持续提升。公司大部分自持物业位于北京金融
街区域，资源的稀缺性及优越的地理位置使得
公司物业持续保持了很高的出租率及租金水
平，能够为公司贡献稳定增长的现金流和利润。
同时，2015年公司适当增持北京优质物业，截
至2015年末公司持有的物业建筑面积约83万
平方米，当期实现物业租赁和经营收入 14.82
亿元，为公司利润的重要补充。
区域布局持续优化。2015年公司继续一线城市
深耕战略，并加大一线城市优质项目资源获取
力度，当年成功在北京、上海、广州共获取 4
个项目，区域布局进一步优化，可对其未来业
务运营提供较好保障。
关注
房地产行业景气度波动。尽管房地产行业呈现
回暖态势，但在宏观经济增速放缓，房地产市
场结构性供求矛盾凸显的背景下，近期房地产
行业景气度波动，行业竞争日益加剧，或对金
融街经营战略的实施提出更高要求。
公司在建项目较多，计划投资规模较大。截至
2015年末，公司主要在建项目计划投资总额约
861.59亿元，累计已投资619.05亿元。随着公
司在建拟建项目开发推进并继续拓展新的项
目，公司未来需要以产定销合理安排资金收支
计划。
2 金融街控股股份有限公司
信用评级报告声明
中诚信证券评估有限公司（以下简称“中诚信证评”）因承做本项目并出具本评级报告，特此如下声明：
1、除因本次评级事项中诚信证评与评级对象构成委托关系外，中诚信证评、评级项目组成员以及信用评审委员会成员与评级对象不存在任何影响评级行为客观、独立、公正的关联关系。
2、中诚信证评评级项目组成员认真履行了尽职调查和勤勉尽责的义务，并有充分理由保证所出具的评级报告遵循了客观、真实、公正的原则。
3、本评级报告的评级结论是中诚信证评遵照相关法律、法规以及监管部门的有关规定，依据合理的内部信用评级流程和标准做出的独立判断，不存在因评级对象和其他任何组织或个人的不当影响而改变评级意见的情况。本评级报告所依据的评级方法在公司网站（www.ccxr.com.cn）公开披露。
4、本评级报告中引用的企业相关资料主要由评级对象提供，其它信息由中诚信证评从其认为可靠、准确的渠道获得。因为可能存在人为或机械错误及其他因素影响，上述信息以提供时现状为准。中诚信证评对本评级报告所依据的相关资料的真实性、准确度、完整性、及时性进行了必要的核查和验证，但对其真实性、准确度、完整性、及时性以及针对任何商业目的的可行性及合适性不作任何明示或暗示的陈述或担保。
5、本评级报告所包含信息组成部分中信用级别、财务报告分析观察，如有的话，应该而且只能解释为一种意见，而不能解释为事实陈述或购买、出售、持有任何证券的建议。
6、本评级报告所示信用等级自本评级报告出具之日起至本期债券到期兑付日有效；同时，在本期债券存续期内，中诚信证评将根据《跟踪评级安排》，定期或不定期对评级对象进行跟踪评级，根据跟踪评级情况决定是否调整信用等级，并按照相关法律、法规对外公布。
3 金融街控股股份有限公司
房地产投资速度放缓，同时销售回暖，使得房募集资金使用情况
地产市场供需差有所收窄，但受前期投资和建设规金融街控股股份有限公司2015年公司债券（第
模高速增长影响，短期内政策层面的支持依旧难以一期）（债券简称为“15金街01”、债券代码为
扭转库存加大的局面。截至 2015年末，商品房待“112273”，以下简称“本期债券”）于 2015年 8月
售面积 71,853万平方米，同比增长15.58%，增速 19日至 2015年 8月 21日完成发行，发行规模为
较上年收窄 10.54个百分点，其中，住宅待售面积50亿元，其中品种一为6年期固定利率债券，附第
增加 1155万平方米，办公楼待售面积增加 128万 3年末发行人调整票面利率选择权和投资者回售选
平方米，商业营业用房待售面积增加458万平方米。
择权，品种一实际发行规模 40亿元，票面利率为
同时，中诚信证评也关注到，房地产区域市场分化3.84%；品种二为10年期固定利率债券，附第5年
严重，一线城市和二线热点城市出现量价齐升的局末发行人调整票面利率选择权和投资者回售选择
面，同时一般二线城市以及三四线城市去库存压力权，品种二实际发行规模 10亿元，票面利率为
继续加大，价格亦难以上行，应关注房地产市场去4.20%。截至2015年12月31日，金融街控股股份
化情况的区域差异。
有限公司（以下简称“金融街”或“公司”）已按照募
房地产政策方面，2015年“去库存”仍是各项政集说明书上列明的用途使用完毕。
