亿城集团股份有限公司拟增资
渤海国际信托有限公司
资产评估报告
中通评报字〔2014〕9号
共二册 第一册
声明、摘要、正文及附件
中通诚资产评估有限公司
二○一四年二月二十日
亿城集团拟增资渤海信托项目资产评估报告目录
目录
第一册（声明、摘要、正文及附件）
声明 ........................................................................................................................... 1摘要 ........................................................................................................................... 2正文
一、委托方、被评估单位和其他评估报告使用者概况 ................................ 4二、评估目的 .................................................................................................... 6三、评估对象和范围 ........................................................................................ 7四、价值类型及其定义 .................................................................................... 8五、评估基准日 ................................................................................................ 8六、评估依据 .................................................................................................... 8七、评估方法 .................................................................................................. 10八、评估程序实施过程和情况 ...................................................................... 13九、评估假设 .................................................................................................. 13十、评估结论 .................................................................................................. 14十一、特别事项说明及期后事项 .................................................................. 14十二、评估报告使用限制说明 ...................................................................... 17十三、评估报告日 .......................................................................................... 17附件 ......................................................................................................................... 18第二册（资产评估说明）
关于评估说明使用范围的声明
企业关于进行资产评估有关事项的说明
资产评估说明
评估对象与评估范围说明
资产核实情况总体说明
评估技术说明—收益法
评估技术说明—市场法
评估结论及分析
亿城集团拟增资渤海信托项目资产评估报告声明
注册资产评估师声明
一、我们在执行本资产评估业务中，遵循相关法律法规和资产评估准则，恪守独立、客观和公正的原则；根据我们在执业过程中收集的资料，评估报告陈述的内容是客观的，并对评估结论合理性承担相应的法律责任。
