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|金融街控股股份有限公司|
|2015 年公司债券（第一期）信用评级报告|

债券级别 AAA
基本观点
主体级别 AAA
评级展望稳定 中诚信证券评估有限公司（以下简称“中诚信证发行主体金融街控股股份有限公司 评”）评定“金融街控股股份有限公司2015年公司债发行总额本期债券基础发行规模20亿元，可超额配售不
券（第一期）”信用级别为AAA，该级别反映了本超过30亿元。其中，品种一基础发行规模为人
期债券的信用质量极高，信用风险极低。
民币10亿元；品种二基础发行规模为人民币10
中诚信证评评定发行主体金融街控股股份有亿元。本期债券引入品种间回拨选择权，回拨
比例不受限制，发行人和主承销商将根据本期
限公司（以下简称“金融街”或“公司”）主体信用等债券发行申购情况，在总发行规模内（含超额级为AAA。该级别反映了发行主体偿还债务的能力配售部分），由发行人和主承销商协商一致，
极强，基本不受不利经济环境的影响，违约风险极决定是否行使品种间回拨选择权。
低。中诚信证评肯定了公司丰富的商务地产经验、债券期限品种一为6年期，附第3年末发行人调整票面利
极高的品牌知名度、雄厚的股东实力、多元化的业率选择权及投资者回售选择权；品种二为10年
期，附第5年末发行人调整票面利率选择权及
务结构以及稳健的经营决策和财务政策对公司信投资者回售选择权。 用质量的支持。同时，我们也关注房地产行业景气债券利率本期债券票面利率将根据簿记建档结果确定。
度波动、未来面临一定的资本支出压力等因素可能品种一的票面利率在存续期内前3年固定不
对公司整体经营及信用质量产生的影响。
变；在存续期的第3年末，如发行人行使调整
票面利率选择权，未被回售部分的债券票面利
正面
率为存续期内前3年票面利率加调整基点，在
债券存续期后3年固定不变；品种二的票面利
商务地产经验丰富，品牌知名度高。依托北京率在存续期内前5年固定不变；在存续期的第5 市金融街区域的开发和运营，公司积累了丰富年末，如发行人行使调整票面利率选择权，未
的城市商务功能区商用物业开发建设和运营被回售部分的债券票面利率为存续期内前5年
的经验，并积累了大量的优质客户资源。公司票面利率加调整基点，在债券存续期后5年固
所开发的商务综合体均位于城市核心地段，作定不变。
偿还方式本期债券采用单利按年计息，不计复利。每年
为标志性的区域建筑具有较大的品牌影响力，付息一次，到期一次还本，最后一期利息随本 成熟的产品线奠定了金融街在商务地产领域金的兑付一起支付。
的领先地位。
概况数据 股东实力雄厚，政府支持力度大。公司最终控
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|金融街|2012|2013|2014|2015.3|
|所有者权益（亿元）|210.46|244.56|268.03|290.68|
|总资产（亿元）|700.30|760.71|875.87|892.20|

总债务（亿元） 274.61 302.04 383.58 392.59
质资源，能在项目资源、客户资源等方面给予
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|-|-|-|-|-|
|营业总收入（亿元）|172.34|198.83|220.36|12.76|

净利润（亿元） 26.97 35.20 31.13 8.00
公司大量支持。
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|-|-|-|-|-|
|EBITDA（亿元）|43.51|52.35|51.27|-|

所有者权益收益率（%） 12.81 14.39 11.61 11.01 源。公司大部分自持物业位于北京金融街区
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|-|-|-|-|-|
|资产负债率（%）|69.95|67.85|69.40|67.42|

总债务/EBITDA（X） 6.31 5.77 7.48 -
物业保持了很高的出租率及租金水平，能够为
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|-|-|-|-|-|
|EBITDA利息倍数（X）|2.25|2.42|1.90|-|

注：1.所有者权益包含少数股东权益，净利润包含少数股东损益；
2.2015年第1季度所有者权益收益率指标已经年化。 年末，公司持有的物业建筑面积约 74万平方
1 金融街控股股份有限公司
信用评级报告声明
中诚信证券评估有限公司（以下简称“中诚信证评”）因承做本项目并出具本评级报告，特此如下声明：
1、除因本期评级事项中诚信证评与评级对象构成委托关系外，中诚信证评、评级项目组成员以及信用评审委员会成员与评级对象不存在任何影响评级行为客观、独立、公正的关联关系。
2、中诚信证评评级项目组成员认真履行了尽职调查和勤勉尽责的义务，并有充分理由保证所出具的评级报告遵循了客观、真实、公正的原则。
3、本评级报告的评级结论是中诚信证评遵照相关法律、法规以及监管部门的有关规定，依据合理的内部信用评级流程和标准做出的独立判断，不存在因评级对象和其他任何组织或个人的不当影响而改变评级意见的情况。
4、本评级报告中引用的企业相关资料主要由评级对象提供，其它信息由中诚信证评从其认为可靠、准确的渠道获得。因为可能存在人为或机械错误及其他因素影响，上述信息以提供时现状为准。中诚信证评对本评级报告所依据的相关资料的真实性、准确度、完整性、及时性进行了必要的核查和验证，但对其真实性、准确度、完整性、及时性以及针对任何商业目的的可行性及合适性不作任何明示或暗示的陈述或担保。
5、本评级报告所包含信息组成部分中信用级别、财务报告分析观察，如有的话，应该而且只能解释为一种意见，而不能解释为事实陈述或购买、出售、持有任何证券的建议。
6、本评级报告所示信用等级自本评级报告出具之日起至本期债券到期兑付日有效；同时，在本期债券存续期内，中诚信证评将根据《跟踪评级安排》，定期或不定期对评级对象进行跟踪评级，根据跟踪评级情况决定是否调整信用等级，并及时对外公布。
3 金融街控股股份有限公司
本期债券概况
发行主体概况
表1：本期债券基本条款
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||基本条款|
|发行主体|金融街控股股份有限公司|
||金融街控股股份有限公司2015年公司债券（第|
|债券名称||
||一期）|
||本期债券基础发行规模20亿元，可超额配售不|
||超过30亿元。其中，品种一基础发行规模为人|
||民币10亿元；品种二基础发行规模为人民币10|
||亿元。本期债券引入品种间回拨选择权，回拨比|
|发行规模||
||例不受限制，发行人和主承销商将根据本期债券|
||发行申购情况，在总发行规模内（含超额配售部|
||分），由发行人和主承销商协商一致，决定是否|
||行使品种间回拨选择权。|
||品种一为6年期，附第3年末发行人调整票面利|
||率选择权及投资者回售选择权；品种二为10年|
|债券期限||
||期，附第5年末发行人调整票面利率选择权及投|
||资者回售选择权。|
||本期债券票面利率将根据簿记建档结果确定。品|
||种一的票面利率在存续期内前3年固定不变；在|
||存续期的第3年末，如发行人行使调整票面利率|
||选择权，未被回售部分的债券票面利率为存续期|
||内前3年票面利率加调整基点，在债券存续期后|
|债券利率||
||3年固定不变；品种二的票面利率在存续期内前|
||5年固定不变；在存续期的第5年末，如发行人|
||行使调整票面利率选择权，未被回售部分的债券|
||票面利率为存续期内前 5 年票面利率加调整基|
||点，在债券存续期后5年固定不变。|
||本期债券采用单利按年计息，不计复利。每年付|
|偿还方式|息一次，到期一次还本，最后一期利息随本金的|
||兑付一起支付。|
|募集资金|本期债券募集资金扣除发行费用后，拟用于补充|
|用途|营运资金。|

