安徽国信土地评估有限公司 庐江景观房地产开发有限公司拟抵押贷款项目土地使用权价值评估
土地估价报告
项目名称：庐江景观房地产开发有限公司位于庐城文昌路与汤池路交叉口东北角的 15638.00平方米商业、办公、住宅用地国有出让土地使用权抵押价值评估
受托估价单位：安徽国信土地评估有限公司
土地估价报告编号：皖国信地评字（2013）第009号
提交估价报告日期：二零一三年十二月三十日
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土地估价报告
第一部分 摘 要
一、估价项目名称
庐江景观房地产开发有限公司位于庐城文昌路与汤池路交叉口东北角的15638.00平方米商业、办公、住宅用地国有出让土地使用权抵押价值评估。
二、委托估价方
委托单位：庐江景观房地产开发有限公司。
三、估价目的
庐江景观房地产开发有限公司因融资需要，委托本公司对其位于庐江县庐城文昌路与汤池路交叉口东北角的15638.00平方米商业、办公、住宅用地国有出让土地使用权抵押价值进行评估。根据《中华人民共和国担保法》和国家相关法律法规规定，我公司认为该宗地可以进行抵押贷款，故接受该公司委托，对该宗地进行评估，为其以待估宗地土地使用权向银行申请抵押贷款、办理抵押贷款手续提供价值参考。
四、估价基准日
本次评估以完成现场查勘之日，即2013年12月26日作为估价基准日。
五、估价日期
二零一三年十二月二十六日至十二月三十日
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六、地价定义
1.土地开发程度：根据估价对象的土地利用状况，开发程度按宗地外实际开发程度设定宗地红线外“五通”（即通上水、通下水、通路、通电、通讯）及宗地内场地平整。
2.土地用途：待估土地按照证载用途进行评估。
3.估价基准日：二零一三年十二月二十六日。
4.土地使用权类型：出让用地，待估土地按照证载用途进行评估。
5.使用年限：出让土地使用年限按剩余使用年限设定。
七、估价结果
估价人员根据估价目的，遵循科学、公正、客观、合理的估价原则，按照国家规定的技术标准和估价程序，经过测算并结合估价经验，对影响估价对象价值因素的分析，确定此次估价土地的总价值为：
评估土地总面积：15638.00平方米
评估土地单价：6470.00元/平方米
评估土地总地价：101,177,860.00元
大写金额：人民币壹亿零壹佰壹拾柒万柒仟捌佰陆拾元整。
评估对象单位面积地价、总地价及有关界定详见附表《土地估价结果一览表》。
安徽国信土地评估有限公司 庐江景观房地产开发有限公司拟抵押贷款项目土地使用权价值评估土地估价结果一览表
估价机构：安徽国信土地评估有限公司 估价报告编号：皖国信地评字(2013)第009号 估价期日:2013.12.26--12.30 估价期日的土地使用权性质:出让
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|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
|宗地名称|估价期日土地使用者|土地产权证号|宗地位置|估价期日登记用途|估价设定用途|容积率|估价期日实际开发程度|估价设定开发程度|取得日期||终止日期||土地面积(m2)|单位地价(元/m2)|总地价(元)|
|庐江景观房地产开发有限公司宗地|庐江景观房地产开发有限公司|庐国用（2103）第3524号|庐城文昌路与汤池路交叉口东北角|商业、办公、住宅|商业、办公、住宅|≤2.76|宗地红线外五通,红线内场地平整|宗地红线外五通,红线内场地平整||||商办|15638.00|6470.00|101,177,860.00|
|||||||||||||2053.08||||
|||||||||||2013.11||||||
|||||||||||||居住||||
|||||||||||||2083.08||||
|合计||||||||||||||||

一、上述土地估价结果的限定条件
1.土地权利限制：宗地无他项权利存在。他项权利包括：租赁权、抵押权、地役权、担保权、地上地下权等。
2.基础设施条件：土地开发程度为宗地外“五通”（即通路、通电、通讯、通上水、通下水）。
3.规划限制条件：根据当地规划规定。
