中大房地产集团上虞有限公司
目 录
一、审计报告…………………………………………………………第1—2页二、财务报表…………………………………………………………第3—6页（一）资产负债表……………………………………………………第3页（二）利润表…………………………………………………………第4页（三）现金流量表……………………………………………………第5页（四）所有者权益变动表……………………………………………第6页三、财务报表附注……………………………………………………第7—20页
审 计 报 告
天健审〔2016〕6941号
中大房地产集团上虞有限公司全体股东：
我们审计了后附的中大房地产集团上虞有限公司（以下简称中大上虞公司）财务报表，包括 2016年 3月 31日的资产负债表，2016年 1-3月的利润表、现金流量表和所有者权益变动表，以及财务报表附注。
一、管理层对财务报表的责任
编制和公允列报财务报表是中大上虞公司管理层的责任，这种责任包括：（1）按照企业会计准则的规定编制财务报表，并使其实现公允反映；（2）设计、执行和维护必要的内部控制，以使财务报表不存在由于舞弊或错误导致的重大错报。
二、注册会计师的责任
我们的责任是在执行审计工作的基础上对财务报表发表审计意见。我们按照中国注册会计师审计准则的规定执行了审计工作。中国注册会计师审计准则要求我们遵守中国注册会计师职业道德守则，计划和执行审计工作以对财务报表是否不存在重大错报获取合理保证。
审计工作涉及实施审计程序，以获取有关财务报表金额和披露的审计证据。
选择的审计程序取决于注册会计师的判断，包括对由于舞弊或错误导致的财务报表重大错报风险的评估。在进行风险评估时，注册会计师考虑与财务报表编制和公允列报相关的内部控制，以设计恰当的审计程序，但目的并非对内部控制的有效性发表意见。审计工作还包括评价管理层选用会计政策的恰当性和作出会计估计的合理性，以及评价财务报表的总体列报。
中大房地产集团上虞有限公司
财务报表附注
2016年1-3月
金额单位：人民币元一、公司基本情况
中大房地产集团上虞有限公司（以下简称公司或本公司）系由中大房地产集团有限公司（以下简称中大地产）和陈华东等4位自然人共同投资设立，于2013年2月28日在绍兴市上虞区工商行政管理局登记注册，现持有统一社会信用代码为913306040631647820的营业执照，注册资本25,000万元。
本公司经营范围：房地产开发经营（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）。
二、财务报表的编制基础
(一)编制基础
本公司财务报表以持续经营为编制基础。
(二)持续经营能力评价
本公司不存在导致对报告期末起12个月内的持续经营假设产生重大疑虑的事项或情况。
三、重要会计政策和会计估计
(一)遵循企业会计准则的声明
本财务报表符合企业会计准则的要求，真实、完整地反映了企业的财务状况、经营成果和现金流量等有关信息。
(二)会计期间
会计年度自公历 1月 1日起至 12月 31日止。本财务报表所载财务信息的会计期间为2016年1月1日起至2016年3月31日止。
(三)记账本位币
采用人民币为记账本位币。
(四)现金及现金等价物的确定标准
列示于现金流量表中的现金是指库存现金以及可随时用于支付的存款，现金等价物是指企业持有的期限短、流动性强、易于转换为已知金额现金、价值变动风险很小的投资。
(五)金融工具
1.金融资产和金融负债的分类
金融资产在初始确认时划分为以下四类：以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产（包括交易性金融资产和在初始确认时指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产）、持有至到期投资、贷款和应收款项、可供出售金融资产。
金融负债在初始确认时划分为以下两类：以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债（包括交易性金融负债和在初始确认时指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债）、其他金融负债。
2.金融资产和金融负债的确认依据、计量方法和终止确认条件
公司成为金融工具合同的一方时，确认一项金融资产或金融负债。初始确认金融资产或金融负债时，按照公允价值计量；对于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产和金融负债，相关交易费用直接计入当期损益；对于其他类别的金融资产或金融负债，相关交易费用计入初始确认金额。
公司按照公允价值对金融资产进行后续计量，且不扣除将来处置该金融资产时可能发生的交易费用，但下列情况除外：(1)持有至到期投资以及贷款和应收款项采用实际利率法，按摊余成本计量；(2)在活跃市场中没有报价且其公允价值不能可靠计量的权益工具投资，以及与该权益工具挂钩并须通过交付该权益工具结算的衍生金融资产，按照成本计量。
