北京华联商厦股份有限公司拟收购北京中商华通科贸有限公司所持有的恒天嘉信（宁夏）投资中心（有限合伙）出资份额所涉及的北京中商华通科贸有限公司持有的恒天嘉信（宁夏）投资中心（有限合伙）出资份额价值项目
长期股权投资：银川华联购物中心有限公司
资产评估说明
中水致远评报字[2019]第010142号
中中水水致致远远资资产产评评估估有有限限公公司司
二二ＯＯ一一九九年年十十月月三三十十日日
银川华联购物中心有限公司股东全部权益价值项目 资产评估说明目录
第一部分关于评估说明使用范围的声明 ............................... 2
第二部分关于进行资产评估有关事项的说明 ........................... 3
第三部分资产清查核实情况说明 ..................................... 4
一、评估对象与评估范围说明 ................................................................................................ 4二、资产核实总体情况说明 ................................................................................................... 6三、核实结论 ....................................................................................................................... 11第四部分资产基础法评估说明 ...................................... 13
一、流动资产评估说明 ........................................................................................................ 13二、投资性房地产评估说明 ................................................................................................. 16三、机器设备评估说明 ........................................................................................................ 25四、长期待摊费用评估说明 ................................................................................................. 37五、递延所得税资产 ............................................................................................................ 37六、负债评估说明 ............................................................................................................... 38第五部分收益法评估的说明 ........................................ 42
一、价值类型及其定义 ........................................................................................................ 42二、本次收益法的评估假设和限制条件 ................................................................................ 43三、本次收益法的的具体形式 .............................................................................................. 45四、我国经济发展分析 ........................................................................................................ 47五、被评估单位所在行业分析 .............................................................................................. 51六、收益法评估预测及估算过程 .......................................................................................... 64第六部分评估结论及其分析 ......................................... 77
一、评估结论 ....................................................................................................................... 77二、评估结论与账面价值比较变动情况及原因 ..................................................................... 79附件一、关于进行资产评估有关事项的说明 ......................................................................... 81 1
中水致远资产评估有限公司
银川华联购物中心有限公司股东全部权益价值项目 资产评估说明第一部分关于评估说明使用范围的声明
本评估说明仅用于此次评估目的或供资产评估主管机关、企业主管部门审查资产评估报告书和检查评估机构工作之用。除法律法规规定外，材料的全部或部分内容不得提供给其他任何单位和个人，不得见诸于公开媒体。
中水致远资产评估有限公司
二Ｏ一九年十月三十日
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银川华联购物中心有限公司股东全部权益价值项目 资产评估说明第二部分关于进行资产评估有关事项的说明
根据国家资产评估的有关规定，该部分内容由委托人与产权持有单位（被评估单位）共同撰写。具体内容见附件：关于进行资产评估有关事项的说明。
（本页以下无正文）
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银川华联购物中心有限公司股东全部权益价值项目 资产评估说明第三部分资产清查核实情况说明
一、评估对象与评估范围说明
（一）评估对象和评估范围内容
本次评估的对象是北京华联商厦股份有限公司拟收购北京中商华通科贸有限公司所持有的恒天嘉信（宁夏）投资中心（有限合伙）出资份额所涉及的银川华联购物中心有限公司（以下或简称：“银川华联”）的股东全部权益价值。
本项目评估范围为银川华联全部资产及负债，于评估基准日2019年6月30日银川华联的账面资产总额为86,399.16万元，负债总额为67,755.44万元，净资产为
18,643.72万元。
评估范围内的资产包括流动资产和非流动资产，其中流动资产包括货币资金、应收账款、预付账款、其他应收款、其他流动资产；非流动资产包括投资性房地产、固定资产、长期待摊费用及递延所得税资产。
评估范围内的负债为流动负债及非流动负债，其中流动负债包括应付账款、预收账款、应付职工薪酬、应交税费、其他应付款、一年内到期的非流动负债；非流动负债为长期借款。
以上委托评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围一致，并经致同会计师事务所（特殊普通合伙）后，出具了标准无保留意见审计报告（报告号：致同专字（2019）第110ZC7177号）。
评估范围内全部资产和负债的账面价值如下表。
金额单位：人民币万元
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|-|-|
|项 目|账面价值|

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银川华联购物中心有限公司股东全部权益价值项目 资产评估说明
||||
|-|-|-|
|||A|
|流动资产合计|1|807.10|
|非流动资产合计|2|85,592.06|
|其中: 长期股权投资|3|-|
|投资性房地产|4|83,362.86|
|固定资产|5|65.44|
|在建工程|6|-|
|无形资产|7|-|
|其中:无形资产-土地使用权|8|-|
|其他非流动资产|9|2,163.75|
|资产总计|10|86,399.16|
|流动负债|11|40,055.44|
|非流动负债|12|27,700.00|
|负债总计|13|67,755.44|
|净 资 产|14|18,643.72|

（二）实物资产分布情况及特点
纳入评估范围的实物资产主要为投资性房地产和固定资产，固定资产为机器设备、车辆及电子设备。实物资产分布较为集中，分布在银川华联位于宁夏银川市金凤区悦海新天地购物广场13号综合商业楼内。实物资产的特点如下：
1．投资性房地产
企业投资性房地产房屋建筑物类资产于2014年购入，房屋分布集中，位于银川市金凤区悦海新天地购物广场13号综合商业楼1-5层，总建筑面积95,310.97平方米，经改建及装修后，第一期于2016年12月投入使用，第二期于2017年12月投入使用。
均已办理房屋所有权证及土地使用权证。
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银川华联购物中心有限公司股东全部权益价值项目 资产评估说明2．设备类资产特点
设备类资产分为机器设备、车辆及电子设备。
机器设备有疏通机、空调、垃圾房除臭设备箱等设备，共计27项；运输设备为运输车辆，共计1项，为别克商务车；电子设备为电脑、打印机、空调、冰箱、照像机等办公设备，共计85项，设备类资产分布位于银川市金凤区悦海新天地购物广场13号综合商业楼3层办公区内，目前均能使用。
（三）企业申报的账面记录和未记录的无形资产情况
无。
（四）企业申报的表外资产的类型、数量
无。
（五）引用其他机构出具的报告结论的资产情况说明
本次评估报告中基准日各项资产及负债账面值系致同会计师事务所（特殊普通合伙）出具的无保留意见《审计报告》（报告号：致同专字（2019）第110ZC7177号）的审计结果，除此之外，本报告未引用其他机构报告内容。
二、资产核实总体情况说明
（一）资产核实组织工作
在进入现场清查前，成立了以现场项目负责人为主的清查小组，制定了现场清查实施计划，项目组分为流动资产类小组、固定资产小组、收益法小组等分别就企业的资产、负债及损益情况进行清查核实。
自2019年8月29日至2019年9月6日止，评估组对申报委估的资产进行了清查和现场勘察，现将情况说明如下。
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银川华联购物中心有限公司股东全部权益价值项目 资产评估说明（二）资产核实主要步骤
1．指导企业相关人员清查资产、申报历史及预测数据并收集准备资料
先期资产评估专业人员指导企业相关的财务与资产管理人员按照评估机构提供的“资产评估申报明细表”、“收益法评估申报表”填写要求、资料清单，细致准确地登记填报，对被评估资产的产权归属证明文件和反映性能、状态指标等情况的文件资料进行收集。
2．初步审查被评估单位提供的资产评估申报明细表及收益法评估申报表
资产评估专业人员通过翻阅有关资料，了解各自评估具体范围及对象。然后仔细阅读资产评估申报明细表、收益法评估申报表和预测说明。
3．现场实地勘察和数据核实
依据企业的业务经营特点，对申报资产进行现场勘察和了解。对历史数据主要根据企业的财务报表及相关管理报表进行核对。
4．修改和完善评估申报表并与相关部门人员进行交流
根据现场实地勘察情况结合企业的相关管理报表，进一步完善资产评估申报明细表和收益法评估申报表，并向企业财务人员了解财务核算方法、向经营管理人员了解管理流程、向市场管理部门了解市场情况、向人事管理部门了解企业人事管理方面的情况等。
5．核实产权证明文件
对评估范围的房屋建筑物、设备、车辆等资产的产权情况进行调查核实，以做到评估范围内资产的产权清晰。对重大资产，资产评估专业人员通过核实资产的购置合同或协议、相应的购置发票和产权证明文件等来核实其产权情况。
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银川华联购物中心有限公司股东全部权益价值项目 资产评估说明（三）清查的主要方法
在清查工作中，资产评估专业人员针对不同的资产性质、特点及实际情况，采取了不同的清查方法。
1.实物性资产的清查方法
实物资产包括房屋建筑物、设备、车辆。
房屋建筑物的清查核实方法：主要以现场勘察为主，即根据企业申报的房屋建筑物清查评估明细表，对以下内容进行勘察：核对房屋的地址、坐落部位、地段、层次和产权边界；核对房屋的结构、类型、式样、层高、朝向、建筑面积；查勘房屋的装修、设施及其使用状况；确定房屋的成新率、完好程度和贬值情况。查阅主要房屋建筑物的购房合同等，填写房屋现场勘察记录表；查阅所有房屋所有权证，主要核对房屋所有权证中所载“所有权人”、“建筑面积”、“结构”及“示意图”，检查是否与评估清查评估明细表中所列内容一致。
对设备的核实，主要为主要为①核查实物，即根据清查评估明细表所列项目，查对设备编号、确认有无此设备，同时按机器上的铭牌核查设备名称、型号、规格、制造厂家、制造年月。②产权核查，对一些价值较高的贵重设备和对产权发生疑问的设备进行深入调查，主要通过查阅订货合同、购置发票等为依据；对产权权属资料中所载明的所有人与被评估单位和相关当事人不符的情况，给予高度关注，进一步通过询问的方式，了解产权权属，并要求委托人和相关当事人出具了“说明”和“承诺函”。③调查了解设备的实际技术状况，检查有关技术文件、资料。
对车辆的清查，资产评估专业人员我们取得车辆行驶证复印件，核实产权、购置日期和使用日期，并采用抽查的方式与行驶证原件和原始购置发票进行核对。然后向 8
中水致远资产评估有限公司
银川华联购物中心有限公司股东全部权益价值项目 资产评估说明车辆管理人员了解车辆的已行驶里程数、使用和维护保养情况，并对全部车辆进行现场勘察。在对车辆清查中，我们还特别注意调查了解是否存在影响车辆使用性能的重大事故。
2．长期待摊费用的清查核实
对长期待摊费用的清查，主要为：首先根据企业提供的申报明细表了解长期待摊费用的申报内容并进行核实工作；其次核实总账、明细账，查阅相关记账凭证，收集相关原始凭证、合同资料，明确其经济内容。
3.非实物性资产、负债核实情况
对非实物性资产和负债进行了核实：
（1）非实物性资产的核实：资产评估专业人员主要通过核对企业财务总账、各科目明细账、会计凭证、银行对账单、相关业务合同、审计师的审计报告以及向企业业务人员进行访谈等资料和程序对非实物性流动资产进行了核实。
（2）负债的审核：主要调查负债的业务内容、形成过程、发生时间、相关业务合同、相关税金的纳税申报材料、相关费用的计提依据及标准、查阅该公司与债务人的余额对账单、款项的支付结算情况、审计师的审计报告以及向企业业务人员进行访谈等资料和程序。并重点向财务或相关当事人了解申报评估的应付款项是否为基准日实际存在的债务，是否有确定的债权人等。
4.对损益类项目的核实和了解
（1）对于收入的核实和了解
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银川华联购物中心有限公司股东全部权益价值项目 资产评估说明资产评估专业人员根据企业提供的历史数据及预测表与各年损益表、租赁明细表进行核对，以了解企业申报数据的准确性、总收入变化趋势、收入构成的变化情况、主要项目的市场以及价格的变化趋势和引起价格变化的主要因素等情况进行了解。
（2）主营业务成本的核实和了解
本次评估中对企业提供的历年成本情况进行核实和了解。主要了解企业成本的构成、发生规律及发生的依据等。
（3）税金及附加
资产评估专业人员通过企业申报的税金及附加历史数据及预测表、历年损益表核实和了解了以下主要内容：企业是否是纳税主体，适用的税种和税率，是否享受国家相关的税收优惠政策以及企业历年实际交纳的税金及附加与营业收入、企业历年毛利率的相关性。
（4）期间费用的核实和了解
本次评估过程中主要通过销售费用历史数据及预测表及企业提供的历年的损益表、财务明细账进行核实了解。主要了解企业各项期间费用划分的原则、固定性费用发生的规律、依据和文件、变动性费用发生的依存基础和发生规律。
（5）其他损益类项目的核实和了解
资产评估专业人员主要核实和了解了企业是否存在其他业务利润、营业外收支、补贴收入、投资收益等项目。
5.影响清查核实的事项及处理方法
资产评估专业人员严格按照评估准则要求履行应有的评估程序，但受评估条件所限，存在以下影响核实的事项：
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银川华联购物中心有限公司股东全部权益价值项目 资产评估说明（1）对隐蔽工程的清查核实，受客观条件所限，资产评估专业人员无法进行实物勘察，仅通过被评估单位提供的相关资料进行核实。
（2）评估过程中，资产评估专业人员在对设备进行勘察时，因检测手段限制及部分设备正在运行等原因，主要依赖于资产评估专业人员的外观观察和被评估企业提供的近期检测资料及向有关操作使用人员的询问情况等判断设备状况。
除以上事项外，本次核实过程中资产评估专业人员未发现有影响资产核实的其他重大事项。
三、核实结论
资产评估专业人员经履行以上评估核实程序，资产评估专业人员对委估资产和相关负债情况有了比较全面的了解。评估基准日企业的资产负债表、利润表和现金流量表及会计报表附注经过致同会计师事务所（特殊普通合伙）审计后出具了标准无保留意见的审计报告，核实结果与被评估单位所申报的资料一致，实物资产管理维护良好，可正常使用，得出以下相关企业核实结论：
（一）资产产权清查中发现的需要披露的情况
1、银川华联与北京银行北京分行签订的借款合同（合同编号：0387608），合同类型为抵押合同，抵押合同编号0387608002，抵押物为银川华联位于银川市金凤区悦海新天地购物广场13号综合商业楼，抵押房屋建筑面积共计94294.17平方米。抵押期自2017年10月21日至2027年10月20日。
（二）资产核实总体结论
1．通过核实，资产评估专业人员对评估对象及评估范围的全部资产和负债有了较全面的了解。
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银川华联购物中心有限公司股东全部权益价值项目 资产评估说明2．通过调查，资产评估专业人员对被评估单位的未来经营有了比较全面的认识。
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银川华联购物中心有限公司股东全部权益价值项目 资产评估说明第四部分资产基础法评估说明
一、流动资产评估说明
（一）评估范围
企业申报的流动资产为货币资金、应收票据及应收账款、预付账款、其他应收款、其他流动资产。流动资产在评估基准日账面值如下所示：
金额单位：人民币元
|||
|-|-|
|科目名称|账面价值|
|货币资金|4,430,357.22|
|应收票据及应收账款|1,213,848.99|
|预付账款|252,249.99|
|其他应收款|1,123,336.20|
|其他流动资产|1,051,214.06|
|流动资产合计|8,071,006.46|

