海南瑞泽新型建材股份有限公司拟进行股权转让
所涉及的三亚润泽新型建筑材料有限公司
股东全部权益价值
评估报告
银信评报字[2015]沪第0622号
银信资产评估有限公司
目 录
资产评估师声明 ........................................................ 1摘要 ................................................................ 2正文 ................................................................. 4一、委托方、被评估单位概况 ............................................ 4二、评估目的 .......................................................... 4三、评估对象和评估范围 ................................................ 8四、价值类型及其定义 ................................................. 10五、评估基准日 ....................................................... 10六、评估依据 ......................................................... 10七、评估方法 ......................................................... 12八、评估程序实施过程和情况 ........................................... 14九、评估假设 ......................................................... 15十、评估结论 ......................................................... 16十一、特别事项说明 ................................................... 17十二、评估报告使用限制说明 ........................................... 19十三、评估报告日 ..................................................... 20附件 ................................................................ 21
银信资产评估有限公司
地址：上海市九江路69号
电话：021-63391088
传真：021-63391116邮编：200002资产评估师声明
一、我们在执行本资产评估业务中，遵循相关法律法规和资产评估准则，恪守独立、客观和公正的原则；根据我们在执业过程中收集的资料，评估报告陈述的内容是客观的，并对评估结论合理性承担相应的法律责任。
二、评估对象涉及的资产、负债清单由委托方、被评估单位申报并经其签章确认；
所提供资料的真实性、合法性、完整性，恰当使用评估报告是委托方和相关当事方的责任。
三、我们在评估对象中没有现存或者预期的利益，与相关当事方没有现存或者预期的利益关系，对相关当事方不存在偏见。
四、我们已对评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查；我们已对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验，并对已经发现的问题进行了如实披露，且已提请委托方及相关当事方完善产权以满足出具评估报告的要求。
五、我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设和限定条件的限制，评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明的假设、限定条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。
六、我们执行资产评估业务的目的是对评估对象在评估基准日的价值进行分析、估算并发表专业意见，并不承担相关当事人决策的责任。评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。
银信资产评估有限公司
地址：上海市九江路69号
电话：021-63391088
传真：021-63391116邮编：200002海南瑞泽新型建材股份有限公司拟进行股权转让
所涉及的三亚润泽新型建筑材料有限公司
股东全部权益价值
评估报告
银信评报字[2015]沪第0622号
摘 要
一、项目名称：海南瑞泽新型建材股份有限公司拟进行股权转让所涉及的三亚润泽新型建筑材料有限公司股东全部权益价值项目。
二、委托方：海南瑞泽新型建材股份有限公司。
三、其他评估报告使用者：被评估单位股东、工商行政管理部门以及国家法律、法规明确的为实现与本次评估目的相关经济行为而需要使用本评估报告的相关当事方。
四、被评估单位：三亚润泽新型建筑材料有限公司。
五、评估目的：股权转让。
六、经济行为：海南瑞泽新型建材股份有限公司拟转让三亚润泽新型建筑材料有限公司股权，需对涉及的三亚润泽新型建筑材料有限公司股东全部权益进行评估，并提供价值参考依据。
七、评估对象：被评估单位截至评估基准日的股东全部权益价值。
八、评估范围：被评估单位截至评估基准日所拥有的全部资产和负债。
