吉林化纤股份有限公司拟出售资产事宜
涉及的该公司部分房地产项目
资产评估报告书
中科华报字[2014]第 155号
北京中科华资产评估有限责任公司
二○一四年十一月二十五日
本册目录
注册资产评估师声明 ................................................. 1资产评估报告摘要 ................................................... 2资产评估报告 ....................................................... 4一、委托方、产权持有单位和委托方以外的其他评估报告使用者概况 ... 4二、评估目的 ................................................... 5三、评估对象和评估范围 ......................................... 5四、价值类型及其定义 ........................................... 6五、评估基准日 ................................................. 7六、评估依据 ................................................... 7七、评估方法 .................................................. 10八、评估程序实施过程和情况 .................................... 12九、评估假设 .................................................. 12十、评估结论 .................................................. 13十一、特别事项说明 ............................................ 14十二、评估报告使用限制说明 .................................... 14十三、评估报告日 .............................................. 15评估报告附件 ...................................................... 16
北京中科华资产评估有限责任公司
注册资产评估师声明
一、我们在执行本资产评估业务中，遵循相关法律法规和资产评估准则，恪守独立、客观和公正的原则；根据我们在执业过程中收集的资料，评估报告陈述的内容是客观的，并对评估结论合理性承担相应的法律责任。
二、评估对象涉及的资产清单由委托方、产权持有单位申报并经其签章确认；
所提供资料的真实性、合法性、完整性，恰当使用评估报告是委托方和相关当事方的责任。
三、我们与评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系；与相关当事方没有现存或者预期的利益关系，对相关当事方不存在偏见。
四、我们已对评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查；我们已对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验，但无法对评估对象的法律权属真实性做任何形式的保证。
五、我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设和限定条件的限制，评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明的假设、限定条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。
六、注册资产评估师执行资产评估业务的目的是对评估对象价值进行估算并发表专业意见，并不承担相关当事人决策的责任。评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。
七、我们在评估过程中没有考虑将来可能承担的抵押、担保事宜，以及特殊交易方式可能追加付出的价格对评估结论的影响，也未考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和其他不可抗力对评估结论的影响。我们对评估基准日后有关资产价值发生的变化不负责任。
