莱茵达体育发展股份有限公司拟转让
南通莱茵洲际置业有限公司100%股权
资产评估报告
中通评报字〔2015〕327号
共三册 第二册
评估明细表
中通诚资产评估有限公司
二○一五年十一月十八日
莱茵达体育发展股份有限公司拟转让
南通莱茵洲际置业有限公司100%股权
资产评估报告
中通评报字〔2015〕327号
共三册 第三册
评估说明
中通诚资产评估有限公司
二○一五年十一月十八日
莱茵达体育发展股份有限公司拟转让莱茵洲际100%股权资产项目 评估说明目 录
关于评估说明使用范围的声明 ............................................................................... 1资产评估说明 ........................................................................................................... 2一、 评估对象与评估范围说明 .................................................................. 2二、 资产核实情况总体说明 ...................................................................... 3三、 评估方法的选择 .................................................................................. 4四、 评估技术说明 ...................................................................................... 4五、 评估结论及分析 ................................................................................ 17
莱茵达体育发展股份有限公司拟转让莱茵洲际100%股权资产项目 评估说明关于评估说明使用范围的声明
本评估说明供国有资产监督管理机构(含所出资企业)、相关监管机构和部门使用。除法律法规规定外，材料的全部或者部分内容不得提供给其它任何单位和个人，不得见诸公开媒体。
莱茵达体育发展股份有限公司拟转让莱茵洲际100%股权资产项目 评估说明资产评估说明
一、评估对象与评估范围说明
(一)评估对象与评估范围内容
委托评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围一致。
评估对象为南通莱茵洲际置业有限公司（以下简称“莱茵洲际”）100%的股东权益。
评估范围包括由莱茵洲际申报的评估基准日表内各项资产及负债，该评估范围中表内资产及负债对应的会计报表经华普天健会计师事务所(特殊普通合伙)审计，具体情况见下表。
金额单位：人民币元
|||
|-|-|
||科目名称|
|一、|流动资产合计|
||货币资金|
||其他应收款|
||存货|
|二、|非流动资产合计|
||长期股权投资|
||固定资产|
||递延所得税资产|
|三、|资产总计|
|四、|流动负债合计|
||应付账款|
||预收款项|
||应交税费|
||其他应付款|
|五、|非流动负债合计|
|六、|负债总计|
|七、|净资产|

