华塑控股股份有限公司拟股权转让
所涉及的成都麦田园林有限公司
股东全部权益价值项目
资产评估报告
天圆开评报字[2018]第000044号
二〇一八年一月二十八日
（共一册第一册）
北京天圓開資産評估有限公司
BEIJING TIANYUANKAI ASSETS APPRAISAL CO.,LTD
地址：北京市海淀区中关村南大街乙56号方圆大厦15层
邮编：100044电话：010-83914188传真：010-83915190
北京天圆开资产评估有限公司
目 录
资产评估报告摘要 ........................................ 3资产评估报告 ............................................ 6一、委托人、被评估单位和资产评估委托合同约定的其他资产评估报告使用人 .................................................. 6二、评估目的 ............................................ 8三、评估对象和评估范围................................... 8四、价值类型及其定义 ................................... 12五、评估基准日 ......................................... 12六、评估依据 ........................................... 12七、评估方法 ........................................... 14八、评估程序实施过程及情况 .............................. 19九、评估假设 ........................................... 21十、评估结论 ........................................... 22十一、特别事项说明 ..................................... 23十二、资产评估报告使用限制说明 .......................... 25十三、资产评估报告日 ................................... 25
声 明
一、本资产评估报告依据财政部发布的资产评估基本准则和中国资产评估协会发布的资产评估执业准则和职业道德准则编制。
二、委托人或者其他资产评估报告使用人应当按照法律、行政法规规定和本资产评估报告载明的使用范围使用资产评估报告；委托人或者其他资产评估报告使用人违反前述规定使用资产评估报告的，本资产评估机构及资产评估师不承担责任。
三、本资产评估报告仅供委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使用人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人使用；除此之外，其他任何机构和个人不能成为资产评估报告的使用人。
四、本资产评估机构及资产评估师提示资产评估报告使用人应当正确理解评估结论，评估结论不等同于评估对象可实现价格，评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。
五、本资产评估机构及资产评估师遵守法律、行政法规和资产评估准则，坚持独立、客观和公正的原则，并对所出具的资产评估报告依法承担责任。
六、评估对象涉及的资产、负债清单由委托人、被评估单位申报并经其釆用签名、盖章或法律允许的其他方式确认；委托人和其他相关当事人依法对其提供资料的真实性、完整性、合法性负责。
七、本资产评估机构及资产评估师与资产评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系；与相关当事人没有现存或者预期的利益关系，对相关当事人不存在偏见。
八、资产评估师已经对资产评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查；已经对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验，对已经发现的问题进行了如实披露，并且已提请委托人及其他相关当事人完善产权以满足出具资产评估报告的要求。
九、本资产评估机构出具的资产评估报告中的分析、判断和结果受资产评估报告中假设和限制条件的限制，资产评估报告使用人应当充分考虑资产评估报告中载明的假设、限制条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。
华塑控股股份有限公司拟股权转让
所涉及的成都麦田园林有限公司
股东全部权益价值项目
资产评估报告摘要
天圆开评报字[2018]第000044号
一、经济行为及评估目的：根据华塑控股股份有限公司十届董事会第十二次临时会议决议，审议通过《关于<华塑控股股份有限公司重大资产购买及资产出售预案>的议案》，同意华塑控股股份有限公司将持有的成都麦田园林有限公司部分股权转让。本次评估是为满足华塑控股股份有限公司拟转让持有的成都麦田园林有限公司部分股权的需要，对涉及的成都麦田园林有限公司的股东全部权益进行价值评估，为该经济行为提供价值参考依据。
二、评估对象和评估范围：评估对象为成都麦田园林有限公司截至评估基准日的股东全部权益。评估范围成都麦田园林有限公司的全部资产及相关负债，包括流动资产、非流动资产、流动负债等。
三、价值类型：市场价值。
四、评估基准日：2017年7月31日。
五、评估方法：本次评估以持续使用和公开市场为前提，结合委估对象的实际情况，综合考虑各种影响因素，采用资产基础法对成都麦田园林有限公司的股东全部权益价值进行估算，并作为最终评估结论。
