证券代码：001979 证券简称：招商蛇口招商局蛇口工业区控股股份有限公司
2018年度董事会工作报告
一、2018年度董事会会议召开情况
2018年度公司共召开了19次董事会，具体如下：
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|序号|会议时间|会议名称|主要议题|
|1|2018.01.11|第一届董事会 2018年第一次临时会议|关于与关联方共同投资设立招商澎湃系列股权投资基金的议案；关于为参股子公司提供关联担保的议案；关于召开2018年第一次临时股东大会的议案|
|2|2018.03.24|第一届董事会第十三次会议|关于审议《2017 年度董事会工作报告》的议案；关于审议《2017 年度总经理工作报告》的议案；关于审议《2017 年度财务报告》的议案；关于审议 2017年度利润分配预案的议案；关于审议《2017年年度报告》及年报摘要的议案；关于审议《2017年度内部控制自我评价报告》的议案；关于审议公司变更外部审计机构的议案；关于审议 2018年度日常关联交易的议案；关于审议 2018年度银行授信额度及金融机构融资计划的议案；关于审议公司发行债券产品一般性授权事宜的议案；关于审议 2018年度在招商银行存贷款关联交易的议案；关于审议2018 年度为子公司提供担保额度的议案；关于审议2018 年度为参股公司提供财务资助的议案；关于审议为项目公司提供财务资助进行授权管理的议案；关于审议《2017 年度募集资金存放与使用|

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||||情况的专项报告》的议案；关于审议公司使用部分闲置募集资金投资产品的议案；关于审议《2017年度社会责任报告》的议案；关于为董事、监事及高级管理人员续买责任险的议案；关于聘请常年法律顾问的议案；关于召开 2017年年度股东大会的议案|
|3|2018.04.21|第一届董事会 2018年第二次临时会议|关于审议《2018 年第一季度报告》的议案|
|4|2018.05.07|第一届董事会 2018年第三次临时会议|关于购买招商局漳州开发区有限公司78%股权暨关联交易的议案；关于召开2018年第二次临时股东大会的议案|
|5|2018.06.28|第一届董事会 2018年第四次临时会议|关于调整公司管理机构设置的议案|
|6|2018.08.08|第一届董事会 2018年第五次临时会议|关于聘任公司高级管理人员的议案|
|7|2018.08.13|第一届董事会 2018年第六次临时会议|关于与关联方共同投资成立合资公司的关联交易议案；关于为常州凯拓提供担保的议案；关于子公司为苏州灏溢提供担保的议案；关于子公司为北京招合提供担保的议案|
|8|2018.08.17|第一届董事会 2018年第七次临时会议|关于变更会计政策的议案；关于审议《2018 年半年度报告》及摘要的议案；关于审议《2018 年半年度募集资金存放与使用情况的专项报告》的议案|
|9|2018.08.27|第一届董事会 2018年第八次临时会议|关于修订《公司章程》的议案；关于修订《董事会议事规则》的议案；关于提名第二届董事会非独立董事候选人的议案；关于提名第二届董事会独立董事候|

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||||选人的议案；关于召开 2018年第三次临时股东大会的议案|
|10|2018.08.31|第一届董事会 2018年第九次临时会议|关于以公开挂牌方式交易资产的议案；关于修订《董事会审计委员会工作细则》的议案|
|11|2018.09.12|第二届董事会 2018年第一次临时会议|关于选举第二届董事会董事长的议案；关于选举第二届董事会战略委员会委员的议案；关于选举第二届董事会审计委员会委员的议案；关于选举第二届董事会薪酬与考核委员会委员的议案；关于选举第二届董事会提名委员会委员的议案；关于聘任高级管理人员的议案；关于聘任证券事务代表的议案|
