湖湖湖湖南南南南大大大大康康康康牧牧牧牧业业业业股股股股份份份份有有有有限限限限公公公公司司司司拟拟拟拟进进进进行行行行资资资资产产产产收收收收购购购购涉涉涉涉及及及及的的的的 LLLLoooocccchhhhiiiinnnnvvvveeeerrrr SSSSttttaaaattttiiiioooonnnn牧牧牧牧场场场场相相相相关关关关资资资资产产产产价价价价值值值值评评评评估估估估项项项项目目目目
资资资资产产产产评评评评估估估估报报报报告告告告
坤元评报〔2014〕299号
坤坤坤坤元元元元资资资资产产产产评评评评估估估估有有有有限限限限公公公公司司司司
二〇一四年九月十二日
目目目目 录录录录
注注注注册册册册资资资资产产产产评评评评估估估估师师师师声声声声明明明明 ............................................................................................. 1资资资资产产产产评评评评估估估估报报报报告告告告····摘摘摘摘要要要要 ............................................................................................. 2资资资资产产产产评评评评估估估估报报报报告告告告····正正正正文文文文 ............................................................................................. 5一、委托方、产权持有单位及其他评估报告使用者 .............................. 5二、评估目的 .............................................................. 6三、评估对象和评估范围 .................................................... 6四、价值类型及其定义 ...................................................... 8五、评估基准日 ............................................................ 8六、评估假设 .............................................................. 8七、评估依据 .............................................................. 9八、评估方法 ............................................................. 10九、评估过程 ............................................................. 11十、评估结论 ............................................................. 12十一、特别事项说明 ....................................................... 13十二、评估报告使用限制说明 ............................................... 15资资资资产产产产评评评评估估估估报报报报告告告告····附附附附件件件件 ........................................................................................... 17评评评评估估估估结结结结果果果果汇汇汇汇总总总总表表表表及及及及明明明明细细细细表表表表 .................................................................................. 110
湖南大康牧业股份有限公司拟进行资产收购涉及
的LochinverStation牧场相关资产价值评估项目 资产评估报告
注注注注册册册册资资资资产产产产评评评评估估估估师师师师声声声声明明明明
一、我们在执行本资产评估业务中，遵循有关法律法规和资产评估准则，恪守独立、客观和公正的原则，根据我们在执业过程中收集的资料，评估报告陈述的内容是客观的，并对评估结论合理性承担相应的法律责任。
二、所提供资料的真实性、合法性、完整性，恰当使用评估报告是委托方、产权持有单位和相关当事方的责任。
三、我们与评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系；与相关当事方没有现存或者预期的利益关系，对相关当事方不存在偏见。
四、本项目具体现场勘察工作由产权持有单位委托的 Rural Value评估公司评估师负责进行实施，我们对 Rural Value评估公司提供的勘察记录进行必要的核实,并至现场进行了抽查盘点；我们已对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验，但评估报告
不能作为对评估对象及相关资产的法律权属的确认和保证。
五、我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设和限定条件的限制，评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明的假设、限定条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。
湖南大康牧业股份有限公司拟进行资产收购涉及
的LochinverStation牧场相关资产价值评估项目 资产评估报告
湖湖湖湖南南南南大大大大康康康康牧牧牧牧业业业业股股股股份份份份有有有有限限限限公公公公司司司司拟拟拟拟进进进进行行行行资资资资产产产产收收收收购购购购涉涉涉涉及及及及的的的的 LLLLoooocccchhhhiiiinnnnvvvveeeerrrr SSSSttttaaaattttiiiioooonnnn牧牧牧牧场场场场相相相相关关关关资资资资产产产产价价价价值值值值评评评评估估估估项项项项目目目目
资资资资产产产产评评评评估估估估报报报报告告告告
坤元评报〔2014〕299号