二、评估对象涉及的资产、负债清单由委托方、被评估单位申报并经其签章确认；所提供资料的真实性、合法性、完整性，恰当使用评估报告是委托方和相关当事方的责任。
三、我们与评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系；与相关当事方没有现存或者预期的利益关系，对相关当事方不存在偏见。
四、我们已对评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查；我们已对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验，并对已经发现的问题进行了如实披露。
五、我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设和限定条件的限制，评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明的假设、限定条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。
亿城集团拟增资渤海信托项目资产评估报告声明
摘 要
一、本次评估对应的经济行为
本次评估对应的经济行为是亿城集团股份有限公司拟增资渤海国际信托有限公司。
二、评估目的
本次评估的目的，是为亿城集团股份有限公司拟增资渤海国际信托有限公司的经济行为提供价值参考依据。
三、评估对象和评估范围
本次评估的评估对象为渤海国际信托有限公司的股东全部权益价值。
评估范围为渤海国际信托有限公司申报的评估基准日全部资产及负债。
四、价值类型
市场价值
五、评估基准日
2013年9月30日
六、评估方法
本次评估采用收益法和市场法。
七、评估结论及其使用有效期
(一)收益法评估结论
在评估基准日2013年9月30日，渤海国际信托有限公司的资产账面价值为315,549.85万元，负债账面价值10,400.45万元，净资产账面价值305,149.40万元；评估后，股东全部权益价值为712,636.03万元，较股东全部权益账面值305,149.40万元增值407,486.63万元，增值率133.54%。
(二)市场法评估结论
1．上市公司比较法：在评估基准日，采用上市公司比较法评估后，股东全部权益价值为946,520.63万元，评估增值641,371.23万元，增值率210.18%。
2．交易案例比较法：在评估基准日，采用交易案例比较法评估后，股东全部权益价值为698,753.14万元；评估值比账面价值增值393,603.74万元，增值率128.99%。
亿城集团拟增资渤海信托项目资产评估报告声明
最终，采用收益法评估结果作为本次评估结论，即渤海国际信托有限公司股东全部权益价值为712,636.03万元。
本评估结论仅对亿城集团股份有限公司拟增资渤海国际信托有限公司这一特定评估目的有效。本评估报告评估结果于2013年9月30日至2014年9月29日之间使用有效。
八、对评估结论产生影响的特别事项及期后事项
1．根据海南航空股份有限公司2012年12月13日发布的关联交易公告三，为提高海南航空股份有限公司（以下简称“海南航空公司”）的投资收益，进一步优化海南航空公司的收入结构，海南航空公司全资子公司中国新华航空集团有限公司拟以现金276,090.55万元人民币受让海口美兰国际机场有限责任公司、海航酒店控股集团有限公司、扬子江地产集团有限公司、北京燕京饭店有限责任公司和海南海航航空信息系统有限公司合计持有的渤海国际信托有限公司39.78%的股权。
截至评估基准日，此事项正在报中国银行业监督管理委员会的审批过程中。
2．渤海国际信托有限公司的投资性房地产和其他资产中的抵债房屋均无房屋所有权证。
提请报告使用者关注特别事项的处理方式、特别事项对评估结论可能产生的影响，并提示评估报告使用者关注其对经济行为的影响。
以上内容摘自评估报告正文，欲了解本评估项目的详细情况和合理理解评估结论，应当阅读评估报告正文。
亿城集团拟增资渤海信托项目资产评估报告正文
亿城集团股份有限公司拟增资
渤海国际信托有限公司
资产评估报告
中通评报字〔2014〕9号
亿城集团股份有限公司：
中通诚资产评估有限公司接受贵公司的委托，根据有关法律、法规和资产评估准则、资产评估原则，采用收益法和市场法，按照必要的评估程序，对亿城集团股份有限公司拟增资渤海国际信托有限公司的经济行为所涉及渤海国际信托有限公司的全部资产和负债在 2013年 9月 30日的市场价值进行了评估。现将资产评估情况报告如下。
