广西北部湾国际港务集团有限公司、防城港务集团有限公司与北部湾港股份有限公司拟进行资产重组而涉及的防城港胜港码头有限公司股东全部权益价值
资产评估报告
中通桂评报字[2017]第 131号
共三册 第一册
声明、摘要、正文及附件
中通诚资产评估有限公司
二Ο一七年四月十三日
广西北部湾国际港务集团有限公司、防城港务集团有限公司与北部湾港股份有限公司拟进行资产重组而涉及防城港胜港码头有限公司股东全部权益价值资产评估报告 目录目 录
第1册(声明、摘要、正文及附件，共1册)
声明 ........................................................................................................................... 1摘要 ........................................................................................................................... 2正文 ........................................................................................................................... 6一、委托方、被评估单位及其他评估报告使用者概况 ......................... 6二、评估目的 .......................................................................... 8三、评估对象和评估范围 ........................................................ 9四、价值类型及其定义 .......................................................... 13五、评估基准日 .................................................................... 13六、评估依据 ........................................................................ 13七、评估方法 ........................................................................ 16八、评估程序实施过程和情况 ............................................... 25九、评估假设 ........................................................................ 25十、评估结论 ........................................................................ 27十一、特别事项说明 ............................................................. 27十二、评估报告使用限制说明 ............................................... 29十三、评估报告日 ................................................................. 29附件 ..................................................................................... 30第2册(防城港胜港码头有限公司评估明细表，共1册)
第3册(防城港胜港码头有限公司评估说明，共1册)
关于评估说明使用范围的声明
企业关于进行资产评估有关事项的说明
评估说明
一、评估对象与评估范围说明
二、资产核实情况总体说明
三、评估技术说明——资产基础法
四、评估结论及分析
广西北部湾国际港务集团有限公司、防城港务集团有限公司与北部湾港股份有限公司拟进行资产重组而涉及防城港胜港码头有限公司股东全部权益价值资产评估报告 声明资产评估师声明
一、我们在执行本资产评估业务中，遵循相关法律法规和资产评估准则，恪守独立、客观和公正的原则；根据我们在执业过程中收集的资料，评估报告陈述的内容是客观的，并对评估结论合理性承担相应的法律责任。
二、评估对象涉及的资产清单由委托方、被评估单位申报并经其签章确认；
所提供资料的真实性、合法性、完整性，恰当使用评估报告是委托方和相关当事方的责任。
三、我们与评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系；与相关当事方没有现存或者预期的利益关系，对相关当事方不存在偏见。
四、我们已对评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查；我们已对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验，并对已经发现的问题进行了如实披露。
五、我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设和限定条件的限制，评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明的假设、限定条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。
广西北部湾国际港务集团有限公司、防城港务集团有限公司与北部湾港股份有限公司拟进行资产重组而涉及防城港胜港码头有限公司股东全部权益价值资产评估报告 摘要摘 要
一、本次评估对应的经济行为
广西北部湾国际港务集团有限公司、防城港务集团有限公司与北部湾港股份有限公司进行资产重组，北部湾港股份有限公司拟置出其所持有的北海北港码头经营有限公司100%股权及防城港北港码头经营有限公司100%股权；拟置入广西北部湾国际港务集团有限公司持有的广西钦州保税港区盛港码头有限公司100%股权、北海港兴码头经营有限公司100%股权及广西北部湾国际港务集团有限公司全资子公司防城港务集团有限公司持有的防城港胜港码头有限公司100%股权。
本次评估对应的经济行为是广西壮族自治区人民政府国有资产监督管理委员会文件桂国资复[2016]90号《关于广西北部湾国际港务集团有限公司、防城港务集团有限公司与北部湾港股份有限公司进行资产重组立项的批复》。
二、评估目的
广西北部湾国际港务集团有限公司、防城港务集团有限公司与北部湾港股份有限公司拟进行资产重组，中通诚资产评估有限公司受托对上述经济行为涉及的防城港胜港码头有限公司(以下简称“防城胜港”)的股东全部权益价值进行评估，为委托方拟进行的资产重组事宜提供价值参考。
三、评估对象和范围
评估对象为防城胜港的股东全部权益价值。
评估范围包括由防城胜港在评估基准日申报并经审计的表内各项资产及负债，该评估范围中表内资产及负债对应的会计报表经瑞华会计师事务所(特殊普通合伙)审计并出具了标准无保留意见的模拟审计报告。评估资产类型主要包括：流动资产、非流动资产(固定资产、在建工程、无形资产、长期待摊费用)以及相关负债。评估前总资产账面价值为 1,500,216,447.35元，负债账面价值为 1,217,865,964.47元，净资产账面价值为282,350,482.88元。
四、价值类型
市场价值。
广西北部湾国际港务集团有限公司、防城港务集团有限公司与北部湾港股份有限公司拟进行资产重组而涉及防城港胜港码头有限公司股东全部权益价值资产评估报告 摘要五、评估基准日
2016年12月31日。
六、评估方法
资产基础法。
七、评估结论及其使用有效期
经采用资产基础法评估，于评估基准日2016年12月31日，防城胜港总资产账面价值为 150,021.64万元，负债账面价值为 121,786.60万元，股东全部权益账面价值为 28,235.04万元。经评估后，总资产评估价值为 264,932.60万元，负债评估价值为121,786.60万元，股东全部权益评估价值为143,146.00万元。总资产评估值比账面值增值 114,910.96万元，增值率为76.60%；股东全部权益评估值比账面值增值114,910.96万元，增值率为406.98%。评估结果详细情况见下表：资产评估结果汇总表(资产基础法)
评估基准日：2016年12月31日
被评估单位：防城港胜港码头有限公司 金额单位：人民币万元
|||||
|-|-|-|-|
||账面价值|评估价值|增减值|
||A|B|C=B-A|
|流动资产|2,222.74|2,222.74|0.00|
|非流动资产|147,798.90|262,709.86|114,910.96|
|其中：固定资产|94,323.49|130,669.70|36,346.21|
|在建工程|30,072.84|26,573.95|-3,498.89|
|无形资产|22,820.55|105,165.32|82,344.77|
|长期待摊费用|576.16|300.90|-275.26|
|其他非流动资产|5.86|0.00|-5.86|
|资产总计|150,021.64|264,932.60|114,910.96|
|流动负债|6,754.75|6,754.75|0.00|
|非流动负债|115,031.85|115,031.85|0.00|
|负债总计|121,786.60|121,786.60|0.00|
|所有者权益|28,235.04|143,146.00|114,910.96|

评估报告所揭示评估结论的使用有效期为一年，自评估基准日2016年12月31日起，至2017年12月30日止。
八、特别事项说明
(一)本次评估采用的资产和负债账面价值数据来源于瑞华会计师事务所(特
广西北部湾国际港务集团有限公司、防城港务集团有限公司与北部湾港股份有限公司拟进行资产重组而涉及防城港胜港码头有限公司股东全部权益价值资产评估报告 摘要殊普通合伙)出具的防城胜港专项模拟审计报告(瑞华专审字[2017]45040003号)，本评估报告是在审计合法性、公允性和会计处理方法一贯性的基础上进行操作。
(二)权属资料不全面或者存在瑕疵的情形
1．防城胜港申报评估的资产及负债全部是从其母公司防城港务集团有限公司划转而来，截止评估报告出具日，海域使用权证上记载的权属人、借款合同的原借款人仍为防城港务集团有限公司，正在办理过户变更或借款债务转移手续。
原产权人已对上述资产的权属状况作出承诺，承诺以上资产为防城胜港所有。评估结果是在假设委估资产权属合法的前提下得出，未考虑上述资产将来办理产权证和过户可能出现的法律障碍对评估价值产生的影响，也未考虑资产办理产权证和过户需交纳的税费。故提请委托方及报告使用者在本次重组经济行为实施前完善这些工作，评估机构不承担由此产生的相关责任。
2．本次评估的海域使用权(土地使用权)涉及面积分割的情况，分割的面积均由被评估单位提供，如与将来分割办证测量的面积有差异，应进行调整。
3．本次评估的 20万吨码头无岸线批复文件，经了解，20万吨码头的项目立项及调整程序在《港口法》、《港口岸线使用审批管理办法》生效实施之前已完成并进行建设，同时该码头于2012-2013年间完成了港口竣工验收程序，并取得了正式港口经营许可证。根据相关规定取得岸线是码头能否竣工验收及取得经营许可证的前置条件，20万吨码头既已通过了相关竣工验收同时也取得了正式港口经营许可证，本次评估假设20万吨码头能合法使用港口岸线。
(三)评估程序受到限制的情形
1．由于条件所限，资产清查中，对设备主要采用现场勘察手段，未使用精密仪器对设备进行测试和检验。对于部分由于隐蔽工程而无法实际勘察的固定资产，具体情况以被评估单位介绍和评估人员经验判断为依据。
2．对于构筑物及其他辅助设施，建筑面积或体积等参数，本次评估以被评估单位的申报资料为准，评估人员对部分资料进行了现场勘察和抽查测量部分房产的面积，但申报资料的准确性会对评估结果产生影响，这些房屋建筑物建筑面积的准确性最终应以房产管理部门测量的数据为准。
(四)评估基准日存在的法律、经济等未决事项
被评估单位于评估基准日不存在法律、经济等未决事项。
(五)抵押担保事项
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(六)其他
1．本次评估采用资产基础法结论，不涉及流动性因素，因此评估结论未考虑流动性折价因素。
2．本次评估的 7宗土地是填海造地形成的土地，其中有 6宗只有《海域使用权证书》，尚未取得《国有土地使用证》。本次评估根据委估宗地的位置，参考防城港务集团有限公司相邻宗地由海域使用权证换发成土地使用证后的土地证上记载的土地用途等情况，设定委估宗地的土地用途为港口码头用地，在此提请报告使用者注意。
3．根据有关税务文件，自2016年5月1日起全面实施的营改增政策，固定资产和在建工程购置在取得增值税票时可进行增值税抵扣，本次评估固定资产和在建工程的评估值为不含增值税价值。
4．评估机构未考虑防城胜港申报表以外可能存在的或有资产及或有负债对评估结果的影响；未考虑纳入评估范围的资产可能存在的抵押、质押以及可能存在的未定诉讼事项等可能影响评估结果的任何限制；未考虑这些事项对委估资产产权过户可能产生的影响；也未对资产评估增、减值额作纳税准备。
提请评估报告的使用者关注以上事项对评估结论可能产生的影响。
以上内容摘自评估报告正文，欲了解本评估项目的详细情况和合理理解评估结论，应当阅读评估报告正文。
广西北部湾国际港务集团有限公司、防城港务集团有限公司与北部湾港股份有限公司拟进行资产重组而涉及防城港胜港码头有限公司股东全部权益价值资产评估报告 评估报告正文广西北部湾国际港务集团有限公司、防城港务集团有限公司与
北部湾港股份有限公司拟进行资产重组而涉及的
防城港胜港码头有限公司股东全部权益价值
资 产 评 估 报 告
中通桂评报字［2017］第131号
北部湾港股份有限公司：
中通诚资产评估有限公司接受贵单位的委托，根据有关法律、法规和资产评估准则、资产评估原则，采用资产基础法，按照必要的评估程序，对广西北部湾国际港务集团有限公司、防城港务集团有限公司与贵公司拟进行资产重组而涉及的防城港胜港码头有限公司股东全部权益在2016年12月31日的市场价值进行了评估。现将资产评估情况报告如下：
一、委托方、被评估单位及其他评估报告使用者概况
(一)委托方简介
本次评估的委托方为北部湾港股份有限公司，委托方的基本情况如下：
名称：北部湾港股份有限公司
住所：北海市海角路145号
法定代表人：周小溪
注册资本：玖亿伍仟肆佰零肆万伍仟柒佰贰拾圆整
企业类型：股份有限公司(上市)
经营范围：投资兴建港口、码头，装卸管理及服务，交通运输(普通货运)，机械加工及修理，外轮代理行业的投资及外轮理货，国内商业贸易(国家专项规定除外)，机电配件、金属材料(政策允许部分)、五金交电化工(危险化学品除外)、建筑材料、装卸材料、渔需品、批发(无仓储)硫酸、硫磺、正磷酸、高氯酸钾、石脑油、乙醇溶液、煤焦沥青、含二级易燃溶剂的合成树脂(凭有效危险化学品经营许可证，有效期至2016年10月15日)、化肥的购销，船舶港口服务(为船舶提供岸电、淡水供应；国际、国内航行船舶物料、生活品供应，凭《港口经营许可证》经营，有效期至2016年12月1日)。(依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动。)
(二)被评估单位简介
1．基本情况
广西北部湾国际港务集团有限公司、防城港务集团有限公司与北部湾港股份有限公司拟进行资产重组而涉及防城港胜港码头有限公司股东全部权益价值资产评估报告 评估报告正文企业名称：防城港胜港码头有限公司(以下简称“防城胜港”)
注册地址：港口区友谊大道集团公司新办公楼
注册资本：壹佰万元整
法定代表人：何永雷
企业类型：有限责任公司(非自然人投资或控股的法人独资)
执照注册号：91450602MA5KBL1N6N
经营范围：对港口、码头项目的投资、建设和管理；提供港口设施，从事货物装卸、仓储(除危险化学品)；港口设施、设备和港口器械的租赁经营、维修服务；集装箱业务；机械设备及装卸工属具设计，机械维修。(依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动。)
2．历史沿革及股权状况
2016年3月21日，广西北部湾国际港务集团有限公司(以下简称“北部湾港务集团”)召开2016年临时董事会第三次会议，同意北部湾港务集团全资子公司防城港务集团设立防城胜港，主要用于划入防城港相关码头、泊位等资产。
2016年3月30日，防城胜港设立，并完成工商登记，注册资本100万元人民币，以货币资金出资，资金已到位，法定代表人为何永雷。
广西国资委出具《关于广西北部湾国际港务集团有限公司设立北海港兴码头经营有限公司等子公司的备案通知》(桂国资规划字[2016]64号)，对北部湾港务集团全资成立防城胜港事项予以备案。
2016年3月30日，经北部湾港务集团第三届董事会第四次会议审议通过、防城港务集团股东决定，同意将全资子公司防城港务集团拥有的防城港20万吨码头、402#泊位及406#-407#泊位相关资产负债及对应业务无偿划转至防城胜港。
该事项已经广西国资委出具的《关于防城港20万吨级码头、防城港渔澫区第四作业区402#泊位码头、防城港东湾406#-407#泊位码头相关资产无偿划转有关问题的批复》(桂国资复[2016]40号)同意。
于评估基准日 2016年 12月 31日，防城胜港注册资本金 100万元，出资已到位，股东认缴出资额及持股比例如下：
金额单位：人民币元
|||
|-|-|
|股东名称|认缴出资额|
|防城港务集团有限公司|1,000,000.00|
||1,000,000.00|

广西北部湾国际港务集团有限公司、防城港务集团有限公司与北部湾港股份有限公司拟进行资产重组而涉及防城港胜港码头有限公司股东全部权益价值资产评估报告 评估报告正文3．公司组织结构体系
防城胜港下设执行董事、财务部、综合办公室、工程技术部。
4．企业主要资产及经营状况
防城胜港以港口建设运营为核心业务，现共有4个码头，20万吨码头、402#、406#、407#。其中20万吨码头及402#均为20万吨级码头，20万吨码头于2007年4月投入使用，402#码头于2015年9月投入使用；406-407为5万吨级泊位，截至评估基准日已处于试运营阶段，后方堆场等配套设施也相继完工，部分工程正在办理结算。防城胜港经营品种涵盖煤炭、铁矿石、镍矿、硫磺、化肥、重晶石、液体化工等产品。
5．防城胜港最近一年一期的模拟财务数据已经瑞华会计师事务所(特殊普通合伙)审计，并出具了标准无保留意见的模拟审计报告，主要数据摘录见下表：单位：人民币万元
||
|-|
|2015年12月31日|
|152,027.44|
|87,918.22|
|131,187.00|
|20,840.45|
|37,714.77|
|12,856.92|
|10,928.38|

(三)其他评估报告使用者概况
除委托方、被评估单位、行政主管审核机关以及法律法规规定的报告使用者以外，评估业务约定书中未约定其他报告使用者。
除国家法律法规另有规定外，任何未经评估机构和委托方确认的机构或个人不能由于得到评估报告而成为评估报告使用者。
(四)委托方与被评估单位的关系
防城胜港是委托方北部湾港股份有限公司的关联交易标的公司。
二、评估目的
广西北部湾国际港务集团有限公司、防城港务集团有限公司与北部湾港股份有限公司拟进行资产重组，中通诚资产评估有限公司受托对上述经济行为涉及的
防城港胜港码头有限公司的股东全部权益价值进行评估，为委托方拟进行的资产
重组事宜提供价值参考。
广西北部湾国际港务集团有限公司、防城港务集团有限公司与北部湾港股份有限公司拟进行资产重组而涉及防城港胜港码头有限公司股东全部权益价值资产评估报告 评估报告正文本次评估对应的经济行为是广西壮族自治区人民政府国有资产监督管理委员会文件桂国资复[2016]90号《关于广西北部湾国际港务集团有限公司、防城港务集团有限公司与北部湾港股份有限公司进行资产重组立项的批复》。
三、评估对象和评估范围
评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围一致。
评估对象为防城胜港的股东全部权益价值。
评估范围包括由防城胜港申报的评估基准日表内各项资产及负债，该评估范围中表内资产及负债对应的会计报表经瑞华会计师事务所(特殊普通合伙)审计，并于2017年4月6日出具了瑞华专审字[2017]45040003号标准无保留意见的模拟审计报告。具体情况见下表：
金额单位：人民币元
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|-|
|科目名称|
|一、流动资产合计|
|货币资金|
|应收票据|
|应收账款|
|其他流动资产|
|二、非流动资产合计|
|固定资产|
|在建工程|
|无形资产|
|长期待摊费用|
|三、资产总计|
|四、流动负债合计|
|应付账款|
|应付职工薪酬|
|应交税费|
|应付利息|
|其他应付款|
|五、非流动负债合计|
|长期借款|
|长期应付款|
|六、负债总计|
|七、净资产(所有者权益)|

评估资产类型主要包括：流动资产、非流动资产(固定资产、在建工程、无
形资产、长期待摊费用)以及相关负债。评估前总资产账面价值为1,500,216,447.35
元，负债账面价值为 1,217,865,964.47元，净资产账面价值为 282,350,482.88元。
广西北部湾国际港务集团有限公司、防城港务集团有限公司与北部湾港股份有限公司拟进行资产重组而涉及防城港胜港码头有限公司股东全部权益价值资产评估报告 评估报告正文防城胜港申报评估的无形资产为土地使用权及海域使用权，此外，不存在专有技术、专利技术、商标等知识产权类型无形资产的情况，也不存在申报表外资产、负债的情况。
纳入评估范围的资产和负债与经济行为对应的评估范围一致，详细资产评估范围以防城胜港提供的评估基准日经瑞华会计师事务所(特殊普通合伙)审计后的模拟资产负债表和评估申报明细表为准。
(一)委托评估资产的权属状况
评估范围内的资产及负债，防城胜港提供了国有土地使用证、房屋所有权证、海域使用权证、重要合同及其他相关替代资料等权属证明文件。于评估基准日，权属资料尚未完善的资产情况如下：
列入本次评估范围的土地使用权为防城胜港位于广西防城港作业区的20万吨码头矿石堆场宗地、402#、406#－407＃泊位码头宗地，共7宗土地使用权，其中20万吨码头矿石堆场宗地已取得《国有土地使用证》，另6宗土地使用权是由6宗海域使用权吹砂填海造地形成的陆域已取得了《海域使用权证书》，尚未取得《国有土地使用证》。由于防城胜港的资产是由防城港务集团有限公司无偿划转至防城胜港，除了《国有土地使用证》权利人由防城港务集团有限公司变更为防城港胜港码头有限公司外，其余的《海域使用权证书》上记载的名称仍为防城港务集团有限公司，评估基准日正在办理过户手续。
(二)实物资产的分布情况及特点
委托评估的实物性资产主要是房屋建筑物类资产、设备类资产和在建工程。
于评估基准日，其具体特点如下：
1．房屋建筑物类资产为房屋建筑物、构筑物及其他辅助设施。其中，房屋建筑物 3项，主要有 120万吨码头维修车间、20万吨码头堆场厕所、20万吨码头候工室；构筑物共37项，主要为20万吨泊位码头水工主体﹑402码头水工主体、406码头水工主体、407码头水工主体、后沿停泊地、防波堤及护岸、道路、堆场等。
以上房屋建筑物类资产均分布于防城港渔澫港区内。房屋建筑物均已办理《房屋所有权证》，证载的产权人为防城港胜港码头有限公司。房屋建筑物类资产在2005年至2015年间建成，维护保养一般。
2．本次申报评估的设备类包括机器设备和电子设备，资产概况如下：
广西北部湾国际港务集团有限公司、防城港务集团有限公司与北部湾港股份有限公司拟进行资产重组而涉及防城港胜港码头有限公司股东全部权益价值资产评估报告 评估报告正文(1)机器设备139项，主要设备有：卸船机、码头带式输送机、码头中央控制系统、供电设备、斗轮堆取料机、门式起重机、高杆灯、装车楼等。
(2)电子设备144项，主要有电脑、空调设备、存储服务器硬盘、监控系统等。
防城胜港的生产设备主要购置于2006年至2016年，分布于防城胜港办公室和港口，据现场勘察及向有关技术员了解到，机器设备处于在用且使用正常状态，维修保养一般，未发生过重大设备事故。电子设备主要购置于2009年至2016年，分布于公司各部门办公室，均正常在用。设备未设定抵押权限。
3．在建工程
在建工程包括土建工程和设备安装工程。
土建工程共申报 16项，主要为 402码头堆场及配套工程、402码头护岸、 407综合办公楼、港区一号路灯，主要于 2011年 12月-2016年 7月开工建设，大部分工程主体已完工，但尚未办理工程结算。于评估基准日在建工程尚未结转固定资产。
设备安装工程共申报13项，为406-407电力电缆、供电设备、407号泊位码头综合办公楼空调、407办公楼供电设备等，账面价值为16,282,942.41元；工程分别于2012年4月-2016年6月陆续开工，已于2016年6月基本完工，但未结算，目前尚未使用。
(三)被评估单位申报的账面记录或者未记录的无形资产情况
1．账面记录的无形资产
账面记录的无形资产包括土地使用权及海域使用权，具体情况如下：
(1)土地使用权
列入本次评估范围的土地使用权为防城胜港位于广西防城港作业区的 20万吨码头矿石堆场宗地 1宗、402#、406#－407＃泊位码头土地使用权 6宗，共 7宗。情况如下表：
||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
|土地(海域)证编号|宗地名称|土地位置|土地类型|土地用途|面积(m2)|账面价值(元)|
|防港国用2011第0440号|20万吨码头矿石堆场宗地|防城港作业区20万码头|出让|港口码头|498,377.86|49,828,083.91|
|国海证2011B45060200714号|防城港东湾406#～407#泊位码头宗地(码头用海)|防城港作业区406-407码头|经营性|建设填海造地|185,599.00|23,617,958.80|
|国海证2011B45060200966号|防城港重箱堆场宗地|防城港作业区406-407码头|经营性|建设填海造地|227,145.00|28,904,907.33|

