本资产评估报告依据中国资产评估准则编制
中航地产股份有限公司拟挂牌转让
贵阳中航房地产开发有限公司70%股权
资产评估项目
资产评估报告
中联评报字[2018]第
530
号
中中联联资资产产评评估估集集团团有有限限公公司司
二二
OO
一一八八年年四四月月四四日日
目 录
资产评估师声明 ........................................................................................ 1摘要 ........................................................................................................ 3资产评估报告 .................................................................................. 6一、委托人、被评估单位及其他评估报告使用者 ........................ 6二、评估目的 .................................................................................... 9三、评估对象和评估范围 ................................................................ 9四、价值类型及其定义 .................................................................. 13五、评估基准日 .............................................................................. 13六、评估依据 .................................................................................. 13七、评估方法 .................................................................................. 17八、评估程序实施过程和情况 ...................................................... 33九、评估假设 .................................................................................. 34十、评估结论 .................................................................................. 36十一、特别事项说明 ...................................................................... 36十二、评估报告使用限制说明 ...................................................... 40十三、评估报告日 .......................................................................... 42备查文件目录 .................................................................................. 44
中联资产评估集团有限公司
资产评估师声明
一、本资产评估报告依据财政部发布的资产评估基本准则和中国资产评估协会发布的资产评估执业准则和职业道德准则编制。
二、委托人或者其他资产评估报告使用人应当按照法律、行政法规规定和资产评估报告载明的使用范围使用资产评估报告；委托人或者其他资产评估报告使用人违反前述规定使用资产评估报告的，资产评估机构及其资产评估专业人员不承担责任。
资产评估报告仅供委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使用人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人使用；
除此之外，其他任何机构和个人不能成为资产评估报告的使用人。
本资产评估机构及资产评估师提示资产评估报告使用人应当正确理解评估结论，评估结论不等同于评估对象可实现价格，评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。
三、资产评估机构及其资产评估专业人员遵守法律、行政法规和资产评估准则，坚持独立、客观、公正的原则，并对所出具的资产评估报告依法承担责任。
四、评估对象涉及的资产、负债清单由委托人、被评估单位申报并经其采用签名、盖章或法律允许的其他方式确认；委托人和其他相关当事人依法对其提供资料的真实性、完整性、合法性负责。
五、本资产评估机构及资产评估师与资产评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系；与相关当事人没有现存或者预期的利益关系，对相关当事人不存在偏见。
六、资产评估师已经对资产评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查；已经对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给
予必要的关注，对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查
中联资产评估集团有限公司 第1页
验，对已经发现的问题进行了如实披露，并且已提请委托人及其他相关当事人完善产权以满足出具资产评估报告的要求。
七、本资产评估机构出具的资产评估报告中的分析、判断和结果受资产评估报告中假设和限制条件的限制，资产评估报告使用人应当充分考虑资产评估报告中载明的假设、限制条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。
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中航地产股份有限公司拟转让
贵阳中航房地产开发有限公司70%股权
资产评估项目
资产评估报告
中联评报字[2018]第
530
号
摘 要
中联资产评估集团有限公司受中航地产股份有限公司的委托，就中航地产股份有限公司拟转让贵阳中航房地产开发有限公司70%股权之经济行为，对所涉及的贵阳中航房地产开发有限公司的股东全部权益在评估基准日的市场价值进行了评估。
评估对象为中航地产股份有限公司所持贵阳中航房地产开发有限公司70%股权价值，评估范围是贵阳中航房地产开发有限公司申报的全部资产及相关负债，包括流动资产、非流动资产及相应负债。
评估基准日为
2017
年
12
月
31
日。
本次评估的价值类型为市场价值。
本次评估以持续使用和公开市场为前提，结合委估对象的实际情况，综合考虑各种影响因素，分别采用资产基础法和收益法两种方法对贵阳中航房地产开发有限公司进行整体评估，然后加以校核比较。
考虑评估方法的适用前提和满足评估目的，本次选用资产基础法评估
中联资产评估集团有限公司 第3页
结果作为最终评估结论。
经实施清查核实、实地查勘、市场调查、评定估算等评估程序，得出贵阳中航房地产开发有限公司在评估基准日
2017
年
12
月
31
日的股东全部权益评估结果如下：
净资产账面价值
39,859.27
万元，评估值
127,765.72