4.影响土地价值的其他限制条件：无。
二、其他需要说明的事项
1.本次估价过程中使用的资料来源
(1)庐江景观房地产开发有限公司提供；(2)地产市场调查取得；(3)宗地土地面积为证载面积。
2.本报告估价结果为满足本报告价值定义条件下的土地使用权价值。如估价目的、估价期日、估价对象用途、估价对象土地权利状况、土地使用年期、土地开发程度、容积率、地产市场供需状况等影响地价的因素之一发生变化，本报告估价结果不成立。
3.其他详见本报告第三部分。
安徽国信土地评估有限公司
二零一三年十二月三十日
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八、土地估价师（签字）：
姓名 土地估价师资格证书号 签名
牛传亮 96120052
王毅 2007340030
九、土地估价机构
安徽国信土地评估有限公司机构负责人：
二零一三年十二月三十日
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第二部分 估价对象界定
一、委托估价方
委托单位：庐江景观房地产开发有限公司
地址：庐江县城镇世纪大道272号办公楼
二、受托估价方
受托估价机构：安徽国信土地评估有限公司
机构地址：合肥市高新区天达路71号华亿科学园A2幢801-1
执业范围：全省范围内从业
资格证书获得时间：2013年7月1日
资格证书注册号：B2013340037
资格证书有效期限: 2014年6月30日
法定代表人:牛传亮
经办联系人:牛传亮
三、估价对象
本次委托评估的庐江景观房地产开发有限公司土地使用权共计1宗，为待开发商住用地。位于庐江县庐城文昌路与汤池路交叉口东北角,为出让用地，用途：商业、办公、住宅，土地使用权面积为15638.00平方米。
四、估价对象概况
1.土地位臵状况
待估共计1宗，为待开发商住用地，位于庐江县庐城文昌路与汤池路交叉口东北角,为出让用地，用途：商业、办公、住宅，土地面积面积为15638.00平方米。
2.土地权利状况
待估宗地的土地所有权属国家所有，庐江景观房地产开发有限公
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司以出让方式取得了国有土地使用权，本次评估按该公司以出让方式取得该土地，无抵押等他项权，并按证载规划用途作为估价假设。
3.土地利用状况
待估宗地为综合（商住）用地，截止评估基准日，为待开发土地。
4.基础设施状况
待估宗地的实际开发程度均达到宗地外“五通”（通上水、通下水、通路、通电、通讯）及宗地内场地平整。
待估宗地个别因素见下表：
表一、宗地状况表
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|-|-|-|
|项 目||宗 地 状 况|
|宗地名称||庐江景观房地产开发有限公司宗地|
|基准日使用者||庐江景观房地产开发有限公司|
|土地证号或权属证明||庐国用（2103）第3524号|
|宗地位臵||庐江县庐城文昌路与汤池路交叉口东北角|
|宗地面积||15638.00平方米|
|四 至|东|三里安臵区|
||南|文昌西路|
||西|汤池路|
||北|空地，三里变电所|
|权属性质||出让|
|批准用途||综合（商业办公居住）|
|基准日实际用途||待开发|
|评估设定用途||综合（商业办公居住）|
|取得时间||2013.11|
|终止时间||商办2053.08居住2083.08|

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|-|-|
|剩余年期或设定年期|商办40居住70|
|开发程度|五通一平|
|他项权利|无|

五、影响地价的因素说明
1.一般因素
A.城市资源状况
庐江县位于安徽省合肥市南部，地处江淮丘陵地带，西部、南部和中部山丘广布，东部、北部为平原圩区。北接省会合肥，东临中国五大淡水湖之一巢湖，南近“黄金水道”长江。境内河流，属长江水系。且处于沿江开发开放经济区和国家级产业转移示范区——皖江城市带。
2011年8月22日起，根据国务院回复安徽省《关于撤销巢湖市及有关行政区划调整的请示》（皖政[2011]57号）的《国务院关于同意安徽省撤销地级巢湖市及部分行政区划调整的批复》（国函