摘摘摘摘 要要要要
以以以以下下下下内内内内容容容容摘摘摘摘自自自自评评评评估估估估报报报报告告告告正正正正文文文文，，，，欲欲欲欲了了了了解解解解本本本本评评评评估估估估项项项项目目目目的的的的详详详详细细细细情情情情况况况况和和和和合合合合理理理理理理理理解解解解评评评评估估估估结结结结论论论论，，，，应应应应当当当当认认认认真真真真阅阅阅阅读读读读评评评评估估估估报报报报告告告告正正正正文文文文。。。。
一一一一、、、、委委委委托托托托方方方方和和和和产产产产权权权权持持持持有有有有单单单单位位位位及及及及其其其其他他他他评评评评估估估估报报报报告告告告使使使使用用用用者者者者
本次资产评估的委托方为湖南大康牧业股份有限公司(以下简称“大康牧业公司”)，本次资产评估的产权持有单位为 W.A. Stevenson Holdings Limited(以下简称“StevensonHoldings”)。
根据《资产评估业务约定书》，本评估报告的其他使用者为国家法律、法规规定的评估报告使用者。
二二二二、、、、评评评评估估估估目目目目的的的的
由于大康牧业公司拟通过重组整合后的的安源乳业有限公司的下属公司 Pure 100 Farm Limited收购 Lochinver Station牧场相关资产，故需要对 Stevenson Holdings拥有的 Lochinver Station牧场相关资产价值进行评估。
本次评估目的是为该经济行为提供委估资产价值的参考依据。
三三三三、、、、评评评评估估估估对对对对象象象象和和和和评评评评估估估估范范范范围围围围
评估对象为大康牧业公司拟收购的 Lochinver Station牧场相关资产。
评估范围为建筑物类固定资产和无形资产—土地，其中建筑物类固定资产共 73项，主要为牧场居住用房、其他用房和棚舍等牧场经营房屋，以及牛羊圈、供水系统和篱笆等牧场改良支出项目形成的资产；无形资产—土地共 10宗，合计土地面积 13,843.0127公顷，分为 Lochinver和 Otamatea两个区域。
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四四四四、、、、价价价价值值值值类类类类型型型型及及及及其其其其定定定定义义义义
本次评估的价值类型为市场价值。
市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。
五五五五、、、、评评评评估估估估基基基基准准准准日日日日
评估基准日为 2014年 5月 31日。
六六六六、、、、评评评评估估估估方方方方法法法法
根据评估对象、价值类型、资料收集情况等相关条件，本次对建筑物类固定资产采用成本法评估，对无形资产—土地使用权采用市场法评估。
七七七七、、、、评评评评估估估估结结结结论论论论
在本报告所揭示的评估假设基础上，Lochinver Station牧场相关资产的评估结果合计为 78,510,000.00新西兰元（大写为新西兰元柒仟捌佰伍拾壹万元整）。根据评估基准日外汇汇率（100新西兰元＝524.94元人民币），Lochinver Station牧场相关资产的评估值为人民币 412,130,400.00元（已圆整）（大写为人民币肆亿壹仟贰佰壹拾叁万零肆佰元整）。
八八八八、、、、评评评评估估估估结结结结论论论论的的的的使使使使用用用用有有有有效效效效期期期期
本评估结论的使用有效期为一年，即自评估基准日 2014年 5月 31日起至 2015年 5月 30日止。
九九九九、、、、对对对对评评评评估估估估结结结结论论论论产产产产生生生生影影影影响响响响的的的的特特特特别别别别事事事事项项项项
1.受 Pure 100 Farm Limited的委托，Rural Value评估公司（以下简称“RV公司”）以2014年5月31日为评估基准日，对StevensonHoldings拥有的Lochinver Station牧场相关资产进行了评估，评估对象为 Stevenson Holdings拥有的 Lochinver Station牧场相关资产，牧场资产范围包含牧场土地、牧场配套建筑物、牧场改良支出项目形成的资产和牧场景观。
根据 RV公司出具的牧场资产评估报告所示，Lochinver Station牧场相关资产评估价值为 82,510,000.00新西兰元，其评估结果中包含了 Lochinver区域的景观
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价值，该景观价值为 4,000,000.00新西兰元。经核实了解，该景观价值系因 Lochinver区域内分布有湖泊、河流和森林等自然景观，适合于旅游、打猎、骑马和徒步旅行等户外运动而产生，但目前 Lochinver Station牧场仅作为放牧牧场使用，该景观价值并未得到实际体现，本着谨慎性原则，故本次评估未引用 Lochinver Station牧场的景观价值。
经核实验算，对 Lochinver Station牧场相关资产评估时，本评估公司对 RV公司出具的资产评估报告的评结结果予以选择后引用，委估的 Lochinver Station牧场相关资产评估价值为 78,510,000.00新西兰元。
2.本项目具体现场勘察工作由产权持有单位委托的 RV公司评估师负责进行实施，我们对 RV公司提供的勘察记录进行必要的核实,并至现场进行了抽查盘点。经核实调查，我们认为 RV公司所做的现场勘查记录是真实可靠的。
3.根据相关土地权证所示，Stevenson Holdings拥有的无形资产—土地（土地面积合计 13,843.0127公顷）在评估基准日均已设定抵押权，向 ANZ Bank New Zealand Limited的贷款提供担保。由于产权持有单位未提供涉及委估资产的相关抵押贷款情况资料，故无法核实有关抵押贷款的具体事项，除委估无形资产－土地外，无法明确其他委估资产是否存在抵押情况。
评评评评估估估估报报报报告告告告的的的的特特特特别别别别事事事事项项项项说说说说明明明明和和和和使使使使用用用用限限限限制制制制说说说说明明明明请请请请认认认认真真真真阅阅阅阅读读读读资资资资产产产产评评评评估估估估报报报报告告告告正正正正文文文文。。。。