|12|2018.10.19|第二届董事会 2018年第二次临时会议|关于审议《2018 年第三季度报告》的议案|
|13|2018.10.26|第二届董事会 2018年第三次临时会议|关于与关联方共同投资成立合资公司的关联交易议案；关于调整公司股票期权首次授予计划对标企业的议案；关于召开2018年第四次临时股东大会的议案|
|14|2018.11.14|第二届董事会 2018年第四次临时会议|关于为中山冠景提供担保的议案|
|15|2018.11.30|第二届董事会 2018年第五次临时会议|关于与关联方共同投资成立合资公司的关联交易议案|
|16|2018.12.05|第二届董事会 2018年第六次临时会议|关于调整公司股票期权首次授予计划首批授予期权行权价格的议案；关于调整公司股票期权首次授予计划首批授予期权激励对象名单、期权数量及注销部分权益的议案；关于公司股票期权首次授予计划首批授予期权第一个行权期行权|

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||||相关事项的议案；关于调整公司股票期权首次授予计划预留期权行权价格的议案；关于公司股票期权首次授予计划预留期权第一个行权期行权相关事项的议案|
|17|2018.12.17|第二届董事会 2018年第七次临时会议|关于向招商局慈善基金会捐赠公益资金的关联交易议案；关于公司第一期员工持股计划存续期展期的议案|
|18|2018.12.20|第二届董事会 2018年第八次临时会议|关于购买中白工业园区开发股份有限公司20%股权暨关联交易的议案|
|19|2018.12.24|第二届董事会 2018年第九次临时会议|关于向关联方出售资产的关联交易议案；关于子公司为中民国际提供担保的议案|

二、董事会对股东大会决议的执行情况
报告期内，公司董事会根据《公司法》、《证券法》等有关法律、法规和《公司章程》的要求，严格按照股东大会决议和授权，认真执行了股东大会决议的各项决议。
三、董事会关于公司报告期内经营情况的讨论与分析
(一) 外部市场环境分析
2018年以来，全球经济增长由同步复苏逐步走向分化，美国经济表现一枝独秀，而欧元区、中国等经济体经济增速均出现放缓态势。随着国家供给侧改革的持续深入，确立“去杠杆、去库存、防范金融风险”的管控思路愈发清晰，对经济结构调整带来的影响开始显现。中美贸易摩擦导致人民币对美元的汇率持续贬值，年初融资环境紧张，消费下滑，宏观经济下行压力凸显。但近期国家出台的一系列财政扩张、降税等政策，将有效地支持企业以及实体经济的发展。总体而言，中国经济或将持续处于转型换挡的阵痛期。
房地产行业稳中有增。全年全国商品房销售面积17亿平方米，同比微增，
商品房销售额实现15万亿元，同比增长12.2%，增速较上年回落6.4个百分点。
2018年房地产市场调控继续强调因城施策、分类调控以落实长效机制，随着各
地政策的贯彻实施，市场出现明显分化，多数城市价格同比上涨，过半城市成交量同比下跌。而随着第四季度收紧性调控政策发布次数的减少，部分城市或地区放宽落户政策，放开限价、限售、限购，调控出现转向放松的苗头。大型房企的规模和品牌效应不断积聚，行业集中度依然在提升。逆水行舟不进则退，强者恒强的态势考验并锤锻着房企的经营能力。
国家新的区域发展战略为产业新城布局带来结构性机会。京津冀一体化、长三角一体化、粤港澳大湾区、海南自贸岛的规划和建设，将带来布局战略资源、基础设施互联互通、体制机制创新突破等历史性机遇。“以产兴城、以城带产、产城融合、城乡一体”的系统化发展理念得到进一步落实，以产业为先导、以城市为依托，建设产业高度聚集、城市功能完善、生态环境优美的新城区，已经成为推动城市转型升级的重要共识。传统产业新城运营商在城市布局、产业规划、城市建设等方面依托自身长期的项目运营经验逐渐构建起行业竞争的护城河，同时众多新型的市场主体正在急速涌入产城运营领域，行业参与主体愈发多元化。