(二)资产情况
评估资产类型主要包括：流动资产、非流动资产以及相关负债。评估前
总资产账面价值为18,707.95万元，负债账面价值9,995.12万元，净资产账面
价值8,712.83万元。
莱茵达体育发展股份有限公司拟转让莱茵洲际100%股权资产项目 评估说明其中，实物资产包括：
1.存货是位于江苏省南通市的“莱茵濠庭”开发项目存量房，由住宅及地下车位组成，其中住宅29套，可售面积8,395.51平方米；地下车位60个。账面余额162,783,043.96元，计提的存货跌价准备0.00元，账面价值162,783,043.96元。
账面组成为结转剩余的土地款、契税、资本化利息和开发成本等。
2.固定资产——设备类账面原值为94,045.00元，账面净值为15,205.72元，减值准备为零。委估资产分布于莱茵洲际办公区域内，电子设备14项（17台/套)，主要包括电脑、复印机、打印机、办公家具等。上述设备日常维护保养及时，在用状况正常。
(二)企业申报的账面记录或者未记录的无形资产情况
莱茵洲际不存在账面记录或者未记录的无形资产
(三)企业申报的表外资产
莱茵洲际无申报的表外资产。
(四)引用其他机构出具的报告结论的情况
本次没有引用其他机构出具的报告结论的情况。
二、资产核实情况总体说明
(一)资产核实人员组织、实施时间和过程
根据资产评估有关准则及规范要求，依据被评估单位提供的评估基准日会计报表和资产评估申报表，在2015年11月10日至2015年11月10日期间，分两个专业小组(综合组、存货组)，对评估范围内资产及相关负债进行了核实。
核实过程具体如下：
辅导被评估单位清查资产及负债、填报资产及负债明细，收集整理被评估单位提供的各项评估资料。
依据被评估单位提供的评估基准日会计报表和资产评估申报表，在被评估单位有关人员的配合下，分不同类型，采用不同方法，核实账表、账实是否相符，核实资产状况。根据核实结果，提请被评估单位补充、修改和完善资产评估申报表。
对被评估单位提供的评估资料进行核实，对有关资产法律权属资料和资料来源进行必要的查验，对有关资产的法律权属进行必要的关注。
莱茵达体育发展股份有限公司拟转让莱茵洲际100%股权资产项目 评估说明对可能影响资产评估的重大事项进行调查了解。
根据以上工作，与相关当事方沟通，形成资产核实结论。
(二)影响资产核实的事项及处理方法
无
(三)核实结论
公司资产产权清晰。
三、评估方法的选择
根据《资产评估准则——企业价值》(中评协〔2011〕227号)，注册资产评估师执行企业价值评估业务，应当根据评估目的、评估对象、价值类型、资料收集情况等相关条件，分析收益法、市场法和资产基础法三种资产评估基本方法的适用性，恰当选择一种或多种资产评估基本方法。
对市场法而言，由于与被评估企业相同行业、相同规模企业转让股权的公开交易案例无法取得，而且无合适的参考企业，故本次评估不具备采用市场法对企业价值进行评估。
从采用收益法角度来看，由于被评估企业除目前已开发完成的“莱茵濠庭”房地产项目外，无其他土地储备，未来收益期内能够预见到的收入来源于“莱茵濠庭”房地产项目，且本次在资产基础法体系下对存货进行评估时，采用市场法对存货进行了评估，故本次评估不具备采用收益法的适用条件。
对资产基础法而言，莱茵洲际的资产及负债结构清晰，企业各项资产和负债价值也可以单独评估确认，而且评估这些资产所涉及的经济技术参数的选择都有较充分的数据资料作为基础和依据，本次评估具备采用资产基础法的适用条件。
综上，本次评估采用资产基础法进行评估。
四、评估技术说明
企业价值评估中的资产基础法，是指以被评估企业评估基准日的资产负债表为基础，合理评估企业表内及表外各项资产、负债价值，确定评估对象价值的评估方法。在运用资产基础法进行企业价值评估时，各项资产的价值是根据其具体情况选用适当的具体评估方法得出。
莱茵达体育发展股份有限公司拟转让莱茵洲际100%股权资产项目 评估说明本次评估涉及的具体评估方法如下。
(一) 货币资金
1．现金
现金账面价值为31,860.48元。现金存放于被评估公司财务部，评估人员在财务人员的陪同下对现金进行了盘点，倒推计算出评估基准日现金余额，并同现金日记账和总账现金账户余额进行核对，确认现金评估值为 31,860.48元。
2．银行存款
银行存款账面价值为1,727,006.43元。评估人员按照评估程序，核对银行日记账、总账、各开户行的银行存款对账单及企业的银行存款余额调节表，向开户银行函证大额存款，检查各银行余额中的未达账项，了解未达的原因，确认未达账项对净资产的影响，最终确认银行存款评估值为1,727,006.43元。
(二) 其他应收款
其他应收款账面余额5,196,995.85元，坏账准备1,804,850.78元，账面价值3,392,145.07元，核算内容主要是押金及保证金等款项。评估人员在核对总账、明细账和报表一致后，按项核实了应收款项发生的时间、内容，详细询问了应收未收的原因，并对大额款项进行了函证，确认基准日账面价值真实、准确。在核实无误的基础上，根据每笔款项可能收回的数额确定评估值。经过上述评估程序后最终确定其他应收款评估值为 3,392,145.07元。
(三) 存货
1．评估范围
产成品共计1项，为“莱茵濠庭”开发项目的存量房产。截止评估基准日，委估资产的账面值为162,783,043.96元，账面组成为结转剩余的土地取得费、前期费用、基础设施费、公共设施配套费用、开发间接费、资金成本等。
2．基本情况
(1)项目概况
莱茵达体育发展股份有限公司拟转让莱茵洲际100%股权资产项目 评估说明地理位置图
“莱茵濠庭”项目位于江苏省南通市崇川区青年中路29号，地块东侧为中城大厦，北侧过青年中路为海天大厦，南侧为方大花苑，西侧为假日广场。本地块位于南通市中心区的核心区位，地理位置优越，并且周边配套完善，交通便捷。
“莱茵濠庭”项目占地面积为13,616.38平方米，总建筑面积为32,833.89平方米。其中：地上建筑面积为26,156.43平方米，地下建筑面积为6,677.46平方米。
高层住宅、商业用房的可售面积分别为20,698.88、4,654.85平方米。
项目经济技术指标
||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
|序号|名称|单位||规划许可证指标||测绘报告|
|一|用地面积|m2||13,616.38|||
|二|总建筑面积|m2||34,254.00||32,833.89|
|1|地上总建筑面积|m2||27,169.00||26,156.43|
||商业|m2||4,714.00||4,654.85|
||高层住宅|m2||21,680.00||20,698.88|
||配套用房|m2||775.00||802.70|
|2|地下总建筑面积|m2||7,085.00||6,677.46|
|三|总容积率||2.00||1.92||
|四|总建筑密度|||≤24%|||
|五|总绿化率|||≤30%|||
|六|地下停车位|||127||127|