六、评估程序实施过程：经现场调查、资料收集与分析、评定估算等程序，得出评估结论。
七、评估结论：我们根据国家有关资产评估法律、法规、规章和评估准则，本着独立、公正、科学、客观的原则，履行了资产评估必要的程序，采用资产基础法对成都麦田园林有限公司的股东全部权益价值进行了评估，在评估基准日2017年7月31日成都麦田园林有限公司的股东全部权益价值为6,806.98万元。
八、特别事项的说明
（一）本次评估的房屋建筑物共4项，建筑面积共233.76m2；构筑物12项、管道沟槽19项；4项房屋建筑物无产权证，本次评估未考虑该事项对本次评估结论
的影响。
上述房屋建（构）筑物位于德阳什邡市元石镇樱花路什邡基地内。该苗圃基地使用的土地系租赁什邡市元田种植合作社土地，共 157.99亩，租期自 2010年 1月20日至2029年8月31日。成都麦田园林有限公司已承诺纳入评估范围的房屋建（构）筑物及地上苗木资产属于公司所有。
四川成都市温江区金马苗圃基地的土地为租赁温江区金马镇四友村第四股份经济合作社和第一股份经济合作社土地，共25.11亩，租期自2016年5月30日至2027年5月30日。成都麦田园林有限公司已承诺纳入评估范围的地上苗木资产属于公司所有。
本次评估未考虑上述租赁事项对本次评估结论的影响。
（二）我们已对房屋建（构）筑物进行了实地勘察，并对勘察对象的客观性、真实性、公正性承担责任，但我们对评估对象的现场勘察仅限于其外观和使用状况，对被遮盖、末暴露及难以接触到的部分，依据委托方提供的资料进行评估。除非另有协议，我们不承担对评估对象上述事项进行调查的责任。
（三）列入评估范围的川A737CW长安面包车截止评估基准日年检手续已过期。
本次评估未考虑办理年检相关费用对评估值的影响。
（四）成都麦田园林有限公司为小规模纳税人，因此本次对设备的价值评估中采用了含税的重置价值进行评估。
（五）2014年6月，成都麦田园林有限公司与上海双君国际贸易有限公司共同发起设立江西麦田园林有限公司，申请注册资本 1,000.00万元，其中成都麦田园林有限公司申请认缴 400.00万元（占注册资本的40%），2014年 6月 23日取得营业执照。截至 2017年 7月 31日，成都麦田园林有限公司与上海双君国际贸易有限公司均未实缴出资，江西麦田园林有限公司成立以来未开展经营活动。
2014年 11月，成都麦田园林有限公司与上海银俸资产管理有限公司、海南五指山东部旅游投资控股有限公司、四川联合金控资产管理有限公司共同发起设立麦田股权投资基金管理（上海）有限公司，申请注册资本 1,000.00万元，其中成都麦田园林有限公司申请认缴250.00万元（占注册资本的25%），2014年11月26日取得营业执照。截至 2017年 7月 31日，麦田股权投资基金管理（上海）有限公司各股东均未实缴出资，麦田股权投资基金管理（上海）有限公司成立以来未开展经营活动。
本次评估未考虑该事项对评估结论的影响，提醒报告使用者注意。
（六）根据2017年11月21日重庆市渝中区人民法院协助执行通知书（（2016）渝 0103执保 1568号之三），华塑控股股份有限公司在成都麦田园林有限公司持有的7.15%股权被冻结，冻结期为三年（从 2017年 11月 23日至 2020年 11月 22日止）。
本次评估未考虑该事项对评估结论的影响，提醒报告使用者注意。
评估报告使用者应关注特别事项对评估结论所产生的影响。
以上内容摘自资产评估报告，欲了解本评估项目的详细情况和正确理解评估结论，应当阅读资产评估报告正文。
华塑控股股份有限公司拟转让股权
所涉及的成都麦田园林有限公司
股东全部权益价值项目
资产评估报告
天圆开评报字[2018]第000044号
华塑控股股份有限公司：
北京天圆开资产评估有限公司（以下简称‘我公司’）接受贵公司的委托，按照法律、行政法规和资产评估准则的规定，坚持独立、客观和公正的原则，采用资产基础法，为满足华塑控股股份有限公司拟转让持有的成都麦田园林有限公司部分股权的需要，对涉及的成都麦田园林有限公司股东全部权益价值在 2017年 7月 31日的市场价值进行了评估。现将资产评估情况及评估结果报告如下：
一、委托人、被评估单位和资产评估委托合同约定的其他资产评估报告使用人
（一）委托人：华塑控股股份有限公司
公司名称：华塑控股股份有限公司
公司住所：四川省南充市涪江路117号
法定代表人：吴奕中
统一社会信用代码：91510000621607788J
注册资本：捌亿贰仟伍佰肆拾捌万叁仟壹佰壹拾柒元人民币
成立日期：1990年10月18日
营业期限：1990年10月18日至长期
公司类型：其他股份有限公司（上市）
经营范围：计算机软件开发、生产；开发、生产、销售电子产品及元器件；羽毛（绒）制品，服装的生产销售和进出口业务；羽毛（绒）制品所需的原辅材料，普通机械，仪器仪表及配件的进出口业务；魔芋制品，羽毛（绒）制品方面的技术服务和咨询；船舶运输服务。批发、零售针纺织品，农副产品（不含棉花、蚕茧、
烟叶、粮油），普通机械及配件，日用杂品，金属材料（不含稀贵金属），百货，
仪表，仪器及配件，棕榈油；种植业；养殖业；物业管理；塑料型材、铝合金型材及门窗的生产、销售；房地产开发（凭资质证经营）；自有房地产经营活动。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）。
（二）被评估单位：成都麦田园林有限公司
1．公司名称及注册情况
公司名称：成都麦田园林有限公司
统一社会信用代码：9151010776228672XX
住所：成都市武侯区二环路南四段51号1栋14楼1409号
办公地址：四川省成都市武侯区火车南站西路15号
法定代表人：吴奕中
注册资本：（人民币）贰仟贰佰叁拾捌万元
成立日期：2004年7月2日
营业期限：2004年7月2日至3999年12月31日
公司类型：有限责任公司（非自然人投资或控股的法人独资）
