长城影视股份有限公司拟收购股权涉及的
诸暨长城国际影视创意园有限公司
股东全部权益价值评估项目
评估说明
坤元评报〔2015〕204号
坤元资产评估有限公司
二〇一五年五月九日
目 录
长城影视股份有限公司拟收购股权涉及的诸暨长城国际
影视创意园有限公司股东全部权益价值评估项目 评估说明第一部分关于评估说明使用范围的声明
资产评估机构提供的《评估说明》仅供委托方、被评估单位、经济行为相关的当事方、相关监管机构和部门使用。除法律法规规定外，材料的全部或者部分内容不得提供给其他任何单位或个人，也不得见诸公开媒体。
坤元资产评估有限公司
二〇一五年五月九日
第二部分企业关于进行资产评估有关事项的说明一、委托方与被评估单位概况
本次资产评估的委托方为长城影视股份有限公司，被评估单位为诸暨长城国际影视创意园有限公司。
(一)委托方概况
1.名称：长城影视股份有限公司(以下简称“长城影视股份公司”)
2.住所：江苏省张家港市大新镇128号
3.法定代表人：赵锐勇
4.注册资本：52,542.9878万元人民币
5.公司类型：股份有限公司(上市)
6.企业法人营业执照注册号：320000000016849
7.发照机关：江苏省苏州工商行政管理局
8.经营范围：制作、发行：广播电视节目（不得制作时政新闻及同类广播电视节目）；影视服装道具租赁；影视器材租赁；影视文化信息咨询；企业形象策划；会展会务服务；摄影服务。
(二)被评估单位概况
一)企业名称、类型与组织形式
1.名称：诸暨长城国际影视创意园有限公司(以下简称“诸暨创意园公司”) 2.住所：诸暨市浣东街道城东村影视城内
3.法定代表人：赵锐勇
4.注册资本：壹亿伍仟万元整
5.公司类型：有限责任公司
6.企业法人营业执照注册号：330681000097997
7.发照机关：诸暨市工商行政管理局
8.经营范围：影视基地、教育培训基地和影视主题建设经营管理；旅游项目开发服务；文化活动组织策划；电子商务服务；旅游用品和工艺美术品批
发、零售；实业投资（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）。
二)企业历史沿革
1．公司成立时情况
诸暨创意园公司成立于 2011年 1月 14日，原名诸暨长城国际网游动漫创意园有限公司，初始注册资本10,000万元，成立时股东和出资情况如下：浙江新长城文化创意有限公司出资人民币 5,100万元(占注册资本的51%)，浙江富润股份有限公司出资人民币 1,900万元(占注册资本的19%)，太子龙控股集团有限公司出资人民币 1,500万元(占注册资本的15%)，浙江上峰水泥集团有限公司出资人民币 1,500万元(占注册资本的15%)。业经诸暨中嘉会计师事务所出具的“诸中嘉会验字[2011]第0112号”验资报告审验。
2．公司历次股权变更情况
2013年4月8日，根据股东会决议和修改后的章程，决定增加注册资本人民币5,000万元，增资后股权结构不变。业经诸暨天阳会计师事务所出具的“诸天阳[2013]验内字第169号”验资报告审验。
2014年11月12日，根据股东会决议和修改后的章程，公司更名为诸暨长城国际影视创意园有限公司。
截至评估基准日，诸暨创意园公司的注册资本为人民币 15,000万元，股权结构如下：
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|-|-|-|
|股东名称|出资额(万元)|出资比例|
|浙江新长城文化创意有限公司|76,500.00|51.00%|
|浙江富润股份有限公司|28,500.00|19.00%|
|太子龙控股集团有限公司|22,500.00|15.00%|
|浙江上峰水泥集团有限公司|22,500.00|15.00%|
|合计|15,000.00|100.00%|

三)被评估单位前3年及截至评估基准日的资产、负债状况及经营业绩见下表：单位：人民币元
||||||
|-|-|-|-|-|
|项目名称|2011年12月31日|2012年12月31日|2013年12月31日|2014年9月30日（评估基准日）|
|资产|189,379,890.15|224,727,880.46|240,767,922.87|244,769,824.07|
|负债|89,396,749.78|58,399,579.79|25,275,200.34|34,560,150.89|
|股东权益|99,983,140.37|166,328,300.67|215,492,722.53|210,209,673.18|
|项目名称|2011年|2012年|2013年|2014年1-9月|

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|-|-|-|-|-|
|营业收入|0.00|0.00|1,156,965.00|704,720.50|
|营业成本|0.00|0.00|0.00|0.00|
|利润总额|-18,899.10|29,594,567.55|-835,578.14|-5,283,049.35|
|净利润|-16,859.63|21,299,505.94|-835,578.14|-5,283,049.35|

上述年度及基准日的财务报表均经注册会计师审计，且均出具了无保留意见的审计报告。
四)公司经营概况
1．公司主营业务
诸暨创意园占地468.68亩，设计总投资30亿元人民币，一期、二期项目从2011年5月8日开工建设，目前创意园内建筑工程基本完工。
创意园内主要景点包括：太和殿、万登台、神魔洞窟、鸳鸯楼、白塔、大雄宝殿、西华厅、毛泽东韶山故居、狮子街、土楼、长城、嘉峪关、少林寺塔林、民国街、太极殿等。此外还有兼作商业用途的南街和北街，其中南街主要以卡通造型为主的小商铺，包括草莓、苹果、大头鞋、飞机等20余种造型；北街主要为木结构的小商铺。目前，创意园又通过招商的形式引入儿童乐园，设施正在建设中。截止2014年9月30日，已陆续有剧组来此拍摄，并有少量的散客到创意园游览观光。
2.企业的市场和客户
公司正在建设综合性文化创意产业基地，项目建成后，公司将着力成为以影视、影视艺术教育基地、主题乐园为主体的创意产业集群基地，并将着力打造成为文创产业基地、旅游基地和影视拍摄基地。公司未来的市场主要面向电视剧、电影等拍摄组，同时招揽散客到创意园游览观光。
3.公司管理状况
（1）公司建立了基本的管理制度并使之得到有效执行，管理较有效，企业营运正常，具体包括《人事制度》、《财务制度》、《采购部管理制度》等。
（2）管理层构成
公司下设有工程部、财务部、行政部等职能部门，管理层分工较合理、运行效率较高。
4.季节或周期因素对公司运营的影响
公司正在建设综合性文化创意产业基地，基本不受季节或周期因素的影响。
5.公司主要资产和负债状况
截至评估基准日诸暨创意园公司经审计后的资产总额为244,769,824.07元，其中：流动资产为37,200,691.33元（其中：货币资金34,440,089.15元,其他应收款净额2,709,502.18元，存货51,100.00元），固定资产净额46,286,602.56元，在建工程净额44,837,769.84元，无形资产净额116,444,760.34元；经审计后的负债总额为34,560,150.89元，均为流动负债（其中：应付账款8,405,100.10元，预收账款233,185.50元，应付职工薪酬49,284.00元，应交税费24,309,709.29元，其他应付款1,562,872.00元）；经审计后的股东权益为210,209,673.18元。
6.企业的发展前景
公司目前尚处于建设阶段，创意园建设完成并投入运营后，将计划从北京、上海、杭州、广东等地引入大量影视、网游、旅游企业入驻创意园，成为文化创意企业的总部基地；另一方面，应“十二五”文化发展规划的政策，越来越多的投资目光聚焦在了影视文化产业。在近3-5年内，会出现大量电影电视剧作品。也就是说，在近3-5年内，影视剧拍摄所产生的消费，会有巨大的增长。而这其中就有一个在制作费用中相对所占比例颇高的项目——拍摄场景租赁。
综合来看，公司创意园项目建设完工后将有较好的发展前景。
五)目前执行的主要会计政策
1.会计制度：执行《企业会计准则》及其补充规定；
2.会计期间：会计年度采用公历年制，即公历1月1日起至12月31日止；
3.记账原则和计价基础：以权责发生制为记账原则，资产以实际成本为计价基础；
4.记账方法：采用借、贷复式记账法；
5.记账本位币：人民币；
6.执行的固定资产折旧办法为：直线法；
7.收入确认原则：公司主要经营影视场地和园区店铺租赁、园区门票销售。园区店铺租赁在收到一次性1年期店铺租赁款后计入预收账款，逐月分摊计入并确认当月营业收入；园区门票销售收入在收到营业款或已取得收取该款项权利时确认营业收入的实现。
8.公司本年度适用的主要税种及其税率列示如下：
税种 计税依据 税率
||
|-|
|销售货物或提供应税劳务|
|应纳税营业额|
|应缴流转税税额|
|应缴流转税税额|
|应缴流转税税额|
|应纳税营业额|
|应纳税所得额|
|从租计征的，按租金收入的12%计缴|
|应税土地面积|

