深圳市南山房地产开发有限公司
审计报告
大华审字[2014]003989号
大华会计师事务所(特殊普通合伙 )
Da Hua Certified PublicAccountants（Special GeneralPartnership）
深圳市南山房地产开发有限公司
审计报告及备考财务报表
（2013年1月1日至2013年12月31日止）
目 录 页次一、 审计报告 1-2
二、 已审备考财务报表
备考合并资产负债表 1-2
备考合并利润表 3
备考合并股东权益变动表 4-5
备考合并现金流量表 6
备考资产负债表 7-8
备考利润表 9
备考股东权益变动表 10-11备考现金流量表 12
备考财务报表附注 13-73三、 事务所执业资质证明
审计报告
大华审字[2014]003989号深圳市南山房地产开发有限公司全体股东：
我们审计了后附的深圳市南山房地产开发有限公司（以下简称南山房地产公司）备考财务报表，包括 2013年 12月 31日的备考合并及母公司资产负债表，2013年度的备考合并及母公司利润表、备考合并及母公司现金流量表和备考合并及母公司股东权益变动表，以及备考财务报表附注。
一、管理层对财务报表的责任
编制和公允列报备考财务报表是南山房地产公司管理层的责任。这种责任包括：（1）按照附注二的编制基础及企业会计准则的规定编制备考财务报表，并使其实现公允反映；（2）设计、执行和维护必要的内部控制，以使备考财务报表不存在由于舞弊或错误而导致的重大错报。
二、注册会计师的责任
我们的责任是在执行审计工作的基础上对备考财务报表发表审计意见。我们按照中国注册会计师审计准则的规定执行了审计工作。中国注册会计师审计准则要求我们遵守中国注册会计师职业道德守则，计划和执行审计工作以对备考财务报表是否不存在重大错报获取合理保证。
审计工作涉及实施审计程序，以获取有关备考财务报表金额和披露的审计证据。选择的审计程序取决于注册会计师的判断，包括对由于舞弊或错误导致的财务报表重大错报风险的评估。在进行风险评估时，注册会计师考虑与备考财务报表编制和公允列报相关的内部控制，以设计
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大华审字[2014]003989号审计报告
恰当的审计程序，但目的并非对内部控制的有效性发表意见。审计工作还包括评价管理层选用会计政策的恰当性和做出会计估计的合理性，以及评价备考财务报表的总体列报。
我们相信，我们获取的审计证据是充分、适当的，为发表审计意见提供了基础。
三、审计意见
我们认为，南山房地产公司备考财务报表在所有重大方面按照附注二的编制基础及企业会计准则的规定编制，公允反映了南山房地产公司 2013年12月31日的备考合并及母公司财务状况以及 2013年度的备考合并及母公司经营成果和现金流量。
大华会计师事务所(特殊普通合伙) 中国注册会计师：
中国·北京 中国注册会计师：
二〇一四年三月二十七日
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深圳市南山房地产开发有限公司
备考合并资产负债表
（除特别注明外，金额单位均为人民币元）
资产 附注五 2013年12月31日 2012年12月31日
流动资产：
货币资金 （一） 580,455,551.14 692,797,488.75交易性金融资产 - -应收票据 - -应收账款 （三） 1,832,252.93 1,928,745.24预付款项 （五） 172,136,165.43 2,152,273.87应收利息 （六） 64,768,742.02 77,852,169.06应收股利 （二） - 4,620,785.59其他应收款 （四） 551,548,607.60 1,728,383,310.12存货 （七） 2,667,582,944.54 2,803,769,083.60一年内到期的非流动资产 - -其他流动资产 （八） 25,370,950.58 42,723,749.62流动资产合计 4,063,695,214.24 5,354,227,605.85非流动资产：
可供出售金融资产 - -持有至到期投资 - -长期应收款 - -长期股权投资 （十） 217,552,475.81 159,101,364.62投资性房地产 （十一） 5,360,998.70 5,613,695.90固定资产 （十二） 9,386,340.75 7,315,271.06在建工程 （十三） 1,396,300.00 1,376,300.00工程物资 - -固定资产清理 - -生产性生物资产 - -油气资产 - -无形资产 （十四） 28,804.68 37,186.29开发支出 - -商誉 - -长期待摊费用 （十五） 6,042,618.88 7,537,160.78递延所得税资产 （十六） 10,979,121.87 2,203,924.09其他非流动资产 - -非流动资产合计 250,746,660.69 183,184,902.74资产总计 4,314,441,874.93 5,537,412,508.59（后附财务报表附注为财务报表的组成部分）
企业法定代表人： 主管会计工作负责人： 会计机构负责人：
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备考合并资产负债表（续）
（除特别注明外，金额单位均为人民币元）负债和股东权益 附注五 2013年12月31日 2012年12月31日流动负债：
短期借款 （十八） 50,000,000.00 -交易性金融负债 - -应付票据 - -应付账款 （十九） 153,423,242.54 347,063,213.48预收款项 （二十） 703,799,800.21 1,008,112,698.00应付职工薪酬 （二十一） 2,076,370.51 1,470,150.62应交税费 （二十二） 50,585,453.89 104,183,195.66应付利息 - -应付股利 （二十三） 6,120,000.00 -其他应付款 （二十四） 352,286,137.50 47,300,821.33一年内到期的非流动 - 267,000,000.00（二十五）
负债
其他流动负债 - -流动负债合计 1,318,291,004.65 1,775,130,079.09非流动负债：
长期借款 （二十六） 387,900,000.00 270,000,000.00应付债券 - -长期应付款 （二十七） 356,000,000.00 1,192,000,000.00专项应付款 - -预计负债 - -递延所得税负债 - -其他非流动负债 - -非流动负债合计 743,900,000.00 1,462,000,000.00负债合计 2,062,191,004.65 3,237,130,079.09股东权益：
实收资本 （二十八） 1,450,000,000.00 1,450,000,000.00资本公积 （二十九） 471,760,505.23 505,767,777.42减：库存股 - -专项储备 - -盈余公积 （三十） 110,800,497.62 97,002,248.96一般风险准备 - -未分配利润 （三十一） 198,633,401.67 226,430,785.32少数股东权益 21,056,465.75 21,081,617.80股东权益合计 2,252,250,870.28 2,300,282,429.50负债和股东权益总计 4,314,441,874.93 5,537,412,508.59（后附财务报表附注为财务报表的组成部分）
企业法定代表人： 主管会计工作负责人： 会计机构负责人：
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备考合并利润表
（除特别注明外，金额单位均为人民币元）项目 附注五 2013年度 2012年度
一、营业收入 - -减：营业成本 （三十二） 1,631,898,615.05 1,373,820,953.90营业税金及附加 1,631,898,615.05 1,373,820,953.90销售费用 （三十二） 1,530,246,337.94 1,174,151,739.09管理费用 （三十三） 1,268,426,186.09 941,723,718.54财务费用 （三十四） 150,175,162.73 145,293,747.94资产减值损失 （三十五） 59,120,492.44 40,531,283.43加：公允价值变动收益 （三十六） 59,697,308.19 55,012,437.53投资收益 （三十八） -6,409,026.26 -9,231,279.24其中：对联营企业和合营企业的投资收益 123,121,163.01 66,260,581.47二、营业利润 224,773,440.12 265,929,796.28加：营业外收入 （三十九） 1,172,633.71 895,502.13减：营业外支出 （四十） 2,880,582.95 2,730,510.85其中：非流动资产处置损失 43,982.80 44,265.82三、利润总额 223,065,490.88 264,094,787.56减：所得税费用 （四十一） 37,183,220.57 67,516,602.96四、净利润 185,882,270.31 196,578,184.60其中：被合并方在合并前实现的净利润 -93,442.66 2,893,436.77归属于母公司股东的净利润 185,907,422.36 196,614,494.86少数股东损益 -25,152.05 -36,310.26五、其他综合收益 - -六、综合收益总额 185,882,270.31 196,578,184.60归属于母公司股东的综合收益总额 185,907,422.36 196,614,494.86归属于少数股东的综合收益总额 -25,152.05 -36,310.26（后附财务报表附注为财务报表的组成部分）
企业法定代表人： 主管会计工作负责人： 会计机构负责人：
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备考合并股东权益变动表
项目 2013年度 （除特别注明外，金额单位均为人民币元）实收资本 资本公积 减：库存股 专项储备 盈余公积 一般风险准备 未分配利润 少数股东权益 股东权益合计一、上年年末余额 1,450,000,000.00 505,767,777.42 - - 97,002,248.96 - 226,430,785.32 21,081,617.80 2,300,282,429.50加：会计政策变更 -前期差错更正 -其他 -二、本年年初余额 1,450,000,000.00 505,767,777.42 - - 97,002,248.96 - 226,430,785.32 21,081,617.80 2,300,282,429.50三、本年增减变动金额 - -34,007,272.19 - - 13,798,248.66 - -27,797,383.64 -25,152.05 -48,031,559.22（一）净利润 185,907,422.36 -25,152.05 185,882,270.31（二）其他综合收益 -上述（一）和（二）小计 - - - - - - 185,907,422.36 -25,152.05 185,882,270.31（三）所有者投入和减少资本 - -34,007,272.19 - - - - 6,213,442.66 - -27,793,829.531.股东投入资本 -2.股份支付计入股东权益 -的金额
3.其他 -34,007,272.19 6,213,442.66 -27,793,829.53（四）利润分配 - - - - 13,798,248.66 - -219,918,248.66 - -206,120,000.001.提取盈余公积 13,798,248.66 -13,798,248.66 -2.提取一般风险准备 -3.对股东的分配 -206,120,000.00 -206,120,000.004.其他 -（五）所有者权益内部结转 - - - - - - - -1.资本公积转增实收资本 -2.盈余公积转增实收资本 -3.盈余公积弥补亏损 -4.其他 -（六）专项储备 - - - - - - - -1.本期提取 -2.本期使用 -（七）其他 -四、本年期末余额 1,450,000,000.00 471,760,505.23 - - 110,800,497.62 - 198,633,401.68 21,056,465.75 2,252,250,870.28（后附财务报表附注为财务报表的组成部分）
企业法定代表人： 主管会计工作负责人： 会计机构负责人：
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备考合并股东权益变动表
项目 2012年度 （除特别注明外，金额单位均为人民币元）实收资本 资本公积 减：库存股 专项储备 盈余公积 一般风险准备 未分配利润 少数股东权益 股东权益合计一、上年年末余额 250,000,000.00 1,702,874,340.65 80,095,846.52 188,382,073.41 21,117,928.06 2,242,470,188.64加：会计政策变更 -前期差错更正 -其他 -二、本年年初余额 250,000,000.00 1,702,874,340.65 - - 80,095,846.52 - 188,382,073.41 21,117,928.06 2,242,470,188.64三、本年增减变动金额 1,200,000,000.00 -1,197,106,563.23 - - 16,906,402.44 - 38,048,711.91 -36,310.26 57,812,240.86（一）净利润 196,614,494.86 -36,310.26 196,578,184.60（二）其他综合收益 -上述（一）和（二）小计 - - - - - - 196,614,494.86 -36,310.26 196,578,184.60（三）所有者投入和减少资本 - 2,893,436.77 - - - - -2,893,436.77 - -1.股东投入资本 -2.股份支付计入股东权益的金额 -3.其他 2,893,436.77 -2,893,436.77 -（四）利润分配 - - - - 16,906,402.44 - -155,672,346.18 - -138,765,943.741.提取盈余公积 16,906,402.44 -16,906,402.44 -2.提取一般风险准备 -3.对股东的分配 -138,765,943.74 -138,765,943.744.其他 -（五）所有者权益内部结转 1,200,000,000.00 -1,200,000,000.00 - - - - - - -1.资本公积转增实收资本 1,200,000,000.00 -1,200,000,000.00 -2.盈余公积转增实收资本 -3.盈余公积弥补亏损 -4.其他 -（六）专项储备 - - - - - - - -1.本期提取 -2.本期使用 -（七）其他 -四、本年期末余额 1,450,000,000.00 505,767,777.42 - - 97,002,248.96 - 226,430,785.32 21,081,617.80 2,300,282,429.50（后附财务报表附注为财务报表的组成部分）
企业法定代表人： 主管会计工作负责人： 会计机构负责人：
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备考合并现金流量表
（除特别注明外，金额单位均为人民币元）项目 附注五 2013年度 2012年度一、经营活动产生的现金流量： - -销售商品、提供劳务收到的现金 1,338,417,982.44 1,722,542,471.31收到的税费返还 - -收到其他与经营活动有关的现金 （四十二） 237,539,982.43 286,683,613.13经营活动现金流入小计 1,575,957,964.87 2,009,226,084.44购买商品、接受劳务支付的现金 1,108,212,878.49 760,874,695.84支付给职工以及为职工支付的现金 61,585,433.61 54,654,844.27支付的各项税费 254,937,628.65 209,410,534.65支付其他与经营活动有关的现金 （四十二） 474,125,409.53 347,571,903.02经营活动现金流出小计 1,898,861,350.28 1,372,511,977.78经营活动产生的现金流量净额 -322,903,385.41 636,714,106.66二、投资活动产生的现金流量： - -收回投资所收到的现金 1,578,347,996.93 920,672,916.58取得投资收益收到的现金 182,209,003.44 19,604,986.90处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回的
2,000.00 164,834.00现金净额
处置子公司及其他营业单位收到的现金净额 - -收到其他与投资活动有关的现金 - -投资活动现金流入小计 1,760,559,000.37 940,442,737.48购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的
2,324,172.51 3,818,293.87现金
投资支付的现金 614,366,466.36 1,062,860,000.00取得子公司及其他营业单位支付的现金净额 - -支付其他与投资活动有关的现金 - -投资活动现金流出小计 616,690,638.87 1,066,678,293.87投资活动产生的现金流量净额 1,143,868,361.50 -126,235,556.39三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金
取得借款收到的现金 1,945,400,000.00 280,000,000.00发行债券收到的现金 - -收到其他与筹资活动有关的现金 - -筹资活动现金流入小计 1,945,400,000.00 280,000,000.00偿还债务支付的现金 2,538,240,501.56 332,000,000.00分配股利、利润或偿付利息支付的现金 315,695,190.74 246,517,865.82支付其他与筹资活动有关的现金 - -筹资活动现金流出小计 2,853,935,692.30 578,517,865.82筹资活动产生的现金流量净额 -908,535,692.30 -298,517,865.82四、汇率变动对现金及现金等价物的影响 - -五、现金及现金等价物净增加额 -87,570,716.21 211,960,684.45加：年初现金及现金等价物余额 630,992,474.95 419,031,790.50六、期末现金及现金等价物余额 543,421,758.74 630,992,474.95（后附财务报表附注为财务报表的组成部分）
企业法定代表人： 主管会计工作负责人： 会计机构负责人：
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备考资产负债表
（除特别注明外，金额单位均为人民币元）资产 附注十一 2013年12月31日 2012年12月31日
流动资产：
货币资金 291,418,942.90 247,954,384.52交易性金融资产 - -应收票据 - -应收账款 - -预付款项 170,170,000.00 1,185,000.00应收利息 138,561,675.05 183,949,302.34应收股利 6,380,711.41 5,121,497.00其他应收款 （一） 2,205,635,906.13 3,416,362,501.26存货 - -一年内到期的非流动资产 - -其他流动资产 - -流动资产合计 2,812,167,235.49 3,854,572,685.12非流动资产：
可供出售金融资产 - -持有至到期投资 - -长期应收款 - -长期股权投资 （二） 707,426,716.86 458,977,900.71投资性房地产 - -固定资产 3,586,764.89 1,660,883.01在建工程 1,396,300.00 1,376,300.00工程物资 - -固定资产清理 - -生产性生物资产 - -油气资产 - -无形资产 12,301.25 23,656.25开发支出 - -商誉 - -长期待摊费用 2,256,924.50 2,730,578.90递延所得税资产 49,078.50 51,992.78其他非流动资产 - -非流动资产合计 714,728,086.00 464,821,311.65资产总计 3,526,895,321.49 4,319,393,996.77（后附财务报表附注为财务报表的组成部分）
企业法定代表人： 主管会计工作负责人： 会计机构负责人：
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备考资产负债表（续）
（除特别注明外，金额单位均为人民币元）负债和股东权益 附注十一 2013年12月31日 2012年12月31日
流动负债：
