浙江步森服饰股份有限公司拟进行重大资产重组
涉及的广西康华农业股份有限公司股东全部权益价值评估项目
评估报告
银信评报字（2014）沪第0496号
银信资产评估有限公司
目录
评估师声明 ............................................................ 1摘要 .................................................................. 2正文 .................................................................. 4一、委托方、被评估单位概况 ............................................ 4二、评估目的 ......................................................... 15三、评估对象和评估范围 ............................................... 15四、价值类型及其定义 ................................................. 19五、评估基准日 ....................................................... 19六、评估依据 ......................................................... 20七、评估方法 ......................................................... 23八、评估程序实施过程和情况 ........................................... 32九、评估假设 ......................................................... 34十、评估结论 ......................................................... 36十一、特别事项说明 ................................................... 38十二、评估报告使用限制说明 ........................................... 39十三、评估报告提出日期 ............................................... 40附件 ................................................................. 41
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电话：021-63391088（总机）
传真： 021-63391116邮编：200002
评估师声明
一、我们在执行本资产评估业务中，遵循相关法律法规和资产评估准则，恪守独立、客观和公正的原则；根据我们在执业过程中收集的资料，评估报告陈述的内容是客观的，并对评估结论合理性承担相应的法律责任。
二、评估对象涉及的资产、负债清单由委托方、被评估单位申报并经其签章确认；
所提供资料的真实性、合法性、完整性，恰当使用评估报告是委托方和相关当事方的责任。
三、我们在评估对象中没有现存或者预期的利益，与相关当事方没有现存或者预期的利益关系，对相关当事方不存在偏见。
四、我们已对评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查；我们已对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验，并对已经发现的问题进行了如实披露，且已提请委托方及相关当事方完善产权以满足出具评估报告的要求。
五、我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设和限定条件的限制，评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明的假设、限定条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。
六、我们执行资产评估业务的目的是对评估对象在评估基准日的价值进行分析、估算并发表专业意见，并不承担相关当事人决策的责任。评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。
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浙江步森服饰股份有限公司拟进行重大资产重组
涉及的广西康华农业股份有限公司股东全部权益价值评估项目
评估报告
银信评报字（2014）沪第0496号
摘要
一、项目名称：浙江步森服饰股份有限公司拟进行重大资产重组涉及的广西康华农业股份有限公司股东全部权益价值评估项目
二、委托方:浙江步森服饰股份有限公司
三、委托方以外的其他评估报告使用者：委托方以外的其他的使用者为被评估单位的股东，以及国家法律法规规定的其他评估报告使用者。受聘于委托方为实现本项目评估目的服务的会计师事务所、证券机构、律师事务所等中介机构，经委托方和本评估机构共同书面同意，可以在授权范围内使用评估报告。任何未经双方共同确认的机构或个人均不能由于得到评估报告书而成为评估报告的使用者，法律、法规另有规定的除外。
四、被评估单位：广西康华农业股份有限公司
五、评估目的：浙江步森服饰股份有限公司拟重大资产重组，为此需对广西康华农业股份有限公司股东全部权益价值进行评估，为上述经济行为提供价值参考依据。
本次经济行为已经浙江步森服饰股份有限公司第三届董事会第二十三次会议（2014年6月4日）决议和广西康华农业股份有限公司第二届董事会第三次会议（2014年6月4日）决议通过。
六、评估对象：被评估单位截至评估基准日的股东全部权益价值
七、评估范围：被评估单位截至评估基准日所拥有的全部资产和负债
八、价值类型：市场价值
九、评估基准日：2014年4月30日
十、评估方法：收益法、资产基础法
十一、评估结论：
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于评估基准日，委估股东全部权益的市场价值评估值为 430,600.00万元，较账面净资产增值375,863.88万元，增值率为686.68%。
十二、评估报告有效期：
本评估结论仅对浙江步森服饰股份有限公司拟进行重大资产重组之经济行为有效。并仅在评估报告载明的评估基准日成立。资产评估结论使用有效期自评估基准日起一年内（即2014年4月30日至2015年4月29日）有效。当评估基准日后的委估资产状况和外部市场出现重大变化，致使原评估结论失效时，评估报告使用者应重新委托评估。
十三、特别事项说明
无
以上内容摘自资产评估报告书，欲了解本评估项目的全面情况，请认真阅读资产评估报告书全文，同时提请评估报告使用者关注评估报告中的评估假设、限制使用条件以及特别事项说明。
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正文
浙江步森服饰股份有限公司：
银信资产评估有限公司接受贵公司委托，根据有关法律、法规和资产评估准则，采用收益法和资产基础法，按照必要的评估程序，对贵公司拟进行重大资产重组事宜所涉及的广西康华农业股份有限公司的股东全部权益价值在2014年4月30日的市场价值进行了评估。现将资产评估情况报告如下：
一、委托方、被评估单位概况
（一）委托方和其他评估报告使用者
1、委托方概况
委托方名称：浙江步森服饰股份有限公司
中华人民共和国组织机构代码：77721467-3
企业法人营业执照注册号：330000000039220
注册住所：浙江省诸暨市枫桥镇步森大道419号
法定代表人：王建军
注册资本：壹亿肆仟零壹万元
实收资本：壹亿肆仟零壹万元
公司类型：股份有限公司<上市>
经营范围：服装（含劳动防护服）、服饰、针织品、皮革制品的生产、销售，经营进出口业务（国家法律法规限制、禁止的除外）。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）
营业期限：二〇〇五年六月三十日至长期
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2、委托方股权结构及历史沿革
浙江步森服饰股份有限公司系经浙江省人民政府浙政股[2005]33号文批准，由步森集团有限公司、诸暨市达森投资有限公司、诸暨市美邦针织有限公司、陈潮水、宣梦炎、高永宏、吴忠华、王刚、王培青、袁建军发起设立的股份有限公司，注册资本为7,000万元，股份总额为7,000万股，每股面值1元。公司于2005年6月30日办理工商登记。成立时股东及股权情况见下表：
||||
|-|-|-|
|投资者名称|投入资本（万元）|投资比例|
|步森集团有限公司|5,516.00|78.80%|
|诸暨市达森投资有限公司|665.00|9.50%|
|诸暨市美邦针织有限公司|343.00|4.90%|
|陈潮水|189.00|2.70%|
|宣梦炎|140.00|2.00%|
|高永宏|35.00|0.50%|
|吴忠华|28.00|0.40%|
|王刚|28.00|0.40%|
|王培青|28.00|0.40%|
|袁建军|28.00|0.40%|
|合计|7,000.00|100.00%|

上述投入资本已经上海立信长江会计师事务所有限公司验资并出具了“信长会师报字（2005）第22206号”《验资报告》。
经中国证券监督管理委员会证监许可[2011]415号文核准，公司向社会公开发行人民币普通股2,334万股，发行后总股本为9,334万股，注册资本变更为9,334万元，并于2011年4月在深圳证券交易所挂牌上市。发行后股东及股权情况见下表：
||||
|-|-|-|
|投资者名称|投入资本（万元）|投资比例|
|步森集团有限公司|5,558.00|59.56%|
|诸暨市达森投资有限公司|665.00|7.12%|
|诸暨市美邦针织有限公司|343.00|3.67%|
|宣梦炎|140.00|1.50%|
|吴永杰|140.00|1.50%|
|陈潮水|35.00|0.37%|
|高永宏|35.00|0.37%|
|王刚|28.00|0.30%|
|王培青|28.00|0.30%|
|袁建军|28.00|0.30%|
|社会公众股|2,334.00|25.01%|
|合计|9,334.00|100.00%|

上述投入资本已经立信会计师事务所有限公司验资并出具了“信会师报字[2011]
第11748号”《验资报告》。
根据公司 2013年 5月股东大会决议和修改后的章程规定，公司向全体股东每 10
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股送 3股红股，并以资本公积金每 10股转增 2股，申请增加注册资本人民币 4,667万元，变更后注册资本为人民币14,001万元，股东及股权情况见下表：
||||
|-|-|-|
|投资者名称|投入资本（元）|投资比例|
|1、有限售条件股份|||
|高管锁定股|551,250.00|0.39%|
|首发前限售股、发起人股及定向法人股|95,445,000.00|68.17%|
|有限售条件股份合计|95,996,250.00|68.56%|
|2、无限售条件流通股份|||
|个人及基金持股|37,238,840.00|26.60%|
|机构持股|6,774,910.00|4.84%|
|无限售条件流通股份合计|44,013,750.00|31.44%|
|合计|140,010,000.00|100.00%|

上述投入资本已经立信会计师事务所（特殊普通合伙）验资并出具了“信会师报字（2013）第610256号”《验资报告》。
截止评估基准日，公司累计发行股本总数 2,334万股，公司注册资本为 14,001万元，股权结构如下：
||||
|-|-|-|
|投资者名称|投入资本（元）|投资比例|
|1、有限售条件股份|||
|高管锁定股|2,067,187.00|1.48%|
|有限售条件股份合计|2,067,187.00|1.48%|
|2、无限售条件流通股份|||
|个人、基金持股及机构持股|137,942,813.00|98.52%|
|无限售条件流通股份合计|137,942,813.00|98.52%|
|合计|140,010,000.00|100.00%|