八、我们对在已实施的评估过程中不能获悉的评估对象和相关当事方可能存在的瑕疵事项对评估结论的影响，亦不承担责任。
北京中科华资产评估有限责任公司第1页
吉林化纤股份有限公司拟出售资产事宜
涉及的该公司部分房地产项目
资产评估报告摘要
中科华评报字[2014]第155号
吉林化纤股份有限公司:
北京中科华资产评估有限责任公司接受贵公司的委托，根据有关法律、法规和资产评估准则、资产评估原则，采用资产基础法，按照必要的评估程序，对吉林化纤股份有限公司拟出售资产涉及的部分资产在2014年11月18日的市场价值进行了评估。现将评估报告主要内容摘要如下：
一、经济行为：吉林化纤股份有限公司拟出售部分房地产。
二、评估目的：确定部分房地产评估基准日的公允市场价值，为吉林化纤股份有限公司拟出售资产提供参考意见。
三、评估对象：吉林化纤股份有限公司部分房地产市场价值。
四、评估范围：为吉林化纤股份有限公司申报的评估基准日位于吉林经济技术开发区九站街516-1号建筑面积为2167.2平方米的一栋建筑物（北至吉林奇峰化纤股份有限公司，南至吉林化纤股份有限公司，西至吉林化纤股份有限公司，东至吉林化纤股份有限公司）和面积为16783.96平方米的土地使用权。资产账面原值合计为3,146,976.16元，账面净值合计2,161,588.21元。
五、价值类型：市场价值。
六、评估基准：2014年 11月 18日，一切取价标准均为评估基准日有效价格标准。
七、评估方法：重置成本法。
八、评估结论：经实施评估程序后，于评估基准日，委估吉林化纤股份有限公司委估房地产在原地持续使用的假设前提下的市场价值为 724.75万元。评估增值508.59万元，增值率235.38%。评估结论见下表：
被评估单位：吉林化纤股份有限公司 金额单位：人民币万元
|||||||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
||建筑物部分|||||||||||
|序号||权证编号||规划用途||建筑面积(㎡)||评估单价（元/m2）||评估总价(万元)||
||||吉林市房权证九字第XZ00000559|||||||||
||1||||工业||2167.2||286||61.98|
||||号|||||||||
||小计||||||2167.2||||61.98|

北京中科华资产评估有限责任公司第2页
||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
|土地部分|||||||
|||地类（用|证载面积||评估单价|评估总价(万|
|序号|权证编号|||评估面积（㎡）|||
|||途）|（㎡）||（元/m2）|元)|
||吉市国用（2010）第||||||
|1||工业用地|22874.52|16783.96|395|662.97|
||220202005479号||||||
|合|||||||
||房地产总价：724.95万元|||人民币大写金额：柒佰贰拾肆万玖仟伍佰元整|||
|计|||||||

评估结论详细情况见评估明细表。
九、特别事项：评估报告使用者应关注下述特别事项对评估结论的影响。
（一）产权瑕疵
1．估价对象《国有土地使用权证》（复印件）记载土地使用权面积为 22874.52平方米，根据委托方要求及委托方提供的“关于委托评估面积的说明”，确定本次评估面积为16783.96平方米。
除上述事项外，未发现吉林化纤纳入评估范围的资产存在产权瑕疵。
（二）未决事项、或有事项、法律纠纷等不确定因素
未发现吉林化纤股份有限公司纳入评估范围的资产存在未决事项、或有事项、法律纠纷等不确定因素。
（三）重大期后事项
未发现吉林化纤股份有限公司纳入评估范围的资产存在重大期后事项。
（四）其他需要说明的重要事项
1．勘察受限
评估师未对建筑物的隐蔽工程（非肉眼所能观察的部分）做技术检测，评估师在假定产权持有者提供的有关工程资料是真实有效的前提下，在未借助任何检测仪器的条件下，通过实地勘察作出的判断。
2．本评估结论未考虑评估值增减可能产生的纳税义务变化。
评估报告使用者应关注上述特别事项对评估结论的影响。
十、报告使用有效期：本评估报告的使用有效期原则上为自评估基准日起一年，即从2014年11月18日起至2015年11月17日的期限内有效。
