本评估说明依据《企业国有资产评估报告指南》编制
深圳市纺织（集团）股份有限公司拟股权转让事宜涉及其持有华联发展集团有限公司2.8694%的股东权益
评估说明
鹏信资评报字[2018]第S097号
评估基准日：2017年12月31日
资产评估报告日：2018年10月15日
深圳市鹏信资产评估土地房地产估价有限公司
SHENZHEN PENGXIN APPRAISAL LIMITED
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深圳市纺织（集团）股份有限公司拟股权转让事宜所涉及其持有华联发展集团有限公司2.8694%的股东权益市场价值评估说明·目录评估说明目录
目录
第一部分评估说明使用范围声明 ...............................................................................................................第二部分关于进行资产评估有关事项的说明 .......................................................................................第三部分资产评估说明 .......................................................................................................... 1第一章评估对象与评估范围说明 .......................................................................................... 2一、评估对象与评估范围内容 ................................................................................................ 2二、实物资产的分布情况及特点 ............................................................................................ 3三、引用其他机构出具的报告的结果所涉及的资产负债情况 ............................................ 5第二章资产核实情况总体说明 .............................................................................................. 6一、资产核实人员组织、实施时间和过程 ............................................................................ 6二、影响资产核实的事项及处理方法 .................................................................................... 6三、核实结论 ............................................................................................................................ 6第三章评估技术说明-资产基础法应用 ................................................................................. 7一、流动资产评估技术说明 .................................................................................................... 7二、可供出售金额资产评估技术说明 .................................................................................... 8三、长期股权投资评估技术说明 ............................................................................................ 8四、投资性房地产评估技术说明 .......................................................................................... 37五、固定资产评估技术说明 .................................................................................................. 40六、无形资产的评估技术说明 .............................................................................................. 45七、长期待摊费用的评估技术说明 ...................................................................................... 45八、负债的评估技术说明 ...................................................................................................... 45九、资产基础法评估结果 ...................................................................................................... 46第四章评估技术说明-市场法应用 ....................................................................................... 50一、评估方法 .......................................................................................................................... 50二、评估过程 .......................................................................................................................... 51三、市场法评估结果 .............................................................................................................. 59第五章评估结论及分析 ........................................................................................................ 60
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深圳市纺织（集团）股份有限公司拟股权转让事宜所涉及其持有华联发展集团有限公司2.8694%的股东权益市场价值·评估说明使用范围声明第一部分评估说明使用范围声明
本评估说明仅供国有资产监督管理机构（含所出资企业）、相关监管机构和部门使用。除法律、行政法规规定外，本评估说明的全部或者部分内容不得提供给其他任何单位和个人，不得见诸公开媒体。
本评估说明包括《评估说明使用范围声明》、委托人和华联发展集团有限公司编写的《企业关于进行资产评估有关事项的说明》和签字资产评估师编写的《资产评估说明》共三部分内容。
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第二部分关于进行资产评估有关事项的说明
“关于进行资产评估有关事项的说明”由深圳市纺织（集团）股份有限公司和华联发展集团有限公司依照《企业国有资产评估报告指南》(中评协[2017]42号)第六章第三十七条之规定共同编写。
一、委托人和被评估单位概况
(一)委托人概况
公司名称：深圳市纺织（集团）股份有限公司；（以下简称「深纺织」）
统一社会信用代码/注册号：91440300192173749Y
法定住所：深圳市福田区华强北路3号深纺大厦6楼
公司类型：股份有限公司(上市)
法定代表人：朱军
注册资本：人民币伍亿壹仟壹佰贰拾柒万肆仟壹佰肆拾玖元整
营业期限：1982年 04月30日至2032年04月30日
经营范围：生产、经营偏光片等光学膜产品；酒店、物业租赁与经营管理；
生产、加工纺织品、针织品、服装、装饰布、带、商标带、工艺品（不含限制项目）；百货、纺织工业专用设备、纺织器材及配件、仪表、标准件、纺织原材料、染料、电子产品、化工产品、机电设备、轻纺产品、办公用品及国内贸易（不含专营、专控、专卖商品）；经营进出口业务。
(二)华联发展集团有限公司概况
1.企业名称及简称、住所、注册资本、法定代表人
公司名称：华联发展集团有限公司（以下简称「华联集团」）
统一社会信用代码/注册号：91440300190337957U
法定住所：深圳市福田区深南中路2008号华联大厦
公司类型：有限责任公司
法定代表人：董炳根
注册资本：9061.00万人民币
营业期限：1983年 08月23日至2051年 08月23日
经营范围：房地产开发，物业管理及租赁服务；投资旅游产业；酒店管理；
投资文化产业；文化活动的组织策划；进出口业务；工程承包建设及进出口所需工程设备、材料、劳务输出；对外投资，技术咨询服务；室内装饰工程设计；劳务分包、风景园林工程设计、工程勘察设计；建筑工程技术咨询；建筑规划设计；
工程项目管理；投资兴办实业（具体项目另行申报）；国内商业（不含专营、专控、专卖商品）；汽车销售（含小轿车）。^化工、纺织、服装等产品的生产。
2.企业概况
「华联集团」是以房地产开发为主业、创业投资为辅业、多元化大型企业集团，是国家520户重点企业之一。
「华联集团」先后在深圳、上海、杭州等地开发建设了华联大厦、华联•城市山林花园、华联•城市全景花园、上海新华世纪园、中国（杭州）星光大道、UDC时代大厦、UDC钱塘会馆和全景天地（万豪酒店）等多个大型房地产项目，致力于走具有华联特色的城市综合体开发运营之路。
3.「华联集团」目前的经营管理结构
华联发展集团有限公司目前设置组织机构如下（简略）：
4.「华联集团」近3年的资产、财务、经营状况
截至2017年12月31日，「华联集团」（母公司口径）资产总额为 340,766.79万元，净资产额为164,965.56万元。2017年1-12月公司实现主营收入6,433.70万元，净利润12,141.06万元。「华联集团」近三年资产、负债及财务状况如下表：表1.5「华联集团」近3年的资产负债表（单位：万元）
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|项 目|2015-12-31||2016-12-31||2017-12-31||
||合并报表|母公司|合并报表|母公司|合并报表|母公司|
|资 产|1,326,942.66|408,671.13|1,570,350.90|356,479.27|1,470,098.32|340,766.79|
|负 债|775,681.24|202,568.18|930,573.40|191,410.32|730,298.08|175,801.23|
|净资产|551,261.42|206,102.95|639,777.50|165,068.95|739,800.24|164,965.56|
|归属于母公司净资产|339,174.51||338,081.31||365,286.86||

表1.6「华联集团」近3年的利润表（单位：万元）
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|项 目|2015年度||2016年度||2017年度||
||合并报表|母公司|合并报表|母公司|合并报表|母公司|
|营业收入|265,722.09|6,689.30|453,547.32|6,316.27|547,506.84|6,433.70|
|营业利润|39,551.36|23,256.36|194,707.13|16,055.84|157,843.13|13,049.18|
|利润总额|39,525.23|23,245.19|193,954.12|15,873.12|155,452.75|12,048.21|
|净利润|31,249.98|18,091.10|143,232.97|11,897.02|133,478.93|12,141.06|
|归属于母公司净利润|23,879.85||52,283.32||39,643.56||

「华联集团」2015年财务数据已经大华会计师事务所(特殊普通合伙)深圳分所审计，并出具了大华审字[2016]011229号审计报告。2016年财务数据已经大华会计师事务所(特殊普通合伙)深圳分所审计，并出具了大华审字[2017]011157号审计报告,2017年 12月 31日数据已经大华会计师事务所(特殊普通合伙)深圳分所审计并出具大华审字[2018]008878号审计报告。
5.企业的主要资产状况
「华联集团」主要资产纳入评估范围的主要资产包括可供出售金融资产、股权投资、投资性房地产、固定资产、无形资产。
其中：
1）可供出售金融资产
可供出售金融资产为持有深圳市腾邦国际票务股份有限公司流通股 54,082,630.00股。
2）长期股权投资
股权投资的情况：截止评估基准日，「华联集团」拥有长期投资为深业华联香港公司、深圳市华联贸易有限公司、深圳市华联发展投资有限公司、深圳纺织
服装研究所、华联控股股份有限公司、深圳联昌印染有限公司及深圳市华联置业
集团有限公司。
3）投资性房地产
除了下步庙（招待所）、黄木岗物业外，其他物业均取得产权证明文件，具体产权状况如下：
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|序号|房地产名称和位置或坐落|产权证号|类别|建成年月|面积M2|
|号1|华联大厦附楼第1-4层|深房地字产第权30证00编27号71 13-116号|结框构剪|1990/11|5,432.16|
|2|华联大厦第1-23层|深房地字第3000277112号等|框剪|1990/11|23,972.00|
|3|华联大厦第24层|深房地字第3000269731号|框剪|1990/11|679.00|
|4|华联大厦第25层|深房地字第3000269730号|框剪|1990/11|462.34|
|5|华联大厦地下商场、地下停车场负1－62|3000378843等|框架|2005/03|3,004.95|
|6|鹏基上步工业厂房105栋第1-5层|深房地字第3000762240-244号|框架|1983/12|8,678.10|
|7|鹏基上步工业厂房204栋第1-4层|深房地字第3000067011号等|框架|1984/12|6,881.62|
|8|牡丹村J径5号（怡景花园）|0058|砖混|1984/12|186.20|
|9|下步庙（招待所）|3000762248等|砖混|1983/12|1,460.01|
|10|翠竹苑69栋A1|深房地字第2000089875号|砖混|1986/05|143.40|
|11|翠竹苑69栋A2|深房地字第2000089876号|砖混|1986/05|136.10|
|12|华新村住宅|深房地字第3000630140号等|砖混|1984/11|3,853.65|
|13|黄木岗|深房地字第3000630005等|砖混|1987/12|1,604.06|
|14|长城大厦6栋B1003|深房地字第3000629145号|框架|1989/11|80.45|
|15|长城大厦6栋B1005|深房地字第3000629144号|框架|1989/11|80.45|
|16|长城大厦3栋B1712|深房地字第3000630139号|框架|1989/11|87.81|
|17|南油B区21栋601-607|深房地字第4000472503号等|砖混|1988/11|251.16|
|18|南油B区57栋304|深房地字第4000472503号|砖混|1988/11|96.78|

4）房屋建筑物：此次评估纳入评估范围的建筑物主要是铜狮子、铜麒麟。
上述资产全部位于深圳市福田区深南中路2008号华联大厦。
5）本次评估涉及的设备类资产主要为机器设备、运输设备及电子设备；机器设备主要为华联大厦裙一楼空调风柜、中央空调主机、华联大厦发电机房灭火气体系统改造共3项，于2013年1月购置；运输设备主要为奔驰轿车、奔驰V260L轿车、克莱斯勒大捷龙商务车、丰田赛纳3456CC小客车共4辆车，于1994年4月至2017年9月陆续购置；电子设备主要为电脑网络、大厦霓虹灯招牌、VPN-2150设备及多线路模块等共5项，于 1997年12月至2014年7月间陆续购置。
6）其他无形资产主要是微软软件、ACROBAT软件及PHOTOSHOP软件、 NOD防病毒软件、泛微协同办公系统软件等共计 12项,原始取得成本为 1,637,120.00元,账面价值为846,768.66元。
6.执行的主要会计政策
「华联集团」财务报表按照中华人民共和国财政部颁布的《企业会计准则—
基本准则》和具体企业会计准则、企业会计准则应用指南、企业会计准则解释及
其他相关规定（以下合称“企业会计准则”）进行确认和计量，编制。财务报表
以持续经营为基础列报。会计年度采用公历年度，即每年自 1月 1日起至 12月
31日止。记账本位币和编制本财务报表所采用的货币均为人民币。
(三)委托人与华联发展集团有限公司的关系
被评估单位「华联集团」为委托人「深纺织」的投资公司。深圳市纺织（集团）股份有限公司持有「华联集团」2.8694%的股权。
被评估单位「华联集团」2.8694%的股权为委托人「深纺织」的转让对象。
二、关于经济行为的说明
深圳市纺织（集团）股份有限公司拟挂牌转让华联发展集团有限公司2.8694%股权确认底价提供参考，为此，深圳市纺织（集团）股份有限公司委托深圳市鹏信资产评估土地房地产估价有限公司对被评估企业2.8694%的股权权益市场价值进行评估，为上述经济行为提供价值参考。
该经济行为已经深纺纪要[2018]62号“深圳市纺织（集团）股份有限公司会议纪要”通过。
三、关于评估对象与评估范围的说明
本次委托评估的评估对象为华联发展集团有限公司的2.8694%的股权权益。
与上述评估对象相对应的评估范围为华联发展集团有限公司于评估基准日的全部资产及相关负债。
(一)被评估企业申报评估的表内资产及相关负债
「华联集团」申报评估的表内总资产的账面值为资产总额为 340,766.79万元，总负债的账面值为175,801.23万元、股东全部权益的账面值为 164,965.56万元。表3.1系「华联集团」申报评估的资产负债表。
表3.1「华联集团」申报评估的资产负债表
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|-|-|-|-|
|资产类|账面金额(元)|负债和股东权益类|账面金额(元)|
|流动资产：|2,087,757,396.56|流动负债：|687,381,082.00|
|货币资金|154,345,660.96|短期借款|500,000,000.00|
|交易性金融资产||交易性金融负债||
|应收票据||应付票据||
|应收账款|5,247.00|应付账款|171,970.17|
|预付款项|1,182,996.40|预收款项||
|应收利息||应付职工薪酬|8,766,977.09|
|应收股利||应交税费|5,254,156.68|
|其他应收款|1,590,438,582.64|应付利息||
|存货||应付股利|1,857,598.47|

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|-|-|-|-|
|资产类|账面金额(元)|负债和股东权益类|账面金额(元)|
|一年内到期的非流动资产||其他应付款|171,330,379.59|
|其他流动资产|341,784,909.56|一年内到期的非流动负债||
|流动资产合计|2,087,757,396.56|其他流动负债||
|非流动资产：|1,319,910,460.14|||
|可供出售的金融资产|719,298,979.00|流动负债合计|687,381,082.00|
|持有至到期投资||非流动负债：|1,070,631,217.76|
|长期应收款||长期借款|899,000,000.00|
|长期股权投资|514,246,609.50|应付债券||
|投资性房地产|67,579,610.69|长期应付款||
|固定资产|2,356,545.62|专项应付款||
|在建工程||预计负债||
|工程物资||递延所得税负债|171,631,217.76|
|固定资产清理||其他非流动负债||
|无形资产|846,768.66|||
|开发支出||非流动负债合计|1,070,631,217.76|
|长期待摊费用|180,864.97|负债总计|1,758,012,299.76|
|递延所得税资产|7,401,081.70|||
|其他非流动资产|8,000,000.00|||
|非流动资产合计|1,319,910,460.14|||
|资产总计|3,407,667,856.70|股东权益(净资产)总计|1,649,655,556.94|

上述资产负债表经大华会计师事务所(特殊普通合伙)深圳分所审计并出具大华审字[2018]008878号审计报告。
(二)「华联集团」的表外资产及相关负债
「华联集团」承诺，根据本次评估目的所对应的经济行为，除前述申报评估的资产负债表所载资产和负债外，「华联集团」不存在应当申报评估而未申报评估的资产负债表表外资产和负债。
四、关于评估基准日的说明
本次评估基准日是2017年12月31日。
为使经济行为实现的时间尽可能与评估基准日相近，同时考虑被评估企业结算、资产清查和编制财务报表所需要的时间以及有关经济行为的总体计划等因素，委托人确定上述会计期末为本次评估的评估基准日。
五、可能影响评估工作的重大事项说明
1、「华联集团」不存在对评估结果产生重大影响的其他事项。
2、「华联集团」除已向评估机构声明的事项外没有其他影响生产活动和财务状况的重大合同和重大诉讼事项。
3、「华联集团」除已向评估机构声明的事项外没有其他没有抵押、担保事项。
六、资产负债情况说明
(一)资产负债清查情况说明
1、资产负债清查内容
「华联集团」申报评估的表内总资产的账面值为资产总额为 340,766.79万元，总负债的账面值为175,801.23万元、股东全部权益的账面值为 164,965.56万元。表3.1系「华联集团」申报评估的资产负债表。
表3.1「华联集团」申报评估的资产负债表
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|资产类|账面金额(元)|负债和股东权益类|账面金额(元)|
|流动资产：|2,087,757,396.56|流动负债：|687,381,082.00|
|货币资金|154,345,660.96|短期借款|500,000,000.00|
|交易性金融资产||交易性金融负债||
|应收票据||应付票据||
|应收账款|5,247.00|应付账款|171,970.17|
|预付款项|1,182,996.40|预收款项||
|应收利息||应付职工薪酬|8,766,977.09|
|应收股利||应交税费|5,254,156.68|
|其他应收款|1,590,438,582.64|应付利息||
|存货||应付股利|1,857,598.47|
|一年内到期的非流动资产||其他应付款|171,330,379.59|
|其他流动资产|341,784,909.56|一年内到期的非流动负债||
|流动资产合计|2,087,757,396.56|其他流动负债||
|非流动资产：|1,319,910,460.14|||
|可供出售的金融资产|719,298,979.00|流动负债合计|687,381,082.00|
|持有至到期投资||非流动负债：|1,070,631,217.76|
|长期应收款||长期借款|899,000,000.00|
|长期股权投资|514,246,609.50|应付债券||
|投资性房地产|67,579,610.69|长期应付款||
|固定资产|2,356,545.62|专项应付款||
|在建工程||预计负债||
|工程物资||递延所得税负债|171,631,217.76|
|固定资产清理||其他非流动负债||
|无形资产|846,768.66|||

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|资产类|账面金额(元)|负债和股东权益类|账面金额(元)|
|开发支出||非流动负债合计|1,070,631,217.76|
|商誉||||
|长期待摊费用|180,864.97|负债总计|1,758,012,299.76|
|递延所得税资产|7,401,081.70|||
|其他非流动资产|8,000,000.00|||
|非流动资产合计|1,319,910,460.14|||
|资产总计|3,407,667,856.70|股东权益(净资产)总计|1,649,655,556.94|

上述资产负债表经大华会计师事务所(特殊普通合伙)深圳分所审计并出具大华审字[2018]008878号审计报告。
2、主要资产的分布情况及特点
纳入评估范围的主要资产包括可供出售金融资产、股权投资、投资性房地产、固定资产、无形资产。
其中：
（1）可供出售金融资产
可供出售金融资产为持有深圳市腾邦国际票务股份有限公司流通股 54,082,630.00股。
（2）长期股权投资
股权投资的情况：截止评估基准日，「华联集团」拥有长期投资为深业华联香港公司、深圳市华联贸易有限公司、深圳市华联发展投资有限公司、深圳纺织服装研究所、华联控股股份有限公司、深圳联昌印染有限公司及深圳市华联置业集团有限公司。
（3）投资性房地产
除了下步庙（招待所）、黄木岗物业外，其他物业均取得产权证明文件，具体产权状况如下：
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|序号|房地产名称和位置或坐落|产权证号|类别|建成年月|面积M2|
|号1|华联大厦附楼第1-4层|深房地字产第权30证00编27号71 13-116号|结框构剪|1990/11|5,432.16|
|2|华联大厦第1-23层|深房地字第3000277112号等|框剪|1990/11|23,972.00|
|3|华联大厦第24层|深房地字第3000269731号|框剪|1990/11|679.00|
|4|华联大厦第25层|深房地字第3000269730号|框剪|1990/11|462.34|
|5|华联大厦地下商场、地下停车场负1－62|3000378843等|框架|2005/03|3,004.95|
|6|鹏基上步工业厂房105栋第1-5层|深房地字第3000762240-244号|框架|1983/12|8,678.10|
|7|鹏基上步工业厂房204栋第1-4层|深房地字第3000067011号等|框架|1984/12|6,881.62|
|8|牡丹村J径5号（怡景花园）|0058|砖混|1984/12|186.20|
|9|下步庙（招待所）|3000762248等|砖混|1983/12|1,460.01|
|10|翠竹苑69栋A1|深房地字第2000089875号|砖混|1986/05|143.40|

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|11|翠竹苑69栋A2|深房地字第2000089876号|砖混|1986/05|136.10|
|12|华新村住宅|深房地字第3000630140号等|砖混|1984/11|3,853.65|
|13|黄木岗|深房地字第3000630005等|砖混|1987/12|1,604.06|
|14|长城大厦6栋B1003|深房地字第3000629145号|框架|1989/11|80.45|
|15|长城大厦6栋B1005|深房地字第3000629144号|框架|1989/11|80.45|
|16|长城大厦3栋B1712|深房地字第3000630139号|框架|1989/11|87.81|
|17|南油B区21栋601-607|深房地字第4000472503号等|砖混|1988/11|251.16|
|18|南油B区57栋304|深房地字第4000472503号|砖混|1988/11|96.78|

（4）固定资产
房屋建筑物：此次评估纳入评估范围的建筑物主要是铜狮子、铜麒麟。
上述资产全部位于深圳市福田区深南中路 2008号华联大厦。
设备类资产主要为机器设备、运输设备及电子设备；机器设备主要为华联大厦裙一楼空调风柜、中央空调主机、华联大厦发电机房灭火气体系统改造共 3项，于 2013年 1月购置，本次纳入投资性房地产华联大厦评估；运输设备主要为奔驰轿车、奔驰V260L轿车、克莱斯勒大捷龙商务车、丰田赛纳 3456CC小客车共4辆车，于1994年4月至2017年9月陆续购置；电子设备主要为电脑网络、大厦霓虹灯招牌、VPN-2150设备及多线路模块等共5项，于1997年12月至2014年7月间陆续购置。
（5）无形资产
其他无形资产主要是微软软件、ACROBAT软件及 PHOTOSHOP软件、NOD防病毒软件、泛微协同办公系统软件等共计 12项,原始取得成本为 1,637,120.00元,账面价值为846,768.66元。
3、资产的权属情况说明
根据「华联集团」提供的部分《房地产权证》资料可知，该部分申报评估的资产权属人均为「华联集团」。
4、资产及负债的清查方法、过程和结论
受评估程序所限，针对可能对评估结论产生重大影响的「华联集团」之部分投资性房地产重要资产，我公司进行了清查和调查工作，清查结果与「华联集团」提供的资产评估申报表基本相一致。
七、资料清单
一般包括下列内容：
1.资产评估申报表；
2.相关经济行为的批文；
3.审计报告；
4.资产权属证明文件、产权证明文件；
5.重大合同、协议等；
6.生产经营统计资料；
7.其他资料。
(本页无正文，为委托人签署页)
委托人：深圳市纺织（集团）股份有限公司
负责人：
日期：2018年10月15日
(本页无正文，为被评估单位签署页)
被评估单位：华联发展集团有限公司
负责人：
日期：2018年10月15日
深圳市纺织（集团）股份有限公司拟为挂牌转让2.8694%股权确认底价提供参考所涉及持有华联发展集团有限公司2.8694%的股权权益·资产评估说明第三部分资产评估说明
“资产评估说明”由深圳市鹏信资产评估土地房地产估价有限公司（以下简称“本公司”，“我们”）及其签字资产评估师编写。“资产评估说明”是申请备案核准资产评估业务的必备材料。
本资产评估说明仅供国有资产监督管理机构（含所出资企业）、相关监管机构和部门使用。除法律、行政法规规定外，本资产评估说明的全部或者部分内容不得提供给其他任何单位和个人，不得见诸公开媒体。
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深圳市纺织（集团）股份有限公司拟为挂牌转让2.8694%股权确认底价提供参考所涉及持有华联发展集团有限公司2.8694%的股权权益·资产评估说明第一章评估对象与评估范围说明
一、评估对象与评估范围内容
本次委托评估的评估对象为华联发展集团有限公司的2.8694%股权。
与上述评估对象相对应的评估范围为「华联集团」于评估基准日的全部资产及相关负债。
(一)被评估企业申报评估的表内资产和负债
「华联集团」申报评估的表内总资产的账面值为资产总额为 340,766.79万元，总负债的账面值为 175,801.23万元、股东全部权益的账面值为 164,965.56万元。表 3.1系「华联集团」申报评估的资产负债表。
表3.1「华联集团」申报评估的资产负债表
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|-|-|-|-|
|资产类|账面金额(元)|负债和股东权益类|账面金额(元)|
|流动资产：|2,087,757,396.56|流动负债：|687,381,082.00|
|货币资金|154,345,660.96|短期借款|500,000,000.00|
|交易性金融资产||交易性金融负债||
|应收票据||应付票据||
|应收账款|5,247.00|应付账款|171,970.17|
|预付款项|1,182,996.40|预收款项||
|应收利息||应付职工薪酬|8,766,977.09|
|应收股利||应交税费|5,254,156.68|
|其他应收款|1,590,438,582.64|应付利息||
|存货||应付股利|1,857,598.47|
|一年内到期的非流动资产||其他应付款|171,330,379.59|
|其他流动资产|341,784,909.56|一年内到期的非流动负债||
|流动资产合计|2,087,757,396.56|其他流动负债||
|非流动资产：|1,319,910,460.14|||
|可供出售的金融资产|719,298,979.00|流动负债合计|687,381,082.00|
|持有至到期投资||非流动负债：|1,070,631,217.76|
|长期应收款||长期借款|899,000,000.00|
|长期股权投资|514,246,609.50|应付债券||
|投资性房地产|67,579,610.69|长期应付款||
|固定资产|2,356,545.62|专项应付款||
|在建工程||预计负债||
|工程物资||递延所得税负债|171,631,217.76|
|固定资产清理||其他非流动负债||
|无形资产|846,768.66|||
|开发支出||非流动负债合计|1,070,631,217.76|
|商誉||||