3、委托方以外的其他评估报告使用者
委托方以外的其他的使用者为被评估单位的股东，以及国家法律法规规定的其他评估报告使用者。受聘于委托方为实现本项目评估目的服务的会计师事务所、证券机构、律师事务所等中介机构，经委托方和本评估机构共同书面同意，可以在授权范围内使用评估报告。任何未经双方共同确认的机构或个人均不能由于得到评估报告书而成为评估报告的使用者，法律、法规另有规定的除外。
（二）被评估单位
1、被评估单位概况
被评估单位名称：广西康华农业股份有限公司（以下简称“康华农业”或“公司”）中华人民共和国组织机构代码：67774216-1
企业法人营业执照注册号：（企）450305000018268
住 所：桂林市象山区南环路5号19栋桃园大厦12楼
法定代表人：李艳
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注册资本：人民币壹亿元
实收资本：人民币壹亿元
公司类型：股份有限公司（非上市）
经营范围：粮食作物（自产自销），瓜果、蔬菜的生产、种植和销售，农业技术开发和服务，土壤改良和研发。（凡涉及许可证的项目凭许可证在有效期限内经营）营业期限：2008年8月27日至
2、被评估单位股权结构及历史沿革
康华农业成立于 2008年，成立时名称为广西康华生态农业种植发展有限公司，系由广西东方祥龙投资发展有限公司、李艳、杜常铭和晏支华共同以货币方式出资设立，投入情况如下表：
||||
|-|-|-|
|股东姓名或名称|投入资本（万元）|投入比例（%）|
|广西东方祥龙投资发展有限公司|800.00|40.00|
|李 艳|400.00|20.00|
|杜常铭|400.00|20.00|
|晏支华|400.00|20.00|
|合计|2,000.00|100.00|

上述投入资本已经广西江山会计师事务所有限公司验资，并出具了“桂江山验字（2008）065号”《验资报告》。
2008年 12月 25日，康华农业通过股东会决议，同意增资 3,000.00万元，新增注册资本全部由原股东以货币资金形式按原出资比例认缴，其中广西东方祥龙投资发展有限公司出资1,200.00万元；李艳、杜常铭、晏支华各出资 600.00万元，增资完成后，股权结构如下表：
||||
|-|-|-|
|股东姓名或名称|投入资本（万元）|投入比例（%）|
|广西东方祥龙投资发展有限公司|2,000.00|40.00|
|李 艳|1,000.00|20.00|
|杜常铭|1,000.00|20.00|
|晏支华|1,000.00|20.00|
|合计|5,000.00|100.00|

上述投入资本已经广西君益安会计师事务所有限公司验资，并出具了“君益安所变验字（2008）第026号”《验资报告》。
2009年 8月 28日，康华农业股东会通过决议：广西东方祥龙投资发展有限公司
将其持有的康华农业全部股权分别转让给钱兆华、薛伟、李艳和章楠等自然人；晏支
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华将其持有康华农业5%的股权转让给李艳；杜常铭将其持有康华农业10%的股权转让给李艳。同日，上述各方签署了相关的股权转让协议，转让价格均为相应股权所对应的初始出资额。具体情况如下表所示：
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|日期|出让人|受让人|转让出资额（万元）|转让对价（万元）|比例(%)|
|2009.08.28|广西东方祥龙投资发展有限公司|李 艳|350.00|350.00|7.00|
|||薛 伟|750.00|750.00|15.00|
|||钱兆华|500.00|500.00|10.00|
|||章 楠|50.00|50.00|1.00|
|||段春来|50.00|50.00|1.00|
|||张 飚|50.00|50.00|1.00|
|||蒋 燕|50.00|50.00|1.00|
|||申 伟|50.00|50.00|1.00|
|||程米町|50.00|50.00|1.00|
|||唐革伟|50.00|50.00|1.00|
|||胡金沛|50.00|50.00|1.00|
|合计|||2,000.00|2,000.00|40.00|
|2009.08.28|晏支华|李 艳|250.00|250.00|5.00|
|2009.08.28|杜常铭|李 艳|500.00|500.00|10.00|

股权转让完成后，康华农业的股权结构如下表：
||||
|-|-|-|
|股东姓名|投入资本（万元）|投入比例（%）|
|李 艳|2,100.00|42.00|
|杜常铭|500.00|10.00|
|晏支华|750.00|15.00|
|薛 伟|750.00|15.00|
|钱兆华|500.00|10.00|
|章 楠|50.00|1.00|
|段春来|50.00|1.00|
|张 飚|50.00|1.00|
|蒋 燕|50.00|1.00|
|申 伟|50.00|1.00|
|程米町|50.00|1.00|
|唐革伟|50.00|1.00|
|胡金沛|50.00|1.00|
|合计|5,000.00|100.00|

上述股权转让行为已经股东会决议和相关股权转让协议验证。
2011年4月17日，康华农业股东会通过决议，同意股东钱兆华将其持有的3%股
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权向自然人邵桂娥转让。
股权转让完成后，康华农业的股权结构如下表：
||||
|-|-|-|
|股东姓名|投入资本（万元）|投入比例（%）|
|李 艳|2,100.00|42.00|
|杜常铭|500.00|10.00|
|晏支华|750.00|15.00|
|薛 伟|750.00|15.00|
|钱兆华|350.00|7.00|
|邵桂娥|150.00|3.00|
|章 楠|50.00|1.00|
|段春来|50.00|1.00|
|张 飚|50.00|1.00|
|蒋 燕|50.00|1.00|
|申 伟|50.00|1.00|
|程米町|50.00|1.00|
|唐革伟|50.00|1.00|
|胡金沛|50.00|1.00|
|合计|5,000.00|100.00|

上述股权转让行为已经股东会决议和相关股权转让协议验证。
2011年3月18日，公司名称核准变更为广西康华农业股份有限公司。
2011年 4月 19日，康华农业召开股东会会议，同意按照京都天华会计师事务所有限公司出具的《审计报告》（京都天华审字（2011）第1033号）确认的康华农业截至 2010年 12月 31日的账面净资产 18,538.28万元，以前述净资产值扣除 5,000.00万元利润分配后的余额为基础进行整体变更，折合股份公司股本 10,000.00万股，每股面值1.00元，未折股部分转入公司资本公积。
本次整体变更后，股份公司的股权结构如下表：
|||||
|-|-|-|-|
|股东姓名|持股数量（万股）|投入金额（万元）|出资比例(%)|
|李 艳|4,200.00|4,200.00|42.00|
|杜常铭|1,000.00|1,000.00|10.00|
|晏支华|1,500.00|1,500.00|15.00|
|薛 伟|1,500.00|1,500.00|15.00|
|钱兆华|700.00|700.00|7.00|
|邵桂娥|300.00|300.00|3.00|
|章 楠|100.00|100.00|1.00|
|段春来|100.00|100.00|1.00|

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|股东姓名|持股数量（万股）|投入金额（万元）|出资比例(%)|
|张 飚|100.00|100.00|1.00|
|蒋 燕|100.00|100.00|1.00|
|申 伟|100.00|100.00|1.00|
|程米町|100.00|100.00|1.00|
|唐革伟|100.00|100.00|1.00|
|胡金沛|100.00|100.00|1.00|
|小 计|10,000.00|10,000.00|100.00|

上述注册资本已经京都天华会计师事务所有限公司验资，并出具了“京都天华验字（2011）第0054号”《验资报告》。
2014年 4月 10日，股东晏支华和薛伟分别将其持有的康华农业 1,000万股股份（分别占康华农业股本总额的10%）转让予杜常铭，本次股权转让后，截至评估基准日，康华农业股权结构如下表：
|||||
|-|-|-|-|
|股东姓名|持股数量（万股）|投入金额（万元）|出资比例(%)|
|李 艳|4,200.00|4,200.00|42.00|
|杜常铭|3,000.00|3,000.00|30.00|
|晏支华|500.00|500.00|5.00|
|薛 伟|500.00|500.00|5.00|
|钱兆华|700.00|700.00|7.00|
|邵桂娥|300.00|300.00|3.00|
|章 楠|100.00|100.00|1.00|
|段春来|100.00|100.00|1.00|
|张 飚|100.00|100.00|1.00|
|蒋 燕|100.00|100.00|1.00|
|申 伟|100.00|100.00|1.00|
|程米町|100.00|100.00|1.00|
|唐革伟|100.00|100.00|1.00|
|胡金沛|100.00|100.00|1.00|
|小 计|10,000.00|10,000.00|100.00|

上述股权转让行为已经相关股权转让协议验证。
4、被评估单位历史财务资料
被评估单位近三年及评估基准日资产负债情况见下表：
金额单位：元
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|-|-|-|-|-|
|项目/报表日|2011年12月31日|2012年12月31日|2013年12月31日|2014年4月30日|
|总资产|430,024,456.05|630,105,082.62|889,926,488.14|949,681,256.63|
|负债|133,425,922.73|130,489,060.42|148,207,703.77|402,320,026.04|

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|-|-|-|-|-|
|净资产|296,598,533.32|499,616,022.20|741,718,784.37|547,361,230.59|

被评估单位近三年及评估基准日当期经营状况见下表：
金额单位：元
||||||
|-|-|-|-|-|
|项目/报表年度|2011年|2012年|2013年|2014年1-4月|
|营业收入|422,813,809.78|496,269,688.40|559,327,590.70|93,307,486.80|
|减：营业成本|224,803,754.18|240,565,809.65|274,826,407.32|37,191,377.42|
|营业税金及附加|||559,327.59|93,307.48|
|销售费用|5,784,130.59|10,005,110.27|8,080,502.06|2,666,288.65|
|管理费用|22,456,702.49|23,912,271.72|20,702,693.23|6,122,550.27|
|财务费用|7,769,981.46|8,218,241.96|12,303,475.88|2,283,310.23|
|资产减值损失|1,433,286.28|-369,145.90|2,250,175.85|-4,543,909.75|
|加：公允价值变动损益|||||
|投资收益|133,336.67|367,467.20|600,254.06|600,254.06|
|营业利润|160,699,291.45|214,304,867.90|241,205,262.83|50,094,816.56|
|加：营业外收入|550,000.00|1,250,000.00|900,000.00|105.00|
|减：营业外支出|33,592.12|37,379.02|2,500.66|120.00|
|利润总额|161,215,699.33|215,517,488.88|242,102,762.17|50,094,801.56|
|减：所得税|||||
|净利润|161,215,699.33|215,517,488.88|242,102,762.17|50,094,801.56|

