共 八 册第 二 册恒天天鹅股份有限公司
资产重组置出资产和负债价值评估项目
资 产 评 估 说 明
中联评报字[2015]第 387号
中中联联资资产产评评估估集集团团有有限限公公司司
二二〇〇一一五五年年四四月月二二十十七七日日
恒天天鹅股份有限公司资产重组置出资产和负债价值评估项目·资产评估说明目 录
第一部分关于评估说明使用范围的声明 .............................................. 3第二部分企业关于进行资产评估有关事项的说明 .............................. 4第三部分资产清查核实情况说明 .......................................................... 5一、评估对象与评估范围说明 ................................................................. 5二、资产核实情况总体说明 ..................................................................... 7第四部分资产基础法评估说明 ............................................................ 10一、流动资产评估技术说明 ................................................................ 10二、长期投资评估技术说明 ................................................................ 16三、固定资产评估技术说明 ................................................................ 23四、工程物资评估技术说明 ................................................................ 51五、无形资产评估技术说明 ................................................................ 52六、开发支出评估技术说明 ................................................................ 71七、长期待摊费用评估技术说明 ........................................................ 71八、递延所得税资产评估技术说明 .................................................... 71九、负债评估技术说明 ........................................................................ 72第五部分评估结论及其分析 ................................................................ 76一、评估结论 ........................................................................................ 76二、评估结论与账面价值比较变动情况及原因 ................................ 77企业关于进行资产评估有关事项的说明
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恒天天鹅股份有限公司资产重组置出资产和负债价值评估项目·资产评估说明第一部分关于评估说明使用范围的声明
本资产评估说明，仅供评估主管机关、企业主管部门备案审查资产评估报告和相关监管部门检查评估机构工作之用，非法律、行政法规规定，材料的全部或部分内容不得提供给其它任何单位和个人，也不得见诸于公开媒体；任何未经评估机构和委托方确认的机构或个人不能由于得到评估报告而成为评估报告使用者。
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二〇一五年四月二十七日
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恒天天鹅股份有限公司资产重组置出资产和负债价值评估项目·资产评估说明第二部分企业关于进行资产评估有关事项的说明
本评估说明该部分内容由委托方和被评估企业共同撰写，并由委托方单位负责人和被评估企业负责人签字，加盖相应单位公章并签署日期。详细内容请见本说明最后部分《企业关于进行资产评估有关事项的说明》。
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恒天天鹅股份有限公司资产重组置出资产和负债价值评估项目·资产评估说明第三部分资产清查核实情况说明
一、评估对象与评估范围说明
(一)评估对象与评估范围内容
评估对象是恒天天鹅股份有限公司的全部资产及负债。评估范围为恒天天鹅股份有限公司在基准日的全部资产及相关负债，账面资产总额 2,084,651,392.58元、负债 1,068,579,491.86元、净资产 1,016,071,900.72元。具体包括流动资产 491,555,264.33元；非流动资产 1,593,096,128.25元；流动负债 742,869,345.68元；非流动负债 325,710,146.18元。
上述资产与负债数据摘自经天职国际会计师事务所有限公司审计的恒天天鹅股份有限公司 2014年 12月 31日的资产负债表，评估是在企业经过审计后的基础上进行的。
委托评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围一致。
被评估企业本次评估范围中的主要资产为存货、固定资产、无形资产等，其中土地使用权 2宗，均为出让性质、工业用途，已取得国有土地使用证。
(二)实物资产的分布情况及特点
纳入评估范围内的实物资产账面值 133,566.78万元，占评估范围内总资产的64.07%。主要为存货、房屋建筑物及机器设备等。这些资产具有以下特点：
1.实物资产主要分布在被评估企业位于保定市乐凯北大街厂区内。
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恒天天鹅股份有限公司资产重组置出资产和负债价值评估项目·资产评估说明 2.存货主要包括原材料、在库周转材料、委托加工物资、产成品(库存商品)及在产品(自制半成品)。存货品种多、数量大，基本是根据订单生产，部分存货存在积压、报废等情况。
3.房屋建(构)筑物
(1)房屋建(构)筑物分布状况
本次评估范围内的房屋建(构)筑物自 1950年至 2012年陆续建成投产，利用率较低。主要分布在被评估企业保定市乐凯北大街厂区内。
建筑物主要包括办公楼、厂房、仓库、车间、职工食堂等。构筑物主要包括排气塔及各类生产用池等。
(2)主要房屋建(构)筑物结构
房屋建筑物的建筑结构为框(排)架结构、砖混及砖木结构，主要构筑结构为钢筋砼结构。房屋建(构)筑物类资产的建筑质量和维护保养总体情况一般，基本能满足正常的生产、办公需要。
4.设备类资产
(1)机器设备：本次委估的机器设备主要为化纤产品生产设备等。
大部分安装投入使用时间较早，目前尚可在设计负荷下较为正常地使用，企业由于产品销售亏损原因，氨纶车间设备已停产闲置。企业对设备实行分级管理，严格设备保养制度，及时维护保养、定期大修及更换易损件，管理制度完善，设备档案基本齐全，可满足正常生产和使用的需要。
(2)车辆：本次委估车辆主要为办公用车，部分车辆无实物，其余车辆均正常使用。
(3)电子设备：本次委估的电子设备主要为办公设备等，除部分设备存在待报废、无实物的情况外，其余设备正常使用。
(三)企业申报的账面记录或者未记录的无形资产情况。
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恒天天鹅股份有限公司资产重组置出资产和负债价值评估项目·资产评估说明被评估企业申报的无形资产为土地使用权及外购的软件等。前述无形资产均已在账面反映。
截止基准日 2014年 12月 31日，被评估企业申报评估的范围内无账面未记录的无形资产。
(四)企业申报的表外资产的类型、数量。
截止基准日 2014年 12月 31日，被评估企业申报评估的范围内无表外资产。
(五)引用其他机构出具的报告的结论所涉及的资产类型、数量和账面金额(或者评估值)。
本次评估报告中基准日各项资产及负债账面值系天职国际会计师事务所有限公司的审计结果。
除此之外，未引用其他机构报告内容。
二、资产核实情况总体说明
(一)资产核实人员组织、实施时间和过程
评估人员在进入现场清查前，制定现场清查实施计划，按资产类型和分布特点，分成房屋建筑物、机器设备、无形资产、流动资产和其他资产小组，于 2015年 2月 28日至 3月 29日进行现场的核查工作。清查工作结束后，各小组对清查核实及现场勘察情况进行工作总结。清查核实的主要步骤如下：
首先，辅导企业进行资产的清查、申报评估的资产明细，并收集整理评估资料。2015年 2月中旬，评估人员开展前期布置工作，评估师对企业资产评估配合工作要求进行了详细讲解，包括资产评估的基本概念、资产评估的任务、本次资产评估的计划安排、需委托方和被评估企业提供的资料清单、企业资产清查核实工作的要求、评估明细表和资产调查表的填报说明等。在此基础上，填报“评估申报明细
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恒天天鹅股份有限公司资产重组置出资产和负债价值评估项目·资产评估说明表”和“资产调查表”，收集并整理委估资产的产权权属资料和反映资产性能、技术状态、经济技术指标等情况的资料。
其次，依据资产评估申报明细表，对申报资产进行现场查勘。不同的资产类型，采取不同的查勘方法。根据清查结果，由企业进一步补充、修改和完善资产评估申报明细表，使“表”、“实”相符。
再次，核实评估资料，尤其是资产权属资料。在清查核实“表”、“实”相符的基础上，对企业提供的产权资料进行了核查。核查中，重点查验了产权权属资料中所载明的所有人以及其他事项。
(二)影响资产核实的事项及处理方法
对于管线、沟槽等地下资产等隐蔽工程，主要通过核对图纸、工程结算、查看检验记录、维修记录以及了解使用状况等进行现场清查。
在尽职调查和资产清查过程中，未发现有影响尽职调查和资产清查的事项。
(三)资产清查核实结论
评估人员对列入评估范围资产的清查工作是与被评估企业共同进行的。账面值与经天职国际会计师事务所有限公司审计后的基准日会计报表一致。
1.非实物资产，评估申报明细表和账面记录一致，申报明细表与实际情况吻合。
2.实物资产的清查情况与申报明细一一核对，对清查核实明细项目已与企业财务人员进行了沟通。
其中：
(1)纳入本次评估范围的房屋建筑物面积合计 299,877.96m2，其中 lyocell厂房因尚未办理竣工决算手续。房屋建筑物中有 38,406.00m2lyocell厂房和其他 3,030.89 m2房屋尚未办理房产证。
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恒天天鹅股份有限公司资产重组置出资产和负债价值评估项目·资产评估说明 (2)纳入本次评估范围的机器设备中待报废、停用设备 462项，账面原值 74,309,209.80元，账面净值 45,187,454.43元；委估电子设备中待报废、淘汰、无使用价值 30项，账面原值 294,696.09元，净值 26,324.74元。纳入评估范围的车辆中无实物共计 3辆，账面原值 1,113,298.96元，账面净值 33,398.97元。
