天广消防股份有限公司拟发行股份购买资产
所涉及的电白中茂生物科技有限公司
股东全部权益价值项目
评估说明
中企华评报字(2015)第 3270号
(共一册，第一册)
北京中企华资产评估有限责任公司
二〇一五年六月二十七日
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目 录
第一部分关于评估说明使用范围的声明 ............................................................................................... 2第二部分企业关于进行资产评估有关事项的说明 .............................................................................. 3第三部分资产评估说明 .............................................................................................................................. 4第一章评估对象与评估范围说明 ............................................................................................................. 5一、评估对象与评估范围 .......................................................................................................................... 5二、企业申报的实物资产情况 ................................................................................................................. 6三、企业申报的无形资产情况 ............................................................................................................... 10四、企业存在的表外资产情况 ............................................................................................................... 10五、引用其他机构报告结论所涉及的相关资产................................................................................. 10第二章资产核实情况总体说明 ............................................................................................................... 11一、资产核实人员组织、实施时间和过程 ......................................................................................... 11二、影响资产核实的事项及处理方法 .................................................................................................. 12三、核实结论 .............................................................................................................................................. 12第三章资产基础法评估技术说明 ........................................................................................................... 14一、流动资产评估技术说明.................................................................................................................... 14二、房屋建(构)筑物评估技术说明 ........................................................................................................ 25三、机器设备评估技术说明.................................................................................................................... 34四、在建工程评估技术说明.................................................................................................................... 46五、工程物资评估技术说明.................................................................................................................... 47六、土地使用权评估技术说明 ............................................................................................................... 48七、其他无形资产技术说明.................................................................................................................... 69八、其他非流动资产技术说明 ............................................................................................................... 70九、流动负债评估技术说明.................................................................................................................... 70十、非流动负债评估技术说明 ............................................................................................................... 73第四章收益法评估技术说明 ................................................................................................................... 75一、国家、地区经济形势及未来发展趋势 ......................................................................................... 75二、行业现状与发展前景分析 ............................................................................................................... 77三、被评估企业的业务分析.................................................................................................................... 82四、被评估企业的资产与财务分析 ...................................................................................................... 93五、收益预测的假设条件 ........................................................................................................................ 99六、评估计算及分析过程 ...................................................................................................................... 100第五章评估结论及分析 .......................................................................................................................... 121一、评估结论 ............................................................................................................................................ 121二、评估结论与账面价值比较变动情况及原因............................................................................... 123评估说明附件 ............................................................................................................................................ 125
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第一部分关于评估说明使用范围的声明
本评估说明仅供委托方及相关监管机构和部门使用。除法律法规规定外，材料的全部或者部分内容不得提供给其他任何单位和个人，不得见诸公开媒体。
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第二部分企业关于进行资产评估有关事项的说明
本部分内容由委托方和被评估单位编写、单位负责人签字、加盖单位公章并签署日期，内容见附件一：关于电白中茂生物科技有限公司进行资产评估的有关事项的说明。
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第三部分资产评估说明
本部分内容由评估师编写。
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第一章评估对象与评估范围说明
一、评估对象与评估范围
(一)委托评估对象与评估范围
评估对象是电白中茂生物科技有限公司有限公司(以下简称―中茂生物‖)的股东全部权益。
评估范围是电白中茂生物科技有限公司的全部资产及负债。
(二)委托评估的资产类型与账面金额
评估基准日，评估范围内中茂生物的资产包括流动资产(货币资金、应收账款、预付账款、其他应收款、存货)、固定资产、在建工程、工程物资、无形资产、其他非流动资产等，总资产账面价值为 28,929.28万元；负债为流动负债和非流动负债，总负债账面价值为 6,635.81万元；净资产账面价值 22,293.47万元。
金额单位：人民币万元
||||
|-|-|-|
|项目||账面价值|
|流动资产|1|14,733.30|
|非流动资产|2|14,195.98|
|其中：固定资产|3|8,432.91|
|在建工程|4|692.10|
|工程物资|5|2.53|
|无形资产|6|3,103.96|
|其他非流动资产|7|1,964.48|
|资产总计|8|28,929.28|
|流动负债|9|3,304.28|
|非流动负债|10|3,331.53|
|负债总计|11|6,635.81|
|净资产|12|22,293.47|

评估基准日会计报表经广东正中珠江会计师事务所(特殊普通合
伙)审计，并发表了无保留意见。
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(三)委托评估的资产权属状况
1.截止评估基准日，企业存在部分房屋建筑物未办理产权证，具体如下表：
||||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
|名称||用途||地址|结构||面积(m2)|建造日期|
|门卫室||办公||佛山市三水区白坭镇凤果大道3号|混合||50.40|2012/2/21|
|板房办公室||办公||佛山市三水区白坭镇凤果大道3号|钢结构||261.59|2012/5/1|
|板房宿舍||宿舍||佛山市三水区白坭镇凤果大道3号|钢结构||261.59|2012/5/1|
|牌坊||牌坊||佛山市三水区白坭镇凤果大道3号|混合||30.70|2012/5/1|
|板房食堂||食堂||佛山市三水区白坭镇凤果大道3号|混合||325.00|2012/5/1|
|卫生间||宿舍||佛山市三水区白坭镇凤果大道3号|混合||55.86|2012/5/1|
|车间A||车间||佛山市三水区白坭镇凤果大道3号|钢结构||24,372.17|2013/4/30|
|锅炉房A||车间||佛山市三水区白坭镇凤果大道3号|钢结构||592.00|2013/4/30|
|配电房||车间||佛山市三水区白坭镇凤果大道3号|钢结构||500.00|2013/4/30|
|挖瓶车间||车间||佛山市三水区白坭镇凤果大道3号|钢结构||425.00|2013/4/30|
|洗手间||宿舍||佛山市三水区白坭镇凤果大道3号|混合||50.40|2014/8//25|
|煤灰棚||车间||佛山市三水区白坭镇凤果大道3号|混合||146.30|2014/12//09|
|摩托车棚||车棚||佛山市三水区白坭镇凤果大道3号|铁质||454.73|2014/6/1|
|纸箱仓库||仓库||佛山市三水区白坭镇凤果大道3号|铁质||280.00|2014/6/1|
|临时仓库||仓库||佛山市三水区白坭镇凤果大道3号|铁质||1,000.50|2014/8/1|
||活动板房||办公|佛山市三水区白坭镇凤果大道3号||铁质|280.00|2014/1/1|
|合计|||||29,086.24||||

2.部分房屋建筑物和土地使用权存在抵押情况。
被评估单位位于佛山市三水区白坭镇凤果大道3号的3项房屋建筑物(车间A、锅炉房A、配电房)以及土地证号为佛国用(2011)第0400266号的土地使用权已抵押给兴业银行股份有限公司广州分行，抵押资产账面原值为 5,867.90万元，抵押额度为 5,000万元整。抵押截止日期为 2017年 12月 9日。
被评估单位位于广东省电白区电城镇东街东方路的 24项全部房屋建筑物和土地证号为电国用(2013)第 00498号的土地使用权抵押给高州市农村信用合作联社，抵押资产账面价值为 1,487.56万元，抵押额度为 1,600万元。抵押权截止日期为 2016年 11月 18日。
二、企业申报的实物资产情况
企业申报的纳入评估范围的实物资产包括：存货、房屋建筑物
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及构筑物、工程物资、机器设备、在建工程等。实物资产的类型及特点如下：
1.存货
存货为原材料、在库周转材料、产成品、在产品、在用周转材料。
原材料主要为石灰、米糠、玉米、麦皮、白砂糖、煤炭等，评估基准日，原材料分布在企业各个仓库，均为近期购进。
在库周转材料主要为纸箱、包装膜、封箱胶、纸卡、胶圈、酒精、泡沫箱等，评估基准日分布在企业各个仓库。
产成品主要为各类金针菇、杏鲍菇等，存储于企业仓库内，评估基准日，产成品均为正常可销售产品。
在产品主要为杏鲍菇和金针菇，评估基准日，在产的杏鲍菇的完工程度约为86%，金针菇的完工程度约为76%。分布在企业各个厂房。
在用周转材料主要为叉车、出炉车、生物显微镜、超微粉碎机等电子设备类在用周转材料和办公用品、劳保用品、小胶框、零星材料、工具(工具箱、电机)及其他工具等低值易耗周转材料。截止评估基准日，在用周转材料均可正常使用。
2.房屋建筑物及构筑物
房屋建(构)筑物主要包括房屋建筑物、构筑物。
本次纳入评估范围的房屋建物包括育菇房、冷库、培养房、配电房、车间A、锅炉房等，房屋建物主要以钢结构构造为主，部分为砖混、砖木等结构。截止评估基准日，均能正常使用。
其中位于广东省电白区电城镇东街东方路的房屋建筑物建筑面积为 10,826.60平方米，共计24项，均为外购所得，具体如下表：
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|房产证载权利人：电白生物科技有限公司|||地址：广东省电白区电城镇东街东方路|||
|名称|用途|结构|层数|面积|建成日期|
|育菇房|生产|钢结构|一层|1640.73|2008-02-01|
|冷库|生产|混合|一层|310.08|2008-02-01|
|仓库|生产|钢筋混凝土|一层|482.55|2010-01-01|
|培养房|生产|钢结构|一层|455.57|2008-02-01|
|培养房|生产|钢结构|一层|438.5|2010-01-01|
|配电房|生产|框架|一层|110.07|2008-02-01|
|接种室|生产|混凝土钢结构|一层|924.77|2008-02-01|

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|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|房产证载权利人：电白生物科技有限公司|||地址：广东省电白区电城镇东街东方路|||
|名称|用途|结构|层数|面积|建成日期|
|育菇房|生产|钢结构|一层|1637.73|2008-02-01|
|培养房|生产|混合|一层|455|2010-01-01|
|酒店|宿舍|混合|一层|266.1|2008-02-01|
|酒店|宿舍|混合|一层|211.2|2008-02-01|
|培养房|生产|混合|一层|336.24|2008-02-01|
|配电房|生产|混合|一层|126.56|2008-02-01|
|培养房|生产|混合|一层|445.15|2008-02-01|
|仓库|生产|混合|一层|491.39|2008-02-01|
|宿舍|宿舍|混合|一层|35.06|2008-02-01|
|办公楼|办公楼|混合|三层|546.32|2008-02-01|
|酒店|宿舍|混合|二层|439.72|2008-02-01|
|厨房|厨房|钢结构|一层|282.17|2008-02-01|
|宿舍|宿舍|砖木|一层|105.40|2008-02-01|
|酒店|宿舍|混合|一层|82.29|2008-02-01|
|加工房|生产|钢结构|一层|394.27|2008-02-01|
|培养房|生产|混合|一层|470.60|2008-02-01|
|宿舍|宿舍|混合|二层|139.13|2008-02-01|
|合计|||10,826.60m2|||

位于佛山市三水区白坭镇凤果大道 3号的房屋建筑物建筑面积
为 27,071.01平方米，共计 12项，均为自建，具体如下表：
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|房产证载权利人：无|||地址：佛山市三水区白坭镇凤果大道3号|||
|名称|用途|结构|层数|面积|建成日期|
|门卫室|办公|混合|一层|50.40|2012-02-21|
|板房办公室|办公|钢结构|二层|261.59|2012-05-01|
|板房宿舍|宿舍|钢结构|二层|261.59|2012-05-01|
|牌坊|牌坊|混合|一层|30.70|2012-05-01|
|板房食堂|食堂|混合|一层|325.00|2012-05-01|
|卫生间|宿舍|混合|一层|55.86|2012-05-01|
|车间A|车间|钢结构|一层|24,372.17|2013-04-30|
|锅炉房A|车间|钢结构|一层|592.00|2013-04-30|
|配电房|车间|钢结构|一层|500.00|2013-04-30|
|挖瓶车间|车间|钢结构|一层|425.00|2013-04-30|
|洗手间|宿舍|混合|一层|50.40|2014-08-25|
|煤灰棚|车间|混合|一层|146.30|2014-12-09|
|合计|||27,071.01m2|||

构筑物主要包括围墙、车棚、仓库、污水池等，共计 23项，截
止评估基准日，均能正常使用。
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评估基准日，位于佛山市白坭镇三水区凤果大道 3号的 12项房屋建筑物因尚未办理竣工验收，企业尚未取得产权证书。
本次评估范围内部分固定资产存在抵押情况，被评估单位位于佛山市三水区白坭镇凤果大道 3号的 3项房屋建筑物(车间A、锅炉房A、配电房)以及土地证号为佛国用(2011)第 0400266号的土地使用权已抵押给兴业银行股份有限公司广州分行，抵押资产账面原值为 5,867.90万元，抵押额度为 5,000万元整。抵押截止日期为 2017年 12月 9日。位于广东省电白区电城镇东街东方路的 24项全部房屋建筑物和电国用(2013)第 00498号土地使用权抵押给高州市农村信用合作联社，评估基准日，抵押资产账面价值为 1,487.56万元，抵押额度为 1,600.00万元。抵押权截止日期为 2016年 11月 18日。
3.机器设备
设备类资产包括机器设备、运输车辆及电子设备。
机器设备主要为空压机、霉菌培养箱、车间制冷系统、蘑菇灭菌器、压缩空气设备、减速电机等131项，其中进口设备4项，其余设备均为国产设备，以上设备在评估基准日均正常使用。
运输车辆主要为宝来牌轿车和江淮牌客车，共 2辆，在评估基准日均能正常使用。
电子设备主要为企业各部门办公用计算机、空调、文件柜、地扇以及车间用的周转车、货架、装袋机等电子设备共415项，以上设备在评估基准日均能正常使用。
4.在建工程
本次纳入评估范围的在建工程为土建工程，工程项目位于佛山市三水区凤果大道三水分公司厂区内，该工程规划在佛国用(2011)第 0400266号土地上建造约为 54,110.99平方米的房屋建筑物，分别为车间二，料棚、锅炉房二，饲料车间、办公楼和宿舍等。截止评估基准日，二期工程尚处于基础承台、基础梁施工阶段，预计完工时间为 2015年 6月底。在建工程的相关证件信息如下：
|||
|-|-|
|建设用地规划许可证|地字第440607201100054 号|
|建设工程规划许可证|建字第440607201500039 号|
|建设工程施工许可证|编号440621201503110101|

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|-|-|
|土地使用证|佛国用(2011)第0400266 号|

5.工程物资
工程物资为金刚砂，存储于企业仓库，该工程物资为二期工程时土地平整所使用的物资，截止评估基准日该工程物资数量为 2,297.45立方米，均能正常使用。
三、企业申报的无形资产情况
1.土地使用权具体登记情况如下表：
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|-|-|-|-|-|-|-|
|土地证编号|土地位臵|取得日期|土地用途|截止日期|土地面积M2|用地性质|
|电国用(2013)第00498号|电白区电城镇东方路|2013/5/31|工业|2058/3/4|28,257.00|出让|
|佛国用(2011)第0400266号|佛山市三水区凤果大道3号|2011/8/18|工业|2061/8/18|90,987.60|出让|
|合计||||119,244.60m2|||

上述两项土地使用权于评估基准日已经抵押，中茂生物为办理贷款，将佛国用(2011)第 0400266号土地使用权抵押给兴业银行股份有限公司广州分行，抵押权截止日期为 2017年 12月 9日；中茂生物将电国用(2013)第 00498号土地抵押给高州市农村信用合作联社，抵押权截止日期为 2016年 11月 18日。
2.外购软件
外购软件为金蝶财务软件，在评估基准日能正常使用。
四、企业存在的表外资产情况
无。
五、引用其他机构报告结论所涉及的相关资产
引用广东正中珠江会计师事务所(特殊普通合伙)出具的审计报告，审计报告号为广会专字[2015]G15002050019号。
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第二章资产核实情况总体说明
一、资产核实人员组织、实施时间和过程
根据纳入评估范围的资产类型、数量和分布状况等特点，评估项目团队制定了详细的现场清查核实计划。2015年 2月 27日至 2015年 3月 20日，评估人员对评估范围内的资产和负债进行了必要的清查核实。
1.指导被评估单位填表和准备应向评估机构提供的资料
评估人员指导被评估单位的财务与资产管理人员在自行资产清查的基础上，按照评估机构提供的资产评估申报明细表及其填写要求、资料清单等，对纳入评估范围的资产进行细致准确的填报，同时收集准备资产的产权证明文件和反映性能、状态、经济技术指标等情况的文件资料等。
2.初步审查和完善被评估单位提交的资产评估申报明细表
评估人员通过查阅有关资料，了解纳入评估范围的具体资产的详细状况，然后仔细审查各类资产评估申报明细表，检查有无填项不全、错填、资产项目不明确等情况，并根据经验及掌握的有关资料，检查资产评估申报明细表有无漏项等，同时反馈给被评估单位对资产评估申报明细表进行完善。
3.现场实地勘查
根据纳入评估范围的资产类型、数量和分布状况，评估人员在被评估单位相关人员的配合下，按照资产评估准则的相关规定，对各项资产进行了现场勘查，并针对不同的资产性质及特点，采取了不同的勘查方法。
4.补充、修改和完善资产评估申报明细表
评估人员根据现场实地勘查结果，并和被评估单位相关人员充分沟通，进一步完善资产评估申报明细表，以做到：账、表、实相符。
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5.查验产权证明文件资料
评估人员对纳入评估范围的房屋建筑物、机器设备、土地等资产的产权证明文件资料进行查验，对权属资料不完善、权属不清晰的
情况由企业出具了产权说明。
二、影响资产核实的事项及处理方法
资产清查过程中，评估人员没有发现影响资产核实的事项。
三、核实结论
(一)本次评估范围内的固定资产-房屋建筑物中部分房屋尚未办理房地产权证。
具体如下表：
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|名称|用途|地址|结构|面积(m2)|建造日期|
|门卫室|办公|佛山市三水区白坭镇凤果大道3号|混合|50.40|2012/2/21|
|板房办公室|办公|佛山市三水区白坭镇凤果大道3号|钢结构|261.59|2012/5/1|
|板房宿舍|宿舍|佛山市三水区白坭镇凤果大道3号|钢结构|261.59|2012/5/1|
|牌坊|牌坊|佛山市三水区白坭镇凤果大道3号|混合|30.70|2012/5/1|
|板房食堂|食堂|佛山市三水区白坭镇凤果大道3号|混合|325.00|2012/5/1|
|卫生间|宿舍|佛山市三水区白坭镇凤果大道3号|混合|55.86|2012/5/1|
|车间A|车间|佛山市三水区白坭镇凤果大道3号|钢结构|24,372.17|2013/4/30|
|锅炉房A|车间|佛山市三水区白坭镇凤果大道3号|钢结构|592.00|2013/4/30|
|配电房|车间|佛山市三水区白坭镇凤果大道3号|钢结构|500.00|2013/4/30|
|挖瓶车间|车间|佛山市三水区白坭镇凤果大道3号|钢结构|425.00|2013/4/30|
|洗手间|宿舍|佛山市三水区白坭镇凤果大道3号|混合|50.40|2014/8//25|
|煤灰棚|车间|佛山市三水区白坭镇凤果大道3号|混合|146.30|2014/12//09|
|摩托车棚|车棚|佛山市三水区白坭镇凤果大道3号|铁质|454.73|2014/6/1|
|纸箱仓库|仓库|佛山市三水区白坭镇凤果大道3号|铁质|280.00|2014/6/1|
|临时仓库|仓库|佛山市三水区白坭镇凤果大道3号|铁质|1,000.50|2014/8/1|
|活动板房|办公|佛山市三水区白坭镇凤果大道3号|铁质|280.00|2014/1/1|
|合计|||29,086.24|||

(二)本次评估范围内的部分固定资产存在抵押情况
企业位于佛山市三水区白坭镇凤果大道 3号的 3项房屋建筑物
(车间A、锅炉房A、配电房)以及土地证号为佛国用(2011)第 0400266
号的土地使用权已抵押给兴业银行股份有限公司广州分行，抵押资
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产账面原值为 5,867.90万元，抵押额度为 5,000万元整。抵押截止日
期为 2017年 12月 9日。
企业位于广东省电白区电城镇东街东方路的 24项全部房屋建筑物和电国用(2013)第 00498号土地使用权抵押给高州市农村信用合作
联社，评估基准日，抵押资产账面价值为 1,487.56万元，抵押额度为 1,600.00万元。抵押权截止日期为 2016年 11月 18日。
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第三章资产基础法评估技术说明
一、流动资产评估技术说明
(一)评估范围
纳入评估范围的流动资产包括：货币资金、应收账款、预付账款、其他应收款、存货。上述流动资产评估基准日账面价值如下表所示：金额单位：人民币元
|||
|-|-|
|科目名称|账面价值|
|货币资金|92,293,365.92|
|应收帐款|8,444,441.78|
|预付账款|262,316.36|
|其他应收款|36,476,865.51|
|存货|9,856,002.17|
|流动资产合计|147,332,991.74|

(二)核实过程
1.核对账目：根据被评估单位提供的流动资产评估申报明细表，首先与被评估单位的资产负债表相应科目核对使总金额相符；然后与被评估单位的流动资产明细账、台账核对使明细金额及内容相符；最后对部分流动资产核对了原始记账凭证等。
2.资料收集：评估人员按照重要性原则，根据各类流动资产的典型特征收集了评估基准日的银行对账单、采购合同与发票、存货出入库单，以及部分记账凭证等评估相关资料。
3.现场勘查：评估人员和被评估单位相关人员共同对评估基准日申报的存货进行了抽盘，填写了―存货盘点表‖，并对存货的残次冷背情况进行了重点查看与了解。
4.现场访谈：评估人员向被评估单位相关人员询问了原材料的采购模式、产品的销售模式、客户构成及资信情况、历史年度应收款项的回收情况、坏账准备计提的政策、收入的确认原则及成本的结转方
式等。
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(三)评估方法
1.货币资金
(1)库存现金
评估基准日库存现金为人民币，账面价值 82,436.71元。评估人员采用倒推方法验证评估基准日的库存现金余额，并同现金日记账、总账现金账户余额核对，以核实无误后的账面价值作为评估值。评估倒推法计算公式为：盘点日库存现金数+评估基准日至盘点日前现金支出数-基准日至盘点日前现金收入数=评估基准日现金金额。
评估人员和被评估单位财务人员共同对现金进行了盘点，并根据盘点结果进行了评估倒推，评估倒推结果和评估基准日现金账面价值一致。评估人员以核实后账面值确认为评估值。
经上述评估，库存现金评估值为 82,436.71元，评估无增减值。
(2)银行存款
评估基准日银行存款账面价值 92,210,929.21元，为人民币存款。
核算内容为在电白区农村信用联合社爵山信用社、高州市农村信用联合社山美分社、兴业银行广州分行、平安银行广州中石化大厦支行、农业银行佛山三水白坭支行、佛山市三水区农村信用合作联社岗头分社、三水珠江村镇银行、渤海银行股份有限公司广州分行等银行的存款。
评估人员取得了每户银行存款的银行对账单。且经核对被评估单位申报的各户存款的开户行名称、账号等内容均属实。对于人民币存款，以核实无误后的账面价值作为评估值；
银行存款评估值为 92,210,929.21元，评估无增减值。
截止评估基准日，货币资金评估值合计为 92,293,365.92元，评估无增减值。
2.应收账款
评估基准日应收账款账面余额 8,888,886.08元，核算内容为被评估单位因销售商品而需收取的款项。评估基准日应收账款计提坏账准备 444,444.30元，应收账款账面净额 8,444,441.78元。
评估人员向被评估单位调查了解了产品销售信用政策、客户构成
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及资信情况、历史年度应收账款的回收情况等。按照重要性原则，并对相应的合同进行了抽查。采用个别认定与账龄分析相结合的方法确定评估值，同时将评估基准日计提的应收账款坏账准备评估为零。具体评估方法如下：
(1)对有充分证据表明全额损失的应收账款评估为零；
(2)对有充分证据表明可以全额回收的应收账款以账面余额作为评估值；
(3)对可能有部分不能回收或有回收风险的应收账款，采用应收账款账龄分析法确定坏账损失比例，从而预计应收账款可收回金额。预计应收账款坏账损失比例的原则如下：
①账龄在一年以内的应收账款按5%计取；
②账龄在一至二年的应收账款按其账面余额的20%计取；
③账龄在二至三年的应收账款按其账面余额的50%计取；
④账龄在三年以上的应收账款按其账面余额的100%计取；
根据债务人的经营状况、历史催款情况、还款能力及还款意愿等客观证据及情况进行判断，确定预计风险损失为 444,444.30元。
应收账款评估值为 8,444,441.78元，评估无增减值。
3预付账款
评估基准日预付账款账面价值 262,316.36元，核算内容为被评估单位按照合同规定预付的各类采购款、设备款和垃圾清理费、电房维修费、锅炉水质检测费等款项。
评估人员向被评估单位相关人员调查了解了预付账款形成的原因、对方单位的资信情况等。按照重要性原则，对大额或账龄较长等情形的预付账款进行了函证，并对相应的合同进行了抽查。对于按照合同约定能够收到相应货物或形成权益的预付账款，以核实后的账面价值作为评估值。
预付账款评估值为 262,316.36元，评估无增减值。
4.其他应收款
评估基准日其他应收款账面余额 36,574,256.63元，核算内容为被评估单位除应收票据、应收账款、预付账款等以外的其他各种应收及
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暂付款项，如个人社保、备用金等。评估基准日其他应收款计提坏账准备 97,391.12元，其他应收款账面价值 36,476,865.51元。
评估人员向被评估单位调查了解了其他应收款形成的原因、应收单位或个人的资信情况、历史年度其他应收款的回收情况等。按照重要性原则，并对相应的合同进行了抽查。其他应收款评估方法表述同应收账款。
根据债务人的经营状况、历史催款情况、还款能力及还款意愿等客观证据及情况进行判断，确定预计风险损失为 97,391.12元。
其他应收款评估值为 36,476,865.51元，评估无增减值。
5存货
评估基准日存货账面余额 9,856,002.17元，核算内容为原材料、在库周转材料、产成品、在产品、在用周转材料，评估基准日存货未计提跌价准备，存货账面价值 9,856,002.17元。
(1)原材料
评估基准日存货账面余额 1,933,078.74元，核算内容主要为石灰、米糠、玉米、麦皮、白砂糖、石灰、煤炭等，评估基准日存货未计提跌价准备，原材料账面价值 1,933,078.74元。
评估人员向被评估单位调查了解了原材料的采购模式、供需关系、市场价格信息等。按照重要性原则对大额采购合同进行了抽查。
评估基准日，评估人员和被评估单位存货管理人员共同对原材料进行了抽盘，并对原材料的质量和性能状况进行了重点察看与了解，最后根据盘点结果进行了评估倒推，评估倒推结果和评估基准日原材料数量、金额一致。
被评估单位原材料采用实际成本核算，包括购臵价以及其他合理税费。对于原材料的评估，评估人员通过查阅购货发票及其他相关资料，经了解中茂生物属于一般纳税人企业，但企业的主营业务为自营农产品销售，根据《中华人民共和国增值税暂行条例》第十五条规定，农业生产者销售的自产农产品免征增值税。企业没有可供抵扣的销项税额，企业的原材料按照采购成本入账，原材料账面值为含进项税的价格，原材料均为正常在用材料，多为近期购进。
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对于正常在用材料，评估值计算公式如下：
原材料评估值=含税销售单价×实有数量
含税销售单价通过查询基准日市场的购臵价确定，实有数量通过对原材料抽查盘点后确定。
因正常在用材料购进日期与评估基准日比较接近，市场价格变动不大，库存时间短，故按原材料的账面价值确认为评估值。
原材料评估价值为 1,933,078.74元。
(2)在库周转材料
评估基准日在库周转材料的账面余额 694,726.95元，核算内容为装箱袋、纸箱、PE有字袋等周转材料，评估基准日在库周转材料未计提跌价准备，周转材料账面价值 694,726.95元。
评估人员向被评估单位调查了解了在库周转材料的采购模式、供需关系、市场价格信息等。按照重要性原则对大额采购合同进行了抽查。评估人员和被评估单位仓库管理人员共同对周转材料进行了抽盘，并对在库周转材料的质量和功能状况进行了重点察看与了解，最后根据盘点结果进行了评估倒推，评估倒推结果和评估基准日周转材料数量、金额一致。
对于周转材料的评估，评估人员通过查阅购货发票及其他相关资料，核实企业的周转材料按照采购成本入账，材料账面值为含进项税的价格，多为近期购进。
对于正常在用材料，评估值计算公式如下：
在库周转材料评估值=含税销售单价×实有数量
含税销售单价通过查询基准日市场的购臵价确定，实有数量通过对在库周转材料抽查盘点后确定。
因正常在用材料购进日期与评估基准日比较接近，市场价格变动不大，库存时间短，故按在库周转材料的账面价值确认为评估值。
在库周转材料评估价值为 694,726.95元，评估无增减值。
(3)产成品
评估基准日产成品的账面余额为 503,807.58元，主要包括各类金
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针菇、杏鲍菇等，评估基准日未对产成品计提跌价准备，产成品账面价值为 503,807.58元。
1)评估方法
对于正常销售的产成品，产成品一般以其市场价格为基础，在扣除必要的费用和税金后，根据该产品市场销售情况决定是否扣除适当的利润。对于十分畅销的产品，根据其市场销售价格减去销售费用和全部税金确定评估值；对于正常销售的产品，根据其市场销售价格减去销售费用、全部税金和适当数额的税后净利润确定评估值；对于勉强能销售出去的产品，根据其市场销售价格减去销售费用、全部税金和税后净利润确定评估值；对于滞销、积压、降价销售产品，根据其可变现净值确定评估值。
产成品评估值=该产品含税销售金额－销售费用－营业税金及附加－所得税额－适当净利润
2)各项参数的确定
正常销售的产成品含税销售单价的确定：评估人员查阅2015年2月正常销售产品与产成品相同规格型号的销售单价，按合同销售价确定产成品单价；
据企业所得税法第二十七条第(一)项规定，企业从事蔬菜、谷物、薯类、油料、豆类、棉花、麻类、糖料、水果、坚果的种植免征企业所得税。由于中茂生物从事金针菇等蔬菜的种植，属于免征企业所得税范围。因此，评估基准日适用的所得税率为0。
根据《中华人民共和国增值税暂行条例》第十五条规定，农业生产者销售的自产农产品免征增值税，中茂生物属于从事农业生产并自产自销的初级农业产品的单位，免征增值税，因此，本次评估中产成品的销售价格为含税价格，营业税金及附加主要为堤围防护费。
销售费用、营业税金及附加、管理费用、财务费用费：根据审计后的损益表(2014年 1-12月)确定的销售费用率、营业税金及附加率、管理费用率、财务费用率如下表：
||||||
|-|-|-|-|-|
|计算公式|销售费用/营业收入|营业税金及附加/营业收入|管理费用/营业收入|财务费用/营业收入|
|分子(元)|844,791.59|20,289.99|6,243,612.38|4,040,061.81|

