出口占进出口总额的比重为57.8%，比上年提高1.4个百分点。机电产品出口增长7.9%，占出口总额的58.8%，比上年提高 0.4个百分点。我国对主要贸易伙伴进出口全面增长，对欧盟、美国和东盟进出口分别增长7.9%、5.7%和11.2%；与“一带一路”沿线国家进出口增势良好，对“一带一路”沿线国家合计进出口增长13.3%，高出货物进出口总额增速3.6个百分点。全年规模以上工业企业实现出口交货值123,932亿元，比上年增长8.5%。
（7）居民消费价格温和上涨，工业生产者价格涨幅回落
全年居民消费价格比上年上涨2.1%，处于温和上涨区间，低于3%左右的预期目标。其中，城市上涨2.1%，农村上涨2.1%。分类别看，食品烟酒价格上涨1.9%，衣着上涨1.2%，居住上涨2.4%，生活用品及服务上涨1.6%，交通和通信上涨1.7%，教育文化和娱乐上涨2.2%，医疗保健上涨4.3%，其他用品和服务上涨1.2%。在食
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涉及的杭州西湖数源软件园有限公司股东全部权益价值评估项目 资产评估说明品烟酒价格中，粮食价格上涨0.8%，猪肉价格下降8.1%，鲜菜价格上涨7.1%。扣除食品和能源价格的核心CPI上涨1.9%，涨幅比上年回落0.3个百分点。12月份，居民消费价格同比上涨1.9%，环比与上月持平。全年工业生产者出厂价格比上年上涨3.5%，涨幅比上年回落 2.8个百分点；12月份同比上涨0.9%，环比下降1.0%。
全年工业生产者购进价格比上年上涨4.1%，12月份同比上涨1.6%，环比下降0.9%。
（8）就业形势保持稳定，城镇调查失业率下降
全年城镇新增就业 1,361万人，比上年多增 10万人，连续 6年保持在 1,300万人以上，完成全年目标的123.7%。12月份，全国城镇调查失业率为4.9%，比上年同月下降0.1个百分点。2018年各月全国城镇调查失业率保持在4.8%-5.1%之间，实现了低于5.5%的预期目标。12月份，31个大城市城镇调查失业率为4.7%，比上年同月下降 0.2个百分点。其中，全国主要就业人员群体 25-59岁人口调查失业率为4.4%，与上月持平。年末全国就业人员 77,586万人，其中城镇就业人员 43,419万人。全年农民工总量 28,836万人，比上年增加 184万人，增长0.6%。其中，本地农民工11,570万人，增长0.9%；外出农民工17,266万人，增长0.5%。农民工月均收入水平3,721元，比上年增长6.8%。
（9）居民收入消费稳定增长，农村居民收支增速快于城镇
全年全国居民人均可支配收入 28,228元，比上年名义增长8.7%，扣除价格因素实际增长6.5%，快于人均GDP增速，与经济增长基本同步。按常住地分，城镇居民人均可支配收入39,251元，比上年名义增长7.8%，扣除价格因素实际增长5.6%；
农村居民人均可支配收入 14,617元，比上年名义增长8.8%，扣除价格因素实际增长6.6%。城乡居民人均收入倍差2.69，比上年缩小0.02。全国居民人均可支配收入中位数 24,336元，比上年名义增长8.6%。按全国居民五等份收入分组，低收入组人均可支配收入6,440元，中等偏下收入组人均可支配收入14,361元，中等收入组人均可支配收入 23,189元，中等偏上收入组人均可支配收入 36,471元，高收入组人均可支配收入70,640元。
全年全国居民人均消费支出 19,853元，比上年名义增长8.4%，增速比上年加快1.3个百分点；扣除价格因素实际增长6.2%，比上年加快0.8个百分点。其中，城镇居民人均消费支出 26,112元，名义增长6.8%，比上年加快 0.9个百分点；农村居民人均消费支出12,124元，名义增长10.7%，比上年加快2.6个百分点。
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涉及的杭州西湖数源软件园有限公司股东全部权益价值评估项目 资产评估说明（10）供给侧结构性改革深入推进，经济转型升级态势持续
“三去一降一补”重点任务扎实推进。去产能方面，钢铁、煤炭年度去产能任务提前完成。全国工业产能利用率为76.5%，其中黑色金属冶炼和压延加工业、煤炭开采和洗选业产能利用率分别为78.0%和70.6%，分别比上年提高2.2和2.4个百分点。去杠杆方面，企业资产负债率下降。11月末，规模以上工业企业资产负债率为56.8%，同比下降 0.4个百分点；其中国有控股企业资产负债率为59.1%，下降1.6个百分点。去库存方面，年末全国商品房待售面积52,414万平方米，比上年末下降11.0%。降成本方面，企业成本继续下降。1-11月份，规模以上工业企业每百元主营业务收入中的成本为84.19元，比上年同期减少0.21元。补短板方面，薄弱环节投资较快增长。全年生态保护和环境治理业、农业投资分别增长43.0%和15.4%，分别快于全部投资37.1和9.5个百分点。
经济结构继续优化。全年第三产业增加值占国内生产总值的比重为52.2%，比上年提高0.3个百分点，高于第二产业11.5个百分点；对国内生产总值增长的贡献率为59.7%，比上年提高0.1个百分点。消费作为经济增长主动力作用进一步巩固，最终消费支出对国内生产总值增长的贡献率为76.2%，比上年提高18.6个百分点，高于资本形成总额 43.8个百分点。居民消费升级提质。全国居民恩格尔系数为28.4%，比上年下降0.9个百分点。全年全国居民人均消费支出中，服务性消费占比为44.2%，比上年提高 1.6个百分点。绿色发展扎实推进。万元国内生产总值能耗比上年下降3.1%，实现了下降3%以上的预期目标。能源消费结构继续优化。全年天然气、水电、核电、风电等清洁能源消费量占能源消费总量的比重比上年提高约1.3个百分点。
（11）人口总量平稳增长，城镇化率持续提高
年末中国大陆总人口（包括31个省、自治区、直辖市和中国人民解放军现役军人，不包括香港、澳门特别行政区和台湾省以及海外华侨人数）139,538万人，比上年末增加 530万人。全年出生人口 1,523万人，人口出生率为10.94‰；死亡人口993万人，人口死亡率为7.13‰；人口自然增长率为3.81‰。从性别结构看，男性人口71,351万人，女性人口68,187万人，总人口性别比为104.64（以女性为100）。
从年龄构成看，16至59周岁的劳动年龄人口89,729万人，占总人口的比重为64.3%；
60周岁及以上人口24,949万人，占总人口的17.9%，其中65周岁及以上人口16,658
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涉及的杭州西湖数源软件园有限公司股东全部权益价值评估项目 资产评估说明万人，占总人口的11.9%。从城乡结构看，城镇常住人口83,137万人，比上年末增加1,790万人；乡村常住人口56,401万人，减少1,260万人；城镇人口占总人口比重（城镇化率）为59.58%，比上年末提高 1.06个百分点。全国人户分离人口（即居住地和户口登记地不在同一个乡镇街道且离开户口登记地半年以上的人口）2.86亿人，比上年末减少450万人；其中流动人口2.41亿人，比上年末减少378万人。
总的来看，2018年国民经济继续运行在合理区间，实现了总体平稳、稳中有进。
同时也要看到，经济运行稳中有变、变中有忧，外部环境复杂严峻，经济面临下行压力，前进中的问题必须有针对性地解决。2019年，我们要以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，继续抓住并用好重要战略机遇期，坚持稳中求进工作总基调，坚持新发展理念，坚持推动高质量发展，坚持以供给侧结构性改革为主线，继续打好三大攻坚战，着力激发市场活力、需求潜力和内生动力，统筹推进稳增长、促改革、调结构、惠民生、防风险工作，宏观政策要强化逆周期调节，结构性政策要强化体制机制建设，社会政策要强化兜底保障功能，保持经济持续健康发展和社会大局稳定，为全面建成小康社会收官打下决定性基础。
2、企业所在行业现状与发展前景分析
根据中国证监会发布的《上市公司行业分类指引（2012年修订）》，公司主营业务所处行业属于“K70房地产业”。
（1）行业性质及特点
房地产行业是指组织房地产开发建设，从事房地产投资、经营、管理和服务的行业，是在工业化、城市化和现代化过程中兴起、发展的独立产业，与建筑施工、基础设施配套、建材、家具、家电、装修装饰等多个行业密切相关，对拉动内需、促进国民经济增长发挥着十分重要的作用，其具有如下特点：
1）周期性
房地产行业有周期性的特征，主要体现在房地产的开发与销售过程中。房地产经济周期可以分为两个过程，即扩张过程和收缩过程。在这两个过程中又可分为四个阶段：复苏与增长阶段、繁荣阶段、危机与衰退阶段和萧条阶段。前两个阶段构成了房地产扩张过程，后两个阶段构成了房地产收缩过程。
2）行业关联度高
房地产行业具有较长的产业链。从纵向上看，房地产与上下游产业具有极高的
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涉及的杭州西湖数源软件园有限公司股东全部权益价值评估项目 资产评估说明关联度，其产业链上下游涵盖钢铁、水泥、木材、玻璃、塑料等建材工业，建筑工业、园林绿化、家电业、家具业，商业、文化、教育等配套设施，以及其他如工程设计、物业管理、房地产评估、房地产中介、住宿酒店等服务业等；从横向上看，房地产的产业链条中又涉及政府、开发商、消费者、金融机构等多个群体，因此房地产行业的兴衰将直接影响到众多行业的景气度。这种高度关联性，使房地产开发业的周期变化将会影响其他产业的变化和发展，并对整个国民经济变化产生重大影响。
3）资金密集性
房地产行业属于资金密集型行业。首先，在竞标取得土地后，房地产企业缴付土地款及相关税费需要较大规模的资金；同时在项目开发阶段也需要持续投入大量开发建设资金。其次，房地产开发程序复杂且建设周期长，导致企业资金周转率较低，因此充足的现金储备以及强大的融资能力对于房地产企业来说至关重要。
4）开发周期较长
房地产开发包括前期拿地、房地产项目建设、房地产销售、物业管理等多个环节，开发周期长。房地产开发周期长的特点也是房地产产业链条较长的具体表现，在房地产开发的任何一个环节出现问题都会影响房地产的最终开发进度。因此，房地产项目的开发周期具有不确定性。
5）政策敏感性
房地产行业在我国经济和民生中始终扮演着非常重要的角色，一直以来，国家颁布的法规及政策对房地产行业有着显著的影响。近年来，由于国内房地产市场过热发展，国家制定了一系列宏观调控政策予以规范，调控政策涵盖土地管理、信贷管理、税费管理等多个方面，通过调控手段使得房地产行业保持健康可持续的发展，相关调控政策的执行与退出对房地产市场的走势发展均会产生较大影响。
6）区域关联性
房地产开发规模、业态与所在区域经济发展状况、商业活力、人口结构、人群消费习惯具有较强的关联性。通常、人口密度越大、人均收入越高的区域，商业周期越短，商业地产发展环境越有利。周边基础设施的完善程度将大大影响住宅和商业地产的入住率/出租率，且直接影响该区域房地产的价值。
（2）行业管理体制、法律法规与政策
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涉及的杭州西湖数源软件园有限公司股东全部权益价值评估项目 资产评估说明1）行业管理体制
我国房地产行业宏观管理的职能部门主要包括住建部、国土资源部、商务部、国家发改委及央行等部门。住建部主要负责规范住房和城乡建设管理秩序，制定和发布工程建设行业标准，研究拟订城市建设的政策等；国土资源部主要负责土地资源的规划、管理、保护与合理利用；商务部主要负责外商投资国内房地产市场的监管、审批及相关政策的制定；国家发改委主要负责综合研究拟订房地产发展政策，进行总量平衡，宏观调控房地产行业改革与发展；央行主要负责房地产信贷相关政策的制定。地方政府对房地产行业管理的机构主要为地方发展和改革委员会、各级建设委员会、国土资源管理部门、房屋交易和管理部门及规划管理部门，其机构设置和具体管理职能大致相同但存在一定的地区差异性。
目前，我国房地产行业管理体制主要分为对房地产开发企业的资质管理和对房地产开发项目的审批管理两个方面。
A.房地产开发企业的管理
房地产开发企业的资质管理，统一由住建部负责。根据住建部《房地产开发企业资质管理规定》，未取得房地产开发资质等级证书的企业，不得从事房地产开发经营业务；各资质等级企业应当在规定的业务范围内从事房地产开发经营业务，不得越级承担业务。其中，一级资质的房地产开发企业承担房地产项目的建设规模不受限制，可以在全国范围内承揽房地产开发项目；二级资质及以下的房地产开发企业可以承担建筑面积25万平方米以下的开发建设项目，承担业务的具体范围由省、直辖市、自治区人民政府建设行政主管部门确定。
B.房地产开发项目的管理
房地产开发项目的审批管理，不同环节由不同行政部门进行审批监管。由于各城市的机构设置和各管理部门的具体管理职能并非完全一致，因此，房地产开发项目的审批管理存在一定的地区差异性。
2）行业主要法律、法规和政策
房地产开发过程中涉及的主要环节包括土地获取、规划设计、建设开发等，与行业直接相关的法律、法规主要包括：《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国建筑法》、《中华人民共和国物权法》、《土地管理法实施条例》、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和
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涉及的杭州西湖数源软件园有限公司股东全部权益价值评估项目 资产评估说明转让暂行条例》、《城市房地产开发经营管理条例》、《房地产开发企业资质管理规定》、《住宅室内装饰装修管理办法》、《建设工程质量管理条例》、《商品房销售管理办法》、《城市商品房预售管理办法》、《物业管理条例》、《住房公积金管理条例》、《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《建设项目用地预审管理办法》、《建设用地审查报批管理办法》、《建筑业企业资质管理规定》、《城市房地产开发经营管理条例》等。同时，国家和地方政府为加强房地产行业管理，促进行业的健康发展，多部门已连续多年出台了多项规范行业发展的相关规定及政策。
在过去的三十多年里，国家根据房地产行业发展的不同时期和房地产市场的周期性变动出台了一系列引导、促进房地产业健康发展的相关政策。在行业的萌芽起步阶段和成长阶段，政策以鼓励促进为主；当行业受外界环境影响下滑压力较大时，政策以扶持保护为主；在行业过热、房价过高时，政府出台了一系列限制措施。
（3）行业发展现状
1）我国房地产行业发展现状
1998年以来，我国房地产开发业得到迅速发展，房地产开发行业对GDP增长贡献率也稳步上升。根据相关统计数据，1998年-2018年，房地产开发固定资产投资额占我国城镇固定资产投资总额的比例均超过16%，2016-2018年该比例分别达到17.20%、17.38%、18.92%；近几年我国国内生产总值增长率有所放缓，房地产行业的强周期性导致其短期内增长也有所放缓，我国房地产开发固定资产投资额 2008年-2018年年均复合增长率为19.6%，远高于同期 GDP增长速度和其它大部分行业的投资增速。
700,000.00 25.00%
0.00 0.00%
城镇固定资产投资完成额 城镇固定资产投资完成额:房地产开发 占比
数据来源：wind
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涉及的杭州西湖数源软件园有限公司股东全部权益价值评估项目 资产评估说明随着中国经济的快速发展、中央商务区的崛起、人民生活水平的不断提高以及消费观念的转变，以购物中心、写字楼为主的商业地产被大量建造并投入使用。2015年以来，我国商业地产总开发投资额稳中有升。2016至 2018年，全国房地产开发投资总额分别为 102,581亿元、109,799亿元与 120,264亿元。由于宏观经济形势的变化以及房地产行业调控政策的影响，商业营业用房投资额增速、办公楼投资额增速有所回落。2016至 2018年，全国商业营业用房投资额分别为 15,838亿元、 15,640亿元和 14,177亿元；全国办公楼投资额分别为 6,533亿元、6,761亿元与5,996亿元。
120,000.00 50.00%40.00% 100,000.00
本年完成投资额(亿元) 本年商业营业用房完成投资额(亿元)
本年办公楼完成投资额(亿元) 商业营业用房投资增速
办公楼投资增速
数据来源：wind2016年以来，全国商业营业用房与办公楼的施工面积与新开工面积基本保持稳定。2016至2018年，全国商业营业用房施工面积分别为104,572万平方米、105,232万平方米和102,629万平方米；商业营业用房新开工面积分别为22,317万平方米、20,484万平方米和20,066万平方米；全国办公楼施工面积分别为35,029万平方米、 36,015万平方米和 35,842万平方米；办公楼新开工面积分别为 6,415万平方米、6,140万平方米和6,049万平方米。
单位：万平方米 8991 9991 0002 1002 2002 3002 4002 5002 6002 7002 8002 9002 0102 1102 2102 3102 4102 5102 6102 7102
|||
|-|-|
|2018年|2017年|
|102,629.22|105,232.50|
|20,065.69|20,483.93|
|35,842.23|36014.62|
|6,049.04|6139.66|

