上海新梅置业股份有限公司合并财务报表及审计报告
目 录
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审计报告 1
合并资产负债表 2
合并利润表 3
合并现金流量表 4
合并股东权益变动表 5-6
资产负债表 7
利润表 8
现金流量表 9
股东权益变动表 10
财务报表附注 11-56
合并资产负债表
2014年12月31日
编制单位：上海新梅置业股份有限公司 金额单位:人民币元
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|注释号|2014年12月31日|2013年12月31日|负债和股东权益|注释号|2014年12月31日|
|5.15.25.35.45.55.65.75.8|3 5,918,072.77---5 18,447.78---1 7,632,141.442 27,828,879.99---2 81,897,541.982 70,000,000.00---3 99,603,053.064 ,735,528.76-----------6 74,338,581.829 56,236,123.80|3 0,287,760.08---1 33,430.36---2 6,054,222.165 07,524,933.02---5 64,000,345.622 70,000,000.00---1 07,040,174.391 2,919,780.35---------7 4,675.20-3 90,034,629.949 54,034,975.56|流动负债：短期借款以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债衍生金融负债应付票据应付账款预收款项应付职工薪酬应交税费应付利息应付股利其他应付款划分为持有待售的负债一年内到期的非流动负债其他流动负债流动负债合计非流动负债：长期借款应付债券长期应付款长期应付职工薪酬专项应付款预计负债递延收益递延所得税负债其他非流动负债非流动负债合计负债合计股东权益：股本其他权益工具资本公积其他综合收益专项储备盈余公积未分配利润归属于母公司股东权益少数股东权益股东权益合计负债及股东权益总计|5.95.105.115.125.135.145.155.165.175.185.195.205.21|1 56,000,000.00---9 8,650,160.662 ,769,754.775 75,189.033 0,594,751.087 33,860.42-1 9,176,234.48-9 5,000,000.00-4 03,499,950.446 8,000,000.00--------6 8,000,000.004 71,499,950.444 46,383,080.00-6 ,855,340.45--2 6,712,908.71-6,067,101.554 73,884,227.611 0,851,945.754 84,736,173.369 56,236,123.80|

法定代表人：张静静 主管会计工作负责人：王承宇 会计机构负责人：葛苏薇
合并利润表
2014年度
编制单位：上海新梅置业股份有限公司
金额单位：人民币元
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|注释号|2014年度|
|5.225.225.235.245.255.265.275.285.295.305.31|163,473,202.67124,648,818.747,755,707.401,575,906.1120,148,003.7219,921,228.9224,902,320.77---35,478,782.9930,315.4028,333.75-35,476,801.3474,675.20-35,551,476.54-34,514,232.68-1,037,243.86--0.08-0.08----35,551,476.54-34,514,232.68-1,037,243.86|

法定代表人：张静静 主管会计工作负责人：王承宇 会计机构负责人：葛苏薇
合并现金流量表
2014年度
编制单位：上海新梅置业股份有限公司
金额单位：人民币元
|||
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|注释号|2014年度|
|5.325.32|49,420,956.557,865,588.96578,192.1857,864,737.6974,193,368.076,551,586.8412,413,752.829,744,673.92102,903,381.65-45,038,643.96------13,659.00---13,659.00-13,659.00--224,000,000.00--224,000,000.00153,535,000.0019,782,384.35--173,317,384.3550,682,615.65-5,630,312.6930,287,760.0835,918,072.77|

法定代表人：张静静 主管会计工作负责人：王承宇 会计机构负责人：葛苏薇
合并股东权益变动表
编制单位：上海新梅置业股份有限公司 金额单位：人民币元
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|注释号||||||||
||归属于母公司股东权益||||||少数股东权益|
||股本|资本公积|其他综合收益|专项储备|盈余公积|未分配利润||
||446,383,080.00---446,383,080.00------------------446,383,080.00|6,855,340.45---6,855,340.45------------------6,855,340.45|------------------------|------------------------|26,712,908.71---26,712,908.71------------------26,712,908.71|28,447,131.13---28,447,131.13- 34,514,232.68- 34,514,232.68----------------- 6,067,101.55|11,889,189.61---11,889,189.61- 1,037,243.86- 1,037,243.86----------------10,851,945.75|

法定代表人：张静静 主管会计工作负责人：王承宇 会计机构负责人：葛苏薇
合并股东权益变动表（续）
编制单位：上海新梅置业股份有限公司 金额单位：人民币元
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|注释号||||||||
||归属于母公司股东权益||||||少数股东权益|
||股本|资本公积|其他综合收益|专项储备|盈余公积|未分配利润||
||247,990,600.00---247,990,600.00198,392,480.00-----198,392,480.00-198,392,480.00---------446,383,080.00|36,810,570.41---36,810,570.41- 29,955,229.96-- 29,955,229.96--- 29,955,229.96------------6,855,340.45|------------------------|------------------------|26,712,908.71---26,712,908.71------------------26,712,908.71|278,367,170.93---278,367,170.93-249,920,039.80- 26,728,499.80----- 223,191,540.00-- 223,191,540.00---------28,447,131.13|21,307,386.65---21,307,386.65- 9,418,197.04- 1,470,802.99- 7,947,394.05-7,947,394.05--------------11,889,189.61|

法定代表人：张静静 主管会计工作负责人：王承宇 会计机构负责人：葛苏薇
资产负债表
2014年12月31日
编制单位：上海新梅置业股份有限公司 金额单位:人民币元
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|注释号|2014年12月31日|2013年12月31日|负债和股东权益|注释号|2014年12月31日|
|12.112.2|9 69,413.74-------3 81,507,879.76----3 82,477,293.50---4 00,928,563.33-5,924.88-----------4 00,934,488.217 83,411,781.71|1 ,976,995.29-------2 93,044,052.42----2 95,021,047.71---4 00,928,563.33-1,054.20-----------4 00,929,617.536 95,950,665.24|流动负债：短期借款以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债衍生金融负债应付票据应付账款预收款项应付职工薪酬应交税费应付利息应付股利其他应付款划分为持有待售的负债一年内到期的非流动负债其他流动负债流动负债合计非流动负债：长期借款应付债券长期应付款长期应付职工薪酬专项应付款预计负债递延收益递延所得税负债其他非流动负债非流动负债合计负债合计股东权益：股本其他权益工具资本公积其他综合收益专项储备盈余公积未分配利润股东权益合计负债及股东权益总计||------1 23,760.9034,391.00--3 08,879,413.40---3 09,037,565.30----------3 09,037,565.304 46,383,080.00-6 ,855,340.45--2 6,712,908.71-5,577,112.754 74,374,216.417 83,411,781.71|

法定代表人：张静静 主管会计工作负责人：王承宇 会计机构负责人：葛苏薇
利润表
2014年度
编制单位：上海新梅置业股份有限公司
金额单位：人民币元
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|注释号|2014年度|
||----5 ,668,332.20-5,836.558 ,832,260.26---14,494,755.913 0,315.40--14,464,440.51--14,464,440.51--14,464,440.51|

法定代表人：张静静 主管会计工作负责人：王承宇 会计机构负责人：葛苏薇
现金流量表
2014年度
编制单位：上海新梅置业股份有限公司
金额单位：人民币元
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|注释号|2014年度|
||--101,969,328.15101,969,328.15-3 ,785,253.575 01,355.559 8,685,100.58102,971,709.70-1,002,381.55------5,200.00---5,200.00-5,200.00--------------1,007,581.551 ,976,995.299 69,413.74|

法定代表人：张静静 主管会计工作负责人：王承宇 会计机构负责人：葛苏薇
股东权益变动表
编制单位：上海新梅置业股份有限公司
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|附注号|2014年度|||||||||||||
||股本|资本公积|其他综合收益|专项储备|盈余公积|未分配利润|股东权益合计|股本|资本公积|其他综合收益|专项储备|盈余公积|未分配利润|
||446,383,080.00---446,383,080.00-----------------446,383,080.00|6,855,340.45---6,855,340.45-----------------6,855,340.45|-----------------------|-----------------------|26,712,908.71---26,712,908.71-----------------26,712,908.71|8,887,327.76---8,887,327.76-14,464,440.51-----------------5,577,112.75|488,838,656.92---488,838,656.92- 14,464,440.51----------------474,374,216.41|2 47,990,600.00---2 47,990,600.00-----1 98,392,480.00-1 98,392,480.00---------4 46,383,080.00|6,855,340.45---6,855,340.45-----------------6,855,340.45|-----------------------|-----------------------|26,712,908.71---26,712,908.71-----------------26,712,908.71|240,416,178.31---240,416,178.31- 8,337,310.55----- 223,191,540.00-- 24,799,060.00- 198,392,480.00--------8,887,327.76|

法定代表人：张静静 主管会计工作负责人：王承宇 会计机构负责人：葛苏薇
上海新梅置业股份有限公司
2014年度合并财务报表附注
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
1 公司基本情况
1.1公司概况