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湖湖湖湖南南南南大大大大康康康康牧牧牧牧业业业业股股股股份份份份有有有有限限限限公公公公司司司司拟拟拟拟进进进进行行行行资资资资产产产产收收收收购购购购涉涉涉涉及及及及的的的的 LLLLoooocccchhhhiiiinnnnvvvveeeerrrr SSSSttttaaaattttiiiioooonnnn牧牧牧牧场场场场相相相相关关关关资资资资产产产产价价价价值值值值评评评评估估估估项项项项目目目目
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坤元评报〔2014〕299号
湖南大康牧业股份有限公司：
坤元资产评估有限公司接受贵公司的委托，根据有关法律、法规和资产评估准则、资产评估原则，采用成本法和市场法，按照必要的评估程序，对湖南大康牧业股份有限公司拟通过重组整合后的的安源乳业有限公司的下属公司 Pure 100 Farm Limited收购的 Lochinver Station牧场相关资产在 2014年 5月 31日的市场价值进行了评估。现将资产评估情况报告如下：
一一一一、、、、委委委委托托托托方方方方、、、、产产产产权权权权持持持持有有有有单单单单位位位位及及及及其其其其他他他他评评评评估估估估报报报报告告告告使使使使用用用用者者者者
本次资产评估的委托方为湖南大康牧业股份有限公司，产权持有单位为 W.A. Stevenson HoldingsLimited。
((((一一一一))))委委委委托托托托方方方方概概概概况况况况
1.名称：湖南大康牧业股份有限公司(以下简称“大康牧业公司”)
2.住所：怀化市鹤城区鸭嘴岩工业园3栋
3.法定代表人：朱德宇
4.注册资本：1,312,290,000元
5.公司类型：上市股份有限公司
6.企业法人营业执照注册号：430000000012287
7.发照机关：怀化市工商行政管理局
8.经营范围：销售政策允许的畜禽产品及其它农副品、饲料、畜牧机械、五金、矿产品、纺织品、化工产品（不含危险品及监控化学品）；牲畜养殖并提供技术咨询服务；冻库出租；道路运输代理；货物配载信息服务；仓储理货；装卸搬运服务（以
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上项目需专项审批的，审批合格后方可经营）。以下由分支机构经营：生产、加工、进口及销售政策允许的食用农产品、乳制品（含婴幼儿奶粉）、饮料、预包装食品、饲料、屠宰。
((((二二二二))))产产产产权权权权持持持持有有有有单单单单位位位位概概概概况况况况
1.名称：W.A. Stevenson Holdings Limited(以下简称“Stevenson Holdings”) 2.公司注册地址：99 Gavin Street, Ellerslie, Auckland 1060, NZ
3.公司董事：Franklin Mark Xavier和 Stevenson David Lindsay
4.股本：148,000股
5.公司类型：新西兰有限公司
6.公司注册号：45903
7.公司商业注册号：9429040737706
Stevenson Holdings成立于 1947年 2月，系由 W Stevenson& Sons Limited设立的全资子公司。
((((三三三三))))委委委委托托托托方方方方与与与与产产产产权权权权持持持持有有有有单单单单位位位位的的的的关关关关系系系系
委托方拟收购重组整合后的安源乳业有限公司股权，重组整合后的安源乳业有限公司下属公司 Pure 100 Farm Limited拟收购 Stevenson Holdings拥有的 Lochinver Station牧场相关资产，故委托方拟通过 Pure 100 Farm Limited间接收购 Stevenson Holdings拥有的 Lochinver Station牧场相关资产。
((((四四四四))))其其其其他他他他评评评评估估估估报报报报告告告告使使使使用用用用者者者者
根据《资产评估业务约定书》，本评估报告的其他使用者为国家法律、法规规定的评估报告使用者。
二二二二、、、、评评评评估估估估目目目目的的的的
由于大康牧业公司拟通过重组整合后的的安源乳业有限公司的下属公司 Pure 100 Farm Limited收购 Lochinver Station牧场相关资产，故需要对 Stevenson Holdings拥有的 Lochinver Station牧场相关资产价值进行评估。
本次评估目的是为该经济行为提供委估资产价值的参考依据。
三三三三、、、、评评评评估估估估对对对对象象象象和和和和评评评评估估估估范范范范围围围围
评估对象为大康牧业公司拟收购的 Lochinver Station牧场相关资产。
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评估范围为建筑物类固定资产和无形资产—土地，其中建筑物类固定资产共 73项，主要为牧场居住用房、其他用房和棚舍等牧场经营房屋，以及牛羊圈、供水系统和篱笆等牧场改良支出项目形成的资产；无形资产—土地共 10宗，合计土地面积 13,843.0127公顷，分为 Lochinver和 Otamatea两个区域。上述委估资产均位于 Lochinver Station牧场，该牧场座落于新西兰北岛陶波市 5号国家公路 3232处。
委托评估对象和评估范围与上述经济行为涉及的评估对象和评估范围一致。
2．引用其他机构出具的报告结论所涉及的评估对象、评估范围和评估值
受 Pure 100 Farm Limited的委托，Rural Value评估公司（以下简称“RV公司”）以 2014年 5月 31日为评估基准日，对 Stevenson Holdings拥有的 Lochinver Station牧场相关资产进行了评估，评估对象为 Stevenson Holdings拥有的 Lochinver Station牧场相关资产，牧场资产范围包含牧场土地、牧场配套建筑物、牧场改良支出项目形成的资产和牧场景观。
根据 RV公司出具的评估报告，委估 Lochinver Station牧场相关资产的评估结果如下表所示：
单位：新西兰元
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|序号|区域|土地价值|景观价值|配套建筑物及牧场改良支出项目价值|评估价值合计|
|1|Lochinver|43,518,000.00|4,000,000.00|10,160,000.00|57,678,000.00|
|2|Otamatea|22,482,000.00|0.00|2,350,000.00|24,832,000.00|