2014年12月31日，公司在北京、上海、广州、天
资料来源：公司提供，中诚信证评整理
津、重庆、惠州等重点城市拥有全资二级子公司22
行业分析
家，控股二级子公司5家。
全国房地产行业
截至2014年12月31日，公司资产总额875.87
房地产业是中国经济增长的支柱产业之一，在亿元，所有者权益（含少数股东权益）268.03亿元，
国民经济发展中起着重要作用。自 1998年房地产资产负债率69.40%；2014年公司实现营业收入
改革以来，中国房地产行业得到快速发展；2008年 220.36亿元，净利润 31.13亿元，经营活动净现金
在次贷危机和紧缩货币政策的影响下，国内房价出流-3.21亿元。
现十年来的首次下跌；2009年后，信贷宽松政策刺截至2015年3月31日，公司资产总额892.20
激了房地产行业的复苏，商品房市场呈现量价齐升亿元，所有者权益（含少数股东权益）290.68亿元，
的态势；2010年，为抑制过快上涨的房价，国务院资产负债率67.42%；2015年1~3月公司实现营业
先后出台了“新国十条”，“新国八条”、“新国五条”收入12.76亿元，净利润8.00亿元，经营活动净现
等多项调控政策，房地产市场再次进入调整阶段，
金流为-42.48亿元。
全国商品房销售增速下滑；2012年，在中央继续保
持从紧政策的同时，地方政府开始积极出台各种政
策鼓励合理自住需求，随着市场逐步消化前期调控
4 金融街控股股份有限公司
政策的影响，前期积压的置业需求开始逐步释放， 19.8%，增幅比2012年提高3.6个百分点。2014年，商品房销售自2012年3月开始逐步回升，2013年 商品房销售的下降导致房地产开发投资增速逐步房地产市场延续了 2012年下半年的上升势头，全 回落，全年完成房地产开发投资95,036亿元，增速年商品房销售面积和销售金额均创出新高。2014 已经下降至10.5%。2015年以来行业政策不断放松，年，房地产市场短期供过于求，且受价格预期变化 但房地产行业投资增速在一季度仍延续回落态势，等因素影响，房地产市场销售下滑。 2015年1~3月，全国房地产开发投资16,651亿元，从“国房景气指数”运行趋势来看，该指数上 同比名义增长仅为8.5%。
一轮的波动是在2007年11月触顶，达到106.59； 图2：2012.03～2015.03全国房地产开发投资情况至 2009年 3月探底，至94.74。本轮在 2010年 3
月触顶，达到105.89后，在严厉的调控政策影响下，
房地产投机性需求逐步得以遏制，国房景气指数从
高位开始回落，并于2011年12月份跌落至98.89。
2012年以来，前9个月房地产景气程度承接上年下
行态势继续走低，截至 2012年 9月国房景气指数
为94.39，较 2011年末降低4.5。随着九、十月房
地产传统销售旺季的到来，加之开发商资金状况有
资料来源：国家统计局，中诚信证评整理
所改善，开工能力增强，房地产景气程度缓慢回升。
施工方面，受房地产投资增速下滑的影响，2013年，在市场回暖、以刚性需求和首改需求为主
2012年全国房屋新开工面积增速大幅下滑，并出现导的带动下，国内房地产景度较2012年有所回升，
负增长，当年全国房屋新开工面积 177,334万平方国房景气指数全年保持在 97左右。2014年，国内
米，下降7.3%。2013年市场销售火热推动房地产房地产市场受到诸多政策不确定性的影响，国房景
开发企业投资活动明显加强，房地产新开工面积增气指数持续回落。截至2014年12月末，国房景气
速较 2012年呈明显提升，2013年全国房屋新开工指数为93.93点。进入2015年，国房景气指数延续
面积201,208万平方米，较2012年增长13.5%，增下滑态势，截至3月末，国房景气指数回落至93.11，
幅提高2个百分点。2014年，房地产销售形势急转较上年末下降0.82点。
直下，使得房地产开发企业对新项目开发持较为谨图1：2010.11～2015.03国房景气指数
慎态度，有意控制新楼盘的开工规模以降低企业自身现金支出，2014年，房地产新开工面积 179,592万平方米，同比下降10.7%。2015年一季度，房地产开发企业对新项目开发仍持谨慎态度，房地产新开工面积23,723.62万平方米，同比下降18.45%。
在商品房库存增加以及出清周期延长的背景下，房地产新开工面积同比下降将导致未来新增供给量的下滑，有助于缩短房地产市场恢复供需平衡的时间。
资料来源：国家统计局，中诚信证评整理
土地成交方面，2012年，房地产开发企业在政在房地产投资方面，根据国家统计局数据显
策走势及市场持续性回暖并不明朗、资金面压力依示，2012年全国共完成房地产开发投资 71,804亿
然较大等多方面因素作用下，减少了土地购置活动元，同比增长16.2%，增速回落11.9个百分点。2013
和支出。2012年，房地产开发企业土地购置面积
年，在需求释放的带动下，全国房地产开发投资增
35,667万平方米，较2011年下降19.5%；土地成交
速有所恢复，全年完成投资86,013亿元，同比增长
5 金融街控股股份有限公司
价款7,410亿元，同比下降16.7%，降幅较2011年 销售下滑和高库存的双重压力下，住房价格涨幅趋扩大6.4个百分点。2013年随着房地产市场的成交 缓，2014年1~4月，百城住宅价格指数环比虽有增走势的不断上扬，房地产企业加大土地市场投入力 长，但涨幅亦逐步缩小，自 2014年 5月以来，百度，同时，2013年地方政府面临较大的债务压力， 城指数环比已经连续下降9个月。2015年一季度全土地出让积极性较高。供求双方作用下，全国土地 国商品房销售面积与销售额分别为 18,254万平方市场也迎来了成交高峰。2013年，房地产开发企业 米和12,023亿元，同比分别下降9.23%和9.34%，土地购置面积38,814万平方米，比上年增长8.82%， 仍呈现下跌态势；同期百城住宅价格亦延续 2014土地成交价款 9,918亿元，增长33.9%，增速提高 年四季度下跌态势，但跌幅有所收窄，累计小幅下 2.4个百分点。2014年，伴随着房地产销售情况的 跌0.18%。
下滑，房地产业购置面积同比出现下降，当年房地 随着房地产市场短期供大于求，导致库存量连产业土地购置面积 33,383.03万平方米，同比下降 续攀升。截至2014年末，全国商品房待售面积6.2214.0%；但由于房地产开发企业购置土地区域转向 亿平方米，较2013年末增加1.29亿平方米。其中，土地价格较高的一、二线城市，同期土地成交价款 住宅待售面积4.07亿平方米，较2013年末增加0.83为10,019.88亿元，同比增长1.0%。2015年一季度， 亿平方米。2015年 3月商品房待售面积 6.50亿平房地产业土地购置面积4,051.42万平方米，同比下 方米，同比增加24.6%，增幅在连续3个月下滑后滑32.37%，同期房地产业土地成交价款下滑27.82% 首次扩大，待售面积创历史新高。
至1,123.16亿元。 表2：2012～2014年房地产开发投资资金来源从销售情况看，2012年随着调控政策效益的显 单位：亿元、%
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|-|-|-|-|
|指标|2012|2013|2014|

资金来源合计 96,538 122,122 121,991慢，2012年全国商品房销售面积111,304万平方米，
同比增长率 12.7 26.5 -0.1同比增长1.8%，增速降低3.1个百分点；商品房销
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|-|-|-|-|
|其中：自筹资金|39,083|47,425|50,419|
|占比|48.48|38.83|41.33|
|同比增长|11.7|21.3|6.3|

在宏观调控政策的持续影响下，房地产投机性需求 国内贷款 14,778 19,673 21,242得以遏制，刚性和改善性需求成为房地产市场主要 占比 15.31 16.11 17.41同比增长 13.2 33.1 8.0购买力。2013年，刚性和改善性需求出现集中释放，
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|-|-|-|-|
|利用外资|402|534|639|
|占比|0.42|0.44|0.52|
|同比增长|-48.8|32.8|19.7|