上海新梅置业股份有限公司（以下简称“本公司”），注册地为上海市闸北区天目中路 585号 2001-C室，总部办公地址：上海市天目中路 585号新梅大厦 21楼，公司《企业法人营业执照》的编号为310000000046305，注册资本人民币446,383,080元。法定代表人：张静静。
1.2公司历史沿革
本公司一九九六年八月经批准改制为股份有限公司，原名为上海港机股份有限公司，于2005年11月实施了股权分置改革，本公司非流通股股东上海兴盛实业发展（集团）有限公司（以下或简称“兴盛集团”）为获得所持有的公司非流通股上市流通权，向方案实施股权登记日登记在册的流通股股东每10股支付2.7股股票对价，实际共计支付22,394,411股。实施上述送股对价后，本公司股份总数不变，股份结构发生相应变化。股权分置改革后，股本总额为24,799.06万元，其中：有限售条件的境内法人持股为 14,265.6189万元，占股份总数的57.52%，无限售条件流通股份为 10,533.4411万元，占股份总数的42.48%。2008年12月1日前述由股权分置改革形成的有限售条件的流通股全部上市流通。
1.3公司所处行业、经营范围、主要产品及提供的劳务
所处行业：房地产类。
经营范围：房地产开发与经营，物业管理，建筑装潢，实业投资，资产经营，国内贸易（除专项审批），咨询服务（上述经营范围涉及许可经营的凭许可证经营）。主要产品为住宅及商业房产。
1.4合并财务报表范围
公司名称 注册地注册资本经营范围 实际出资持股比例 表决权比例是否合并少数股东权益上海新梅房地产开发有限公司 上海 5,000房产开发 4,500 90% 90% 是 10,432,965.65上海新竺实业发展有限公司 上海 14,000房产开发 14,000 96% 100% 是 418,980.10江阴新梅房地产开发有限公司 江阴 19,000房产开发 19,000 100% 100% 是 -喀什中盛创投有限公司 喀什 3,000股权投资 3,035 100% 100% 是 -本公司本期合并报表范围未发生变更。
上海新梅置业股份有限公司
2014年度合并财务报表附注
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
2 财务报表的编制基础
2.1编制基础
本公司以持续经营为基础，根据实际发生的交易和事项，按照《企业会计准则—基本准则》和其他各项会计准则的规定进行确认和计量，在此基础上编制财务报表。
根据财政部《关于印发修订<企业会计准则第 2号——长期股权投资>的通知》等 7项通知（财会[2014]6~8号、10~11号、14号、16号）等规定，本公司自2014年7月1日起执行财政部2014年发布的前述7项企业会计准则。
根据财政部《中华人民共和国财政部令第76号——财政部关于修改<企业会计准则——基本准则>的决定》，本公司自2014年7月23日起执行该决定。
根据财政部《关于印发修订<企业会计准则第37号--金融工具列报>的通知》（财会[2014]23号的规定，本公司自2014年度起执行该规定。
2.2持续经营
经本公司评估，自本报告期末起的12个月内，本公司可以持续经营，不存在导致对本公司持续经营能力产生重大怀疑的因素。
2.3遵循企业会计准则的声明
本公司所编制的财务报表符合企业会计准则的要求，真实、完整地反映了本公司的财务状况、经营成果、所有者权益变动和现金流量等有关信息，本公司管理层对财务报表的真实性、合法性和完整性承担责任。
3 重要会计政策和会计估计
3.1本公司所编制的财务报表符合企业会计准则的要求，真实、完整地反映了本公司的财务状况、经营成果、股东权益变动和现金流量等有关信息。
3.2会计期间
会计期间自公历1月1日起至12月31日止。
3.3记账本位币
本公司的记账本位币为人民币。
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2014年度合并财务报表附注
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
3 重要会计政策和会计估计（续）
3.4同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法
3.4.1同一控制下的企业合并
参与合并的企业在合并前后均受同一方或相同的多方最终控制且该控制并非暂时性的，认定为同一控制下的企业合并。
合并方以支付现金、转让非现金资产或承担债务方式作为合并对价的，在合并日按照被合并方所有者权益在最终控制方合并财务报表中的账面价值的份额作为长期股权投资的初始投资成本。长期股权投资初始投资成本与支付的现金、转让的非现金资产以及所承担债务账面价值之间的差额，调整资本公积；资本公积不足冲减的，调整留存收益。
合并方以发行权益性证券作为合并对价的，在合并日按照被合并方所有者权益在最终控制方合并财务报表中的账面价值的份额作为长期股权投资的初始投资成本。按照发行股份的面值总额作为股本，长期股权投资初始投资成本与所发行股份面值总额之间的差额，调整资本公积；资本公积不足冲减的，调整留存收益。
合并方为企业合并发生的审计、法律服务、评估咨询等中介费用以及其他相关管理费用，于发生时计入当期损益。
3.4.2非同一控制下的企业合并
参与合并的各方在合并前后不受同一方或相同的多方最终控制的，认定为非同一控制下的企业合并。
购买方通过一次交换交易实现的企业合并，合并成本为购买方在购买日为取得对被购买方的控制权而付出的资产、发生或承担的负债以及发行的权益性证券的公允价值。购买方为企业合并发生的审计、法律服务、评估咨询等中介费用以及其他相关管理费用，于发生时计入当期损益；购买方作为合并对价发行的权益性证券或债务性证券的交易费用，计入权益性证券或债务性证券的初始确认金额。
购买方的合并成本和购买方在合并中取得的可辨认净资产按购买日的公允价值计量。合并成本大于合并中取得的被购买方于购买日可辨认净资产公允价值份额的差额，确认为商誉；合并成本小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，计入当期损益。
3.4.3因追加投资等原因能够对非同一控制下的被投资单位实施控制的
在编制个别财务报表时，按照原持有的股权投资账面价值加上新增投资成本之和，作为改按成本法核算的初始投资成本。购买日之前持有的股权投资因采用权益法核算而确认的其他综合收益，在处置该项投资时采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理。购买日之前持有的股权投资按照《企业会计准则第22号——金融工具确认和计量》的有关规定进行会计处理的，原计入其他综合收益的累计公允价值变动在改按成本法核算时转入当期损益。
在合并财务报表中，对于购买日之前持有的被购买方的股权，按照该股权在购买日的公允价值进行重新计量，公允价值与其账面价值的差额计入当期投资收益；购买日之前持有的被购买方的股权涉及权益法核算下的其他综合收益等的，与其相关的其他综合收益等应当转为购买日所属当期收益。
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2014年度合并财务报表附注
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
3 重要会计政策和会计估计（续）
3.5合并财务报表的编制方法
3.5.1合并范围
合并财务报表的合并范围包括本公司及子公司。合并财务报表的合并范围以控制为基础予以确定。
3.5.2控制的依据
投资方拥有对被投资方的权力，通过参与被投资方的相关活动而享有可变回报，并且有能力运用对被投资方的权力影响其回报金额，视为投资方控制被投资方。相关活动，系为对被投资方的回报产生重大影响的活动。
3.5.3决策者和代理人
代理人仅代表主要责任人行使决策权，不控制被投资方。投资方将被投资方相关活动的决策权委托给代理人的，将该决策权视为自身直接持有。
在确定决策者是否为代理人时，公司综合考虑该决策者与被投资方以及其他投资方之间的关系。
1）存在单独一方拥有实质性权利可以无条件罢免决策者的，该决策者为代理人。
2）除1）以外的情况下，综合考虑决策者对被投资方的决策权范围、其他方享有的实质性权利、决策者的薪酬水平、决策者因持有被投资方中的其他权益所承担可变回报的风险等相关因素进行判断。
3.5.4投资性主体
当同时满足下列条件时，视为投资性主体：
1）该公司是以向投资者提供投资管理服务为目的，从一个或多个投资者处获取资金；
2）该公司的唯一经营目的，是通过资本增值、投资收益或两者兼有而让投资者获得回报；
3）该公司按照公允价值对几乎所有投资的业绩进行考量和评价。
属于投资性主体的，通常情况下符合下列所有特征：
1）拥有一个以上投资；
2）拥有一个以上投资者；
3）投资者不是该主体的关联方；
4）其所有者权益以股权或类似权益方式存在。
如果母公司是投资性主体，则母公司仅将为其投资活动提供相关服务的子公司(如有)纳入合并范围并编制合并财务报表；其他子公司不予以合并，母公司对其他子公司的投资按照公允价值计量且其变动计入当期损益。
投资性主体的母公司本身不是投资性主体，则将其控制的全部主体，包括那些通过投资性主体所间接控制的主体，纳入合并财务报表范围。
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(除特别注明外，金额单位为人民币元)
3 重要会计政策和会计估计（续）
3.5合并财务报表的编制方法（续）
3.5.5合并程序
子公司所采用的会计政策或会计期间与本公司不一致的，按照本公司的会计政策或会计期间对子公司财务报表进行必要的调整；或者要求子公司按照本公司的会计政策或会计期间另行编报财务报表。
合并资产负债表、合并利润表、合并现金流量表及合并股东权益变动表分别以本公司和子公司的资产负债表、利润表、现金流量表及股东权益变动表为基础，在抵销本公司与子公司、子公司相互之间发生的内部交易对合并资产负债表、合并利润表、合并现金流量表及合并股东权益变动表的影响后，由本公司合并编制。
本公司向子公司出售资产所发生的未实现内部交易损益，全额抵销“归属于母公司所有者的净利润”。
子公司向本公司出售资产所发生的未实现内部交易损益，按照本公司对该子公司的分配比例在“归属于母公司所有者的净利润”和“少数股东损益”之间分配抵销。子公司之间出售资产所发生的未实现内部交易损益，应当按照本公司对出售方子公司的分配比例在“归属于母公司所有者的净利润”和“少数股东损益”之间分配抵销。
子公司所有者权益中不属于本公司的份额，作为少数股东权益，在合并资产负债表中所有者权益项目下以“少数股东权益”项目列示。子公司当期净损益中属于少数股东权益的份额，在合并利润表中净利润项目下以“少数股东损益”项目列示。子公司当期综合收益中属于少数股东权益的份额，在合并利润表中综合收益总额项目下以“归属于少数股东的综合收益总额”项目列示。有少数股东的，在合并所有者权益变动表中增加“少数股东权益”栏目，反映少数股东权益变动的情况。子公司少数股东分担的当期亏损超过了少数股东在该子公司期初所有者权益中所享有的份额的，其余额仍应当冲减少数股东权益。
本公司在报告期内因同一控制下企业合并增加的子公司以及业务，编制合并资产负债表时，调整合并资产负债表的期初数；编制合并利润表时，将该子公司以及业务合并当期期初至报告期末的收入、费用、利润纳入合并利润表；编制现金流量表时，将该子公司以及业务合并当期期初至报告期末的现金流量纳入合并现金流量表；同时对比较报表的相关项目进行调整，视同合并后的报告主体自最终控制方开始控制时点起一直存在。
因非同一控制下企业合并或其他方式增加的子公司以及业务，编制合并资产负债表时，不调整合并资产负债表的期初数；编制合并利润表时，将该子公司以及业务购买日至报告期末的收入、费用、利润纳入合并利润表；编制合并现金流量表时，将该子公司购买日至报告期末的现金流量纳入合并现金流量表。
本公司在报告期内处置子公司以及业务，编制合并资产负债表时，不调整合并资产负债表的期初数；
编制合并利润表时，将该子公司以及业务期初至处置日的收入、费用、利润纳入合并利润表；编制合并现金流量表时，将该子公司以及业务期初至处置日的现金流量纳入合并现金流量表。
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3.5合并财务报表的编制方法（续）
3.5.6特殊交易会计处理
3.5.6.1购买子公司少数股东拥有的子公司股权
在合并财务报表中，因购买少数股权新取得的长期股权投资与按照新增持股比例计算应享有子公司自购买日或合并日开始持续计算的净资产份额之间的差额，调整资本公积(资本溢价或股本溢价)，资本公积不足冲减的，调整留存收益。
3.5.6.2不丧失控制权的情况下处置对子公司长期股权投资
在不丧失控制权的情况下部分处置对子公司的长期股权投资，在合并财务报表中，处置价款与处置长期股权投资相对应享有子公司自购买日或合并日开始持续计算的净资产份额之间的差额，应当调整资本公积(资本溢价或股本溢价)，资本公积不足冲减的，调整留存收益。
3.5.6.3处置部分股权投资等原因丧失了对被投资方的控制权时，对于剩余股权的处理
在编制合并财务报表时，对于剩余股权，按照其在丧失控制权日的公允价值进行重新计量。处置股权取得的对价与剩余股权公允价值之和，减去按原持股比例计算应享有原有子公司自购买日或合并日开始持续计算的净资产的份额之间的差额，计入丧失控制权当期的投资收益，同时冲减商誉。与原有子公司股权投资相关的其他综合收益等，在丧失控制权时转为当期投资收益。
3.5.6.4通过多次交易分步处置对子公司股权投资直至丧失控制权，且该多次交易属于一揽子交易的处理
处置对子公司股权投资直至丧失控制权的各项交易属于一揽子交易的，应当将各项交易作为一项处置子公司并丧失控制权的交易进行会计处理；但是，在丧失控制权之前每一次处置价款与处置投资对应的享有该子公司净资产份额的差额，在合并财务报表中确认为其他综合收益，在丧失控制权时一并转入丧失控制权当期的损益。
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3.6合营安排分类及共同经营会计处理方法
3.6.1合营安排的分类
合营安排分为共同经营和合营企业。
3.6.2共同经营参与方的会计处理
合营方确认其与共同经营中利益份额相关的下列项目，并按照相关企业会计准则的规定进行会计处理：
1）确认单独所持有的资产，以及按其份额确认共同持有的资产；
2）确认单独所承担的负债，以及按其份额确认共同承担的负债；
3）确认出售其享有的共同经营产出份额所产生的收入；