万元，评估增值
87,906.45
万元，增值率220.54%。
在未考虑流动性折扣、控股权溢折价的前提下，贵阳中航房地产开发有限公司70%股权评估值为
89,436.00
万元。
此次评估过程中我们关注到：根据被评估单位股东双方于
2012年
10
月签订的《贵阳市中航地产房地产开发有限公司合资协议书》及后续补充协议，贵州航程房地产开发有限公司承诺合作项目的土地成本控制在平均165万/亩至185万/亩之间（不含契税和交易服务费），如土地实际成本平均低于
165
万/亩，则低出部分由贵州航程房地产开发有限公司享有并由被评估单位承担，在项目公司实现盈利后先于股利支付。截止评估基准日，经双方确认，项目公司尚有 179,718,249.75
元未向航程公司支付。本评估报告，在后续开发成本中，已预计
179,718,249.75
元该部分土地取得成本，并按协议约定由航程公司承诺提供相关合法票据，因此在土地增值税前考虑加计和扣除；对于欠付航程公司
179,718,249.75
元债务，按预计
2018
年底为可分配时间，按照一年期央行贷款4.35%予以贴现计算后金额 172,226,401.29
元，从存货—开发成本评估值中扣除。提请报告使用者关注。”
中联资产评估集团有限公司 第4页
在使用本评估结论时，特别提请报告使用者使用本报告时注意报告中所载明的特殊事项以及期后重大事项。
根据国有资产评估管理的相关规定，资产评估报告须经备案（或核准）后使用，经备案（或核准）后的评估结果使用有效期一年，自评估基准日
2017
年
12
月
31
日起，至
2018
年
12
月
30
日止。超过一年，需重新进行评估。
以上内容摘自资产评估报告正文，欲了解本评估项目的详细情况和合理理解评估结论，应当阅读资产评估报告全文。
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中航地产股份有限公司拟转让
贵阳中航房地产开发有限公司70%股权
资产评估项目
资产评估报告
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号
中航地产股份有限公司：
中联资产评估集团有限公司接受贵公司的委托，按照法律、行政法规和资产评估准则的规定，坚持独立、客观和公正的原则，采用资产基础法及收益法，按照必要的评估程序，对中航地产股份有限公司拟转让贵阳中航房地产开发有限公司70%股权之经济行为，所涉及的贵阳中航房地产开发有限公司的股东全部权益在
2017
年
12
月
31
日的市场价值进行了评估。现将资产评估情况报告如下：
一、委托人、被评估单位及其他评估报告使用者
本次资产评估的委托人为中航地产股份有限公司，被评估单位为贵阳中航房地产开发有限公司。
（一）委托人概况
公司名称：中航地产股份有限公司
公司地址：深圳市福田区振华路
163
号飞亚达大厦六楼
法定代表人：石正林
注册资本：66696.1416万元人民币
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公司类型：股份有限公司(上市)
统一社会信用代码：
91440300192181247M
经营范围：房地产开发、经营；从事各类投资，开办商场、宾馆服务配套设施（具体项目另发执照）；国内商业、物资供销业（不含专营、专控、专卖商品）；自有物业管理、经营、举办各种产品展销、开展科技交流活动、举办科技学术交流会议；劳务派遣；房产租赁服务；鉴证咨询服务；商务辅助服务。（以上法律、行政法规、国务院决定禁止的项目除外，限制的项目须取得许可后方可经营）。
（二）被评估单位概况
公司名称：贵阳中航房地产开发有限公司
公司地址：贵州省贵阳市云岩区杨惠村四组金惠社区服务中心二楼
法定代表人：欧阳昊
注册资本：40000万元
公司类型：其他有限责任公司
统一社会信用代码：
915201030550032687
经营范围：房地产开发及销售；物业管理和租赁；非金融性项目投资；房地产开发管理、咨询、策划。
1、公司简介
公司于
2012
年
9
月
24
日成立，注册资本为
40000
万元，实收资本
40000
万元，股东名称、出资额和出资比例如下：
股东名称、出资额和出资比例
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|||||
|-|-|-|-|
|序号|股东名称|出资额（万元）|出资比例%|
|1|贵州航程房地产开发有限公司|12,000.00|30|
|2|中航地产股份有限公司|28,000.00|70|
||合 计|40,000.00|100|

2、资产及财务状况
截止2017年12月31日，贵阳中航房地产开发有限公司账面资产总额为235,934.03万元，负债196,074.76万元，净资产为39,859.27万元。
具体包括流动资产192,722.95万元，非流动资产43,211.08万元，流动负债196,074.76万元。收入110,073.86万元，净利润14,272.05万元。
3、近三年财务状况
被评估单位近三年评估基准日资产负债情况表
单位：人民币万元
||||||
|-|-|-|-|-|
|项目|2017年12月31日|2016年12月31日|2015年12月31日|2014年12月31日|
|总资产|235,934.03|270,481.97|223,297.90|193,611.14|
|总负债|196,074.76|244,894.74|195,126.63|157,385.28|
|净资产|39,859.27|25,587.23|28,171.28|36,225.86|
|项目|2017年度|2016年度|2015年度|2014年度|
|营业收入|110,073.86|49,159.86|44,192.62|-|
|利润总额|14,365.21|-2,584.05|-8,054.58|-2,956.05|
|净利润|14,272.05|-2,584.05|-8,054.58|-2,956.05|
|审计机构|致同会计师事务所（特殊普通合伙|瑞华会计师事务所（特殊普通合伙|大华会计师事务所（特殊普通合伙|致同会计师事务所（特殊普通合伙|

（三）委托人、业务约定书约定的其他评估报告使用者
本评估报告的使用者为委托人及相关监管机构。
除国家法律法规另有规定外，任何未经评估机构和委托人确认的
中联资产评估集团有限公司 第8页
机构或个人不能由于得到评估报告而成为评估报告使用者。
（四）委托人与被评估单位之间的关系
委托人持有被评估单位70%股权。
二、评估目的
依据委托方提供的中国航空技术国际控股有限公司《关于贵阳中航房地产开发有限公司股权转让资产评估立项批复》经济行为文件，中航地产股份有限公司拟转让贵州中航房地产开发有限公司70%股权。
本次评估的目的是反映贵阳中航房地产开发有限公司部分股权价值于基准日的市场价值，为中航地产股份有限公司拟转让贵州中航房地产开发有限公司70%股权提供意见参考。
三、评估对象和评估范围
评估对象是中航地产股份有限公司所持贵阳中航房地产开发有限公司70%股权价值。评估范围为贵阳中航房地产开发有限公司在基准日的全部资产及相关负债，账面资产总额为
235,934.03
万元，负债 196,074.76
万元，净资产为
39,859.27
万元。具体包括流动资产 192,722.95
万元，非流动资产
43,211.08
万元，流动负债
196,074.76万元。
上述资产与负债数据摘自经致同会计师事务所（特殊普通合伙）出具的致同审字（2018）第
110ZC4081
号审计报告，评估是在企业
中联资产评估集团有限公司 第9页
经过审计后的财务数据基础上进行的。
委托评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围一致。
