企业价值评估报告书
（评估报告、附件、评估明细表）
共一册第一册
项目名称：上海新朋实业股份有限公司拟转让其持有宁波杭州湾新区新朋汽车产业园有限公司50%股权所涉及的股东全部权益价值评估报告
报告编号：沪东洲资评报字【2014】第 0070077号
上海东洲资产评估有限公司
企业价值评估报告书
【2014】第0070077号
声明
声 明
本项目签字注册资产评估师郑重声明：注册资产评估师在本次评估中恪守独立、客观和公正的原则，遵循有关法律、法规和资产评估准则的规定；根据我们在执业过程中收集的资料，评估报告陈述的内容是客观的，并对评估结论合理性承担相应的法律责任。
评估对象涉及的资产、负债清单由委托方、被评估单位申报并经其签章确认。根据《资产评估准则——基本准则》第二十三条的规定，遵守相关法律、法规和资产评估准则，对评估对象在评估基准日特定目的下的价值进行分析、估算并发表专业意见，是注册资产评估师的责任；提供必要的资料并保证所提供资料的真实性、合法性、完整性，恰当使用评估报告是委托方和相关当事方的责任。
我们已对评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查；我们已对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验，并对已经发现的问题进行了如实披露，且已提请委托方及相关当事方完善产权以满足出具评估报告的要求。根据《资产评估准则——基本准则》第二十四条和《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》，委托方和相关当事方应当对所提供评估对象法律权属资料的真实性、合法性和完整性承担责任。注册资产评估师执行资产评估业务的目的是对评估对象价值进行估算并发表专业意见，对评估对象法律权属确认或发表意见超出注册资产评估师执业范围。本评估报告不对评估对象的法律权属提供任何保证。
根据《资产评估职业道德准则——基本准则》第二十六条，本报告受本评估机构和注册资产评估师执业能力限制，相关当事人决策时应当有自身的独立判断。注册资产评估师有责任提醒评估报告使用者理解并恰当使用评估报告，但不承担相关当事人的决策责任。
我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设和限定条件的限制，评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明的假设、限定条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。根据《资产评估准则——评估报告》第十三条，评估报告使用者应当全面阅读本项目评估报告，应当特别关注评估报告中揭示的特别事项说明和评估报告使用限制说明。
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目录
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（目录）
项目名称 上海新朋实业股份有限公司拟转让其持有宁波杭州湾新区新朋汽车产业园有限公司50%股权所涉及的股东全部权益价值评估报告
报告编号 沪东洲资评报字【2014】第0070077号
声明 .............................................................................. 1目录 .............................................................................. 2摘要 .............................................................................. 3正文 .............................................................................. 4一、委托方、产权持有者及其他报告使用者概况 ............................................................................. 4 I. 委托方 ............................................................................. 4 II. 产权持有者 ......................................................................... 5 III. 其他报告使用者 ..................................................................... 5二、被评估单位及其概况 ..................................................................................................................... 5三、评估目的 ......................................................................................................................................... 9四、评估范围和评估对象 ................................................................................................................... 10五、价值类型及其定义 ....................................................................................................................... 