房地产估价报告
估价项目名称:马鞍山市当涂县汽车站西站 24幢总计 4350.12平方米交通运输用途房地产及附属构筑物市场价值评估
估价委托方 :当涂县土地收购储备中心
房地产估价机构:安徽中安房地产评估咨询有限公司
注册房地产估价师:凌祥 注册号：3419970101
鲍友华 注册号：3420090040
估价报告出具日期:二零一八年十一月二十日
估价报告编号:皖中安（马）评（2018）字第3405002102号
致估价委托方函
当涂县土地收购储备中心：
受贵单位的委托，我公司对位于马鞍山市当涂县汽车站西站 24幢总计 4350.12平方米交通运输用途房地产及附属构筑物于价值时点二零一六年三月三十日的市场价值进行了评估与测算。
本次估价目的是为房屋征收部门与被征收人确定被征收房屋价值的补偿提供依据，评估被征收房地产的价值。
我公司专业估价人员秉承独立、客观、公正、科学的原则，根据估价目的于二零一六年三月三十日对估价对象现场进行实地查勘、广泛收集有关房地产市场信息的基础上，全面分析了影响估价对象市场价格的各种因素，并运用《房地产估价规范》（GB/T50291-2015）规定的科学的估价方法，使用成本法对估价对象房地产于价值时点的市场价值进行了评估。其评估结果如下：
估价对象总价值：17575656元（大写：人民币壹仟柒佰伍拾柒万伍仟陆佰伍拾陆元整）；
详细价格见估价结果一览表。
特别提示：本次评估涉及的估价对象权利状况由估价人员根据委托方提供的材料说明设定为产权完善。
法定代表人： 安徽中安房地产评估咨询有限公司二零一八年十一月二十日
房地产估价结果一览表
估价机构：安徽中安房地产评估咨询有限公司 估价报告编号：皖中安（马）评（2018）字第3405002102号 价值时点：2016.03.30
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|序号|估价对象名称|结构|数量|面积（㎡）|单价|总价（元）|备注|
|1|候车大厅|混合||2011.89|2535元/㎡|5100141|建筑物|
|2|安检站|钢||98.30|958元/㎡|94171||
|3|安检站办公室|钢||57.10|639元/㎡|36487||
|4|棚|砖木||4.90|460元/㎡|2254||
|5|厕所|砖混||27.60|1086元/㎡|29974||
|6|配电房|砖混||101.25|1238元/㎡|125348||
|7|电房仓库（砖）|砖混||39.80|724元/㎡|28815||
|8|电房仓库（棚）|砖木||30.20|460元/㎡|13892||
|9|永昌活动板房|简易||101.10|284元/㎡|28712|永昌汽修厂部分地上建筑物总面积1096.08平方米（所占水泥地坪合计1028.93平方米），评估总价值 540140元（包含所占地坪价值135819元），扣除地坪价值后建筑物价值404321元。|
|10|永昌汽修办公室（棚）|钢||14.40|370元/㎡|5328||
|11|永昌汽修办公室（砖）|混合||134.30|905元/㎡|121542||
|12|修理车间|钢||576.08|494元/㎡|284584||
|13|永昌修理车间后厂房|钢||270.20|370元/㎡|99974||
|14|大元工作间|砖混||94.00|905元/㎡|85070|大元汽修厂部分地上建筑物总面积618.10平方米（所占水泥地坪合计618.10平方米），评估|
|15|大元工作棚|钢||77.80|370元/㎡|28786||
|16|大元办公室（棚）|简易||47.20|170元/㎡|8024||

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|17|大元办公室（砖）|砖混||33.20|905元/㎡|30046|总价值579808元（包含所占地坪价值81589元），扣除地坪价值后建筑物价值498219元。|
|18|鸡舍|砖木||9.50|345元/㎡|3278||
|19|大元仓库|砖混||99.20|905元/㎡|89776||
|20|大元生活用房|砖混||224.90|1448元/㎡|325655||
|21|服务站|简易||32.30|284元/㎡|9173||
