中广信评报字[2018]第 151号
━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━四川浩物机电股份有限公司拟发行股份及支付现金
购买资产所涉及的内江市鹏翔投资有限公司
股东全部权益价值项目
资产评估报告说明
（共 1册，第 1册）
广东中广信资产评估有限公司
二〇一八年四月二十三日
内江市鹏翔投资有限公司股东全部权益价值项目·资产评估报告说明目 录
第一部分关于资产评估报告说明使用范围的声明 ............................................... 2第二部分关于进行资产评估有关事项的说明 ....................................................... 3第三部分评估对象和评估范围说明 ....................................................................... 4一、评估对象与评估范围的内容 ....................................................................... 4二、实物资产的分布情况及特点 ..................................................................... 21三、企业申报的账面记录或者未记录的无形资产情况 ................................. 21四、企业申报的表外资产的类型、数量 ......................................................... 22五、引用其他机构出具的报告结论所涉及的资产类型、数量和账面金额 . 22六、资产核实情况总体说明 ............................................................................. 22第四部分资产基础法评估说明 ............................................................................. 26一、流动资产评估技术说明 ............................................................................. 26二、长期股权投资评估技术说明 ..................................................................... 27三、投资性房地产资产评估技术说明 ............................................................. 35四、无形资产评估技术说明 ............................................................................. 60五、负债评估技术说明 ..................................................................................... 77第五部分收益法评估技术说明 ............................................................................. 79一、评估对象 .................................................................................................. 79二、收益法的应用 .......................................................................................... 79三、收益预测的基本假设 .............................................................................. 82四、资产核实与尽职调查情况说明 .............................................................. 85五、宏观经济形势分析 .................................................................................. 95六、行业经济形势分析 .................................................................................. 99七、企业基本情况 ........................................................................................ 117八、收益法评估预测过程 ............................................................................ 124九、收益法评估结论 .................................................................................... 154第六部分评估结论及分析 ................................................................................... 155一、评估结论 ................................................................................................... 155
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内江市鹏翔投资有限公司股东全部权益价值项目·资产评估报告说明第一部分 关于资产评估报告说明使用范围的声明
本资产评估报告说明供国有资产监督管理机构（含所出资企业）、相关监管机构和部门使用。除法律、行政法规规定外，材料的全部或者部分内容不得提供给其他任何单位和个人，不得见诸公开媒体。
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内江市鹏翔投资有限公司股东全部权益价值项目·资产评估报告说明第二部分 关于进行资产评估有关事项的说明
本资产评估报告说明该部分内容由委托人和被评估单位共同撰写，并由委托人单位负责人和被评估单位负责人签字，加盖相应单位公章并签署日期。详细内容请见《企业关于进行资产评估有关事项的说明》。
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内江市鹏翔投资有限公司股东全部权益价值项目·资产评估报告说明第三部分 评估对象和评估范围说明
一、评估对象与评估范围的内容
根据本次评估目的，评估对象为基于特定假设基础的内江市鹏翔投资有限公司（以下简称“内江鹏翔”）股东全部权益价值。
评估范围包括内江鹏翔于评估基准日基于特定假设基础的全部资产及负债，具体评估范围为经大华会计师事务所（特殊普通合伙）审计后的财务报表所反映的内江鹏翔（母公司）的资产总额账面值为129,684.46万元，负债总额账面值为49,427.27万元，净资产账面值为80,257.19万元。模拟合并报表的资产总额账面值为189,728.30万元，负债总额账面值为109,448.50万元，净资产账面值为80,279.80万元，其中归属于母公司所有者权益79,879.05万元，少数股东权益400.75万元。
本次评估主体及其账面价值特定假设基础如下：
1、本次交易相关议案能够获得浩物股份股东大会的批准，并获得天津市人民政府国有资产监督管理委员会和中国证监会的批准（核准）。
2、假设内江鹏翔收购浩物机电旗下16家全资子公司和1家控股子公司股权的公司组织架构及相关业务于模拟财务报表最初列报日（即2016年1月1日）业已存在，自2016年1月1日起将拟收购资产纳入财务报表的编制范围，公司按照此架构持续经营。采用大华审字[2018]005578号审计报告附注中所述的重要会计政策、会计估计和合并财务报表编制方法进行编制。
3、报告期内，内江鹏翔子公司除了日常业务经营，还涉及与浩物机电及关联方之间的融资性票据行为，基于浩物股份本次收购内江鹏翔之目的及安排，经交易各方审慎考量及友好协商，内江鹏翔明确以乘用车销售及汽车后市场服务业务作为未来业务发展核心，并对内江鹏翔子公司与浩物机电关联的汽车经销企业之间的融资性票据相关资产负债进行了剥离，剥离完成后内江鹏翔子公司不再开具任何与浩物机电及关联方之间的融资性票据。故假设报告期内内江鹏翔子公司未发生与浩物机电及关联方之间的融资性票据行为。模拟财务报表是以公司日常业务自2016年1月1日起实际发生的交易或事项为依据，以内江鹏翔及其子公司相关会计资料为基础合并编制而成的。
模拟合并财务报表的编制方法如下：
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内江市鹏翔投资有限公司股东全部权益价值项目·资产评估报告说明（1）模拟合并财务报表以内江鹏翔及17家子公司日常业务架构于2016年1月1日已经形成并独立存在的假设编制而成。
（2）因模拟合并财务报表是基于上述假设基础编制，根据《公开发行证券的公司信息披露内容与格式准则第26号——上市公司重大资产重组申请文件》的相关规定，考虑模拟财务报表的特殊目的及用途，未编制模拟现金流量表和模拟所有者权益变动表，同时，在编制模拟资产负债表时，对所有者权益部分仅列示权益总额（即净资产），不区分所有者权益具体明细项目。
（3）基于上述假设基础编制的前提下，以剥离融资性票据相关资产负债前公司经审定的财务报表为基数，模拟合并财务报表的编制以资产负债表中剔除与浩物机电及其关联方之间的融资性票据相关资产负债为原则。
评估范围内全部资产和负债的账面值如下表：
金额单位：人民币万元
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|项 目||账面价值（母公司口径）|
|一|流动资产|65,654.01|
|二|非流动资产|64,030.45|
||其中：长期股权投资|37,669.66|
||投资性房地产|25,258.54|
||无形资产|1,102.26|
|三|资产总计|129,684.46|
|四|流动负债|48,826.20|
|五|非流动负债|601.07|
|六|负债总计|49,427.27|
|七|净资产（所有者权益）|80,257.19|

以上委托评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围一致，并经大华会计师事务所（特殊普通合伙）审计，审计情况包含在大华会计师事务所（特殊普通合伙）出具的以内江鹏翔为主体的审计报告（大华审字[2018]005578号），审计意见为标准无保留意见。
（一）权属状况
1、涉及抵押、质押的资产；
至评估基准日，内江鹏翔及其子公司抵押或质押的资产如下：
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|项 目|2017年12月31日|受限原因|

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内江市鹏翔投资有限公司股东全部权益价值项目·资产评估报告说明
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|项 目|2017年12月31日|受限原因|
|存货|183,373,363.49|质押借款|
|固定资产|3,393,615.17|抵押借款|
|合计|186,766,978.66|---|

说明：
1）被评估单位子公司天津浩众与中信银行签订的编号为（2017）吉银承额字第11号《银行承兑汇票承兑额度协议》，取得最高汇票承兑额度8000万元，并签订编号为（2017）信吉银最动抵字第14号《最高额抵押合同》，以全部车辆及动产作为抵押担保，截至2017年12月31日，天津浩众受限存货为31,644,717.69元、受限固定资产为3,393,615.17元。
2）被评估单位子公司天津高德与平安银行股份有限公司上海分行签订《最高额质押担保合同》，天津高德以其购买的车辆作为质押财产出质。截至2017年12月31日，高德汽车贸易受限存货为41,706,435.60元。
3）被评估单位子公司天津名濠与东风日产汽车金融有限公司签订编号为DNAF-FP-FA004-170621的汽车贷款协议，贷款额度为3000万元，天津名濠以现有及未来的所有通过向汽车金融公司融资而取得的库存车辆、与之相关的汽车部件及配件等作抵押，截至2017年12月31日，天津名濠受限存货为 19,902,900.00元。
4）被评估单位子公司天津风神与东风日产汽车金融有限公司签订编号为DNAF-FP-FA004-170621号汽车贷款协议，贷款额度为20,000,000.00元。天津风神以现有及未来的所有通过向汽车金融公司融资而取得的库存车辆、与之相关的汽车部件及配件等作抵押，截止2017年12月31日，天津风神受限存货金额30,955,400.00元。
5）被评估单位子公司天津新濠与东风日产汽车金融有限公司签订编号为DNAF-FP-FA004-170621号汽车贷款协议，贷款额度为20,000,000.00元，天津新濠以现有及未来的所有通过向汽车金融公司融资而取得的库存车辆、与之相关的汽车部件及配件等作抵押，截止2017年12月31日，天津新濠受限存货金额3,789,300.00元。
6）被评估单位子公司天津远德与平安银行上海分行签订的合同编号为平银沪延东承总字20170712第888号《汇票承兑总合同》，取得2017年7月12日至2018年7月11日期间综合授信额度3000万元，并签订合同编号为平银沪延东额抵字20170712第888号《最高额抵押担保合同》，以账面价值为人民币 14,900,010.20元的上海大众（上汽大众）
品牌系列车辆作为抵押担保。
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内江市鹏翔投资有限公司股东全部权益价值项目·资产评估报告说明7）被评估单位子公司天津骏濠与东风日产汽车金融有限公司签订编号为DNAF-FP-FA004-170621号汽车贷款协议，贷款额度为20,000,000.00元，天津骏濠以现有及未来的所有通过向汽车金融公司融资而取得的库存车辆、与之相关的汽车部件及配件等作抵押，截止2017年12月31日，天津骏濠受限存货金额19,369,300.00元。
8）被评估单位子公司天津浩物名宣与东风日产汽车金融有限公司签订编号为DNAF-FP-FA004-170621号汽车贷款协议，贷款额度为20,000,000.00元，天津浩物名宣以现有及未来的所有通过向汽车金融公司融资而取得的库存车辆、与之相关的汽车部件及配件等作抵押，截止2017年12月31日，天津浩物名宣受限存货金额21,105,300.00元。
2、权属存在限制（如涉诉、查封、冻结）的资产；
未发现权属存在限制（如涉诉、查封、冻结）的资产。
3、没有权属证明或权属来源文件的资产及存在用途瑕疵的资产；
A、尚未取得产权证的自有房屋
根据内江鹏翔的确认，下列自有房屋因涉及政府规划拆迁事项尚未办理房屋所有权证，具体情况如下：
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|权利人|房屋名称|土地证号|坐落|房屋面积（m2）|
|内江鹏翔|门卫3|内市国用（2014）第010451号|四川省内江市市中区汉渝大道1558号|89.41|

B、租赁的房屋尚未取得产权证的情况
根据内江鹏翔的确认，内江鹏翔子公司租赁21处房屋中有9处房屋的实际用途与规划用途不一致，9处房产中2处房屋尚未办理房屋所有权证，该等房屋的租赁面积合计为45,383.83平方米，具体如下：
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|序号|承租人|出租人|租赁面积（平方米）|房屋位置|租赁期限|土地性质|证载用途|房屋所有权证|
|1|天津浩众|天津创研科技产业园投资有限公司|3,180.74|天津市南开区长江道94号|2018.1.10-2019.1.9|国有|工业用地|房权证南开字第G406882号|
|2|天津远德|天津市浩鹏汽车发展有限公司|7,798.5|天津市北辰区北辰道2号|2018.1.1-2022.12.31|国有|仓储用地/非居住|房地证津字第113021210545号|

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|序号|承租人|出租人|租赁面积（平方米）|房屋位置|租赁期限|土地性质|证载用途|房屋所有权证|
|3|天津名达|天津空畅资产管理有限公司|10,984.13|天津市西青区大寺镇大寺工业园规划路二以北|2018.1.1-2022.12.31|国有|工业用地|未取得房屋所有权证|
|4|天津名路翔|天津市新濠汽车投资有限公司|4,000.00|天津市武清区下朱庄街知业道1号|2018.1.1-2018.12.31|国有|工业用地/非居住|房地证津字第122011319466号|
|5|天津风神|天津仪表集团有限公司|3,566.00|天津市南开区长江道356号院内（原长江道92号）|2002.7.1-2020.6.30；2002.12.1-2020.6.30；2003.7.20-2020.7.20|国有|工业用地/非居住|房地证津字第104031302230号|
|6|天津轩德|天津空畅资产管理有限公司|8,904.59|天津市西青区大寺镇大寺工业园规划路二以北|2018.1.1-2022.12.31|国有|工业用地|未取得房屋所有权证|
|7|天津汇丰行|天津市环渤海科技发展有限公司汽车市场分公司|6,741.87|天津市河西区解放南路613号|2008.12.25-2018.12.24|国有|工业用地/非居住|房地证津字第103011022977号|
|8|天津浩保行|天津市浩鹏汽车发展有限公司|108.00|天津市北辰区北辰道2号|2018.1.1-2022.12.31|国有|仓储用地/非居住|房地证津字第113021210545号|
|9|天津浩保行|冀运集团股份有限公司|100.00|石家庄市桥西区西二环南路186号|2017.10.1-2019.9.30|国有|工业用地/办公楼|石房权证开字第850000007号|

C、租赁土地上自建或改建房屋
根据内江鹏翔的确认，内江鹏翔下属子公司在租赁土地上自建或改建的5处房屋未取得房屋所有权证书，该等房屋的建筑面积总计为10,121.66平方米，明细如下：
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|序号|承租人|出租人|租赁土地面积（㎡）|自建或改建房屋建筑面积（㎡）|租赁土地地址|租赁期限|土地使用权证|

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|序号|承租人|出租人|租赁土地面积（㎡）|自建或改建房屋建筑面积（㎡）|租赁土地地址|租赁期限|土地使用权证|
|1|天津名濠|天津市新濠汽车投资发展有限公司|约8,320.04|4,324.66|天津市北辰区宜兴埠镇新宜白大道南侧11-01地块|2005.1.1-2024.12.31|北辰单集用（2006）字第007号|
|||天津禧通汽车贸易发展有限公司|1,200.00|||2006.1.1-2024.12.31||
|2|天津骏濠|天津市友谊食品冷冻厂|5,440.00|3,165.00|天津市西青区卫津南路东侧|2004.7.1-2024.6.30|－|
|3|天津骏濠|天津市友谊食品冷冻厂|5,000.00|2,442.00|东至李港铁路围墙，西至津兰药业围墙，南至上海大众车间通道，北至华立肠衣厂|2010.12.20-2023.12.31|－|
|4|天津骏濠|天津市津兰药业有限公司|307.20|95.00|天津市西青区卫津南路东侧|2015.4.21-2024.4.20|西青集建（98）字第242号|
|5|天津骏濠|天津市津兰药业有限公司|336.72|95.00|天津市西青区卫津南路东侧|2012.7.1-2022.6.30|西青集建（98）字第242号|

注：序号第1、2项为在租赁土地上自建房屋，序号第3项为在租赁土地上的原房屋进行改建，主要用于4S店经营；第4、5项为依主体建筑搭建的简易建筑物，主要作为汽车维修进出通道。
4、权利人与被评估企业名称不符的情况
未发现权利人与被评估企业名称不符的情况。
除以上事项外，清查中未发现评估范围内的资产存在权属方面的瑕疵事项和评估范围内的负债不需要由被评估单位承担的事项。
（二）委估主要资产情况
1、流动资产
流动资产主要为其他应收款，账面原值 65,418.07万元，坏账准备 0.00万元，账面净值 65,418.07万元，主要为应收天津市浩物机电汽车贸易有限公司、天津市名濠汽车销售服务有限公司、天津市新濠汽车销售有限公司等关联公司的往来款。
2、长期股权投资
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内江市鹏翔投资有限公司股东全部权益价值项目·资产评估报告说明长期股权投资账面值 37,669.66万元，截至评估基准日，内江鹏翔长期股权投资共有17家，其中14家汽车经销公司，3家非汽车经销公司。17家子公司明细如下：
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|序号|被投资单位名称|持投比例|经营品牌|成立日期|注册资金|经营地点|
|1|天津浩众汽车贸易服务有限公司|100%|一汽大众|2004年06月29日|3000万|天津自贸试验区（空港经济区）汽车园中路29号|
|2|天津市高德汽车贸易有限公司|100%|上汽大众|2003年06月24日|3000万|天津自贸试验区（空港经济区）环河北路8号|
|3|天津浩保行保险代理有限公司|100%|非4S店|2014年02月27日|5000万|天津自贸试验区（空港经济区）中环西路1号浩物大厦B333、B336室|
|4|天津市风神汽车销售有限公司|100%|东风日产|2000年07月17日|3000万|天津市南开区长江道92号|
|5|天津市骏濠汽车销售服务有限公司|100%|东风日产|2003年11月19日|2000万|西青区卫津南路友谊食品冷冻厂内|
|6|天津浩物丰田汽车销售服务有限公司|100%|一汽丰田|2004年09月22日|3000万|天津市滨海新区塘沽河南路1376号|
|7|天津市机动车拍卖中心有限公司|100%|非4S店|1996年11月20日|1000万|天津自贸试验区（空港经济区）汽车园中路8号|
|8|天津市名濠汽车销售服务有限公司|100%|东风日产|2005年03月08日|2000万|天津市北辰区宜兴埠新宜白大道|
|9|天津市汇丰行汽车销售服务有限公司|70%|广汽丰田|2008年09月10日|1200万|天津市河西区解放南路613号|
|10|天津市浩物名宣汽车销售服务有限公司|100%|东风日产|2010年08月05日|1000万|天津自贸试验区（空港经济区）汽车园南路25号|
|11|天津市远德汽车贸易有限公司|100%|上汽大众|2011年05月27日|1100万|天津北辰区北辰道2号|
|12|天津市名路翔汽车销售服务有限公司|100%|东风日产|2012年09月18日|1000万|天津市武清区下朱庄街富民路8号319室-2（集中办公区）|
|13|天津空港浩轩二手车鉴定评估有限公司|100%|非4S店|2006年06月28日|100万|天津自贸试验区（空港经济区）汽车园中路8号C区9幢1－4门|
|14|天津市骏达汽车销售服务有限公司|100%|一汽马自达|2002年12月24日|1000万|天津自贸试验区（空港经济区）汽车园中路24号|
|15|天津市名达汽车销售服务有限公司|100%|东风日产|2010年04月12日|1000万|天津市西青经济开发区大寺高新技术产业园储源道3号|
|16|天津市新濠汽车销售有限公司|100%|东风日产|2003年08月29日|1500万|天津市东丽开发区一纬路4号|

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内江市鹏翔投资有限公司股东全部权益价值项目·资产评估报告说明
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|序号|被投资单位名称|持投比例|经营品牌|成立日期|注册资金|经营地点|
|17|天津市轩德汽车贸易有限公司|100%|斯柯达|2011年01月14日|1100万|西青经济开发区大寺高新技术产业园储源道5号|

A、子公司经营场地来源情况
截至评估基准日，17家子公司的经营场地全部为租赁，租赁具体情况如下表：①租赁房屋
内江鹏翔子公司共租赁21处房屋，租赁面积合计为 80,259.14平方米，具体如下：
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|序号|承租人|出租人|租赁面积（㎡）|房屋位置|租赁期限|土地性质|证载用途|房屋所有权证|
|1|天津浩众|天津创研科技产业园投资有限公司|3,180.74|天津市南开区长江道94号|2018.1.10-2019.1.9|国有|工业用地|房权证南开字第G406882号|
|2|天津浩众|天津市骏捷汽车销售服务有限公司|3,169.64|天津市空港汽车园中路27号|2018.1.1-2019.12.31|国有|商服用地/非居住|房地证津字第115031402231号|
|3|天津浩众|天津空畅资产管理有限公司|5,660.80|空港经济区汽车园中路29号|2018.1.1-2022.12.31|国有|批发零售用地/非居住|津（2016）保税区不动产权第1004993号|
|4|天津高德|天津空畅资产管理有限公司|4,634.93|天津市空港经济区环河北路8号|2018.1.1-2022.12.31|国有|批发零售用地/非住宅|津（2016）保税区不动产权第1004994号|
|5|天津远德|天津市浩鹏汽车发展有限公司|7,798.5|天津市北辰区北辰道2号|2018.1.1-2022.12.31|国有|仓储用地/非居住|房地证津字第113021210545号|
|6|天津浩物名宣|天津空畅资产管理有限公司|5,849.23|空港经济区汽车园南路25号|2018.1.1-2022.12.31|国有|商服用地/非居住|津（2016）保税区不动产权第1000316号|
|7|天津名达|天津空畅资产管理有限公司|10,984.13|天津市西青区大寺镇大寺工业园规划路二以北|2018.1.1-2022.12.31|国有|工业用地|未取得房屋所有权证|

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内江市鹏翔投资有限公司股东全部权益价值项目·资产评估报告说明
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|序号|承租人|出租人|租赁面积（㎡）|房屋位置|租赁期限|土地性质|证载用途|房屋所有权证|
|8|天津名路翔|天津市新濠汽车投资有限公司|4,000.00|天津市武清区下朱庄街知业道1号|2018.1.1-2018.12.31|国有|工业用地/非居住|房地证津字第122011319466号|
|9|天津新濠|天津浩物骏驰国际贸易有限公司|5,647.71|天津市东丽开发区一纬路4号|2018.1.1-2022.12.31|国有|批发零售用地/非居住|津（2017）东丽区不动产权第1010647号|
|10|天津风神|天津仪表集团有限公司|3,566.00|天津市南开区长江道356号院内（原长江道92号）|2002.7.1-2020.6.30；2002.12.1-2020.6.30；2003.7.20-2020.7.20|国有|工业用地/非居住|房地证津字第104031302230号|
|11|天津骏达|天津空畅资产管理有限公司|3,568.42|天津市空港经济区汽车园中路24号|2018.1.1-2022.12.31|国有|商服用地/非居住|津（2016）保税区不动产权第1000328号|
|12|天津浩物丰田|天津浩物骏驰国际贸易有限公司|5,435.39|滨海新区塘沽河南路1376号|2018.1.1-2022.12.31|国有|商服用地/非居住|津（2016）滨海新区塘沽不动产权第1029800号|
|13|天津轩德|天津空畅资产管理有限公司|8,904.59|天津市西青区大寺镇大寺工业园规划路二以北|2018.1.1-2022.12.31|国有|工业用地|未取得房屋所有权证|
|14|天津汇丰行|天津市环渤海科技发展有限公司汽车市场分公司|6,741.87|天津市河西区解放南路613号|2008.12.25-2018.12.24|国有|工业用地/非居住|房地证津字第103011022977号|
|15|天津浩轩二手车|天津空港二手车交易市场有限公司|150.00|天津市空港经济区汽车园中路8号|2018.1.1-2022.12.31|国有|批发零售用地/非居住|房地证津字第115011400790号|
|16|天津市机动车拍卖中心|天津空港二手车交易市场有限公司|150.00|天津市空港经济区汽车园中路8号|2018.1.1-2022.12.31|国有|批发零售用地/非居住|房地证津字第115011400790号|

广东中广信资产评估有限公司 第 12页
内江市鹏翔投资有限公司股东全部权益价值项目·资产评估报告说明
||||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
|序号|承租人|出租人|租赁面积（㎡）|房屋位置|租赁期限|土地性质|证载用途|房屋所有权证|
|17|天津浩保行|天津辰丰汽车贸易有限公司|31.05|天津空港经济区中环西路1号浩物大厦A413|2017.5.1-2018.4.30|国有|商服用地/非居住|房地证津字第115021002338号|
|18|天津浩保行|天津辰丰汽车贸易有限公司|128.14|天津空港经济区中环西路1号浩物大厦B333、B336|2018.3.1-2019.2.28|国有|商服用地/非居住|房地证津字第115021002338号|
|19|天津浩保行|天津空港二手车交易市场有限公司|450.00|天津市空港经济区汽车园中路8号|2017.7.1-2018.6.30|国有|批发零售用地/非居住|房权证保税字第115011400790号|
|20|天津浩保行|天津市浩鹏汽车发展有限公司|108.00|天津市北辰区北辰道2号|2018.1.1-2022.12.31|国有|仓储用地/非居住|房地证津字第113021210545号|
|21|天津浩保行|冀运集团股份有限公司|100.00|石家庄市桥西区西二环南路186号|2017.10.1-2019.9.30|国有|工业用地/办公楼|石房权证开字第850000007号|

②租赁土地自建或改建房屋情况
内江鹏翔子公司共租赁6宗土地并在该土地上自建或改建房屋的建筑面积合计为 10,121.66平方米，具体如下：
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|-|-|-|-|-|-|-|-|
|序号|承租人|出租人|租赁土地面积（㎡）|自建或改建房屋建筑面积（㎡）|租赁土地地址|租赁期限|土地使用权证|
|1|天津名濠|天津市新濠汽车投资发展有限公司|约8,320.04|4,324.66|天津市北辰区宜兴埠镇新宜白大道南侧11-01地块|2005.1.1-2024.12.31|北辰单集用（2006）字第007号|
|||天津禧通汽车贸易发展有限公司|1,200.00|||2006.1.1-2024.12.31||
|2|天津骏濠|天津市友谊食品冷冻厂|5,440.00|3,165.00|天津市西青区卫津南路东侧|2004.7.1-2024.6.30|－|

广东中广信资产评估有限公司 第 13页
内江市鹏翔投资有限公司股东全部权益价值项目·资产评估报告说明
|||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|
|序号|承租人|出租人|租赁土地面积（㎡）|自建或改建房屋建筑面积（㎡）|租赁土地地址|租赁期限|土地使用权证|
|3|天津骏濠|天津市友谊食品冷冻厂|5,000.00|2,442.00|东至李港铁路围墙，西至津兰药业围墙，南至上海大众车间通道，北至华立肠衣厂|2010.12.20-2023.12.31|－|
|4|天津骏濠|天津市津兰药业有限公司|307.20|95.00|天津市西青区卫津南路东侧|2015.4.21-2024.4.20|西青集建（98）字第242号|
|5|天津骏濠|天津市津兰药业有限公司|336.72|95.00|天津市西青区卫津南路东侧|2012.7.1-2022.6.30|西青集建（98）字第242号|

③停车场租赁合同
内江鹏翔子公司租赁了8处停车场，用于满足乘用车销售的库存需求，具体情况如下：
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|-|-|-|-|-|-|-|
|序号|承租人|出租人|租赁面积（平方米）|租金|停车场位置|租赁期限|
|1|天津浩众|天津天纺高新物流有限公司|－|4元/辆/天|天津空港经济区中环南路98号|2017.6.1-2018.5.31|
|2|天津骏达|天津天纺高新物流有限公司|－|4元/辆/天|天津空港经济区中环南路98号|2017.8.1-2018.7.31|
|3|天津浩物名宣|天津天纺高新物流有限公司|－|4元/辆/天|天津空港经济区中环南路98号|2018.3.1-2019.2.28|
|4|天津高德|天津天保国际物流集团有限公司|6,666.60|0.2元/平方米/天|经三路500KV变电站一侧|2018.1.1-2020.12.31|
|5|天津名路翔|天津市浩鹏汽车发展有限公司|－|2元/辆/天|北辰区北辰道2号|2018.1.1-2018.12.31|
|6|天津名濠|天津市浩鹏汽车发展有限公司|－|2元/辆/天|北辰区北辰道2号|2018.1.1-2018.12.31|
|7|天津骏濠|天津市浩鹏汽车发展有限公司|－|2元/辆/天|北辰区北辰道2号|2018.1.1-2018.12.31|
|8|天津远德|天津市浩鹏汽车发展有限公司|－|2元/辆/天|北辰区北辰道2号|2018.1.1-2018.12.31|

B、长期投资单位主要经营资质
内江鹏翔及其子公司从事的业务主要包括：整车销售、维修保养服务、综合服务。
内江鹏翔及其子公司均已取得了经营业务所需要的相关许可资质，具体如下：
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内江市鹏翔投资有限公司股东全部权益价值项目·资产评估报告说明①机动车维修经营许可证
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|-|-|-|-|-|-|
|序号|公司名称|证书编号|许可内容|发证部门|有效期至|
|1|天津浩众|321100402434|一类汽车维修|天津港保税区管理委员会|2023-11-16|
|2|天津高德|321100100494|一类汽车维修|天津市空港经济区运输管理局|2020-05-24|
|3|天津远德|310103907260|一类汽车维修|天津市北辰区行政审批局|2018-08-09|
|4|天津浩物名宣|321102906261|一类汽车维修|天津港保税区管理委员会|2023-01-18|
|5|天津名达|309102206630|一类汽车维修|天津市西青区行政审批局|2023-10-18|
|6|天津名路翔|314102007880|一类汽车维修|天津市武清区行政审批局|2021-10-26|
|7|天津名濠|310102201336|一类汽车维修|天津市北辰区行政审批局|2024-03-19|
|8|天津骏濠|309101203506|一类汽车维修|天津市西青区行政审批局|2023-06-15|
|9|天津新濠|307102200157|一类汽车维修|天津市东丽区行政审批局|2022-04-15|
|10|天津风神|305100800237|一类汽车维修|天津市机动车维修管理处|2019-04-23|
|11|天津骏达|321103000328|一类汽车维修|天津港保税区管理委员会|2023-04-24|
|12|天津浩物丰田|311100402612|一类汽车维修|天津市滨海新区行政审批局|2024-03-18|
|13|天津轩德|309103007380|一类汽车维修|天津市西青区行政审批局|2023-08-03|
|14|天津汇丰行|302101805182|一类汽车维修|天津市机动车维修管理处|2021-07-07|

②保险兼业代理业务许可证
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|-|-|-|-|-|-|
|序号|公司名称|机构编码|许可内容|发证部门|有效期至|
|1|天津浩众|12010776430672000|财产损失保险、短期健康保险和意外伤害保险、责任保险|中国保险监督管理委员会天津监管局|2018-05-22|
|2|天津高德|12019274914996600|财产损失保险、短期健康保险和意外伤害保险、责任保险|中国保险监督管理委员会天津监管局|2019-01-05|
|3|天津浩物名宣|12019255946633800|财产损失保险、短期健康保险和意外伤害保险、责任保险|中国保险监督管理委员会天津监管局|2020-08-21|

广东中广信资产评估有限公司 第 15页
内江市鹏翔投资有限公司股东全部权益价值项目·资产评估报告说明
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|-|-|-|-|-|-|
|序号|公司名称|机构编码|许可内容|发证部门|有效期至|
|4|天津名达|12010355342081400|财产损失保险、短期健康保险和意外伤害保险、责任保险|中国保险监督管理委员会天津监管局|2018-04-08|
|5|天津名濠|12010377064131400|财产损失保险、短期健康保险和意外伤害保险、责任保险|中国保险监督管理委员会天津监管局|2020-01-03|
|6|天津骏濠|12010375482512100|财产损失保险、短期健康保险和意外伤害保险、责任保险|中国保险监督管理委员会天津监管局|2020-01-03|
|7|天津新濠|12010375223411700|财产损失保险、短期健康保险和意外伤害保险、责任保险|中国保险监督管理委员会天津监管局|2020-01-03|
|8|天津风神|12010372299848200|财产损失保险、短期健康保险和意外伤害保险、责任保险|中国保险监督管理委员会天津监管局|2020-01-03|
|9|天津骏达|12011074401460800|财产损失保险、短期健康保险和意外伤害保险、责任保险|中国保险监督管理委员会天津监管局|2019-07-19|
|10|天津浩物丰田|12011076434698400|财产损失保险、短期健康保险和意外伤害保险、责任保险|中国保险监督管理委员会天津监管局|2018-10-23|
|11|天津汇丰行|12010367941729000|财产损失保险、短期健康保险和意外伤害保险、责任保险|中国保险监督管理委员会天津监管局|2018-12-16|

天津名达正在办理保险兼业代理业务许可证续期手续。
③拍卖经营批准证书
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|-|-|-|-|-|
|公司名称|证书编号|许可内容|发证部门|有效期至|
|天津机动车拍卖|1200381100001996|拍卖（文物除外，国家有专营专项规定的按规定办理）|天津市商务委员会|2026-03-18|

④经营保险代理业务许可证
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|-|-|-|-|-|
|公司名称|证书编号|许可内容|发证部门|有效期至|
|天津浩保行|210140000000800|在全国区域内（港、澳、台除外）代理销售保险产品；代理收取保险费；代理相关保险业务的损失勘查和理赔；中国保监会批准的其他业务|中国保险监督管理委员会天津监管局|2020-01-29|

3、投资性房地产
投资性房地产账面值25,258.54万元，采用公允价值模式进行后续计量，主要内容
为内江鹏翔拥有的位于四川省内江市市中区汉渝大道1558号的工业房地产，其中房屋
广东中广信资产评估有限公司 第 16页
内江市鹏翔投资有限公司股东全部权益价值项目·资产评估报告说明建筑面积合计为84,688.15平方米，分摊占有的土地面积为 127,546.70平方米，现全部厂房租赁给内江金鸿曲轴有限公司（以下简称“金鸿曲轴”）使用。
评估基准日，委估投资性房地产具体情况：
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|-|-|-|-|-|-|
|建筑物名称|评估对象坐落|房屋所有权证/土地使用权证编号|规划用途|证载面积（㎡）|账面价值（元）|
|生产、计量、办公大楼|四川省内江市市中区汉渝大道1558号附1号|内江市房权证市中区字第2016118201号|工业（生产、计量、办公）|15,429.02|60,636,050.00|
|倒班楼|四川省内江市市中区汉渝大道1558号附2号|内江市房权证市中区字第2016118202号|其他（倒班楼）|6,855.77|25,160,680.00|
|水泵房|四川省内江市市中区汉渝大道1558号附6号|内江市房权证市中区字第2016118338号|其他（水泵房）|65.99|242,180.00|
|1#联合厂房|四川省内江市市中区汉渝大道1558号附3号|内江市房权证市中区字第2016118203号|厂房|52,136.26|139,203,810.00|
|2#联合厂房|四川省内江市市中区汉渝大道1558号附4号|内江市房权证市中区字第2016118334号|厂房|10,052.28|26,839,590.00|
|门卫1及公厕|四川省内江市市中区汉渝大道1558号附5号|内江市房权证市中区字第2016118336号|其他（门卫及公厕）|59.42|200,840.00|
|门卫3|四川省内江市市中区汉渝大道1558号门卫3|未办理房权证|- -|89.41|302,210.00|
|汉渝大道1558号宗地|内江市市中区汉渝大道1558号|内市国用（2014）第010451号|工业用地|127,546.70|--|
|合 计|||||252,585,360.00|

注：土地使用权账面价值包含在房产价值中。
A、委估投资性房地产权利状况：
委估投资性房地产权益情况见下表：
房屋所有权权益明细表
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|-|-|-|-|-|-|-|-|
|建筑物名称|评估对象坐落|房屋所有权证编号|权利人份额|规划用途|房屋结构层数|证载面积（㎡）|他项权利情况|
|生产、计量、办公大楼|四川省内江市市中区汉渝大道1558号附1号|内江市房权证市中区字第2016118201号|单独所有|工业（生产、计量、办公）|钢混结构8层|15,429.02|未设定他项权|

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内江市鹏翔投资有限公司股东全部权益价值项目·资产评估报告说明
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|-|-|-|-|-|-|-|-|
|建筑物名称|评估对象坐落|房屋所有权证编号|权利人份额|规划用途|房屋结构层数|证载面积（㎡）|他项权利情况|
|倒班楼|四川省内江市市中区汉渝大道1558号附2号|内江市房权证市中区字第2016118202号|单独所有|其他（倒班楼）|钢混结构6层|6,855.77|利|
|1#联合厂房|四川省内江市市中区汉渝大道1558号附3号|内江市房权证市中区字第2016118203号|单独所有|工厂|钢结构2层|52,136.26||
|2#联合厂房|四川省内江市市中区汉渝大道1558号附4号|内江市房权证市中区字第2016118334号|单独所有|工厂|钢结构2层|10,052.28||
|门卫1及公厕|四川省内江市市中区汉渝大道1558号附5号|内江市房权证市中区字第2016118336号|单独所有|其他（门卫及公厕）|钢混结构1层|59.42||
|水泵房|四川省内江市市中区汉渝大道1558号附6号|内江市房权证市中区字第2016118338号|单独所有|其他（水泵房）|钢混结构1层|65.99||
|门卫3|四川省内江市市中区汉渝大道1558号门卫3|未办理房权证|单独所有|- -|钢混结构1层|89.41||

国有土地使用权权益明细表
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|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
|评估对象坐落|土地使用权证编号|规划用途|证载面积（㎡）|使用权类型|所在土地地号|使用期限|他项权利情况|备注|
|内江市市中区汉渝大道1558号|内市国用（2014）第010451号|工业用地|197,102.40|出让|5110020010100040000|2062/8/9|未设定他项权利|其中投资性房地产分摊的土地面积为127,546.70㎡|

B、委估投资性房地产实物状况：
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|-|-|-|-|-|-|-|-|
|建筑物名称|评估对象坐落|规划用途|实际用途|房屋结构层数|证载面积（㎡）|建成年月/取得年月|装修状况|
|生产、计量、办公大楼|四川省内江市市中区汉渝大道1558号附1号|工业（生产、计量、办公）|生产、计量、办公|钢混结构8层|15,429.02|2016.7|共8层（局部3层、4层），层高约2.8米，室内地砖地面、乳胶漆墙面，矿棉板、石膏板顶棚，断桥铝窗、内门为木门，外门为节能门，外檐真石漆墙面。|

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内江市鹏翔投资有限公司股东全部权益价值项目·资产评估报告说明
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|-|-|-|-|-|-|-|-|
|建筑物名称|评估对象坐落|规划用途|实际用途|房屋结构层数|证载面积（㎡）|建成年月/取得年月|装修状况|
|倒班楼|四川省内江市市中区汉渝大道1558号附2号|其他（倒班楼）|倒班楼|钢混结构6层|6,855.77|2016.7|共6层（局部4层），层高约2.8米，室内地砖地面、乳胶漆墙面及顶棚，断桥铝窗、内门为木门，外门为节能门，外檐真石漆墙面。|
|1#联合厂房|四川省内江市市中区汉渝大道1558号附3号|工厂|工厂|钢结构2层|52,136.26|2016.7|共2层，檐高约11米，1.2米墙裙，室内混凝土耐磨地面，彩钢板墙面及顶棚，带天窗，铝合金窗、卷帘门；2层部分为地砖地面，乳胶漆墙面；外檐彩钢板。|
|2#联合厂房|四川省内江市市中区汉渝大道1558号附4号|工厂|工厂|钢结构2层|10,052.28|2016.7|共2层，檐高约11米，1.2米墙裙，室内混凝土耐磨地面，彩钢板墙面及顶棚，带天窗，铝合金窗、卷帘门；2层部分为地砖地面，乳胶漆墙面；外檐彩钢板。|
|门卫1及公厕|四川省内江市市中区汉渝大道1558号附5号|其他（门卫及公厕）|门卫及公厕|钢混结构1层|59.42|2016.7|共1层，层高约2.8米，室内地砖地面、乳胶漆墙面及顶棚，断桥铝门窗，外檐壁挂石材。|
|水泵房|四川省内江市市中区汉渝大道1558号附6号|其他（水泵房）|水泵房|钢混结构1层|65.99|2016.7|共1层，层高约2.8米，室内地砖地面、乳胶漆墙面及顶棚，断桥铝门窗，外檐真石漆墙面。|

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内江市鹏翔投资有限公司股东全部权益价值项目·资产评估报告说明
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|建筑物名称|评估对象坐落|规划用途|实际用途|房屋结构层数|证载面积（㎡）|建成年月/取得年月|装修状况|
|门卫3|四川省内江市市中区汉渝大道1558号门卫3|- -|- -|钢混结构1层|89.41|2016.7|共1层，层高约2.8米，室内水泥地面、乳胶漆墙面及顶棚，断桥铝门窗，外檐壁挂石材。|
|汉渝大道1558号宗地|四川省内江市市中区汉渝大道1558号|工业用地|工业用地|- -|197,102.40|2012.8|宗地红线外为“五通”（即通上水、通电、通路、通气、通讯）；其中本次分摊占有的土地面积为127,546.70㎡|

C、区位或位置状况：
投资性房地产位于内江经济技术开发区范围内，其东南临汉渝大道，东北临其他用地、英伦世家小区用地，西南临汉祥路，西北临安吉街。临近内威荣高速、成渝高速、内宜高速、遂内高速等出入口，距成都市约两小时车程，距重庆市约三个小时车程，距内江火车站仅 3千米。附近有“城西工业园”公交站，有111、209、216、219等公交经停，距中心城区约5千米；内江经济技术开发区为国家级开发区，开发区现有企业 1353家，包括“四上”企业 271家、规模以上工业企业 72家；中华老字号品牌 1个；省著名商标和名牌产品 10个，市知名商标 9个；院士工作站 3户；四川名牌产品企业 6家，工业氛围较好。
4、无形资产-土地使用权
无形资产账面原值1,233.79万元，净值1,102.26万元，主要为土地使用权和外购办公软件。
无形资产-土地使用权账面原值 1,231.29万元，净值 1,100.84万元，宗地位于四川省内江市市中区汉渝大道 1558号，用地性质为工业用地，已取得内市国用（2014）第 010451号土地使用权证，土地面积为 197,102.4平方米，其中已使用面积 127,546.70平方米作为投资性房地产核算，剩余未利用土地面积 69,555.70平方米，作为无形资产核算。
国有土地使用权权益明细表
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内江市鹏翔投资有限公司股东全部权益价值项目·资产评估报告说明
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|评估对象坐落|土地使用权证编号|规划用途|证载面积（㎡）|使用权类型|所在土地地号|使用期限|他项权利情况|备注|
|四川省内江市市中区汉渝大道1558号|内市国用（2014）第010451号|工业用地|197,102.40|出让|5110020010100040000|2062/8/9|未设定他项权利|其中投资性房地产分摊的土地面积为127,546.70㎡；无形资产分摊的土地面积为69,555.70|

评估师根据国家资产评估执业规范，在被评估企业的配合下对上述资产的账面金额、实际数量、资产形成使用状况、产权状况等进行了清查核实，并对可能影响资产评估的重大事项进行了了解。
二、实物资产的分布情况及特点
纳入评估范围内的实物资产账面价值26,359.38万元，占评估范围内总资产的20.33%。主要为投资性房地产、土地使用权。这些资产具有以下特点：
实物资产分布于四川省内江市市中区汉渝大道1558号内江鹏翔厂区内。
（1）投资性房地产账面值25,258.54万元，为用于出租的工业厂房，采用公允价值模式进行后续计量，厂房位于四川省内江市市中区汉渝大道1558号，其中房屋建筑面积合计为84,688.15平方米，分摊占有的土地面积为127,546.70平方米；房屋结构主要为框架结构、钢混结构。房屋使用状况良好。
（2）土地使用权账面原值1,231.29万元，净值1,100.84万元，宗地位于位于四川省内江市市中区汉渝大道1558号，用地性质为工业用地，已取得内市国用（2014）第010451号土地使用权证，土地面积为197,102.4平方米，其中已使用面积127,546.70平方米作为投资性房地产核算，剩余未利用土地面积69,555.70平方米，作为无形资产核算。
三、企业申报的账面记录或者未记录的无形资产情况
企业申报账面记录的无形资产为土地使用权和外购办公软件，其中：
土地使用权详细信息如下：
单位：万元
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|序号|权属人|土地位置|土地权证编号|取得日期|用地性质|土地用途|准用年限|面积（㎡）|原始入账价值|账面价值|

