房地产抵押估价报告
估价项目名称：永安市燕江东路 12号 1-5层的办公房地产抵押价值估价
估价委托人：福建省永安林业（集团）股份有限公司
房地产估价机构：福建华成房地产土地资产评估有限公司
注册房地产估价师：郑日顶（注册号：3520040154）
江美玉（注册号：3520040013）
估价报告出具日期： 2014年 8月 12日
估价报告编号：闽华成评报[2014]房字 1284号
永安市燕江东路12号1-5层的办公房地产抵押价值估价
估价报告摘要
闽华成评报[2014]房字1284号
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|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
|估价委托人|福建省永安林业（集团）股份有限公司|||产权人|||福建省永安林业（集团）股份有限公司|||
|项目名称|永安市燕江东路12号1-5层的办公房地产抵押价值估价|||||||||
|价值时点|2014年8月1日|||||||||
|估价目的|为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值|||||||||
|估价方法|成本法、收益法|||||||||
|权利证书|《房屋所有权证》：永房权证字第19999929号《国有土地使用证》：永国用(99)第20950号|||||||||
|估价对象|规划用途|办公|||土地分摊面积|||366.7㎡||
||建筑面积|1676.38㎡|||其中共有建筑面积|||/||
||建筑结构||混合（实为钢混）||建成年份|||约1989年||
||总楼层|5层|||估价项目所处楼层||||1-5层|
||土地使用权终止日期： 土地使用权类型：划拨|||||||||
|估价结果|市场价值|总价（元）||||6,279,900||||
|||单价（元/㎡）||||3,746.11||||
||估价师知悉的法定优先受偿款（元）||||0|||||
||土地出让金（元）||||670,100|||||
||抵押价值|总价（元）||||5,609,800||||
|||单价（元/㎡）||||3346.38||||
|其他事项说明|其中分摊的土地使用权估算价值1,005,200元，另若估价对象以估算价值进入市场进行交易买卖，估价对象应缴纳营业税及附加、印花税、交易手续费等交易税费，本次估价未扣除上述二次转让相关税金，提请报告使用者特别注意|||||||||
|估价人员|名字||||联系方式|||||
|报告撰写人|付福军||||0591-87679059|||||
|报告审核人|郑日顶||||0591-87679059|||||
|签字估价师|郑日顶、江美玉||||0591-87679059|||||

以上内容摘自房地产估价报告书，欲了解本估价项目的全面情况，应认真阅读房地产估价报告书全文。
福建华成房地产土地资产评估有限公司二○一四年八月十二日
永安市燕江东路12号1-5层的办公房地产抵押价值估价
目 录
致估价委托人函 ..................................................................... 1估价师声明 ......................................................................... 2估价假设和限制条件 ................................................................. 3估价结果报告 ....................................................................... 5一、估价委托人 ..................................................................... 5二、房地产估价机构 ................................................................. 5三、估价目的 ....................................................................... 5四、估价对象 ....................................................................... 5五、价值时点 ....................................................................... 8六、价值类型 ....................................................................... 8七、估价原则 ....................................................................... 8八、估价依据 ....................................................................... 9九、估价方法 ...................................................................... 10十、估价结果 ...................................................................... 11十一、注册房地产估价师............................................................. 11十二、估价人员 .................................................................... 11十三、实地查勘期 .................................................................. 11十四、估价作业期 .................................................................. 11估价技术报告 ...................................................................... 12一、估价对象描述和分析............................................................. 12二、市场背景描述与分析............................................................. 14三、最高最佳使用分析............................................................... 15四、估价方法的选用 ................................................................ 15五、估价测算过程 .................................................................. 17六、估价结果确定 .................................................................. 25七、变现能力分析 .................................................................. 26八、风险提示 ...................................................................... 27附 件 .......................................................................... 291、估价对象位置图 ................................................................. 292、估价对象实地查勘照片 ............................................................ 293、交易案例调查表 ................................................................. 294、估价对象相关权属证明复印件 ...................................................... 295、估价机构营业执照复印件 .......................................................... 296、估价机构房地产估价资质证书复印件 ................................................ 297、注册房地产估价师注册证书复印件 .................................................. 29
永安市燕江东路12号1-5层的办公房地产抵押价值估价
致估价委托人函
福建省永安林业（集团）股份有限公司：
贵公司委托我公司对位于永安市燕江东路 12号 1-5层办公用房及其房产相应分摊土地使用权的房地产现时市场价值进行估价，为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据。受贵公司的委托，注册房地产估价师郑日顶（注册号：3520040154）到场实地查勘了估价对象，根据贵方提供的《房屋所有权证》（永房权证字第19999929号）及《国有土地使用证》（永国用(99)第20950号），估价对象房屋所有权人、土地使用权人为福建省永安林业（集团）股份有限公司，地类用途为住宅、机关办公，建筑面积1676.38平方米，土地使用权性质为划拨，分摊土地使用权面积366.7平方米。
本公司估价人员依据国家及政府有关部门颁发的有关法律、法规和文件，以及贵公司提供的相关资料，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，采用市场价值类型，选用比较法进行估价，在满足本报告设定的估价假设和限制条件下确定估价对象于价值时点二○一四年八月一日的估价结果如下表：
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|估价结果|总价（元）|单价（元/㎡）|
|市场价值|人民币陆佰贰拾柒万玖仟玖佰元整（￥6,279,900）|3,746.11|
|估价师知悉的法定优先受偿款|0||
|土地出让金|人民币陆拾柒万零壹佰元整（￥670,100）||
|抵押价值|人民币伍佰陆拾万零玖仟捌佰元整（￥5,609,800）|3346.38|

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|房屋坐落|房屋所有权证号|土地使用权||||建筑结构|竣工年份|建筑面积(㎡)|市场价值(元/㎡)|土地出让金(元)|抵押价值(元)|分摊的土地使用权价值(元)|
|||证号|分摊土地面积(㎡)|使用权 类型|用途||||||||
|燕江东路12号|永房权证字第19999929号|永国用(99)第20950号|366.70|划拨|机关办公|钢混|1989|1676.38|6279900|670100|5609800|1005200|