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恒天天鹅股份有限公司资产重组置出资产和负债价值评估项目·资产评估说明第四部分资产基础法评估说明
根据本次资产评估的目的、资产业务性质、可获得资料的情况等，采用资产基础法进行评估，各类资产及负债的评估方法说明如下。
一、流动资产评估技术说明
(一)评估范围
纳入评估的流动资产包括货币资金、应收票据、应收账款、预付账款、其他应收款和存货。
(二)评估程序
1.根据企业填报的流动资产评估申报表，与企业财务报表进行核对，明确需进行评估的流动资产的具体内容。
2.根据企业填报的流动资产评估申报表，到现场进行账务核对，原始凭证的查验，对实物类流动资产进行盘点、对资产状况进行调查核实。
3.收集整理相关文件、资料并取得资产现行价格资料。
4.在账务核对清晰、情况了解清楚并已收集到评估所需的资料的基础上分别评定估算。
(三)评估方法
1.流动资产评估方法
采用重置成本法评估，主要是：对流通性强的资产，按经核实后的账面值确定评估值；对应收、预付类债权资产，以核对无误的账面值为基础，根据实际收回的可能性确定评估值；对存货，在核实评估基准日实际库存数量的基础上，以实际库存量乘以实际成本或可变现
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恒天天鹅股份有限公司资产重组置出资产和负债价值评估项目·资产评估说明价格得出评估值。
2.各项流动资产的评估
(1)应收票据
应收票据账面值 215,359,649.62元。主要为销售货款收到的银行承兑汇票，其中 147,908,694.62元未到期票据已背书转让冲抵应付账款。清查时，核对明细账与总账、报表余额是否相符，核对与委估明细表是否相符，查阅核对票据票面金额、发生时间、业务内容及票面利率等与账务记录的一致性，以证实应收票据的真实性、完整性，核实结果账、表、单金额相符。经核实应收票据真实，金额准确，未计利息，以核实后账面值确定评估值。
应收票据评估值 215,359,649.62元。
(2)应收账款
应收账款账面余额 10,997,199.96错误!链接无效。错误!链接无效。错误!链接无效。元，已计提坏账准备 1,236,141.16错误!链接无效。错误!链接无效。元，账面净额 9,761,058.80错误!链接无效。元，主要为应收销售货款等。评估人员核实了账簿记录、抽查了部分原始凭证等相关资料，核实交易事项的真实性、账龄、业务内容和金额等，并进行了函证，核实结果账、表、单金额相符。
评估人员在对应收款项核实无误的基础上，借助于历史资料和现在调查了解的情况，具体分析数额、欠款时间和原因、款项回收情况、欠款人资金、信用、经营管理现状等，应收账款采用个别认定和账龄分析的方法估计评估风险损失，对关联方的往来款项，评估风险坏账损失的可能性为0；对外部单位发生时间 1年以内的发生评估风险损失的可能性在5.5%；发生时间 1到 2年的发生评估风险坏账损失的可能性在10%；发生时间 2到 3年的发生评估风险坏账损失的可能性
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恒天天鹅股份有限公司资产重组置出资产和负债价值评估项目·资产评估说明在20%；发生时间3到4年的发生评估风险坏账损失的可能性在60%；
发生时间 4到 5年的发生评估风险坏账损失的可能性在80%；发生时间在 5年以上评估风险损失为100%。
按以上标准，确定评估风险损失为 1,236,141.16错误!链接无效。元，以应收账款合计减去评估风险损失后的金额确定评估值。坏账准备按评估有关规定评估为零。
应收账款评估值为 9,761,058.80错误!链接无效。元。
(3)预付账款
预付账款账面值 7,854,331.64错误!链接无效。错误!链接无效。错误!链接无效。元，主要为材料款等。评估人员查阅了相关材料采购合同或供货协议，了解了评估基准日至评估现场作业日期间已接受的服务和收到的货物情况。以核实后账面值确定评估值。
预付账款评估值为 7,854,331.64错误!链接无效。元。
(4)其他应收款
其他应收款账面余额 64,570,880.98错误!链接无效。元，已计提坏账准备 15,887,018.96元，账面净额 48,683,862.02元。主要为与子公司往来款、所得税返还、及职工借款等。
评估人员在对其他应收款核实无误的基础上，借助于历史资料和现在调查了解的情况，具体分析数额、欠款时间和原因、款项回收情况、欠款人资金、信用、经营管理现状等。其他应收款采用账龄分析的方法确定评估风险损失进行评估。
对关联方往来和在职职工个人借款等有充分理由相信全部能收回的，评估风险损失为0%。
对有确凿证据表明款项不能收回或账龄超长的，评估风险损失为100%。
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恒天天鹅股份有限公司资产重组置出资产和负债价值评估项目·资产评估说明对很可能收不回部分款项的，且难以确定收不回账款数额的，按财会上计算坏账准备的方法，根据账龄和历史回款分析估计出评估风险损失。根据评估人员对债务单位的分析了解、账龄分析、并结合专业判断等综合确定，发生时间 1年以内的发生评估风险损失的可能性在5.5%；发生时间1到2年的发生评估风险坏账损失的可能性在10%；
发生时间 2到 3年的发生评估风险坏账损失的可能性在20%；发生时间 3到 4年的发生评估风险坏账损失的可能性在60%；发生时间 4到 5年的发生评估风险坏账损失的可能性在80%；发生时间在 5年以上评估风险损失为100%。
按以上标准，确定其他应收款评估风险损失合计 15,887,018.96元，以其他应收款合计减去评估风险损失后的金额确定评估值。坏账准备按评估有关规定评估为零。
其他应收款评估值为 48,683,862.02错误!链接无效。元。
(5)存货
存货账面值为 262,443,723.82错误!链接无效。元，包含原材料、委托加工物资、产成品、在产品；已计提存货跌价准备为 52,547,361.57错误!链接无效。元，存货账面净额为 209,896,362.25错误!链接无效。元。存货的具体评估方法及过程如下：
①原材料
原材料账面余额 92,635,773.52元。主要为生产所需材料。原材料账面值由购买价和合理费用构成，对于周转正常的原材料，账面单价接近基准日市场价格加合理费用，以账面值确定评估值；对于部分积压原材料，按可变现价值确定评估值。
原材料评估值为 96,326,304.99元。
②委托加工物资
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恒天天鹅股份有限公司资产重组置出资产和负债价值评估项目·资产评估说明委托加工物资账面余额 2,769,851.47元，为企业对外委托加工的产品，于评估基准日尚未加工完的材料成本，核实包括材料采购成本及支付加工的成本。因其发生日期与基准日相近，且账面价值购成合理，因此以核实后账面值确定评估值。
委托加工物资评估值为 2,769,851.47元。
③产成品
产成品账面余额136,750,549.60元。主要为化纤类产品。产成品中部分产品正常销售，部分产品存在积压及报废。
对于部分积压及报废产品，企业已计提全额存货跌价准备，评估人员依据调查情况和企业提供的资料分析，这部分积压产品已无法销售，无残值，本次评估为零。
对于正常销售产品采用如下评估方法：
评估人员依据调查情况和企业提供的资料分析，对于产成品以不含税销售价格减去销售费用、全部税金和一定的产品销售利润后确定评估值。
评估价值=实际数量×不含税售价×(1-产品销售税金及附加费率-销售费用率-营业利润率×所得税率-营业利润率×(1-所得税率)×r)
(a)不含税售价：不含税售价是按照评估基准日前后的市场价格确定的；
(b)产品销售税金及附加费率主要包括以增值税为税基计算交纳的城市建设税与教育附加；
(c)销售费用率是按销售费用与销售收入的比例平均计算；
(d)营业利润率=主营业务利润÷营业收入；
(e)所得税率按企业现实执行的税率；
(f)r为一定的率，由于产成品未来的销售存在一定的市场风险，
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恒天天鹅股份有限公司资产重组置出资产和负债价值评估项目·资产评估说明具有一定的不确定性，根据基准日调查情况及基准日后实现销售的情况确定其风险。其中r对于畅销产品为0，一般销售产品为50%，勉强可销售的产品为100%。
产成品评估值为 105,351,636.89元。
案例：二纺无光出口 300D/30FA级筒装(产成品明细表序号 27)二纺无光出口 300D/30FA级筒装属一般销售产品，评估时以该产品的不含税销售价格减去销售费用、全部税金和部分净利润后，确定评估值。
计算公式：
评估价值=实际数量×出厂单价×(1-产品销售税金及附加费率-销售费用率-营业利润率×所得税率-营业利润率×(1-所得税率)×r)
根据被评估企业近期销售资料测算，二纺无光出口 300D/30FA级筒装产品平均销售单价为 23.93错误!链接无效。元/千克(不含税)，平均销售税金及附加费率0.445%，平均销售费用率为0.543%，营业利润率为0%错误!链接无效。，所得税率为25%，该产品为一般销售产品，r取50%。将以上参数代入公式，得
评估价值=23.69(元)
即该产品评估基准日评估单价 23.69元/千克。基准日实际库存数量 19,673.50千克，则：
该产品评估值=23.69×19,673.50= 466,065.22(元)
④在产品
在产品账面余额 30,287,549.23元。主要为正在生产加工中的未完工产品等，包含了物料成本及制造费用等。
评估人员依据调查情况和企业提供的资料分析，对于在产品以产品成本加产品利润减去销售费用、销售税金和管理费用后确定评估
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恒天天鹅股份有限公司资产重组置出资产和负债价值评估项目·资产评估说明值。
评估价值=在产品成本×成本利润率×(1-产品销售税金及附加费率-销售费用率-管理费用率-营业利润率×所得税率-营业利润率×(1-所得税率)×r)
在产品评估值 26,101,809.92元。
⑤存货的评估值
存货评估值合计 230,549,603.27元，存货跌价准备评估为零，存货增值 20,653,241.02元，增值率9.84%。增值主要原因是一是存货跌价准备评估为零导致；二是部分原材料购置成本低于评估基准日市场价格导致增值。
二、长期投资评估技术说明
(一)评估范围
纳入本次评估范围的长期投资账面值合计 380,156,088.67错误!链接无效。元，均为长期股权投资，共有 4项。具体情况如下：
表4-1 长期股权投资账面值一览表
单位：人民币元
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|序号|被投资单位名称|投资日期|协议投资期限|持股比例%|投资成本|账面值|
|1|新疆天鹅浆粕有限责任公司|2005-4-1||99|49,500,000.00|49,500,000.00|
|2|新疆天鹅特种纤维有限公司|2010-12-1||85|278,800,000.00|278,800,000.00|
|3|保定里奇天鹅化工有限公司|2005-10-1||27|2,455,113.77|2,953,801.66|
|4|安徽丰创生物技术产业创业投资有限公司|2012-10-1||19.608|50,000,000.00|48,902,287.01|
|净 额|||||380,755,113.77|380,156,088.67|