诸暨创意园公司执行《企业会计准则》及相关规定，经营不存在国家政策、法规的限制。
(三)委托方与被评估单位的关系
委托方拟收购被评估单位的股权。
二、关于经济行为的说明
长城影视股份公司拟收购诸暨创意园公司的100%股权，根据评估业务约定书的约定，聘请评估机构对该经济行为涉及的诸暨创意园公司股东全部权益价值进行评估，为该经济行为提供诸暨创意园公司股东全部权益价值的参考依据。
三、关于评估对象和评估范围的说明
根据评估业务约定书的约定，评估对象为涉及上述经济行为的诸暨创意园公司的股东全部权益。
评估范围为诸暨创意园公司的全部资产及相关负债，包括流动资产、非流动资产（包括设备类固定资产、建筑物类固定资产、在建工程、无形资产-土地使用权和无形资产-其他无形资产）及流动负债。按照诸暨创意园公司提供的业经天健会计师事务所（特殊普通合伙）审计的截至 2014年 9月 30日会计报表反映，资产、负债及股东权益的账面价值分别为 244,769,824.07元，34,560,150.89元和210,209,673.18元。
四、关于评估基准日的说明
为使得评估基准日与拟进行的经济行为和评估工作日接近，委托方确定以2014
年9月30日为评估基准日，并在资产评估业务约定书中作了相应约定。
五、可能影响评估工作的重大事项说明
1.公司承诺，截至评估基准日，不存在资产抵押、质押、对外担保、未决诉讼、重大财务承诺等或有事项。
2.公司现更名为诸暨长城国际影视创意园有限公司，截至评估基准日，诸暨国用（2014）第90201228号及诸暨国用（2014）第90201229号《国有土地使用证》所记载的产权人尚未变更，对以上事项公司已出具声明，声明上述资产的所有权属于公司。
六、资产清查情况、未来经营和收益状况预测的说明
（一）资产负债清查情况说明
为配合坤元资产评估有限公司对公司进行的资产评估工作，摸清公司截至评估基准日的资产、负债状况和经营成果，公司在10月中旬对委托评估的资产、负债进行了全面的清查和盘点，公司已委托亚太（集团）会计师事务所（特殊普通合伙）进行了审计，现将清查情况说明如下：
1．列入清查范围的资产总计244,769,824.07元，清查对象包括流动资产、非流动资产(包括设备类固定资产、建筑物类固定资产、在建工程和无形资产-土地使用权)；负债合计为34,560,150.89元，清查对象均为流动负债。列入清查范围的实物资产主要包括构筑物及其他辅助设施、机器设备、在建工程和土地使用权，主要位于公司办公场所和影视基地内。其中构筑物及其他辅助设施主要为太和殿、丰泽园、狮子楼、塔陵等；机器设备主要为挖掘机、电动小火车等以及电脑、空调等办公设备；在建工程均为土建工程，包括神魔洞窟、太极殿、老宅和鸳鸯楼等9个项目；土地使用权共2宗，合计土地面积312,453.60平方米，均分布于浣东街道诸中村、城东村内。
2．为使本次清查工作能够顺利进行，2014年10月15日至2014年10月20日，公司委托由主要领导负责，组织财务、基建、设备管理等部门的相关人员进行了清查工作。对往来款项进行清查、对账、并准备了相关资料。对实物资产，相关人员进行了全面盘点。
在清查核实相符的基础上，财务和资产管理人员填写了有关资产评估申报表。
3．在资产清查过程中，按评估公司所提供的资产评估资料清单的要求收集准备相关的产权证明文件、资产质量状况、历史收入成本费用明细资料及其他财务和经济指标等相关评估资料。
4．根据公司实际情况和所处行业的特点，公司难以较准确地预测其未来盈利情况，也无法提供排除或确认存在账外无形资产的有关资料。仅要求评估机构按资产基础法对评估基准日财务报表反映的全部资产和相关负债进行评估。
七、资料清单
委托方与被评估单位声明已提供了资产评估所必须的以下资料，并保证所提供资料的真实、合法、完整。
1．资产评估申报表；
2．相关经济行为文件；
3．审计报告；
4．生产经营统计资料；
5．资产权属证明文件、产权证明文件；
6．重大合同、协议等；
7．其他相关资料。
委托方：长城影视股份有限公司 被评估单位：诸暨长城国际影视创意园有限公司
企业负责人： 企业负责人：
二○一四年十月二十八日 二○一四年十月二十八日
长城影视股份有限公司拟收购股权涉及的诸暨长城国际
影视创意园有限公司股东全部权益价值评估项目 评估说明第三部分资产评估说明
一、评估对象和评估范围说明
（一）评估对象和评估范围内容
1．评估对象为长城影视股份公司拟收购股权涉及的诸暨创意园公司的股东全部权益。评估范围为诸暨创意园公司的全部资产及相关负债。
2．委托评估的资产类型具体包括流动资产、非流动资产（包括设备类固定资产、建筑物类固定资产、在建工程和无形资产-土地使用权）及流动负债。按照诸暨创意园公司提供的截至2014年9月30日业经审计的会计报表反映，资产的账面价值总计为 244,769,824.07元，负债合计为 34,560,150.89元，股东权益为210,209,673.18元。
诸暨创意园公司已聘请亚太（集团）会计师事务所（特殊普通合伙）对其截至2014年9月30日的会计报表进行了审计，该事务所于2015年5月8日出具了“亚会B审字(2015)315号”的《审计报告》，报告类型为无保留意见。
3．根据诸暨创意园公司提供的评估对象和相关资产的法律权属资料，除以下事项外，未发现存在其他权属资料瑕疵情况。
被评估单位现更名为诸暨长城国际影视创意园有限公司，截至评估基准日，诸暨国用（2014）第90201228号及诸暨国用（2014）第90201229号《国有土地使用证》所记载的产权人尚未变更，对以上事项被评估单位已出具声明，声明上述资产的所有权属于被评估单位。
（二）实物资产的分布情况及特点
1．委托评估的实物资产包括建筑物类固定资产、设备类固定资产和在建工程。
其中：建筑物类固定资产共25项，包括太和殿、丰泽园、狮子楼、塔陵等构筑物及其他辅助设施，建筑面积合计为29,169.58平方米，均位于诸暨市浣东街道东三环线以东、诸永高速以西诸暨影视基地内；设备类固定资产主要为挖掘机、电动小火车等以及电脑、空调等办公设备，数量合计891台(项)，均分布于被评估单位办公场所及影视基地内；在建工程均为土建工程，包括神魔洞窟、太极殿、老宅和
长城影视股份有限公司拟收购股权涉及的诸暨长城国际
影视创意园有限公司股东全部权益价值评估项目 评估说明鸳鸯楼等9个项目，均位于影视基地内。
2．委评设备均系国产，其原始制造质量一般。购置时间范围为 2010年-2012年，整体使用年份不久；委估建筑物类固定资产均建于 2013年左右，主要结构为砖混、砖木和钢结构；在建工程均为整个影视基地建设项目的一部分，位于影视基地内，于2013年4月1日开工建设，预计于2014年11月1日完工。
（三）企业申报的账面记录或未记录的无形资产情况
1．无形资产-土地使用权
无形资产-土地使用权账面价值 116,443,892.34元，共有 2宗土地，土地面积合计312,453.60平方米，均位于浣东街道诸中村、城东村内。
二、资产核实情况总体说明
（一）资产核实人员组织、实施时间和过程
为本次经济行为，诸暨创意园公司按有关规定对资产进行了全面清查，并组织财务、基建、设备管理等部门的相关人员，按照评估要求具体填写了委托评估资产清册和负债清册，收集了有关的资料。在此基础上，本评估公司的专业人员根据资产类型和分布情况分小组进行现场核实，时间自2014年10月28日—2014年10月30日，具体过程如下：
1．评估机构根据资产评估工作的需要，向被评估单位提供资产评估申报表表样，并协助其进行资产清查工作；
2．了解被评估单位基本情况及委估资产状况，并收集相关资料；
3．审查核对被评估单位提供的资产评估申报表；
4．根据资产评估申报表的内容进行现场核实和勘察，查阅资产购建、运行、维修等相关资料，并对资产状况进行勘查、记录；
5．查阅委估资产的产权证、合同、发票等产权证明资料，核实资产权属情况；
6．收集并查验资产评估所需的其他相关资料。
（二）资产核实结论
1．经核实，评估人员未发现列入评估范围的资产和负债的实际情况与账面记录存在差异，企业填报的资产评估申报表能较正确、全面地反映委托评估资产和负债的账面价值情况。
2．根据诸暨创意园公司提供的评估对象和相关资产的法律权属资料，评估人
长城影视股份有限公司拟收购股权涉及的诸暨长城国际
影视创意园有限公司股东全部权益价值评估项目 评估说明员没有发现评估对象和相关资产的法律权属资料存在瑕疵情况，但评估人员的清查核实工作不能作为对评估对象及和相关资产的法律权属的确认或保证。
三、评估技术说明
资产基础法是指以被评估单位评估基准日的资产负债表为基础，合理评估企业表内及表外各项资产、负债价值，确定评估对象价值的评估方法。具体是以重置各项生产要素为假设前提，根据委托评估的分项资产的具体情况选用适宜的方法分别评定估算各分项资产的价值并累加求和，再扣减相关负债评估值，得出股东全部权益的评估价值。具体过程说明如下。
一)流动资产
1．货币资金
货币资金账面价值 34,440,089.15元，包括库存现金 5,898.62元、银行存款34,434,190.53元。
(1)库存现金
库存现金账面价值5,898.62元，均为人民币现金，存放于公司财务部。评估人员对现金账户进行了实地盘点，通过核查评估基准日至盘点日的现金日记账及未记账的收付款凭证倒推至评估基准日的库存数量，账实相符。按财务会计制度核实，未发现不符情况。
库存现金以核实后的账面值为评估值，评估值为 5,898.62元。
(2)银行存款
银行存款账面价值 34,434,190.53元，由存放于建设银行诸暨支行、杭州中信银行西湖支行、中信银行杭州分行、建设银行诸暨暨东支行等4个人民币账户的余额组成。评估人员查阅了银行对账单及调节表，对部分银行存款余额进行函证，未发现影响股东权益的大额未达账款。按财务会计制度核实，未发现不符情况。
银行存款以核实后的账面值为评估值，评估值为 34,434,190.53元。
货币资金评估价值为34,440,089.15元，包括库存现金5,898.62元，银行存款34,434,190.53元。
2．其他应收款和坏账准备
其他应收款账面价值 2,709,502.18元，其中账面余额 6,653,881.24元，坏账准备 3,944,379.06元，内容包括备用金、土地建设保证金、预付电费、往来款和
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影视创意园有限公司股东全部权益价值评估项目 评估说明社保费。其中账龄在1年以内的有 1,891,202.79元，占总金额的28.42%；账龄在1-2年的有3,378.45元，占总金额的0.05%；账龄在2-3年的有1,819,300.00元，占总金额的27.34%；账龄在3-4年的有2,940,000.00元，占总金额的44.19%。其中关联方往来包括应收诸暨美人鱼动漫有限公司杭州分公司 1,800,000.00元。
评估人员通过检查原始凭证、基准日后收款记录及相关的文件资料、发函询证等方式确认款项的真实性。被评估单位的坏账准备政策采用账龄分析法，即账龄在1年以内的坏账准备提5%；1-2年提10%；2-3年提50%；3年以上提50%。
按财务会计制度核实，未发现不符情况。
经核实，其他应收款的账面余额均为有充分证据表明可以全额收回的款项。
对于有充分证据表明可以全额收回的款项，包括关联方往来款、预付电费、土地建设保证金以及账龄在1年以内并经核实认为能够全额收回的款项等，估计发生坏账的风险较小，以其核实后的账面余额为评估值。
公司按规定计提的坏账准备3,944,379.06元评估为零。
其他应收款评估价值为 6,653,881.24元，与其账面净额相比评估增值3,944,379.06元，增值率为145.58%。
3．存货
存货账面价值51,100.00元，系办公用品等在库周转材料。
诸暨创意园公司的周转材料采用实际成本法核算，账面成本构成合理。
评估人员对该批办公用品进行了全面盘点，盘点结果显示周转材料数量未见异常，也未发现积压时间长和存在品质瑕疵的原材料。
周转材料由于购入的时间较短，周转较快，且被评估单位材料成本核算比较合理，以核实后的账面余额为评估值。
原材料评估价值为51,100.00元。
4．流动资产评估结果
账面价值 37,200,691.33元
评估价值 41,145,070.39元
评估增值 3,944,379.06元
增值率 10.60%
二)非流动资产
长城影视股份有限公司拟收购股权涉及的诸暨长城国际
影视创意园有限公司股东全部权益价值评估项目 评估说明1．建筑物类固定资产
(1)概况
1)基本情况
列入评估范围的建筑物类固定资产共计 25项，合计账面原值 44,835,410.53元、账面净值44,166,976.18元。
根据诸暨创意园公司提供的《固定资产—构筑物及其他辅助设施评估明细表》，建筑物的详细情况如下表所示：
||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
||||建筑面积（平方米）||账面价值（元）||
|编号|科目名称|项数|||||
||||||原值|净值|
|1|构筑物及辅助设施|25||29,169.58|44,835,410.53|44,166,976.18|

