中海集装箱运输股份有限公司
拟转让持有的下属公司股权涉及的
大连万捷国际物流有限公司股东部分权益
资产评估报告
中通评报字〔2015〕348号
声明、摘要、正文及附件
中通诚资产评估有限公司
二○一五年十二月十一日
中海集装箱运输股份有限公司拟转让持有的下属公司股权涉及的
大连万捷国际物流有限公司股东部分权益资产评估报告 目录目 录
第一册声明、摘要、正文及附件
声明 ....................................................................................................................... 1摘要 ....................................................................................................................... 2正文
一、委托方、被评估单位概况 ...................................................................... 5二、评估目的 .................................................................................................. 6三、评估对象和范围 ...................................................................................... 7四、价值类型及其定义 .................................................................................. 9五、评估基准日 .............................................................................................. 9六、评估依据 .................................................................................................. 9七、评估方法 ................................................................................................ 11八、评估程序实施过程和情况 .................................................................... 11九、评估假设 ................................................................................................ 20十、评估结论 ................................................................................................ 20十一、特别事项说明 ...................................................................................... 22十二、评估报告使用限制说明 ...................................................................... 22十三、评估报告日 .......................................................................................... 23
中海集装箱运输股份有限公司拟转让持有的下属公司股权涉及的
大连万捷国际物流有限公司股东部分权益资产评估报告 声明注册资产评估师声明
一、我们在执行本资产评估业务中，遵循相关法律法规和资产评估准则，恪守独立、客观和公正的原则；根据我们在执业过程中收集的资料，评估报告陈述的内容是客观的，并对评估结论合理性承担相应的法律责任。
二、评估对象涉及的资产、负债清单由委托方、被评估单位申报并经其签章确认；所提供资料的真实性、合法性、完整性，恰当使用评估报告是委托方和相关当事方的责任。
三、我们与评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系；与相关当事方没有现存或者预期的利益关系，对相关当事方不存在偏见。
四、我们已对评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查；我们已对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验。
五、我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设和限定条件的限制，评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明的假设、限定条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。
