公司债券信用评级报告
新华联不动产股份有限公司
报告编号：东方金诚债评[2015]040号评级结果 评级观点
发债主体：新华联不动产 东方金诚国际信用评估有限公司（以下简称“东方金股份有限公司 诚”）通过对新华联不动产股份有限公司（以下简称“新华主体信用等级：AA 联不动产”或“公司”）经营环境、竞争力、业务运营、企评级展望：稳定 业管理以及财务状况的综合分析，认为公司房地产开发业本期债券信用等级：AA+ 务近年来收入比较稳定，开发区域分布在北京、上海、天本期债券发行金额：不超 津和湖南等18个省市，具有一定的规模和品牌优势；公司过13亿元 房地产可售面积和土地储备较多，为其房地产业务的进一本期债券期限：不超过 7 步发展奠定了较好的基础；作为在深交所上市的房地产企年 业，公司法人治理结构和内部控制制度比较完善。同时，偿还方式：按年付息、到 东方金诚也关注到公司房地产开发业务收入易受宏观经济期一次还本 景气程度和国家宏观调控政策的影响；公司在建和拟建的发行目的：补充公司流动 房地产开发项目投资较大，面临一定的筹资压力；公司近资金 年来长期借款大幅增加，面临一定的偿债压力等不利因素。
担保方式：新华联控股有 新华联控股有限公司对本期公司债券的按期还本付息限公司连带责任保证担保 提供全额无条件不可撤销的连带责任保证担保，具有较强担保主体：新华联控股有 的增信作用。
限公司 东方金诚评定新华联不动产主体信用等级为AA，评级担保主体级别：AA+ 展望为稳定。基于对公司主体长期信用以及本期债券偿付保障措施的评估，东方金诚评定本期债券的信用等级为评级时间 AA+，该级别反映了本期债券具备很强的偿还保障，到期不2015年3月24日 能偿还的风险很低。
评级小组负责人
朱林
评级小组成员
李燕勃贺佳
邮箱：
dfjc-gs@coamc.com.cn
电话：010-62299800
传真：010-65660988
地址：北京市西城区德胜
门外大街83号德胜国际中
心B座7层 100088
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评级结果 主要数据和指标
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|项 目|2011年|2012年|2013年|2014年|
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资产总额（亿元） 77.31 106.59 182.64 217.87
主体信用等级：AA
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|所有者权益（亿元）|30.46|30.62|35.30|36.54|

评级展望：稳定
全部债务（亿元） 16.30 37.79 94.91 117.91
本期债券信用等级：AA+
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|营业收入（亿元）|25.37|25.38|26.01|16.47|

本期债券发行金额：不超过 13 利润总额（亿元） 9.28 8.09 6.97 2.74
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|-|-|-|-|-|
|EBITDA（亿元）|9.62|8.40|7.59|-|

本期债券期限：不超过7年 营业利润率（%） 39.82 33.05 28.89 17.80
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|净资产收益率（%）|22.35|19.93|14.21|-|

资产负债率（%） 60.59 71.27 80.67 83.23
次还本
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|全部债务资本化比率（%）|34.86|55.24|72.89|76.34|

流动比率（%） 217.71 186.66 198.83 171.92
担保方式：新华联控股有限公
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|全部债务/EBITDA（倍）|1.69|4.50|12.51|-|

EBITDA利息倍数（倍） 10.49 3.27 1.15 -
担保主体：新华联控股有限公
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|EBITDA/本期发债额度（倍）|0.74|0.65|0.58|-|

注：数据基于新华联不动产2011年～2013年经审计的合并财务报告及2014年担保主体级别：AA+
1～9月未经审计的合并财务报表。
优势
公司房地产开发业务近年来收入比较稳定，开发区域分布在北京、上海、天津和湖南等 18个省市，具有评级时间
一定的规模和品牌优势；
2015年3月24日
公司房地产可售面积和土地储备较多，为其房地产业务的进一步发展奠定了较好的基础；
作为在深交所上市的房地产企业，公司法人治理结构和内部控制制度比较完善；
评级小组负责人
新华联控股有限公司对本期公司债券的按期还本付朱林
息提供全额无条件不可撤销的连带责任保证担保，具评级小组成员
李燕勃贺佳
有较强的增信作用。
关注
邮箱：
公司房地产开发业务收入易受宏观经济景气程度和dfjc-gs@coamc.com.cn
国家宏观调控政策的影响；
电话：010-62299800
公司在建和拟建的房地产开发项目投资较大，面临一传真：010-65660988
定的筹资压力；
地址：北京市西城区德胜门外
大街83号德胜国际中心B座7 公司近年来长期借款大幅增加，面临一定的偿债压层 100088 力。
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主体概况
新华联不动产股份有限公司（以下简称“新华联不动产”或“公司”）主营房地产开发及经营等，控股股东为新华联控股有限公司（以下简称“新华联控股”）。
新华联不动产前身为成立于1993年的牡丹江石化集团股份有限公司（以下简称“牡石化”）。牡石化于1996年10月在深圳证券交易所上市（股票代码：000620）；
2000年 3月更名为黑龙江圣方科技股份有限公司（以下简称“圣方科技”）。2009年8月24日，新华联控股以协议转让的方式收购圣方科技8725.56万股股份，成为圣方科技第一大股东；2011年 4月，圣方科技实施重大资产重组，通过定向增发的方式收购了北京新华联置地有限公司100%的股权；2011年6月9日，圣方科技变更名称为新华联不动产股份有限公司。
截至2014年9月末，新华联不动产总股本为159797.06万股，新华联控股持股65.98%（公司前十大股东情况见下表），为公司控股股东。由于自然人傅军为新华联控股的实际控制人1，新华联不动产的实际控制人为傅军。
公司的控股股东新华联控股组建于2001年6月，业务涉及氟化工、石油贸易、房地产和有色金属矿业等多个产业。截至 2013年末，新华联控股合并资产总额为415.44亿元，负债总额为282.86亿元，资产负债率为68.09%，所有者权益为132.57亿元；2013年，新华联控股实现营业收入230.86亿元，利润总额16.87亿元。
表1：截至2014年9月末新华联不动产前十大股东持股情况
单位：%、万股
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|股东名称|股份性质|持股比例|持股数量|

新华联控股有限公司 境内非国有法人 65.98 105433.76
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|科瑞集团有限公司|境内非国有法人|5.34|8526.57|

泛海能源控股股份有限公司 境内非国有法人 2.73 4360.70
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|巨人投资有限公司|境内非国有法人|2.73|4360.70|

长石投资有限公司 境内非国有法人 1.91 3056.94
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|西藏合力同创投资有限公司|境内非国有法人|1.01|1613.49|

北京联和运德投资有限公司 境内非国有法人 0.39 615.38
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|中国对外经济贸易信托有限公司－昀沣|境内非国有法人|0.31|500.00|
|证券投资集合资金信托计划||||

董敏 境内自然人 0.25 396.00
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|-|-|-|-|
|楼世良|境内自然人|0.21|340.00|

合计 - 80.86 129203.54资料来源：公司提供，东方金诚整理
截至2014年9月末，新华联不动产拥有直接和间接控股子公司58家（见附件二），其中直接控股子公司10家（见表2）。
1
傅军持有新华联控股10.625%股份，享有新华联控股29.75%股东权益。同时，傅军持有长石投资有限公
司53.35%股份，长石投资有限公司持有新华联控股75%股份，享有新华联控股30%股东权益。因此，傅军
合计控制新华联控股59.75%股东权益，傅军为新华联控股的实际控制人。
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表2：截至2014年9月末新华联不动产直接控股子公司情况
单位：万元、%
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|公司名称|简称|注册资本|持股比例|主营业务|

北京新华联置地有限公司 新华联置地 36346.00 100.00房地产开发
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|湖南新华联建设工程有限公司|新华联建工|50000.00|100.00|建筑施工|

房地产开发、北京新华联文化旅游发展有限公司 新华联文旅 50000.00 100.00
旅游资源开发
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|新华联国际置地有限公司2||新华联国际||1.25亿港|100.00||投资||
|||置地||币|||||
||上海新华联房地产开发有限公司|上海新华联||10000.00||51.00||房地产开发|
||炎陵新华联神农谷国际旅游度假区开发有限|炎陵新华联|50000.00||60.00||旅游投资管理||
||公司|神农谷|||||||
||新华联商业管理有限公司|新华联商管||2000.00||100.00||商业管理|
||北京悦豪物业管理有限公司|悦豪物业||2000.00||100.00||物业管理|

新华联酒店管理有限公司 新华联酒店 10000.00 100.00酒店管理
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|北京锦亿园林工程有限公司|锦亿园林|3000.00|70.00|园林工程|