策的主基调，稳定住房消费、支持自住和改善住房基础分析 需求是房地产政策调整的主要方向。中央及地方各级政府在供应端实施“有供有限”，从源头控制商品2015年，在宽松的政策环境带动下，房地产
房供应；同时各管理部门及职能机构从需求端入行业整体呈现筑底回暖态势，但房地产开工
手，降首付、降利率、减税费、予补贴、放宽公积面积和房地产投资增速依然低位徘徊，待售
金贷款政策、取消限购等多手段并施。具体来看，面积仍居高不下，房地产市场区域分化严
“调供应”方面，2015年3月底，国土部、住建部联重，行业集中度持续上升
合发文，要求各地对土地供应有供、有限，调节结2015年在多重政策效应叠加影响下，我国房地
构性过剩矛盾。“促需求”方面，第一，通过降首付、产市场整体呈现筑底回暖态势。根据国家统计局数
减税费、予补贴明显提振了改善型需求。中央多部据显示，2015年全国商品房销售面积与销售额分别
委分别于 2015年 3月和 9月两次发文下调购房首为128,495万平方米和87,281亿元，同比分别增长
付比例，并于同年 3月下调营业税年限以及 20166.5%和14.4%。截至2015年末，全国100个城市（新
年2月财政部发文调减营业税；各级政府亦在税费建）住宅均价为10,980元/平方米，环比上涨0.74%，
减免、财政补贴、提高普通住宅标准等方面多管齐同比上涨4.15%，是百城价格指数环比、同比连续
下刺激需求入市。第二，公积金政策频出提振市场第5个月双涨。与此同时，在去库存的大环境下，
需求。仅中央年内出台的房地产调控文件中，有 4房企对行业中长期发展保持谨慎态度，房地产开发
次涉及公积金政策，其中3次为出台公积金专项政投资速度继续下降，以房地产企业新开工面积和土
策，内容涉及下调首套普通住房公积金贷款首付比地购置面积为代表的房地产开发指标均在不同程
例和二套房首付比例、放宽住房公积金用途、放宽度上延续了下降趋势。2015年，全国房地产开发投
提取条件、督促各地落实异地贷款业务、放开公积资95,979亿元，名义同比增长1.0%，增速比1~11
金融资渠道等。第三，央行降准降息降低购房成本月回落 0.3个百分点，增速继续下行；房地产开发
和难度。2015年内先后经历了5次降息和5次降准，企业房屋新开工面积 154,454万平方米，同比下降
基准利率降至历史最低水平，为市场营造宽松的资14.0%。2015年房地产开发企业土地购置面积
金环境。第四，取消限外、鼓励农民进城以及全面 22,811万平方米，同比下降31.7%；同期，土地成
二孩政策将成为购房需求新增长点，均将有助于房
交价款7,622亿元，下降23.9%。
4 金融街控股股份有限公司
地产市场需求长效调节机制的稳定。 售定制为主，且交易方多为金融类企业以及大型企从行业集中度来看，据克而瑞信息集团联合中 业，项目销售和回款较有保障。同时，由于公司项国房地产测评中心发布的《2015年中国房地产企业 目主要分布在一、二线城市的核心区域，地段的稀销售TOP100排行榜》显示，2015年全国行业排名 缺性也为公司所持有的相应项目物业的出租率提前 20房企集中度同比增加 0.03个百分点至 供较强保障，且出售以及出租物业的结合也在一定22.82%；TOP50房企则从31.15%上升至31.74%， 程度上降低公司的经营风险。但由于部分项目前期小幅增加了0.59个百分点；TOP100房企则大幅增 手续制约未按计划达到销售条件、部分大客户决策加1.86个百分点至39.64%。从行业发展趋势来看， 周期较长以及公司主动增持部分优质写字楼项目资本实力较强、具有品牌影响力的大中型房地产企 等因素的影响，2015年商务地产签约销售额持续下业和具有独特优势的房地产公司能够在整合中占 滑态势，全年公司实现商务地产签约销售额 49亿据优势和主动地位，通过兼并收购等方式逐步扩大 元，销售面积 15万平方米，分别同比下降34%和市场份额，综合实力将有望得到进一步提升，行业 32%。住宅方面，公司制定了新获取项目的标准开集中度将持续上升。 发周期，明确了住宅从拿地到开工、从拿地到开盘、从拿地到清盘的时间要求，提升住宅产品的周转速在房地产市场筑底式回暖的背景下，公司加
度。2015年实现销售额和销售面积 101亿元、70强营销模式创新及采取灵活销售策略等，
万平方米，分别同比增长84%和80%。
2015年销售业绩持续增长，并相应加快开发
进度
表2：2013~2015年公司业务运营情况
单位：亿元、万平方米、元/平方米公司销售区域主要集中在北京、上海、广州、
|||||
|-|-|-|-|
|指标|2013|2014|2015|