数据来源：wind
目前我国商业地产供给有所放缓，但需求总体保持平稳，未来商业地产行业具
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涉及的杭州西湖数源软件园有限公司股东全部权益价值评估项目 资产评估说明有持续发展的空间，从增量市场转为存量市场，市场竞争力逐渐向地段优势、服务优势等核心竞争力转变。核心地段的购物中心、城市综合体、高端写字楼等业态将成为促进商业地产行业整体发展的坚实推力。
2）杭州房地产行业发展现状
A.杭州房地产市场发展情况综述
杭州房地产市场在过去几年中整体呈现量价齐升的情况，根据杭州市统计局数据，2017年杭州商品房销售面积2,054万平方米，销售额共计4,181亿元，商品房成交单价为20,354元/平方米;2018年杭州商品房销售面积1,675万平方米，变动比例为-18.44%。除了在2014年、2018年，房地产市场热度有所回落以外，杭州楼市在最近几年整体呈现供需两旺、量价齐升的良好状况。
杭州商品房销售面积、销售额及销售单价同比增速走势
4,500.00 25,000.00
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
||||||0,|
||||1|5,75|3.|
||||4|.03||
|,48|0|9.68||||

杭州市商品房屋销售面积（万平方米） 杭州市商品房屋销售额（亿元）
杭州商品房销售单价（元/平方米）
数据来源:同花顺iFind 2017年，杭州市商品房销售面积相对于 2016年小幅下滑至 2,054万方，但整体销售均价则上涨至20,354元每平方米，相对于2016年同比上涨29%,整体销售额增长14.04%；2018年杭州商品房销售面积 1,675万平方米，变动比例为-18.44%。
主要由于目前杭州楼市仍旧处于紧缩的调控周期之中，本轮楼市调控政策不仅针对需求层面，同时也在预售证方面进行限价调控，整体的供应和成交水平都受到了一定的抑制，导致销售面积同比有所下滑。
B.杭州办公写字楼行业发展情况
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涉及的杭州西湖数源软件园有限公司股东全部权益价值评估项目 资产评估说明数据来源:同花顺iFind数据来源:同花顺iFind杭州办公写字楼市场在过去几年中整体呈现量价齐升的情况，根据同花顺 iFind数据，2017年杭州办公写字楼完成投资 245.57亿元，完成销售面积 322.96万平方米，2018年杭州办公写字楼完成销售面积238.21万平方米。自2016年以来，杭州办公写字楼市场热度一直维持在高位，杭州办公写字楼市场在最近几年整体呈现供需两旺、量价齐升的良好状况。
（4）影响行业发展的因素
1）行业发展的有利因素
A.宏观经济稳定发展
我国房地产业属于资本密集型行业，且周期性强，因此高度依赖宏观经济的走
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涉及的杭州西湖数源软件园有限公司股东全部权益价值评估项目 资产评估说明势。近 20年以来，我国国内生产总值增长率超过9%，房地产行业随着国内 GDP的快速增长，也迎来了自身的高度发展时期，逐渐在我国经济发展中占据重要位置。
虽然近几年我国国内生产总值增长率有所放缓，房地产行业的强周期性导致其短期内增长也有所放缓，但长期看来仍然会保持较稳定的增长势头。
B.居民消费水平稳步上升
2014年以来，我国居民人均可支配收入持续增长，社会消费品零售总额稳步上升。2017年，全国居民人均可支配收入 25,974元，同比增长9.0%；城镇居民人均可支配收入36,396元，同比增长8.3%；农村居民人均可支配收入13,432元，同比增长8.6%；社会消费品零售总额达 366,262亿元，同比上升10.2%。我国城乡居民人均可支配收入水平不断提高，社会消费需求的扩大，消费水平的提升，一定程度上刺激了我国商业地产市场的繁荣，推动行业的蓬勃发展。
C.产业结构调整
我国经济在高速发展的同时，产业结构也在发生转变。2017年，我国第三产业增加值 427,032亿元，同比增长8.0%，占比为51.6%。科技服务业、信息服务业、金融业、商贸业等行业的快速发展，为以办公楼为代表的商业地产带来持续扩张的需求。商业营业用房方面，我国进入经济“新常态”以来，消费市场和消费客群变化显著，推动消费增长的动力也将与过去完全不同。展望未来，随着人口结构变化、经济结构转型升级、新型城镇化的深入推进、中产阶层群体的壮大、“新零售”概念的兴起、多元化的资本合作等这些新变化、新趋势的出现，都将推动以商业营业用房、办公楼为代表的商业地产市场的整体发展。
D.政策调控
房地产行业不仅是我国经济重要的支柱产业，也是与人民生活息息相关的民生产业。近年来，随着国家经济的快速发展，我国房地产市场需求和投资持续增加，房地产价格也随之上涨。政府为了抑制过度的房地产投资行为，避免房价波动过大，保障房地产业和国民经济的持续健康发展，对房地产市场实行了一定程度的政策调控。从近年房地产市场的实际运行情况看，宏观调控已初显成效。国家宏观调控将使房地产市场更趋规范，将有利于整个行业的长远发展。
2)行业发展的不利因素
A.土地、人力成本上涨
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涉及的杭州西湖数源软件园有限公司股东全部权益价值评估项目 资产评估说明土地是房地产开发企业最重要的生产资料，其占用资金量较大，土地成本在开发成本占有相当大的比重，对房地产开发企业具有重要的影响。土地资源属不可再生资源，随着房地产开发企业建设规模的不断扩大，土地资源尤其是优质土地资源的稀缺性日益明显。房地产开发企业对于土地资源的竞争将直接影响土地的价格，进而影响开发项目的成本和利润。随着土地出让制度的不断完善，土地资源将有一个新的价值发现与重估的过程，但从中长期看，土地成本存在不断上涨的趋势。
随着中国人口增速放缓，人口红利逐渐萎缩，未来的人力成本将不可避免的逐步提升。对于房地产公司而言，除了其本身运营活动所需要的大量销售、服务和管理人员相关成本会有所增长，人力成本的提高还会显著影响到房地产行业上游的建筑施工等劳动力密集型行业，直接和间接地压缩房地产行业利润空间。
B.融资渠道受限
房地产开发是资金密集型行业，需要多种融资渠道。我国房地产金融体系还不够完善，目前我国房地产开发企业主要的融资渠道是银行贷款和债券融资，通过产业投资基金、信托投资基金等渠道进行融资的企业依然不多。房地产项目开发一般周期较长，资金需求较大，资金是阻碍房地产开发企业发展、壮大的主要因素。
（5）行业竞争状况
目前我国房地产企业竞争激烈，呈现出规模化经营的趋势。由于房地产市场竞争的日益激烈，企业的经营风险也逐渐加大，足够的规模是房地产开发企业在竞争中保持持续经营和发展能力的基本保障。一方面，由于房地产开发项目占用资金较大，小型房地产企业在项目前期调研和策划工作投入的资金较少，难以抵御市场风险的冲击，而大中型房地产企业资金实力较强，竞争优势较为明显；银行为保证资金的安全也更愿意借贷给开发实力雄厚的大型房地产企业，使得大企业的优势不断增强。另一方面，近年来大型房地产企业逐渐通过业务扩张和兼并收购获得更大市场份额，其通过融资和并购来增加土地储备，从而获得高增长。这样的竞争局面一定程度上提高了行业集中度，同时较为明显的提升了房地产行业整体的抵抗风险能力。
根据国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所和中指研究院三家研究机构共同组成的“中国房地产TOP10研究组”发布的2019中国房地产百强企业研究报告与 2019中国房地产百强企业名单，2018年，百强企业销售总额、销售
数源科技股份有限公司拟发行股份及支付现金购买资产
涉及的杭州西湖数源软件园有限公司股东全部权益价值评估项目 资产评估说明面积分别达87,239.1亿元、66,244.5万平方米，同比增长33.2%和32.0%；百强企业销售额市场份额快速上升至58.1%，较上年提高10.6%，行业集中度加速提升。根据中指研究院发布的 2019中国商业地产百强企业研究报告，2018年，商业地产百强代表企业经营性物业持有面积均值为271万平方米，较2017年增长18.8%，增速扩大9%，扩张速度有所增加。从租金总收入来看，商业地产百强代表企业经营性2018年物业租金收入均值为23.5亿元，较2017年提升26.3%，增速扩大3.9%。
（6）行业发展趋势
1）去库存基调下商业地产供需回暖，市场竞争下机遇与挑战并存
近年来，我国经济平稳向好、产业结构持续优化、金融、餐饮、零售、住宿等第三行业稳健发展，城镇化与区域经济一体化稳步推进，为商业地产长远发展奠定良好的宏观环境基础。土地市场供应方面，一线城市及二线热点城市商业地产新开工面积降幅收窄，个别热点城市由降转增；三四线城市由于前期供应充足，去库存压力较大，新开工面积持续下降。土地市场需求方面，北京、上海、杭州、成都等一线城市及热点二线城市需求持续旺盛，商业地产出售率/出租率保持高位，部分二线城市出租均价等关键指标也已呈现上涨态势。
未来，商业地产开发将继续向一线及热点二线城市聚集，行业和市场集中度的提升将带来更加激烈的竞争。开发商不断提升管理水平、丰富业态模式，打造特色产品及品牌效应，才能把握行业新一轮发展中的机遇，实现市场拓展和产业升级，推动整个商业地产行业的发展。
2）科技创新促进商办地产走向智能化
在互联网创新发展大潮下，商办地产同样开始与互联网科技相融合，推动商办地产走向新的发展阶段。高科技设备、人工智能终端与移动互联网管理平台等新设备、新技术、新平台的采用，提高了商办地产的日常经营管理的效率，节省了管理成本，并有力提升了入驻企业的用户体验。人脸识别、智慧照明、空气质量监测、智能电梯和无人保洁等高新技术的应用，将进一步节约成本和资源；移动应用终端促进了商户与管理者之间的高效沟通。科技创新为用户带来了舒适与便利，使建筑与用户的关系更加融洽，科技创新营造了城市办公的新生态，促进商办地产走向智能化。
3）产业整合促进行业集中度不断增加
数源科技股份有限公司拟发行股份及支付现金购买资产
涉及的杭州西湖数源软件园有限公司股东全部权益价值评估项目 资产评估说明我国房地产行业经过近几年的高速发展后，供需矛盾逐渐缓解，行业进入发展新常态。受到行业增速逐步平缓，区域市场分化、优质土地资源减少等因素影响，地产企业竞争越发激烈，行业内并购重组加速，行业的集中度不断上升，未来的行业格局可能在竞争态势、商业模式等方面出现较大转变，重点市场将进入品牌主导下的精细化竞争态势。随着我国房地产市场的不断成熟和宏观调控政策的不断完善，严格的信贷、土地、税收等政策势必使规模较小的公司以及一些靠不正当手段进行土地投机的公司面临出局的危险；同时也为资金实力雄厚规模大的地产企业进行资本扩张，实施收购兼并创造了良好的市场机遇。地产行业实现从数量型扩张为主的粗放型增长模式向数量质量并重的集约型模式转变，实现规模经济是我国房地产企业发展的必然之路。
（7）上下游行业对本行业的影响
房地产行业的上游主要为土地出让、建筑工程设计行业、建筑施工行业及水泥、钢铁、玻璃等建筑材料行业。因此，上游土地价格、人力资源成本、原材料价格的波动均将对本行业的成本构成产生重要影响。
房地产行业的下游包括企业办公、商业零售、酒店住宿、商务服务业等第三产业，以及装饰建筑材料等民用工业。下游第三产业的需求对房地产行业的发展具有关键影响，同时，房地产作为日常经营活动的载体，也可以带动下游诸多产业的发展。
六)企业经营、资产、财务分析
1．企业相关情况介绍
详见“企业关于进行资产评估有关事项的说明”中“三)被评估单位经营情况等”。
2．财务状况分析
(1)企业前一年及基准日会计报表
表一：资产负债表
单位：元
||
|-|
|2017年12月31日|
|13,334,699.44|