（二）评估过程
评估过程主要划分以下三个阶段：
第一阶段：准备阶段
对企业评估范围内的流动资产构成情况进行初步了解，向企业提交评估资料清单和资产评估申报明细表示范格式，按照资产评估规范的要求，指导企业填写流动资产评估申报明细表。
第二阶段：现场调查核实阶段
根据企业申报的流动资产评估明细表及各项资料，首先与企业的资产负债表核对，相应科目使之相符。对有重复申报、遗漏未报、错报的项目由企业进行修改或重新申报，做到申报数据真实可靠。
第三阶段：评定估算阶段
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银川华联购物中心有限公司股东全部权益价值项目 资产评估说明1．将核实后的流动资产评估明细表录入计算机，建立相应电子文档。
2．遵照资产评估准则的相关规定，采用重置成本法，确定其在评估基准日的评估值，编制相应的评估汇总表。
3．提交流动资产的评估说明。
（三）评估说明
1．货币资金
本次申报评估的货币资金由银行存款组成，货币资金账面值为4,430,357.22元。
银行存款账面值4,430,357.22元，为企业在建设银行中瀛御景支行、北京银行北京分行营业部等开立的人民币银行存款账户。资产评估专业人员对银行存款账面值同银行对账单进行了核对，全部存款平衡相符，未发现影响净资产的事宜。以账面价值确定评估价值。
货币资金评估值4,430,357.22元，评估无增减值。
2．应收账款
应收账款账面余额为1,273,714.52元，计提坏账准备59,865.53元，账面净额为1,213,848.99元，核算的内容为应收的租金、管理费。公司参考历史信用损失经验，结合当前状况以及对未来经济状况的预测，编制应收账款账龄与整个存续期预期信用损失率对照表，计算预期信用损失。资产评估专业人员通过审核相关账簿及原始凭证，发现没有出现债务人破产、倒闭、死亡、失踪或其他不可抗力而导致的坏账，但是不能保证未来不发生坏账损失。再加上考虑到这些款项并不能在评估基准日一次收回，而具体收回的时间又具有不确定性，由于资金有时间价值也需要考虑，因而资产评估需要考虑评估风险损失。资产评估专业人员认为本次会计计提的坏账准备金额与评估 14
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银川华联购物中心有限公司股东全部权益价值项目 资产评估说明风险损失金额基本相当。以应收款合计减去评估风险损失后的金额确定评估值。坏账准备按评估有关规定评估为零。
应收账款评估值为1,213,848.99元，评估无增减值。
3.预付账款
预付账款账面值为 252,249.99元，核算的内容为企业预付的财产保险费等。资产评估专业人员查阅了相关合同和原始凭证等，了解了评估基准日至评估现场作业日期间已接受的服务情况，按收回相关资产或权益的状况确认评估值。
预付账款评估值为252,249.99元，评估无增减值。
4.其他应收款
其他应收款账面余额为2,213,092.25元，计提坏账准备1,089,756.05元，账面净额为1,123,336.20元，核算的内容为应收押金等。公司依据信用风险特征将其他应收款划分为若干组合，在组合基础上计算预期信用损失。资产评估专业人员通过审核相关账簿及原始凭证，发现没有出现债务人破产、倒闭、死亡、失踪或其他不可抗力而导致的坏账，但是不能保证未来不发生坏账损失。再加上考虑到这些款项并不能在评估基准日一次收回，而具体收回的时间又具有不确定性，由于资金有时间价值也需要考虑，因而资产评估需要考虑评估风险损失。资产评估专业人员认为本次会计计提的坏账准备金额与评估风险损失金额基本相当。以应收款合计减去评估风险损失后的金额确定评估值。坏账准备按评估有关规定评估为零。
其他应收款评估值为1,123,336.20元，评估无增减值。
5.其他流动资产
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银川华联购物中心有限公司股东全部权益价值项目 资产评估说明其他流动资产账面值为1,051,214.06元，为企业待抵扣的增值税进项税。评估人员查阅了凭证及明细账，在此基础上，以核实后的账面值确定评估值。
其他流动资产评估值为1,051,214.06元，评估无增减值。
二、投资性房地产评估说明
(一)评估范围
本次委估的投资性房地产资产总额账面原值为893,264,392.26元，账面净值为833,628,631.30元。
（二）投资性房地产概况
委估的投资性房地产为位于银川市金凤区悦海新天地购物广场13号综合商业楼1-5层，该物业于2016年12月竣工并开始运营。具体功能为商业购物中心。商业业态主要为国际中端服装品牌零售店、青春流行服饰品牌店、珠宝首饰店、知名生活用品店及餐饮等。
房产证及土地权证相关信息如下：
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|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
||||||||||商服用地|||||||
||序||||建筑物名||||||结||建成||建筑面积|
||||权证编号||||对应土地证号|||||||||
||号||||称||||||构||年月||(m2)|
||||||||||分摊面积|||||||
|1||房权证金凤区字第2015066753号||101||银国用（2015）第09703号||2,147.75||钢混||2016/12/20||21,409.89||
|2||房权证金凤区字第2015067381号||201||银国用（2015）第09705号||2,267.91||钢混||2016/12/20||22,607.66||
|3||房权证金凤区字第2015066746号||301||银国用（2015）第09706号||2,555.70||钢混||2016/12/20||25,476.49||
|4||房权证金凤区字第2015066743号||401||银国用（2015）第09707号||1,384.76||钢混||2016/12/20||13,803.98||
|5||房权证金凤区字第2015066749号||501||银国用（2015）第09704号||1,103.09||钢混||2016/12/20||10,996.15||
|6||房权证金凤区字第2016069155号||106||银国用（2016）第09115号||5.07||钢混||2016/12/20||50.58||
|7||房权证金凤区字第2016069153号||107||银国用（2016）第09140号||1.55||钢混||2016/12/20||15.42||
|8||房权证金凤区字第2016069156号||108||银国用（2016）第09142号||4.50||钢混||2016/12/20||44.82||
|9||房权证金凤区字第2016069152号||109||银国用（2016）第09143号||11.24||钢混||2016/12/20||112.04||

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银川华联购物中心有限公司股东全部权益价值项目 资产评估说明
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|-|-|-|-|-|-|-|-|
||房权证金凤区字第2016069151号|110|银国用（2016）第09139号|8.99|钢混|2016/12/20||
|11|房权证金凤区字第2016069145号|111|银国用（2016）第09138号|6.27|钢混|2016/12/20|62.54|
|12|房权证金凤区字第2016069144号|112|银国用（2016）第09137号|9.47|钢混|2016/12/20|94.40|
|13|房权证金凤区字第2016069143号|113|银国用（2016）第09135号|9.89|钢混|2016/12/20|98.57|
|14|房权证金凤区字第2016069142号|117|银国用（2016）第09134号|3.36|钢混|2016/12/20|33.50|
|15|房权证金凤区字第2016069141号|118|银国用（2016）第09133号|5.01|钢混|2016/12/20|49.93|
|16|房权证金凤区字第2016069140号|119|银国用（2016）第09132号|5.64|钢混|2016/12/20|56.25|
|17|房权证金凤区字第2016069139号|120|银国用（2016）第09130号|1.76|钢混|2016/12/20|17.56|
|18|房权证金凤区字第2016069138号|121|银国用（2016）第09129号|4.62|钢混|2016/12/20|46.10|
|19|房权证金凤区字第2016069159号|122|银国用（2016）第09119号|2.36|钢混|2016/12/20|23.55|
|20|房权证金凤区字第2016069162号|123|银国用（2016）第09128号|11.46|钢混|2016/12/20|114.19|
|21|房权证金凤区字第2016069161号|124|银国用（2016）第09117号|10.81|钢混|2016/12/20|107.72|
|合 计||||9,561.21|||95,310.97|

房屋总建筑面积95,310.97平方米，分摊土地使用权面积9,561.21平方米。土地性质为出让商服用地，土地使用权到期日为2052年7月14日。权证人为银川华联。
银川华联购物广场为钢筋砼板式基础，钢混结构，现浇梁、板、柱、剪力墙，填充墙为陶粒混凝土空心砌块；外墙面：玻璃幕墙，部分花岗石饰面，变色金属扣板门面，内墙面轻钢龙骨石膏板吊顶；地面：铺防滑地砖；屋面：屋面采用水泥焦渣找坡、水泥珍珠岩保温层、 SBS防水层；门窗：主入口钢框玻璃门，钢窗；自动扶梯；
室内设生活给排水及消防给水系统，全楼设有电气照明系统、中央空调系统、自动报警系统、自动烟感系统、自动温度感应系统、保安监控系统、生活给排水及消防给水系统、自动消防喷淋灭火系统、防雷接地系统。
（三）评估过程及方法
1.核对申报资料
根据企业提供的投资性房地产申报明细表，通过查房屋产权证等相关资料，对建
筑结构、竣工使用年限、建筑面积等资料进行核对分析。对于申报明细表中账实不
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银川华联购物中心有限公司股东全部权益价值项目 资产评估说明符、重复、遗漏及含混不清的项目，通过核实予以修正，同时对照房屋所有权证逐一核实查证。
2.现场勘查
在企业基建技术人员及相关固定资产管理人员的配合下，对房屋建筑物的位置、结构形式、建筑面积、内外装修、使用情况、维护及改造情况、完好状况进行现场勘查，并填写现场勘查记录表，对与申报资料有差异的予以调整，做到账实相符。
3.资料搜集
评估人员根据资产评估的一般准则，搜集本次评估所需的资料，包括银川市房地产交易管理部门的房地产交易资料，各种报刊、杂志、年鉴、房地产网上有关的信息资料，同时直接向房地产物业管理部门收集出租房地产实例资料，收集影响资料。
4.确定评估方法，进行评定估算
根据《资产评估准则——不动产》、《投资性房地产评估指导意见》，参考《房地产估价规范》，投资性房地产评估的基本方法包括收益法和市场法。
采用市场法评估投资性房地产时，应当收集足够的同类或者类似房地产的交易案例，并对所收集的信息及其来源进行分析。在选用交易案例时应当关注案例的可比性；本次评估的投资性房地产为商业购物中心整体，市场上难以获取类似规模的成交案例，因此未采用市场比较法。
本次评估投资性房地产处于正常租赁经营状态，租赁合同等资料较为齐全，适宜采用收益法进行评估。
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银川华联购物中心有限公司股东全部权益价值项目 资产评估说明为此，经评估人员现场查勘，以及评估对象的特点、评估目的及宗地所处区域的影响因素等资料进行收集、分析和整理，并结合评估对象的实际情况，故本次评估对委估投资性房地产采用收益法评估。
收益法是预计估价对象未来的正常收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
基本计算公式为：
其中：P—
评估值
n—
房地产收益年限（年）
Ai—
年净收益
i—年序号
Y—
资本化率（％）
B—收益年限到期后房产或土地价值
其中年净收益=年租金总收入-年总成本费用
（四）评估案例
根据企业提供的资料，待估物业自有总建筑面积95,310.97平方米，另根据布局需要，另行在一层从外租入面积93平方米，企业共有使用面积95403.97平方米。根据目前的规划布局，扣除相关消防通道、楼内过道、卫生间等公共区域所占用的面积，实际可用于出租的面积为51,578.70平方米，至评估基准日租出面积46,960.20平方米，出租率91%，至2019年8月底，出租率约95%。
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银川华联购物中心有限公司股东全部权益价值项目 资产评估说明
|||||
|-|-|-|-|
|序号|楼层|可出租面积|2019年6月底实际出租面积|
|1|一层|11,253.90|10,623.90|
|2|二层|11,670.00|10,776.00|
|3|三层|13,629.00|13,179.00|
|4|四层|9,288.00|6,943.00|
|5|五层|5,737.80|5,438.30|
|合计||51,578.70|46,960.20|

租赁方式主要分为“保底租赁”及“保底+抽成”两种方式。
租赁期分别为1~20年不等，目前5年及以上租赁期合同约17,440.80平方米，占总可出租面积的34%。
1、年租金总收入
年总收入根据租赁方式分为保底租金收入、扣点（抽成）租金收入，以及展台及广告位收入、押金利息收入。
（1）保底租金收入、扣点租金收入
按各铺位根据相应的租赁合同，对合同租赁期内的收入按合同的约定进行计算，对租约期外按市场租金及企业目前执行的政策确定租金水平。
（2）展台及广告位收入
企业目前展台收入主要为车展收入，广告位收入尚未开展。由于此商业城开业仅两年多，目前主要为培育客户，随着经营发展，商圈及口碑成熟，未来此项收入会有较大的提升空间。
（3）押金利息收入
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银川华联购物中心有限公司股东全部权益价值项目 资产评估说明企业目前租金支付方式一般为“押三付一”，即押金为三个月租金，利息率取中国人民银行2015年10月24日公布的一年定期存款利率1.5%。
2、年总成本费用
年总成本费用主要包括租入成本、维修费、管理费、保险费、房产税、税金及附加、土地使用税、税金及附加。
（1）租入成本
租入成本为对外租入面积为93平方米的相应租金，合同期至2026年12月30日止。合同期内按合同约定的租金水平确定，合同期外根据市场情况考虑一定的增涨。
（2）维修费
为保证房屋正常使用每年需支付的修缮费用，按房屋重置价的0.5%计算。
（3）管理费
按年房地产总收入的7%计。
（4）保险费
保险费指房产所有人为使自己的房产避免意外损失而向保险公司支付的费用，按年房屋重置全价的
1‰计。
（5）房产税，分为从租和从价两部分。对于出租收入，按租金收入的12%计算；对于存在未出租部分商铺，按其面积加上应分摊的公共区域面积为基数，按分摊的房屋原值的70%，以1.2%税率计算。
（6）税金及附加
按城建税7%、教育费3%、地方教育费2%计算。
（7）土地使用税
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银川华联购物中心有限公司股东全部权益价值项目 资产评估说明银川当地土地使用税标准为 9元/m2，按土地面积收取。
（8）印花税
按含税租金收入的0.1%计。
3、评估对象收益年期
土地使用权终止日期为2052年7月14日，截止评估基准日，土地剩余使用年限为33.06年，委估资产建成于2016年，约尚可使用57.42年，建筑物耐用年限长于土地剩余使用年限；评估对象为钢混非生产商业用房，对土地使用权剩余期限短于建筑物剩余耐用年限的，应选取其中较短者（土地使用权剩余期限）为收益期，收益价值应为按收益期计算的价值。则本次评估评估对象收益期限为33.06年。
4、资本化率
根据《资产评估执业准则—不动产》规定，本次采用累加法，资本化率=无风险报酬率+投资风险补偿率+管理负担补偿率+缺乏流动性补偿率一投资带来的优惠率，无风险报酬率取基准日2019年6月30日中国人民银行规定的一年期（含一年）存款利率1.5%。
投资风险补偿率是指当投资者投资一项收益不确定、具有一定风险性的房地产时，必然会要求对所承担的额外风险有所补偿。本次涉及的对象为商业用房，对现有已建成房地产的经营投资存在一定的不确定性，有一定的风险，故本次评估投资风险补偿率取2.1%。
管理负担补偿率是指从事一项经营项目所要求的操劳越多，其吸引力就会越小，从而经营者者必然会要求对所承担的额外管理有所补偿，由于评估对象为商业城商铺，体量大，管理较为复杂，故本次评估管理负担补偿率取2.0%。
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银川华联购物中心有限公司股东全部权益价值项目 资产评估说明缺乏流动性补偿率是指经营者者对所投入的资金由于缺乏流动性所要求的补偿，评估对象为商业用房，面积大，销售受到一定限制，故本次评估缺乏流动性补偿率取2%。
投资带来的优惠率，是指由于投资房地产可以获得某些额外的好处；由于评估对象为商业用房，易于获得融资，故本次评估投资带来的优惠率为-0.5%。
评估对象资本化率的确定
资本化率＝无风险报酬率+投资风险补偿率+管理负担补偿率+缺乏流动性补偿率一投资带来的优惠率
=1.5%+2.1%+2%+2%-0.5%=7.1%
5、评估值
（1）年净收益折现值
按照上述公式测算投资性房地产年净收益折现值为102,304.50万元，具体见下表。
|||||||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
|项目|年总收入|年总成本|年净收益||折现率|折现周期||折现系数||现值（万元）||
|2019年7-12月|1,680.55|486.92|1,193.63||7.10%|0.25||0.983||1,173.34||
|2020年|3,642.03|1,029.07|2,612.96||7.10%|1||0.9337||2,439.72||
|2021年|4,412.44|1,182.11|3,230.33||7.10%|2||0.8718||2,816.20||
|2022年|5,132.56|1,325.36|||7.10%|||||||
|||||3,807.20|||3||0.814||3,099.06|
|2023年|5,758.36|1,450.14|4,308.22||7.10%|4||0.76||3,274.25||
|2024年|6,316.09|1,561.66|4,754.43||7.10%|5||0.7097||3,374.22||
|2025年|6,878.49|1,674.15|5,204.34||7.10%|6||0.6626||3,448.40||
|2026年|7,482.61|1,794.96|5,687.65||7.10%|7||0.6187||3,518.95||
|2027年|8,143.01|1,926.95|6,216.06||7.10%|8||0.5777||3,591.02||
|2028年|8,733.06|2,043.82|6,689.24||7.10%|9||0.5394||3,608.18||
|2029年|9,374.55|2,170.85|7,203.70||7.10%|10||||||
||||||||||0.5036||3,627.78|
|2030年|10,001.81|2,295.09|7,706.72||7.10%|11||0.4702||3,623.70||
|2031年|10,676.65|2,428.70|8,247.95||7.10%|12||0.4391||3,621.67||
|2032年|11,403.11|2,572.47|8,830.64||7.10%|13||0.41||3,620.56||
|2033年|12,185.54|2,727.26|9,458.28||7.10%|14||0.3828||3,620.63||
|2034年|12,932.76|2,875.15|10,057.61||7.10%|15||0.3574||3,594.59||

