共壹册第壹册宜华地产股份有限公司重大资产重组涉及的广东众安康后勤集团股份有限公司股权项目资产评估报告书中同华评报字(2014)第264号
北京中同华资产评估有限公司
China Alliance Appraisal Co.,Ltd.
报告日期：2014年 6月 25日
地址：北京市东城区永定门西滨河路 8号院7楼中海地产广场西塔3层
邮编：100077 电话：010-68090001 传真：010-68090099
错误！链接无效。·资产评估报告书目录宜华地产股份有限公司重大资产重组涉及的
广东众安康后勤集团股份有限公司股权项目
资产评估报告书目录
注册资产评估师声明 ....................................................................................................... 1资产评估报告书摘要 ....................................................................................................... 2资产评估报告书 ............................................................................................................... 4一、委托方、被评估单位和业务约定书约定的其他评估报告使用者.................... 4二、评估目的.............................................................................................................. 10三、评估对象和评估范围.......................................................................................... 10四、价值类型及其定义.............................................................................................. 18五、评估基准日.......................................................................................................... 18六、评估依据.............................................................................................................. 19七、评估方法.............................................................................................................. 20八、评估程序实施过程和情况.................................................................................. 20九、评估假设.............................................................................................................. 22十、评估结论.............................................................................................................. 23十一、特别事项说明.................................................................................................. 25十二、评估报告使用限制说明.................................................................................. 27十三、评估报告日...................................................................................................... 28资产评估报告书附件 ..................................................................................................... 30
北京中同华资产评估有限公司 i
错误！链接无效。·注册资产评估师声明宜华地产股份有限公司重大资产重组涉及的
广东众安康后勤集团股份有限公司股权项目
注册资产评估师声明
宜华地产股份有限公司：
受贵公司委托，我们对广东众安康后勤集团股份有限公司股东全部权益价值于评估基准日2014年3月31日的市场价值进行评估，并作如下声明：
1.我们在执行本资产评估业务中，遵循相关法律法规和资产评估准则，恪守独立、客观和公正的原则；根据我们在执业过程中收集的资料，评估报告陈述的内容是客观的，并对评估结论合理性承担相应的法律责任。
2.评估对象涉及的资产、负债清单由委托方、被评估单位申报并经其签章确认；
所提供资料的真实性、合法性、完整性，恰当使用评估报告是委托方和相关当事方的责任。
3.我们与评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系；与相关当事方没有现存或者预期的利益关系，对相关当事方不存在偏见。
4.我们已对评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查；我们已对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验，并进行了如实披露。
5.我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设和限定条件的限制，评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明的假设、限定条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。
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错误！链接无效。·资产评估报告书摘要宜华地产股份有限公司重大资产重组涉及的
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资产评估报告书摘要
中同华评报字(2014)第264号
宜华地产股份有限公司：
北京中同华资产评估有限公司(以下简称“中同华”或“我公司”)接受贵公司的委托，根据有关法律、法规和资产评估准则、资产评估原则，以企业的持续经营和公开市场为前提，采用收益法和市场法，按照必要的评估程序，对宜华地产股份有限公司拟实施重大资产重组涉及的广东众安康后勤集团股份有限公司股东全部权益价值在评估基准日的市场价值进行了评估。现发表评估结论专业意见如下：
本次评估的评估对象为广东众安康后勤集团股份有限公司股东全部权益价值，评估范围是广东众安康后勤集团股份有限公司申报的全部资产及负债，包括流动资产、非流动资产、流动负债，评估基准日为2014年3月31日，价值类型为市场价值。
本次评估选择收益法评估结果作为广东众安康后勤集团股份有限公司股东全部权益价值在评估基准日市场价值的最终评估结论，具体评估结论如下：
资产评估结果汇总表
金额单位：人民币万元
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|项 目||账面价值|评估价值|增减值|增值率%|
|||A|B|C=B-A|D=C/A×100|
|流动资产|1|26,670.48||||
|非流动资产|2|5,045.94||||
|其中：长期股权投资|3|2,003.11||||
|投资性房地产|4|-||||
|固定资产|5|1,511.87||||
|在建工程|6|-||||
|无形资产|7|171.98||||
|其中：土地使用权|8|-||||
|其他非流动资产|9|1,358.97||||
|资产总计|10|31,716.41||||
|流动负债|11|13,536.05||||
|非流动负债|12|-||||
|负债总计|13|13,536.05||||
|净资产(所有者权益)|14|18,180.37|72,200.00|54,019.63|297.13|