(2)产品定位
“莱茵濠庭”开发项目由2幢28层高层住宅和1幢2层沿街商铺组成，高层住
宅配有127个地下车位。其中：
莱茵达体育发展股份有限公司拟转让莱茵洲际100%股权资产项目 评估说明高层住宅的结构为框架结构，共计70套住宅。主力户型有4种，其中：12套户型为3室3厅2卫1厨、建筑面积226平方米，13套户型为4室3厅2卫1厨、建筑面积250平方米，12套户型为4室3厅2卫1厨、建筑面积289平方米，27套户型为5室3厅3卫1厨、建筑面积403平方米，特殊户型为6套。高层住宅的室内装修为精装，装修标准为6,000元/平方米。
沿街商铺为2层，共11套，室内毛坯。
(3)权属登记状况
截止评估基准日，“莱茵濠庭”开发项目取得以下权属证书：
①土地使用权证
土地使用权证编号为苏通国用（2008）第0106019号，权利人为南通莱茵洲际置业有限公司，土地座落于青年中路南、方大花苑北、中城大厦西、假日广场东（原群力针织厂、皮件厂及周边），使用权类型为出让，土地用途为住宅、商业（216）用地，宗地面积13,616.38平方米，住宅用地使用权年限终止自2077年7月30日，商业用地使用权年限终止自2047年7月30日。
②建设用地许可证
建设用地规划许可证编号为地字第320600200810049号，用地性质为商业、居住，用地规模为13,616.平方米。
③建设工程规划许可证
莱茵达体育发展股份有限公司拟转让莱茵洲际100%股权资产项目 评估说明建设工程规划许可证登记情况如下表：
||||
|-|-|-|
|项目名称|总建筑面积|地上面积|
|莱茵濠庭|34,254.00|27,169.|

④建筑工程施工许可证
建筑工程施工许可证登记情况如下：
||||
|-|-|-|
|工程名称|建筑规模|开工日期|
|莱茵濠庭|33,714|2009.9.30|

⑤预售许可证
截止评估基准日已取的预售许可证登记情况如下表：
||||
|-|-|-|
|工程名称|住宅|商业|
|莱茵濠庭|21,531|4,681|

⑥他项权利登记
截止评估基准日，存量房产中未售均已设定抵押担保，抵押权人为华一银行上海徐汇支行，抵押担保期限自2013年6月17日至2016年12月31日。
(4)项目现状
本项目于2009年10月开工，2012年5月2日竣工，交付时间为2012年6月6日。
(5)销售状况
本项目于2010年10月1日开盘，截止评估基准日“莱茵濠庭”各业态的销售情况如下表：
销售情况一览表
|||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|
|序号|业态|总数量|已售数量|结转数量|存量|存量已售|存量未售|
|一|商业(m2)|4,654.85|4,654.85|4,654.85||||
|二|住宅(m2)|20,698.88|12,303.37|12,052.48|8,646.40|250.89|8,395.51|
|三|地下车位(个)|127|67|67|60|2|58|