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银川华联购物中心有限公司股东全部权益价值项目 资产评估说明
|||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|
|2035年|13,725.56|3,032.03|10,693.53|7.10%|16|0.3337|3,568.43|
|2036年|14,570.28|3,199.13|11,371.15|7.10%|17|0.3116|3,543.25|
|2037年|15,306.40|3,344.91|11,961.49|7.10%|18|0.2909|3,479.60|
|2038年|16,088.74|3,499.78|12,588.96|7.10%|19|0.2716|3,419.16|
|2039年|16,709.05|3,622.84|13,086.21|7.10%|20|0.2536|3,318.66|
|2040年|17,354.99|3,750.95|13,604.04|7.10%|21|0.2368|3,221.44|
|2041年|18,027.61|3,884.33|14,143.28|7.10%|22|0.2211|3,127.08|
|2042年|18,728.12|4,023.24|14,704.88|7.10%|23|0.2065|3,036.56|
|2043年|19,457.75|4,167.86|15,289.89|7.10%|24|0.1928|2,947.89|
|2044年|20,037.76|4,283.12|15,754.64|7.10%|25|0.18|2,835.84|
|2045年|20,635.11|4,401.81|16,233.30|7.10%|26|0.1681|2,728.82|
|2046年|21,143.30|4,502.99|16,640.31|7.10%|27|0.1569|2,610.86|
|2047年|21,664.50|4,606.77|17,057.73|7.10%|28|0.1465|2,498.96|
|2048年|22,097.77|4,693.28|17,404.49|7.10%|29|0.1368|2,380.93|
|2049年|22,539.74|4,781.53|17,758.21|7.10%|30|0.1277|2,267.72|
|2050年|22,990.53|4,871.55|18,118.98|7.10%|31|0.1193|2,161.59|
|2051年|23,450.34|4,963.37|18,486.97|7.10%|32|0.1114|2,059.45|
|2052年|12,569.65|2,664.44|9,905.21|7.10%|32.77|0.1056|1,045.99|
|合计|||||||102,304.50|

（2）收益期满房屋余值
投资性房产在2016年12月投入使用，钢混结构，经济年限为60年。目前房产造价为3000元/平方米，未来造价水平按3%年增长考虑，建筑面积为95310.97平方米，收益期满成新率为41%。
则收益期结束后房产余值折现值：
房屋重置单价×(1+造价增长率）^收益期限×成新率×面积×折现系数
=3,230.17万元
（五）评估结果及评估增减值原因分析
1、投资性房地产评估值=年净收益折现评估值+到期房产余值折现值
= 102,304.50+ 3,230.17
=105,534.67万元
2、增减值分析
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银川华联购物中心有限公司股东全部权益价值项目 资产评估说明投资性房地产评估值105,534.67万元，账面值83,362.86万元，评估增值22,171.81万元，增值率为26.60%，增值原因主要为：周边商业用房房价上涨，带动被估资产价格上涨。
三、机器设备评估说明
（一）评估范围
本次设备类资产的评估范围为银川华联购物中心有限公司截止到评估基准日所申报的设备类资产。该公司设备类资产主要有机器设备、运输车辆及电子设备三部分。
各类设备的账面价值详见下表：
金额单位：人民币元
||||
|-|-|-|
|科目名称|账面价值||
||原值|净值|
|设备合计|1,370,509.45|654,444.86|
|固定资产-机器设备|343,151.41|225,162.96|
|固定资产-车辆|276,530.00|57,610.42|
|固定资产-电子设备|750,828.04|371,671.48|
|减：设备类固定资产减值准备||-|
|设备类净额合计|1,370,509.45|654,444.86|

（二）设备概况
1．设备基本情况
设备类资产分为机器设备、车辆及电子设备。机器设备有疏通机、空调、垃圾房除臭设备箱等设备，共计27项；运输设备为运输车辆，共计1项，为别克商务车；电子设备为电脑、打印机、空调、冰箱、照像机等办公设备，共计85项，设备类资产分布位于银川市金凤区悦海新天地购物广场13号综合商业楼3层办公区内，目前均能使用。
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银川华联购物中心有限公司股东全部权益价值项目 资产评估说明2．设备特点
企业从事购物中心的商铺租赁及物业管理，本次所申报的设备具有如下特点：（1）机器设备多为办公及物业管理相关的设备，主要为电子类设备。
（2）车辆为一部办公用小轿车。
（3）电子设备为办公所需的电脑、打印机、空调、对讲机等。
3．设备原值的形成
企业根据设备购建时的历史成本作为设备类资产账面原值入账，企业为一般纳税人，购入的固定资产适用进项税抵扣政策。
（三）评估过程
资产评估专业人员于2019年8月29日进驻现场并进行了清查核实和现场勘察工作，于2019年9月6日完成现场工作，撤离现场。
1．清查核实工作
（1）为保证评估结果的准确性，根据企业设备资产的构成特点及资产评估明细表的内容，资产评估专业人员向企业有关管理部门及使用部门发放了设备状况调查表等资料，并指导企业根据实际情况进行填写，以此作为评估的参考资料。
（2）资产评估专业人员对企业提供的申报明细表进行核查，对表中的错填和漏填等不符合要求的部分，提请企业进行必要的修改和补充。
（3）现场清点设备，资产评估专业人员针对资产评估明细表中不同的资产性质及特点，采取不同的清查核实方法进行现场勘察，原则为覆盖各类、典型勘查。了解设备的购置日期、产地、账面原值的构成情况。填写设备现场勘察记录。
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银川华联购物中心有限公司股东全部权益价值项目 资产评估说明（4）对重点及主要设备等进行了详细勘查，对一般设备按申报明细表进行核对，比照资产评估申报明细表对不符之处作相应的修改、完善。
（5）根据现场实地勘察结果，进一步修正企业提供的评估明细表，然后由企业盖章，作为评估的依据。
（6）对评估范围内的车辆产权进行核查，如：核实车辆行驶证、购车发票等。
2．评定估算
（1）根据本次评估目的，设备评估主要采用成本法。
（2）我们通过查询目前同型设备的市场售价，确定重置全价。
（3）一般设备的成新率采用年限法确定成新率，对于重点设备采用年限成新率和现场勘查成新率加权平均确定其成新率。
（4）对评估明细表进行了审查和修改后，进行初步评估汇总。
3．评估汇总
（1）经过以上评定估算，结合设备的购置、启用日期至评估基准日的物价、其他费用、利率、税率的变化情况，综合分析评估结果的可靠性，增值率的合理性，以及可能存在的影响评估结果准确性的因素进行了复查，进而对评估结果作必要的调整。
（2）在经审查修改的基础上，编辑并汇总机器设备、车辆和电子设备等评估明细表。
4．撰写说明
按中国资产评估协会颁发的《资产评估执业准则—评估报告》的相关要求，编制资产评估说明。
（四）评估方法
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银川华联购物中心有限公司股东全部权益价值项目 资产评估说明根据本次评估目的，按照持续使用原则，以市场价格为依据，结合委估设备的特点和收集资料情况，主要采用重置成本法进行评估。
A．车辆
1．重置全价的确定
（1）车辆重置全价由车辆购置价、车辆购置税、牌照费及其他费用并扣除增值税。
车辆重置全价=车辆购置价+车辆购置税+牌照费用－增值税
1）车辆购置价
以企业所在地汽车经销商报价确定。
2）购置附加税的确定
车辆购置税税率10%。
3）牌照费用
通常来讲，其他费用包括验车费、手续费、车牌费等，银川市目前上述费用约300.00元。
4）增值税
根据财政部、税务总局、海关总署公告〔2019〕第39号《关于深化增值税改革有关政策的公告》（自2019年4月1日起执行），纳税人发生增值税应税销售行为或者进口货物，原适用16%和10%税率的，税率分别调整为13%、9%。
2．车辆成新率的确定
对于运输车辆，按商务部、发改委、公安部、环境保护部令2012年第12号《机动车强制报废标准规定》的有关规定，按以下方法确定成新率，即：
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中水致远资产评估有限公司
银川华联购物中心有限公司股东全部权益价值项目 资产评估说明使用年限成新率＝（1-2/经济使用年限）已使用年限×100%
行驶里程成新率＝(规定行驶里程－已行驶里程／规定行驶里程)*100%
理论成新率＝Min(使用年限成新率，行驶里程成新率)
小、微型非营运载客汽车、大型非营运轿车、轮式专用机械车无使用年限限制的车辆考虑经济使用年限为15年。理论成新率按使用年限成新率与行驶里程成新率孰低确定。
同时对待估车辆各组成部分进行必要的勘察鉴定，若勘察鉴定结果与按上述方法确定的成新率相差较大，则进行适当的调整，确定最终成新率。若两者结果相当，则不再进行调整。
3．评估值的确定
评估值=重置全价×成新率
B．电子设备（含机器设备）
1．电子设备重置全价
电子设备的重置全价为设备的不含税购置价。
重置全价=不含税购置价
对于电子设备的购置时间距离评估基准日较近的，在判断其账面原值的合理性后，可以将企业账面原值确定为重置全价，然后按照上述精确度进行取整。
2．成新率
一般电子设备的成新率按年限成新率来确定，具体公式如下：
成新率＝（经济寿命年限-已使用年限）÷经济寿命年限×100%
3.评估值的确定
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银川华联购物中心有限公司股东全部权益价值项目 资产评估说明评估值=重置全价×成新率
（五）评估案例
案例一：立式空调（机器设备评估明细表序号4-12）
产权持有单位：银川华联购物中心有限公司
规格型号：5P（KFR-120LW/SDY-PA400(D3)）
生产厂家：美的集团
购置日期：2016年12月20日
启用日期：2016年12月20日
账面原值：9,743.59元
账面净值：7,429.43元
主要技术参数：
R22
制冷剂
3896
制冷功率
3950+3500
制热功率
2000
循环风量
60
室外机噪音
除霜功能 自动除霜
1．重置成本的确定
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中水致远资产评估有限公司
银川华联购物中心有限公司股东全部权益价值项目 资产评估说明根据该类设备的实际情况，该空调的重置成本按其购置价确定。该空调评估基准日市场售价为8,499.00元，则：
重置全价=购置价÷（1+13%）
=8,499.00÷（1+13%）
=7,520.00元（取整）
2．成新率的确定
采用年限法确定其成新率。根据《资产评估常用数据与参数手册》的规定确定该类空调的经济寿命为8年，企业于2016年12月20日购置并投入使用至评估基准日该设备已运行2.50年，其成新率计算如下：
成新率=（经济使用年限－已使用年限）÷经济使用年限×100%
=（8－2.50）÷8×100%
=69%
3．评估值的确定
评估值=重置成本×综合成新率
=7,520.00×69%
=5,190.00（元）
案例二：别克 SGM6531UAAA（车辆评估明细表序号1）
1、车辆概况
车辆名称：别克商务车
型号：别克SGM6531UAAA
车辆牌号：宁A52L17
生产厂家：上海通用(沈阳）北盛汽车有限公司
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银川华联购物中心有限公司股东全部权益价值项目 资产评估说明产权持有单位：银川华联
购置日期：2016年2月22日
启用日期：2016年2月22日
已行使里程：100012公里
账面原值：276,530.00元
账面净值：57,610.42元
车辆概况：
发动机：2.4L LAF
最大功率：186KW
扭矩（N.m）：240
长*宽*高：5266*1878*1772
车身结构：5门七座MPV
该车于2016年2月购进，作为办公车辆，维护保养较好，截止基准日该车各机构运转正常。
2、重置全价的确定
重置全价=购置价+车辆购置税+牌照费及其他费用-增值税
（1）购置价
经向银川当地经销商询价，在评估基准日，同款车的购置价为252,900.00元人民币。
（2）车辆购置税
车辆购置税=购置价÷（1+增值税率）×车辆购置税率
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银川华联购物中心有限公司股东全部权益价值项目 资产评估说明=252,900.00÷（1+13%）×10%
= 22,381.00
（3）牌照费及其他费用
该公司车辆于银川市取得，其他费用主要为工本费及手续费等，银川市一般为300元，故牌照费及其他费用合计为300元。
（4）增值税
根据财政部、税务总局、海关总署公告〔2019〕第39号《关于深化增值税改革有关政策的公告》（自2019年4月1日起执行），纳税人发生增值税应税销售行为或者进口货物，原适用16%和10%税率的，税率分别调整为13%、9%。
增值税=购置价÷（1+增值税率）×增值税率
=252,900.00÷（1+13%）×13%
=29,090.00元
（5）重置全价的确定
重置全价=购置价+汽车购置税+牌照费及其他费用-增值税
= 252,900.00+ 22,381.00+300.00- 29,090.00
=246,500.00元（百位取整）
3、车辆成新率的确定
根据商务部、发改委、公安部、环境保护部令2012年第12号《机动车强制报废标准规定》，该车辆属于非营业性车辆，其使用年限不作要求，行驶里程达到60万公里国家引导报废。该车已行驶100012公里。其行使里程成新率为：
行使里程成新率=（600000－100012）÷600000×100%＝83%
该车经济年限为15年，已使用年限为3.35年，则使用年限成新率为：
33
中水致远资产评估有限公司
银川华联购物中心有限公司股东全部权益价值项目 资产评估说明使用年限成新率=（1-2/15）3.35
×100%＝62%
理论成新率＝Min(使用年限成新率，行驶里程成新率)
=Min(83%，62%)
=62%
（2）勘察调整
经资产评估专业人员现场对车辆勘查，发动机声音正常，动力强劲，变速器传动轴正常；车架底盘无裂纹、变形、损坏，车胎正常,无漏油；转向及各种仪表正常；制动正常，性能良好；表面光泽好，无磨损，维护好，未发现需调整事项。
（3）综合成新率
综合成新率=理论成新率
=62%
综上所述，确定车辆成新率为62%。
4、评估值的确定
评估值=重置全价×综合成新率
=246,500.00×62%
=152,830.00（元）
案例三：扬天T4900V-00电脑（电子设备评估明细表序号6-38）
产权持有单位：银川华联购物中心有限公司
规格型号：扬天T4900V-00
生产厂家：联想集团
购置日期：2016年8月1日
启用日期：2016年8月1日
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中水致远资产评估有限公司
银川华联购物中心有限公司股东全部权益价值项目 资产评估说明账面原值：3,700.00元
账面净值：185.00元
主要技术参数：
CPU：Intel
奔腾双核 G2030 3GHz
内存：2GB DDR3
硬盘容量：500GB7200转
显卡：集成显卡
有线网卡：1000Mbps以太网卡
机箱尺寸：396.5×399.6×160mm
1．重置成本的确定
根据该类设备的实际情况，该电脑的重置成本按其购置价确定。该电脑评估基准日市场售价为3,099.00元，则：
重置全价=购置价÷（1+13%）
=3,099.00÷（1+13%）
=2,740.00元（取整）
2．成新率的确定
采用年限法确定其成新率。根据《资产评估常用数据与参数手册》的规定确定该电脑的经济寿命为5年，银川华联购物中心有限公司于2016年8月购置并投入使用至评估基准日该设备已运行2.83年，其成新率计算如下：
成新率=（经济使用年限－已使用年限）÷经济使用年限×100%
=（5－2.83）÷5×100%
= 43%
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中水致远资产评估有限公司
银川华联购物中心有限公司股东全部权益价值项目 资产评估说明3．评估值的确定
评估值=重置成本×综合成新率
=2,740.00×43%
=1,180.00（元）
（六）评估结果及增减值原因分析
1．评估结果
金额单位：人民币元
||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
|科目名称|账面价值||评估价值||增减率%||
||原值|净值|原值|净值|原值|净值|
|设备类合计|1,370,509.45|654,444.86|1,200,850.00|705,950.00|-12.38|7.87|
|固定资产-机器设备|343,151.41|225,162.96|283,980.00|172,150.00|-17.24|-23.54|
|固定资产-车辆|276,530.00|57,610.42|246,500.00|152,830.00|-10.86|165.28|
|固定资产-电子设备|750,828.04|371,671.48|670,370.00|380,970.00|-10.72|2.50|
|减：设备类固定资产减值准备||-|||||
|设备类净额合计|1,370,509.45|654,444.86|1,200,850.00|705,950.00|-12.38|7.87|