上表财务数据摘自被评估单位经审计的会计报表，审计单位为立信会计师事务所（特殊普通合伙），审计报告文号为“信会师报字[2014]第211122号”。
被评估单位执行《企业会计准则》，适用增值税税率13%，城市维护建设税税率7%，教育费附加费率3%，地方教育附加费率2%，水利建设基金0.1%，企业所得税率25%。
被评估单位从事水稻种植，根据《中华人民共和国企业所得税法》第二十七条第一项规定企业从事农、林、牧、渔业项目的所得，可以免征、减征企业所得税，同时根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第八十六条第一款第（一）项的规定，企业从事蔬菜、谷物、薯类、油料、豆类、棉花、麻类、糖料、水果、坚果的种植所得，免征企业所得税。根据被评估单位取得的桂林象山区国家税务局出具的“桂市象国税备字[2009]第6号”企业所得税减免备案通知书，被评估单位的水稻种植所得免交企业所得税。
根据《中华人民共和国增值税暂行条例》第十五条规定，农业生产者销售的自产农产品免征增值税，根据被评估单位取得的桂林市象山区国家税务局出具的“桂市象国税免备字[2009]18号”增值税减免（退）税登记备案告知通知书，被评估单位取得
的农产品销售收入免交增值税。
5、生产经营状况
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康华农业主要从事优质水稻等农作物生态化、规模化、标准化种植以及自产优质稻谷等农产品销售，康华农业生产基地面积达13.25万亩，2013年优质稻谷产量 7.93万吨，是广西壮族自治区农业产业化重点龙头企业。
康华农业以生产“安全、优质”农产品为宗旨，围绕自有生产基地，按照“种植环境、种植过程”建立全方位、可追溯的质量控制和安全保障体系：在种植环境方面，康华农业结合传统农业知识，运用现代农业技术，针对性实施土壤测土配方，进行以土壤改良和地力提升为核心的生态环境改善，同时配以完善的种植环境监测体系，进行以科学管理和合理耕作为核心的生态环境维护，从而全面保障农业产业链生产源头的环境质量安全。目前，康华农业13.25万亩生产基地中，一级地力田块面积达 1.59万亩、二级地力田块面积达11.02万亩，生产基地种植环境状况良好。2013年度，康华农业在一级及一级以下地力田块上分别生产出特优稻0.69万吨、普优稻7.24万吨的安全优质产品。在种植过程方面，康华农业根据市场需求和区域特点，精选优质品种，按照有机、绿色或无公害等生态化的生产标准，制定种植规程和质量控制体系，通过采取“标准化种植、机械化耕作、集中化仓储、信息化管理、批量化购销”，有效保障了康华农业产品质量和品质，提升了康华农业产品附加值。
2011年度至 2014年 1-4月份，康华农业分别实现销售收入 42,281.38万元、49,626.97万元、55,932.76万元和9,330.75万元；分别实现净利润16,121.57万元、21,551.75万元、24,210.28万元和5,009.48万元。康华农业主营业务和经营业绩在实现快速增长的同时，康华农业发展也得到政府部门和社会各界认可：2010年 11月和 2012年 2月先后被桂林市人民政府和广西壮族自治区人民政府评为“桂林市农业产业化重点龙头企业”和“广西壮族自治区农业产业化重点龙头企业”；2011年被广西壮族自治区科学技术厅和农业厅分别认定为“广西壮族自治区农业标准化生产技术示范基地”和“广西壮族自治区无公害稻谷生产基地”，同年入选“2011中国成长型中小企业100强”，获得中国民营企业家协会授予“中国优秀民营企业”称号。
康华农业积极贯彻“科技兴农”战略，重视农业科技研发与应用，已形成土壤改良和地力提升为核心的多项水稻种植核心技术，促进科研成果较快实现产业化；同时，为提升自身研发能力和培养技术人才，康华农业先后聘请中科院赵其国院士、中科院南京土壤所林先贵博士生导师、广西大学农学院院长顾明华博士生导师、广西农业科学院水稻研究所副所长陈远孟博士等行业权威专家为康华农业顾问，并与中科院南京
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土壤所、广西农业科学院水稻研究所、广西大学农学院、桂林理工大学等多家科研院校建立长期密切合作关系，产学研、农科教相结合。经过几年的自身技术积累和外部优秀技术资源的对接，康华农业研发实力得到了较大提升，经广西壮族自治区科学技术厅批准，康华农业“广西水稻生态高值工程技术研究中心”成为自治区级工程技术研究中心，承担广西生态高值农业共性技术研究、提升相关技术的应用推广等技术职能。
康华农业利用自身核心技术-地力提升技术，制定了一系列地力提升改造计划，不断对生产基地的土壤进行改造，提升地力标准和种植结构，更加有效的利用种植土地，实现公司受益的最大化。近年，一级地力土地面积不断增加，公司特优稻种植面积不断扩大，2011年、2012年、2013年分别为1.63万亩、2.14万亩和2.56万亩，特优稻实现的收入在食用稻谷收入中的比重也不断提高， 2011年、2012年、2013年分别为16.36%、25.91%和33.06%，有力地推动公司盈利能力的提升。
5.1经营模式介绍
康华农业专注农业产业化发展，通过结合国内外农业产业化发展现状及发展趋势，依据国家农村集体土地管理法律法规政策，对“康华农业+农户”等农业产业化经营组织模式进行吸收与创新，形成具有康华农业特色的农业产业化经营组织模式：一方面，康华农业通过与农户签署长期土地流转协议，规模化流转土地承包经营权，在广西桂林市建立13.25万亩自主管理的八大生产基地，实现农产品生产源头的质量安全控制，结合生态化、标准化的种植过程，从而达到农产品的安全、优质和农业生态环境的有利保护；另一方面，农户通过流转土地承包经营权实现稳定的资产性收入，在无需承担农业生产经营风险和市场风险的同时，还通过提供机耕、播种、施肥用药、收割等具体田间劳务服务，实现持续、稳定的收入增长。2011年度至 2013年度，康华农业应分摊的流转土地价款和实际支付的劳务费用合计达 39,498.69万元，促进了农业与农村经济发展、农民增收和土地资源集约化使用的有机结合，推动生态效益、经济效益和社会效益的有效统一与良性循环。
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|-|-|
||地规 土地力化 壤力评土 改提价地 良升生态效益|
|生态化、规模化、标准化种植||

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例产品用来开发新的优质客户；康华农业种用稻谷生产采取以销定产方式，根据下游种业公司需求进行订单式生产。
5.4销售模式介绍
康华农业产品全部直接销售到下游客户，无中间代理商。
市场营销部每年年初根据市场调研情况和客户需求情况提供产品需求计划报告，供公司制定生产计划，并于每生产季别根据生产管理部提供的生产情况及预估产量制定具体销售计划，公司通过对销售计划审批、销售合同审批、实施销售环节控制，保障公司产品销售及货款回收安全。
康华农业根据产地环境、种植区域、种植标准、种植过程管理、仓储管理、安全检测指标、品质检测指标等标准将食用稻划分为特优稻和普优稻（优质稻、绿色稻、无公害稻）销售给客户，而种用稻谷则不划分等级进行销售。
同时，康华农业通过实地考察、独立第三方检测报告和客户抽检等方式，与客户进行谈判；通过市场调研、企业走访等形式将客户按照规模、信誉、资金等要素分为四级，对不同级别的客户给予不同的信用期，对客户进行管理。
二、评估目的
浙江步森服饰股份有限公司拟重大资产重组，为此需对广西康华农业股份有限公司股东全部权益价值进行评估，为上述经济行为提供价值参考依据。
本次经济行为已经浙江步森服饰股份有限公司第三届董事会第二十三次会议（2014年6月4日）决议和广西康华农业股份有限公司第二届董事会第三次会议（2014年6月4日）决议通过。
三、评估对象和评估范围
评估对象为被评估单位截至评估基准日所拥有的股东全部权益价值。
评估范围为被评估单位截至评估基准日所拥有的全部资产和负债。
具体为：
流动资产账面金额： 596,605,697.78元
长期股权投资账面金额： 6,000,000.00元
固定资产账面金额： 14,195,638.41元
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在建工程账面金额： 9,553,320.00元
无形资产账面金额： 13,801,548.78元
长期待摊费用账面金额： 309,525,051.66元
资产合计账面金额： 949,681,256.63元
流动负债账面金额： 294,320,026.04元
非流动负债账面金额： 108,000,000.00元
负债合计账面金额： 402,320,026.04元
净资产账面金额： 547,361,230.59元
上述资产、负债已经立信会计师事务所（特殊普通合伙）审计，并出具了“信会师报字[2014]第211122号”审计报告。
（一）列入评估范围的长期股权投资单位情况如下：
|||||
|-|-|-|-|
|被投资单位名称|投资日期|投资比例|账面价值（元）|
|广西桂林漓江农村合作银行|2010.8.13|1.44%|6,000,000.00|

（二）列入评估范围的房屋建筑物情况如下：
||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
|权证编号|建筑物名称|结构|建成年月|建筑面积（㎡）|账面原值（元）|账面净值（元）|
|桂林市房权证象山区字第30345273号、桂市国用（2012）第401331号|桃源大厦11楼|钢砼|1997|618.79|5,542,163.11|4,930,556.67|
|桂林市房权证象山区字第30345272号、桂市国用（2012）第400026号|桃源大厦12楼|钢砼|1997|569.34|4,931,561.88|4,384,980.32|
|合计||||1,188.13|10,473,724.99|9,315,536.99|