短期借款 50,000,000.00 -交易性金融负债 - -应付票据 - -应付账款 6,970.95 84,417.80预收款项 - -应付职工薪酬 380,971.71 244,324.74应交税费 5,148,509.07 3,337,301.07应付利息 4,667,099.30 -应付股利 - -其他应付款 1,014,735,750.38 462,858,295.12一年内到期的非流动负债 - 267,000,000.00其他流动负债 - -流动负债合计 1,074,939,301.41 733,524,338.73 - -非流动负债： - -长期借款 257,900,000.00 140,000,000.00应付债券 - -长期应付款 - 1,192,000,000.00专项应付款 - -预计负债 - -递延所得税负债 - -其他非流动负债 - -非流动负债合计 257,900,000.00 1,332,000,000.00负债合计 1,332,839,301.41 2,065,524,338.73股东权益：
实收资本 1,450,000,000.00 1,450,000,000.00资本公积 473,964,380.67 471,760,505.24减：库存股 - -专项储备 - -盈余公积 110,800,497.62 97,002,248.96一般风险准备 - -未分配利润 159,291,141.79 235,106,903.84股东权益合计 2,194,056,020.08 2,253,869,658.04负债和股东权益总计 3,526,895,321.49 4,319,393,996.77（后附财务报表附注为财务报表的组成部分）
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报表第8页
备考利润表
（除特别注明外，金额单位均为人民币元）项目 附注十一 2013年度 2012年度
一、营业收入 （三） - -减：营业成本 （三） - -营业税金及附加 2,336,453.82 4,242,702.75销售费用 - -管理费用 28,393,154.89 31,053,969.25财务费用 -43,907,212.31 -77,654,253.23资产减值损失 -11,657.11 124,662.33加：公允价值变动收益 - -投资收益 （四） 129,001,163.01 137,578,846.62其中：对联营企业和合
123,121,163.01 66,260,581.47营企业的投资收益
二、营业利润 142,190,423.72 179,811,765.52加：营业外收入 - 11,200.00减：营业外支出 40,743.80 2,322.02其中：非流动资产处
40,743.80 2,322.02置损失
三、利润总额 142,149,679.92 179,820,643.50减：所得税费用 4,167,193.31 10,756,619.15四、净利润 137,982,486.61 169,064,024.35五、其他综合收益 - -六、综合收益总额 137,982,486.61 169,064,024.35（后附财务报表附注为财务报表的组成部分）
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备考股东权益变动表
项目 2013年度 （除特别注明外，金额单位均为人民币元）
一般风险
实收资本 资本公积 减：库存股 专项储备 盈余公积 未分配利润 股东权益合计准备
一、上年年末余额 1,450,000,000.00 471,760,505.24 - - 97,002,248.96 - 235,106,903.84 2,253,869,658.04加：会计政策变更 -前期差错更正 -其他 -二、本年年初余额 1,450,000,000.00 471,760,505.24 - - 97,002,248.96 - 235,106,903.84 2,253,869,658.04三、本年增减变动金额 - 2,203,875.43 - - 13,798,248.66 - -75,815,762.05 -59,813,637.96（一）净利润 137,982,486.61 137,982,486.61（二）其他综合收益 -上述（一）和（二）小计 - - - - - - 137,982,486.61 137,982,486.61（三）所有者投入和减少资本 - 2,203,875.43 - - - - - 2,203,875.43 1.股东投入资本 -2．股份支付计入股东权益的金额 -3．其他 2,203,875.43 2,203,875.43（四）利润分配 - - - - 13,798,248.66 - -213,798,248.66 -200,000,000.001．提取盈余公积 13,798,248.66 -13,798,248.66 - 2.提取一般风险准备 -3．对股东的分配 -200,000,000.00 -200,000,000.004．其他 -（五）股东权益内部结转 - - - - - - - -1．资本公积转增实收资本 -2．盈余公积转增实收资本 -3．盈余公积弥补亏损 -4．其他 -（六）专项储备 - - - - - - - -1.本期提取 -2.本期使用 -（七）其他 -四、本年期末余额 1,450,000,000.00 473,964,380.67 - - 110,800,497.62 - 159,291,141.79 2,194,056,020.08（后附财务报表附注为财务报表的组成部分）
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备考股东权益变动表
项目 2012年度 （除特别注明外，金额单位均为人民币元）
一般风
实收资本 资本公积 减：库存股 专项储备 盈余公积 未分配利润 股东权益合计险准备
一、上年年末余额
250,000,000.00 1,671,760,505.24 - 80,095,846.52 221,715,225.67 2,223,571,577.43加：会计政策变更 -前期差错更正 -其他 -二、本年年初余额
250,000,000.00 1,671,760,505.24 - - 80,095,846.52 - 221,715,225.67 2,223,571,577.43三、本年增减变动金额
1,200,000,000.00 -1,200,000,000.00 - - 16,906,402.44 - 13,391,678.17 30,298,080.61（一）净利润
169,064,024.35 169,064,024.35（二）其他综合收益 -上述（一）和（二）小计 - -
- - - - 169,064,024.35 169,064,024.35（三）所有者投入和减少资
- - - -本 - - - -
1.股东投入资本 -2．股份支付计入股东权
-益的金额
3．其他 -（四）利润分配 -
- - - 16,906,402.44 - -155,672,346.18 -138,765,943.741．提取盈余公积 - 16,906,402.44 -16,906,402.44
2.提取一般风险准备 -3．对股东的分配
-138,765,943.74 -138,765,943.744．其他 -（五）股东权益内部结转 - - - 1,200,000,000.00 -1,200,000,000.00 - - -
1．资本公积转增实收资
-本 1,200,000,000.00 -1,200,000,000.00
2．盈余公积转增实收资
-本
3．盈余公积弥补亏损 -4．其他 -（六）专项储备 - - - - - - - -
1.本期提取 -2.本期使用 -（七）其他 -四、本年期末余额
1,450,000,000.00 471,760,505.24 - - 97,002,248.96 - 235,106,903.84 2,253,869,658.04（后附财务报表附注为财务报表的组成部分）
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备考现金流量表
（除特别注明外，金额单位均为人民币元）项目 2013年度 2012年度一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金 - -收到的税费返还 - -收到其他与经营活动有关的现金 435,092,457.57 2,708,792.44经营活动现金流入小计 435,092,457.57 2,708,792.44购买商品、接受劳务支付的现金 - -支付给职工以及为职工支付的现金 18,272,739.33 18,355,368.84支付的各项税费 4,689,245.36 32,750,385.98支付其他与经营活动有关的现金 663,460,210.13 13,887,290.21经营活动现金流出小计 686,422,194.82 64,993,045.03经营活动产生的现金流量净额 -251,329,737.25 -62,284,252.59二、投资活动产生的现金流量：
收回投资所收到的现金 4,388,024,002.48 1,788,867,892.74取得投资收益收到的现金 182,200,733.55 312,186,037.75处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回的现金净额 - 99,998.00处置子公司及其他营业单位收到的现金净额 - -收到其他与投资活动有关的现金 - -投资活动现金流入小计 4,570,224,736.03 2,101,153,928.49购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金 1,412,521.70 1,872,885.54投资支付的现金 5,446,926,806.67 1,825,360,888.15取得子公司及其他营业单位支付的现金净额 - -支付其他与投资活动有关的现金 - -投资活动现金流出小计 5,448,339,328.37 1,827,233,773.69投资活动产生的现金流量净额 -878,114,592.34 273,920,154.80三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金 - -取得借款收到的现金 2,239,900,000.00 490,000,000.00发行债券收到的现金 - -收到其他与筹资活动有关的现金 - -筹资活动现金流入小计 2,239,900,000.00 490,000,000.00偿还债务支付的现金 749,000,000.00 332,000,000.00分配股利、利润或偿付利息支付的现金 317,991,112.03 244,189,610.96支付其他与筹资活动有关的现金 - -筹资活动现金流出小计 1,066,991,112.03 576,189,610.96筹资活动产生的现金流量净额 1,172,908,887.97 -86,189,610.96四、汇率变动对现金及现金等价物的影响
五、现金及现金等价物净增加额 43,464,558.38 125,446,291.25加：年初现金及现金等价物余额 247,954,384.52 122,508,093.27六、期末现金及现金等价物余额 291,418,942.90 247,954,384.52（后附财务报表附注为财务报表的组成部分）
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备考合并财务报表附注
深圳市南山房地产开发有限公司
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备考合并财务报表附注
一、 公司基本情况
（一）深圳市南山房地产开发有限公司历史沿革
深圳市南山房地产开发有限公司(原名:深圳市南山开发实业有限公司，以下简称:本公司)由中国南山开发（集团）股份有限公司和上海南山房地产开发有限公司共同出资设立。于2003年5月29日领取深圳市工商行政管理局核发的深司字N86587号企业法人营业执照。注册资本为人民币2,000万元，营业期限为30年，由中国南山开发（集团）股份有限公司认缴注册资本1,800万元，占注册资本的比例为90.00%，上海南山房地产开发有限公司认缴200万元，占注册资本的比例为10.00%，该次验资事项业经深圳大华天诚会计师事务所出具深华（2003）验字026号验资报告验证。
股权结构如下：
序号 股东 出资额（元） 持股比例 1 中国南山开发（集团）股份有限公司 18,000,000.00 90.00% 2 上海南山房地产开发有限公司 2,000,000.00 10.00%合计 20,000,000.00 100.00%2004年11月根据全体股东会决议，增加注册资本8,000万元，变更后注册资本为10,000万元。
本次增资由中国南山开发（集团）股份有限公司认缴新增注册资本7,200万元，占注册资本的比例为90.00%，上海南山房地产开发有限公司认缴新增注册资本的800万元，占注册资本的比例为10.00%，该次验资事项业经深圳大华天诚会计师事务所出具深华（2004）验字066号验资报告验证。
变更后股权结构如下：
序号 股东 出资额（元） 持股比例 1 中国南山开发（集团）股份有限公司 90,000,000.00 90.00% 2 上海南山房地产开发有限公司 10,000,000.00 10.00%合计 100,000,000.00 100.00%2007年1月11日根据2006年11月2日全体股东会决议，增加注册资本20,000万元，变更后注册资本为30,000万元。本次增资由中国南山开发（集团）股份有限公司认缴注册资本20,000万元，
财务报表附注第13页
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增加投资后，中国南山开发（集团）股份有限公司占注册资本的比例为96.67%，上海南山房地产开发有限公司占注册资本的比例为3.33%，该次验资事项业经深圳大华天诚会计师事务所出具深华（2007）验字016号验资报告验证。
2007年2月28日中国南山开发（集团）股份有限公司和上海南山房地产开发有限公司签订股权转让协议，由上海南山房地产开发有限公司将其所持有的本公司3.33%的股权转让给中国南山开发（集团）股份有限公司，转让价款为1,000万元，转让后，中国南山开发（集团）股份有限公司持有本公司的股权比例为100.00%。变更后股权结构如下：
序号 股东 出资额（元） 持股比例 1 中国南山开发（集团）股份有限公司 300,000,000.00 100.00%合计 300,000,000.00 100.00%2009年5月本公司更名为：深圳市南山房地产开发有限公司。
2012年 5月 4日公司全体股东会决议和修改后章程规定，南山房地产公司申请增加注册资本人民币120,000万元，变更后的注册资本为人民币150,000万元。本年增加系由资本公积转增注册资本，业经大华会计师事务所（深圳分所）审验，出具大华（深）验字[2012]032号验资报告验证。变更后股权结构如下：
序号 股东 出资额（元） 持股比例 1 中国南山开发（集团）股份有限公司 1,500,000,000.00 100.00%合计 1,500,000,000.00 100.00% 2013年 9月 29日，公司董事会审议通过了《关于深圳市南山房地产开发有限公司存续分立方案的议案》，2013年9月30日，公司股东会审议通过了《关于深圳市南山房地产开发有限公司存续分立方案的议案》，同意以2013年6月30日为分立基准日，公司以存续分立的方式分立为三家公司。本公司将存续，公司名称仍为深圳市南山房地产开发有限公司；同时，将新设两家公司。
两家公司名称已通过预核准，分别为：深圳市海湾发展管理有限公司和深圳市半岛一号管理有限公司，注册资本分别为 2000万元、3000万元。截至本报告日，南山地产已完成债权人公告同时取得所有债权人的同意函，并已完成验资程序，正在办理工商登记等流程。变更后股权结构如下：序号 股东 出资额（元） 持股比例 1 中国南山开发（集团）股份有限公司 1,450,000,000.00 100.00%合计 1,450,000,000.00 100.00%本公司注册地址：深圳市南山区赤湾石油基地赤湾石油大厦四楼，法定代表人：田俊彦。
（二）行业性质
本公司属房地产行业。
财务报表附注第14页
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（三）经营范围
本公司经营范围主要包括：兴办实业（具体项目另行申报）；国内商业、物资供销业（不含专营、专控、专卖商品）；房地产开发；物业管理。
（四）主要产品或提供的主要劳务
本公司的主要产品包括：商品房，物业管理服务等产品及服务。
二、公司主要会计政策、会计估计和前期差错、备考合并财务报表的编制方法（一）备考合并财务报表的编制基础
2013年 9月 29日，公司董事会审议通过了《关于深圳市南山房地产开发有限公司存续分立方案的议案》，2013年9月30日，公司股东会审议通过了《关于深圳市南山房地产开发有限公司存续分立方案的议案》，同意以2013年6月30日为分立基准日，公司以存续分立的方式分立为三家公司。本公司将存续，公司名称仍为深圳市南山房地产开发有限公司；同时，将新设两家公司。
两家公司名称已通过预核准，分别为：深圳市海湾发展管理有限公司和深圳市半岛一号管理有限公司。分立完成后，本公司将部分拟分立的资产、负债、业务、人员转到深圳市海湾发展管理有限公司、深圳市半岛一号管理有限公司。
分立完成后，2013年 7月 31日本公司（存续公司）购入上海南山房地产开发有限公司持有的苏州南山房地产开发有限公司51%的股权。
本次重大重组，本公司将继承原公司的按规定及协议约定的资产、负债、业务及其相关对应的权利义务。
本备考合并财务报表系在签署重组事项完成的基础上，假设本公司在报告期开始之日起本公司的本次重大资产重组既已完成，以业经审计的本公司2013年度、2012年度、2011年度的合并财务报表为基础，按照企业会计准则的有关规定，采用下述会计政策、会计估计及备考合并财务报表的编制方法，在可持续经营的前提下进行编制和披露。
公司以持续经营为基础，根据实际发生的交易和事项，按照财政部于2006年2月15日颁布的《企业会计准则——基本准则》和38项具体会计准则、其后颁布的企业会计准则应用指南、企业会计准则解释及其他相关规定(以下合称“企业会计准则”)、中国证券监督管理委员会《公开发行证券的公司信息披露编报规则第 15号——财务报告的一般规定》(2010年修订)进行确认和计量，在此基础上编制备考合并财务报表。
（二）遵循企业会计准则的声明
本公司编制的备考合并财务报表符合《企业会计准则》的要求，真实、完整地反映了本公司2013年12月31日的备考合并及母公司财务状况、2013年度的备考合并及母公司经营成果和现金流量等有关信息。
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备考合并财务报表附注
（三）会计期间
自公历1月1日至12月31日为一个会计年度。
（四）记账本位币
采用人民币为记账本位币。
（五）同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法
1.同一控制下的企业合并
对于同一控制下的企业合并，合并方在企业合并中取得的资产和负债，按照合并日在被合并方的账面价值计量。合并方取得的净资产账面价值与支付的合并对价账面价值（或发行股份面值总额）的差额，调整资本公积；资本公积不足冲减的，调整留存收益。
被合并各方采用的会计政策与本公司不一致的，本公司在合并日按照本公司会计政策进行调整，在此基础上按照企业会计准则规定确认。
2.非同一控制下的企业合并
对于非同一控制下的企业合并，合并成本为购买方在购买日为取得对被购买方的控制权而付出的资产、发生或承担的负债以及发行的权益性证券的公允价值。
通过多次交换交易分步实现的非同一控制下企业合并，区分个别财务报表和合并财务报表进行相关会计处理：
（1）在个别财务报表中，以购买日之前所持被购买方的股权投资的账面价值与购买日新增投资成本之和，作为该项投资的初始投资成本；购买日之前持有的被购买方的股权涉及其他综合收益的，在处置该项投资时将与其相关的其他综合收益（例如，可供出售金融资产公允价值变动计入资本公积的部分，下同）转入当期投资收益。
（2）在合并财务报表中，对于购买日之前持有的被购买方的股权，按照该股权在购买日的公允价值进行重新计量，公允价值与其账面价值的差额计入当期投资收益；购买日之前持有的被购买方的股权涉及其他综合收益的，与其相关的其他综合收益转为购买日所属当期投资收益。
购买方为进行企业合并发生的审计、法律服务、评估咨询等中介费用以及其他相关管理费用，于发生时计入当期损益；购买方作为合并对价发行的权益性证券或债务性证券的交易费用，计入权益性证券或债务性证券的初始确认金额。
购买方对合并成本大于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，确认为商誉。购买方对合并成本小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的，经复核后合并成本仍小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，计入当期损益。
（六）备考合并财务报表的编制方法
本公司合并财务报表的合并范围以控制为基础确定，所有子公司均纳入合并财务报表。
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备考合并财务报表附注
所有纳入合并财务报表合并范围的子公司所采用的会计政策、会计期间与本公司一致，如子公司采用的会计政策、会计期间与本公司不一致的，在编制合并财务报表时，按本公司的会计政策、会计期间进行必要的调整。
合并财务报表以本公司及子公司的财务报表为基础，根据其他有关资料，按照权益法调整对子公司的长期股权投资后，由本公司编制。
合并财务报表时抵销本公司与各子公司、各子公司相互之间发生的内部交易对合并资产负债表、合并利润表、合并现金流量表、合并所有者权益变动表的影响。
子公司少数股东分担的当期亏损超过了少数股东在该子公司期初所有者权益中所享有的份额的，其余额仍应当冲减少数股东权益。