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内江市鹏翔投资有限公司股东全部权益价值项目·资产评估报告说明
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|序号|权属人|土地位置|土地权证编号|取得日期|用地性质|土地用途|准用年限|面积（㎡）|原始入账价值|账面价值|
|1|内江鹏翔|四川省内江市市中区汉渝大道1558号|内市国用（2014）第010451号|2012年8月|国有出让|工业用地|50年|69,555.70|1,231.29|1,100.84|

其他无形资产账面原值2.50万元，净值1.42万元，为外购办公软件。
无申报未记录的无形资产。
四、企业申报的表外资产的类型、数量
除上述披露的资产外，被评估单位无申报其他资产负债表外资产，亦无申报其他涉及的经营性融资租入资产、已结诉讼需承担的赔偿、支付的费用及其他或有负债等。
五、引用其他机构出具的报告结论所涉及的资产类型、数量和账面金额
本次评估报告中基准日的各项资产及负债账面值是大华会计师事务所（特殊普通合伙）的审计结果。除此之外，未引用其他机构报告内容。
六、资产核实情况总体说明
（一）资产核实人员组织、实施时间和过程
1、清查组织工作
接受委托后，我公司根据委托人及被评估单位提供的资产评估申报表，成立了以现场项目负责人为主的清查小组，制定了详细的现场清查实施计划。根据企业资产分布特点，在相关人员的配合下，于2018年3月下旬完成了现场的核查工作，并提交了清查核实及现场勘察作业工作成果。
2、清查主要步骤
（1）辅导相关人员清查资产、收集应向评估机构提供的资料，指导企业相关人员按照评估机构提供的“资产评估明细表”、“资产调查表”及其填写要求、资料清单，细致准确的登记填报，对被评估资产的产权归属证明文件等情况的文件资料进行收集。
（2）初步审查被评估企业提供的清查评估明细表
评估人员通过翻阅有关资产，了解评估具体范围及对象。并通过审阅清查评估明细表，初步检查有无资产项目不明确、填项不全，并根据经验及掌握的有关资料，检查清
查评估明细表有无重复、漏项等。
（3）现场实地勘察
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内江市鹏翔投资有限公司股东全部权益价值项目·资产评估报告说明依据资产评估明细表，评估人员对资产进行盘点和现场勘察。针对的资产性质及特点，采取适合的勘察方法，对纳入清查范围的资产进行了清查。实物清查资产主要为核实资产数量、使用状态、产权及其他影响评估作价的重要因素。对经营场地进行现场勘察时，除对资产的外观、使用状况进行勘察外，还查阅了相关合同等资料，对周边市场情况进行调查。
（4）补充、修改和完善评估清查评估明细表
根据现场实地勘察结果，修改完善评估清查明细表，以使“表”、“实”相符。
（5）核对产权证明文件
在“表”、“实”相符基础上，对评估范围的产权证进行查阅核对。核查中，重点查验产权权属资料中所载明的所有人以及其他事项，了解产权权属。
（二）主要资产清查核实的方法
在清查工作中，我们针对评估范围内被评估单位及其下属各个子公司的资产性质、特点及实际情况，采取了不同的清查方法。
1、流动资产、负债的清查
主要通过核对企业财务总账、各科目明细账、会计凭证，对非实物性流动资产进行清查。我们对货币资金、应收账款、预付款项、其他应收款、其他流动资产、应付票据、应付账款、预收账款、应付职工薪酬、其他应付款及一年内到期的非流动负债以及长期应付款等科目的重要记账凭证进行了重点核验，并抽查部分凭证，审查其金额、内容、数量、日期是否与账面记录相符，复核有关负债的计量是否正确，对数额较大的款项，均通过发函形式进行询证。发现企业财务管理比较严格，账目清楚，无重大异常情况。
2、对于存货，评估人员对存货内控制度进行测试，抽查大额发生额及原始凭证，索取大额、主要客户的购、销合同，收、发货记录，验证账面价值构成、成本核算方法的真实、完整性；对评估基准日前后发生额进行截止性测试，查验存货收发、结转的跨期事项，确定所有权为其所有；了解存货收、发和保管核算制度，对存货实施抽查盘点；
查验存货有无残次、毁损、积压和报废等情况。
3、对于投资性房地产，根据被评估单位提供的资产清查明细表进行账务核实，并抽查部分凭证，检查其原始报建资料、施工合同以及产权证书等以确定各房屋建筑物的权属状况，对照其提交的资产清查明细表在现场逐项进行清查核实，并勘察房产的外观
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内江市鹏翔投资有限公司股东全部权益价值项目·资产评估报告说明以及房产的使用维护情况等，对各房产的使用情况、利用情况等进行深入了解，作为确定评估值的依据。
4、对于固定资产中的设备，根据被评估单位提供的资产清查明细表进行账务核实，并抽查部分凭证，检查其原始购买资料、购置合同等以确定各类设备的权属状况，对照其提交的资产清查明细表在现场逐项进行清查核实，并勘察设备的运行、完好程度以及设备的使用维护情况等，对各类设备的使用情况、利用情况和技术状况等进行深入了解，作为确定评估值的依据。
5、对于无形资产中的土地使用权，根据被评估单位提供的资产清查明细表进行账务核实，并核查权属情况，检查形成土地使用权的相关合同及付款凭证，并勘察土地的开发情况以及使用情况等，作为确定评估值的依据。
6、对于无形资产中的其他无形资产，根据被评估单位提供的资产清查明细表进行账务核实，并抽查部分凭证，检查形成办公软件的相关合同及付款凭证，核实摊销年限，计提摊销是否正确。
7、对于长期待摊费用，在清查核实中评估人员对报表、总账、明细账和被评估单位提供的长期待摊费用清查明细表进行核对，核实摊销年限、计提摊销是否正确。
8、对于递延所得税资产以及递延所得税负债，根据被评估单位提供的资产清查明细表进行账务核实，并重新计算，检查形成原因，核实递延所得税资产（负债）的计算和列支是否正确。
9、对于其他非流动资产，根据被评估单位提供的资产清查明细表进行账务核实，检查其原始凭证、相关合同、支付记录等以确定其他非流动资产列支是否正确。
10、对于短期借款以及应付利息，在清查核实中评估人员对报表、总账、明细账和被评估单位提供的短期借款清查明细表进行核对，并检查了借款合同，复核短期借款及应付利息列支是否正确。
11、对于其他流动资产以及应交税费，在清查核实中评估人员对报表、总账、明细账和被评估单位提供的应交税金清查明细表进行核对，并与纳税申报资料相核对，复核应交税费计缴是否正确。
12、损益类会计科目
（1）对于收入的核实，了解申报数据的准确性、收入变化趋势、以及产品价格的变化趋势和引起价格变化的主要因素等。
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内江市鹏翔投资有限公司股东全部权益价值项目·资产评估报告说明（2）成本及费用的核实和了解，根据历史数据和预测表、了解主营成本的构成项目，并区分固定成本和变动成本项目进行核实。主要了解企业各项期间费用划分的原则、固定性费用发生的规律、依据和文件、变动性费用发生的依存基础和发生规律。
（3）了解税收政策、计提依据及是否有优惠政策等。
（三）影响资产核实的事项及处理方法
至评估基准日，被评估单位部分房屋建筑物尚未办理房屋使用权证，本次评估相应的房屋建筑面积以被评估单位申报数为计算依据。
（四）资产清查核实结论
经过清查核实，内江鹏翔及其子公司具有较为完整的财产管理和财务核算制度。各相关资产管理部门及管理人员严格遵守管理制度，对各项财产的收、发、领、退做到手续齐全，计量准确。企业对资产的核算能够严格执行相关会计制度，核算手续完备，账证、账表、账实相符。
评估人员在尽职调查所知范围内，经现场实地勘察和对其产权进行核查情况表明：企业大部分资产均可正常使用，满足日常生产经营的需要，申报明细与时间情况吻合，资产总额与账面值相符。
经清查了解，内江鹏翔成立于2012年6月26日，主要从事汽车零配件项目投资和自有房产租赁等业务。2017年11-12月，内江鹏翔以协议转让方式受让浩物机电与天津天物汽车发展有限公司（以下简称“天物汽车”）所持有的17家子公司的股权，包括天津市14家汽车经销公司、1家保险代理公司、1家二手车鉴定评估公司和1家机动车拍卖公司，至此，乘用车经销和汽车后市场服务业务成为内江鹏翔的主营业务。清查中发现被评估单位部分在自有土地上建造的房屋尚未办理房屋所有权证，长期股权投资单位的房屋/土地均为租赁取得，存在租赁集体或无证土地上自建或改建的房屋尚未取得房屋所有权、土地实际用途与规划用途不一致、租赁房屋未办理房屋所有权证等瑕疵，上述存在权属瑕疵的资产情况与企业申报一致，具体明细详见本评估说明中“评估对象与评估范围的内容-权属状况”部分。
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内江市鹏翔投资有限公司股东全部权益价值项目·资产评估报告说明第四部分 资产基础法评估说明
根据本次资产评估的目的、资产业务性质、可获得资料的情况等，采用资产基础法进行评估。各类资产及负债的评估方法说明如下：
一、流动资产评估技术说明
（一）评估范围
纳入评估的流动资产主要为货币资金、预付账款以及其他应收款。
（二）评估程序
1、根据企业填报的流动资产评估申报表，与企业财务报表进行核对，明确需进行评估的流动资产的具体内容。
2、根据企业填报的流动资产评估申报表，到现场进行账务核对，原始凭证的查验。
3、收集整理与相关文件、资料。
4、在账务核对清晰、情况了解清楚并已收集到评估所需的资料基础上分别评定估算。
（三）评估方法
1、流动资产评估方法
采用重置成本法评估，主要是：对货币资金及流通性强的资产，按经核实后的账面价值确定评估值；对应收、预付类债权资产，以核对无误账面值为基础，根据实际收回的可能性确定评估值。
2、各类流动资产的评估
（1）货币资金
货币资金账面值2,323,396.18元，主要为银行存款。
对所有银行存款账户采取了核对银行对账单并进行函证等程序，以证明银行存款的真实存在。基准日银行存款账户均已由审计进行了调整，银行存款以核实后账面值确定评估值。银行存款评估值2,323,396.18元。
经评估确认，货币资金评估值为人民币2,323,396.18元。
（2）预付账款
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内江市鹏翔投资有限公司股东全部权益价值项目·资产评估报告说明预付款项账面值36,000.00元，主要为预付中机中联工程有限公司的可研报告服务费。
评估人员查阅了相关货物采购合同或服务协议，了解了评估基准日至评估现场作业日期已接受的服务和收到的货物情况。未发现供货单位有破产、撤销或不能按合同规定按时提供货物或劳务等情况，故以核实后账面值作为评估值。
经评估确认，预付账款评估值为人民币36,000.00元。
（3）其他应收款
其他应收款账面原值654,180,715.29元，坏账准备0.00元，账面净值654,180,715.29元，主要为应收天津市浩物机电汽车贸易有限公司、天津市名濠汽车销售服务有限公司、天津市新濠汽车销售有限公司等关联公司的往来款。
评估人员在对其他应收款核实无误的基础上，借助于历史资料和现场调查了解的情况，具体分析数额、欠款时间和原因、款项回收情况、欠款人资金、信用、经营管理现状等，欠款单位主要为被评估单位母公司以及子公司，且主要为一年内应收款项，预计坏账损失评估值为0.00元。
账面的“坏账准备”科目按零值计算。
经评估确认，其他应收款评估值为人民币654,180,715.29元。
（四）流动资产评估结果
流动资产评估结果如下：
金额单位：人民币元
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|科目名称|账面价值|评估价值|增值额|增值率%|
|货币资金|2,323,396.18|2,323,396.18|0.00|0.00|
|预付账款|36,000.00|36,000.00|0.00|0.00|
|其他应收款|654,180,715.29|654,180,715.29|0.00|0.00|
|流动资产合计|656,540,111.47|656,540,111.47|0.00|0.00|

二、长期股权投资评估技术说明
1、长期股权投资概况
长期股权投资投资成本376,696,560.18元，账面价值376,696,560.18元，共有17家全资及控股子公司，其中，14家汽车经销公司，3家非汽车经销公司。明细如下：
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|序号|被投资单位名称|持投比例（%）|经营品牌|成立日期|注册资金|经营地点|

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内江市鹏翔投资有限公司股东全部权益价值项目·资产评估报告说明
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|序号|被投资单位名称|持投比例（%）|经营品牌|成立日期|注册资金|经营地点|
|1|天津浩众汽车贸易服务有限公司|100|一汽大众|2004年06月29日|3000万|天津自贸试验区（空港经济区）汽车园中路29号|
|2|天津市高德汽车贸易有限公司|100|上汽大众|2003年06月24日|3000万|天津自贸试验区（空港经济区）环河北路8号|
|3|天津浩保行保险代理有限公司|100|非4S店|2014年02月27日|5000万|天津自贸试验区（空港经济区）中环西路1号浩物大厦B333、B336室|
|4|天津市风神汽车销售有限公司|100|东风日产|2000年07月17日|3000万|天津市南开区长江道92号|
|5|天津市骏濠汽车销售服务有限公司|100|东风日产|2003年11月19日|2000万|西青区卫津南路友谊食品冷冻厂内|
|6|天津浩物丰田汽车销售服务有限公司|100|一汽丰田|2004年09月22日|3000万|天津市滨海新区塘沽河南路1376号|
|7|天津市机动车拍卖中心有限公司|100|非4S店|1996年11月20日|1000万|天津自贸试验区（空港经济区）汽车园中路8号|
|8|天津市名濠汽车销售服务有限公司|100|东风日产|2005年03月08日|2000万|天津市北辰区宜兴埠新宜白大道|
|9|天津市汇丰行汽车销售服务有限公司|70|广汽丰田|2008年09月10日|1200万|天津市河西区解放南路613号|
|10|天津市浩物名宣汽车销售服务有限公司|100|东风日产|2010年08月05日|1000万|天津自贸试验区（空港经济区）汽车园南路25号|
|11|天津市远德汽车贸易有限公司|100|上汽大众|2011年05月27日|1100万|天津北辰区北辰道2号|
|12|天津市名路翔汽车销售服务有限公司|100|东风日产|2012年09月18日|1000万|天津市武清区下朱庄街富民路8号319室-2（集中办公区）|
|13|天津空港浩轩二手车鉴定评估有限公司|100|非4S店|2006年06月28日|100万|天津自贸试验区（空港经济区）汽车园中路8号C区9幢1－4门|
|14|天津市骏达汽车销售服务有限公司|100|一汽马自达|2002年12月24日|1000万|天津自贸试验区（空港经济区）汽车园中路24号|
|15|天津市名达汽车销售服务有限公司|100|东风日产|2010年04月12日|1000万|天津市西青经济开发区大寺高新技术产业园储源道3号|
|16|天津市新濠汽车销售有限公司|100|东风日产|2003年08月29日|1500万|天津市东丽开发区一纬路4号|
|17|天津市轩德汽车贸易有限公司|100|斯柯达|2011年01月14日|1100万|西青经济开发区大寺高新技术产业园储源道5号|

A、子公司经营场地来源情况
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内江市鹏翔投资有限公司股东全部权益价值项目·资产评估报告说明截至评估基准日，17家子公司的主要经营场地为租赁取得，租赁具体情况如下表：①租赁房屋情况
内江鹏翔子公司共租赁21处房屋，租赁面积合计为 80,259.14平方米，具体如下：
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|序号|承租人|出租人|租赁面积（㎡）|房屋位置|租赁期限|土地性质|证载用途|房屋所有权证|
|1|天津浩众|天津创研科技产业园投资有限公司|3,180.74|天津市南开区长江道94号|2018.1.10-2019.1.9|国有|工业用地|房权证南开字第G406882号|
|2|天津浩众|天津市骏捷汽车销售服务有限公司|3,169.64|天津市空港汽车园中路27号|2018.1.1-2019.12.31|国有|商服用地/非居住|房地证津字第115031402231号|
|3|天津浩众|天津空畅资产管理有限公司|5,660.80|空港经济区汽车园中路29号|2018.1.1-2022.12.31|国有|批发零售用地/非居住|津（2016）保税区不动产权第1004993号|
|4|天津高德|天津空畅资产管理有限公司|4,634.93|天津市空港经济区环河北路8号|2018.1.1-2022.12.31|国有|批发零售用地/非住宅|津（2016）保税区不动产权第1004994号|
|5|天津远德|天津市浩鹏汽车发展有限公司|7,798.5|天津市北辰区北辰道2号|2018.1.1-2022.12.31|国有|仓储用地/非居住|房地证津字第113021210545号|
|6|天津浩物名宣|天津空畅资产管理有限公司|5,849.23|空港经济区汽车园南路25号|2018.1.1-2022.12.31|国有|商服用地/非居住|津（2016）保税区不动产权第1000316号|
|7|天津名达|天津空畅资产管理有限公司|10,984.13|天津市西青区大寺镇大寺工业园规划路二以北|2018.1.1-2022.12.31|国有|工业用地|未取得房屋所有权证|
|8|天津名路翔|天津市新濠汽车投资有限公司|4,000.00|天津市武清区下朱庄街知业道1号|2018.1.1-2018.12.31|国有|工业用地/非居住|房地证津字第122011319466号|
|9|天津新濠|天津浩物骏驰国际贸易有限公司|5,647.71|天津市东丽开发区一纬路4号|2018.1.1-2022.12.31|国有|批发零售用地/非居住|津（2017）东丽区不动产权第1010647号|
|10|天津风神|天津仪表集团有限公司|3,566.00|天津市南开区长江道356号院内（原长江道92号）|2002.7.1-2020.6.30；2002.12.1-2020.6.30；2003.7.20-2020.7.20|国有|工业用地/非居住|房地证津字第104031302230号|

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内江市鹏翔投资有限公司股东全部权益价值项目·资产评估报告说明
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|序号|承租人|出租人|租赁面积（㎡）|房屋位置|租赁期限|土地性质|证载用途|房屋所有权证|
|11|天津骏达|天津空畅资产管理有限公司|3,568.42|天津市空港经济区汽车园中路24号|2018.1.1-2022.12.31|国有|商服用地/非居住|津（2016）保税区不动产权第1000328号|
|12|天津浩物丰田|天津浩物骏驰国际贸易有限公司|5,435.39|滨海新区塘沽河南路1376号|2018.1.1-2022.12.31|国有|商服用地/非居住|津（2016）滨海新区塘沽不动产权第1029800号|
|13|天津轩德|天津空畅资产管理有限公司|8,904.59|天津市西青区大寺镇大寺工业园规划路二以北|2018.1.1-2022.12.31|国有|工业用地|未取得房屋所有权证|
|14|天津汇丰行|天津市环渤海科技发展有限公司汽车市场分公司|6,741.87|天津市河西区解放南路613号|2008.12.25-2018.12.24|国有|工业用地/非居住|房地证津字第103011022977号|
|15|天津浩轩二手车|天津空港二手车交易市场有限公司|150.00|天津市空港经济区汽车园中路8号|2018.1.1-2022.12.31|国有|批发零售用地/非居住|房地证津字第115011400790号|
|16|天津市机动车拍卖中心|天津空港二手车交易市场有限公司|150.00|天津市空港经济区汽车园中路8号|2018.1.1-2022.12.31|国有|批发零售用地/非居住|房地证津字第115011400790号|
|17|天津浩保行|天津辰丰汽车贸易有限公司|31.05|天津空港经济区中环西路1号浩物大厦A413|2017.5.1-2018.4.30|国有|商服用地/非居住|房地证津字第115021002338号|
|18|天津浩保行|天津辰丰汽车贸易有限公司|128.14|天津空港经济区中环西路1号浩物大厦B333、B336|2018.3.1-2019.2.28|国有|商服用地/非居住|房地证津字第115021002338号|
|19|天津浩保行|天津空港二手车交易市场有限公司|450.00|天津市空港经济区汽车园中路8号|2017.7.1-2018.6.30|国有|批发零售用地/非居住|房权证保税字第115011400790号|
|20|天津浩保行|天津市浩鹏汽车发展有限公司|108.00|天津市北辰区北辰道2号|2018.1.1-2022.12.31|国有|仓储用地/非居住|房地证津字第113021210545号|
|21|天津浩保行|冀运集团股份有限公司|100.00|石家庄市桥西区西二环南路186号|2017.10.1-2019.9.30|国有|工业用地/办公楼|石房权证开字第850000007号|

②租赁土地自建或改建房屋情况
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内江市鹏翔投资有限公司股东全部权益价值项目·资产评估报告说明内江鹏翔子公司共租赁6宗土地并在该土地上自建或改建房屋的建筑面积合计为 10,121.66平方米，具体如下：
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|序号|承租人|出租人|租赁土地面积（㎡）|自建或改建房屋建筑面积（㎡）|租赁土地地址|租赁期限|土地使用权证|
|1|天津名濠|天津市新濠汽车投资发展有限公司|约8,320.04|4,324.66|天津市北辰区宜兴埠镇新宜白大道南侧11-01地块|2005.1.1-2024.12.31|北辰单集用（2006）字第007号|
|||天津禧通汽车贸易发展有限公司|1,200.00|||2006.1.1-2024.12.31||
|2|天津骏濠|天津市友谊食品冷冻厂|5,440.00|3,165.00|天津市西青区卫津南路东侧|2004.7.1-2024.6.30|－|
|3|天津骏濠|天津市友谊食品冷冻厂|5,000.00|2,442.00|东至李港铁路围墙，西至津兰药业围墙，南至上海大众车间通道，北至华立肠衣厂|2010.12.20-2023.12.31|－|
|4|天津骏濠|天津市津兰药业有限公司|307.20|95.00|天津市西青区卫津南路东侧|2015.4.21-2024.4.20|西青集建（98）字第242号|
|5|天津骏濠|天津市津兰药业有限公司|336.72|95.00|天津市西青区卫津南路东侧|2012.7.1-2022.6.30|西青集建（98）字第242号|

③停车场租赁合同
内江鹏翔子公司租赁了8处停车场，用于满足乘用车销售的库存需求，具体情况如下：
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|序号|承租人|出租人|租赁面积（平方米）|租金|停车场位置|租赁期限|
|1|天津浩众|天津天纺高新物流有限公司|－|4元/辆/天|天津空港经济区中环南路98号|2017.6.1-2018.5.31|
|2|天津骏达|天津天纺高新物流有限公司|－|4元/辆/天|天津空港经济区中环南路98号|2017.8.1-2018.7.31|
|3|天津浩物名宣|天津天纺高新物流有限公司|－|4元/辆/天|天津空港经济区中环南路98号|2018.3.1-2019.2.28|
|4|天津高德|天津天保国际物流集团有限公司|6,666.60|0.2元/平方米/天|经三路500KV变电站一侧|2018.1.1-2020.12.31|
|5|天津名路翔|天津市浩鹏汽车发展有限公司|－|2元/辆/天|北辰区北辰道2号|2018.1.1-2018.12.31|
|6|天津名濠|天津市浩鹏汽车发展有限公司|－|2元/辆/天|北辰区北辰道2号|2018.1.1-2018.12.31|
|7|天津骏濠|天津市浩鹏汽车发展有限公司|－|2元/辆/天|北辰区北辰道2号|2018.1.1-2018.12.31|

广东中广信资产评估有限公司 第 31页
内江市鹏翔投资有限公司股东全部权益价值项目·资产评估报告说明
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|-|-|-|-|-|-|-|
|序号|承租人|出租人|租赁面积（平方米）|租金|停车场位置|租赁期限|
|8|天津远德|天津市浩鹏汽车发展有限公司|－|2元/辆/天|北辰区北辰道2号|2018.1.1-2018.12.31|

B、长期投资单位主要经营资质
内江鹏翔及其子公司从事的业务主要包括：整车销售、维修保养服务、综合服务。
内江鹏翔及其子公司均已取得了经营业务所需要的相关许可资质，具体如下：
①机动车维修经营许可证
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|序号|公司名称|证书编号|许可内容|发证部门|有效期至|
|1|天津浩众|321100402434|一类汽车维修|天津港保税区管理委员会|2023-11-16|
|2|天津高德|321100100494|一类汽车维修|天津市空港经济区运输管理局|2020-05-24|
|3|天津远德|310103907260|一类汽车维修|天津市北辰区行政审批局|2018-08-09|
|4|天津浩物名宣|321102906261|一类汽车维修|天津港保税区管理委员会|2023-01-18|
|5|天津名达|309102206630|一类汽车维修|天津市西青区行政审批局|2023-10-18|
|6|天津名路翔|314102007880|一类汽车维修|天津市武清区行政审批局|2021-10-26|
|7|天津名濠|310102201336|一类汽车维修|天津市北辰区行政审批局|2024-03-19|
|8|天津骏濠|309101203506|一类汽车维修|天津市西青区行政审批局|2023-06-15|
|9|天津新濠|307102200157|一类汽车维修|天津市东丽区行政审批局|2022-04-15|
|10|天津风神|305100800237|一类汽车维修|天津市机动车维修管理处|2019-04-23|
|11|天津骏达|321103000328|一类汽车维修|天津港保税区管理委员会|2023-04-24|
|12|天津浩物丰田|311100402612|一类汽车维修|天津市滨海新区行政审批局|2024-03-18|
|13|天津轩德|309103007380|一类汽车维修|天津市西青区行政审批局|2023-08-03|
|14|天津汇丰行|302101805182|一类汽车维修|天津市机动车维修管理处|2021-07-07|

②保险兼业代理业务许可证
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|-|-|-|-|-|-|
|序号|公司名称|机构编码|许可内容|发证部门|有效期至|
|1|天津浩众|12010776430672000|财产损失保险、短期健康保险和意外伤害保险、责任保险|中国保险监督管理委员会天津监管局|2018-05-22|
|2|天津高德|12019274914996600|财产损失保险、短期健康保险和意外伤害保险、责任保险|中国保险监督管理委员会天津监管局|2019-01-05|

广东中广信资产评估有限公司 第 32页
内江市鹏翔投资有限公司股东全部权益价值项目·资产评估报告说明
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|序号|公司名称|机构编码|许可内容|发证部门|有效期至|
|3|天津浩物名宣|12019255946633800|财产损失保险、短期健康保险和意外伤害保险、责任保险|中国保险监督管理委员会天津监管局|2020-08-21|
|4|天津名达|12010355342081400|财产损失保险、短期健康保险和意外伤害保险、责任保险|中国保险监督管理委员会天津监管局|2018-04-08|
|5|天津名濠|12010377064131400|财产损失保险、短期健康保险和意外伤害保险、责任保险|中国保险监督管理委员会天津监管局|2020-01-03|
|6|天津骏濠|12010375482512100|财产损失保险、短期健康保险和意外伤害保险、责任保险|中国保险监督管理委员会天津监管局|2020-01-03|
|7|天津新濠|12010375223411700|财产损失保险、短期健康保险和意外伤害保险、责任保险|中国保险监督管理委员会天津监管局|2020-01-03|
|8|天津风神|12010372299848200|财产损失保险、短期健康保险和意外伤害保险、责任保险|中国保险监督管理委员会天津监管局|2020-01-03|
|9|天津骏达|12011074401460800|财产损失保险、短期健康保险和意外伤害保险、责任保险|中国保险监督管理委员会天津监管局|2019-07-19|
|10|天津浩物丰田|12011076434698400|财产损失保险、短期健康保险和意外伤害保险、责任保险|中国保险监督管理委员会天津监管局|2018-10-23|
|11|天津汇丰行|12010367941729000|财产损失保险、短期健康保险和意外伤害保险、责任保险|中国保险监督管理委员会天津监管局|2018-12-16|

天津名达正在办理保险兼业代理业务许可证续期手续。
③拍卖经营批准证书
||||||
|-|-|-|-|-|
|公司名称|证书编号|许可内容|发证部门|有效期至|
|天津机动车拍卖|1200381100001996|拍卖（文物除外，国家有专营专项规定的按规定办理）|天津市商务委员会|2026-03-18|

④经营保险代理业务许可证
||||||
|-|-|-|-|-|
|公司名称|证书编号|许可内容|发证部门|有效期至|
|天津浩保行|210140000000800|在全国区域内（港、澳、台除外）代理销售保险产品；代理收取保险费；代理相关保险业务的损失勘查和理赔；中国保监会批准的其他业务|中国保险监督管理委员会天津监管局|2020-01-29|

2、各长期股权投资单位概况
详见各长期股权投资单位评估说明。
3、长期股权投资评估方法
广东中广信资产评估有限公司 第 33页
内江市鹏翔投资有限公司股东全部权益价值项目·资产评估报告说明首先对长期股权投资股东全部权益价值进行评估，然后根据持股比例，计算确定长期股权投资的评估值。对各个长期股权投资单位，采用资产基础法分别进行了评估测算，并据以确定各长期股权投资单位股东全部权益价值。
4、长期股权投资评估过程
详见各股权投资单位的评估说明。
5、长期股权投资评估结果
评估基准日长期股权投资的评估值为人民币391,717,677.52元。
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|-|-|-|-|-|-|-|
|序号|被投资单位|持股比例|帐面数|评估值|增值额|增值率%|
|1|天津浩众汽车贸易服务有限公司|100%|95,064,364.52|98,881,916.57|3,817,552.05|4.02|
|2|天津市高德汽车贸易有限公司|100%|72,714,601.28|75,449,552.89|2,734,951.61|3.76|
|3|天津浩保行保险代理有限公司|100%|56,849,718.58|56,881,785.78|32,067.20|0.06|
|4|天津市风神汽车销售有限公司|100%|35,812,999.58|38,063,990.41|2,250,990.83|6.29|
|5|天津市骏濠汽车销售服务有限公司|100%|31,301,333.91|32,340,598.14|1,039,264.23|3.32|
|6|天津浩物丰田汽车销售服务有限公司|100%|22,063,356.72|23,075,184.22|1,011,827.50|4.59|
|7|天津市机动车拍卖中心有限公司|100%|17,887,279.54|17,889,358.11|2,078.57|0.01|
|8|天津市名濠汽车销售服务有限公司|100%|13,201,137.91|13,844,066.10|642,928.19|4.87|
|9|天津市汇丰行汽车销售服务有限公司|70%|9,350,828.54|10,035,694.66|684,866.11|7.32|
|10|天津市名路翔汽车销售服务有限公司|100%|4,920,852.60|5,363,233.01|442,380.41|8.99|
|11|天津市浩物名宣汽车销售服务有限公司|100%|9,531,259.19|10,804,499.45|1,273,240.26|13.36|
|12|天津空港浩轩二手车鉴定评估有限公司|100%|3,800,287.37|3,800,666.07|378.70|0.01|
|13|天津市远德汽车贸易有限公司|100%|4,198,540.44|6,984,487.82|2,785,947.38|66.36|
|14|天津市骏达汽车销售服务有限公司|100%|0.00|-736,605.37|-736,605.37||
|15|天津市新濠汽车销售有限公司|100%|0.00|-63,556.33|-63,556.33||
|16|天津市名达汽车销售服务有限公司|100%|0.00|-908,247.20|-908,247.20||
|17|天津市轩德汽车贸易有限公司|100%|0.00|11,053.20|11,053.20||
|合计||---|376,696,560.18|391,717,677.52|15,021,117.34|3.99|

广东中广信资产评估有限公司 第 34页
内江市鹏翔投资有限公司股东全部权益价值项目·资产评估报告说明三、投资性房地产资产评估技术说明
（一）评估范围
委估投资性房地产为内江鹏翔拥有的位于四川省内江市市中区汉渝大道1558号的工业房地产，其中房屋建筑面积合计为84,688.15平方米，分摊占有的土地面积为127,546.70平方米，现全部厂房租赁给金鸿曲轴使用。
评估基准日，委估投资性房地产具体情况：
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|建筑物名称|评估对象坐落|房屋所有权证/土地使用权证编号|规划用途|证载面积（㎡）|账面价值（元）|
|生产、计量、办公大楼|四川省内江市市中区汉渝大道1558号附1号|内江市房权证市中区字第2016118201号|工业（生产、计量、办公）|15,429.02|60,636,050.00|
|倒班楼|四川省内江市市中区汉渝大道1558号附2号|内江市房权证市中区字第2016118202号|其他（倒班楼）|6,855.77|25,160,680.00|
|水泵房|四川省内江市市中区汉渝大道1558号附6号|内江市房权证市中区字第2016118338号|其他（水泵房）|65.99|242,180.00|
|1#联合厂房|四川省内江市市中区汉渝大道1558号附3号|内江市房权证市中区字第2016118203号|厂房|52,136.26|139,203,810.00|
|2#联合厂房|四川省内江市市中区汉渝大道1558号附4号|内江市房权证市中区字第2016118334号|厂房|10,052.28|26,839,590.00|
|门卫1及公厕|四川省内江市市中区汉渝大道1558号附5号|内江市房权证市中区字第2016118336号|其他（门卫及公厕）|59.42|200,840.00|
|门卫3|四川省内江市市中区汉渝大道1558号门卫3|未办理房权证|- -|89.41|302,210.00|
|汉渝大道1558号宗地|内江市市中区汉渝大道1558号|内市国用（2014）第010451号|工业用地|127,546.70|--|
|合 计|||||252,585,360.00|

注：（1）宗地总面积为197,102.4平方米，其中已使用面积127,546.70平方米作为投资性房地产核算，剩余未利用土地面积69,555.70平方米，作为无形资产核算。
（2）土地使用权账面价值包含在房产价值中。
（二）评估对象概况描述
1、区位状况：
投资性房地产位于内江经济技术开发区范围内，其东南临汉渝大道，东北临其他用
地、英伦世家小区用地，西南临汉祥路，西北临空地。临近内威荣高速、成渝高速、内
宜高速、遂内高速等出入口，距成都市约两小时车程，距重庆市约三个小时车程，距内
广东中广信资产评估有限公司 第 35页
内江市鹏翔投资有限公司股东全部权益价值项目·资产评估报告说明江火车站仅3千米。附近有“城西工业园”公交站，有111、209、216、219等公交经停，距中心城区约5千米；内江经济技术开发区为国家级开发区，开发区现有企业 1353家，包括“四上”企业271家、规模以上工业企业72家，中华老字号品牌 1个、省著名商标和名牌产品10个、市知名商标9个、院士工作站3户、四川名牌产品企业6家，工业氛围较好。
2、权利状况：
投资性房地产登记产权人均为内江市鹏翔投资有限公司，权益情况见下表：
房屋所有权权益明细表
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|-|-|-|-|-|-|-|-|
|建筑物名称|评估对象坐落|房屋所有权证编号|权利人份额|规划用途|房屋结构层数|证载面积（㎡）|他项权利情况|
|生产、计量、办公大楼|四川省内江市市中区汉渝大道1558号附1号|内江市房权证市中区字第2016118201号|单独所有|工业（生产、计量、办公）|钢混结构8层|15,429.02|未设定他项权利|
|倒班楼|四川省内江市市中区汉渝大道1558号附2号|内江市房权证市中区字第2016118202号|单独所有|其他（倒班楼）|钢混结构6层|6,855.77||
|1#联合厂房|四川省内江市市中区汉渝大道1558号附3号|内江市房权证市中区字第2016118203号|单独所有|工厂|钢结构2层|52,136.26||
|2#联合厂房|四川省内江市市中区汉渝大道1558号附4号|内江市房权证市中区字第2016118334号|单独所有|工厂|钢结构2层|10,052.28||
|门卫1及公厕|四川省内江市市中区汉渝大道1558号附5号|内江市房权证市中区字第2016118336号|单独所有|其他（门卫及公厕）|钢混结构1层|59.42||
|水泵房|四川省内江市市中区汉渝大道1558号附6号|内江市房权证市中区字第2016118338号|单独所有|其他（水泵房）|钢混结构1层|65.99||
|门卫3|四川省内江市市中区汉渝大道1558号门卫3|未办理房权证|单独所有|- -|钢混结构1层|89.41||

国有土地使用权权益明细表
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|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
|评估对象坐落|土地使用权证编号|规划用途|证载面积（㎡）|使用权类型|所在土地地号|使用期限|他项权利情况|备注|

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内江市鹏翔投资有限公司股东全部权益价值项目·资产评估报告说明
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|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
|评估对象坐落|土地使用权证编号|规划用途|证载面积（㎡）|使用权类型|所在土地地号|使用期限|他项权利情况|备注|
|四川省内江市市中区汉渝大道1558号土地|内市国用（2014）第010451号|工业用地|197,102.40|出让|5110020010100040000|2062/8/9|未设定他项权利|本次分摊占有的土地面积为127,546.70㎡|

根据被评估单位提供的《房产租赁合同》以及《房产租赁合同之补充合同》，其生产、计量、办公大楼、1#联合厂房、2#联合厂房等建筑物已租赁给金鸿曲轴使用。租赁期限自2015年9月29日起至2027年9月28日止，其中：免租期6个月，自2015年9月29日至2016年3月28日，2017年9月28日前租金合计为410,203.00元/月，2017年9月29日至2027年9月28日，租金在原租赁价格的基础上每三年上浮8%。
3、实物状况：
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|-|-|-|-|-|-|-|-|
|建筑物名称|评估对象坐落|规划用途|实际用途|房屋结构层数|证载面积（㎡）|建成年月/取得年月|装修状况|
|生产、计量、办公大楼|四川省内江市市中区汉渝大道1558号附1号|工业（生产、计量、办公）|生产、计量、办公|钢混结构8层|15,429.02|2016.7|共8层（局部3层、4层），层高约2.8米，室内地砖地面、乳胶漆墙面，矿棉板、石膏板顶棚，断桥铝窗、内门为木门，外门为节能门，外檐真石漆墙面。|
|倒班楼|四川省内江市市中区汉渝大道1558号附2号|其他（倒班楼）|倒班楼|钢混结构6层|6,855.77|2016.7|共6层（局部4层），层高约2.8米，室内地砖地面、乳胶漆墙面及顶棚，断桥铝窗、内门为木门，外门为节能门，外檐真石漆墙面。|
|1#联合厂房|四川省内江市市中区汉渝大道1558号附3号|工厂|工厂|钢结构2层|52,136.26|2016.7|共2层，檐高约11米，1.2米墙裙，室内混凝土耐磨地面，彩钢板墙面及顶棚，带天窗，铝合金窗、卷帘门；2层部分为地砖地面，乳胶漆墙面；外檐彩钢板。|

广东中广信资产评估有限公司 第 37页
内江市鹏翔投资有限公司股东全部权益价值项目·资产评估报告说明
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|-|-|-|-|-|-|-|-|
|建筑物名称|评估对象坐落|规划用途|实际用途|房屋结构层数|证载面积（㎡）|建成年月/取得年月|装修状况|
|2#联合厂房|四川省内江市市中区汉渝大道1558号附4号|工厂|工厂|钢结构2层|10,052.28|2016.7|共2层，檐高约11米，1.2米墙裙，室内混凝土耐磨地面，彩钢板墙面及顶棚，带天窗，铝合金窗、卷帘门；2层部分为地砖地面，乳胶漆墙面；外檐彩钢板。|
|门卫1及公厕|四川省内江市市中区汉渝大道1558号附5号|其他（门卫及公厕）|门卫及公厕|钢混结构1层|59.42|2016.7|共1层，层高约2.8米，室内地砖地面、乳胶漆墙面及顶棚，断桥铝门窗，外檐壁挂石材。|
|水泵房|四川省内江市市中区汉渝大道1558号附6号|其他（水泵房）|水泵房|钢混结构1层|65.99|2016.7|共1层，层高约2.8米，室内地砖地面、乳胶漆墙面及顶棚，断桥铝门窗，外檐真石漆墙面。|
|门卫3|四川省内江市市中区汉渝大道1558号门卫3|- -|- -|钢混结构1层|89.41|2016.7|共1层，层高约2.8米，室内水泥地面、乳胶漆墙面及顶棚，断桥铝门窗，外檐壁挂石材。|
|四川省内江市市中区汉渝大道1558号土地|经开区汉渝大道西北侧土地|工业用地|工业用地|- -|197,102.40|2012.8|宗地红线内外为“三通”（即通上水、通电、通路）；其中本次分摊占有的土地面积为127,546.70㎡|