合同销售面积 86 60 85盖商务和住宅地产等高价值产品。2015年得益于政
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|-|-|-|-|
|合同销售金额|225|130|150|

策的逐步宽松，公司通过加强营销模式创新、采取
合同销售均价 26,163 21,667 17,647
|||||
|-|-|-|-|
|结算面积|110|85|79|

年合同销售面积及合同销售额均有所上升。2015年
结算金额 188 208 140
|||||
|-|-|-|-|
|结算均价|17,091|24,471|17,722|

资料来源：公司提供，中诚信证评整理
亿元，分别同比增长42%和15%；销售单价方面，
从结算情况看，受公司主动增持部分优质写字 2015年公司合同销售均价为 17,647元/平方米，同
楼项目、部分项目结算延后等因素的影响，公司结比下降18.55%，主要系受散售住宅项目签约销售额
算面积持续下滑。2015年公司结算面积和结算金额占比提升影响所致。
分别为79万平方米和140亿元，分别同比下滑7%表1：2013～2015年公司房地产销售情况
和33%。结算区域分布来看，公司房地产业务结算单位：亿元、万平方米
收入集中在北京、天津、重庆、惠州四个城市，区
||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
||2013||2014||2015||
|产品类|||||||
||销售|销售|销售|销售|销售|销售|
|型|||||||
||金额|面积|金额|面积|金额|面积|

商务
149 37 74 22 49 15 末，公司拥有规划建筑面积约914万平方米的可结地产
||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
|住宅|76|49|56|38|101|70|

合计 225 86 130 60 150 85 中惠州、北京、重庆、天津、广州、上海可售项目
资料来源：公司提供，中诚信证评整理
面积分别占比26.62%、21.66%、16.60%、15.69%、
分产品来看，商务地产方面，依托于对金融街
11.80%和7.64%。
区域的开发运营经验及品牌优势，公司在商务地产
方面拥有很强的竞争实力。公司商务地产主要以整
5 金融街控股股份有限公司
表3：2013~2015年公司房地产开发运营情况 总体来看，商务地产去化周期相对较长且存在单位：万平方米 一定不确定性，2015年公司商务地产销售规模持续
|||||
|-|-|-|-|
|指标|2013|2014|2015|

开复工面积 404 315 365
节奏，在住宅地产和散售商务地产销售增长的带动
|||||
|-|-|-|-|
|其中：新开工面积|83|115|181|

竣工面积 206 132 97
资料来源：公司定期审计报告，中诚信证评整理 公司强化在一线城市和区域中心城市的土地从项目运作情况来看，公司根据市场情况和销
储备力度，2015年新增土地储备契合当前市售情况审慎把握项目开发节奏。2015年，得益于房
场情况和政策方向，新增土地储备规模与经地产政策的松绑，房地产市场逐步回暖，公司加快
营状况匹配
了项目的开发节奏。当年，公司开复工面积为 365
公司获取土地方式主要是通过公开招拍挂以万平方米，较 2014年上升15.87%，其中新开工面
及股权收购方式获取。2014年公司积极把握京津冀积181万平方米，同比增长57.39%；同期竣工面积
一体化发展机遇，立足一线城市的同时关注区域中为 97万平方米，同比下降26.52%。截至 2015年
心城市，在北京、上海（新进）、广州（新进）、天12月31日，公司拥有在建项目合计15个，主要集
津、重庆等获取多幅土地，实现土地储备规模扩张。
中于北京、上海、广州、天津和重庆，项目规划总
2015年，公司持续加大一线城市优质项目资源获取建筑面积约 506.38万平方米，计划投资总额约
力度，当年成功获取北京未来科技城、北京丰台科864.58亿元，累计已投资619.05亿元。较大规模的
技园、上海闸北火车站、广州海珠轻工机械厂等 4在建项目为其未来业务规模的持续增长提供了较
个项目，权益投资额约为126亿元。
好保障，但同时随着公司在建拟建项目开发推进并
从总的土地储备来看，土地储备建筑面积合计继续拓展新的项目，加上已获取的土地部分地价款
1,194.76万平方米，可满足未来三至四年的开发需尚未支付，对公司融资能力以及资金调配能力提出
求。从区域分布来看，公司强化在一线城市和区域了更高要求。
中心城市的土地储备力度，2015年末公司在北京、表4：截至2015年末公司在建项目情况
上海、广州、重庆、天津的土地储备面积合计占公单位：万平方米、亿元
司总体的比重达到73.68%，土地储备区位优势明
||||||
|-|-|-|-|-|
|项目|区域|规划|预计|已投资|
|||建筑|总投||
|||面积|资||