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深圳市纺织（集团）股份有限公司拟为挂牌转让2.8694%股权确认底价提供参考所涉及持有华联发展集团有限公司2.8694%的股权权益·资产评估说明
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|-|-|-|-|
|资产类|账面金额(元)|负债和股东权益类|账面金额(元)|
|长期待摊费用|180,864.97|负债总计|1,758,012,299.76|
|递延所得税资产|7,401,081.70|||
|其他非流动资产|8,000,000.00|||
|非流动资产合计|1,319,910,460.14|||
|资产总计|3,407,667,856.70|股东权益(净资产)总计|1,649,655,556.94|

上述资产负债表经大华会计师事务所(特殊普通合伙)深圳分所审计并出具大华审字[2018]008878号审计报告。
(二)被评估企业申报评估的表外资产和负债
「华联集团」承诺，根据本次评估目的所对应的经济行为，除前述申报评估的资产负债表所载资产和负债外，「华联集团」不存在应当申报评估而未申报评估的资产负债表表外资产和负债。
二、实物资产的分布情况及特点
纳入评估范围的主要资产包括可供出售金融资产、股权投资、投资性房地产、固定资产、无形资产。
1.可供出售金融资产
可供出售金融资产为持有深圳市腾邦国际票务股份有限公司流通股 54,082,630.00股。
2.长期股权投资
股权投资的情况：截止评估基准日，「华联集团」拥有长期投资为深业华联香港公司、深圳市华联贸易有限公司、深圳市华联发展投资有限公司、深圳纺织服装研究所、华联控股股份有限公司、深圳联昌印染有限公司及深圳市华联置业集团有限公司。
3.投资性房地产
除了下步庙（招待所）、黄木岗物业外，「华联集团」向评估机构提供了以下物业的房地产证等产权证明文件的复印件，具体产权状况如下：
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|-|-|-|-|-|-|
|序号|房地产名称和位置或坐落|产权证号|类别|建成年月|面积M2|
|号1|华联大厦附楼第1-4层|深房地字产第权30证00编27号71 13-116号|结框构剪|1990/11|5,432.16|
|2|华联大厦第1-23层|深房地字第3000277112号等|框剪|1990/11|23,972.00|
|3|华联大厦第24层|深房地字第3000269731号|框剪|1990/11|679.00|
|4|华联大厦第25层|深房地字第3000269730号|框剪|1990/11|462.34|
|5|华联大厦地下商场、地下停车场负1－62|3000378843等|框架|2005/03|3,004.95|
|6|鹏基上步工业厂房105栋第1-5层|深房地字第3000762240-244号|框架|1983/12|8,678.10|
|7|鹏基上步工业厂房204栋第1-4层|深房地字第3000067011号等|框架|1984/12|6,881.62|
|8|牡丹村J径5号（怡景花园）|0058|砖混|1984/12|186.20|
|9|下步庙（招待所）|3000762248等|砖混|1983/12|1,460.01|
|10|翠竹苑69栋A1|深房地字第2000089875号|砖混|1986/05|143.40|
|11|翠竹苑69栋A2|深房地字第2000089876号|砖混|1986/05|136.10|
|12|华新村住宅|深房地字第3000630140号等|砖混|1984/11|3,853.65|
|13|黄木岗|深房地字第3000630005等|砖混|1987/12|1,604.06|
|14|长城大厦6栋B1003|深房地字第3000629145号|框架|1989/11|80.45|

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|-|-|-|-|-|-|
|序号|房地产名称和位置或坐落|产权证号|类别|建成年月|面积M2|
|号15|长城大厦6栋B1005|深房地字产第权证30编00号629 144号|结框构架|1989/11|80.45|
|16|长城大厦3栋B1712|深房地字第3000630139号|框架|1989/11|87.81|
|17|南油B区21栋601-607|深房地字第4000472503号等|砖混|1988/11|251.16|
|18|南油B区57栋304|深房地字第4000472503号|砖混|1988/11|96.78|

受评估程序所限，本次评估仅能对位于深圳市福田区华联大厦地上整栋写字楼、地下商城及深圳市福田区鹏基上步工业区第105栋、第204栋厂房进行现场勘察。
①华联大厦地上整栋写字楼、地下商城(投资性房地产评估明细表序号1-5)
区域概况：华联大厦地下地铁商城及办公楼位于深圳市福田区科学馆片区，东临上步中路，北临振中路、南临深南中路、西临燕南路，该区域为办公用房集中区，周边配套有银行、学校、医院、购物商场、酒店、公园等公共配套设施。
物业概况：华联大厦建成于1990年，主楼25层，附楼4层，总建筑面积为30545.5平方米，地下商场位于负一层，建筑面积为3,004.95平方米。建筑结构为框剪结构，外墙为墙砖及玻璃幕墙面层、地砖地面、乳胶漆内墙、吊顶天花，设玻璃门及铝合金窗，卫生间为地砖地面、瓷片到顶内墙、铝扣板天花、嵌入式洗面盆及蹲厕，配设有电话、电视、消防设施、电梯、中央空调等附属设备。
经营情况：上述物业除一部分由「华联集团」自用办公外，其余均对外出租。
②鹏基上步工业区第105栋、第204栋厂房(投资性房地产评估明细表序号6-7)
区域概况：鹏基上步工业厂房105、204栋位于深圳市福田区上步工业区内，属于华强北商业圈，东临华强北路，北临红荔路、南临振兴路、西临工发路，周边配套有银行、学校、医院、购物商场、酒店、公园等公共配套设施。
物业概况：鹏基上步工业区第105栋、第204栋厂房均建成于1983年，其中105栋共 5层，总建筑面积为 8,678.1平方米；204栋共 4层，总建筑面积为 6,881.62平方米。建筑结构为框架结构，外墙为涂料及水刷石面层、地砖地面、乳胶漆内墙及天花，设玻璃门及铝合金窗，卫生间为地砖地面、瓷片到顶内墙、乳胶漆天花、嵌入式洗面盆及蹲厕，配设有电话、电视、消防设施、电梯、中央空调等附属设备。
经营情况：105栋目前为出租状态，经营方为港澳城；204栋目前为出租状态，经营方为富民外贸城。
4.固定资产
房屋建筑物：此次评估纳入评估范围的建筑物主要是铜狮子、铜麒麟。
上述资产全部位于深圳市福田区深南中路2008号华联大厦。
本次评估涉及的设备类资产主要为机器设备、运输设备及电子设备；机器设备主要为华联大厦裙一楼空调风柜、中央空调主机、华联大厦发电机房灭火气体系统改造共 3项，于 2013年 1月购置，本次纳入投资性房地产华联大厦评估；运输设备主要为奔驰轿车、奔驰V260L轿车、克莱斯勒大捷龙商务车、丰田赛纳3456CC小客车共4辆车，于1994年4月至
2017年9月陆续购置；电子设备主要为电脑网络、大厦霓虹灯招牌、VPN-2150设备及多线
路模块等共5项，于1997年12月至2014年7月间陆续购置，受条件限制，「华联集团」
未向提供的发票、购买合同、车辆行驶证等原始凭证，未现场勘查，本次评估按审计后账面
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深圳市纺织（集团）股份有限公司拟为挂牌转让2.8694%股权确认底价提供参考所涉及持有华联发展集团有限公司2.8694%的股权权益·资产评估说明值确定。
5.无形资产
其他无形资产主要是微软软件、ACROBAT软件及PHOTOSHOP软件、NOD防病毒软件、泛微协同办公系统软件等共计12项,原始取得成本为1,637,120.00元,账面价值为846,768.66元。
三、引用其他机构出具的报告的结果所涉及的资产负债情况
本次评估不存在引用其他机构出具的报告结论所涉及的资产或负债。
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深圳市纺织（集团）股份有限公司拟为挂牌转让2.8694%股权确认底价提供参考所涉及持有华联发展集团有限公司2.8694%的股权权益·资产评估说明第二章资产核实情况总体说明
一、资产核实人员组织、实施时间和过程
由于委托方仅持有「华联集团」2.8694%的股权，受限于评估条件，本次评估未能对「华联集团」申报的账面资产及负债进行全面清查核实，经调查分析，仅针对可能对评估结论产生重大影响的「华联集团」之投资性房地产、长期股权投资等重要资产进行了清查和调查工作，资产清查时间自2018年9月26日至2018年10月10日，由「华联集团」相关人员配合我公司评估人员完成。
（一）投资性房地产的清查
查阅了重要房地产的房地产证等产权资料，核查了评估申报表中列示的重要房地产的建筑面积、结构及装修标准，房屋的现状及维修、使用情况等，并逐一做好记录，对建筑物照相留档备查。
（二）长期股权投资的清查
对重要的长期投资形成的原因、账面值和实际状况等进行了取证核实，并查阅了公司章程、验资报告、营业执照、税务登记、工商登记信息等，以确定长期投资的真实性和完整性。
二、影响资产核实的事项及处理方法
本次评估未考虑以下因素可能对资产清查结果造成的影响：
1．所欠负的抵押、按揭或担保等可能影响的资产清查的任何限制。
2．清查范围仅以被评估企业提供的评估申报明细表为准，未考虑被评估企业此次提供的财产清单以外可能存在的资产以及或有资产和或有负债。
3．由于资料来源的不完全而可能导致的评估对象与实际状况之间的差异，未在本公司考虑的范围之内。
三、核实结论
通过资产清查，本公司认为资产清查结果与「华联集团」提供的资产评估申报表基本相一致。
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深圳市纺织（集团）股份有限公司拟股权转让所涉及的华联发展集团有限公司2.8694%的股东权益市场价值·资产评估说明第三章评估技术说明-资产基础法应用
企业价值评估中的资产基础法，是指以被评估企业评估基准日的资产负债表为基础，合理评估企业表内及表外各项资产、负债价值，确定评估对象价值的评估方法。
根据企业价值评估中的资产基础法的含义和依据本次评估目的确定的评估对象及其相对应的评估范围，本次「华联集团」之企业价值评估的基本模型为：
2.8694%的股权权益价值=（各项资产的价值之和-各项负债的价值之和）*2.8694%
即分别根据各类资产和负债具体情况选择相应的评估方法进行评估，然后根据上述模型计算评估对象的价值。
一、流动资产评估技术说明
流动资产包括「华联集团」申报评估的货币资金、应收账款、预付款项、其他应收款、其他流动资产。
(一)货币资金
1.货币资金包括「华联集团」申报评估的现金(账面值为122,753.09元)、银行存款(账面值为128,951,951.27元)和其他货币资金(账面值为25,270,956.60元)。
2.由于程序受限，未对现金，进行盘点未取得银行存款对账单、未进行函证，其他货币资金未取任何评估资料，本次按2017年审计报告结论确认评估值。
3.评估结果：经上述评估程序后，「华联集团」申报评估的货币资金的账面值为： 154,345,660.96元，评估值为：154,345,660.96元，评估增减值为0.00元。
(二)应收账款、预付账款、其他应收款和其他流动资产
1.应收账款账面余额 5,300.00元，坏账准备 53.00元，账面价值为 5,247.00元，共计1笔，为应收客户的租金。
由于程序受限，未取得应收账款相关资料，未对应收账款进行函证等评估程序，本次评估以2017年审计报告结论确认评估值。本次评估，对坏账准备评估为零。
应收账款账面价值5,247.00元，评估值5,300.00元，评估增值53.00元。
2.预付款项
预付款项账面价值为1,182,996.40元，为预付的工程款和律师费。
由于程序受限，未取得预付账款相关资料，未对预付账款进行函证等评估程序，本次评估以2017年审计报告结论确认评估值。
预付款项账面价值为1,182,996.40元，评估价值为1,182,996.40元，评估无增减值。
3.其他应收款
其他应收款账面余额 1,610,420,501.11元，坏账准备 19,981,918.47元，账面价值为 1,590,438,582.64元，主要是往来款、股权转让款等。
由于程序受限，未取得预付账款相关资料，未对预付账款进行函证等评估程序，本次评
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深圳市纺织（集团）股份有限公司拟股权转让所涉及的华联发展集团有限公司2.8694%的股东权益市场价值·资产评估说明估以2017年审计报告结论确认评估值。本次评估，对坏账准备评估为零。
其他应收款账面价值 1,590,438,582.64元，评估值为 1,610,420,501.11元，评估增值 19,981,918.47元。
4.其他流动资产
其他流动资产账面值341,784,909.56元，为银行理财等。
由于程序受限，未对其他流动资产进行核实等评估程序，本次评估以2017年审计报告
结论确认评估值。
其他流动资产账面价值341,784,909.56元，评估值为341,784,909.56元，评估无增减值。
二、可供出售金额资产评估技术说明
纳入评估范围的可供出售金额资产账面价值719,298,979.00元，可供出售金融资产是企业进行的股票投资，为购买的腾邦国际商业服务集团股份有限公司54,082,630.00流通股。
本次评估对于「华联集团」持有的上市公司流通股，参照国务院国资委、中国证监会第19号令《国有股东转让所持上市公司股份管理暂行办法》的有关规定，以评估基准日前30个交易日的每日加权平均价格算术平均值为基础，考虑大宗交易按均价10%折扣率（根据上市公司公告成交价和当天收盘价的平均比例综合确定）确定评估值。
可供出售金额资产账面价值719,298,979.00元，评估值为653,210,005.14元，评估减值66,088,973.86元，评估减值率9.19%。
三、长期股权投资评估技术说明
（一）评估范围
「华联集团」申报评估的长期股权投资账面净值514,246,609.50元，共7项。
（二）长期股权投资概况
纳入评估范围的长期股权投资基本情况见下表所示：
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|序号|被投资单位名称|取得时间|投资成本|持股比例|账面值|
|1|深业华联香港公司||797,475.00|70.00%|0.00|
|2|深圳市华联贸易有限公司|1988-02|6,750,000.00|94.80%|0.00|
|3|深圳市华联发展投资有限公司|1988-02|30,000,000.00|87.34%|30,000,000.00|
|4|深圳纺织服装研究所|1986-10|12,532,195.94|100.00%|12,532,195.94|
|5|华联控股股份有限公司|1989-09|272,663,803.35|31.32%|272,663,803.35|
|6|深圳联昌印染有限公司|1988-05|3,932,000.00|37.50%|0.00|
|7|深圳市华联置业集团有限公司|1988-03|45,306,225.51|23.67%|199,050,610.21|
||账面净值合计||||514,246,609.50|

（三）评估程序及方法
©深圳市鹏信资产评估土地房地产估价有限公司 3-8
深圳市纺织（集团）股份有限公司拟股权转让所涉及的华联发展集团有限公司2.8694%的股东权益市场价值·资产评估说明经核实，上述7家长期股权投资中，深业华联（香港）有限公司已宣告解散，深圳联昌印染有限公司已被吊销企业法人营业执照，深圳市华联贸易有限公司已吊销企业法人营业执照，无可变现资产，本次将其评估为零。深圳市华联置业集团有限公司、深圳纺织服装研究所2家公司因程序受限，无法执行评估程序，本次评按账面值列示；深圳市华联发展投资有限公司提供了评估基准日的会计报表、科目余额表等财务资料，本次评估未能对深圳市华联发展投资有限公司的账面资产及负债进行全面清查核实，仅对可能对评估结论产生重大影响的主要资产发表估值意见，即以评估基准日企业报表所载明的资产、负债为基础，通过对重要资产的分析、估值，得出深圳市华联发展投资有限公司股东部分权益价值。华联控股股份有限公司为上市公司，参照国务院国资委、中国证监会第19号令《国有股东转让所持上市公司股份管理暂行办法》的有关规定，以评估基准日前30个交易日的每日加权平均价格算术平均值为基础，考虑大宗交易按均价10%折扣率（根据上市公司公告成交价和当天收盘价的平均比例综合确定）确定评估值。
（四）长期股权投资——深圳市华联发展投资有限公司评估说明
1.流动资产评估说明
本次评估涉及流动资产主要包括货币资金、以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产及其他应收款
(1)货币资金
货币资金包括库存现金、银行存款及其他货币资金。
1）库存现金
库存现金账面价值4,529.78元，均为人民币。由于程序受限，未对库存现金进行现场盘点，本次评估以企业账面价值为评估值。库存现金评估价值为4,529.78元，评估无增减值。
2）银行存款
银行存款账面价值为8,480,504.89元，共4个银行账户，币种均为人民币。由于程序受限，未对银行存款进行函证，本次评估以企业账面价值为评估值。银行存款评估价值为8,480,504.89元，评估无增减值。
3）其他货币资金
其他货币资金账面价值596,779.34元，均为人民币在途pos。由于程序受限，未对其他货币资金资料及金额核实，本次评估以企业账面价值为评估值。银行存款评估价值为596,779.34元，评估无增减值。
（2）以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产账面价值102,872.00元，均为股票。由于程序受限，未对金融资产资料及金额核实，本次评估以企业账面价值为评估值。以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产评估价值为102,872.00元，评
估无增减值。
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深圳市纺织（集团）股份有限公司拟股权转让所涉及的华联发展集团有限公司2.8694%的股东权益市场价值·资产评估说明 (3)其他应收款
其他应收款账面余额为37,250,000.00元，坏账准备20,500,000.00元，账面价值为16,750,000.00元，主要为往来款。由于程序受限，未对上述款项进行凭证资料核实和发函询证，本次评估以企业账面余额为评估值。其他应收款评估价值为37,250,000.00元，评估增值20,500,000.00元。
2.非流动资产评估说明
非流动资产主要包括可供出售金融资产、长期股权投资、固定资产及递延所得税资产
（1）可供出售金融资产评估说明
可供出售金融资产账面价值104,192,344.72元，均为对外投资。由于程序受限，未对可供出售金融资产资料及金额核实，本次评估以企业账面价值为评估值。可供出售金融资产评估价值为105,536,869.52元，评估增值1,344,524.80元，增值原因系计提的坏账准备评估为零所致。
（2）长期股权投资评估说明
1）长期股权投资情况如下：
||||||
|-|-|-|-|-|
|序号|被投资单位名称|取得时间|持股比例|账面值（元）|
|1|深圳市物产国际贸易有限公司|2012/03|100.00%|120,000,000.00|
|2|浙江华联杭州湾创业有限公司|2009/10|45.00%|105,716,147.85|
|3|上海华顺投资管理有限公司|1999/05|47.47%|60,312,320.00|
|4|杭州华联千岛湖创业有限公司|2009/06|100.00%|430,000,000.00|
|5|杭州千岛湖农林园景发展有限公司|2008/10|30.00%|69,276,144.35|
|6|深圳市中冠创业有限责任公司|2015/07|100.00%|589,800,000.00|

由于程序受限，未对长期股权投资单位进行资料收集及核实，除浙江华联杭州湾创业有限公司外，本次评估以企业账面价值为评估值。
2）长期股权投资评估结果为：
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|序号|被投资单位名称|持股比例|账面值|评估值|增减率|
|1|深圳市物产国际贸易有限公司|100.00%|120,000,000.00|120,000,000.00|-|
|2|浙江华联杭州湾创业有限公司|45.00%|105,716,147.85|915,688,424.97|776%|
|3|上海华顺投资管理有限公司|47.47%|60,312,320.00|60,312,320.00|-|
|4|杭州华联千岛湖创业有限公司|100.00%|430,000,000.00|430,000,000.00|-|
|5|杭州千岛湖农林园景发展有限公司|30.00%|69,276,144.35|69,276,144.35|-|
|6|深圳市中冠创业有限责任公司|100.00%|589,800,000.00|589,800,000.00|-|
||合计||1,375,104,612.20|2,185,076,889.32|59%|

其中，长期股权投资——浙江华联杭州湾创业有限公司评估说明如下：
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深圳市纺织（集团）股份有限公司拟股权转让所涉及的华联发展集团有限公司2.8694%的股东权益市场价值·资产评估说明A流动资产评估说明
a货币资金
货币资金包括库存现金、银行存款及其他货币资金。
①库存现金
库存现金账面价值86,309.73元，均为人民币。
由于程序受限，未对库存现金进行现场盘点，本次评估以企业账面价值为评估值。
库存现金评估价值为86,309.73元，评估无增减值。
②银行存款
银行存款账面价值为60,653,849.15元，共8个银行账户，币种均为人民币。
由于程序受限，未对银行存款进行函证，本次评估以企业账面价值为评估值。
银行存款评估价值为60,653,849.15元，评估无增减值。
③其他货币资金
其他货币资金账面价值691,421.94元，均为人民币在途pos。
由于程序受限，未对其他货币资金资料及金额核实，本次评估以企业账面价值为评估值。
银行存款评估价值为691,421.94元，评估无增减值。
b应收类账款
应收类账款包括：应收账款、预付账款、应收利息及其他应收款。
①应收账款
应收账款账面余额为 17,576,629.59元，坏账准备为 336,051.90元，账面价值为17,240,577.69元，均为应收租户的租金。
由于程序受限，未对上述款项进行凭证资料核实和发函询证，本次评估以企业账面余额为评估值。
应收账款评估价值为17,576,629.59元，评估增值336,051.90元。
②预付款项
预付款项账面价值为110,400.00元。
由于程序受限，未对上述款项进行凭证资料核实和发函询证，本次评估以企业账面余额为评估值。
预付款项评估价值为110,400.00元，无增减值变动。
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深圳市纺织（集团）股份有限公司拟股权转让所涉及的华联发展集团有限公司2.8694%的股东权益市场价值·资产评估说明③应收利息
应收利息账面价值为1,877,500.00元。
由于程序受限，未对上述款项进行凭证资料核实和发函询证，本次评估以企业账面余额为评估值。
应收利息评估价值为1,877,500.00元，无增减值变动。
④其他应收款
其他应收款账面余额为 31,308,483.87元，坏账准备 7,408,586.13元，账面价值为23,899,897.74元，主要为应收借款、水电气费、往来款等。
由于程序受限，未对上述款项进行凭证资料核实和发函询证，本次评估以企业账面余额为评估值。
其他应收款评估价值为31,308,483.87元，评估增值7,408,586.13元。
c存货——开发产品
存货主要产成品，账面值为324,673,190.41元，具体为杭州星光大道项目，项目分为两期建设，截止评估基准日剩余173套物业（建筑面积为26,034.94平方米）还未销售。
①项目概况
杭州星光大道，位于钱江南岸三桥和四桥之间，毗邻滨江区政府，坐拥林立的企业集团总部区和蓬勃发展的新兴居住区，是杭州目前规模最大、独树一帜的综合性商业街之一，也是滨江区委区政府发展滨江商贸服务业的重大配套和重点工程。项目占地面积5万多平方
米，总建筑面积30多万平方米，南北全长千米，南到江南大道，北临钱塘江，涵盖商业、星光国际公馆和星光凯旋门酒店。
星光大道定位为“一站式国际化体验型主题商街”，集购物、美食、娱乐、休闲、居住、商务、旅游、运动八大功能。
杭州星光大道项目意在将商业与文化艺术相结合，打造美国好莱坞“星光大道”和香港“星光大道”的杭州版，使之成为表彰全国文艺界名人的永久性场所和具有浓厚文化氛围的经典商业步行街。这里，将建设文化艺术界知名人士的铜像、雕塑、手印等永久性纪念标志；
作为中国文化、艺术作品的发布、展示、交易的场所；建设文化艺术创作室，开展各类文艺沙龙；举办各类研讨会、论坛等文化艺术活动，真正打造成杭州一个全新的文化产业旅游景点，成就钱江时代第一街区。
②项目位置图
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深圳市纺织（集团）股份有限公司拟股权转让所涉及的华联发展集团有限公司2.8694%的股东权益市场价值·资产评估说明③开发成本权属登记情况
截止评估基准日星光大道项目均已建设并大部分销售完成，自持部分均已办理产权证
件，星光大道项目一期部分被评估单位提供了《房屋所有权证》，该《房屋所有权证》记载信息如下：所在宗地地号为2-505-13-401-469，位于杭州市滨江区长河街道星光国际广场，发证时间为2009年12月1日，房屋用途为非住宅，土地用途为综合（办公）用地，房屋结构为钢砼，权利单位为浙江华联杭州湾创业有限公司；房屋二期部分被评估单位提供了《不动产权分割登记凭证》，该《不动产权分割登记凭证》记载信息如下：权利性质为出让，用途为综合用地/非住宅，规划批建为办公，土地使用期限至2056年8月1日止，权利单位为浙江华联杭州湾创业有限公司。
④存货情况
根据被评估单位提供的资料显示一期部分剩余55套物业及二期118套物业还未出售，具体如下：
||||||
|-|-|-|-|-|
|序号|产权证书编号|产品/商品名称及规格型号|单位|数量|
|1|杭房权证高新字第09106442号|星光国际广场1幢613|㎡|54.24|
|2|杭房权证高新字第09106494号|星光国际广场1幢905|㎡|52.98|
|3|杭房权证高新字第09106210号|星光国际广场1幢1601|㎡|52.06|
|4|杭房权证高新字第09106410号|星光国际广场1幢2601|㎡|50.02|
|5|杭房权证高新字第09106411号|星光国际广场1幢2602|㎡|90.57|
|6|杭房权证高新字第09106412号|星光国际广场1幢2603|㎡|67.81|
|7|杭房权证高新字第09106413号|星光国际广场1幢2604|㎡|67.81|

