估价项目名称:广西柳工机械股份有限公司拟转让涉及的位
于柳州市河西路 26号土地及地上建筑物房
地产市场价值评估
估价报告编号：桂祥房估报字（2015）第号
估价委托人：广西柳工机械股份有限公司
估价机构：广西祥浩土地房地产评估有限公司
注册房地产估价师：李景王4520050015；植建湘
4520060036）
估价报告日期：2015年10月20日
致估价委托人函
广西柳工机械股份有限公司：
受贵公司的委托，我公司于2015年9月17日至2015年10月20日对贵公司位于柳州市河西路 26号土地及地上建筑物房地产市场价值进行了评估。
估价目的：转让；
估价对象：广西柳工机械股份有限公司拥有的柳州市河西路 26号土地及地上建筑物，土地面积为 70,689.74平方米（其中出让面积 65,562.14平方米，划拨面积 5,127.60平方米），地上建筑物总建筑面积为 59,774.91平方米（其中房屋建筑物 32,419.51平方米，构筑物27,355.40平方米）；
价值时点：2015年9月17日；
价值类型：市场价值；市场价值即估价对象经适当营销后，由熟悉情况、谨慎行事且不受强迫的交易双方，以公平交易方式在价值时点自愿进行交易的金额；
估价方法：地上建筑物采用成本法；土地采用成本法和市场法；
在满足估价假设的前提下估价结果如下：
评估结果汇总表
金额单位：人民币元
||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
|科目名称|账面价值||评估价值||增值率%||
||原值|净值|原值|净值|原值|净值|
|房屋建筑物类合计 24|,002,266.45|15,851,752.14|34,674,930.00|23,841,616.00|44.47|50.40|
|其中：房屋建筑物 22|,160,228.75|14,789,571.83|32,300,060.00|22,708,071.00|45.76|53.54|
|构筑物及其他辅助设施|1,842,037.70|1,062,180.31|2,374,870.00|1,133,545.00|28.93|6.72|

广西祥浩土地房地产评估有限公司 南宁市金湖路59号地王国际商会中心32层
电话:0771-5535892 传真：0771-5501490
||||||
|-|-|-|-|-|
|无形资产|21,149,261.72|28,275,926.00|33|.70|
|其中：土地使用权|21,149,261.72|28,275,926.00|33|.70|
|合计|37,001,013.86|52,117,542.00|40|.85|

注：估价结果包含房屋价值和土地使用权价值。
与估价结果和使用估价报告有关的特别提示：
1、本次评估受客观条件限制，未到相关部门核实估价对象是否存在抵押权登记等情形。
广西祥浩土地房地产评估有限公司法定代表人：
二0一五年十月二十日
广西祥浩土地房地产评估有限公司 南宁市金湖路59号地王国际商会中心32层
电话:0771-5535892 传真：0771-5501490
目 录
致估价委托人函 ........................................ 1注册房地产估价师声明 ........................................ 4估价的假设和限制条件 ........................................ 4房地产估价结果报告 ........................................... 8一、委托人 ............................................... 8二、估价机构 ............................................. 9三、估价目的 ............................................. 9四、估价对象 ............................................ 10五、价值时点 ............................................ 18六、价值类型 ............................................ 18七、估价原则 ............................................ 20九、估价依据 ............................................ 21九、估价方法 ............................................ 23十、估价结果 ............................................ 27十一、估价人员 .......................................... 27十二、实地查勘期 ........................................ 28十三、估价作业日期 ...................................... 28十四、估价报告的有效期 .................................. 28估价技术报告 ............................................... 2 9第一部分估价对象价值影响因素分析 ...................... 29一、区位状况描述与分析...................................... 29二、实物状况描述与分析...................................... 33
广西祥浩土地房地产评估有限公司 南宁市金湖路59号地王国际商会中心32层
电话:0771-5535892 传真：0771-5501490
三、市场背景描述与分析...................................... 41四、最高最佳使用分析 ....................................... 43第二部分估价方法的选用及测算过程 ...................... 44一、估价方法的选用 ......................................... 44二、估价测算 ............................................... 44第三部分 估价结果的确定 .............................. 71一、估价结果 ............................................... 71附 件 ................................................... 7 3一、估价委托书复印件 .................................. 73二、估价对象位置图 .................................... 73三、实体照片 ........................................... 73四、周围环境照片 ....................................... 73六、企业营业执照复印件 ................................ 73七、权属证明复印件 .................................... 73八、估价机构资格证书及营业执照复印件 ................. 7 3注册房地产估价师声明
我们郑重声明：
广西祥浩土地房地产评估有限公司 南宁市金湖路59号地王国际商会中心32层
电话:0771-5535892 传真：0771-5501490
一、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的、准确的，没有虚假记载、误导性陈述和重大遗漏。
二、本估价报告中的分析、意见和结论是我们独立、客观、公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已经说明的估价假设和限制条件的限制。
三、我们与本估价报告的估价对象没有利害关系，与有关当事人也没有个人利害关系或偏见。
四、我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》（GB/TS0291-1999）、《房地产估价基本术语标准》（GB/T50899—2013）等进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。
五、我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘，查勘估价人员为郭东华、刘静、李景王、植建湘，勘查时间为 2015年 9月17日。
六、没有人对本估价报告提供重要的专业帮助。
七、委托人对提供的估价资料的真实性负责，对涉及的房地产产权状况、他项权利状况、交易状况我们采信委托方提供的资料，未到相关部门进行核实，如交易状况、他项权利登记状况等。
八、本估价报告在市场无较大波动情况下应用有效期自报告完成之日起一年内有效，本估价报告结论仅限于为委托方转让提供价值参考依据，不对其他用途负责。
九、参加本次估价的注册房地产估价师声明签名：
|||||
|-|-|-|-|
|注册房地产估价师|注册号|估 价 师 签 名|签名日期|

2
广西祥浩土地房地产评估有限公司 南宁市金湖路59号地王国际商会中心32层
电话:0771-5535892 传真：0771-5535500
|||
|-|-|
|李景王|4520050015|
|植建湘|4520060036|

二0一五年十月二十日
3
广西祥浩土地房地产评估有限公司 南宁市金湖路59号地王国际商会中心32层
电话:0771-5535892 传真：0771-5535500
估价的假设和限制条件
一、本项估价的假设条件
（一）一般假设
1、估价对象产权明晰，手续齐全，可在公开市场上自由转让；
2、本次估价目的经济行为发生期间房地市场价值保持平稳；
3、市场供应关系、市场结构保持稳定、未发生重大变化或实质性改变；
4、无他项权利状况（如抵押、租赁）事项；
5、交易双方都具有完全市场信息，对交易对象具有必要的专业知识；
6、不考虑特殊买房的附加出价。
（二）未定事项假设
1、本报告出具的价值包含国有土地使用权出让金。如至价值时点止，原产权人尚有任何有关估价对象的应缴未缴税费，应按照规定缴纳或从估价价值中相应扣减；
2、本次估价未对估价对象做建筑物基础和结构上的测量和实验，本次估价假设其无基础、结构等方面的重大质量问题；
3、假设估价对象于价值时点无抵押情况或原有的抵押情况已注销，无租赁及他项权利事项；
4、土地内有计划预留用地未确定用途和容积率的，用原地块或权邻用地用途和容积率进行假定；
4
广西祥浩土地房地产评估有限公司 南宁市金湖路59号地王国际商会中心32层
电话:0771-5535892 传真：0771-5535500
5、已出让地块只有地上用途、容积率的，地下用途结合规划与地上建筑物权能确定地下用途和容积率；
6、当土地用途、容积率明确时，估价宜说明不存在未定事项假设。
7、未办理权属证明的房屋建筑物的面积由企业申报，评估人员进行了现场核实，以核实企业申报数量的准确性，申报面积如与企业办理房产证时房屋管理部门测量面积不符，应以房屋管理部门测量面积为准，对未办理权属证明的房屋建筑物，该企业已经向我们出具承诺函，承诺该企业申报评估的房屋建筑屋的权属为该企业所有，如涉及权属纠纷，与评估机构及估价师无关。
（三）不相一致假设
2008年 12月31日，柳州柳工机械附件制造有限公司（简称“附
件公司”）股东柳工股份公司和福利厂依法召开股东会并依据《中华
人民共和国公司法》及相关法律法规、《公司章程》的规定，决议解
散附件公司，对附件公司进行清算，双方同意由柳工股份公司全部接
收附件公司债权债务和剩余资产，并以现金清偿福利厂所享有的权益。
因其中1宗划拨地在股东（柳工股份公司）接收时已规划定点为城市
规划道路用地，政府可能在不确定的时间内将其收回并建设城市道路，不同意将其进行出让，但允许柳工股份公司在政府收回该划拨地前继
续作为工业用地使用，所以原土地占有单位办理的国有划拨土地使用
权证，至本次评估基准日，仍有1宗地（见附表1），尚未办理土地使用权证的过户。该1宗地为本公司生产经营用地，本公司拥有实际使
用权。目前该宗划拨地的规划已发生变化，相关土地证的过户工作将
5
广西祥浩土地房地产评估有限公司 南宁市金湖路59号地王国际商会中心32层
电话:0771-5535892 传真：0771-5535500
按总公司的统一部署，逐步办理。划拨土地价值不包含应缴未缴国有
土地使用权出让金。
土地证证载权利人与资产占有单位不符的宗地统计表
|||||||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
|序号|土地权证编号|证载权利人|宗地名称|土地位置|取得日期|用地性质|准用年限|开发程度|面积(m2)|账面价值||
|||||||||||原值（元）|净值（元）|
|1|柳国用（2003）102165号|柳州柳工机械附件制造有限公司|柳工股份公司用地|柳州市河西路26号|2003-3-26|划拨|无限|五通一平|5127.60||574,684.64|

（四）估价中未考虑的因素及一些特殊处理
1、估价结果是反映估价对象在本次估价目的下在价值时点的市场价值参考，估价时没有考虑国家宏观经济政策发生变化、市场供应关
系变化、市场结构转变、遇有自然力和其他不可抗力等因素对房地产
价值的影响，也没有考虑估价对象将来可能承担违约责任的事宜，以
及特殊交易方式下的特殊交易价格等对估价价值的影响。当上述条件
发生变化时，估价结果一般亦会发生变化。
2、估价结果未考虑未来处置风险及税费。
3、估价结果未考虑估价对象及其运营企业已承担的债务、或有债务及经营决策失误或市场运作失当对其价值的影响。
二、本项估价的限制条件
1、本报告仅为委托人提供估价对象在转让于价值时点市场价值参考，不作他用。
2、在估价对象建筑物状况和房地产市场未发生重大变化时，报告
有效期为壹年，即从2015年9月17日起至2016年9月16日止。
3、本报告专为委托人所使用，未经本公司同意，不得向委托人和
估价报告审查部门之外的单位和个人提供。报告的全部或部分内容不
6
广西祥浩土地房地产评估有限公司 南宁市金湖路59号地王国际商会中心32层
电话:0771-5535892 传真：0771-5535500
得发表于任何公开媒体上。本次估价结果是指假定在充分发达的公开
市场条件下，交易双方在交易地位平等、充分了解相关市场信息及交
易双方独立和理智进行判断的前提下形成的公平市场价值。该价值并
不代表估价对象在涉及产权变动或形态转变时的实际交易价格。
4、本评估报告的价格货币种类为人民币。
5、若发现本报告文字、数据等错漏，请及时通知本机构进行更正，否则文字、数据等错漏部分无效。
7
广西祥浩土地房地产评估有限公司 南宁市金湖路59号地王国际商会中心32层
电话:0771-5535892 传真：0771-5535500
房地产估价结果报告
一、委托人
名称：广西柳工机械股份有限公司
住所：柳州市柳太路1号
法定代表人：曾光安
注册资金：人民币壹拾壹亿贰仟伍佰贰拾肆万贰仟壹佰叁拾陆圆整
经济性质：股份有限公司（上市）
经营范围：工程机械及配件制造，工程机械及零配件批发、零售、维修、售后服务、进出口业务；机械设备租赁；工程机械及配件的回收及再制造（限分公司经营）；工矿设备及配件、汽车配件、五金、交电产品、电工器材、五金工具、机电成套设备、工装磨具、原辅材料、仪器仪表、轻工业品、润滑油的批发、零售及进出口业务；本企业自产机电产品、成套设备及相关技术出口；经营本企业生产、科研所需原辅材料、机械设备、仪器仪表、备品备件、零配件及技术的进口业务（国家规定的一、二类进口商品除外）；开展本企业中外合资经营、合作生产及“三来一补”业务；工业车辆的设计、研发、销售、售后服务及租赁；场地租赁；工业机器人系统集成设计、制造、销售及售后服务；计算机软硬件、通讯设备、办公自动化设备、电子信息技术开发、销售、转让及技术咨询服务；计算机系统集成；网络系统工程设计与安装；建筑智能化系统与维护；企业管理、物联网信息咨询服务；工程机械整机、零部件、材料及集成系统的技术研发、咨询、转让、服务及试验；技术管理咨询；工装夹具、工装模具、工装刀具、
8
广西祥浩土地房地产评估有限公司 南宁市金湖路59号地王国际商会中心32层
电话:0771-5535892 传真：0771-5535500
物流器具、工位器具、检具、非标设备的设计、制造与销售；专用技术设备制造、保养、精度检测与修复；蒸汽的供应与服务；能源设备设施维修和保养；节能技术的开发及服务；限分公司经营以下项目：水、电、压缩空气、天燃气等能源的供应与服务。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动。）
联系人：刘秀军
联系号码： 13507725680
二、估价机构
机构名称：广西祥浩土地房地产评估有限公司
法定代表人：黄成利
住 所：南宁市金湖路59号地王国际商会中心32层3218、3219号房
营业执照注册号：450100200017855
资质等级：贰级
证书编号：2015桂建房评字 4501A0068
有效期限：2015年9月14日至2018年9月14日
联系人：郭东华
联系电话：18778203269
三、估价目的
为拟转让提供价值参考意见。
9
广西祥浩土地房地产评估有限公司 南宁市金湖路59号地王国际商会中心32层
电话:0771-5535892 传真：0771-5535500
四、估价对象
（一）估价对象范围
估价对象：柳州市河西路 26号土地及地上建筑物，土地面积为70,689.74平方米（其中出让面积65,562.14平方米，划拨面积5,127.60平方米），地上建筑物总建筑面积为 59,774.91平方米（其中房屋建筑物32,419.51平方米，构筑物27,355.40平方米）。
（二）估价对象基本状况
1、土地实体状况
估价对象涉及的土地位于河西路 26号，在此仅介绍估价对象所在宗地的基本状况如下：
宗地一：
名称坐落：柳州市河西路26号。
取得方式：估价对象房地产所在宗地是广西柳工机械股份有限公司于 2015年 4月 16日以企业合并方式取得。（其中：2009年 9月 30日以企业合并方式取得，2015年 4月 16日完成国有土地使用证的土地使用权人变更）
用途：登记用途有工业用地。
估价对象涉及的土地面积：估价对象所在宗地为工业厂区用地，土地面积为65,562.14平方米。
土地使用年限：估价对象房地产用途为工业厂房，土地用途对应为工业用地，所在宗地开发商于2015年4月16日以企业合并方式取得，至价值时点对应土地用途的剩余使用年限为37.44年。
10
广西祥浩土地房地产评估有限公司 南宁市金湖路59号地王国际商会中心32层
电话:0771-5535892 传真：0771-5535500
所在宗地的四至为：东临市交通学校；南：居民区；西临居民区；
北临河西路。
形状：所在宗地形状较规则，对土地利用无不良影响。
地形地势：地形平坦，地势较高，对土地利用无不良影响。
土地开发程度：宗地的土地开发已达到宗地内外“五通”（即通水、通电、通讯、通路、通燃气），宗地已经进行平整，完备度好。
地质：地形较平坦、地质条件一般。
规范限制：工业用地，土地利用无特别限制
宗地二：
名称坐落：柳州市河西路26号。
取得方式：估价对象房地产所在宗地是柳州柳工机械附件制造有限公司于2003年3月26日以划拨方式取得。
用途：登记用途有工业用地。
估价对象涉及的土地面积：估价对象所在宗地为工业厂区用地，土地面积为5,127.60平方米。
土地使用年限：估价对象房地产用途为工业厂房，土地用途对应为工业用地，所在宗地开发商于2003年3月26日以划拨方式取得，至价值时点对应土地用途的剩余使用年限为无限年。
所在宗地的四至为：东临市交通学校；南：居民区；西临居民区；
北临河西路。
形状：所在宗地形状较规则，对土地利用无不良影响。
地形地势：地形平坦，地势较高，对土地利用无不良影响。
11
广西祥浩土地房地产评估有限公司 南宁市金湖路59号地王国际商会中心32层
电话:0771-5535892 传真：0771-5535500
土地开发程度：宗地的土地开发已达到宗地内外“五通”（即通水、通电、通讯、通路、通燃气），宗地已经进行平整，完备度好。
地质：地形较平坦、地质条件一般。
规范限制：工业用地，土地利用无特别限制
2、房屋建筑物实体状况
（1）房屋所在小区的整体状况
委估的房屋建（构）筑物主要包含房屋建筑物 22项，包括管子车间厂房、结构车间厂房、综合车间厂房等，主要结构为排架、砖混和钢架等，于 1991年后陆续建成投入使用，总建筑面积为 32,419.51平方米。构筑物 8项，包括管子车间胶管下料排污池、管子车间马路、结构二厂停车场等，主要结构为混凝土沥青和片石等，于 1992年后陆续建成投入使用，总建筑面积为 27,355.40平方米。房屋建（构）筑物分布于柳州市河西路 26号办公和生产厂区内，均来源于自建，维护保养一般，目前均正常在用。
（2）估价对象房屋的实体状况
||||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
|建筑物名称|权证编号|结构|用途|坐落|建成年月|建筑面积（平方米或项）|总层数|房屋内部装修|
|管子车间|柳房权证字第D0281006号|钢砼|工业厂房|柳州市河西路26号|1993/1/1 4|,843.02|1|①水磨石地面，铁门，铝合金窗，檐高9米，部分11米，预应力屋架和钢屋架，槽型屋面板，钢檩条，镀锌铁皮瓦屋面，内墙扫大白，设有吊车梁。②水电：水电设施齐全。③估价对象厂房主要生产油管及钢管等，维护、保养、使用情况良好。|
|管子下料房（原食堂）|柳房权证字第D0281536号|砖混|工业厂房|柳州市河西路26号|1991/1/1|317.79|1|外：涂料；水磨石地面，铁门推下，腻子|
|装配车间|柳房权证字第|钢架|工业厂|柳州市河|2008/12/1|5,186.08|1|外：砖基础约1米搭铝皮；水|

