杭州米格电机有限公司
拟收购杭州勤格电机有限公司股权
涉及杭州勤格电机有限公司
股东全部权益价值项目
评估报告
中企华评报字(2015)第 3152号
(共一册，第一册)
北京中企华资产评估有限责任公司
二〇一五年三月十三日
杭州米格电机有限公司拟收购杭州勤格电机有限公司股权涉及杭州勤格电机有限公司
股东全部权益价值评估报告
目 录
注册资产评估师声明 ................................... 1评估报告摘要 ........................................ 2评估报告正文 ........................................ 4一、委托方、被评估单位及业务约定书约定的其他评估报告使用者 ........................... 4二、评估目的 ...................................................................................................................... 8三、评估对象和评估范围 .................................................................................................. 8四、价值类型及其定义 ...................................................................................................... 9五、评估基准日 ................................................................................................................ 10六、评估依据 .................................................................................................................... 10七、评估方法 .................................................................................................................... 11八、评估程序实施过程和情况 ........................................................................................ 15九、评估假设 .................................................................................................................... 17十、评估结论 .................................................................................................................... 18十一、 特别事项说明 ....................................................................................................... 19十二、 评估报告使用限制说明 ....................................................................................... 19十三、 评估报告日 ..............................................................................错误!未定义书签。
评估报告附件 ....................................... 21
北京中企华资产评估有限责任公司 I
杭州米格电机有限公司拟收购杭州勤格电机有限公司股权涉及杭州勤格电机有限公司
股东全部权益价值评估报告
注册资产评估师声明
一、我们在执行本资产评估业务中，遵循相关法律法规和资产评估准则，恪守独立、客观和公正的原则；根据我们在执业过程中收集的资料，评估报告陈述的内容是客观的，并对评估结论合理性承担相应的法律责任。