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||||||
|-|-|-|-|-|
|序号|产权证书编号|产品/商品名称及规格型号|单位|数量|
|8|杭房权证高新字第09106414号|星光国际广场1幢2605|㎡|67.81|
|9|杭房权证高新字第09106415号|星光国际广场1幢2606|㎡|67.81|
|10|杭房权证高新字第09106416号|星光国际广场1幢2607|㎡|67.81|
|11|杭房权证高新字第09106417号|星光国际广场1幢2608|㎡|67.81|
|12|杭房权证高新字第09106418号|星光国际广场1幢2609|㎡|90.57|
|13|杭房权证高新字第091064419号|星光国际广场1幢2610|㎡|50.02|
|14|杭房权证高新字第091064420号|星光国际广场1幢2611|㎡|50.02|
|15|杭房权证高新字第091064421号|星光国际广场1幢2612|㎡|90.57|
|16|杭房权证高新字第091064422号|星光国际广场1幢2613|㎡|65.86|
|17|杭房权证高新字第091064423号|星光国际广场1幢2614|㎡|65.86|
|18|杭房权证高新字第091064424号|星光国际广场1幢2615|㎡|65.86|
|19|杭房权证高新字第091064425号|星光国际广场1幢2616|㎡|65.86|
|20|杭房权证高新字第091064426号|星光国际广场1幢2617|㎡|65.86|
|21|杭房权证高新字第091064427号|星光国际广场1幢2618|㎡|65.86|
|22|杭房权证高新字第091064428号|星光国际广场1幢2619|㎡|90.57|
|23|杭房权证高新字第09106429号|星光国际广场1幢2620|㎡|50.02|
|24|杭房权证高新字第09091899号|星光国际广场3幢902|㎡|73.29|
|25|杭房权证高新字第09091831号|星光国际广场3幢1002|㎡|73.29|
|26|杭房权证高新字第09091841号|星光国际广场3幢1012|㎡|73.29|
|27|杭房权证高新字第09091849号|星光国际广场3幢1102|㎡|73.29|
|28|杭房权证高新字第09091859号|星光国际广场3幢1112|㎡|73.29|
|29|杭房权证高新字第09091791号|星光国际广场3幢1212|㎡|73.29|
|30|杭房权证高新字第09091746号|星光国际广场3幢1612|㎡|73.29|
|31|杭房权证高新字第09091747号|星光国际广场3幢1613|㎡|54.38|
|32|杭房权证高新字第09092041号|星光国际广场3幢1913|㎡|54.39|
|33|杭房权证高新字第09092044号|星光国际广场3幢1916|㎡|52.95|
|34|杭房权证高新字第09092046号|星光国际广场3幢1918|㎡|127.69|
|35|杭房权证高新字第09092059号|星光国际广场3幢2013|㎡|54.39|
|36|杭房权证高新字第09092062号|星光国际广场3幢2016|㎡|52.95|
|37|杭房权证高新字第09092063号|星光国际广场3幢2017|㎡|54.39|
|38|杭房权证高新字第09091995号|星光国际广场3幢2117|㎡|54.39|
|39|杭房权证高新字第09092012号|星光国际广场3幢2216|㎡|52.95|
|40|杭房权证高新字第09092013号|星光国际广场3幢2217|㎡|54.39|
|41|杭房权证高新字第09091977号|星光国际广场3幢2512|㎡|77.10|
|42|杭房权证高新字第09091984号|星光国际广场3幢2601|㎡|99.25|
|43|杭房权证高新字第09091985号|星光国际广场3幢2602|㎡|95.92|
|44|杭房权证高新字第09091986号|星光国际广场3幢2603|㎡|70.09|
|45|杭房权证高新字第09091987号|星光国际广场3幢2604|㎡|70.09|

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深圳市纺织（集团）股份有限公司拟股权转让所涉及的华联发展集团有限公司2.8694%的股东权益市场价值·资产评估说明
||||||
|-|-|-|-|-|
|序号|产权证书编号|产品/商品名称及规格型号|单位|数量|
|46|杭房权证高新字第09091988号|星光国际广场3幢2605|㎡|70.09|
|47|杭房权证高新字第09091947号|星光国际广场3幢2606|㎡|70.09|
|48|杭房权证高新字第09091934号|星光国际广场3幢2607|㎡|70.09|
|49|杭房权证高新字第09091935号|星光国际广场3幢2608|㎡|70.09|
|50|杭房权证高新字第09091936号|星光国际广场3幢2609|㎡|95.92|
|51|杭房权证高新字第09091940号|星光国际广场3幢2613|㎡|67.28|
|52|杭房权证高新字第09091941号|星光国际广场3幢2614|㎡|67.28|
|53|杭房权证高新字第09091943号|星光国际广场3幢2616|㎡|67.28|
|54|杭房权证高新字第09091945号|星光国际广场3幢2618|㎡|67.28|
|55|杭房权证高新字第09091946号|星光国际广场3幢2619|㎡|95.92|
|56|浙（2018）杭州市不动产权第0119120号|杭州市滨江区长河街道滨盛路1766号星光城701室|㎡|175.15|
|57|浙（2018）杭州市不动产权第0118980号|杭州市滨江区长河街道滨盛路1766号星光城702室|㎡|203.46|
|58|浙（2018）杭州市不动产权第0118991号|杭州市滨江区长河街道滨盛路1766号星光城703室|㎡|203.46|
|59|浙（2018）杭州市不动产权第0119121号|杭州市滨江区长河街道滨盛路1766号星光城704室|㎡|175.15|
|60|浙（2018）杭州市不动产权第0119143号|杭州市滨江区长河街道滨盛路1766号星光城705室|㎡|166.08|
|61|浙（2018）杭州市不动产权第0118990号|杭州市滨江区长河街道滨盛路1766号星光城706室|㎡|203.46|
|62|浙（2018）杭州市不动产权第0118989号|杭州市滨江区长河街道滨盛路1766号星光城707室|㎡|203.46|
|63|浙（2018）杭州市不动产权第0119144号|杭州市滨江区长河街道滨盛路1766号星光城708室|㎡|166.08|
|64|浙（2018）杭州市不动产权第0119146号|杭州市滨江区长河街道滨盛路1766号星光城801室|㎡|176.65|
|65|浙（2018）杭州市不动产权第0118988号|杭州市滨江区长河街道滨盛路1766号星光城802室|㎡|203.46|
|66|浙（2018）杭州市不动产权第0118987号|杭州市滨江区长河街道滨盛路1766号星光城803室|㎡|203.46|
|67|浙（2018）杭州市不动产权第0118978号|杭州市滨江区长河街道滨盛路1766号星光城1002室|㎡|203.51|
|68|浙（2018）杭州市不动产权第0119072号|杭州市滨江区长河街道滨盛路1766号星光城1201室|㎡|181.80|
|69|浙（2018）杭州市不动产权第0118960号|杭州市滨江区长河街道滨盛路1766号星光城1202室|㎡|203.93|
|70|浙（2018）杭州市不动产权第0118963号|杭州市滨江区长河街道滨盛路1766号星光城1203室|㎡|203.93|
|71|浙（2018）杭州市不动产权第0119073号|杭州市滨江区长河街道滨盛路1766号星光城1204室|㎡|181.80|
|72|浙（2018）杭州市不动产权第0119132号|杭州市滨江区长河街道滨盛路1766号星光城1205室|㎡|172.41|
|73|浙（2018）杭州市不动产权第0118962号|杭州市滨江区长河街道滨盛路1766号星光城1206室|㎡|203.93|
|74|浙（2018）杭州市不动产权第0118961号|杭州市滨江区长河街道滨盛路1766号星光城1207室|㎡|203.93|
|75|浙（2018）杭州市不动产权第0119133号|杭州市滨江区长河街道滨盛路1766号星光城1208室|㎡|172.41|
|76|浙（2018）杭州市不动产权第0119054号|杭州市滨江区长河街道滨盛路1766号星光城1801室|㎡|184.76|
|77|浙（2018）杭州市不动产权第0119012号|杭州市滨江区长河街道滨盛路1766号星光城1802室|㎡|203.43|
|78|浙（2018）杭州市不动产权第0119011号|杭州市滨江区长河街道滨盛路1766号星光城1803室|㎡|203.43|
|79|浙（2018）杭州市不动产权第0119055号|杭州市滨江区长河街道滨盛路1766号星光城1804室|㎡|184.76|
|80|浙（2018）杭州市不动产权第0119105号|杭州市滨江区长河街道滨盛路1766号星光城1805室|㎡|178.31|
|81|浙（2018）杭州市不动产权第0119010号|杭州市滨江区长河街道滨盛路1766号星光城1806室|㎡|203.43|
|82|浙（2018）杭州市不动产权第0119009号|杭州市滨江区长河街道滨盛路1766号星光城1807室|㎡|203.43|
|83|浙（2018）杭州市不动产权第0119106号|杭州市滨江区长河街道滨盛路1766号星光城1808室|㎡|178.31|

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深圳市纺织（集团）股份有限公司拟股权转让所涉及的华联发展集团有限公司2.8694%的股东权益市场价值·资产评估说明
||||||
|-|-|-|-|-|
|序号|产权证书编号|产品/商品名称及规格型号|单位|数量|
|84|浙（2018）杭州市不动产权第0119056号|杭州市滨江区长河街道滨盛路1766号星光城1901室|㎡|184.53|
|85|浙（2018）杭州市不动产权第0119008号|杭州市滨江区长河街道滨盛路1766号星光城1902室|㎡|203.43|
|86|浙（2018）杭州市不动产权第0119007号|杭州市滨江区长河街道滨盛路1766号星光城1903室|㎡|203.43|
|87|浙（2018）杭州市不动产权第0119057号|杭州市滨江区长河街道滨盛路1766号星光城1904室|㎡|184.53|
|88|浙（2018）杭州市不动产权第0119101号|杭州市滨江区长河街道滨盛路1766号星光城1905室|㎡|178.76|
|89|浙（2018）杭州市不动产权第0119006号|杭州市滨江区长河街道滨盛路1766号星光城1906室|㎡|203.43|
|90|浙（2018）杭州市不动产权第0119005号|杭州市滨江区长河街道滨盛路1766号星光城1907室|㎡|203.43|
|91|浙（2018）杭州市不动产权第0119102号|杭州市滨江区长河街道滨盛路1766号星光城1908室|㎡|178.76|
|92|浙（2018）杭州市不动产权第0119058号|杭州市滨江区长河街道滨盛路1766号星光城2001室|㎡|184.15|
|93|浙（2018）杭州市不动产权第0119004号|杭州市滨江区长河街道滨盛路1766号星光城2002室|㎡|203.43|
|94|浙（2018）杭州市不动产权第0119003号|杭州市滨江区长河街道滨盛路1766号星光城2003室|㎡|203.43|
|95|浙（2018）杭州市不动产权第0119059号|杭州市滨江区长河街道滨盛路1766号星光城2004室|㎡|184.15|
|96|浙（2018）杭州市不动产权第0119099号|杭州市滨江区长河街道滨盛路1766号星光城2005室|㎡|179.11|
|97|浙（2018）杭州市不动产权第0119002号|杭州市滨江区长河街道滨盛路1766号星光城2006室|㎡|203.43|
|98|浙（2018）杭州市不动产权第0119001号|杭州市滨江区长河街道滨盛路1766号星光城2007室|㎡|203.43|
|99|浙（2018）杭州市不动产权第0119100号|杭州市滨江区长河街道滨盛路1766号星光城2008室|㎡|179.11|
|100|浙（2018）杭州市不动产权第0119062号|杭州市滨江区长河街道滨盛路1766号星光城2301室|㎡|183.10|
|101|浙（2018）杭州市不动产权第0119016号|杭州市滨江区长河街道滨盛路1766号星光城2302室|㎡|203.40|
|102|浙（2018）杭州市不动产权第0119051号|杭州市滨江区长河街道滨盛路1766号星光城2303室|㎡|203.40|
|103|浙（2018）杭州市不动产权第0119063号|杭州市滨江区长河街道滨盛路1766号星光城2304室|㎡|183.10|
|104|浙（2018）杭州市不动产权第0119078号|杭州市滨江区长河街道滨盛路1766号星光城2305室|㎡|180.57|
|105|浙（2018）杭州市不动产权第0119050号|杭州市滨江区长河街道滨盛路1766号星光城2306室|㎡|203.40|
|106|浙（2018）杭州市不动产权第0119049号|杭州市滨江区长河街道滨盛路1766号星光城2307室|㎡|203.40|
|107|浙（2018）杭州市不动产权第0119079号|杭州市滨江区长河街道滨盛路1766号星光城2308室|㎡|180.57|
|108|浙（2018）杭州市不动产权第0119070号|杭州市滨江区长河街道滨盛路1766号星光城2401室|㎡|182.08|
|109|浙（2018）杭州市不动产权第0119048号|杭州市滨江区长河街道滨盛路1766号星光城2402室|㎡|203.40|
|110|浙（2018）杭州市不动产权第0119047号|杭州市滨江区长河街道滨盛路1766号星光城2403室|㎡|203.40|
|111|浙（2018）杭州市不动产权第0119071号|杭州市滨江区长河街道滨盛路1766号星光城2404室|㎡|182.08|
|112|浙（2018）杭州市不动产权第0119080号|杭州市滨江区长河街道滨盛路1766号星光城2405室|㎡|180.51|
|113|浙（2018）杭州市不动产权第0119046号|杭州市滨江区长河街道滨盛路1766号星光城2406室|㎡|203.40|
|114|浙（2018）杭州市不动产权第0119045号|杭州市滨江区长河街道滨盛路1766号星光城2407室|㎡|203.40|
|115|浙（2018）杭州市不动产权第0119081号|杭州市滨江区长河街道滨盛路1766号星光城2408室|㎡|180.51|
|116|浙（2018）杭州市不动产权第0119076号|杭州市滨江区长河街道滨盛路1766号星光城2501室|㎡|180.89|
|117|浙（2018）杭州市不动产权第0119044号|杭州市滨江区长河街道滨盛路1766号星光城2502室|㎡|203.40|
|118|浙（2018）杭州市不动产权第0119043号|杭州市滨江区长河街道滨盛路1766号星光城2503室|㎡|203.40|
|119|浙（2018）杭州市不动产权第0119077号|杭州市滨江区长河街道滨盛路1766号星光城2504室|㎡|180.89|
|120|浙（2018）杭州市不动产权第0119082号|杭州市滨江区长河街道滨盛路1766号星光城2505室|㎡|180.35|
|121|浙（2018）杭州市不动产权第0119042号|杭州市滨江区长河街道滨盛路1766号星光城2506室|㎡|203.40|

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|-|-|-|-|-|
|序号|产权证书编号|产品/商品名称及规格型号|单位|数量|
|122|浙（2018）杭州市不动产权第0119041号|杭州市滨江区长河街道滨盛路1766号星光城2507室|㎡|203.40|
|123|浙（2018）杭州市不动产权第0119083号|杭州市滨江区长河街道滨盛路1766号星光城2508室|㎡|180.35|
|124|浙（2018）杭州市不动产权第0119089号|杭州市滨江区长河街道滨盛路1766号星光城2601室|㎡|179.54|
|125|浙（2018）杭州市不动产权第0119040号|杭州市滨江区长河街道滨盛路1766号星光城2602室|㎡|203.40|
|126|浙（2018）杭州市不动产权第0119039号|杭州市滨江区长河街道滨盛路1766号星光城2603室|㎡|203.40|
|127|浙（2018）杭州市不动产权第0119090号|杭州市滨江区长河街道滨盛路1766号星光城2604室|㎡|179.54|
|128|浙（2018）杭州市不动产权第0119085号|杭州市滨江区长河街道滨盛路1766号星光城2605室|㎡|180.09|
|129|浙（2018）杭州市不动产权第0119038号|杭州市滨江区长河街道滨盛路1766号星光城2606室|㎡|203.40|
|130|浙（2018）杭州市不动产权第0119037号|杭州市滨江区长河街道滨盛路1766号星光城2607室|㎡|203.40|
|131|浙（2018）杭州市不动产权第0119038号|杭州市滨江区长河街道滨盛路1766号星光城2608室|㎡|180.09|
|132|浙（2018）杭州市不动产权第0119109号|杭州市滨江区长河街道滨盛路1766号星光城2701室|㎡|178.03|
|133|浙（2018）杭州市不动产权第0119036号|杭州市滨江区长河街道滨盛路1766号星光城2702室|㎡|203.40|
|134|浙（2018）杭州市不动产权第0119035号|杭州市滨江区长河街道滨盛路1766号星光城2703室|㎡|203.40|
|135|浙（2018）杭州市不动产权第0119110号|杭州市滨江区长河街道滨盛路1766号星光城2704室|㎡|178.03|
|136|浙（2018）杭州市不动产权第0119087号|杭州市滨江区长河街道滨盛路1766号星光城2705室|㎡|179.73|
|137|浙（2018）杭州市不动产权第0119034号|杭州市滨江区长河街道滨盛路1766号星光城2706室|㎡|203.40|
|138|浙（2018）杭州市不动产权第0119033号|杭州市滨江区长河街道滨盛路1766号星光城2707室|㎡|203.40|
|139|浙（2018）杭州市不动产权第0119088号|杭州市滨江区长河街道滨盛路1766号星光城2708室|㎡|179.73|
|140|浙（2018）杭州市不动产权第0119118号|杭州市滨江区长河街道滨盛路1766号星光城2801室|㎡|176.38|
|141|浙（2018）杭州市不动产权第0119032号|杭州市滨江区长河街道滨盛路1766号星光城2802室|㎡|203.40|
|142|浙（2018）杭州市不动产权第0119031号|杭州市滨江区长河街道滨盛路1766号星光城2803室|㎡|203.40|
|143|浙（2018）杭州市不动产权第0119119号|杭州市滨江区长河街道滨盛路1766号星光城2804室|㎡|176.38|
|144|浙（2018）杭州市不动产权第0119095号|杭州市滨江区长河街道滨盛路1766号星光城2805室|㎡|179.27|
|145|浙（2018）杭州市不动产权第0119030号|杭州市滨江区长河街道滨盛路1766号星光城2806室|㎡|203.40|
|146|浙（2018）杭州市不动产权第0119029号|杭州市滨江区长河街道滨盛路1766号星光城2807室|㎡|203.40|
|147|浙（2018）杭州市不动产权第0119096号|杭州市滨江区长河街道滨盛路1766号星光城2808室|㎡|179.27|
|148|浙（2018）杭州市不动产权第0119122号|杭州市滨江区长河街道滨盛路1766号星光城2901室|㎡|174.63|
|149|浙（2018）杭州市不动产权第0119028号|杭州市滨江区长河街道滨盛路1766号星光城2902室|㎡|203.40|
|150|浙（2018）杭州市不动产权第0119027号|杭州市滨江区长河街道滨盛路1766号星光城2903室|㎡|203.40|
|151|浙（2018）杭州市不动产权第0119123号|杭州市滨江区长河街道滨盛路1766号星光城2904室|㎡|174.63|
|152|浙（2018）杭州市不动产权第0119103号|杭州市滨江区长河街道滨盛路1766号星光城2905室|㎡|178.70|
|153|浙（2018）杭州市不动产权第0119026号|杭州市滨江区长河街道滨盛路1766号星光城2906室|㎡|203.40|
|154|浙（2018）杭州市不动产权第0119025号|杭州市滨江区长河街道滨盛路1766号星光城2907室|㎡|203.40|
|155|浙（2018）杭州市不动产权第0119104号|杭州市滨江区长河街道滨盛路1766号星光城2908室|㎡|178.70|
|156|浙（2018）杭州市不动产权第0119128号|杭州市滨江区长河街道滨盛路1766号星光城3001室|㎡|172.83|
|157|浙（2018）杭州市不动产权第0119024号|杭州市滨江区长河街道滨盛路1766号星光城3002室|㎡|203.40|
|158|浙（2018）杭州市不动产权第0119023号|杭州市滨江区长河街道滨盛路1766号星光城3003室|㎡|203.40|
|159|浙（2018）杭州市不动产权第0119129号|杭州市滨江区长河街道滨盛路1766号星光城3004室|㎡|172.83|

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深圳市纺织（集团）股份有限公司拟股权转让所涉及的华联发展集团有限公司2.8694%的股东权益市场价值·资产评估说明
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|-|-|-|-|-|
|序号|产权证书编号|产品/商品名称及规格型号|单位|数量|
|160|浙（2018）杭州市不动产权第0119107号|杭州市滨江区长河街道滨盛路1766号星光城3005室|㎡|178.04|
|161|浙（2018）杭州市不动产权第0119022号|杭州市滨江区长河街道滨盛路1766号星光城3006室|㎡|203.40|
|162|浙（2018）杭州市不动产权第0119021号|杭州市滨江区长河街道滨盛路1766号星光城3007室|㎡|203.40|
|163|浙（2018）杭州市不动产权第0119108号|杭州市滨江区长河街道滨盛路1766号星光城3008室|㎡|178.04|
|164|浙（2018）杭州市不动产权第0119134号|杭州市滨江区长河街道滨盛路1766号星光城3101室|㎡|171.02|
|165|浙（2018）杭州市不动产权第0119020号|杭州市滨江区长河街道滨盛路1766号星光城3102室|㎡|203.40|
|166|浙（2018）杭州市不动产权第0119019号|杭州市滨江区长河街道滨盛路1766号星光城3103室|㎡|203.40|
|167|浙（2018）杭州市不动产权第0119135号|杭州市滨江区长河街道滨盛路1766号星光城3104室|㎡|171.02|
|168|浙（2018）杭州市不动产权第0119114号|杭州市滨江区长河街道滨盛路1766号星光城3105室|㎡|177.29|
|169|浙（2018）杭州市不动产权第0119018号|杭州市滨江区长河街道滨盛路1766号星光城3106室|㎡|203.40|
|170|浙（2018）杭州市不动产权第0119017号|杭州市滨江区长河街道滨盛路1766号星光城3107室|㎡|203.40|
|171|浙（2018）杭州市不动产权第0119015号|杭州市滨江区长河街道滨盛路1766号星光城3108室|㎡|177.29|
|172||杭州市滨江区长河街道滨盛路1766号导航指挥室|㎡|27.18|
|173||杭州市滨江区长河街道滨盛路1766号休息厅|㎡|28.01|
||合计|||26,034.94|