北京中同华资产评估有限公司 第2页
错误！链接无效。·资产评估报告书摘要本评估报告结论的使用有效期原则上为自评估基准日起一年。如果资产状况、市场状况与评估基准日相关状况相比发生重大变化，委托方应当委托评估机构执行评估更新业务或重新评估。
本评估报告仅供委托方为本评估报告所列明的评估目的以及报送有关资产评估主管机关审查使用。委托方应按本评估报告载明的评估目的使用，任何不正确或不恰当地使用本评估报告所造成的不便或损失，将由评估报告使用者自行承担责任。下列行为，但不仅限于此，均被认为是没有正确地使用本评估报告：
1.将本评估报告用于其他目的经济行为；
2.除国家法律、法规规定外，未经中同华书面同意将本评估报告或其中部分内容公开发布、用于任何报价或其他文件中。
以上内容摘自资产评估报告正文，欲了解本评估项目的详细情况和合理理解评估结论，应认真阅读资产评估报告正文并特别关注本报告特别事项说明部分。
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错误！链接无效。·资产评估报告书正文宜华地产股份有限公司重大资产重组涉及的
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资产评估报告书
中同华评报字(2014)第264号
宜华地产股份有限公司：
北京中同华资产评估有限公司(以下简称“中同华”或“我公司”)接受贵公司的委托，根据有关法律、法规和资产评估准则、资产评估原则，以企业的持续经营和公开市场为前提，采用收益法和市场法，按照必要的评估程序，对宜华地产股份有限公司拟实施重大资产重组涉及的广东众安康后勤集团股份有限公司股东全部权益价值在评估基准日的市场价值进行了评估。现将资产评估情况报告如下：
一、委托方、被评估单位和业务约定书约定的其他评估报告使用者
本次资产评估项目的委托方为：宜华地产股份有限公司，被评估单位为广东众安康后勤集团股份有限公司，业务约定书约定的其他评估报告使用者为法律法规规定的报告使用者。
(一)委托方概况
1.注册登记情况
名 称：宜华地产股份有限公司(以下简称“宜华地产”)
住 所：广东省汕头市澄海区文冠路北侧
法定代表人：刘绍生
注册资本：人民币32,400万元
企业类型：上市公司
经营范围：房地产开发与销售、经营、租赁；房屋工程设计、楼宇维修和拆迁，道路与土方工程施工；冷气工程及管道安装；对外投资；项目投资；资本经营管理和咨询(以上经营范围凡涉及国家专项专营规定的从其规定)
2.公司概况
宜华地产成立于2000年2月，是粤东地区房地产行业首家上市公司。已发展成为
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错误！链接无效。·资产评估报告书正文涵盖房地产开发、物业管理、公路建设、工业地产、商业地产、旅游地产、城市基础设施建设等大型投资企业。
(二)被评估单位概况
1.注册登记情况
名 称：广东众安康后勤集团股份有限公司(以下简称“众安康”)
住 所：深圳市福田区莲花北村富莲大厦3栋二层
法定代表人：林正刚
注册资本：人民币6,750万元
企业类型：非上市股份有限公司
营业期限：永续经营
经营范围：一般经营项目：医院后勤管理服务(不含限制项目)；物业管理(凭资质证书经营)；停车场经营服务(分支机构经营)；清洁服务；园林绿化(取得建设行政主管部门颁发的资质证书后方可经营)；为餐饮企业提供餐饮管理服务；医疗行业计算机软硬件的技术开发、销售及相关技术咨询；计算机硬件的维护；企业管理系统软件开发、计算机应用软件开发；电梯的销售；国内商业、物资供销业(不含专营、专控、专卖商品)；办公设备的上门维护，电梯的上门维修、机电上门安装(需取得特种设备安全监督机构办理的许可证或资质证书方可经营)；经营进出口业务(法律、行政法规、国务院决定禁止的项目除外，限制的项目须取得许可后方可经营)；兴办实业(具体项目另行申报)。许可经营项目：病人陪护；老人护理服务；二类、三类 6866医用高分子材料及制品，二类、三类 6854手术室、急救室、诊疗室设备及器具，二类、三类 6840临床检验分析仪器，二类、三类6830医用X射线设备，二类、三类6825医用高频仪器设备，二类、三类 6824医用激光仪器设备，二类、三类 6823医用超声仪器及有关设备，二类、三类6815注射穿刺器械，二类6810矫形外科(骨科)手术器械的销售。
2.历史沿革
广东众安康后勤集团股份有限公司前身为深圳市众安康后勤服务有限公司(以下简称“众安康有限”)，成立于1999年11月9日，由自然人尹锡权、廖雄辉以现金出资的方式共同投资设立，注册资本 300万元，其中尹锡权出资 153万元，占注册资本的51%，廖雄辉出资147万元，占注册资本的49%。
2000年 7月 26日，根据公司(2000)第 1号股东会决议及《股权转让协议书》，股东尹锡权、廖雄辉分别将其名下1%、2%的股权转让给陈向瑞，转股价格为1元/股。
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错误！链接无效。·资产评估报告书正文2000年11月17日，根据公司(2000)第3号股东会决议及《股权转让协议书》，股东尹锡权、廖雄辉分别将其名下15%、17%的股权转让给陈向瑞，股东尹锡权将其名下30%的股权转让给林正刚，转股价格均为 1元/股。公司于 2000年 12月 20日办理工商变更登记。
2001年7月20日，经公司股东会决议批准，公司股东以货币资金同比例增资 200万元，注册资本增加至人民币500万元。公司于2001年8月14日办理工商变更登记。
2002年8月8日，经公司(2002)第1号股东会决议批准，公司以截至2002年6月30日的未分配利润中300万元转增资本，注册资本增加至人民币800万元。公司于2002年8月16日取得第4403012035085号(深福司字S04412)企业法人营业执照。
2004年4月9日，根据公司(2004)第1号股东会决议及《股权转让协议书》，股东陈向瑞将其名下35%的股权转让给林正刚；2004年 4月 30日，根据公司(2004)第 2号股东会决议及《股权转让协议书》，股东尹锡权将其名下5%的股权转让给林正刚，转股价格均为1元/股。公司于2004年5月17日办理工商变更登记。
2004年 6月 1日，经公司股东会决议批准，公司股东以货币资金同比例增资 200万元，公司注册资本增加至人民币 1,000万元。公司于 2004年 7月 15日办理工商变更登记。
2006年6月27日，根据公司股东会决议及《股权转让协议书》，股东廖雄辉将其名下30%的股权转让给林建新，转股价格为 1.0667元/股。公司于 2006年 7月 13日办理工商变更登记。
2009年11月10日，经公司股东会决议批准，公司股东以货币资金同比例增资2,000万元，公司注册资本增加至人民币 3,000万元。公司于 2009年 12月 17日取得第440301103000492号企业法人营业执照。
2010年 9月 15日，经公司股东会决议和修改后的章程批准，公司增加注册资本 500万元，新增注册资本分别由新股东上海高特佳春晖投资合伙企业(有限合伙)认缴 190万元，新股东深圳市高特佳精选成长投资合伙企业(有限合伙)认缴 60万元，南海成长(天津)股权投资基金合伙企业(有限合伙)认缴250万元，公司注册资本增加至人民币 3,500万元；同日，根据股东会决议和《股权转让协议书》，股东林建新将其名下2.56%、7%、3.33%、8%的股权(对应的注册资本为77万元、210万元、100万元、240万元)分别转让给袁春、上海高特佳春晖投资合伙企业(有限合伙)、深圳市高特佳精选成长投资合伙企业(有限合伙)、南海成长(天津)股权投资基金合伙企业(有限合伙)，转
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错误！链接无效。·资产评估报告书正文股价格均为6.3800元/股。公司于2011年1月17日办理工商变更登记。
2011年 6月 15日，经公司股东会决议和修改后的章程批准，公司增加注册资本125万元。新增注册资本由新股东邓宇光、彭杰、朱华各认缴15万元、由新股东孙玉香、李红、周奕彤、阳阳、夏青、邓文芳、侯旭英、黄微各认缴10万元，公司注册资本增加至人民币3,625万元。公司于2011年6月28日办理工商变更登记。
根据公司 2011年 8月 10日股东会决议、广东众安康后勤集团股份有限公司发起人协议书，公司股东林正刚、林建新、袁春、上海高特佳春晖投资合伙企业(有限合伙)、深圳市高特佳精选成长投资合伙企业(有限合伙)、南海成长(天津)股权投资基金合伙企业(有限合伙)、邓宇光、彭杰、朱华、孙玉香、李红、周奕彤、阳阳、夏青、邓文芳、侯旭英和黄微作为发起人，依法将公司整体变更为股份有限公司。各股东根据各自在深圳市众安康后勤服务有限公司的出资比例，以该公司经正中珠江审计的截至 2011年 6月 30日止的净资产额 102,523,961.43元作为折股依据，按 1:0.6223的比例折股投入广东众安康后勤集团股份有限公司，其中 63,800,000.00元作为注册资本，折合 63,800,000.00股，每股面值 1元；38,723,961.43元作为资本公积。折股后的股本为63,800,000.00元，其中：林正刚持有 36,960,000股，占57.9310%；林建新持有 4,804,800股，占7.5310%；袁春持有1,355,200股，占2.1239%；上海高特佳春晖投资合伙企业(有限合伙)持有 7,040,000股，占11.0345%；深圳市高特佳精选成长投资合伙企业(有限合伙)持有 2,816,000股，占4.4138%；南海成长(天津)股权投资基金合伙企业持有8,624,000股，占13.5172%；邓宇光、彭杰、朱华各自持有264,000股，合计占1.2414%；
孙玉香、李红、周奕彤、阳阳、夏青、邓文芳、侯旭英、黄微各自持有 176,000股，合计占2.2072%。公司于2011年9月9日在深圳市市场监督管理局办理了注册登记。
2011年11月17日，经公司股东大会决议和修改后的章程批准，公司增加注册资本370万元。新增注册资本由新股东江苏昆山高特佳创业投资有限公司认缴157万元、苏州汇川创业投资中心(有限合伙)认缴213万元，公司注册资本增加至人民币6,750万元。公司于2011年12月9日在深圳市市场监督管理局办理了工商变更登记。
2013年8月20日，根据公司股东会决议及《股权转让协议》，股东苏州汇川创业投资中心(有限合伙)、江苏昆山高特佳创业投资有限公司分别将其名下3.1556%的股份、2.3259%的股份(对应转股价格分别 4.3280元/股、4.3352元/股)转让给林正刚。公司于2013年8月29日办理工商变更登记。
2014年 1月 8日，根据公司股东会决议及《股权转让协议》，股东深圳市高特佳
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错误！链接无效。·资产评估报告书正文精选成长投资合伙企业(有限合伙)、上海高特佳春晖投资合同企业(有限合伙)、周奕彤分别将其名下4.1719%的股份、10.4296%的股份、0.2607%(对应转股价格分别 4.9729元/股、4.9455元/股、3.6630元/股)转让给林建新。公司于2014年1月13日办理工商变更登记。
2014年 1月 6日，根据公司股东会决议及《股权转让协议》，股东林建新将其名下5.4026%、9.1989%的股份分别转让给上海道基晨富投资合伙企业(有限合伙)、上海道基金滨投资合伙企业(有限合伙)，转股价格4.9534元/股。公司于2014年1月21日办理工商变更登记。
法定代表人：林正刚，注册地址：深圳市福田区莲花北村富莲大厦 3栋二层，企业住所：深圳市福田区莲花北村富莲大厦 3栋二层。截止评估基准日 2014年 3月 31日，众安康股东情况见下表：
众安康股东情况表
|||||
|-|-|-|-|
|序号|股东|投资金额(万元)|所占比例%|
|1|林正刚|4,066.00|60.237|
|2|林建新|498.08|7.379|
|3|南海成长(天津)股权投资基金合伙企业(有限合伙)|862.40|12.7763|
|4|袁春|135.52|2.0077|
|5|邓宇光|26.40|0.3911|
|6|彭杰|26.40|0.3911|
|7|朱华|26.40|0.3911|
|8|孙玉香|17.60|0.2607|
|9|李红|17.60|0.2607|
|10|阳阳|17.60|0.2607|
|11|夏青|17.60|0.2607|
|12|邓文芳|17.60|0.2607|
|13|候旭英|17.60|0.2607|
|14|黄微|17.60|0.2607|
|15|上海道基晨富投资合伙企业(有限合伙)|364.67|5.4025|
|16|上海道基金滨投资合伙企业(有限合伙)|620.93|9.199|
||合计|6,750.00|100.00|

