信用评级报告声明
中诚信证券评估有限公司（以下简称“中诚信证评”）因承做本项目并出具本评级报告，特此如下声明：
1、除因本次评级事项中诚信证评与评级对象构成委托关系外，中诚信证评、评级项目组成员以及信用评审委员会成员与评级对象不存在任何影响评级行为客观、独立、公正的关联关系。
2、中诚信证评评级项目组成员认真履行了尽职调查和勤勉尽责的义务，并有充分理由保证所出具的评级报告遵循了客观、真实、公正的原则。
3、本评级报告的评级结论是中诚信证评遵照相关法律、法规以及监管部门的有关规定，依据合理的内部信用评级流程和标准做出的独立判断，不存在因评级对象和其他任何组织或个人的不当影响而改变评级意见的情况。本评级报告所依据的评级方法在公司网站（www.ccxr.com.cn）公开披露。
4、本评级报告中引用的企业相关资料主要由评级对象提供，其它信息由中诚信证评从其认为可靠、准确的渠道获得。因为可能存在人为或机械错误及其他因素影响，上述信息以提供时现状为准。中诚信证评对本评级报告所依据的相关资料的真实性、准确度、完整性、及时性进行了必要的核查和验证，但对其真实性、准确度、完整性、及时性以及针对任何商业目的的可行性及合适性不作任何明示或暗示的陈述或担保。
5、本评级报告所包含信息组成部分中信用级别、财务报告分析观察，如有的话，应该而且只能解释为一种意见，而不能解释为事实陈述或购买、出售、持有任何证券的建议。
6、本评级报告所示信用等级自本评级报告出具之日起至本次债券到期兑付日有效；同时，在本次债券存续期内，中诚信证评将根据《跟踪评级安排》，定期或不定期对评级对象进行跟踪评级，根据跟踪评级情况决定是否调整信用等级，并按照相关法律、法规对外公布。
3 金融街控股股份有限公司
本期债券概况
发行主体概况
表1：本期债券基本条款
|||
|-|-|
||基本条款|
|发行主体|金融街控股股份有限公司|
||金融街控股股份有限公司2016年面向合格投资|
|债券名称||
||者公开发行公司债券（第一期）|
||本期债券基础发行规模为15亿元，可超额配售|
|发行规模||
||规模不超过10亿元|
||本期债券分为两个品种：品种一为5年期固定利|
||率债券，附第3年末发行人调整票面利率选择权|
||及投资者回售选择权，基础发行规模为人民币5|
||亿元；品种二为 7 年期固定利率债券，附第 5|
||年末发行人调整票面利率选择权及投资者回售|
|债券期限|选择权，基础发行规模为人民币10亿元。本期|
||债券引入品种间回拨选择权，回拨比例不受限|
||制，发行人和簿记管理人将根据本期债券发行申|
||购情况，在总发行规模内（含超额配售部分），|
||由发行人和簿记管理人协商一致，决定是否行使|
||品种间回拨选择权|
||本期债券票面利率由发行人和簿记管理人按照|
||发行时网下询价簿记结果共同协商确定。本期债|
||券品种一的票面利率在存续期内前 3 年固定不|
||变；在存续期的第3年末，如发行人行使调整票|
||面利率选择权，未被回售部分的债券票面利率为|
||存续期内前3年票面利率加调整基点，在债券存|
|债券利率||
||续期后2年固定不变；本期债券品种二的票面利|
||率在存续期内前5年固定不变；在存续期的第5|
||年末，如发行人行使调整票面利率选择权，未被|
||回售部分的债券票面利率为存续期内前 5 年票|
||面利率加调整基点，在债券存续期后2年固定不|
||变|
||采用单利按年计息，不计复利。每年付息一次，|
|偿还方式|到期一次还本，最后一期利息随本金的兑付一起|
||支付|
|募集资金|募集资金扣除发行费用后，拟用于补充公司（含|
|用途|下属公司）营运资金|

资料来源：公司提供，中诚信证评整理
家，控股二级子公司8家。
行业分析
截至2015年12月31日，公司资产总额1,056.79
亿元，所有者权益（含少数股东权益）290.04亿元， 全国房地产行业
资产负债率72.55%；2015年公司实现营业收入 房地产业是中国经济增长的支柱产业之一，在 155.65亿元，净利润 22.65亿元，经营活动净现金 国民经济发展中起着重要作用。自 1998年房地产流-128.42亿元。 改革以来，中国房地产行业得到快速发展；2008年截至2016年6月30日，公司资产总额1,149.70 在次贷危机和紧缩货币政策的影响下，国内房价出亿元，所有者权益（含少数股东权益）289.39亿元， 现十年来的首次下跌；2009年后，信贷宽松政策刺资产负债率74.83%；2016年1~6月，公司实现营 激了房地产行业的复苏，商品房市场呈现量价齐升业收入61.67亿元，净利润7.54亿元，经营活动净 的态势；2010年，为抑制过快上涨的房价，国务院
现金流36.28亿元。 先后出台了“新国十条”，“新国八条”、“新国五条”
等多项调控政策，房地产市场再次进入调整阶段，
全国商品房销售增速下滑；2012年，在中央继续保
持从紧政策的同时，地方政府开始积极出台各种政
4 金融街控股股份有限公司
策鼓励合理自住需求，随着市场逐步消化前期调控 图1：2010.02～2016.06国房景气指数
政策的影响，前期积压的置业需求开始逐步释放，
商品房销售自2012年3月开始逐步回升，2013年
房地产市场延续了 2012年下半年的上升势头，全
年商品房销售面积和销售金额均创出新高。2014
年，房地产市场短期供过于求，且受价格预期变化
等因素影响，房地产市场销售下滑。进入2015年，
随着调降二套房首付比例、营业税政策调整、央行
多次降准降息以及普遍二孩政策等一系列宽松的
政策刺激，中国房地产市场总体上步入了复苏通
道，包括市场成交、房价等指标亦在总体上呈现回
资料来源：国家统计局，中诚信证评整理
暖趋势。 在房地产投资方面，根据国家统计局数据显从“国房景气指数”运行趋势来看，该指数上一 示，在需求释放的带动下，2013年全国房地产开发轮的波动是在2007年11月触顶，达到106.59点； 投资增速有所恢复，全年完成投资86,013亿元，同至2009年3月探底，至94.74点。本轮在2010年 比增长19.8%，增幅比2012年提高3.6个百分点。
3月触顶，达到105.89点后，在严厉的调控政策影 2014年，商品房销售的下降导致房地产开发投资增响下，房地产投机性需求逐步得以遏制，国房景气 速逐步回落，全年完成房地产开发投资 95,036亿指数从高位开始回落，并于2011年12月份跌落至 元，增速已经下降至10.5%。尽管2015年以来行业98.89点。2012年以来，前 9个月房地产景气程度 政策不断放松，但房地产行业投资增速仍延续回落承接上年下行态势继续走低，截至 2012年 9月国 态势，2015年全国房地产开发投资 95,979亿元，房景气指数为94.39点，较2011年末降低4.5点。 名义同比增长1.0%，增速比1~11月回落 0.3个百随着九、十月房地产传统销售旺季的到来，加之开 分点，增速继续下行。2016年以来，房地产投资增发商资金状况有所改善，开工能力增强，房地产景 速出现上升态势，1~6月份累计完成房地产开发投气程度缓慢回升。2013年，在市场回暖、以刚性需 资46,631亿元，名义同比增长6.1%，增速比2015求和首改需求为主导的带动下，国内房地产景度较 年1~6月上涨1.5个百分点。
2012年有所回升，国房景气指数全年保持在 97点
图2：2013.01～2016.06全国房地产开发投资情况左右。2014年，国内房地产市场受到诸多政策不确
定性的影响，国房景气指数持续回落。截至 2014
年 12月末，国房景气指数为 93.93点。进入 2015
年，国房景气指数延续下滑态势，于5月末达到最
低点92.43点后开始小幅回升，在8月末升至93.46
点后保持平衡态势，截至 2015年末，国房景气指
数为93.34点，较上月回落0.01点。2016年上半年
国房景气指数开始呈现上升态势，2016年4月的国
房景气指数达到自2015年4月以来最高，截至2016
年6月末，国房景气指数稳步爬升至94.4点，比去
资料来源：国家统计局，中诚信证评整理
年同期增长了1.92点。 施工方面，2013年市场销售火热推动房地产开发企业投资活动明显加强，房地产新开工面积增速
较 2012年呈明显提升，2013年全国房屋新开工面
积201,208万平方米，较2012年增长13.5%，增幅
5 金融街控股股份有限公司
提高2个百分点。2014年，房地产销售形势急转直 15.5个百分点；其中，住宅销售面积增长17.5%，下，使得房地产开发企业对新项目开发持较为谨慎 办公楼销售面积增长27.9%，商业营业用房销售面态度，有意控制新楼盘的开工规模以降低企业自身 积增长9.1%；同年，商品房销售额 81,428亿元，现金支出，2014年，房地产新开工面积179,592万 增长26.3%，增速比 2012年提高 16.3个百分点；
平方米，同比下降10.7%。2015年，房地产开发企 其中，住宅销售额增长26.6%，办公楼销售额增长业房屋新开工面积 154,454万平方米，同比下降 35.1%，商业营业用房销售额增长18.3%。2014年，14.0%。在商品房库存增加以及出清周期延长的背 受银行信贷收紧及价格预期变化等因素影响，全国景下，房地产新开工面积同比下降将导致未来新增 商品住宅销售面积同比持续下降，带动商品房销售供给量的下滑，有助于缩短房地产市场恢复供需平 量加速下滑。2014年，全国商品房销售面积和销售衡的时间。截至 2016年 6月，全国房地产当年累 额分别为120,649万平方米和76,292亿元，同比分计新开工面积77,537万平方米，同比上升14.9%。 别下降7.6%和6.3%；其中商品住宅销售面积和销在 2015年房地产市场供给量减少且市场景气度回 售额分别同比下降9.1%和7.8%。进入2015年，得升的情况下，2016年上半年供给开始呈现增长态 益于频出的利好政策刺激，全年销售面积和销售额势。 均有所上升，2015年全国商品房销售面积与销售额土地成交方面，2013年以来，随着房地产市场 分别为128,495万平方米和87,281亿元，同比分别的成交走势的不断上扬，房地产企业加大土地市场 增长6.5%和14.4%。截至2015年末，全国 100个投入力度，同时，2013年地方政府面临较大的债务 城市（新建）住宅均价为 10,980元/平方米，环比压力，土地出让积极性较高。供求双方作用下，全 上涨0.74%，同比上涨4.15%，是百城价格指数环国土地市场也迎来了成交高峰。2013年，房地产开 比、同比连续第5个月双涨。2016年上半年，全国发企业土地购置面积38,814万平方米，比上年增长 商品房销售面积与销售额分别为 64,302万平方米8.82%，土地成交价款9,918亿元，增长33.9%，增 和48,682亿元，同比分别增长27.9%和42.1%，受速提高2.4个百分点。2014年，伴随着房地产销售 益于2015年利好政策而继续走高。截至2016年6情况的下滑，房地产业购置面积同比出现下降，当 月，全国100个城市住宅均价为11,816元/平方米，年房地产业土地购置面积 33,383.03万平方米，同 环比1.32%，同比增长11.18%。
比下降14.0%；但由于房地产开发企业购置土地区 随着房地产市场短期供大于求，导致库存量连域转向土地价格较高的一、二线城市，同期土地成 续攀升。自 2012年 4月以来，全国商品房库存面交价款为10,019.88亿元，同比增长1.0%。2015年 积呈持续上升态势，截至 2014年末，全国商品房以来，尽管房地产市场呈现复苏态势，但在去库存 待售面积6.22亿平方米，较2013年末增加1.29亿的大环境下，房企对行业中长期发展保持谨慎态 平方米；其中，住宅待售面积 4.07亿平方米，较度，2015年房地产开发企业土地购置面积 22,811 2013年末增加0.83亿平方米。2015年以来，尽管万平方米，同比下降31.7%；同期，土地成交价款 房地产投资速度有所放缓，同时销售情况亦有所回 7,622亿元，下降23.9%。2016年上半年，全国房 升，房地产市场供需差有所收窄，但供过于求的局地产业土地购置面积 9,502万平方米，同比下降 面在短期内将继续存在，2015年全国商品房待售面3%；同期，土地成交价款 3,159亿元，同比增长 积继续增长，截至 2015年末，全国商品房待售面10.2%。土地购置面积小幅下滑和土地成交价款同 积 7.19亿平方米，同比增长15.58%，增速较上年比增长，反映出在土地楼面地价整体上涨的大环境 末收窄10.54个百分点。截至2016年6月末，全国下，房地产企业拿地热情略有提升。 商品房待售面积7.14亿平方米，比5月末减少753从销售情况看，2013年，刚性和改善性需求出 万平方米，而较上年末减少437万平方米，主要系
现集中释放，当年全国商品房销售面积 130,551万 上半年主要城市市场成交情况较好，住宅去化较快
平方米，比上年增长17.3%，增速比 2012年提高 所致。
6 金融街控股股份有限公司
表2：2013～2016.H1全国房地产开发投资资金来源 也通过增加保障性住房的供给来满足中低收入群单位：亿元、% 体的住房需求，近年来金融机构加大了对于保障性
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|指标|2013|2014|2015|2016.H1|

