杭州滨江房产集团股份有限公司
非公开发行股票募集资金使用可行性分析报告
一、本次募集资金的使用计划
本次募集资金投资项目的投资总额合计 1,389,187万元，本次非公开发行预计募集资金总额为不超过 280,000万元，扣除发行费用后拟全部投入如下项目：单位：万元
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|序号|项目名称|项目总投资|拟投入募集资金|
|1|千岛湖东方海岸项目8、9#地块|120,627|40,000|
|2|衢州市月亮湾项目|245,490|15,000|
|3|萧山东方海岸项目|251,757|45,000|
|4|华家池项目|721,313|130,000|
|5|偿还银行贷款|50,000|50,000|
|合计||1,389,187|280,000|

若本次非公开发行扣除发行费用后的实际募集资金少于上述项目募集资金拟投入总额，公司将根据实际募集资金净额，按照项目的轻重缓急等情况，调整并最终决定募集资金投入的优先顺序及各项目的具体募集资金投资额等使用安排，募集资金不足部分由公司自筹解决。如果本次实际募集资金出现剩余，剩余部分将按照相关规定及程序用于补充公司流动资金。
本次非公开发行募集资金到位之前，公司将根据项目进度以自筹资金先行投入，并在募集资金到位之后予以置换。
二、募集资金投资项目的具体情况
（一）千岛湖东方海岸项目8、9#地块
1、项目情况要点
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|项目类型|住宅及配套商业|
|实施主体|东方海岸（淳安）房地产开发有限公司（公司全资子公司）|
|出让建设用地面积|115,490平方米|
|总建筑面积|227,300平方米|
|项目总投资|120,627万元|
|预计销售额|166,758万元|

本项目位于浙江省淳安县千岛湖镇乌嘴洞岛。本项目规划用地面积 115,490平方米，总建筑面积227,300平方米。
2、项目的市场前景
千岛湖东方海岸项目位于千岛湖青溪新城核心区域，西至千岛湖镇主城区，东临千岛湖客运中心，北临睦州大道，南面千岛湖湖区。本项目三面环湖一面环山，具有得天独厚的自然环境。项目周边交通便利，多条公交线路贯通，距离千岛湖客运中心、杭千高速路口较近，驱车10分钟便可到达千岛湖主城区。同时，项目坐落于青溪新城核心珍珠半岛商圈，未来大型商场等商业配套齐全；距离淳安县第一人民医院较近，医疗较有保障；且临近建兰中学、千岛湖职业高级中学等学校，距离主城区的中小学、幼儿园交通便利，未来新城的幼儿园、小学也在规划中，教育资源较为丰富，具有良好的市场前景。
3、资格文件取得情况
本项目以出让方式取得国有土地使用权，该项目国有土地出让合同及相关资格文件取得情况如下：
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|国有土地出让合同|淳土让字[2007]21号、淳土让字[2007]22号|
|立项批复/备案|淳发改备[2011]16号|
|环评批复|淳环保[2011]62号|
|国有土地使用权证|淳安国用（2011）第003535号、淳安国用（2013）第005863号|
|建设用地规划许可证|地字第淳20110170040号|
|建设工程规划许可证|建字第淳 20110170073 号、建字第淳 20140170001 号、建字第淳20150170007号|
|建筑工程施工许可证|330127201112290101、330127201403310101、330127201504220101|

4、投资估算
本项目预计总投资为120,627万元，其中土地成本37,125万元，建设施工费用75,532万元，期间费用及资本化利息7,970万元。
5、项目进展情况与资金筹措
本项目目前已开工。项目计划使用募集资金 40,000万元，其余资金公司将
通过自有资金、银行贷款或预售收入等途径解决。
6、项目经济效益评价
本项目预计实现销售额166,758万元，实现净利润27,407万元，投资回报率为22.72%，销售净利率为16.44%。各项经济指标良好，经济性上可行。
项目经济效益指标一览表
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|内容|单位|指标|
|总销售收入|万元|166,758|
|总投资|万元|120,627|
|利润总额|万元|36,543|
|净利润|万元|27,407|
|项目投资回报率|%|22.72|
|项目销售净利率|%|16.44|

（二）衢州市月亮湾项目
1、项目情况要点
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|项目类型|住宅及配套商业|
|实施主体|杭州滨江房产集团衢州置业有限公司（公司全资子公司）|
|出让建设用地面积|182,365平方米|
|总建筑面积|392,480.49平方米|
|项目总投资|245,490万元|
|预计销售额|297,904万元|