3.业务概况及资产、财务和经营状况
众安康是国内医疗后勤综合服务行业的“一体化非诊疗支持保障服务”专业服务提供商，为各类医疗机构提供包括医疗设施维护和保养服务、环境管理服务、安全管理服务、医疗辅助服务等在内的医疗后勤综合服务。公司建立了覆盖全国的跨区域服
务网络，在全国多个城市设有分支机构，是国内医疗后勤综合服务领域最大的服务提
供商之一，在行业内具有重要的影响力。
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错误！链接无效。·资产评估报告书正文经过十余年的发展，公司形成了以医疗后勤综合服务为核心，医疗专业工程整体解决方案为辅，医疗用品销售为补充的业务结构，公司主要产品及服务的主要介绍如下：
(1)医疗后勤综合服务：包括医疗设施维护保养服务、环境管理服务、安全管理服务、医疗辅助服务等医疗机构非诊疗业务
(2)医疗专业工程：为医疗机构洁净手术室、ICU、NICU、化验室、医用气体工程等医疗专业工程建设提供“设计+施工+产品+服务”的一站式服务，具体包括医疗专业工程专业化设计、气体管道布线规划、施工组织设计、装饰施工、产品设计、设备配套、系统集成、系统运维等全方位服务。
公司近二年及评估基准日资产、负债状况和经营业绩如下表：
金额单位：万元
|||||
|-|-|-|-|
|项目|2012年12月31日|2013年12月31日|2014年3月31日|
|总资产|28,679.31|30,212.97|31,716.41|
|总负债|13,375.39|12,525.91|13,536.05|
|净资产|15,303.92|17,687.06|18,180.37|
|项目|2012年|2013年|2014年1-3月|
|营业收入|32,813.87|46,239.03|12,458.14|
|利润总额|3,277.08|3,213.64|661.97|
|净利润|2,415.29|2,383.14|493.31|

公司近二年及评估基准日合并资产、负债状况和经营业绩如下表：
金额单位：万元
|||||
|-|-|-|-|
|项目|2012年12月31日|2013年12月31日|2014年3月31日|
|总资产|27,472.64|32,114.39|33,986.87|
|总负债|11,860.16|14,328.42|15,550.35|
|归属于母公司股东权益|15,418.66|17,607.34|18,228.07|
|少数股东权益|193.82|178.64|208.45|

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|-|-|-|-|
|项目|2012年|2013年|2014年1-3月|
|营业收入|38,041.34|48,216.35|12,844.49|
|利润总额|3,465.40|2,992.97|881.15|
|归属于母公司股东收益|2,498.13|2,188.68|620.73|
|归属于少数股东收益|23.42|-15.19|29.82|

以上各年财务数据已经信永中和会计师事务所（特殊普通合伙）专项审计，并出具了XYZH/2013GZA2098-4号无保留意见审计报告。
4.委托方和被评估单位之间的关系
委托方宜华地产为本次重大资产重组的重组方，被评估单位众安康为本次重大资产重组的被重组方。
二、评估目的
根据资产评估业务约定书，本评估报告的评估目的是为宜华地产重大资产重组涉及的众安康后勤股东全部权益价值提供价值参考依据。
三、评估对象和评估范围
本次资产评估对象为广东众安康后勤集团股份有限公司股东全部权益价值，涉及的范围为众安康后勤申报的于评估基准日经信永中和会计师事务所（特殊普通合伙）专项审计后的资产和负债，具体资产类型和审计后账面价值见下表：
金额单位：人民币元
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|-|-|
|科目名称|账面价值|
|一、流动资产合计|266,704,793.81|
|货币资金|13,145,196.84|
|应收账款|84,375,664.40|
|预付款项|18,337,856.80|
|其他应收款|148,189,043.85|
|存货|2,657,031.92|
|二、非流动资产合计|50,459,353.21|
|长期股权投资|20,031,112.95|
|固定资产|15,118,668.98|
|无形资产|1,719,822.92|
|长期待摊费用|5,039,585.76|
|递延所得税资产|8,550,162.60|
|三、资产总计|317,164,147.02|
|四、流动负债合计|135,360,460.22|
|短期借款|70,000,000.00|
|应付票据|2,529,432.23|
|应付账款|4,007,024.46|
|应付职工薪酬|42,504,804.19|
|应交税费|8,783,681.39|
|其它应付款|7,535,517.95|
|六、负债合计|135,360,460.22|

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|科目名称|账面价值|
|七、净资产(所有者权益)|181,803,686.80|