(二)被投资单位简介
1.新疆天鹅浆粕有限责任公司
住所：奎屯市阿克苏路 177号
法定代表人姓名：王秉哲
注册资本：伍仟万元人民币
实收资本：伍仟万元人民币
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恒天天鹅股份有限公司资产重组置出资产和负债价值评估项目·资产评估说明企业类型：有限责任公司（国有控股）
营业执照注册号：6540030300005841-1
经营范围：许可经营项目：无，一般经营项目：棉浆粕系列产品的生产、销售及来料加工。棉浆粕系列产品原辅材料的收购、销售。
历史沿革：新疆天鹅浆粕有限责任公司（以下简称本公司）是由恒天天鹅股份有限公司、乌鲁木齐市诚泰隆工贸有限公司共同出资， 2005年 4月 27日经奎屯经济技术开发区经济发展局奎开经发[2005]18号文批准设立，按相关规定享受开发区各项优惠政策。公司注册资本 3,000.00万元，其中恒天天鹅股份有限公司出资 2,985.00万元，占注册资本的99.50%。2006年 3月 6日，新疆浆粕增加注册资本 2,000.00万元，变更后注册资本为 5,000.00万元，其中恒天天鹅股份有限公司追加投资 1,965.00万元，乌鲁木齐市诚泰隆工贸有限公司追加投资 35.00万元。追加投资后，恒天天鹅股份有限公司出资额占公司注册资本的99.00%，乌鲁木齐市诚泰隆工贸有限公司占公司注册资本的1.00%。以上变更注册资本业经新疆奎屯方圆有限责任会计师事务所出具了新方变验字〔2006〕第 5号验资报告。
截至评估基准日，股东结构如下：
表4-2股东名称、出资额和出资比例
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|股东名称|出资额|出资比例|
|恒天天鹅股份有限公司|4950万元|99%|
|乌鲁木齐市诚泰隆工贸有限公司|50万元|1%|
|合计|5000万|100%|