公园懿府 北京 28.65 66.00 49.49
单位：个、万平方米、亿元
||||||
|-|-|-|-|-|
|金色漫香林|北京|7.10|7.26|3.58|

|||||
|-|-|-|-|
||2013|2014|2015|
|新增项目|2|12|4|
|新增土地金额|41|160|126|

||||||
|-|-|-|-|-|
|金融街海伦中心|上海|16.89|37.00|35.79|

融穗澜湾 广州 12.86 15.00 11.88 资料来源：公司提供，中诚信证评整理
||||||
|-|-|-|-|-|
|融穗华府|广州|33.32|50.00|37.09|

融穗御府 广州 13.70 12.90 7.30
||||||
|-|-|-|-|-|
|金融街（和平）中心|天津|27.03|40.77|34.06|

融汇 天津 11.85 14.88 11.85
||||||
|-|-|-|-|-|
|大都会项目|天津|36.85|94.83|88.63|

诺丁山项目 天津 23.94 19.40 7.79
||||||
|-|-|-|-|-|
|融景城|重庆|165.21|140.68|94.08|

金悦熙城 重庆 13.63 8.50 5.20
|||||
|-|-|-|-|
|合计|580.70|864.59|619.05|

表6：截至2015年末公司土地储备区域分布明细 司出租类物业所在区域位置的稀缺性，近年来公司单位：平方米、% 北京区域的物业出租率一直保持在近100%，平均
||||
|-|-|-|
|城市|规划建筑面积|占比|

北京 2,741,523 22.95
经营物业方面，公司持有金融街丽思卡尔顿酒
||||
|-|-|-|
|上海|697,754|5.84|

广州 1,078,014 9.02
合院5号院、天津瑞吉酒店、惠州喜来登酒店等经
||||
|-|-|-|
|天津|2,260,135|18.92|

重庆 2,025,178 16.95
营物业，截至 2015年末，公司持有经营物业建筑
||||
|-|-|-|
|惠州|3,145,029|26.32|

合计 11,947,633 100.00 目前公司在物业经营与租赁方面主要的在建资料来源：公司提供，中诚信证评整理
项目包括金融街（广安）中心等项目，随着上述项总体来看，公司相对充足的土地储备为其未来
目陆续投入运营，公司物业租赁及经营业务规模将业务发展提供了有力支持，且储备项目多位于一、
进一步扩大。
二线城市，项目预期盈利能力较强，为其未来可持
总体来看，公司持有的物业受益于所处区域的续发展提供保障。
稀缺性，出租率和租金水平一直保持上升态势，未公司持有的物业地理位置优越、稀缺性明显，
来仍有较大的上升空间。随着金融街（广安）中心2015年出租率和租金水平持续提升，可为公
等项目的陆续投运，公司物业经营与租赁业务规模司提供稳定的利润来源
还将有进一步提升。
截至 2015年末，公司持有的物业建筑面积合
计 82.53万平方米，包括写字楼、公寓、酒店、商
业及其配套项目等，包括租赁型物业和经营型物业
两类。区域分布方面，目前公司持有物业主要集中
在北京、天津两地，未来将重点在一线城市核心区
域适当增持优质项目。
公司物业租赁类产品分为写字楼及商业两类，
目前公司持有北京金融街中心、北京德胜国际中
心、北京金融大厦、北京通泰大厦、天津环球金融
中心以及其他零散写字楼等办公类租赁物业，持有
金融街购物中心、金树街、金融街西单购物中心等
商业类出租物业。2015年公司适当增持北京金融街
中心、金融街广安中心项目部分物业；截至 2015
年末，金融街控股持有出租物业建筑面积合计约
61.56万平方米，其中，写字楼及配套面积约为39.79
万平米，商业业态面积约 21.77万平方米。从办公
类物业来看，公司写字楼项目采取适当的市场策
略，准确把握区域内金融机构办公需求，完善增值
服务，提高租金价格和出租率。商业物业方面，2014
年金融街购物中心进行系统品牌调整，近年来出租
率水平均在96%以上；北京西单购物中心自 2013
年9月底开业以来，经营情况持续向好。依托于公
7 金融街控股股份有限公司
表7：2013~2015年公司主要持有经营和出租的物业情况
||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
||||建筑面积|出租率/入住率|||
|自持物业|所在区域|物业类型|||||
||||（平方米）|2013|2014|2015|