4）按其份额确认共同经营因出售产出所产生的收入；
5）确认单独所发生的费用，以及按其份额确认共同经营发生的费用。
合营方向共同经营投出或出售资产等(该资产构成业务的除外)，在该资产等由共同经营出售给第三方之前，仅确认因该交易产生的损益中归属于共同经营其他参与方的部分。投出或出售的资产发生符合《企业会计准则第8号——资产减值》等规定的资产减值损失的，合营方全额确认该损失。
合营方自共同经营购买资产等(该资产构成业务的除外)，在将该资产等出售给第三方之前，仅确认因该交易产生的损益中归属于共同经营其他参与方的部分。购入的资产发生符合《企业会计准则第 8号——资产减值》等规定的资产减值损失的，合营方按其承担的份额确认该部分损失。
对共同经营不享有共同控制的参与方，如果享有该共同经营相关资产且承担该共同经营相关负债的，按照上述方法进行会计处理；否则，按照相关企业会计准则的规定进行会计处理。
3.7现金及现金等价物的确定标准
列示于现金流量表中的现金是指库存现金及可随时用于支付的存款，现金等价物是指持有的期限短（一般指从购买日起三个月内到期）、流动性强、易于转换为已知金额现金及价值变动风险很小的投资。
3.8外币业务和外币报表折算
3.8.1外币业务
外币业务按业务发生日的即期汇率将外币金额折算为人民币入账。
于资产负债表日，外币货币性项目采用资产负债表日的即期汇率折算为人民币，所产生的折算差额除了为购建或生产符合资本化条件的资产而借入的外币借款产生的汇兑差额按资本化的原则处理外，直接计入当期损益。以历史成本计量的外币非货币性项目，于资产负债表日采用交易发生日的即期汇率折算。
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3.8外币业务和外币报表折算（续）
3.8.2外币财务报表的折算
以非记账本位币编制的资产负债表中的资产和负债项目，采用资产负债表日的即期汇率折算成记账本位币，股东权益中除未分配利润项目外，其他项目采用发生时的即期汇率折算。以非记账本位币编制的利润表中的收入与费用项目，采用交易发生日的即期汇率折算成记账本位币。上述折算产生的外币报表折算差额，在其他综合收益中核算。以非记账本位币编制的现金流量表中各项目的现金流量采用现金流量发生日的即期汇率折算成记账本位币。汇率变动对现金的影响额，在现金流量表中单独列示。
3.9金融工具
3.9.1金融工具的确认和终止确认
本公司于成为金融工具合同的一方时确认一项金融资产或金融负债。
金融资产满足下列条件之一的，终止确认：
(1)收取该金融资产现金流量的合同权利终止；
(2)该金融资产已转移，且符合《企业会计准则第23号－金融资产转移》规定的金融资产终止确认条件。
金融负债的现时义务全部或部分已经解除的，终止确认该金融负债或其一部分。
3.9.2金融资产的分类
金融资产于初始确认时分类为：以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产、应收款项、可供出售金融资产和持有至到期投资。金融资产的分类取决于本公司对金融资产的持有意图和持有能力。
(1)以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产包括持有目的为短期内出售的金融资产，该资产在资产负债表中以交易性金融资产列示。
(2)应收款项
应收款项是指在活跃市场中没有报价、回收金额固定或可确定的非衍生金融资产，包括应收账款、其他应收款和长期应收款等。
(3)可供出售金融资产
可供出售金融资产包括初始确认时即被指定为可供出售的非衍生金融资产及未被划分为其他类的金融资产。自资产负债表日起 12个月内将出售的可供出售金融资产在资产负债表中列示为一年内到期的非流动资产。
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3.9金融工具（续）
3.9.2金融资产的分类（续）
(4)持有至到期投资
持有至到期投资是指到期日固定、回收金额固定或可确定，且管理层有明确意图和能力持有至到期的非衍生金融资产。自资产负债表日起 12个月内到期的持有至到期投资在资产负债表中列示为一年内到期的非流动资产。
3.9.3金融资产的计量
金融资产于本公司成为金融工具合同的一方时，按公允价值在资产负债表内确认。以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产，取得时发生的相关交易费用直接计入当期损益。其他金融资产的相关交易费用计入初始确认金额。
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产和可供出售金融资产按照公允价值进行后续计量，但在活跃市场中没有报价且其公允价值不能可靠计量的权益工具投资，按照成本计量；应收款项以及持有至到期投资采用实际利率法，以摊余成本计量。
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产的公允价值变动计入公允价值变动损益；在资产持有期间所取得的利息或现金股利以及在处置时产生的处置损益，计入当期损益。
除减值损失及外币货币性金融资产形成的汇兑损益外，可供出售金融资产公允价值变动计入股东权益，待该金融资产终止确认时，原直接计入权益的公允价值变动累计额转入当期损益。可供出售债务工具投资在持有期间按实际利率法计算利息，计入投资收益；可供出售权益工具投资的现金股利，于被投资单位宣告发放股利时计入投资收益。
3.9.4金融资产转移的确认依据和计量方法
公司已将金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转移给转入方的，终止确认该金融资产；保留了金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，不终止确认该金融资产。
金融资产整体转移满足终止确认条件的，将下列两项金额的差额计入当期损益：
1）所转移金融资产的账面价值；
2）因转移而收到的对价，与原直接计入所有者权益的公允价值变动累计额（涉及转移的金融资产为可供出售金融资产的情形）之和。
因金融资产转移获得了新金融资产或承担了新金融负债的，在转移日按照公允价值确认该金融资产或金融负债（包括看涨期权、看跌期权、担保负债、远期合同、互换等），并将该金融资产扣除金融负债后的净额作为上述对价的组成部分。
公司与金融资产转入方签订服务合同提供相关服务的（包括收取该金融资产的现金流量，并将所收取的现金流量交付给指定的资金保管机构等），就该服务合同确认一项服务资产或服务负债。服务负债应当按照公允价值进行初始计量，并作为上述对价的组成部分。
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3.9金融工具（续）
3.9.4金融资产转移的确认依据和计量方法（续）
金融资产部分转移满足终止确认条件的，将所转移金融资产整体的账面价值，在终止确认部分和未终止确认部分（在此种情况下，所保留的服务资产视同未终止确认金融资产的一部分）之间，按照各自的相对公允价值进行分摊，并将下列两项金额的差额计入当期损益：
1）终止确认部分的账面价值；
2）终止确认部分的对价，与原直接计入所有者权益的公允价值变动累计额中对应终止确认部分的金额（涉及转移的金融资产为可供出售金融资产的情形）之和。
原直接计入所有者权益的公允价值变动累计额中对应终止确认部分的金额，按照金融资产终止确认部分和未终止确认部分的相对公允价值，对该累计额进行分摊后确定。
3.9.5金融负债的分类
金融负债于初始确认时分类为：以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债和其他金融负债。
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债，包括交易性金融负债和初始确认时指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债。
3.9.6金融负债的计量
金融负债于本公司成为金融工具合同的一方时，按公允价值在资产负债表内确认。以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债，取得时发生的相关交易费用直接计入当期损益；其他金融负债的相关交易费用计入初始确认金额。
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债，按照公允价值后续计量，且不扣除将来结清金融负债时可能发生的交易费用。其他金融负债，采用实际利率法，按照摊余成本进行后续计量。
3.9.7金融资产和金融负债的公允价值的确定方法
存在活跃市场的金融资产或金融负债，采用活跃市场中的报价确定其公允价值。金融工具不存在活跃市场的，采用估值技术确定其公允价值，估值技术包括参考熟悉情况并自愿交易的各方最近进行的市场交易中使用的价格、参照实质上相同的其他金融工具的当前公允价值、现金流量折现法和期权定价模型等。
3.9.8金融资产减值
除以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产外，本公司于资产负债表日对金融资产的账面价值进行检查，如果有客观证据表明某项金融资产发生减值的，计提减值准备。
以摊余成本计量的金融资产发生减值时，按预计未来现金流量(不包括尚未发生的未来信用损失)现值低于账面价值的差额，计提减值准备。如果有客观证据表明该金融资产价值已恢复，且客观上与确认该损失后发生的事项有关，原确认的减值损失予以转回，计入当期损益。
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3.9金融工具（续）
3.9.8金融资产减值（续）
当可供出售金融资产的公允价值发生较大幅度或非暂时性下降，原直接计入股东权益的因公允价值下降形成的累计损失计入减值损失。对已确认减值损失的可供出售债务工具投资，在期后公允价值上升且客观上与确认原减值损失确认后发生的事项有关的，原确认的减值损失予以转回，计入当期损益。
对已确认减值损失的可供出售权益工具投资，在期后公允价值上升且客观上与确认原减值损失后发生的事项有关的，原确认的减值损失予以转回，直接计入股东权益。在活跃市场中没有报价且其公允价值不能可靠计量的权益工具投资发生的减值损失，如果在以后期间价值得以恢复，也不予转回。
3.10应收款项
3.10.1单项金额重大并单独计提坏账准备的应收款项：
单项金额重大的判断依据或金额标准 单项金额重大的应收款项，包括应收款项期末余额超过2,000万元以上（含2,000万元）的款项。
单项金额重大并单项计提坏账准备的计提方法 根据该款项预计未来现金流量现值低于其账面价值的差额，单独进行减值测试，计提坏账准备。
3.10.2按信用风险特征组合计提坏账准备的应收款项：
确定组合的依据：
信用风险特征按账龄组合的确定依据 对于单项测试未减值的应收款项，扣除期后已收回或证据显示确定可收回外，汇同单项金额非重大的应收款项按账龄作为信用风险特征划分为若干组合，根据以前年度与之相同或相类似的、具有类似信用风险特征的应收款项组合的实际损失率为基础，结合现时情况以账龄分析法计提组合的坏账准备及确定计提坏账准备的比例，据此计算应计提的坏账准备。
3.10.3采用账龄分析法计提坏账准备的：
应收款项账龄 应收账款计提比例 其他应收款计提比例1年以内 0.3% 0.3%1-2年 10% 10%2-3年 20% 20%3-4年 50% 50%4-5年 50% 50%5年以上 100% 100%
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3.11存货
存货包括房地产开发成本、开发产品等，按成本与可变现净值孰低列示。
本公司开发用土地、公共配套设施费用、基础设施和建安成本等于购买或费用发生时计入开发成本，并按成本核算对象和成本项目进行分摊和明细核算。本公司出售开发产品系根据该项开发产品的竣工结算而确定的可销售单位面积成本乘以销售面积结转开发产品成本。低值易耗品按一次摊销法予以摊销。
存货盘存制度采用永续盘存制。
存货成本高于其可变现净值的，计提存货跌价准备，计入当期损益。可变现净值，是指在日常活动中，存货的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用以及相关税费后的金额。本公司确定存货的可变现净值，以取得的确凿证据为基础，并且考虑持有存货的目的、资产负债表日后事项的影响等因素。
3.12划分为持有待售的资产
同时满足下列条件的资产，确认为持有待售资产：
1）该资产必须在其当期状况下仅根据出售此类资产的通常和惯用条款即可立即出售；
2）公司已经就处置该部分资产作出决议；
3）公司已经与受让方签订了不可撤销的转让协议；
4）该项转让将在一年内完成。
3.13长期股权投资
3.13.1共同控制、重大影响的判断标准
按照相关约定对某项安排所共有的控制，并且该安排的相关活动必须经过分享控制权的参与方一致同意后才能决策，则视为共同控制。如果存在两个或两个以上的参与方组合能够集体控制某项安排的，不视为共同控制。
对被投资单位的财务和经营政策有参与决策的权力，但并不能够控制或者与其他方一起共同控制这些政策的制定，则视为对被投资单位实施重大影响。
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3.13长期股权投资（续）
3.13.2初始投资成本确定
企业合并形成的长期股权投资，按照本附注“3.4同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法”的相关内容确认初始投资成本；除企业合并形成的长期股权投资以外，其他方式取得的长期股权投资，按照下述方法确认其初始投资成本：
1）以支付现金取得的长期股权投资，应当按照实际支付的购买价款作为初始投资成本。初始投资成本包括与取得长期股权投资直接相关的费用、税金及其他必要支出。
2）以发行权益性证券取得的长期股权投资，应当按照发行权益性证券的公允价值作为初始投资成本。
与发行权益行证券直接相关的费用，应当按照《企业会计准则第37号——金融工具列报》的有关规定确定。
3）在非货币性资产交换具备商业实质和换入资产或换出资产的公允价值能够可靠计量的前提下，非货币性资产交换换入的长期股权投资以换出资产的公允价值为基础确定其初始投资成本，除非有确凿证据表明换入资产的公允价值更加可靠；不满足上述前提的非货币性资产交换，以换出资产的账面价值和应支付的相关税费作为换入长期股权投资的初始投资成本。