广西北部湾国际港务集团有限公司、防城港务集团有限公司与北部湾港股份有限公司拟进行资产重组而涉及防城港胜港码头有限公司股东全部权益价值资产评估报告 评估报告正文
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|-|-|-|-|-|-|-|
|土地(海域)证编号|宗地名称|土地位置|土地类型|土地用途|面积(m2)|账面价值(元)|
|国海证2011B45060200678号|防城港件杂货堆场宗地|防城港作业区406-407码头|经营性|建设填海造地|323,652.00|41,185,620.19|
|国海证2011B45060200979号|防城港空箱堆场宗地|防城港作业区406-407码头|经营性|建设填海造地|453,963.00|57,767,980.57|
|国海证0645002013号|防城港第四港区402泊位填海宗地|防城港作业区402码头|经营性|建设填海造地|142,248.00|24,668,671.53|
|国海证2015B45060202344号|防城港渔澫港区第四作业区402号泊位宗地|防城港作业区402码头|经营性|建设填海造地|12,934.00|2,132,377.40|
||||||1,843,918.86|228,105,599.73|

(2)海域使用权
评估范围为企业申报评估的海域使用权，共2项，具体情况见下表：
||
|-|
|1|
|国海证2011B45060200725号|
|防城港东湾403#～407#泊位码头工程(港池用海)|
|91,711.95|
|91,711.95|
|防城港务集团有限公司|
|2011年11月16日|
|港口用海|
|港池、蓄水等|
|2061.11.15|
|55,391.00|
|海域|
|证上的面积为148435平方米，列入评估范围的为55391平方米。|

2．账面未记录的无形资产
被评估单位未申报有账面未记录的无形资产。
(四)企业申报的表外资产
无。
(五)引用其他机构出具的报告的结论
广西北部湾国际港务集团有限公司、防城港务集团有限公司与北部湾港股份有限公司拟进行资产重组而涉及防城港胜港码头有限公司股东全部权益价值资产评估报告 评估报告正文无。
四、价值类型及其定义
评估价值类型包括市场价值和市场价值以外的价值类型。市场价值以外的价值类型一般包括(但不限于)投资价值、在用价值、清算价值、残余价值等。根据本次评估目的、市场条件以及评估对象自身条件，选择市场价值作为本次评估的价值类型。
市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。
五、评估基准日
本次评估基准日是2016年12月31日。
委托方在确定评估基准日时考虑的主要因素包括满足经济行为实施的时间要求，选取会计期末以便于明确界定评估范围和准确高效清查资产。
六、评估依据
(一)经济行为依据
广西壮族自治区人民政府国有资产监督管理委员会文件桂国资复[2016]90号《关于广西北部湾国际港务集团有限公司、防城港务集团有限公司与北部湾港股份有限公司进行资产重组立项的批复》。
(二)主要法律法规依据
1．《中华人民共和国公司法》(2005年10月27日第十届全国人民代表大会常务委员会第十八次会议修订)；
2．《资产评估机构审批和监督管理办法》(财政部令第22号)；
3．《上市公司证券发行管理办法》(中国证券监督管理委员会令第30号)；
4．《上市公司非公开发行股票实施细则》(证监发行字〔2007〕302号)；
5．《中华人民共和国企业所得税法》(中华人民共和国第十届全国代表大会第五次会议于2007年3月16日通过)；
6．《中华人民共和国企业所得税法实施条例》(2007年11月28日国务院第197次常务会议通过)；
7．《中华人民共和国增值税暂行条例》(国务院令第538号)；
8．《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》(财政部、国家税务总局令
广西北部湾国际港务集团有限公司、防城港务集团有限公司与北部湾港股份有限公司拟进行资产重组而涉及防城港胜港码头有限公司股东全部权益价值资产评估报告 评估报告正文第50号)；
9．《中华人民共和国土地管理法》(2004年8月28日第十届全国人民代表大会常务委员会第十一次会议修订)；
10．《中华人民共和国城市房地产管理法》(2007年修订)；
11．《中华人民共和国资产评估法》(中华人民共和国主席令第四十六号)。
(三)准则依据
1．《评估准则——基本准则》和《资产评估职业道德准则——基本准则》(财企〔2004〕20号)；
2．《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》(会协〔2003〕18号)；
3．《资产评估准则——企业价值》(中评协〔2011〕227号)；
4．《资产评估准则——评估报告》、《资产评估准则——评估程序》、《资产评估准则——业务约定书》、《资产评估准则——工作底稿》、《资产评估准则——机器设备》、《资产评估准则——不动产》和《资产评估价值类型指导意见》7项资产评估准则(中评协〔2007〕189号)；
5．《评估机构业务质量控制指南》(中评协〔2010〕214号)；
6．《资产评估职业道德准则——独立性》(中评协〔2012〕248号)；
7．《中评协关于修改评估报告等准则中有关签章条款的通知》(中评协[2011]230号)。
(四)权属依据
1．防城港市工商行政管理局提供的防城胜港电脑咨询单；
2．被评估单位提供的《国有土地使用证》、《房屋所有权证》、《海域使用权证书》复印件；
3．被评估单位提供的部分建筑物建造合同、预决算资料和发票复印件；
4．被评估单位提供的部分设备购置合同和发票复印件。
(五)取价依据
1．瑞华会计师事务所(特殊普通合伙)出具的评估基准日审计报告(瑞华专审字[2017]45040003号)；
2．国土资发[2006]307号《全国工业用地出让最低价标准》；
3．国土资源部《关于调整工业用地出让最低价标准实施政策通知》(国土资发[2009]56号；
广西北部湾国际港务集团有限公司、防城港务集团有限公司与北部湾港股份有限公司拟进行资产重组而涉及防城港胜港码头有限公司股东全部权益价值资产评估报告 评估报告正文4．中国土地市场网、中国城市动态地价监测网、防城港市国土资源网；
5．造价通防城港市建筑材料价格信息；
6．《防城港工程造价信息》2016年第2期；
7．《关于调整建设工程定额人工工资单价的通知》桂建标[2015]5号；
8．固定资产投资价格指数及工业品出厂价格指数等；
9．《关于深入实施西部大开发战略有关税收政策问题的通知》(财税[2011]58号)；
10．国家统计信息网；
11．《资产评估常用数据与参数手册》第二版；
12．《2016年机电产品报价手册》；
13．阿里巴巴网、中关村信息网、易车网；
14．《关于下达全区土地系统行政事业性收费项目和标准的通知》桂价涉字[1994]210号；
15．根据财税(2009)113号《关于固定资产进项税额抵扣问题的通知》，《财政部国家税务总局关于将铁路运输和邮政业纳入营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2013〕106号)；
16．《财政部国家税务总局关于简并增值税征收率政策的通知》[财税(2014)57号]，《关于简并增值税征收率有关问题的公告》[国家税务总局公告[2014]36号]；
17．财税〔2016〕36号《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》；
18．《广西壮族自治区物价局关于重新规范征地劳务收费有关问题》桂价费[2010]109号；
19．《沿海港口建设工程概算预算编制规定》交水发[2004]247号；
20．《沿海港口水工建筑工程定额》2004年版；
21．《沿海港口建筑工程概算预算编制规定》2004年版；
22．《建设项目前期工作咨询收费暂行规定》计价格[1999]1283号；
23．《国家计委、建设部关于发布<工程勘察设计收费管理规定>的通知》计价格[2002]10号；
24．《沿海港口建设工程投资估算指标》JTS/T272-1-2014；
25．《财政部国家海洋局关于加强海域使用金征收管理的通知》[财综(2007)10
广西北部湾国际港务集团有限公司、防城港务集团有限公司与北部湾港股份有限公司拟进行资产重组而涉及防城港胜港码头有限公司股东全部权益价值资产评估报告 评估报告正文号]；
26．《广西壮族自治区物价局关于重新规范征地劳务收费有关问题》桂价费[2010]109号；
27．被评估单位提供的结算审核报告、合同等有关原始凭证；
28．被评估单位提供的一年一期模拟财务报表及经营方面的资料等相关资料；
29．评估基准日中国人民银行公布的存贷款利率；
30．被评估单位提供的资产评估申报明细表；
31．被评估单位提供的其他与估价有关文件资料；
32．中通诚资产评估有限公司资料库资料；
33．其他与本次资产评估有关的文件资料等。
(六)其他参考依据
1．中华人民共和国国家标准《城镇土地估价规程》GB/T18508-2014；
2．《房地产估价规范》(GB/T50291-2015)。
七、评估方法
(一)评估方法的选择
根据《资产评估准则——企业价值》(中评协〔2011〕227号)，资产评估师执行企业价值评估业务，应当根据评估对象、价值类型、资料收集情况等相关条件，分析收益法、市场法和资产基础法三种资产评估基本方法的适用性，恰当选择一种或多种资产评估基本方法。
根据本次评估的具体情况，评估方法选择如下：
由于与被评估单位相关行业、相当规模企业的交易案例不多，且信息不公开，相关参考企业和交易案例的经营和财务信息等资料难于取得等原因，本次评估不具备采用市场法的适用条件。
由于被评估单位的主要资产为土地使用权、房屋建筑物类资产及设备类资产，评估这些资产所涉及的经济技术参数的选择都有较充分的数据资料作为基础和依据，本次评估具备采用资产基础法的适用条件。
被评估单位成立时间短，主要资产由母公司无偿划拔而来，划转后的资产变更了新的管理主体，剥离进来的20万吨码头虽然早已投入运营，但由于该码头在剥离前不是单独核算收入、成本及费用；且402#、406#及407#泊位刚投入试运营
广西北部湾国际港务集团有限公司、防城港务集团有限公司与北部湾港股份有限公司拟进行资产重组而涉及防城港胜港码头有限公司股东全部权益价值资产评估报告 评估报告正文不久，相关配套设施尚未完善，后期建设时间较长，其未来的生产经营及收益预测存在一定程度的不确定性，故本次评估不具备采用收益法的适用条件。
因此，本次评估采用资产基础法进行评估。
(二)资产基础法
企业价值评估中的资产基础法，是指以被评估企业评估基准日的资产负债表为基础，合理评估企业表内及表外各项资产、负债价值，确定评估对象价值的评估方法。在运用资产基础法进行企业价值评估时，各项资产的价值是根据其具体情况选用适当的具体评估方法得出。
根据资产基础法公式：
股东全部权益评估值=各项资产评估值之和-各项负债评估值之和
由于构成企业各单项资产的属性不同，各单项资产的价值根据其具体情况选用适当的评估方法得出。各单项资产的评估方法叙及如下：
1．货币资金
对银行存款，以核实后的账面值确认为评估值。
2．应收票据
对应收票据，以核实后的账面值确认为评估值。
3．应收账款
应收账款主要是应收关联方的账款，因此本次评估按核实后的账面值确定评估值。
4．其他流动资产
其他流动资产主要是待抵扣税款，故按核实后的账面值来确定其评估值。
5．房屋建筑物类资产
房屋建筑物类资产评估是对作为企业资产组成部分的房屋建筑物类资产的价值进行分析、估算并发表专业意见的行为和过程。评估人员根据评估目的、价值类型、建筑物的特点，现场调查获取的评估基础资料和市场调查的情况进行了分析，并选择适宜的评估方法。
房屋建筑物类资产主要有成本法、市场法和收益法三种评估方法。
本次评估以资产按照现行用途继续使用为假设前提，采用成本法进行评估。
原因如下：第一，对于市场法而言，在选取参照物方面具有极大难度，且由于市场公开资料较缺乏，故本次评估不采纳市场法进行评估；第二，对于收益法而言，因市场上无同类型物业出租，故也不易采用收益法进行评估。
广西北部湾国际港务集团有限公司、防城港务集团有限公司与北部湾港股份有限公司拟进行资产重组而涉及防城港胜港码头有限公司股东全部权益价值资产评估报告 评估报告正文成本法是用现时条件下重新购置或建造一个全新状态的被评估资产所需的
全部成本，减去被评估资产已发生的贬值，得到的差额作为委估资产的评估值的一种资产评估方法。本次评估采用成本法的假设前提是房屋建筑物类资产按现行用途继续使用。
成本法基本计算公式：
评估价值＝重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值
因委估的房屋建筑物类资产能够正常使用，不存在功能性贬值和经济性贬
值，且评估采用的是更新重置成本。成本法的计算公式为：
评估值=重置成本-实体性贬值
=重置成本×(1-实体贬值率)
=重置成本×成新率
(1)重置成本的确定
重置成本=重置成本单价×建筑面积(或建筑体积等)
重置成本单价=不含税建安工程单价+前期及其他费用+资金成本+销售费用+销售税费
由于本次评估的是自用工业厂房，销售费用、销售税费和合理利润为0，因此：重置成本单价=不含税建安工程单价+前期及其他费用+资金成本
根据财税〔2016〕36号文件《通知》附件1《营业税改征增值税试点实施办法》和附件2《营业税改征增值税试点有关事项的规定》规定，一般纳税人为建筑工程老项目提供的建筑服务，可以选择适用简易计税方法计税。本次评估涉及的房屋建筑物类资产测算过程参考选取的参数指标属于营改增文件老项目范畴，故采用3%的增值税征收率进行扣税。
不含税重置成本中各组成项目按如下方式确定：
①建安工程造价是指为建筑工程而直接或间接耗费的各种材料、人工和机械费用等，通常指土建和安装工程费用。本次评估建安工程造价由以下方法确定：根据被评估单位提供的决(结)算资料，及现行相关取费标准等文件，对其主要材料费、人工费、机械费等费用和本次评估基准日对应的价格进行对比进行调整，测算建安工程价格变动情况，并对决(结)算的建安工程价格进行调整，得出调整后的建安工程造价。
不含税建安工程造价=含税建安工程造价/(1+3%)
②前期及其他费用
广西北部湾国际港务集团有限公司、防城港务集团有限公司与北部湾港股份有限公司拟进行资产重组而涉及防城港胜港码头有限公司股东全部权益价值资产评估报告 评估报告正文前期及其他费用根据被投资单位的投资额和国家相关文件规定，以及广西物价局等有关部门规定计取。计算公式为：前期及其他费用=含税建安工程造价×费率。
③资金成本采用评估基准日适用的中国人民银行公布的贷款利率计算。本次评估考虑整个公司建设工程的正常建设期为4年，资金在建设前期投入较多，后期投入逐渐减少，假设资金在建设期内第1年投入40%，第2年投入30%，第3年投入20%，第4年投入10%，按评估基准日一至五年期(含)银行贷款利率4.75%计，假设每年投入的资金为均匀投入。
(2)成新率的确定
评估中主要采用使用年限法和观察法综合确定建筑物的成新率。
①使用年限法
年限法依据建筑物已使用年限、使用状况和维修情况来综合考虑其尚可使用年限，最后判断其成新率。
尚可使用年限
年限法成新率 ×100%
已使用年限尚可使用年限
②观察法
观察法依据评估对象的建造特点、设计水平、施工质量、使用状况和维护保养情况以及各部位在该评估对象所占的比重，通过评估人员现场鉴定勘察与了解判断其成新率。
③成新率
成新率=年限法成新率×40%+观察法成新率×60%
(3)评估值的确定
评估值=重置成本×成新率
6．设备类资产
评估人员根据评估目的、价值类型、机器设备的特点，现场调查获取的评估基础资料和市场调查的情况进行了分析，并选择适宜的评估方法。
因设备类资产的预期收益及资本化率难以单独计量，而且获利能力难以量化，不适用收益法评估；因当地二手设备资产交易市场不活跃，难以获取足够数量的具有相似性、可比性的资产销售资料，不宜采用市场法评估；因委估资产在评估基准日时继续按原用途使用，且委估的设备类资产名称、规格型号等历史资料相对比较完整，现时资产与历史资产具有相同性和可比性，形成资产价值的耗
广西北部湾国际港务集团有限公司、防城港务集团有限公司与北部湾港股份有限公司拟进行资产重组而涉及防城港胜港码头有限公司股东全部权益价值资产评估报告 评估报告正文费是必须的，同时，资产处于正常继续使用状态，符合成本法的使用条件，故采用成本法进行评估。成本法的计算公式为：
评估值=重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值
本次设备类资产的评估采用更新重置成本，与目前市场上流通的设备在技术性能上差别不大；设备在原地正常使用，不存在经济性贬值。因此，本次评估不考虑功能性贬值和经济性贬值，仅考虑其实体性贬值。因此，成本法的计算公式简化为：
评估值=重置成本－实体性贬值
评估值=重置成本×成新率
(1)重置成本的确定
防城胜港为一般纳税人，依据国家有关税务政策，一般纳税人的机器设备可以进行增值税抵扣，因此，委估机器设备的重置成本为不含税价值。
重置成本=不含税设备购置价+不含税运杂费+不含税安装调试费＋不含税前期及其他费用＋资金成本
对于办公设备和电子设备，运杂费和安装费根据设备售价中是否包含送货、安装服务内容而决定取舍；不需安装设备不考虑前期及其他费用及资金成本。
由于评估的设备数量较多，评估人员根据设备类资产的特点，将设备按不同类型进行分类，然后在各个组内进行点面推算相应确定多台设备的重置成本，对于大型和价高的重点设备进行逐台评估。
①设备不含税购置价的确定
对于国产的机电产品设备和办公电子设备，主要通过向《评估资讯网》与《2016机电产品价格信息查询系统》、《阿里巴巴网》查询和市场调查等渠道获得设备报价，在此基础上根据设备生产厂家、制造质量、目前市场交易等因素进行分析确定设备的购置价格。
不含税设备购置价=设备购置价/(1+适用增值税税率)
增值税税率取17%。
②不含税设备运杂费的确定
不含税设备运杂费=设备购置价×运杂费率/(1+适用增值税税率)
防城胜港为一般纳税人，根据相关税务文件取适用税率为11%。
设备运杂费主要包括运费、装卸费、保险费用等，评估中按设备的价值、重
广西北部湾国际港务集团有限公司、防城港务集团有限公司与北部湾港股份有限公司拟进行资产重组而涉及防城港胜港码头有限公司股东全部权益价值资产评估报告 评估报告正文量、体积以及距离等的一定比率计算。评估中选用的运杂费率如下表：
设备运杂费率表
生产地 费率(按设备购置价计算)
当地生产 1%～2.5%
运输距离100～1000公里 1.5%～3.5%
运输距离1000～2000公里 2%～5.5%
运输距离2000～2800公里 2.5%～6.5%
运输距离2800公里以上 3%～7.5%
评估中根据设备单价、体积重量及所处地区交通条件选定具体费率。单价高、体积小、重量轻且处于交通方便地区的设备取下限，反之取上限。
设备运杂费=设备购置价×运杂费率
③设备不含税安装调试费的确定
设备不含税安装调试费=设备购置价×安装调试费率/(1+适用增值税税率)
防城胜港为一般纳税人，根据相关税务文件取适用税率为3%。
设备安装调试费通常包含设备的安装费用、调试费用、基础费用(大型基础除外)、距离1.5米管路及电气控制线路等费用。
设备安装调试费率按不同的设备参照有关标准选取。
④前期及其他费用
本次机器设备评估的前期及其他费用包括可行性研究费、勘察设计费、建设单位管理费、工程招标费、工程管理费、城市建设配套费、教育附加费等。前期及其他费用根据被评估单位的投资额和有关资料、以及国家相关文件规定计取，取得前期及其他费用的费率，在测算设备的重置成本时按此费率计入。
⑤资金成本
资金成本指该项目正常建设期内发生的贷款利息。贷款利率以评估基准日中国人民银行公布的贷款利率为准，正常建设期参考项目可行性研究报告的正常工期进行确定。本次评估的合理工期为1.5年，利率为4.75%。假设资金的投入为均匀投入。资金成本具体计算公式如下：
资金成本=(设备购置价+运杂费+安装调试费＋前期及其他费用)×适用利率×合理工期×1/2
(2)成新率的确定
评估中主要采用观察法和年限法综合确定设备的成新率。
成新率=观察法成新率×X%+年限法成新率×Y%
广西北部湾国际港务集团有限公司、防城港务集团有限公司与北部湾港股份有限公司拟进行资产重组而涉及防城港胜港码头有限公司股东全部权益价值资产评估报告 评估报告正文①观察法。由评估人员对委估设备的实体各主要部位进行观察鉴定，以判断确定委估设备的成新率。评估人员在作出判断时主要依据现场勘察委估设备的工作状态、工作环境，参考设备的日常负荷率、原始制造质量、维修保养等情况，并广泛听取设备实际操作人员、维护人员和管理人员的意见。
②年限法。根据委估设备预计尚可使用年限与其经济使用年限的比率确定成新率，其计算公式为：
尚可使用年限
年限法成新率 ×100%
已使用年限尚可使用年限
③对特殊情况，采用以下方法确定成新率：
a．如果观察法和里程法计算成新率的差距较大，经评估人员分析原因后，凭经验判断，取两者中相对合理的一种；
b．对于更新换代快或者价值量相对较小的设备以及因条件所限无法观察鉴定的设备，在充分了解设备使用情况的前提下，一般采用年限法确定成新率。
(3)评估值的计算
评估值=重置成本×成新率
7．在建工程
为避免资产重复计价和遗漏资产价值，结合本次在建工程特点，针对各项在建工程类型和具体情况，采用以下评估方法：
评估值=调整后的不含税帐面值+应分摊的不含税待摊投资+资金成本
=(经核实后的含税账面价值×调整系数)/适用税率+应分摊的待摊投资含税账面价值/适用税率+资金成本
(以上所述的账面值均剔除了利息支出)
(1)在建工程项目根据其在建工程申报金额，经账实核对后，将实际支付的帐面值中不合理支出剔除，按照各类费用的价格变动幅度进行调整，再除以适用的税率，计算得出调整后的不含税帐面值。
(2)对于为工程建设支付的建设单位管理费等前期及其他费用，因价格变动不大，不进行价格变动调整，按核实后的账面值再除以适用的税率进行确认。
(3)对于为工程建设支付的资金成本，采用评估基准日适用的中国人民银行公布的建设期贷款利率计算，设定资金成本为均匀投入。
8．无形资产——土地使用权
广西北部湾国际港务集团有限公司、防城港务集团有限公司与北部湾港股份有限公司拟进行资产重组而涉及防城港胜港码头有限公司股东全部权益价值资产评估报告 评估报告正文(1)评估方法的选择
根据《城镇土地估价规程》(以下简称“规程”)，通行的地价评估方法有市场比较法、收益还原法、剩余法(假设开发法)、成本逼近法、基准地价系数修正法等。估价方法的选择应按照地价评估技术规则，根据当地地产市场发育状况，并结合该项目的具体特点以及估价目的等，选择适当的估价方法。
委估的土地使用权虽为吹填形成的陆域，但可以作为港口码头用地进行评估。防城港市虽然有新的土地基准地价更新成果，但相关部门未公布基准地价修正体系，故本次评估不采用基准地价系数修正法进行评估，防城胜港的资产刚由防城港务集团有限公司划转进来，土地单独产生的收益难以单独预测，故不宜采用收益还原法，委估宗地为港口码头用地，当地无码头用地建成码头后整体转让的案例，故不宜采用剩余法评估。委估宗地为港口码头用地，当地虽无港口码头用地成交案例，但鉴于港口码头用地与工业用地存在极强的相关性及替代性，因此港口码头用地采用市场比较法，以工业用地作为交易案例进行相关因素调整的评估思路是可行的。另外宗地填海造地成本和有关税费资料可以调查收集得到，开发费用可通过相关资料测算，故本次估价采用市场比较法和成本逼近法进行评估。
(2)原理及公式如下：
①市场比较法
市场比较法是根据替代原则，将委估宗地与属同一供需圈在较近时期内，已经发生交易的类似土地交易实例进行比较，对委估宗地的交易情况、估价期日、区域因素、个别因素及使用年期进行条件差异修正，得出比准价格来确定土地价格的方法，其计算公式为：
V=V×A×B×C×D×E
B
式中：V-委估宗地的土地使用权单价
V-比较实例单价
B
A-委估宗地交易情况指数/比较实例宗地交易情况指数
B-委估宗地估价期日地价指数/比较实例宗地交易日期地价指数
C-委估宗地土地剩余使用年限修正指数/比较实例宗地土地剩余使用年限修正指数
D-委估宗地区域因素条件指数/比较实例宗地区域因素条件指数
广西北部湾国际港务集团有限公司、防城港务集团有限公司与北部湾港股份有限公司拟进行资产重组而涉及防城港胜港码头有限公司股东全部权益价值资产评估报告 评估报告正文E-委估宗地个别因素条件指数/比较实例宗地个别因素条件指数
②成本逼近法
成本逼近法是以取得、开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益，同时考虑土地的区位因素，土地使用年限等内容确定调整系数来确定土地价格的方法。
其基本计算公式为：
土地价格=(土地取得费+土地开发费+有关税费+投资利息+投资利润+土地增值收益+个别因素修正)×年期修正系数
③委估宗地价值
经分析，采用两种方法评估结果的简单算术平均作为待估宗地的单位地价。
评估宗地价值=宗地单价×宗地面积
9．无形资产——海域使用权
经了解，委估的海域使用权账面值为企业已缴纳的港池海域使用金，本次评估以核实后的账面值确定评估值。
10．长期待摊费用
评估人员根据评估清查申报表，核查账账、账表的一致性，并收集合同和相关原始凭证，了解其用途、内容、发生时间、摊销年限等，核实资产和权利存在的状况，以评估基准日后尚存受益期确定是否存在权利价值来确定评估值。根据各类待摊费用的具体情况，评估过程如下：(1)对已安装在机器设备中的20万吨码头输送机皮带，由于在机器设备评估中已考虑这部分资产的价值，为避免资产重复，在此评估为0元；(2)钢筋混凝土挡板根据剩余的受益期限确定其评估值。
11．其他非流动资产
评估人员按照评估程序，核对和查证了其他非流动资产的账簿及凭证，了解其他非流动资产形成的原因及发生时间，分析账款能否收回、或形成资产和权利、是否与其他资产的评估值产生重复。由于在机器设备评估中已考虑码头机器维修的价值，为避免资产重复，在此评估为0元。
12．负债
在核实的基础上，以被评估单位在评估基准日实际需要承担的负债金额作为负债的评估值。对评估目的实现后不再需要被评估单位承担的负债项目，评估为零。
广西北部湾国际港务集团有限公司、防城港务集团有限公司与北部湾港股份有限公司拟进行资产重组而涉及防城港胜港码头有限公司股东全部权益价值资产评估报告 评估报告正文八、评估程序实施过程和情况
本次资产评估工作于2017年3月21日开始进行评估清查的前期工作，2017年3月25日完成评估现场清查工作，2017年4月13日出具正式评估报告。评估程序实施过程和情况如下：
(一)接受委托
经与委托方洽谈沟通，了解委估资产基本情况，明确评估目的、评估对象与评估范围、评估基准日等评估业务基本事项，经综合分析专业胜任能力和独立性和评价业务风险，确定接受委托，签订业务约定书。针对具体情况，确定评估价值类型，了解可能会影响评估业务和评估结论的评估假设和限制条件，拟定评估工作计划，组织评估工作团队。
(二)资产核实
指导被评估单位清查资产、准备评估资料，以此为基础，对评估范围内的资产进行核实，对其法律权属状况给予必要的关注，对收集获取的评估资料进行审阅、核查、验证。
(三)评定估算
根据评估对象、价值类型、资料收集情况等相关条件，选择适当的评估方法。
结合所掌握的评估资料，开展市场调研，收集相关市场信息，确定取价依据，进行评定估算。
(四)出具报告
对评估结果进行汇总、复核、分析、判断、完善，形成评估结论。撰写评估报告，经内部审核，在与委托方和相关当事方就评估报告有关内容进行必要沟通后，出具正式评估报告。
九、评估假设
本评估报告及评估结论的成立，依赖于以下评估假设：
(一)基本假设
1．交易假设。交易假设是假定所有待评估资产已经处在交易过程中，评估师根据待评估资产的交易条件等模拟市场进行估价。
2．公开市场假设。公开市场假设是假定待评估资产在公开市场中进行交易，从而实现其市场价值。资产的市场价值受市场机制的制约并由市场行情决定，而不是由个别交易决定。这里的公开市场是指充分发达与完善的市场条件，是一个
广西北部湾国际港务集团有限公司、防城港务集团有限公司与北部湾港股份有限公司拟进行资产重组而涉及防城港胜港码头有限公司股东全部权益价值资产评估报告 评估报告正文有自愿的买者和卖者的竞争性市场，在这个市场上，买者和卖者的地位是平等的，彼此都有获得足够市场信息的机会和时间，买卖双方的交易行为都是在自愿的、理智的，而非强制或不受限制的条件下进行的。
3．在用续用假设。在用续用假设是假定处于使用中的待评估资产在产权变动发生后或资产业务发生后，将按其现时的使用用途及方式继续使用下去。
(二)具体假设
1．被评估企业经营所遵循的国家及地方现行的有关法律法规及政策、国家宏观经济形势无重大变化，本次交易各方所处地区的政治、经济和社会环境无重大变化，无其他不可预测和不可抗力因素造成的重大不利影响。
2．针对评估基准日资产的实际状况，假设企业持续经营。
3．假设被评估企业现有的和未来的经营管理者是尽职的，且公司管理层有能力担当其职务。能保持被评估企业正常经营态势，发展规划及生产经营计划能如期基本实现。
4．假设被评估企业完全遵守国家所有相关的法律法规，不会出现影响公司发展和收益实现的重大违规事项。
5．假设公司未来将采取的会计政策和编写此份报告时所采用的会计政策在重要方面基本一致。
6．假设公司在现有的管理方式和管理水平的基础上，经营范围、方式与目前方向保持一致。
7．假设根据国家规定，目前已执行或已确定将要执行的有关利率、汇率、税赋基准和税率以及政策性收费规定等不发生重大变化。
8．无其他人力不可抗拒因素及不可预见因素对企业造成重大不利影响。
(三)评估对象和范围方面的假设
1．假设评估对象的产权合法，委估资产的权属为被评估单位所有，资产为完全产权。没有考虑相关负债、资产现在或将来可能承担的抵押、担保事宜以及特殊交易方式可能追加付出的价格对评估价值的影响。
2．对于本评估报告中被评估资产的法律描述或法律事项(包括权属、或负担性限制)，本公司按评估准则要求进行一般性的调查。除在工作报告中已有揭示外，假定评估范围的资产权属良好、可以在市场上进行交易；同时不涉及任何留置权、地域权，没有受侵犯或无其他负担性限制。
(四)有关资料真实性的假设
广西北部湾国际港务集团有限公司、防城港务集团有限公司与北部湾港股份有限公司拟进行资产重组而涉及防城港胜港码头有限公司股东全部权益价值资产评估报告 评估报告正文委托方提供的资料具有真实、合法、完整性。
根据资产评估的要求，认定假设条件在评估基准日时成立，当评估假设条件发生重大变化时，会对评估结论产生重大的影响，评估报告将随之失效，资产评估师和评估机构不承担因假设条件改变而推导出不同评估结论的责任。
十、评估结论
本评估结论根据以上评估工作得出，评估结果如下：
经采用资产基础法评估，于评估基准日2016年12月31日，防城胜港总资产账面价值为 150,021.64万元，负债账面价值为 121,786.60万元，股东全部权益账面价值为 28,235.04万元。经评估后，总资产评估价值为 264,932.60万元，负债评估价值为121,786.60万元，股东全部权益评估价值为143,146.00万元。总资产评估值比账面值增值 114,910.96万元，增值率为76.60%；股东全部权益评估值比账面值增值114,910.96万元，增值率为406.98%。评估结果详细情况见下表：资产评估结果汇总表(资产基础法)
评估基准日：2016年12月31日
被评估单位：防城港胜港码头有限公司 金额单位：人民币万元
|||||
|-|-|-|-|
||账面价值|评估价值|增减值|
||A|B|C=B-A|
|流动资产|2,222.74|2,222.74|0.00|
|非流动资产|147,798.90|262,709.86|114,910.96|
|其中：固定资产|94,323.49|130,669.70|36,346.21|
|在建工程|30,072.84|26,573.95|-3,498.89|
|无形资产|22,820.55|105,165.32|82,344.77|
|长期待摊费用|576.16|300.90|-275.26|
|其他非流动资产|5.86|0.00|-5.86|
|资产总计|150,021.64|264,932.60|114,910.96|
|流动负债|6,754.75|6,754.75|0.00|
|非流动负债|115,031.85|115,031.85|0.00|
|负债总计|121,786.60|121,786.60|0.00|
|所有者权益|28,235.04|143,146.00|114,910.96|