（三）相关会计政策
1、账面原值构成
委估企业的投资性房地产按其成本作为入账价值，自行建造投资性房地产的成本，由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成。房屋建筑物类资产的账面原值主要由建筑安装工程费用等构成，主要项目构成均有独立工程施工合同及相对应的发票。
2、折旧方法
采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，在资产负债表日以投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值
与原账面价值之间的差额计入当期损益。
广东中广信资产评估有限公司 第 38页
内江市鹏翔投资有限公司股东全部权益价值项目·资产评估报告说明（四）评估程序
基于本次评估之特定目的，评估工作主要分以下四个阶段进行；
第一阶段：搜集资料。我们根据资产评估的一般准则，搜集本次评估所需的资料，了解当地土地使用权出让、转让的相关法律、规章和规定，搜集当地房地产市场交易情况资料，同时根据被评估单位提供的资产清查评估申报表内容和项目，搜集相关资料。
为房屋建筑物综合评定测算提供充分依据。
第二阶段：现场勘察。根据被评估单位提供的资产清查评估申报表，在被评估单位相关管理人员的配合下，我们对资产清查评估申报表中所列之建筑物进行逐一核实、勘察、鉴定，并做出详细记录；对委估房产所处土地使用现状、开发利用程度等情况进行详细的调查和了解，并对宗地周围的环境及交通、生活配套设施等作重点调查。而后对勘察结果中所出现的与申报表不一致之处，进行差异调整、修正，做到表实相符。
第三阶段：评估计算。根据现场勘察结果，并依据被评估单位提供的建筑物的有关资料，房地产市场状况等，我们严格按照资产评估准则及评估操作规范，凭借所掌握的评估理论知识、实际搜集的评估资料以及拥有的实践经验和专业判断力，选择科学、合理的评估方法，确定各项评估要素，并对各种可能的影响因素进行修正，分析计算委估的建筑物资产的客观市场价值。
第四阶段：撰写评估技术说明。
（五）区域因素分析
内江市位于四川盆地东南部、沱江下游中段，东汉建县，曾称汉安、中江，距今已有2000多年的历史，1950年设内江专区，1985年改建省辖内江市，1998年经国务院批准，内江市行政区划再次调整，分为内江市、资阳地区，内江市现辖市中区、东兴区、资中县、威远县、隆昌市和内江经济开发区，108个乡镇，1673个行政村，13个街道办事处，281个社区，总人口430万。GDP近1300亿元，是四川过千亿的经济大市之一。内江制糖历史辉煌，成就了“甜城”美名，在计划经济鼎盛时，内江的糖产量占全国的50%左右，故被誉为“甜城”。
内江区位优越，是成渝经济区的中心城市，地处成渝城市群发展带、云贵—陕甘南北大通道发展轴、川南经济区“一带一轴一区”重要交汇点和胡焕庸线、318国道两条经济线重要交汇点，连接成都、重庆两个特大城市的优势明显，素有“川南咽喉”、“巴蜀要塞”之称。
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内江市鹏翔投资有限公司股东全部权益价值项目·资产评估报告说明内江交通便利，是交通运输部规划的国家公路运输主枢纽之一、四川省第二大交通枢纽和西南陆路交通的重要交汇点，境内有银昆、厦蓉、蓉遵、内遂、内威荣、乐自等6条建成的高速公路，有城市过境高速、成都经威远至宜宾等2条正修建或即将开工的高速公路，有南溪至内江及延长线内江至大足、井研至资中至乐至等2条做前期准备工作的高速公路；有成渝、内昆、隆黄、资威、归连、成渝客专等6条建成的铁路，有川南城际铁路、连乐铁路等2条正修建的铁路，有成都经天府新机场至自贡、绵遂内等2条论证规划的铁路，全市除威远县外其他县（区）都通高铁。
（六）市场背景分析
1、内江市2017年经济运行基本情况
经四川省统计局审定，内江全市实现地区生产总值（GDP）1,332.09亿元，按可比价计算，比上年增长7.1%。其中，第一产业增加值增长2.8%，第二产业增长7.2%，第三产业增长9.0%。
A、运行总体平稳。首先是三大产业平稳增长，一二三产业分别增长2.8%、7.2%、9%。其次是需求总体平稳，社会消费品零售总额突破500亿关口，增长11.1%。再次是就业稳定，城镇登记失业率3.84%，持续处于较低水平。
B、质量明显提升。全年地方一般公共预算收入占GDP比重4.2%，比上年提高0.1个百分点。国地税收入首次突破80亿元关口，达到80.5亿元，增长7.0%，且三大产业均实现增长，其中，第一产业增长20.4%、第二产业增长0.9%、第三产业增长10.4%。
C、产业结构不断优化。三大产业结构优化，三大产业结构为15.7:49.6:34.7,第三产业占比较上年提高7.7个百分点。投资产业结构优化，三大产业投资结构为6.9：25.2：67.9，第三产业投资占比较上年提高1.9个百分点。工业内部结构优化，轻工业增加值较上年增长11.5%，重工业增长3.7%，轻工业比重工业增速高7.8个百分点。
D、动能持续转换。一是新的市场主体增多，2017年工商登记企业期末总户数12.83万户，比上年增长12%。二是新产业快速增长，高新技术产业总产值比上年增长31.2%，战略性新兴产业总产值增长11.1%。三是新业态增长较快，互联网+快速发展，预计全年实现交易额将达到505亿元，同比增长20.17%，总量继续稳居全省第3位、川南首位。
2、区域概况
内江市位于四川省东南部，沱江下游中段。东邻重庆，南界泸州，西接自贡，西北连眉山市，北与资阳市相邻。现辖2个区、3个县和内江经济开发区，幅员面积5385.46k㎡。
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内江市鹏翔投资有限公司股东全部权益价值项目·资产评估报告说明内江交通便利，是交通运输部规划的国家公路运输主枢纽之一、四川省第二大交通枢纽和西南陆路交通的重要交汇点，境内有银昆、厦蓉、蓉遵、内遂、内威荣、乐自等6条建成的高速公路，有城市过境高速、成都经威远至宜宾等2条正修建或即将开工的高速公路，有南溪至内江及延长线内江至大足、井研至资中至乐至等2条做前期准备工作的高速公路；有成渝、内昆、隆黄、资威、归连、成渝客专等6条建成的铁路，有川南城际铁路、连乐铁路等2条正修建的铁路，有成都经天府新机场至自贡、绵遂内等2条论证规划的铁路，全市除威远县外其他县（区）都通高铁。
内江经济技术开发区于1992年7月设立，2013年11月成为国家级经济技术开发区。
开发区幅员面积达98.8平方公里，规划建设面积50平方公里，建成区面积13.5平方公里，人口约12.7万人。2016年，地区生产总值实现190.1亿元，同比增长8.3%，工业总产值达到403.9亿元，同比增长9.3%；完成固定资产投资77.28亿元。
开发区产业优势明显，形成了机械汽配、电子信息、生物医药、现代服务业“3+1”特色产业，先后获得“中国汽车（摩托车）零部件制造基地”“成渝经济区电子信息产业配套基地”“四川省‘51025’500亿重点产业园区”“四川省特色高新技术产业化基地”“四川省信息安全产业示范园”“四川省台商工业园”“四川省新型工业化示范基地”“四川省中小企业服务中心”“四川省园保贷试点园区”“四川省电子商务聚集区”等称号。
机械汽配产业涵盖汽车曲轴、汽车大梁、石油机械、煤矿机械、变电设备、汽车零部件等产品，入驻了金鸿曲轴、凤凰集团、大尔电气、鑫发石油、雨田机械、金德汽配、富晟机械等企业，总产值占规模工业产值的47.2%。金鸿曲轴产品全国市场占有率达12%；建成了省级汽车（摩托车）零部件检验检测中心；积极与清华大学、北京工业大学等承办国家科技重大专项“轿车发动机曲轴磨削自动化高效柔性单元示范工程”；与西华大学共建四川省重点工程实验室。
电子信息产业涵盖信息安全数据恢复、电子物证取证、液晶显示屏、笔电外壳、电子产品连接线、电子精密器材、便携式电脑及零部件生产、软件开发等产品，入驻了巨腾国际、三龙电子、海德科技、效率源、富乐德、柏腾光电、百科软件等企业，总产值占规模工业产值的15.7%。建成信息安全产业园孵化器近万平方米，入驻企业35户，与电子科大联办“国家地方（内江）联合下一代互联网数据处理技术工程”国家级实验室并投入运营。国家高新技术企业效率源的数据恢复、电子取证产品获美国FCC和欧盟CE认证，销往欧美等130多个国家和地区，建成四川第一家专业的电子数据司法鉴定机构，首个省级信息安全重点实验室。
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内江市鹏翔投资有限公司股东全部权益价值项目·资产评估报告说明生物医药产业涵盖抗癌制剂、中药饮片针剂、固体制剂、动物药品等产品，入驻了梓橦宫药业、汇宇制药、恒通制药、天德制药、基元生物等企业，总产值占规模工业产值的22.5%。汇宇制药于2014年成为中国第一家通过英国GMP认证的中国抗癌针剂生产企业，2015年7月成为中国第一家取得欧盟药品放行资质的企业，公司生产的抗癌针剂已经在700多家欧盟顶级医院使用。百年老字号梓橦宫药业成功上市。基元生物成功创建基因检测中心。
现代服务业以电子商务、现代物流为重点。引进了苏宁云商集团、红星美凯龙、果岭云仓等一大批知名企业。与IBM和联通公司合作建设智慧园区，内江电商基地、电商集聚区累计入驻企业61户，国际家居商贸城投入运营，川南汽贸城、智慧园区等项目加快推进，四川汇富、四川汇丰等总部经济、金融保险企业挂牌营业。
开发区现有企业1353家，包括“四上”企业271家、规模以上工业企业72家；中华老字号品牌1个；省著名商标和名牌产品10个，市知名商标9个；院士工作站3户；四川名牌产品企业6家。
开发区发展定位为转型发展先行区、高端产业聚集区、产城融合示范区、创新创业试验区、辐射引领核心区。始终坚持扩大总量，优化结构，集聚发展，外向拓展，提升层次，努力发展一批产业规模大、创新能力强、国内一流、具有较强国际竞争力的特色产业集群，通过重点建设机械汽配、电子信息、生物医药等产业，培育一批重点工业企业，发展优势产业，打造特色产业基地，努力建成西部地区极具活力和竞争力的国家级经济技术开发区。
（七）最高最佳利用分析
最高最佳使用是指法律上许可、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，能够使评估对象的价值达到最大化的一种最为可能的使用。
评估人员在认真分析所掌握的资料并对评估对象进行实地勘察后确定评估对象最高最佳使用为法定用途，主要基于以下几个方面的考虑：
1、评估对象法定用途为工业厂房及配套，本次评估按合法原则考虑；
2、评估对象建筑布局为工业厂房及配套，技术上决定评估对象的最高最佳用途为工业；
3、评估对象位于工业区内，工业聚集度高。评估对象最高最佳利用为工业用途是效益最大化的体现。
（八）评估方法
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内江市鹏翔投资有限公司股东全部权益价值项目·资产评估报告说明1、评估方法的选择过程和依据
根据《投资性房地产评估指导意见》，投资性房地产一般适用市场法和收益法评估其公允价值：
市场法是指将评估对象与在市场上已有交易案例的相同或类似资产进行比较以确定评估对象价值的评估思路；
收益法也叫收益现值法，是通过将委估资产预期收益资本化或折现以确定评估对象价值的评估思路。
由于委估资产附近有活跃的同类资产租赁市场，但同类资产的交易并不活跃。评估对象为大型工业厂房及配套，附近园区出售的案例很少，可比性较差。目前很难获取到与委估投资性房地产类型、结构、功能相似的交易案例的完整信息，进而无法采用市场法进行评估。评估人员根据评估对象的具体情况、资产收集情况及数据来源等相关情况，选取收益法进行评估。选取收益法的理由：考虑到本次评估对象的投资性房地产是以获取租金收益为目的而持有的，未来也无出售意图和计划。该投资性房地产处于对外租赁状态，有稳定的租金收入，可以收集到相关的出租数据，且其未来收益是可以预期的。
综合分析后，结合本次评估目的、资产现实状况、价值类型和评估师所收集的资料，本次主要采用收益法对投资性房地产进行评估。
2、评估方法说明
收益法又称收益现值法，是通过合理预测评估对象的未来收益，然后利用报酬率或资本化率将未来收益合理折现来求取评估对象价值的评估方法。收益法的本质是以房地产的预期未来收益为导向求取评估对象的价值。收益法是基于预期原理，把未来若干年期内的纯收益按照一定的资本化率折现到评估基准日，以此得出评估对象的市场价格。
此次评估模型如下：
式中：P：评估值；
Ri：未来第i年净收益；
R:未来第i年以后每年等额净收益；
r：采用的折现率；
：第i年的折现系数；
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内江市鹏翔投资有限公司股东全部权益价值项目·资产评估报告说明m:评估基准日后资产尚可使用年限;
n:净收益有变化的期限。
采用收益法得出的房地产评估价值包含了房产依托的土地使用权价值。
收益法的计算步骤如下：
（1）确定经济年限。根据被评估单位房产经济年限、土地到期日期核实相关房产、土地的尚可使用年限，根据资产最大效用原则，以委估房地产中土地的尚可使用年限为基础确定委估房地产的尚可使用经济年限。
（2）确定房地产租赁期内租金收入和租赁期满后的租金收入。根据现实经营状况，收集、整理有效的对外租赁合同（或协议），与对应的房产、土地建立匹配关系，对委估房地产在合法有效租期内的租金收益按照现行合同合理确定，对于租赁合同期满后的租金收益采用区域合理租金进行估测。
（3）估算投资性房地产年总运营成本。根据房地产所处区域相关税费标准及经营情况，合理估算房地产经营发生的营业税金及附加、管理费、维修费、房产税、土地使用税、保险费。
（4）根据房地产的收益经济年限、租金纯收益、折现率等参数合理确定房地产的市场价值。
（九）评估测算
技术思路：根据被评估单位提供的《房产租赁合同》以及《房产租赁合同之补充合同》，其生产、计量、办公大楼、1#联合厂房、2#联合厂房等房产已租赁给金鸿曲轴使用。租赁期限自2015年9月29日起至2027年9月28日止，其中：免租期6个月，自2015年9月29日至2016年3月28日，2017年9月28日前租金合计为410,203.00元/月，2017年9月29日至2027年9月28日，租金在原租赁价格的基础上每三年上浮8%。
根据《投资性房地产评估指导意见》，我们采用收益还原法对租约期内、租约期外分别进行测算，汇总求出评估对象的价值。
根据《房产租赁合同》、《房产租赁合同之补充合同》与相关权证对比，出租面积和产权证面积存在一定差异，即厂房部分实际面积超出租赁合同面积207.85平方米，其余部分实际面积超出租赁合同面积64.54平方米，差异率均未超过0.5%。据与被评估单位了解，造成上述差异是因为合同签订时尚未办理房产证，故合同面积按粗略预计。实际租金按租约合同租金总额为准，面积则以产权证面积为准。本次评估合同期内租金：按合同总租金，然后按房产证面积分摊计算单价计算租约期内租金单价。
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内江市鹏翔投资有限公司股东全部权益价值项目·资产评估报告说明【以“四川省内江市市中区汉渝大道1558号附3号1#联合工厂”为例】
A.租约期内价值测算
租约限制说明：评估对象房屋法定用途为工业，经现场勘察，目前正出租给金鸿曲轴使用。根据提供的《房产租赁合同》以及《房产租赁合同之补充合同》，评估对象租约期限至2027年9月28日，截至评估基准日，剩余租约期限为9.7年，自2017年9月29日起至2027年9月28日，租金每三年上浮8%，租约期限较长。租赁租金依据为四川中鼎房地产评估有限公司于2015年9月22日出具的《房地产咨询报告》（川鼎房估【2015】字第025号），对此关联交易已经履行了相关审批手续，根据《房地产估价规范》（GBT50291-2015）及《投资性房地产评估指导意见》的执业规范要求，对于有租约限制的，在无理由怀疑租约合法有效的情况下，应按合同租金确定租金收入，租赁期满后按市场租金确定租金收入。
有效出租面积说明：根据《房产租赁合同》、《房产租赁合同之补充合同》与相关权证对比，出租面积和产权证面积存在一定差异，即厂房部分实际面积超出租赁合同面积207.85平方米，其余部分实际面积超出租赁合同面积64.54平方米，差异率均未超过0.5%。经了解，造成上述差异是因为合同签订时尚未办理房产证，故合同面积按粗略预计。实际租金按租约合同租金总额为准，面积则以产权证面积为准。本次评估合同期内租金：按合同总租金，然后按房产证面积分摊计算单价计算租约期内租金单价。即：279,558.00÷62,188.54=4.50（元/㎡，取整到小数位后两位）
根据提供的《房产租赁合同》以及《房产租赁合同之补充合同》，结合评估人员对周边类似工业物业的调查了解，结合评估人员的行业经验，对评估对象的租赁方式设定如下：
1.起始租金水平：4.5元/平方米/月（评估基准日租金水平）；
2.租约期：12年（租赁期限自2015年9月29日起至2027年9月28日止，其中：免租期6个月），则截至评估基准日剩余租约期为9.7年；
3.租金水平递增比率的确定：根据《房产租赁合同》以及《房产租赁合同之补充合同》评估基准日起每三年递增8%；
4.报酬率：采用安全利率加风险调整值法求取报酬率。
报酬率=无风险报酬率+投资风险报酬率。
其中：无风险报酬率是指不承担投资风险的回报率，是几乎所有的投资都应该得到的投资回报率，无风险报酬率一般指国债利率或银行存款利率，本次取价值时点人民银
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内江市鹏翔投资有限公司股东全部权益价值项目·资产评估报告说明行公布的一年期银行存款利率1.5%。
风险报酬率是指承担额外风险所要求的补偿,即超过无风险报酬率以上部分的报酬率。投资风险与风险报酬率存在着一定的对应关系。一般而言，投资风险越高，投资者要求的投资风险报酬率就越高。进而，投资风险与投资报酬率存在着内在关系，在无风险投资报酬率一定的条件下，投资风险越高，投资者要求的投资风险报酬率就越高，从而投资报酬率也就越高。
考虑到管理的难易程度，投资的流动性以及作为资产的安全性等因素，将风险分为低、中、高三等，经我司评估人员按照根据特尔菲法对各等级风险的风险报酬率取值为：投资风险报酬率分档表
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|-|-|-|-|-|
|物业类型|低|中|高|备注|
|办公物业|2.5%～3.0%|3.0%～3.5%|3.5%～5.0%||
|商业物业|2.0%—3.5%|3.5%—4.5%|4.5%—6%||
|工业物业|2.0%～2.5%|2.5%～3.0%|3.0%～5%|一般工业物业|
|综合物业|采用内插法确定||||

考虑到租约期内风险较低，投资风险报酬率取值2.0%，则评估对象的报酬率为1.5%+2.0%=3.5%。
5.空置率：租约期12年（租赁期限自2015年9月29日起至2027年9月28日止，其中：免租期6个月），则截至评估时点剩余租约期为9.7年，租约期内不考虑空置率的影响；
6.房地产出租的相关费用与税费取值的确定：
（1）房地产出租时的费用主要有租赁管理费、维修费、保险费。
租赁管理费、维修费、保险费等根据内江市房地产出租的相关规定及市场的一般情况取值。
租赁管理费：目前内江市类似物业的管理费用包括合同登记费及合同备费，一般取值为有效毛租金的1%。
参考内江市建筑工程造价有关数据，确定评估对象建筑物重置成本为1500元/㎡。
维修管理费：包括日常性维修和大维修费用，一般取值为平均每年建筑物重置成本的1%。
保险费：目前内江市似物业的保险费一般取值为重置成本的0.5%。
（2）出租人为企业单位：
房产税率为11.43%（12%÷（1+5%）），计税基数为毛租金收入。
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内江市鹏翔投资有限公司股东全部权益价值项目·资产评估报告说明增值税为4.76%，计税基数为毛租金收入。（含税租赁收入÷（1+5%）×5%）
城建维护税为7%，计税基数为增值税。
教育附加费为3%，计税基数为增值税。
地方教育附加费为2%，计税基数为增值税。
印花税：税率为0.1%，租约期内已签订合同，不再计算印花税。
（3）土地使用税：根据《省财政厅对内江市人民政府关于调整内江市城镇土地使用税土地等级和税额标准请示的办理意见（川财交办［2007］885号），评估对象所在区域工业用地城镇土地使用税为每平方米年税额为4.5元。计税基数为分摊占有的土地使用权面积。
（4）租赁保证金的确定：根据《房产租赁合同》以及《房产租赁合同之补充合同》，未约定保证金，本次评估租约期内不考虑其影响。
（5）收益年期确定：根据《国有土地使用证》显示土地使用权年限终止日期至2062年8月9日，至价值时点，剩余土地使用年限为44.60年。租约期12年（租赁期限自2015年9月29日起至2027年9月28日止，其中：免租期6个月），则截至评估时点剩余租约期为9.7年，租期期收益按9.7年计算。
7.租约期内收益价值测算：
详见下页《房地产收益价值测算表》。
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内江市鹏翔投资有限公司股东全部权益价值项目·资产评估报告说明租期内
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|评估对象名称||四川省内江市市中区汉渝大道1558号附3号||||||||||||
|分类项目||递增期||||||||||||
|项目基本情况|建筑面积|52136.26|㎡|实际占用土地面积||78,521.1|㎡|||建筑物重置价值||1500|元/㎡|
||登记价|||押金|0|月||||||||
||空置率||0%|0%|0%|0%|0%|0%|0%|0%|0%|0%||
||年递增系数|||0.0%|0.0%|8.0%|0.0%|0.0%|8.0%|0.0%|0.0%|8.0%||
||收益年限|9.70||||||||||||
|计算项目||计算比率|1|2|3|4|5|6|7|8|9|9.7||
|收益年期|||1|2|3|4|5|6|7|8|9|9.7||
|收入|租金|4.50|4.50|4.50|4.50|4.86|4.86|4.86|5.25|5.25|5.25|5.67||
||有效租金||4.50|4.50|4.50|4.86|4.86|4.86|5.25|5.25|5.25|5.67||
||押金利息|1.50%|0|0|0|0|0|0|0|0|0|0||
||小计||4.50|4.50|4.50|4.86|4.86|4.86|5.25|5.25|5.25|5.67||
|支出|房产税|11.43%|0.51|0.51|0.51|0.56|0.56|0.56|0.6|0.6|0.6|0.65||
||增值税|4.76%|0.21|0.21|0.21|0.23|0.23|0.23|0.25|0.25|0.25|0.27||
||城建维护税|7%|0.01|0.01|0.01|0.02|0.02|0.02|0.02|0.02|0.02|0.02||
||教育费附加|3%|0.01|0.01|0.01|0.01|0.01|0.01|0.01|0.01|0.01|0.01||
||地方教育费附加|2%|0.004|0.004|0.004|0.005|0.005|0.005|0.005|0.005|0.005|0.005||
||印花税|0.00%|0|0|0|0|0|0|0|0|0|0||
||土地使用税|4.5|0.56|0.56|0.56|0.56|0.56|0.56|0.56|0.56|0.56|0.56||
||租赁管理费|1%|0.05|0.05|0.05|0.05|0.05|0.05|0.05|0.05|0.05|0.06||
||维修管理费|1%|1.25|1.25|1.25|1.25|1.25|1.25|1.25|1.25|1.25|1.25||
||保险费|0.50%|0.6|0.6|0.6|0.6|0.6|0.6|0.6|0.6|0.6|0.6||
||小计||3.234|3.234|3.234|3.315|3.315|3.315|3.375|3.375|3.375|3.455||
|月纯收益|||1.27|1.27|1.27|1.55|1.55|1.55|1.88|1.88|1.88|2.22||
|年纯收益|||15.19|15.19|15.19|18.54|18.54|18.54|22.50|22.50|22.50|26.58||
|报酬率|||3.50%|3.50%|3.50%|3.50%|3.50%|3.50%|3.50%|3.50%|3.50%|3.50%||
|折现值|||14.68|14.18|13.70|16.16|15.61|15.08|17.68|17.09|16.51|19.04||
|评估单价|||160|元/平方米||||||||||
|总价|||8,341,802|||||||||||

广东中广信资产评估有限公司 第 48页
内江市鹏翔投资有限公司股东全部权益价值项目·资产评估报告说明B.租约期外价值测算
1、评估对象厂区租金水平的确定
评估对象现状用途钢结构厂房，共2层，檐高约11米，1.2米墙裙，室内混凝土耐磨地面，彩钢板墙面及顶棚，带天窗，铝合金窗、卷帘门；2层部分为地砖地面，乳胶漆墙面；外檐彩钢板。能收集到一定可比租赁案例，因此，适宜采用比较法求取评估对象客观租金水平。
评估人员通过市场调查，目前评估对象所在片区的类似物业平均租金水平为12-20元/㎡•月之间，因层高、道路通达度、设备设施、位置、面积、建筑结构、及现状等因素差异造成该区域租金水平有一定差异。根据比较法，评估对象厂房整体平均租金水平为每月16元/平方米，详细资料见下表：
比较案例基本情况表
|||||
|-|-|-|-|
|项目名称|比较案例1|比较案例2|比较案例3|
|所在位置|城西工业园|城西工业园|城西工业园|
|用途|工业|工业|工业|
|面积规模|5000|6000|5000|
|租金（元/㎡·月；含税）|17|15|17|
|价格类型|公开市场价|公开市场价|公开市场价|
|厂区余地面积|中等|中等|较大|
|交易时间|2017年6月|2017年8月|2017年4月|
|是否含税|是|是|是|
|照片||||

广东中广信资产评估有限公司 第 49页
内江市鹏翔投资有限公司股东全部权益价值项目·资产评估报告说明评估对象与比较案例位置对比示意图
2、建立比较因素条件说明表
参与比较的因素条件应是对评估对象与比较案例之间的价格差异产生作用的因素；
通过对评估对象与三个比较案例各自特点的分析，本次评估选择了交易情况、交易期日、区位、权益、实物状况等因素进行比较，具体详见下表：
广东中广信资产评估有限公司 第 50页
内江市鹏翔投资有限公司股东全部权益价值项目·资产评估报告说明比较因素条件说明表
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|-|-|-|-|-|-|
|估价对象内比较因素 容||估价对象|城西工业园|城西工业园|城西工业园|
|租金单价(元/m2•月)||——|17|15|17|
|物业位置||城西工业园|城西工业园|城西工业园|城西工业园|
|物业用途||——|工业厂区|工业厂区|工业厂区|
|交易情况||正常|正常|正常|正常|
|交易时间||——|2017年6月|2017年8月|2017年4月|
|区位状况|区域功能定位|工业成熟区|工业成熟区|工业成熟区|工业成熟区|
||产业聚集度|位于工业区，产业聚集度较高|位于工业区，产业聚集度较高|位于工业区，产业聚集度较高|位于工业区，产业聚集度较高|
||工业区规模|区级|区级|区级|区级|
||对外交通通达度|临工业区主干道，近汉渝大道，道路通达度较高|临工业区主干道，近汉渝大道，道路通达度较高|临工业区主干道，近汉渝大道，道路通达度较高|临工业区主干道，近汉渝大道，道路通达度较高|
||公共设施完善度|靠近区域中心，公共配套较完善|靠近区域中心，公共配套较完善|靠近区域中心，公共配套较完善|靠近区域中心，公共配套较完善|
||基础设施完善度|能源设施、排水设施、邮电通信设施等城市基础设施较完善|能源设施、排水设施、邮电通信设施等城市基础设施较完善|能源设施、排水设施、邮电通信设施等城市基础设施较完善|能源设施、排水设施、邮电通信设施等城市基础设施较完善|
|权益状况|租约限制|无租约限制|无租约限制|无租约限制|无租约限制|
||他项权利限制|无特殊限制|无特殊限制|无特殊限制|无特殊限制|
||城市规划限制|无特殊限制|无特殊限制|无特殊限制|无特殊限制|
|实物状况|建筑结构|钢结构|钢结构|钢结构|钢结构|
||设备设施|水电、电信、消防设施较完备|水电、电信、消防设施较完备|水电、电信、消防设施较完备|水电、电信、消防设施较完备|
||装修|普通装修|普通装修|简单装修|普通装修|
||厂区余地面积|较大|中等|中等|较大|
||成交规模|大|适中|适中|适中|
||层高|较高|较高|较高|较高|
||通用性|一般|一般|一般|一般|
||综合成新率|约九成五|约八成五|约九成五|约九成五|

3、建立比较因素条件指数和因素比较修正系数表：
广东中广信资产评估有限公司 第 51页
内江市鹏翔投资有限公司股东全部权益价值项目·资产评估报告说明比较因素条件指数表
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|-|-|-|-|-|-|
|估价对象内比较因素 容||估价对象|比较案例一|比较案例二|比较案例三|
|租金单价(元/m2•月)||——|17|15|17|
|物业位置||100|100|100|100|
|物业用途||100|100|100|100|
|交易情况||100|100|100|100|
|交易时间||100|100|100|100|
|区位状况|区域功能定位|100|100|100|100|
||产业聚集度|100|100|100|100|
||工业区规模|100|100|100|100|
||对外交通通达度|100|100|100|100|
||公共设施完善度|100|100|100|100|
||基础设施完善度|100|100|100|100|
|权益状况|租约限制|100|100|100|100|
||他项权利限制|100|100|100|100|
||城市规划限制|100|100|100|100|
|实物状况|建筑结构|100|100|100|100|
||设备设施|100|100|100|100|
||装修|100|100|98|100|
||厂区余地面积|100|97|97|100|
||成交规模|100|105|105|105|
||层高|100|100|100|100|
||通用性|100|100|100|100|
||综合成新率|100|95|100|100|

广东中广信资产评估有限公司 第 52页
内江市鹏翔投资有限公司股东全部权益价值项目·资产评估报告说明因素比较修正系数表
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|-|-|-|-|-|
|估价对象内比较因素 容||比较案例一|比较案例二|比较案例三|
|租金单价(元/m2•月)||17|15|17|
|物业位置||100 / 100|100 / 100|100 / 100|
|物业用途||100 / 100|100 / 100|100 / 100|
|交易情况||100 / 100|100 / 100|100 / 100|
|交易时间||100 / 100|100 / 100|100 / 100|
|区位状况|区域功能定位|100 / 100|100 / 100|100 / 100|
||产业聚集度|100 / 100|100 / 100|100 / 100|
||工业区规模|100 / 100|100 / 100|100 / 100|
||对外交通通达度|100 / 100|100 / 100|100 / 100|
||公共设施完善度|100 / 100|100 / 100|100 / 100|
||基础设施完善度|100 / 100|100 / 100|100 / 100|
|权益状况|租约限制|100 / 100|100 / 100|100 / 100|
||他项权利限制|100 / 100|100 / 100|100 / 100|
||城市规划限制|100 / 100|100 / 100|100 / 100|
|实物状况|建筑结构|100 / 100|100 / 100|100 / 100|
||设备设施|100 / 100|100 / 100|100 / 100|
||装修|100 / 100|100 / 98|100 / 100|
||厂区余地面积|100 / 97|100 / 97|100 / 100|
||成交规模|100 / 105|100 / 105|100 / 105|
||层高|100 / 100|100 / 100|100 / 100|
||通用性|100 / 100|100 / 100|100 / 100|
||综合成新率|100 / 95|100 / 100|100 / 100|
|综合修正系数||1.03|1.00|0.95|
|比准租金（元/平方米·月）||17.6|15.0|16.2|

广东中广信资产评估有限公司 第 53页
内江市鹏翔投资有限公司股东全部权益价值项目·资产评估报告说明4、评估对象租赁价格水平确定：
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|-|-|-|-|
|比较案例|案例一|案例二|案例三|
|比准租金|17.6|15.0|16.2|
|权重|1/3|1/3|1/3|
|估价对象租金单价|16.00||元/平方米·月|

5、租约期外评估对象租赁价格水平确定：
根据评估人员对评估对象周边类似房地产市场目前出租率情况的调查，目前周边类似物业的租金水平递增率相对稳定。
根据评估人员对评估对象周边类似房地产市场递增率情况的调查，结合开发区的长期发展规划及定位，目前评估对象所在区域处于初步发展阶段，周边类似物业的租金水平递增率相对稳定。初期（前10年）为初步发展期，中期（10-25年）为发展成熟期，25年后为发展稳定期。评估人员结合当地类似房地产租赁市场，以及国家公布的地价增长率，以及物价指数，综合确定评估对象的递增方案：初步发展期每年3%的幅度递增，发展成熟期每年4%的幅度递增，进入发展稳定期后，不再递增。截至评估基准日，剩余租约期限为10年，即到租约期外第一年租金水平为20.87元/平方米。
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|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
|建筑物名称|收益年期|||||||年增长率||3%|
||1|2|3|4|5|6|7|8|9|10|
|1#联合工厂|16|16.48|16.97|17.48|18|18.54|19.1|19.67|20.26|20.87|
|5、评估|||||||||||

根据评估人员对评估对象周边类似房地产市场目前出租率情况的调查，目前周边类似的物业出租率一般。评估人员根据评估对象周边房地产市场的特点、发展规划及对未来房地产市场的预测，参考周边类似物业的空置情况，评估人员预测评估对象租约期外空置率第1-15年由12%逐步下降10%，第16年及以后空置率为10%。
6、评估对象递增比率的确定
根据评估人员对评估对象周边类似房地产市场目前出租率情况的调查，租约期外，租金水平较高，预测递增率有所下降，确定递增方案为在租约期外开始租金按照第1-15年每年递增4%，第16年及以后保持稳定不递增。
7、报酬率的确定
采用安全利率加风险调整值法求取报酬率。
广东中广信资产评估有限公司 第 54页
内江市鹏翔投资有限公司股东全部权益价值项目·资产评估报告说明报酬率=无风险报酬率+投资风险报酬率。
其中：无风险报酬率是指不承担投资风险的回报率，是几乎所有的投资都应该得到的投资回报率，无风险报酬率一般指国债利率或银行存款利率，本次取价值时点人民银行公布的一年期银行存款利率1.5%。
风险报酬率是指承担额外风险所要求的补偿,即超过无风险报酬率以上部分的报酬率。投资风险与风险报酬率存在着一定的对应关系。一般而言，投资风险越高，投资者要求的投资风险报酬率就越高。进而，投资风险与投资报酬率存在着内在关系，在无风险投资报酬率一定的条件下，投资风险越高，投资者要求的投资风险报酬率就越高，从而投资报酬率也就越高。
考虑到管理的难易程度，投资的流动性以及作为资产的安全性等因素，将风险分为低、中、高三等，经我司评估人员按照根据特尔菲法对各等级风险的风险报酬率取值为：投资风险报酬率分档表
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|-|-|-|-|-|
|物业类型|低|中|高|备注|
|办公物业|2.5%～3.0%|3.0%～3.5%|3.5%～5.0%||
|商业物业|2.0%—3.5%|3.5%—4.5%|4.5%—6%||
|工业物业|2.0%～2.5%|2.5%～3.0%|3.0%～5%|一般工业物业|
|综合物业|采用内插法确定||||

评估对象所在区域是国家级经济技术开发区，工业聚集度高，但由于用工成本上升等原因，国内制造业持续不景气。随着工业区发展趋向成熟，该区域新建厂房增多，竞争愈加激烈。
综合上述因素考虑，认为评估对象租约期外投资风险程度处于高档水平，投资风险报酬率取值3.5%，则评估对象的报酬率为1.5%+3.5%=5.0%。
8、房地产出租的相关费用与税费取值的确定：
（1）房地产出租时的费用主要有租赁管理费、维修费、保险费。
租赁管理费、维修费、保险费等根据内江市房地产出租的相关规定及市场的一般情况取值。
租赁管理费：目前内江市类似物业的管理费用包括合同登记费及合同备费，一般取值为有效毛租金的1%。
参考内江市建筑工程造价有关数据，确定评估对象建筑物重置成本为1,500元/㎡。
广东中广信资产评估有限公司 第 55页
内江市鹏翔投资有限公司股东全部权益价值项目·资产评估报告说明维修管理费：包括日常性维修和大维修费用，一般取值为平均每月建筑物重置成本的1%。
保险费：目前内江市似物业的保险费一般取值为重置成本的0.5%。
（2）出租人为企业单位：
房产税率为11.43%（12%÷（1+5%）），计税基数为毛租金收入。
增值税为4.76%，计税基数为毛租金收入。（含税租赁收入÷（1+5%）×5%）
城建维护税为7%，计税基数为增值税。
教育附加费为3%，计税基数为增值税。
地方教育附加费为2%，计税基数为增值税。
印花税：税率为0.1%，计税依据为出租房地产的有效毛租金收入。
（3）土地使用税：根据《省财政厅对内江市人民政府关于调整内江市城镇土地使用税土地等级和税额标准请示的办理意见（川财交办［2007］885号），评估对象所在区域工业用地城镇土地使用税为每平方米年税额为4.5元。计税基数为分摊占有的土地使用权面积。
（4）租赁保证金的确定：《租赁管理条例》规定租赁保证金不得超过3个月租金；
对评估对象类似物业调查，结合前面的需求分析，确定评估对象的租赁保证金按2个月计算。租赁保证金利率按中国人民银行公布的价值时点一年期定期存款利率1.5%计算。
（5）收益年期确定：根据《房屋所有权证》、《国有土地使用证》显示土地使用权年限终止日期至2062年8月9日，至价值时点，剩余土地使用年限为44.60年，租约剩余9.7年，即租约期外收益年限为=34.9年（44.60-9.7）。
9、收益价值测算：
详见下页《房地产收益价值测算表》
广东中广信资产评估有限公司 第 56页
内江市鹏翔投资有限公司股东全部权益价值项目·资产评估报告说明租期外
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|评估对象名称||四川省内江市市中区汉渝大道1558号附3号|||||||||||||||||
|分类项目||递增期||||||||||||||||稳定期|
|项目基本情况|建筑面积|52136.26|㎡|实际占用土地面积||78,521.1|㎡|||建筑物重置价值||1500|元/㎡||||||
||登记价|||押金|2|月|||||||||||||
||空置率||12%|12%|12%|12%|12%|12%|12%|12%|12%|12%|12%|12%|12%|12%|12%|10%|
||年递增系数||4.0%|4.0%|4.0%|4.0%|4.0%|4.0%|4.0%|4.0%|4.0%|4.0%|4.0%|4.0%|4.0%|4.0%|4.0%|0.0%|
||收益年限|34.90|||||||||||||||||
|计算项目||计算比率|10.7|11.7|12.7|13.7|14.7|15.7|16.7|17.7|18.7|19.7|20.7|21.7|22.7|23.7|24.7|19.90|
|收益年期|||1|2|3|4|5|6|7|8|9|10|11|12|13|14|15|16～34.9|
|收入|租金|20.87|21.70|22.57|23.47|24.41|25.39|26.41|27.47|28.57|29.71|30.90|32.14|33.43|34.77|36.16|37.61|37.61|
||有效租金||19.10|19.86|20.65|21.48|22.34|23.24|24.17|25.14|26.14|27.19|28.28|29.42|30.60|31.82|33.10|33.68|
||押金利息|1.50%|0.05|0.05|0.05|0.05|0.06|0.06|0.06|0.06|0.07|0.07|0.07|0.07|0.08|0.08|0.08|0.08|
||小计||19.15|19.91|20.70|21.53|22.40|23.30|24.23|25.20|26.21|27.26|28.35|29.49|30.68|31.90|33.18|33.76|
|支出|房产税|11.43%|2.18|2.27|2.36|2.45|2.55|2.66|2.76|2.87|2.99|3.11|3.23|3.36|3.5|3.64|3.78|3.85|
||增值税|4.76%|0.91|0.95|0.98|1.02|1.06|1.11|1.15|1.2|1.24|1.29|1.35|1.4|1.46|1.52|1.58|1.6|
||城建维护税|7%|0.06|0.07|0.07|0.07|0.07|0.08|0.08|0.08|0.09|0.09|0.09|0.1|0.1|0.11|0.11|0.11|
||教育费附加|3%|0.03|0.03|0.03|0.03|0.03|0.03|0.03|0.04|0.04|0.04|0.04|0.04|0.04|0.05|0.05|0.05|
||地方教育费附加|2%|0.02|0.02|0.02|0.02|0.02|0.02|0.02|0.02|0.02|0.03|0.03|0.03|0.03|0.03|0.03|0.03|
||印花税|0.10%|0.02|0.02|0.02|0.02|0.02|0.02|0.02|0.03|0.03|0.03|0.03|0.03|0.03|0.03|0.03|0.03|
||土地使用税|4.5|0.56|0.56|0.56|0.56|0.56|0.56|0.56|0.56|0.56|0.56|0.56|0.56|0.56|0.56|0.56|0.56|
||租赁管理费|1%|0.19|0.20|0.21|0.21|0.22|0.23|0.24|0.25|0.26|0.27|0.28|0.29|0.31|0.32|0.33|0.34|
||维修管理费|1%|1.25|1.25|1.25|1.25|1.25|1.25|1.25|1.25|1.25|1.25|1.25|1.25|1.25|1.25|1.25|1.25|
||保险费|0.50%|0.6|0.6|0.6|0.6|0.6|0.6|0.6|0.6|0.6|0.6|0.6|0.6|0.6|0.6|0.6|0.6|
||小计||5.85|6|6.13|6.26|6.41|6.59|6.74|6.93|7.11|7.3|7.49|7.69|7.91|8.14|8.35|8.45|
|月纯收益|||13.30|13.91|14.57|15.27|15.99|16.71|17.49|18.27|19.10|19.96|20.86|21.80|22.77|23.76|24.83|25.31|
|年纯收益|||159.60|166.92|174.84|183.24|191.88|200.52|209.88|219.24|229.20|239.52|250.32|261.60|273.24|285.12|297.96|3,773.83|
|报酬率|||5.00%|5.00%|5.00%|5.00%|5.00%|5.00%|5.00%|5.00%|5.00%|5.00%|5.00%|5.00%|5.00%|5.00%|5.00%|5.00%|
|折现值|||94.69|94.32|94.09|93.91|93.66|93.21|92.92|92.44|92.04|91.60|91.18|90.75|90.27|89.71|89.29|1,130.85|
|评估单价|||2510|元/平方米|||||||||||||||
|评估总价|||130862013||||||||||||||||

广东中广信资产评估有限公司 第 57页
内江市鹏翔投资有限公司股东全部权益价值项目·资产评估报告说明C.评估对象的评估总值
|||||
|-|-|-|-|
|带租约房地产收益价值汇总表||||
|评估对象名称|四川省内江市市中区汉渝大道1558号附3号|||
|分类项目||数值|单位|
|租约期内收益价值||8,341,802|元|
|租约期外收益价值||130,862,013|元|
|房地产收益总价||139,203,815|元|
|实际建筑面积||52,136.26|㎡|
|房地产评估单价||2,670|元/㎡|

其余评估对象均按上述方法进行测算，见下表：
广东中广信资产评估有限公司 第 58页
内江市鹏翔投资有限公司股东全部权益价值项目·资产评估报告说明
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|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
||||||||||||||证载建筑面||评估建筑面积/|账面价值|评估单价（元/㎡）|评估总价（元）|
||序||房地产权证编||建筑物名||结构层||建成||||||||||
||||||||||||位置||积/土地面积||土地使用权面||||
||号||号||称||数||年月||||||||||
||||||||||||||（㎡）||积（㎡）||||
||||内江市房权证||生产、计||||||四川省内江市市|||||60,636,050|3930|60,636,050|
||||||||钢混结||||||||||||
||1||市中区字第||量、办公大||||2016.7||中区汉渝大道||15,429.02||15,429.02||||
||||||||构8层||||||||||||
||||2016118201号||楼||||||1558号附1号||||||||
||||内江市房权证||||||||四川省内江市市|||||25,160,680|3670|25,160,680|
||||||||钢混结||||||||||||
||2||市中区字第||倒班楼||||2016.7||中区汉渝大道||6,855.77||6,855.77||||
||||||||构6层||||||||||||
||||2016118202号||||||||1558号附2号||||||||
||||内江市房权证||||||||四川省内江市市|||||242,180|3670|242,180|
||||||||钢混结||||||||||||
||3||市中区字第||水泵房||||2016.7||中区汉渝大道||65.99||65.99||||
||||||||构1层||||||||||||
||||2016118338号||||||||1558号附6号||||||||
||||内江市房权证||||||||四川省内江市市|||||139,203,810|2670|139,203,810|
||||||1#联合工||钢结构||||||||||||
||4||市中区字第||||||2016.7||中区汉渝大道||52,136.26||52,136.26||||
||||||厂||2层||||||||||||
||||2016118203号||||||||1558号附3号||||||||
|5||内江市房权证市中区字第2016118334号||2#联合工厂||钢结构2层||2016.7||四川省内江市市中区汉渝大道1558号附4号||10,052.28||10,052.28||26,839,590|2670|26,839,590|
|6||内江市房权证市中区字第2016118336号||门卫1及公厕||钢混结构1层||2016.7||四川省内江市市中区汉渝大道1558号附5号||59.42||59.42||200,840|3380|200,840|
|7||未办理房权证||门卫3||钢混结构1层||2016.7||四川省内江市市中区汉渝大道1558号门卫3||89.41||89.41||302,210|3380|302,210|
|8||内市国用（2014）第010451号||经开区汉渝大道西北侧土地||- -||2012.8||经开区汉渝大道西北侧土地||197,102.40||127,546.70||-|-|-|
|合 计||||||||||||||||252,585,360||252,585,360|

注：土地使用权账面评估值包含在房产评估值中。
广东中广信资产评估有限公司 第 59页
内江市鹏翔投资有限公司股东全部权益价值项目·资产评估报告说明10、确定评估对象市场价值
评估人员本着公平、公正、客观的原则，在对现场进行实地查勘、广泛收集有关市场信息和评估对象信息的基础上，全面分析了影响评估对象价格的因素，并运用上述方法对评估对象进行评估。最终确定本次评估评估对象评估总值为252,585,360元（取整至十位）。
四、无形资产评估技术说明
无形资产-土地使用权
Ⅰ、评估对象描述
（一）评估对象账面情况
本次委估土地使用权位于四川省内江市市中区汉渝大道1558号内江鹏翔现有厂区内西北侧的空地。土地使用权的原始入账价值为 12,312,930.69元，账面价值为 11,008,423.86元。详见下表：
||||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
|土地权证编号|土地位置|取得日期|土地用途|准用年限|开发程度|面积（㎡）|原始入账价值|账面价值|
|内市国用（2014）第010451号|四川省内江市市中区汉渝大道1558号|2012年8月|工业|50|五通一平|69,555.70|12,312,930.69|11,008,423.86|