公司采用实际利率法，按摊余成本对金融负债进行后续计量，但下列情况除外：(1)以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债，按照公允价值计量，且不扣除将来结清金融负债时可能发生的交易费用；(2)与在活跃市场中没有报价、公允价值不能可靠计量的权益工具挂钩并须通过交付该权益工具结算的衍生金融负债，按照成本计量；(3)不属于指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债的财务担保合同，或没有指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益并将以低于市场利率贷款的贷款承诺，在初始确认后按照下列两项金额之中的较高者进行后续计量：1)按照《企业会计准则第13号——或有事项》确定的金额；2)初始确认金额扣除按照《企业会计准则第14号——收入》的原则确定的累积摊销额后的余额。
当收取某项金融资产现金流量的合同权利已终止或该金融资产所有权上几乎所有的风
险和报酬已转移时，终止确认该金融资产；当金融负债的现时义务全部或部分解除时，相应终止确认该金融负债或其一部分。
3.金融资产和金融负债的公允价值确定方法
公司采用在当前情况下适用并且有足够可利用数据和其他信息支持的估值技术确定相关金融资产和金融负债的公允价值。公司将估值技术使用的输入值分以下层级，并依次使用： (1)第一层次输入值是在计量日能够取得的相同资产或负债在活跃市场上未经调整的报价；
(2)第二层次输入值是除第一层次输入值外相关资产或负债直接或间接可观察的输入值；
(3)第三层次输入值是相关资产或负债的不可观察输入值。
4.金融资产的减值测试和减值准备计提方法
(1)资产负债表日对以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产以外的金融资产的账面价值进行检查，如有客观证据表明该金融资产发生减值的，计提减值准备。
(2)对于持有至到期投资、贷款和应收款，先将单项金额重大的金融资产区分开来，单独进行减值测试；对单项金额不重大的金融资产，可以单独进行减值测试，或包括在具有类似信用风险特征的金融资产组合中进行减值测试；单独测试未发生减值的金融资产（包括单项金额重大和不重大的金融资产），包括在具有类似信用风险特征的金融资产组合中再进行减值测试。测试结果表明其发生了减值的，根据其账面价值高于预计未来现金流量现值的差额确认减值损失。
(3)可供出售金融资产
以公允价值计量的可供出售金融资产发生减值时，原直接计入其他综合收益的因公允价值下降形成的累计损失予以转出并计入减值损失。对已确认减值损失的可供出售债务工具投资，在期后公允价值回升且客观上与确认原减值损失后发生的事项有关的，原确认的减值损失予以转回并计入当期损益。对已确认减值损失的可供出售权益工具投资，期后公允价值回升直接计入其他综合收益。
以成本计量的可供出售权益工具发生减值时，将该权益工具投资的账面价值，与按照类似金融资产当时市场收益率对未来现金流量折现确定的现值之间的差额，确认为减值损失，计入当期损益，发生的减值损失一经确认，不予转回。
(六)应收款项
对于单项金额重大且有客观证据表明发生了减值的应收款项（包括应收账款和其他应收款），根据其未来现金流量现值低于其账面价值的差额计提坏账准备；对于单项金额非重大以及经单独测试后未减值的单项金额重大的应收款项（包括应收账款和其他应收款），根据相同账龄应收款项组合的实际损失率为基础，结合现时情况确定报告期各项组合计提坏账准备的比例。确定具体提取比例为：账龄 1年以内（含，下同）的，按其余额的0.8%计提；
账龄1-2年的，按其余额的30%计提；账龄2-3年的，按其余额的80%计提；账龄3年以上的，按其余额的100%计提。对有确凿证据表明可收回性存在明显差异的应收款项，单独进行减值测试，并根据其未来现金流量现值低于其账面价值的差额计提坏账准备。对浙江物产中大元通集团股份有限公司合并范围内的关联方形成的应收款项不计提坏账准备。
对于其他应收款项（包括应收票据、应收利息、长期应收款等），根据其未来现金流量现值低于其账面价值的差额计提坏账准备。
根据物产中大集团股份有限公司统一会计政策，对应收物产中大集团股份有限公司合并报表范围内的关联方款项不计提坏账准备。
(七)存货
1.存货的分类
存货包括在开发经营过程中为出售或耗用而持有的开发用土地、开发产品、意图出售而暂时出租的开发产品、周转房、库存材料、库存设备和低值易耗品等，以及在开发过程中的开发成本。
2.发出存货的计价方法
(1)发出材料、设备采用月末一次加权平均法。
(2)项目开发时，开发用土地按开发产品占地面积计算分摊计入项目的开发成本。
(3)发出开发产品按建筑面积平均法核算。
(4)如果公共配套设施早于有关开发产品完工的，在公共配套设施完工决算后，按有关开发项目的建筑面积分配计入有关开发项目的开发成本；如果公共配套设施晚于有关开发产品完工的，则先由有关开发产品预提公共配套设施费，待公共配套设施完工决算后再按实际发生数与预提数之间的差额调整有关开发产品成本。
3.资产负债表日，存货采用成本与可变现净值孰低计量，按照存货类别成本高于可变现净值的差额计提存货跌价准备。
4.存货的盘存制度
存货的盘存制度为永续盘存制。
5.低值易耗品和包装物的摊销方法
(1)低值易耗品
按照使用一次转销法进行摊销。
(2)包装物
按照使用一次转销法进行摊销。
(八)固定资产
1.固定资产的确认条件
固定资产是指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的，使用年限超过一个会计年度的有形资产。固定资产在同时满足经济利益很可能流入、成本能够可靠计量时予以确认。
2.各类固定资产的折旧方法
||||
|-|-|-|
|折旧方法|折旧年限(年)|残值率(%)|
|年限平均法|8|3|
|年限平均法|5|3|