二、评估对象涉及的资产、负债清单及企业未来经营预测资料由委托方、被评估单位申报并经其签章确认；所提供资料的真实性、合法性、完整性，恰当使用评估报告是委托方和相关当事方的责任。
三、我们与评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系；与相关当事方没有现存或者预期的利益关系，对相关当事方不存在偏见。
四、我们已对评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查；我们已对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验，并对已经发现的问题进行了如实披露，且已提请委托方及相关当事方完善产权以满足出具评估报告的要求。
五、我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设和限定条件的限制，评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明的假设、限定条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。
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杭州米格电机有限公司拟收购杭州勤格电机有限公司股权涉及杭州勤格电机有限公司
股东全部权益价值评估报告
评估报告摘要
重要提示
本摘要内容摘自评估报告正文，欲了解本评估项目的详
细情况和合理理解评估结论，应认真阅读评估报告正文。
北京中企华资产评估有限责任公司接受杭州米格电机有限公司的委托，根据有关法律、法规和资产评估准则，遵循独立、客观、公正的原则，按照必要的评估程序，对杭州勤格电机有限公司的股东全部权益在评估基准日的市场价值进行了评估。现将评估报告摘要如下：
评估目的：杭州米格电机有限公司拟收购杭州勤格电机有限公司股权。
评估对象：杭州勤格电机有限公司的股东全部权益价值。
评估范围：杭州勤格电机有限公司的全部资产及负债。具体包
括：流动资产、固定资产、无形资产和流动负债。
评估基准日：2014年 12月 31日
价值类型：市场价值
评估方法：资产基础法
评估结论：
杭州勤格电机有限公司评估基准日总资产账面价值为6,095.69万元，评估价值为 6,702.27万元，增值额为 606.58万元，增值率为9.95%；总负债账面价值为 2,508.61万元，评估价值为 2,508.61万元，无增减值额；净资产账面价值为 3,587.08万元，净资产评估价值为 4,193.66万元，增值额为 606.58万元，增值率为16.91%。
评估结果汇总表
评估基准日：2014年12月31日 金额单位：人民币万元
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|项目||账面价值|评估价值|增减值|增值率%|
|||A|B|C=B-A|D=C/A× 100%|
|一、流动资产|1|255.84|255.87|0.03|0.01|
|二、非流动资产|2|5,839.84|6,446.40|606.56|10.39|
|其中：可供出售金融资产净额|3|||||
|投资性房地产|4|||||
|固定资产|5|4,860.78|4,891.88|31.10|0.64|
|在建工程|6|||||
|无形资产|7|976.09|1,551.55|575.46|58.96|
|其中：土地使用权|8|976.09|1,551.55|575.46|58.96|
|长期待摊费用|9|||||
|递延所得税资产|10|||||
|其他非流动资产|11|2.97|2.97|||
|资产总计|12|6,095.69|6,702.27|606.58|9.95|
|三、流动负债|13|2,508.61|2,508.61|||
|四、非流动负债|14|||||
|负债总计|15|2,508.61|2,508.61|||
|净资产|16|3,587.08|4,193.66|606.58|16.91|

经评估后杭州勤格电机有限公司的股东全部权益价值为 4,193.66万元，增值额为 606.58万元，增值率为16.91%。
本评估报告仅为评估报告中描述的经济行为提供价值专业意见，评估结论的使用有效期限自评估基准日2014年12月31日起壹年有效。
评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明的假设、限定条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。