[2011]84号 2011年7月14日）庐江县划归合肥市管辖。
庐江县辖 17个镇：庐城镇、冶父山镇、汤池镇、金牛镇、石头镇、白山镇、盛桥镇、白湖镇、龙桥镇、矾山镇、罗河镇、泥河镇、乐桥镇、柯坦镇、万山镇、郭河镇、同大镇。2个省级经济开发区，1个国家级台湾农民创业园，231个村及社区。国土面积2348平方公里，占全市的1/5；人口120万，占全市的1/6。
B.土地市场状况
庐江县土地主要用地类型包括农用地（耕地、菜地、园地等）、
建设用地(包括城市建设用地和集体建设用地)及未利用地等。
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根据国务院《关于加强土地资产管理的通知》（国发[2001]15号）精神，庐江县进一步加强土地资产管理，整顿土地市场秩序，垄断土地一级市场供应，并严格按照国土资源部《招标、拍卖、挂牌出让国有土地使用权规定》（国土资源部 11号令）和《协议出让国有土地使用权规定》（国土资源部 21号令）要求，加强了对土地出让市场的管理，使庐江县土地市场日趋规范，有力推动了当地经济的发展。
C.城市规划与发展目标
庐江县城市规划有序实施，在国家中部崛起战略背景下，皖江城市带作为中部六大都市圈之一已提上国家战略层面。2011年7月，国务院下发《国务院关于同意安徽省撤销地级巢湖市及部分行政区划调整的批复》，安徽省撤销地级巢湖市及部分行政区划调整，原本所辖的一区四县行政区划进行相应调整，庐江划归合肥管辖。按照《中华人民共和国城乡规划法》的规定与要求，适应行政区划调整，落实合肥市城市空间发展战略，做好与相关规划衔接，控制和引导庐江城镇健康发展与科学布局，目前出台了《庐江县庐城总体规划修编
（2012-2030）纲要》(征求意见)。本次修编重点为：加强区域融合，向北融入合肥中心城区，向南对接皖江城市带。加强县域统筹，统筹城乡发展要素，合理调整城镇的发展定位和功能方向，引导美好乡村建设。加强大庐城一体化，推进资源整合一体化、产城联动一体化、生态山水一体化、交通规划一体化以及空间布局一体化。加强中心城区功能充实与提升，综合城市发展方向和功能判断，科学引导城东、城南、城西及城北四个片区主要功能；以山水本底为基础，结合功能拓展需求加强公共设施配套，提升建设品质，科学组织公共服务中心。
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D.城市社会经济发展状况
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|-|
|2012 年，全年实现地区生产总值 150 亿元，增长 13%。财政收|
|入 20.25 亿元，增长 35%；地方财政收入 11.2 亿元，增长 30%。规模|
|以上工业总产值 125 亿元、增加值 34 亿元，均增长 25%。固定资产|
|投资 140 亿元，增长 63%。社会消费品零售总额 57.8 亿元，增长 17%。|
|外贸进出口总额 1.3 亿美元，增长 21.5%；外贸自营权企业新增 8 家，|
|达 75 家。在岗职工平均工资 37000 元，增长 15%。城镇居民可支配|
|收入 15000 元，增长 14%。农民人均纯收入 8135 元，增长 17%。|

2、区域因素
影响宗地的区域因素主要有交通条件、基础设施条件、环境状况等。
A.交通条件
庐江位于合肥—铜陵—芜湖“金三角”经济圈的中心地带，地处多条高速公路、铁路交汇点。陆路有合铜黄高速、合安高速等，合九铁路纵贯南北，军二路、庐巢路贯穿东西，合铜公路、庐枞路、裴桂路横穿南北；水路有西河、兆河、白石天河、杭埠河等航道；航空距合肥骆岗机场仅 40分钟车程，离合肥新桥机场只有 1小时车程。规划中的庐铜铁路、合安城际铁路、合九铁路复线和“引江济巢”工程将穿境而过，并在县境内设有停靠站和水运码头。随着庐铜铁路、引江济巢工程、北沿江高速的建设，庐江的交通区位优势将进一步得到强化。
B.基础设施状况
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基础设施状况主要有供电、供水、排水、交通及通讯等。
城镇供电现状：庐江县 2010年全县最大负荷为214兆瓦，年用电量为8.95亿千瓦时，2005年～2010年平均年负荷增长率约为