（三）列入评估范围的无形资产情况如下：
1、无形资产-土地使用权
||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
|权证编号|土地位置|取得日期|用地性质|面积（㎡）|原始入账价值（元）|账面价值（元）|
|灌国用（2011）第1040号|灌阳县西山坪开发区|2011年12月|出让|14,536.60|3,653,043.78|3,476,480.17|
|临国用（2012）第414号|临桂六塘雁六公路西北侧|2011年12月|出让|21,525.00|2,723,822.50|2,592,206.79|
|临国用（2012）第1517号|会仙工业集中区|2012年5月|出让|11,893.00|2,370,276.78|2,275,647.49|
|临国用（2012）第1518号|会仙工业集中区|2012年5月|出让|21,632.00|4,311,261.02|4,139,141.22|
|合计||||69,586.60|13,058,404.08|12,483,475.67|

2、列入评估范围的无形资产-其他无形资产情况如下：
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||||||
|-|-|-|-|-|
|序号|名称|取得日期|原始入账价值|账面值|
|1|用友U8软件|2009年5月|998,120.00|507,399.33|
|2|OA系统|2009年6月|6,750.00|3,543.75|
|3|种植系统|2009年9月|290,000.00|161,916.49|
|4|用友U8软件|2009年12月|41,580.00|23,908.50|
|5|用友U8软件|2009年12月|480,150.00|272,085.00|
|6|可视化管理系统|2011年12月|178,010.00|136,474.24|
|7|微软软件使用权|2012年9月|255,295.00|212,745.80|
|8|发明专利权组合||||
|9|商标权||||
|10|外观设计专利||||
||合计||2,249,905.00|1,318,073.11|

其中，列入评估范围的专利明细如下：
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|序号|专利类型|专利名称|专利号|专利权人|申请日|
|1|外观设计|内包装盒（大米）|ZL201230054657.8|广西康华农业股份有限公司|2012年3月9日|
|2|外观设计|竹木包装盒（大米）|ZL201230054660.X|广西康华农业股份有限公司|2012年3月9日|
|3|外观设计|手提袋（大米）|ZL201230054659.7|广西康华农业股份有限公司|2012年3月9日|
|4|外观设计|包装盒（大米）|ZL201230054658.2|广西康华农业股份有限公司|2012年3月9日|
|5|发明|一种水稻专用有机肥或生物有机肥及其制备方法|ZL201110332656.X|广西康华农业股份有限公司|2011年10月28日|
|6|发明|一种培育有机富硒米水稻的富硒育苗基质|ZL201110397051.9|广西康华农业股份有限公司；中国科学院南京土壤研究所|2011年12月5日|
|7|发明|有机富硒米水稻的栽培方法|ZL201110397044.9|广西康华农业股份有限公司；中国科学院南京土壤研究所|2011年12月5日|
|8|发明|一种生产有机富硒米的水稻专用肥及其制备方法|ZL201110397045.3|广西康华农业股份有限公司；中国科学院南京土壤研究所|2011年12月5日|
|9|发明|利用农业有机肥料制备有机肥或生物有机肥的方法|ZL201110309796.5|广西康华农业股份有限公司|2011年10月13日|

根据广西康华农业股份有限公司与中国科学院南京土壤研究所签订相关合作协议约定，上述三项与中国科学院南京土壤研究所共同申请的专利归广西康华农业股份有限公司所有。
其中，列入评估范围的商标明细如下：
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|序号|注册号|类号|商标|期限|状态|
|1|11010912|30|漓江|2013年10月7日至2023年10月6日|已注册|
|2|11010922|30|漓江米|2013年10月7日至2023年10月6日|已注册|

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|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|3|9067632|31|漓江|2013年12月7日至2023年12月6日|已注册|
|4|9152842|31|漓江|2013年7月21日至2023年7月20日|已注册|
|5|9152845|31|漓江稻|2014年3月7日至2024年3月6日|已注册|
|6|9152850|31|漓江谷|2014年3月7日至2024年3月6日|已注册|
|7|9157242|31|漓江米|2013年3月28日至2023年3月27日|已注册|
|8|9401992|30|漓谷|2012年5月14日至2022年5月13日|已注册|
|9|9402029|30|漓江谷|2012年5月14日至2022年5月13日|已注册|
|10|9402090|30|漓江稻|2012年5月14日至2022年5月13日|已注册|
|11|9408963|30|漓江水|2012年5月14日至2022年5月13日|已注册|
|12|9408993|30|漓水谷|2012年5月14日至2022年5月13日|已注册|
|13|9805638|30|长腰玉粒|2012年10月28日至2022年10月27日|已注册|
|14|9805662|30|清溪翠谷|2012年9月28日至2022年9月27日|已注册|
|15|9805686|30|清溪玉粒|2012年9月28日至2022年9月27日|已注册|
|16|9805716|30|玉粒长腰|2012年10月28日至2022年10月27日|已注册|
|17|9805734|30|清泉翠谷|2012年9月28日至2022年9月27日|已注册|
|18|9805807|31|清泉翠谷|2012年10月7日至2022年10月6日|已注册|
|19|9805824|31|清溪翠谷|2012年10月7日至2022年10月6日|已注册|
|20|12874068|30|千岁稻|申请日：2013年7月5日|已受理|

以上商标的申请人均为广西康华农业股份有限公司。
（四）列入评估范围的长期待摊费用明细如下：
||||
|-|-|-|
|项 目|账面金额（元）|剩余摊销期限（年）|
|土壤改良及地力提升|248,865,886.46|8-10年|
|流转土地支出|71,523,403.75|1年以内及1-5年|
|农田机耕路和水利设施|15,581,593.37|1年以内及1-4年|
|仓库租金|144,000.00|1年以内|
|租赁仓库改良支出|229,678.14|1年以内及1-2年|
|其他|631,033.24|1年以内及5年|
|减：一年内到期的非流动资产|27,450,543.30||
|合 计|309,525,051.66||

其中，一年内到的非流动资产明细如下：
|||
|-|-|
|项 目|账面金额（元）|
|流转土地支出|26,813,775.52|
|农田机耕路和水利设施|259,354.94|
|仓库租金|144,000.00|
|租赁仓库改良支出|100,079.62|
|其他|133,333.22|
|合计|27,450,543.30|

（五）列入评估范围的其他实物资产如下：
|||||
|-|-|-|-|
|项 目|账面金额（元）|数 量|现状、特点|
|库存现金|6,756.22||公司财务室、盘点正常|

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|-|-|-|-|
|存货|59,320,949.40||公司生产场地及仓库，盘点正常|
|机器设备|2,983,761.61|208台（套、辆）|存放于公司生产场地，正常使用|
|车辆|1,026,845.52|16辆|正常使用|
|电子设备|869,494.29|288台（套、个）|存放于各办公室，正常使用|
|在建工程|9,553,320.00||正常建设|