公司近两年及评估基准日资产、财务状况如下表：
表4-3公司资产、负债及财务状况
单位：人民币万元
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|项目|2012年12月31 日|2013年12月31日|2014年12月31日|
|总资产|16,119.67|16,929.77|16,686.38|
|负债|8,285.19|10,095.79|11,134.16|
|净资产|7,834.47|6,833.98|5,552.21|
|项目|2012年度|2013年度|2014年|
|营业收入|9,949.34|12,642.76|11,032.80|
|利润总额|-2,145.85|-947.69|-1,281.77|

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恒天天鹅股份有限公司资产重组置出资产和负债价值评估项目·资产评估说明
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|净利润|-2,082.26|-1,000.49|-1,281.77|
|审计机构|天职国际会计师事务所|||

2.新疆天鹅特种纤维有限公司
住所：新疆伊犁州奎屯市阿克苏东路 177号
法定代表人姓名：王秉哲
注册资本：叁亿贰仟捌佰万元人民币
实收资本：叁亿贰仟捌佰万元人民币
企业类型：有限责任公司（国有控股）
营业执照注册号：654002030000086
经营范围：纤维素再生纤维，纤维素浆粕的生产、销售及相关工程设计、安装、技术服务。棉短绒的加工、销售。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）
历史沿革：新疆天鹅特种纤维有限公司（以下简称本公司或公司）是由恒天天鹅股份有限公司与自然人郑睿敏，杭州奥通科技有限公司于 2010年 12月 28日共同出资设立，注册资本为人民币 32,800万元，其中恒天天鹅股份有限公司认缴85%，郑睿敏认缴12%，杭州奥通科技有限公司认缴3%。首期出资额为人民币 7,120.00万元，其中：恒天天鹅股份有限公司以货币出资 2,200.00万元；郑睿敏以无形资产出资人民币 3,936.00万元；杭州奥通科技有限公司以无形资产出资人民币984.00万元，经天健正信会计师事务所验审，并出具天健正信[2010]综字第 010149号验资报告。2012年 9月 26日恒天天鹅股份有限公司出资 25,680.00万元，经新疆方圆有限责任会计师事务所予以验证，并出具新方变验字[2010]030号验资报告。
截至评估基准日，股东结构如下：
表4-4股东名称、出资额及出资比例
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|股东|出资额(万元)|出资比例(%)|
|恒天天鹅股份有限公司|27,880|85|

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||3,936||
|杭州奥通科技有限公司|984|3|
|合计|32800|100|

公司近两年及评估基准日资产、财务状况如下表：
表4-5公司资产、负债及财务状况
单位：人民币万元
|||||
|-|-|-|-|
|项目|2012年12月31 日|2013年12月31日|2014年12月31日|
|总资产|32,788.75|32,835.95|32,947.89|
|负债|962.01|920.85|1,260.64|
|净资产|31,826.74|31,915.10|31,687.25|
|项目|2012年度|2013年度|2014年|
|营业收入|-|-|-|
|利润总额|-408.82|55.67|-195.16|
|净利润|-408.82|55.67|-195.16|
|审计机构|天职国际会计师事务所有限公司|||

3.保定里奇天鹅化工有限公司
住所：河北省保定市盛兴西路 1369号
法定代表人姓名：王小虎
注册资本： 93万元欧元
实收资本： 93万元欧元
企业类型：有限责任公司（中外合资）
营业执照注册号：130600400000985
经营范围：生产纺织化纤用助剂、油剂、浆料、染整助剂、皮革助剂，销售本公司生产的产品。
截至评估基准日，股东结构如下：
表4-6股东名称、出资额及出资比例
||||
|-|-|-|
|股东|出资额(元)|出资比例(%)|
|意大利里奇兄弟有限公司|604500|65|
|恒天天鹅股份有限公司|251100|27|
|上海斯润纺织技术有限公司|74400|8|
|合计|930000|100|

公司评估基准日资产、财务状况如下表：
表4-7公司资产、负债及财务状况
单位：人民币万元
|||
|-|-|
|项目|2014年12月31日|

中联资产评估集团有限公司 第19页
恒天天鹅股份有限公司资产重组置出资产和负债价值评估项目·资产评估说明
|||
|-|-|
|总资产|2393.53|
|负债|1,099.58|
|净资产|1,293.94|
|项目|2014年度|
|营业收入|1,815.29|
|利润总额|164.71|
|净利润|122.66|