|22|驾校训练室|简易||53.80|284元/㎡|15279|建筑物|
|23|驾校休息室|简易||147.10|284元/㎡|41776||
|24|车棚|钢||64.00|362元/㎡|23168||
|小计||||4350.12||6631253||
|25|进站口小铁门|生铁||5.72|3201元/个|3201|构筑物|
|26|水池|砖混|1个|2.08|188元/㎡|391||
|27|油库基础|钢混||37.17|753元/㎡|27989||
|28|垃圾池|砖混||10.23|2824元/个|2824||
|29|检修沟|砖混|5个||4707元/个|23535||
|30|下水道|砖混|144米||113元/米|16272||
|31|驾校坡道|钢混||364.5|188元/㎡|68526||
|32|停车雨棚|铝塑板||302.4|80元/㎡|24192||
|33|铁栏杆|生铁||72.9|141元/㎡|10279||
|34|铝塑栏杆|铝塑钢||86|80元/㎡|6880||
|35|站前地坪|钢混||16362|132元/㎡|2495374||
|36|围墙|砖混||1740|141元/㎡|245340||
|小计||||||2924803||

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|37|宗地一|24600|326元/㎡|8019600|土地|
|小计||24600||8019600||
|总计||||17575656||

需要说明的事项:
1、根据产权方要求，大元、永昌汽修厂部分建筑物所占地坪参照站前地坪评估，评估单价为132元/㎡。
2、本次估价中依据的有关评估资料均由委托方提供，其真实性由委托方负责,因资料失实造成估价结果有误的，估价机构和估价人员不承担相应责任。
3、本报告估价结果为满足本报告假设限制条件下的房地产市场价格。如估价目的、估价时点、估价对象用途、估价对象房屋权利状况、土地使用年期、土地开发程度、房地产市场供需状况等影响房屋价格的因素之一发生变化，本报告估价结果将做相应调整直至重新评估。
估价机构：安徽中安房地产评估咨询有限公司二零一八年十一月二十日
安徽中安房地产评估咨询有限公司
房地产估价报告
目 录
一、估价师声明…………………………………………………………1二、估价假设和限制条件………………………………………………3三、估价结果报告………………………………………………………5（一）估价委托方………………………………………………………5（二）房地产估价机构…………………………………………………5（三）估价目的…………………………………………………………5（四）估价对象…………………………………………………………5（五）价值时点…………………………………………………………6（六）价值类型…………………………………………………………7（七）估价原则…………………………………………………………7（八）估价依据…………………………………………………………8（九）估价方法…………………………………………………………9（十）估价结果…………………………………………………………10（十一）估价人员………………………………………………………11（十二）实地查勘期……………………………………………………11（十三）估价作业期……………………………………………………11（十四）估价报告使用期限……………………………………………11四、估价技术报告………………………………………………………12（一）实物状况描述与分析……………………………………………12（二）权益状况描述与分析……………………………………………13（三）区位状况描述与分析……………………………………………13（四）市场背景描述与分析……………………………………………14（五）最高最佳利用分析………………………………………………17（六）估价方法适用性分析……………………………………………19（七）估价测算过程……………………………………………………21（八）估价结果确定……………………………………………………37五、附件…………………………………………………………………38附件1：估价委托书；
附件2：当涂县汽车站西站土地、建筑物、构筑物清单复印件；