其中，住宅销售面积增长17.5%，办公楼销售面积
其他来源 42,275 54,491 49,689增长27.9%，商业营业用房销售面积增长9.1%；同
占比 43.79 44.62 40.73年，商品房销售额81,428亿元，增长26.3%，增速 同比增长 14.7 28.9 -8.8资料来源：国家统计局，中诚信证评整理
比 2012年提高16.3个百分点；其中，住宅销售额
从房地产企业资金来源看，2014年房地产开发增长26.6%，办公楼销售额增长35.1%，商业营业
企业到位资金121,991亿元，比2013年下降0.1%。
用房销售额增长18.3%。
结构上看，自筹资金、定金及预收款和个人按揭贷2014年，受银行信贷收紧及价格预期变化等因
款为主的其他来源在房地产企业资金中仍占据主素影响，全国商品住宅销售面积同比持续下降，带
导位置，这两部分资金来源在房地产企业到位资金
动商品房销售量加速下滑。2014年，全国商品房销
中的占比超过70%。2014年，自筹资金和国内贷款
售面积和销售额分别为 120,649万平方米和 76,292
同比增速分别为6.3%和8.0%，占比分别提高至
亿元，同比分别下降7.6%和6.3%；其中商品住宅
41.33%和17.41%。从房地产贷款余额的结构看，个
销售面积和销售额分别同比下降9.1%和7.8%。在
6 金融街控股股份有限公司
人购房贷款是房地产贷款最主要的组成部分，在房 2014年继“两会”上中央提出分类调控后，地方地产贷款中的占比一直保持在60%以上。截至2014 政府纷纷自主出台调整政策，集中在放松限购、购年末，全国个人购房贷款余额为 115,278亿元，个 房落户、提高公积金贷款额度等层面，南宁率先松人购房贷款占房地产贷款总额的66.32%，房产和地 绑限购政策，之后其他限购城市陆续放松限购，10产开发贷款在房地产贷款中占比为32.41%。2014 月份后仅剩“北上广深”和三亚尚未放松限购；对于年其他来源资金 49,689亿元，同比下降8.8%，该 更为重要的资金层面，中央政府相继出台央五条、类资金占比也下降至40.73%；在其他来源资金中， 定向降准，以及央行银监会放松“二套房”贷款的认定金及预收款30,276亿元，同比下降12.4%，个人 定标准等微刺激措施引导、稳定住房消费，支持居按揭贷款13,745亿元，同比下降2.6%。 民合理的住房需求。
另外，在抑制房地产投资性需求的同时，政府 自2014年下半以来，政策面对房地产的支持也通过增加保障性住房的供给来满足中低收入群 力度日渐增强。2014年9月30日，中国人民银行体的住房需求，近年来金融机构加大了对于保障性 发布《中国人民银行中国银行业监督管理委员会关住房项目的信贷支持力度。根据央行的统计数据， 于进一步做好住房金融服务工作的通知》，从房地2012~2014年，保障性住房开发贷款余额同比增速 产市场供给端和需求端两个层面给予了较为明确分别46.6%、26.7%和57.2%，连续保持高速增长。 的支持；2015年3月30日，中国人民银行、住建 2014年末，保障性住房开发贷款余额达 11,364亿 部与银监会联合下发《关于个人住房贷款政策有关元，占同期房产开发贷款的26.64%。 问题的通知》，对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭购二套房，最低首付款比例调整为行业政策
不低于40%；同日，财政部下发《财政部国家税务从房地产的发展过程来看，房地产行业是受政
总局关于调整个人住房转让营业税政策的通知》，策影响波动较大的行业。2008年受金融危机的影
购买2年以上普通住房销售免征营业税。与此同时，响，房地产行业出现短暂衰退，国家出台刺激性救
中国人民银行多次宣布降准，以缓解银行可贷资金市政策，此期间房价经历由跌到快速上涨的V字型
不足问题，促进上述政策实际落地；此外，上海、走势。2010年以来，为了遏制房价快速上涨，国务
浙江、江苏、安徽、深圳、福建等省市的楼市公积院以及相关部门连续出台了一系列的房地产调控
金新政落地；津闵粤自贸区总体方案、长江中游城政策，各地纷纷出台相应的细化措施，强化行业政
市群发展规划、温州民营经济创新发展示范区等获策的执行和监督力度。2011年，在“调结构，稳物
批。
价”的大背景下，中央政府继续加强房地产调控。
“国八条”、房产税改革先后落地，“限购”、“限贷”
等政策全面升级，限购城市从2010年的不足20个，
大幅增加近 50个。2012年中央及相关部委继续坚
持房地产调控从紧的方向。
2013年全国房地产市场调控基调贯彻始终，但
不同城市政策导向出现差别化。年初，国务院出台
“新国五条”，进一步明确了支持自住需求、抑制
投机投资性购房是房地产市场调控必须坚持的一
项基本政策。下半年以来，新一届政府着力建立健
全长效机制、维持宏观政策稳定，不动产登记、保
障房建设等长效机制工作继续推进，而限购、限贷
等调控政策更多交由地方政府决策。
7 金融街控股股份有限公司
表3：2014年以来房地产行业主要相关政策一览
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|时间|发文部门|主要内容|

《组建不动产登记局，开展不动产统一登记》国土资源部将协调有关部门建立部际联 2014.01国土资源部
席会议制度，加快组建不动产登记局，扎实开展不动产统一登记
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|||中央明确提出要落实差别化住房信贷政策，满足首套自住购房的贷款需求，切实提高|
|2014.02|中国人民银行||
|||保障性安居工程金融服务水平|

全国人大正在推进房地产税立法工作，在其出台之前，不动产登记、住房信息联网等 2014.03全国人大
将先期进行
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|-|-|-|
|||《国家新城城镇化规划》，2020年要实现常住人口城镇化率达到60%左右，户籍人|
|2014.03|国务院||
|||口城镇化率达到45%左右。|

2014.04中国人民银行 中央人民银行宣布将降低部分农村商业银行存货准备金率
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|-|-|-|
|||从2014年开始，用3年左右时间全面实施不动产统一登记制度，用4年左右时间运|
|2014.05|国土资源部||
|||行统一的不动产登记信息管理基础平台|

优先满足居民家庭首次购买自住普通商品住房的贷款需求；合理确定首套房贷款利率 2014.05中国人民银行 水平；及时审批和发放符合条件的个人住房贷款；严格执行个人住房贷款各项管理规定；加强对住房贷款风险的监测分析
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|||《关于创新企业债券融资方式扎实推进棚户区改造建设有关问题的通知》在多个方面|
|2014.05|发改委|强化了对企业债券融资支持棚户区改造的政策支持，包括增加棚改相关的城投发债指|
|||标，放宽棚改概念企业债发行条件，推出项目收益类债券、扩大贷债范围等举措|

从2014年6月16日起，对符合审慎经营要求且“三农”和小微企业贷款达到一定比例 2014.06中国人民银行
的商业银行下调人民币存款准备金率0.5个百分点
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|-|-|-|
|||《第一次全国住房城乡建设工作座谈会》，对房地产政策完善提出了三点落实意见：|
|2014.07|住建部||
|||千方百计消化库存；进一步加强房地产结构调整；完善房地产项目周边配套设施|

住房保障和公积金制度实施范围逐步扩大到农民工、《不动产登记暂行条例》公开征 2014.07国务院常务会议
求意见
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|2014.09|中国人民银行和银监会|《关于进一步做好金融服务工作等通知》，放松了“二套房”贷款的认定标准|

住建部、财政部和中国人《关于发展住房公积金个人住房贷款业务的通知》，放宽公积金贷款条件，职工连续 2014.10
民银行 缴存6个月即可申请公积金贷款，并取消四项收费
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|-|-|-|
|2014.11|中国人民银行|自2014年11月22日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率|

《关于加大改革创新力度加快农业现代化建设的若干意见》（一号文件）：探索农民 2015.02国务院
工享受城镇保障性住房的具体办法。
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|-|-|-|
|||自2015年2月5日起下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点；自2015年3|
|2015.02|中国人民银行||
|||月1日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率|

《关于优化2015年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知》，要求2015年各地有供、有限，合理安排住房和其用地供应规模；优化住房供应套型， 2015.03国土资源部、住建部
促进用地结构调整；多措并举，统筹保障性安居工程建设；部门联动，加大市场秩序和供应实施监督力度
||||
|-|-|-|
||中国人民银行、住建部、||
|2015.03||《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》发布，二套房款首付可低至四成|
||银监会||

根据《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》要求，购买2年以上普通住房销售 2015.03财政部
免征营业税
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|2015.04|中国人民银行|自4月20日起下调各类存款类金融机构人民币存款准备金率1个百分点|

国务院发布关于落实《政府工作报告》重点工作部门分工的意见，明确规定15部委 2015.04国务院 要负责坚持分类指导，因地施策，落实地方政府主体责任，支持居民自住和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展
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|||自5月11日起下调金融机构一年期贷款基准利率下调0.25 个百分点至5.1%，一年|
|2015.05|中国人民银行|期存款基准利率下调0.25个百分点至2.25%；同时结合推进利率市场化改革,将金融|
|||机构存款利率浮动区间的上限由存款基准利率的1.3 倍调整为1.5倍|