11六、评估基准日 ................................................................................................................................... 11七、评估依据 ....................................................................................................................................... 11 I. 经济行为依据 ...................................................................... 11 II. 法规依据 .......................................................................... 11 III. 评估准则及规范 .................................................................... 12 IV. 取价依据 .......................................................................... 12 V. 权属依据 .......................................................................... 13 VI. 其它参考资料 ...................................................................... 13 VII. 引用其他机构出具的评估结论 ........................................................ 13八、评估方法 ....................................................................................................................................... 13 I. 概述 .............................................................................. 13 II. 评估方法选取理由及说明 ............................................................ 13 III. 资产基础法介绍 .................................................................... 14九、评估程序实施过程和情况 ........................................................................................................... 15十、评估假设 ....................................................................................................................................... 16十一、评估结论 ....................................................................................................................................... 17 I. 概述 .............................................................................. 17 II. 其它 .............................................................................. 18十二、特别事项说明 ............................................................................................................................... 18十三、评估报告使用限制说明 ............................................................................................................... 19 I. 评估报告使用范围 .................................................................. 19 II. 评估结论使用有效期 ................................................................ 20 III. 涉及国有资产项目的特殊约定 ........................................................ 20 IV. 评估报告解释权 .................................................................... 20十四、评估报告日 ................................................................................................................................... 20报告附件 ......................................................................... 22
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【2014】第0070077号