附件3：估价对象房地产位置示意图；
附件4：估价对象实地查勘情况（非住宅房地产现场勘查记录表）和相关照片（实地查勘注册房地产估价师：凌翔、鲍友华）；
附件6：专业帮助情况和相关专业意见：无；
附件7：其他相关材料；
附件8：房地产估价机构资质证书及房地产估价机构营业执照复印件；
附件9：注册房地产估价师注册证书复印件；
估价师声明
我们郑重声明：
1、注册房地产估价师在估价报告中对事实的说明是真实和准确的，没有虚假记载、误导性陈述和重大遗漏。
2、估价报告中的分析、意见和结论是注册房地产估价师独立、客观、公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。
3、注册房地产估价师与本估价报告中的估价对象没有实际或潜在的利益，与估价委托方及估价利害关系人没有利害关系，也对估价对象、估价委托方及估价利害关系人没有偏见。
4、注册房地产估价师依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》（GB/T50291-2015）进行估价工作，撰写估价报告。
5、我们已于 2016年 3月 30日对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘，参加实地查勘人员有：凌祥（注册房地产估价师）、鲍友华（注册房地产估价师）。
我们对估价对象的实地查勘仅限于其外观，对被遮盖、未暴露及难以接触到的部分，依据估价委托方提供的资料以及当前建筑行业一般标准或相关规范进行评估；我们不承担对估价对象建筑结构质量进行调查的责任。
6、本估价报告是由专业估价人员完成的，没有其他人对本估价报告提供重要专业帮助。
7、本估价报告未经本公司书面同意，不得向委托方、涉案当事人和评估报告审核部门之外的单位或个人提供报告的全部或部分内容，未经本公司许可不得发表于任何公开媒体上；对报告使用者因忽视本估价报告揭示的相关事项所引起的相关法律责任，本公司及估价人员不承担相应的责任。
8、本估价报告是我们根据估价目的，遵循估价原则，在认真分析现有资料的基础上，采用科学合理的估价方法对估价对象市场价值进行测算，并对影响房地产市场价格的因素进行分析后，结合估价人员的工作经验，综合确定估价对象被征收房屋价值，为房屋征收部门与被征收人确定被征收房屋价值的补偿提供依据，评估被征收房地产的价值。
9、参加本次估价的注册房地产估价师：
姓名 职 称 注册号 签 名
凌祥 注册房地产估价师 3420150034
鲍友华注册房地产估价师 3420100010
秦忠园评估专业人员
估价假设和限制条件
一、估价假设
(一)一般假设
1、根据估价对象的现状，基础设施设定为宗地红线宗地红线外“六通”（即供水、排水、供电、通路、通讯、通气）。
2、估价对象证载用途为交通运输用途，实际使用状况为交通运输用途，按照合法原则及最高最佳使用原则，估价对象的最佳状态为交通运输用途。
3、估价对象无权属争议，估价对象建筑面积以估价委托方提供的当涂县汽车站建筑物项目清单表登记面积为准。
4、估价对象占用土地使用权性质为国有出让用地；根据《中华人民共和国物权法》第一百四十九条规定：“非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。”本次估价中估价对象土地为出让交通运输用地，土地使用期届满后，需缴纳相应出让金延长土地使用期限。
5、本报告估价结果是估价对象于价值时点在当前市场状况下形成的客观合理价格。
6、委托方向本房地产估价机构提供的有关证件、资料和陈述的情况是真实的；其所提供的数据我们未经现场测量，并假设其为合法、真实、准确、完整的。
7、本次估价时，估价人员对房屋安全、环境污染等影响估价对象价值的重大因素进行了关注，未对估价对象隐蔽工程进行测量、实验；
本次评估假设其无基础、结构等方面的重大质量问题，且符合国家有关技术、质量、验收规范，符合国家有关安全使用标准和环保标准。
（二）未定事项假设
1、未定事项假设即估价对象存在估价所必需但未明确或不够明确的土地用途、容积率等事项所做的合理的、最可能的假定。
本次评估估价对象信息完善，故不存在未定事项假设。
（三）背离事实假设
1、因估价目的的特殊需要，对估价对象状况所做的与估价对象的
实际状况不一致的合理假定。