(一)委托评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围一致，已经信永中和会计师事务所（特殊普通合伙）审计，并出具了XYZH/2013GZA2098-4号无保留意见审计报告。
(二)截止评估基准日，众安康后勤拥有3家全资子公司，1家控股子公司，被投资公司具体情况如下：
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|-|-|-|-|-|-|-|
|序号|子公司名称|注册地|成立日期|注册资本|出资比例(%)|投资金额(万元)|
|||||(万元)|||
|1|深圳市众安康医疗工程有限公司|深圳|2009.04.29|1,000.00|85|850|
|2|广州市众福康物业管理有限公司|广州|2009.11.14|100|100|100|
|3|深圳市众安康餐饮管理有限公司|深圳|2011.02.22|500|100|500|
|4|深圳市普飞达医疗器械有限公司|深圳|2011.07.11|500|100|500|

 1.深圳市众安康医疗工程有限公司简介
(1)基本情况
公司名称：深圳市众安康医疗工程有限公司(以下简称“众安康医疗”)
注册地址：深圳市福田区莲花北高层小区 FL3栋309号
注册资本：1,000万元
法定代表人：林正刚
营业执照注册号： 440301103982031
企业性质：有限责任公司
经营期限：自2009年4月29日起至2019年4月29日止
经营范围：医疗建筑装饰工程设计施工；手术室、重症监护室、生化实验室、医用净化工程、中心供氧工程的设计、施工及维护；机电设备的设计、安装及维护(以上项目凭建设主管部门颁发的资质证书经营)；销售：Ⅱ类、Ⅲ类6854手术室、急救室、诊疗室设备及器具；Ⅱ类、Ⅲ类 6845体外循环及血液处理设备；Ⅱ类、Ⅲ类 6840临床检验分析仪器；Ⅱ类、Ⅲ类 6833医用核素设备；Ⅱ类、Ⅲ类 6832医用高能射线设备；Ⅱ类6831医用X射线附属设备及部件；Ⅱ类、Ⅲ类6830医用X射线设备；Ⅱ类、Ⅲ类6828医用磁共振设备；Ⅱ类、Ⅲ类6826物理治疗及康复设备；Ⅱ类、Ⅲ类6825
医用高频仪器设备；Ⅱ类、Ⅲ类 6824医用激光仪器设备；Ⅱ类、Ⅲ类 6823医用超声
仪器及有关设备(按医疗器械经营企业许可证粤 B10142号经营，有效期至 2015年 9
北京中同华资产评估有限公司 第11页
错误！链接无效。·资产评估报告书正文月15日止)；经营进出口业务(法律、行政法规、国务院决定禁止的项目除外，限制的项目须取得许可后方可经营)；标识的设计与上门安装。
(2)历史沿革
2009年 3月 25日，经众安康有限股东会决议批准，众安康有限出资设立深圳市众安康医疗工程有限公司，注册资本500万元，全部以货币出资。
2009年4月9日，深圳道勤会计师事务所出具深道勤所(内)验字【2009】09号《验资报告》对上述出资情况予以验证。
2009年 4月 29日，众安康医疗领取了由深圳市工商行政管理局核发的《企业法人营业执照》，工商注册号为440301103982031。
其后经过多次股权转让和增资，截至评估基准日众安康医疗各股东出资额及出资比例如下：
|||||
|-|-|-|-|
|序 号|股东名称|出资额(万元)|出资比例(%)|
|1|众安康|850|85|
|2|马俊杰|150|15|
|合 计||1,000.00|100|

(3)主营业务情况
众安康医疗主要从事医院洁净手术室、洁净病房、ICU监护病房、医气工程、医用物流传输系统的设计、安装和医疗设备社会化服务。
(4)财务数据
单位：万元
|||||
|-|-|-|-|
|项目|2012年12月31日|2013年12月31日|2014年3月31日|
|总资产|7,635.01|7,413.73|7,619.61|
|总负债|6,287.97|6,167.93|6,175.04|
|净资产|1,347.04|1,245.80|1,444.57|
|项目|2012年|2013年|2014年1-3月|
|营业收入|5,029.42|1,964.54|386.35|
|利润总额|239.15|-110.65|265.67|
|净利润|156.14|-101.24|198.77|

 2.深圳市众安康餐饮管理有限公司简介
(1)基本情况
公司名称：深圳市众安康餐饮管理有限公司(以下简称“众安康餐饮”)
注册地址：深圳市福田区莲花北高层小区 FL3栋三层316
注册资本：500万元
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错误！链接无效。·资产评估报告书正文法定代表人：林正刚
营业执照注册号： 440301105210633
企业性质：有限责任公司(法人独资)
经营期限：自2011年2月22日起至2021年2月22日止
经营范围：为餐饮企业提供餐饮管理服务，膳食研发(不含制售及其它限制项目)；
酒店管理、招待所管理，物业出租，国内贸易(法律、行政法规、国务院决定规定在登记前须批准的项目除外)。
(2)历史沿革
2011年2月8日，经众安康有限股东会决议批准，众安康有限独资设立深圳市众安康餐饮管理有限公司，注册资本500万元，全部以货币出资。
2011年 2月 17日，深圳嘉达信会计师事务所出具深嘉达信验字【2011】第 015号《验资报告》对上述出资情况予以验证。
2011年 2月 22日，众安康餐饮领取了由深圳市市场监督管理局核发的《企业法人营业执照》，工商注册号为440301105210633。
(3)财务数据
单位：万元
|||||
|-|-|-|-|
|项目|2012年12月31日|2013年12月31日|2014年3月31日|
|总资产|504.90|420.14|408.57|
|总负债|41.66|3.02|2.99|
|净资产|463.24|417.12|405.58|
|项目|2012年|2013年|2014年1-3月|
|营业收入|-|-|-|
|利润总额|-33.34|-46.12|-11.53|
|净利润|-33.34|-46.12|-11.53|

 3.深圳市普飞达医疗器械有限公司简介
(1)基本情况
公司名称：深圳市普飞达医疗器械有限公司(以下简称“普飞达”)
注册地址：深圳市福田区北环路4013号莲丰大厦三栋8层E号(仅限办公)
注册资本：500万元
法定代表人：朱华
营业执照注册号： 440301105553032
企业性质：有限责任公司(法人独资)
经营期限：自2011年7月11日起至 2021年7月11日止
北京中同华资产评估有限公司 第13页
错误！链接无效。·资产评估报告书正文经营范围： III类 6877介入器材，II类 6870软件，II类、III类 6866医用高分子材料及制品，II类、III类6864医用卫生材料及敷料，II类6857消毒和灭菌设备及器具，II类6846植入材料和人工器官，II类、III类6840临床检验分析仪器，II类、III类6830医用X射线设备，II类、III类6823医用超声仪器及有关设备，II类、III类 6822医用光学器具、仪器及内窥镜设备，II类、III类 6821医用电子仪器设备，II类、III类6815注射穿刺器械，II类6810矫形外科(骨科)手术器械，II类 6809泌尿肛肠外科手术器械，II类6808腹部外科手术器械的销售(按批证号粤B10206中华人民共和国医疗器械经营企业许可证经营,有效期至2016年7月6日)。
(2)历史沿革
2011年7月1日，经众安康有限股东会决议批准，众安康有限独资设立普飞达，注册资本500万元，全部以货币出资。
2011年7月11日，深圳道勤会计师事务所出具深道勤所(内)验字【2011】21号《验资报告》对上述出资情况予以验证。
2011年 7月 11日，普飞达领取了由深圳市市场监督管理局核发的《企业法人营业执照》，工商注册号为440301105553032。
(3)财务数据
单位：万元
|||||
|-|-|-|-|
|项目|2012年12月31日|2013年12月31日|2014年3月31日|
|总资产|3,514.24|475.86|501.83|
|总负债|3,020.27|32.07|85.76|
|净资产|493.97|443.79|416.07|
|项目|2012年|2013年|2014年1-3月|
|营业收入|198.06|12.78|-|
|利润总额|-5.74|-51.79|-32.66|
|净利润|-4.79|-50.18|-27.72|