4.安微丰创生物技术产业创业投资有限公司
住所：安徽省蚌埠市胜利西路 777号
法定代表人姓名：蒋会成
注册资本：贰亿伍仟五百万人民币
实收资本：贰亿伍仟五百万人民币
企业类型：其他有限责任公司
营业执照注册号：340300000102092
经营范围：生物技术及相关产业的创业投资、创业投资咨询、创业管理服务。
截至评估基准日，股东结构如下：
表4-8股东名称、出资额及出资比例
||||
|-|-|-|
|股东|出资额(万元)|出资比例(%)|
|盈富泰克创业投资有限公司|5000|19.608|
|安徽省科技成果转化服务中心|5000|19.608|
|安徽丰原集团有限公司|5000|19.608|
|恒天天鹅股份有限公司|5000|19.608|
|北京首泰投资有限公司|5000|19.608|
|安徽首泰东方资产管理有限公司|500|1.96|
|合计|25500|100|

公司评估基准日资产、财务状况如下表：
表4-9公司资产、负债及财务状况
单位：人民币万元
|||
|-|-|
|项目|2014年12月31日|
|总资产|24,664.85|
|负债|-|
|净资产|24,664.85|
|项目|2014年|
|营业收入|-|
|利润总额|-529.96|

中联资产评估集团有限公司 第20页
恒天天鹅股份有限公司资产重组置出资产和负债价值评估项目·资产评估说明
|||
|-|-|
|净利润|-529.96|

(三)评估过程及方法
评估人员首先对长期股权投资形成的原因、账面值和实际状况进行核实，并查阅投资协议、股东会决议、章程和有关会计记录等资料，以确定长期股权投资的真实性和完整性，在此基础上对被投资单位进行评估。根据各项长期股权投资的具体情况，分别采取适当的评估方法进行评估。
本次恒天天鹅股份有限公司及下属子公司主要为化纤类产品生产企业。根据各个被投资单位的具体情况，确定了各长期股权投资的评估方法：
(1)对于控股的新疆天鹅浆粕有限责任公司、新疆天鹅特种纤维有限公司，对被投资单位评估基准日的整体资产进行评估，被投资单位评估基准日净资产评估值乘以恒天天鹅股份有限公司的占股比例确定其评估值：
长期投资评估值=被投资单位整体评估后净资产×持股比例
其中：新疆天鹅特种纤维有限公司，鉴于该企业成立时间较短，尚处于筹备期、未达到正常经营状态；也难以找到可比交易案例，不具备采用收益法和市场法评估的条件，故本次对该企业只采用资产基础法一种方法进行评估。
(2)对于参股的保定里奇天鹅化工有限公司、安徽丰创生物技术产业创业投资有限公司，因对被投资单位缺乏管控力，评估人员无法履行评估程序，实施尽职调查并了解被投资单位在评估基准日的具体财务状况。评估值以评估基准日被投资单位未经审计的账面净资产乘以投资比例确定评估值。
(3)评估范围内被评估企业采用的评估方法具体情况
中联资产评估集团有限公司 第21页
恒天天鹅股份有限公司资产重组置出资产和负债价值评估项目·资产评估说明表4-10被评估企业采用的评估方法一览表
||||||
|-|-|-|-|-|
|||持股比例||评估结论选取|
|序号|被投资单位名称||采用的评估方法||
|||||的方法|
|1|新疆天鹅浆粕有限责任公司|99|资产基础法、收益法|资产基础法|
|2|新疆天鹅特种纤维有限公司|85|资产基础法|资产基础法|
|3|保定里奇天鹅化工有限公司|27|报表折算|报表折算|
||安徽丰创生物技术产业创业投||||
|4||19.608|报表折算|报表折算|
||资有限公司||||

(4)评估结论选取的原则
根据各被评估企业实际经营情况、特点，对于具有以下特点的企业选取资产基础法的结果：
新疆天鹅浆粕有限责任公司主营业务为化纤产品生产制造，公司受国家宏观经济形势、政策导向、化纤行业发展状况和行业竞争状况等多种因素的影响，未来经营情况存在较大的不确定性。公司目前长期处亏损状态，盈利情况较不理想，且公司的经营有赖于母公司-恒天天鹅股份有限公司在业务和资金上提供支持。相对来说资产基础法更加稳健，从资产构建角度客观地反映了企业净资产的市场价值。
在确定长期股权投资评估值时，评估师没有考虑控股权和少数股权等因素产生的溢价和折价。
(四)评估结果
按照上述方法，长期股权投资账面值合计 380,156,088.67元，评估值 419,524,146.98元，评估增值 39,368,058.31元，增值率10.36%，评估增值的原因是由于：控股子公司经营状况较好，导致评估增值。
具体评估结果如下：
表4-11 长期股权投资评估结果表
单位：人民币元
||||||
|-|-|-|-|-|
|序号|被投资单位名称|持股比例%|账面价值|评估价值|
|1|新疆天鹅浆粕有限责任公司|99|49,500,000.00|86,443,939.52|
|2|新疆天鹅特种纤维有限公司|85|278,800,000.00|281,223,718.80|
|3|保定里奇天鹅化工有限公司|27|2,953,801.66|3,493,649.02|
|4|安徽丰创生物技术产业创业投资有限公司|19.608|48,902,287.01|48,362,839.64|
|净 额|||380,156,088.67|419,524,146.98|

中联资产评估集团有限公司 第22页
恒天天鹅股份有限公司资产重组置出资产和负债价值评估项目·资产评估说明各长期股权投资评估结果的详细情况见各被投资单位的“资产评估明细表”。
三、固定资产评估技术说明
(一)房屋建筑物类资产评估技术说明
1.评估范围
纳入评估范围的房屋建筑物为被评估企业的全部建(构)筑物，评估基准日的账面值情况如下：
表4-12房屋建筑物类资产账面值
||||
|-|-|-|
|科目名称|账面值(元)||
||原值|净值|
|房屋建筑物类合计|397,541,664.38|291,237,045.51|
|房屋建筑物|378,093,818.93|279,930,620.91|
|构筑物及其他辅助设施|19,447,845.45|11,306,424.60|