金融街中心项目 141,619 100% 100% 100%
|||||
|-|-|-|-|
|31,206|96%|100%|100%|

金融大厦 12,175 - - -写字楼及配套
|||||
|-|-|-|-|
|6,600|100%|100%|100%|

通泰大厦 2,295 100% 100% 100%
|||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|
|||||30,695|100%|100%|100%|
|||||14,771|100%|100%|100%|
||||商业及配套|||||
|||||57,985|-|100%|100%|
||环球金融中心|天津|写字楼|97,971|51%|63%|75%|
||丽思卡尔顿酒店金融街公寓北京北京体育活动中心E2四合院5号院|||||||
|经营|||酒店、公寓|||||
|物业|E2四合院5号院||及配套|2,577|-|-|-|
||天津瑞吉酒店|天津||||||
||惠州喜来登酒店|惠州||43,649|46%|45%|51%|

为 649.15亿元，主要为项目的开发成本和开发产 元，占同期末资产总额的比重为78.28%，较上年增品，近三年呈逐年增长态势；投资性房地产方面， 加 0.1个百分点。从流动资产的构成来看，公司流 2015年末公司投资性房地产账面价值为 176.37亿 动资产主要由存货和货币资金构成，两项合计占流元，主要为公司自持的出租型物业，且均位于商业 动资产的比重为88.79%。
繁华地段，公允价值增值较大。 表8：2013～2016.Q1末公司流动资产分析
|||||
|-|-|-|-|
|2013|2014|2015|2016.3|

流动资产/总资产 79.26%78.12%78.28%78.68%项、其他应付款和有息债务构成。截至2015年末，
||||||
|-|-|-|-|-|
|存货/流动资产|70.97%|74.03%|78.47|% 77.03%|

货币资金/流动资产16.21%11.78%10.33%10.78%的项目预提工程成本和费用；预收款项为 86.18亿
||||||
|-|-|-|-|-|
|（存货+货币资金）/|87.18%||||
|||85.81%|88.79|% 87.81%|
|流动资产|||||

资料来源：公司定期审计报告，中诚信证评整理
元，主要系往来款、投标及租赁保证金和代收代缴
存货方面，由于公司业务拓展较为迅速，其在契税、维修基金等；有息债务方面，近年来随着公
建项目开发成本的不断投入使得公司存货规模增司业务规模的扩大，外部融资需求显著上升，2015
长较快。2015年末公司存货净额为 649.15亿元，年末，公司总债务规模为 580.29亿元，同比增长
同比增长18.16%，其中，开发产品 117.00亿元、39.00%，其中短期债务95.47亿元，同比下降7.37%，
开发成本 520.27亿元，占存货余额比重分别为长期债务507.77亿元，同比增长6.40%。当年公司
18.02%和80.15%。在公司快速周转的经营策略的带长短期债务比（短期债务/长期债务）为0.22，较上
动下，公司存货中已完工开发产品占比较上年明显年明显下降。整体来看，公司以长期债务为主的债
下降，现房销售压力相对较小；而较大规模的在建务结构与其业务特点较为匹配，债务期限结构合
和拟建项目是公司持续经营的保障，但同时也对公理，利于其项目持续稳定运营。
司后续的开发资金提出了较高要求。
图2：2013～2016.Q1末公司债务结构分析
表9：2013～2015年末公司存货结构分析单位：亿元
|||||
|-|-|-|-|
||2013|2014|2015|
|存货|427.90|506.51|649.15|
|存货同比增长率|13.56%|18.37%|28.16%|
|开发产品|99.30|124.52|117.00|
|开发产品/存货|23.21%|24.58%|18.02%|
|开发成本|326.02|379.48|520.27|
|开发成本/存货|76.19%|74.92%|80.15%|

资料来源：公司定期审计报告，中诚信证评整理
资料来源：公司定期审计报告，中诚信证评整理
资产周转效率方面，公司坚持对住宅项目实行总体来看，公司近年来总资产及负债规模均随
标准化管理，通过标准化管理提高项目开发的周转业务规模的扩张而稳定增长，其财务杠杆比率亦有
速度，但受商务地产周转相对较慢影响，公司2015所增加但仍处于较适中水平。同时，2015年末公司
年存货周转率和总资产周转率分别降至 0.19次和总债务中长期债务占比较高，其债务期限结构有所
0.16次，公司总资产周转率有所下降。
优化。
表10：2013～2015年公司周转率相关指标流动性
|||||
|-|-|-|-|
||2013|2014|2015|
|存货周转率（次/年）|0.31|0.33|0.19|
|总资产周转率（次/年）|0.27|0.27|0.16|