资料来源：公司提供，东方金诚整理
截至2013年末，新华联不动产资产总额182.64亿元，所有者权益35.30亿元，资产负债率为80.67%；2013年，公司实现营业收入 26.01亿元，利润总额 6.97亿元。
截至2014年9月末，新华联不动产资产总额217.87亿元，所有者权益36.54亿元，资产负债率为83.23%；2014年1～9月，公司实现营业收入16.47亿元，利润总额2.74亿元。
本期债券及募集资金用途概况
本期债券概况
新华联不动产拟向中国证监会申请公开发行总额不超过 13亿元的公司债券（以下简称“本期债券”），期限不超过7年。本期债券面值100元，按面值平价发行，本期债券为固定利率债券，债券票面利率采取单利按年计息，不计复利。本期债券按年付息、到期一次还本。利息每年支付一次，最后一期利息随本金一起支付。
新华联控股有限公司为本期债券的还本付息提供全额无条件不可撤销连带责任保证担保。
募集资金用途
本期债券的募集资金除发行费用后，将全部用于补充流动资金，改善公司财务结构。
宏观经济和政策环境
宏观经济
根据国家统计局初步核算，2014年前 3季度中国实现国内生产总值（GDP）
419908亿元，同比增长7.4%。其中，第3季度GDP同比增长7.3%，较二季度回落
2新华联国际置地有限公司于2013年6月7日根据《公司条例》（香港法例第32章）在香港注册为有限公
司。根据《新华联国际置地有限公司章程》，新华联不动产持有新华联国际100%股份。
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0.2个百分点，创下 2009年 1季度以来的季度新低。总体来看，中国宏观经济增速继续放缓,投资对经济增长的拉动作用趋于减弱，经济面临一定的下行压力。
今年以来，国内经济结构仍处于深层次调整过程中，传统行业需求下降、产能过剩、经济效益下滑等问题较为突出，产业升级压力较大。2014年 1-9月，全国规模以上工业增加值按可比价格计算同比增长8.5%，增幅较上年同期回落 1.1个百分点；同期，全国全社会用电量累计 40975亿千瓦时，同比增长3.9%，增幅较上年同期回落3.3个百分点。2014年9月，全国工业生产者价格指数（PPI）同比下降1.8%，已持续31个月同比负增长，降幅有所扩大。
2014年 1-9月，全国固定资产投资及房地产开发投资同比名义增长16.1%和12.5%，增幅分别较2013年同期回落4.1个百分点和7.2个百分点，投资需求增长的显著放缓对宏观经济产生较大负面影响。
2014年前 3季度，国内消费市场总体表现相对稳定，对外贸易进出口形势逐季好转。2014年1-9月，我国社会消费品零售总额同比名义增长12%，比去年同期回落0.9个百分点。受益于与主要贸易伙伴双边贸易的持续增长，1-9月我国实现进出口总值31626亿美元，同比增长3.3%。其中，出口16970.9亿美元，增长5.1%；
进口14655.1亿美元，增长1.3%；实现贸易顺差2315.8亿美元。但主要发达经济体和其他新兴市场国家经济增长仍然乏力，未来我国外需形势仍不乐观，国内消费对经济增长的拉动作用将继续增强。
政策环境
在“稳增长、调结构、促改革”的经济发展思路下，2014年以来，中央政府通过推进棚户区改造、铁路等基建建设、结构性减税和扩大财政支出等措施，加大了财政政策实施力度。
城镇化是保持经济持续健康发展、加快产业结构转型升级的重要抓手。2014年 3月国务院出台了《国家新型城镇化发展规划（2014-2020）》，明确了未来城镇化的发展路径、主要目标和战略任务。预计未来围绕推进城镇化的相关配套措施会陆续出台，同时中央政府将继续发展完善促进基础设施建设和房地产市场健康发展的长效机制，以加强基础设施和房地产投资对经济增长的拉动作用。
近一年多来，国际主要发达经济体量化宽松货币政策有所收敛，国内资源价格、房地产价格、劳动力成本上涨等要素影响趋于减弱，通货膨胀压力有所缓解。2014年 9月，全国居民消费价格同比上涨1.6%。今年 2季度以来，中国人民银行先后下调了县域农村商业银行、县域农村合作银行以及部分商业银行的存款准备金率，货币政策总体仍保持稳健。2014年前3季度，我国社会融资规模为12.84万亿元，比去年同期少 1.12万亿元。9月末，我国广义货币（M2）余额 120.21万亿元,同比增长12.9%，狭义货币（M1）余额32.72万亿元,同比增长4.8%，同比增速均有所下降。预计未来中央银行将灵活运用多种货币政策工具，保持适度流动性，降低存款准备金率及基准利率的可能性有所增大。
综合分析，预计2014年第4季度及明年上半年中国政府将继续推进积极的财政政策，货币政策稳中偏松，宏观经济增长有望企稳筑底、保持在合理的运行区间。
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行业及区域经济环境
行业概况
房地产行业是国民经济的基础性行业之一，与建筑、建材、工程机械等 60余个行业密切相关，属于周期性行业，在国民经济中具有重要地位。随着城镇住房制度改革的深化，个人住房消费成为市场主体，我国房地产行业进入快速发展阶段。
根据国家统计局统计，2001年～2013年我国房地产开发投资年均复合增长率24.27%，占全社会固定资产投资比例始终保持在15%以上。
房地产行业具有强烈的周期性，与宏观经济的相关性明显。在国际经济形势恶化和国内经济增长放缓的背景下，2008年下半年中国的房地产行业景气度迅速下滑，2009年随着国家宏观调控政策的有效实施，房地产行业景气度触底反弹。2010年～2012年随着我国经济的放缓与政策调控，房地产行业景气度又有所放缓。2013年随着国家政策思路和管理方式的转变，房地产市场有所回暖。但 2014年以来，随着我国政府对房地产行业调控政策的推进，住房金融支持的减弱，缓慢的土地供应化进程，我国房地产行业的需求和供给出现不稳定状态，行业发展环境趋于复杂，行业景气度呈下降趋势。
图1：2001年～2014年3季度GDP累计同比和国房景气指数
资料来源：国家统计局，东方金诚整理
2013年，房地产开发企业房屋施工面积665572万平方米，比上年增长16.1%，其中住宅施工面积486347万平方米，增长13.4%；房屋新开工面积201208万平方米，增长13.5%，增速提高 2个百分点，其中住宅新开工面积 145845万平方米，增长11.6%；房屋竣工面积101435万平方米，增长2.0%，增速回落0.5个百分点；
其中，住宅竣工面积 78741万平方米，下降0.4%。但 2014年1～9月，房屋施工面积和房屋新开工面积同比增速分别为11.50%和-9.30%，分别较上年同期增速下降4.60个百分点和22.80个百分点，其中房屋新开工面积同比增速下降幅度较大；
房屋竣工面积同比增长7.20%，较上年同期上升5.2个百分点。
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图2：2001年～2013年及2014年1～9月我国房屋施工、新开工及竣工面积
资料来源：国家统计局，东方金诚整理
从土地供应情况看，2001年～2013年房地产行业土地购置面积年均复合增长率4.30%。随着 2014年以来房地产市场的不景气，楼市成交量较上年同期有所回落，土地市场也随之降温，2014年1～9月，全国土地购置面积 24014.10万平方米，较上年同期下降4.60%。
图3：2001年～2013年及2014年1～9月土地供应指标
资料来源：国家统计局，东方金诚整理
根据对国内四十个大中城市3土地供求情况分析，一线城市土地供不应求，成交量略高于供给量，土地价格不断上升；二三线城市土地供略大于求，土地价格上涨动力不足。土地供应方面，一线城市自2010年起呈波动下降趋势，2014年9月，土地供应量为214.73万平方米左右；二线城市的土地供应面积波动幅度较大，2014年9月为1656.80万平方米；三线城市的土地供应面积波动趋势与二线城市相似，2014年9月为633.84万平方米。土地成交量方面，一线城市波动趋势与其土地供给量相匹配，2014年 9月土地成交量略高于供给量；二三线城市的土地成交面积 3一线城市包括北京、上海、广州、深圳；二线城市包括天津、重庆、杭州、南京、武汉、沈阳、成都、西安、大连、青岛、宁波、苏州、长沙、济南、厦门、长春、哈尔滨、太原、郑州、合肥、南昌、福州，共22个；三线城市包括无锡、贵阳、昆明、南宁、海口、银川、乌鲁木齐、嘉兴、温州、佛山、常州、
唐山、烟台、东莞，共14个。
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与供给面积存在一定的不匹配，成交面积略低于供给面积。在成交土地楼面均价方面，一线城市的价格波动增加，2014年9月为8171.30元/平方米左右；二三线城市楼面均价自 2014年以来整体呈下降趋势，2014年9月分别为 1412.81元/平方米和932.26元/平方米。
图4：2008年～2014年9月一线城市土地供需状况
资料来源：国家统计局，东方金诚整理
图5：2008年～2014年9月二线城市土地供需状况
资料来源：国家统计局，东方金诚整理
图6：2008年～2014年9月三线城市土地供需状况
资料来源：国家统计局，东方金诚整理
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从商品房市场需求来看，2001年～2013年全国商品房销售面积年均复合增长率15.82%。2013年全国商品房销售面积 130550.59万平方米，比 2012年增长17.29%，其中住宅销售面积115722.69万平方米，比上年增长17.52%；2014年1～9月，全国商品房销售面积77131.82万平方米，比上年同期下降8.59%，其中住宅销售面积为67668.61万平方米，比上年同期下降10.29%。
图7：2001年～2013年及2014年1～9月商品房及住宅销售面积
资料来源：国家统计局，东方金诚整理
从供需比例来看，2013年，房屋竣工面积增速低于销售面积增速，竣工面积/销售面积降为0.78，存在即期的供求矛盾；反映市场短期供求水平的施工面积/销售面积由2012年的5.15下降为5.10，反映市场中期供求水平的新开工面积/销售面积下降为1.54。2014年1～9月，即期及短期供求矛盾较上年同期有所缓解，其中，房屋竣工面积/销售面积为0.73，较上年同期有所上升；施工面积/销售面积为8.73，较上年同期增加1.57；新开工面积/销售面积为1.70，较上年同期变化不大。
表3：2007年～2013年及2014年1～9月全国商品房供需相关指标
单位：倍
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|年份|竣工面积/销售面积|施工面积/销售面积|新开工面积/销售面积|

2007年 0.78 3.05 1.23
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|-|-|-|-|
|2008年|1.01|4.29|1.55|

2009年 0.77 3.38 1.23
|||||
|-|-|-|-|
|2010年|0.75|3.87|1.56|

2011年 0.85 4.63 1.75
|||||
|-|-|-|-|
|2012年|0.89|5.15|1.59|
|2013年|0.78|5.10|1.54|
|2014年1～9月|0.73|8.73|1.70|