本项目位于浙江省衢州市西区九华路以西、亭川小区以北、盈川路以南、紫薇路以东。本项目规划用地面积182,365平方米，总建筑面积392,480.49平方米。
2、项目的市场前景
本项目位于衢州西区新城核心，紫薇北路与盈川东路交汇处。本项目地理位置优越，文教气息浓郁，西区行政中心、商业中心、商务办公中心、科技文化教育中心和市民公共活动中心环绕四周。衢州学院、衢州一中、衢州职专、浙师大附属衢州白云学校周边林立，7万平方米城市主题公园——月亮湾公园更是与项目紧密相连。本项目充分考虑了月亮湾公园景观优势，小区规划充分结合其景观，将打造成“坐拥城市繁华，近享山水生态”的绿色生态小区，具有良好的市场前景。
3、资格文件取得情况
本项目以出让方式取得国有土地使用权，该项目国有土地出让合同及相关资
格文件取得情况如下：
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|国有土地出让合同|3308002010A21023|
|立项批复/备案|衢市发改中[2010]54号、衢市发改中[2012]5号|
|环评批复|衢环建[2010]116号|
|国有土地使用权证|衢州国用[2011]第5-0084903号|
|建设用地规划许可证|(2010)浙衢市规证0800024号|
|建设工程规划许可证|浙衢规建[2010]084、085、087、095、096、097、098、099，浙衢规建证[2012]047，浙衢规建证[2013]0800008、0800009、0800010、0800011、0800012、0800013、0800014、0800015、0800016、0800017、0800018、0800019、0800020、0800021、0800022、0800023、0800024、0800025、0800026、0800027、0800028、0800029、0800030、0800036、0800060、0800061、0800062、0800063、0800064、0800065、0800066、0800067、0800068、0800069、0800070|
|建筑工程施工许可证|330801201207300101、330801201208290101、330801201304080101、330801201304080201、330801201307190101、330801201309220101、330801201403060201、330801201404080201、330801201411110201|

4、投资估算
本项目预计总投资为 245,490万元，其中土地成本 110,725万元，建设施工费用124,165万元，期间费用及资本化利息10,600万元。
5、项目进展情况与资金筹措
本项目目前已开工。项目计划使用募集资金 15,000万元，其余资金公司将通过自有资金、银行贷款或预售收入等途径解决。
6、项目经济效益评价
本项目预计实现销售额297,904万元，实现净利润26,463万元，投资回报率为10.78%，销售净利率为8.88%。各项经济指标良好，经济性上可行。
项目经济效益指标一览表
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|内容|单位|指标|
|总销售收入|万元|297,904|
|总投资|万元|245,490|
|利润总额|万元|35,284|
|净利润|万元|26,463|
|项目投资回报率|%|10.78|
|项目销售净利率|%|8.88|

（三）萧山东方海岸项目
1、项目情况要点
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|项目类型|住宅、商业|
|实施主体|杭州滨江盛元海岸房地产开发有限公司（公司持股50%的控股子公司）|
|出让建设用地面积|87,386平方米|
|总建筑面积|329,174.18平方米|
|项目总投资|251,757万元|
|预计销售额|297,589万元|

本项目位于杭州市萧山区，东至闻安路，南至湘湖路，西至滨江路，北至规划道路。本项目规划用地面积87,386平方米，总建筑面积329,174.18平方米。
2、项目的市场前景
本项目位于杭州市萧山区湘湖新城板块，湘湖新城板块与滨江接壤，拥有湘湖、钱塘江双自然景观，具有一定的稀缺性。本项目距离滨江核心区仅 15分钟车程，距离杭州市中心仅20分钟车程，距离规划中的地铁四号线站点仅300米，交通便捷。同时，项目周边拥有物美大卖场、新远国际影城、皇冠假日酒店、东方文化园、极地海洋公园等商业中心，距离滨江区浙二医院、武警医院、省儿保等医院较近，且临近闻堰小学和浙师大杭幼师幼儿园，生活、医疗、教育配套齐全，居住环境成熟，具有良好的市场前景。
3、资格文件取得情况
本项目以出让方式取得国有土地使用权，该项目国有土地出让合同及相关资格文件取得情况如下：
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|国有土地出让合同|3301092013A21615|
|立项批复/备案|201400215|
|环评批复|萧环建[2015]1号|
|国有土地使用权证|杭萧国用（2014）第1600014号|
|建设用地规划许可证|地字第330109201400256号|
|建设工程规划许可证|建字地330109201400381号、建字第330109201500053号|
|建筑工程施工许可证|330109201501300201|