十一、特别事项说明
(一)本次评估采用的资产和负债账面价值数据来源于瑞华会计师事务所(特殊普通合伙)出具的防城胜港专项模拟审计报告(瑞华专审字[2017]45040003号)，
本评估报告是在审计合法性、公允性和会计处理方法一贯性的基础上进行操作。
(二)权属资料不全面或者存在瑕疵的情形
广西北部湾国际港务集团有限公司、防城港务集团有限公司与北部湾港股份有限公司拟进行资产重组而涉及防城港胜港码头有限公司股东全部权益价值资产评估报告 评估报告正文1．防城胜港申报评估的资产及负债全部是从其母公司防城港务集团有限公司划转而来，截止评估报告出具日，海域使用权证上记载的权属人、借款合同的原借款人仍为防城港务集团有限公司，正在办理过户变更或借款债务转移手续。
原产权人已对上述资产的权属状况作出承诺，承诺以上资产为防城胜港所有。评估结果是在假设委估资产权属合法的前提下得出，未考虑上述资产将来办理产权证和过户可能出现的法律障碍对评估价值产生的影响，也未考虑资产办理产权证和过户需交纳的税费。故提请委托方及报告使用者在本次重组经济行为实施前完善这些工作，评估机构不承担由此产生的相关责任。
2．本次评估的海域使用权(土地使用权)涉及面积分割的情况，分割的面积均由被评估单位提供，如与将来分割办证测量的面积有差异，应进行调整。
3．本次评估的 20万吨码头无岸线批复文件，经了解，20万吨码头的项目立项及调整程序在《港口法》、《港口岸线使用审批管理办法》生效实施之前已完成并进行建设，同时该码头于2012-2013年间完成了港口竣工验收程序，并取得了正式港口经营许可证。根据相关规定取得岸线是码头能否竣工验收及取得经营许可证的前置条件，20万吨码头既已通过了相关竣工验收同时也取得了正式港口经营许可证，本次评估假设20万吨码头能合法使用港口岸线。
(三)评估程序受到限制的情形
1．由于条件所限，资产清查中，对设备主要采用现场勘察手段，未使用精密仪器对设备进行测试和检验。对于部分由于隐蔽工程而无法实际勘察的固定资产，具体情况以被评估单位介绍和评估人员经验判断为依据。
2．对于构筑物及其他辅助设施，建筑面积或体积等参数，本次评估以被评估单位的申报资料为准，评估人员对部分资料进行了现场勘察和抽查测量部分房产的面积，但申报资料的准确性会对评估结果产生影响，这些房屋建筑物建筑面积的准确性最终应以房产管理部门测量的数据为准。
(四)评估基准日存在的法律、经济等未决事项
被评估单位于评估基准日不存在法律、经济等未决事项。
(五)抵押担保事项
无。
(六)其他
1．本次评估采用资产基础法结论，不涉及流动性因素，因此评估结论未考虑流动性折价因素。
广西北部湾国际港务集团有限公司、防城港务集团有限公司与北部湾港股份有限公司拟进行资产重组而涉及防城港胜港码头有限公司股东全部权益价值资产评估报告 评估报告正文2．本次评估的 7宗土地是填海造地形成的土地，其中有 6宗只有《海域使用权证书》，尚未取得《国有土地使用证》。本次评估根据委估宗地的位置，参考防城港务集团有限公司相邻宗地由海域使用权证换发成土地使用证后的土地证上记载的土地用途等情况，设定委估宗地的土地用途为港口码头用地，在此提请报告使用者注意。
3．根据有关税务文件，自2016年5月1日起全面实施的营改增政策，固定资产和在建工程购置在取得增值税票时可进行增值税抵扣，本次评估固定资产和在建工程的评估值为不含增值税价值。
4．评估机构未考虑防城胜港申报表以外可能存在的或有资产及或有负债对评估结果的影响；未考虑纳入评估范围的资产可能存在的抵押、质押以及可能存在的未定诉讼事项等可能影响评估结果的任何限制；未考虑这些事项对委估资产产权过户可能产生的影响；也未对资产评估增、减值额作纳税准备。
提请评估报告的使用者关注以上事项对评估结论可能产生的影响。
十二、评估报告使用限制说明
(一)本评估报告只能用于评估报告载明的评估目的和用途。
(二)评估报告只能由评估报告载明的评估报告使用者使用。
(三)评估报告的全部或者部分内容被摘抄、引用或者披露于公开媒体，需评估机构审阅相关内容，法律、法规规定以及相关当事方另有约定的除外。
(四)评估报告所揭示评估结论的使用有效期为一年，自评估基准日2016年12月31日起，至2017年12月30日止。
十三、评估报告日
本评估报告书提出日期为：2017年4月13日。
资产评估师： 评估机构法定代表人：
资产评估师： 中通诚资产评估有限公司
二O一七年四月十三日
广西北部湾国际港务集团有限公司、防城港务集团有限公司与北部湾港股份有限公司拟进行资产重组而涉及防城港胜港码头有限公司股东全部权益价值资产评估报告 附件
附 件
一、相关经济行为文件；
二、被评估单位基准日审计报告(瑞华专审字[2017]45040003号)；
三、委托方及被评估单位法人营业执照复印件；
四、被评估单位提供的房屋所有权证、土地使用证、海域使用权证；
五、委托方及被评估单位承诺函；
六、签字资产评估师的承诺函；
七、评估机构资格证书、评估机构法人营业执照副本复印件；
八、签字资产评估师资格证书复印件；
九、评估业务约定书；
十、授权书。
广西北部湾国际港务集团有限公司、防城港务集团有限公司与北部湾港股份有限公司拟进行资产重组而涉及的防城港胜港码头有限公司
股东全部权益价值
资产评估报告
中通桂评报字[2017]131号
共三册 第二册
评 估 明 细 表
中通诚资产评估有限公司
二Ο一七年四月十三日
评估明细表资产评估结果汇总表
评估基准日：2016年12月31日
表1被评估单位：防城港胜港码头有限公司 金额单位：人民币万元
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|项 目||账面价值|评估价值|增减值|增值率％|
|||A|B|C=B-A|D=C/A×100|
|1|流动资产|2,222.74|2,222.74|0.00|0.00|
|2|非流动资产|147,798.90|262,709.86|114,910.96|77.75|
|3|其中：可供出售金融资产|||||
|4|持有至到期投资|||||
|5|长期应收款|||||
|6|长期股权投资|||||
|7|投资性房地产|||||
|8|固定资产|94,323.49|130,669.70|36,346.21|38.53|
|9|在建工程|30,072.84|26,573.95|-3,498.89|-11.63|
|10|工程物资|||||
|11|固定资产清理|||||
|12|生产性生物资产|||||
|13|油气资产|||||
|14|无形资产|22,820.55|105,165.32|82,344.77|360.84|
|15|开发支出|||||
|16|商誉|||||
|17|长期待摊费用|576.16|300.90|-275.26|-47.77|
|18|递延所得税资产|||||
|19|其他非流动资产|5.86|0.00|-5.86|-100.00|
|20|资产总计|150,021.64|264,932.60|114,910.96|76.60|
|21|流动负债|6,754.75|6,754.75|0.00|0.00|
|22|非流动负债|115,031.85|115,031.85|0.00|0.00|
|23|负债合计|121,786.60|121,786.60|0.00|0.00|
|24|净资产（所有者权益）|28,235.04|143,146.00|114,910.96|406.98|

评估机构：中通诚资产评估有限公司
广西北部湾国际港务集团有限公司、防城港务集团有限公司与北部湾港股份有限公司拟进行资产重组而涉及防城港胜港码头有限公司股东全部权益价值资产评估报告 评估明细表
资产评估结果分类汇总表
评估基准日：2016年12月31日
表2被评估单位：防城港胜港码头有限公司 金额单位：人民币元
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|序号|科目名称|账面价值|评估价值|增减值|增值率%|
|1|一、流动资产合计|22,227,431.07|22,227,431.07|0.00|0.00|
|2|货币资金|8,890,491.64|8,890,491.64|0.00|0.00|
|3|交易性金融资产|||||
|4|应收票据|10,080,000.00|10,080,000.00|0.00|0.00|
|5|应收账款|2,653,539.73|2,653,539.73|0.00|0.00|
|6|预付款项|||||
|7|应收利息|||||
|8|应收股利|||||
|9|其他应收款|||||
|10|存货|||||
|11|一年内到期的非流动资产|||||
|12|其他流动资产|603,399.70|603,399.70|0.00|0.00|
|13|二、非流动资产合计|1,477,989,016.28|2,627,098,612.91|1,149,109,596.63|77.75|
|14|可供出售金融资产|||||
|15|持有至到期投资|||||
|16|长期应收款|||||
|17|长期股权投资|||||
|18|投资性房地产|||||
|19|固定资产|943,234,920.25|1,306,696,970.00|363,462,049.75|38.53|
|20|在建工程|300,728,409.28|265,739,457.00|-34,988,952.28|-11.63|
|21|工程物资|||||
|22|固定资产清理|||||
|23|生产性生物资产|||||
|24|油气资产|||||
|25|无形资产|228,205,470.36|1,051,653,226.63|823,447,756.27|360.84|
|26|开发支出|||||
|27|商誉|||||
|28|长期待摊费用|5,761,616.39|3,008,959.28|-2,752,657.11|-47.78|
|29|递延所得税资产|||||
|30|其他非流动资产|58,600.00|0.00|-58,600.00|-100.00|
|31|三、资产总计|1,500,216,447.35|2,649,326,043.98|1,149,109,596.63|76.60|
|32|四、流动负债合计|67,547,486.96|67,547,486.96|0.00|0.00|
|33|短期借款|||||
|34|交易性金融负债|||||
|35|应付票据|||||
|36|应付账款|17,244,657.94|17,244,657.94|0.00|0.00|
|37|预收款项|||||
|38|应付职工薪酬|1,574,603.81|1,574,603.81|0.00|0.00|
|39|应交税费|1,260,599.54|1,260,599.54|0.00|0.00|
|40|应付利息|1,900,000.00|1,900,000.00|0.00|0.00|
|41|应付股利|||||
|42|其他应付款|45,567,625.67|45,567,625.67|0.00|0.00|
|43|一年内到期的非流动负债|||||
|44|其他流动负债|||||
|45|五、非流动负债合计|1,150,318,477.51|1,150,318,477.51|0.00|0.00|
|46|长期借款|1,113,568,600.00|1,113,568,600.00|0.00|0.00|
|47|应付债券|||||
|48|长期应付款|36,749,877.51|36,749,877.51|0.00|0.00|
|49|专项应付款|||||
|50|预计负债|||||
|51|递延所得税负债|||||
|52|其他非流动负债|||||
|53|六、负债总计|1,217,865,964.47|1,217,865,964.47|0.00|0.00|
|54|七、净资产（所有者权益）|282,350,482.88|1,431,460,079.51|1,149,109,596.63|406.98|

评估机构：中通诚资产评估有限公司
评估明细表流动资产评估汇总表
评估基准日：2016年12月31日
表3被评估单位：防城港胜港码头有限公司 金额单位：人民币元
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|编号|科目名称|账面价值|评估价值|增减值|增值率%|
|3-1|货币资金|8,890,491.64|8,890,491.64|0.00|0.00|
|3-2|交易性金融资产|||||
|3-3|应收票据|10,080,000.00|10,080,000.00|0.00|0.00|
|3-4|应收账款|2,653,539.73|2,653,539.73|0.00|0.00|
|3-5|预付账款|||||
|3-6|应收利息|||||
|3-7|应收股利|||||
|3-8|其他应收款|||||
|3-9|存货|||||
|3-10|一年内到期的非流动资产|||||
|3-11|其他流动资产|603,399.70|603,399.70|0.00|0.00|
|流动资产合计||22,227,431.07|22,227,431.07|0.00|0.00|

评估人员：杜秋月
评估明细表非流动资产评估汇总表
评估基准日：2016年12月31日
表4被评估单位：防城港胜港码头有限公司 金额单位：人民币元
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|编号|科目名称|账面价值|评估价值|增减值|增值率%|
|4-1|可供出售金融资产|||||
|4-2|持有至到期投资|||||
|4-3|长期应收款|||||
|4-4|长期股权投资|||||
|4-5|投资性房地产|||||
|4-6|固定资产|943,234,920.25|1,306,696,970.00|363,462,049.75|38.53|
|4-7|在建工程|300,728,409.28|265,739,457.00|-34,988,952.28|-11.63|
|4-8|工程物资|||||
|4-9|固定资产清理|||||
|4-10|生产性生物资产|||||
|4-11|油气资产|||||
|4-12|无形资产|228,205,470.36|1,051,653,226.63|823,447,756.27|360.84|
|4-13|开发支出|||||
|4-14|商誉|||||
|4-15|长期待摊费用|5,761,616.39|3,008,959.28|-2,752,657.11|-47.78|
|4-16|递延所得税资产|||||
|4-17|其他非流动资产|58,600.00|0.00|-58,600.00|-100.00|
|合 计||1,477,989,016.28|2,627,098,612.91|1,149,109,596.63|77.75|