注：该地块宗地总面积197,102.40平方米，其中127,546.70平方米土地使用权作为投资性房地产核算，剩余69,555.70平方米土地使用权作为无形资产核算
（二）土地位置状况
宗地对象位于内江经济技术开发区范围内，其东南临内江鹏翔现有厂区，东北临其他用地，西南临汉祥路，西北临安吉街。
（三）土地权利状况
|||||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
|座落|国有土地使用权证编号|地号|土地使用权人|使用权类型|用途|土地面积（㎡）|终止日期|剩余使用年限|备注|
|经开区汉渝大道西北侧|内市国用（2014）第010451号|5110020010100049000|内江市鹏翔投资有限公司|出让|工业用地|1 97,102.40|2062/8/9|44.60|未设定他项权利|

（四）土地利用状况
在评估基准日，评估对象基础设施开发程度为宗地红线外“五通一平”（道路通、
水通、电力通、天然气通、通讯通，场地平整），宗地地势平坦，形状规则，界址清晰，
厂区地块总面积197,102.40平方米，其中已使用面积127,546.70平方米作为投资性房地产
广东中广信资产评估有限公司 第 60页
内江市鹏翔投资有限公司股东全部权益价值项目·资产评估报告说明核算，剩余未利用土地面积69,555.70平方米，作为无形资产核算，本次评估面积69,555.70平方米。
Ⅱ、地价影响因素分析
（一）一般因素
内江市位于四川盆地东南部、沱江下游中段，东汉建县，曾称汉安、中江，距今已有2000多年的历史，1950年设内江专区，1985年改建省辖内江市，1998年经国务院批准，内江市行政区划再次调整，分为内江市、资阳地区，内江市现辖市中区、东兴区、资中县、威远县、隆昌市和内江经济开发区，108个乡镇，1673个行政村，13个街道办事处，281个社区，总人口430万。GDP近1300亿元，是四川过千亿的经济大市之一。内江制糖历史辉煌，成就了“甜城”美名，在计划经济鼎盛时，内江的糖产量占全国的50%左右，故被誉为“甜城”。
内江区位优越，是成渝经济区的中心城市，地处成渝城市群发展带、云贵—陕甘南北大通道发展轴、川南经济区“一带一轴一区”重要交汇点和胡焕庸线、318国道两条经济线重要交汇点，连接成都、重庆两个特大城市的优势明显，素有“川南咽喉”、“巴蜀要塞”之称。
（1）内江市2017年经济运行基本情况
经四川省统计局审定，内江全市实现地区生产总值（GDP）1,332.09亿元，按可比价计算，比上年增长7.1%。其中，第一产业增加值增长2.8%，第二产业增长7.2%，第三产业增长9.0%。
A、运行总体平稳。首先是三大产业平稳增长，一二三产业分别增长2.8%、7.2%、9%。其次是需求总体平稳，社会消费品零售总额突破500亿关口，增长11.1%。再次是就业稳定，城镇登记失业率3.84%，持续处于较低水平。
B、质量明显提升。全年地方一般公共预算收入占GDP比重4.2%，比上年提高0.1个百分点。国地税收入首次突破80亿元关口，达到80.5亿元，增长7.0%，且三大产业均实现增长，其中，第一产业增长20.4%、第二产业增长0.9%、第三产业增长10.4%。
C、产业结构不断优化。三大产业结构优化，三大产业结构为15.7:49.6:34.7,第三产业占比较上年提高7.7个百分点。投资产业结构优化，三大产业投资结构为6.9：25.2：67.9，第三产业投资占比较上年提高1.9个百分点。工业内部结构优化，轻工业增加值较上年增长11.5%，重工业增长3.7%，轻工业比重工业增速高7.8个百分点。
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内江市鹏翔投资有限公司股东全部权益价值项目·资产评估报告说明D、动能持续转换。一是新的市场主体增多，2017年工商登记企业期末总户数12.83万户，比上年增长12%。二是新产业快速增长，高新技术产业总产值比上年增长31.2%，战略性新兴产业总产值增长11.1%。三是新业态增长较快，互联网+快速发展，预计全年实现交易额将达到505亿元，同比增长20.17%，总量继续稳居全省第3位、川南首位。
（二）区域因素
区域因素是指：影响城镇内部区域之间地价水平的交通条件、公用设施及基础设施水平、区域环境条件、产业聚集度等。
内江市位于四川省东南部，沱江下游中段。东邻重庆，南界泸州，西接自贡，西北连眉山市，北与资阳市相邻。现辖2个区、3个县和内江经济开发区，幅员面积5385.46k㎡。
内江交通便利，是交通运输部规划的国家公路运输主枢纽之一、四川省第二大交通枢纽和西南陆路交通的重要交汇点，境内有银昆、厦蓉、蓉遵、内遂、内威荣、乐自等6条建成的高速公路，有城市过境高速、成都经威远至宜宾等2条正修建或即将开工的高速公路，有南溪至内江及延长线内江至大足、井研至资中至乐至等2条做前期准备工作的高速公路；有成渝、内昆、隆黄、资威、归连、成渝客专等6条建成的铁路，有川南城际铁路、连乐铁路等2条正修建的铁路，有成都经天府新机场至自贡、绵遂内等2条论证规划的铁路，全市除威远县外其他县（区）都通高铁。
内江经济技术开发区于1992年7月设立，2013年11月成为国家级经济技术开发区。
开发区幅员面积达98.8平方公里，规划建设面积50平方公里，建成区面积13.5平方公里，人口约12.7万人。2016年，地区生产总值实现190.1亿元，同比增长8.3%，工业总产值达到403.9亿元，同比增长9.3%；完成固定资产投资77.28亿元。
开发区产业优势明显，形成了机械汽配、电子信息、生物医药、现代服务业“3+1”特色产业，先后获得“中国汽车（摩托车）零部件制造基地”“成渝经济区电子信息产业配套基地”“四川省‘51025’500亿重点产业园区”“四川省特色高新技术产业化基地”“四川省信息安全产业示范园”“四川省台商工业园”“四川省新型工业化示范基地”“四川省中小企业服务中心”“四川省园保贷试点园区”“四川省电子商务聚集区”等称号。
机械汽配产业涵盖汽车曲轴、汽车大梁、石油机械、煤矿机械、变电设备、汽车零部件等产品，入驻了金鸿曲轴、凤凰集团、大尔电气、鑫发石油、雨田机械、金德汽配、富晟机械等企业，总产值占规模工业产值的47.2%。金鸿曲轴产品全国市场占有率达12%；建成了省级汽车（摩托车）零部件检验检测中心；积极与清华大学、北京工业大
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内江市鹏翔投资有限公司股东全部权益价值项目·资产评估报告说明学等承办国家科技重大专项“轿车发动机曲轴磨削自动化高效柔性单元示范工程”；与西华大学共建四川省重点工程实验室。
电子信息产业涵盖信息安全数据恢复、电子物证取证、液晶显示屏、笔电外壳、电子产品连接线、电子精密器材、便携式电脑及零部件生产、软件开发等产品，入驻了巨腾国际、三龙电子、海德科技、效率源、富乐德、柏腾光电、百科软件等企业，总产值占规模工业产值的15.7%。建成信息安全产业园孵化器近万平方米，入驻企业35户，与电子科大联办“国家地方（内江）联合下一代互联网数据处理技术工程”国家级实验室并投入运营。国家高新技术企业效率源的数据恢复、电子取证产品获美国FCC和欧盟CE认证，销往欧美等130多个国家和地区，建成四川第一家专业的电子数据司法鉴定机构，首个省级信息安全重点实验室。
生物医药产业涵盖抗癌制剂、中药饮片针剂、固体制剂、动物药品等产品，入驻了梓橦宫药业、汇宇制药、恒通制药、天德制药、基元生物等企业，总产值占规模工业产值的22.5%。汇宇制药于2014年成为中国第一家通过英国GMP认证的中国抗癌针剂生产企业，2015年7月成为中国第一家取得欧盟药品放行资质的企业，公司生产的抗癌针剂已经在700多家欧盟顶级医院使用。百年老字号梓橦宫药业成功上市。基元生物成功创建基因检测中心。
现代服务业以电子商务、现代物流为重点。引进了苏宁云商集团、红星美凯龙、果岭云仓等一大批知名企业。与IBM和联通公司合作建设智慧园区，内江电商基地、电商集聚区累计入驻企业61户，国际家居商贸城投入运营，川南汽贸城、智慧园区等项目加快推进，四川汇富、四川汇丰等总部经济、金融保险企业挂牌营业。
开发区现有企业1353家，包括“四上”企业271家、规模以上工业企业72家；中华老字号品牌1个；省著名商标和名牌产品10个，市知名商标9个；院士工作站3户；四川名牌产品企业6家。
开发区发展定位为转型发展先行区、高端产业聚集区、产城融合示范区、创新创业试验区、辐射引领核心区。始终坚持扩大总量，优化结构，集聚发展，外向拓展，提升层次，努力发展一批产业规模大、创新能力强、国内一流、具有较强国际竞争力的特色产业集群，通过重点建设机械汽配、电子信息、生物医药等产业，培育一批重点工业企业，发展优势产业，打造特色产业基地，努力建成西部地区极具活力和竞争力的国家级经济技术开发区。
（三）个别因素
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内江市鹏翔投资有限公司股东全部权益价值项目·资产评估报告说明宗地对象位于内江经济技术开发区范围内，其东南临内江鹏翔现有厂区，东北临其他用地，西南临汉祥路，西北临安吉街。临近内威荣高速、成渝高速、内宜高速、遂内高速等出入口，距成都市约两小时车程，距重庆市约三个小时车程，距内江火车站仅3千米。附近有“城西工业园”公交站，有111、209、216、219等公交经停，距中心城区约5千米；内江经济技术开发区为国家级开发区，开发区现有企业1353家，包括“四上”企业271家、规模以上工业企业72家，中华老字号品牌1个、省著名商标和名牌产品10个、市知名商标9个、院士工作站3户、四川名牌产品企业6家，工业氛围较好。
在评估基准日，评估对象基础设施开发程度为宗地红线外“五通”（道路通、水通、电力通、天然气通、通讯通，场地平整），宗地地势平坦，形状规则，界址清晰，厂区地块总面积197,102.40平方米，本次评估面积69,555.70平方米。
Ⅲ、土地评估原则
本次评估过程中，遵循的主要原则有：
1、合法原则
合法原则是指土地使用权价格评估必须以评估对象的合法利用为前提。由于我国土地所有制特性，土地流转过程是土地使用权的流转，土地使用权的取得、使用年限、利用方式、利用规划等方面有严格控制，所以在进行土地使用权价格评估时，必须确保评估对象来源合法、利用合法。同时，土地评估还要遵循相关法律法规的规定。
2、替代原则
根据市场运行规律，在同一商品市场中，商品或提供服务的效用相同或大致相似时，价格低者吸引需求，即有两个以上互有替代性的商品或服务同时存在时，商品或服务的价格是经过相互影响和比较之后才决定的。土地价格也同样遵循替代规律，即同类型具有替代可能的土地价格相互牵制。换言之，具有相同使用价值、有替代可能的宗地之间，会相互影响和竞争，使价格相互牵制而趋向一致。
3、协调原则
土地总是处于一定的自然和社会环境之中，必须与周围环境相协调，若土地能适应周围环境，则该土地的收益或效用能最大限度地发挥，因此，在土地评估时，一定要认真分析土地与周围环境的关系，判断其是否协调，这直接关系到该地块的收益量和价格。
4、最有效使用原则
由于土地具有用途的多样性，不同的利用方式能为权利人带来不同的收益量，且土地权利人都期望从其所占有的土地上获取更多的收益，并以能满足这一目的为确定土地
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内江市鹏翔投资有限公司股东全部权益价值项目·资产评估报告说明利用方式的依据。所以，土地价格是以该地块的效用作最有效发挥为前提的。报酬递增、递减原则经济学中的边际效益递减原则，是指增加各生产要素的单位投入量时，纯收益随之增加；但达到某一数值后，如继续追加投资，其纯收益不再会与追加的投资成比例增加。土地投资同样遵循这一原则。利用这一原则，就可找出土地的边际使用点，即最有效使用点。此次待估宗地为工业用地，在评估中就应充分考虑工业用地的特性，按照最有效利用方式进行评估，得到一个客观、公正、公平、科学的土地价格。
5、需求与供给原则
在完全的市场竞争中，一般商品的价格都取决于供求的均衡点。供小于求，价格就会提高，否则，价格就会降低。由于土地与一般商品相比，具有独特的人文和自然特性，因此在进行土地评估时既要考虑到所假设的公平市场，又要考虑土地供应的垄断性特征。
6、变动原则
一般商品的价格，是伴随着构成价格的因素的变化而发生变动的。土地价格也有同样情形，它是各种地价形成因素相互作用的结果，而这些价格形成因素经常处于变动之中，所以土地价格是在这些因素相互作用及其组合的变动过程中形成的。因此，在土地评估时，必须分析该土地的效用、稀缺性、个别性及有效需求以及使这些因素发生变动的一般因素、区域因素及个别因素。由于这些因素都在变动之中，因此应把握各因素之间的因果关系及其变动规律，以便根据目前的地价水平预测未来的土地价格。
Ⅳ、评估依据
（一）法律、法规、政策文件
1、《中华人民共和国土地管理法》（2004年8月28日第十届全国人民代表大会常务委员会第十一次会议《关于修改〈中华人民共和国土地管理法〉的决定》第二次修正）；
2、《中华人民共和国城市房地产管理法》（中华人民共和国第十届全国人民代表大会常务委员会第二十九次会议于1994年7月5日通过，1995年1月1日起施行，2007年8月30日修正）；
3、《中华人民共和国物权法》（中华人民共和国第十届全国人民代表大会第五次会议于2007年3月16日通过，2007年3月16日国务院令第62号公布，自2007年10月1日起施行）；
4、《中华人民共和国土地管理法实施条例》（1998年12月24日国务院令第256号，2014年7月29日修订）；
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内江市鹏翔投资有限公司股东全部权益价值项目·资产评估报告说明5、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（1990年5月19日国务院令第55号，1990年5月19日施行）；
6、《城市国有土地使用权交易价格管理暂行办法》（计价格（1995）1628号）；
7、《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》（2007年9月28日中华人民共和国国土资源部部令第39号）；
8、国务院关于促进节约集约用地的通知（国发（2008）3号，2008年1月3日）。
（二）技术规程
1、中华人民共和国国家标准《城镇土地估价规程》（GB/T18508-2014）；
2、中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》（GB/T50291-2015）；
3、《城镇土地分等定级规程》（GB/T18507-2014）；
4、《土地利用现状分类》（GB/T21010-2007）；
5、《城市地价动态监测技术规范》（TD/T1009-2007）；
6、《资产评估执业准则——不动产》（中评协[2017]38号）。
（三）其它资料
1、被评估单位提供的资料：
（1）《国有土地使用权证》；
（2）规划附图等。
2、取价及参考资料
（1）评估对象所在地自然条件、社会经济条件、行政区划分、人口等方面的基本情况资料；
（2）评估对象所在地城市规划资料；
（3）评估对象所在地城市基础设施基本情况资料；
（4）评估对象所在地土地开发费等方面的资料；
（5）评估对象所在地建筑工程造价信息等方面的资料；
（6）内江市土地交易案例及其他资料。
3、评估人员实际勘察、调查所获得的资料
（1）评估人员现场踏勘和调查的有关评估对象权属、区域因素、个别因素等方面的资料；
（2）绘制评估对象位置图；
（3）评估人员现场拍摄的有关评估对象土地利用、建筑物状况等方面的照片；
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内江市鹏翔投资有限公司股东全部权益价值项目·资产评估报告说明（4）评估人员现场勘察、调查、收集的其他相关资料。
Ⅴ、地价定义
根据土地估价的技术规程和项目的具体要求，此次评估对象在评估基准日，土地开发程度为宗地外“五通”（通路、通水、通电、通气、通讯）、宗地内场地平整；土地用途为工业，土地使用权类型为出让，厂区地块总面积197,102.40平方米，本次评估面积69,555.70平方米，容积率≤1.0，截止评估基准日，剩余土地使用年限44.60年。未考虑评估对象可能存在的抵押、担保等影响其价值的因素限制、在现状利用条件下于评估基准日的土地使用权市场价值。
Ⅵ、评估方法与评估过程
（一）评估方法
根据《城镇土地估价规程》（以下简称“规程”），常用的地价估价方法有市场比较法、收益还原法、剩余法（假设开发法）、成本逼近法、基准地价系数修正法等。评估人员在认真分析所掌握的资料并进行实地查勘之后，根据评估对象土地的特点及开发项目自身的实际情况，选取市场比较法作为本次评估的基本方法。主要出于以下考虑：1、评估对象土地位于四川省内江市经开区汉渝大道西北侧，用途为工业用地，周边类似土地市场交易较活跃，并有较多的交易案例，故选取市场比较法求取评估对象土地的价值。
2、评估对象土地用途为工业用地，为厂区内剩余未开发空地，周边类型土地租赁市场较淡，基本无相关租赁案例可比较，且长久用于出租的国有用地并非效益最优化，价值无法完全体现，运用收益法还原法难以准确计算其土地使用权价值。因此，不适宜采用收益法。
3、评估对象后续开发计划尚不确定，建设过程中的不确定因素较多，对未来房地产市场变化准确把握有较大的难度，因此，对客观反映评估对象在房地产二级市场的投资成本和赢亏状况有较大的局限性，不适用于假设开发法。
4、评估对象为早期取得的土地，各项土地费用难以精确的测算，故成本逼近法难以准确计算其土地使用权价值。
5、评估人员关注了内江市在评估基准日基准地价相关信息，现行使用的基准地价基准日为2014年1月1日，评估对象位于基准地价工业III级范围内，基准地价为195元/平方米，13万元/亩，一方面，基准地价的基准日与评估基准日相差近3年，相距较久，另一方面，未公布基准地价的修正体系，故不采用基准地价系数修正法。
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内江市鹏翔投资有限公司股东全部权益价值项目·资产评估报告说明（二）评估过程
1、选用市场比较法测算土地价格
市场比较法是指将评估对象与在评估基准日近期交易的类似房地产进行比较，并对类似房地产的已知价格进行交易日期、交易情况、区域因素、个别因素等修正，以估算评估对象的客观合理价格或价值的方法。市场比较法的理论依据是替代原理，适用于类似房地产交易活跃的情况下，它是一种说服力较强，具有现实性，最常用的估价方法。
市场比较法计算公式为：PD=PB×A×B×D×E×K
式中：PD——待估房地产比准价格
PB——可比案例成交价格
待估房地产交易情况指数 待估房地产交易期日指数
A B
可比案例交易情况指数 可比案例交易期日指数
待估房地产区域因素条件指数 待估房地产个别因素条件指数
D E
可比案例区域因素条件指数 可比案例个别因素条件指数
11/(1r)n
K
11/(1r)m
式中：
r-土地还原率；
n-待估宗地土地使用年限；
m-比较实例土地使用年限；
运用市场比较法估价一般应按下列步骤进行：
搜集交易实例；
选取可比实例；
建立价格可比基础；
进行交易情况修正；
进行交易日期修正；
进行区域因素修正；
进行个别因素修正；
求出比准价格。
（1）比较实例的选择
选择比较交易案例时，根据待估宗地情况，应符合以下要求：
A、与待估宗地的用途相同
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内江市鹏翔投资有限公司股东全部权益价值项目·资产评估报告说明B、与待估宗地的交易类型相同
C、交易案例必需属于正常交易
D、与待估宗地所处的区域及个别条件相近
E、与待估宗地的评估期日接近或可进行比较修正
F、统一价格基础
根据委估地块情况和评估人员调查的资料，本次评估选择了与评估对象条件相类似的三个实例作为比较案例,其基本情况介绍如下：
|||||
|-|-|-|-|
|项目名称|比较案例1|比较案例2|比较案例3|
|地块位置|经开区安靖街南侧D-1-5A地块|经开区汉祥路北侧|内江高新区白马园区BM06-A02地块|
|交易方式|挂牌出让|挂牌出让|挂牌出让|
|日期|2017/5/10|2017/5/10|2016/12/8|
|土地用途|工业用地|工业用地|工业用地|
|土地面积（平方米）|39999.9|33340|156,123|
|地面单价（元/平方米）|168|168|185|
|成交价格价值定义|公开市场价格|公开市场价格|公开市场价格|
|剩余土地使用年限|50年|50年|50年|
|容积率|1≤R|1≤R|1≤R|
|竞得人|中国邮政集团公司内江市分公司|四川华川基业建设集团有限公司|内江路桥集团有限公司|

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内江市鹏翔投资有限公司股东全部权益价值项目·资产评估报告说明评估对象与比较案例位置对比示意图
（2）因素选择
根据评估对象的用途及所处区域的地价影响因素，影响评估对象价格的主要因素有：
①交易时间：确定地价指数；
②交易情况：是否为正常、公开、公平、自愿的交易；
③区域因素：主要有对外交通便利度、基础设施设施状况、公用配套设施状况、能源原材料设施保障度、交通便捷度、产业聚集度、环境状况等；
④个别因素：主要指宗地形状、临路状况、容积率、宗地面积、工程地质条件、相邻土地利用状况、规划限制条件等。
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内江市鹏翔投资有限公司股东全部权益价值项目·资产评估报告说明比较因素说明表
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|评估对象内比较因素 容||评估对象|经开区安靖街南侧D-1-5A地块|经开区汉祥路北侧|内江高新区白马园区BM06-A02地块|
|交易价格（地面地价）||——|168|168|185|
|物业位置||内江经济技术开发区|内江经济技术开发区|内江经济技术开发区|内江经济技术开发区|
|物业用途||工业用地|工业用地|工业用地|工业用地|
|交易情况||——|挂牌出让|挂牌出让|挂牌出让|
|交易时间||——|2017/5/10|2017/5/10|2016/12/8|
|他项权利||无特殊限制|无特殊限制|无特殊限制|无特殊限制|
|区域因素|交通便捷度|附近有“城西工业园”公交站，有202路等公交路线经停，交通便捷度一般|附近有“城西工业园”公交站，有202路等公交路线经停，交通便捷度一般|附近有“汉阳路”公交站，有216路等公交路线经停，交通便捷度一般|附近有“观音阁”公交站，有307路等公交路线经停，交通便捷度一般|
||对外交通便利度|距汉渝大道约500米、内威荣高速、遂内高速出入口约2公里，道路通达度较高|距汉渝大道约1000米、内威荣高速、遂内高速出入口约2.5公里，道路通达度较高|距汉渝大道约2000米、内威荣高速、遂内高速出入口约3.5公里，道路通达度较高|距汉渝大道约500米、内宜高速出入口约1000公里，道路通达度较高|
||基础设施配套状况|能源设施、排水设施、邮电通信设施等城市基础设施较完善|能源设施、排水设施、邮电通信设施等城市基础设施较完善|能源设施、排水设施、邮电通信设施等城市基础设施较完善|能源设施、排水设施、邮电通信设施等城市基础设施较完善|
||公用配套设施状况|周边以工业厂区为主，公共配套完善度一般|周边以工业厂区为主，公共配套完善度一般|周边以工业厂区为主，公共配套完善度一般|周边以工业厂区为主，公共配套完善度一般|
||能源、原材料保障度|较高|较高|较高|一般|
||环境状况|较好|较好|较好|较好|
||产业聚集度|周边有四川恒恩新材料科技有限公、四川金田光电缆有限公司、内江鑫发石油机械有限责任公司、四川世光汽车零部件有限公司等等，工业聚集度较高|周边有四川恒恩新材料科技有限公、四川金田光电缆有限公司、内江鑫发石油机械有限责任公司、四川世光汽车零部件有限公司等等，工业聚集度较高|周边有四川恒恩新材料科技有限公、四川金田光电缆有限公司、内江鑫发石油机械有限责任公司、四川世光汽车零部件有限公司等等，工业聚集度较高|周边有四川恒恩新材料科技有限公、四川金田光电缆有限公司、内江鑫发石油机械有限责任公司、四川世光汽车零部件有限公司等等，工业聚集度较高|
|个别因素|宗地形状|矩形，规则|矩形，规则|矩形，规则|矩形，规则|
||宗地内外土地开发程度|五通一平|三通一平|三通一平|三通一平|
||临路状况|两面临路|一面临路|一面临路|一面临路|
||容积率|1≤R|1≤R|1≤R|1≤R|
||宗地面积|69555.7㎡，面积较大开发便利度一般|39999.9㎡，面积相对适中开发便利度较好|33340㎡，面积相对适中开发便利度较好|156123㎡，面积大开发便利度差|
||工程地质条件|一般|一般|一般|一般|
||相邻土地利用状况|已开发|已开发|部分已开发|部分已开发|
||规划限制条件|有一定限制|有一定限制|有一定限制|有一定限制|

（3）建立比较因素条件指数表
根据待估宗地与比较案例各种因素具体情况，编制比较因素条件指数表。比较因素指数确定如下：
①待估宗地与三个实例的土地用途、交易情况，价格类型等条件均一致，故对上述这些影响地价的因素均不作修正。
②地价指数
根据中国城市地价动态监测网站发布“西南地区”工业用地地价增长率，情况如下表：
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|时间|2016年第4季度|2017年第1季度|2017年第2季度|2017年第3季度|2017年第4季度|
|增长率|0.21%|0.45%|0.32%|0.23%|0.43%|

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内江市鹏翔投资有限公司股东全部权益价值项目·资产评估报告说明则：交易案例一、二交易时间为2017年第二季度中，则期日修正系数为：1÷（1+0.32%÷2）÷（1+0.23%）÷（1+0.43%）=99；案例三交易时间为2016年第四季度末，则期日修正系数为：1÷（1+0.45%）÷（1+0.32%）÷（1+0.23%）÷（1+0.43%）=99。
注：因中国城市地价动态监测网站未发布四川省及内江市的地价增长率，因此本次评估采用所在西南地区地价增长率测算。
③他项权利：待估宗地未设定他项权利，比较案例宗地均为首次出让，无他项权利限制，故他项权利因素不作修正。
④区域及个别因素修正系数
Ⅰ．区域因素：
a、交通便捷度：分为便捷、较便捷、一般、较不便捷、不便捷五个等级，以待估宗地为100，每上升或下降一个等级，指数上升或下降2；
b、对外交通便利度：分为便利、较便利、一般、较不便利、不便利五个等级，以待估宗地为100，每上升或下降一个等级，指数上升或下降2；
c、基础设施配套状况：分为完善、较完善、一般、稍差、差五个等级，以待估宗地为100，每上升或下降一个等级，指数上升或下降2；
d、公用配套设施状况：分为完善、较完善、一般、稍差、差五个等级，以待估宗地为100，每上升或下降一个等级，指数上升或下降2；
e、能源、原材料设施保障度：分为高、较高、一般、较低、低五个等级，以待估宗地为100，每上升或下降一个等级，指数上升或下降2；
f、环境状况：分为良好、一般、较差三个档次，以待估宗地环境为100，每上升或下降，指数增加或减少2；
g、产业聚集程度：分为高、较高、一般、较低、低五个等级，以待估宗地为100，每上升或下降一个等级，指数上升或下降2。
Ⅱ．个别因素：
a、宗地形状：分为规则、较规则、不规则三个等级，以待估宗地为100，每上升或下降一个等级，指数上升或下降2；
b、土地开发程度：宗地外分为三通一平、四通一平、五通一平、六通一平、七通一平，以待估宗地为100，每上升或下降一个等级，指数上升或下降1-3，宗地内根据实际工程量修正；
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内江市鹏翔投资有限公司股东全部权益价值项目·资产评估报告说明c、临路状况：分为好、较好、一般、较差四个等级，以待估宗地为100，每上升或下降一个等级，指数上升或下降3；临路状况需考虑所临道路的级别；
d、容积率：待估宗地容积率≤1.0，考虑到当地政府鼓励工业用地提高利用率，对容积率限制不大，故不对容积率进行修正；
e、宗地面积：分为开发便利度高、开发便利度较高、开发便利度一般，开发便利度较低、开发便利度低五个等级，以待估宗地为100，每上升或下降一个等级，指数上升或下降2-3；
f、地质条件：分为有好、较好、一般、较差、差五个等级，以待估宗地为100，每上升或下降一个等级，指数上升或下降3；
g、相邻土地利用状况：分为已开发、部分开发、未开发三个等级，以待估宗地为100，每上升或下降一个等级，指数上升或下降2；
h、规划条件限制：分为有较大限制、有一定限制、无限制三个等级，以待估宗地为100，每上升或下降一个等级，指数上升或下降5。
根据以上比较因素指数的说明，编制比较因素条件指数表，详见下表：
广东中广信资产评估有限公司 第 73页
内江市鹏翔投资有限公司股东全部权益价值项目·资产评估报告说明比较因素条件指数表
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|评估对象内比较因素 容||评估对象|经开区安靖街南侧D-1-5A地块|经开区汉祥路北侧|内江高新区白马园区BM06-A02地块|
|交易价格||——|168|168|185|
|物业位置||100|100|100|100|
|物业用途||100|100|100|100|
|交易情况||100|100|100|100|
|交易时间||100|99|99|99|
|他项权利||100|100|100|100|
|区域因素|交通便捷度|100|100|100|100|
||对外交通便利度|100|100|100|100|
||基础设施配套状况|100|100|100|100|
||公用配套设施状况|100|100|100|100|
||能源、原材料保障度|100|100|100|98|
||环境状况|100|100|100|100|
||产业聚集度|100|100|100|100|
|个别因素|宗地形状|100|100|100|100|
||宗地内外土地开发程度|100|98|98|98|
||临路状况|100|97|97|97|
||容积率|100|100|100|100|
||宗地面积|100|102|102|96|
||工程地质条件|100|100|100|100|
||相邻土地利用状况|100|100|98|98|
||规划限制条件|100|100|100|100|

（4）因素比较修正系数表
在因素条件指数表的基础上。进行比较案例交易时间、交易情况、土地用途、区域因素和个别因素等修正，即将评估对象的因素条件与比较案例的因素条件进行比较，得到各区域修正系数，并得出比准价格。如下表：
广东中广信资产评估有限公司 第 74页
内江市鹏翔投资有限公司股东全部权益价值项目·资产评估报告说明因素比较修正系数表
||||||
|-|-|-|-|-|
|评估对象内比较因素 容||经开区安靖街南侧D-1-5A地块|经开区汉祥路北侧|内江高新区白马园区BM06-A02地块|
|交易价格||168|168|185|
|物业位置||100 / 100|100 / 100|100 / 100|
|物业用途||100 / 100|100 / 100|100 / 100|
|交易情况||100 / 100|100 / 100|100 / 100|
|交易时间||100 / 99|100 / 99|100 / 99|
||他项权利|100 / 100|100 / 100|100 / 100|
|区域因素|交通便捷度|100 / 100|100 / 100|100 / 100|
||对外交通便利度|100 / 100|100 / 100|100 / 100|
||基础设施配套状况|100 / 100|100 / 100|100 / 100|
||公用配套设施状况|100 / 100|100 / 100|100 / 100|
||能源、原材料保障度|100 / 100|100 / 100|100 / 98|
||环境状况|100 / 100|100 / 100|100 / 100|
||产业聚集度|100 / 100|100 / 100|100 / 100|
|个别因素|宗地形状|100 / 100|100 / 100|100 / 100|
||宗地内外土地开发程度|100 / 98|100 / 98|100 / 98|
||临路状况|100 / 97|100 / 97|100 / 97|
||容积率|100 / 100|100 / 100|100 / 100|
||宗地面积|100 / 102|100 / 102|100 / 96|
||工程地质条件|100 / 100|100 / 100|100 / 100|
||相邻土地利用状况|100 100|100 98|100 98|
||规划限制条件|100 / 100|100 / 100|100 / 100|
|综合修正系数||1.0418|1.0630|1.1525|
|比准价格（元/平方米）||175|179|213|

（5）土地剩余使用年限修正
土地使用年限修正指数公式为：
11/(1r)n
K
11/(1r)m
式中：
K——使用年限修正系数
r——土地还原率6.00%[土地还原率按评估基准日时中国人民银行公布的一年期（含一年）存款利率1.50%，再加上一定的风险因素调整值，按6.00%计]
n——待估宗地土地使用年限
m——比较实例土地使用年限
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内江市鹏翔投资有限公司股东全部权益价值项目·资产评估报告说明
|||||
|-|-|-|-|
||剩余土地使用年限|资本化率|年限修正系数|
|评估对象|44.60|6%||
|案例一|50|6%|0.9788|
|案例二|50|6%|0.9788|
|案例三|50|6%|0.9788|

则：
||||||
|-|-|-|-|-|
|比较物名称|剩余使用年限|年限修正系数|交易价格|修正价格|
|比较案例1|50|0.9788|175|171|
|比较案例2|50|0.9788|179|175|
|比较案例3|50|0.9788|213|209|

（6）确定评估对象比准价格
根据评估对象的宗地条件，经过与选取的三个交易案例的比较，并进行交易时间、交易情况、区域因素、个别因素比较因素的修正、年期修正后得到市场比较法的试算价格，经评估人员的具体分析，三个实例修正后得到的结果水平接近，根据《城镇土地估价规程》规定，选用案例一、二、三的算术平均值作为市场比较法的比准价格，即：则：比准价格=（171+175+209）÷3
=185（元/平方米）（取整）
本次部分评估的土地使用权面积为69,555.70平方米，则：
土地总价=地面单价×土地面积
=185×69,555.70=12,867,805.00（元，取整至个位）
（三）地价结果确定
评估人员本着公平、公正、客观的原则，在对现场进行实地查勘、广泛收集有关市场信息和评估对象信息的基础上，全面分析了影响评估对象价格的因素，并运用科学的评估方法对评估对象进行评估。采用市场比较法得出的评估结果总地价为12,867,805.00元，取整至个位。
无形资产-其他无形资产
其他无形资产账面原值为25,000.00元，账面净值14,166.84元，主要为外购的浪潮财务软件。
本次评估人员查阅了相关的证明资料，了解原始入账价值的构成，摊销的方法和期限，查询了原始凭证。经核查表明账、表金额相符，以基准日尚可使用日期的摊余成本
确定评估值。
无形资产-其他外购软件资产评估值为14,166.84元。
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内江市鹏翔投资有限公司股东全部权益价值项目·资产评估报告说明五、负债评估技术说明
（一）评估范围
负债主要包括：应付账款、应交税费、其他应付款以及递延所得税负债等。
上述负债在评估基准日账面值如下所示
金额单位：人民币元
|||
|-|-|
|科目余额表|账面价值|
|应付账款|1,260,868.05|
|应交税费|171,789.15|
|其他应付款|486,829,347.19|
|流动负债合计|488,262,004.39|
|递延所得税负债|6,010,730.44|
|非流动负债合计|6,010,730.44|
|负债合计|494,272,734.83|

（二）负债各科目核实、评估的方法和结果
1、应付账款
应付账款账面值1,260,868.05元，主要为应付中国中铁航空港建设集团有限公司的工程款。
评估人员通过查阅有关合同、协议等资料，核实业务内容、结算方式、期限、发生日期和金额等内容，并对部分大额款项发函询证。经核实，申报评估明细表各项内容均准确无误，未发现有无需支付的款项，则以核实后账面值作为评估值。
经评估确认，应付账款评估值为人民币1,260,868.05元。
2、应交税费
应交税费账面值171,789.15元，主要为应缴的印花税、城市维护建设税、教育费附加等。评估人员查阅了应交税费明细账，抽查企业的完税凭证、纳税申报表等资料，核实无误后以账面值作为评估值。
应交税费评估值为171,789.15元。
3、其他应付款
其他应付款账面值486,829,347.19元，主要为应付天津市高德汽车贸易有限公司、天津浩众汽车贸易服务有限公司、天津浩物丰田汽车销售服务有限公司、天津市机动车
拍卖中心有限公司等关联方往来款。
广东中广信资产评估有限公司 第 77页
内江市鹏翔投资有限公司股东全部权益价值项目·资产评估报告说明评估人员通过查阅抽查凭证、有关单据、协议或合同等检查程序，并对部分项目发函询证，经核实，申报评估明细表各项内容均准确无误，未发现有无需支付的款项，无调整事项，故以清查核实后的账面值作为评估值。
经评估确认，其他应付款评估值为486,829,347.19元。
4、递延所得税负债
递延所得税负债账面值6,010,730.44元，核算内容为因企业执行的会计政策与税法规定不同，资产与负债的账面价值与其计税基础产生的差异，包括投资性房地产公允价值变动涉及的递延所得税负债。评估人员通过查阅相关账簿、凭证，了解差异产生的原因、形成过程并核实金额的准确性。经核实，该科目核算的金额符合企业会计制度及税法相关规定，评估时对产生暂时性差异的科目对应的资产进行评估，造成税法与评估计税基础不一致，评估计算确认递延所得税负债。
经评估，递延所得税负债评估值为6,010,730.44元。
（三）负债评估结果
金额单位：人民币元
||||||
|-|-|-|-|-|
|科目名称|账面价值|评估价值|增值额|增值率%|
|应付账款|1,260,868.05|1,260,868.05|-|-|
|应交税费|171,789.15|171,789.15|-|-|
|其他应付款|486,829,347.19|486,829,347.19|-|-|
|流动负债合计|488,262,004.39|488,262,004.39|-|-|
|递延所得税负债|6,010,730.44|6,010,730.44|-|-|
|非流动负债合计|6,010,730.44|6,010,730.44|-|-|
|负债合计|494,272,734.83|494,272,734.83|-|-|