2.主要房屋建(构)筑物概况
(1)主要房屋建筑物分布状况
被评估企业现有房屋建筑物主要分布在被评估企业保定市新市区盛兴西路厂区内等，从 1950年至评估基准日陆续建成投产。建筑物主要包括办公楼、厂房、职工食堂等。构筑物主要包括排气塔及各类生产用池等。
(2)主要房屋建筑物结构
被评估企业主要房屋建筑物的建筑结构为框(排)架结构、砖混及砖木结构。
①框(排)架结构
框(排)架结构的基础一般为钢筋混凝土满堂基础和条形基础；现浇钢筋混凝土板、梁、柱； 370mm粘土实心砖外墙，混凝土砌块，240、120粘土实心砖内墙、空心砖内墙，石膏板内墙隔断；外墙面
水泥砂浆刷涂料，部分磁砖饰面墙，内墙混合砂浆刷涂料或乳胶漆；
中联资产评估集团有限公司 第23页
恒天天鹅股份有限公司资产重组置出资产和负债价值评估项目·资产评估说明顶棚为混合砂浆刷涂料，部分为铝合金、轻钢龙骨石膏板吊顶；屋面为 2层 SBS改性沥青卷材防水，保温层水泥蛭石块、膨胀珍珠岩板；
办公用房产地面为水磨石或普通地板砖地面，局部零星天然花岗岩和大理石，生产性房产为花岗岩地面、耐酸砖地面、水泥地面、水磨石地面；钢木大门、钢大门或木门，铝合金窗或塑钢窗。。
②砖混结构
砖混结构的基础一般为砖条形基础、钢筋混凝土条形基础；现浇钢筋混凝土圈梁、平板，早期建筑为预制钢筋砼空心板；构造柱， 240mm粘土实心砖外墙，混凝土砌块，240粘土空心砖内墙，部分铝合金内墙隔断；外墙水泥砂浆抹平刷涂料，内墙及顶棚混合砂浆刷 106涂料、乳胶漆，屋面沥青卷材防水，水泥珍珠岩保温；木门塑钢门，钢窗、铝合金窗或塑钢窗。
③砖木结构
砖木结构的基础一般为砖条形基础；现浇钢筋混凝土基础梁、圈梁；240mm实心砖墙；木屋架，木檩铺设脊瓦屋面；外墙清水墙或水泥砂浆刷涂料，内墙混合砂浆刷涂料；水泥地面；钢门或铝合金门窗。
④构筑物主要结构
构筑物主要为排气塔及各类生产用池等。排气塔为钢筋砼结构，内壁做防腐面层。各类生产用池主要为钢筋混凝土结构，部分池做耐酸砖面层或环氧玻璃钢防腐。
3.审查、现场勘察和市场调查
(1)资料审查
①评估申报表的审查
房屋建筑物评估申报表：建筑面积基本以房产证上记载面积和设
中联资产评估集团有限公司 第24页
恒天天鹅股份有限公司资产重组置出资产和负债价值评估项目·资产评估说明计图纸尺寸为依据。构筑物及其附属设施申报表：这部分内容主要规格尺寸填写根据实际测量结果和图纸显示尺寸和工程做法。
②权证审查
本次评估范围内部分建筑物未办理房屋所有权证，申报的建筑面积基本以设计图纸尺寸为依据，待房屋所有权证办理完后以产权证的面积为准。
(2)现场勘察
在评估时对现场作了全面的勘察，一方面是为了核实委估项目账面是否与实际相符，核对建筑面积和结构类型等，另一方面是查看建筑基础和结构的现时状况，查看其承载力的稳定性和牢固性等。经现场勘察，认为委估的房屋建筑均可持续使用。室外配套设施较为完善，使用功能正常。
(3)市场调查
市场调查主要是搜集与房屋评估的有关资料，其中包括河北省建筑工程预算定额及其配套的取费标准，及目前执行的前期及其它费用标准以及保定市的建筑单方造价资料等，在委托方有关人员的配合下，经过我们的努力，完成了上述资料的搜集工作，这将使我们的评估有了可靠、准确的依据，以确保评估值的准确性。
4.评估程序
(1)由被评估企业将需要参加评估的建(构)筑物及其附属设施等项目按评估要求填写评估申报表。
(2)由被评估企业提供本工程部分竣工决算报表及2014年12月材料信息价格，施工图及竣工图。
(3)评估人员首先对被评估企业提供的评估申报表进行检查，凡不符合填写要求的请被评估企业有关人员补齐填全。
中联资产评估集团有限公司 第25页
恒天天鹅股份有限公司资产重组置出资产和负债价值评估项目·资产评估说明评估人员按被评估企业提供的符合要求的评估申报表由相关人员陪同进行现场实地查勘。评估人员在现场对房屋建筑的结构形式、层高、层数、跨度、材质、内外装修、施工质量、使用维修情况进行逐项详细的记录，并向有关人员深入了解房屋建筑的基础情况。
(4)根据以上收集到的资料及数据进行工程造价的计算及费率、成新率的测定，最后计算出重置全价及评估值。
(5)撰写评估技术说明。
5.评估方法
基于本次评估之特定目的，结合各待评建筑物的特点，本次评估按照房屋建筑物不同用途、结构特点和使用性质，主要采用重置成本法进行评估。
(1)重置成本法
对主要自建建筑物的评估，是根据建筑工程资料和竣工结算资料按建筑物工程量，以现行定额标准、建设规费、贷款利率计算出建筑物的重置全价，并按建筑物的使用年限和对建筑物现场勘察的情况综合确定成新率，进而计算建筑物评估净值。
建筑物评估值=重置全价×成新率
其他自建建筑物是在实地勘察的基础上，以类比的方法，综合考虑各项评估要素，确定重置单价并计算评估净值。
①重置全价
重值全价由建安造价、前期及其他费用、资金成本三部分组成。
A.建安造价的确定
建筑安装工程造价包括土建工程、给排水、电气工程的总价，建安工程造价采用预(决)算调整法进行计算，依据《河北省建筑工程消耗量定额》（2012年）、《河北省建筑装饰装修工程消耗量定额》（2012
中联资产评估集团有限公司 第26页
恒天天鹅股份有限公司资产重组置出资产和负债价值评估项目·资产评估说明年）、《河北省建筑安装工程消耗量定额》（2012年）及 2014年 12月保定市建筑工程材料市场价格信息计算工程建安造价。
B.前期及其他费用的确定
前期及其他费用，包括当地地方政府规定收取的建设费用及建设单位为建设工程而投入的除建筑造价外的其它费用两个部分。包括的内容及取费标准见下表：
表4-13 工程建设前期及其它费用表
||||||
|-|-|-|-|-|
|序号|项目名称|取费基数|费率%|依据|
|1|建设单位管理费|工程造价|0.44%|财政部 财建[2002]394号|
|2|工程监理费|工程造价|1.40%|发改价格(2007)670号|
|3|环境评价费|工程造价|0.04%|计委环保总局计价格(2002)125号|
|4|项目建议书费及可行性研究费|工程造价|0.10%|计委计价格(1999)1283号|
|5|勘察费设计费|工程造价|3.20%|计委建设部计价(2002)10号|
|6|招投标代理费|工程造价|0.04%|计价格(2002)1980号|
||小计||5.22%||
|7|新墙体材料专项基金|建筑面积|10|财综〔2007〕77号|