经营范围：园林绿化工程设计、施工，市政及园林、古建筑设计、施工（以上经营范围凭资质证经营）；园林工程项目管理；灯光、喷泉喷灌系统的设计安装；花卉苗木种植、租赁、摆设及销售；普通机械设备租赁、销售；销售：肥料、家畜、水产品（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）
2．公司历史沿革及简介
成都麦田园林有限公司成立于2004年7月，是华塑控股股份有限公司的全资子公司。成都麦田园林有限公司是一家集苗木种植、园林景观设计及施工、园林养护于一体的综合性园林景观建设企业，重点服务于市政园林景观、地产园林景观等园林景观相关领域。其中，苗木种植以培育期苗圃为主，主要用于麦田园林景观工程，目前仅有零星销售；景观设计重点面向工程施工客户，为其提供相应的设计服务；
工程施工旨在为地产景观等项目提供园林工程施工服务，其在麦田园林主营业务中占主要地位，是营业收入和利润的主要来源；园林养护业务以工程项目移交前的养护为主。
截至评估基准日，成都麦田园林有限公司拥有四川省住房和城乡建设厅颁发的“风景园林工程设计专项乙级”资质，证书标号为A251004800，有效期自2015年
3．股本结构
截止评估基准日成都麦田园林有限公司的股权结构如下：
投资者名称 金额（万元） 所占比例（%）
华塑控股股份有限公司 2238 100%
合计 2238 100%
4．近年的财务状况、经营成果
成都麦田园林有限公司2015年1月1日-2017年7月31日会计报表经过大信会计师事务所（特殊普通合伙）审计，并出具了无保留意见的审计报告（大信审字[2017]第14-00193号）。其资产财务经营状况及经营成果如下：
资产、财务、经营状况表
单位：人民币万元
|||||
|-|-|-|-|
|项目|2015年12月31日|2016年12月31日|2017年7月31日|
|总资产|16,037.27|13,144.43|11,417.16|
|净资产|5,876.49|4,582.07|4,397.27|
|项目|2015年度|2016年度|2017年1-7月|
|主营业务收入|1,490.87|32.66|492.66|
|营业利润|-77.55|-1,493.88|-289.17|
|净利润|-13.74|-1,294.42|-184.81|

（三）委托方与被评估单位的关系
委托方是被评估单位的控股公司。
（四）资产评估委托合同约定的其他资产评估报告使用人
本评估报告的使用者为委托方、被评估单位、经济行为相关的当事方以及按照国有资产管理相关规定报送备案的相关监管机构。
除国家法律法规另有规定外，任何未经评估机构和委托方确认的机构或个人不能由于得到评估报告而成为评估报告使用人。
二、评估目的
根据十届董事会第十二次临时会议决议，华塑控股股份有限公司拟转让持有的成都麦田园林有限公司部分股权。本次评估是为了满足华塑控股股份有限公司拟转让持有的成都麦田园林有限公司部分股权的需要，对涉及的成都麦田园林有限公司
于评估基准日的股东全部权益价值进行评估，为该经济行为提供价值参考意见。
三、评估对象和评估范围
本次评估对象为成都麦田园林有限公司截至评估基准日的股东全部权益价值。
评估范围是成都麦田园林有限公司的全部资产及相关负债。
本次评估以审计后的账面价值作为评估的基础。大信会计师事务所（特殊普通合伙）对列入评估范围的资产及负债进行审计并出具了“大信审字[2018]第14-00008号”无保留意见审计报告。
截至评估基准日的账面资产总值 114,171,517.11元，其中：流动资产 102,195,164.59元，非流动资产 11,976,352.52元；截至评估基准日账面负债总值70,198,873.25元，其中：流动负债70,198,873.25元。具体评估范围见下表：
金额单位：人民币元
||||
|-|-|-|
|序号|科目名称|账面价值|
|1|一、流动资产合计|102,195,164.59|
|2|货币资金|81,600.55|
|3|交易性金融资产|-|
|4|应收票据|-|
|5|应收账款|8,586,108.85|
|6|预付款项|-|
|7|应收利息|-|
|8|应收股利|-|
|9|其他应收款|9,796,628.56|
|10|存货|66,910,089.03|
|11|一年内到期的非流动资产|16,820,737.60|
|12|其他流动资产|-|
|13|||
|14|二、非流动资产合计|11,976,352.52|
|15|可供出售金融资产|-|
|16|持有至到期投资|-|
|17|长期应收款|-|
|18|长期股权投资|-|
|19|投资性房地产|-|
|20|固定资产|7,009,468.44|
|21|在建工程|-|
|22|工程物资|-|
|23|固定资产清理|-|
|24|生产性生物资产|-|
|25|油气资产|-|
|26|无形资产|-|
|27|开发支出|-|
|28|商誉|-|
|29|长期待摊费用|-|
|30|递延所得税资产|4,788,884.08|
|31|其他非流动资产|178,000.00|
|32|||
|33|三、资产总计|114,171,517.11|
|35|四、流动负债合计|70,198,873.25|

36 短期借款 -
||||
|-|-|-|
|37|交易性金融负债|-|
|38|应付票据|-|
|39|应付账款|13,577,612.64|
|40|预收款项|4,158,285.63|
|41|应付职工薪酬|1,443,792.13|
|42|应交税费|11,152,108.32|
|43|应付利息|-|
|44|应付股利|-|
|45|其他应付款|39,867,074.53|
|46|一年内到期的非流动负债|-|
|47|其他流动负债|-|
|48|||
|49|五、非流动负债合计|-|
|50|长期借款|-|
|51|应付债券|-|