3．评估方法
本次评估采用市场法进行评估主要是基于以下几点考虑：
(1)同类型物业市场成交较为活跃，可收集到足够的同类型物业的市场成
交案例，故适宜采用市场法。
莱茵达体育发展股份有限公司拟转让莱茵洲际100%股权资产项目 评估说明(2)委估资产是具有投资开发潜力的住宅、商业房地产，成本法无法反映市场现状和未来可能带来的收益等因素影响，故本次评估不适宜采用成本法。
委估资产已竣工交付使用，截止评估基准日尚未达到土地增值税清算条件，则计算公式为：
评估价值＝房地产总价值－销售费用－销售税金及附加－土地增值税－所得税－适当的净利润
4．评估值确定
(1)计算公式
本项目2012年6月6日竣工交付，故计算公式如下：
评估价值=预计总销售收入（已签约金额＋预计销售金额）--销售税金及附加-土地增值税-所得税-适当数额的净利润
(2)预计总销售总入
对于基准日前已预售的房源按照预售合同金额确定预计售价，未签约部分的房源按不同的情况选择不同方法确定预计售价。
①已签约金额
根据项目销售部门提供的评估基准日销售统计资料，截至评估基准日，存量房中已预约房屋的销售情况如下表：
签约情况统计表
||||
|-|-|-|
|费用名称|住宅|车位|
|签约数量|250.89m2|2个|
|合同额(元)|5,110,000.00|200,000.00|
|当年回款数(元)|1,540,000.00|200,000.00|
|当年未回款数(元)|3,570,000.00|-|

②预计销售金额
委估房产为高档住宅小区，周边无同类型楼盘成交案例。截止评估基准日，本楼盘尚未清盘，市场成交案例均为开发商销售。根据被评估企业提供的2015年销售业绩统计表，截止基准日已售出4套住宅，故本次评估采用开发商的定价系统确定预售价格。
A．对于住宅
对于基准日已交付定金的房产，按双方确定的销售价格确定该套房产预
计销售金额；对于基准日未对外销售的房产，根据被评估企业提供的未售房
源销控表中的指导价及该项目近期实际销售中给于购房者的折扣率，结合基
莱茵达体育发展股份有限公司拟转让莱茵洲际100%股权资产项目 评估说明准日房地产市场价格信息资料确定预计销售金额。
住宅历年销售单价统计表
年代 平均售价(元/平方米)
2015年 23,502.862014年 19,609.022013年 21,308.86根据被评估企业提供的未售房源销控表中的指导价，结合所确定的销售折扣率计算剩余未售楼盘的预计销售金额及平均销售单价分别为193,466,000元、23,043.98元/平方米。
B．对于地下车位
存量可售地下车位58个，根据企业提供的销售统计表，历史年度的地下车位的平均售价为15.27万元/个。因本小区为高档住宅小区，每套住宅的车位标准配置为2个，销售价格一般第一个车位15万元，第二个车位10万元。由于车位的成本单价为10万元/个，结合近年来的车位销售情况统计表确定预计销售单价12万元/个。则：
地下车位的预计销售金额=58×120,000
=6,960,000.00(元)
③存量房产预计总销售收入
经计算，存量房产预计总销售收入为205,736,000.00元。
存量房产总销售收入汇总表销售
||||
|-|-|-|
||住宅|车位|
|签约合同（元）|5,110,000.00|200,000.00|
|预计销售金额（元）|193,466,000.00|6,960,000.00|
|预计销售总金额|198,576,000.00|7,160,000.00|