C.资金成本的确定
资金成本系在建设期内为工程建设所投入资金的贷款利息，其采用的利率按基准日中国人民银行规定标准计算，工期按建设正常情况周期计算，并按均匀投入考虑：
资金成本=(工程建安造价+前期及其他费用)×合理工期×贷款利息×50%
表4-14贷款利率表
|||
|-|-|
|项目|年利率%|
|六个月（含）|5.60|
|六个月至一年（含）|5.60|
|一至三年（含）|6.00|

成新率
本次评估房屋建筑物成新率的确定，根据建(构)筑物的基础、承重结构(梁、板、柱)、墙体、楼地面、屋面、门窗、内外墙粉刷、天
棚、水卫、电照等各部分的实际使用状况，确定尚可使用年限，从而
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恒天天鹅股份有限公司资产重组置出资产和负债价值评估项目·资产评估说明综合评定建筑物的成新率。
计算公式：
综合成新率=尚可使用年限÷(尚可使用年限+已使用年限)
评估值的确定
评估值=重置全价×成新率
6.评估结果及增减值原因分析
(1)评估结果
本次评估范围内的房屋建(构)筑物评估结果如下：
表4-15 房屋建(构)筑物评估结果汇总
||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
|科目名称|账面价值(元)||评估价值(元)||增值率%||
||原值|净值|原值|净值|原值|净值|
|合计|397,541,664.38|291,237,045.51|636,103,795.81|342,636,352.78|60.01|17.65|
|房屋建筑物|378,093,818.93|279,930,620.91|608,405,495.81|328,240,758.78|60.91|17.26|
|构筑物|19,447,845.45|11,306,424.60|27,698,300.00|14,395,594.00|42.42|27.32|

详见“固定资产评估汇总表”、“房屋建筑物评估明细表”、“构筑物评估明细表”。
(2)评估增减值原因分析
房屋类资产评估原值增值的原因：房屋类资产大部分建成时间较早，近年建筑成本逐年增长，导致原值大幅增值。评估原值增值导致净值增值。
7.典型案例
案例一：加工纺丝车间(房屋建筑物明细表序号 9)
(1)概况
加工放纺丝车间于 1996年 3月建成投入使用，为钢筋混凝土框架、排架结构。截止评估基准日已取得房屋所有权证-保定市房权证新市区字第 U01000384号-4。
加工放纺丝车间钢筋混凝土框架结构占总建筑面积的五分之一、
排架结构占五分之四。基础采用柱下独立柱基，墙基采用砼条形基础、
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恒天天鹅股份有限公司资产重组置出资产和负债价值评估项目·资产评估说明砖基础，柱基砼为C25，条形基础为 C15砼。排架厂房层高 6米、技术层高 3米,柱距大部分为 6米。建筑外墙为粘土砖墙，水泥砂浆抹面，外墙涂料。屋面采用 2层 SBS改性沥青卷材防水，保温层采用水泥珍珠岩保温板。楼地面面层采用耐酸砖块材、花岗岩、水磨石铜条分隔和水泥砂浆地面面层。车间内墙面和天棚面分别为氯磺化防腐涂料、普通内墙涂料。钢窗、铝合金门窗。附房吊顶采用防潮型矿棉装饰吸声板，轻钢龙骨。
配套工程：强电弱电、给排水、消防、采暖、空调通风系统。
至评估基准日，该房产基础、其他承重构件、墙体、屋面、地面、内外装饰、门窗、给排水、电气照明、消防、采暖等配套设施均正常使用，能满足生产工艺需要。
(2)重置全价计算
1)建筑安装工程造价
对该建筑物采用重置成本法进行评定估算。建筑安装工程造价包括土建工程、上下水工程、电气工程、暖通工程的总价，建安工程造价采用预(决)算编制法进行计算，参照《河北省建筑工程消耗量定额》（2012年）、《河北省建筑装饰装修工程消耗量定额》（2012年）、《河北省建筑安装工程消耗量定额》（2012年）及 2014年 12月保定市建筑工程材料市场价格信息，计算工程建安造价。根据委托方所在地方政府的有关规定，计算各类建设取费及建设单位所支付的前期费用及其它费用。该厂房合理建设期为 3年，贷款利率为6.00%，建设资金按均匀投入计算资金成本。具体计算过程详见下表。
表4-16建筑安装工程造价汇总表
||||
|-|-|-|
|序号|项目|金额(元)|
|1|土建工程费|192,202,608.00|
|2|安装工程费|13,269,558.00|
||建安工程总造价|205,472,166.00|

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恒天天鹅股份有限公司资产重组置出资产和负债价值评估项目·资产评估说明表4-17建筑工程费计算表
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|序号|编 码|项目名称|计算基础|费率(%)|费用金额(元)|
|一般建筑工程.一类工程||||||
|1|ZJF|直接及技术措施性成本|RGF+CLF+JXF+WCF|100.00|126161028|
|2|RGF|其中：人工费|STRGF+CSRGF|100.00|34441219|
|3|CLF|其中：材料费|STCLF+CSCLF|100.00|78620837|
|4|JXF|其中：机械费|STJXF+CSJXF|100.00|13098972|
|5|WCF|其中：未计价材料费|STWCF+CSWCF|100.00||
|6|QTF|施工组织措施费|(STRGF+STJXF)+(CSRGF+CSJXF)|7.86|3736659|
|7|QTFR|其中：人工费|(STRGF+STJXF)+(CSRGF+CSJXF)|2.73|1297847|
|8|QTFJ|其中：机械费|(STRGF+STJXF)+(CSRGF+CSJXF)|2.18|1036376|
|9|QFJS|取费基数|(RGF+JXF)+(QTFR+QTFJ)|100|49874414|
|10|GLF|企业管理费|QFJS|25.00|12468603|
|11|LR|利润|QFJS|14.00|6982418|
|12|GF|规费|QFJS|25.00|12468603|
|13|JKTZ|价款调整|JC+DLF|100.00||
|14|JC|其中：价差|STJC+CSJC+STJGJC+CSJGJC|100.00||
|15|DLF|其中：独立费|DLFHJ|100.00||
|16|AQWM|安全生产、文明施工费|AQWMJB+AQWMZJ|100.00|7848140|
|17|AQWMJB|其中：基本费|ZJF+QTF+GLF+LR+GF+JKTZ|3.85|6229967|
|18|AQWMZJ|其中：增加费|ZJF+QTF+GLF+LR+GF+JKTZ|1.00|1618173|
|19|SJ|税金|ZJF+QTF+GLF+LR+GF+JKTZ+AQWM|3.48|5904358|
|20|HJ|工程造价|ZJF+QTF+GLF+LR+GF+JKTZ+AQWM+SJ|100.00|175569809|
|建筑工程土石方、建筑物超高、垂直运输、特大型机械场外运输及一次安拆||||||
|1|ZJF|直接及技术措施性成本|RGF+CLF+JXF+WCF|100.00|13193213|
|2|RGF|其中：人工费|STRGF+CSRGF|100.00|6560232|
|3|CLF|其中：材料费|STCLF+CSCLF|100.00|4137939|
|4|JXF|其中：机械费|STJXF+CSJXF|100.00|2495042|
|5|WCF|其中：未计价材料费|STWCF+CSWCF|100.00||
|6|QTF|施工组织措施费|(STRGF+STJXF)+(CSRGF+CSJXF)|7.86|711745|
|7|QTFR|其中：人工费|(STRGF+STJXF)+(CSRGF+CSJXF)|2.73|247209|
|8|QTFJ|其中：机械费|(STRGF+STJXF)+(CSRGF+CSJXF)|2.18|197405|
|9|QFJS|取费基数|(RGF+JXF)+(QTFR+QTFJ)|100.00|9499888|
|10|GLF|企业管理费|QFJS|4.00|379996|
|11|LR|利润|QFJS|4.00|379996|
|12|GF|规费|QFJS|7.00|664992|
|13|JKTZ|价款调整|JC+DLF|100.00||