12
广西祥浩土地房地产评估有限公司 南宁市金湖路59号地王国际商会中心32层
电话:0771-5535892 传真：0771-5535500
||||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
||D0280997号||房|西路26号||||磨石油漆地面，铁门推下，腻子，内钢构支柱|
|结构车间|柳房权证字第D0281000号|钢砼|工业厂房|柳州市河西路26号|1997/1/1 1|1,606.41|1|①水泥砂浆地面，钢门窗，跨度约24米，预应力屋架，槽型屋面板，外墙贴条砖，内墙及天棚扫大白，设有吊车梁，厂房内有部分钢爬梯等构件。②水电：水电设施齐全。③估价对象厂房主要生产油箱、车架及摇臂等，维护、保养、使用情况良好。|
|钢料库房|无证|砖混|工业厂房|柳州市河西路26号|1996/9/25|1,080.00|1|外：涂料；地油漆，腻子|
|车库|无证|砖混|工业厂房|柳州市河西路26号|2009/8/24|600.00||已卖|
|下料房|无证|砖混|工业厂房|柳州市河西路26号|2005/1/1|216.00|1|外：涂料；水磨石地面，铁门推下，腻子|
|更衣室.空压机房|无证|砖混|工业厂房|柳州市河西路26号|2006/1/1|81.00|1|外：涂料，水泥地面，铁支推玻|
|软管冲洗简易厂房|无证|钢结构|工业厂房|柳州市河西路26号|2011/8/17|282.00|1|外：砖基础约1米搭铝皮；油漆地面，铁支推玻腻子|
|储运科办公室|无证|砖混|办公楼|柳州市河西路26号|2006/1/1|120.11|1|外：涂料，铁门推玻，300地砖腻子|
|机加工车间|柳房权证字第D0281002号|钢砼|工业厂房|柳州市河西路26号|2006/4/28|4,440.47|1|①水泥砂浆地面，复合板推拉门，塑钢窗（顶气窗为铝合金百叶窗）；跨度约18米，轻型彩钢板屋面，岩棉隔热层，钢架柱，钢架梁，钢檩条，外墙1.2米以下为240MM厚砖墙，内墙刮双飞粉，外墙涂料，设有吊车梁。②水电：水电设施齐全。③估价对象厂房主要生产传动轴及加力器等，维护、保养、使用情况良好。|
|综合车间办公楼|无证|砖混|办公楼|柳州市河西路26号|2005/12/27|680.00|2|外：涂料，铁门推玻，600地砖腻子|
|电工房办公楼|无证|砖混|办公楼|柳州市河西路26号|2005/5/17|136.00|2|外：红砖，水泥地面，铁支推玻|
|职工食堂|无证|砖混|食堂|柳州市河西路26号|2004/5/1|134.70|1|外：涂料；铁支推玻|
|结构车间油箱清洗喷漆房|无证|钢架|工业厂房|柳州市河西路26号|2008/11/1|208.25|1|外：砖基础约1米搭铝皮；地铺铁板，腻子|
|结构车间空压|无证|砖混|工业厂|柳州市河|2010/10/1|390.00|1|外：涂料；铁门推玻；腻子|

13
广西祥浩土地房地产评估有限公司 南宁市金湖路59号地王国际商会中心32层
电话:0771-5535892 传真：0771-5535500
||||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
|机配电所综合房|||房|西路26号|||||
|厕所|柳房权证字第D0281009号|砖混|厕所|柳州市河西路26号|2003/12/1|57.63|1|外：瓷砖，内腻子，地600砖|
|公司大门（1号门-主大门、2号门）|无证|砖混|大门|柳州市河西路26号|2012/12/31|146.54|1|外：瓷砖，地600砖，钢门铝合金窗，腻子|
|综合车间简易厂房|无证|钢结构|工业厂房||2005/11/30|864.00|1|外：涂料；水磨石地面，铁门推下，腻子|
|综合车间油漆间|无证|钢结构|工业厂房||2005/8/31|376.00|1|外：涂料；水磨石地面，铁门推下，腻子|
|化工库|无证|砖混、钢结构|工业厂房||2004/12/31|412.00|1|外：涂料；水磨石地面，铁门推下，腻子|
|综合车间厕所|无证|砖混|厕所||2006/7/10|241.51|1|外：瓷砖，内腻子，地600砖|
||建筑物小计|||||32,419.51|||
|管子车间胶管下料排污池||混凝土|排污池|柳州市河西路26号|2007/9/1|204.60||简单装修|
|管子车间马路||沥青，片石|马路|柳州市河西路26号|2009/8/31|1,095.10||简单装修|
|结构二厂停车场||沥青，片石|停车场|柳州市河西路26号|2013/7/15|2,500.00||简单装修|
|厂区道路及排水沟||沥青，片石|道路及排水沟|柳州市河西路26号|1997/1/1 1|5,870.50||简单装修|
|挡土墙||片石|挡土墙|柳州市河西路26号|1992/1/1 5|,344.90||简单装修|
|厂区电缆沟等设施||混凝土|电缆沟等设施|柳州市河西路26号|2003/1/1 1|,295.30||简单装修|
|垃圾池||混凝土|垃圾池|柳州市河西路26号|2008/11/1|170.00||简单装修|
|篮球场||混凝土|篮球场|柳州市河西路26号|2004/12/1|875.00||简单装修|
||构筑物小计|||||27,355.40|||
||合计|||||59,774.91|||

（三）估价对象权利状况
1、土地使用权属状况
14
广西祥浩土地房地产评估有限公司 南宁市金湖路59号地王国际商会中心32层
电话:0771-5535892 传真：0771-5535500
宗地一：
a、土地使用证编号：柳国用（2015）第105922号
b、土地使用权人、共有权人：广西柳工机械股份有限公司
c、座落：柳州市河西路26号
d、地号：450204100010GB00074
e、图号：2691.00－84.75
f、地类（用途）：工业用地
g、取得价格：23,533,013.00元
h、使用权类型：出让
i、终止日期：2053年1月27日
j、使用权面积：65,562.14平方米，其中：独用面积 65,562.14平方米
k、记事内的事所内容：原国有土地使用证证号：柳国用（2003）第102163号，企业合并
l、登记时间：2015年4月16日
m、发证机关：柳州市国土资源局
宗地二：
a、土地使用证编号：柳国用（2003）102165号
b、土地使用权人、共有权人：柳州柳工机械附件制造有限公司
c、座落：柳州市河西路26号
d、地号：04003524
e、图号：2691.50－84.75/2691.25－84.75
f、地类（用途）：工业用地
15
广西祥浩土地房地产评估有限公司 南宁市金湖路59号地王国际商会中心32层
电话:0771-5535892 传真：0771-5535500
g、取得价格：657,319.00元
h、使用权类型：划拨
i、终止日期：未登记，无限年
j、使用权面积：5,127.60平方米，其中：独用面积 5,127.60平方米
k、记事内的事所内容：根据柳政函【2003】7号文，该宗地已规划定点为城市规划道路用地，由柳州柳工机械附件制造有限公司以划拨方式取得
l、登记时间：2003年3月26日
m、发证机关：柳州市国土资源局
2、房屋建筑物权属状况
估价对象小部分已取得《房屋所有权证》，大部分未办理《房屋所有权证》，已取得《房屋所有权证》房屋建筑物权属状况如下：
||||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
|序号|建筑物名称|房屋所有权证编号|房屋坐落|建筑面积|规划用途|总层楼|房屋所有权人|登记时间|
|1|管子车间|柳房权证字第D0281006号|河西路26号管子车间|4843.02|非住宅|1|广西柳工机械股份有限公司|2015-1-20|
|2|管子下料房（原食堂）|柳房权证字第D0281536号|河西路26号食堂|317.79|非住宅|1|广西柳工机械股份有限公司|2015-1-22|
|3|装配车间|柳房权证字第D0280997号|河西路26号装配车间|5,186.08|非住宅|1|广西柳工机械股份有限公司|2015-1-20|
|4|结构车间|柳房权证字第D0281000号|河西路26号结构车间|11,606.41|非住宅|1|广西柳工机械股份有限公司|2015-1-20|
|5|机加工车间|柳房权证字第D0281002号|河西路26号机加工车间|4,440.47|非住宅|1|广西柳工机械股份有限公司|2015-1-20|
|6|厕所|柳房权证字第D0281009号|河西路26号|57.63|非住宅|1|广西柳工机械股份有限公司|2015-1-20|

未取得《房屋所有权证》房屋建（构）筑物权属状况如下：
||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
|序号|建筑物名称|房屋坐落|建筑面积|计量单位|房屋所有权人|建成时间|
|1|钢料库房|河西路26号|1,080.00|m2|广西柳工机械股份有限公司|1996/9/25|
|2|车库|河西路26号|600.00|m2|广西柳工机械股份有限公司|2009/8/24|
|3|下料房|河西路26|216.00|m2|广西柳工机械|2005/1/1|

16
广西祥浩土地房地产评估有限公司 南宁市金湖路59号地王国际商会中心32层
电话:0771-5535892 传真：0771-5535500
||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
|||号|||股份有限公司||
|4|更衣室.空压机房|河西路26号|81.00|m2|广西柳工机械股份有限公司|2006/1/1|
|5|软管冲洗简易厂房|河西路26号|282.00|m2|广西柳工机械股份有限公司|2011/8/17|
|6|储运科办公室|河西路26号|120.11|m2|广西柳工机械股份有限公司|2006/1/1|
|7|综合车间办公楼|河西路26号|680.00|m2|广西柳工机械股份有限公司|2005/12/27|
|8|电工房办公楼|河西路26号|136.00|m2|广西柳工机械股份有限公司|2005/5/17|
|9|职工食堂|河西路26号|134.70|m2|广西柳工机械股份有限公司|2004/5/1|
|10|结构车间油箱清洗喷漆房|河西路26号|208.25|m2|广西柳工机械股份有限公司|2008/11/1|
|11|结构车间空压机配电所综合房|河西路26号|390.00|m2|广西柳工机械股份有限公司|2010/10/1|
|12|公司大门（1号门-主大门、2号门）|河西路26号|146.54|m2|广西柳工机械股份有限公司|2012/12/31|
|13|综合车间简易厂房|河西路26号|864.00|m2|广西柳工机械股份有限公司|2005/11/30|
|14|综合车间油漆间|河西路26号|376.00|m2|广西柳工机械股份有限公司|2005/8/31|
|15|化工库|河西路26号|412.00|m2|广西柳工机械股份有限公司|2004/12/31|
|16|综合车间厕所|河西路26号|241.51|m2|广西柳工机械股份有限公司|2006/7/10|
|17|管子车间胶管下料排污池|河西路26号|204.60|m2|广西柳工机械股份有限公司|2007/9/1|
|18|管子车间马路|河西路26号|1,095.10|m2|广西柳工机械股份有限公司|2009/8/31|
|19|结构二厂停车场|河西路26号|2,500.00|m2|广西柳工机械股份有限公司|2013/7/15|
|20|厂区道路及排水沟|河西路26号|15,870.50|m2|广西柳工机械股份有限公司|1997/1/1|
|21|挡土墙|河西路26号|5,344.90|m3|广西柳工机械股份有限公司|1992/1/1|
|22|厂区电缆沟等设施|河西路26号|1,295.30|m|广西柳工机械股份有限公司|2003/1/1|
|23|垃圾池|河西路26号|170.00|m2|广西柳工机械股份有限公司|2008/11/1|
|24|篮球场|河西路26号|875.00|m2|广西柳工机械股份有限公司|2004/12/1|