具体评估结果详见“固定资产评估汇总表”、“机器设备评估明细表”、“车辆评估明细表”、“电子设备评估明细表”。
2．设备类资产增减值原因主要如下：
（1）机器设备资产评估原值减值的原因：由于技术的不断进步，电子产品的更新换代速度越来越快，相同配置的电器产品，市场价格处于不断的下降趋势，国内外厂商的竞争导致设备的购置价格迅速下降，因而造成重置成本下降；原值下降，故评估净值减值。
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中水致远资产评估有限公司
银川华联购物中心有限公司股东全部权益价值项目 资产评估说明（2）车辆的评估，出现了评估原值减值的情况，主要原因是：近年来市场价格普遍下降，故评估原值减值。评估净值增值的主要原因是企业折旧年限短于其经济年限。
（3）由于技术的不断进步，电子产品的更新换代速度越来越快，相同配置的电器产品，市场价格处于不断的下降趋势，国内外厂商的竞争导致设备的购置价格迅速下降，因而造成重置成本下降；企业折旧年限短于其经济年限，故评估净值增值。
四、长期待摊费用评估说明
长期待摊费用账面值21,350,102.61元，为摊销商业城装修费用等形成。
评估人员调查了解了长期待摊费用发生的原因，查阅了长期待摊费用的记账凭证及相关合同。经核实，长期待摊费用发生额真实，摊销期限合理，由于该费用为装饰工程，其价值已包含在投资性房地产中，本处评估为 0元。
长期待摊费用评估值为0元，评估减值21,350,102.61元。
五、递延所得税资产
递延所得税资产账面值为287,405.40元，是企业核算资产在后续计量过程中因企业会计准则规定与税法规定不同，产生资产的账面价值与其计税基础的差异。
企业按照暂时性差异与适用所得税税率计算的结果，确认的递延所得税资产，核算内容为资产的账面价值小于其计税基础产生可抵扣暂时性差异，本次为计提往来科目的坏账准备形成。评估人员就差异产生的原因、形成过程进行了调查和了解，因所有的递延所得税资产确认时，都要以可抵扣暂时性差异转回期间预计将获得的应纳税所得额为限。因为只有当未来转回期间预计将获得的应纳税所得额大于待转回的可抵扣 37
中水致远资产评估有限公司
银川华联购物中心有限公司股东全部权益价值项目 资产评估说明暂时性差异时，才会使未来期间的所得税费用减少，才会在未来期间产生经济利益的流入，才符合资产的确认原则。
本次申报的由于计提往来科目坏账准备而形成的递延所得税资产，其评估值按账面值确认。
递延所得税资产评估值287,405.40元，评估无增减值。
六、负债评估说明
（一）评估范围
评估范围为企业评估申报的流动负债和非流动负债，其中流动负债包括应付票据及应付账款、预收账款、应付职工薪酬、应交税费、其他应付款和一年内到期的非流动负债。非流动负债为长期借款。上述负债在评估基准日账面值如下所示：
金额单位：元
|||
|-|-|
|科目名称|账面价值|
|应付票据及应付账款|119,939,976.61|
|预收款项|4,084,495.11|
|应付职工薪酬|388,206.49|
|应交税费|1,023,942.87|
|其他应付款|256,117,767.81|
|一年内到期的非流动负债|19,000,000.00|
|流动负债合计|400,554,388.89|
|长期借款|277,000,000.00|
|非流动负债合计|277,000,000.00|
|负债合计|677,554,388.89|