4）通过债务重组取得的长期股权投资，其初始投资成本按照公允价值为基础确定。
3.13.3后续计量及损益确认方法
3.13.3.1成本法后续计量
本公司能够对被投资单位实施控制的长期股权投资采用成本法核算，长期股权投资按照初始投资成本计价。追加或收回投资调整长期股权投资的成本。被投资单位宣告分派的现金股利或利润，确认为当期投资收益。
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3.13.3后续计量及损益确认方法（续）
3.13.3.2权益法后续计量
本公司对联营企业和合营企业的长期股权投资，采用权益法核算，长期股权投资的初始投资成本大于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的，不调整长期股权投资的初始投资成本；长期股权投资的初始投资成本小于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的，其差额计入当期损益，同时调整长期股权投资的成本。
采用权益法核算时，投资方取得长期股权投资后，按照应享有或应分担的被投资单位实现的净损益和其他综合收益的份额，分别确认投资收益和其他综合收益，同时调整长期股权投资的账面价值；投资方按照被投资单位宣告分派的利润或现金股利计算应享有的部分，相应减少长期股权投资的账面价值；投资方对于被投资单位除净损益、其他综合收益和利润分配以外所有者权益的其他变动，调整长期股权投资的账面价值并计入所有者权益。投资方在确认应享有被投资单位净损益的份额时，以取得投资时被投资单位可辨认净资产的公允价值为基础，对被投资单位的净利润进行调整后确认。被投资单位采用的会计政策及会计期间与投资方不一致的，按照投资方的会计政策及会计期间对被投资单位的财务报表进行调整，并据以确认投资收益和其他综合收益等。
投资方确认被投资单位发生的净亏损，以长期股权投资的账面价值以及其他实质上构成对被投资单位净投资的长期权益减记至零为限，投资方负有承担额外损失义务的除外。被投资单位以后实现净利润的，投资方在其收益分享额弥补未确认的亏损分担额后，恢复确认收益分享额。
投资方计算确认应享有或应分担被投资单位的净损益时，与联营企业、合营企业之间发生的未实现内部交易损益按照应享有的比例计算归属于投资方的部分，予以抵销，在此基础上确认投资收益。投资方与被投资单位发生的未实现内部交易损失，按照《企业会计准则第8号——资产减值》等的有关规定属于资产减值损失的，全额确认。
投资方对联营企业的权益性投资，其中一部分通过风险投资机构、共同基金、信托公司或包括投连险基金在内的类似主体间接持有的，无论以上主体是否对这部分投资具有重大影响，投资方都按照金融工具政策的有关规定，对间接持有的该部分投资选择以公允价值计量且其变动计入损益，并对其余部分采用权益法核算。
3.13.3.3因追加投资等原因能够对被投资单位施加重大影响或实施共同控制但不构成控制的处理按照《企业会计准则第22号——金融工具确认和计量》确定的原持有的股权投资的公允价值加上新增投资成本之和，作为改按权益法核算的初始投资成本。原持有的股权投资分类为可供出售金融资产的，其公允价值与账面价值之间的差额，以及原计入其他综合收益的累计公允价值变动转入改按权益法核算的当期损益。
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3.13.3后续计量及损益确认方法（续）
3.13.3.4处置部分股权的处理
因处置部分股权投资等原因丧失了对被投资单位的共同控制或重大影响的，处置后的剩余股权改按本附注“金融工具”的政策核算，其在丧失共同控制或重大影响之日的公允价值与账面价值之间的差额计入当期损益。原股权投资因采用权益法核算而确认的其他综合收益，在终止采用权益法核算时采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理。
因处置部分权益性投资等原因丧失了对被投资单位的控制的，在编制个别财务报表时，处置后的剩余股权能够对被投资单位实施共同控制或施加重大影响的，改按权益法核算，并对该剩余股权视同自取得时即采用权益法核算进行调整；处置后的剩余股权不能对被投资单位实施共同控制或施加重大影响的，改按本附注“金融工具”的有关政策进行会计处理，其在丧失控制之日的公允价值与账面价值间的差额计入当期损益。在编制合并财务报表时，按照本附注“合并财务报表的编制方法”的相关内容处理。
3.13.3.5对联营企业或合营企业的权益性投资全部或部分分类为持有待售资产的处理
分类为持有待售资产的对联营企业或合营企业的权益性投资，以账面价值与公允价值减去处置费用孰低的金额列示，公允价值减去处置费用低于原账面价值的金额，确认为资产减值损失。对于未划分为持有待售资产的剩余权益性投资，采用权益法进行会计处理。已划分为持有待售的对联营企业或合营企业的权益性投资，不再符合持有待售资产分类条件的，从被分类为持有待售资产之日起采用权益法进行追溯调整。分类为持有待售期间的财务报表作相应调整。
3.13.3.6处置长期股权投资的处理
处置长期股权投资，其账面价值与实际取得价款之间的差额，计入当期损益。采用权益法核算的长期股权投资，在处置该项投资时，采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础，按相应比例对原计入其他综合收益的部分进行会计处理。
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3.14投资性房地产
投资性房地产包括已出租持有并准备增值后转让的土地使用权以及已出租的建筑物，以实际成本进行初始计量。与投资性房地产有关的后续支出，在相关的经济利益很可能流入本公司且其成本能够可靠的计量时，计入投资性房地产成本；否则，在发生时计入当期损益。
本公司采用成本模式对所有投资性房地产进行后续计量，按其预计使用寿命及净残值率对建筑物和土地使用权计提折旧或摊销。投资性房地产的预计使用寿命、净残值率及年折旧(摊销)率列示如下：类别 预计使用寿命 预计净残值率 年折旧率房屋及建筑物 30-40年 5% 2.375%-3.167%土地使用权 30-40年 5% 2.375%-3.167%投资性房地产的用途改变为自用时，自改变之日起，将该投资性房地产转换为固定资产或无形资产。
自用房地产的用途改变为赚取租金或资本增值时，自改变之日起，将固定资产或无形资产转换为投资性房地产。发生转换时，以转换前的账面价值作为转换后的入账价值。
对投资性房地产的预计使用寿命、预计净残值和折旧(摊销)方法于每年年度终了进行复核并作适当调整。
当投资性房地产被处置、或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得经济利益时，终止确认该项投资性房地产。投资性房地产出售、转让、报废或毁损的处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益。
3.15固定资产
3.15.1固定资产确认条件
固定资产是指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的，使用寿命超过一个会计年度的有形资产。固定资产同时满足下列条件的，才能予以确认：
1）与该固定资产有关的经济利益很可能流入企业；
2）该固定资产的成本能够可靠地计量。
3.15.2固定资产初始计量和后续计量
购置或新建的固定资产按取得时的实际成本进行初始计量。与固定资产有关的后续支出，在相关的经济利益很可能流入本公司且其成本能够可靠的计量时，计入固定资产成本；对于被替换的部分，终止确认其账面价值；所有其他后续支出于发生时计入当期损益。当固定资产被处置、或者预期通过使用或处置不能产生经济利益时，终止确认该固定资产。固定资产出售、转让、报废或毁损的处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益。
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3.15固定资产（续）
3.15.3各类固定资产的折旧方法
类别 预计使用寿命 预计净残值率 年折旧率房屋及建筑物 40年 5% 2.375%办公设备 5年 5% 19%于每年年度终了，对固定资产的预计使用寿命、预计净残值和折旧方法进行复核并作适当调整。
3.16在建工程
在建工程按实际发生的成本计量。实际成本包括建筑费用、其他为使在建工程达到预定可使用状态所发生的必要支出以及在资产达到预定可使用状态之前所发生的符合资本化条件的借款费用。在建工程在达到预定可使用状态时，转入固定资产并自次月起开始计提折旧，或转入无形资产于当月摊销。
3.17借款费用
发生的可直接归属于需要经过相当长时间的购建活动才能达到预定可使用状态之固定资产购建的借款费用，在资产支出及借款费用已经发生、为使资产达到预定可使用状态所必要的购建活动已经开始时，开始资本化并计入该资产的成本。当购建的资产达到预定可使用状态时停止资本化，其后发生的借款费用计入当期损益。如果资产的购建活动发生非正常中断，并且中断时间连续超过3个月，暂停借款费用的资本化，直至资产的购建活动重新开始。
在资本化期间内，专门借款(指为购建固定资产或其他符合资本化条件的资产而专门借入的款项)以专门借款当期实际发生的利息费用，减去将尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入或进行暂时性投资取得的投资收益后确定应予资本化的利息金额；一般借款则根据累计资产支出超过专门借款部分的资产支出加权平均数乘以所占用一般借款的资本化率，计算确定一般借款应予资本化的利息金额。
资本化率根据一般借款加权平均利率计算确定。
借款存在折价或者溢价的，按照实际利率法确定每一会计期间应摊销的折价或者溢价金额，调整每期利息金额。
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3.18长期资产减值
在财务报表中单独列示的商誉和使用寿命不确定的无形资产，无论是否存在减值迹象，至少每年进行减值测试。固定资产、无形资产、以成本模式计量的投资性房地产及长期股权投资等，于资产负债表日存在减值迹象的，进行减值测试。减值测试结果表明资产的可收回金额低于其账面价值的，按其差额计提减值准备并计入减值损失。可收回金额为资产的公允价值减去处置费用后的净额与资产预计未来现金流量的现值两者之间的较高者。资产减值准备按单项资产为基础计算并确认，如果难以对单项资产的可收回金额进行估计的，以该资产所属的资产组确定资产组的可收回金额。资产组是能够独立产生现金流入的最小资产组合。前述资产减值损失一经确认，如果在以后期间价值得以恢复，也不予转回。
3.19长期待摊费用
长期待摊费用包括经营租入固定资产改良及其他已经发生但应由本期和以后各期负担的分摊期限在一年以上的各项费用，按预计受益期间分期平均摊销，并以实际支出减去累计摊销后的净额列示。
3.20职工薪酬
3.20.1短期薪酬
在职工为本公司提供服务的会计期间，将实际发生的短期薪酬确认为负债，并计入当期损益或相关资产成本。发生的职工福利费，在实际发生时根据实际发生额计入当期损益或相关资产成本。职工福利费为非货币性福利的，按照公允价值计量。为职工缴纳的医疗保险费、工伤保险费、生育保险费等社会保险费和住房公积金，以及按规定提取的工会经费和职工教育经费，在职工为本公司提供服务的会计期间，根据规定的计提基础和计提比例计算确定相应的职工薪酬金额，并确认相应负债，计入当期损益或相关资产成本。
在职工提供服务从而增加了其未来享有的带薪缺勤权利时，确认与累积带薪缺勤相关的职工薪酬，并以累积未行使权利而增加的预期支付金额计量。在职工实际发生缺勤的会计期间确认与非累积带薪缺勤相关的职工薪酬。
利润分享计划同时满足下列条件时，本公司确认相关的应付职工薪酬：
1）因过去事项导致现在具有支付职工薪酬的法定义务或推定义务；
2）因利润分享计划所产生的应付职工薪酬义务金额能够可靠估计。
3.20.2离职后福利
3.20.2.1设定提存计划
本公司在职工为其提供服务的会计期间，将根据设定提存计划计算的应缴存金额确认为负债，并计入当期损益或相关资产成本。根据设定提存计划，预期不会在职工提供相关服务的年度报告期结束后十二个月内支付全部应缴存金额的，本公司将全部应缴存金额以折现后的金额计量应付职工薪酬。
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3.20职工薪酬（续）
3.20.2离职后福利（续）
3.20.2.2设定受益计划
本公司对设定受益计划的会计处理包括下列四个步骤：
1）根据预期累计福利单位法，采用无偏且相互一致的精算假设对有关人口统计变量和财务变量等做出估计，计量设定受益计划所产生的义务，并确定相关义务的归属期间。公司将设定受益计划所产生的义务予以折现，以确定设定受益计划义务的现值和当期服务成本。
2）设定受益计划存在资产的，公司将设定受益计划义务现值减去设定受益计划资产公允价值所形成的赤字或盈余确认为一项设定受益计划净负债或净资产。设定受益计划存在盈余的，公司以设定受益计划的盈余和资产上限两项的孰低者计量设定受益计划净资产。
3）确定应当计入当期损益的金额。
4）确定应当计入其他综合收益的金额。
本公司根据预期累计福利单位法确定的公式将设定受益计划产生的福利义务归属于职工提供服务的期间，并计入当期损益或相关资产成本。当职工后续年度的服务将导致其享有的设定受益计划福利水平显著高于以前年度时，按照直线法将累计设定受益计划义务分摊确认于职工提供服务而导致企业第一次产生设定受益计划福利义务至职工提供服务不再导致该福利义务显著增加的期间。
报告期末，本公司将设定受益计划产生的职工薪酬成本确认为：服务成本、设定受益计划净负债或净资产的利息净额，以及重新计量设定受益计划净负债或净资产所产生的变动。
在设定受益计划下，公司在下列日期孰早日将过去服务成本确认为当期费用：
1）修改设定受益计划时。
2）企业确认相关重组费用或辞退福利时。
本公司在设定受益计划结算时，确认一项结算利得或损失。
3.20.3辞退福利
本公司向职工提供辞退福利的，在下列两者孰早日确认辞退福利产生的职工薪酬负债，并计入当期损益：
1）本公司不能单方面撤回因解除劳动关系计划或裁减建议所提供的辞退福利时。
2）本公司确认与涉及支付辞退福利的重组相关的成本或费用时。