评估人员：覃有基霍芳义
评估明细表流动负债评估汇总表
评估基准日：2016年12月31日
表5被评估单位：防城港胜港码头有限公司 金额单位：人民币元
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|编号|科目名称|账面价值|评估价值|增值额|增值率%|
|5-1|短期借款|||||
|5-2|交易性金融负债|||||
|5-3|应付票据|||||
|5-4|应付账款|17,244,657.94|17,244,657.94|0.00||
|5-5|预收款项|||||
|5-6|应付职工薪酬|1,574,603.81|1,574,603.81|0.00||
|5-7|应交税费|1,260,599.54|1,260,599.54|0.00||
|5-8|应付利息|1,900,000.00|1,900,000.00|0.00||
|5-9|应付股利（应付利润）|||||
|5-10|其他应付款|45,567,625.67|45,567,625.67|0.00||
|5-11|一年内到期的非流动负债|||||
|5-12|其他流动负债|||||
|流动负债合计||67,547,486.96|67,547,486.96|0.00||

评估人员：杜秋月
评估明细表非流动负债评估汇总表
评估基准日：2016年12月31日
表6被评估单位：防城港胜港码头有限公司 金额单位：人民币元
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|编号|科目名称|账面价值|评估价值|增值额|增值率%|
|6-1|长期借款|1,113,568,600.00|1,113,568,600.00|0.00||
|6-2|应付债券|0.00|0.00|||
|6-3|长期应付款|36,749,877.51|36,749,877.51|0.00||
|6-4|专项应付款|0.00||||
|6-5|预计负债|0.00||||
|6-6|递延所得税负债|0.00||||
|6-7|其他非流动负债|0.00||||
|非流动负债合计||1,150,318,477.51|1,150,318,477.51|0.00||

评估人员：杜秋月
广西北部湾国际港务集团有限公司、防城港务集团有限公司与北部湾港股份有限公司拟进行资产重组而涉及的防城港胜港码头有限公司
股东全部权益价值
资产评估报告
中通桂评报字[2017]131号
共三册 第三册
评估 说 明
中通诚资产评估有限公司
二Ο一七年四月十三日
广西北部湾国际港务集团有限公司、防城港务集团有限公司与北部湾港股份有限公司拟进行资产重组而涉及的防城港胜港码头有限公司股东全部权益价值资产评估报告 目录目 录
关于评估说明使用范围的声明…………………………………………1
企业关于进行资产评估有关事项的说明………………………………2
评估说明…………………………………………………………………3
一、评估对象与评估范围说明……………………………………3
二、资产核实情况总体说明………………………………………7
三、评估方法的选择………………………………………………8
四、评估技术说明——资产基础法………………………………8
五、评估结论及分析………………………………………………54
广西北部湾国际港务集团有限公司、防城港务集团有限公司与北部湾港股份有限公司拟进行资产重组而涉及的防城港胜港码头有限公司股东全部权益价值资产评估报告 评估说明
关于评估说明使用范围的声明
本评估说明供国有资产监督管理机构(含所出资企业)、相关监管机构和部门使用。除法律法规规定外，材料的全部或者部分内容不得提供给其它任何单位和个人，不得见诸公开媒体。
广西北部湾国际港务集团有限公司、防城港务集团有限公司与北部湾港股份有限公司拟进行资产重组而涉及的防城港胜港码头有限公司股东全部权益价值资产评估报告 评估说明企业关于进行资产评估有关事项的说明
本部分是由被评估单位与委托方共同出具并提供，原文附后。
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一、评估对象与评估范围说明
(一)评估对象与评估范围内容
评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围一致。
评估对象为防城港胜港码头有限公司(以下简称“防城胜港”)的股东全部权益价值。
评估范围包括防城胜港申报的评估基准日表内各项资产及负债，该评估范围中表内资产及负债对应的会计报表经瑞华会计师事务所(特殊普通合伙)审计，并于2017年4月6日出具了瑞华专审字[2017]45040003号标准无保留意见的模拟审计报告，具体情况见下表：
金额单位：人民币元
||
|-|
|科目名称|
|一、流动资产合计|
|货币资金|
|应收票据|
|应收账款|
|其他流动资产|
|二、非流动资产合计|
|固定资产|
|在建工程|
|无形资产|
|长期待摊费用|
|三、资产总计|
|四、流动负债合计|
|应付账款|
|应付职工薪酬|
|应交税费|
|应付利息|
|其他应付款|
|五、非流动负债合计|
|长期借款|
|长期应付款|
|六、负债总计|
|七、净资产(所有者权益)|

评估资产类型主要包括：流动资产、非流动资产(固定资产、在建工程、无
形资产、长期待摊费用)以及相关负债。评估前总资产账面价值为 1,500,216,447.35
广西北部湾国际港务集团有限公司、防城港务集团有限公司与北部湾港股份有限公司拟进行资产重组而涉及的防城港胜港码头有限公司股东全部权益价值资产评估报告 评估说明元，负债账面价值为1,217,865,964.47元，净资产账面价值为 282,350,482.88元。
防城胜港申报评估的无形资产为土地使用权和海域使用权，此外，不存在专有技术、专利技术、商标等知识产权类型无形资产的情况，也不存在申报表外资产、负债的情况。
纳入评估范围的资产和负债与经济行为对应的评估范围一致，详细资产评估范围以防城胜港提供的评估基准日经瑞华会计师事务所(特殊普通合伙)审计后的模拟资产负债表和评估申报明细表为准。
(二)委托评估资产的权属状况
评估范围内的资产及负债，防城胜港提供了国有土地使用证、房屋所有权证、海域使用权证、重要合同及其他相关替代资料等权属证明文件。于评估基准日，权属资料尚未完善的资产情况如下：
列入本次评估范围的土地使用权为防城胜港位于广西防城港作业区的 20万吨码头矿石堆场宗地、402#、406#－407＃泊位码头宗地，共 7宗土地使用权，其中 20万吨码头矿石堆场宗地已取得《国有土地使用证》，另 6宗土地使用权是由6宗海域使用权吹砂填海造地形成的陆域已取得了《海域使用权证书》，尚未取得《国有土地使用证》。由于防城胜港的资产是由防城港务集团有限公司无偿划转至防城胜港，故《海域使用权证书》记载的名称仍为防城港务集团有限公司，评估基准日正在办理过户手续。
(三)实物资产的分布情况及特点
委托评估的实物性资产主要是房屋建筑物类资产、设备类资产和在建工程。
于评估基准日，其具体特点如下：
1．房屋建筑物类资产为房屋建筑物、构筑物及其他辅助设施。其中，房屋建筑物 3项，主要有 120万吨码头维修车间、20万吨码头堆场厕所、20万吨码头候工室；构筑物共37项，主要为20万吨泊位码头水工主体﹑402码头水工主体、406码头水工主体、407码头水工主体、后沿停泊地、防波堤及护岸、道路、堆场等。
以上房屋建筑物类资产均分布于防城港渔澫港区内。房屋建筑物均已办理《房屋所有权证》，证载的产权人为防城港胜港码头有限公司。房屋建筑物类资产在2005年至2015年间建成，维护保养一般。
2．本次申报评估的设备类包括机器设备和电子设备，资产概况如下：
广西北部湾国际港务集团有限公司、防城港务集团有限公司与北部湾港股份有限公司拟进行资产重组而涉及的防城港胜港码头有限公司股东全部权益价值资产评估报告 评估说明(1)机器设备139项，主要设备有：卸船机、码头带式输送机、码头中央控制系统、供电设备、斗轮堆取料机、门式起重机、高杆灯、装车楼等。
(2)电子设备144项，主要有电脑、空调设备、存储服务器硬盘、监控系统等。
防城胜港的生产设备主要购置于2006年至2016年，分布于防城胜港办公室和港口，据现场勘察及向有关技术员了解到，机器设备处于在用且使用正常状态，维修保养一般，未发生过重大设备事故。电子设备主要购置于2009年至2016年，分布于公司各部门办公室，均正常在用。设备未设定抵押权限。
3．在建工程
在建工程包括土建工程和设备安装工程。
土建工程共申报 16项，主要为 402码头堆场及配套工程、402码头护岸、 407综合办公楼、港区一号路灯，主要于 2011年 12月-2016年 7月开工建设，大部分工程主体已完工，但尚未办理工程结算。于评估基准日在建工程尚未结转固定资产。
设备安装工程共申报13项，为406-407电力电缆、供电设备、407号泊位码头综合办公楼空调、407办公楼供电设备等，账面价值为16,282,942.41元；工程分别于2012年4月-2016年6月陆续开工，已于2016年6月基本完工，但未结算，目前尚未使用。
(四)企业申报的账面记录或者未记录的无形资产情况
1．账面记录的无形资产
账面记录的无形资产包括土地使用权及海域使用权，具体情况如下：
(1)土地使用权
列入本次评估范围的土地使用权为防城胜港位于广西防城港作业区的 20万吨码头矿石堆场宗地 1宗、402#、406#－407＃泊位码头土地使用权 6宗，共 7宗。情况如下表：
||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
|土地(海域)证编号|宗地名称|土地位置|土地类型|土地用途|面积(m2)|账面价值(元)|
|防港国用2011第0440号|20万吨码头矿石堆场宗地|防城港作业区20万码头|出让|港口码头|498,377.86|49,828,083.91|
|国海证2011B45060200714号|防城港东湾406#～407#泊位码头宗地(码头用海)|防城港作业区406-407码头|经营性|建设填海造地|185,599.00|23,617,958.80|

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|-|-|-|-|-|-|-|
|土地(海域)证编号|宗地名称|土地位置|土地类型|土地用途|面积(m2)|账面价值(元)|
|国海证2011B45060200966号|防城港重箱堆场宗地|防城港作业区406-407码头|经营性|建设填海造地|227,145.00|28,904,907.33|
|国海证2011B45060200678号|防城港件杂货堆场宗地|防城港作业区406-407码头|经营性|建设填海造地|323,652.00|41,185,620.19|
|国海证2011B45060200979号|防城港空箱堆场宗地|防城港作业区406-407码头|经营性|建设填海造地|453,963.00|57,767,980.57|
|国海证0645002013号|防城港第四港区402泊位填海宗地|防城港作业区402码头|经营性|建设填海造地|142,248.00|24,668,671.53|
|国海证2015B45060202344号|防城港渔澫港区第四作业区402号泊位宗地|防城港作业区402码头|经营性|建设填海造地|12,934.00|2,132,377.40|
||||||1,843,918.86|228,105,599.73|

(2)海域使用权
评估范围为企业申报评估的海域使用权，共2项，具体情况见下表：
||
|-|
|1|
|国海证2011B45060200725号|
|防城港东湾403#～407#泊位码头工程(港池用海)|
|91,711.95|
|91,711.95|
|防城港务集团有限公司|
|2011年11月16日|
|港口用海|
|港池、蓄水等|
|2061.11.15|

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|-|
|55,391.00|
|海域|
|证上的面积为148435平方米，列入评估范围的为55391平方米。|

2．账面未记录的无形资产
被评估单位未申报有账面未记录的无形资产。
(五)企业申报的表外资产
本次评估不存在申报表外资产的情况。
(六)引用其他机构出具的报告的结论
无。
二、资产核实情况总体说明
(一)资产核实人员组织、实施时间和过程
根据资产评估有关准则及规范要求，依据被评估单位提供的评估基准日会计报表和资产评估申报表，在2017年3月21日至2017年3月25日期间，分三个专业小组(财务组、设备组和房地产组)，对评估范围内的资产及相关负债进行了核实。
核实过程具体如下：
辅导被评估单位清查资产及负债、填报资产及负债明细，收集整理被评估单位提供的各项评估资料。
依据被评估单位提供的评估基准日会计报表和资产评估申报表，在被评估单位有关人员的配合下，分不同类型，采用询问、核对、勘察、检查等方法，核实账表、账实是否相符，核实资产的现状、品质和使用状况。根据核实结果，提请被评估单位补充、修改和完善资产评估申报表。
对被评估单位提供的评估资料进行核实，对有关资产法律权属资料和资料来源进行必要的查验，对有关资产的法律权属进行必要的关注。
根据以上工作，与相关当事方沟通，形成资产核实结论。
(二)影响资产核实的事项及处理方法
1．由于条件所限，资产清查中，对设备主要采用现场勘察手段，未使用精密仪器对设备进行测试和检验。对于部分由于隐蔽工程而无法实际勘察的固定资
产，具体情况以被评估单位介绍和评估人员经验判断为依据。
2．对于构筑物及其他辅助设施，建筑面积或体积等参数是被评估单位自行
广西北部湾国际港务集团有限公司、防城港务集团有限公司与北部湾港股份有限公司拟进行资产重组而涉及的防城港胜港码头有限公司股东全部权益价值资产评估报告 评估说明测量的结果，我们对其进行了复核，采取的方法是询问以及一般性测量，可能与专业测绘机构测量的实际建筑面积存在差异，建筑面积主要以申报数为准。
(三)核实结论
1．资产核实结论
通过清查核实，申报评估的资产账账相符，资产基本账实相符。
2．权属资料不完善的资产
防城胜港申报评估的资产及负债全部是从其母公司防城港务集团有限公司划转取得，国有土地使用证、海域使用权证书等相关权属资料和借款合同变更或分割手续正在办理。
三、评估方法的选择
根据《资产评估准则——企业价值》(中评协〔2011〕227号)，资产评估师执行企业价值评估业务，应当根据评估对象、价值类型、资料收集情况等相关条件，分析收益法、市场法和资产基础法三种资产评估基本方法的适用性，恰当选择一种或多种资产评估基本方法。
根据本次评估的具体情况，评估方法选择如下：
由于与被评估单位相关行业、相当规模企业的交易案例不多，且信息不公开，相关参考企业和交易案例的经营和财务信息等资料难于取得等原因，本次评估不具备采用市场法的适用条件。
由于被评估单位的主要资产为土地使用权、房屋建筑物类资产及设备类资产，评估这些资产所涉及的经济技术参数的选择都有较充分的数据资料作为基础和依据，本次评估具备采用资产基础法的适用条件。
被评估单位成立时间短，主要资产由母公司无偿划拔而来，划转后的资产变更了新的管理主体，剥离进来的 20万吨码头虽然早已投入运营，但由于该码头在剥离前不是单独核算收入、成本及费用；且402#、406#及407#泊位刚投入试运营不久，相关配套设施尚未完善，后期建设时间较长，其未来的生产经营及收益预测存在一定程度的不确定性，故本次评估不具备采用收益法的适用条件。
因此，本次评估采用资产基础法进行评估。
四、评估技术说明—资产基础法
企业价值评估中的资产基础法，是指以被评估企业评估基准日的资产负债表
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在运用资产基础法进行企业价值评估时，各项资产的价值是根据其具体情况选用适当的具体评估方法得出。具体评估方法叙及如下：
(一)货币资金
货币资金为银行存款，具体评估情况如下：
银行存款账面价值为8,890,491.64元，共3个明细账户，为人民币存款户，开户行为工商银行防城港市港口支行、中国银行防城港市友谊路支行、中国建设银行防城港港口区支行。
评估时，将被评估单位填报的资产评估清查申报表、银行日记账、总账，各开户行的银行存款对账单及企业的银行存款余额调节表核对，并取得大额存款开户银行盖章的函证。核对结果账账相符，无未达账项。对银行存款，以核实后的账面值确认为评估值。
经评估，银行存款评估值为8,890,491.64元，评估无增减值。
(二)应收票据
应收票据账面价值为10,080,000.00元，均为应收的银行承兑汇票。评估人员根据企业提供的评估申报明细表，核查账账、账表的一致性，查阅了相关票据，对票据的出票时间、到期时间和票面利率进行核实。核对结果账账相符，账实相符。截至评估基准日，委估票据均未到期且为无息票据。
经评估，应收票据评估值为10,080,000.00元，评估无增减值。
(三)应收账款
应收账款账面原值为2,653,539.73元，其中：坏账准备0元，账面净值为
2,653,539.73元，核算内容为应收防城港北部湾港务有限公司的港口费，为关联单位往来业务。评估人员按照评估程序在核对总账、明细账和报表一致后，按项核实了应收账款发生的时间、内容，详细询问了应收未收的原因，并对该款项进行了函证，确认基准日账面价值真实、准确；应收账款根据账龄确定评估值，但由于期后已收回并不存在坏账风险，因此本次评估按核实后的账面值确定评估
值。
经评估，应收账款评估值为2,653,539.73元，评估无增减值。
(四)其他流动资产
其他流动资产账面值603,399.70元，内容为待抵扣增值税进项税及企业所得
广西北部湾国际港务集团有限公司、防城港务集团有限公司与北部湾港股份有限公司拟进行资产重组而涉及的防城港胜港码头有限公司股东全部权益价值资产评估报告 评估说明税。评估人员按照评估程序，核对和查证了所有其他流动资产的账簿及凭证，并发函询证，了解其他流动资产形成的原因及发生时间，分析账款能否收回、或形成资产和权利、是否与其他资产的评估值产生重复。经核实，其他流动资产账账相符，账务真实合理。经分析，其他流动资产未来可以形成资产和权利，故按核实后的账面值来确定其评估值。
经评估，其他流动资产评估值为603,399.70元，评估无增减值。
(五)房屋建筑物类资产
1．本次评估范围为防城胜港申报评估的房屋建筑物类资产。委托评估的房屋建筑物类资产在评估基准日的账面价值如下表所示：
金额单位：人民币元
|||
|-|-|
|数量(项)|原值|
|3|677,425.16|
|37|840,867,545.76|
||0.00|
|40|841,544,970.92|

2．资产概况
房屋建筑物类资产为房屋建筑物、构筑物及其他辅助设施。其中，房屋建筑物3项，主要有20万吨码头维修车间、20万吨码头堆场厕所、20万吨码头候工室；构筑物共37项，主要为为20万吨泊位码头水工主体﹑402码头水工主体、 406码头水工主体、407码头水工主体、后沿停泊地、防波堤及护岸、引桥、道路、堆场等。以上房屋建筑物类资产均分布于防城港渔澫港区内。房屋建筑物均已办理《房屋所有权证》，证载的产权人为防城港胜港码头经营有限公司。房屋建筑物类资产在2005年至2015年间建成，维护保养一般。主要房屋建筑物类资产概况如下：
(1)20万吨码头维修车间
建成于2007年4月，钢混结构，建筑面积478.17平方米，已办理了证号为防港房权证港口直字第 A201210352号的《房屋所有权证》，该房屋为 20万吨码头配套工程。PVC管集中排水，水电设施齐全。维护保养一般，目前正常使用中。
(2)20万吨泊位码头水工主体
该工程为圆筒结构，于 2003年 6月 18日开工建设，建设期为 3年。2005
年 7月 8日码头基本建成投入试运营。2007年 7月后方建成后投入试运营。实
广西北部湾国际港务集团有限公司、防城港务集团有限公司与北部湾港股份有限公司拟进行资产重组而涉及的防城港胜港码头有限公司股东全部权益价值资产评估报告 评估说明际完成规模20万吨级矿石码头1座，年吞吐能力1000万吨，码头总长462米，港池停泊地宽100米，底高程－19.5米。目前该码头正常使用中，维护保养一般。
(3)402码头水工主体
该工程为圆筒结构，于 2011年 12月 13日开工建设，2013年 6月 18日完工，2015年 3月 4日通过交工验收，2015年 9月后方完工后投入使用。该工程为建设 1个 20万吨级通用散货泊位，设计年货物吞吐量为 500万吨。码头泊位长度357米。码头面高程+6.5米，码头前沿停泊水域宽度100米，底高程为-19.5米。目前该码头正常使用中，维护保养一般。
(4)406码头水工主体
该工程为圆筒结构，于 2009年 11月 1日开工建设，2012年 12月 16日完工，2012年 12月 20日通过交工验收，2015年 9月后方完工后投入使用。该工程为建设1个5万吨级多用途泊位，码头泊位长度323米。码头面高程+6.5米，码头前沿停泊水域宽度 64.6米，底高程为-13.7米。目前该码头正常使用中，维护保养一般。
(5)407码头水工主体
该工程为圆筒结构，于 2009年 11月 1日开工建设，2012年 12月 16日完工，2012年 12月 20日通过交工验收，2015年 9月后方完工后投入使用。该工程为建设1个5万吨级多用途泊位，码头泊位长度338米。码头面高程+6.5米，码头前沿停泊水域宽度 64.6米，底高程为-13.7米。目前该码头正常使用中，维护保养一般。
(6)后沿停泊地
该工程为 20万吨码头后沿停泊地开挖工程，主要工程为淤泥开挖及炸礁。
(7)防波堤及护岸
浆砌石结构。2007年4月建成。其中围堤长度2284米，引堤490米。目前该工程正常使用中，维护保养一般。
3．房屋建筑物类资产的折旧和计提减值政策
房屋建筑物类资产从达到预定可使用状态的次月起，采用年限平均法在使用
寿命内计提折旧。设备类资产的使用寿命、预计净值和年折旧率如下：
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|折旧年限(年)|残值率%|

广西北部湾国际港务集团有限公司、防城港务集团有限公司与北部湾港股份有限公司拟进行资产重组而涉及的防城港胜港码头有限公司股东全部权益价值资产评估报告 评估说明
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|-|-|
|20－40|4|