主要资产主要包括货币资金、应收账款、预付账款、其他应收款、其他流动资产、存货、投资性房地产、固定资产、在建工程、长期待摊费用。
（一）资产的分布情况及特点
纳入评估范围内的实物资产账面值
186,495.64
万元，占评估范围内总资产的79.05%。主要资产为存货、投资性房地产、固定资产、在建工程，情况如下：
1、存货—开发成本账面价值为
1,169,481,748.60
元，为贵阳中航城项目，项目开发共
6
期，位于贵阳市观山湖区金阳南路与北京西路交叉口。
（1）项目共分为
3
宗地，已分别办理观国用（2015）第
72
号国有土地使用权证，证载用途为商业（含酒店）商务、住宅用地，使用权面积
238000.10
㎡，土地使用权终止日期：商业、商务至
2055
年
8月
31
日，住宅至
2085
年
8
月
31
日；筑国用（2015）第
C00619
号国有土地使用权证，证载用途城镇住宅用地，使用权面积
168821.30
㎡，土地使用权终止日期至
2055
年
8
月
17
日；筑国用（2013）第
34463号国有土地使用权证，证载用途城镇住宅、商务金融用地，使用权面积
202669
㎡，土地使用权终止日期：城镇住宅用地至
2083
年
10
月 22
日，商务金融用地截止至
2053
年
10
月
22
日；国有土地出让合同
中联资产评估集团有限公司 第10页
中规定出让土地总面积为
642,812.50
平方米，目前已办理国有土地使用权证土地面积合计为
609,490.40
平方米，剩余未办证土地面积 33,322.10
平方米，由于
153
地块贵阳航程公司尚未将地上拆迁工作完成。
项目拟开发的物业类型及建筑面积如下：
|||
|-|-|
|贵阳中航九方城项目|1、整体|
|开发主体：||
|开发期数：|共6期|
|土地证载权属人|贵阳中航房地产开发有限公司|
|地理位置|贵阳市云岩区北京西路|
|总土地面积（M2）|642,812.50|
|用地性质|出让|
|土地账面价值（万元）|146,611.00|
|未支付的土地价款部分（万元）|17,971.82|
|总建筑面积（M2）|1,432,582.20|
|计容积率建筑面积（M2）|1,004,151.84|
|可租售面积（M2）|1,004,151.00|
|其中：高层/小高层洋房|422,533.00|
|购物中心|109,100.00|
|多层洋房|180,546.00|
|酒店|12,500.00|
|别墅/叠拼|116,907.00|
|公寓/公租房|37,760.00|
|办公|72,300.00|
|商业|52,505.00|
|可售地下车库（个）|8,190.00|
|不可售地下车库（个）|1,456.00|
|地下室面积|396,090.36|
|公共配套面积|32,340.00|
|容积率|1.56|
|覆盖率|35.70%|
|开发时间|2014/5/1|
|销售时间|2020/12/1|

2、存货—开发产品账面价值为
263,387,958.48
元，为贵阳中航
城一期小高层、一期别墅、三期别墅、会所、停车场，位于贵州省贵
中联资产评估集团有限公司 第11页
阳市中航城项目内。
3、投资性房地产
投资性房地产账面原值
405,111,225.10
元，为购物中心、幼儿园，位于贵阳市观山湖区金阳南路与北京西路交叉口中航城项目内。
（1）购物中心为企业在建中、预计建成日期为
2018
年
9
月
1
日，面积为
109,100.00
平方米。
（2）幼儿园为企业自建、建成日期为
2016
年
9
月
1
日，面积为 2,886.57
平方米，截止评估基准日，尚未办证。
4、在建工程
在建工程账面原值
25,716,053.06
元，为项目在建酒店，预计完工日期为
2019
年
12
月，位于贵阳市观山湖区金阳南路与北京西路交叉口。
5、固定资产
固定资产账面原值
3,495,625.62
元，净值
1,259,446.11
元。包括车辆，电子设备及办公家具等设备。
（1）车辆中共
7
辆，至基准日均正常使用。
（2）固定资产-电子设备主要为电脑、打印机、厨房用品及办公家具，至基准日均正常使用。
（三）企业申报的账面记录或者未记录的无形资产情况。
截止评估基准日
2017
年
12
月
31
日，企业申报的资产范围内无账面记录或未记录的无形资产。
（四）企业申报的表外资产的类型、数量。
中联资产评估集团有限公司 第12页
截止评估基准日
2017
年
12
月
31
日，企业申报评估的资产全部为企业账面记录的资产，无表外资产。
（四）引用其他机构出具的报告的结论所涉及的资产类型、数量和账面金额
本报告中除引用致同会计师事务所（特殊普通合伙）的审计报告
中的财务数据外，评估工作均由中联资产评估集团有限公司独立完成，未引用其他机构报告内容。
四、价值类型及其定义
依据本次评估目的，确定本次评估的价值类型为市场价值。
市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。
五、评估基准日
本项目资产评估的基准日是
2017
年
12
月
31
日。
是由委托人根据本次评估特定评估目的，综合考虑有利于评估目的实现，有利于委托人和被评估单位提供相关资料，以及评估报告使用有效期等因素确定的。
六、评估依据
本次资产评估遵循的评估依据主要包括经济行为依据、法律法规
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依据、评估准则依据、资产权属依据，及评定估算时采用的取价依据和其他参考资料等，具体如下：
（一）经济行为依据
1、中国航空技术国际控股有限公司《关于贵阳中航房地产开发有限公司股权转让资产评估立项批复》经济行为文件；
（二）法律法规依据
1、《中华人民共和国公司法》(2013年12月28日第十二届全国人民代表大会常务委员会第六次会议修订)；
2、《中华人民共和国资产评估法》（2016年7月2日第十二届全国人民代表大会常务委员会第二十一次会议通过）；
3、《企业国有资产监督管理暂行条例》（国务院第378号令，2003）；
4、《企业国有资产评估管理暂行办法》（国务院国有资产监督管理委员会令第12号，2005年8月25日）；
5、《关于加强企业国有资产评估管理工作有关问题的通知》（国资委产权[2006]274号）；
6、《企业国有资产评估项目备案工作指引》（国资发产权[2013]64号）。
7、国务院国有资产监督管理委员会《关于企业国有资产评估报告审核工作有关事项的通知》（国资产权[2009]941号）;
8、《企业国有资产交易监督管理办法》（国务院国资委、财政部令第32号，2016年6月24日）；
中联资产评估集团有限公司 第14页
9、《中华人民共和国城市房地产管理法》(2007年修订)；
10、《中华人民共和国企业所得税法》(中华人民共和国第十届全国人民代表大会第五次会议于2007年3月16日通过)；
11、《中华人民共和国企业所得税法实施条例》(2007年11月28日国务院第197次常务会议通过)；
12、《中华人民共和国增值税暂行条例》中华人民共和国国务院令第538号；
13、其他与评估工作相关的法律、法规和规章制度等。
（三）评估准则依据
1、《资产评估基本准则》（财资（2017）43号）；
2、《资产评估职业道德准则》（中评协〔2017〕30号）；
3、《资产评估执业准则——资产评估程序》（中评协[2017]34号）；
4、《资产评估执业准则——资产评估报告》（中评协[2017]32号）；
5、《资产评估执业准则——资产评估委托合同》（中评协[2017]33号）；
6、《资产评估执业准则——资产评估档案》（中评协[2017]34号）；
7、《资产评估执业准则——企业价值》（中评协[2017]36号）；
8.