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||||||
|-|-|-|-|-|
|计算公式|销售费用/营业收入|营业税金及附加/营业收入|管理费用/营业收入|财务费用/营业收入|
|分母(元)|120,709,234.02|120,709,234.02|120,709,234.02|120,709,234.02|
|比率(%)|0.70%|0.02%|5.17%|3.35%|

适当净利润确定：分析产品最近几个月的的销售单价及数量，分析各个产品在市场上的竞争力及畅销程度，本次纳入评估范围的产成品均为正常销售产品，确定其适当数额净利润率为50%。
3)评估案例
名称：A级杏鲍菇(明细表 3-9-5产成品中序号 5)
各项参数确定：根据企业提供资料及评估人员调查，中茂生物 A级杏鲍菇在评估基准日库存数量9,401.00kg，账面价值 65,633.42元，平均成本单价 6.98元/kg。
经查阅企业近三个月销售合同，该产品含税国内平均销售价格为 10元/kg，按照合同价格确定销售金额，确定扣除的适当数额净利润率为50%。
销售金额=该产品销售单价×库存数量
=10× 9,401.00
=94,010.00元
销售成本=该产品账面值=65,633.42元
销售费用=该产品销售金额×销售费用率
=94,010.00×0.70%
=658.07元
营业税金及附加=该产品销售金额×营业税金及附加费率
=94,010.00×0.02%
=18.80元
管理费用=该产品销售金额×管理费用率
=94,010.00×5.17%
=4,860.32元
财务费用=该产品销售金额×财务费用率
=94,010.00×3.35%
=3,149.34元
所得税额=(该产品含税销售金额－销售成本－营业费用－营业
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税金及附加－管理费用-财务费用)×0%
=0元
适当净利润=(该产品含税销售金额－销售成本－营业费用－财务费用－管理费用－营业税金及附加－所得税额)×50%
=9,845.03元
产成品评估值=该产品含税销售金额－销售费用－营业税金及附加－所得税额－适当净利润
=94,010.00-658.07-18.80-0-9,845.03
=83,488.00(取整)
4)产成品评估结果
经评估人员核实产成品的总账、明细账及进行抽查盘点，账实相符，企业产成品账面价值 503,807.58元，产成品评估值为 661,704.00元，评估增值 157,896.42元，增值率为31.34%。评估增值的原因主要因为产成品按市场法进行评估，评估值中包含了部分利润。
(4)在产品
评估基准日在产品账面余额 6,139,421.85元，核算内容为在产的杏鲍菇、金针菇。评估基准日在产品未计提跌价准备，在产品净额为 6,139,421.85元。
1)评估方法
在产品评估对于正常的在产品，按照完工程度的不同，采用不同的评估方法，其中完工程度低于50%的，以核实后的账面值确定评估值；对于完工程度大于50%的在产品，按市场法进行评估。
在产品评估值=该产品含税销售金额－销售费用－营业税金及附加－所得税额－适当净利润－后续投入产生的利润－后续成本
2)评估案例
名称：杏鲍菇(评估明细表序号：明细表 3-9-6序号 1)
各项参数确定：根据企业提供资料及评估人员调查，中茂生物 A级杏鲍菇在评估基准日库存数量 1,143,465.00袋，账面价值 1,912,120.54元，平均成本单价 1.67元/袋。
经查阅企业近三个月销售合同，该产品含税平均销售价格为
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7.79元/kg，按照合同价格确定销售金额，确定扣除的适当数额净利润率为50%。
所得税率确定：公司 2015年适用的所得税税率为0%。
营业费用、管理费用、财务费用、营业税金及附加费：
根据审计后的损益表(2014年 12月 31日)确定的营业费用率、管理费用率、财务费用率、营业税金及附加率如下表：
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|计算公式|销售费用/营业收入||营业税金及附加/营业收入|财务费用/营业收入|管理费用/营业收入|
|分子(元)|844,791.59||20,289.99|4,040,061.81|6,243,612.38|
|分母(元)||120,709,234.02|120,709,234.02|120,709,234.02|120,709,234.02|
|比率(%)|0.70%||0.02%|3.35%|5.17%|

后续成本=预算成本-在产品账面余额
=2,235,279.78–1,912,120.54
=323,159.24元
该产品销售收入=该产品销售单价×数量
=7.79× 320,170.20
=2,494,125.86元
销售费用=该产品销售收入×营业费用率
=2,494,125.86×0.07%
=17,458.88元
营业税金及附加=该产品销售收入×营业税金及附加费率
=2,494,125.86×0.02%
=498.83元
管理费用=该产品销售金额×管理费用率
=2,494,125.86×5.17%
=128,946.31元
财务费用=该产品销售金额×管理费用率
=2,494,125.86×3.35%
=83,553.22元
本产品为正常销售产品，适当净利润率取50%。
适当净利润=(该产品含税销售金额－销售成本－销售费用－财
务费用－管理费用－营业税金及附加－所得税额)×50%×完工程度
=12,142.31元
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股东全部权益价值项目评估说明
后续投入产生利润=(该产品销售收入－销售成本－营业费用－营业税金及附加－财务费用－管理费用－所得税额)×(1-完工率)
=4,104.24元
该在产品的评估值=销售收入－营业费用－营业税金及附加－所得税额－适当税后净利润－后续投入产生的利润－后续成本
=2,136,762.00元(取整)
经以上评估，在产品的评估值 9,176,804.00元，评估增值 3,037,382.15元，增值率49.47%。增值原因为：在产品按市场法进行评估，评估值中包含了部分利润。
(5)在用周转材料
评估基准日在用周转材料账面价值 584,967.05元，核算内容主要为办公用品、劳保用品、生物显微镜、超微粉碎机等。
评估人员向被评估单位调查了解了在用周转材料的状态、使用模式等。评估人员和被评估单位仓库人员共同对在用周转材料进行抽盘，并对在用周转材料的质量和功能状况进行了重点察看与了解，最后根据盘点结果进行了评估倒推，评估倒推结果和评估基准日周转材料数量、金额一致。
对于周转材料中的低值易耗品，评估人员通过查阅购货发票及其他相关资料，核实企业的周转材料按照采购成本入账、摊销方法等。
在用周转材料的低值易耗品评估方法类似于在库周转材料。
对于电子设备类的周转材料，评估人员和被评估单位相关人员共同对评估基准日申报的在库周转材料进行了盘点与查看。核对了设备名称、规格、型号、数量、购臵日期、生产厂家等基本信息；了解了设备的完损程度和预计使用年限等成新状况。本次评估主要采用成本法进行评估。
在用周转材料账面价值原值为 584,967.05元，评估价值为 575,097.55元，评估减值1.69%，评估减值的原因是由于技术进步，电子设备类的周转材料功能不断更新，使得相同类型材料的市场价格处于不断下降的趋势，从而导致在用周转材料的评估减值。
(6)存货评估结论
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经上述评估，存货评估值为13,041,411.24元，评估增值 3,185,409.07元，增值率为32.32%。具体情况如下表所示：
存货评估结果汇总表
金额单位：人民币元
|||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|
|科目名称||账面价值||评估价值||增值额|增值率%|
|原材料||1,933,078.74||1,933,078.74||-|-|
|在库周转材料|694,726.95||694,726.95||-||-|
|产成品(库存商品)|503,807.58||661,704.00||157,896.42||31.34|
|在产品(自制半成品)|6,139,421.85||9,176,804.00||3,037,382.15||49.47|
|在用周转材料|584,967.05||575,097.55||-9,869.50||-1.69|
|合计|9,856,002.17||13,041,411.24||3,185,409.07||32.32|

1)产成品评估值为 661,704.00元，评估增值 157,896.42元，增值率为31.34%，增值的原因主要为：企业产成品按市场法进行评估，评估值中包含了部分利润。
2)在产品评估值为 9,176,804.00元，评估增值 3,037,382.15元，增值率为49.47%，增值的原因主要为：企业在产品按市场法进行评估，评估值中包含了部分利润。
3)在用周转材料评估值为575,097.55元，评估减值9,869.50元，减值率为1.69%，评估减值的原因主要为：电子设备类的在用周转材料由于技术进步，该材料的功能不断更新，使得相同类型材料的市场价格处于不断下降的趋势，从而导致评估减值。
(四)评估结果
流动资产评估结果及增减值情况如下表：
流动资产评估结果汇总表
金额单位：人民币元
||||||
|-|-|-|-|-|
|科目名称|账面价值|评估价值|增值额|增值率%|
|货币资金|92,293,365.92|92,293,365.92|-|-|
|应收帐款|8,444,441.78|8,444,441.78|-|-|
|预付账款|262,316.36|262,316.36|||
|其他应收款|36,476,865.51|36,476,865.51|-|-|
|存货|9,856,002.17|13,041,411.24|3,185,409.07|32.32|
|流动资产合计|147,332,991.74|150,518,400.81|3,185,409.07|2.16|

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股东全部权益价值项目评估说明
流动资产评估值 150,518,400.81元，评估增值 3,185,409.07元，增值率2.16%。流动资产评估增值的原因主要为：
存货评估值为 13,041,411.24元，评估增值 3,185,409.07元，增值率为32.32%。评估增值的原因如下：
1)产成品评估值为 661,704.00元，评估增值 157,896.42元，增值率为31.34%，增值的原因主要为：企业产成品按市场法进行评估，评估值中包含了部分利润。
2)在产品评估值为 9,176,804.00元，评估增值 3,037,382.15元，增值率为49.47%，增值的原因主要为：企业在产品按市场法进行评估，评估值中包含了部分利润。
3)在用周转材料评估值为575,097.55元，评估减值9,869.50元，减值率为1.69%，评估减值的原因主要为：电子设备类的在用周转材料由于技术进步，该材料的功能不断更新，使得相同类型材料的市场价格处于不断下降的趋势，从而导致评估减值。
二、房屋建(构)筑物评估技术说明
(一)评估范围
纳入评估范围的房屋建筑物类资产为房屋建筑物和构筑物。房屋建筑物类资产评估基准日账面价值如下表所示：
金额单位：人民币元
||||
|-|-|-|
|科目名称|账面原值|账面净值|
|固定资产-房屋建筑物|40,697,237.05|34,220,379.19|
|固定资产-构筑物及其他辅助设施|1,538,807.94|539,213.34|
|房屋建筑物类合计|42,236,044.99|34,759,592.53|

(二)房屋建(构)筑物概况
房屋建(构)筑物主要包括房屋建筑物、构筑物。
本次纳入评估范围的房屋建物包括育菇房、冷库、培养房、配电房、车间A、锅炉房等，房屋建物主要以钢结构构造为主，部分为砖混、砖木等结构。截止评估基准日，均能正常使用。
纳入评估范围内的房屋建筑物按照地域分布分为三水厂区房屋
和电白厂区房屋，其中位于广东省电白区电城镇东街东方路的房屋建
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筑物建筑面积为 10,826.60平方米，共计24项，均为外购所得，具体如下表：
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|房产证载权利人：电白生物科技有限公司|||地址：广东省电白区电城镇东街东方路|||
|名称|用途|结构|层数|面积|建成日期|
|育菇房|生产|钢结构|一层|1640.73|2008-02-01|
|冷库|生产|混合|一层|310.08|2008-02-01|
|仓库|生产|钢筋混凝土|一层|482.55|2010-01-01|
|培养房|生产|钢结构|一层|455.57|2008-02-01|
|培养房|生产|钢结构|一层|438.5|2010-01-01|
|配电房|生产|框架|一层|110.07|2008-02-01|
|接种室|生产|混凝土钢结构|一层|924.77|2008-02-01|
|育菇房|生产|钢结构|一层|1637.73|2008-02-01|
|培养房|生产|混合|一层|455|2010-01-01|
|酒店|宿舍|混合|一层|266.1|2008-02-01|
|酒店|宿舍|混合|一层|211.2|2008-02-01|
|培养房|生产|混合|一层|336.24|2008-02-01|
|配电房|生产|混合|一层|126.56|2008-02-01|
|培养房|生产|混合|一层|445.15|2008-02-01|
|仓库|生产|混合|一层|491.39|2008-02-01|
|宿舍|宿舍|混合|一层|35.06|2008-02-01|
|办公楼|办公楼|混合|三层|546.32|2008-02-01|
|酒店|宿舍|混合|二层|439.72|2008-02-01|
|厨房|厨房|钢结构|一层|282.17|2008-02-01|
|宿舍|宿舍|砖木|一层|105.4|2008-02-01|
|酒店|宿舍|混合|一层|82.29|2008-02-01|
|加工房|生产|钢结构|一层|394.27|2008-02-01|
|培养房|生产|混合|一层|470.6|2008-02-01|
|宿舍|宿舍|混合|二层|139.13|2008-02-01|
|合计|||10,826.60m2|||

位于佛山市三水区白坭镇凤果大道 3号的房屋建筑物建筑面积
为 27,071.01平方米，共计 12项，均为自建，具体如下表：
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|房产证载权利人：无|||地址：佛山市三水区白坭镇凤果大道3号|||
|名称|用途|结构|层数|面积|建成日期|
|门卫室|办公|混合|一层|50.40|2012-02-21|
|板房办公室|办公|钢结构|二层|261.59|2012-05-01|
|板房宿舍|宿舍|钢结构|二层|261.59|2012-05-01|
|牌坊|牌坊|混合|一层|30.70|2012-05-01|
|板房食堂|食堂|混合|一层|325.00|2012-05-01|
|卫生间|宿舍|混合|一层|55.86|2012-05-01|
|车间A|车间|钢结构|一层|24,372.17|2013-04-30|
|锅炉房A|车间|钢结构|一层|592.00|2013-04-30|
|配电房|车间|钢结构|一层|500.00|2013-04-30|

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|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|房产证载权利人：无|||地址：佛山市三水区白坭镇凤果大道3号|||
|挖瓶车间|车间|钢结构|一层|425.00|2013-04-30|
|洗手间|宿舍|混合|一层|50.40|2014-08-25|
|煤灰棚|车间|混合|一层|146.30|2014-12-09|
|合计|||27,071.01m2|||

构筑物主要包括围墙、车棚、仓库、污水池等，共计 23项，截止评估基准日，均能正常使用。
评估基准日，位于佛山市白坭镇三水区凤果大道 3号的 12项房屋建筑物，因尚未办理竣工验收，企业尚未取得产权证书。
本次评估范围内部分固定资产存在抵押情况，被评估单位位于佛山市三水区白坭镇凤果大道 3号的 3项房屋建筑物(车间A、锅炉房A、配电房)以及土地证号为佛国用(2011)第 0400266号的土地使用权已抵押给兴业银行股份有限公司广州分行，抵押资产账面原值为 5,867.90万元，抵押额度为 5,000万元整。抵押截止日期为 2017年 12月 9日。被评估单位位于广东省电白区电城镇东街东方路的 24项全部房屋建筑物和电国用(2013)第 00498号土地使用权抵押给高州市农村信用合作联社，评估基准日，抵押资产账面价值为 1,487.56万元，抵押额度为 1,600.00万元。抵押权截止日期为 2016年 11月 18日。
1.房屋建筑物结构特征
纳入本次评估范围的房产类资产主要是中茂生物位于电白与三水的各类生产厂房、车间、宿舍办公楼和各培育菇房，以及围墙、仓库、板房等辅助设施。
房屋建筑物主要分为混合结构、钢结构、砖混结构等结构类型。
混合结构：墙体采用粘土标准砖，防潮层以下采用水泥砂浆，防潮层以上采用混合砂砌筑框、排架填充墙砌筑时须在墙体与梁、柱的链接处挂钢丝网，以防墙面开裂。房屋内上下水、采暖、通风、除尘、电器照明设施齐全。
钢结构：该类房产地基采用混凝土管桩，基础采用钢筋砼独立桩承台作独立基础及基础梁，现浇柱。墙体采用保温型彩钢板，门窗多采用铝合金门窗，内门多为木门和钢质防火门；地面分为地砖地面、
环氧树脂地面。房屋内上下水、采暖、通风、除尘、电器照明设施齐
全。
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砖混结构：该类房产采用钢筋混凝土条形基础，蒸压灰砂砖或加气混凝土砌块墙体，彩钢板屋面；门窗采用铝合金门窗，外墙体装饰与各景区特色相统一，内墙抹灰涂料。房屋内上下水、采暖、通风、除尘、电器照明设施齐全。
2.利用状况与日常维护
企业日常管理维护制度健全，建(构)筑物总体质量良好，主要表现在以下几方面：
①建筑物基础稳固，未发现不均匀沉降；
②建筑物地面以上主体结构完好且有足够的承载力，未发现明显变形；
③建筑物内部设施完善，使用正常；各项功能的技术指标均满足既定的使用要求。
3.相关会计政策
(1)账面原值构成
房屋建(构)筑物类资产的账面原值主要由建筑安装工程费用、建设工程前期及其他费用等构成。
(2)折旧方法
被评估单位采用年限平均法计提折旧。按房屋建筑物资产类别、预计使用寿命和预计残值，确定各类房屋建筑物资产的年折旧率如下：
|||||
|-|-|-|-|
|固定资产类别|使用年限|残值率%|年折旧率%|
|房屋建筑物、构筑物|5-20|5|6.33-1.90|

4．房屋建(构)筑物及占用土地权属状况
纳入评估范围内的房屋建(构)筑物有 24项已办理房产证，房产证载权利人均为电白中茂生物科技有限公司，主要分布于电白厂区；其余位于三水厂区的 16项房屋建(构)筑物尚未办理房产证，
评估基准日，尚未办理房产证的房屋明细如下：
|||||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
|名称||用途||地址|结构||面积(m2)||建造日期|
||门卫室||办公|佛山市三水区白坭镇凤果大道3号||混合||50.40|2012/2/21|
||板房办公室||办公|佛山市三水区白坭镇凤果大道3号||钢结构||261.59|2012/5/1|
||板房宿舍||宿舍|佛山市三水区白坭镇凤果大道3号||钢结构||261.59|2012/5/1|
||牌坊||牌坊|佛山市三水区白坭镇凤果大道3号||混合||30.70|2012/5/1|
||板房食堂||食堂|佛山市三水区白坭镇凤果大道3号||混合||325.00|2012/5/1|

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|||||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
|名称||用途||地址|结构||面积(m2)||建造日期|
||卫生间||宿舍|佛山市三水区白坭镇凤果大道3号||混合||55.86|2012/5/1|
||车间A||车间|佛山市三水区白坭镇凤果大道3号||钢结构||24,372.17|2013/4/30|
||锅炉房A||车间|佛山市三水区白坭镇凤果大道3号||钢结构||592.00|2013/4/30|
||配电房||车间|佛山市三水区白坭镇凤果大道3号||钢结构||500.00|2013/4/30|
||挖瓶车间||车间|佛山市三水区白坭镇凤果大道3号||钢结构||425.00|2013/4/30|
||洗手间||宿舍|佛山市三水区白坭镇凤果大道3号||混合||50.40|2014/8//25|
||煤灰棚||车间|佛山市三水区白坭镇凤果大道3号||混合||146.30|2014/12//09|
||摩托车棚||车棚|佛山市三水区白坭镇凤果大道3号||铁质||454.73|2014/6/1|
||纸箱仓库||仓库|佛山市三水区白坭镇凤果大道3号||铁质||280.00|2014/6/1|
||临时仓库||仓库|佛山市三水区白坭镇凤果大道3号||铁质||1,000.50|2014/8/1|
||活动板房||办公|佛山市三水区白坭镇凤果大道3号||铁质||280.00|2014/1/1|
|合计|||||29,086.24|||||

房屋建(构)筑物所占用的土地为中茂生物公司经营和生产用地，土地使用权性质为出让，并已办理了土地使用权证，土地使用权证编号分别为电国用(2013)第 00498号、佛国用(2011)第 0400266号。
上述房屋建(构)筑物中存在抵押的情况，企业位于佛山市三水区白坭镇凤果大道 3号的 3项房屋建筑物(车间A、锅炉房A、配电房)已抵押给兴业银行股份有限公司广州分行，抵押权截止日期为 2017年 12
月9日。企业位于广东省电白区电城镇东街东方路的24项房屋建筑物均抵押给高州市农村信用合作联社，抵押权截止日期为 2016年 11月 18日。
(三)核实过程
1.核对账目：根据被评估单位提供的房屋建(构)筑物评估申报明细表，首先与被评估单位的资产负债表相应科目核对使总金额相符；
然后与被评估单位的房屋建(构)筑物明细账、台账核对使明细金额及内容相符；最后对房屋建(构)筑物核对了原始记账凭证等。
2.资料收集：评估人员按照重要性原则，根据房屋建(构)筑物的类型、金额等特征收集了房屋产权证明文件；收集了工程发包合同与发票、预(决)算书、工程图纸；收集了厂区平面图；收集了日常维护与管理制度等评估相关资料。
3.现场勘查：评估人员和被评估单位相关人员共同对评估基准日申报的房屋建筑物类资产进行了盘点与查看。核对了房屋建筑物名
称、数量、购建日期、面积、结构、装饰、给排水、供电照明等基本
信息；了解了房屋建筑物的工作环境、维护与保养情况等使用信息；
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了解了房屋建筑物的完损程度和预计使用年限等成新状况；
4.现场访谈：评估人员向被评估单位调查了解了房屋建筑物类资产的质量、功能、利用、维护等信息；调查了解了当地评估基准日近期的建筑安装市场价格信息；调查了解了房屋建筑物类资产账面原值构成、折旧方法、减值准备计提方法等相关会计政策与规定。
(四)评估方法
根据各类房屋建(构)筑物的特点、评估价值类型、资料收集情况等相关条件，全部采用成本法评估。
成本法计算公式如下：
评估值=重臵全价×综合成新率
1.重臵全价的确定
房屋建(构)筑物类资产的账面原值主要由建筑安装工程费用、分摊的建设工程前期及其他费用等构成。
房屋建(构)筑物的重臵全价计算公式如下：
重臵单价＝建安工程单方造价+前期费用+资金成本
重臵全价=重臵单价×建筑面积
(1)建安综合造价
对于大型、价值高、重要的房屋建筑物，根据企业提供的决算书等相关资料，通过实地勘察所掌握的房屋工程特征、技术数据，将房屋分解为若干分部分项工程，结合当地执行的定额标准和有关取费文件以及类似房屋建筑物的造价信息，采用分部分项法测算出各分部分项工程的单方造价并加以汇总，计算得出房屋建筑物的建筑安装综合造价单价。
对于价值量小、结构简单的建(构)筑物主要采用单位比较法确定其建筑安装综合造价。
(2)前期及其他费用
建设工程前期及其他费用按照被评估单位的工程建设投资额，根据行业、国家或地方政府规定的收费标准计取。前期及其他费用名称、计费基础、计费标准、计费依据如下表：
||||||
|-|-|-|-|-|
|序号|费用项目|计费基础|费率|取费依据|
|1|建设单位管理费|建安工程造价|1.5%|财建[2002]394号|

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||||||
|-|-|-|-|-|
|2|勘察设计费|建安工程造价|3.37%|计价格[2002]10号|
|3|工程建设监理费|建安工程造价|2.5%|发改价格[2007]670号|
|4|招标代理服务费|建安工程造价|0.7%|计价格[2002]1980号|
|5|环境评价费|建安工程造价|0.34%|计价格[2002]125号|
|6|白蚁防治费|建筑平方米|3元|粤价[2002]370号|
|7|墙体材料专项基金|建筑平方米|8元|粤财综［2005］164号|
|8|散装水泥专项基金|建筑平方米|4元|粤府［2000］34号|

(3)资金成本
资金成本按照被评估单位的合理建设工期，参照评估基准日中国人民银行发布的同期金融机构人民币贷款基准利率，以建安综合造价、前期及其他费用等总和为基数按照资金均匀投入计取。资金成本计算公式如下：
资金成本=(建安单方造价+前期及其他费用)×合理建设工期×贷款基准利率× 1/2
2.综合成新率的确定
依据其经济寿命年限、已使用年限，通过对其进行现场勘查，对结构、装饰、附属设备等各部分的实际使用状况做出判断，分别综合确定其尚可使用年限，然后按以下公式确定其综合成新率。
综合成新率=尚可使用年限/(尚可使用年限+已使用年限)×100%
3.评估值的确定
评估值=重臵成本×综合成新率
(五)典型案例
案例一：车间A(明细表 4-6-1序号 31)
资产名称：车间 A
账面原值：30,342,686.30元
账面净值：27,766,984.21元
房产证号：尚未办理房地产证权证
(1)概况
车间建筑面积 24,372.17平方米，该类房产地基采用预制混凝土管桩，基础采用钢筋混凝土桩承台上作独立基础及基础梁，钢筋混凝土
柱，钢桁架抗风柱，钢筋混凝土梁和钢桁架屋面梁，外覆铝单板。墙
体采用保温型彩钢板，门窗多采用铝合金门窗，内门多为钢质防火门；
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地面分为水泥、环氧树脂地面。截止评估基准日，车间维护较好，能正常使用，房屋内上下水、采暖、通风、除尘、电器照明设施齐全。
(2)重臵全价的确定
重臵全价＝建安综合造价＋前期费用及其他费用＋资金成本
(3)建筑安装工程单方造价
根据企业提供的决算书等相关资料，通过实地勘察所掌握的房屋工程特征、技术数据，将房屋分解为若干分部分项工程，结合当地执行的定额标准和有关取费文件以及类似房屋建筑物的造价信息，采用单方造价法测算出各分部分项工程的单方造价并加以汇总，计算得出房屋建筑物的建筑安装综合造价单价。该单价反映了同类房屋在评估基准日及所在地正常的施工水平、施工质量和同等装修标准下的平均造价水平。测算过程如下：
工程单方造价取费表
单位：元/平方米
|||||
|-|-|-|-|
|序号|项目|工程特征|造价|
|1|基础工程|土石方、钢筋砼独立桩承台、预制钢筋砼管桩|349.00|
|2|砌筑工程|多孔砖、钢结构|328.00|
|3|钢筋砼及钢筋工程|现浇柱、梁、板|49.00|
|4|门窗工程|塑钢平开门、推拉窗；钢质防火门|75.00|
|5|内外装饰工程|地面混凝土、水磨石；内墙面乳胶漆、天棚乳胶漆、吊顶；外墙钢板涂漆|239.00|
|6|电气工程|电气照明、防雷接地等|73.00|
|7|给排水、消防工程|钢塑给水管、UPVC排水管、消防栓|37.00|
|8|其他工程|屋面防水、保温、隔热及其他|11.00|
|9|措施项目费|模板、垂直运输、脚手架|51.00|
|10|规费||23.00|
|11|税金||42.00|
|12|合计||1277.00|

单方建安工程造价=1277.00元。
2)前期及其他费用
前期及其他费用按照国家的有关规定和地方规定计取：
前期费用及其他费用取费表
||||||
|-|-|-|-|-|
|序号|费用名称|计算依据|计算方法|金额(元)|
|1|建安工程费|||1,277.00|

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||||||
|-|-|-|-|-|
|序号|费用名称|计算依据|计算方法|金额(元)|
|2|建设单位管理费|财建[2002]394号|1×1.5%|19.16|
|3|勘察设计费|计价格[2002]10号|1×3.37%|43.03|
|4|工程建设监理费|发改价格[2007]670号|1×2.5%|31.93|
|5|招标代理服务费|计价格[2002]1980号|1×0.7%|8.94|
|6|环境评价费|计价格[2002]125号|1×0.34%|4.34|
|7|白蚁防治费|粤价[2002]370号|3元/平方米|3.00|
|8|墙体材料专项基金|粤财综［2005］164号|8元/平方米|8.00|
|9|散装水泥专项基金|粤府［2000］34号|4元/平方米|4.00|
|10|前期其他费用总和|以上各项之和|∑(2-9)|122.40|

3)资金成本
中茂生物三水厂区一期工程的建设期为 8个月，即 0.66年，建设工期内假设资金均匀投入，贷款利率按 1年期贷款利率5.6%计算，则：
资金成本=(单方工程费+前期及其他费用)×5.6%× 0.66/2
=(1277.00+122.40)×5.6%× 0.66/2
=25.85元
4)重臵全价
重臵单价＝单方建安造价+前期费用+资金成本
=1277.00+122.40+25.85
=1,425.00元(取整)
重臵全价=重臵单价×面积
=1,425.00× 24,372.17
=34,730,300.00(百位取整)
(3)成新率测算
经现场勘察，该建筑物使用及维护状况正常，具体情况如下：
该建筑物为2013年建成投入使用，该房屋为钢结构生产性用房，经济寿命年限 50年，至评估基准日已使用 1.83年，评估人员通过对该房屋进行现场勘查，对结构、装饰、附属设备等各部分的实际使
用状况作出判断。考虑房屋保养情况较好，综合确定其尚可使用年限
为 48年。但该车间建造在宗地编号为佛国用(2011)第 0400266号的土
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地上，土地剩余使用年限为 46.36年，则综合成新率根据孰低原则确定：
综合成新率=尚可使用年限/(尚可使用年限+已使用年限)×100%
=46.36/(1.83+46.36)×100%
=96%(取整)
(4)评估值的确定
评估值=重臵全价×综合成新率
=34,730,300.00×96%
=33,341,100.00元(取整)
(六)评估结果
房屋建筑物评估结果及增减值情况如下表：
房屋建筑物评估结果汇总表
金额单位：人民币万元
||||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
|科目名称|账面价值||评估价值||增减额||增值率%||
||原值|净值|原值|净值|原值|净值|原值|净值|
|房屋建筑物|4,069.72|3,422.04|4,702.86|4,401.00|633.14|978.96|15.56|28.61|
|构筑物|153.88|53.92|163.14|98.60|9.26|44.68|6.02|82.86|
|合计|4,223.60|3,475.96|4,866.00|4,499.60|642.39|1,023.64|15.21|29.45|