|52|长期应付款|-|
|53|专项应付款|-|
|54|递延收益|-|
|55|递延所得税负债|-|
|56|其他非流动负债|-|
|57|||
|58|六、负债总计|70,198,873.25|
|59|||
|60|七、净资产（所有者权益）|43,972,643.86|

委托评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围一致。
（二）委估主要资产权利、经济及物理状况
一）资产产权情况
1.存货-消耗性生物资产
消耗性生物资产为企业种植的苗木资产，分别种植于重庆璧山苗圃基地、四川什邡市元石镇什邡苗圃基地、四川成都市温江区金马苗圃基地。苗圃基地的土地均为租赁。
其中重庆璧山苗圃基地的苗木资产系与重庆渝麦田艺筑园林有限公司于 2013年3月10日签订合作协议书，成都麦田园林有限公司于评估基准日占该合作项目苗木30%的权益。
成都麦田园林有限公司已承诺上述苗木资产属公司所有，如发生权属纠纷，由
成都麦田园林有限公司承担。截止评估基准日存货类资产未见有诉讼、担保事宜。
2.固定资产
（1）列入本次评估范围的房屋建（构）筑物共 4项，总建筑面积 233.76㎡，
构筑物 12项、管道沟槽 19项；位于德阳什邡市元石镇樱花路苗圃基地内，以上房屋建筑物均无房屋所有权证。成都麦田园林有限公司已承诺上述房屋建（构）筑物属公司所有，如发生权属纠纷，由成都麦田园林有限公司承担。
（2）列入评估范围的设备类资产主要为机器设备、车辆和电子设备，车辆均具备车辆行驶证，截止评估基准日设备类资产未见有诉讼、担保事宜。
二）主要资产经济及物理状况
1、存货
存货包括消耗性生物资产--苗木资产和工程施工--建造合同形成的已完工未结算资产两部分。
其中消耗性生物资产--苗木资产分别种植于重庆璧山苗圃基地、四川什邡市元石镇什邡苗圃基地、四川成都市温江区金马苗圃基地。主要品种为蓝花楹、桂花、香樟、玉兰、朴树、银杏等乔木及小叶女贞球、铁树、蒲苇等丛灌类植物，目前苗圃管理状况一般。
工程施工--建造合同形成的已完工未结算资产共31项工程项目，均系已完工未结算的工程项目款项。
2.固定资产
列入本次评估范围的固定资产包括房屋建（构）筑物类、机器设备类资产。
（1）房屋建（构）筑物类
列入本次评估范围的房屋建（构）筑物于 2010年 4月建成投入使用，结构类型为砖结构、砖混结构，现正常使用，维护现状一般。
（2）机器设备类
列入评估范围的机器设备共11台套，购置于2005年至2015年，主要为现代挖机、测量仪器、办公家具等。其中工程用挖机等设备（共 10台）均已报废，办公家具存放于公司办公区内，维护保养一般，能正常使用；
车辆共计 4辆，购置于 2008年至 2014年，技术状况一般，使用状态正常，能够满足工作需求；长安面包车年检有效期至2015年11月。
电子设备包括为办公电脑、打印机等35台（套），维护保养一般，能正常使用。
（三）企业申报的表外资产的类型、数量
截至评估基准日 2017年 7月 31日，成都麦田园林有限公司申报评估的范围内
无表外资产。
（四）引用其他机构出具的报告结论所涉及的资产类型、数量和账面金额（或者评估值）
评估基准日，列入评估范围的资产、负债账面价值业经大信会计师事务所（特殊普通合伙）审计，并于2018年1月23日出具了“大信审字[2018]第14-00008号”审计报告。本评估报告引用了上述审计报告结论。
四、价值类型及其定义
根据本次评估目的、市场条件、评估对象自身条件等因素，确定评估价值类型为市场价值。
本次评估所称的市场价值，是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未接受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。该价值类型的选择符合评估目的的需要。
五、评估基准日
（一）本项目资产评估基准日是2017年7月31日。
（二）评估基准日是根据本次评估的特定目的，综合考虑资产规模、资产清查等基础工作量大小、预计工作所需时间、合规性等因素，由委托方确定。
六、评估依据
（一）经济行为依据
1、华塑控股股份有限公司文件“十届董事会第十二次临时会议决议”。
（二）法律法规依据
1.《中华人民共和国公司法》（2013年12月28日第十二届全国人民代表大会常务委员会第六次会议修订）；
2.第十届全国人民代表大会第五次会议通过《中华人民共和国企业所得税法》（2007年3月16日）；
3.《中华人民共和国公司登记管理条例》；
4.《中华人民共和国资产评估法》；
5.其他与资产评估相关的法律、法规等。
（三）资产评估准则
1.《资产评估基本准则》（财企［2017］43号号）；
3.《资产评估执业准则——资产评估程序》（中评协［2017］31号）；
4.《资产评估执业准则——资产评估报告》（中评协［2017］32号）；
5.《资产评估执业准则——资产评估委托合同》（中评协［2017］33号）；
6.《资产评估执业准则——资产评估档案》（中评协［2017］34号）；
7.《资产评估执业准则——利用专家工作及相关报告》（中评协［2017］35号 8.《资产评估执业准则——企业价值》（中评协［2017］36号）；
9.《资产评估执业准则——不动产》（中评协[2017] 38号）；
10.《资产评估执业准则——机器设备》（中评协［2017］39号）；
11.《资产评估机构业务质量控制指南》（中评协［2017］46号）；
12.《资产评估价值类型指导意见》（中评协［2017］47号）；
13.《资产评估对象法律权属指导意见》（中评协［2017］48号）。
（四）权属依据
1.机动车辆行驶证；
2.资产购置合同、发票等；
3.被评估单位提供的其他权属证明文件。
（五）取价依据
1.生产厂家、代理公司报价及IT网上报价；
2.《2017年中国机电产品报价手册》；
