信用评级报告声明
中诚信证券评估有限公司（以下简称“中诚信证评”）因承做本项目并出具本评级报告，特此如下声明：
1、除因本次评级事项中诚信证评与评级委托方构成委托关系外，中诚信证评、评级项目组成员以及信用评审委员会成员与评级对象不存在任何影响评级行为客观、独立、公正的关联关系。
2、中诚信证评评级项目组成员认真履行了尽职调查和勤勉尽责的义务，并有充分理由保证所出具的评级报告遵循了客观、真实、公正的原则。
3、本评级报告的评级结论是中诚信证评遵照相关法律、法规以及监管部门的有关规定，依据合理的内部信用评级流程和标准做出的独立判断，不存在因评级对象和其他任何组织或个人的不当影响而改变评级意见的情况。本评级报告所依据的评级方法在公司网站（www.ccxr.com.cn）公开披露。
4、本评级报告中引用的企业相关资料主要由发行主体或/及评级对象相关参与方提供，其它信息由中诚信证评从其认为可靠、准确的渠道获得。因为可能存在人为或机械错误及其他因素影响，上述信息以提供时现状为准。中诚信证评对本评级报告所依据的相关资料的真实性、准确度、完整性、及时性进行了必要的核查和验证，但对其真实性、准确度、完整性、及时性以及针对任何商业目的的可行性及合适性不作任何明示或暗示的陈述或担保。
5、本评级报告所包含信息组成部分中信用级别、财务报告分析观察，如有的话，应该而且只能解释为一种意见，而不能解释为事实陈述或购买、出售、持有任何证券的建议。
6、本次评级结果中的主体信用等级自本评级报告出具之日起生效，有效期为一年。债券存续期内，中诚信证评将根据监管规定及《跟踪评级安排》，定期或不定期对评级对象进行跟踪评级，根据跟踪评级情况决定评级结果的维持、变更、暂停或中止，并按照相关法律、法规及时对外公布。
3 金科地产集团股份有限公司
及其一致行动人陶虹遐、黄斯诗通过直接和间接合概况
计持有的公司股份未有变化，公司实际控制人仍为发债主体概况
自然人黄红云。
金科地产集团股份有限公司（以下简称“金科
公司以房地产开发为主，社区生活服务、酒店股份”或“公司”）前身为重庆东源钢业股份有限公司
经营管理、园林、装饰和新能源发电等相关多元化（以下简称“东源钢业”），东源钢业系 1987年 3 产业经营为辅，拥有房地产开发壹级资质。
月由原重庆钢铁公司第四钢铁厂改组设立，并于
截至2018年12月31日，公司总资产2,306.99 1996年 11月在深圳证券交易所上市，股票代码
亿元，所有者权益（含少数股东权益）合计377.67000656，上市时总股本为 1.87亿元。2011年，黄
亿元，资产负债率为83.63%；当期实现营业总收入红云、陶虹遐夫妇及其全资持有的重庆市金科投资
412.34亿元，取得净利润 40.21亿元，经营活动净有限公司合计持有公司股份48.27%，成为公司控股
现金流13.29亿元。
股东，并变更公司名称为现名，之后亦多次定向增
截至2019年3月31日，公司总资产2,469.22发、权益分派及向特定对象进行股权激励等。2016
亿元，所有者权益（含少数股东权益）合计397.05年 9月公司向特定对象非公开发行人民币普通股
亿元，资产负债率为83.92%；当期实现营业总收入（A股）股票后，融创中国控股有限公司（以下简
64.11亿元，取得净利润 2.25亿元，经营活动净现称“融创中国”）的下属全资子公司天津聚金物业管
金流-83.67亿元。
理有限公司（以下简称“天津聚金”）通过定增认购
本期债券概况
金科股份股票；同时，2016年 11月至 2017年 12
表1：本期债券基本条款
月，融创中国下属全资子公司天津润泽物业管理有
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|-|-|
||基本条款|
||金科地产集团股份有限公司 2019 年面向合|
|债券名称||
||格投资者公开发行公司债券（第二期）|
|发行总额|不超过人民币24亿元（含24亿元）|
||本期债券品种一为3年期，附第2年末发行|
||人调整票面利率选择权和投资者回售选择|
|债券期限||
||权；品种二为5年期，附第3年末发行人调|
||整票面利率选择权和投资者回售选择权|
|票面金额和||
||每张面值100元，按面值平价发行|
|发行价格||

本期债券票面利率为固定利率，最终票面利债券利率
动人。2018年10月28日，金科股份发布公告称， 率由发行人和承销商通过市场询价协商确定
|||
|-|-|
||每年付息一次，到期一次还本，最后一期利|
|付息方式||
||息随本金的兑付一起支付|
||本期债券募集资金扣除发行费用后，拟用于|
|资金用途||
||偿还到期或回售的公司债券|

资料来源：公司提供，中诚信证评整理
司2.31%的股份，《一致行动协议》签署后黄红云
行业分析
及其一致行动人陶虹遐、黄斯诗通过直接和间接合
计将持有公司29.99%的股份，黄红云为公司实际控
房地产行业概况
制人。
房地产业是中国经济增长的支柱产业之一，在截至 2018年 12月 31日，融创中国控制的天
国民经济发展中起着重要作用。自改革开放以来，津聚金、天津润泽和天津润鼎合计持有公司29.26%
中国房地产行业得到快速发展，国房景气指数持续
的股份，黄红云及其一致行动人陶虹遐、黄斯诗通
提升，并于2007年11月达到历史顶点106.59点。
过直接和间接合计将持有公司29.99%的股份，公司
此后，受 2008年次贷危机和紧缩货币政策影响，
实际控制人为自然人黄红云。另截至 2019年 3月
国内房价出现十年来的首次下跌；2009年随着国家
31日，天津聚金、天津润泽和天津润鼎以及黄红云
4 金科地产集团股份有限公司
信贷宽松政策出台，商品房销售情况有所好转； 图2：2010～2018年全国房地产开发投资情况2010年以来，为抑制房价过快上涨，国务院先后出 单位：亿元台多项调控政策，房地产市场再次步入调整阶段；
2012年，在中央继续保持从紧政策的同时，地方政
府开始积极出台各种政策鼓励合理自住需求，商品
房销售开始逐步回升；2014年，房地产市场短期供
过于求，且受价格预期变化等因素影响，房地产市
场销售下滑，国房景气指数亦随之下降；进入2015
年，随着一系列宽松的行业政策出台，国房景气指
数自 2015年 6月开始有所回升并于下半年企稳，
上升态势延续至2016年上半年。2016年10月以来 资料来源：国家统计局，中诚信证评整理
在房地产投资方面，受益于宽松的行业政策，部分重点城市陆续出台限购、限贷等房地产调控政
2016年房地产行业全面回暖，良好的销售情况提振策，国房景气指数有所调整，但仍较上年同期有所
了房企信心，当年房地产投资增速有所提升，全年上升。2017年以来国房景气指数持续上行，于2017
累计完成房地产开发投资 102,581亿元，同比增长年12月达到101.72点，但3月以来受部分城市不
6.88%，增速较上年上涨 5.89个百分点。自 2016断加大房地产调控力度影响，景气指数上升增速出
年10月以来，各地房地产市场调控政策持续收紧，现明显回落。进入 2018年，各线城市调控政策持
但全国房地产开发投资增速仍维持在当前水平，续高压，1~4月国房景气度持续回落，但得益于 4
2017年全国累计完成房地产开发投资 109,799亿月份央行定向降准改善外部资金流动性，5~9月期
元，同比增长7.04%，全年整体增速与上年基本持间国房景气度有所回升，9月份上涨至102.01点。
平。2018年以来，各线城市调控政策未出现明显放9~12月，国房景气指数小幅回落，12月为 101.85
松，加之外部融资环境持续收紧，房企为尽快回笼点，比9月份下降0.16点。
资金，加快房地产开发建设节奏，2018年全国房地图1：2011～2018年国房景气指数
产开发投资较上年同期增长9.53%至120,264亿元，增速较上年同期上升2.49个百分点。
房地产开发投资资金的到位情况方面，2016~2018年房地产开发企业到位资金分别为 144,214亿元、156,053亿元和 165,963亿元，年均复合增长率7.3%；同期增速分别为15.2%、8.2%和6.4%。从资金来源来看，房企资金来源中自筹资金规模呈上升趋势，分别为49,133亿元、50,872亿元和55,831亿元，占比分别为34.1%、32.6%和33.6%；
资料来源：国家统计局，中诚信证评整理
定金及预收款规模及其占比呈快速上升态势，2016~2018年房企资金来源中定金及预收款规模为 41,952亿元、48,694亿元和 55,418亿元，占比从2016年的29.1%上升至2018年的33.4%；同期国内贷款分别为 21,512亿元、25,242亿元和 24,005亿元，个人按揭贷款分别为24,403亿元、23,906亿元
和 23,706亿元，受外部资金环境紧缩影响，2018
年国内贷款和个人按揭贷款同比分别下降4.9%和
5 金科地产集团股份有限公司
0.8%。在去杠杆的环境下，房企资金压力上升，开 平方米。
发投资资金对其内部流动性资金的依赖性提高。 图3：2010～2018年商品房新开工与销售面积差额表2：2016～2018年房地产开发投资资金来源 单位：万平方米单位：亿元、%
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|-|-|-|-|
|指标|2016|2017|2018|

资金来源合计 144,214 156,053 165,963
同比增长 15.2 8.2 6.4
其中：
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|-|-|-|-|
|自筹资金|49,133|50,872|55,831|
|占比|34.1|32.6|33.6|
|同比增长|0.2|3.5|9.7|

国内贷款 21,512 25,242 24,005
资料来源：国家统计局，中诚信证评整理
占比 14.9 16.2 14.5
从销售情况看，2016年，在宽松的行业政策带同比增长 6.4 17.3 -4.9
动下，我国商品房成交量大幅提升，当年全国商品
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|-|-|-|-|
|利用外资|140|168|108|
|占比|0.1|0.1|0.1|
|同比增长|-52.6|19.8|-35.8|

定金及预收款 41,952 48,694 55,418
36.1%。2017年，全国商品房销售面积和销售额分占比 29.1 31.2 33.4
别为 169,408万平方米和 133,701亿元，分别同比同比增长 29.0 16.1 13.8
增长7.7%和13.7%。2018年，全国商品房销售面积
|||||
|-|-|-|-|
|个人按揭贷款|24,403|23,906|23,706|
|占比|16.9|15.3|14.3|
|同比增长|46.5|-2.0|-0.8|