自2015年6月28日起有针对性地对金融机构实施定向降准。同时下调金融机构人民
2015.06中国人民银行
币贷款和存款基准利率，一年期存贷款各降0.25个百分点
资料来源：公开资料，中诚信证评整理
8 金融街控股股份有限公司
总的来看，放松首套房贷认定、降低二套房首 房地产行业集中度持续上升，行业竞争的重心逐步付比例、公积金贷款优惠、调整营业税全额征收的 倾向于资本实力及品牌影响力，相关房企综合实力免征期以及降息等举措，在稳定购房者预期的同 将有望得到进一步提升
时，能够有效降低置业门槛，减轻二手房交易的税 近年来，持续的政策调控和日益高企的土地价费负担，有助于改善型需求在短期内的释放。同时，
格压缩了行业内中小企业的生存空间，行业集中度随着货币政策进入降息周期，购房成本和房地产企
不断提高，行业竞争的重心逐步倾向于资本实力及业资金成本也将不同程度回落。房地产行业政策面
品牌影响力。根据克而瑞信息集团联合中国房地产从过去的“严格调控”向“正常化”的回归，将对
测评中心发布的《2014年中国房地产企业销售房地产市场和行业带来积极影响，但在房地产市场
TOP100排行榜》显示，2014年全国行业排名前10结构性供求矛盾凸显的环境下，政策效果仍有待观
的房产企业销售额占全国市场的比例从 2013年的察。
13.72%上升至17.19%，增加了 3.47个百分点，升行业关注 幅同比提升了2.51个百分点；前20和前50的房产企业同比也分别提升了 4.27个百分点和 5.42个百2014年下半年以来，政策层面对房地支持持续增
分点，提升幅度加大。从行业发展趋势来看，资本强，但政策效果仍有待观察，短期内依旧难以扭转
实力较强、具有品牌影响力的大中型房地产企业和库存加大的局面，去库存将为房地产市场的主基调
具有独特优势的房地产公司能够在整合中占据优2014年我国房地产市场出现分化，部分城市商
势和主动地位，通过兼并收购等方式逐步扩大市场品房价格下降，库存压力加大，去化周期明显延长。
为此，住建部在 2014年坚持“双向调控”的政策
份额，综合实力将有望得到进一步提升，行业集中基调，根据不同地区、不同城市的具体情况灵活制
度将持续上升。
定相应的调控手段。而从 2014年下半年以来，鉴
竞争实力
于整体经济下行压力较大，房地产行业景气度欠
商务地产品牌成熟，知名度高
佳，政策层面的支持力度持续增强，以促进房地产
企稳回升。2015年 3月末商品房待售面积 64,998
公司以从事商务地产的开发和运营为主，致力万平方米，同比增加24.6%，增幅在连续3个月下
于城市中心商务区的建设经营以及在核心地段打滑后首次扩大，待售面积创历史新高；另根据中国 造高品质和标志性建筑以提升区域价值，具有包括指数研究院的数据显示，主要代表城市的出清周期 综合体、写字楼、购物中心、住宅、酒店等不同业明显延长。行业利好政策频出，虽然在短期内有助 态的丰富产品线。
于引导市场预期，有望带动需求释放；但无法从根 依托北京市金融街区域的开发和运营，公司积本上扭转市场供需失衡，库存量加大的局面，未来 累了丰富的城市商务功能区商用物业开发建设和市场仍将以去库存为主基调。 运营的经验，并积累了大量的优质客户资源。经过图3：近年来全国商品房待售情况 多年发展，北京金融街已成为我国最具影响力的金单位：万平方米 融中心之一，公司在这个过程中亦确立了自身在上商务地产开发运营的品牌和地位。凭借其丰富的商务地产开发运营经验，金融街此后成功在北京、天津、重庆、上海等地开发多个商务综合体、写字楼等，包括京西 CRD核心区域融景广场、德胜科技园、天津环球金融中心、金融街（南开）中心、金融街（和平）中心、天津大都会、重庆嘉年华大厦、
上海金融街静安广场。公司所开发的商务综合体均
资料来源：国家统计局，中诚信证评整理 位于城市核心地段，作为标志性的区域建筑具有较
9 金融街控股股份有限公司
大的品牌影响力，成熟的产品线奠定了金融街在商 了很高的出租率和租金水平，能够为公司贡献稳定务地产领域的领先地位。 增长的现金流。同时，逐步增长的企业扩张和入驻股东实力雄厚，政府支持力度大
的需求使得金融街区域继续拓展，除此以外，公司在天津、惠州等地区的核心地段亦持有多个优质商作为北京市西城区重要的国有控股企业，公司
用物业，如天津环球金融中心、天津瑞吉酒店、惠的发展得到了公司股东金融街集团和西城区人民
政府的大力支持。
州喜来登酒店等。截至 2014年末，公司持有出租金融街集团成立于 1996年 5月，前身为北京
物业建筑面积合计约 53万平方米，持有经营物业金融街建设集团，2010年 12月更为现名。金融街
建筑面积合计约21万平方米。
优质商用物业能够为公司贡献稳定增长的现集团是北京市西城区人民政府国有资产监督管理
金流，且公司持有的物业具有极大的价值及升值潜委员会直接全额投资的国有独资有限责任公司，截
力，也可为公司的融资创造有利条件，随着自持物至 2014年末，金融街集团注册资本达到 158.37亿
业资产规模的扩大、价值的提升，公司自持物业收元，总资产1,499.00亿元，当年实现营业收入307.51
亿元。
入亦将进一步增长。
金融街集团下属的北京华融基础设施投资有
业务运营
限责任公司是负责金融街区拓展的土地一级开发
目前公司业务已形成房产开发、物业租赁与经主体，并承担西城区政府委托的基础设施建设项
营两大板块，业务区域覆盖北京、天津、上海、重目。此外，金融街投资集团旗下还有长城人寿保险
庆、广州、惠州。2012~2014年，公司分别实现营股份有限公司等金融资产和首都电影院等文化传
业总收入172.34亿元、198.83亿元和220.36亿元，媒类资产，公司依托股东可在项目资源、客户资源
年均复合增长率为13.08%。从收入构成来看，房地方面得到多方面的支持。
产开发业务作为公司的主要收入来源，近年来占营北京市西城区是首都北京功能核心区之一，是
业总收入的比重一直保持在93%以上，近年来随着党中央、全国人大、国务院、全国政协等党和国家
公司获取项目、开工及销售周期而呈现稳定增长态首脑机关的办公所在地。中国人民银行、中国银行
势；物业租赁与经营虽然收入占比不大，但能够为业监督管理委员会、中国证券监督管理委员会、中
公司提供稳定的利润和现金流，且随着现有项目经国保险业监督管理委员会等金融监管机构，以及多
营水平提升、写字楼以及商业物业持有量的增加，家大型国有银行、保险公司、证券公司的总部均位
物业租赁与经营的收入亦呈现逐年提高的态势。
于西城区内。在公司发展的过程中，西城区政府在
表4：2012年～2015.Q1年公司主营业务收入明细项目资源、客户资源等方面给予公司大量支持。
单位：亿元商业物业形成稳定的现金流
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|-|-|-|-|-|
|业务板块|2012|2013|2014|2015.1~3|

公司自持的商业物业出租和运营管理系其利 房产开发 161.62 187.68 207.83 9.36
||||||
|-|-|-|-|-|
|物业租赁|5.73|6.73|6.97|2.00|

物业经营 4.40 4.33 5.12 1.09改善具有极大的积极作用。目前公司大部分自持物
||||||
|-|-|-|-|-|
|其他|0.05|0.03|0.42|0.33|

合计 172.30 198.82 220.34 12.76期、金树街商业、金融街中心、德胜国际中心、金
资料来源：公司审计报告，中诚信证评整理
融街丽思卡尔顿酒店、金融街公寓等。作为北京市
房地产项目开发运营
第一个大规模整体定向开发的金融产业功能区，金
公司的房产开发业务包括商务地产和住宅地
融街凭借其金融决策监管部门与金融机构总部集
产开发两类，业务区域以北京为重点发展区域，同
中的优势，在首都金融业中具有不可替代的核心地
时向上海、广州、天津、重庆以及惠州等一、二线
位，资源的稀缺性及优越的地理位置使得公司保持
城市扩张。
10 金融街控股股份有限公司
从项目运作情况看，金融街根据房地产市场环 表6：2012～2015.Q1年公司房地产销售情况境变化及其自身的情况，有效的安排工程建设计划 单位：亿元、万平方米
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|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
||2012||2013||2014||2015.1~3||
|产品|||||||||
||销售|销售|销售|销售|销售|销售|销售|销售|
|类型|||||||||
||金额|面积|金额|面积|金额|面积|金额|面积|

竣工面积分别为137万平方米、206万平方米和132
商务
94 34 149 37 74 22 1 1地产
万平方米。
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|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
|住宅|111|76|76|49|56|38|8|6|

合计 205 110 225 86 130 60 9 7
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|-|-|-|-|-|
|指标|2012|2013|2014|2015.1~3|

开复工面积
452 404 315 185 分产品类型来看，商务地产方面，依托于对金（万平方米）
||||||
|-|-|-|-|-|
|其中：新开工面积|120|83|115|1|

竣工面积
地产方面拥有很强的竞争实力。公司商务地产主要 137 206 132 5
（万平方米）
以整售定制为主，且交易方多为金融类企业以及大
||||||
|-|-|-|-|-|
|合同销售面积|||||
||110|86|60|7|
|（万平方米）|||||

合同销售金额
205 225 130 9 司项目主要分布在一、二线城市的核心区域，地段（亿元）
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|-|-|-|-|-|
|结算面积|||||
||93|110|85|10|
|（万平方米）|||||