与估价结果和使用估价报告有关的特别提示：估价结果内涵包括估价对象建筑物（不含室内二次装修）及其相应分摊的的土地使用权价值。
福建华成房地产土地资产评估有限公司
法人代表：郑日顶
二○一四年八月十二日
福建华成房地产土地资产评估有限公司 - 1 - 0591-87679059
永安市燕江东路12号1-5层的办公房地产抵押价值估价
估价师声明
我们郑重声明：
1、我们在本估价报告中陈述的事实，是真实的和准确的，没有虚假记载、误导性陈述和重大遗漏。
2、本估价报告中的分析、意见和结论，是我们独立、客观、公正的专业分析、意见、结论，但受到本估价报告中已说明的估价假设和限制条件的限制。
3、我们与本估价报告中的估价对象没有现实或潜在的利益，也与估价委托人及估价利害关系人没有利害关系。
4、注册房地产估价师对估价报告中的估价对象、估价委托人及估价利害关系人没有偏见。
5、我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》、《房地产估价基本术语标准》以及相关房地产估价专项标准进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。
6、注册房地产估价师郑日顶、估价员付福军于2014年8月1日已对本估价报告
中的估价对象进行了实地查勘。但估价师对估价对象的实地查勘，仅限于外观和目前维护管理状况，我们不承担对估价对象建筑结构质量进行调查的责任，也不承担对被遮盖、未暴露及难于接触到的部分进行检视的责任。
7、没有人对本估价报告提供重要专业帮助。
参加本次估价的中国注册房地产估价师：
郑日顶（注册号：3520040154） 江美玉（注册号：3520040013）
二○一四年八月十二日
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永安市燕江东路12号1-5层的办公房地产抵押价值估价
估价假设和限制条件
1、本次估价的一般假设
(1)价值时点时的房地产市场状况是公开、平等、自愿的交易市场。
(2)本报告中所依据的有关估价对象建筑面积和权益资料由估价委托人或估价当事人提供，本次估价对相关资料进行了核查，并假设相关资料是合法、真实、准确和完整的，估价对象无产权瑕疵，无司法机关、行政机关查封等禁止转让、抵押情形，房屋、土地使用权权属无纠纷为假设前提。
(3)本报告以工程无结构性损害等质量缺陷，设备设施符合相关标准，装修符合相关标准（无空气污染、放射性辐射等），可以安全使用为假设前提。
(4)本次估价以估价对象保持现状继续使用为前提，并假定估价对象在其房屋耐用年限和批准土地使用年限内能够正常持续使用。
2、本次估价的不确定事项假设
无。
3、本次估价的背离事实假设
(1)本报告估价对象室内已进行了二次装修，由于二手房转让中房屋买受人对若实现抵押权后房屋买受人对二次装修的偏好不一，大部分买受人都选择重新装修，故本报告估价结果含房屋及其所分摊的土地使用权价值，但不含房屋室内二次装修的价值。
4、本次估价的不相一致假设
(1)根据估价委托人提供的《委托估价声明函》，至价值时点，估价对象已设定抵押，但本估价报告是为金融机构对已抵押房地产市场价格变化监测的需要，掌握已抵押房地产价值变化情况提供参考，故本次估价不考虑估价对象已存在抵押等他项权利限制对估价结论的影响。
5、本次估价的依据不足假设
(1)根据估价委托人提供的《委托估价声明函》，至价值时点估价对象不存在担保及租赁等他项权利限制，故本次估价以估价对象无他项权利限制为前提。由于估价委托人告知没有存在其他法定优先受偿情况，受自身能力和客观条件的限制，估价师未发现本次估价报告内容已披露以外的法定优先受偿款。
(2)根据有关法规，以依法取得的国有土地上的房屋抵押的，该房屋占用范围内的
国有土地使用权同时抵押，因此本次估价结果含有估价对象相应的分摊土地使用权价
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永安市燕江东路12号1-5层的办公房地产抵押价值估价
值；另至估价时点估价对象的土地使用权类型尚为划拨，其土地收益归国家所有，本次估价以设定估价对象土地使用权类型为出让并已缴清全部土地出让金等相关土地税费、土地使用权年限符合国家有关规定为前提，故估价结果含有应补交的土地出让金计人民币陆拾柒万零壹佰元整（￥670,100），以上土地出让金根据永安市有关房地产转让税费的规定计算，实际补交金额应以土地主管部门确认数值为准。
(3)如果估价对象以估价结果进入市场进行交易买卖，估价对象应缴纳营业税及附加、印花税、交易手续费等交易税费，本次估价未扣除上述二次转让相关税金，故本估价结果为市场价值，同时提请报告使用者特别注意交易税费具体数额对本估价报告实现估价目的时的影响。
6、估价报告使用限制
(1)本次估价仅为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值，不作其他目的使用。
(2)按有关规定本估价报告自完成之日起一年内有效，随着时间推移，房地产市场状况和估价对象自身情况发生变化，估价对象的市场价值将发生相应变化，估价结果也需作相应调整。
(3)本次估价对象的估价结果，是反映估价对象在价值时点的公开市场上最可能实现的客观合理价格，没有考虑特殊的交易方式可能追加付出的价格等对估价价值的影响。如要短期强制处分估价对象，则应另行考虑强制处分时的市场情况和估价对象的快速变现能力，房地产拍卖费用约占拍卖成交价的3-5%。
(4)估价对象拟作为贷款抵押物，应由抵押权人负责审查、核准，本报告不做任何替代审查作用。
(5)本估价报告的使用者为估价委托人和相关金融机构，除国家法律、法规另有规定外，任何未经估价机构和估价委托人确认的机构或个人不能由于得到估价报告而成为估价报告使用者。
(6)未经估价方书面同意，任何单位或个人不得将本估价报告用于公开的文件、通告或报告中，亦不得以任何形式公开发表。
(7)本估价报告使用期限自报告出具之日起为壹年。
(8)本估价报告仅是在报告中说明的假设条件下对估价对象正常市场价格进行的合理估算，报告中对估价对象权属情况的披露不能作为对其权属确认的依据，估价对象权属界定以有权管理部门认定为准。
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永安市燕江东路12号1-5层的办公房地产抵押价值估价
估价结果报告
报告文号：闽华成评报[2014]房字1284号受福建省永安林业（集团）股份有限公司委托，本公司对永安市燕江东路12号1-5层办公用房及其房产相应分摊土地使用权的房地产现时市场价值进行估价。现将估价结果报告如下：
一、估价委托人
估价委托人姓名：福建省永安林业（集团）股份有限公司
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|-|
|注册号：350000100019266|
|住所：永安市燕江东路 819号|
|法定代表人姓名：吴景贤|
|公司类型：股份有限公司（上市）|

二、房地产估价机构
机构名称：福建华成房地产土地资产评估有限公司
法定代表人：郑日顶
住 所：福州市温泉公园路28号鼓楼社区服务中心大楼 12F
房地产价格估价资质等级：贰级
房地产价格估价资质证书编号：2013036
土地估价执业范围：全省范围内从事土地估价业务
土地估价中介机构注册号：B201435020
三、估价目的
为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。
四、估价对象
（一）估价对象及范围：
永安市燕江东路 12号 1-5层办公用房（建筑面积 1676.38㎡）及其房产相应分摊的土地使用权（土地使用权面积366.7㎡）。
（二）估价对象权益状况：
1、《房屋所有权证》记载内容
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永安市燕江东路12号1-5层的办公房地产抵押价值估价
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|《房屋所有权证》编号||永房权证字第19999929号||||
|房屋所有权人||福建省永安林业（集团）股份有限公司||||
|房屋坐落||燕江东路12号||||
|丘（地）号||空白|产别|股份制房产||
|设计用途||空白|建筑面积(㎡)|1676.38||
|房屋状况|幢号|房号|结构|房屋总层数|所在层数|
||/|/|混合|5|1-5|
|设定他项权利摘要||已设定抵押||||
|附记||/||||

2、《国有土地使用证》记载内容
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|《国有土地使用证》编号|永国用(99)第20950号|||
|土地使用权人|福建省永安林业（集团）股份有限公司|||
|座落|永安市燕江东路12号|||
|地号|<88><89><105><106>|图号|1-6-52-2|
|地类（用途）|住宅、机关办公|土地等级|叁级|
|使用权类型|国有|终止日期|长期|
|使用权面积|1900.79平方米|其中分摊面积|1900.79平方米|
|记事|估价对象分摊的土地使用权面积为366.70㎡|||

3、他项权利状况：估价对象至价值时点已设立抵押，本次抵押贷款之前，原有抵押关系必须注销；根据估价目的，本次估价假定其抵押权已注销，以估价对象未存在法定优先受偿权利为估价前提，故本报告设定其法定优先受偿款为零。
（三）估价对象实物状况：
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|1、土地实物状况描述与分析||
|名称|永安市燕江东路12号1-5层所属宗地|
|面积|366.7平方米|
|用途|地类用途及实际用途均为办公|
|形状|长方形，形状较规则|
|地形地势|坡度较小，地形平坦；地势较高，自然排水畅通，积水的可能性小|
|地质|地质条件较好，地基承载力较好，稳定性较强|
||小区红线内外基础设施达到“五通一平”（即：通上水、通下水、通路、通电、通讯及土地平整），基础配套水平较好|
|土地开发程度||
|2、建筑物实物状况描述与分析||
|名称|永安市燕江东路12号1-5层|
|规模|建筑面积1676.38㎡|
|建筑结构|五层钢混结构（产权登记为混合，该房屋实际为钢混结构）|
|层高|层高约3米|
|用途|规划用途与实际用途均为办公|

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永安市燕江东路12号1-5层的办公房地产抵押价值估价
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|楼宇建成年份||
||所在楼宇约建成于1989年，价值时点估价对象约6.5成新|
|及成新率||
|空间布局|整栋楼宇为板式布局，一层至五层均为办公|
|平面布置|布局合理，采光通风条件良好|
|外观|外墙为条砖饰面，铝合金窗|
||室内中档装修，内墙及顶棚为水泥漆饰面，地面为金刚木地板。水卫齐全，维|
|装饰装修||
||护保养较好。室内楼梯地面为大理石地板踏步，安装不锈钢钢管扶手|
|设施设备|宽带、水卫、电照、通讯、消防等设施设备齐全|
|维护状况|房屋及室内装饰使用、保养和维护状况良好|
||小区绿化覆盖率一般，景观环境较好，道路条件较好，各项生活配套设施较齐|
|其他||
||全。估价对象所属楼宇为条状楼房，外观较新，结构完好，采光通风良好|

（四）估价对象区位状况：
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|-|-|-|
|1、位置状况|||
|⑴|坐落|永安市燕江东路12号1-5层|
|⑵|四至（方位）|东临分司右路、北临燕江东路、西.南邻小区道路|
|⑶|距离|毗邻三明市第二医院|
|⑷|临街状况|位于燕江东路以南、分司右路以西|
|⑸|朝向|南北朝向|
|⑹|层次|自然层第一至五层|
|||根据《永安市人民政府关于公布永安市城区2011年基准地价的通知》[永|
|⑺|其他||
|||政文（2013）65号]划分，属永安市城区三级地段|
|||估价对象临近三明市第二医院，周边有永利城市广场、永乐家园等住宅|
|⑻|商业繁华程度|小区，附近有农业银行、开泰百货、红太阳幼儿园等商业网点，人流量、|
|||车流量较大，繁华度较高|
|2、交通状况|||
|||估价对象附近路网较密集，邻近燕江东路、分司右路等城市主次干道，|
|⑴|道路状况||
|||道路状况良好，道路通达度较高|
|||出入可用私家车、自行车、公交车、出租车、电动车、摩托车等；距离|
||出入可利用交||
|⑵||公交车站较近，公交线路较多，有1、2、15、17路等公交线路，出租车|
||通工具||
|||过往频率较高，交通便捷|
|⑶|交通管制情况|无特殊交通管制|
|||估价对象所属小区车位较少，小区周边有公共停车场地，停车方便程度|
|⑷|停车方便度||
|||一般|
|3、外部配套设施状况|||
|||宗地红线外已达五通（即：通上水、通下水、通路、通电、通讯），周|
|⑴|基础设施|边区域日常水、电供应保证率高，邮电通信、管道煤气、环卫等各项基|
|||础设施完善|