资料来源：国家统计局，中诚信证评整理
下降6.4个百分点和1.47个百分点，受房地产调控施工方面，近年房地产新开工面积呈现稳步增 政策持续的影响，房地产销售增速放缓明显。其中，长态势。具体来看，2016年，在一、二线重点城市 2018年住宅销售面积同比增长2.2%，销售额同比房地产市场景气度明显提升的带动下，房企纷纷加 增长14.7%；办公楼销售面积同比下降8.3%，销售快开发节奏以及时补充可售货源，全国房地产当年 额同比下降2.6%；商业营业用房销售面积同比下降累计新开工面积166,928万平方米，同比上升8.1%。 6.8%，销售额同比增长0.7%。
2017年，随着房地产政策的持续收紧，当期房地产
图4：2010～2018年商品房销售情况
开发企业房屋新开工面积为 178,654万平方米，增
速较上年回落1.1个百分点至7.0%，同期全国商品
房新开工面积与销售面积差额（差额=新开工面积-
销售面积）为9,246万平方米，同比下降3.5%，商
品房库存去化压力下降。在外部融资环境持续收紧
的背景下，基于对内部流动性资金的需求，房企加
快了项目新开工进度，2018年商品房新开工面积完
成209,342万平方米，同比增长17.2%，增速比2017
年提高10.2个百分点。从新开工面积与销售面积的
差额来看，2018年，全国商品房新开工面积与销售
资料来源：国家统计局，中诚信证评整理
面积差额较上年同期大幅增长307.6%至 37,688万 从不同区域的销售情况来看，东部地区仍是我
6 金科地产集团股份有限公司
国商品房销售的主要区域，但其商品房销售增速落 年末减少2,314万平方米。2017年以来房地产行业后于其他区域。2018年，东部地区商品房销售额 政策整体延续分类调控、因城施策，商品房库存持79,258亿元，同比增长6.5%；中部地区商品房销售 续下降，截至 2017年末，全国商品房待售面积额33,848亿元，同比增长18.1%；西部地区商品房 58,923万平方米，环比减少683万平方米，较上年销售额31,127亿元，同比增长23.4%；东北地区商 末减少 10,616万平方米。2018年以来全国商品房品房销售额5,740亿元，同比增长7.0%。2018年以 待售面积进一步下降，截至 2018年末为52,414万来“去库存”仍是中西部地区三四线城市调控主基 平方米，较上年末减少 6,510万平方米。从去化周调，商品房销售增速高于东部地区。从价格来看， 期来看，以2018年1~12月商品房月均销售面积估2018年1~12月全国100个城市住宅均价呈现逐月 算，全国待售商品房去化周期较 2017年进一步缩增长的态势，2018年12月全国100个城市住宅成 短至3.7个月；但考虑到2018年全国商品房新开工交均价达14,678元/平方米，较上年增长5.1%，增 面积有所增长，未来商品房新增供应将有所增加。
速较上年下降2.1个百分点。分城市能级来看，2018 土地市场方面，在外部融资环境趋紧的背景年12月，一线城市住宅均价达41,368元/平方米， 下，近年来房地产开发企业加快了开工建设及去化较上年同期增长0.4%，增速同比下降1.0个百分点； 节奏，推动了房企补充库存的意愿，2016~2018年二线城市住宅均价达 13,582元/平方米，较上年同 我国房地产业开发企业购置土地面积分别为22,025期增长7.1%，增速同比下降0.6个百分点；而三线 万平方米、25,508万平方米和29,142万平方米，同城市住宅均价达9,061元/平方米，较上年同期增长 比增速分别为-3.45%、15.81%和14.25%；同期土地8.7%，增速同比下降3.8个百分点1。受2016年10 成交价款分别为9,129亿元、13,643亿元和 16,102月以来房地产政策的持续收紧及政策区域分化加 亿元，增速分别为19.77%、49.45%和18.02%，2018重影响，近年来全国住宅房价增速有所下降，三线 年增速较上年大幅下降 31.43个百分点。土地购置城市房地产住宅价格增幅高于一、二线城市。 成本增速亦有回调，2016~2018年房地产企业土地图5：2012~2018年全国商品房待售情况 购置成本分别为 4,144.84元/平方米、5,348.52元/单位：万平方米 平方米和 5,525.36元/平方米，同比分别增长24.05%、29.04%和3.31%，2018年增速较上年大幅下降 25.73个百分点，表明在融资环境紧缩及销售景气度下降的背景下，房企拿地回归理性。
从不同能级城市来看，近年来不同能级城市间土地成交均价涨幅及溢价率差异明显。一线城市土地成交均价的涨幅在 2013年达到顶点后逐步呈现下降态势，而土地成交均价则持续增长至 2016年到达顶点，2017年以来一线城市土地成交均价持续资料来源：国家统计局，中诚信证评整理
回落，2018年一线城市土地成交均价及溢价率分别商品房库存方面，2016年主要城市市场成交情
为7,925.80元/平方米和5.38%。二线城市土地成交况较好，住宅去化较快，商品房库存出现近年来首
均价于2013~2015年间小幅波动增长，而 2016年次下降；截至 2016年末，全国商品房待售面积
二线城市土地成交均价大幅增长73.67%至3,221.6569,539万平方米，环比增加444万平方米，但较上
元/平方米，平均溢价率同比上升35.57个百分点至56.08%，2017年以来土地市场热度持续减弱，2018 1一线城市包括北京、上海、广州、深圳；二线城市包括天
津、重庆、杭州、南京、武汉、沈阳、成都、西安、大连、 年二线城市土地成交均价为3,189.58元/平方米，同
青岛、宁波、苏州、长沙、济南、厦门、长春、哈尔滨、太
比下降12.24%，溢价率回落至13.60%。三线城市
原、郑州、合肥、南昌、福州；三线城市包括百城中除一线
城市、二线城市之外的其它74个城市。
7 金科地产集团股份有限公司
成交土地均价于 2016年以来维持高位增长，2016 为明确的支持。2015年以来，“去库存”仍是各项政年和 2017年土地均价涨幅分别达33.05%和 策的主基调，稳定住房消费、支持自住和改善住房37.44%，平均溢价率分别为30.58%和30.90%，而 需求是房地产政策调整的主要方向。2016年房地产2018年以来亦出现回落，三线城市土地成交均价为 行业在坚持去库存的整体基调上，继续实施“因城1,728.86元/平方米，涨幅下滑至2.81%，平均溢价 施策”的政策引导。2016年上半年整体房地产政策率则下降至15.35%，房企拿地更趋审慎。 较为宽松，进入下半年房地产政策开始收紧。2016图6：2010～2018年各能级城市土地成交情况 年 8月，武汉、厦门、苏州率先重启限购政策，9单位：元/平方米 月杭州、南京、天津亦重启限购政策，十一期间，北京、天津、苏州、郑州、成都、济南、无锡、合肥、武汉、南京、广州、深圳、佛山、厦门、东莞、珠海、福州、上海、杭州、南昌等 21个城市相继出台了限购限贷政策。
2017年以来房地产行业调控政策持续收紧，同时在因城施策的导向下仍稳步推进去库存工作。在国家因城施策、分类调控的背景下，部分城市亦相继推出了限售政策以抑制短期性投机需求。值得注资料来源：WIND数据，中诚信证评整理
意的是，在一线城市政策趋严的情况下，部分购房总体来看，房地产行业受外部环境及行业政策
者需求外溢至环一线周边三四线城市，受此影响，影响较大，受国内房地产调控政策持续及政策区域
环北京周边县市集中出台调控政策，包括河北省涿分化加重的影响，房地产住宅市场销售增速有所放
州市、河北省保定市涞水县、河北省张家口市崇礼缓，不同能级城市分化明显，房企拿地更趋理性，
区、河北省保定市主城区、河北省廊坊市等；同时土地成交额增速及土地溢价率亦有所下滑。
环上海周边嘉兴市、海宁市、南通市、苏州张家港行业政策
市等及环广州、深圳周边东莞、中山、江门等城市从房地产的发展过程来看，房地产行业是受政
亦加强调控。截至2017年末，共有46城相继落地策影响较大的行业。2008年受金融危机的影响，房
限售令，承德、西安、东莞、南宁、长沙、石家庄地产市场景气度下行，房价有所下降，随着国家陆
和扬州7城升级限售，海南省则在全省范围内施行续出台救市政策，房价止跌并快速回升。2010年以
限售。
来，为了遏制房价快速上涨，国务院以及相关部门
2018年以来房地产调控政策延续了“房住不连续出台了一系列的房地产调控政策，各地纷纷出
炒”的主基调，调控类型涵盖限购、限贷、限售、台相应的细化措施，强化行业政策的执行和监督力
限价等政策，限购城市再次扩容，大连、沈阳、太度。2011年，在“调结构，稳物价”的大背景下，中
原等城市相继落地限购令，限售扩容至兰州、长春、央政府继续加强房地产调控。“国八条”、房产税改
大连等二、三线城市，并下沉至阜南、景洪等县级革先后落地，“限购”、“限贷”等政策全面升级，限
城市，全国约有 50余城市根据当地市场情况从多购城市从 2010年的不足 20个大幅增加近 50个。
维度新增或升级四限政策，实施更为精准化、差异2014年各地方政府在放松限购、购房落户、提高公
化调控。2018年6月，北京、上海等30个城市率积金贷款额度等层面自主出台调整政策；同年，中
先开展为期半年的治理房地产市场乱象专项行动，央政府相继出台“央五条”、定向降准，随后中国人
对投机炒房、房企和中介公司违规行为等进行严厉民银行发布《中国人民银行中国银行业监督管理委
打击。2018年8月住建部要求地方政府落实稳地价、
员会关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，
稳房价、稳预期的主体责任。随后，成都、杭州、
从房地产市场供给端和需求端两个层面给予了较
8 金科地产集团股份有限公司
福建等多省市纷纷响应。随着楼市调控的不断深 举的住房制度。同年4月，中国证监会和住房城乡入，2018年年底以来，菏泽、广州等城市根据地方 建设部联合发布《关于推进住房租赁资产证券化相实际情况进行政策微调，但政策调整均未突破“房 关工作的通知》，支持试点城市住房租赁项目开展住不炒”的底线，且亦是为了落实分类调控、因城 资产证券化，盘活住房租赁存量资产，提高资金使施策，提高调控的精准性。 用效率，加快我国租赁市场的发展壮大。同年5月政策层面除短期供需调控外，长效机制也处于 银保监会发布《关于保险资金参与长租市场有关事加速推进阶段。2017年7月，住房城乡建设部、国 项的通知》明确表明支持保险资金进入长租公寓市家发展改革委等九部门在《关于在人口净流入的大 场，拓宽长租公寓市场的融资渠道。同年 12月，中城市加快发展住房租赁市场的通知》中指出，人 中央经济工作会议强调要构建房地产市场健康发口净流入的大中城市要支持相关国有企业转型为 展长效机制，坚持“房子是用来住的、不是用来炒住房租赁企业，鼓励民营的机构化、规模化住房租 的”定位，因城施策、分类指导，夯实城市政府主赁企业发展，并选取了广州、深圳等 12个城市作 体责任，完善住房市场体系和住房保障体系。
为住房租赁首批试点。2018年1月，国土资源部和 总体来看，2018年以来房地产调控政策延续住房城乡建设部同意沈阳、南京、杭州、合肥、厦 “房住不炒”的主基调，各线城市继续落实分类调控，门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆、成都等 11 提高调控的精准性，同时大力培育发展住房租赁市个城市利用集体建设用地建设租赁住房试点实施 场、深化发展共有产权住房试点，在控制房价水平方案，丰富住房用地供应渠道，建立租购并举的住 的同时，完善多层次住房供应体系，构建租购并举房制度。同年3月《政府工作报告》提出支持居民 的房地产制度，短期调控和长效机制的衔接更为紧自住购房需求，培育住房租赁市场，发展共有产权 密。
住房，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并
表3：2018年以来房地产行业主要相关政策一览
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|时间|发文部门|主要内容|