摘要
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（摘要）
项目名称 上海新朋实业股份有限公司拟转让其持有宁波杭州湾新区新朋汽车产业园有限公司50%股权所涉及的股东全部权益价值评估报告
报告编号 沪东洲资评报字【2014】第0070077号
委托方 上海新朋实业股份有限公司。
其他报告使用者根据评估业务约定书的约定，本次经济行为涉及的相关方，及国家法律、法规规定的报告使用者，为本报告的合法使用者。
被评估单位 宁波杭州湾新区新朋汽车产业园有限公司。
评估目的 股权转让。
评估基准日 2013年12月31日。
评估对象及评估本次评估对象为股权转让涉及的股东全部权益价值，评估范围包括范围
流动资产、非流动资产（包括投资性房地产、固定资产、在建工程、无形资产）及负债等。资产评估申报表列示的账面净资产为 182,944,450.47元。
价值类型 市场价值。
评估方法 资产基础法。
评估结论 经评估，被评估单位股东全部权益价值为人民币 222,156,155.24元。
大写：人民币贰亿贰仟贰佰壹拾伍万陆仟壹佰伍拾伍元贰角肆分。
评估结论使用有为评估基准日起壹年，即有效期截止2014年12月30日。
效期
重大特别事项 被评估单位有抵押事项，且企业目前对外出租房产尚未签订租赁合同，具体请关注评估报告“特别事项说明”
特别提示：本报告只能用于报告中明确约定的评估目的。以上内容摘自评估报告正文，
欲了解本评估项目的详细情况和合理理解评估结论，应当阅读评估报告正文。
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正文
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（正文）
特别提示：本报告只能用于报告中明确约定的评估目的，且在约定情形下成立。欲了解本评估项目的全面情况，请认真阅读资产评估报告书全文及相关附件。
上海新朋实业股份有限公司：
上海东洲资产评估有限公司接受贵单位的委托，根据有关法律、法规和资产评估准则、资产评估原则，采用资产基础法，按照必要的评估程序，对上海新朋实业股份有限公司拟实施股权转让行为涉及的宁波杭州湾新区新朋汽车产业园有限公司股东全部权益在2013年12月31日的市场价值进行了评估。现将资产评估情况报告如下。
项目名称 上海新朋实业股份有限公司拟转让其持有宁波杭州湾新区新朋汽车产业园有限公司50%股权所涉及的股东全部权益价值评估报告
报告编号 沪东洲资评报字【2014】第0070077号
一、委托方、产权持有者及其他报告使用者概况
I.委托方 委托方：上海新朋实业股份有限公司（简称“新朋股份”，股票代码：002328）
住 所：上海市青浦区嘉松中路518号
注册资本：人民币肆亿伍仟万元
实收资本：人民币肆亿伍仟万元
法定代表人：宋琳
公司类型：股份有限公司（上市）
经营范围：生产加工计算机网络集成柜、通信设备及部件（仅限分支机构经营），生产加工汽车零部件、复印机零件、电脑配件、汽摩配件、电动工具、冷冲、塑料模具，销售建筑装潢材料、五金交电、金属材料（除专控）、日用百货、木材、精密金属零件、复印机，机械设备租赁，经营本企业自产产品的出口业务和本企业所需的机械设备、零配件、原辅材料的进口业务（但国家限定公司或禁止进出口的商品及技术除外，本企业包括本企业控股的成员企业）。
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【企业经营涉及行政许可的，凭许可证件经营】
企业介绍：
上海新朋实业股份有限公司（简称“新朋股份”）是专业的机电产品金属零部件设计和制造商，是多家全球著名跨国公司的主要供应商，专业为客户开发、生产各种规格和用途的专用的标准或非标准的金属机电零部件。公司拥有包括冲压、钣金类零件的精密冲压、连续冲压、数控冲裁及折弯、激光切割、机器人焊接，网板自动连续冲压，电泳处理、粉末喷涂处理等加工手段以及用于模具加工的四轴联动加工中心、精密慢走丝线切割加工以及常规车、铣、钻、磨、铆接和攻丝等各种金属加工成型能力，尤其擅长于各种模具的设计和制造以及用冲压、钣金工艺生产各种复杂的金属零部件。
II.产权持有者 被评估单位宁波杭州湾新区新朋汽车产业园有限公司的产权持有者为上海新朋实业股份有限公司占50%股权，宁波杭州湾新区开发建设有限公司占50%股权。
III.其他报告使根据评估业务约定书的约定，本次经济行为涉及的相关方，及国家用者
法律、法规规定的报告使用者，为本报告的合法使用者。
二、被评估单位及其概况
单位名称：宁波杭州湾新区新朋汽车产业园有限公司
住 所：宁波杭州湾新区新慈一路1号北3楼21-23室
注册资本：贰亿元
实收资本：贰亿元
法定代表人：郑卫
公司类型：有限责任公司
经营范围：许可经营项目：无
一般经营项目：汽车产业园开发，自有房屋租赁，物业管理，汽车零部件生产技术咨询服务。（上述经营范围不含国家法律法规规定禁止、限制和许可经营的项目。）
企业简介：
1、企业历史沿革
宁波杭州湾新区新朋汽车产业园有限公司，是由宁波杭州湾新区开
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发建设有限公司于2012年出资成立的有限责任公司，成立时注册资本为人民币5,000.00万元。公司股权结构为：
金额单位：人民币万元
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|序号|股东名称|出资金额|出资比例|
|1|宁波杭州湾新区开发建设有限公司|5,000.00|100.00%|
||合计|5,000.00|100.00%|

浙江德威会计师事务所有限公司出具了“德威（会）验字[2012]00022号”对上述出资进行了审验确认。
2012年5月，公司通过股东会决议，拟增加注册资本15,000.00万元，其中宁波杭州湾新区开发建设有限公司增资 5,0000.00万元，上海新朋实业股份有限公司增资 10,000.00万元，本次增资后公司股权结构为：
金额单位：人民币万元
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|序号|股东名称|出资金额|出资比例|