房屋建筑物原值评估增值 642.39万元，增值率15.21%；净值评估增值 1,023.64万元，增值率29.45%。评估增值原因主要如下：
(1)由于建筑材料价格、人工、机械台班费的上涨造成评估增值；
(2)本次评估按房屋建(构)筑物的经济耐用年限确定综合成新率，建筑物耐用年限较企业会计折旧的年限相比为长，故造成评估增值。
三、机器设备评估技术说明
(一)评估范围
纳入评估范围的设备类资产包括：机器设备、运输设备、电子设备。设备类资产评估基准日账面价值如下表所示：
金额单位：人民币元
||||
|-|-|-|
|科目名称|账面原值|账面净值|
|机器设备|54,420,393.66|39,107,051.53|
|运输设备|296,300.00|237,229.79|
|电子设备|15,498,999.23|10,225,260.08|

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||||
|-|-|-|
|科目名称|账面原值|账面净值|
|设备类合计|70,215,692.89|49,569,541.40|

(二)机器设备概况
设备类资产包括机器设备、运输车辆及电子设备。
机器设备主要为空压机、霉菌培养箱、车间制冷系统、蘑菇灭菌器、压缩空气设备、减速电机等 131项，其中 4项为进口设备，其余设备均为国产设备，以上设备在评估基准日均正常使用。
运输车辆包括宝来牌轿车和江淮牌小客车，共 2辆，在评估基准日均能正常使用。
电子设备主要为企业各部门办公用计算机、空调、文件柜、地扇以及车间用的周转车、货架、装袋机等电子设备共 415项，以上设备在评估基准日均能正常使用。
1.相关会计政策
(1)账面原值构成
机器设备的账面原值主要由设备含税购臵价、运输费、安装工程费等构成。
车辆的账面原值主要由车辆含税购臵价、车辆购臵税及牌照费等构成。
电子设备的账面原值主要由设备含税购臵价、相关税费、运输费、装卸费、安装费等构成。
(2)折旧方法
被评估单位采用年限平均法计提折旧。按设备资产类别、预计使用寿命和预计残值，确定各类设备资产的年折旧率如下：
|||||
|-|-|-|-|
|资产类别|估计使用年限|净残值率(%)|年折旧率(%)|
|机械设备|10年|5.00|9.50|
|专用器具|5年|5.00|19.00|
|生产工具|3-5年|5.00|19.00-31.67|
|运输设备|5-10年|5.00|9.50-19.00|
|电子及其他设备|5年|5.00|19.00|

(三)核实过程
1.核对账目：根据被评估单位提供的设备类资产评估申报明细
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股东全部权益价值项目评估说明
表，首先与被评估单位的资产负债表相应科目核对使总金额相符；然后与被评估单位的设备类资产明细账、台帐核对使明细金额及内容相符；最后对部分设备类资产核对了原始记账凭证等。
2.资料收集：评估人员按照重要性原则，根据设备类资产的类型、金额等特征收集了设备购臵发票、合同、技术说明书；收集了车辆行驶证复印件；收集了设备日常维护与管理制度等评估相关资料。
3.现场勘查：评估人员和被评估单位相关人员共同对评估基准日申报的设备类资产进行了盘点与查看。核对了设备名称、规格、型号、数量、购臵日期、生产厂家等基本信息；了解了设备的工作环境、利用情况、维护与保养情况等使用信息；了解了设备的完损程度和预计使用年限等成新状况；了解了设备的技术水平；填写了典型设备的现场调查表。
4.现场访谈：评估人员向被评估单位调查了解了设备类资产的性能、运行、维护、更新等信息；调查了解了各类典型设备评估基准日近期的购臵价格及相关税费；调查了解了设备类资产账面原值构成、折旧方法、减值准备计提方法等相关会计政策与规定。
(四)评估方法
机器设备类资产主要包括机器设备、车辆及电子设备，主要采用成本法进行评估，对于部分电子设备，按照评估基准日的二手市场价格进行评估。
成本法计算公式如下：
评估值=重臵全价×综合成新率
1.重臵全价的确定
依据财政部、国家税务总局(财税〔2008〕170号)《关于全国实施增值税转型改革若干问题的通知》，自2009年1月1日起，购进或者自制(包括改扩建、安装)固定资产发生的进项税额，可根据《中华人民共和国增值税暂行条例》(国务院令第538号)和《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》(财政部、国家税务总局令第50号)的有关规定，从销项税额中抵扣。经了解中茂生物属于一般纳税人企业，但企业的主营业务为自营农产品销售，根据《中华人民共和国增值税暂行
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条例》第十五条规定，农业生产者销售的自产农产品免征增值税。企业没有可供抵扣的销项税额，因此本次评估的机器设备、电子设备重臵价为含税价。
对机器设备的评估，主要采用成本法。计算公式如下：
评估值=重臵全价×成新率
(1)重臵全价的确定
重臵全价=设备含税购臵费+前期费用+资金成本
1).设备购臵费
对于需要安装的设备，设备购臵费由购臵价、运输费、安装调试费组成；对于不需要安装的设备，设备购臵费由购臵价、运输费组成。
①购臵价
对与国产机器设备主要依据《2014中国机电产品报价手册》、向生产厂家询价或从有关报价资料上查找现行市场价格，对于没有查询到设备出厂价的参考最近购臵的同类设备合同价格确定。
对于进口设备，设备购臵费=CIF+关税+增值税+外贸代理费+银行手续费
②运输费
根据国家的相关规定，结合设备生产厂家到安装地的距离和采用的运输工具，测算运输费率。其中包括了设备从生产厂到工程现场所发生的装卸、运费、采购、保管等费用。具体计算公式为：
运输费=设备购臵费×运输费率
首先查询设备的价格中是否包含设备运输费，如不包含则根据销售企业与设备使用单位的运距、设备体积大小(能否集装箱、散装)设备的重量、价值(贵重、价低)以及所用交通工具等因素视具体情况综合确定。
③安装调试费
查询设备的价格中是否包含厂家上门免费的安装调试，如果不包含，则参考《机械工业建设项目概算编制办法及各项概算指标》中有关规定，综合测算确定其费用。
2)前期及其他费用
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建设工程前期及其他费用按照被评估单位的工程建设投资额，根据行业、国家或地方政府规定的收费标准计取。前期及其他费用名称、计费基础、计费标准、计费依据如下表：
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|序号|费用名称|计费基础|标准||取费依据|
|一|建设单位管理费|设备费||1.5%|财建[2002]394号|
|二|勘察设计费|设备费|3.37%||计价格[2002]10号|
|三|工程监理费|设备费|2.5%||发改价格[2007]670号|
|四|工程招投标代理服务费|设备费|0.7%||计价格[2002]1980号|
|五|环境评价费|设备费|0.34%||计价格[2002]125号|
|前期费及其他费用合计|||8.41%|||

3)资金成本
资金成本按照被评估单位的合理建设工期，参照评估基准日中国人民银行发布的同期金融机构人民币贷款基准利率，以设备费、前期及其他费用等总和为基数按照资金均匀投入计取。资金成本计算公式如下：
资金成本=(设备费+前期及其他费用)×合理建设工期×贷款基准利率× 1/2
(2)运输车辆重臵全价确定
根据财税〔2013〕106号文件，增值税一般纳税人自用的应征消费税的摩托车、汽车、游艇，其进项税额准予从销项税额中抵扣。但企业的主营业务为自营农产品销售，对于自营农产品销售的收入免征增值税，企业没有可供抵扣的销项税额，本次评估的运输车辆重臵价为含税价。
车辆重臵全价由购臵价、购臵附加税、牌照费等三部分构成，计算公式如下：
车辆重臵全价=车辆购臵价+车辆购臵税+牌照费
(车辆购臵税=车辆不含税售价×10%)
(3)电子设备重臵全价确定
对电子设备，查询市场的售价来确定重臵全价。对于购臵时间长，难以查询新购臵价格的电子类设备，按市场法评估，主要以二
手价确定评估值。
2.综合成新率的确定
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(1)对于专用设备和通用机器设备，主要依据设备经济寿命年限、已使用年限，通过对设备使用状况、技术状况的现场勘查了解，确定其尚可使用年限，然后按以下公式确定其综合成新率。
综合成新率=尚可使用年限/(尚可使用年限+已使用年限)×100%
(2)对于电子设备、空调设备等小型设备，主要依据其经济寿命年限来确定其综合成新率；对于大型的电子设备还参考其工作环境、设备的运行状况等来确定其综合成新率。计算公式如下：
年限法成新率=(经济寿命年限－已使用年限)/经济寿命年限×100%
综合成新率=年限法成新率×调整系数
(3)对于车辆，主要依据国家颁布的车辆强制报废标准，以车辆行驶里程、使用年限两种方法根据孰低原则确定理论成新率，然后结合现场勘查情况进行调整。计算公式如下：
使用年限成新率=尚可使用年限／(尚可使用年限+已使用年限)×100%
行驶里程成新率=(规定行驶里程－已行驶里程)／规定行驶里程×100%
理论成新率＝Min(使用年限成新率，行驶里程成新率)
综合成新率=理论成新率×调整系数
3.评估值的确定
评估值=重臵全价×综合成新率
(五)典型案例
案例一：C03-16口接种机(固定资产评估明细表-机器设备序号 14)资产名称：C03-16口接种机(进口设备)
制造厂家：MRENG CORPORATION
存放地点：车间
购臵日期：2013/4/30；启用日期：2013/4/30
账面原值：404,800.00元
账面净值：334,297.33元
数量：2台
技术参数：
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|||||
|-|-|-|-|
|重量|300KG|输入电压|220V / 380V|
|机械功率|1.6KW|机器产量|9000瓶/小时|
|操作人数|2人|出菇适温|20°C|
|成活率|99.9%|输入压力|0.8Mpa|

1.重臵全价的确定
重臵全价＝设备购臵价＋前期费用+资金成本
(1)设备购臵价的确定
设备购臵价＝CIF价＋关税＋增值税＋银行财务费＋外贸手续费＋海关监管手续费＋商检费＋国内运输费＋国内安装调试费
其中，CIF价为设备进口中国海岸关口的价格，
根据设备海关进口货物报关单，并向设备采购部门及代理商核实，确定该C03-16口接种机的现行到岸价折合为人民币256,200.00元。
重臵价格计算表
金额单位：人民币元
||||||
|-|-|-|-|-|
|序号|项目|计费基数|费率|金额|
|1|到岸价(CIF价)|||256,200.00|
|2|关税|CIF价|10.00%|25,620.00|
|3|增值税|CIF价+关税|17.00%|47,909.40|
|4|外贸手续费|CIF价|0.50%|1,281.00|
|5|银行手续费|CIF价|0.50%|1,281.00|
|6|国内运输费|购臵价|0.50%|1,661.46|
|7|安装调试费|购臵价|3.00%|9,968.74|
|合计||||343,921.60|

(2)前期费用及其他费用
根据国家和地方的相关行政事业收费标准，确定前期费用及其他费用。计算标准见下表：
前期及其他费用计算表
金额单位：人民币元
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|序号|费用名称|计费基础|标准||取费依据|
|一|建设单位管理费|设备费||1.5%|财建[2002]394号|
|二|勘察设计费|设备费|3.37%||计价格[2002]10号|
|三|工程监理费|设备费|2.5%||发改价格[2007]670号|
|四|工程招投标代理服务费|设备费|0.7%||计价格[2002]1980号|
|五|环境评价费|设备费|0.34%||计价格[2002]125号|
|前期费及其他费用合计|||8.41%|||

经上述计算，接种机的前期费及其他费用为 28,923.81元。
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(3)资金成本
资金成本按照被评估单位的合理建设工期，参照评估基准日中国人民银行发布的同期金融机构人民币贷款基准利率，以设备费、前期及其他费用等总和为基数按照资金均匀投入计取。根据查阅相关工程施工合同，被评估单位的合理建设工期为 0.66年。资金成本计算公式如下：
资金成本=(设备费+前期及其他费用)×合理建设工期×贷款基准利率× 1/2
= 6,890.18元
(4)重臵全价
重臵全价=购臵价+前期及其他费用+资金成本
=343,921.60+28,923.81+6,890.18
=379,740.00元(取整至十位)
2.成新率的确定
该机器设备购臵日期为 2013年 4月，该设备经过现场勘测，设备运转正常，截止评估基准日，已使用 1.83年，尚可使用时间为 13年。
综合成新率=尚可使用年限/(尚可使用年限+已使用年限)×100%
=13.00/(13.00+1.83)×100%
=88%(取整)
3.评估值的确定
评估值=重臵全价×成新率
=379,740.00×88%
=334,170.00元(取整)
案例二：柴油发电机组(固定资产-机器设备评估明细表序号27)
资产名称：柴油发电机组(国产设备)
规格型号：DS 500
生产厂家：广州市伟力达机电有限公司
购臵日期：2013年4月30日
启用日期：2013年4月30日
账面原值：585,200.00元
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账面净值：483,277.67元
数量：2台
设备具体清单如下表：
|||||
|-|-|-|-|
|常用功率|500KW|机组型号|DS 500|
|转速|1500|电压|400V/220V|
|频率|50HZ|冷却方式|闭式水冷(带水箱)|
|启动方式|24V蓄电电池|燃料|0#柴油|
|机油|15W40CD|机组外形|3650mm*1750mm*2000mm|

1.重臵全价的确定
该柴油发电机组的重臵单价由设备购臵价、运输费、安装调试费、前期费用以及资金成本组成。
设备购臵费：
(1)购臵价：通过市场查询及向生产厂家询价，该柴油发电机组重臵单价(含税)为 241,500.00元
(2)运输费：通过查询机械计(1995)1041号文及《资产评估数据》表，确定该设备的运输费为设备购臵价的0.5%，则确定运输费为 1,210.00元。
(3)安装调试费：通过查询机械计(1995)1041号文及《资产评估数据》表，确定该设备安装调试费费率为设备购臵价的3%。则确定该设备安装调试费为 7,245.00元
设备购臵费=购臵价+运输费+安装调试费
=249,955.00元
2.前期费用及其他费用
根据国家和地方的相关行政事业收费标准，确定前期费用及其他费用。计算标准见下表：
前期及其他费用计算表
金额单位：人民币元
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|序号|费用名称|计费基础|标准||取费依据|
|一|建设单位管理费|设备费||1.5%|财建[2002]394号|
|二|勘察设计费|设备费|3.37%||计价格[2002]10号|
|三|工程监理费|设备费|2.5%||发改价格[2007]670号|
|四|工程招投标代理服务费|设备费|0.7%||计价格[2002]1980号|
|五|环境评价费|设备费|0.34%||计价格[2002]125号|

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股东全部权益价值项目评估说明
||||||
|-|-|-|-|-|
|序号|费用名称|计费基础|标准|取费依据|
|前期费及其他费用合计|||8.41%||

经上述计算，接种机的前期费及其他费用为 21,021.22元。
3.资金成本
资金成本按照被评估单位的合理建设工期，参照评估基准日中国人民银行发布的同期金融机构人民币贷款基准利率，以设备费、前期及其他费用等总和为基数按照资金均匀投入计取。根据查阅相关工程施工合同，被评估单位的合理建设工期为 0.66个月。资金成本计算公式如下：
资金成本=(设备费+前期及其他费用)×合理建设工期×贷款基准利率× 1/2
=(252,490.00+21,335.41)×0.66×5.6%× 1/2
=5,007.64
4.成新率的确定
该机器设备购臵日期为 2013年 04月 30日，截止评估基准日，经过现场勘查，该设备运转正常，使用状况良好，确定该设备尚可使用年限为 13.00年。
年限成新率=尚可使用年限/(尚可使用年限+已使用年限)×100%
=13.00/(13.00+1.83)×100%
=88%(取整)
5评估值的确定
评估值=重臵全价×数量×成新率
=275,985.00×2×88%
=485,730.00元(取整)
案例三：宝来牌(车辆清查评估明细表序号 1)
规格型号：宝来牌FV7162XATG
生产厂家：一汽-大众汽车有限公司
车牌号：粤ZM951
购臵日期：2012年11月5日
启用日期：2012年11月5日
账面原值：130,500.00元
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账面净值：74,711.25元
设备主要参数：
|||||
|-|-|-|-|
|发动机|1.6L 105马力 L4|变速箱|5挡手动|
|长*宽*高(mm)|4540*1775*1467|车身结构|4门5座三厢车|
|最高车速(km/h)|185|排量(mL)|1598|
|进气形式|自然吸气|最大马力(Ps)|105|
|最大功率(kW)|77|供油方式|多点电喷|
|整备质量(kg)|1265|燃料形式|汽油|
|车体结构|承载式|发动机型号|EA111|
|驱动方式|前臵前驱|行李厢容积(L)|450|

1.重臵全价的确定
(1)车辆购臵价
通过查询汽车销售网，该车现含税销售价格为114,500.00元，则以其含税价114,500.00元为购臵价。
(2)车辆购臵税
车辆购臵税为不含税价的10%，即：
车辆购臵税=[购臵费/(1+17%)]×10%
=[114,500.00/(1+17%)]×10%
=9,786.32元
(3)牌照费
牌照费=300.00元
(4)重臵全价的确定
重臵全价=含税购臵价+车辆购臵税+牌照费
=114,500.00+9,786.32+300.00
=124,600.00元(百位取整)
2.成新率的确定
该车辆购臵日期为2012年11月，截止评估基准日，已使用1.73年，经过现场勘查，该车辆运转正常、维护保养良好并结合车辆实际已行驶里程数等因素，综合确定尚可使用年限为13年。
使用年限年限成新率=尚可使用年限/(尚可使用年限+已使用年
限)×100%
=13/(13+1.73)×100%
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股东全部权益价值项目评估说明
=85%(取整)
经查询车辆行驶记录，该车辆至基准日已行驶 113,359.00公里。
经查询相关资料，该款车型的规定行驶里程数为 600,000.00公里。
里程成新率=(规定行驶公里数-已行驶公里数)/规定行使公里数×100%
=(600,000.00-113,359.00)/600,000.00×100%
=81%(取整)
根据孰低法原则，该车理论成新率为81%。结合现场勘查情况，现场勘查情况与理论成新率差异不大，不做调整，故车辆综合成新率为81%。
3.评估值的确定
评估值=(购臵价+车辆购臵税+牌照费)×成新率
=124,600.00×81%
=100,926.00元(取整)
(六)评估结果
机器设备评估结果及增减值情况如下表：
机器设备评估结果汇总表
金额单位：人民币万元
||||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
|科目名称|账面价值||评估价值||增减额||增值率%||
||原值|净值|原值|净值|原值|净值|原值|净值|
|机器设备|5,442.04|3,910.71|4,863.89|3,983.34|-578.15|72.63|-10.62|1.86|
|运输设备|29.63|23.72|28.72|26.19|-0.91|2.47|-3.07|10.40|
|电子设备|1,549.90|1,022.53|1,440.01|1,035.00|-109.89|12.48|-7.09|1.22|
|合计|7,021.57|4,956.95|6,332.62|5,044.53|-688.95|87.58|-9.81|1.77|

设备评估原值为6,332.62万元，原值减值688.95万元，原值减值率9.81%。评估净值为5,044.53万元，净值增值87.58万元，净值增值率1.77%，评估增减值原因主要如下：
(1)机器设备原值评估减值10.62%，净值评估增值1.86%，原值评估减值原因如下：1)由于技术进步，设备功能不断更新，使得相同型号机器设备的市场价格处于不断下降的趋势，从而导致机器设备原值评
估减值。2)造成净值评估增值原因主要是企业采用的折旧年限短于评
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估采用的经济寿命使用年限导致评估净值增值。
(2)车辆原值减值3.07%，净值增值10.40%，原值评估减值原因是相同型号车辆的市场价格呈不断下降趋势导致车辆评估减值；评估净值增值的原因企业采用的折旧年限短于评估采用的经济寿命使用年限导致评估净值增值。
(3)电子设备评估原值减值7.09%，评估净值增值1.22%，电子设备由于技术进步，电子产品的更新换代速度越来越快，相同配臵的电子设备市场价格也处于不断下降的趋势。因此，电子设备评估原值减值。
净值评估增值原因主要是企业采用的折旧年限短于评估采用的经济寿命使用年限导致评估净值增值。
四、在建工程评估技术说明
(一)评估范围
纳入评估范围的在建工程包括：土建工程。在建工程评估基准日账面价值如下表所示：
金额单位：人民币元
|||
|-|-|
|科目名称|账面价值|
|土建工程|6,920,969.48|
|合计|6,920,969.48|

(二)在建工程概况
土建工程概况
土建工程主要为中茂生物在佛山三水白坭镇的二期工程。截止评估基准日，该工程截止评估基准日，二期工程尚处于基础承台、基础梁施工阶段。
(三)核实过程
1.核对账目：根据被评估单位提供的在建工程资产评估申报明细表，首先与被评估单位的资产负债表相应科目核对使总金额相符；然后与被评估单位的在建工程资产明细账、台帐核对使明细金额及内容相符；最后对部分在建工程资产核对了原始记账凭证等。
2.资料收集：评估人员按照重要性原则，根据在建工程的类
型、金额等特征收集了项目的初步设计及批复、建设用地规划许可
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证、建设工程规划许可证等合规性文件；收集了工程发包合同与发票、工程图纸、等评估相关资料。
3.现场勘查：评估人员和被评估单位相关人员共同对评估基准日申报的在建工程进行了现场勘查。勘查了在建工程的形象进度、工程质量、工程管理等相关情况。
4.现场访谈：评估人员向被评估单位调查了在建工程的质量、用途等信息；调查了解了当地评估基准日近期的建设工程的市场价格信息，调查了解了在建工程账面原值构成、减值准备计提方法等相关会计政策与规定。
(四)评估方法
在建工程主要是土建工程，采用成本法评估，为避免资产重复计价和遗漏资产价值，结合土建工程特点，针对各项土建工程类型和具体情况，采用以下评估方法：
根据在建工程的特点、评估价值类型、资料收集情况等相关条件，采用成本法进行评估
对开工半年以内的在建土建工程按账面值确定评估值。
截止评估基准日，中茂生物的在建工程-土建为半年以内中茂生物公司在三水的二期工程，因此以其核实无误后的账面价值确定评估价值，该在建工程评估截止评估基准日价值为 6,920,969.48元，评估无增减值。
(五)评估结果
在建工程评估结果汇总表
金额单位：人民币元
||||||
|-|-|-|-|-|
|序号|项目名称|账面价值|评估值|增值率%|
|1|在建工程-土建工程|6,920,969.48|6,920,969.48|0.00|
|合计||6,920,969.48|6,920,969.48|0.00|

五、工程物资评估技术说明
评估基准日工程物资账面余额25,272.00元，核算内容主要为金刚
砂，存储于企业仓库，评估基准日工程物资未计提跌价准备，工程
物资账面净额为25,272.00元。
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评估人员向被评估单位调查了解了工程物资的采购模式、供需关系、市场价格信息等。按照重要性原则对采购合同进行了抽查。
评估人员和被评估单位工程物资管理人员共同对物资进行了抽盘，并对工程物资的质量和性能状况进行了重点察看与了解，最后根据盘点结果进行了评估倒推，评估倒推结果和评估基准日工程物资数量、金额一致。
被评估单位工程物资主要为近期购入，账面值与市场价格接近，按物资的账面价值确认评估值。
工程物资评估值为25,272.00元,评估值无增减。
六、土地使用权评估技术说明
(一)土地评估范围
纳入评估范围的无形资产-土地使用权共2宗，账面价值见下表：
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|土地权证编号|土地位臵|取得日期|证载土地面积|原始入账价值|账面价值|
|佛国用(2011)第0400266号|佛山市三水区凤果大道3号|2011/8/18|90,987.60|6,318,853.96|5,750,474.44|
|电国用(2013)第00498号|电白区电城镇东方路|2013/5/31|28,257.00|27,222,900.00|25,284,726.60|
|合计|||119,244.60|33,541,753.96|31,035,201.04|