14.5％。现状年人均用电量约为746千瓦·时/人，低于全国1680千瓦·时/人的平均水平。庐江县境内有通过余热发电的地方电厂隶属庐江大江水泥有限公司以及使用新能源生物能发电的庐江凯迪绿色
能源开发公司，现状电源主要由境内的220千伏秀溪变与庐江变提供（庐江变不仅为庐江县供电，还向相邻的无为县供电，主变容量为
150+120＝270（MVA），秀溪变主变容量为180MVA）；全县现有110千伏公用变电站6座，主变总容量为321.5MVA，其中磙子岗变容量为40（MVA）、晨光变容量为50（MVA）江山变容量为50（MVA）、裴岗变容量为40+20（MVA）、缺口变容量为40﹢31.5（MVA）、石头变容量为50（MVA），有1座110千伏用户专用变为罗河铁矿供电；全县现有35千伏变电站35座，其中15座为公用变，主变总容量为223.5MVA，另外 20座为用户专用变，主变总容量为79.2MVA。
城镇供水现状:目前全县主要小城镇中，除少数乡镇集镇外，均建有供水规模不等的小水厂，日供能力 100立方米/日~1000立方米/日。庐江县域现状日供水量大于 100吨的水厂共有 36处，其中庐江县城区有县自来水厂 1座，供水规模 5万立方米/日；其余 16个城镇共有现状水厂 36座。
城镇排水现状:庐江现行排水体制基本是雨污合流制，城市污水未经处理直接排入附近水体，对城市水体造成污染。目前，庐江城区
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有 1座污水处理厂，位于城区东南部。一期处理规模 2万立方米/日，占地 2.52公顷。
城镇通讯现状：庐江县现有邮政支局 16座，邮政所 6座，3座储蓄所。县内邮件运输每天组开两趟自办汽车邮路，日行程近 400公里，覆盖全县所有营投网点。庐江县共有 87座固定电话局所，交换设备容量为 279795线，语音用户 215762户，普及率18％；ADSL设备容量 12992线，用户 6585户。庐江县现有有线电视台 1座，坐落在庐城镇交通路 23号，频道数：模拟电视 39套；有线数字电视 131套（基本频道：79套，付费节目：43套，高清节目：9套）。
有线电视系统构成情况是采用光缆和电缆两种方式传送节目。全县现有 17个镇有线电视服务部，每个镇分布 1个电视机房，均附设在各镇政府办公楼内。全县共建有约 150座移动通信基站，大部分为独立铁塔形式。绝大部分通信线路采用架空敷设，仅在县城部分路段建有通信管道，容量多为 6孔，位于道路的西侧或北侧。
庐江县域内仅有一座垃圾处理设施，即庐城生活垃圾处理场，目前庐城生活垃圾处理场一期工程设计日处理生活垃圾 200吨/日，处理工艺为卫生填埋。各镇现状垃圾多以自然堆放为主，造成一定的环境问题。庐江县域内仅有一座垃圾处理设施，即庐城生活垃圾处理场，目前庐城生活垃圾处理场一期工程设计日处理生活垃圾 200吨/日，处理工艺为卫生填埋。
C.环境状况
庐江县城乡空气环境质量良好，优于《环境空气质量标准》
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（GB3095-1996）二级标准，庐城区域受交通和小锅炉的影响、冶父山区域受水泥工业的影响、龙桥马鞭山化工园区受硫酸和磷铵生产的影响、矾山镇区域受明矾生产和露天矾碴扬尘的影响、各采石场受爆破和破碎加工的影响相关污染指标（TSP、PM10、SO2、NOx）有时偏高，但能满足相应功能区要求。
庐江县域内仅有一座垃圾处理设施，即庐城生活垃圾处理场，目前庐城生活垃圾处理场一期工程设计日处理生活垃圾 200吨/日，处理工艺为卫生填埋。各镇现状垃圾多以自然堆放为主，造成一定的环境问题。庐江县域内仅有一座垃圾处理设施，即庐城生活垃圾处理场，目前庐城生活垃圾处理场一期工程设计日处理生活垃圾 200吨/日，处理工艺为卫生填埋。
E.规划限制
待估宗地证载为商住用地，规划为商住用地，规划限制较少。
3、个别因素
待估宗地形状规则，地质条件良好。宗地实际开发程度为红线外“五通”（通路、供电、供水、排水、通讯），红线内“五通一平”，估价设定土地开发程度为红线外“五通”及红线内场地平整。
第三部分土地估价结果及其使用
一、估价依据
㈠有关法律法规
1.《中华人民共和国土地管理法》
2.《中华人民共和国城市房地产管理法》