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||||
|-|-|-|
|||附近有农业银行、邮政储蓄银行等银行网点，三明市第二医院、光明医|
|⑵|公共服务设施||
|||院、开泰百货、红太阳幼儿园等公共配套设施较齐全|
|4、周围环境状况|||
|||周边道路较清洁，绿化覆盖率较好，周边无水、大气等污染源，空气质|
|⑴|自然环境||
|||量较好|
|⑵|人文环境|周边居住的居民素质良好、声誉较好，治安状况良好|
|⑶|景观|周边环境绿化面积覆盖率高，环境景观良好|
|||估价对象位于永安市城区，周边各类配套设施的已基本完善，较长时间|
|5、区位状况优劣分析|||
|||内区位状况较为稳定|

五、价值时点
本报告的价值时点为二○一四年八月一日，该价值时点是由房地产估价师与委托人根据本项目的具体情况及实地查勘日确定。
六、价值类型
本次估价的价值类型是市场价值。
市场价值，是估价对象经适当营销后，由熟悉情况、谨慎行事且不受强迫的交易双方，以公平交易方式在价值时点自愿进行交易的金额。
抵押价值为估价对象假定未设立法定优先受偿权下的价值减去注册房地产估价师知悉的法定优先受偿款后的价值。
抵押净值为抵押价值减去预期实现抵押权的费用和税金后的价值。
价值内涵是在价值时点且满足本次估价的假设和限制条件下，估价对象价值为房地价值，包括建筑物（不含室内二次装修）、及其占用范围内的土地的价值，扣除了预期实现抵押权的卖方税费，未考虑房屋租赁、抵押以及相应的债权、债务等因素的影响。
七、估价原则
本估价报告在遵循独立、客观、公正的基本原则下，结合估价目的对估价对象进行估价。具体依据如下估价原则：
（一）独立、客观、公正原则：要求站在中立的立场上，实事求是、公平正直地评估出对各方估价利害关系人均是公平合理的价值或价格的原则。
（二）合法原则：要求估价结果是在依法判定的估价对象状况下的价值或价格的原则。
（三）价值时点原则：要求估价结果是在根据估价目的确定的某一特定时间的价值
或价格的原则。
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（四）替代原则：要求估价结果与估价对象的类似房地产在同等条件下的价值或价格偏差在合理范围内的原则。
（五）最高最佳利用原则：要求估价结果是在估价对象最高最佳利用状况下的价值或价格的原则。最高最佳利用：房地产在法律上允许、技术上可能、财务上可行并使价值最大的合理、可能的利用，包括最佳的用途、规模、档次等。
（六）谨慎原则：要求在影响估价对象价值或价格的因素存在不确定性的情况下对其作出判断时，应充分考虑其导致估价对象价值或价格偏低的一面，慎重考虑其导致估价对象价值或价格偏高一面的原则。
八、估价依据
本次估价的依据主要内容如下：
（一）本次估价行为依据：《房地产估价委托合同》；
（二）本次估价的法律法规依据：
1、《中华人民共和国城市房地产管理法》(2007年8月30日修正)；
2、《中华人民共和国土地管理法》（1989年8月28日修正）；
3、《中华人民共和国城乡规划法》（2007年中华人民共和国主席令第74号）；
4、《中华人民共和国担保法》（1995年中华人民共和国主席令第50号）；
5、《中华人民共和国物权法》（2007年中华人民共和国主席令第 62号）；
6、《城市房地产抵押管理办法》；
7、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》；
8、《房地产估价机构管理办法》（2013年10月16日修正）
9、《房地产抵押估价指导意见》（建住房[2006]8号文）；
10、《永安市人民政府关于公布永安市城区2011年基准地价的通知》[永政文（2013）65号]。
（三）本次估价的估价标准依据：
1、《房地产估价规范》（中华人民共和国国家标准GB/T50291－1999）；
2、《房地产估价基本术语规范》(中华人民共和国国家标准GB/T50899-2013)；
3、《城镇土地估价规程》(中华人民共和国国家标准GB/T18508-2001)。
（四）本次估价的权属依据：
1、《房屋所有权证》：永房权证字第19999929号；
2、《国有土地使用证》：永国用(99)第20950号。
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（五）本次估价的其他依据：
1、估价人员实地查勘所得的资料；
2、估价委托人提供的其他有关资料；
3、估价机构和估价人员所掌握的近期房地产交易资料及技术参数等相关信息资料。
九、估价方法
根据《房地产估价规范》，房地产估价方法包括比较法、收益法、成本法、假设开发法。比较法适用于同类房地产交易实例较多的估价；收益法适用于有收益或有潜在收益的房地产估价；成本法适用于无市场依据或市场依据不充分而不宜采用比较法、收益法、假设开发法进行估价的情况下的房地产估价；假设开发法适用于具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价。
在实地勘察和对邻近地区房地产的市场调查之后，通过分析有关资料，根据估价对象的特点和实际情况，考虑到类似于估价对象的房地产交易实例较少，故不宜采用市场法进行评估，考虑到估价对象为营业性房地产，周围有较多的租金案例，故采用收益法可以较好地体现公开的市场价值，因此，选取收益法作为本次估价的基本方法。同时在办公楼房地产构成要素资产的单项评估遵循贡献原则的前提下，除收益法外，成本法也具有评估合理性的一面，能够保守地测算估价对象的现有价值。
所谓收益法是预测估价对象的未来收益，利用报酬率或资本化率、收益乘数将未来收益转换为价值得到估价对象价值或价格的方法。
A
1gn
V= 1 
Rg

1R

其中：V—房地产价格
A—房地产年净收益
R—房地产资本化率
g—净收益逐年递增的比率
n—房地产收益期
所谓成本法是假定存在一个潜在的购买者，重置一宗与估价对象可以产生同等效用的房地产所需投入合理费用。即是一种以建造房地产所需耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的资金利息和计划利润，并扣除相应的折旧来确定房地产的估价方法。
基本公式=土地取得费+开发成本+建设单位管理费+投资利息+开发利润+销售税费-
建筑物折旧。
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永安市燕江东路12号1-5层的办公房地产抵押价值估价
十、估价结果
本估价机构根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，采用市场价值类型，选用比较法，在满足本报告设定的估价假设和限制条件下并结合估价对象实际情况最终确定估价对象于价值时点二○一四年八月一日的估价结果如下表：
||||
|-|-|-|
|估价结果|总价（元）|单价（元/㎡）|
|市场价值|人民币陆佰贰拾柒万玖仟玖佰元整（￥6,279,900）|3,746.11|
|估价师知悉的法定优先受偿款|0||
|土地出让金|人民币陆拾柒万零壹佰元整（￥670,100）||
|抵押价值|人民币伍佰陆拾万零玖仟捌佰元整（￥5,609,800）|3346.38|

||||||||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
|房屋坐落|房屋所有权证号|土地使用权||||建筑结构|竣工年份|建筑面积(㎡)|市场价值(元/㎡)|土地出让金(元)|抵押价值(元)|分摊的土地使用权价值(元)|
|||证号|分摊土地面积(㎡)|使用权 类型|用途||||||||
|燕江东路12号|永房权证字第19999929号|永国用(99)第20950号|366.70|划拨|机关办公|钢混|1989|1676.38|6279900|670100|5609800|1005200|

与估价结果和使用估价报告有关的特别提示：估价结果内涵包括估价对象建筑物（不含室内二次装修）及其相应分摊的的土地使用权价值。
十一、注册房地产估价师
郑日顶（注册号：3520040154） 江美玉（注册号：3520040013）十二、估价人员：付福军
十三、实地查勘期：2014年8月1日。
十四、估价作业期
2014年8月1日至2014年8月12日。
估价机构：福建华成房地产土地资产评估有限公司
法定代表人：郑日顶
二○一四年八月十二日
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估价技术报告
一、估价对象描述和分析
（一）区位状况描述和分析：
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|-|-|-|
|1、位置状况|||
|⑴|坐落|永安市燕江东路12号1-5层|
|⑵|四至（方位）|东临分司右路、北临燕江东路、西.南邻小区道路|
|⑶|距离|毗邻三明市第二医院|
|⑷|临街状况|位于燕江东路以南、分司右路以西|
|⑸|朝向|南北朝向|
|⑹|层次|自然层第一至五层|
|⑺|其他|根据《永安市人民政府关于公布永安市城区2011年基准地价的通知》[永政文（2013）65号]划分，属永安市城区三级地段|
|⑻|商业繁华程度|估价对象临近三明市第二医院，周边有永利城市广场、永乐家园等住宅小区，附近有农业银行、开泰百货、红太阳幼儿园等商业网点，人流量、车流量较大，繁华度较高|
|2、交通状况|||
|⑴|道路状况|估价对象附近路网较密集，邻近燕江东路、分司右路等城市主次干道，道路状况良好，道路通达度较高|
|⑵|出入可利用交通工具|出入可用私家车、自行车、公交车、出租车、电动车、摩托车等；距离公交车站较近，公交线路较多，有1、2、15、17路等公交线路，出租车过往频率较高，交通便捷|
|⑶|交通管制情况|无特殊交通管制|
|⑷|停车方便度|估价对象所属小区车位较少，小区周边有公共停车场地，停车方便程度一般|
|3、外部配套设施状况|||
|⑴|基础设施|宗地红线外已达五通（即：通上水、通下水、通路、通电、通讯），周边区域日常水、电供应保证率高，邮电通信、管道煤气、环卫等各项基础设施完善|
|⑵|公共服务设施|附近有农业银行、邮政储蓄银行等银行网点，三明市第二医院、光明医院、开泰百货、红太阳幼儿园等公共配套设施较齐全|
|4、周围环境状况|||
|⑴|自然环境|周边道路较清洁，绿化覆盖率较好，周边无水、大气等污染源，空气质量较好|