(二)土地使用权概况介绍
土地基本状况
(1)电白地块
根据电国用(2013)第00498号的有关内容，电白地块土地权利人为电白中茂生物科技有限公司。土地性质为国有出让用地，土地用途为工业土地。
(2)三水地块
根据佛国用(2011)第0400266号的有关内容，土地权利人为电白中茂生物科技有限公司佛山市三水分公司。土地性质为国有出让用地，土地用途为工业土地。
(三)评估原则
根据地价评估的技术规程及待估宗地的具体情况，在本报告评估
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过程中，我们遵循的主要原则有：
1.预期收益原则，是指土地估价应以估价对象在正常利用条件下的未来客观有效的预期收益为依据。
2.替代原则是指土地估价应以相邻地区或类似地区功能相同、条件类似的土地市场交易价格为依据，估价结果不得明显偏离具有替代性质的土地正常价格。
3.最有效利用原则，是指土地估价应以待估宗地的最有效利用为前提估价。判断土地的最有效利用以土地利用符合其自身利用条件、法律法规政策及规划限制、市场要求和最佳利用程度等。
4.供需原则，是指土地估价要以市场供需决定土地价格为依据，并充分考虑土地供需的特殊性和土地市场的地域性。
5.报酬递增递减原则，是指土地估价要考虑在技术等条件一定的前提下，土地纯收益会随着土地投资的增加而出现由递增到递减的特点。
6.贡献原则，是指土地总收益是由土地及其他生产要素共同作用的结果，土地的价格可以土地对土地收益的贡献大小来决定。
7.变动原则，是指估价人员应把握土地价格影响因素及土地价格的变动规律，准确地评估价格。
(四)影响地价因素分析
1.一般因素
(1)一般因素概况
广东省，以岭南东道、广南东路得名，简称―粤‖，省会广州，是中国大陆南端沿海的一个省份，位于南岭以南，南海之滨，与香港、澳门、广西、湖南、江西和福建接壤，与海南隔海相望，划分为珠三角、粤东、粤西和粤北四个区域，下辖21个省辖市(副省级城市2个，地级市19个)，119个县级行政区(59个市辖区、21个县级市、36个县、3个自治县)。
广东省在语言风俗、传统、历史文化等方面都有着独特风格，是岭南文化的重要传承地。通行粤语、客家语和闽语，而且粤、客两大方言的中心都在广东。广东省也是中国人口最多，社会、文化最开放
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的省份，居粤的外国人士达百万。
(2)经济环境状况
2014年，广东经济总体保持稳定发展态势，同时稳中有升。四个季度GDP的累计增速分别为7.2%、7.5%、7.6%和7.8%。与全国相比，
广东经济增速高出全国0.4个百分点。2014年广东经济发展中有一个亮点，即人均GDP达到63452元，折合10330美元，首次超过1万美元，这是广东作为全国人口最大省份，经济长期持续发展的突出成果，标志着全省经济社会发展进入了一个新的重要阶段。对这个问题，可以从几个角度看。
一是这意味着广东的经济实力进一步增强，发展水平进一步提
升。从全国范围看，2014年，广东成为继天津、北京、上海、江苏、浙江、内蒙古等省市之后，又一个人均GDP超过1万美元的省份。从
发展历程看，1997年广东人均GDP首次超过1万元，2004年超过2万元，2007年超过3万元，2010年超过4万元，2011年跨上5万元台阶，2014年则迈上了6万元新台阶，充分体现出经济持续稳定发展的特点。从世界范围看，2013年人均GDP在1万美元以上的国家有65个，预计2014年有66个，如果把广东作为一个经济体参与排位，则目前广东人均GDP约排在世界各国第65位，达到世界平均水平，这标志着广东经济社会的整体发展已达到中等发达国家水平。二是这意味着广东经济发展进入一个新的阶段，转型升级的任务更加艰巨。目前，广东第三产业比重超过第二产业、人均GDP超过1万美元、城镇化率达到68%、人均预期寿命接近77岁，综合这些因素，按照相关工业化阶段标准判断，广东正处于―工业化中期‖向―工业化后期‖转变阶段，并开始进入以信息化带动工业化，以国际化促进市场化，以城市化为载体，加快经济转型、社会转型，着力向建成全面小康社会、实现基本现代化的新阶段迈进。
按照国际经验，人均GDP迈入1万美元是一个重要的门槛，跨过这个
门槛，既意味着经济社会发展进入一个新的台阶，也意味着转型升级的压力更加大，比如产业转型升级、结构调整的难度更大了，大城市病更加突出了，百姓对民生服务和环保的诉求更高了。这对政府的执政管理提出了更高的要求，问题处理不好将会影响经济社会可持续发
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展。三是广东地区发展差距突出，整体的较好水平不能掩盖局部的相对落后，协调发展的任务依然艰巨。珠三角地区人均GDP早在2010年就超过1万美元，但粤东西北地区人均GDP到目前仍未达到全国平均
水平，12个地级市中只有阳江超过全国平均水平。可以说，广东率先全面建成小康社会的难点在农村、在粤东西北地区，解决了这个问题，广东整体发展水平就实现大的提升。
2014年，珠三角规划纲要、粤东西北振兴发展战略的深入实施，以及珠江西岸先进装备制造业产业带战略的确立，推动广东经济结构继续调整，促进转型升级步伐加快。从统计数据看，经济结构调整最突出的表现是三大结构性指标提前一年达到―十二五‖规划预期目标。
2014年，按经济普查以后的核算口径计算，广东服务业增加值占GDP的比重为49.1%，比2013年提高0.3个百分点，提前一年实现―十二五‖
规划48%的预期目标。广东城镇化率略超68%，提前一年达到―十二五‖规划68%的预期目标。广东R&D经费支出占GDP的比例初步预计达到
2.36%，提前一年实现―十二五‖规划2.3%的预期目标。
一是投资结构变化契合产业结构调整方向。2014年，全省服务业完成投资17135.89亿元，同比增长15.9%，三次产业投资结构调整为1.3：32.6：66.1，服务业投资比重同比提高0.2个百分点。金融业投资累计增长27.5%；民生领域投资保持较快增长。湛江钢铁、中委合资广东石化、中海石油炼化改扩建及乙烯工程等重大项目建设进展顺利，工业完成投资8400.04亿元，增长17.3%。珠江西岸先进装备制造产业首
批总投资330多亿元的13个项目开工。高耗能工业投资增长放缓，增
长14.4%。与此同时，对工业企业的技术升级改造力度加强，全省完成技术改造投资2668.24亿元，增长12.5%，其中工业技改投资1867.59
亿元，增长23.3%，占工业投资的比重为22.2%。
二是现代产业占比提升，产业结构更趋高级化。三次产业结构继续调整，2014年三次产业结构调整为4.7：46.2：49.1，第三产业占比继续提高0.3个百分点。现代产业比重不断提升。预计现代服务业增长
8.3%，占服务业增加值比重达58.1%，占比同比提高0.2个百分点。高技术制造业完成增加值7546.10亿元，同比增长11.4%，占规模以上工
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业的比重达25.7%，占比比2013年提高0.6个百分点。先进制造业完成
增加值14103.95亿元，同比增长9.2%，占规模以上工业的比重达48.1%，比2013年提高0.2个百分点。战略性新兴产业不断发展，新一代显示技术、新型动力电池、北斗卫星导航应用等投入生产。
三是内销占比提升，贸易结构优化。2014年，广东工业品实现出口交货值33358.92亿元，增长5.7%，实现内销产值83039.89亿元，增长11.0%，内销占工业销售产值的比重达71.3%，同比增加0.5个百分点。
进出口结构优化，反映对外贸易自主发展能力的一般贸易自年初持续保持良好增长态势，完成进出口4157.6亿美元，增长12.7%，一般贸易进出口额占比提升至38.6%。加工贸易中―委托设计+自主品牌‖方式出口占出口总额比重提高到66%，跨境电子商务交易量占全国近七成。
四是粤东西北占比提升，区域协调发展战略初显成效。珠三角对粤东西北的对口帮扶力度进一步加强，省政府推动设立121亿元粤东西北振兴发展股权基金，积极争取国家政策支持13个原中央苏区经济发展，粤东西北以交通基础设施建设、产业园区扩能增效、中心城区扩容提质和新区建设为抓手，推进钢铁、石化等大项目的投资建设，促进经济加快发展，缩小与珠三角差距。2014年，粤东西北地区多数经济指标增速高于珠三角地区。规模以上工业增加值增长14.2%，比珠三角高5.9个百分点；固定资产投资增长29.6%，比珠三角高15个百分点；社会消费品零售总额增长11.8%，略低于珠三角；进出口增长
6.9%，比珠三角高8.6个百分点。全年粤东西北地区GDP增速比珠三角地区高1.5个百分点以上。
2014年，广东经济增长质量效益继续保持较好水平，财政税收收入增速在全国居于前列，主要体现在四个方面：
一是财政税收增势较好。2014年，来源于广东的财政总收入
19080.13亿元，增长12.5%。完成地方公共财政预算收入8060.06亿元，增长13.9%。全年税收收入增长平稳，国税收入突破万亿大关，达到10152.21亿元，增长12.5%，收入总量连续20年位居全国首位，其中先进制造业、金融业和―营改增‖现代服务业等体现经济结构调整成效的税收增速均在20%以上。地税收入突破8000亿元，增长11.1%，税收规
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模连续21年居全国地税系统首位。
二是企业利润保持较快增长。1-11月，广东规模以上工业企业实现利润总额5559.62亿元，增长16.5%，比全国利润增速高11.2个百分点，亏损面下降至16.3%，主营业务收入利润率5.5%，同比提高0.4个百分点。工业企业利润总额在2013年增长超过20%的基础上继续保持较高增速，表明企业在应对市场风险、降低生产经营管理成本、推进产品升级换代方面取得良好的效果。
三是居民收入稳定增加。全省实施2014年城乡低保最低标准，各类地区低保最低标准提高45元至102元不等；企业退休人员月平均养
老金增长10.4%；城乡居民基础养老金标准提高至每月每人80元。根
据城乡一体化住户调查，全年广东居民人均可支配收入25685元，同
比增长9.7%，扣除价格因素，实际增长7.2%。其中，农村常住居民人均可支配收入12246元，同比增长10.6%，扣除价格因素，实际增长8.3%；
城镇常住居民人均可支配收入32148元，同比增长8.8%，扣除价格因素，实际增长6.4%。
四是能耗水平持续降低。2014年，广东规模以上工业综合能源消费量14496.91万吨标准煤，同比下降1.6%，比工业生产增速低10.0个百分点。全省节能降耗年度预期目标有望完成。
广东经济发展活力充沛，信息消费、网购、高铁出行等新业态发展迅速，成为拉动经济增长的重要力量。预计2014年现代服务业实现增加值增长8.3%，比整体服务业高出0.1个百分点。受厦深线班次增多、南广贵广高铁开通影响，高铁客运强劲增长，完成客运量8517万人，增长62.0%，占整个铁路运输的37.0%，占比同比提高11.3个百分点。2014年,通信业务总量增长13.5%，3G移动电话期末户数达4981.24万户，同比增长11.5%，4G移动电话上半年开始起步，三季度末用户达646万户，年末飙升到1470万户。2014年，互联网和相关服务业实现营业收入增长36.3%，营业利润增长21.4%；软件和信息技术服务业实现营业收入增长11.9%，营业利润增长9.8%；信息传输计算机服务业和软件业实现增加值增长7.8%，同比提高4.8个百分点。同时，与信息消费相关的通讯器材类消费增长加快，2014年限额以上批发零售业通讯器材类商品
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零售额增长22.0%，增幅同比提高12.2个百分点。网购保持火爆，增长迅猛，受广货网上行活动及年底―双十一‖等电商活动推动，传统实体商业积极发展网上销售，2014年全省限额以上批发零售企业实现网上零售额高速增长70.7%，占社会消费品零售总额的2.3%，拉动社会消
费品零售总额增长约1.1个百分点。网购等电子商务带动邮政、快递服务市场持续快速发展，2014年规模以上快递服务业企业实现营业收入增长71.1%。
2015年，国内外经济发展环境依然错综复杂。从国际看，世界经济复苏不及预期，主要经济体走势分化。美国经济总体较好，美国房地产逐渐回暖；欧元区复苏步履蹒跚；巴西、俄罗斯等新兴经济体面临的困难增加。此外，巴以冲突、伊拉克地区恐怖组织威胁、西非埃博拉疫情等不稳定因素也影响世界经济和贸易。从国内看，国内经济虽有下行压力，但中央经济工作精神和各项宏观调控措施的出台稳定了各方生产经营预期，经济保持稳定是大概率事件。从广东看，先行指标表明广东经济运行内在动力仍比较强劲，广东省PMI指数连续10个月居于50%的荣枯线上，贷款、用电、货运、客运量均保持较高增速。党的十八大和十八届三中四中全会给广东发展带来新一轮重要机遇。2015年，行政审批制度改革、商事登记制度改革、投融资改革、金融创新、贸易促进平台建设等领域的深入推进，以及法治广东建设的推动，将大大提升广东的营商环境和市场活力，刺激经济发展。城镇化加快推进也将给广东带来巨大的内需潜力。同时，自贸区获批、珠三角规划纲要和促进粤东西北振兴发展决定等重大战略的实施也
为广东经济持续健康发展注入新的强大动力，必将进一步推动广东经济发展。
(3)资源环境状况
土地资源
广东省是国内人多地少的省份之一。土地资源的特点为：自然地理环境优越，土地复种指数高；地势北高南低、海陆兼备，适合多元化经营；地缘人缘优势明显，有利于土地发展外向型经济；人地关系矛盾突出，土地资源尚有一定潜力；土地资源分布与建设用地需求空
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间―错位‖，保护耕地与保障发展难以协调。
水资源
广东水资源相当丰富，年降水总量3194亿立方米，河川径流总量1819亿立方米，加上邻省从西江和韩江等流入广东的客水量2330亿立方米，此外还有深层地下水60亿立方米，可供开采的人均水资源占有量达4735立方米，大大高于中国平均水平。
主要河系为珠江的西江、东江、北江和三角洲水系以及韩江水系，其次为粤东的榕江、练江、螺河和黄岗河以及粤西的漠阳江、鉴江、九洲江和南渡河等独流入海河流。广东的水资源时空分布不均。珠江通航能力仅次于长江，居中国的第二位，居中国江河水系的第二位，长度及流域面积均居中国第四位。
金属资源
广东为稀有金属和有色金属之乡，全省己找到矿产116种，探明储量的有88种。其中高岭土、泥炭土、冶金用脉英石、水泥用粗面岩、锗、碲的储量列中国第一位，银、铅、铋、铊、铀矿、独居石、磷钇矿、玻璃用砂、油页岩、饰面用大理岩和辉绿岩列第二位。
动植物资源
广东动植物种类繁多。属于国家1级保护植物的有桫椤、银杉和虎颜花3种，属于2级保护的有白豆杉、水杉、野荔枝和观光木等24种。
此外，香蕉、荔枝、龙眼和菠萝是岭南四大名果，经济价值很高。被列入国家1级保护的动物有华南虎、云豹、熊猴和中华白海豚等22种，列入2级保护的有金猫、穿山甲、猕猴和白鹇(省鸟)等95种。
海洋资源
广东海洋资源十分丰富。远洋和近海捕捞以及海洋网箱养鱼和沿海养殖的牡蛎、虾类等海洋水产品年产量达374万吨；海水养殖可养面积77.57万公顷，实际海水养殖面积20.82万公顷；雷州半岛的养殖海水珍珠产量位于中国首位。
沿海还拥有众多的优良港口资源。广州港、深圳港、汕头港和湛江港己成为中国国内对外交通和贸易的重要通道；大亚湾、大鹏湾、碣石湾、博贺湾及南澳岛等地还有可建大型深水良港的港址。珠江口
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外海域和北部湾的油气田己打出多口出油井。沿海的风能、潮汐能和波浪能都有一定的开发潜力。广东沿海沙滩众多，气候温暖，红树林分布广、面积大，在祖国大陆的最南端灯楼角又有中国惟一的大陆缘型珊瑚礁。
2.区域因素
(1)茂名市电白区
1)区域概况
电白区，广东省茂名市市辖区，位于广东西南沿海，北靠高州、阳春，东连阳西，西接茂南区、吴川，南临南海。2014年4月18日挂牌成立，由原电白区和茂名市茂港区合并而成。电白区是茂名市辖区内唯一的一个沿海县级行政区，其沿海地区是广东茂名滨海新区(以电城、博贺两镇为起步区)的重要组成部分；七迳镇则被茂名高新技术产业开发区(简称茂名高新区，属于滨海新区规划的一部分)管辖；
南海街道等属于水东湾新城范围。
―电白‖历史悠久，因粤西一带多雷电而得名，先后以郡、县、市辖区作为行政区划类型。电白辖区先后变动，至明朝成化三年(公元1467年)县治由长坡(今高州长坡镇)迁到神电卫(今电城镇)后，电白区辖区基本定型，直至电白区、茂港区分治；电白区成立后，又恢复到电白区、茂港区分治前电白区的辖区范围。
电白区交通方便、基础设施日趋完善，是粤西南的重要门户。电白区成立前，电白区即被评为中国农村综合实力百强县(1992年第一届)。随着茂名市经济重心向电白区(沿海为主)转移，电白区经济的发展和提升空间十分大。
2)交通条件
电白区交通便利，325国道、广湛高速公路、三茂铁路横贯全境；
水东、博贺两港的船只可直达国内各沿海城市。
3)经济条件
2014年，电白区经济持续稳定发展，在茂名市各区(县级市)经济社会发展考核中，总分位居第一，固定资产投资、规模以上工业增加值、地方公共财政预算收入、税收收入四个指标取得单项第一名。
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①经济平稳增长，第三产业占比提高
2014年，全区地区生产总值(GDP)516.79亿元，增长10.3%，其中：第一产业增加值100.88亿元，增长4.1%，第二产业增加值178.53亿元，增长16.1%，第三产业增加值237.38亿元，增长6.8%。三大产业比重调整为19.5：34.6：45.9，第三产业占比提高2.5个百分点。
②农业稳定发展
2014年，全区农林牧渔业总产值159.94亿元，增长4.0%，肉类总产量14.44万吨，增长3.0%，水产品总产量67.94万吨，增长4.1%，水果产量36.55万吨，增长7.1%。
③规上工业生产较快发展
2014年，全区规上工业完成总产值448.21亿元，实现增加值120.92亿元，增长19.1%。工业用电量4.55亿千瓦时，增长7.4%。
④固定资产投资持续增长
2014年，全区固定资产投资224.83亿元，增长33.7%。其中，工业投资99.62亿元，增长18.4%；计划总投资500万元及以上投资项目474个，比上年增加12个。房地产开发投资40.39亿元，增长3.9%。商品房施工面积479.57万平方米,增长7.9%，商品房竣工面积52.51万平方米,增长76.0%。
⑤消费市场平稳增长，物价指数上升
2014年，全区实现社会消费品零售总额210.87亿元，增长9.5％。
其中：批发零售贸易业192.98亿元，增长9.6%；住宿和餐饮业17.89亿元，增长9.3%。2014年居民消费价格指数上升2.7%，其中食品价格指数上升4.0%。
六财税增长，金融稳定
2014年，全区公共财政预算收入20.84亿元，增长16.9%。创税收总收入30.35亿元，增长27.0%。其中国税收入5.54亿元，下降5.1%，地税收入24.81亿元，增长37.3%。2014年,全区金融机构各项存款282.97亿元，增长10.5%，金融机构各项贷款136.73亿元，增长22.1%。
⑦进出口总额下降，实际利用外资增长
2014年，全区进出口总额17215万美元，下降20.4%，其中：出口
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总额10733万美元，下降26.8%，进口总额6482万美元，下降6.3%。实际利用外资5060万美元，增长18.5%。
(2)佛山市三水区
1)区域概况
三水，因西江、北江、绥江三江在境内汇流而得名。明朝嘉靖五年(1526年)，建臵三水县。经国务院批准，1959年3月2日，三水县并入南海县；1960年9月30日，恢复三水县建制；1993年3月29日，三水撤县设市(县级市)；2002年12月，三水撤市设区，成为佛山市5个辖区之一。2003年1月8日，三水区挂牌成立。
三水区位于北纬22°58′—23°34′、东经112°46′—113°02′。地处广东省中部、佛山市西北部、珠江三角洲西北端。东邻广州市花都区，东南与佛山市南海区相连，西北与四会市交界，北接清远市清城区和清新县，西南与高要市、佛山市高明区隔西江相望。全区总面积827.69平方公里。三水中心城区东距广州市区30公里，东南距佛山市禅城区24公里。
区域形状狭长，南北最长为68公里，东西最宽为30.1公里。地势自西北向东南倾斜，西北多高丘，最高峰西平岭海拔591米；东南多冲积平原及低丘。中部云东海湖地势低洼，在珠江海平面以下，最低处负1.07米。
2)交通条件
三水区位、交通、土地资源、生态环境等优势明显，地处珠三角通往粤西、粤西北和我国大西南地区的咽喉要冲，毗邻珠三角大中城市群及港澳地区，距广州30公里、香港230公里、澳门195公里。水陆空交通便利，拥有黄金水道西、北江，有可营造300—5,000吨位码头的岸线近100公里，设有佛山海关三水办事处和可靠泊3,000吨级船舶的大型港口三水港，每日有货轮往返港澳；广茂铁路、南广高铁(在建)、贵广高铁(在建)、广佛肇城际轨道(在建)、G321国道、G324国道、G55二广高速(广三高速、广贺高速)、G80广昆高速(广肇高速)、G15沈海高速(广州绕城高速西二环)、S82佛山一环高速、三花高速(在建)、广佛肇高速(在建)横贯全境，G15沈海高速(广州绕城高速西二环)和S82
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佛山一环高速通车后，三水到广州白云国际机场仅25分钟车程，与广州市、佛山市两大中心城市的距离进一步拉近。
3)经济条件
||||||
|-|-|-|-|-|
|镇(街)|生产总值||工业增加值||
||绝对数|比上年增长(％)|绝对数|比上年增长(％)|
|西南街道|3,321,334|11.7|2,212,861|14.7|
|云东海街道|1,21,210|2.9|10,696|-33.8|
|白坭镇|1,128,793|13.1|955,740|14.5|
|乐平镇|2,141,092|13.8|1,800,113|15.3|
|芦苞镇|673,840|12.9|542,362|15.0|
|大塘镇|817,710|13.0|644,920|15.1|
|南山镇|201,208|10.6|125,209|14.5|

三水位于广佛同城化的西北边界、广佛肇经济圈的中部，初步核算，2013年三水区区实现地区生产总值(GDP)840.52亿元,比上年增长12.5％。其中，第一产业增加值29.82亿元，增长3.1％，对GDP增长的贡献率为1.8％；第二产业增加值639.84亿元，增长14.5％，对GDP增长的贡献率为82.9％；第三产业增加值170.86亿元，增长6.6％，对GDP增长的贡献率为15.3％。三次产业结构为3.6：76.1：20.3。在第三产业中，批发和零售业增长3.5％，住宿和餐饮业增长2.9％，金融业增长5.4％,房地产业增长16.3％。
3.个别因素
(1)宗地条件
电白地块：委估对象地块宗地位臵位于电白区电城镇东方路，根据电白区人民政府文件电府〔2014〕10号文印发《电白区城镇规划区国有土地基准地价管理暂行规定》通知，该地块属于电白区电城镇2级工业用地。
三水地块：委估对象地块宗地位臵位于佛山市三水区凤果大道3号，根据广东省土地市场网公布关于佛山三水城区基准地价内容，该地块属于Ⅲ级工业用地。
(2)宗地基础设施条件
根据估价师现场调查，区域内土地开发均达到―五通一平‖。本次
评估估价对象土地开发程度设定为―五通一平‖(道路、供水、供电、通
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排水、通讯及场地平整)。
(3)估价对象使用年限设定。
估价对象土地使用权性质均为国有出让。
电国用(2013)第00498号土地使用权取得日期为2008年3月4日，终止日期至2058年3月4日。土地剩余使用年限为43.04年。
佛国用(2011)第0400266号土地使用权取得日期为2011年6月29日，终止日期为2061年6月29日，土地剩余使用年限为46.36年。
(五)地价定义
本评估报告所指的土地使用权价格是在评估基准日宗地红线外‖五通一平‖(即通电、通路、通水，通排水，通讯及宗地内场地已平整)，用途为工业用地且在剩余年限条件下国有建设用地使用权的价格。
(六)核实过程
1.核对账目：根据被评估单位提供的无形资产评估申报明细表，首先与被评估单位的资产负债表相应科目核对使总金额相符；然后与被评估单位的无形资产资产明细账、台账核对使明细金额及内容相符；最后核对了原始记账凭证等。
2.资料收集：评估人员收集了土地使用权证、土地出让合同，主要调查土地性质、土地坐落及四至、地上建筑物状态以及出让金支付情况等，对土地使用权权属、宗地座落和面积、土地使用年限等进行了逐一核实工作。
3.现场勘查：评估人员和被评估单位相关人员共同对评估基准日申报的无形资产进行了盘点与查看。核对了名称、数量、日期、面积等基本信息；了解了使用信息；填写了现场调查表。
4.现场访谈：评估人员向被评估单位调查了解了无形资产的办证等信息；调查了解了当地评估基准日近期的土地市场价格信息；调查了解了土地资产账面值构成等相关会计政策与规定；走访了当地国土部门，了解当地不同用地类型对应的基准地价及土地市场价格信息。
(七)评估方法
根据《城镇土地估价规程》的相关内容，土地估价主要方法有市
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场比较法、基准地价修正法、成本逼近法、剩余法、收益还原法等。
结合估价对象的实际情况，三水地块所在佛山市三水区工业用地成交案例较多，适合采用市场法评估；
待估宗地茂名电白区地块成交案例较少，不适合采用市场法评估，土地以自用为主，出租案例较少，不适合采用收益法评估；待估宗地地处区域较为偏远，基准地价未能覆盖该区域，不适合采用基准地价法，待估宗地位于电白区电城镇，周边用地类型以未利用地为主，当地政府及相关部门公布了有关征地补偿标准文件，因此可选择成本逼近法。
故本次土地评估三水地区选用市场法，电白地区选用成本逼近法。
1.市场法
市场法是将估价对象与估价时点近期交易的类似地产进行比较，对这些类似地产的成交价格做适当的修正和调整，以此求取估价对象的客观合理价格或价值的方法。
市场法适用的条件是在同一供求范围内存在着较多的类似地产的交易(至少三个及三个以上)，同时价值影响因素明确，并且可以量化。
市场法评估数据直接取材于市场，评估角度和评估途径直接，评估结果说服力强。
具体测算步骤：
(1)搜集交易实例
(2)选取可比实例
(3)建立价格可比基础
(4)进行交易情况修正
(5)进行交易日期调整
(6)进行地产状况调整
(7)求取比准价格
公式如下：
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估价对象价格=可比实例价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×土地状况修正系数
2.成本逼近法
成本逼近法是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利息、利润、应缴纳的税金和土地增值收益来确定土地价格的估价方法。其基本计算公式为：
土地价格＝(土地取得费＋土地开发费＋税费＋投资利息＋土地
开发利润+土地增值收益)×年期修正系数×区域及个别因素修正
(八)典型案例
案例一：三水地块
评估人员参考掌握的有关市场资料，在相同或相似的供需圈内，选择用途相同或相似的成交案例作为比较对象。本次选择了与估价对象类似的三个交易案例作为比较对象，详见下表：
评估人员市场调查及广泛比较，选取三个可比案例如下表：
|||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|
|序号|项目名称|地块所地位臵|成交时间|宗地面积(㎡)|土地用途|成交价格(元)|成交单价(元)|
|1|佛山市金骏兆业金属线材有限公司|佛山市三水区白坭镇富景工业城13号|2014/6/12|52,381.60|工业用地|24,870,000.00|474.79|
|2|佛山市点美机械设备有限公司|佛山市三水区白坭镇三水大道南130号|2015/2/28|15,674.70|工业用地|6,640,000.00|423.61|
|3|徐元山|佛山市高明区荷城街道(富湾)荷富路以东、华富路以西、东泽路以北|2015/1/20|15,704.73|工业用地|7,550,000.00|480.75|

根据评估对象与交易案例实际情况，选用影响待估对象价值的比较因素，主要包括：交易日期、交易方式、交易情况、用地类型、区域因素、个别因素及土地使用年期等。
比较因素条件说明表
||||||
|-|-|-|-|-|
|项目名称|待估宗地|佛山市金骏兆业金属线材有限公司|佛山市点美机械设备有限公司|徐元山|
|地块所地位臵|佛山市三水区白坭镇凤果大道3号|佛山市三水区白坭镇富景工业城13号|佛山市三水区白坭镇三水大道南130号|佛山市高明区荷城街道(富湾)荷富路以东、华富路以西、东泽路以北|
|交易价格|待估|474.79|423.61|480.75|
|土地使用年期|46.67|50|50|50|
|交易日期|评估基准日|2014/6/12|2015/2/28|2015/1/20|

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|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|项目名称||待估宗地|佛山市金骏兆业金属线材有限公司|佛山市点美机械设备有限公司|徐元山|
|交易方式||协议转让|挂牌出让|挂牌出让|挂牌出让|
|交易情况||正常|正常|正常|正常|
|用地类型||工业用地|工业用地|工业用地|工业用地|
|区域因素|距区域中心距离|距离三水区级中心30公里以内|距离三水区级中心15公里以内|距离三水区级中心15公里以内|距离高明区级中心10公里以内|
||交通便捷度|位于广明高速南边，距沈海高速不足1公里|临县道Y602|位于三水大道南与X496交界处。|位于广明高速与荷富路交界|
||临路类型|临主干道|临次干道|临乡道X496|临主干道|
||基础及相关设施状况|基础设施较差，有电量限制|基础设施一般|基础设施一般|基础设施一般|
||工业聚集度|一般|位于富景工业城集聚度较好|较差|一般|
||商务配套条件|较差|较差|一般|一般|
||环境优劣度|一般|一般|一般|一般|
|个别因素|宗地面积(m2)|90987.6|52381.6|15674.7|15704.73|
||宗地形状|较规则|较规则|较规则|较规则|
||临路情况|一面临路|一面临路|一面临路|两面临路|
||临水道情况|一般|较好|一般|一般|
||地质条件|一般|一般|一般|一般|

交易情况修正
三块土地均为挂牌出让，交易情况正常，修正系数均为100。
交易日期修正
经查询中国地价监测网，佛山市 2014年 3季度至 2015年 1季度地价增长率，变动情况平稳，确定期日修正如下：
||||||
|-|-|-|-|-|
|项目|待估土地|比较案例A|比较案例B|比较案例C|
|交易日期|评估基准日|2014/6/12|2015/2/28|2015/1/9|
|交易日期修正系数|100|100|100|100|

土地使用年期修正
可比案例土地剩余使用年限为 50年，本次评估设定估价对象的土地使用权剩余年限为 46.67年，故需要进行年期修正，土地使用年期修正系数根据下列公式计算：
年期修正系数k=[1-1／(1+r)n]/[1-1/(1＋r)m]
其中：K—使用年期修正系数
r—土地还原利率5.13%
m—待估宗地可使用年期
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n—可比实例可使用年期
以估价对象为100，得出各比较实例的年期修正指数为：
||||||
|-|-|-|-|-|
|项目|待估土地|比较案例A|比较案例B|比较案例C|
|土地剩余使用年限|46.67|50|50|50|
|年期修正系数|100|102|102|102|

容积率修正系数
估价对象为工业用地，暂不对容积率进行修正。
设定估价对象的区域和个别影响因素比较系数为100，以估价对象的各项影响因素与评估实例的进行比较，得出土地价格比较因素指数修正表，详见估价对象及案例比较因素条件指数表。
估价对象及案例比较因素条件指数表
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|项目名称||待估宗地|佛山市金骏兆业金属线材有限公司|佛山市点美机械设备有限公司|徐元山|
|宗地位臵||佛山市三水区白坭镇凤果大道3号|佛山市三水区白坭镇富景工业城13号|佛山市三水区白坭镇三水大道南130号|佛山市高明区荷城街道(富湾)荷富路以东、华富路以西、东泽路以北|
|交易价格(地面地价)||待估|474.79|423.61|480.75|
|所占权重|||1/3|1/3|1/3|
|土地使用年期||100|102|102|102|
|交易日期||100|100|100|100|
|交易方式||100|100|100|100|
|交易情况||100|100|100|100|
|用地类型||100|100|100|100|
|区域因素|距区域中心距离|100|103|103|105|
||交通便捷度|100|97|98|100|
||临路类型|100|97|95|100|
||基础及相关设施状况|100|101|101|101|
||工业聚集度|100|105|95|100|
||商务配套条件|100|100|101|101|
||环境优劣度|100|100|100|100|
|个别因素|宗地形状|100|100|98|98|
||临路情况|100|100|100|100|
||临水道情况|100|100|100|101|
||地质条件|100|101|100|100|
||宗地形状|100|100|100|100|
|容积率||100|100|100|100|

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因素比较修正数
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|比较因素||待估宗地|佛山市金骏兆业金属线材有限公司|佛山市点美机械设备有限公司|徐元山|
|宗地位臵||佛山市三水区白坭镇凤果大道3号|佛山市三水区白坭镇富景工业城13号|佛山市三水区白坭镇三水大道南130号|佛山市高明区荷城街道(富湾)荷富路以东、华富路以西、东泽路以北|
|交易价格||待估|474.79|423.61|480.75|
|所占权重|||33%|33%|33%|
|土地使用年期||1.0000|0.9804|0.9804|0.9804|
|交易日期||1.0000|1.0000|1.0000|1.0000|
|交易方式||1.0000|1.0000|1.0000|1.0000|
|交易情况||1.0000|1.0000|1.0000|1.0000|
|用地类型||1.0000|1.0000|1.0000|1.0000|
|区域因素|交通便捷度|1.0000|0.9804|0.9804|0.9804|
||临路类型|1.0000|1.0000|1.0000|1.0000|
||基础及相关设施状况|1.0000|1.0000|1.0000|1.0000|
||工业聚集度|1.0000|1.0000|1.0000|1.0000|
||商务配套条件|1.0000|1.0000|1.0000|1.0000|
||环境优劣度|1.0000|0.9804|0.9804|0.9804|
||交通便捷度|1.0000|1.0000|1.0000|1.0000|
|个别因素|宗地形状|1.0000|1.0000|1.0204|1.0204|
||临路情况|1.0000|1.0000|1.0000|1.0000|
||临水道情况|1.0000|1.0000|1.0000|0.9901|
||地质条件|1.0000|0.9901|1.0000|1.0000|
||宗地形状|1.0000|1.0000|1.0000|1.0000|
|容积率||1.0000|1.0000|1.0000|1.0000|
|修正后比准价格(元/㎡)|||448.42|456.03|444.57|
|市场比较法评估单价(元/㎡)||450.00||||