同意沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆、成都等11个城国土资源部和住房城
2018.01 市利用集体建设用地建设租赁住房试点实施方案，坚持按照区域协调发展和乡村振兴的乡建设部办公厅
要求，丰富住房用地供应渠道，建立租购并举的住房制度。
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||中国人民银行、银保|要努力抑制居民杠杆率，重点控制居民杠杆率的过快增长，严控个人贷款违规流入股市|
|2018.03|||
||监会|和房市，继续遏制房地产泡沫化，严肃查处各类违规房地产融资行为。|

更好解决群众住房问题，进一步强调“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，落实地方十三届全国人大一次
主体责任，继续实行差别化调控，建立健全长效机制，促进房地产市场平稳健康发展。
2018.03会议2018年《政府工
支持居民自住购房需求，培育住房租赁市场，发展共有产权住房，加快建立多主体供给、作报告》
多渠道保障、租购并举的住房制度。
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||中国证监会和住房城||
||乡建设部《关于推进|支持试点城市住房租赁项目开展资产证券化，盘活住房租赁存量资产，提高资金使用效|
|2018.04|||
||住房租赁资产证券化|率，加快我国租赁市场的发展壮大。|
||相关工作的通知》||

银保监会《关于保险支持保险资金进入长租公寓市场，拓宽长租公寓市场的融资渠道，有利于发挥保险资金 2018.05资金参与长租市场有长期、稳定的优势，助推国家房地产调控长效机制的建设，加快房地产市场供给侧结构关事项的通知》 性改革。
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|-|-|-|
|||北京、上海等30个城市率先开展为期半年的治理房地产市场乱象专项行动，对投机炒房、|
||北京、上海等30个城||
|2018.06||房企和中介公司违规行为等进行严厉打击，表明了政府坚决整治市场秩序，遏制房价上|
||市||
|||涨的决心。市场监管的方向和重心也从过去的控需求、管供给转向整秩序、治乱象。|

公布20家违法违规房企及中介黑名单，直指哄抬房价、“黑中介”、捂盘惜售、虚假宣传 2018.07住房城乡建设部
等房地产市场乱象。
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|-|-|-|
|||坚决遏制房价上涨。下决心解决好房地产市场问题，坚持因城施策，促进供求平衡，合|
|2018.07|中央政治局会议|理引导预期，整治市场秩序，坚决遏制房价上涨。加快建立促进房地产市场平稳健康发|
|||展长效机制。|

住房城乡建设部座谈要求地方政府落实稳地价、稳房价、稳预期的主体责任，明确提出两点要求：其一，加
2018.08
会 快制定住房发展规划，调整住房和用地供应结构，大力发展住房租赁市场等。其二，坚
9 金科地产集团股份有限公司
决遏制投机炒房，并引入问责机制，对工作不力、市场波动大、未能实现调控目标的城市坚决问责。
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|-|-|-|
|||强调要构建房地产市场健康发展长效机制，坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，|
|2018.12|中央经济工作会议||
|||因城施策、分类指导，夯实城市政府主体责任，完善住房市场体系和住房保障体系。|

资料来源：公开资料，中诚信证评整理
和 2017年房地产开发资金来源于银行贷款资金分行业关注
别为18,158亿元和20,485亿元，分别同比上升4.3%在延续“房住不炒”为主基调的房地产调控政策影响
和12.80%；来源于非银行金融机构贷款金额分别为下，房地产企业内外部流动性来源持续收紧，加之
3,354亿元和 4,756亿元，同比分别增长19.84%和房企信用债到期高峰的来临，其资金平衡能力面临
41.81%。而受融资环境趋紧影响，2018年房地产开更高挑战。
发资金来源于银行贷款的资金为 19,025.96亿元，从内部流动性来源来看，2016年，在相对宽松
较上年同期下降7.1%；来源于非银行金融机构贷款的行业政策带动下，我国商品房成交量大幅提升，
金额为 4,979亿元，同比增长4.67%，增速大幅下房地产企业签约销售金额增长明显，为其带来了较
滑。债券融资方面，自2016年10月银监会要求严为充足的内部流动性来源。2016~2018年，全国商
控房地产金融业务风险，同时上交所、深交所先后品房销售金额为 117,627.05亿元、133,701.31亿元
发布《关于试行房地产、产能过剩行业公司债券分和 149,973.00亿元，同比增速为34.77%、13.67%
类监管的函》，严格管控房企公司债发行条件及审和12.17%，增速呈逐年放缓趋势；同期住宅销售金
批流程以来，房企交易所市场公司债发行数量和发额为99,064.17亿元、110,239.51亿元和126,393.00
行规模大幅下降。与此同时，发改委和财政部于亿元，同比增速为36.13%、11.28%和14.65%。另
2018年5月下发《关于完善市场约束机制严格防范外从开发资金到位情况来看，2016年房地产开发资
外债风险和地方债务风险的通知》，限制房企境外金来源于房产销售的定金及预收款和个人按揭贷
发债用途等。受此影响，房企海外发债亦受阻。另款金额占比由上年的39.28%上升为46.01%，金额
外，从房地产境内信用债到期分布来看，2019~2023为66,355.08亿元，同比增长34.92%，较上年同期
年为房地产债券到期高峰。在融资渠道收紧及债券增速上升22.89个百分点。但受2017年以来房地产
到期高峰到来的背景下，房企资金平衡能力将面临行业政策持续收紧影响，房地产企业签约销售金额
更大的挑战。
增速有所放缓，2017年房地产开发资金来源于房产
房地产行业集中度进一步提升，房企规模分化格局销售的定金及预收款和个人按揭贷款金额为72,600
持续凸显，规模房企凭借更强的销售回款和外部融亿元，同比增长9.41%，增速同比下降 25.51个百
资能力具有更为明显的竞争优势。
分点；2018年，房地产开发企业到位资金中定金及
房地产行业调控政策和融资环境持续收紧，市预收款和个人按揭贷款合计79,124亿元，同比增长
场竞争加剧，行业内的兼并购项目增加，资本实力8.99%，增速同比下降 0.43个百分点，房地产企业
较强、具有品牌影响力的大中型房地产企业的销售内部流动性来源呈收紧趋势。
规模及集中度均进一步提升，房企规模分化格局持外部流动性方面，目前房地产企业外部流动性
续加大。2018年TOP100房企销售金额占全国销售来源主要来自于银行贷款、非银行金融机构贷款、
额比重较上年上升 11.20个百分点至66.70%；
债券等债权融资所产生的现金流。2018年以来，《银
TOP50房企销售金额占比较上年上升 9.20个百分行金融机构联合授信管理办法（试行）》、《商业
点至55.10%；TOP20房企销售额占达到37.50%，银行委托贷款管理办法》等系列政策出台，银行对
较上年提升5.00个百分点；TOP10房企销售金额门
房地产企业贷款审核趋于严格，且银行信贷通过信
槛超过 2,000亿元，占全国销售金额的比重为
托等方式绕道流向房地产企业被严格限制，房地产
26.90%，较上年上升2.80个百分点，千亿房企数量
开发资金来源于银行贷款资金呈下降趋势。2016年
亦达到30家，行业集中度和销售门槛均不断提升。
10 金科地产集团股份有限公司
在行业增速放缓且面临不确定因素的背景下，具有 截至 2018年末公司在重庆区域项目剩余可售面积规模优势、品牌影响力、产品打造能力及现金流平 合计 1,691.81万平方米，占期末总未售面积的衡能力的房企凭借较强的销售及筹资能力，将获得 41.33%，公司在重庆区域内充足的项目储备可对其更多的资源倾斜和流动性补充，具有更为明显的竞 未来区域竞争力的保持提供有力保障。
争优势。
土地储备充足，区域布局良好
表4：2016~2018年国内房企销售额集中度
近年来金科股份坚持以国家城市群发展战略
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|-|-|-|
|2016|2017|2018|

 TOP3 8.88% 12.00% 12.60%
目标，在深耕重庆本土竞争优势的同时，自 2007
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|-|-|-|-|
|TOP10|18.35%|24.10%|26.90%|

 TOP20 24.73% 32.50% 37.50%
角区域的无锡。2008年公司进入北京、四川、湖南、
|||||
|-|-|-|-|
|TOP50|34.59%|45.90%|55.10%|