数源科技股份有限公司拟发行股份及支付现金购买资产
涉及的杭州西湖数源软件园有限公司股东全部权益价值评估项目 资产评估说明
||
|-|
|2017年12月31日|
|15,013,674.43|
|1,500,683.72|
|13,512,990.71|
|787,194.57|
|27,634,884.72|
|149,447,858.77|
|220,258,218.53|
|2,948,911.60|
|2,060,318.22|
|589,800.00|
|298,793.38|
|167,179.00|
|370,172,049.68|
|397,806,934.40|
|236,921.43|

数源科技股份有限公司拟发行股份及支付现金购买资产
涉及的杭州西湖数源软件园有限公司股东全部权益价值评估项目 资产评估说明
||
|-|
|2017年12月31日|
|4,657,202.40|
|128,656.16|
|1,879,927.81|
|114,100,156.64|
|121,002,864.44|
|39,836,989.38|
|39,836,989.38|
|160,839,853.82|
|38,000,000.00|
|191,806,644.29|
|633,819.50|
|6,526,616.79|
|236,967,080.58|

表二：利润表
单位：元
||
|-|
|2017年|
|23,984,931.29|
|23,666,179.46|
|318,751.83|
|10,675,658.35|
|10,675,658.35|
|3,715,542.46|
|16,938.68|
|2,174,217.83|
|3,938,218.82|
|750,683.72|

数源科技股份有限公司拟发行股份及支付现金购买资产
涉及的杭州西湖数源软件园有限公司股东全部权益价值评估项目 资产评估说明
||
|-|
|2017年|
|-395,406.31|
|9,058.73|
|2,327,323.85|
|300,000.00|
|18,525.45|
|2,608,798.40|
|751,935.24|
|1,856,863.16|

上述2017-2018年度财务报表已经注册会计师审计。
（2）企业财务分析
1)财务效益状况分析
公司近年的主要财务效益指标如下表所示：
|||
|-|-|
|2017年|2018年|
|0.79%|-1.90%|
|0.51%|-1.10%|
|39.19%|25.86%|
|12.71%|-22.21%|

 2016年 2月，经市国资委简复[2016]第 12号批复，杭州市人民政府国有资产监督管理委员会同意以 2016年 3月 31日为基准日，将教工路 1号地块及地上现有房屋建筑物、设备等无偿划转至数源软件园，2017年公司收益开始体现。2018年，净资产收益率和总资产报酬率均低于行业平均水平，成本费用利润率也出现了较大幅度的下降且处于负值状态，主要原因为：A.由于部分房产系租赁给关联方使用，由于历史问题，未能取得相关租赁收入，而相关成本已实际发生；B.公司运营的云栖客栈新开业不久，尚未达到盈亏平衡。
2)资产营运状况分析
公司主要资产营运状况指标如下表所示：
|||
|-|-|
|2017年|2018年|
|0.07|0.06|
|0.88|0.63|

从上表可以看出，各项资产营运状况指标数值近年均低于行业平均水平，说明
公司的资产利用率不高，资产管理水平需不断加强。
3)偿债能力分析
公司主要偿债能力指标如下表所示：
数源科技股份有限公司拟发行股份及支付现金购买资产
涉及的杭州西湖数源软件园有限公司股东全部权益价值评估项目 资产评估说明
|||
|-|-|
|2017年|2018年|
|40.43%|43.25%|
|22.84%|33.96%|

从上表可以看出，公司资产负债率、速动比率均低于行业平均水平，说明公司资产对负债的保障程度较高，财务风险较低，但同时短期偿债能力较弱。
4)发展能力状况分析
公司主要发展能力状况指标如下表所示：
|||
|-|-|
|2017年|2018年|
|122.61%|-2.00%|
|21.35%|3.01%|
|0.87%|-1.87%|

从上表可以看出，各项发展能力状况指标数值逐年下降，至2018年均已低于行业平均水平，公司需降本增效，提高公司竞争力。
（3）资产构成分析
非经营性资产（负债）是指对主营业务没有直接“贡献”或暂时不能为主营带来“贡献”的资产（负债）。根据企业及评估专业人员分析，其他应收、其他应付款中部分与经营无关的往来款项、长期股权投资和持有的车位使用权等作为非经营性资产（负债）考虑。
溢余资产是指生产经营中不需要的资产，如多余现金、有价证券、与预测企业收益现金流不相关的其他资产等。根据企业及评估专业人员分析，企业基准日货币资金中存在部分溢余资金。
七)评估计算及分析过程
1.未来收益的确定
（1）收益口径
本次对数源软件园按照母公司报表口径采用收益法进行评估，对控股子公司杭州诚园置业有限公司的长期股权投资作为非经营性资产考虑。
（2）生产经营模式发展前景分析
公司的主要资产-教工路1号房地产主要以软件园的形式进行运营，软件园区是一种高级的经济发展模式，是发展区域产业经济和推动科技进步的重要模式。通过
发挥科技集聚与产业链整合作用，促进经济发展方式从投资驱动、要素投入向创新
驱动为主转变，不仅成为地方经济总量增长的重要贡献者，还通过乘数效应推动了
数源科技股份有限公司拟发行股份及支付现金购买资产
涉及的杭州西湖数源软件园有限公司股东全部权益价值评估项目 资产评估说明整个地区经济水平的提高。因此软件园区建设，已被越来越多的国家和地区作为调整产业结构和发展经济的首选。
1）软件园区建设情绪高涨
中国软件园区已经走过了20余年的辉煌历程，数量呈雨后春笋般增长。据国务院发展研究中心国际技术经济研究所陈宝国介绍，工信部认定的八大软件名城中软件园区的数量都在10个以上。作为改革开放的探索者和实践者，中国软件园区在促进科技与经济结合，发展中国软件产业，营造良好的创新创业环境方面做出了重要贡献。
2）软件园区租金现状
杭州地处长江三角洲南翼、钱塘江下游，2018年底常住人口已达980.6万。2015年-2017年杭州写字楼租金稳中有升，优质写字楼平均租金的年增长率约为6%-8%。
目前，杭州写字楼市场整体租金水平稳定在3元/平方米/天-3.5元/平方米/天。此外，软件园区集聚效应显著。工信部运行监测协调局发布的2014年我国软件业经济运行情况显示，2014年 1-12月快报显示，我国软件和信息技术服务业实现软件业务收入 3.7万亿元，同比增长20.2%；2018年，我国软件和信息技术服务业实现收入 6.3万亿元，同比增长14.2%，实现利润总额 8,079亿元，同比增长9.7%；行业人均创造业务收入98.06万元，同比增长9.6%，高质量发展成效初显。据不完全统计，我国软件企业大部分都在相关产业园中，产业园区承载了软件产业发展的重要任务。
3）软件园区发展空间巨大。
在未来，已经发展壮大的软件园区，将越来越多地承担和体现新时代城市功能的开发任务与色彩，进而从“园区自我建设和运营模式”向“园区-城市综合建设与集成运营管理模式”升级演化。软件园区将成为当地城市发展的引擎，在通过产业聚集的连锁效应，对于城市的建设和发展起到重要的带动作用。
（3）主营业务收入及主营业务成本的预测
1）近年企业主营业务收入、成本、毛利分析
根据被评估单位提供的 2016至 2018年度的会计报表，公司近年的主营业务收入、成本、毛利率具体如下：
单位：元
数源科技股份有限公司拟发行股份及支付现金购买资产
涉及的杭州西湖数源软件园有限公司股东全部权益价值评估项目 资产评估说明
||||
|-|-|-|
|项目/年度|2016年|2017年|
|收入|10,522,046|23,666,180|
|成本|8,473,089|10,675,658|
|收入增长率||124.92%|
|毛利率|19.47%|54.89%|