九、价值类型：市场价值。
十、评估基准日：2015年7月31日。
十一、评估方法：资产基础法。
十二、评估结论：于评估基准日，三亚润泽新型建筑材料有限公司股东全部权益评估值为829.01万元，较账面净资产增值190.81万元，增值率29.90%。
十三、评估结论使用有效期
本评估结论仅对海南瑞泽新型建材股份有限公司拟转让三亚润泽新型建筑材料有
限公司股权之经济行为有效，并仅在评估报告载明的评估基准日成立。资产评估结论
银信资产评估有限公司
地址：上海市九江路69号
电话：021-63391088
传真：021-63391116邮编：200002使用有效期自评估基准日起一年内（即2015年7月31日至2016年7月30日）有效。当评估基准日后的委估资产状况和外部市场出现重大变化，致使原评估结论失效时，评估报告使用者应重新委托评估。
十四、特别事项说明
（一）被评估单位纳入评估范围的建筑物、构筑物共计19项，账面值4,571,436.87元。由于被评估单位暂时未能办理土地使用权证，且未付完土地出让金的款额，故该土地上的相关建筑物、构筑物无法办理相关产权，提请报告使用者注意。
（二）本次股权转让实为委托方为剥离经营情况不佳的控股子公司，受让方为三亚大兴集团有限公司，该受让方与委托方系关联公司，三亚大兴集团有限公司与委托方法人代表为同一人，提请报告使用者注意。
（三）本次评估中递延所得税资产账面值为8,116,442.78元，其中可用以后年度税前利润弥补的亏损为7,042,853.23元，本次评估中按账面值进行了确认。提醒报告使用者注意，如果被评估单位于未来期间无利润，继续亏损，无所得税可交；或者没有足够的应纳税所得额用于抵销以前年度亏损，则不能保证这项经济利益的流入，不能确认为资产。
本次评估未考虑以上事项对评估值的影响，提请报告使用者注意。
以上内容摘自资产评估报告正文，欲了解本评估项目的详细情况和合理理解评估结论，应当阅读资产评估报告正文，同时提请评估报告使用者关注评估报告中的评估假设、限制使用条件以及特别事项说明。
银信资产评估有限公司
地址：上海市九江路69号
电话：021-63391088
传真：021-63391116邮编：200002海南瑞泽新型建材股份有限公司拟进行股权转让
所涉及的三亚润泽新型建筑材料有限公司
股东全部权益价值
评估报告
银信评报字[2015]沪第0622号
正文
海南瑞泽新型建材股份有限公司：
银信资产评估有限公司接受贵公司委托，根据有关法律、法规和资产评估准则，采用资产基础法，按照必要的评估程序，对海南瑞泽新型建材股份有限公司拟转让三亚润泽新型建筑材料有限公司股权之经济行为所涉及的三亚润泽新型建筑材料有限公司股东全部权益价值在2015年7月31日的市场价值进行了评估。
现将资产评估情况报告如下：
一、委托方、被评估单位概况
（一）委托方和其他评估报告使用者
1.委托方概况
名称：海南瑞泽新型建材股份有限公司
中华人民共和国组织机构代码：73582527-3
企业法人营业执照注册号：460200000013116
类型：股份有限公司(上市、自然人投资或控股)
住所：海南省三亚市崖城镇创意产业园区中央大道9号
法定代表人：张海林
注册资本：26777.9472万人民币元
成立日期：2002年04月27日
营业期限：自2002年04月27日至长期
银信资产评估有限公司
地址：上海市九江路69号
电话：021-63391088
传真：021-63391116邮编：200002经营范围：商品混凝土生产与销售；混凝土制品生产与销售；建筑材料销售；水泥生产与销售，交通运输（仅限分支机构经营）(一般经营项目自主经营，许可经营项目凭相关许可证或者批准文件经营)（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动。)〓
2.其他评估报告使用者
被评估单位股东、工商行政管理部门以及国家法律、法规明确的为实现与本次评估目的相关经济行为而需要使用本评估报告的相关当事方。
（二）被评估单位
1.被评估单位概况
名称：三亚润泽新型建筑材料有限公司
中华人民共和国组织机构代码：79870405-7
企业法人营业执照注册号：460200000005965
类型：有限责任公司（法人独资）
注册资本：1000万人民币元
住所：海南省三亚市吉阳镇荔枝沟路321号（驾校旁）
法定代表人：张艺林
成立日期：2007年03月16日
营业期限：2037年03月16日
经营范围：加气砖、灰沙砖、新型建材开发与生产、混凝土制品、钢材。
(依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动)〓
委托方和被评估单位之间的关系：
委托方海南瑞泽新型建材股份有限公司持有被评估单位三亚润泽新型建筑材料有限公司100.00%的股权。
2.历史沿革
2.1公司成立
三亚润泽新型建筑材料有限公司成立于2007年3月16日，注册资本为人民币
10,000,000.00元，截止2007年5月14日止，三亚润泽已经收到个股东缴纳首期出资5,200,000.00元，其中以货币出资3,438,240.00元，以债权出资1,761,760.00元.截止2007年5月14日,注册资本实收情况如下：
金额单位：人民币万元
银信资产评估有限公司
地址：上海市九江路69号
电话：021-63391088
传真：021-63391116邮编：200002
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|股东名称|认缴注册资本|本期注册资本实收情况||||
|||货币|债权|合计|实收比例|
|冯活灵|300|56.64|94.336|100|10%|