⑤评估思路
存货全部为待销售的物业，本次评估采用剩余法评估确定评估值，在确认销售后物业价值的基础上扣减期间发生的费用、税费、利润等基础上确定存货的评估值。则基本公式如下：评估值=销售物业总价值-销售费用-销售税金及附加-土地增值税-所得税-利润
⑥评估方法选取
Ⅰ待销售物业价值评估方法选取
房地产评估方法有市场法、收益法、成本法和假设开发法。评估人员在认真分析所掌握的资料，并对委估房地产进行实地查勘后，根据房地产的特点及委估房地产本身的实际情况，经过认真分析、反复研究：
1）评估对象所在区域及其周边区域内同类物业成交案例较多，可比实例较易收集，本次评估可采用市场法进行评估；
2）评估对象所在区域内近年来物业价格上涨较快，市场的租售比失衡，其租金已经不能反映房地产真实市场价值，因此本次评估不适宜采用收益法进行评估；
3）评估对象为建成后物业，其最高最佳利用方式为维持现状，不宜选用假设开发法进行评估；
4）评估对象及同类物业市场交易活跃，且其所处区域为城市建成区，房地产市场发育
良好，成本溢价较高，不宜选用成本法进行评估。
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深圳市纺织（集团）股份有限公司拟股权转让所涉及的华联发展集团有限公司2.8694%的股东权益市场价值·资产评估说明评估对象用途为公寓及写字楼，有较多同类房地产交易案例，且交易案例情况较易收集；
故本次评估可采用市场法来计算待销售物业价值。
市场法是指在市场上选择若干相同或近似的资产作参照物，针对影响资产价值的各项因素，将被评估资产分别与参照物逐个进行价格差异的比较调整，再综合分析各项调整结果，确定被评估资产的评估值的一种评估方法。
即在搜集可比交易案例的前提下，选择与被评估房地产用途一致、结构相同，地段相近的近期内交易可比案例若干，与被评估房地产进行比较，对交易情况、交易日期、区域因素、个别因素等进行修正后，求得修正后的比准价格，再采用简单算术平均法对比准价格进行平均处理，得到被评估房地产的评估单价，然后乘以该项房地产的建筑面积即求得评估值。
市场法的基本计算公式：
P1=P’×A×B×C×D=P’×100/()×()/100×100/()×100/( )
P=∑(P1×权重系数)
式中：
P—待估房地产评估估格
P1—待估房地产比准价格
P’—可比交易实例价格
100 正常交易情况指数
A--交易情况修正系数＝ ＝
( ) 可比实例交易情况指数
( ) 估价期日价格指数
B—交易日期修正系数＝ ＝
100 可比实例交易时价格指数
100 待估房地产所处区域因素条件指数
C—区域因素修正系数＝ ＝
( ) 可比实例所处区域因素条件指数
100 待估房地产个别条件指数
D—个别因素修正系数＝ ＝
( ) 可比实例个别因素条件指数
Ⅱ销售费用
销售费用一般采用销售总价的一定比例来计算，通过查询同花顺咨询并根据周边市场情况按3%确定。
Ⅲ销售税金及附加
星光大道项目适用于简易计税办法，征收率为5%，被评估企业需缴纳的附加税包括城建税（7%）、教育费附加（3%）、地方教育费附加（2%）及印花税（0.05%）等。
Ⅳ土地增值税
土地增值税=增值额×适用税率-扣除项目金额×扣除系数
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深圳市纺织（集团）股份有限公司拟股权转让所涉及的华联发展集团有限公司2.8694%的股东权益市场价值·资产评估说明扣除项目包括取得工程成本、期间费用及与转让房地产有关的税金，土地增值税实行四级超率累进税率：增值额未超过扣除项目金额50％的部分，税率为30％。增值额超过扣除项目金额50％、未超过扣除项目金额100％的部分，税率为40％。增值额超过扣除项目金额100％、未超过扣除项目金额200％的部分，税率为50％。增值额超过扣除项目金额200％的部分，税率为60％。
Ⅴ企业所得税
被评估单位企业所得税税率为25%，本次评估采用25%确定。
Ⅴ利润
根据房地产总值的一定比例来计算利润，通过查询同花顺咨询平均值在17%-21.90%，本次参考周边情况以20%确定。
Ⅵ评估结果
根据以上公式测算得出如下结果：
金额单位：人民币元
||||
|-|-|-|
||账面值|评估值 评估增减值 增减率MV ZV=MV-BV ZV/BV344,008,600.00 19,335,409.59 5.96%344,008,600.00 19,335,409.59 5.96%|
|项目|||
||BV||
|产成品|324,673,190.41||
|合计|324,673,190.41||

存货评估增值 19,335,409.59元，增值比例为5.96%,增值原因系房地产价格上涨导致评估增值。
⑦案例-星光国际广场1幢613
Ⅰ计算待销售物业价值
采用市场法测算待销售物业价值，市场调查三个与估价对象房地产条件类似的物业成交案例作为可比实例，将案例的交易情况、市场状况、区位状况、实物状况、权益状况分别与估价对象房地产相比较调整。
可比实例A：星光国际公馆，位于滨江区江晖路与江南大道交叉口，建筑面积54.42平方米，成交单价19,300元/平方米（取整），于2018年3月成交，三级市场交易价格。
可比实例B：星光国际公馆，位于滨江区江晖路与江南大道交叉口，建筑面积73.14平方米，成交单价20,000元/平方米（取整），于2018年3月成交，三级市场交易价格。
可比实例C：星光国际公馆，位于滨江区江晖路与江南大道交叉口，建筑面积51.16平方米，成交单价19,700元/平方米（取整），于2018年3月成交，三级市场交易价格。
比较因素条件说明表
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深圳市纺织（集团）股份有限公司拟股权转让所涉及的华联发展集团有限公司2.8694%的股东权益市场价值·资产评估说明
||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
|1|房地产概况|房地产名称|星光国际广场1幢613|可比实例A|可比实例B|可比实例C|
|||||星光国际公馆|星光国际公馆|星光国际公馆|
|||房地产临路情况|滨江区江晖路与江南大道交叉口|滨江区江晖路与江南大道交叉口|滨江区江晖路与江南大道交叉口|滨江区江晖路与江南大道交叉口|
|||房屋用途|公寓|公寓|公寓|公寓|
|||交易时间|----|2018年3月|2018年3月|2018年3月|
|||市场状况|----|正常交易|正常交易|正常交易|
|||交易价格|----|19,300|20,000|19,700|
|||比 较 权 重|----|1/3|1/3|1/3|
|2|区位状况描述|区域规划|区域规划较好|区域规划较好|区域规划较好|区域规划较好|
|||区域繁华度|较繁华|较繁华|较繁华|较繁华|
|||交通便捷度|交通便捷，近公交|交通便捷，近公交站|交通便捷，近公交站|交通便捷，近公交站|
|||景观|站景观较好|景观较好|景观较好|景观较好|
|||环境质量|环境及卫生状况较好|环境及卫生状况较好|环境及卫生状况较好|环境及卫生状况较好|
|||基础设施完备度|基础设施完备度高|基础设施完备度高|基础设施完备度高|基础设施完备度高|
|||外部配套设施完备度|外部配套设施完备度高|外部配套设施完备度高|外部配套设施完备度高|外部配套设施完备度高|
|||楼层|位于低层区|位于中层区|位于中层区|位于低层区|
|||朝向|朝南|朝北|朝西南|朝北|
|3|实物状况描述|土地面积|土地面积适中|土地面积适中|土地面积适中|土地面积适中|
|||土地形状|较规则|较规则|较规则|较规则|
|||地形地势|坡度较小|坡度较小|坡度较小|坡度较小|
|||地质|较好|较好|较好|较好|
|||土壤|土壤状况良好|土壤状况良好|土壤状况良好|土壤状况良好|
|||土地开发程度|通路、供水、排水、通电、通讯、通燃|通路、供水、排水、通电、通讯、通燃气|通路、供水、排水、通电、通讯、通燃气|通路、供水、排水、通电、通讯、通燃气|
|||建筑规模|气适中|适中|适中|适中|
|||新旧程度|全新|9成新|9成新|9成新|
|||设施设备|带电梯，设施设备齐全|带电梯，设施设备齐全|带电梯，设施设备齐全|带电梯，设施设备齐全|
|||装饰装修|毛坯|精装修|精装修|精装修|
|||空间布局|布局一般|布局好|布局好|布局好|
|||外观|较好|较好|较好|较好|
|||物业管理|较好|较好|较好|较好|
|4|权益状况描述|他项权利状况|无特殊状况|无特殊状况|无特殊状况|无特殊状况|
|||市场商品房|市场商品房|市场商品房|市场商品房|市场商品房|
|||剩余使用年限|较长|较长|较长|较长|
|||城市规划限制|无特殊规划限制|无特殊规划限制|无特殊规划限制|无特殊规划限制|
|||权属清晰情况|完整|完整|完整|完整|

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深圳市纺织（集团）股份有限公司拟股权转让所涉及的华联发展集团有限公司2.8694%的股东权益市场价值·资产评估说明A、比较因素条件说明
对于同类物业的房地产评估比较法的修正因素主要包括三部分：区位状况（主要为区域规划、交通便捷程度、环境质量、基础设施、公共配套设施，实物状况（主要为物业新旧程度、楼层景观、装饰装修、外观、物业管理等因素），权益状况（主要为他项权利状况、市场商品房、剩余使用年限等因素），本次评估，根据委估物业实际情况及市场调查，主要采用如下修正因素进行价格调整：
1）交易时间
本次评估基准日为2017年12月31日，三个比较实例的交易时间均为2018年3月，比较案例的交易时间与评估基准日之间时间较近，在此期间物业价格波动幅度较小，因此不做交易时间调整。
2）交易条件
本次评估考虑到选取案例均为杭州市公寓的市场交易价格，为正常市场价格成交，考虑到本次评估目的，因此设定其为正常市场情况下的交易价格，因此不做交易条件修正。
3）区域规划
区域规划分为好、较好、一般、较差、差五个等级以待估宗地为100，每增加或减少一个级别，指数增加或减少2。
4）交通便捷程度
将交通便捷程度分为便捷、较便捷、一般、较差、差五个等级，以待估宗地为100，每增加或减少一个级别，指数增加或减少2。
5）环境质量
将环境质量主要是指待估物业及可比案例所处位置环境及卫生的优劣程度，分为好、较好、一般、差四等，每增加或减少一个级别，指数增加或减少4。
6）基础设施
基础设施完备度主要是指水电气通讯等基础设施的配备，将基础设施完备度分为高、较高、一般、欠缺四等，每增加或减少一个级别，指数增加或减少2。
7）公共配套设施
公共配套设施是指周边生活配套情况，如周边超市、医院、银行等配套的情况。将基础设施配套分为齐备、较齐备、一般、不齐备四个等级，以待估物业为100，每增加或减少一个级别，指数增加或减少2。
8）新旧程度
新旧程度1-10个等级，以待估物业为100，每增加或者降低一个级别，成新度增加或者减少0.1，增加或减少5分。
9）楼层
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深圳市纺织（集团）股份有限公司拟股权转让所涉及的华联发展集团有限公司2.8694%的股东权益市场价值·资产评估说明楼层的高低对房地产的市场价值有较大的影响，一般分为低层、中层、高层共三等，每增加或减少一个级别，增加或减少2分。
10）装饰装修
装修等级一般分为豪华、中档、普通、毛坯四个等级，以待估物业为100，每增加或减少一个级别，增加或减少4分；
11）外观
外观等级一般分为好，较好，一般，较差，差五个等级，以待估物业为100，每增加或降低一个级别，增加或减少5分。
12）物业管理
物业管理的好坏对房地产市场价值的影响有直接的联系，将物业管理知名度分为好、较好、一般三个等级，每增加或降低一个级别，增加或减少2分。
13）他项权利状况
房屋他项权利是指由房屋的所有权衍生出来的典权、租赁权、典质权、继续权等权利，本次评估主要分为有特殊他项权限制、无特殊他项权限制两个等级，以待估物业为100，每增加或减少一个级别，指数增加或减少5；
14）市场商品房
本次评估主要分为是市场商品房与非市场商品房两种情况，以待估物业为100，如果为非市场商品房，其指数减少10；
15）剩余使用年限
剩余使用年期是指物业剩余的法定使用年期对物业价值的影响，评估对象与可比案例的剩余年限均较长，故不作修正。
B、比较因素条件说明
比较法测算表
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|房地产概况|房地产名称|星光国际广场1幢613|可比实例A|可比实例B|可比实例C|
||||星光国际公馆|星光国际公馆|星光国际公馆|
||房地产临路情况|滨江区江晖路与江南大道交叉口|滨江区江晖路与江南大道交叉口|滨江区江晖路与江南大道交叉口|滨江区江晖路与江南大道交叉口|
||房屋用途|公寓|公寓|公寓|公寓|
||交易时间|----|2018年3月|2018年3月|2018年3月|
||市场状况|----|正常|正常|正常|
||交易价格|----|19,300|20,000|19,700|
||比 较 权 重|----|1/3|1/3|1/3|
|况调整|区区域规划位|100|100|100|100|
||状区域繁华度|100|100|100|100|

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|||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|
||交通便捷度|100||100||100|100|
||景观|100||100||100|100|
||环境质量|100||100||100|100|
||基础设施完备度|100||100||100|100|
||外部配套设施完|100||100||100|100|
||备楼度层|100||102||102|100|
||朝向|100||98||100|98|
|建筑物实物状况调整|建筑规模|100||100||100|100|
||新旧程度|100||95||95|95|
||设施设备|100||100||100|100|
||装饰装修|100||104||104|104|
||空间布局|100||102||102|102|
||外观|100||100||100|100|
||物业管理|100||100||100|100|
|权益状况调整|他项权利状况|100||100||100|100|
||市场商品房|100||100||100|100|
||剩余使用年限|100||100||100|100|
||城市规划限制|100||100||100|100|
||权属清晰情况|100||100||100|100|
|房地产名称||交易情况修|市场状况修|区位状况修|实物状况修|权益状况修正系数|修正价格|
|星光国际公馆||正1.0系00数0|正1.0系00数0|正1.0系00数4|正0.9系92数3|1.0000|19159|
|星光国际公馆||1.0000|1.0000|0.9804|0.9923|1.0000|19457|
|星光国际公馆||1.0000|1.0000|1.0204|0.9923|1.0000|19947|
|星光国际广场1幢613||估价对象评估价格(单价)=[各可比实例的修正价格×比较权重]之和|||||19,500|

采用比较法测算得到估价对象星光国际广场1幢613号的市场平均单价为：19,500元/平方米（取整至百位-含税），故得出扣除增值税后星光国际广场 1幢 613号房地产的总价值为1,007,300.00元（取整）【19,500元/平方米×54.24平方米÷(1+5%)】
Ⅱ销售费用
销售费用一般采用销售总价的一定比例来计算，本次评估采用3%确定销售费用费率。故得出其销售费用为30,219.00元【1,007,300.00×3%】。
Ⅲ销售税金及附加、土地增值税
星光大道项目适用简易计税方法按照5%的征收率计，被评估企业需缴纳的附加税包括城建税（7%）、教育费附加（3%）、地方教育费附加（2%）及印花税（0.05%）等；需缴纳的土地
增值税测算依据如下：
土地增值税=增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数
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深圳市纺织（集团）股份有限公司拟股权转让所涉及的华联发展集团有限公司2.8694%的股东权益市场价值·资产评估说明扣除项目包括取得工程成本、期间费用及与转让房地产有关的税金，土地增值税实行四级超率累进税率：增值额未超过扣除项目金额50％的部分，税率为30％。增值额超过扣除项目金额50％、未超过扣除项目金额100％的部分，税率为40％。增值额超过扣除项目金额100％、未超过扣除项目金额200％的部分，税率为50％。增值额超过扣除项目金额200％的部分，税率为60％。
具体计算如下表：
||||||
|-|-|-|-|-|
|序号|税(费)种|税(费)计算方法|星光国际广场1幢613||
||||建筑面积(m2)|54.24|
||||市场价值(元)|1,007,300.00|
||||原建购价(元)|499,493.59|
|⑴|增值税|(转让额-原购建价)×5%|25,390.32||
|⑵|城建税|增值税×7%|1,777.32||
|⑶|教育费附加|增值税×3%|761.71||
|⑷|地方教育费附加|增值税×2%|507.81||
|⑸|印花税|转让额×0.05%|503.65||
|1|销售税费及附加|(2)+(3)+(4)+(5)|3,550.49||
|2|销售费用|转让额×3%|30,219.00||
|3|加计扣除项目|原建价+销售税费及附加+销售费用|533,263.08||
|4|增值额|转让价-加计扣除项目|474,036.92||
|5|增值比例||88.89%||
|6|土地增值税|适用税率为40%，速算扣除系数为5%|162,951.61||

Ⅳ利润
根据房地产总值的一定比例来计算利润，主要参考同花顺咨询平均房地产业利润率在17.90-21.00%，本次根据同花顺咨询及项目周边市场实际情况综合采用20%确定。故得出其利润为 201,460.00元【1,007,300.00×20%】
Ⅴ企业所得税
被评估单位企业所得税税率为25%，本次评估采用25%确定。具体测算如下表：
||||||
|-|-|-|-|-|
|序号|税(费)种|税(费)计算方法|星光国际广场1幢613||
||||建筑面积(m2)|54.24|
||||市场价值(元)|1,007,300.00|
||||原建购价(元)|499,493.59|
|1|销售税费及附加|(2)+(3)+(4)+(5)|3,550.49||
|2|销售费用|转让额×3%|30,219.00||
|3|加计扣除项目|原建价+销售税费及附加+销售费用|533,263.08||
|4|增值额|转让价-加计扣除项目|474,036.92||
|5|增值比例||88.89%||
|6|土地增值税|适用税率为40%，速算扣除系数为5%|162,951.61||
|7|利润|根据行业情况选择20%的利润率（转让额×20%）|201,460.00||
|8|税前成本|原建价+销售税费及附加+销售费用+土地增值税+利润|897,674.69||
|9|所得税|企业所得税税率25%|27,406.33||

故得出所得税为27,406.33元
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深圳市纺织（集团）股份有限公司拟股权转让所涉及的华联发展集团有限公司2.8694%的股东权益市场价值·资产评估说明Ⅵ计算存货物业评估值
评估值=销售物业总价值-销售费用-销售税金及附加-土地增值税-所得税-利润
=1,007,300.00 -30,219.00 -3,550.49 -162,951.61-27,406.33- 201,460.00
=581,700.00元（百位取整）。
同理得出其余存货物业的评估值。
(2)投资性房地产
投资性房地产账面原值 1,547,547,808.70元，减值准备 0.00元，账面净值 1,408,221,836.49元，主要为星光大道一期（星光国际广场）及二期（星光城）不动产，具体如下：
星光大道一期（星光国际广场）不动产产清单：
||||||
|-|-|-|-|-|
|序号|产权证号|位置|单位|建筑面积|
|1|杭房权证高新字第09092087号|星光国际广场星光国际广场4幢201|㎡|986.04|
|2|杭房权证高新字第09092088号|星光国际广场4幢202、204、206、208、210|㎡|783.76|
|3|杭房权证高新字第09092089号|星光国际广场4幢203、205、207、209、211、212|㎡|793.63|
|4|杭房权证高新字第09092090号|星光国际广场4幢213|㎡|2,223.36|
|5|杭房权证高新字第09092076号|星光国际广场4幢101|㎡|716.62|
|6|杭房权证高新字第09092077号|星光国际广场4幢301|㎡|945.41|
|7|杭房权证高新字第09092078号|星光国际广场4幢302|㎡|1,712.69|
|8|杭房权证高新字第09092079号|星光国际广场4幢303|㎡|2,099.68|
|9|杭房权证高新字第09092080号|星光国际广场4幢401|㎡|365.01|
|10|杭房权证高新字第09092081号|星光国际广场4幢402、403|㎡|1,218.01|
|11|杭房权证高新字第09092082号|星光国际广场4幢404|㎡|2,214.83|
|12|杭房权证高新字第09092083号|星光国际广场4幢102、104、106、108、110|㎡|519.90|
|13|杭房权证高新字第09092084号|星光国际广场4幢103、105、107、109、111|㎡|732.67|
|14|杭房权证高新字第09092085号|星光国际广场4幢112|㎡|173.61|
|15|杭房权证高新字第09092086号|星光国际广场4幢113|㎡|1,814.24|
|16|杭房权证高新字第09091658号|星光国际广场2幢222-230|㎡|759.37|
|17|杭房权证高新字第09091659号|星光国际广场2幢231|㎡|114.57|
|18|杭房权证高新字第09091660号|星光国际广场场2幢301|㎡|620.06|
|19|杭房权证高新字第09091661号|星光国际广场2幢302、303|㎡|766.87|
|20|杭房权证高新字第09091662号|星光国际广场2幢304.、305|㎡|1,357.96|
|21|杭房权证高新字第09091663号|星光国际广场2幢306.、307|㎡|944.14|
|22|杭房权证高新字第09091664号|星光国际广场2幢401|㎡|557.90|
|23|杭房权证高新字第09091665号|星光国际广场2幢402、403|㎡|689.98|
|24|杭房权证高新字第09091666号|星光国际广场2幢404、405|㎡|985.57|
|25|杭房权证高新字第09091667号|星光国际广场2幢406、407|㎡|743.02|
|26|杭房权证高新字第09091668号|星光国际广场2幢102-105、115-117|㎡|630.30|
|27|杭房权证高新字第09091669号|星光国际广场2幢106-109、111-114|㎡|1,117.80|
|28|杭房权证高新字第09091670号|星光国际广场2幢110|㎡|586.43|