3、他项权利
①抵押登记情况：估价对象为小部分已取得《房屋所有权证》，大部分未办理《房屋所有权证》，于价值时点没有发现存在拖欠工程
款、拖欠工资等现象。本次估价对象无抵押登记权利事项。
17
广西祥浩土地房地产评估有限公司 南宁市金湖路59号地王国际商会中心32层
电话:0771-5535892 传真：0771-5535500
除以上事项，未发现其他他项权利状况。
五、价值时点
经委托方确认并在业务约定书上载明，本次以现场勘察日为价值时点即：2015年9月17日。
六、价值类型
（一）价值类型
本次估价为是转让提供价值参考意见，为配合本次的目的目的，根据《房地产估价规范》、《房地产估价基本术语标准》确定本次估价对象的价值类型为市场价值。市场价值：估价对象经适当营销后，由熟悉情况、谨慎行事且不受强迫的交易双方，以公平交易方式在价值时点自愿进行交易的金额。
（二）价值定义
根据本项估价的目的和委估宗地的实际情况，我们对本项估价中的房地产价值做以下界定：
1、价值时点：2015年9月17日。
2、房地产用途：根据委托方提供的估价对象的《房屋所有权证》上内容所载，房地产登记用途为非住宅，实际用途为厂房，土地使用证登记为工业用地，根据合法性原则，估价设定房地产用途为工业厂房。
3、房屋权利状况：
18
广西祥浩土地房地产评估有限公司 南宁市金湖路59号地王国际商会中心32层
电话:0771-5535892 传真：0771-5535500
（1）权属状况：根据委托方提供的资料，本次估价涉及的房地产为广西柳工机械股份有限公司自建所有，于价值时点产权人已取得的《房屋所有权证》，估价设定房屋权属来源合法；未办理权属证明的房屋建筑物的面积由企业申报，评估人员进行了现场核实，以核实企业申报数量的准确性，申报面积如与企业办理房产证时房屋管理部门测量面积不符，应以房屋管理部门测量面积为准，对未办理权属证明的房屋建筑物，该企业已经向我们出具承诺函，承诺该企业申报评估的房屋建筑屋的权属为该企业所有，如涉及权属纠纷，与评估机构及估价师无关。
（2）抵押登记权利状况：估价对象为小部分已取得《房屋所有权证》，大部分未办理《房屋所有权证》，于价值时点没有发现存在拖欠工程款、拖欠工资等现象。本次估价对象无抵押登记权利事项。
（3）租约及其他他项权利状况：
估价对象现状为企业自主经营，无租约。
4、房地产使用年限：估价对象所在宗地的土地使用权类型为出让和划拨，所在宗地是广西柳工机械股份有限公司于2015年4月16日以企业合并方式取得和柳州柳工机械附件制造有限公司于2003年3月 26日以划拨方式取得，于价值时点2015年9月17日对应土地用途的剩余使用年限分别为 37.44年和无限年。估价对象所在房屋为钢砼、砖混、钢架及构筑物等，按此类建筑结构的经济耐用年限分别为50、40、30年，根据《房地产估价规范》的相关内容，本次估价房地产使用年限按各结构按50、40、30年确定。
5、房地产的利用条件：估价对象所在的建筑为钢砼、砖混、钢架
19
广西祥浩土地房地产评估有限公司 南宁市金湖路59号地王国际商会中心32层
电话:0771-5535892 传真：0771-5535500
等结构，估价设定房地产的利用条件为在设定的使用年限内，房地产的建筑物结构、设施状况满足估价物业合法、持续使用的估价前提。
七、估价原则
本估价报告在遵循独立、客观、公正的基本原则下，结合估价目的对估价对象进行估价。具体依据如下估价原则：
1、独立、客观、公正原则
要求站在中立的立场上，实事求是、公平正直地评估出对各方估价利害关系人均是公平合理的价值或价格的原理；
本次要求估价机构和估价人员在估价中公平正直，不偏袒任何一方。
2、合法原则
房地产估价必须以估价对象的合法权益为前提进行。要求结果是
在依法判定的估价对象状况下的价值或价格的原则；
本次评估以《国有土地使用证》、《房屋所有权证》登记内容为准。
3、价值时点原则
要求估价结果是在根据估价目的确定的某一特定时间的价值或价格的原则。
本次根据委托方及估价目的可实现性确定在2015年9月17日的价值。
20
广西祥浩土地房地产评估有限公司 南宁市金湖路59号地王国际商会中心32层
电话:0771-5535892 传真：0771-5535500
4、替代原则
要求估价结果与估价对象的类似房地产在同等条件下的价值或价格偏差在合理范围内的原则。
5、最高最佳利用原则
要求估价结果是在估价对象最高最佳利用状况下的价值或价格的原则。
最高最佳利用是房地产在法律上允许、技术上可能、财务上可行并使价值最大的合理、可能的利用，包括最佳的用途、规模、档次等。
要求在影响估价对象价值或价格的因素存在不确定性的情况下对其作出判断时，应充分考虑其导致估价对象价值或价格偏低的一面，慎重考虑其导致估价对象价值或价格偏高的一面的原则。
九、估价依据
（一）经济行为依据
1、《房地产估价业务约定书》。
（二）有关法律、法规、行政规章、政策文件
1、《中华人民共和国城市房地产管理法》（2007年 8月 30日）；
2、《中华人民共和国土地管理法》（2004年修订）；
3、《中华人民共和国城乡规划法》（2007年10月28日）;
4、《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》(国家土地管理局8号令);
5、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》
21
广西祥浩土地房地产评估有限公司 南宁市金湖路59号地王国际商会中心32层
电话:0771-5535892 传真：0771-5535500
（国务院令第55号）;
6、《土地登记办法》（国土部令第40号）;
7、《划拨用地目录》（中华人民共和国国土资源部令第9号）
8、《中华人民共和国物权法》（2007年3月16日）。
（三）采用的技术规程
1、《房地产估价规范》（GB/T50291—1999）；
2、《房地产估价规范条文说明》（GB/T50291-1999）；
3、《房地产估价基本术语标准》（GB/T50899—2013）；
4、《城镇土地估价规程》（中华人民共和国国家标准 GB/T18508－2001）;
5、《关于“估价报告应用的有效期”的说明》2010年10月19日。
（四）委托方提供的估价对象有关资料
1、《国有土地使用证》柳国用（2015）第 105922号、《国有土地使用证》柳国用（2003）102165号；
2、《房屋所有权证》柳房权证字第 D0280997号、柳房权证字第D0281000号、柳房权证字第D0281002号、柳房权证字第D0281006号、柳房权证字第D0281009号、柳房权证字第D0281536号；
（五）估价人员现场勘察及收集的相关资料
1、《中华人民共和国契税暂行条例》（国务院令[1997]第 224
号）；
22
广西祥浩土地房地产评估有限公司 南宁市金湖路59号地王国际商会中心32层
电话:0771-5535892 传真：0771-5535500
2、财政部《关于印发<基本建设财务管理规定>的通知》（财建[2002]394号）；
3、国家计委、建设部《关于发布<工程勘察设计收费管理规定>的通知》（计价格[2002]10号）；
4、国家发展改革委、建设部《关于印发<建设工程监理与相关
服务收费管理规定>的通知》（发改价格[2007]670号）;
5、国家计委《关于印发<招标代理服务收费管理暂行办法>的通知》（计价格[2002]1980号）；
6、《柳州市人民政府关于公布2013年征地统一年产值标准的通知》柳政发〔2013〕2号；
7、《中国土地市场网》及《中国城市地价动态监测网》；
8、《柳州市工程造价信息》；
9、估价人员收集的柳州市房地产市场资料。
九、估价方法
（一）估价方法的选用分析
1、房屋建（构）筑物
对于委估房屋建（构）筑物，不能单独产生收益，故不适合采用收益法评估；由于本地二手交易信息资料没有公开，较难搜集到合适的交易案例，故不宜采用市场比较法评估；按照房屋建（构）筑物用途、结构特点和使用性质，采用重置成本法进行评估，
2、无形资产--土地
出让用地价值评估方法选取分析：
23
广西祥浩土地房地产评估有限公司 南宁市金湖路59号地王国际商会中心32层
电话:0771-5535892 传真：0771-5535500
1）估价对象土地位于柳州市柳工产业区，区域内可以收集到多个工业用地的出售案例，通过交易情况、交易日期、区位因素、个别因素修正估价出估价对象的价值，因此适宜采用比较法和成本法进行估价。
划拨用地价值评估方法选取分析：
1）划拨类型用地的评估方法，根据《国土资源部办公厅关于完善企业改制土地估价报告备案有关事宜的通知》（国土资厅函〔2009〕 311号）及国土资源部《关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法的通知》（国土资发[2001]44号）文件精神，可选取成本逼近法评估。
（二）适宜估价方法定义
一、房屋建（构）筑物
本次评估按照房屋建筑物用途、结构特点和使用性质，采用重置
成本法进行评估。
房屋建筑物的成本法，是根据建筑工程资料和竣工结算资料按建
筑物工程量，以当地现行定额标准、建设规费、贷款利率计算出建筑
物的重置全价，并按建筑物的使用年限和对建筑物现场勘察的情况综
合确定成新率，进而计算出建筑物评估值。
建筑物评估值=重置全价×成新率
其他建筑物是在实地勘察的基础上，以类比的方法，综合考虑各
项评估要素，确定重置单价并计算评估值。
A、重置全价
重值全价由建安造价、前期及其他费用、资金成本三部分组成。
a、建安造价的确定
24
广西祥浩土地房地产评估有限公司 南宁市金湖路59号地王国际商会中心32层
电话:0771-5535892 传真：0771-5535500
建安工程造价：对于有概算、预决算资料的重点工程，采用预决
算调整法，即评估人员根据预决算工程量，定额和评估基准日适用的
价格文件，测算出该工程的建筑安装工程造价。
对于无概算、预决算资料的重点工程，采用重编预算法测算出评
估基准日的建筑安装工程造价，即评估人员根据资产占有单位提供的
资料及现场勘察的实际情况测算工程量，根据有关定额和评估基准日
适用的价格文件，测算出该工程的建筑安装工程造价。
对于一般的建筑工程，评估人员参考同类型的建筑安装工程造价，根据结构、装修、水电设施等工程造价的差异进行修正后得出委估建
筑的建安造价。
b.前期及其他费用的确定
前期及其他费用，包括当地地方政府和行业规定收取的建设费用
以及建设单位为建设工程而投入的除建安造价外的其它费用两个部分。
c.资金成本的确定
资金成本系在建设期内为工程建设所投入资金的贷款利息，其采
用的利率按基准日中国人民银行规定标准计算，工期按建设正常合理
周期计算，并按均匀投入考虑：
资金成本=（工程建安造价+前期及其它费用）×合理工期×贷款利
息×50%
B、成新率
在本次评估过程中，按照建筑物的设计寿命、现场勘察情况预计
建筑物尚可使用年限，并进而计算其成新率。其公式如下：
成新率=尚可使用年限／（实际已使用年限+尚可使用年限）·
100%C、评估值的确定
25
广西祥浩土地房地产评估有限公司 南宁市金湖路59号地王国际商会中心32层
电话:0771-5535892 传真：0771-5535500
评估值＝重置全价×成新率
二、无形资产--土地使用权
1、比较法
比较法是选取一定数量的可比实例，将它们与估价对象进行比较，根据其间的差异对可比实例成交价格进行处理后得到估价对象价值或价格的方法。
基本公式：
比准价格=可比实例成交价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数×其他因素修正系数
2、成本法
成本逼近法是以取得和开发土地所耗费的各项客观费用之和为主要依据，再加客观的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益等确定土地价格的方法。
其基本计算公式为：
V=Ea＋Ed＋T＋ R1＋R2＋R3
V——土地成本价格；
Ea——土地取得费；
Ed——土地开发费；
T——税费；
R1——利息；
R2——利润；
R3——土地增值；
两种估价方法都是在市场价格的基础上测算，估价结果可信度较高。
26
广西祥浩土地房地产评估有限公司 南宁市金湖路59号地王国际商会中心32层
电话:0771-5535892 传真：0771-5535500
十、估价结果
根据国家现行有关法律、法规和政策规定及委托方提供的各种资料，遵循独立、客观、公正的原则，为“转让”的目的，经估价人员实地勘察核实、收集资料、分析计算并与价值时点柳州市同类物业的市场价格水平相比较后，确定贵公司委托估价涉及的位于柳州市河西路 26号土地及地上建筑物，在价值时点 2015年 9月 17日满足房地产价值定义条件下的估价结果如下：
评估结果汇总表
金额单位：人民币元
||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
|科目名称|账面价值||评估价值||增值率%||
||原值|净值|原值|净值|原值|净值|
|房屋建筑物类合计 24|,002,266.45|15,851,752.14|34,674,930.00|23,841,616.00|44.47|50.40|
|其中：房屋建筑物 22|,160,228.75|14,789,571.83|32,300,060.00|22,708,071.00|45.76|53.54|
|构筑物及其他辅助设施|1,842,037.70|1,062,180.31|2,374,870.00|1,133,545.00|28.93|6.72|
|无形资产||21,149,261.72||28,275,926.00|33|.70|
|其中：土地使用权||21,149,261.72||28,275,926.00|33|.70|
|合计||37,001,013.86||52,117,542.00|40|.85|

十一、估价人员
|||||
|-|-|-|-|
|注册房地产估价师|注册号|估 价 师 签 名|签名日期|
|李景王|4520050015|||

27
广西祥浩土地房地产评估有限公司 南宁市金湖路59号地王国际商会中心32层
电话:0771-5535892 传真：0771-5535500
|||
|-|-|
|植建湘|4520060036|