 3.资产负债表日，有迹象表明固定资产发生减值的，按照账面价值高于可收回金额的差额计提相应的减值准备。
(九)借款费用
1.借款费用资本化的确认原则
公司发生的借款费用，可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的，予以资本化，计入相关资产成本；其他借款费用，在发生时确认为费用，计入当期损益。
2.借款费用资本化期间
(1)当借款费用同时满足下列条件时，开始资本化：1)资产支出已经发生；2)借款费用已经发生；3)为使资产达到预定可使用或可销售状态所必要的购建或者生产活动已经开始。
(2)若符合资本化条件的资产在购建或者生产过程中发生非正常中断，并且中断时间连续超过3个月，暂停借款费用的资本化；中断期间发生的借款费用确认为当期费用，直至资产的购建或者生产活动重新开始。
(3)当所购建或者生产符合资本化条件的资产达到预定可使用或可销售状态时，借款费
用停止资本化。
3.借款费用资本化金额
为购建或者生产符合资本化条件的资产而借入专门借款的，以专门借款当期实际发生的利息费用（包括按照实际利率法确定的折价或溢价的摊销），减去将尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入或进行暂时性投资取得的投资收益后的金额，确定应予资本化的利息金额；为购建或者生产符合资本化条件的资产占用了一般借款的，根据累计资产支出超过专门借款的资产支出加权平均数乘以占用一般借款的资本化率，计算确定一般借款应予资本化的利息金额。
(十)长期待摊费用
长期待摊费用按实际发生额入账，在受益期或规定的期限内分期平均摊销。如果长期待摊的费用项目不能使以后会计期间受益则将尚未摊销的该项目的摊余价值全部转入当期损益。
(十一)递延所得税资产、递延所得税负债
1.根据资产、负债的账面价值与其计税基础之间的差额（未作为资产和负债确认的项目按照税法规定可以确定其计税基础的，该计税基础与其账面数之间的差额），按照预期收回该资产或清偿该负债期间的适用税率计算确认递延所得税资产或递延所得税负债。
2.确认递延所得税资产以很可能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额为限。
资产负债表日，有确凿证据表明未来期间很可能获得足够的应纳税所得额用来抵扣可抵扣暂时性差异的，确认以前会计期间未确认的递延所得税资产。
3.资产负债表日，对递延所得税资产的账面价值进行复核，如果未来期间很可能无法获得足够的应纳税所得额用以抵扣递延所得税资产的利益，则减记递延所得税资产的账面价值。在很可能获得足够的应纳税所得额时，转回减记的金额。
4.公司当期所得税和递延所得税作为所得税费用或收益计入当期损益，但不包括下列情况产生的所得税：(1)企业合并；(2)直接在所有者权益中确认的交易或者事项。
四、税（费）项
||
|-|
|计 税 依 据|
|应纳税营业额|
|有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权产生的增值额|
|应缴流转税税额|