资料来源：公司定期审计报告，中诚信证评整理
2015年 12月 31日，公司流动资产增至 827.29亿
现金流方面，2015年因公司主动增持北京核心
9 金融街控股股份有限公司
区域的优质写字楼和商业导致其经营活动现金流 现一定增长，主要以财务费用为主，由于近年公司入减少，同时公司项目投资较去年同期大幅增加， 债务规模持续增长，加之已竣工尚未销售项目不能使得当年经营活动现金净流出128.42亿元，对其短 利息资本化导致其财务费用快速上升。2015年公司期债务的保障程度有所下降。 期间费用合计 20.75亿元，占营业收入比重为货币资金方面，2015年末公司货币资金占资产 13.33%，较上年增加5.86个百分点，期间费用控制总额比例为8.08%，较上年下降1.12个百分点，同 能力有待提升。
期受短期债务规模下降影响，公司货币资金/短期债 表12：2013～2016.Q1公司三费分析
务为0.83倍，货币资金对短期债务保障程度尚可。 单位：亿元、%
|||||
|-|-|-|-|
|2013|2014|2015|2016.3|

销售费用 3.84 3.75 5.51 0.87流有望得到改善，对其短期债务的偿还亦可形成一
||||||
|-|-|-|-|-|
|管理费用|4.94|6.23|6.16|1.19|

财务费用 2.15 6.47 9.08 1.84表11：2013～2016.Q1公司部分流动性指标
||||||
|-|-|-|-|-|
|三费合计|10.93|16.45|20.75|3.91|

单位：亿元
营业总收入 198.83 220.36 155.65 43.02
||||||
|-|-|-|-|-|
||2013|2014|2015|2016.3|
|货币资金|97.74|80.62|85.43|91.27|
|经营活动现金流净额|-29.06|-3.21|-128.42|-8.90|
|经营净现金流/短期债务|-0.39|-0.02|-1.25|-0.37|
|货币资金/短期债务|1.32|0.51|0.83|0.96|

周期等因素的影响，近年公司营业收入有所波动，
结论
其经营性业务盈利能力亦有所弱化。
综上，中诚信证评维持金融街控股股份有限公偿债能力
司主体信用级别为AAA，评级展望为稳定；维持“金从债务规模来看，随着经营规模的扩大，截至
融街控股股份有限公司2015年公司债券（第一期）” 2015年 12月 31日公司总债务为 580.29亿元，较
信用级别为AAA。
上年末上升了39.00%；其中短期债务103.07亿元，
短期债务占比较低。
从主要偿债能力指标来看，2015年公司
EBITDA为43.33亿元，同比下降15.49%，主要系
利润总额下降所致。从主要偿债指标表现来看，
2015年公司主要偿债能力指标亦有所弱化，总债务
/EBITDA、EBITDA利息倍数分别为13.39倍和1.36
倍，EBITDA对债务本息的保障能力尚可。
表13：2013～2016.Q1公司偿债能力分析
|||||
|-|-|-|-|
|2013|2014|2015|2016.3|

短期债务（亿元） 73.90 159.22 103.07 95.47
||||||
|-|-|-|-|-|
|总债务（亿元）|302.44|417.47|580.29|603.24|

EBITDA（亿元） 52.35 51.27 43.33 -
||||||
|-|-|-|-|-|
|资产负债率（%）|67.85|69.40|72.55|72.32|

总资本化率（%） 55.29 60.90 66.67 66.95
||||||
|-|-|-|-|-|
|经营净现金流/总债|||||
||-0.10|-0.01|-0.22|-0.06|
|务（X）|||||
|总债务/EBITDA（X）|5.78|8.14|13.39|-|
|EBITDA利息倍数（X）|2.42|1.90|1.36|-|

资料来源：公司定期审计报告，中诚信证评整理
财务弹性方面，公司与多家商业银行保持良好
的合作关系，截至 2016年 3月末，公司合并口径
授信额度为676亿元，未使用的授信额度为360亿
元，公司备用流动性充足。同时，公司作为上市公
司，股权融资渠道畅通。此外，公司在 2014年成
立了香港子公司，作为境外投融资平台，拓展海外
融资渠道。总体来看，多样化的融资渠道使得公司
融资顺畅。
或有负债方面，截至 2016年 3月末，公司担
保余额约为 91.40亿元，均为对其下属子公司提供
银行借款担保，无对外担保。
总体而言，公司近年来业务规模发展较快，债
务规模有所上升，部分偿债指标有所弱化，但考虑
到其较强的股东背景、合理的债务期限结构、持有
大量优质物业资源以及顺畅的融资渠道，对其未来
经营业绩保持和债务的偿还具有很强的保障。
11 金融街控股股份有限公司
附一：金融街控股股份有限公司股权结构图（截至2016年3月31日）
北京市西城区国资委
100%
北京金融街投资（集团）有限公司及其一致行动人
32.12%
金融街控股股份有限公司
12 金融街控股股份有限公司
附二：金融街控股股份有限公司组织结构图（截至2016年3月31日）
股东大会
战略与投资决策委员
会
监事会
||
|-|
|审计委员会|
|治理委员会|
|提名委员会|