③后续开发成本支出
截止评估基准日，项目已竣工交付使用，未付款项已在应付款项科目中核算，本次评估不考虑此费用的影响。
④后续的期间费用
管理费用是指房地产开发企业的管理部门为组织和管理房地产项目的开发经营活动产生的各项费用。截止评估基准日，项目已竣工交付使用，本次
评估不考虑此费用的影响。
销售费用为用于售房过程中的广告、差旅、公关活动等支出。对于历年
莱茵达体育发展股份有限公司拟转让莱茵洲际100%股权资产项目 评估说明发生的销售费用按审计机构审定确定确认，期后发生的销售费用按当地社会平均水平确定。本楼盘为现房，根据目前近年来销售情况确定期后销售费用按售房收入的2%计取。
⑤销售税金及附加
销售税金及附加按售房收入的5.65%计取，其中：营业税税率为5.00%，水利基金为0.10%，城市建设维护税和教育附加、地方教育附加分别为营业税的7.00%、3.00%、2.00%；综合基金按售房收入的0.05%计取。
⑥土地增值税
根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》，土地增值税以纳税人转让房地产取得的增值额为计税依据。增值额为纳税人转让房地产取得的收入减除规定扣除项目金额以后余额，实际四级超累进税率，税率表如下：增值额未超过扣除项目金额50%的部分30%；
增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的部分40%；
增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%的部分50%；
增值额超过扣除项目金额200%的部分60%。
开发项目已竣工尚未清算，根据南通市税务机关的有关规定，本项目需预征土地增值税。土地增值税金额计算过程如下表：
土地增值税计算表
单位：人民币元
||||
|-|-|-|
|费用名称|非普通住宅|商业|
|整体开发完成后房地产总值|484,792,690.55|121,576,794.00|
|扣除项目|500,260,990.16|85,963,302.34|
|土地取得成本|363,932,768.84|60,888,462.98|
|开发成本|||
|期间费用|36,393,276.88|6,088,846.30|
|营业税及附加|27,148,390.67|6,808,300.46|
|加计扣除|72,786,553.77|12,177,692.60|
|增值额|-15,468,299.61|35,613,491.66|
|增值比例||41.43%|
|税率||30%|
|速算扣除系数||0%|
|土地增值税||10,684,047.50|
|已交增值税|||
|补交增值税|||

⑦所得税
根据国家税务总局文件及该企业实际执行的所得税缴纳办法计算，查账
莱茵达体育发展股份有限公司拟转让莱茵洲际100%股权资产项目 评估说明征收所得税率为利润总额的25%。
所得税计算表
||||||
|-|-|-|-|-|
|序号|费用名称|计算基数|费率|金额(元)|
|一|存量房预计收入总额|||205,736,000.00|
|二|主营业务成本|||162,783,043.96|
|三|销售费用|200,426,000.00|2%|4,008,520.00|
|四|营业税及附加|205,536,000.00|5.65%|11,612,784.00|
|五|土地增值税|||1,747,342.37|
|六|税前利润|||25,584,309.67|
|七|所得税|25,584,309.67|25%|6,396,077.42|
|八|销售利润率|||12.44%|

⑧适当的净利润
根据对项目整体的测算，“莱茵濠庭”项目销售利润率为12.44%；截止评估基准日项目尚有部分存量房未售。因尚有存量房未实现销售，故在评估值中扣除了适当的净利润。根据评估基准日至报告出具日项目的销售情况，本次扣除20%净利润。则：
适当利润＝销售收入×销售利润率×0.75×适当的净利润比率。
⑨评估值确定
经计算，“莱茵濠庭”存量房产的评估值为 178,133,630元，测算过程如下表：
评估值计算表
||||
|-|-|-|
|费用名称|计算公式|费率|
|存量房地产销售收入|||
|销售费用|||
|营业税及附加|||
|应补交土地增值税|||
|应补交所得税|||
|适当利润|一×销售利润率×0.75×适当的净利润比率||
|评估值|[一-(二+三+四+五+六)]||