被评估单位对建筑物类固定资产的折旧的计量采用如下会计政策：
建筑物类固定资产折旧采用年限平均法，各类固定资产的使用寿命、预计净残值和年折旧率如下：
固定资产类别 使用寿命（年) 预计净残值 年折旧率(%)
构筑物 20-30 原价的4% 4.8-3.2
评估人员通过核对明细账、总账和固定资产卡片，核实了建筑物类固定资产的财务账面记录和折旧情况。经核实委估建筑物的账面原值主要由材料费、人工费和运输费等构成。
2)分布情况
上述委估建筑物类固定资产均分布于诸暨市浣东街道东三环线以东、诸永高速以西诸暨影视基地内。
建筑物类固定资产均为构筑物及其他辅助设施，主要为太和殿、丰泽园、狮子楼、塔陵等，主要结构为砖混、砖木和钢结构，建于2012年至2014年。上述建筑物类固定资产所占土地均为出让用地，列入土地使用权科目评估，土地权证编号分别为诸暨国用（2014）第90201228号和诸暨国用（2014）第90201229号。
3)权属情况
评估人员通过对上述建筑物类固定资产的项目审批资料、原始建设记录及其他
资料进行核对，未发现委估建筑物类固定资产存在权属资料瑕疵情况：
另据了解，上述建建筑物类固定资产在评估基准日均未设定抵押权。
4)核实过程
长城影视股份有限公司拟收购股权涉及的诸暨长城国际
影视创意园有限公司股东全部权益价值评估项目 评估说明在核实所有权归属和账面记录的基础上，评估人员对列入评估范围的建筑物类固定资产进行了现场勘查。在现场踏勘过程中，着重核实了建筑物的外观、建筑结构、装修、设备等状况，对有关建筑物的坐落、四至、面积、产权等资料进行核实，对其使用、维修保养情况也认真进行了核实调查，并作了必要的记录。
在建筑物类固定资产的账务核查和现场勘查过程中评估人员发现以下事项：由于现场的建筑物没有相关测绘资料，本次评估采用的建筑面积为诸暨创意园公司工程部人员提供的数据及部分施工图纸记载的数据，实际建筑面积应以具有资质的测绘公司的测绘结果为准。
(2)具体评估方法
由于列入本次评估范围的建筑物类固定资产均为自建的仿古建筑物及构筑物，且均为近两年完工，其建造成本资料较为齐全，故本次评估选用成本法。该类建筑物的评估值中不包含相应土地使用权的评估价值。
成本法是通过用现时条件下重新购置或建造一个全新状态的待估建筑物所需的全部成本，减去待估建筑物已经发生的各项贬值，得到的差额作为评估价值的评估方法。本次评估采用成新折扣的方法来确定待估建筑物已经发生的各项贬值。计算公式为：
评估价值＝重置价值×成新率
A．重置价值的评估
重置价值一般由建安工程费用、前期及其它费用、建筑规费和应计利息组成。
(A)建安工程费用
被评估单位提供的委估构筑物的账面原值为实际发生的材料费、人工费和机械费的汇总数。本次评估根据浙江省有关部门颁发的《浙江省建设工程施工费用定额(2010版)》的取费标准，以人工费和机械费为计算基数，分别确定施工组织措施费、企业管理费、利润、规费和税金的金额，建安工程费用包括材料费、人工费、机械费、施工组织措施费、企业管理费、利润、规费和税金。
(B)前期费用和其他费用
结合基本建设的有关规定，按建安工程费用的5.8%计取。具体构成如下：
咨询论证费 0.5%
勘测设计费用 4.5%
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影视创意园有限公司股东全部权益价值评估项目 评估说明建设管理费 0.8%
合计 5.8%
(C)建筑规费
建筑规费按建筑面积计取，标准如下：
费用名称 收费标准
发展新型墙体专项基金 10元/平方米
白蚁防治费 2元/平方米
散装水泥专项基金 1.5元/平方米
合计 13.5元/平方米
(D)应计利息
应计利息计息周期按正常建设工期，利率取金融机构同期贷款利率，资金视为在建设期内均匀投入。
B．成新率
本次评估建筑物的成新率以年限法为基础，结合其实际使用情况、维修保养情况和评估专业人员现场勘查时的经验判断综合评定。
年限法的计算公式为：
成新率(K1)＝（经济耐用年限－已使用年限）/经济耐用年限×100%
对不同结构类型的建筑物的经济耐用年限按下述标准确定：
||||
|-|-|-|
|建筑物类别|非生产用|生产用|
|砖混结构|50年|40年|
|简易房|10年||
|构筑物|15～30年||