4、投资估算
本项目预计总投资为 251,757万元，其中土地成本 150,483万元，建设施工
费用85,674万元，期间费用及资本化利息15,600万元。
5、项目进展情况与资金筹措
本项目目前已开工。项目计划使用募集资金 45,000万元，其余资金公司将通过自有资金、合作方投入、银行贷款或预售收入等途径解决。
6、项目经济效益评价
本项目预计实现销售额297,589万元，实现净利润21,540万元，投资回报率为8.56%，销售净利率为7.24%。各项经济指标良好，经济性上可行。
项目经济效益指标一览表
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|内容|单位|指标|
|总销售收入|万元|297,589|
|总投资|万元|251,757|
|利润总额|万元|28,720|
|净利润|万元|21,540|
|项目投资回报率|%|8.56|
|项目销售净利率|%|7.24|

（四）华家池项目
1、项目情况要点
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|项目类型|住宅、商业|
|实施主体|杭州滨江商博房地产开发有限公司（公司持股51%的控股子公司）|
|出让建设用地面积|47,274平方米|
|总建筑面积|275,130.73平方米|
|项目总投资|721,313万元|
|预计销售额|867,094万元|

本项目位于杭州市江干区，东至杭州市土地储备中心凯旋单位 FG03-C2/R21-02地块，南至浙江大学，西至凯旋路，北至艮山西路。本项目规划用地面积 62,128平方米（其中出让用地面积 47,274平方米，规划绿化用地、规划道路用地 14,854平方米以划拨方式供应），总建筑面积 275,130.73平方米。
2、项目的市场前景
本项目位于杭州市主城区，靠近浙江大学华家池校区，北揽运河，南赏华家池，西看贴沙河，毗邻艮山运河公园、城东公园、凯旋体育文化公园三大城市公园。项目周边交通便利，十余辆公交线路通达，步行 15-20分钟即可到达地铁 1
号线闸弄口站，距离火车东站约8分钟车程，距离萧山国际机场约30分钟车程。
项目坐拥武林商圈、庆春商圈、钱江新城三大生活中心，车程约 10分钟，周边
菜场及大型超市步行可达。同时，项目周边临近浙江大学华家池幼儿园、浙江大学华家池子弟小学、天杭实验学校、春芽实验学校、杭州茅以升实验学校、采荷实验中学、闸弄口中学、浙江大学华家池校区等学校，且距离杭州市红十字会医院、邵逸夫医院、浙二医院、浙一医院较近，教育、医疗资源丰富。总体而言，本项目处于杭州黄金地段，配套设施完善，居住环境成熟，人文气息浓重，具有较大的市场潜力。
3、资格文件取得情况
本项目以出让方式取得国有土地使用权，该项目国有土地出让合同及相关资格文件取得情况如下：
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|国有土地出让合同|3301002013A21077|
|立项批复/备案|杭发改备[2013]105号|
|环评批复|杭环江评批[2014]240号|
|国有土地使用权证|杭江国用（2014）第100074号、杭江国用（2014）第100075号|
|建设用地规划许可证|地字第330100201300387号|
|建设工程规划许可证|建字第330100201400460号|
|建筑工程施工许可证|330104201412190101|

4、投资估算
本项目预计总投资为 721,313万元，其中土地成本 452,328万元，建设施工费用198,472万元，期间费用及资本化利息70,513万元。
5、项目进展情况与资金筹措
本项目目前已开工。项目计划使用募集资金130,000万元，其余资金公司将通过自有资金、银行贷款或预售收入等途径解决。
6、项目经济效益评价
本项目预计实现销售额867,094万元，实现净利润71,942万元，投资回报率为9.97%，销售净利率为8.30%。各项经济指标良好，经济性上可行。
项目经济效益指标一览表
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|内容|单位|指标|
|总销售收入|万元|867,094|
|总投资|万元|721,313|

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|利润总额|万元|95,923|
|净利润|万元|71,942|
|项目投资回报率|%|9.97|
|项目销售净利率|%|8.30|

（五）偿还银行贷款
公司拟将本次非公开发行股票募集资金中的不超过 50,000万元用于偿还银行贷款。
近年来，公司资产负债率始终较高，截至2015年3月31日，公司合并口径的资产负债率为73.67%。本次非公开发行股票募集资金到位后，公司负债水平将有所降低，资产结构得以优化，抵御财务风险的能力得以提高。
截至 2015年 3月 31日，公司一年内到期的非流动负债为 103,456.00万元，长期借款为597,374.43万元，合计700,830.43万元，本次非公开发行股票募集资金部分用于偿还银行贷款后，公司偿债压力有所缓解。
三、结论
本次募集资金投资项目符合国家相关的产业政策以及公司整体战略发展方向，贴合当地市场需求，具有良好的市场发展前景和经济效益。募集资金的运用合理、可行，项目完成后，能够有力促进公司房地产业务可持续发展，进一步提升公司房地产业务的区域影响力，提高盈利水平，改善公司财务状况及资本结构，符合公司及全体股东的利益。
杭州滨江房产集团股份有限公司
董事会
二○一五年六月六日