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|-|-|-|
|⑵|人文环境|周边居住的居民素质良好、声誉较好，治安状况良好|
|⑶|景观|周边环境绿化面积覆盖率高，环境景观良好|
|5、区位状况优劣分析||估价对象位于永安市城区，周边各类配套设施的已基本完善，较长时间内区位状况较为稳定|

（二）实物状况描述与分析
|||
|-|-|
|1、土地实物状况描述与分析||
|名称|永安市燕江东路12号1-5层所属宗地|
|面积|366.7平方米|
|用途|地类用途及实际用途均为办公|
|形状|长方形，形状较规则|
|地形地势|坡度较小，地形平坦；地势较高，自然排水畅通，积水的可能性小|
|地质|地质条件较好，地基承载力较好，稳定性较强|
|土地开发程度|小区红线内外基础设施达到“五通一平”（即：通上水、通下水、通路、通电、通讯及土地平整），基础配套水平较好|
|2、建筑物实物状况描述与分析||
|名称|永安市燕江东路12号1-5层|
|规模|建筑面积1676.38㎡|
|建筑结构|五层钢混结构（产权登记为混合，该房屋实际为钢混结构）|
|层高|层高约3米|
|用途|规划用途与实际用途均为办公|
|楼宇建成年份及成新率|所在楼宇约建成于1989年，价值时点估价对象约6.5成新|
|空间布局|整栋楼宇为板式布局，一层至五层均为办公|
|平面布置|布局合理，采光通风条件良好|
|外观|外墙为条砖饰面，铝合金窗|
|装饰装修|室内中档装修，内墙及顶棚为水泥漆饰面，地面为金刚木地板。水卫齐全，维护保养较好。室内楼梯地面为大理石地板踏步，安装不锈钢钢管扶手|
|设施设备|宽带、水卫、电照、通讯、消防等设施设备齐全|
|维护状况|房屋及室内装饰使用、保养和维护状况良好|
|其他|小区绿化覆盖率一般，景观环境较好，道路条件较好，各项生活配套设施较齐全。估价对象所属楼宇为条状楼房，外观较新，结构完好，采光通风良好|

（三）权益状况描述与分析
1、《房屋所有权证》记载内容
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|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|《房屋所有权证》编号||永房权证字第19999929号||||
|房屋所有权人||福建省永安林业（集团）股份有限公司||||
|房屋坐落||燕江东路12号||||
|丘（地）号||空白|产别|股份制房产||
|设计用途||空白|建筑面积(㎡)|1676.38||
|房屋状况|幢号|房号|结构|房屋总层数|所在层数|
||/|/|混合|5|1-5|
|设定他项权利摘要||已设定抵押||||
|附记||/||||

2、《国有土地使用证》记载内容
|||||
|-|-|-|-|
|《国有土地使用证》编号|永国用(99)第20950号|||
|土地使用权人|福建省永安林业（集团）股份有限公司|||
|座落|永安市燕江东路12号|||
|地号|<88><89><105><106>|图号|1-6-52-2|
|地类（用途）|住宅、机关办公|土地等级|叁级|
|使用权类型|国有|终止日期|长期|
|使用权面积|1900.79平方米|其中分摊面积|1900.79平方米|
|记事|估价对象分摊的土地使用权面积为366.70㎡|||

3、他项权利状况：估价对象至价值时点已设立抵押，本次抵押贷款之前，原有抵押关系必须注销；根据估价目的，本次估价假定其抵押权已注销，以估价对象未存在法定优先受偿权利为估价前提，故本报告设定其法定优先受偿款为零。
至价值时点，估价对象已合法取得相关权属证明，目前用途符合法律规定，属于法律法规规定可以抵押的财产。本次估价对象设定无抵押或他项权利设定，抵押、租赁、共有权、查封或有负债等情况会对房地产价值产生影响，本次估价是设定抵押权、租赁权等解除条件下的完整产权状态下的房地产价值。
二、市场背景描述与分析
（一）国家及本地宏观经济政策因素分析
2013年，国五条出台以及金融信贷方面的松动将为购房者尤其是刚需购房者减轻购房负担。而近期较为火热的房产税扩大试点，将较大可能向全国铺开，然而中短期内房产税对市场的影响是形式重于意义，对购房客户特别是刚需客群影响有限。
（二）本地整体房地产形势分析
2013年的楼市呈现三大特点：一是商品房销售增长很快，全年新建商品房销售面积预计达到13亿平方米，同比增长20%左右，商品房销售额的增速预计为30%左右，不仅如此，40个重点城市今年前三季度二手住房交易面积同比增长了83.4%；二是楼市分
化格局更加明显，到 11月份，北上广深 4个一线城市房价同比涨幅均超过20%，70个
大中城市平均房价上涨不到10%，如果把全国657个城市的房价平均计算，估计同比上
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涨还不到5%，还有一些城市的房价是下跌的，一二线城市和三四线城市之间，以及三四线城市之间的楼市需求、库存、价格、销售都有更明显的分化；三是开发企业资金状况良好，房地产开发企业的投资额、销售额和资金到位额三大指标显示，目前开发企业资金状况整体处于近几年来情况较好的时期，尤其是大企业资金到位情况特别好。2014年房地产市场预计比去年平稳，虽然市场分化格局将延续，但差异会缩小。宏观的货币环境、地方的政策动向都是值得关注的影响因素。
（三）本地本类房地产状况分析
总体上看，永安市房地产的发展是理性的、有序的、稳定的、健康的，同时当前永安市房地产市场趋势相对稳定，房地产价格将在今后的一段时间内将会保持相对平衡。
三、最高最佳使用分析
最高最佳使用是指在法律上许可、技术上可能、经济上可行的前提下，能使估价对象的价值达到最大化的一种最合理使用方式。通常有以下四种使用方式可供选择：（1）保持现状利用；
（2）装修改造利用；
（3）改变用途利用；
（4）重新开发利用。
通过考察分析，我们认为估价对象保持现状利用，即继续用作办公为其最高最佳使用方式。这是因为：
1、估价对象权证限制用途为办公，符合法律上许可前提；
2、估价对象按办公用途设计，空间布局适用，与外部环境协调，符合办公技术标准；
3、估价对象按目前用途利用，能产生最高经济收益，经济上可行。
四、估价方法的选用
估价方法通常有比较法、收益法、成本法、假设开发法等估价方法。比较法适用于同类房地产交易实例较多的估价；收益法适用于有收益或有潜在收益的房地产估价；成本法适用于无市场依据或市场依据不充分而不宜采用比较法、收益法、假设开发法进行估价的情况下的房地产估价；假设开发法适用于具有投资开发或再开发潜力的房地产的
估价。
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（一）估价对象为办公用房，不具有投资开发或再开发潜力，不符合假设开发法测算的要求，故不宜用假设开发法进行评估。
（二）估价对象属于办公用房，周边类似估价对象的房地产交易实例较少，故本次评估不采用比较法。
（三）本次估价选用的估价方法
在实地勘察和对邻近地区房地产的市场调查之后，通过分析有关资料，根据估价对象的特点和实际情况，考虑到类似于估价对象的房地产交易实例较少，故不宜采用市场法进行评估，考虑到估价对象为营业性房地产，周围有较多的租金案例，故采用收益法可以较好地体现公开的市场价值，因此，选取收益法作为本次估价的基本方法。同时在办公楼房地产构成要素资产的单项评估遵循贡献原则的前提下，除收益法外，成本法也具有评估合理性的一面，能够保守地测算估价对象的现有价值。
所谓收益法是预测估价对象的未来收益，利用报酬率或资本化率、收益乘数将未来收益转换为价值得到估价对象价值或价格的方法。
A
1gn
V= 1 
Rg