资料来源：国家统计局，东方金诚整理
从市场价格来看，2001年～2013年我国商品房平均销售价格年均复合增长率为8.97%。受供需失衡影响，2009年房价出现快速上涨，全国商品房平均销售价格
为4681.04元/平方米，较2008年涨幅达23.19%，为2001年以来最高；2010年～
2013年，我国政府加强了宏观调控，货币政策逐渐缩紧，并出台了限购、限价等
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政策，商品房平均销售价格增速明显放缓；2014年1～9月，房地产行业景气度下行，商品房平均销售价格为6382.19元/平方米，较上年同期有所下降。
图8：2001年～2013年及2014年1～9月商品房平均销售价格及增长率
资料来源：国家统计局，东方金诚整理
从百城价格指数4来看，一线城市住宅价格自2012年9月起，快速上升；二三线城市的住宅价格自2012年12月起也呈上升趋势。但2014年初起平均住宅价格增速开始回落，2014年6月起平均住宅价格开始下降，2014年9月全国百城一、二、三线城市平均住宅价格分别下降至28023.50/平方米、10067.50元/平方米和7003.19元/平方米，同比增速分别为5.40%、-0.36%和-2.81%，其中二三线城市平均住宅价格呈下降趋势。
图9：全国百城一、二、三线城市平均住宅价格情况
资料来源：国家统计局，东方金诚整理
总体来看，城镇化水平的提高和城镇人口的增长使房地产市场需求持续增长，但房地产行业受宏观经济周期性和国家相关调控政策影响较大，未来1～2年内房地产价格出现大幅上涨的可能性不大。
4百城价格指数是反映全国100个重点城市在不同时点在售新房价格水平及其不同时点的变化情况，其中
价格水平以100个城市在售新房样本楼盘报价均值表示。
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行业政策
我国房地产行业具有明显的政策导向性。政府对土地资源的开发和使用计划直接影响到土地供应，进而影响土地价格；政府的各项税费会影响房地产的开发成本，从而作用于房地产价格及房地产业的开发状况；而政府对房地产交易所采取的政策会在流通环节影响房地产市场的运行。
2009年和2010年，随着房价的快速上涨，中国对房地产的政策由支持逐步转向收紧。2010年是中国房地产市场宏观调控频次最为密集的一年，国家对房地产市场采取了最为严厉的调控措施，促使房价合理调整。2010年 1月 7日国务院办公厅印发的《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（简称“国十一条”），稳定市场预期，促进房地产市场平稳健康发展；2010年4月17日国务院印发的《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（简称“国十条”），坚决遏制部分城市房价过快上涨，切实解决城镇居民住房问题；2010年9月29日前后各部委落实“国十条”，其中财政部、国税局、住建部下发《关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知》；住建部、国土部对各地进一步贯彻落实国务院坚决遏制部分城市房价过快上涨通知提出四项要求；央行下发《关于完善差别化住房信贷政策有关问题的通知》；住建部、国土部、监察部下发《关于进一步贯彻落实国发[2010]10号文件的通知》。2010年12月12日中央经济工作会议提出要加快推进住房保障体系建设，逐步形成符合国情的保障性住房体系和商品房体系。
2011年以来房地产行业仍呈增长态势，但由于受到国务院出台的“新国八条”等调控政策影响，增速有所放缓。为巩固和扩大调控成果，促进房地产市场平稳健康发展，2011年1月26日国务院办公厅发布《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》（简称“新国八条”），提出了八条楼市调控政策，其中房贷方面，二套房贷首付比例提至六成，限购令也推向了全国执行，扩大营业税征收范围，在房地产购买限制和交易税费方面都进行了大范围调整。2011年 12月 14日中央经济工作会议提出坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，促进房地产市场健康发展。
2012年11月，温家宝主持召开国务院常务会议，讨论通过《中华人民共和国土地管理法修正案（草案）》，对农民集体所有土地征收补偿制度做了修改。2012年，房地产市场调控政策稳中趋紧，在保证经济发展的背景下坚持调控不放松，通过差别化信贷等手段，支持合理自住需求，抑制投资投机需求。
2013年2月20日，国务院常务会议确定了五项加强房地产市场调控的政策措施（简称“新国五条”），包括完善稳定房价工作责任制、坚决抑制投机投资性购房、增加普通商品住房及用地供应、加快保障性安居工程规划建设和加强市场监管等。
2013年 3月 1日，国务院再次发布了《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》（以下简称“细则”），对各地公布房价控制目标的时间表、对限购政策的执行范围以及二手房税费等方面做出了明确规定。
2013年 3月 10日，国务院发布建立不动产统一登记制度，规定于 2014年 6月底之前出台《不动产统一登记条例》。这样可以更好地落实物权法规定，保障不动产交易安全，有效保护不动产权利人的合法财产权。
2013年 11月 5日，中国人民银行公布第三季度《中国货币政策执行报告》：
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下阶段重点是创造稳定货币金融环境，促使市场主体形成合理和稳定的预期。要落实好差别化住房信贷政策，支持保障性住房、中小套型普通商品住房建设和居民首套自住普通商品房消费，坚决抑制投机投资性购房需求。
2014年5月12日，人民银行召开住房金融服务专题座谈会，对进一步改善住房金融服务工作提出“央五条”：1、优先满足居民家庭首次购买自住普通商品住房的贷款需求；2、合理确定首套房贷款利率水平；3、及时审批和发放符合条件的个人住房贷款；4、严格执行个人住房贷款各项管理规定；5、加强对住房贷款风险的监测分析。
2014年 7月 1日起，根据国务院印发的《关于加快发展养老服务业的若干意见》，以房养老保险业务在北京、上海、广州和武汉四地试点实施。
十八届三中全会提出“建立城乡统一的建设用地市场”、“把进城落户农民完全纳入城镇住房和社会保障体系”，以及“加快房地产税立法并适时推进改革”，政策理念从压低市场需求向增加供给转变。
2014年以来，我国房地产行业投资增速明显放缓，各地土地出让情况不佳，部分城市出现土地流拍等情况，对地方政府财政状况造成较大压力。2014年4月～5月，无锡、天津、宁波、武汉、郑州等城市相继取消或者放松了当地的限购政策，以维护房地产市场的稳定健康发展。截至2014年10月13日，全国46个限购城市中，已有 41个城市取消或放松限购政策，仅剩北京、上海、广州、深圳和三亚 5个城市尚未取消限购政策。
总体来看，目前房地产行业调控的压力依然较大，调控方向将从行政手段逐渐变为长效的经济手段。
竞争格局
房地产行业是资金密集型的行业，对资金的规模和流动性要求比较高。此外，开发资质是决定开发商进入的前提条件。根据《房地产开发企业资质管理规定》，房地产开发企业资质按照企业条件为一、二、三、四等四个资质等级。
我国房地产企业数量众多，市场非常分散，行业集中度较低。2013年，我国房地产企业销售额 81428.28亿元，其中百强企业市场份额为30.7%，总体集中度不高。不过自2007年以来，百强企业的市场集中度逐年上升，2013年百强企业市场份额达到30.7%，同比提高1.7个百分点，销售面积市场份额则上升至17.9%，同比提高 1.1个百分点。其中，2013年综合实力 TOP10企业销售额均值为 979.6亿元，高达百强企业销售额均值的3.9倍；市场占有率提升至12.0%，销售额同比平均增长34.5%，延续了“愈大愈快、强者恒强”的发展态势。预计随着土地市场化机制的逐步完善和行业管理的日益规范，对房地产企业的规模和资金实力的要求越来越高，那些综合实力强、品牌效应好的大型房地产企业的市场地位将进一步提高，从而带动行业集中度持续提高。
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图10：房地产百强企业市场份额
单位：%资料来源：中国房地产TOP10研究组5，东方金诚整理
行业关注
信贷政策收紧，房地产开发融资多样化
近年来，信贷政策有所收紧，已促使更多的房地产企业从单纯向银行进行项目性贷款走向了多样化筹资，包括在国内外发行长短期债券、票据，通过信托渠道融资等，以满足企业扩张和延长债务期限的资金需求。
房地产企业通常依靠快速的资产周转来偿债和获取盈利，其收入和利润的实现易受国家房地产调控政策的影响，一旦政策调控导致销售放缓，债务杠杆较高的开发商的信用质量将受到进一步削弱。
税收执行力度加强和税制改革会使房地产开发企业的利润空间受到挤压
最近正在酝酿的土地增值税清缴所带来的潜在缴税额度增加会影响开发商的现金流。一些开发商的利润将因土地增值税的清缴而下降。
此外，在最近公布的税制改革中，国家税务总局提出了对财产行为税（财产行为税类包含房产税）改革等各项具体改革措施。扩大房产税试点范围以及未来推行的全面房产税将会对进一步遏制房地产的投机行为，降低房地产价格，房地产开发企业的利润空间将会受到挤压。
企业竞争力
经营规模和品牌
公司房地产项目已覆盖北京、上海、天津、湖南、青海、宁夏、湖北和安徽等18个省、市、自治区，具有一定的规模和品牌优势。截至2014年9月末，公司在建及拟建项目总建设用地面积为676.02万平方米，总规划建筑面积为1144.81万平方米。
2012年，新华联不动产跻身“亚洲品牌500强”排行榜6、“中国上市公司资本 5中国房地产TOP10研究组由国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所、中国指数研究院
三家研究机构于2002年发起，2003年1月10日正式成立。
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品牌溢价百强”榜7，同时被授予“中国房地产实力成长最快10强企业”8等多项荣誉。2013年，公司跻身中国房地产业联合会、中国行业信息统计协会和焦点中国网联合举办的“2013年中国房地产业综合实力百强”，同时获得了“房地产行业标杆品牌企业”9、“第九届证券年会金鹰奖”10、“中国最佳雇主奖”11等奖项。
公司负责开发的北京新华联运河湾项目获搜狐网和全国工商联房地产商会联合评选的“最佳宜居典范楼盘奖”和中国风景园林学会颁布的“优秀园林绿化工程金奖”；西宁新华联广场项目获“西宁地产最具发展潜力奖”和“二星级绿色建筑设计标识证书”；惠州新华联广场住宅楼获“二星B级绿色建筑设计标识证书”；唐山新华联广场项目获“河北省安济杯奖（省优质工程）”、“唐山市建筑工程新唐杯奖（市优质工程）”。此外，银川金凤新华联广场获“中国百城新地标奖”、醴陵新华联广场保障房项目获“湖南省建筑施工安全质量标准化示范工地”。
企业资质
公司的下属子公司新华联置地拥有房地产开发一级资质，其他项目公司也拥有不同等级的房地产开发资质。子公司新华联建工及其下属企业拥有房屋建筑工程总承包一级、市政公用工程总承包二级（限桥梁）、地基与基础工程专业承包一级、建筑装饰装修工程专业承包一级和建筑装饰装修工程专业承包三级资质。子公司北京悦豪物业管理有限公司拥有物业服务一级资质，其下属企业也拥有不同等级的物业服务资质。
业务运营
经营概况
新华联不动产主要从事房地产开发与经营、建筑与装修业务。其中，房地产业务主要位于北京、上海、天津、湖南、青海、宁夏、湖北和安徽等18个地区，以住宅地产开发为主；公司建筑与装修业务主要为公司房地产开发项目提供服务，也承接部分外部项目。
2011年～2013年，公司实现营业收入分别为 253654.55万元、253766.15万元和 260117.69万元，年均复合增长率为1.27%。其中主营业务收入分别为 238794.94万元、237647.77万元和 242383.07万元，年均复合增长率为0.75%。
公司其他业务收入主要是酒店及商业物业租金收入，分别为 14859.61万元、16118.37万元和17734.62万元，年均复合增长率为9.25%，其他业务收入占营业收入比重较小。
公司主营业务收入来源于商品房销售以及建筑、装修等业务。近三年受二三线城市房地产销售占比上升导致销售单价下降的影响，公司房地产销售收入逐年下 6由亚洲品牌协会与环球时报社和中日韩经济发展协会等相关研究机构、媒体等共同主办。
7由中国上市公司市值管理研究中心评选。
8由国务院发展研究中心企业研究所、中国指数研究院等研究机构评选。
9由国务院发展研究中心企业所、清华大学房地产研究所和中国指数研究院三家机构共同评选。
10中国证券市场年会由证券日报社主办。“金鹰奖”主要表彰中国证券市场中业绩稳步向前，积极承担中国经济发展重要角色，勇于承担更多社会责任的大中型企业，重点突出了上市公司的成长性和发展潜力。
11由综合性人力资源咨询公司怡安翰威特发起，通过对各参评企业进行调研评选得出。
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降。2011年～2013年，公司商品房销售收入占营业收入的比重较大，分别为89.14%、86.71%和80.78%；2011年以来，随着施工项目的增加，建筑装修收入有所增长。
表4：公司营业收入构成情况
单位：万元、%
|||||||||||||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
|产品|||2011年||||2012年||||2013年||||2014年1～9月|||
||||收入||占比||收入||占比||收入||占比||收入||占比|
||主营业务收|238794.94||94.14||237647.77||93.65||242383.07||93.18||151425.74||91.93||
||入|||||||||||||||||

商品房销售 226112.02 89.14 220047.14 86.71 210135.02 80.78 140842.24 85.50
||||||||||||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
|建筑、装修业|12682.92||5.00||17600.63||6.94||32248.05||12.40||10583.50||6.43||
|务|||||||||||||||||
|其他业务收|14859.61||5.86||16118.37||6.35||17734.62||6.82||13293.65||8.07||
|入|||||||||||||||||
|合计||253654.55||100.00||253766.15||100.00||260117.69||100.00||164719.38||100.00|

资料来源：公司提供，东方金诚整理
从毛利率来看，2011年～2013年综合毛利率分别为58.93%、47.86%和39.14%，呈逐年下降趋势。公司主营业务毛利率分别为60.10%、48.52%和49.18%，其中，受公司项目开发逐步向二三线城市及刚性需求消费群体倾斜的影响，商品房销售的毛利率逐年下降，分别为63.00%、51.13%和43.55%；建筑、装修业务的毛利率分别为8.42%、15.93%和10.29%，波动较大。
表5:公司毛利率情况
单位：%
||||||
|-|-|-|-|-|
|产品|2011年|2012年|2013年|2014年1～9月|
|主营业务毛利率|60.10|48.52|49.18|26.73|

商品房销售 63.00 51.13 43.55 27.85
||||||
|-|-|-|-|-|
|建筑、装修业务|8.42|15.93|10.29|11.85|
|综合毛利率|58.93|47.86|39.14|26.03|

资料来源：公司提供，东方金诚整理
房地产开发业务
公司现有房地产开发业务以住宅地产开发为主，同时涉及商业地产及酒店开发。公司房地产开发业务的运营主体为新华联置地其下属项目公司（详见附件二）。
新华联置地成立于2005年6月，2011年4月成为新华联不动产的全资子公司。
截至2014年9月末，新华联置地注册资本为36346万元，下属29家项目公司。
1.总体情况
公司近年来加大了房地产项目的开发力度，2011年、2012年以及2013年实现
开复工面积分别为 104.43万平方米、186.99万平方米和 232.22万平方米；实现
竣工面积分别为15.55万平方米、60.46万平方米和41.97万平方米。
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从开发项目的区域分布来看，近年来公司开发的房地产项目主要集中在北京、大庆、西宁、唐山、呼和浩特、黄山、株洲和惠州等地，主要为北京运河湾（运河东岸）、大庆阿斯兰小镇一期、西宁新华联广场、唐山新华联广场、内蒙古巴比伦花园、黄山纳尼亚小镇、株洲北欧小镇和惠州新华联广场等项目。
2011年～2013年，公司结算面积分别为 16.77万平方米、16.63万平方米和19.96万平方米，实现结算收入22.61亿元、22.00亿元和21.01亿元，近三年基本稳定；2014年1～9月结算面积为17.89万平方米，实现结算收入14.08亿元。
截至2014年9月末，公司尚有33.99万平方米已签约销售但未交付结算，合同金额总计 23.63亿元，上述待结算房源大部分将在未来两年内进行结算。截至 2014年 9月末，公司尚有可售面积 27.22万平方米，一定程度上保证了公司房地产销售收入的稳定性。
表6:公司2011年～2013年及2014年1～9月房地产业务总体情况
单位：万平方米、亿元
||||||
|-|-|-|-|-|
|指标|2011年|2012年|2013年|2014年1～9月|

开复工面积 104.43 186.99 232.22 342.50
||||||
|-|-|-|-|-|
|竣工面积|15.55|60.46|41.97|42.13|

结算面积 16.77 16.63 19.96 17.89
||||||
|-|-|-|-|-|
|结算金额|22.61|22.00|21.01|14.08|

资料来源：公开资料，东方金诚整理
2014年1～9月，公司在售的房地产项目主要为北京运河湾（运河东岸）、惠州新华联广场、黄山纳尼亚小镇、唐山新华联广场（建工楼区域改造）、内蒙古巴比伦花园、大庆阿斯兰小镇、西宁新华联广场、株洲北欧小镇一期住宅和醴陵市马放塘棚户区改造等项目。2014年1～9月，公司已售面积29.57万平方米，签订合同金额22.30亿元，确认收入14.08亿元。截至2014年9月末，总可售面积为203.94万平方米，其中已售面积111.92万平方米。
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公司债券信用评级报告
表7:公司2014年1～9月房地产销售情况
单位：万平方米、万元总可售面积
||||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
|项目|总可售面积||已售面积||确认收入（本年）||已签合同金额||
||（预售证|本年||累计||本年||累计|
||面积）||||||||

北京运河湾（运
25.25 0.22 25.31 10821.92 9682.52 453177.40河东岸）
||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
|惠州新华联广|23.87|2.58|13.56|15263.90|12939.71|64514.50|
|场|||||||

黄山纳尼亚小
10.84 0.37 6.25 1391.30 2448.72 40872.62镇
||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
|唐山新华联广|20.91|1.76|13.97|14957.44|13801.97|136651.06|
|场（建工楼区域|||||||
|改造）|||||||

内蒙古巴比伦
18.99 2.37 7.18 50996.16 19792.21 55961.92花园
||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
|大庆阿斯兰小|15.18|2.52|8.27|26782.57|15898.23|52406.90|
|镇|||||||

西宁新华联广
36.85 9.41 14.56 18915.58 83521.45 141122.51场
||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
|株洲北欧小镇|8.25|-0.0012|7.06|400.07|-32.0913|38271.94|
|一期住宅|||||||

醴陵市马放塘
9.50 1.47 6.04 - 6381.39 18965.35棚户区改造
||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
|银川金凤新华|18.74|2.32|3.17|-|13,001.70|24060.54|
|联广场|||||||

武汉青年城一
12.52 5.23 5.23 - 26838.77 26838.77期
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|慧谷家园|3.04|1.32|1.32|17392.04|17392.04|