|张海林|300|200|-|200|20%|
|张艺林|150|100|-|100|10%|
|三亚瑞泽混凝土配送有限公司|250|38.16|81.84|120|12%|
|合计|1000|343.824|176.176|520|52%|

以上出资已经海南恒誉会计师事务所验资并出具了“海恒验字（2007）2030号”《验资报告》。
经三亚润泽 2007年 9月 3日股东会议决议同意，冯活灵、张海林、张艺林等三人和三亚瑞泽混凝土配送有限公司签署《股权转让协议》，冯活灵、张海林、张艺林向三亚瑞泽混凝土配送有限公司转让全部股权，股权转让总价款按照股东已缴纳出资确定为人民币4,000,000.00元，三亚瑞泽混凝土配送有限公司除支付上述股权转让款外，还需要缴纳尚未缴纳的认缴出资余额4,800,000.00元。
根据修改后的三亚润泽公司章程规定，公司的注册资本为10,000,000.00元，由公司股东三亚瑞泽混凝土配送有限公司于2007年10月11日之前缴足。
截止2007年9月28日日止，股东完成了第二期出资，第二期出资完成后，股东及股权情况如下：
金额单位：人民币万元
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|股东名称|认缴注册资本|本期注册资本实收情况||||
|||前期累计实收资本|本期新增实收资本|累计实收资本|累计实收比例|
|三亚瑞泽混凝土配送有限公司|1000|520|480|1000|100%|
|合计|1000|520|480|1000|100%|

上述变更事项已经海南恒誉会计师事务所验资并出具了“海恒验字（2007）2080号”《验资报告》。
其股东“三亚瑞泽混凝土配送有限公司”于2008年8月完成股份有限公司整体变更，公司名称变更为“海南瑞泽新型建材股份有限公司”。
截止至评估基准日，上述股东及股权结构无变化。
3.财务状况
被评估单位近三年及评估基准日资产、负债情况见下表：
银信资产评估有限公司
地址：上海市九江路69号
电话：021-63391088
传真：021-63391116邮编：200002金额单位：人民币元
||||||
|-|-|-|-|-|
|项目/报表日|2012年12月31日|2013年12月31日|2014年12月31日|2015年7月31日|
|资产总额|188,438,313.64|100,903,028.21|96,661,148.76|45,502,837.83|
|负债总额|165,843,917.94|82,577,739.63|82,082,273.21|39,120,862.08|
|净资产|22,594,395.70|18,325,288.58|14,578,875.55|6,381,975.75|

被评估单位近三年及评估基准日当期经营状况见下表：
金额单位：人民币元
||||||
|-|-|-|-|-|
|项目/报表年度|2012年度|2013年度|2014年度|2015年1-7月|
|营业收入|43,625,169.38|30,908,950.92|35,362,489.27|9,304,022.73|
|营业成本|53,890,028.22|32,891,495.34|32,647,426.75|9,296,564.13|
|营业税金及附加|621,008.62|387,171.81|526,118.68|156,202.34|
|销售费用|499,065.40|344,411.58|365,235.76|680,493.89|
|管理费用|3,670,788.90|8,943,979.31|7,481,641.41|4,642,977.36|
|财务费用|-2,396,943.42|-1,235,897.69|-7,405.77|-1,768.72|
|资产减值损失|1,741,044.41|1,426,650.50|1,708,871.4|-1,424,684.87|
|营业利润|-14,399,822.75|-11,848,859.93|-7,359,398.96|-10,150,717.31|
|营业外收入|5,367,288.93|3,934,675.71|2,366,914.64|215,891.20|
|营业外支出|150,000.00|145,723.95|173.3|468,897.08|
|利润总额|-9,182,533.82|-8,059,908.17|-4,992,657.62|-10,403,723.19|
|所得税|-435,261.10|-3,790,801.05|-1,246,244.59|-2,206,823.39|
|净利润|-8,747,272.72|-4,269,107.12|-3,746,413.03|-8,196,899.80|

上表财务数据摘自被评估单位会计报表，其中2012年度数据已经立信会计师事务所（特殊普通合伙）审计并出具了“信会师深报字[2013]第00294号”《审计报告》；2013年度数据已经立信会计师事务所（特殊普通合伙）审计并出具了“信会师深报字[2013]第00133号”《审计报告》；2014年度数据已经立信会计师事务所（特殊普通合伙）审计并出具了“信会师深报字[2015]第00299号”《审计报告》；基准日数据已经立信会计师事务所（特殊普通合伙）审计并出具了“信会师深报字[2015]第310731号”《审计报告》；
被评估单位执行财政部于2006年2月15日颁布的《企业会计准则》及相关补充规定，并于2014年7月1日起执行财政部于2014年新颁布及经修订的《企业会计准则》，适用企业所得税税率25%，增值税税率为17%，城市维护建设税税率5%，教育费附加税率3%，