结算金额（亿元） 162 188 208 9
一定程度上降低公司的经营风险。住宅开发方面，资料来源：公司提供，中诚信证评整理
公司在重点发展商务地产开发的前提下，实行开发销售方面，公司销售区域集中在北京区域，涵
产品类型及结构多元化的经营思路，以周转较快的盖商务和住宅地产等高价值产品。受宏观经济放缓
住宅地产开发为收入和盈利的补充，加快存货周转及房地产景气度下滑的影响，公司2012~2014年合
速度、提升资金周转效率。公司制定了新获取项目同销售面积分别为 110万平方米、86万平方米和
的标准开发周期，明确了住宅从拿地到开工、从拿60万平方米，呈现逐年缩减态势。从产品类型来看，
地到开盘、从拿地到清盘的时间要求，提升住宅产商务地产下滑的主要原因是部分项目受前期手续
品的周转速度。
制约未按计划达到销售条件、部分大客户决策周期
项目区域分布方面，目前项目主要集中在北较长影响销售签约；住宅销售则主要受项目所在地
京、上海、广州、天津、重庆、惠州等一线城市及市场整体下滑、大户型去化较慢的影响。目前，公
区域中心城市，区域集中度较高，在一定程度上降司已通过加快前期工作、拓展销售渠道、加大销售
低了公司异地管理的难度及成本。从主营业务收入激励等措施积极应对市场变化。
来看，北京系公司收入的主要来源，2014年北京市结算方面，受商务地产销售签约周期较长、住
内实现的主营业务收入占当年收入的76.86%；其次宅类销售市场整体下滑的影响，公司结算面积有所
区域为天津，当期主营业务占比达15.32%。
波动，2012~2014年，公司结算面积分别为93万平
方米、110万平方米和85万平方米；结算金额平稳
表7：2012～2015.Q1年公司主营业务区域分布单位：亿元、%增长，三年结算金额分别为 162亿元、188亿元和
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|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
||2012||2013||2014||2015.1~3||
|区域|||||||||
||金额|占比|金额|占比|金额|占比|金额|占比|

北京 129.99 75.44 107.21 53.92 169.36 76.86 7.55 59.15
||||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
|天津|31.26|18.14|61.96|31.17|33.74|15.32|2.81|22.01|

重庆 6.87 3.99 13.94 7.01 10.30 4.67 1.54 12.11
||||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
|惠州|4.18|2.43|15.71|7.90|6.94|3.15|0.86|6.74|

合计 172.30 100 198.82 100 220.34 100 12.76 100
资料来源：公司提供，中诚信证评整理
11 金融街控股股份有限公司
目前公司在建拟建项目较多，计划投资规模较 天津的土地储备面积合计占公司总体的比重达到大。截至 2014年末，公司主要在开发项目规划投 78%。
资达1,080.64亿元，累计已投资684.75亿元。随着 表9：2012～2014年公司土地储备和新增项目情况公司在建拟建项目开发推进并继续拓展新的项目， 单位：个、万平方米、亿元、元/平方米
|||||
|-|-|-|-|
||2012|2013|2014|
|新增项目|2|2|12|
|新增土地储备|47|48|177|

新增土地金额 81 41 160
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|-|-|-|-|
||投资总额|已投资额||
|项目名称|||项目进度|
||（亿元）|（亿元）||

|||||
|-|-|-|-|
|新增土地楼面均价|17,234|8,461|11,657|

金融街（月坛）中心项目 111.12 100.00 在售
土地储备总面积 776 733 833
|||||
|-|-|-|-|
|金融街（广安）中心项目|181.49|27.22|在售|

总体来看，相对充足的土地储备为未来业务发金融街（长安）中心项目 77.17 45.23 在建
|||||
|-|-|-|-|
|金融街（南开）中心项目|55.64|52.61|在建/售|

金融街（和平）中心项目 38.85 27.37在建/售 市，项目预期盈利能力较强，为其未来可持续发展
|||||
|-|-|-|-|
|大都会项目|94.83|82.90|在建/售|

重庆融景城 145.97 89.22在建/售
物业租赁与经营
|||||
|-|-|-|-|
|上海海伦项目|36.95|32.72|在建|

重庆融城华府 45.00 32.52 未开工 截至 2014年末，公司持有的物业建筑面积为
|||||
|-|-|-|-|
|广钢新城二期|86.42|16.47|未开工|

资料来源：公司提供，中诚信证评整理
及其配套项目等。区域分布方面，目前公司持有物总体来看，得益于公司在商务地产方面的品牌
业主要集中在北京、天津两地，未来将重点在一线优势，加之不断地经验积累，公司竞争实力不断提
城市核心区域适当增持优质项目。产品类型方面，升。同时，公司房产开发业务的多元化在一定程度
公司物业分为租赁型物业和经营型物业两类。
上规避了房产市场环境变化的影响，且逐渐完善全
公司物业租赁类产品分为办公及商业两类，目国性区域布局。但同时我们也关注到，受房地产行
前公司持有北京金融街中心、北京金融街月坛中心业经济疲软的影响，公司房产销售面积及销售金额
项目部分写字楼和商业（2014年新增）、北京德胜均呈现不同程度的下滑，销售去化能力需进一步加
国际中心、天津环球金融中心写字楼以及金融街零强，另外，随着公司在建拟建项目开发推进并继续
散写字楼等办公类租赁物业，持有金融街购物中拓展新的项目，公司未来面临一定的资金支出压
心、金树街、金融街西单购物中心等商业类出租物力。
业。截至 2014年末，金融街控股持有出租物业建土地储备
筑面积合计约 53万平方米；其中办公楼及配套面公司的土地储备量原则上以保持三至四年的 积约为 29.4万平米，商业及配套面积约 23.2万平开发量进行滚动储备。近年来受土地市场持续调整 方米。
的影响，公司在新项目获取上保持了较为审慎的态 从办公类物业来看，在金融街中心项目改扩建度，2012~2014年公司分别新增土地储备47万平方 造成可出租面积减少的背景下，公司写字楼项目采米、48万平方米和177万平方米。为完善战略布局， 取适当的市场策略，准确把握区域内金融机构办公公司持续关注一线城市及区域中心城市土地资源， 需求，完善增值服务，提高租金价格和出租率。商 2014年拿地速度加快。截至 2014年末，公司土地 业物业方面，2014年金融街购物中心进行系统品牌
储备建筑面积合计833万平方米。从区域分布来看， 调整，调整部分租金提升约60%，2014年客流量同
公司强化在一线城市和区域中心城市的土地储备 比增加30%，创开业来最高纪录；北京西单购物中
力度，截至2014年末，北京、上海、广州、重庆、 心自2013年9月底开业以来，经营情况持续向好。
12 金融街控股股份有限公司
依托于公司出租类物业所在区域位置的稀缺性，近 店、金融街公寓、金融家俱乐部、天津瑞吉酒店、年来公司北京区域的物业出租率一直保持在近 惠州喜来登酒店、慕田峪旅游项目等经营物业，截100%，平均租金水平呈上升态势。 至 2014年末，公司持有经营物业建筑面积合计约经营物业方面，公司持有金融街丽思卡尔顿酒 21万平方米。
表10：公司主要持有经营和出租的物业情况
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||||建筑面积|出租率|||
|自持物业|所在区域|物业类型|||||
||||（平方米）|2012|2013|2014|

金融街中心项目 79,160 100% 100% 100%
|||||
|-|-|-|-|
|31,206|100%|96%|100%|

金融大厦 12,175 - - -
|||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|
|||||6,600|100%|100%|100%|
||||商业及配套|14,771|100%|100%|100%|
||环球金融中心|天津|办公及配套|97,971|42%|51%|63%|
||丽思卡尔顿酒店金融街公寓北京金融街控股体育中心E2四合院5号院|||||||
|经营|||酒店、公寓|||||
|物业|E2四合院5号院||及配套|2,577|-|-|-|
||天津瑞吉酒店|天津||||||
||惠州喜来登酒店|惠州||43,649|37%|46%|45%|
||合计|--|--|681,886|--|||