(3)评估举例
现以太和殿为例对建筑物类固定资产成本法的评估过程作具体说明(列构筑物及辅助设施评估明细表第3项)。
A.基本情况
太和殿建成 2013年 2月，建筑面积为 7,852.00平方米，系仿北京故宫内太和
殿，红墙黄瓦屋顶，3层汉白玉台阶，整体砖混结构，目前用于出租拍戏、旅游参
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影视创意园有限公司股东全部权益价值评估项目 评估说明观使用。
账面原值20,425,062.67元，账面净值20,390,192.90元。
B.重置价值确定
a.建安工程费用
根据被评估单位提供的账面原值 20,425,062.67的组成，其中材料费为6,277,047.90元、人工费和机械费为13,905,108.77元、其他费用242,906.00元。
本次评估根据浙江省有关部门颁发的《浙江省建设工程施工费用定额(2010版)》的取费标准，确认建安工程费用如下表
|||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|
|直接费||施工组织措施费|企业管理费|利润|规费|税金|建安工程费用|
|材料|人工及机械|6.47%|18%|6%|13.33%|3.513%||
|6,277,047.90|13,905,108.77|899,660.54|2,502,919.58|834,306.53|1,853,551.00|922,956.24|27,195,550.56|

 b.前期及其他费用
此处指咨询论证费、勘测设计费用和建设管理费等，结合基本建设的有关规定，按建安工程费用的5.8%计取。
前期及其他费用=建安工程费用×前期及其他费用比例
=27,195,550.56×5.8%
=1,577,341.93元
c.建筑规费
建筑规费按建筑面积计取，取费标准为13.5元/平方米。
建筑规费=13.5×7,852.00
=106,002.00元
d.应计利息
应计利息计息期按正常施工建设情况下所需占用的时间计算，该工程按 2年建设期估算，利率取评估基准日同期金融机构贷款利率（一至三年期为6.15%)，资金视为在建设期内均匀投入，计息基数为前三项费用之和。
资金成本=(前期及其他费用+建安工程费用+建筑规费)×利率
=(1,577,341.93+27,195,550.56+106,002.00)×6.15%×2×1/2
= 1,776,052.01元
重置价值=建安工程费用+前期及其他费用+其他规费费用+资金成本
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影视创意园有限公司股东全部权益价值评估项目 评估说明=1,577,341.93+27,195,550.56+106,002.00+1,776,052.01
= 30,654,950.00元（已圆整）
C.成新率确定
太和殿为砖混结构建筑物，经济耐用年限为 50年，该房屋于 2013年 3月验收并正式使用，至评估基准日已使用1.66年。
年限法（K）=（经济耐用年限-已使用年限）/经济耐用年限
1
=（50-1.66）/50=96.67%
结合现场勘察情况，太和殿的综合成新率取定为97%。
D.评估价值
评估价值=重置完全价值×综合成新率
=30,654,950.00×97%
= 29,735,300.00元（已圆整）
(4)建筑物类固定资产评估结果
账面原值 44,835,410.53元
账面净值 44,166,976.18元
重置价值 62,253,760.00元
评估价值 60,069,410.00元
评估增值 15,902,433.82元
增值率 36.01%
2．设备类固定资产
(1)概况
1)基本情况
列入评估范围的设备类固定资产共计891台（项），合计账面原值 2,400,762.40元，账面净值2,119,626.38元。
根据被评估单位提供的《机器设备评估明细表》和《电子设备评估明细表》，设备类固定资产在评估基准日的详细情况如下表所示：
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|编|科目名称|计量||账面价值(元)||
||||数量|||
|号||单位||原值|净值|
|1|固定资产--机器设备|台（项）|9|645,738.00|524,610.22|
|2|固定资产--电子设备|台（项）|882|1,755,024.40|1,615,016.16|

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影视创意园有限公司股东全部权益价值评估项目 评估说明被评估单位对设备类固定资产的折旧及减值准备的计量采用如下会计政策：固定资产折旧采用年限平均法，各类机器设备的使用寿命、预计净残值和年折旧率如下：
固定资产类别 使用寿命（年) 预计净残值 年折旧率(%)运输工具 5 4 19.20
电子及其他设备 5 4 19.20
被评估单位对设备类固定资产的减值准备计提采用个别认定的方式。截至评估基准日，对有迹象表明机器设备可能已经发生减值的，按照账面价值高于可收回金额的差额计提相应的减值准备。
2)主要设备与设备特点
评估人员对被评估单位的主要设备及装置的购建过程、机器设备权属等情况进行了解，掌握主要设备的配置情况、技术性能要求等资料数据。
列入本次评估范围的主要设备为挖掘机、电动小火车等。该类设备结构较复杂、价值量较大，均为国产设备。
委评设备除主要生产设备外,还包括电脑、空调等办公设备，均分布于被评估单位办公场所以及影视基地内。
3)设备的购置日期、技术状况与维护管理
委评设备均系国产，其原始制造质量一般。购置时间范围为2011年-2014年，整体使用年份不久。被评估单位建立了基本的设备维修、保养、管理制度，建立了设备台账。
4)机器设备核实的方法、过程和结果
本公司评估人员首先向被评估单位财务部门了解与查核设备的账面价值与构成有关的情况，并听取企业有关部门对公司设备管理及分布的情况介绍，查看设备档案和设备大修记录，向设备管理部门了解设备的名称、规格型号、生产厂家等，然后与被评估单位的设备管理人员一起，按照设备的工艺流程、配置情况，制订机器设备勘察计划和勘查路线，落实勘查人员、明确核查重点。
然后，对照《机器设备评估明细表》、《电子设备评估明细表》，对列入评估范围的设备进行了抽查核实，抽查比例为60%，对设备的新旧程度、技术状态、工作负荷、使用环境、防腐措施、磨损状况等情况进行了察看，对机器设备所在的整个工
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影视创意园有限公司股东全部权益价值评估项目 评估说明作系统、工作环境和工作强度进行了必要的勘查评价，并将勘查情况作了相应记录，为下一步的评估工作打下基础。
对核实过程中发现的情况作进一步的现场调查、取证，向设备管理、操作等相关人员了解设备的运行、负荷、维护和保养等情况，补充了设备的有关基础信息和资料。
经核实，委估设备的账面原值主要由设备购置价、安装调试费等构成，其整体状况较好，基本能满足工作需要。
5)权属情况
评估人员查阅了设备购置合同、付款凭证等资料，对设备的权属相关资料进行了必要的查验；还复印了有关设备购入的原始发票等，同时被评估单位也对设备的权属作了承诺。经核实，没有发现委估设备类固定资产存在权属资料瑕疵情况。
(2)具体评估方法
根据本次资产评估的特定目的、相关条件和委估设备的特点，确定以重置成本法为主的评估方法，采用重置成本法进行评估是指首先估测在评估基准日重新建造一个与评估对象相同的资产所需的成本即重置成本，然后估测被评估资产存在的各种贬值因素,并将其从重置成本中予以扣除（扣减实体性陈旧贬值、功能性陈旧贬值和经济性陈旧贬值）而得到被评估资产价值的方法。计算公式为：
评估价值＝重置价值×综合成新率
1)重置价值的确定
重置价值由设备现行购置价、运杂费、安装调试费、建设期管理费和资本化利息以及其他费用中的若干项组成。
A．现行购置价（不含增值税）
a.通用机器设备：主要查询《2014中国机电产品报价目录》等获得现行购价；
对不能直接获得市价的设备，则先取得类似规格型号设备的现行购价，再用功能成本系数法、技术先进性系数法及价格指数法等方法对其进行调整。
b.电脑、传真机、空调及其他办公设备等：通过查阅相关报价信息或向销售商询价，以当前市场价作为购置价。
B．相关费用
对于委估设备，即购即用，购置价均包含了相关的运杂、安装调试等费用，因
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影视创意园有限公司股东全部权益价值评估项目 评估说明此，不考虑相关费用。
C．重置价值
重置价值＝现行购置价（不含增值税）＋相关费用
2)成新率的确定
根据各种设备特点及使用情况，确定设备成新率。
A．对价值较大、复杂的重要设备，一般视设备的具体情况，采用加权打分综合法确定成新率。
即对重要机器设备分别按年限法、分部打分法确定成新率后，经加权平均，确定综合成新率。
(a)年限法
年限法的计算公式为：
成新率(K1)＝（经济耐用年限－已使用年限）/经济耐用年限×100%
对不同类型的设备的经济耐用年限按下述标准确定：
|||
|-|-|
|类 别|使用年限|
|电子设备|5-25年|
|机器设备|5-8年|