 TOP100 43.92% 55.50% 66.70%
加大了重庆以外区域的拓展力度，土地获取方式由资料来源：克尔瑞信息集团，中诚信证评整理
招拍挂方式向收并购、城中村改造、城市更新、合竞争实力
作开发等多点发力方式转变，并与碧桂园、保利、显著的区域竞争优势 中海、龙湖、旭辉控股集团、红星美凯龙等企业保作为起步于重庆的房地产企业，金科股份自 持合作关系。截至 2018年末，公司已进入重庆、 1998年在重庆成功开发第一个房地产项目——金 北京、上海、天津、江苏、浙江、广东、山东等23科花园以来，凭借其较好的项目运作能力及产品创 个省、直辖市、自治区，开发项目分布在重庆、北新能力，在重庆区域内开发了包括金科中央公园 京、广州、成都、苏州、南京、合肥、长沙、郑州、城、金科世界城、金科花园、金科天籁城、金科天 西安、武汉、济南、青岛等重点一、二线城市，“三元道等多个房地产项目，在区域积累了丰富的房地 圈一带、八大城市群、核心25城”策略已基本实现，产开发经验。与此同时，公司坚持进行产品创新升 期末项目储备剩余可售面积合计约 4,100万平方级，自成立以来已经历三代产品的创新升级，公司 米，其中分布于重庆、长沙、济南、武汉、合肥、第一代产品以洋房产品为代表，注重实用及外观设 天津、佛山、贵阳、成都等国内主要一、二线城市计；第二代产品致力打造更加完善的配套设施；公 项目可售面积合计占比约达到总储备的81%，土地司第三代产品升级打造极具影响力的琼华、博翠和 储备优质且区域布局良好。较为充足且区域布局良集美系列产品，并通过“地产+服务”模式提供更加 好的土地储备资源为公司未来业绩的持续增长形优质的居住体验，同时积极创新商业模式，引入商 成较好支撑。
业、产业、文旅等主题产品线，打造“X+住宅”开发
业务运营
模式，在重庆及周边市场建立了较为广泛的市场影
公司主营业务以房地产开发为主，物业管理、响力。
新能源发电以及其他业务（酒店经营、园林工程、受益于此，近年来金科股份在重庆市场销售规
装饰设计等相关）多元化产业经营为辅。2016~2018模及市场占有率逐年提升，2016~2018年公司在重
年公司分别实现营业总收入322.35亿元、347.58亿庆区域实现房地产销售额147亿元、304亿元和464
元和412.34亿元，三年年均复合增长率为13.10%；
亿元，三年年均复合增长率77.66%；在重庆房地产
其中，房地产销售分别实现营业收入302.60亿元、
市场份额分别为4.43%、6.71%和8.79%。根据
328.50亿元和380.06亿元，占营业总收入的比重分
2016~2018年克尔瑞统计排名显示，金科股份权益
别为93.87%、94.51%和92.17%，是公司最主要的
销售金额在重庆市场排名分别位列第4名、第1名
收入来源；同期，公司物业管理、新能源、酒店经
和第1名，重庆本土优势显著。从项目储备来看，
11 金科地产集团股份有限公司
营和园林等非地产业务合计收入分别为 19.75亿 64.11亿元，同比增长20.47%；综合毛利率为元、19.08亿元和32.28亿元，为公司收入形成了一 25.44%，较上年同期提高5.07个百分点。
定的补充。另 2019年1~3月，公司实现营业收入
表5：2016～2018年公司分板块收入、毛利率情况
单位：亿元、%
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||2016||2017||2018||
||收入|毛利率|收入|毛利率|收入|毛利率|
|房地产销售|302.60||||||
|物业管理|9.73|22.27|12.27|23.83|17.34|18.76|
|新能源|1.41|46.92|1.57|49.06|1.88|49.68|
|其他*|8.62|51.16|5.23|57.60|13.06|38.93|
|合计|322.35|20.74|347.58|21.32|412.34|28.57|

*注：公司其他业务板块包括酒店经营、园林工程、门窗工程、装饰设计等。
资料来源：公司提供，中诚信证评整理
房地产业务
表6：2016~2018年公司开工及竣工情况单位：万平方米公司房地产开发业务以住宅开发为主，辅以商
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|-|-|-|
|2016|2017|2018|

新开工面积 568 1,096 2,700公司在深耕重庆本土房地产市场的同时，已基本实
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|竣工面积|715|489|810|
|在建面积|1,155|1,746|3,740|

目标，目前销售项目分布在重庆、武汉、合肥、郑 资料来源：公司提供，中诚信证评整理
项目销售方面，凭借较强的区域优势和知名州、南宁、无锡、长沙、成都、济南、西安、苏州、
度、契合市场需求的产品定位及较快的推盘节奏，北京、天津、南京、青岛等在内的全国 40余个城
近年来公司签约销售业绩保持较快增长。
市。同时，公司重视产品创新能力，自成立以来已
经历三代产品的创新升级，目前公司致力打造第三
2016~2018年，公司签约销售面积分别为 499万平代的琼华、博翠和集美系列产品线，在其所进入城
方米、843万平方米和 1,342万平方米，年均复合市形成了较强的品牌知名度。
增长率63.99%；同期，签约销售金额分别为 319项目运作方面，公司近年来保持较快的开发速
亿元、630亿元和 1,188亿元，年均复合增长率度，新开工面积大幅增长，竣工面积亦波动上升。
92.98%。近年来公司销售均价亦有所增长，2016~2018年，金科股份新开工面积分别为 568万
2016~2018年，公司签约销售均价分别为 6,393元/平方米、1,096万平方米和2,700万平方米，三年年
平方米、7,473元/平方米和8,852元/平方米，主要均复合增长率达到118.03%；竣工面积分别为 715
系 2018年重庆非主城区项目销售占比下降，销售价格较高的重庆区域外重点二线城市销售占比不万平方米、489万平方米和 810万平方米。在建项
目方面，截至2018年末，公司在建项目188个2，
断上升，公司当期销售均价较上年上升明显。另合计在建面积约 3,740万平方米，在建项目主要分
2019年1~3月，公司签约销售面积为316万平方米，布于重庆、济南、合肥、成都、无锡、长沙、西安、
较上年同期增长约4%；签约销售金额 299亿元，武汉等地，较大规模的在建项目投入或给其带来一
同比增长约24%；签约销售均价约为9,462元/平方定的资本支出压力。
米。
从销售区域分布来看，公司近年来销售区域主
要以重庆区域为主，同时亦进入武汉、合肥、郑州、
南宁、无锡、成都、长沙、济南、苏州、青岛等重
点二线城市。2016~2018年公司在重庆区域实现房
2在建项目统计为全口径。
12 金科地产集团股份有限公司
地产销售额分别为147亿元、304亿元和464亿元， 影响，公司结算均价有所波动，2018年以来随着重三年年均复合增长率77.66%，销售金额分别占当年 庆非主城区项目减少以及重庆区域外项目占比逐公司合同销售的比重分别为46.08%、48.25%和 渐上升，结算均价有所回升。
39.06%。同期，公司重庆区域销售市场占有率分别 表8：2016~2019.Q1公司销售及结算情况为4.43%、6.71%和8.79%，重庆本土领先地位和竞 单位：万平方米、亿元、元/平方米
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|指标|2016|2017|2018|2019.Q1|

销售面积 499 843 1,342 316城市实现销售额合计分别为 172亿元、326亿元和
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|销售金额|319|630|1,188|299|

销售均价 6,393 7,473 8,852 9,462重为53.92%、51.75%和60.94%。具体来看，近年
||||||
|-|-|-|-|-|
|结算面积|498|546|604|-|

来公司区域外销售主要集中于郑州、武汉、合肥、
结算金额 303 329 380 -
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|-|-|-|-|-|
|结算均价|6,084|6,026|6,291|-|

沙和合肥等一、二线重点城市；其中，2018年公司 资料来源：公司提供，中诚信证评整理
外埠市场中郑州、武汉、合肥、南宁、无锡五大重 土地储备
点城市实现签约销售金额分别为50亿元、44亿元、 土地储备方面，近年来公司深耕重庆地区的同 43亿元、36亿元和 34亿元，销售额占比分别为 时，坚持“三圈一带、八大城市群、核心25城”的战4.21%、3.70%、3.62%、3.03%和2.86%。整体来看， 略布局，持续加大对全国核心城市的拓展。公司土近年来公司重庆区域外市场签约销售金额保持较 地拓展采取招拍挂、收并购、城市更新、合作开发快增长速度，销售占比逐年上升，区域集中度风险 等多种方式和策略。2016~2018年新增项目数量持有所降低。 续增长，新增土地储备建筑面积分别为 613.1万平表7：2018年公司销售区域分布情况 方米、1,245.3万平方米和 2,054.3万平方米；新增单位：万平方米、亿元 土地总投入3金额分别为208亿元、460亿元和700
|||||
|-|-|-|-|
|城市|销售面积|销售金额|销售金额占比|

重庆 628 464 39.06%
元/平方米和 3,412元/平方米。其中，2016年公司
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|-|-|-|-|
|郑州|57|50|4.23%|

武汉 23 44 3.70%
济南、乌鲁木齐等 12个城市，占当期新增土地建
|||||
|-|-|-|-|
|合肥|28|43|3.62%|

南宁 52 36 3.03%
筑面积的比重分别为29.96%、12.51%、11.87%、
|||||
|-|-|-|-|
|无锡|32|34|2.86%|

内江 64 31 2.61% 主要分布于重庆、武汉、郑州、成都、长沙、石家
|||||
|-|-|-|-|
|北京|16|26|2.19%|

成都 25 26 2.19%
重分别为43.71%、5.12%、4.76%、3.91%、3.18%、
|||||
|-|-|-|-|
|济南|20|20|1.68%|

其他 397 414 34.83%
主要分布于重庆、苏州、佛山、合肥、贵阳、武汉、
|||||
|-|-|-|-|
|合计|1,342|1,188|100.00%|

注：公司其他销售区域包括华东、西南、西北、华北等全国 40余 杭州、成都等 44个城市，占当期新增建筑面积的个城市。
比重分别为34.74%、3.31%、3.29%、3.21%、3.17%、资料来源：公司提供，中诚信证评整理
结算方面，2016~2018年，公司房地产结算面
2.06%、1.46%和1.37%。另 2019年1~3月，公司积分别为498万平方米、546万平方米和604万平
新增土地项目 25个，主要分布于重庆、郑州、洛
阳、玉溪、桂林、成都等城市，合计新增土地建筑
方米；同期，结算金额分别为 303亿元、329亿元
和380亿元；结算均价分别为6,084元/平方米、6,026
面积405.5万平方米，新增土地投入金额149亿元，
元/平方米和6,291元/平方米，近年来受结转区域的
3此处新增土地总投入金额为新增土地款总价值口径。
13 金科地产集团股份有限公司
新增土地成本为3,664元/平方米。总体来看，近年 中度仍然较大，后续项目开发及销售情况仍需关来公司在重庆区域新增土地储备占比依然较大，作 注。
为公司核心市场的地位得到进一步巩固。与此同 表10：截至2018年末公司储备项目分布情况时，公司新增土地成本较低，为未来获利空间奠定 单位：万平方米、%
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|-|-|-|
|地区|期末剩余可售面积|面积占比|

重庆 1,691.81 41.33的核心城市，区域布局逐渐分散。
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|-|-|-|
|长沙|256.10|6.26|

济南 128.25 3.13单位：个、万平方米、亿元
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|-|-|-|
|武汉|114.94|2.81|

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|-|-|-|-|-|
|指标|2016|2017|2018|2019.Q1|

新增项目 34 79 110 25
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|-|-|-|
|天津|100.59|2.46|

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|-|-|-|-|-|
|占地面积|344.5|587.2|799.7|158.7|

建筑面积 613.1 1,245.3 2,054.3 405.5
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|-|-|-|
|佛山|84.34|2.06|