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||||||
|-|-|-|-|-|
|序号|产权证号|位置|单位|建筑面积|
|29|杭房权证高新字第09091671号|星光国际广场2幢201|㎡|621.11|
|30|杭房权证高新字第09091672号|星光国际广场2幢202-208|㎡|529.95|
|31|杭房权证高新字第09091673号|星光国际广场2幢101|㎡|386.78|
|32|杭房权证高新字第09091674号|星光国际广场2幢209-216|㎡|596.63|
|33|杭房权证高新字第09091675号|星光国际广场2幢217|㎡|837.37|
|34|杭房权证高新字第09091676号|星光国际广场2幢218-221|㎡|210.37|
|35|杭房权证高新字第09091677号|星光国际广场3幢101|㎡|106.32|
|36|杭房权证高新字第09091678号|星光国际广场3幢114|㎡|82.78|
|37|杭房权证高新字第09091679号|星光国际广场3幢115|㎡|80.60|
|38|杭房权证高新字第09091680号|星光国际广场3幢201|㎡|1,191.49|
|39|杭房权证高新字第09091681号|星光国际广场3幢202|㎡|73.12|
|40|杭房权证高新字第09091682号|星光国际广场3幢203、205|㎡|410.64|
|41|杭房权证高新字第09091683号|星光国际广场3幢204、206-208|㎡|273.57|
|42|杭房权证高新字第09091684号|星光国际广场3幢209\210|㎡|167.63|
|43|杭房权证高新字第09091685号|星光国际广场3幢211\212|㎡|1,045.29|
|44|杭房权证高新字第09091686号|星光国际广场3幢301\302|㎡|3,091.66|
|45|杭房权证高新字第09091687号|星光国际广场3幢102|㎡|148.64|
|46|杭房权证高新字第09091688号|星光国际广场3幢401-402|㎡|2,931.05|
|47|杭房权证高新字第09091690号|星光国际广场3幢103-106|㎡|1,216.18|
|48|杭房权证高新字第09091691号|星光国际广场3幢107|㎡|36.35|
|49|杭房权证高新字第09091692号|星光国际广场3幢108、110|㎡|389.15|
|50|杭房权证高新字第09091693号|星光国际广场3幢109|㎡|97.93|
|51|杭房权证高新字第09091694号|星光国际广场3幢112|㎡|92.72|
|52|杭房权证高新字第09091695号|星光国际广场3幢113|㎡|91.48|
|53|杭房权证高新字第09091696号|星光国际广场3幢111|㎡|76.93|
|54|杭房权证高新字第09106061号|星光国际广场1幢101|㎡|474.07|
|55|杭房权证高新字第09106062号|星光国际广场1幢102-105|㎡|958.70|
|56|杭房权证高新字第09106063号|星光国际广场1幢106-114|㎡|786.65|
|57|杭房权证高新字第09106064号|星光国际广场1幢115、116|㎡|78.88|
|58|杭房权证高新字第09106065号|星光国际广场1幢117|㎡|44.35|
|59|杭房权证高新字第09106066号|星光国际广场1幢118|㎡|30.76|
|60|杭房权证高新字第09106067号|星光国际广场1幢119-123|㎡|250.77|
|61|杭房权证高新字第09106068号|星光国际广场1幢201|㎡|1,403.94|
|62|杭房权证高新字第09106069号|星光国际广场1幢202、204、206、208、210、212|㎡|375.53|
|63|杭房权证高新字第09106070号|星光国际广场1幢203、205、207、209、211|㎡|320.78|
|64|杭房权证高新字第09106071号|星光国际广场1幢213-215、217|㎡|277.44|
|65|杭房权证高新字第09106072号|星光国际广场1幢216、218、220、222、224、219|㎡|324.07|
|66|杭房权证高新字第09106073号|星光国际广场1幢221、223、225|㎡|158.62|
|67|杭房权证高新字第09106074号|星光国际广场1幢226、228、230、232、234、236|㎡|321.53|
|68|杭房权证高新字第09106075号|星光国际广场1幢227、229、231、233、235、237|㎡|463.01|
|69|杭房权证高新字第09106076号|星光国际广场1幢253|㎡|144.22|
|70|杭房权证高新字第09106077号|星光国际广场1幢254、255|㎡|753.80|
|71|杭房权证高新字第09106078号|星光国际广场1幢256|㎡|80.40|

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深圳市纺织（集团）股份有限公司拟股权转让所涉及的华联发展集团有限公司2.8694%的股东权益市场价值·资产评估说明
||||||
|-|-|-|-|-|
|序号|产权证号|位置|单位|建筑面积|
|72|杭房权证高新字第09106079号|星光国际广场1幢301|㎡|1,250.30|
|73|杭房权证高新字第09106080号|星光国际广场1幢302-303|㎡|660.70|
|74|杭房权证高新字第09106081号|星光国际广场1幢304-306|㎡|2,504.48|
|75|杭房权证高新字第09106082号|星光国际广场1幢307|㎡|734.69|
|76|杭房权证高新字第09106083号|星光国际广场1幢401|㎡|1,198.00|
|77|杭房权证高新字第09106084号|星光国际广场1幢402、403|㎡|633.06|
|78|杭房权证高新字第09106085号|星光国际广场1幢404-406|㎡|2,399.71|
|79|杭房权证高新字第09106086号|星光国际广场1幢407|㎡|703.95|
|80|杭房权证高新字第09106370号|星光国际广场1幢2401|㎡|51.78|
|81|杭房权证高新字第09106371号|星光国际广场1幢2402|㎡|73.40|
|82|杭房权证高新字第09106372号|星光国际广场1幢2403|㎡|54.60|
|83|杭房权证高新字第09106373号|星光国际广场1幢2404|㎡|54.60|
|84|杭房权证高新字第09106374号|星光国际广场1幢2405|㎡|53.16|
|85|杭房权证高新字第09106375号|星光国际广场1幢2406|㎡|53.16|
|86|杭房权证高新字第09106376号|星光国际广场1幢2407|㎡|54.60|
|87|杭房权证高新字第09106377号|星光国际广场1幢2408|㎡|54.60|
|88|杭房权证高新字第09106378号|星光国际广场1幢2409|㎡|73.40|
|89|杭房权证高新字第09106379号|星光国际广场1幢2410|㎡|51.78|
|90|杭房权证高新字第09106380号|星光国际广场1幢2411|㎡|51.78|
|91|杭房权证高新字第09106381号|星光国际广场1幢2412|㎡|73.40|
|92|杭房权证高新字第09106382号|星光国际广场1幢2413|㎡|54.60|
|93|杭房权证高新字第09106383号|星光国际广场1幢2414|㎡|54.60|
|94|杭房权证高新字第09106384号|星光国际广场1幢2415|㎡|53.16|
|95|杭房权证高新字第09106385号|星光国际广场1幢2416|㎡|53.16|
|96|杭房权证高新字第09106386号|星光国际广场1幢2417|㎡|54.60|
|97|杭房权证高新字第09106387号|星光国际广场1幢2418|㎡|54.60|
|98|杭房权证高新字第09106388号|星光国际广场1幢2419|㎡|73.40|
|99|杭房权证高新字第09106389号|星光国际广场1幢2420|㎡|51.78|
|100|杭房权证高新字第09106390号|星光国际广场1幢2501|㎡|51.66|
|101|杭房权证高新字第09106391号|星光国际广场1幢2502|㎡|77.48|
|102|杭房权证高新字第09106392号|星光国际广场1幢2503|㎡|53.03|
|103|杭房权证高新字第09106393号|星光国际广场1幢2504|㎡|53.03|
|104|杭房权证高新字第09106394号|星光国际广场1幢2505|㎡|53.03|
|105|杭房权证高新字第09106395号|星光国际广场1幢2506|㎡|53.03|
|106|杭房权证高新字第09106396号|星光国际广场1幢2507|㎡|53.03|
|107|杭房权证高新字第09106397号|星光国际广场1幢2508|㎡|53.03|
|108|杭房权证高新字第09106398号|星光国际广场1幢2509|㎡|77.48|
|109|杭房权证高新字第09106399号|星光国际广场1幢2510|㎡|51.66|
|110|杭房权证高新字第09106400号|星光国际广场1幢2511|㎡|51.66|
|111|杭房权证高新字第09106401号|星光国际广场1幢2512|㎡|77.48|
|112|杭房权证高新字第09106402号|星光国际广场1幢2513|㎡|53.03|
|113|杭房权证高新字第09106403号|星光国际广场1幢2514|㎡|53.03|
|114|杭房权证高新字第09106404号|星光国际广场1幢2515|㎡|53.03|

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|-|-|-|-|-|
|序号|产权证号|位置|单位|建筑面积|
|115|杭房权证高新字第09106405号|星光国际广场1幢2516|㎡|53.03|
|116|杭房权证高新字第09106406号|星光国际广场1幢2517|㎡|53.03|
|117|杭房权证高新字第09106407号|星光国际广场1幢2518|㎡|53.03|
|118|杭房权证高新字第09106408号|星光国际广场1幢2519|㎡|77.48|
|119|杭房权证高新字第09106409号|星光国际广场1幢2520|㎡|51.66|
||合计|||61,594.66|

二期（星光城）不动产产清单：
||||||
|-|-|-|-|-|
|序号|产权证号|坐落|单位|建筑面积|
|1|浙（2018）杭州市不动产权第0118957号|杭州市滨江区长河街道滨盛路1766号星光城 101室|㎡|78004.02|
|2|浙（2018）杭州市不动产权第0118959号|杭州市滨江区长河街道滨盛路1766号星光城102室|㎡|744.09|
|3|浙（2018）杭州市不动产权第0118958号|杭州市滨江区长河街道滨盛路1766号星光城103室|㎡|783.27|
|4|浙（2018）杭州市不动产权第0119145号|杭州市滨江区长河街道滨盛路1766号星光城104室|㎡|110.72|
|5|浙（2018）杭州市不动产权第0119146号|杭州市滨江区长河街道滨盛路1766号星光城105室|㎡|106.07|
|6|未提供|杭州市滨江区长河街道滨盛路1766号星光城402室|㎡|355.24|
|7|浙（2018）杭州市不动产权第0119117号|杭州市滨江区长河街道滨盛路1766号星光城804室|㎡|176.65|
|8|浙（2018）杭州市不动产权第0119141号|杭州市滨江区长河街道滨盛路1766号星光城805室|㎡|167.17|
|9|浙（2018）杭州市不动产权第0118986号|杭州市滨江区长河街道滨盛路1766号星光城806室|㎡|203.46|
|10|浙（2018）杭州市不动产权第0118985号|杭州市滨江区长河街道滨盛路1766号星光城807室|㎡|203.46|
|11|浙（2018）杭州市不动产权第0119142号|杭州市滨江区长河街道滨盛路1766号星光城808室|㎡|167.17|
|12|浙（2018）杭州市不动产权第0118964号|杭州市滨江区长河街道滨盛路1766号星光城902室|㎡|203.51|
|13|浙（2018）杭州市不动产权第0118984号|杭州市滨江区长河街道滨盛路1766号星光城903室|㎡|203.46|
|14|浙（2018）杭州市不动产权第0119111号|杭州市滨江区长河街道滨盛路1766号星光城904室|㎡|177.98|
|15|浙（2018）杭州市不动产权第0119139号|杭州市滨江区长河街道滨盛路1766号星光城905室|㎡|168.3|
|16|浙（2018）杭州市不动产权第0118983号|杭州市滨江区长河街道滨盛路1766号星光城906室|㎡|203.46|
|17|浙（2018）杭州市不动产权第0118979号|杭州市滨江区长河街道滨盛路1766号星光城907室|㎡|203.51|
|18|浙（2018）杭州市不动产权第0119140号|杭州市滨江区长河街道滨盛路1766号星光城908室|㎡|168.25|
|19|浙（2018）杭州市不动产权第0119097号|杭州市滨江区长河街道滨盛路1766号星光城1001室|㎡|179.11|
|20|浙（2018）杭州市不动产权第0118977号|杭州市滨江区长河街道滨盛路1766号星光城1003室|㎡|203.51|
|21|浙（2018）杭州市不动产权第0119098号|杭州市滨江区长河街道滨盛路1766号星光城1004室|㎡|179.11|
|22|浙（2018）杭州市不动产权第0119137号|杭州市滨江区长河街道滨盛路1766号星光城1005室|㎡|169.43|
|23|浙（2018）杭州市不动产权第0119138号|杭州市滨江区长河街道滨盛路1766号星光城1008室|㎡|169.39|
|24|浙（2018）杭州市不动产权第0118982号|杭州市滨江区长河街道滨盛路1766号星光城1103室|㎡|203.46|
|25|浙（2018）杭州市不动产权第0119084号|杭州市滨江区长河街道滨盛路1766号星光城1104室|㎡|180.16|
|26|浙（2018）杭州市不动产权第0119136号|杭州市滨江区长河街道滨盛路1766号星光城1105室|㎡|170.54|
|27|浙（2018）杭州市不动产权第0118981号|杭州市滨江区长河街道滨盛路1766号星光城1106室|㎡|203.46|
|28|浙（2018）杭州市不动产权第0119074号|杭州市滨江区长河街道滨盛路1766号星光城1301室|㎡|181.62|
|29|浙（2018）杭州市不动产权第0118976号|杭州市滨江区长河街道滨盛路1766号星光城1302室|㎡|203.51|
|30|浙（2018）杭州市不动产权第0118975号|杭州市滨江区长河街道滨盛路1766号星光城1303室|㎡|203.51|
|31|浙（2018）杭州市不动产权第0119075号|杭州市滨江区长河街道滨盛路1766号星光城1304室|㎡|181.62|
|32|浙（2018）杭州市不动产权第0119130号|杭州市滨江区长河街道滨盛路1766号星光城1305室|㎡|172.55|

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|-|-|-|-|-|
|序号|产权证号|坐落|单位|建筑面积|
|33|浙（2018）杭州市不动产权第0118974号|杭州市滨江区长河街道滨盛路1766号星光城1306室|㎡|203.51|
|34|浙（2018）杭州市不动产权第0118973号|杭州市滨江区长河街道滨盛路1766号星光城1307室|㎡|203.51|
|35|浙（2018）杭州市不动产权第0119131号|杭州市滨江区长河街道滨盛路1766号星光城1308室|㎡|172.55|
|36|浙（2018）杭州市不动产权第0119068号|杭州市滨江区长河街道滨盛路1766号星光城1401室|㎡|182.14|
|37|浙（2018）杭州市不动产权第0118972号|杭州市滨江区长河街道滨盛路1766号星光城1402室|㎡|203.51|
|38|浙（2018）杭州市不动产权第0118971号|杭州市滨江区长河街道滨盛路1766号星光城1403室|㎡|203.51|
|39|浙（2018）杭州市不动产权第0119069号|杭州市滨江区长河街道滨盛路1766号星光城1404室|㎡|182.14|
|40|浙（2018）杭州市不动产权第0119126号|杭州市滨江区长河街道滨盛路1766号星光城1405室|㎡|173.47|
|41|浙（2018）杭州市不动产权第0118970号|杭州市滨江区长河街道滨盛路1766号星光城1406室|㎡|203.51|
|42|浙（2018）杭州市不动产权第0118969号|杭州市滨江区长河街道滨盛路1766号星光城1407室|㎡|203.51|
|43|浙（2018）杭州市不动产权第0119127号|杭州市滨江区长河街道滨盛路1766号星光城1408室|㎡|173.47|
|44|浙（2018）杭州市不动产权第0119066号|杭州市滨江区长河街道滨盛路1766号星光城1501室|㎡|182.51|
|45|浙（2018）杭州市不动产权第0118968号|杭州市滨江区长河街道滨盛路1766号星光城1502室|㎡|203.51|
|46|浙（2018）杭州市不动产权第0118967号|杭州市滨江区长河街道滨盛路1766号星光城1503室|㎡|203.51|
|47|浙（2018）杭州市不动产权第0119067号|杭州市滨江区长河街道滨盛路1766号星光城1504室|㎡|182.51|
|48|浙（2018）杭州市不动产权第0119124号|杭州市滨江区长河街道滨盛路1766号星光城1505室|㎡|174.31|
|49|浙（2018）杭州市不动产权第0118966号|杭州市滨江区长河街道滨盛路1766号星光城1506室|㎡|203.51|
|50|浙（2018）杭州市不动产权第0118965号|杭州市滨江区长河街道滨盛路1766号星光城1507室|㎡|203.51|
|51|浙（2018）杭州市不动产权第0119125号|杭州市滨江区长河街道滨盛路1766号星光城1508室|㎡|174.31|
|52|浙（2018）杭州市不动产权第0119052号|杭州市滨江区长河街道滨盛路1766号星光城1701室|㎡|184.84|
|53|浙（2018）杭州市不动产权第0118992号|杭州市滨江区长河街道滨盛路1766号星光城1702室|㎡|203.43|
|54|浙（2018）杭州市不动产权第0119015号|杭州市滨江区长河街道滨盛路1766号星光城1703室|㎡|203.43|
|55|浙（2018）杭州市不动产权第0119053号|杭州市滨江区长河街道滨盛路1766号星光城1704室|㎡|184.84|
|56|浙（2018）杭州市不动产权第0119112号|杭州市滨江区长河街道滨盛路1766号星光城1705室|㎡|177.76|
|57|浙（2018）杭州市不动产权第0119014号|杭州市滨江区长河街道滨盛路1766号星光城1706室|㎡|203.43|
|58|浙（2018）杭州市不动产权第0119013号|杭州市滨江区长河街道滨盛路1766号星光城1707室|㎡|203.43|
|59|浙（2018）杭州市不动产权第0119113号|杭州市滨江区长河街道滨盛路1766号星光城1708室|㎡|177.76|
|60|浙（2018）杭州市不动产权第0119060号|杭州市滨江区长河街道滨盛路1766号星光城2101室|㎡|183.62|
|61|浙（2018）杭州市不动产权第0119000号|杭州市滨江区长河街道滨盛路1766号星光城2102室|㎡|203.43|
|62|浙（2018）杭州市不动产权第0118999号|杭州市滨江区长河街道滨盛路1766号星光城2103室|㎡|203.43|
|63|浙（2018）杭州市不动产权第0119061号|杭州市滨江区长河街道滨盛路1766号星光城2104室|㎡|183.62|
|64|浙（2018）杭州市不动产权第0119093号|杭州市滨江区长河街道滨盛路1766号星光城2105室|㎡|179.35|
|65|浙（2018）杭州市不动产权第0118998号|杭州市滨江区长河街道滨盛路1766号星光城2106室|㎡|203.43|
|66|浙（2018）杭州市不动产权第0118997号|杭州市滨江区长河街道滨盛路1766号星光城2107室|㎡|203.43|
|67|浙（2018）杭州市不动产权第0119094号|杭州市滨江区长河街道滨盛路1766号星光城2108室|㎡|179.35|
|68|浙（2018）杭州市不动产权第0119064号|杭州市滨江区长河街道滨盛路1766号星光城2201室|㎡|182.92|
|69|浙（2018）杭州市不动产权第0118996号|杭州市滨江区长河街道滨盛路1766号星光城2202室|㎡|203.43|
|70|浙（2018）杭州市不动产权第0118995号|杭州市滨江区长河街道滨盛路1766号星光城2203室|㎡|203.43|
|71|浙（2018）杭州市不动产权第0119065号|杭州市滨江区长河街道滨盛路1766号星光城2204室|㎡|182.92|
|72|浙（2018）杭州市不动产权第0119091号|杭州市滨江区长河街道滨盛路1766号星光城2205室|㎡|179.5|
|73|浙（2018）杭州市不动产权第0118994号|杭州市滨江区长河街道滨盛路1766号星光城2206室|㎡|203.43|

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深圳市纺织（集团）股份有限公司拟股权转让所涉及的华联发展集团有限公司2.8694%的股东权益市场价值·资产评估说明
||||||
|-|-|-|-|-|
|序号|产权证号|坐落|单位|建筑面积|
|74|浙（2018）杭州市不动产权第0118993号|杭州市滨江区长河街道滨盛路1766号星光城2207室|㎡|203.43|
|75|浙（2018）杭州市不动产权第0119092号|杭州市滨江区长河街道滨盛路1766号星光城2208室|㎡|179.5|
||合计|||93200.42|

由于程序受限，未对上述不动产进行实地勘查，本次评估根据产权证资料复印件所了解的信息结合市场调查采用市场比较法进行评估。
将被评估资产分别与参照物逐个进行价格差异的比较调整，再综合分析各项调整结果，确定被评估资产的评估值的一种评估方法。
即在搜集可比交易案例的前提下，选择与被评估房地产用途一致、结构相同，地段相近的近期内交易可比案例若干，与被评估房地产进行比较，对交易情况、交易日期、区域因素、个别因素等进行修正后，求得修正后的比准价格，再采用简单算术平均法对比准价格进行平均处理，得到被评估房地产的评估单价，然后乘以该项房地产的建筑面积即求得评估值。
市场调查三个与估价对象房地产条件类似的物业成交案例作为可比实例，将案例的交易情况、市场状况、区位状况、实物状况、权益状况分别与估价对象房地产相比较调整。
具体评估过程同存货——开发产品关于销售价值的测算过程。
经测算，投资性房地产评估结果如下：
||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
|序号||账面值|||||
||房地产名称|||评估价值|评估增减值|增减率|
|||原值|净值||||
|1|杭州星光大道一期|406,184,048.73|313,054,514.73|1,641,141,360.00|1,328,086,845.27|424.24%|
|2|杭州星光大道二期|1,141,363,759.97|1,095,167,321.76|1,923,599,590.00|828,432,268.24|75.64%|
||合计|1,547,547,808.70|1,408,221,836.49|3,564,740,950.00|2,156,519,113.51|153.14%|

(3)长期股权投资
长期股权投资账面价值为12,325,074.07元，具体如下：
金额单位：人民币元
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|序||||||
||被投资单位名称|取得时间|投资成本|持股比例|账面值|
|号||||||
|1|杭州星光大道经营管理有限公司|2007/08|8,301,234.90|100.00%|8,301,234.90|
|2|杭州华联星光大道文化传播有限公司|2008/09|4,023,839.17|100.00%|4,023,839.17|
||合计||||12,325,074.07|

由于程序受限，未对上述被投资单位进行资料收集，本次评估以企业账面价值为评估值。
长期股权投资评估价值为12,325,074.07元，评估无增减值。
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深圳市纺织（集团）股份有限公司拟股权转让所涉及的华联发展集团有限公司2.8694%的股东权益市场价值·资产评估说明(4)固定资产评估技术说明
1)基本情况
本次列报评估的固定资产包括房屋建筑物、电子设备、运输设备及其他设备，简要情况如下表所示：（金额单位：人民币元）
|||||
|-|-|-|-|
|||账面值||
|项目|表号|||
|||原值|净值|
|房屋建筑物类合计||17,209,327.13|12,471,930.66|
|固定资产－房屋建筑物|2-2-6-1|17,209,327.13|12,471,930.66|
|设备类合计||6,952,537.60|3,055,518.64|
|固定资产－电子和办公设备|2-2-6-5|4,132,718.00|2,516,812.64|
|固定资产－运输设备|2-2-6-6|2,694,993.00|479,191.74|
|固定资产-其他设备||124,826.60|59,514.26|
|合计||24,161,864.73|15,527,449.30|

2)评估方法
①房屋建筑物
本次评估范围内房屋建筑清单如下：
|||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|
|序号||产权证书号|房屋坐落|门牌号|单位||建筑面积|
|1||杭房权证高新字第09091689|星光国际广场|3幢501-504|㎡||1675.83|
|2||杭房权证高新字第09106055|星光国际广场|1幢503|㎡||44.61|
|3||杭房权证高新字第09106056|星光国际广场|1幢512|㎡||60.68|
|4||杭房权证高新字第09106057|星光国际广场|1幢513|㎡||69.02|
|5||杭房权证高新字第09106058|星光国际广场|1幢514|㎡||57.29|
|6||杭房权证高新字第09106059|星光国际广场|1幢515|㎡||59.2|
|7||杭房权证高新字第09106060|星光国际广场|1幢516|㎡||163.2|
|8||杭房权证高新字第09106087|星光国际广场|1幢501|㎡||163.2|
|9||杭房权证高新字第09106088|星光国际广场|1幢502|㎡||46.51|
|10||杭房权证高新字第07022514|中兴花园|56幢2-1403|㎡|110.57||
|11||杭房权证高新字第07022512|中兴花园|56幢2-1301|㎡|165.49||
|12||杭房权证高新字第07022515|中兴花园|57幢1-2003|㎡|158.01||
|13||杭房权证高新字第07022513|中兴花园|56幢2-1001|㎡|165.49||
|14||无产权木屋|一期商街|无产权木屋||||
||合计|||||2939.1||

由于程序受限，未对上述不动产进行实地勘查，本次评估根据产权证资料复印件所了解的信息结合市场调查采用市场法进行评估。
市场法系将被评估资产分别与参照物逐个进行价格差异的比较调整，再综合分析各项调
整结果，确定被评估资产的评估值的一种评估方法。
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深圳市纺织（集团）股份有限公司拟股权转让所涉及的华联发展集团有限公司2.8694%的股东权益市场价值·资产评估说明即在搜集可比交易案例的前提下，选择与被评估房地产用途一致、结构相同，地段相近的近期内交易可比案例若干，与被评估房地产进行比较，对交易情况、交易日期、区域因素、个别因素等进行修正后，求得修正后的比准价格，再采用简单算术平均法对比准价格进行平均处理，得到被评估房地产的评估单价，然后乘以该项房地产的建筑面积即求得评估值。
市场调查三个与估价对象房地产条件类似的物业成交案例作为可比实例，将案例的交易情况、市场状况、区位状况、实物状况、权益状况分别与估价对象房地产相比较调整。
具体评估过程同存货——开发产品关于销售价值的测算过程。
经测算，房屋建筑物评估结果为 77,220,760.00元，评估增值 64,748,829.34元，增值率为519.16%。
②电子和办公设备
电子和办公设备账面原值4,132,718.00元，账面净值2,516,812.64元，主要为多媒体、服务器、电脑、打印机等。由于程序受限，未对上述设备进行现场盘点和资料收集，本次评估以企业账面价值为评估值。电子和办公设备评估价值为2,516,812.64元，评估无增减值。
③运输设备
运输设备账面原值2,694,993.00元，账面净值479,191.74元，主要为别克、丰田保时捷等车辆。由于程序受限，未对上述车辆进行现场盘点和资料收集，本次评估以企业账面价值为评估值。运输设备评估价值为479,191.74元，评估无增减值。
3)评估结果
根据上述方法，得出固定资产的评估结果如下表所示。
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
||账面值|||评估增减值|增减率|
|项目|||评估价值|||
||原值|净值||评估价值-净值|净值|
|房屋建筑物类合计|17,209,327.13|12,471,930.66|77,220,760.00|64,748,829.34|519.16%|
|固定资产－房屋建筑物|17,209,327.13|12,471,930.66|77,220,760.00|64,748,829.34|519.16%|
|设备类合计|6,952,537.60|3,055,518.64|3,055,518.64|-|-|
|固定资产－电子和办公||||||
||4,132,718.00|2,516,812.64|2,516,812.64|-|-|
|设备||||||
|固定资产－运输设备|2,694,993.00|479,191.74|479,191.74|-|-|
|固定资产-其他设备|124,826.60|59,514.26|59,514.26|-|-|
|合计|24,161,864.73|15,527,449.30|80,276,278.64|64,748,829.34|417.00%|