十一、评估报告日
本评估报告正式提出日期为2014年11月25日。
以上内容摘自评估报告正文，欲了解本评估项目的详细情况和合理理解评估结
论，应当阅读评估报告正文。
北京中科华资产评估有限责任公司第3页
吉林化纤股份有限公司拟出售资产事宜
涉及的该公司部分房地产项目
资产评估报告
中科华评报字[2014]第155号
吉林化纤股份有限公司:
北京中科华资产评估有限责任公司接受贵公司的委托，根据有关法律、法规和资产评估准则、资产评估原则，采用资产基础法，按照必要的评估程序，对吉林化纤股份有限公司拟出售资产涉及的部分资产在2014年11月18日的市场价值进行了评估。现将资产评估情况报告如下：
一、委托方、产权持有单位和委托方以外的其他评估报告使用者概况
本次资产评估项目的委托方及产权持有单位均为吉林化纤股份有限公司（以下简称吉林化纤），委托方以外的其他评估报告使用者为本经济行为的政府审批部门、转让的相关方和国家法律、法规规定的评估报告使用者。
（一）委托方概况
名 称：吉林化纤股份有限公司
类 型：股份有限公司（上市、国有控股）
住 所：九站街516-1号
法定代表人：宋德武
注册资本：人民币叁亿柒仟捌佰贰拾伍万元
成立日期：1988年11月09日
营业期限：1988年11月09日至2023年11月01日
经营范围：粘胶纤维、合成纤维及其深加工品；工业控制系统组态安装；粘胶纤维销售；经营本企业自产产品的出口业务和本企业所需的机械设备、零配件、原辅材料的进口业务、但国家限定公司经营或禁止进出口的商品及技术除外；进出口贸易（国家限定品种除外）。***〒
联 系人：李女士
联系电话：15354604660
北京中科华资产评估有限责任公司第4页
2．历史沿革
吉林化纤股份有限公司系经吉林省经济体制改革委员会以吉改批(1993)35号文批准，由吉林化学纤维厂为独家发起人，采取定向募集方式设立的股份制企业。1996年 7月经中国证券监督管理委员会证监发字（1996）114、115号文的批复，向社会公开发行3,097.6万股人民币普通股股票，并在深交所挂牌上市（股票代码000420）。
（二）其他评估报告使用者概况
本经济行为的政府审批部门和国家法律、法规规定的评估报告使用者。
（三）委托方和产权持有者之间的关系
委托方与产权持有者为同一单位。
二、评估目的
确定部分房地产评估基准日的公允市场价值，为吉林化纤股份有限公司拟出售资产提供参考意见。
该经济行为已获《吉林化纤股份有限公司董事会决议》文件的批准。
三、评估对象和评估范围
（一）评估对象和评估范围
评估对象为吉林化纤的部分资产市场价值。
评估范围为吉林化纤申报的评估基准日为吉林化纤股份有限公司申报的评估基准日位于吉林经济技术开发区九站街516-1号建筑面积为2167.2平方米的一栋建筑物（北至吉林奇峰化纤股份有限公司，南至吉林化纤股份有限公司，西至吉林化纤股份有限公司，东至吉林化纤股份有限公司）和面积为 16783.96平方米的土地使用权。资产账面原值合计为3,146,976.16元，账面净值合计2,161,588.21元。
经核实，委托评估的资产范围与经济行为涉及的资产范围一致。
（二）评估对象的基本情况如下：
1．委托评估资产的数量
||||||
|-|-|-|-|-|
|名称|计量单位|数量|账面原值|账面净值|
|房屋|m2|2167.2|632,168.88|31,608.44|
|土地|m2|16783.96|2,514,807.28|2,129,979.77|

2．法律权属状况
|||||
|-|-|-|-|
|名称|权属名称|权属证件号|用途|
|房屋|房屋所有权证|吉林市房权证九字第XZ00000559|工业|
|土地|土地使用权证|号吉市国用（2010）第220202005479|工业|

北京中科华资产评估有限责任公司第5页
3．经济状况
吉林化纤拟出售资产为生产经营使用。
4．物理状况
(1)、建筑物部分
根据委托方提供的《房屋所有权证》复印件，证号为【吉林市房权证九字第XZ00000559号】，房屋所有权人：吉林化纤股份有限公司，房屋坐落：吉林经济技术开发区九站街516-1号，登记时间：2012年1月18日，规划用途：工业，总层数为1层，所在层数为第1层，建筑面积：2167.2平方米，建成年份：1983年，房屋结构为混合，产别为股份制企业所有房产，房屋取得方式为自建，房号：314043Ⅱ101050001001。在价值日期，建筑物为红砖围护结构（部分已拆除），现存部分破损，水泥地面，跨度18米，檐下高度7米，无水、暖设施，使用状况差。