|1|上海新朋实业股份有限公司|10,000.00|50.00%|
|2|宁波杭州湾新区开发建设有限公司|10,000.00|50.00%|
||合计|20,000.00|100.00%|

浙江德威会计师事务所有限公司出具了“德威（会）验字[2012]00053号”和“德威（会）验字[2012]00102号”号验资报告对上述出资进行了审验确认。
2、企业介绍
宁波杭州湾新区新朋汽车产业园有限公司是一个从事房产租赁和物业管理的公司。公司于 2012年取得五幅土地使用权后即开始施工建设新朋汽车产业园。
新朋汽车产业园仅与上海大众汽车有限公司宁波分公司一街之隔,新朋汽车产业园公司的日常经营依托上海大众汽车有限公司宁波分公司项目,围绕着上海大众汽车有限公司宁波分公司的发展战略和统一规划进行实施,产业园区的物业大部分承租人均为上海大众提供汽车零部件核心供应商,由上海大众进行统一招标和筛选。
依据原建设规划，应建有1-5号5幢厂房，1幢办公用房、1幢辅助用房以及门卫及配套设施等。
截止至2013年12月31日，目前共建有1-4号4幢厂房，1幢办公
用房和 1幢辅助用房以及门卫及配套设施等。5号厂房已完成桩基
工程，目前暂停建造。
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根据企业提供的资产负债表，在评估基准日，宁波杭州湾新区新朋汽车产业园有限公司的资产分布情况如下：
总资产为 481,162,332.73元，流动资产为59,443,203.57元，非流动资产为 421,719,129.16元，其中：投资性房地产 333,240,906.78元，固定资产 55,532,102.60元，在建工程2,270,507.77元，无形资产净额 30,675,612.01元。
其中：
投资性房地产科目反映了企业已建成的 1-4号厂房以及对应的土地使用权。
固定资产——房屋建筑物科目反映了企业自用的办公用房、辅助用房等。
无形资产——土地使用权科目反映了企业自用的办公用房、辅助用房等对应的土地使用权以及仅完成桩基工程的尚未建设 5号厂房对应的土地使用权。
在建工程——土建科目反映了5号厂房桩基工程。
从资产负债表结构分析可知，企业的核心资产即为上述房地产。
3、核心资产介绍
（1）实物状况
2012年 7月 11日，宁波杭州湾新区新朋汽车产业园有限公司通过公开拍卖取得了甬新G-71#地块，总出让面积为 308,940平方米，分为 5幅地块，取得了 5本国有土地使用权证。各地块相关数据如下：
根据国有土地使用权证记载，委估对象产权证登记状况如下：地块1：
地块编号甬新G-71#地块，土地权证为慈国用（2012）第240175号，位于宁波杭州湾新区（甬新G-71#地块）（A#），土地面积为 68,028.00平方米，出让取得，用途为工业。该土地使用权上建有1号厂房，钢结构，建筑面积为42,274.08平方米。
地块2：
地块编号甬新G-71#地块，土地权证为慈国用（2012）第240176号，位于宁波杭州湾新区（甬新G-71#地块）（B#），土地面积为 77,366.00平方米，出让取得，用途为工业。该地块已做了基础部分，因接到上海大众方面通知，暂停建造5#厂房。
地块3：
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地块编号甬新G-71#地块，土地权证为慈国用（2012）第240177号，位于宁波杭州湾新区（甬新G-71#地块）（C#），土地面积为 60,072.00平方米，出让取得，用途为工业。该土地使用权上建有 2号厂房，钢结构，建筑面积为41,295.94平方米。
地块4：
地块编号甬新G-71#地块，土地权证为慈国用（2012）第240178号，位于宁波杭州湾新区（甬新G-71#地块）（D#），土地面积为 83,921.00平方米，出让取得，用途为工业。该土地使用权上建有 3号厂房，钢结构，建筑面积为 24,515.13平方米；4号厂房，钢结构，建筑面积为 25,059.41平方米。
地块5：
地块编号甬新G-71#地块，土地权证为慈国用（2012）第240179号，位于宁波杭州湾新区（甬新G-71#地块）（E#），土地面积为 19,553.00平方米，出让取得，用途为工业。该土地使用权上建有 1幢办公楼以及1幢辅助用房以及5个门卫房及配套设施等。
由于目前尚未完成房屋建筑物的竣工验收，故未能取得房屋所有权证。
上述房屋建筑物中 1-4号厂房已对外出租，办公楼、辅助用房、门卫房及配套设施等均用于经营用途，均正常使用。
宁波杭州湾新区（甬新G-71#地块）（A#）地块、宁波杭州湾新区（甬新G-71#地块）（C#）地块、宁波杭州湾新区（甬新G-71#地块）（D#）地块上现建有1-4号厂房，上述地块已无建设余量。
（3）权益状况
目前上述房产因尚未完成竣工验收，故未能取得房屋所有权证。
目前上述建成的 1-4号厂房已出租给 8家公司，截止至评估基准日尚未签订租赁合同。
4、企业资产及财务状况
截止2013年12月31日 金额单位：万元
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|项目|2012年12月31日|2013年12月31日|
|资产总额|21,215.87|48,116.23|
|负债总额|1,189.52|29,821.79|
|净资产|20,026.34|18,294.45|

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|项目|2012年|2013年|

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|营业收入|0.00|0.00|
|利润总额|36.75|-1,721.76|
|净利润|26.34|-1,731.90|

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|项目|2012年|2013年|
|经营活动产生的现金流量净额|-1,210.97|-493.48|
|投资活动产生的现金流量净额|-16,645.01|-17,702.67|
|筹资活动产生的现金流量净额|20,000.00|20,673.33|