资金来源合计 122,122 121,991 125,203 68,135
2013~2015年，保障性住房开发贷款余额同比增速同比增长率 26.5 -0.1 2.6 15.6
分别26.7%、57.2%和59.5%，连续保持高速增长。
||||||
|-|-|-|-|-|
|其中：自筹资金|47,425|50,419|49,038|23,816|
|占比|38.83|41.33|39.17|34.95|
|同比增长|21.3|6.3|-2.7|-0.1|

国内贷款 19,673 21,242 20,214 10,939 亿元，同比多增 2,643亿元，增量占同期房产开发占比 16.11 17.41 16.14 16.05 贷款的92.7%，比上年增量占比高37.7个百分点。
同比增长 33.1 8.0 -4.8 1
2016年 6月末，全国房产开发贷款余额 5.41万亿
||||||
|-|-|-|-|-|
|利用外资|534|639|297|65.65|
|占比|0.44|0.52|0.24|0.10|
|同比增长|32.8|19.7|-53.6|-63.2|

其他来源 54,491 49,689 55,655 33,314
同比增长42.2%，增速比上季末低 3.2个百分点；
占比 44.62 40.73 44.45 48.89 地产开发贷款余额 1.66万亿元，同比增长7.5%，同比增长 28.9 -8.8 12.0 38.3 增速比上季末低15.3个百分点。个人购房贷款余额资料来源：国家统计局，中诚信证评整理
16.55万亿元，同比增长30.9%，增速比上季末高从房地产企业资金来源看，2015年房地产开发
5.4百分点，比各项贷款增速高 16.6个百分点；上企业到位资金125,203亿元，同比增长2.6%。结构
半年增加 2.36万亿元，同比多增 1.25万亿元，保上看，自筹资金、定金及预收款和个人按揭贷款为
障性安居工程贷款增长较快。
主的其他来源在房地产企业资金中仍占据主导位
行业政策
置，这两部分资金来源在房地产企业到位资金中的
从房地产的发展过程来看，房地产行业是受政占比进一步升至83.59%。2015年，自筹资金和国
策影响波动较大的行业。2008年受金融危机的影内贷款分别同比下降2.7%和4.8%，占比分别小幅
响，房地产行业出现短暂衰退，国家出台刺激性救下降至39.17%和16.14%。从房地产贷款余额的结
市政策，此期间房价经历由跌到快速上涨的V字型构看，包括个人购房贷款、房产开发贷款、地产开
走势。2010年以来，为了遏制房价快速上涨，国务发贷款等在内的房地产贷款余额合计 21.01万亿
院以及相关部门连续出台了一系列的房地产调控元，其中个人购房贷款是房地产贷款最主要的组成
政策，各地纷纷出台相应的细化措施，强化行业政部分，在房地产贷款中的占比一直保持在60%以
策的执行和监督力度。2011年，在“调结构，稳物上。截至2015年末，全国个人购房贷款余额为14.18
价”的大背景下，中央政府继续加强房地产调控。“国万亿元，个人购房贷款占房地产贷款总额的
八条”、房产税改革先后落地，“限购”、“限贷”等政67.49%，房产和地产开发贷款在房地产贷款中占比
策全面升级，限购城市从2010年的不足20个，大为32.51%。2015年其他来源资金55,655亿元，同
幅增加近 50个。2012年中央及相关部委继续坚持比增长12.0%，该类资金占比亦升至44.45%；在其
房地产调控从紧的方向。2013年，国务院出台“新他来源资金中，定金及预收款32,520亿元，个人按
国五条”，新一届政府着力建立健全长效机制、维揭贷款 16,662亿元。2016年上半年，全国房地产
持宏观政策稳定，不动产登记、保障房建设等长效开发投资资金中自筹资金占比继续缩小至34.95%；
机制工作继续推进，而限购、限贷等调控政策更多
其他来源资金占比48.89%，同比增长38.3%。在其
交由地方政府决策。2014年各地方政府在放松限
他来源资金中，定金及预收款18,934亿元，个人按
购、购房落户、提高公积金贷款额度等层面自主出
揭贷款11,245亿元，同比增长34.09%和56.98%。
台调整政策；同年，中央政府相继出台央五条、定
另外，在抑制房地产投资性需求的同时，政府
7 金融街控股股份有限公司
向降准，随后中国人民银行发布《中国人民银行中 同年 10月，中共十八大五中全会宣布全面放在二国银行业监督管理委员会关于进一步做好住房金 孩政策，同年 12月，中共中央政治局召开的会议融服务工作的通知》，从房地产市场供给端和需求 提出通过农民工市民化来扩大有效住房需求，均将端两个层面给予了较为明确的支持。 有助于房地产市场需求长效调节机制的稳定。
2015年以来，“去库存”仍是各项政策的主基 稳定住房消费、支持自住和改善住房需求是房调，稳定住房消费、支持自住和改善住房需求是房 地产政策调整的主要方向，国家又相继出台了一系地产政策调整的主要方向。中央及地方各级政府在 列政策对房地产进行调控。2015年3月，两会召开，供应端实施“有供有限”，从源头控制商品房供应； 确定 2015年政府工作主要任务之一是稳定住房消同时各管理部门及职能机构从需求端入手，降首 费；坚持分类指导，因地施策，支持居民自住和改付、降利率、减税费、予补贴、放宽公积金贷款政 善型需求，促进房地产市场平稳健康的发展。在信策、取消限外等多手段并施，“调供应”与“促需求” 贷支持上，央行则分别于3月、5月、6月、9月、双管齐下，全力去库存。 10月五次降息降准。经此调整，5年以上商业贷款具体来看，“调供应”方面，2015年3月底，国 利率降至4.9%，公积金贷款利率降至3.25%，均已土部、住建部联合发文，要求各地对土地供应有供、 处于历史低位。同时，政府分别于 3月、8月和 9有限，调节结构性过剩矛盾，且对在建项目或已成 月三次调整购房首付比例，调整信贷政策，直接刺交地块，优化住房套型结构，促进用地结构调整； 激需求。相应，地方政府除放松限购限贷、调整公政策效果显著，土地供应过猛的势头得以有效节 积金外，也在财政补贴、税费减免等方面加大支持制，全国 300多个城市土地供应量同比大幅下滑 力度，以刺激楼市需求特别是改善型需求得到释36%。“促需求”方面，第一，通过降首付、减税费、 放。此外，在人口政策方面，全面实施一对夫妻可予补贴明显提振了改善型需求。中央多部委分别于 生育两个孩子政策，从长期供求关系进行调整。
2015年3月和9月两次发文下调购房首付比例，并 2015年 11月，中央财经领导小组第十一次会议提于同年 3月下调营业税免征年限至 2年以及 2016 出要化解房地产库存，促进房地产持续健康发展，年2月财政部发文调减营业税，提振二手房市场交 是十八大以来习近平首次对于房地产去库存的表易增长；各级政府亦在税费减免、财政补贴、提高 态，预计楼市的政策态度将会更加宽松。
普通住宅标准等方面多管齐下刺激需求入市。第 2016年2月份，政府新出台两项利好政策，包二，公积金政策频出提振市场需求。仅中央年内出 括降低非限购城市首付比例，最低可至20%；同时台的房地产调控文件中，有4次涉及公积金政策， 调整契税税率，降低购房成本等。3月份，政府出其中3次为出台公积金专项政策，内容涉及下调首 台二手房营改增政策，以降税的方式刺激改善性住套普通住房公积金贷款首付比例和二套房首付比 房需求。6月份国家又出台新政鼓励租赁业务的发例、放宽住房公积金用途、放宽提取条件、督促各 展，进一步推动房地产市场的去化进程。
地落实异地贷款业务、放开公积金融资渠道等。第 值得注意的是，2016年以来房地产行业继续呈三，央行降准降息降低购房成本和难度。基于宏观 现城市政策分化。一线城市中以上海的政策最为严经济层面的承压，央行持续向市场释放流动性，同 厉，“沪九条”要求不仅非沪籍购房社保年限提高至时多次降息，2015年内先后经历了5次降息和5次 5年，且二套房首付不低于五成、非普通住宅不低降准，基准利率降至历史最低水平，购房成本已大 于七成，更特别的是，不结婚不能购房；北京也要幅下降；此外，多次降准向市场释放流动性，为市 求外地人社保年限在5年，二套房的贷款，首付为场营造宽松的资金环境。第四，取消限外、鼓励农 五成；广州和深圳，对外地人购房社保年限要求为民进城以及全面二孩政策将成为购房需求新增长 3年，对二套房在还清贷款前提下，广州首付三成、
点。2015年月8月，六部委联合发文取消外资和外 深圳首付四成。而其他三四线城市则继续以“去库
籍人士购房限制，一定程度上拉动购房需求增长； 存”为主基调。山西省政府取消商品房购房限制，
8 金融街控股股份有限公司
包括取消购买商品住房套数、户籍、年龄等限制， 金最高贷 90万;土地供应减半，降低二手住房交易取消商品住房销(预)售价格申报制度;取消对境外 税费，鼓励农民进城买房居住等 22项鼓励性房产机构及个人在本地区购买商品住房的限制。沈阳政 新政。
府对毕业不超过 5年的高校学生实行“零首付”政
策，对个人购买住房市区两级给予奖励政策，公积
表3：2015年以来房地产行业主要相关政策一览
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|时间|发文部门|主要内容|