过去十年，国际邮轮市场"东移"特征明显，亚洲及大洋洲邮轮市场规模增速远超欧美地区，以中国为代表的亚太地区邮轮市场需求激增，2018年亚太地区客源量占全球邮轮市场份额达到15.1%，亚太地区正成为全球邮轮市场中最具发展潜力的重要板块。虽然 2018年中国邮轮市场呈现增长放缓的趋势，但我国邮轮经济开始进入由“邮轮旅游”升级到“邮轮经济”的关键时期，步入邮轮全产业链发展的实质阶段，市场潜力仍可期。
(二)公司战略目标及发展模式
自2015年底上市以来，公司制定了“133341”战略，即以“中国领先的城市及园区综合开发和运营服务商”为战略定位，聚焦居民客户、企业客户和政府客户需求的满足，开展社区运营、园区运营、邮轮运营三大业务，并通过“区域聚焦、城市深耕、转型发展”三个基础策略扩大规模，以“产、网、融、城”一体化运作为抓手，业务创新、商业模式创新、机制创新和管理创新多管齐下，全面提升公司项目开发能力、运营服务能力和资产管理能力。在此过程中，公司也在不断检讨和优化战略路径，寻求最适合招商蛇口的发展之路。
公司独有的“前港-中区-后城”发展模式，是由港口的要素集聚，带动园区的产业发展，进而推动城市的升级、实现共同繁荣。公司作为城市和园区综合开
发运营服务商，一方面开发人民美好生活的空间载体，另一方面提供人民美好生活的内容运营，通过综合发展深度践行公司战略。在产品维度上，综合发展是通过打造精品住宅、特色商业、联合办公、主题园区、邮轮母港、会展中心等产品线，实现生活方式、生产方式及城市功能的升级；在时间维度上，综合发展是兼顾短中长期业务发展需要，通过快周转、阶段性持有运营和长期持有运营三类项目比例的合理配置，实现公司经营性现金流的平衡；在空间维度上，综合发展是都市圈、省会城市、省内经济强市等不同定位城市的梯次聚焦、持续深耕。公司通过激发内部活力、优化城市及产业布局、强化内外协同、加速样板打造及复制、深化产融结合等方式，建立“美好生活圈”，做人民美好生活的承载者。
(三) 报告期内战略实施情况
三年变革，质量效益规模均衡发展
2018年是招商蛇口成功整合上市后的第三个完整年度，也是公司在复杂、多变、严峻的情势下，实现大变革、大布局、大发展的一年。三年来，招商蛇口站在新的历史起点再出发，持续锻造能力，向高质量发展转型，公司经营业绩再攀高峰。
报告期内，公司明确综合业务发展理念，通过提高综合服务能力、创新服务形式，构建品牌认可度和客户黏性，提升产品竞争力。 2018年，公司在近60
个城市及地区拥有在售项目 214个，全年实现签约销售面积827.35万平方米，同比增加45.15%；累计实现签约销售金额1705.84亿元，同比增加51.26%。我们深知，在激烈的竞争环境下，产品和服务是公司繁盛存续之基，有特色、有品质才有未来。报告期内，公司不断锻造产品品质，发布“美好生活圈”全生命周期产品体系，依、雍、臻、玺社区产品线体系全面构建完成。打造了一批客户感受极佳的口碑产品，6个项目斩获“金盘奖”。2018年，公司开通统一 4008611979服务热线，服务范围覆盖全国，客服品质及客户满意度水平提升明显。
资源获取量质齐升，产城联动、港城联动落地开花
在资源获取方面，公司因城施策，投资策略稳健，深化协同发展，土地获取量质齐升。全年公司新增项目80个，扩充项目资源1357万平方米，其中权益面积738万平方米。新进入福州、南昌、湛江、徐州、温州、宜昌等城市，其中湛江招商国际邮轮港综合体项目的获取是“港城联动”的成功体现，在布局全方位
邮轮母港生态圈的同时补充优质的项目资源；公司积极推进兼并收购，年内相继收购了东风汽车下属公司东风房地产80%的股权以及浙江润和房产集团有限公
司100%股权及相关债权，进一步提升公司在华中以及华东市场的资源储备。
借助蛇口、太子湾的示范作用以及前海片区政企合作的经验，公司通过与政府合作，参与或主导地方产业新城项目的开发建设。2018年2月8日，常熟市人民政府与公司签署《琴湖片区开发战略合作框架协议》，将与常熟市政府联合打造琴湖片区，优化产业布局、推动产业升级，筑造常熟琴湖新核心；2月12