参加本项目估价的其他估价人员 签名 签名日期
郭东华
刘静
十二、实地查勘期
2015年9月17日
十三、估价作业日期
2015年9月17日至2015年10月20日
十四、估价报告的有效期
本估价报告的估价结果为估价对象在价值时点时的市场价值，随着时间及市场情况的变化，该价值应作相应的调整。在柳州市同类房地产价值变化不大的情况下，本估价报告有效期为壹年，即从 2015年 9月 17日起至 2016年 9月 16日止。如由于国家政策、经济环境及房地产物理状况发生变化，且这些变动会对估价结果产生重大影响，须委托评估公司重新估价。
28
广西祥浩土地房地产评估有限公司 南宁市金湖路59号地王国际商会中心32层
电话:0771-5535892 传真：0771-5535500
广西祥浩土地房地产评估有限公司二0一五年十月二十日
估价技术报告
第一部分估价对象价值影响因素分析
一、区位状况描述与分析
29
广西祥浩土地房地产评估有限公司 南宁市金湖路59号地王国际商会中心32层
电话:0771-5535892 传真：0771-5535500
1、估价对象区位概况
柳南区是中国广西壮族自治区柳州市所辖的一个市辖区，位于广西柳州市区的西南部，毗邻柳江。是柳州市商贸最发达、市场最多的城区，是柳州市最主要的商贸中心。
中南五省最大的火车站—柳州火车站、火车货运东站和柳州汽车总站、汽车南站分别坐落在柳南区的南站路、城站路、文笔路和飞鹅路，市区内主要道路与南柳、桂柳、宜柳、环城高速公路形成四通八达的网络，水路可与港澳直航，空运方面与白莲机场相距仅5公里。
柳南区内有柳州工程机械股份有限公司、柳州上汽通用五菱、二汽柳州东风、鱼峰水泥集团等大型名牌企业 10多家，是广西的支柱企业和创税大户。
近年来，随着柳州市汽车、机械两大产业快速发展，汽车零配件、工程机械配件制造已逐渐成长为柳南区主导产业，大部分企业落户在三大主机厂附近的柳南区西鹅中小企业创业基地。汽车零配件、工程机械配件制造企业数占规模以上企业70%以上，工业总产值占全区工业总产值80%以上。
柳南区创办的柳州市河西中小企业创业园是柳州市围绕柳工、上汽通用五菱及柳汽二基地的主要配套基地之一，地理位置优越，距市中心约 5公里，距柳工集团、上汽通用五菱、柳汽二基地约 5-10分钟车程。创业园规划占地面积约近 5000亩，主要以发展汽车及其配件、工程机械配件、机加工等环保型中小工业企业为主。
2、位置状况
坐落：柳州市河西路26号
30
广西祥浩土地房地产评估有限公司 南宁市金湖路59号地王国际商会中心32层
电话:0771-5535892 传真：0771-5535500
与重要场所（设施）的距离：柳州市交通学校约 20米，广西柳工机械股份有限公司约1000米，工贸大厦约6公里
临街（路）状况：一面临街，临河西路
楼层：房屋为工业厂房，多数为单层为主
朝向：位置朝北
3、商服繁华度
①商业级别：估价对象所在的柳工产业区，所属柳南区。区域内区域内主要为柳工、上汽通用五菱、柳州汽贸园等企业，主要规划以机械和汽车制造为主的工业集中区，综合评价商业繁华度一般。
②商业完备度：周边 1公里内有银行、学校等生活配套设施，区域内集中有仅有联华大型超市，商服业完备度一般。
③商业集聚效应：所处区域逐渐发展形成区级工业中心，其工业集聚度较好，评价集聚效应较好。
随着区域内众多住宅小区的投入使用，入住率的提高，区域的商务繁华度将会进一步提高，综合评价商服繁华度一般。
4、交通状况
①对内公交便利度：区域内主要有主混合型交通主干道河西路、柳太路，配套建设支路及规划路，但路网密集度较大，道路通行能力较高，区域有多路公交车通行，综合评价对内交通便捷度较优。
②对外交通便利度：区域对接太阳村桂柳高速、柳工大道、潭中高架桥，能快速的通达区内各市；区域距机场约 25公里，距火车站约3公里，综合评价对外交通便利度较优。综合评价交通便捷度较优。
31
广西祥浩土地房地产评估有限公司 南宁市金湖路59号地王国际商会中心32层
电话:0771-5535892 传真：0771-5535500
③区域停车便利度：区域停车位较充足，评价区域停车便利度较好。
区域内无交通管制，综合评价交通条件好。
5、公共设施配套完备程度
周边 1公里内有银行、学校等生活配套设施，另有柳州市二十七中，铁道职校，十一冶医院，五菱体育场，永丰农贸五菱、众多家商业银行营业点等，综合评价区域内公共设施配套完备度好。
6、基础设施完备程度
区域内的基础设施建设已基本完工，道路、水、电、通讯、通燃气等基础设施配置完备，保障率较高，综合评价基础设施完备度高。
7、区域人文环境：所在区域为柳南区，住宅主要为企业宿舍区及私宅居住区，周边有河西苗圃公园，主要污染为粉尘及噪声污染，综合评价自然环境一般，人文环境状况一般，综合评价环境质量一般。
8、环境与景观质量
估价对象所在的区域为规划定位为工业产业区配套住宅区，城区规划功能较完善、布局合理，城区整洁度一般、绿化率一般，综合评价环境与景观质量一般。
9、城市规划条件
估价对象区域为柳州市柳南区河西路，柳南区创办的柳州市河西中小企业创业园是柳州市围绕柳工、上汽通用五菱及柳汽二基地的主要配套基地之一，地理位置优越，距市中心约 5公里，距柳工集团、上汽通用五菱、柳汽二基地约 5-10分钟车程。创业园规划占地面积约
32
广西祥浩土地房地产评估有限公司 南宁市金湖路59号地王国际商会中心32层
电话:0771-5535892 传真：0771-5535500
近 5000亩，主要以发展汽车及其配件、工程机械配件、机加工等环保型中小工业企业为主。
规划用途主要有商业、住宅、工业用途，综合评价规划条件较好，估价对象作为工业用地，符合区域规划的主要用途。
二、实物状况描述与分析
（一）估价对象
估价对象：广西柳工机械股份有限公司拥有的柳州市河西路 26号土地及地上建筑物，土地面积为 70,689.74平方米（其中出让面积 65,562.14平方米，划拨面积 5,127.60平方米），地上建筑物总建筑面积为 59,774.91平方米（其中房屋建筑物 32,419.51平方米，构筑物27,355.40平方米）。
（二）估价对象实体状况
1、土地实体状况
估价对象涉及的土地位于河西路 26号，在此仅介绍估价对象所在宗地的基本状况如下：
宗地一：
名称坐落：柳州市河西路26号。
取得方式：估价对象房地产所在宗地是广西柳工机械股份有限公司于 2015年 4月 16日以企业合并方式取得。（其中：2009年 9月 30日以企业合并方式取得，2015年 4月 16日完成国有土地使用证的土地使用权人变更）
用途：登记用途有工业用地。
33
广西祥浩土地房地产评估有限公司 南宁市金湖路59号地王国际商会中心32层
电话:0771-5535892 传真：0771-5535500
估价对象涉及的土地面积：估价对象所在宗地为工业厂区用地，土地面积为65,562.14平方米。
土地使用年限：估价对象房地产用途为工业厂房，土地用途对应为工业用地，所在宗地开发商于2015年4月16日以企业合并方式取得，至价值时点对应土地用途的剩余使用年限为37.44年。
所在宗地的四至为：东临市交通学校；南：居民区；西临居民区；
北临河西路。
形状：所在宗地形状较规则，对土地利用无不良影响。
地形地势：地形平坦，地势较高，对土地利用无不良影响。
土地开发程度：宗地的土地开发已达到宗地内外“五通”（即通水、通电、通讯、通路、通燃气），宗地已经进行平整，完备度好。
地质：地形较平坦、地质条件一般。
规范限制：工业用地，土地利用无特别限制
宗地二：
名称坐落：柳州市河西路26号。
取得方式：估价对象房地产所在宗地是柳州柳工机械附件制造有限公司于2003年3月26日以划拨方式取得。
用途：登记用途有工业用地。
估价对象涉及的土地面积：估价对象所在宗地为工业厂区用地，土地面积为5,127.60平方米。
土地使用年限：估价对象房地产用途为工业厂房，土地用途对应为工业用地，所在宗地开发商于2003年3月26日以划拨方式取得，至价值时点对应土地用途的剩余使用年限为无限年。
34
广西祥浩土地房地产评估有限公司 南宁市金湖路59号地王国际商会中心32层
电话:0771-5535892 传真：0771-5535500
所在宗地的四至为：东临市交通学校；南：居民区；西临居民区；
北临河西路。
形状：所在宗地形状较规则，对土地利用无不良影响。
地形地势：地形平坦，地势较高，对土地利用无不良影响。
土地开发程度：宗地的土地开发已达到宗地内外“五通”（即通水、通电、通讯、通路、通燃气），宗地已经进行平整，完备度好。
地质：地形较平坦、地质条件一般。
规范限制：工业用地，土地利用无特别限制
2、房屋建筑物实体状况
（1）房屋所在小区的整体状况
（1）房屋所在小区的整体状况
委估的房屋建（构）筑物主要包含房屋建筑物 22项，包括管子车间厂房、结构车间厂房、综合车间厂房等，主要结构为排架、砖混和钢架等，于 1991年后陆续建成投入使用，总建筑面积为 32,419.51平方米。构筑物 8项，包括管子车间胶管下料排污池、管子车间马路、结构二厂停车场等，主要结构为混凝土沥青和片石等，于 1992年后陆续建成投入使用，总建筑面积为 27,355.40平方米。房屋建（构）筑物分布于柳州市河西路 26号办公和生产厂区内，均来源于自建，维护保养一般，目前均正常在用。
（2）估价对象房屋的实体状况
||||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
|建筑物名称|权证编号|结构|用途|坐落|建成年月|建筑面积（平方米或项）|总层数|房屋内部装修|
|管子车间|柳房权证字第|钢砼|工业厂|柳州市河|1993/1/1 4|,843.02|1|①水磨石地面，铁门，铝合金窗，檐|

35
广西祥浩土地房地产评估有限公司 南宁市金湖路59号地王国际商会中心32层
电话:0771-5535892 传真：0771-5535500
||||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
||D0281006号||房|西路26号||||高9米，部分11米，预应力屋架和钢屋架，槽型屋面板，钢檩条，镀锌铁皮瓦屋面，内墙扫大白，设有吊车梁。②水电：水电设施齐全。③估价对象厂房主要生产油管及钢管等，维护、保养、使用情况良好。|
|管子下料房（原食堂）|柳房权证字第D0281536号|砖混|工业厂房|柳州市河西路26号|1991/1/1|317.79|1|外：涂料；水磨石地面，铁门推下，腻子|
|装配车间|柳房权证字第D0280997号|钢架|工业厂房|柳州市河西路26号|2008/12/1|5,186.08|1|外：砖基础约1米搭铝皮；水磨石油漆地面，铁门推下，腻子，内钢构支柱|
|结构车间|柳房权证字第D0281000号|钢砼|工业厂房|柳州市河西路26号|1997/1/1 1|1,606.41|1|①水泥砂浆地面，钢门窗，跨度约24米，预应力屋架，槽型屋面板，外墙贴条砖，内墙及天棚扫大白，设有吊车梁，厂房内有部分钢爬梯等构件。②水电：水电设施齐全。③估价对象厂房主要生产油箱、车架及摇臂等，维护、保养、使用情况良好。|
|钢料库房|无证|砖混|工业厂房|柳州市河西路26号|1996/9/25|1,080.00|1|外：涂料；地油漆，腻子|
|车库|无证|砖混|工业厂房|柳州市河西路26号|2009/8/24|600.00||已卖|
|下料房|无证|砖混|工业厂房|柳州市河西路26号|2005/1/1|216.00|1|外：涂料；水磨石地面，铁门推下，腻子|
|更衣室.空压机房|无证|砖混|工业厂房|柳州市河西路26号|2006/1/1|81.00|1|外：涂料，水泥地面，铁支推玻|
|软管冲洗简易厂房|无证|钢结构|工业厂房|柳州市河西路26号|2011/8/17|282.00|1|外：砖基础约1米搭铝皮；油漆地面，铁支推玻腻子|
|储运科办公室|无证|砖混|办公楼|柳州市河西路26号|2006/1/1|120.11|1|外：涂料，铁门推玻，300地砖腻子|
|机加工车间|柳房权证字第D0281002号|钢砼|工业厂房|柳州市河西路26号|2006/4/28|4,440.47|1|①水泥砂浆地面，复合板推拉门，塑钢窗（顶气窗为铝合金百叶窗）；跨度约18米，轻型彩钢板屋面，岩棉隔热层，钢架柱，钢架梁，钢檩条，外墙1.2米以下为240MM厚砖墙，内墙刮双飞粉，外墙涂料，设有吊车梁。②水电：水电设施齐全。③估价对象厂房主要生产传动轴及加力器等，维护、保养、使用情况良好。|
|综合车间办公|无证|砖混|办公楼|柳州市河|2005/12/27|680.00|2|外：涂料，铁门推玻，600地|

36
广西祥浩土地房地产评估有限公司 南宁市金湖路59号地王国际商会中心32层
电话:0771-5535892 传真：0771-5535500
||||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
|楼||||西路26号||||砖腻子|
|电工房办公楼|无证|砖混|办公楼|柳州市河西路26号|2005/5/17|136.00|2|外：红砖，水泥地面，铁支推玻|
|职工食堂|无证|砖混|食堂|柳州市河西路26号|2004/5/1|134.70|1|外：涂料；铁支推玻|
|结构车间油箱清洗喷漆房|无证|钢架|工业厂房|柳州市河西路26号|2008/11/1|208.25|1|外：砖基础约1米搭铝皮；地铺铁板，腻子|
|结构车间空压机配电所综合房|无证|砖混|工业厂房|柳州市河西路26号|2010/10/1|390.00|1|外：涂料；铁门推玻；腻子|
|厕所|柳房权证字第D0281009号|砖混|厕所|柳州市河西路26号|2003/12/1|57.63|1|外：瓷砖，内腻子，地600砖|
|公司大门（1号门-主大门、2号门）|无证|砖混|大门|柳州市河西路26号|2012/12/31|146.54|1|外：瓷砖，地600砖，钢门铝合金窗，腻子|
|综合车间简易厂房|无证|钢结构|工业厂房||2005/11/30|864.00|1|外：涂料；水磨石地面，铁门推下，腻子|
|综合车间油漆间|无证|钢结构|工业厂房||2005/8/31|376.00|1|外：涂料；水磨石地面，铁门推下，腻子|
|化工库|无证|砖混、钢结构|工业厂房||2004/12/31|412.00|1|外：涂料；水磨石地面，铁门推下，腻子|
|综合车间厕所|无证|砖混|厕所||2006/7/10|241.51|1|外：瓷砖，内腻子，地600砖|
||建筑物小计|||||32,419.51|||
|管子车间胶管下料排污池||混凝土|排污池|柳州市河西路26号|2007/9/1|204.60||简单装修|
|管子车间马路||沥青，片石|马路|柳州市河西路26号|2009/8/31|1,095.10||简单装修|
|结构二厂停车场||沥青，片石|停车场|柳州市河西路26号|2013/7/15|2,500.00||简单装修|
|厂区道路及排水沟||沥青，片石|道路及排水沟|柳州市河西路26号|1997/1/1 1|5,870.50||简单装修|
|挡土墙||片石|挡土墙|柳州市河西路26号|1992/1/1 5|,344.90||简单装修|
|厂区电缆沟等设施||混凝土|电缆沟等设施|柳州市河西路26号|2003/1/1 1|,295.30||简单装修|
|垃圾池||混凝土|垃圾池|柳州市河|2008/11/1|170.00||简单装修|

37
广西祥浩土地房地产评估有限公司 南宁市金湖路59号地王国际商会中心32层
电话:0771-5535892 传真：0771-5535500
|||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|
|||||西路26号||||
|篮球场||混凝土|篮球场|柳州市河西路26号|2004/12/1|875.00|简单装修|
||构筑物小计|||||27,355.40||
||合计|||||59,774.91||