广东中广信资产评估有限公司 第 78页
内江市鹏翔投资有限公司股东全部权益价值项目·资产评估报告说明第五部分 收益法评估技术说明
一、评估对象
评估对象为基于特定假设基础的内江鹏翔股东全部权益价值。
二、收益法的应用
（一）收益法适用分析
收益法是指通过估算被评估资产未来预期收益并折算成现值，借以确定被评估资产价值的一种资产评估方法。
所谓收益现值，是指在未来特定时期内的预期收益按适当的折现率折算成当前价值的总金额。
收益现值法的基本原理是资产的购买者为购买资产而愿意支付的货币量不会超过该项资产未来所能带来的期望收益的折现值。
企业价值评估中的收益法，是以被评估单位未来若干年度内的现金流量作为基础，采用适当折现率进行折现，加总计算得出企业价值。
收益现值法适用前提条件为：1、委估资产必须是经营性资产，具有持续获利的能力；2、委估资产是能够而且必须用货币衡量其未来收益的单项或整体资产；3、产权所有者所承担的未来经营风险也必须能用货币加以衡量；4、收益年限可以预测。
根据对内江鹏翔历史沿革、所处行业、资产结构、盈利水平、各类产品市场占有率等各方面综合分析以后，评估人员认为本次评估所涉及的内江鹏翔整体资产具有以下特征：A.被评估企业资产是经营性资产，产权明确并保持完好，企业具备持续经营条件。
B.收购天津浩众等17家公司后的被评估企业整体经营稳定，发展趋势良好，企业资产是能够用货币衡量其未来收益的整体资产，表现为企业营业收入能够以货币计量的方式流入，相匹配的成本费用能够以货币计量的方式流出，其他经济利益的流入流出也能够以货币计量，因此企业整体资产的获利能力所带来的预期收益能够用货币衡量。C.被评估企业资产承担的风险能够用货币衡量。企业的风险主要有行业风险、经营风险和财务风险，这些风险都能够用货币衡量。因此具备采用收益法对其股东权益进行评估的条件。
广东中广信资产评估有限公司 第 79页
内江市鹏翔投资有限公司股东全部权益价值项目·资产评估报告说明（二）基本评估思路
根据评估尽职调查情况以及企业的资产构成和主营业务特点，本次评估的基本思路是以企业经审计的公司财务报表为基础估算其股东全部权益价值，即首先按照收益途径采用现金流折现方法（DCF），估算企业的经营性资产的价值，再加上基准日其他非经营性、溢余资产的价值，来得到企业价值，并由企业价值经扣减付息债务价值后，得出企业的股东全部权益价值（净资产）。
本次评估的具体思路是：
1、对纳入报表范围的资产和主营业务，按照历史经营状况的变化趋势和业务类型预测预期收益（净现金流量），并折现得到经营性资产的价值；
2、将纳入报表范围，但在预期收益（净现金流量）预测中未予考虑的诸如基准日存在的超量货币资金，关联方往来款等资产，定义为基准日存在的溢余性或非经营性资产（负债），单独预测其价值；
3、由上述各项资产和负债价值的加和，得出被评估单位的企业价值，经扣减基准日的付息债务价值后，得到被评估单位的股东全部权益价值。
4、经扣减基准日的少数股东权益价值后，得到被评估单位归属于母公司的股东全部权益价值。
（三）评估模型
归属于母公司的股东全部权益价值＝企业整体价值-付息债务价值-少数股东权益价值
企业整体价值=企业现金流评估值+溢余资产+非经营性资产-溢余负债-非经营性负债
1、收益法（企业现金流评估值）采用的计算模型
收益途径采用合并口径企业自由现金流折现方法(DCF)，即将企业自由现金流量作为企业预期收益的量化指标，并使用加权平均资金成本模型（WACC）计算折现率，采用合并口径是由于内江鹏翔作为受让 17家公司股权的持股平台公司，未来主要收益均来源于17家子公司，因此采用合并口径进行收益法评估。
t
ai t
V a /r(1r)
t
i1(1r)
式中：
V——企业现金流评估值
广东中广信资产评估有限公司 第 80页
内江市鹏翔投资有限公司股东全部权益价值项目·资产评估报告说明ai——未来第i年的年经营自由现金流量
a——在未来t年以后每年年金经营自由现金流量
r——为加权平均资金成本
t——年预期收益有变化的年限
i——年份
2、应用收益法时的主要参数选取
（1）被评估企业权益的预期收益及实现收益的时点
预期收益采用企业自由现金流量口径预测，具体预测公式为：
企业自由现金流量=净利润+税后利息支出+折旧与摊销-资本性支出-营运资金追加额
=营业收入-营业成本-税金及附加-期间费用（管理费用、营业费用、财务费用）-所得税+税后利息支出+折旧及摊销-资本性支出-营运资金追加额
实现收益的时点按年中折算。
（2）被评估企业的预期收益的持续时间
国家有关法律法规未对企业的经营期限有所限制，评估人员认为在正常情况下，企业将一直持续经营，因此，被评估企业预期收益按永续经营计算。其中，第一阶段为 2018年至2022年，在此阶段根据被评估企业的经营情况及经营计划，收益状况处于变化中；
第二阶段自2023年起为永续经营期，在此阶段被评估企业将保持稳定的盈利水平。
（3）被评估企业的预期收益的折现率
确定折现率有多种方法和途径，按照收益额与折现率口径一致的原则，本次评估收益额口径为企业自由现金流量，则折现率选取加权平均资本成本（WACC）确定。
WACC=E/（D+E）Ke+D/（D+E）×（1-T）×Kd
其中： Ke：权益资本成本；
Kd：债务资本成本；
E ：被评估单位的目标权益资本的市场价值；
D ：被评估单位的目标债务资本的市场价值；
T ：为企业所得税税率
本次评估采用资本资产定价修正模型（CAPM），来确定被评估单位普通权益资本成本Ke，计算公式为：
Ke=Rf+β（Ru-Rf）+a
广东中广信资产评估有限公司 第 81页
内江市鹏翔投资有限公司股东全部权益价值项目·资产评估报告说明式中：Ke——权益资本成本；
Rf——无风险报酬率；
β——被评估单位企业风险系数；
Ru——市场报酬率；
a——企业个别风险调整系数。
债务资本成本Kd的确定
Kd：采用被评估单位评估基准日的有息负债的综合利率作为债务资本成本Kd；
3、少数股东权益评估值的确定
通过对涉及少数股东权益的子公司采用收益法进行评估，然后根据持股比例，计算确定少数股东权益评估值。收益法评估过程与内江鹏翔评估过程一致。
4、有息负债、溢余资产、非经营性资产评估值的确定
溢余资产是指与企业经营收益无直接关系的，超过企业经营所需的多余资产。本次评估涉及的溢余资产为溢余货币资金，根据核实后账面值确定评估值。
非经营性资产（负债）是指与企业正常经营收益无直接关系的，包括不产生效益的资产和评估预测收益无关的资产（负债），第一类资产不产生利润，第二类资产虽然产生利润但在收益预测中未加以考虑。本次评估涉及的非经营性资产（负债）包括其他应收（应付）款、投资性房地产、无形资产-土地使用权、递延所得税资产、部分应付账款、递延所得税负债、预计负债等科目中与正常经营无关的资产（负债）。
本次评估采用资产基础法的评估结果，相关评估方法详见“资产基础法中各类资产和负债的具体评估方法应用”。
三、收益预测的基本假设
收益预测时遵循的假设条件如下：
（一）基本假设
1、交易假设：假设评估对象处于交易过程中，评估师根据待估资产的交易条件等模拟市场进行评估，评估结果是对评估对象最可能达成交易价格的估计；
2、公开市场假设：公开市场假设是对资产拟进入的市场的条件，以及资产在这样的市场条件下接受何种影响的一种假定说明或限定。公开市场是指充分发达与完善的市场条件，是一个有自愿的买者和卖者的竞争性市场，在这个市场上，买者和卖者的地位
广东中广信资产评估有限公司 第 82页
内江市鹏翔投资有限公司股东全部权益价值项目·资产评估报告说明是平等的，彼此都有获取足够市场信息的机会和时间，买卖双方的交易行为都是在自愿的、理智的而非强制的或不受限制的条件下进行的；
3、企业持续经营假设：是指被评估单位的生产经营业务可以按其现状持续经营下去，并在可预见的未来，不会发生重大改变，不考虑本次评估目的所涉及的经济行为对企业经营情况的影响；
4、持续使用假设：该假设首先设定被评估资产正处于使用状态，包括正在使用中的资产和备用的资产；其次根据有关数据和信息，推断这些处于使用状态的资产还将继续使用下去。根据本次评估目的，假设纳入评估范围内的资产，均为在用续用状态。
（二）一般假设
1、假设评估对象在评估目的经济行为实现后，仍将按照原有的经营目的、经营方式持续经营。
2、假设被评估企业及其他相关当事方提供的有关评估资料真实、完整、合法、有效。
3、假设影响企业经营的国家现行有关法律、法规及企业所属行业的基本政策无重大变化。
4、假设银行利率、汇率、税收政策等评估基准日后不发生重大变化。
5、假设宏观经济形势不会出现重大变化，企业所处地区的政治、经济和社会环境不会出现重大变化，并且无其他不可预测和不可抗力因素造成的重大影响。
6、假设被评估企业的会计政策和核算方法无重大变化。
7、假设企业管理团队尽职尽责按照目前的经营方式和经营计划持续经营，且在现有管理方式和水平的基础上，与目前保持一致。
8、假设评估基准日后被评估单位的现金流入为平均流入，现金流流出为平均流出。
（三）具体假设
1、本次评估是以本资产评估报告所列明的特定评估目的为基本假设前提。
2、国家现行的宏观经济、金融以及产业等政策无重大变化，并且无其他不可预测和不可抗力因素造成的重大不利影响。
3、评估对象所在的行业保持稳定发展态势，在未来经营期内的所处的社会经济环境以及所执行的税赋、税率等政策与现时无重大变化。
4、假设企业完全遵守所有有关的法律法规进行合法经营。
广东中广信资产评估有限公司 第 83页
内江市鹏翔投资有限公司股东全部权益价值项目·资产评估报告说明5、对于本评估报告中被评估资产的法律描述或法律事项，本公司按准则要求进行一般性的调查。除在工作报告中已有揭示以外，假定评估过程中所评资产的权属为良好的和可在市场上进行交易的；同时也不涉及任何留置权、地役权，没有受侵犯或无其他负担性限制。
6、鉴于企业的流动资金在生产经营过程中频繁变化或变化较大，本报告的财务费用评估时不考虑其存款产生的利息收入。
7、评估范围仅以被评估单位提供的评估申报表为准，未考虑被评估单位提供清单以外可能存在的或有资产及或有负债。
8、评估对象在未来经营期内的主营业务、收入与成本的构成以及销售策略和成本控制等仍保持其最近的状态持续，而不发生较大变化。
9、在未来的经营期内，评估对象的各项期间费用不会在现有基础上发生大幅的变化，仍将保持其最近年的变化趋势持续。
10、假设被评估单位汽车品牌授权到期后续期不存在障碍。
11、假设被评估单位基准日取得的相关经营资质到期后续期不存在障碍。
12、假设被评估单位基准日已租赁的土地和房屋到期后续期不存在障碍。
13、内江鹏翔下属子公司租赁的土地或房屋建筑物存在用地性质、用途等瑕疵，部分土地及房屋建筑物未取得房屋所有权证，假设未来经营不受上述瑕疵的影响。
14、假设评估对象所涉及房地产等有形资产无影响其持续使用的重大技术故障，该等资产中不存在对其价值有不利影响的有害物质，该等资产所在地无危险物及其他有害环境条件对该等资产价值产生不利影响。
15、本次评估的各项资产均以评估基准日的实际存量为前提，有关资产的现行市价以评估基准日的国内有效价格为依据。
（四）评估限制条件
1、除本报告有特别说明外，我们未考虑评估对象所涉及资产已经存在或将来可能承担的抵押、担保事宜，以及特殊的交易方式等因素的影响。
2、我们对评估对象涉及有形资产只对其可见实体外表进行视察，未对该等资产的技术数据、技术状态、结构、附属物等进行专项技术检测。
3、评估人员已知晓资产的流动性对评估对象价值可能产生重大影响。但由于无法获得足够的行业及相关资产产权交易情况资料，缺乏对资产流动性的分析依据，故本次评估中没有考虑评估对象的流动性对本次评估结论的影响。
广东中广信资产评估有限公司 第 84页
内江市鹏翔投资有限公司股东全部权益价值项目·资产评估报告说明根据资产评估的要求，认定这些假设条件在评估基准日时成立，当未来经济环境发生较大变化时，将不承担由于假设条件改变而推导出不同评估结论的责任。
四、资产核实与尽职调查情况说明
（一）资产核实与尽职调查的内容
根据本次评估的特点，评估机构确定了资产核实的主要内容是被评估单位资产及负债的存在与真实性，具体以被评估单位提供的基准日经审计的资产负债表为准，经核实无误，确认资产及负债的存在。为确保资产核实的准确性，评估机构制定了详细的尽职调查计划和清单，确定的尽职调查内容主要是：
1、本次评估的经济行为背景情况，主要为委托人和被评估单位对本次评估事项的说明；
2、被评估单位存续经营的相关法律情况，主要为被评估单位的有关章程、投资出资协议、合同情况等；
3、被评估单位执行的会计制度以及固定资产折旧方法、存货成本入账和存货发出核算方法等；
4、被评估单位执行的税率税费及纳税情况；
5、被评估单位的应收应付账款情况；
6、被评估单位的发展环境情况，主要包括宏观发展环境、相关市场发展环境情况；
7、被评估单位的市场地位及主要经营资质情况；
8、最近几年的关联交易情况；
9、被评估单位主营产品品种、资金周转情况、历史经营业绩和融资能力等情况；
10、最近主营业务成本，主要成本构成项目和设备折旧摊销、人员工资福利费用等情况；
11、最近主营业务收入，主要产品的价格、占总收入的比例以及主要客户的分布等情况；
12、未来几年的经营计划以及经营策略，包括：市场需求、价格策略、销售计划、成本费用控制、资金筹措和投资计划等以及未来的主营收入和成本构成及其变化趋势等；
13、主要竞争者的简况，包括所经营产品的种类、价格及市场占有率等；
广东中广信资产评估有限公司 第 85页
内江市鹏翔投资有限公司股东全部权益价值项目·资产评估报告说明14、主要经营优势和风险，包括：国家政策优势和风险、产品（技术）优势和风险、市场（行业）竞争优势和风险、财务（债务）风险、汇率风险等；
15、预计的新增投资计划、项目的可行性研究以及批复或实施情况；
16、近年的资产负债表、利润表、现金流量表以及产品收入明细表和成本费用明细表；
17、与本次评估有关的其他情况。
（二）影响资产核实和尽职调查的事项
本次评估中未发现影响资产清查或尽职调查的事项。
（三）资产清查核实和尽职调查的过程
本次评估的资产清查核实及尽职调查，是在企业主要资产的所在地现场进行。采用的方法主要是通过对企业现场勘察、参观、以专题座谈会的形式，对被评估单位的经营性资产的现状及历史经营状况、经营收入、成本、期间费用及其构成等的状况进行调查复核。特别是对影响评估作价的主营产品的购销量、售价和相关的成本费用等进行了专题的详细调查，查阅了相关的会计报表、账册等财务数据资料、重要购销合同协议等。
通过与企业的管理、财务人员进行座谈交流，了解企业的经营情况等。在资产核实和尽职调查的基础上进一步开展市场调研工作，收集相关行业的宏观行业资料以及可比公司的财务资料和市场信息等。
（四）资产清查复核与尽职调查结论
按照国家资产评估相关规定，经对被评估单位在评估基准日2017年12月31日资产与经营状况实施必要的清查复核与尽职调查后，得到如下结论：
1、主要资产负债状况
截止2017年12月31日，根据审计后的模拟合并资产负债表，被评估单位账面资产总额1,897,282,956.03元，其中流动资产1,573,724,426.74元，非流动资产323,558,529.29元；
负债合计1,094,484,961.17元；股东权益合计802,797,994.86元，其中归属于母公司股东权益合计798,790,496.91元，少数股东权益合计4,007,497.95元。
被评估单位模拟资产负债表（合并口径）
金额：人民币元
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|-|-|-|-|
|项目|2015年12月31日|2016年12月31日|2017年12月31日|
|货币资金|226,720,603.00|161,496,902.10|399,244,437.00|
|应收帐款|25,534,144.43|75,663,789.01|55,583,429.58|

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内江市鹏翔投资有限公司股东全部权益价值项目·资产评估报告说明
|||||
|-|-|-|-|
|项目|2015年12月31日|2016年12月31日|2017年12月31日|
|预付款项|254,635,759.27|272,264,701.70|390,522,751.23|
|其他应收款|143,884,889.38|170,530,898.26|394,640,905.47|
|存货|297,194,337.44|347,059,896.95|312,408,560.30|
|其他流动资产|30,082,789.68|22,718,561.95|21,324,343.16|
|流动资产合计|978,052,523.20|1,049,734,749.97|1,573,724,426.74|
|投资性房地产|-|251,086,220.00|252,585,360.00|
|固定资产|75,386,831.99|31,314,934.12|30,050,229.76|
|在建工程|207,570,930.09|-|-|
|无形资产|38,683,217.73|11,653,812.33|11,292,660.76|
|长期待摊费用|26,126,493.80|23,849,324.15|25,221,035.37|
|递延所得税资产|6,241,684.27|3,136,211.35|3,223,111.40|
|其他非流动资产|-|-|1,186,132.00|
|非流动资产合计|354,009,157.88|321,040,501.95|323,558,529.29|
|资产总计|1,332,061,681.08|1,370,775,251.92|1,897,282,956.03|
|短期借款|135,307,100.00|171,205,800.00|189,322,200.00|
|应付票据|448,342,199.90|486,686,900.01|642,288,000.03|
|应付帐款|65,752,179.39|124,950,075.98|107,908,054.16|
|预收账款|73,549,505.27|53,969,893.84|60,592,979.71|
|应付职工薪酬|27,411,390.87|38,009,330.93|15,852,859.66|
|应交税费|10,565,033.23|21,982,885.81|18,927,359.16|
|应付利息|126,858.95|152,486.21|83,986.68|
|其他应付款|245,670,522.49|93,270,844.32|50,928,651.42|
|一年内到期的非流动负债|1,793,603.43|1,192,555.22|895,333.00|
|其他流动负债|3,112.39|-|-|
|流动负债合计|1,008,521,505.92|991,420,772.32|1,086,799,423.82|
|长期应付款|1,757,215.19|732,103.29|226,182.48|
|预计负债|-|-|1,448,624.43|
|递延收益|14,289.35|-|-|
|递延所得税负债|-|4,443,598.58|6,010,730.44|
|非流动负债合计|1,771,504.54|5,175,701.87|7,685,537.35|
|负债合计|1,010,293,010.46|996,596,474.19|1,094,484,961.17|
|归属于母公司净资产|321,390,368.64|371,526,844.29|798,790,496.91|
|少数股东权益|378,301.98|2,651,933.44|4,007,497.95|
|所有者权益合计|321,768,670.62|374,178,777.73|802,797,994.86|

2、溢余或非经营性资产或负债情况
1）溢余资金
溢余资金=评估基准日货币资金-经营所需资金
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内江市鹏翔投资有限公司股东全部权益价值项目·资产评估报告说明=评估基准日货币资金-最低货币保有量-受限资金（保证金）
最低货币保有量=付现成本/营运资金周转次数
①流动资金周转次数测算：
根据被评估单位模拟财务报表，被评估单位2015年-2017年的流动资金如下：
单位：万元
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|-|-|-|-|
|项目|2015-12-31|2016-12-31|2017-12-31|
|货币资金-总金额|22,672.06|16,149.69|39,924.44|
|加：其他流动资产-POS机未达账|319.98|537.18|378.11|
|现金总金额|22,992.04|16,686.87|40,302.55|
|减：货币资金-受限货币资金|18,635.62|12,398.15|24,642.06|
|流动资金金额|4,356.42|4,288.71|15,660.50|

近三年的流动资金周转次数如下：
||||||
|-|-|-|-|-|
|行次|项目/年度|历史数据|||
|||2015年|2016年|2017年度|
|1|一、营业收入|292,245.45|406,146.93|419,316.91|
|2|减：主营业务成本|268,211.98|374,640.34|386,948.01|
|3|减：营业税金及附加|1,000.60|983.45|831.87|
|4|减：销售费用|6,003.12|7,012.42|7,623.87|
|5|减：管理费用|13,339.78|14,094.14|13,164.12|
|6|减：财务费用(扣除借款利息支出）|421.85|1,226.42|1,195.75|
|7|减：所得税费用|1,405.89|2,409.81|2,340.64|
|8|加：折旧与摊销|2,795.50|2,471.05|1,906.22|
|9|付现成本|287,587.71|397,895.53|410,198.04|
|10|流动资金|4,356.42|4,288.71|15,660.50|
|11|流动资金周转次数|66.01|92.78|26.19|

从上述三年流动资金余额看，2015年、2016年随着销售规模的快速增长，流动资金余额基本保持稳定，2017年较2016年有较大幅度的增长；从周转次数看，2016年较2015年有较大幅度的增长，而2017年下降至26.16次，主要是由于2017年12月31日收回部分关联方往来款，导致银行存款增加，流动资金余额较大所致。
由于被评估单位经营已趋于稳定，根据2015年、2016年的经营情况与流动资金对应关系，判断2017年12月31日存在溢余现金。
经综合分析，由于2017年与2016年的经营情况、付现成本较为接近，2016年的经营性流动资金周转次数较为客观，故本次评估采用2016年的流动资金周转次数作为测算未
来货币资金（流动资金）需求量的比率。
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内江市鹏翔投资有限公司股东全部权益价值项目·资产评估报告说明②最低货币保有量测算过程
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|-|-|-|
|项目名称|说明|金额（万元）|
|评估基准日拥有的现金总金额（包含在其他流动资产核算的POS未达账）|账面值|40,302.55|
|流动资金周转次数|见上述测算|92.78|
|其中：营业成本|合并利润表|386,948.01|
|营业税金及附加|合并利润表|831.87|
|销售费用|合并利润表|7,623.87|
|管理费用|合并利润表|13,164.12|
|财务费用（扣除利息支出）|合并利润表|1,195.75|
|所得税|合并利润表|2,340.64|
|合计||412,104.26|
|扣除折旧摊销||1,906.22|
|付现成本||410,198.04|
|最低货币保有量||4,421.32|
|保证金|其他货币资金科目中的保证金|24,642.06|
|溢余货币资金||11,239.18|

根据上述测算，评估基准日现金总金额（包含在其他流动资产核算的POS未达账）账面价值40,302.56万元，其中受限资金（保证金）24,642.06万元，最低货币保有量4,421.32万元，溢余资金为11,239.18万元。
2）非经营性资产或负债
非经营性资产（负债）是指与企业主营业务收益无直接关系的资产或负债。根据被评估单位辨识和分析，被评估单位非经营性资产及负债主要如下：
非经营性资产：
①预付款项
经审计的模拟合并资产负债表，预付款项账面原值390,522,751.23元，坏账准备余额0.00元，账面价值390,522,751.23元。其中，经与企业确认，非经营性资产主要为内江鹏翔支付的中机中联工程有限公司可研报告服务费，预付款项中非经营性资产原值36,000.00元，坏账准备余额0.00元，账面价值36,000.00元。
②其他应收款
经审计的模拟合并资产负债表，其他应收款账面原值400,980,935.97元，坏账准备余额6,340,030.50元，账面价值394,640,905.47元。其中，经与企业确认，非经营性资产主
要为关联方往来款、与经营无关的非关联方往来款以及保证金，其他应收款中非经营性
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内江市鹏翔投资有限公司股东全部权益价值项目·资产评估报告说明资产原值398,953,293.11元，坏账准备余额6,234,253.36元，账面价值392,719,039.75元，明细如下：
金额单位：元
|||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|
||合并数|||非经营性资产||||
|项目||||||||
||原值|坏账准备||原值||坏账准备||
|关联方往来款|370,450,520.03|-||370,450,520.03||||
|保证金及押金|25,469,155.08|2,750,352.77||24,990,547.08||2,722,027.36||
|购车款|3,512,226.00|3,512,226.00||3,512,226.00||3,512,226.00||
|其他|1,549,034.86|77,451.73||-||-||
|小计|400,980,935.97||6,340,030.50||398,953,293.11||6,234,253.36|

③其他流动资产
其他流动资产账面值21,324,343.16元，包括预缴税费、待抵扣进项税以及POS刷卡未达账，其中增值税14,519,150.93元，企业所得税3,024,047.52元，POS刷卡未达账3,781,144.71元，由于预测时未考虑抵扣增值税、扣减预缴企业所得税，故将待抵扣进项税、预缴企业所得税作为非经营性资产处理，故其他流动资产中非经营性资产合计为17,543,198.45元。
④投资性房地产
经审计的模拟合并资产负债表，投资性房地产账面原值252,585,360.00元，由于预测时未考虑投资性房地产预测收益，故投资性房地产作为非经营性资产处理，投资性房地产中非经营性资产合计为252,585,360.00元
⑤无形资产-土地使用权
经审计的模拟合并资产负债表，无形资产-土地使用权账面原值12,312,930.69元，账面净值11,008,423.86元，由于预测时未考虑无形资产-土地使用权预测收益，故无形资产-土地使用权作为非经营性资产处理，无形资产-土地使用权中非经营性资产合计为11,008,423.86元
⑥递延所得税资产
经审计的模拟合并资产负债表，递延所得税资产中存在因计提存货跌价准备以及应收款项减值准备形成的递延所得税资产，金额合计3,223,111.40元，其中因计提存货跌价准备涉及的递延所得税资产为1,313,354.96元，因计提应收款项减值准备涉及的递延所得税资产为1,909,756.45元，由于在未来经营性现金流估算中未考虑应收款项减值，本次评估将应收款项减值准备涉及的递延所得税资产确认为非经营性资产，故递延所得税资产
中非经营性资产合计为1,909,756.45元。
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内江市鹏翔投资有限公司股东全部权益价值项目·资产评估报告说明⑦其他非流动资产
经审计的模拟合并资产负债表，其他非流动资产账面价值1,186,132.00元，为预付装修款，本次评估在未来经营性现金流估算中未考虑该事项，本次评估将其他非流动资产确认为非经营性资产，其他非流动资产中非经营性资产合计为1,186,132.00元。
非经营性负债：
①应付账款
经审计的模拟合并资产负债表，应付账款账面值107,908,054.16元，经与企业确认，非经营性资产主要为代收二手车拍卖款、房租、保险业务渠道费以及工程款，应付账款中非经营性负债92,919,066.28元，明细如下：
金额单位：元
|||||
|-|-|-|-|
|项目|账面价值|非经营性负债||
|拍卖车款|33,887,654.34|33,620,896.00||
|房租|45,823,656.81|45,823,656.81||
|材料款|12,680,343.44|-||
|渠道费|11,863,798.10|11,863,798.10||
|工程款|1,550,517.18|1,550,517.18||
|广告费|1,849,000.00|-||
|设备款|60,198.19|60,198.19||
|其他|192,886.10|-||
|小计|107,908,054.16||92,919,066.28|

②应付利息
经审计的资产负债表，应付利息中存在计提短期借款利息，金额合计83,986.68元，在未来经营性现金流估算中未考虑该等因素，本次评估将其确认为非经营性负债。
③其他应付款
经审计的资产负债表，其他应付款账面值50,928,651.42元。其中，经与企业确认，非经营性负债主要为关联方往来款项，其他应付款中非经营性负债19,607,397.04元，明细如下：
金额单位：元
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|-|-|-|
|项目|账面价值|非经营性负债|
|关联方资金|19,607,397.04|19,607,397.04|
|车务款|20,790,377.79|-|
|押金及保证金|9,494,287.78|-|
|保险理赔|367,077.21|-|
|代垫款|565,809.56|-|
|维修款|38,659.48|-|

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内江市鹏翔投资有限公司股东全部权益价值项目·资产评估报告说明
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|-|-|-|-|
|其他|65,042.56|-||
|小计|50,928,651.42||19,607,397.04|

④递延所得税负债
经审计的资产负债表，递延所得税负债中存在投资性房地产公允价值变动涉及的递延所得税负债，金额合计6,010,730.44元，在未来经营性现金流估算中未考虑该等因素，本次评估将其确认为非经营性负债。
⑤预计负债
经审计的资产负债表，预计负债中存在未决诉讼款，金额合计1,448,624.43元，在未来经营性现金流估算中未考虑该等因素，本次评估将其确认为非经营性负债。
经过尽职调查，上述资产、负债与企业主营业务无关，属本次评估所预测的经营性资产价值之外的溢余或非经营性资产、负债。非经营性资产（负债）、溢余资产明细如下：
||||
|-|-|-|
|序号|项目|溢余或非经营资产（负债）账面价值（万元）|
||货币资金|11,239.18|
|1|溢余资产小计|11,239.18|
||预付款项|3.60|
||其他应收款|39,271.90|
||其他流动资产|1,754.32|
||投资性房地产|25,258.54|
||无形资产-土地使用权|1,100.84|
||递延所得税资产|190.98|
||其他非流动资产|118.61|
|2|非经营性资产小计|67,698.79|
||应付账款|9,291.91|
||应付利息|8.40|
||其他应付款|1,960.74|
||递延所得税负债|601.07|
||预计负债|144.86|
|3|非经营性负债小计|12,006.98|

3、主要业务收入与利润情况
根据审计后的模拟合并利润表，被评估单位最近主要经营情况如下：
被评估单位模拟利润表（合并口径）
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内江市鹏翔投资有限公司股东全部权益价值项目·资产评估报告说明单位：元
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|项 目（合并）|2015年度|2016年度|2017年度|
|一、营业收入|2,922,454,477.05|4,061,469,278.04|4,193,169,139.94|
|减：营业成本|2,682,119,778.98|3,746,403,362.53|3,869,480,127.29|
|税金及附加|10,005,952.39|9,834,470.03|8,318,718.42|
|销售费用|60,031,194.31|70,124,160.70|76,238,678.45|
|管理费用|133,397,829.67|140,941,352.55|131,641,216.18|
|财务费用|7,048,275.04|21,068,980.05|20,648,898.70|
|资产减值损失|5,313,092.30|8,700,895.76|6,391,539.79|
|加：公允价值变动损益|-|14,237,145.55|1,499,140.00|
|资产处置收益||280,213.00|-2,579.52|
|其他收益||-|634,500.00|
|二、营业利润|24,538,354.36|78,913,414.97|82,581,021.59|
|加：营业外收入|632,857.89|1,446,024.92|249,551.98|
|减：营业外支出|588,994.52|229,976.80|1,575,312.87|
|三、利润总额|24,582,217.73|80,129,463.09|81,255,260.70|
|减：所得税费用|14,058,883.52|24,098,141.72|23,406,369.10|
|四、净利润|10,523,334.21|56,031,321.37|57,848,891.60|

历史经营情况分析：
2016年净利润较2015年大幅上涨4,550.80万元，2016年净利润大幅增长的主要原因是汽车市场回暖及汽车增值业务所占比例增加，具体如下：
A、2016年汽车销售行业的好转，
由于天津地区2013年底实施限号限牌政策的影响，2014年天津地区载客汽车上牌量减少，2014年、2015年的上牌量分别为18.81万辆、18.10万辆，不足2009年的21.77万辆的水平，2016年由于受二手车限迁政策的放宽，天津市加大对老旧车提前淘汰的补贴力度等影响下，天津地区汽车置换量增加，汽车上牌量也随之回升，2016年载客上牌量达到26.28万辆，比2015年增长45.19%。
B、汽车综合服务业务增长较快
被评估单位主营业务分为乘用车销售业务、售后服务业务、汽车综合服务部分。近
年来，汽车消费市场呈现新车销售利润空间缩小、后市场服务需求越来越大的显著趋势。
被评估单位业务结构变化与行业规律相一致，乘用车销售业务毛利率低但依托整车销售
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内江市鹏翔投资有限公司股东全部权益价值项目·资产评估报告说明的大幅增长，带动汽车综合服务收入2016年较2015年大幅增长49.01%，而其中二手车置换服务以及金融代理服务增长迅速，成为新的利润增长点，由于天津车辆牌照限牌政策以及取消二手车限迁政策的实施，促进二手车行业的飞速增长，带动二手车居间业务（汽车拍卖服务业务、汽车评估业务）同样快速增长，2016年较2015年大幅增长136.84%。
C、部分配件实行集中采购降低采购成本
部分配件及装具实行集中采购模式，进一步降低采购成本。
D、加强运营管理
被评估单位通过加强自身运营管理，降低运营成本，具体体现在严格管控费用，降低运营成本，2016年销售费用率及管理费用率分别下降-0.33%、-1.09%；财务费用率增加0.28%，主要是开拓新的融资渠道以及金融代理服务产生的贴息支出。2017年在此基础上三费一共再下降0.24%，弥补的毛利率的小幅下降带来的影响，2017年净利润比2016年增加0.04%。
近三年年成本费用率和利润率比较如下表：
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|项目名称|2015年|2016年|2017年|
|毛利率（1-主营成本/收入）|8.22%|7.76%|7.72%|
|销售费用率（费/收入）|2.05%|1.73%|1.82%|
|管理费用率（费/收入）|4.56%|3.47%|3.14%|
|财务费用率（费/收入）|0.24%|0.52%|0.49%|
|净利率（净利/收入）|0.36%|1.38%|1.38%|

通过上述因素共同影响，内江鹏翔净利润率2016年实现提升1.02%个百分点，实现净利润大幅增长，2017年通过加强自身运营管理，降低运营成本，由于2017年存在自有房屋建筑物转为租赁房屋，增加租赁费的情况下，净利率保持2016年的水平，盈利情况实际上比2016年有所加强。
4、付息债务情况
截至评估基准日，经审计后内江鹏翔付息债务账面余额为190,443,715.48元，明细如下：
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|项目名称|金额（元）|
|短期借款-哈尔滨银行股份有限公司天津南开支行|94,200,000.00|
|短期借款-东风日产汽车金融有限公司|95,122,200.00|
|一年内到期的非流动负债-融资租赁款|895,333.00|
|长期应付款-融资租赁款|226,182.48|
|合 计|190,443,715.48|

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内江市鹏翔投资有限公司股东全部权益价值项目·资产评估报告说明五、宏观经济形势分析
（一）国家、地区经济形势及未来发展趋势
1、国家经济形势
经国家统计局初步核算，2017年国内生产总值827,122亿元，比上年增长6.9%。其中，第一产业增加值65,468亿元，增长3.9%；第二产业增加值334,623亿元，增长6.1%；
第三产业增加值427,032亿元，增长8.0%。第一产业增加值占国内生产总值的比重为7.9%，第二产业增加值比重为40.5%，第三产业增加值比重为51.6%。全年最终消费支出对国内生产总值增长的贡献率为58.8%，资本形成总额贡献率为32.1%，货物和服务净出口贡献率为9.1%。全年人均国内生产总值59660元，比上年增长6.3%。全年国民总收入825,016亿元，比上年增长7.0%。
2、天津地区区域经济形势
2017年，天津市生产总值（GDP）18,595.38亿元，按可比价格计算，比上年增长3.6%。
其中，第一产业增加值218.28亿元，增长2.0%；第二产业增加值7,590.36亿元，增长1.0%；
第三产业增加值10,786.74亿元，增长6.0%。产业结构为1.2:40.8:58.0。
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内江市鹏翔投资有限公司股东全部权益价值项目·资产评估报告说明财政收入质量持续改善。全年一般公共预算收入2,310.11亿元。其中，税收收入1,611.71亿元，占一般公共预算收入的比重为69.5%，比上年提高9.9个百分点。从主体税种看，增值税649.05亿元，增长42.4%；企业所得税309.90亿元，增长11.3%；个人所得税116.51亿元，增长20.4%。全年一般公共预算支出3,282.16亿元。其中，社会保障和就业支出458.92亿元，增长21.4%；教育支出435.29亿元，增长0.2%。
（二）有关财政、货币政策等
1、财政政策
2018年，积极的财政政策取向不变，要聚力增效。按照三档并两档的方向，调整增值税税率水平，重点降低制造业、交通运输等行业税率，优化纳税服务。实施个人所得税改革。统一小规模纳税人年销售额标准。再次扩大享受减半征收所得税优惠政策的小微企业范围。将创业投资和天使投资有关税收优惠政策试点范围扩大到全国。对企业新购入500万元以下的设备、器具当年一次性在税前扣除。实施企业境外所得综合抵免政策。扩大物流企业仓储用地税收优惠范围。继续实施部分2017年到期的税收优惠政策等。
实行上述措施，预计全年再减税8000多亿元。加上继续阶段性降低企业“五险一金”缴费比例、进一步清理规范政府性基金和行政事业性收费等各种收费，将减轻税费负担1万亿元以上。
2018年预算编制着重把握以下原则：着重把握好以下原则：一是继续实施减税降费。
坚持把发展经济的着力点放在实体经济上，结合完善税制，适时出台新的减税降费措施，
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内江市鹏翔投资有限公司股东全部权益价值项目·资产评估报告说明大力降低实体经济成本。二是调整优化支出结构。提高财政支出的公共性和普惠性，严控一般性支出，确保对供给侧结构性改革、脱贫攻坚、生态环保、教育、医疗卫生、国防等领域和重点项目的支持力度。三是深化财税体制改革。按照加快建立现代财政制度的要求，推进中央与地方财政事权和支出责任划分改革，提高预算约束力和透明度，完善税收制度，提升财政资源配置效率。四是促进区域协调发展。积极支持实施区域协调发展战略，发挥转移支付促进区域协调发展的作用，加快缩小地区间基本公共服务水平差距，增强困难地区和基层政府保工资、保运转、保基本民生的能力。五是全面实施绩效管理。预算安排与绩效管理相结合，将有限的财政资金用在刀刃上，以绩效为导向，严格支出管理，进一步提高资金使用效益。六是增强财政可持续性。合理安排收支预算和适当降低赤字率，为今后宏观调控拓展政策空间。坚决制止地方政府违法违规举债行为。做好民生工作，坚持尽力而为、量力而行。（来源：中华人民共和国财政部网站）2、货币政策
中国人民银行紧紧围绕服务实体经济、防控金融风险、深化金融改革三项任务，创新和完善金融宏观调控，保持政策的连续性和稳定性，实施好稳健中性的货币政策，加强政策协同，加快建设现代化经济体系，为供给侧结构性改革和高质量发展营造中性适度的货币金融环境。健全货币政策和宏观审慎政策双支柱调控框架，深化利率和汇率市场化改革。促进金融更好为实体经济服务。主要货币政策如下：
一是保持货币政策的稳健中性，管住货币供给总闸门，综合运用价、量工具和宏观审慎政策加强预调微调，保持货币信贷和社会融资规模合理增长，把握好稳增长、去杠杆、防风险之间的平衡。
二是促进结构优化，支持经济结构调整和转型升级。围绕实体经济全面提升金融服务效率和水平，继续优化流动性的投向和结构，强化信贷政策的导向作用，大力发展普惠金融，在服务实体经济、支持创业创新和新动能培育上发挥更大作用，把更多金融资源配置到经济社会发展的重点领域和薄弱环节，促进融资便利化，降低实体经济成本。
继续做好金融支持制造强国建设工作，加大对先进制造业领域的信贷支持。
三是进一步推进利率市场化和人民币汇率形成机制改革，提高金融资源配置效率，完善金融调控机制。进一步督促金融机构健全内控制度，增强自主合理定价能力和风险管理水平，从提高金融市场深度入手继续培育市场基准利率和完善国债收益率曲线，不断健全市场化的利率形成机制。探索利率走廊机制，增强利率调控能力，疏通央行政策利率向金融市场及实体经济的传导。加强对金融机构非理性定价行为的监督管理，发挥
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内江市鹏翔投资有限公司股东全部权益价值项目·资产评估报告说明好市场利率定价自律机制的重要作用，采取有效方式激励约束利率定价行为，强化行业自律和风险防范，维护公平定价秩序。进一步完善人民币汇率市场化形成机制，加大市场决定汇率的力度，增强人民币汇率双向浮动弹性，保持人民币汇率在合理均衡水平上的基本稳定。加快发展外汇市场，坚持金融服务实体经济的原则，为基于实需原则的进出口企业提供汇率风险管理服务。支持人民币在跨境贸易和投资中的使用。推进人民币对其他货币直接交易市场发展，更好地为人民币的跨境使用服务。密切关注国际形势变化对资本流动的影响，完善对跨境资本流动的宏观审慎管理。
四是完善金融市场体系，切实发挥好金融市场在稳增长、调结构、促改革和防风险方面的作用。提高直接融资比重，促进多层次资本市场健康发展，更好地为实体经济服务。推动债券市场产品创新，扩大债券市场的深度和广度。加强债券市场制度建设，推动公司信用类债券信息披露的分类统一，不断健全债券违约风险防范和处置机制，进一步完善债券发行后续监督管理，强化评级等市场化约束机制。推动资本市场双向开放，不断完善跨境融资相关政策制度安排。继续推动债券二级市场发展，完善交易、清算、结算相关制度安排，推进做市商考评等市场化评价体系建设，进一步提升债券市场流动性。完善金融市场基础设施的统筹管理框架，推动交易报告制度建设，为金融市场在不断深化对外开放背景下的安全高效运行和整体稳定提供制度保障。
五是深化金融机构改革，通过增加供给和竞争改善金融服务。持续深化大型商业银行和其他大型金融企业改革，完善公司治理，规范股东大会、董事会、监事会与管理层关系，完善经营授权制度，形成有效的决策、执行、制衡机制，提高经营管理水平和风险控制能力。继续推动农业银行“三农金融事业部”深化管理体制和运行机制改革，采取有效措施进一步激发县事业部活力，不断提高服务县域经济的能力和水平。推动全面落实开发性金融机构、政策性银行改革方案，会同有关单位根据改革方案要求和职责分工，抓紧做好健全治理结构、业务范围划分、完善风险补偿机制等后续工作，通过深化改革加快建立符合中国特色、能更好地为当前经济发展服务、可持续运营的开发性和政策性金融机构及其政策环境。
六是立足金融服务实体经济本质要求，做好重点领域风险防范和处置。加强风险监测与评估，完善风险预警和应急处置机制，做好风险应对预案。加强对企业债务风险、银行资产质量和流动性变化情况、房地产市场、互联网金融、跨境资金流动、跨行业跨市场风险等领域的风险监测和防范。进一步完善宏观审慎政策框架，加强影子银行、房地产金融等的宏观审慎管理。做好《关于规范金融机构资产管理业务的指导意见》社会
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内江市鹏翔投资有限公司股东全部权益价值项目·资产评估报告说明意见的研究吸收工作，会同相关部门进行修改完善，按程序报请国务院批准发布。继续推动出台金融控股公司监管规则，明确市场准入、公司治理、资本充足、关联交易等监管要求，探索完善相应的监管机制。在控制总杠杆率的前提下，把国有企业降杠杆作为重中之重，深入推进市场化法治化债转股。进一步规范地方政府举债融资，防范化解地方政府债务风险。加强金融监管协调，统筹政策力度和节奏，防止叠加共振。（来源：中国人民银行网）
六、行业经济形势分析
（一）所处行业概况
1、被评估单位所处行业
被评估单位所处行业为乘用车经销和汽车后市场服务行业。根据国家统计局发布的《国民经济行业分类》（GBT4754—2011），被评估单位所处行业为“F52零售业”下的汽车零售（F5261）行业。根据中国证监会2012年10月公布的《上市公司行业分类指引》（2012年修订），被评估单位所处行业为“零售业”，分类代码为F52。
2、行业主管部门及监管体制和产业政策情况
（1）行业主管部门及监管体制
①乘用车经销
根据国家商务部2017年2月颁布的《汽车销售管理办法》，国务院商务主管部门负责制定全国汽车销售及其相关服务活动的政策规章，对地方商务主管部门的监督管理工作进行指导、协调和监督。县级以上地方商务主管部门依据办法对本行政区域内汽车销售及其相关服务活动进行监督管理。
②汽车后市场服务
根据中国人民银行和银监会2017年10月颁布的《汽车贷款管理办法》，中国银行业监督管理委员会及其派出机构有权依据《中华人民共和国银行业监督管理法》等法律规定对汽车贷款人及其相关人员进行处罚。中国人民银行及其分支机构可以建议中国银行业监督管理委员会及其派出机构对从事汽车贷款业务的贷款人违规行为进行监督检查。
根据国家工商总局2016年10月颁布的《二手车流通管理办法》，国务院商务主管部门、工商行政管理部门、税务部门在各自的职责范围内负责二手车流通有关监督管理工作。省、自治区、直辖市和计划单列市商务主管部门、工商行政管理部门、税务部门在各自的职责范围内负责辖区内二手车流通有关监督管理工作。
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内江市鹏翔投资有限公司股东全部权益价值项目·资产评估报告说明根据交通部2016年4月颁布的《交通运输部关于修改<机动车维修管理规定>的决定》及相应修订的《机动车维修管理规定》，交通运输部主管全国机动车维修管理工作。县级以上地方人民政府交通运输主管部门负责组织领导本行政区域的机动车维修管理工作。县级以上道路运输管理机构负责具体实施本行政区域内的机动车维修管理工作。
根据保监会2015年12月颁布的《保险专业代理机构监管规定》，中国保监会根据《保险法》和国务院授权，对保险专业代理机构履行监管职责。中国保监会派出机构，在中国保监会授权范围内履行监管职责。
③行业自律组织
根据国家商务部2017年2月颁布的《汽车销售管理办法》，汽车行业协会、商会应当制定行业规范，提供信息咨询、宣传培训等服务，开展行业监测和预警分析，加强行业自律。
中国汽车工业协会是经中华人民共和国民政部批准的社团组织，具有社会团体法人资格，是在中国境内从事汽车整车、零部件及汽车相关行业生产经营活动的企事业单位和团体在平等自愿基础上依法组成的自律性、非营利性的社会团体，是世界汽车组织的常任理事会员单位，目前已同国际汽车行业组织和许多国家及地区的汽车相关组织建立了密切联系。
中国汽车流通协会是在民政部注册登记的汽车流通行业唯一的国家级社团法人组织，是由汽车销售企业、汽车生产企业的销售部门、汽车跨国公司在华机构、汽车拍卖企业、二手车鉴定评估、经纪公司、汽车配件、汽车有形市场、汽车俱乐部、汽车装饰美容及用品销售服务企业、汽车租赁企业、地方汽车流通行业组织等参加的全国性汽车服务贸易行业社团组织，总部设在北京，1990年由民政部正式批准成立。协会工作接受国家发改委、商务部、交通部、公安部、劳动部、国家工商总局、国家税务总局、海关总署、国家统计局等政府部门的指导，发挥政府与企业、企业与企业、企业与用户之间的桥梁和纽带作用。
中华全国工商业联合会汽车经销商商会简称为全国工商联汽车经销商商会，是中华全国工商业者联合会直属商会，成立于2006年12月3日。其工作范围包括促进会员间交流学习与合作；代表会员向政府及整车厂等相关部门提出合理化建议，维护会员合法权益；为会员提供金融及法律事务服务；组织会员参加国内或国际性行业会议；为会员引进管理和技术人力资源，帮助会员培训相关人才。
（2）行业主要法律法规和产业政策
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内江市鹏翔投资有限公司股东全部权益价值项目·资产评估报告说明①主要法律法规
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|序号|政策法规|颁发部门|主要内容|实施日期|
|1|《汽车贷款管理办法》|中国人民银行、银监会|规范汽车贷款业务管理，防范汽车贷款风险，促进汽车贷款业务健康发展。汽车贷款是指贷款人向借款人发放的用于购买汽车（含二手车）的贷款，包括个人汽车贷款、经销商汽车贷款和机构汽车贷款|2018年1月1日|
|2|《汽车销售管理办法》|商务部|鼓励发展共享型、节约型、社会化的汽车销售和售后服务网络，加快城乡一体的汽车销售和售后服务网络建设，加强新能源汽车销售和售后服务网络建设，推动汽车流通模式创新。规范供应商、经销商销售汽车、配件及其他相关产品销售行为、销售市场秩序|2017年7月1日|
|3|《二手车流通管理办法》|工商总局|规范二手车经营行为，保障二手车交易双方的合法权益，促进二手车流通健康发展|2016年10月28日|
|4|《交通运输部关于修改<机动车维修管理规定>的决定》|交通部|机动车维修经营者应当依法经营，诚实信用，公平竞争，优质服务，落实安全生产主体责任和维修质量主体责任|2016年4月19日|
|5|《缺陷汽车产品召回管理条例实施办法》|国家质量监督检验检疫总局|依据《缺陷汽车产品召回管理条例》，明确了信息管理、缺陷调查、召回实施与管理、法律责任相关内容|2016年1月1日|
|6|《保险专业代理机构监管规定》|保监会|为了规范保险专业代理机构的经营行为，保护被保险人的合法权益，维护市场秩序，促进保险业健康发展|2015年12月03日|
|7|《关于停止实施汽车总经销商和汽车品牌授权经销商备案工作的公告》|工商总局|从事汽车品牌销售的汽车经销商（含总经销商），按照工商登记管理相关规定办理，其营业执照经营范围统一登记为“汽车销售”|2014年10月1日|
|8|《关于促进汽车维修业转型升级提升服务质量的指导意见》|商务部、交通运输部、公安部等部门|推动汽车维修业基本完成从规模扩张型向质量效益型的转变，对汽车后市场发展引领和带动作用更加显著；基本完成从服务粗放型向服务品质型的转变，提供更加诚信透明、经济优质、便捷周到、满意度高的汽车维修和汽车消费服务|2014年9月11日|