于评估基准日房屋建筑物类资产没有计提减值准备。
4．资产核实的方法和结果
(1)资产核实的方法
本次评估采用逐一核实的方法进行清查核实，具体做法是：
①根据产权持有单位填报的资产评估明细表内容进行账表核对；
②核对各项资产的名称、结构类型、建成年月、建设规模、泊位长度、陆域占地面积、陆域纵深、停泊地、护岸工程、生产及辅助生产建筑工程等基本参数；
③查阅有关技术资料(如竣工决算资料、工程结算书等)，了解设计水平、施工水平和工程质量等情况；
④根据核实后的资产评估明细表进行现场勘察，并选取复杂、大型、独特、高价的建筑物为主要关注对象，重点核实建筑面积、工程质量、建设规模、工程构成部分、泊位长度、陆域占地面积、陆域纵深、停泊地、护岸工程、生产及辅助生产建筑工程、维修保养、成新率等情况进行核对和记录，评定完好分值；
⑤询问和观察是否存在闲置、危房和毁损报废构筑物的情况。
(2)资产核实结果
通过清查核实，申报评估的资产账账相符，资产基本账实相符。资产处于正常使用状态，无闲置、报废的资产。
5．评估方法
房屋建筑物类资产评估是对作为企业资产组成部分的房屋建筑物类资产的价值进行分析、估算并发表专业意见的行为和过程。评估人员根据评估目的、价值类型、建筑物的特点，现场调查获取的评估基础资料和市场调查的情况进行了分析，并选择适宜的评估方法。
房屋建筑物类资产主要有成本法、市场法和收益法三种评估方法。
本次评估以资产按照现行用途继续使用为假设前提，采用成本法进行评估。
原因如下：第一，对于市场法而言，在选取参照物方面具有极大难度，且由于市场公开资料较缺乏，故本次评估不采纳市场法进行评估；第二，对于收益法而言，因市场上无同类型物业出租，故也不易采用收益法进行评估。
成本法是用现时条件下重新购置或建造一个全新状态的被评估资产所需的
全部成本，减去被评估资产已发生的贬值，得到的差额作为委估资产的评估值的
广西北部湾国际港务集团有限公司、防城港务集团有限公司与北部湾港股份有限公司拟进行资产重组而涉及的防城港胜港码头有限公司股东全部权益价值资产评估报告 评估说明一种资产评估方法。本次评估采用成本法的假设前提是房屋建筑物类资产按现行用途继续使用。
成本法基本计算公式：
评估价值＝重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值
因委估的房屋建筑物类资产能够正常使用，不存在功能性贬值和经济性贬
值，且评估采用的是更新重置成本。成本法的计算公式为：
评估值=重置成本-实体性贬值
=重置成本×(1-实体贬值率)
=重置成本×成新率
(1)重置成本的确定
重置成本=重置成本单价×建筑面积(或建筑体积等)
重置成本单价=不含税建安工程单价+前期及其他费用+资金成本+销售费用+销售税费
由于本次评估的是自用工业厂房，销售费用、销售税费和合理利润为0，因此：重置成本单价=不含税建安工程单价+前期及其他费用+资金成本
根据财税〔2016〕36号文件《通知》附件1《营业税改征增值税试点实施办法》和附件2《营业税改征增值税试点有关事项的规定》规定，一般纳税人为建筑工程老项目提供的建筑服务，可以选择适用简易计税方法计税。本次评估涉及的房屋建筑物类资产测算过程参考选取的参数指标属于营改增文件老项目范畴，故采用3%的增值税征收率进行扣税。
不含税重置成本中各组成项目按如下方式确定：
①建安工程造价是指为建筑工程而直接或间接耗费的各种材料、人工和机械费用等，通常指土建和安装工程费用。本次评估建安工程造价由以下方法确定：根据被评估单位提供的决(结)算资料，及现行相关取费标准等文件，对其主要材料费、人工费、机械费等费用和本次评估基准日对应的价格进行对比进行调整，测算建安工程价格变动情况，并对决(结)算的建安工程价格进行调整，得出调整后的建安工程造价。
不含税建安工程造价=含税建安工程造价/(1+3%)
②前期及其他费用
前期及其他费用根据被投资单位的投资额和国家相关文件规定，以及广西物
广西北部湾国际港务集团有限公司、防城港务集团有限公司与北部湾港股份有限公司拟进行资产重组而涉及的防城港胜港码头有限公司股东全部权益价值资产评估报告 评估说明价局等有关部门规定计取。计算公式为：前期及其他费用=含税建安工程造价×费率。详细费用见下表：
沿海港口评估项目前期费用表
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|-|-|-|-|-|
|收费项目|收费部门|计费基础|收费标准费率|评估计算取费率|
|可行性研究费|设计院及中介机构|总投资|0.08%|0.08%|
|勘察设计费|设计院|预算造价|2.01%|1.90%|
|工程招投标费|招投标代理机构|中标额|0.04%|0.04%|
|预算编制费|工程造价咨询机构|预算造价|0.08%|0.08%|
|环境影响评价费|环境影响咨询机构|估算投资额|0.09%|0.08%|
|工程监理费|监理公司|预算造价|0.63%|0.59%|
|工程质量监督费|工程质量监督部门|工程费用|0.05%|0.05%|
|建设单位管理费|建设单位|总投资|0.81%|0.81%|
|联合试运转费|建设单位|总投资|0.26%|0.26%|
|工程保险费||总投资|0.30%|0.30%|
|白蚁防治费|市房产局|建筑面积|2.4元/㎡|2.4元/㎡|
||||4.35%+2.4元/㎡|4.19%+2.4元/㎡|

注：1.构筑物不再计算白蚁防治费；
2.评估计算取费率是以收费标准费率为基础计取，其中1-6项已扣税，7-11项不能扣税。
③资金成本采用评估基准日适用的中国人民银行公布的贷款利率计算。本次评估考虑整个公司建设工程的正常建设期为4年，资金在建设前期投入较多，后期投入逐渐减少，假设资金在建设期内第1年投入40%，第2年投入30%，第3年投入20%，第4年投入10%，按评估基准日一至五年期(含)银行贷款利率4.75%计，假设每年投入的资金为均匀投入。
(2)成新率的确定
评估中主要采用使用年限法和观察法综合确定建筑物的成新率。
①使用年限法
年限法依据建筑物已使用年限、使用状况和维修情况来综合考虑其尚可使用年限，最后判断其成新率。
尚可使用年限
年限法成新率 ×100%
已使用年限尚可使用年限
②观察法
广西北部湾国际港务集团有限公司、防城港务集团有限公司与北部湾港股份有限公司拟进行资产重组而涉及的防城港胜港码头有限公司股东全部权益价值资产评估报告 评估说明观察法依据评估对象的建造特点、设计水平、施工质量、使用状况和维护保养情况以及各部位在该评估对象所占的比重，通过评估人员现场鉴定勘察与了解判断其成新率。
③成新率
成新率=年限法成新率×40%+观察法成新率×60%
(3)评估值的确定
评估值=重置成本×成新率
6．评估结果及分析
经评估，截至评估基准日 2016年 12月 31日，防城胜港房屋建筑物类资产评估值为981,422,290.00元，评估增值243,563,872.32元，增值率为33.01%，详细评估结果请见房屋建筑物类资产评估明细表。
单位：人民币元
||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
|账面价值||评估价值||增值额|||
|原值|净值|原值|净值|原值|净值|原值|
|677,425.16|494,976.32|1,068,690.00|846,600.00|391,264.84|351,623.68|57.76|
|840,867,545.76|737,363,441.36|1,098,792,220.00|980,575,690.00|257,924,674.24|243,212,248.64|30.67|
|841,544,970.92|737,858,417.68|1,099,860,910.00|981,422,290.00|258,315,939.08|243,563,872.32|30.70|

7．评估案例
案例一：20万吨码头维修车间(见固定资产—房屋建筑物评估明细表第 1项)
(1)资产概况
建成于2007年4月，框架结构，建筑面积478.17平方米，已办理了证号为防港房权证港口直字第 A201210352号的《房屋所有权证》，该房屋为 20万吨码头配套工程。PVC管集中排水，水电设施齐全。维护保养一般，目前正常使用中。
(2)重置成本的确定
重置成本=不含税建安工程造价+前期及其他费用+资金成本
①建安工程造价
根据产权持有单位提供的决(结)算资料，该房屋决(结)算单价为 911元每平
方米。根据《沿海港口建设工程投资估算指标》(JTS/T272-1-2014)提供的维修车
广西北部湾国际港务集团有限公司、防城港务集团有限公司与北部湾港股份有限公司拟进行资产重组而涉及的防城港胜港码头有限公司股东全部权益价值资产评估报告 评估说明间建筑的相关内容，分别测算维修车间的主要材料费、人工费、机械费等费用的变动情况。经过本次评估基准日对应的价格进行调整，测算出建安工程价格变动情况，并对决(结)算的建安工程价格进行调整，计算出单方建安工程造价。通过计算得出该车间单方含税建安工程造价为 1350元，不含税建安单方造价=1350÷(1+3%)=
1311元/m2(取整)。
②前期及其他费用
前期及其他费用根据被投资单位的投资额和有关资料、以及国家相关文件规定计取。结合被评估对象具体情况，取前期及其他费用费率为4.19%+2.4
元/m2。
③资金成本
资金成本采用评估基准日适用的中国人民银行公布的贷款利率计算。本次评估考虑整个公司建设工程的正常建设期为4年，资金在建设前期投入较多，后期投入逐渐减少，假设资金在建设期内第 1年投入40%，第 2年投入30%，第 3年投入20%，第4年投入10%，按评估基准日一至五年期(含)银行贷款利率4.75%计，假设每年投入的资金为均匀投入。
④不含税重置成本
重置单价计算见下表：
单位：元/m2
A.建安工程单价 1350.00
B.不含税建安工程单价 A÷(1+3%)= 1311.00
C.按收费标准费率计算的前期
A×4.35%+2.4元/m2= 61.00
及其他费用
D.前期费用及其它费用 A×4.19%+2.4元/m2= 59.00
(A+C)×4.75%×(0.4×3.5+0.3×2.5+
E.资金成本 168.00
0.2×1.5+0.1×0.5)=
F.不含税重置成本单价 (B+D+E)= 1540.00(十位取整)
重置成本=不含税重置成本单价×建筑面积
=1540×478.17
=736,380.00元(十位取整)
(3)成新率的确定
①年限法
该建筑物于 2007年 4月 1日建成，考虑框架结构的房屋建筑物经济使用年限为 50年，至评估基准日 2016年 12月 31日已使用 9.76年，尚可使用年限为40.24年，则年限法计算成新率为：
广西北部湾国际港务集团有限公司、防城港务集团有限公司与北部湾港股份有限公司拟进行资产重组而涉及的防城港胜港码头有限公司股东全部权益价值资产评估报告 评估说明 40.24
成新率＝ ×100%＝80%(取整)
9.76+40.24
②观察法
根据现场勘察情况，依照房屋成新率评分修正系数表，采用观察法测算该建筑物的成新率如下表：
成新率鉴定表
||||
|-|-|-|
|主要评定项 目|现 场 勘 察 评 定 结 果|标准得分|
|基础|有承载能力、稍有不均匀下沉，但已稳定|25|
|承重构件|基本完好|25|
|非承重墙|墙体稍有风化、裂缝|15|
|屋面|基本完好|20|
|地面|整体面层稍有裂、空鼓|15|
|合 计||100|
|门窗|门窗基本完好|25|
|外墙装修|稍有空鼓、裂缝、勾缝砂浆少量酥松脱落|20|
|内粉饰|稍有空鼓，裂缝、剥落|40|
|顶棚|面层稍有裂缝|15|
|合 计||100|
|电 照|线 路 、 装 置 基 本 完 好 ， 个 别 零 件 损 坏|4 0|
|水卫|基本通畅、器具基本完好，个别零件残缺损坏|35|
|其他|基本完好|25|
|合 计||100|

根据有关评估资料，框架结构一层的房屋建筑物，结构、装修、设备部分的房屋成新率评分修正系数分别为0.85、0.05、0.1。
观察法成新率＝(78×0.85+78×0.05+78×0.1)÷100×100%
＝78%
③成新率的确定
成新率＝80%×40%＋78%×60%
＝79%(取整)
(4)评估价值
评估值价＝重置成本×成新率
＝736,380.00×79%
＝581,740.00元(十位取整)
案例二：20万吨泊位码头水工主体(见固定资产—构筑物及其他辅助设施评
广西北部湾国际港务集团有限公司、防城港务集团有限公司与北部湾港股份有限公司拟进行资产重组而涉及的防城港胜港码头有限公司股东全部权益价值资产评估报告 评估说明估明细表第1项)
(1)资产概况
该工程于2003年6月18日开工建设，圆筒结构，建设期为3年。2005年7月 8日码头基本建成投入试运营。2007年 7月后方建成后投入试运营。实际完成规模20万吨级矿石码头1座，年吞吐能力1000万吨，码头总长462米，港池停泊地宽100米，底高程－19.5米。目前该码头正常使用中，维护保养一般。
(2)重置成本的确定
重置成本=不含税建安工程造价+前期及其他费用+资金成本
①建安工程造价：
依据产权持有单位提供的《防城港二十万吨级码头及配套航道工程决算说明书》，该码头水工结构的决算价为 96,516,950.22元。
本次评估根据建设期 2004年﹑评估基准日造价通网站(防城港市建设工程材料价格)和广西固定资产建安工程投资价格指数等资料，参照《沿海港口水工建筑工程定额》2004年版、《沿海港口建设工程投资估算指标》JTS/T 272-1-2014及相关取费标准和文件，选取 20万吨铁矿石码头的相应指标进行相关调整，对其主要材料费、人工费、台班等费用和本次评估基准日对应的价格进行对比进行调整，测算建安工程价格变动情况，并对决算的建安工程价格进行调整，计算得出水工建筑含税工程造价为 168,258,000.00元，不含税工程造价=168,258,000.00÷(1+3%)= 163,357,282.00元(取整)。
②前期及其他费用
前期及其他费用根据被投资单位的投资额和有关资料、以及国家相关文件规定计取。结合被评估对象具体情况，取前期及其他费用费率为4.19%。
③资金成本
资金成本采用评估基准日适用的中国人民银行公布的贷款利率计算。本次评估考虑整个公司建设工程的正常建设期为4年，资金在建设前期投入较多，后期投入逐渐减少，假设资金在建设期内第 1年投入40%，第 2年投入30%，第 3年投入20%，第4年投入10%，按评估基准日一至五年期(含)银行贷款利率4.75%计，假设每年投入的资金为均匀投入。
④不含税重置成本
广西北部湾国际港务集团有限公司、防城港务集团有限公司与北部湾港股份有限公司拟进行资产重组而涉及的防城港胜港码头有限公司股东全部权益价值资产评估报告 评估说明重置成本计算见下表：
单位：元
A.建安工程造价 168,258,000.00B.不含税建安工程造价 A÷(1+3%)= 163,357,282 .00C.按收费标准费率计算的前期及其他费用 A×4.35%= 7,319,223 .00
D.前期费用及其它费用 A×4.19%= 7,050,010 .00
(A+C)×4.75%×(0.4×3.5+0.3×2.5+
E.资金成本 20,849,795 .00
0.2×1.5+0.1×0.5)=
191,257,090 .00F.不含税重置成本造价 (B+D+E)=
(十位取整)
重置成本=191,257,090.00元(十位取整)
(3)成新率的确定
①年限法
该水工建筑工程于 2007年 7月建成，考虑该结构的水工建筑物经济使用年限为 50年，至评估基准日 2016年 12月 31日已使用 9.51年，尚可使用年限为40.49年，则年限法计算成新率为：
40.49
成新率＝ ×100%＝81%(十位取整)
9.51+40.49
②观察法
根据现场勘察情况，依据交通部 1998年 5月 1日发布的《港口设施维护技术规程》对水工建筑工程各部分进行评定打分，水工建筑工程观察法打分评定如下表：
|||
|-|-|
|状况|标准分|
|Ⅰ 稳定|30~40|
|Ⅱ 沉降位移未超限|20~30|
|Ⅲ 沉降位移略超允许值|10~20|
|Ⅳ 沉降位移明显|0~10|
|Ⅰ 完好|30~40|
|Ⅱ 基本完好|20~30|
|Ⅲ 损坏|10~20|
|Ⅳ 严重损坏|0~10|
|Ⅰ 齐全完好|15~20|
|Ⅱ 基本齐全完好|10~15|
|Ⅲ 一般损坏|5~10|
|Ⅳ 普通损坏|0~5|
||100|

观察法成新率＝81%
广西北部湾国际港务集团有限公司、防城港务集团有限公司与北部湾港股份有限公司拟进行资产重组而涉及的防城港胜港码头有限公司股东全部权益价值资产评估报告 评估说明③成新率的确定
成新率＝81%×40%＋81%×60%
＝81%(取整)
(4)评估价值
评估值价＝重置成本×成新率
＝191,257,090.00×81%
＝154,918,240.00元(十位取整)
(六)设备类资产
1．评估范围
设备类资产评估范围主要是防城胜港的机器设备和电子设备，共283项。账面原值为 477,013,849.27元，账面净值为 205,376,502.57元。设备类资产账面价值分别列示如下表：
||
|-|
|账面原值(元)|
|476,460,580.50|
|553,268.77|
|477,013,849.27|

详细评估范围请见固定资产—机器设备评估明细表和电子设备评估明细表。
评估范围包含设备的购置费用、运杂费用、安装调试费用、资金成本、前期及其他费用，购建费用不包括随机的单独计价的软件、技术服务费用、资料及部分备品备件等；安装调试费用包括距离1.5米管路及电气控制线路等费用。
2．资产概况
防城胜港申报评估的设备类资产概况如下：
(1)机器设备139项，主要设备有：卸船机、码头带式输送机、码头中央控制系统、供电设备、斗轮堆取料机、门式起重机、高杆灯、装车楼等。
(2)电子设备144项，主要有电脑、空调设备、存储服务器硬盘、监控系统等。
防城胜港的生产设备主要购置于2006年至2016年，分布于防城胜港办公室和港口，据现场勘察及向有关技术员了解到，机器设备处于在用且使用正常状态，维修保养一般，未发生过重大设备事故。电子设备主要购置于2009年至2016年，分布于公司各部门办公室，均正常在用。设备未设定抵押权限。
3．机器设备类资产的折旧和计提减值政策
设备类资产从达到预定可使用状态的次月起，采用年限平均法在使用寿命内
广西北部湾国际港务集团有限公司、防城港务集团有限公司与北部湾港股份有限公司拟进行资产重组而涉及的防城港胜港码头有限公司股东全部权益价值资产评估报告 评估说明计提折旧。设备类资产的使用寿命、预计净值和年折旧率如下：
|||
|-|-|
|折旧年限|残值率%|
|10-20年|4|
|6-13年|4|
|5-20年|4|

截至评估基准日，防城胜港没有计提固定资产减值准备。
4．机器设备类固定资产核实的方法和结果
(1)资产核实的方法
本次评估采用抽查核实的方法进行清查核实，具体做法是：
①根据被评估单位填报的资产评估明细表内容进行账表核对；
②听取被评估单位有关人员进行相关情况介绍，对企业的机器设备、以及其操作流程、建设日期、设计生产能力、实际生产能力、收益或亏损情况及原因、生产作业方式、市场情况、安全环保情况进行了解；
③根据核实后的资产评估明细表进行现场勘察，抽查核实设备的名称、规格、型号、制造厂家、出厂与启用日期等；对设备的工作环境、利用率、运行状况、维护保养、大修理情况进行重点勘察并填写勘察记录表；
④询问和观察是否存在闲置、待报废或已报废无物设备的情况，对设备的实体性贬值、功能性贬值等情况进行了解；
⑤查阅设备的档案资料，收集有关技术资料(如建设项目备案资料、设计文件、工艺流程图)、产权证明材料(购置及安装合同、发票等)及其他基础资料；
⑥了解是否存在抵押、担保、融资租赁、出租等情况。
(2)资产核实结果
经清查核实，本次申报的设备类资产由防城港务集团有限公司无偿划转进来，权属清晰，账账相符，申报数与实物数量一致。资产处于正常使用状况，无待报废设备。
5．评估方法
评估人员根据评估目的、价值类型、机器设备的特点，现场调查获取的评估基础资料和市场调查的情况进行了分析，并选择适宜的评估方法。
因设备类资产的预期收益及资本化率难以单独计量，而且获利能力难以量
化，不适用收益法评估；因当地二手设备资产交易市场不活跃，难以获取足够数
量的具有相似性、可比性的资产销售资料，不宜采用市场法评估；因委估资产在
广西北部湾国际港务集团有限公司、防城港务集团有限公司与北部湾港股份有限公司拟进行资产重组而涉及的防城港胜港码头有限公司股东全部权益价值资产评估报告 评估说明评估基准日时继续按原用途使用，且委估的设备类资产名称、规格型号等历史资料相对比较完整，现时资产与历史资产具有相同性和可比性，形成资产价值的耗费是必须的，同时，资产处于正常继续使用状态，符合成本法的使用条件，故采用成本法进行评估。成本法的计算公式为：
评估值=重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值
本次设备类资产的评估采用更新重置成本，与目前市场上流通的设备在技术性能上差别不大；设备在原地正常使用，不存在经济性贬值。因此，本次评估不考虑功能性贬值和经济性贬值，仅考虑其实体性贬值。因此，成本法的计算公式简化为：
评估值=重置成本－实体性贬值
评估值=重置成本×成新率
(1)重置成本的确定
防城胜港为一般纳税人，依据国家有关税务政策，一般纳税人的机器设备可以进行增值税抵扣，因此，委估机器设备的重置成本为不含税价值。
重置成本=不含税设备购置价+不含税运杂费+不含税安装调试费＋不含税前期及其他费用＋资金成本
对于办公设备和电子设备，运杂费和安装费根据设备售价中是否包含送货、安装服务内容而决定取舍；不需安装设备不考虑前期及其他费用及资金成本。
由于评估的设备数量较多，评估人员根据设备类资产的特点，将设备按不同类型进行分类，然后在各个组内进行点面推算相应确定多台设备的重置成本，对于大型和价高的重点设备进行逐台评估。
①设备不含税购置价的确定
对于国产的机电产品设备和办公电子设备，主要通过向《评估资讯网》与《2016机电产品价格信息查询系统》、《阿里巴巴网》查询和市场调查等渠道获得设备报价，在此基础上根据设备生产厂家、制造质量、目前市场交易等因素进行分析确定设备的购置价格。
不含税设备购置价=设备购置价/(1+适用增值税税率)
增值税税率取17%。
②不含税设备运杂费的确定
不含税设备运杂费=设备购置价×运杂费率/(1+适用增值税税率)
广西北部湾国际港务集团有限公司、防城港务集团有限公司与北部湾港股份有限公司拟进行资产重组而涉及的防城港胜港码头有限公司股东全部权益价值资产评估报告 评估说明防城胜港为一般纳税人，根据相关税务文件取适用税率为11%。
设备运杂费主要包括运费、装卸费、保险费用等，评估中按设备的价值、重量、体积以及距离等的一定比率计算。评估中选用的运杂费率如下表：
设备运杂费率表
生产地 费率(按设备购置价计算)
当地生产 1%～2.5%
运输距离100～1000公里 1.5%～3.5%
运输距离1000～2000公里 2%～5.5%
运输距离2000～2800公里 2.5%～6.5%
运输距离2800公里以上 3%～7.5%
评估中根据设备单价、体积重量及所处地区交通条件选定具体费率。单价高、体积小、重量轻且处于交通方便地区的设备取下限，反之取上限。
设备运杂费=设备购置价×运杂费率
③设备不含税安装调试费的确定
设备不含税安装调试费=设备购置价×安装调试费率/(1+适用增值税税率)
防城胜港为一般纳税人，根据相关税务文件取适用税率为3%。
设备安装调试费通常包含设备的安装费用、调试费用、基础费用(大型基础除外)、距离1.5米管路及电气控制线路等费用。
设备安装调试费率按不同的设备参照有关标准选取。
④前期及其他费用
本次机器设备评估的前期及其他费用包括可行性研究费、勘察设计费、建设单位管理费、工程招标费、工程管理费、城市建设配套费、教育附加费等。前期及其他费用根据被评估单位的投资额和有关资料、以及国家相关文件规定计取，取得前期及其他费用的费率，在测算设备的重置成本时按此费率计入。详细费用见下表：
机器设备前期费用及其他费用
||||||
|-|-|-|-|-|
|收费项目|收费部门|计费基础|收费标准费率|评估计算取费率|
|可行性研究费|设计院及中介机构|总投资|0.08%|0.08%|
|勘察设计费|设计院|预算造价|2.01%|1.90%|
|工程招投标费|招投标代理机构|中标额|0.04|0.04%|
|预算编制费|工程造价咨询机构|预算造价|0.08|0.08%|

广西北部湾国际港务集团有限公司、防城港务集团有限公司与北部湾港股份有限公司拟进行资产重组而涉及的防城港胜港码头有限公司股东全部权益价值资产评估报告 评估说明机器设备前期费用及其他费用
||||||
|-|-|-|-|-|
|收费项目|收费部门|计费基础|收费标准费率|评估计算取费率|
|环境影响评价费|环境影响咨询机构|估算投资额|0.09%|0.08%|
|工程监理费|监理公司|预算造价|0.63%|0.59%|
|工程质量监督费|工程质量监督部门|工程费用|0.05%|0.05%|
|建设单位管理费|建设单位|总投资|0.81%|0.81%|
|联合试运转费|建设单位|总投资|0.26%|0.26%|
|工程保险费||总投资|0.30%|0.30%|
||||4.35%|4.19%|