（二）评估过程
评估过程主要划分为以下两个阶段：
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中水致远资产评估有限公司
银川华联购物中心有限公司股东全部权益价值项目 资产评估说明第一阶段：准备阶段
1.根据企业提供的负债评估申报资料，首先对财务台账和评估明细表进行互相核对，使之相符。对内容不符、重复申报、遗漏未报的项目进行改正，由企业重新填报，作到账表相符。
2.由企业财务部门的有关人员介绍各项负债的形成原因、记账原则等情况。
3.对负债原始凭证抽样核查，并对数额较大的债务款项进行了函证，确保债务情况属实。
第二阶段：评定估算阶段
1.将核实的负债评估明细表录入计算机，建立相应数据电子文档。
2.对各类负债采用以核实的方法确定评估值，编制评估汇总表。
3.提交负债的评估技术说明。
（三）评估方法及说明
1.应付账款
应付账款账面值119,939,976.61元，主要内容为应付二期装修工程款及租赁款等。
资产评估专业人员查阅了应付账款明细账及原始凭证，核实交易事项的真实性、业务内容和金额等，本次评估以账面值确定评估值。
应付账款评估值为119,939,976.61元，评估无增减值。
2.预收账款
预收账款账面余额为4,084,495.11元，核算内容为企业预收的房租及管理费、水电费。资产评估专业人员抽查有关账簿记录和合同，确定预收款项的真实性和完整性，本次评估以账面值确定为评估值。
39
中水致远资产评估有限公司
银川华联购物中心有限公司股东全部权益价值项目 资产评估说明预收账款评估值为4,084,495.11元，评估无增减值。
3.应付职工薪酬
应付职工薪酬账面值388,206.49元，为应付的职工工资及工会费和职工教育经费等。资产评估专业人员核对了企业总账和明细账，核实了应付职工薪酬的提取及使用情况，认为计提正确和支付符合规定，以核实的账面值作为评估值。
应付职工薪酬评估值388,206.49元，评估无增减值。
4.应交税费
应交税费账面余额为1,023,942.87元，主要内容为企业增值税、所得税、房产税、个人所得税等。经查阅应交税费明细账，抽查企业的完税凭证，税金计算正确，按核实后的账面值作为评估值。
应交税费评估值为1,023,942.87元，评估无增减值。
5.其他应付款
其他应付款账面余额为256,117,767.81元，主要内容为承租保证金、关联方往来款等。经查阅与相关单位的对账协议及相关的文件说明，往来核对一致、未发现不需支付的证据，其他应付款以账面值作为评估值。
其他应付款评估值为256,117,767.81元，评估无增减值。
6.一年内到期的非流动负债
其他流动负债账面余额为19,000,000.00元，主要内容为企业从北京银行北京分行取得的长期贷款。资产评估专业人员核对了借款合同，金额、借款期限、利率无误。
企业经营状况良好，应有到期承付借款的能力，以核实后的账面值确认评估值。
一年内到期的非流动负债评估值为19,000,000.00元，评估无增减值。
40
中水致远资产评估有限公司
银川华联购物中心有限公司股东全部权益价值项目 资产评估说明 7.长期借款
长期借款账面值277,000,000.00元，主要内容为企业从北京银行北京分行取得的长期贷款。资产评估专业人员核对了借款合同，金额、借款期限、利率无误。企业经营状况良好，应有到期承付借款的能力，因此以核实后的账面值确认评估值。
长期借款评估值为277,000,000.00元，评估无增减值。
41
中水致远资产评估有限公司
银川华联购物中心有限公司股东全部权益价值项目 资产评估说明第五部分
收益法评估的说明
收益法是指通过估测被评估资产未来预期收益的现值来判断资产价值的各种评估方法的总称。它服从资产评估中将利求本的思路，即采用本金化和折现的途径及其方法来判断和估算资产价值。
因北京华联商厦股份有限公司拟收购恒天嘉信（宁夏）投资中心（有限合伙）出资份额之经济行为需要，北京华联商厦股份有限公司委托中水致远资产评估有限公司以2019年6月30日为评估基准日，对银川华联的股东全部权益的市场价值进行资产评估，为该经济行为提供价值参考。
中水致远资产评估有限公司接受委托后，按照《中华人民共和国资产评估法》、《资产评估准则—基本准则》（财资〔2017〕43号）、《资产评估执业准则——企业价值》（中评协〔2018〕38号）等本次资产评估应遵循的相关法律、规章及指导意见的要求，采用了两种评估方法进行评估。资产基础法评估的详细过程和结果见前面资产基础法评估的技术说明部分。在本部分将提供收益法的评估过程和结果。
一、价值类型及其定义
根据本次评估目的，价值类型确定为市场价值。市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。
42
中水致远资产评估有限公司
银川华联购物中心有限公司股东全部权益价值项目 资产评估说明选择市场价值作为本次评估的价值类型，是遵照价值类型与评估目的相一致的原则，并充分考虑市场条件和评估对象自身条件等因素，在本评估机构接受委托人评估委托时所明确的评估结论价值类型。
二、本次收益法的评估假设和限制条件
（一）一般假设
1.交易假设：假定所有待评估资产已经处在交易过程中，资产评估师根据待评估资产的交易条件等模拟市场进行估价。
2.公开市场假设：公开市场假设是对资产拟进入的市场的条件以及资产在这样的市场条件下接受何种影响的一种假定。公开市场是指充分发达与完善的市场条件，是指一个有自愿的买方和卖方的竞争性市场，在这个市场上，买方和卖方的地位平等，都有获取足够市场信息的机会和时间，买卖双方的交易都是在自愿的、理智的、非强制性或不受限制的条件下进行。
3.资产持续使用假设：持续使用假设是对资产拟进入市场的条件以及资产在这样的市场条件下的资产状态的一种假定。首先被评估资产正处于使用状态，其次假定处于使用状态的资产还将继续使用下去。在持续使用假设条件下，没有考虑资产用途转换或者最佳利用条件，其评估结果的使用范围受到限制。
4.收益有限年期假设。企业主要资产为投资性房地产，未来的生产及经营皆围绕投资性房地产进行，其收益年限与投资性房地产使用年限相关。土地使用权终止日期为2052年7月14日，截止评估基准日，土地剩余使用年限为33.06年，委估资产投入使用于2016年，约尚可使用57.42年，建筑物耐用年限长于土地剩余使用年限；对土地使用权剩余期限短于建筑物剩余耐用年限的，应选取其中较短者（土地使用权剩余 43
中水致远资产评估有限公司
银川华联购物中心有限公司股东全部权益价值项目 资产评估说明期限）为收益期，收益价值应为按收益期计算的价值。则本次评估评估对象收益期限为33.06年。
（二）特殊假设
1.本次评估假设评估基准日外部经济环境不变，国家现行的宏观经济不发生重大变化。无其他不可预测和不可抗力因素造成的重大不利影响。
2.企业所处的社会经济环境以及所执行的税赋、税率等政策无重大变化。
3.企业未来的经营管理班子尽职，并继续保持现有的经营管理模式。
4.假设被评估单位完全遵守国家所有相关的法律法规，符合国家的产业政策，不会出现影响公司发展和收益实现的重大违规事项。
5.本次评估的各项资产均以评估基准日的实际存量为前提，有关资产的现行市价以评估基准日的国内有效价格为依据。
6.假设评估基准日后被评估单位采用的会计政策和编写本评估报告时所采用的会计政策在重要方面保持一致。
7.假设评估基准日后被评估单位在现有管理方式和管理水平的基础上，经营范围、方式与目前保持一致。
8.假设未来企业保持现有的信用政策不变，不会遇到重大的款项回收问题。
9.假设委托人及被评估单位提供的基础资料和财务资料真实、准确、完整。
（三）评估限制条件
1.本评估结果是依据本次评估目的、以公开市场为假设前提而估算的评估对象的市场价值，没有考虑特殊的交易方式可能追加或减少付出的价格等对其评估价值的影 44
中水致远资产评估有限公司
银川华联购物中心有限公司股东全部权益价值项目 资产评估说明响，也未考虑宏观经济环境发生变化以及遇有自然力和其它不可抗力对资产价格的影响。
2.评估报告中所采用的评估基准日已在报告前文明确，我们对价值的估算是根据评估基准日企业所在地货币购买力做出的。
本报告评估结果在以上假设和限制条件下得出，当上述评估假设和限制条件发生较大变化时，评估结果无效。
三、本次收益法的的具体形式
采用收益法，要求评估的企业价值内涵与应用的收益类型以及折现率的口径一致。
（一）
关于收益口径——企业自由现金流量
本次采用的收益类型为企业自由现金流量。企业自由现金流量指的是归属于包括股东和付息债权人在内的所有投资者的现金流量，其计算公式为：
企业自由现金流量＝税后净利润＋折旧与摊销＋利息费用（扣除税务影响后）－资本性支出－净营运资金变动
（二）关于折现率
本次采用企业的加权平均资本成本（WACC）作为自由现金流量的折现率。
 1   1 
( )
WACC= ×Re+ ×1−T×Rd
1+ D/ E 1+ E/D
Re股东权益资本成本的确定
R= R +β (R − R )+α
e f e m f
（三）关于收益期
45
中水致远资产评估有限公司
银川华联购物中心有限公司股东全部权益价值项目 资产评估说明本次评估采用有限年期作为收益期。土地使用权终止日期为2052年7月14日，截止评估基准日，土地剩余使用年限为33.06年，委估资产投入使用于2016年12月，约尚可使用57.42年，建筑物耐用年限长于土地剩余使用年限；对土地使用权剩余期限短于建筑物剩余耐用年限的，应选取其中较短者（土地使用权剩余期限）为收益期，收益价值应为按收益期计算的价值。则本次评估评估对象收益期限为33.06年。
（四）收益法的评估计算公式
本次采用的收益法的计算公式为：
n A
P=
∑ i − B+ OE
(1+ R)i
i=1 + C
式中：P——为企业股东全部权益价值评估值；
Ai——企业近期处于收益变动期的第i年的企业自由现金流量；
R——折现率；
n——企业收益变动期预测年限；
B——企业评估基准日付息债务和股东负债的现值；
OE——企业评估基准日溢余资产与溢余负债总和的现值;
C——到期房产及设备回收现值。
溢余资产是指评估基准日超过企业生产经营所需，评估基准日后企业自由现金流量预测不涉及的资产。本次评估主要采用成本法对溢余资产进行评估。
非经营性资产、负债是指与被评估单位生产经营无关的，评估基准日后企业自由现金流量预测不涉及的资产与负债。本次评估主要采用成本法、市场法对上述资产进行评估。
（五）关于评估途径
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银川华联购物中心有限公司股东全部权益价值项目 资产评估说明针对评估对象的组织架构，本次评估采用的评估途径为：
1．将企业的整体资产划分为收益法测算范围内经营资产、付息债务和股东负债、溢余资产；
2．采用收益法对收益法测算范围内权益资产进行评估；
3．收益法测算范围以外的权益资产为溢余资产。溢余资产主要包括：
（1）溢余现金；
（2）闲置资产或非经营性资产；
（3）资产未来创造净收益的可预测性不好而不能对其纳入收益法测算范围的企业资产。
4．对溢余资产分别采用如下方法进行评估：
（1）溢余现金按测算的溢余现金金额评估；
（2）闲置实物资产、非经营性或出租实物资产按成本法或市场法评估；
5．收益法测算范围以外的负债为溢余负债，主要是非企业日常经营产生的或马上需要偿还的负债，溢余负债经确认后按成本法评估。
6．将被评估单位收益法测算范围内权益资产的收益法评估值，减去付息债务，加上溢余资产及负债评估值，加上到期房产及设备回收现值，从而得出该公司的股东全部权益的收益法评估结果。
四、我国经济发展分析
2019年上半年，面对错综复杂的国际国内形势，坚持稳中求进工作总基调，坚持新发展理念，坚持推动高质量发展，坚持供给侧结构性改革为主线，深化改革开放， 47
中水致远资产评估有限公司
银川华联购物中心有限公司股东全部权益价值项目 资产评估说明狠抓“六稳”工作落实，经济运行继续保持在合理区间，延续总体平稳、稳中有进发展态势。
初步核算，上半年国内生产总值450933亿元，按可比价格计算，同比增长6.3%。
分季度看，一季度同比增长6.4%，二季度增长6.2%。分产业看，第一产业增加值
23207亿元，同比增长3.0%；第二产业增加值179984亿元，增长5.8%；第三产业增加值247743亿元，增长7.0%。
（一）农业生产形势较好，夏粮再获丰收
上半年，种植业增加值同比增长3.9%，增速比一季度回落0.5个百分点。全国夏粮总产量14174万吨，比上年增加293万吨，增长2.1%，与历史最高年（2017年）持平。农业种植结构持续优化，棉花、大豆播种面积增加。上半年，禽蛋产量同比增长3.6%，牛奶产量增长1.7%；猪牛羊禽肉产量3911万吨，下降2.1%，其中，牛肉、羊肉和禽肉产量同比分别增长2.4%、1.5%和5.6%，猪肉产量下降5.5%。
（二）工业生产基本平稳，高技术制造业比重提高
上半年，全国规模以上工业增加值同比增长6.0%，增速比一季度回落0.5个百分点。6月份，全国规模以上工业增加值同比增长6.3%，增速比5月份加快1.3个百分点，环比增长0.68%。上半年，分经济类型看，国有控股企业增加值同比增长5.0%，股份制企业增长7.3%，外商及港澳台商投资企业增长1.4%。分三大门类看，采矿业增加值同比增长3.5%，制造业增长6.4%，电力、热力、燃气及水生产和供应业增长
7.3%。工业战略性新兴产业增加值同比增长7.7%，快于规模以上工业1.7个百分点。
高技术制造业增加值同比增长9.0%，快于规模以上工业3.0个百分点，占全部规模以 48
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银川华联购物中心有限公司股东全部权益价值项目 资产评估说明上工业比重为13.8%，比上年同期提高0.8个百分点。新能源汽车、太阳能电池产量同比分别增长34.6%和20.1%。
1-5月份，全国规模以上工业企业实现利润总额23790亿元，同比下降2.3%，降幅比1-4月收窄1.1个百分点；其中5月份规模以上工业企业实现利润增长1.1%，而4月份为同比下降3.7%。规模以上工业企业营业收入利润率为5.72%，比1-4月份提高0.2个百分点。
（三）服务业较快增长，现代服务业发展较好
上半年，服务业继续保持较好发展势头。信息传输、软件和信息技术服务业，租赁和商务服务业，交通运输、仓储和邮政业，金融业增加值同比分别增长20.6%、7.8%、7.3%和7.3%，增速分别快于第三产业13.6、0.8、0.3和0.3个百分点。上半年，全国服务业生产指数同比增长7.3%，比一季度回落0.1个百分点；其中6月份增长7.1%，比5月份加快0.1个百分点。6月份，服务业商务活动指数为53.4%，继续保持在荣枯线以上。服务业业务活动预期指数为60.3%，处于较高水平。
1-5月份，规模以上服务业企业营业收入同比增长10.1%，增速比1-4月份加快0.3个百分点；其中，战略性新兴服务业、高技术服务业和科技服务业营业收入分别增长12.5%、12.3%和12.0%，增速分别快于全部规模以上服务业2.4、2.2和1.9个百分点，保持较快增长。
（四）市场销售稳中有升，网上零售增速和占比继续提高
上半年，社会消费品零售总额195210亿元，同比增长8.4%，增速比一季度加快0.1个百分点。6月份，社会消费品零售总额33878亿元，同比增长9.8%，比上月加快1.2个百分点，环比增长0.96%。上半年，按经营单位所在地分，城镇消费品零售额 49
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银川华联购物中心有限公司股东全部权益价值项目 资产评估说明166924亿元，同比增长8.3%；乡村消费品零售额28286亿元，增长9.1%。按消费类型分，餐饮收入21279亿元，增长9.4%；商品零售173930亿元，增长8.3%。消费升级类商品销售增长较快，限额以上单位化妆品类同比增长13.2%，增速快于社会消费品零售总额4.8个百分点。
半年，全国网上零售额48161亿元，同比增长17.8%，比一季度加快2.5个百分点。其中，实物商品网上零售额38165亿元，增长21.6%，占社会消费品零售总额的比重为19.6%，比一季度提高1.4个百分点。
（五）投资增势基本平稳，高技术产业投资较快增长
上半年，全国固定资产投资（不含农户）299100亿元，同比增长5.8%，增速比1-5月份加快0.2个百分点，比一季度回落0.5个百分点。其中，民间投资180289亿元，增长5.7%。分产业看，第一产业投资下降0.6%；第二产业投资增长2.9%，其中制造业投资增长3.0%；第三产业投资增长7.4%，其中基础设施投资增长4.1%。高技术制造业投资同比增长10.4%，增速比全部投资快4.6个百分点；高技术服务业投资增长13.5%，增速比全部投资快7.7个百分点。从环比看，6月份固定资产投资（不含农户）增长0.44%。
上半年，全国房地产开发投资61609亿元，同比增长10.9%，增速比一季度回落0.9个百分点。全国商品房销售面积75786万平方米，同比下降1.8%；全国商品房销售额70698亿元，增长5.6%，增速与一季度持平。
（六）进出口增速略升，贸易结构继续优化
上半年，货物进出口总额146675亿元，同比增长3.9%，增速比一季度加快0.2个百分点。其中，出口79521亿元，增长6.1%；进口67155亿元，增长1.4%。进出口相 50
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银川华联购物中心有限公司股东全部权益价值项目 资产评估说明抵，顺差12366亿元，同比扩大41.6%。贸易方式结构进一步优化，一般贸易进出口增长5.5%，占进出口总额的比重为59.9%，比上年同期提高0.9个百分点；机电产品出口增长5.3%，占出口总额的比重为58.2%。民营企业进出口增长11.0%，占进出口总额的比重为41.7%，比上年同期提高2.7个百分点。6月份，进出口总额25619亿元，同比增长3.2%。其中，出口14535亿元，增长6.1%；进口11083亿元，下降0.4%。
上半年，规模以上工业企业实现出口交货值58361亿元，同比增长4.2%。6月份，规模以上工业企业实现出口交货值10555亿元，增长1.9%，增速比5月份加快1.2个百分点。
总的来看，上半年国民经济运行在合理区间，延续了总体平稳、稳中有进发展态势。但也要看到，当前国内外经济形势依然复杂严峻，全球经济增长有所放缓，外部不稳定不确定因素增多，国内发展不平衡不充分问题仍较突出，经济面临新的下行压力。
五、被评估单位所在行业分析
（一）被评估单位行业情况
1.被评估单位所属行业
银川华联所处行业为购物中心的经营管理。现在的购物中心主要服务于商户端，购物中心本身并不进行商品买卖，通过招商引进商户，作为平台商服务商户端。主要服务方式为提供流量给商户进行转化，购物中心通过贩卖流量获取租金。
2.2019年中国购物中心行业市场现状及发展趋势
（1）近五年上半年中国购物中心开业数量同比首次下滑
据联商网&搜铺网大数据研究中心统计，2019年上半年全国新开业的商业项目数 51
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银川华联购物中心有限公司股东全部权益价值项目 资产评估说明量达
194个(不含专业市场、酒店及写字楼，商业建筑面积≥2万方)。新增GFA商业建筑面积1451.45万方，平均单体建筑面积7.48万方。按55%得房率计算则新增GLA商业租赁面积798.30万方，平均单体租赁面积4.11万方。
2019年上半年相对而言，是全年购物中心供应较谨慎的时期，《联商网》根据此前统计的 1-6月每个月开业情况后发现，2019年单月开业量整体呈现同比下滑的趋势，这也导致了整个2019年上半年出现近五年来首次出现同比下滑的情况。
从近五年上半年开业数量及同比变化上看，2015年至2018年四年逐年递增，2018年迎来峰值达到 228个，虽然 2019年同期相比有所下滑，但也是近五年开业量第二高的年份。
从同比增减度角度看，剔除2015年(2014年上半年无数据参照，故以0%标备，无参考意义)，近五年中同比整体上涨，略有震荡。且 2018年与 2017年相比暴涨了37%以上，2016年同比2015年上涨了13%，仅2019年同比回落至-15%。
这表明，全国商业地产的供应仍然持涨，虽然业内出现了不少类似“饱和”的声音，且谨慎姿态稍露，但开发商仍然看好市场的接受力。
（2）华东地区新开业面积遥遥领先
区域分布上，2019年上半年华东区数量、体量遥遥领先，数量占全国的47%，体 52
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银川华联购物中心有限公司股东全部权益价值项目 资产评估说明量占比50%。西南区第二，26个项目，202万平方米体量，不及华东区的三分之一。
华南区第三，与西南接近。华中、西北分居第四、第五位，开业量占比呈持续下滑。
华北、东北开业量持续保持在低位。
注：统计标准为商业建筑面积≥3万㎡的购物中心
（3）新开业数量上中小型购物中心为主
新开商业项目中，规模在 2至 5万方(含 2万方，不含 5万方)数量最多，占比约35%；5至10万方(含5万方，不含10万方)占比也在35%左右；10至15万方(含10万方，不含15万方)占比约20%；15万方以上(含15万方)占比约10%。
商业面积在 8万方至 10万方以上的为大型购物中心，从 2019年上半年的商业体量分布上看，2-10万方的中小型购物中心是主流，占比超7成。
前几年一些开发商不愿意提及的“社区类商业”，近几年发展迅速，走到消费者身 53
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银川华联购物中心有限公司股东全部权益价值项目 资产评估说明边、抢夺“最后一公里商业”已然是资本市场的又一个角逐点。越来越小的门店，避免了过高的拿地成本、场地租金带来的压力，却能满足周边社区居民基本的生活需求，便捷消费带来的优势让不少房企看到了希望。
20万方以上的巨型购物中心有上海青浦万达茂、无锡融创茂、济南欧亚大观乐活城、铜陵时代广场和兰州中心。其中青浦万达茂和无锡融创茂是文商旅产品。
（4）开业数量上华东领跑，西南超华南
2019年上半年，拥有GDP大省浙江、江苏和全国经济中心上海的华东依旧是区域霸主，近五成的开业总量占比占据了半壁江山，这其中江苏就 25个，上海 20个，浙江和山东分别有14个和11个。
相较于拥有全国另一大 GDP大省广东的华南，西南地区的经济大环境相对逊色，但 2019年上半年的表现异常活跃，以 30个开业总数量跃居第二，这已经其连续两年超越华南。西南的强势，归功于成都和重庆两大城市，分别上榜 2019年上半年城市开业数量TOP13，同时其他城市的表现亦可圈可点，贵州的遵义、六盘水和云南的昆明、大理、楚雄开业数量均在2个以上。
得益于广深两大一线城市的消费活力，不少知名房企集中供量，区域本土的保利、万科、恒大等房企“肥水不流外人田”，加上新鸿基、九龙仓、新世界等港企的“近水楼台先得月”，华南的商业有“天时地利人和”之利。虽然 2019年上半年仍然滞后于西 54
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银川华联购物中心有限公司股东全部权益价值项目 资产评估说明南，但仍然以26个开业量占据第三位的领地。
其他，华中、华北、西北表现正常，而东北依然垫底。
（5）新开业数量一线及新一线活跃，三四线有潜力
一线城市和新一线城市的经济发展较快、商业氛围好、人口多、消费力强，虽然拿地成本高，但高消费还是让不少开发商愿意高价投资，因此这些城市的商业活跃度往往较高。
从2019年上半年统计的城市活跃度来看，TOP13榜单中，上榜的门槛为4个开业量，除了济南和南昌外，其余 11个均为一线和新一线城市，北上广深四个新一线除北京外均在榜。未在榜的新一线城市中，南京和郑州分别3个，长沙、宁波和昆明分别 2个，东莞和青岛无项目开业。这表明，经济、商业发达以及交通环境理想的城市仍然是商业争夺的主战场。
另一方面，根据 2019最新城市分级指标，在开业总量上看，三四线城市总量并不比一线、新一线少。这表明，购物中心存有更大空白和机会的三四线城市开发潜力大，也是当下购物中心发展的重要趋势之一。
（6）中产阶级、90/00后群体逐渐成长为消费主力
随着中产阶级、90/00后群体逐渐成长为消费主力，未来将会塑造真正属于中国自 55
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银川华联购物中心有限公司股东全部权益价值项目 资产评估说明己的本土消费文化和流行文化，“美好生活”的诉求将取代物美价廉的“必需型生活”诉求，所有据此而展开的商业逻辑都将重构。
预计到 2020年，中国中产阶级群体将占总人口的近50%，对零售消费的贡献率将达57%(按年均增长率7%计算)，进一步挤压中低消费份额。中产阶级在中国消费升级中的“主体地位”逐渐明确，以新中产为代表的“品质经济”将成为实体商业发展的新增长极。
预计到2020年，90/00后群体对零售消费的贡献率将达35%(按年均增长率10%计算)。而成长在阶层流动性降低、物质生活优越、移动互联网和内容大爆发年代的90/00后群体，消费趋向“猎奇性”，更愿意为“兴趣”买单。
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银川华联购物中心有限公司股东全部权益价值项目 资产评估说明（7）购物中心体验业态形式越来越丰富
据赢商网大数据统计，2018年开业购物中心业态占比以文体娱乐类最高，达38%，其次为餐饮30%，零售类仅占比9%，主题街区占7%。值得关注的是，体验业态占比近几年持续增长，2018年占比同比上升5%。
体验业态形式也越来越丰富，如室内动物园、室内运动馆、小剧场、黑科技体验馆、围棋馆等不断出现，品牌包括：室内体育运动主题乐园 SportsMonster、自然之城 KAKAZOO、Boom park全球萌宠动物主题公园、Cutezoo动物文化乐园、FUTURE ZOO未来动物城、洛克公园、NOVA国际卡丁车场、西演艺术中心缤纷剧场、腾讯视频好时光、奇客巴士、幻影星空VR体验馆等。
（8）打造更为聚焦的特色主题型商业成为新趋势
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银川华联购物中心有限公司股东全部权益价值项目 资产评估说明据赢商大数据中心监测，2018年主题型购物中心占比上升4%。商业地产从 2017年起进入轻资产与技术输出、标准化与特色化并举时代。全国性商业大集团逐渐成形，区域级商业集团积极布点，增量商业转为存量盘活。在此背景下，深挖细分客群消费需求，打造更为聚焦的特色主题型商业成为新趋势。
注：统计标准为商业建筑面积≥3万㎡的购物中心
注：统计标准为商业建筑面积≥3万㎡的购物中心
以上数据及分析均来自于前瞻产业研究院发布的《中国购物中心行业市场前瞻与投资战略规划分析报告》。
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银川华联购物中心有限公司股东全部权益价值项目 资产评估说明 3.银川华联购物中心项目情况简介
项目区位交通
项目位居银川金凤商业商圈，面积11.9万平米
区位：金凤区中心商圈（项目位置：正源北街与康平路交界处）
四至：北至大连路、南至黄河路、东至凤凰街、西至宁安大街
道路：枕水巷以南，康平路以北、尹家渠街以东，正源街以西
公交：9路、21路、27路、34路、44路、45路直达
101路、101A路、49路、BRT为中转公交
区域人口结构分析
银川市总人口225.06万人，金凤区为银川主要居住区域，总人口33.87万，总人口占全银川市15.05%，核心区域总人口12.9万人，其中工作人口9.7万人，占比
75%，居住人口9.56万人，占比74%，工作人口中，居住在核心区域内的人口为7.56万人，占工作人口百分比为78%，居住在区域外的人口为2.14万人，占比22%。
区域内商业分布情况
金凤商圈共计7家购物中心，其中4家分布在本项目区域内
区域内4家购物中心情况
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银川华联购物中心有限公司股东全部权益价值项目 资产评估说明（二）企业的历史绩效分析
企业前一年及评估基准日会计报表经会计师事务所审计，并均出具标准无保留意见审计报告。资产评估专业人员对上述财务报表进行了分析，履行了专业判断。根据上述财务报表，企业的财务状况分析列示见如下《企业财务数据及分析表》。
企业财务数据及分析表
金额单位：人民币元
|||||
|-|-|-|-|
|项目编号|年期项目|2018年度|2019年1-6月|
||一、财务数据|||
|1-1|营业收入|36,970,857.69|24,307,143.63|
|1-2|其中：主营业务收入|30,128,029.30|19,887,325.27|
|1-3|其他业务收入|6,842,828.39|4,419,818.36|
|1-4|营业成本|30,237,226.86|16,291,224.55|
|1-5|其中：主营业务成本|26,731,418.86|14,747,466.43|
|1-6|其他业务成本|3,505,808.00|1,543,758.12|
|1-7|税金及附加|4,496,037.33|2,337,569.18|
|1-8|销售费用|24,580,420.65|14,049,380.27|
|1-9|管理费用|0.00|0.00|