《关于加大改革创新力度加快农业现代化建设的若干意见》（一号文件）：探索农 2015.02国务院
民工享受城镇保障性住房的具体办法。
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|||自2015年2月5日起下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点；自2015年3|
|2015.02|中国人民银行||
|||月1日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率|

《关于优化2015年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知》，要求2015年各地有供、有限，合理安排住房和其用地供应规模；优化住房供应套型， 2015.03国土资源部、住建部
促进用地结构调整；多措并举，统筹保障性安居工程建设；部门联动，加大市场秩序和供应实施监督力度
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||中国人民银行、住建部、||
|2015.03||《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》发布，二套房款首付可低至四成|
||银监会||

根据《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》要求，购买2年以上普通住房销 2015.03财政部
售免征营业税
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|2015.04|中国人民银行|自4月20日起下调各类存款类金融机构人民币存款准备金率1个百分点|

国务院发布关于落实《政府工作报告》重点工作部门分工的意见，明确规定15部委 2015.04国务院 要负责坚持分类指导，因地施策，落实地方政府主体责任，支持居民自住和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展
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|||自2015年5月11日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率。金融机构一年期|
|||贷款基准利率下调0.25个百分点至5.1%；一年期存款基准利率下调0.25个百分点|
|2015.05|中国人民银行|至2.25%，同时结合推进利率市场化改革，将金融机构存款利率浮动区间的上限由|
|||存款基准利率的1.3倍调整为1.5倍；其他各档次贷款及存款基准利率、个人住房公|
|||积金存贷款利率相应调整|

自2015年6月28日起有针对性地对金融机构实施定向降准，同时下调贷款和存款基准利率，其中一年期贷款基准利率下调0.25个百分点至4.85%；一年期存款基准 2015.06中国人民银行
利率下调0.25个百分点至2%；其他各档次贷款及存款基准利率、住房公积金存贷款利率相应调整
||||
|-|-|-|
|2015.08|中国人民银行|自2015年8月26日起，下调金融机构人民币贷款和存款基准利率。|

发布《关于调整房地产市场外资准入和管理有关政策的通知》，调整房地产市场外住房城乡建设部、商务部、
资准入和管理政策，取消外商投资房企办理境内贷款、境外贷款、外汇借款结汇必 2015.08国家发展改革委、中国人民
须全部缴付注册资本金的要求，有资格的境外机构和个人可购买符合实际需要的自银行、工商总局、外汇局
用、自住商品房
||||
|-|-|-|
|||《关于进一步完善差别化住房信贷政策有关问题的通知》，为进一步改进住房金融|
|2015.09|中国人民银行、中国银监会|服务，支持合理住房消费，经国务院同意，在不实施“限购”措施的城市，对居民家|
|||庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，最低首付款比例调整为不低于25%|

 2015.09中国人民银行 下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点
||||
|-|-|-|
|||金融机构一年期贷款基准利率下调0.25个百分点至4.35%。同时，下调金融机构人|
|2015.10|中国人民银行|民币存款准备金率0.5个百分点。同时，对符合标准的金融机构额外降低存款准备|
|||金率0.5个百分点|

住房城乡建设部、财政部、公积金异地贷款业务正式全面推行。缴存职工在缴存地以外地区购房，可按购房地
2015.10
中国人民银行 的住房公积金贷款政策，向购房地住房公积金管理中心申请贷款
||||
|-|-|-|
|2015.10|中共十八大五中全会|二孩政策全面放开|

《住房公积金管理条例》修订，修订稿明确提出，公积金缴存基数不得低于职工工
2015.11国务院
作地所在设区城市上一年度单位就业人员平均工资的60%，不得高于平均工资的3
9 金融街控股股份有限公司
倍,单位和职工缴存比例上限不高于12%，下限不低于5%。
||||
|-|-|-|
|||财政部发布《关于调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策的通知》调减房地产|
||财政部、国家税务总局、住||
|2016.02||契税营业税，对个人购买家庭唯一住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税|
||房城乡建设部||
|||率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税|

自5月1日起，个人购买不足2年的住房对外销售的，按照5％的征收率全额缴纳增值税，个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。对北上广深四市，个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值 2016.03财政部、国家税务总局
税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征增值税。
||||
|-|-|-|
|||《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》指出，实行购租并举，培育和发|
|2016.06|国务院办公厅|展住房租赁市场，是深化住房制度改革的重要内容，是实现城镇居民住有所居目标|
|||的重要途径。要以建立购租并举的住房制度为主要方向，健全以市场配置为主、政|
|||府提供基本保障的住房租赁体系，支持住房租赁消费，促进住房租赁市场健康发展。|