(5)无形资产评估说明
无形资产账面原值1,548,900.00元，账面净值937,475.47元，主要为平台软件、监控系统及管理系统。由于程序受限，未对上述无形资产进行资料收集和核实，本次评估以企业账面价值为评估值。无形资产评估价值为937,475.47元，评估无增减值。
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深圳市纺织（集团）股份有限公司拟股权转让所涉及的华联发展集团有限公司2.8694%的股东权益市场价值·资产评估说明(6)长期待摊费用评估说明
长期待摊费用账面原值3,972,888.47元，账面净值882,864.37元，为办公室装修。由于程序受限，未对上述费用进行资料收集和核实，本次评估将装修价值并入房屋建筑物评估，长期待摊费用评估值为零。长期待摊费用评估价值为0.00元，评估减值882,864.37元。
(7)递延所得税资产评估说明
递延所得税资产账面价值11,641,445.73元，为计提坏账准备形成的递延所得税资产。
由于坏账准备已评估为零，递延所得税资产也相应评估值为零。递延所得税资产评估价值为0.00元，评估减值11,641,445.73元。
(8)各类负债的评估技术说明
本次评估范围内的负债包括流动负债和非流动负债，流动负债账面值为 978,896,431.26元，包括应付账款、预收款项、应付职工薪酬、应交税费、应付利息、其他应付款及一年内到期的非流动负债，非流动负债账面价值为561,703,596.23元，为长期借款及递延所得税负债。
1)应付账款、预收款项、应付利息、其他应付款及一年内到期的非流动负债评估说明应付账款主要为应付工程款；
预收款项主要为预收购房款及租金；
应付利息主要为应付银行借款的利息费用；
其他应付款主要为租金押金、建设基金、往来款；
一年内到期的非流动负债为应付银行借款。
由于程序受限，未对上述负债进行资料收集和函证，本次评估以企业账面价值为评估值。
应付账款账面价值为304,366,616.21元，评估价值为304,366,616.21元，无增减值变动。
预收款项账面价值为14,998,029.34元，评估价值为14,998,029.34元，无增减值变动。
应付利息账面价值为2,001,456.83元，评估价值为2,001,456.83元，无增减值变动。
其他应付款账面价值为581,949,899.73元，评估价值为581,949,899.73元，无增减值变动。
一年内到期的非流动负债账面价值为 70,500,000.00元，评估价值为 70,500,000.00元，无增减值变动。
2)应付职工薪酬评估说明
对应付职工薪酬为应付职工社保、工会经费及职工教育经费。
由于程序受限，未对上述负债进行资料收集和核实，本次评估以企业账面价值为评估值。
应付职工薪酬评估价值为112,977.88元，无增减值变动。
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深圳市纺织（集团）股份有限公司拟股权转让所涉及的华联发展集团有限公司2.8694%的股东权益市场价值·资产评估说明3)应交税费评估说明
应交税费主要为应交的增值税、个人所得税、所得税及堤围费等。由于程序受限，未对上述负债进行资料收集和核实，本次评估以企业账面价值为评估值。应付职工薪酬评估价值为4,967,451.27元，无增减值变动。
4)长期借款评估说明
长期借款主要均为银行借款。由于程序受限，未对上述负债进行资料收集和核实，本次评估以企业账面价值为评估值。长期借款评估价值为561,703,596.23元，无增减值变动。
5)递延所得税负债评估说明
递延所得税负债因投资性房地产评估增值，应计递延所得税负债，本次按物业增值额的25%预计：
递延所得税负债=增值额×所得税率=2,156,519,113.51×25%=539,129,778.38（元）。
6）负债评估结果
流动负债评估值978,896,431.26元，评估无增减值。
非流动负债评估值1,100,833,374.61元，评估增值539,129,778.38元，增值原因系因投资性房地产评估增值，应计递延所得税负债。
(9)浙江华联杭州湾创业有限公司-评估结果
采用资产基础法评估浙江华联杭州湾创业有限公司的于评估基准日2017年12月31日的评估结论如下：
资产评估结果汇总表
评估基准日：2017年12月31日 金额单位：人民币万元
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|项目|行|账面值|评估值|评估增减值|增减率|
||号|BV|MV|ZV=MV-BV|ZV/BV|
|流动资产|1|42,923.31|45,631.32|2,708.00|6.31%|
|非流动资产|2|144,953.61|365,827.98|220,874.36|152.38%|
|资产总计|3|187,876.93|411,459.30|223,582.37|119.00%|
|流动负债|4|97,889.64|97,889.64|-|-|
|非流动负债|5|56,170.36|110,083.34|53,912.98|95.98%|
|负债总计|6|154,060.00|207,972.98|53,912.98|34.99%|
|股东权益总计|7|33,816.93|203,486.32|169,669.39|501.73%|

即：采用资产基础法评估的浙江华联杭州湾创业有限公司股东全部权益于评估基准日2017年12月31日的市场价值为：203,486.32万元。
有关评估结果的详细内容参见资产评估结果汇总表和评估明细表。
则，长期股权投资——浙江华联杭州湾创业有限公司至评估结果为：
203,486.32万元×45.00%=91,568.84万元。
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深圳市纺织（集团）股份有限公司拟股权转让所涉及的华联发展集团有限公司2.8694%的股东权益市场价值·资产评估说明4.固定资产评估说明
固定资产为房屋建筑物，具体如下：
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|序号|房地产名称|产权证编号|M2|原值|净值|
|1|华联城市山林花园二期7栋14-7B|4000592459|132.73|5,512,249.08|5,078,159.34|
|2|华联城市山林花园二期7栋14-7C|4000592460|132.73|5,512,249.08|5,078,159.34|
|3|华联城市山林花园二期9栋19-21A|4000592464|190.44|8,007,020.54|7,376,467.82|
|4|华联城市山林花园二期9栋19-21C|4000592462|155.19|6,524,955.44|6,011,115.26|

由于程序受限，未对上述房屋建筑物进行资料收集和实地勘查，本次评估以市场调查的市场均价作为评估值。房屋建筑物评估结果如下：
金额单位：人民币元
||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
|序|房地产名称|面积|账面值||||
||||||评估价值|增减率|
|号|和位置或坐落|M2|原值|净值|||
|1|华联城市山林花园二期7栋14-7B|132.73|5,512,249.08|5,078,159.34|11,945,700.00|135.24%|
|2|华联城市山林花园二期7栋14-7C|132.73|5,512,249.08|5,078,159.34|11,945,700.00|135.24%|
|3|华联城市山林花园二期9栋19-21A|190.44|8,007,020.54|7,376,467.82|17,139,600.00|132.36%|
|4|华联城市山林花园二期9栋19-21C|155.19|6,524,955.44|6,011,115.26|13,967,100.00|132.35%|
||合计||25,556,474.14|23,543,901.76|54,998,100.00|133.60%|

5.递延所得税资产评估说明
递延所得税资产账面价值5,462,288.20元，为计提坏账准备及公允价值变动损益形成的递延所得税资产。由于坏账准备及公允价值变动损益已评估为零，递延所得税资产也相应评估值为零。递延所得税资产评估价值为0.00元，评估减值5,462,288.20元。
6.各类负债的评估说明
本次评估范围内的负债包括流动负债，流动负债账面值为 569,827,141.63元，包括应付账款、应交税费、其他应付款及递延所得税负债。
1)应付账款、其他应付款评估说明
应付账款主要为应付往来款；其他应付款主要为内部企业往来；由于程序受限，未对上述负债进行资料收集和函证，本次评估以企业账面价值为评估值。应付账款账面价值为 931,596.44元，评估价值为 931,596.44元，无增减值变动。其他应付款账面价值为558,813,600.86元，评估价值为558,813,600.86元，无增减值变动。
2)应交税费评估说明
应交税费主要为应交的房产税、企业所得税等。由于程序受限，未对上述负债进行资料收集和核实，本次评估以企业账面价值为评估值。应付职工薪酬评估价值为10,081,944.33元，无增减值变动。
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深圳市纺织（集团）股份有限公司拟股权转让所涉及的华联发展集团有限公司2.8694%的股东权益市场价值·资产评估说明3)递延所得税负债评估说明
递延所得税负债账面价值360,750.00元，为累计公允价值调整形成的递延所得税负债。
由于程序受限，未对上述负债进行资料收集和核实，本次评估以企业账面价值为评估值。递延所得税负债评估价值为360,750.00元，无增减值变动。
5)负债评估结果
流动负债评估值569,827,141.63元，评估无增减值。
7.深圳市华联发展投资有限公司评估结果
采用资产基础法评估的深圳市华联发展投资有限公司股东全部权益于评估基准日 2017年12月31日的评估结论如下：
资产评估结果汇总表
评估基准日：2017年12月31日 金额单位：人民币万元
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|项目|行|账面值|评估值|评估增减值|增减率|
||号|BV|MV|ZV=MV-BV|ZV/BV|
|流动资产|1|2,593.47|4,643.47|2,050.00|79.04%|
|非流动资产|2|150,830.31|234,561.19|83,730.87|55.51%|
|资产总计|3|153,423.78|239,204.65|85,780.87|55.91%|
|流动负债|4|56,982.71|56,982.71|-|-|
|非流动负债|5|36.08|36.08|-|-|
|负债总计|6|57,018.79|57,018.79|-|-|
|股东权益总计|7|96,404.99|182,185.87|85,780.87|88.98%|

即：采用资产基础法评估的深圳市华联发展投资有限公司的股东全部权益于评估基准日2017年12月31日的市场价值为：182,185.87万元。
有关评估结果的详细内容参见资产评估结果汇总表和评估明细表。
则，长期股权投资——深圳市华联发展投资有限公司评估结果为：
182,185.87万元×87.34%=159,121.13万元。
（五）长期股权投资评估结果
经实施上述评估，长期股权投资于评估基准日评估结果见下表：
金额单位：人民币元
||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
|序号|被投资单位名称|持股比例|账面值|评估值|评估增减值|增减率|
|1|深业华联香港公司|70.00%|0.00|0.00|0.00|0.00%|
|2|深圳市华联贸易有限公司|94.80%|0.00|0.00|0.00|0.00%|
|3|深圳市华联发展投资有限公司|87.34%|30,000,000.00|1,591,211,347.72|1,561,211,347.72|5204.04%|
|4|深圳纺织服装研究所|100.00%|12,532,195.94|12,532,195.94|0.00|0.00%|
|5|华联控股股份有限公司|31.32%|272,663,803.35|2,693,622,715.56|2,420,958,912.21|887.89%|
|6|深圳联昌印染有限公司|37.50%|0.00|0.00|0.00|0.00%|

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深圳市纺织（集团）股份有限公司拟股权转让所涉及的华联发展集团有限公司2.8694%的股东权益市场价值·资产评估说明
||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
|序号|被投资单位名称|持股比例|账面值|评估值|评估增减值|增减率|
|7|深圳市华联置业集团有限公司|23.67%|199,050,610.21|199,050,610.21|0.00|0.00%|
||账面净值合计||514,246,609.50|4,496,416,869.43|3,982,170,259.93|774.37%|

四、投资性房地产评估技术说明
（一）评估范围
「华联集团」申报评估的投资性房地产账面原值210,193,783.33元，账面净值
67,579,610.69元，共20项。
（二）产权状况
除了下步庙（招待所）、黄木岗物业外，「华联集团」向评估机构提供了上述物业的房地产证等产权证明文件的复印件，具体产权状况如下：
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|序|||类别|建成||
||房地产名称和位置或坐落|产权证编号|||面积M2|
|号|||结构|年月||
|1|华联大厦附楼第1-4层|深房地字第3000277113-116号|框剪|1990/11|5,432.16|
|2|华联大厦第1-23层|深房地字第3000277112号等|框剪|1990/11|23,972.00|
|3|华联大厦第24层|深房地字第3000269731号|框剪|1990/11|679.00|
|4|华联大厦第25层|深房地字第3000269730号|框剪|1990/11|462.34|
|5|华联大厦地下商场、地下停车场负1－62|3000378843等|框架|2005/03|3,004.95|
|6|鹏基上步工业厂房105栋第1-5层|深房地字第3000762240-244号|框架|1983/12|8,678.10|
|7|鹏基上步工业厂房204栋第1-4层|深房地字第3000067011号等|框架|1984/12|6,881.62|
|8|牡丹村J径5号（怡景花园）|0058|砖混|1984/12|186.20|
|9|下步庙（招待所）|3000762248等|砖混|1983/12|1,460.01|
|10|翠竹苑69栋A1|深房地字第2000089875号|砖混|1986/05|143.40|
|11|翠竹苑69栋A2|深房地字第2000089876号|砖混|1986/05|136.10|
|12|华新村住宅|深房地字第3000630140号等|砖混|1984/11|3,853.65|
|13|黄木岗|深房地字第3000630005等|砖混|1987/12|1,604.06|
|14|长城大厦6栋B1003|深房地字第3000629145号|框架|1989/11|80.45|
|15|长城大厦6栋B1005|深房地字第3000629144号|框架|1989/11|80.45|
|16|长城大厦3栋B1712|深房地字第3000630139号|框架|1989/11|87.81|
|17|南油B区21栋601-607|深房地字第4000472503号等|砖混|1988/11|251.16|
|18|南油B区57栋304|深房地字第4000472503号|砖混|1988/11|96.78|

受评估程序所限，本次评估仅能对位于深圳市福田区华联大厦地上整栋写字楼、地下商城及深圳市福田区鹏基上步工业区第105栋、第204栋厂房进行现场勘察。
①华联大厦地上整栋写字楼、地下商城(投资性房地产评估明细表序号1-30)
区域概况：华联大厦地下地铁商城及办公楼位于深圳市福田区科学馆片区，东临上步中
路，北临振中路、南临深南中路、西临燕南路，该区域为办公用房集中区，周边配套有银行、
学校、医院、购物商场、酒店、公园等公共配套设施。
物业概况：华联大厦建成于1990年，主楼25层，附楼4层，总建筑面积为30545.5平
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深圳市纺织（集团）股份有限公司拟股权转让所涉及的华联发展集团有限公司2.8694%的股东权益市场价值·资产评估说明方米，地下商场位于负一层，建筑面积为3,004.95平方米。建筑结构为框剪结构，外墙为墙砖及玻璃幕墙面层、地砖地面、乳胶漆内墙、吊顶天花，设玻璃门及铝合金窗，卫生间为地砖地面、瓷片到顶内墙、铝扣板天花、嵌入式洗面盆及蹲厕，配设有电话、电视、消防设施、电梯、中央空调等附属设备。
经营情况：上述物业除一部分由「华联集团」自用办公外，其余均对外出租。
②鹏基上步工业区第105栋、第204栋厂房(投资性房地产评估明细表序号31-39)
区域概况：鹏基上步工业厂房105、204栋位于深圳市福田区上步工业区内，属于华强北商业圈，东临华强北路，北临红荔路、南临振兴路、西临工发路，周边配套有银行、学校、医院、购物商场、酒店、公园等公共配套设施。
物业概况：鹏基上步工业区第105栋、第204栋厂房均建成于1983年，其中105栋共 5层，总建筑面积为 8,678.1平方米；204栋共 4层，总建筑面积为 6,881.62平方米。建筑结构为框架结构，外墙为涂料及水刷石面层、地砖地面、乳胶漆内墙及天花，设玻璃门及铝合金窗，卫生间为地砖地面、瓷片到顶内墙、乳胶漆天花、嵌入式洗面盆及蹲厕，配设有电话、电视、消防设施、电梯、中央空调等附属设备。
经营情况：105栋目前为出租状态，经营方为港澳城；204栋目前为出租状态，经营方为富民外贸城。
（三）评估方法
（1）评估方法选用
房地产评估方法有市场法、收益法、成本法和假设开发法。评估人员在认真分析所掌握的资料，并对委估房地产进行实地查勘后，根据房地产的特点及委估房地产本身的实际情况，经过认真分析、反复研究：
1）评估对象所在区域及其周边区域内同类物业成交案例较多，可比实例较易收集，本次评估可采用市场法进行评估；
2）评估对象所在区域内近年来物业价格上涨较快，市场的租售比失衡，其租金已经不能反映房地产真实市场价值，因此本次评估不适宜采用收益法进行评估；
3）评估对象为建成后物业，其最高最佳利用方式为维持现状，不宜选用假设开发法进行评估；
4）评估对象及同类物业市场交易活跃，且其所处区域为城市建成区，房地产市场发育良好，成本溢价较高，不宜选用成本法进行评估。
（2）评估技术路线
通过上述分析，本次评估采用市场法对评估对象进行测算，确定评估对象的评估值。
（3）市场法介绍
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深圳市纺织（集团）股份有限公司拟股权转让所涉及的华联发展集团有限公司2.8694%的股东权益市场价值·资产评估说明市场法是指在市场上选择若干相同或近似的资产作参照物，针对影响资产价值的各项因素，将被评估资产分别与参照物逐个进行价格差异的比较调整，再综合分析各项调整结果，确定被评估资产的评估值的一种评估方法。
即在搜集可比交易案例的前提下，选择与被评估房地产用途一致、结构相同，地段相近的近期内交易可比案例若干，与被评估房地产进行比较，对交易情况、交易日期、区域因素、个别因素等进行修正后，求得修正后的比准价格，再采用简单算术平均法对比准价格进行平均处理，得到被评估房地产的评估单价，然后乘以该项房地产的建筑面积即求得评估值。
市场比较法的基本计算公式：
P1=P’×A×B×C×D=P’×100/()×()/100×100/()×100/( )
P=∑(P1×权重系数)
式中：
P—待估房地产评评估格
P1—待估房地产比准价格
P’—可比交易实例价格
100 正常交易情况指数
A--交易情况修正系数＝ ＝
( ) 可比实例交易情况指数
( ) 估价期日价格指数
B—交易日期修正系数＝ ＝
100 可比实例交易时价格指数
100 待估房地产所处区域因素条件指数
C—区域因素修正系数＝ ＝
( ) 可比实例所处区域因素条件指数
100 待估房地产个别条件指数
D—个别因素修正系数＝ ＝
( ) 可比实例个别因素条件指数
（四）评估结论及分析
根据以上公式测算出「华联集团」投资性房地产评估结果，具体如下：
投资性房地产账面原值合计210,193,783.33元，账面净值合计67,579,610.69元，本次评估值1,776,974,163.00元，评估增值1,709,394,552.31元，增值率2529.45%。
增值原因：深圳市近年来房地产市场价格大幅上涨，致使被评估房地产于评估基准日的市场价格较其原始取得成本有较大增值。
（五）评估举例（以华联大厦中间楼层10层为例）
（1）可比案例的选取及说明
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深圳市纺织（集团）股份有限公司拟股权转让所涉及的华联发展集团有限公司2.8694%的股东权益市场价值·资产评估说明本次评估，选择近期三个已发生交易、且用途与待估房地产相同的实例，以它们的价格作比较，结合影响价格的因素，进行各因素调整，求取评估对象的价格，三宗案例具体状况如下：
实例1：世贸广场，福田区福虹路，建筑面积约453平方米，21楼高层，中档装修，市场成交价22,000元/平方米，交易日期2018年2月。
实例2：赛格广场，福田区华强路，建筑面积约138.59平方米，32楼高层，中档装修，市场成交价29,500元/平方米，交易日期2018年1月。
实例3：电子科技大厦，福田区华发路，建筑面积约225平方米，26楼高层，中档装修，市场成交价23,000元/平方米，交易日期2018年8月。
①可比案例具体情况详见下表《比较因素条件说明表》：
A、比较因素条件说明
对于同类物业的房地产评估比较法的修正因素主要包括三部分：区位状况（主要为区域规划、交通便捷程度、环境质量、基础设施、公共配套设施，实物状况（主要为物业新旧程度、楼层景观、装饰装修、外观、物业管理等因素），权益状况（主要为他项权利状况、市场商品房、剩余使用年限等因素），本次评估，根据委估物业实际情况及市场调查，主要采用如下修正因素进行价格调整：
1）交易时间
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深圳市纺织（集团）股份有限公司拟股权转让所涉及的华联发展集团有限公司2.8694%的股东权益市场价值·资产评估说明本次评估基准日为2018年8月28日，三个比较实例的交易时间为2018年1月和2月，比较案例的交易时间与评估基准日之间时间较近，在此期间物业价格波动幅度较小，因此不做交易时间调整。
2）交易条件
本次评估考虑到选取案例均为深圳市办公物业的市场交易价格，为正常市场价格成交，考虑到本次评估目的，因此设定其为正常市场情况下的交易价格，因此不做交易条件修正。
3)区域规划
区域规划分为好、较好、一般、较差、差五个等级以待估宗地为100，每增加或减少一个级别，指数增加或减少4。
4)交通便捷程度
将交通便捷程度分为便捷、较便捷、一般、较差、差五个等级，以待估宗地为100，每增加或减少一个级别，指数增加或减少2。
5)环境质量
将环境质量主要是指待估物业及可比案例所处位置环境及卫生的优劣程度，分为好、较好、一般、差四等，每增加或减少一个级别，指数增加或减少4。
6)基础设施
基础设施完备度主要是指水电气通讯等基础设施的配备，将基础设施完备度分为高、较高、一般、欠缺四等，每增加或减少一个级别，指数增加或减少2。
7)公共配套设施
公共配套设施是指周边生活配套情况，如周边超市、医院、银行等配套的情况。将基础设施配套分为齐备、较齐备、一般、不齐备四个等级，以待估物业为100，每增加或减少一个级别，指数增加或减少2。
8）新旧程度
新旧程度1-10个等级，以待估物业为100，每增加或者降低一个级别，成新度增加或者减少0.1，增加或减少5分。
9）楼层
楼层的高低对房地产的市场价值有较大的影响，一般分为低层、中层、高层共三等，每增加或减少一个级别，增加或减少2分。
10）装饰装修
装修等级一般分为豪华、中档、普通、毛坯四个等级，以待估物业为100，每增加或减少一个级别，增加或减少5分；
11）外观
外观等级一般分为好，较好，一般，较差，差五个等级，以待估物业为100，每增加或
降低一个级别，增加或减少5分。
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深圳市纺织（集团）股份有限公司拟股权转让所涉及的华联发展集团有限公司2.8694%的股东权益市场价值·资产评估说明12）物业管理
物业管理的好坏对房地产市场价值的影响有直接的联系，将物业管理知名度分为
好、较好、一般三个等级，每增加或降低一个级别，增加或减少2分。
13）他项权利状况
房屋他项权利是指由房屋的所有权衍生出来的典权、租赁权、典质权、继续权等权利，本次评估主要分为有特殊他项权限制、无特殊他项权限制两个等级，以待估物业为100，每增加或减少一个级别，指数增加或减少5；
14）市场商品房
本次评估主要分为是市场商品房与非市场商品房两种情况，以待估物业为100，如果为非市场商品房，其指数减少10；
15）剩余使用年限
剩余使用年期是指物业剩余的法定使用年期对物业价值的影响，评估对象与可比案例的剩余年限均较长，故不作修正。
B、比较因素条件说明
详见下表《比较因素条件指数表及修正情况表》
采用市场法测算得到华联大厦12楼市场单价为：23,000元/平方米。
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深圳市纺织（集团）股份有限公司拟股权转让所涉及的华联发展集团有限公司2.8694%的股东权益市场价值·资产评估说明C、评估结果的确定
根据以上所述，使用市场法测出华联大厦12楼的评估单价为23,000元/平方米。华联大厦总楼层共25层，华联大厦12楼为该大厦的中间楼层，其评估单价高于低楼层而低于高楼层，相当于华联大厦的评估均价，因此确定华联大厦第1-23层的评估均价为23,000元/
平方米；
则：华联大厦第1-23层评估总值
=23,972.00平方米×23,000元/平方米
=551,356,000.00元（取整）
其他投资性房地产评估方法同上。
五、固定资产评估技术说明
（一）、评估范围
列入本次评估范围的固定资产主要包括机器设备、车辆及电子设备。于评估基准日账面值如下表所示：
金额单位：人民币元
|||||
|-|-|-|-|
|项目|表|账面值||
||号|原值|净值|
|房屋建筑物类合计||251,759.94|46,007.86|
|固定资产－房屋建筑物|2-2-6-1|251,759.94|46,007.86|
|设备类合计||5,357,966.79|2,310,537.76|
|固定资产－机器设备|2-2-6-4|1,227,000.00|684,052.50|
|固定资产－电子和办公设备|2-2-6-5|1,685,707.91|285,349.94|
|固定资产－运输设备|2-2-6-6|2,445,258.88|1,341,135.32|
|合计||5,609,726.73|2,356,545.62|