注：评估计算取费率是以收费标准费率为基础计取，其中1-6项已扣税，7-10项不能扣税。
⑤资金成本
资金成本指该项目正常建设期内发生的贷款利息。贷款利率以评估基准日中国人民银行公布的贷款利率为准，正常建设期参考项目可行性研究报告的正常工期进行确定。本次评估的合理工期为1.5年，利率为4.75%。假设资金的投入为均匀投入。资金成本具体计算公式如下：
资金成本=(设备购置价+运杂费+安装调试费＋前期及其他费用)×适用利率×合理工期×1/2
(2)成新率的确定
评估中主要采用观察法和年限法综合确定设备的成新率。
成新率=观察法成新率×X%+年限法成新率×Y%
①观察法。由评估人员对委估设备的实体各主要部位进行观察鉴定，以判断确定委估设备的成新率。评估人员在作出判断时主要依据现场勘察委估设备的工作状态、工作环境，参考设备的日常负荷率、原始制造质量、维修保养等情况，并广泛听取设备实际操作人员、维护人员和管理人员的意见。
②年限法。根据委估设备预计尚可使用年限与其经济使用年限的比率确定成新率，其计算公式为：
尚可使用年限
年限法成新率 ×100%
已使用年限尚可使用年限
③对特殊情况，采用以下方法确定成新率：
a．如果观察法和里程法计算成新率的差距较大，经评估人员分析原因后，
广西北部湾国际港务集团有限公司、防城港务集团有限公司与北部湾港股份有限公司拟进行资产重组而涉及的防城港胜港码头有限公司股东全部权益价值资产评估报告 评估说明凭经验判断，取两者中相对合理的一种；
b．对于更新换代快或者价值量相对较小的设备以及因条件所限无法观察鉴定的设备，在充分了解设备使用情况的前提下，一般采用年限法确定成新率。
(3)评估值的计算
评估值=重置成本×成新率
6．评估结果
于评估基准日2016年12月31日，防城胜港申报评估的设备类资产评估值为人民币 325,274,680.00元，评估增值 119,898,177.43元，增值率58.38%。评估结果详见下表和机器设备、电子设备评估明细表及固定资产评估汇总表。
设备类资产评估结果汇总表
评估基准日：2016年12月31日
金额单位：人民币元
||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
|账面价值||评估价值||增值额|||
|原值|净值|原值|净值|原值|净值|原值|
|476,460,580.50|204,990,851.48|5 11,309,290.00|3 24,959,430.00|34,848,709.50|119,968,578.52|7.31|
|553,268.77|385,651.09|462,780.00|315,250.00|-90,488.77|-70,401.09|-16.36|
|477,013,849.27|205,376,502.57|5 11,772,070.00|3 25,274,680.00|34,758,220.73|119,898,177.43||
|||||||7.29|

7．评估案例
案例一：卸船机(本案例在防城胜港机器设备评估明细表序号4项)
(1)设备概况如下：
①设备名称：卸船机
②型号规格：1500吨/小时
③启用时间：2007年9月
④技术状况：良好
⑤设备类型：升降搬运设备
⑥生产厂家：上海振华
⑦生产环境：具有腐蚀性
⑧账面原值：38,408,559.80元
⑨账面净值：12,170,543.98元
⑩数 量：1台
广西北部湾国际港务集团有限公司、防城港务集团有限公司与北部湾港股份有限公司拟进行资产重组而涉及的防城港胜港码头有限公司股东全部权益价值资产评估报告 评估说明(2)重置成本的确定
重置成本=不含税设备购置价+不含税运杂费+安装调试费＋前期及其他费用＋资金成本
①设备购置价：经向厂家查询该型号桥式抓斗卸船机的报价为38,000,000.00元/台(含税)。取该报价作为在评估基准日的购置价。则：
购置价=38,000,000.00元(含税)
不含税设备购置价=38,000,000÷(1+17%)=32,478,632(元)
②不含税运杂费
运杂费：38,000,000×5%=1,900,000(元)
不含税运杂费：38,000,000×5%/1.11=1,711,712(元)
③不含税安装费
安装费：38,000,000×5%=1,900,000(元)
不含税安装费：38,000,000×5%/1.03=1,844,660(元)
④前期及其他费用：前期及其他费用根据被评估单位的投资额和有关资料、以及国家相关文件规定计取，结合被评估对象具体情况，取前期及其他费用费率为4.35%。
(38,000,000+1,900,000+1,900,000)×4.35%=1,818,300(元)
不含税前期及其他费用费率为4.19%。
不含税前期及其他费用：(38,000,000+1,900,000+1,900,000)×4.19%
=1,751,420(元)
⑤资金成本：
(38,000,000+1,900,000+1,900,000+1,818,300)×4.75%×1.5×1/2=1,553,902(元)
(按国家金融机构一年至三年贷款利率计，合理工期1.5年，资金均匀投入)
⑥桥式抓斗卸船机重置成本：
32,478,632+1,711,712+1,844,660+1,751,420+1,553,902
= 39,340,330(元)(取整到十位数)
(3)成新率的确定
成新率采用观察法和年限法综合确定。
①年限法成新率
据了解，申报的桥式抓斗卸船机正式始用于2007年10月，至评估基准日已使
广西北部湾国际港务集团有限公司、防城港务集团有限公司与北部湾港股份有限公司拟进行资产重组而涉及的防城港胜港码头有限公司股东全部权益价值资产评估报告 评估说明用了9.18年，预计尚可使用10.82年，由此计算成新率。
尚可使用年限
年限法成新率 ×100%
已使用年限尚可使用年限
=10.82/(9.18+10.82)×100%=54%(取整)
②观察法成新率
由于该设备处于维修保养较好，固其观察法成新率略高于年限法成新率。
卷扬机观察法成新率
|||
|-|-|
|技 术 状 态|标准分|
|运行正常。|30|
|动作能满足工作要求|20|
|行驶比正常,运行可靠|15|
|无异常|10|
|无异常|15|
|正常,到位.|10|
||100|

观察法成新率54%。
③综合成新率=54%×40%+54%×60%
=54%(取整)
(4)评估值的确定
评估值=重置成本×成新率
= 39,340,3304×54%
=21,243,780(元)(取整到十位数)
案例二：电子设备(本案例在防城胜港电子设备评估明细表序号7)
(1)设备概况
设备名称：网络高速球摄像机
型号规格：ANC-801-E
生产厂家：南宁奥特数码科技有限公司
购置时间：2011年6月
启用日期：2011年6月
账面原值：12,200.00元
账面原值：5,758.40元
数 量：1台
广西北部湾国际港务集团有限公司、防城港务集团有限公司与北部湾港股份有限公司拟进行资产重组而涉及的防城港胜港码头有限公司股东全部权益价值资产评估报告 评估说明该设备截至评估基准日，正常保养维护，使用状况良好。
(2)重置成本的确定
据《中关村在线》信息，该型号摄像机现行市场价格为11,000.00元/台(含税)，因此类电器设备通常其售价包含送货上门及以安装等费用，则评估采用现行市价作为其重置成本。
重置成本=不含税购置价=11,000.00/1.17=9,400(元)(取整到十位数)
(3)成新率的确定
采用年限法确定成新率。
该设备已使用年限为5.51年，预计尚可使用年限为1.49年。
成新率=[1.49/(5.51+1.49)]×100%
=21%
(4)评估值计算
评估值=9,400×21%
=1,970(元)(取整到十位数)
(七)在建工程
1．在建工程评估范围
本次评估范围是防城胜港申报评估的在建工程，有土建工程和设备安装工程，在建工程账面价值300,728,409.28元，具体情况如下表：
单位：人民币元
||
|-|
|项目名称|
|在建工程—土建工程|
|在建工程—设备安装工程|

合 计 300,728,409.28
2．资产概况
(1)在建工程—土建工程
土建工程共申报16项，主要为402码头堆场及配套工程、402码头护岸、406-407码头堆场及配套道路、407综合办公楼、406-407南侧护岸、港区一号路、港区19号路，主要于2011年12月-2016年7月陆续开工建设，大部分工程主体已完工，但尚未办理工程结算。于评估基准日在建工程尚未投入使用。
(2)在建工程—设备安装工程
设备安装工程共申报13项，为406-407电力电缆、供电设备、407号泊位码头
广西北部湾国际港务集团有限公司、防城港务集团有限公司与北部湾港股份有限公司拟进行资产重组而涉及的防城港胜港码头有限公司股东全部权益价值资产评估报告 评估说明综合办公楼空调、407办公楼供电设备等，账面价值为16,282,942.41元；工程分别于2012年4月-2016年6月陆续开工，已于2016年6月基本完工，但未结算，目前尚未使用。
3．在建工程核实的方法和结果
(1)核实方法
评估人员通过账账核对，查阅有关账簿记录和原始付款凭证等资料，核实账面价值的发生时间、构成内容及工程款实际支付等情况。在此基础上，对在建工程的地址、建设情况进行实地勘察，了解工程进度情况和是否存在停工建设的情况。
(2)资产核实结果
经核实，核对结果账账相符，账实相符。在建工程已基本完工或在正常施工中，不存在闲置毁损报废的情况。
4．评估方法
为避免资产重复计价和遗漏资产价值，结合本次在建工程特点，针对各项在建工程类型和具体情况，采用以下评估方法：
评估值=调整后的不含税帐面值+应分摊的不含税待摊投资+资金成本
=(经核实后的含税账面价值×调整系数)/适用税率+应分摊的待摊投资含税账面价值/适用税率+资金成本
(以上所述的账面值均剔除了利息支出)
(1)在建工程项目根据其在建工程申报金额，经账实核对后，将实际支付的帐面值中不合理支出剔除，按照各类费用的价格变动幅度进行调整，再除以适用的税率，计算得出调整后的不含税帐面值。
(2)对于为工程建设支付的建设单位管理费等前期及其他费用，因价格变动不大，不进行价格变动调整，按核实后的账面值再除以适用的税率进行确认。
(3)对于为工程建设支付的资金成本，采用评估基准日适用的中国人民银行公布的建设期贷款利率计算，设定资金成本为均匀投入。
5．评估结果
于评估基准日2016年12月31日，防城胜港申报的在建工程评估结果如下表，
详细评估结果请见在建工程资产评估明细表。
|||||
|-|-|-|-|
|科目名称|账面价值(元)|评估值(元)|增值额(元)|

广西北部湾国际港务集团有限公司、防城港务集团有限公司与北部湾港股份有限公司拟进行资产重组而涉及的防城港胜港码头有限公司股东全部权益价值资产评估报告 评估说明
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|-|-|-|-|
|在建工程—土建工程|284,445,466.87|251,858,520.00|-32,586,946.87|
|在建工程—设备安装工程|16,282,942.41|13,880,937.00|-2,402,005.41|
||300,728,409.28|265,739,457.00|-34,988,952.28|

6．评估案例
评估案例一：402码头堆场及配套道路(详见在建工程—土建工程评估明细表第1项)
(1)基本概况
该工程2013年12月开工建设，为水稳层、联锁块结构，建筑面积为199,679.9平方米。该项工程账面价值为12,205,950.41元。经核实，该账面价值包含利息19,773.89元，含税待摊费用330,176.52元，含税工程款11,856,000.00元。于评估基准日在建工程主体已完工，尚未办理工程结算。
(2)评估测算
该项目于2013年12月开工，预计完工日期为2015年12月。于评估基准日在建工程主体已完工，尚未办理工程结算，从开工至评估基准日的时间间隔为3.08年，期间发生了物价的波动变化。则：
评估值=调整后的不含税工程款+应分摊的不含税待摊投资+资金成本
①调整后的不含税工程款
根据企业提供的资产明细资料，经核实，该项工程的工程款为11,856,000.00元。该项目于2013年12月开工，参考固定资产投资价格指数中的建筑安装工程价格指数，调整系数取为0.9966。则：
不含税工程款=经核实后的含税工程款×调整系数/(1+3%)
=11,856,000.00×0.9966/(1+3%)
=11,471,543.00元(取整)
②应分摊的不含税待摊投资
根据企业提供的资产明细资料，经核实，该项工程分担的含税待摊投资为330,176.52元，因待摊投资价格变动不大，不进行价格变动调整，则：
不含税待摊投资=含税待摊投资账面价值/(1+6%)
=330,176.52/(1+6%)
=311,487.00元(取整)
③资金成本
广西北部湾国际港务集团有限公司、防城港务集团有限公司与北部湾港股份有限公司拟进行资产重组而涉及的防城港胜港码头有限公司股东全部权益价值资产评估报告 评估说明该工程从开工至评估基准日的时间间隔为3.08年，考虑该工程实际工期为2年，假设建设工期资金匀速投入，根据中国人民银行公布的贷款利率，于评估基准日2016年12月31日，国家金融机构一年至五年期贷款年利率为4.75%。
资金成本=(经核实后的含税工程款×调整系数+含税的待摊投资账面价值)×
利率×正常工期×1/2
=(11,856,000.00×0.9966+330,176.52)×4.75%×2×1/2
= 576,929.00元(取整)
④评估值=调整后的不含税工程款+应分摊的不含税待摊投资+资金成本
=11,471,543.00+311,487.00+576,929.00
=12,359,960.00元(十位取整)
评估案例二：406-407电力电缆(详见在建工程—设备安装工程评估明细表第6项)
(1)基本情况
工程地点位于防城胜港406-407号泊位，账面价值为 4,719,839.94元，其中设备费用为含税价3,818,799,18元，安装费用为含税价 901,040.76元。主要内容为电力电缆和材料、人工费等。该项目于2013年12月开工，至评估基准日已基本完成机器设备的安装工作，但未进行结算。
(2)评估值计算过程
该项目于2013年12月开工，至评估基准日的建设工期为36个月，期间机器设备和材料价格的波动变化较大，机器设备调整系数1为0.9263，安装费调整系数2为0.9263。由于建设的时间断断续续，把建设工期拉长，评估人员经过综合考虑，确定合理工期为1年，资金成本按基准日国家金融机构1年期贷款利率4.35%计，按单利计算，均匀投入。
评估值=(经核实后的含税账面价值×调整系数)/适用税率+资金成本
=(经核实后含税机器设备账面价值×调整系数1)/1.17+(经核实后的含税安装费账面价值×调整系数2)/1.03+资金成本
资金成本=(经核实后的含税机器设备账面价值×调整系数1+经核实后的含税安装费账面价值×调整系数2)×适用利率×正常建设工期×1/2
①设备费和安装费的资金成本
=(3,818,799.18×0.9263+901,040.76×0.9263)×4.35%×1×0.5
广西北部湾国际港务集团有限公司、防城港务集团有限公司与北部湾港股份有限公司拟进行资产重组而涉及的防城港胜港码头有限公司股东全部权益价值资产评估报告 评估说明=95,091(元)(取整)
②评估值=(经核实后的含税账面价值×调整系数)/适用税率+资金成本
=(经核实后含税机器设备账面价值×调整系数1)/1.17+(经核实后的含税安装费账面价值×调整系数2)/1.03+资金成本
=3,818,799.18×0.9263/1.17+901,040.76×0.9263/1.03+95,091
=3,928,794(元)(取整)
(八)无形资产——土地使用权
1．资产概况
列入本次评估范围的土地使用权为防城胜港位于广西防城港作业区的20万吨、402#、406#－407＃泊位码头土地使用权，共7宗，委估的7宗土地除20万吨码头矿石堆场宗地已取得《国有土地使用证》外，其余的402#、406#－407＃泊位所占用的土地使用权实际由6宗海域使用权吹沙填海造地形成的陆域组成，委估的402#、406#－407＃泊位吹填形成的陆域已办理《海域使用权证书》，尚未取得《国有土地使用证》。由于防城胜港的资产是由防城港务集团有限公司无偿划转至防城胜港，除了《国有土地使用证》权利人由防城港务集团有限公司变更为防城港胜港码头有限公司外，其余的《海域使用权证书》上记载的名称仍为防城港务集团有限公司。
由于委估的402#、406#－407＃泊位码头虽为海域使用权但已吹填形成陆域，故本次按土地使用权进行评估，具体情况如下表：
|||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|
|土地(海域)证编号|宗地名称|土地位置|土地类型|土地用途|面积(m2)|原始入账价值(元)|账面价值(元)|
|防港国用2011第0440号|20万吨码头矿石堆场宗地|防城港作业区20万码头|出让|港口码头|498,377.86|54,160,960.75|49,828,083.91|
|国海证2011B45060200714号|防城港东湾406#～407#泊位码头宗地(码头用海)|防城港作业区406-407码头|经营性|建设填海造地|185,599.00|23,617,958.80|23,617,958.80|
|国海证2011B45060200966号|防城港重箱堆场宗地|防城港作业区406-407码头|经营性|建设填海造地|227,145.00|28,904,907.33|28,904,907.33|

广西北部湾国际港务集团有限公司、防城港务集团有限公司与北部湾港股份有限公司拟进行资产重组而涉及的防城港胜港码头有限公司股东全部权益价值资产评估报告 评估说明
|||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|
|土地(海域)证编号|宗地名称|土地位置|土地类型|土地用途|面积(m2)|原始入账价值(元)|账面价值(元)|
|国海证2011B45060200678号|防城港件杂货堆场宗地|防城港作业区406-407码头|经营性|建设填海造地|323,652.00|41,185,620.19|41,185,620.19|
|国海证2011B45060200979号|防城港空箱堆场宗地|防城港作业区406-407码头|经营性|建设填海造地|453,963.00|57,767,980.57|57,767,980.57|
|国海证0645002013号|防城港第四港区402泊位填海宗地|防城港作业区402码头|经营性|建设填海造地|142,248.00|24,668,671.53|24,668,671.53|
|国海证2015B45060202344号|防城港渔澫港区第四作业区402号泊位宗地|防城港作业区402码头|经营性|建设填海造地|12,934.00|2,132,377.40|2,132,377.40|
||||||1,843,918.86|232,438,476.57|228,105,599.73|

2．评估对象描述
(1)土地(海域)使用权登记状况
||||
|-|-|-|
|1|2|3|
|20万吨码头矿石堆场宗地|防城港东湾406#～407#泊位码头宗地(码头用海)|防城港重箱堆场宗地|
|防港国用2011第0440号|国海证2011B45060200714号|国海证2011B45060200966号|
|防城港胜港码头有限公司|防城港务集团有限公司|防城港务集团有限公司|
|防城港作业区20万码头|防城港作业区406-407码头|防城港作业区406-407码头|
|出让|经营性|经营性|
|港口码头|建设填海造地|建设填海造地|
|2012.2.10|2011.11.16|2011.11.25|
|2061.12.29|2061.11.15|2061.11.24|
|498,377.86|457,780.00|479,785.00|

广西北部湾国际港务集团有限公司、防城港务集团有限公司与北部湾港股份有限公司拟进行资产重组而涉及的防城港胜港码头有限公司股东全部权益价值资产评估报告 评估说明
||||
|-|-|-|
|498,377.86|185,599.00|227,145.00|
|东临序号3宗地|东临海|东临403#泊位宗地|
|南临海|南临405#泊位宗地|南临海|
|西临海|西临序号序号4和5宗地|西临序号1宗地|
|北临防城港务集团宗地|北临海域|北临序号4宗地|
|防改函[2011]262号文同意办理该宗划拨土地使用权协议出主手续，原土地证号为：防港国用(2011)第0429号2016年12月14日根据桂国资复[2016]40号文同意，该不动产无偿划转至防城港胜港码头有限公司名下，权利人由“防城港务集团有限公司”变更为“防城港胜港码头有限公司）|一次性缴纳海域使用金20600100元|一次性缴纳海域使用金21590325元|

|||
|-|-|
|5|6|
|防城港空箱堆场宗地|防城港第四港区402泊位填海宗地|
|国海证2011B45060200979号|国海证0645002013号|
|防城港务集团有限公司|防城港务集团有限公司|
|防城港作业区406-407码头|防城港作业区402码头|
|经营性|经营性|
|建设填海造地|建设填海造地|
|2011.11.25|2006.10.13|
|2061.11.24|2054.9.13|
|453,963.00|496,000.00|
|453,963.00|142,248.00|
|东临序号2宗地|东临序号7宗地|
|南临序号4宗地|南临401#泊位正在填海宗地|
|西临防城港务集团宗地|西临序号3宗地|
|北临海域|北临403#泊位宗地|
|一次性缴纳海域使用金20428335元|已缴纳海域使用金3720000元|

广西北部湾国际港务集团有限公司、防城港务集团有限公司与北部湾港股份有限公司拟进行资产重组而涉及的防城港胜港码头有限公司股东全部权益价值资产评估报告 评估说明(1)土地(海域)使用权权利状况
||||
|-|-|-|
|1|2|3|
|20万吨码头矿石堆场宗地|防城港东湾406#～407#泊位码头宗地(码头用海)|防城港重箱堆场宗地|
|防港国用2011第0440号|国海证2011B45060200714号|国海证2011B45060200966号|

土地(海域)所有权人 中华人民共和国
||||
|-|-|-|
|防城港务集团有限公司|防城港务集团有限公司|防城港务集团有限公司|
|已缴纳|已缴纳|已缴纳|
|2061.12.29|2061.11.15|2061.11.24|
|45.02|44.90|44.93|
|无|无|无|

|||
|-|-|
|5|6|
|防城港空箱堆场宗地|防城港第四港区402泊位填海宗地|
|国海证2011B45060200979号|国海证0645002013号|

土地(海域)所有权人 中华人民共和国
|||
|-|-|
|防城港务集团有限公司|防城港务集团有限公司|
|已缴纳|已缴纳|
|2061.11.24|2054.9.13|
|44.93|37.73|
|无|无|

(2)土地利用状况
||||
|-|-|-|
|1|2|3|
|20万吨码头矿石堆场宗地|防城港东湾406#～407#泊位码头宗地(码头用海)|防城港重箱堆场宗地|
|堆场道路|码头前沿及堆场|堆场道路|
|填海造地|填海造地|填海造地|
|码头堆场|码头堆场|码头堆场|
|港口码头用地|填海造地|填海造地|
|港口码头用地|港口码头用地|港口码头用地|
|红线外“五通”(通路、通电、通上水、通下水、通讯)，红|红线外“五通”(通路、通电、通上水、通下水、通讯)，红线内堆|红线外“五通”(通路、通电、通上水、通下水、通讯)，红|

广西北部湾国际港务集团有限公司、防城港务集团有限公司与北部湾港股份有限公司拟进行资产重组而涉及的防城港胜港码头有限公司股东全部权益价值资产评估报告 评估说明
||||
|-|-|-|
|线内堆场道路|场道路|线内堆场道路|

|||
|-|-|
|5|6|
|防城港空箱堆场宗地|防城港第四港区402泊位填海宗地|
|堆场道路|码头前沿及堆场道路|
|填海造地|填海造地|
|码头堆场|码头堆场|
|填海造地|填海造地|
|港口码头用地|港口码头用地|
|红线外“五通”(通路、通电、通上水、通下水、通讯)，红线内堆场道路|红线外“五通”(通路、通电、通上水、通下水、通讯)，红线内堆场道路|