|3|合计|66,000,000.00|4,000,000.00|12,510,000.00|82,510,000.00|

根据 RV公司出具的牧场资产评估报告所示，Lochinver Station牧场相关资产的评估结果中包含了 Lochinver区域的景观价值，该景观价值为 4,000,000.00新西兰元。经核实了解，该景观价值系因 Lochinver区域内分布有湖泊、河流和森林等自然景观，适合于旅游、打猎、骑马和徒步旅行等户外运动而产生，但目前 Lochinver Station牧场仅作为放牧牧场使用，该景观价值并未得到实际体现，本着谨慎性原则，故本次评估未引用 Lochinver Station牧场的景观价值。
经核实验算，对 Lochinver Station牧场相关资产评估时，本评估公司对 RV公
司出具的资产评估报告的评结结果予以选择后引用，引用的评估结果如下表所示：
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单位：新西兰元
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|序号|区域|土地价值|景观价值|配套建筑物及牧场改良支出项目价值|评估价值合计|
|1|Lochinver|43,518,000.00|0.00|10,160,000.00|53,678,000.00|
|2|Otamatea|22,482,000.00|0.00|2,350,000.00|24,832,000.00|
|3|合计|66,000,000.00|0.00|12,510,000.00|78,510,000.00|

四四四四、、、、价价价价值值值值类类类类型型型型及及及及其其其其定定定定义义义义
1.价值类型及其选取：资产评估价值类型包括市场价值和市场价值以外的价值（投资价值、在用价值、清算价值、残余价值等）两种类型。经评估人员与委托方充分沟通后，根据本次评估目的、市场条件及评估对象自身条件等因素，最终选定市场价值作为本评估报告的评估结论的价值类型。
2.市场价值的定义：市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。
五五五五、、、、评评评评估估估估基基基基准准准准日日日日
为使得评估基准日与拟进行的经济行为和评估工作日接近，确定以 2014年 5月 31日为评估基准日，并在资产评估业务约定书中作了相应约定。
六六六六、、、、评评评评估估估估假假假假设设设设
1．本次评估以委估资产的产权利益主体变动为前提，产权利益主体变动包括利益主体的全部改变和部分改变。
2．本次评估以公开市场交易为假设前提。
3．持续使用假设，即假定资产在可预见的若干年内将按现行用途原地使用。
4．假设无其他不可抗力因素及不可预见因素，造成对企业重大不利影响。
5．本次评估以产权持有单位提供的有关法律性文件和相关资料真实、完整、合法、可靠为前提。
评估人员根据资产评估的要求，认定这些前提条件在评估基准日时成立，当未
来经济环境发生较大变化时，评估人员将不承担由于前提条件改变而推导出不同评
估结果的责任。
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七七七七、、、、评评评评估估估估依依依依据据据据
((((一一一一))))法法法法律律律律法法法法规规规规依依依依据据据据
1．《公司法》、《证券法》等；
2.《会计监管风险提示第 5号——上市公司股权交易资产评估》；
3.产权持有单位所在国相关法律法规；
4.其他与资产评估有关的法律、法规等。
((((二二二二))))评评评评估估估估准准准准则则则则依依依依据据据据
1．《资产评估准则--基本准则》和《资产评估职业道德准则--基本准则》（财政部财企[2004]20号）；
2．《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》（会协[2003]18号）；
3．《资产评估准则—评估报告》（中评协[2011]230号）；
4．《资产评估准则—评估程序》（中评协[2007]189号）；
5．《资产评估准则—业务约定书》（中评协[2011]230号）；
6．《资产评估准则—工作底稿》（中评协[2007]189号）；
7.《资产评估准则—不动产》（中评协[2007]189号）；
8．《资产评估价值类型指导意见》（中评协[2007]189号）；
9．《评估机构业务质量控制指南》（中评协[2010]214号）；
10.《资产评估准则——利用专家工作》(中评协[2012]244号)；
11.《资产评估职业道德准则——独立性》(中评协[2012]248号)。
((((三三三三))))权权权权属属属属依依依依据据据据
1．产权持有单位提供的企业注册资料；
2．土地权证等权属证明；
3．其他产权证明文件。
((((四四四四))))取取取取价价价价依依依依据据据据
1．牧场所在地的牧场市场价格的调查资料；
2．RV公司对 Stevenson Holdings拥有的 Lochinver Station牧场相关资产，以 2014年 5月 31日为评估基准日出具的评估报告；
3．中国人民银行公布的评估基准日外汇汇价表；
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4．新西兰会计核算规定，中国企业会计准则及其他会计法规和制度、部门规章等；
5．评估专业人员对资产核实、勘察、检测、分析等所搜集的佐证资料；
6．其他资料。
八八八八、、、、评评评评估估估估方方方方法法法法
((((一一一一))))评评评评估估估估方方方方法法法法的的的的选选选选择择择择
本次评估根据评估对象、价值类型、资料收集情况等相关条件，对建筑物类固定资产采用成本法进行评估，对无形资产—土地采用市场法进行评估。
((((二二二二))))评评评评估估估估方方方方法法法法简简简简介介介介
1.建筑物类固定资产
列入评估范围的建筑物类固定资产共计 73项，主要为牧场居住用房、其他用房和棚舍等牧场经营房屋，以及牛羊圈、供水系统和篱笆等牧场改良支出项目形成的资产，均位于 Lochinver Station牧场，该牧场座落于新西兰北岛陶波市 5号国家公路 3232处。
根据 RV公司出具的牧场资产评估报告所示，评估对象为 Stevenson Holdings拥有的 Lochinver Station牧场相关资产，牧场资产范围包含牧场土地、牧场配套建筑物、牧场改良支出项目形成的资产和牧场景观。故此处建筑物类固定资产评估价值包含了牧场配套建筑物和牧场改良支出项目形成的资产的价值。