(二)、评估对象概况
房屋建筑物：此次评估纳入评估范围的建筑物主要是铜狮子、铜麒麟。
上述资产全部位于深圳市福田区深南中路2008号华联大厦。
本次评估涉及的设备类资产主要为机器设备、运输设备及电子设备；机器设备主要为华联大厦裙一楼空调风柜、中央空调主机、华联大厦发电机房灭火气体系统改造共3项，于
2013年1月购置，本次纳入投资性房地产华联大厦评估；运输设备主要为奔驰轿车、奔驰V260L轿车、克莱斯勒大捷龙商务车、丰田赛纳3456CC小客车共4辆车，于1994年4月至2017年9月陆续购置；电子设备主要为电脑网络、大厦霓虹灯招牌、VPN-2150设备及多线路模块等共5项，于1997年12月至2014年7月间陆续购置。
（三）评估程序及方法
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深圳市纺织（集团）股份有限公司拟股权转让所涉及的华联发展集团有限公司2.8694%的股东权益市场价值·资产评估说明受条件限制，「华联集团」未提供的发票、购买合同、车辆行驶证等原始凭证，评估人员无法进行现场勘查。
1、房屋建筑物--铜狮子铸/铜麒麟铸，此为华联大厦门前摆放的装饰品，由于未提供相关合同、发票等资料。本次评估按审计后账面值确定评估值。
2、机器设备均含在投资性房地产中评估。
3、运输设备及电子设备，由于未提供相关合同、发票、行驶证等资料。本次评估按审计后账面值确定评估值。
六、无形资产的评估技术说明
无形资产——其他无形资产主要是微软软件、ACROBAT软件及PHOTOSHOP软件、NOD防病毒软件、泛微协同办公系统软件等共计12项,原始取得成本为1,637,120.00元,账面价值为846,768.66元。
由于程序受限，未对其他无形资产进行核实等评估程序，均按2017年审计后账面值为基础确定评估值。
七、长期待摊费用的评估技术说明
长期待摊费用共2项，为华联大厦正门雨棚外墙石材改造和大堂后通道地面石材改造、华联大厦16楼隔墙装修工程，账面价值180,864.97元。本次评估纳入投资性房地产中华联大厦评估，本次不重复进行评估，故长期待摊费用为零。
八、负债的评估技术说明
（一）评估范围
「华联集团」申报评估的的负债包括短期借款、应付账款、应付职工薪酬、应交税费、应付股利、其他应付款、长期借款及递延所得税负债。上述负债在评估基准日账面值如下表所示：
金额单位：人民币元
|||
|-|-|
|科目名称|账面价值|
|短期借款|500,000,000.00|
|应付账款|171,970.17|
|应付职工薪酬|8,766,977.09|
|应交税费|5,254,156.68|
|应付股利|1,857,598.47|
|其他应付款|171,330,379.59|
|长期借款|899,000,000.00|
|递延所得税负债|171,631,217.76|
|负债合计|1,758,012,299.76|

（二）评估程序及方法
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深圳市纺织（集团）股份有限公司拟股权转让所涉及的华联发展集团有限公司2.8694%的股东权益市场价值·资产评估说明由于程序受限，未对负债进行核实等评估程序，短期借款、应付账款、应付职工薪酬、应交税费、应付股利、其他应付款、长期借款本次评估按2017年年末财务报表为基础进行按经审计的账面余额确定评估值。
递延所得税负债账面价值171,631,217.76元，评估价值为582,457,612.37元，评估增值 410,826,394.61元。增值原因可供出售金融资产评估减值相应递延所得税负债计入资本公积的可供出售金融资产公允价值变动调整和评估投资性房地产增值应计的递延所得税负
债导致。
投资性房地产增值本次按物业增值额的25%预计：
递延所得税负债=增值额×所得税率=1,709,394,552.31×25%=427,348,638.08（元）。
（三）评估结果
负债的账面值1,758,012,299.76元，评估价值为 2,168,838,694.37元，评估增值
410,826,394.61元。可供出售金融资产评估减值相应递延所得税负债计入资本公积的可供出售金融资产公允价值变动调整和评估投资性房地产增值应计的递延所得税负债导致。
九、资产基础法评估结果
（一）评估结论
（1）采用资产基础法评估的「华联集团」于评估基准日 2017年 12月 31日的评估结果如下：
总资产账面价值340,766.79万元，评估值904,485.97万元，评估增值563,719.18万元，增值率165.43%。总负债账面价值 175,801.23万元，评估值 216,883.87万元，评估增值41,082.64万元，增值率23.37%。净资产账面价值164,965.56万元，评估值687,602.10万元，评估增值522,636.54万元，增值率316.82%。具体评估结果如下表所示：
金额单位：人民币万元
||||
|-|-|-|
|项目|行号|账面值 评估值 评估增减 增减率BV MV ZV=值MV -BV ZV/BV|
|流动资产 1 208,775.74 210,773.94 1,998.20 0.96%非流动资产 2 131,991.05 693,712.03 561,720.98 425.58%资产总计 3 340,766.79 904,485.97 563,719.18 165.43%流动负债 4 68,738.11 68,738.11 - -非流动负债 5 107,063.12 148,145.76 41,082.64 38.37%负债总计 6 175,801.23 216,883.87 41,082.64 23.37%股东权益总计 7 164,965.56 687,602.10 522,636.54 316.82%股东2.8694%股权权益总计 8 4,733.52 19,730.05 14,996.53 316.82%|||

即：采用资产基础法评估深圳市纺织（集团）股份有限公司持有「华联集团」2.8694%
的股东权益于评估基准日2017年12月31日的市场价值为：19,730.05万元。
（2）缺少控制权折扣率主要是根据股东对企业经营管理等因素进行分析评价后，根据
委估历史年度缺少控制权折扣率的取值范围及调整系数而最终得出。计算公式
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深圳市纺织（集团）股份有限公司拟股权转让所涉及的华联发展集团有限公司2.8694%的股东权益市场价值·资产评估说明如下：a=m+(n-m）*r
式中：a--待估企业转让股权的少数股权折扣率；
m--缺少控制权折扣率的取值下限；
n--缺少控制权折扣率的取值上限；
r--缺少控制权折扣率的调整系数。
利用缺少控制权折扣率测算少数股东转让股权价值，即以历史年度统计的实际少数股权折扣率为基础，按一定比例调整系数来确定。随着股权交易市场的发展，少数股权转让的折价率大小已趋于一个规范的数值。根据上市公司统计数据得知历史年度缺少控制权折扣率，具体如下：
注：数据来源并购案例来源-CVsource
历史年度股权交易缺少控制权折扣率在7.80%-23.01%，根据持股股东对企业的外部因素、内部因素及其他因素进行分析，确定各影响因素的取值及缺少控制权折扣率的调整系数。
缺少控制权折扣率调整系数测评结果见下表。
||||||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
|权重|考虑因素||权重|分 值|||指标取值(Yij)|Wij×Yij|各因素平均和|加权平均|
|||||80-100|30-80|0-30|||||
|0.1|外部因素|持股股东是否与企业所在同一行业|0.40|90|||90|36|90|值r98|
|||持股股东对投资企业的定位|0.50|90|||90|45|||
|||其他|0.10|90|||90|9|||
|0.8|内部因素|能否任命管理层、监事等|0.10|100|||100|10|100||
|||能否占有董事席位|0.20|100|||100|20|||
|||能否确定管理层人员工资待遇及奖金补贴|0.20|100|||100|20|||
|||能否影响经营策略与战略方针、改变经营方向|0.10|100|||100|10|||
|||能否决定收购、租赁或变卖企业资产|0.20|100|||100|20|||
|||能否选择服务商、供应商|0.10|100|||100|10|||
|||能否参与企业经营管理|0.10|100|||100|10|||
|0.1|其他因素|历史股权交易情况|0.80|90|||90|72|90||
|||股东数量|0.20|90|||90|18|||

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深圳市纺织（集团）股份有限公司拟股权转让所涉及的华联发展集团有限公司2.8694%的股东权益市场价值·资产评估说明外部因素：主要持股股东是否与企业所在同一行业、是否产生了协同效益、其他三个因素，本次评估委托方持有「华联集团」2.8694%的股权，委托方与被评估企业不属于同一行业，相互经营业务不重叠。委托方持有「华联集团」2.8694%的股权的行为为合理利用自有资金利益最大化考虑，并无其他战略或企业业务方面的考量，投资行为定位为财务投资。
如果股权持有单位与被投资单位经营范围相同则会对投资企业影响较大，采用打分法取值 0-30分之间；如果股权持有单位与被投资单位有部分经营范围重叠则对投资企业影响较一般，采用打分法取值30-80分，如果股权持有单位与被投资单位经营业务部重叠则对投资企业影响小，采用打分法取值80-100分。对投资行为的定位分析，定位经营业务方向需要，打分法取值 0-30分之间，定位模糊取值 30-80分之间，定位与主营业务无关（仅仅财务投资）80-100分之间。其他考虑因素主要包括投资行为定位所产生的附加影响，包括借款能力的提升或减少、知名度的提升或减少等，由于委托方持有「华联集团」2.8694%的股权仅仅为合理利用自有资金利益最大化考虑，并无其他战略或企业业务方面的考量，本次对其他考虑因素参考上述两项因素综合分析。
工资待遇及奖金补贴、能否影响经营策略与战略方针、改变经营方向、能否决定收购、租赁或变卖企业资产、能否选择服务商、供应商、能否参与企业经营管理，本次评估由于「深纺织」仅持有「华联集团」2.8694%的股权且根据「华联集团」的公司章程，「深纺织」对「华联集团」的业务、经营和财务管理工作，「深纺织」仅有进行监督，提出建议或质询，查阅股东会议记录和财务会计报告的权利，相应理事层、监理层、董事层等决策层均无「深纺织」的席位，对「华联集团」的影响力可以忽略不计，故本次在打分上均选取100。
其他因素：历史股权交易情况、股东数量，根据企业实际情况综合打分并分析。
经逐项调整，确定各因素的调整系数，测评结果为，r＝98%
因此根据上述公式所得缺少控制权折扣率为：
a＝7.80%+(23.01%-7.80%)×98%=22.71%
（3）通过市场调查并考虑22.71%少数股权折价后的评估值为 15,249.36万元【19,730.05万元×（1-22.71%）】，金额大写为人民币壹亿伍仟贰佰肆拾玖万叁仟陆佰元整。
（二）评估结论分析
股东全部权益价值评估增值522,636.54万元，增值率为316.82%，主要增值原因如下：（1）流动资产评估值较账面值增值 1,998.20万元，增值率为0.96%，主要原因如下将其他应收款坏账准备评估为零。
（2）可供出售金融资产评估值较账面值减值6,608.90万元，减值率为9.91%，主要原因为以评估基准日前30个交易日的每日加权平均价格算术平均值为基础以及考虑了大宗交易的折扣率综合确定评估值。
（3）长期股权投资评估值较账面值增值 398,217.03万元，增值率为774.37%，主要原因为被投资企业评估增值。
（4）投资性房地产评估值较账面值增值 170,939.46万元，增值率为2529.45%，主要
原因为房地产市场价格上涨。
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深圳市纺织（集团）股份有限公司拟股权转让所涉及的华联发展集团有限公司2.8694%的股东权益市场价值·资产评估说明（5）递延所得税资产评估值较账面值评估减值740.11万元，减值率为100.00%，减值原因系计提的坏账准备评估为零所致。
（6）长期待摊费用评估值较账面值评估减值 18.09万元，减值率为100.00%，减值原因系在投资性房地产评估中考虑，不重复评估。
（7）递延所得税负债评估值较账面值评估增值 41,082.64万元，增值率为239.37%，增值原因系可供出售金融资产评估减值相应递延所得税负债计入资本公积的可供出售金融资产公允价值变动调整和评估投资性房地产增值应计的递延所得税负债导致。
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深圳市纺织（集团）股份有限公司拟股权转让所涉及的华联发展集团有限公司2.8694%的股东权益市场价值·资产评估说明第四章评估技术说明-市场法应用
一、评估方法
（一）概述
市场法是通过将评估对象与参考企业、在市场上已有交易案例的企业、股东权益、证券等权益性资产进行比较以确定评估对象价值的一种方法。在市场法中常用的两种方法是上市公司比较法和交易案例比较法。
上市公司比较法是指通过对资本市场上与被评估企业处于同一或类似行业的上市公司的经营和财务数据进行分析，计算适当的价值比率或经济指标，在与被评估企业比较分析的基础上，得出评估对象价值的方法；而交易案例比较法是指通过分析与评估企业处于同一或类似行业的公司的买卖、收购及合并案例，获取并分析这些交易案例的数据资料，计算适当的价值比率或经济指标，得出评估对象价值的方法。
华联发展集团有限公司属于房地产开发经营行业，评估人员能够在公开媒体上收集到较全面的上市公司披露的财务数据及相关信息，故适宜采用市场法中的上市公司比较法进行评估。
（二）技术思路
采用市场法时，应当选择与被评估企业进行比较分析的参考企业，保证所选择的参考企业与被评估企业具有可比性。参考企业通常应当与被评估企业属于同一行业，或受相同经济因素的影响。具体来说一般需要具备如下条件：
A．必须有一个充分发展、活跃的市场；
B．存在三个或三个以上相同或类似的参照物；
C．参照物与被评估对象的价值影响因素明确，可以量化，相关资料可以搜集。
同行业中 A股上市公司较多，评估人员能够在公开媒体上收集到较全面的上市公司披露的财务数据及相关信息，本次采用上市公司比较法进行评估，即将估价对象与同行业可比上市公司进行比较，对这些交易案例中的可比公司已知价格和经济数据作适当的修正，以此估算估价对象的合理价值的方法。
1、可比上市公司的选择原则
根据《资产评估准则-企业价值》的要求，市场法评估应当选择与被评估企业有可比性的公司或者案例。本次评估确定的可比上市公司选择原则如下：
（1）可比公司从事的行业或其主营业务与被评估企业相关；
（2）企业业务结构和经营模式类似；
（3）可比公司资产规模、盈利能力、盈利能力、风险管理能力、创新能力主要的财务指标尽可能与评估对象接近；
（4）可比公司必须有至少两年以上的上市历史；
2、比率乘数的选择
市场比较法常用的价值比率有市盈率（P/E）、市净率（P/B）、市销率（P/S）和企业
倍数（EV/EBITDA）。由于本次评估的是从事房地产开发与经营业务的公司，其收入和盈利
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深圳市纺织（集团）股份有限公司拟股权转让所涉及的华联发展集团有限公司2.8694%的股东权益市场价值·资产评估说明与资本市场的关联度较强，由于国内资本市场的波动性较大，导致从事房地产开发与经营业务公司的收入和盈利也波动较大，而市盈率（P/E）和市销率（P/S）通常适用于盈利或营收相对稳定，波动性较小的行业，因此本次不适宜采用市盈率（P/E）和市销率（P/S）；同时从事房地产开发与经营业务公司属于重资产类公司，但由于「华联集团」房地产取得时间较早，成本较低，导致折旧摊销等非付现成本比例较小，不适宜采用企业倍数（EV/EBITDA），故本次评估采用市净率（P/B）。此指标目前亦是公司的主流估值方法，因此本次价值比率选用市净率（P/B）。
评估公式为：
目标公司股权价值=目标公司总股本×目标公司P/B×目标公司每股账面净资产
其中：目标公司P/B=修正后可比公司 P/B的加权平均值=可比公司P/B×可比公司 P/B修正系数×权重
可比公司P/B修正系数=∏影响因素Ai的调整系数
影响因素Ai的调整系数=目标公司系数/可比公司系数
二、评估过程
（一）华联发展集团有限公司财务报表
截止评估基准日2017年12月31日，华联发展集团有限公司经审计的财务情况见下表：金额单位：万元
||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
|财务状况|2015年度||2016年度||2017年度||
||合并报表数|母公司|合并报表数|母公司|合并报表数|母公司|
|总资产|1,326,942.66|408,671.13|1,570,350.90|356,479.27|1,470,098.32|340,766.79|
|总负债|775,681.24|202,568.18|930,573.40|191,410.32|730,298.08|175,801.23|
|净资产|551,261.42|206,102.95|639,777.50|165,068.95|739,800.24|164,965.56|
|归属于母公司股东的所有者权益|339,174.51|---|338,081.31|---|365,286.86|---|
|营业收入|265,722.09|6,689.30|453,547.32|6,316.27|547,506.84|6,433.70|
|利润总额|39,525.23|23,245.19|193,954.12|15,873.12|155,452.75|12,048.21|
|净利润|31,249.98|18,091.10|143,232.97|11,897.02|133,478.93|12,141.06|
|归属于母公司股东的净利润|23,879.85|---|52,283.32|---|39,643.56|---|

（二）可比案例的选择
1、可比公司的选择原则
根据《资产评估准则-企业价值》的要求，市场法评估应当选择与被评估企业有可比性的公司或者案例。本次评估确定的可比上市公司选择原则如下：
（1）可比公司从事的行业或其主营业务与华联发展集团有限公司相似；
（2）企业业务结构和经营模式类似；
（3）可比公司资产规模、盈利能力、盈利能力、风险管理能力、创新能力等主要的财
务指标尽可能与评估对象接近；
（4）可比公司必须有至少两年以上的上市历史；
2、可比公司的选择
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深圳市纺织（集团）股份有限公司拟股权转让所涉及的华联发展集团有限公司2.8694%的股东权益市场价值·资产评估说明评估基准日，「华联集团」营业规模（合并口径）如下：
单位：万元
|||
|-|-|
|财务状况|「华联集团」|
|总资产|1,470,098.32|
|总负债|730,298.08|
|净资产|739,800.24|
|归属于母公司股东的所有者权益|365,286.86|
|营业收入|547,506.84|
|利润总额|155,452.75|
|净利润|133,478.93|
|归属于母公司股东的净利润|39,643.56|

根据上述「华联集团」的资产规模、收益能力，通过查询分析并比较，最终选取了从资产规模、资本规模、收入规模、归属于母公司的净资产等财务指标具有较高的可比性的深振业A、天健集团、光大嘉宝、天地源、珠江实业5家上市公司作为此次评估的可比公司。可比公司的基本信息如下表所示：
单位：万元
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|证券简称|深振业A|天健集团|光大嘉宝|天地源|珠江实业|
|总资产|1,313,993.13|2,579,268.48|1,345,037.59|2,157,261.54|1,364,367.77|
|净资产|570,735.90|658,874.39|606,433.16|307,649.40|386,922.69|
|归属于母公司股东所有者权益|556,777.49|654,077.04|543,923.08|304,555.52|289,802.68|
|营业收入|295,945.02|674,959.36|308,330.66|395,470.91|423,985.41|
|净利润|82,048.25|59,822.78|67,842.57|25,029.32|52,590.48|
|归属于母公司所有者的净利润|80,563.64|60,162.12|54,535.79|25,408.11|35,978.32|

注：表中数据来源：同花顺；数据口径为合并报表。
（三）「华联集团」与可比公司比较分析
参照常用的证券公司核心竞争力评价指标体系，本次修正因素从资产管理规模、经营能力、盈利能力、成长能力、风险管理能力、创新能力六个方面进行分析。
1、资产管理规模比较
对于房地产开发、经营公司，资产管理规模中关键指标是资产规模和净资本规模，各指标如下：
||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
|内容|深振业A|天健集团|光大嘉宝|天地源|珠江实业|华联集团|
|总资产（万元）|1,313,993.13|2,579,268.48|1,345,037.59|2,157,261.54|1,364,367.77|1,470,098|
|净资产（万元）|570,735.90|658,874.39|606,433.16|307,649.40|386,922.69|551,261|
|归属于母公司净资产（万元）|556,777.49|654,077.04|543,923.08|304,555.52|289,802.68|339,174.51|
|注册资本（万元）|134,999.50|143,734.26|115,360.42|86,412.25|85,346.07|9,061.00|

注：表中对比公司数据来源：同花顺。
2、收益状况、盈利能力比较
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深圳市纺织（集团）股份有限公司拟股权转让所涉及的华联发展集团有限公司2.8694%的股东权益市场价值·资产评估说明（1）「华联集团」、可比公司的收益状况及盈利能力对比如下：
||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
|内容|深振业A|天健集团|光大嘉宝|天地源|珠江实业|华联集团|
|营业收入（万元）|295,945.02|674,959.36|308,330.66|395,470.91|423,985.41|547,506.84|
|归属于母公司的净利润(万元）|80,563.64|60,162.12|54,535.79|25,408.11|35,978.32|23,879.85|
|三年平均净资产收益率（%）|13.17%|7.56%|8.18%|8.02%|12.60%|11.12%|
|总资产收益率（%）|6.24%|2.32%|5.04%|1.16%|3.85%|2.13%|

注：表中对比公司数据来源：同花顺。
（2）盈利能力指标：ROE/COE
华联集团主要从事房地产开发与经营业务，公司收益波动幅度较大，而P/B相对估值时，P/B的合理差异主要源于净资产收益率差异和公司股权成本差异，净资产收益率超越股权成本越多（“ROE/COE”值高），估值溢价(P/B)便越高，因此本次把 ROE/COE作为盈利能力的一项重要指标来进行分析比较。
①ROE的确定：
||||||
|-|-|-|-|-|
|可比公司名称|2017ROE|2016ROE|2015ROE|三年平均ROE|
|深振业A|14.47%|15.56%|9.49%|13.17%|
|天健集团|9.20%|7.10%|6.37%|7.56%|
|光大嘉宝|10.03%|5.79%|8.72%|8.18%|
|天地源|8.34%|8.05%|7.67%|8.02%|
|珠江实业|12.41%|12.92%|12.46%|12.60%|
|华联集团|10.85%|15.46%|7.04%|11.12%|

注：表中对比公司数据来源：同花顺。
②COE的确定
COE采用CAPM模型计算，公式如下：
COE＝Rf+β×Rpm+Rsp
Rf：无风险收益率；
β：权益系统风险系数；
Rpm：市场风险溢价；
Rsp：企业特有风险调整系数
华联集团及可比上市公司的COE计算结果如下表：
||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
|证券代码|可比公司名称|无风险收益率|市场溢价|Beta|Rsp|COE|
|000006.SZ|深振业A|3.98%|6.94%|0.9807|2.00%|12.78%|
|000090.SZ|天健集团|3.98%|6.94%|0.9194|2.00%|12.36%|
|600622.SH|光大嘉宝|3.98%|6.94%|1.0951|2.00%|13.58%|
|600665.SH|天地源|3.98%|6.94%|0.6740|2.00%|10.65%|
|600684.SH|珠江实业|3.98%|6.94%|0.8249|2.00%|11.70%|
||华联集团|3.98%|6.94%|0.8988|2.00%|12.21%|