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|-|-|-|-|-|
|土地投入金额|208.0|460.0|700.0|149.0|
|新增土地成本|3,571|5,172|3,412|3,664|

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|-|-|-|
|成都|71.95|1.76|

郑州 59.94 1.46项目储备方面，截至2018年12月末公司储备
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|南宁|57.81|1.41|
|杭州|52.80|1.29|
|无锡|52.69|1.29|
|南昌|52.66|1.29|
|北京|51.05|1.25|
|西安|46.75|1.14|
|苏州|37.45|0.91|
|其他|968.95|23.77|
|合计|4,093.56|100.00|

江及攀枝花项目可售面积分别为 53.43万平方米和
注：其他地区包括超过30个全国各区域其他城市。
37.82万平方米，占期末剩余可售面积的比重分别
资料来源：公司提供，中诚信证评整理
总体来看，随着近年来公司房地产业务规模及为1.31%和0.92%。华北地区（包括天津、北京、
区域布局逐步扩大，签约销售金额持续快速增长，石家庄、唐山、泰安、烟台、青岛、淄博、张家口）
行业内竞争优势及品牌知名度进一步增强；同时土项目剩余可售面积合计289.73万平方米，合计占比
地储备较为充足且区域布局持续优化，为公司未来7.08%。公司亦在长三角和珠三角地区拥有较多储
业绩实现奠定了基础。
备，长三角地区（包括无锡、苏州、杭州、南京、
嘉兴、南通、常州和上海等）项目剩余可售面积合 物业管理业务
计250.03万平方米，合计占比6.11%；珠三角地区 公司物业管理业务包括物业和社区综合服务，（包括佛山和广州）项目剩余可售面积合计108.57 系公司近年来房地产升级的重要发展方向，公司主万平方米，合计占比2.65%。截至2018年末公司分 要通过对公司管理的物业项目提供全方位服务，以布在重庆、长沙、济南、武汉、合肥、天津、佛山、 获取基本物业费和其他增值服务收入。
贵阳、成都等国内主要一、二线城市的项目剩余可 公司拥有国家一级物业管理资质，由子公司金面积合计 3,306.71万平方米，占比达到总储备的 科物业服务集团有限公司运营，经过多年的发展公
80.78%，土地储备较为优质且区域布局良好。但是， 司物业管理业态已涵盖住宅、写字楼、商业、酒店
中诚信证评亦关注到公司项目储备中重庆区域集 会所等多种物业类型，主要通过外延式并购的方式
拓展物业管理项目，业务覆盖重庆、北京、四川、
4项目储备口径为全部剩余可售面积（包括在建未售面积、
竣工未售面积和待开发面积）。
江苏、湖南、陕西、山东等多个省、直辖市及自治
14 金科地产集团股份有限公司
区。截至 2018年末，公司物业服务累计进驻 149 和光伏发电受政策等因素影响较大，未来或面临一个城市，2018年公司新增在管项目227个，期末在 定的经营风险。
管面积达到 2.43亿平方米，物业管理规模持续扩 公司其他业务主要包括酒店经营和园林工程大。2016~2018年，公司物业管理业务实现收入分 等。其中，酒店板块业务收入主要来源公司旗下重别为 9.73亿元、12.27亿元和 17.34亿元，三年年 庆市涪陵区的两江大酒店、重庆开县金科大酒店、均复合增长率33.50%，对公司收入及利润形成了一 苏州金科大酒店、浏阳大酒店、成都乐享世纪酒店、定补充。 无锡金科城市酒店等酒店经营收入。公司的园林业此外，公司亦大力推广社区智能化管理系统和 务主要由下属公司重庆展弘园林有限公司和重庆技术设备，建设和完善社区 O2O平台，构建社区 凯尔辛基园林有限公司负责运营，经营范围主要是服务大数据，建设功能强大的社区综合服务互联网 为房地产开发项目提供配套的园林设计、施工及咨平台，将传统的物业管理升级为“社区生活服务商”， 询服务。2016~2018年，公司酒店经营、园林工程通过“地产+社区综合服务”双重模式，打造智慧生 等其他业务实现收入分别为8.62亿元、5.23亿元和活社区，不断推动公司房地产业务的升级。 13.06亿元。
总体来看，公司物业管理业务运营良好，在管 总体来看，公司新能源、酒店经营、园林工程面积及收入规模持续增长，随着未来综合服务的不 等业务目前收入规模较小，但公司多元化的经营有断推进，物业管理业务收入或将对公司形成有利的 利于分散业务经营风险，对公司收入与利润亦形成补充。 一定补充。
新能源及其他业务
公司管治
公司目前新能源业务以投资风力发电和光伏
治理结构
发电为主，通过自主开发及收购等方式加快新能源
公司根据《公司法》、《证券法》、《上市公项目布局。2014年 12月，公司通过收购新疆华冉
司治理准则》、《深圳证券交易所股票上市规则》东方新能源有限公司（以下简称“华冉东方”）正式
等国家法律法规和《公司章程》规定，建立了股东进入新能源风力发电行业。公司光伏发电项目主要
大会、董事会和监事会，有效实现“决策层”和“管理由金科股份子公司金科新能源有限公司（以下简称
层”分离，“三会”依法合规独立行使权利，规范运行；
“金科新能源”）负责运营，2015年金科新能源申报
公司设董事会为公司的经营决策和业务执行机构，的山东五莲中至光伏发电项目，获得山东日照市发
对股东大会负责。公司董事会由9名董事5（含独立改委登记备案。2016年，公司新能源发电项目全年
董事3名）组成，设董事长1名，副董事长1~3名，上网电量32,622.81万度，限电损失比率为47.40%；
董事长及董事由股东大会选举产生，每届任期三 2017年，公司新能源发电项目全年上网电量
年，任期届满，可以连任。董事会下设战略发展委38,433.12万度，限电损失比率为30.68%；2018年，
员会、审计委员会、提名委员会、关联交易委员会公司新能源发电项目全年上网电量达到4.75亿度，
和薪酬委员会，对公司经营活动中的重大事项进行限电损失比率降至18%，近年来公司新能源项目发
审议决策或提交东大会审议。公司设立监事会，监电量及发电效率保持持续上升。截至 2018年末，
事会由3名监事组成，监事会设主席1人，可设副公司 20万千瓦景峡第二风电场项目已成功并网，
主席。监事会主席和副主席由全体监事过半数选举开始运营发电工作，未来随着新项目的运营，将为
产生。监事会监事负责对公司董事、高级管理人员公司收入带来一定补充。2016~2018年，公司新能
的行为、公司财务和运营方面进行监督，董事、总源业务实现收入分别为1.41亿元、1.57亿元和1.88
经理（总裁）和其他高级管理人员不得兼任监事。
亿元，呈逐年增长趋势；但考虑到金科股份作为房
地产企业缺乏在新能源领域的经营经验，风力发电
5公司9名董事中2名由融创中国派驻。
15 金科地产集团股份有限公司
公司设总经理（总裁）1名，由董事会聘任或者解 投资管理制度方面，公司实行统一的投资管理聘，任期3年，届满可连任；经理对董事会负责， 制度，各子公司的项目投资、股权投资、委托理财、向董事会报告工作，接受董事会和监事的监督，在 风险投资等统一由公司股东大会、董事会按各自权董事会的领导下，全面负责公司的日常经营管理活 限审批。对于利润分配，公司明确严格的税后利润动，组织实施董事会决议。此外，公司亦制定了《“三 分配顺序。
会”议事规则》、《对外担保制度》、《年报信息 资金管理制度方面，公司制定严格的流程，各披露重大差错责任追究制度》及董事会各专门委员 子公司开立银行账户，应按照集团授权审批，原则会实施细则等多项符合公司发展的治理制度，明确 上新成立公司的基本账户应开立在与公司有战略决策、执行、监督等职责权限，通过有效执行，形 合作的银行。公司定期对银行账户进行清理。在融成了科学合理的制衡机制。 资方面，各子公司指定融资方案，均要报公司审批，并进行贷后管理。在资金计划方面，集团公司按月内部控制
对资金计划进行综合统筹平衡，并对各子公司编制公司严格依照《公司法》、《证券法》、《上
的《资金计划执行情况表》进行定期评价。除了常市公司信息披露管理办法》、《企业内部控制基本
规管理之外，公司还对各区域公司按季度进行融资规范》、《深圳证券交易所主板上市公司规范运作
计划的考核，并作为年度考核评选依据。
指引》等相关法律法规及《公司章程》的规定，结
风险管理制度方面，公司建立完善的对外投资合行业及发行人业务结构特点，建立了规范、有效
决策机制，确保决策的科学、规范、透明，有效防的内控组织架构，形成了覆盖决策、执行和监督等
范各种风险，在集团内部设立集团法务部门，负责全方位的组织体系和制度体系。
全面风险管理工作。公司制定严格的风险管理的内公司组织体系内主要职能部门包括监察审计
部流程，通过收集公司经营管理基础信息，进行风中心、证券事务部、法律事务部、金科大学、人力
险识别，建立风险管理台账、建立集团风险信息库资源中心、财务中心、资金中心、投资中心、经营
以及风险管理监督方式，来确保防范各种风险。除管理中心、研发设计中心、成本工程中心、营销中
去常规的风险预防措施之外，公司指定奖惩措施，心、商业管理中心、品牌管理部、客户管理部、金
完善内控赔偿与处罚、问责制度。
科设计院等，对各主要业务经营以及日常管理分工
总体看，公司法人治理结构健全，内部组织机负责。此外，公司亦构建了集团总部、区域公司、
构完善，管理制度较为健全，目前已建立了较健全城市公司三级管控体系。公司对子公司的设立、转
的治理结构和内控体系，能够保证公司各项运作更让、注销等业务实施控制，规范股权变更业务控制；
趋规范化和科学化，为公司的持续稳定发展奠定了对超过公司董事会授权范围的子公司设立、对外转
良好的基础。
让股权、子公司注销清算等业务，除履行公司内部
审批程序外，还需报公司董事会或股东大会审议通
战略规划
过后实施。
根据国家宏观形势和行业发展趋势，公司将继财务管理制度方面，公司严格遵照国家统一的
续坚定实施可持续健康发展的战略构想，坚持依托会计准则和会计制度，制定了《会计管理及核算规