中海集装箱运输股份有限公司拟转让持有的下属公司股权涉及的
大连万捷国际物流有限公司股东部分权益资产评估报告 摘要摘 要
一、本次评估对应的经济行为
根据中国远洋运输(集团)总公司(以下简称“中远集团”)和中国海运(集团)总公司(以下简称“中海集团”)整合方案，中海集团拟将集装箱业务整体转让与中远集团子公司中国远洋控股股份有限公司(以下简称“中国远洋”)，其中集装箱业务涉及的集装箱船舶以租赁方式、集装箱运输配套的相关资产以股权转让方式分别转入中国远洋。
本次评估的经济行为是为上述与集装箱运输配套的相关资产进行股权转让所涉及中海集装箱运输股份有限公司持有的大连万捷国际物流有限公司50%股权进行评估。
该经济行为已经转让方有关会议决议批准。
二、评估目的
本次评估的目的是为上述与集装箱运输配套的相关资产进行股权转让所涉及的中海集装箱运输股份有限公司持有的大连万捷国际物流有限公司50%股权提供价值参考依据。
三、评估对象和评估范围
(一)评估对象
评估对象为中海集装箱运输股份有限公司持有的大连万捷国际物流有限公司50%股权。
(二)评估范围
评估范围为大连万捷国际物流有限公司在评估基准日申报的表内和表外的全部资产和负债。
四、价值类型
本次评估采用的价值类型为市场价值。
五、评估基准日
本项目评估基准日为2015年09月30日。
六、评估方法
本次评估采用资产基础法和收益法进行评估，最终以资产基础法的评估
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大连万捷国际物流有限公司股东部分权益资产评估报告 摘要结果作为最终评估结论。
七、评估结论及其使用有效期
在评估基准日2015年9月30日，大连万捷国际物流有限公司评估前总资产账面价值为18,195.80万元，负债账面价值为11,310.30万元，净资产账面价值为6,885.50万元。经评估，总资产为21,803.11万元，负债为11,310.30万元，净资产为10,492.81万元，总资产评估值比账面值增值3,607.31万元，增值率为19.82%；净资产评估值比账面值增值3,607.31万元，增值率52.39%，详见下表：资产评估结果汇总表
评估基准日：2015年9月30日
被评估单位：大连万捷国际物流有限公司 金额单位：人民币万元
|||||
|-|-|-|-|
||账面价值|评估价值|增减值|
||A|B|C=B-A|
|流动资产|1,256.86|1,192.46|-64.40|
|非流动资产|16,938.94|20,610.65|3,671.71|
|其中：固定资产|10,721.38|11,795.35|1,073.97|
|无形资产|6,217.56|8,815.30|2,597.74|
|资产总计|18,195.80|21,803.11|3,607.31|
|流动负债|910.30|910.30|0.00|
|非流动负债|10,400.00|10,400.00|0.00|
|负债总计|11,310.30|11,310.30|0.00|
|所有者权益|6,885.50|10,492.81|3,607.31|

本次评估结论是根据以上工作得出，即大连万捷国际物流有限公司的净资产的评估价值为10,492.81万元，即中海集装箱运输股份有限公司持有的大连万捷国际物流有限公司50%的股权价值为5,246.41万元。
本评估结论仅对中海集装箱运输股份有限公司拟转让其所持有的大连万捷国际物流有限公司50%股权这一特定评估目的有效。
评估报告所揭示评估结论的使用有效期为一年，自评估基准日2015年09月30日起，至2016年09月29日止。
八、对评估结论可能产生影响的特别事项
1．企业的房屋建筑物中，有540平方米的办公楼出租给大连中联理货有限公司等，有3500平方米的场地出租给苏州中海集装箱储运有限公司，本次评估未考虑出租事项对评估值的影响。
2．由于无法获取足够丰富的相关市场交易统计资料，缺乏关于控股权因
素、流动性对评估对象价值影响程度的分析判断依据，本次评估未考虑控股
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大连万捷国际物流有限公司股东部分权益资产评估报告 摘要权溢价以及流动性折价。
请报告使用者关注以上特别事项对本评估结论可能产生的影响，及对本次经济行为的影响。
以上内容摘自评估报告正文，欲了解本评估项目的详细情况和合理理解评估结论，应当阅读评估报告正文。
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大连万捷国际物流有限公司股东部分权益资产评估报告 正文中海集装箱运输股份有限公司
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资产评估报告
中通评字〔2015〕348号
中海集装箱运输股份有限公司：
中通诚资产评估有限公司接受贵公司的委托，根据有关法律、法规和资产评估准则、资产评估原则，采用资产基础法，按照必要的评估程序，对大连万捷国际物流有限公司的全部股东权益在2015年9月30日的市场价值进行了评估。现将资产评估情况报告如下。
一、委托方、被评估单位概况
(一)委托方概况