A、无风险利率的估计
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深圳市纺织（集团）股份有限公司拟股权转让所涉及的华联发展集团有限公司2.8694%的股东权益市场价值·资产评估说明据同花顺查询的中国固定国债收益率曲线显示，于评估基准日，10年期的国债到期收益率为3.9754%，故选用3.98%为无风险报酬率Rf。
B、市场风险溢价的估计
"市场风险溢价
按照国际资本市场理论的研究，对资本市场风险溢价的测算通常采用美国成熟市场的风险溢价进行调整确定，计算公式为：
中国市场风险溢价=美国股票市场风险溢价+中国股票市场违约贴息
a.美国股票市场风险溢价
美国股票市场风险溢价=美国股票市场收益率-美国无风险收益率
美国市场收益率选取标普 500指数进行测算，标普 500指数数据来源于雅虎财经http://finance.yahoo.com/；美国无风险收益率以美国 10年期国债到期收益率表示，数据来源于Wind资讯终端全球宏观数据板块。
b.中国股票市场违约贴息
根据国际权威评级机构穆迪投资者服务公司公布的中国债务评级及对风险补偿的相关研究测算，得到中国股票市场违约贴息。
在美国股票市场风险溢价和中国股票市场违约贴息数据的基础上，计算得到中国市场风险溢价6.94%。
C、个别风险调整系数或特定风险调整系数的估计
「华联集团」是非上市公司，我们通过计算已上市的参照企业的平均风险在消除了资本结构的差异后来衡量机场运输公司的风险，这还需分析「华联集团」相比参照公司所具有的特有风险以确定企业特有风险补偿率。综合考虑，特定风险调整系数取2%。
③可比公司及目标公司ROE/COE的确定
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深圳市纺织（集团）股份有限公司拟股权转让所涉及的华联发展集团有限公司2.8694%的股东权益市场价值·资产评估说明根据上述计算得出的目标公司及可比公司ROE及COE，二者相除后计算结果如下：
|||
|-|-|
|公司名称|ROE/COE|
|深振业A|103.04%|
|天健集团|61.16%|
|光大嘉宝|60.25%|
|天地源|75.28%|
|珠江实业|107.69%|
|华联集团|91.04%|

通过上述「华联集团」与四家可比公司 ROE/COE指标看出，「华联集团」的 ROE/COE比天健集团、光大嘉宝、天地源要强，即意味着，「华联集团」在净资产收益率超越股权成本越多（“ROE/COE”值高），其估值溢价(PB)也越高。
3、风险管理能力比较
此次市场比较法评估将“净资产/负债、资产负债率”作为一项价值调整因素，风险控制指标值越高，认为公司综合性风险控制越好，公司的盈利能力持续性、稳定性越好，业务扩张能力越强。目标公司和可比公司以净资产/负债、资产负债率为核心的风险控制指标计算结果如下：
|||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|
|项目|内容|深振业A|天健集团|光大嘉宝|天地源|珠江实业|华联集团|
|风险管理能力|净资产/负债(%)|76.79%|34.31%|82.11%|16.63%|39.59%|101.30%|
||资产负债率(%)|56.56%|74.45%|121.79%|85.74%|71.64%|49.68%|

注：表中对比公司数据通过“同花顺”取得各对比公司相关数据后，计算得出。
「华联集团」比较重视风险管理，有较好的风险管理能力。
4、业务创新能力比较
创新能力是房地产开发与经营业务类公司持续发展的核心。此次市场比较法评估将“本次房地产业务开展情况、新技术应用情况”作为一项价值调整因素。因「华联集团」与可比公司规模相当，业务创新能力基本相当。
|||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|
|项目|内容|深振业A|天健集团|光大嘉宝|天地源|珠江实业|华联集团|
|创新能力|房地产业务开展情况|一般|一般|一般|一般|一般|一般|
||新技术应用情况|一般|一般|一般|一般|一般|一般|

（四）对乘数的选择和定义
市场比较法常用的价值比率有市盈率（P/E）、市净率（P/B）、市销率（P/S）和企业倍数（EV/EBITDA），由于本次评估的是房地产开发与经营业务类公司，其收入和盈利与资本市场的关联度较强，由于国内资本市场的波动性较大，导致房地产开发与经营业务类公司的收入和盈利也波动较大，而市盈率（P/E）和市销率（P/S）通常适用于盈利或营收相对稳定，波动性较小的行业，因此本次不适宜采用市盈率（P/E）和市销率（P/S）；同时房地产开发与经营业务类公司折旧摊销等非付现成本比例较小，也不适宜采用企业倍数（EV/EBITDA），采用市净率（P/B），是公司的主流估值方法，因此本次价值比率选用市净
率（P/B）。
评估公式为：
目标公司股权价值=目标公司总股本×目标公司P/B×目标公司每股账面净资产
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深圳市纺织（集团）股份有限公司拟股权转让所涉及的华联发展集团有限公司2.8694%的股东权益市场价值·资产评估说明其中：目标公司P/B=修正后可比公司P/B的加权平均值
=可比公司P/B×可比公司P/B修正系数×权重
可比公司P/B修正系数=Π影响因素Ai的调整系数
影响因素Ai的调整系数=目标公司系数/可比公司系数
（五）目标公司与可比公司市净率（P/B）修正系数的确定
1、修正因素的确定
根据前述对目标公司即华联集团和可比公司的比较分析，如下表：
|||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|
|项目||深振业A|天健集团|光大嘉宝|天地源|珠江实业|华联集团|
|资产管理规模|总资产（万元）|1,313,993.13|2,579,268.48|1,345,037.59|2,157,261.54|1,364,367.77|1,470,098.32|
||归属于母公司净资产（万元）|570,735.90|658,874.39|606,433.16|307,649.40|386,922.69|551,261.42|
||净资本（万元）|556,777.49|654,077.04|543,923.08|304,555.52|289,802.68|339,174.51|
||注册资本（万元）|134,999.50|143,734.26|115,360.42|86,412.25|85,346.07|9,061.00|
|盈利能力|营业收入（亿）|295,945.02|674,959.36|308,330.66|395,470.91|423,985.41|547,506.84|
||归属于母公司的净利润（亿）|80,563.64|60,162.12|54,535.79|25,408.11|35,978.32|23,879.85|
||ROE/COE|103.04%|61.16%|60.25%|75.28%|107.69%|91.04%|
||3年平均净资产收益率|13.17%|7.56%|8.18%|8.02%|12.60%|11.12%|
||总资产收益率|6.24%|2.32%|5.04%|1.16%|3.85%|2.13%|
|风险管理能力|净资产/负债(%)|76.79%|34.31%|82.11%|16.63%|39.59%|101.30%|
||资产负债率(%)|56.56%|74.45%|121.79%|85.74%|71.64%|49.68%|
|创新能力|房地产业务开展情况|一般|一般|一般|一般|一般|一般|
||新技术应用情况|一般|一般|一般|一般|一般|一般|

2、调整系数的确定
目标公司作为比较基准和调整目标，因此将目标公司即「华联集团」各指标系数均设为100，可比公司各指标系数与目标证券公司比较后确定，低于目标公司指标系数的则调整系数小于100，高于目标公司指标系数的则调整系数大于100。
根据上述对调整因素的描述及调整系数确定的方法，各影响因素调整系数详见下表：
|||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|
|项目||深振业A|天健集团|光大嘉宝|天地源|珠江实业|华联集团|
|资产管理规模|总资产|118|121|116|112|112|100|
||归属于母公司净资产|||||||
||净资本|||||||
||注册资本|||||||
|盈利能力|营业收入（亿|109|106|107|104|106|100|
||归属于母公司的净利润（亿）|||||||
||ROE/COE|||||||
||多年平均净资产收益率|||||||
||总资产收益率|||||||
|风险管理能力|净资产/负债|102|102|103|102|102|100|
||资产负债率|||||||

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深圳市纺织（集团）股份有限公司拟股权转让所涉及的华联发展集团有限公司2.8694%的股东权益市场价值·资产评估说明
|||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|
|项目||深振业A|天健集团|光大嘉宝|天地源|珠江实业|华联集团|
|创新能力|房地产业务开展情况|100|100|100|100|100|100|
||新技术应用情况|||||||

3、修正系数调整表
根据已确定的调整系数，则PB系数调整表如下：
|||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|
|项目||占比|深振业A|天健集团|光大嘉宝|天地源|珠江实业|
|资产管理规模|总资产|30%|100/118|100/121|100/116|100/112|100/112|
||归属于母公司净资产|||||||
||净资本|||||||
||注册资本|||||||
|盈利能力|营业收入（亿|35%|100/109|100/106|100/107|100/104|100/106|
||归属于母公司的净利润（亿）|||||||
||ROE/COE|||||||
||多年平均净资产收益率|||||||
||总资产收益率|||||||
|风险管理能力|净资产/负债(%)|25%|100/102|100/102|100/103|100/102|100/102|
||资产负债率(%)|||||||
|创新能力|房地产业务开展情况|10%|100/100|100/100|100/100|100/100|100/100|
||新技术应用情况|||||||
|修正系数||100%|92.04%|92.32%|92.84%|94.95%|94.31%|

资产管理规模：资产管理规模被赋予的权重为30%。
盈利能力：盈利能力是反映企业价值的核心方面，因此其被赋予的权重为35%。
风险管理能力：风险管理能力是关系到房地产公司合法合规合理运行的重要能力，因此其被赋予的权重为25%。
创新能力：创新能力是涉及房地产公司未来利润增长点及优势发展的重要能力，因此其被赋予的权重为10%。
4、分析基准日可比上市公司P/B的确定
可比公司PB根据可比上市证券公司近几年年末收盘价、流动股合计数、每股净资产、限售股合计数、少数股东权益和年末账面净资产确定，用公式表示如下：
可比公司PB=全部股权价值/账面净资产
可比公司PB如下所示:
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|可比公司|2017年|2016年|2015年|二年平均|备注|
|深振业A|2.05|2.04|2.53|2.05|2015年牛市，波动太大，剔除2015年|
|天健集团|1.55|1.55|1.89|1.55|2015年牛市，波动太大，剔除2015年|
|光大嘉宝|2.57|1.85|2.88|2.21|2015年牛市，波动太大，剔除2015年|
|天地源|1.22|1.62|2.48|1.42|2015年牛市，波动太大，剔除2015年|
|珠江实业|1.55|2.32|3.55|1.93|2015年牛市，波动太大，剔除2015年|

5、目标公司市净率（PB）的确定
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深圳市纺织（集团）股份有限公司拟股权转让所涉及的华联发展集团有限公司2.8694%的股东权益市场价值·资产评估说明本次分析对五家可比公司按照一定权重加权后取加权平均值作为目标公司的P/B。计算结果如下表：
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|项目|深振业A|天健集团|光大嘉宝|天地源|珠江实业|
|可比公司PB|2.05|1.55|2.21|1.42|1.93|
|修正系数|92.04%|92.32%|92.84%|94.95%|94.31%|
|修正后P/B|1.89|1.43|2.05|1.35|1.82|
|权重|0.20|0.20|0.20|0.20|0.20|
|权重调整后P/B|0.38|0.29|0.41|0.27|0.36|
|目标公司加权平均P/B|1.71|||||

6、缺少流动性折扣的确定
因为本次选用的可比公司均为上市公司，其股份具有很强的流动性，而华联发展集团有限公司为非上市公司，因此需考虑缺乏流动性折扣。市场流动性折扣(DLOM)是相对于流动性较强的投资，流动性受损程度的量化。一定程度或一定比例的市场流动性折扣应该从该权益价值中扣除，以此反映市场流动性的缺失。借鉴国际上定量研究市场流动性折扣的方式，本次评估结合国内实际情况采用非上市公司并购市盈率与上市公司市盈率比较估算缺少流通折扣。
根据wind资讯、CVSource公布的非上市公司并购市盈率与上市公司市盈率比较估算的房地产行业缺少流通折扣率为32.10%。
7、缺少控制折扣的确定
由于本次可比上市公司计算 P/EV时，直接采用前三年的加权平均价，该类交易一般代表小股权交易，而根据本次分析目的，本次分析对象代表的是小股权，因此需要对上市公司比较法计算出的结果进行缺少控制折扣率调整。
本次缺少控制折扣率直接采用CVSource统计的缺少控制平均折扣率13.08%。
|||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|
|序号|年份|少数股权交易||控股权交易||控股权溢价率|缺少控制折扣率|
|||并购案例数量|市盈率（P/E）|并购案例数量|市盈率（P/E）|||
|1|2017|527|15.47|547|18.04|16.63%|14.26%|
|2|2016|471|19.91|452|21.85|9.77%|8.90%|
|3|2015|290|18.18|309|20.26|11.46%|10.28%|
|4|2014|444|16.31|421|18.35|12.55%|11.15%|
|5|2013|377|15.18|266|16.47|8.46%|7.80%|
|6|2012|456|13.16|266|14.80|12.49%|11.10%|
|7|2011|498|19.36|408|21.35|10.26%|9.31%|
|8|2010|461|16.67|346|18.54|11.22%|10.09%|
|9|2009|470|13.82|251|17.32|25.37%|20.24%|
|10|2008|450|14.82|257|17.31|16.75%|14.34%|
|11|2007|408|15.81|244|20.23|27.91%|21.82%|
|12|2006|130|15.01|83|19.49|29.89%|23.01%|
|13|2005以及以前|231|17.73|119|19.22|8.40%|7.75%|
|14|合计/平均值|5213|16.26|3969|18.87|15.04%|13.08%|

数据来源：CVSource
（五）计算企业2.8694%的股权权益权益价值
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深圳市纺织（集团）股份有限公司拟股权转让所涉及的华联发展集团有限公司2.8694%的股东权益市场价值·资产评估说明根据市净率计算企业2.8694%的股权权益权益价值。
根据上述各过程所得到的评估参数，按照评估对象基准日归属于母公司所有者的净资产及市净率PB估算得出企业2.8694%的股权权益权益评估结果：
华联发展集团有限公司基准日归属于母公司所有者的净资产为 365,286.86万元；根据上述过程确定的华联发展集团有限公司的市净率PB为1.71；缺少流动性折扣率为32.10%；
通过市场调查、行业研究成果以及参考历史年度市场案例来分析少数股权折价范围确定为7.80%-23.01%%。本次评估由于「深纺织」仅持有「华联集团」2.8694%的股权，根据「华联集团」的公司章程，对公司的业务、经营和财务管理工作，「深纺织」仅有进行监督，提出建议或质询，查阅股东会议记录和财务会计报告的权利，相应理事层、监理层、董事层等决策层均无「深纺织」的席位，故确定缺少控制折扣率22.71%。计算可得的2.8694%的股权权益权益价值E：
E=（归属于母公司所有者的净资产×市净率）×（1-缺少流动性折扣率）×（1-缺少控制平均折扣率）*股权比例
=365,286.86×1.71×（1-32.10%）×（1-22.71%）×2.8694%
= 9,406.20万元（取整）
三、市场法评估结果
采用市场法评估，评估对象的2.8694%的股权权益权益价值为9,406.20万元。
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深圳市纺织（集团）股份有限公司拟股权转让所涉及的华联发展集团有限公司2.8694%的股东权益市场价值·资产评估说明第五章评估结论及分析
我们认为，除评估报告所载明的特别事项说明外，在「华联集团」持续经营和本报告载明的评估目的、价值类型、评估基准和评估假设条件下，评估结果如下：
一、评估结论
(一)资产基础法结果
（1）.采用资产基础法评估的「华联集团」于评估基准日 2017年 12月 31日的评估结果如下：
总资产账面价值340,766.79万元，评估值904,485.97万元，评估增值563,719.18万元，增值率165.43%。总负债账面价值 175,801.23万元，评估值 216,883.87万元，评估增值41,082.64万元，增值率23.37%。净资产账面价值164,965.56万元，评估值687,602.10万元，评估增值522,636.54万元，增值率316.82%。具体评估结果如下表所示：
金额单位：人民币万元
||||
|-|-|-|
|项目|行号|账面值 评估值 评估增减 增减率BV MV ZV=值MV -BV ZV/BV|
|流动资产 1 208,775.74 210,773.94 1,998.20 0.96%非流动资产 2 131,991.05 693,712.03 561,720.98 425.58%资产总计 3 340,766.79 904,485.97 563,719.18 165.43%流动负债 4 68,738.11 68,738.11 - -非流动负债 5 107,063.12 148,145.76 41,082.64 38.37%负债总计 6 175,801.23 216,883.87 41,082.64 23.37%股东权益总计 7 164,965.56 687,602.10 522,636.54 316.82%股东2.8694%股权权益总计 8 4,733.52 19,730.05 14,996.53 316.82%|||

即：采用资产基础法评估深圳市纺织（集团）股份有限公司持有「华联集团」2.8694%的股东权益于评估基准日2017年12月31日的市场价值为：19,730.05万元。
（2）缺少控制权折扣率主要是根据股东对企业经营管理等因素进行分析评价后，根据委估历史年度缺少控制权折扣率的取值范围及调整系数而最终得出。计算公式
如下：a=m+(n-m）×r
式中：a--待估企业转让股权的少数股权折扣率；
m--缺少控制权折扣率的取值下限；
n--缺少控制权折扣率的取值上限；
r--缺少控制权折扣率的调整系数。
利用缺少控制权折扣率测算少数股东转让股权价值，即以历史年度统计的实际少数股权
折扣率为基础，按一定比例调整系数来确定。随着股权交易市场的发展，少数股权转让的折
价率大小已趋于一个规范的数值。根据上市公司统计数据得知历史年度缺少控制权折扣率，
具体如下：
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深圳市纺织（集团）股份有限公司拟股权转让所涉及的华联发展集团有限公司2.8694%的股东权益市场价值·资产评估说明注：数据来源并购案例来源-CVsource
历史年度股权交易缺少控制权折扣率在7.80%-23.01%，根据持股股东对企业的外部因素、内部因素及其他因素进行分析，确定各影响因素的取值及缺少控制权折扣率的调整系数。
缺少控制权折扣率调整系数测评结果见下表。
||||||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
|权重|考虑因素||权重|分 值|||指标取值(Yij)|Wij×Yij|各因素平均和|加权平均|
|||||80-100|30-80|0-30|||||
|0.1|外部因素|持股股东是否与企业所在同一行业|0.40|90|||90|36|90|值r98|
|||持股股东对投资企业的定位|0.50|90|||90|45|||
|||其他|0.10|90|||90|9|||
|0.8|内部因素|能否任命管理层、监事等|0.10|100|||100|10|100||
|||能否占有董事席位|0.20|100|||100|20|||
|||能否确定管理层人员工资待遇及奖金补贴|0.20|100|||100|20|||
|||能否影响经营策略与战略方针、改变经营方向|0.10|100|||100|10|||
|||能否决定收购、租赁或变卖企业资产|0.20|100|||100|20|||
|||能否选择服务商、供应商|0.10|100|||100|10|||
|||能否参与企业经营管理|0.10|100|||100|10|||
|0.1|其他因素|历史股权交易情况|0.80|90|||90|72|90||
|||股东数量|0.20|90|||90|18|||

外部因素：主要持股股东是否与企业所在同一行业、是否产生了协同效益、其他三个因素，本次评估委托方持有「华联集团」2.8694%的股权，委托方与被评估企业不属于同一行业，相互经营业务不重叠。委托方持有「华联集团」2.8694%的股权的行为为合理利用自有资金利益最大化考虑，并无其他战略或企业业务方面的考量，投资行为定位为财务投资。
如果股权持有单位与被投资单位经营范围相同则会对投资企业影响较大，采用打分法取值 0-30分之间；如果股权持有单位与被投资单位有部分经营范围重叠则对投资企业影响较一般，采用打分法取值30-80分，如果股权持有单位与被投资单位经营业务部重叠则对投资
企业影响小，采用打分法取值80-100分。对投资行为的定位分析，定位经营业务方向需要，
打分法取值 0-30分之间，定位模糊取值 30-80分之间，定位与主营业务无关（仅仅财务投
资）80-100分之间。其他考虑因素主要包括投资行为定位所产生的附加影响，包括借款能
力的提升或减少、知名度的提升或减少等，由于委托方持有「华联集团」2.8694%的股权仅
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深圳市纺织（集团）股份有限公司拟股权转让所涉及的华联发展集团有限公司2.8694%的股东权益市场价值·资产评估说明仅为合理利用自有资金利益最大化考虑，并无其他战略或企业业务方面的考量，本次对其他考虑因素参考上述两项因素综合分析。
工资待遇及奖金补贴、能否影响经营策略与战略方针、改变经营方向、能否决定收购、租赁或变卖企业资产、能否选择服务商、供应商、能否参与企业经营管理，本次评估由于「深纺织」仅持有「华联集团」2.8694%的股权且根据「华联集团」的公司章程，「深纺织」对「华联集团」的业务、经营和财务管理工作，「深纺织」仅有进行监督，提出建议或质询，查阅股东会议记录和财务会计报告的权利，相应理事层、监理层、董事层等决策层均无「深纺织」的席位，对「华联集团」的影响力可以忽略不计，故本次在打分上均选取100。
其他因素：历史股权交易情况、股东数量，根据企业实际情况综合打分并分析。
经逐项调整，确定各因素的调整系数，测评结果为，r＝98%
因此根据上述公式所得缺少控制权折扣率为：
a＝7.80%+(23.01%-7.80%)×98%=22.71%
（3）通过市场调查并考虑22.71%少数股权折价后的评估值为 15,249.36万元【19,730.05万元×（1-22.71%）】，金额大写为人民币壹亿伍仟贰佰肆拾玖万叁仟陆佰元整。
（二）评估结论分析
股东全部权益价值评估增值522,636.54万元，增值率为316.82%，主要增值原因如下：（1）流动资产评估值较账面值增值 1,998.20万元，增值率为0.96%，主要原因如下将其他应收款坏账准备评估为零。
（2）可供出售金融资产评估值较账面值减值6,608.90万元，减值率为9.91%，主要原因为以评估基准日前30个交易日的每日加权平均价格算术平均值为基础以及考虑了大宗交易的折扣率综合确定评估值。
（3）长期股权投资评估值较账面值增值 398,217.03万元，增值率为774.37%，主要原因为被投资企业评估增值。
（4）投资性房地产评估值较账面值增值 170,939.46万元，增值率为2529.45%，主要原因为房地产市场价格上涨。
（5）递延所得税资产评估值较账面值评估减值740.11万元，减值率为100.00%，减值原因系计提的坏账准备评估为零所致。
（6）长期待摊费用评估值较账面值评估减值 18.09万元，减值率为100.00%，减值原因系在投资性房地产评估中考虑，不重复评估。
（7）递延所得税负债评估值较账面值评估增值 41,082.64万元，增值率为239.37%，增值原因系可供出售金融资产评估减值相应递延所得税负债计入资本公积的可供出售金融资产公允价值变动调整和评估投资性房地产增值应计的递延所得税负债导致。
（二）市场法评估结果
采用市场法评估的「华联集团」的股东2.8694%股权权益于评估基准日2018年3月31
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深圳市纺织（集团）股份有限公司拟股权转让所涉及的华联发展集团有限公司2.8694%的股东权益市场价值·资产评估说明日的市场价值为9,406.20万元。
（三）评估结果的分析与确定
深圳市纺织（集团）股份有限公司持有「华联集团」的2.8694%的股东权益权益价值在评估基准日所表现的市场价值，采用资产基础法评估结果15,249.36万元，采用市场法评估结果9,406.20万元，两种评估方法确定的评估结果差异 5,843.16万元。
本次评估取得了「华联集团」评估明细申报表以及2015-2017年审计报告等评估数据及资料，资产基础法评估结果相对可以合理反映「华联集团」股东全部权益价值；而市场比较法计算过程中假设前提及专业判断较多，其评估结果难以准确反映股东全部权益价值，因此选定以资产基础法评估结果15,249.36万元作为「华联集团」的股东全部权益价值的最终评估结论。
「华联集团」股东2.8694%股权权益于评估基准日的评估值为：15,249.36万元，金额大写为人民币壹亿伍仟贰佰肆拾玖万叁仟陆佰元整。
评估结论使用有效期：通常情况下，评估结论的使用有效期自评估基准日 2017年 12月31日至2018年12月30日止。
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