房地产主营业务，多元化经营为辅，打造优质生活范》及各项业务核算制度，建立了规范的会计工作
方式，坚持以“美好生活服务商”总体战略为指引，秩序；持续优化完善财务信息系统，财务核算全面
加快完成由传统开发商向新型服务商的转型。全面实现信息化，有效保证了会计信息及资料的真实、
贯彻落实“地产+服务”双轮驱动，推动“四位一体”完整。公司财务管理工作实行统一管理，分级负责
协同发展。
制度。在预算管理上，公司通过对财务预算审批严
在地产业务方面，紧密围绕核心业务，扩大优
格控制各子公司的开支。
势竞争。秉持“美好生活服务商”的战略定位，明确
16 金科地产集团股份有限公司
公司以民生地产开发为主的产业布局，把地产主业 资本结构
做精做透，坚持聚焦城市群深耕战略布局，力争在 随着公司房地产开发业务规模的持续扩大，近所进入区域的市场具有较高的市场占有率和领先 年来公司资产规模保持快速增长态势，2016~2018的运营管理水平。充分发挥民生地产开发的引领作 年末，公司资产总额分别为1,092.49亿元、1,573.64用，持续推进科技产业投资运营发展，稳步开展文 亿元和 2,306.99亿元，三年年均复合增长率达到化旅游康养业务，促进相关多元化产业的协调发 45.32%，主要系存货及货币资金增长较快所致。同展。 时，公司负债规模亦持续增长，2016~2018年末，社区综合服务方面，公司未来将推动服务集团 公司总负债分别为 867.17亿元、1,349.98亿元和跨业态发展。围绕“四位一体”协同发展，提升综合 1,929.32亿元，三年年均复合增长率为49.16%。所实力、行业影响力和客户口碑。做好后服务建设， 有者权益方面，受永续债的发行、留存收益的积累将服务贯穿项目全生命周期，实现服务集团跨业态 以及少数股东权益的大幅上升影响，公司自有资本发展，巩固现有传统服务优势，开拓科技赋能、园 呈波动上升趋势，2016~2018年末，公司所有者权区增值、产业和商业等增量业务的新空间，推动社 益分别为225.32亿元、223.66亿元和377.67亿元，区综合服务业务向卓越的社区服务商和创新型企 三年年均复合增长率为29.46%，其中，2016~2018业综合服务商的定位转型。 年公司永续债余额分别为29.00亿元、17.00亿元和多元化板块方面，公司致力于实现与地产主业 17.00亿元；受公司房地产合作项目增多，控股子的产业链闭合。围绕地产主业，进一步构建和完善 公司少数股东投入快速增长，2016~2018年公司少设计、建设、园林、商贸等相关产业链业务体系， 数股东权益分别为25.26亿元、25.97亿元和145.86充分发挥战略协同优势，助推公司主业发展。 亿元，三年年均复合增长率达到140.30%。
从具体的发展计划来看，公司将根据既定战略 财务杠杆比率方面，2016~2018年末公司资产规划，从各业务板块推进工作，全面完成各项战略 负债率分别为79.38%、85.79%和83.63%；净负债发展目标。尤其在房地产业务方面，公司 2019年 率分别为120.17%、221.13%和145.54%，其中，受全年计划新开工面积约 3,000万平方米，期末在建 益于所有者权益的大幅增长，公司 2018年末财务面积约 5,500万平方米，全年新增可售货值 3,200 杆杠比率下降明显，但整体仍处于较高水平。另外，亿元，全年实现销售金额 1,500亿元。公司将凭借 2016~2018年公司所有者权益中包含永续债分别为在重庆及全国重点城市良好的品牌知名度及竞争 29.00亿元、17.00亿元和17.00亿元，若将永续债优势，继续深耕“三圈一带、八大城市群、25个核 调整至长期债务核算，公司资产负债率分别为心城市”布局的房地产市场，并进一步实现规模扩 82.03%、86.87%和84.37%；净负债率分别为张。 179.16%、269.74%和164.88%。
总体来看，公司制订了各业务板块清晰的战略 另截至2019年3月末，公司总资产为2,469.22规划，依托自身较强的运营能力和丰富的开发经 亿元，所有者权益397.02亿元；同期末，公司资产验，上述规划有望逐步落实。同时，中诚信证评对 负债率和净负债率小幅上升，分别达到83.92%和公司未来股权变动情况以及由此对公司业务运营 163.29%；若将永续债调整至长期债务核算，公司及治理结构等方面产生的影响保持关注。 期末资产负债率和净负债率分别为84.61%和175.07%。
财务分析
下列财务分析基于公司提供的经天健会计师
事务所（特殊普通合伙）审计并出具标准无保留意
见的2016~2018年审计报告以及未经审计 2019年
第一季度财务报告。
17 金科地产集团股份有限公司
图7：2016~2019.Q1公司资产结构 余额的比重为22.44%。公司非流动资产主要由长期股权投资、投资性房地产和固定资产构成。具体来看，2016~2018年末，公司长期股权投资分别为7.86亿元、44.27亿元和73.68亿元，三年年均复合增长率206.12%，主要系公司近年来新增投资合营及联营项目不断增加所致；同期末，公司投资性房地产分别为28.85亿元、28.91亿元和36.15亿元，主要由公司持有的金科•涪陵世界走廊 B区及金科美邻汇商业2号楼等持有性物业构成；固定资产分别为26.66亿元、24.42亿元和23.74亿元，主要为发电及相关设备、房屋及建筑物和房屋及建筑物装修。
资料来源：公司定期报告，中诚信证评整理
资产构成方面，公司资产主要以流动资产为
另截至2019年3月末，公司流动资产2,291.31主，2016~2018年末，公司流动资产占总资产比重
亿元，其中存货、货币资金和其他应收款分别为分别为90.86%、91.63%和92.48%，随着房地产业
1,721.32亿元、302.52亿元和156.15亿元；非流动务规模的持续扩张，公司流动资产占比逐年上升。
资产为177.91亿元，其中长期股权投资、投资性房公司流动资产主要由存货、货币资金和其他应收款
地产和固定资产分别为 81.46亿元、36.15亿元和构成，截至 2018年末，上述科目占总资产比重分
37.69亿元。
别为69.72%、12.94%和5.64%。具体来看，
负债构成方面，近年来公司负债主要由预收款2016~2018年末，公司存货分别为 715.27亿元、
项、应付账款、其他应付款和有息债务构成。具体 1,072.21亿元和 1,608.35亿元，三年年均复合增长
来看，2016~2018年末公司预收款项分别为 262.74率达到49.95%，近年来存货增长较快主要系新获取
亿元、428.53亿元和762.76亿元，三年年均复合增土地及新开工项目速度加快所致；同期末，公司货
长率70.38%，主要得益于近年来公司房地产项目推币资金余额分别为 176.45亿元、186.27亿元和
盘节奏加快，整体销售业绩持续增长；同期末，公298.52亿元，三年年均复合增长率30.07%，公司货
司应付账款分别为75.55亿元、114.62亿元和136.81币资金快速增长主要系近年来公司销售回款持续
亿元，整体保持持续增长态势，主要系随着房地产增加所致；2016~2018年末，公司其他应收款分别
项目增多，应付工程款不断增加所致；2016~2018为 39.06亿元、91.11亿元和 130.23亿元，三年年
年末，公司其他应付款分别为52.09亿元、84.85亿均复合增长率82.59%，主要系近年来公司合联营项
元和 126.21亿元，三年年均复合增长率55.66%，目持续增长，应收联营、合营企业往来款项增加所
主要系近年来控股子公司应付少数股东的项目运致；其中 2018年公司其他应收款主要由联营、合
营往来款增加所致。另截至 2019年 3月末，公司营企业往来款和保证金构成，上述款项分别为71.10
预收款项、应付账款和其他应付款分别为862.42亿亿元和 37.73亿元，前五大其他应收单位分别为洛
元、102.84亿元和102.39亿元。
阳国家高新技术产业开发区管理委员会、常州天宸
同时，随着公司房地产业务规模的扩张，外部房地产开发有限公司、河南中书置业有限公司、河
融资需求加大，公司有息债务增长较快，2016~2018南国丰园置业有限公司和洛阳都利置业有限公司，
年末，公司总债务规模分别为447.22亿元、680.86上述单位期末其他应收款金额分别为 10.00亿元、
亿元和 848.16亿元，三年年均复合增长率为5.93亿元、5.17亿元、5.05亿元和3.68亿元，其中
37.71%。债务期限结构方面，2016~2018年末，公洛阳国家高新技术产业开发区管理委员会应收款
司长短期债务比（短期债务/长期债务）分别为0.18
项为保证金，上述单位款项合计占公司其他应收款
倍、0.36倍和0.56倍，短期债务占比呈上升趋势，
18 金科地产集团股份有限公司
其中，短期债务分别为 68.24亿元、180.60亿元和 重分别为90.86%、91.63%和92.48%，呈逐年上升 302.99亿元，三年年均复合增长率110.72%，主要 趋势。从流动资产的构成来看，公司流动资产主要系一年内到期的长期借款增加所致，公司近年来短 由存货和货币资金构成，2016~2018年末存货占流期债务增长较快，但以长期债务为主的债务期限结 动资产的比重分别为72.06%、74.36%和75.39%；
构相对合理。另截至 2019年 3月末，公司总债务 货币资金占流动资产的比重分别为17.78%、12.92%为950.86亿元，长短期债务比0.52倍。 和13.99%。另截至2019年3月末，公司流动资产所有者权益构成方面，2016~2018年末，公司 规模为2,291.31亿元，期末流动资产占资产总额的未分配利润分别为 71.67亿元、77.39亿元和 98.31 比重为92.79%，存货和货币资金占流动资产的比重亿元，同期末，盈余公积分别为3.93亿元、5.80亿 分别为75.12%和13.20%。
元和9.37亿元，得益于较好的盈利能力，近年来公 表11：2016～2019.Q1公司流动资产分析司留存收益呈不断增长趋势。同时，近年来公司少 单位：%
|||||
|-|-|-|-|
|2016|2017|2018|2019.Q1|