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|||||
|-|-|-|-|
|1-10|研发费用|0.00|0.00|
|1-11|财务费用|35,726,528.20|18,932,704.65|
|1-12|利润总额|-57,812,911.75|-26,725,135.09|
|1-13|所得税费用|-30,551.08|-12,085.13|
|1-14|净利润|-57,782,360.67|-26,713,049.96|
|1-15|经营活动产生的现金流量净额|-1,544,269.98|7,854,847.57|
|1-16|投资活动产生的现金流量净额|-14,181,843.74|-11,676,179.40|
|1-17|筹资活动产生的现金流量|12,997,020.88|5,000,765.55|
|1-18|汇率变动对现金及现金等价物的影响|0.00|0.00|
|1-19|现金及现金等价物净增加额|-2,729,092.84|1,179,433.72|
|1-20|期末流动资产|6,536,239.14|8,071,006.46|
|1-21|其中：货币资金|3,250,923.50|4,430,357.22|
|1-22|应收账款|448,227.97|1,213,848.99|
|1-23|其他应收款|1,772,437.64|1,123,336.20|
|1-24|预付账款|0.00|252,249.99|
|1-25|存货|0.00|0.00|
|1-26|其中：原材料|0.00|0.00|
|1-27|产成品|0.00|0.00|
|1-28|期末非流动资产|870,393,488.77|855,920,584.17|
|1-29|其中：长期股权投资|0.00||
|1-30|固定资产原值|1,319,489.00|1,363,500.90|
|1-31|累计折旧|607,159.66|709,056.04|
|1-32|固定资产净值|712,329.34|654,444.86|
|1-33|在建工程|0.00|0.00|
|1-34|无形资产|0.00|0.00|
|1-35|期末资产总计|876,929,727.91|863,991,590.63|
|1-36|期末流动负债|376,304,450.27|400,554,388.89|
|1-37|其中：短期借款|0.00|0.00|
|1-38|应付账款|131,572,144.11|119,939,976.61|
|1-39|预收账款|1,866,762.26|4,084,495.11|
|1-40|应付职工薪酬|340,306.42|388,206.49|
|1-41|应交税费|1,059,800.34|1,023,942.87|
|1-42|其他应付款|228,465,437.14|256,117,767.81|
|1-43|一年内到期的非流动负债|13,000,000.00|19,000,000.00|
|1-44|期末非流动负债|287,000,000.00|277,000,000.00|
|1-45|其中：长期借款|287,000,000.00|277,000,000.00|
|1-46|期末负债合计|663,304,450.27|677,554,388.89|
|1-47|期末所有者权益（或股东权益）|213,625,277.64|186,437,201.74|
||二、主要财务指标分析|||
|2-1|净资产收益率|-23.80%|-13.35%|

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|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|2-2|销售净利率|-156.29%||-109.90%||
|2-3|销售毛利率|18.2%||33.0%||
|2-4|总资产周转率（次/期间）|0.04||0.03||
|2-5|总资产周转天数|9000||12000||
|2-6|流动资产周转率（次/期间）|4.52||3.33||
|2-7|流动资产周转天数|80||108||
|2-8|应收账款周转率（次/期间）|97.12||29.25||
|2-9|应收账款周转天数|3.71||12.31||
|2-10|存货周转率（次/期间）|||||
|2-11|存货周转天数|||||
|2-12|产成品周转率（次/期间）|||||
|2-13|产成品周转天数|||||
|2-14|期间经营现金支付额（元）|40,739,928.00||17,660,576.52||
|2-15|平均付现次数（次/期间）|8.83||4.60||
|2-16|现金周转天数|40.77||78.26||
|2-17|按现金周转天数准备经营现金（90天）|||||
||||17,072,731.57||9,230,883.76|
|2-18|期末溢余现金|-13,821,808.07||-4,800,526.54||
|2-19|预付账款率（次/期间）|13,706.81||129.17||
|2-20|预付账款周转天数|0.03||2.79||
|2-21|平均销售周期天数||#DIV/0!||#DIV/0!|
|2-22|应付账款周转率（次/期间）|||||
||||0.23||0.13|
|2-23|应付账款周转天数|1,565.22||2,769.23||
|2-24|预收账款周转率（次/期间）|39.61||8.17||
|2-25|预收账款周转天数|9.09||44.06||
|2-26|期末资产负债率|75.64%||78.42%||
|2-27|期末流动比率|0.017||0.020||
|2-28|期末速动比率||0.02||0.02|
|2-29|期末现金流动负债比率|-0.41%||1.96%||
|2-30|主营业务增长率||213.75%||-33.99%|
|2-31|净利润增长率|-30.25%||-53.77%||
|2-32|经营活动产生的现金流量净额增长率|-101.94%||-608.64%||
|2-33|所得税税率|||||
|2-34|所得税税收负担率||0.05%||0.05%|
|2-35|期末净营运资金||-115,917,946.83||-113,327,488.98|
|2-36|期末付息债务||300,000,000.00||296,000,000.00|
|2-37|固定资产折旧||24,201,109.31||12,029,288.34|
|2-38|其他非付现成本费用||2,548,177.46||2,658,055.27|
||三、销售百分比分析|||||

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|-|-|-|-|
|3-1|营业收入|1|1|
|3-2|其中：主营业务收入|81%|82%|
|3-3|其他业务收入|19%|18%|
|3-4|营业成本|82%|67%|
|3-5|其中：主营业务成本|72%|61%|
|3-6|其他业务成本|9%|6%|
|3-7|税金及附加|12%|10%|
|3-8|销售费用|66%|58%|
|3-9|管理费用|0%|0%|
|3-10|研发费用|0%|0%|
|3-11|财务费用|97%|78%|
|3-12|利润总额|-156%|-110%|
|3-13|企业所得税|0%|0%|
|3-14|净利润|-156%|-110%|
|3-15|经营活动产生的现金流量净额|||
|||-4%|32%|
|3-16|投资活动产生的现金流量净额|||
|||-38%|-48%|
|3-17|筹资活动产生的现金流量|||
|||35%|21%|
|3-18|现金及现金等价物净增加额|||
|||-7%|5%|
|3-19|期末流动资产|18%|33%|
|3-20|其中：货币资金|9%|18%|
|3-21|应收账款|1%|5%|
|3-22|其他应收款|5%|5%|
|3-23|预付账款|0%|1%|
|3-24|存货|0%|0%|
|3-25|其中：原材料|0%|0%|
|3-26|产成品|0%|0%|
|3-27|期末长期股权投资|0%|0%|
|3-28|期末固定资产原价|4%|6%|
|3-29|期末累计折旧|2%|3%|
|3-30|期末固定资产净值|2%|3%|
|3-31|期末在建工程|0%|0%|
|3-32|期末无形资产|0%|0%|
|3-33|期末资产总计|2372%|3554%|
|3-34|期末流动负债|1018%|1648%|
|3-35|其中：短期借款|0%|0%|
|3-36|应付账款|356%|493%|
|3-37|预收账款|5%|17%|
|3-38|应付职工薪酬|1%|2%|
|3-39|应交税费|3%|4%|
|3-40|其他应付款|618%|1054%|
|3-41|一年内到期的非流动负债|||
|||35%|78%|
|3-42|期末非流动负债|776%|1140%|

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|||||
|-|-|-|-|
|3-43|期末负债合计|1794%|2787%|
|3-44|期末净资产|578%|767%|
|3-45|期末付息债务|811%|1218%|
|3-46|期末净营运资金|-314%|-466%|

银川华联购物中心一期于2016年12月20日开业，包括1-3层一半、4-5层全部。
二期于2017年12月20日开业，为1-3层另一半。
从《企业财务数据及分析表》看出，2018年全年主营收入3,012.80万元，2019年1-6月主营收入1,988.73万元。随着出租率的不断提高，收入规模有较大幅度上升。
2018年销售费用为2,458.04万元，2019年销售费用1-6月为1,404.94万元，占同期营业收入的66%、58%，随着收入的上升，销售费用占比呈下降趋势。
企业2018年底、2019年6月资产负债率分别为75.64%、78.42%，企业负债率高，偿债压力较大。
六、收益法评估预测及估算过程
银川华联填列并提供了《收益法评估申报表》，资产评估专业人员对企业提供的未来预测进行了独立的分析判断，结合资产评估专业人员对企业的访谈及了解，来进行企业未来经营和收益预测复核。
（一）营业收入及成本预测
1.营业收入及成本
（1）主营业务收入
根据企业提供的资料，待估物业自有总建筑面积95,310.97平方米，另根据布局需要，另行在一层从外租入面积93平方米，企业共有使用面积95403.97平方米。根据目前的规划布局，扣除相关消防通道、楼内过道、卫生间等公共区域所占用的面积，实
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银川华联购物中心有限公司股东全部权益价值项目 资产评估说明际可用于出租的面积为51,578.70平方米，至评估基准日租出面积46,960.20平方米，出租率91%，至2019年8月底，出租率约95%。
|||||
|-|-|-|-|
|序号|楼层|可出租面积|2019年6月底实际出租面积|
|1|一层|11,253.90|10,623.90|
|2|二层|11,670.00|10,776.00|
|3|三层|13,629.00|13,179.00|
|4|四层|9,288.00|6,943.00|
|5|五层|5,737.80|5,438.30|
|合计||51,578.70|46,960.20|

租赁方式主要分为“保底租赁”及“保底+抽成”两种方式。
租赁期分别为1~20年不等，目前5年及以上租赁期合同约17,440.80平方米，占总可出租面积的34%。
企业主营收入包括租金收入和物业费收入两大部分。
企业历史年度收入情况
|||||
|-|-|-|-|
|产品或服务名称|年度/项目|历史年度（元）||
|||2018年度|2019年1-6月|
|租金|保底租金收入|14,242,140|9,858,915|
||扣点租金收入|4,637,716|3,887,269|
||展台等其他租金收入|315,014|271,117|
||租金收入小计|19,194,870|14,017,301|
|运营管理费|物业管理费收入|10,933,159|5,870,024|
|合计||30,128,029|19,887,325|