3.全国国产及进口汽车报价手册；
4.商务部、发改委、公安部、环境保护部令 2012年第 12号《机动车强制报废标准规定》；
5.《中华人民共和国车辆购置税暂行条例》(国务院令[2000]第294号)；
6.2015四川省建设工程工程量清单计价定额（房屋建筑与装饰工程）；
7.2015四川省建设工程工程量清单计价定额（构筑物工程）；
8.2015四川省建设工程工程量清单计价定额（通用安装工程）；
9.2015四川省建设工程工程量清单计价定额（市政工程）；
10.四川工程造价信息2017年7月期刊；
11.评估基准日适用的当地工程建设材料价格；
12.中国花木网等网上报价及向生产商询价等资料；
税〔2016〕36号）；
14.《中华人民共和国企业所得税法实施条例》；
15.企业提供的财务会计经营方面的资料；
（六）其它参考资料
1．评估基准日会计报表及审计报告；
2．《资产评估常用方法与参数手册》（机械工业出版社2011年版）；
3．其他参考资料。
七、评估方法
根据《资产评估准则——企业价值》的规定，企业价值评估的基本方法包括市场法、资产基础法和收益法。在评估过程中，应根据评估目的、评估对象、价值类型、资料收集情况等情况，选择评估方法。
企业价值评估中的市场法，是指将评估对象与可比上市公司或者可比交易案例进行比较，确定评估对象价值的评估方法；收益法是指通过将被评估单位预期收益资本化或折现以确定评估对象价值的评估思路；资产基础法是指在合理评估企业各项资产价值和负债的基础上确定评估对象价值的评估思路。
受国内流通市场条件的限制，我们无法取得足够的、可参照的、类似的在现金流量、增长潜力、风险、技术和经营等方面与被评估单位类似交易案例资料，不具备市场法评估的比较条件，故不适合采用市场法进行评估；
2015年至评估基准日期间内公司营业收入下滑明显，主要原因为2015年以来，国家和地方政府开始大力推进PPP模式进行市政项目建设，由于公司受资金规模限制，无力参与该等类型的项目投标及建设。成都麦田园林有限公司业务萎缩，近年来经营利润处于亏损状态。2016年以来，麦田园林已没有签署新的业务合同，目前麦田园林处于半停业状态，除部分业务和财务人员留下催收前期的工程款外，大部分的业务和项目人员均已离职。经评估人员与委托方及被评估单位核实，鉴于国内园林行业竞争激烈，麦田园林在四川乃至西南地区也没有竞争优势，且处于半停业状态，公司未来无新的业务计划，无法对未来收益进行合理预测，故不采用收益法评估；
由于委估资产的明细清册较易取得，各项资产的价值均可通过市场调查等方式获取，故适合采用资产基础法进行评估。
企业价值评估中的资产基础法，是指以被评估单位评估基准日的资产负债表为
基础，评估表内及可识别的表外各项资产、负债价值，确定评估对象价值的评估方法。具体模型如下：
股东全部权益评估价值＝∑各项资产评估值－∑各项负债评估值
在评估过程中，评估人员根据各项资产及负债的具体情况，分别采用了不同的评估方法。各项资产评估方法如下：
（一）关于流动资产的评估
1．货币资金
对于货币资金的评估，评估人员通过对申报单位评估基准日库存现金进行监盘；
对银行存款审阅了其基准日的银行对账单、银行余额调节表并函证。经核实，货币资金账实相符，本次评估以核实后的账面价值作为评估值。
2．应收账款、其他应收款
评估人员核对了明细表与明细账、会计报表的金额，对大额应收账款进行函证，对无法函证的大额应收款采用替代程序进行核实，同时评估人员在应收账款核实无误的基础上，借助于调查了解的情况通过查证等方法对应收款项清查核实，在核实无误的基础上，借助于历史资料和现在调查了解的情况，具体分析数额、欠款时间和原因、款项回收情况、欠款人资金、信用、经营管理现状等等因素判断是否发生坏账。根据具体情况，分别采用个别认定法和账龄分析法，对评估风险损失进行估计。对有充分理由相信全部能收回的，评估风险损失为0%；对有确凿证据表明款项不能收回或账龄超长的，评估风险损失为100%；对很可能收不回部分款项的，且难以确定收不回账款数额的，参考财会上计算坏账准备的方法，根据账龄和历史回款分析估计出评估风险损失，1年以内（含1年）计提5.00%，1-2年（含2年）10.00%；
2-3年（含 3年）30.00%；3-4年（含 4年）50.00%；4-5年（含 5年）50.00%；5年以上100.00%；对关联方往来等有充分理由相信全部能收回的，评估风险损失为0%。
3．存货
存货包括消耗性生物资产--苗木资产和工程施工--建造合同形成的已完工未结算资产两部分。
（1）消耗性生物资产--苗木资产
目前我国花卉苗木市场交易极为活跃，市场交易价格信息系统也比较完备，存
在公开交易市场，在交易市场上能够找到可比的资产及其交易活动的生物资产，故
根据本次评估目的，按照持续使用原则，以市场价格为依据，结合委估存货的特点和收集资料情况，采用市场法进行评估。计算公式为：
V=P×K×KP×M×[所得税率+（1-所得税率）×0.5]
式中，V：生物资产评估值；K：质量调整系数；KP：市场价格调整系数；P：单位市场价格；M：数量（重量、材积）。
位于重庆璧山苗圃的存货按照与重庆渝麦田艺筑园林有限公司 2013年 3月 10日签订的合作协议书，成都麦田园林有限公司在评估基准日占该合作项目苗木30%的权益，故先评估出苗木的市场价值再乘以相应的权益得到评估值。
（2）工程施工--建造合同形成的已完工未结算资产
截止评估基准日共有31个建造项目，项目验收时间大部分在2012年底至2014年，工程完工进度为100%。该部分资产实质是已完工尚未与业主方结算的工程项目款项，我们参照往来款的评估方法进行评估。