|现金及现金等价物净增加额|2,144.02|2,477.18|

上述数据，上述数据，摘自于立信会计师事务所（特殊普通合伙）2012、2013年度的审计报告，其中 2012年度审计报告为无保留意见，2013年度审计报告为保留意见，导致审计发表保留意见的原因是宁波杭州湾新区新朋汽车产业园有限公司的主营业务系对外出租厂房，2013年9月起部分厂房已陆续交付承租人使用并有权向承租人收取租金，承租人已确认厂房起租日及租赁面积。因厂房租赁价格的确定和建造成本直接相关，而厂房建造工程尚未办理竣工决算，厂房的建设成本只能按建造合同暂估，导致宁波杭州湾新区新朋汽车产业园有限公司暂无法与承租人就厂房最终租赁价格与承租人达成一致意见。宁波杭州湾新区新朋汽车产业园有限公司已出租厂房的交易尚未与承租人签订租赁协议，宁波杭州湾新区新朋汽车产业园有限公司的收入金额截至报告日无法可靠计量，导致宁波杭州湾新区新朋汽车产业园有限公司未确认已出租厂房所产生的收入及相关的税费。
公司执行企业会计准则，营业税为5%，城建税、教育附加费(含地方)分别为流转税的5%、5%，水利基金为0.1%，所得税率为25%。
三、评估目的
根据上海新朋实业股份有限公司总裁工作会议纪要及宁波杭州湾新区新朋汽车产业园有限公司股东会决议，上海新朋实业股份有限公司拟转让持有的宁波杭州湾新区新朋汽车产业园有限公司50%股权，本次评估即对上述经济行为所涉及的宁波杭州湾新区新朋汽车产业园有限公司于基准日的股东全部权益价值提供参考。
已取得经济行为文件包括：
1、上海新朋实业股份有限公司总裁工作会议纪要；
2、宁波杭州湾新区新朋汽车产业园有限公司股东会决议。
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四、评估范围和评估对象
1、本次评估对象为股权转让涉及的股东全部权益价值，评估范围包括流动资产、非流动资产（包括投资性房地产、固定资产、在建工程、无形资产）及负债等。总资产为481,162,332.73元，负债总额为298,217,882.26元。净资产为 182,944,450.47元。
2、目前企业已取得了5幅土地使用权，并建有4幢厂房以及1幢办公楼和 1幢辅助楼以及门卫房及配套设施等，另有 1幢厂房已完成桩基工程，现暂停建造。
3、经审计后，企业已经记入固定资产和投资性房地产科目的房地产项目的相关工程尾款已经支付完毕或者挂账。
4、企业共有设备 65台（套），均为机器设备、运输设备、电子及其他设备，上述设备均正常使用。
5、委估资产经过立信会计师事务所（特殊普通合伙）审计，并出具了保留意见的审计报告。导致审计发表保留意见的原因是宁波杭州湾新区新朋汽车产业园有限公司的主营业务系对外出租厂房，2013年 9月起部分厂房已陆续交付承租人使用并有权向承租人收取租金，承租人已确认厂房起租日及租赁面积。因厂房租赁价格的确定和建造成本直接相关，而厂房建造工程尚未办理竣工决算，厂房的建设成本只能按建造合同暂估，导致宁波杭州湾新区新朋汽车产业园有限公司暂无法与承租人就厂房最终租赁价格与承租人达成一致意见。宁波杭州湾新区新朋汽车产业园有限公司已出租厂房的交易尚未与承租人签订租赁协议，宁波杭州湾新区新朋汽车产业园有限公司的收入金额截至报告日无法可靠计量，导致宁波杭州湾新区新朋汽车产业园有限公司未确认已出租厂房所产生的租赁收入及相关的税费。
6、另将企业因尚未签订合同的而未确认的租金以及物业管理费收入以及对应的成本纳入评估范围。该评估值已在投资性房地产科目中体现。
7、资产负债的类型、账面金额明细情况详见资产评估明细汇总表。
8、企业的账面值均为历史成本，以前年度没有根据资产评估结果调账。
9、本次评估之前也不存在不良资产核销、资产剥离行为。
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五、价值类型及其定义
本次评估选取的价值类型为市场价值。市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。
需要说明的是，同一资产在不同市场的价值可能存在差异。本次评估一般基于国内可观察或分析的市场条件和市场环境状况。
本次评估选择该价值类型，主要是基于本次评估目的、市场条件、评估假设及评估对象自身条件等因素。
本报告所称“评估价值”，是指所约定的评估范围与对象在本报告
约定的价值类型、评估假设和前提条件下，按照本报告所述程序和方法，仅为本报告约定评估目的服务而提出的评估意见。
六、评估基准日
1.本项目资产评估基准日为2013年12月31日。
2.资产评估基准日在考虑经济行为的实现、会计核算期等因素后与委托方协商后确定。
3.评估基准日的确定对评估结果的影响符合常规情况，无特别影响因素。本次评估的取价标准为评估基准日有效的价格标准。
七、评估依据
I.经济行为依据 1、上海新朋实业股份有限公司总裁工作会议纪要；
2、宁波杭州湾新区新朋汽车产业园有限公司股东会决议。
II.法规依据 1.《中华人民共和国企业国有资产法》；
2.《国有资产评估管理办法》（国务院令第91号）及其施行细则；
3.《企业国有资产评估管理暂行办法》国资委令第12号；
4.《国有资产评估管理若干问题的规定》财政部令第14号；
5.《关于加强企业国有资产评估管理工作有关问题的通知》国资委产权[2006]274号；
6.《企业国有资产监督管理暂行条例》国务院 2003年第378号令；
7.《中华人民共和国公司法》；
8.《中华人民共和国房地产管理法》；
9.其它法律法规。
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III.评估准则及 1.资产评估准则—基本准则；
规范
2.资产评估职业道德准则—基本准则；
3.资产评估职业道德准则—独立性；
4.资产评估准则—评估报告；
5.资产评估准则—评估程序；
6.资产评估准则—工作底稿；
7.资产评估准则—业务约定书；
8.资产评估准则—企业价值；
9.资产评估准则—机器设备；
10.资产评估准则—不动产；
11.资产评估准则—无形资产；
12.资产评估价值类型指导意见；
13.注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见；
14.企业国有资产评估报告指南；