企业未来年度收入预测情况
根据租赁方式分为保底租金收入、扣点（抽成）租金收入，以及物业费收入、展台展台等其他租金收入。
1）保底租金收入、扣点租金收入
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银川华联购物中心有限公司股东全部权益价值项目 资产评估说明按各铺位根据相应的租赁合同，对合同租赁期内的收入按合同的约定进行计算，对租约期外按市场租金及企业目前执行的政策确定租金水平。
2）物业费收入
除因长期合同中租赁方式免交物业费的外，目前执行的标准为1.8元每天每平方。
参考其他华联购物中心的物业收入增长情况，并结合自身具体情况预测。
3）展台及广告位收入
企业目前展台收入主要为车展收入，广告位收入尚未开展。由于此商业城开业仅两年多，目前主要为培育客户，随着经营发展，商圈及口碑成熟，未来此项收入会有较大的提升空间。
主营业务收入预测情况详见《股东全部权益价值测算表》。
（2）主营业务成本
银川华联主营业务成本主要为投资性房地产的折旧和装修费摊销，以及租入成本。
投资性房地产的折旧和装修费摊销根据企业目前相应的会计政策进行计算。
租入成本为对外租入面积为93平方米的相应租金，合同期至2026年12月30日止。合同期内按合同约定的租金水平确定，合同期外根据市场租金水平情况考虑一定的增涨。
主营业务成本预测情况详见《股东全部权益价值测算表》。
2.其他业务收入及支出预测
银川华联的其他业务收支主要为企业收取承租户的水费、电费、暖气费收支，以及装修管理费等。
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银川华联购物中心有限公司股东全部权益价值项目 资产评估说明对于水电暖收支，按照政府规定，不允许对承租户加价收取，应按承租户实际用量平价收取，因此自2020年起，此项收支相等，未来不予预测。未来仅考虑可能发生的装修管理费收入。
其他业务收入及支出预测情况详见《股东全部权益价值测算表》。
（二）税金及附加预测
银川华联各项收入涉及的流转税主要为增值税。根据财政部、税务总局、海关总署颁布的《关于深化增值税改革有关政策的公告》(财政部税务总局海关总署公告2019年第39号)，自2019年4月1日起，增值税一般纳税人发生增值税应税销售行为或者进口货物，原适用16%税率的，税率调整为13%；原适用10%税率的，税率调整为9%。
企业租金收入税率为5%、物业管理费税率为6%。
税金及附加中教育费及地方教育费附加合计按实际缴纳增值税的5%计提，城市维护建设税按实际缴纳增值税7%计提。
房产税，分为从租和从价两部分。对于出租收入，按收入的12%计算；对于尚未出租部分商铺，按其面积加上应分摊的公共区域面积为基数，按分摊的房屋原值的70%，以1.2%税率计算。
土地使用税按照当地政策以每平方9元计提。
印花税按含税销售收入的0.1%计提。
税金及附加预测情况详见《股东全部权益价值测算表》。
（三）销售费用预测
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银川华联购物中心有限公司股东全部权益价值项目 资产评估说明银川华联销售费用主要为职工薪酬、水电费、保洁费、广告及业务宣传费、取暖费、保安费、修理费、业务招待费、保险费、差旅费等。
||||||
|-|-|-|-|-|
|序号|年份项目|历史年份|||
|||2017年度|2018年度|2019年1-6月|
|1|职工薪酬|7,282,161|6,809,316|4,114,940|
|2|水电费|2,016,250|2,426,637|1,690,239|
|3|保洁费|2,079,011|2,877,613|1,574,396|
|4|广告及业务宣传费|7,348,642|3,847,835|1,460,030|
|5|空调、取暖费|1,851,531|2,477,331|1,369,520|
|6|保安费|1,112,285|1,746,245|912,059|
|7|修理费|943,405|1,354,372|846,863|
|8|咨询费|6,421,463|1,025,617|654,889|
|9|物业管理费|199,385|850,989|652,543|
|10|业务招待费|357,020|350,716|215,741|
|11|保险费|293,302|209,875|144,206|
|12|通讯费|12,199|145,144|104,421|
|13|折旧费|402,534|216,177|101,896|
|14|差旅费|1,529,086|97,760|88,220|
|15|其他|325,733|144,794|119,417|
||合计|32,174,007|24,580,421|14,049,380|
||占同期主营收入比例|335%|82%|71%|

企业历史年度占收入比较高，主要是前期收入额较小，而费用支出是必须的；未来随着收入额的增加，费用率会逐渐降低。
对于工资、社会保险费等，考虑到银川华联的运营情况，人员数量和工资水平有一定的调整，故本次评估以后年度考虑一定幅度的增长率进行测算
对于折旧费用，属不变成本，根据现有资产情况后续资本性追加支出及折旧年限进行计算。
保洁费、保安费：属外包，考虑未来一定增长率预测相应费用发生额。
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银川华联购物中心有限公司股东全部权益价值项目 资产评估说明办公费、交通费、广告费、通讯费及其他费用：其他各类费用的发生主要根据以前年度发生额情况，由于与营业收入关联不大，按企业实际情况预测。
销售费用预测结果详见《股东全部权益价值测算表》
（四）财务费用预测
截止本次评估基准日2019年6月30日，银川华联尚有29600万元的长期借款，根据企业还款计划，借款利率均按合同约定的借款利率进行测算。
同时企业在关联方存在需付息的借款本金16000万元，按目前实际执行的利率进行测算。
对于存款利息收入及手续费支出，历史发生较小，不作预测。
（五）营业外收支预测
银川华联营业外收支为补贴收入、捐赠支出等其他偶然性收支，本次不做预测。
（六）所得税费用预测
企业所得税是对我国内资企业和经营单位的生产经营所得和其他所得征收的一种税。《中华人民共和国企业所得税法》规定一般企业所得税的税率为25%。
根据新的《中华人民共和国企业所得税法实施条例》，公司与生产经营活动有关的业务招待费支出，按照发生额的60%扣除，但最高不得超过当年销售（营业）收入的5‰。据此，对公司每年应税所得额按公司每年发生的业务招待费的40%调增。
综上分析，银川华联所得税费用具体预测情况详见《股东全部权益价值测算
表》。
（七）折旧及摊销预测
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银川华联购物中心有限公司股东全部权益价值项目 资产评估说明银川华联的固定资产主要为房屋建筑物、机器设备、车辆及电子设备，长期待摊费用为装修改造费。本次评估，在按照公司的固定资产折旧政策、摊销政策，以基准日固定资产账面原值、预计使用期、加权折旧率等估算未来经营期的折旧额的基础上，结合未来年度资本性投资导致公司未来固定资产年折旧金额的增加、原有的陈旧固定资产被淘汰导致公司未来固定资产年折旧金额的减少等情况，对公司未来年度固定资产折旧及摊销进行预测。
折旧及摊销预测具体预测情况详见《股东全部权益价值测算表》。
（八）资本性支出预测
资本性支出是指企业为维持经营，进行的购建固定资产或其他非流动资产的支出。银川华联的资本性支出主要是机器设备、运输设备、电子设备类存量资产的更新支出。
资本性支出具体预测情况详见《股东全部权益价值测算表》。
（九）营运资金预测
营运资金增加额系指企业在不改变当前营业生产条件下，为维持正常经营而需新增投入的营运性资金。本次测算通过分析企业的经营模式，认为企业主要的经营资金流动即为租金收入，租金均为预收机制，提前三个月预收，这样企业从第一期开始就会有3个月的溢余营运资金，本次考虑将该部分溢余营运资金加回。
测算结果见《企业股东全部权益价值收益法评估测算表》。
（十一）折现率的确定
本次采用企业的加权平均资本成本（WACC）作为自由现金流量的折现率。
 1   1 
( )
WACC= ×Re+ ×1−T×Rd
1+ D/ E 1+ E/D
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银川华联购物中心有限公司股东全部权益价值项目 资产评估说明 1.Re股东权益资本成本的确定
R= R +β (R − R )+α
e f e m f
对于该资本资产定价模型公式中涉及的各参数下面分别说明确定过程。
（1）无风险报酬率R
f
国债收益率通常被认为是无风险的，因为持有该债权到期不能兑付的风险很小。
所以我们选择当前中、长期国债利率作为无风险收益率。
我们选取了在交易所交易的，按年付息、2018年发行的十年期记账式国债于2018年末收益率平均值3.43%，即Rf=3.43%。
（2）公司系统风险系数β
e
βe为衡量公司系统风险的指标。本次评估中，由于银川华联是非上市公司，资产评估专业人员无法直接取得其贝塔值，在这里资产评估专业人员需要通过对国内上市公司的分析来间接确定银川华联贝塔值。本次资产评估专业人员对沪深股市进行了研究。
银川华联所在行业属于零售业，评估师通过同花顺咨询软件，查询了相关及相似行业股票的原始贝塔值，最终选择了拟合度较高的22只股票作为行业样本，进行贝塔值测算。
由于该公司的资本结构各不相同，资产评估专业人员所观察到的企业贝塔值包含了企业资本结构特性的成分。为了更加准确地反映企业所处行业的风险水平，资产评估专业人员需要对所观察到的公司股票的贝塔值进行调整，以便确定企业在无杠杆情况下的风险系数βu。具体调整方法如下：
E+D(1−T)
β=β×
e u
E
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银川华联购物中心有限公司股东全部权益价值项目 资产评估说明D/E为可比上市公司付息债务与企业股权价值的比，22家上市公司的计算结果如下表：
||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
|序号|股票代码|股票名称|原始βe|D/E|企业所得税率|无杠杆权益β 值u|
|1|600306.SH|商业城|0.8036|0.5826|25.00%|0.5592|
|2|600361.SH|华联综超|0.4394|0.9296|25.00%|0.2589|
|3|600628.SH|新世界|0.7887|0.0656|25.00%|0.7517|
|4|600693.SH|东百集团|0.4113|0.3808|25.00%|0.3199|
|5|600694.SH|大商股份|0.8507|0.0914|25.00%|0.7961|
|6|600697.SH|欧亚集团|0.7148|1.8602|25.00%|0.2984|
|7|600723.SH|首商股份|0.6848|0.0266|25.00%|0.6714|
|8|600729.SH|重庆百货|0.7342|0.0313|15.00%|0.7152|
|9|600738.SH|兰州民百|0.7878|0.1614|25.00%|0.7027|
|10|600774.SH|汉商集团|0.8642|0.1244|25.00%|0.7905|
|11|600778.SH|友好集团|0.8270|0.7861|15.00%|0.4957|
|12|600785.SH|新华百货|0.6289|0.1262|25.00%|0.5745|
|13|600828.SH|茂业商业|0.7046|0.5345|25.00%|0.5030|
|14|600858.SH|银座股份|0.7415|1.0911|25.00%|0.4078|
|15|601010.SH|文峰股份|0.6378|0.0154|25.00%|0.6305|
|16|603031.SH|安德利|0.5030|0.1979|25.00%|0.4380|
|17|603123.SH|翠微股份|0.7123|0.1837|25.00%|0.6260|
|18|000417.SZ|合肥百货|0.8160|0.1079|25.00%|0.7549|
|19|000715.SZ|中兴商业|0.7595|0.0034|25.00%|0.7576|
|20|000785.SZ|武汉中商|0.7969|0.1777|25.00%|0.7032|
|21|000031.SZ|大悦城|0.8913|2.4472|25.00%|0.3143|
|22|000882.SZ|华联股份|0.3969|0.9532|25.00%|0.2314|
||平均|平均|0.7043|0.4945||0.5591|

企业风险系数 Beta根据企业的目标资本结构 D/E进行计算，其中目标资本机构采用市场平均资本结构综合确定企业目标资本结构为0.4945。
最终，资产评估专业人员将代表相关行业的企业贝塔值求平均得出行业的无杠杆权益贝塔值0.9406。之后，我们可以计算本次所用的企业贝塔值：
E+D(1−T)
β=β×
e u
E
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银川华联购物中心有限公司股东全部权益价值项目 资产评估说明其中：D/E为行业平均值，T为企业所得税税率，按25%计算。因此实际企业贝塔值为0.7665。
（3）市场风险溢价（R－R）
m f
（R－R）为市场风险溢价，即通常指股市指数平均收益率超过平均无风险收益率 m f
的部分。长期以来，我公司对国内市场的市场风险进行了长期研究跟踪和应用。我公司综合研究的结果，目前对国内的市场风险溢价采用6.94%。
（4）特定风险调整系数α
被评估单位业务为投资性房地产的租用经营，资产规模一般，该公司投资性房地产的租赁经营，虽然业务、产品范围较单一，经营存在一定的风险，但经营风险一般。综合考虑上述情况，综合确定风险调整系数 Rc取值为0.5%。。
Re= R+βe(Rm− R )+α
f f
＝3.43%＋0.7665×6.94%+0.5%
＝9.25%
2.Rd债务成本的确定
收益法评估是建立在对未来的预期基础上的，所取的参数应是对评估基准日后的合理估计。本次评估我们取借款利率4.35%作为债务成本计算基数。由于是按季付息，应按下式折算为复利年利率：
Rd=(1+4.35%÷4)^4-1＝4.4215%
3.D/E的确定
D为企业的付息债务价值，E为企业的股东权益价值，参考行业平均的 D/E值和企业的资本结构预测，本次预测的D/E平均值取0.4945。
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银川华联购物中心有限公司股东全部权益价值项目 资产评估说明 4.折现率的确定
根据以上数据测算结果，计算WACC为：
 1   1 
( )
WACC= ×Re+ ×1−T× Rd
1+ D/ E 1+ E /D
＝7.29%
则综上所述，银川华联折现率确定为7.29%。
（十二）企业自由现金流量的折现计算
1.经营性资产价值估算
通过上述估算，资产评估专业人员预测了未来年度的企业自由现金流量，折现率为7.29%。下面计算所用的各期折现系数：
2019年7-12月折现系数=1÷（1+年度折现率）（6/12/2）
2020年折现系数=1÷（1+年度折现率）（12/12）
2021年及以后按前一期折现系数÷（1+当年折现率）可计算出当期的折现系数。
当期收益乘以当期折现系数即折算为现值。将折算到评估基准日的企业自由现金流量相加，得出收益法评估出的银川华联本次收益法测算范围内的企业经营性资产评估值。
2.非经营性资产/溢余资产
评估基准日企业递延所得税资产金额为28.74万元，为企业的非经营性资产，应加回。
3.非经营性负债/溢余负债
（1）评估基准日企业应付账款中含二期装修款11,977.80万元，为企业的非经营性负债，应减去。
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银川华联购物中心有限公司股东全部权益价值项目 资产评估说明（2）评估基准日企业其他应付款中含关联方往来款24,061.99万元，为企业的非经营性负债，应减去。
4.有息负债
一年内到期的非流动负债及长期借款合计29,600.00万元，为企业的有息负债。
5.到期房产及设备回收余值现值
（1）收益期满房屋余值
投资性房产在2016年12月投入使用，钢混结构，经济年限为60年。目前房产造价为3000元/平方米，未来造价水平按3%年增长考虑，建筑面积为95310.97平方米，收益期满成新率为41%。
则收益期结束后房产余值：
房屋重置单价×(1+造价增长率）^收益期限×成新率×面积
=3000*(1+3%)^33.06*41%*95310.97
=31,149.18万元
（2）收益期满设备余值
根据预测，企业于2047年购入的车辆，在收益期满尚存余值，成新率66%。
25.00*66%=16.50万元
（3）到期房产及设备回收余值现值
到期房产及设备回收余值合计31,165.68万元，折现系数为0.0978，折现值为
3,048.00万元。
6.收益法评估结果
评估基准日股东全部股权价值＝企业净现金流量折现值+企业溢余及非经营性资产净额 -有息负债价值+到期房产及设备余值折现值＝38,998.82(万元)
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|||
|-|-|
|企业自由现金流量的折现值评估值|101,561.87|
|加：企业溢余及非经营性资产净额|-36,011.05|
|减：应付息债务|29,600.00|
|加：到期房产及设备余值折现值|3,048.00|
|企业股东全部权益价值评估值|38,998.82|