一、委托方、被评估单位和其他评估报告使用者概况
(一)委托方概况
企业名称：亿城集团股份有限公司
法定住所：大连市中山区中山路124号
法定代表人：朱卫军
注册资本：壹拾肆亿叁仟零贰拾叁万肆仟肆佰贰拾伍元整
公司类型：股份有限公司(上市)
经营范围：房地产；场地出租、摊位出租；国内商业、物资经销；广告、咨询服务；展览服务；（以下限分支机构经营）饮食服务业、住宿；项目投资及管理（不含专项审批）。
(二)被评估企业概况
企业名称：渤海国际信托有限公司
法定住所：石家庄市新石中路377号B座22-23层
法定代表人：金平
注册资本：贰拾亿元
实收资本：贰拾亿元
公司类型：其他有限责任公司
主要经营范围：资金信托；动产信托；不动产信托；有价证券信托；其
亿城集团拟增资渤海信托项目资产评估报告正文
他财产或财产权信托；作为投资基金或者基金管理公司发起人从事投资基金业务；经营企业资产的重组、购并及项目融资、公司理财、财务顾问等业务；
受托经营国务院有关部门批准证券承销业务；办理居间、咨询、资信调查等业务；代保管及保管箱业务；以存放同业、拆放同业、贷款、租赁、投资方式运用固有资产；以固有资产为他人提供担保；从事同业拆借；法律法规规定或中国银行业监督管理委员会批准的其他业务。
渤海国际信托有限公司原名为河北省国际信托投资有限责任公司，成立于2004年4月，经河北省工商行政管理局核准登记，营业执照注册号：130000000012587，注册资本32,565万元，其中河北省人民政府国有资产监督管理委员会出资31,015万元，持股比例为95.24%；唐山恒通精密薄板有限公司出资800万元，持股比例为2.46%；石家庄人民商场股份有限公司出资500万元，持股比例为1.54%；北京华夏燕赵贸易有限公司出资200万元，持股比例为0.61%；怀来县玻璃厂出资50万元，持股比例为0.15%。
2006年12月根据河北省人民政府、河北省国资委及河北省银监局的文件批准，以上股东将其股份全部转让给海口美兰国际机场有限公司及海南海航航空信息系统有限公司。
2007年2月北京燕京饭店有限责任公司、扬子江地产集团有限公司、海航酒店控股集团有限公司对渤海国际信托有限公司增资40,000万元，股东变更及增资后，渤海国际信托有限公司注册资本为72,565万元。其中：海口美兰国际机场持有公司股权31,015万元，持股比例为42.74%；海航酒店控股集团有限公司持有公司股权28,400万元，持股比例为39.14%；扬子江地产集团有限公司持有公司股权8,300万元，持股比例为11.14%；北京燕京饭店有限责任公司持有公司股权3,300万元，持股比例为4.54%；海南海航航空信息系统有限公司持有公司股权1,550万元，持股比例为2.14%。
根据渤海国际信托有限公司股东会决议及修改后的公司章程以及中国银行业监督管理委员会河北监管局银监冀局复〔2009〕46号批准文件，公司注册资本于2009年3月份增加至人民币79,565万元，增加注册资本7,000万元，增资部分由股东扬子江地产集团有限公司全部出资。
根据渤海国际信托有限公司股东会决议及修改后的公司章程以及中国银行业监督管理委员会银监复〔2010〕631号批复文件，公司注册资本于2011年
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6月份增加至人民币200,000万元，增加注册资本120,435万元，增资部分由新增股东海航资本控股有限公司全部出资。
截止2013年9月30日公司股东持股情况如下：
||
|-|
|实收资本|
|1,204,350,000.00|
|310,150,000.00|
|284,000,000.00|
|153,000,000.00|
|33,000,000.00|
|15,500,000.00|
|2,000,000,000.00|

近三年及评估基准日资产负债及财务状况
单位：人民币万元
||||
|-|-|-|
|2010年|2011年|2012年|
|92,881.16|246,317.95|283,310.97|
|5,479.89|13,859.52|9,155.70|
|87,401.27|232,458.43|274,155.27|
|22,226.68|52,567.28|70,265.34|
|14,335.23|36,355.46|54,987.27|
|10,935.65|27,264.25|41,540.44|

评估基准日渤海国际信托有限公司的主要财务数据已经中审亚太会计师事务所（特殊普通合伙）审计，并出具了无保留意见的审计报告。
(三)其他评估报告使用者概况