15.《房地产估价规范》（国家标准GB/T50291-1999）；
16.《城镇土地估价规程》（国家标准GB/T18508-2001）；
17.财政部令第33号《企业会计准则》；
18.其它相关行业规范。
IV.取价依据 1.《资产评估常用数据与参数手册》中国统计出版社；
2.《机电产品报价手册》中国机械工业出版社；
3.《中国汽车网》信息；
4.《机动车强制报废标准规定》
5.评估基准日近期的《慧聪商情》；
6.浙江省建筑工程预算定额
7.建设部颁发的《房屋完损等级评定标准》；
8.慈溪市国土资源局网站公布的近期土地成交结果；
9.慈溪市基准地价更新成果
10.中国城市地价动态监测网；
11.立信会计师事务所（特殊普通合伙）审计报告；
12.公司提供的部分合同、协议等；
13.公司提供的历史财务数据及未来收益预测资料；
14.国家宏观经济、行业、区域市场及企业统计分析资料；
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15.同花顺证券投资分析系统A股上市公司的有关资料；
16.基准日近期国债收益率、贷款利率；
17.其他。
V.权属依据 1.房地产权证；
2.投资合同、协议；
3.车辆行驶证；
4.其它相关证明材料。
VI.其它参考资料 1.被评估单位提供的评估基准日会计报表及账册与凭证；
2.被评估单位提供的资产评估明细表；
3.上海东洲资产评估有限公司技术统计资料；
4.其它有关价格资料。
VII.引用其他机无。
构出具的评估结
论
八、评估方法
I.概述 资产评估的基本方法有三种，即资产基础法、收益法和市场法。
1.资产基础法是指以资产负债表为基础，从资产成本的角度出发，以各单项资产及负债的市场价值替代其历史成本，并在各单项资产评估值加和的基础上扣减负债评估值，从而得到企业净资产的价值的评估方法。
2.收益法是指通过被评估企业未来预期收益采用适宜折现率资本化或折现，以确定评估对象价值的评估方法。
3.市场法是指将评估对象与参考企业、在市场上已有交易案例的企业、股东权益、证券等权益性资产进行比较，调整修正后得出评估对象价值的评估思路。市场法中常用的两种方法是参考企业比较法和并购案例比较法。
II.评估方法选取根据《资产评估准则——企业价值》,注册资产评估师执行企业价值理由及说明
评估业务，应当根据评估对象、价值类型、资料收集情况相关条件，
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分析收益法、市场法和成本法三种资产评估基本方法的适应性，恰当选择一种或多种资产评估基本方法。
经分析:
市场比较法适用性分析：市场上同类型的可比企业股权交易案例极少，故不适宜采用市场比较法评估。
收益法适用性分析：由于企业新设立不久，未来经营策略、层理策略、资金筹措方式等尚不能合理预计，则与之匹配的相关费用、成本较难通过现有数据进行分析判断，同时目前尚有一块土地使用权即宁波杭州湾新区（甬新G-71#地块）（B#）地块上的五号厂房尚未建设，未来建设标准以及对应的租金价格尚不能合理估计。综上判断，本次评估不适用收益法评估。
III.资产基础法企业价值评估中的资产基础法即成本法，它是以评估基准日市场状介绍
况下重置各项生产要素为假设前提，根据委托评估的分项资产的具体情况，选用适宜的方法分别评定估算各分项资产的价值并累加求和，再扣减相关负债评估值，得出股东全部权益的评估价值。
货币资金 对货币资金按核实后的账面值评估。
应收款项 对于有理由相信能全部收回的，按核实后的账面值评估；同时原企业计提的坏账准备评估为零。
投资性房地产 根据企业经营模式，本次对投资性房地产采用收益法评估，该评估值包含了企业因尚未签订合同而未确认的租金收入和物业管理收入及相关税费等。
n Fi
计算公式：P=
(1r)i
i1
固定资产 对生产性房屋建筑物、构筑物，采用重置成本法评估，根据重置全价及成新率确定评估值。
房屋建筑物评估值=单位面积重置价格×建筑面积×成新率。
对机器设备、车辆、电子设备主要采用重置成本法进行评估。
设备评估值=设备重置全价×设备综合成新率
在建工程-土建 收集工程项目相关批准文件，现场勘察工程形象进度、了解付款进度和账面值构成。目前企业账面在建工程系 5号厂房桩基工程本次评估按核实后账面值列示。
在建工程-设备安收集设备的购置发票，了解付款情况和账面值的构成；按账面已付装 设备费用、运杂费之和以合理工期计算资金成本，确定评估值。对
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于已完成安装的设备参考固定资产评估方法确定评估值。
土地使用权 采用市场比较法和基准地价修正法两种方法评估。
市场比较法指在一定市场条件下，选择条件类似或使用价值相同若干土地交易实例，就交易情况、交易日期、区域因素、个别因素等条件与委估地块进行对照比较，并对交易实例加以修正，从而确定土地价格的方法。
基准地价系数修正法是利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等评估成果，按照替代原则，就待估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，进而求取待估宗地在估价期日价格的方法。
其他无形资产 其他无形资产系软件，采用市场法评估。
负债 以核实后的账面值或根据其实际应承担的负债确定评估值。
九、评估程序实施过程和情况
1.我们根据国家资产评估的有关原则和规定，对评估范围内的资产进行了评估和产权核实，具体步骤如下：
2.与委托方接洽，听取公司有关人员对该单位情况以及委估资产历史和现状的介绍，了解评估目的、评估对象及其评估范围，确定评估基准日，签订评估业务约定书，编制评估计划；
3.指导企业填报资产评估申报表；
4.对该单位填报的资产评估明细申报表进行征询、鉴别，选定评估方法；根据资产评估申报表的内容，与该单位有关财务记录数据进行核对，到现场进行实物核实和调查，对资产状况进行察看、记录；
查阅委估资产的产权证明文件和有关机器设备运行、维护及事故记录等资料；评估人员和资产管理人员进行交谈，了解资产的管理、资产配置情况；开展市场调研询价工作，收集市场信息资料；