本次评估涉及的估价对象房地产大部分尚未办理产权登记，根据委托方提供的材料与说明，本次评估估价人员设定其产权完善。
（四）不相一致假设
1、不相一致假设是指房地产名称、地址变更、用途、权利人不一致时，而根据价值时点时的估价目的进行的假设状况。
本次估价对象状况之间无不一致，故本次评估无不相一致假设。
（五）依据不足假设
1、当委托方无法提供估价所必需的反映估价对象状况的资料以及注册房地产估价师进行了尽职调查仍然难以取得该资料的情况下，对缺少该资料及对应的估价对象的状况进行的合理假定。
估价对象无依据不足假设。
二、估价报告的使用限制
1、本次评估的估价对象价值为估价对象满足上述各项假设前提下于价值时点的房地产市场价值。
2、本估价结果是根据本次估价目的，对估价对象在最佳使用状态下评估测算出的，仅为房屋征收部门与被征收人确定被征收房屋价值的补偿提供依据，评估被征收房地产的价值，不得用于其它目的，若用于其他目的，对使用者造成的损失，我公司不承担任何责任。
3、本估价报告不作为估价对象权属确认的依据。
4、本报告对估价对象价格的把握，仅相对于价值时点的假设条件、市场状况而言，并未考虑价值时点之后发生的房地产市场价格波动、税率变化、国家经济政策发生变化以及其他不可抗力等因素对估价对象价值的影响。
5、本报告包括封面、致估价委托方函、估价师声明、估价的假设和限制条件、估价结果报告、附件共六部分，必须完整使用方为有效，对使用本报告中部分内容而导致的损失，本公司不承担任何责任。此外，估价技术报告由本公司内部存档，不提供给委托方，有关技术问题由本公司负责解释。
6、本评估报告有效使用期自估价报告出具日期起一年止。
估价结果报告
一、估价委托方
1、委托方：当涂县土地收购储备中心
2、联系地址：当涂县太白中路
3、联系人：黄涛
4、联系电话：0555-7166619
二、房地产估价机构
1、估价方名称：安徽中安房地产评估咨询有限公司
2、统一社会信用代码：91340100725542026Y
3、法定代表人：常忠文
4、地址：安徽省合肥市经济技术开发区合安路东繁华世家雅景苑 1号联排别墅
5、估价资格和等级
房地产估价机构：一级建房估证字[2013]074号
有限期限：2016年6月23日至2019年6月23日
6、联系人：秦忠园
7、联系电话：0555-2325466
三、估价目的
本次估价目的是为房屋征收部门与被征收人确定被征收房屋价值的补偿提供依据，评估被征收房地产的价值。
四、估价对象
本次评估的估价对象为马鞍山市当涂县汽车站西站 24幢总计 4350.12平方米交通运输用途房地产及附属构筑物。该房地产权利及实物详细情况描述如下：
1、土地状况
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|名 称|当涂长运客运有限公司西站所占宗地|

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|土地证号|当国用（2006）第0456号|土地面积(平方米)|24600|
|四至|东至205国道、南至居民区、西至水塘、北至居民区|||
|形 状|较不规则|地形地势|地形主要表现为平原，地势平坦|
|土地使用年期|估价对象占用的土地使用权当国用（2006）第0456号《国有土地使用证》确权,证载使用权终止日期至2055年8月30日,于本次价值时点剩余土地使用年限38.82年。|||
|开发程度|宗地红线内外“六通（” 即供水、排水、供电、通路、通讯、通气）及场地平整。|||

2、建筑物状况
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|序号|建筑物名称|楼层|建筑面积（㎡）|建筑结构|层高（m）|年代（年）|装饰装修|
|1|候车大厅|2|2011.89|混合|8.2|2008|两侧局部4层，主体候车室2层，外墙一层瓷砖墙面，二层玻璃墙面，玻璃窗，室内瓷砖地面，乳胶漆墙面，板材吊顶|
|2|安检站|1|98.3|钢|5.0|2008|H型钢结构，彩钢板墙，水泥地面，卷闸门|
|3|安检站办公室|1|57.1|钢|2.7|2008|塑钢板墙面，彩钢板斜顶，塑钢窗|
|4|棚|1|4.9|砖木|2.0|2008|石棉瓦屋顶，木头承重支柱|
|5|厕所|1|27.6|砖混|3.0|2008|平顶，水泥外墙，水泥地面|