除委托方、被评估单位、国家法律法规规定的评估报告使用者外，业务约定书未约定其他评估报告使用者。
二、评估目的
本次评估的目的，是为亿城集团股份有限公司拟增资渤海国际信托有限公司的经济行为提供价值参考依据。
该行为已经亿城集团股份有限公司第六届董事会临时会议决议《关于公司向渤海信托增资的关联交易议案》批准。
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三、评估对象和范围
(一)评估对象与评估范围内容
委托评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围一致。
本次评估的评估对象为渤海国际信托有限公司股东全部权益价值。
评估范围为渤海国际信托有限公司申报的评估基准日全部资产及负债，该评估范围对应的会计报表已经中审亚太会计师事务所（特殊普通合伙）审计，并出具无保留意见的审计报告。具体资产负债情况见下表。
2013年9月30日资产负债表
单位：人民币元
|||
|-|-|
||科目名称|
||现金及存放中央银行款项|
||存放同业款项|
||交易性金融资产|
||买入返售金融资产|
||应收利息|
||其他应收款|
||发放贷款和垫款|
||可供出售金融资产|
||长期股权投资|
||投资性房地产|
||固定资产|
||在建工程|
||无形资产|
||递延所得税资产|
||长期待摊费用|
||抵债资产|
|一、|资产总计|
||应付职工薪酬|
||应交税费|
||应付股利|
||其他应付款|
||递延所得税负债|
||其他负债|
|二、|负债总计|
|三、|净资产（所有者权益）|

(二)对企业价值影响较大的单项资产或者资产组合的法律权属状况、经济
状况和物理状况
本次评估范围内的对企业价值影响较大的单项资产为投资性房地产。投
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资性房地产为天津市和平区新华路166号海珠大厦的四层、六层、七层及第二层一半，共计4114平方米，此房产为抵债资产，没有取得房屋产权证。
(三)企业申报的账面记录或者未记录的无形资产情况
企业申报的账面记录的无形资产包括办公类软件5项。无未记录的无形资产。
(四)企业申报的表外资产的类型、数量
无。
(五)引用其他机构出具的报告的结论所涉及的资产类型、数量和账面金额无。
四、价值类型及其定义
评估价值类型包括市场价值和市场价值以外的价值类型。市场价值以外的价值类型一般包括（但不限于）投资价值、在用价值、清算价值、残余价值等。根据本次评估目的、市场条件以及评估对象自身条件，选择市场价值作为本次评估的价值类型。
市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。
五、评估基准日
本次评估基准日是2013年9月30日。
委托方在确定评估基准日时考虑的主要因素包括满足经济行为实施的时间要求，选取会计期末以便于明确界定评估范围和准确高效清查资产。
六、评估依据
(一)经济行为依据
亿城集团股份有限公司第六届董事会临时会议决议《关于公司向渤海信托增资的关联交易议案》。
(二)法律法规依据
1．《国有资产评估管理办法》（国务院令第91号）；
2．《国有资产评估管理办法施行细则》（国资办发〔1992〕36号）；
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3．《企业国有资产监督管理暂行条例》（国务院令第378号）；
4．《关于改革国有资产评估行政管理方式加强资产评估监督管理工作的意见》（国办发〔2001〕102号）；
5．《企业国有资产评估管理暂行办法》（国务院国资委令第12号）；
6．《国有资产评估管理若干问题的规定》（财政部令第14号）；
7．《企业国有产权转让管理暂行办法》（国务院国资委、财政部令第3号）；
8．《关于加强企业国有资产评估管理工作有关问题的通知》（国资委产权〔2006〕274号）；
9．《金融企业国有资产评估监督管理暂行办法》(财政部令第47号)；
10．《金融企业国有资产评估报告指南》中评协〔2010〕213号；
11．《中华人民共和国信托法》。
(三)评估准则依据
1．《评估准则——基本准则》和《资产评估职业道德准则——基本准则》（财企〔2004〕20号）；
2．《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》(会协〔2003〕18号)；
3．《资产评估准则——企业价值》（中评协〔2011〕227号）；
4．《资产评估准则——评估报告》等7项资产评估准则（中评协〔2007〕189号）；