评估牧场配套建筑物和牧场改良支出项目形成的资产时，当地评估师主要采取类似国内成本法的方法，根据专业报价手册、公司数据库和经验数据，得出每一项牧场配套建筑物和牧场改良支出项目形成的资产的重置价值，其中牧场配套建筑物的重置价值中还包含相应房屋的车库、廊道和地面等价值。而在考虑委估资产的成新率时，与国内的年限法类似，其计算公式为：
成新率＝（经济耐用年限－已使用年限）/经济耐用年限×100%
新西兰评估师在估价时不考虑 GST税，故评估结果为不含 GST税的价值。
本次评估直接引用 RV公司出具的牧场资产评估报告中上述资产的评估结果。
2.无形资产—土地
列入评估范围的土地共 10宗，合计土地面积 13,843.0127公顷，分布于
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的LochinverStation牧场相关资产价值评估项目 资产评估报告
Stevenson Holdings拥有的 Lochinver Station牧场，该牧场座落于新西兰北岛陶波市 5号国家公路 3232处，该牧场分为 Lochinver区域和 Otamatea区域，相应面积为 10,812.0747公顷和 3,030.9380公顷。
根据 RV公司出具的牧场资产评估报告所示，评估对象为 Stevenson Holdings拥有的 Lochinver Station牧场相关资产，牧场资产范围包含牧场土地、牧场配套建筑物、牧场改良支出项目形成的资产和牧场景观。由于牧场景观价值系因 Lochinver区域内分布有湖泊、河流和森林等自然景观，适合于旅游、打猎、骑马和徒步旅行等户外运动而产生，但目前 Lochinver Station牧场仅作为放牧牧场使用，该景观价值并未得到实际体现，本着谨慎性原则，故本次评估未引用 Lochinver Station牧场的景观价值，故此处无形资产—土地评估价值仅包含牧场土地的价值。
对牧场土地进行评估时，首先根据评估对象的产权登记证书，获取评估对象的具体信息。然后通过查询专业市场信息数据库，获得类似牧场交易案例，而一般交易案例成交价包含了牧场土地、牧场配套建筑物、牧场改良支出项目、牲畜、牧草、恒天然股票等的价值。因此，在获取交易案例后，评估师要分析交易案例的具体构成，剔除掉除牧场土地外的其他项目的价值，从而得出牧场土地的价值。
然后分析比较牧场土地的差异因素，具体包括牧场资源管理情况、区域规划情况、位置情况、地形地貌情况、畜牧情况等，得出评估对象牧场土地的价值。其中牧场土地根据坡度分为：平地、缓坡地、适度陡坡地和未开发地；未开发地主要指指灌木、林地、湖泊山谷、未改良地等不适宜放牧但包含在评估范围内的牧场土地。
评估师通过比较分析分别得出各类土地的单价，从而得出评估对象的牧场土地价值。
本次评估直接引用 RV公司出具的牧场资产评估报告中牧场土地的评估结果，未引用 Lochinver Station牧场景观的评估结果。
九九九九、、、、评评评评估估估估过过过过程程程程
本项资产评估工作于 2014年 6月 8日开始，2014年 9月 12日正式出具评估报告。整个评估工作分五个阶段进行：
((((一一一一))))接接接接受受受受委委委委托托托托阶阶阶阶段段段段
1．项目调查与风险评估，明确评估业务基本事项，确定评估目的、评估范围和对象、评估基准日；
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2．接受委托方的资产评估项目委托，签订业务约定书；
3．制定资产评估工作计划；
4．组成项目小组。
((((二二二二))))资资资资产产产产核核核核实实实实阶阶阶阶段段段段
1．评估机构根据资产评估工作的需要，向产权持有单位提出相关资产核实要求；
2．了解产权持有单位基本情况及委估资产状况，并收集相关资料；
3．审查核对产权持有单位提供的资产评估申报表；
4．本项目具体勘察工作由 RV公司评估师负责进行实施，并由 RV公司提供相关委估资产的勘察记录，评估机构仅对该勘察记录进行必要的核实；
5．查阅委估资产的产权证等产权证明资料，核实资产权属情况；
6．收集并查验资产评估所需的其他相关资料。
((((三三三三))))评评评评定定定定估估估估算算算算阶阶阶阶段段段段
1．根据委估资产的实际状况和特点，制订各类资产的具体评估方法；
2．同 RV公司及签字评估师进行沟通交流；
3．对 RV公司出具的牧场资产评估报告进行核实并验证，对该报告评估结果的合理性与可靠性进行分析和判断。
((((四四四四))))结结结结果果果果汇汇汇汇总总总总阶阶阶阶段段段段
1．分析并汇总分项资产的评估结果，汇集评估底稿；
2．撰写评估报告；
3．征求有关各方意见；
4．内部复核，验证评估结果；
5．评估结果的分析调整和评估报告的完善。
((((五五五五))))出出出出具具具具报报报报告告告告阶阶阶阶段段段段
2014年 9月 12日，正式出具评估报告。
十十十十、、、、评评评评估估估估结结结结论论论论
在本报告所揭示的评估假设基础上，Stevenson Holdings拥有的 Lochinver Station牧场相关资产的评估结果为：
Lochinver Station牧场相关资产的评估结果合计为 78,510,000.00新西兰元
湖南大康牧业股份有限公司拟进行资产收购涉及
的LochinverStation牧场相关资产价值评估项目 资产评估报告
（大写为新西兰元柒仟捌佰伍拾壹万元整）。根据评估基准日外汇汇率（100新西兰元＝524.94元人民币），Lochinver Station牧场相关资产的评估值为人民币 412,130,400.00元（已圆整）（大写为人民币肆亿壹仟贰佰壹拾叁万零肆佰元整）。
资产评估结果汇总如下表：
金额单位：新西兰元
|||
|-|-|
|项 目|评估价值|
|建筑物类固定资产|12,510,000.00|
|无形资产—土地|66,000,000.00|
|委委委委估估估估资资资资产产产产总总总总计计计计|78,510,000.00|

评估结论根据以上工作得出，详细情况见评估明细表。
十十十十一一一一、、、、特特特特别别别别事事事事项项项项说说说说明明明明