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3.原国家土地管理局令第8号《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》（1998年）
4.国土资源部《关于加强土地资产管理促进国有企业改革和发展的若干意见》（国土资[1999]433号）
5.国土资源部《关于做好当前土地登记和城镇地籍调查工作的通知》（国土资发[2000]105号）
6.国务院关于深化改革严格土地管理的决定（国发[2004]28号）7.国务院关于加强土地调控有关问题的通知（国发[2006]31号）8.地方政府及有关部门颁布的法规、条例、文件、通知
㈡有关行业技术标准文件
1.中华人民共和国国家标准《城镇土地估价规程》（GB/T18508-2001）
2.中华人民共和国国家标准《城镇土地分等定级规程》
3.《关于印发〈重大项目土地评估指引〉的通知》（中估协发[2005]34号）
㈢地方文件、规定
估价过程中有关参数确定所依据的安徽省庐江县相关文件资料
㈣其他资料
1.委托方提供的有关资料
2.估价人员现场勘察、调查、收集的相关资料
3.受托估价方掌握的有关资料
二、土地估价
1.估价原则
1)合法原则
在评估过程中，应严格遵守国家、地方有关法律、法规，根据《城镇土地估价规程》，坚持规范操作，要求在法律规定的条件下进行评
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估，对评估资料的合理、合法性进行甄别；在设定地价定义时，应按合法原则，合法地界定土地的用途、容积率、使用年期等土地使用条件，确保评估结果的客观、公正性。
2)替代原则
根据市场运行规律，在同一商品市场中，商品或提供服务的效用相同或大致相似时，价值低者吸引需求，即有两个以上互有替代性的商品或服务同时存在时，商品或服务的价值是经过相互影响与比较之后来决定的。土地价值也同样遵循替代规律，某块土地的价值，受其它具有相同使用价值的地块，即同类型具有替代可能的地块价值所牵制。换言之，具有相同使用价值、替代可能的地块之间，会相互影响和竞争，使价值相互牵制而趋于一致。
3)变动原则
一般商品的价值，是伴随着构成价值的因素的变化而发生变动的。土地价值也有同样情形，它是各种地价形成因素相互作用的结果，而这些价值形成因素经常处于变动之中，所以土地价值是在这些因素相互作用及其组合的变动过程中形成的。因此，在土地估价时，必须分析该土地的效用、稀缺性、个别性及有效需求以及使这些因素发生变动的一般因素、区域因素及个别因素。由于这些因素都在变动之中，因此应把握各因素之间的因果关系及其变动规律，以便根据目前的地价水平预测未来的土地价值。
4)协调原则
土地总是处于一定的自然与社会环境之中，必须与周围环境相协调。因为土地能适应周围环境，则该土地的收益或效用能最大限度地发挥，所以要分析土地是否与所处环境协调。因此，在土地估价时，一定要认真分析土地与周围环境的关系，判断其是否协调，这直接关系到该地块的收益量和价值。
5)最有效使用原则
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由于土地具有用途的多样性，不同的利用方式能为权利人带来不同的收益量，且土地权利人都期望从其所占有的土地上获取更多的收益，并以能满足这一目的为确定土地利用方式的依据。所以，土地价值是以该地块的效用作最有效发挥为前提的。
2.估价方法
土地估价选用的估价方法应符合《城镇土地估价规程》的规定和运用的条件，并与估价目的相匹配。本评估中运用的估价方法是按照《城镇土地估价规程》的规定，根据当地地产市场的发育状况，并结合估价对象的具体特点及特定的估价目的等条件来选择的。通常的估价方法有市场比较法、收益还原法、成本逼近法、剩余法、基准地价系数修正法。
委评的宗地共计1宗，为待开发商住用地，位于庐江县庐城文昌路与汤池路交叉口东北角,为出让用地，用途：商业、办公、住宅，土地面积面积为15638.00平方米。
根据《城镇土地估价规程》商住用地宜采用市场比较法、假设开发法。评估基准日近期相似宗地出让、挂牌等较少，市场价格信息不宜取得，不宜采用市场比较法；委评的宗地为待开发土地，已有确定的规划指标，目前，委评宗地拟建“福地名都商住楼”项目已经庐江县发改委核准，经过评估人员的综合考虑，本次估价采用假设开发法进行评估。