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涉及杭州勤格电机有限公司股东全部权益价值项目
评估报告正文
杭州米格电机有限公司：
北京中企华资产评估有限责任公司接受贵公司的委托，根据有关法律、法规和资产评估准则，遵循独立、客观、公正的原则，采用资产基础法，按照必要的评估程序，对杭州米格电机有限公司拟收购杭州勤格电机有限公司股权行为涉及的杭州勤格电机有限公司股东全部权益在2014年12月31日的市场价值进行了评估。现将资产评估情况报告如下。
一、委托方、被评估单位及业务约定书约定的其他评估报告使用者
本次评估的委托方为杭州勤格电机有限公司，被评估单位为杭州勤格电机有限公司。
(一) 委托方概况
企业名称：杭州米格电机有限公司(以下简称“米格电机”)
法定住所：杭州余杭区仁和街道奉运路 3号
法定代表人：丁阿伟
注册资本：1,000万元人民币
公司类型：有限责任公司
成立日期：2005年 08月 22日
营业期限：2005年 08月 22日至 2015年 8月 21日止
经营范围：步进电机、伺服电机及驱动器的生产。步进电机、伺服电机及驱动器的设计、销售；货物进出口（法律、行政法规禁止的项目除外，法律、行政法规限制的项目取得许可证方可经营）；其他
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无须报经审批的合法项目（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）。
企业股权结构及变更情况：
杭州勤格电机有限公司(以下简称“公司”)，系由自然人江泓清及魏林于 2005年 7月 28日共同出资成立的有限责任公司。根据协议、章程的规定，公司注册资本为人民币 150万元，其中江泓清出资 76.50万元，占51%；魏林出资 73.50万元，占49%。
2010年 2月 3日，公司原股东江泓清与自然人丁阿伟、吴光付签署《股权转让协议》，协议约定原股东江泓清将其持有的公司 76.50万元出资中的 63.75万元转让给丁阿伟；76.50万元出资中的 12.75万元转让给吴光付。同日，公司原股东魏林与自然人吴光付、汪冬花签署《股权转让协议》，协议约定原股东魏林将其持有的公司 73.50万元出资中的 51.00万元转让给吴光付；73.50万元出资中的 22.50万元转让给汪冬花。转让完成后，丁阿伟出资 63.75万元，占42.50%；吴光付出资 63.75万元，占42.50%；汪冬花出资 22.50万元，占15.00%。
2011年 5月 10日，经股东会审议通过，公司注册资本由 150万元增加至 1,000万元，其中丁阿伟以货币形式增资 361.25万元，增资后占42.50%；吴光付以货币资金形式增资 361.25万元，占42.50%；汪冬花以货币资金形式增资 127.50万元，增资后占15.00%。该增资经杭州深度会计师事务所有限公司于2011年5月11日出具的杭深验字（2011）号《验资报告》审验。
2011年 5月 11日，公司换领了杭州市工商行政管理局萧山分局颁发的注册号为 330181000173651的《企业法人营业执照》。截止评估基准日公司注册资本为人民币 1,000万元，公司类型为有限责任公司，法定代表人为丁阿伟。
(二)被评估单位概况
企业名称：杭州勤格电机有限公司(以下简称“勤格电机”)
法定住所：杭州余杭区仁和镇九龙村
法定代表人：吴光付
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注册资本：600万美元
公司类型：有限责任公司(台港澳法人独资)
成立日期：2011年 08月 08日
营业期限：2011年 08月 08日至 2061年 08月 07日止
经营范围：筹建：步进电机、伺服电机、驱动电源的研发、生产。
（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）
1)企业股权结构及变更情况：
杭州勤格电机有限公司系香港米格科技有限公司独资组建的有限责任公司(台港澳法人独资)，于 2011年 8月 1日经浙江省人民政府颁发的商外资浙府杭字(2011)07943号批准证书批准，并与 2011年 8月 8日经杭州市工商管理局登记注册，取得注册号为 330100400040283号企业法人营业执照，注册资金 1800万美元，实收资本 1,449.9722万美元，经营期限 50年。
根据香港米格科技有限公司 2014年 6月 5日的《杭州勤格电机有限公司股东的决定-关于同意修改章程、减少投资总额和注册资本的决定》，同意投资者将杭州勤格电机有限公司的投资总额从 2,700万美元减至 1,500万美元，注册资本从 1,800万美元减至 600万美元；