3．地价影响因素分析
(1)一般因素
①地理位置和行政区划
防城港市是国务院1993年5月23日批准设立的地级市。地处祖国西南边疆，位于广西壮族自治区南部，濒临北部湾，东接钦州市，西临越南，下辖两区两县，市政府位于港口区，总面积6222多平方公里，总人口约100万；区内有汉、壮、瑶、京等21个民族和睦相处，是全国唯一的京族聚居地，又是广西第二大侨乡，有侨胞分布在世界30多个国家和地区。全市边境线230多千米、大陆海岸线580千米，是我国唯一与越南海陆相连的边海防地区，陆地与越南广宁省的海宁、广河、平辽县毗邻，隔海与越南广宁省的鸿基、汪秘、锦普市相应；沿海湾多、滩多、港多，有茅岭港，企沙港、白龙港、潭吉港、竹山港、防城港、独山港等。
还有港口区、东兴市、峒中、滩散为国家级口岸，边境贸易相当发达。
港口区位于防城港市的中心区域，面积378平方公里，总人口12万人。全区三面环海，海岸线总长317公里，南濒北部湾，东邻粤港澳，西与越南隔海相望，是中国内地进出东盟各国最重要的中转基地和大西南最便捷的出海通道。海城区辖2个街道，3个镇：白沙万街道、渔洲坪街道、光坡镇、公车镇、企沙镇。
②经济和社会发展状况
防城港市具有独特的自然条件，主要特征有：A．地理位置优越；B．港口优势突出，有较长的海岸线；C．地形复杂，气候、植物资源丰富。绵长的海岸
线和临近深槽海区，易于建港，现有万吨级以上泊位22个，可以停泊10万吨以上
广西北部湾国际港务集团有限公司、防城港务集团有限公司与北部湾港股份有限公司拟进行资产重组而涉及的防城港胜港码头有限公司股东全部权益价值资产评估报告 评估说明的巨轮，通过港区吹填，还可以再建100余个万吨级深水泊位。陆路交通随着港口建设得到快速发展，南防铁路、南防高铁已与国内各铁路线联通，南防高速公路，钦防高速公路已经建成，并与桂海高速公路联通，可以方便快捷的到达广西区内各地，高速公路与铁路，构成西南出海大通道的主要动脉，北部湾是我国四大著名渔场之一，面积达到12.8万平方公里，具有重要经济价值的鱼类有30多种。
防城港市地处亚热带，旅游资源独特而丰富，区域内的江山半岛大平坡海滩、京岛金滩，海水清澈，砂质细腻，可与北海银滩、亚龙湾海水浴场媲美，一年四季均可休养度假，白马墩的红树林自然保护区，是我国少有的滩涂保护区，形成独特的生态景观。域内多低矮山丘，植物资源丰富，仍有少量的亚热带雨林分布，种植业以甘蔗、八角、亚热带水果为主，海水养殖业较为发达。防城港市建市以来，开展了大规模的基础设施建设，港口、邮电通讯、口岸城市道路、供电、供水情况在短期内有了很大的改善，已部分形成综合运输网络，与社会生活相关的医疗卫生设施滞后，教育、科技水平也较低，制约着全市经济的高速发展。全市总人口约100万人，其中城市人口仅占25%左右，人口城镇化水平尚低。
港口区拥有西部第一大港、华南第三大港和全国最主要的20个枢纽港之一的防城港。现有泊位35个，其中万吨级以上的深水泊位22个，20万吨级的矿石码头是中国少数拥有的大吨级海港码头，还建成了5万吨级液体化工矿石码头。开通了东南亚、东北亚、港澳等多条集装箱航线，与80个国家和地区的220个港口有业务往来，建有一批大型的粮食、水泥、化肥、磷酸、植物油、液体硫磺等仓储基地。2006年港口货物吞吐量达到3000多万吨。2012年完成亿吨跨越，吞吐量达10058.42万吨。占广西沿海港口总吞吐量的70%。企沙港是广西第二大渔港，也是国家边地贸易口岸，现有2000吨级的泊位7个，是集渔业、商贸于一体的沿海港口。
2013年以来，港口区上下紧紧抓住北部湾经济区开发、东兴国家重点开发开放试验区建设等多重发展机遇，以“奋发有为，加快崛起，打造广西北部湾率先发展核心区”为主题，紧紧围绕“率先发展，富民强区”目标，以非常办法、非常措施、非常力度、非常政策，化压力为动力，化挑战为机遇，化危机为转机，全年港口区经济总体实现了平稳较快发展。
2016年1-11月，防城港市经济运行总体平稳，工业生产、交通运输、财政收入、消费品市场保持平稳运行，金融市场表现良好，固定资产投资、对外贸易增速总体放缓。
广西北部湾国际港务集团有限公司、防城港务集团有限公司与北部湾港股份有限公司拟进行资产重组而涉及的防城港胜港码头有限公司股东全部权益价值资产评估报告 评估说明2016年1-11月，防城港市规模以上工业实现总产值1308.22亿元，增长14.0%，比1-10月回落0.8个百分点；实现增加值增长12.3%，虽比1-10月回落0.5个百分点，但增速跃居全区首位；全市固定资产投资完成531.55亿元，增长8.9%，分别比前三季度和1-10月回落了3.8个百分点和0.9个百分点，其中，房地产开发投资77.61亿元，增长4.5%，比1-10月回落3.5个百分点；全市商品房累计销售171.41万平方米，增长17.8%，比1-10月提高7.8个百分点；全市公路客货运周转量52.72亿吨公里，增长5.0%，比1-10月提高0.5个百分点；水路客货运周转量215.91亿吨公里，增长1.6%，与1-10月基本持平；铁路客货运周转量55.50亿吨公里，增长6.7%，比1-10月提高0.1个百分点；全市港口货物吞吐量9756万吨，下降6.0%，降幅在1-10月比1-9月收窄0.6个百分点的情况下，又比1-10月扩大0.4个百分点，回稳基础不牢固。其中，防城港货物吞吐量6684万吨，增速由1-10月的下降0.1%转为增长0.01%；中小港货物吞吐量2936万吨，下降17.6%，降幅比1-10月扩大1.8个百分点。全市完成集装箱吞吐量24.01万标箱，下降28.1%，降幅比1-10月扩大1.7个百分点。
2016年1-11月，全市实现财政收入68.21亿元，增长8.7%，与1-10月持平。调查结果显示，2016年1-11月，全市物价总水平同比上涨0.9%，自今年6月份以来，居民消费价格指数涨幅一直维持0.9%。其中11月上涨1.4%，比10月提高0.9个百分点。八大类商品及服务价格保持“五涨三跌”，上涨的五类商品及服务价格分别是食品烟酒、衣着、生活用品及服务、医疗保健、其他用品和服务，分别上涨2.6%、2.1%、2.1%、2.0%、2.5%，涨幅均超过2个百分点；同比下跌的三类商品及服务价格分别是居住下跌0.7%、交通和通讯下跌1.4%、教育文化和娱乐下跌0.9%。
④一般因素对地价水平的影响
一般因素对于当地地价总体水平的高低具有至关重要的影响。防城港市的自然条件和发展环境相对较好，防城港市的城市发展定位是按照大城市规模高起点规划、高水平建设，突出“滨海、门户和生态”三大特色，重点推进“三岛三湾一核心六组团”建设，打造以行政中心区为核心，东接企沙，西至东兴，南到港口，北连防城的城市新格局，进一步扩大城市规模，增强城市整体功能，提升城市的总体水平和综合竞争力。到2025年，中心城市建成区面积将超过140多平方公里，人口规模超百万，成为一座“山海相连，港城相依，绿廊相间”的现代化滨海门户生态型国际港口城市。从市场发展的趋势分析，预计防城港市土地价格将平稳缓慢上行。
广西北部湾国际港务集团有限公司、防城港务集团有限公司与北部湾港股份有限公司拟进行资产重组而涉及的防城港胜港码头有限公司股东全部权益价值资产评估报告 评估说明(2)区域因素
影响评估对象的区域因素主要有：区域位置、交通条件、基础设施条件、周围土地利用状况、环境条件、商业繁华程度等，情况见下表：
委估宗地区域因素状况表
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|-|-|-|-|-|-|
|1|2|3|4|5|6|
|20万吨码头矿石堆场宗地|防城港东湾406#～407#泊位码头宗地(码头用海)|防城港重箱堆场宗地|防城港件杂货堆场宗地|防城港空箱堆场宗地|防城港第四港区402泊位填海宗地|

委估宗地位于防城港市港口区出海通道上，地处港口区的西南面，南濒北部湾，距离市中心距离适中，基础及公共服务设施配套一般。附近大部分为工业、仓储用地，有区域概况
嘉里粮油工业项目、大海粮油项目等单位；主要粮油加工园区、综合物流加工区、港口码头作业区等。
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|-|
|距主、次干道距离|
|距火车站距离|
|对外交通便利度|
|供水、供电等|

环境状况 环境状况一般。
周围土地利用状况 工业、仓储用地、码头用地
(3)个别因素
影响评估对象的个别因素主要有：临近道路类型、宗地面积、宗地形状、工程地质等。
委估宗地个别因素状况表
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|-|-|-|
|1|2|3|
|20万吨码头矿石堆场宗地|防城港东湾406#～407#泊位码头宗地(码头用海)|防城港重箱堆场宗地|
|防城港务集团有限公司|防城港务集团有限公司|防城港务集团有限公司|
|防城港作业区20万码头|防城港作业区406-407码头|防城港作业区406-407码头|
|498,377.86|457,780.00|479,785.00|
|498,377.86|185,599.00|227,145.00|
|填海造地|填海造地|填海造地|
|港口码头用地|填海造地|填海造地|

广西北部湾国际港务集团有限公司、防城港务集团有限公司与北部湾港股份有限公司拟进行资产重组而涉及的防城港胜港码头有限公司股东全部权益价值资产评估报告 评估说明
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|-|-|-|
|港口码头用地|港口码头用地|港口码头用地|
|混合型次干道|混合型次干道|混合型次干道|
|面积大|面积大|面积大|
|较规则|规则|不规则|
|地势平坦|地势平坦|地势平坦|
|能满足工程建设需要|能满足工程建设需要|能满足工程建设需要|
|45.02|44.90|44.93|

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|-|-|
|5|6|
|防城港空箱堆场宗地|防城港第四港区402泊位填海宗地|
|防城港务集团有限公司|防城港务集团有限公司|
|防城港作业区406-407码头|防城港作业区402码头|
|453,963.00|496,000.00|
|453,963.00|142,248.00|
|填海造地|填海造地|
|填海造地|填海造地|
|港口码头用地|港口码头用地|
|混合型次干道|混合型次干道|
|面积大|面积较大|
|规则|规则|
|地势平坦|地势平坦|
|能满足工程建设需要|能满足工程建设需要|
|44.93|37.73|

4．资产核实方法和核实结果
(1)资产核实方法
①根据被评估单位提供的土地使用权评估申报表进行账账核对，核对原始入账时间、金额和账面值摊销情况；
②查阅国有土地使用权证及替代性文件，核对和了解土地的登记状况、权利状况；
③对土地开发利用情况、土地的一般因素、区域因素和个别因素进行调查，并填写现场勘查记录；
④到当地土地管理部门调查委估宗地的情况，收集当地地价资料及当地土地
取得成本资料，了解当地现行土地市场交易、土地出让价格情况等。
(2)资产核实结果
广西北部湾国际港务集团有限公司、防城港务集团有限公司与北部湾港股份有限公司拟进行资产重组而涉及的防城港胜港码头有限公司股东全部权益价值资产评估报告 评估说明防城胜港的资产是由防城港务集团有限公司划转进来，故海域使用权证的记载的使用人为防城港务集团有限公司，至出报告日，正在办理海域面积分割和相关权证变更过户手续。
委估的406#—407#泊位所占用的土地是分别由 4宗国海证2011B45060200714号、国海证2011B45060200966号、国海证2011B45060200678号、国海证2011B45060200979号海域使用权分割出的面积形成的土地使用权，402#泊位所占用的土地是由国海证0645002013号和国海证2015B45060202344号海域使用权分割出的面积形成的土地使用权，分割的面积是由企业提供的划分示意图确定的，如与将来办理新的海域使用权证或土地使用证确定的面积有差异，应对评估面积及评估值进行调整。
5．评估原则
(1)替代原则
土地估价应以相邻地区或类似地区功能相同或相近、条件相似的土地市场交易价格为依据，估价结果不得明显偏离具有替代性质的土地客观价格。
(2)最有效利用原则
土地估价应以待估宗地的最有效利用为前提。判断土地的最有效利用以土地利用是否符合其自身利用条件、法律法规政策及规划限制、市场要求和最佳利用程度等为依据。
(3)预期收益原则
土地估价应以待估宗地在正常利用条件下的未来客观有效的预期收益为依据。
(4)供需原则
土地估价应以市场供需决定土地价格为依据，并充份考虑土地供需的特殊性和土地市场的地域性。
(5)贡献原则
土地总收益是由土地及其他生产要素共同作用的结果，土地的价值以土地对土地总收益的贡献大小来决定。
6．价值类型及定义
本次评估价值类型为市场价值。
根据本项评估目的和委估宗地的实际情况，我们对本项评估中的土地使用权
广西北部湾国际港务集团有限公司、防城港务集团有限公司与北部湾港股份有限公司拟进行资产重组而涉及的防城港胜港码头有限公司股东全部权益价值资产评估报告 评估说明价值在评估基准日2016年12月31日的内涵做如下界定：
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|-|-|-|-|-|-|-|
|宗地名称|土地(海域)使用权证号|土地用途|土地使用权类型|宗地面积(㎡)|容积率|剩余使用年限(年)|
|||批准用途/实际用途/设定用途|实际类型/设定类型|列入评估范围宗地面积|实际容积率/设定容积率|剩余使用年限/设定剩余使用年限|
|20万吨码头矿石堆场宗地|防港国用2011第0440号|港口码头用地/港口码头用地/港口码头用地|出让/出让|498,377.86|1.0/按1.0设定|45.02年/45.02年|
|防城港东湾406#～407#泊位码头宗地(码头用海)|国海证2011B45060200714号|填海造地/填海造地/港口码头用地|出让/出让|185,599.00|1.0/按1.0设定|44.90年/44.90年|
|防城港重箱堆场宗地|国海证2011B45060200966号|填海造地/填海造地/港口码头用地|出让/出让|227,145.00|1.0/按1.0设定|44.93年/44.93年|
|防城港件杂货堆场宗地|国海证2011B45060200678号|填海造地/填海造地/港口码头用地|出让/出让|323,652.00|1.0/按1.0设定|44.91年/44.91年|
|防城港空箱堆场宗地|国海证2011B45060200979号|填海造地/填海造地/港口码头用地|出让/出让|453,963.00|1.0/按1.0设定|44.93年/44.93年|
|防城港第四港区402泊位填海宗地|国海证0645002013号|填海造地/填海造地/港口码头用地|出让/出让|142,248.00|1.0/按1.0设定|37.73年/37.73年|

广西北部湾国际港务集团有限公司、防城港务集团有限公司与北部湾港股份有限公司拟进行资产重组而涉及的防城港胜港码头有限公司股东全部权益价值资产评估报告 评估说明
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|-|-|-|-|-|-|-|
|宗地名称|土地(海域)使用权证号|土地用途|土地使用权类型|宗地面积(㎡)|容积率|剩余使用年限(年)|
|||批准用途/实际用途/设定用途|实际类型/设定类型|列入评估范围宗地面积|实际容积率/设定容积率|剩余使用年限/设定剩余使用年限|
|防城港渔澫港区第四作业区402号泊位宗地|国海证2015B45060202344号|填海造地/填海造地/港口码头用地|出让/出让|12,934.00|1.0/按1.0设定|48.26年/48.26年|

综上所述，本报告所称地价是指在正常的地产市场条件下，在评估基准日2016年12月31日，委估宗地在上述设定的用途、容积率、开发程度及使用年限条件下的土地使用权的价值。
7．评估方法
(1)评估方法的选择
根据《城镇土地估价规程》(以下简称“规程”)，通行的地价评估方法有市场比较法、收益还原法、剩余法(假设开发法)、成本逼近法、基准地价系数修正法等。估价方法的选择应按照地价评估技术规则，根据当地地产市场发育状况，并结合该项目的具体特点以及估价目的等，选择适当的估价方法。
委估的土地使用权虽为吹填形成的陆域，但可以作为港口码头用地进行评估。防城港市虽然有新的土地基准地价更新成果，但相关部门未公布基准地价修正体系，故本次评估不采用基准地价系数修正法进行评估，防城胜港的资产刚由防城港务集团有限公司划转进来，土地单独产生的收益难以单独预测，故不宜采用收益还原法，委估宗地为港口码头用地，当地无码头用地建成码头后整体转让的案例，故不宜采用剩余法评估。委估宗地为港口码头用地，当地虽无港口码头用地成交案例，但鉴于港口码头用地与工业用地存在极强的相关性及替代性，因此港口码头用地采用市场比较法，以工业用地作为交易案例进行相关因素调整的评估思路是可行的。另外宗地填海造地成本和有关税费资料可以调查收集得到，开发费用可通过相关资料测算，故本次估价采用市场比较法和成本逼近法进行评估。
(2)原理及公式如下：
①市场比较法
广西北部湾国际港务集团有限公司、防城港务集团有限公司与北部湾港股份有限公司拟进行资产重组而涉及的防城港胜港码头有限公司股东全部权益价值资产评估报告 评估说明市场比较法是根据替代原则，将委估宗地与属同一供需圈在较近时期内，已经发生交易的类似土地交易实例进行比较，对委估宗地的交易情况、估价期日、区域因素、个别因素及使用年期进行条件差异修正，得出比准价格来确定土地价格的方法，其计算公式为：
V=V×A×B×C×D×E
B
式中：V-委估宗地的土地使用权单价
V-比较实例单价
B
A-委估宗地交易情况指数/比较实例宗地交易情况指数
B-委估宗地估价期日地价指数/比较实例宗地交易日期地价指数
C-委估宗地土地剩余使用年限修正指数/比较实例宗地土地剩余使用年限修正指数
D-委估宗地区域因素条件指数/比较实例宗地区域因素条件指数
E-委估宗地个别因素条件指数/比较实例宗地个别因素条件指数
②成本逼近法
成本逼近法是以取得、开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益，同时考虑土地的区位因素，土地使用年限等内容确定调整系数来确定土地价格的方法。
其基本计算公式为：
土地价格=(土地取得费+土地开发费+有关税费+投资利息+投资利润+土地增值收益+个别因素修正)×年期修正系数
③委估宗地价值
经分析，采用两种方法评估结果的简单算术平均作为待估宗地的单位地价。
评估宗地价值=宗地单价×宗地面积
8．评估结果
于评估基准日2016年12月31日，防城胜港土地使用权账面价值 228,105,599.73元，评估值为 1,051,553,356.00元，评估增值 823,447,756.27元，增值率360.99%。评估结果详见无形资产—评估明细表及无形资产评估汇总表。
9．评估案例：
20万吨码头矿石堆场宗地(见无形资产-土地使用权评估明细表序号1)
20万吨码头矿石堆场宗地位于防城港作业区20万码头，为出让的港口码头用
广西北部湾国际港务集团有限公司、防城港务集团有限公司与北部湾港股份有限公司拟进行资产重组而涉及的防城港胜港码头有限公司股东全部权益价值资产评估报告 评估说明地，土地使用权证号为防港国用(2011)第0440号，土地面积498377.86平方米，根据委估宗地状况，采用市场比较法和成本法进行评估。
(1)采用市场比较法评估
①比较案例选取
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|-|-|-|-|
|比较案例比较因素|待估宗地|案例A|案例B|
||20万吨码头矿石堆场宗地|防城港吹填区工业用地|防城港吹填区工业用地|
||防城港作业区20万码头|防城港东部吹填区|防城港东部吹填区|
||港口码头用地|工业用地|工业用地|
||45.02|50|50|
||按转让设定|挂牌出让|挂牌出让|
||2016年12月31日|2014年6月26日|2014年3月1日|
||正常|正常|正常|
||498377.86|44749.98|32983|
||≤1|≤1.5|≤1.5|
||地面地价|地面地价|地面地价|
||待估|390|390|

③比较因素条件说明表
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|-|-|-|-|-|
||20万吨码头矿石堆场||||
|||案例A|案例B|案例C|
||宗地||||
||港口码头用地|工业用地|工业用地|工业用地|
||正常交易|正常交易|正常交易|正常交易|
||按转让设定|挂牌出让|挂牌出让|挂牌出让|
||2016年12月31日|2014年6月26日|2014年3月1日|2014年7月30日|
||45.02|50|50||
|周围用地类型|工业仓储|工业仓储|工业仓储||
|临近道路类型|混合型主干道|混合型次干道|混合型次干道||
|对外交通便利度|方便|一般|一般||
|基础设施完善度|较完善|较完善|较完善||
|环境质量状况|污染不明显|污染不明显|污染不明显||
|土地利用强度|一般|一般|一般||
|土地开发程度|五通一平|五通一平|五通一平||
|工程地质|一般|一般|一般||
|宗地面积|对土地利用无影响|对土地利用稍有影响|对土地利用稍有影响||

广西北部湾国际港务集团有限公司、防城港务集团有限公司与北部湾港股份有限公司拟进行资产重组而涉及的防城港胜港码头有限公司股东全部权益价值资产评估报告 评估说明
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|-|-|-|-|-|
||20万吨码头矿石堆场||||
|||案例A|案例B|案例C|
||宗地||||
|离码头或货运站距离(M)|近|一般|一般||
|自然灾害程度|一般|一般|一般||
|是否属于带港口岸线的临海前方土地|是|否|否||