经上表得出待估出让土地的地面地价为 450元/平方米，则：
出让土地评估值=地面地价×宗地面积
=450× 90,987.60
=40,944,420.00元
案例二：电白地块
1.土地价格取得过程
(1)土地取得费
土地取得费是指委估宗地所在区域在估价时点为取得土地使用权而支付的各项客观费用，即征用同类用地所支付的平均费用，包括
土地补偿费、青苗补偿费、附着物补偿费和安臵补助费。估价对象土
地取得费主要包括土地补偿费和安臵补助费，经估价人员调查，结合
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《广东省国土资源厅关于印发广东省征地补偿保护标准(2010年修订调整)的通知》粤国土资利用法[2011]21号文件规定，估价对象所在电城镇属于第七类区域，故取得费用为 47.45元/㎡。
(2)相关税费
相关税费是指委估宗地所在区域为取得土地使用权而支付的征地管理费、耕地占用税、耕地开垦费等税费。主要有以下几项：
1)征地管理费：根据《关于取消和降低涉及住房建设收费的通知》(粤价[2001]323号)相关规定，按征地补偿总额的1.4%计，此项费用为47.45×1.4%=0.66元/㎡。
2)耕地占用税：根据《广东省国土资源厅关于核定茂名市耕地占用税适用税额的批复》(粤财法 2009 45号)，待估宗地位于电白区电城镇，确定估价对象的耕地占用税为 30元/㎡。
3)耕地开垦费：根据《广东省耕地开垦费征收使用管理办法》(粤财农〔2001〕378号)，茂名市电白区电城镇属县辖区，确定耕地开垦费为 10元/㎡。
4)新增建设用地有偿使用费：根据财政部、国土资源部、中国人民银行《关于调整新增建设用地土地有偿使用费政策等问题的通知》(财综[2006]48号，2006年 11月 7日)的有关规定，茂名市电白区属于七等，其标准为 48元/㎡。
5)契税
根据《广东省契税实施办法》，确定契税为土地取得费及相关税费用的3%。即(土地取得费+土地有偿使用费+耕地占用税+耕地开垦费+新增建设用地有偿使用费)×3%，即136.11×3%=4.08元/㎡。
以上相关税费小计 92.74元/㎡。
(3)土地开发费
土地开发费是指为使土地达到一定的开发建设条件而投入的各项客观费用，估价对象土地开发程度为―五通一平‖，即通路、通电、通讯、通路、通排水及平整土地。根据《广东省 2013年基准地价成果汇编》所示，对土地开发费进行相应修正。
||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
|土地开发程度修正(元/平方米)|||||||
|土地开发项目|场地平整|道路|通电|通水|排水|通讯|

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||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
|土地开发程度修正(元/平方米)|||||||
|开发费|15～25|20～50|15～30|15～25|10～20|5～10|
|取值|15|20|15|15|10|5|

本次评估取其开发费为 80.00元/㎡。
(4)投资利息
根据委估宗地的开发程度和开发规模，设定土地开发周期为一年，投资利息率按评估基准日中国人民银行公布的一年期贷款利息率5.6%；假设土地取得费及相关税费在征地时一次投入，开发费用在开发期内均匀投入，故按单利计算：
投资利息＝(47.45+92.74)×1×5.6%+80×1/2×5.6%
=10.09元/㎡。
(5)投资利润
根据委估宗地的实际情况，并结合宗地实际情况，本次评估取土地开发利润率为10％，则投资利润为：
投资利润＝(土地取得费＋相关税费＋土地开发费)×10％
=22.02元/㎡。
(6)土地增值收益
根据委估宗地的实际情况，并结合估价人员的经验，取为土地成本的20％。
土地增值收益=(土地取得费＋相关税费＋土地开发费＋利息＋利润)×20％= 50.46元/㎡。
(7)计算无限年期土地使用权单价
依据成本逼近法计算公式，将上述 6项相加即得无限年期土地使用权单价。即 302.76元/㎡。
(8)使用年期修正系数(K)
根据有限年期地价测算公式：
Vn＝VN×[1－1/(1＋r)n]
式中：Vn－委估宗地设定年期土地使用权价格(元/㎡)；
VN－无限年期土地使用权价格(元/㎡)；
r－土地还原率[土地还原率按评估基准日时一年期的存款利率即
为3%，再加上一定的风险因素调整值，按5.6%计]；
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n－委估宗地设定年期 43.47年。
V＝302.76×[1－1/(1＋5%)^43.47]
＝266.45元/㎡。
(9)地价区域因素及个别因素修正
区域因素及个别因素修正参照基准地价系数修正法计算过程，修正系数K=0.26%。
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|影响因素||影响因子|评定说明|评定等级|修正系数(%)|
|区域因素|交通|道路通达度|地区较为偏远，离电白区较远|较劣|-1.56|
|||对外便利度(货运)|宗地离国道G325不足1公里|较优|1.36|
|||与原料来源地|原料来源影响因素不高|一般|0|
||基础设施完备度|供水情况|区宗地内供水充足|较优|0.99|
|||排水情况|排水较顺畅、基本无积水现象|一般|0|
|||供电情况|位于电城镇，宗地有充足供电|一般|0|
||环境条件|自然环境优劣度|一般|一般|0|
||产业集聚影响度|产业集聚影响度|集聚度一般|一般|0|
|个别因素|宗地|地质条件|地势较平坦，地质条件较好|一般|0|
|||宗地形状|不规则|较劣|-0.53|
|||宗地大小|面积对土地利用有利|一般|0|
|合计|||||0.26|

用成本逼近法测算的宗地地价如下：
V=V×K
N
=266.45×(1+0.26%)
=267.00元/㎡(取整)
(10)土地价值计算
土地价值＝28,257.00平方米×267.00元/平方米
＝7,544,619.00元
(九)土地评估结果
土地使用权评估汇总表
金额单位：人民币元
|||||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
|序|||取得|用地|准用|||||
||土地权证编号|土地位臵||||面积(m2)|原始入账价值|账面价值|评估价值|
|号|||日期|性质|年限|||||
||电国用(2013)第|电白区电城镇||||||||
|1|||2013/5/31|工业|50|28,257.00|6,318,853.96|5,750,474.44|6,894,708.00|
||00498号|东方路||||||||
||佛国用(2011)第|佛山市三水区||||||||
|2|||2011/8/18|工业|50|90,987.60|27,222,900.00|25,284,726.60|40,944,420.00|
||0400266号|凤果大道3号||||||||
|合计||||||119,244.60|33,541,753.96|31,035,201.04|47,839,128.00|

纳入本次评估范围的无形资产-土地账原始入账价值为
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33,541,753.96元，账面价值为31,035,201.04，评估值47,839,128.00元，评估增值16,803,926.96元，增值率为54.14%。
增值原因主要是土地取得日期相对较早，近年来随着广州市城市发展延伸以及广东省经济发展，佛山三水经济发展较为迅速，茂名电白经济也平稳上升，导致土地资源日趋稀缺，因此土地评估增值；其次由于企业摊销年限较法定使用年限短。
七、其他无形资产技术说明
(一).评估范围
企业申报的纳入评估范围的无形资产为企业购入的金蝶财务软件。原始入账价值 6,000.00元，账面价值 4,416.25元。
(二).核实过程
(1)核对账目：根据被评估单位提供的其他无形资产评估申报明细表，首先与被评估单位的资产负债表相应科目核对使总金额相符；然后与被评估单位的其他无形资产台账核对使明细金额及内容相符。
(2)资料收集：评估人员收集了其他无形资产的购买合同等评估相关资料。
(3)现场访谈：评估人员向被评估单位调查了解其他无形资产的适用范围及市场寿命等相关信息。
(三).评估方法
本次评估范围内其他无形资产为企业外购的管理办公软件。
对企业外购软件根据其特点、评估价值类型、资料收集情况等相关条件，采用市场法进行评估，具体如下：
(1)对于评估基准日市场上有销售的外购软件，按照评估基准日的市场价格作为评估值；
(2)对于评估基准日市场上有销售但版本已经升级的外购软件，按照评估基准日的市场价格扣减软件升级费用后作为评估值；
(四).评估结果
其他无形资产评估值为 4,460.00元，评估增值 43.75元，增值率0.99%。增值原因是企业账面的无形资产为财务软件，市场价格大于
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其会计摊销以后的价值导致评估增值。
八、其他非流动资产技术说明
评估基准日其他非流动资产账面价值 19,644,847.36元，核算内容为被评估单位按照合同规定预付的三水分公司一期和二期工程的工程款与设备款。
评估人员查阅三水一、二期房屋建造和设备合同以及相关的记账凭证等资料，复核其真实性和账面价值的准确性，对于按照合同约定能够形成权益的预付工程款和设备款，以核实后的账面价值作为评估值。
经评估，其他非流动资产评估为 19,644,847.36元，评估无增减值。
九、流动负债评估技术说明
(一)评估范围
纳入评估范围的流动负债包括：应付账款、预收账款、应付职工薪酬、应交税费、应付利息、其他应付款、一年内到期的非流动负债。
上述负债评估基准日账面价值如下表所示：
金额单位：人民币元
|||
|-|-|
|科目名称|账面价值|
|应付账款|17,462,559.09|
|预收款项|2,935.10|
|应付职工薪酬|894,081.53|
|应交税费|180,560.14|
|应付利息|69,107.50|
|其他应付款|1,750,968.98|
|一年内到期的非流动负债|12,682,607.72|
|流动负债合计|33,042,820.06|

(二)核实过程
1.核对账目：根据被评估单位提供的流动负债评估申报明细表，首先与被评估单位的资产负债表相应科目核对使总金额相符；然后与
被评估单位的流动负债明细账、台账核对使明细金额及内容相符；最
后按照重要性原则，对大额流动负债核对了原始记账凭证等。
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2.资料收集：评估人员按照重要性原则，根据各类流动负债的典型特征收集了评估基准日的采购合同与发票、职工薪酬制度、完税证明、纳税申报表等，以及部分记账凭证等评估相关资料。
3.现场访谈：评估人员向被评估单位相关人员调查了解了原材料采购的商业信用情况；调查了解了工程结算方式、进度，调查了解了负担的税种、税率与纳税制度情况；调查了解了员工构成与职工薪酬制度情况等。
(三)评估方法
1.应付账款
评估基准日应付账款账面价值 17,462,559.09元。核算内容为被评估单位因购买材料、设备以及建造工程等形成的应付款项。
评估人员向被评估单位调查了解了原材料采购模式、商业信用情况和工程结算进度等，按照重要性原则，对大额或账龄较长等情形的应付账款进行了函证，并对相应的合同进行了抽查。应付账款以核实无误后的账面价值作为评估值。
应付账款评估值为 17,462,559.09元。
2.预收账款
评估基准日预收账款账面价值 2,935.10元。核算内容为销售款。
评估人员向被评估单位调查了解了预收账款形成的原因，按照重要性原则，对大额或账龄较长等情形的预收账款进行了函证，并对相应的合同进行了抽查。预收账款以核实无误后的账面价值作为评估值。
预收账款评估值为 2,935.10元。
3.应付职工薪酬
评估基准日应付职工薪酬账面价值 894,081.53元。核算内容为被评估单位根据有关规定应付给职工的各种薪酬，包括各个部门人员工资、奖金、津贴和补贴。
评估人员向被评估单位调查了解了员工构成与职工薪酬制度等，核实了评估基准日最近一期的职工薪酬支付证明，以及评估基准日应付职工薪酬的记账凭证。应付职工薪酬以核实无误后的账面价值作为
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评估值。
应付职工薪酬评估值为 894,081.53元。
4.应交税费
评估基准日应交税费账面价值 180,560.14元。核算内容为被评估单位按照税法等规定计算应交纳的各种税费，包括：印花税、个人所得税和土地使用税。
评估人员向被评估单位调查了解了应负担的税种、税率、缴纳制度等税收政策。查阅了被评估单位评估基准日最近一期的完税证明，以及评估基准日应交税费的记账凭证等。应交税费以核实无误后的账面价值作为评估值。
应交税费评估值为 180,560.14元。
5.应付利息
评估基准日应付利息账面价值 69,107.50元。核算内容为被评估单位应向高州市农村信用合作联社山美分社、兴业银行股份有限公司广州分行支付的长期贷款利息。
评估人员对各笔长期借款都进行了函证，查阅了各笔长期借款的借款合同及相关担保合同、评估基准日贷款对账单、评估基准日最近一期的结息证明等，逐笔核对了借款金额、借款期限和借款利率。应付利息以核实无误后的账面价值作为评估值。
应付利息评估值为 69,107.50元。
6.其他应付款
评估基准日其他应付款账面价值 1,750,968.98元，核算内容为被评估单位除应付票据、应付账款、预收账款、应付职工薪酬、应付利息、应付股利、应交税费、长期应付款等以外的其他各项应付、暂收的款项。如：保证金、往来款、电费等。
评估人员向被评估单位调查了解了其他应付款形成的原因，按照重要性原则，对大额或账龄较长等情形的其他应付款进行了函证，并对相应的合同进行了抽查。其他应付款以核实无误后的账面价值作为评估值。
其他应付款评估值为 1,750,968.98元。
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7.一年内到期非流动负债
一年内到期非流动负债为一年内应付的长期借款。
评估基准日一年内到期非流动负债账面价值 12,682,607.72元。核算内容为被评估单位向高州市农村信用合作联社山美分社和兴业银行股份有限公司广州分行分别借入一年内到期的长期借款。
评估人员对长期借款都进行了函证，查阅了各笔长期借款的借款合同及相关担保合同、贷款对账单、评估基准日最近一期的结息证明等，核对了借款金额、借款利率和借款期限。长期借款以核实无误后确定一年内到期非流动负债的账面价值作为评估值。
一年内到期非流动负债评估值为 12,682,607.72元
(四)评估结果
流动负债评估结果及增减值情况如下表：
流动负债评估结果汇总表
金额单位：人民币元
||||||
|-|-|-|-|-|
|科目名称|账面价值|评估价值|增减值|增值率|
|应付账款|17,462,559.09|17,462,559.09|-|-|
|预收款项|2,935.10|2,935.10|-|-|
|应付职工薪酬|894,081.53|894,081.53|-|-|
|应交税费|180,560.14|180,560.14|-|-|
|应付利息|69,107.50|69,107.50|-|-|
|其他应付款|1,750,968.98|1,750,968.98|-|-|
|一年内到期的非流动负债|12,682,607.72|12,682,607.72|-|-|
|流动负债合计|33,042,820.06|33,042,820.06|-|-|

十、非流动负债评估技术说明
(一)评估范围
纳入评估范围的非流动负债为长期借款。上述负债评估基准日账面价值如下表所示：
金额单位：人民币元
|||
|-|-|
|科目名称|账面价值|
|长期借款|33,315,307.66|
|非流动负债合计|33,315,307.66|

(二)核实过程
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1.核对账目：根据被评估单位提供的长期借款评估申报明细表，首先与被评估单位的资产负债表相应科目核对使总金额相符；
然后与被评估单位的非流动负债明细账、台账核对使明细金额及内容相符；最后按照重要性原则，对非流动负债核对了原始记账凭证和借款合同等。
2.资料收集：评估人员按照重要性原则，根据非流动负债的典型特征收集了借款合同以及部分记账凭证等评估相关资料。
3.现场访谈：评估人员向被评估单位相关人员调查了解了长期借款的利率、还款方式等。
(三)评估方法
非流动负债为长期借款。
评估基准日长期借款账面价值 33,315,307.66元。核算内容为被评估单位向高州市农村信用合作联社山美分社借入的期限在一年以上的抵押、担保借款和兴业银行股份有限公司广州分行一年以上的抵押、担保借款。
评估人员对长期借款都进行了函证，查阅了各笔长期借款的借款合同及相关担保合同、贷款对账单、评估基准日最近一期的结息证明等，核对了借款金额、借款利率和借款期限。长期借款以核实无误后的账面价值作为评估值。
长期借款评估值为 33,315,307.66元。
(四)评估结果
非流动负债评估结果及增减值情况如下表：
非流动负债评估结果汇总表
金额单位：人民币元
||||||
|-|-|-|-|-|
|科目名称|账面价值|评估价值|增减值|增值率%|
|长期借款|33,315,307.66|33,315,307.66|-|-|
|非流动负债合计|33,315,307.66|33,315,307.66|-|-|

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第四章收益法评估技术说明
一、国家、地区经济形势及未来发展趋势
1.国家、地区经济形势及未来发展趋势
(1)我国宏观环境发展情况
近年来我国国民经济持续较快发展，综合国力大幅提升，2010
年国内生产总值跃居世界第二位。2004-2013年国内生产总值及增长
率情况如下图：
资料来源：国家统计局
国家统计局发布 2014年全年经济运行情况显示，2014年，面对复杂多变的国际环境和艰巨繁重的国内发展改革稳定任务，国民经济在新常态下保持平稳运行，呈现出增长平稳、结构优化、质量提升、民生改善的良好态势。
初步核算，全年国内生产总值 636463亿元，按可比价格计算，比上年增长7.4%。分季度看，一季度同比增长7.4%，二季度增长7.5%，三季度增长7.3%，四季度增长7.3%。分产业看，第一产业增加值58332亿元，比上年增长4.1%；第二产业增加值271392亿元，增长7.3%；第三产业增加值 306739亿元，增长8.1%。从环比看，四季
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度国内生产总值增长1.5%。
根据党中央十八大三中全会报告，强调实现全面深化改革要加快发展社会主义市场经济、民主政治、先进文化、和谐社会、生态文明五个方面，在党中央的正确领导下，我国将在 2020年前顺利实现全面小康社会，在时间设定上也必须与党的十八大精神保持一致，保持经济平稳较快发展，预计国内生产总值年均增长7%。
农业方面，生产形势较好，全年全国粮食总产量达到 60710万吨，比上年增加 516万吨，增长0.9%。其中，夏粮产量 13660万吨，增长3.6%；早稻产量 3401万吨，下降0.4%；秋粮产量 43649万吨，增长0.1%。谷物产量 55727万吨，比上年增长0.8%。全年棉花产量 616万吨，比上年下降2.2%。全年猪牛羊禽肉产量 8540万吨，比上年增长2.0%，其中猪肉产量 5671万吨，增长3.2%。全年禽蛋产量 2894万吨，比上年增长0.6%；牛奶产量 3725万吨，增长5.5%。
全年居民消费价格比上年上涨2.0%。其中，城市上涨2.1%，农村上涨1.8%。分类别看，食品价格比上年上涨3.1%，烟酒及用品下降0.6%，衣着上涨2.4%，家庭设备用品及维修服务上涨1.2%，医疗保健和个人用品上涨1.3%，交通和通信下降0.1%，娱乐教育文化用品及服务上涨1.9%，居住上涨2.0%。在食品价格中，粮食价格上涨3.1%，油脂价格下降4.9%，猪肉价格下降4.3%，鲜菜价格下降1.5%。
12月份，居民消费价格同比上涨1.5%，环比上涨0.3%。全年工业生产者出厂价格比上年下降1.9%，12月份同比下降3.3%，环比下降0.6%。
全年工业生产者购进价格比上年下降2.2%，12月份同比下降4.0%，环比下降0.8%。
(2)广东省宏观环境发展情况
||
|-|
|经初步核算，2014 年全省实现地区生产总值(GDP)67792.24 亿元，|
|比上年增长 7.8%。其中，第一产业增加值 3166.67 亿元，增长 3.3%，|
|对 GDP 增长的贡献率为 1.7%；第二产业增加值 31345.77 亿元，增长|
|7.7%，对 GDP 增长的贡献率为 49.1%；第三产业增加值 33279.80 亿元，|
|增长 8.2%，对 GDP 增长的贡献率为 49.1%。三次产业结构为 4.7：46.2：|
|49.1。在现代产业中,高技术制造业增加值 7546.10 亿元，增长 11.4%；|

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|-|
|先进制造业增加值 14103.95 亿元，增长 9.2%；现代服务业增加值|
|19438.47 亿元，增长 9.0%。在第三产业中，批发和零售业增长 8.4%，|
|住宿和餐饮业增长 3.2%，金融业增长 12.5%，房地产业增长 4.6%。民|
|营经济增加值 35070.59 亿元，增长 8.3%。2014 年，广东人均 GDP 达|
|到 63452 元，按平均汇率折算为 10330 美元。|
|全年居民消费价格总水平上涨 2.3%，其中，城市上涨 2.3%，农|
|村上涨 2.1%。分类别看，食品类上涨 4.4%，烟酒及用品类下降 0.4%，|
|衣着类上涨 3.0%，家庭设备用品及维修服务类上涨 0.8%，医疗保健|
|和个人用品类上涨 0.9%，交通和通信类下降 0.4%，娱乐教育文化用|
|品及服务类上涨 1.1%，居住类上涨 1.9%。工业生产者出厂价格下降|
|1.1%，其中能源类下降 2.4%，高技术类下降 1.2%；轻工业下降 0.1%，|
|重工业下降 1.7%；生产资料下降 1.6%，生活资料下降 0.1%；初级产|
|品下降 4.4%，中间产品下降 1.2%，最终产品下降 0.6%。工业生产者|
|购进价格下降 1.2%,其中燃料、动力类下降 1.6%,黑色金属材料类下降|
|3.9%,有色金属材料及电线类下降3.0%,化工原料类下降1.3%,木材及纸|
|浆类下降 0.6%,建筑材料及非金属类上涨 3.5%,其它工业原材料及半成|
|品类下降 1.0%,农副产品类上涨 0.9%,纺织原料类下降 2.2%。固定资产|
|投资价格上涨 1.5%。农产品生产价格上涨 2.2%,其中,谷物上涨 3.4%,|
|蔬菜下降 0.6%,水果上涨 3.7%,油料上涨 1.9%,牧业产品下降 1.4%。|
|农业方面，全年粮食作物播种面积 3760.52 万亩，比上年减少|
|0.02%；糖蔗种植面积 222.60 万亩，减少 2.9%；油料种植面积 550.18|
|万亩，增长 1.8%；蔬菜种植面积 2023.35 万亩，增长 3.2%。全年粮食|
|产量 1357.34 万吨，增长 3.1%；糖蔗产量 1307.90 万吨，减少 3.7%；|
|油料产量 105.48 万吨，增长 4.4%；蔬菜产量 3274.75 万吨，增长 4.1%；|
|水果产量 1436.00 万吨，增长 4.9%；茶叶产量 7.39 万吨，增长 6.0%。|
|全年肉类总产量 429.43 万吨，下降 1.3%。其中，猪肉产量 282.64 万吨，|
|增长 1.8%；禽肉产量 132.61 万吨，下降 7.8%。全年水产品产量 832.61|
|万吨，增长 2.7%。其中，海水产品 446.87 万吨，增长 1.9%；淡水产|
|品 385.74 万吨，增长 3.2%。|

二、行业现状与发展前景分析
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(一)食用菌行业概况
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|-|
|1.食用菌行业简介|
|食用菌是指高等真菌中可供人们食用的，能形成大型肉质(或胶|
|质)子实体或菌核组织的高等真菌的类总称，常见的有金针菇、杏鲍|
|菇、木耳、银耳、口蘑等，为了保证大众口味的多元化需求，近年来|
|海鲜菇、蟹味菇等高附加值菌种陆续推出，按照菌培方法的不同，可|
|分为草腐菌和木腐菌。食用菌以其白色或浅色的菌丝体在含有丰富有|
|机质的场所生长，是集营养、保健于一体的绿色健康食品，具有较高|
|的食用价值。|
|我国食用菌的传统生产模式目前仍然以手工作坊式、企业与农户|
|结合式为主。自 2006 年以来，受国家经济发展大环境和―惠农‖政策的|
|影响，我国食用菌工厂化生产进入了一个快速发展阶段，工厂化生产|
|环境、技术水平等与世界发达国家之间的差距在逐步缩小。|
|世界食用菌工厂化生产始于 20 世纪中叶。1947 年，荷兰率先进|
|行食用菌工厂化的栽培与生产。随后，美国、德国、意大利等国家陆|
|续对食用菌进行工厂化种植，日本也于上世纪 60 年代开始跟进。我|
|国台湾地区在上世纪 80 年代首先引进日本工厂化生产食用菌的方|
|式，开始尝试食用菌的机械化栽培；同一时期，我国大陆地区从欧洲|
|引进了食用菌工厂化生产线，开始了大陆地区食用菌工厂化的栽培。|
|上世纪 90 年代，台湾企业开始在大陆地区兴建食用菌生产工厂，带|
|动大陆地区食用菌工厂化生产逐渐兴起。|

(二)食用菌行业市场前景
||
|-|
|食用菌工厂化生产是现代农业的重要元素，是以工业理念发展现|
|代农业，是集生物工程技术、人工模拟生态环境、智能化控制、自动|
|化作业于一体的新型生产方式。食用菌工厂化生产利用温控设备、空|
|间设施，在可控条件下进行精准化、智能化管理，实现立体化、周年|
|化、规模化及标准化生产。食用菌工厂化生产所依赖的不是肥沃的土|
|壤，而是电力、机械和农业技术的有机结合，经历了 2006 年以来的|
|发展后，已经成为我国食用菌生产的重要模式。|
|近年来，我国工厂化栽培食用菌的生产技术不断进步，如：应用|

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|-|
|生物工程技术选育优良新品种，采用智能化育菇控制技术，机械化、|
|流程化工艺以及保鲜技术等均已达到较高水平；食用菌工厂化生产的|
|品种也从最初较为有限的几种，扩展到目前的金针菇、杏鲍菇、双孢|
|菇、蟹味菇、海鲜菇、白灵菇、真姬菇、秀珍菇、茶树菇、鸡腿菇、|
|白玉菇、草菇、滑子菇等十几个品种，其中金针菇、杏鲍菇、双孢菇、|
|蟹味菇、海鲜菇、白灵菇等是工厂化生产历史最长、工艺技术最成熟，|
|也是产量最多的食用菌品种。2013 年，上述品种的全国工厂化日产量|
|分别达到 2,679 吨、2,075 吨、504 吨、279 吨、168 吨、56 吨。总体来|
|看，2013 年，全国工厂化食用菌日产量达到 6,159 吨，比 2012 年的 5,080|
|吨增长 21%；年产量由 2006 年的 8 万吨，上升到 2013 年的 205 万吨，|
|增长近 25 倍，年均复合增长率高达 59%。|
|从总的数据来看，2013 年我国食用菌产量继续增长，其中药用菌|
|增长快，大众化品种平稳增长，部分小品种产量降低，工厂化生产略|
|有起伏。产业链条进一步延伸，产品附加值不断增加，整个食用菌产|
|业发展势头良好。|

(三)食用菌行业发展现状
1.行业竞争情况
目前，除了金针菇、杏鲍菇等工厂化程度较高的产品外，我国大部分菌种以人工种植为主，工业化种植比率正在逐年攀升，是食用菌行业未来的主要发展趋势。2013年，我国 3,170万吨的食用菌产量中，仅有 205万吨产量为工厂化生产，工厂化生产比率仅为6.46%。相比而言，金针菇细分市场的工厂化生产程度在国内已经较高，市场竞争也主要集中在工厂化生产企业之间，目前行业正处在从工厂化初期的无序产业体系走向成熟的有序产业体系过程中。
根据《2013年全国食用菌工厂化生产及市场情况调研报告》，全国食用菌工厂化日产20吨以上的企业主要有74家，主要生产厂家如下表所示：
||||||
|-|-|-|-|-|
|排名|企业名称|省份|主要菌种|产能(吨/日)|
|1|上海雪榕生物科技股份有限公司|上海|金针菇、真姬菇|270|
|2|如意情集团股份有限公司|湖北|金针菇|250|
|3|天水众兴菌业科技股份有限公司|甘肃|金针菇|170|

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|-|-|-|-|-|
|排名|企业名称|省份|主要菌种|产能(吨/日)|
|4|广东星河生物科技股份有限公司|广东|金针菇、真姬菇、白玉菇|104|
|5|江苏华绿生物科技股份有限公司|江苏|金针菇|85|
|6|山东荣丰食用菌有限公司|山东|金针菇、蟹味菇、白玉菇|78|
|7|上海光明森源生物科技有限公司|上海|金针菇、蟹菇、白玉菇|70|
||绿雅(江苏)食用菌有限公司|江苏|杏鲍菇|70|
|8|连云港香如食用菌有限公司|江苏|杏鲍菇|65|
||辽宁田园实业有限公司|辽宁|双孢菇|65|
|9|山东芳绿农业科技有限公司|山东|杏鲍菇、双孢菇、金针菇|62.5|
|10|汇利生物科技有限公司|山东|金针菇|60|

(四)本行业发展的有利和不利因素
1.有利因素
(1)下游餐饮业的发展推动着食用菌产业的发展
随着城镇居民可支配收入的增加，加上整体生活节奏的加快，消费者在餐馆就餐的机会越来越多，2012年我国餐饮业零售额已经达到 4,419.9亿元。随着以食用菌为烹饪主辅料的菜品逐年增加以及餐饮业零售额的增长，餐饮业成为食用菌销售的重要渠道；此外，由于餐饮业出于满足客户需求的考虑，需要达到饮食安全的标准，对原料在安全环保等方面要求逐渐加强，因此对工厂化生产的食用菌产品需求量也呈增长趋势。
(2)食用菌深加工技术的发展为食用菌企业提供了更大的业务发展空间和潜在市场
随着食用菌种植栽培技术的进步，行业整体的供给将逐步企稳，工厂化生产技术实现了食用菌的周年化生产。与此同时，食用菌加工技术也逐步提升，已进入了机械化阶段，加工形式包括接卸热风干燥、冷藏保鲜、浸渍和制罐等，产品包括调味品、方便食品、保健品等。
食用菌深加工技术的发展延伸了食用菌生产的产业链，增加了食用菌生产的附加值，为食用菌生产企业提供了更大的业务发展空间及潜在市场规模，同时也通过产品多样性的增加优化了食用菌消费需求，改
善因工厂化规模生产所创造的行业整体产能激增问题，并将增长的产
量转化为创收的潜在可能性。
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(3)专业分工带动了技术和产能的提升
经过多年的市场培育，我国食用菌工厂化的生产技术和生产模式都有了较大的改进，且日趋完善。工厂化生产正逐步走向专业化，分工不断精细化，在菌需物资产销第一线已涌现了一批专门从事玉米芯粉碎、菌瓶制作、菌品营销和辅料供应的专业队伍。专业化分工的形成，使得食用菌生产相关领域的技术得到了深入和提升，带动了食用菌行业生产技术和产能的大幅提高。
(4)食用菌工厂化符合政策的发展方向
2014年中央一号文件提出，要推进农业科技创新，继续开展高产创建，加大农业先进实用技术的推广应用。《国务院关于加快推进现代农作物种业发展的意见》、《全国现代化农业发展规划》等法律法规及产业政策都对农业、种植业、食用菌行业起到了极大的支持与扶持作用。同时，国家鼓励和扶持采用先进或适用技术对农作物秸秆、农产品加工业副产品等进行综合利用。工厂化生产食用菌，培养基的主要原料多为米糠、玉米芯等农作物下脚料，食用菌采收后剩下的培养基经加工处理后既可作为绿色有机肥，也可作为畜牧业饲料，燃料，属于国家鼓励和支持的循环经济。
2.不利因素
(1)市场竞争无序
||
|-|
|近几年，数量不断增长的食用菌工厂化产品集中上市，对市场流|
|通体系带来了冲击和考验。由于信息不畅等原因造成市场竞争较为无|
|序，出现了个别品种在个别区域的供需失衡，2013 年食用菌工厂化生|
|产企业数量自 2008 年以来第一次出现了负增长。|