（三）估价对象权利状况
1、土地使用权属状况
宗地一：
a、土地使用证编号：柳国用（2015）第105922号
b、土地使用权人、共有权人：广西柳工机械股份有限公司
c、座落：柳州市河西路26号
d、地号：450204100010GB00074
e、图号：2691.00－84.75
f、地类（用途）：工业用地
g、取得价格：23,533,013.00元
h、使用权类型：出让
i、终止日期：2053年1月27日
j、使用权面积：65,562.14平方米，其中：独用面积 65,562.14平方米
k、记事内的事所内容：原国有土地使用证证号：柳国用（2003）第102163号，企业合并
l、登记时间：2015年4月16日
m、发证机关：柳州市国土资源局
宗地二：
38
广西祥浩土地房地产评估有限公司 南宁市金湖路59号地王国际商会中心32层
电话:0771-5535892 传真：0771-5535500
a、土地使用证编号：柳国用（2003）102165号
b、土地使用权人、共有权人：柳州柳工机械附件制造有限公司
c、座落：柳州市河西路26号
d、地号：04003524
e、图号：2691.50－84.75/2691.25－84.75
f、地类（用途）：工业用地
g、取得价格：657,319.00元
h、使用权类型：划拨
i、终止日期：未登记，无限年
j、使用权面积：5,127.60平方米，其中：独用面积 5,127.60平方米
k、记事内的事所内容：根据柳政函【2003】7号文，该宗地已规划定点为城市规划道路用地，由柳州柳工机械附件制造有限公司以划拨方式取得
l、登记时间：2003年3月26日
m、发证机关：柳州市国土资源局
2、房屋建筑物权属状况
估价对象小部分已取得《房屋所有权证》，大部分未办理《房屋所有权证》，已取得《房屋所有权证》房屋建筑物权属状况如下：
||||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
|序号|建筑物名称|房屋所有权证编号|房屋坐落|建筑面积|规划用途|总层楼|房屋所有权人|登记时间|
|1|管子车间|柳房权证字第D0281006号|河西路26号管子车间|4843.02|非住宅|1|广西柳工机械股份有限公司|2015-1-20|
|2|管子下料房（原食堂）|柳房权证字第D0281536号|河西路26号食堂|317.79|非住宅|1|广西柳工机械股份有限公司|2015-1-22|
|3|装配车间|柳房权证字第D0280997号|河西路26号装配车间|5,186.08|非住宅|1|广西柳工机械股份有限公司|2015-1-20|
|4|结构车间|柳房权证字第|河西路26号|11,606.41|非住|1|广西柳工机械|2015-|

39
广西祥浩土地房地产评估有限公司 南宁市金湖路59号地王国际商会中心32层
电话:0771-5535892 传真：0771-5535500
||||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
|||D0281000号|结构车间||宅||股份有限公司|1-20|
|5|机加工车间|柳房权证字第D0281002号|河西路26号机加工车间|4,440.47|非住宅|1|广西柳工机械股份有限公司|2015-1-20|
|6|厕所|柳房权证字第D0281009号|河西路26号厕所|57.63|非住宅|1|广西柳工机械股份有限公司|2015-1-20|

未取得《房屋所有权证》房屋建（构）筑物权属状况如下：
||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
|序号|建筑物名称|房屋坐落|建筑面积|计量单位|房屋所有权人|建成时间|
|1|钢料库房|河西路26号|1,080.00|m2|广西柳工机械股份有限公司|1996/9/25|
|2|车库|河西路26号|600.00|m2|广西柳工机械股份有限公司|2009/8/24|
|3|下料房|河西路26号|216.00|m2|广西柳工机械股份有限公司|2005/1/1|
|4|更衣室.空压机房|河西路26号|81.00|m2|广西柳工机械股份有限公司|2006/1/1|
|5|软管冲洗简易厂房|河西路26号|282.00|m2|广西柳工机械股份有限公司|2011/8/17|
|6|储运科办公室|河西路26号|120.11|m2|广西柳工机械股份有限公司|2006/1/1|
|7|综合车间办公楼|河西路26号|680.00|m2|广西柳工机械股份有限公司|2005/12/27|
|8|电工房办公楼|河西路26号|136.00|m2|广西柳工机械股份有限公司|2005/5/17|
|9|职工食堂|河西路26号|134.70|m2|广西柳工机械股份有限公司|2004/5/1|
|10|结构车间油箱清洗喷漆房|河西路26号|208.25|m2|广西柳工机械股份有限公司|2008/11/1|
|11|结构车间空压机配电所综合房|河西路26号|390.00|m2|广西柳工机械股份有限公司|2010/10/1|
|12|公司大门（1号门-主大门、2号门）|河西路26号|146.54|m2|广西柳工机械股份有限公司|2012/12/31|
|13|综合车间简易厂房|河西路26号|864.00|m2|广西柳工机械股份有限公司|2005/11/30|
|14|综合车间油漆间|河西路26号|376.00|m2|广西柳工机械股份有限公司|2005/8/31|
|15|化工库|河西路26号|412.00|m2|广西柳工机械股份有限公司|2004/12/31|
|16|综合车间厕所|河西路26号|241.51|m2|广西柳工机械股份有限公司|2006/7/10|
|17|管子车间胶管下料排污池|河西路26号|204.60|m2|广西柳工机械股份有限公司|2007/9/1|
|18|管子车间马路|河西路26号|1,095.10|m2|广西柳工机械股份有限公司|2009/8/31|
|19|结构二厂停车场|河西路26号|2,500.00|m2|广西柳工机械股份有限公司|2013/7/15|
|20|厂区道路及排水沟|河西路26号|15,870.50|m2|广西柳工机械股份有限公司|1997/1/1|
|21|挡土墙|河西路26号|5,344.90|m3|广西柳工机械股份有限公司|1992/1/1|
|22|厂区电缆沟等设施|河西路26号|1,295.30|m|广西柳工机械股份有限公司|2003/1/1|
|23|垃圾池|河西路26|170.00|m2|广西柳工机械|2008/11/1|

40
广西祥浩土地房地产评估有限公司 南宁市金湖路59号地王国际商会中心32层
电话:0771-5535892 传真：0771-5535500
||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
|||号|||股份有限公司||
|24|篮球场|河西路26号|875.00|m2|广西柳工机械股份有限公司|2004/12/1|

3、他项权利
①抵押登记情况：估价对象为小部分已取得《房屋所有权证》，大部分未办理《房屋所有权证》，于价值时点没有发现存在拖欠工程款、拖欠工资等现象。本次估价对象无抵押登记权利事项。
除以上事项，未发现其他他项权利状况。
三、市场背景描述与分析
（一）当地经济社会发展简况
柳州市位于北纬23°54’-24°50’、东径108°14’-109°45’，地处中国
广西的中部，座落在珠江流域西江水系柳江的中游，东北距山水甲天
下的桂林150公里，西南距广西首府南宁264公里，距北部湾、邻国
越南300多公里。柳州，又称龙城，是广西重要的区域中心城市，广
西工业名城、历史名城、文化名城、旅游名城。柳州是一座底蕴浓厚
的历史名城和文化名城，也是一座充满风情的旅游名城。柳州的民族
风情独具神韵，壮族的歌、瑶族的舞、苗族的节和侗族的楼，堪称柳
州“民族风情四绝”。作为广西最大的工业城市，柳州工业总量约占
广西的三分之一。
（二）当地房地产市场总体状况
据柳房网数据中心统计，2014年预售供应总面积和总套数为 2625282平方米、37067套，同比分别增涨109.95%、92.64%。新增供应量的大幅度攀升，市场成交也呈上涨趋势，总供应量与去化量均达
41
广西祥浩土地房地产评估有限公司 南宁市金湖路59号地王国际商会中心32层
电话:0771-5535892 传真：0771-5535500
历史最高值。在整体市场水涨船高的环境下，柳州楼市呈现上升势头，月度供应量优于去年同期水平。
2014年万达、恒大、华润等几家名企项目开盘频繁，且屡次获取热销，使得预售证供应多月呈现爆发式增涨。自从这些地产大鳄在柳州开发项目以来，开发商拿地后快速开发、销售，冲击柳州“慢地产”，创造楼市快销传奇。它们的“速度与激情”超乎想象，出手快、狠、准，令人措手不及，这也是“大鳄速度”快销的开发理念和营销模式带动供应徒增的原因。
2014年柳州新建商品房均价为 7177元/㎡，环比 2013年 6507元/㎡的新房均价上涨10.29%、相比于 2012年的 4944元/㎡上涨了45.16%，近两年房价连级跳，上涨幅度巨大。2014年分月看，房价从年初波动上涨至8月，峰值出现在5月均价为7339元/㎡，年内涨幅最高为 2月份达3.55%；9月、10月出现暴跌，跌幅达2.57%，第四季度甚至跌回去年的“6”字头，一些大项目低价入市、楼市的高库存压力、市场激烈的竞争，加上房开年末为冲量推出的优惠政策等，或为下半年房价下跌的导致因素。全年写字楼均价为 15563元/㎡，峰值出现在 4月份为 16025元/㎡，上半年价格平稳，年中跌至 15400元/㎡，主要由于 6月份双福大厦初次报价 12000元/㎡拉低导致，下半年整体价格在 15200元/㎡左右，10月份金嵘中心降价千元直接导致均价回落，12月份万达中心11000元/㎡的低价令写字楼均价跌至14467元/㎡。
（三）同类房地产市场状况
根据市场实际运行情况分析，目前柳州市房价是整体缓慢上升的态势，房价像 2006年、2007年那样快速上涨的势头已成为过去，根本
42
广西祥浩土地房地产评估有限公司 南宁市金湖路59号地王国际商会中心32层
电话:0771-5535892 传真：0771-5535500
原因在于政府“坚持楼市调控不动摇”的原则和举措。但是随着刚需的释放和经济的稳步发展，房价上涨的趋势是可以预见的，2013年柳州的楼市也将会延续这种缓慢涨价的趋势。2013年 2月 20日国务院常务会议确定的五项加强房地产市场调控的政策措施（即新国五条）中，“严格执行二手房个人所得税20%的收取方式”这项政策引起了市场极大震动，不过在柳州楼市缓慢上升的态势下，即便是有新政出台，楼市也不可能立即大幅降温降价。
四、最高最佳使用分析
1、合法性分析：
根据委托方提供的《房屋所有权证》及相关规划资料，待估房地产所属土地使用权用途为工业用地，现已建成工业厂房，现状用途为产权人做为自主经营使用，土地用途、房屋用途与实际使用用途一致，符合规划情况，其用途合法。
2、技术可能性
技术可能性是指对于法律所允许的使用方式在技术上是否能够实现，包括建筑材料性能、施工技术手段等能否满足要求。估价对象为职工宿舍，现场查勘无重大缺陷，可以正常使用，估价设定房地产用途住宅，符合技术可能性要求。
3、财务可行性
财务可行性是指对于法律上允许、技术上可能的每一种使用方式，还要进行经济可行性检验。只有收入现值大于支出现值的使用方式才
43
广西祥浩土地房地产评估有限公司 南宁市金湖路59号地王国际商会中心32层
电话:0771-5535892 传真：0771-5535500
具有经济可行性。估价对象为非住宅，日常维护费用一般，作为非住宅用途具有财务可行性。
4、最高最佳利用前提分析：
（1）维持现状继续使用前提：认为维持现状继续使用仍然妥当时，为在维持现状继续使用下的估价。
（2）直接转换用途前提：认为转换用途再予以使用更为妥当时，为在考虑用途转换后再予以使用下的估价。
（3）装修改造继续使用前提：认为装修改造但不转换用途再予以使用较为妥当时，为在考虑装修改造但不转换用途再予以使用下的估价。
（4）装修改造转换用途前提：认为装修改造并转换用途再予以使用更为妥当时，为在考虑装修改造并转换用途后再予以使用的估价。
（5）拆除重新利用前提：认为拆除建筑物再予以利用更妥当时，为在考虑建筑物拆除后再予以利用下的估价。
估价对象规划用途与实际用途均为为非住宅，维护使用一般，无需装饰装修改造。因此，估价对象宜以维持现状继续使用为估价前提
第二部分估价方法的选用及测算过程
一、估价方法的选用
（一）估价方法的选用分析
1、房屋建（构）筑物
44
广西祥浩土地房地产评估有限公司 南宁市金湖路59号地王国际商会中心32层
电话:0771-5535892 传真：0771-5535500
对于委估房屋建（构）筑物，不能单独产生收益，故不适合采用收益法评估；由于本地二手交易信息资料没有公开，较难搜集到合适的交易案例，故不宜采用市场比较法评估；按照房屋建（构）筑物用途、结构特点和使用性质，采用重置成本法进行评估，
2、无形资产--土地
出让用地价值评估方法选取分析：
1）估价对象土地位于柳州市柳工产业区，区域内可以收集到多个工业用地的出售案例，通过交易情况、交易日期、区位因素、个别因素修正估价出估价对象的价值，因此适宜采用比较法和成本法进行估价。
划拨用地价值评估方法选取分析：
1）划拨类型用地的评估方法，根据《国土资源部办公厅关于完善企业改制土地估价报告备案有关事宜的通知》（国土资厅函〔2009〕 311号）及国土资源部《关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法的通知》（国土资发[2001]44号）文件精神，可选取成本逼近法评估。
（二）适宜估价方法定义
一、房屋建（构）筑物
本次评估按照房屋建筑物用途、结构特点和使用性质，采用重置
成本法进行评估。
房屋建筑物的成本法，是根据建筑工程资料和竣工结算资料按建
筑物工程量，以当地现行定额标准、建设规费、贷款利率计算出建筑
物的重置全价，并按建筑物的使用年限和对建筑物现场勘察的情况综
合确定成新率，进而计算出建筑物评估值。
45
广西祥浩土地房地产评估有限公司 南宁市金湖路59号地王国际商会中心32层
电话:0771-5535892 传真：0771-5535500
建筑物评估值=重置全价×成新率
其他建筑物是在实地勘察的基础上，以类比的方法，综合考虑各
项评估要素，确定重置单价并计算评估值。
A、重置全价
重值全价由建安造价、前期及其他费用、资金成本三部分组成。
a、建安造价的确定
建安工程造价：对于有概算、预决算资料的重点工程，采用预决
算调整法，即评估人员根据预决算工程量，定额和评估基准日适用的
价格文件，测算出该工程的建筑安装工程造价。
对于无概算、预决算资料的重点工程，采用重编预算法测算出评
估基准日的建筑安装工程造价，即评估人员根据资产占有单位提供的
资料及现场勘察的实际情况测算工程量，根据有关定额和评估基准日
适用的价格文件，测算出该工程的建筑安装工程造价。
对于一般的建筑工程，评估人员参考同类型的建筑安装工程造价，根据结构、装修、水电设施等工程造价的差异进行修正后得出委估建
筑的建安造价。
b.前期及其他费用的确定
前期及其他费用，包括当地地方政府和行业规定收取的建设费用
以及建设单位为建设工程而投入的除建安造价外的其它费用两个部分。
c.资金成本的确定
资金成本系在建设期内为工程建设所投入资金的贷款利息，其采
用的利率按基准日中国人民银行规定标准计算，工期按建设正常合理
周期计算，并按均匀投入考虑：
46
广西祥浩土地房地产评估有限公司 南宁市金湖路59号地王国际商会中心32层
电话:0771-5535892 传真：0771-5535500
资金成本=（工程建安造价+前期及其它费用）×合理工期×贷款利
息×50%
B、成新率
在本次评估过程中，按照建筑物的设计寿命、现场勘察情况预计
建筑物尚可使用年限，并进而计算其成新率。其公式如下：
成新率=尚可使用年限／（实际已使用年限+尚可使用年限）·
100%C、评估值的确定
评估值＝重置全价×成新率
二、无形资产--土地使用权
1、比较法
比较法是选取一定数量的可比实例，将它们与估价对象进行比较，根据其间的差异对可比实例成交价格进行处理后得到估价对象价值或价格的方法。
基本公式：
比准价格=可比实例成交价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数×其他因素修正系数
2、成本法
成本逼近法是以取得和开发土地所耗费的各项客观费用之和为主要依据，再加客观的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益等确定土地价格的方法。
其基本计算公式为：
V=Ea＋Ed＋T＋ R1＋R2＋R3
V——土地成本价格；
Ea——土地取得费；
47
广西祥浩土地房地产评估有限公司 南宁市金湖路59号地王国际商会中心32层
电话:0771-5535892 传真：0771-5535500
Ed——土地开发费；
T——税费；
R1——利息；
R2——利润；
R3——土地增值；
两种估价方法都是在市场价格的基础上测算，估价结果可信度较高。
二、估价测算
评估思路：本次评估涉及的土地及地上建筑物，分别进行评估，最终汇总得出估价对象的价格，最终求得总价。
案例一：结构车间（房屋建筑物评估明细表序号4）
（1）房产概况
名称：结构车间
用途：厂房
坐落：柳州市河西路26号
建成年月：1997年1月
建筑面积：11,606.41平方米
总层数：总1层
估价对象所在层数：第1层
建筑物结构：钢砼结构
房屋内部装修如下：
①水泥砂浆地面，钢门窗，跨度约 24米，预应力屋架，槽型屋面板，外墙贴条砖，内墙及天棚扫大白，设有吊车梁，厂房内有部分钢爬梯等构件。
48
广西祥浩土地房地产评估有限公司 南宁市金湖路59号地王国际商会中心32层
电话:0771-5535892 传真：0771-5535500
②水电：水电设施齐全。
③估价对象厂房主要生产油箱、车架及摇臂等，维护、保养、使用情况良好。
在评估基准日估价对象维护良好，正常使用，综合成新率为63%。
（2）重置成本的计算
重置成本=建筑安装工程造价+前期费用及其他费用+资金成本
1）建筑安装工程造价
评估人员根据资产占有单位提供的该栋建筑物产权证和现场勘察
的实际情况测算工程量，根据有关定额和评估基准日适用的价格文件，测算出该工程的建筑安装工程造价。
根据建筑工程量，套用2005年《广西壮族自治区建筑工程消耗量定额》、《广西壮族自治区安装工程消耗量定额》，2008年《广西壮
族自治区装饰装修工程消耗量定额》，测算建筑工程相关费用，根据
《柳州市工程造价信息》提供的信息价调整材料价差，测算工程造价
价内其他费用，最终确定工程综合单价指标为1,000.00元/平方米。
工程总造价=1,000.00×11,606.41=11,606,410.00（元）
2）前期费用及其他费用
根据柳州市及国家在评估基准日前颁布的其它税费文件及建设期
建设单位所支付的费用。该建筑物已办理房产证，必要的前期工程费
计算如下表。
前期及其它工程费汇总表
||||||
|-|-|-|-|-|
|序号|费用名称|计费基础|计费标准|计费依据|
|1|建设单位管理费|建安工程造价|1.20%|财建[2002]394号|
|2|环境影响咨询费|建安工程造价|0.09%|计价格[2002]125号|
|3|勘察设计费|建安工程造价|3.58%|计价格[2002]10号|