||
|-|
|薪酬与考核委员会|
|风险管理委员会|

副总经理及财务总监
产 营 成 经 投 财 人 科 行品 销 本 营 资 务 力 技 政研 管 管 管 管 管 资 信 管发 理 理 理 理 理 源 息 理部 部 部 部 部 部 部 部 部
13 金融街控股股份有限公司
附三：金融街控股股份有限公司主要财务数据及指标
||||||
|-|-|-|-|-|
|财务数据（单位：万元）|2013|2014|2015|2016.Q1|
|货币资金|977,405.44|806,191.96|854,314.89|912,731.67|
|应收账款净额|38,820.99|167,996.31|82,799.96|89,194.92|

存货净额 4,278,982.19 5,065,108.79 6,491,543.41 6,521,936.39
||||||
|-|-|-|-|-|
|其他应收款|37,701.58|65,314.00|148,302.31|156,645.63|

长期投资 16,913.82 19,055.19 23,170.31 22,874.70
||||||
|-|-|-|-|-|
|固定资产合计|1,415,847.49|1,699,416.84|2,053,428.93|2,051,473.71|

总资产 7,607,057.64 8,758,743.96 10,567,867.59 10,760,437.81
||||||
|-|-|-|-|-|
|短期债务|739,048.43|1,592,236.84|1,030,677.34|954,705.34|

长期债务 2,285,377.15 2,582,497.25 4,772,204.24 5,077,710.22
||||||
|-|-|-|-|-|
|总债务|3,024,425.59|4,174,734.09|5,802,881.59|6,032,415.57|

所有者权益（含少数股东权益） 2,445,565.28 2,680,286.43 2,900,354.67 2,978,230.79
||||||
|-|-|-|-|-|
|营业总收入|1,988,257.20|2,203,588.57|1,556,475.00|430,161.96|

三费前利润 523,541.48 492,652.75 319,901.84 146,838.32
||||||
|-|-|-|-|-|
|投资收益|9,996.27|2,335.58|7,462.68|157.36|

 EBITDA 523,462.78 512,711.80 433,312.57 -
||||||
|-|-|-|-|-|
|经营活动产生现金净流量|-290,595.26|-32,117.97|-1,284,157.07|-89,039.05|

投资活动产生现金净流量 79,963.43 -583,117.80 -76,307.08 -1,051.44
||||||
|-|-|-|-|-|
|筹资活动产生现金净流量|49,982.20|444,028.29|1,260,509.58|148,507.27|
|现金及现金等价物净增加额|-160,646.42|-171,213.48|-99,877.07|58,416.77|
|财务指标|2013|2014|2015|2016.Q1|
|营业毛利率（%）|37.53|30.62|30.05|44.33|
|所有者权益收益率（%）|14.39|11.61|7.81|10.48|

EBITDA/营业总收入（%） 26.33 23.27 27.84 -
||||||
|-|-|-|-|-|
|速动比率（X）|0.64|0.53|0.67|0.79|

资产负债率（%） 67.85 69.40 72.55 72.32
||||||
|-|-|-|-|-|
|总资本化比率（%）|55.29|60.90|66.67|66.95|

短期债务/总债务（%） 24.44 38.14 17.76 15.83
||||||
|-|-|-|-|-|
|经营活动净现金/总债务（X）|-0.10|-0.01|-0.22|-0.06|

经营活动净现金/短期债务（X） -0.39 -0.02 -1.25 -0.37
||||||
|-|-|-|-|-|
|经营活动净现金/利息支出（X）|-1.34|-0.12|-4.03|-|

总债务/EBITDA（X） 5.78 8.14 13.39 -
||||||
|-|-|-|-|-|
|EBITDA/短期债务（X）|0.71|0.32|0.42|-|
|EBITDA利息倍数（X）|2.42|1.90|1.36|-|

注：1、上述所有者权益包含少数股东权益，净利润均包含少数股东损益；
2、其他应付款中的有息股东借款调整至短期债务；
3、2016年一季度所有者权益收益率、经营活动净现金/总债务、经营活动净现金/短期债务指标已经年化。
14 金融街控股股份有限公司
附四：基本财务指标的计算公式
||
|-|
|货币资金等价物＝货币资金+交易性金融资产+应收票据|