(2)科研人才的不足制约着行业发展
||
|-|
|食用菌行业对于菌种优劣有着一定的依赖性，对于生产车间的环|
|境和生产工艺的把控要求很高，食用菌工业化生产对于专业科研人员|
|的需求与日俱增，尤其是同时具备先进科研理论知识与丰富实践经验|
|的人才，科研人才不足已成为妨碍行业发展的制约因素。|
|(3)食用农产品安全问题|
|鲜品食用菌属于食用农产品，产品安全关系到人民群众的生命健|

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|-|
|康，在当前国内部分农户和企业急功近利、食品安全事件频发的情况|
|下，食品安全，包括食用农产品的安全日益引起政府和广大消费者的|
|高度重视。|
|工厂化栽培食用菌便于建立、实施监督管理机制，原料、环境、|
|生产、包装及流通环节全程可控，从源头上最大限度的避免病菌、虫|
|害、环境污染对食用菌的侵害，确保了食品安全。但在以下环节仍可|
|能出现食品安全问题：|
|一是原材料质量隐患。若所采购的某批次原材料重金属或农药残|
|留超标，而公司没有检测出来，食用菌在汲取原材料养分的同时可能|
|汲取重金属和农药残留成分，从而导致重金属和农药超标引发食品安|
|全问题。|
|二是在食品流通环节可能存在二次污染。在装卸货或经销商分销|
|等过程中仍可能存在二次污染或因高温导致的食品腐败，从而引发食|
|品安全问题。|

三、被评估企业的业务分析
(一)被评估企业简介
(1)企业名称：电白中茂生物科技有限公司
(2)法定住所：电白县电城镇东方路
(3)法定代表人：邱茂期
(4)注册资本：人民币壹仟壹佰玖拾万肆仟柒陆拾贰元
(5)主要经营范围：食用菌栽培、销售；产品进出口业务(法律、行政法规禁示的除外；法律、行政法规限制的项目须取得许可后方可经营)。(依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动。)
(6)企业股权结构：
1)2007年 12月设立
电白中茂生物科技有限公司成立于 2007年 12月 6日，成立时注册资本 100万元，由广州中茂园林建设工程有限公司以货币出资
40.00万元、深圳市达利时实业有限公司以货币出资40.00万元、邱茂
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期以货币出资 20万元共同设立。2007年 11月 28日，茂名市油城会计师事务所有限公司出具了《验资报告》(茂油会所验字[2007]第 438号)，对各股东的出资情况予以了验证。
中茂生物设立时的股权结构如下：
||||
|-|-|-|
|股东名称|出资额(万元)|持股比例(%)|
|广州中茂园林建设工程有限公司|40.00|40.00|
|深圳市达利时实业有限公司|40.00|40.00|
|邱茂期|20.00|20.00|
|合计|100.00|100.00|

 2)2009年 2月，第一次股权转让
2009年 2月 12日，中茂生物召开股东会，一致同意深圳市达利时实业有限公司将所持中茂生物40.00%股权(对应40万元出资)全部转让给广州中茂园林建设工程有限公司。2009年 2月 16日，深圳市达利时实业有限公司与广州中茂园林建设工程有限公司签署了《股权转让协议书》，约定股权转让价格为 40.00万元。
2009年 2月 26日，中茂生物完成了本次股权转让的工商变更手续。本次股权转让后，中茂生物的股权结构如下：
||||
|-|-|-|
|股东名称|出资额(万元)|持股比例(%)|
|广州中茂园林建设工程有限公司|80.00|80.00|
|邱茂期|20.00|20.00|
|合计|100.00|100.00|

 3)2009年 3月，第一次增资
2009年 2月 23日，中茂生物召开股东会，同意增加公司注册资本至 1,00.000万元。其中，广州中茂园林建设工程有限公司增加出资 720.00万元；邱茂期增加出资 180.00万元。2009年 3月 5日，电白德信合伙会计师事务所出具《验资报告》(电德所验字[2009]021号)，对上述股东增资情况予以了审验。
2009年3月6日，中茂生物完成了本次增资的工商变更手续。本次增资后，中茂生物的股权结构如下：
||||
|-|-|-|
|股东名称|出资额(万元)|持股比例(%)|
|广州中茂园林建设工程有限公司|800.00|80.00|
|邱茂期|200.00|20.00|

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||||
|-|-|-|
|股东名称|出资额(万元)|持股比例(%)|
|合计|1,000.00|1,00.00|

 4)2010年 4月，第二次股权转让
2010年 3月 29日，中茂生物召开股东会，同意邱茂期将所持中茂生物20.00%股权(对应 200.00万元出资)全部转让给广州中茂园林建设工程有限公司。同日，广州中茂园林建设工程有限公司与邱茂期签署了《电白中茂生物科技有限公司股权转让合同》，约定股权转让价格为 200.00万元。
2010年 4月 2日，中茂生物完成了本次股权转让的工商变更手续。本次股权转让后，中茂生物的股权结构如下：
||||
|-|-|-|
|股东名称|出资额(万元)|持股比例(%)|
|广州中茂园林建设工程有限公司|1,000.00|100.00|
|合计|1,000.00|100.00|

 5)2010年 12月，第三次股权转让
2010年 12月 3日，中茂生物召开股东会，同意广州中茂园林建设工程有限公司将所持中茂生物的全部股权分别转让给邱茂国、邱茂期，转让价格为 1元/注册资本，其中邱茂国受让80.00%股权(对应 800万元出资)、邱茂期受让20.00%股权(对应 200.00万元出资)。同日，中茂园林与邱茂国、邱茂期分别签署了《电白中茂生物科技有限公司股权转让合同》。
2010年12月27日，中茂生物完成了本次股权转让的工商变更手续。本次股权转让后，中茂生物的股权结构如下：
||||
|-|-|-|
|股东名称|出资额(万元)|持股比例(%)|
|邱茂国|800.00|80.00|
|邱茂期|200.00|20.00|
|合计|1,000.00|100.00|

 6)2014年 4月，第四次股权转让
2014年4月1日，中茂生物召开股东会，同意邱茂国将所持中茂生物的30%股权(对应出资额 300.00万元)转让给郑龙辉。同日，邱茂国与郑龙辉，签署了《电白中茂生物科技有限公司股权转让合同》，约定转让价格为 300.00万元。
2014年 4月 23日，中茂生物完成了本次股权转让的工商变更手
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续。本次股权转让后，中茂生物的股权结构如下：
||||
|-|-|-|
|股东名称|出资额(万元)|持股比例(%)|
|邱茂国|500.00|50.00|
|邱茂期|200.00|20.00|
|郑龙辉|300.00|30.00|
|合计|1,000.00|100.00|

 7)2014年 8月，第五次股权转让
2014年 8月 22日，中茂生物召开股东会，同意邱茂国将所持中茂生物3.0769%的股权(对应出资额 30.7690万元)转让给深圳市纳兰凤凰股权投资基金合伙企业，转让价格为 2,000.0000万元；同意邱茂国将所持中茂生物2.0000%的股权(对应出资额 20.0000万元)转让给罗伟广，转让价格为 1,300.0000万元；同意邱茂国将所持中茂生物1.0000%的股权(对应出资额 10.0000万元)转让给梁咏梅，转让价格为 650.0000万元；同意邱茂国将所持中茂生物3.0000%的股权(对应出资额 30.0000万元)转让给安若玮，转让价格为 900.0000万元；同意邱茂国将所持中茂生物1.0000%的股权(对应出资额 10.0000万元)转让给李锐通，转让价格为 300.0000万元。
2014年 8月 22日，邱茂国分别与上述受让方签署了《电白中茂生物科技有限公司股权转让合同》，约定了股权转让事宜。
2014年 8月 26日，中茂生物完成了本次股权转让的工商变更手续。本次股权转让后，中茂生物的股权结构如下：
|||||
|-|-|-|-|
|序号|股东名称|出资额(万元)|持股比例(%)|
|1|邱茂国|399.2310|39.9231|
|2|邱茂期|200.0000|20.0000|
|3|郑龙辉|300.0000|30.0000|
|4|深圳市纳兰凤凰股权投资基金合伙企业|30.7690|3.0769|
|5|安若玮|30.0000|3.0000|
|6|罗伟广|20.0000|2.0000|
|7|梁咏梅|10.0000|1.0000|
|8|李锐通|10.0000|1.0000|
|合计||1,000.0000|100.0000|

 8)2014年 11月，第六次股权转让
2014年 11月 3日，中茂生物召开股东会，同意邱茂国将所持中
茂生物10.0000%股权(对应出资额 100.0000万元)转让给深圳市安兰德
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股权投资基金合伙企业，股权转让价格为 6,500.0000万元；同意邱茂国将所持中茂生物10.0000%股权(对应出资额 100.0000万元)转让给深圳市裕兰德股权投资基金合伙企业，股权转让价格为 6,500.0000万元；同意邱茂国将所持中茂生物1.2000%股权(对应出资额 12.0000万元)转让给邱绍明，股权转让价格 780.0000万元；同意邱茂国将所持中茂生物1.6923%股权(对应出资额 16.9231万元)转让给刘劲松，股权转让价格1,100.0000；同意邱茂国将所持中茂生物1.0000%股权(对应出资额 10.0000万元)转让给邓海燕，股权转让价格 650.0000万元；同意邱茂国将所持中茂生物2.3077%股权(对应出资额 23.0769万元)转让给深圳市怀新企业投资顾问有限公司，股权转让价格 1,500.0000万元；由于邱茂国已偿还对郑龙辉的借款，郑龙辉将所持中茂生物30.0000%股权(共 300.0000万元的出资)转让给邱茂国，未支付对价。
同日，股权转让各方签署了《电白中茂生物科技有限公司股权转让合同》，约定股权转让事宜。
2014年 11月 7日，中茂生物完成了本次股权转让的工商变更手续。本次股权转让后，中茂生物的股权结构如下：
|||||
|-|-|-|-|
|序号|股东名称|出资额(万元)|持股比例(%)|
|1|邱茂国|437.2309|43.7231|
|2|邱茂期|200.0000|20.0000|
|3|深圳市安兰德股权投资基金合伙企业|100.0000|10.0000|
|4|深圳市裕兰德股权投资基金合伙企业|100.0000|10.0000|
|5|深圳市纳兰凤凰股权投资基金合伙企业|30.7690|3.0769|
|6|安若玮|30.0000|3.0000|
|7|深圳市怀新企业投资顾问有限公司|23.0769|2.3077|
|8|罗伟广|20.0000|2.0000|
|9|刘劲松|16.9231|1.6923|
|10|邱绍明|12.0000|1.2000|
|11|梁咏梅|10.0000|1.0000|
|12|李锐通|10.0000|1.0000|
|13|邓海燕|10.0000|1.0000|
|合计||1,000.0000|100.0000|

 9)2015年 1月，第二次增资
2014年 12月 25日，中茂生物召开股东会，同意注册资本由
1,000.0000万元增加至 1,190.4762万元，其中：青岛金石以 1,935.0000
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万元的价格认缴29.7619万元出资额，海宁嘉慧以1,935.0000万元的价格认缴29.7619万元出资额，刘冰以4,000.0000万元的价格认缴61.5238万元出资额，金正源以 1,500.0000万元的价格认缴 23.0714万元出资额，方敏以 1,000.0000万元的价格认缴 15.3810万元出资额，曹萍以774.0000万元的价格认缴11.9048万元出资额，秦朝晖以774.0000万元的价格认缴 11.9048万元出资额，张锦喜以 466.0000万元的价格认缴 7.1667万元出资额。
2015年1月8日，中茂生物完成了本次增资的工商变更手续。本次增资完成后，中茂生物的股权结构如下：
|||||
|-|-|-|-|
|序号|股东名称|出资额(万元)|持股比例(%)|
|1|邱茂国|437.2309|36.7274|
|2|邱茂期|200.0000|16.8000|
|3|深圳市裕兰德股权投资基金合伙企业|100.0000|8.4000|
|4|深圳市安兰德股权投资基金合伙企业|100.0000|8.4000|
|5|刘冰|61.5238|5.1680|
|6|深圳市纳兰凤凰股权投资基金合伙企业|30.7690|2.5846|
|7|安若玮|30.0000|2.5200|
|8|青岛金石灏汭投资有限公司|29.7619|2.5000|
|9|浙江海宁嘉慧投资合伙企业|29.7619|2.5000|
|10|深圳市怀新企业投资顾问有限公司[注]|23.0769|1.9385|
|11|金正源联合投资控股有限公司|23.0714|1.9380|
|12|罗伟广|20.0000|1.6800|
|13|刘劲松|16.9231|1.4215|
|14|方敏|15.3810|1.2920|
|15|邱绍明|12.0000|1.0080|
|16|曹萍|11.9048|1.0000|
|17|秦朝晖|11.9048|1.0000|
|18|梁咏梅|10.0000|0.8400|
|19|李锐通|10.0000|0.8400|
|20|邓海燕|10.0000|0.8400|
|21|张锦喜|7.1667|0.6020|
|合计||1,190.4762|100.0000|

注：深圳市怀新企业投资顾问有限公司于2015年1月16日变更企业类型为深圳怀新企
业投资顾问股份有限公司。
10)2015年 3月，第七次股权转让
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2015年3月，中茂生物召开股东会，同意刘冰、方敏、邓海燕分别将所持中茂生物5.168%股权(对应出资额61.5238万元)、1.292%股权(对应出资额 15.3810万元)、0.4200%股权(对应出资额 5.0000万元)以 61.5238万元、15.3810万元、5.0000万元转让给邱茂国；同意邱茂国将所持中茂生物5.1680%股权(对应出资额 61.5238万元)、1.2920%股权(对应出资额15.3810万元)、2.0%股权(对应出资额23.8095万元)分别转让给潘奕岑、李俊杰、程加兵，其他股东均放弃优先购买权。股权转让各方签署了《电白中茂生物科技有限公司股权转让合同》，约定股权转让事宜。
由于刘冰、方敏、邓海燕转让的股权均未实际缴纳出资，邱茂国未向刘冰、方敏、邓海燕支付对价，邱茂国完成上述股权的实际出资。邱茂国向潘奕岑、李俊杰、程加兵转让的股权价格为 109.2000元每元出资额。
截至本预案签署日，中茂生物完成了本次股权转让的工商变更手续。本次股权转让后，中茂生物的股权结构如下：
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|-|-|-|-|
|序号|股东名称|出资额(万元)|持股比例(%)|
|1|邱茂国|418.4214|35.1474|
|2|邱茂期|200.0000|16.8000|
|3|深圳市纳兰凤凰股权投资基金合伙企业|30.7690|2.5846|
|4|罗伟广|20.0000|1.6800|
|5|梁咏梅|10.0000|0.8400|
|6|安若玮|30.0000|2.5200|
|7|李锐通|10.0000|0.8400|
|8|深圳市安兰德股权投资基金合伙企业|100.0000|8.4000|
|9|深圳市裕兰德股权投资基金合伙企业|100.0000|8.4000|
|10|邱绍明|12.0000|1.0080|
|11|刘劲松|16.9231|1.4215|
|12|邓海燕|5.0000|0.4200|
|13|深圳怀新企业投资顾问股份有限公司|23.0769|1.9385|
|14|青岛金石灏汭投资有限公司|29.7619|2.5000|
|15|浙江海宁嘉慧投资合伙企业|29.7619|2.5000|
|16|金正源联合投资控股有限公司|23.0714|1.9380|
|17|曹萍|11.9048|1.0000|
|18|秦朝晖|11.9048|1.0000|
|19|张锦喜|7.1667|0.6020|

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股东全部权益价值项目评估说明
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|-|-|-|-|
|序号|股东名称|出资额(万元)|持股比例(%)|
|20|潘奕岑|61.5238|5.1680|
|21|李俊杰|15.3810|1.2920|
|22|程加兵|23.8095|2.0000|
|合计||1,190.4762|100.0000|

(8)企业产权和经营管理结构：
截止评估基准日，公司设有 1家分公司，分公司情况如下：
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|-|-|-|-|
|分支机构名称|注册地|负责人|业务性质|
|电白中茂生物科技有限公司佛山市三水分公司|广东省佛山市|邱茂期|食用菌栽培、销售|

公司的组织架构图：
(二)被评估企业的主营业务情况
中茂生物科技有限公司是一家研发、生产、销售健康有机食用菌的一体化菌菇服务商。公司目前的成熟产品主要为杏鲍菇和金针菇，杏鲍菇在电白本部生产，设计日产能 10吨，金针菇在三水分公司三水基地生产，设计日产能 40吨。评估基准日，企业正在建设第二生产车间，根据可研报告显示，第二生产车间设计产能 60.68吨/天，其中金针菇 25吨/天、海鲜菇 10.48吨/天、蟹味菇和白玉菇分别为 12.60吨/天，预计投产时间为 2015年 7月初。在二期工程稳定生产后，三水生产基地将再次扩产，计划建造第三生产车间，采用第二生产车间相同的建设方案，厂房设计、设备采购方案、人员配备均参照
第二生产车间，计划 2016年 8月动工，2017年 4月投产。
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(三)被评估企业的经营模式及经营管理状况
1.经营模式
(1)销售模式
中茂生物销售模式以经销为主，绝大多数菌产品销售给各地的区域经销商。中茂生物的销售具体流程比较简单，通常情况下为经销商下订单→公司发货→客户付款。对于长期合作的经销商，公司一般给予7—60天不等的信用账期，而对于首次合作的经销商，一般采取先款后货的结算方式。
公司产品采用市场定价法，按照市场价格适时调整销售价格。产品均为即产即销。
(2)采购模式
中茂生物采购的育菌辅料多为农产品下脚料，主要包括麦皮、玉米芯、棉籽壳、米糠，采购策略以辅料品质和价格为导向，既有向个人采购，也有向企业采购的情况，不存在对特定供应商的严重依赖。
公司制定了较为严格的供应商管理制度，会根据采购物料品种，对供应商进行分类管理，满足公司要求的供应商将被纳入公司系统。
公司只能向系统内的供应商下达采购订单；每年公司都会对供应商进行考核淘汰。综合而言，公司的供应商总体比较稳定。
(3)生产模式
1)金针菇
金针菇的工厂化栽培于 20世纪 50年代在日本兴起，主要有瓶栽和袋栽两种生产模式，机械化程度高的工厂化生产企业一般都采用瓶栽系统。瓶栽系统中，拌料、装瓶、搔菌和栽培结束后的挖瓶等均采用机械化作业。已建立起从培养料配制、拌料、装瓶、灭菌、冷却、接种、培养、搔菌、催蕾、抑制、生育、采收到挖瓶一整套标准化生产工艺。
中茂生物采用瓶栽方式进行工厂化周年生产，其基本工艺流程为：培养料配制—>拌料—>装瓶—>灭菌—>冷却—>接种—>培养—>搔菌—>催蕾—>抑制—>生育—>采收—>挖瓶。
2)杏鲍菇
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杏鲍菇人工栽培研究起始于法国、意大利和印度。Kalmar1958年首次开展人工栽培试验，日本于上世纪 90年代实现商品性工厂化生产。杏鲍菇工厂化生产比双孢蘑菇和金针菇迟，发展时间不长，其工艺技术尚未成熟和完善。其基本工艺模式是，配料—装瓶—灭菌—自动化接种—发菌培养—后熟培养—搔菌—催蕾—育菇—采收。
公司采用袋栽方式进行工厂化周年生产，其基本生产流程：配料—>装袋—>灭菌—>接种—>发菌培养—>催蕾—>育菇—>采收。
3.公司人力资源状况
中茂生物现有员工 340余人，公司领导团队平均年龄 38岁，职能划分主要为管理人员、生产人员(含研发人员)、销售人员及后勤人员。企业拥有一批经验丰富的技术人员，为中茂生物的生产管理和技术提供可靠的支持。
(四)被评估企业在行业中的地位、竞争优势及劣势
1.被评估企业的市场地位
中茂生物凭借其优质的产品和先进的技术，在珠三角地区建立了良好的品牌形象和竞争优势，并建立了完善的生产体系和销售网络。在产能及市场份额上与龙头企业还有一定差距，技术和成本优势以及优良的产品品质是中茂生物的主要竞争优势。
2.被评估企业的竞争优势
(1)技术优势
中茂生物自行开发液体菌种，其转化率、抗污染率等均处于领先水平，产品的营养成分、口感、颜色、品相也均属上乘：
1)自主分离培养菌种
市场使用的金针菇菌种绝大多数来自于国内的菌菇研究所，而研究所的菌种又来自于日本和台湾。这类菌种具有量产适生能力低、遗传功能退化快、宜感染的特点。中茂生物科技的菌种是通过各地选样、优选杂交而培育的母种，并且在每个批量产品中，不断优选出特别出色的成品进行分离和无性繁殖和交叉繁殖，最终形成可量产母种，很好地保持了产品的品级。
2)生物转化率
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生物转化率是衡量食用菌栽培技术和管理水平的重要参数指标，生物转化率越高说明投入相同重量的原材料所产出的产品越多，也说明栽培技术水平越高，生产成本越低。根据中国食用菌协会《中国食用菌年鉴2012》，国际领先企业的金针菇生物转化率已达到140%，而我国的平均水平为90%；国际最高金针菇平均单产约 390克(1,100毫升栽培瓶)。以 1,200毫升培养瓶生物转化率来看，2013年行业龙头雪榕生物达到132.96%，众兴菌业达到125.07%，中茂生物的转化率在120%-140%之间，处于行业一流水平。
3)抗污染率
污染率是指食用菌生产的过程中受到杂菌污染的栽培瓶数占当批总投入瓶数的比例。较低的污染率是栽培技术和专业管理能力成熟的重要标志。公司生产过程中的污染率控制水平优于行业平均水平。由于是自主培育的菌种，其成本低，且无需适应期即可量产，缩短了产品的生产周期。自主培育的液体菌种感染率低，环境适应能力强，生物转化率高。
(2)成本优势
1)厂区布局合理，节约物流成本
中茂生物在金针菇工厂的设计上充分考虑生产运营的效率，有效的利用厂房的空间。依托先进的育菌技术、自动化管理水平和生产环节的高效衔接，公司单位面积高产优势为其充分有效节省了人力、投料等生产成本。
2)人力成本较低
公司生产基地建设在交通便利地处偏远的地区，人工成本相对较低。
3)产品生产周期短
中茂生物的产品生产周期约 43-48天，较一般工厂缩短了 5-7天，较短的生长周期为企业节约了大量的成本。
3.被评估企业的竞争劣势
公司的竞争劣势主要表现为：
(1)产能不足
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截至评估基准日，中茂生物杏鲍菇、金针菇合计日产能 50吨，无法满足经销商扩大销售和扩大市场份额的需求，特别在销售旺季，中茂生物和经销商之间的供需矛盾愈发明显。
(2)管理人员不足
中茂生物的高管团队正在组建中，虽然在生产管理上中茂生物表现良好，但在营销及运营领域却缺乏专业人才。
(3)产品品种单一
中茂生物现阶段的主要产品为金针菇和杏鲍菇，产品种类相对单一，抵御市场风险能力较低。
(五)被评估企业的发展战略及经营策略
(1)公司总体发展战略
中茂生物的未来发展战略一是在稳定现有市场的同时，逐步扩大产能，开发新的人口密集和消费能力高的城市市场。二是不断开发高附加值的新品种食用菌，实现产品的多元化，并凭借新品种食用菌产品获取高附加值收入，三是打造多元化的营销体系。
(2)实现上述企业经营战略拟采取的措施
中茂生物于 2014年 12月开工建设三水基地第二生产车间工程，计划扩大金针菇产能及生产海鲜菇、蟹味菇、白玉菇等三个高附加值的新品种。并预计在 2016年进一步扩产，在充分利用三水分公司现有土地资源和生产技术、管理经验的基础上，进一步扩大产能，占领市场，扩大市场份额，并获得更高的收益和企业更好的发展。
四、被评估企业的资产与财务分析
(一)资产配臵和使用情况
1.经营性资产的配臵和使用情况
中茂生物的经营性资产、负债主要是经营活动应保有的货币资金、与经营直接有关的应收应付款项、固定资产、无形资产、在建工程等。
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2.非经营性资产、负债和溢余资产的配臵和使用情况
本次评估中，将预测期后不涉及的资产及负债作为非经营性资产及负债，其他应收款中的往来款、借款、保险赔偿款、代付费用应作为非经营性资产；应付账款中应付设备款项及工程款项，不是企业经常发生的，应作为非经营性负债；应付利息中的应付银行利息与企业经营无关的负债，应作为非经营性负债；其他应付款中的关联方往来款、代收工商赔款等与企业经营业务无关的负债，在基准日时点将其作为非经营性负债。
(二)历史年度财务分析
1.财务状况与经营业绩
被评估单位评估基准日前三年及一期资产负债表如下：
2012—2015年 2月资产负债表：
金额单位：人民币万元
||||||
|-|-|-|-|-|
|项目|2012-12-31|2013-12-31|2014-12-31|2015-02-28|
|流动资产|1,215.38|3,611.59|5,659.09|14,733.30|
|非流动资产|7,454.54|12,557.21|11,755.66|14,195.98|
|资产合计|8,669.92|16,168.80|17,414.75|28,929.28|
|流动负债|4,087.79|6,294.31|3,573.23|3,304.28|
|非流动负债|1,679.07|4,763.40|3,508.11|3,331.53|
|负债合计|5,766.86|11,057.71|7,081.34|6,635.81|
|净资产|2,903.05|5,111.09|10,333.41|22,293.47|

2012—2015年 1-2月损益表：
金额单位：人民币万元
||||||
|-|-|-|-|-|
|项目|2012年度|2013年度|2014年度|2015年1-2月|
|一、营业收入|3,561.32|7,510.79|12,070.92|2,186.79|
|减：营业成本|2,401.18|4,386.32|6,935.13|1,133.70|
|营业税金及附加|0.92|2.09|2.03|0.33|
|销售费用|57.06|60.66|84.48|16.54|
|管理费用|299.61|499.46|624.36|174.51|
|财务费用|11.00|360.87|414.17|57.34|
|资产减值损失|9.35|31.59|11.09|-1.23|
|二、营业利润|782.20|2,169.81|3,999.66|805.59|
|加：营业外收入|27.48|40.14|1.79|10.62|
|减：营业外支出|0.39|1.91|19.13|0.16|
|三、利润总额|809.29|2,208.04|3,982.32|816.06|
|减：所得税费用|0.00|0.00|0.00|0.00|

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||||||
|-|-|-|-|-|
|项目|2012年度|2013年度|2014年度|2015年1-2月|
|四、净利润|809.29|2,208.04|3,982.32|816.06|

2.资产负债结构分析
(1)资产结构及变化分析
评估基准日前三年及一期，公司各类资产结构及变动情况如下：
金额单位：人民币万元
||||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
||2012年12月31日||2013年12月31日||2014年12月31日||2015年2月28日||
|项目|||||||||
||金额|比例(%)|金额|比例(%)|金额|比例(%)|金额|比例(%)|
|流动资产|1,215.38|14.02|3,611.59|22.34|5,659.09|32.50|14,733.30|50.93|
|非流动资产|7,454.54|85.98|12,557.21|77.66|11,755.66|67.50|14,195.98|49.07|
|合计|8,669.92|100.00|16,168.80|100.00|17,414.75|100.00|28,929.28|100.00|

随着企业经营规模的扩大，资产总额不断增长，其中流动资产占总资产比例逐渐上升，在 2015年流动资产的规模超过了非流动资产金额，主要是因为企业为在建工程储备了大量的货币资金所导致。
(2)流动资产结构及变化分析
公司流动资产主要包括货币资金、应收账款、预付账款、其他应收款、存货和其他非流动资产，评估基准日前三年及一期主要构成如下表所示：
金额单位：人民币万元
||||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
||2012年||2013年||2014年||2015年2月28日||
|项目|||||||||
||金额|比例(%)|金额|比例(%)|金额|比例(%)|金额|比例(%)|
|货币资金|193.23|15.90|243.33|6.74|1,416.53|25.03|9,229.34|62.64|
|应收账款|31.93|2.63|598.60|13.57|887.15|15.68|844.44|5.73|
|预付账款|24.37|2.01|16.17|0.45|10.22|0.18|26.23|0.18|
|其他应收款|504.07|41.47|1,890.59|52.35|2,374.98|41.97|3,647.69|24.76|
|存货|461.78|37.99|862.91|23.89|970.21|17.14|985.60|6.69|
|流动资产|1,215.38|100.00|3,611.59|100.00|5,659.09|100.00|14,733.30|100.00|