2014年 9月 3日，杭州市余杭区商务局签发了《杭州市余杭区外商投资企业变更批复》(余商务资[2014]60号)文件，同意杭州勤格电机有限公司投资总额从 2,700万美元减至 1,500万美元，注册资本从 1,800万美元减至 600万美元。
至评估基准日，杭州勤格电机有限公司注册资本 600万美元，香港米格科技有限公司持股比例为100%。
2)被评估单位历史财务资料
勤格电机近二年资产负债情况见下表：
金额单位：元
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|-|-|-|
|项目/报表日|2013年12月31日|2014年12月31日|
|资产总额|116,388,812.77|59,927,732.62|
|负债总额|4,885,401.74|25,086,103.58|

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|-|-|-|
|项目/报表日|2013年12月31日|2014年12月31日|
|净资产|111,503,411.03|34,841,629.04|

勤格电机近二年经营状况见下表：
金额单位：元
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|-|-|-|
|内容|2013年|2014年|
|营业收入||426,900.64|
|营业成本||396,115.33|
|税金及附加|||
|销售费用|||
|管理费用|775,212.66|494,954.50|
|财务费用||54,713.82|
|资产减值损失|211,549.49|606,098.98|
|投资收益|||
|营业外收入|||
|营业外支出||30,000.00|
|利润总额|-986,762.15|-1,154,981.99|
|所得税|||
|净利润|-986,762.15|-1,154,981.99|

 2013年及评估基准日的会计报表已经大华会计师事务所(特殊普通合伙)审计，并出具无保留审计报告。
3)企业产权和经营管理结构：
杭州勤格电机有限公司目前拥有杭州勤格电机有限公司的宿舍楼、1号厂房和 2号厂房，坐落于杭州余杭区仁和街道奉运路 3号，房屋面积 43,667.09平方米，房屋所占用土地已办理土地使用权证，编
号为杭余出国用(2012)第 109-191号，土地面积 20,334.90平方米。
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杭州勤格电机有限公司组织机构仅有 1名股东。股东按其所持股比例享有权利，承担义务。公司执行董事为 1名，由投资者委派。公司设监事 1人，由投资者委派。同时公司聘任总经理一名，由执行董事决定聘任。
(三)业务约定书约定的其他评估报告使用者
本评估报告仅供委托方、被评估单位以及国家法律、法规规定的评估报告使用者使用，不得被其他任何第三方使用或依赖。
二、评估目的
杭州米格电机有限公司拟收购杭州勤格电机有限公司100%股权。为此，杭州米格电机有限公司委托北京中企华资产评估有限责任公司对该经济行为所涉及的杭州勤格电机有限公司股东全部权益进行评估，为本次收购行为提供价值专业意见。
杭州米格电机有限公司已就此事项，于 2015年 3月 12日出具了《股东会决议》。
三、评估对象和评估范围
(一)评估对象
根据评估目的，评估对象是杭州勤格电机有限公司的股东全部权益价值。
(二)评估范围
评估范围是被评估单位的全部资产及负债，具体内容如下表：
单位：人民币元
|||
|-|-|
|项 目|账面金额|
|流动资产|1,529,231.82|
|固定资产|48,607,843.00|
|无形资产|9,760,912.80|
|其他非流动资产|29,745.00|
|资产总额|59,927,732.62|

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|项 目|账面金额|
|流动负债|25,086,103.58|
|负债总额|25,086,103.58|
|净资产|34,841,629.04|

本次纳入评估范围的全部资产与负债与经济行为涉及的评估对
象和评估范围一致，评估基准日财务报表已经大华会计师事务所(特殊普通合伙)审计。
(三)企业申报的实物资产情况
企业申报的纳入评估范围的实物资产包括：房屋建筑物。实物资产位于杭州余杭区仁和街道奉运路 3号的杭州勤格电机有限公司厂
区内。实物资产的类型及特点如下：