||
|-|
|应缴流转税税额|
|应缴流转税税额|
|应纳税所得额|
|应纳税营业额|

说明：本财务报表附注的期初数指2015年12月31日财务报表数，期末数指2016年3月31日财务报表数，本期指2016年1月1日－2016年3月31日，上年指2015年1月1日－2015年12月31日。
五、财务报表项目注释
(一)资产负债表项目注释
1.货币资金
项目 期末数
库存现金 18.75
银行存款 20,650,042.88
合计 20,650,061.63
2.预付款项
(1)账龄分析
期末数
账龄
||||
|-|-|-|
|账面余额|比例(%)|坏账准备|
|768,076.62|73.68||
|98,337.50|9.44||
|176,000.00|16.88||
|1,042,414.12|100.00||

(2)期末无预付关联方款项。
3.其他应收款
(1)账龄分析
期末数
账龄
||||
|-|-|-|
|账面余额|比例(%)|坏账准备|

||||
|-|-|-|
|2,830,874.35|27.50|22,647.00|
|1,759,758.50|17.09|527,927.55|
|7,000.00|0.07|5,600.00|
|5,697,000.00|55.34|5,697,000.00|
|10,294,632.85|100.00|6,253,174.55|

(2)期末无应收关联方款项。
4.存货
(1)明细情况
期末数
项目
|||
|-|-|
|账面余额|跌价准备|
|1,020,243,863.93|155,940,000.00|
|1,020,243,863.93|155,940,000.00|

 (2)其他说明
1)存货期末余额中含利息资本化金额151,656,291.61元。
2)存货—开发成本
||||
|-|-|-|
|开工时间|预计竣工时间|预计总投资（万元）|
|2014年6月|2018年12月|180,000.00|

 3)期末存货中有价值27,568.79万元的开发成本用于借款抵押。
5.其他流动资产
期末数
项目
|||
|-|-|
|账面余额|减值准备|
|12,262,999.63||
|12,262,999.63||

6.固定资产
账面原值
||||
|-|-|-|
|期初数|本期增加|本期减少|

|||
|-|-|
|1,332,774.53||
|374,441.00|14,580.00|
|1,707,215.53|14,580.00|

累计折旧
||||
|-|-|-|
|期初数|本期增加|本期减少|
|231,378.85|63,827.34||
|104,685.91|18,253.85||
|336,064.76|82,081.19||