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银川华联购物中心有限公司股东全部权益价值项目 资产评估说明第六部分评估结论及其分析
一、评估结论
根据国家有关资产评估的规定，本着独立、公正和客观的原则及必要的评估程序，对银川华联的股东全部权益的市场价值进行了评估。根据以上评估工作，得出如下评估结论：
（一）资产基础法评估结果
经资产基础法评估，银川华联购物中心有限公司总资产账面价值为86,399.16万元，评估值为106,441.11万元，增值额为20,041.95万元，增值率为23.20%；总负债账面价值为67,755.44万元，评估值为67,755.44万元，评估无增减值；净资产账面价值为18,643.72万元，净资产评估值为38,685.67万元，增值额为20,041.95万元，增值率为107.50%。具体见评估结果汇总表：
资产评估结果汇总表
评估基准日：2019年6月30日
单位：人民币万元
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|项 目||账面价值|评估价值|增减值|增减率％|
|||A|B|C=B-A|D=C/A ×100%|
|流动资产合计|1|807.10|807.10|-|-|
|非流动资产合计|2|85,592.06|105,634.01|20,041.95|23.42|
|其中： 长期股权投资|3|-|-|-||
|投资性房地产|4|83,362.86|105,534.67|22,171.81|26.60|
|固定资产|5|65.44|70.60|5.15|7.87|
|在建工程|6|-|-|-||

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|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|无形资产|7|-|-|-||
|其中：无形资产-土地使用权|8|-|-|-||
|其他非流动资产|9|2,163.75|28.74|-2,135.01|-98.67|
|资产总计|10|86,399.16|106,441.11|20,041.95|23.20|
|流动负债|11|40,055.44|40,055.44|-|-|
|非流动负债|12|27,700.00|27,700.00|-|-|
|负债总计|13|67,755.44|67,755.44|-|-|
|净 资 产|14|18,643.72|38,685.67|20,041.95|107.50|

（二）收益法评估结果
经评估，于评估基准日2019年6月30日，用收益法评估的银川华联股东全部权益价值为38,998.82万元，较评估基准日账面净资产18,643.72万元，增值20,355.10万元，增值率109.18%。
（三）两种方法评估结果分析
从以上结果可以看出，收益法的评估结果比资产基础法的评估结果差异313.15万元，差异率为0.81%。
分析原因主要是两种评估方法考虑的角度不同，收益法是从企业的未来获利能力角度考虑的，资产基础法是从资产的再取得途径考虑的。资产基础法评估是以资产的成本重置为价值标准，反映的是资产投入(购建成本)所耗费的社会必要劳动，这种购建成本通常将随着国民经济的变化而变化；收益法评估是以资产的预期收益为价值标准，反映的是资产的产出能力(获利能力)的大小，是企业整体资产预期获利能力的量化与现值化，强调的是企业的整体预期盈利能力。在两种不同价值标准前提下评估结果会产生一定的差异。
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银川华联购物中心有限公司股东全部权益价值项目 资产评估说明收益法是从资产的预期获利能力的角度评价资产，关键指标是未来收益及折现率，对未来指标进行预测时综合考虑了国内宏观经济情况、行业情况、企业发展规划、经营能力等多种因素，能够体现企业自身以及所处行业未来的成长性；而资产基础法的技术思路是以企业在评估基准日客观存在的资产和负债为基础逐一进行评估取值后得出的评估结论。经过对企业财务状况的调查和被评估单位的行业特征，认为收益法的评估结果能更全面、合理地反映银川华联的股东全部权益价值，因此选定收益法评估结果作为最终评估结论。
综上所述，我们认为收益法的评估结果更为合理，更能客观反映银川华联的市场价值，因此本报告采用收益法的评估结果作为最终评估结果。
（四）评估结论
经评估，于评估基准日2019年6月30日，银川华联股东全部权益价值为
38,998.82万元人民币，金额大写：人民币叁亿捌仟玖佰玖拾捌万捌仟贰佰元整。
二、评估结论与账面价值比较变动情况及原因
经评估，于评估基准日，用收益法评估的银川华联股东全部权益价值为38,998.82万元，较评估基准日账面净资产18,643.72万元，增值20,355.10万元，增值率
109.18%。
近年来，被评估单位的营业收入及净利润指标目前正处于快速增长期，企业管理层对未来也有着较好的经营预期。本次评估结论综合考虑了企业拥有的品牌、人力资源、市场培育等因素的价值。
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中水致远资产评估有限公司
银川华联购物中心有限公司股东全部权益价值项目 资产评估说明资产负债表所反映的会计净资产，与收益法评估所反映的股东全部价值并不完全一致，大量不符合会计资产定义和确认计量标准的、但对企业收益产生重要影响的资源，无疑是形成两者差异的原因，如企业资质等无法合法计量的资产，人力资本不满足资产定义的资产，不符合会计资产定义的，均未在资产负债表中反映，或未在会计计量方面体现为企业权益。两者之间的可比基础不同，是造成变化的重要原因。
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银川华联购物中心有限公司股东全部权益价值项目 资产评估说明附件一、关于进行资产评估有关事项的说明
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关于进行资产评估有关事项的说明
（由委托人和被评估单位共同撰写）
一、委托人及被评估单位概况
（一）委托人基本情况
本次评估的委托方为北京华联商厦股份有限公司，简要情况如下：
企业名称：北京华联商厦股份有限公司
统一社会信用代码：9111000071092147XM
成立时间：1998年5月29日
住 所：北京市通州区永乐经济开发区永开路1号
注册资本：273735.1947万元人民币
公司性质：其他股份有限公司(上市)
股票代码：华联股份（000882）
法定代表人：阳烽
经营范围：销售烟、音像制品、包装食品、副食品;零售、邮购公开发行的国内版书刊(限分支机构经营);美容美发;电子游艺;餐饮(限分支机构经营);销售百货、针纺织品、工艺美术品、珠宝首饰、银饰品、花卉、家具、日用杂品、土产品、五金交电化工(不含危险化学品)、电子计算机软硬件及外部设备、传真机、移动电话、寻呼机及配件、饮食炊事机械、制冷空调设备、劳保用品、金属材料、机械电器设备、汽车(不含九座以下乘用车)及配件、化工轻工材料、建筑材料、民用建材;仓储、洗衣、劳务服务;摄影、彩扩、打字服务;承办展览展示活动;企业管理、信息咨询(中介除外);组织文化交流活动(演出除外);连锁店经营管理;家居装饰;出租商业设施;日用品修理;技术开发、咨询、服务、培训;资产经营;零售内销黄金饰品(限分支机构经营)、汽车配件、自行车、电动车、摩托车及配件、健身器材设施、粮食(限零售)、饲料(限分支机构经营)、复印、健身服务、经营场地出租;项目投资;投资管理。(企业依法自主选择经营项目,开展经营活动;依法须经批准的项目,经相关部门批准后依批准的内
容开展经营活动;不得从事本区产业政策禁止和限制类项目的经营活动。)
（二）被评估单位基本情况
1、本次被评估单位为银川华联购物中心有限公司（以下或简称“银川华联”），简要情况如下：
企业名称：银川华联购物中心有限公司
统一社会信用代码：91640100098495696P
成立时间：2014年4月24日
住所：宁夏银川市金凤区悦海新天地购物广场13号综合商业楼
注册资本：40438.5608万元人民币
类型：其他有限责任公司
法定代表人：庄柏峰
经营范围：日用百货、针纺织品、五金交电、化工产品(不含易制毒及危险化学品)、珠宝首饰、日用杂品、劳保用品的销售；房屋、场地租赁；文化艺术交流活动策划。(依法须经批准的项目,经相关部门批准后方可开展经营活动)
2、被评估单位基准日股东及股权结构
截至2019年6月30日，银川华联购物中心有限公司股东及持股比例如下：
|||||
|-|-|-|-|
|序号|股东名称|出资金额（万元）|持股比率|
|1|恒天嘉信（宁夏）投资中心（有限合伙）|32721.71657|80.92%|
|2|北京华联商厦股份有限公司|7716.84423|19.08%|
|合 计||40438.5608|100.00%|

3、被评估单位历史沿革
（1）公司成立
银川华联系于 2014年 4月由中信夹层（上海）投资中心（有限合伙）（以下简称“中信夹层”）与北京华联商厦股份有限公司（以下简称“华联股份”）共同以货币资金 24,097万元出资成立，其中，中信夹层出资 19,289.6485万元，持股比例80.05%；华联股份出资4,807.3515万元，持股比例19.95%。
（2）第一次增资
增资 909.49273万元，增资完成后，双方持股比例保持不变，银川华联注册资本变更为28,655.8608万元。
（3）第二次增资
2014年12月10日，经公司股东会决议，华联股份以现金方式增资2,000万元，增资完成后，中信夹层持股74.83%，华联股份持股25.17%，银川华联注册资本变更为30,655.8608万元
（4）第三次增资
2015年5月31日，经公司股东会决议，上海镕尚投资管理中心（有限合伙）（以下简称“上海镕尚”），以现金方式对银川华联增资 9,782.70万元，增资完成后，中信夹层持股56.73%，上海镕尚持股24.19%，华联股份持股19.08%，银川华联注册资本变更为40,438.5608万元。
本次增资后股权结构如下：
金额单位：人民币万元
||||||
|-|-|-|-|-|
|序号|股东名称|认缴出资额|实缴出资额|股权比例（%）|
|1|北京华联商厦股份有限公司|7716.84423|7716.84423|19.08|
|2|中信夹层（上海）投资中心（有限合伙）|22939.01657|22939.01657|56.73|
|3|上海镕尚投资管理中心（有限合伙）|9782.70000|9782.70000|24.19|
|合计||40438.5608|40438.5608|100.00|

（5）股权转让
2017年 5月 20日，经公司股东会决议，上海镕尚、中信夹层分别将所持银川华联24.19%和56.73%的全部股权转让给恒天嘉信（宁夏）投资中心（有限合伙）（以下简称“恒天嘉信”），转让完成后，恒天嘉信持有银川华联80.92%股权，华联股份持有银川华联19.08%股权。
本次变更后股权结构如下：
|||||
|-|-|-|-|
|序号|股东名称|出资金额（万元）|持股比例|
|1|恒天嘉信（宁夏）投资中心（有限合伙）|32721.71657|80.92%|
|2|北京华联商厦股份有限公司|7716.84423|19.08%|

||||
|-|-|-|
|合 计|40438.5608|100.00%|

本次变更后，至评估基准日2019年6月30日未再进行变更。
4、被评估单位组织架构
银川华联实行股东会领导下的总经理负责制，股东会为公司最高权力机构，各股东按照出资比例行使表决权。公司设总经理 1人，副总经理 2人。公司设人事行政部、信息财务部、市场部、物业部、运营部、租赁部等部门。至评估基准日，公司共有员工74人。
5、企业目前经营项目情况
银川华联成立于 2014年 4月 24日，经营范围为对自购房产进行经营管理，从事出租及物业管理活动。
自购房产位于银川市金凤区悦海新天地购物广场13号综合商业楼1-5层，总建筑面积95,310.97平方米，经改建及装修后，第一期于2016年12月投入使用，第二期于2017年12月投入使用。
6、企业经营情况
根据公司经审计后的财务报表，截止评估基准日，银川华联资产总额为86,399.16万元，负债账面值为 67,755.44万元，净资产账面值为 18,643.72万元。公司的主要资产和经营状况如下表：
经审计后的财务状况及经营业绩概况表
单位：人民币万元
||||
|-|-|-|
|项 目|2018年12月31日|2019年6月30日|
|总资产|87,692.97|86,399.16|
|负债|66,330.45|67,755.44|

||||
|-|-|-|
|净资产|21,362.53|18,643.72|
|项 目|2018年1-12月|2019年1-6月|
|主营业务收入|3,012.80|1,988.73|
|利润总额|-5,781.29|-2,672.51|
|净利润|-5,778.24|-2,671.30|

注：2018年度、2019年1-6月报表经致同会计师事务所（特殊普通合伙），出具了致同专字（2019）第110ZC7177号审计报告。
（三）企业执行的主要会计政策
企业执行《企业会计准则-基本准则》。
（四）委托方与被评估单位的关系
委托方北京华联商厦股份有限公司为被评估单位银川华联的股东，持有其19.08%的股权。
二、关于评估目的的说明
北京华联商厦股份有限公司拟收购恒天嘉信（宁夏）投资中心（有限合伙）出资份额，中水致远资产评估有限公司受北京华联商厦股份有限公司的委托，对上述经济行为所涉及的银川华联的股东全部权益在评估基准日的市场价值进行了评估，为北京华联商厦股份有限公司拟收购恒天嘉信（宁夏）投资中心（有限合伙）出资份额之经济行为提供价值参考依据。
三、关于评估对象和范围的说明
（一）评估对象
本项目评估对象为银川华联股东全部权益。
（二）评估范围
本次评估范围为银川华联全部资产及负债。于评估基准日，银川华联的资产总额为86,399.16万元，负债账面值为67,755.44万元，净资产账面值为18,643.72万元。
评估范围内的资产为流动资产及非流动资产，其中流动资产包括货币资金、应付
账款、预付账款、其他应收款、其他流动资产；非流动资产包括投资性房地产、固
定资产、长期待摊费用及递延所得税资产。
评估范围内的负债为流动负债及非流动负债，其中流动负债包括应付账款、预收账款、应付职工薪酬、应交税费、其他应付款、一年内到期的非流动负债；非流动负债为长期借款。
以上委托评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围一致，并经致同会计师事务所（特殊普通合伙）后，出具了标准无保留意见审计报告（报告号：致同专字（2019）第110ZC7177号）。
四、关于评估基准日的说明
本项目评估基准日是2019年6月30日。该评估基准日是由委托方与相关中介机构讨论确定的。
选择该评估基准日的理由是：
（一）该评估基准日，符合相关经济行为的需要，有利于评估目的的实现。
（二）该评估基准日为被评估单位会计月末报表日，也是审计报告的审计基准日，便于评估机构充分利用企业现有的财务资料，有利于评估工作的完成。
五、可能影响评估工作的重大事项说明
1、委托评估的资产是否进行过涉及账务处理的清产核资或资产评估，若有，请说明曾经进行的清产核资或评估情况，以及相关账务处理的基本情况。
无。
2、是否存在影响生产经营活动和财务状况的重大合同、重大诉讼事项，若有，请逐一介绍。
无。
3、是否存在抵押、质押、担保及其他或有负债、或有资产，若有，请说明事项的性质、金额及与列入评估范围的资产和负债的关系。
银川华联与北京银行北京分行签订的借款合同（合同编号：0387608），合同类型为抵押合同，抵押合同编号0387608002，抵押物为银川华联位于银川市金凤区悦海新天地购物广场 13号综合商业楼，抵押房屋建筑面积共计 94294.17平方米。抵押期自2017年10月21日至2027年10月20日。
4、是否存在租赁和特许使用的资产。
无。
5、其他需要特别说明的事项
无。
六、资产和负债清查情况说明
根据此次资产评估需要，资产占有单位对所有委估资产和负债进行了清查，清查结果如下：
1．列入清查范围的资产和负债为资产占有单位的全部资产和负债，与此次委托评估范围内的资产和负债相同；
2．委估范围内的资产和负债真实、准确，产权清晰，无争议；
3．经过清查，未发现盘盈、盘亏、毁损、报废、呆坏账和无需偿付的负债等影事项。
七、企业未来收入及成本预测情况
未来经营和收益状况的预测情况详见银川华联提供的《收益法评估申报表》。
八、提供的资料清单
1．委托人及被评估单位营业执照复印件；
2．资产清查评估明细表（申报表）；
3．评估基准日的审计报告；
4．有关合同、协议；
5．相关产权证明文件；