资料来源：公开资料，中诚信证评整理
总的来看，房地产行业政策面将继续围绕“去 中，住宅待售面积增加764.44万平方米。此外，随库存”进行，通过调供应与促需求双管齐下，降首 着房地产区域市场继续分化，一线城市和二线热点付、减税费、公积金政策、降准降息、取消限外、 城市出现量价齐升的局面，同时一般二线城市以及鼓励农民进城、全面二孩等政策将不断地对房地产 三四线城市去库存压力继续加大，价格亦难以上市场和行业带来积极影响，但在房地产市场结构性 行，应关注房地产市场去化情况的区域差异。
供求矛盾凸显的环境下，政策效果仍有待观察。 图3：2011.11～2016.06全国商品房待售情况单位：万平方米行业关注
2015年以来，短期内政策层面的支持依旧难以扭转
库存加大的局面，去库存仍是房地产市场的主基
调，不同能级城市的市场分化程度亦将继续扩大
2015年以来，一方面，在政策面的逐步宽松和
刚性需求依然强劲的背景下，房地产市场逐步回
暖，当年房企销售金额和销售面积均呈现上升态
势；另一方面，同时在去库存的大环境下，房企对
行业中长期发展保持谨慎态度，以房地产企业新开
工面积和土地购置面积为代表的房地产开发指标
资料来源：国家统计局，中诚信证评整理
均在不同程度上延续了下降趋势，房地产开发投资
房地产行业集中度持续上升，行业竞争的重心逐步速度继续下降。受以上两方面的作用影响，房地产
倾向于资本实力及品牌影响力，相关房企综合实力市场供求差增速有所收窄，但在房地产投资速度仍
将有望得到进一步提升
大于去化速度的前提下，无法从根本上扭转市场供
近年来，持续的政策调控和日益高企的土地价需失衡、库存量加大的局面，未来市场仍将以去库
格压缩了行业内中小企业的生存空间，行业集中度存为主基调。截至 2015年末，商品房待售面积
不断提高，行业竞争的重心逐步倾向于资本实力及71,853万平方米，同比增长15.58%，增速较上年收
品牌影响力。根据克而瑞信息集团联合中国房地产窄10.54个百分点，其中，住宅待售面积增加1155
测评中心发布的《2015年中国房地产企业销售
万平方米，办公楼待售面积增加128万平方米，商
TOP100排行榜》显示，2015年全国行业排名前20
业营业用房待售面积增加458万平方米。截至2016
房企集中度同比增加 0.03个百分点至22.82%；
年6月末，商品房待售面积71,416万平方米，同比
TOP50房企则从31.15%上升至31.74%，小幅增加
增长8.64%，增速较上年收窄 12.14个百分比，其
了0.59个百分点；TOP100房企则大幅增加1.86个
10 金融街控股股份有限公司
百分点至39.64%。从行业发展趋势来看，资本实力 累了丰富的城市商务功能区商用物业开发建设和较强、具有品牌影响力的大中型房地产企业和具有 运营的经验，并积累了大量的优质客户资源。经过独特优势的房地产公司能够在整合中占据优势和 多年发展，北京金融街已成为我国最具影响力的金主动地位，通过兼并收购等方式逐步扩大市场份 融中心之一，公司在这个过程中亦确立了自身在上额，综合实力将有望得到进一步提升，行业集中度 商务地产开发运营的品牌和地位。凭借其丰富的商将持续上升。 务地产开发运营经验，金融街此后成功在北京、天从行业集中度看，销售额方面，除 2015年行 津、重庆、上海等地开发多个商务综合体、写字楼业前十的集中度出现微降外，整体呈上升趋势，表 等，包括京西 CRD核心区域融景广场、德胜科技面近年来在行业竞争不断加剧的情况下，一线房企 园、天津环球金融中心、金融街（南开）中心、金依靠自身的资金、规模、品牌等优势，不断增加市 融街（和平）中心、天津大都会、重庆嘉年华大厦场份额；销售面积方面，集中度逐年呈增长的态势， 和上海金融街静安广场。公司所开发的商务综合体但每年的集中度仍明显低于销售额的集中度，一方 均位于城市核心地段，作为标志性的区域建筑具有面是由于一线房企的销售大多集中于一线、二线城 较大的品牌影响力，成熟的产品线奠定了金融街在市，随着土地成交价格的增长，销售额逐渐增加； 商务地产领域的领先地位。
另一方面得益于一线房企长期经营所形成的品牌
股东实力雄厚，政府支持力度大
优势所带来的溢价。2015年，国内前十、二十、五
作为北京市西城区重要的国有控股企业，公司十房企销售额集中度的增速明显低于销售面积集
的发展得到了公司股东金融街集团和西城区人民中度的增速，表明一线房企逐步将业务分散到除一
政府的大力支持。
线城市等热门市场以外区域。
金融街集团成立于 1996年 5月，前身为北京表4：2013～2015年国内房企销售额集中度
金融街建设集团，2010年 12月更为现名。金融街
||||
|-|-|-|
|2013|2014|2015|

 TOP10 13.72% 16.92% 16.87%
委员会直接全额投资的国有独资有限责任公司，截
|||||
|-|-|-|-|
|TOP20|18.88%|22.79%|22.82%|

TOP50 26.23% 31.15% 31.74% 至 2015年末，金融街集团注册资本达到 230.28亿
|||||
|-|-|-|-|
|TOP100|-|37.78%|39.64%|

资料来源：克尔瑞信息集团，中诚信整理
入241.37亿元。
表5：2013～2015年国内房企销售面积集中度
金融街集团下属的北京华融基础设施投资有
||||
|-|-|-|
|2013|2014|2015|

TOP10企业 8.62% 10.44% 11.31%
限责任公司是负责金融街区拓展的土地一级开发
|||||
|-|-|-|-|
|TOP20企业|11.46%|13.65%|14.62%|

TOP50企业 15.88% 18.72% 19.94% 目。此外，金融街集团旗下还有长城人寿保险股份
|||||
|-|-|-|-|
|TOP100企业|-|22.30%|24.65%|

资料来源：克尔瑞信息集团，中诚信整理
资产，公司依托股东可在项目资源、客户资源方面竞争实力 得到多方面的支持。
西城区是北京市功能核心区之一，也是党中商务地产品牌成熟，知名度高
央、全国人大、国务院、全国政协等党和国家首脑公司以从事商务地产的开发和运营为主，致力
机关的办公所在地。中国人民银行、中国银行业监于城市中心商务区的建设经营以及在核心地段打
督管理委员会、中国证券监督管理委员会、中国保
造高品质和标志性建筑以提升区域价值，具有包括
险业监督管理委员会等金融监管机构，以及多家大
综合体、写字楼、购物中心、住宅、酒店等不同业
型国有银行、保险公司、证券公司的总部均位于西
态的丰富产品线。
城区内。在公司发展的过程中，西城区政府在项目
依托北京市金融街区域的开发和运营，公司积
11 金融街控股股份有限公司
资源、客户资源等方面给予公司大量支持。 年公司部分项目结算延后，导致当期房地产开发收入减少。从收入构成来看，房地产开发业务作为公商业物业形成稳定的现金流
司的主要收入来源，近年来占主营业务收入的比重公司自持的商业物业出租和运营管理系其利
约90%；物业租赁与经营虽然收入占比不大，但能润的重要补充，其稳定的收入来源对公司现金流改
够为公司提供稳定的利润和现金流，且随着现有项善具有极大的积极作用。目前公司大部分自持物业
目经营水平提升、写字楼以及商业物业持有量的增位于北京金融街区域，如金融街购物中心一、二期、
加，物业租赁与经营的收入亦呈现逐年提高的态金树街商业、金融街中心、德胜国际中心、金融街
势。
丽思卡尔顿酒店和金融街公寓等。作为北京市第一
表6：2013～2016.H1公司主营业务收入明细个大规模整体定向开发的金融产业功能区，金融街
单位：亿元凭借其金融决策监管部门与金融机构总部集中的
||||||
|-|-|-|-|-|
|业务板块|2013|2014|2015|2016.H1|

土地开发 0.06 - - -资源的稀缺性及优越的地理位置使得公司保持了
||||||
|-|-|-|-|-|
|房产开发|187.68|207.83|140.06|52.45|

很高的出租率和租金水平，能够为公司贡献稳定增
物业租赁 6.73 6.97 9.26 5.94
||||||
|-|-|-|-|-|
|物业经营|4.33|5.12|5.56|3.02|

的核心地段亦持有多个优质商用物业，如天津环球
其他收入 0.03 0.42 0.77 0.26
||||||
|-|-|-|-|-|
|合计|198.82|220.33|155.65|61.67|

资料来源：公司定期报告，中诚信证评整理
至 2015年末，公司在北京、天津等中心城市的核
房地产项目开发运营
心区域持有出租物业规划建筑面积合计约 61.56万
公司的房产开发业务包括商务地产和住宅地平方米，持有经营物业规划建筑面积合计约 20.97
产开发两类，业务区域以北京为重点发展区域，同万平方米；2015年公司实现物业租赁收入和物业经
时向上海、广州、天津、重庆以及惠州等一、二线营收入分别为9.26亿元和5.56亿元。2016年上半
城市扩张。
年公司物业租赁收入和物业经营收入分别为 5.94
从项目运作情况看，金融街根据房地产市场环亿元和3.02亿元，分别同比增长53.74%和18.92%。
境变化及其自身的情况，有效的安排工程建设计划优质商用物业能够为公司贡献稳定增长的现
及施工进度。2013~2015年，公司开复工面积分别金流，且公司持有的物业具有极大的价值及升值潜
为404万平方米、315万平方米和365万平方米，力，也可为公司的融资创造有利条件，随着自持物
其中新开工面积分别为83万平方米、115万平方米业资产规模的扩大、价值的提升，公司自持物业收
和181万平方米；同期竣工面积分别为206万平方入亦将进一步增长。
米、132万平方米和97万平方米。截至2015年末，业务运营
公司拥有在建项目规划总建筑面积为 506.38万平目前公司已形成房产开发、物业租赁与经营两 方米，较大规模的在建项目为其未来业务规模的持大业务板块，业务区域覆盖北京、天津、上海、重 续增长提供了较好保障。2016年上半年，公司主动庆、广州、惠州等城市。2013~2015年及2016年上 调整开复工面积，实现开复工面积291万平方米，半年，公司分别实现营业总收入198.83亿元、220.36 同比增长14.6%，积极增加重点城市可售货量；其亿元、155.65亿元和61.67亿元，其中2015年公司 中，新开工面积为22万平方米，竣工面积为26万营业收入较去年同期下降明显，主要原因系公司主 平方米。
动增持北京核心城区的优质写字楼项目，影响当期
房地产开发收入；同时金融街广安中心C、D地块
规划建筑面积在 2015年度调减，导致来自金融街
广安中心C、D地块的营业收入相应减少；此外当
12 金融街控股股份有限公司
表7：2013~2015年公司房地产开发运营情况 分产品类型来看，商务地产方面，依托于对金单位：万平方米、亿元、元/平方米 融街区域的开发运营经验及品牌优势，公司在商务
|||||
|-|-|-|-|
|指标|2013|2014|2015|