5.评估人员对管理层进行访谈，听取了企业营运模式，主要产品或服务业务，成本等收益现状的介绍；了解企业核算体系、管理模式；
企业核心技术，研发力量以及未来发展规划和行业前景；调查了企业所在行业的市场需求、竞争状况、企业优势、劣势；分析了影响企业经营的相关宏观经济形势和行业环境因素；
6.评估人员根据评估对象、价值类型及评估资料收集情况等相关条
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件，选择恰当的评估方法，选取相应的模型或公式，进行分析、计算和判断，形成初步评估结论，并对各种评估方法形成的初步结论进行分析，在综合考虑不同评估方法和初步价值结论的合理性及所使用数据的质量和数量的基础上，确定最终评估结论；
7.各评估人员进行汇总分析工作，确认评估工作中没有发生重评和漏评的情况，并根据汇总分析情况，对资产评估结论进行调整、修改和完善；
8.根据评估工作情况，起草资产评估报告书，并经三级审核，在与委托方交换意见后，向委托方提交正式资产评估报告书。
十、评估假设
（一）基本假设：
1.公开市场假设：公开市场是指充分发达与完善的市场条件，是一个有自愿的买者和卖者的竞争性市场，在这个市场上，买者和卖者的地位是平等的，彼此都有获取足够市场信息的机会和时间，买卖双方的交易行为都是在自愿的、理智的而非强制的或不受限制的条件下进行的。
2.持续使用假设：该假设首先设定被评估资产正处于使用状态，包括正在使用中的资产和备用的资产；其次根据有关数据和信息，推断这些处于使用状态的资产还将继续使用下去。持续使用假设既说明了被评估资产所面临的市场条件或市场环境，同时又着重说明了资产的存续状态。
3.持续经营假设，即假设被评估单位以现有资产、资源条件为基础，在可预见的将来不会因为各种原因而停止营业，而是合法地持续不断地经营下去。
（二）一般假设:
1.本报告除特别说明外，对即使存在或将来可能承担的抵押、担保事宜，以及特殊的交易方式等影响评估价值的非正常因素没有考虑。
2.国家现行的有关法律及政策、产业政策、国家宏观经济形势无重大变化，评估对象所处地区的政治、经济和社会环境无重大变化，无其他人力不可抗拒及不可预见因素造成的重大不利影响。
3.评估对象所执行的税赋、税率等政策无重大变化，信贷政策、利率、汇率基本稳定。
4.依据本次评估目的，确定本次估算的价值类型为市场价值。估算
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中的一切取价标准均为估值基准日有效的价格标准及价值体系。
（三）针对性假设:
1.被评估单位、委托方、以及承租人提供的确认函、情况说明等所有证据资料是真实的、有效的。
2.本次评估对企业投资性房地产采用收益法评估，截止至评估基准日，企业尚未能与各承租人签订租赁合同。本次评估依据市场租赁行情并结合企业提供的被评估单位、委托方、以及承租人提供的确认函、情况说明确定租赁面积以及租金单价、物业管理费单价、租金起始期、物业管理费起始期作出预测。若未来租赁面积，若企业今后签订租金合同、物业管理合同，则相关评估结果则需依据合同进行调整。
3.本次评估的未来预测是基于现有的市场情况对未来的一个合理的预测，不考虑今后市场会发生目前不可预测的重大变化和波动。如政治动乱、经济危机、恶性通货膨胀等。
4.本次评估中所依据的各种收入及相关价格和成本等均是评估机构依据被评估单位提供的历史数据为基础，在尽职调查后所做的一种专业判断，评估机构判断的合理性等将会对评估结果产生一定的影响。
本报告评估结果的计算是以评估对象在评估基准日的状况和评估报告对评估对象的假设和限制条件为依据进行。根据资产评估的要求，认定这些假设在评估基准日时成立，当未来经济环境发生较大变化，将不承担由于假设条件改变而推导出不同评估结论的责任。
十一、评估结论
I.概述 经评估，被评估单位股东全部权益价值为人民币 222,156,155.24元。大写：人民币贰亿贰仟贰佰壹拾伍万陆仟壹佰伍拾伍元贰角肆分。
其中：总资产的账面价值 481,162,332.73元，评估价值 520,374,037.50元。同账面价值相比，评估增值额 39,211,704.77元，增值率8.15%。
负债的账面价值 298,217,882.26元，评估值 298,217,882.26元。
无评估增减值。
净资产的账面价值 182,944,450.47元，评估价值 222,156,155.24元。同账面价值相比，评估增值额39,211,704.77元，增值率21.43%。
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II.其它 目前国内大多数企业产权交易案例，一般均未考虑其溢价或折价，鉴于市场交易资料的局限性，未考虑流动性及由于控股权或少数股权等因素产生的溢价或折价。
评估结论详细情况见评估明细表，评估结果汇总如下表。
||||||
|-|-|-|-|-|
|项目|账面价值|评估价值|增值额|增值率％|
|流动资产|5,944.32|5,984.95|40.63|0.68|
|非流动资产|42,171.91|46,052.45|3,880.54|9.20|
|可供出售金融资产净额|||||
|持有至到期投资净额|||||
|长期应收款净额|||||
|长期股权投资净额|||||
|投资性房地产净额|33,324.09|36,472.00|3,147.91|9.45|
|固定资产净额|5,553.21|5,594.46|41.25|0.74|
|在建工程净额|227.05|227.83|0.78|0.34|
|工程物资净额|||||
|固定资产清理|||||
|生产性生物资产净额|||||
|油气资产净额|||||
|无形资产净额|3,067.56|3,758.16|690.6|22.51|
|开发支出|||||
|商誉净额|||||
|长期待摊费用|||||
|递延所得税资产|||||
|其他非流动资产|||||
|资产合计|48,116.23|52,037.40|3,921.17|8.15|
|流动负债|11,821.79|11,821.79|||
|非流动负债|18,000.00|18,000.00|||
|负债合计|29,821.79|29,821.79|||
|净资产（所有者权益）|18,294.45|22,215.62|3,921.17|21.43|