④确定比较因素条件指数
a．待估宗地与交易案例在土地用途上存在差异，待估宗地为港口码头用地、交易案例为工业用地，经向当地土地部门了解，当时工业用地地价比仓储用地低，由于码头用地相对于工业用地，具有数量少，专用垄断性较强，经分析，以委估宗地为100，比较案例A、B、C修正系数为90、90、90。
b．比较案例A、B、C的交易情况均为正常交易，与委估宗地交易情况相同，故不需要修正。
c．比较案例A、B、C的交易类型均为挂牌出让，委估宗地设定为转让，均为正常交易，价格正常合理，故不作修正。
d．委估宗地的基准日为2016年12月31日，案例A的交易日期为2014年 6月 26日，案例 B的交易日期为 2014年 3月 1日，案例 C的交易日期为 2014年7月30日，与本次评估设定的评估基准日2016年12月31日相差1-2年，故需要对交易期日进行修正。由于中国城市地价动态监测网未有防城港市的地价指数，北海市与防城港市均为广西沿海城市，地价水平差异不大，故本次参照中国城市地价动态监测网每年公布的北海市地价指数进行期日修正，北海市 2016年第4季度工业地价指数为363；2014年第1、2季度工业地价指数均为334、第3季度工业地价指数为338，则以委估宗地为100，经测算比较案例 A为334*100/363=92.01、案例B为334*100/363=92.01、案例C为338*100/363=93.11。
e．委估宗地的土地剩余使用年限为 45.02年，比较案例A、B、C的剩余土地使用年限为 50年，则需进行剩余年限修正，需进行土地使用年限修正，可根据公式K=[1-1/(1+r)m]/[1-1/(1+r)n]，其中r=6.02%，m=45.02年，n=50年，计算土地使用年期修正系数为1.0196，以委估宗地为100，经测算比较案例A、B、C为101.96、101.96、101.96。
f．周围用地类型：分为商业、综合、住宅、工业仓储、其他五个等级，以
委估宗地等级为100，每相差一个等级修正2%。
广西北部湾国际港务集团有限公司、防城港务集团有限公司与北部湾港股份有限公司拟进行资产重组而涉及的防城港胜港码头有限公司股东全部权益价值资产评估报告 评估说明g．临近道路类型:分为交通型主干道、混合型主干道、混合型次干道、次干道、支路五个等级，以委估宗地等级为100，每相差一个等级修正2%。
h．对外交通便利度:分为方便、较方便、一般、较不方便、不方便五个等级，以委估宗地等级为100，每相差一个等级修正2%。
i．基础设施完善度:分为完善、较完善、一般、较不完善、不完善五个等级，以委估宗地等级为100，每上升或下降一个等级，地价上升或下降2%。
j．环境质量状况:分为无污染、基本无污染、污染不明显、轻度污染、严重污染五个等级，以委估宗地等级为100，每上升或下降一个等级，地价上升或下降2%。
k．土地利用强度：分为无要求、较低、一般、较高、高五个等级，以委估宗地等级为100，每上升或下降一个等级，地价上升或下降2%。
l．土地开发程度：分为五通一平、四通一平、三通一平、两通一平、一通五个等级，委估宗地等级为100，每上升或下降一个等级，地价上升或下降3%。
m．工程地质:分为好、较好、一般、较差、差五个等级，以委估宗地等级为100，每上升或下降一个等级，地价上升或下降1%。
n．宗地面积:分为对土地利用无影响、对土地利用稍有影响、对土地利用有明显影响，以委估宗地等级为100，每上升或下降一个等级，地价上升或下降2%。
o．离码头距离(M):分为近、较近、一般、较远、远五个等级，以委估宗地等级为100，每上升或下降一个等级，地价上升或下降2%。
p．自然灾害程度:分为小、较小、一般、较大、大五个等级，以委估宗地等级为100，每上升或下降一个等级，地价上升或下降1%。
q．是否属于带港口岸线的临海前方土地：委估宗地所在的码头已取得港口经营许可证，其实际为带岸线的临海的前方土地，该类型的土地是比较稀缺的，故以临海有港口岸线的临海前方土地为100，不临海无港口岸线的土地分值为85。
⑤根据以上比较因素指数的说明，编制比较因素条件指数表如下：
||||
|-|-|-|
|待估宗地|实例A|实例B|

广西北部湾国际港务集团有限公司、防城港务集团有限公司与北部湾港股份有限公司拟进行资产重组而涉及的防城港胜港码头有限公司股东全部权益价值资产评估报告 评估说明
||||||
|-|-|-|-|-|
||待估|390|390||
||100|90|90||
||100|100|100||
||100|100|100||
||100|92.01|92.01||
||100|101.96|101.96||
|周围用地类型|100|100|100||
|临近道路类型|100|98|98||
|对外交通便利度|100|96|96||
|基础设施完善度|100|100|100|100|
|环境质量状况|100|100|100||
|土地利用强度|100|100|100||
|土地开发程度|100|100|100||
|工程地质|100|100|100||
|宗地面积|100|98|98||
|离码头或货运站距离(M)|100|96|96||
|自然灾害程度|100|100|100||
|是否属于带港口岸线的临海前方土地|100|85|85||

⑥编制委估宗地因素比较修正系数表及单位地价的确定
||||
|-|-|-|
||实例A|实例B|
||390|390|
||100 / 90|100 / 90|
||100 / 100|100 / 100|
||100 / 100|100 / 100|
||100 / 92.01|100 / 92.01|
||100 / 101.96|100 / 101.96|
|周围用地类型|100 / 100|100 / 100|
|临近道路类型|100 / 98|100 / 98|
|对外交通便利度|100 / 96|100 / 96|
|基础设施完善度|100 / 100|100 / 100|
|环境质量状况|100 / 100|100 / 100|
|土地利用强度|100 / 100|100 / 100|
|土地开发程度|100 / 100|100 / 100|
|工程地质|100 / 100|100 / 100|
|宗地面积|100 / 98|100 / 98|

广西北部湾国际港务集团有限公司、防城港务集团有限公司与北部湾港股份有限公司拟进行资产重组而涉及的防城港胜港码头有限公司股东全部权益价值资产评估报告 评估说明
||||
|-|-|-|
||实例A|实例B|
|离码头或货运站距离(M)|100 / 96|100 / 96|
|自然灾害程度|100 / 100|100 / 100|
|是否属于带港口岸线的临海前方土地|100 / 85|100 / 85|
|修正后地价(元/平方米)|614|614|

算术平均价格(元/平方米) 612
(2)采用成本逼近法评估
成本逼近法是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益，同时考虑土地的区位因素，土地使用年限等内容确定调整系数来确定土地价格的方法。
其基本计算公式为：
土地价格=(土地取得费+土地开发费+有关税费+投资利息+投资利润+土地增值收益+个别因素修正)×年期修正系数
①土地取得费用，指征用委估宗地所在区域同类土地所支付的平均费用。按照《城镇土地估价规程》，调查委估宗地周边土地利用情况，依据广西壮族自治区、防城港市征用土地的补偿文件中各项收费的规定，以及《广西壮族自治区海域使用管理办法》，经过分析确定土地取得费用，详见估价测算表。
②土地开发费用
土地的基础设施开发，是指将土地开发成估价设定状况所需要的费用。根据当地基准地价五通一平的费用标准及市场调查，结合宗地情况，确定土地开发费用，详见估价测算表。
③利息费用
根据委估宗地及整个码头项目的开发程度和开发规模，确定土地计算费用的时间为4年，根据城镇土地估价规程，土地开发周期超过1年者按复利计算，故其利息率按评估基准日中国人民银行公布的1年期贷款利息率4.35%计，其中土地取得费在征地时一次投入，开发费用在开发期内均匀投入，详见估价测算表。
④利润
利润是对土地投资的回报，是土地取得费用和开发费用在合理的投资回报率(利润率)下应得的经济报酬。利润率按照开发性质，参考行业一般利润水平，结
合当地实际情况，综合考虑确定，详见估价测算表。
广西北部湾国际港务集团有限公司、防城港务集团有限公司与北部湾港股份有限公司拟进行资产重组而涉及的防城港胜港码头有限公司股东全部权益价值资产评估报告 评估说明⑤土地增值收益
土地增值收益按该区域土地因改变用途或进行土地开发，达到建设用地的某种利用条件而发生的价值增加额计算，根据有关规定，防城港市属于 10等，土地增值收益低于28元/平方米时按28元/平方米计，详见估价测算表。
⑥土地年期修正
委估宗地设定土地尚可使用年限为45.02年，则有限期土地使用权价格修正系数公式为：
K=
1-1/(1+r)n
=0.928
式中：n——土地尚可使用年限
r——土地还原率(根据防城港市基准地价确定土地还原率为6.02%)
⑦个别因素修正系数
根据委估对象的所在位置、用地条件、用地与周围市场配合程度等因素考虑委估对象的优劣进行个别因素修正，详见估价测算表。
⑧委估宗地评估单价
根据成本逼近法计算公式，进行分析、计算、修正，得出委估宗地评估单价。
估价测算过程详见估价测算表。
|||
|-|-|
||计算依据及计算公式|
|吹砂填海工程成本|根据当地市场调查，吹填工程成本约20元/m3,吹填平均高度为7米。|
|权属调查测绘费|桂价涉字[1994]210号|
|海域使用金|财综【2007】10号《关于加强海域使用金征收管理的通知》防城港海域等别属于五等，建设填海造地用海45元/平方米|
|征地劳务费|桂价费[2010]109号,3元/㎡|
|基础设施配套费|通上水|
||通下水|
||通电|
||通路|
||通讯|
|平整场地费|场地平整|
|不可预见费|不可预见费|
||(土地取得费+有关税费)×[(1+4.35%)4-1]＋土地开发费×[(1+4.35%)4/2-1]|
||(土地取得费+相关税费+土地开发费)*15%|

广西北部湾国际港务集团有限公司、防城港务集团有限公司与北部湾港股份有限公司拟进行资产重组而涉及的防城港胜港码头有限公司股东全部权益价值资产评估报告 评估说明
|||||
|-|-|-|-|
||计算依据及计算公式|||
||取1至5项的20%|||
|||1+2+3+4+5+6||
|因素||评价|修正率|
|周围用地类型||较好|3.00%|
|对外交通便利度||方便|3.00%|
|基础设施完善度||较完善|2.00%|
|环境质量状况||一般|0.00%|
|土地与市场配合程度||较好|3.00%|
|土地利用强度||一般|0.00%|
|用途修正(含港口岸线)||码头用地|10.00%|
||||21.00%|
|||总合计×[1-1/(1+6.02%)n]||

(3)委估宗地价值的确定
①宗地单位地价的确定
根据地价评估技术规程及估价对象的具体情况，本次估价分别采用了较适宜的市场比较法与成本逼近法进行测算。以上两种方法计算的结果存在一定差异，评估人员认为市场比较法与成本逼近法是从不同的角度出发，采用各自的技术路径对待估宗地地价进行测算，两种估算方法从不同的方面比较客观的反映了待估宗地当时的地价水平。经分析，采用两种方法评估结果的简单算术平均值作为待估宗地的单位地价。
委估宗地单位地价确定表
||
|-|
|成本逼近法 (元/㎡)|
|532|

②委估宗地价值
评估宗地价值=宗地单价×宗地面积
=572×498,377.86
= 285,072,136.00元
(九)无形资产—海域使用权
1．评估范围
评估范围为企业申报评估的海域使用权，共2项，账面价值为 99,870.63元，
具体情况见下表：
广西北部湾国际港务集团有限公司、防城港务集团有限公司与北部湾港股份有限公司拟进行资产重组而涉及的防城港胜港码头有限公司股东全部权益价值资产评估报告 评估说明
||
|-|
|1|
|国海证2011B45060200725号|
|防城港东湾403#～407#泊位码头工程(港池用海)|
|91,711.95|
|91,711.95|
|防城港务集团有限公司|
|2011年11月16日|
|港口用海|
|港池、蓄水等|
|2061.11.15|
|55,391.00|
|海域|
|证上的面积为148435平方米，列入评估范围的为55391平方米。|

2．资产核实过程
(1)资产核实过程
根据海域使用权证等权属证书或替代性文件及申报明细表，评估人员对待估海域使用权进行实地察勘，对待估宗地位置、形状、地貌、四至、开发程度及周边环境情况等项目进行了详细了解及记录；
查阅资产的相关资料。对待估海域使用权的权属状况进行查验，了解是否存在抵押、担保、融资租赁、出租等情况；
通过权属证书或替代性文件记载情况与实物核对和现场勘察，对防城港市海域使用权市场行情进行调查了解、出具初步资产清查结论；
④根据以上工作，与相关当事方沟通，形成资产核实结论。
(2)资产核实结果
企业提供的海域使用权证上记载的海域使用权人为防城港务集团有限公司，其中国海证2011B45060200725号证上的面积为148,435平方米，列入评估范围的为55,391平方米；国海证2015B45060202357号证上的面积为37,737平方米，列入评估范围的为28,218平方米，如申报的海域面积与将来办理分割海域使用权证测绘的面积有差异，应以测绘面积为准。
4．评估方法及评估过程
经了解，委估的海域使用权账面值为企业已缴纳的港池海域使用金，本次评
广西北部湾国际港务集团有限公司、防城港务集团有限公司与北部湾港股份有限公司拟进行资产重组而涉及的防城港胜港码头有限公司股东全部权益价值资产评估报告 评估说明估以核实后的账面值 99,870.63元确定评估值。
5．评估结论
无形资产—海域使用权评估值为 99,870.63元，评估无增值减。
(十)长期待摊费用
长期待摊费用账面值5,761,616.39元，内容为20万吨码头输送机皮带款及钢筋混凝土挡板。评估人员根据评估清查申报表，核查账账、账表的一致性，并收集合同和相关原始凭证，了解其用途、内容、发生时间、摊销年限等，核实资产和权利存在的状况，以评估基准日后尚存受益期确定是否存在权利价值来确定评估值。根据各类待摊费用的具体情况，评估过程如下：(1)对已安装在机器设备中的20万吨码头输送机皮带，由于在机器设备评估中已考虑这部分资产的价值，为避免资产重复，在此评估为0元；(2)钢筋混凝土挡板根据剩余的受益期限确定其评估值。
经评估，长期待摊费用评估值为3,008,959.28元，评估减值2,752,657.11元，减值率为47.78%。
(十一)其他非流动资产
其他非流动资产账面值为 58,600.00元，内容为码头机器维修款，评估人员按照评估程序，核对和查证了其他非流动资产的账簿及凭证，了解其他非流动资产形成的原因及发生时间，分析账款能否收回、或形成资产和权利、是否与其他资产的评估值产生重复。由于在机器设备评估中已考虑码头机器维修的价值，为避免资产重复，在此评估为0元。
经评估，其他非流动资产评估值为 0元，评估减值 58,600.00元，减值率为100%。
(十二)应付账款
评估人员按照评估程序对应付账款进行了账账、账表核对，核实应付账款的发生时间、内容等情况，了解是否存在不需要支付的款项。对大额应付款项进行抽查凭证和发函询证、查阅有关原始凭证等，以核实账面值的真实性。核对结果账账相符，业务内容与实际相符。
应付账款的账面值为17,244,657.94元，内容为应付的生产用水费、机械装卸费、人力装卸费、原材料费等，应付账款无证据表明不需支付，因此以核实后的账面值17,244,657.94元作为评估值。
广西北部湾国际港务集团有限公司、防城港务集团有限公司与北部湾港股份有限公司拟进行资产重组而涉及的防城港胜港码头有限公司股东全部权益价值资产评估报告 评估说明(十三)应付职工薪酬
应付职工薪酬账面值为1,574,603.81元，是应付的工资、奖金、福利费、年金缴费、轮换工奖金等。按照评估程序，检查上述明细科目的计提和支出情况，核对结果账账相符。在确认应付职工薪酬的真实性、完整性以后，以核实后的账面值作为评估值。
经评估，应付职工薪酬评估为1,574,603.81元，评估无增减值。
(十四)应交税费
应交税费账面值1,260,599.54元，内容是应交的增值税、水利建设基金、城市维护建设税、教育费附加等。按照评估程序了解了适用税费征收规定，如适用税种、计税基础、税率，以及征、免、减税的范围和期限，并对有关账目、纳税申报表和完税证明等进行了检查和核实，核实结果账账相符。应交税费在确认应交税费的真实性、完整性以后，以核实后的账面值作为评估值。
经评估，应交税费评估为1,260,599.54元，评估无增减值。
考虑到税法的严肃性和税务处理的复杂性，应交税费的准确值应由税务部门最终审核数为准。如评估值与税务部门确认值不一致，请评估报告使用人依税务部门确认值为准，并作必要的调整。
(十五)应付利息
应付利息账面值为1,900,000.00元，内容为应付的银行借款利息。评估人员按照评估程序进行了账务核对，并通过查阅借款合同等相关凭证进行核实，核实结果账账相符。在核实借款的真实性、完整性以后，以核实后的账面值1,900,000.00元确定应付利息的评估值。
(十六)其他应付款
对其他应付款，评估人员按照评估程序进行了账账、账表核对，核实账款的发生时间、内容等情况，了解是否存在不需要支付的款项。对大额应付款项进行抽查凭证和发函询证、查阅有关原始凭证等，以核实账面值的真实性。核对结果账账相符，业务内容与实际相符。
其他应付款的账面值为45,567,625.67元，主要内容为应付防城港务集团有限公司过渡期代还借款、代付借款利息，应付账款无证据表明不需支付，因此以核实后的账面45,567,625.67元作为评估值。
(十七)长期借款
广西北部湾国际港务集团有限公司、防城港务集团有限公司与北部湾港股份有限公司拟进行资产重组而涉及的防城港胜港码头有限公司股东全部权益价值资产评估报告 评估说明长期借款的账面值1,113,568,600.00元，为向工商银行防城港分行、建设银行防城港分行、中国银行防城港分行、进出口银行广东省分行借入的9笔贷款，由于防城胜港的资产及负债均为从其母公司防城港务集团有限公司偿划转所得，故本次评估的借款是原借款金额的一部分，借款合同的原借款人为防城港务集团有限公司，(借款债务转移手续正在办理中)，借款时间及金额如下表：
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|放款银行名称|发生日期|到期日|年利率|币种||
|工商银行防城港分行|2013.12.25|2026.12.13|基准|人民币|333,600,000.00|
|工商银行防城港分行|2015.6.11|2030.6.10|基准下浮|人民币||
||||3%|||
|建设银行防城港分行|2011.7.29|2026.7.29|基准|人民币||
|建设银行防城港分行|2012.4.27|2027.4.26|基准|人民币||
|建设银行防城港分行|2015.5.19|2027.5.19|基准下浮|人民币||
||||4.9%|||
|中国银行防城港分行|2012.5.25|2023.8.24|基准|人民币||
|中国银行防城港分行|2014.3.7|2023.8.24|基准|人民币||
|中国银行防城港分行|2015.10.9|2026.10.9|基准下浮|人民币||
||||2.91%|||
|进出口银行广东省分行|2015.9.24|2025.9.21|基准|人民币||

以上借款均是按季度结息。评估人员核对了账账、账表，查看借款合同等有关资料，核对借款的凭证及其附件，核实结果账实相符。经核查，上述借款已按合同规定付息，不存在欠息情况。评估以核实后的账面值作为评估值。
经评估，长期借款评估值为1,113,568,600.00元。
(十八)长期应付款
长期应付款的账面值36,749,877.51元，内容是长期应付民生金融租赁股份有限公司的融资租赁款。评估人员按照评估程序进行了账务核对，查阅了有关借款合同等相关凭证进行了检查和核实，核实结果账账相符。由于被评估单位能按合同约定每季度末月20日按时结息，因此以核实后的账面值作为评估值。
经评估，长期应付款评估值为36,749,877.51元，无评估增减值。
五、评估结论及分析
本评估结论根据以上评估工作得出，评估结果如下：
(一)资产基础法评估结果
经采用资产基础法评估，于评估基准日2016年12月31日，防城胜港总资产账
广西北部湾国际港务集团有限公司、防城港务集团有限公司与北部湾港股份有限公司拟进行资产重组而涉及的防城港胜港码头有限公司股东全部权益价值资产评估报告 评估说明面价值为 150,021.64万元，负债账面价值为 121,786.60万元，股东全部权益账面价值为 28,235.04万元。经评估后，总资产评估价值为 264,932.60万元，负债评估价值为121,786.60万元，股东全部权益评估价值为 143,146.00万元。总资产评估值比账面值增值 114,910.96万元，增值率为76.60%；股东全部权益评估值比账面值增值114,910.96万元，增值率为406.98%。评估结果详细情况见下表：资产评估结果汇总表(资产基础法)
评估基准日：2016年12月31日
被评估单位：防城港胜港码头有限公司 金额单位：人民币万元
|||||
|-|-|-|-|
||账面价值|评估价值|增减值|
||A|B|C=B-A|
|流动资产|2,222.74|2,222.74|0.00|
|非流动资产|147,798.90|262,709.86|114,910.96|
|其中：固定资产|94,323.49|130,669.70|36,346.21|
|在建工程|30,072.84|26,573.95|-3,498.89|
|无形资产|22,820.55|105,165.32|82,344.77|
|长期待摊费用|576.16|300.90|-275.26|
|其他非流动资产|5.86|0.00|-5.86|
|资产总计|150,021.64|264,932.60|114,910.96|
|流动负债|6,754.75|6,754.75|0.00|
|非流动负债|115,031.85|115,031.85|0.00|
|负债总计|121,786.60|121,786.60|0.00|
|所有者权益|28,235.04|143,146.00|114,910.96|

(二)评估增减值原因分析
资产基础法评估结果与账面值相比较，防城胜港的股东权益评估增值1,149,109,596.63元，增值率为406.98%。评估增值主要原因分析如下：
1．房屋建筑物类资产评估增值243,563,872.32元，增值率为33.01%，增值主要原因是评估基准日，建筑人工成本有较大增幅，物价上涨的影响造成了建安工程的重置成本增加，从而导致了评估增值。
2．机器设备类评估增值 119,898,177.43元，增值率58.38%。评估增减值主要原因分析如下：
(1)机器设备评估增值 119,968,578.52元，增值率58.52%。评估增值主要原因分析：①机器设备的现行购置价高于原购置价，从而导致了评估增值；②企业的折旧年限短于评估采用的经济使用年限，从而导致了评估增值。
(2)电子设备评估减值70,401.09元,，减值率18.26%。评估减值主要原因分析：
由于电子设备更新换代较快的现行购置价低于于原购置价从而导致了评估减值。
广西北部湾国际港务集团有限公司、防城港务集团有限公司与北部湾港股份有限公司拟进行资产重组而涉及的防城港胜港码头有限公司股东全部权益价值资产评估报告 评估说明3．在建工程-土建工程在建工程-土建工程评估减值32,586,946.87元，减值率11.46%，减值的主要原因是：①在建工程的账面值包含过多的利息费用，基准利率近几年连续下调，本次评估是按照评估基准日的利率计算利息；②账面值为含税价，本次评估值为不含税价。以上主要原因造成评估减值。
4．在建工程-设备安装工程评估减值2,402,005.41元，减值率14.75%，减值的主要原因是在建工程的设备和材料按不含税价确定且的现行购置价低于原购置价，造成评估减值。
5．土地使用权评估增值 823,447,756.27元，增值率360.99%。增值的原因是：由于土地资源的稀缺性，以及防城港港口区的经济不断发展，使港口企业不断发展壮大，造成港口土地不断上涨；同时委估宗地属港口码头用地，与周围的工业用地仓储用地相比，更具稀缺性，以上原因造成评估增值。
6．长期待摊费用评估减值2,752,657.11元，减值率为47.78%，减值的原因是20万吨码头输送机皮带款已在机器设备评估中考虑该部分资产的价值，为避免重复评估，故在此评估为0元造成评估减值。
7．其他非流动资产评估减值58,600.00元，减值率为100%，减值的主要原因是已在机器设备评估中已考虑码头机器维修的价值，为避免资产重复，在此评估为0元造成评估减值。
(三)本次评估采用资产基础法结论，不涉及流动性因素，因此评估结论未考虑流动性折价因素。