在报告期内，若因同一控制下企业合并增加子公司的，则调整合并资产负债表的期初数；将子公司合并当期期初至报告期末的收入、费用、利润纳入合并利润表；将子公司合并当期期初至报告期末的现金流量纳入合并现金流量表。
在报告期内，若因非同一控制下企业合并增加子公司的，则不调整合并资产负债表期初数；
将子公司自购买日至报告期末的收入、费用、利润纳入合并利润表；该子公司自购买日至报告期末的现金流量纳入合并现金流量表。
在报告期内，本公司处置子公司，则该子公司期初至处置日的收入、费用、利润纳入合并利润表；该子公司期初至处置日的现金流量纳入合并现金流量表。
企业因处置部分股权投资或其他原因丧失了对原有子公司控制权的，在合并财务报表中，对于剩余股权，应当按照其在丧失控制权日的公允价值进行重新计量。处置股权取得的对价与剩余股权公允价值之和，减去按原持股比例计算应享有原有子公司自购买日开始持续计算的净资产的份额之间的差额，计入丧失控制权当期的投资收益。与原有子公司股权投资相关的其他综合收益，应当在丧失控制权时转为当期投资收益。
（七）现金及现金等价物的确定标准
在编制现金流量表时，将本公司库存现金以及可以随时用于支付的存款确认为现金。将同时具备期限短（一般从购买日起，三个月内到期）、流动性强、易于转换为已知现金、价值变动风险很小四个条件的投资，确定为现金等价物。
（八）外币业务和外币报表折算
1．外币业务
外币业务采用交易发生日的即期汇率作为折算汇率折合成人民币记账。
外币货币性项目余额按资产负债表日即期汇率折算，由此产生的汇兑差额，除属于与购建符合资本化条件的资产相关的外币专门借款产生的汇兑差额按照借款费用资本化的原则处理外，均计入当期损益。以历史成本计量的外币非货币性项目，仍采用交易发生日的即期汇率折算，不改
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变其记账本位币金额。以公允价值计量的外币非货币性项目，采用公允价值确定日的即期汇率折算，由此产生的汇兑差额计入当期损益或资本公积。
2．外币财务报表的折算
资产负债表中的资产和负债项目，采用资产负债表日的即期汇率折算；所有者权益项目除“未分配利润”项目外，其他项目采用发生时的即期汇率折算。利润表中的收入和费用项目，采用交易发生日的即期汇率折算。按照上述折算产生的外币财务报表折算差额，在资产负债表所有者权益项目下单独列示。
处置境外经营时，将资产负债表中所有者权益项目下列示的、与该境外经营相关的外币财务报表折算差额，自所有者权益项目转入处置当期损益；部分处置境外经营的，按处置的比例计算处置部分的外币财务报表折算差额，转入处置当期损益。
（九）金融工具
金融工具包括金融资产、金融负债和权益工具。
1．金融工具的分类
管理层按照取得持有金融资产和承担金融负债的目的，将其划分为：以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产或金融负债，包括交易性金融资产或金融负债（和直接指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产或金融负债）；持有至到期投资；应收款项；可供出售金融资产；其他金融负债等。
2．金融工具的确认依据和计量方法
（1）以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产（金融负债）
取得时以公允价值（扣除已宣告但尚未发放的现金股利或已到付息期但尚未领取的债券利息）作为初始确认金额，相关的交易费用计入当期损益。
持有期间将取得的利息或现金股利确认为投资收益，期末将公允价值变动计入当期损益。
处置时，其公允价值与初始入账金额之间的差额确认为投资收益，同时调整公允价值变动损益。
（2）持有至到期投资
取得时按公允价值（扣除已到付息期但尚未领取的债券利息）和相关交易费用之和作为初始确认金额。
持有期间按照摊余成本和实际利率计算确认利息收入，计入投资收益。实际利率在取得时确定，在该预期存续期间或适用的更短期间内保持不变。
处置时，将所取得价款与该投资账面价值之间的差额计入投资收益。
（3）应收款项
公司对外销售商品或提供劳务形成的应收债权，以及公司持有的其他企业的不包括在活跃市
场上有报价的债务工具的债权，包括应收账款、其他应收款等，以向购货方应收的合同或协议价
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款作为初始确认金额；具有融资性质的，按其现值进行初始确认。
收回或处置时，将取得的价款与该应收款项账面价值之间的差额计入当期损益。
（4）可供出售金融资产
取得时按公允价值（扣除已宣告但尚未发放的现金股利或已到付息期但尚未领取的债券利息）和相关交易费用之和作为初始确认金额。
持有期间将取得的利息或现金股利确认为投资收益。期末以公允价值计量且将公允价值变动计入资本公积（其他资本公积）。
处置时，将取得的价款与该金融资产账面价值之间的差额，计入投资损益；同时，将原直接计入所有者权益的公允价值变动累计额对应处置部分的金额转出，计入投资损益。
（5）其他金融负债
按其公允价值和相关交易费用之和作为初始确认金额。采用摊余成本进行后续计量。
3．金融资产转移的确认依据和计量方法
公司发生金融资产转移时，如已将金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转移给转入方，则终止确认该金融资产；如保留了金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，则不终止确认该金融资产。
在判断金融资产转移是否满足上述金融资产终止确认条件时，采用实质重于形式的原则。公司将金融资产转移区分为金融资产整体转移和部分转移。金融资产整体转移满足终止确认条件的，将下列两项金额的差额计入当期损益：
（1）所转移金融资产的账面价值；
（2）因转移而收到的对价，与原直接计入所有者权益的公允价值变动累计额（涉及转移的金融资产为可供出售金融资产的情形）之和。
金融资产部分转移满足终止确认条件的，将所转移金融资产整体的账面价值，在终止确认部分和未终止确认部分之间，按照各自的相对公允价值进行分摊，并将下列两项金额的差额计入当期损益：
（1）终止确认部分的账面价值；
（2）终止确认部分的对价，与原直接计入所有者权益的公允价值变动累计额中对应终止确认部分的金额（涉及转移的金融资产为可供出售金融资产的情形）之和。
金融资产转移不满足终止确认条件的，继续确认该金融资产，所收到的对价确认为一项金融负债。
4．金融负债终止确认条件
金融负债的的现时义务全部或部分已经解除的，则终止确认该金融负债或其一部分；本公司若与债权人签定协议，以承担新金融负债方式替换现存金融负债，且新金融负债与现存金融负债的合同条款实质上不同的，则终止确认现存金融负债，并同时确认新金融负债。
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对现存金融负债全部或部分合同条款作出实质性修改的，则终止确认现存金融负债或其一部分，同时将修改条款后的金融负债确认为一项新金融负债。
金融负债全部或部分终止确认时，终止确认的金融负债账面价值与支付对价（包括转出的非现金资产或承担的新金融负债）之间的差额，计入当期损益。
本公司若回购部分金融负债的，在回购日按照继续确认部分与终止确认部分的相对公允价值，将该金融负债整体的账面价值进行分配。分配给终止确认部分的账面价值与支付的对价（包括转出的非现金资产或承担的新金融负债）之间的差额，计入当期损益。
5．金融资产和金融负债公允价值的确定方法
本公司采用公允价值计量的金融资产和金融负债存在活跃市场的金融资产或金融负债，以活跃市场的报价确定其公允价值；不存在活跃市场的金融资产或金融负债，采用估值技术（包括参考熟悉情况并自愿交易的各方最近进行的市场交易中使用的价格、参照实质上相同的其他金融工具的当前公允价值、现金流量折现法和期权定价模型等）确定其公允价值；初始取得或源生的金融资产或承担的金融负债，以市场交易价格作为确定其公允价值的基础。
6．金融资产（不含应收款项）减值准备计提
资产负债表日对以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产以外的金融资产的账面价值进行检查，如有客观证据表明该金融资产发生减值的，计提减值准备。
金融资产发生减值的客观证据，包括但不限于：
（1）发行方或债务人发生严重财务困难；
（2）债务人违反了合同条款，如偿付利息或本金发生违约或逾期等；
（3）债权人出于经济或法律等方面因素的考虑，对发生财务困难的债务人作出让步；
（4）债务人很可能倒闭或进行其他财务重组；
（5）因发行方发生重大财务困难，该金融资产无法在活跃市场继续交易；
（6）无法辨认一组金融资产中的某项资产的现金流量是否已经减少，但根据公开的数据对其进行总体评价后发现，该组金融资产自初始确认以来的预计未来现金流量确已减少且可计量，如该组金融资产的债务人支付能力逐步恶化，或债务人所在国家或地区失业率提高、担保物在其所在地区的价格明显下降、所处行业不景气等；
（7）权益工具发行方经营所处的技术、市场、经济或法律环境等发生重大不利变化，使权益工具投资人可能无法收回投资成本；
（8）权益工具投资的公允价值发生严重或非暂时性下跌。
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（十）应收款项坏账准备的确认标准、计提方法
1.单项金额重大的应收款项坏账准备的确认标准和计提方法
金额100万元以上(含100万元)且占应收款项(包括应收账款和其他应收款)单项金额重大的判断依据或金额标准
账面余额10%以上的款项。
单独进行减值测试，根据其未来现金流量现值低于其账面价值的差额计提坏单项金额重大并单项计提坏账准备的
账准备。单独测试未发生减值的应收款项，将其归入相应的组合计提坏账准计提方法
备。
2.按组合计提坏账准备的应收款项
(1)确定组合的依据及坏账准备的计提方法
确定组合的依据及计提方法
应收合并范围内关联方款项，根据其未来现金流量现值低于其账面价值的差个别认定法组合
额计提坏账准备。
账龄分析法组合 相同账龄的应收款项具有类似信用风险特征采用账龄分析法。
以关联方往来款、保证金、房租押金、备用金等款项性质个别认定，根据其按款项性质个别认定的组合
未来现金流量现值低于其账面价值的差额计提坏账准备。
(2)账龄分析法组合
账龄 应收账款计提比例(%) 其他应收款计提比例(%)半年以内(含半年，以下同) 3.00% 3.00%
半年-1年 5.00% 5.00%
1 -2年 10.00% 10.00%
2 -3年 40.00% 40.00%
3年以上 100.00% 100.00%
3．单项金额虽不重大但单项计提坏账准备的应收款项
应收款项的未来现金流量现值与以账龄为信用风险特征的应收款项组合和单项计提坏账准备的理由
个别认定法组合的未来现金流量现值存在显著差异。
单独进行减值测试，根据其未来现金流量现值低于其账面价值的差额计提坏坏账准备的计提方法 账准备。单独测试未发生减值的应收款项，将其归入相应的组合计提坏账准备。
对应收票据、预付款项、应收利息、长期应收款等其他应收款项，根据其未来现金流量现值低于其账面价值的差额计提坏账准备。
（十一）存货
1.存货的分类
存货分类为：开发产品、开发成本、周转材料等。
2.存货的计价方法
存货发出时材料按加权平均成本法计价，开发产品按个别认定法计价。
3.存货可变现净值的确定依据及存货跌价准备的计提方法
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(1)房地产类存货
开发产品、开发成本期末按照单个存货项目计提存货跌价准备。
(2)非房地产类存货
期末对存货进行全面清查后，按存货的成本与可变现净值孰低提取或调整存货跌价准备。
产成品、库存商品和用于出售的材料等直接用于出售的商品存货，在正常生产经营过程中，以该存货的估计售价减去估计的销售费用和相关税费后的金额，确定其可变现净值；需要经过加工的材料存货，在正常生产经营过程中，以所生产的产成品的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用和相关税费后的金额，确定其可变现净值；为执行销售合同或者劳务合同而持有的存货，其可变现净值以合同价格为基础计算，若持有存货的数量多于销售合同订购数量的，超出部分的存货的可变现净值以一般销售价格为基础计算。
期末按照单个存货项目计提存货跌价准备；但对于数量繁多、单价较低的存货，按照存货类别计提存货跌价准备；与在同一地区生产和销售的产品系列相关、具有相同或类似最终用途或目的，且难以与其他项目分开计量的存货，则合并计提存货跌价准备。
(3)以前减记存货价值的影响因素已经消失的，减记的金额予以恢复，并在原已计提的存货跌价准备金额内转回，转回的金额计入当期损益。
4.存货的盘存制度
采用永续盘存制。
5.低值易耗品和包装物的摊销方法
（1）低值易耗品采用一次转销法；
（2）包装物采用一次转销法。
6.开发用土地的核算方法
纯土地开发项目，其费用支出单独构成土地开发成本；
连同房产整体开发的项目，其费用可分清负担对象的，一般按实际面积分摊记入商品房成本。
开发用土地在“开发成本-土地”中核算,项目分期开发时,将分期开发用地部分转入开发成本，后期开发土地仍在“开发成本-土地”中核算。
7.公共配套设施费用的核算方法
不拥有收益权的公共配套设施：按项目的可售建筑面积分摊计入商品房成本；
拥有收益权的公共配套设施：以各配套设施项目作为成本核算对象，归集所发生的实际成本，完工时单独计入开发产品。
8.维修基金的核算方法
本公司物业管理业务所收到业主委托代为管理的公共维修基金，计入“其他应付款-维修基金”，专项用于住宅共同施设和物业管理区域公共施设的维修、更新。
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9．质量保证金的核算方法
房地产项目确定的施工单位，在项目开工时应留置质量保证金，本公司根据施工合同规定之金额列入“其他应付款”，待保证期过后，根据实际情况和合同约定支付。
（十二）长期股权投资
1.投资成本的确定
（1）企业合并形成的长期股权投资
同一控制下的企业合并：公司以支付现金、转让非现金资产或承担债务方式以及以发行权益性证券作为合并对价的，在合并日按照取得被合并方所有者权益账面价值的份额作为长期股权投资的初始投资成本。长期股权投资初始投资成本与支付合并对价之间的差额，调整资本公积；资本公积不足冲减的，调整留存收益。合并发生的各项直接相关费用，包括为进行合并而支付的审计费用、评估费用、法律服务费用等，于发生时计入当期损益。被合并方存在合并财务报表，则以合并日被合并方合并财务报表所有者权益为基础确定长期股权投资的初始投资成本。
非同一控制下的企业合并：合并成本为购买日购买方为取得对被购买方的控制权而付出的资产、发生或承担的负债以及发行的权益性证券的公允价值，本公司为进行企业合并而发生的各项直接相关费用，包括为进行企业合并而支付的审计、法律服务、评估咨询等中介费用以及其他相关管理费用于发生时计入当期损益，作为合并对价发行的权益性证券或债务性证券的交易费用，计入权益性证券或债务性证券的初始确认金额。
企业通过多次交易分步实现非同一控制下企业合并的，应当区分个别财务报表和合并财务报表进行相关会计处理:
在个别财务报表中，应当以购买日之前所持被购买方的股权投资的账面价值与购买日新增投资成本之和，作为该项投资的初始投资成本，购买日之前持有的被购买方的股权涉及其他综合收益的，应当在处置该项投资时将与其相关的其他综合收益(例如，可供出售金融资产公允价值变动计入资本公积的部分，下同)转入当期投资收益。
在合并财务报表中，对于购买日之前持有的被购买方的股权，应当按照该股权在购买日的公允价值进行重新计量，公允价值与其账面价值的差额计入当期投资收益。购买日之前持有的被购买方的股权涉及其他综合收益的，与其相关的其他综合收益应当转为购买日所属当期投资收益。
在合并合同中对可能影响合并成本的未来事项作出约定的，购买日如果估计未来事项很可能发生并且对合并成本的影响金额能够可靠计量的，也计入合并成本。
（2）其他方式取得的长期股权投资
以支付现金方式取得的长期股权投资，按照实际支付的购买价款作为初始投资成本。
以发行权益性证券取得的长期股权投资，按照发行权益性证券的公允价值作为初始投资成本。
投资者投入的长期股权投资，按照投资合同或协议约定的价值（扣除已宣告但尚未发放的现
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金股利或利润）作为初始投资成本，但合同或协议约定价值不公允的除外。
在非货币性资产交换具备商业实质和换入资产或换出资产的公允价值能够可靠计量的前提下，非货币性资产交换换入的长期股权投资以换出资产的公允价值为基础确定其初始投资成本，除非有确凿证据表明换入资产的公允价值更加可靠；不满足上述前提的非货币性资产交换，以换出资产的账面价值和应支付的相关税费作为换入长期股权投资的初始投资成本。
通过债务重组取得的长期股权投资，其初始投资成本按照公允价值为基础确定。
2.后续计量及损益确认
（1）后续计量
公司对子公司的长期股权投资，采用成本法核算，编制合并财务报表时按照权益法进行调整。
对被投资单位不具有共同控制或重大影响，并且在活跃市场中没有报价、公允价值不能可靠计量的长期股权投资，采用成本法核算。
对被投资单位具有共同控制或重大影响的长期股权投资，采用权益法核算。初始投资成本大于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的差额，不调整长期股权投资的初始投资成本；初始投资成本小于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的差额，计入当期损益。
被投资单位除净损益以外所有者权益其他变动的处理：对于被投资单位除净损益以外所有者权益的其他变动，在持股比例不变的情况下，公司按照持股比例计算应享有或承担的部分，调整长期股权投资的账面价值，同时增加或减少资本公积（其他资本公积）。在持有投资期间，被投资单位能够提供合并财务报表的，应当以合并财务报表，净利润和其他投资变动为基础进行核算。
（2）损益确认
成本法下，除取得投资时实际支付的价款或对价中包含的已宣告但尚未发放的现金股利或利润外，公司按照享有被投资单位宣告发放的现金股利或利润确认投资收益。
权益法下，投资企业在确认应享有被投资单位的净利润或净亏损时，以取得投资时被投资单位各项可辨认资产等的公允价值为基础，对被投资单位的净利润进行调整后确认，投资企业与联营企业及合营企业之间发生的内部交易损益按照持股比例计算归属于投资企业的部分，应当予以抵销，在此基础上确认投资损益；在公司确认应分担被投资单位发生的亏损时，按照以下顺序进行处理：首先，冲减长期股权投资的账面价值。其次，长期股权投资的账面价值不足以冲减的，以其他实质上构成对被投资单位净投资的长期权益账面价值为限继续确认投资损失，冲减长期应收项目等的账面价值。最后，经过上述处理，按照投资合同或协议约定企业仍承担额外义务的，按预计承担的义务确认预计负债，计入当期投资损失。
被投资单位以后期间实现盈利的，公司在扣除未确认的亏损分担额后，按与上述相反的顺序处理，减记已确认预计负债的账面余额、恢复其他实质上构成对被投资单位净投资的长期权益及
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长期股权投资的账面价值，同时确认投资收益。
3.分步处置对子公司投资
处置对子公司股权投资的各项交易的条款、条件以及经济影响符合以下一种或多种情况，将多次交易事项作为一揽子交易进行会计处理：
（1）这些交易是同时或者在考虑了彼此影响的情况下订立的；
（2）这些交易整体才能达成一项完整的商业结果；
（3）一项交易的发生取决于其他至少一项交易的发生；
（4）一项交易单独看是不经济的，但是和其他交易一并考虑时是经济的。
企业因处置部分股权投资或其他原因丧失了对原有子公司控制权的，不属于一缆子交易的，应当区分个别财务报表和合并财务报表进行相关会计处理：
（1）在个别财务报表中，对于处置的股权，应当按照《企业会计准则第2号——长期股权投资》的规定进行会计处理；同时，对于剩余股权，应当按其账面价值确认为长期股权投资或其他相关金融资产。处置后的剩余股权能够对原有子公司实施共同控制或重大影响的，按有关成本法转为权益法的相关规定进行会计处理。
（2）在合并财务报表中，对于剩余股权，应当按照其在丧失控制权日的公允价值进行重新计量。处置股权取得的对价与剩余股权公允价值之和，减去按原持股比例计算应享有原有子公司自购买日开始持续计算的净资产的份额之间的差额，计入丧失控制权当期的投资收益。与原有子公司股权投资相关的其他综合收益，应当在丧失控制权时转为当期投资收益。企业应当在附注中披露处置后的剩余股权在丧失控制权日的公允价值、按照公允价值重新计量产生的相关利得或损失的金额。
处置对子公司股权投资直至丧失控制权的各项交易属于一揽子交易的，区分个别财务报表和合并财务报表进行相关会计处理：
（1）在个别财务报表中，将各项交易作为一项处置子公司并丧失控制权的交易进行会计处理，企业处置对子公司的投资，处置价款与处置投资对应的账面价值的差额，在母公司个别财务报表中应当确认为当期投资收益；
（2）在合并财务报表中，在丧失控制权之前每一次处置价款与处置投资对应的享有该子公司净资产份额的差额，确认为其他综合收益，在丧失控制权时一并转入丧失控制权当期的损益。
4.确定对被投资单位具有共同控制、重大影响的依据
按照合同约定对某项经济活动所共有的控制，仅在与该项经济活动相关的重要财务和经营决策需要分享控制权的投资方一致同意时存在，则视为与其他方对被投资单位实施共同控制；对一个企业的财务和经营决策有参与决策的权力，但并不能够控制或者与其他方一起共同控制这些政策的制定，则视为投资企业能够对被投资单位施加重大影响。
5.减值测试方法及减值准备计提方法