1R

其中：V—房地产价格
A—房地产年净收益
R—房地产资本化率
g—净收益逐年递增的比率
n—房地产收益期
所谓成本法是假定存在一个潜在的购买者，重置一宗与估价对象可以产生同等效用的房地产所需投入合理费用。即是一种以建造房地产所需耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的资金利息和计划利润，并扣除相应的折旧来确定房地产的估价方法。
基本公式=土地取得费+开发成本+建设单位管理费+投资利息+开发利润+销售税费-建筑物折旧。
（五）估价技术路线
1、土地重新取得价格的基准地价修正法估价测算
①搜集基准地价资料，确定估价对象土地使用权的土地级别与相应基准地价；
②编制影响地价的因素修正体系；
③确定各因素修正系数，测算估价对象出让土地使用权价格；
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2、建筑物现值测算
①弄清估价对象建筑物的价格构成，搜集相关资料；
②测算价对象建筑物的重新购建价格；
③测算价对象建筑物的折旧；
④求取价对象建筑物的积算价格。
3、收益法技术路线：选择具体估价方法，估计收益期或持有期；预测未来收益；
确定报酬率或资本化率；计算收益价值。
五、估价测算过程
（一）成本法估价测算过程
|||||
|-|-|-|-|
|序号|重置价的构成|单价（元/㎡）|备注|
||基本概况：|||
||分摊土地使用权面积：|366.7|国有土地使用权证：永国用（99）字第20950号总土地使用权面积为1900.79㎡，估价对象分摊的土地使用权面积为366.70㎡|
||建筑面积|1676.83|房屋所有权证号：永房权证字第19999929号|
|一|土地取得费（楼面地价）|999.72|土地地面单价/容积率=4568.7/4.57|
|㈠|基准地价|2060|根据永安市永政文（2013）65号文，估价对象位于永安市燕江东路12号，为城区三级商服用地，基准地价为2060元/㎡|
|㈡|期日修正系数|1.6493|根据《永安市人民政府关于公布永安市城区2011年基准地价的通知》（永政文[2013]65 号），基准地价基准日为 2011 年1月1日（至评估期日已约3.58年），考虑永安区域地价近年呈一定的上涨，根据当地类似用地的交易行情，确定商服用地上涨幅度较大，幅度为15%每年。则期日修正系数为：(1+15%)3.58＝1.6493|
|㈢|区位及个别因素修正系数|1.13|说明附后|
|㈣|容积率修正系数|1.19|容积率为4.57，查永安市容积率修正系数表，容积率修正系数为1.19，说明附后|
|㈤|年限修正系数|1|基准地价商服用地设定使用年限为40年，估价对象土地使用权类型为划拨，本次估价设定其使用年限为法定最高使用年限40 年，则年限修正系数：[1-1÷(1+6%)40]/(1-1÷(1+6%)40]=1|
|㈥|开发程度修正|0|估价对象开发程度为"五通一平"与基准地价设定开发程度相同,取开发程度修正为0|
|㈦|地面单价|4568.7|㈠×㈡×㈢×㈣×㈤+㈥|
|㈧|土地面积（㎡）|366.7||
|㈨|土地评估总价（元）|1675300|㈦×㈧|
|二|建筑物价值|2954.85|㈠+㈡+㈢.2+㈣.2+㈤.2+㈥.2|
|㈠|建筑物开发成本|1983.22|1+2+3+4|
|1|建安工程费|1558.54|根据<福建省建设工程造价指标》结合永安市近期完成同类建筑建安工程费用,同类结构、层高、建设标准的建筑建安工程造价为1558.54元/㎡，明细表附后|
|2|勘察设计费及前期工程费|93.51|如市场调查、可行性研究、工程勘察、环境影响评价、规划及建筑设计、建设工程招投标、施工的通水、通电、通路、场地平整及临时用房等开发项目前期工作所必要的费用，根据评估对象实际情况，为：建筑安装工程费×6%|
|3|基础设施及公共配套设施建设费、场内附属设施费|300|通常包括包括城市规划要求配套的道路、给排水（给水、雨水、污水、中水）、电力、燃气、热力、电信、有线电视等设施以及城市规划要求配套的文化体育、社区服务、市政公用等非营业性设施的建设费用。估价对象没有城市规划要求配置的公共配套设施；估价对象场外基础设施建设费已涵括在土地取得价格中，场内的基础设施建设费、附属设施费主要为绿化、环保、人防、消防、给水、供电、雨污排水、邮电、道路、围墙以及管沟等。根据评估对象实际情况确定为300元/㎡|

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|4|开发过程中相关税费|31.17|包括工程监理费、竣工验收费、合同公证费、工程咨询费等其他工程费用，以及工程报建费、水土流失补偿费、人防工程费、白蚁防治费、工程质量监督费、新墙体材料基金、散装水泥基金等由地方政府或其他有关部门收取的费用。取为：建筑安装工程费的2%|
|㈡|建设单位管理费|33.92|指建设单位管理人员工资，开办费等，为建筑物开发成本的2.0%计取|
|㈢|投资利息|119.61|1+2|
|1|土地的投资利息|59.98|一×[(1+r)n-1].其中 r：利率取估价时点基准利率 6.0%;n:开发周期,按1.0年计;土地视为在建设期初一次性投入|
|2|建筑物的投资利息|59.63|(1+2)×[(1+r)n/2-1].其中r为利率取估价时点基准利率6.0%;n:开发周期,按1年计，在建设期内均匀投入|
|㈣|投资利润|754.22|1+2|
|1|土地的开发利润|249.93|(一)×开发利润;开发利润按永安市同类房地产平均利润25%计|
|2|建筑物的投资利润|504.29|利润率采用直接成本利润率，为（建筑物开发成本+管理费用）×直接成本利润率；根据目前同类房地产开发的一般情况，确定直接成本利润率为25%，[（1）+（2）]×25%|
|㈤|销售费用|85.29|包括广告费、销售代理费等，按售价（即重置成本）的1-3%计算，本次估价取2%。|
|1|土地的销售费用|26.19|[一+㈢.1+㈣.1]×2%|
|2|建筑物的销售费用|59.1|二×2%|
|㈥|销售税费|452.99|包括印花税0.05%、营业税及附加5.6%等、土地增值税5%，按售价（即重置成本）的10.65%计算|
|1|土地的销售税费|138.3|[一+㈢.1+㈣.1]×10.65%|
|2|建筑物的销售税费|314.69|二×10.65%|
|三|建筑物价值折旧|1093.29|建筑物重置价×折旧率|
|1|建筑物折旧率|37%|估价对象建于 1989 年、已使用 25 年，则建筑物剩余年限为 35年，该宗地为商服用地，若出让，土地剩余年限为40年；则年限直线法折现率=24/（25+35）=42%；根据现场查看，建筑物成新率在68%折旧率在42%。综合考虑取折旧率为37%|
|四|房地产评估现值|3335.68|一+二+㈢.1+㈣.1+㈤.1+㈥.1-三|
|五|建筑面积|1676.38||
|六|房地产总价（元）|5591900|评估单价×建筑面积|

说明：
1、影响地价区域因素及个别因素修正系数的确定
根据待估宗地的区域因素和个别因素情况采用三级地因数进行对照，对照《三级商服用地宗地地价影响因素指标说明表》、《三级商服用地基准地价修正系数表》，确定各因素修正系数值。经计算，估价对象区域因素及个别因素修正总修正系数为0.13，各因素修正系数值见下表：
三级商服用地基准地价修正系数表
||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
|地价修正因素||等级划分|||||
|||优|较优|一般|较劣|劣|
|商服繁华程度|距一级商服中心距离|0.042|0.021|0|-0.021|-0.042|
||距次级商服中心距离|0.024|0.012|0|-0.012|-0.024|
|交通条件|距火车站距离|0.004|0.002|0|-0.002|-0.004|
||距汽车站距离|0.010|0.005|0|-0.005|-0.010|
||距公交车站点距离|0.014|0.007|0|-0.007|-0.014|
||道路等级|0.020|0.010|0|-0.010|-0.020|
|公用设施完备度|距中小学校距离|0.010|0.005|0|-0.005|-0.010|
||距医院距离|0.006|0.003|0|-0.003|-0.006|
||距农贸市场距离|0.008|0.004|0|-0.004|-0.008|
||距银行距离|0.004|0.002|0|-0.002|-0.004|

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永安市燕江东路12号1-5层的办公房地产抵押价值估价
供水供电保证率 0.006 0.003 0 -0.003 -0.006
||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
|环境条件|环境质量优劣度|0.012|0.006|0|-0.006|-0.012|
||周围土地利用类型|0.016|0.008|0|-0.008|-0.016|
|宗地条件|地形坡度|0.010|0.005|0|-0.005|-0.010|
||宗地形状|0.014|0.007|0|-0.007|-0.014|

三级商服用地宗地地价影响因素指标说明表
||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
|地价修正因素||等级划分|||||
|||优|较优|一般|较劣|劣|
|商服繁华程度|距一级商服中心距离|＜1200m|1200-1600m|1600-2000m|2000-2400m|＞2400m|
||距次级商服中心距离|＜200m|200-400m|400-600m|600-800m|＞800m|
|交通条件|距火车站距离|＜800m|800-2000m|2000-3600m|3600-5200m|＞5200m|
||距汽车站距离|＜800m|800-1000m|1000-1200m|1200-1400m|＞1400m|
||距公交车|＜200m|200-400m|400-600m|600-800m|＞800m|
||道路等级|混合型主干道|生活型主干道|交通型主干道|次干道|支路|
|公用设施完备度|距中小学校距离|＜800m|800-1200m|1200-1800m|1800-2400m|＞2400m|
||距医院距离|＜500m|500-800m|800-1200m|1200-1800m|＞1800m|
||距农贸市场距离|＜500m|500-800m|800-1200m|1200-1800m|＞1800m|
||距银行距离|＜150m|150-250m|250-450m|450-650m|＞650m|
||供水供电保证率|＞95%|80-95%|75-80%|70-75%|＜70%|
|环境条件|环境质量优劣度|无大气、水、噪声污染|轻度大气、水、噪声污染|一定大气、水、噪声污染|较重大气、水、噪声污染|严重大气、水、噪声污染|
||周围土地利用类型|商服区|商住综合区|普通住宅区|厂矿住宅区|其它用地|
|宗地条件|地形坡度|＜2°|2-6°|6-10°|10-15°|＞15°|
||宗地形状|规则|较规则|基本矩形|较不规则|不规则|