(b)分部打分法
根据重要机器设备的实际情况，将其划分为各个单元组合勘查（一般可考虑分为机架、主功能部、动力、传动部、控制、系统等）,再按照各部分的价值量、结构复杂性、功能重要性、材料、重量等因素确定百分权重，然后根据现场勘查结果，在掌握设备的运行资料、工作环境、技术状况、维修记录等条件下，对设备（生产线、机器组合）各部位分别作出成新评估分值，最后以各部分的成新评估分值乘以各部分的百分权重，计算求得勘查成新率(K2)。计算公式为:
勘查成新率(K2)=机架权重×机架成新系数＋主功能部权重×主功能部成新系数＋„„×„„＋传动部权重×传动部成新系数
(c)综合成新率的确定(K)
K=A1×K1＋A2×K2
一般情况下，以机器设备实际使用情况估算的成新率比按年限法估算的成新率
更能反映设备的成新状况，所以本次评估中A1、A2分别取0.4、0.6。
B．对于电脑、传真机、空调等办公设备,主要以使用年限法为基础，结合设备
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影视创意园有限公司股东全部权益价值评估项目 评估说明的使用维修和外观现状，确定成新率。对更新换代速度、功能性贬值快的电子设备，考虑技术更新快所造成的经济性贬值因素。
(4)评估举例
以电动小火车（列《机器设备评估明细表》第5项）为例对国产设备的评估过程作具体说明：
1)设备概况
设备名称：电动小火车
规格型号：KRDG-22
生产厂家：芜湖康泰电动观光车销售有限公司
数 量：1台
购置日期：2013年9月30日
启用日期：2013年9月30日
账面原值：160,000.00元
账面净值：121,984.00元
设备情况：能正常运行，日常维护情况良好。
2)重置价值的评定
A．设备购置价
评估人员在从网上有关公司咨询了解到，型号为 KRDG-22的电动小火车国内每套含税购置价约为165000.00元，经分析该购置价较合理，以该价格确定为设备购置价，扣除增值税后约为141,030.00元/台。
B．其他费用
经了解，该电动小火车的购置价中包含了相关的运杂、安装调试等费用，因此，不考虑相关费用。
3)成新率的评定
该设备的成新率采用加权打分综合法评定，即分别按年限法、分部打分法确定成新率后，经加权平均，确定综合成新率。
A．年限法
根据国家有关规定并结合该设备的实际情况，确定该设备的经济使用年限为 10年，至评估基准日已使用1.08年，尚可使用年限初定为8.92年。
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影视创意园有限公司股东全部权益价值评估项目 评估说明则成新率K1=（经济耐用年限—已使用年限）/经济耐用年限×100%
=（10—1.08）/10×100%=89%(已取整)
B．分部打分法
根据现场勘查，该设备运行、维护、保养情况良好，操作及维护人员能合理地执行设备管理制度，外观较新，运行正常。评估人员根据设备的功能结构情况，将整机划分为几个子项，并根据勘查情况，对各个子项进行了评定打分，详见下表：现场勘察评定打分表
||||||
|-|-|-|-|-|
|设备部件名称|标准分|勘察说明|各部打分|评定成新|
|直流电机串励电机|40|转速平稳|36|0.9|
|车速运行|10|运行平稳|8|0.8|
|控制方法|20|控制自动、手动方便|16|0.8|
|手动操作|10|灵活可靠|8|0.8|
|安全保证|20|车速运行安全|17|0.85|

则勘查成新率K2=85%
C．综合成新率的评定(K)
K=A1×K1＋A2×K2
加权系数A1、A2一般根据机器设备的实际情况计取，一般情况下，以机器设备实际使用情况估算的成新率比按年限法估算的成新率更能反映设备的成新状况，所以本次评估中A1、A2分别取0.4、0.6。
K=A1×K1＋A2×K2
=0.4×89%+0.6×85%
=87%(已取整)
4)评估价值
评估价值=重置价值×综合成新率
=141,030.00×87%
=122,700.00(已取整)
(5)设备类固定资产评估结果
账面原值 2,400,762.40元
账面净值 2,119,626.38元
重置价值 2,298,030.00元
评估价值 2,100,730.00元
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影视创意园有限公司股东全部权益价值评估项目 评估说明评估减值 18,896.38元
减值率 0.89%
3．在建工程
在建工程账面价值44,837,769.84元，均为土建工程，包括神魔洞窟、太极殿、鸳鸯楼和老宅等9个项目。
（1）神魔洞窟和太极殿等2个项目均为整个影视基地建设项目的一部分，位于影视基地内，于2013年4月1日开工建设，预计于2014年11月1日完工。
评估人员核查了该项目的财务记录，核对相关领用记录及付款凭证等，对该项目账面记录的明细构成进行了整理，其账面价值主要包括的是人工、机械和材料费用。按财务会计制度核实，未发现不符情况。
评估人员在核查在建项目财务记录的基础上，对该项工程进行了实际查勘，发现动漫城堡外部结构已经完成，内部装饰工程尚未开始；太极殿的主体工程已经完成，尚在进行台阶、栏杆、油漆工程，内部装饰工程尚未开始。根据对现场工作人员的了解，上述两个建筑物的具体装饰方案尚未确定。
由于上述两个建筑物的具体装饰方案尚未确定，近期内将无法使用，故本次评估采用成本法。经了解，各项支出合理，工程进度正常，故以核实后的账面值为评估价值。
（2）评估人员在核查在建项目财务记录的基础上，对有关工程进行了勘查，勘查中发现在建的鸳鸯楼、土楼和老宅等7个项目世纪已完工，但尚未结转入固定资产。本次根据评估基准日上述7项工程的实际情况采用成本法评估，评估方法说明见建筑物类固定资产。
对于在核实过程中发现的有关工程的特别事项，评估时按如下方法处理：
1)评估明细表第3项老宅系原征地范围内的民居建筑物改造费用。原民居建筑物为砖混结构，本次评估结果中含有该部分民居的结构价值。
2)评估明细表第8、9项配套工程主要包括园区道路、围墙和绿化工程，本次评估按分项分别进行评估。
在建工程的评估价值为50,620,941.06元，评估增值5,783,171.22元，增值率为12.90%。
4．无形资产--土地使用权
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影视创意园有限公司股东全部权益价值评估项目 评估说明(1)概况
1)基本情况
无形资产--土地使用权账面价值116,443,892.34元。
列入评估范围的土地使用权共2宗，合计土地面积 312,453.60平方米，均分布于浣东街道诸中村、城东村内。
评估人员通过对上述土地的《国有土地使用证》、土地出让合同及其他资料进行核对，国有土地使用证登记的土地使用者为诸暨长城国际影视创意园有限公司(被评估单位名称变更后，土地证尚未办理变更)。经核实，除上述事项外，未发现委估土地使用权存在其他权属资料瑕疵情况。
2)核实情况
被评估单位对土地使用权的初始计量、摊销及减值准备的计量采用如下会计政策：
土地使用权按成本进行初始计量。
根据土地使用权的合同性权利及其他法定权利、同行业情况、历史经验、相关专家论证等综合因素判断，能合理确定土地使用权为公司带来经济利益期限的，作为使用寿命有限的无形资产。对该类使用寿命有限的无形资产，估计其使用寿命时通常考虑土地使用权年限。最终确定土地使用权的使用寿命按剩余使用年限确定。
使用寿命有限的无形资产，在使用寿命内按照与该项无形资产有关的经济利益的预期实现方式系统合理地摊销，无法可靠确定预期实现方式的，采用直线法摊销。
本次土地使用权采用直线法摊销。
评估人员通过核对明细账、总账和企业其他财务记录，核实了土地使用权的原始入账价值和摊销情况。
在核实产权归属和账面记录的基础上，评估人员对列入评估范围的土地使用权进行了现场勘查。在现场踏勘过程中，着重核实了土地的坐落、四至、面积、产权性质等状况，对土地的登记状况、权利状况、利用状况进行了核对，对其实际土地利用情况也认真进行了核实调查，并作了必要的记录。
在土地使用权的账务核查和现场勘查过程中评估人员发现以下事项：
位于影视城内土楼南斜对面、园区中间道路南边，沿山洞置景处以东约 25.5亩土地使用权已出租给诸暨市金猴游乐设备制造有限公司使用。租赁期限为 2014
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影视创意园有限公司股东全部权益价值评估项目 评估说明年6月15日至2024年6月15日，租金每年8000元/亩。
3)核实结果
经评估人员核实，列入本次评估范围的各宗地基本情况如下表所示：
宗地基本情况表
||||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
|宗地号|土地证号|土地位置|取得方式|取得日期|面积（平方米）|原始入账价值（元）|账面价值（元）|其他权利限制|
|一期|诸 暨 国 用（2014）第90201228号|浣东街道诸中村、城东村|出让|2011-8-14|195,971.10|75,759,455.00|72,476,545.24|无|
|二期|诸 暨 国 用（2014）第90201229号|诸暨市浣东街道东三环线以东、诸永高速以西地块|出让|2013-4-15|116,482.50|45,094,715.00|43,967,347.10|无|