1．在对 Lochinver Station牧场相关资产价值评估中，本公司对 Stevenson Holdings提供的评估对象和相关资产的法律权属资料及其来源进行了必要的查验，未发现评估对象和相关资产的权属资料存在瑕疵情况。提供有关资产真实、合法、完整的法律权属资料是 Stevenson Holdings的责任，评估人员的责任是对 Stevenson Holdings提供的资料作必要的查验，评估报告不能作为对评估对象和相关资产的法律权属的确认和保证。若StevensonHoldings不拥有前述资产的所有权，或对前述资产的所有权存在部分限制，则前述资产的评估结果会受到影响。
2.根据相关土地权证所示，Stevenson Holdings拥有的无形资产—土地（土地面积合计 13,843.0127公顷）在评估基准日均已设定抵押权，向 ANZ Bank New Zealand Limited的贷款提供担保。由于产权持有单位未提供涉及委估资产的相关抵押贷款情况资料，故无法核实有关抵押贷款的具体事项，除委估无形资产－土地外，无法明确其他委估资产是否存在抵押情况。
3.本项目具体现场勘察工作由产权持有单位委托的RuralValue评估公司评估师负责进行实施，我们对 Rural Value评估公司提供的勘察记录进行必要的核实,并至现场进行了抽查盘点。经核实调查，我们认为 RV公司所做的现场勘查记录是真
实可靠的。
4.受 Pure 100 Farm Limited的委托， RV公司 2014年 5月 31日为评估基准
湖南大康牧业股份有限公司拟进行资产收购涉及
的LochinverStation牧场相关资产价值评估项目 资产评估报告
日，对 Stevenson Holdings拥有的 Lochinver Station牧场相关资产进行了评估，评估对象为 Stevenson Holdings拥有的 Lochinver Station牧场相关资产，牧场资产范围包含牧场土地、牧场配套建筑物、牧场改良支出项目形成的资产和牧场景观。
根据 RV公司出具的评估报告，委估 Lochinver Station牧场相关资产的评估结果如下表所示：
单位：新西兰元
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|序号|区域|土地价值|景观价值|配套建筑物及牧场改良支出项目价值|评估价值合计|
|1|Lochinver|43,518,000.00|4,000,000.00|10,160,000.00|57,678,000.00|
|2|Otamatea|22,482,000.00|0.00|2,350,000.00|24,832,000.00|
|3|合计|66,000,000.00|4,000,000.00|12,510,000.00|82,510,000.00|

根据 RV公司出具的牧场资产评估报告所示，Lochinver Station牧场相关资产的评估结果中包含了 Lochinver区域的景观价值，该景观价值为 4,000,000.00新西兰元。经核实了解，该景观价值系因 Lochinver区域内分布有湖泊、河流和森林等自然景观，适合于旅游、打猎、骑马和徒步旅行等户外运动而产生，但目前 Lochinver Station牧场仅作为放牧牧场使用，该景观价值并未得到实际体现，本着谨慎性原则，故本次评估未引用 Lochinver Station牧场的景观价值。
经核实验算，对 Lochinver Station牧场相关资产评估时，本评估公司对 RV公司出具的资产评估报告的评结结果予以选择后引用，引用的评估结果如下表所示：单位：新西兰元
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|-|-|-|-|-|-|
|序号|区域|土地价值|景观价值|配套建筑物及牧场改良支出项目价值|评估价值合计|
|1|Lochinver|43,518,000.00|0.00|10,160,000.00|53,678,000.00|
|2|Otamatea|22,482,000.00|0.00|2,350,000.00|24,832,000.00|
|3|合计|66,000,000.00|0.00|12,510,000.00|78,510,000.00|

评估人员了解了该项评估结论的取得过程，并承担引用其他评估机构报告结论的相关责任。
5．本次评估未考虑委估资产转让过程中可能涉及的相关税费对评估结果的影
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的LochinverStation牧场相关资产价值评估项目 资产评估报告
响，同时委估资产价值中均不包含 GST税。
6．本评估结果是依据本次评估目的、以报告中揭示的假设前提而确定的资产的现时市场价值，没有考虑特殊的交易方式可能追加或减少付出的价格等对评估价值的影响，也未考虑宏观经济环境发生变化以及遇有自然力和其它不可抗力对资产价格的影响。
7．本次资产价值评估时，评估人员依据现时的实际情况作了评估人员认为必要、合理的假设，在资产评估报告中列示。这些假设是评估人员进行资产评估的前提条件。当未来经济环境和以上假设发生较大变化时，评估人员将不承担由于前提条件的改变而推导出不同资产评估结果的责任。
8．本次评估对产权持有单位可能存在的其他影响评估结果的瑕疵事项，在进行资产评估时产权持有单位未作特别说明而评估师根据其执业经验一般不能获悉的情况下，评估机构和评估人员不承担相关责任。
评评评评估估估估报报报报告告告告使使使使用用用用者者者者应应应应注注注注意意意意上上上上述述述述特特特特别别别别事事事事项项项项对对对对评评评评估估估估结结结结论论论论的的的的影影影影响响响响。。。。
十十十十二二二二、、、、评评评评估估估估报报报报告告告告使使使使用用用用限限限限制制制制说说说说明明明明
1．本评估报告只能用于评估报告载明的评估目的和用途。
2．本评估报告的全部或者部分内容被摘抄、引用或披露于公开媒体，需本评估公司审阅相关内容，但法律、法规规定以及相关当事方另有约定的除外。
3．本评估结论的使用有效期为一年，即自评估基准日 2014年 5月 31日起至 2015年 5月 30日止。
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（本页无正文，为签字盖章页）
坤元资产评估有限公司
法定代表人：
（或被授权人）：
注册资产评估师：
报告日期：二○一四年九月十二日
资资资资产产产产评评评评估估估估结结结结果果果果汇汇汇汇总总总总表表表表
评估基准日：2014年5月31日
评估结果使用有效期至：2015年5月30日
表1
产权持有单位：W.A.