2016年2月，杭州市人民政府国有资产监督管理委员会同意将教工路1号地块及地上现有房屋建筑物、设备等无偿划转至数源软件园，故2017年公司收入呈现大幅度增长。由于公司原计划对教工路 1号的土地进行低效用地开发，因此大部分租赁均是短租打算，多年未对租金涨价，实际租金水平与市场租金存在较大差异，同时成本费用逐年上升，所以毛利率呈现下降态势。
2）主营业务收入的预测
公司业务收入来源于数源软件园运营产生的房租、物业管理、酒店经营和停车费收入，分别确定如下：
A．房租收入的确定
A）目前实际的房屋使用状况
教工路 1号房地产的地上建筑面积合计为 59,833.32平方米，除去员工食堂、自行车库、门卫用房、职工文体中心、水泵用房和发电机房等公用及配套用房外，实际可对外出租的面积合计为 54,717.12平方米。截至评估基准日，园区内的房屋实际使用情况如下：
|||
|-|-|
|项目|面积（平方米）|
|关联方使用面积|17,895.96|
|已对外租赁面积|22,509.55|
|待租面积|14,311.61|
|合计可租赁面积|54,717.12|

由于历史遗留原因，关联方使用的房产未收取租赁费用。按照评估假设，本次采用收益法进行评估时，对该部分关联方使用的房产基准日后的收益按照市场租金水平确认。
B）未来房租收入的确定
对于预测期的房租收入，本次按照公司的可租赁面积，结合基准日实际已出租情况，对目前由关联方使用的房产考虑维持现状继续使用，并按市场租金水平计算
房租收入；对于正常对外出租的房产，处于租约期内的租金按合同租金确定，租约
期外的租金根据市场租金水平确定并考虑空置率等因素的影响。具体如下：
数源科技股份有限公司拟发行股份及支付现金购买资产
涉及的杭州西湖数源软件园有限公司股东全部权益价值评估项目 资产评估说明房租收入＝关联方使用的面积×市场租金（不含税）＋租约内租赁面积按合同计算的房租收入（不含税）＋租约外租赁面积×市场租金（不含税）×（1-空置率）C）市场租金的确定
教工路 1号房地产的物业类型主要为办公用房，从目前签订的租约来看，园区内的实际租金水平主要在2.5元（平方米/天）左右，经了解，公司原计划对教工路 1号的土地进行低效用地开发，因此大部分租赁均是短租打算，近年来未对租金进行涨价，该租金水平较实际市场价格稍偏低。
经评估专业人员了解，教工路1号周边类似办公用房的租金水平如下：
|||
|-|-|
|位置|性质|
|杭州市西湖区黄姑山路29号|办公用房|
|杭州市西湖区学院路50号|办公用房|
|杭州市西湖区天目山路226号|办公用房|

通过与上述周边房产的地理位置、规模、环境、停车便利程度等因素进行比较并结合公司目前实际签订的租赁协议，综合考虑教工路 1号房地产中办公用房于基准日的市场租金按3元/平方米/天确定。另外，园区内还存在少量商业用途的房产，该部分房产的市场租金按5元/平方米/天确定。在确定2019年起始市场租金水平的基础上，考虑未来年度租金每年按3%-5%的幅度小幅增长至2028年基本稳定。
D）房屋空置率的确定
本次评估对于关联方使用的面积按照基准日的实际情况维持现状考虑；对于对外租赁的部分，公司原计划对教工路 1号的土地进行低效用地开发，因此招租的意愿不强，导致对外租赁的房产存在较大面积空置的情形，由于开发计划不再实施，该现状期后预计逐步改善。本次评估对于2019年的租约外面积按照20%的平均空置率考虑。公司预计在实施有效的招租措施后，考虑空置率逐年下降至5%并保持稳定。
B．物业管理收入的确定
按照物业管理收费标准结合预测期内的实际出租面积计算确定，具体如下：物业管理收入＝可租赁面积×整体出租率×物业费收费标准×计费期间
其中，对于2019年的物业收费标准平均按4.2元/平方米/月确定，并考虑未来年度小幅（1%）增长，至2028年基本稳定。
整体出租率按照房屋空置率水平换算确定。
C．停车费收入的确定
数源科技股份有限公司拟发行股份及支付现金购买资产
涉及的杭州西湖数源软件园有限公司股东全部权益价值评估项目 资产评估说明园区内的停车位收入由时租收费和包月收费构成，时租收费单位时间计费价格较高，利用率相对较低，而包月收费单位时间计费价格较低，利用率较高。对单个车位而言两种计费方式的收益差异不大。本次评估统一参考包月收费标准结合车位数量计算确定，具体如下：
停车费收入＝可用车位×收费标准×计费期间
其中，对于2019年的收费标准平均按600元/月确定，并考虑每年按3%增长，至2028年基本稳定。
D．酒店经营收入的确定
酒店经营收入系公司经营云栖客栈形成的收入，参考历史年度的收入水平结合客栈经营预算数据确定，由于云栖客栈系租赁取得，且租赁期限仅为1年（至2019年10月9日止），本次评估对于该项收入考虑租赁到期日为止。
综上所述，预测期主营业务收入如下表：
金额单位：元
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|项目/年度|2019年|2020年|2021年|2022年|2023年|
|收入|61,255,000|63,520,300|67,513,700|72,248,600|75,710,800|
|收入增长率|162.82%|3.70%|6.29%|7.01%|4.79%|
|收入|52,169,500|59,234,300|63,112,300|67,711,600|71,096,300|
|收入增长率|172.25%|13.54%|6.55%|7.29%|5.00%|
|收入|1,782,800|1,836,300|1,891,400|1,948,100|2,006,500|
|收入增长率|7.76%|3.00%|3.00%|3.00%|3.00%|
|收入|2,397,100|2,449,700|2,510,000|2,588,900|2,608,000|
|收入增长率|164.05%|2.19%|2.46%|3.14%|0.74%|
|收入|4,905,600|||||
|收入增长率||||||
|项目/年度|2025年|2026年|2027年|2028年-2047年|2048年1-3月|
|收入|80,213,500|82,565,600|84,981,200|87,481,300|21,870,400|
|收入增长率|2.93%|2.93%|2.93%|||
|收入|75,426,100|77,688,900|80,019,600|82,420,200|20,605,100|
|收入增长率|3.00%|3.00%|3.00%|||
|收入|2,128,700|2,192,600|2,258,400|2,326,200|581,600|
|收入增长率|3.00%|3.00%|3.00%|||
|收入|2,658,700|2,684,100|2,703,200|2,734,900|683,700|
|收入增长率|0.96%|0.96%|0.71%|||
|收入||||||
|收入增长率||||||

数源科技股份有限公司拟发行股份及支付现金购买资产
涉及的杭州西湖数源软件园有限公司股东全部权益价值评估项目 资产评估说明3）主营业务成本的预测
主营业务成本主要系房地产的折旧费用、人工成本和云栖客栈成本。
折旧费用根据基准日现有的长期资产(存量资产)按企业会计计提折旧的方法(直线法)计提折旧。具体情况详见收益法评估技术说明“（12）折旧费及摊销的预测”。
人工成本根据公司目前的人员规模、薪酬政策、历史的人工成本结合未来人员变动趋势分析确定。
云栖客栈成本主要包括租赁成本和经营成本，其中租赁成本根据合同约定的金额确定；经营成本按照历史费用发生情况结合企业成本预算综合确定。
综上所述，预测期主营业务成本如下表：
金额单位：元
||||||
|-|-|-|-|-|
|2019年|2020年|2021年|2022年|2023年|
|8,589,800|8,039,500|7,772,100|7,812,900|7,739,000|
|3,539,200|3,610,000|3,682,200|3,755,800|3,830,900|
|993,100|||||
|1,679,200|||||
|14,801,300|11,649,500|11,454,300|11,568,700|11,569,900|
|2025年|2026年|2027年|2028年-2047年|2048年1-3月|
|7,632,500|7,535,700|7,485,300|7,020,000|1,755,000|
|3,907,900|3,947,000|3,986,500|4,026,400|1,006,600|
|11,540,400|11,482,700|11,471,800|11,046,400|2,761,600|

（4）其他业务利润（其他业务收入-其他业务成本）的预测
公司其他业务收支主要为场地临时租赁收入等，根据公司历史的临时租赁收入结合未来变动趋势分析确定。
预测期各年其他业务利润如下：
金额单位：元
||||||
|-|-|-|-|-|
|2019年|2020年|2021年|2022年|2023年|
|256,600|269,500|282,900|297,000|311,900|
|2025年|2026年|2027年|2028年-2047年|2048年1-3月|
|330,900|340,800|351,000|361,600|90,400|

（5）税金及附加的预测
数源科技股份有限公司拟发行股份及支付现金购买资产
涉及的杭州西湖数源软件园有限公司股东全部权益价值评估项目 资产评估说明税金及附加主要为城建税、教育费附加、地方教育附加、房产税、土地使用税和印花税等，具体如下：
城建税、教育费附加、地方教育附加以应交增值税税额为基数缴纳，税率分别为7%、3%和2%。其中房产租赁、停车业务适用的增值税税率为收入的5%，物业管理、云栖客栈业务适用的增值税税率为收入的6%。本次对增值税销项税和进项税分别按照销售收入和成本费用进行了测算，计算得到应交增值税，然后按城建税、教育费附加、地方教育附加的税率计算确定各项税费。
房产税税率从价计征的，按房产原值减除30%后余值的1.2%计缴，从租计征的，按租金收入的12%计缴。对于预测期已出租的部分按照房屋出租收入的12%确定，未出租的部分按照相应房产原值减除30%后余值的1.2%计算。
土地使用税以土地面积为基数，按照每年10元/平方米的标准计算确定。
印花税按照营业收入的0.1%计算。
综上，未来各年税金及附加预测如下：
单位：元
||||||
|-|-|-|-|-|
|2019年|2020年|2021年|2022年|2023年|
|61,511,600|63,789,800|67,796,600|72,545,600|76,022,700|
|7,339,300|8,179,800|8,651,600|9,204,400|9,634,900|
|11.93%|12.82%|12.76%|12.69%|12.67%|
|2025年|2026年|2027年|2028年-2047年|2048年1-3月|
|80,544,400|82,906,400|85,332,200|87,842,900|21,960,800|
|10,186,200|10,474,300|10,771,000|11,076,700|2,769,200|
|12.65%|12.63%|12.62%|12.61%|12.61%|

（6）期间费用的预测
1）销售费用的预测
销售费用主要为广告费，经与企业相关人员沟通并结合历史数据分析，未来各年销售费用预测如下：
单位：元
||||||
|-|-|-|-|-|
|2019年|2020年|2021年|2022年|2023年|
|16,500|16,500|16,500|16,500|16,500|
|2025年|2026年|2027年|2028年-2047年|2048年1-3月|
|16,500|16,500|16,500|16,500|4,125|

2）管理费用的预测
管理费用主要由职工薪酬、折旧摊销费、办公费用和云栖客栈费用等构成。根
数源科技股份有限公司拟发行股份及支付现金购买资产
涉及的杭州西湖数源软件园有限公司股东全部权益价值评估项目 资产评估说明据管理费用的性质，采用了不同的方法进行了预测。对于职工薪酬，按公司的管理人员规模和薪酬政策结合未来业务开展情况进行预测；对办公费等在考虑物价、人工费等的上涨基础上进行预测；折旧摊销费以公司的管理用固定资产及无形资产规模按财务折旧摊销方法模拟测算；对于云栖客栈费用，按企业费用预算数预测。未来各年管理费用预测如下：
单位：元
||||||
|-|-|-|-|-|
|2019年|2020年|2021年|2022年|2023年|
|3,910,500|3,060,300|3,120,800|3,182,400|3,245,300|
|6.36%|4.80%|4.60%|4.39%|4.27%|
|2025年|2026年|2027年|2028年-2047年|2048年1-3月|
|3,309,800|3,342,500|3,375,500|3,408,800|852,200|
|4.11%|4.03%|3.96%|3.88%|3.88%|

3）财务费用（不含有息负债利息）的预测
本模型中，主要考虑银行手续费。经与企业相关人员沟通并结合历史数据分析，未来各年财务费用预测如下：
单位：元
||||||
|-|-|-|-|-|
|2019年|2020年|2021年|2022年|2023年|
|5,900|6,100|6,500|7,000|7,300|
|2025年|2026年|2027年|2028年-2047年|2048年1-3月|
|7,700|7,900|8,100|8,300|2,100|