(四) 长期股权投资
1．评估范围
长期股权投资的评估范围为莱茵洲际的股权投资，截至评估基准日有子公司一家，为南通沿海莱茵达投资有限公司。该项长期股权投资账面价值
18,354,047.54元。评估人员通过查验投资协议、被投资企业注册文件、章程
和验资报告等资料，确认投资关系的合法性，并通过核实入账凭证等财务资
莱茵达体育发展股份有限公司拟转让莱茵洲际100%股权资产项目 评估说明料确认账面值的合理性及准确性，经核查，其长期股权投资日期为2013年4月，持股比例为40%，投资成本为20,000,000.00元。
2．企业概况
企业名称：南通沿海莱茵达投资有限公司
类 型：有限责任公司
住 所：南通滨海园区东海大道88号-8
法定代表人：刘健
成立日期：2013年5月9日
营业期限：2013年5月9日至2023年5月8日
经营范围：房地产开发、经营；实业投资；投资管理；投资咨询；商务咨询；自有房屋出租；家具、日用杂品、家用电器、建筑材料、纺织品及原料、金属材料、化工原料（除危险品）的销售；物业管理，普通货物仓库，自营和代理上述商品的进出口业务（国家限定公司经营或禁止进出口的商品除外）。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）
3．评估依据
(1)被投资企业章程、凭证等；
(2)被投资企业的验资报告、营业执照、公司章程、评估基准日资产负债表等；
(3)其他与长期股权投资评估相关的资料。
4．评估过程
(1)评估人员将长期股权投资评估清查申报表与长期投资明细账、总账及有关会计记录相核对。
(2)审核投资合同、协议等法律性文件。
(3)核对有关账簿、凭证，获取被投资单位的验资报告。
(4)分析判断投资性质和股权比例，核查投资收益的计算方法，及以前年度的投资收益处理原则和相关的会计核算方法，判断其投出和收回金额计算的正确性及合理性。
(5)根据被投资单位评估基准日的会计报表、评估申报明细表和其他相关资料，采用相应的方法分别对投资进行评估。
5．评估方法
莱茵达体育发展股份有限公司拟转让莱茵洲际100%股权资产项目 评估说明因对南通沿海莱茵达投资有限公司持股比例为40%，因企业无法协调评估机构进场评估，故本次评估以其评估基准日时点的净资产折持股比例确定项长期股权投资评估值。
6．长期股权投资评估结果
经评估，截至评估基准日2014年10月31日，莱茵洲际所持有的南通沿海莱茵达投资有限公司股东全部权益为51,945,230.60元莱茵洲际持有其40%的股东权益价值为20,778,092.24元。
(五) 机器设备类固定资产
1．评估范围
机器设备类固定资产在评估基准日的数量和账面值如表所示：
固定资产－机器设备汇总表
单位：人民币元
||||
|-|-|-|
|科目名称|数量||
|||原值|
|电子设备|17|94,045.00|
|||94,045.00|

2．资产概况
(1)电子设备
主要包括电脑、空调、办公家具等。设备使用正常且状况较好。
3．资产核实方法和结果
(1)资产核实方法
在账表核对相符的基础上，评估人员在被评估单位有关人员的配合下，对设备类固定资产进行现场核实工作，在条件具备的情况下勘察其运行状况，对其中直接生产设备采用现场逐项调查的方法，对其他设备采用抽样调查的方法，以核查资产的现时状况并收集有关技术资料，验证相关权属资料。
(2)资产核实结果
委估设备使用情况正常，维护保养较好，资产权属清晰。
4．机器设备折旧和计提减值政策
该公司固定资产折旧采用年限平均法计提折旧。按固定资产的类别、使用寿命和预计净残值率确定的年折旧率如下：
|||
|-|-|
|折旧年限(年)|预计残值率(%)|
|5|10|