运行。
战略规划
公司在全国范围内较早建立了全面风险管理
体系，在董事会下设风险管理委员会，对风险管理
未来，公司将继续坚持以商务地产为主导，以工作进行业务指导，并设立了专门的风险管理部，
快速周转型项目为补充，适当增持优质自持物业的负责风险管理工作的具体实施。公司建立风险会议
发展战略，重点关注经济辐射能力强、房地产供求制度，包括董事长月度风险专题会，以及按照业务
关系健康的区域中心城市，抓住土地市场机会继续组建专业风险小组，定期召开小组会议，随时监控
加大商务地产土地储备力度，并适度补充快速周转公司主要业务运营风险。
型项目；积极探索旅游文化、医疗、教育、养老等在资金活动方面，公司建立筹资管理体系，年
产业和地产协同发展模式，抓住京津冀一体化协同初所属单位编制年度借款计划，全面掌握公司借款
发展及其他区域的机遇，储备战略性发展资源；适规模，并规定借款审批的办理程序。年内公司定期
当增持包括金融街及拓展区域物业在内的重点城召开资金会议，及时了解资金使用情况及资金风
市核心区域的优质物业，持续提升自持物业资产质险，日常筹资资金使用监控较为及时、有效。在营
量和经营收益。
运资金管理方面，公司明确资金收入、拨付审批流
在业务板块定位上，未来公司将以改善资产收程及办理程序，建立库存现金、银行账户及票据的
益，提高管理效率，加快发展速度，提升公司市场管控措施。
竞争地位为目标，促进商务地产做大做强，自持物在投资管理方面，作为公司重要的业务活动，
业提升价值，住宅产品做出特色，旅游地产形成新公司已建立并不断完善相应的投资管理制度。公司
的增长点，不断提升公司的综合竞争能力。
经理办公会、董事会战略与投资决策委员会、董事
在管理结构上，公司将以“深化改革、创新机会为对外投资的审议机构。公司经理办公会审议通
制”为核心继续推进体制机制改革，在公司总部、过事项提报董事会战略与投资决策委员会审议，公
区域公司及项目公司中建立规范高效的治理体制，司董事会战略与投资决策委员会审议通过事项提
形成有市场竞争力的管理层和项目管理团队激励报公司董事会审批；公司投资管理部门根据制度规
约束机制，提升内生发展动力。
定随时监控投资项目进展，定期进行经营指标分
在土地储备策略上，公司将密切关注土地市场析，判断投资收益及风险，形成投资分析报告，向
变化，以北京为战略重点，积极把握金融街拓展、管理层报送。
北京中心城区疏解改造以及京津冀一体化机遇；同除此之外，公司建立了对外担保管理制度，规
时关注其他一线城市及区域中心城市的优质项目，定了担保审批流程及担保事项办理程序，明确规定
获取支持公司发展的土地资源。
担保范围。公司的下列担保行为，须经公司股东大
在融资渠道上，公司将继续加强多渠道资金合会审议通过：公司及控股子公司的对外担保总额，
作，持续推进项目层面股权合作，同时研究实施海达到或超过最近一期经审计净资产的50%以后提
外融资等新的融资模式，获取公司发展所需资金，供的任何担保；公司对外担保达到或超过最近一期
并持续降低融资成本。
经审计总资产的30%以后提供的任何担保；为资产
财务分析
负债率超过70%的担保对象提供的担保；单笔担保
以下财务分析基于公司提供的经中瑞岳华会额超过最近一期经审计净资产10%的担保；为股
计师事务所（特殊普通合伙）审计并出具标准无保东、实际控制人及其关联方提供的担保。
留意见的2012年审计报告、经瑞华会计事务所（特总体来看，公司通过内外部配合、各职能部门
殊普通合伙）审计并出具标准无保留意见的2013、协作，有效地控制了业务运营和资金管理中的关键
2014年审计报告，以及公司提供的未经审计的2015
风险点，形成了有效的风险监督管理体系。
年一季度合并财务报表。
14 金融街控股股份有限公司
资本结构
图4：2012～2015.Q1年末公司债务结构分析随着房地产开发业务规模的持续扩张，近年来
公司资产规模保持稳定增长态势。2012~2014年末，
公司资产总额分别为 700.30亿元、760.71亿元和
875.87亿元，年均复合增长率为11.84%。同期，受
益于公司房地产开发业务较强的盈利能力，其利润
积累不断夯实自有资本，截至 2014年末，公司所
有者权益达到 268.03亿元，近三年复合增长率为
12.85%。负债方面，伴随着开发项目和土地储备的
增加，公司债务规模和长期借款规模提升趋势较为
资料来源：公司审计报告，中诚信证评整理
明显，使公司负债水平亦保持上升趋势。2012~2014
财务杠杆方面，公司近年财务杠杆比率保持稳年末，公司总负债分别为489.85亿元、516.15亿元
定，处于行业合理水平，2012~2014年末公司资产和607.85亿元，年均复合增长率为11.40%。
负债率分别为69.95%、67.85%和69.40%；扣除预资产结构方面，公司资产主要由货币资金、预
收款项后，实际资产负债率分别为62.12%、61.87%付款项、存货和投资性房地产构成。截至 2014年
和65.98%。
末，公司货币资金 80.62亿元；应收账款 16.80亿
图5：2012～2015.Q1年末公司债务结构元，主要为各项目按揭客户的购房款，账龄全部在
1年以内，回收风险小；预付款项 59.33亿元，主
要为预付的工程款项；存货506.51亿元，主要为项
目开发成本；投资性房地产141.20亿元，主要为公
司自持的出租型物业。
负债结构方面，公司负债主要由有息债务、应
付账款、预收款项、一年内到期的非流动负债、其
他应付款构成。截至2014年末，公司应付账款40.33
亿元，主要为应付的项目工程款；预收款项 88.12
资料来源：公司审计报告、中诚信证评整理
亿元，系为项目预收的房屋款；其他应付款 48.51
表11：截至2014年末公司与部分房地产上市公司亿元，主要系应付北京市土地整理储备中心的投标
资本结构比较
保证金；债务方面，近年来随着公司业务规模的扩
单位：亿元、%
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|-|-|-|-|
|公司|总资产|资产负债率|实际资产负债率|
|万 科 A|5,084.09|77.20|64.52|
|保利地产|3,657.66|77.89|67.97|
|碧 桂 园|2,680.32|76.70|64.57|
|招商地产|1,516.92|71.16|62.32|

债务）分别为0.63、0.32和0.49，近年来公司的长 中海地产*3,509.37* 61.02 55.01
|||||
|-|-|-|-|
|金 融 街|875.87|69.40|65.98|

注：*中海地产的货币单位为港元；
实际资产负债率=（负债总额-预收款项）/（资产总额-预收款项）资料来源：聚源数据、各公司定期报告，中诚信证评整理
截至2015年3月31日，公司总资产为892.20
亿元，总负债为601.52亿元，所有者权益为290.68
亿元，与年初相比，总负债规模略有降低，所有者
权益及总资产规模均有所提高。公司债务方面，总
15 金融街控股股份有限公司
债务规模2015年3月末为392.59亿元，其中长期 增长率为15.94%。从存货结构来看，公司存货主要债务301.88亿元，总债务规模及长期债务规模较年 由在建项目的开发成本和已竣工项目的开发产品初均有所上升，短期债务规模下降，长短期债务比 构成。在公司快速周转的经营策略的带动下，近三下降。 年公司存货中已完工开发产品占比保持在25%以总体来看，公司近年来总资产规模随业务规模 下，现房销售压力相对较小；在建项目开发成本保扩张稳定增长，财务杠杆比率处于行业较好水平。 持在70%以上，较大规模的在建和拟建项目是公司公司长期债务占总债务比逐步提高，债务期限结构 持续经营的保障，但同时也对公司后续的开发资金有所优化。 提出了较高要求。
流动性
表14：2012～2014年末公司存货结构分析单位：亿元在项目开发及储备规模持续扩大的带动下，近
|||||
|-|-|-|-|
||2012|2013|2014|
|存货|376.79|427.90|506.51|
|存货同比增长率|18.25%|13.56%|18.37%|
|开发产品|27.58|99.30|124.52|
|开发产品/存货|7.32%|23.21%|24.58%|
|开发成本|346.53|326.02|379.48|
|开发成本/存货|91.97%|76.19%|74.92%|

资料来源：公司审计报告，中诚信证评整理
85%以上，在同行业中尚处于合理水平。
资产周转效率方面，公司坚持对住宅项目实行表12：2012～2015.Q1年末公司流动资产分析
标准化管理，通过标准化管理提高项目开发的周转
|||||
|-|-|-|-|
|2012|2013|2014|2015.Q1|

流动资产/总资产77.42%79.26%78.12%76.17%
次、0.29次和 0.30次；总资产周转率分别为 0.25
||||||
|-|-|-|-|-|
|存货/流动资产|69.49%|70.97%|74.03%|80.50%|

次、0.26次和0.25次，受商务地产周转相对较慢的货币资金/流动资
20.99%16.21%11.78% 7.17%
产 影响，公司总资产周转率在行业内处于中等偏下水
||||||
|-|-|-|-|-|
|(存货+货币资|||||
||90.48%|87.18%|85.81%|87.67%|
|金)/流动资产|||||