地方教育费附加税率2%。
银信资产评估有限公司
地址：上海市九江路69号
电话：021-63391088
传真：021-63391116邮编：200002二、评估目的
海南瑞泽新型建材股份有限公司拟转让三亚润泽新型建筑材料有限公司股权，需对涉及的三亚润泽新型建筑材料有限公司股东全部权益价值进行评估。
三、评估对象和评估范围
本次资产评估的对象是被评估单位截止至评估基准日的股东全部权益价值。
评估范围是被评估单位截止至评估基准日所拥有的全部资产和负债。具体如下：金额单位：人民币元
|||
|-|-|
|项目|账面价值|
|流动资产|16,084,480.22|
|非流动资产|29,418,357.61|
|其中：固定资产|5,877,420.83|
|递延所得税资产|8,116,442.78|
|其他流动资产|15,424,494.00|
|资产合计|45,502,837.83|
|流动负债|39,021,862.08|
|非流动负债|99,000.00|
|负债合计|39,120,862.08|
|净资产|6,381,975.75|

上表财务数据摘自被评估单位会计报表，上述数据已经立信会计师事务所（特殊普通合伙）审计并出具了“信会师报字[2015]第310731号”《审计报告》；
纳入评估范围的主要资产情况如下：
（一）房屋建筑物（构筑物）
金额单位：人民币元
|||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|
|序号|建筑物名称|结构|建成年月|单位|面积|账面原值|账面净值|
|1|办公宿舍楼|钢结构|2008/03/01|㎡|800.00|2,388,843.08|1,080,871.05|
|2|铁皮厂房|钢结构|2008/03/01|㎡|2,182.00|2,080,396.01|501,512.66|
|3|地板道路及堆料场|砖混|2008/03/01|㎡|5,000.00|3,570,000.00|873,002.94|
|4|围墙|砖混|2008/03/01|m|1,538.00|200,000.00|48,223.52|
|5|板房|简易|2008/12/31|㎡|192.03|37,971.00|10,675.18|
|6|石膏棚、车棚|简易|2009/06/30|㎡|621.00|108,600.00|55,080.51|
|7|铁皮棚|钢结构|2010/12/31|㎡|401.00|252,034.00|142,294.15|
|8|场地硬化改造|砖混|2011/01/31|㎡|2,000.00|748,276.93|428,388.49|
|9|活动板房|简易|2011/03/31|㎡|220.00|210,906.00|124,842.08|
|10|铁棚|钢结构|2011/05/31|㎡|401.00|222,611.60|132,055.93|

银信资产评估有限公司
地址：上海市九江路69号
电话：021-63391088
传真：021-63391116邮编：200002
|||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|
|序号|建筑物名称|结构|建成年月|单位|面积|账面原值|账面净值|
|11|平房活动板房|简易|2011/08/31|㎡|380.70|73,238.00|43,464.78|
|12|钢结构铁皮棚|钢结构|2011/09/30|㎡|778.00|904,954.72|551,455.00|
|13|园林绿化工程|树木花草|2012/09/30|㎡|特殊|57,663.70|49,903.20|
|14|围墙|砖混|2012/09/30|m|769.00|252,672.96|189,787.11|
|15|原料厂房|简易（铁皮）|2013/05/24|㎡|420.00|44,128.74|35,045.64|
|16|锅炉基础沉淀池|砖混|2013/05/28|㎡|150.00|86,247.37|68,494.83|
|17|彩钢瓦屋面||2014/08/31|㎡|2,182.02|213,511.97|194,918.67|
|18|车间屋面修缮||2014/08/31|㎡|778.00|41,375.74|37,772.58|
|19|员工宿舍活动板房|简易|2008/10/31|㎡|192.03|72,971.00|3,648.55|
|合 计||||||11,566,402.82|4,571,436.87|

（二）其他实物资产
金额单位：人民币元
|||||
|-|-|-|-|
|项目|账面金额|数量|现状、特点|
|库存现金|2,079.89||账实相符|
|原材料|1,640,417.54|8项|账实相符、正常使用|
|产成品|248,753.98|2项|账实相符、正常使用|
|机器设备|1,259,510.76|26项|账实相符、正常使用|
|车辆|44,996.40|2项|账实相符、正常使用|
|电子设备|1,476.80|4项|账实相符、正常使用|

被评估单位目前主要办公及生产场所位于三亚市吉阳镇荔枝沟路321号，被评估单位于2009年5月29日与海南省国营南新农场签订了《土地转让补充合同》，根据合同规定海南省国营南新农场同意将南新二区2队用地面积42.02亩转让给三亚润泽新型建筑材料有限公司，转让价格为人民币61.2万元/亩，应缴总地价为人民币2,571.624万元，转让时该土地的性质为划拨用地，总地价已包含需向政府缴纳的40%出让地价款，合同规定该出让地价款为2009年5月转让价格的40%确定，若因办理用地批准手续时，当地政府对土地的重新评估价高于2009年5月转让价格，需补交超过合同价40%的土地出让款，政府尚未确定所转让地块的规划指标，根据合同规定，三亚润泽新型建筑材料有限公司支付了60%地价款后，可按土地现有用途使用该宗土地，现有用途为农业用地，