开复工面积 404 315 365
以整售定制为主，且交易方多为金融类企业以及大
|||||
|-|-|-|-|
|其中：新开工面积|83|115|181|

型企业，项目销售和回款较有保障。同时，由于公竣工面积 206 132 97
|||||
|-|-|-|-|
|合同销售面积|86|60|85|

合同销售金额 225 130 150
的稀缺性也为公司所持有的相应项目物业的出租
|||||
|-|-|-|-|
|合同销售均价|26,163|21,667|17,647|

结算面积 110 85 79
一定程度上降低公司的经营风险。2013~2015年，
|||||
|-|-|-|-|
|结算金额|188|208|140|

结算均价 17,091 24,471 17,722 公司实现商务地产签约销售额分别为149亿元、74资料来源：公司定期报告，中诚信证评整理
亿元和 49亿元，受部分项目前期手续制约未按计销售方面，公司销售区域主要集中在北京、上
划达到销售条件、部分大客户决策周期较长以及公海、广州、天津、重庆、惠州等一线城市及区域中
司主动增持部分优质写字楼项目等因素的影响，近心城市，涵盖商务和住宅地产等高价值产品。
三年商务地产签约销售额呈下滑态势；2016年上半2013~2015年，公司实现合同销售面积分别为86万
年公司商务地产签约销售有所好转，签约销售额为平方米、60万平方米和 85万平方米，实现合同销
56亿元。住宅开发方面，公司在重点发展商务地产售额分别为225亿元、130亿元和150亿元。其中，
开发的前提下，实行开发产品类型及结构多元化的 2014年公司合同销售面积及合同销售额均大幅下
经营思路，以周转较快的住宅地产开发为收入和盈滑主要系部分商务地产项目受前期手续制约未按
利的补充，加快存货周转速度、提升资金周转效率。
计划达到销售条件、部分大客户决策周期较长影响
目前公司制定了新获取项目的标准开发周期，明确其销售签约，以及受住宅项目所在地市场整体下
了住宅从拿地到开工、开盘及清盘各阶段的时间要滑、大户型去化较慢影响住宅签约销售所致。2015
求，提升住宅产品的周转速度。2013~2015年及2016年，公司把握市场回暖时机，并通过加强营销模式
年上半年，公司住宅项目签约销售额分别为 76亿创新、采取灵活销售策略、加强销售考核激励等措
元、56亿元、101亿元和 76亿元，收入占比分别施，使得当年合同销售面积及合同销售额均有所上
为34%、43%、67%和58%。
升。2016年1~6月，公司抓住市场回暖窗口期，实
结算方面，受公司主动增持部分优质写字楼项现合同销售面积70万平方米，同比增长111%；实
目和部分项目结算延后等因素的影响，公司近三年现合同销售额 132亿元，同比增长110%。从销售
结算面积逐年下滑。2013~2015年，公司结算面积均价来看，近三年公司合同销售均价分别为26,163
分别为110万平方米、85万平方米和79万平方米，元/平方米、21,667元/平方米和17,647元/平方米，
结算金额分别为188亿元、208亿元和140亿元。
受散售住宅项目签约销售额占比逐年上升的影响，
从结算区域分布来看，公司房地产业务结算收入集其销售均价呈逐年下降；2016年上半年公司合同销
中在北京、天津、重庆、惠州四个城市，区域集中售均价略有回升，为18,857元/平方米。
度较高。其中，北京地区系公司结算收入的主要来表8：2013～2015年公司房地产销售情况
源，近三年结算收入占比分别为53.92%、76.86%单位：亿元、万平方米
和53.50%。2016年1~6月，公司结算金额为52.45
||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
||2013||2014||2015||
|产品类型|销售|销售|销售|销售|销售|销售|
||金额|面积|金额|金额|金额|面积|

商务地产 149 37 74 22 49 15
||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
|住宅|76|49|56|38|101|70|

合计 225 86 130 60 150 85
资料来源：公司提供，中诚信证评整理
13 金融街控股股份有限公司
表9：2013～2016.H1公司结算金额区域分布
单位：亿元、%
||||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
||2013||2014||2015||2016.H1||
|区域|||||||||
||结算金额|收入占比|结算金额|收入占比|结算金额|收入占比|结算金额|收入占比|

北京 107.21 53.92 169.36 76.86 83.28 53.50 45.09 46.79
||||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
|天津|61.96|31.17|33.74|15.32|41.03|26.36|6.88|30.59|

重庆 13.94 7.01 10.30 4.67 24.09 15.48 5.22 14.78
||||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
|惠州|15.71|7.90|6.94|3.15|7.25|4.66|4.48|22.40|

合计 198.82 100.00 220.33 100.00 155.65 100.00 52.45 100.00资料来源：公司定期报告，中诚信证评整理
目前公司在建项目较多，计划投资规模较大。 发推进并继续拓展新的项目，公司或将面临一定的截至2015年末，公司在建项目合计15个，项目规 融资及资金调配压力。
划总建筑面积约506.38万平方米，计划投资总额约
土地储备
864.58亿元，累计已投资619.05亿元。随着公司在
公司的土地储备量原则上以保持三至四年的建拟建项目开发推进并继续拓展新的项目，加上已
开发量进行滚动储备。近年来受土地市场持续调整获取的土地部分地价款尚未支付，对公司融资及资
的影响，公司在新项目获取上保持了较为审慎的态金调配能力提出了更高要求。
度，2013~2015年公司分别新增土地储备 2宗、12表10：截至2015年末公司在建项目情况
宗和4宗，实现新增土地投资额41亿元、160亿元单位：万平方米、亿元
和126亿元。其中，2014年公司积极把握京津冀一
||||||
|-|-|-|-|-|
|||规划建|预计||
|项目|区域|||已投资|
|||筑面积|总投资||

公园懿府 北京 28.65 66.00 49.49 城市，在北京、上海（新进）、广州（新进）、天津、
||||||
|-|-|-|-|-|
|金色漫香林|北京|7.10|7.26|3.58|

金融街（广安）
中心
北京 69.41 181.49 83.06
2015年，公司持续加大一线城市优质项目资源获取
||||||
|-|-|-|-|-|
|金融街（长安）|||||
||北京|38.38|65.27|47.43|
|中心|||||

金融街静安广场上海 7.56 27.00 23.23
额约为126亿元。
||||||
|-|-|-|-|-|
|金融街海伦中心|上海|16.89|37.00|35.79|

融穗澜湾 广州 12.86 15.00 11.88 截至 2015年末，公司土地储备建筑面积合计
||||||
|-|-|-|-|-|
|融穗华府|广州|33.32|50.00|37.09|

融穗御府 广州 13.70 12.90 7.30
一线城市和区域中心城市的土地储备力度，2015年
||||||
|-|-|-|-|-|
|金融街（和平）|||||
||天津|27.03|40.77|34.06|
|中心|||||

融汇 天津 11.85 14.88 11.85 备面积合计占公司总体的比重达到73.68%。
||||||
|-|-|-|-|-|
|大都会项目|天津|36.85|94.83|88.63|

诺丁山项目 天津 23.94 19.40 7.79
单位：个、万平方米、亿元、元/平方米
||||||
|-|-|-|-|-|
|融景城|重庆|165.21|140.68|94.08|

|||||
|-|-|-|-|
||2013|2014|2015|
|新增项目|2|12|4|
|新增土地储备|48|177|77|

新增土地金额 41 160 126总体来看，得益于公司在商务地产方面的品牌
|||||
|-|-|-|-|
|新增土地楼面均价|8,461|11,657|16,364|

表12：截至2015年末公司土地储备区域分布明细 平均租金水平呈上升态势。2013~2015年及2016年单位：平方米、% 上半年，公司实现物业租赁收入分别为6.73亿元、
||||
|-|-|-|
|城市|规划建筑面积|占比|

北京 2,741,523 22.95
升趋势。
||||
|-|-|-|
|上海|697,754|5.84|

广州 1,078,014 9.02
店、金融街公寓、北京体育活动中心、北京 E2四
||||
|-|-|-|
|天津|2,260,135|18.92|

重庆 2,025,178 16.95
合院5号院、天津瑞吉酒店、惠州喜来登酒店等经
||||
|-|-|-|
|惠州|3,145,029|26.32|

合计 11,947,633 100.00 面积合计约20.97万平方米。2013~2015年及2016资料来源：公司提供，中诚信证评整理
年上半年公司经营物业收入分别为4.33亿元、5.12总体来看，公司相对充足的土地储备为其未来
亿元、5.56亿元和3.02亿元。
业务发展提供了有力支持，且储备项目多位于一、
二线城市，项目预期盈利能力较强，为其未来可持
续发展提供保障。
物业租赁与经营
截至 2015年末，公司持有的物业建筑面积合
计82.53万平方米，类型包括写字楼、公寓、酒店、
商业及其配套项目等。区域分布方面，目前公司持
有物业主要集中在北京、天津两地，未来将重点在
一线城市核心区域适当增持优质项目。产品类型方
面，公司物业分为租赁型物业和经营型物业两类。
公司物业租赁类产品分为写字楼及商业两类，
目前公司持有北京金融街中心、北京德胜国际中
心、北京金融大厦、北京通泰大厦、天津环球金融
中心以及其他零散写字楼等办公类租赁物业，持有
金融街购物中心、金树街、金融街西单购物中心等
商业类出租物业。2015年公司适当增持北京金融街
中心、金融街广安中心项目部分物业，截至 2015
年末，金融街控股持有出租物业建筑面积合计约
61.56万平方米，其中，写字楼及配套面积约为39.79
万平米，商业业态面积约21.77万平方米。
从办公类物业来看，公司写字楼项目采取适当
的市场策略，准确把握区域内金融机构办公需求，
完善增值服务，提高租金价格和出租率。商业物业
方面，2014年金融街购物中心进行系统品牌调整，
调整部分租金提升约60%，2014年客流量同比增加
30%，创开业来最高纪录；北京西单购物中心自
2013年9月底开业以来，经营情况持续向好。依托
于公司出租类物业所在区域位置的稀缺性，近年来
公司北京区域的物业出租率一直保持在近100%，
15 金融街控股股份有限公司
表13：2013~2015年公司主要持有经营和出租的物业情况
||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
||||建筑面积|出租率/入住率|||
|自持物业|所在区域|物业类型|||||
||||（平方米）|2013|2014|2015|