|6|配电房|1|101.25|砖混|5.0|2008|平顶，涂料外墙|
|7|电房仓库（砖）|1|39.8|砖混|2.6|2008|砖瓦屋顶，水泥墙面，水泥地面，木窗，木门|
|8|电房仓库（棚）|1|30.2|砖木|2.6|2008|石棉瓦屋顶，木头承重支柱|
|9|永昌活动板房|1|101.1|简易|2.8|2008|塑钢板墙面，彩钢板平顶，水泥地面，塑钢窗|
|10|永昌汽修办公室（棚）|1|14.4|钢|2.8|2008|槽钢承重支架，彩钢板顶，水泥地面|
|11|永昌汽修办公室（砖）|2|134.3|混合|2.8|2008|水泥墙面，水泥地面|
|12|修理车间|1|576.08|钢|6.0|2008|槽钢承重支架，彩钢板起脊屋顶，水泥地面，无墙|
|13|永昌修理车间后厂房|1|270.2|钢|2.6|2008|槽钢承重支架，彩钢板斜顶，水泥地面，无墙|
|14|大元工作间|1|94|砖混|3.5|2008|黑色砖瓦起脊屋顶，涂料墙面，卷闸门|
|15|大元工作棚|1|77.8|钢|3.5|2008|槽钢框架，彩钢板起脊屋顶，无墙|
|16|大元办公室（棚）|1|47.2|简易|2.0|2008|彩钢板顶，水泥地面，塑钢窗|
|17|大元办公室（砖）|1|33.2|砖混|2.5|2008|黑色砖瓦起脊屋顶，涂料墙面，水泥地面|
|18|鸡舍|1|9.5|砖木|2.0|2008|石棉瓦斜顶，水泥墙面，木门|

黑色砖瓦起脊屋顶，水泥墙面，蓝色 19 大元仓库 1 99.2 砖混 3.0 2008
卷闸门
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|20|大元生活用房|1|224.9|砖混|3.0|2008|涂料外墙，瓦砖起脊屋顶，防盗窗，室内地板砖，乳胶漆墙面，彩钢板吊顶|
|21|服务站|1|32.3|简易|2.8|2008|塑钢板墙面，彩钢板平顶，水泥地面|
|22|驾校训练室|1|53.8|简易|2.4|2008|塑钢板墙面，彩钢板平顶，水泥地面|
|23|驾校休息室|1|147.1|简易|2.8|2008|塑钢板墙面，彩钢板平顶，水泥地面|
|24|车棚|1|64|钢|2.5|2008|彩钢板斜顶，槽钢承重支架，无墙|
|合计|||4350.12|||||

3、附属构筑物况
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|序号|构筑物名称|数量|长（m）|宽（m）|高（m）|
|1|进站口小铁门|5.72㎡||||
|2|水池|1个|2.6|1|0.8|
|3|油库基础|37.17㎡||||
|4|垃圾池|10.23㎡||||
|5|检修沟|5个|9.6|0.8||
|6|下水道|144m|||1.5m|
|7|驾校坡道|364.5㎡|45|8.1||
|8|停车雨棚|302.4㎡||||
|9|铁栏杆|72.9㎡||||
|10|铝塑栏杆|86㎡||||
|11|站前地坪|16362㎡||||
|12|围墙|1580㎡|632||2.5|
|13|大元、永昌汽修房屋所占地水泥地坪|1647.03㎡||||

五、价值时点
本次评估价值时点为二零一六年三月三十日，即估价人员现场查勘
之日。
六、价值类型
本次评估的房地产价值是在满足本报告假设条件及限制条件的基础
上，被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在正
常交易情况下,由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额,但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。
七、估价依据
1、有关法律法规
（1）《中华人民共和国物权法》（中华人民共和国主席令第 62
号）；
（2）《中华人民共和国城市房地产管理法》（中华人民共和国主席令第 72号）；
（3）《中华人民共和国土地管理法》（中华人民共和国主席令第 72号）；
（4）《国务院关于修改〈征收教育费附加的暂行规定〉的决定》（中华人民共和国国务院令第 448号）；
（5）《中华人民共和国资产评估法》（全国人民代表大会常务委员会于2016年7月2日发布，自2016年12月1日起实施）；