需按合同约定支付完地价款，依法办理用地手续和土地过户后，即拥有该宗土地的使
用权，于2009年9月15日，海南省国营南新农场上级主管单位海南省农垦总局出具了《海
南省农垦总局关于南新农场42.02亩国有土地使用权有偿转让的批复》（琼垦局字
银信资产评估有限公司
地址：上海市九江路69号
电话：021-63391088
传真：021-63391116邮编：200002[2009]422号）批准了上述转让行为。
截止评估基准日，三亚润泽新型建筑材料有限公司向海南省国营南新农场支付了10%的土地转让定金和50%的预付地价款，合计1,542.9744万元，根据合同规定，需按合同支付完地价款，依法办理用地手续和土地过户后，即拥有该宗土地的使用权，目前被评估单位尚未完全缴纳土地转让金，且该地块尚未确定规划指标，无法确定其容积率及土地使用年限，基于谨慎性考虑，本次土地的预付款按核实后的金额确认评估值，建于该土地上的房产，系被评估单位自有房产，由于未完成土地使用权的转让，纳入评估范围的房屋建筑物无法办理相关的产权证明。
除上述资产外，无其他账外有形或无形资产，委估实物资产均处于正常使用或受控状态。上述列入评估范围的资产和负债与账面记录范围一致。
四、价值类型及其定义
本报告评估结论的价值类型为市场价值。
市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。
五、评估基准日
评估基准日为2015年7月31日。
选取上述日期为评估基准日的理由是：
1.根据评估目的与委托方协商确定评估基准日。主要考虑使评估基准日尽可能与评估目的实现日接近，使评估结论较合理地为评估目的服务。
2.选择月末会计结算日作为评估基准日，能够较全面地反映被评估资产及负债的总体情况，便于资产清查核实等工作的开展。
本次评估中所采用的取价标准是评估基准日有效的价格标准。
六、评估依据
（一）法律、法规依据
1.《中华人民共和国公司法》（2005年中华人民共和国主席令第42号）；
2.《企业会计准则》（2007年1月1日起施行）；
3.《中华人民共和国企业所得税法》（中华人民共和国主席令第63号）；
银信资产评估有限公司
地址：上海市九江路69号
电话：021-63391088
传真：021-63391116邮编：200002 4.《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》（财政部·国家税务总局第50号令）；
5.有关其他法律、法规、通知文件等。
（二）评估准则依据
1.《资产评估职业道德准则——基本准则》财政部财企[2004]20号；
2.《资产评估职业道德准则——独立性》中评协[2012]248号；
3.《资产评估准则——基本准则》财政部财企[2004]20号；
4.《资产评估准则——评估报告》中评协[2011]230号；
5.《资产评估准则——评估程序》中评协[2007]189号；
6.《资产评估准则——业务约定书》中评协[2011]230号；
7.《资产评估准则——工作底稿》中评协[2007]189号；
8.《资产评估准则——机器设备》中评协[2007]189号；
9.《资产评估准则——企业价值》中评协[2011]227号；
10.《资产评估准则——不动产》中评协[2007]189号；
11.《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》会协[2003]18号；
12.《资产评估价值类型指导意见》中评协[2007]189号；
13.《评估机构业务质量控制指南》中评协[2010]214号。
（三）产权依据
1.被评估单位营业执照、组织机构代码证、税务登记证；
2.被评估单位公司章程；
3.机器设备合同、发票；
4.车辆行驶证、登记证；
5.其他有关产权证明。
（五）取价依据
1.《资产评估常用数据与参数手册（第二版）》（北京科学技术出版社）；
2.国家有关部门发布的统计资料和技术标准资料；
3.评估基准日市场有关价格信息资料；
4.建设部《关于发布（全国统一建筑工程基础定额）〈土建工程〉和（全国统一建筑工程预算工程量计算规则）的通知》（建标[1995]736号）；
5.海南省目前执行的《建筑工程基础定额和建筑工程补充预算定额》；
银信资产评估有限公司
地址：上海市九江路69号
电话：021-63391088
传真：021-63391116邮编：200002 6.海南省目前执行的《建筑安装工程费率表》；
7.2015年上半年省会城市住宅建安工程造价指标；
8.与被评估单位资产的取得、使用等有关的各项合同、会计凭证、账册及其他会计资料；
9.委托评估的各类资产和负债评估明细表；
10.委托方及被评估单位提供的其他与评估有关的资料；
11.经实地盘点核实后填写的委估资产清单；
12.评估人员收集的各类与评估相关的佐证资料。
七、评估方法
进行股东全部权益价值评估，要根据评估目的、评估对象、价值类型、评估时的市场状况及在评估过程中资料收集情况等相关条件，分析资产评估基本方法的适用性，恰当选择一种或多种资产评估基本方法。
资产评估基本方法包括资产基础法、收益法和市场法。
资产基础法:是指以被评估企业评估基准日的资产负债表为基础，合理评估企业表内及表外各项资产、负债价值，确定评估对象价值的评估方法。
收益法：是指将预期收益资本化或者折现，确定评估对象价值的评估方法。
市场法：是指将评估对象与可比上市公司或者可比交易案例进行比较，确定评估对象价值的评估方法。