从流动资产构成来看，企业应收账款、其他应收款和存货占流动资产的比例较大，2012-2014年三项合计占流动资产比例均在70%-90%左右，这是由企业经营的特点和所处行业所决定的，2014年、
2015年货币资金所占比例高是由于 2014年底、2015年初企业收到股
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东投资款共计 12,384.00万元。
(3)非流动资产结构及变化分析
公司非流动资产主要包括在固定资产、在建工程、工程物资、无形资产，评估基准日前三年及一期其主要构成如下表：
金额单位：人民币万元
||||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
||2012年||2013年||2014年||2015年2月28日||
|项目|||||||||
||金额|比例(%)|金额|比例(%)|金额|比例(%)|金额|比例(%)|
|固定资产|881.98|11.83|9,368.44|74.61|8,536.17|72.61|8,432.91|59.40|
|在建工程|3,013.37|40.42|-|-|6.19|0.05|692.10|4.88|
|工程物资||- -|-|-|2.53|0.02|2.53|0.02|
|无形资产|3,250.52|43.60|3,182.67|25.35|3,115.29|26.50|3,103.96|21.87|
|其他非流动资产|308.67|4.14|6.10|0.05|95.48|0.81|1,964.48|13.84|
|非流动资产合计|7,454.54|100.00|12,557.21|100.00|11,755.66|100.00|14,195.98|100.00|

中茂生物历史年度非流动资产主要为机器设备、房屋建筑物类固定资产和土地使用权类无形资产，在建工程、工程物资占比较低。
(4)负债结构及变化分析
评估基准日前三年及一期，公司各类负债结构及变动情况如下：
金额单位：人民币万元
||||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
||2012年||2013年||2014年||2015年2月28日||
|项目|||||||||
||金额|比例(%)|金额|比例(%)|金额|比例(%)|金额|比例(%)|
|应付帐款|351.51|6.10%|1,966.05|17.78%|2,003.58|28.29%|1,746.26|26.32%|
|预收款项|1.46|0.03%|56.20|0.51%|3.06|0.04%|0.29|0.00%|
|应付职工薪酬|32.41|0.56%|87.93|0.80%|106.56|1.50%|89.41|1.35%|
|应交税费|189.21|3.28%|16.65|0.15%|17.64|0.25%|18.06|0.27%|
|应付利息|-|0.00%|12.41|0.11%|10.17|0.14%|6.91|0.10%|
|其他应付款|3,192.26|55.36%|3,104.23|28.07%|176.94|2.50%|175.10|2.64%|
|一年内到期的|||||||||
||320.93|5.57%|1,050.83|9.50%|1,255.29|17.73%|1,268.26|19.11%|
|非流动负债|||||||||
|长期借款|1,679.07|29.12%|4,763.40|43.08%|3,508.11|49.54%|3,331.53|50.21%|
|负债合计|5,766.86|100.00%|11,057.71|100.00%|7,081.34|100.00%|6,635.81|100.00%|

负债中，受经营特点的影响，长期借款、应付账款、其他应付款占负债的比例较大，占总负债的60%-80%左右，各年所占负债的比重基本稳定。一年内到期的非流动资产为长期借款在一年内需要偿还的金额。
3.偿债能力分析
评估基准日前两年及一期，中茂生物主要偿债能力指标情况如
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下：
|||||
|-|-|-|-|
|主要财务指标|2013年|2014年|2015年2月28日|
|资产负债率|0.68|0.41|0.23|
|利息保障倍数|7.12|10.62|15.23|
|速动比率|0.43|1.31|4.15|
|流动比率|0.57|1.58|4.46|

可比上市公司主要偿债能力指标情况(根据上市公司2014年年报)如下：
||||||
|-|-|-|-|-|
|主要经济指标|资产负债率|利息保障倍数|速动比率|流动比率|
|隆平高科|0.51|4.45|0.74|1.51|
|登海种业|0.26|-|2.75|3.47|
|星河生物|0.57|-14.08|0.28|0.38|
|亚盛集团|0.37|4.08|1.71|2.34|

中茂生物资产的流动比率、速动比率、资产负债率指标显示公司偿债能力相比上市公司较强，利息保障倍数明显高于相比上市公司。
4.营运能力分析
评估基准日前三年及一期，公司主要营运能力指标情况如下：
|||||
|-|-|-|-|
|主要财务指标|2013年|2014年|2015年2月28日|
|存货周转率|6.62|7.57|11.76|
|应收账款周转率|22.63|15.44|22.86|
|流动资产周转率|3.09|2.58|2.03|

注：2015年2月28日的财务数据经年化
可比上市公司 2014年主要营运能力指标情况如下：
|||||
|-|-|-|-|
|主要经济指标|存货周转率(次)|应收账款周转率(次)|流动资产周转率(次)|
|隆平高科|0.91|8.54|0.77|
|登海种业|0.90|21.74|0.48|
|星河生物|8.73|19.75|2.94|
|亚盛集团|2.30|4.19|0.76|

与同类行业上市公司相比，中茂生物存货周转率、应收账款周转率、流动资产周转率均处于较好的水平。
5.盈利能力分析
(1)营业收入分析
评估基准日前三年及一期，公司的营业收入按产品类别主要分为杏鲍菇、金针菇、实验生产的蟹味菇和海鲜菇及其他在生产过程中
产生的下脚料的销售收入，具体收入如下：
金额单位：人民币万元
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||||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
||2012年||2013年||2014年||2015年1-2月||
|产品|||||||||
||金额|比例(%)|金额|比例(%)|金额|比例(%)|金额|比例(%)|
|杏鲍菇|3,447.44|96.80|2,689.20|35.80|2,545.18|21.09|343.18|15.69|
|金针菇|-|-|4,678.67|62.29|9,339.96|77.38|1,817.42|83.11|
|海鲜菇|-|-|-|-|10.39|0.09|3.06|0.14|
|蟹味菇|-|-|-|-|0.48|0.004|||
|下脚料|113.88|3.20|142.92|1.90|174.91|1.45|23.12|1.06|
|合计|3,561.32|100.00|7,510.79|100.00|12,070.92|100.00|2,186.69|100.00|

近年企业主营业务收入主要来自杏鲍菇和金针菇，其中金针菇占营业收入的比例在逐年上升，是企业未来生产的重点之一。
上表显示 2012年、2013年、2014年、2015年 1-2月公司的杏鲍菇收入有下降趋势，金针菇收入在大幅上升。主要因为金针菇于 2013年 5月才进入正式生产状态并形成收入，产品的产量、销量均较低；
2014年起企业已经形成较好的生产能力和一定的销售体系，导致 2014年收入实现了质的突破。企业于 2014年开始对蟹味菇和海鲜菇进行实验生产，实现的收入较少。
(2)营业成本分析
评估基准日前三年一期，营业成本按产品类别主要分为杏鲍菇和金针菇，具体如下：
金额单位：人民币万元
||||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
||2012年||2013年||2014年||2015年1-2月||
|产品分类|||||||||
||金额|比例(%)|金额|比例(%)|金额|比例(%)|金额|比例(%)|
|杏鲍菇|2,401.18|100.00|1,745.17|39.79|1,802.08|25.98|265.70|23.44|
|金针菇|-|-|2,641.15|60.21|5,127.77|73.94|866.74|76.45|
|海鲜菇|||||5.05|0.07|1.26|0.11|
|蟹味菇|||||0.24|0.003|-||
|成本合计|2,401.18|100.00|4,386.32|100.00|6,935.13|100.00|1,133.70|100.00|

近年来随着产量的增加，企业的营业成本大幅上升，其中金针菇成本占总成本比重逐年上升，系金针菇产量提升所致。
(3)毛利率分析
评估基准日前三年一期，被评估企业毛利率情况如下(因蟹味菇和海鲜菇为实验生产，金额较少，不做分析)：
||||||
|-|-|-|-|-|
|产品分类|2012年|2013年|2014年|2015年1-2月|
|杏鲍菇|30.35%|35.10%|29.20%|22.58%|
|金针菇||43.55%|45.10%|52.31%|

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||||||
|-|-|-|-|-|
|综合毛利率|30.35%|41.60%|42.55%|48.16%|

注：综合毛利率计算过程不包含其他收入。
同类上市公司综合毛利率如下：
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
||公司名称|2011年|2012年|2013年|2014年|
||隆平高科|35.41%|32.99%|34.01%|36.44%|
||登海种业|58.14%|59.34%|59.13%|57.95%|
||星河生物|38.17%|26.17%|8.35%|14.26%|
||亚盛集团|26.10%|25.54%|22.75%|22.18%|
|平均数||39.46%|36.01%|31.06%|32.71%|

中茂生物凭借其科学的管理方式、恰当的厂房布局和良好的温度、水分控制，使得企业在不断扩大规模，提高产量的同时，毛利在不断增加。与同类上市公司相比，中茂生物的毛利率高于同期同类上市公司平均毛利率。
(4)期间费用分析
评估基准日前三年及一期，中茂生物期间费用及占收入的比例情况如下：
金额单位：人民币万元
||||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
||2012年||2013年||2014年||2015年1-2月||
|项目|||||||||
||金额|比例(%)|金额|比例(%)|金额|比例(%)|金额|比例(%)|
|销售费用|57.06|1.60|60.66|0.81|84.48|0.70|16.54|0.76|
|管理费用|299.61|8.41|499.46|6.65|624.36|5.17|174.51|7.98|
|财务费用|11.00|0.31|360.87|4.80|414.17|3.43|57.34|2.62|
|合计|367.67|10.32|920.99|12.26|1,123.01|9.30|248.39|11.36|

评估基准日前三年及一期，销售费用、管理费用、财务费用在逐年上升，占营业收入比重基本保持在10%-13%之间。各年费用的金额增加主要是由于生产规模扩大，生产和销售业务量增大导致的管理费费用、销售费用、财务费用随之增大。
五、收益预测的假设条件
本评估报告收益预测的假设条件如下：
(一)一般假设
1.假设评估基准日后被评估单位持续经营。
2.假设评估基准日后被评估单位所处国家和地区的政治、经济
和社会环境无重大变化。
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3.假设评估基准日后国家宏观经济政策、产业政策和区域发展政策无重大变化。
4.假设和被评估单位相关的利率、汇率、税赋基准、政策性征收费用等评估基准日后不发生重大变化。
5.假设评估基准日后被评估单位的管理层是负责的、稳定的，且有能力担当其职务。
6.假设被评估单位完全遵守所有相关的法律法规。
7.假设评估基准日后无不可抗力对被评估单位造成重大不利影响。
(二)特殊假设
1.假设评估基准日后被评估单位采用的会计政策和编写本评估报告时所采用的会计政策在重要方面保持一致。
2.假设评估基准日后被评估单位在现有管理方式和管理水平的基础上，经营范围、方式与目前保持一致。
3.假设评估基准日后被评估单位的产品或服务保持目前的市场竞争态势。
4.假设评估基准日后被评估单位的技术先进性保持目前的水平。
5.假设评估基准日后自销资产农产品企业免征各项税收的优惠
资格可持续获得。
6.假设评估基准日后三水分公司二期与三期工程的建设符合国
家相关法律法规的要求并能按期开工和完工后投入正常经营生产。
7.假设评估基准日后被评估单位新增的菌种能正常生产并销售。
本评估报告评估结论在上述假设条件下在评估基准日时成立，当上述假设条件发生变化时，签字注册资产评估师及本评估机构将不承担由于假设条件改变而推导出不同评估结论的责任。
六、评估计算及分析过程
(一)收益法具体方法和模型的选择
本评估报告选用现金流量折现法中的企业自由现金流折现模
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型。企业自由现金流折现模型的描述具体如下：
股东全部权益价值=企业整体价值－付息债务价值
1.企业整体价值
企业整体价值是指股东全部权益价值和付息债务价值之和。根据被评估单位的资产配臵和使用情况，企业整体价值的计算公式如下：
企业整体价值=经营性资产价值+溢余资产价值+非经营性资产负债价值
(1)经营性资产价值
经营性资产是指与被评估单位生产经营相关的，评估基准日后企业自由现金流量预测所涉及的资产与负债。
评估基准日为 2015年 2月 28日下，经营性资产价值的计算公式如下：
Fo t F F
P  i  n
(1r)10/24 (1r)(i-0.510/12) r(1r)(t-0.510/12)
i1
其中：P：评估基准日的企业经营性资产价值；
F：评估基准日后第 i年预期的企业自由现金流量；
i
F：预测期后的企业自由现金流量(终止)；
n
Fo：评估基准日至当年年底的企业自由现金流量；
r：折现率(加权平均资本成本,WACC)；
n：永续年度；
i：预测期第 i年；
t：预测期整年末年。
其中，企业自由现金流量计算公式如下：
企业自由现金流量=税后经营利润+折旧与摊销-资本性支出-营运资金增加额
其中，折现率(加权平均资本成本,WACC)计算公式如下：
E D
WACC K  K(1t)
e
E D
d
E D
其中：k：权益资本成本；
e
k：付息债务资本成本；
d
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E：权益的市场价值；
D：付息债务的市场价值；
t：所得税率。
其中，权益资本成本采用资本资产定价模型(CAPM)计算。计算公式如下：
K r MRPβ r
e f L c
其中：r：无风险收益率；
f
MRP：市场风险溢价；
β：权益的系统风险系数；
L
r：企业特定风险调整系数。
c
(2)溢余资产价值
溢余资产是指评估基准日超过企业生产经营所需，评估基准日后企业自由现金流量预测不涉及的资产。溢余资产单独分析和评估。
(3)非经营性资产、负债价值
非经营性资产、负债是指与被评估单位生产经营无关的，评估基准日后企业自由现金流量预测不涉及的资产与负债。非经营性资产、负债单独分析和评估。
2.付息债务价值
付息债务是指评估基准日被评估单位需要支付利息的负债。付息债务以核实后的账面值作为评估值。
(二)收益期和预测期的确定
1.收益期的确定
由于评估基准日被评估单位经营正常，没有对影响企业继续经营的核心资产的使用年限进行限定和对企业生产经营期限、投资者所有权期限等进行限定，或者上述限定可以解除，并可以通过延续方式永续使用。故本评估报告假设被评估单位评估基准日后永续经营，相应的收益期为无限期。
2.预测期的确定
由于企业近期的收益可以相对合理地预测，而远期收益预测的合
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理性相对较差，按照通常惯例，评估人员将企业的收益期划分为预测期和预测期后两个阶段。
评估人员经过综合分析，预计被评估单位于 2020年达到稳定经营状态，故预测期截止到 2020年底。
(三)预测期的收益预测
1.营业收入的预测
(1)以前年度营业收入情况
中茂生物历史年度的营业收入包括杏鲍菇、金针菇、实验生产的海鲜菇和蟹味菇及下脚料(菇渣和培养基残渣)的销售收入。2012年至2015年1-2月各项收入、占比及增长情况如下表所示(2015年1-2月的增长率为同期比较数)：
单位金额：人民币万元
||||||
|-|-|-|-|-|
|产品|2012年|2013年|2014年|2015年1-2月|
|杏鲍菇|3,447.44|2,689.20|2,545.18|343.18|
|金针菇|-|4,678.67|9,339.96|1,817.42|
|海鲜菇|||10.39|3.06|
|蟹味菇|||0.48||
|下脚料收入|113.88|142.92|174.91|23.12|
|合计|3,561.32|7,510.79|12,070.92|2,186.79|
|各项产品收入占总收入的比例|||||
|产品|2012年|2013年|2014年|2015年1-2月|
|杏鲍菇占比|96.80%|35.81%|21.09|15.69|
|金针菇占比|0.00%|62.29%|77.38|83.11|
|海鲜菇占比|||0.09|0.14|
|蟹味菇占比|||0.004||
|下脚料收入占比|3.20%|1.90%|1.45|1.06|
|合计|100.00%|100.00%|100.00%|100.00%|
|各项产品收入增长率|||||
|产品|2012年|2013年|2014年|2015年1-2月|
|杏鲍菇收入增长率||-21.99%|-5.37%|-27.53%|
|金针菇收入增长率|||99.87%|-9.49%|
|海鲜菇收入增长率|||||
||实验生产，不做分析||||
|蟹味菇收入增长率|||||
|下脚料收入增长率||25.50%|22.38%|-5.17%|
|总增长率||110.90%|60.71%|-12.86%|

从企业历史数据可以看出，金针菇收入占企业收入的主导地位，
且金针菇收入总额逐年增加，但由于同期市场价格的下降，2015年1-2
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月的同期收入都在下降。2013年5月，金针菇正式生产，无同期数据可以比较，2014年金针菇收入增长99.87%，是由于2013年仅含8个月的销售收入。
收入的变化是和销量的变化是直接相关的，历史年度各菇类产品设计产能和实际产量如下表：
单位：吨
|||||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
|序号|产品类别|2012年||2013年||2014年||2015年1-2月||
|||设计产能|实际产能|设计产能|实际产能|设计产能|实际产能|设计产能|实际产能|
|1|杏鲍菇|3,600.00|3,413.58|3,600.00|2,998.41|3,600.00|3,142.56|600.00|479.18|
|2|金针菇|-|-|9,600.00|5,318.03|14,400.00|11,846.53|2,400.00|2,092.93|
|合计||3,600.00|3,413.58|13,200.00|3,600.00|18,000.00|14,989.09|3,000.00|2,572.11|

注：按360天生产期预测，其中2013年金针菇按8个月计算。海鲜菇和蟹味菇为实验生产，不做产量分析。
从上图可看出，中茂生物杏鲍菇生产线在2012年达到历史年度最高(约95%)的产能利用率，在2013年到2015年1-2月产量上下波动但总体保持着上升的趋势，在2015年1-2月在春节假期减少了生产期的情况下，仍可达到约80%的产能利用率。
未来年度的营业收入预测分为杏鲍菇、金针菇、海鲜菇、蟹味菇、白玉菇及下脚料的销售收入来预测。菇类的营业收入受产能利用率、销售状况和市场价格的影响，下脚料的收入与菇类的销售收入成正相关关系。
1)销售数量的分析和预测：
食用菌企业菇类产品的销售数量受产能的限制，存在上限。另外食用菌消费淡旺季对销售数量存在明显的影响，上半年销量明显低于下半年，10、11、12月和次年1、2月为销售旺季，7月前后为销售次高峰。
历史年度各菇类产品产销量如下：
单位：吨
||||||||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
|产品类|2012年|||2013年|||2014年|||2015年1-2月|||
|别||产量|销量||产量|销量||产量|销量||产量|销量|
|杏鲍菇||3,413.58|3,409.61||2,998.41|2,982.24||3,142.56|3,159.67||479.18|450.29|
|金针菇|||||5,318.03|5,315.67||11,846.53|11,846.67||2,092.93|2,054.36|
|合计||3,413.58|3,409.61||8,316.44|8,297.91||14,989.09|15,006.34||2,572.11|2,504.65|

注：金针菇2013年销量为5-12月数据。因蟹味菇和海鲜菇为实验生产，不做产销量分析，
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合计销量中不包含蟹味菇和海鲜菇的数量。
从产量、产销情况可以看出，中茂生物的菇类产品基本上即产即销，一是受产品保鲜时限的特点所影响，二是企业会结合当期的销售状况及历史年度的同期销量对未来月份的销量作预判并制定相匹配的生产计划。
各产品的销售数量增长情况如下(2015年1-2月份为同期数据)：
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|||销量||||
|序号|产品类别|||||
|||2012年|2013年|2014年|2015年1-2月|
|1|杏鲍菇||-12.53%|5.95%|0.50%|
|2|金针菇|||122.86%|11.48%|
||合计||143.59%|80.83%|9.33%|

注：金针菇2015年1-2月销售增长情况为1-2月同期数据。
根据上表所示，杏鲍菇销量2013年下降后2014年有所回升，2015年1-2月同比略有下降，金针菇的销量一直在上升。
近年杏鲍菇最高年均日产出量在2012年，为9.34吨/日，2013年、2014年及2015年1-2月年均日产量分别为8.17吨/日、8.66吨/日、8.34吨/日(按1-2月实际生产期54天计算)，2013年度日产量略有下降，但企业通过组织分离、持续选优的方法挑选菌种，使日产量得到了一定的恢复；金针菇生产线在2013年5-12月、2014年、2015年1-2月的日均产量分别为22.15吨/日、32.46吨/日、38.04吨/日(按1-2月实际生产期54天计算)，在2015年1月份已达到月均日产出39.51吨/日(按31个生产期计算)。
为提高产能，企业正在建设三水分公司的第二生产车间工程，根据企业的可行性研究报告显示，将扩大金针菇的生产规模，并新增海鲜菇、蟹味菇、白玉菇三个菇种，并预期于 2016年再次扩产。三水生产基地土地面积 90,987.60平方米，其中第一生产车间建筑面积 24,372.17平方米，共一层。评估基准日，企业正在新建的第二生产车间工程，主要用于金针菇的产能扩大及海鲜菇、蟹味菇、白玉菇新产品的生产，计划于 2015年 7月投产，建筑面积 54,110.99平方米，共五层，预计总投入 24,003.82万元，其中土建工程 4,899.21万元，设备采购及安装 18,717.08万元，前期费用及其他合计 387.53万元。第二生产车间设计产能 60.68吨/天，其中金针菇 25.00吨/天、海鲜菇 10.48
吨/天、蟹味菇和白玉菇分别为 12.60吨/天。新建第二生产车间预计
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2015年 7月初投产金针菇、海鲜菇、蟹味菇、白玉菇，预计第一批产生收入的金针菇出菇时间为 2015年 8月中旬，第一批产生收入的海鲜菇、蟹味菇、白玉菇出菇时间为 2015年 10月初。三水生产基地第二次扩产计划建造第三生产车间，采用第二生产车间相同的建设方案，厂房设计、设备采购方案、人员配备均参照第二生产车间，计划 2016年 8月动工，2017年 4月投产。
未来年度各菇类产品产能见下表：
|||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|
|||日产能||||||
|序号|产品类别|||||||
|||2015年3-12月|2016年|2017年|2018年|2019年|2020年|
|1|杏鲍菇|10.00|10.00|10.00|10.00|10.00|10.00|
|2|金针菇|65.00|65.00|90.00|90.00|90.00|90.00|
|3|海鲜菇|10.48|10.48|20.96|20.96|20.96|20.96|
|4|蟹味菇|12.60|12.60|25.20|25.20|25.20|25.20|
|5|白玉菇|12.60|12.60|25.20|25.20|25.20|25.20|
|合计||110.68|110.68|171.36|171.36|171.36|171.36|

即 2017年第三车间投产后，企业日产能将达到 171.36吨。
从产品规划上看，市场对杏鲍菇、金针菇被大众所熟知及接受的食用菌，市场成熟稳定。海鲜菇、蟹味菇、白玉菇相对杏鲍菇和金针菇价格较高，属高端食用菌品种。公司在不断提高产能的同时，开拓高溢价新产品市场，以获得高利润和降低单一产品带来的风险。
杏鲍菇：
杏鲍菇市场成熟，近三年市场价格重心略有下降，中茂生物的杏鲍菇保持着25%以上的毛利水平，年均日产 9吨左右，总产量不大，容易被市场消化，同时，受产能的限制，预计未来年度杏鲍菇的销售数量不会有大幅的增长。
金针菇：
中茂生物金针菇自 2013年 5月正式投产以来，年均日产量在不断提升，截至评估基准日，基本上能够完全发挥设计产能。中茂生物的金针菇除了―中茂‖牌，还以―冠元‖、―茂威‖等商标销售。结合目前市场情况判断，金针菇市场需求大，扩产空间较大。
海鲜菇：
海鲜菇又名玉蕈、斑玉蕈，真姬菇，质地脆嫩。隶属于白蘑科、
玉蕈属，菌盖表面光滑，近白色至灰褐色，干后呈灰色至褐色。菌盖
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四周色浅，中部色深，表面有明显大理石状斑纹。菌柄较长，中生，内实，肉质白色或近白色至灰色，多为圆柱状，有时基部膨大，长度因不同菌株而异，菌柄直径1.0－3.5cm。颜色洁白，菌肉肥厚，口感细腻，风靡美、日、韩等国家和中国台湾地区市场。如今多为工厂化栽培，菌盖直径3-15cm。是北温带一种优良的高档珍稀食用菌。
蟹味菇：
蟹味菇隶属担子菌亚门、层菌纲、伞菌目、白蘑科、离褶菌族、玉蕈属，是北温带一种优良的高档珍惜使用食用菌。蟹味菇菌盖表面近白色至灰褐色，中央常有深色的大理石花纹。菌褶近白色，与菌柄圆弯生，密集至稍稀。味比平菇鲜，肉比滑菇厚，质比香菇韧，口感极佳，还具有独特的蟹香味，在日本有"香在松茸、味在玉蕈"之说。
白玉菇：
白玉菇属于伞菌目，口蘑科、白蘑属，是一种珍稀食用菌。菌盖幼时半球形，深褐色，后渐平展，色泽变淡，呈黄褐色；中部色深，茶褐色；盖面平滑，有2～3圈斑纹；盖缘平或微下弯，稍波状；菌盖直径1.5~2.0厘米；菌肉白色，质韧而脆，致密。鲜品价值高，被誉为食用菌中的―金枝玉叶‖，具有广阔的栽培前景和市场潜力。
结合历史年度的销量、产能利用情况和未来的扩产计划，预测期内的销量预测具体情况见下表：
单位：吨
||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
||未来预测数||||||
|产品(吨)|||||||
||2015年3-12月|2016年|2017年|2018年|2019年|2020年|
|杏鲍菇|2,769.70|3,220.00|3,220.00|3,220.00|3,220.00|3,220.00|
|金针菇|13,930.02|20,930.00|25,537.50|27,562.50|27,933.50|27,933.50|
|海鲜菇|867.70|3,374.56|4,998.96|6,253.94|6,492.71|6,492.71|
|蟹味菇|1,043.30|4,057.20|6,010.20|7,541.10|7,805.70|7,805.70|
|白玉菇|1,043.30|4,057.20|6,010.20|7,541.10|7,805.70|7,805.70|
|合计|19,654.02|35,638.96|45,776.86|52,118.64|53,257.61|53,257.61|

上表中包含原有产能部分对应的销量预测、第二生产车间2015年7月投产及第三生产车间2017年4月投产的新增产量的销售预测。
各产品的销售数量增长情况如下(2015年3-12月份为同期数据)：
||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
||未来预测数||||||
|产品|||||||
||2015年3-12月|2016年|2017年|2018年|2019年|2020年|

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||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
||未来预测数||||||
|产品|||||||
||2015年3-12月|2016年|2017年|2018年|2019年|2020年|
|杏鲍菇|2.87%|0.20%|0.00%|0.00%|0.00%|0.00%|
|金针菇|39.25%|30.94%|22.01%|7.93%|1.35%|0.00%|
|海鲜菇||287.61%|48.14%|25.10%|3.82%|0.00%|
|蟹味菇||288.88%|48.14%|25.47%|3.51%|0.00%|
|白玉菇||288.88%|48.14%|25.47%|3.51%|0.00%|
|综合增长|54.80%|60.86%|28.45%|13.85%|2.19%|0.00%|

注：海鲜菇、蟹味菇、白玉菇预计2015年10月达产，故2015年没有增长数据。2016年扩产项目在2017年投产。
2)销售单价的预测
历史年度各产品的平均售价情况如下：
单位：元/吨
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|||历史发生数||||
|序号|产品分类|||||
|||2012年|2013年|2014年|2015年1-2月|
|1|杏鲍菇|10,110.97|9,017.38|8,055.22|7,621.41|
|2|金针菇|-|8,801.67|7,884.04|8,846.66|

历史年度各产品的价格下降幅度：
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|||历史发生数||||
|序号|产品分类|||||
|||2012年|2013年|2014年|2015年1-2月|
|1|杏鲍菇||-10.82%|-10.67%|-5.39%|
|2|金针菇|||-10.43%|12.21%|

从上表可看出杏鲍菇从2012年以来年均价在下降，但是下降幅度在减小，金针菇可比数据较少，2014年年均价相对2013年5-12月均价下降10.43%，一是因为价格重心有所下移，二是因为金针菇销售旺季主要在下半年，故5-12月的均价会相对全年均价更高。
未来年度产品的销售单价预测：
对于2015年度，各产品的销售价格预测如下：
对于企业已经达产的杏鲍菇和金针菇，主要参考企业各产品历史年度价格及其变化趋势综合确定；对于企业尚未投产的新增产品，主要通过食用菌商务网查询广州江南果菜批发市场、白云区增槎路果菜批发市场、深圳海吉星批发市场等大型果菜批发市场中同类型产品的历史年度价格及其变化趋势综合确定。
我国食用菌市场需求逐年增加，行业前景广阔，食用菌工厂化种
植处于快速发展阶段，行业平均利润率较高，吸引了大量资本进入食
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用菌工厂化种植领域。伴随着我国食用菌工厂化栽培产能的不断释放，未来食用菌市场的竞争可能更加激烈，食用菌产品销售价格会呈现不断下降的趋势。
未来年度产品的销售单价预测如下表：
单位：人民币元/吨
|||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|
|序号|产品分类|未来预测数||||||
|||2015年3-12月|2016年|2017年|2018年|2019年|2020年|
|1|杏鲍菇|7,861.80|7,626.00|7,473.00|7,324.00|7,251.0|0 7,251.00|
|2|金针菇|7,852.23|7,484.00|7,334.00|7,187.00|7,115.0|0 7,115.00|
|3|海鲜菇|12,500.00|11,468.00|11,009.00|10,569.00|10,358.0|0 10,358.00|
|4|蟹味菇|20,000.00|17,390.00|16,694.00|16,026.00|15,705.0|0 15,705.00|
|5|白玉菇|20,000.00|17,390.00|16,694.00|16,026.00|15,705.0|0 15,705.00|