本次评估的委托方为中海集装箱运输股份有限公司
企业名称：中海集装箱运输股份有限公司
法定住所：中国(上海)自由贸易试验区国贸大厦A-538室
法定代表人：张国发
注册资本：人民币 1168312.5000万(实缴)
类 型：股份有限公司(中外合资、上市)
经营范围：国内沿海及长江中下游普通货船、国内沿海外贸集装箱内支线班轮运输，国际船舶运输(含集装箱班轮运输)，集装箱制造、修理、租赁，船舶租赁，自有集装箱、自用船舶买卖。国内沿海普通货船(散货船除外)海务管理、机务管理和船舶检修、保养、买卖、租赁、营运、资产管理及其他船舶管理服务。(依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动)。
(二)被评估单位概况
企业名称：大连万捷国际物流有限公司
法定住所：辽宁省大连保税区港五路3号
法定代表人：徐颂
注册资本：柒仟肆佰万元整
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大连万捷国际物流有限公司股东部分权益资产评估报告 正文企业性质：其他有限责任公司
成立时间：2008年10月08日
营业期限：2008年10月08日至2058年10月07日
经营范围：货运站(场)经营(集装箱中转站)：海、陆、空国际货物运输代理(含报关、保险)；仓储；国际贸易、转口贸易、商品展示、咨询服务(不含专项)。
企业历史沿革：大连万捷国际物流有限公司系由大连市工商行政管理局批准，由中海集装箱运输股份有限公司和大连港集发物流有限责任公司共同出资，于2008年10月08日在大连市成立的有限责任公司。大连万捷国际物流有限公司的主营业务是集装箱堆存、中转、分拨、拼装拆箱、冷藏箱预冷；
集装箱改装、修理、旧箱翻新、洗箱；货物的冷却、物流加工、包装、配送及相关的咨询服务；集装箱租赁、自有仓库出租；国际国内货运代理、报关、报检。双方股东出资及股份分配如下：
||
|-|
|出资(万元)|
|3,700.00|
|3,700.00|
|7,400.00|

近年来大连万捷国际物流有限公司的资产、财务、负债状况和经营业绩，已经审计，注册会计师均发表了无保留意见。
大连万捷国际物流有限公司近年财务状况表
单位：人民币元
||||
|-|-|-|
|2012年|2013年|2014年|
|195,518,626.19|189,241,289.95|184,006,752.83|
|183,125,729.68|179,374,466.29|173,468,935.31|
|126,094,185.42|119,703,787.30|114,265,921.03|
|69,424,440.77|69,537,502.65|69,740,831.80|
|32,894,107.45|38,971,320.62|40,259,939.08|
|67,536.32|113,061.88|203,329.15|
|67,536.32|113,061.88|203,329.15|

上述主要财务数据已经会计师事务所审计，并出具无保留意见的审计报告。
二、评估目的
根据相关经济行为文件，本次评估的目的是为与集装箱运输配套的相关
资产进行股权转让所涉及的中海集装箱运输股份有限公司持有的大连万捷国
中海集装箱运输股份有限公司拟转让持有的下属公司股权涉及的
大连万捷国际物流有限公司股东部分权益资产评估报告 正文际物流有限公司50%股权提供价值参考依据。
三、评估对象和范围
(一)评估对象与评估范围内容
委托评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围一致。
评估对象为中海集装箱运输股份有限公司持有的大连万捷国际物流有限公司50%股权。
评估范围为大连万捷国际物流有限公司申报的表内和表外的全部资产及负债。
评估范围对应的会计报表的主要财务数据已经天职会计师事务所(特殊普通合伙)广东分所审计，并于 2015年 11月 15日出具天职业字〔2015〕14609号无保留意见的审计报告。具体数据见下表：
单位：人民币元
|||
|-|-|
||科目名称|
|一、|流动资产合计|
||货币资金|
||应收账款|
||预付款项|
||其他应收款|
||存货|
|二、|非流动资产合计|
||固定资产|
||无形资产|
|三、|资产总计|
|四、|流动负债合计|
||应付账款|
||预收款项|
||应付职工薪酬|
||应交税费|
||应付利息|
||其他应付款|
||一年内到期的非流动负债|
|五、|非流动负债合计|
||长期借款|
|六、|负债总计|
|七、|净资产|

(二)对企业价值影响较大的单项资产或者资产组合的法律权属状况、经济
状况和物理状况
中海集装箱运输股份有限公司拟转让持有的下属公司股权涉及的
大连万捷国际物流有限公司股东部分权益资产评估报告 正文对企业价值影响较大的单项资产有存货、固定资产—房屋建筑物、构筑物、机器设备、车辆及电子设备。
1．存货的实物资产包含原材料、在库周转材料，主要为壳牌变速油、壳牌齿轮油、壳牌防冻液、加德士机油、加德士液压油等，存放于仓库中，日常管理严格，无报废、毁损、盘亏情况。
2．房屋建筑物共计 7项，建筑面积为 31,034.86平方米，主要结构形式为钢结构；构筑物共计15项，主要结构为砼。资产分布在公司厂区中。
3．机器设备共计 66项，主要为各类叉车、堆高机、正面吊和配变电设备，主要集中在厂区的作业区内。