账面价值
||
|-|
|期初数|
|1,101,395.68|
|269,755.09|
|1,371,150.77|

7.长期待摊费用
项目 期末数
装修费 888,255.05
信息服务费 3,333.33
合计 891,588.38
8.应付账款
期末无应付关联方账款。
9.预收款项
(1)明细情况
项目 期末数
预售房产收款 177,502,831.00
合计 177,502,831.00
(2)预售房产收款情况
|||
|-|-|
|期末数|预计竣工时间|

|||
|-|-|
|177,502,831.00|2016年12月|
|177,502,831.00||

10.应付职工薪酬
(1)明细情况
项目 期末数
短期薪酬 29,517.58
合计 29,517.58
(2)短期薪酬明细情况
项目 期末数
工会经费和职工教育经费 29,517.58
小计 29,517.58
11.应交税费
项目 期末数
代扣代缴个人所得税 13,721.31
合计 13,721.31
12.应付利息
项目 期末数
委托贷款利息 641,666.66
抵押和保证借款利息 198,323.45
资金占用利息 2,843,700.67
合计 3,683,690.78
13.其他应付款
应付关联方款项
关联方名称 期末数
中大地产 187,077,723.59
小计 187,077,723.59
14.一年内到期的非流动负债
项目 期末数
一年内到期的委托贷款 200,000,000.00
合计 200,000,000.00
15.长期借款
借款条件 期末数
委托贷款 150,000,000.00
抵押和保证借款 112,189,400.00
合计 262,189,400.00
16.实收资本
||||
|-|-|-|
|期初数|本期增加|本期减少|
|245,500,000.00|||
|2,500,000.00|||
|1,075,000.00|||
|625,000.00|||
|300,000.00|||
|250,000,000.00|||

 17.未分配利润
项目 金额
期初未分配利润 -26,476,560.24
加：本期净利润 -170,543,571.29
期末未分配利润 -197,020,131.53
(二)利润表项目注释
1.资产减值损失
项目 本期数
坏账损失 1,139,964.45
存货跌价准备 155,940,000.00
合计 157,079,964.45
2.营业外支出
项目 本期数
滞纳金、罚款 10.50
合计 10.50
3.所得税费用
项目 本期数
递延所得税费用 7,045,462.07
合计 7,045,462.07
(三)现金流量表项目注释
1.现金流量表补充资料
||
|-|
|本期数|
|-170,543,571.29|
|157,079,964.45|
|82,081.19|
|119,159.83|
|7,045,462.07|

||
|-|
|-67,856,211.57|
|-3,795,903.88|
|-25,321,547.20|
|-103,190,566.40|
|20,650,061.63|
|18,407,306.66|
|2,242,754.97|

 2.现金和现金等价物
||
|-|
|期末数|
|20,650,061.63|
|18.75|
|20,650,042.88|
|20,650,061.63|

六、关联方关系及其交易
(一)关联方关系
关联方名称 与本公司的关系
中大地产 母公司
杭州中大物业服务有限公司 同受控制
(二)关联方交易情况
1.本期本公司向杭州中大物业服务有限公司支付销售服务费1,066,342.00元。
2.关联方未结算项目金额详见本财务报表相关项目注释。
3.其他关联交易
(1)关联方为本公司提供委托贷款情况
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|-|-|-|-|
|借款人|期末余额|借款日|到期日|
|本公司|200,000,000.00|2014/4/18|2016/4/10|
|本公司|150,000,000.00|2015/7/8|2017/7/5|
||350,000,000.00|||

(2)本期本公司支付中大地产委贷利息 5,361,809.82元，其中属于本期计提部分5,308,337.59元。
(3)本期本公司计提应付中大地产资金占用息2,843,700.67元。
(4)关联方为本公司提供贷款担保
|||||
|-|-|-|-|
|被担保人|期末担保余额|借款银行|借款日|
|本公司|112,189,400.00|浙商银行杭州分行|2016/1/15|

七、其他重要事项
截至资产负债表日，本公司已签订但尚在履行的重大施工合同总价21,921.84万元，尚有4,164.58万元未支付。
除此之外，本公司无其他需披露的重大或有事项和重大承诺事项。
中大房地产集团上虞有限公司二〇一六年八月二十四日