日，揭阳市人民政府和公司签署《关于共同开发揭阳滨海新区粤东新城合作框架协议》，共同开发揭阳滨海新区产城融合的重要区域——粤东新城，将其打造为政企合作的主要试验平台。公司积极协同招商局集团内资源，关注国家战略发展区域的机会，8月14日，与招商公路合资成立招商雄安公司，搭建雄安新区开发建设新平台；12月1日，跟随国家提振海南区域的战略步伐，参股招商局海南区域总部，快速响应海南制度创新与实践探索；公司积极推动中白工业园发展建设，签约吉布提老港改造项目，落子“一带一路”，践行国际合作光荣使命。
此外，公司在全国各地有十余个重点产业新城项目正在跟进，招商蛇口作为城市及园区综合开发和运营服务商正在被更多的地方政府、知名企业和广大客户所认可。
报告期内，公司完成了对招商漳州的股权收购，增加了丰富的园区资源储备。
通过漳厦片区的战略协同，未来将分享漳厦同城政策区位优势，提前锁定海西板块未来发展红利，进一步增强公司园区开发运营能力、区域综合发展能力。作为中国第一例获批的经营性人工岛，漳州双鱼岛项目将开发建设成为集休闲、娱乐、居住、养生于一体的全国旅游目的地、区域商娱中心与品质生活区，为公司带来可观的利润，再造“港区城”模式新典范。
粤港澳大湾区资源充裕，开发建设如火如荼
公司目前已在粤港澳大湾区的 9个城市布局，其中大部分资源集中在深圳，包括从前海蛇口自贸区内的蛇口海上世界起沿南海边一路往西，太子湾片区、前海妈湾片区到宝安空港新城的深圳国际会展中心片区，公司近千万平方米的优质资源正在有序地规划、开发及建设。
深圳国际会展中心（一期）会展及配套项目总建筑面积超过 310万平方米，
其中深圳国际会展中心面积超过160万平方米。深圳国际会展中心按照国际顶尖展馆标准打造，主体钢结构已施工完成，预计2019年7月将全面建成。配套项目将根据需求引入不同层级、不同类型配套设施，将分批陆续建成逐步形成独特的区域性会展经济体系。
太子湾片区综合了商业、办公、酒店、仓储、文化艺术、学校、医院、交通及商务公寓、人才公寓、住宅等业态共 170万平方米，已经开始全面开发建设。
前海土地整备及合资合作打开新篇章。12月24日，招商蛇口与深圳市政府等相关方签署《土地整备协议》和《合资合作协议》，创新型一揽子解决前海用地性质变更和用地确权问题，为前海妈湾片区加速开发奠定重要基础。
本次土地整备及合资合作是城市转型升级和政企战略合作的重大创新，对于合作双方均具有极高的战略价值。本次合作亦是深圳市委市政府与招商局集团为共同推进前海深港合作区开发开放、前海蛇口自贸片区创新发展的重大举措。双方秉承尊重历史、共赢发展的原则，在前期合作的基础上推动此次合作方案，一揽子解决了包括土地变性与合资合作等创新合作模式在现有体制下存在的困难，一次性对前海2.9平方公里合作用地进行确权。在本次交易完成后，前海区域的开发建设将具备快速启动的条件。招商蛇口将依托合作双方在产业规划、制度创新、开发建设、运营管理等方面的成功经验和优势资源，加快前海片区开发建设、运营管理和产业引进，发挥产城融合效应，促进创新要素集聚，提升产业发展能级，落实国家“一带一路”战略，将合作设立的合资公司打造成为中国走出去的门户基地，建设深港合作的平台载体。
2018年12月，《中国（广东）自由贸易试验区深圳前海蛇口片区及大小南山周边地区综合规划》正式获批，规划范围包括前海蛇口自贸区28.2平方公里以及前海蛇口之间的片区共计 37.9平方公里。综合规划的获批将更好更快地推进前海蛇口自贸区建设，统筹区域发展、产业发展、港城协调、区域交通改善、基础设施建设、综合配套和环境优化，也为公司在这一片区进行项目改造、城市更新提供了明确的方向。
创新型全生命周期业态布局全国
公司积极布局新业态，大公寓、大健康、大文创多点开花，转型成效初步显现。长租公寓快速发展，以轻资产租入改造、存量商办改造为主，构建融投管退