地面附着物概况
由于一期土地、二期土地两宗土地统一规划建设，地上构筑物25项，在建工程9项，土地实际开发程度已达到五通一平。
(2)土地的一般因素、区域因素和个别因素
1)土地的一般因素
A.地理位置
诸暨市位于浙江省中北部，会稽山脉与龙门山脉之间，浦阳江中游。北纬29°43′，东经120°14′。毗邻绍兴市柯桥区、嵊州市、金华市东阳市、金华市义乌市、金华市浦江县、杭州市桐庐县、杭州市富阳市、杭州市萧山区等县（市、区）。
B.自然环境
a地势、地貌
诸暨市全境处于浙东南、浙西北丘陵山区两大地貌单元的交接地带，由东部会稽山低山丘陵、西部龙门山低山丘陵、中部浦阳江河谷盆地和北部河网平原组成。
四周群山环抱，地势由南向北渐次倾斜，形成北向开口通道式断陷盆地。境内东、西部为低山丘陵，富有林木、矿藏。东部会稽山脉，主峰东白山太白尖海拔 1194.6米，为境内最高峰；西部龙门山脉，主峰三界尖海拔 1015.2米，为境西部最高峰。
中部为河谷盆地，多沃土良田，北部为河网平原，水资源充沛。
境内四周群山环抱，一江纵贯其中。东西部为低山河谷盆地，北部为湖畈河网
平原，构成向北开口通道式盆地。境内群山均属仙霞岭山系。东部会稽山脉为浦阳
江、曹娥江、东阳江分水岭；西部龙门山脉为浦阳江、富春江分水岭。河流属浦阳
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影视创意园有限公司股东全部权益价值评估项目 评估说明江水系。浦阳江纵贯南北，境内干流长67.6公里，东西8条支流呈叶脉形展开。
b气候特征
诸暨市境地处浙中内陆，属亚热带季风气候区，四季分明，雨水较多，光照充足，年温差大于同纬度邻县，小气候差距显著，具有典型的丘陵山地气候特征。气温年平均为16.3℃，常年平均降水量约1373.6毫米，降水日年均约158.3天，相对湿度约82%，日照年均约1887.6小时，年日照百分率为45%。
3.资源物产
诸暨市境内土壤有88个土种，以丘陵山地红壤和河谷平原水稻土为主。境内植被属浙皖山区青冈苦储林培栽植被区、天目山古田丘陵山地植被片。植物资源主要有香果树、浙江七子花、杜仲、天目木姜子、天目木兰、凹叶厚朴、天目紫茎、花榈木等，另有诸暨特产植物—香榧树。
境内矿藏资源丰富，主要矿种有30余个。金、银、铅、锌、铜、铀、钼、萤石、大理石等，多分布于南部，石煤、石灰石、锰、磷、钾等多分布于西北部，高岭土、石墨、地开石、白云石、黄沙等分布境内各处。有石煤、石灰石矿带各6条，黄金矿带3条，为浙江省有色金属及建材矿产主要产地。
4.行政区划
诸暨市辖3个街道、23个镇、1个乡：暨阳街道、浣东街道、陶朱街道；大唐镇、次坞镇、店口镇、阮市镇、江藻镇、枫桥镇、赵家镇、马剑镇、草塔镇、牌头镇、同山镇、安华镇、街亭镇、璜山镇、浬浦镇、直埠镇、五泄镇、岭北镇、陈宅镇、王家井镇、应店街镇、山下湖镇、东白湖镇；东和乡。共有32个社区、34个居委会、467个行政村。市人民政府驻暨阳街道红旗路26号。
5.社会经济状况
2013年诸暨市实现地区生产总值900.88亿元，按可比价格计算，比上年（下同）增长9.2%。其中，第一产业增加值48.75亿元，增长3.2%；第二产业增加值497.66亿元，增长9.7%；第三产业增加值354.47亿元，增长9.2%。按户籍人口计算，全市人均生产总值为83803元，增长9.0%，按2013年平均汇率1：6.1932折算，为13531美元。
2013年，诸暨市实现社会消费品零售总额274.46亿元，增长18.7%，其中限额以上企业实现零售额132.24亿元，占全社会消费品零售总额的48.2%。分区域看，
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影视创意园有限公司股东全部权益价值评估项目 评估说明城镇市场实现零售总额228.05亿元，增长21.5%，乡村市场实现零售总额46.40亿元，增长6.6%；分行业看，在限额以上批零贸易业中，批零贸易业实现零售总额125.15亿元，增长28.7%，住宿餐饮业实现零售总额7.09亿元，增长4.0%；分品种看，在限额以上批零贸易业中，食品、饮料、烟酒类实现零售总额15.31亿元,增长14.2%；服装、鞋帽、针纺织品类实现零售总额12.52亿元,增长19.7%；汽车类实现零售总额51.68亿元，增长51.7%。
2013年诸暨市累计实现进出口总额54.04亿美元，下降6.0%，其中出口46.18亿美元，下降2.7%，完成绍兴目标任务（51.30亿美元）的90.0%；进口7.85亿美元，下降21.6%，完成绍兴目标任务（10.83亿美元）的72.5%。
6.旅游业
2013年诸暨市接待国内外游客达到1302.65万人次，增长30.1%，其中国内游客1292.42万人次，增长30.4%，实现旅游总收入130.84亿元，增长30.0%。其中旅游外汇收入2634.36万美元，增长4.0%。
2)土地的区域因素
浣东街道，成立于2001年11月，辖24个行政村、2个居委会和1个社区，区域面积115平方公里，人口4.45万。浣东地处浙江省诸暨中心城市发展的扩张地带，交通便捷，区位优势明显。31省道绍大线贯穿全境，诸暨——温州永嘉和诸暨——绍兴两条高速公路交汇于此，东环线、二环线和已列入城市规划的三环线，极具开发潜力。
浣东街道的工业以刺绣机制造、建材、五金机械、服装和手套为主，现拥有 500万元以上企业35家，市级工业规模企业6家，市级苗子企业5家,农业规模企业2家。浙江兆山建材集团和浙江兆山新星集团是绍兴市规模最大的建材生产企业之一，年产水泥分别达350万吨和800万吨，生产的“天峰”、“兆山”牌水泥为浙江省名牌产品，在省内外拥有较高的知名度。浙江飞鹰缝制设备有限公司、浙江盛名机电制造有限公司是国内刺绣机行业的领头羊，生产的“飞鹰”、“盛名”牌电脑刺绣机是浙江省名牌产品。经过几年的发展，浣东的电脑绣花机制造业，已形成了从配件生产到整机组装的一条完整产业链。全街道现有大小绣花机企业158家，年产各类电脑绣花机36000台，占全国电脑绣花机产量的40%，产品出口中东、非洲、亚洲、香港、欧美等地区，电脑刺绣设备为省级高新技术特色产业基地，使浣东成
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影视创意园有限公司股东全部权益价值评估项目 评估说明为目前国内最大的电脑绣花机生产基地。
3)土地的个别因素
一期土地，根据委托方提供的诸暨国用（2014）第90201228号《国有土地使用证》等资料，待估宗地位于浣东街道诸中村、城东村，东至 B宗地，南至空地，西至东三环路，北至皖东初中。土地使用者为诸暨长城国际影视创意园有限公司，地号为902-100-365，土地登记面积为195,971.10平方米，土地登记用途为文化产业，使用权类型为出让，终止日期为2061年8月13日。根据委托方提供的《国有土地使用权出让合同》记载，主要经济技术指标：容积率不低于1.0、不高于1.6，建筑密度≤25%，绿地率≥30%，宗地环境较好，地形条件较好，形状为较规则多边形，工程地质条件一般，基础设施配套已达到红线外“五通”，即通路、通电、供水、排水、通讯，红线内场地平整。
二期土地，根据委托方提供的诸暨国用（2014）第90201229号《国有土地使用证》等资料，待估宗地位于诸暨市浣东街道东三环线以东、诸永高速以西地块，东至诸永高速，南至山地，西至A宗地，北至山地。土地使用者为诸暨长城国际影视创意园有限公司，地号为902-100-383，土地登记面积为116,482.50平方米，土地登记用途为文化产业，使用权类型为出让，终止日期为 2063年4月14日。根据委托方提供的《国有土地使用权出让合同》记载，主要经济技术指标：容积率不低于1.0、不高于1.2，建筑密度≤30%，绿地率≥30%，宗地环境较好，地形条件较好，形状为不规则多边形，工程地质条件一般，基础设施配套已达到红线外“五通”，即通路、通电、供水、排水、通讯，红线内场地平整。
(3)评估方法
1)土地使用权的价值内涵
列入本次评估范围的土地使用权价值内涵为在正常市场条件下，土地开发程度为红线外“五通”（通路、供水、排水、通电、通讯）和宗地红线内“场地平整”条件下，用途设定为文化产业，使用权类型设定为出让，于评估基准日 2014年 9月30日土地剩余年限的土地使用权价格。
2)评估方法的选择
对于文化娱乐用地，由于近期浙江省内各地有相近类型用地进行交易，成交案例较多，故本次评估采用市场法评估。
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影视创意园有限公司股东全部权益价值评估项目 评估说明3)对于在核实过程中发现的有关土地使用权的特别事项，评估中处理如下：位于影视城内土楼南斜对面、园区中间道路南边，沿山洞置景处以东约 25.5亩土地使用权已出租给诸暨市金猴游乐设备制造有限公司使用，租赁期限为 2014年 6月 15日至 2024年 6月 15日，租金每年 8000元/亩。由于引进诸暨市金猴游乐设备制造有限公司的娱乐场和水上乐园对整个影视城的影响无法准确预测，且该地块暂无投资项目计划，故本次评估未考虑出租事情对评估结果的影响。
4)选用的评估方法简介及参数的选取路线
市场法的基本含义是：在求取一宗待评估土地的价格时，根据替代原则，将待估土地与在较近时期内已经发生交易的类似土地交易实例进行对照比较，并依据后者已知的价格，参照该土地的交易情况、期日、区域、个别因素、使用年期等差别，修正得出待估土地的评估基准日地价的方法。
市场法估价的计算公式：V=V×A×B×C×D×E
B
式中：
V：待估宗地使用权价值；
V：比较案例价格；
B
A：待估宗地交易情况指数/比较案例交易情况指数
B：待估宗地期日地价指数/比较案例期日地价指数
C：待估宗地区域因素条件指数/比较案例区域因素条件指数
D：待估宗地个别因素条件指数/比较案例个别因素条件指数
E：待估宗地使用年期指数/比较案例使用年期指数
(A)市场交易情况修正，通过对交易案例交易情况的分析，剔除非正常的交易案例，测定各种特殊因素对正常土地价格的影响程度，从而排除掉交易行为中的一些特殊因素所造成的交易价格偏差。
(B)期日修正，采用地价指数或房屋价格指数的变动率来分析计算期日对地价的影响，将交易价格修订为评估基准日的价格。
(C)区域因素修正，区域因素包括的内容主要有地区的繁华程度、交通状况、基础设施状况、区域环境条件、城市规划、土地使用限制、区域产业集聚程度等。
由于不同用途的土地，影响其价格的区域因素也不同，区域因素修正的具体内容根据评估对象的用途分别确定。
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影视创意园有限公司股东全部权益价值评估项目 评估说明 (D)个别因素修正，个别因素是指构成宗地的个别特性（宗地条件）并对其价格产生影响的因素。个别因素比较的内容，主要有宗地（地块）的位置、面积、形状、宗地基础及市政设施状况、地形、地质、临街类型、临街深度、临街位置、宗地内开发程度、水文状况、规划限制条件等，根据交易案例中土地的个别因素与评估对象的差异进行修正。
(E)土地使用年期修正，土地使用年期是指土地交易中契约约定的土地使用年限。土地使用权年期的长短，直接影响可利用土地并获相应土地收益的年限，也就是影响土地使用权的价格。通过土地使用权年期修正，将交易案例中土地使用权年期修正到评估土地使用年期，消除由于使用期限不同所造成的价格上的差别。
本次委估土地使用权的评估价值按市场法下得出的不含契税的土地使用权价值并加计相应契税确定。计算公式为：
土地使用权评估价值=不含契税的土地使用权价值×（1+契税税率）
(4)评估举例—一期土地（列《无形资产——土地使用权评估明细表》第1项） 1)比较实例选择
通过调查分析，我们选择了近期发生交易的与委估宗地条件类似的 3个比较案例，具体选择原则和案例条件描述如下：
选择案例原则如下：
A、与委估宗地属同一供需圈。
B、与委估宗地用途相同或相近。
C、与委估宗地的交易类型相同或相近。
D、与委估宗地的评估基准日接近。
E、交易案例必须为正常交易。
表1 委估宗地比较实例选择表
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|-|-|-|-|-|-|-|-|
|名称|样本位置|交易方式|用途|使用年限|面积（m2）|单价(元/ m2)|交易时间|
|实例1|诸暨市陶朱街道鸿程路以东，迎宾大道以北|公开挂牌|文体娱乐用地|50年|5,746.00|766.00|2014年6月18日|
|实例2|金华市金义都市新区金港大道以南、东华街以西|公开挂牌|文体娱乐用地|50年|120,469.90|610.00|2013年9月22日|
|实例3|余姚市朗霞街道熊家街村地块，2012—134|公开挂牌|文体娱乐用地|50年|6,186.00|743.00|2013年1月18日|