(2)、土地部分
根据委托方提供的《国有土地使用证》复印件，证号为【吉市国用（2010）第220202005479号】，土地使用权人：吉林化纤股份有限公司，土地座落：吉林市吉林经济技术开发区九站街，地号：020140140123006，图号：Ⅰ-22314-1043-，地类（用途）：工业用地，使用权类型：出让，终止日期：2045年9月20日，使用权面积：22874.52平方米。根据委托方要求及委托方提供的“关于委托评估面积的说明”，确定本次评估面积为16783.96平方米。容积率0.13。宗地形状较规则，地势平坦，地基承载力足够。基础设施配套状况为红线外六通（即通路、供电、通讯、通上水、通下水、供暖），红线内六通（即通路、供电、通讯、通上水、通下水、供暖）及土地平整。无城市规划限制。未设定他项权利。
四、价值类型及其定义
（一）价值类型
本次评估的采用的价值类型为市场价值。
（二）价值类型定义
市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。
（三）选择价值类型的理由。
采用市场价值类型的理由是市场价值类型与其他价值类型相比，更能反映交易
北京中科华资产评估有限责任公司第6页
双方的公平性和合理性，使评估结果能满足本次评估目的之需要。
五、评估基准日
（一）根据资产评估业务约定书之约定，本次评估的基准日为 2014年 11月 18日。
（二）评估基准日的确定，是委托方、被评估单位根据以下具体情况协商择定的：
1．评估基准日与评估日期较接近，减少实物量的调整工作，增加市场价格的询价和资信调查的准确度、透明度。
2．本评估基准日最大程度地达成了与评估目的的实现日的接近，有利于保证评估结果有效地服务于评估目的。
（三）本次评估工作中所采用的价格标准均为评估基准日有效的价格标准。
所选定的评估基准日邻近期间，国际和国内市场未发生重大波动，各类商品、生产资料和劳务价格基本稳定，人民币对外币的市场汇率在正常波动范围之内，因而，评估基准日的选取不会使评估结果因各类市场价格时点的不同受到实质性的影响。
六、评估依据
（一）行为依据
1．《吉林化纤股份有限公司董事会决议》；
2．吉林化纤股份有限公司与公司签订的《资产评估业务约定书》。
（二）法律依据
1．《中华人民共和国公司法》（中华人民共和国主席令第42号）；
2．《国有资产评估管理办法》（国务院令第91号）；
3．《国有资产评估管理办法施行细则》（国资办发[1992]36号）；
4．《财政部关于改革国有资产评估行政管理方式加强资产评估监督管理工作意见的通知》（国办发[2001]102号）；
5．《国有资产评估管理若干问题的规定》（财政部第 14号令）；
6．《国有资产评估项目备案管理办法》（财企字[2001]801号）；
7．《企业国有资产监督管理暂行条例》（国务院第 378号令）；
8．《企业国有产权转让管理暂行办法》（国务院国有资产监督管理委员会、财政部令第3号）；
北京中科华资产评估有限责任公司第7页
9．《企业国有资产评估管理暂行办法》（国务院国有资产监督管理委员会令第12号）；
10．《关于加强企业国有资产评估管理工作有关问题的通知》（国资委产权[2006]274号）；
11、《中华人民共和国土地管理法》（2004年8月28日中华人民共和国主席令第28号）
12、《中华人民共和国城市房地产管理法》（2007年8月30日中华人民共和国主席令第72号）
13、《中华人民共和国物权法》（2007年3月16日中华人民共和国主席令第62号）
14、《中华人民共和国土地管理法实施条例》（中华人民共和国国务院令第 256号）
15、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（1990年5月19日中华人民共和国国务院令第55号）
16、《吉林市人民政府关于公布全市征地统一年产值标准和区片综合地价的通知》
17、《吉林市人民政府关于调整更新吉林市城区基准地价等土地价格的通知》（吉市政发〓2010〔1号）
18、吉林省城乡建设环境保护厅文件关于印发《吉林省城镇房屋新旧程度（成新）评定暂行办法》的通知吉建住字[1989]7号
19、国家、地方相关法律、法规及政策文件
（三）准则依据
1．《资产评估准则—基本准则》（财企[2004]20号）；