5．《企业国有资产评估报告指南》(中评协〔2008〕218号)；
6．《评估机构业务质量控制指南》(中评协〔2010〕214号)；
7．《中评协关于修改评估报告等准则中有关签章条款的通知》（中评协〔2011〕230号）；
8．《资产评估准则——利用专家工作》中评协〔2012〕244号；
9．《资产评估职业道德准则——独立性》中评协〔2012〕248号。
(四)权属依据
1．房屋所有权证和车辆行驶证。
(五)取价依据
1．有关协议、合同等资料；
2．巨灵财经；
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3．《2013年中国信托公司经营蓝皮书》及网上公布的有关信托公司的相关信息资料。
(六)其他参考依据
1．企业提供的评估申报明细表及未来5年预测数据；
2．中审亚太会计师事务所（特殊普通合伙）出具的渤海国际信托有限公司2014年度盈利预测审核报告；
3．现场勘查记录及其他资料等。
七、评估方法
(一)评估方法的选择
根据《资产评估准则——企业价值》（中评协〔2011〕227号），注册资产评估师执行企业价值评估业务，应当根据评估目的、评估对象、价值类型、资料收集情况等相关条件，分析收益法、市场法和资产基础法三种资产评估基本方法的适用性，恰当选择一种或多种资产评估基本方法。
根据《关于加强企业国有资产评估管理工作有关问题的通知》（国资委产权〔2006〕274号），涉及企业价值的资产评估项目，以持续经营为前提进行评估时，原则上要求采用两种以上方法进行评估，并在评估报告中列示，依据实际状况充分、全面分析后，确定其中一个评估结果作为评估报告使用结果。
经过调查了解，评估人员根据本次评估目的和评估对象的特点，渤海国际信托有限公司具有持续经营的基础和条件，经营资产与收益之间存在一定的比例关系，并可以量化，未来收益可以预测，因此采用收益法进行评估。
评估人员对近两年的资本市场进行了了解，与被评估单位处于同一或类似行业的公司的买卖、收购及合并案例可以取得，并通过分析这些交易案例的数据资料，选择合适的参考企业，故本次评估采用了市场法进行评估。
评估人员根据本次评估目的和评估对象的特点，最终，采用收益法和市场法进行评估。
(二)收益法
1．收益法的定义和原理
收益法是指通过估算被评估企业未来的预期收益并折算成现值(评估基准
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日的现在价值量)，借以确定被评估企业价值的一种方法。用收益法进行企业整体资产评估时，主要涉及到三个基本要素，即被评估资产的预期收益、折现率或资本化率以及被评估资产取得预期收益的持续时间。
2．收益法的应用前提
本次评估是将渤海国际信托有限公司置于一个完整、现实的经营过程和市场环境中，对其股东权益价值的评估。评估基础是对企业未来收益的预测和折现率的取值，因此被评估资产必须具备以下前提条件：
(1)被评估资产是能够而且必须用货币衡量其未来收益的单项资产或整体资产；
(2)资产经营与收益之间存有较稳定的比例关系，并且未来收益和产权所有者所承担的未来经营风险也必须能用货币加以衡量；
(3)被评估资产预期获利年限可以预测。
3．收益法计算公式
本次评估以企业审计后的会计报表为基础，采用现金流折现的方法计算股东全部权益价值。首先运用股权自由现金流折现模型计算企业整体收益折现值，再加上非经营性资产，减去非经营性负债，得出被评估企业股东全部权益价值。按照收益额与折现率协调配比的原则，本次评估收益额口径为股权自由现金流量，则折现率选取资本资产定价模型(CAPM)。
股权自由现金流量=税后经营利润+折旧与摊销-营运资金增加-资本支出+债务净增加
具体计算公式为：
PP'A'D'
n R R 1
P'
 i  n
(1r)i r (1r)n
i1/4
式中：P—被评估企业股东全部权益评估值
P'—企业整体收益折现值
A'—非经营性资产
D'—非经营性负债
R—未来第i个收益期的预期收益额(股权自由现金流)
i
i：收益年期，i=1/4，5/4，9/4，……，n
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r：折现率
4．收益年限的确定
评估时根据被评估企业的具体经营情况及特点，假设收益年限为无限期。
并将预测期分二个阶段，第一阶段为2013年10月1日至2018年12月31日；第二阶段为2019年1月1日直至永续。其中，假设2019年后预期收益额按照2018年的收益水平保持稳定不变。
(三)市场法
企业价值评估中的市场法，是指将评估对象与可比上市公司或者可比交易案例进行比较，确定评估对象价值的评估方法。市场法中常用的两种方法是上市公司比较法和交易案例比较法。