（7）资产减值损失的预测
通过与企业相关人员沟通，公司款项的回收基本不存在风险，亦不存在其他资产的减值风险，因此不考虑资产减值损失。
（8）公允价值变动收益、投资收益、资产处置收益及其他收益的预测
由于公允价值变动收益、投资收益、资产处置收益及其他收益不确定性强，故不予预测。
（9）营业外收入、支出的预测
营业外收支由于不确定性较大，因此不予预测。
（10）所得税费用的预测
对于所得税费用的预测不考虑纳税调整事项。计算公式为
所得税=息税前利润总额×当年所得税税率
数源科技股份有限公司拟发行股份及支付现金购买资产
涉及的杭州西湖数源软件园有限公司股东全部权益价值评估项目 资产评估说明息税前利润总额＝主营业务收入－主营业务成本－税金及附加＋其他业务利润－销售费用-管理费用-财务费用（不含有息负债利息）－资产减值损失＋公允价值变动收益、投资收益、资产处置收益及其他收益＋营业外收入－营业外支出
所得税税率适用税率为25%。
未来各年所得税费用预测如下（息税前利润参见“息前税后利润的预测”）：单位：元
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|-|-|-|-|-|
|2019年|2020年|2021年|2022年|2023年|
|8,859,500|10,219,400|11,136,700|12,141,700|12,887,200|
|2025年|2026年|2027年|2028年-2047年|2048年1-3月|
|13,871,000|14,395,600|14,922,300|15,571,600|3,892,900|

（11）息前税后利润的预测
息前税后利润＝息税前利润总额－所得税费用
未来各年息前税后利润预测如下：
单位：元
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|-|-|-|-|-|
|2019年|2020年|2021年|2022年|2023年|
|61,511,600|63,789,800|67,796,600|72,545,600|76,022,700|
|61,255,000|63,520,300|67,513,700|72,248,600|75,710,800|
|256,600|269,500|282,900|297,000|311,900|
|14,801,300|11,649,500|11,454,300|11,568,700|11,569,900|
|14,801,300|11,649,500|11,454,300|11,568,700|11,569,900|
|-|-|-|-|-|
|7,339,300|8,179,800|8,651,600|9,204,400|9,634,900|
|16,500|16,500|16,500|16,500|16,500|
|3,910,500|3,060,300|3,120,800|3,182,400|3,245,300|
|5,900|6,100|6,500|7,000|7,300|
|-|-|-|-|-|
|-|-|-|-|-|
|-|-|-|-|-|
|-|-|-|-|-|
|-|-|-|-|-|
|35,438,100|40,877,600|44,546,900|48,566,600|51,548,800|
|-|-|-|-|-|
|-|-|-|-|-|
|35,438,100|40,877,600|44,546,900|48,566,600|51,548,800|
|8,859,500|10,219,400|11,136,700|12,141,700|12,887,200|
|26,578,600|30,658,200|33,410,200|36,424,900|38,661,600|

数源科技股份有限公司拟发行股份及支付现金购买资产
涉及的杭州西湖数源软件园有限公司股东全部权益价值评估项目 资产评估说明
||||||
|-|-|-|-|-|
|2025年|2026年|2027年|2028年-2047年|2048年1-3月|
|80,544,400|82,906,400|85,332,200|87,842,900|21,960,800|
|80,213,500|82,565,600|84,981,200|87,481,300|21,870,400|
|330,900|340,800|351,000|361,600|90,400|
|11,540,400|11,482,700|11,471,800|11,046,400|2,761,600|
|11,540,400|11,482,700|11,471,800|11,046,400|2,761,600|
|-|-|-|-|-|
|10,186,200|10,474,300|10,771,000|11,076,700|2,769,200|
|16,500|16,500|16,500|16,500|4,125|
|3,309,800|3,342,500|3,375,500|3,408,800|852,200|
|7,700|7,900|8,100|8,300|2,100|
|-|-|-|-|-|
|-|-|-|-|-|
|-|-|-|-|-|
|-|-|-|-|-|
|-|-|-|-|-|
|55,483,800|57,582,500|59,689,300|62,286,200|15,571,575|
|-|-|-|-|-|
|-|-|-|-|-|
|55,483,800|57,582,500|59,689,300|62,286,200|15,571,575|
|13,871,000|14,395,600|14,922,300|15,571,600|3,892,900|
|41,612,800|43,186,900|44,767,000|46,714,600|11,678,675|

（12）折旧及摊销的预测
长期资产的折旧（摊销）主要考虑基准日现有的长期资产（存量资产）按企业会计计提折旧（摊销）的方法（直线法）计提折旧（摊销）。
年折旧（摊销）额=长期资产原值×年折旧（摊销）率
经评估专业人员分析，公司现在资产已可以满足日常经营的需求，因此无需新增资产。
未来各年折旧及摊销预测如下：
单位：元
||||||
|-|-|-|-|-|
|2019年|2020年|2021年|2022年|2023年|
|8,629,100|8,078,800|7,811,400|7,852,200|7,778,300|
|2025年|2026年|2027年|2028年-2047年|2048年1-3月|
|7,671,800|7,575,000|7,524,600|7,059,300|1,764,800|

（13）资本性支出的预测
资本性支出主要考虑现有的资产（存量资产）的更新。
数源科技股份有限公司拟发行股份及支付现金购买资产
涉及的杭州西湖数源软件园有限公司股东全部权益价值评估项目 资产评估说明评估专业人员按照资产在评估基准日（或投入使用时）的重置价格水平和经济使用年限确定未来年度所需的资产更新支出总额。
未来各年资本性支出预测如下：
单位：元
||||||
|-|-|-|-|-|
|2019年|2020年|2021年|2022年|2023年|
|932,280|646,250|537,030|88,850|41,900|
|2025年|2026年|2027年|2028年-2047年|2048年1-3月|
|12,800|276,440|132,650|147,490|147,490|

（14）营运资金增减额的预测
营运资金主要为经营性流动资产减去不含有息负债的经营性流动负债。
随着公司经营规模的变化，公司的营运资金也会相应的发生变化，具体表现在货币资金、应收款项（包括应收票据、应收账款、预收账款和其他应收款中的经营性款项）、应付款项（包括应付票据、应付账款、预付款项和其他应付款中的经营性款项）、应付职工薪酬、应交税费以及递延所得税负债等项目的变动上。
对于货币资金，考虑保留平均1个月的付现成本作为未来各年最低现金保有量，账面的货币资金扣除最低现金保有量的金额作为溢余资产考虑。
对于应付职工薪酬，结合人工成本及薪酬费用确定。
对于递延所得税负债，系投资性房地产以评估值入账产生的评估增值导致的应纳税暂时性差异而形成的所得税负债，按照与投资性房地产相对应的折旧、摊销年限逐年分摊后确定相应金额。
对于其他项目，评估专业人员在分析了公司历史数据的基础上，结合管理层营运资金策略，分别按照各项目占营业收入、营业成本及费用的一定比例计算。预测期间各项目的测算比例如下表：
项目/年度 预测期采用比例
应收项目/主营业务收入 -21.10%应付项目/管理费用 13.70%应交税费/主营业务收入 6.30%其他应收款/营业收入 0.05%其他应付款/营业收入 13.80%以上述预测方法或按相应比例乘以各年的营业收入（或营业成本、费用）后得
到各项目占用的当期营运资金额，具体如下：
单位：元
数源科技股份有限公司拟发行股份及支付现金购买资产
涉及的杭州西湖数源软件园有限公司股东全部权益价值评估项目 资产评估说明
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|-|-|-|-|-|-|
|年份|评估基准日|2019年|2020年|2021年|2022年|
|营业收入|23,505,456|61,511,600|63,789,800|67,796,600|72,545,600|
|营业成本|13,553,838|14,801,300|11,649,500|11,454,300|11,568,700|
|管理费用|2,944,915|3,001,100|3,060,300|3,120,800|3,182,400|
|货币资金|1,586,981|1,453,700|1,236,117|1,286,525|1,343,900|
|应收项目|-4,854,055|-12,978,948|-13,459,648|-14,305,083|-15,307,122|
|应付项目|758,389|411,151|419,261|427,550|435,989|
|应付职工薪酬|289,205|528,875|539,450|550,242|561,242|
|应交税费|2,743,350|3,875,231|4,018,757|4,271,186|4,570,373|
|其他应收款|16,807|30,756|31,895|33,898|36,273|
|其他应付款|2,203,628|8,488,601|8,802,992|9,355,931|10,011,293|
|递延所得税负债|39,039,197|38,371,861|37,037,188|35,702,515|34,367,842|
|营运资金|-48,284,036|-63,170,200|-63,009,300|-63,292,100|-63,873,700|
|年份|2023年|2024年|2025年|2026年|2027年|
|营业收入|76,022,700|78,250,500|80,544,400|82,906,400|85,332,200|
|营业成本|11,569,900|11,605,700|11,540,400|11,482,700|11,471,800|
|管理费用|3,245,300|3,277,400|3,309,800|3,342,500|3,375,500|
|货币资金|1,391,300|1,419,817|1,449,067|1,479,075|1,509,858|
|应收项目|-16,040,790|-16,510,856|-16,994,868|-17,493,250|-18,005,094|
|应付项目|444,606|449,004|453,443|457,923|462,444|
|应付职工薪酬|572,467|578,192|583,975|589,817|595,717|
|应交税费|4,789,430|4,929,782|5,074,297|5,223,103|5,375,929|
|其他应收款|38,011|39,125|40,272|41,453|42,666|
|其他应付款|10,491,133|10,798,569|11,115,127|11,441,083|11,775,844|
|递延所得税负债|33,033,169|31,698,496|30,363,823|29,029,150|27,694,477|
|营运资金|-63,942,300|-63,506,000|-63,096,200|-62,713,800|-62,357,000|
|年份|2028年|2029年|2030年|2031年|2032年|
|营业收入|87,842,900|87,842,900|87,842,900|87,842,900|87,842,900|
|营业成本|11,046,400|11,046,400|11,046,400|11,046,400|11,046,400|
|管理费用|3,408,800|3,408,800|3,408,800|3,408,800|3,408,800|
|货币资金|1,541,450|1,541,450|1,541,450|1,541,450|1,541,450|
|应收项目|-18,534,852|-18,534,852|-18,534,852|-18,534,852|-18,534,852|
|应付项目|467,006|467,006|467,006|467,006|467,006|
|应付职工薪酬|601,675|601,675|601,675|601,675|601,675|
|应交税费|5,534,103|5,534,103|5,534,103|5,534,103|5,534,103|
|其他应收款|43,921|43,921|43,921|43,921|43,921|
|其他应付款|12,122,320|12,122,320|12,122,320|12,122,320|12,122,320|
|递延所得税负债|26,359,804|25,025,131|23,690,458|22,355,785|21,021,112|
|营运资金|-62,034,400|-60,699,700|-59,365,000|-58,030,400|-56,695,700|