2．《资产评估职业道德准则—基本准则》（财企[2004]20号）；
3．《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》（会协[2003]18号）；
4．《资产评估准则—业务约定书》（中评协[2007]189号）；
5．《资产评估准则—评估程序》（中评协[2007]189号）；
6．《资产评估准则—工作底稿》（中评协[2007]189号）；
7．《资产评估价值类型指导意见》（中评协[2007]189号）；
北京中科华资产评估有限责任公司第8页
8．《资产评估准则——不动产》（中评协[2007]189号）；
9．《资产评估准则—评估报告》（中评协[2007]189号）；
10．《企业国有资产评估报告指南》（中评协［2004］218号）；
11．《企业会计准则—基本准则》、具体准则、会计准则应用指南和解释等（财政部2006年颁布）；
12．《确定评估基准日指导意见》。
（四）权属依据
1．吉林化纤股份有限公司营业执照；
2．吉林化纤股份有限公司提供的《资产清查评估明细表》；
3．吉林化纤股份有限公司提供房屋所有权证、土地使用证。
（五）取价依据
1．《房地产估价规范》（中华人民共和国国家标准GB/T50291-1999）；
2、城镇土地估价规程（GB/T18508-2001）
3、城镇土地分等定级规程(GB/T 18507-2001)
4、中华人民共和国国家标准《土地利用现状分类标准》（GB/T21010-2007）5、吉林省《房地产估价规程》(DB22/T475-2009)
6、《房屋完损等级评定标准》原城乡建设环境保护部发布；
7、《关于下发吉林省新型墙体材料专项基金征收使用管理实施办法的通知》（吉林省财政厅、吉林省墙体材料改革办公室吉财综[2003]272号）；
8、《散装水泥专项资金征收和使用管理办法》（吉省财综(2004)256号）；
9、《关于整顿城市基础设施配套费的通知》（吉省价经字(2003)25号）；
10、《吉林省建筑工程预算定额》；
11、《吉林省建筑工程消耗定额基价表》（吉林省建设厅JLXDJ-JZ-2006号）；
12、《吉林省建筑工程投资估算指标》；
12、《吉林建设工程造价信息》；
13、《最新资产评估常用数据与参数手册》（中国统计出版社）；
（六）其他参考依据
1．委托方、被评估单位撰写的《关于进行资产评估有关事项的说明》；
2．委托方及被评估单位承诺函；
3．评估人员现场清查核实记录、现场勘察所收集到的资料，以及评估过程中参
北京中科华资产评估有限责任公司第9页
数数据选取所收集到的相关资料。
七、评估方法
（一）评估方法简介
按照《资产评估准则》评估法规规章的规定，评估方法一般有市场法、收益法和成本法等三种方法。评估过程中根据评估对象、选择的价值类型、资料收集情况等相关条件，分析三种方法的适用性，恰当选择一种或多种方法进行评估。
市场法是指利用市场上相同或类似资产的近期交易价格，经过比较、分析从而确定估测被评估资产价值的一种评估方法。采用市场比较法必须具备以下前提条件：1．需要有一个充分发育活跃的市场，以获得与被评估资产相同或类似资产的市场价格；
2．参照物及其与被评估资产可比较的指标、技术参数等是可收集到的。
收益法是通过估算被评估资产在未来期间的预期收益并使用一定的折现率折成评估基准日的现值，以各收益期收益现值累加之和作为被评估资产价值的评估方法。
其适用条件是：
评估对象使用时间较长且具有连续性，能在未来相当期间取得一定收益；评估对象的未来收益和评估对象的所有者所承担的风险能用货币来衡量。
成本法即资产基础法，是指在合理评估企业各项资产价值和负债的基础上确定评估对象价值的评估思路。具体是指将构成企业的各种要素资产的评估值加总减去负债评估值求得企业价值的评估方法。
（二）本次评估采用的方法
由于被评估资产均为工业房地产，房地产位于工业园区内中心位置，缺少交易案例，故市场法不适用；委估资产虽然具备单独获利能力，但是未来收益无法准确预测，所以未采用收益法，因此仅采用重置成本法进行评估。
重置成本法是以重新建造或重新购置该项资产的现行市值为基础确定重置成本，同时通过现场勘察和综合技术分析确定成新率，据以估测资产价值的评估技术方法。计算公式为：
1．房屋建筑物类评估
对于房屋建筑物类主要采用成本法进行评估。
重置成本法是求取估价对象在价值日期的重置价格或重建价格，扣除折旧，以