其他 - - - 1313.30 1313.30 3731.06
||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
|合计|203.94|29.57|111.92|140842.24|222979.92|1073966.61|

公司债券信用评级报告
表8:截至2014年9月末公司完工项目情况
单位：万平方米
||||||
|-|-|-|-|-|
|项目公司|项目名称|占地面积|建筑面积|状态|

北京新华联置地有限公司 新华联科技园 5.34 8.42销售完毕
||||||
|-|-|-|-|-|
|北京新华联伟业房地产有限公司|运河湾（运河东岸）|10.13|30.94|已全部建设完毕，尚有部分未售完|

北京华信鸿业房地产开发有 新华联国际商 全部竣工，除102商业用房作为自 2.49 14.73
限公司 业大厦 持物业外已全部售完。
||||||
|-|-|-|-|-|
|北京新华联恒业房地产开发有限公司|北京青年城|12.02|20.95|已全部竣工，除部分车库外均已售完|

北京先导华鑫房地产开发有
新华联丽港 1.92 7.53已全部竣工并售完
限公司
||||||
|-|-|-|-|-|
|北京新华联伟业房地产有限公司|新华联丽景|3.36|12.7|住宅区已全部建设完毕，除部分车|
|||||库外均已售完；丽景湾酒店已全部|
|||||竣工并投入运营。|

唐山新华联广
唐山新华联置地有限公司 场（建工楼区 6.24 39.97主体已经全部完工，在售
域改造）
||||||
|-|-|-|-|-|
|北京新华联恒业房地产开发有限公司|新华联大厦|0.25|1.72|已全部竣工|

公司债券信用评级报告
表9:截至2014年9月末公司在建项目情况14
单位：万平方米、亿元
|||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|
|项目名称|占地面积|建筑面积|总投资额|已投资额|取得预售|已结转收入金额|已结转收入面积|
||||||/销售许|||
||||||可证的面|||
||||||积|||

武汉新华联青年
29.99 66.22 15.90 5.86 12.52 - -城
|||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|
|惠州新华联广场|25.43|94.95|30.72|12.16|23.87|4.92|10.45|

黄山纳尼亚小镇 73.31 37.83 14.57 10.98 10.84 3.53 5.60
|||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|
|株洲丽景湾国际|8.08|7.20|3.82|1.84|-|-|-|
|酒店||||||||

株洲北欧小镇一
17.64 20.30 4.80 4.86 8.25 0.15 0.28期住宅
|||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|
|株洲北欧小镇一|20.68|34.52|6.00|1.09|-|-|-|
|期商业（含补充||||||||
|用地）||||||||

唐山丽景湾国际
4.05 5.74 3.75 1.97 - - -酒店
|||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|
|大庆阿斯兰小镇|86.41|120.21|34.16|11.03|15.18|2.68|4.41|

内蒙古巴比伦花
11.52 52.65 15.80 21.19 18.99 5.10 6.48园
|||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|
|西宁新华联广场|21.35|75.00|14.70|22.70|36.85|6.25|5.67|

醴陵马放塘棚户
19.37 40.72 9.73 3.95 9.50 - -区改造
|||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|
|西宁多巴欧洲小|86.41|146.88|50.00|1.91|-|-|-|
|镇||||||||

银川火车站棚户
12.24 62.70 21.26 8.91 18.74 - -区改造
|||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|
|银川阅海湾新华|6.65|29.42|5.64|2.65|-|-|-|
|联广场||||||||

北京平谷区马坊
镇B05-01、
B05-02居住及 6.58 10.62 4.27 8.04 3.04 - -社会停车场库项
目
|||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|
|芜湖新华联文化|8.17|3.01|5.00|0.99|-|-|-|
|旅游海洋公园项||||||||
|目||||||||

上海新华联国际
9.09 14.20 17.85 21.52 - - -中心
||||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
|长春普鲁斯小镇||41.05|53.70|24.00|2.69|1.08|-|-|
||北京顺义区李遂|12.42|12.42|10.85|3.75|-|-|-|
||镇温泉酒店及会||||||||
||所（北京温泉酒||||||||
||店）||||||||

公司债券信用评级报告
公司未来拟建项目较多，主要为北京平谷区马坊镇B07-02地块商业金融项目、天津新华联梦想城项目、黄山纳尼亚小镇儿童乐园及商业配套项目、和株洲北欧小镇二期住宅项目及唐山国花园等项目，包含住宅、办公楼以及城市综合体等。
表10:截至2014年9月末公司拟建项目及项目储备情况
单位：万平方米
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|项目名称|项目公司|宗地|规划|建设内容|位置|
|||面积|面积|||

北京新华联
北京新华联悦谷项
悦谷商业地 2.34 5.15商业金融 北京市平谷区马坊镇
目15
产有限公司
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|黄山纳尼亚小镇儿|黄山市金龙|1.71|2.22|主要建设儿童乐|安徽省黄山市徽州区|
|童乐园及商业配套|房地产开发|||园、影剧院、商业||
|项目|有限公司|||街及小高层住宅||

住宅楼、商业楼、
株洲新华联
株洲北欧小镇二期 套用房及区内道 湖南省株洲市云龙示
房地产开发 17.54 17.55
住宅 路、绿化、供配电、范区
有限公司
给排水等附属工程
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|唐山国花园（唐山南湖新西里）|唐山新华联|25.85|55.29|住宅、商品用房，幼儿园、地下室|唐山市|
||置地有限公|||||
||司|||||

芜湖新华联
芜湖新华联文化旅文化旅游投
36.87 19.00风情商业街 安徽省芜湖市
游老街项目 资管理有限
公司
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|芜湖新悦都项目|芜湖盛世置|13.79|26.20|住宅|安徽省芜湖市|
||业有限公司|||||

天津新华联
天津新华联梦想城恒业房地产
14.26 15.69住宅 天津市武清区
项目16 开发有限公
司
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|长沙储备用地|湖南新华联|19.03|47.58|住宅|湖南省长沙市望城区|
||房地产开发|||||
||有限公司|||||

醴陵新华联
醴陵储备用地 房地产开发 7.89 7.69工业、商业及住宅湖南省醴陵市
有限公司
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|株洲储备用地|株洲新华联|31.57|40.99|住宅用地兼容商业|湖南省株洲市云龙示范区|
||房地产开发|||||
||有限公司|||||

马来西亚南洋度假马来西亚新
4.73 19.16住宅、少量商业 马来西亚柔佛州
中心项目 华联
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|合计|-|175.58|256.52|-|-|

公司债券信用评级报告
12.47万多平方米综合用地，在北京平谷取得建筑面积10.62万平方米的项目用地以外，其他新增土地储备主要分布在武汉、大庆、株洲和银川等地。
2013年公司新增土地储备146.05万平方米，成交金额为34.06亿元，取得的土地主要分布在北京、上海、天津、芜湖、西宁、株洲和长春等地。2014年1～9月，公司新增土地储备128.56万平方米，成交金额11.52亿元，取得的土地分布在芜湖、西宁和长沙。截至2014年9月末，公司储备土地中还有部分地块未取得土地证。
表11：公司2013年～2014年9月新增土地储备情况
单位：平方米、万元
||||||||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
|项目名称||地理位置||土地性质||出让年限||取得时间|土地面积|成交金额|是否取得土地证||
|芜湖海洋公园||芜湖市鸠江区|||商业服务业|40 年||2013.05/2013.08|46701|2810|是||
||||||设施用地（文||||||||
||||||化旅游）||||||||
|芜湖文化老街||芜湖市|||商业服务业|40 年||2013.10|36090|2170|是||
||||||设施用地（文||||||||
||||||化旅游）||||||||
|芜湖新悦都项目||芜湖市||住宅||70 年||2013.11|137875|40850||其中5.51|
|||||||||||||万平方米|
|||||||||||||土地已取|
|||||||||||||得土地证|
||西宁多巴欧|湟中县多巴镇||其他普通商品住房用地||70年||2013.05|189348|6173|是||
||洲小镇项目||||||||||||
||（第一批||||||||||||
||次）||||||||||||
|上海新华联国际中心|||闵行区|商办|||商业40|2013.06|90867|170496|是||
||||虹桥商||||年、办公||||||
||||务区||||50年||||||
|株洲储备用地|||云龙示|住宅用地兼容商业||住宅70年、商业40年||2013.08/2013.09|315707|20718|否||
||||范区云||||||||||
||||田镇高||||||||||
||||福社区||||||||||
||株洲北欧小|云龙示范区云田镇高福社区||住宅用地兼容商业||住宅70年、商业40年||2013.08|67391|4145|否||
||镇二期住宅||||||||||||
||（系指地块||||||||||||
||2，地块1||||||||||||
||已于2012||||||||||||
||年取得）||||||||||||
|北京平谷商业项目||平谷区马坊镇||商业金融用地|||商业40|2013.09|23417|26000|是||
||||||||年、综合||||||
||||||||50年||||||
|吉林九台奥莱项目||九台市西营城||住宅、商业||商业40年、住宅70年||2013.10|410526|17240|其中31.19万平方米土地已取得土地证||
|天津新华联梦想城项目||武清区高村乡||住宅||70年||2013.10|142604|50000|是||
||西宁多巴欧|湟中县多巴镇||其他普通商品住房用地||70年||2014.01|674676|21994|否||
||洲小镇项目||||||||||||
||（第二批||||||||||||
||次）||||||||||||
|长沙储备用地||长沙市望城区||住宅||70年||2014.01|190293|67952|否||
||芜湖文化旅|芜湖市鸠江区|||商业服务业|40年||2014.02|35102|2110|是||
||游海洋公园||||设施用地（文||||||||
||项目||||化旅游）||||||||

公司债券信用评级报告
|||||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
|芜湖文化旅游老街项目||芜湖市鸠江区||商业服务业|40年|2014.03|318375|19110|否|
|||||设施用地（文||||||
|||||化旅游）||||||
|芜湖文化旅游老街项目||芜湖市鸠江区||商业服务业|40年|2014.07|4266|260|否|
|||||设施用地（文||||||
|||||化旅游）||||||
||芜湖文化旅|芜湖市鸠江区||商业服务业|40年|2014.07|62869|3780|否|
||游奥特莱斯|||设施用地（文||||||
||项目|||化旅游）||||||
|合计||-|-||-|-|2746107|455808|-|

及商业物业出租业务实现收入7632.24万元。
公司已经建成和正在建设中的酒店及商业物业类型主要包括星级酒店、自持商业以及高端写字楼共131.41万平方米，分布区域是北京、安徽、河北和湖南等地。
截至2014年9月末，公司已建成的用于出租的物业是新华联大厦和新华联国际商业大厦；已经开业的酒店为北京丽景湾酒店和黄山新华联豪生国际酒店。其他的酒店及商业均处于建设或者规划设计阶段。
表12:公司截至2014年9月末已建成酒店及商业物业情况
单位：万平方米、万元
|||||
|-|-|-|-|
|项目名称|建筑面积|竣工时间|总投资额|

新华联大厦 1.72 2004年竣工 6365.35
|||||
|-|-|-|-|
|北京丽景湾国际酒店|3.55|2007年竣工|37535.96|

新华联国际商业大厦 0.1617 2009年竣工 83106.17
|||||
|-|-|-|-|
|黄山新华联豪生国际酒店|5.20|2013年竣工|29301.52|
|合计|10.63|-|156309.00|