Stevenson Holdings Limited
金额单位：新西兰元
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|-|-|
|项 目|评估价值|
|建筑物类固定资产|12,510,000.00|
|无形资产—土地|66,000,000.00|
|委委委委估估估估资资资资产产产产总总总总计计计计|78,510,000.00|

固固固固定定定定资资资资产产产产--------房房房房屋屋屋屋建建建建筑筑筑筑物物物物评评评评估估估估明明明明细细细细表表表表
评估基准日：2014年5月31日
表4-6-1产权持有单位：W.A. Stevenson Holdings Limited 金额单位：新西兰元
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|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
|序号|所在区域|区块编号|建筑物类型|建筑物描述|建成年月|建筑面积(平方米)|评估价值|备注|
|1|Lochinver|S1|居住用房|房屋11|1970年|102.00|126,000.00|评估价值包含相应房屋的车库、廊道和地面等价值|
|2|Lochinver|W32|居住用房|房屋22|1975年|142.00|174,000.00|评估价值包含相应房屋的车库、廊道和地面等价值|
|3|Lochinver|W32|居住用房|房屋24（含小菜馆）|1955年|100.00|95,000.00|评估价值包含相应房屋的车库、廊道和地面等价值|
|4|Lochinver|W8|居住用房|房屋18|2006年|100.00|134,000.00|评估价值包含相应房屋的车库、廊道和地面等价值|
|5|Lochinver|A43|居住用房|房屋17|近期重建|190.00|300,000.00|评估价值包含相应房屋的车库、廊道和地面等价值|
|6|Lochinver||居住用房|村舍1|2006年|70.00|117,000.00|评估价值包含相应房屋的车库、廊道和地面等价值|
|7|Lochinver||居住用房|村舍2|2006年|70.00|117,000.00|评估价值包含相应房屋的车库、廊道和地面等价值|
|8|Lochinver||居住用房|村舍3|2006年|70.00|117,000.00|评估价值包含相应房屋的车库、廊道和地面等价值|
|9|Lochinver||居住用房|村舍4|2006年|70.00|117,000.00|评估价值包含相应房屋的车库、廊道和地面等价值|
|10|Lochinver|L1|居住用房|房屋12|2000年|194.00|294,000.00|评估价值包含相应房屋的车库、廊道和地面等价值|
|11|Lochinver|C21|居住用房|房屋5|2006年|101.00|140,000.00|评估价值包含相应房屋的车库、廊道和地面等价值|
|12|Lochinver|M22|居住用房|房屋14|1980年|162.00|185,000.00|评估价值包含相应房屋的车库、廊道和地面等价值|
|13|Lochinver|H8a|居住用房|房屋3|1970年|101.00|140,000.00|评估价值包含相应房屋的车库、廊道和地面等价值|
|14|Lochinver|H5a|居住用房|房屋6|1970年|99.00|122,000.00|评估价值包含相应房屋的车库、廊道和地面等价值|
|15|Lochinver|T39|居住用房|房屋20|1975年|108.00|170,000.00|评估价值包含相应房屋的车库、廊道和地面等价值|
|16|Lochinver|A19|居住用房|房屋19|1975年|119.00|177,000.00|评估价值包含相应房屋的车库、廊道和地面等价值|
|17|Lochinver|D5|居住用房|房屋“A”|1980年|138.00|140,000.00|评估价值包含相应房屋的车库、廊道和地面等价值|
|18|Lochinver|C5|居住用房|房屋1|1980年|101.00|130,000.00|评估价值包含相应房屋的车库、廊道和地面等价值|
|19|Lochinver|Q6|居住用房|房屋15（田园风格）|2000年|197.00|350,000.00|评估价值包含相应房屋的车库、廊道和地面等价值|
|20|Lochinver|T64|居住用房|房屋23|1975年|110.00|85,000.00|评估价值包含相应房屋的车库、廊道和地面等价值|
|21|Lochinver||其他用房、棚舍等|综合办公用房、停车场等||570.00|650,000.00||

固固固固定定定定资资资资产产产产--------房房房房屋屋屋屋建建建建筑筑筑筑物物物物评评评评估估估估明明明明细细细细表表表表
评估基准日：2014年5月31日
表4-6-1产权持有单位：W.A. Stevenson Holdings Limited 金额单位：新西兰元
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|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
|序号|所在区域|区块编号|建筑物类型|建筑物描述|建成年月|建筑面积(平方米)|评估价值|备注|
|22|Lochinver||其他用房、棚舍等|娱乐中心|||225,000.00||
|23|Lochinver||其他用房、棚舍等|屠宰棚、库房2间|||26,000.00||
|24|Lochinver|W32|其他用房、棚舍等|半圆车间|||5,000.00||
|25|Lochinver|D1|其他用房、棚舍等|羊毛剪理捆装场、带顶的院子||1,540.00|290,000.00||
|26|Lochinver|D1|其他用房、棚舍等|剪羊毛营房||447.00|200,000.00||
|27|Lochinver|D1|其他用房、棚舍等|大储存仓|||70,000.00||
|28|Lochinver|P2|其他用房、棚舍等|总工作间||854.00|180,000.00||
|29|Lochinver|P2|其他用房、棚舍等|重建的种子棚和化学药品室||151.00|10,000.00||
|30|Lochinver||其他用房、棚舍等|农具房||271.00|12,000.00||
|31|Lochinver|P47|其他用房、棚舍等|干草棚|||65,000.00||
|32|Lochinver|P47|其他用房、棚舍等|半圆形棚舍||1,567.00|||
|33|Lochinver|H14|其他用房、棚舍等|羊毛剪理捆装场、带顶的院子||1,700.00|328,000.00||
|34|Lochinver|H14|其他用房、棚舍等|工作休息间、马厩||254.00|16,000.00||
|35|Lochinver|S27|其他用房、棚舍等|大的老农具房||476.00|15,000.00||
|36|Lochinver|B15|其他用房、棚舍等|干草棚||152.00|8,000.00||
|37|Lochinver|B11|其他用房、棚舍等|前化肥棚||469.00|70,000.00||
|38|Lochinver|B27|其他用房、棚舍等|办公楼（废弃的）||108.00|3,000.00||
|39|Lochinver|B27|其他用房、棚舍等|化学室（废弃的）|||3,000.00||
|40|Lochinver||其他用房、棚舍等|后化肥棚||250.00|16,000.00||
|41|Lochinver||牧场改良支出项目|供水系统|||945,000.00||
|42|Lochinver||牧场改良支出项目|21处房屋布局，排水，篱笆等|||130,000.00||

固固固固定定定定资资资资产产产产--------房房房房屋屋屋屋建建建建筑筑筑筑物物物物评评评评估估估估明明明明细细细细表表表表
评估基准日：2014年5月31日
表4-6-1产权持有单位：W.A. Stevenson Holdings Limited 金额单位：新西兰元
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|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