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内江市鹏翔投资有限公司股东全部权益价值项目·资产评估报告说明
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|序号|政策法规|颁发部门|主要内容|实施日期|
|9|《家用汽车产品修理、更换、退货责任规定》|国家质量监督检验检疫总局|保护家用汽车产品消费者的合法权益，明确家用汽车产品修理、更换、退货（三包）责任|2013年10月1日|
|10|《缺陷汽车产品召回管理条例》|国务院|规范缺陷汽车产品召回，明确了缺陷汽车产品召回监督管理部门、召回启动程序、召回实施程序、召回报告程序及处罚措施等|2013年1月1日|
|11|《关于暂停区域性保险代理机构和部分保险兼业代理机构市场准入许可工作的通知》|保监会|暂停区域性保险代理公司及其分支机构设立许可；暂停金融机构、邮政以外的所有保险兼业代理机构资格核准。各保监局要继续支持符合条件的保险中介集团和全国性保险代理公司及其分支机构的设立|2012年3月26日|

②国家产业政策
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|序号|政策法规|发布日期与机构|主要内容|
|1|《汽车产业中长期发展规划》|2017年4月6日工信部、发改委、科技部|引导汽车企业积极协同信息、通信、电子和互联网行业企业，充分利用云计算、大数据等先进技术，挖掘用户工作、生活和娱乐等多元化的需求，创新出行和服务模式，促进产业链向后端、价值链向高端延伸，推动汽车企业向生产服务型转变，实现从以产品为中心到以客户为中心发展，支持企业由提供产品向提供整体解决方案转变。鼓励发展汽车金融、二手车、维修保养、汽车租赁等后市场服务，促进第三方物流、电子商务、房车营地等其它相关服务业同步发展|
|2|《关于印发贯彻落实<国务院关于积极推进“互联网＋”行动的指导意见>行动计划的通知》|2015年12月14日工信部|首次提出要出台《车联网发展创新行动计划（2015-2020年）》，要求推动车联网技术研发和标准制定，组织开展车联网试点|

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内江市鹏翔投资有限公司股东全部权益价值项目·资产评估报告说明
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|序号|政策法规|发布日期与机构|主要内容|
|3|《中国制造2025》|2015年5月8日国务院|继续支持电动汽车、燃料电池汽车发展，掌握汽车低碳化、信息化、智能化核心技术，提升动力电池、驱动电机、高效内燃机、先进变速器、轻量化材料、智能控制等核心技术的工程化和产业化能力，形成从关键零部件到整车的完整工业体系和创新体系，推动自主品牌节能与新能源汽车同国际先进水平接轨|
|4|《关于促进汽车维修业、转型升级提升服务质量的指导意见》|2014年9 月18日交通运输部、国家发展改革委、商务部、国家工商总局等 10部委|鼓励连锁经营、规模化、专业化、品牌化发展，促进行业安全可持续发展；限制滥用汽车保修条款、强化维修标准化、规范化作业、建立健全维修质量纠纷调解和投诉处理机制；通过建立实施汽车维修技术信息公开制度、破除维修配件渠道垄断、加强维修人才队伍建设等保障措施，促进汽车维修行业转型升级，改善提升维修服务|
|5|《关于支持汽车企业代理保险业务专业化经营有关事项的通知》|2012年9 月24日保监会|鼓励和支持汽车企业，出资设立保险代理、保险经纪公司，或者与已经设立的保险代理、保险经纪公司合作，由保险代理、保险经纪公司统筹开展汽车保险业务|
|6|《关于促进汽车流通业“十二五”发展的指导意见》|2011年12 月22日商务部|汽车流通规模进一步扩大；汽车流通网络进一步完善；汽车流通组织化程度提高；培育30家主营业务收入超 100亿元的区域性汽车流通企业，3-5家超1,000亿元的大型汽车流通企业|
|7|《汽车产业发展政策》|2009年8 月15日国家发改委|推进汽车产业结构调整和升级，全面提高汽车产业国际竞争力，满足消费者对汽车产品日益增长的需求，促进汽车产业健康发展|
|8|《关于促进汽车消费的意见》|2009年3 月30日商务部、工业和信息化部、公安部、财政部、税务总局、工商总局、银监会、保监会|推动汽车市场健康有序发展；进一步提高汽车营销和服务水平；鼓励购置节能环保型小排量汽车；大力培育和规范二手车市场；加快老旧汽车报废更新；努力开拓农村汽车市场；加大信贷支持力度|
|9|《汽车产业调整和振兴规划》|2009年3 月20日国务院办公厅|稳定汽车消费，加快结构调整，增强自主创新能力，推动产业升级，促进我国汽车产业持续、健康、稳定发展|

（二）所处行业基本情况
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内江市鹏翔投资有限公司股东全部权益价值项目·资产评估报告说明汽车产业链可分为上游行业（主要包括：原材料、零配件行业等两个子行业）、中游行业（主要为整车制造）及下游行业（主要包括：汽车经销和汽车后市场服务业）三个部分。
1、汽车行业发展状况
（1）汽车行业概况
①汽车产销情况
汽车产业是我国重要的支柱产业之一，产业链长，行业关联度高，汽车及其相关产业带动并影响着整个中国经济。近十余年来，汽车行业在技术和市场方面取得了重大突破和发展，随着工业技术水平提高和汽车产业集群效应，我国正逐渐成为世界汽车制造业重要地区，我国汽车行业也取得了高速发展。2001年至2010年，我国汽车行业经历了高速发展的黄金十年，汽车产量和销量的年均复合增长率分别高达25.64%和25.38%，自2009年成为世界汽车第一产销大国后，我国已连续八年蝉联世界第一。根据中国汽车工业协会（下称中汽协）公布的2016年中国车市的总体情况，数据显示2016年我国汽车产销量分别为2,811.88万辆和2,802.80万辆，较上年同期分别增长14.76%和13.95%。合理有序的汽车消费市场一直是国家重点培养的对象。随着汽车消费的升级，汽车经销行业逐渐发展壮大，大型汽车经销集团利用直接面向消费者的优势不断发展新的业务板块，如代理银行、保险产品等，为消费者提供全方位一体化的服务，并逐渐向金融、生活服务领域扩展，引领汽车经销行业的变革，为汽车产业注入新的活力。
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内江市鹏翔投资有限公司股东全部权益价值项目·资产评估报告说明数据来源：Wind
②汽车保有量情况
2001年以来，我国汽车行业的快速发展，带来了汽车保有量的快速增长。2001年我国汽车保有量为1,802.04万辆，2016年增长至18,574.54万辆，年均复合增长率达到16.83%。2016年较上年同期增长14.06%，保持了较快增长。尽管我国汽车销量增速有所放缓，但2016年我国汽车千人保有量仅为140辆，不仅远低于美国的800辆和德国的572辆，也低于同属东亚地区日本的591辆和韩国的376辆，甚至低于全球平均水平的158辆，显示着我国汽车行业尚有发展空间，未来一段时期内仍将继续保持增长态势。
数据来源：Wind
（2）乘用车经销行业概况
①乘用车产销量情况
广东中广信资产评估有限公司 第 105页
内江市鹏翔投资有限公司股东全部权益价值项目·资产评估报告说明2011年至2016年，我国乘用车产销量均呈现上升趋势，产量由1,448.53万辆增长至2,442.10万辆，年均复合增长率达到11.01%；销量由1,447.24万辆增长至2,437.70万辆，年均复合增长率达到10.99%。
数据来源：Wind
②市场供求状况及变动原因
近年来，受到整车厂以销定产的生产模式和消化库存等因素的影响，我国乘用车产销率得以维持在较高的水平，2011年至2016年，我国乘用车产销率保持在99%左右。2016年我国乘用车产销量比2015年分别增长了15.85%和15.28%。乘用车供求两端均呈现平稳增长趋势。
注：1、数据来源：Wind；2、产销率=（当年已售出产品数量/当年生产产品数量） ，产销率大于100%是指当年售出的产品数量包括当年生产产品数量和上一年度剩余产品数量。
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内江市鹏翔投资有限公司股东全部权益价值项目·资产评估报告说明③近年汽车市场发展特点
A、“购置税减半”政策作用显著
2015年10月1日开始实施的“1.6升及以下排量乘用车实施减半征收车辆购置税”优惠政策对2016年的汽车销量增长起到了促进作用。据中汽协发布的统计数据，1.6升及以下乘用车销售1,760.7万辆，占乘用车销量的72.2％，比上年同期增长了3.6个百分点。
然而，2016年12月15日，财政部与国家税务总局更新了这一优惠政策。“自2017年1月1日起至12月31日止，对购置1.6升及以下排量的乘用车减按7.5%的税率征收车辆购置税。自2018年1月1日起，恢复按10%的法定税率征收车辆购置税。因此2017年度优惠政策对1.6升及以下排量乘用车销量的贡献将会减弱。
B、SUV继续扮演车市“引擎”角色
值得注意的是，在2016年我国乘用车销量创下了2,437.7万辆这一历史新高的背后，是SUV车型在2016年依然保持了连续多年来的大幅快速增长势头，继续扮演着驱动中国车市增长的“引擎”的角色。
据中汽协发布的统计数据，在四大类乘用车当中，2015年我国SUV车型销量为622.03万辆，同比增长达49.65%，占据了乘用车总销量的近30%，2016年我国SUV车型销量为902.3万辆，较上年同期增长达45%，占据了乘用车总销量的近40%；紧随其后的则是MPV车型，较上年同期增长18.4%；而轿车和交叉性乘用车销量则呈现了不同程度的下降。
④发展趋势
A、乘用车在汽车行业中占主导地位
近年来，我国乘用车产销量增速持续高于汽车行业整体增速，成为拉动汽车行业增长的主要力量。随着我国经济持续增长和居民收入水平不断提高，我国汽车消费特别是居民自用的乘用车消费呈现大众化趋势，并逐渐成为我国新一轮居民消费升级的热点。
2011年至2016年，我国乘用车销量占汽车行业整体的比重不断提升，2011年，乘用车销量在汽车销量中占比为78.21%，2016年乘用车占比上升至86.69%。乘用车销售处于稳步上升的趋势且占汽车销售的比重逐年上升。
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内江市鹏翔投资有限公司股东全部权益价值项目·资产评估报告说明数据来源：Wind
B、依托4S店平台向汽车后市场服务转型
随着我国乘用车市场竞争日益激烈，行业平均利润增长空间有限，传统倚重整车销售获取利润的模式难以为继。经销商的经营理念转变为依托4S店经销平台积累客户资源，为客户提供全方位一体化的综合性服务，发展利润水平更高的汽车后市场服务。目前，国内大型经销商集团已发展为集配件销售、汽车美容、佣金代理、二手车等业务为一体的综合服务商。由于汽车后市场服务的毛利率远高于新车销售，随着汽车后市场服务业务占比的提升，大型乘用车经销商集团的综合毛利率将有所提升。
C、从单一品牌代理向多元化品牌代理转型
乘用车经销行业竞争激烈，随着乘用车经销商数量的不断增加，导致乘用车经销行业利润空间不断被压缩。单一品牌代理使得经销商对整车厂依赖程度提高，同时也减少了客户的多样化选择需求，从而削弱经销商对客户的吸引力。乘用车经销商要成长为具有一定规模的经销商集团，推行多元化品牌代理是必由之路。
D、乘用车经销集团化趋势明显，行业集中度提高
随着汽车市场的日渐成熟，经销商集团化成为乘用车经销行业的发展趋势。根据Wind的统计数据，2010年，我国乘用车经销商百强企业营业收入超500亿的乘用车经销商集团仅有2家，2016年增加至6家。随着行业集中度的不断提高，大型乘用车经销商的市场份额不断增加，进一步增强其在乘用车经销行业的话语权，也为乘用车经销行业并购奠定基础。
（3）汽车后市场的发展状况
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内江市鹏翔投资有限公司股东全部权益价值项目·资产评估报告说明①汽车后市场服务简介
所谓汽车后市场是指汽车销售以后，围绕汽车使用过程中的各种服务，它涵盖了消费者买车后所需要的一切服务。也就是说，汽车从售出到报废的过程中，围绕汽车售后使用环节中各种后继需要和服务而产生的一系列交易活动的总称。
②汽车后市场服务的业态的分类
核心业态：汽车美容店、整车经销商、4S店、快修店、洗车店、汽车用品店、修理厂、专业保养店、进口商、钣喷中心、汽配超市、汽车用品经销商、改装店、改装配件店、零部件经销商、轮胎经销商、轮胎店等。
跨界者：电商平台、垂直电商、大卖场、加油站。
③中国汽车后市场规模分析
据公安部交管局处统计数据显示，截至2017年6月底，中国汽车保有量达到2.05亿辆，再次刷新了历史数据的新高度。同时经过前两年汽车市场的繁荣，目前有更多车辆的车龄正在平稳提升。预计在2017年和2018年内，将有大量的汽车超过厂商提供的保修期限，在汽车保养、维修、汽车保险等方面的需求也将开始增加。据中国汽车工业协会统计，中国的后汽车市场产值将在2018年突破万亿元大关。
自改革开放以来，国民经济快速增长，居民可支配收入大幅提升，使越来越多的个人和家庭具备了购买轿车的能力，国民汽车保有量在近几年总体保持着快速增长的趋势。在汽车产销量方面，据中国汽车工业协会统计，2016年汽车产销量分别都超过了2800万辆，尽管我国的新车销售已过高速增长期，但每年还将有两千多万辆车进入全国各地。
近年来，随着中国车市的繁荣，中国汽车后市场的规模也在不断的扩大。中国汽车后市场销售额已由2005年的880亿元增至2015年的7700亿元。《汽车后市场的第一个春天——2017中国汽车后市场研究报告》显示，2016年，中国汽车后市场销售达8568亿元，近五年的平均增长率为24%，汽车后市场发展前景广阔。由于汽车保有量的增长及汽车保有结构的老化，汽车养护、租赁、汽车金融等细分市场都蕴藏着巨大的投资机会，预计未来几年中国汽车后市场增速将继续保持稳定增长。
我国的汽车产业已经走向成熟，在这一阶段，汽车销售利润将逐渐走低，而售后服务利润仍然可以向上提升。汽车保有量的激增，平均车龄的变长，正不断推动汽车后市场的高速增长，汽车后市场空间巨大。2015年中国汽车后市场（不包含汽车金融）市场规模达到7700亿元人民币，增速在20%左右，并且在未来数年内，行业还将继续保持年均复合高增长的态势。
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内江市鹏翔投资有限公司股东全部权益价值项目·资产评估报告说明但值得一提的是，我国的汽车保有量虽然不断提升，但仍远低于欧洲各国、美国、日本等发达国家。美国每千人的汽车保有量约为800辆左右，而欧洲、日本约600辆左右，远高于刚超过每千人140辆的中国。考虑到未来三四线城市的建设发展、推动当地汽车交易数量的快速提升，今后我国的汽车保有量还将有巨大的提升空间。
④发展趋势
A、汽车后市场步入快速增长期
随着我国整车销售利润水平不断下降，汽车后市场将迎来快速增长。根据汽车工业协会资料显示，与欧美国家相比，我国整车销售利润呈下降趋势，步入成熟期后将进一步下滑，而汽车后市场利润则呈现快速增长趋势并在步入成熟期后进一步上升。预计我国汽车后市场将步入快速增长期。
数据来源：中国汽车工业协会
B、互联网+汽车后市场
互联网重塑汽车后市场产品渠道和服务模式，推动产品、服务电商化。互联网可以将供应链条变短，减少流通环节，从而降低配件成本。互联网平台作为线上前台，提供充分的信息资源，有利于消除信息不对称，并易于形成标准化的服务与产品；用户通过线上平台充分比对整车价格与服务等相关信息，根据自身需求挑选汽车；用户通过线上信息找到线下乘用车经销商，进行线下交易，从而形成闭环。
C、消费群体和消费观念的改变，促进汽车后市场的快速发展
随着80后和90后新生代消费群体逐步进入社会，新生代消费群体比例持续升高，其对消费需求多元化特征日趋明显。新生代消费群体的消费观念更加倾向于通过信贷、购买二手车或者融资租赁等方式进行乘用车消费，也将促进汽车后市场的快速发展。
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内江市鹏翔投资有限公司股东全部权益价值项目·资产评估报告说明④中国汽车后市场盈利分析
根据《中国汽车后市场2013蓝皮书》，汽车工业每增值1元，会给上游产业带来0.65元的增值，给下游产业带来2.63元的增值。在成熟的汽车市场中，作为“黄金产业”的汽车后市场通常是汽车产业最主要、最稳定的利润来源，利润占比约为60%。
与国外成熟的汽车市场盈利模式相比，国内汽车市场2015年和2016年的销售额中各部分的比例显得不合理。在国外汽车市场销售额中，配件占39%，制造商占21%，零售占7%，服务占33%；在国内汽车市场销售额中，配件占37%，制造商占43%，零售占8%，服务占12%。在国外成熟的汽车市场中，整车的制造、销售利润约占整个汽车业利润的21%、零部件供应的利润约占22%，50%-60%的利润是在服务领域中产生。以美国为例，美国汽车售后服务年产值达1400亿美元，汽车维修业的利润率达到27%。随着我国汽车产业利润的逐渐下降，汽车制造商开始向后市场寻找利润，我国汽车后市场占整个产业链的利润将会逐渐上升。
成熟市场汽车产业链利润分布图（单位：％）
资料来源：中国产业信息
（4）天津市乘用车经销和汽车后市场情况
被评估单位重点在天津市开展乘用车经销和汽车后市场服务业务，天津市的经济发展状况、人均可支配收入以及汽车保有量影响被评估单位的经营业绩及盈利水平。近年来，天津市积极推进供给侧结构性改革，经济保持平稳增长，人民生活水平不断提高， 2016年GDP达到1.79万亿，比上年同期增长9%；全市居民人均可支配收入达到 34,074元，比上年同期增长8.9%。根据公安部交管局的统计数据，截至2017年6月末，全国 23个城市汽车保有量超过200万辆，天津市汽车保有量达到 282万辆，全国排名第七。
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内江市鹏翔投资有限公司股东全部权益价值项目·资产评估报告说明随着天津市经济的稳定增长、人均可支配收入的不断提高以及汽车保有量的稳定增长，为天津市乘用车经销行业的稳定增长奠定良好的基础。天津市汽车保有量的不断增长促进了天津市汽车后市场服务行业的快速发展。
（三）影响行业发展的因素
1、有利因素
（1）国民经济持续增长，人均可支配收入提高，推动汽车行业稳步发展
近年来，受我国供给侧结构性改革的影响，GDP增速有所放缓，但总体呈现持续稳定发展的良好态势。2016年，我国GDP为74.36万亿元，增速达到6.7%，远高于世界平均水平。经济的快速发展带动了我国居民收入的不断提高，我国城镇居民人均可支配收入从 2011年的 21,810元增长至 2016年的 33,616元，年均复合增长率达到9.04%。
我国居民家庭人均可支配收入不断增长，推动了我国汽车消费需求的增长。随着我国居民消费需求和观念的转变，汽车从奢饰品转变为一般消费品，汽车消费需求仍然保持稳定增长趋势。此外，我国汽车千人保有量仍然低于全球平均水平，未来预计我国汽车消费尚具有较大的增长空间。
（2）国家产业政策大力扶持汽车行业发展
2017年 4月，工信部、科技部、发改委发布了《汽车产业中长期发展规划》，鼓励推进汽车产业供给侧结构性改革，调控总量、优化结构、协同创新、转型升级，引领产业转型升级，以做强做大中国品牌汽车为中心，培育具有国际竞争力的企业集团，推动汽车产业发展由规模速度型向质量效益型转变，实现由汽车大国向汽车强国转变。同时，鼓励加快发展汽车后市场及服务业，引导汽车企业积极协同信息、通信、电子和互联网行业企业，充分利用云计算、大数据等先进技术，挖掘用户工作、生活和娱乐等多元化的需求，创新出行和服务模式，促进产业链向后端、价值链向高端延伸，拓展包含交通物流、共享出行、用户交互、信息利用等要素的网状生态圈。推动汽车企业向生产服务型转变，实现从以产品为中心到以客户为中心发展，支持企业由提供产品向提供整体解决方案转变。鼓励发展汽车金融、二手车、维修保养、汽车租赁等后市场服务，促进第三方物流、电子商务、房车营地等其它相关服务业同步发展。
（3）城镇化、消费需求变化、汽车保有量增加推动汽车后市场的快速增长
随着我国汽车产业战略转型升级以及互联网等新兴科技对汽车行业的影响持续加深，客户对汽车消费的需求呈现差异化、多元化的趋势，客户的消费体验成为影响汽车消费的重要因素，汽车销售及汽车后市场服务的商业模式正在重塑。我国城镇化加快推
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内江市鹏翔投资有限公司股东全部权益价值项目·资产评估报告说明进、汽车保有量的平稳增长以及汽车信贷市场的不断完善，推动了潜力巨大、层次丰富的维修保养服务、汽车金融、二手车等汽车后市场服务的需求。
2、不利因素
（1）交通环境以及限购限行影响行业发展
随着我国汽车行业的快速发展以及居民生活水平的提高，我国汽车保有量大幅增加，使得主要大中型城市均出现不同程度的交通拥堵问题，同时也导致汽车尾气对城市空气污染的影响日益严重。目前，国内北京、上海、天津、广州、深圳、杭州等城市均采取限购、限行措施，预计未来有更多城市采取限购或限行措施，汽车销量将在一定程度上受到影响，限购限行在一定程度上加剧了市场竞争，小型经销商的市场份额可能被进一步挤压，从而面临经营困境，为大型经销商进行并购提供了有利契机。
（2）初始投资较大，经营成本较高
整车厂借助授权的政策优势对经销商销售门店提出了较高的要求。每个 4S店都需要按照整车厂有关店内外品牌设计、场地规模、装饰风格的标准统一建设，对经销商造成了较大的投资压力，增加了经销商的成本，同时受限于融资渠道，在一定程度上限制了汽车经销企业的快速发展。
（四）进入行业的主要壁垒
1、品牌授权及资质壁垒
我国汽车行业相关政策设置了较高的品牌授权及资质壁垒。《汽车销售管理办法》规定：“未经供应商授权或者授权终止的，经销商不得以供应商授权销售汽车的名义从事经营活动”。此外，整车厂制定汽车品牌销售和服务网络规划。因此，整车厂会根据自身的销售计划和布局网络规划选择经销商，为了避免过度竞争，会限定一定区域内的经销商数量，获得整车厂授权的经销商已经完成了网点布局，后入者难以在相近的区域获准新开网点，对新进入者而言构成进入壁垒。
此外，经销商从事乘用车经销和汽车后市场服务需要取得道路运输经营许可证、机动车维修业务许可证、保险兼业代理业务许可证等相关资质文件，由此形成一定的资质壁垒。
2、资本壁垒
汽车行业的资本壁垒体现在4S店建设和日常运营中。汽车行业实行品牌授权经营，整车厂对经销商的销售门店的有相应的要求，经销商需要按照整车厂要求的店面陈设和外观设计建造 4S店，并且同时具备销售、展示、物流、存储和汽车后市场服务的软、
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内江市鹏翔投资有限公司股东全部权益价值项目·资产评估报告说明硬件条件。另外，经销商在向整车厂采购整车和零部件时，需要向其全额支付采购价款，因此经销商日常经营中对资金的需求较大。
3、人才壁垒
随着汽车市场的发展和成熟，在产品质量普遍提高、性价比趋近、车型高度同质化的情况下，提升服务能力是经销商确立市场地位的重要选择，人才质量成为衡量经销商竞争力的重要因素。乘用车经销和服务的从业人员直接面向最终用户，不仅需要对汽车行业和汽车产品有较深刻的理解，还要求其能够准确地把握客户心理、分析客户需求，完善整车销售和汽车后市场服务体系，维护与整车厂的合作关系，维持并开拓客户资源，在整车厂和客户之间发挥关键纽带作用。
随着我国乘用车经销市场趋于稳定，原有依靠乘用车经销赚取高额利润的模式难以为继，未来经销商发展重心将逐渐转向汽车后市场服务，因此，需要大量高素质人才通过大数据分析、智能化管理挖掘客户个性化、多样化的需求，从而为客户提供定制化服务。汽车市场的转型升级及汽车后市场服务的快速发展，对乘用车经销和服务行业高素质人才的储备和培养提出了更高的要求。
4、信息壁垒
乘用车经销和汽车后市场服务行业竞争激烈，信息的及时性、准确性对企业决策的科学性起到关键作用，成为影响经销商之间竞争的重要因素，经销商需要具备较高的市场环境监测、信息采集分析、相关应对能力。我国经销商普遍存在规模较小，信息收集渠道狭窄，信息处理和分析的能力较弱的特点。而大型汽车经销商集团获得信息的渠道较多，能够与整车厂建立良好的互动关系，且拥有专业人员对信息进行分析和处理，从而增强决策的科学性与准确性。对于小型经销商来说，存在一定的信息壁垒。
（五）被评估单位的行业地位及核心竞争力
1、被评估单位行业地位
被评估单位在天津市布局了14家4S店和1家特许经营店，主要经营中端乘用车品牌，包括东风日产、一汽大众、广汽丰田等。天津市共有 9家东风日产品牌乘用车 4S店，被评估单位拥有其中的7家且在天津市东风日产品牌以销量为指标的市场份额占比高达70%左右；天津浩众和天津高德分别在天津市一汽大众和上汽大众品牌乘用车销量位居前列，且天津浩众、天津高德、天津浩物名宣连续多年被所经销品牌的整车厂评选为五星级、六星级、钻石级经销商，被评估单位在天津市乘用车经销和汽车后市场服务领域地位稳固。被评估单位 2016年乘用车销量为 3.14万辆，营业收入为 40.61亿元，
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内江市鹏翔投资有限公司股东全部权益价值项目·资产评估报告说明 2017年乘用车销量为2.95万辆，营业收入为41.93亿元。目前，在天津市从事中端乘用车品牌经销的经销商集团有庞大集团、广汽集团、一汽夏利、比亚迪、长安汽车等，被评估单位在天津市具有一定的竞争优势。
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|主体|竞争对手简介|
|庞大集团601258.SH|庞大集团是以汽车销售服务为主业的大型汽车营销企业，在全国布局了711家4S 店，其中5家位于天津市，主要经营的乘用车品牌为双龙、斯巴鲁|
|广汽集团601238.SH|广汽集团主要业务包括乘用车、商用车、摩托车、汽车零部件的研发、制造、销售及售后服务，汽车租赁、二手车，汽车信贷、保险和保险经纪等。在天津市拥有 1家乘用车经销公司，主要经营的乘用车品牌为广汽本田、广汽丰田等|
|一汽夏利000927.SZ|一汽夏利是主要从事汽车整车、动力总成产品的开发、制造、销售业务，主要经营的乘用车品牌为天津夏利|
|比亚迪002594.SZ|比亚迪于2003 年通过收购原西安秦川汽车有限责任公司开始从事汽车业务。在天津拥有 2家乘用车经销公司，主要经营的乘用车品牌为比亚迪|
|长安汽车000625.SZ|主要业务是制造和销售汽车，在天津市拥有 1 家乘用车经销公司，主要经营的乘用车品牌为长安汽车|

资料来源：Wind，上市公司年报。
2、被评估单位的竞争优势及劣势
（1）被评估单位核心竞争优势
①多品牌经营优势
被评估单位在天津市14家品牌4S店和1家特许经营店，主要经营7个乘用车品牌，包括东风日产、一汽大众、广汽丰田等乘用车品牌。被评估单位的多品牌经营模式，避免了对单一乘用车品牌的过度依赖，提高了被评估单位的经营管理能力和抗风险能力。
2017年商务部修订后的《汽车销售管理办法》取消了单一授权模式，被评估单位未来可以进一步增加乘用车经销品牌，不仅为销售业绩提供保障，也能够促进汽车后市场服务业务的发展。
②综合化服务能力优势
被评估单位业务范围涵盖整车销售、维修保养服务、代理类服务、二手车服务等多种业务类型，能够为客户提供覆盖汽车全生命周期的一站式综合服务。报告期内，被评估单位整合营销和服务体系综合资源，通过将乘用车经销、维修保养服务、保险及延保代理、二手车评估拍卖等业务的全面组合，有效地满足客户的多样化需求，从而促进业
务规模和盈利能力的提升。
③区域规模优势
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内江市鹏翔投资有限公司股东全部权益价值项目·资产评估报告说明被评估单位紧抓市场机遇，积极布局天津市场，有针对性的建设适合大众消费的品牌 4S店。报告期内，被评估单位已经在天津市布局了 14家品牌 4S店和 1家特许经营店，1家保险代理公司，1家二手车鉴定评估公司和 1家机动车拍卖公司，其中经营东风日产品牌的4S店有7家，经营上汽大众品牌的4S店为2家，经营一汽大众、斯柯达、一汽马自达、一汽丰田、广汽丰田品牌的 4S店均为 1家。目前，天津市共有 9家东风日产品牌乘用车 4S店，被评估单位拥有其中的 7家且在天津市东风日产品牌以销量为指标的市场份额占比高达70%左右；天津浩众和天津高德分别在天津市一汽大众和上汽大众品牌乘用车销量位居前列，且天津浩众、天津高德、天津浩物名宣连续多年被所经销品牌的整车厂评选为五星级、六星级、钻石级经销商，被评估单位在天津市乘用车经销和汽车后市场服务领域地位稳固，具有明显的规模优势。
④人才优势
被评估单位拥有经验丰富的管理团队，主要管理人员从业多年，拥有丰富的行业经验，熟悉汽车行业业务模式和法律规范。被评估单位重视人才队伍建设，强化人才激励和培养机制，通过多年业务锻炼，已拥有一批熟悉乘用车经销和汽车后市场服务业务，能够为客户提供优质服务的专业营销人才、技术人才和管理人才。
⑤管理优势
被评估单位为规范乘用车经销和汽车后市场服务业务，制定并执行了一系列管理流程，涵盖财务管理、企业管理、人力资源管理、营销管理、行政管理，覆盖买车、汽车按揭、汽车装具、代理服务到修车、养车、二手车置换等各个服务环节，包括车辆采购流程、汽车销售流程、车辆委托上牌流程等，不断改善客户体验、维护企业形象、提高服务水平。规范化、标准化的制度、流程、表单，不仅为被评估单位日常运营提供了制度保障，而且为服务网络、营销网点的拓展奠定了良好基础。
（2）被评估单位竞争劣势
①资金瓶颈
乘用车经销和汽车后市场服务行业属于资金密集型行业，品牌 4S店的单店建设，以及汽车后市场服务的运营均需要一定规模的资金。面对近年来国家对汽车行业的一系列扶持政策以及汽车后市场的快速发展，被评估单位若不能及时获得业务发展所需资金，可能因资金瓶颈错失拓展经销网络、汽车后市场业务和配套升级的最佳时机，从而限制被评估单位的发展步伐。
②高端人才不足
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内江市鹏翔投资有限公司股东全部权益价值项目·资产评估报告说明乘用车经销和汽车后市场服务行业对管理、销售人才尤其是高端人才的依赖度较高。被评估单位业务涉及整车销售、维修保养服务、汽车装具、代理类服务、二手车置换等，业务品种相对同行业更为广泛、完善，因此对于各类人才的需求也更全面。随着被评估单位业务的快速发展，特别是完成本次交易后，作为上市公司子公司，需要更多高端人才充实到采购、销售、管理、服务等环节。由于被评估单位主要布局天津市场，相比国内大型经销商，对外进行宣传的渠道较少、宣传的力度不足，被评估单位的知名度相对偏低，因此，对高端人才的吸引力偏低。
③区域经营劣势
被评估单位主要在天津市开展乘用车经销和汽车后市场服务业务，被评估单位在天津市收购了14家汽车经销公司、1家保险代理公司、1家二手车鉴定评估公司和1家机动车拍卖公司，促进了被评估单位业务的发展。但对区域市场及客户群体存在一定的依赖，不利于公司分散经营风险，未来被评估单位如果不能把握并满足天津市汽车消费者需求变化，可能对被评估单位的经营业绩产生一定的影响。
七、企业基本情况
内江鹏翔成立于2012年6月26日，主要从事汽车零配件项目投资和自有房产租赁等业务。2017年11-12月，内江鹏翔以协议转让方式受让浩物机电与天物汽车所持有的 17家子公司的股权，包括天津市14家汽车经销公司、1家保险代理公司、1家二手车鉴定评估公司和1家机动车拍卖公司，至此，乘用车经销和汽车后市场服务业务成为被评估单位的主营业务。
内江鹏翔所从事的乘用车经销和汽车后市场服务业务，主要是乘用车领域的大众消费品牌，以中端乘用车品牌为主，包括东风日产、上汽大众、广汽丰田在内的7大乘用车品牌，形成了多品牌乘用车经销和服务网络。同时，内江鹏翔的乘用车经销和汽车后市场服务业务涵盖了整车销售、维修保养服务、综合服务等业务，各项业务协同发展，共同构成了乘用车经销和服务一体化的完整业务链条。
（一）主要产品和服务介绍
内江鹏翔的乘用车经销和汽车后市场服务业务可进一步细分为整车销售、维修保养服务（包括汽车维修、汽车保养、零配件等）、综合服务（包括汽车装具、延保代理、
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内江市鹏翔投资有限公司股东全部权益价值项目·资产评估报告说明保险代理、车贷代理、代理上牌、二手车置换、二手车评估、机动车拍卖、会员服务等），各项业务协同发展，共同构成了乘用车经销和服务一体化的完整业务链条。
内江鹏翔主要产品及服务如下：
1、整车销售业务
内江鹏翔是一家以4S店为经营平台的汽车经销公司，内江鹏翔在天津市布局了 14家 4S店和 1家特许经营店，经销品牌范围涵盖东风日产、上汽大众、广汽丰田等 7个乘用车品牌。经销的主要乘用车品牌及车型情况如下：
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|授权品牌|销售车型|公司名称|
|一汽大众|宝来、捷达、速腾、大众 CC、高尔夫、迈腾、高尔夫嘉旅、蔚领|天津浩众汽车贸易服务有限公司（空港店、长江道店）（天津浩众）|
|上汽大众|桑塔纳、新帕萨特、POLO、凌度、朗行、朗逸、朗境、辉昂、途观、途安、途昂|天津市高德汽车贸易有限公司（天津高德）、天津市远德汽车贸易有限公司（天津远德）|
|东风日产|天籁、楼兰、奇骏、逍客、轩逸、阳光、骐达、蓝鸟、劲客、西玛；日产（进口）：贵士、途乐、日产 370Z、轩逸经典|天津市浩物名宣汽车销售服务有限公司、天津市名达汽车销售服务有限公司、天津市名路翔汽车销售服务有限公司、天津市名濠汽车销售服务有限公司、天津市骏濠汽车销售服务有限公司、天津市新濠汽车销售有限公司、天津市风神汽车销售有限公司（天津浩物名宣、天津名达、天津名路翔、天津名濠、天津骏濠、天津新濠、天津风神）|
|斯柯达|速派、明锐、昕动、精锐、野帝、柯迪亚克、昕锐|天津市轩德汽车贸易有限公司（天津轩德）|
|一汽马自达|阿特兹、马自达CX-4；马自达（进口）：马自达MX-5|天津市骏达汽车销售服务有限公司（天津骏达）|
|一汽丰田|卡罗拉、皇冠、普拉多、威驰、RAV4荣放、卡罗拉双擎|天津浩物丰田汽车销售服务有限公司（天津浩物丰田）|
|广汽丰田|雷凌、凯美瑞、YARiS L 致炫、YARiSL致享、汉兰达、雷凌双擎|天津市汇丰行汽车销售服务有限公司（天津汇丰行）|

注：天津浩众旗下拥有空港店和长江道店，空港店为 4S店，长江道店为特许经营店。
2、汽车后市场服务业务
①维修保养服务
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内江市鹏翔投资有限公司股东全部权益价值项目·资产评估报告说明维修保养服务包括汽车维修、汽车保养、零配件等。被评估单位配备了经整车厂培训的专业维修人员，通过拥有的 4S店向客户提供包括一般维修、事故后车身维修等在内的高质量的车辆维修服务。被评估单位除提供因故障、事故等进行维修业务外，还会根据整车厂的保养指引或要求，定期提醒客户按期安排后续保养和检查。
②综合服务
综合服务主要包括汽车装具、延保代理、保险代理、车贷代理、代理上牌、二手车置换、二手车评估、机动车拍卖、会员服务等。被评估单位在 4S店开展汽车装具业务，汽车装具是指通过增加附属物品以提高汽车的安全性、实用性和美观性。延保代理、保险代理、车贷代理、代理上牌等业务通过提供代理服务收取佣金费用。被评估单位通过新车销售以及维修保养服务积累的大量客户资源中发掘二手车客户，开展二手车置换业务，同时，提供二手机动车技术状况及价值的鉴定评估等相关资讯服务和机动车拍卖服务。
（二）主要经营模式和业务流程
1、采购模式
被评估单位采购品类主要为整车、零配件和汽车装具用品，根据与整车厂签订的经销服务协议以及年度政策标准向整车厂采购整车、零配件等产品，经销服务协议包括采购条款、付款方式、返利补贴等内容。被评估单位通过整车厂的 ERP系统提交采购订单，以现款或银行承兑汇票的方式支付采购款，整车厂收款并开具发票后安排发货。
被评估单位子公司与整车厂签订的经销服务协议具体情况如下：
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|序号|合同名称|整车厂|公司名称|合同生效日|合同到期日|主要内容|
|1|特许经销商服务授权协议|一汽大众|天津浩众|2015年10月1日|2020年9月30日|供应商向经销商供应大众品牌系列车型和备件，经销商为协议产品提供售后服务|
|2|授权销售/服务商合同|上汽大众|天津高德|2017年7月1日|2020年6月30日|供应商授权经销商销售及服务其所代表的制造商上汽大众汽车有限公司生产的产品|
|3|授权销售/服务商合同|上汽大众|天津远德|2016年1月1日|2018年12月31日|供应商授权经销商销售及服务其所代表的制造商上汽大众汽车有限公司生产的产品|
|4|东风日产NISSAN品牌授权经销商经销服务协议|东风日产|天津名宣|2018年1月1日|2020年12月31日|供应商授权经销商专营店从事供应商的系列汽车及纯正配件及供应商认定的其他产品的销售、售后服务、配件供应和信息反馈|

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内江市鹏翔投资有限公司股东全部权益价值项目·资产评估报告说明
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|序号|合同名称|整车厂|公司名称|合同生效日|合同到期日|主要内容|
|5|东风日产NISSAN品牌授权经销商经销服务协议|东风日产|天津名达|2018年1月1日|2020年12月31日|供应商授权经销商专营店从事供应商的系列汽车及纯正配件及供应商认定的其他产品的销售、售后服务、配件供应和信息反馈|
|6|东风日产NISSAN品牌授权经销商经销服务协议|东风日产|天津名路翔|2018年1月1日|2020年12月31日|供应商授权经销商专营店从事供应商的系列汽车及纯正配件及供应商认定的其他产品的销售、售后服务、配件供应和信息反馈|
|7|东风日产NISSAN品牌授权经销商经销服务协议|东风日产|天津名濠|2018年1月1日|2020年12月31日|供应商授权经销商专营店从事供应商的系列汽车及纯正配件及供应商认定的其他产品的销售、售后服务、配件供应和信息反馈|
|8|东风日产NISSAN品牌授权经销商经销服务协议|东风日产|天津骏濠|2018年1月1日|2020年12月31日|供应商授权经销商专营店从事供应商的系列汽车及纯正配件及供应商认定的其他产品的销售、售后服务、配件供应和信息反馈|
|9|东风日产NISSAN品牌授权经销商经销服务协议|东风日产|天津新濠|2018年1月1日|2020年12月31日|供应商授权经销商专营店从事供应商的系列汽车及纯正配件及供应商认定的其他产品的销售、售后服务、配件供应和信息反馈|
|10|东风日产NISSAN品牌授权经销商经销服务协议|东风日产|天津风神|2018年1月1日|2020年12月31日|供应商授权经销商专营店从事供应商的系列汽车及纯正配件及供应商认定的其他产品的销售、售后服务、配件供应和信息反馈|
|11|经 销商合同|一汽马自达|天津骏达|2017年8月1日|2020年7月31日|供应商授权经销商销售供应商在指定的营业场所按汽车品牌销售方式进行合同产品（车辆、原厂备品及供应商提供的其他产品）的销售|
|12|经 销商合同|一汽丰田|天津浩物丰田|2017年4月1日|2019年3月31日|经销商接受供应商的援助，设立、经营销售丰田车辆的经销店，实施对丰田车辆的销售及售后服务|
|13|斯柯达授权销售服务商合同|上汽大众|天津轩德|2015年7月1日|2018年6月30日|供应商授权经销商销售及服务其所代表的的制造商上汽大众汽车有限公司生产的产品|
|14|经 销服务合同|广汽丰田|天津汇丰行|2018年1月10日|2021年1月10日|供应商授权经销商销售各型号的广汽丰田车辆|