全周期商业模式，在精耕深圳市场的基础上，全面覆盖北京、上海、广州、南京、杭州、苏州、武汉、成都、重庆和香港等13个国内一线、核心二线城市；全年新增20个/8085间长租公寓项目，合计在全国布局长租公寓近2.4万间，管理规模总计约98万平方米，全面实现了公寓智慧平台的线上化服务。大健康脱孵入实，从“养老、医院、康养小镇”三方面积极推进医养业务，广州番禺颐养中心、深圳蛇口颐养中心已于2018年2月2日、3月30日相继开业，太子湾国际医院项目奠基。大文创精彩绽放，已在全国6个城市布局8个意库项目，运营面积超过110万平方米，累计文创产业客户 865个，累计产值超过800亿元；重庆弹子石老街开街、佛山IPARK、南京燕子矶花园城等集中商业实现盛大开业；
武汉网谷项目、南京紫金智谷顺利开园。
蛇口邮轮母港荣获“最佳邮轮港口服务”、“最具设计创意”两项大奖，全年靠泊邮轮89泊次，同比增加46%，邮轮客流超36万人次，同比增加93%，母港服务各类旅客总客流突破 600万人次。公司承办第十三届中国邮轮产业发展大会暨国际邮轮博览会，国内外邮轮专家集聚深圳蛇口，共商中国邮轮产业创新升级。港城联动，布局深圳、厦门、上海、湛江、天津等沿海城市邮轮母港及综合配套，积极拓展十余个沿海城市与长江沿岸母港项目，纵横全国。
双上市平台助力公司转型发展
报告期内，公司控股子公司、香港上市公司招商置地与公司修改《非竞争协议》，招商置地转型方案获香港联交所通过，招商置地将摆脱地域限制，以小股投资的方式参与项目投资获取优质物业资源，同时招商置地将在北京、上海独家经营写字楼的资产管理业务。非竞争协议的调整使得公司进一步明确境内外双平台战略定位，以充分发挥境内外双上市平台的优势，助力双平台协同共赢发展。
同时，招商置地将实现业务结构的转型，发展由原本传统重资产房地产开发带动，成为轻重并举双轮驱动，业务布局发展更加灵活。
多元融资渠道，维持低成本优势
2018年行业融资环境整体趋紧，公司在做好市场预判的基础上，适时调整融资策略，深入开展与金融机构的合作，加大了公开市场操作力度，丰富创新融资品种，保障经营发展的资金需求。报告期内，公司继续保持AAA的主体信用等级和债项信用等级，新增200亿中期票据、超短融注册额度，顺利发行公司债券、
超短期融资券、永续中票等直接融资130亿元；联合招商局资本、平安银行共同成立招商澎湃投资基金，联合招商启航等公司设立招商局蕲春蕲艾产业投资基金，创新探索“房东+股东”的产融结合模式；完成国内首单储架式长租公寓 CMBS
产品“招商创融-招商蛇口长租公寓第一期资产支持专项计划”的首期发行 20
亿元，为公司长租产品后续经营发展获得长足的资金保障。报告期内，公司的综合资金成本为4.85%，保持行业领先优势。
组织变革，人才发展持续推进
拥抱变化，共赢未来。以“重构总部、做实战区、做专兵种”为核心目标，公司于报告期内实施了组织架构变革，重新明确公司总部、区域、事业部与专业公司的组织定位，并通过调整管控模式、优化管理边界、开展试点运行等一系列工作，推动组织变革，助力质效提升。“大部制”改革打破职能壁垒，下放事权精简提效，强化战略引领；完善区域、事业部、专业公司架构与职能设置，调整管理边界，再造权责流程，强化综合发展全面实践，持续探索优化区域组织模式。
多渠道优化总部、事业部和专业公司中层干部队伍及员工配置，为有意愿、有能力、想干事、能干事、干成事的优秀人才打造发展平台，助力公司质效提升，稳健发展。
公司治理与发展模式频获外界认可
报告期内，公司以规范透明的治理结构和稳健专注的发展模式，获得业内、媒体及资本市场的广泛认可，并获颁多项殊荣。公司连续十五年获得深交所信息披露考核A级；连续十六年蝉联由国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所和中国指数研究院评选的中国房地产沪深上市公司综合实力TOP10、沪深上市房地产公司综合实力TOP10、沪深上市房地产公司财富创造能力TOP10、沪深上市房地产公司财务稳健性TOP10、沪深上市房地产公司投资价值TOP10；