被评估单位目前主要办公经营场所地址位于桂林市象山区南环路 5号 19栋桃园大厦11-13楼，其中11、12楼系自有房产，已列入本次评估范围，13楼系租赁房屋，至评估基准日房租已支付计入当期费用，不属于本次评估范围。
被评估单位目前的生产场所分布于广西省桂林市的各个生产基地，均系租赁土地，租赁期为15-20年，土地承包经营权已列入本次评估范围。
被评估单位声明，截止评估基准日被评估单位无担保、抵押、质押、或有负债、或有资产等事项。
列入评估范围的各项实物资产或权利均处于正常使用或受控状态。
上述评估对象和列入评估范围的资产和负债与本次经济行为所对应的评估对象和评估范围一致。
四、价值类型及其定义
本报告评估结论的价值类型为市场价值。
市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。
五、评估基准日
评估基准日2014年4月30日。
选取上述日期为评估基准日的理由是：
1、根据评估目的由委托方确定评估基准日。主要考虑使评估基准日尽可能与评估目的实现日接近，使评估结论较合理地为评估目的服务。
2、选择月末会计结算日作为评估基准日，能够较全面地反映被评估资产及负债的总体情况，便于资产清查核实等工作的开展。
本次评估中所采用的取价标准是评估基准日有效的价格标准。
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六、评估依据
（一）行为依据
1、浙江步森服饰股份有限公司第三届董事会第二十三次会议（2014年6月4日）决议；
2、广西康华农业股份有限公司第二届董事会第三次会议（2014年6月4日）决议复印件；
3、重组框架协议。
（二）法规依据
1、《中华人民共和国公司法》（2005年中华人民共和国主席令第42号）；
2、《企业会计准则》（财会[2006]3号）；
3、《中华人民共和国证券法》（2005年10月27日第十届全国人民代表大会常务委员会第十八次会议通过）；
4、《中华人民共和国农村土地承包法》（2002年8月29日第九届全国人民代表大会常务委员会第二十九次会议通过）；
5、《中华人民共和国企业所得税法》（2007年3月16日第十届全国人民代表大会第五次会议通过）；
6、《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》（财政部、国家税务总局令第50号，经财政部、国家税务总局令第65号修订）；
7、《中华人民共和国专利法》（中华人民共和国主席令第8号）；
8、《中华人民共和国专利法实施细则》（中华人民共和国国务院令第306号）；
9、《上市公司重大资产重组管理办法》（2008年3月24日中国证监会第224次主席办公会审议通过）；
10、《关于修改上市公司重大资产重组与配套融资相关规定的决定》（中国证券监督管理委员会令73号令）；
11、《首次公开发行股票并上市管理办法》（证监会令第32号）；
12、《关于在借壳上市审核中严格执行首次公开发行股票上市标准的通知》（证监发[2013]61号）；
13、《中华人民共和国车辆购置税暂行条例》（国务院令[2000]第294号）；
14、《中华人民共和国城市房地产管理法》（2007年 8月 30日第十届全国人民代
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表大会常务委员会第二十九次会议通过）；
15、《房地产估价规范》（GB/T50291-1999）；
16、《中华人民共和国土地管理法》（2004年 8月 28日第十届全国人民代表大会常务委员会第十一次会议通过）；
17、《城镇土地评估规程》（GB/T18508-2001）；
18、《城镇土地分等定级规程》（GB/T18507-2001）；
19、其他有关的法律、法规和规章制度。
（三）评估准则依据
1、《资产评估准则——基本准则》（财企[2004]20号）；
2、《资产评估职业道德准则——基本准则》（财企[2004]20号）；
3、《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》（会协[2003]18号）；
4、《资产评估操作专家提示——上市公司重大资产重组评估报告披露》（中评协[2012]246号）；
5、《资产评估职业道德准则——独立性》（中评协〔2012〕248号）；
6、《资产评估准则——评估程序》（中评协[2007]189号）；
7、《资产评估准则——工作底稿》（中评协[2007]189号）；
8、《资产估准则——机器设备》（中评协[2007]189号）；
9、《资产评估准则—不动产》（中评协[2007]189号）；
10、《资产评估准则—无形资产》（中评协[2008]217号）；
11、《专利资产评估指导意见》（中评协[2008]217号）；
12、《资产评估价值类型指导意见》（中评协[2007]189号）；
13、《评估机构业务质量控制指南》（中评协[2010]214号）；
14、《资产评估准则——评估报告》（中评协[2011]230号）；
15、《资产评估准则——业务约定书》（中评协[2011]230号）；
16、《资产评估准则——利用专家工作》（中评协[2012]244号）。
（四）产权依据
1、委托方和被评估单位企业法人营业执照、组织机构代码证及税务登记证；
2、被评估单位历次验资报告复印件（广西江山会计师事务所有限公司出具的“桂江山验字（2008）065号”《验资报告》、广西君益安会计师事务所有限公司出具的“君
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益安所变验字（2008）第026号”《验资报告》和京都天华会计师事务所有限公司出具的“京都天华验字（2011）第0054号”《验资报告》）及相关股东会决议和股权转让协议；
3、被评估单位房屋所有权证和国有土地使用证（桂林市房权证象山区字第 30345273号、桂市国用（2012）第 401331号、桂林市房权证象山区字第 30345272号、桂市国用（2012）第400026号）和国有土地使用证（灌国用（2011）第1040号、临国用（2012）第414号、临国用（2012）第1517号和临国用（2012）第1518号）；
4、被评估单位商标注册证（共20项）及专利证书（共9项）；
5、车辆行驶证（桂CKH666、桂CKH888、桂CKH777、桂CKH555、桂CKH222、桂CKH898、桂CKH009、桂CKH007、桂CKH008、桂CKH018、桂CKH005、桂CKH002、桂CKH068、桂CKH006、桂CKH019、桂CKH556）；
6、长期股权投资单位营业执照、持股证明、财务报表；
7、被评估单位承包经营土地的《农村土地承包经营权流转合同》；
8、其他有关产权证明。
（五）取价依据
1、被评估单位提供的委托评估资产清查明细表及相关的会计资料；；
2、被评估单位提供的产品不含税价格资料；
3、房屋租赁合同，市场调查资料等；
4、原城乡建设环境保护部1985年1月1日颁发全国统一的《房屋完损等级评定标准》和《鉴定房屋新旧程度的参考依据》以及《房屋不同成新率的评分标准及修正系数》
5、机械工业出版社2012年出版的《资产评估常用方法与参数手册》；
6、机械工业出版社出版的《2014年机电产品报价手册》、“中关村在线”等国内知名电子产品报价网站、“汽车之家”等国内知名汽车报价网站；
7、桂林市人民政府颁布的相关政策、规定、实施办法、通知等法规文件；
8、桂林市临桂区和灌阳县相关国土资源局部门的通知；
9、被评估单位的历史生产经营资料、经营规划和收益预测资料；
10、国家宏观、行业、区域市场及企业统计分析数据；
11、立信会计师事务所（特殊普通合伙）出具的“信会师报字[2014]第 211122
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号”《审计报告》；
12、IFIND同花顺资讯专业查询软件数据；
13、中国人民银行公布的评估基准日贷款利率；
14、企业会计准则及其他会计法规和制度、部门规章等；
15、评估专业人员对资产核实、勘察、检测、分析等所搜集的佐证资料；
16、其他资料。
七、评估方法
进行股东权益价值评估，要根据评估目的、评估对象、价值类型、评估时的市场状况及在评估过程中资料收集情况等相关条件，分析资产评估基本方法的适用性，恰当选择一种或多种资产评估基本方法。
资产评估基本方法包括资产市场法、收益法和资产基础法：
资产基础法:是指以被评估单位评估基准日的资产负债表为基础，合理评估企业表内及表外各项资产、负债价值，确定评估对象价值的评估方法。
收益法：是指将预期收益资本化或者折现，确定评估对象价值的评估方法。
市场法：是指将评估对象与可比上市公司或者可比交易案例进行比较，确定评估对象价值的评估方法。
（一）评估方法的选择
由于国内资本市场上难以找到类似的股权交易案例，同时在市场上也难以找到与被评估单位在经营范围、经营模式、资产结构等方面类似的可比上市和非上市公司资料，故本次评估不宜采用市场法。
根据被评估单位对经营现状、经营计划及发展规划的介绍，以及对其所依托的相关行业、市场的研究分析，被评估单位业务已经逐步趋于稳定，在延续现有的业务内容和范围的情况下，未来收益能够合理预测，与企业未来收益的风险程度相对应的收益率也能合理估算，故本次评估可以采用收益法。
由于被评估单位有完备的财务资料和资产管理资料可以利用，资产取得成本的有关数据和信息来源较广，故本次评估可以采用资产基础法。
通过以上分析，本次评估分别采用收益法及资产基础法进行，在比较两种评估方法所得出评估结论的基础上，综合考虑两种评估方法和评估结果的合理性，确定其中
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一个评估结果作为评估对象的评估结论。
（二）资产基础法介绍
资产基础法是指分别求出企业各项资产的评估值并累加求和，再扣减负债评估值得到股东权益价值的一种方法。
各项资产评估方法简介：
1、货币资金主要按账面核实法进行评估，其中现金采用现场盘点日库存现金，并追溯调整至评估基准日，确定评估值；银行存款采用将评估基准日各银行存款明细账余额与银行对账单核对，确定评估值。
2、应收账款、预付款项、其他应收款的评估
应收账款、预付账款、其他应收款的评估采用函证或替代审核程序确认账面明细余额的真实性，分析其可回收性，并在此基础上确定评估值。
3、存货的评估
存货包括原材料、在产品和库存商品。
原材料根据评估基准日含税市场价格确定评估值。
在产品根据完工程度确定评估值。
库存商品根据其已经实现的销售价扣除相关税费后得出。
4、一年内到期的非流动资产
委估一年内到期的非流动资产系一年内到期的长期待摊费用，本次参照长期待摊费用的评估方法。
5、长期股权投资的评估
本次对长期股权投资，采用市场法确定被投资单位的股东权益后，按照被评估单位所占份额确定长期股权投资的评估值。计算公式为：
长期股权投资评估价值=被投资单位股东全部权益的评估价值×股权比例。
6、房屋建筑物类固定资产的评估
列入评估范围的房屋建筑物为2处办公楼，本次评估采用市场法进行评估。