数源科技股份有限公司拟发行股份及支付现金购买资产
涉及的杭州西湖数源软件园有限公司股东全部权益价值评估项目 资产评估说明
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|年份|2033年|2034年|2035年|2036年|2037年|
|营业收入|87,842,900|87,842,900|87,842,900|87,842,900|87,842,900|
|营业成本|11,046,400|11,046,400|11,046,400|11,046,400|11,046,400|
|管理费用|3,408,800|3,408,800|3,408,800|3,408,800|3,408,800|
|货币资金|1,541,450|1,541,450|1,541,450|1,541,450|1,541,450|
|应收项目|-18,534,852|-18,534,852|-18,534,852|-18,534,852|-18,534,852|
|应付项目|467,006|467,006|467,006|467,006|467,006|
|应付职工薪酬|601,675|601,675|601,675|601,675|601,675|
|应交税费|5,534,103|5,534,103|5,534,103|5,534,103|5,534,103|
|其他应收款|43,921|43,921|43,921|43,921|43,921|
|其他应付款|12,122,320|12,122,320|12,122,320|12,122,320|12,122,320|
|递延所得税负债|19,686,439|18,351,766|17,017,093|15,682,420|14,347,747|
|营运资金|-55,361,000|-54,026,400|-52,691,700|-51,357,000|-50,022,300|
|年份|2038年|2039年|2040年|2041年|2042年|
|营业收入|87,842,900|87,842,900|87,842,900|87,842,900|87,842,900|
|营业成本|11,046,400|11,046,400|11,046,400|11,046,400|11,046,400|
|管理费用|3,408,800|3,408,800|3,408,800|3,408,800|3,408,800|
|货币资金|1,541,450|1,541,450|1,541,450|1,541,450|1,541,450|
|应收项目|-18,534,852|-18,534,852|-18,534,852|-18,534,852|-18,534,852|
|应付项目|467,006|467,006|467,006|467,006|467,006|
|应付职工薪酬|601,675|601,675|601,675|601,675|601,675|
|应交税费|5,534,103|5,534,103|5,534,103|5,534,103|5,534,103|
|其他应收款|43,921|43,921|43,921|43,921|43,921|
|其他应付款|12,122,320|12,122,320|12,122,320|12,122,320|12,122,320|
|递延所得税负债|13,013,074|11,678,401|10,343,728|9,009,055|7,674,382|
|营运资金|-48,687,700|-47,353,000|-46,018,300|-44,683,600|-43,349,000|
|年份|2043年|2044年|2045年|2046年|2047年|
|营业收入|87,842,900|87,842,900|87,842,900|87,842,900|87,842,900|
|营业成本|11,046,400|11,046,400|11,046,400|11,046,400|11,046,400|
|管理费用|3,408,800|3,408,800|3,408,800|3,408,800|3,408,800|
|货币资金|1,541,450|1,541,450|1,541,450|1,541,450|1,541,450|
|应收项目|-18,534,852|-18,534,852|-18,534,852|-18,534,852|-18,534,852|
|应付项目|467,006|467,006|467,006|467,006|467,006|
|应付职工薪酬|601,675|601,675|601,675|601,675|601,675|
|应交税费|5,534,103|5,534,103|5,534,103|5,534,103|5,534,103|
|其他应收款|43,921|43,921|43,921|43,921|43,921|
|其他应付款|12,122,320|12,122,320|12,122,320|12,122,320|12,122,320|
|递延所得税负债|6,339,709|5,005,036|3,670,363|2,335,690|1,001,017|
|营运资金|-42,014,300|-40,679,600|-39,344,900|-38,010,300|-36,675,600|

数源科技股份有限公司拟发行股份及支付现金购买资产
涉及的杭州西湖数源软件园有限公司股东全部权益价值评估项目 资产评估说明
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|-|-|-|
|年份|2048年1-3月|2048年末-清算|
|营业收入|21,960,800|-|
|营业成本|2,761,600|-|
|管理费用|852,200|-|
|货币资金|385,369|-|
|应收项目|-4,633,729|-|
|应付项目|116,751|-|
|应付职工薪酬|150,417|-|
|应交税费|1,383,530|-|
|其他应收款|10,980|-|
|其他应付款|3,030,590|-|
|递延所得税负债|333,680|-|
|营运资金|-9,252,300|-|

对于2018年及期后各营运资金变动数，以上述各资金全年平均数减去上期数即为变动数，2048年公司运营期结束，营运资金按余额收回（或支付）。
未来各年营运资金增加额预测如下：
单位：元
||||
|-|-|-|
|2019年|2020年|2021年|
|-14,886,164|160,900|-282,800|
|2023年|2024年|2025年|
|-68,600|436,300|409,800|
|2027年|2028年|2029年|
|356,800|322,600|1,334,700|
|2031年|2032年|2033年|
|1,334,500|1,334,700|1,334,700|
|2035年|2036年|2037年|
|1,334,700|1,334,700|1,334,700|
|2039年|2040年|2041年|
|1,334,700|1,334,700|1,334,700|
|2043年|2044年|2045年|
|1,334,700|1,334,600|1,334,700|
|2047年|2048年1-3月|2048年末-清算期|
|1,334,700|27,423,300|9,252,600|

（15）经营期末资产处置
2048年公司运营期结束，固定资产需处置，主要考虑房屋建筑物的处置，按照
房屋建筑物原值的30%确定，其他资产由于回收净额较小，本次不予考虑。
（16）企业自由现金流的预测
数源科技股份有限公司拟发行股份及支付现金购买资产
涉及的杭州西湖数源软件园有限公司股东全部权益价值评估项目 资产评估说明企业自由现金流=息前税后利润＋折旧及摊销－资本性支出－营运资金增加额＋经营期末资产处置及营运资金收回
预测期企业现金流见下表：
单位：元
||||
|-|-|-|
|2019年|2020年|2021年|
|26,578,600|30,658,200|33,410,200|
|8,629,100|8,078,800|7,811,400|
|932,280|646,250|537,030|
|-14,886,164|160,900|-282,800|
|-|-|-|
|49,161,584|37,929,850|40,967,370|
|2023年|2024年|2025年|
|38,661,600|40,077,700|41,612,800|
|7,778,300|7,775,800|7,671,800|
|41,900|47,650|12,800|
|-68,600|436,300|409,800|
|-|-|-|
|46,466,600|47,369,550|48,862,000|
|2027年|2028年|2029年|
|44,767,000|46,714,600|46,714,600|
|7,524,600|7,059,300|7,059,300|
|132,650|147,490|147,490|
|356,800|322,600|1,334,700|
|-|-|-|
|51,802,150|53,303,810|52,291,710|
|2031年|2032年|2033年|
|46,714,600|46,714,600|46,714,600|
|7,059,300|7,059,300|7,059,300|
|147,490|147,490|147,490|
|1,334,500|1,334,700|1,334,700|
|-|-|-|
|52,291,910|52,291,710|52,291,710|
|2035年|2036年|2037年|
|46,714,600|46,714,600|46,714,600|
|7,059,300|7,059,300|7,059,300|
|147,490|147,490|147,490|
|1,334,700|1,334,700|1,334,700|
|-|-|-|
|52,291,710|52,291,710|52,291,710|
|2039年|2040年|2041年|

数源科技股份有限公司拟发行股份及支付现金购买资产
涉及的杭州西湖数源软件园有限公司股东全部权益价值评估项目 资产评估说明
||||
|-|-|-|
|46,714,600|46,714,600|46,714,600|
|7,059,300|7,059,300|7,059,300|
|147,490|147,490|147,490|
|1,334,700|1,334,700|1,334,700|
|-|-|-|
|52,291,710|52,291,710|52,291,710|
|2043年|2044年|2045年|
|46,714,600|46,714,600|46,714,600|
|7,059,300|7,059,300|7,059,300|
|147,490|147,490|147,490|
|1,334,700|1,334,600|1,334,700|
|-|-|-|
|52,291,710|52,291,810|52,291,710|
|2047年|2048年1-3月|2048年末-清算期|
|46,714,600|11,678,675|-|
|7,059,300|1,764,800|-|
|147,490|147,490|-|
|1,334,700|27,423,300|9,252,600|
|-|-|47,880,960|
|52,291,710|-14,127,315|38,628,360|

2.折现率的确定
(1)折现率计算模型
在企业价值评估中，评估值对应的是企业所有者的权益价值和债权人的权益价值，对应的折现率是企业资本的加权平均资本成本（ ）。
𝑊𝑊𝑊𝑊𝐹𝐹𝐹𝐹
𝐸𝐸 𝐷𝐷
𝑊𝑊式𝑊𝑊中𝐹𝐹：𝐹𝐹=
𝐾𝐾𝑒𝑒
×
——加权+平𝐾𝐾𝑑𝑑
均×资(本1−成𝑇𝑇本)×；
𝐸𝐸+𝐷𝐷 𝐸𝐸+𝐷𝐷
𝑊𝑊𝑊𝑊—𝐹𝐹—𝐹𝐹权益资本成本；
𝐾𝐾𝑒𝑒——债务资本成本；
𝐾𝐾𝑑𝑑——所得税率；
𝑇𝑇
——企业资本结构
权益资本成本按国际通常使用的CAPM模型求取，计算公式如下：
𝐷𝐷/𝐸𝐸
𝐾𝐾其𝑒𝑒中=：𝑅𝑅𝑓𝑓+—𝛽𝛽—×权𝐸𝐸𝑅𝑅益𝐸𝐸资+本𝑅𝑅成𝑠𝑠本
𝐾𝐾𝑒𝑒——目前的无风险报酬率
𝑅𝑅𝑓𝑓——市场风险溢价
94 坤元资产评估有限公司
𝐸𝐸𝑅𝑅𝐸𝐸
数源科技股份有限公司拟发行股份及支付现金购买资产
涉及的杭州西湖数源软件园有限公司股东全部权益价值评估项目 资产评估说明——公司特定风险调整系数
(2)模型𝑅𝑅中𝑠𝑠有关参数的计算过程
A．无风险报酬率
国债收益率通常被𝑅𝑅认𝑓𝑓为是无风险的，截至评估基准日，我们发现国债市场上长期（超过10年）国债的交易情况如下：
|||||
|-|-|-|-|
|国债名称|发行期限|年利率|剩余期限|
|02国债05|30.0000|2.9000|13.3945|
|03国债14|30.0000|1.6400|14.9562|
|07国债06|30.0000|4.2700|18.3753|
|08国债06|30.0000|4.5000|19.3507|
|08国债20|30.0000|3.9100|19.8110|
|09国债02|20.0000|3.8600|10.1370|
|09附息国债05|30.0000|4.0200|20.2712|
|09附息国债20|20.0000|4.0000|10.6548|
|09附息国债25|30.0000|4.1800|20.7890|
|09附息国债30|50.0000|4.3000|40.9151|
|10附息国债03|30.0000|4.0800|21.1644|
|10附息国债09|20.0000|3.9600|11.2877|
|10附息国债14|50.0000|4.0300|41.3945|
|10附息国债18|30.0000|4.0300|21.4712|
|10附息国债23|30.0000|3.9600|21.5753|
|10附息国债26|30.0000|3.9600|21.6247|
|10附息国债29|20.0000|3.8200|11.6712|
|10附息国债37|50.0000|4.4000|41.8822|
|10附息国债40|30.0000|4.2300|21.9397|
|11附息国债05|30.0000|4.3100|22.1507|
|11附息国债10|20.0000|4.1500|12.3233|
|11附息国债12|50.0000|4.4800|42.4000|
|11附息国债16|30.0000|4.5000|22.4767|
|11附息国债23|50.0000|4.3300|42.8603|
|12附息国债06|20.0000|4.0300|13.3096|
|12附息国债08|50.0000|4.2500|43.3753|
|12附息国债12|30.0000|4.0700|23.4904|
|12附息国债13|30.0000|4.1200|23.5863|
|12附息国债18|20.0000|4.1000|13.7397|
|12附息国债20|50.0000|4.3500|43.8740|
|13附息国债09|20.0000|3.9900|14.3068|
|13附息国债10|50.0000|4.2400|44.3836|
|13附息国债16|20.0000|4.3200|14.6137|
|13附息国债19|30.0000|4.7600|24.7096|
|13附息国债24|50.0000|5.3100|44.8822|