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资产负债表日，若因市价持续下跌或被投资单位经营状况恶化等原因使长期股权投资存在减值迹象时，根据单项长期股权投资的公允价值减去处置费用后的净额与长期股权投资预计未来现金流量的现值两者之间较高者确定长期股权投资的可收回金额。长期股权投资的可收回金额低于账面价值时，将资产的账面价值减记至可收回金额，减记的金额确认为资产减值损失，计入当期损益，同时计提相应的资产减值准备。
重大影响以下的、在活跃市场中没有报价、公允价值不能可靠计量的长期股权投资，其减值损失是根据其账面价值与按类似金融资产当时市场收益率对未来现金流量折现确定的现值之间的差额进行确定。
除因企业合并形成的商誉以外的存在减值迹象的其他长期股权投资，如果可收回金额的计量结果表明，该长期股权投资的可收回金额低于其账面价值的，将差额确认为减值损失。
采用成本法核算的长期股权投资，因被投资单位宣告分派现金股利或利润确认投资收益后，考虑长期股权投资是否发生减值。
长期股权投资减值损失一经确认，不再转回。
（十三）投资性房地产
投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产，包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物。
本公司的投资性房地产按其成本作为入账价值，外购投资性房地产的成本包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出；自行建造投资性房地产的成本，由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成。
本公司对投资性房地产采用成本模式进行后续计量，按其预计使用寿命及净残值率对建筑物和土地使用权计提折旧或摊销。投资性房地产的预计使用寿命、净残值率及年折旧（摊销）率列示如下：
类别 预计使用寿命（年） 预计净残值率 年折旧（摊销）率房屋建筑物 20-30年 5% 3.17%-4.75%投资性房地产的用途改变为自用时，自改变之日起，本公司将该投资性房地产转换为固定资产或无形资产。自用房地产的用途改变为赚取租金或资本增值时，自改变之日起，本公司将固定资产或无形资产转换为投资性房地产。发生转换时，以转换前的账面价值作为转换后的入账价值。
公司对存在减值迹象的，估计其可收回金额，可收回金额低于其账面价值的，确认相应的减值损失。
投资性房地产减值损失一经确认，不再转回。
当投资性房地产被处置，或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得经济利益时，终止确认该项投资性房地产。投资性房地产出售、转让、报废或毁损的处置收入扣除其账面价值和相关
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税费后的金额计入当期损益。
（十四）固定资产
1.固定资产确认条件
固定资产指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有，并且使用寿命超过一个会计年度的有形资产。固定资产在同时满足下列条件时予以确认：
（1）与该固定资产有关的经济利益很可能流入企业；
（2）该固定资产的成本能够可靠地计量。
2.固定资产折旧
除已提足折旧仍继续使用的固定资产之外，固定资产折旧采用年限平均法分类计提，根据固定资产类别、预计使用寿命和预计净残值率确定折旧率。
融资租赁方式租入的固定资产，能合理确定租赁期届满时将会取得租赁资产所有权的，在租赁资产尚可使用年限内计提折旧；无法合理确定租赁期届满时能够取得租赁资产所有权的，在租赁期与租赁资产尚可使用年限两者中较短的期间内计提折旧。
利用专项储备支出形成的固定资产，按照形成固定资产的成本冲减专项储备，并确认相同金额的累计折旧。该固定资产在以后期间不再计提折旧。
本公司根据固定资产的性质和使用情况，确定固定资产的使用寿命和预计净残值。并在年度终了，对固定资产的使用寿命、预计净残值和折旧方法进行复核，如与原先估计数存在差异的，进行相应的调整。
各类固定资产折旧年限和年折旧率如下：
类别 折旧年限（年） 残值率 年折旧率房屋及建筑物 20-40年 5% 2.38%-4.75%机器设备 5-10年 10% 9%-18%
运输设备 5年 5% 19%
电子及其他设备 5年 5% 19%
3.固定资产的减值测试方法、减值准备计提方法
公司在每期末判断固定资产是否存在可能发生减值的迹象。
固定资产存在减值迹象的，估计其可收回金额。可收回金额根据固定资产的公允价值减去处置费用后的净额与固定资产预计未来现金流量的现值两者之间较高者确定。
当固定资产的可收回金额低于其账面价值的，将固定资产的账面价值减记至可收回金额，减记的金额确认为固定资产减值损失，计入当期损益，同时计提相应的固定资产减值准备。
固定资产减值损失确认后，减值固定资产的折旧在未来期间作相应调整，以使该固定资产在剩余使用寿命内，系统地分摊调整后的固定资产账面价值（扣除预计净残值）。
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固定资产的减值损失一经确认，在以后会计期间不再转回。
有迹象表明一项固定资产可能发生减值的，企业以单项固定资产为基础估计其可收回金额。
企业难以对单项固定资产的可收回金额进行估计的，以该固定资产所属的资产组为基础确定资产组的可收回金额。
（十五）在建工程
1.在建工程的类别
本公司自行建造的在建工程按实际成本计价，实际成本由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成。本公司的在建工程以项目分类核算。
2.在建工程结转为固定资产的标准和时点
在建工程项目按建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的全部支出，作为固定资产的入账价值。所建造的固定资产在建工程已达到预定可使用状态，但尚未办理竣工决算的，自达到预定可使用状态之日起，根据工程预算、造价或者工程实际成本等，按估计的价值转入固定资产，并按本公司固定资产折旧政策计提固定资产的折旧，待办理竣工决算后，再按实际成本调整原来的暂估价值，但不调整原已计提的折旧额。
3.在建工程的减值测试方法、减值准备计提方法
公司在每期末判断在建工程是否存在可能发生减值的迹象。
在建工程存在减值迹象的，估计其可收回金额。可收回金额根据在建工程的公允价值减去处置费用后的净额与在建工程预计未来现金流量的现值两者之间较高者确定。
当在建工程的可收回金额低于其账面价值的，将在建工程的账面价值减记至可收回金额，减记的金额确认为在建工程减值损失，计入当期损益，同时计提相应的在建工程减值准备。
在建工程的减值损失一经确认，在以后会计期间不再转回。
有迹象表明一项在建工程可能发生减值的，企业以单项在建工程为基础估计其可收回金额。
企业难以对单项在建工程的可收回金额进行估计的，以该在建工程所属的资产组为基础确定资产组的可收回金额。
（十六）借款费用
1.借款费用资本化的确认原则
公司发生的借款费用，可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的，予以资本化，计入相关资产成本；其他借款费用，在发生时根据其发生额确认为费用，计入当期损益。
符合资本化条件的资产，是指需要经过相当长时间的购建或者生产活动才能达到预定可使用或者可销售状态的固定资产、投资性房地产和存货等资产。
借款费用同时满足下列条件时开始资本化：
（1）资产支出已经发生，资产支出包括为购建或者生产符合资本化条件的资产而以支付现金、
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转移非现金资产或者承担带息债务形式发生的支出；
（2）借款费用已经发生；
（3）为使资产达到预定可使用或者可销售状态所必要的购建或者生产活动已经开始。
2.借款费用资本化期间
资本化期间，指从借款费用开始资本化时点到停止资本化时点的期间，借款费用暂停资本化的期间不包括在内。
当购建或者生产符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态时，借款费用停止资本化。
当购建或者生产符合资本化条件的资产中部分项目分别完工且可单独使用时，该部分资产借款费用停止资本化。
购建或者生产的资产的各部分分别完工，但必须等到整体完工后才可使用或可对外销售的，在该资产整体完工时停止借款费用资本化。
3.暂停资本化期间
符合资本化条件的资产在购建或生产过程中发生的非正常中断、且中断时间连续超过 3个月的，则借款费用暂停资本化；该项中断如是所购建或生产的符合资本化条件的资产达到预定可使用状态或者可销售状态必要的程序，则借款费用继续资本化。在中断期间发生的借款费用确认为当期损益，直至资产的购建或者生产活动重新开始后借款费用继续资本化。
4.借款费用资本化金额的计算方法
专门借款的利息费用（扣除尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入或者进行暂时性投资取得的投资收益）及其辅助费用在所购建或者生产的符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态前，予以资本化。
根据累计资产支出超过专门借款部分的资产支出加权平均数乘以所占用一般借款的资本化率，计算确定一般借款应予资本化的利息金额。资本化率根据一般借款加权平均利率计算确定。
借款存在折价或者溢价的，按照实际利率法确定每一会计期间应摊销的折价或者溢价金额，调整每期利息金额。
（十七）无形资产与开发支出
无形资产是指本公司拥有或者控制的没有实物形态的可辨认非货币性资产，包括土地使用权及非专利技术等。
1.无形资产的计价方法
（1）公司取得无形资产时按成本进行初始计量；
外购无形资产的成本，包括购买价款、相关税费以及直接归属于使该项资产达到预定用途所发生的其他支出。购买无形资产的价款超过正常信用条件延期支付，实质上具有融资性质的，无
形资产的成本以购买价款的现值为基础确定。
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债务重组取得债务人用以抵债的无形资产，以该无形资产的公允价值为基础确定其入账价值，并将重组债务的账面价值与该用以抵债的无形资产公允价值之间的差额，计入当期损益；
在非货币性资产交换具备商业实质且换入资产或换出资产的公允价值能够可靠计量的前提下，非货币性资产交换换入的无形资产以换出资产的公允价值为基础确定其入账价值，除非有确凿证据表明换入资产的公允价值更加可靠；不满足上述前提的非货币性资产交换，以换出资产的账面价值和应支付的相关税费作为换入无形资产的成本，不确认损益。
以同一控制下的企业吸收合并方式取得的无形资产按被合并方的账面价值确定其入账价值；
以非同一控制下的企业吸收合并方式取得的无形资产按公允价值确定其入账价值。
内部自行开发的无形资产，其成本包括：开发该无形资产时耗用的材料、劳务成本、注册费、在开发过程中使用的其他专利权和特许权的摊销以及满足资本化条件的利息费用，以及为使该无形资产达到预定用途前所发生的其他直接费用。
（2）后续计量
在取得无形资产时分析判断其使用寿命。
对于使用寿命有限的无形资产，在为企业带来经济利益的期限内按直线法摊销；无法预见无形资产为企业带来经济利益期限的，视为使用寿命不确定的无形资产，不予摊销。
2.使用寿命有限的无形资产的使用寿命估计情况：
项目 预计使用寿命
土地使用权 50年
企业管理软件 5年
每期末，对使用寿命有限的无形资产的使用寿命及摊销方法进行复核。
经复核，本年期末无形资产的使用寿命及摊销方法与以前估计未有不同。
3.无形资产减值准备的计提
对于使用寿命确定的无形资产，如有明显减值迹象的，期末进行减值测试。
对于使用寿命不确定的无形资产，每期末进行减值测试。
对无形资产进行减值测试，估计其可收回金额。可收回金额根据无形资产的公允价值减去处置费用后的净额与无形资产预计未来现金流量的现值两者之间较高者确定。
当无形资产的可收回金额低于其账面价值的，将无形资产的账面价值减记至可收回金额，减记的金额确认为无形资产减值损失，计入当期损益，同时计提相应的无形资产减值准备。
无形资产减值损失确认后，减值无形资产的折耗或者摊销费用在未来期间作相应调整，以使该无形资产在剩余使用寿命内，系统地分摊调整后的无形资产账面价值（扣除预计净残值）。
无形资产的减值损失一经确认，在以后会计期间不再转回。
有迹象表明一项无形资产可能发生减值的，公司以单项无形资产为基础估计其可收回金额。
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公司难以对单项资产的可收回金额进行估计的，以该无形资产所属的资产组为基础确定无形资产组的可收回金额。
4.划分公司内部研究开发项目的研究阶段和开发阶段具体标准
研究阶段：为获取并理解新的科学或技术知识等而进行的独创性的有计划调查、研究活动的阶段。
开发阶段：在进行商业性生产或使用前，将研究成果或其他知识应用于某项计划或设计，以生产出新的或具有实质性改进的材料、装置、产品等活动的阶段。
内部研究开发项目研究阶段的支出，在发生时计入当期损益。
5.开发阶段支出符合资本化的具体标准
内部研究开发项目开发阶段的支出，同时满足下列条件时确认为无形资产：
（1）完成该无形资产以使其能够使用或出售在技术上具有可行性；
（2）具有完成该无形资产并使用或出售的意图；
（3）无形资产产生经济利益的方式，包括能够证明运用该无形资产生产的产品存在市场或无形资产自身存在市场，无形资产将在内部使用的，能够证明其有用性；
（4）有足够的技术、财务资源和其他资源支持，以完成该无形资产的开发，并有能力使用或出售该无形资产；
（5）归属于该无形资产开发阶段的支出能够可靠地计量。
（十八）商誉
商誉为非同一控制下企业合并成本超过应享有的被投资单位或被购买方可辨认净资产于取得日或购买日的公允价值份额的差额。
与子公司有关的商誉在合并财务报表上单独列示，与联营企业和合营企业有关的商誉，包含在长期股权投资的账面价值中。
在财务报表中单独列示的商誉至少在每年年终进行减值测试。减值测试时，商誉的账面价值依据相关的资产组或者资产组组合能够从企业合并的协同效应中受益的情况分摊至受益的资产组或资产组组合。
（十九）长期待摊费用
1、摊销方法
长期待摊费用在受益期内平均摊销
2、摊销年限
有明确受益期限的按受益期平均摊销；无明确受益期限的按 5年平均摊销。如果某项费用不能使以后会计期间受益的，则将尚未摊销的该项目的摊余价值全部转入当期损益。
（二十）预计负债
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1.预计负债的确认标准
与或有事项相关的义务同时满足下列条件时，本公司确认为预计负债：
该义务是本公司承担的现时义务；
履行该义务很可能导致经济利益流出本公司；
该义务的金额能够可靠地计量。
2.预计负债的计量方法
本公司预计负债按履行相关现时义务所需的支出的最佳估计数进行初始计量。
本公司在确定最佳估计数时，综合考虑与或有事项有关的风险、不确定性和货币时间价值等因素。对于货币时间价值影响重大的，通过对相关未来现金流出进行折现后确定最佳估计数。
最佳估计数分别以下情况处理：
所需支出存在一个连续范围（或区间），且该范围内各种结果发生的可能性相同的，则最佳估计数按照该范围的中间值即上下限金额的平均数确定。
所需支出不存在一个连续范围（或区间），或虽然存在一个连续范围但该范围内各种结果发生的可能性不相同的，如或有事项涉及单个项目的，则最佳估计数按照最可能发生金额确定；如或有事项涉及多个项目的，则最佳估计数按各种可能结果及相关概率计算确定。
本公司清偿预计负债所需支出全部或部分预期由第三方补偿的，补偿金额在基本确定能够收到时，作为资产单独确认，确认的补偿金额不超过预计负债的账面价值。
（二十一）收入
本公司收入主要包括房地产销售收入，物业出租收入，物业管理收入及其他收入，其收入确认原则为：
1．销售商品收入确认时间的具体判断标准
商品销售收入确认条件:
公司已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购买方；公司既没有保留与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施有效控制；收入的金额能够可靠地计量；相关的经济利益很可能流入企业；相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量时，确认商品销售收入实现。
房地产销售除符合商品销售收入确认条件外，以竣工验收合格并签订了不可逆转的销售合同、买方累计付款达到销售价格的100%，且公司已发出入伙通知书作为确认收入的时点。
物业出租收入：按与承租方签订的合同或协议规定，按直线法确认房屋出租收入的实现。
物业管理收入：公司在物业管理服务已经提供，与物业管理服务相关的经济利益能够流入企业，与物业管理服务相关的成本能够可靠计量时，确认物业管理收入的实现；
2．确认让渡资产使用权收入的依据
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与交易相关的经济利益很可能流入企业，收入的金额能够可靠地计量时。分别下列情况确定让渡资产使用权收入金额：
（1）利息收入金额，按照他人使用本企业货币资金的时间和实际利率计算确定。
（2）使用费收入金额，按照有关合同或协议约定的收费时间和方法计算确定。
3．按完工百分比法确认提供劳务的收入和建造合同收入时，确定合同完工进度的依据和方法
在资产负债表日提供劳务交易的结果能够可靠估计的，采用完工百分比法确认提供劳务收入。
提供劳务交易的完工进度，依据已完工作的测量确定。
按照已收或应收的合同或协议价款确定提供劳务收入总额，但已收或应收的合同或协议价款不公允的除外。资产负债表日按照提供劳务收入总额乘以完工进度扣除以前会计期间累计已确认提供劳务收入后的金额，确认当期提供劳务收入；同时，按照提供劳务估计总成本乘以完工进度扣除以前会计期间累计已确认劳务成本后的金额，结转当期劳务成本。
在资产负债表日提供劳务交易结果不能够可靠估计的，分别下列情况处理：
（1）已经发生的劳务成本预计能够得到补偿的，按照已经发生的劳务成本金额确认提供劳务收入，并按相同金额结转劳务成本。
（2）已经发生的劳务成本预计不能够得到补偿的，将已经发生的劳务成本计入当期损益，不确认提供劳务收入。
（二十二）政府补助
1．类型
政府补助，是本公司从政府无偿取得的货币性资产与非货币性资产，但不包括政府作为企业所有者投入的资本。根据相关政府文件规定的补助对象，将政府补助划分为与资产相关的政府补助和与收益相关的政府补助。
与资产相关的政府补助，是指本公司取得的、用于购建或以其他方式形成长期资产的政府补助。与收益相关的政府补助，是指除与资产相关的政府补助之外的政府补助。
2．政府补助的确认
政府补助为货币性资产的，按照收到或应收的金额计量。政府补助为非货币性资产的，按照公允价值计量；公允价值不能够可靠取得的，按照名义金额（人民币 1元）计量。按照名义金额计量的政府补助，直接计入当期损益。
3．会计处理方法
与资产相关的政府补助，确认为递延收益，按照所建造或购买的资产使用年限分期计入营业外收入；
与收益相关的政府补助，用于补偿企业以后期间的相关费用或损失的，确认为递延收益，在
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确认相关费用的期间计入当期营业外收入；用于补偿企业已发生的相关费用或损失的，取得时直接计入当期营业外收入。
已确认的政府补助需要返还时，存在相关递延收益余额的，冲减相关递延收益账面余额，超出部分计入当期损益；不存在相关递延收益的，直接计入当期损益。
（二十三）递延所得税资产和递延所得税负债
1.确认递延所得税资产的依据
公司以很可能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额为限，确认由可抵扣暂时性差异产生的递延所得税资产。
2.确认递延所得税负债的依据
公司将当期与以前期间应交未交的应纳税暂时性差异确认为递延所得税负债。但不包括商誉、非企业合并形成的交易且该交易发生时既不影响会计利润也不影响应纳税所得额所形成的暂时性差异。
（二十四）经营租赁、融资租赁
1.经营租赁会计处理
（1）公司租入资产所支付的租赁费，在不扣除免租期的整个租赁期内，按直线法进行分摊，计入当期费用。公司支付的与租赁交易相关的初始直接费用，计入当期费用。
资产出租方承担了应由公司承担的与租赁相关的费用时，公司将该部分费用从租金总额中扣除，按扣除后的租金费用在租赁期内分摊，计入当期费用。
（2）公司出租资产所收取的租赁费，在不扣除免租期的整个租赁期内，按直线法进行分摊，确认为租赁收入。公司支付的与租赁交易相关的初始直接费用，计入当期费用；如金额较大的，则予以资本化，在整个租赁期间内按照与租赁收入确认相同的基础分期计入当期收益。
公司承担了应由承租方承担的与租赁相关的费用时，公司将该部分费用从租金收入总额中扣除，按扣除后的租金费用在租赁期内分配。
2.融资租赁会计处理
（1）融资租入资产：公司在承租开始日，将租赁资产公允价值与最低租赁付款额现值两者中较低者作为租入资产的入账价值，将最低租赁付款额作为长期应付款的入账价值，其差额作为未确认的融资费用。
公司采用实际利率法对未确认的融资费用，在资产租赁期间内摊销，计入财务费用。
（2）融资租出资产：公司在租赁开始日，将应收融资租赁款，未担保余值之和与其现值的差额确认为未实现融资收益，在将来收到租金的各期间内确认为租赁收入，公司发生的与出租交易相关的初始直接费用，计入应收融资租赁款的初始计量中，并减少租赁期内确认的收益金额。
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（二十五）主要会计政策、会计估计的变更
1.会计政策变更
本报告期主要会计政策未发生变更。
2.会计估计变更
本报告期主要会计估计未发生变更。
（二十六）前期差错更正
1．追溯重述法
本报告期未发现采用追溯重述法的前期会计差错。
2．未来适用法
本报告期未发现采用未来适用法的前期会计差错。
三、 税项
（一）主要税种及税率
1.流转税及附加税费
税目 纳税（费）基础 2013年度税率