《资产评估执业准则—机器设备》(中评协[2017]39号)；
9、《投资性房地产评估指导意见》（中评协[2017]53号）；
10、《资产评估机构业务质量控制指南》（中评协[2017]46号）；
11、《资产评估价值类型指导意见》（中评协[2017]47号）；
中联资产评估集团有限公司 第15页
12、《资产评估对象法律权属指导意见》（中评协〔2017〕48号）；
13、《企业国有资产评估报告指南》（中评协[2017]42号）。
14、《资产评估执业准则——不动产》（中评协〔2017〕38号）
（四）资产权属依据
1、国有土地使用权证；
2、车辆行驶证；
2、其他参考资料。
（五）取价标准依据
1、《中华人民共和国企业所得税法》(中华人民共和国第十届全国人民代表大会第五次会议于2007年3月16日通过)；
2、《中华人民共和国企业所得税法实施条例》(2007年11月28日国务院第197次常务会议通过)；
3、《中华人民共和国增值税暂行条例》中华人民共和国国务院令第538号；
4、《增值税转型改革若干问题的通知》（财税〔2008〕170号）；
5、《营业税改征增值税试点实施办法》（财税〔2016〕36号）；
6、《营业税改征增值税试点有关事项的规定》（财税〔2016〕36号）；
7、《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》（财税〔2016〕36号）；
8、《中国人民银行贷款利率表》2015年10月24日起执行；
9、评估基准日被评估单位提供的公司盈利预测；
中联资产评估集团有限公司 第16页
10、其他参考资料。
（六）其他参考依据
1、《资产评估常用方法与参数手册》（机械工业出版社2011年版）；
2、《企业会计准则—基本准则》（财政部令第33号）；
3、《企业会计准则—应用指南》（财会[2006]18号）；
4、《企业会计准则第1号—存货》等38项具体准则（财会[2006]3号）；
5、《房地产估价规范》(GB/T50291-2015)；
6、致同会计师事务所（特殊普通合伙）出具的致同审字（2018）第110ZC4081号《审计报告》；
7、其他参考资料。
七、评估方法
（一）评估方法的选择
依据资产评估准则的规定，企业价值评估可以采用收益法、市场法、资产基础法三种方法。收益法是指将预期收益资本化或者折现，确定评估对象价值的评估方法，强调的是企业的整体预期盈利能力。
市场法是指将评估对象与可比上市公司或者可比交易案例进行比较，确定评估对象价值的评估方法，它具有估值数据直接取材于市场，估值结果说服力强的特点。资产基础法是指在合理评估企业各项资产价值和负债的基础上确定评估对象价值的思路。
中联资产评估集团有限公司 第17页
市场法分上市公司比较法和交易案例比较法。上市公司比较法是指获取并分析可比上市公司的经营和财务数据，计算适当的价值比率，在与被评估企业比较分析的基础上，确定评估对象价值的具体方法。上市公司的股票价格、经营、财务数据是公开的，也容易获取，但是由于我国证券市场尚处于发展阶段，如可比上市公司股价的波动较大，对市场法的评估结果会带来较大的不确定性。交易案例比较法是指获取并分析可比企业的买卖、收购及合并案例资料，计算适当的价值比率，在与被评估企业比较分析的基础上，确定评估对象价值的具体方法。由于我国证券市场以外的股权交易市场的不完善，交易信息不透明，可比交易案例的获取难度较高。故本次评估未选用市场法进行评估。
被评估企业主要房地产的开发规划和销售规划已初步确定，在未来年度其收益和风险可相对合理进行估算，因此本次评估可以选择收益法进行评估。
本次评估目的是转让股权，资产基础法从企业购建角度反映了企业的价值，为经济行为实现后企业的经营管理及考核提供了依据，因此本次评估选择资产基础法进行评估。
综上，本次评估确定采用资产基础法和收益法进行评估。
（二）资产基础法介绍
资产基础法，是以在评估基准日重新建造一个与评估对象相同的企业或独立获利实体所需的投资额作为判断整体资产价值的依据，具
中联资产评估集团有限公司 第18页
体是指将构成企业的各种要素资产的评估值加总减去负债评估值求得企业价值的方法。
各类资产及负债的评估方法如下：
1、流动资产
本次评估流动资产主要包括货币资金、应收账款、预付账款、其他应收款、存货和其他流动资产。
（1）货币资金
包括银行存款。
对于币种为人民币的货币资金，以核实后账面值为评估值。
（2）应收类账款
对应收账款、其他应收款的评估，评估人员在对应收款项核实无误的基础上，借助于历史资料和现在调查了解的情况，具体分析数额、欠款时间和原因、款项回收情况、欠款人资金、信用、经营管理现状等，应收账款采用个别认定和账龄分析的方法估计评估风险损失，对关联企业的往来款项等有充分理由相信全部能收回的，评估风险损失为0；对有确凿证据表明款项不能收回或账龄超长的，评估风险损失为100%；对很可能收不回部分款项的，且难以确定收不回账款数额的，参考企业会计计算坏账准备的方法，根据账龄分析估计出评估风险损失。以应收类账款合计减去评估风险损失后的金额确定评估值。坏账准备按评估有关规定评估为零。
（3）预付账款
预付账款包括代垫费用及土地款等。评估人员查阅了相关材料
中联资产评估集团有限公司 第19页
采购合同或供货协议，了解了评估基准日至评估现场作业日期间已接受的服务和收到的货物情况。以核实后账面值作为评估值。对预付贵阳市财政局土地款已在开发成本中考虑，故评估为0。
（4）存货
①假设开发法介绍
评估人员根据项目的情况，对于待开发的房地产开发成本，采用假设开发法进行评估。即在对其区域因素、个别因素进行分析，对周边类似已成交的房地产状况和成交价格进行详细调查分析的基础上，参考企业预计销售定价，确定销售价格，然后扣减在销售环节发生的销售费用、税金及其他相关费用，确定评估值。公式如下：
评估价值=开发完成后的房地产价值－续建成本－销售费用－销售税金
-
管理费用－所得税－投资利息－投资利润-土地增值税+不可售车位价值
其中：
A、“开发完成后的房地产价值”的确定：报告出具日前尚未售出的部分，按市场价并参考企业定价预测销售收入。
B、续建成本根据开发项目的基准日建安工程信息造价预测的总成本为基数减去项目实际已发生的合理成本求得。
C、销售费用”的确定：参照沪深两市房地产开发企业上市公司
2014
至
2017
年
4
季度平均数据2.82%，故预计项目销售费用占房产销售收入的比例为2.82%。对于项目目前已开售的一、三期，考
中联资产评估集团有限公司 第20页
虑部分已签约，适当考虑调整为1.97%。
D、“管理费用”的确定：参照沪深两市房地产开发企业上市公司近年平均数据平均数据5.16%，管理费用按房产开发成本的5.16%计算。
E、“销售税费”的确定：指城建税及教育费附加、印花税，按企业实际缴纳比例计算。