2、销售模式
广东中广信资产评估有限公司 第 120页
内江市鹏翔投资有限公司股东全部权益价值项目·资产评估报告说明整车销售业务由经过整车厂和被评估单位专业培训的销售人员向客户介绍各类车型，安排试乘试驾，并由销售人员对客户的需求进行跟踪和回访，为客户提供优质合理的购车服务方案，客户满意并确定购买之后，销售人员协助客户填写订单并引导客户预付全款或申请汽车消费贷款。在订单完成后，销售人员会协助客户办理牌照申请、购买保险及缴交税费等其它手续，在专设的交车间完成汽车交收，并向客户介绍有关汽车维修养护服务的资料。
被评估单位整车销售业务的流程图如下：
获取客户/预约
展厅接待
需求分析
客户离
产品介绍
店
客户离
试乘试驾
店
客户离
交易谈判
店
NO
询问二手车置换/估 客户跟踪、促进成交
价
YES
YES
二手车评估、置换 跟踪成功
NO
NO
询问购车贷款需求 结束
YES
提供购车贷款服务
确定客户投保方案
洽谈成交
车辆交付
客户维护
广东中广信资产评估有限公司 第 121页
内江市鹏翔投资有限公司股东全部权益价值项目·资产评估报告说明3、服务模式
（1）维修保养服务
被评估单位在 4S店设有服务车间，配备经整车厂培训的专业维修团队，为客户提供高质量的车辆维修养护服务，通过赚取相应的工时费和维修养护零配件的差价来获得利润。被评估单位售后维修养护的工时费严格按照行业准则以及各地区所在车辆管理部门制订的收费标准进行收取，工时费的单价一般根据所处地区的人工成本以及所维护的车型品牌略有不同；被评估单位的维修养护零配件主要由整车厂直接提供，按照其指定的价格购进后，通过购销差价获得利润。
被评估单位维修保养服务的流程图如下：
确定维修保养
预约服务 准备工作 接待咨询服务 派工
项目/制单
质检/交车
跟踪服务 交车/结算 维修
准备
（2）综合服务
被评估单位积极发展利润水平较高的综合服务业务，尤其是代理类业务取得了较快增长。代理类业务主要是通过与保险公司等机构合作为客户提供延保代理、保险代理、车贷代理、代理上牌等服务。被评估单位的服务人员确定客户的延保、投保、车贷、上牌需求后，向相关机构递交客户资料核对信息，并收取代理佣金。此外，被评估单位利用现有经销网点为购车客户提供二手车置换服务，通过以旧换新或者代理客户寄售的方式获得二手车，并为客户提供二手车评估、二手车代理交易或拍卖等服务。置换车辆主要通过优信拍、车易拍、汽车街二手车交易商进行批量销售或报废处理，对于车况较好的二手车通过被评估单位同品牌 4S店的二手车展厅直接销售。
被评估单位主要综合服务流程图如下：
①汽车装具流程图
确定装饰方案 质量检验
客户预约接待 派工 装饰作业
/制单 客户验收
客户回访 客户提车 费用结算
②保险代理流程图
广东中广信资产评估有限公司 第 122页
内江市鹏翔投资有限公司股东全部权益价值项目·资产评估报告说明保险公司
业务洽谈 确定投保需求 收费 出单
计费核算
保险公司 开具保险
支付佣金 佣金发票
核对
③车贷代理流程图
销售顾问 金融机构 通知客户 上牌后
交车
递交申请 审批 签件 金融机构放款
金融机构 统计放款数与
支付佣金 金融机构核对
4、盈利模式
被评估单位的主营业务收入包括整车销售、维修保养服务、综合服务。其中维修保养服务包括汽车维修、汽车保养、零部件；综合服务包括汽车装具、延保代理、保险代理、车贷代理、代理上牌、二手车置换、二手车评估、机动车拍卖、会员服务等。主营成本构成主要包括采购成本和日常营运费用。
整车销售、汽车装具、二手车置换主要通过采购价与销售价之间的购销价差实现盈利，整车销售盈利还包括返利补贴。维修保养服务主要通过赚取相应的工时费和维修养护零配件的购销价差实现盈利。被评估单位还通过为客户提供延保、保险、车贷、上牌、二手车评估和拍卖、会员服务等综合服务收取佣金实现盈利，代理类业务利润水平远高于其他业务类型。
5、结算模式
被评估单位整车销售的结算方式主要包括现款现结和按揭贷款。维修保养服务和综合服务类业务的结算方式主要包括现金和转账结算。
（三）企业经营状况分析
根据经审计后的模拟财务报表，内江鹏翔经营状况有关指标以及可比公司的相关指标如下：
广东中广信资产评估有限公司 第 123页
内江市鹏翔投资有限公司股东全部权益价值项目·资产评估报告说明
||||||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
|项目|被评估单位||国机汽车||庞大集团||申华控股||亚夏汽车||
||2016年|2017年|2015年|2016年|2015年|2016年|2015年|2016年|2015年|2016年|
|一、盈利能力状况|||||||||||
|净资产收益率（%）|1 6.10|9 .83|9 .08|9 .80|1 .92|3 .00|2 .88|3 .17|1 .85|4 .91|
|总资产报酬率（%）|6 .58|5 .50|4 .03|3 .92|1 .86|2 .51|3 .23|3 .23|3 .03|3 .23|
|销售（营业）利润率（%）|1 .97|1 .94|0 .83|1 .55|0 .45|0 .80|-2.10|-2.31|-0.20|0 .78|
|成本费用利润率（%）|2 .01|2 .00|0 .61|1 .13|0 .41|0 .57|0 .74|0 .82|0 .27|0 .99|
|二、资产质量状况|||||||||||
|总资产周转率（次）|3 .01|2 .57|2 .03|1 .99|0 .86|0 .98|0 .86|0 .96|1 .48|1 .66|
|存货周转率|1 0.58|1 2.10|3 .99|4 .60|4 .99|5 .42|6 .33|7 .65|6 .25|8 .30|
|应收账款周转率（次）|9 9.79|7 5.44|9 2.85|6 1.75|6 2.02|4 8.04|1 6.93|1 0.42|2 17.96|2 02.85|
|流动资产周转率（次）|4 .01|3 .20|2 .31|2 .43|1 .20|1 .35|1 .75|1 .83|2 .83|3 .13|
|三、债务风险状况|||||||||||
|资产负债率（%）|7 2.70|5 7.69|8 0.26|6 7.71|8 0.28|8 1.52|7 5.02|7 1.62|7 6.74|5 5.49|
|速动比率（次）|0 .71|1 .16|0 .53|0 .74|0 .75|0 .78|0 .57|0 .66|0 .45|0 .69|
|四、经营增长状况|||||||||||
|销售增长率（%）|3 8.97|3 .24|-28.98|-21.16|-6.53|1 7.09|1 3.54|2 2.25|-0.31|2 5.67|

与同行业上市公司相比，被评估单位汽车零售与汽车后市场服务业务板块财务指标良好，多数指标与可比公司项目排名靠前，说明被评估单位盈利能力、资产质量状况以及经营成长状况良好，随着内江鹏翔2017年9月份增资70,000.00万元，债务风险也得以降低。
八、收益法评估预测过程
对未来五年及以后年度收益的预测是由被评估单位管理层根据中长期规划提供的。
评估人员分析了管理当局提出预测数据并与管理层讨论了有关预测的假设、前提及预测过程，基本采纳了管理层的预测
（一）未来年度收益的预测
1、营业收入预测
营业收入主要是由乘用车经销与汽车后市场服务业务收入构成。按业务类型，被评估单位的收入为三大部分，分别是乘用车销售业务、售后服务业务、综合服务（主要包含汽车装具、汽车增值服务、二手车居间业务）。其中最主要为乘用车销售业务收入，其次是售后服务业务收入，综合服务占比最低。被评估单位2015年、2016年及2017年历史年度营业务收入如下：
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|-|-|-|-|-|
|序号|名称|2015年|2016年|2017年|
|1-1|销量（辆）|19,770.00|31,473.00|29,580.00|
|1-2|平均单价（万元/辆）|12.20|10.92|12.08|
|1-3|乘用车销售收入（万元）|241,179.83|343,687.41|357,309.59|

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内江市鹏翔投资有限公司股东全部权益价值项目·资产评估报告说明
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|-|-|-|-|-|
|1-4|占营业收入比例|82.53%|84.69%|85.31%|
|2-1|售后服务收入（万元）|30,547.73|31,738.96|31,817.41|
|2-2|占营业收入比例|10.45%|7.82%|7.60%|
|2-3|占乘用车销售比例|12.67%|9.23%|8.90%|
|3-1|综合服务收入（万元）|20,319.71|30,278.54|29,705.83|
|3-2|占营业收入比例|6.95%|7.46%|7.08%|
|3-3|占乘用车销售比例|8.43%|8.81%|8.31%|
|4-1|其他收入（万元）|198.17|442.01|484.08|
|4-2|占营业收入比例|0.07%|0.11%|0.12%|
|4-3|占乘用车销售比例|0.08%|0.13%|0.14%|
||收入合计（万元）|292,245.45|406,146.93|419,316.91|

注1：收入均为不含增值税。
注2：被评估单位子公司之间有少量的车辆调拨，上表销量统计为剔除合并范围各公司互相调拨的销售，收入为审计合并抵消后的数据。
从历史经营情况看，乘用车销售收入占比逐年提高，2016年销售收入大幅增长是由于销售数量的增加，2017年收入增长则是由于乘用车销售价格的增长，售后服务收入近两年小幅增长，增长速度不及乘用车销售，主要原因为天津限牌政策实施后2014年、2015年车市萎缩，导致售后客户基盘缩小所致，售后服务业务受新车销售的影响具有一定的滞后性，影响2016年、2017年售后服务业务，综合服务收入2017年占比略有下降，主要是细分业务装具业务销售收入降低所致，而增值服务、二手车居间服务收入（二手车评估、二手车拍卖服务）收入规模逐年上涨。
从品牌销量来看，被评估单位近三年分品牌销量情况如下：
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|名称|2015年（辆）|2016年（辆）|2016年增量|2017年（辆）|2017年增量|
|东风日产|8,313|14,480|6,167|15,184|704|
|上海大众|3,684|4,571|887|5,004|433|
|一汽大众|3,557|4,392|835|4,581|189|
|一汽丰田|1,807|4,962|3,155|1,975|-2,987|
|广汽丰田|1,223|1,689|466|1,606|-83|
|上汽大众斯柯达|765|873|108|694|-179|
|一汽马自达|421|506|85|536|30|
|总计|19,770|31,473|11,703|29,580|-1,893|
|增幅||59.20%||-6.01%||

从上表统计可以看出，2016年销量增长主要为东风日产、一汽丰田、上海大众、一
汽大众、广汽丰田等品牌销量的增长，增长的主要原因为：①天津市2013年底限牌后2014
年、2015年市场经历一段低迷时期，216年市场回暖；②“购置税减半”政策作用显著，
广东中广信资产评估有限公司 第 125页
内江市鹏翔投资有限公司股东全部权益价值项目·资产评估报告说明2015年10月1日开始实施的“1.6升及以下排量乘用车实施减半征收车辆购置税”优惠政策对2016年的汽车销量增长起到了促进作用。据中汽协发布的统计数据，2016年1.6升及以下乘用车销售1,760.7万辆，占乘用车销量的72.2％，比上年同期增长了3.6个百分点；③天津市加大对老旧车提前淘汰的补贴力度。
2017年销量较2016年销量有所下降主要原因为：①浩物丰田存在出租车换新业务，2016年出租车换新业务较大，而2017年的出租车换新业务较少，导致2017年销量较2016年下降约6%；②2016年购置税优惠减免造成2016年底提前透支了2017的一部分需求。
本次评估，评估人员按照上述三大业务的各自历史情况及业务结构逐一分析预，预测数根据合并范围内各单体预测数汇总得出。
1.1乘用车销售收入
乘用车销售收入的预测考虑了历史年度数据以及市场需求等因素，并以考虑预测期间销售量的变动趋势为基础进行测算；销售价格的预测是以现时销售单价为基础，结合销售价格的历史资料、供求关系的变动趋势来进行的。
A.销量预测
近年来，中国经济保持了高速增长，中国乘用车市场增长迅速，据中汽协公布的统计数据，2017年全年我国汽车产销量分别完成2901.54万辆和2887.89万辆，与上年同期相比，分别增长3.19%和3.04%，相较于上年增长率的14.5%和13.7%，增速比上年同期回落11.3和10.6个百分点。我国汽车产销量在2017年以全球历史新高的成绩连续9年蝉联全球第一。
自2011年起，由于宏观经济增速放缓等原因，乘用车销量由快速增长转入平稳增长阶段。近年我国乘用车销售量及增速情况如下：
||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
|项目|2012年|2013年|2014年|2015年|2016年|2017年|
|销售量（万辆）|1,550|1,793|1,970|2,115|2,438|2472|
|增速|7.12%|15.68%|9.87%|7.36%|15.27%|1.40%|

数据来源:公开资料整理
被评估单位汽车零售区域主要在天津市，由于2014年天津地区实施限号限牌政策，民用汽车拥有量从2014年起保持稳定，近年天津市民用汽车拥有量情况如下：
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|-|-|-|-|-|-|-|
|项目|2012年|2013年|2014年|2015年|2016年|2017年|
|保有量（万辆）|221.12|261.58|274.14|273.62|273.69|287.75|
|增速|15.91%|18.30%|4.80%|-0.19%|0.03%|5.14%|

数据来源:Wind资讯，2017年数据为天津市统计局公布数据
自实施限号限牌政策以来，天津市实际指标配置情况如下：
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内江市鹏翔投资有限公司股东全部权益价值项目·资产评估报告说明单位：辆
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|-|-|-|-|-|-|-|-|
|年份|小客车增量指标|摇号方式节能车||摇号方式普通车||竞价方式普通车||
|||单位|个人|单位|个人|单位|个人|
|2014年|88,537|13|636|6,262|44,711|1,806|35,109|
|2014年月均|8,049|1|58|569|4,065|164|3,192|
|2015年|92,586|30|2,088|7,346|46,205|1,706|35,211|
|2015年月均|7,716|3|174|612|3,850|142|2,934|
|2016年|99,614|73|9,752|7,209|45,836|1,540|35,204|
|2016年月均|8,301|6|813|601|3,820|128|2,934|
|2017年|101,288|48|11,625|6,992|45,748|1,689|35,186|
|2017年月均|8,441|4|969|583|3,812|141|2,932|

注：2014年算11个月
限牌政策实施后，天津市汽车牌照增量指标总体上稳定上涨。
受天津地区2013年底实施限号限牌政策的影响，2014年天津地区载客汽车上牌量减少，2014年、2015年的上牌量分别为18.81万辆、18.10万辆，不足2009年的21.77万辆的水平，2016年由于受1.6升以下排量车辆购置税减半政策、二手车限迁政策的放宽以及天津市加大对老旧车提前淘汰的补贴力度等影响下，天津地区汽车市场回暖，载客汽车上牌量也随之回升，2016年载客上牌量达到26.28万辆，近年天津市汽车上牌量情况如下：
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|-|-|-|-|-|-|
|项目|2012年|2013年|2014年|2015年|2016年|
|载客上牌量（万辆）|31.26|38.63|18.81|18.10|26.28|
|增速|5.16%|23.59%|-51.30%|-3.76%|45.19%|

限牌后，天津市首次上牌汽车占总上牌量的比例于2016年大幅下降，仅占到本地上牌量的37.90%，显示有车一族通过二次换购成为车市主力消费群体，天津市车市从首次购车时代进入换购时代，限牌后首次上牌汽车辆占总上牌量的比例如下：
|||||
|-|-|-|-|
|项目|2014年|2015年|2016年|
|首次上牌（万辆）|8.85|9.26|9.96|
|总上牌量（万辆）|18.81|18.10|26.28|
|首次上牌占比|47.05%|51.16%|37.90%|

根据上述情况，在天津限牌政策的影响下，预计天津汽车保有量稳中有升，2016年、2017年车市有所恢复情况下，预测期汽车销售量也将以稳定且略有上升为主，。
本次评估，汽车销量预测按照合并范围内各4S店的具体情况预测，2018年及以后根据上一年度销售台次资料为依据，以及市场需求等因素，考虑预测期间销售量的变动趋
势进行测算。2018年-2022年度汽车销量预测具体情况如下：
单位：辆
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内江市鹏翔投资有限公司股东全部权益价值项目·资产评估报告说明
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|-|-|-|-|-|-|
|名称|2018年|2019年|2020年|2021年|2022年|
|东风日产|15,446|15,662|15,859|16,017|16,171|
|上海大众|5,221|5,380|5,530|5,640|5,710|
|一汽大众|4,720|4,810|4,860|4,910|4,960|
|一汽丰田|2,024|2,064|2,105|2,126|2,147|
|广汽丰田|1,638|1,654|1,671|1,688|1,705|
|上汽大众斯柯达|710|720|730|740|750|
|一汽马自达|579|625|663|696|724|
|合计|30,338|30,915|31,418|31,817|32,167|
|增幅|2.56%|1.90%|1.63%|1.27%|1.10%|

B.乘用车销售单价的预测
被评估单位近三年的乘用车平均销售单价如下：
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|-|-|-|-|-|
|序号|名称|2015年|2016年|2017年|
|1|乘用车销售收入（万元）|241,179.83|343,687.41|357,309.59|
|2|销量（辆）|19,770.00|31,473.00|29,580.00|
|3|平均单价（万元/辆）|12.20|10.92|12.08|

2015年及2017年销售平均单价在12万元左右，而2016年平均单价约11万，低于前后两年，2016年单价较低主要原因：①“购置税减半”政策作用显著，2015年10月1日开始实施的“1.6升及以下排量乘用车实施减半征收车辆购置税”优惠政策对售价较低的汽车销量增长起到了促进作用；②子公司浩物丰田2016年销售量4,392辆中有大量出租车换新业务，车型主要为一汽丰田花冠，平均销售单价为6.47万元，影响整体平均销售单价。
根据中国汽车工业协会（CAAM）和J.D.Power（君迪）共同发布的“中国乘用车市场价格指数”，2017年中国乘用车市场价格有所回暖，比2016年微增1.7%，在2017年中国乘用车销量增幅仅有1.4%的情况下，总体成交价扭转了2016年的下降趋势，上扬1.7%，说明中国乘用车市场逐渐趋于理性和成熟，同时预测上升态势有望在2018年继续保持，达到2%。
2018年4月4日，财政部、税务总局发布《关于调整增值税税率的通知》（财税〔2018〕32号）文件，文件规定：纳税人发生增值税应税销售行为或者进口货物，原适用17%税率的，税率调整为16%。被评估单位乘用车销售适用税率为17%，符合财税〔2018〕32号税率调整为16%所属范围，在含税销售额不变的情况下，有助于提升汽车销售单价，
增加被评估单位销售收入。
广东中广信资产评估有限公司 第 128页
内江市鹏翔投资有限公司股东全部权益价值项目·资产评估报告说明被评估单位的4S店都是成熟店，单价以现时单价为基础并结合销售价格的历史资料、供求关系的变动趋势来进行预测，由于经销商车辆售价基本由整机厂指定，未来在不增加4S店的情况下，本次在2017年销售单价的基础上，考虑财税〔2018〕32号对销售价格的影响，根据日产、一汽大众、上海大众等品牌销售数量的变动，预计未来总体平均单价。
由于财税〔2018〕32号生效时间为2018年5月1日，2018年1-4月销售价格未受影响，2018年5月起考虑财税〔2018〕32号对销售价格的影响。
B.乘用车销售收入的预测
乘用车销售收入=销量*平均单价
被评估单位预测期乘用车销售收入具体情况如下：
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|-|-|-|-|-|-|-|
|名 称|2018年|2019年|2020年|2021年|2022年|永续期|
|销量（辆）|30,338.00|30,915.00|31,418.00|31,817.00|32,167.00|32,167.00|
|平均单价（万元/辆）|12.18|12.22|12.23|12.23|12.24|12.24|
|乘用车销售收入（万元）|369,468.30|377,773.34|384,131.52|389,206.60|393,593.54|393,593.54|
|增 幅|3.40%|2.25%|1.68%|1.32%|1.13%|0.00%|

1.2售后服务收入
售后服务收入是汽车销售业务链下提供的售后服务，包括汽车售出之后的保养、一般维修、事故维修和保修索赔等种类。随着中国乘用车保有量持续增长和车龄老龄化，乘用车售后服务市场的规模在不断的扩大，销售额由2005年的880亿元增至2016年的约8,800亿元。根据国外城市汽车市场经验和中国汽车市场发展趋势预计，未来几年中国汽车后市场仍会保持较高增速。
被评估单位的网络布局拥有广泛的品牌组合，通过遍布天津市各区的广泛经销网络为客户提供迅捷、便利的维修养护服务，售后服务的利润率处于较高水平。由于维修业务发展与公司网点布局及由汽车销售为主形成的客户积累情况具有较强的相关性，因此业务收入与乘用车销售收入联系相对紧密。2015年至 2017年，售后服务收入占乘用车销售收入的比例分别为12.67%、9.24%、8.90%，2016年、2017年售后服务收入占比下降主要原因为，天津限牌政策实施后 2014年、2015年车市萎缩，导致售后客户基盘相应有所缩小所致，售后服务业务受新车销售的影响具有一定的滞后性，影响 2016年、
2017年售后服务业务，2016年销量大幅上升，2017年延续了2016年车市行情，车市的
恢复将对售后业务的提升产生有利影响，随着 2014年、2015年车市萎缩对售后服务业
广东中广信资产评估有限公司 第 129页
内江市鹏翔投资有限公司股东全部权益价值项目·资产评估报告说明务的影响下降，预计售后服务业务将有所提升。本次评估结合内江鹏翔报告期内售后服务收入占比及后续发展预测，期后随着历史销售车辆的车龄增长使得维修的次数增加，预计未来年度售后服务收入占乘用车销售收入比例保持稳定。
预测如下：
||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
|项目名称|2018年|2019年|2020年|2021年|2022年|永续期|
|售后服务收入（万元）|33,511.24|34,319.02|34,926.65|35,399.01|35,798.80|35,798.80|
|增幅|5.32%|2.41%|1.77%|1.35%|1.13%|0.00%|
|占乘用车销售比|9.07%|9.08%|9.9%|9.10%|9.10%|9.10%|

1.3综合服务收入
综合服务收入主要包括汽车增值服务、汽车装具收入以及二手车居间服务收入，近三年收入明细如下：
||||||
|-|-|-|-|-|
|序号|名称|2015年|2016年|2017年|
|1-1|汽车增值服务收入（元）|10,267.98|16,053.76|17,506.69|
|1-2|占营业收入比|3.51%|3.96%|4.18%|
|1-3|占乘用车销售比|4.26%|4.67%|4.90%|
|2-1|汽车装具收入（万元）|9,693.34|13,375.97|10,878.04|
|2-2|占营业收入比例|3.32%|3.30%|2.60%|
|2-3|占乘用车销售入手比例|4.02%|3.89%|3.04%|
|3-1|二手车居间业务收入|358.39|848.81|1,321.10|
|3-2|占营业收入比例|0.12%|0.21%|0.32%|
|3-3|占乘用车销售入手比例|0.15%|0.25%|0.37%|
||收入合计（万元）|20,319.71|30,278.53|29,705.83|

1.3.1汽车增值服务收入
汽车增值服务收入主要为代理收入（汽车保险及汽车按揭代理服务、上牌服务等）、二手车置换服务及少量其他收入。其中汽车汽车按揭代理服务以及二手车置换服务增长快速，二手车业务快速增长主要取决于两个方面的因素：一是二手车置换业务利润较高，可以有效弥补汽车经销商销售新车利润较低的情况。二是 4S店的二手车汽车置换业务数量迅速提升，特别是天津市限牌实施后，二手车汽车置换业务可以有效促进新车的销售。与售后服务收入相类似，代理收入与乘用车销售收入密不可分。近年来，被评估单位的汽车增值服务收入随着汽车销售及其他服务积累的客户基础扩张、内江鹏翔服务类别逐年丰富以及客户满意度的提升等原因而得到了快速增长。随着二手车交易市场的活
跃且贷款买车逐渐成为主流的付款方式，预计将为被评估单位带来更多汽车增值服务收
入增长。
广东中广信资产评估有限公司 第 130页
内江市鹏翔投资有限公司股东全部权益价值项目·资产评估报告说明 2015年至 2017年，汽车增值服务收入占乘用车销售收入的比例分别为4.26%、4.67%、4.90%，占比逐年提升的主要原因为二手车交易市场的活跃且贷款买车逐渐成为主流的付款方式，使得汽车置换比例以及贷款买车占汽车销售的比例逐年提高,同时通过积极维护客户，续保保险代理服务业务也有所增长。汽车增值服务收入随着汽车销售的增加而增加，增幅与汽车销量增幅趋势一致。本次评估预计未来年度汽车增值服务收入占乘用车销售收入比例保持逐年小幅上升趋势。
预测如下：
||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
|项目名称|2018年|2019年|2020年|2021年|2022年|永续期|
|汽车增值服务收入（万元）|18,846.90|19,680.59|20,139.81|20,494.61|20,758.71|20,758.71|
|增幅|7.66%|4.42%|2.33%|1.76%|1.29%|0.00%|
|占乘用车销售比|5.10%|5.21%|5.24%|5.27%|5.27%|5.27%|

1.3.2汽车装具收入
装具业务主要为汽车装潢和汽车美容，装具业务能提高汽车的安全性，实用性和美观性，增加客户购车体验，同时可以有效弥补汽车经销商销售新车利润较低的情况。与汽车增值业务相类似，汽车装具收入与乘用车销售收入密不可分。
2015年至2017年，装具业务占乘用车销售收入的比例分别为4.02%、3.89%、3.04%， 2016年、2017年占比逐年降低的原因为①宏观经济比往年稍差，买车的消费者越来越精打细算，越来越理性；②天津市限牌政策加剧地区车市的竞争，4S店放弃部分装具业务以争取较大的新车销售市场份额。随着经济的稳定以及限牌政策的影响减弱，预计未来年度汽车装具收入占乘用车销售收入的比例保持稳定趋势。
预测如下：
||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
|项目名称|2018年|2019年|2020年|2021年|2022年|永续期|
|汽车装具收入（万元）|11,587.06|11,834.27|12,019.15|12,159.15|12,281.22|12,281.22|
|增幅|6.52%|2.13%|1.56%|1.16%|1.00%|0.00%|
|占乘用车销售比|3.14%|3.13%|3.13%|3.12%|3.12%|3.12%|

1.3.3二手车居间服务收入
二手车居间服务收入主要为二手车评估业务收入以及二手车拍卖服务收入。
中国二手车行业在过去的几年获得飞速发展，2016年，二手车市场交易量超过1000
万辆大关，达到1039万辆，交易额5926亿元，2017年继续保持高速增长，根据中国汽
车流通协会发布的 2017年全国二手车流通数据，全国二手车交易量为 1,204.09万辆，
广东中广信资产评估有限公司 第 131页
内江市鹏翔投资有限公司股东全部权益价值项目·资产评估报告说明同比增长19.33%，交易额为8000亿元，同比增长34%，在交易价格上，2017年平均交易价格为 6.53万元，相较于 2016年的 5.81万元，同比增长12.39%。二手车交易市场量价齐升为二手车评估业务以及二手车拍卖服务提升提供有力支撑。而天津地区，二手车市场也保持高速增长，交易量从2007年的5.40万辆增长到2015年的19.51万辆，而据天津市汽车流通行业协会统计，2017年1-9月，二手机动车交易数量为23.81万辆，交易金额为 34.36亿元，其中超过80%的交易量为乘用车二手车。
2015年至2017年，被评估单位二手车居间服务收入为 358.39万元、848.81万元、 1,321.10万元，业务保持高速增长，占乘用车销售收入的比例分别为0.15%、0.25%、0.37%，2016年、2017年占比逐年提高的原因为天津市限牌政策导致天津市车牌增量指标减少，而消费者通过置换方式购车数量大幅增加，据统计2016年天津市车牌增量指标为99,614个，占载客汽车上牌总量的比例为37.90%，天津地区车市已进入换购时代。
天津市目前车辆保有量主要是2010年之后采购的，车辆主要以0-7年为主，而2016年二手车车龄主要集中在2-5年，占比约为50%，天津地区二手车交易市场预计仍将以较快的速度增长。预计未来年度二手车居间服务业务收入占乘用车销售收入的比例保持稳定增长趋势。
预测如下：
||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
|项目名称|2018年|2019年|2020年|2021年|2022年|永续期|
|二手车居间服务收入（万元）|1,671.17|2,004.85|2,228.03|2,367.69|2,450.03|2,450.03|
|增幅|24.22%|19.97%|11.13%|6.27%|3.48%|0.00%|
|占乘用车销售比|0.45%|0.53%|0.58%|0.61%|0.62%|0.62%|

1.4其他业务收入
其他业务收入金额较小，主要为内江鹏翔厂房租赁收入以及废品收入，其中内江鹏翔的投资性房地产作为非经营性资产，相关的房地产租赁业务不在本次预测范围内，废品收入以被评估单位2017年的收入规模预测以后年度的收入。
1.5营业收入
经测算，预测期内营业收入明细如下：
单位：辆、万元
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|-|-|-|-|-|-|-|
|项目名称|2018年|2019年|2020年|2021年|2022年|永续期|
|销量|30,338|30,915|31,418|31,817|32,167|32,167|
|平均单价|12.18|12.22|12.23|12.23|12.24|12.24|

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内江市鹏翔投资有限公司股东全部权益价值项目·资产评估报告说明
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|-|-|-|-|-|-|-|
|项目名称|2018年|2019年|2020年|2021年|2022年|永续期|
|乘用车销售收入|369,468.30|377,773.34|384,131.52|389,206.60|393,593.54|393,593.54|
|增幅|3.40%|2.25%|1.68%|1.32%|1.13%|0.00%|
|售后服务收入|33,511.24|34,319.02|34,926.65|35,399.01|35,798.80|35,798.80|
|增幅|5.32%|2.41%|1.77%|1.35%|1.13%|0.00%|
|占乘用车销售比|9.07%|9.08%|9.09%|9.10%|9.10%|9.10%|
|综合服务收入|32,105.13|33,519.71|34,386.99|35,021.45|35,489.97|35,489.97|
|增幅|8.08%|4.41%|2.59%|1.85%|1.34%|0.00%|
|占乘用车销售比|8.69%|8.87%|8.95%|9.00%|9.02%|9.02%|
|其他收入|19.56|19.56|19.56|19.56|19.56|19.56|
|营业收入|435,104.23|445,631.63|453,464.72|459,646.62|464,901.87|464,901.87|
|增幅|3.88%|2.42%|1.76%|1.36%|1.14%|0.00%|

2、营业成本预测
营业成本主要包括向汽车制造商及第三方供货商采购乘用车、汽车零配件及附件以及其他汽车相关产品的采购成本，以及提供相应售后服务的劳务成本。汽车制造或者供应商会根据销量情况给予相应比例的返利，全部用于冲减与新车销售相关的销售及服务成本。
营业成本=营业收入-营业毛利
历史经营情况如下：
金额单位：万元
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|-|-|-|-|
|项目名称|2015年|2016年|2017年|
|乘用车销售成本|236,637.70|339,652.53|352,629.15|
|售后服务成本|24,601.40|26,038.81|25,566.36|
|综合服务成本|6,972.88|8,949.00|8,752.50|
|成本合计|268,211.98|374,640.34|386,948.01|
|乘用车销售毛利率|1.88%|1.17%|1.31%|
|售后服务毛利率|19.47%|17.96%|19.65%|
|综合服务业务毛利率|65.68%|70.44%|70.54%|
|综合毛利率|8.22%|7.76%|7.72%|

近两年被评估单位处于业务稳定阶段，2013年底天津地区限牌后，2014年、2015年因受限牌政策影响市场销量出现下滑，2016年市场回暖，经营规模得到恢复，但是由
于市场竞争更加激烈，导致营业毛利率出现下降。
预测分析：
广东中广信资产评估有限公司 第 133页
内江市鹏翔投资有限公司股东全部权益价值项目·资产评估报告说明A、乘用车销售毛利率近三年分别为1.88%、1.17%、1.31%；此毛利率受被评估单位计提存货跌价准备的影响，修正后的销售毛利率如下：
单位：万元
|||||
|-|-|-|-|
|项目名称|2015年|2016年|2017年度|
|乘用车销售成本|236,637.70|339,652.53|352,629.15|
|加：上年度存货跌价准备|712.77|771.97|696.22|
|调整后乘用车销售成本|237,350.47|340,424.50|353,325.37|
|调整后乘用车销售毛利率|1.59%|0.95%|1.12%|

销售毛利率2016年下降的主要原因为天津地区实施限牌政策后市场整体下滑所致， 2017年销售毛利率有所上涨主要是由于天津地区车市持续回暖并且被评估单位通过统筹运营，最大化利用整车厂的返利政策，降低了采购成本。预计2018年全年汽车销售毛利率与2017年水平接近，未来汽车销售毛利率根据新车型效应的影响在合理范围内波动，预测期内汽车销售毛利率分别为1.14%、1.14%、1.14%、1.15%、1.16%。
B、售后服务毛利率近三年分别为19.47%、17.96%、19.65%，较稳定。2016年起被评估单位集中采购部分维修备件，降低了产品成本，提高了售后毛利，预计未来售后毛利率维持相对稳定水平，预测期内售后服务毛利率分别为19.83%、19.84%、19.86%、19.88%、19.98%。
C、综合服务成本主要包括汽车增值服务成本、汽车装具成本以及二手车居间服务成本，近三年成本及毛利率明细如下。
金额单位：万元
|||||
|-|-|-|-|
|项目名称|2015年|2016年|2017年|
|汽车增值业务成本|1,566.77|1,851.56|3,322.20|
|汽车装具成本|5,255.97|6,723.83|5,313.74|
|二手车居间服务成本|150.14|373.60|116.56|
|成本合计|6,972.88|8,949.00|8,752.50|
|汽车增值业务毛利率|84.74%|88.47%|81.02%|
|汽车装具毛利率|45.78%|49.73%|51.15%|
|二手车居间服务业务毛利率|58.11%|55.98%|91.18%|
|综合毛利率|65.68%|70.44%|70.54%|

a、汽车增值业务毛利率近三年分别为84.74%、88.47%、81.02%，2017年毛利率下降主要原因是市场竞争激烈，代理保险业务支付给消费者的保险返点增加；预计 2018
广东中广信资产评估有限公司 第 134页
内江市鹏翔投资有限公司股东全部权益价值项目·资产评估报告说明年毛利率维持 2017年全年水平，以后年度预计毛利率稳定小幅上升，预测期汽车增值业务业务毛利率分别为81.16%、81.37%、81.48%、81.53%、81.50%。
b、汽车装具毛利率近三年分别为45.78%、49.73%、51.15%，2016年毛利率上升主要原因是被评估单位通过集中采购部分装具备件，降低了产品成本，以后年度预计毛利率保持稳定，预测期装具业务毛利率分别为51.17%、51.13%、51.06%、51.03%、51.02%。
c、二手车居间服务业务毛利率近三年分别为58.11%、55.98%、91.18%，2017年毛利率上升主要是对业务管理层业绩考核作出调整使得薪酬成本降低所致。由于毛利率已经比较高，以后年度预计毛利率较为稳定，预测期内预计其他业务毛利率分别为91.36%、91.90%、92.07% 、91.99%、91.95%。
经上述分析预测，预测期内（2018年至 2022年）营业毛利率呈小幅上升趋势，分别为7.73%、7.86%、7.93%、7.94%、7.99%。
营业务成本预测如下：
金额单位：万元
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|-|-|-|-|-|-|-|
|项目名称|2018年|2019年|2020年|2021年|2022年|永续期|
|乘用车销售成本|365,270.89|373,466.03|379,736.74|384,731.78|389,045.56|389,045.56|
|售后服务业务成本|26,864.70|27,509.65|27,988.89|28,362.33|28,679.46|28,679.46|
|综合服务业务成本|9,352.70|9,613.67|9,789.70|9,929.51|10,052.90|10,052.90|
|主营业务成本|401,488.29|410,589.35|417,515.33|423,023.62|427,777.92|427,777.92|
|主营业务收入|435,104.23|445,631.63|453,464.72|459,646.62|464,901.87|464,901.87|
|毛利率|7.73%|7.86%|7.93%|7.97%|7.99%|7.99%|
|其中：乘用车销售毛利率|1.14%|1.14%|1.14%|1.15%|1.16%|1.16%|
|售后服务业务毛利率|19.83%|19.84%|19.86%|19.88%|19.89%|19.89%|
|综合服务业务毛利率|70.87%|71.32%|71.53%|71.65%|71.67%|71.67%|

3、税金及附加测算
被评估单位的涉及附加税主要为：城建税、教育费附加和地方教育费附加、印花税、车船使用税等，根据财政部于2016年12月3日发布的《增值税会计处理规定》（财会〔2016〕22号）规定，全面试行营业税改征增值税后，“营业税金及附加”科目名称调整为“税金
及附加”科目，该科目核算企业经营活动发生的消费税、城市维护建设税、资源税、教
育费附加及房产税、土地使用税、车船使用税、印花税等相关税费。因此，被评估单位
广东中广信资产评估有限公司 第 135页
内江市鹏翔投资有限公司股东全部权益价值项目·资产评估报告说明2016年5月以前税金及附加主要为营业税、城建税、教育费附加和地方教育费附加，2016年5月营改增后少了营业税，原来在管理费用中核算的车船使用税、印花税等改为在本项目核算，被评估单位各子公司主要适用适用增值税率为17%、6%、3%，城市维护建设税率7%、教育费附加费率3%、地方教育费附加费率2%以及印花税、车船使用税根据各子公司所处区域实际情况缴纳。
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|税种|计税依据|税率|
|增值税|销售货物（整车销售、维修保养、综合服务（装具销售））|17%|
|增值税|提供应税劳务（综合服务，包含延保代理、保险代理、车贷代理、代理上牌、二手车置换、二手车评估、机动车拍卖、会员服务等）|6%|
|增值税|提供应税劳务（综合服务：二手车评估）|3%|
|城市维护建设税|应缴流转税税额|7%|
|教育费附加|应缴流转税税额|3%|
|地方教育附加|应缴流转税税额|2%|

2018年4月4日，财政部、税务总局发布《关于调整增值税税率的通知》（财税〔2018〕32号）文件，文件规定：纳税人发生增值税应税销售行为，原适用17%税率的，税率调整为16%，新政策于2018年5月1日执行。被评估单位乘用车销售、售后服务以及部分综合服务（装具业务）原适用税率为17%，2018年5月1日后适用16%的税率。
根据上述税率调整，在本次评估测算中，2018年1-4月按照旧税率17%、2018年5月及以后期间按照新税率16%预测（非17%税率的涉税业务按原税率进行预测）被评估单位销项税与进项税，进而预测被评估单位的城市维护建设税、教育费附加以及地方教育费附加，印花税及其他税费根据被评估单位2017年的税负水平预测。预测期内税金及附加预测情况如下：
单位：万元
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|项目名称|2018年|2019年|2020年|2021年|2022年|永续期|
|销项税|69,022.69|69,251.17|70,441.98|71,405.14|72,217.08|72,217.08|
|进项税|64,794.81|64,936.25|66,027.40|66,899.18|67,652.90|67,652.90|
|应交增值税|4,227.88|4,314.91|4,414.58|4,505.95|4,564.18|4,564.18|
|城市维护建设税|295.95|302.04|309.02|315.42|319.49|319.49|
|教育费附加|126.84|129.45|132.44|135.18|136.93|136.93|
|地方教育费附加|84.56|86.30|88.29|90.12|91.28|91.28|
|印花税|145.14|149.04|151.90|154.17|156.06|156.06|
|其他税费|35.49|35.49|35.49|35.49|35.49|35.49|
|税金及附加|687.98|702.31|717.14|730.39|739.23|739.23|

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内江市鹏翔投资有限公司股东全部权益价值项目·资产评估报告说明
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|占营业收入比例|0.16%|0.16%|0.16%|0.16%|0.16%|0.16%|

注：内江鹏翔厂房租赁业务不在本次收益法预测范围内，相关税金及附加也不预测
4、期间费用预测
被评估单位的期间费用主要包括销售费用，管理费用和财务费用。
（1）销售费用预测
销售费用主要包括销售人员工资、广告费、营销支出等其他销售费用，其中销售人员工资薪酬占主要支出，历史情况如下：
金额单位：万元
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|-|-|-|-|
|项目名称|2015年|2016年|2017年|
|职工薪酬|4,529.67|5,586.23|5,418.02|
|增幅||23.33%|-3.01%|
|占收入比|1.55%|1.38%|1.29%|
|广告费|556.68|371.22|1,047.20|
|其他费用|916.78|1,054.96|1,158.65|
|增幅||15.07%|9.83%|
|销售费合计|6,003.12|7,012.42|7,623.87|
|占收入比|2.05%|1.73%|1.82%|

历史分析及预测说明：
职工薪酬：根据历史经营情况统计，销售人员工资随营业收入的增涨而增长，2016年营业收入较2015年占收入增长38.97%，相应的2016年销售人员工资较2015年上涨23.33%；本次评估主要参考各单体未来营业收入增幅情况进行预测，由于各4S店均已经营多年，经营情况成熟，职工薪酬占收入比将呈稳定趋势；
广告费：2016、2017年广告费用变动较大，广告费主要为整车厂指定的展销费，同时被评估单位将整车厂提供的广告返利冲减销售费用，由于天津地区车市竞争较为激烈，4S店每周周末都会举办活动吸引消费者，展销费支出为日常运营的必要支出，与营业收入相关性较强，预计广告费用随营业收入增长而增长；
其他费用：主要包括营销行政支出、营销业务费及其他销售费用；2016年其他销售费用较2015年略有上涨，涨幅约15.07%，2017年比2016年涨幅约9.83%，因营销业务费等主要是因销售而产生，故本次评估参考未来营业收入的变动情况进行预测，变动趋势与营业收入一致。
销售费用的预测根据合并范围内各评估对象历史情况及未来发展变化情况分别预
测汇总得出。明确的预测期间销售费用预测如下：
广东中广信资产评估有限公司 第 137页
内江市鹏翔投资有限公司股东全部权益价值项目·资产评估报告说明金额单位：万元
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|-|-|-|-|-|-|-|
|项目名称|2018年|2019年|2020年|2021年|2022年|永续期|
|职工薪酬|5,590.06|5,710.85|5,800.15|5,867.11|5,924.01|5,924.01|
|占收入比|1.28%|1.28%|1.28%|1.28%|1.27%|1.27%|
|广告费|1,071.18|1,095.41|1,113.24|1,131.18|1,146.73|1,146.73|
|占收入比|0.25%|0.25%|0.25%|0.25%|0.25%|0.25%|
|其他费用|1,204.47|1,234.94|1,255.30|1,270.54|1,285.90|1,285.90|
|占收入比|0.28%|0.28%|0.28%|0.28%|0.28%|0.28%|
|销售费合计|7,865.71|8,041.20|8,168.69|8,268.83|8,356.64|8,356.64|
|占收入比|1.81%|1.80%|1.80%|1.80%|1.80%|1.80%|

（2）管理费用预测
管理费用主要包括人员工资、租赁费、折旧与摊销及其他管理费，历史情况如下：单位：万元
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|-|-|-|-|
|项目名称|2015年|2016年|2017年|
|职工薪酬|4,117.60|4,874.03|3,648.22|
|增幅||18.37%|-25.15%|
|占收入比|1.41%|1.20%|0.87%|
|租赁费|3,864.46|4,196.17|4,769.06|
|增幅||8.58%|17.94%|
|折旧与摊销|1,871.40|1,672.26|1,493.01|
|其他费用|3,486.32|3,351.67|3,253.84|
|增幅||-3.86%|-2.92%|
|管理费用合计|13,339.78|14,094.14|13,164.12|
|占收入比|4.56%|3.47%|3.16%|