 4.广州市众福康物业管理有限公司简介
(1)基本情况
公司名称：广州市众福康物业管理有限公司(以下简称“众福康物业”)
注册地址：广州市越秀区人民北路829号1210房
注册资本：100.00万元
法定代表人：林正刚
营业执照注册号：440104000041023
企业性质：有限责任公司(法人独资)
北京中同华资产评估有限公司 第14页
错误！链接无效。·资产评估报告书正文经营范围：物业管理；园林绿化管理；家庭服务；企业管理咨询；办公设备的维护；货物和技术进出口；批发和零售贸易。
(2)历史沿革
2009年 10月 8日，经众安康有限股东会决议批准，众安康有限独资设立众福康物业，注册资本100万元，全部以货币出资。
2009年10月30日，广州中庆会计师事务所出具中庆验字20090203020号《验资报告》对上述出资情况予以验证。
2009年11月14日，众福康物业领取了由广州市工商行政管理局越秀分局核发的《企业法人营业执照》，工商注册号为440104000041023。
(3)主营业务情况
目前该公司无实际业务。
(4)简要财务数据
单位：万元
|||||
|-|-|-|-|
|项目|2012年12月31日|2013年12月31日|2014年3月31日|
|总资产|110.98|110.83|117.14|
|总负债|48.66|60.61|69.20|
|净资产|62.31|50.22|47.93|
|项目|2012年|2013年|2014年1-3月|
|营业收入|-|-|-|
|利润总额|-11.76|-12.10|-2.28|
|净利润|-11.76|-12.10|-2.28|

(三)对企业价值影响较大的单项资产或者资产组合的法律权属状况、经济状况和物理状况简述如下：
1.房屋建筑物
公司所属分公司及子公司办公场所多数为租赁，自有房屋建筑物共 2处，具体情况如下表：
||||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
|序号|房地产证书号|地址|用途|权利人|面积(㎡)|取得方式|账面原值(万元)|账面原值(万元)|
|1|深房地字第7000078569号|深圳市盐田区大梅沙盐梅北路|办公|众安康|40.44|外购|111.00|35.98|
|2|深房地字第7000078580号||||40.44|外购|||

该房产为众安康向银行借款进行了抵押，截至报告出具日处于抵押状态。
2.设备资产
机器设备主要是用于后勤服务的停车场收费系统、全自动洗衣脱水机、运送床、
北京中同华资产评估有限公司 第15页
错误！链接无效。·资产评估报告书正文智能停车监控收费系统、自动洗地机、高速无尘抛光机等；车辆设备主要是奔驰、丰田等商务用车和后勤服务用的皮卡车、电动抢修车及三轮车等；办公设备为办公用的电脑、打印机、复印机等办公设备，目前设备均正常使用。具体情况见下表：
单位：万元
||||||
|-|-|-|-|-|
|序号|项 目|数量(台、套)|账面原值|账面净值|
|1|机器设备|967|1,893.25|1,099.14|
|2|车辆|25|311.32|84.04|
|3|电子设备|1035|560.39|303.98|
|合计|||2,764.96|1,487.17|

(四)企业申报的账面记录或者未记录的无形资产类型、数量、权属状况等情况：1.商标
|||||
|-|-|-|-|
|注册号|注册人|商标内容|核定使用商品类别|
|第1949136号|众安康||36|
|第1956473号|众安康||42|
|第6106280号|众安康||37|
|第6106281号|众安康||36|
|第6106316号|众安康||44|
|第6106317号|众安康||43|
|第7970832号|众安康||10|
|第7970842号|众安康||10|
|第7970853号|众安康||35|
|第7970857号|众安康||35|

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错误！链接无效。·资产评估报告书正文
||||
|-|-|-|
|第7970882号|众安康|40|
|第7970887号|众安康|40|
|第7970896号|众安康|41|
|第7970904号|众安康|41|
|第7970919号|众安康|42|
|第7970929号|众安康|42|
|第7977013号|众安康|37|
|第7977030号|众安康|37|
|第7977048号|众安康|43|
|第7977054号|众安康|43|
|第7977067号|众安康|44|
|第7977074号|众安康|44|
|第7977096号|众安康|45|
|第7977103号|众安康|45|

2.软件著作权
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|-|-|-|-|-|-|
|序号|登记号|证书编号|著作权人|软件名称|首次发表日期|
|1|2011SR090400|软著登字第0354074号|众安康|医院后勤安全管理系统|2010.05.07|
|2|2011SR090407|软著登字第0354081号|众安康|医院后勤管理信息系统|2010.07.12|
|3|2011SR090393|软著登字第0354067号|众安康|医院后勤应急指挥信息系统|2010.09.15|
|4|2011SR090397|软著登字第|众安康|医院物资管理信息系统|2010.12.02|

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错误！链接无效。·资产评估报告书正文0354071号
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|-|-|-|-|-|-|
|5|2011SR090391|软著登字第0354065号|众安康|医院资源计划管理系统|2011.02.05|
|6|2011SR090405|软著登字第0354079号|众安康|众安康集团医院后勤管理信息系统|2011.03.17|
|7|2011SR090402|软著登字第0354076号|众安康|众安康集团医院后勤物资管理信息系统|2011.05.03|
|8|2012SR136343|软著登字第0504379号|众安康医疗|手术室温湿度独立控制空调系统|2010.08.12|
|9|2012SR136333|软著登字第0504369号|众安康医疗|手术室空调节能调整控制系统|2011.04.07|
|10|2012SR136327|软著登字第0504363号|众安康医疗|手术室医用气体安全预警系统|2011.06.16|
|11|2012SR136339|软著登字第0504375号|众安康医疗|手术室洁净度控制系统|2011.09.08|
|12|2012SR137121|软著登字第0505157号|众安康医疗|手术室医用气体流量压力监测系统|2012.01.01|
|13|2012SR137252|软著登字第0505288号|众安康医疗|手术室正负压转换控制系统|2012.04.12|