49
广西祥浩土地房地产评估有限公司 南宁市金湖路59号地王国际商会中心32层
电话:0771-5535892 传真：0771-5535500
||||||
|-|-|-|-|-|
|4|招标代理服务费|建安工程造价|0.35%|计价格[2002]1980号|
|5|工程建设监理费|建安工程造价|2.72%|发改价格[2007]670号|
|6|城建配套费（或小城镇建设配套费）|建安工程造价|1.50%|桂财综[2007]54号|
|7|基建项目教育附加费|建安工程造价|1.00%|桂政发[2000]17号|
|8|工程劳保费|建安工程造价|2.00%|桂建计字[2000]48号|
|9|城市规划技术服务费|建筑面积（元/平方米）|1.28|桂价费[2007]572号|
|10|白蚁防治费|建筑面积（元/平方米）|2.40|桂价费[2009]437号|
|11|人防费|建筑面积（元/平方米）|0.00|桂价费字[2003]462号|
|12|新型墙体材料专项基金|建筑面积（元/平方米）|8.00|桂财综[2008]49号|
|13|散装水泥专项基金|建筑面积（元/平方米）|3.00|财综[2002]23号|
||合计||12.44%+14.68||

前期及其他费用=11,606,410.00×12.44%+11,606.41×14.68
=1,614,219.50元
3）资金成本
项目建成预计投入使用的工期为1年，假设资金均匀投入，取基
准日执行的一年期贷款利率4.60%，则：
资金成本=（工程建安造价＋前期费用及其他费用）×贷款利率÷2=（11,606,410.00+1,614,219.50）×4.60%÷2
＝304,074.48元
4）重置成本
重置成本=工程建安造价＋前期费用及其他费用+资金成本
重置价值=11,606,410.00+1,614,219.50+ 304,074.48
=13,524,700.00元（十位取整）
（3）成新率的确定
根据评估人员现场勘察情况，以尚可使用年限法确定成新率。
成新率=尚可使用年限÷（已使用年限+尚可使用年限）×100%
在本次评估过程中，按照建筑物经济耐用的设计寿命、结合现场
勘察情况预计建筑物尚可使用年限，并进而计算其成新率。该建筑物
为钢砼结构，耐用年限为50年，于1997年1月建成并投入使用，截止
50
广西祥浩土地房地产评估有限公司 南宁市金湖路59号地王国际商会中心32层
电话:0771-5535892 传真：0771-5535500
评估基准日已使用了18.58年，经实地勘察综合分析，确定该建筑物尚可使用年限31.42年。
成新率=尚可使用年限/（已使用年限+尚可使用年限）×100%
=31.42/（18.58+31.42）×100%
=63%
（4）评估值的确定
评估值=重置价值×成新率
＝13,524,700.00×63%
＝8,520,561.00元
案例二：结构二厂停车场（构筑物评估明细表序号3）
（1）构筑物概况
该构筑物为企业厂区配套设施，停车场建筑面积为2500平方米，为沥青，片石结构，搭有棚。该停车场于2013年7月建成并使用，目前保养良好，无明显破损。
（2）重置成本的计算
重置成本=建筑安装工程造价+前期费用及其他费用+资金成本
1）建筑安装工程造价
由于该建筑建成年代较新，评估人员根据资产占有单位提供的该
栋建筑物的工程预、决算资料图纸、产权证和现场勘察的实际情况测
算工程量，根据有关定额和评估基准日适用的价格文件，测算出该工
程的建筑安装工程造价。
根据建筑工程量，套用2005年《广西壮族自治区建筑建筑工程消耗量定额》、2008年《广西壮族自治区装饰装修工程消耗量定额》，
测算建筑工程相关费用，根据《柳州市工程造价信息》提供的信息价
51
广西祥浩土地房地产评估有限公司 南宁市金湖路59号地王国际商会中心32层
电话:0771-5535892 传真：0771-5535500
调整材料价差，测算工程造价价内其他费用，最终确定工程综合单价
指标为160.00元/平方米。
工程总造价=160.00×2,500.00=400,000.00（元）
2）前期费用及其他费用
根据柳州市及国家在评估基准日前颁布的其它税费文件及建设期
建设单位所支付的费用。必要的前期工程费计算如下表。
前期及其它工程费汇总表
||||||
|-|-|-|-|-|
|序号|费用名称|计费基础|计费标准|计费依据|
|1|建设单位管理费|建安工程造价|1.50%|财建[2002]394号|
|2|环境影响咨询费|建安工程造价|0.09%|计价格[2002]125号|
|3|勘察设计费|建安工程造价|4.50%|计价格[2002]10号|
|4|招标代理服务费|建安工程造价|1.00%|计价格[2002]1980号|
|5|工程建设监理费|建安工程造价|3.30%|发改价格[2007]670号|
||合计||10.39%||

前期及其他费用=400,000.00×10.39%=41,560.00元
3）资金成本
项目建成预计投入使用的工期为1年，假设资金均匀投入，取基
准日执行的一年期贷款利率4.60%，则：
资金成本=（工程建安造价＋前期费用及其他费用）×贷款利率÷2=（400,000.00+41,560.00）×4.60%÷2
＝10,155.88元
4）重置成本
重置成本=工程建安造价＋前期费用及其他费用+资金成本
重置价值=400,000.00+41,560.00+10,155.88
=451,720.00元（十位取整）
（3）成新率的确定
52
广西祥浩土地房地产评估有限公司 南宁市金湖路59号地王国际商会中心32层
电话:0771-5535892 传真：0771-5535500
根据评估人员现场勘察情况，以尚可使用年限法确定成新率。
成新率=尚可使用年限÷（已使用年限+尚可使用年限）×100%
在本次评估过程中，按照建筑物经济耐用的设计寿命、结合现场
勘察情况预计建筑物尚可使用年限，并进而计算其成新率。该建筑物
为钢砼结构，耐用年限为20年，于2013年7月建成并投入使用，截止评估基准日已使用了2.08年，经实地勘察综合分析，确定该建筑物尚
可使用年限17.92年。
成新率=尚可使用年限/（已使用年限+尚可使用年限）×100%
=17.92/（2.08+17.92）×100%
=90%
（4）评估值的确定
评估值=重置价值×成新率
＝451,720.00×90%
＝406,548.00元
案例三：柳工股份公司用地（无形资产—土地使用权评估明细表序号1）
（一）比较法
1、市场比较法
（1）基本原理
市场比较法是根据代替原理，将待估宗地与具有替代性的，且在估价期日近期市场上交易的类似宗地进行比较，并对类似宗地的成交价格进行差异修正，以此估算待估宗地价格的方法。
以市场比较法评估土地价格公式如下：
P=PB×A×B×C×D×E
53
广西祥浩土地房地产评估有限公司 南宁市金湖路59号地王国际商会中心32层
电话:0771-5535892 传真：0771-5535500
式中：
P—待估宗地价格；
PB—比较实例价格；
A—待估宗地交易情况指数/比较实例宗地交易情况指数；
B—待估宗地估价期日地价指数/比较实例宗地交易日期地价指数；
C—待估宗地区域因素条件指数/比较实例宗地区域因素条件指数；
D—待估宗地个别因素条件指数/比较实例宗地个别因素条件指数；
E—待估宗地使用年期修正指数/比较实例使用年期修正指数。
（2）确定比较实例
比较交易案例的选择，是针对具体要评估对象的条件，从众多的市场交易案例中选择符合条件的案例进行比较。选择案例时应符合下列具体条件：
①与估价对象宗地属同一供需圈；
②与估价对象宗地用途应相同或相近；
③与估价对象宗地的交易类型相同或相近；
④与估价对象的估价期日应接近；
⑤交易案例必须为正常交易，或可修正为正常交易案例。
一般情况下，所选取的适宜交易案例越多，越能保证评估结果的客观公正性，因此交易案例一般需要选取 3宗或者 3宗以上。根据柳州市土地市场的实际情况，我们通过比较，并根据以上条件，选取了以下3宗土地交易案例作为估价对象的比较实例。
|||||
|-|-|-|-|
|案例基本情况|案例一|案例二|案例三|
|地块位置|柳州市河西工业区二区Y4-1-2地块|柳州市河西工业区二区Y4-1-3地块|柳州市河西工业区二区Y7-1-2地块|
|成交总价（万元）|200.00|300.00|470.00|
|单位地价（元/平方米）|457.00|445.00|447.00|
|单位楼面地价（元/平方米）|228.50|222.50|223.50|

54
广西祥浩土地房地产评估有限公司 南宁市金湖路59号地王国际商会中心32层
电话:0771-5535892 传真：0771-5535500
|||||
|-|-|-|-|
|货币单位|人民币|人民币|人民币|
|成交面积（成交面积/办证面积）|4373.98|6749.06|10506.68|
|土地用途|工业用地|工业用地|工业用地|
|成交时间|2014-4-16|2014-4-16|2014-4-16|
|土地使用权类型|拟出让|拟出让|拟出让|
|土地等级|五级|五级|五级|
|容积率|2|2|2|
|开发程度|宗地红线外“五通”，宗地红线内“场地平整”|宗地红线外“五通”，宗地红线内“场地平整”|宗地红线外“五通”，宗地红线内“场地平整”|
|成交时的使用年限（或宗地使用权终止日期）|工业用地50年|工业用地50年|工业用地50年|
|成交方式|挂牌出让|挂牌出让|挂牌出让|
|出售方|柳州市人民政府|柳州市人民政府|柳州市人民政府|
|购买方|柳州市民强机械有限责任公司|柳州市富金丰饲料有限公司|柳州市华联隆工程机械配件厂|
|付款方式|一次性付款|一次性付款|一次性付款|
|其他特殊的规划要求|无|无|无|