营业税 房地产销售收入、物业出租收入、物业管理收入 5%
土地增值税 房地产销售收入-扣除项目金额 按超率累进税率30%-60%城建税 应交流转税额 7%/1%
教育费附加 应交流转税额 3%
契税 土地使用权及房屋的受让金额 3%-5%
2.企业所得税
序号 公司名称 2013年度税率 1 本公司 25%
2 惠州大亚湾南山房地产开发有限公司 25%
3 长沙南山房地产开发有限公司 25%
4 深圳市南山开发置业有限公司 25%
5 苏州南山置业有限公司 25%
6 苏州南山房地产开发有限公司 25%
7 苏州南山发展有限公司 25%
8 长沙新城房地产开发有限公司 25%
9 广州新康房地产开发有限公司 25%
10 长沙南山天池房地产有限公司 25%
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序号 公司名称 2013年度税率 11 苏州南山新展房地产开发有限公司 25%
12 深圳市赤湾物业管理有限公司 25%
13 惠州市南山物业管理有限公司 25%
14 长沙南山物业管理有限公司 25%
15 增城市新康物业管理有限公司 25%
3.房产税
房产税按照房产原值的70%为纳税基准，税率为1.2%，或以租金收入为纳税基准，税率为12%。
4.个人所得税
员工个人所得税由本公司代扣代缴。
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四、 备考企业合并及合并财务报表
（一）子公司情况
1.通过投资设立或投资等方式取得的子公司
持股比例 表决权比例子公司名称（全称） 子公司类型 注册地 业务性质 注册资本（万元） 法人代表 主要经营范围
2013.12.31 2013.12.31一级子公司
惠州大亚湾南山房地产开发有限公司 全资子公司 惠州市 房地产开发 2,000 陈雷 房产销售 100.00% 100.00%长沙南山房地产开发有限公司 全资子公司 长沙市 房地产开发 5,000 朱涛 房产销售 100.00% 100.00%深圳市南山开发置业有限公司 全资子公司 深圳市 房地产开发 1,000 陈士刚 房产销售 100.00% 100.00%苏州南山置业有限公司 全资子公司 苏州市 房地产开发 5,000 陈雷 房产销售 100.00% 100.00%苏州南山房地产开发有限公司 全资子公司 苏州市 房地产开发 5,000 陈雷 房产销售 100.00% 100.00%苏州南山发展有限公司 全资子公司 苏州市 房地产开发 5,000 陈雷 房产销售 100.00% 100.00%长沙新城房地产开发有限公司 全资子公司 长沙市 房地产开发 5,000 朱涛 房产销售 100.00% 100.00%广州新康房地产开发有限公司 控股子公司 广州市 房地产开发 1120万美元 陈士刚 房产销售 65.32% 65.32%深圳市赤湾物业管理有限公司 全资子公司 深圳市 物业管理 500 陈雷 物业管理 100.00% 100.00%长沙南山天池房地产有限公司 全资子公司 长沙市 房地产开发 1,000 朱涛 房产销售 100.00% 100.00%苏州南山新展房地产开发有限公司 全资子公司 苏州市 房地产开发 15,000 陈雷 房产销售 100.00% 100.00%二级子公司
惠州市南山物业管理有限公司 全资孙公司 惠州市 物业管理 100 唐郭司 物业管理 100.00% 100.00%长沙南山物业管理有限公司 全资孙公司 长沙市 物业管理 100 陈雷 物业管理 100.00% 100.00%增城市新康物业管理有限公司 全资孙公司 广州市 物业管理 100 陈雷 物业管理 100.00% 100.00%
财务报表附注第37页
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（续上表）
少数股东权益中用实质上构成对子公司净 少数股东权益 于冲减少数股东损子公司名称（全称） 期末实际出资额（万元） 是否合并 企业类型 组织机构代码
投资的其他项目余额 益的金额 2013.12.31 2013.12.31一级子公司
惠州大亚湾南山房地产开发有限公司 2,000 -- 是 有限责任公司 75833397-6 -- --长沙南山房地产开发有限公司 5,000 -- 是 有限责任公司 76803976-2 -- --深圳市南山开发置业有限公司 1,000 -- 是 有限责任公司 77414344-3 -- --苏州南山置业有限公司 5,000 -- 是 有限责任公司 67013453-4 -- --苏州南山房地产开发有限公司 5,000 -- 是 有限责任公司 76986424-6 -- --苏州南山发展有限公司 5,000 -- 是 有限责任公司 56181839-8 -- --长沙新城房地产开发有限公司 5,000 -- 是 有限责任公司 55494590-3 -- --有限责任公司
广州新康房地产开发有限公司 1120万美元 -- 是 61879535-1 21,056,465.75 --（台港澳与境内合作）
深圳市赤湾物业管理有限公司 500 -- 是 有限责任公司 708464150 -- --长沙南山天池房地产有限公司 1,000 -- 是 有限责任公司 56350555-5 -- --苏州南山新展房地产开发有限公司 15,000 -- 是 有限责任公司 06625219-8 -- --二级子公司
惠州市南山物业管理有限公司 100 -- 是 有限责任公司 781198039 -- --长沙南山物业管理有限公司 100 -- 是 有限责任公司 794740966 -- --增城市新康物业管理有限公司 100 -- 是 有限责任公司 708205423 -- --
财务报表附注第38页
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（二）报告期新纳入合并范围的主体
报告期新纳入合并范围的子公司
名称 变更原因 期末净资产 本期净利润苏州南山新展房地产开发有限公司 设立 143,479,094.85 -6,520,905.15苏州南山新展房地产开发有限公司于2013年6月新设成立。
（三）报告期发生的同一控制下企业合并
合并当期期初至合并日经营活动产生的现被合并方 合并当期期初至合并日的营业收入 合并当期期初至合并日的净利润
金流量净额苏州南山房地产开发有限公司 0.00 -183,220.90 -841,513.54说明：合并前苏州南山房地产开发有限公司的股东为上海南山房地产开发有限公司（持股比例51.00%）及本公司（持股比例49.00%）。上海南山房地产开发有限公司实际受中国南山开发(集团)股份有限公司控制，股权控制比例为100.00%，同时中国南山开发(集团)股份有限公司也是本公司的实际控制人。故判断本公司2013年7月31日购入上海南山房地产开发有限公司持有苏州南山房地产开发有限公司51.00%的股权属于同一控制下合并行为。
财务报表附注第39页
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五、 合并财务报表项目注释
（以下金额单位若未特别注明者均为人民币元）（一）货币资金
2013年12月31日 2012年12月31日
项 目
原币 汇率 折合人民币 原币 汇率 折合人民币一、现金
人民币 15,958.27 1.00 15,958.27 17,156.56 1.00 17,156.56现金小计 --- --- 15,958.27 --- --- 17,156.56二、银行存款
人民币 539,679,275.77 1.00 539,679,275.77 630,293,894.29 1.00 630,293,894.29银行存款小计 --- --- 539,679,275.77 --- --- 630,293,894.29三、其他货币资金
人民币 40,760,317.10 1.00 40,760,317.10 62,486,437.90 1.00 62,486,437.90其他货币资金小计 --- --- 40,760,317.10 --- --- 62,486,437.90合计 --- --- 580,455,551.14 --- --- 692,797,488.751.截至 2013年 12月 31日止，存放在关联公司中开财务有限公司的银行存款金额为381,735,616.70元。
2.其中受限制的其他货币资金明细如下：
项目 2013年12月31日 2012年12月31日履约保证金 37,033,792.40 61,805,013.80合 计 37,033,792.40 61,805,013.80本公司编制现金流量表时受限制的其他货币资金已从期末现金及现金等价物余额中扣除。
（二）应收股利
项 目 2012年12月31日本期增加额 本期减少额 2013年12月31日一、账龄一年以内的应收股利 --- --- --- ---二、账龄一年以上的应收股利 4,620,785.59 --- 4,620,785.59 ---上海南山房地产开发有限公司 4,620,785.59 --- 4,620,785.59 ---合计 4,620,785.59 --- 4,620,785.59 ---
财务报表附注第40页
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截至2013年12月31日止
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（三）应收账款
（1）应收账款按种类列示如下：
2013年12月31日
类别 账面金额 坏账准备
净额金额 比例 金额 计提比例
单项金额重大并单项计提坏账准
--- --- --- --- ---备的应收账款
按组合计提坏账准备的应收账款
组合1：账龄分析法组合 1,928,687.29 100.00% 96,434.36 5.00% 1,832,252.93组合 2按款项性质组合计提坏账
--- --- --- --- ---准备的应收账款
组合小计： 1,928,687.29 100.00% 96,434.36 5.00% 1,832,252.93单项金额虽不重大但单项计提坏
--- --- --- --- ---账准备的应收账款
合计 1,928,687.29 100.00% 96,434.36 5.00% 1,832,252.93(续)
2012年12月31日
类别 账面金额 坏账准备
净额金额 比例 金额 计提比例
单项金额重大并单项计提坏账准
--- --- --- --- ---备的应收账款
按组合计提坏账准备的应收账款
组合1：账龄分析法组合 2,016,675.77 100.00% 87,930.53 4.36% 1,928,745.24组合 2按款项性质组合计提坏账
--- --- --- --- ---准备的应收账款
组合小计： 2,016,675.77 100.00% 87,930.53 4.36% 1,928,745.24单项金额虽不重大但单项计提坏
--- --- --- --- ---账准备的应收账款
合计 2,016,675.77 100.00% 87,930.53 4.36% 1,928,745.24（2）组合中，按账龄分析法计提坏账准备的应收账款：
2013年12月31日
账龄结构
金额 比例 坏账准备 净额
半年以内 --- --- --- ---半年-1年 1,928,687.29 5.00% 96,434.36 1,832,252.93合计 1,928,687.29 5.00% 96,434.36 1,832,252.93
财务报表附注第41页
深圳市南山房地产开发有限公司
截至2013年12月31日止
备考合并财务报表附注
(续)
2012年12月31日
账龄结构
金额 比例 坏账准备 净额
半年以内 645,162.92 3.00% 19,354.89 625,808.03半年-1年 1,371,512.85 5.00% 68,575.64 1,302,937.21合计 2,016,675.77 --- 87,930.53 1,928,745.24（3）本报告期应收账款中持有本公司5%（含5%）以上表决权股份的股东单位欠款情况：2013年12月31日 2012年12月31日单位名称 与本公司关系
金额 比例 金额 比例中国南山开发(集团)股份有限公司 母公司 4,503.02 0.23% 5,599.20 0.28%（4）期末应收账款前五名单位列示如下：
2013年12月31 占应收账款总额项目名称 与本公司关系 账龄
日 的比例物业管理、停车费 客户 1,098,231.57 半年-1年 56.94%东莞深赤湾港务有限公司 客户 261,851.25 半年-1年 13.58%翰盛花园业主欠费 客户 202,624.87 半年-1年 10.51%瀚城1号商铺 客户 53,079.18 半年-1年 2.75%美国总统号APL 客户 36,449.80 半年-1年 1.89%合计 1,652,236.67 85.67%（5）2013年12月31日无需要披露的重大应收关联方款项。
（四）其他应收款
（1）其他应收款按种类列示如下：
2013年12月31日
类别 账面金额 坏账准备
净额金额 比例 金额 计提比例
单项金额重大并单项计提坏账准备
--- --- --- --- ---的其他应收款
按组合计提坏账准备的其他应收款
组合1：账龄分析法组合 44,311,387.02 8.01% 1,937,651.15 4.37% 42,373,735.87组合2：按款项性质组合计提坏账准
509,174,871.73 91.99% --- --- 509,174,871.73备的其他应收款
组合小计 553,486,258.75100.00% 1,937,651.15 0.35% 551,548,607.60单项金额虽不重大但单项计提坏账
--- --- --- --- ---准备的其他应收款
合计 553,486,258.75100.00% 1,937,651.15 0.35% 551,548,607.60
财务报表附注第42页
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截至2013年12月31日止
备考合并财务报表附注
（续）
2012年12月31日
账面金额 坏账准备
类别
计提比
净额金额 比例 金额
例
单项金额重大并单项计提坏账准备
--- --- --- --- ---的其他应收款
按组合计提坏账准备的其他应收款
组合1：账龄分析法组合 47,949,722.09 2.77% 2,709,940.23 5.65% 45,239,781.86组合2：按款项性质组合计提坏账准
1,683,143,528.26 97.23% --- --- 1,683,143,528.26备的其他应收款
组合小计 1,731,093,250.35100.00% 2,709,940.23 0.16% 1,728,383,310.12单项金额虽不重大但单项计提坏账
--- --- --- --- ---准备的其他应收款
合计 1,731,093,250.35100.00% 2,709,940.23 0.16% 1,728,383,310.12（2）组合中，按账龄分析法计提坏账准备的其他应收款：
2013年12月31日
账龄结构
金额 比例 坏账准备 净额
半年以内 36,466,525.59 3.00% 1,093,995.77 35,372,529.82半年-1年 5,117,730.80 5.00% 254,016.14 4,863,714.66 1-2年 2,264,975.09 10.00% 226,497.50 2,038,477.59 2-3年 165,023.00 40.00% 66,009.20 99,013.803年以上 297,132.54 100.00% 297,132.54 ---合计 44,311,387.02 --- 1,937,651.15 42,373,735.87（续）
2012年12月31日
账龄结构
金额 比例 坏账准备 净额
半年以内 33,213,122.00 3.00% 996,393.65 32,216,728.35半年-1年 9,858,732.89 5.00% 492,936.66 9,365,796.23 1-2年 3,541,619.20 10.00% 354,161.92 3,187,457.28 2-3年 786,000.00 40.00% 316,200.00 469,800.003年以上 550,248.00 100.00% 550,248.00 ---合计 47,949,722.09 --- 2,709,940.23 45,239,781.86(3)组合中，按款项性质组合计提坏账准备的其他应收款：
组合名称 款项内容 2013年12月31日坏账准备 净额上海新南山房地产开发有限公司 借款及往来款 474,875,698.82 --- 474,875,698.82南通南山房地产开发有限公司 借款及往来款 12,000,000.00 --- 12,000,000.00鼎业控股有限公司 往来款 12,819,032.00 --- 12,819,032.00
财务报表附注第43页
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组合名称 款项内容 2013年12月31日坏账准备 净额香港方兴实业有限公司 往来款 9,459,591.91 --- 9,459,591.91赤湾石油基地股份有限公司 往来款 19,350.00 --- 19,350.00上海海湾大厦管理有限公司 往来款 1,199.00 --- 1,199.00合计 509,174,871.73 --- 509,174,871.73（4）本报告期其他应收款中持有本公司5%（含5%）以上表决权股份的股东单位欠款情况如下：
2013年12月31日 2012年12月31日
单位名称
金额 坏账准备金额 金额 坏账准备金额中国南山开发(集
--- --- 33,303,513.80 ---团)股份有限公司
合计 --- --- 33,303,513.80 ---（5）期末其他应收款前五名单位列示如下：
占其他应收款单位名称 款项内容 与本公司关系 2013年12月31日 账龄
总额的比例上海新南山房地产开发
借款 同受母公司控制 474,875,698.82 1-2年 85.80%有限公司
苏州市住房置业担保有
公积金保证金 供应商 14,726,300.00半年以内 2.66%限公司
鼎业控股有限公司 往来款 子公司参股股东 12,819,032.003年以上 2.32%南通南山房地产开发有
借款 同受母公司控制 12,000,000.00半年以内 2.17%限公司
香港方兴实业有限公司 往来款 子公司参股股东 9,459,591.913年以上 1.71%合计 523,880,622.73 94.65%（6）应收关联方款项
2013年12月31日 2012年12月31日单位名称 与本公司关系
金额 比例 金额 比例上海新南山房地产开发有限公司 同受母公司控制 474,875,698.82 65.62% 672,448,375.98 38.85%南通南山房地产开发有限公司 同受母公司控制 12,000,000.00 1.66% 175,793,476.56 10.16%上海南山房地产开发有限公司 同受母公司控制 --- --- 425,765,680.00 24.60%惠阳新城市房地产开发有限公司 母公司关联方 --- --- 334,833,309.00 19.34%中国南山开发（集团）股份有限公司 母公司 --- --- 33,303,513.80 1.92%赤湾石油基地股份有限公司 同受母公司控制 19,350.000.0027% 19,350.000.0011%苏州招商南山地产有限公司 联营企业 --- --- 18,700,000.00 1.08%上海海湾大厦管理有限公司 同受母公司控制 1,199.000.0002% 1,199.000.0001%合计 486,896,247.82 67.28% 1,660,864,904.34 95.94%
财务报表附注第44页
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（7）其他应收款期末余额较期初减少68.03%，主要原因系本期收回部分关联公司借款及往来款所致。
（五）预付款项
（1）预付款项按账龄分析列示如下：
2013年12月31日 2012年12月31日
账龄结构
金额 比例 金额 比例1年以内（含1年） 172,136,165.43 100.00% 1,077,273.87 50.05%1-2年（含2年） --- --- 1,075,000.00 49.95%合计 172,136,165.43 100.00% 2,152,273.87100.00%（2）期末预付款项前五名单位列示如下：
与本公司2013年12月31占预付款项总
单位名称 预付时间 未结算原因关系 日 额的比例
上海市规划和国土资源管理局 主管部门 170,170,000.00 98.86% 1年以内 拍地保证金湖南省长沙市地方税务局直属局
主管部门 566,117.00 0.33%1年以内 未到结算期契税现金退税专户
长沙美丽人生文化传播有限公司 供应商 400,000.00 0.23%1年以内 未到结算期房租 供应商 308,586.00 0.18%1年以内 未到结算期湖南新城汽车有限公司 供应商 279,900.00 0.16%1年以内 未到结算期合计 171,724,603.00 99.76%
（3）本报告期预付款项中无持有本公司5%（含5%）以上表决权股份的股东单位的情况。
（六）应收利息
（1）应收利息明细如下：