十二、特别事项说明
1.特别事项可能对评估结论产生影响，评估报告使用者应当予以关注。
2.本报告中一般未考虑评估增减值所引起的税赋问题，委托方在使用本报告时，应当仔细考虑税赋问题并按照国家有关规定处理。
3.本报告不对管理部门决议、营业执照、权证、会计凭证及其他中介机构出具的文件等证据资料本身的合法性、完整性、真实性负责。
4.如存在待处理资产，该单位应按财务制度的规定办理相关手续，不得以本评估报告作为账务处理的依据。
5.企业目前已建成的房屋建筑物因尚未完成竣工验收，故未能取得房屋所有权证。本次评估根据被评估单位提供的建设工程规划许可
证、建筑工程施工许可证和情况说明，确定房屋权属。依据测绘报
告确定房屋建筑物面积。
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6.企业将权证编号为慈国用（2012）第240175号、慈国用（2012）第240176号、慈国用（2012）第240177号、慈国用（2012）第240178号、慈国用（2012）第 240179号的土地使用权抵押给中国工商银行股份有限公司慈溪支行。本次评估未考虑上述事项对评估值的影响。
7.本次审计出具了带有保留意见的审计报告，导致保留意见的事项为“贵公司的主营业务系对外出租厂房，2013年9月起部分厂房已陆续交付承租人使用并有权向承租人收取租金，承租人已确认厂房起租日及租赁面积。因厂房租赁价格的确定和建造成本直接相关，而厂房建造工程尚未办理竣工决算，厂房的建设成本只能按建造合同暂估，导致贵公司暂无法与承租人就厂房最终租赁价格与承租人达成一致意见。贵公司已出租厂房的交易尚未与承租人签订租赁协议，贵公司的收入金额截至报告日无法可靠计量，导致贵公司未确认已出租厂房所产生的收入及相关的税费。”
本次评估将上述未考虑租金以及物业管理收入及相关税费等，在投资性房地产评估中一并考虑。若企业今后签订租金合同、物业管理合同，则相关评估结果则需依据合同进行调整。
8.截止评估报告提出日期，根据委托方及相关当事方的说明，没有发现资产占有方存在其他任何重大事项。
9.评估人员没有发现其他可能影响评估结论，且非评估人员执业水平和能力所能评定估算的重大特殊事项。但是，报告使用者应当不完全依赖本报告，而应对资产的权属状况、价值影响因素及相关内容作出自己的独立判断，并在经济行为中适当考虑。
10.对该单位存在的影响资产评估值的特殊事项，在委托时和评估现场中未作特殊说明，而评估人员根据专业经验一般不能获悉及无法收集资料的情况下，评估机构及评估人员不承担相关责任。
11.上述特殊事项如对评估结果产生影响而评估报告未调整的情况下，评估结论将不成立且报告无效，不能直接使用本评估结论。
十三、评估报告使用限制说明
I.评估报告使用 1.本报告只能由评估报告载明的评估报告使用者所使用，并为本报范围
告所列明的评估目的和用途而服务，以及按规定报送有关政府管理部门审查。
2.除非事前征得评估机构书面明确同意，对于任何其它用途、或被
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出示或掌握本报告的任何其他人，评估机构不承认或承担责任。
3.未征得出具评估报告的评估机构书面同意，评估报告的内容不得被摘抄、引用或披露于公开媒体，法律、法规规定以及相关当事方另有约定的除外
4.本报告含有的若干附件、评估明细表及评估机构提供的专供政府或行业管理部门审核的其他正式材料，与本报告具有同等法律效力，及同样的约束力。
II.评估结论使本评估结论的有效期按现行规定为壹年，从评估基准日2013年 12用有效期
月31日起计算至2014年12月30日有效。
超过评估结论有效期不得使用本评估报告。
III.涉及国有资如本评估项目涉及国有资产，而本报告未经国有资产管理部门备产项目的特殊约
案、核准或确认并取得相关批复文件，则本报告不得作为经济行为定
依据。
IV.评估报告解本评估报告意思表达解释权为出具报告的评估机构，除国家法律、释权
法规有明确的特殊规定外，其他任何单位和部门均无权解释。
十四、评估报告日
本评估报告日为2014年02月17日。（本页以下无正文）
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（本页无正文）
评估机构 上海东洲资产评估有限公司
法定代表人 王小敏
首席评估师 李启全
签字注册资产评估师
Tel:021-52402166 王欣
Tel:021-52402166 孙业林
其他主要评估人员 张伟光、丁守祥、许玏成
报告出具日期 2014年02月17日
公司地址200050中国·上海市延安西路889号太平洋企业中心19楼
联系电话021-52402166（总机） 021-62252086（传真）
网址 www.dongzhou.com.cn;www.oca-china.com
CopyRight© GCPVBook
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报告附件
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（报告附件）
项目名称 上海新朋实业股份有限公司拟转让其持有宁波杭州湾新区新朋汽车产业园有限公司50%股权所涉及的股东全部权益价值评估报告
报告编号 沪东洲资评报字【2014】第0070077号
序号 附件名称
1.上海新朋实业股份有限公司总裁工作会议纪要
2.宁波杭州湾新区新朋汽车产业园有限公司股东会决议
3.上海新朋实业股份有限公司营业执照
4.宁波杭州湾新区新朋汽车产业园有限公司营业执照
5.宁波杭州湾新区新朋汽车产业园有限公司验资报告
6.宁波杭州湾新区新朋汽车产业园有限公司审计报告
7.宁波杭州湾新区新朋汽车产业园有限公司房地产权证及其其他权利
证明
8.车辆行驶证
9.评估委托方和相关当事方承诺函
10.评估业务约定书
11.上海东洲资产评估有限公司营业执照
12.上海东洲资产评估有限公司从事证券业务资产评估许可证
13.上海东洲资产评估有限公司资产评估资格证书
14.资产评估机构及注册资产评估师承诺函
15.资产清单或资产汇总表
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