资料来源：公司审计报告，中诚信证评整理
||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
|||2012||2013||2014|
|存货周转率（次/年）|0.31||0.29||0.30||
|总资产周转率（次/年）||0.25||0.26||0.25|

|||||
|-|-|-|-|
|公司|总资产||流动资产|
|万 科 A|91.42%|13.49%|68.36%|
|保利地产|95.92%|11.42%|76.15%|

|||||
|-|-|-|-|
||存货周转率|总资产周转|货币资金/短期债务|
|公司||||
||（次）|率（次）||
|万 科 A|0.32|0.30|2.75|
|保利地产|0.29|0.32|1.40|

|||||
|-|-|-|-|
|金 融 街|78.12%|11.78%|74.03%|

*由于碧桂园将其超过正常营运周期落成的物业列入非流动资产
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|-|-|-|-|
|招商地产|0.30|0.30|2.32|
|中海地产|0.40|0.34|2.27|
|金 融 街|0.30|0.25|0.64|

现金流不甚理想。公司2012~2014年经营性现金流 37.53%和30.62%。在当前房地产行业整体利润逐渐净额分别为-19.26亿元、-29.06亿元和-3.21亿元， 回落的背景下，受益于公司业务布局合理以及物业其中 2014年由于销售商品、提供劳务收到的现金 租赁业务很高的毛利水平，近三年公司整体的毛利较上年增加7.49亿元，同期购买商品、接受劳务支 水平相对稳定，处于行业中等偏上水平。
付的现金较上年减少 14.21亿元，公司经营现金流 表18：2014年公司与部分房地产上市公司盈利能力指标
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|-|-|-|
|公司|营业毛利率|所有者权益收益率|
|万 科 A|29.94 %|16.64%|
|保利地产|32.03 %|17.60%|

碧桂园 26.09% 37.70%
||||
|-|-|-|
|招商地产|37.33 %|12.59%|
|中海地产|34.51%|20.62%|
|金 融 街|30.62%|11.61%|

资料来源：聚源数据、各公司定期报告，中诚信证评整理影响，2014年末货币资金/短期债务下降至0.64倍。
从期间费用来看，2012~2014年公司发生三费但考虑到公司较大规模的在建及可售资源，其现金
合计分别为14.23亿元、10.93亿元和16.45亿元，流有望得到进一步改善，对其短期债务的偿还形成
同期三费收入占比分别为8.26%、5.50%和7.47%，保障。
其中，2014年期间费用较上年增长较多，主要是由表17：2012～2015.Q1年公司部分流动性指标
于公司土地投资同比大幅增加，以及利息支出资本单位：亿元
化率的下降使得其财务费用快速上升。
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|-|-|-|-|-|
||2012|2013|2014|2015.Q1|
|货币资金|113.81|97.74|80.62|48.73|
|经营活动现金流净额|-19.26|-29.06|-3.21|-42.48|
|经营净现金流/短期债务|-0.18|-0.40|-0.03|-0.94|
|货币资金/短期债务|1.07|1.33|0.64|0.54|

||||||
|-|-|-|-|-|
|管理费用|5.59|4.94|6.23|1.09|

截至2015年3月31日，由于公司在一季度项 财务费用 3.80 2.15 6.47 2.32
||||||
|-|-|-|-|-|
|三费合计|14.23|10.93|16.45|4.08|

营业总收入 172.34 198.83 220.36 12.76加，以及金融街中心改扩建项目竣工但未产生经营
||||||
|-|-|-|-|-|
|三费收入占比|8.26%|5.50%|7.47%|31.98%|

图6：2012～2014年公司利润总额构成 构成，2012~2014年分别为43.51亿元、52.35亿元和 51.27亿元，与利润总额保持同趋势变动。从主要偿债能力指标表现来看，受债务规模增长较快影响，公司近三年主要偿债指标有所弱化，公司总债务/EBITDA分别为 6.31倍、5.77倍和 7.48倍；
EBITDA利息保障倍数分别为 2.25倍、2.42倍和1.90倍。整体来看，公司持续增长的收入规模和良好的盈利能力对其债务的偿还提供较好了保障。
财务弹性方面，公司与多家商业银行保持良好的合作关系，截至2015年3月31日，公司合并口资料来源：公司审计报告，中诚信证评整理
径授信额度为 541亿元，未使用的授信额度为 315截至2015年3月31日，公司一季度营业收入
亿元，公司备用流动性充足。同时，公司作为上市为12.76亿元，营业毛利率为32.79%，公允价值变
公司，股权融资渠道畅通。此外，公司 2014年成动收益 11.75亿元，利润总额 10.83亿元。受公司
立了香港子公司，作为境外投融资平台，拓展海外项目结算排期不均衡性影响，营业收入较去年同期
融资渠道。总体来看，多样化的融资渠道使得公司大幅下降。同期，公司金融街中心改扩建项目竣工，
融资顺畅。
计入投资性房地产后带来的公允价值变动收益，对
或有负债方面，截至2015年3月31日，公司其一季度利润形成较好补充。
担保余额约为 50.12亿元，均为对其下属子公司提总体来看，在房地产行业景气度波动的背景
供银行借款担保，无对外担保。
下，公司不断优化项目区域布局和产品结构，营业
总体而言，公司近年来业务规模发展较快，债收入持续保持增长，盈利能力较强。此外，公司持
务规模有所上升，部分偿债指标有所弱化，但考虑有的大量优质投资性房地产，对公司未来利润增长
到其较强的股东背景、稳健的财务结构、合理的债提供保障。
务期限结构、持有大量优质物业资源以及顺畅的融偿债能力
资渠道，对其未来经营业绩保持和债务的偿还具有从债务规模来看，随着近年土地储备及项目开
很强的保障。
发规模的扩大，公司债务规模上升较快。截至2014
年末，公司总债务增加至383.58亿元，近三年年化 结论
复合增长率达18.19%。截至2014年末，公司短期
综上，中诚信证评评定金融街控股股份有限公债务/长期债务为0.49倍。
司主体信用级别为AAA，评级展望为稳定；评定“金表20：2012～2015.Q1年公司偿债能力分析
融街控股股份有限公司2015年公司债券（第一期）”
|||||
|-|-|-|-|
|2012|2013|2014|2015.Q1|

短期债务(亿元) 106.08 73.50 125.33 90.71
||||||
|-|-|-|-|-|
|总债务(亿元)|274.61|302.04|383.58|392.59|

EBITDA(亿元) 43.51 52.35 51.27 -
||||||
|-|-|-|-|-|
|资产负债率(%)|69.95|67.85|69.40|67.42|

总资本化率(%) 56.61 55.26 58.87 57.46
||||||
|-|-|-|-|-|
|经营净现金流/|||||
||-0.07|-0.10|-0.01|-0.11|
|总债务(X)|||||
|总债务/ EBITDA(X)|6.31|5.77|7.48|-|
|EBITDA利息倍数(X)|2.25|2.42|1.90||

资料来源：公司审计报告，中诚信证评整理
获现能力方面，公司EBITDA主要由利润总额
18 金融街控股股份有限公司
关于金融街控股股份有限公司
2015年公司债券（第一期）的跟踪评级安排
根据中国证监会相关规定、评级行业惯例以及本公司评级制度相关规定，自首次评级报告出具之日（以评级报告上注明日期为准）起，本公司将在本期债券信用级别有效期内或者本期债券存续期内，持续关注本期债券发行人外部经营环境变化、经营或财务状况变化以及本期债券偿债保障情况等因素，以对本期债券的信用风险进行持续跟踪。跟踪评级包括定期和不定期跟踪评级。
在跟踪评级期限内，本公司将于本期债券发行主体及担保主体（如有）年度报告公布后两个月内完成该年度的定期跟踪评级。此外，自本期评级报告出具之日起，本公司将密切关注与发行主体、担保主体（如有）以及本期债券有关的信息，如发生可能影响本期债券信用级别的重大事件，发行主体应及时通知本公司并提供相关资料，本公司将在认为必要时及时启动不定期跟踪评级，就该事项进行调研、分析并发布不定期跟踪评级结果。
本公司的定期和不定期跟踪评级结果等相关信息将在本公司网站（www.ccxr.com.cn）和交易所网站予以公告，且交易所网站公告披露时间应早于在其他交易场所、媒体或者其他场合公开披露的时间。
如发行主体、担保主体（如有）未能及时或拒绝提供相关信息，本公司将根据有关情况进行分析，据此确认或调整主体、债券信用级别或公告信用级别暂时失效。
19 金融街控股股份有限公司
附一：金融街控股股份有限公司股权结构图（截至2015年3月31日）
北京市西城区国资委
100%
北京金融街投资（集团）有限公司及其一致行动人
30.12%
金融街控股股份有限公司
20 金融街控股股份有限公司
附二：金融街控股股份有限公司组织结构图（截至2015年3月31日）
股东大会
战略与投资决策委员
会
监事会
||
|-|
|审计委员会|
|治理委员会|
|提名委员会|

||
|-|
|薪酬与考核委员会|
|风险管理委员会|

副总经理及财务总监
产 营 成 经 投 财 人 科 行品 销 本 营 资 务 力 技 政研 管 管 管 管 管 资 信 管发 理 理 理 理 理 源 息 理部 部 部 部 部 部 部 部 部
21 金融街控股股份有限公司
附三：金融街控股股份有限公司主要财务数据及指标
||||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
|财务数据(单位：万元)||2012||2013||2014||2015.Q1|
|货币资金|1,138,051.86||977,405.44||806,191.96||487,265.28||
|应收账款净额|24,128.67||38,820.99||167,996.31||89,813.78||