|序号|所在区域|区块编号|建筑物类型|建筑物描述|建成年月|建筑面积(平方米)|评估价值|备注|
|43|Lochinver||牧场改良支出项目|办公室布局，植物，草地，篱笆等|||43,000.00||
|44|Lochinver||牧场改良支出项目|主干道路||60,000米|720,000.00||
|45|Lochinver||牧场改良支出项目|辅助道路||40,000米|110,000.00||
|46|Lochinver||牧场改良支出项目|机场跑道|||50,000.00||
|47|Lochinver||牧场改良支出项目|桥、涵洞、交叉路口等|||50,000.00||
|48|Lochinver||牧场改良支出项目|2处自动化牛圈|||225,000.00||
|49|Lochinver||牧场改良支出项目|3处牛圈|||15,000.00||
|50|Lochinver||牧场改良支出项目|3处羊圈|||15,000.00||
|51|Lochinver||牧场改良支出项目|农场电网|||200,000.00||
|52|Lochinver||牧场改良支出项目|防护林带|||70,000.00||
|53|Lochinver||牧场改良支出项目|篱笆||615,200米|2,165,000.00||
|54|Otamatea|O5|居住用房|房屋33|2004年|182.00|310,000.00|评估价值包含相应房屋的车库、廊道和地面等价值|
|55|Otamatea|A4|居住用房|房屋34|2004年|103.00|148,000.00|评估价值包含相应房屋的车库、廊道和地面等价值|
|56|Otamatea|A5|其他用房、棚舍等|大棚||295.00|22,000.00||
|57|Otamatea|H81|其他用房、棚舍等|2座半圆谷仓||315.00|17,000.00||
|58|Otamatea|J110|其他用房、棚舍等|干草棚||90.00|4,000.00||
|59|Otamatea|G72|其他用房、棚舍等|翻修过的剪羊毛营房|2005年7月|120.00|75,000.00||
|60|Otamatea|E47|其他用房、棚舍等|羊毛剪理捆装场（废弃的）|||8,000.00||
|61|Otamatea|F23|其他用房、棚舍等|前羊毛剪理捆装场|||70,000.00||
|62|Otamatea||其他用房、棚舍等|工作休息间、走廊|||18,000.00||
|63|Otamatea||牧场改良支出项目|供水系统|||370,000.00||

固固固固定定定定资资资资产产产产--------房房房房屋屋屋屋建建建建筑筑筑筑物物物物评评评评估估估估明明明明细细细细表表表表
评估基准日：2014年5月31日
表4-6-1产权持有单位：W.A. Stevenson Holdings Limited 金额单位：新西兰元
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|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
|序号|所在区域|区块编号|建筑物类型|建筑物描述|建成年月|建筑面积(平方米)|评估价值|备注|
|64|Otamatea||牧场改良支出项目|2处住所布局|||28,000.00||
|65|Otamatea||牧场改良支出项目|主干道路||31,000米|430,000.00||
|66|Otamatea||牧场改良支出项目|辅助道路||3,000米|7,000.00||
|67|Otamatea||牧场改良支出项目|桥、涵洞、交叉路口等|||20,000.00||
|68|Otamatea||牧场改良支出项目|2处自动化牛圈|||250,000.00||
|69|Otamatea||牧场改良支出项目|2处牛圈|||10,000.00||
|70|Otamatea||牧场改良支出项目|羊圈|||5,000.00||
|71|Otamatea||牧场改良支出项目|农场电网|||44,000.00||
|72|Otamatea||牧场改良支出项目|防护林带|||21,000.00||
|73|Otamatea||牧场改良支出项目|篱笆||157,500米|493,000.00||
|74|||||||||
|75|||||||||
|76|||||||||
||固定资产——房屋建筑|物合计|||||12,510,000.00||
||减：减值准备||||||0.00||
||固定资产——房屋建筑|物净额|||||12,510,000.00||

产权持有单位填表人员：Stevenson David Lindsay 评估人员：林蕾、周敏
填表时间：2014年7月8日
无无无无形形形形资资资资产产产产--------土土土土地地地地评评评评估估估估明明明明细细细细表表表表
评估基准日：2014年5月31日
表4-12-1产权持有单位：W.A.
Stevenson Holdings Limited
金额单位：新西兰元
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|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
|序号|土地权证编号|所属牧场|土地位置|所属区域|用地性质|面积(公顷)|评估价值|备注|
|1|SA67C/12|Lochinver Station|3332 State Highway 5 ,Rangitaiki ,Taupo|Lochinver|牧场|7,086.9244|43,518,000.00|不含景观价值(400万新西兰元)|
|2|SA94/24|Lochinver Station|3332 State Highway 5 ,Rangitaiki ,Taupo|Lochinver|牧场|833.2477|||
|3|SA1765/9|Lochinver Station|3332 State Highway 5 ,Rangitaiki ,Taupo|Lochinver|牧场|640.8450|||
|4|SA1213/9|Lochinver Station|3332 State Highway 5 ,Rangitaiki ,Taupo|Lochinver|牧场|333.8657|||
|5|SA31B/158|Lochinver Station|3332 State Highway 5 ,Rangitaiki ,Taupo|Lochinver|牧场|81.0200|||
|6|SA5D/1411|Lochinver Station|3332 State Highway 5 ,Rangitaiki ,Taupo|Lochinver|牧场|1,134.3339|||
|7|SA31B/164|Lochinver Station|3332 State Highway 5 ,Rangitaiki ,Taupo|Lochinver|牧场|695.6230|||
|8|SA31B/159|Lochinver Station|3332 State Highway 5 ,Rangitaiki ,Taupo|Lochinver|牧场|6.2150|||
|9|SA46A/878|Lochinver Station|3332 State Highway 5 ,Rangitaiki ,Taupo|Otamatea|牧场|2,854.1460|22,482,000.00||
|10|SA33A/249|Lochinver Station|3332 State Highway 5 ,Rangitaiki ,Taupo|Otamatea|牧场|176.7920|||
|11|||||||||
|12|||||||||
|13|||||||||
|14|||||||||
|15|||||||||
|16|||||||||
|无形资产——土地余额合计||||||13,843.0127|66,000,000.00||
|减：无形资产减值准备|||||||||
|无形资产——土地净额合计||||||13,843.0127|66,000,000.00||

产权持有单位填表人员：Stevenson
David Lindsay
评估人员：林蕾、周敏
填表时间：2014年7月8日