此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。即先用估算法计算出工程的建安综
北京中科华资产评估有限责任公司第10页
合造价，再加上有关费用形成该工程的重置全价，以重置全价乘以综合成新率得出评估值。
A．重置全价的确定
重置价值=建筑安装工程费+工程建设其他费用+资金成本+利润+税金
B．成新率的确定：
成新率采用理论成新率和现场勘察成新率加权平均的方法综合确定。公式如下：综合成新率=耐用年限法成新率×0.4+实际观察法成新率×0.6
2．土地使用权评估方法
（1）成本逼近法
成本逼近法是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利息、利润、应缴纳的税金和土地增值收益来确定土地价格的估价方法。
计算公式：
土地价格＝土地取得费＋相关税费＋土地开发费＋投资利息＋投资利润＋土地增值收益
（2）市场比较法
市场比较法，是指与价值日期近期有过交易的类似土地进行比较，对这些类似土地的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
比准价格=比较实例价格×待估宗地情况指数／比较实例宗地情况指数×待估宗地估价期日地价指数／比较实例宗地交易日期地价指数×待估宗地区域因素条件指数／比较实例宗地区域因素条件指数×待估宗地个别因素条件指数／比较实例宗地个别因素条件指数
（3）最终土地价格的确定
由于本次评估地价为在地价定义中设定的限制条件下的土地使用权价格，所以地价确定方法首先依据上述两种方法测算的价格确定单位面积的土地使用权价格，然后结合评估土地实际用途及特点进一步确定土地总价格。
两种方法测算结果从不同角度反映了地价水平。根据以上估价结果，综合考虑各种估价方法的特点和吉林市工业土地市场状况，结合评估宗地的条件及相关法律法规的规定，遵循谨慎原则，最终以两种方法的加权平均值作为估价对象最终估价
北京中科华资产评估有限责任公司第11页
结果。
八、评估程序实施过程和情况
本项目评估于 2014年 11月 18日开始，至 2014年 11月 25日工作结束。整个评估工作分以下四个阶段进行：
（一）评估准备阶段
与委托方洽谈，明确评估业务基本事项，对自身专业胜任能力、独立性和业务风险进行综合分析和评价；接受委托，签订资产评估业务约定书，明确评估目的、评估范围、评估基准日；确定项目负责人，组成评估项目组，编制评估计划；辅导委托方填报资产评估申报表，准备评估所需资料。
（二）现场调查及收集评估资料阶段
根据此次评估业务的具体情况，按照评估程序准则和其他相关规定的要求，评估人员通过询问、核对、盘点等方式进行实地调查，从各种可能的途径获取评估资料，核实评估范围，了解评估对象现状，关注评估对象法律权属。
（三）评定估算阶段
对收集的评估资料进行必要分析、归纳和整理，形成评定估算的依据；根据评估对象、价值类型、评估资料收集情况等相关条件，选择适用的评估方法，选取相应的公式和参数进行分析、计算和判断，形成初步评估结果。
（四）编制和提交评估报告阶段
根据资产的初步评估结果，编制相关评估说明，在核实确认相关评估说明具体资产项目评估结果准确无误，评估工作没有发生重复和遗漏情况的基础上，依据资产评估说明进行资产评估汇总分析，确定最终评估结论，撰写资产评估报告；根据相关法律、法规、资产评估准则和评估机构内部质量控制制度，对评估报告及评估程序执行情况进行必要的内部审核；与委托方或者委托方许可的相关当事方就评估报告有关内容进行必要沟通；按资产评估业务约定书的要求向委托方提交正式资产评估报告。
九、评估假设
由于企业所处运营环境的变化以及不断变化着影响资产价值的种种因素，必须建立一些假设以便注册资产评估师对资产进行价值判断，充分支持我们所得出的评估结论。本次评估是建立在以下前提和假设条件下的：
（一）一般假设
北京中科华资产评估有限责任公司第12页
1．交易假设
交易假设是假定所有待评估资产已经处在交易的过程中，评估师根据待评估资产的交易条件等模拟市场进行估价。交易假设是资产评估得以进行的一个最基本的前提假设。
2．公开市场假设
公开市场假设是假定在市场上交易的资产，或拟在市场上交易的资产，资产交易双方彼此地位平等，彼此都有获取足够市场信息的机会和时间，以便于对资产的功能、用途及其交易价格等作出理智的判断。公开市场假设以资产在市场上可以公开买卖为基础。
（二）特殊假设
1．本次评估是以本资产评估报告所列明的特定评估目的为基本假设前提。