4．运输车辆主要为办公用车，共计4项，截止评估基准日，分别为别克商务车SZM6515ATA、丰田皇冠轿车TV7250ROYO、尼桑风神阳光轿车 EQ7202和福田欧曼中巴(35座)BZ683006LZB，车辆日常保养维护较好，运行正常。
5．电子设备
电子设备共 326项，主要包括办公用电脑、打印机、空调、交换机、服务器和办公家具等等，分别安装使用于各办公区域内。委估设备维护保养正常，均可正常使用。
(三)企业申报的账面记录或者未记录的无形资产情况
企业申报的账面记录的无形资产主要为土地使用权和其他无形资产。
1．土地使用权共计1宗，账面价值61,742,336.66元，具体情况详见下表：
||||||
|-|-|-|-|-|
|土地权证编号|土地位置|取得日期|用地性质|面积(m2)|
|大保国用(2010)第14038号|大窑湾港五路三号|2010.11|仓储用地|149771|
|||||149771|

2．其他无形资产，主要为企业日常经营管理用软件，分为通用软件和专业软件，共计9项，账面价值433,289.04元。
除上述企业申报的账面记录的无形资产外，企业未申报账面以外的其他无形资产。
(四)企业申报的表外资产的类型、数量
无。
(五)引用其他机构出具的报告的结论所涉及的资产类型、数量和账面金额
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四、价值类型及其定义
评估价值类型包括市场价值和市场价值以外的价值类型。市场价值以外的价值类型一般包括(但不限于)投资价值、在用价值、清算价值、残余价值等。
根据本次评估目的、市场条件以及评估对象自身条件，选择市场价值作为本次评估的价值类型。
市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。
五、评估基准日
本次评估基准日是2015年9月30日。
委托方在确定评估基准日时考虑的主要因素包括满足经济行为实施的时间要求，选取会计期末以便于明确界定评估范围和准确高效清查资产。
六、评估依据
(一)经济行为依据
转让方有关会议决议。
(二)法律法规依据
1．《国有资产评估管理办法》(国务院令第91号)；
2．《国有资产评估管理办法施行细则》(国资办发〔1992〕36号)；
3．《企业国有资产监督管理暂行条例》(国务院令第378号)；
4．《关于改革国有资产评估行政管理方式加强资产评估监督管理工作的意见》(国办发〔2001〕102号)；
5．《企业国有资产评估管理暂行办法》(国务院国资委令第12号)；
6．《国有资产评估管理若干问题的规定》(财政部令第14号)；
7．《企业国有产权转让管理暂行办法》(国务院国资委、财政部令第3号)；
8．《关于加强企业国有资产评估管理工作有关问题的通知》(国资委产权〔2006〕274号)。
(三)评估准则依据
中海集装箱运输股份有限公司拟转让持有的下属公司股权涉及的
大连万捷国际物流有限公司股东部分权益资产评估报告 正文1．《评估准则——基本准则》和《资产评估职业道德准则——基本准则》(财企〔2004〕20号)；
2．《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》(会协〔2003〕18号)；
3．《资产评估准则—企业价值》(中评协〔2011〕227号)；
4．《资产评估准则—评估报告》(中评协〔2007〕189号)；
5．《资产评估准则——评估程序》(中评协〔2007〕189号)；
6．《资产评估准则——业务约定书》(中评协〔2007〕189号)；
7．《资产评估准则——工作底稿》(中评协〔2007〕189号)；
8.《资产评估准则——不动产》(中评协〔2007〕189号)
9．《资产评估准则——机器设备》(中评协〔2007〕189号)；
10．《资产评估价值类型指导意见》(中评协〔2007〕189号)；
11．《企业国有资产评估报告指南》(中评协〔2008〕218号)；
12．《评估机构业务质量控制指南》(中评协〔2010〕214号)；
13．《中评协关于修改评估报告等准则中有关签章条款的通知》(中评协〔2011〕230号)；
14．《资产评估职业道德准则——独立性》(中评协〔2012〕248号)。
(四)权属依据
房地产权证、国有土地使用证。
(五)取价依据
1．大连万捷国际物流有限公司评估基准日及历史年度审计报告；
2．房屋建筑物竣工资料；
3．《最新资产评估常用数据与参数手册》2013版；
4．原城乡建设环境保护部1984年11月发布的《房屋完损等级评定标准》；
5．大连市建筑安装工程造价信息；
6．《关于建设项目前期工作咨询收费暂行规定》(国家计委计价格〔1999〕1283号)；
7．《关于发布<工程勘察设计收费管理规定>的通知》(国家计委、建设部计价格〔2002〕10号)；
8．《关于发布<工程建设监理费有关规定>的通知》(国家发改委发改价格
中海集装箱运输股份有限公司拟转让持有的下属公司股权涉及的
大连万捷国际物流有限公司股东部分权益资产评估报告 正文〔2007〕670号)；
9．《关于印发<基本建设财务管理规定>的通知》(财政部财建〔2002〕394号)；
10．《关于印发<招标代理服务收费管理暂行办法>的通知》(国家计委计价格〔2002〕1980号)；