本公司按照辞退计划条款的规定，合理预计并确认辞退福利产生的应付职工薪酬。
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3.20职工薪酬（续）
3.20.4其他长期职工福利
本公司向职工提供的其他长期职工福利，符合设定提存计划条件的，按照关于设定提存计划的有关政策进行处理。
除上述情形外，本公司按照关于设定受益计划的有关政策，确认和计量其他长期职工福利净负债或净资产。在报告期末，将其他长期职工福利产生的职工薪酬成本确认为下列组成部分：
1）服务成本。
2）其他长期职工福利净负债或净资产的利息净额。
3）重新计量其他长期职工福利净负债或净资产所产生的变动。
为简化相关会计处理，上述项目的总净额应计入当期损益或相关资产成本。
长期残疾福利水平取决于职工提供服务期间长短的，本公司在职工提供服务的期间确认应付长期残疾福利义务；长期残疾福利与职工提供服务期间长短无关的，本公司在导致职工长期残疾的事件发生的当期确认应付长期残疾福利义务。
3.21预计负债
对因产品质量保证、亏损合同等形成的现时义务，其履行很可能导致经济利益的流出，在该义务的金额能够可靠计量时，确认为预计负债。对于未来经营亏损，不确认预计负债。
预计负债按照履行相关现时义务所需支出的最佳估计数进行初始计量，并综合考虑与或有事项有关的风险、不确定性和货币时间价值等因素。货币时间价值影响重大的，通过对相关未来现金流出进行折现后确定最佳估计数；因随着时间推移所进行的折现还原而导致的预计负债账面价值的增加金额，确认为利息费用。
于资产负债表日，对预计负债的账面价值进行复核并作适当调整，以反映当前的最佳估计数。
3.22收入确认
收入的金额按照本公司在日常经营活动中销售商品和提供劳务时，已收或应收合同或协议价款的公允价值确定。收入按扣除增值税、商业折扣、销售折让及销售退回的净额列示。
与交易相关的经济利益能够流入本公司，相关的收入能够可靠计量且满足下列各项经营活动的特定收入确认标准时，确认相关的收入。
3.22.1销售商品
商品销售在商品所有权上的主要风险和报酬已转移给买方，本公司不再对该商品实施继续管理权和实际控制权，与交易相关的经济利益很可能流入企业，并且与销售该商品相关的收入和成本能够可靠地计量时，确认营业收入的实现。
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3.22收入确认
3.22.2提供劳务
提供的劳务在同一会计年度开始并完成的，在劳务已经提供，收到价款或取得收取价款的证据时，确认营业收入的实现；劳务的开始和完成分属不同会计年度的，在劳务合同的总收入、劳务的完成程度能够可靠地确定，与交易相关的价款能够流入，已经发生的成本和为完成劳务将要发生的成本能够可靠地计量时，按完工百分比法确认营业收入的实现。
3.22.3让渡资产使用权
让渡资产使用权取得的利息收入和使用费收入，在与交易相关的经济利益能够流入企业，且收入的金额能够可靠地计量时，确认收入的实现。
3.22.4销售和出租房屋的实际收入确认原则
本公司为房地产开发企业，主要收入为房地产销售收入。本公司在房地产项目竣工并通过政府综合验收、同客户办理完成房屋交接手续并将房屋交付客户后，确认售房销售收入的实现。如果本公司已按售房合同约定的方式多次通知客户办理房屋交接手续，但客户未办理交接，而按照售房合同的规定，本公司履行完通告义务，客户在一定时间内未办理房屋交接的，视同客户已交接该房屋，则本公司亦确认售房销售收入的实现。本公司的房屋出租收入根据同客户达成的租房协议或合同规定的租赁期限和租赁金额，在相关收入已经获得或取得可以收款的证据时，确认房屋出租收入的实现。
3.23政府补助
3.23.1与资产相关的政府补助判断依据及会计处理方法
与资产相关的政府补助，是指本公司取得的、用于购建或以其他方式形成长期资产的政府补助。与资产相关的政府补助，确认为递延收益，并在相关资产使用寿命内平均分配，计入当期损益。但是，按照名义金额计量的政府补助，直接计入当期损益。
与资产相关的政府补助，应当确认为递延收益，并在相关资产使用寿命内平均分配，计入当期损益。
按照名义金额计量的政府补助，直接计入当期损益。与收益相关的政府补助，用于补偿公司以后期间的相关费用或损失的，确认为递延收益，并在确认相关费用的期间，计入当期损益；用于补偿本公司已发生的相关费用或损失的，直接计入当期损益。
3.23.2与收益相关的政府补助判断依据及会计处理方法
与收益相关的政府补助，是指除与资产相关的政府补助之外的政府补助。与收益相关的政府补助，用于补偿本公司以后期间的相关费用或损失的，确认为递延收益，并在确认相关费用的期间，计入当期损益；用于补偿本公司已发生的相关费用或损失的，直接计入当期损益。
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3.24递延所得税资产和递延所得税负债
递延所得税资产和递延所得税负债根据资产和负债的计税基础与其账面价值的差额(包括应纳税暂时性差异和可抵扣暂时性差异)计算确认。对于按照税法规定能够于以后年度抵减应纳税所得额的可抵扣亏损，视同可抵扣暂时性差异。对于商誉的初始确认产生的暂时性差异，不确认相应的递延所得税负债。对于既不影响会计利润也不影响应纳税所得额(或可抵扣亏损)的非企业合并的交易中产生的资产或负债的初始确认形成的暂时性差异，不确认相应的递延所得税资产和递延所得税负债。于资产负债表日，递延所得税资产和递延所得税负债，按照预期收回该资产或清偿该负债期间的适用税率计量。
递延所得税资产的确认以本公司很可能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异、可抵扣亏损和税款抵减的应纳税所得额为限。
对子公司、联营企业及合营企业投资相关的暂时性差异产生的递延所得税资产和递延所得税负债，予以确认。但本公司能够控制暂时性差异转回的时间且该暂时性差异在可预见的未来很可能不会转回的，不予确认。
3.25租赁
实质上转移了与资产所有权有关的全部风险和报酬的租赁为融资租赁。其他的租赁为经营租赁。
经营租赁的租金支出在租赁期内按照直线法计入相关资产成本或当期损益。
融资租赁按租赁资产的公允价值与最低租赁付款额的现值两者中较低者作为租入资产的入账价值，租入资产的入账价值与最低租赁付款额之间的差额为未确认融资费用，在租赁期内按实际利率法摊销。
最低租赁付款额扣除未确认融资费用后的余额以长期应付款列示。
3.26商誉
商誉为股权投资成本超过应享有的被投资单位于投资取得日的公允价值份额的差额，或者为非同一控制下企业合并成本超过企业合并中取得的被购买方可辨认净资产于购买日的公允价值份额的差额。
企业合并形成的商誉在合并财务报表上单独列示。购买联营企业和合营企业股权投资成本超过投资时应享有被投资单位的公允价值份额的差额，包含于长期股权投资。
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3.27主要会计政策、会计估计的变更
3.27.1重要会计政策变更
会计政策变更的内容和原因 审批程序 备注根据财政部《关于印发修订<企业会计准则第 2号—— 本公司第六届董事会
长期股权投资>的通知》等7项通知（财会[2014]6~8号、 第七次会议
10~11号、14号、16号）等规定，本公司自 2014年 7
月1日起执行财政部2014年发布的前述7项企业会计
准则。
根据财政部《中华人民共和国财政部令第 76号——财 本公司第六届董事会
政部关于修改<企业会计准则——基本准则>的决定》， 第七次会议
本公司自2014年7月23日起执行该决定。
根据财政部《关于印发修订<企业会计准则第37号--金 本公司第六届董事会
融工具列报>的通知》（财会[2014]23号的规定，本公司 第七次会议
自2014年度起执行该规定。
上述会计政策变更未影响本公司2013年度、2014年度的净利润，具体内容详见本附注13.4。
3.27.2重要会计估计变更
本期无重要的会计估计变更。
4 税项
本公司本年度适用的主要税种及其税率列示如下：
税种 税率 计税基数
营业税 5% 应纳税营业额
企业所得税 25% 应纳税所得额
土地增值税 1%-60%（超率累进税率或 应纳税增值额(按应纳税销售额扣除相关的成本、预征率） 税费和财政部规定的其他项目后的增值额)或销售收入
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5.1货币资金
5.1.1货币资金分类
项目 2014年12月31日 2013年12月31日现金 119,255.07 395,675.87银行存款 35,798,817.70 29,892,084.21其他货币资金 - - 35,918,072.77 30,287,760.08 5.2应收账款
5.2.1应收账款按种类分析如下：
2014年12月31日 2013年12月31日占总额 计提 占总额 计提类别
金额 比例%坏账准备 比例% 金额 比例%坏账准备 比例%单项金额重大 - - - - - - - -信用风险特征按账龄组合 520,007.80 100.00 1,560.02 0.30 134,073.38 100.00 643.02 0.48其他 - - - - - - - - 520,007.80 100.00 1,560.02 0.30 134,073.38 100.00 643.02 0.485.2.2按账龄分析法组合计提坏账准备的应收账款
2014年12月31日 2013年12月31日
账面余额 账面余额
坏账准备 坏账准备账龄 金额 比例(%) 金额 比例(%)
1年以内(含1年)
520,007.80 100.00 1,560.02 131,590.90 98.15 394.771-2年(含2年)
- - - 2,482.48 1.85 248.25 520,007.80 100.00 1,560.02 134,073.38 100.00 643.02 5.2.3应收账款余额前五名单位情况
单位名称 与本公司关系 金额 年限 占总额比(%)上海以本实业有限公司 非关联方 278,367.70 1年以内 53.53上海聚效广告有限公司 非关联方 107,706.00 1年以内 20.71上海泰格国际旅行社有限公司 非关联方 53,417.70 1年以内 10.27上海博创服装有限公司 非关联方 47,250.00 1年以内 9.09上海闸北绍英进修学校 非关联方 27,240.00 1年以内 5.24 513,981.40 98.84
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5.3其他应收款
5.3.1其他应收款按种类分析如下：
2014年12月31日 2013年12月31日占总额 计提 占总额 计提类别
金额 比例%坏账准备 比例% 金额 比例%坏账准备 比例%单项金额重大 - - - - - - - -信用风险特征按账龄组合 34,168,777.30 100.00 16,536,635.86 48.40 32,889,454.25 100.00 6,835,232.09 20.78其他 - - - - - - - - 34,168,777.30 100.00 16,536,635.86 48.40 32,889,454.25 100.00 6,835,232.09 20.785.3.2按账龄分析法组合计提坏账准备的其他应收款
2014年12月31日 2013年12月31日账面余额 账面余额
坏账准备 坏账准备账龄 金额 比例(%) 金额 比例(%)
1年以内(含1年)
1,497,904.75 4.38 4,493.72 209,381.70 0.64 628.151-2年(含2年)
14,500.00 0.04 1,450.00 2,700.00 0.01 270.002-3年(含3年)
1,000.00 0.00 200.00 32,138,260.82 97.71 6,427,652.163-4年(含4年)
32,116,260.82 94.00 16,058,130.41 133,500.00 0.41 66,750.004-5年(含5年)
133,500.00 0.39 66,750.00 131,359.87 0.40 65,679.925年以上
405,611.73 1.19 405,611.73 274,251.86 0.83 274,251.86 34,168,777.30 100.00 16,536,635.86 32,889,454.25 100.00 6,835,232.09 5.3.3其他应收款余额前五名单位情况
单位名称 与本公司关系 金额 年限 占总额比%中粮置业投资有限公司 非关联方 32,115,260.82 3-4年 93.99公积金贷款抵押金 非关联方 689,193.13 1年以内 2.02众华会计师事务所 非关联方 480,000.00 1年以内 1.40个人社保 非关联方 142,736.10 1年以内 0.42绿化保证金 非关联方 137,000.00 5年以上 0.40 33,564,190.05 98.23
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5.4存货
5.4.1存货分类
2014年12月31日 2013年12月31日
项目
账面余额 跌价准备 账面价值 账面余额 跌价准备 账面价值开发成本
- - - 482,337,359.24 - 482,337,359.24开发产品
243,028,879.99 15,200,000.00 227,828,879.99 25,187,573.78 - 25,187,573.78 243,028,879.99 15,200,000.00 227,828,879.99 507,524,933.02 - 507,524,933.02 5.4.2存货跌价准备
本年减少额
项目 2013年12月31日 本年计提额 2014年12月31日转回 转销
江阴豪布斯卡 - 15,200,000.00 - - 15,200,000.00 5.4.3存货跌价准备情况
计提存货跌价准备的 本期转回、转销存货 本期转回金额占该项项目
依据 跌价准备的原因 存货期末余额的比例江阴豪布斯卡 可变现净值低于存货成本部分 - -5.4.4本公司的开发产品项目如下：
项目名称 竣工时间 期初数 本期增加 本期减少 期末数新梅共和城项目 2002-2011年