金融街中心项目 141,619 100% 100% 100%
|||||
|-|-|-|-|
|31,206|96%|100%|100%|

金融大厦 12,175 - - -写字楼及配套
|||||
|-|-|-|-|
|6,600|100%|100%|100%|

通泰大厦 2,295 100% 100% 100%
|||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|
|||||30,695|100%|100%|100%|
|||||14,771|100%|100%|100%|
||||商业及配套|||||
|||||57,985|-|100%|100%|
||环球金融中心|天津|写字楼|97,971|51%|63%|75%|
||丽思卡尔顿酒店金融街公寓北京北京体育活动中心E2四合院5号院|||||||
|经营|||酒店、公寓|||||
|物业|E2四合院5号院||及配套|2,577|-|-|-|
||天津瑞吉酒店|天津||||||
|||惠州||||||
||惠州喜来登酒店|||43,649|46%|45%|51%|

运资金管理方面，公司明确资金收入、拨付审批流 益，提高管理效率，加快发展速度，提升公司市场程及办理程序，建立库存现金、银行账户及票据的 竞争地位为目标，促进商务地产做大做强，自持物管控措施。 业提升价值，住宅产品做出特色，旅游地产形成新在投资管理方面，作为公司重要的业务活动， 的增长点，不断提升公司的综合竞争能力。
公司已建立并不断完善相应的投资管理制度。公司 在管理结构上，公司将以“深化改革、创新机经理办公会、董事会战略与投资决策委员会、董事 制”为核心继续推进体制机制改革，在公司总部、会为对外投资的审议机构。公司经理办公会审议通 区域公司及项目公司中建立规范高效的治理体制，过事项提报董事会战略与投资决策委员会审议，公 形成有市场竞争力的管理层和项目管理团队激励司董事会战略与投资决策委员会审议通过事项提 约束机制，提升内生发展动力。
报公司董事会审批；公司投资管理部门根据制度规 在土地储备策略上，公司将密切关注土地市场定随时监控投资项目进展，定期进行经营指标分 变化，以北京为战略重点，积极把握金融街拓展、析，判断投资收益及风险，形成投资分析报告，向 北京中心城区疏解改造以及京津冀一体化机遇；同管理层报送。 时关注其他一线城市及区域中心城市的优质项目，除此之外，公司建立了对外担保管理制度，规 获取支持公司发展的土地资源。
定了担保审批流程及担保事项办理程序，明确规定 在融资渠道上，公司将继续加强多渠道资金合担保范围。公司的下列担保行为，须经公司股东大 作，持续推进项目层面股权合作，同时研究实施海会审议通过：公司及控股子公司的对外担保总额， 外融资等新的融资模式，获取公司发展所需资金，达到或超过最近一期经审计净资产的50%以后提 并持续降低融资成本。
供的任何担保；公司对外担保达到或超过最近一期
财务分析
经审计总资产的30%以后提供的任何担保；为资产
以下财务分析基于公司提供的经瑞华会计事负债率超过70%的担保对象提供的担保；单笔担保
务所（特殊普通合伙）审计并出具标准无保留意见额超过最近一期经审计净资产10%的担保；为股
东、实际控制人及其关联方提供的担保。
的2013~2015年审计报告，以及公司提供的未经审总体来看，公司通过内外部配合、各职能部门
计的2016年半年报。
协作，有效地控制了业务运营和资金管理中的关键 资本结构
风险点，形成了有效的风险监督管理体系。
随着房地产开发业务规模的持续扩张，近年来公司资产规模保持稳定增长态势。2013~2015年末，战略规划
公司资产总额分别为 760.71亿元、875.87亿元和未来，公司将继续坚持以商务地产为主导，以
1,056.79亿元，年均复合增长率为17.87%。同期，快速周转型项目为补充，适当增持优质自持物业的
受益于公司房地产开发业务较强的盈利能力，其利发展战略，重点关注经济辐射能力强、房地产供求
润积累不断夯实自有资本，截至 2015年末，公司关系健康的区域中心城市，抓住土地市场机会继续
所有者权益达到290.04亿元，近三年复合增长率为加大商务地产土地储备力度，并适度补充快速周转
8.90%。负债方面，伴随着开发项目和土地储备的型项目；积极探索旅游文化、医疗、教育、养老等
增加，公司债务规模提升趋势较为明显，使得其负产业和地产协同发展模式，抓住京津冀一体化协同
债水平亦有所增长，近三年末分别为516.15亿元、发展及其他区域的机遇，储备战略性发展资源；适
607.85亿元和 766.75亿元，年均复合增长率为当增持包括金融街及拓展区域物业在内的重点城
21.88%。截至 2016年 6月末，公司资产总额增至市核心区域的优质物业，持续提升自持物业资产质
1,149.70亿元，所有者权益合计289.39亿元，总负
量和经营收益。
债为860.31亿元。
在业务板块定位上，未来公司将以改善资产收
17 金融街控股股份有限公司
图4：2013～2016.H1末公司资本结构 图5：2013～2016.H1末公司债务结构分析资料来源：公司定期报告，中诚信证评整理
资料来源：公司定期报告、中诚信证评整理
财务杠杆方面，受债务规模持续上升的影响，资产结构方面，公司资产主要由货币资金、预
近年公司财务杠杆比率亦有所增加。2013~2015年付款项、存货和投资性房地产构成。截至 2015年
末及2016年6月末公司资产负债率分别为67.85%、末，公司货币资金余额为 85.43亿元，主要为银行
69.40%、72.55%和74.83%，净负债率分别为存款；预付款项为 56.24亿元，主要为预付地价款
83.70%、125.68%、170.62%和158.87%。
和预付工程款，且账龄主要为2年以上；存货净额
总体来看，公司近年来总资产及负债规模均随为 649.15亿元，主要为项目的开发成本和开发产
业务规模的扩张而稳定增长。同时，公司总债务中品，近三年呈逐年增长态势；投资性房地产方面，
长期债务占比较高，近年债务期限结构有所优化， 2015年末公司投资性房地产账面价值为 176.37亿
但近年来公司债务规模增长较快，杠杆比率处于较元，主要为公司自持的出租型物业，且均位于商业
高水平。
繁华地段，公允价值增值较大。
负债构成方面，公司负债主要由应付账款、预 流动性
收款项、其他应付款和有息债务构成。截至 2015 在项目开发及储备规模持续扩大的带动下，近年末，公司应付账款为 40.38亿元，主要系 1年以 年来公司流动资产规模不断上升。2013~2015年末内账龄的项目预提工程成本和费用；预收款项为 及2016年6月末，公司流动资产分别为602.93亿 86.18亿元，系项目预收的房屋款；其他应付款为 元、684.19亿元、827.29亿元和911.33亿元，占同 38.65亿元，主要系往来款、投标及租赁保证金和 期末资产总额的比重分别为79.26%、78.12%、代收代缴契税、维修基金等。有息债务方面，近年 78.28%和79.27%。从流动资产的结构看，公司流动来随着公司业务规模的扩大，外部融资需求显著上 资产主要由存货和货币资金构成，两项合计占流动升，2013~2015年末及2016年6月末公司有息债务 资产的比重保持在85%以上，在同行业中处于合理分别为 302.44亿元、417.47亿元、580.29亿元和 水平。
617.41亿元，呈现快速增长态势；从债务期限结构 表14：2013～2016.H1末公司流动资产分析
|||||
|-|-|-|-|
|2013|2014|2015|2016.H1|

流动资产/总资产79.26%78.12%78.28%79.27%务比（短期债务/长期债务）分别为 0.32倍、0.62
||||||
|-|-|-|-|-|
|存货/流动资产|70.97%|74.03%|78.47%|72.19%|

货币资金/流动资
16.21%11.78%10.33%17.30%债务期限结构有所优化。
产
||||||
|-|-|-|-|-|
|（存货+货币资|||||
||87.18%|85.81%|88.79%|89.49%|
|金）/流动资产|||||