F、“应缴土地增值税”的确定：按项目清算口径计算。
G、“应缴企业所得税”的确定：按照项目实际情况测算。
H、“投资利息”的确定：
计算公式为“开发成本评估值×[(1+贷款利率)续建周期-1]+（续建成本+续建管理费用）×[（1+贷款利率）续建周期/2-1]
I、“投资利润”的确定：
计算公式为“（开发成本评估值+续建成本）×直接成本利润率×（1-企业所得税率）”。
2）开发成本—不可售车位
对本次委估的不可售车位收益权资产，决定采用收益法进行评估。
收益法是预计估价对象未来的正常收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
收益法的计算公式：
n F
t
P= Σ
────
中联资产评估集团有限公司 第21页
t=1
(1+i)t
式中：P——评估值；
F——未来第t个收益期的预期收益额；
t
i——折现率；
F
=月租金×12-房产税-增值税及附加-印花税–业主管理费-保险 t
费；
房产税依照《中华人民共和国房产税暂行条例》及当地政府规定计算；
增值税按照年租金的11%考虑计算，附加税以增值税为基础和规定的税率计算；
业主管理费根据小区车主与物业公司签订的停车场委托管理合同的约定确定；
保险费按不动产财产保险类，按房产原值的0.15%计算。
N：剩余收益年限。
R：资本化率的选取主要是通过无风险利率加上风险回报计算。
结合近期国债利率和银行贷款利率以及行业收益水平，取5.1%作为收益还原率。
（5）其他流动资产
其他流动资产主要为增值税、企业所得税等。评估人员核对明细账与总账、报表余额是否相符，核对与委估明细表是否相符，核对了相关纳税申报表及凭证，以核实无误和账面值作为评估值。
2、投资性房地产
中联资产评估集团有限公司 第22页
①假设开发法介绍
评估人员根据项目的情况，对于未开发完成的自持型房地产，采用假设开发法进行评估。即在对其区域因素、个别因素进行分析，对周边类似已出租的同类型房地产状况和市场租金价格进行详细调查分析的基础上，参考市场同类型物业租金定价及企业目前已签订的租赁合同情况下，确定委估物业租金价格并计算相关房地产价值。
由于开发完成后企业作为自持租赁，因此不考虑销售环节会发生的销售费用、相关税金。扣减完相关环节管理费用、投资利息及其他相关费用，确定评估值。具体公式如下：
评估价值=开发完成后的房地产价值－续建成本－管理费用－投资利息－投资利润
其中：
A、“开发完成后的房地产价值”的确定：报告出具日前已签订租赁合同的部分，按合同价确认其租赁价格；报告出具日前尚未签订租赁合同的部分，按市场租金价确定租金价格后计算开发完成后的房地产价值。
B、续建成本根据开发项目的概预算资料中的总成本为基数减去项目实际已发生的合理成本求得。
C、“管理费用”的确定：参照沪深两市房地产开发企业上市公司 2014
至
2017
年
4
季度平均数据5.16%，管理费用按项目直接成本的5.16%计算。
中联资产评估集团有限公司 第23页
D、“投资利息”的确定：
计算公式为“开发成本评估值×[(1+贷款利率)续建周期-1]+（续建成本+续建管理费用+销售费用）×[（1+贷款利率）续建周期/2-1]
E、“投资利润”的确定：
计算公式为“（开发成本评估值+续建成本）×直接成本利润率×（1-企业所得税率）”。
其中：企业所得税率为25%；直接成本利润率在参照沪深两市房地产开发企业上市公司直接成本利润率19.21%的基础上，考虑到已开发物业未来自持，结合项目开发进度及租赁可能发生的风险，调整为15.37%。
对贵阳中航城项目幼儿园采用收益法还原进行测算，收益还原法就是在求取委估房地产的价格时，先预计价值咨询对象未来的正常净收益，再选用适当的资本化率将其折现到价值咨询对象时点后累加，以此估算价值咨询对象的价值。
收益还原法的基本计算公式：
A
1

1−

V=
R

(1+R)t

上述公式中：
V：收益价格 A：年纯收益
R：资本化率 t：剩余使用年期
A=月租金×12×（1-空置率）×建筑面积+保证金利息收入-房产税-营业税及附加-印花税-维修费-业主管理费-保险费
3、设备类资产
中联资产评估集团有限公司 第24页
根据本次评估目的，按照持续使用原则，以市场价格为依据，结合委估设备的特点和收集资料情况，主要采用重置成本法进行评估。
评估值=重置全价×成新率
（1）运输车辆重置全价
根据车辆市场信息及汽车之家网、等近期车辆市场价格资料，确定本评估基准日的运输车辆价格，在此基础上根据《中华人民共和国车辆购置税暂行条例》及相关文件计入车辆购置税、新车上户牌照手续费等，确定其重置全价：
重置全价=现行不含税购置价+车辆购置税+新车上户牌照手续费等
A、购置价：参照车辆所在地同类车型最新交易的市场价格确定；
参照车辆所在地同类车型最新交易的市场价格确定；对购置时间较长，现不能查到原型号规格的车辆购置价格时采取相类似、同排量车辆价格作为评估车辆购置价，被评估企业为增值税一般纳税人，故取不含税价。
B、车辆购置税：根据2001年国务院第294号令《中华人民共和国车辆购置税暂行条例》的有关规定：车辆购置税应纳税额＝计税价格×10%。该“纳税人购买自用车辆的计税价格应不包括增值税税款”。
故：购置附加税＝购置价÷(1+17%)×10%。
C、新车上户牌照手续费等：根据车辆所在地该类费用的内容及金额确定。
中联资产评估集团有限公司 第25页
D、车辆成新率
对于运输车辆，根据国家四部委联合公布的2012年第12号《机动车强制报废标准规定》的有关规定，结合车辆持有和经济使用的情况，按以下方法确定成新率后取其较小者为最终成新率，即：
使用年限成新率＝（1－已使用年限／经济或规定使用年限）×100%
行驶里程成新率＝（1－已行驶里程／规定行驶里程）×100%
成新率＝Min（使用年限成新率，行驶里程成新率）
同时对待估车辆进行必要的勘察鉴定，若勘察鉴定结果与按上述方法确定的成新率相差较大，则进行适当的调整，若两者结果相当，则不进行调整。
E、评估值的确定
评估值=重置全价×成新率
（2）电子设备
根据本次评估目的，按照持续使用原则，以市场价格为依据，结合委估设备的特点和收集资料情况，主要采用重置成本法进行评估，部分按照市场法进行评估。
评估值=重置全价×成新率
A、重置全价
根据当地市场信息的近期市场价格资料，依据其购置价（不含税）确定重置全价。
重置全价=购置价（不含税）
中联资产评估集团有限公司 第26页
B、成新率的确定
在本次评估过程中，按照设备的经济使用寿命、现场勘察情况预计设备尚可使用年限，并进而计算其成新率。其公式如下：
成新率=尚可使用年限／（实际已使用年限+尚可使用年限）×100%
C、评估值的确定
评估值=重置全价×成新率
4、在建工程