评估人员核对了明细表与明细账、会计报表的金额，通过函证、查证等方法清查核实。在清查核实的基础上，借助于历史资料和现场调查了解的情况，具体分析数额、欠款时间和原因、款项回收情况、欠款人资金、信用、经营管理现状等，根据具体情况，分别采用个别认定法和账龄分析法，对评估风险损失进行估计。对有充分理由相信全部能收回的，评估风险损失为0%；对有确凿证据表明款项不能收回或账龄超长的，评估风险损失为100%；对很可能收不回部分款项的，且难以确定收不回账款数额的，参考财会上计算坏账准备的方法，根据账龄和历史回款分析估计出评估风险损失。本次评估以核实后账面价值减去评估风险损失后的余额确定为评估值，坏账准备评估为零。
4、关于一年内到期的非流动资产的评估
纳入评估范围的一年内到期的非流动资产为应收回的万春绿道景观改造工程项目投资本金。
本次评估以核实后的账面值作为评估值。
（二）关于固定资产的评估
一）房屋建（构）筑物
在评估过程中，考虑到本次评估的房屋建筑物为工业用房，其所在区域很少有买卖成交案例，客观收益资料难以收集，无法采用市场比较法、收益法进行评估。
根据本次评估目的、区域市场状况、评估对象自身特点以及评估人员所掌握的资料，
对房屋建(构)筑物采用成本法对其进行评估。
成本法：
根据建筑工程资料和工程结算资料按建筑物工程量，以当地现行定额标准、建设规费、贷款利率计算出建筑物的重置价值，并按建筑物的使用年限和对建筑物现场勘察的情况综合确定成新率，进而计算出建筑物评估价值。
建筑物评估值=重置价值×成新率
①重置价值
重置价值由建安造价、前期及其他费用、资金成本组成。
A、建安造价的确定
建安造价包括土建工程、装饰工程、给排水、电气工程的总价，以被评估方提供的相关技术资料及现场勘察资料为基础，依据四川省现行的建安工程预算定额和配套的费用定额，以及德阳市评估基准日应执行的建筑材料价格标准，采用工程概算计算工程建安造价。
B、前期及其他费用的确定
前期及其他费用，包括当地地方政府规定收取的建设费用及建设单位为建设工程而投入的除建筑造价外的其它费用两个部分。主要包括可研报告编制费、环境影响咨询费、施工图审查费、工程勘察设计费，建筑工程监理费、建设单位管理费已按规定计取了费用。城市基础设施配套费，文物勘探发掘费，新建房屋白蚁防治费、墙改基金，散装水泥专项资金，防空地下室异地建设费未计取。
C、资金成本的确定
资金成本系在建设期内为工程建设所投入资金的贷款利息，其采用的利率按基准日中国人民银行规定标准计算，工期按建设正常情况周期计算，并按均匀投入考虑：
资金成本=(工程建安造价+前期及其它费用)×合理工期×贷款利率×50%
对工期短的工程不考虑资金成本。
②成新率
本次评估房屋建筑物成新率的确定，采用现场勘察成新率和理论成新率两种方法计算，并对两种结果按现场勘察成新率和理论成新率 6:4的比例加权平均计算综合成新率。其中：
勘察成新率N1：通过评估人员对各建(构)筑物的实地勘察，对建(构)筑物的基
础、承重构件(梁、板、柱)、墙体、地面、屋面、门窗、墙面粉刷、吊顶及上下水、通风、电照等各部分的勘察，根据原城乡环境建设保护部发布的《房屋完损等级评定标准》、《鉴定房屋新旧程度参考依据》和《房屋不同成新率的评分标准及修正系数》，结合建筑物使用状况、维修保养情况，分别评定得出各建筑物的现场勘察成新率。
理论成新率N2：根据经济使用年限和房屋已使用年限计算。
理论成新率N2=(1－已使用年限/经济寿命年限)×100%
经以上两种方法计算后，通过加权平均计算成新率。
成新率N=勘察成新率N1×60%+理论成新率N2×40%
二）设备类资产
根据本次评估目的，按照持续使用原则，以市场价格为依据，结合委估设备的特点和收集资料情况，采用成本法，以含税重置成本评估。基本公式：
评估价值=重置全价×综合成新率
1．重置全价
成都麦田园林有限公司为小规模纳税人，因此本次对设备的价值评估中采用了含税的重置价值进行评估。
（1）运输车辆重置全价的确定
根据近期车辆市场价格资料，确定本评估基准日的运输车辆价格，在此基础上根据《中华人民共和国车辆购置税暂行条例》及相关文件计入车辆购置税、新车上户牌照手续费等，确定其重置全价：
重置全价=含税购置价+车辆购置税+新车上户牌照手续费等。
（2）电子设备重置全价的确定
根据近期市场价格资料，确定评估基准日的电子设备价格，一般不计取运杂费、安装调试费等，确定其重置全价：
重置全价=购置价
2．综合成新率
（1）车辆综合成新率的确定
车辆综合成新率采用理论成新率和年限成新率加权平均计算确定。
A．理论成新率
根据商务部、发展改革委、公安部和环境保护部 2012年 8月 24日《机动车强
制报废标准规定》（2013年5月1日起实施），按以下方法确定成新率后取其较小者为理论成新率，即：
使用年限成新率R1＝（规定使用年限－已使用年限）÷规定使用年限×100%行驶里程成新率R2＝（规定行驶里程－已行驶里程）÷规定行驶里程×100%理论成新率R3＝Min（使用年限成新率，行驶里程成新率）
B．勘查成新率
根据现场勘察、鉴定、了解评估对象的现存技术状况、利用率、负荷率、工作环境、运行能力、磨损程度、大修和维护保养情况等因素经过综合分析打分，确定车辆现场勘查成新率R4。
综合成新率R＝理论成新率R3×权数＋现场勘查成新率R4×权数
（2）电子设备成新率
电子设备成新率主要是参照经济寿命年限和已使用年限结合现场勘察情况直接确定的。
3．评估值
评估值=重置全价×成新率
（三）递延所得税资产
列入本次评估范围的递延所得税资产系计提的坏账准备引起的所得税计算差异，该差异在企业未来可以转回。故以核实后账面值作为评估值。
（四）其他非流动资产
列入本次评估范围的其他非流动资产系 2010年 10月购买的世博全纪录金条套装4套。
评估人员对世博全纪录金条的数量进行了盘点，查验了产品检测证书，了解该类产品的发行、交易等情况，我们按基准日金条单价乘以数量进行评估。
（五）关于负债的评估
本次评估的负债是流动负债，包括应付账款、预收款项、应交税费、应付职工薪酬和其他应付款；对于负债，评估人员根据企业提供的各项目明细表，根据经核实后为被评估单位评估基准日实际应承担的债务，作为评估值。
八、评估程序实施过程及情况
整个评估工作分四个阶段进行：