资料来源：公司定期报告，中诚信证评整理
存货方面，由于公司近年业务拓展较为迅速，
其在建项目开发成本的不断投入使得公司存货规
18 金融街控股股份有限公司
模增长较快。2013~2015年末公司存货净额分别为 款大幅增加，其经营性净现金流有所好转，为36.28427.90亿元、506.51亿元和649.15亿元，年均复合 亿元。
增长率为23.17%；2016年 6月末存货净额进一步 货币资金方面，近年公司年末手持货币资金规增至657.90亿元。从存货结构来看，公司存货主要 模有所波动，2013~2015年末及2016年6月末公司由在建项目的开发成本和已竣工项目的开发产品 货币资金占资产总额比例分别为12.85%、9.20%、构成。在公司快速周转的经营策略的带动下，近年 8.08%和13.71%，其中2016年6月末货币资金大幅公司存货中已完工开发产品占比有所下降，现房销 上升主要系销售回款明显增加所致。同时，近年公售压力相对较小；在建项目开发成本规模逐年上 司短期债务规模亦有所波动，但整体呈上升趋势。
升，较大规模的在建和拟建项目是公司持续经营的 受此影响，2013~2015年末及2016年6月末货币资保障，但同时也对公司后续的开发资金提出了较高 金/短期债务分别为1.32倍、0.51倍、0.83倍和2.09要求。 倍，货币资金对短期债务保障程度尚可。考虑到公表15：2013～2016.H1末公司存货结构分析 司较大规模的在建及可售资源，其现金流有望继续单位：亿元 改善，对其短期债务的偿还亦可形成一定保障。
||||||
|-|-|-|-|-|
||2013|2014|2015|2016.H1|
|存货|427.90|506.51|649.15|657.90|
|存货同比增长率|13.56%|18.37%|28.16%|22.97%|
|开发产品|99.30|124.52|117.00|121.08|
|开发产品/存货|23.21%|24.58%|18.02%|18.40%|
|开发成本|326.02|379.48|520.27|524.55|
|开发成本/存货|76.19%|74.92%|80.15%|79.73%|

||||||
|-|-|-|-|-|
||2013|2014|2015|2016.H1|
|货币资金|97.74|80.62|85.43|157.64|
|经营活动现金流净额|-29.06|-3.21|-128.42|36.28|
|经营净现金流/短期债务|-0.39|-0.02|-1.25|0.96|
|货币资金/短期债务|1.32|0.51|0.83|2.09|

资料来源：公司定期报告，中诚信证评整理
资料来源：公司定期报告，中诚信证评整理
资产周转效率方面，公司坚持对住宅项目实行
总体来看，近年金融街业务规模扩张较快，存标准化管理，通过标准化管理提高项目开发的周转
货规模逐年上升，同时公司资金需求量较大，使得速度。2013~2015年，公司存货周转率分别为 0.31
其经营现金呈现净流出状态，但考虑到公司较大规次、0.33次和 0.19次；总资产周转率分别为 0.27
模的在建及可售资源，且项目区域分布持续优化，次、0.27次和0.16次，受商务地产周转相对较慢的
可对其流动性形成一定支撑。
影响，近年来公司总资产周转率有所下滑。
盈利能力
表16：2013～2015年公司周转率相关指标
公司收入主要来源于房地产销售收入、物业租
|||||
|-|-|-|-|
||2013|2014|2015|
|存货周转率（次/年）|0.31|0.33|0.19|
|总资产周转率（次/年）|0.27|0.27|0.16|

资料来源：公司定期审计报告，中诚信评估整理 155.65亿元，其中 2015年营业收入大幅下滑主要现金流方面，近年来随着房地产开发业务的较
系公司主动增持部分优质写字楼项目、金融街广安快增长，项目销售回笼资金不能完全满足在建项目
中心C、D地块规划建筑面积在当年度调减以及部推进及土地储备资金需求的增长，使得近年经营性
分项目结算延后所致。从毛利水平看，在当前房地现金流不甚理想。2013~2015年公司经营性现金流
产行业整体利润逐渐回落的背景下，公司毛利水平净额分别为-29.06亿元、-3.21亿元和-128.42亿元，
亦有所下降，近三年公司营业毛利率分别为其中，2015年因公司主动增持北京核心区域的优质
37.53%、30.62%和30.05%，获利水平有所下滑，
写字楼和商业导致其经营活动现金流入减少，同时
但仍处于行业较好水平。2016年上半年，公司实现
公司项目投资较去年同期大幅增加，使得当年经营
营业收入61.67亿元，营业毛利率为40.50%。
活动现金净流出128.42亿元，对其短期债务的保障
从期间费用来看，随着业务规模增长，公司三
程度有所下降。2016年上半年，得益于公司销售回
19 金融街控股股份有限公司
费规模亦逐步增加。2013~2015年及2016年上半年， 图6：2013～2016.H1公司利润总额构成公司期间费用合计分别为10.93亿元、16.45亿元、
20.75亿元和 9.25亿元，以财务费用支出为主，系
近年公司债务规模持续增长及已竣工尚未销售项
目不能利息资本化导致其财务费用快速上升所致。
同期，公司三费收入占比分别为5.50%、7.47%、
13.33%和15.00%，期间费用控制能力有待提升。
表18：2013～2016.H1公司三费分析
单位：亿元、%
|||||
|-|-|-|-|
|2013|2014|2015|2016.H1|

销售费用 3.84 3.75 5.51 2.28 总体来看，受增持部分优质写字楼及项目结算
||||||
|-|-|-|-|-|
|管理费用|4.94|6.23|6.16|2.82|

财务费用 2.15 6.47 9.08 4.16
其经营性业务盈利能力亦有所弱化。
||||||
|-|-|-|-|-|
|三费合计|10.93|16.45|20.75|9.25|

偿债能力
营业总收入 198.83 220.36 155.65 61.67
||||||
|-|-|-|-|-|
|三费收入占比|5.50|7.47|13.33|15.00|

资料来源：公司定期报告，中诚信证评整理 模的扩大，公司债务规模上升较快。截至2016年6公司利润总额主要由经营性业务利润和公允
月30日，公司总债务增加至617.41亿元，其中短价值变动收益构成。2013~2015年公司经营性业务
期债务降至75.45亿元，长期债务增至541.95亿元，利润分别为41.42亿元、32.81亿元和11.24亿元，
债务期限结构较好。
受毛利空间下降以及期间费用上升的影响，其经营
表19：2013～2016.H1公司偿债能力分析性业务利润呈逐年下降趋势；同期，公司分别获得
|||||
|-|-|-|-|
|2013|2014|2015|2016.H1|

公允价值变动收益 2.29亿元、10.30亿元和 21.21 短期债务（亿元） 73.90 159.22 103.07 75.45
||||||
|-|-|-|-|-|
|总债务（亿元）|302.44|417.47|580.29|617.41|

资性房地产及其持有的金融资产公允价值调增所
EBITDA（亿元） 52.35 51.27 43.33 15.83
||||||
|-|-|-|-|-|
|资产负债率（%）|67.85|69.40|72.55|74.83|

总资本化率（%） 55.29 60.90 66.67 68.0947.14亿元、42.19亿元和32.08亿元，所有者权益
||||||
|-|-|-|-|-|
|经营净现金流/总债|||||
||-0.10|-0.01|-0.22|0.12|
|务（X）|||||
|总债务/EBITDA（X）|5.78|8.14|13.39|19.50|
|EBITDA利息倍数（X）|2.42|1.90|1.36|1.01|

资料来源：公司定期审计报告，中诚信证评整理
竣工计入投资性房地产的项目产生公允价值变动
获现能力方面，公司EBITDA主要由利润总额收益，导致当期利润总额同比下滑14.50%至 10.61
构成，2013~2015年分别为52.35亿元、51.27亿元亿元，所有者权益收益率降至5.21%。
和 43.33亿元，与利润总额保持同趋势变动。从主要偿债能力指标表现来看，受债务规模增长较快影响，公司近三年主要偿债指标有所弱化，其总债务 /EBITDA分别为 5.78倍、8.14倍和 13.39倍， EBITDA利息保障倍数分别为 2.42倍、1.90倍和
1.36倍。整体看来，公司EBITDA能够较好的覆盖
其利息支出。
财务弹性方面，公司与多家商业银行保持良好
的合作关系，截至2016年6月30日，公司合并口
20 金融街控股股份有限公司
径授信额度为 744亿元，未使用的授信额度为 397
亿元，公司备用流动性充足。同时，公司作为上市
公司，股权融资渠道畅通。此外，公司在 2014年
成立了香港子公司，作为境外投融资平台，拓展海
外融资渠道。总体来看，多样化的融资渠道使得公
司融资顺畅。
或有负债方面，截至 2016年 6月末，公司担
保余额约为90.96亿元，其中对外担保余额4.41亿
元，对子公司担保余额 86.55亿元，整体或有风险
不大。
总体而言，公司近年来业务规模发展较快，债
务规模有所上升，部分偿债指标有所弱化，但考虑
到其较强的股东背景、合理的债务期限结构、持有
大量优质物业资源以及顺畅的融资渠道，对其未来
经营业绩保持和债务的偿还具有很强的保障。
结论
综上，中诚信证评评定金融街控股股份有限公
司主体信用级别为AAA，评级展望为稳定；评定“金
融街控股股份有限公司 2016年面向合格投资者公
开发行公司债券（第一期）”信用级别为AAA。
21 金融街控股股份有限公司
关于金融街控股股份有限公司
2016年面向合格投资者公开发行公司债券（第一期）的跟踪评级安排根据中国证监会相关规定、评级行业惯例以及本公司评级制度相关规定，自首次评级报告出具之日（以评级报告上注明日期为准）起，本公司将在本次债券信用级别有效期内或者本次债券存续期内，持续关注本次债券发行人外部经营环境变化、经营或财务状况变化以及本次债券偿债保障情况等因素，以对本次债券的信用风险进行持续跟踪。跟踪评级包括定期和不定期跟踪评级。
在跟踪评级期限内，本公司将于本次债券发行主体及担保主体（如有）年度报告公布后2个月内完成该年度的定期跟踪评级。此外，自本次评级报告出具之日起，本公司将密切关注与发行主体、担保主体（如有）以及本次债券有关的信息，如发生可能影响本次债券信用级别的重大事件，发行主体应及时通知本公司并提供相关资料，本公司将在认为必要时及时启动不定期跟踪评级，就该事项进行调研、分析并发布不定期跟踪评级结果。
本公司的定期和不定期跟踪评级结果等相关信息将在本公司网站（www.ccxr.com.cn）和交易所网站予以公告，且交易所网站公告披露时间不得晚于其他交易场所、媒体或者其他场合公开披露的时间。
如发行主体、担保主体（如有）未能及时或拒绝提供相关信息，本公司将根据有关情况进行分析，据此确认或调整主体、债券信用级别或公告信用级别暂时失效。
22 金融街控股股份有限公司
附一：金融街控股股份有限公司股权结构图（截至2016年6月30日）
北京市西城区国资委
100%
北京金融街投资（集团）有限公司及其一致行动人
32.12%
金融街控股股份有限公司
23 金融街控股股份有限公司
附二：金融街控股股份有限公司组织结构图（截至2016年6月30日）
股东大会
战略与投资决策委员
会
监事会
||
|-|
|审计委员会|
|治理委员会|
|提名委员会|