（一）评估方法的选择
由于被评估单位有完备的财务资料和资产管理资料可以利用，资产取得成本的有关数据和信息来源较广，因此本次评估可以采用资产基础法。
根据我们对三亚润泽新型建筑材料有限公司现状的了解，三亚润泽新型建筑材料有限公司近三年及基准日处于亏损，且尚未有扭亏为盈的迹象，目前三亚润泽新型建筑材料有限公司已处于停工状态，在未来时期里持续经营能力和盈利能力不可预见，不具备采用收益法评估的条件。
被评估单位属于所属行业在国内证券市场缺乏一定数量规模的同类企业产权交易案例，不宜采用市场法测算被评估单位的价值，不具备采用市场法评估的条件。
通过以上分析，本次评估采用资产基础法进行。
（二）资产基础法介绍
银信资产评估有限公司
地址：上海市九江路69号
电话：021-63391088
传真：021-63391116邮编：200002资产基础法是指分别求出企业各项资产的评估值并累加求和，再扣减负债评估值得到企业价值的一种方法。
各项资产评估方法简介：
1.货币资金
货币资金主要按账面核实法进行评估，其中现金采用现场盘点盘点日库存现金，并追溯调整至评估基准日，确定评估值；银行存款采用将评估基准日各银行存款明细账余额与银行对账单核对，确定评估值。
2.应收账款、预付账款、其他应收款
应收账款、预付账款、其他应收款的评估采用函证或替代审核程序确认账面明细余额的真实性，分析其可回收性，并在此基础上确定评估值。
3.存货
原材料按市场价评估；产成品按可实现销售价格扣除不属于企业的税费和根据产成品的畅销程度考虑利润折减率扣除部分利润后的价值评估。
4.固定资产
4.1房屋建筑物的评估
根据评估目的及评估对象的状况，对房屋建筑物类资产评估采用成本法。
重置成本法是基于房屋建筑物的再建造费用或投资的角度来考虑，通过估算出建筑物在全新状态下的重置全价或成本，再扣减由于各种损耗因素造成的贬值，最后得出建筑物评估值的一种评估方法。基本公式如下：
房屋建筑物评估值=重置全价×成新率
4.2、机器设备类资产的评估
对于机器设备采用成本法进行评估，
设备评估值=设备重置全价×综合成新率
对于在二手市场可询到价的旧设备，采用市场法进行评估。
5.递延所得税资产
递延所得税资产在清查核实的基础上，根据相关资产及负债的评估结论，经综合分析后确定评估值。
6.其他非流动资产
纳入本次评估范围的其他非流动资产为预付的土地款，本次按核实后的账面值确
认评估值。
银信资产评估有限公司
地址：上海市九江路69号
电话：021-63391088
传真：021-63391116邮编：2000027.负债
负债按实际需要承担的债务进行评估。
八、评估程序实施过程和情况
本公司接受资产评估委托后，选派评估人员，组成项目评估小组开展评估工作，具体过程如下：
（一）明确评估业务基本事项
承接评估业务时，通过与委托方沟通、查阅资料或初步调查等方式，明确委托方、被评估单位、评估报告使用者等相关当事方、评估目的、评估对象基本情况和评估范围、价值类型、评估基准日、评估假设和限制条件等评估业务基本事项。
（二）签订业务约定书
根据评估业务具体情况，综合分析专业胜任能力和独立性，评价项目风险，确定承接评估业务后，与委托方签订业务约定书。
（三）编制资产评估计划
根据本评估项目的特点，明确评估对象及范围，评估时重点考虑评估目的、资产评估对象状况，资产评估业务风险、资产评估项目的规模和复杂程度，评估对象的性质、行业特点、发展趋势，资产评估项目所涉及资产的结构、类别、数量及分布状况，相关资料收集情况，委托方、被评估单位过去委托资产评估的经历、诚信状况及提供资料的可靠性、完整性和相关性，资产评估人员的专业胜任能力、经验及专业、助理人员配备情况后编制合理的资产评估计划，并根据执行资产评估业务过程中的具体情况及时修改、补充资产评估计划。
（四）现场调查
根据评估业务的具体情况对评估对象进行必要的勘查，包括对不动产和其他实物资产进行必要的现场勘查，了解资产的使用状况及性能；对无形资产等非实物性资产进行必要的现场调查。
（五）收集资产评估资料
通过与委托方、被评估单位沟通并指导其对评估对象进行清查等方式，对评估对象资料进行了解，同时主动收集与资产评估业务有关的评估对象资料及其他资产评估资料，根据评估项目的进展情况及时补充收集所需要的评估资料。通过收集相关资料来
了解被评估单位经营状况和委估资产及现状，协助被评估单位收集有关经营和基础财
银信资产评估有限公司
地址：上海市九江路69号
电话：021-63391088
传真：021-63391116邮编：200002务数据，将资产评估申报表与被评估单位有关财务报表、总账、明细账进行核对，并对相关资料进行验证，采取必要措施确信资料来源的可靠性。
（六）评定估算
对所收集的资产评估资料进行充分分析，确定其可靠性、相关性、可比性，摈弃不可靠、不相关的信息，对不可比信息进行分析调整，在此基础上恰当选择资产评估方法并根据业务需要及时补充收集相关信息，根据评估基本原理和规范要求恰当运用评估方法进行评估形成初步评估结论，对信息资料、参数数量、质量和选取的合理性等进行综合分析形成资产评估结论，资产评估机构进行必要的内部复核工作。
（七）编制和提交资产评估报告
在执行必要的资产评估程序、形成资产评估结论后，按规范编制资产评估报告，与委托方等进行必要的沟通，听取委托方、被评估单位等对资产评估结论的反馈意见并引导委托方、被评估单位、资产评估报告使用者等合理理解资产评估结论，以恰当的方式提交给委托方。
九、评估假设
(一)基础性假设
1.公开市场假设
假设评估对象及其所涉及资产是在公开市场上进行交易的，在该市场上，买者与卖者的地位平等，彼此都有获取足够市场信息的机会和时间，买卖双方的交易行为都是在自愿的、理智的、非强制条件下进行的。