资料来源：公司提供，东方金诚整理
新华联大厦总投资6365.35万元，总占地面积为4300平方米，其中建设用地面积为2600平方米，代征地面积1700平方米，总建筑面积约为1.72万平方米。
截至2014年9月末，新华联大厦13805.27平方米用于出租；平均租金价格为6.5元/天/平方米左右。
新华联国际商业大厦位于北京市海淀区翠微路 5号，北京市公主坟中央政务区，为西三环与长安街交汇处，主要由商务公寓、商业配套及地下车位组成，总投资8.31亿元，总用地面积约为2.49万平方米，总建筑面积为14.73万平方米，曾荣获“2007年西北京领袖金盘”称号。截至2013年末，新华联国际商业大厦已全部竣工，除少量作为自持物业用于出租外，其他主要为商业公寓和商业配套。截至2014年9月末，新华联国际商业大厦出租面积1619平方米。
北京丽景湾国际酒店于2008年投入运营，其中地上15层、地下3层，总建筑面积35482.5平方米。目前，北京丽景湾国际酒店有套房303间，配备游泳池、健身房、按摩室、SPA水疗池等休闲设施。
黄山新华联豪生大酒店于2013年7月投入运营，地下1层，裙楼1-2层，塔楼3-10层，总建筑面积5.2万平方米。目前，黄山新华联豪生大酒店有321个套房，配备健身房、游泳池、SPA、KTV、棋牌室和桑拿中心等康体娱乐设施。
总体来看，近年来，公司酒店及商业物业出租业务实现收入逐年增加，该部分收入给公司带来稳定的现金流。
企业管理
17为公司自持面积。
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产权结构
截至2014年9月末，新华联不动产总股本为159797.06万股，新华联控股持股65.98%，为公司控股股东；公司实际控制人为傅军。
公司治理
公司按照《公司法》、《证券法》、《上市公司治理准则》等的要求，制定了《公司章程》，建立健全了股东大会、董事会、监事会和独立董事等制度。
股东大会是公司的权力机构，决定公司的经营方针和投资计划等事项。公司董事会由9名董事组成，设董事长1人，副董事长2人。公司董事会下设审计、薪酬与考核、提名、战略等专业委员会，分别根据各自职责对公司经营与发展提出相关的专业意见和建议。公司监事会由4名监事组成，包括1名股东代表监事，2名职工代表监事，职工代表监事由公司职工通过职工代表大会、职工大会或者其他形式民主选举产生。监事会设主席1名，监事会主席由全体监事过半数选举产生。公司实行董事会领导下的总经理负责制，总经理负责公司的日常经营和管理工作。公司根据实际经营情况，设立了15个职能部门，负责具体事务。
公司已建立董事和高级管理人员绩效评价与激励约束机制，高级管理人员的薪酬和激励均与公司经营业绩直接挂钩，公司还按照有关法律法规以及《信息披露管理办法》、《投资者关系管理制度》等，披露有关信息。
总体来看，公司法人治理结构比较完善。
内部管理
公司建立健全了各项内部管理制度。在项目管理方面，公司制定了《招投标管理制度》、《供方管理制度》、《集中采购管理制度》、《工程造价管理制度》、《工程项目样板管理办法》、《工程项目综合检查（考核）办法》、《酒店设计管理审批规定》、《商业地产管理制度》、《品质管理实施细则》、《项目样板实施办法》等多个管理制度，形成了涵盖产品定位、规划设计、招投标、结构施工、检查（考核）、品质管理等的内部控制体系。
为规范公司及各项目公司的工程材料、设备集中采购的管理工作，降低工程成本，提高资金使用效率和企业经济效益，公司制定了《集中采购管理制度》，规定了公司及各项目公司范围内所有工程中甲供/甲方制定的材料、设备的集中采购活动，以及酒店运营所需设备及材料的集中采购活动，均按照《集中采购管理制度》的规定，通过公司招标，由集中采购中心直接采购材料(设备)。
合同管理方面，公司进一步规范范本合同，完善了合同标准化体系。为了进一步完善企业信息化管理，公司还聘请专业机构对协同办公、人力资源管理、财务会计、营销管理等9大系统进行了系统升级，提升管理效率。
总体来看，公司内部管理制度较为健全，运作较为规范。
人员素质
截至2014年9月末，公司共有9名董事、4名监事、9名高级管理人员。公司主要董事会成员及高级管理人员情况如下：
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公司董事长丁伟先生，1958年出生，辽宁普兰店人，中共党员，大学学历。
2007年2月至今担任新华联控股党委书记、董事兼副总裁；2011年5月至今担任长石投资董事长；2011年5月至2014年5月担任新华联副董事长，2014年5月起担任新华联董事长。
公司总经理苏波先生，1967年生，研究生学历；2012年至今任北京新华联置地有限公司总经理；2012年 2月 7日至今任新华联不动产股份有限公司总经理；
2012年 2月 23日至今任新华联不动产股份有限公司董事；2006年至 2011年 12月，历任航港发展有限公司集团高级副总裁兼北京航港地产开发有限公司董事总经理，合生创展集团有限公司集团总裁助理兼华北区域公司总经理，正泰集团股份有限公司集团总裁助理兼和泰置地股份有限公司董事、总裁。
公司财务总监刘华明先生，1971年 8月出生，中国注册会计师、中国注册评估师；2011年1月至今任北京新华联置地有限公司财务总监；2011年4月27日至今任新华联不动产股份有限公司财务总监；2004年至2010年期间，历任北京新华联燃气有限公司副总经理兼财务总监、北京新华联产业投资有限公司副总经理兼财务总监。
截至2014年9月末，公司共有在职员工2764人。按学历划分，专科及专科以下学历占68.99%，本科学历占28.51%，研究生学历占2.50%；按专业划分，技术人员占17.87%，销售人员占13.35%，行政人员占7.38%，财务人员占7.24%，其他人员占54.16%。
总体来看，公司核心管理人员具备多年房地产开发业务的管理经验；公司员工结构较为合理，能够满足公司业务发展的需要。
发展战略
公司未来将进一步由以住宅地产为主的单一开发，向同时涵括商业地产和文化旅游地产的多业态开发进行战略转型，开发区域也将继续坚持以北京、上海等一线城市为中心，侧重加大一线大城市周边及海外市场优质土地的获取力度，通过充分发挥建筑施工、房地产开发、物业管理等产业链的综合协同效应，提高资金流动性和资产周转速度，同时又能够兼顾企业长期盈利性和可持续发展。
财务分析
财务概况
公司提供了2011年～2013年及2014年1～9月的财务报表。其中，2011年和2012年财务报表是在已经公告的2011年度、2012年度审计报告的基础上，因公司同一控制合并北京悦豪物业管理有限公司（以下简称“悦豪物业’），并变更了投资性房地产会计政策，进行追溯调整而编制的合并报表。公司提供的2011年～2013年财务报表经天健会计师事务所（特殊普通合伙）审计，并出具了标准无保留意见的审计报告；2014年1～9月的财务报表未经审计。
截至2014年9月末，纳入公司合并报表范围的子公司及其简称详见附件二。
2011年公司新设立了内蒙古新华联、新华联奥莱、大庆新华联、西宁新华联和新
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华联仁和等子公司，并纳入当年合并报表范围；2012年公司新设立了株洲新华联、银川新华联和株洲奥莱，同年收购了新华联建工、北京新崇基和武汉大花山，并纳入当年合并报表范围；2013年公司新设立了运河长基、新华联悦谷、长春新华联、西宁新华联、长沙新华联、芜湖新华联、炎陵新华联神农谷、上海新华联、新华联文旅等，且收购了悦豪物业，并全部纳入当年合并报表范围；2014年1～9月公司新设立了新华联商管、潮州新华联、马来西亚新华联、韩国新华联、长春新华联商管、芜湖新华联商管、新华联酒店及锦亿园林，并纳入当期合并报表范围。
资产构成
2011年～2013年末，公司资产总额逐年增长，分别为77.31亿元、106.59亿元和182.64亿元，年均复合增长率为53.71%。截至2014年 9月末，公司资产总额为217.87亿元，较2013年末增长19.29%。
2011年～2013年末，公司资产构成变化不大，流动资产占比较大，分别为84.85%、82.43%和86.25%；非流动资产占比较小，分别为15.15%、17.57%和13.75%。
截至 2014年 9月末，公司资产构成较 2013年末变化不大，其中流动资产占比87.22%，非流动资产占比12.78%。
图11:公司资产构成情况
资料来源：公司审计报告，东方金诚整理
2011年～2013年末，公司流动资产逐年增加，分别为 65.59亿元、87.86亿元和157.52亿元。截至2013年末，公司流动资产主要由存货和货币资金构成，占比分别为76.24%和16.79%，合计占比达93.02%。截至 2014年 9月末，公司流动资产190.02亿元，其中存货和货币资金的占比分别为80.22%和11.89%，合计占比达92.12%。
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图12:截至2014年9月末公司流动资产构成
资料来源：公司审计报告，东方金诚整理
2011年～2013年末，公司存货逐年增加，分别为 29.96亿元、65.88亿元和120.09亿元。截至2013年末，公司存货主要由开发产品和开发成本构成，占比分别为14.95%和79.54%。公司存货较2012年增加较多主要系公司加大了二、三线城市的项目开发力度，新开发项目增加较多所致。由于各项存货发生跌价损失的可能性较小，公司未提取存货跌价准备。
2011年～2013年末，公司货币资金逐年增长，分别为5.99亿元、13.53亿元和26.44亿元。截至2013年末，公司货币资金由银行存款、其他货币资金和库存现金构成，占比分别为92.12%、7.85%和0.03%。截至 2013年末，公司存在 2.10亿元使用受限的货币资金，其中0.68亿元系客户按揭贷款保证金，1.39亿元系质押存单，0.02亿元银行存款为施工保证金。
2011年～2013年末，公司非流动资产逐年增加，分别为 11.71亿元、18.73亿元和25.12亿元。截至2013年末，公司非流动资产主要由投资性房地产、长期股权投资和在建工程构成，占比分别为26.01%、20.53%和18.74%。截至2014年9月末，公司非流动资产为27.85亿元，较2013年末略有增加，主要为在建工程、投资性房地产和长期股权投资增加所致。
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图13：截至2014年9月末公司非流动资产构成
资料来源：公司审计报告，东方金诚整理
2011年～2013年末，公司投资性房地产分别为4.17亿元、5.35亿元和6.53亿元。截至2013年末，公司投资性房地产主要为新华联大厦以及新华联国际商业，主要用于出租。其中，子公司新华联恒业以新华联大厦的土地及房产，为新华联控股在交通银行股份有限公司北京东单支行15000万元的借款提供抵押18，借款期限为2007年3月30日至2014年11月20日。新华联控股已于2013年8月2日归还该项担保所涉及的全部借款，新华联恒业为新华联控股提供的抵押担保物于 2013年8月9日完成全部解押手续。
2011年～2013年末，公司长期股权投资分别为1.49亿元、4.13亿元和5.16亿元。截至2013年末，公司长期股权投资为子公司新华联建工持有长沙银行和子公司新华联置地持有潮州南翔商贸物流城投资有限公司的股权，持股比例分别为4.48%和20%。
2011年～2013年末，在建工程分别为1.02亿元、3.88亿元和4.71亿元。截至2013年末，公司主要的在建项目有株洲丽景湾酒店、西宁丽景湾酒店和唐山丽景湾酒店项目等。
总体来看，近年来公司资产规模快速增长；资产结构以流动资产为主，流动资产中存货占比较大，符合房地产开发企业的特点。
资本结构
1.所有者权益
2011年～2013年末，公司所有者权益分别为30.46亿元、30.62亿元和35.30亿元。
截至2013年末，公司所有者权益中股本占比12.79%，资本公积占比3.16%，专项储备占比0.07%，盈余公积占比6.99%，未分配利润占比69.38%，少数股东权益占比7.61%。2013年末，公司资本公积从上年末的19518.35万元减少至11172.79 18经北京首佳房地产评估有限公司评估，评估价值为21013万元，房产证号为京房权证朝其04字第00891
号，土地证号为京朝国用（2003出）字第0175号。
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万元，主要原因在于公司 2013年收购悦豪物业股权转让价款与转让基准日 2013年8月31日悦豪物业净资产的差额6709.80万元，按同一控制下企业合并原则调整减少资本公积-股本溢价，同时本期实现对悦豪物业同一控制下的合并，将期初悦豪物业实收资本金额1000万元转回的影响。
截至2014年9月末，公司所有者权益较2013年末略有增长，为36.54亿元，所有者权益构成变化不大。
2.负债
2011年～2013年末，公司负债总额逐年大幅增长，分别为46.84亿元、75.97亿元和147.34亿元，年均复合增长率为77.36%，主要是长期借款增加所致。截至 2013年末，公司流动负债占比53.77%，非流动负债占比46.23%。截至 2014年 9月末，公司负债总额为 181.33亿元，较 2013年末增加23.07%，主要是流动负债增加较快所致。
2011年～2013年末，公司流动负债分别为 30.13亿元、47.07亿元和 79.22亿元，主要原因是公司应付账款、预收账款、其他应付款和一年内到期的流动负债增加。截至2013年末，公司流动负债主要由应付账款、预收账款、其他应付款和一年内到期的非流动负债构成，占比分别为20.91%、21.42%、20.54%和19.06%。
截至2014年9月末，公司流动负债为110.52亿元，较2013年末增加39.51%，主要是其他应付款、预收款项、一年内到期的非流动负债及应付账款增加所致。其中，其他应付款、一年内到期的非流动负债、预收款项及应付账款占流动负债的比重分别为25.36%、21.11%、21.54%和18.28%。
图14：截至2014年9月末公司流动负债构成
资料来源：公司审计报告，东方金诚整理
2011年～2013年末，公司应付账款逐年增长，分别为 10.17亿元、11.70亿元和16.57亿元。截至2013年末，公司应付账款账龄在1年以内的占比为74.72%，主要是公司应付原材料供应商的货款和部分工程款。
2011年～2013年末，公司预收款项分别为 6.21亿元、9.51亿元和 16.97亿元，主要为预收房地产销售款。
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2011年～2013年末，公司其他流动负债大幅增长，分别为 6.73亿元、8.40亿元和9.13亿元。截至2013年末，公司其他流动负债全部为土地增值税清算准备金。
2011年～2013年末，公司非流动负债逐年增加分别为 16.71亿元、28.90亿元和68.11亿元，主要是长期借款增加所致。截至2013年末，公司非流动负债主要由长期借款构成，占比为97.07%。截至2014年9月末，公司长期借款占非流动负债比重为96.81%。
截至2014年9月末，公司长期借款68.55亿元，大部分为项目借款。从贷款种类看，信托借款26.50亿元，其中10.60亿元将于2015年10月底之前到期，3.90亿元将于2016年7月底之前到期，12亿元将于 2023年9月底之前到期；汇添富资本借款5.00亿元，将于2016年9月底之前到期，该笔主要用于支付土地款；其他长期借款均为银行借款。从长期借款的期限看，公司长期借款期限基本为2～3年，与房地产企业单个项目的平均建设周期基本相匹配（见附件四）。
2011年～2013年末，公司全部债务分别为 16.30亿元、37.79亿元和 94.91亿元，主要由长期借款构成。截至 2013年末，公司资产负债率和全部债务资本化比率分别为80.67%和72.89%，处于较高水平。公司面临的债务压力加大。根据公司2013年8月17日披露的《2013年非公开发行股预案》，公司拟非公开发行不超过50000万股股票，发行底价为4.20元/股19。本次非公开发行成功后，公司的资本实力将明显增强，有利于降低公司的债务压力。
截至2014年9月末，公司全部债务为117.91亿元，其中，短期有息债务占比41.87%，较2013年末上升11.53个百分点，主要是由于公司应付其他企业拆借款增加较快所致；长期有息债务占比58.13%，较2013年末有所下降，主要原因是公司2015年到期的长期借款较多，大部分均已转为一年内到期的非流动负债。
图15：公司债务情况
资料来源：公司审计报告，东方金诚整理
19公司2013年度利润分配方案实施后，本次非公开发行股票发行数量上限由不超过50000万股（含50000万股）调整为不超过50119.3317万股（含50119.3317万股），发行底价由不低于4.20元/股调整为4.19
元/股。
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总体来看，公司所有者权益变动不大，而近年来公司长期借款大幅增加，面临一定的偿债压力。
盈利能力
2011年～2013年，公司营业收入分别为 25.37亿元、25.38亿元和26.01亿元，年均复合增长率为1.27%；营业成本分别为 10.42亿元、13.23亿元和 15.83亿元，年均复合增长率为23.27%。受房地产调控等因素的影响，公司营业利润率总体有所下降。2014年1～9月，公司营业收入为16.47亿元，营业成本12.18亿元，营业利润率较2013年全年下降了11.08个百分点。
2011年～2013年，公司期间费用逐年增长，分别为 1.77亿元、2.38亿元和3.78亿元，占营业收入的比重分别为6.98%、9.39%和14.54%。2013年，公司期间费用中销售费用、管理费用和财务费用占比分别为39.70%、42.95%和17.35%。2014年1～9月，公司期间费用2.51亿元，占营业收入的比重为15.24%。
2011年～2013年，公司营业利润和利润总额呈下降态势，2013年，公司营业利润和利润总额分别为6.96亿元和6.97亿元，同比下降14.10%和13.82%。2013年，公司投资收益 2.03亿元，成为公司利润的重要补充，其中持有的长沙银行股权当年获得投资收益0.98亿元，惠州市国力房地产开发有限公司股权转让处置收益 1.05亿元。2014年1～9月，公司实现营业利润 2.31亿元，利润总额 2.74亿元，其中投资收益0.95亿元。
从盈利指标来看，2011年～2013年，公司总资本收益率和净资产收益率均呈下降态势，总资本收益率分别为15.03%、9.20%和4.18%，净资产收益率分别为22.35%、19.93%和14.21%。
图16：公司盈利能力情况
资料来源：公司审计报告，东方金诚整理
总体来看，近年来公司营业收入保持稳定，但受房地产调控影响，近三年盈利能力有所下降。随着公司目前在建和拟建的房地产开发项目的陆续完工，公司营业
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收入和盈利能力将逐步增强。
现金流
2011年～2013年，公司经营活动现金流入逐年增加，分别为16.85亿元、36.82亿元和 38.75亿元，2011年现金流入较少的原因是公司当年主要房地产项目处于开发初期阶段，可以实现预售的项目较少所致；近三年现金流出分别为31.22亿元、 38.69亿元和 74.47亿元，主要为开发成本支出。2011年～2013年，公司经营性净现金流分别为-14.36亿元、-1.87亿元和-35.72亿元，经营活动现金流近三年表现为净流出，状况欠佳，主要原因是公司为了项目储备支付了较多的项目合作意向金、保证金或土地出让金。随着未来公司房地产开发项目中，可以实现预售的面积增加，预计公司经营活动净现金流量将增加。
2011年～2013年，公司投资活动现金流出分别为1.05亿元、6.97亿元和4.25亿元，波动较大。2012年大幅增加主要是因为对外投资和在建工程所支付的现金增加所致。2011年～2013年，公司投资活动净现金流分别为-1.05亿元、-6.97亿元和-1.77亿元。
2011年～2013年，公司筹资活动现金流入主要以长期借款为主，现金流出主要以偿还债务和支付借款利息为主。2011年～2013年，公司筹资活动净现金流分别为6.68亿元、14.97亿元和50.02亿元。
2014年1～9月，公司经营活动现金净流量和投资活动现金净流量仍为负，分别为-16.64亿元和-1.26亿元；筹资活动现金净流量为13.65亿元。
图17：公司现金流情况
资料来源：公司审计报告，东方金诚整理
总体来看，公司近三年经营活动净现金流量和投资活动净现金流量均表现为净流出，同时筹资活动净现金流量增幅较大。公司当前在建及拟建房地产项目较多，投入金额较大，预计未来仍然面临一定的外部融资压力。
偿债能力
2011年～2013年，公司短期偿债能力呈下降趋势。2011年，公司存货较小，流动比率和速动比率较高；公司2012年流动比率和速动比率大幅下降；2013年与
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2012年相比略有上升。2011年～2013年，受经营性净现金流量为净支出影响，公司经营性净现金流动负债比也为负值。截至2014年9月末，公司短期有息债务中企业拆借款较2013年末增加较快，公司短期偿债压力有所上升。
从长期偿债能力指标来看，2011年～2013年，公司EBITDA分别为9.62亿元、8.40亿元和7.59亿元；全部债务/EBITDA的倍数分别为1.69、4.50和12.51。2012年以来，公司债务压力明显加大，但随着公司当前在建和拟建房地产项目建设进度的推进，预计公司长期偿债能力将逐步增强。
表13：公司偿债能力情况
单位：%、倍
||||||
|-|-|-|-|-|
|指 标|2011年|2012年|2013年|2014年1～9月|