上市公司比较法是指通过对资本市场上与被评估单位处于同一或类似行业的上市公司的经营和财务数据进行分析，计算适当的价值比率或经济指标，在与被评估单位比较分析的基础上，得出评估对象价值的方法。
交易案例比较法是指通过分析与被评估单位处于同一或类似行业的公司的买卖、收购及合并案例，获取并分析这些交易案例的数据资料，计算适当的价值比率或经济指标，在与被评估单位比较分析的基础上，得出评估对象价值的方法。
经调查，国内证券市场中存在主营业务与委估企业相同或相似的有三家上市公司，且参考上市公司与委估企业之间存在可量化的价值比率或经济指标，故选取上市公司比较法进行评估。
在市场上存在与渤海国际信托有限公司处于同一或类似行业公司的买卖、收购及合并案例，故采用交易案例比较法进行评估。
因此，本次评估采用市场法中的上市公司比较法和交易案例比较法进行评估。
根据评估对象所处行业特点，本次评估采用市净率（P/B）估值模型对目标公司的股权价值进行评估。评估公式为：
目标公司股权价值=目标公司净资产×目标公司P/B
其中：目标公司P/B=修正后可比公司P/B的算术平均值
修正后可比公司P/B=可比公司P/B×可比公司P/B调整系数
可比公司P/B调整系数=∑(各可比指标×各可比指标的权重)
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八、评估程序实施过程和情况
1．接受委托
经与委托方洽谈沟通，了解委估资产基本情况，明确评估目的、评估对象与评估范围、评估基准日等评估业务基本事项，经综合分析专业胜任能力和独立性和评价业务风险，确定接受委托，签订业务约定书。针对具体情况，确定评估价值类型，了解可能会影响评估业务和评估结论的评估假设和限制条件，拟定评估工作计划，组织评估工作团队。
2．资产核实
指导被评估单位清查资产、准备评估资料，以此为基础，对评估范围内的资产进行核实，对其法律权属状况给予必要的关注，对收集获取的评估资料进行审阅、核查、验证。
3．评定估算
根据评估对象、价值类型、资料收集情况等相关条件，选择适当的评估方法。结合所掌握的评估资料，开展市场调研，收集相关市场信息，确定取价依据，进行评定估算。
4．出具报告
对评估结果进行汇总、复核、分析、判断、完善，形成评估结论。撰写评估报告，经内部审核，在与委托方和相关当事方就评估报告有关内容进行必要沟通后，出具正式评估报告。
九、评估假设
本评估报告及评估结论的成立，依赖于以下评估假设：
(一)基本假设
1．交易假设。交易假设是假定所有待评估资产已经处在交易过程中，评估师根据待评估资产的交易条件等模拟市场进行估价。
2．公开市场假设。公开市场假设是假定待评估资产在公开市场中进行交易，从而实现其市场价值。资产的市场价值受市场机制的制约并由市场行情决定，而不是由个别交易决定。这里的公开市场是指充分发达与完善的市场条件，是一个有自愿的买者和卖者的竞争性市场，在这个市场上，买者和卖
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者的地位是平等的，彼此都有获得足够市场信息的机会和时间，买卖双方的交易行为都是在自愿的、理智的，而非强制或不受限制的条件下进行的。
3．在用续用假设。在用续用假设是假定处于使用中的待评估资产在产权变动发生后或资产业务发生后，将按其现时的使用用途及方式继续使用下去。
(二)具体假设
1．被评估企业经营所遵循的国家及地方现行的有关法律法规及政策、国家宏观经济形势无重大变化，本次交易各方所处地区的政治、经济和社会环境无重大变化，无其他不可预测和不可抗力因素造成的重大不利影响。
2．针对评估基准日资产的实际状况，假设企业持续经营。
3．假设被评估企业现有的和未来的经营管理者是尽职的，且公司管理层有能力担当其职务，能保持被评估企业正常经营态势，发展规划及生产经营计划能如期基本实现。
4．假设被评估企业完全遵守国家所有相关的法律法规，不会出现影响公司发展和收益实现的重大违规事项。
5．假设公司未来将采取的会计政策和编写此份报告时所采用的会计政策在重要方面基本一致。
6．假设公司在现有的管理方式和管理水平的基础上，经营范围、方式与目前方向保持一致，公司制定的信托计划、投资计划、融资计划等能够顺利执行。
7．假设根据国家规定，目前已执行或已确定将要执行的有关利率、汇率、税赋基准和税率以及政策性收费规定等不发生重大变化。
8．无其他人力不可抗拒因素及不可预见因素对企业造成重大不利影响。
根据资产评估的要求，认定这些假设条件在评估基准日时成立，当未来经济环境发生较大变化时，将不承担由于假设条件改变而推导出不同评估结论的责任。