（3）建立价格可比基础
对以上比较实例进行付款方式、币种和货币单位、面积内涵和面积单位等方面对各比较案例的价格进行统一。
以上所选三个比较实例的付款方式、币种和货币单位、交易方式、面积内涵和面积单位等方面均一致不需要再进行统一修正。
（4）比较因素选择
根据估价对象的用途主要为工业用地，影响估价对象价格的主要因素有：
1）交易情况：根据是否为正常、公开、公平、自愿的交易；是否为交易税费非正常负担的交易等，确定交易情况修正系数；
2）交易期日：根据柳州市的地价指数，确定交易日期的修正系数；
3）土地用途：估价对象与案例用途不一致，并且可以通过修正确定估价对象用途价值时，应进行土地用途修正；
4）区域因素：主要有区位条件、工业区成熟度、交通状况（包括
道路通达度、距公交车站距离、距火车站、汽车站距离等）、基础设
55
广西祥浩土地房地产评估有限公司 南宁市金湖路59号地王国际商会中心32层
电话:0771-5535892 传真：0771-5535500
施状况、公共设施完备度、工厂聚集效益、与原料地、市场配合、环境因素、区域规划条件等；
5）个别因素：主要有面积、地形地势、土地承载力、临街状况（临路类型等级、临路宽、深度等）、宗地形状、容积率、规划限制、宗地利用现状等；
6）土地使用年限修正：
将各比较实例的不同使用年限修正到待估宗地使用年限。
（5）因素条件说明表
比较因素条件说明表
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|比较因素||估价对象|案例一|案例二|案例三|
|交易情况||正常|正常|正常|正常|
|交易时间||2015-8-31|2014-4-16|2014-4-16|2014-4-16|
|土地用途||工业用地|工业用地|工业用地|工业用地|
|区域因素|区位概况|位于柳州市柳南区河西路26号，柳太路西侧，区域内的工业经济已形成规模,区位条件优|位于柳州市柳南区，柳太路西侧，区域内的工业经济已形成规模,区位条件良好|位于柳州市柳南区，柳太路西侧，区域内的工业经济已形成规模,区位条件良好|位于柳州市柳南区，柳太路西侧，区域内的工业经济已形成规模,区位条件良好|
||工业区成熟度|区域内工业发展时间长，区域内工业配套设施条件较好，工业区成熟度高|区域内为新开发区，工业发展时间短，区域内工业配套设施条件一般，工业区成熟度一般|区域内为新开发区，工业发展时间短，区域内工业配套设施条件一般，工业区成熟度一般|区域内为新开发区，工业发展时间短，区域内工业配套设施条件一般，工业区成熟度一般|
||基础设施条件|基础设施建设全部投入使用，路网、水电等公共配套设施完善度较好，现状基础设施状况较好|基础设施建设已经初步投入使用，路网、电等公共配套设施完善度较好，通上水、下水正在投入建设，现状基础设施状况一般|基础设施建设已经初步投入使用，路网、电等公共配套设施完善度较好，通上水、下水正在投入建设，现状基础设施状况一般|基础设施建设已经初步投入使用，路网、电等公共配套设施完善度较好，通上水、下水正在投入建设，现状基础设施状况一般|
|||①对内交通便利度：区域内主要有主混合型交通主干道河西路、柳太路，配套建设支路及规划路，但路网密集度较大，道路通行能力较高，区域有多路公交车通行，综合评价对内交通便捷度较优；②对外交通便利度：区域对接太阳村桂柳高速、柳工|①对内交通便利度：区域内主要有主混合型交通主干道潭中西路延长线、柳太路、西饿路等及配套建设支路及规划路，但路网密集度一般，道路通行能力一般，区域未开通公交车综合评价对内交通便捷度较劣；②对外交通便利|①对内交通便利度：区域内主要有主混合型交通主干道潭中西路延长线、柳太路、西饿路等及配套建设支路及规划路，但路网密集度一般，道路通行能力一般，区域未开通公交车综合评价对内交通便捷度较劣；②对外交通便利|①对内交通便利度：区域内主要有主混合型交通主干道潭中西路延长线、柳太路、西饿路等及配套建设支路及规划路，但路网密集度一般，道路通行能力一般，区域未开通公交车综合评价对内交通便捷度较劣；②对外交通便利|

56
广西祥浩土地房地产评估有限公司 南宁市金湖路59号地王国际商会中心32层
电话:0771-5535892 传真：0771-5535500
大道、潭中高架桥，能度：区域对接接太阳度：区域对接接太阳度：区域对接接太阳快速的通达区内各市；村桂柳高速、柳工大村桂柳高速、柳工大村桂柳高速、柳工大区域距机场约25公 道、潭中高架桥，能道、潭中高架桥，能道、潭中高架桥，能里，距火车站约3公 快速的通达区内各 快速的通达区内各 快速的通达区内各里，综合评价对外交通市；区域距机场约25市；区域距机场约25市；区域距机场约25便利度较优。综合评价公里，距火车站约3 公里，距火车站约3 公里，距火车站约3交通便捷度较优 公里，综合评价交通公里，综合评价交通公里，综合评价交通便捷度一般 便捷度一般 便捷度一般
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
||工厂聚集效益、与原料地、市场配合|估价对象区域内主要为柳工、上汽通用五菱、柳州汽贸园等企业，主要规划以机械和汽车制造为主的工业集中区，周边1公里内有银行、学校等生活配套设施，综合评价区域工厂聚集度较高|估价对象区域内主要为河西工业园二区，主要规划以机械配件生产为主，周边3公里内有银行、学校等生活配套设施，综合评价区域工厂聚集度一般|估价对象区域内主要为河西工业园二区，主要规划以机械配件生产为主，周边3公里内有银行、学校等生活配套设施，综合评价区域工厂聚集度一般|估价对象区域内主要为河西工业园二区，主要规划以机械配件生产为主，周边3公里内有银行、学校等生活配套设施，综合评价区域工厂聚集度一般|
||环境状况|所在区域为柳南区，住宅主要为企业宿舍区及私宅居住区，周边有河西苗圃公园，主要污染为粉尘及噪声污染，综合评价自然环境一般，人文环境状况一般，综合评价环境质量一般|所在区域为城市新工业区，主要以工业为主，住宅较少，目前区域内部分工地均在施工，主要污染为新建楼盘施工粉尘及噪声污染，综合评价自然环境较劣，人文环境状况劣，综合评价环境质量较劣|所在区域为城市新工业区，主要以工业为主，住宅较少，目前区域内部分工地均在施工，主要污染为新建楼盘施工粉尘及噪声污染，综合评价自然环境较劣，人文环境状况劣，综合评价环境质量较劣|所在区域为城市新工业区，主要以工业为主，住宅较少，目前区域内部分工地均在施工，主要污染为新建楼盘施工粉尘及噪声污染，综合评价自然环境较劣，人文环境状况劣，综合评价环境质量较劣|
||区域规划条件|区域规划以住宅、工业用地为主，综合评价规划用地条件较好，估价对象作为工业用地，与区域的规划用途相符，对实现估价对象地价影响较好|区域规划以工业用地为主，综合评价规划用地条件一般，估价对象作为工业用地，与区域的规划用途相符，对实现估价对象地价影响一般|区域规划以工业用地为主，综合评价规划用地条件一般，估价对象作为工业用地，与区域的规划用途相符，对实现估价对象地价影响一般|区域规划以工业用地为主，综合评价规划用地条件一般，估价对象作为工业用地，与区域的规划用途相符，对实现估价对象地价影响一般|
|个别因素|临路状况|一面临河西路，双向四车道，出入口设置比较方便，临路状况较优|一面临工业园内支线路，所临道路为双向两车道，临路条件一般|一面临工业园内支线路，所临道路为双向两车道，临路条件一般|一面临工业园内支线路，所临道路为双向两车道，临路条件一般|
||宗地形状|宗地形状较规则，土地形状对开发利用无影响|宗地形状较规则，土地形状对开发利用无影响|宗地形状较规则，土地形状对开发利用无影响|宗地形状较规则，土地形状对开发利用无影响|
||宗地面积|宗地面积65562.14平方米，宗地面积较大，能较好的配合宗地的规划指标建设。综合评价面积因素较优|宗地面积4373.98平方米，面积适中，能的配合宗地的规划指标建设，综合评价面积因素一般|宗地面积6749.06平方米，面积适中，能的配合宗地的规划指标建设，综合评价面积因素一般|宗地面积10506.68平方米，面积适中，能的配合宗地的规划指标建设，综合评价面积因素一般|
||地形地质条件|地形较平坦、地质条件一般，对土地利用无明显影响|地形较平坦、地质条件一般，对土地利用无明显影响|地形较平坦、地质条件一般，对土地利用无明显影响|地形较平坦、地质条件一般，对土地利用无明显影响|
||用地规划及用地限制|工业用地，土地利用无特别限制|工业用地，土地利用无特别限制|工业用地，土地利用无特别限制|工业用地，土地利用无特别限制|
||容积率修正|≤1.0|2|2|2|

57
广西祥浩土地房地产评估有限公司 南宁市金湖路59号地王国际商会中心32层
电话:0771-5535892 传真：0771-5535500
宗地红线外“五通”， 宗地红线外“五 宗地红线外“五 宗地红线外“五土地利用
宗地红线内“场地平 通”，宗地红线内 通”，宗地红线内 通”，宗地红线内现状
整” “场地平整” “场地平整” “场地平整”
||||||
|-|-|-|-|-|
|土地使用年期修正|37.44|50|50|50|

（6）编制比较因素条件指数表
本次除交易情况、估价期日、土地用途、土地使用年期修正及开发程度外，其他均以估价对象的各因素条件为基础，相应指数为100，根据估价对象与比较案例各种因素具体情况，编制比较因素条件指数表，比较因素指数确定如下：
1）交易情况修正：估价对象与三个案例的交易情况均为正常市场交易，地价水平为正常市场价格，故不需进行交易情况修正。
2）估价期日修正：
根据中国城市地价动态监测网系数公布的地价水平增长数据，截至估价期日2015年9月17日的柳州市季度地价水平详见下表：
单位：元/平方米
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|年度|季度|综合|商服|住宅|工业|
|2015|2|2413|7234|2836|434|
|2015|1|2401|7203|2821|430|
|2014|4|2402|7210|2825|426|
|2014|3|2409|7233|2835|424|
|2014|2|2398|7198|2824|421|
|2014|1|2383|7152|2806|418|

根据上表统计的工业用途的地价变动率，采用年均增长率所占比率，测算估价期日修正如下：
估价对象＝1
案例一：（434-432）÷421=1.0309
案例二：（434-432）÷421=1.0309
案例三：（434-432）÷421=1.0309
58
广西祥浩土地房地产评估有限公司 南宁市金湖路59号地王国际商会中心32层
电话:0771-5535892 传真：0771-5535500
3）土地用途：
估价对象与案例的土地用途一致，故不需进行交易情况修正。
4）区域因素：
A、区位概况：分为差、较差、一般、良好、优五个等级，考虑到区位条件对待估宗地地价的影响，以待估宗地为100，每增加一个等级，地价指数相应修正1-2%。
B、工业区区成熟度：分为低、较低、一般、较高、高五个等级，以待估宗地的实际情况为标准，以待估宗地为100，每增加一个等级，地价指数相应修正1-2%。
C、基础设施条件：分为尚未完善、一般、较完善、完善四个等级，以待估宗地为100，每增加一个等级，地价相应往上修正1%。
D、交通便捷程度：分为便捷、较便捷、一般、较不便捷、不便捷等五个等级，以待估宗地为100，每上升或下降一个等级，地价指数相应修正1-2%。
E、公共配套设施完备度：分为完善、较完善、一般、较不完善、不完善等五个等级，以待估宗地的实际情况为标准，确定其指数为100，每上升或下降一个等级，地价指数相应修正1-2%。
F、环境状况：分为优、较优、一般、较劣、劣等五个等级，以待估宗地周边的环境质量为标准，确定其指数为100，每上升或下降一个等级，地价指数相应修正1-2%。
G、区域规划条件：分为有限制、稍有限制、一般、无限制四个等级，以待估宗地的区域规划条件为标准，确定其指数为100，每上升或下降一个等级，地价指数相应修正1-2%。
59
广西祥浩土地房地产评估有限公司 南宁市金湖路59号地王国际商会中心32层
电话:0771-5535892 传真：0771-5535500
5）个别因素：
A、临路状况：分一面临路、二面临路、三面临路、四面临路等四个等级，以待估宗地的实际情况为标准，确定其指数为100，每上升或下降一个等级，地价指数相应修正1-2%；
B、宗地形状：分为不规则、较规则、规则三等级，以待估宗地的实际情况为标准，确定其指数为100，每上升或下降一个等级，地价指数相应修正1-2%；
C、宗地面积：分为面积对项目用地安排无明显影响、对项目用地安排稍有影响、对项目用地安排有明显影响、对项目用地安排有严重四个等级，影响以待估宗地标准，指数确定为100，每上升或下降一个等级，地价指数相应修正1-2%；
D、地形地势、工程地质：分为好、较好、一般、较差、差五个等级，以待估宗地的实际情况为标准，确定其指数为100，每上升或下降一个等级，地价指数相应修正1-2%。
E、用地规划与用地限制：根据规划情况，分为对地价影响显优、较优、一般、较差、差等 5个级别，影响以待估宗地为标准，确定其指数为100，每上升或下降一个等级，地价指数相应修正1-2%；
F、容积率修正:
参照《柳州市城区土地定级及基准地价更新报告》，柳州市城区容积率修正系数如下:
工业用地容积率修正系数表
||||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
|容积率|≤0.5|0.52|0.6|0.62|0.7|0.8|0.9|1|
|修正系数|0.763 0|.770 0.793|0.800 0.|835 0.886|0.937 1.0|00|||
|容积率|1.1|1.2|1.5|1.7|2|＞2.5|||
|修正系数|1.036 1|.072 1.161||0.95|1.286 1|.310|||

60
广西祥浩土地房地产评估有限公司 南宁市金湖路59号地王国际商会中心32层
电话:0771-5535892 传真：0771-5535500
注：除表中列出的容积率修正系数外，其它容积率修正通过表中相临容积率对应修正系数线性内插计算获取。
G、土地利用现状：参照《柳州市城区土地定级及基准地价更新报告》，对宗地开发程度进行修正。柳州市城区土地开发平均成本如下:
|||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|
|土地开发程序|通上水|通下水|通电|通讯|通路|土地平整|合计|
|五通一平|12|12|15|6|25|20|90|

估价对象的宗地开发程度为五通一平，与三个案例的土地开发程度一致，故不需要进行修正。
H、土地使用年期修正：
估价对象与比较案例的土地使用年限不一致，故需进行年期修正，修正系数测算如下：
修正系数＝[1-1/（1+r）n]/[1-1/（1+r）m]
公式中：n为估价对象的剩余土地使用年限；
m为各交易实例的剩余土地使用年限；
r为土地还原利率，根据安全利率加上一定风险调整，参照柳州市基准地价体系，工业用地的土地还原利率为7%。
测算方法如下：
估价对象工业用地剩余土地使用年限分别为 37.44年，三个可比实例的剩余土地使用年限均为 50年，测算估价对象与可比交易案例的土地使用年限修正系数测算如下：
估价对象：[1-1/（1+7%）37.44]＝92.06
案例一、二、三：[1-1/（1+7%）50]＝99.61
61
广西祥浩土地房地产评估有限公司 南宁市金湖路59号地王国际商会中心32层
电话:0771-5535892 传真：0771-5535500
5）根据以上比较因素指数的说明，编制比较因素条件指数表，详见下表:
比较因素条件指数表
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|比较因素||估价对象|案例一|案例二|案例三|
|交易情况||1.0000|1.0000 1|.0000 1.00|00|
|交易时间||1.0000|1.0309 1|.0309 1.03|09|
|土地用途||1.1000|1.0000 0|.9000 0.90|00|
|区域因素|区位概况|100|98|98|98|
||工业区成熟度|100|96|96|96|
||基础设施条件|100|99|99|99|
||交通条件|100|98|98|98|
||工厂聚集效益、与原料地、市场配合|100|98|98|98|
||环境状况|100|98|98|98|
||区域规划条件|100|98|98|98|
|个别因素|临路状况|100|98|98|98|
||宗地形状|100|100|100|100|
||宗地面积|100|98|98|98|
||地形地质条件|100|100|100|100|
||用地规划及用地限制|100|100|100|100|
||容积率修正|1.000|1.286|1.286|1.286|
||土地利用现状（元/平方米）||0|0|0|
||土地使用年期修正|92.06|99.61|99.61|99.61|

（7）因素修正
根据比较因素条件指数表，编制因素比较修正系数表。
比较因素修正系数表
||||||
|-|-|-|-|-|
|比较因素||案例一|案例二|案例三|
|单位地价（元/平方米）||457|445|447|
|交易情况||1.00|1.00|1.00|
|交易时间||0.97|0.97|0.97|
|土地用途||1.10|1.22|1.22|
|区域因素|区位概况|1.02|1.02|1.02|
||工业区成熟度|1.04|1.04|1.04|
||基础设施条件|1.01|1.01|1.01|
||交通条件|1.02|1.02|1.02|
||工厂聚集效益、与原料地、市场配合|1.02|1.02|1.02|
||环境状况|1.02|1.02|1.02|