①假设开发法介绍
评估人员根据项目的情况，对于未开发完成的自持型房地产，采用假设开发法进行评估。即在对其区域因素、个别因素进行分析，对周边类似已出租的同类型房地产状况和市场租金价格进行详细调查分析的基础上，参考市场同类型物业租金定价及企业目前已签订的租赁合同情况下，确定委估物业租金价格并计算相关房地产价值。
由于开发完成后企业作为自持租赁，因此不考虑销售环节会发生的销售费用、相关税金。扣减完相关环节管理费用、投资利息及其他相关费用，确定评估值。具体公式如下：
评估价值=开发完成后的房地产价值－续建成本－管理费用－投资利息－投资利润
其中：
A、“开发完成后的房地产价值”的确定：报告出具日前已签订租
中联资产评估集团有限公司 第27页
赁合同的部分，按合同价确认其租赁价格；报告出具日前尚未签订租赁合同的部分，按市场租金价确定租金价格后计算开发完成后的房地产价值。
B、续建成本根据开发项目的概预算资料中的总成本为基数减去项目实际已发生的合理成本求得。
C、“管理费用”的确定：参照沪深两市房地产开发企业上市公司 2014
至
2017
年
4
季度平均数据5.16%，管理费用按项目直接成本的5.16%计算。
D、“投资利息”的确定：
计算公式为“开发成本评估值×[(1+贷款利率)续建周期-1]+（续建成本+续建管理费用+销售费用）×[（1+贷款利率）续建周期/2-1]
E、“投资利润”的确定：
计算公式为“（开发成本评估值+续建成本）×直接成本利润率×（1-企业所得税率）”。
其中：企业所得税率为25%；直接成本利润率在参照沪深两市房地产开发企业上市公司直接成本利润率19.21%的基础上，考虑到已开发物业未来自持，结合项目开发进度及租赁可能发生的风险，调整为14.41%。
5、长期待摊费用
长期待摊费用核算内容为软件费的摊销余额。评估人员核实相关购销合同、原始入账凭证及摊销制度，确定账面核算内容与实际相符。以核实后的账面值作为评估值。
中联资产评估集团有限公司 第28页
6、负债
检验核实各项负债在评估目的实现后的实际债务人、负债额，以评估目的实现后的产权所有者实际需要承担的负债项目及金额确定评估值。
（三）收益法介绍：
1、概述
根据《资产评估执业准则—企业价值》，确定按照收益途径、采用现金流折现方法（DCF）对企业的价值进行估算。
现金流折现方法（DCF）是通过将企业未来预期的现金流折算为现值，估计企业价值的一种方法，即通过估算企业未来预期现金流和采用适宜的折现率，将预期现金流折算成现时价值，得到企业价值。
其适用的基本条件是：企业具备持续经营的基础和条件，经营与收益之间存有较稳定的对应关系，并且未来收益和风险能够预测及可量化。使用现金流折现法的关键在于未来预期现金流的预测，以及数据采集和处理的客观性和可靠性等。当对未来预期现金流的预测较为客观公正、折现率的选取较为合理时，其估值结果具有较好的客观性，易于为市场所接受。
2、基本评估思路
根据本次评估尽职调查情况以及企业的资产构成和主营业务特点，本次评估的基本思路是以企业历史经审计的公司会计报表为依据估算其股东全部权益价值（净资产），即首先按收益途径采用现金流
中联资产评估集团有限公司 第29页
折现方法（DCF），估算企业的经营性资产的价值，再加上基准日的其他非经营性、溢余资产的价值，来得到企业的企业价值，并由企业价值经扣减付息债务价值后，得出企业的股东全部权益价值（净资产）。
3、评估模型
1、基本模型
本次评估的基本模型为：
E=P+∑
C
−D（1）
i
式中：
E：评估对象的股东全部权益价值；
P：评估对象的经营性资产价值；
n R
P=∑ i
i=1(1+r)i
（2）
式中：
R：评估对象未来第i年的预期股权自由现金流量；
i
r：折现率；
n：评估对象的未来经营期。
ΣC：评估对象基准日存在的其他非经营性或溢余性资产的价值。
i
∑
C=C+C（3）
i 1 2
C
：评估对象基准日存在的现金类资产（负债）价值；
1
C
：评估对象基准日存在的其他溢余性或非经营性资产价值。
2
D：付息债务价值。
中联资产评估集团有限公司 第30页
2、收益指标
本次评估，使用企业自由现金流作为经营性资产的收益指标，其基本定义为：
R=经营活动产生的现金流量+投资活动产生的现金流量+筹资活 i
动产生的现金流量； （5）
式中：
经营活动产生的现金流量=销售房产收到的现金-建设开发支出-销售税金（含预征）-销售费用-管理费用-土地增值税清算-所得税清算+折旧摊销 （6）
根据企业的经营历史以及未来市场发展等，估算其未来预期的自由现金流量，并假设其在预测期后仍可经营一段时期。将未来经营期内的自由现金流量进行折现处理并加和，测算得到企业经营性资产价值。
3、折现率
根据评估对象的资本债务结构特点以及所选用的现金流模型等综合因素，采用资本资产加权平均成本模型（WACC）确定折现率
rr= r×w+ r×w
（6）
d 1 e 2
式中：
r
：扣税后的加权付息债务成本；
d
r=r
×（1-t）（7）
d 0
t：适用所得税税率；
W
：付息债务价值的比例；
1
中联资产评估集团有限公司 第31页
W
=D/（D+E）（8）
1
W
：权益资本价值的比例；
2
W
=E/（D+E）（9）
2
r
：权益资本成本，按资本资产定价模型（CAPM）确定权益资 e
本成本r；
e
r=r+β×(r−r
)+ε（10）
e f e m f
式中：
r
：折现率（权益资本成本）；
e
r：无风险报酬率；
f
r
：市场预期报酬率；
m
ε：评估对象的特性风险调整系数；
β
：评估对象权益资本的预期市场风险系数；
e
β=β×(1+(1−t)×
D
)（11）
e u
E
β
：可比公司的无杠杆市场风险系数；
u
β
β= t （12）
u D
(1+(1−t) i
E
i
β：可比公司股票（资产）的预期市场平均风险系数
t
β=34%K+66%β
（13）
t x
式中：K：一定时期股票市场的平均风险值，通常假设K=1；
β
：可比公司股票（资产）的历史市场平均风险系数
x
Cov(R ;R )
β= X P（14）
x σ
P
中联资产评估集团有限公司 第32页
式中：Cov(R X,R P)
:一定时期内样本股票的收益率和股票市场组合收益率的协方差；
σ
：一定时期内股票市场组合收益率的方差。
p
D、E：分别为可比公司的付息债务与权益资本。
i i
八、评估程序实施过程和情况
整个评估工作分四个阶段进行：
（一）评估准备阶段
1、2018年2月初，委托人与评估机构就本次评估的目的、评估基准日、评估范围等问题协商一致，并制订出本次资产评估工作计划。
2、配合企业进行资产清查、填报资产评估申报明细表等工作。
评估项目组人员对委估资产进行了详细了解，布置资产评估工作，协助企业进行委估资产申报工作，收集资产评估所需文件资料。