（6）国家税务总局公告 2016年第 16号《国家税务总局关于发布<纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法>的公
告》规定；
（7）《中华人民共和国城市维护建设税暂行条例》（国发[1985]19号）；
（8）《关于印发〈安徽省地方教育附加征收和使用管理暂行办法〉的通知》（财综[2011]349号）
（9）《国有土地上房屋征收评估办法》（建房〔2011〕77号）；
（10）《安徽省人民政府关于公布安徽省征地补偿标准的通知》（皖政〔2015〕24号）；
（11）《马鞍山市土地征收补偿安置办法》（马鞍山市人民政府令第 43号）；
（12）《安徽省耕地开垦费征收和使用管理实施细则》（财综
[2001]1061号）；
（13）《关于取消、停征和免征一批行政事业性收费的通知》；
（14）《安徽省耕地占用税实施办法》（财农村[2008]367号）；
（15）《安徽省地方水利建设基金筹集和使用管理暂行办法》（皖政[2000]3号）
（16）《关于进一步规范我省土地登记收费的通知》（皖价费
[2008]113号）。
2、有关技术标准
（1）中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》（GB/T
50291-2015）；
（2）中华人民共和国国家标准《房地产估价基本术语标准》(GB/T50899-2013)。
3、其他资料
（1）估价委托书；
（2）当涂县汽车站东站土地、建筑物、构筑物清单；
（3）估价对象内、外及周围景观照片；
（4）估价人员实地查勘、调查、收集的有关资料；
（5）马鞍山市房地产市场有关资料。
八、估价原则
1、独立、客观、公正原则
所谓独立，一是要求房地产估价机构本身应当是一个不依赖于他人、不受他人束缚的独立机构；二是要求房地产估价机构和估价人员与估价对象及相关当事人没有厉害关系；三是要求房地产估价机构和估价人员在估价中不应受到外部干扰因素的影响，不屈从于外部压
力，完全凭借自己的专业知识、经验和良心进行估价。所谓客观，是要求房地产估价机构和估价人员在估价中应公平正直，不偏袒任何一方，因此，要求站在中立的立场上，实事求是、公平正直地评估出对各方估价利害关系人均是公平合理的价值或价格的原则。
2、合法原则
房地产价格是实物、区位、权益三者的有机结合，所以估价方和
估价人员在估价中必须在房地产的产权、房地产的利用以及房地产的处分的方面皆符合相关法律法规的约定，在产权无法明确的情况下应明确设定估价对象的产权。因此，要求估价结果是在依法判定的估价对象状况下的价值或价格。
3、价值时点原则
房地产市场是不断变化的，影响房地产价格的因素是不断变化
的，房地产价格自然也是不断变化的。因此，房地产价格具有很强的时间性，每一个价格都对应着一个具体的时间，估价结果是在根据估价目的确定的某一特定时间的价值或价格。
4、替代原则
根据市场运行规律，在同一商品市场中，商品或提供服务的效用相同或大致相似时，价格低者吸引需求，即有两个以上互有替代性的商品或服务同时存在时，商品或服务的价格是经过相互影响与比较之后来决定的。房地产市场价格也同样遵循替代规律，某房地产市场价格，受其它具有相同使用价值的房地产，即同类型具有替代可能的房地产市场价格所牵制。换言之，估价结果与估价对象的类似房地产在同等条件下的价值或价格偏差在合理范围内。
5、最高最佳使用原则
要求估价结果是在法律上允许、技术上可能、财务上可行并使价值最大的合理、可能的利用，包括最佳的用途、规模、档次等最高最佳利用状况下的价值或价格的原则。
在合法前提下的最高最佳使用是能使该房地产获利最大的使用
方式。房地产价格受土地与房地产组合状态的影响，两者的配合适当均衡时，房地产的效用便能高度发挥，达到最高最佳使用状态。
九、估价方法
估价人员根据中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》和估价对象的特点以及此次评估的目的选择估价方法，房地产的估价方法主要有比较法、收益法、成本法和假设开发法等。
估价对象为交通运输用途房地产，该类房地产交易市场、租赁市
场不活跃，故本次先评估单独建筑物及附属构筑物，再单独评估土地，再将两项的估值相加，得到估价对象房地产的价值。
1、建筑物评估方法