（一）评估准备阶段
1．2017年 8月 3日，委托方召开本项目中介机构协调会，有关各方就本次评估的目的、评估基准日、评估对象和评估范围等问题协商一致，并制订出资产评估工作计划。
2．2017年8月10日，我公司项目组负责人赴现场配合被评估企业进行资产清查、填报资产评估申报明细表等工作。随后评估项目组人员进入现场对委估资产进行了初步了解，协助企业进行委估资产申报工作，并按照资产评估准则及资产评估工作的需要，收集资产评估所需文件资料。
（二）现场评估阶段
项目组现场评估阶段的时间为 2017年 8月 10日至 2017年 9月 30日。主要工作如下：
1．听取委托方及被评估企业有关人员介绍企业总体情况和委估资产的历史及现状，了解企业的财务制度、经营状况、固定资产技术状态等情况。
2．对企业提供的资产清查评估申报明细表进行审核、鉴别，并与企业有关财务记录数据进行核对，对发现的问题协同企业做出调整。
3．根据资产清查评估申报明细表，按评估准则和评估规范的要求，对固定资产进行了全面清查核实；对流动资产中的存货类实物资产进行了重点监盘，监盘实物价值量在60%以上。
4．查阅收集委估资产的产权证明文件。
5．对企业提供的权属资料进行查验。
6．根据委估资产的实际状况和特点，确定各类资产的具体评估方法。
7．对评估范围内的资产及负债，在清查核实的基础上做出初步评估测算。
（三）评估汇总阶段
2017年10月至11月对初步评估结果进行分析汇总，对评估结果进行必要的调整、修改和完善。按评估机构内部资产评估报告三审制度和程序对报告进行反复修改、校正。
（四）提交报告阶段
1．在上述工作基础上，起草资产评估报告，与委托方就评估结果交换意见，在全面考虑有关意见后，按评估机构内部审查制度和程序对报告进行校正、修改，最后出具正式资产评估报告。
九、评估假设
本次评估中，评估人员遵循了以下评估假设：
（一）一般假设
1．持续经营假设
本次评估以持续经营为前提，持续经营在此是指被评估单位的生产经营业务可以按其现状持续经营下去，不会因其资质等原因对生产经营产生影响，并在可预见的未来，不会发生重大改变。
2．资产持续使用假设
资产持续使用假设是指评估时需根据被评估资产按目前的用途和使用的方式、规模、频度、环境等情况继续使用，相应确定评估方法、参数和依据。
3．交易假设
交易假设是假定所有待评估资产已经处在交易的过程中，评估师根据待评估资产的交易条件等模拟市场进行估价。交易假设是资产评估得以进行的一个最基本的前提假设。
4．公开市场假设
公开市场假设，是假定在市场上交易的资产，或拟在市场上交易的资产，资产交易双方彼此地位平等，彼此都有获取足够市场信息的机会和时间，以便于对资产的功能、用途及其交易价格等做出理智的判断。公开市场假设以资产在市场上可以公开买卖为基础。
（二）特殊假设
1．本次评估假设评估基准日后外部经济环境不会发生不可预见的重大变化，基于现有的国家法律、法规、经济政策以及金融政策，不考虑今后的不可预测的重大变化；
2．国家现行的银行利率、汇率、税收政策等无重大改变；
3．公司未来的经营管理团队尽职，能正常发挥委估资产生产经营功能并保持持续经营；
4．企业会计政策与核算方法无重大变化；
5．列入评估范围内的存货苗木生长正常无潜在病虫害；
6．无其他不可预测和不可抗力因素造成的重大不利影响；
押、担保事宜对评估价值的影响；
8．被评估企业和委托方提供的与评估相关的基础资料和财务资料真实、准确、完整；
上述假设条件不成立或发生重大变化将使评估结论不成立或对其产生重大影响。
十、评估结论
我们根据国家有关资产评估的法律、法规、规章和评估准则，本着独立、公正、科学、客观的原则，履行了必要的程序，采用资产基础法对成都麦田园林有限公司在评估基准日 2017年 7月 31日股东全部权益价值进行了评估，经综合分析得出评估结论：
成都麦田园林有限公司于评估基准日股东全部权益价值为 6,806.98万元，具体评估结果为：资产账面价值11,417.16万元，评估值13,826.87万元，评估增值2,409.71万元，增值率21.11%；负债账面价值7,019.89万元，评估值7,019.89万元，无评估增减值；净资产账面价值 4,397.27万元，评估值 6,806.98万元，评估增值 2,409.71万元，增值率54.80%。各类资产评估情况见下表：
资产评估结果汇总表
评估基准日：2017年7月31日
金额单位：人民币万元
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|项目||账面价值|评估价值|增减值|增值率％|
|||A|B|C=B-A|D=C/A×100%|
|流动资产|1|10,219.52|12,852.70|2,633.18|25.77|
|非流动资产|2|1,197.64|974.17|-223.47|-18.66|
|其中：可供出售金融资产|3|-|-|-||
|持有至到期投资|4|-|-|-||
|长期应收款|5|-|-|-||
|长期股权投资|6|-|-|-||
|投资性房地产|7|-|-|-||
|固定资产|8|700.95|481.40|-219.55|-31.32|
|在建工程|9|-|-|-||
|工程物资|10|-|-|-||
|固定资产清理|11|-|-|-||
|生产性生物资产|12|-|-|-||
|油气资产|13|-|-|-||

无形资产 14 - - -
|||||||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
|开发支出||15||-||-||-||||
|商誉||16||-||-||-||||
|长期待摊费用||17||-||-||-||||
|递延所得税资产||18||478.89||478.89||-||-||
|其他非流动资产||19||17.80||13.88||-3.92||-22.02||