（二）现场评估阶段
项目组现场评估阶段的时间为2018年3月10日至2018年3月17日。
主要工作如下：
1、听取委托人及被评估单位有关人员介绍企业总体情况和委估资产的历史及现状，了解企业的财务制度、经营状况、等情况。
2、对企业提供的资产清查评估申报明细表进行审核、鉴别，并与企业有关财务记录数据进行核对，对发现的问题协同企业做出调整。
中联资产评估集团有限公司 第33页
3、根据资产清查评估申报明细表，对流动资产中的存货类资产进行了抽查盘点。
4、查阅收集委估资产的产权证明文件。
5、根据委估资产的实际状况和特点，确定各类资产的具体评估方法。
6、对企业提供的权属资料进行查验。
7、对评估范围内的资产及负债，在核实的基础上做出初步评估测算。
（三）评估汇总阶段
2018年3月18日至2018年3月27日对各类资产评估及负债审核的初步结果进行分析汇总，对评估结果进行必要的调整、修改和完善。
（四）提交报告阶段
在上述工作基础上，起草资产评估报告，与委托人就评估结果交换意见，在全面考虑有关意见后，按评估机构内部资产评估报告三审制度和程序对报告进行反复修改、校正，最后出具正式资产评估报告。
本阶段的工作时间为
2018
年
3
月
28
日至
2018
年
4
月
4
日。
九、评估假设
本次评估中，评估人员遵循了以下评估假设：
（一）一般假设
中联资产评估集团有限公司 第34页
1、交易假设
交易假设是假定所有待评估资产已经处在交易的过程中，评估师根据待评估资产的交易条件等模拟市场进行估价。交易假设是资产评估得以进行的一个最基本的前提假设。
2、公开市场假设
公开市场假设，是假定在市场上交易的资产，或拟在市场上交易的资产，资产交易双方彼此地位平等，彼此都有获取足够市场信息的机会和时间，以便于对资产的功能、用途及其交易价格等作出理智的判断。公开市场假设以资产在市场上可以公开买卖为基础。
3、资产持续经营假设
资产持续经营假设是指评估时需根据被评估资产按目前的用途和使用的方式、规模、频度、环境等情况继续使用，或者在有所改变的基础上使用，相应确定评估方法、参数和依据。
（二）特殊假设
1、本次评估假设评估基准日外部经济环境不变，国家现行的宏观经济不发生重大变化；
2、企业所处的社会经济环境以及所执行的税赋、税率等政策无重大变化；
3、企业未来的经营管理班子尽职，并继续保持现有的经营管理模式；
4、本次评估的各项资产均以评估基准日的实际存量为前提，有
中联资产评估集团有限公司 第35页
关资产的现行市价以评估基准日的国内有效价格为依据；
5、本次评估假设委托人及被评估单位提供的基础资料和财务资料真实、准确、完整；
6、评估范围仅以委托人及被评估单位提供的评估申报表为准，未考虑委托人及被评估单位提供清单以外可能存在的或有资产及或有负债；
7、本次评估测算的各项参数取值不考虑通货膨胀因素的影响。
当上述条件发生变化时，评估结果一般会失效。
十、评估结论
我们根据国家有关资产评估的法律、法规、规章和评估准则，本着独立、公正、客观的原则，履行了资产评估法定的和必要的程序，采用公认的评估方法，对贵阳中航房地产开发有限公司纳入评估范围的资产实施了实地勘察、市场调查、询证和评估计算，得出如下结论：（一）资产基础法评估结论
资产账面价值
235,934.03
元，评估值
323,840.48
万元，评估增值 87,906.45
万元，增值率37.26%。
负债账面价值
196,074.76
万元，评估值
196,074.76
万元，评估无增减值。
净资产账面价值
39,859.27
万元，评估值
127,765.72
万元，评估增值
87,906.45
万元，增值率220.54%。详见下表。
资产评估结果汇总表
中联资产评估集团有限公司 第36页
被评估单位：贵阳中航房地产开发有限公司 评估基准日：2017年12月31日 金额单位：万元
|||||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
|项 目||账面价值||评估价值||增减值||增值率％||
|||B||C||D=C-B||E=D/B×100%||
|1|流动资产|192,722.95||258,840.06||66,117.11||34.31||
|2|非流动资产|43,211.08||65,000.42||21,789.34||50.43||
|3|其中：长期股权投资|-||-||-||||
|4|投资性房地产|40,511.12||62,132.55||21,621.43||53.37||
|5|固定资产|125.94||160.96||35.02||27.81||
|6|在建工程|2,571.61||2,704.50||132.89||5.17||
|7|无形资产|-||-||-||||
|8|其中：土地使用权|-||-||-||||
|9|其他非流动资产|-||-||-||||
|10|资产总计||235,934.03||323,840.48||87,906.45||37.26|
|11|流动负债|196,074.76||196,074.76||-||-||
|12|非流动负债|-||-||-||||
|13|负债总计||196,074.76||196,074.76||-||-|
|14|净 资 产（所有者权益）||39,859.27||127,765.72||87,906.45||220.54|

（二）收益法评估结论
经实施清查核实、实地查勘、市场调查和询证、评定估算等评估程序，采用现金流折现方法（DCF）对企业价值进行评估。贵阳中航房地产开发有限公司在评估基准日2017年12月31日的净资产账面值为
39,859.27
万元，评估后的股东全部权益价值（净资产价值）为 127,531.43
万元，评估增值
87,672.16
元，增值率219.95%。
（三）评估结果的差异分析
本次评估采用收益法得出的股东全部权益价值为
127,531.43
万元，比资产基础法测算得出的股东全部权益价值
127,765.72
万元，低
234.29
万元，低0.18%。两种评估方法差异的原因如下：
1、资产基础法评估是以资产的成本重置为价值标准，反映的是
资产投入（购建成本）所耗费的社会必要劳动，这种购建成本通常将
中联资产评估集团有限公司 第37页
随着国民经济的变化而变化；
2、收益法评估是以资产的预期收益为价值标准，反映的是资产的经营能力（获利能力）的大小，这种获利能力通常将受到宏观经济、政府控制以及资产的有效使用等多种条件的影响。
综上所述，从而造成两种评估方法产生差异。
（四）评估结果的选取