十、评估结论
(一)收益法评估结论
在评估基准日2013年9月30日，渤海国际信托有限公司的资产账面价值为315,549.85万元，负债账面价值10,400.45万元，净资产账面价值305,149.40万
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元；评估后，股东全部权益价值为712,636.03万元，较股东全部权益账面值305,149.40万元增值407,486.63万元，增值率133.54%。
(二)市场法评估结论
1．上市公司比较法：在评估基准日，采用上市公司比较法评估后，股东全部权益价值为946,520.63万元，评估增值641,371.23万元，增值率210.18%。
2．交易案例比较法：在评估基准日，采用交易案例比较法评估后，股东全部权益价值为698,753.14万元；评估值比账面价值增值393,603.74万元，增值率128.99%。
(三)两种评估结果的差异及其原因
股东全部权益的两种评估结果的差异如下表所示：
金额单位：人民币万元
||||
|-|-|-|
|股东全部权益账面值|股东全部权益评估值|增值额|
|305,149.40|712,636.03|407,486.63|
||946,520.63|641,371.23|
||698,753.14|393,603.74|
||-233,885.50|—————|
||13,881.99|—————|

收益法与市场法差异的原因：总体经济环境的变化对股票的市场价值造成上下波动的影响，以及交易案例的背景、非正常因素等对市场价值的影响不清楚，无法修正调整，造成市场法的价值与收益法的价值有一定的差异。
(四)评估结果的最终确认
根据《资产评估准则——企业价值》，对企业价值的评估，可以采用不同的评估方法得出不同的初步评估价值结论；对于采用一种以上的评估方法并形成不同的初步评估价值结论，需在综合考虑不同评估方法和初步价值结论的合理性及所使用数据的质量和数量的基础上，形成合理的结论。
渤海国际信托有限公司是一家金融信托企业，对上市公司比较法而言，与渤海国际信托有限公司较为接近的可比上市公司仅三家，其余公司在业务领域存在着较大的差异。而渤海国际信托有限公司与可比公司相互之间在业务上的差异调整往往存在较大的主观因素，给市场法评估值带来一定的影响。
另外，可比上市公司的基本计算乘数指标经常会受到所在行业内并购、监管
以及交易不活跃等外部因素的作用，直接影响到市场法的评估值。
亿城集团拟增资渤海信托项目资产评估报告正文
对于交易案例比较法而言，由于本次采用的交易案例中的方正信托、中航信托、甘肃信托、中江信托和新华信托与目标公司可比性稍差，其交易价格均是通过挂牌交易的方式产生，其中的交易背景不清楚，是否存在非正常交易因素也很难知晓，无法对其进行调整修正，上述因素会影响到本方法所选用数据数量的准确性；此外，交易案例由于交易时点不同，其交易日总资产、营业收入等数据无法取得，仅取得了距离交易日最近日期的相关数据进行测算，其数据质量的准确性相对较差。
收益法是立足于判断资产获利能力的角度，将被评估企业预期收益资本化或折现，来评估企业价值。金融信托行业的主要特点是：准入门槛较高，具有政府特许资格。管理资产规模越大，企业获取收益就越多。就信托企业而言，企业一定的竞争能力和管理水平是决定获利能力和企业价值的主要要素。只要企业投资谨慎，风险控制有效，管理能力强，那么企业运营资产获取利润的能力将非常强，经评估师对委估企业详尽调查后认为：委估企业在行业内拥有较强的竞争优势，公司拥有较强的获利能力及现金流的控制能力，收益法更能充分反映企业未来运营收益状况。与市场法相比，收益法受非正常市场因素的影响较小，其结果相对可靠。
综上所述，评估人员认为收益法评估值较市场法估值更能真实合理的反映渤海国际信托有限公司的股东权益价值。故最终采用收益法评估结果作为最终评估结论，即渤海国际信托有限公司股东全部权益价值为 712,636.03万元。
十一、特别事项说明及期后事项
1．根据海南航空股份有限公司2012年12月13日发布的关联交易公告三，为提高海南航空股份有限公司（以下简称“海南航空公司”）的投资收益，进一步优化海南航空公司的收入结构，海南航空公司全资子公司中国新华航空集团有限公司拟以现金276,090.55万元人民币受让海口美兰国际机场有限责任公司、海航酒店控股集团有限公司、扬子江地产集团有限公司、北京燕京饭店有限责任公司和海南海航航空信息系统有限公司合计持有的渤海国际信托有限公司39.78%的股权。
截至评估基准日，此事项正在报中国银行业监督管理委员会的审批过程