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|-|
|号地块|

由于诸暨市近期发生交易的与委估宗地条件类似的案例较少，评估人员经调查，发现浙江省文体娱乐用地近期发生的交易案例均与委估宗地具有可比性，因此本次评估，将交易案例的选取范围扩大为整个浙江省。
2)比较因素的选择
根据委估宗地的宗地条件，影响委估宗地价格的主要因素有：
A、交易时间：确定地价指数。
B、交易情况：是否为正常，公平，公开，自愿的交易。
C、使用年期：可使用时间的长短。
D、区域因素：主要有距区域商服繁华区距离、道路等级、交通便捷度、基础设施完善度、公共服务设施完备度等。
E、个别因素：主要有规划限制、环境条件、宗地形状、临街角状况、宗地面积、容积率、其他等。
3)编制比较因素条件说明表
委估宗地与比较实例的比较因素条件详述见表2。
表2 委估宗地比较因素条件说明表
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|比较实例比较因素||委估宗地|实例1|实例2|实例3|
|位置||浣东街道诸中村、城东村|诸暨市陶朱街道鸿程路以东，迎宾大道以北|金华市金义都市新区金港大道以南、东华街以西|余姚市朗霞街道熊家街村地块，2012—134号地块|
|用途||文化产业|文体娱乐用地|文体娱乐用地|文体娱乐用地|
|交易单价（元/平方米）||待估|766.00|610.00|743.00|
|交易日期||2014.9.30|2014.6.18|2013.9.22|2013.1.18|
|交易情况||正常|正常|正常|正常|
|土地使用年期（年）||46.83|50|50|50|
|价格类型||公开市价|公开出让|公开出让|公开出让|
|区域因素|距区域商服繁华区距离|较近|较近|较近|较近|
||道路等级|邻主干道|邻主干道|邻主干道|邻主干道|
||交通便捷度|少条公交线路|多条公交线路|少量公交线路|少量公交线路|
||基础设施完善度|较完善|较完善|待完善|较完善|
||公共服务设施完备度|较完善|较完善|待完善|较完善|

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|-|-|-|-|-|-|
|比较实例比较因素||委估宗地|实例1|实例2|实例3|
|个别因素|规划限制|有一定限制|有一定限制|有一定限制|有一定限制|
||环境条件|环境好|环境好|污染较小|环境好|
||宗地形状|较规则多边形|较规则多边形|较规则多边形|较规则多边形|
||临街角状况|一面临街|一面临街|一面临街|一面临街|
||面积|较大|较小|较大|较小|
||容积率|1.6|1.2|1.1|1.5|
||其他|无|无|无|无|

4)编制比较因素条件指数表
根据上述比较因素条件说明，以委估宗地的各项因素条件状况为基准，相应指数为100，将比较实例相应因素条件与委估宗地相比较，编制比较因素条件指数表，详见表3。
比较因素条件指数确定如下：
A．委估宗地与三个实例的土地用途、交易情况、价格类型等条件均一致，故对于上述这些影响地价的因素均不作修正。
B．交易日期修正指数
根据调查诸暨市土地交易市场，近年诸暨市文化产业及相似类型的土地成交价格呈现略有下降的趋势。故本次评估交易日期修正指数做适当修正。
C．土地使用年期修正指数
土地使用年期修正指数公式：
K＝1-1/(1＋r)n
式中：K——比较实例的土地使用年期修正系数
r——土地还原率(土地还原率按评估基准日时中国人民银行公布的一年期（含一年）存款利率3.25%，再加上一定的风险因素调整值，按7%计)
n——比较实例宗地土地使用年期
D、土地区域及个别因素修正指数
各因子分五个等级，按照因子的重要性，根据经验确定各等级的增减幅度。
表3 委估宗地比较因素条件指数表
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|-|-|-|-|-|
|比较实例比较因素|委估宗地|实例1|实例2|实例3|

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|-|-|-|-|-|-|
|比较实例比较因素||委估宗地|实例1|实例2|实例3|
|交易日期||100|100|102|103|
|交易情况||100|100|100|100|
|土地使用年期（年）||0.992|1.000|1.000|1.000|
|价格类型||100|100|100|100|
|区域因素|距区域商服繁华区距离|100|100|100|100|
||道路等级|100|100|100|100|
||交通便捷度|100|103|100|100|
||基础设施完善度|100|100|98|100|
||公共服务设施完备度|100|100|98|100|
|个别因素|规划限制|100|100|100|100|
||环境条件|100|100|95|100|
||宗地形状|100|100|100|100|
||临街角状况|100|100|100|100|
||面积|100|108|100|108|
||容积率|100|96|95|99|
||其他|100|100|100|100|

5)因素修正
在各因素条件指数表的基础上，将委估宗地的因素条件指数与比较实例的因素条件指数进行比较，得到各因素修正系数，详见表4，计算得到结果。
表4 委估宗地比较因素修正系数表
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|-|-|-|-|-|
|比较实例比较因素||实例1|实例2|实例3|
|交易单价（元/平方米）||766.00|610.00|743.00|
|交易日期||1.000|0.980|0.971|
|交易情况||1.000|1.000|1.000|
|土地使用年期（年）||0.992|0.992|0.992|
|价格类型||1.000|1.000|1.000|
|区域因素|距区域商服繁华区距离|1.000|1.000|1.000|
||道路等级|1.000|1.000|1.000|
||交通便捷度|0.971|1.000|1.000|
||基础设施完善度|1.000|1.020|1.000|
||公共服务设施完备度|1.000|1.020|1.000|