项 目 2013年12月31日 2012年12月31日上海南山房地产开发有限公司 --- 3,312,776.46上海新南山房地产开发有限公司 33,004,965.76 9,360,338.54惠阳新城市房地产开发有限公司 --- 60,547,169.48南通南山房地产开发有限公司 31,763,776.26 2,740,444.24苏州招商南山地产有限公司 --- 1,891,440.34合计 64,768,742.02 77,852,169.06（2）应收关联方利息明细详见附注“六、关联方关系及其交易(三)关联方往来款项余额”。
财务报表附注第45页
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（3）2013年 12月 31日应收利息余额中，无逾期利息发生情况，且都属于关联公司利息，不需计提坏账。
（七）存货
（1）存货分类列示如下：
2013年12月31日 2012年12月31日
项目
跌价 跌价准
金额 账面价值 金额 账面价值准备 备
开发成本 2,620,092,291.68 --- 2,620,092,291.68 2,621,773,179.81 --- 2,621,773,179.81
||
|-|
|其中：资本|
|化利息|

开发产品 47,451,163.29 --- 47,451,163.29 181,964,955.05 --- 181,964,955.05周转材料 39,489.57 --- 39,489.57 30,948.74 --- 30,948.74合计 2,667,582,944.54 --- 2,667,582,944.54 2,803,769,083.60 --- 2,803,769,083.60（2）各期存货不存在账面价值低于可变现净值的情况，故未计提存货跌价准备。
（3）开发成本明细列示如下：
预计总投资
项目名称 开工时间 预计竣工时间 2013年12月31日 2012年12月31日(亿元)
苏迪亚诺项目 2006年10月2015年5月 13.00 32,389,011.60 12,662,942.61白鹤天池项目 2014年10月2018年12月 25.87 260,479,787.27 258,729,678.68金成家园项目 2009年3月2013年12月 23.39 --- 577,543,251.52滨江国际项目 2012年7月2015年11月 17.09 877,179,146.78 643,936,286.16浒关项目 2013年10月2015年10月 17.69 670,987,862.97 ----檀香花园项目 2011年3月 2014年6月 17.64 779,056,483.06 1,128,901,020.84合计 114.68 2,620,092,291.68 2,621,773,179.81（4）开发产品明细列示如下:
项目名称 竣工时间 2012年12月31日 本期增加额 本期减少额 2013年12月31日苏迪亚诺项目 2015年5月 111,212,033.89 29,345,469.67 140,557,503.56 ---巴黎印象项目 2008年11月 27,395,900.09 --- 213,613.26 27,182,286.83金成家园项目 2013年12月 43,357,021.07 552,252,201.24 575,340,345.85 20,268,876.46檀香花园项目 2014年6月 --- 516,396,929.71 516,396,929.71 ---合计 181,964,955.05 1,097,994,600.61 1,232,508,392.37 47,451,163.29
财务报表附注第46页
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（八）其他流动资产
项目 2013年12月31日 2012年12月31日预缴税费 25,370,950.58 42,723,749.62合计 25,370,950.58 42,723,749.62说明：2013年12月31日其他流动资产余额较2012年12月31日减少40.62%，主要原因系2013年销售房产计提营业税及附加税所致。
（九）对合营企业、联营企业投资
本企本企业在
被投资单位业持被投资单2013年12月31日2013年12月31日2013年12月31 2013年度 2013年度名称 股比位表决权 资产总额 负债总额 日净资产总额 营业收入总额 净利润例(%)比例(%)
合营企业
惠州市惠阳
半岛新城市
50.00% 50.00% 35,698,254.42 36,489,849.52 -791,595.10 8,458,611.63 133,515.12物业管理有
限公司
联营企业
苏州招商南
山地产有限40.00% 40.00% 2,157,046,783.60 1,890,688,210.86 266,358,572.74 2,024,486,670.00 307,802,907.51公司
（十）长期股权投资
（1）长期股权投资分项列示如下：
本期增减额（减
被投资单位 核算方法 投资成本 2012年12月31日少以“-”号填2013年12月31日列）
苏州招商南山地产有限公司 权益法 80,000,000.00 158,901,364.62 58,451,111.19 217,352,475.81上海海湾大厦管理有限公司 成本法 200,000.00 200,000.00 --- 200,000.00惠州市惠阳半岛新城市物业
权益法 500,000.00 500,000.00 --- 500,000.00管理有限公司
合计 80,700,000.00 159,601,364.62 58,451,111.19 218,052,475.81（续）
本期计提减值准
被投资单位 持股比例 表决权比例 减值准备金额 本期现金红利备金额
苏州招商南山地产有限公司 40.00% 40.00% --- --- 64,670,051.82上海海湾大厦管理有限公司 20.00% 20.00% --- --- ---惠州市半岛新城市物业管理
50.00% 50.00% 500,000.00 --- ---有限公司
合计 --- --- 500,000.00 --- ---
财务报表附注第47页
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（十一）投资性房地产
（1）采用成本计量模式的投资性房地产增减变动如下：
2013年12月31项目 2012年12月31日 本期增加额 本期减少额
日一、投资性房地产原价合计 6,865,692.69 --- --- 6,865,692.691、房屋、建筑物 6,865,692.69 --- --- 6,865,692.69二、投资性房地产累计折旧合计 1,251,996.79 252,697.20 --- 1,504,693.991、房屋、建筑物 1,251,996.79 252,697.20 --- 1,504,693.99三、投资性房地产账面净值合计 5,613,695.90 --- --- 5,360,998.701、房屋、建筑物 5,613,695.90 --- --- 5,360,998.70四、投资性房地产减值准备累计金
--- --- --- ---额合计
1、房屋、建筑物 --- --- --- ---五、投资性房地产账面价值合计 5,613,695.90 --- --- 5,360,998.701、房屋、建筑物 5,613,695.90 --- --- 5,360,998.70（十二）固定资产
1、固定资产原价
类别 年初余额 本期增加 本期减少 期末余额房屋建筑物 3,842,782.58 --- --- 3,842,782.58运输设备 7,176,305.77 1,225,419.96 1,060,494.37 7,341,231.36电子设备及其他设备 4,251,328.85 3,457,875.70 308,012.89 7,401,191.66合计 15,270,417.20 4,683,295.66 1,368,507.26 18,585,205.602、固定资产累计折旧
类别 年初余额 本期新增 本期计提 本期减少 期末余额房屋建筑物 1,378,098.46 --- 177,825.12 --- 1,555,923.58运输设备 4,017,057.18 --- 1,018,160.32 987,442.75 4,047,774.75电子设备及其他设备 2,559,990.50 --- 1,317,014.55 281,838.53 3,595,166.52合计 7,955,146.14 --- 2,512,999.99 1,269,281.28 9,198,864.853、固定资产账面净值
类别 年初余额 本期增加 本期减少 期末余额房屋建筑物 2,464,684.12 --- --- 2,286,859.00运输设备 3,159,248.59 --- --- 3,293,456.61电子设备及其他设备 1,691,338.35 --- --- 3,806,025.14合计 7,315,271.06 --- --- 9,386,340.75
财务报表附注第48页
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4、固定资产减值准备
类别 年初余额 本期增加 本期减少 期末余额房屋建筑物 --- --- --- ---运输设备 --- --- --- ---电子设备及其他设备 --- --- --- ---合计 --- --- --- ---5、固定资产账面价值
类别 年初余额 本期增加 本期减少 期末余额房屋建筑物 2,464,684.12 --- --- 2,286,859.00运输设备 3,159,248.59 --- --- 3,293,456.61电子设备及其他设备 1,691,338.35 --- --- 3,806,025.14合计 7,315,271.06 --- --- 9,386,340.75固定资产不存在可变现净值低于其账面价值的情况，故未计提减值准备。期末固定资产无抵押、质押的情况。
（十三）在建工程
（1）在建工程分项列示如下：
2013年12月31日 2012年12月31日
项目
金额 减值准备 账面净额 金额 减值准备 账面净额软件安装工程 1,396,300.00 --- 1,396,300.00 1,376,300.00 --- 1,376,300.00合计 1,396,300.00 --- 1,396,300.00 1,376,300.00 --- 1,376,300.00说明：在建工程未发生减值迹象，故未计提减值准备。
（十四）无形资产
项目 2012年12月31日 本期增加额 本期减少额 2013年12月31日一、无形资产原价合计 206,395.00 9,610.00 2,760.00 213,245.001、企业管理软件 206,395.00 9,610.00 2,760.00 213,245.00二、无形资产累计摊销额合计 169,208.71 16,841.61 1,610.00 184,440.321、企业管理软件 169,208.71 16,841.61 1,610.00 184,440.32三、无形资产账面净值合计 37,186.29 --- --- 28,804.681、企业管理软件 37,186.29 --- --- 28,804.68四、无形资产减值准备
--- --- --- ---累计金额合计
1、企业管理软件 --- --- --- ---五、无形资产账面价值合计 37,186.29 --- --- 28,804.681、企业管理软件 37,186.29 --- --- 28,804.68
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（十五）长期待摊费用
本期其他减少
项目 2012年12月31日 本期增加额 本期摊销额 2013年12月31日额
装修费用 6,374,761.19 1,433,134.00 2,753,045.39 --- 5,054,849.80其他 1,162,399.59 2,551,500.00 2,726,130.51 --- 987,769.08合计 7,537,160.78 3,984,634.00 5,479,175.90 --- 6,042,618.88（十六）递延所得税资产
2013年12月31日 2012年12月31日
项目
可抵扣暂时性差异 递延所得税资产 可抵扣暂时性差异 递延所得税资产资产减值准备 1,406,086.88 351,521.72 2,575,411.56 643,852.89可抵扣亏损 42,510,400.62 10,627,600.15 6,240,284.80 1,560,071.20合计 43,916,487.50 10,979,121.87 8,815,696.36 2,203,924.09说明：2013年12月31日递延所得税资产余额较2012年12月31日增加398.16%，主要原因系2013年12月31日可抵扣亏损（项目公司前期亏损）增加所致。
（十七）资产减值准备
本期减少额
本期增加
项目 2012年12月31日 2013年12月31日额
转回 转销
坏账准备 2,797,870.76 --- 763,785.25 --- 2,034,085.51长期股权投资减值准备 500,000.00 --- --- --- 500,000.00合计 3,297,870.76 --- 763,785.25 --- 2,534,085.51（十八）短期借款
（1）短期借款类别列示如下：
借款类别 2013年12月31日 2012年12月31日
信用借款 50,000,000.00 ---合计 50,000,000.00 ---
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（2）短期借款明细列示如下：
2013年12月312012年12月31贷款单位 借款起始日 借款终止日 币种 年利率
日金额 日金额弘湾资本管理
2013年9月5日2014年3月5日人民币 5.60% 50,000,000.00 ---有限公司
（3）为补充本公司的流动资金需要，本公司于 10月 15日从中开财务有限公司借款450,000,000.00元，年利率为7.00%，期限为1天，并于10月16号归还借款。
（十九）应付账款
账龄 2013年12月31日 2012年12月31日
1年以内（含1年） 149,749,325.52 344,035,679.731-2年（含2年） 2,325,489.92 2,227,779.062-3年（含3年） 747,309.56 316,460.763年以上 601,117.54 483,293.93合计 153,423,242.54 347,063,213.48（1）本报告期应付账款中无应付持有本公司5%（含5%）以上表决权股份的股东单位或关联方的款项情况。
（二十）预收款项
账龄 2013年12月31日 2012年12月31日
1年以内（含1年） 700,446,261.08 994,205,381.201-2年（含2年） 1,680,794.00 12,092,485.322-3年（含3年） 1,147,988.12 1,754,754.873年以上 524,757.01 60,076.61合计 703,799,800.21 1,008,112,698.00（1）本报告期预收款项中无预收持有本公司5%（含5%）以上表决权股份的股东单位或关联方的款项情况。
（2）预收账款中预售房产收款情况列示如下：
项目名称 2013年12月31日2012年12月31日 预计竣工时间 预售比例苏迪亚诺项目 17,615,245.17 61,586,226.13 2015年5月 1.11%滨江新城项目 328,776,741.00 550,000.00 2015年11月 15.98%金成家园项目 10,778,592.95 527,532,484.94 2013年12月 0.38%南山檀郡项目 302,626,310.26 418,372,828.00 2014年6月 14.65%浒关项目 43,583,106.00 --- 2015年10月 2.20%合计 703,379,995.38 1,008,041,539.07
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（3）2013年12月31日预收款项余额较2012年12月31日减少30.22%，主要原因系2013年销售房产结转收入增加所致。
（二十一）应付职工薪酬
应付职工薪酬明细如下：
项目 2012年12月31日 本期增加额 本期减少额 2013年12月31日工资、奖金、津贴和补贴 483,090.04 49,182,453.84 48,983,631.11 681,912.77职工福利费 --- 3,338,848.65 3,338,848.65 ---社会保险费 117,064.37 6,802,605.08 6,781,856.49 137,812.96其中1．基本养老保险费 21,087.18 4,564,311.43 4,585,398.61 ---2．医疗保险费 20,312.50 1,497,110.43 1,391,326.80 126,096.133．失业保险费 2,830.05 250,282.64 247,468.37 5,644.324．工伤保险费 1,004.26 206,644.34 203,753.76 3,894.845．生育保险费 3,052.66 185,476.50 186,351.49 2,177.676．年金缴费 68,777.72 98,779.74 167,557.46 ---住房公积金 2,185.96 1,534,480.56 1,531,045.56 5,620.96工会经费和职工教育经费 867,810.25 1,316,336.33 933,122.76 1,251,023.82其他 --- 16,929.04 16,929.04 ---合计 1,470,150.62 62,191,653.50 61,585,433.61 2,076,370.51应付职工薪酬中无拖欠性质的款项。
（二十二）应交税费
项目 2013年12月31日 2012年12月31日企业所得税 15,602,375.44 46,661,581.39房产税 --- 37,440.00个人所得税 224,796.72 218,694.27土地增值税 33,842,431.50 55,926,272.31土地使用税 482,426.96 955,804.78堤围费 110,368.02 54,493.62印花税 297,443.15 303,272.19其他 25,612.10 25,637.10合计 50,585,453.89 104,183,195.66说明：2013年12月31日应交税费余额较2012年12月31日减少51.45%，主要原因系2013年缴纳企业所得税及土地增值税所致。
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（二十三）应付股利
投资者名称或类别 2013年12月31日2012年12月31日超过1年未支付原因上海南山房地产开发有限公司 6,120,000.00 --- ---中国南山开发(集团)股份有限公司 --- --- ---合计 6,120,000.00 --- ---根据本公司的子公司苏州南山房地产开发有限公司 2013年股东会决议，分配股东上海南山房地产开发有限公司股利6,120,000.00元。
（二十四）其他应付款
账龄 2013年12月31日 2012年12月31日1年以内（含1年） 339,993,921.40 23,242,922.221-2年（含2年） 7,308,454.76 18,128,423.292-3年（含3年） 259,293.52 1,149,177.873年以上 4,724,467.82 4,780,297.95合计 352,286,137.50 47,300,821.33（1）本报告期应付持有本公司5%（含5%）以上表决权股份的股东单位或关联方的款项情况：单位名称 2013年12月31日 2012年12月31日苏州招商南山地产有限公司 240,386,507.84 ---上海南山房地产开发有限公司 27,793,829.53 ---（2）金额较大的其他应付款明细列示如下：
项目 2013年12月31日 性质或内容
苏州招商南山地产有限公司 240,386,507.84 往来款
上海南山房地产开发有限公司 27,793,829.53 往来款
工程质保金及押金 19,718,330.69 工程质保金及押金苏州市人防核算中心 15,675,031.02 往来款
房屋维修基金 11,043,410.02 房屋维修基金
合计 314,617,109.10
（3）账龄超过一年的大额其他应付款的明细如下：
项目 2013年12月31日 性质或内容 未偿还的原因房屋维修基金 11,043,410.02 房屋维修基金 未到结算期合计 11,395,225.52
（4）2013年12月31日其他应付款余额较2012年12月31日增加644.78%，主要原因系2013年增加应付关联方往来款所致。
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（二十五）一年内到期的非流动负债
（1）一年内到期的非流动负债明细如下：
项目 2013年12月31日 2012年12月31日1年内到期的长期借款 --- 267,000,000.00合计 --- 267,000,000.00（2）1年内到期的长期借款
①1年内到期的长期借款类别如下：
项目 2013年12月31日 2012年12月31日保证借款 --- 200,000,000.00信用借款 --- 67,000,000.00合计 --- 267,000,000.00②1年内到期的长期借款明细如下：
2013年12月
2012年12月31日贷款单位 借款起始日 借款终止日 币种 年利率
31日
人民币金额 人民币金额上海浦发银