（1）本次评估采用的估价方法和原因
成本法认可这样的一种价格形成过程：建筑物价值是由其各组成部分的价格累加而成的。估价对象用途为交通运输，该类建筑房地产市场因素影响较小，故本次评估宜选择成本法。
（2）本次评估未选用的估价方法及原因
估价对象为交通运输用途房地产及附属构筑物，该类房地产一般以自营为主，租赁市场并不发达，且由于功能之间存在较大差异，房屋净收益难以从经营成果中剥离，故不宜使用收益法。
由于二级市场少有与估价对象结构相同、功能类似的成交案例，故不宜采用比较法。
估价对象不属于待（再）开发房地产，且本地交通运输用途房地产及附属构筑物没有销售市场，预售价难以估测，也不适宜假设开发法。
2、土地评估方法
（1）本次评估采用的估价方法和原因
成本法认可这样的一种价格形成过程：价值是由其各组成部分的价格累加而成的。估价对象用途为交通运输，该类土地市场因素影响较小，故本次评估宜选择成本法。
（2）本次评估未选用的估价方法及原因
估价对象为交通运输土地使用权，该类用地一般以自营为主，租赁市场并不发达，土地净收益难以确定，故不宜使用收益法。
交通运输用地大多以划拨方式供地，待估宗地所在区域近三年没有足够交易实例，故不宜采用比较法。
估价对象为已建成土地，该类用地建成后一般以自营为主，没有规模市场，其售价难以估测，不适宜假设开发法。
当涂县现行基准地价基准日 2013年 1月 1日，距离本次估价期
日已超过 3年，且本轮基准地价仅包含商、住、工三种用途地价，没有针对交通运输用地的定级范围及配套修正体系，故不宜选择基准地价系数修正法评估。
综上所述，本报告将采用成本法对估价对象进行评估。
十、估价结果
本房地产估价机构根据估价目的，遵循估价原则，按照估价工作程序，采用科学合理的估价方法，经过周密、准确的测算，并结合估价经验和对影响房地产市场价格的因素分析，确定估价对象在符合报告中已说明的有关假设和限制条件的基础上，于价值时点二零一六年三月三十日的估价结果如下：
建筑物估价结果汇总表
币种：人民币
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|-|-|-|-|-|
|估价方法及结果估价对象及结果||测算结果||估价结果|
|||成本法|/||
|候车大厅|总价（元）|5100141|/|5100141|
||单价（元/㎡）|2535|/|2535|
|安检站|总价（元）|94171|/|94171|
||单价（元/㎡）|958|/|958|
|安检站办公室|总价（元）|36487|/|36487|
||单价（元/㎡）|639|/|639|
|棚|总价（元）|2254|/|2254|
||单价（元/㎡）|460|/|460|
|厕所|总价（元）|29974|/|29974|
||单价（元/㎡）|1086|/|1086|
|配电房|总价（元）|125348|/|125348|
||单价（元/㎡）|1238|/|1238|
|电房仓库（砖）|总价（元）|28815|/|28815|
||单价（元/㎡）|724|/|724|
|电房仓库（棚）|总价（元）|13892|/|13892|
||单价（元/㎡）|460|/|460|
|永昌活动板房|总价（元）|28712|/|28712|
||单价（元/㎡）|284|/|284|

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|-|-|-|-|-|
|永昌汽修办公室（棚）|总价（元）|5328|/|5328|
||单价（元/㎡）|370|/|370|
|永昌汽修办公室（砖）|总价（元）|121542|/|121542|
||单价（元/㎡）|905|/|905|
|修理车间|总价（元）|284584|/|284584|
||单价（元/㎡）|494|/|494|
|永昌修理车间后厂房|总价（元）|99974|/|99974|
||单价（元/㎡）|370|/|370|
|大元工作间|总价（元）|85070|/|85070|
||单价（元/㎡）|905|/|905|
|大元工作棚|总价（元）|28786|/|28786|
||单价（元/㎡）|370|/|370|
|大元办公室（棚）|总价（元）|8024|/|8024|
||单价（元/㎡）|170|/|170|