对该宗地的区域条件和个别条件进行分析，该评估对象商服用地的影响因素修正情况如下：
||||||
|-|-|-|-|-|
|估价对象宗地条件、优劣度及修正系数表|||||
|地价修正因素||宗地条件|优劣度|修正系数|
|繁华程度|距一级商服中心距离|＜1200m|优|0.042|
||距次级商服中心距离|＜200m|优|0.024|
|交通条件|距火车站距离|800-2000m|较优|0.002|
||距汽车站距离|＜800m|优|0.005|
||距公交车站点距离|200-400m|较优|0.007|
||道路等级|次干道|较劣|-0.010|
|公用设施完备度|距中小学校距离|＜800m|优|0.010|
||距医院距离|＜500m|优|0.006|
||距农贸市场距离|＜500m|优|0.008|
||距银行距离|＜150m|优|0.004|
||供水供电保证率|＞95%|优|0.006|
|环境条件|环境质量优劣度|轻度大气、水、噪声污染|较优|0.006|
||周围土地利用类型|商住综合区|较优|0.008|
|宗地条件|地形坡度|2-6°|较优|0.005|
||宗地形状|较规则|较优|0.007|
|合计||||0.13|

2、容积率系数修正
商服用地容积率修正系数表
||||||
|-|-|-|-|-|
|容积率|X<1|1≤X<1.4|1.4≤X <1.8|1.8≤X <2.2|
|修正系数|0.869|0.913|0.962|1|

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||||||
|-|-|-|-|-|
|容积率|2.2≤X <2.6|2.6≤X <3.0|3.0≤X <3.4|X≥3.4|
|修正系数|1.057|1.096|1.137|1.190|

估价对象实际容积率为4.57，查永安市容积率修正系数表，容积率修正系数为1.19。
3、建安工程费用
包括房屋建筑工程(基础工程、主体工程、普通装修工程)、安装工程（水电工程、消防工程等）。经向造价工程人员咨询并查阅了《福建省建筑工程消耗量定额》(2005版)、《福建省建筑装修装饰工程消耗量定额》(2005版)、《全国统一安装工程预算定额福建省综合单价表》(2002版)、《福建省建设工程指标》以及《福建工程造价信息》（月刊）等相关造价信息资料，选取可比造价实例，结合委托人提供的相关资料及估价人员现场勘察，采用分部分项法，比照可比实例造价，通过将实例的造价指标编制基期的造价指数调整到估价时点，并根据估价对象建筑物基础、结构、层高、内外装饰等个别因素的实际造价情况，进行个别因素比较、综合分析测算确定建安单价如下：
|||||
|-|-|-|-|
|单位工程|分部分项工程|造价指标||
|||建安单价（元/㎡）|占建安总造价比例|
|建筑工程|一般土建工程|989.16|63.46%|
||桩基工程|81.31|5.22%|
||装饰工程|398.66|25.58%|
|建筑工程小计||1469.13|94.26%|
|安装工程|电气工程|49.51|3.18%|
||水卫工程|39.9|2.56%|
||暖通工程|0|0|
|安装工程小计||89.41|5.74%|
|建安工程合计||1558.54|100.00%|

（二）收益法估价测算过程
1、计算公式
A
1gn
V= 1 
Rg

1R

其中：V—房地产价格
A—房地产年净收益
R—房地产资本化率
g—净收益逐年递增的比率
n—房地产收益期
2、具体计算过程
1）年有效毛收入
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根据估价人员实地查勘估价对象为房屋所有权人自用，本次估价未考虑估价对象可能出现租约对估价对象价值的影响。本次估价设定租赁期间，房屋租赁押金为3个月租金，租金税费由出租方承担，租金按月按建筑面积结算，每月一付。估价对象未出租，但未签订租赁合同，故本次估价采用市场客观租金进行估价。
2）选择租金的可比实例
估价人员通过市场调查，选择了以下三个可比实例。
可比实例情况说明表
|||||
|-|-|-|-|
|项目名称|可比实例A|可比实例B|可比实例C|
||燕江东路711号一、二层|南大路7号一层3.4号|宏泰大厦4层|
|位置|燕江东路|燕江南路|燕江中路|
|建筑面积（平方米）|515.46|88.45|514.30|
|评估基准日调查的单位租金（元/平方米•月)|28.00|28.00|25.00|
|装修情况|承租方中档装修|承租方中档装修|承租方中档装修|
|所处楼层|地上1.2层|地上1层|地上4层|
|租金价值内涵|租金含税，押金忽略不计，期初支付租金，租金内涵为建筑面积|租金含税，押金忽略不计，期初支付租金，租金内涵为建筑面积|租金含税，押金忽略不计，期初支付租金，租金内涵为建筑面积|
|交易情况|正常|正常|正常|

说明：可比实例情况说明表系估价人员于2014年8月通过市场调查所获。
3）建立比较基准
评估对象一层店面和可比实例A、B、C均为承租方进行重新装修，故本次估价时对室内装修状况不进行修正。而租金的面积内涵均为建筑面积，币种、租金支付方式（期初）等均已统一，故建立比较基准后的租金单价与原租金单价相同。
4）各可比实例与评估对象的比较、分析
①区位及实物、权益状况
以建立比较基准后的评估对象一层店面为基准，各可比实例分别与之相比较而言。
区位、实物状况比照表
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|房屋坐落||估价对象|案例A|案例B|案例C|
|||燕江东路12号（现为719号）|燕江东路711号一、二层|南大路7号一层3.4号|宏泰大厦4层|
|位置||燕江东路|燕江东路|燕江南路|燕江中路|
|案例来源||-|市场调查|市场调查|市场调查|
|市场状况||价值时点：2014.8.1|2014.06|2013.08|2013.08|
|建筑面积(㎡)||1678.38|515.46|88.45|514.30|
|成交单价(元/㎡)||待估|28.00|28.00|25.00|
|交易情况||正常|正常|正常|正常|
|区位状况|一级商业用地|三级商服用地|三级商服用地|三级商服用地|三级商服用地|
||商业繁华程度|临近三明市第二医院，周边有永利城市广场、永乐家园|临近三明市第二医院，周边有永利城市广场、永乐家园|临近龙松公园，周边有新安大院、凯城华府等住宅小|临近永安市立医院，周边有南门花园、豪门御景等住|

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|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|||等住宅小区，附近有农业银行、开泰百货、红太阳幼儿园等商业网点，人流量、车流量较大，繁华度较高|等住宅小区，附近有农业银行、开泰百货、红太阳幼儿园等商业网点，人流量、车流量较大，繁华度较高|区，附近有农业银行、中国银行等商业网点，人流量、车流量较大，繁华度较高|宅小区，附近有农业银行、中国银行等商业网点，人流量、车流量较大，繁华度较高|
||道路状况|附近路网较密集，邻近燕江东路、分司右路等城市主次干道，道路状况良好，道路通达度较高|附近路网较密集，邻近燕江东路、分司右路等城市主次干道，道路状况良好，道路通达度较高|附近路网较密集，邻近燕江南路、东坡路等城市主次干道，道路状况良好，道路通达度较高|附近路网较密集，邻近燕江中路、五四路等城市主次干道，道路状况良好，道路通达度较高|
||出入可利用交通工具|出入可用私家车、自行车、公交车、出租车、电动车、摩托车等；距离公交车站较近，公交线路较多，有1、2、15、17路等公交线路，出租车过往频率较高，交通便捷|出入可用私家车、自行车、公交车、出租车、电动车、摩托车等；距离公交车站较近，公交线路较多，有1、2、15、17路等公交线路，出租车过往频率较高，交通便捷|出入可用私家车、自行车、公交车、出租车、电动车、摩托车等；距离公交车站较近，公交线路较多，有1、2、5、6、7路等公交线路，出租车过往频率较高，交通便捷|出入可用私家车、自行车、公交车、出租车、电动车、摩托车等；距离公交车站较近，公交线路较多，有1、2、15、17路等公交线路，出租车过往频率较高，交通便捷|
||交通管制情况和停车方便程度|无特殊交通管制，所属小区车位较少，小区周边有公共停车场地，停车方便程度一般|无特殊交通管制，所属小区车位较少，小区周边有公共停车场地，停车方便程度一般|无特殊交通管制，所属小区车位较少，小区周边有公共停车场地，停车方便程度一般|无特殊交通管制，所属小区车位较少，小区周边有公共停车场地，停车方便程度一般|
||基础设施|宗地红线外已达五通（即：通上水、通下水、通路、通电、通讯），周边区域日常水、电供应保证率高，邮电通信、管道煤气、环卫等各项基础设施完善|宗地红线外已达五通（即：通上水、通下水、通路、通电、通讯），周边区域日常水、电供应保证率高，邮电通信、管道煤气、环卫等各项基础设施完善|宗地红线外已达五通（即：通上水、通下水、通路、通电、通讯），周边区域日常水、电供应保证率高，邮电通信、管道煤气、环卫等各项基础设施完善|宗地红线外已达五通（即：通上水、通下水、通路、通电、通讯），周边区域日常水、电供应保证率高，邮电通信、管道煤气、环卫等各项基础设施完善|
||公共服务设施|附近有农业银行、邮政储蓄银行等银行网点，三明市第二医院、光明医院、开泰百货、红太阳幼儿园等公共配套设施较齐全|附近有农业银行、邮政储蓄银行等银行网点，三明市第二医院、光明医院、开泰百货、红太阳幼儿园等公共配套设施较齐全|附近有农业银行、中国银行等银行网点，永安市立医院、实验幼儿园等公共配套设施齐全|附近有中国银行、农业银行等银行网点，永安市立医院、永安三中等公共配套设施齐全|
||环境景观|周边道路整洁，绿化覆盖率较好，周边无水、大气等污染源，空气质量较好，周边居民素质较好，治安状况良好，人文环境较好|周边道路整洁，绿化覆盖率较好，周边无水、大气等污染源，空气质量较好，周边居民素质较好，治安状况良好，人文环境较好|周边道路整洁，绿化覆盖率较好，周边无水、大气等污染源，空气质量较好，周边居民素质较好，治安状况良好，人文环境较好|周边道路整洁，绿化覆盖率较好，周边无水、大气等污染源，空气质量较好，周边居民素质较好，治安状况良好，人文环境较好|
||楼层|1-5/5|1-2/2|1/2|4|
|实物状况|建筑结构|钢混结构|钢混结构|钢混结构|钢混结构|
||建筑面积|1678.38|515.46|88.45|514.30|
||写字楼专用性|办公|商服、办公|办公|办公|
||楼宇样式|一般|一般|一般|一般|
||门前广场|无|无|无|无|