流动比率 217.71 186.66 198.83 171.92
||||||
|-|-|-|-|-|
|速动比率|118.25|46.69|47.25|34.00|

经营性净现金流动负债比 -47.67 -3.98 -45.08 -15.06
||||||
|-|-|-|-|-|
|EBITDA利息倍数（倍）|10.49|3.27|1.15|-|

全部债务/EBITDA（倍） 1.69 4.50 12.51 -资料来源：公司审计报告，东方金诚整理
本期债券偿债能力
本期公司债券的拟发行额度不超过13亿元，若按13亿元计算，拟发行额度是公司2014年9月末全部债务和负债总额的0.11倍和0.07倍，对公司现有资本结构影响不大。
截至2014年9月末，公司资产负债率和全部债务资本化比率分别为83.23%和76.34%。以公司2014年9月末的财务数据为基础，如不考虑其他因素，本期公司债券发行后，公司资产负债率、全部债务资本化比率将上升至84.17%和78.18%，较发债前水平有所上升，公司债务负担进一步加重。
以公司 2013年的财务数据为基础，公司经营活动现金流入、经营性净现金流和筹资活动前现金流量净额对本期公司债的保护倍数分别为 2.98倍、-2.75倍和-2.88倍，对本期公司债券保障程度较弱。
表14：本期债券偿债能力指标
单位：倍
|||||
|-|-|-|-|
|偿债指标|2011年|2012年|2013年|

EBITDA/本期发债额度 0.74 0.65 0.58
|||||
|-|-|-|-|
|经营活动现金流入/本期发债额度|1.30|2.83|2.98|

经营活动现金净流量/本期发债额度 -1.10 -0.14 -2.75
|||||
|-|-|-|-|
|筹资活动前现金流量净额偿债倍数|-1.19|-0.68|-2.88|

资料来源：公司提供资料，东方金诚整理
从债务期限结构来看，本期债券存续期内，公司在 2016年到期需偿还的长期
债务金额较大，为24.90亿元，存在一定的集中偿还压力。
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表15：截至2014年9月末公司长期债务期限结构情况
单位：亿元
|||||
|-|-|-|-|
|债务|长期债务本金|本期债券本金|合计|
|到期时间|到期偿还金额|到期偿还金额||

2015年 12.95 - 12.95
|||||
|-|-|-|-|
|2016年|24.90|-|24.90|

2017年 8.93 - 8.93
|||||
|-|-|-|-|
|2018年|5.01|-|5.01|

2019年 1.35 - 1.35
|||||
|-|-|-|-|
|2020年|-|-|-|

2021年 3.40 13.00 16.40
|||||
|-|-|-|-|
|2022年|-|-|-|

2023年 12.00 - 12.00
|||||
|-|-|-|-|
|合计|68.55|13.00|81.55|

资料来源：公司提供资料，东方金诚整理
在本期债券存续期内，公司在2016年偿债压力较大，但随着公司在建和拟建项目实现预售以及项目完工结算，公司获取现金的能力将逐步增强，对到期债务的保障能力也将逐步增强，预计公司能偿付 2016年的到期债务。综合来看，本期债券的违约风险很低。
担保能力分析
担保条款
新华联控股对本期债券提供全额不可撤销的连带责任保证担保。
根据新华联控股出具的《担保函》，在保证期间内，如债券发行人不能依据本次债券《募集说明书》及发行公告的约定按期足额兑付本次债券的本息，担保人应在收到本次债券持有人或受托管理人以书面形式提出的索赔要求后 30个工作日内，根据本担保函向本次债券持有人履行担保义务，将相应的债券本金及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用等一并划入本次债券持有人或本次债券受托管理人指定的账户。本次债券持有人可分别或联合要求担保人承担保证责任。本次债券受托管理人依照本次债券的《受托管理协议》的约定代理本次债券持有人要求担保人履行保证责任。担保人保证在接到本次债券持有人或本次债券受托管理人的书面索款通知后向本次债券持有人清偿上述款项。
担保人提供保证的范围为本次债券本金及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。本次发行保证期间内，若发行人未能按期还本付息，担保人将在上述保证责任的范围内为本次债券承担全额无条件不可撤销的连带保证责任。
担保主体概况
新华联控股有限公司（以下简称“新华联控股”）是由北京金六福酒有限公司、
湖南新华联国际石油贸易有限公司和湖南省海达汽车机电销售有限公司于2001年
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投资设立，初始注册资本10000万元。经数次增资和股权变更，截至2014年9月末，新华联控股注册资本为80000万元（股权结构见下表）。傅军直接持有新华联控股10.625%股权，享有29.75%股东权益。此外，傅军持股53.35%的长石投资有限公司（以下简称“长石投资”）20对公司持股75.00%，享有30%股东权益。因此，傅军为新华联控股的控股股东和实际控制人。
表16：截至2014年9月末新华联控股股权结构
单位：万元、%
|||||
|-|-|-|-|
|股东名称|出资金额|占比|出资方式|

长石投资有限公司 60000.00 75.00 货币资金
|||||
|-|-|-|-|
|傅军|8500.00|10.625|货币资金|

杨云华 6330.00 7.9125 货币资金
|||||
|-|-|-|-|
|吴向东|4000.00|5.00|货币资金|

许君奇 450.00 0.5625 货币资金
|||||
|-|-|-|-|
|陈跃|320.00|0.40|货币资金|

冯建军 200.00 0.25 货币资金
|||||
|-|-|-|-|
|谭志强|200.00|0.25|货币资金|

合计 80000.00 100.00 -
数据来源：新华联控股提供，东方金诚整理
新华联控股以氟化工、石油贸易、房地产、有色金属矿业为主营业务。截至2014年9月末，公司下属一级子公司15家，并拥有两家上市公司，分别为东岳集团有限公司21（以下简称“东岳集团”，股票代码0189.HK）和新华联不动产（股票代码000620）。
表17：截至2014年9月末新华联控股下属一级子公司情况
单位：万元、%
||||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
|公司全称||注册地||经营范围||注册资本||持股|
|||||||||比例|
||新华联实业投资有限公司||香港||投资||HKD100000|100.00|