|大元办公室（砖）|总价（元）|30046|/|30046|
||单价（元/㎡）|905|/|905|
|鸡舍|总价（元）|3278|/|3363|
||单价（元/㎡）|345|/|354|
|大元仓库|总价（元）|89776|/|89776|
||单价（元/㎡）|905|/|905|
|大元生活用房|总价（元）|325655|/|325655|
||单价（元/㎡）|1448|/|1448|
|服务站|总价（元）|9173|/|9173|
||单价（元/㎡）|284|/|284|
|驾校训练室|总价（元）|15279|/|15279|
||单价（元/㎡）|284|/|284|
|驾校休息室|总价（元）|41776|/|41776|
||单价（元/㎡）|284|/|284|
|车棚|总价（元）|23168|/|23168|
||单价（元/㎡）|362|/|362|
|汇总评估价值|总价（元）|6631253||6631253|

附属构筑物估价结果汇总表
币种：人民币
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|-|-|-|-|-|
|估价方法及结果估价对象及结果||测算结果||估价结果|
|||成本法|/||
|进站口小铁门|总价（元）|3201|/|3201|
||单价（元/个）|3201|/|3201|
|水池|总价（元）|391|/|391|
||单价（元/㎡）|188|/|188|
|油库基础|总价（元）|27989|/|27989|
||单价（元/㎡）|753|/|753|
|垃圾池|总价（元）|2824|/|2824|
||单价（元/个）|2824|/|2824|
|检修沟|总价（元）|23535|/|23535|
||单价（元/个）|4707|/|4707|
|下水道|总价（元）|16272|/|16272|
||单价（元/米）|113|/|113|
|驾校坡道|总价（元）|68526|/|68526|
||单价（元/㎡）|188|/|188|
|停车雨棚|总价（元）|24192|/|24192|
||单价（元/㎡）|80|/|80|
|铁栏杆|总价（元）|10279|/|10279|
||单价（元/㎡）|141|/|141|
|铝塑栏杆|总价（元）|6880|/|6880|
||单价（元/㎡）|80|/|80|
|站前地坪|总价（元）|2495374|/|2495374|

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|-|-|-|-|-|
||单价（元/㎡）|132|/|132|
|围墙|总价（元）|245340|/|245340|
||单价（元/㎡）|141|/|141|
|汇总评估价值|总价（元）|2924803||2924803|

土地估价结果汇总表
币种：人民币
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|估价方法相关结果||成本逼近法|/|
|测算结果|总价（元）|8019600|/|
||单价（元/㎡）|326|/|
||总价（元）|8019600（大写：人民币捌佰零壹万玖仟陆佰元整）||
||单价（元/㎡）|326||

估价对象总价值17575656元（大写：人民币壹仟柒佰伍拾柒万伍仟陆佰伍拾陆元整）。
十一、注册房地产估价师
参加本次估价的注册房地产估价师
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|姓名|注册号|签名|签名日期|
|凌祥|3420150034||年 月 日|
|鲍友华|3420100010||年 月 日|
|秦忠园|评估专业人员||年 月 日|

十二、实地查勘期
二零一六年三月三十日
十三、估价作业期
二零一八年十月八日至二零一八年十一月二十日
十四、估价报告使用期限
本评估报告有效使用期自估价报告出具日期起一年止。
附件
附件1：估价委托书；
附件2：当涂县汽车站西站土地、建筑物、构筑物清单复印件；
附件3：估价对象房地产位置示意图；
附件4：估价对象房地产外部状况照片以及周围环境和景观照片；
附件5：房地产估价机构资质证书及房地产估价机构营业执照复印件；
附件6：注册房地产估价师注册证书复印件；
附件7：其他相关材料。