||资产总计||20||11,417.16||13,826.87||2,409.71||21.11|
|流动负债||21||7,019.89||7,019.89||-||-||
|非流动负债||22||-||-||-||||
||负债总计||23||7,019.89||7,019.89||-||-|
||净资产（所有者权益）||24||4,397.27||6,806.98||2,409.71||54.80|

评估结论根据以上评估工作得出，详细情况见评估明细表。
按现行有关规定，评估结论自评估基准日至经济行为实现日一年内使用有效，即自 2017年 7月 31日至 2018年 7月 30日。评估基准日至经济行为发生日不到一年，但市场条件或资产状况发生重大变化时，评估报告的结论不能反映经济行为实现日价值，应重新评估。
十一、特别事项说明
（一）本次评估的房屋建筑物共4项，建筑面积共233.76m2；构筑物12项、管道沟槽19项；4项房屋建筑物无产权证，本次评估未考虑该事项对本次评估结论的影响。
上述房屋建（构）筑物位于德阳什邡市元石镇樱花路什邡基地内。该苗圃基地使用的土地系租赁什邡市元田种植合作社土地，共 157.99亩，租期自 2010年 1月20日至2029年8月31日。成都麦田园林有限公司已承诺纳入评估范围的房屋建（构）筑物及地上苗木资产属于公司所有。
四川成都市温江区金马苗圃基地的土地为租赁温江区金马镇四友村第四股份经济合作社和第一股份经济合作社土地，共25.11亩，租期自2016年5月30日至2027年5月30日。成都麦田园林有限公司已承诺纳入评估范围的地上苗木资产属于公司所有。
本次评估未考虑上述租赁事项对本次评估结论的影响。
（二）我们已对房屋建（构）筑物进行了实地勘察，并对勘察对象的客观性、
真实性、公正性承担责任，但我们对评估对象的现场勘察仅限于其外观和使用状况，
对被遮盖、末暴露及难以接触到的部分，依据委托方提供的资料进行评估。除非另
有协议，我们不承担对评估对象上述事项进行调查的责任。
（三）列入评估范围的川A737CW长安面包车截止评估基准日年检手续已过期。
本次评估未考虑办理年检相关费用对评估值的影响。
（四）成都麦田园林有限公司为小规模纳税人，因此本次对设备的价值评估中采用了含税的重置价值进行评估。
（五）2014年6月，成都麦田园林有限公司与上海双君国际贸易有限公司共同发起设立江西麦田园林有限公司，申请注册资本 1,000.00万元，其中成都麦田园林有限公司申请认缴 400.00万元（占注册资本的40%），2014年 6月 23日取得营业执照。截至 2017年 7月 31日，成都麦田园林有限公司与上海双君国际贸易有限公司均未实缴出资，江西麦田园林有限公司成立以来未开展经营活动。
2014年 11月，成都麦田园林有限公司与上海银俸资产管理有限公司、海南五指山东部旅游投资控股有限公司、四川联合金控资产管理有限公司共同发起设立麦田股权投资基金管理（上海）有限公司，申请注册资本 1,000.00万元，其中成都麦田园林有限公司申请认缴250.00万元（占注册资本的25%），2014年11月26日取得营业执照。截至 2017年 7月 31日，麦田股权投资基金管理（上海）有限公司各股东均未实缴出资，麦田股权投资基金管理（上海）有限公司成立以来未开展经营活动。
本次评估未考虑该事项对评估结论的影响，提醒报告使用者注意。
（六）根据2017年11月21日重庆市渝中区人民法院协助执行通知书（（2016）渝 0103执保 1568号之三），华塑控股股份有限公司在成都麦田园林有限公司持有的7.15%股权被冻结，冻结期为三年（从 2017年 11月 23日至 2020年 11月 22日止）。
本次评估未考虑该事项对评估结论的影响，提醒报告使用者注意。
（七）评估基准日以后的有效期内，如果资产数量及作价标准发生变化时，应按以下原则处理：
1．当资产数量发生变化时，应根据原评估方法对资产数额进行相应调整；
2．当资产价格标准发生变化、且对资产评估结果产生明显影响时，委托方应及时聘请有资格的资产评估机构重新确定评估价值；
3．对评估基准日后，资产数量、价格标准的变化，委托方在资产实际作价时应
给予充分考虑，进行相应调整。
评估报告使用者应关注特别事项对评估结论所产生的影响。
十二、资产评估报告使用限制说明
（一）资产评估报告只能用于评估报告载明的评估目的和用途。同时本次评估结论是反映评估对象在本次评估目的下，根据公开市场的原则确定的现行市场价值，没有考虑将来可能承担的抵押、担保事宜，以及特殊的交易方可能追加付出的价格等对评估结论的影响，同时本报告也未考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和其它不可抗力对评估结论的影响。当前述条件以及评估中遵循的持续经营原则等其它情况发生变化时，评估结论一般会失效。评估机构不承担由于这些条件的变化而导致评估结果失效的相关法律责任。
（二）委托人或者其他资产评估报告使用人未按照法律、行政法规规定和资产评估报告载明的使用范围使用资产评估报告的，资产评估机构及其资产评估师不承担责任。
（三）除委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使用人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人之外，其他任何机构和个人不能成为资产评估报告的使用人。
（四）资产评估报告使用人应当正确理解评估结论，评估结论不等同于评估对象可实现价格，评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。
十三、资产评估报告日
资产评估报告日为二〇一八年一月二十八日
（此页无正文，为签字盖章专用页）
资产评估师：郭亨
资产评估师：熊英
北京天圆开资产评估有限公司
二〇一八年一月二十八日