11．《国家计委、环保总局发布环境影响咨询收费有关问题通知》(环评计价格〔2002〕125号)；
12．《国家计委建设部关于房地产中介服务的通知》(计价格〔1995〕971号文件)；
13．《辽宁省建筑工程计价定额》、《辽宁省装饰装修工程计价定额》、《大连市建筑工程工程量清单计价》、《大连市安装工程工程量清单计价》及《大连市装饰装修工程工程量清单计价》；
14．机械工业信息研究院《机电产品报价手册》；
15．近期电子设备及汽车市场价格资料，有关设备供应商询价信息资料。
(六)参考依据
1．《土地估价规程(新)2014》；
2．《房地产估价规范》(GB/T50291-1999)；
3．被评估企业提供的其他资料。
七、评估方法
(一)评估方法的选择
根据《资产评估准则——企业价值》(中评协〔2011〕227号)，注册资产评估师执行企业价值评估业务，应当根据评估目的、评估对象、价值类型、资料收集情况等相关条件，分析收益法、市场法和资产基础法三种资产评估基本方法的适用性，恰当选择一种或多种资产评估基本方法。
根据《关于加强企业国有资产评估管理工作有关问题的通知》(国资委产权〔2006〕274号)，涉及企业价值的资产评估项目，以持续经营为前提进行评估时，原则上要求采用两种以上方法进行评估，并在评估报告中列示，依据实际状况充分、全面分析后，确定其中一个评估结果作为评估报告使用结果。
由于被评估单位的各项资产和负债均可单独评估，具备进行资产基础法
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大连万捷国际物流有限公司股东部分权益资产评估报告 正文评估的条件，本次评估对大连万捷国际物流有限公司采用了资产基础法进行评估。
由于被评估企业是中海集运在大连的主场站，对中海集运提供拆装箱服务，以及集装箱堆存管理工作，为大连国际集装箱码头有限公司提供配套服务。且被评估企业可以提供的未来年度的收益预测，因此，本次评估也采用了收益法进行评估。
被评估单位属非上市公司，且与被评估单位相关行业、相关规模企业转让股权的公开交易案例无法取得，而且无合适的参考企业，故本次评估不具备采用市场法的适用条件。
因此，本次评估采用资产基础法和收益法进行评估。
(二)资产基础法
企业价值评估中的资产基础法，是指以被评估企业评估基准日的资产负债表为基础，合理评估企业表内及表外各项资产、负债价值，确定评估对象价值的评估方法。在运用资产基础法进行企业价值评估时，各项资产的价值是根据其具体情况选用适当的具体评估方法得出。
本次评估涉及的具体评估方法如下。
1．货币资金
货币资金根据企业提供的各项目的明细表，以审查核实的账面值确定评估值。
2．应收账款、预付款项和其他应收款
根据被评估单位提供的各科目的评估明细表作为评估基础，核对会计资料，并进行函证，具体分析数额、欠款时间和原因、款项回收情况等，确定各应收款项的评估值。
3．存货
存货主要为原材料和在库周转材料。按照评估程序，评估人员对原材料和在用周转材料进行了实地盘点，并统计盘点日至评估基准日原材料仓库的入库和领用情况，以此为基础推算至评估基准日的仓库原材料的库存数量，原材料按照数量乘以评估基准日的市场价格，加上合理的运费和其他费用确定原材料的评估值。在用周转材料按照材料的成新率乘以评估基准日材料的市场价格加上合理的其他费用确定评估值。
中海集装箱运输股份有限公司拟转让持有的下属公司股权涉及的
大连万捷国际物流有限公司股东部分权益资产评估报告 正文4．固定资产——房屋建(构)筑物类
房屋建筑物类固定资产主要有重置成本法、市场法和收益法三种评估方法。
采用收益法的条件是未来收益及风险能够较准确地预测与量化，因评估对象未来收益资料很难取得，故收益法对本次评估不适用。
市场法一般用于同一区域或均质区域有类似的交易案例，评估对象仓库等房屋不属于标准厂房，无市场交易案例，故无法采用市场法进行评估。
成本法一般用于无法找到成交案例的自建房产。因此，本次评估根据评估目的和委估的建筑物类固定资产的特点，以持续使用为假设前提，用重置成本法进行评估。
成本法是用现时条件下重新购置或建造一个全新状态的被评估资产所需的全部成本，减去被评估资产已发生的实体性贬值、功能性贬值和经济性贬值，得到的差额作为被评估资产的评估值的一种资产评估方法。
基本公式：评估价值=重置全价-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值
或：评估价值=重置全价×综合成新率
(1)重置全价的确定
重置全价=建安工程费+前期及其它费用+资金成本
①建筑安装工程费
采用类比法。
类比方法是以有代表性的建筑物做参照物，对同类型的建筑物，在檐高、层高、跨度、用材、装饰等方面进行比较，找出差异作为调整因素，进行调整，计算出类比建筑物建筑安装工程费。
②前期费用及其他费用
包括市场调研费、项目策划费、可行性研究费、评估、律师等咨询费、勘察设计费、环境、交通影响评价费、工程及设备招标费、临时设施费，以及城市规划要求配套的道路、给水、排水、电力、通信、燃气、供热等基础设施配套的建设费用。
委估建筑物的前期及其他费用，按照建筑物所在地建设工程投资估算指标，依据企业申报的评估基准日资产规模确定系数。
前期费用及其他费用
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|-|-|
|费用名称|费率|
|市场调研|0.90%|
|项目策划|0.92%|