长期投资＝可供出售金融资产+持有至到期投资+长期股权投资
||
|-|
|固定资产合计＝投资性房地产+固定资产+在建工程+工程物资+固定资产清理+生产性生物资产+油气资产|

短期债务＝短期借款+交易性金融负债+应付票据+一年内到期的非流动负债
||
|-|
|长期债务＝长期借款+应付债券|

总债务＝长期债务+短期债务
||
|-|
|净债务＝总债务-货币资金|

三费前利润＝营业总收入-营业成本-利息支出-手续费及佣金收入-退保金-赔付支出净额-提取保险合同准备金净额-保单红利支出-分保费用-营业税金及附加
||
|-|
|EBIT（息税前盈余）＝利润总额+计入财务费用的利息支出|

EBITDA（息税折旧摊销前盈余）＝EBIT+折旧+无形资产摊销+长期待摊费用摊销
||
|-|
|资本支出＝购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金+取得子公司及其他营业单位支付的现金|
|净额|

营业毛利率＝（营业总收入-（营业成本+利息支出+手续费及佣金支出+退保金+赔付支出净额+提取保险合同准备金净额+保单红利支出+分保费用））/营业总收入
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|-|
|EBIT率＝EBIT/营业总收入|

三费收入比＝（财务费用+管理费用+销售费用）/合同销售收入
||
|-|
|所有者权益收益率＝当期净利润/期末所有者权益（含少数股东权益）|

流动比率＝流动资产/流动负债
||
|-|
|速动比率＝（流动资产-存货）/流动负债|

存货周转率＝主营业务成本（营业成本）/存货平均余额
||
|-|
|应收账款周转率＝主营业务收入净额（营业总收入净额）/应收账款平均余额|

资产负债率＝负债总额/资产总额
||
|-|
|总资本化比率＝总债务/（总债务+所有者权益（含少数股东权益））|

长期资本化比率＝长期债务/（长期债务+所有者权益（含少数股东权益））
||
|-|
|EBITDA利息倍数＝EBITDA/（计入财务费用的利息支出+资本化利息支出）|
|净负债率=（总债务-货币资金）/所有者权益|

15 金融街控股股份有限公司
附五：信用等级的符号及定义
债券信用评级等级符号及定义
|||
|-|-|
|等级符号|含义|
|AAA|债券信用质量极高，信用风险极低|
|AA|债券信用质量很高，信用风险很低|
|A|债券信用质量较高，信用风险较低|
|BBB|债券具有中等信用质量，信用风险一般|
|BB|债券信用质量较低，投机成分较大，信用风险较高|
|B|债券信用质量低，为投机性债务，信用风险高|
|CCC|债券信用质量很低，投机性很强，信用风险很高|
|CC|债券信用质量极低，投机性极强，信用风险极高|
|C|债券信用质量最低，通常会发生违约，基本不能收回本金及利息|

注：除AAA级和CCC级以下（不含CCC级）等级外，每一个信用等级可用“+”、“-”符号进行微调，表示信用质量略高或略低于本等级。
主体信用评级等级符号及定义
|||
|-|-|
|等级符号|含义|
|AAA|受评主体偿还债务的能力极强，基本不受不利经济环境的影响，违约风险极低|
|AA|受评主体偿还债务的能力很强，受不利经济环境的影响较小，违约风险很低|
|A|受评主体偿还债务的能力较强，较易受不利经济环境的影响，违约风险较低|
|BBB|受评主体偿还债务的能力一般，受不利经济环境影响较大，违约风险一般|
|BB|受评主体偿还债务的能力较弱，受不利经济环境影响很大，有较高违约风险|
|B|受评主体偿还债务的能力较大地依赖于良好的经济环境，违约风险很高|
|CCC|受评主体偿还债务的能力极度依赖于良好的经济环境，违约风险极高|
|CC|受评主体在破产或重组时可获得的保护较小，基本不能保证偿还债务|
|C|受评主体不能偿还债务|

注：除AAA级和CCC级以下（不含CCC级）等级外，每一个信用等级可用“+”、“-”符号进行微调，表示信用质量略高或略低于本等级。
评级展望的含义
|||
|-|-|
|正面|表示评级有上升趋势|
|负面|表示评级有下降趋势|
|稳定|表示评级大致不会改变|
|待决|表示评级的上升或下调仍有待决定|

评级展望是评估发债人的主体信用评级在中至长期的评级趋向。给予评级展望时，中诚信证评会考
虑中至长期内可能发生的经济或商业基本因素的变动。
16 金融街控股股份有限公司