湖南新华联国际石油贸易有限公
湖南 石油投资及贸易 5000 100.00司
||||||
|-|-|-|-|-|
|新华联矿业有限公司|北京|矿业信息咨询与技术服|25000|80.00|
|||务、投资等|||

新华联黄金开发投资有限公司 北京 黄金勘察冶炼及加工等 10000 60.00
||||||
|-|-|-|-|-|
|湖南新华联镍业有限公司|湖南|镍矿及其他矿石的采选、|40000|100.00|
|||加工及冶炼|||

北京新华联产业投资有限公司 北京 投资等 70000 80.00
||||||
|-|-|-|-|-|
|新华联不动产股份有限公司|北京|房地产开发|159797|65.98|

北京新华联六福酒家有限公司22 北京 餐饮等 100 77.86
||||||
|-|-|-|-|-|
|株洲新华联药业有限公司|湖南|药剂生产与销售|2000|100.00|

北京新华联协和药业有限责任公
北京 药剂生产与销售 4180 51.00司
||||||
|-|-|-|-|-|
|北京香格里拉房地产开发有限公|北京|房地产开发等|6000|100.00|

 20长石投资有限公司原名西藏长石投资有限公司、北京长石投资有限公司。
21新华联控股二级子公司新华联国际投资有限公司截止2013年6月30日持有东岳集团有限公司股份
28.78%，为东岳集团有限公司第一大股东，且对东岳集团有限公司具有控制性的影响力。因此，将其纳入
合并范围。
22原名为北京六福鱼翅酒家有限公司。
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||
|-|
|司|

北京新华联会议中心有限公司 北京 餐饮、住宿 200 100.00
||||||
|-|-|-|-|-|
|株洲润坤科技发展有限公司|湖南|益生菌研发等|1000|100.00|

新华联酒业有限公司 西藏 酒类销售等 5000 95.00
||||||
|-|-|-|-|-|
|新华联融资租赁有限公司|上海|融资租赁|USD10000|60.00|

新华联实业投资有限公司 香港 投资 HKD100000 100.00数据来源：新华联控股提供，东方金诚整理
截至2013年末，新华联控股合并资产总额为415.44亿元，负债总额为282.86亿元，资产负债率为68.09%，所有者权益为132.57亿元；2013年，新华联控股实现营业收入230.86亿元，利润总额16.87亿元。
截至 2014年 9月末，新华联控股合并资产总额为 509.13亿元，负债总额为354.33亿元，资产负债率为69.60%，所有者权益为154.80亿元；2014年1～9月，新华联控股实现营业收入215.07亿元，利润总额15.73亿元。
担保能力
新华联控股主营业务为氟化工、石油贸易、房地产、有色金属矿业等，多元化的业务布局有助于降低对单一产业的依存度；新华联控股氟化工业务主要由下属子公司东岳集团经营，主要产品有制冷剂、高分子材料和有机硅。东岳集团位于山东省的东岳氟硅材料产业园，是国家批准设立的第一个氟硅材料专业园区。东岳集团于2007年在香港主板上市，是亚洲规模最大的氟硅材料生产基地。新华联控股房地产业务主要由下属子公司新华联不动产（深交所上市公司）经营，新华联不动开发业态多元且分布在全国 18个省市，近年来发展较稳定；新华联控股长期股权投资的资产质量较好，所获投资收益是新华联控股利润来源的补充。
同时，东方金诚也关注到，受2012年以来主要氟化工产品需求放缓及价格持续走低的影响，新华联控股氟化工业务利润下滑；新华联控股房地产业务的收入增长易受国家宏观调控政策的影响；新华联控股其他应收及应付款项目余额增长较快，面临一定的流动性风险；新华联控股有息债务规模持续增加，面临一定的偿债压力。
东方金诚评定新华联控股主体信用等级为AA+，评级展望为稳定。
综合来看，新华联控股具有较强的抗风险能力，代偿能力很强。
抗风险能力
公司主营房地产开发及经营、建筑与装修业务。公司房地产开发业务近年来收入比较稳定，开发区域分布在北京、上海、天津和湖南等18个省市，具有一定的规模和品牌优势。公司房地产可售面积和土地储备较多，为其房地产业务的进一步发展奠定了较好的基础。作为在深交所上市的房地产企业，公司法人治理结构和内部控制制度比较完善。新华联控股对本期债券提供全额无条件不可撤销的连带责任保证担保，具有较强的增信作用。
同时，东方金诚关注到，公司房地产开发业务收入易受宏观经济景气程度和国
家宏观调控政策的影响；公司在建和拟建的房地产开发项目投资较大，面临一定的
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筹资压力；公司近年来长期借款大幅增加，面临一定的偿债压力。
结论
综上所述，公司偿债能力很强，本期债券不能按期还本付息的风险很低。
东方金诚评定新华联不动产主体信用等级为AA，评级展望为稳定。基于对公司主体长期信用以及本期债券偿付保障措施的评估，东方金诚评定本期债券的信用等级为AA+，该级别反映了本期债券具备很强的偿还保障，到期不能偿还的风险很低。
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附件一：截至2014年9月末公司股权结构图
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附件二：截至2014年9月末公司下属子公司情况
单位：万元、%
||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
|序|公司名称|简称|注册资本|持股比例|主营业务|层|
|号||||||级|

 1北京新华联置地有限公司 新华联置地 36346.00 100房地产开发 2
||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
|2|湖南新华联建设工程有限公司|新华联建工|50000.00|100|建筑施工|2|

房地产开发、
3北京新华联文化旅游发展有限公司 新华联文旅 50000.00 100 2旅游资源开发
||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
|4|新华联国际置地有限公司23|新华联国际|1.25亿港|100|投资|2|
|||置地|币||||

5上海新华联房地产开发有限公司 上海新华联 10000.00 51房地产开发 2
||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
|6|炎陵新华联神农谷国际旅游度假区开|炎陵新华联|50000.00|60|旅游投资管理|2|
||发有限公司24|神农谷|||||

7新华联商业管理有限公司 新华联商管 10000.00 100商业管理 2
||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
|8|北京悦豪物业管理有限公司|悦豪物业|2000.00|100|物业管理|2|

 9新华联酒店管理有限公司 新华联酒店 10000.00 100酒店管理 2
||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
|10|北京锦亿园林工程有限公司|锦亿园林|3000.00|70|园林工程|2|

新华联国际置地（马来西亚）有限责马来西亚新 2500万 房地产开发与
11 100 3任公司 华联 马币 经营
||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
|12|韩国新华联锦绣山庄株式会社|韩国新华联|170亿韩元|90|不动产开发与|3|
||||||销售||

13宁夏新华联商业管理有限公司 宁夏新华联 500.00 100酒店管理 3
||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
|14|长春新华联建设工程有限公司|长春新华联|3000.00|100|建筑工程施工|3|

 15潮州新华联置业有限公司 潮州新华联 30000.00 60房地产开发 3
||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
|16|湖南悦豪物业管理有限公司|湖南悦豪|300.00|100|物业管理|3|

 17黄山悦豪物业管理有限公司 黄山悦豪 50.00 100物业管理 3
||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
|18|唐山悦豪物业管理有限公司|唐山悦豪|50.00|100|物业管理|3|

惠州大亚湾
19惠州大亚湾悦豪物业管理有限公司 50.00 100物业管理 3悦豪
||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
|20|北京悦雅商业管理有限公司|北京悦雅|50.00|100|商品销售|3|

 21青海悦豪物业管理有限公司 青海悦豪 100.00 100物业管理 3
||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
|22|大庆悦豪物业管理有限公司|大庆悦豪|50.00|100|物业管理|3|

 23宁夏悦豪物业管理有限公司 宁夏悦豪 110.00 100物业管理 3
||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
|24|内蒙古悦豪物业管理有限公司|内蒙古悦豪|300.00|100|物业管理|3|

 25湖北新华联悦豪物业管理有限公司 湖北悦豪 110.00 100物业管理 3
||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
|26|北京新华联恒业房地产开发有限公司|新华联恒业|6000.00|100|房地产开发|3|

 27北京华信鸿业房地产开发有限公司 华信鸿业 5000.00 100房地产开发 3
||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
|28|北京新华联伟业房地产有限公司|新华联伟业|14537.66|100|房地产开发|3|

 29西宁新华联置业有限公司 西宁置业 10000.00 100房地产开发 3
||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
|30|黄山市金龙房地产开发有限公司|黄山金龙|6000.00|100|房地产开发|3|

 31北京北郊联合房地产开发有限公司 北郊联合 5000.00 70房地产开发 3
||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
|32|株洲新华联房地产开发有限公司|株洲新华联|10000.00|100|房地产开发|3|

 33唐山新华联置地有限公司 唐山新华联 10000.00 100房地产开发 3
||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
|34|醴陵新华联房地产开发有限公司|醴陵新华联|5500.00|60|房地产开发|3|

 35内蒙古新华联置业有限公司 内蒙新华联 10000.00 100房地产开发 3
||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
|36|新华联奥特莱斯有限公司|新华联奥莱|10000.00|100|房地产开发|3|

 37大庆新华联房地产开发有限公司 大庆新华联 10000.00 100房地产开发 3
||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
|38|西宁新华联房地产有限公司|西宁新华联|10000.00|100|房地产开发|3|

长春新华联
39长春新华联商业管理有限公司 500.00 100商业管理 3商管
||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
|40|银川新华联房地产开发有限公司|银川新华联|15000.00|51|房地产开发|3|

 41北京银天装饰工程有限公司 北京银天 500.00 100装修建筑 3
||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
|42|北京运河长基投资有限公司|运河长基|10000.00|100|项目投资|3|

 43北京新崇基置业有限公司 新崇基置业 10000.00 100房地产开发 3
||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
|44|芜湖新华联文化旅游开发有限公司|芜湖新华联|10000.00|100|房地产开发、|3|
||||||旅游资源开发||

45武汉大花山生态科技开发有限公司 武汉大花山 10000.00 100房地产开发 3
||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
|46|长沙新华联铜官窑国际文化旅游开发|长沙新华联|5000.00|100|房地产开发、|3|
||有限公司||||旅游综合开发||

47湖南新华联房地产开发有限公司 湖南新华联 10000.00 80房地产开发 3
||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
|48|芜湖新华联文化旅游投资管理有限公|芜湖投管|10000.00|100|房地产开发、|3|

23新华联国际置地于2013年6月7日根据《公司条例》（香港法例第32章）在香港注册为有限公司。根据
《新华联国际置地有限公司章程》，新华联认购新华联国际置地1300万股股份。
24新华联不动产持股60%；科瑞集团持股10%；中国德力西控股集团有限公司持股10%；南翔万商（安徽）
物流产业股份有限公司持股10%；北京星牌体育用品集团有限责任公司持股10%。
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|||
|-|-|
|司|文化旅游产业|
||投资管理|

芜湖新华联
49芜湖新华联盛世置业有限公司 10000.00 90房地产开发 3盛世西宁新华联商业管理有限公司25
||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
|50|西宁新华联商业管理有限公司25|西宁商管|500.00|100|商业管理|3|

上海新华联
51新华联（上海）商业管理有限公司 500.00 100商业管理 3商管
||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
|52|芜湖新华联商业管理有限公司|芜湖新华联|500.00|100|商业管理|3|
|||商管|||||

惠州市新华联嘉业房地产开发有限公
53 新华联嘉业 5000.00 100房地产开发 4司
||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
|54|长春新华联奥特莱斯建设开发有限公|长春新华联|10000.00|100|房地产开发|4|
||司||||||

55北京新华联悦谷商业地产有限公司 新华联悦谷 5000.00 100房地产开发 4
||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
|56|天津新华联恒业房地产开发有限公司|天津新华联|10000.00|100|房地产开发|4|

 57北京先导华鑫房地产开发有限公司 先导华鑫 3000.00 100房地产开发 4
||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
|58|新华联奥特莱斯（株洲）有限公司|株洲奥特|5000.00|100|房地产开发|4|

25为2014年5月新华联不动产新设立的子公司。
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附件三：截至2014年9月末公司组织架构图
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附件四：截至2014年9月末公司长期借款情况
单位：万元
||||||
|-|-|-|-|-|
|借款单位|借款起始日|借款到期日|借款期末金额|借款单位|

汇丰银行 2014/05/02 2017/05/02 10711.44国际置地
||||||
|-|-|-|-|-|
|中国银行|2013/11/01|2016/10/31|8000.00|醴陵新华联|
|醴陵支行|||||