存货净额 3,767,862.93 4,278,982.19 5,065,108.79 5,471,027.32
||||||
|-|-|-|-|-|
|其他应收款|10,409.90|37,701.58|65,314.00|131,572.54|

长期投资 33,191.02 16,913.82 19,055.19 22,500.32
||||||
|-|-|-|-|-|
|固定资产合计|1,421,862.05|1,415,847.49|1,699,416.84|1,903,197.61|

总资产 7,003,032.77 7,607,057.64 8,758,743.96 8,921,994.60
||||||
|-|-|-|-|-|
|短期债务|1,060,769.47|734,979.84|1,253,331.51|907,155.95|

长期债务 1,685,316.61 2,285,377.15 2,582,497.25 3,018,775.81
||||||
|-|-|-|-|-|
|总债务|2,746,086.08|3,020,357.00|3,835,828.76|3,925,931.76|

所有者权益（含少数股东权益） 2,104,556.19 2,445,565.28 2,680,286.43 2,906,804.98
||||||
|-|-|-|-|-|
|营业总收入|1,723,386.81|1,988,257.20|2,203,588.57|127,604.63|

三费前利润 378,735.33 523,541.48 492,652.75 32,688.80
||||||
|-|-|-|-|-|
|投资收益|359.91|9,996.27|2,335.58|470.97|

 EBITDA 435,074.54 523,462.78 512,711.80 -
||||||
|-|-|-|-|-|
|经营活动产生现金净流量|-192,590.38|-290,595.26|-32,117.97|-424,789.24|

投资活动产生现金净流量 12,825.86 79,963.43 -583,117.80 -74,202.78
||||||
|-|-|-|-|-|
|筹资活动产生现金净流量|394,378.95|49,982.20|444,028.29|180,064.65|
|现金及现金等价物净增加额|214,613.76|-160,646.42|-171,213.48|-318,926.68|
|财务指标|2012|2013|2014|2015.Q1|
|营业毛利率(%)|31.47|37.53|30.62|32.79|
|净资产收益率(%)|12.81|14.39|11.61|11.01|

EBITDA/营业总收入(%) 25.25 26.33 23.27 -
||||||
|-|-|-|-|-|
|速动比率(X)|0.54|0.64|0.53|0.47|

资产负债率(%) 69.95 67.85 69.40 67.42
||||||
|-|-|-|-|-|
|总资本化比率(%)|56.61|55.26|58.87|57.46|

短期债务/总债务(%) 38.63 24.33 32.67 23.11
||||||
|-|-|-|-|-|
|经营活动净现金/总债务(X)|-0.07|-0.10|-0.01|-0.11|

经营活动净现金/短期债务(X) -0.18 -0.40 -0.03 -0.47
||||||
|-|-|-|-|-|
|经营活动净现金/利息支出(X)|-1.00|-1.34|-0.12|-|

总债务/ EBITDA(X) 6.31 5.77 7.48 -
||||||
|-|-|-|-|-|
|EBITDA/短期债务(X)|0.41|0.71|0.41|-|
|EBITDA利息倍数(X)|2.25|2.42|1.90|-|

注：1、上述所有者权益包含少数股东权益，净利润均包含少数股东损益；
2、2015年第1季度所有者权益收益率指标已经年化。
22 金融街控股股份有限公司
附四：基本财务指标的计算公式
||
|-|
|货币资金等价物=货币资金+交易性金融资产+应收票据|

长期投资=可供出售金融资产+持有至到期投资+长期股权投资
||
|-|
|固定资产合计=投资性房地产+固定资产+在建工程+工程物资+固定资产清理+生产性生物资产+油气资|
|产|

短期债务=短期借款+交易性金融负债+应付票据+一年内到期的非流动负债
||
|-|
|长期债务=长期借款+应付债券|

长短期债务比=短期债务/长期债务
||
|-|
|总债务=长期债务+短期债务|

净债务=总债务-货币资金
||
|-|
|三费前利润=营业总收入-营业成本-利息支出-手续费及佣金支出-退保金-赔付支出净额-提取保险合同准|
|备金净额-保单红利支出-分保费用-营业税金及附加|

EBIT（息税前盈余）=利润总额+计入财务费用的利息支出
||
|-|
|EBITDA（息税折旧摊销前盈余）=EBIT+折旧+无形资产摊销+长期待摊费用摊销|

资本支出=购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金+取得子公司及其他营业单位支付的现金净额
||
|-|
|营业毛利率=（营业收入-（营业成本+利息支出+手续费及佣金支出+退保金+赔付支出净额+提取保险合|
|同准备金净额+保单红利支出+分保费用））/营业收入|

EBIT率=EBIT/营业总收入
||
|-|
|三费收入比=（财务费用+管理费用+销售费用）/营业总收入|

所有者权益收益率=净利润/期末所有者权益
||
|-|
|流动比率=流动资产/流动负债|

速动比率=（流动资产-存货）/流动负债
||
|-|
|存货周转率=主营业务成本（营业成本）/存货平均余额|

应收账款周转率=主营业务收入净额（营业总收入净额）/应收账款平均余额
||
|-|
|资产负债率=负债总额/资产总额|

总资本化比率=总债务/（总债务+所有者权益（含少数股东权益））
||
|-|
|长期资本化比率=长期债务/（长期债务+所有者权益（含少数股东权益））|

EBITDA利息倍数=EBITDA/（计入财务费用的利息支出+资本化利息支出）
23 金融街控股股份有限公司
附五：信用等级的符号及定义
债券信用评级等级符号及定义
|||
|-|-|
|等级符号|含义|

AAA 债券信用质量极高，信用风险极低
|||
|-|-|
|AA|债券信用质量很高，信用风险很低|

A 债券信用质量较高，信用风险较低
|||
|-|-|
|BBB|债券具有中等信用质量，信用风险一般|

BB 债券信用质量较低，投机成分较大，信用风险较高
|||
|-|-|
|B|债券信用质量低，为投机性债务，信用风险高|

CCC 债券信用质量很低，投机性很强，信用风险很高
|||
|-|-|
|CC|债券信用质量极低，投机性极强，信用风险极高|

C 债券信用质量最低，通常会发生违约，基本不能收回本金及利息
注：除AAA级和CCC级以下（不含CCC级）等级外，每一个信用等级可用“+”、“-”符号进行微调，表示信用质量略高或略低于本等级。
主体信用评级等级符号及定义
|||
|-|-|
|等级符号|含义|

AAA 受评主体偿还债务的能力极强，基本不受不利经济环境的影响，违约风险极低
|||
|-|-|
|AA|受评主体偿还债务的能力很强，受不利经济环境的影响较小，违约风险很低|

A 受评主体偿还债务的能力较强，较易受不利经济环境的影响，违约风险较低
|||
|-|-|
|BBB|受评主体偿还债务的能力一般，受不利经济环境影响较大，违约风险一般|

BB 受评主体偿还债务的能力较弱，受不利经济环境影响很大，有较高违约风险
|||
|-|-|
|B|受评主体偿还债务的能力较大地依赖于良好的经济环境，违约风险很高|

CCC 受评主体偿还债务的能力极度依赖于良好的经济环境，违约风险极高
|||
|-|-|
|CC|受评主体在破产或重组时可获得的保护较小，基本不能保证偿还债务|

C 受评主体不能偿还债务
注：除AAA级和CCC级以下（不含CCC级）等级外，每一个信用等级可用“+”、“-”符号进行微调，表示信用质量略高或略低于本等级。
评级展望的含义
|||
|-|-|
|正面|表示评级有上升趋势|

负面 表示评级有下降趋势
|||
|-|-|
|稳定|表示评级大致不会改变|

待决 表示评级的上升或下调仍有待决定
评级展望是评估发债人的主体信用评级在中至长期的评级趋向。给予评级展望时，中诚信证评会考
虑中至长期内可能发生的经济或商业基本因素的变动。
24 金融街控股股份有限公司