19,907,320.32 - 17,203,734.52 2,703,585.80绿岛苑商品房及车库 2008年12月
5,280,253.46 - 764,726.34 4,515,527.12江阴豪布斯卡 2013年12月
- 629,592,247.84 393,782,480.77 235,809,767.07 25,187,573.78 629,592,247.84 411,750,941.63 243,028,879.995.4.5开发项目利息资本化情况：
项目名称 期初数 本期增加 转入营业成本 其他减少 期末数上海新梅共和城
805,476.26 - 745,257.40 - 60,218.86江阴豪布斯卡
16,964,208.06 - 3,062,630.29 6,956,930.13 6,944,647.64 17,769,684.32 - - - 3,807,887.69 - 6,956,930.13 - 7,004,866.50存货期末数比期初数减少27,970万元，减少比例为55.11%，减少主要原因系本公司子公司江阴新梅房地产开发有限公司本期交房转营业成本以及商业楼由委托他人经营管理转入投资性房地产所致。
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5.5可供出售金融资产
2014年12月31日 2013年12月31日
项目
账面余额 跌价准备 账面价值 账面余额 跌价准备 账面价值可供出售权益工具 270,000,000.00 - 270,000,000.00 270,000,000.00 - 270,000,000.005.7.1期末可供出售金融资产全部按成本计量
被投资单位名称 2013年12月31日 本期权益增减额 2014年12月31日 持股比例 2014分红河南省宋河酒业股份有限公司 270,000,000.00 - 270,000,000.00 10% - 5.6投资性房地产
项目 2013年12月31日 本期增加 本期减少 2014年12月31日一、账面原值合计 141,897,372.86 302,745,422.98 - 444,642,795.84其中：房屋及建筑物 141,897,372.86 229,411,038.37 - 371,308,411.23土地使用权 - 73,334,384.61 - 73,334,384.61二、累计折旧与累计摊销合计 34,857,198.47 10,182,544.31 - 45,039,742.78其中：房屋及建筑物 34,857,198.47 9,203,607.56 - 44,060,806.03土地使用权 - 978,936.75 - 978,936.75三、账面净值合计 107,040,174.39 292,562,878.67 - 399,603,053.06其中：房屋及建筑物 107,040,174.39 220,207,430.81 - 327,247,605.20土地使用权 - 72,355,447.86 - 72,355,447.86四、减值准备合计 - - - -其中：房屋及建筑物 - - - -土地使用权 - - - -五、账面价值合计 107,040,174.39 292,562,878.67 - 399,603,053.06其中：房屋及建筑物 107,040,174.39 220,207,430.81 - 327,247,605.20土地使用权 - 72,355,447.86 - 72,355,447.86本期投资性房地产累计折旧增加 10,182,544.31元，其中固定资产转入 2,732,455.70元，计提7,450,088.61元。
投资性房地产期末数比期初数增加292,562,878.67元，增长比例为273.32%，系本公司子公司江阴新梅房地产开发有限公司开发的江阴新梅华府项目中商业用房委托给迪诺曼（苏州）科技服务有限公司经营管理转入投资性房地产所致。
期末投资性房地产中净值为 111,377,264.78元(原值 152,517,441.95元)的房屋及建筑物作为短期借款的抵押物，净值为 288,225,788.28元(原值 292,125,353.89元)的房屋建筑物及土地使用权作为借款的抵押物。
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5.6投资性房地产（续）
期末本公司有原值 21,879万元的房屋及建筑物未获得房屋所有权证书，系本公司的子公司江阴新梅房地产开发有限公司新建房屋及建筑物正在办理产证，尚未获得。
5.7固定资产
项目 2013年12月31日 本期增加 本期减少 2014年12月31日一、账面原值合计 17,811,411.75 13,659.00 10,620,069.09 7,205,001.66其中：房屋及建筑物 17,044,574.33 - 10,620,069.09 6,424,505.24办公设备 766,837.42 13,659.00 - 780,496.42二、累计折旧合计 4,891,631.40 310,297.20 2,732,455.70 2,469,472.90其中：房屋及建筑物 4,333,206.94 236,657.60 2,732,455.70 1,837,408.84办公设备 558,424.46 73,639.60 - 632,064.06三、固定资产账面净值合计 12,919,780.35 -296,638.20 7,887,613.39 4,735,528.76其中：房屋及建筑物 12,711,367.39 -236,657.60 7,887,613.39 4,587,096.40办公设备 208,412.96 -59,980.60 - 148,432.36四、减值准备合计 - - - -其中：房屋及建筑物 - - - -办公设备 - - - -五、固定资产账面价值合计 12,919,780.35 -296,638.20 7,887,613.39 4,735,528.76其中：房屋及建筑物 12,711,367.39 -236,657.60 7,887,613.39 4,587,096.40办公设备 208,412.96 -59,980.60 - 148,432.36本期累计折旧增加额为310,297.20元。
固定资产期末数比期初数减少8,184,251.59元，减少比例为63.35%，系本公司控股子公司上海新梅房地产开发有限公司原自用房产新梅大厦20楼改为出租转入投资性房地产所致。
5.8递延所得税资产
5.8.1已确认的递延所得税资产和递延所得税负债
项目 2014年12月31日 2013年12月31日资产减值准备 - 74,675.20 5.8.2可抵扣差异项目
项目 2014年12月31日 2013年12月31日资产减值准备 - 298,700.80
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5.9短期借款
5.18.1短期借款分类
项目 2014年12月31日 2013年12月31日委托借款 156,000,000.00 -委托借款中 150,000,000.00元是深圳平安汇富资产管理有限公司通过平安银行上海花木支行给予本公司的借款，同时该笔借款以本公司子公司上海新梅房地产开发有限公司上海天目中路 585号房产自 2014年 5月 21日起产生的所有应收租金以及在项目经营、管理过程中所获得的管理费为质押物，以中国上海市闸北区天目中路 585号办公大楼相关房屋及相应国有建设用地使用权为抵押物，并由上海兴盛实业发展（集团）有限公司和张兴标提供担保；委托借款中 6,000,000.00元是本公司实际控制方上海兴盛实业发展（集团）有限公司通过江苏银行上海宝山支行给予本公司的借款。
5.10应付账款
5.10.1应付账款情况
项目 2014年12月31日 2013年12月31日1年以内(含1年) 75,501,296.87 1,165,760.001-2年(含2年) 227,882.50 95,523.372-3年(含3年) 95,523.37 9,068,743.243年以上 22,825,457.92 13,785,905.52 98,650,160.66 24,115,932.135.10.2应付账款期末数比期初数增加7,453万元，增加比例为309.07%，系子公司江阴新梅房地产开发有限公司开发产品增加相应应付款增加所致。
5.11预收款项
5.11.1预收款项情况
项目 2014年12月31日 2013年12月31日房产销售 2,769,754.77 116,320,266.01房屋出租 - 115,800.46 2,769,754.77 116,436,066.47
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5.11预收款项
5.11.2房产销售预收明细
项目名称 2014-12-31 2013-12-31 预计竣工时间 预收比例江阴豪布斯卡 1,979,004.77 115,000,266.01 已竣工 2.07%新梅共和城项目 690,750.00 1,320,000.00 已竣工 22.58%绿岛苑项目 100,000.00 - 已竣工 0.81% 2,769,754.77 116,320,266.01
5.11.4预收款项期末数比期初数减少1.14亿元，减少比例为97.62%，减少原因系江阴豪布斯卡项目本年预收款结转收入1.32亿元所致。
5.12应付职工薪酬
项目 2013年12月31日 本期增加 本期减少 2014年12月31日一、短期薪酬
1.工资、奖金、津贴和补贴 - 5,091,110.37 5,091,110.37 -2.职工福利费 - 9,880.00 9,880.00 -3.社会保险费
其中：1.医疗保险费 - 267,523.18 267,523.18 -2.工伤保险费 - 18,530.60 18,530.60 -3.生育保险费 - 23,341.80 23,341.80 -4.住房公积金 - 176,732.00 176,732.00 -5.工会经费和职工教育经费 575,489.03 14,077.06 14,377.06 575,189.036.短期带薪缺勤 - - - -7.短期利润分享计划 - - - -二、设定提存计划
1.基本养老保险 - 522,325.69 522,325.69 -2.失业保险费 - 35,618.58 35,618.58 -3.企业年金缴费 - - - -三、设定受益计划
- - - -四、辞退福利
- 392,147.56 392,147.56 -五、其他
- - - - 575,489.03 6,551,286.84 6,551,586.84 575,189.03
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5.13应交税费
项目 2014年12月31日 2013年12月31日城市维护建设税 218,390.05 -193,713.81企业所得税 17,560,697.77 17,560,697.77代扣代缴个人所得税 37,473.08 52,025.59营业税 2,997,370.57 -2,888,827.70房产税 521,008.62 1,245,346.52土地增值税 8,984,235.14 9,156,329.67教育费附加 185,705.74 -108,584.17河道管理费 28,078.15 27,462.23土地使用税 61,791.96 51,627.00 30,594,751.08 24,902,363.10 5.14应付利息
项目 2014年12月31日 2013年12月31日短期借款应付利息 423,500.00 -分期付息到期还本的长期借款利息 310,360.42 463,256.05 733,860.42 463,256.05 5.15其他应付款
5.15.1其他应付款
项目 2014年12月31日 2013年12月31日1年以内(含1年) 1,093,163.26 1082,195.591-2年(含2年) 874,765.95 355,166.122-3年(含3年) 847,216.78 16,866,469.843年以上 16,361,088.49 415,387.33 19,176,234.48 18,719,218.885.15.2账龄超过1年的大额其他应付款情况的说明
对方名称 2014年12月31日 未偿还原因
上海新兰房地产开发有限公司 15,379,413.40 代收拆迁款
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5.16一年内到期的非流动负债
5.16.1一年内到期的非流动负债分类
项目 2014年12月31日 2013年12月31日一年内到期的长期借款 95,000,000.00 108,535,000.005.16.2一年内到期的长期借款
项目 2014年12月31日 2013年12月31日委托借款 60,000,000.00 53,000,000.00抵押借款 35,000,000.00 55,535,000.00 95,000,000.00 108,535,000.00 5.16.3上述委托借款为本公司实际控制方上海兴盛实业发展（集团）有限公司通过南京银行上海分行给予本公司的贷款。
5.16.4上述抵押借款的中35,000,000.00元的抵押物是江阴新梅房地产开发有限公司的在建工程、上海兴盛实业发展（集团）有限公司拥有的房地产为抵押物。
5.17长期借款
5.17.1长期借款
项目 2014年12月31日 2013年12月31日委托借款 68,000,000.00 60,000,000.00抵押借款 - 80,000,000.00 68,000,000.00 140,000,000.00 5.17.2上述委托借款为本公司实际控制方上海兴盛实业发展（集团）有限公司分别通过南京银行上海分行、江苏银行上海宝山支行给予本公司1300万元、5500万元的贷款。
5.17.3长期借款情况
借款单位 金额 年利率 借款用途 还款日南京银行上海分行 13,000,000.00 6.150% 置换货款 2016-01-16江苏银行上海宝山支行 55,000,000.00 6.000% 项目开发 2016-12-14 68,000,000.00