流动资产/总资产 90.86 91.63 92.48 92.79东权益分别为 25.26亿元、25.97亿元和 145.86亿
||||||
|-|-|-|-|-|
|存货/流动资产|72.06|74.36|75.39|75.12|

货币资金/流动资产 17.78 12.92 13.99 13.20权益比重分别为11.21%、11.61%和38.62%，主要
||||||
|-|-|-|-|-|
|（存货+货币资金）/|||||
||89.83|87.28|89.38|88.33|
|流动资产|||||

资料来源：公司定期报告，中诚信证评整理
股东投入不断增加所致。另截至 2019年 3月末，
存货方面，近年来随着公司房地产开发规模持公司所有者权益增至397.05亿元，其中，未分配利
续增长，其新获取项目及新开工速度加快，推动公润和盈余公积分别为 100.58亿元和 9.37亿元，同
司存货规模快速增长。2016~2018年末，公司存货时，少数股东权益较上年末进一步增至 162.73亿
净额分别为715.27亿元、1,072.21亿元和 1,608.35元。
亿元。从存货结构来看，公司存货主要由在建项目图8：2016~2019.Q1公司债务结构
的开发成本、已竣工项目的开发产品构成。
2016~2018年末，存货中开发成本占比分别为64.48%、76.21%和80.57%，呈持续上升态势；近年来公司存货中已完工开发产品占比分别为29.81%、14.33%和11.71%，近年来占比持续下降，公司产品去化情况向好。
表12：2016～2018年公司存货情况分析
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|-|-|-|
|2016|2017|2018|

存货（亿元） 715.27 1,072.21 1,608.35
|||||
|-|-|-|-|
|开发成本（亿元）|461.23|817.18|1,295.84|

资料来源：公司定期报告，中诚信证评整理
开发成本/存货（%） 64.48 76.21 80.57
|||||
|-|-|-|-|
|开发产品（亿元）|213.20|153.66|188.39|

开发产品/存货（%） 29.81 14.33 11.71资产及负债规模不断提升，且其有息债务规模增长
资料来源：公司定期报告，中诚信证评整理
较快，公司整体财务杠杆比率仍处于较高水平。
资产周转效率方面，近年来公司受获取新项目流动性
不断增多影响，整体周转效率有所下滑。2016~2018
公司资产以流动资产为主，2016~2018年末， 年，公司存货周转效率分别为 0.36次、0.31次和
公司流动资产规模分别为992.65亿元、1,441.88亿 0.22次；总资产周转率分别为 0.31次、0.26次和
元和2,133.41亿元，期末流动资产占资产总额的比 0.21次。
19 金科地产集团股份有限公司
表13：2016～2018年公司周转率相关指标
盈利能力
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|-|-|-|-|
||2016|2017|2018|
|存货周转率（次/年）|0.36|0.31|0.22|
|总资产周转率（次/年）|0.31|0.26|0.21|

资料来源：公司定期报告，中诚信证评整理
司营业毛利率分别为20.74%、21.32%和28.57%，从现金获取能力来看，随着房地产开发业务的
受益于近年来公司项目布局良好，结转项目区域房扩大，受项目销售回笼资金以及公司项目获取及开
地产市场销售均价上升的影响，公司综合毛利率有发资金支出的影响，公司近年来经营性现金流波动
所提高。另外，近年来公司销售业绩良好，较大。公司2016~2018年经营性现金流净额分别为
2016~2018年末公司预收款项分别为262.74亿元、62.44亿元、-84.86亿元和13.29亿元，其中，2017
428.53亿元和762.76亿元，丰富的待结算资源为公年以来公司新获取土地及新开工项目大幅增加，经
司经营业绩形成了有力的保障。另2019年1~3月，营活动现金流呈现净流出状态。2016~2018年末经
公司实现营业收入64.11亿元，同比增长20.47%；
营活动现金流/短期债务分别为0.92倍、-0.47倍和
综合毛利率为25.44%，较上年同期提高 5.07个百0.04倍，经营活动现金流对短期债务的保障力度有
分点。此外，截至 2019年 3月末，公司预收款项待提升。货币资金方面，近年来公司年末所持货币
进一步增至862.42亿元。
资金规模保持在较高水平，但受短期债务规模增长
从期间费用来看，随着业务规模增长，公司三较快影响，货币资金对短期债务的覆盖能力有所下
费规模亦不断增加。2016~2018年公司三费合计分降，2016~2018年末，公司货币资金/短期债务分别
别为25.33亿元、37.92亿元和49.54亿元，同期三为2.59倍、1.03倍和0.99倍。另2019年一季度公
费收入占比分别为7.86%、10.91%和12.02%。其中，司经营性现金流净额为-83.67亿元，截至2019年3
随着房地产项目销售及开发进度的加快，公司销售月末，经营活动现金流/短期债务和货币资金/短期
费用及管理费用增长较快，期间费用呈持续上升趋债务分别为-1.03倍和0.93倍。
势。总体来看，公司期间费用不断上升，三费占比表14：2016～2019.Q1公司部分流动性指标
亦持续增长，期间费用控制能力有待加强。另2019
|||||
|-|-|-|-|
|2016|2017|2018|2019.Q1|

货币资金（亿元） 176.45 186.27 298.52 302.52
年1~3月，公司期间费用合计8.85亿元，占同期营
||||||
|-|-|-|-|-|
|经营活动现金流净额|||||
||62.44|-84.86|13.29|-83.67|
|（亿元）|||||

经营净现金流/ 0.92 -0.47 0.04 -1.03
短期债务（X）
单位：亿元
||||||
|-|-|-|-|-|
|货币资金/短期债务|||||
||2.59|1.03|0.99|0.93|
|（X）|||||

资料来源：公司定期报告，中诚信证评整理
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|-|-|-|-|-|
|管理费用*|12.47|15.12|23.43|3.23|

财务费用 3.05 4.72 0.50 1.45产账面价值合计580.19亿元，主要系借款抵/质押、
||||||
|-|-|-|-|-|
|三费合计|25.33|37.92|49.54|8.85|

营业总收入 322.35 347.58 412.34 64.11亿元，用于借款抵押的在建工程和存货分别为11.85
||||||
|-|-|-|-|-|
|三费收入占比|7.86%|10.91%|12.02%|13.81%|

持续上升趋势；同期，公司分别实现投资收益-0.99 利润总额、利息支出和折旧构成，2016~2018年公亿元、2.58亿元和-1.86亿元，其中，2017年投资 司EBITDA分别为28.21亿元、36.20亿元和59.91收益增长明显主要系处置新疆金科能源股权投资 亿元，呈不断上升趋势。从主要偿债能力指标表现合伙企业（有限合伙）和五家渠雪莲金科教育管理 来看，受公司房地产项目增加影响，公司经营性净有限公司股权获得收益增长所致；同期，公司公允 现金流波动较大，2016~2018年末，公司经营净现价值变动损益分别为 0.63亿元、-0.15亿元和 0.66 金流/总债务分别为0.14倍、-0.12倍和0.02倍，经亿元。综上，2016~2018年，公司实现净利润分别 营性净现金流对债务本息的保障能力较弱。
为17.90亿元、22.85亿元和40.21亿元，所有者权 2016~2018年，公司总债务/EBITDA分别为 15.85益收益率分别为7.95%、10.22%和10.65%，受益于 倍、18.81倍和14.16倍，呈波动下降趋势；同期，公司结算收入增长及毛利率提高，公司净利润及所 EBITDA利息保障倍数分别为 0.90倍、1.03倍和有者权益收益率均呈上升趋势。另2019年1~3月， 1.19倍，公司EBITDA对债务本金的保障程度偏弱，公司实现利润总额 3.27亿元，实现净利润 2.25亿 对利息的保障程度有所提高。
元，分别较上年同期增长22.47%和7.66%。 表16：2016～2019.Q1公司偿债能力指标
||||||
|-|-|-|-|-|
|项目|2016|2017|2018|2019.Q1|

短期债务（亿元） 68.24 180.60 302.99 325.65
||||||
|-|-|-|-|-|
|长期债务（亿元）|378.98|500.27|545.17|625.21|

总债务（亿元） 447.22 680.86 848.16 950.86
||||||
|-|-|-|-|-|
|经营活动净现金流|||||
||62.44|-84.86|13.29|-83.67|
|（亿元）|||||

EBITDA（亿元） 28.21 36.20 59.91 -
||||||
|-|-|-|-|-|
|总债务/EBITDA（X）|15.85|18.81|14.16|-|

经营净现金流/
0.14 -0.12 0.02 -0.35总债务（X）
||||||
|-|-|-|-|-|
|EBITDA 利息倍数|||||
||0.90|1.03|1.19|-|
|（X）|||||

经营净现金流/
资料来源：公司定期报告，中诚信证评整理 1.99 -2.42 0.26 -利息支出（X）
总的来看，公司近年来结算收入规模保持增长
注：2019.Q1公司总债务未经调整。
资料来源：公司定期报告，中诚信证评整理
态势，毛利率水平亦有所提升，加之近年来待结算
财务弹性方面，公司与多家商业银行保持良好资源丰富，对未来经营业绩的增长形成了有力保
的合作关系，截至 2018年末，公司及合并报表下障，公司整体盈利能力较好。
属子公司取得的银行授信总额为人民币 1,550亿偿债能力
元，已使用授信额度人民币559亿元，未使用授信从债务规模来看，随着近年土地储备及项目开
余额为人民币991亿元，加之公司作为A股上市公发规模的扩大，公司债务规模快速上升。2016~2018
司，股权融资渠道顺畅，其整体备用流动性较好。
年末公司总债务规模分别为447.22亿元、680.86亿
或有负债方面，截至 2018年末，公司及其子元和 848.16亿元，三年年均复合增长率37.71%；
公司对外担保余额合计102.00亿元，担保对象主要同期公司长短期债务比分别为 0.18倍、0.36倍和
为公司合营及联营公司，其中，对郑州新银科置业0.56倍，整体呈上升趋势，其中，受一年内到期的
有限公司、重庆美科房地产开发有限公司、南宁融长期借款增长影响，2018年短期债务增长至302.99
创世承置业有限公司和河南中建锦伦置业有限公
亿元，同比大幅增长67.77%，短期偿债压力有所上
司等提供担保金额分别为11.40亿元、10.51亿元、
升。另截至2019年3月末，公司总债务950.86亿
7.76亿元和6.02亿元；公司对外担保总额占公司当
元，长短期债务比为0.52倍。
期末净资产比例为27.01%，中诚信证评将对公司或
EBITDA获现能力方面，公司EBITDA主要由
21 金科地产集团股份有限公司
有负债风险保持关注。
总体而言，随着公司业务规模的快速扩张，公
司近年来债务规模增长较快，财务杠杆比率仍处于
较高水平。不过，考虑到公司在重庆区域的竞争优
势与市场地位进一步提升，以及持续增长的签约销
售金额及充足的待结算资源，加之其相对充裕的备
用流动性，可为其债务本息的偿还提供有力保障。
结论
综上，中诚信证评评定金科地产集团股份有限
公司主体信用等级为AAA，评级展望为稳定；评定
“金科地产集团股份有限公司2019年面向合格投资
者公开发行公司债券（第二期）”信用等级为AAA。
22 金科地产集团股份有限公司
关于金科地产集团股份有限公司
2019年面向合格投资者公开发行公司债券（第二期）的跟踪评级安排根据中国证监会相关规定、评级行业惯例以及本公司评级制度相关规定，自首次评级报告出具之日（以评级报告上注明日期为准）起，本公司将在本期债券信用级别有效期内或者本期债券存续期内，持续关注本期债券发行人外部经营环境变化、经营或财务状况变化以及本期债券偿债保障情况等因素，以对本期债券的信用风险进行持续跟踪。跟踪评级包括定期和不定期跟踪评级。
在跟踪评级期限内，本公司将于本期债券发行主体及担保主体（如有）年度报告公布后两个月内完成该年度的定期跟踪评级，并根据上市规则于每一会计年度结束之日起 6个月内披露上一年度的债券信用跟踪评级报告。此外，自本次评级报告出具之日起，本公司将密切关注与发行主体、担保主体（如有）以及本期债券有关的信息，如发生可能影响本期债券信用级别的重大事件，发行主体应及时通知本公司并提供相关资料，本公司将在认为必要时及时启动不定期跟踪评级，就该事项进行调研、分析并发布不定期跟踪评级结果。
本公司的定期和不定期跟踪评级结果等相关信息将根据监管要求或约定在本公司网站（www.ccxr.com.cn）和交易所网站予以公告，且交易所网站公告披露时间不得晚于在其他交易场所、媒体或者其他场合公开披露的时间。
如发行主体、担保主体（如有）未能及时或拒绝提供相关信息，本公司将根据有关情况进行分析，据此确认或调整主体、债券信用级别或公告信用级别暂时失效。
23 金科地产集团股份有限公司
附一：金科地产集团股份有限公司股权结构图（截至2019年 3月31日）
资料来源：公司提供，中诚信证评整理
24 金科地产集团股份有限公司
附二：金科地产集团股份有限公司组织结构图（截至2019年 3月31日）
资料来源：公司提供，中诚信证评整理
25 金科地产集团股份有限公司
附三：金科地产集团股份有限公司主要财务数据及指标
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|-|-|-|-|-|
|财务数据（单位：万元）|2016|2017|2018|2019.Q1|
||1,764,484.22|1,862,698.97|2,985,175.72|3,025,156.24|
|应收账款净额|82,928.66|149,468.37|158,360.75|178,033.80|