纳入评估范围的房屋建筑物共 3幢，为宿舍、1号厂房、2号厂房，账面原值 49,003,958.33元，账面净值 48,607,843.00元。
杭州勤格电机有限公司目前已将宿舍楼和 1号厂房出租给杭州米格电机有限公司，出租房屋面积 26,700.34平方米，年租金 2,563,232.64元，租赁期五年，从 2014年 11月 1日~2019年 10月 31日。
(五)企业申报的无形资产情况
纳入评估范围的无形资产-土地使用权共有 1宗，权位于余杭区仁和街道奉口村，东至仁良路，南至粮站路，西至奉运路，北至启航路，证编号：杭余出国用(2012)第 109-191号，用途为工业用地，使用权类型为出让，土地使用终止日期为 2061年 08月 07日，宗地总面积 20,334.90平方米。
四、价值类型及其定义
根据评估目的，确定评估对象的价值类型为市场价值。
市场价值是指自愿买方和自愿卖方，在各自理性行事且未受任何
强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计
数额。
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五、评估基准日
评估基准日是 2014年 12月 31日。
评估基准日由委托方确定。
六、评估依据
(一)经济行为依据
杭州米格电机有限公司《股东会决议》。
(二)法律法规依据
1.《中华人民共和国公司法》(2013年 12月 28日第十二届全国人民代表大会常务委员会第六次会议修订)；
2.《中华人民共和国城市房地产管理法》(2007年 8月 30日第十届全国人民代表大会常务委员会第二十九次会议通过)；
3.《中华人民共和国土地管理法》（2004年 8月 28日第十届全国人民代表大会常务委员会第十一次会议通过）；
4.《中华人民共和国企业所得税法》(2007年 3月 16日第十届全国人民代表大会第五次会议通过)；
5.《企业会计准则——基本准则》(财政部令第 33号)；
6.《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》（2006年 12月 30日国务院第 163次常务会议通过）；
7.《协议出让国有土地使用权规定》（国土资源部令第 21号）；
8.《城镇土地估价规程》（GB/T18508-2001）；
9.《城镇土地分等定级规程》(GB/T18507-2001)；
10.《房地产估价规范》(GB/T50291-1999)；
11.有关其他法律、法规、通知文件等。
(三)评估准则依据
1.《资产评估准则——基本准则》(财企[2004]20号)；
2.《资产评估职业道德准则——基本准则》(财企[2004]20号)；
3.《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》(会协[2003]18号)；
4.《资产评估准则——评估程序》(中评协[2007]189号)；
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5.《资产评估准则——工作底稿》(中评协[2007]189号)；
6.《资产评估准则——不动产》(中评协[2007]189号)；
7.《资产评估价值类型指导意见》(中评协[2007]189号)；
8.《评估机构业务质量控制指南》(中评协[2010]214号)；
9.《资产评估准则——企业价值》(中评协[2011]227号)；
10.《资产评估准则——评估报告》(中评协[2011]230号)；
11.《资产评估准则——业务约定书》(中评协[2011]230号)；
12.《资产评估执业道德准则——独立性》(中评协[2012]248号)。
(四)权属依据
1.国有土地使用权证；
2.其他有关产权证明。
(五)取价依据
1.评估基准日银行存贷款基准利率及外汇汇率；
2.企业提供的以前年度的财务报表、审计报告；
3.评估人员现场勘察记录及收集的其他相关估价信息资料；
4.与此次资产评估有关的其他资料。
(六)其他参考依据
1.被评估单位提供的资产清单和评估申报表；
2.大华会计师事务所(特殊普通合伙)出具的审计报告；
3.北京中企华资产评估有限责任公司信息库。
七、评估方法
企业价值评估的基本方法主要有收益法、市场法和资产基础法。
企业价值评估中的收益法，是指将预期收益资本化或者折现，确定评估对象价值的评估方法。收益法常用的具体方法包括股利折现法和现金流量折现法。
企业价值评估中的市场法，是指将评估对象与可比上市公司或者可比交易案例进行比较，确定评估对象价值的评估方法。市场法常用的两种具体方法是上市公司比较法和交易案例比较法。