数源科技股份有限公司拟发行股份及支付现金购买资产
涉及的杭州西湖数源软件园有限公司股东全部权益价值评估项目 资产评估说明
|||||
|-|-|-|-|
|国债名称|发行期限|年利率|剩余期限|
|13附息国债25|30.0000|5.0500|24.9397|
|14附息国债09|20.0000|4.7700|15.3233|
|14附息国债10|50.0000|4.6700|45.4000|
|14附息国债16|30.0000|4.7600|25.5616|
|14附息国债17|20.0000|4.6300|15.6110|
|14附息国债25|30.0000|4.3000|25.8219|
|14附息国债27|50.0000|4.2400|45.8986|
|15附息国债08|20.0000|4.0900|16.3205|
|15附息国债10|50.0000|3.9900|46.3973|
|15附息国债17|30.0000|3.9400|26.5699|
|15附息国债21|20.0000|3.7400|16.7260|
|15附息国债25|30.0000|3.7400|26.8027|
|15附息国债28|50.0000|3.8900|46.8959|
|16附息国债08|30.0000|3.5200|27.3151|
|16附息国债13|50.0000|3.7000|47.3918|
|16附息国债19|30.0000|3.2700|27.6411|
|16附息国债26|50.0000|3.4800|47.8904|
|17附息国债05|30.0000|3.7700|28.1397|
|07国债06|30.0000|4.2700|18.3753|
|10国债03|30.0000|4.0800|21.1644|
|10国债09|20.0000|3.9600|11.2877|
|10国债14|50.0000|4.0300|41.3945|
|10国债18|30.0000|4.0300|21.4712|
|10国债23|30.0000|3.9600|21.5753|
|10国债26|30.0000|3.9600|21.6247|
|10国债29|20.0000|3.8200|11.6712|
|10国债37|50.0000|4.4000|41.8822|
|10国债40|30.0000|4.2300|21.9397|
|11国债05|30.0000|4.3100|22.1507|
|11国债10|20.0000|4.1500|12.3233|
|11国债12|50.0000|4.4800|42.4000|
|11国债16|30.0000|4.5000|22.4767|
|11国债23|50.0000|4.3300|42.8603|
|12国债06|20.0000|4.0300|13.3096|
|12国债08|50.0000|4.2500|43.3753|
|12国债12|30.0000|4.0700|23.4904|
|12国债13|30.0000|4.1200|23.5863|
|12国债18|20.0000|4.1000|13.7397|
|12国债20|50.0000|4.3500|43.8740|
|13国债09|20.0000|3.9900|14.3068|
|13国债10|50.0000|4.2400|44.3836|
|13国债16|20.0000|4.3200|14.6137|
|13国债19|30.0000|4.7600|24.7096|

数源科技股份有限公司拟发行股份及支付现金购买资产
涉及的杭州西湖数源软件园有限公司股东全部权益价值评估项目 资产评估说明
|||||
|-|-|-|-|
|国债名称|发行期限|年利率|剩余期限|
|13国债24|50.0000|5.3100|44.8822|
|13国债25|30.0000|5.0500|24.9397|
|14国债09|20.0000|4.7700|15.3233|
|14国债10|50.0000|4.6700|45.4000|
|14国债16|30.0000|4.7600|25.5616|
|14国债17|20.0000|4.6300|15.6110|
|14国债25|30.0000|4.3000|25.8219|
|14国债27|50.0000|4.2400|45.8986|
|15国债08|20.0000|4.0900|16.3205|
|15国债10|50.0000|3.9900|46.3973|
|15国债17|30.0000|3.9400|26.5699|
|15国债21|20.0000|3.7400|16.7260|
|15国债25|30.0000|3.7400|26.8027|
|15国债28|50.0000|3.8900|46.8959|
|16国债08|30.0000|3.5200|27.3151|
|16国债13|50.0000|3.7000|47.3918|
|16国债19|30.0000|3.2700|27.6411|
|16国债26|50.0000|3.4800|47.8904|
|17国债05|30.0000|3.7700|28.1397|
|08国债06|30.0000|4.5000|19.3507|
|08国债20|30.0000|3.9100|19.8110|
|09国债02|20.0000|3.8600|10.1370|
|09国债05|30.0000|4.0200|20.2712|
|09国债20|20.0000|4.0000|10.6548|
|09国债25|30.0000|4.1800|20.7890|
|09国债30|50.0000|4.3000|40.9151|
|国债0706|30.0000|4.2700|18.3753|
|国债0806|30.0000|4.5000|19.3507|
|国债0820|30.0000|3.9100|19.8110|
|国债0902|20.0000|3.8600|10.1370|
|国债0905|30.0000|4.0200|20.2712|
|国债0920|20.0000|4.0000|10.6548|
|国债0925|30.0000|4.1800|20.7890|
|国债0930|50.0000|4.3000|40.9151|
|国债1003|30.0000|4.0800|21.1644|
|国债1009|20.0000|3.9600|11.2877|
|国债1014|50.0000|4.0300|41.3945|
|国债1018|30.0000|4.0300|21.4712|
|国债1023|30.0000|3.9600|21.5753|
|国债1026|30.0000|3.9600|21.6247|
|国债1029|20.0000|3.8200|11.6712|
|国债1037|50.0000|4.4000|41.8822|
|国债1040|30.0000|4.2300|21.9397|

数源科技股份有限公司拟发行股份及支付现金购买资产
涉及的杭州西湖数源软件园有限公司股东全部权益价值评估项目 资产评估说明
|||||
|-|-|-|-|
|国债名称|发行期限|年利率|剩余期限|
|国债1105|30.0000|4.3100|22.1507|
|国债1110|20.0000|4.1500|12.3233|
|国债1112|50.0000|4.4800|42.4000|
|国债1116|30.0000|4.5000|22.4767|
|国债1123|50.0000|4.3300|42.8603|
|国债1206|20.0000|4.0300|13.3096|
|国债1208|50.0000|4.2500|43.3753|
|国债1212|30.0000|4.0700|23.4904|
|国债1213|30.0000|4.1200|23.5863|
|国债1218|20.0000|4.1000|13.7397|
|国债1220|50.0000|4.3500|43.8740|
|国债1309|20.0000|3.9900|14.3068|
|国债1310|50.0000|4.2400|44.3836|
|国债1316|20.0000|4.3200|14.6137|
|国债1319|30.0000|4.7600|24.7096|
|国债1324|50.0000|5.3100|44.8822|
|国债1325|30.0000|5.0500|24.9397|
|国债1409|20.0000|4.7700|15.3233|
|国债1410|50.0000|4.6700|45.4000|
|国债1416|30.0000|4.7600|25.5616|
|国债1417|20.0000|4.6300|15.6110|
|国债1425|30.0000|4.3000|25.8219|
|国债1427|50.0000|4.2400|45.8986|
|国债1508|20.0000|4.0900|16.3205|
|国债1510|50.0000|3.9900|46.3973|
|国债1517|30.0000|3.9400|26.5699|
|国债1521|20.0000|3.7400|16.7260|
|国债1525|30.0000|3.7400|26.8027|
|国债1528|50.0000|3.8900|46.8959|
|国债1608|30.0000|3.5200|27.3151|
|国债1613|50.0000|3.7000|47.3918|
|国债1619|30.0000|3.2700|27.6411|
|国债1626|50.0000|3.4800|47.8904|
|国债1705|30.0000|3.7700|28.1397|

平均值 3.9734取值 3.97国债收益率通常被认为是无风险的，本次评估采用基准日长期国债的到期收益率作为无风险利率。无风险收益为3.97%。
B．系统风险系𝑅𝑅数𝑓𝑓 𝑅𝑅𝑓𝑓
通过“同花顺iFinD”终端查询与公司类似的可比上市公司近24个月含财务杠
𝛽𝛽
数源科技股份有限公司拟发行股份及支付现金购买资产
涉及的杭州西湖数源软件园有限公司股东全部权益价值评估项目 资产评估说明杆的系数后，通过公式 （公式中，为税率，为含财𝛽𝛽务杠杆的系数，为𝛽𝛽𝑢𝑢剔=除𝛽𝛽1财÷务[1杠+杆(因1−素𝑇𝑇的)×系𝐷𝐷数÷，
𝐸𝐸]
为类比𝑇𝑇公司资本结𝛽𝛽构1）对各项调整𝛽𝛽为剔除𝛽𝛽财𝑢𝑢务杠杆因素后的系𝛽𝛽数，然𝐷𝐷后÷通𝐸𝐸过公式
𝛽𝛽
，计算被评估单位带目标财𝛽𝛽务杠杆系数的系数。𝛽𝛽1
=
𝛽𝛽𝑢𝑢
×[1+公司企业所得税率按25%确定，目标资本结构D/E根据行业水平取为42.62%。
(1−𝑇𝑇)×𝐷𝐷÷𝐸𝐸] 𝛽𝛽
计算得到系数为0.8900。
C.市场风险溢价
𝛽𝛽
a.衡量股市 指数的选取：估算股票市场的投资回报率首先需要确定一个衡𝐸𝐸𝑅𝑅𝐸𝐸
量股市波动变化的指数，中国目前沪、深两市有许多指数，评估专业人员选用沪深𝐸𝐸𝑅𝑅𝐸𝐸
300指数为A股市场投资收益的指标。
b.指数年期的选择：本次对具体指数的时间区间选择为2009年到2018年。
c.指数成分股及其数据采集：
由于沪深 300指数的成分股是每年发生变化的，因此评估专业人员采用每年年末时沪深300指数的成分股。
为简化本次测算过程，评估专业人员借助同花顺 IFinD资讯的数据系统选择每年末成分股的各年末交易收盘价作为基础数据进行测算。由于成分股收益中应该包括每年分红、派息和送股等产生的收益，因此评估专业人员选用的成分股年末收盘价是包含了每年分红、派息和送股等产生的收益的复权年末收盘价格，以全面反映各成分股各年的收益状况。
d.年收益率的计算采用算术平均值和几何平均值两种方法：
（a）算术平均值计算方法：
设：每年收益率为，则：
𝑅𝑅𝑡𝑡
𝐸𝐸𝑡𝑡−𝐸𝐸𝑡𝑡−1
上𝑅𝑅𝑡𝑡
式=中：𝐸𝐸𝑡𝑡−1为第(𝑡𝑡=年1收,2益,3率……)
为第年𝑅𝑅年𝑡𝑡末收𝑡𝑡盘价（后复权价）
𝐸𝐸𝑡𝑡为第
𝑡𝑡
年年末收盘价（后复权价）
设𝐸𝐸𝑡𝑡−第11年𝑡𝑡到−第
1
年的算术平均收益率为，则：
𝑛𝑛
𝑊𝑊1
𝑛𝑛
∑𝑡𝑡=1𝑅𝑅𝑡𝑡
上𝑊𝑊𝑡𝑡
式=中：为(𝑡𝑡第=11年,2,到3…第…年)收益率的算术平均值
𝑁𝑁
𝑊𝑊𝑡𝑡
𝑛𝑛
数源科技股份有限公司拟发行股份及支付现金购买资产
涉及的杭州西湖数源软件园有限公司股东全部权益价值评估项目 资产评估说明为项数
（b）几何平均值计算方法：
𝑁𝑁
设第1年到第年的几何平均收益率为，则：
𝑡𝑡
𝐹𝐹𝑡𝑡
(𝑖𝑖)
𝐸𝐸𝑡𝑡
𝐹𝐹𝑡𝑡
=−1�(𝑡𝑡=1,2,3……)
上式中：
𝐸𝐸为0
第年年末收盘价（后复权价）
e.计算期𝐸𝐸每𝑡𝑡年年𝑡𝑡末的无风险收益率 的估算：为估算每年的 ，需要估算计算期内每年年末的无风险收益率 ，本𝑅𝑅次𝑓𝑓𝑡𝑡价值分析人员采用国债的𝐸𝐸𝑅𝑅到𝐸𝐸期收益率作为无风险收益率。样本的选择标准是𝑅𝑅𝑓𝑓每𝑡𝑡年年末距国债到期日的剩余年限超过10年的国债，最后以选取的全部国债的到期收益率的平均值作为每年年末的无风险收益率。
𝑅𝑅𝑓𝑓𝑡𝑡f.估算结论
经上述计算分析，得到沪深 300成分股的各年算术平均及几何平均收益率，以全部成分股的算术或几何平均收益率的加权平均数作为各年股市收益率，再与各年无风险收益率比较，得到股票市场各年的 。由于几何平均收益率能更好地反映股市收益率的长期趋势，故采用几何平均收益率估算的 的算术平均值作为目前𝐸𝐸𝑅𝑅𝐸𝐸
国内股市的风险收益率，即市场风险溢价为6.29%。
𝐸𝐸𝑅𝑅𝐸𝐸
D.企业特定风险调整系数
目前公司的主营业务为写𝑅𝑅字𝑆𝑆楼租赁，业务单一，公司的发展与行业景气程度关系较为密切。若行业出现周期性低谷，公司经营将遭受较为严重的打击，与同行业平均水平相比存在一定的经营风险。
经综合分析，取企业特定风险调整系数为0.5%。
(3)加权平均成本
A．权益资本成本
𝑊𝑊𝑊𝑊𝐹𝐹𝐹𝐹
𝐾𝐾𝑒𝑒
𝐾𝐾𝑒𝑒==3𝑅𝑅.𝑓𝑓97+%+𝛽𝛽0×.8𝐸𝐸9𝑅𝑅00𝐸𝐸×+6𝑅𝑅.2𝑠𝑠9%+0.5%
=10.07%
B．债务资本成本
债务资本成本按𝐾𝐾𝑑𝑑照基准日一年内贷款基准利率4.35%。
𝐾𝐾𝑑𝑑
数源科技股份有限公司拟发行股份及支付现金购买资产
涉及的杭州西湖数源软件园有限公司股东全部权益价值评估项目 资产评估说明C．加权资本成本
𝑊𝑊𝑊𝑊𝐹𝐹𝐹𝐹
𝐸𝐸 𝐷𝐷
𝑊𝑊𝑊𝑊𝐹𝐹𝐹𝐹
==10𝐾𝐾.𝑒𝑒0×7%×70.1+2%𝐾𝐾+𝑑𝑑
4×.3(51%×−𝑇𝑇（)1×-25%）×29.88%
𝐸𝐸+𝐷𝐷 𝐸𝐸+𝐷𝐷
=8.04%
八)评估值测算过程与结果
根据预测情况，企业自由现金流量评估值计算如下：
企业自由现金流评估值
𝑛𝑛
𝐹𝐹𝐹𝐹𝐹𝐹𝐹𝐹𝑡𝑡
=� 𝑡𝑡𝑡𝑡
式中：
——明确的收益预𝑡𝑡测=1年(1限+
𝑟𝑟𝑡𝑡)
𝑛𝑛
—第年的企业现金流
𝐹𝐹—𝐹𝐹𝐹𝐹—𝐹𝐹𝑡𝑡加权平
𝑡𝑡
均资本成本
𝑟𝑟——明确的收益预测年限中的第年
𝑡𝑡
——第年的折现期
𝑡𝑡
经营性资产价值预测表
𝑡𝑡𝑡𝑡 𝑡𝑡
单位：元
||||
|-|-|-|
|2019年|2020年|2021年|
|49,161,584|37,929,850|40,967,370|
|8.04%|8.04%|8.04%|
|0.50|1.50|2.50|
|0.9621|0.8905|0.8242|
|47,298,360|33,776,531|33,765,306|
|2023年|2024年|2025年|
|46,466,600|47,369,550|48,862,000|
|8.04%|8.04%|8.04%|
|4.50|5.50|6.50|
|0.7061|0.6536|0.6049|
|32,810,066|30,960,738|29,556,624|
|2027年|2028年|2029年|
|51,802,150|53,303,810|52,291,710|
|8.04%|8.04%|8.04%|
|8.50|9.50|10.50|
|0.5182|0.4797|0.4440|
|26,843,874|25,569,838|23,217,519|
|2031年|2032年|2033年|
|52,291,910|52,291,710|52,291,710|