上表中海鲜菇、蟹味菇、白玉菇2015年3-12月的预测单价为旺季价格，因这三种菇在2015年10月初达产，2015年的3个月产生收入的季节里，10-12月全年销售旺季。
未来销售单价变动情况预测：
|||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|
|||未来预测数||||||
|序号|产品分类|||||||
|||2015年3-12月|2016年|2017年|2018年|2019年|2020年|
|1|杏鲍菇||-3.00%|-2.00%|-2.00%|-1.00%|0.00%|
|2|金针菇||-4.70%|-2.00%|-2.00%|-1.00%|0.00%|
|3|海鲜菇||-6.00%|-4.00%|-4.00%|-2.00%|0.00%|
|4|蟹味菇||-6.00%|-4.00%|-4.00%|-2.00%|0.00%|
|5|白玉菇||-6.00%|-4.00%|-4.00%|-2.00%|0.00%|

注：2016年的价格变化趋势是相对于全年价格的比较。
3)根据上述预测，预测年度营业务收入预测如下表：
金额单位：人民币万元
|||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|
|序号|产品分类|2015年3-12月|2016年|2017年|2018年|2019年|2020年|
|1|杏鲍菇|2,177.48|2,455.57|2,406.31|2,358.33|2,334.82|2,334.82|
|2|金针菇|10,938.94|15,664.01|18,729.20|19,809.17|19,874.69|19,874.69|
|3|海鲜菇|1,084.63|3,869.95|5,503.36|6,609.79|6,725.15|6,725.15|
|4|蟹味菇|2,086.60|7,055.47|10,033.43|12,085.37|12,258.85|12,258.85|
|5|白玉菇|2,086.60|7,055.47|10,033.43|12,085.37|12,258.85|12,258.85|
|6|下脚料收入|270.16|530.80|686.73|778.51|785.92|785.92|
||营业收入合计|18,644.41|36,631.27|47,392.45|53,726.53|54,238.29|54,238.29|

下脚料的收入为生产菇类产品的过程中产出的菇脚及培养基残
渣销售款，与营业收入成正相关关系，此处选取历史年度占菇类产品
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收入的比例确定。
2.营业成本的预测
营业成本=单位销售成本×产品数量
(1)企业产品历史年度的营业成本如下表：
金额单位：人民币万元
||||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
||2012年||2013年||2014年||2015年1-2月||
|产品分类|||||||||
||金额|比例(%)|金额|比例(%)|金额|比例(%)|金额|比例(%)|
|杏鲍菇|2,401.18|100.00|1,745.17|39.79|1,802.08|25.98|265.70|23.44|
|金针菇|-|-|2,641.15|60.21|5,127.77|73.94|866.74|76.45|
|海鲜菇|||||5.05|0.07|1.26|0.11|
|蟹味菇|||||0.24|0.003|-||
|成本合计|2,401.18|100.00|4,386.32|100.00|6,935.13|100.00|1,133.70|100.00|

企业产品历史年度的营业成本主要由杏鲍菇、金针菇及实验生产的海鲜菇和蟹味菇的营业成本构成。
(2)单位销售成本预测
产品销售成本即已结转产品的生产成本，生产成本由直接材料、直接人工和制造费用构成。
直接材料成本的预测：通过以上分析，考虑到企业近期的生产水平和原材料采购价格最具有代表性，故杏鲍菇、金针菇以2014年单位直接材料成本为基数分别预测未来年度的单位直接材料。对于新增品种的销售成本参考企业的实验试产经验和其他菇种的生产成本综合决定，海鲜菇的直接材料投入与金针菇水平相近，蟹味菇、白玉菇的原材料与金针菇投入水平相近，但包装用品不一样，金针菇为普通袋装，蟹味菇与白玉菇为碗装，并需要隔层存放，在直接材料上单位成本高出金针菇2000元/吨左右，故海鲜菇的单位直接材料参照金针菇预测，蟹味菇和白玉菇的单位直接材料在金针菇单位直接材料的基础上另加2000元预测。
直接人工由未来预计生产人员人数与预计未来年度人均工资确定。生产人员人数主要根据企业人力资源部门确定的直接生产人员变化、现有人均产能情况及新厂房投入时间等综合计算确定。未来年度
人均工资参考历史年度人工工资按一定的比例增长预测。
制造费用的预测：
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折旧费按企业评估基准日现有固定资产，以及以后每年新增的资本性支出资产，按各类资产经济寿命年限综合计算确定，其他按照历史年度的大致水平进行预测。其中，杏鲍菇及金针菇的制造费用按照自身的制造费用历史年度的费用水平预测。海鲜菇、蟹味菇、白玉菇生产模式、设备与金针菇生产情况相似，参考企业的实验试产经验的总结，制造费用的低耗品摊销、修理费、其他及燃料可参考金针菇的历史年度数据。由于三个新增菇种生产周期在 90天左右，金针菇生产周期在 43-48天，生产周期的长短主要影响水电耗费，故水电费按金针菇的耗费水平的 1.5-2.5倍进行预测。
根据上述预测，预测年度营业成本及毛利率预测如下表：
单位：人民币万元
|||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|
|||未来预测数||||||
|序号|产品|||||||
|||2015年3-12月|2016年|2017年|2018年|2019年|2020年|
|1|杏鲍菇|1,619.36|1,921.89|1,944.87|1,947.96|1,983.05|2,004.06|
|2|金针菇|6,236.63|9,202.54|11,572.06|12,404.47|12,657.66|12,791.23|
|3|海鲜菇|606.75|1,947.94|3,056.27|3,775.48|3,913.62|3,913.63|
|4|蟹味菇|949.47|3,184.95|4,978.28|6,149.56|6,375.26|6,375.27|
|5|白玉菇|949.47|3,184.95|4,978.28|6,149.56|6,375.26|6,375.27|
|销售成本合计||10,361.69|19,442.26|26,529.76|30,427.04|31,304.86|31,459.45|
|毛利率||44.42%|46.92%|44.02%|43.37%|42.28%|42.00%|

3.营业税金及附加的预测
营业税金及附加包括城建税、教育费附加、地方教育费附加和堤围防护费，除堤围防护费外，其余营业税金及附加税税基为流转税，企业的流转税为增值税，中茂生物属于从事农业生产并自产自销的初级农业产品的单位，免征增值税。
堤围防护费：广东省―自 2014年 1月 1日起 2年内,堤围防护费按现行征收标准下调20%‖的优惠政策。为进一步减轻企业负担，省政府决定，从 2014年 5月起，免征堤围防护费省级收入部分。即所属期为 2014年 5月至 2015年 12月的堤围防护费，在现行下调20%的征收标准基础上再下调10%，即按原适用费率的72%执行，即按营业
收入的0.072%计征。
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中茂生物实际需要交纳的营业税金及附加为堤围防护费，在 2015年 12月 31日以前，按营业收入的0.072%预测。关于未来年度堤围防护费的税收优惠政策尚未明确，故 2016年起，按原税率营业收入的0.1%预测。
金额单位：人民币万元
||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
||未来预测数||||||
|税费种类|||||||
||2015年3-12月|2016年|2017年|2018年|2019年|2020年|
|堤围防护费|13.42|36.63|47.39|53.73|54.24|54.24|
|合计|13.42|36.63|47.39|53.73|54.24|54.24|

4.销售费用的预测
销售费用主要核算内容为薪酬及福利(目前为搬运工的工资及福利)、
薪酬及福利主要根据企业主管人力资源的部门确定的销售人员(目前为搬运工)人数变化、现有工资水平增长情况等综合计算确定。
运输费、差旅费、车辆使用费、电话费、市场费用、交通费及其他费用等其他费用根据历史年度费用和收入的比例结合企业实际情况确定其预测值。
公司未来年度销售费用预测如下：
金额单位：人民币万元
||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
|营业费用|2015年3-12月|2016年|2017年|2018年|2019年|2020年|
|运杂费|45.60|89.60|115.92|131.42|132.67|132.67|
|差旅费|18.15|35.66|46.13|52.30|52.79|52.79|
|车辆使用费|6.84|13.44|17.39|19.72|19.90|19.90|
|电话费|0.27|0.53|0.68|0.77|0.78|0.78|
|薪酬及福利|58.14|91.58|134.62|161.54|169.62|169.62|
|市场费用|8.28|16.26|21.04|23.85|24.08|24.08|
|其他费用|26.16|51.41|66.51|75.40|76.11|76.11|
|交通费|3.47|6.82|8.82|10.00|10.09|10.09|
|合计|166.92|305.29|411.11|474.99|486.05|486.05|

5.管理费用的预测
管理费用主要核算内容工资、福利费、修理费、社保公积金、办公费、差旅费、业务招待费、房产税、开办费、折旧摊销、车辆使用费、土地使用税、印花税、残疾人就业保障基金、劳动保护费、保险
费(财保)及其他费用等费用。
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工资、福利主要根据企业主管人力资源的部门确定的管理人员人数变化、现有工资福利水平等情况并按固定比例增长计算确定。
社保公积金核算公司承担的社会保险公积金部分，主要根据历史年度企业承担的单人社保金额按比例增长，并结合企业未来年度人数变化预测。
印花税，根据预测年度的营业收入的万分之三预测。
房产税，现有房产按房产原值和一定的缴费比率测算，以后新增房产按新增资本性支出中的房屋原值和一定的缴费比率进行预测。
土地使用税，历史年度的土地使用税已扣除三水一期厂房占用土地的免税金额，未来年度的土地使用税按照目前的税额减去未来年度新建厂房所占用面积的免税金额确定。
差旅费根据历史年度费用和相应营业收入的比例平均值结合企业实际情况确定其预测值。
修理费、办公费、业务招待费、车辆使用费、劳动保护费、保险费(财保)及其他费用等按历史年度的大致水平的比例递增进行预测。
折旧摊销费按企业评估基准日现有固定资产及无形资产，以及以后每年新增的资本性支出资产，按各类资产经济寿命年限综合计算确定。
经测算，预测年度的管理费用如下：
金额单位：人民币万元
||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
||未来预测数||||||
|管理费用|||||||
||2015年3-12月|2016年|2017年|2018年|2019年|2020年|
|工资|194.36|294.98|350.64|398.85|418.79|418.79|
|福利|162.56|247.95|313.42|385.85|405.15|405.15|
|修理费|0.15|0.16|0.17|0.17|0.18|0.18|
|社保公积金|306.10|474.13|688.90|739.33|776.30|776.30|
|办公费|20.42|22.46|24.70|25.94|27.24|27.24|
|差旅费|10.01|19.66|25.44|28.84|29.11|29.11|
|业务费|9.04|9.95|10.94|12.03|13.24|13.24|
|房产税|38.34|60.55|90.15|104.96|104.96|104.96|
|其他|59.66|62.64|65.77|69.06|72.51|72.51|
|折旧摊销|25.41|30.22|29.62|24.44|25.34|29.89|
|车辆使用费|2.89|3.18|3.49|3.67|3.85|3.85|
|土地使用税|15.59|14.52|13.10|12.39|13.10|13.10|
|印花税|5.59|10.99|14.22|16.12|16.27|16.27|
|残疾人就业保障金|2.54|2.65|3.66|3.74|3.74|3.74|

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||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
||未来预测数||||||
|管理费用|||||||
||2015年3-12月|2016年|2017年|2018年|2019年|2020年|
|劳动保护费|5.84|6.43|7.07|7.77|8.55|8.55|
|保险费（财保）|10.50|11.55|12.70|13.34|14.00|14.00|
|合计|868.99|1,271.99|1,653.99|1,846.50|1,932.33|1,936.89|

6.财务费用的预测
财务费用主要核算的是银行存款的利息收入及利息支出、手续费及其他与借款相关的费用支出。由于多余货币资金已作为溢余资产，故后期不再考虑银行利息收入，历史年度手续费金额较少，未来年度不对其进行预测。未来年度财务费用主要为贷款利息，根据企业未来年度的资产规模进行预测，未来年度财务费用预测数据如下：
金额单位：人民币万元
||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
|项目名称|2015年3-12月|2016年|2017年|2018年|2019年|2020年|
|财务费用|455.56|916.39|923.41|923.41|923.41|923.41|

7.营业外收支的预测
企业历史年度营业外收支为非经营性项目，主要为补贴收入、捐赠支出、固定资产处臵损失，对于补贴收入、捐赠支出、固定资产处臵损失，未来年度具有不确定性，后期不进行预测。
8.所得税的预测
根据企业所得税法第二十七条第(一)项规定，企业从事蔬菜、谷物、薯类、油料、豆类、棉花、麻类、糖料、水果、坚果的种植免征企业所得税。中茂生物的主营业务属于免税范围。
故本次预测企业所得税为零。
9.税后经营利润的预测
税后经营利润=利润总额-所得税+利息支出×(1-所得税率)
利润总额=营业收入-营业成本-营业税金及附加-销售费用-管理费用-财务费用
10.折旧与摊销的预测
固定资产折旧包括房屋建筑物、运输设备、机器设备和电子设备四大类，在考虑经济寿命年限和尚可使用年限的情况下，对固定资产在预测期的折旧和更新以及预测期后(即永续期)的折旧和更新进行了
预测，摊销项目主要是无形资产摊销，按收益期限及使用权期限平
均摊销，根据未来各年固定资产折旧和无形资产摊销总额，按历史年
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度管理费用和生产成本中折旧摊销比重分摊至管理费用和生产成本。预测年度的折旧摊销费用如下：
金额单位：人民币万元
|||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|
|项目|2015年3-12月|2016年|2017年|2018年|2019年|2020年|永续期|
|折旧额|1,845.77|3,017.72|4,632.72|4,996.93|5,028.44|5,187.57|5,004.43|
|摊销额|57.07|67.94|67.94|67.92|67.89|67.91|68.08|

11.资本性支出的预测
企业的资本性支出主要由二部分组成：存量资产的正常更新支出(重臵支出)、增量资产的资本性支出(扩大性支出)。
存量资产的更新支出：存量资产的正常更新支出，按估算的重臵成本除以经济耐用年限按平均年资本性支出考虑。
增量资产的资本性支出为新增生产线设备，本次预测按新增产能所需的设备及已预付款项进行资本性支出。
对于永续期，固定资产更新支出依据基准日企业必须的固定资产和预计的增量资产规模预测。
资本性支出预测如下：
金额单位：人民币万元
|||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|
|项目|2015年3-12月|2016年|2017年|2018年|2019年|2020年|永续期|
|资本性支出合计|21,419.47|25,604.33|9.04|86.49|1,487.50|292.69|4,729.01|

12.营运资金增加额的预测
结合企业经营情况以及行业的经营特点，未来年度营运资金的预测是以企业 2015年 2月 28日营运资金占用为基础，经调整后计算周转率确定的。
评估基准日正常营运资金=货币资金+应收账款+其他应收款+存货+预付账款-应付账款-预收账款-应付职工薪酬-应交税费-其他应付款
追加营运资金按以下公式计算：
以后年度需要追加的营运资金=当年度需要的营运资金－上一年度需要的营运资金
剔除溢余资产、非经营性资产后预测年度营运资金如下表：
金额单位：人民币万元
||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
|科目|2015年3-12月|2016年|2017年|2018年|2019年|2020年|

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||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
|科目|2015年3-12月|2016年|2017年|2018年|2019年|2020年|
|营运资金|1,831.14|2,834.56|3,529.02|4,021.99|4,062.74|4,062.74|
|营运资金增加额|14.88|1,003.42|694.46|492.97|40.75|-|

(四)折现率的确定
1.无风险收益率的确定
国债收益率通常被认为是无风险的，因为持有该债权到期不能兑付的风险很小，可以忽略不计。根据 WIND资讯系统所披露的信息，10年期国债在评估基准日的到期年收益率为3.3602%，本评估报告以3.3602%作为无风险收益率。
2.权益系统风险系数的确定
被评估单位的权益系统风险系数计算公式如下：
   
β 1 1 t D Eβ
L U
式中：β：有财务杠杆的权益的系统风险系数；
L
β
：无财务杠杆的权益的系统风险系数；
U
t：被评估企业的所得税税率；
DE：被评估企业的目标资本结构。
根据被评估单位的业务特点，评估人员通过 WIND资讯系统查询了 4家沪深 A股可比上市公司β值，取其平均值 0.7426作为被评估单 U
位的β值，具体数据见下表：
U
|||||
|-|-|-|-|
|序号|股票代码|公司简称|βu值|
|1|000998.SZ|隆平高科|0.5461|
|2|002041.SZ|登海种业|0.4025|
|3|300143.SZ|星河生物|0.9221|
|4|600108.SH|亚盛集团|1.0998|
|平均值|||0.7426|

取可比上市公司资本结构的平均值 0.0710作为被评估单位的目标资本结构。被评估单位评估基准日执行的所得税税率为0%。
将上述确定的参数代入权益系统风险系数计算公式，计算得出被评估单位的权益系统风险系数。
   
β 1 1 t D Eβ
L U
=0.7954
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3.市场风险溢价的确定
市场风险溢价是对于一个充分风险分散的市场投资组合，投资者所要求的高于无风险利率的回报率，根据我公司的研究成果，市场风险溢价取7.15%。
4.企业特定风险调整系数的确定
由于测算风险系数时选取的为上市公司，相应的证券或资本在资本市场上可流通，而纳入本次评估范围的资产为非上市资产，与同类上市公司比，该类资产的权益风险要大于可比上市公司的权益风险。结合企业的规模、行业地位、经营能力、抗风险能力等因素，本次对中茂生物的权益个别风险溢价取值为5.00%。
5.预测期折现率的确定
(1)计算权益资本成本
将上述确定的参数代入权益资本成本计算公式，计算得出被评估单位的权益资本成本。
K Rβ MRP R
e f c
=14.05%
(2)计算加权平均资本成本
主要结合企业未来年度的贷款情况，评估基准日被评估单位付息债务以基准日执行的一年期金融机构贷款利率5.6%为基础确定，将上述确定的参数代入加权平均资本成本计算公式，计算得出被评估单位的加权平均资本成本。
E D
 
WACC K  K 1 t
e
D E
d
D E
=13.49%
6.预测期后折现率的确定
以后年度设定企业所得税税率为0%，则预测期后折现率为13.49%。
(五)预测期后的价值确定
所得税率为零。
永续年度利润总额=(稳定期的利润总额+稳定期的折旧+稳定期的摊销-永续期的折旧-永续期的摊销)
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股东全部权益价值项目评估说明
=19,378.25+5,187.57+67.91-5,004.43-68.08
=19,561.22万元
永续年度所得税=永续年度利润总额×所得税率
=19,561.22×0.00%
=0.00万元
永续年度税后经营利润=永续年度利润总额-永续年度所得税+稳定期利息支出×(1-所得税率)
=19,561.22-0.00+923.41×（1-0.00%）
=20,484.62万元
(六)测算过程和结果
预测期内各年企业自由现金流量按年中流出考虑，预测期后企业终值按预测年末折现考虑，从而得出企业的自由现金流量折现值，计算公式如下：
自由现金流量折现值=明确的预测期期间的自由现金流量现值+明确的预测期之后的自由现金流量(终值)现值。
金额单位：人民币万元
|||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|
|项目|2015年3-12月|2016年|2017年|2018年|2019年|2020年|永续年度|
|一、营业收入|18,644.41|36,631.27|47,392.45|53,726.53|54,238.29|54,238.29||
|减：营业成本|10,361.69|19,442.26|26,529.76|30,427.04|31,304.86|31,459.45||
|营业税金及附加|13.42|36.63|47.39|53.73|54.24|54.24||
|营业费用|166.92|305.29|411.11|474.99|486.05|486.05||
|管理费用|868.99|1,271.99|1,653.99|1,846.50|1,932.33|1,936.89||
|财务费用|455.56|916.39|923.41|923.41|923.41|923.41||
|资产减值损失|-|-|-|-|-|-||
|加：公允价值变动收益|-|-|-|-|-|-||
|投资收益|-|-|-|-|-|-||
|二、营业利润|6,777.83|14,658.70|17,826.78|20,000.86|19,537.40|19,378.25||
|加：营业外收入|-|-|-|-|-|-||
|减：营业外支出|-|-|-|-|-|-||
|三、利润总额|6,777.83|14,658.70|17,826.78|20,000.86|19,537.40|19,378.25|19,561.22|
|所得税率|-|-|-|-|-|-|-|
|减：所得税|-|-|-|-|-|-|-|
|净利润|6,777.83|14,658.70|17,826.78|20,000.86|19,537.40|19,378.25|19,561.22|
|加：利息支出|455.56|916.39|923.41|923.41|923.41|923.41|923.41|
|四、税后经营利润|7,233.39|15,575.09|18,750.18|20,924.26|20,460.80|20,301.66|20,484.62|
|加：折旧|1,845.77|3,017.72|4,632.72|4,996.93|5,028.44|5,187.57|5,004.43|
|摊销|57.07|67.94|67.94|67.92|67.89|67.91|68.08|
|减：资本性支出|21,419.47|25,604.33|9.04|86.49|1,487.50|292.69|4,729.01|
|营运资本增加额|14.88|1,003.42|694.46|492.97|40.75|-|-|

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|-|-|-|-|-|-|-|-|
|项目|2015年3-12月|2016年|2017年|2018年|2019年|2020年|永续年度|
|六、企业自由现金流量|-12,298.13|-7,947.00|22,747.34|25,409.66|24,028.89|25,264.45|20,828.12|
|七、折现率|13.49%|13.49%|13.49%|13.49%|13.49%|13.49%|13.49%|
|折现期|0.42|1.33|2.33|3.33|4.33|5.33|-|
|折现系数|0.95|0.84|0.74|0.66|0.58|0.51|3.77|
|折现值|-11,666.49|-6,713.15|16,931.53|16,665.06|13,886.22|12,864.79|78,619.63|
|八、企业自由现金流折现值|120,587.60|||||||

(七)其他资产和负债的评估
1.非经营性资产和负债的评估
非经营性资产是指与企业主营业务无关的资产，该类资产基本不产生收益，会增大资产规模，降低企业利润率。非经营性负债是指与企业主营业务无关的负债，该类负债以后年度仍需支付。
其他应收款中的往来款、借款、保险赔偿款、代付电费，应作为非经营性资产，账面值共计为 35,667,555.50元，评估后为 35,667,555.50元。
应付账款中的应付工程款、设备款不是经常发生的，应作为非经营性负债，账面值为 8,888,511.29元，评估值为 8,888,511.29元。
应付利息中与企业生产经营无关的应付银行利息作为非经营性负债，账面值为 69,107.50元，评估值为 69,107.50元。
其他应付款中与企业生产经营无关的往来款、借款、代收款等，作为非经营性负债，账面值为 208,244.84元，评估值为 208,244.84元。
综上所述，非经营性资产评估值为 35,667,555.50元，非经营性负债评估值 9,165,863.63元，非经营性资产净额为 26,501,691.87元。
2.溢余资产的评估
评估基准日企业货币资金为 92,293,365.92元，综合考虑企业营业成本、销售费用、管理费用及税金等综合分析计算确定，从营运资金预测过程的货币资金的预测中得知，企业正常经营时 2015年 2月所需最低货币资金保有量为 9,609,547.49元的现金，则评估基准日溢余资产为 82,683,818.43元。
(八)收益法评估结果
1.企业整体价值的计算
企业整体价值=经营性资产价值+溢余资产价值+非经营性资产价
值
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=120,587.60+8,268.38+2,650.17
=131,506.15万元
2.付息债务价值的确定
中茂生物在评估基准日的付息债务为 4,599.79万元。
3.股东全部权益价值的计算
根据以上评估工作，电白中茂生物科技有限公司的股东全部权益价值为：
股东全部权益价值=企业整体价值－付息债务价值
=131,506.15-4,599.79
=126,906.36万元
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第五章评估结论及分析
一、评估结论
北京中企华资产评估有限责任公司受天广消防股份有限公司的委托，根据有关法律、法规和资产评估准则，遵循独立、客观、公正的原则，采用资产基础法和收益法两种评估方法，按照必要的评估程序，对中茂生物的股东全部权益价值在 2015年 2月 28日的市场价值进行了评估。根据以上评估工作，得出如下评估结论：
(一)收益法评估结果
中茂生物评估基准日总资产账面价值为 28,929.28万元，总负债账面价值为 6,635.81万元，净资产账面价值为 22,293.47万元。
收益法评估后的股东全部权益价值为 126,906.36万元，增值额为 104,612.89万元，增值率为469.25%。
(二)资产基础法评估结果
中茂生物评估基准日总资产账面价值为 28,929.28万元，评估价值为32,039.44万元，增值额为3,110.16万元，增值率为10.75%；总负债账面价值为 6,635.81万元，评估价值为 6,635.81万元，无增减值；
净资产账面价值为 22,293.47万元，净资产评估价值为 25,403.63万元，增值额为 3,110.16万元，增值率为13.95%。
资产基础法具体评估结果详见下列评估结果汇总表：
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资产基础法评估结果汇总表
评估基准日：2015年2月28日 金额单位：人民币万元
||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
||||账面价值|评估价值|增减值|增值率%|
|项目|||||||
||||A|B|C=B-A|D=C/A×100%|
|流动资产||1|14,733.30|15,051.84|318.54|2.16|
|非流动资产||2|14,195.98|16,987.60|2,791.62|19.66|
||固定资产|3|8,432.91|9,544.13|1,111.22|13.18|
||在建工程|4|692.10|692.10|-|-|
||工程物资|5|2.53|2.53|-|-|
||无形资产|6|3,103.96|4,784.36|1,680.40|54.14|
||其中：土地使用权|7|3,103.52|4,783.91|1,680.39|54.14|
||其他非流动资产|8|1,964.48|1,964.48|-|-|
|资产总计||9|28,929.28|32,039.44|3,110.16|10.75|
|流动负债||10|3,304.28|3,304.28|-|-|
|非流动负债||11|3,331.53|3,331.53|-|-|
|负债总计||12|6,635.81|6,635.81|-|-|
|净资产||13|22,293.47|25,403.63|3,110.16|13.95|

(三)评估结论
收益法评估后的股东全部权益价值为 126,906.36万元，资产基础法评估后的股东全部权益价值为 25,403.63万元，两者相差 101,502.73万元，差异率为399.56%。
两种评估方法结果差异主要原因是：两种评估方法考虑的角度不同，资产基础法是从单项资产的再取得途径考虑的，反映的是企业单项资产的市场价值；收益法是从企业的未来获利角度考虑的，反映了企业各项资产的综合获利能力。本次评估最终确定选取收益法评估结果作为本报告评估结论，主要原因如下：
中茂生物是致力于食用菌工厂化种植的专业企业，目前已经营数年，通过近几年财务指标显示公司近几年保持盈利，企业将以目前的经营模式、管理水平持续经营。
中茂生物经过多年食用菌工厂化生产领域的经验积累和不断创新，已建立了良好的品牌形象和稳定的市场网络，为未来的经营打
下了良好的基础。
中茂生物所处的食用菌种植行业从生产原料到产出的菇脚和培
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养基残渣都可以用于生态农业的循环经济中，符合国家政策支持的现代农业发展方向，在生产经营中能获得国家政策的支持与扶持。
中茂生物拥有行业先进的技术和优秀的研发人员，在长期的经营中也形成了一定的知名度，其核心竞争能力在于综合生产管理的高水平，不易复制。
较收益法而言，资产基础法评估结果未能从整体上体现出企业各项业务的综合获利能力及整体价值，而收益法从企业的未来获利角度考虑，综合考虑了企业的品牌竞争力、客户资源价值、人力资源价值、企业管理价值等因素，技术经验价值等各项资源的价值，因而我们认为收益法评估结果更能客观合理的地反映本次评估目的所申报的资产和负债价值。
根据上述分析，本评估报告评估结论采用收益法评估结果，即：中茂生物的股东全部权益价值评估结果为 126,906.36万元。
二、评估结论与账面价值比较变动情况及原因
1.流动资产增值原因分析
流动资产评估增值。流动资产评估增值的原因主要为：
存货评估增值，增值原因为：
(1)产成品评估增值，增值的原因主要为：企业产成品按市场法进行评估，评估值中包含了部分利润。
(2)在产品评估增值，增值的原因主要为：企业存货在产品按市场法进行评估，评估值中包含了部分利润。
(3)在用周转材料评估减值，评估减值的原因主要为：由于技术进步，该材料的功能不断更新，使得相同类型材料的市场价格处于不断下降的趋势，从而导致在用周转材料的原值评估减值。
2.房屋建筑物增减值原因分析
房屋建筑物原值评估增值。评估增值原因主要如下：
(1)由于建筑材料价格、人工、机械台班费的上涨造成评估增值；
(2)本次评估按房屋建(构)筑物的经济耐用年限确定综合成新率，
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建筑物耐用年限较企业会计折旧的年限相比为长，故造成评估增值。
3.设备类资产增减值原因分析
机器设备评估增值，评估增减值原因主要如下：
(1)机器设备原值评估减值，净值评估增值，原值评估减值原因如下：1)由于技术进步，设备功能不断更新，使得相同型号机器设备的市场价格处于不断下降的趋势，从而导致机器设备原值评估减值。
2)造成净值评估增值原因主要是企业采用的折旧年限短于评估采用的经济寿命使用年限导致评估净值增值。
(2)车辆原值减值，净值增值，原值评估减值原因是相同型号车辆的市场价格呈不断下降趋势导致车辆评估减值；评估净值增值的原因企业采用的折旧年限短于评估采用的经济寿命使用年限导致评估净值增值。
(3)电子设备评估原值减值，评估净值增值，电子设备由于技术进步，电子产品的更新换代速度越来越快，相同配臵的电子设备市场价格也处于不断下降的趋势。因此，电子设备评估原值减值。净值评估增值原因主要是企业采用的折旧年限短于评估采用的经济寿命使用年限导致评估净值增值。
5.无形资产增值原因分析
(1)土地使用权纳入本次评估范围的无形资产-土地账评估增值，增值原因主要是土地取得日期相对较早，近年来随着广州市城市发展延伸以及广东省经济发展，佛山三水经济发展较为迅速，茂名电白经济也平稳上升，导致土地资源日趋稀缺，因此土地评估增值；其次由于企业摊销年限较法定使用年限短。
(2)其他无形资产评估值评估增值，增值原因是企业账面的无形资产为财务软件，市场价格大于其会计摊销以后的价值导致评估增值。
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评估说明附件
附件一、关于资产评估的有关事项说明
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