中信银行 2013/05/31 2018/05/31 12000.00新华联不动产
||||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
|信达|2013/08/23||2015/08/22||26000.00||内蒙古新华联||
|资产管理|||||||||
|民生信托||2013/09/17||2023/09/16||84000.00||新华联伟业|
|中信银行总行||2013/12/30||2018/12/23||38140.00||新华联伟业|
|信达资产河北省|2014/07/21||2016/07/21||19000.00||唐山新华联||
|分公司|||||||||
|承德银行|2013/05/19||2016/05/19||20000.00||唐山新华联||
|唐山分行|||||||||
|中国银行黄山分|2012/09/26||2019/09/25||13500.00||黄山金龙||
|行|||||||||
|中信银行||2013/11/29||2016/11/28||30000.00||武汉大花山|

民生信托 2013/09/04 2023/09/04 36000.00新华联恒业
||||||
|-|-|-|-|-|
|百瑞信托|2014/07/23|2016/07/22|20000.00|株洲新华联|

工商银行株洲汇
2013/03/18 2016/03/18 5000.00株洲新华联
源支行
||||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
|中国银行西宁市|2012/12/04||2015/12/04||3500.00||西宁新华联||
|古城台支行|||||||||
|中国银行西宁市|2013/06/28||2017/06/28||31500.00||西宁新华联||
|古城台支行|||||||||
|工商银行西宁城|2013/11/16||2021/11/15||34000.00||西宁新华联||
|西支行|||||||||
|民生信托||2013/10/18||2015/10/17||80000.00||西宁新华联|
|中信银行呼和浩|2013/09/25||2016/09/13||24000.00||内蒙古新华联||
|特分行|||||||||
|中信银行呼和浩|2013/09/13||2016/09/12||36000.00||内蒙古新华联||
|特分行|||||||||
|中信银行银川分|2014/01/08||2017/01/07||47100.00||银川新华联||
|行|||||||||
|兴业银行||2014/08/28||2016/08/28||19000.00||芜湖盛世置业|
|大兴安岭农商行||2013/09/29||2016/09/28||30000.00||北京新崇基|
|大兴安岭农商行||2013/09/29||2016/09/28||20000.00||芜湖文旅|
|宁波银行上海分|2014/03/31||2016/03/28||18000.00||黄山金龙||
|行|||||||||

交通银行北京东
2012/03/15 2015/03/15 20000.00内蒙古新华联
单支行
||||||
|-|-|-|-|-|
|合计|-|-|685451.44|-|

资料来源：公司提供资料，东方金诚整理
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附件五：公司合并资产负债表
单位：万元
||||||
|-|-|-|-|-|
|项目名称|2011年末|2012年末|2013年末|2014年9月末|
|||||（未经审计）|
||59927.81|135324.38|264435.29||
||-|-|-||
||-|30.00|-||
||16412.26|13748.61|11983.07||
||173917.15|43067.84|60136.47||
||-|-|-||
||-|-|-||
||106000.34|27544.80|37748.59||
||299646.01|658781.83|1200895.77||
||-|-|-||
||16.56|53.52|34.16||
||655920.14|878550.98|1575233.35||
||14884.72|41271.12|51560.85||
||41675.49|53548.44|65343.35||
||18402.35|16379.18|45102.13||
||10181.96|38752.03|47076.86||
||-|-|-||
||2246.85|2230.91|3370.88||
||-|-|-||
||2134.88|2134.88|2134.88||
||15.75|13.50|66.74||
||17588.10|22986.58|26550.48||
||10000.00|10000.00|10000.00||
||117130.10|187316.63|251206.16||
||773050.24|1065867.61|1826439.50||

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附件五：公司合并资产负债表(续表)
单位：万元
||||||
|-|-|-|-|-|
|项目名称|2011年末|2012年末|2013年末|2014年9月末|
|||||（未经审计）|
||2000.00|3000.00|4406.00||
||101661.83|117006.08|165669.23||
||62118.84|95067.88|169721.42||
||3319.92|3780.09|4071.35||
||35610.37|45451.25|40684.91||
||1694.00|2193.18|2684.04||
||21490.35|49763.03|162694.67||
||6070.00|70413.30|151032.35||
||67310.90|83993.56|91281.58||
||301276.21|470668.37|792245.54||
||155000.00|273469.00|661199.00||
||4.66|20.64|-||
||10859.91|13873.02|16833.73||
||1261.42|1659.97|3116.76||
||167125.99|289022.64|681149.49||
||468402.20|759691.01|1473395.03||
||45150.31|45150.31|45150.31||
||46640.06|19518.35|11172.79||
||-|62.43|232.24||
||22328.67|24757.15|24671.00||
||186301.77|213187.38|244955.10||
||-|-|-||
||300420.82|302675.62|326181.44||
||4227.22|3500.98|26863.03||
||304648.04|306176.60|353044.47||
||773050.24|1065867.61|1826439.50||

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附件六：公司合并利润表
单位：万元
||||||
|-|-|-|-|-|
|项目名称|2011年|2012年|2013年|2014年|
|||||1～9月|
|||||（未经审计）|
||253654.55|253766.15|260117.69||
||253654.55|253766.15|260117.69||
||-|-|-||
||104173.26|132322.88|158307.76||
||-|-|-||
||48471.24|37562.41|26668.05||
||5867.28|11131.53|15019.23||
||10282.70|11074.85|16248.13||
||1553.54|1629.35|6564.82||
||570.25|-21.24|-213.62||
||8421.10|11872.95|11794.91||
||-69.86|9084.75|20280.41||
||-69.86|8969.47|9819.13||
||-|-|-||
||91087.52|81024.05|69598.65||
||2346.91|179.23|248.80||
||622.90|322.97|141.42||
||2.49|20.13|16.19||
||92811.53|80880.31|69706.04||
||24731.40|19864.33|19528.73||
||-|-|-||
||68080.14|61015.98|50177.31||
||68318.86|59804.85|50851.48||
||-238.72|1211.13|-674.17||

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附件七：公司合并现金流量表
单位：万元
||||||
|-|-|-|-|-|
|项目名称|2011年|2012年|2013年|2014年|
|||||1～9月|
|||||（未经审计）|
||142553.86|287776.09|336217.49||
||25982.51|80376.30|51304.27||
||168536.37|368152.39|387521.76||
||247550.97|245909.05|586253.74||
||10242.39|13934.90|20330.04||
||31734.98|40653.33|53393.54||
||22630.72|86392.05|84722.81||
||312159.07|386889.32|744700.13||
||-143622.69|-18736.93|-357178.37||
||-|-|7350.00||
||-|-|1079.85||
||-|9.19|6.13||
||-|-|16359.46||
||-|9.19|24795.44||
||10106.33|30277.73|32777.98||
||50.00|7878.65|2400.00||
||371.49|31523.97|7342.89||
||10527.83|69680.35|42520.88||
||-10527.83|-69671.16|-17725.43||
||14550.00|-|13000.00||
||87000.00|242578.00|753545.00||
||101550.00|242578.00|766545.00||
||27000.00|50700.00|182903.56||
||7722.50|42212.45|79262.38||
||-|-|4136.59||
||34722.50|92912.45|266302.53||
||66827.50|149665.55|500242.47||
||-|-|-||
||-87323.02|61257.46|125338.66||

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附件八：公司合并现金流量表附表
单位：万元
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|将净利润调节为经营活动现金流量||2011年||2012年|2013年|
||68080.14||61015.98|||
||570.25||-21.24|||
||1154.27||1159.20|||
||64.08||64.74|||
||12.85||2.25|||
||2.49||20.13|||
||-||-|||
||-8421.10||-11872.95|||
||2293.73||1867.86|||
||69.86||-9084.75|||
||-4803.04||-5398.48|||
||1905.31||3013.12|||
||-64241.03||-271004.42|||
||-142002.12||174807.43|||
||1691.63||36694.21|||
||-||-|||
||-143622.69||-18736.93|||
||-||-|||
||-||-|||
||-||-|||
||-||-|||
||56844.55||118102.00|||
||144167.57||56844.55|||
||-||-|||
||-||-|||
||-87323.02||61257.46|||

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附件九：公司主要财务指标
||||||
|-|-|-|-|-|
|||||2014年9月|
|项 目|2011年|2012年|2013年||
|||||（未经审计）|

盈利能力
||||
|-|-|-|
|39.82|33.05|28.89|
|15.03|9.20|4.18|
|22.35|19.93|14.21|

偿债能力
||||
|-|-|-|
|60.59|71.27|80.67|
|33.72|47.18|65.19|
|34.86|55.24|72.89|
|217.71|186.66|198.83|
|118.25|46.69|47.25|
|-47.67|-3.98|-45.08|
|10.49|3.27|1.15|
|1.69|4.50|12.51|
|-0.95|-0.23|-0.39|
|-70.39|-46.58|-89.40|

经营效率
||||
|-|-|-|
|29.76|16.81|20.19|
|0.39|0.28|0.17|
|0.38|0.28|0.18|
|56.20|113.40|129.26|

增长指标
||||
|-|-|-|
|-|37.88|53.71|
|-|0.04|1.27|
|-|-12.86|-13.34|

本期债券偿债能力
||||
|-|-|-|
|0.74|0.65|0.58|
|1.30|2.83|2.98|
|-1.10|-0.14|-2.75|
|-1.19|-0.68|-2.88|

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附件十：主要财务指标计算公式
|||
|-|-|
|指 标 名 称|计 算 公 式|

盈利指标
毛利率（营业收入-营业成本）/营业收入×100%
营业利润率（营业收入-营业成本-营业税金及附加）/营业收入×100%
总资本收益率（净利润+利息费用）/（所有者权益+长期债务+短期债务）×100%净资产收益率净利润/所有者权益×100%
利润现金比率经营活动产生的现金流量净额/利润总额×100%
偿债能力指标
资产负债率负债总额/资产总计×100%
全部债务资本化比率全部债务/（长期有息债务+短期有息债务+所有者权益）×100%长期债务资本化比率长期有息债务/（长期有息债务+所有者权益）×100%
担保比率担保余额/所有者权益×100%
EBITDA利息倍数EBITDA/利息支出
全部债务/EBITDA全部债务/EBITDA
债务保护倍数（净利润+固定资产折旧+摊销）/全部债务
筹资活动前现金流量净额债务保护倍
筹资活动前现金流量净额/全部债务
数
期内（净利润+固定资产折旧+摊销）/期内应偿还的长期债务本期内长期债务偿还能力
金
流动比率流动资产合计/流动负债合计×100%
速动比率（流动资产合计-存货）/流动负债合计×100%
经营现金流动负债比率经营活动现金流量净额/流动负债合计×100%
筹资活动前现金流量净额利息保护倍
筹资活动前现金流量净额/利息支出
数
筹资活动前现金流量净额本息保护倍筹资活动前现金流量净额/（当年利息支出+当年应偿还的债务本数金）
经营效率指标
销售债权周转次数营业收入/（平均应收账款净额+平均应收票据）
存货周转次数营业成本/平均存货净额
总资产周转次数营业收入/平均资产总额
现金收入比率销售商品、提供劳务收到的现金/营业收入×100%
增长指标
资产总额年平均增长率
净资产年平均增长率（1）2年数据：增长率=（本期-上期）/上期×100%
营业收入年平均增长率（2）n年数据：增长率=【(本期/前n年)^（1/(n-1)）-1】×100%利润总额年平均增长率
本期债券偿债能力
EBITDA/本期发债额度EBITDA/本期发债额度
经营活动现金流入量偿债倍数经营活动产生的现金流入量/本期债券到期偿还额
经营活动现金流量净额偿债倍数经营活动现金流量净额/本期债券到期偿还额
筹资活动前现金流量净额偿债倍数筹资活动前现金流量净额/本期债券到期偿还额
注：长期有息债务=长期借款+应付债券+其他长期有息债务
短期有息债务=短期借款+交易性金融负债+一年内到期的非流动负债+应付票据+其他短期有息债务
全部债务=长期有息债务+短期有息债务
EBITDA=利润总额+利息费用+固定资产折旧+摊销
利息支出=利息费用+资本化利息支出
筹资活动前现金流量净额=经营活动产生的现金流量净额+投资活动产生的现金流量净额
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附件十一：企业主体及长期债券信用等级符号及定义
|||
|-|-|
|符号|定义|

AAA 偿还债务的能力极强，基本不受不利经济环境的影响，违约风险极低。
AA 偿还债务的能力很强，受不利经济环境的影响不大，违约风险很低。
A 偿还债务能力较强，较易受不利经济环境的影响，违约风险较低。
BBB 偿还债务能力一般，受不利经济环境影响较大，违约风险一般。
BB 偿还债务能力较弱，受不利经济环境影响很大，违约风险较高。
B 偿还债务的能力较大地依赖于良好的经济环境，违约风险很高。
CCC 偿还债务的能力极度依赖于良好的经济环境，违约风险极高。
CC 在破产或重组时可获得保护较小，基本不能保证偿还债务。
C 不能偿还债务。
注：除AAA级，CCC级（含）以下等级外，每一个信用等级可用“+”、“～”符号进行微调，表示略高或略低于本等级。
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