存货净额 7,152,719.55 10,722,137.32 16,083,488.65 17,213,172.40
||||||
|-|-|-|-|-|
|流动资产|9,926,509.52|14,418,759.47|21,334,127.37|22,913,139.81|

长期投资 110,169.72 476,929.60 784,121.52 825,344.09
||||||
|-|-|-|-|-|
|固定资产合计|611,399.55|649,383.28|744,097.50|738,439.34|

总资产 10,924,916.41 15,736,402.28 23,069,866.54 24,692,248.81
||||||
|-|-|-|-|-|
|短期债务|682,379.84|1,805,995.48|3,029,949.07|3,256,537.66|

长期债务 3,789,801.15 5,002,654.35 5,451,678.36 6,252,078.27
||||||
|-|-|-|-|-|
|总债务（短期债务＋长期债务）|4,472,180.99|6,808,649.82|8,481,627.43|9,508,615.93|

总负债 8,671,694.47 13,499,771.99 19,293,206.25 20,721,791.98
||||||
|-|-|-|-|-|
|所有者权益（含少数股东权益）|2,253,221.94|2,236,630.29|3,776,660.29|3,970,456.83|

营业总收入 3,223,544.16 3,475,762.31 4,123,367.64 641,126.42
||||||
|-|-|-|-|-|
|三费前利润|482,169.09|627,968.62|1,037,395.94|138,379.41|

投资收益 -9,872.06 25,778.99 -18,623.38 -13,747.71
||||||
|-|-|-|-|-|
|净利润|179,034.90|228,539.78|402,050.40|22,470.50|

息税折旧摊销前盈余EBITDA 282,116.54 371,322.96 599,109.05 -
||||||
|-|-|-|-|-|
|经营活动产生现金净流量|624,412.15|-848,554.64|132,910.95|-836,715.35|

投资活动产生现金净流量 -565,098.88 -990,234.56 -800,115.35 -93,308.04
||||||
|-|-|-|-|-|
|筹资活动产生现金净流量|869,854.97|1,930,979.05|1,797,474.41|975,653.73|

现金及现金等价物净增加额 929,168.24 92,189.86 1,130,270.01 45,630.34
||||||
|-|-|-|-|-|
|财务指标|2016|2017|2018|2019.Q1|

营业毛利率（%） 20.74 21.32 28.57 25.44
||||||
|-|-|-|-|-|
|所有者权益收益率（%）|7.95|10.22|10.65|2.26|

EBITDA/营业总收入（%） 8.75 10.41 14.53 -
||||||
|-|-|-|-|-|
|速动比率（X）|0.58|0.44|0.38|0.40|

经营活动净现金/总债务（X） 0.14 -0.12 0.02 -0.35
||||||
|-|-|-|-|-|
|经营活动净现金/短期债务（X）|0.92|-0.47|0.04|-1.03|
|经营活动净现金/利息支出（X）|1.99|-2.42|0.26|-|
|EBITDA利息倍数（X）|0.90|1.03|1.19|-|

总债务/EBITDA（X） 15.85 18.81 14.16 -
||||||
|-|-|-|-|-|
|资产负债率（%）|79.38|85.79|83.63|83.92|

总债务/总资本（%） 66.50 75.27 69.19 70.54
||||||
|-|-|-|-|-|
|长期资本化比率（%）|62.71|69.10|59.08|61.16|

净负债率（%） 120.17 221.13 145.54 163.29
注：1、2016~2018年长期应付款中应付融资租赁款已调至长期债务核算；2019.Q1总债务未经调整；
2、所有者权益包含少数股东权益，净利润包含少数股东损益；
3、2019.Q1所有者权益收益率等指标经年化处理。
26 金科地产集团股份有限公司
附四：基本财务指标的计算公式
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|-|
|货币资金等价物＝货币资金+交易性金融资产+应收票据|

长期投资＝可供出售金融资产+持有至到期投资+长期股权投资
||
|-|
|固定资产合计＝投资性房地产+固定资产+在建工程+工程物资+固定资产清理+生产性生物资产+油气资产|

短期债务＝短期借款+交易性金融负债+应付票据+一年内到期的非流动负债
||
|-|
|长期债务＝长期借款+应付债券|

总债务＝长期债务+短期债务
||
|-|
|净债务＝总债务-货币资金|

三费前利润＝营业总收入-营业成本-利息支出-手续费及佣金收入-退保金-赔付支出净额-提取保险合同准备金净额-保单红利支出-分保费用-营业税金及附加
||
|-|
|EBIT（息税前盈余）＝利润总额+利息支出|

EBITDA（息税折旧摊销前盈余）＝EBIT+折旧+无形资产摊销+长期待摊费用摊销
||
|-|
|资本支出＝购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金+取得子公司及其他营业单位支付的现金|
|净额|

营业毛利率＝（营业收入-营业成本）/营业收入
||
|-|
|EBIT率＝EBIT/营业总收入|

三费收入比＝（财务费用+管理费用+销售费用）/营业总收入
||
|-|
|所有者权益收益率＝净利润/所有者权益|

流动比率＝流动资产/流动负债
||
|-|
|速动比率＝（流动资产-存货）/流动负债|

存货周转率＝主营业务成本（营业成本）/存货平均余额
||
|-|
|应收账款周转率＝主营业务收入净额（营业总收入净额）/应收账款平均余额|

资产负债率＝负债总额/资产总额
||
|-|
|总资本化比率＝总债务/（总债务+所有者权益（含少数股东权益））|

长期资本化比率＝长期债务/（长期债务+所有者权益（含少数股东权益））
||
|-|
|EBITDA利息倍数＝EBITDA/（计入财务费用的利息支出+资本化利息支出）|

净负债率=净债务/所有者权益（含少数股东权益）
27 金科地产集团股份有限公司
附五：信用等级的符号及定义
主体信用评级等级符号及定义
|||
|-|-|
|等级符号|含义|

AAA 受评主体偿还债务的能力极强，基本不受不利经济环境的影响，违约风险极低
|||
|-|-|
|AA|受评主体偿还债务的能力很强，受不利经济环境的影响较小，违约风险很低|

A 受评主体偿还债务的能力较强，较易受不利经济环境的影响，违约风险较低
|||
|-|-|
|BBB|受评主体偿还债务的能力一般，受不利经济环境影响较大，违约风险一般|

BB 受评主体偿还债务的能力较弱，受不利经济环境影响很大，有较高违约风险
|||
|-|-|
|B|受评主体偿还债务的能力较大地依赖于良好的经济环境，违约风险很高|

CCC 受评主体偿还债务的能力极度依赖于良好的经济环境，违约风险极高
|||
|-|-|
|CC|受评主体在破产或重组时可获得的保护较小，基本不能保证偿还债务|

C 受评主体不能偿还债务
注：除AAA级，CCC级（含）以下等级外，每一个信用等级可用“+”、“-”符号进行微调，表示信用质量略高或略低于本等级。
评级展望的含义
|||
|-|-|
|内容|含义|
|正面|表示评级有上升趋势|
|负面|表示评级有下降趋势|
|稳定|表示评级大致不会改变|
|待决|表示评级的上升或下调仍有待决定|

评级展望是评估发债人的主体信用评级在中至长期的评级趋向。给予评级展望时，主要考虑中至长期内受评主体可能发生的经济或商业基本因素变动的预期和判断。
长期债券信用评级等级符号及定义
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|-|-|
|等级符号|含义|

AAA 债券安全性极强，基本不受不利经济环境的影响，违约风险极低
|||
|-|-|
|AA|债券安全性很强，受不利经济环境的影响较小，违约风险很低|

A 债券安全性较强，较易受不利经济环境的影响，违约风险较低
|||
|-|-|
|BBB|债券安全性一般，受不利经济环境影响较大，违约风险一般|

BB 债券安全性较弱，受不利经济环境影响很大，有较高违约风险
|||
|-|-|
|B|债券安全性较大地依赖于良好的经济环境，违约风险很高|

CCC 债券安全性极度依赖于良好的经济环境，违约风险极高
|||
|-|-|
|CC|基本不能保证偿还债券|

C 不能偿还债券
注：除AAA级，CCC级（含）以下等级外，每一个信用等级可用“+”、“-”符号进行微调，表示信用质量略高或略低于本等
级。
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短期债券信用评级等级符号及定义
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|-|-|
|等级|含义|

A-1 为最高短期信用等级，还本付息能力很强，安全性很高。
|||
|-|-|
|A-2|还本付息能力较强，安全性较高。|

A-3 还本付息能力一般，安全性易受不利环境变化的影响。
|||
|-|-|
|B|还本付息能力较低，有一定的违约风险。|

C 还本付息能力很低，违约风险较高。
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|-|-|
|D|不能按期还本付息。|

注：每一个信用等级均不进行“+”、“-”微调。
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