2010年8月26日2013年7月16日 人民币 5.40% --- 67,000,000.00行文锦支行
平安银行 2010年8月30日2013年7月1日 人民币 5.54% --- 200,000,000.00合计 --- 267,000,000.00（二十六）长期借款
（1）长期借款类别列示如下：
借款类别 2013年12月31日 2012年12月31日
保证借款 387,900,000.00 270,000,000.00合计 387,900,000.00 270,000,000.00（2）长期借款明细列示如下：
2013年12月312012年12月31贷款单位 借款起始日 借款终止日 币种 年利率
日金额 日金额平安银行2012年8月30日 2015年8月31日 人民币 6.64% 70,000,000.00 90,000,000.00平安银行2012年6月25日 2015年6月25日 人民币 7.07% 130,000,000.00 130,000,000.00华润银行2012年12月21日2015年11月17日人民币 6.46% 38,000,000.00 50,000,000.00华润银行 2013年1月4日 2015年11月17日人民币 6.46% 149,900,000.00 ---合计 387,900,000.00 270,000,000.00
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（二十七）长期应付款
2013年12月312012年12月31日贷款单位 借款起始日 借款终止日 币种 年利率
日金额 金额中国南山开发（集
2013年12月6日2016年12月23日 人民币 6.15% 356,000,000.00 1,192,000,000.00团）股份有限公司
说明：期初长期应付款余额系本公司向中国南山开发（集团）股份有限公司的委托贷款，用于各项目子公司的房地产项目开发，2013年 12月已归还该部分委托贷款；期末长期应付款系本公司的子公司苏州南山新展房地产开发有限公司向中国南山开发（集团）股份有限公司的借款，用于房地产项目开发。
（二十八）实收资本
实收资本情况如下：
股东名称 2013年12月31日 2012年12月31日中国南山开发(集团)股份有限公司 1,450,000,000.00 1,450,000,000.00合计 1,450,000,000.00 1,450,000,000.00说明:（1）实收资本以公司分立后的情况披露，2013年实收资本无变动。
（2）公司实收资本形成情况详见附注“一、公司基本情况”。
（二十九）资本公积
项目 2013年12月31日 2012年12月31日股本溢价 471,760,505.23 505,767,777.42（1）投资者投入的资本 471,760,505.23 471,760,505.23（2）同一控制下企业合并的影响 --- 34,007,272.19其他资本公积 --- ---合计 471,760,505.23 505,767,777.42本期减少 34,007,272.19元系本公司对被合并方苏州南山房地产开发有限公司的合并已经实现，将同一控制下企业合并被合并方在合并期初净资产额按上海南山房地产开发有限公司持股比例51%折算金额34,007,272.19元转出。
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（三十）盈余公积
项目 2013年12月31日 2012年12月31日法定盈余公积 110,800,497.62 97,002,248.96任意盈余公积 --- ---合计 110,800,497.62 97,002,248.96（1）2013年度盈余公积变动情况
项目 2012年12月31日 本期增加额 本期减少额 2013年12月31日法定盈余公积 97,002,248.96 13,798,248.66 --- 110,800,497.62任意盈余公积 --- --- --- ---合计 97,002,248.96 13,798,248.66 --- 110,800,497.62（三十一）未分配利润
未分配利润增减变动情况如下：
项目 2013年度 2012年度上年年末未分配利润 226,430,785.32 188,382,073.41加：年初未分配利润调整数（调减“-”） --- ---本期年初未分配利润 226,430,785.32 188,382,073.41加：本期归属于母公司股东的净利润 185,907,422.35 196,614,494.86减：提取法定盈余公积 13,798,248.66 16,906,402.44应付普通股股利 206,120,000.00 138,765,943.74加：其他转入 6,213,442.66 -2,893,436.77期末未分配利润 198,633,401.67 226,430,785.32（1）本期应付普通股股利系：根据本公司的子公司苏州南山房地产开发有限公司 2013年股东会决议，分配股东上海南山房地产开发有限公司股利6,120,000.00元；根据本公司2013年股东会决议，分配股东中国南山开发(集团)股份有限公司股利200,000,000.00元。上期应付普通股股利系：根据本公司 2012年股东会决议，分配股东中国南山开发(集团)股份有限公司股利200,000,000.00元。
（2）未分配利润表中“其他转入”金额系2013年7月31日发生同一控制下企业合并（见“附注四（三）报告期发生的同一控制下企业合并”）产生的对未分配利润的影响数。
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（三十二）营业收入、营业成本
（1）营业收入、营业成本明细如下：
项目 2013年度 2012年度
营业收入 1,631,898,615.05 1,373,820,953.90主营业务收入 1,631,135,938.25 1,372,628,089.45其他业务收入 762,676.80 1,192,864.45营业成本 1,268,426,186.09 941,723,718.54主营业务成本 1,268,173,488.89 941,468,614.34其他业务成本 252,697.20 255,104.20（2）主营业务按行业类别列示如下：
2013年度 2012年度
行业名称
营业收入 营业成本 营业收入 营业成本房地产行业 1,590,365,731.75 1,232,508,392.37 1,339,685,132.76 912,661,836.40物业管理行业 40,770,206.50 35,665,096.52 32,942,956.69 28,806,777.94合计 1,631,135,938.25 1,268,173,488.89 1,372,628,089.45 941,468,614.34（3）主营业务按产品类别列示如下：
2013年度 2012年度
产品名称
营业收入 营业成本 营业收入 营业成本房产销售及租赁 1,590,365,731.75 1,232,508,392.37 1,339,685,132.76 912,661,836.40物业服务 40,770,206.50 35,665,096.52 32,942,956.69 28,806,777.94合计 1,631,135,938.25 1,268,173,488.89 1,372,628,089.45 941,468,614.34（4）主营业务按地区分项列示如下：
2013年度 2012年度
地区名称
营业收入 营业成本 营业收入 营业成本广东地区 40,770,206.50 35,665,096.52 30,699,274.32 25,889,579.65湖南地区 174,813,725.00 140,557,503.56 257,292,011.78 187,725,704.24江苏地区 1,415,552,006.75 1,091,950,888.81 1,084,636,803.35 727,853,330.45合计 1,631,135,938.25 1,268,173,488.89 1,372,628,089.45 941,468,614.34（5）公司前五名客户营业收入情况
2013年度
客户名称
金额 比例
伊国民（购房客户） 14,500,000.00 0.89%曹戊秀（购房客户） 5,469,322.00 0.34%孙士云（购房客户） 2,470,000.11 0.15%
财务报表附注第57页
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赵书文（购房客户） 2,215,735.00 0.14%戴强平（购房客户） 2,172,470.00 0.13%合计 26,827,527.11 1.65%（6）2013年营业收入较2012年增加18.79%，主要原因系2013年销售房产确认收入增加所致。
（三十三）营业税金及附加
税种 2013年度 2012年度
营业税 83,960,116.37 72,516,406.19城市维护建设税 5,822,909.75 4,795,294.43教育费附加 4,194,451.58 3,624,074.60土地增值税 55,972,813.39 64,185,026.76其他 224,871.64 172,945.96合计 150,175,162.73 145,293,747.94（三十四）销售费用
项目 2013年度 2012年度
广告宣传展览费 26,633,705.43 19,238,158.30代理中介费 15,488,401.91 9,572,263.89办公费 481,456.19 2,969,580.11顾问咨询费 3,255,077.00 1,865,000.00物料消耗 2,916,088.24 2,076,807.94租赁及物业费 6,034,590.16 2,618,039.75房水电费 382,781.95 301,316.76人工费用支出 469,007.00 209,264.00折旧摊销 1,922,689.19 529,195.10其他 1,536,695.37 1,151,657.58合计 59,120,492.44 40,531,283.43
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（三十五）管理费用
项目 2013年度 2012年度
人工费用支出 33,657,266.74 33,913,914.03咨询费服务费 2,905,321.90 1,984,841.95办公费 5,146,023.22 3,338,101.19房水电费 2,670,296.75 2,772,128.28业务招待费 2,712,732.39 3,098,603.23差旅费 2,020,328.88 1,575,947.60汽车费用 1,912,151.83 1,701,244.99折旧摊销 2,611,978.53 2,093,232.63邮电通讯费 852,180.79 880,765.37研究开发费 2,391,320.00 ---税金 1,013,285.86 1,271,191.64其他 1,804,421.30 2,382,466.62合计 59,697,308.19 55,012,437.53（三十六）财务费用
（1）财务费用明细如下：
项目 2013年度 2012年度
利息支出 1,603,726.64 394,625.00减：利息收入 9,379,205.54 11,135,046.15其中：关联方利息收入 4,523,855.35 5,161,674.00银行手续费及其他 1,366,452.64 1,509,141.91合计 -6,409,026.26 -9,231,279.24（2）关联方利息收入明细详见附注“六、关联方关系及其交易(二)关联方交易”。
（三十七）投资收益
（1）投资收益按来源列示如下：
产生投资收益的来源 2013年度 2012年度
成本法核算的长期股权投资收益 --- ---权益法核算的长期股权投资收益 123,121,163.01 66,260,581.47合计 123,121,163.01 66,260,581.47
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（2）按权益法核算的长期股权投资收益：
被投资单位名称 2013年度 2012年度
苏州招商南山地产有限公司 123,121,163.01 66,260,581.47合计 123,121,163.01 66,260,581.47（三十八）资产减值损失
项目 2013年度 2012年度
坏账损失 -763,785.25 821,830.89合计 -763,785.25 821,830.89（三十九）营业外收入
项目 2013年度 2012年度
非流动资产处置利得合计 --- 40,438.10其中：固定资产处置利得 --- 40,438.10罚款及违约金收入 1,122,791.16 565,338.00其他 49,842.55 289,726.03合计 1,172,633.71 895,502.13（四十）营业外支出
项目 2013年度 2012年度
非流动资产处置损失合计 64,228.16 44,265.82其中：固定资产处置损失 64,228.16 44,265.82无形资产处置损失 --- ---对外捐赠 260,000.00 35,000.00赔偿支出 2,206,718.96 2,337,496.18罚款支出 348,875.61 275,000.00其他 760.22 38,748.85合计 2,880,582.95 2,730,510.85
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（四十一）所得税费用
（1）所得税费用的组成
项目 2013年度 2012年度
按税法及相关规定计算的当期所得税 45,958,418.35 66,319,565.70递延所得税调整 -8,775,197.78 1,197,037.26合计 37,183,220.57 67,516,602.96（四十二）现金流量表项目注释
1．收到的其他与经营活动有关的现金
项目 2013年度 2012年度
银行存款利息收入 4,855,350.19 5,578,747.15收到其他单位往来款 232,684,632.24 281,104,865.98合计 237,539,982.43 286,683,613.132．支付的其他与经营活动有关的现金
项目 2013年度 2012年度
支付其他单位往来款 391,210,338.04 288,561,286.03银行手续费 1,366,452.64 1,509,141.91销售费用支付的现金 56,788,106.25 39,792,824.33管理费用支付的现金 24,760,512.60 17,708,650.75合计 474,125,409.53 347,571,903.02（四十三）现金流量表补充资料
（1）采用间接法将净利润调节为经营活动现金流量
补充资料 2013年度 2012年度
1.将净利润调节为经营活动现金流量：
净利润 185,882,270.31 196,578,184.60加：资产减值准备 -763,785.25 821,830.89固定资产折旧、投资性房地产折旧、生产性生物资产
2,765,697.19 1,810,860.41折旧
无形资产摊销 16,841.61 24,298.48长期待摊费用摊销 5,479,175.90 1,446,626.64处置固定资产、无形资产和其他长期资产的损失 64,228.16 3,827.72
财务报表附注第61页
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补充资料 2013年度 2012年度
固定资产报废损失 --- ---公允价值变动损失 --- ---财务费用 -2,920,128.71 -5,161,674.00投资损失 -123,121,163.01 -66,260,581.47递延所得税资产减少 -8,775,197.78 -1,627,121.54递延所得税负债增加 --- ---存货的减少 136,186,139.06 -120,594,751.66经营性应收项目的减少 -175,285,648.84 27,192,008.95经营性应付项目的增加 -342,431,814.05 602,480,597.64其他 --- ---经营活动产生的现金流量净额 -322,903,385.41 636,714,106.662.不涉及现金收支的重大投资和筹资活动：
债务转为资本 --- ---一年内到期的可转换公司债券 --- ---融资租入固定资产 --- ---3.现金及现金等价物净变动情况：
现金的期末余额 543,421,758.74 630,992,474.95减：现金的年初余额 630,992,474.95 419,031,790.50加：现金等价物的期末余额 --- ---减：现金等价物的年初余额 --- ---现金及现金等价物净增加额 -87,570,716.21 211,960,684.45（2）现金和现金等价物
项目 2013年度 2012年度
一、现金 543,421,758.74 630,992,474.95其中：库存现金 15,958.27 17,156.56可随时用于支付的银行存款 539,679,275.77 630,293,894.29可随时用于支付的其他货币资金 3,726,524.70 681,424.10二、现金等价物 --- ---其中：三个月内到期的债券投资 --- ---三、期末现金及现金等价物余额 543,421,758.74 630,992,474.95说明：期末现金及现金等价物余额不包括母公司或子公司使用受限制的现金和现金等价物。
财务报表附注第62页
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六、 关联方关系及其交易
(一)关联方关系
1．本公司的母公司情况
母公司对母公司对法人 本企业的母公司名称 企业类型 注册地 业务性质 注册资本 组织机构代码 本企业的代表 表决权比持股比例例股份有限公司（台
中国南山开发（集
中国傅育土地开发、 CNY90000万
港澳与境内合资， 618832976 100.00% 100.00%团）股份有限公司 深圳 宁 港口运输等元
未上市）
2．本公司的子公司情况
本公司子公司情况详见本附注四、备考企业合并及合并财务报表之（一）。
3．本公司的合营企业和联营企业情况
被投资单位名称 企业类型 注册地 法人代表 业务性质 注册资本一、合营企业
惠州市半岛新城市物业
有限责任公司 惠州市 陈慧娟 物业管理服务 100万元管理有限公司
二、联营企业
苏州招商南山地产有限
有限责任公司 苏州市 杨志光 房地产开发经营 10,000万元公司
合营企业及联营企业情况（续）：
本企业持股比本企业在被投资单位
被投资单位名称 关联关系 组织机构代码例 表决权比例
一、合营企业
||
|-|
|79939401-1|

二、联营企业
苏州招商南山地产有限
40.00% 40.00% 联营企业 66327053-8公司
4．本公司的其他关联方情况
关联方名称 与本公司关系 组织机构代码深圳赤湾港航股份有限公司 同受母公司控制 618832968赤湾石油基地股份有限公司 同受母公司控制 618833899深圳宝湾国际物流有限公司 同受母公司控制 618859060惠阳新城市房地产开发有限公司 母公司关联方 75366954-2苏州招商南山地产有限公司 联营企业 66327053-8上海南山房地产开发有限公司 同受母公司控制 13274241-X
上海新南山房地产开发有限公司 同受母公司控制 58683197-8
南通南山房地产开发有限公司 同受母公司控制 05524107-1
财务报表附注第63页
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关联方名称 与本公司关系 组织机构代码上海海湾大厦管理有限公司 同受母公司控制 13219432-9中开财务有限公司 同受母公司控制 07437198-X弘湾资本管理有限公司 同受母公司控制 06271805-0(二)关联方交易
1.销售商品或提供劳务
2013年度
定价方式及决关联方名称 交易内容
金额
占同类交易金
策程序额的比例
深圳赤湾港航股份有限公司 物业管理及其他服务 248,534.50 0.61% 市场价赤湾石油基地股份有限公司 物业管理及其他服务 65,215.00 0.16% 市场价中国南山开发（集团）股份有限公司物业管理及其他服务 459,569.20 1.13% 市场价2.关联方资金拆借
关联方 拆借金额 起始日 到期日 备注一、拆入
期间：2013年1月1日中国南山开发（集团）股份有限公司 356,000,000.00 2013年12月 ---
-2013年12月31日期间：2013年1月1日弘湾资本管理有限公司 50,000,000.002013年9月5日 2014年3月5日
-2013年12月31日期间：2013年1月1日中开财务有限公司 450,000,000.002013年10月15日2013年10月16日
-2013年12月31日拆入合计 856,000,000.00
二、拆出
期间：2013年1月1日上海南山房地产开发有限公司 290,258,221.69 2013年 ---
-2013年12月31日期间：2013年1月1日上海新南山房地产开发有限公司 631,872,572.20 2013年 ---
-2013年12月31日期间：2013年1月1日南通南山房地产开发有限公司 495,762,625.06 2013年 ---
-2013年12月31日期间：2013年1月1日苏州招商南山地产有限公司 32,000,000.00 2013年 ---
-2013年12月31日拆出合计 1,449,893,418.95