市场法是根据替代原理，选择与评估对象处于同一供需圈内的同类物业作为比较案例，经过交易情况、交易日期、区域因素及个别因素诸项修正，得出评估对象的比准价格作为评估对象的市场价值。
比准价格=可比实例价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×区域因素修
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正系数×个别因素修正系数
6.1参照物的选定
一般选择三宗以上近期交易的类似结构、同类地段、相同用途的物业作为参照物，再将上述参照物的交易价格统一调整为成交日一次付款、单位建筑面积上的人民币买卖交易价格。
6.2因素修正调整计算
根据待估物业与参照物的交易情况、交易日期、位置及房屋装修、层次、朝向等个别因素的不同，对参照物的价格进行交易情况修正、交易日期修正、不动产状况修正，得出比准价格。
6.3评估价值的确定
对于各参照物测算所得的比准价格，在分析其合理性的基础上以算术平均值作为评估价值。
7、设备类固定资产的评估
列入评估范围的设备类固定资产主要包括农用机械、办公设备和车辆外，本次采用成本法进行评估，评估计算公式如下：
评估价值=重置价值×成新率
7.1重置价值的确定
机器设备和电子设备重置价值的确定：
重置价值=重置现价＋运杂费＋安装调试费＋其它合理费用
车辆重置价值的确定：
重置价值=重置现价+车辆购置附加税+其他费用
7.2成新率的确定
对机器设备和电子设备的成新率采用年限法确定，计算公式为：
成新率=尚可使用年限÷（已使用年限+尚可使用年限）×100%
对车辆成新率的确定：
首先以车辆行使里程和使用年限两种方法计算理论成新率，然后采用孰低法确定其理论成新率，并以技术测定成新率和理论成新率加权确定其综合成新率。
年限成新率=（经济使用年限－已使用年限）÷经济使用年限×100%
行驶公里成新率=（规定行驶公里-已行驶公里）÷规定行驶公里×100%
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综合成新率=技术测定成新率×60%＋理论成新率×40%
8、在建工程的评估
列入评估范围的在建工程为维修建设等土建工程以及设备安装工程，工期较短，与评估基准日较接近，且核查中未见实际支付的工程款项中含明显不合理费用，故按核实后的账面值确认为评估值。
9、无形资产-土地使用权的评估
列入评估范围的为4宗出让取得的工业用地的土地使用权，本次采用市场法和基准地价修正法进行评估。
市场法的基本思路是在估算待估宗地地价时，根据替代原则，将待估宗地与具有替代性的，且在估价期日近期市场上交易的类似地产进行比较，并依据后者已经的成交价格，参照待估宗地的交易时间、交易情况、交易方式、土地使用年限、容积率、区域以及个别因素等，修正评出比准地价，最终以交易的类似地产比准地价估算待估宗地在估价期日的地价。基本公式为：
评估价值V=可比实例价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×区域因素 1
修正系数×个别因素修正系数
基准地价系数修正法的基本原理就是依照替代原理，求算出的某一级别或均质地域内分用途的土地使用权平均价格，然后根据各项影响地价的修正因素对某一宗地进行因素修正求得具体宗地的价格。在采用基准地价系数修正法时，首先按宗地所对应的容积率和土地级别确定其相应的基准地价标准，其次根据待估宗地的实际情况选择其地价影响因素，然后确定其各自地价影响因素的修正值，最后按基准地价系数修正法的基本公式计算地价。基本公式为：：
评估价值 V=基准地价×期日修正系数×年限修正系数×区域因素修正系数×个 2
别因素修正系数
市场法所选可比案例系宗地所在区域近期成交案例，与待估宗地可比性较强，再则其修正体系也比较客观合理，估价结果是可靠的；基准地价反映了政府的地价政策和当地的市场行情，再则其修正体系也比较客观合理，估价结果也是可靠的。本次评估分别按市场法权重70%和基准地价修正法权重30%计算确定地价。
土地使用权价价值=市场法评估结果V×70%+基准地价修正法评估结果V×30% 1 2
10、无形资产-其他无形资产的评估
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列入本次评估范围的其他无形资产包括软件、专利权、商标权等，本次根据各项无形资产的特性采用适当的评估方法进行评估。具体评估方法如下：
10.1软件评估
列入评估范围的软件为财务、管理软件，本次以其现行购置价作为评估值。
10.2商标、外观设计专利权评估
对于 20项商标，由于委估商标申请时间较短，知名度不大，且由于被评估单位的销售并非面对最终消费者，销售对象均为长期合作伙伴，品牌在销售过程中并未对收入产生实质贡献，仅作为商品标识，故本次对委估商标采用成本法进行评估，计算公式为：
评估价值=商标设计费+商标注册费+商标注册代理费
对于4项外观设计专利，由于委估外观设计专利为包装设计的标识性专利，且在销售过程中并未对收入产生实质贡献，故本次对委估外观设计专利采用成本法进行评估，计算公式为：
评估价值=专利设计费+专利申请费+专利申请代理费
10.3发明专利评估
对于水稻育苗、土地改良方面的5项发明专利，由于委估的各项专利通过组合运用育苗技术和土壤的地力提升技术，使地力提升后的土地适应种植改良后的优质水稻，达到提高水稻产品质量效果，从而提升企业的经济效益，故本次将上述发明专利作为发明专利权组合进行评估。
对于发明专利权组合，采用收益法进行评估，计算公式：
n A n RK
P i  t
(1r)t (1r)t
t1 t1
式中：P——无形资产的评估价值；
r——无形资产折现率；
A——第i年无形资产纯收益；
i
Rt——第t年的无形资产相关营业收入；
K——收入分成率；
n——剩余经济寿命年限；
t——未来的第t年；
10.3.1专利权相关的营业收入的确定
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委估专利权组合综合协调作用于水稻品种改良和土壤的地力提升，本次分别预测地力提升后产生优质水稻的收入和未经地力提升的土地产生水稻的收入，以前者相比较于后者的超额收入确定专利权相关的营业收入。
10.3.2分成率的确定
本次评估中收入分成率通过综合评价法确定，主要是通过对影响分成率的诸多因素，包括技术水平、成熟度、经济效益、市场前景、投入产出比、社会效益、产业政策吻合度、技术保密程度等因素进行评测，确定各因素对分成率取值的影响度，最终结合经验数据确定分成率。
10.3.3折现率的确定
折现率是将未来收益折算为现值的比率，根据本次评估特点和收集资料的情况，本次评估通过计算可比公司无形资产的折现率后，进行算术平均确定被评估单位的无形资产折现率。
无形资产报酬率计算公式如下：
全部资产 营运资金 有形非流动资产
R （WACC-R -R ）
i无形非流动资产 c全部资产 g 全部资产
其中：全部资产（全部经营性资产）=股权价值+付息债务价值-非经营性资产、负债净值
营运资金=流动资产-流动非付息负债
有形非流动资产=固定资产账面价值
无形非流动资产=全部资产（全部经营性资产）-营运资金-有形非流动资产
可比公司WACC的确定
E D
WACCK K
1T
e
ED
d
ED
式中：WACC加权平均资本成本
K权益资本成本
e
K债务资本成本
d
T所得税税率
D/E资本结构
10.3.4经济寿命期的确定
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对于专利权无形资产，收益期限的确定一般按专利受法律保护期限、经济寿命期限、合同规定的使用期限等综合确定。对于专利技术，根据《专利法》规定，发明专利权的期限为 20年，自申请日起计算。专利资产为特定经济主体带来超额收益的期限称为专利资产的经济寿命。专利权的收益期限是由权利寿命和经济寿命共同决定的，即专利权的收益期限等于权利寿命和经济寿命中较小者。结合被评估单位专家的建议以及相关分析，考虑到财务预测一般以完整会计年度为单位，确定委估专利权组合平均剩余经济寿命为9年8个月，即自2014年5月1日至2023年12月31日。
11、长期待摊费用的评估
列入本次评估范围的长期待摊费用费用包括租用仓库和农业设施的改良费用、研发费用、地力提升投入和流转土地租金等。本次根据各项资产或权利的特性采用适当的评估方法进行评估。具体评估方法如下：
11.1流转土地租金账面金额为租入的农业用地已支付的租金在支付期内的摊余额。租入农业用地的使用权是企业的主要生产要素之一，企业通过《农村土地承包经营权流转合同》向农户长期租用农业生产用地，该土地承包经营权对企业而言存在其实际的经济价值。本次采用收益法对土地承包经营权价值进行评估，账面流转土地租金价值已包含在土地承包经营权评估价值中。土地承包经营权具体公式如下：
土地承包经营权价值=土地在承包经营合同期内合理利用产生的净收益现值-土地在承包经营期内支付的租金现值
具体评估过程中，将分期支付的土地租金放列入经营成本考虑，测算自由现金流，则：
土地承包经营权价值＝土地在承包经营期内合理利用产生的自由现金流现值土地承包经营权评估价值计算公式为：
n CFF
土地承包经营权价值
 t
1r ti
t1 t
式中：n收益期年限
CFF第t年的自由现金流
t
r加权平均资本成本
t租赁期年限中的第t年
ti第t年的折现期
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11.1.1收益期年限的确定
本次评估假设租赁合同的存续期间为合同规定的租赁期限，合同到期时间有 2028年年初和 2028年年末，基于通常以年末作为评估时点，本次评估将合同按到期时间归为两类：2027年年末到期和 2028年年末到期的合同。收益期与预测期均按土地合同的到期时间确定。
11.1.2土地承包经营权自由现金流的确定
土地承包经营权自由现金流按下列各式计算：
土地承包经营权自由现金流=息前税后净利润＋折旧及摊销－资本性支出－营运资金增加额+营运资金的收回
息前税后净利润＝营业收入－营业成本－营业税金及附加－管理费用－营业费用－财务费用
式中的营业收入、营业成本按取得土地时原有（即不考虑土地改良地力提升）状态下的合理种植方案测算，管理费用、营业费用、财务费用及其他各项支出按企业实际经营状况测算。
11.1.3折现率的确定
本次评估折现率采用加权平均资本成本(WACC)，具体参见收益法中介绍。
11.2对于长期待摊费用中的租赁仓库改良支出和农田机耕路和水利设施支出采用成本法，根据重置价值和租赁或经济使用年限确定评估值。
11.3对于长期待摊费用中的研发费用、地力提升投入等项目，根据核实后的账面值和合理的摊销期进行评估。
12、负债的评估
各项负债按企业实际需要承担的债务进行评估。
（三）收益法介绍
1、收益法的应用前提
收益法的基本原理是资产的购买者为购买资产而愿意支付的货币量不会超过该项资产未来所能带来的期望收益的折现值。
收益法的适用前提条件为：
（1）被评估资产必须是能够用货币衡量其未来期望收益的单项或整体资产。
（2）产权所有者所承担的风险也必须是能用货币来衡量的。
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2、收益法的模型