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企业价值评估中的资产基础法，是指以被评估企业评估基准日的资产负债表为基础，合理评估企业表内及表外各项资产、负债价值，确定评估对象价值的评估方法。
《资产评估准则——企业价值》规定，注册资产评估师执行企业价值评估业务，应当根据评估目的、评估对象、价值类型、资料收集情况等相关条件，分析收益法、市场法和资产基础法三种资产评估基本方法的适用性，恰当选择一种或者多种资产评估基本方法。
由于市场上难以收集到可比交易案例或可比上市公司，该项目不适于市场法；杭州勤格电机有限公司成立于 2011年，目前尚未开展经营活动，无法对未来经营活动进行预测，故本次评估采用资产基础法进行评估。
纳入本次评估范围的勤格电机采用了资产基础法评估，其中各项资产和负债的具体评估方法如下：
1．流动资产
评估范围内的流动资产主要包括，货币资金、预付款项、其他应收款。
(1)货币资金，包括现金和银行存款，通过现金盘点、核实银行对账单、银行函证等，以核实后的价值确定评估值。其中外币资金按评估基准日的国家外汇牌价折算为人民币值。
(2)预付账款，根据所能收回的相应货物形成资产或权利的价值确定评估值。对于能够收回相应货物的或权利的，按核实后的账面值作为评估值。
2．房屋建(构)筑物
根据各类房屋建筑物的特点、评估价值类型、资料收集情况等相关条件，采用成本法评估。
成本法计算公式如下：
评估值=重置全价×综合成新率
(1)重置全价的确定
房屋建筑物的重置全价一般包括：建筑安装工程费用、建设工程前期及其他费用和资金成本。房屋建筑物重置全价计算公式如下：
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重置全价=建安综合造价+前期及其他费用+资金成本
①建安综合造价
对于大型、价值高、重要的建(构)筑物，采用类比法确定其建安综合造价，即以待估建(构)筑物决算中的工程量为基础，根据当地执行的定额标准和有关取费文件，分别计算土建工程费用和安装工程费用等，得到建安综合造价。
对于价值量小、结构简单的建(构)筑物采用价格指数调整法确定其建安综合造价。
②前期及其他费用
建设工程前期及其他费用按照被评估单位的工程建设投资额，根据行业、国家或地方政府规定的收费标准计取。
③资金成本
资金成本按照被评估单位的合理建设工期，参照评估基准日中国人民银行发布的同期金融机构人民币贷款基准利率，以建安综合造价、前期及其他费用等总和为基数按照资金均匀投入计取。被评估单位的合理建设工期为 1年。资金成本计算公式如下：
资金成本=(建安综合造价+前期及其他费用)×合理建设工期×贷款基准利率×1/2
(2)成新率的确定
①对于大型、价值高、重要的建(构)筑物，依据其经济寿命年限、已使用年限，通过对其进行现场勘查，对结构、装饰、附属设备等各部分的实际使用状况作出判断，综合确定其尚可使用年限，然后按以下公式确定其综合成新率。
综合成新率=尚可使用年限/(尚可使用年限+已使用年限)×100%
现场勘察成新率，由评估人员现场勘察建筑物的实际状况，采用直接打分法，量化建筑物各部位的完好率，按权重确定其现场勘察成新率。
②对于价值量小、结构简单的建(构)筑物，主要依据其经济寿命年限确定成新率，然后结合现场勘查情况进行调整。计算公式如下：
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综合成新率=年限法成新率
(3)评估值的确定
评估值=重置全价×综合成新率
3．土地使用权
根据本次评估目的和评估对象的特点，以及评估方法的适用条件，采用市场法进行评估。
市场法的基本含义是：在求取一宗待评估土地的价格时，根据替代原则，将待估土地与在较近时期内已发生交易的类似土地交易实例进行对照比较，并依据后者已知的价格，参照该土地的交易情况、期日、区域以及个别因素等差别，修正得出待估土地的评估时日地价的方法。
市场法计算公式：
V＝VB×A×B×C× D
式中：V：待估宗地价格
VB：比较实例价格
A：待估宗地情况指数／比较实例宗地情况指数
=正常情况指数／比较实例宗地情况指数
B：待估宗地估价期日地价指数／比较实例宗地交易日期地价指数
C：待估宗地区域因素条件指数／比较实例宗地区域因素条件指数
D：待估宗地个别因素条件指数／比较实例宗地个别因素条件指数
4．其他非流动资产
根据所能收回的相应货物形成资产或权利的价值确定评估值。对于能够收回相应货物的或权利的，按核实后的账面值作为评估值。
5．负债
根据企业提供的各项目明细表，检验核实各项负债在评估目的实现后的实际债务人、负债额，以评估目的实现后的企业实际需要承担的负债项目及金额确定评估值。
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八、评估程序实施过程和情况