2.企业持续经营假设
假设在评估目的经济行为实现后，评估对象及其所涉及的资产将按其评估基准日的用途与使用方式在原址持续使用和经营。
3.交易假设
即假定所有待评估资产已经处在交易的过程中，评估师根据待评估资产的交易条件等模拟市场进行估价。交易假设是资产评估得以进行的一个最基本的前提假设。
（二）宏观经济环境假设
1.国家现行的经济政策方针无重大变化；
2.银行信贷利率、税率无重大变化；
3.被评估企业所占地区的社会经济环境无重大变化；
银信资产评估有限公司
地址：上海市九江路69号
电话：021-63391088
传真：021-63391116邮编：2000024.被评估企业所属行业的发展态势稳定，与被评估企业生产经营有关的现行法律、法规、经济政策保持稳定。
(三)评估对象于评估基准日状态假设
1.除评估师所知范围之外，假设评估对象及其所涉及资产的购置、取得或开发过程均符合国家有关法律法规规定；
2.除评估师所知范围之外，假设评估对象及其所涉及资产均无附带影响其价值的权利瑕疵、负债和限制，假设评估对象及其所涉及资产之价款、税费、各种应付款项均已付清；
3.除评估师所知范围之外，假设评估对象及其所涉及房地产、设备等有形资产无影响其持续使用的重大技术故障，该等资产中不存在对其价值有不利影响的有害物质，该等资产所在地无危险物及其他有害环境条件对该等资产价值产生不利影响。
(四)限制性假设
1.本评估报告假设由委托方提供的法律文件、技术资料、经营资料等评估相关资料均真实可信。我们亦不承担与评估对象涉及资产产权有关的任何法律事宜。
2.除非另有说明，本评估报告假设通过可见实体外表对评估范围内有形资产视察的现场调查结果，与其实际经济使用寿命基本相符。本次评估未对该等资产的技术数据、技术状态、结构、附属物等进行专项技术检测。
十、评估结论
（一）资产基础法评估结论
在评估基准日2015年7月31日，三亚润泽新型建筑材料有限公司资产总额4,550.29万元，负债总额3,912.09万元，净资产638.20万元。采用资产基础法评估后的资产总额4,723.78万元，负债总额3,894.77万元，净资产为829.01万元，净资产增值190.81万元，增值率29.90%。
资产评估结果汇总表
评估基准日：2015年7月31日
被评估单位：三亚润泽新型建筑材料有限公司 金额单位：人民币元
||||||
|-|-|-|-|-|
|项目|账面价值|评估价值|增减值|增值率%|
|流动资产|1,608.45|1,606.12|-2.33|-0.14|
|非流动资产|2,941.84|3,117.66|175.82|5.98|
|其中：固定资产|587.74|763.14|175.40|29.84|

银信资产评估有限公司
地址：上海市九江路69号
电话：021-63391088
传真：021-63391116邮编：200002
||||||
|-|-|-|-|-|
|项目|账面价值|评估价值|增减值|增值率%|
|递延所得税资产|811.64|812.07|0.43|0.05|
|其他非流动资产|1,542.45|1,542.45|-|-|
|资产总计|4,550.29|4,723.78|173.49|3.81|
|流动负债|3,902.19|3,888.99|-13.20|-0.34|
|非流动负债|9.90|5.78|-4.12|-41.62|
|负债总计|3,912.09|3,894.77|-17.32|-0.44|
|净资产合计|638.20|829.01|190.81|29.90|

评估结论详细情况见资产评估明细表。
（二）评估结论成立的条件
1.本评估结论系根据上述原则、依据、假设、方法、程序得出的，只有在上述原则、依据、假设存在的条件下成立；
2.本评估结论仅为本评估目的服务；
3.本评估结论未考虑特殊交易方式对评估结论的影响；
4.本报告评估结论是由本评估机构出具的，受本机构评估人员的职业水平和能力的影响。
十一、特别事项说明
（一）评估师和评估机构的法律责任是对本报告所述评估目的下的资产价值量做出专业判断，不涉及到评估师和评估机构对评估目的所对应经济行为的可行性做出任何判断。评估工作不可避免地在一定程度上依赖于委托方、被评估单位和其他关联方提供的关于评估对象的信息资料，因此，评估工作是以委托方、被评估单位提供的有关经济行为文件、资产所有权文件、证件及会计凭证，以及技术参数、经营数据等评估相关文件、资料的真实合法为前提。相关资料的真实性及完整性会对评估结果产生影响，评估人员假定这些信息资料均为可信，对其真实性和完整性不能做出任何保证。
这些资料的真实性和完整性由委托方或被评估单位负责，评估人员无责任向有关部门核实，亦不承担与评估对象所涉及资产产权有关的任何法律事宜。
（二）企业存在的可能影响股东全部权益价值评估的瑕疵事项，在委托方及被评估单位未作特殊说明而评估人员根据专业经验一般不能获悉的情况下，评估机构及评估
人员不承担相关责任。
（三）本公司对三亚润泽新型建筑材料有限公司的股东全部权益只进行价值估算并
发表专业意见，为报告使用人提供价值参考依据，对评估对象法律权属确认或发表意
银信资产评估有限公司
地址：上海市九江路69号
电话：021-63391088
传真：021-63391116邮编：200002见不在我们的执业范围，我们不对评估对象的法律权属提供保证。我们未考虑其产权归属对于评估价值的影响也未考虑将来产权发生变化时，可能发生的交易对资产价值的影响，三亚润泽新型建筑材料有限公司对所提供评估对象法律权属资料的真实性、合法性和完整性承担责任。
（四）本评估报告仅为本次评估目的提供参考价值。一般来说，由于评估目的不同、价值类型不同、评估基准日不同，同样的资产会表现出不同的价值，我们对因评估报告使用不当而造成的后果不承担责任。