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|||||||
|-|-|-|-|-|-|
||出入口和大堂|较小|较小|较小|较小|
||楼宇外观|较旧|较旧|较旧|较旧|
||电梯数量及其品牌|无|无|无|无|
||层高|一层3.6、以上3.3|3.6|3.6|3.3|
||中央空调|较好|一般|一般|一般|
||智能办公设备|无|无|无|无|
||楼宇档次|一般|一般|一般|一般|
||物业管理|有专业物业管理公司,管理水平良好|有专业物业管理公司,管理水平良好|有专业物业管理公司,管理水平良好|有专业物业管理公司,管理水平良好|
||内装修情况|不计装修|承租方自行装修|承租方自行装修|承租方自行装修|
||建成年份|1989年|1994年|1994年|1998年|
|权益状况|其它权利|无抵押或他项权利设定|无抵押或他项权利设定|无抵押或他项权利设定|无抵押或他项权利设定|
||城市规划限制|无特殊限制|无特殊限制|无特殊限制|无特殊限制|
||土地使用年期|设定使用权期限届满，自动续期|设定使用权期限届满，自动续期|设定使用权期限届满，自动续期|设定使用权期限届满，自动续期|

②交易情况修正
可比实例A、B、C均属正常交易，不必进行修正，交易情况修正系数均为100/100。
③市场状况调整
各可比实例租金单价为评估基准日对应的租金单价，故可比实例A、B、C市场状况不必进行调整，市场状况调整系数均为100/100。
④区位及实物、权益状况的调整
以评估对象条件为100，各可比实例分别与评估对象的实物、权益及区位状况进行比较，比评估对象“好的，调整值为“＋”，反之为“－”。得出各可比实例的区位及实物、权益状况的调整系数。
区位状况调整系数表
|||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|
|区位状况|项 目|案例A||案例B||案例C||
|||比较|调节幅度(%)|比较|调节幅度(%)|比较|调节幅度(%)|
||地段等级|相似|0|相似|0|相似|0|
||道路状况|相似|0|相似|0|相似|0|
||商业繁华程度|相似|0|相似|0|相似|0|
||出入可利用交通工具|相似|0|相似|0|相似|0|
||交通管制和停车便利度|相似|0|相似|0|相似|0|
||基础设施|相似|0|相似|0|相似|0|
||公共服务设施|相似|0|相似|0|相似|0|
||环境景观|相似|0|相似|0|相似|0|
||楼层|相似|0|相似|0|相似|0|
||朝向|相似|0|相似|0|相似|0|
||因素修正系数|100/100||100/100||100/100||

实物状况调整系数表
|||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|
|实物状况|项 目|案例A||案例B||案例B||
|||比较|调节幅度(%)|比较|调节幅度(%)|比较|调节幅度(%)|
||建筑结构|相似|0|相似|0|相似|0|
||建筑面积|相似|0|相似|0|相似|0|
||写字楼专用性|相似|0|相似|0|相似|0|
||楼宇样式|相似|0|相似|0|相似|0|

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||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
|门前广场|相似|0|相似|0|相似|0|
|出入口和大堂|相似|0|相似|0|相似|0|
|楼宇外观|相似|0|相似|0|相似|0|
|电梯数量及其品牌|相似|0|相似|0|相似|0|
|层高|相似|0|相似|0|相似|0|
|中央空调|相似|0|相似|0|相似|0|
|智能办公设备|相似|0|相似|0|相似|0|
|楼宇档次|相似|0|相似|0|相似|0|
|物业管理|相似|0|相似|0|相似|0|
|内装修情况|相似|0|相似|0|相似|0|
|建成年份|相似|0|相似|0|相似|0|
|因素修正系数|100/100||100/100||100/100||

权益状况调整系数表
|||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|
|权益状况|项 目|案例A||案例B||案例C||
|||比较|调节幅度(%)|比较|调节幅度(%)|比较|调节幅度(%)|
||其它权利|相似|0|相似|0|相似|0|
||城市规划限制|相似|0|相似|0|相似|0|
||其他特殊情况|相似|0|相似|0|相似|0|
||因素修正系数|100/100||100/100||100/100||

注：上述调整值均考虑了各子项因素的权重。
5）租金比较单价的求取
租金比较单价＝可比实例建立比较基准后的租金单价×交易情况修正系数×市场状况调整系数×区位状况调整系数×实物状况调整系数×权益状况调整系数。计算过程如下：
租金比较单价计算表
|||||
|-|-|-|-|
|项目|可比实例A|可比实例B|可比实例C|
|建立比较基准后的租金单价(元/平方米·月)|28.00|28.00|25.00|
|交易情况修正系数|100/100|100/100|100/100|
|市场状况调整系数|100/100|100/100|100/100|
|实物状况调整系数|100/100|100/100|100/100|
|权益状况调整系数|100/100|100/100|100/100|
|区位状况调整系数|100/100|100/100|100/100|
|租金比较单价（元/平方米·月）|28.00|28.00|25.00|

由于各可比实例的租金比较单价较接近，故采用简单算术平均数求取评估对象的租金比较单价。则：
估价对象租金比较单价＝（28+28+25）/3=27(元/平方米·月)；
收益法估价测算过程如下：
|||||
|-|-|-|-|
|房地产收益法计算表||||
|收益价格构成内容||价格（元）|备 注|
|㈠净收益a|1.年有效毛收入Ａ|299.43|A=②-③+⑤|
||①月租金水平|27|见租金测算表|
||②年潜在毛收入|324|月租金×12|
||③年空置损失费|27|估价对象毗邻动车站，商业繁华度较好，周边人流量大，故本次估价空置率按一个月计算，为①|
||④租赁押金|81|本次估价设定估价对象押金为3个月租金，即月租金①×3|
||⑤押金利息|2.43|选用当前人民银行公布的一年定期存款年利率3%计算押金利息④×3%|
||2.其他收入B|0|估价对象不存在房租和押金利息以外的其他收入|

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建筑物重置造价的2%，且根据现行工程造价水平况，与估 2. ①年维修费 31.18
价对象类似房屋的重置造价为1559元/m2
运
||||||
|-|-|-|-|-|
|||②年管理费|5.99|年有效毛收入及其他收入的2%，为(A+B)×2%|
|||③年保险费|2.34|建筑物重置造价的1.5‰|
|||④物业费及水电费|0|物业费及水电费由承租方承担|
|||⑤年税金|52.7|房产税为12%，营业税及附加等为5.6%，为A×17.6%|
|||⑥年运营费|92|⑥＝①+②+③+④+⑤|
||3.年净收益a||207|a＝A+B-C|
|(二)资本化率r|1.安全利率||3%|选用当前人民银行公布的一年定期存款年利率3%为安全利率|
||2.风险调整值||2%|根据经济现状、未来预测以及估价对象的用途、市场需求等确定为2%|
||3.综合资本化率r||5%|安全利率及风险调整值之和|
|㈢收益期n|1.收益期n||35.00|根据熟短原则，确定估价对象对应的房地产的收益年限 n为35年|
||①建筑物剩余经济寿命n2||35|估价对象约为1989年建成，尚可使用35年|
||②土地剩余使用年期n3||40|估价对象土地使用权类型为划拨，本次估价设定其收益年限不超过法定最高使用年限40年|
|㈣未来可获收益价格Vi|||4227|V＝a/(r-g)×[1－(1+g)/(1＋r)n]i|
|净收益逐年递增比率|||1%|参照周围同类物业的租赁状况，经本公司评估人员对委托对象所处地段可替代性物业租金情况的调查，并对租金现状和发展趋势做出分析，结合估价对象的具体位置形态，确定估价对象房地产社会客观月租金，考虑估价对象位置优越且处于城区，随着周边各类商业配套的不断完善，房地产租金比例将上扬，本次估价设定估价对象房地产租金收益每年按1%的比率递增|
|建筑面积|||1676.38||
|㈤房地产收益现值（元）|||7086058|㈣×建筑面积|
|㈥残余价值|1.建筑物残值D||0||
||2.土地使用权残值E||34737|E=①-②|
||①土地使用权到终止日期的价值||755585|按估价对象所处级别的商业用途的地面地价进行年期修正后乘以土地面积|
||②土地使用权到收益期的价值||720848|按估价对象所处级别的商业用途的地面地价进行年期修正后乘以土地面积|
|㈦房地产估价价值|||7120800|㈦=㈤+㈥|
|㈧平均单价|||4248|㈦÷建筑面积|