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5.18股本
本次增减变动
2013年12月31日 2014年12月31日发行新股 送股 公积金转股
股份总数 446,383,080.00 - - - 446,383,080.00 5.19资本公积
项目 2013年12月31日 本期增加 本期减少 2014年12月31日其他资本公积 6,855,340.45 - - 6,855,340.45 5.20盈余公积
项目 2013年12月31日 本期增加 本期减少 2014年12月31日法定盈余公积 26,712,908.71 - - 26,712,908.71 5.21未分配利润
项目 2014年12月31日 2013年12月31日年初未分配利润 28,447,131.13 278,367,170.93加：本年净利润
-34,514,232.68 -26,728,499.80减：提取法定盈余公积
- -应付普通股股利
- 24,799,060.00转作股本的普通股股利
- 198,392,480.00年末未分配利润
-6,067,101.55 28,447,131.13 5.22营业收入及营业成本
2014年度 2013年度
项目
营业收入 营业成本 营业收入 营业成本主营业务收入
163,473,202.67 124,648,818.74 18,276,341.86 6,820,824.155.22.1主营业务（分行业）
2014年度 2013年度
行业
营业收入 营业成本 营业收入 营业成本房产销售 152,008,963.37 121,098,295.74 7,167,000.00 3,440,255.97房产租赁 11,464,239.30 3,550,523.00 11,109,341.86 3,380,568.18 163,473,202.67 124,648,818.74 18,276,341.86 6,820,824.15
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5.22营业收入及营业成本（续）
5.22.2主营业务（分地区）
2014年度 2013年度
地区
营业收入 营业成本 营业收入 营业成本上海地区 31,819,689.30 22,991,691.86 18,276,341.86 6,820,824.15江阴地区 131,653,513.37 101,657,126.88 - - 163,473,202.67 124,648,818.74 18,276,341.86 6,820,824.15 5.22.3本公司前五名客户的营业收入情况
客户名称 营业收入 占全部营业收入比例个人购房者 12,500,000.00 7.65%个人购房者 2,940,192.00 1.80%个人购房者 2,676,600.00 1.64%个人购房者 2,649,834.00 1.62%个人购房者 2,553,600.00 1.56% 23,320,226.00 14.27% 5.23营业税金及附加
项目 2014年度 2013年度
营业税 8,173,660.13 913,862.10城市维护建设税 570,246.21 61,087.19教育费附加及地方教育费附加 408,663.01 45,645.85土地增值税 -1,396,861.95 14,505,324.08 7,755,707.40 15,525,919.22本期营业税金及附加比上期减少50.05%，主要原因系本公司的子公司上海新竺实业发展有限公司收到主管税务局清算后退回土地增值税786.56万元。
5.24销售费用
项目 2014年度 2013年度
装修费 370,000.00 636,822.46业务宣传费 483,150.00 864,838.25代理销售佣金 465,834.54 588,977.87办公费 180,399.64 107,598.51设计费 30,960.00 6,500.00水电费 16,249.59 22,585.54差旅费 22,347.34 18,483.50运输费 6,965.00 4,200.00 1,575,906.11 2,250,006.13
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5.25管理费用
项目 2014年度 2013年度
工资 5,491,757.93 4,352,690.31税金 1,943,930.62 1,855,011.88咨询费 4,771,832.00 3,857,290.00四金 1,044,071.85 1,274,060.70办公费 2,030,374.00 910,307.80折旧费 3,230,926.06 484,791.89业务招待费 185,783.96 428,807.27差旅费 38,312.50 28,903.50保险费 146,453.56 78,367.90水电费 88,336.43 37,743.19运输费 14,146.00 42,000.00福利费 1,380.00 2,746.50摊销费 978,936.75 250,000.00工会经费及教育经费 14,077.06 12,432.50维修费 167,685.00 147,770.04 20,148,003.72 13,762,923.48本期管理费用比上期增加 638.51万元，增加比例为46.39%，主要系本公司子公司江阴新梅房地产开发有限公司本期新增投资性房地产折旧费和摊销费计入管理费用，以及其本期该公司开发的豪布斯卡项目竣工，上期计入项目成本的项目管理费用本期计入管理费用所致。
5.26财务费用
项目 2014年度 2013年度
利息支出 20,052,988.72 5,362,489.31减：利息收入 145,239.75 203,850.30利息净支出/(净收入) 19,907,748.97 5,158,639.01汇兑净损失 - -金融机构手续费 13,479.95 29,895.17其他 - - 19,921,228.92 5,188,534.18 5.27资产减值损失
项目 2014年度 2013年度
坏账损失 9,702,320.77 2,567,241.86存货跌价损失 15,200,000.00 - 24,902,320.77 2,567,241.86
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5.28投资收益
5.28.1投资收益明细情况
项目 2014年度 2013年度
资产处置收益
- 495,118.39 5.29营业外收入
5.29.1营业外收入情况
项目 2014年度 2013年度 当期非经常损益金额奖励款 - 100,000.00 -其他 30,315.40 6,666.50 30,315.40 30,315.40 106,666.50 30,315.40 5.30营业外支出
项目 2014年度 2013年度 当期非经常损益金额捐赠 - 71,100.00 -赔偿金 - 12,195.00 -滞纳金 23,333.75 703.95 23,333.75行政罚款 5,000.00 - 5,000.00 28,333.75 83,998.95 28,333.75 5.31所得税
项目 2014年度 2013年度
当期所得税 - -20,691.06递延所得税 74,675.20 898,672.63 74,675.20 877,981.57
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5.32现金流量表项目注释
5.32.1收到的其他与经营活动有关的现金
项目 2014年度 2013年度
收回往来款、代垫款 432,952.43 50,250,860.64利息收入 145,239.75 197,323.74 578,192.18 50,448,184.38 5.32.2支付的其他与经营活动有关的现金
项目 2014年度 2013年度
费用支出 8,482,200.20 11,711,721.42企业间往来 1,262,473.72 30,742,313.91 9,744,673.92 42,454,035.33 5.33现金流量表补充资料
项目 2014年度 2013年度1.将净利润调节为经营活动现金流量：
净利润 -35,551,476.54 -28,199,302.79加：资产减值准备 24,902,320.77 2,567,241.86固定资产折旧、油气资产折耗、生产性生物资产折旧 6,781,449.06 3,865,174.82无形资产摊销 978,936.75 -长期待摊费用摊销 - -处置固定资产、无形资产和其他长期资产的损失（收
- -益以“-”号填列）
固定资产报废损失（收益以“-”号填列） - -公允价值变动损失（收益以“-”号填列） - -财务费用（收益以“-”号填列） 20,052,988.72 16,299,761.49投资损失（收益以“-”号填列） - -495,118.39递延所得税资产减少（增加以“-”号填列） 74,675.20 898,672.63递延所得税负债增加（减少以“-”号填列） - -存货的减少（增加以“-”号填列） -27,629,300.86 -114,942,805.58经营性应收项目的减少（增加以“-”号填列） -200,350,257.47 135,773,142.36经营性应付项目的增加（减少以“-”号填列） 165,702,020.41 -99,612,914.18其他 - -经营活动产生的现金流量净额 -45,038,643.96 -83,846,147.78
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6 在其他主体中权益的披露
6.1 在子公司中的权益
公司名称 注册地 注册资本经营范围法人代表持股比例表决权比例企业类型 组织机构代码江阴新梅房地产开发有限公司 江阴市19,000万房产开发张静静 100% 100% 有限公司 69790349-5上海新竺实业发展有限公司 上海市14,000万房产开发张静静 96% 100% 有限公司 75987204-X上海新梅房地产开发有限公司 上海市5,000万 房产开发张静静 90% 90% 有限公司 13216241-5喀什中盛创投有限公司 喀什 3,000万 创业投资张静静 100% 100% 有限公司 59919981-X 6.1.1重要的非全资子公司
子公司 2014年度少数股东 本期向少数股东宣 期末少数股东权益余额损益 告分派的股利
上海新梅房地产开发有限公司 -1,456,223.96 - 10,432,965.65 6.1.2重要非全资子公司的主要财务信息
2014年12月31日
子公司
流动资产 非流动资产 资产合计 流动负债 非流动负债 负债合计上海新梅房地产开发有限公司 104,631,922.70 185,065,774.65 289,697,697.35 185,368,040.80 - 185,368,040.802013年12月31日
子公司
流动资产 非流动资产资产合计 流动负债 非流动负债负债合计上海新梅房地产开发有限公司 23,815,725.59 188,929,329.36 212,745,054.95 48,853,158.82 45,000,000.00 93,853,158.822014年度
子公司
营业收入 净利润 综合收益 经营活动现金流量上海新梅房地产开发有限公司 29,909,689.30 -14,562,239.58 -14,562,239.58 -80,088,300.842013度
子公司
营业收入 净利润 综合收益 经营活动现金流量上海新梅房地产开发有限公司 15,396,341.86 -14,245,644.36 -14,245,644.36 -64,116,789.87
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7 关联方及关联交易
7.1本公司的母公司情况
公司名称 注册地 注册资本经营范围法人代表持股比例表决权比例企业类型 组织机构代码上海兴盛实业发展（集团）有限公司 上海 12,000万 房地产 张兴标 11.19% 11.19%有限公司 63040252-2上海兴盛实业发展（集团）有限公司持有本公司股票49,942,940股，占本公司总股本的11.19%，实际控制着公司，该公司实际控制人为张兴标。
7.2本公司的子公司情况
本公司子公司情况详见附注6.1。
7.3关联方交易
7.3.1关联担保情况
担保方 被担保方 担保起始日 担保到期日 担保金额上海兴盛实业发展(集团)有限公司和张兴标 江阴新梅房地产开发有限公司 2014-05-29 2015-05-15 30,000,000.00上海兴盛实业发展(集团)有限公司和张兴标 江阴新梅房地产开发有限公司 2014-05-21 2015-05-13 10,000,000.00上海兴盛实业发展(集团)有限公司和张兴标 江阴新梅房地产开发有限公司 2014-05-21 2015-05-13 20,000,000.00上海兴盛实业发展(集团)有限公司和张兴标 江阴新梅房地产开发有限公司 2014-05-21 2015-05-11 20,000,000.00上海兴盛实业发展(集团)有限公司和张兴标 江阴新梅房地产开发有限公司 2014-05-29 2015-05-11 10,000,000.00上海兴盛实业发展(集团)有限公司和张兴标 江阴新梅房地产开发有限公司 2014-05-29 2015-05-20 10,000,000.00上海兴盛实业发展(集团)有限公司和张兴标 江阴新梅房地产开发有限公司 2014-05-29 2015-05-20 20,000,000.00上海兴盛实业发展(集团)有限公司和张兴标 江阴新梅房地产开发有限公司 2014-05-29 2015-05-18 30,000,000.00 7.3.2委托贷款
委贷方 委贷银行 起始日 到期日 委贷金额上海兴盛实业发展（集团）有限公司 南京银行上海分行 2014-03-13 2016-01-16 13,000,000.00上海兴盛实业发展（集团）有限公司 江苏银行上海宝山支行 2014-12-15 2016-12-14 55,000,000.00上海兴盛实业发展（集团）有限公司 南京银行上海分行 2013-11-26 2015-11-25 40,000,000.00上海兴盛实业发展（集团）有限公司 南京银行上海分行 2013-09-24 2015-09-23 20,000,000.00上海兴盛实业发展（集团）有限公司 江苏银行上海宝山支行 2014-09-22 2015-09-21 6,000,000.007.3.3关键管理人员薪酬