3.估价结果
估价人员根据估价目的，遵循科学、公正、客观、合理的估价原则，按照国家规定的技术标准和估价程序，经过测算并结合估价经验，对影响估价对象价值因素的分析，确定此次估价土地的总价值为：
评估土地总面积：15638.00平方米
评估土地单价：6470.00元/平方米
评估土地总地价：101,177,860.00元
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大写金额：人民币壹亿零壹佰壹拾柒万柒仟捌佰陆拾元整。
估价结果详见土地估价结果一览表
三、估价结果和估价报告的使用
㈠估价的前提条件和假设条件
1.本次估价遵循《中华人民共和国土地管理法》等法律、法规、政策文件及《城镇土地估价规程》等技术规程的规定，选取合适的方法进行评估。
2.本次评估的地价内涵详见报告中的“地价定义”，本报告评估结果对应于此地价内涵。
3.本报告评估结果是估价对象在评估基准日的市场价值，仅适用于本评估报告之特定估价目的，它依据如下假设：
(1)具有一个公开、比较活跃、发达的土地市场；
(2)委估宗地能够自由地在市场上进行交易活动；
(3)为使交易完成以及达成合理成交价值，需有一个合理的谈判周期，在这个周期内，市场状况、物理状态等是相对没有变化；
(4)估价委托方和资产占有方提供的情况都是真实的，有关资料都是合法有效的。
(5)委估宗地土地使用者合法取得土地使用证，并以所设定的土地用途评估估价对象的价值。
(6)估价对象与其它生产要素相结合，能满足设定使用年限内经营管理的正常进行，保证企业的持续发展。
㈡估价结果和估价报告的使用方向与限制条件
1.使用本报告及其估价结果须依照本报告所列明的“估价依据”。任何有关委估宗地的处臵、运作方式、程序应符合国家、地方的有关法律、法规。
2.土地估价结果仅为委托方核定土地资产价值，进行拟整体变更
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股份有限公司提供客观、公正的土地价值参考依据。
3.本次评估土地估价结果的有效期自提交估价报告之日起一年内有效，超出有效期，随着时间、市场行情的变化，土地估价结果应作相应调整或重新估价。
4.本土地估价报告与估价结果的使用权归委托方所有，受托估价方对估价结果有解释权。本评估报告的全文或部分内容公布以前，需征得委托方书面同意；受托估价方承诺未经委托方同意，不得以任何方式向第三者提供报告全文或其中内容，国家法律法规政策有规定的除外。
5.违背规定或超越本报告特定目的及限制条件使用本土地估价报告和土地估价结果，土地估价机构不承担任何法律责任。
㈢需要特殊说明的事项
1.本项估价所依据的资料源于估价委托方、资产占有方和待估宗地所在地国土资源部门提供的资料、受托估价方掌握的资料及估价人员实地踏勘和调查收集的资料。
(1)土地现状利用状况、土地产权等资料由委托方提供。
(2)土地区位条件、地产市场交易资料等评估相关资料由估价人员实地调查而得。
(3)估价人员根据国家有关法律、法规、估价规程及地方有关地价评估技术标准，结合委估宗地具体状况，确定估价原则、方法及参数的选取。
2.本次估价所引用的地价指数是估价人员根据国家土地管理部门、统计部门提供的资料和委估宗地所在区域土地市场的变化状况编制的。
3.本报告估价结果是在满足地价定义所设定条件下的土地使用权价值，如在估价报告有效期内，委估宗地的土地利用方式、估价基准日、土地开发状况、土地使用年限、土地面积等影响地价的因素发
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生变化，该评估价值应作相应调整。
4.用除中文以外的其它文字翻译制作本报告，须经受托估价方和制作本报告的土地估价机构认可。
5.本报告必须完整使用，对仅使用报告中的部分内容所导致的有关损失，受托估价机构不承担责任。
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第四部分 附件
1.委托估价方营业执照复印件
2.估价机构营业执照复印件；
3.估价机构资质证书复印件；
4.估价人员资格证书复印件；
5.《国有土地使用证》复印件；
6.委托方提供的其他资料复印件。