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|-|-|-|-|-|
|比较实例比较因素||实例1|实例2|实例3|
|个别因素|规划限制|1.000|1.000|1.000|
||环境条件|1.000|1.053|1.000|
||宗地形状|1.000|1.000|1.000|
||临街角状况|1.000|1.000|1.000|
||面积|0.926|1.000|0.926|
||容积率|1.042|1.053|1.010|
||其他|1.000|1.000|1.000|
|修正后比准单价（元/平方米）||712.00|684.00|669.00|

6)比准地价确定
从上述对比分析及修正中可看出，三个实例修正得到的比准地价分别为 712.00元/平方米、684.00元/平方米和669.00元/平方米，相差不大，可见委估宗地地价水平也在此附近。则根据样本修正情况，确定以样本得到的比准地价的算术平均值确定评估地价，经分析确定委估宗地最终比准地价为 688.00元/平方米。
不含契税的土地使用权价值=688.00元/平方米×195,971.10平方米
=134,828,117.00元
土地使用权评估价值=不含契税的土地使用权价值×（1+契税税率）
=134,828,117.00×（1+3%）
=138,873,000.00(已圆整)
(6)无形资产-土地使用权评估结果
评估结果如下表所示：
各宗地评估结果表
||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
|地号|土地性质|账面价值（元）|面积(平方米)|评估价值（元）|增值额（元）|增值率%|
|一期土地|文化产业|72,476,545.24|195,971.10|138,873,000.00|66,396,454.76|91.61|
|二期土地|文化产业|43,967,347.10|116,482.50|77,385,000.00|33,417,652.90|76.01|
|合计||116,443,892.34|312,453.60|216,258,000.00|99,814,107.66|85.72|

5．无形资产—其他无形资产
无形资产——其他无形资产账面价值868.00元，系财务软件一套。
评估人员查阅了相关合同、账簿、原始凭证等，了解了上述无形资产现在的使
用情况，并对账面摊销情况进行了复核。按财务会计制度核实，未发现不符情况。
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影视创意园有限公司股东全部权益价值评估项目 评估说明本次评估根据其市场重置价确定评估值。
无形资产——其他无形资产评估价值为 5,000.00元，评估增值 4,132.00元，增值率为476.04%。
6．非流动资产评估结果
账面价值 207,569,132.74元
评估价值 329,054,081.06元
评估增值 121,484,948.32元
增值率 58.53%
三)流动负债
1．应付账款
应付账款账面价值8,405,100.10元，内容包括应付货款、工程款等。
评估人员通过查阅账簿及原始凭证，了解款项发生的时间、原因和期后付款情况，选取部分款项进行函证，对未收到回函的样本项目，评估人员采用替代程序审核了债务的相关文件资料核实交易事项的真实性。按财务会计制度核实，未发现不符情况。
经核实，各款项均需支付，以核实后的账面值为评估值。
应付账款评估值为8,405,100.10元。
2．预收款项
预收款项账面价值233,185.50元，系预收诸暨市金猴游乐设备制造有限公司的土地租赁款。评估人员查阅了账簿及原始凭证，了解该笔款项内容和期后提供资产的情况；检查对方是否根据合同、协议支付款项，并进行了函证。按财务会计制度核实，未发现不符情况。
经核实，该笔款项期后需正常结算，以核实后的账面值为评估值。
预收款项评估值为233,185.50元。
3．应付职工薪酬
应付职工薪酬账面价值49,284.00元，系应付的员工工资。
评估人员检查了该公司的劳动工资和奖励制度，查阅章程等相关文件规定，复核被评估单位计提依据，并检查支用情况。按财务会计制度核实，未发现不符情况。
经核实，该项目应需支付，以核实后的账面价值为评估值。
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影视创意园有限公司股东全部权益价值评估项目 评估说明应付职工薪酬评估值为49,284.00元。
4．应交税费
应交税费账面价值 24,309,709.29元，包括应交营业税 26,632.08元、代扣的个人所得税824.10元、城市维护建设税1,839.14元、土地使用税937,360.80元、教育费附加788.22元、水利建设基金580.29元、房产税18,078.66元、印花税150.66元、企业所得税23,322,929.85元、地方教育费附加525.49元。
被评估单位各项税负政策如下:
增值税按应税收入的17%计缴，营业税按应纳税营业额3%、5%计缴，城市维护建设税按应缴流转税的7%计缴，教育费附加按应缴流转税的3%计缴，地方教育费附加按应缴流转税的2%计缴，水利建设基金按应纳税营业额0.1%计缴，企业所得税按应纳税所得额的25%计缴，房产税从租计征的，按租金收入的12%计缴、土地使用税按应税土地面积12元/㎡计缴。
评估人员取得相应申报资料及其他证明文件，复核各项税金及附加的计、交情况，并了解期后税务稽查和税款缴纳情况。按财务会计制度核实，未发现不符情况。
评估人员按被评估单位提供的有关资料核实无误，各项税费应需支付，以核实后的账面价值为评估值。
应交税费评估值为24,309,709.29元。
5．其他应付款
其他应付款账面价值1,562,872.00元，包括应付的保证金、专用服务款等。通过查阅账簿及原始凭证，了解款项发生的时间、原因和期后付款情况，选取部分款项进行函证，对未收到回函的样本项目，评估人员采用替代程序审核了债务的相关文件资料核实交易事项的真实性。按财务会计制度核实，未发现不符情况。
经核实，各款项均需支付，以核实后的账面值为评估值。
其他应付款评估价值为1,562,872.00元。
6．流动负债评估结果
账面价值 34,560,150.89元
评估价值 34,560,150.89元
四、评估结论及分析
本着独立、公正、科学、客观的原则，运用资产评估既定的程序和公允的方法，
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影视创意园有限公司股东全部权益价值评估项目 评估说明对诸暨创意园公司列入评估范围的资产实施了实地勘察、询证和评估计算，采用资产基础法进行了评估，得出委估的诸暨创意园公司股东全部权益在评估基准日2014年9月30日的评估结论如下：
1．资产基础法评估结果
在本报告所揭示的评估假设基础上，诸暨创意园公司的资产、负债及股东全部权益的评估结果为：
资产账面价值 244,769,824.07元，评估价值 370,199,151.45元，评估增值125,429,327.38元，增值率为51.24%；
负债账面价值34,560,150.89元，评估价值34,560,150.89元；
股东全部权益账面价值 210,209,673.18元，评估价值 335,639,000.56元（大写为人民币叁亿叁仟伍佰陆拾叁万玖仟元伍角陆分），评估增值125,429,327.38元，增值率为59.67%。
资产评估结果汇总如下表：
金额单位：人民币元
||||||
|-|-|-|-|-|
||账面价值|评估价值|增减值|增值率%|
|项 目|||||
||A|B|C=B-A|D=C/A*100|
|一、流动资产|37,200,691.33|41,145,070.39|3,944,379.06|10.60|
|二、非流动资产|207,569,132.74|329,054,081.06|121,484,948.32|58.53|
|其中：固定资产|46,286,602.56|62,170,140.00|15,883,537.44|34.32|
|在建工程|44,837,769.84|50,620,941.06|5,783,171.22|12.90|
|无形资产|116,444,760.34|216,263,000.00|99,818,239.66|85.72|
|其中：无形资产——土地使用权|116,443,892.34|216,258,000.00|99,814,107.66|85.72|
|资产总计|244,769,824.07|370,199,151.45|125,429,327.38|51.24|
|三、流动负债|34,560,150.89|34,560,150.89|||
|四、非流动负债|||||
|负债合计|34,560,150.89|34,560,150.89|||
|股东权益合计|210,209,673.18|335,639,000.56|125,429,327.38|59.67|

评估结论根据以上评估工作得出，详细情况见评估明细表。
2．评估结果与账面值变动情况及原因分析
(1)流动资产评估增值3,944,379.06元，增值率为10.60%，系其他应收款评估
时部分款项企业计提了坏账准备，但经评估人员核实，这些款项能够全额收回，仍
长城影视股份有限公司拟收购股权涉及的诸暨长城国际
影视创意园有限公司股东全部权益价值评估项目 评估说明以核实后的账面余额为评估值。
(2)建筑物类固定资产评估增值 15,902,433.82元，增值率为36.01%，系各项建筑物类固定资产账面价值构成不全，仅为人工费、材料费和机械费组成，本次评估考虑了工程造价中的利润、税费和各项相关费用所致。
(3)设备类固定资产评估减值18,896.38元，减值率为0.89%，原因主要系委估设备类固定资产的现行购置价低于原始采购价。
(4)无形资产—土地使用权评估增值 99,814,107.66元，增值率为85.72%，原因主要系被评估单位取得土地时的出让价格低于现时市场价格。
(5)无形资产—其他无形资产评估增值 4,132.00元，增值率476.04%，原因系企业对该项资产按年限法进行了摊销，而评估时，评估人员经询价，该项无形资产的市场价值高于其摊余价值。
四)特别事项
本次评估未考虑流动性因素对评估对象价值的影响。