历史分析及预测说明：
职工薪酬：2017年较2016年下降-25.15%，主要原因为被评估单位根据集团统筹安排，参照同行业公司薪酬水平，对业绩考核进行了调整和优化，本次评估主要参考各单体未来经营情况进行预测，变动趋势与其经营业绩的变动趋势保持一致，由于各4S店均已经营多年，经营情况成熟，在2017年对业绩考核进行了调整和优化后，后续年度职工薪酬占收入比预计将呈稳定趋势；
租赁费主要包括经营场地租赁费及停车库租赁费；2017年比2016年增加752.89万元租赁费，主要是由于原股东浩物机电将各4S店自有房屋建筑物实行统一管理，于2016年10月将天津浩众、天津高德、浩物丰田等店的自用经营场地通过划拨方式转给其他关
联方，相应4S店的经营场地由自用转为租赁，增加租赁费用；2018年天津浩众由于变更
二手车展厅、钣喷中心的经营场地，2018年预计节约60万元租赁费，本次评估以后年度
广东中广信资产评估有限公司 第 138页
内江市鹏翔投资有限公司股东全部权益价值项目·资产评估报告说明的租金按照租赁合同进行预测，租赁合同期外的租金参考租赁期最后一年的租金水平并考虑一定的增幅进行预测。
折旧与摊销：根据设备的使用及预计更新情况进行预测，本次评估明确的预测期内更新资本性支出金额假设按原对应资产账面原值计算，相应的折旧与原对应资产折旧额保持一致；
其他：主要包括行政机构管理费、服务费、物业管理费、水电费等；2016年较2015年下降134.65万元、降幅3.86%，2017年较2016年下降97.84万元、降幅2.92%，主要原因为被评估单位严控各公司费用支出，每上年度末制定下年度预算时就严格控制各类行政变动费用，全年严格考核和审批费用执行。本次评估参考2017年基础上进行预测；
从历史经营情况看，近三年管理费用占收入比均下降，主要原因为被评估单位控制人工成本、租赁费用、折旧与摊销等费用收入关联不大，随着收入的增加占比下降。随着未来收入稳定，预计未来管理费用占比将有小幅波动。
管理费用的预测根据合并范围内各评估对象历史情况及未来发展变化情况分别预测汇总得出。管理费用预测合计如下：
单位：万元
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|-|-|-|-|-|-|-|
|项目|2018年|2019年|2020年|2021年|2022年|永续期|
|薪酬费用|3,872.70|4,012.28|4,101.32|4,179.23|4,240.34|4,240.34|
|租赁费用|4,746.79|4,884.08|5,007.33|5,139.15|5,265.26|5,265.26|
|折旧及摊销|1,561.68|1,561.68|1,561.68|1,561.68|1,561.68|1,561.68|
|其他费用|3,338.65|3,407.13|3,449.20|3,487.60|3,526.44|3,526.44|
|管理费用（万元）|13,519.82|13,865.17|14,119.53|14,367.66|14,593.72|14,593.72|
|占主营收入比重|3.11%|3.11%|3.11%|3.13%|3.14%|3.14%|

（3）财务费用预测
财务费用主要为利息支出及手续费，其中利息支出主要为银行借款利息支出、日产金融金融公司短期借款利息支以及票据贴现利息支出，手续费主要为银行手续费以及负担购车者金融贷款部分贴息支出。
历史情况如下表：
单位：万元
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|-|-|-|-|
|财务费用|2015年|2016年|2017年|
|利息支出|555.39|1,320.47|1,300.49|
|其中：借款利息支出|282.98|880.47|869.15|

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内江市鹏翔投资有限公司股东全部权益价值项目·资产评估报告说明
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|-|-|-|-|
|贴现利息支出|272.41|440.00|431.34|
|利息收入|825.67|396.32|292.55|
|银行手续费等杂费|975.11|1,182.74|1,056.95|
|合计|704.83|2,106.90|2,064.89|
|占收入比|0.24%|0.52%|0.49%|

2016年财务费用占收入比上升的原因主要为：被评估单位票据保证金利息从定期利率改为活期利率，致使利息收入大幅下降，同时由于2016年市场回暖，业务量大幅回升，资金需求加大，借款增加导致利息支出大幅上升。
利息支出的预测根据被评估单位资金需求及评估基准日的利率进行预测，企业的活期银行存款等在生产经营过程中频繁变化或变化较大，本报告的财务费用评估时不考虑其活期存款产生的利息收入，只考虑开立银行承兑汇票对应的保证金利息收入，本次银行手续费等杂费的预测根据合并范围内各评估对象历史银行手续费等杂费占主营业务收入比重进行预测汇总得出。财务费用预测情况如下：
单位：万元
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|-|-|-|-|-|-|-|
|项目名称|2018年|2019年|2020年|2021年|2022年|永续期|
|利息支出|1,320.73|1,331.11|1,340.51|1,345.57|1,350.14|1,350.14|
|其中：借款利息支出|873.80|873.80|873.80|873.80|873.80|873.80|
|贴现利息支出|446.93|457.31|466.71|471.77|476.34|476.34|
|减：利息收入|107.28|109.42|111.16|112.36|113.03|113.03|
|银行手续费等杂费|1,079.17|1,098.69|1,113.29|1,125.67|1,137.16|1,137.16|
|财务费用|2,292.62|2,320.38|2,342.64|2,358.88|2,374.27|2,374.27|
|占营业收入比|0.53%|0.52%|0.52%|0.51%|0.51%|0.51%|

5、营业外收支
该项收入主要是当地政府对该公司的各种政府补贴款，其支出为处理资产的报废损失，鉴于该项目为非经常性收支项目，评估时不再考虑。
6、所得税预测
预测期内被评估单位各子公司执行的所得税率均为25%。
所得税=应纳税所得额*所得税税率，应纳税所得额考虑以前年度可弥补的亏损以及影响较大的纳税调整，评估范围内的各单体均独立经营、自负营亏，故只考虑各单体自身的可弥补的亏损。经合并汇总后，预测期内所得税预测数如下：
单位：万元
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|项目名称|2018年|2019年|2020年|2021年|2022年|永续期|

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内江市鹏翔投资有限公司股东全部权益价值项目·资产评估报告说明
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|-|-|-|-|-|-|-|
|所得税|2,493.28|2,687.70|2,894.25|2,967.01|3,023.08|3,027.60|

7、折旧与摊销预测
被评估单位的资产主要包括机器设备、车辆、办公设备、电脑设备及其他设备等，无形资产主要为办公软件，长期待摊费主要为展厅装修工程等。固定资产按取得时的实际成本计价。本次评估中，按照被评估单位企业执行的固定资产、无形资产以及长期待摊费用折旧摊销政策，以基准日经审计的固定资产、无形资产账面原值、预计更新资产、预计使用期、相应折旧率等估算未来经营期的折旧额。截止评估基准日，被评估单位固定资产、无形资产以及长期待摊费用明细如下：
单位：万元
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|-|-|-|-|-|
|核算项目|二级|账面原值|账面价值|账面成新率|
|固定资产|机器设备|13,772,963.29|4,966,474.02|36.06%|
|固定资产|运输设备|38,622,754.95|21,662,575.64|56.09%|
|固定资产|电子设备|8,536,955.82|1,225,751.89|14.36%|
|固定资产|其他设备|11,214,297.07|2,195,428.21|19.58%|
|无形资产|软件技术|1,417,008.68|284,236.90|20.06%|
|长期待摊费用|展厅装修工程等|49,908,905.01|25,221,035.37|50.53%|
|合计||123,472,884.82|55,555,502.03|44.99%|

上述长期资产中，整体账面成新率为44.99%，根据直线法计提折旧特点，固定资产从最开始使用的全新到报废时的成新率，理论上平均成新率为50%为持续使用的稳定状态，资产目前整体成新率为44.99%，接近稳定状态，在此状态下，固定资产折旧=资本性更新支出。
2016年、2017年固定资产、无形资产以及长期待摊费的账面价值情况如下：
单位：元
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|-|-|-|-|
|项目|2016年|2017年|差异|
|固定资产、无形资产（不含土地使用权）、长期待摊费用等长期资产账面价值|55,562,976.9|55,555,502.03|7,474.87|

两年长期资产存量差异不大，被评估单位资本性更新资产与固定资产折旧金额基本一致。
2018年的折旧支出预测，根据基准日账面已有固定资产原值，基准日已有固定资产折旧以及基准日已有固定资产的账面净值，按照企业原有的折旧方式进行预测，无形资产摊销及长期待摊费用摊销主要考虑基准日已有的无形资产（主要为软件），已有的长期待摊费用，按照企业原有的摊销方式进行预测。以后年度得折旧摊销在2018年测算值
基础上确定。
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内江市鹏翔投资有限公司股东全部权益价值项目·资产评估报告说明折旧的预测结果如下：
单位：万元
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|-|-|-|-|-|-|-|
|项目|2018年|2019年|2020年|2021年|2022年|永续期|
|折旧与摊销|1,974.88|1,974. 88|1,974.88|1,974. 88|1,974.88|1,974. 88|

8、资本性支出分析预测
更新资本性支出是为了保证企业生产经营可以正常发展的情况下，企业每年需要进行的资本性支出（更新、改造、扩产等）
目前被评估单位的收入规模与其固定资产规模相比较，其现有的设备基本可满足生产需要，且被评估单位未来经营无重大变化，故无需新增资本性支出。
追加资本系指企业在不改变当前经营业务条件下，为保持持续经营所需增加的营运资金和超过一年的长期资本性投入。主要包括对设备、无形资产的更新支出。由于目前被评估单位固定资产及无形资产等处于持续使用的稳定状态，在此状态下，固定资产折旧=资本性更新支出，因此预测期资本性支出与折旧摊销金额一致。
金额单位：万元
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|-|-|-|-|-|-|-|
|项目|2018年|2019年|2020年|2021年|2022年|永续|
|资本性支出|1,974.88|1,974. 88|1,974.88|1,974. 88|1,974.88|1,974. 88|

9、营运资金预测、营运资金增加额的分析预测
营运资金增加额系指企业在不改变当前主营业务条件下，为保持企业持续经营能力所需的新增营运资金。如正常经营所需保持的现金、产品存货采购、应收客户购车的金融贷款（应收款项）等所需的基本资金以及应付的款项等。
营运资金追加额=当期营运资金-上期营运资金
基准日营运资金=流动资产（不含溢余资产及非经营性资产）-流动负债（不含带息负债及非经营性负债）
营运资金为被评估单位生产经营所需要的流转资金，与被评估单位所实现的主营业务收入规模相关，主营业务收入规模扩大时往往需要相应追加营运资金。
内江鹏翔的流动资产主要由应银行存款、应收账款、预付账款、其他应收款、存货等组成，应收账款是应收的车辆销售款，主要是由于客户选择金融购车的售车日与贷款发放日之间形成的应收款，预付主要是预付的整车款以及材料款，其他应收款应收的车务款等；流动负债主要为应付未付的整车款及配件款、税金、职工工资、预收的车款定
金以及代理业务产生的车务款等。内江鹏翔主营业务为乘用车经销和汽车后市场服务，
经营期间收入较为稳定，收入产生的现金流量较为平稳。此次评估以17家子公司账面所
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内江市鹏翔投资有限公司股东全部权益价值项目·资产评估报告说明核算的营运资金为基础，根据17家子公司整体历史运营资金情况，及未来发展变化情况预测得出。
评估基准日营运资金=最低货币保有量+应付票据保证金+存货+应收账款（经营性）+预付账款+其他应收款（经营性）-应付账款（经营性）-应付票据-预收账款-应交税费-应付职工薪酬-其他应付款（经营性）=27,432.90万元
其中：最低货币保有量详见“溢余资金”测算过程；应收账款、其他应收、应付账款、其他应付款中的非经营性资产（负债）已作扣除。
根据2016年、2017年数据对企业历史营运资金情况进行分析，具体如下：
单位：万元
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|-|-|-|
|项目|2016年|2017年|
|主营业务收入|406,146.93|419,316.91|
|主营业务成本|374,640.34|386,948.01|
|营业税金及附加|983.45|831.87|
|销售费用|7,012.42|7,623.87|
|管理费用|14,094.14|13,164.12|
|财务费用（扣除利息支出）|1,226.42|1,195.75|
|所得税|2,409.81|2,340.64|
|减：折旧摊销|2,471.05|1,906.22|
|付现成本费用|397,895.53|410,198.04|
|流动资金周转次数|92.78|26.19|
|应付票据保证金占票据比例|25.47%|38.37%|
|应收账款周转次数|99.79|75.44|
|预付款项周转次数|13.76|9.91|
|其他应收款-经营性周转次数|2,711.55|2,181.82|
|存货周转次数|10.58|12.10|
|应付票据周转次数|7.70|6.02|
|应付账款周转次数|410.27|258.15|
|预收账款周转次数|410.27|258.15|
|其他应付款-经营性周转次数|173.26|123.54|

注：上述比例均为期末时点数计算出来的比率
应付票据中存在由被评估单位控股股东浩物机电及其关联方以定期存单做质押担保开立的银行承兑汇票，实质是占用母公司的信用，本次评估人员对此类银行承兑汇票予以考虑对应保证金，被评估单位2017年以自有保证金做担保开立的银行承兑汇票对应的保证金平均比例约55%，本次评估应付票据保证金占票据比例以55%确定。
从历史经营情况看，除上述流动资金周转率及应付票据保证金比例外，被评估单位各经营指标2017年与2016年较接近，本次评估预测期内营运资金周转率主要参考最近一
期2017年水平。
具体预测如下：
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内江市鹏翔投资有限公司股东全部权益价值项目·资产评估报告说明单位：万元
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|项目|2018年|2019年|2020年|2021年|2022年|
|主营业务收入|435,104.23|445,631.63|453,464.72|459,646.62|464,901.87|
|主营业务成本|401,488.29|410,589.35|417,515.33|423,023.62|427,777.92|
|营业税金及附加|687.98|702.31|717.14|730.39|739.23|
|销售费用|7,865.71|8,041.20|8,168.69|8,268.83|8,356.64|
|管理费用|13,519.82|13,865.17|14,119.53|14,367.66|14,593.72|
|财务费用（扣除利息支出）|1,418.82|1,446.58|1,468.84|1,485.08|1,500.47|
|所得税|2,493.28|2,687.70|2,894.25|2,967.01|3,023.08|
|减：折旧摊销|1,974.88|1,974.88|1,974.88|1,974.88|1,974.88|
|付现成本费用|425,499.02|435,357.43|442,908.90|448,867.71|454,016.18|
|货币资金周转次数|92.78|92.78|92.78|92.78|92.78|
|应付票据保证金占票据比例|55.00%|55.00%|55.00%|55.00%|55.00%|
|应收账款周转次数|75.44|75.44|75.44|75.44|75.44|
|预付款项周转次数|9.91|9.91|9.91|9.91|9.91|
|其他应收款-经营性周转次数|2,181.82|2,181.82|2,181.82|2,181.82|2,181.82|
|存货周转次数|12.10|12.10|12.10|12.10|12.10|
|应付票据周转次数|6.02|6.02|6.02|6.02|6.02|
|应付账款周转次数|258.15|258.15|258.15|258.15|258.15|
|预收账款周转次数|69.20|69.20|69.20|69.20|69.20|
|其他应付款-经营性周转次数|123.54|123.54|123.54|123.54|123.54|
|流动资金需求量|4,586.24|4,692.50|4,773.89|4,838.12|4,893.61|
|应付票据保证金|36,653.27|37,484.14|38,116.44|38,619.31|39,053.35|
|应收账款|5,767.62|5,907.16|6,011.00|6,092.94|6,162.60|
|预付款项|40,516.00|41,434.43|42,133.36|42,689.23|43,169.01|
|其他应收款-经营性|199.42|204.25|207.84|210.67|213.08|
|存货|33,168.69|33,920.57|34,492.76|34,947.82|35,340.59|
|应付票据|66,642.32|68,152.98|69,302.61|70,216.93|71,006.08|
|应付账款|1,555.22|1,590.48|1,617.31|1,638.64|1,657.06|
|预收账款|6,287.43|6,439.56|6,552.75|6,642.08|6,718.02|
|其他应付款-经营性|3,249.82|3,323.49|3,379.55|3,424.14|3,462.62|
|职工薪酬|1,585.29|1,585.29|1,585.29|1,585.29|1,585.29|
|应交税费|1,892.74|1,892.74|1,892.74|1,892.74|1,892.74|
|营运资本需求量|39,678.43|40,658.52|41,405.04|41,998.28|42,510.44|
|营运资本增加额|12,245.54|980.09|746.52|593.24|512.15|

经计算，被评估单位及其子公司评估基准日账面货币资金及其他流动资产-POS机刷卡未达账存在溢余资金11,239.18万元，已作为溢余资产评估。
10、净现金流量的预测结果
下表给出了被评估单位未来经营期内的营业收入以及净现金流量的预测结果。本次评估中对未来收益的估算，主要是在被评估单位报表揭示的历史营业收入、成本和财务数据的核实以及对行业的市场调研、分析的基础上，根据其经营历史、市场未来的发展
等综合情况作出的一种专业判断。估算时不考虑未来经营期内补贴收入以及其它非经常
性经营等所产生的损益。
广东中广信资产评估有限公司 第 144页
内江市鹏翔投资有限公司股东全部权益价值项目·资产评估报告说明未来经营期内的净现金流量预测
单位：万元
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|-|-|-|-|-|-|-|
|项 目|2018年|2019年|2020年|2021年|2022年|永续期|
|营业收入|435,104.23|445,631.63|453,464.72|459,646.62|464,901.87|464,901.87|
|减：营业成本|401,488.29|410,589.35|417,515.33|423,023.62|427,777.92|427,777.92|
|税金及附加|687.98|702.31|717.14|730.39|739.23|739.23|
|销售费用|7,865.71|8,041.20|8,168.69|8,268.83|8,356.64|8,356.64|
|管理费用|13,519.82|13,865.17|14,119.53|14,367.66|14,593.72|14,593.72|
|财务费用|2,292.62|2,320.38|2,342.64|2,358.88|2,374.27|2,374.27|
|营业利润|9,249.81|10,113.21|10,601.39|10,897.24|11,060.08|11,060.08|
|减：所得税费用|2,493.28|2,687.70|2,894.25|2,967.01|3,023.08|3,027.60|
|净利润|6,756.53|7,425.51|7,707.14|7,930.23|8,037.00|8,032.47|
|加：折旧与摊销|1,974.88|1,974.88|1,974.88|1,974.88|1,974.88|1,974.88|
|加：税后利息支出|676.86|676.86|676.86|676.86|676.86|655.36|
|减：资本更新支出|1,974.88|1,974.88|1,974.88|1,974.88|1,974.88|1,974.88|
|营运资金增加额|12,245.54|980.09|746.52|593.24|512.15|-|
|净现金流量|-4,812.15|7,122.27|7,637.47|8,013.84|8,201.70|8,687.83|

（二）权益资本价值预测
1、折现率的确定
按照收益额与折现率口径一致的原则，本次评估收益额口径为实体现金流量，则折现率r选取加权平均资金成本（WACC），即投资性资本报酬率。该报酬率是由股东权益资本与付息债务资本的结构和报酬率所决定的一种综合报酬率，也称投资性资本成本。
计算公式为：
WACC=E/（D+E）×Ke+D/（D+E）×（1-T）×Kd
其中： Ke：权益资本成本；
Kd：债务资本成本；
E ：被估企业的目标权益资本的市场价值；
D ：被估企业的目标债务资本的市场价值；
T ：为企业所得税税率
2、权益资本成本Ke
广东中广信资产评估有限公司 第 145页
内江市鹏翔投资有限公司股东全部权益价值项目·资产评估报告说明按国际通常使用的CAPM模型求取，计算方法如下：
公式：Ke=Rf+β（Ru-Rf）+a
式中：Ke——权益资本成本；
Rf——无风险报酬率；
β——参照企业风险系数；
Ru——市场报酬率；
a——企业个别风险调整系数。
（1）无风险收益率Rf
评估人员对对沪深300的股市2017年市场超额收益率ERP进行估算，测算得到2017年无风险收益率Rf为4.1212%，本次测算以4.1212%作为无风险报酬率。
（2）权益系统风险系数的确定
被评估单位的权益系统风险系数计算公式如下：
βL=（1+（1-t）*D/E）*βU
式中：βL：有财务杠杆的权益的系统风险系数βe
βU：无财务杠杆的权益的系统风险系数βu
t：被评估企业的所得税税率
D/E：被评估企业的目标资本结构
可比参考企业选取
由于被评估单位是一家非上市公司，因此不能直接确定其市场价值，也无法直接计算其风险回报率等重要参数。为了能估算出该公司的市场价值、经营风险和折现率，我们采用在国内上市公司中选用对比公司，并通过分析对比公司的方法确定委估企业的经营风险和折现率等因素。对比公司的选取过程如下：
在本次评估中对比公司的选择标准如下：
①对比公司必须为至少有两年上市历史；
②对比公司只发行人民币A股；
③剔除ST类上市公司；
④对比公司所从事的行业或其主营业务为汽车销售。
根据上述选择标准，我们选取了以下可比公司：
|||||
|-|-|-|-|
|序号|股票代码|股票名称|主营行业|
|1|600335.SH|国机汽车|汽车销售|

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内江市鹏翔投资有限公司股东全部权益价值项目·资产评估报告说明
|||||
|-|-|-|-|
|序号|股票代码|股票名称|主营行业|
|2|601258.SH|庞大集团|汽车销售|
|3|600653.SH|申华控股|汽车销售|
|4|002607.SZ|亚夏汽车|汽车销售|

可比公司简介如下：
对比公司一：国机汽车（股票代码：600335.SH）
公司简介：公司是世界500强企业国机集团旗下一家大型汽车综合服务企业。在中国汽车流通协会发布的“2014年中国汽车经销商集团百强排行榜”中，公司位列第一；在财富中国发布的2015年中国上市公司500强排名中，位居第62位。凭借20年专注于进口汽车市场的丰富经验，公司逐步构建起以进口汽车贸易服务为核心，汽车零售、汽车后市场为重点拓展方向的业务结构；培育出覆盖进口汽车贸易服务全链条的核心能力体系，先后与克莱斯勒、进口大众、通用、福特、捷豹路虎、雷诺、特斯拉等跨国汽车公司建立起了良好的合作关系。
对比公司二：庞大集团（股票代码601258.SH）
公司介绍：公司是以汽车销售服务为主业的大型汽车营销企业，原隶属于唐山市冀东物贸集团有限责任公司，其前身“唐山市冀东机电设备有限公司”最早可追溯至1988年成立的滦县物资局机电设备公司。公司以追求卓越、回报社会为永恒目标，致力打造创新型综合服务商，培树了“勤实、严信、拼搏、高效”的企业精神和“以人为本，客户至上，诚信立业，以诚兴企”的经营理念。通过深入实施“科学发展，创新发展，跨越发展，国际发展”四大发展战略，抢抓机遇，创新经营，强化管理，取得了巨大发展。近年来，公司可销售的汽车、工程机械品牌大幅增加，涵盖了绝大多数品牌，形成了布局合理、品牌齐全、服务优质的汽车营销网络。公司曾先后被授予“全国质量服务诚信示范企业”、“全国优秀汽车经销商”、“全国十佳商用车经销商”、“超级汽车营销集团”等荣誉称号，连续多年被金融机构评为“AAA级信用企业”和“最守信用贷款企业”。
对比公司三：申华控股（股票代码：600653.SH）
公司是一家综合类的上市公司，其前身是上海申华电工联合公司，作为中国证券市场最早发行股票和最早上市的公司之一，公司是中国证券市场著名的“老八股”和“三无概念股”，经过资产重组，华晨汽车成为公司实际控制人，公司与CBA、金杯汽车一同成为华晨汽车集团控股有限公司的三大产业支柱。近年来，公司逐步走出了一条明晰合
理的产业链条，确立了以汽车销售和汽车服务为主导产业，新能源为第二产业，同时依
靠在资本市场的资产运作能力和房地产市场的丰富经验，支持企业多元化发展的道路。
广东中广信资产评估有限公司 第 147页
内江市鹏翔投资有限公司股东全部权益价值项目·资产评估报告说明公司主营业务主要包括汽车销售及后市场服务、新能源、房地产、金融投资和产业管理等，控股子公司分布在全国各地，逐步建立起申华的品牌效应和价值。在未来的发展中，公司将秉承为社会、股东和员工创造最大利益的宗旨，不断利用有关产业优势，积极参与市场竞争，进一步加强汽车主业的投入，成为国内最具影响力的汽车经销商、服务商和投资商。
对比公司四：亚夏汽车（股票代码：002607.SZ）
公司简介：公司主营品牌轿车及配件销售、维修、装潢、美容、信息咨询服务，品牌轿车二手车销售，驾培、汽车金融服务、汽车保险经纪、二手车经纪与经销、汽车电子商务等。公司秉持“客户第一”的服务理念。围绕客户需求，公司逐渐建立了完善汽车服务价值链，为客户提供汽车驾培与教育、汽车销售、汽车维修、汽车配件、汽车装饰、汽车美容、二手车置换、汽车咨询服务、汽车保险经纪、汽车金融服务、汽车典当、汽车电商、汽车俱乐部、汽车救援、代办上牌入户、汽车会员增值服务等全方位、一站式的集成服务体系。公司成为“全国十佳乘用车经销商”、“全国和谐商业企业”。公司在安徽汽车市场占有率位居第一，代理品牌4S店多次受到汽车厂家表彰。公司下属的驾校荣获“全国文明诚信优质服务驾校”等荣誉称号。公司积极拥抱“互联网+”，打造汽车服务4.0模式下的行业标杆。
通过查询Wind资讯，查找可比上市公司共4家公司去财务杠杆β作为企业的风险系数。通过测算，确定被评估单位权益资本为0.6625。
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|-|-|-|-|-|-|
|上市公司股票代码|600335.SH|601258.SH|600653.SH|002607.SZ|平均值|
|上市公司股票名称|国机汽车|庞大集团|申华控股|亚夏汽车||
|β统计起始日|2016-1-1|2016-1-1|2016-1-1|2016-1-1||
|β统计终止日|2017-12-31|2017-12-31|2017-12-31|2017-12-31||
|Beta统计周期单位|月|月|月|月||
|去财务杠杆β|0.6806|0.3046|0.6838|0.9808|0.6625|

数据来源：Wind资讯
通过迭代计算得资本结构D/E为29.00%，以此作为目标资本结构。被评估单位评估基准日执行的所得税税率为25%。将上述确定的参数代入权益系统风险系数计算公式，计算得出被评估单位的权益系统风险系数。
βL=（1+（1-t）*D/E）*βU
=0.8066
（3）市场风险溢价的确定
广东中广信资产评估有限公司 第 148页
内江市鹏翔投资有限公司股东全部权益价值项目·资产评估报告说明市场风险溢价是对于一个充分风险分散的市场投资组合，投资者所要求的高于无风险利率的回报率，根据国内相关的研究成果结合我公司计算，本次评估市场风险溢价取7.41%。
||||||
|-|-|-|-|-|
|2017年市场超额收益率ERP估算表（沪深300）|||||
||||无风险收益率Rf（距到期剩余|ERP=Rm几何平均|
|序号|年份|Rm几何平均值|||
||||年限超过10年）|值-Rf|
|1|2009|18.21%|4.05%|14.16%|
|2|2010|13.47%|4.25%|9.23%|
|3|2011|5.33%|3.89%|1.44%|
|4|2012|6.26%|4.11%|2.15%|
|5|2013|8.99%|4.27%|4.72%|
|6|2014|14.40%|4.27%|10.14%|
|7|2015|15.11%|4.08%|11.03%|
|8|2016|11.26%|3.93%|7.33%|
|9|2017|10.62%|4.12%|6.50%|
||平均值|11.52%|4.11%|7.41%|

（4）企业特定风险调整系数的确定
企业特定风险主要与企业规模、企业所处经营阶段、历史经营状况、主要产品所处发展阶段、企业经营业务及产品和地区的分布、公司内部管理及控制机制、管理人员的经验和资历等有关。针对被评估单位企业特定风险调整系数分析如下：
①企业规模
采用资本定价模型一般被认为是估算一个投资组合（Portfolio）的组合收益，对于单个公司的投资风险一般认为要高于一个投资组合的风险，因此，在考虑一个单个公司或股票的投资收益时应该考虑该公司的特有风险所产生的超额收益。公司的特有风险目前国际上比较多的是考虑公司的规模对投资风险大小的影响公司资产规模小、投资风险就会增加，反之，公司资产规模大，投资风险就会相对减小，企业资产规模与投资风险这种关系已广泛被投资者接受。
国内评估专家赵强教授通过对沪、深两市的1,000多家上市公司2005～2010年的数据进行了分析研究，按超额收益率Rs与总资产的自然对数和总资产报酬率ROA进行二元一次线性回归分析，得到如下结论：
Rs=3.73%-0.717%×Ln（S）-0.267%×ROA（R2=93.14%）
广东中广信资产评估有限公司 第 149页
内江市鹏翔投资有限公司股东全部权益价值项目·资产评估报告说明其中：Rs:公司规模超额收益率；S:公司总资产账面值（按亿元单位计算，）；ROA：总资产报酬率；Ln：自然对数。
根据以上结论，我们将被评估企业的总资产18.97亿元以及总资产报酬率5.50%分别代入上述回归方程既可计算被评估企业的规模超额收益率Rs=1.61%。
②企业所处的经营阶段
内江鹏翔下属17家子公司自成立至评估基准日经营时间较长，处于经营阶段的成熟期。
③主要产品所处发展阶段
主要产品为汽车零售及汽车后市场服务，主要产品发展阶段处于成熟期，目前市场上在可预见期限内无替代品替代汽车。
④企业业务、产品的地区分布
内江鹏翔下属17家子公司都在天津地区，区域分布比较局限，不如同行业上市公司的业务、产品的地区分布广泛。风险系数取0.5%。
⑤企业历史经营状况
内江鹏翔下属17家子公司历史经营状况良好，历史年度均表现盈利。
⑥企业内部管理和控制机制
内江鹏翔下属17家子公司成立时间较长，内部管理及控制机制完善。
⑦管理人员的经验和资历
管理团队的从业经验均较为丰富。
综上所述，本次取企业特定风险调整系数a为2.11%。
（5）计算权益资本成本Ke
将上述确定的参数代入权益资本成本计算公式，计算得出被评估单位的权益资本成本。
Ke=Rf+β（Ru-Rf）+a
=4.1212%+0.8066*7.41%+2.11%
=12.21%
3、债务资本成本Kd
内江鹏翔的债务资本成本取企业实际有息负债的综合债务成本，Kd为5.69%。
4、资本结构（D/E）
广东中广信资产评估有限公司 第 150页
内江市鹏翔投资有限公司股东全部权益价值项目·资产评估报告说明根据被评估单位实际情况，通过迭代计算确定本次评估目标资本结构（D/E）为29.00%。
5、企业所得税税率T
本次评估采用的企业所得税税率为25%。
6、折现率（加权平均资金成本）的计算
折现率WACC=Ke×[E/（E+D）]+Kd×（1-t）×[D/（E+D）]
=12.21%×77.52%+5.69%×（1-25%）×22.48%
=10.42%
（三）经营性资产评估值
预测期内各年企业自由现金流量按年末流出考虑，预测期后企业终值按预测年末折现考虑，从而得出企业的自由现金流量折现值，计算公式如下：
企业自由现金流量折现值=明确的预测期期间的自由现金流量现值+明确的预测期之后的自由现金流量（终值）现值
经测算，经营性资产评估值=71,808.85（万元）
（四）溢余或非经营性资产价值
经核实，在评估基准日2017年12月31日，被评估单位账面应属本次评估所估算现金流之外的溢余资产11,239.18万元、非经营性资产账面值为67,698.79万元，属本次评估所估算现金流之外的非经营性负债账面值为12,006.98万元。非经营性（溢余）资产账面值、评估值明细如下：
单位：万元
|||||
|-|-|-|-|
|序号|项目|溢余或非经营资产（负债）账面值|溢余或非经营资产（负债）评估值|
||货币资金（含POS刷卡未达账）|11,239.18|11,239.18|
|1|溢余资产小计|11,239.18|11,239.18|
||预付款项|3.60|3.60|
||其他应收款|39,271.90|39,271.90|
||其他流动资产|1,754.32|1,754.32|
||投资性房地产|25,258.54|25,258.54|
||无形资产-土地使用权|1,100.84|1,286.78|
||递延所得税资产|190.98|190.98|
||其他非流动资产|118.61|118.61|
|2|非经营性资产小计|67,698.79|67,884.73|
||应付账款|9,291.91|9,291.91|

广东中广信资产评估有限公司 第 151页
内江市鹏翔投资有限公司股东全部权益价值项目·资产评估报告说明
|||||
|-|-|-|-|
|序号|项目|溢余或非经营资产（负债）账面值|溢余或非经营资产（负债）评估值|
||应付利息|8.40|8.40|
||其他应付款|1,960.74|1,960.74|
||递延所得税负债|601.07|601.07|
||预计负债|144.86|144.86|
|3|非经营性负债小计|12,006.98|12,006.98|

（五）企业整体价值
企业整体价值=企业现金流评估值+溢余资产+非经营性资产-非经营性负债
=71,808.85+11,239.18+67,884.73-12,006.98
=138,925.78万元
（六）付息债务
付息债务包括短期借款、一年内到期长期负债、长期应付款，明细如下：
|||
|-|-|
|项 目|金额（万元）|
|短期借款|18,932.22|
|一年内到期长期负债|89.53|
|长期应付款|22.62|
|付息负债|19,044.37|

（七）合并口径股东全部权益价值的确定
合并口径股东全部权益价值=企业整体价值-付息债务
=138,925.78-19,044.37
=119,881.41万元
（八）少数股东权益价值的确定
根据评估基准日单独对天津汇丰行估值以及少数股权比例确定，仅采用与母公司收益一致的收益法预测模型，少数股东权益价值为1,267.42万元，测算表如下：
单位：万元
||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
|项 目|2018年|2019年|2020年|2021年|2022年|永续期|
|营业收入|24,793.62|25,103.65|25,360.87|25,619.26|25,876.47|25,876.47|
|减：营业成本|22,690.00|22,963.52|23,199.27|23,435.01|23,670.76|23,670.76|
|税金及附加|35.12|35.17|35.66|36.15|36.63|36.63|
|销售费用|324.33|328.39|331.75|335.13|338.49|338.49|
|管理费用|1,043.47|1,065.14|1,068.92|1,072.71|1,076.49|1,076.49|
|财务费用|100.61|100.89|101.12|101.36|101.59|101.59|

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内江市鹏翔投资有限公司股东全部权益价值项目·资产评估报告说明
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|-|-|-|-|-|-|-|
|项 目|2018年|2019年|2020年|2021年|2022年|永续期|
|营业利润|600.09|610.54|624.15|638.90|652.51|652.51|
|减：所得税费用|150.02|152.64|156.04|159.73|163.13|163.13|
|净利润|450.07|457.90|468.11|479.17|489.38|489.38|
|加：折旧与摊销|385.89|385.89|385.89|385.89|385.89|385.89|
|加：税后利息支出|58.70|58.70|58.70|58.70|58.70|58.70|
|减：资本更新支出|385.89|385.89|385.89|385.89|385.89|385.89|
|营运资金增加额|52.79|26.16|22.20|22.08|22.30|-|
|企业自由现金流量|455.98|490.44|504.61|515.79|525.78|548.08|
|折现率|10.42%|10.42%|10.42%|10.42%|10.42%|10.42%|
|折现期|0.50|1.50|2.50|3.50|4.50|5.50|
|折现系数|0.9516|0.8618|0.7805|0.7069|0.6402|6.1435|
|折现额|433.93|422.68|393.86|364.59|336.58|3,367.14|
|累计折现值|433.93|856.61|1,250.47|1,615.06|1,951.64|5,318.78|
|企业自由现金流量折现值||||||5,318.78|
|加：非经营性资产价值||||||500.33|
|减：非经营性负债价值||||||94.39|
|企业整体价值||||||5,724.72|
|减：付息债务价值||||||1,500.00|
|股东全部权益价值||||||4,224.72|
|少数股权比例||||||30%|
|少数股东权益价值||||||1,267.42|

（九）股东全部权益价值
股东全部权益价值=合并口径股东全部权益价值-少数股东权益价值
=119,881.41-1,267.42
=118,613.99万元（百位取整）
企业股东权益价值评估预测表
单位：万元
||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
|项目|2018年|2019年|2020年|2021年|2022年|永续期|
|五、企业自由现金流量|-4,812.15|7,122.27|7,637.47|8,013.84|8,201.70|8,687.83|
|折现率|10.42%|10.42%|10.42%|10.42%|10.42%|10.42%|

广东中广信资产评估有限公司 第 153页
内江市鹏翔投资有限公司股东全部权益价值项目·资产评估报告说明
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|-|-|-|-|-|-|-|
|项目|2018年|2019年|2020年|2021年|2022年|永续期|
|折现期|0.50|1.50|2.50|3.50|4.50|5.50|
|折现系数|0.9516|0.8618|0.7805|0.7069|0.6402|6.1435|
|折现额|-4,579.47|6,138.28|5,961.15|5,664.66|5,250.36|53,373.87|
|累计折现值|-4,579.47|1,558.81|7,519.96|13,184.62|18,434.98|71,808.85|
|企业自由现金流量折现值|71,808.85||||||
|加：溢余资产价值|11,239.18||||||
|加：非经营性资产价值|67,884.73||||||
|减：非经营性负债价值|12,006.98||||||
|企业整体价值|138,925.78||||||
|减：付息债务价值|19,044.37||||||
|减：少数股东权益价值|1,267.42||||||
|股东全部权益价值|118,613.99||||||

九、收益法评估结论
根据上述评估结果，基于特定假设基础的内江鹏翔于评估基准日的股东全部权益评估值为118,613.99万元。
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内江市鹏翔投资有限公司股东全部权益价值项目·资产评估报告说明第六部分 评估结论及分析
一、评估结论
我们根据国家有关资产评估的法律、法规和评估准则，遵循独立、公正、客观和科学工作原则，履行了资产评估法定的和必要的程序，采用公认的评估方法，对内江鹏翔纳入评估范围的资产实施了实地勘察、市场调查、询证和评估计算，得出如下结论：（一）资产基础法评估结论
总资产账面价值129,684.46万元，评估价值131,372.51万元，评估值较账面价值增值1,688.05万元，增值率1.30%；
负债账面价值49,427.27万元，评估价值为49,427.27万元，评估值较账面价值没有变动；
净资产账面值为80,257.19万元，评估价值为81,945.24万元，评估增值1,688.05万元，增值率2.10%。
资产评估结果汇总表
评估基准日：2017年12月31日 单位：万元
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|项 目||账面价值|评估价值|增减值|增值率％|
|||A|B|C=B-A|D=C/A×100%|
|流动资产|1|65,654.01|65,654.01|-|-|
|非流动资产|2|64,030.45|65,718.50|1,688.05|2.64|
|其中：长期股权投资|3|37,669.66|39,171.77|1,502.11|3.99|
|投资性房地产|4|25,258.54|25,258.54|-|-|
|无形资产|5|1,102.26|1,288.20|185.94|16.87|
|资产总计|6|129,684.46|131,372.51|1,688.05|1.30|
|流动负债|7|48,826.20|48,826.20|-|-|
|非流动负债|8|601.07|601.07|-|-|
|负债合计|9|49,427.27|49,427.27|-|-|
|净资产|10|80,257.19|81,945.24|1,688.05|2.10|

经资产基础法评估，内江鹏翔股东全部权益价值为81,945.24万元。
资产基础法评估结论详细情况见评估明细表。
（二）收益法评估结论
经采用收益法评估，内江鹏翔股东全部权益账面值（净资产价值）80,257.19万元，
评估值118,613.99万元，评估增值38,356.80万元，增值率47.79%。
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内江市鹏翔投资有限公司股东全部权益价值项目·资产评估报告说明（三）评估结果分析及最终评估结论
资产基础法增值主要原因如下：
1、长期股权投资：本次评估长期股权投资整体评估增值15,021,117.34元，增值率3.99%，原因为内江鹏翔对17家子公司的账面价值按照企业会计准则的规定采用成本法核算，而评估对于长期股权投资是按照享有的被投资单位评估后净资产份额来确定评估值，造成评估增值。
2、无形资产-土地使用权：土地使用权增值合计1,859,381.14元，增值率16.89%，主要原因是片区内基础配套设施不断完善，房地产市场发展较快,近几年土地取得成本稳步上升，土地市场交易活跃，造成土地价格增长较快。
收益法与资产基础法评估结果的比较及原因分析：
收益法评估结果118,613.99万元，较资产基础法评估结果81,945.24万元，差异36,668.75万元，差异率44.75%。
资产基础法是在持续经营基础上，以重置各项生产要素为假设前提，从单项资产的再取得途径考虑的，反映的是企业单项资产的市场价值；而收益法评估是以资产的预期收益为价值标准，反映的是资产的整体获利能力的大小，同时也考虑了企业所享受的各项政策、行业竞争力、市场份额、服务能力、公司的管理水平、人力资源、市场渠道等要素协同作用在资产基础法无法考虑的因素对股东全部权益价值的影响。
评估结论的选取：
具体分析两种评估方法评估结果的合理性：本次评估对象是企业持续经营状态下的股东全部权益价值，收益法的评估结论来源于企业未来合理的收益水平，并设定企业以现有规模及条件作出未来预测，它从整体上衡量一个企业的盈利能力，此方法不仅考虑了企业基本的有形资产，而且还包括了企业所拥有的管理水平、人力资源、客户资源等各项资源的价值，综合以下因素，收益法评估结果更能公允反映本次评估目的下全部股东权益价值，因此我们认为收益法评估结论更能客观合理的反映内江鹏翔的股东全部权益价值。
1、被评估单位所处的汽车经销和汽车后市场服务行业具有零售行业的特点，其固定资产投入相对较小，账面值不高，而企业的主要价值除了固定资产、营运资金等有形资源，经过多年的经营积累了一定优质的客户资源、专业的管理团队、销售团队、售后维修团队，于天津地区具备较强竞争力，营业收入处于稳定增长阶段，从企业利润表可
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内江市鹏翔投资有限公司股东全部权益价值项目·资产评估报告说明以看出经过2014年天津限牌政策后2016年、2017年业绩大幅回升，因此，被评估单位的评估增值率较高。
2、拥有资深团队
被评估单位拥有对所属行业熟悉且经验丰富的专业管理团队、营销团队、售后服务团队，了解各品牌整车厂商的销售和返利政策，此外，被评估单位重视人才队伍建设，通过多年积累，已拥有一批资深管理、业务团队。
3、品牌多元化及业务多元化
被评估单位凭借丰富的行业经验与深厚的竞争实力，在天津市经营广汽丰田、一汽丰田、东风日产、一汽大众、上汽大众、斯柯达、一汽马自达等多品牌专卖店，被评估单位已逐步成为集多品牌乘用车销售、二手车评估、拍卖、专业保险代理于一体的大型综合性汽车销售服务公司，避免了对单一乘用车品牌的过度依赖，提高了被评估单位的经营管理能力和抗风险能力。
4、客户基础
营销服务相对其它服务而言，要在对客户组织和产品深入了解的基础上，通过长期持续的活动才能实现。稳定的客户导致售后服务有先入为主的特点，这也无形中提高了进入本行业的门槛，也是被评估单位的竞争优势之一。被评估单位是一家集多品牌乘用车销售、二手车评估、拍卖、保险代理于一体的大型综合性汽车销售服务公司；被评估单位凭借在营销、售后服务等领域的专业技能以及二手车评估、拍卖、专业保险代理等领域的协同配合作用下，吸引了大量优质客户；稳定的客户基础确保了被评估单位未来年度汽车后市场服务业务收入的稳定增长。
5、品牌优势
经过多年的积累，被评估单位在行业内已经形成了一定的知名度和美誉度。多年来，被评估单位的综合实力稳居天津市同类公司前列。在带来稳定收益的同时，被评估单位还依靠清晰的市场定位、专业可靠的服务质量确立了品牌优势。
根据以上评估工作，结合本次评估目的，本次评估结论采用收益法的评估结果，即内江鹏翔股东全部权益评估值为118,613.99万元（大写人民币壹拾壹亿捌仟陆佰壹拾叁万玖仟玖佰元整）。
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