|可行性研究|0.49%|
|评估、律师等咨询费|0.35%|
|勘察设计费|1.55%|
|环境、交通影响评价费|0.49%|
|工程及设备招标费|0.35%|
|通水、通路、通电及场地平整费|1%|
|临时设施费|1%|
|合计|7.05%|

基础设施配套费根据大政发〔2004〕83号《大连市人民政府关于改革城市基础设施配套费征收管理办法的通知》的相关规定，基础设施建设费按建筑面积200元/平方米征收。
③资金成本采用评估基准日适用的中国人民银行公布的建设期贷款利率计算。设定投资在建设期内均匀投入。
(2)成新率的确定
本次评估对建筑物主要采用使用年限法和观察法综合判定成新率。
①使用年限法
使用年限法依据建筑物已使用年限、使用状况和维修情况来综合考虑其尚可使用年限，最后判断其成新率。
尚可使用年限
使用年限法成新率 ×100%
已使用年限尚可使用年限
②观察法
观察法依据其评估对象的建造特点、设计水平、施工质量、使用状况和维护保养情况以及各部位在该评估对象所占的比重，通过评估人员现场观察与了解判断其成新率。
③综合成新率
综合成新率=使用年限法成新率×40%+观察法成新率×60%
④对以下情况，采用合理方法确定成新率：
对于能够基本正常、安全使用的建筑物，其成新率一般不应低于30%；
如果观察法和使用年限法计算成新率的差距较大，经评估人员分析原因
后，凭经验判断，取两者中相对合理的一种；
对于条件所限无法实施观察鉴定的项目，一般采用使用年限法确定成新
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5．固定资产——机器设备类
本次设备类固定资产的评估以资产按照现行用途继续使用为假设前提，采用成本法进行评估。
成本法的基本公式：评估价值=重置全价×成新率
(1)重置全价的确定
①机器设备
A．重置全价的确定
能查到现行市场价格的设备，根据分析选定的现行市价，考虑其运杂费及安装调试费确定重置全价；不能查到现行市场价格的设备，选取功能相近的替代产品市场价格并相应调整作为设备购置价，再加上运杂费、安装调试费、前期及其他费用和资金成本等其他合理费用确定重置全价，计算公式为：重置全价=设备购置价+运杂费+安装调试费+其他合理费用
B．主要取价参数的确定
a．设备购置价
在确定设备购置价时主要依据设备生产厂家报价、该公司最近购置的同类机器设备的成交价和“中国机电数据网”(www.86mdo.com)等资料。
b．设备运杂费费率
设备运杂费主要包括运费、装卸费、保险费用等，评估中一般按大数法则(在随机事件的大量出现中往往呈现几乎一致的规律)按设备的价值、重量、体积以及距离等的一定比率计算。评估中选用的运杂费率如下表：
设备运杂费率表
生产地 费率(按设备购置价计算)
当地生产 1%～2.5%
运输距离100～1000公里 1.5%～3.5%
运输距离1000～2000公里 2%～5.5%
运输距离2000～2800公里 2.5%～6.5%
运输距离2800公里以上 3%～7.5%
评估中根据设备单价及体积重量及所处地区交通条件选定具体费率。单价高、体积小、重量轻且处于交通方便地区的设备取下限，反之取上限。
c．设备安装调试费
根据《最新资产评估常用数据与参数手册》2002版所规定的费率标准确
中海集装箱运输股份有限公司拟转让持有的下属公司股权涉及的
大连万捷国际物流有限公司股东部分权益资产评估报告 正文定。若为需要加装基础的大型设备，则设备基础费依据委估建筑物决算中的工程量，套用委估设备所在地的现行建筑安装工程预算定额，并调到评估基准日市场价格水平，然后进行取费，计算得出。
d．前期及其他费用
前期及其他费用包括建设单位管理费、工程建设监理费、勘察设计费和招标代理服务费等费用。按照国家及当地相关规定，依据评估基准日资产规模确定费率。
前期费用及其他费用
|||
|-|-|
|费用名称|费率|
|市场调研|0.90%|
|项目策划|0.92%|
|可行性研究|0.49%|
|评估、律师等咨询费|0.35%|
|勘察设计费|1.55%|
|环境、交通影响评价费|0.49%|
|工程及设备招标费|0.35%|
|合计|5.05%|

e．资金成本
资金成本指建设期贷款利息。贷款利率以评估基准日时中国人民银行公布的贷款利率为准。具体计算公式为：
资金成本=设备购置价或建造成本×适用利率×合理工期÷2
②车辆
按照现行市场价格，加上车辆购置税、运费、牌照费等合理费用确定重置全价。
③电子设备
能查到现行市场价格的电子设备，根据分析选定的现行市价直接确定重置全价；不能查到现行市场价格的，选取功能相近的替代产品市场价格并相应调整作为其重置全价。
(2)成新率的确定
①机器设备和运输车辆，主要采用观察法和使用年限法确定成新率，其计算公式为：
成新率=观察法成新率×60%+使用年限法成新率×40%
A．观察法。观察法是对评估设备的实体各主要部位进行技术鉴定，并综
中海集装箱运输股份有限公司拟转让持有的下属公司股权涉及的
大连万捷国际物流有限公司股东部分权益资产评估报告 正文合分析资产的设计、制造、使用、磨损、维护、修理、大修理、改造情况和物理寿命等因素，将评估对象与其全新状态相比较，考察由于使用磨损和自然损耗对资产的功能、使用效率带来的影响，判断被评估设备的成新率。
B．使用年限法。其计算公式为：
经济使用年限已使用年限
使用年限法成新率 100%
经济使用年限