结合本次评估目的和评估对象，采用折现现金流法确定企业自由现金流价值，并分析公司溢余资产、非营运性资产的价值，对企业自由现金流价值进行修正确定公司的整体价值，并扣除公司的付息债务确定公司的股东全部权益价值。具体公式为：股东全部权益价值＝企业整体价值-付息债务价值
企业整体价值＝企业自由现金流评估值＋非经营性资产的价值＋溢余资产价值企业自由现金流＝净利润+财务费用＋折旧及摊销－营运资金增加额－资本性支出＋往来款等其他现金的收支
本次评估采用分段法对企业的收益进行预测，即将企业未来收益分为明确的预测期期间的收益和明确的预测期之后的收益。计算公式为：
n CFF
企业自由现金流评估值 tP(1r)tn
（1r)ti n n
t1 t
式中：n明确的预测年限
CFF第t年的企业自由现金流
t
r加权平均资本成本
t明确的收益预测年限中的第t年
ti、tn第t年的折现期
P第n年以后的连续价值
n
3、收益年限与预测期的确定
本次评估假设公司的存续期间为永续期。采用分段法对公司的收益进行预测，即将公司未来收益分为明确的预测期间的收益和明确的预测期之后的收益，其中对于明确的预测期的确定综合考虑了水稻种植的行业特性和企业经营及发展计划。根据企业的介绍，企业已经从 2009年开始对土壤地力进行提升改造，并就未来 5年土壤地力提升制定了具体计划。随着5年土壤地力改造的实施，预计企业的经营状况将趋于稳定，故明确的预测期选择为2014年5-12月至2019年，以后年度收益状况保持在 2019年水平。
4、收益额—现金流的确定
本次评估预期收益采用企业自由现金流，计算公式如下：
企业自由现金流＝净利润+财务费用＋折旧及摊销－营运资金增加额－资本性支
出＋往来款等其他现金的收支
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净利润＝营业收入－营业成本－营业税金及附加+其他业务利润－管理费用－营业费用－财务费用-资产减值损失＋营业外收入－营业外支出－所得税
5、折现率的确定
本次评估折现率采用加权平均资本成本(WACC)，计算公式如下：
E D
WACCK K
1T
e
ED
d
ED
式中：WACC加权平均资本成本
K权益资本成本
e
K债务资本成本
d
T所得税税率
D/E资本结构
债务资本成本采用现时的平均利率水平，权数采用企业同行业上市公司平均债务构成计算取得。
CAPM
权益资本成本按国际通常使用的 模型求取，计算公式如下：
KRERPR＝R(RR)R
e f c f m f c
其中：K权益资本成本
e
R无风险报酬率
f
R市场收益率
m
系统风险系数
ERP市场风险溢价
R公司特有风险超额回报率
c
6、非经营性资产和溢余资产价值的确定
非经营性资产是指对主营业务没有直接“贡献”或暂时不能为主营“贡献”的资产，根据资产基础法中相应资产的价值确定评估值。
溢余资产是指生产经营中不需要的资产，如多余现金、与预测企业收益现金流不相关的其他资产等。根据资产基础法中相应资产的价值确定评估值。
八、评估程序实施过程和情况
本公司接受资产评估委托后，选派评估人员，组成项目评估小组开展评估工作，
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具体过程如下：
（一）明确评估业务基本事项
承接评估业务时，通过与委托方沟通、查阅资料或初步调查等方式，明确委托方、被评估单位、评估报告使用者等相关当事方、评估目的、评估对象基本情况和评估范围、价值类型、评估基准日、评估假设和限制条件等评估业务基本事项。
（二）签订业务约定书
根据评估业务具体情况，综合分析专业胜任能力和独立性，评价项目风险，确定承接评估业务后，与委托方签订业务约定书。
（三）编制资产评估计划
根据本评估项目的特点，明确评估对象及范围，评估时重点考虑评估目的、资产评估对象状况，资产评估业务风险、资产评估项目的规模和复杂程度，评估对象的性质、行业特点、发展趋势，资产评估项目所涉及资产的结构、类别、数量及分布状况，相关资料收集情况，委托方、被评估单位过去委托资产评估的经历、诚信状况及提供资料的可靠性、完整性和相关性，资产评估人员的专业胜任能力、经验及专业、助理人员配备情况后编制合理的资产评估计划，并根据执行资产评估业务过程中的具体情况及时修改、补充资产评估计划。
（四）现场调查
根据评估业务的具体情况对评估对象进行必要的勘查，包括对不动产和其他实物资产进行必要的现场勘查，了解资产的使用状况及性能；对流转土地，进行了实地走谈，核实了流转土地的实际使用情况和法律权属；对非实物性资产进行必要的现场调查。
（五）收集资产评估资料
通过与委托方、被评估单位沟通并指导其对评估对象进行清查等方式，对评估对象资料进行了解，同时主动收集与资产评估业务有关的评估对象资料及其他资产评估资料，根据评估项目的进展情况及时补充收集所需要的评估资料。通过收集相关资料来了解被评估单位经营状况和委估资产及现状，协助被评估单位收集有关经营和基础财务数据，将资产评估申报表与被评估单位有关财务报表、总账、明细账进行核对，并对相关资料进行验证，采取必要措施确信资料来源的可靠性。
（六）财务分析
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分析被评估单位主营业务相关经营主体的历史经营情况，分析收入、成本和费用的构成及其变化原因，分析其获利能力及发展趋势。
（七）经营分析
分析被评估单位主营业务相关经营主体的综合实力、管理水平、盈利能力、发展能力、竞争优势等因素。
（八）盈利预测的复核
根据被评估单位主营业务相关经营主体的财务计划和发展规划及潜在市场优势，结合经济环境和市场发展状况分析，对企业编制的未来期间盈利预测进行复核。
（九）评定估算
对所收集的资产评估资料进行充分分析，确定其可靠性、相关性、可比性，摈弃不可靠、不相关的信息，对不可比信息进行分析调整，在此基础上恰当选择资产评估方法并根据业务需要及时补充收集相关信息，根据评估基本原理和规范要求恰当运用评估方法进行评估形成初步评估结论，对信息资料、参数数量、质量和选取的合理性等进行综合分析形成资产评估结论，资产评估机构进行必要的内部复核工作。
（十）编制和提交资产评估报告
在执行必要的资产评估程序、形成资产评估结论后，按规范编制资产评估报告，与委托方等进行必要的沟通，听取委托方、被评估单位等对资产评估结论的反馈意见并引导委托方、被评估单位合理理解资产评估结论，以恰当的方式提交给委托方。
九、评估假设
（一）基础性假设
1、交易假设：假设评估对象处于交易过程中，评估师根据评估对象的交易条件等模拟市场进行估价，评估结果是对评估对象最可能达成交易价格的估计。
2、公开市场假设：假设评估对象及其所涉及资产是在公开市场上进行交易的，在该市场上，买者与卖者的地位平等，彼此都有获取足够市场信息的机会和时间，买卖双方的交易行为都是在自愿的、理智的、非强制条件下进行的。
3、企业持续经营假设：假设在评估目的经济行为实现后，评估对象及其所涉及的资产将按其评估基准日的用途与使用方式持续使用。
（二）宏观经济环境假设
1、国家现行的经济政策方针无重大变化。
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2、在预测年份内银行信贷利率、汇率、税率无重大变化。
3、被评估单位所占地区的社会经济环境无重大变化。
4、被评估单位所属行业的发展态势稳定，与被评估单位生产经营有关的现行法律、法规、经济政策保持稳定。
(三)评估对象于评估基准日状态假设
1、除评估师所知范围之外，假设评估对象及其所涉及资产的购置、取得或开发过程均符合国家有关法律法规规定。
2、除评估师所知范围之外，假设评估对象及其所涉及资产均无附带影响其价值的权利瑕疵、负债和限制。
3、除评估师所知范围之外，假设评估对象及其所涉及设备等有形资产无影响其持续使用的重大技术故障，该等资产中不存在对其价值有不利影响的有害物质，该等资产所在地无危险物及其他有害环境条件对该等资产价值产生不利影响。
（四）预测假设
1、假设本次评估目对应的经济行为能够按计划实现，并且在该经济行为实现后，被评估企业能按照规划的经营目的、经营方式持续经营下去，其收益可以预测。
2、假设评估对象所涉及资产在评估目的经济行为实现后，仍按照预定的开发经营计划、开发经营方式持续开发或经营。
3、假设被评估单位承包经营的农业用地全部能够按照《农村土地承包经营流转合同》的约定持续使用，合同到期后能够续签并目前在用的农业用地全部能够继续使用。
4、假设被评估单位生产经营所耗费的物资的供应及价格无重大变化；被评估单位的产品价格无不可预见的重大变化。
5、假设被评估单位管理层勤勉尽责，具有足够的管理才能和良好的职业道德，被评估单位的管理风险、资金风险、市场风险、技术风险、人才风险等处于可控范围或可以得到有效化解。
6、假设被评估单位在未来经营期内的资产规模、构成，主营业务，收入与成本的构成以及经营策略和成本控制等能按照被评估单位预测的状态持续，而不发生较大变化。不考虑未来可能由于管理层、经营策略以及商业环境等变化导致的资产规模、构成以及主营业务等状况的变化所带来的损益。
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7、假设评估对象所涉及企业按评估基准日现有的管理水平继续经营，不考虑该企业将来的所有者管理水平优劣对企业未来收益的影响。
8、假设被评估单位在未来的经营期限内的财务结构、资本规模未发生重大变化。
9、假设预测期被评估单位被评估单位制定的目标和措施能按预定的时间和进度如期实现，并取得预期效益；应收款项能正常回收，应付款项需正常支付。
10、假设无其他不可预测和不可抗力因素对被评估单位经营造成重大影响。
(五)限制性假设
1、本评估报告假设由委托方提供的法律文件、技术资料、经营资料等评估相关资料均真实可信。我们亦不承担与评估对象涉及资产产权有关的任何法律事宜。
2、除非另有说明，本评估报告假设通过可见实体外表对评估范围内有形资产视察的现场调查结果，与其实际经济使用寿命基本相符。本次评估未对该等资产的技术数据、技术状态、结构、附属物等进行专项技术检测。
评估人员根据资产评估的要求，认定这些前提条件在评估基准日时成立，当以上评估前提和假设条件发生变化，评估结论将失效。
十、评估结论
（一）评估结论
1、资产基础法评估结论
在评估基准日 2014年 4月 30日，广西康华农业股份有限公司的总资产账面值 94,968.12万元，总负债 40,232.00万元，净资产 54,736.12万元。评估后的总资产价值190,910.90万元，总负债40,232.00万元，股东全部权益价值为150,678.90万元（大写：壹拾伍亿零陆佰柒拾捌万玖仟元整），评估增值 95,942.78万元，增值率175.28%。
资产评估结果汇总表
单位：人民币万元
||||||
|-|-|-|-|-|
|项目|账面价值|评估价值|增值额|增值率%|
|流动资产|59,660.57|58,538.12|-1,122.45|-1.88|
|可供出售金融资产净额|||||
|持有至到期投资净额|||||
|长期股权投资净额|600.00|856.49|256.49|42.75|
|长期应收款|||||