3.关联方利息收入
关联方名称 2013年度 2012年度
上海南山房地产开发有限公司 --- 404,092.89南通南山房地产开发有限公司 4,523,855.35 ---苏州招商南山地产有限公司 --- 4,757,581.11合计： 4,523,855.35 5,161,674.00
财务报表附注第64页
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(三)关联方往来款项余额
1.货币资金
关联方名称 2013年度 2012年度
中开财务有限公司 381,735,616.70 ---合计： 381,735,616.70 --- 2.其他应收款
2013年12月31日 2012年12月31日
关联方名称
账面金额 坏账准备 账面金额 坏账准备上海新南山房地产开发有限公司 474,875,698.82 --- 672,448,375.98 ---南通南山房地产开发有限公司 12,000,000.00 --- 175,793,476.56 ---上海南山房地产开发有限公司 --- --- 425,765,680.00 ---惠阳新城市房地产开发有限公司 --- --- 334,833,309.00 ---中国南山开发（集团）股份有限公司 --- --- 33,303,513.80 ---苏州招商南山地产有限公司 --- --- 18,700,000.00 ---赤湾石油基地股份有限公司 19,350.00 --- 19,350.00 ---上海海湾大厦管理有限公司 1,199.00 --- 1,199.00 ---合计： 486,896,247.82 1,660,864,904.34
3.应收利息
关联方名称 2013年12月31日 2012年12月31日上海南山房地产开发有限公司 --- 3,312,776.46惠阳新城市房地产开发有限公司 --- 60,547,169.48上海新南山房地产开发有限公司 33,004,965.76 9,360,338.54南通南山房地产开发有限公司 31,763,776.26 2,740,444.24苏州招商南山地产有限公司 --- 1,891,440.34合计： 64,768,742.02 77,852,169.06 4.应付股利
关联方名称 2013年12月31日 2012年12月31日上海南山房地产开发有限公司 6,120,000.00 ---合计： 6,120,000.00 ---
财务报表附注第65页
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5.其他应付款
单位名称 2013年12月31日 2012年12月31日苏州招商南山地产有限公司 240,386,507.84 ---上海南山房地产开发有限公司 27,793,829.53
6.长期应付款
关联方名称 2013年12月31日 2012年12月31日中国南山开发（集团）股份有限公司 356,000,000.00 1,192,000,000.00七、 或有事项
(一)或有负债
1.为其他单位提供债务担保形成的或有负债及其财务影响
截止至报告日，本公司为下列单位贷款提供保证：
被担保单位名称 担保事项 金额 期限
2012年 9月 11日-2013中国南山开发(集团)股份有限公司（母公司） 最高额担保 3,360,000,000.00
年11月28日
八、 重大承诺事项
(一)重大承诺事项
本公司全体董事向投资者郑重承诺，在正常生产经营条件下，本公司能够完成2014年度的备考合并盈利预测。
九、 资产负债表日后事项的非调整事项
（一）资产负债表日后利润分配情况说明
截止至报告日，本公司无应披露未披露的资产负债表日后利润分配情况。
（二）其他资产负债表日后事项说明
截止至报告日，本公司无其他应披露未披露的重大资产负债表日后事项。
财务报表附注第66页
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备考合并财务报表附注
十、 其他重要事项
(一)债务重组
截止至报告日，本公司无应披露未披露的债务重组情况。
(二)企业合并
本公司报告期内企业合并情况详见本附注四的相关内容。
(三)企业分立
2013年9月29日，公司董事会审议通过了《关于深圳市南山房地产开发有限公司存续分立方案的议案》，2013年9月30日，公司股东会审议通过了《关于深圳市南山房地产开发有限公司存续分立方案的议案》，同意以2013年6月30日为分立基准日，公司以存续分立的方式分立为三家公司。
本公司为存续公司，公司名称保持不变。
十一、母公司备考财务报表主要项目注释
（一）其他应收款
（1）其他应收款按种类列示如下：
2013年12月31日
类别 账面金额 坏账准备
净额金额 比例 金额 计提比例
单项金额重大并单项计提坏
--- --- --- --- ---账准备的其他应收款
按组合计提坏账准备的其他
应收款
组合1：账龄分析法组合 408,411.78 0.02% 196,314.02 48.07% 212,097.76组合 2按款项性质组合计提
2,205,423,808.37 99.98% --- --- 2,205,423,808.37坏账准备的其他应收款
组合小计 2,205,832,220.15100.00% 196,314.02 0.01% 2,205,635,906.13单项金额虽不重大但单项计
--- --- --- --- ---提坏账准备的其他应收款
合计 2,205,832,220.15100.00% 196,314.02 0.01% 2,205,635,906.13
财务报表附注第67页
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(续)
2012年12月31日
类别 账面金额 坏账准备
净额金额 比例 金额 计提比例
单项金额重大并单项计提坏
--- --- --- --- ---账准备的其他应收款
按组合计提坏账准备的其他
应收款
组合1：账龄分析法组合 249,493.33 0.01% 207,971.13 83.36% 41,522.20组合 2按款项性质组合计提
3,416,320,979.06 99.99% --- --- 3,416,320,979.06坏账准备的其他应收款
组合小计 3,416,570,472.39100.00% 207,971.13 0.01% 3,416,362,501.26单项金额虽不重大但单项计
--- --- --- --- ---提坏账准备的其他应收款
合计 3,416,570,472.39 100.00% 207,971.13 0.01% 3,416,362,501.26组合中，按账龄分析法计提坏账准备的其他应收款：
2013年12月31日
账龄结构
金额 比例 坏账准备 净额
半年以内(含半年，以下
200,100.78 3.00% 6,003.02 194,097.76同)
半年-1年 --- --- --- --- 1 -2年 --- --- --- --- 2 -3年 30,000.00 40.00% 12,000.00 18,000.003年以上 178,311.00 100.00% 178,311.00 ---合计 408,411.78 --- 196,314.02 212,097.76(续)
2012年12月31日
账龄结构
金额 比例 坏账准备 净额
半年以内(含半年，以下
14,971.33 3.00% 449.13 14,522.20同)
半年-1年 --- --- --- --- 1 -2年 30,000.00 10.00% 3,000.00 27,000.00 2 -3年 --- --- --- ---3年以上 204,522.00 100.00% 204,522.00 ---合计 249,493.33 --- 207,971.13 41,522.20组合中，按款项性质组合计提坏账准备的其他应收款：
2013年12月31日
组合名称 款项内容 坏账准备 净额账面金额
上海新南山房地产开发有限公司 借款 474,875,698.82 --- 474,875,698.82南通南山房地产开发有限公司 借款 12,000,000.00 --- 12,000,000.00广州新康房地产开发有限公司 往来款 811,584.39 --- 811,584.39
财务报表附注第68页
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备考合并财务报表附注
2013年12月31日
组合名称 款项内容 坏账准备 净额账面金额
长沙南山新城房地产有限公司 借款 626,799,890.32 --- 626,799,890.32苏州南山发展有限公司 借款及往来款 576,821,010.89 --- 576,821,010.89长沙南山天池房地产有限公司 借款及往来款 329,711,708.16 --- 329,711,708.16苏州南山新展房地产开发有限公司 借款 173,214,806.67 --- 173,214,806.67深圳市赤湾物业管理有限公司 往来款 9,046,946.96 --- 9,046,946.96增城市新康物业管理有限公司 往来款 182,162.16 --- 182,162.16惠州市南山物业管理有限公司 往来款 1,960,000.00 1,960,000.00合计 2,205,423,808.37 --- 2,205,423,808.37（2）本报告期其他应收款中持有本公司5%（含5%）以上表决权股份的股东单位欠款情况如下：2013年12月31日 2012年12月31日
单位名称
金额 坏账准备金额 金额 坏账准备金额中国南山开发（集团）
--- --- 33,303,513.80 ---股份有限公司
（3）期末其他应收款前五名单位列示如下：
占其他应收款单位名称 款项内容 与本公司关系 2013年12月31日 账龄
总额的比例长沙南山新城房地产有
借款 全资子公司 626,799,890.32 2-3年 26.38%限公司
苏州南山发展有限公司 借款及往来款 全资子公司 576,821,010.89 2-3年 24.28%上海新南山房地产开发
借款 同受母公司控制 474,875,698.82 1-2年 19.99%有限公司
长沙南山天池房地产有
借款及往来款 全资子公司 329,711,708.16 2-3年 13.88%限公司
苏州南山新展房地产开
借款 全资子公司 173,214,806.67半年-1年 7.29%发有限公司
合计 2,181,423,114.86 91.81%（4）应收关联方款项
2013年12月31日 2012年12月31日单位名称 与本公司关系
金额 比例 金额 比例惠阳新城市房地产开发有限公司 母公司关联方 --- --- 334,833,309.00 9.80%同受母公司控
赤湾石油基地股份有限公司 19,350.000.0008% 19,350.000.0006%制
苏州招商南山地产有限公司 联营企业 --- --- 18,700,000.00 0.55%中国南山开发（集团）股份有限
母公司 --- --- 33,303,513.80 0.97%公司
上海南山房地产开发有限公司
同受母公司控
--- ---
406,386,164.28
11.89%制
财务报表附注第69页
深圳市南山房地产开发有限公司
截至2013年12月31日止
备考合并财务报表附注
2013年12月31日 2012年12月31日单位名称 与本公司关系
金额 比例 金额 比例广州新康房地产开发有限公司 控股子公司 811,584.39 0.03% 768,634.38 0.02%长沙南山房地产开发有限公司 全资子公司 --- --- 70,000,000.00 2.05%苏州南山房地产开发有限公司 全资子公司 --- --- --- ---深圳市南山开发置业有限公司 全资子公司 --- --- --- ---苏州南山置业有限公司 全资子公司 --- --- 112,932.750.0033%长沙南山新城房地产有限公司 全资子公司 626,799,890.32 26.38% 579,189,040.00 16.95%苏州南山发展有限公司 全资子公司 576,821,010.89 24.28% 819,261,360.02 23.98%长沙南山天池房地产有限公司 全资子公司 329,711,708.16 13.88% 280,600,000.00 8.21%深圳市赤湾物业管理有限公司 全资子公司 9,046,946.96 0.38% 8,501,067.73 0.25%增城市新康物业管理有限公司 全资子公司 182,162.16 0.01% 181,097.96 0.01%惠州市南山物业管理有限公司 全资子公司 1,960,000.00 0.08% 1,960,000.00 0.06%同受母公司控
上海新南山房地产开发有限公司 474,875,698.82 19.99% 20.25%制
691,824,691.70
同受母公司控
南通南山房地产开发有限公司 12,000,000.00 0.51% 4.93%制
168,424,055.82
苏州南山新展房地产开发有限公
全资子公司 173,214,806.67 7.29% --- ---司
合计： 2,205,443,158.3792.82% 3,414,065,217.4499.92%（二）长期股权投资
长期股权投资分项列示如下：
核算 本期增减额（减少
被投资单位 投资成本 2012年12月31日 2013年12月31日方法 以“-”号填列）
惠州大亚湾南山房地产开发有
成本法 19,000,000.00 19,000,000.00 --- 19,000,000.00限公司
长沙南山房地产开发有限公司 成本法 50,000,000.00 50,000,000.00 --- 50,000,000.00深圳市南山开发置业有限公司 成本法 9,500,000.00 9,500,000.00 --- 9,500,000.00苏州南山置业有限公司 成本法 50,000,000.00 50,000,000.00 --- 50,000,000.00苏州南山房地产开发有限公司 成本法 54,497,704.96 24,500,000.00 29,997,704.96 54,497,704.96苏州南山发展有限公司 成本法 50,000,000.00 50,000,000.00 --- 50,000,000.00长沙新城房地产开发有限公司 成本法 50,000,000.00 50,000,000.00 --- 50,000,000.00广州新康房地产开发有限公司 成本法 42,076,536.09 42,076,536.09 --- 42,076,536.09深圳市赤湾物业管理有限公司 成本法 5,000,000.00 5,000,000.00 --- 5,000,000.00长沙南山天池房地产有限公司 成本法 10,000,000.00 --- 10,000,000.00 10,000,000.00苏州南山新展房地产开发有限
成本法 150,000,000.00 --- 150,000,000.00 150,000,000.00公司
苏州招商南山地产有限公司 权益法 80,000,000.00 158,901,364.62 58,451,111.19 217,352,475.81合计 570,074,241.05 458,977,900.71 248,448,816.15 707,426,716.86
财务报表附注第70页
深圳市南山房地产开发有限公司
截至2013年12月31日止
备考合并财务报表附注
（续）
本期计提减
被投资单位 持股比例 表决权比例 减值准备金额 本期现金红利值准备金额
惠州大亚湾南山房地产开发有
100.00% 100.00% --- --- ---限公司
长沙南山房地产开发有限公司 100.00% 100.00% --- --- ---深圳市南山开发置业有限公司 100.00% 100.00% --- --- ---苏州南山置业有限公司 100.00% 100.00% --- --- ---苏州南山房地产开发有限公司 100.00% 100.00% --- --- ---苏州南山发展有限公司 100.00% 100.00% --- --- 5,880,000.00长沙新城房地产开发有限公司 100.00% 100.00% --- --- ---广州新康房地产开发有限公司 65.32% 65.32% --- --- ---深圳市赤湾物业管理有限公司 100.00% 100.00% --- --- ---长沙南山天池房地产有限公司 100.00% 100.00% --- --- ---苏州南山新展房地产开发有限
100.00% 100.00% --- --- ---公司
苏州招商南山地产有限公司 40.00% 40.00% --- --- 64,670,051.82合计 --- --- --- --- 70,550,051.82（三）投资收益
（1）投资收益按来源列示如下：
产生投资收益的来源 2013年度 2012年度
成本法核算的长期股权投资收益 5,880,000.00 71,318,265.15权益法核算的长期股权投资收益 123,121,163.01 66,260,581.47合计 129,001,163.01 137,578,846.62（2）按成本法核算的长期股权投资收益：
被投资单位名称 2013年度 2012年度
苏州南山房地产开发有限公司 5,880,000.00 ---苏州南山置业有限公司 --- 71,318,265.15合计 5,880,000.00 71,318,265.15（3）按权益法核算的长期股权投资收益：
被投资单位名称 2013年度 2012年度
苏州招商南山地产有限公司 123,121,163.01 66,260,581.47合计 123,121,163.01 66,260,581.47
财务报表附注第71页
深圳市南山房地产开发有限公司
截至2013年12月31日止
备考合并财务报表附注
（四）现金流量表补充资料
补充资料 2013年度 2012年度
1.将净利润调节为经营活动现金流量：
净利润 137,982,486.61 169,064,024.35加：资产减值准备 -11,657.11 124,662.33固定资产折旧、油气资产折耗、生产性生物资产折旧 1,247,972.39 419,910.12无形资产摊销 11,355.00 21,088.52长期待摊费用摊销 3,243,288.40 667,861.16处置固定资产、无形资产和其他长期资产的损失 40,743.80 (8,877.98)固定资产报废损失 ---- ---公允价值变动损失 ---- ---财务费用 -41,521,629.23 -5,161,674.00投资损失 -129,001,163.01 -137,578,846.62递延所得税资产减少 2,914.28 -31,165.58递延所得税负债增加 --- ---存货的减少 -- - ---经营性应收项目的减少 -191,748,001.12 -1,185,000.00经营性应付项目的增加 -31,576,047.26 -88,616,234.89其他 --- ---经营活动产生的现金流量净额 -251,329,737.25 -62,284,252.592.不涉及现金收支的重大投资和筹资活动：
债务转为资本 --- ---一年内到期的可转换公司债券 --- ---融资租入固定资产 --- ---3.现金及现金等价物净变动情况：
现金的期末余额 291,418,942.90 247,954,384.52减：现金的年初余额 247,954,384.52 122,508,093.27加：现金等价物的期末余额 --- ---减：现金等价物的年初余额 --- ---现金及现金等价物净增加额 43,464,558.38 125,446,291.25
财务报表附注第72页
深圳市南山房地产开发有限公司
截至2013年12月31日止
备考合并财务报表附注
十二、补充资料
(一)非经常性损益
根据中国证监会《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益（2008）》（“中国证券监督管理委员会公告[2008]43号”），本公司非经常性损益如下：
项目 2013年度 2012年度1.非流动性资产处置损益(包括已计提资产减值准备的冲销部分)：
(1)处置长期资产收入
其中：固定资产清理收入 --- 40,438.10无形资产转让收益 --- ---其他（所有项目应根据实际情况列示） --- ---(2)处置长期资产支出 --- ---其中：处理固定资产净损失 64,228.16 44,265.82股权转让损失 --- ---其他（所有项目应根据实际情况列示） --- ---非流动资产处置损益净额 -64,228.16 -3,827.722.越权审批，或无正式批准文件，或偶发性的税收返还、减免 --- ---3.同一控制下企业合并产生的子公司期初至合并日的当期净损益 -93,442.66 2,893,436.774.除上述各项之外的其他营业外收入和支出 -1,643,721.08 -1,831,181.005.其他符合非经常性损益定义的损益项目 --- ---非经常性损益合计 -1,801,391.90 1,058,428.05减：所得税影响额 277,101.39 212,809.08非经常性损益净额（影响净利润） -2,078,493.29 845,618.97减：少数股东权益影响额 --- ---归属于母公司普通股股东净利润的非经常性损益 -2,078,493.29 845,618.97扣除非经常性损益后的归属于母公司普通股股东净利润 187,985,915.64 195,768,875.88十三、财务报表的批准
本财务报表业经本公司董事会于2014年3月27日决议批准。
法定代表人： 主管会计工作的负责人： 会计机构负责人：深圳市南山房地产开发有限公司2014年 3月 27日
财务报表附注第73页