由易居克而瑞评选的2018年产城运营商创新奖、“克而瑞产城运营商30强”第三名，由观点地产新媒体“2018博鳌房地产论坛”颁发的2018中国年度城市和园区运营服务商，由《WTO经济导刊》评选的金蜜蜂2018优秀企业社会责任报告·社区信息披露奖，由南方财经全媒体集团、《21世纪经济报告》评选的 2018年中国最佳企业公民年度综合大奖等荣誉。
(四) 公司未来发展的展望
1、市场环境分析
2018年动荡的国际政经局势在2019年仍将持续，各大机构对全球及国内经济增速预期均不乐观。房地产调控政策将以“稳”为主，因城施策、一城一策仍将持续。房地产行业的发展在“量”上处于顶部，兼并加剧，行业集中度将持续提升，龙头企业优势也更为明显；为应对存量时代到来，更多房企将目光从“规模”转为实施质量发展战略，持续推进转型创新成为行业龙头共同的选择。
随着产业链核心环节关键政策的突破和产业环境的逐渐改善，邮轮高端装备制造、邮轮母港商旅综合体、邮轮产业链深耕、内河游轮创新产业生态、新兴邮轮服务模式、本土邮轮公司创建等成为发力点，正在当前市场调整和产业孕育期积蓄力量，实现市场换挡、驱动产业升级。
2、公司经营计划：
2019年，公司将继续跟进国家新型城镇化发展战略，深化与地方国企的合作，加大发展力度，多渠道扩充优质项目储备资源；继续提升各项开发能力，加快存货周转，提高项目开发获利能力；计划实现新开工面积 1100万平方米、竣工面积1000万平方米，签约销售金额2000亿元。
3、可能面临的风险
（1）国内外宏观形势仍存在不稳定性
当前中国经济进入调速换挡期，GDP增速步入“新常态阶段”，货币政策也将从相对宽松转向稳健。中美贸易纷争、汇率的不稳定性等多方面因素会对行业以及公司的经营情况产生一定的影响。
（2）地方政策与购房者预期为市场两大变量
随着全国各大城市因城施策，房价走势呈现明显分化，这将影响客户对房地产的购买预期，将给公司销售业绩和经营收益带来较大的不确定性风险，进一步加大公司的经营压力和转型压力。
（3）公司规模化与融资能力需匹配
房地产行业是资金密集型行业，充足的现金流对公司的运营和发展起到重要的作用。随着货币政策的变化和金融市场的不断收紧，公司的融资也面临较大的压力。而同时，公司业务转型和经营规模的扩大要求公司的融资在一定时间内需
进一步增加。两者叠加，将对公司的融资能力提出更高的要求。
（4）产业新城建设开发进度存在不确定性
产业新城资源的获取不会一蹴而就，涉及的规模大，合作方式复杂，需有一定的谈判周期。公司在各地签约的产业新城项目，由于土地面积较大、方案沟通费时，目前正就下一步规划建设开发与当地政府进行协商谈判与方案制定，项目开发建设的时间存在不确定性。
4、公司应对策略与重点工作
以“立足长远、把握当下，科技引领、拥抱变化”的战略原则为指导，以质效提升为抓手，坚持综合发展，建立“美好生活圈”，通过创新驱动、科技引领，实现公司持续生长。
做美好生活承载者,要以客户为中心，精准定义客户，强化客户意识，进一步打造公司产品与服务的特色和品质，提升客户吸引力，为客户创造更多价值，持续获取客户的支持和信任。
依托资源、品牌、融资等优势，以城市更新升级为契机，抓住窗口期，围绕粤港澳、京津冀、长江经济带、海南自贸区、一带一路等几大经济带(圈)，轻重并举，快速布局。加快推进重点产城项目及大健康、大文化等转型创新项目。以存量项目为载体，以质效提升为抓手，借助数字化手段，提高项目运营管理能力及创新创造能力，打造标杆项目，进一步提升资产管理能力，强化持有物业经营能力。
1979年，招商蛇口因应改革开放而生，2019年，招商蛇口迎来 40岁生日。
岁月流金，芳华沉淀。40年的风云激荡、40年的岁月峥嵘，招商蛇口以敢为天下先的开拓创新精神，造就了一座滨海新城，树立了一座精神丰碑，留下了彪炳史册的改革发展智慧。一切过往，皆为序章。以承载人民美好生活为己任，招商蛇口坚毅踏上新征程，既心有所向，必无畏而往。
招商局蛇口工业区控股股份有限公司董事会
二〇一九年三月十五日