被评估企业属于房地产行业，其未来的发展受国民经济的发展、人民的消费需求、金融环境和政府调控政策影响较大，收益法的测算中对未来预测收入存在着较大的不确定性；相对而言，从资产构建角度客观地反映了企业净资产的市场价值，资产基础法更为稳健，选择资产基础法评估结果能为企业今后的运作打下坚实的基础。
通过以上分析，我们选用资产基础法评估值
127,765.72
万元作为贵阳中航房地产开发有限公司股东全部权益的价值参考依据。
十一、特别事项说明
（一）产权瑕疵事项
1、列入评估范围内的投资性资产房地产中幼儿园于
2016
年
9
月份落成，框架结构，建筑面积
2,886.57
㎡。截止评估基准日，已办理了规划及建设手续，但尚未办理相关产权证。对此，企业已承诺：上述资产使用正常，产权为公司所有，如果上属资产出现产权问题，与承办本次资产评估的评估师及评估机构无关。
资产清查过程中，除以上事项外，评估人员没有发现其他产权瑕
中联资产评估集团有限公司 第38页
疵的事项。
（二）未决事项、法律纠纷等不确定因素
本报告未发现未决事项、法律纠纷等不确定因素。
（三）重大期后事项
1、根据
2018
年
3
月
28
日国务院常务会议确定深化增值税改革措施，2018年
5
月
1
日起制造业等增值税税率从17%降至16%，交通运输、建筑、基础电信服务等行业及农产品等货物的增值税税率从11%降至10%。提前报告使用者注意。
（四）其他需要说明的事项
1、此次评估过程中我们关注到：根据被评估单位股东双方于2012年10月签订的《贵阳市中航地产房地产开发有限公司合资协议书》及后续补充协议，贵州航程房地产开发有限公司承诺合作项目的土地成本控制在平均165万/亩至185万/亩之间（不含契税和交易服务费），如土地实际成本平均低于165万/亩，则低出部分由贵州航程房地产开发有限公司享有并由被评估单位承担，在项目公司实现盈利后先于股利支付。截止评估基准日，经双方确认，项目公司尚有179,718,249.75元未向航程公司支付。本评估报告，在后续开发成本中，已预计179,718,249.75元该部分土地取得成本，并按协议约定由航程公司承诺提供相关合法票据，因此在土地增值税前考虑加计和扣除；对于欠付航程公司179,718,249.75元债务，按预计2018年底为可分配时间，按照一年期央行贷款4.35%予以贴现计算后金额172,226,401.29元，从存货—开发成本评估值中扣除。提请报告使用者关注。”
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2、本次评估对存货的评估，是按照设定开发指标和方案进行计算的，如果该开发指标和方案与实际情况有冲突，评估结果应据实调整。
3、评估师和评估机构的法律责任是对本报告所述评估目的下的资产价值量做出专业判断，并不涉及到评估师和评估机构对该项评估目的所对应的经济行为做出任何判断。评估工作在很大程度上，依赖于委托人及被评估单位提供的有关资料。因此，评估工作是以委托人及被评估单位提供的有关经济行为文件，有关资产所有权文件、证件及会计凭证，有关法律文件的真实合法为前提。
4、本次评估范围及采用的由被评估单位提供的数据、报表及有关资料，委托人及被评估单位对其提供资料的真实性、完整性负责。
5、评估报告中涉及的有关权属证明文件及相关资料由被评估单位提供，委托人及被评估单位对其真实性、合法性承担法律责任。
6、在评估基准日以后的有效期内，如果资产数量及作价标准发生变化时，应按以下原则处理：
（1）当资产数量发生变化时，应根据原评估方法对资产数额进行相应调整；
（2）当资产价格标准发生变化、且对资产评估结果产生明显影响时，委托人应及时聘请有资格的资产评估机构重新确定评估价值；
（3）对评估基准日后，资产数量、价格标准的变化，委托人在资产实际作价时应给予充分考虑，进行相应调整。
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十二、评估报告使用限制说明
（一）本评估报告只能用于本报告载明的评估目的和用途。同时，本次评估结论是反映评估对象在本次评估目的下，根据公开市场的原则确定的现行公允市价，没有考虑承担的抵押、担保事宜，以及特殊的交易方可能追加付出的价格等对评估价格的影响，同时，本报告也未考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和其它不可抗力对资产价格的影响。当前述条件以及评估中遵循的持续经营原则等其它情况发生变化时，评估结论一般会失效。评估机构不承担由于这些条件的变化而导致评估结果失效的相关法律责任。
本评估报告成立的前提条件是本次经济行为符合国家法律、法规的有关规定，并得到有关部门的批准。
（二）委托人或者其他资产评估报告使用人未按照法律、行政法规规定和资产评估报告载明的使用范围使用资产评估报告的，资产评估机构及其资产评估师不承担责任；
（三）除委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告
使用人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人之外，其他任何机构和个人不能成为资产评估报告的使用人；
（四）资产评估报告使用人应当正确理解评估结论，评估结论不等同于评估对象可实现价格，评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。
（五）根据国有资产评估管理的相关规定，资产评估报告须经备
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案（或核准）后使用，经备案（或核准）后的评估结果使用有效期一年，自评估基准日
2017
年
12
月
31
日起，至
2018
年
12
月
30
日止。
超过一年，需重新进行评估。
十三、评估报告日
评估报告日为二〇一八年四月四日。
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中航地产股份有限公司拟挂牌转让贵阳中航房地产开发有限公司70%股权资产评估项目·资产评估报告
备查文件目录
1、经济行为文件（复印件）；
2、致同会计师事务所（特殊普通合伙）出具的《审计报告》（复印件）；
3、委托人、被评估单位企业法人营业执照（复印件）；
4、评估对象涉及的主要权属证明资料（复印件）；
5、委托人、被评估单位承诺函；
6、签字资产评估师承诺函；
7、中联资产评估集团有限公司资产评估资格证书（复印件）；
8、中联资产评估集团有限公司企业法人营业执照（复印件）；
9、资产评估业务约定书（复印件）；
10、资产评估结果汇总表；
11、签字资产评估师职业资格证书登记卡（复印件）。
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