（五）被评估单位于2009年5月29日与海南省国营南新农场签订了《土地转让补充合同》，根据合同规定海南省国营南新农场同意将南新二区2队用地面积42.02亩转让给三亚润泽新型建筑材料有限公司，转让价格为人民币61.2万元/亩，应缴总地价为人民币2,571.624万元，转让时该土地的性质为划拨用地，总地价已包含需向政府缴纳的40%出让地价款，合同规定该出让地价款为2009年5月转让价格的40%确定，若因办理用地批准手续时，当地政府对土地的重新评估价高于2009年5月转让价格，需补交超过合同价40%的土地出让款，政府尚未确定所转让地块的规划指标，根据合同规定，三亚润泽新型建筑材料有限公司支付了60%地价款后，可按土地现有用途使用该宗土地，现有用途为农业用地，需按合同约定支付完地价款，依法办理用地手续和土地过户后，即拥有该宗土地的使用权，于2009年9月15日，海南省国营南新农场上级主管单位海南省农垦总局出具了《海南省农垦总局关于南新农场42.02亩国有土地使用权有偿转让的批复》（琼垦局字[2009]422号）批准了上述转让行为。截止评估基准日，三亚润泽新型建筑材料有限公司向海南省国营南新农场支付了10%的土地转让定金和50%的预付地价款，合计1,542.9744万元，根据合同规定，需按合同支付完地价款，依法办理用地手续和土地过户后，即拥有该宗土地的使用权，目前被评估单位尚未完全缴纳土地转让金，且该地块尚未确定规划指标，无法确定其容积率及土地使用年限，基于谨慎性考虑，本次土地的预付款按核实后的金额确认评估值，本次评估未考虑若将来该土地无法办理土地证，对于预付的土地款是否能够收回。
（六）被评估单位纳入评估范围的建筑物、构筑物共计19项，账面值 4,571,436.87元。由于被评估单位暂时未能办理土地使用权证，且未付完土地出让金的款额，故该土地上的相关建筑物、构筑物无法办理相关产权，提请报告使用者注意。
（七）对于无法办理相关产权证明的房屋建筑物类固定资产的面积由企业申报的面
积为准，尽管评估人员对该面积进行了核实，但评估机构及评估人员不对该面积的误
银信资产评估有限公司
地址：上海市九江路69号
电话：021-63391088
传真：021-63391116邮编：200002差承担相关责任，提请报告使用者注意。
（八）本次股权转让实为委托方为剥离经营情况不佳的控股子公司，受让方为三亚大兴集团有限公司，该受让方与委托方系关联公司，三亚大兴集团有限公司与委托方法人代表为同一人，提请报告使用者注意。
(九）本次评估中递延所得税资产账面值为8,116,442.78元，其中可用以后年度税前利润弥补的亏损为7,042,853.23元，本次评估中按账面值进行了确认。提醒报告使用者注意，如果被评估单位于未来期间无利润，继续亏损，无所得税可交，或者没有足够的应纳税所得额用于抵销以前年度亏损，则不能保证这项经济利益的流入，不能确认为资产。
（十）本次评估未考虑流通性对评估价值的影响。
十二、评估报告使用限制说明
（一）评估报告使用说明
1.本报告的使用权归委托方所有。委托方或者经委托方同意其他使用本资产评估报告书的使用人应当认真阅读和理解本报告的每一个组成部分，本报告的每一个组成部分（包括资产评估报告书摘要）单独使用或其他非全部的任何组合使用均可能造成对本报告所载评估结论的误解。使用人还应当特别关注本报告书中价值定义、评估假设、评估依据、特别事项说明和被评估单位的承诺函。
2.本报告是关于价值方面的专业意见，尽管我们对被评估单位提供的有关资产的产权证明等法律性文件进行了必要的检查并在本报告中对相关事项进行了披露，但我们不对评估对象的法律权属作任何形式的保证。
3.被评估资产的数量、使用、保管状况等资料均系被评估单位提供，尽管我们进行了必要的抽查和核对，我们相信这些资料是可靠的，但我们无法对这些资料的准确性作出保证。
（二）限制说明
1.本报告只能用于评估报告载明的评估目的和用途。
2.评估报告只能由评估报告载明的评估报告使用者使用。
3.除法律、法规规定以及相关当事方另有约定外，未征得本公司的同意，评估报告
的内容不得被摘抄、引用或披露于公开媒体。
4.本报告不是对评估对象的价值证明，而是基于一定评估基准和假设条件下的价值
银信资产评估有限公司
地址：上海市九江路69号
电话：021-63391088
传真：021-63391116邮编：200002咨询意见。
（三）评估结论的使用有效期
评估结论仅在评估报告载明的评估基准日成立，评估结论自评估基准日起一年内（即2015年7月31日至2016年7月30日）有效。当评估基准日后的委估资产状况和外部市场出现重大变化，致使原评估结论失效时，评估报告使用者应重新委托评估。
十三、评估报告日
本评估报告日为2015年8月24日。
银信资产评估有限公司
法定代表人：梅惠民 中国注册资产评估师：白晶
中国注册资产评估师：嘉宁
2015年8月24日
银信资产评估有限公司
地址：上海市九江路69号
电话：021-63391088
传真：021-63391116邮编：200002附件
1.委托方及被评估单位营业执照、组织机构代码证、税务登记证复印件；
2.海南恒誉会计师事务所出具的“海恒验字（2007）第2030号”《验资报告》复印件；
3.海南恒誉会计师事务所出具的“海恒验字（2007）第2080号”《验资报告》复印件；
4.立信会计师事务所（特殊普通合伙）深圳分所出具的“信会师报字[2015]第310731号”《审计报告》复印件；
5.委托方及被评估单位的承诺函；
6.签字资产评估师的承诺函；
7.资产评估机构资格证书复印件；
8.评估人员资质证书复印件；
9.资产评估机构企业法人营业执照复印件；
10.资产评估明细表。