莱茵达体育发展股份有限公司拟转让莱茵洲际100%股权资产项目 评估说明已计提减值准备的固定资产的折旧计提方法：已计提减值准备的固定资产，按该项固定资产的原价扣除预计净残值、已提折旧及减值准备后的金额和剩余使用寿命，计提折旧。
5．评估方法
本次设备类固定资产的评估以资产按照现行用途继续使用为假设前提，采用成本法进行评估。原因如下：第一，对于市场法而言，由于在选取参照物方面具有极大难度，且由于市场公开资料较缺乏，故本次评估不采纳市场法进行评估；第二，对于收益法而言，委估设备均不具有独立运营能力或者独立获利能力，故也不易采用收益法进行评估。
成本法是用现时条件下重新购置或建造一个全新状态的被评估资产所需的全部成本，减去被评估资产已发生的实体性贬值、功能性贬值和经济性贬值，得到的差额作为被评估资产的评估值的一种资产评估方法。
基本公式：评估价值=重置全价×成新率
(1)重置全价的确定
能查到现行市场价格的电子设备，根据分析选定的现行市价直接确定重置全价；不能查到现行市场价格的，选取功能相近的替代产品市场价格并相应调整作为其重置全价。
(2)成新率的确定
采用使用年限法确定成新率。
6．评估结果及分析
经评估后，莱茵洲际的设备类固定资产在评估基准日2015年10月31日的评估结果如表所示：
固定资产－机器设备评估汇总表
单位：人民币元
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|科目名称|账面价值||评估价值||增值额|
||原值|净值|原值|净值||
|电子设备|94,045.00|15,205.72|73,700.00|17,633.00|2,427.28|
||94,045.00|15,205.72|73,700.00|17,633.00|2,427.28|

7．评估案例
案例1苹果平板电脑（ipadmini）(固定资产—电子设备评估明细表第 13
莱茵达体育发展股份有限公司拟转让莱茵洲际100%股权资产项目 评估说明项)
(1)资产概况
中文名：迷你平板
外文名：iPad mini
处理器：A5Chip（双核，主频1GHz）
运行内存：512MB
操作系统：iOS8.4
屏 幕：7.9英寸（1024*768）
前置镜头：120万像素
后置镜头：500万像素
PPI：163PPi
(2)重置全价的确定
目前苹果平板电脑（ipadmini）在江苏地区售价为每台2,200.00元，由经销商负责送货，并且无需安装，故两该设备的含税重置全价为2,200.00元。
(3)成新率的确定
评估人员经过现场勘察，认为该设备使用正常。该类设备经济使用年限为5年，截至评估基准日已使用2.3年，则：
经济使用年限－已使用年限
使用年限法成新率 100%
经济使用年限
=(5-2.3)/5×100%
=54%
(4)评估值的确定
评估值=重置全价×成新率
=2,200.00×54%
=1,188.00(元)
(六) 递延所得税资产
递延所得税资产账面价值776,229.05元，主要由应收账款的坏账准备引起。评估人员通过查阅了有关凭证、账簿等财务资料，对递延所得税资产的具体内容进行了解，分析每个项目产生差异的原因，该差异存在的合理性，对暂时性差异引起的纳税调整在未来一段时期内依据税法规定能否抵减当期
莱茵达体育发展股份有限公司拟转让莱茵洲际100%股权资产项目 评估说明的所得税费用进行具体的判断。经过上述评估程序，递延所得税资产的评估结果为776,229.05元。
(七) 应付款项(应付账款、其他应付款、预收账款)
1．应付账款账面值为11,521,358.69元，为应付广告费装修费等费用；评估人员按照评估程序核实每笔款项的真实性、完整性。评估后，应付账款以11,521,358.69元确定评估值。
2．预收账款账面价值2,895,000.00元，为预收购房者的定金。评估人员按照评估程序对这些费用进行了检查和核实，在核查无误的基础上，以核实后的账面值2,895,000.00元确定评估值。
3．其他应付款账面值为81,870,408.65元，核算的往来款、保证金等款项。
评估人员按照评估程序核实每笔款项的真实性、完整性。评估后，其他应付款以81,870,408.65元确定评估值。
(八) 应交税费
应交税费账面价值3,664,532.61元，主要为应付的营业税、城市建设维护税、土地增值税、教育费附加以及地方教育附加费、个人所得税等。对于预售房产预交的相关税金已存货中评估；对于预售房产预提相交税金及个人所得税我们按照评估程序了解适用税费征收规定，如适用税种、计税基础、税率，以及征、免、减税的范围与期限，并对有关账目、纳税申报表和完税证等进行了检查和核实，确定应交税费评估值为3,746,167.83元。
五、评估结论及分析
在评估基准日2015年10月31日，南通莱茵洲际置业有限公司的总资产账面价值为 18,707.95万元，负债账面价值 9,995.13万元，净资产账面价值 8,712.83万元；评估后，股东全部权益评估价值为 10,482.37万元，股东全部权益评估值比账面值增值 1,769.54万元，增值率为20.31%。评估结论详细情况见下表：
莱茵达体育发展股份有限公司拟转让莱茵洲际100%股权资产项目 评估说明资产评估结果汇总表
评估基准日：2015年10月31日
被评估单位：南通莱茵洲际置业有限公司 金额单位：人民币万元
||||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
|||账面价值||评估价值||增减值||增值率|
|项 目|||||||||
|||A||B||C=B-A||D=C/A×100%|
|流动资产||16,793.41||18,328.46||1,535.05||9.14%|
|非流动资产|1,914.55||2,157.20||242.65||12.67%||
|长期股权投资||1,835.40||2,077.81||242.41||13.21%|
|固定资产||1.52||1.76||0.24||15.79%|
|递延所得税资产||77.62||77.62||0.00||0.00%|
|资产总计||18,707.95||20,485.66||1,777.71||9.50%|
|流动负债||9,995.13||10,003.29||8.16||0.08%|
|非流动负债|||||||||
|负债总计||9,995.13||10,003.29||8.16||0.08%|
|净资产（所有者权益）||8,712.83||10,482.37||1,769.54||20.31%|