(五)企业未申报表外资产。
(六)本评估结论未引用其他机构出具的报告。
四、价值类型及其定义
通过充分考虑本次评估目的、市场条件、评估对象自身条件等因素，本次所执行的资产评估业务对市场条件和评估对象的使用等并无特别限制和要求，因此，本次评估采用持续经营前提下的市场价值作为选定的价值类型，具体定义如下：
市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。
持续经营在本报告中是指被评估单位的生产经营活动会按其现状持续下去，并在可预见的未来，不会发生重大改变。
五、评估基准日
根据资产评估业务约定书之约定，本次评估的评估基准日为2014年3月31日。
本次评估工作中所采用的价格及其他参数均为评估基准日的标准。
以2014年3月31日作为评估基准日，是委托方根据实现经济行为的需要确定的。
北京中同华资产评估有限公司 第18页
错误！链接无效。·资产评估报告书正文六、评估依据
(一)经济行为依据
1.宜华地产与中同华签订的《资产评估业务约定书》；
(二)法律法规依据
1.中华人民共和国主席令第8号《中华人民共和国公司法》(2013年12月28日)；
2.第十届全国人民代表大会第五次会议通过《中华人民共和国企业所得税法》(2007年3月16日)；
3.其他与资产评估相关的法律、法规等。
(三)准则依据
1.财政部关于印发《资产评估准则－基本准则》和《资产评估职业道德准则－基本准则》的通知(财企[2004]20号，2004年2月25日)；
2.中国注册会计师协会关于印发《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》的通知(会协[2003]18号，2003年1月28日)；
3.中国资产评估协会关于印发《资产评估准则—企业价值》的通知(中评协[2011]227号，2011年12月31日)；
4.中国资产评估协会中评协[2007]189号《关于印发〈资产评估准则—评估报告〉等7项资产评估准则的通知》(2007年11月28日)；
5.中国资产评估协会《关于修改评估报告等准则中有关签章条款》的通知(中评协[2011]230号，2011年12月30日)；
6.财政部颁布的国内企业会计准则体系。
(四)权属依据
1.房地产证；
2.机动车辆行驶证；
3.下属长期投资单位章程、验资报告等产权证明文件；
4.被评估单位提供的其他权属证明文件。
(五)取价依据
1.国务院令[2008]第538号《中华人民共和国增值税暂行条例》；
2.中国人民银行现行贷款利率；
3.生产经营服务合同、工程承包合同、协议等；
4.搜集的相关价格信息；
北京中同华资产评估有限公司 第19页
错误！链接无效。·资产评估报告书正文 5.评估师现场察看和市场调查取得的与估价相关的资料。
(六)其他依据
1.被评估单位提供的《资产评估申报明细表》；
2.被评估单位提供的2012年至2013年及基准日审计报告、会计报表、会计凭证、财务经营方面的资料、银行对账单及余额调节表，以及有关协议、合同书、发票等财务资料；
3.被评估企业提供的盈利预测及相关资料；
4.被评估单位相关人员访谈记录；
5.被评估单位提供的其他有关资料。
七、评估方法
(一)评估方法的选择
1.评估方法的种类及选用条件
企业价值评估的基本方法包括收益法、市场法和资产基础法。
收益法适用的前提条件是：(1)被评估对象的未来预期收益可以预测并可以用货币衡量；(2)资产拥有者获得预期收益所承担的风险也可以预测并可以用货币衡量；(3)被评估对象预期获利年限可以预测。
市场法适用的前提条件是：(1)存在一个活跃的公开市场且市场数据比较充分；(2)公开市场上有可比的交易案例。
资产基础法适用的前提条件是：(1)被评估对象处于继续使用状态或被假定处于继续使用状态；(2)能够确定被评估对象具有预期获利潜力；(3)具备可利用的历史资料。
2.评估方法的选择
根据上述评估方法的适用性分析，考虑到采用资产基础法评估无法涵盖诸如客户资源、商誉、人力资源、技术业务能力等无形资产的价值，不能全面、合理的体现企业的整体价值，因此，本次评估采用收益法和市场法进行评估。
(二)评估方法简介
1.收益法
企业价值评估中的收益法，是指将预期收益资本化或者折现，确定评估对象价值的评估方法。本次评估采用企业自由现金流折现模型，基本公式为：
EBD
(1)
北京中同华资产评估有限公司 第20页
错误！链接无效。·资产评估报告书正文式中：
E：被评估企业的股东全部权益价值
B：被评估企业的企业价值
D：评估对象的付息债务价值
B
PC
(2)
i
P：被评估企业的经营性资产价值
C
：被评估企业基准日存在的长期投资、非经营性及溢余性资产的价值
i
n R R
P i  n1 (3)
(1r)i r(1r)n
i1
式中：
R：被评估企业未来第i年的预期收益(企业自由现金流)
i
R＝净利润＋折旧/摊销＋税后利息支出－营运资金增加－资本性支出
i
r：折现率(WACC，加权平均资本成本)
E D
WACCR R (1T)
e
DE
d
DE
n：预测期限
2.市场法
企业价值评估中的市场法，是指将评估对象与可比上市公司或者可比交易案例进行比较，确定评估对象价值的评估方法。本次市场法评估中采用的具体方法为上市公司比较法。上市公司比较法是指通过对资本市场上与被评估企业处于同一或类似行业的上市公司的经营和财务数据进行分析，计算适当的价值比率或经济指标，在与被评估企业比较分析的基础上，得出评估对象价值的方法。
(三)评估结论确定的方法
收益法是从未来收益的角度出发，以被评估单位现实资产未来可以产生的收益，经过风险折现后的现值和作为被评估企业股权的评估价值。市场法则是根据与被评估单位相同或相似的对比上市公司近期交易的成交价格，通过分析对比上市公司与被评估单位各自特点分析确定被评估单位的股权评估价值，市场法的理论基础是同类、同经营规模并具有相同获利能力的企业其市场价值是相同的(或相似的)。
收益法和市场法评估结果均涵盖了诸如客户资源、商誉、人力资源、技术业务能
北京中同华资产评估有限公司 第21页
错误！链接无效。·资产评估报告书正文力等无形资产的价值，但市场法对企业预期收益仅考虑了增长率等有限因素对企业未来价值的影响，并且其价值乘数受股市波动的影响较大。
经以上分析，我们认为收益法较市场法更能准确反映被评估企业的股权的市场价值，故本次评估确定采用收益法的评估结果作为最终评估结果。
八、评估程序实施过程和情况
本次评估程序主要分四个阶段进行。
(一)评估准备阶段
与委托方洽谈，明确评估业务基本事项，对自身专业胜任能力、独立性和业务风险进行综合分析和评价，接受委托，签订资产评估业务约定书；确定项目负责人，组成评估项目组，编制评估计划；辅导被评估单位填报资产评估申报表，准备评估所需资料。
(二)现场调查及收集评估资料阶段
根据此次评估业务的具体情况，按照评估程序准则和其他相关规定的要求，评估人员通过询问、核对、监盘、勘查、抽查等方式进行实地调查，从各种可能的途径获取评估资料，核实评估范围，了解评估对象现状，关注评估对象法律权属。
(三)评定估算阶段
对收集的评估资料进行必要分析、归纳和整理，形成评定估算的依据；根据评估对象、价值类型、评估资料收集情况等相关条件，选择适用的评估方法，选取相应的公式和参数进行分析、计算和判断，形成初步评估结果。
(四)编制和提交评估报告阶段
根据各评估小组对各类资产的初步评估结果，编制相关评估说明，在核实确认相关评估说明具体资产项目评估结果准确无误，评估工作没有发生重复和遗漏情况的基础上，依据各资产评估说明进行资产评估汇总分析，确定最终评估结论，撰写资产评估报告书；根据相关法律、法规、资产评估准则和评估机构内部质量控制制度，对评估报告及评估程序执行情况进行必要的内部审核；与委托方或者委托方许可的相关当事方就评估报告有关内容进行必要沟通；按资产评估业务约定书的要求向委托方提交正式资产评估报告书。
九、评估假设
(一)本次评估以本资产评估报告所列明的特定评估目的为基本假设前提；
北京中同华资产评估有限公司 第22页
错误！链接无效。·资产评估报告书正文(二)本次评估以持续经营为前提。持续经营在此是指被评估单位的生产经营业务可以按其现状持续经营下去，并在可预见的未来，不会发生重大改变。
(三)本次评估的价值类型是市场价值，不考虑本次评估目的所涉及的经济行为对企业经营情况的影响。
(四)本次评估基于现有的国家法律、法规、税收政策以及金融政策，不考虑评估基准日后不可预测的重大变化。
(五)被评估单位和委托方提供的相关基础资料和财务资料真实、准确、完整。
(六)评估人员所依据的对比公司的财务报告、交易数据等均真实可靠。
(七)本次评估基于被评估单位未来的经营管理团队尽职，并继续保持现有的经营管理模式经营，被评估单位的经营活动和提供的服务符合国家的产业政策，各种经营活动合法，并在未来可预见的时间内不会发生重大变化。
(八)本次评估，除特殊说明外，未考虑被评估单位股权或相关资产可能承担的抵押、担保事宜对评估价值的影响，也未考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和其它不可抗力对资产价格的影响。
(九)本次评估假设股东于年度内均匀获得净现金流。
当出现与前述假设条件不一致的事项发生时，本评估结果一般会失效。
十、评估结论
本次评估分别采用收益法和市场法两种方法对广东众安康后勤集团股份有限公司股东全部权益价值进行评估。审计后资产账面价值为 31,716.41万元，负债为 13,536.05万元，净资产为 18,180.37万元。
(一)收益法评估结果
在持续经营假设条件下，广东众安康后勤集团股份有限公司股东全部权益价值评估价值为 72,200.00万元，比审计后账面净资产增值 54,019.63万元，增值率为 297.13%。收益法评估结果见下表：
资产评估结果汇总表(收益法)
金额单位：人民币万元
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|项 目||账面价值|评估价值|增减值|增值率%|
|||A|B|C=B-A|D=C/A×100|
|流动资产|1|26,670.48||||
|非流动资产|2|5,045.94||||
|其中：长期股权投资|3|2,003.11||||