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||||||
|-|-|-|-|-|
|项目|账面价值|评估价值|增值额|增值率%|
|投资性房地产|||||
|固定资产|1,419.56|1,591.94|172.38|12.14|
|其中：建 筑 物|931.55|981.06|49.51|5.31|
|设 备|488.01|610.88|122.87|25.18|
|工程物资|||||
|在建工程|955.33|955.33|||
|固定资产清理|||||
|生产性生物资产净额|||||
|油气资产净额|||||
|开发支出|||||
|商誉|||||
|无形资产净额|1,380.15|4,517.29|3,137.14|227.30|
|长期待摊费用|30,952.51|124,451.74|93,499.23|302.07|
|其他非流动资产|||||
|递延所得税资产|||||
|资产总计|94,968.12|190,910.90|95,942.78|101.03|
|流动负债|29,432.00|29,432.00|||
|非流动负债|10,800.00|10,800.00|||
|其中：递延所得税负债|||||
|负债总计|40,232.00|40,232.00|||
|净 资 产（股东权益）|54,736.12|150,678.90|95,942.78|175.28|

评估结论详细情况见资产评估明细表。
2、收益法评估结论
在评估基准日2014年4月30日，在本报告所揭示的假设前提条件基础上，被评估单位股东全部权益价值评估结果为430,600.00万元，评估增值375,863.88万元，增值率686.68%。
3、评估结果的选取
资产基础法评估结果为150,678.90万元，收益法评估结果为430,600.00万元，资产基础法评估结果低于收益法评估结果279,921.10万元。
两种方法评估结果差异的主要原因是：（1）两种评估方法考虑的角度不同，资产基础法是从资产的再取得途径考虑的，反映的是企业现有资产的重置价值。收益法是从企业的未来获利能力角度考虑的，反映了企业各项资产的综合获利能力。（2）收益法在评估过程中不仅考虑了被评估单位申报的账内账外资产，同时也考虑了如企业拥有的独特的经营模式、先进的生产技术、稳定的客户资源、科学的生产经营管理水平、雄厚的技术研发队伍等对获利能力产生重大影响的因素，这些因素都未在资产基础法
中体现，因此收益法的评估结果高于资产基础法的评估结果。
基于上述差异原因，由于收益法是从企业的未来获利能力角度出发，以预测的收
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益为评估基础，是对企业价值较全面的考虑，综合考虑上述原因，本次评估最终选取收益法的结果作为评估结论，被评估单位的股东全部权益价值为 430,600.00万元，大写：肆拾叁亿零陆佰万元整。
（二）评估结论成立的条件
1、本评估结论系根据上述原则、依据、假设、方法、程序得出的，只有在上述原则、依据、假设存在的条件下成立；
2、本评估结论仅为本评估目的服务；
3、本评估结论系对评估基准日被评估单位股东全部权益价值的公允反映；
4、本评估结论未考虑国家宏观经济政策发生重大变化以及遇有自然力和其他不可抗力的影响；
5、本评估结论未考虑特殊交易方式对评估结论的影响；
6、本报告评估结论是由本评估机构出具的，受本机构评估人员的职业水平和能力的影响。
十一、特别事项说明
1、在对广西康华农业股份有限公司股东全部权益价值评估中，本公司对广西康华农业股份有限公司提供的评估对象及其所涉及的资产的法律权属资料及其来源进行了必要的查验，未发现评估对象及其所涉及的资产的权属资料存在瑕疵情况。提供有关资产真实、合法、完整的法律权属资料是广西康华农业股份有限公司的责任，我们的责任是对广西康华农业股份有限公司提供的资料作必要的查验，评估报告不能作为对评估对象及其所涉及的资产的法律权属的确认和保证。若广西康华农业股份有限公司不拥有前述资产的所有权，或对前述资产的所有权存在部分限制，则前述资产的评估结果和广西康华农业股份有限公司的股东全部权益价值评估结果会受到影响。
2、由于评估目的实施日与评估基准日不同，企业净资产在此期间会发生变化，从而对股东全部权益价值产生影响。我们建议报告使用者以不同的时点的，以企业净资产与基准日的差额对评估结果进行调整；
3、企业存在的可能影响股东全部权益价值评估的瑕疵事项，在委托方和被评估单位未作特殊说明而评估人员根据专业经验一般不能获悉的情况下，评估机构及评估人员不承担相关责任；
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4、本次评估对象为企业股东全部权益价值，部分股东全部权益价值并不必然等于股东全部权益价值和股权比例的乘积，可能存在控股权溢价或少数股权折价，同时也未考虑流动性折扣对评估对象价值的影响。
5、本次评估所有收入、费用预测数据均由被评估单位及委托方提供并确认，评估人员在分析核实其真实性、合理性的基础上采用该数据。若评估基准日后被评估单位无法实现预期收益将影响本次评估结果。
6、本次评估中引用或参考了北京市通商律师事务所出具的《关于广西康华农业股份有限公司流转土地事项专项法律意见书》、中国科学院南京土壤研究所出具的《康华农业股份有限公司生态高值农业生产基地建设项目地力提升实施》，以及会计师事务所出具的相关验资报告、审计报告等文件的相关内容。
本报告签字评估师提请报告使用者在使用本报告时，应关注以上事项对评估结论以及本次经济行为可能产生的影响。
十二、评估报告使用限制说明
（一）评估报告使用说明
1、本报告的使用权归委托方所有。委托方或者经委托方同意其他使用本资产评估报告书的使用人应当认真阅读和理解本报告的每一个组成部分，本报告的每一个组成部分（包括资产评估报告书摘要）单独使用或其他非全部的任何组合使用均可能造成对本报告所载评估结论的误解。使用人还应当特别关注本报告书中价值定义、评估假设、评估依据、特别事项说明和被评估单位的承诺函。
2、本报告是关于价值方面的专业意见，尽管我们对被评估单位提供的有关资产的产权证明等法律性文件进行了必要的检查并在本报告中对相关事项进行了披露，但我们不对评估对象的法律权属作任何形式的保证。
3、被评估资产的数量、使用、保管状况等资料均系被评估单位提供，尽管我们进行了必要的抽查和核对，我们相信这些资料是可靠的，但我们无法对这些资料的准确性作出保证。
（二）限制说明
1、本报告只能用于评估报告载明的评估目的和用途，投资价值仅对本次经济行为的交易双方有效。
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2、评估报告只能由评估报告载明的评估报告使用者使用。
3、除法律、法规规定以及相关当事方另有约定外，未征得本公司的同意，评估报告的内容不得被摘抄、引用或披露于公开媒体。
4、本报告不是对评估对象的价值证明，而是基于一定评估基准和假设条件下的价值咨询意见。
（三）评估结论的使用有效期
评估结论仅在评估报告载明的评估基准日成立，评估结论自评估基准日起一年内（即2014年4月30日至2015年4月29日）有效。当评估基准日后的委估资产状况和外部市场出现重大变化，致使原评估结论失效时，评估报告使用者应重新委托评估。
十三、评估报告提出日期
本评估报告提出日期为2014年7月10日
银信资产评估有限公司
首席注册资产评估师：梅惠民
法定代表人:梅惠民 中国注册资产评估师：周强
中国注册资产评估师：唐媛媛
2014年7月10日
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附件
1、浙江步森服饰股份有限公司第三届董事会第二十三次会议（2014年6月4日）决议复印件；
2、广西康华农业股份有限公司第二届董事会第三次会议（2014年6月4日）决议复印件；
3、委托方和被评估单位企业法人营业执照、组织机构代码证、税务登记证复印件；
4、被评估单位最近一期验资报告（京都天华会计师事务所有限公司出具的“京都天华验字（2011）第0054号”《验资报告》）及相关股东会决议和股权转让协议复印件；
5、被评估单位评估基准日审计报告复印件（审计单位为立信会计师事务所（特殊普通合伙），审计报告文号为“信会师报字[2014]第211122号”）；
6、被评估单位房屋租赁合同清单；
7、被评估单位土地租赁合同清单；
8、被评估单位房屋所有权证（桂林市房权证象山区字第 30345273号、桂市国用（2012）第401331号、桂林市房权证象山区字第30345272号、桂市国用（2012）第 400026号）和国有土地使用证（灌国用（2011）第 1040号、临国用（2012）第 414号、临国用（2012）第1517号和临国用（2012）第1518号）；
9、被评估单位商标注册证（共20项）及专利证书（共9项）；
10、车辆行驶证（桂CKH666、桂CKH888、桂CKH777、桂CKH555、桂CKH222、桂CKH898、桂CKH009、桂CKH007、桂CKH008、桂CKH018、桂CKH005、桂CKH002、桂CKH068、桂CKH006、桂CKH019、桂CKH556）；
11、长期股权投资单位营业执照、持股证明、财务报表复印件；
12、北京市通商律师事务所出具的《关于广西康华农业股份有限公司流转土地事项专项法律意见书》复印件；
13、中国科学院南京土壤研究所出具的《康华农业股份有限公司生态高值农业生产基地建设项目地力提升实施》复印件；
14、委托方与被评估单位资产评估承诺函；
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15、签字注册资产评估师的承诺函；
16、资产评估机构资格证书复印件；
17、评估人员资质证书复印件；
18、资产评估机构企业法人营业执照复印件；
19、收益法评估汇总表；
20、资产基础法评估明细表。
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