2．经济环境稳定假设：是假定评估基准日后国家现行的有关法律法规及政策、国家宏观经济形势无重大变化，本次交易各方所处地区的政治、经济和社会环境无重大变化，无其他不可预测和不可抗力因素造成的重大不利影响。
3．无重大变化假设：是假定国家有关利率、汇率、赋税基准及税率、政策性征收费用等不发生重大变化。
4．无不利影响假设：是假定无其他人力不可抗拒因素及不可预见因素对委估资产造成重大不利影响。
5．无瑕疵假设：委托方、产权持有单位提供的财务数据和文件资料真实、合法、完整。
当出现与前述假设条件不一致的事项发生时，本评估结果一般会失效。
十、评估结论
估价人员根据估价目的、遵循估价原则、按照估价程序。在认真分析现有资料的基础上，根据估价对象的现实情况，选用科学合理的估价方法（建筑物采用重置成本法，土地采用成本逼近法和市场比较法）；结合估价经验和对影响房产价格的各项因素的分析，经过测算，估价对象于价值日期2014年11月18日的估价结果为：（币种：人民币）
||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
||建筑物部分||||||
|序号||权证编号|规划用途|建筑面积(㎡)|评估单价（元/m2）|评估总价(万元)|

北京中科华资产评估有限责任公司第13页
||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
||吉林市房权证九字第XZ00000559||||||
|1|||工业|2167.2|286|61.98|
||号||||||
|小计||||2167.2||61.98|
|土地部分|||||||
|||地类（用|证载面积||评估单价|评估总价(万|
|序号|权证编号|||评估面积（㎡）|||
|||途）|（㎡）||（元/m2）|元)|
||吉市国用（2010）第||||||
|1||工业用地|22874.52|16783.96|395|662.97|
||220202005479号||||||
|合|||||||
||房地产总价：724.95万元|||人民币大写金额：柒佰贰拾肆万玖仟伍佰元整|||
|计|||||||

评估结论详细情况见评估明细表。
十一、特别事项说明
（一）产权瑕疵
1．估价对象《国有土地使用权证》（复印件）记载土地使用权面积为 22874.52平方米，根据委托方要求及委托方提供的“关于委托评估面积的说明”，确定本次评估面积为16783.96平方米。
除上述事项外，未发现吉林化纤纳入评估范围的资产存在产权瑕疵。
（二）未决事项、或有事项、法律纠纷等不确定因素
未发现吉林化纤纳入评估范围的资产存在未决事项、或有事项、法律纠纷等不确定因素。
（三）重大期后事项
未发现吉林化纤纳入评估范围的资产存在重大期后事项。
（四）其他需要说明的重要事项
1．勘察受限
评估师未对构筑物的隐蔽工程（非肉眼所能观察的部分）做技术检测，评估师在假定产权持有者提供的有关工程资料是真实有效的前提下，在未借助任何检测仪器的条件下，通过实地勘察作出的判断。
2．本评估结论未考虑评估值增减可能产生的纳税义务变化。
评估报告使用者应关注上述特别事项对评估结论的影响。
十二、评估报告使用限制说明
（一）本评估报告只能由评估报告载明的评估报告使用者使用，且只能用于评
估报告载明的评估目的和用途。评估报告使用者应按有关法律、法规以及资产评估
业务约定书的要求正确、恰当地使用本评估报告，任何不正确或不恰当地使用报告
北京中科华资产评估有限责任公司第14页
所造成的不便或损失，将由报告使用者自行承担责任。
（二）未征得公司同意，评估报告的内容不得被摘抄、引用或披露于公开媒体，法律、法规规定以及相关当事方另有约定的除外。
（三）本评估结论是在以2014年11月18日为评估基准日时，对吉林化纤资产价值的客观公允反映。发生评估基准日期后重大事项时，不能直接使用本评估结论。
（四）本评估报告的使用有效期原则上为自评估基准日起一年，即从2014年11月18日起至2015年11月19日的期限内有效。如果资产状况、市场状况与评估基准日相关状况相比发生重大变化，委托方应当委托评估机构执行评估更新业务或重新评估。
十三、评估报告日
本评估报告正式提出日期为2014年11月25日。
资产评估机构：北京中科华资产评估有限责任公司
法定代表人：曹宇
注册资产评估师：许彩丽
注册资产评估师：孙绍刚
北京中科华资产评估有限责任公司第15页