经济使用年限是指从资产开始使用到因经济上不合算而停止使用所经历的年限。
①对电子设备，主要采用使用年限法确定成新率。
②若观察法成新率和使用年限法成新率的差异较大，经分析原因后，凭经验判断，选取两者中相对合理的一种。
6．无形资产—土地使用权
评估人员在认真分析所掌握的资料并进行了实地勘察之后，根据评估对象土地的特点及土地的实际状况选取市场比较法作为本次评估的基本方法。
基准地价系数修正法适用于基准地价涵盖范围内的土地，大连金州新区未公布基准地价及其修正体系，无法采用基准地价系数修正法进行评估；成本逼近法特别适用于土地市场狭小，土地成交实例不多，无法利用市场比较法进行估价时采用，成本逼近法主要适用于工业用地或新增建设用地的估价；
市场比较法评估适用于可收集到足够的评估基准日市场成交案例的土地；收益法适用于可获取足够的市场租赁价格的土地，评估对象租金及相关费用等资料极少，不适宜采用收益法进行评估；假设开发法适用于具有投资开发或再开发潜力的房地产估价，评估对象已开发建设完毕，不适宜采用假设开发法进行评估。
考虑到估价对象为港口码头用地，该类用地近期市场交易案例较多，适宜选取市场比较法作为本次评估的基本方法。
市场法是将估价对象与在估价时点近期有过类似交易的类似土地进行比较，对这些类似土地已知价格进行修正，以此估算估算对象的客观合理价格或价值。
市场法的计算公式为：
宗地单价=可比交易实例单价×交易情况修正系数×交易日期修正系数×
中海集装箱运输股份有限公司拟转让持有的下属公司股权涉及的
大连万捷国际物流有限公司股东部分权益资产评估报告 正文土地状况修正系数
7．其他无形资产
其他无形资产在账账、账表核实一致的基础上，确认其发生额的合理性、真实性和准确性，对原始发生额、摊销期限及尚存权利进行了核实，确定账面摊余价值的准确性。最终，通过市场询价获取的评估基准日时市场价值，以无形资产市场价值确定其他无形资产的评估值。
8．负债
在核实的基础上，以被评估单位在评估基准日实际需要承担的负债金额作为负债的评估值。对评估目的实现后不再需要被评估单位承担的负债项目，评估为零。
(三)收益法
企业价值评估中的收益法，是指通过将被评估企业预期收益资本化或折现以确定评估对象价值的评估思路。收益法中常用的两种具体方法是收益资本化法和未来收益折现法。
本次评估采用现金流口径的未来收益折现法即现金流折现法，其中，现金流采用企业自由现金流。具体方法为将未来各年的预计企业自由现金流折现加总得到经营性资产价值，减去付息债务价值后，再加上溢余资产和非经营性资产及负债的价值，得到股东全部权益价值。基本公式如下：
股东全部权益价值=经营性资产价值-付息债务价值+溢余资产价值+非经营性资产价值-非经营性负债
本次评估以企业审计后的报表为基础，采用现金流折现的方法计算股东权益价值。
具体计算公式为：
PPDAD
n R R 1
P i  n
(1r)i r (1r)n
i0.25
其中：P：被评估企业股东权益的评估价值
P'：企业整体收益折现值
D：被评估企业有息负债
A'：非经营性资产、溢余资产
中海集装箱运输股份有限公司拟转让持有的下属公司股权涉及的
大连万捷国际物流有限公司股东部分权益资产评估报告 正文D'：非经营性负债、溢余负债
R：未来第i个收益期的预期收益额(企业自由现金流)
i
i：收益年期，i=0.25，1.25，2.25，……，n
r：折现率
评估时根据被评估企业的具体经营情况及特点，将预测期分为二个阶段，第一阶段为评估基准日至被评估企业经营达到稳定的年份，即 2015年 10月1日至2020年12月31日；第二阶段为被评估企业经营稳定年直至永续，即2021年1月1日至永续，其中假设2021年后预期收益额按照2020年的收益水平保持稳定不变。
八、评估程序实施过程和情况
(一)接受委托
经与委托方洽谈沟通，了解委估资产基本情况，明确评估目的、评估对象与评估范围、评估基准日等评估业务基本事项，经综合分析专业胜任能力和独立性和评价业务风险，确定接受委托，签订业务约定书。针对具体情况，确定评估价值类型，了解可能会影响评估业务和评估结论的评估假设和限制条件，拟定评估工作计划，组织评估工作团队。
(二)资产核实
指导被评估单位清查资产、准备评估资料，以此为基础，对评估范围内的资产进行核实，对其法律权属状况给予必要的关注，对收集获取的评估资料进行审阅、核查、验证。
(三)评定估算
根据评估对象、价值类型、资料收集情况等相关条件，选择适当的评估方法。结合所掌握的评估资料，开展市场调研，收集相关市场信息，确定取价依据，进行评定估算。
(四)出具报告
对评估结果进行汇总、复核、分析、判断、完善，形成评估结论。撰写评估报告，经内部审核，在与委托方和相关当事方就评估报告有关内容进行必要沟通后，出具正式评估报告。
中海集装箱运输股份有限公司拟转让持有的下属公司股权涉及的
大连万捷国际物流有限公司股东部分权益资产评估报告 正文九、评估假设
本评估报告及评估结论的成立，依赖于以下评估假设：
1．交易假设。交易假设是假定所有待评估资产已经处在交易过程中，评估师根据待评估资产的交易条件等模拟市场进行估价。
2．公开市场假设。公开市场假设是假定待评估资产在公开市场中进行交易，从而实现其市场价值。资产的市场价值受市场机制的制约并由市场行情决定，而不是由个别交易决定。这里的公开市场是指充分发达与完善的市场条件，是一个有自愿的买者和卖者的竞争性市场，在这个市场上，买者和卖者的地位是平等的，彼此都有获得足够市场信息的机会和时间，买卖双方的交易行为都是在自愿的、理智的，而非强制或不受限制的条件下进行的。