评估结果与账面值比较表
单位：人民币元
|||||
|-|-|-|-|
|科目|账面价值|评估值|增值额|
|流动资产|167,934,055.94|183,284,641.98|15,350,586.04|
|存货|162,783,043.96|178,133,630.00|15,350,586.04|
|非流动资产合计|19,145,493.62|21,571,965.60|2,426,471.98|
|长期股权投资|18,354,047.54|20,778,092.24|2,424,044.70|
|固定资产|15,205.72|17,633.00|2,427.28|
|流动负债|99,951,295.16|100,032,935.17|81,640.01|
|应交税费|3,664,527.82|3,746,167.83|81,640.01|
|增值合计|||17,695,418.01|

评估价值与账面价值变化的主要原因是：
(1)存货评估增值15,350,586.04元，增值率为8.64%。增值原因为“莱茵濠庭”开发项目的土地取得时间为2007年7月。根据中国城市土地动态监测网发布的相关数据，南通的住宅用地评估基准日较土地取得时的市场价格有所上升；根据楼盘销售业绩统计显示，基准日同地区同类型物业市场价格较 2007年有少许上涨。
(2)设备类固定资产评估增值2,427.28元，增值率为15.96%。虽然由于科技水平的不断提高，电子类产品的更新换代速度越来越快，市场价格处于不
断地下降趋势，使得该类设备的重置成本有所降低，但是部分电子设备使用
年限较折旧年限长，导致本次电子设备评估有一定幅度的增值。
(3)应交税费评估减值81,640.01元，减值率为0.08%，减值原因为预售房
莱茵达体育发展股份有限公司拟转让莱茵洲际100%股权资产项目 评估说明产预交的相关税金已存货中评估，在应交税费是不考虑相应税金的预交，故评估减值。
综合上述因素，评估后净资产评估增值17,695,418.01元。
由于无法获取足够丰富的相关市场交易统计资料，缺乏关于少数股权因
素以及流动性对评估对象价值影响程度的分析判断依据，本次评估未考虑少
数股权折价以及流动性折价。