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错误！链接无效。·资产评估报告书正文投资性房地产 4 -
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|-|-|-|-|-|-|
|固定资产|5|1,511.87||||
|在建工程|6|-||||
|无形资产|7|171.98||||
|其中：土地使用权|8|-||||
|其他非流动资产|9|1,358.97||||
|资产总计|10|31,716.41||||
|流动负债|11|13,536.05||||
|非流动负债|12|-||||
|负债总计|13|13,536.05||||
|净资产(所有者权益)|14|18,180.37|72,200.00|54,019.63|297.13|

收益法评估结论详细情况见收益法评估明细表。
(二)市场法评估结果
采用市场法确定的广东众安康后勤集团股份有限公司股东全部权益价值评估价值为 75,600.00万元，比审计后账面净资产增值 57,419.63万元，增值率为 315.83%。
市场法评估结果见下表：
资产评估结果汇总表(市场法)
金额单位：人民币万元
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|-|-|-|-|-|-|
|项 目||账面价值|评估价值|增减值|增值率%|
|||A|B|C=B-A|D=C/A×100|
|流动资产|1|26,670.48||||
|非流动资产|2|5,045.94||||
|其中：长期股权投资|3|2,003.11||||
|投资性房地产|4|-||||
|固定资产|5|1,511.87||||
|在建工程|6|-||||
|无形资产|7|171.98||||
|其中：土地使用权|8|-||||
|其他非流动资产|9|1,358.97||||
|资产总计|10|31,716.41||||
|流动负债|11|13,536.05||||
|非流动负债|12|-||||
|负债总计|13|13,536.05||||
|净资产(所有者权益)|14|18,180.37|75,600.00|57,419.63|315.83|

市场法评估结论详细情况见市场法评估明细表。
3.评估结论
委托评估的广东众安康后勤集团股份有限公司股东全部权益价值采用两种方法得出的评估结论分别为：
市场法的评估值为 75,600.00万元；收益法的评估值 72,200.00万元，两种方法
的评估结果差异 3,400.00万元，差异率4.71%。
北京中同华资产评估有限公司 第24页
错误！链接无效。·资产评估报告书正文收益法是从未来收益的角度出发，以被评估单位现实资产未来可以产生的收益，经过风险折现后的现值和作为被评估企业股权的评估价值。市场法则是根据与被评估单位相同或相似的对比公司近期交易的成交价格，通过分析对比公司与被评估单位各自特点分析确定被评估单位的股权评估价值，市场法的理论基础是同类、同经营规模并具有相同获利能力的企业其市场价值是相同的(或相似的)。收益法和市场法的评估结果均涵盖了诸如客户资源、商誉、人力资源、技术业务能力等无形资产的价值，但市场法对企业预期收益仅考虑了增长率等有限因素对企业未来价值的影响，并且其价值乘数受股市波动的影响较大。
经以上分析，我们认为收益法较市场法更能准确反映被评估企业的股权的市场价值，故本次评估确定采用收益法的评估结果作为广东众安康后勤集团股份有限公司股东全部权益最终评估价值。即：
于评估基准日2014年3月31日，在持续经营的假设条件下，广东众安康后勤集团股份有限公司股东全部权益的市场价值为人民币 72,200.00万元。
十一、特别事项说明
本评估报告存在如下特别事项，提请报告使用者予以关注：
(一)本评估报告的评估结论是反映委托评估对象在持续经营、外部宏观经济环境不发生变化等假设前提下，于评估基准日所表现的本报告所列明的评估目的下的价值；
(二)本评估报告是在委托方及相关当事方提供基础文件数据资料的基础上做出的。提供必要的资料并保证所提供的资料的真实性、合法性、完整性是委托方及相关当事方的责任；注册资产评估师的责任是对评估对象在评估基准日特定目的下的价值进行分析、估算并发表专业意见；
(三)本评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证；
(四)本评估结论未考虑评估值增减可能产生的纳税义务变化；
(五)本评估结论未考虑在评估基准日可能存在的企业历史经营活动中产生的诸如企业员工社保等或有负债对评估结论的影响，我们提醒报告使用者在交易决策时应充分考虑并恰当防范该等风险因素；
(六)委托方及相关当事方对所提供的评估对象法律权属等资料的真实性、合法性和完整性承担责任；注册资产评估师的责任是对该资料及其来源进行必要的查验和披露，不代表对本次委估资产的权属提供任何保证，对评估对象法律权属进行确认或发
北京中同华资产评估有限公司 第25页
错误！链接无效。·资产评估报告书正文表意见超出注册资产评估师执业范围，我们提请报告使用人关注本报告中披露的有关产权瑕疵事项对评估结论的影响；
(七)本次收益法评估中所涉及的未来盈利预测是建立在被评估公司管理层制定的盈利预测基础上的。被评估公司管理层对其提供的企业未来盈利预测所涉及的相关数据和资料的真实性、科学性和完整性，以及企业未来盈利预测的合理性和可实现性负责。我们对上述盈利预测进行了必要的审核，并根据评估过程中了解的信息进行了适当的调整。本次收益法评估中所采用的评估假设是在目前条件下，对委估对象未来经营的一个合理预测，如果未来出现可能影响假设前提实现的各种不可预测和不可避免的因素，则会影响盈利预测的实现程度。我们愿意在此提醒委托方和其他有关方面，中同华并不保证上述假设可以实现，也不承担实现或帮助实现上述假设的义务。并且，我们愿意提请有关方面注意，影响假设前提实现的各种不可预测和不可避免的因素很可能会出现，因此有关方面在使用我们的评估结论前应该明确设定的假设前提，并综合考虑其他因素做出交易决策；
(八)本次收益法评估中，我们参考和采用了被评估公司历史及评估基准日经审计的财务报表，基本采用了审计师审核确认的盈利预测报告以及我们在中国国内上市公司中寻找的有关对比公司的财务报告和交易数据。我们的估算工作在很大程度上依赖上述财务报表数据和交易数据，我们假定上述财务报表数据和有关交易数据真实可靠。
我们的估算依赖该等财务报表中数据的事实并不代表我们表达任何我们对该财务资料的正确性和完整性的任何保证，也不表达我们保证该等资料没有其他要求与我们使用该数据有冲突；
(九)公司以2处自有该房产为公司向银行借款进行了抵押，截至报告出具日该2处房产仍处于抵押状态，房产具体情况如下表：
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|序号|房地产证书号|地址|用途|权利人|面积(㎡)|取得方式|账面原值(万元)|账面原值(万元)|
|1|深房地字第7000078569号|深圳市盐田区大梅沙盐梅北路|办公|众安康|40.44|外购|111.00|35.98|
|2|深房地字第7000078580号||||40.44|外购|||