62
广西祥浩土地房地产评估有限公司 南宁市金湖路59号地王国际商会中心32层
电话:0771-5535892 传真：0771-5535500
区域规划条件 1.02 1.02 1.02
||||||
|-|-|-|-|-|
|个别因素|临路状况|1.02|1.02|1.02|
||宗地形状|1.00|1.00|1.00|
||宗地面积|1.02|1.02|1.02|
||地形地质条件|1.00|1.00|1.00|
||用地规划及用地限制|1.00|1.00|1.00|
||容积率修正|0.78|0.78|0.78|
||土地利用现状（元/平方米）|0|0|0|
|区域及个别因素修正系数 1.||0056-0 （元/平方米）|1.1174-0（元/平方米）|1.1174-0（元/平方米）|
|土地使用年期修正||0.95|0.95|0.95|
|比准价格||438|474|476|

（8）实例修正后的地价计算结果
经过比较分析，采用各因素修正系数连乘并且加上开发程度修正，求算各比较案例经因素修正后达到的估价对象条件时的比准价格。三个比准价格比较接近。故取三个比准价格的简单算术平均值作为市场比较法估算估价对象的最终价格，则：
估价对象地面单价：438+474+476＝463（元/平方米）
（二）成本逼近法
成本逼近法是以取得和开发土地所耗费的各项客观费用之和为主
要依据，再加客观的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益等确
定土地价格的方法。
其基本计算公式为：
V=E＋ E＋T＋ R＋R＋R
a d 1 2 3
V——土地成本价格；
E——土地取得费；
a
E——土地开发费；
d
T——税费；
63
广西祥浩土地房地产评估有限公司 南宁市金湖路59号地王国际商会中心32层
电话:0771-5535892 传真：0771-5535500
R——利息；
1
R——利润；
2
R——土地增值；
3
（1）土地取得费用
土地取得费按取得土地权利而支付的各项客观费用计算，在征收
农村集体土地时，土地取得费用为征收补偿安置，主要包括被征收土
地、地上青苗、建筑物及构筑物的补偿费用及涉及人员的安置补助费。
估价对象在征用前为周边土地以旱地为主，被征用时为非基本农
田。
根据柳州市人民政府关于印发《柳州市人民政府关于公布 2013年征地统一年产值标准的通知》柳政发〔2013〕2号文的规定，柳州市行政区域范围内集体农用地（基本农田基本建设和自然保护区除外）的
征收补偿测算均适用于公布的征地统一年产值标准。涉及征收基本农
田的，按照不低于一般农用地征收补偿标准的1.1倍进行补偿；征收集体建设用地的，按照不低于一般农用地补偿标准的0.4倍进行补偿；新增乡（镇）、村，参照相邻乡镇村中较高的征地补偿标准执行。依法
收回国有农用地的，可按照有关规定参照征地统一年产值标准进行补
偿。
表柳州市2013年征地统一年产值补偿标准标准表
||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
|地级市名称|区域所在县（市、区）|区域|分区域统一年产值标准（元/亩）|分区域补偿倍数|分区域补偿标准（元/亩）|备注|
|柳州市|市辖区|锦绣街道办事处（黄村村、白沙村、雅莲村）、潭中街道办事处（窑埠村）、五里亭街道办事处（鸡喇村）、荣军街道办事处（驾鹤村）、麒麟街道办（水南村）、潭西街道办事处部分（新云村）|7652|23|175996||

64
广西祥浩土地房地产评估有限公司 南宁市金湖路59号地王国际商会中心32层
电话:0771-5535892 传真：0771-5535500
河东街道办事处（河东村）、静兰街道
办事处（静兰村）、潭西街道办事处 6043 23 138989
（基隆村）
|||||
|-|-|-|-|
|白露街道办事处部分（白露村、马厂村）、阳和街道办事处（社湾村、阳和村）、南环街道办事处部分（门头村、帽合村、竹鹅村）、太阳村镇部分（西鹅村）|3261|23|75003|
|长塘镇部分（鹧鸪江、香兰村）、太阳村镇部分（和平村、老房村）|3261|23|75003|
|河东街道办事处（牛车坪村）、静兰街道办事处（柳东村、环江村）、太阳村镇部分（文笔村、山头村、长龙村）|3043|23|69989|
|长塘镇部分（黄土村）|3043|23|69989|
|太阳村部分（新圩村、太阳村村、上等村、山湾村、百乐村）|3043|23|69989|
|白露街道办事处（园艺村、小村村）|3043|23|69989|
|长塘镇部分（长塘村、青茅村、北岸村、西流村、梳庄村）、沙塘镇|3217|23|73991|
|太阳村镇部分（桐村村、四合村）|2826|23|64998|
|洛埠镇|2609|23|60007|
|石碑坪镇|2174|23|50002|
|雒容镇|2130|23|48990|

1）估价对象所在的太阳村镇部分（和平村、老房村），分区域统一年产值为 3261元/亩，补偿倍数 23倍，估价对象的土地补偿费和安置补助费为75,003元/亩。
2）估价对象被征收时地上无附着物，因此，无附着物补偿费。
3）根据根据《广西壮族自治区实施<中华人民共和国土地管理法>办法》，青苗补偿费按一年产值3261元/亩计算无附着物补偿费。
则土地取得费Ea=（75,003+3261）÷666＝117.39元/平方米
（2）土地开发费
估价对象设定的开发程度为宗地红线外“五通”、红线内“场地
平整”。本次估价根据柳州市基础设施配套程度修正范围表及房地产
65
广西祥浩土地房地产评估有限公司 南宁市金湖路59号地王国际商会中心32层
电话:0771-5535892 传真：0771-5535500
市场人工费、材料费、机械费价格水平，并结合委估宗地实际情况，
评估取土地开发费用为90元/平方米，具体分析如下：
单位：元/平方米
|||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|
|项目|通水|排水|通电|通路|通讯|土地平整|合计|
|宗地内||||||20|20|
|宗地外|12|12|15|25|6||70|
|合计|||||||90|

（3）各项税费：土地取得和开发过程中应向政府缴纳的税费，一般包括占用耕地的耕地占用税和耕地开垦费、征地劳务费等其他在土地取得过程中直接相关的税费。
①耕地占用税：根据《中华人民共和国耕地占用税暂行条例》（国务院第 511号令）、《中华人民共和国耕地占用税暂行条例实施细则》（财政部税务总局第 49号令），2008年 12月 31日公布的《广西壮族自治区实施〈中华人民共和国耕地占用税暂行条例〉办法》“广西壮族自治区人民政府令第 46号”规定，本次评估取柳州市耕地占用税为30元/平方米。
②征地劳务费：广西壮族自治区物价局关于重新规范征地劳务收
费有关问题的通知（桂价费〔2010〕109号）规定，征地劳务费不再分为征用耕地和征用非耕地费，收费标准统一按每平方米3元收取。
③权属调查地籍测绘费：根据《关于下达全区土地系统行政事业
性收费项目和标准的通知》桂价涉字（1994）210号文规定，按 0.25
元/平方米计。
④耕地开垦费：根据《关于调整耕地开垦费征收使用管理政策有
关问题的通知》（桂财建[2009]254号）的规定，占用基本农田进行非
农业建设的征收标准为：水田30元/平方米，旱地20元/平方米；占用
66
广西祥浩土地房地产评估有限公司 南宁市金湖路59号地王国际商会中心32层
电话:0771-5535892 传真：0771-5535500
一般耕地进行非农业建设的征收标准为：水田20元/平方米，旱地 12
元/平方米。宗地原为占用一般耕地中的旱地，取耕地复垦费为12元/
平方米。
以上费用合计：
=30+3+0.25+12=45.25元/平方米
（4）土地开发利息
根据估价对象的规模及项目占地的特点，以1年为一个土地开发
周期，根据估价对象用地特点，我们假设在整个开发周期内，土地取
得费于取得土地时一次性投入，土地开发费分期均匀投入，投资利息
率按2015年8月26日人民币贷款基准利率一年内贷款利率为4.6%计
算，土地取得费及税费、土地开发费中，土地取得费及税费均为一次
性投入，土地开发费为分期投入，这里土地开发费按平均投入计算，
则：
开发利息=（土地取得费+有关税费）×（1+4.6%）1.0+土地开发费×（1+4.6%）1.0/2
=（117.39+45.25）×[（1+4.6%）2.0-1]+90×[（1+4.6%）2.0/2-1]
=7.48+2.05=9.53元/平方米
（5）土地开发利润
是土地开发总投资应计算合理利润。成本逼近法的运用趋于政府
一级开发的成本价格，本次参照一级开发流程的有关规定土地储备开
发的预计总成本和利润，利润率不高于预计成本的8%，开发企业的管理费用不高于土地储备开发成本的2%，本项评估确定土地开发利润率为10%，则：
67
广西祥浩土地房地产评估有限公司 南宁市金湖路59号地王国际商会中心32层
电话:0771-5535892 传真：0771-5535500
投资利润=（土地取得费及税费+土地开发费）×利润率
=（117.39+45.25+90）×10%=25.26元/平方米。
（6）土地增值
是依据土地所在区域内，因用途等土地使用条件改变或进行土地开发而产生的价值增加额，估价对象设定用途为工业用地，通对比柳州市内工业用地成交案例与土地取得成本相比较，估价对象的土地增值率按成本价格（土地取得费、土地开发费、投资利息、投资利润四项之和）的30%计。则：
土地增值＝（土地取得费＋相关税费＋土地开发费＋投资利息＋
开发利润）×30%
=（117.39+45.25+90+9.53+25.26）×30%
=86.23（元/平方米）
（7）年期修正
本次土地增值是以无限年期的价格与成本价格的差额确定，因对土地增值收益与成本价格一并进行年期修正。
K=[1－1/（1＋r）n]
其中：K－年期修正系数
r－土地还原率（根据现行的柳州市基准地价载明工业用地土地还原率为7%）
n－土地使用年期（设定估价对象土地使用年期为 37.44年）
K=[1－1/（1＋7%）37.44]＝0.9206
（8）个别因素修正
根据估价对象区域位置、基础设施及宗地条件等情况，进行个别
68
广西祥浩土地房地产评估有限公司 南宁市金湖路59号地王国际商会中心32层
电话:0771-5535892 传真：0771-5535500
因素修正。
宗地面积：土地面积为65,562.14平方米，土地面积优，对估价对象用地布置较为有利。评估设定宗地面积修正系数为+6%；
宗地形状：较规则，对估价对象的利用布局无影响。评估设定宗
地形状修正系数为0%；
地形地势：地形平坦，地势一般。评估设定地形地势修正系数为
0%；
工程地质：地质情况按一般情况考虑，评价估价对象的开发利用
的影响度一般。评估设定工程地质修正系数为0%；
经上分析，宗地个别修正系数为+6%。
（9）成本逼近法估价价格
估价对象单价=有限年期土地价格×（1+个别修正系数）
=（117.39+45.25+90+9.53+25.26+86.23）×0.9206×（1+6%）
=365.00（元/平方米）
（三）估价结果
（1）估价方法应用评价
在充分调查、分析影响估价对象价格各因素的基础上，遵循独立、客观、公正的原则，采用适当的估价方法，经过科学、公正的估价，
得出了估价结果，比较法的估价结果为463元／平方米，成本逼近法
的估价结果为365元／平方米，两种方法的估价结果差异约27%。
比较法评估结果是根据替代原则，选用现实交易的案例进行比较
修正，最终得出评估结果。在本估价中所选用的可比案例与待估宗地
均处在同一供求范围内、用途相同、权利性质相同，可比案例的交易
69
广西祥浩土地房地产评估有限公司 南宁市金湖路59号地王国际商会中心32层
电话:0771-5535892 传真：0771-5535500
类型与估价目的吻合、成交日期较接近估价时点，测算中须修正的因
素不多，且修正幅度在合理的范围内，得出的结果相对较易被交易双
方接受。
成本逼近法是以土地取得费用和土地开发所耗各项费用之和为主
要依据，再加上一定的利息、利润、应缴纳的税金和土地使用权出让
金或土地增值收益来确定土地价格的方法，估价结果较为科学反映了
估价对象预期现时条件下取得价格水平。
比较法和成本逼近法通过不同的计算途径评估地价的方法，两种
方法依据不同的估价原则，但其评估结果具有价值的同一型，从而具
备了可比性，可以采用算术平均、加权平均或以某一种方法的评估结
果为主等方法中的一种确定估价结果。
（2）地价确定的方法
根据评估方法的适宜性、准确性和可操作性，结合本次评估的评
估目的，本项评估对比较法和成本逼近法的评估结果采用算术平均数
作为最终的评估结果，见下表：
待估宗地估价结果确定表
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|宗地名称|比较法评估果（元/m2）|权重|成本法评估结果（元/m2）|权重|最终估价结果单价取值（元/m2）|
|柳州市柳长路西侧宗地的|463|0.5|365|0.5|414|

土地总价=414×65,562.14=27,142,726.00元（取整）。
70
广西祥浩土地房地产评估有限公司 南宁市金湖路59号地王国际商会中心32层
电话:0771-5535892 传真：0771-5535500
第三部分 估价结果的确定
一、估价结果
根据国家现行有关法律、法规和政策规定及委托方提供的各种资料，遵循独立、客观、公正的原则，为“转让”的目的，经估价人员实地勘察核实、收集资料、分析计算并与价值时点柳州市同类物业的市场价格水平相比较后，确定贵公司委托估价涉及的位于柳州市河西路 26号土地及地上建筑物，在价值时点 2015年 9月 17日满足房地产价值定义条件下的估价结果如下：
评估结果汇总表
金额单位：人民币元
||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
|科目名称|账面价值||评估价值||增值率%||
||原值|净值|原值|净值|原值|净值|
|房屋建筑物类合计 24,|002,266.45|15,851,752.14|34,674,930.00|23,841,616.00|44.47|50.40|
|其中：房屋建筑物 22,|160,228.75|14,789,571.83|32,300,060.00|22,708,071.00|45.76|53.54|
|构筑物及其他辅助设施|1,842,037.70|1,062,180.31|2,374,870.00|1,133,545.00|28.93|6.72|
|无形资产||21,149,261.72||28,275,926.00|33|.70|
|其中：土地使用权||21,149,261.72||28,275,926.00|33|.70|
|合计||37,001,013.86||52,117,542.00|40|.85|

广西祥浩土地房地产估价有限公司
71
广西祥浩土地房地产评估有限公司 南宁市金湖路59号地王国际商会中心32层
电话:0771-5535892 传真：0771-5535500
二0一五年十月二十日
72
广西祥浩土地房地产评估有限公司 南宁市金湖路59号地王国际商会中心32层
电话:0771-5535892 传真：0771-5535500
附 件
一、估价委托书复印件
二、估价对象位置图
三、实体照片
四、周围环境照片
五、企业营业执照复印件
六、权属证明复印件
七、估价机构资格证书及营业执照复印件
八、估价人员资格证书复印件
73
广西祥浩土地房地产评估有限公司 南宁市金湖路59号地王国际商会中心32层
电话:0771-5535892 传真：0771-5535500