评估人员于2015年 2月3日至2015年3月13日对评估对象涉及的资产和负债实施了评估。主要评估程序实施过程和情况如下：
(一)接受委托
2015年 2月 3日，我公司与委托方就评估目的、评估对象和评估范围、评估基准日等评估业务基本事项，以及各方的权利、义务等达成协议，并与委托方协商拟定了相应的评估计划。
(二)前期准备
1.拟定评估计划
接受委托后，根据评估目的、评估对象及其分布情况和整体计划安排，经与委托方和其他中介机构协商，拟定了相应的评估计划。
2.组建评估团队
接受委托方的委托后，中企华公司成立了本项目评估工作领导小组，确定了该项目的总负责人、现场负责人，并根据资产量大小、资产分布、资产价值特点，分别成立财务组等专业评估组。
3.实施项目培训
(1)对被评估单位人员培训
为使被评估单位的财务与资产管理人员理解并做好资产评估材料的填报工作，确保评估申报材料的质量，我公司准备了企业培训材料，对被评估单位相关人员进行了培训，并派专人对资产评估材料填报中碰到的问题进行解答。
(2)对评估人员培训
为了保证评估项目的质量和提高工作效率，贯彻落实拟定的资产评估计划，我公司对项目团队成员讲解了项目的经济行为背景、评估对象涉及资产的特点、评估技术思路和具体操作要求等。
(三)现场调查
评估人员于2015年 2月10日至2015年 3月8日对评估对象涉及的资产和负债进行了必要的清查核实，对被评估单位的经营管理状况等进行了必要的尽职调查。
1.资产核实
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(1)指导被评估单位填表和准备应向评估机构提供的资料
评估人员指导被评估单位的财务与资产管理人员在自行资产清查的基础上，按照评估机构提供的“资产评估申报表”及其填写要求、资料清单等，对纳入评估范围的资产进行细致准确的填报，同时收集准备资产的产权证明文件和反映性能、状态、经济技术指标等情况的文件资料等。
(2)初步审查和完善被评估单位填报的资产评估申报表
评估人员通过查阅有关资料，了解纳入评估范围的具体资产的详细状况，然后仔细审查各类“资产评估申报表”，检查有无填项不全、错填、资产项目不明确等情况，并根据经验及掌握的有关资料，检查“资产评估申报表”有无漏项等，同时反馈给被评估单位对“资产评估申报表”进行完善。
(3)现场实地勘查
根据纳入评估范围的资产类型、数量和分布状况，评估人员在被评估单位相关人员的配合下，按照资产评估准则的相关规定，对各项资产进行了现场勘查，并针对不同的资产性质及特点，采取了不同的勘查方法。
(4)补充、修改和完善资产评估申报表
评估人员根据现场实地勘查结果，并和被评估单位相关人员充分沟通，进一步完善“资产评估申报表”，以做到：账、表、实相符。
(5)查验产权证明文件资料
评估人员对纳入评估范围的房产、土地使用权、车辆等资产的产权证明文件资料进行查验，对权属资料不完善、权属不清晰的情况提请企业核实或出具相关产权说明文件。
2.尽职调查
评估人员为了充分了解被评估单位的经营管理状况及其面临的风险，进行了必要的尽职调查。尽职调查的主要内容如下：
(1)被评估单位的历史沿革、主要股东及持股比例、必要的产权和经营管理结构；
(2)被评估单位的资产、财务、生产经营管理状况；
(3)其他相关信息资料。
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(四)资料收集
评估人员根据评估项目的具体情况进行了评估资料收集，包括直接从市场等渠道独立获取的资料，从委托方等相关当事方获取的资料，以及从政府部门、各类专业机构和其他相关部门获取的资料，并对收集的评估资料进行了必要分析、归纳和整理，形成评定估算的依据。
(五)评定估算
评估人员针对各类资产的具体情况，根据选用的评估方法，选取相应的公式和参数进行分析、计算和判断，形成了初步评估结论。项目负责人对各类资产评估初步结论进行汇总，撰写并形成评估报告草稿。
(六)内部审核
根据我公司评估业务流程管理办法规定，项目负责人在完成评估报告草稿一审后形成评估报告初稿并提交公司内部审核。项目负责人在内部审核完成后，形成评估报告初稿并提交委托方进行必要沟通，最终形成评估报告正式稿并提交委托方。
九、评估假设
本评估报告分析估算采用的假设条件如下：
(一)一般假设
1.假设评估基准日后被评估单位持续经营；
2.假设评估基准日后被评估单位所处国家和地区的政治、经济和社会环境无重大变化；
3.假设评估基准日后国家宏观经济政策、产业政策和区域发展政策无重大变化；
4.假设和被评估单位相关的利率、汇率、赋税基准及税率、政策性征收费用等评估基准日后不发生重大变化；