六、估价结果确定
1、估价对象房地产价值
估价对象采用成本法与收益法进行测算，成本法的估算价值为5591900元，收益法的估算价值为7120800元，两种估价结果差距较大，成本法是假定存在一个潜在的购买者，重置一宗与估价对象可以产生同等效用的房地产所需投入合理费用。即是一种以建造房地产所需耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的资金利息和计划利润，并扣除相应的折旧来确定房地产的估价方法，收益法是预测估价对象的未来收益，利用报酬率或资本化率、收益乘数将未来收益转换为价值得到估价对象价值或价格的方法，估价人员综合判断认为成本法法的估价结果更符合客观实际，故采用加权平均计算本次估
价的最终评估价格，成本法的测算结果取权重为55%，收益法测算结果取权重为45%。
则估算价值为：
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估价对象房地产市场价值=5591900×55%+7120800×45%=6,279,900元（取整）。
估价对象评估单价=6,279,900÷1676.38=3,746.11元/平方米。
2、法定优先受偿款：根据委托方提供的资料，房地产估价师知悉的法定优先受偿款为0元。
3、土地出让金：由于至估价时点估价对象的土地使用权类型尚为划拨，估价对象房地产以估价时点状态进行转让，需补交土地出让金，根据相关规定按土地使用权价值的40%扣除，则：应扣除土地出让金=1675300×40%=670,100元，扣除土地出让金后的土地使用权价值=1675300-670,100=1,005,200元。
4、抵押价值
抵押价值=假定未设立法定优先受偿权利下的价值-法定优先受偿款-土地出让金=6,279,900元 - 0元-670,100元=5,609,800元。
七、变现能力分析
变现能力是指假定在价值时点实现抵押权时，在没有过多损失的条件下，将抵押房地产转换为现金的可能性。
（一）通用性：估价对象的合法用途为住宅，其建筑形式符合居住需要，其通用性好；
（二）独立使用性:估价对象属于独栋办公楼，独立使用性良好。
（三）可分割转让性：估价对象为独栋办公楼，可有限制分割转让。
（四）区位：估价对象位处永安市城区，商业繁华度较好，配套设施较齐全，较易变现。
（五）其他因素：估价对象属于已开发完成的房地产，该类房地产市场状况较好，价值量不大，变现能力较强。
（六）快速变现：假设在价值时点须拍卖或者变卖估价对象，存在短期内强制处分、潜在购买群体受到限制及心理排斥等价格影响因素。处置房地产时，其变现的时间长短以及费用、税金的种类、数额和清偿顺序与处置方式和营销策略等因素有关。
预计受上述因素的影响，估价对象在价值时点拍卖或变卖最可能实现的价格是其市场价格的60%到70%。
（七）清偿顺序：变现成交后的价款，余额应按下列顺序进行分配：①处置的费用及佣金；②偿还法定优先于抵押权受偿的法定优先受偿款；③扣除应缴纳的税费；④偿
还抵押权人或债权人的债权本息及违约金；⑤剩余价款交委托人。
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八、风险提示
（一）按有关规定本评估报告自完成之日起一年内有效，随着时间推移，房地产市场状况和估价对象自身情况发生变化，估价对象的市场价值将发生相应变化，估价结果也需作相应调整。
（二）抵押期间，抵押物仍由抵押人占有、使用，由此造成的使用损耗以及因自然经过产生的老朽及其它状况的变化可能降低其抵押价值。抵押期满后，房屋寿命年限与土地使用年限缩短、未来房地产市场状况变化等因素可能影响其抵押价值。抵押物在采取拍卖、变卖等强制处置方式时其所实现的价格可能低于本次估价的抵押价值。抵押当事人在使用报告时应充分考虑上述影响，合理确定抵押金额。
（三）抵押期间可能产生的房地产信贷风险关注点：
1、抵押房地产本身的风险：
（1）适应性风险。并不是所有的房地产都适合作为抵押物，它受到与抵押相关法律法规限制。作为担保物的房地产必须具有合法性，房地产权利人可享有的处分和收益权、可转让性、可抵押登记生效的基本条件，成为可以抵押的房地产。
（2）预期风险。房地产抵押价值评估是特定估价时点的市场价值扣减法定优先受偿款项，但抵押期限都较长，在这期间房地产市场变动或泡沫破裂造成市场价值下降就会形成预期风险。
（3）变现风险。抵押人不能履行债务时，抵押权人是要将其抵押房地产变现，而不是收回抵押物。这时会出现因处置抵押物的短期性、强制性、变现能力差和处置发生的税和费形成价值减损的风险。
（4）损耗风险。由于房地产抵押的特性使的抵押物仍由抵押人占有、使用、收益。
在抵押期间正常使用房地产也会造成抵押物的一般损耗；不当使用或空置，质量隐患，管理维护不妥，甚至火灾等意外都会造成其价值严重减损甚至消失。
2、系统风险：
（1）市场供求风险。市场供求风险是指抵押房地产所在的地区房地产市场供求关系的变化所带来的风险。市场是不断变化的，房地产市场的供给与需求也在不断变化，而供求关系的变化必然造成房地产抵押物价格的波动。
（2）政策、政治风险。政府有关房地产的税收、住房、价格、金融、环境保护等
政策都会对房地产收益目标的实现产生巨大影响，从而给抵押权人带来风险。
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（3）信用、道德、经营、管理等风险。抵押人（贷款人）信用、道德影响着还贷计划，其企业的经营、管理决定着还贷能力的实现。
（4）或然损失风险。或然损失风险是指火灾、风灾或其他偶然发生的自然灾害引起的抵押房地产的损失。
（四））本次估价仅为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产价值，不作其他目的使用。若改变估价条件和估价目的，估价结果一般会改变，应重新评估或作调整。估价报告有效期内，如果估价对象数量、状况及房地产市场价格发生重大变化，并对评估值产生明显影响时，应重新评定评估值。
（五）定期或在房地产市场价格变化较快时对房地产抵押价值进行再评估可相应的预警风险。
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附 件
1、估价委托书
2、估价对象位置图
3、、估价对象实地查勘照片
4、估价对象法定优先受偿款调查资料
5、交易案例调查表
6、估价对象相关权属证明复印件
（1）委托方身份证复印件
（2）《房屋所有权证》：永房权证字第19999929号
（3）《国有土地使用证》：永国用(99)第20950号
7、估价机构营业执照复印件
8、估价机构房地产估价资质证书复印件
9、注册房地产估价师注册证书复印件
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|估价对象标的物图示：|
|估价对象|

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估价对象现场查看照片：
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交易案例调查表
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|项目名称|燕江东路711号一、二层|||流水号|||
|房屋坐落|燕江东路||||||
|成交价格||面积|515.46㎡||租赁单价|28.00元/㎡.月|
|成交日期|2014.06|用途|办公||地段等级||
|区域因素说明|繁华程度||||交通便捷度||
||环境、景观||||公共配套设施||
|个别因素说明|临街状况||||建筑结构|钢混结构|
||装 修||||设施设备||
||形状(户型)||||层 次|1、2层|
|资料来源|市场调查||||建成年份|1994年|
|调查日期|2014.08||||调查人||

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|-|-|-|-|-|-|
|项目名称|南大路7号一层3.4号|||流水号||
|房屋坐落|燕江南路|||||
|成交价格||面积|88.45㎡|租赁单价|28.00元/㎡.月|
|成交日期|2013.08|用途|办公|地段等级||
|区域因素说明|繁华程度|||交通便捷度||
||环境、景观|||公共配套设施||
|个别因素说明|临街状况|||建筑结构|钢混结构|
||装 修|||设施设备||
||形状(户型)|||层 次|1|
|资料来源|市场调查|||建成年份|1994年|
|调查日期|2014.08|||调查人||

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|-|-|-|-|-|-|
|项目名称|宏泰大厦4层|||流水号||
|房屋坐落|台江区茶亭街道高桥支路6号|||||
|成交价格||面积|514.30㎡|租赁单价|25.00元/㎡.月|
|成交日期|2013.08|用途|办公|地段等级||
|区域因素说明|繁华程度|||交通便捷度||
||环境、景观|||公共配套设施||
|个别因素说明|临街状况|||建筑结构|钢混结构|
||装 修|||设施设备||
||形状(户型)|||层 次|4|
|资料来源|市场调查|||建成年份|1998年|
|调查日期|2014.08|||调查人||

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