(十)众安康河北分公司有一处租赁房产，详细情况见下表：
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|承租方|出租方|坐落位置|租赁面积(m2)|租赁期限|

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错误！链接无效。·资产评估报告书正文
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|1|河北分公司|河北省军区五号院管理处|河北省石家庄市长安区中山路252号|25.00|2013.08.01-2014.07.31|未备案|

河北省军区五号院管理处作为出租人已经就该处房产取得由中国人民解放军北京军区房地产管理局颁发的《军队房地产租赁许可证》(有效期：2010年2月1日到2013年10月31日)，该许可证已经过期，根据众安康与河北省军区五号院管理处签订的《军队房地产租赁合同》，河北省军区五号院管理处应当负责申领《军队房地产租赁许可证》。
如果发生无法租赁情况，众安康承诺可以等值租用其他房屋继续使用，不影响正常经营。
(十一)2013年1月23日，众安康与浦发银行签订的《应收账款最高额质押合同》(ZZ7914201200000009)，众安康以其2012年12月18日至2015年6月18日期间因提供服务所形成的应收账款及同期企业会计报表口径的其他应收款为4,250万元的融资额度提供了质押担保，截至报告出具日未解押。
(十二)2014年5月26日，众安康股东林正刚与深圳市前海新富阳实业有限公司（以下简称“富阳实业”）订立《广东众安康后勤集团股份有限公司股权质押协议》，约定林正刚将其所持众安康4,201.52万股质押予富阳实业，为林正刚、富阳实业股东刘鹏和富阳实业签订的《借款合同》项下富阳实业通过刘鹏向林正刚提供的7,000万元借款以及林正刚、刘鹏、富阳实业和众安康签订的《借款合同》项下富阳实业通过刘鹏向众安康提供的11,000万元借款提供质押担保。2014年5月30日，深圳市市场监督管理局核准了众安康上述股权质押登记事项。截至报告出具日未解押。
(十三)：盈利预测时假设75%员工（含劳务派遣10%）购买五险一金（其中部分为购买新农合新农保人员，为最大限度的考虑社保合规性要求，本次按照重新缴纳社保考虑），另有约20%的人员是超龄退休人员、在其他单位购买社保的人员，按照不予考虑缴纳社保预测，剩余5%左右人员为公司招聘的卫校实习生（目前公司卫校实习生有近200人左右）和工作时间不超过一个月的临时工。这一比例人员也按照不缴纳社保考虑。
在此提醒报告使用者关注以上事项对评估结论的影响。
十二、评估报告使用限制说明
本评估报告有如下使用限制：
(一)本评估报告只能由评估报告载明的评估报告使用者使用，且只能用于本评估
北京中同华资产评估有限公司 第27页
错误！链接无效。·资产评估报告书正文报告载明的评估目的和用途。评估报告使用者应按有关法律、法规，以及资产评估业务约定书的要求正确、恰当地使用本评估报告，任何不正确或不恰当地使用报告所造成的不便或损失，将由报告使用者自行承担责任；
(二)未征得我公司书面同意，本评估报告的内容不得被摘抄、引用或披露于公开媒体；(法律、法规规定以及相关当事方另有约定的除外)
(三)本评估报告结论的使用有效期原则上为自评估基准日起一年。如果资产状况、市场状况与评估基准日相关状况相比发生重大变化，委托方应当委托评估机构执行评估更新业务或重新评估。
十三、评估报告日
本评估报告日为2014年6月25日。
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错误！链接无效。·资产评估报告书正文(此页无正文)
评估机构法定代表人授权人：管伯渊
中国注册资产评估师： 詹寿土
中国注册资产评估师： 商玉和
北京中同华资产评估有限公司
二〇一四年六月二十五日
北京中同华资产评估有限公司 第29页
错误！链接无效。·资产评估报告书附件
宜华地产股份有限公司重大资产重组涉及的
广东众安康后勤集团股份有限公司股权项目
资产评估报告书附件
目 录
附件一：前二年及评估基准日专项审计报告、盈利预测审核报告复印件
附件二：委托方、被评估单位法人营业执照复印件
附件三：评估对象涉及的主要权属证明资料复印件
1.房地产证；
2.机动车辆行驶证；
3.商标、著作权证书复印件
附件四：委托方、被评估单位承诺函原件
附件五：签字注册资产评估师承诺函原件
附件六：评估机构资格证书复印件
附件七：评估机构法人代表授权书复印件
附件八：评估机构法人营业执照副本复印件
附件九：签字注册资产评估师资格证书复印件
附件十：资产评估业务约定书复印件
附件十一：下属长期投资单位其他相关资料复印件
1.众安康医疗营业执照、公司章程、验资报告、专项审计后财务报表；
2.众福康物业营业执照、公司章程、验资报告、专项审计后财务报表；
3.众安康餐饮营业执照、公司章程、验资报告、专项审计后财务报表；
4.普飞达营业执照、公司章程、验资报告、专项审计后财务报表；
北京中同华资产评估有限公司 第30页
注册资产评估师承诺函
宜华地产股份有限公司：
受贵公司委托，我们对贵公司拟实施重大资产重组所涉及的广东众安康后勤集团股份有限公司股东全部权益价值，以2014年3月31日为基准日进行了评估，形成了资产评估报告。在本报告中披露的假设条件成立的前提下，我们承诺如下：
1.具备相应的执业资格。
2.评估对象和评估范围与评估业务约定书的约定一致。
3.对评估对象及其所涉及的资产进行了必要的核实。
4.根据资产评估准则和相关评估规范选用了评估方法。
5.充分考虑了影响评估价值的因素。
6.评估结论合理。
7.评估工作未受到干预并独立进行。
中国注册资产评估师：詹寿土
中国注册资产评估师：商玉和
二〇一四年六月二十五日