5.假设被评估单位完全遵守所有相关的法律法规；
6.假设评估基准日后无不可抗力对被评估单位造成重大不利影响。
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本评估报告评估结论在上述假设条件下在评估基准日时成立，当上述假设条件发生较大变化时，签字注册资产评估师及本评估机构将不承担由于假设条件改变而推导出不同评估结论的责任。
十、评估结论
杭州勤格电机有限公司评估基准日总资产账面价值为6,095.69万元，评估价值为 6,702.27万元，增值额为 606.58万元，增值率为9.95%；
总负债账面价值为 2,508.61万元，评估价值为 2,508.61万元，无增减值额；净资产账面价值为 3,587.08万元，净资产评估价值为 4,193.66
万元，增值额为 606.58万元，增值率为16.91%。
资产基础法具体评估结果详见下列评估结果汇总表：
资产基础法评估结果汇总表
评估基准日：2014年12月31日 金额单位：人民币万元
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|项目||账面价值|评估价值|增减值|增值率%|
|||A|B|C=B-A|D=C/A× 100%|
|一、流动资产|1|255.84|255.87|0.03|0.01|
|二、非流动资产|2|5,839.84|6,446.40|606.56|10.39|
|其中：可供出售金融资产净额|3|||||
|投资性房地产|4|||||
|固定资产|5|4,860.78|4,891.88|31.10|0.64|
|在建工程|6|||||
|无形资产|7|976.09|1,551.55|575.46|58.96|
|其中：土地使用权|8|976.09|1,551.55|575.46|58.96|
|长期待摊费用|9|||||
|递延所得税资产|10|||||
|其他非流动资产|11|2.97|2.97|||
|资产总计|12|6,095.69|6,702.27|606.58|9.95|
|三、流动负债|13|2,508.61|2,508.61|||
|四、非流动负债|14|||||

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|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|项目||账面价值|评估价值|增减值|增值率%|
|||A|B|C=B-A|D=C/A× 100%|
|负债总计|15|2,508.61|2,508.61|||
|净资产|16|3,587.08|4,193.66|606.58|16.91|

经评估后杭州勤格电机有限公司的股东全部权益价值为 4,193.66万元，增值额为 606.58万元，增值率为16.91%。
本评估报告没有考虑由于具有控制权或者缺乏控制权可能产生的溢价或者折价对评估对象价值的影响。
十一、特别事项说明
1.杭州勤格电机有限公司所有房屋于 2014年 9月竣工，目前处在办理房屋所有权证阶段，建筑面积合计43,667.09m²，目前杭州勤格电机有限公司已准备齐全前期相关文件，报当地政府规划部门等，各种手续正在办理之中。另外，根据企业提供的建筑工程规划许可证上建设规模为43,625.20m²，本次评估中评估人员尚未取得经权威部门测绘后的建（构）筑物建设面积，建筑面积根据实际建设情况提供并经评估人员现场核实后确定，可能与权威测绘部门测绘的结果存在差异。
如权威测绘部门测绘面积与企业提供的建筑物面积有差异，评估结论作相应调整。
以上事项特别提示本报告使用者予以关注。
十二、评估报告使用限制说明
(一)本评估报告只能用于评估报告载明的评估目的和用途；
(二)本评估报告只能由评估报告载明的评估报告使用者使用；
(三)本评估报告的全部或者部分内容被摘抄、引用或者被披露于公开媒体，需评估机构审阅相关内容，法律、法规规定以及相关当事方另有约定的除外；
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评估报告附件
附件一、经济行为文件；
附件二、被评估单位专项审计报告；
附件三、委托方和被评估单位法人营业执照复印件；
附件四、评估对象涉及的主要权属证明资料；
附件五、委托方和相关当事方的承诺函；
附件六、签字注册资产评估师的承诺函；
附件七、北京中企华资产评估有限责任公司资产评估资格证书复印件；
附件八、北京中企华资产评估有限责任公司证券业资质证书复印件；
附件九、北京中企华资产评估有限责任公司营业执照副本复印件；
附件十、北京中企华资产评估有限责任公司评估人员资格证书复印件；