3．在用续用假设。在用续用假设是假定处于使用中的待评估资产在产权变动发生后或资产业务发生后，将按其现时的使用用途及方式继续使用下去。
根据资产评估的要求，认定这些假设条件在评估基准日时成立，当未来经济环境发生较大变化时，将不承担由于假设条件改变而推导出不同评估结论的责任。
十、评估结论
(一)资产基础法评估结论
在评估基准日2015年9月30日，大连万捷国际物流有限公司评估前总资产账面价值为18,195.80万元，负债账面价值为11,310.30万元，净资产账面价值为6,885.50万元。经评估，总资产为21,803.11万元，负债为11,310.30万元，净资产为10,492.81万元，总资产评估值比账面值增值3,607.31万元，增值率为19.82%；净资产评估值比账面值增值3,607.31万元，增值率52.39%，详见下表：资产评估结果汇总表
评估基准日：2015年9月30日
被评估单位：大连万捷国际物流有限公司 金额单位：人民币万元
|||||
|-|-|-|-|
||账面价值|评估价值|增减值|
||A|B|C=B-A|
|流动资产|1,256.86|1,192.46|-64.40|
|非流动资产|16,938.94|20,610.65|3,671.71|
|其中：固定资产|10,721.38|11,795.35|1,073.97|

中海集装箱运输股份有限公司拟转让持有的下属公司股权涉及的
大连万捷国际物流有限公司股东部分权益资产评估报告 正文资产评估结果汇总表
评估基准日：2015年9月30日
被评估单位：大连万捷国际物流有限公司 金额单位：人民币万元
|||||
|-|-|-|-|
||账面价值|评估价值|增减值|
||A|B|C=B-A|
|无形资产|6,217.56|8,815.30|2,597.74|
|资产总计|18,195.80|21,803.11|3,607.31|
|流动负债|910.30|910.30|0.00|
|非流动负债|10,400.00|10,400.00|0.00|
|负债总计|11,310.30|11,310.30|0.00|
|所有者权益|6,885.50|10,492.81|3,607.31|

本次评估结论是根据以上工作得出，即大连万捷国际物流有限公司的净资产的评估价值为10,492.81万元。
(二)收益法评估结果
在评估基准日2015年9月30日，大连万捷国际物流有限公司股东全部权益的评估价值为-6,706.15万元，较股东全部权益账面值6,885.50万元，减值13,591.65万元，减值率197.40%。
(三)两种评估结果的差异
股东全部权益的两种评估结果的差异如下表所示：
金额单位：人民币万元
||||
|-|-|-|
|股东全部权益账面值|股东全部权益评估值|增值额|
|6,885.50|10,492.81|3,607.31|
||-6,706.15|-13,591.65|
||17,198.96||

由于大连万捷国际物流有限公司的主营业务是为是中海集运在大连的主场站，对中海集运提供拆装箱服务，以及集装箱堆存管理工作，为大连国际集装箱码头有限公司提供配套服务，因此，未来年度企业的盈利预测受中海集运的影响，造成收益法的评估结果低于资产基础法的评估结果。
(四)最终评估结论
资产基础法是立足于资产重置的角度，通过评估各单项资产价值并考虑有关负债情况，来评估企业价值。收益法是立足于判断资产获利能力的角度，将被评估企业预期收益资本化或折现，来评估企业价值。
在资产基础法方面，依据评估基准日时点企业资产、负债逐项进行评估，
中海集装箱运输股份有限公司拟转让持有的下属公司股权涉及的
大连万捷国际物流有限公司股东部分权益资产评估报告 正文然后加总得出企业净资产评估值，在现阶段相对而言，比较客观、真实。
综上所述，评估人员认为资产基础法评估结果具有更好的可靠性和说服力，故采用资产基础法评估结果作为最终评估结论。
即，中海集装箱运输股份有限公司拟转让的大连万捷国际物流有限公司50%股权的评估值为52,464,044.92元。
十一、特别事项说明
1．企业的房屋建筑物中，有540平方米的办公楼出租给大连中联理货有限公司等，有3500平方米的场地出租给苏州中海集装箱储运有限公司，本次评估未考虑出租事项对评估值的影响。
2．由于无法获取足够丰富的相关市场交易统计资料，缺乏关于少数股权和控股股权因素以及流动性对评估对象价值影响程度的分析判断依据，本次评估未考虑少数股权的折价和控股股权的溢价以及流动性折价。
十二、评估报告使用限制说明
1．评估报告只能用于评估报告载明的评估目的和用途。
2．评估报告的全部或者部分内容被摘抄、引用或者披露于公开媒体，需评估机构审阅相关内容，法律、法规规定以及相关当事方另有约定的除外。
3．评估报告所揭示评估结论的使用有效期为一年，自评估基准日2015年09月30日起，至2016年09月29日止。
4．评估报告只能由评估报告载明的评估报告使用者使用。
中海集装箱运输股份有限公司拟转让持有的下属公司股权涉及的
大连万捷国际物流有限公司股东部分权益资产评估报告 正文十三、评估报告日
评估报告日为2015年12月11日。
评估机构法定代表人(或授权代表)：
注册资产评估师：
注册资产评估师：
2015年12月11日