2014年度本公司关键管理人员的报酬（包括货币和非货币形式）总额为223.5万元（2013年度为204.5万元）。2014年度本公司关键管理人员包括董事、总经理、副总经理和财务总监等共16人（2013年度为16人），其中在本公司领取报酬的为15人（2013年度为15人）。
7.3.4报告期内存在的其他关联交易事项
根据公司2003年5月与上海兴盛实业发展（集团）有限公司签订的《商标使用许可协议》，本公司许可上海兴盛实业发展（集团）有限公司无偿使用“新梅”商标。
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8 或有事项
截至2014年12月31日，本公司未发生影响本财务报表阅读和理解的重大或有事项。
9 承诺事项
截至2014年12月31日，本公司未发生影响本财务报表阅读和理解的重大承诺事项。
10 资产负债表日后事项
（1）2015年 3月 5日，上海市第一中级人民法院受理了上海兴盛实业发展（集团）有限公司向王斌忠及其控制的上海开南账户组提起的民事诉讼，请求法院判令自2013年10月23日起，各被告买卖本公司股票的行为无效；判令各被告抛售2013年10月23日当日及后续购买并持有的本公司已发行股票所得收益赔偿给本公司。
（2）2015年3月26日，上海市闸北区人民法院受理了上海开南及其一致行动人向本公司提起的民事诉讼，请求法院撤销本公司2015年度第一次临时股东大会会议决议和本公司第六届董事会第十三次临时会议决议；请求法院判令众华会计师事务所停止对本公司2014年度财务审计。
截至本财务报表签发日2015年4月24日，除上述事项外，本公司未发生影响本财务报表阅读和理解的重大资产负债表日后事项。
11 其他重要事项
2014年6月9日晚间，本公司对外公告，接到兰州鸿祥通知，称该公司于2014年6月6日与兰州瑞邦物业管理有限公司、上海开南投资发展有限公司、上海升创建筑装饰设计工程中心、上海腾京投资管理咨询中心、甘肃力行建筑装饰材料有限公司签署《一致行动人协议》。6名股东合计持有的股份比例将达到14.23%，超过本公司现任大股东上海兴盛实业发展（集团）有限公司（下称“兴盛实业”）11.19%的持股比例。
2014年本公司年度股东大会中，除《2013年年度报告》和《2013年度利润分配预案》两项议案外，其他6项包括委托经营管理等议案均未获通过，一致行动人要求改选董事会从而获得本公司控制权的愿望也未能达到。2015年 1月 20日，中国证券监督管理委员会宁波监管局下发《行政处罚事处罚决定书》，对王斌忠实际控制上海开南投资发展有限公司等6公司涉嫌超比例持有本公司股票而未作公告等违法违规行为，处以50万元罚款。
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12 公司财务报表主要项目注释
12.1其他应收款
12.1.1其他应收款按种类分析如下：
2014年12月31日 2013年12月31日占总额 计提 占总额 计提类别
金额 比例%坏账准备 比例% 金额 比例%坏账准备 比例%单项金额重大 364,735,418.50 91.74 - - - - - -信用风险特征按账龄组合 32,832,242.62 8.26 16,059,781.36 48.91 300,271,573.52 100.00 7,227,521.10 2.41单项金额不重大 - - - - - - - - 397,567,661.12 100.00 16,059,781.36 48.91 300,271,573.52 100.00 7,227,521.10 2.4112.1.2期末单项金额重大并单项计提坏账准备的其他应收款
其他应收款内容 账面余额 坏账金额 计提比例 理由江阴新梅房地产开发有限公司 124,294,697.50 - - 合并内关联方喀什中盛创投有限公司 240,440,721.00 - - 合并内关联方 364,735,418.50 - -
12.1.3按账龄分析法组合计提坏账准备的其他应收款
2014年12月31日 2013年12月31日
账面余额 账面余额
坏账准备 坏账准备账龄 金额 比例(%) 金额 比例(%)
1年以内(含1年)
716,981.80 2.18 2,150.95 268,156,312.70 89.30 804,468.941-2年(含2年)
- - - - - -2-3年(含3年)
- - - 32,115,260.82 10.70 6,423,052.163-4年
32,115,260.82 97.82 16,057,630.41 - - - 32,832,242.62 100.00 16,059,781.36 300,271,573.52 100.00 7,227,521.1012.1.4其他应收款余额前五名单位情况
单位名称 与本公司关系 金额 年限 占总额比(%)喀什中盛创投有限公司 关联方 240,440,721.00 1-2年 60.48江阴新梅房地产开发有限公司 关联方 124,294,697.50 1年以内 31.26中粮置业投资有限公司 非关联方 32,115,260.82 3-4年 8.08众华会计师事务所 非关联方 480,000.00 1年以下 0.12个人社保 非关联方 142,736.10 1年以下 0.04 397,473,415.42 99.98
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12 公司财务报表主要项目注释（续）
12.2长期股权投资
12.2.1长期投资分类
项目 2014年12月31日 2013年12月31日
账面余额 跌价准备 账面价值 账面余额 跌价准备 账面价值子公司
400,928,563.33 - 400,928,563.33 400,928,563.33 - 400,928,563.3312.2.2长期股权投资情况表
被投资单位名称 核算方法 投资成本 持股比例 表决权比例 2014分红上海新梅房地产开发有限公司 成本法 96,702,412.64 90.00% 90.00% -上海新竺实业发展有限公司 成本法 84,000,000.00 96.00% 100.00% -江阴新梅房地产开发有限公司 成本法 195,000,000.00 100.00% 100.00% -喀什中盛创投有限公司 成本法 30,353,000.00 100.00% 100.00% - -12.2.3长期股权投资情况变动表
被投资单位名称 2013年12月31日 本期权益增减额 2014年12月31日 减值准备 本期计提减值上海新梅房地产开发有限公司 96,702,412.64 - 96,702,412.64 - -上海新竺实业发展有限公司 84,000,000.00 - 84,000,000.00 - -江阴新梅房地产开发有限公司 189,873,150.69 - 189,873,150.69 - -喀什中盛创投有限公司 30,353,000.00 - 30,353,000.00 - - 400,928,563.33 - 400,928,563.33 - -
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13 补充资料
13.1当期非经常性损益明细表
项目 2014年度 2013年度非流动性资产处置损益，包括已计提资产减值准备的冲销部分 - -计入当期损益的政府补助，但与公司正常经营业务密切相关，符合国
家政策规定、按照一定标准定额或定量持续享受的政府补助除外 - 100,000.00企业取得子公司、联营企业及合营企业的投资成本小于取得投资时应
享有被投资单位可辨认净资产公允价值产生的收益 - -债务重组损益 - -除上述各项之外的其他营业收外收入和支出 1,981.65 -77,332.45所得税影响额 - -5,666.89少数股东权益影响额（税后） -2,333.34 - -351.69 17,000.66 13.2净资产收益率及每股收益
加权平均净资产收
报告期净利润 基本每股收益 稀释每股收益益率（%）
归属于公司普通股股东的净利润 -7.03% -0.08 -0.08扣除非经常性损益后归属于公司普通
-7.03% -0.08 -0.08股股东的净利润
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13 补充资料（续）
13.4会计政策变更相关补充资料
本公司根据财政部2014年发布的《企业会计准则第2号——长期股权投资》等八项会计准则变更了相关会计政策并对比较财务报表进行了追溯重述，重述后的2013年1月1日、2013年12月31日合并资产负债表如下：
项目 2013年1月1日 2013年12月31日 2014年12月31日流动资产
货币资金 121,748,536.23 30,287,760.08 35,918,072.77以公允价值计量且其变动计入当期损
- - -益的金融资产
衍生金融资产 - - -应收票据 - - -应收账款 96,273.64 133,430.36 518,447.78预付款项 636,822.46 - -应收利息 - - -应收股利 - - -其他应收款 38,278,188.66 26,054,222.16 17,632,141.44存货 1,026,696,141.14 507,524,933.02 227,828,879.99划分为持有待售的资产 - - -一年内到期的非流动资产 - - -其他流动资产 - - -流动资产合计 1,187,455,962.13 564,000,345.62 281,897,541.98非流动资产
可供出售金融资产 270,000,000.00 270,000,000.00 270,000,000.00持有至到期投资 - - -长期应收款 - - -长期股权投资 - - -投资性房地产 110,108,596.94 107,040,174.39 399,603,053.06固定资产 13,407,051.99 12,919,780.35 4,735,528.76在建工程 - - -工程物资 - - -固定资产清理 - - -生产性生物资产 - - -油气资产 - - -无形资产 - - -开发支出 - - -商誉 - - -长期待摊费用 - - -递延所得税资产 973,347.83 74,675.20 -其他非流动资产 - - -非流动资产合计 394,488,996.76 390,034,629.94 674,338,581.82资产总计 1,581,944,958.89 954,034,975.56 956,236,123.80
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13 补充资料（续）
13.4会计政策变更相关补充资料（续）
项目 2013年1月1日 2013年12月31日 2014年12月31日流动负债
短期借款 49,900,000.00 - 156,000,000.00以公允价值计量且其变动计入当期损
- - -益的金融负债
衍生金融负债 - - -应付票据 - - -应付账款 65,940,054.35 24,115,932.13 98,650,160.66预收款项 44,867,217.66 116,436,066.47 2,769,754.77应付职工薪酬 576,159.03 575,489.03 575,189.03应交税费 34,843,679.27 24,902,363.10 30,594,751.08应付利息 - 463,256.05 733,860.42应付股利 - - -其他应付款 629,529,211.88 18,719,218.88 19,176,234.48划分为持有待售的负债 - - -一年内到期的非流动负债 23,100,000.00 108,535,000.00 95,000,000.00其他流动负债 - - -流动负债合计 848,756,322.19 293,747,325.66 403,499,950.44非流动负债
长期借款 122,000,000.00 140,000,000.00 68,000,000.00应付债券 - - -长期应付款 - - -长期应付职工薪酬 - - -专项应付款 - - -预计负债 - - -递延收益 - - -递延所得税负债 - - -其他非流动负债 - - -非流动负债合计 122,000,000.00 140,000,000.00 68,000,000.00负债合计 970,756,322.19 433,747,325.66 471,499,950.44股东权益
股本 247,990,600.00 446,383,080.00 446,383,080.00其他权益工具 - - -资本公积 36,810,570.41 6,855,340.45 6,855,340.45其他综合收益 - - -专项储备 - - -盈余公积 26,712,908.71 26,712,908.71 26,712,908.71未分配利润 278,367,170.93 28,447,131.13 -6,067,101.55归属于公司股东权益合计 589,881,250.05 508,398,460.29 473,884,227.61少数股东权益 21,307,386.65 11,889,189.61 10,851,945.75股东权益合计 611,188,636.70 520,287,649.90 484,736,173.36负债和股东权益总计 1,581,944,958.89 954,034,975.56 956,236,123.80
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14 财务报表及批准
本公司财务报告业经本公司2015年4月24日第六届董事会第八次会议决议批准对外报出。
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法定代表人：张静静
主管会计工作的公司负责人：王承宇
会计机构负责人：葛苏薇
日期：2015年4月24日