||
|-|
|薪酬与考核委员会|
|风险管理委员会|

副总经理及财务总监
产 营 成 经 投 财 人 科 行品 销 本 营 资 务 力 技 政研 管 管 管 管 管 资 信 管发 理 理 理 理 理 源 息 理部 部 部 部 部 部 部 部 部
24 金融街控股股份有限公司
附三：金融街控股股份有限公司主要财务数据及指标
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|财务数据（单位：万元）|2013|2014|2015||2016.H1|
|货币资金|977,405.44|806,191.96|854,314.89|1,576,435.90||
|应收账款净额|38,820.99|167,996.31|82,799.96|81,916.50||

存货净额 4,278,982.19 5,065,108.79 6,491,543.41 6,579,047.37
||||||
|-|-|-|-|-|
|其他应收款|37,701.58|65,314.00|148,302.31|116,788.79|

长期投资 16,913.82 19,055.19 23,170.31 22,736.37
||||||
|-|-|-|-|-|
|固定资产合计|1,415,847.49|1,699,416.84|2,053,428.93|2,155,382.87|

总资产 7,607,057.64 8,758,743.96 10,567,867.59 11,496,966.64
||||||
|-|-|-|-|-|
|短期债务|739,048.43|1,592,236.84|1,030,677.34|754,541.51|

长期债务 2,285,377.15 2,582,497.25 4,772,204.24 5,419,515.43
||||||
|-|-|-|-|-|
|总债务|3,024,425.59|4,174,734.09|5,802,881.59|6,174,056.93|

总负债 5,161,492.36 6,078,457.54 7,667,512.92 8,603,059.28
||||||
|-|-|-|-|-|
|所有者权益（含少数股东权益）|2,445,565.28|2,680,286.43|2,900,354.67|2,893,907.36|

营业总收入 1,988,257.20 2,203,588.57 1,556,475.00 616,703.59
||||||
|-|-|-|-|-|
|三费前利润|523,541.48|492,652.75|319,901.84|195,952.00|

投资收益 9,996.27 2,335.58 7,462.68 963.55
||||||
|-|-|-|-|-|
|EBITDA|523,462.78|512,711.80|433,312.57|158,333.48|

经营活动产生现金净流量 -290,595.26 -32,117.97 -1,284,157.07 362,848.84
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|投资活动产生现金净流量|79,963.43|-583,117.80|-76,307.08|-15,323.10||
|筹资活动产生现金净流量|49,982.20|444,028.29|1,260,509.58|374,562.57||
|现金及现金等价物净增加额|-160,646.42|-171,213.48|-99,877.07|722,121.01||
|财务指标|2013|2014|2015||2016.H1|
|营业毛利率（%）|37.53|30.62|30.05||40.50|
|所有者权益收益率（%）|14.39|11.61|7.81||5.21*|

EBITDA/营业总收入（%） 26.33 23.27 27.84 25.67
||||||
|-|-|-|-|-|
|速动比率（X）|0.64|0.53|0.67|0.86|

资产负债率（%） 67.85 69.40 72.55 74.83
||||||
|-|-|-|-|-|
|总资本化比率（%）|55.29|60.90|66.67|68.09|

净负债率（%） 83.70 125.68 170.62 158.87
||||||
|-|-|-|-|-|
|经营活动净现金/总债务（X）|-0.10|-0.01|-0.22|0.12*|

经营活动净现金/短期债务（X） -0.39 -0.02 -1.25 0.96*
||||||
|-|-|-|-|-|
|经营活动净现金/利息支出（X）|-1.34|-0.12|-4.03|2.31|

总债务/EBITDA（X） 5.78 8.14 13.39 19.50*
||||||
|-|-|-|-|-|
|EBITDA/短期债务（X）|0.71|0.32|0.42|0.42*|
|EBITDA利息倍数（X）|2.42|1.90|1.36|1.01|

注：1、上述所有者权益包含少数股东权益，净利润均包含少数股东损益；
2、2013~2015年其他应付款中的有息股东借款调整至短期债务；
3、2016年上半年带星号指标已经年化。
25 金融街控股股份有限公司
附四：基本财务指标的计算公式
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|-|
|货币资金等价物=货币资金+交易性金融资产+应收票据|

长期投资=可供出售金融资产+持有至到期投资+长期股权投资
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|-|
|固定资产合计=投资性房地产+固定资产+在建工程+工程物资+固定资产清理+生产性生物资产+油气资|
|产|

短期债务=短期借款+交易性金融负债+应付票据+一年内到期的非流动负债
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|-|
|长期债务=长期借款+应付债券|

长短期债务比=短期债务/长期债务
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|-|
|总债务=长期债务+短期债务|

净债务=总债务-货币资金
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|-|
|三费前利润=营业总收入-营业成本-利息支出-手续费及佣金支出-退保金-赔付支出净额-提取保险合同准|
|备金净额-保单红利支出-分保费用-营业税金及附加|

EBIT（息税前盈余）=利润总额+计入财务费用的利息支出
||
|-|
|EBITDA（息税折旧摊销前盈余）=EBIT+折旧+无形资产摊销+长期待摊费用摊销|

资本支出=购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金+取得子公司及其他营业单位支付的现金净额
||
|-|
|营业毛利率=（营业收入-（营业成本+利息支出+手续费及佣金支出+退保金+赔付支出净额+提取保险合|
|同准备金净额+保单红利支出+分保费用））/营业收入|

EBIT率=EBIT/营业总收入
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|-|
|三费收入比=（财务费用+管理费用+销售费用）/营业总收入|

所有者权益收益率=净利润/期末所有者权益
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|-|
|流动比率=流动资产/流动负债|

速动比率=（流动资产-存货）/流动负债
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|-|
|存货周转率=主营业务成本（营业成本）/存货平均余额|

应收账款周转率=主营业务收入净额（营业总收入净额）/应收账款平均余额
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|-|
|资产负债率=负债总额/资产总额|

总资本化比率=总债务/（总债务+所有者权益（含少数股东权益））
||
|-|
|长期资本化比率=长期债务/（长期债务+所有者权益（含少数股东权益））|

EBITDA利息倍数=EBITDA/（计入财务费用的利息支出+资本化利息支出）
||
|-|
|净负债率=（总债务-货币资金）/所有者权益|

26 金融街控股股份有限公司
附五：信用等级的符号及定义
债券信用评级等级符号及定义
|||
|-|-|
|等级符号|含义|

AAA 债券信用质量极高，信用风险极低
|||
|-|-|
|AA|债券信用质量很高，信用风险很低|

A 债券信用质量较高，信用风险较低
|||
|-|-|
|BBB|债券具有中等信用质量，信用风险一般|

BB 债券信用质量较低，投机成分较大，信用风险较高
|||
|-|-|
|B|债券信用质量低，为投机性债务，信用风险高|

CCC 债券信用质量很低，投机性很强，信用风险很高
|||
|-|-|
|CC|债券信用质量极低，投机性极强，信用风险极高|

C 债券信用质量最低，通常会发生违约，基本不能收回本金及利息
注：除AAA级和CCC级以下（不含CCC级）等级外，每一个信用等级可用“+”、“-”符号进行微调，表示信用质量略高或略低于本等级。
主体信用评级等级符号及定义
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|-|-|
|等级符号|含义|

AAA 受评主体偿还债务的能力极强，基本不受不利经济环境的影响，违约风险极低
|||
|-|-|
|AA|受评主体偿还债务的能力很强，受不利经济环境的影响较小，违约风险很低|

A 受评主体偿还债务的能力较强，较易受不利经济环境的影响，违约风险较低
|||
|-|-|
|BBB|受评主体偿还债务的能力一般，受不利经济环境影响较大，违约风险一般|

BB 受评主体偿还债务的能力较弱，受不利经济环境影响很大，有较高违约风险
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|-|-|
|B|受评主体偿还债务的能力较大地依赖于良好的经济环境，违约风险很高|

CCC 受评主体偿还债务的能力极度依赖于良好的经济环境，违约风险极高
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|-|-|
|CC|受评主体在破产或重组时可获得的保护较小，基本不能保证偿还债务|

C 受评主体不能偿还债务
注：除AAA级和CCC级以下（不含CCC级）等级外，每一个信用等级可用“+”、“-”符号进行微调，表示信用质量略高或略低于本等级。
评级展望的含义
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|-|-|
|正面|表示评级有上升趋势|

负面 表示评级有下降趋势
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|-|-|
|稳定|表示评级大致不会改变|

待决 表示评级的上升或下调仍有待决定
评级展望是评估发债人的主体信用评级在中至长期的评级趋向。给予评级展望时，中诚信证评会考
虑中至长期内可能发生的经济或商业基本因素的变动。
27 金融街控股股份有限公司