数源科技股份有限公司拟发行股份及支付现金购买资产
涉及的杭州西湖数源软件园有限公司股东全部权益价值评估项目 资产评估说明
||||
|-|-|-|
|8.04%|8.04%|8.04%|
|12.50|13.50|14.50|
|0.3804|0.3521|0.3259|
|19,891,843|18,411,911|17,041,868|
|2035年|2036年|2037年|
|52,291,710|52,291,710|52,291,710|
|8.04%|8.04%|8.04%|
|16.50|17.50|18.50|
|0.2792|0.2584|0.2392|
|14,599,845|13,512,178|12,508,177|
|2039年|2040年|2041年|
|52,291,710|52,291,710|52,291,710|
|8.04%|8.04%|8.04%|
|20.50|21.50|22.50|
|0.2049|0.1896|0.1755|
|10,714,571|9,914,508|9,177,195|
|2043年|2044年|2045年|
|52,291,710|52,291,810|52,291,710|
|8.04%|8.04%|8.04%|
|24.50|25.50|26.50|
|0.1504|0.1392|0.1288|
|7,864,673|7,279,020|6,735,172|
|2047年|2048年1-3月|2048年末-清算期|
|52,291,710|-14,127,315|38,628,360|
|8.04%|8.04%|8.04%|
|28.50|29.13|30.00|
|0.1104|0.1051|0.0983|
|5,773,005|-1,484,781|3,797,168|
|565,308,737|||

九)非经营性资产、溢余资产价值的确定
1.非经营性资产（扣减非经营性负债）
非经营性资产（负债）是指对主营业务没有直接“贡献”或暂时不能为主营带来“贡献”的资产（负债）。根据企业及评估专业人员分析，其他应收、其他应付款中部分与经营无关的往来款项、长期股权投资、持有的车位使用权等作为非经营性资产（负债）考虑，相应的价值按资产基础法中各项资产（负债）的评估值确定。
非经营性资产（负债）具体如下表所示：
单位：元
|||
|-|-|
|性质|账面值|

数源科技股份有限公司拟发行股份及支付现金购买资产
涉及的杭州西湖数源软件园有限公司股东全部权益价值评估项目 资产评估说明
|||
|-|-|
|性质|账面值|
|杭州诚园置业有限公司|149,379,524|
|往来款|15,000,000|
|车位|46,823|
||164,426,347|
|奖励资金|100,000|
|往来款|10,491,534|
|利息|5,655,257|
||16,246,791|
||148,179,556|

综上，非经营性资产（负债）净额为201,920,786元。
2.溢余资产
根据企业及评估专业人员分析，被评估单位日常经营除保留最低现金保有量外，其余货币资金均作为溢余资产考虑。溢余货币资金金额为34,300,000元。
十)收益法的评估结果
1.企业整体价值的计算
企业整体价值=企业自由现金流评估值＋非经营性资产的价值-非经营性负债的价值＋溢余资产价值
=565,308,737＋218,167,577-16,246,791＋34,300,000
=801,529,523元
2.企业股东全部权益价值的计算
（1）付息债务评估值的计算
经核实，基准日公司的付息债务为其他应付款中的关联方往来借款，合计金额为111,500,000元。
（2）企业股东全部权益价值的计算
股东全部权益价值=企业整体价值－付息债务价值
=801,529,523-111,500,000
=690,000,000元（取整到百万元）
在本报告所揭示的假设前提条件基础上，采用收益法时，被评估单位的股东全
部权益价值的评估测算结果为690,000,000元。
四、评估结论及分析
数源科技股份有限公司拟发行股份及支付现金购买资产
涉及的杭州西湖数源软件园有限公司股东全部权益价值评估项目 资产评估说明本着独立、公正、科学、客观的原则，运用资产评估既定的程序和公允的方法，对数源软件园列入评估范围的资产实施了实地勘察、询证和评估计算，分别采用资产基础法和收益法进行了评估，得出委估的数源软件园股东全部权益在评估基准2018年12月31日的评估结论如下：
一)资产基础法评估测算结果及变动原因分析
1．资产基础法评估测算结果
在本报告所揭示的评估假设基础上，数源软件园的资产、负债及股东全部权益采用资产基础法的评估测算结果为：
资产账面价值 409,771,738.92元，评估价值 1,179,563,635.45元，评估增值769,791,896.53元，增值率为187.86%；
负债账面价值177,239,855.91元，评估价值177,239,855.91元；
股东全部权益账面价值 232,531,883.01元，评估价值 1,002,323,779.54元，评估增值769,791,896.53元，增值率为331.05%。
资产评估结果汇总如下表：
金额单位：元
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|项目||账面价值|评估价值|增减值|增值率%|
|||A|B|C=B-A|D=C/A*100|
||一、流动资产|47,421,687.02|51,936,898.23|4,515,211.21|9.52|
||二、非流动资产|362,350,051.90|1,127,626,737.22|765,276,685.32|211.20|
||其中:长期股权投资|149,379,524.05|202,917,577.22|53,538,053.17|35.84|
||投资性房地产|212,495,832.34|923,891,500.00|711,395,667.66|334.78|
||固定资产|389,830.51|529,850.00|140,019.49|35.92|
||无形资产|84,865.00|287,810.00|202,945.00|239.14|
||资产总计|409,771,738.92|1,179,563,635.45|769,791,896.53|187.86|
||三、流动负债|139,628,528.69|139,628,528.69|||
||四、非流动负债|37,611,327.22|37,611,327.22|||
||负债合计|177,239,855.91|177,239,855.91|||
||股东权益合计|232,531,883.01|1,002,323,779.54|769,791,896.53|331.05|

评估结论根据以上评估工作得出，详细情况见评估明细表。
2．评估结果与账面值变动情况及原因分析
（1）流动资产评估增值 4,515,211.21元，增值率为9.52%，主要系评估时将
应收款项的坏账准备评估为零所致；
（2）长期股权投资评估增值 53,538,053.17元，增值率为35.84%，主要系子
数源科技股份有限公司拟发行股份及支付现金购买资产
涉及的杭州西湖数源软件园有限公司股东全部权益价值评估项目 资产评估说明公司诚园置业评估时对开发项目成本确认了部分开发利润及自持部分对应土地价值上升共同所致；
（3）投资性房地产评估增值711,395,667.66元，增值率334.78%，主要系：1）委估建（构）筑物所在地建材及人工市场价格的上涨、企业对房屋建筑物计提折旧期限与评估中的房屋总可使用年限的差异；在建筑物评估中考虑了开发利润。
2）待估宗地所在区域用地市场价格上涨所致。
二)收益法评估的测算结果
在本报告所揭示的评估假设基础上，数源软件园股东全部权益价值采用收益法评估的测算结果为690,000,000元。
三)评估结论的选择
数源软件园股东全部权益价值采用资产基础法评估的测算结果为 1,002,323,779.54元，采用收益法评估的测算结果为 690,000,000元，两者相差312,323,779.54元，差异率31.16%。
经分析，评估专业人员认为上述两种评估方法的实施情况正常，参数选取合理。
两种方法产生差异的主要原因为：
1）公司持有的投资性房地产历史上是数源科技的生产基地，其中的建筑物当时系按照工业厂房标准建造，且已使用年份较长，与周边的标准写字楼相比存在一定劣势，整体租金水平相对较低。
2）由于目前国内房地产市场普遍存在租售比较低的情况（根据中国房价行情网的相关统计数据，目前杭州的办公用房的平均租售比约为3.7%，与公司目前实际的租售比接近），房产租赁业务的收益率远低于收益法测算股权价值时所使用的折现率；
上述两个因素共同作用导致收益法测算结果低于资产基础法测算结果，难以合理体现公司主要资产（投资性房地产）的市场价值。因此评估专业人员认为，本次采用资产基础法的评估结果更适用于本次评估目的，故取资产基础法的评估测算结果1,002,323,779.54元（大写为人民币壹拾亿零贰佰叁拾贰万叁仟柒佰柒拾玖元伍角肆分）作为数源软件园股东全部权益的评估值。
五、本报告重要参数的敏感性分析
1、由于部分参数的变动（主要为诚园的可售部分办公用房的销售价格变动率和
数源科技股份有限公司拟发行股份及支付现金购买资产
涉及的杭州西湖数源软件园有限公司股东全部权益价值评估项目 资产评估说明成本变动率）对评估价值的有一定影响，因此我们对该部分参数与评估价值的敏感性进行分析。
（1）诚园销售价格变动与权益价值变动的相关性
根据诚园存货评估所涉及的计算数据，考虑的可售部分办公用房的销售价格变动与成本、费用、税金等的联动作用，诚园销售价格变动与数源软件园权益价值变动的相关性分析如下表：
||
|-|
|权益价值（元）|
|996,848,779|
|998,218,779|
|999,588,779|
|1,000,953,779|
|1,002,323,779|
|1,003,688,779|
|1,005,058,779|
|1,006,428,779|
|1,007,793,779|

由上述分析可见，诚园销售价格变动与权益价值存在正相关变动关系，假设除销售价格变动以外，其他条件不变，则销售价格每波动1%，数源软件园权益价值将同向变动约0.03%。
（2）诚园成本率变动与权益价值变动的相关性
根据收益法计算数据，考虑与费用、税金等的联动作用，诚园的可售部分办公用房的成本率变动与权益价值变动的相关性分析如下表：
||
|-|
|权益价值（元）|
|1,024,413,779|
|1,018,888,779|
|1,013,368,779|
|1,007,843,779|
|1,002,323,779|
|996,798,779|
|991,278,779|
|985,758,779|
|980,233,779|

由上述分析可见，诚园的可售部分办公用房的成本率与权益价值存在负相关变
动关系，假设除成本率变动以外，其他条件不变，则成本率每波动1%，数源软件园
权益价值将反向变动约0.11%。