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恒天天鹅股份有限公司资产重组置出资产和负债价值评估项目·资产评估说明
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|14|JC|其中：价差|STJC+CSJC+STJGJC+CSJGJC|100.00||
|15|DLF|其中：独立费|DLFHJ|100.00||
|16|AQWM|安全生产、文明施工费|AQWMJB+AQWMZJ|100.00|743502|
|17|AQWMJB|其中：基本费|ZJF+QTF+GLF+LR+GF+JKTZ|3.85|590203|
|18|AQWMZJ|其中：增加费|ZJF+QTF+GLF+LR+GF+JKTZ|1.00|153299|
|19|SJ|税金|ZJF+QTF+GLF+LR+GF+JKTZ+AQWM|3.48|559356|
|20|HJ|工程造价|ZJF+QTF+GLF+LR+GF+JKTZ+AQWM+SJ|100.00|16632799|
|||合计|||192202608|

安装工程造价参照《河北省安装工程消耗量定额》(2012年)和《保定市建筑工程材料价格信息》2014年第 12期的建筑工程材料价格信息，按照实际结算工程中安装工程占建筑工程的造价比例计算安装工程造价。
表4-5安装工程取费表
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|序号|编 码|项目名称|计算基础|费率(%)|费用金额(元)|
|一般建筑工程.一类工程||||||
|1|JZZJ|建筑工程造价|JZZJ||192202608|
|2|AZZJ|安装工程造价|JZZJ|6.90|13269558|

该工程建安造价=205,472,166.00元
2)前期费用及其它费用
工程前期及其它费用有建设单位管理费、勘察设计费、工程监理费等，计算过程见下表：
表4-18前期费用及其它费用
||||||
|-|-|-|-|-|
|序号|项目名称|取费基数|费率%|计算结果|
|1|建设单位管理费|工程造价|0.44%|904,077.53|
|2|工程监理费|工程造价|1.40%|2,876,610.32|
|3|环境评价费|工程造价|0.04%|82,188.87|
|4|项目建议书费及可行性研究费|工程造价|0.10%|205,472.17|
|5|勘察费设计费|工程造价|3.20%|6,575,109.31|
|6|招投标代理费|工程造价|0.04%|82,188.87|
|7|新墙体材料专项基金|建筑面积|10|1,173,531.50|
||小计|||11,899,178.57|

前期及其它费用=11,899,178.57元
中联资产评估集团有限公司 第31页
恒天天鹅股份有限公司资产重组置出资产和负债价值评估项目·资产评估说明3)资金成本
资金成本率为6.00%，合理施工工期按照 3年进行估算。
资金成本=(建安造价+前期及其它费用)×贷款利率×建设工期÷2
=(205,472,166.00+11,899,178.57)×6.00%×3÷2
= 19,563,421.01元
4)重置全价=工程建安造价＋前期及其它费用＋资金成本
=205,472,166.00+11,899,178.57+ 19,563,421.01
= 236,934,800元(取整)
(3)成新率的确定
该建筑物为钢筋混凝土框架、排架结构，1996年 3月建成，截至评估基准日，已使用 18.68年。
经实地勘察：该车间基础无沉降现象，梁板柱无裂纹，承载良好；
外墙表面、室内地面，内墙和天棚部分均有不同程度的龟裂起皮；门窗有个别关闭不严，少量破损；给排水、照明、消防等配套设施有轻度锈蚀老化，可以正常使用。
根据上述综合情况，确定该建筑物尚可使用 21年，则该建筑物成新率计算如下：
成新率=尚可使用年限÷(尚可使用年限+已使用年限)
=21÷(18.68+21)=53%（取整）
(4)评估值的确定
评估值=重置全价×成新率
=236,934,800×53%
=125,575,444.00元(取整)
案例二：三纺排气塔(构筑物明细表，序号 1)
(1)构筑物概况：
三纺排气塔账面原值 6,568,432.15元，账面净值 4,058,495.11元。
中联资产评估集团有限公司 第32页
恒天天鹅股份有限公司资产重组置出资产和负债价值评估项目·资产评估说明该排气塔高 150米，基础采用毛石砼基础、钢筋混凝土满堂基础，主体钢筋混凝土结构，混凝土强度C30、C40，排气塔内衬为五层环氧玻璃钢防腐,排气塔外设钢爬梯。
至评估基准日，该排气塔基础、其他承重构件、排气塔筒体承载良好，地面、防腐玻璃钢面层少量破损，钢爬梯、避雷等配套设施有轻度锈蚀，可以正常使用，能满足生产工艺需要。
(2)重置全价
对该构筑物采用重置成本法进行评定估算。建安工程造价采用预(决)算调整法进行计算，套用《河北省建筑工程消耗量定额》（2012年）、《河北省建筑装饰装修工程消耗量定额》（2012年）、《河北省建筑安装工程消耗量定额》（2012年）及 2014年 12月保定市建筑工程材料市场价格信息，计算工程建安造价。根据资产所在地方政府的有关规定，计算各类建设取费及建设单位所支付的前期费用及其它费用。该构筑物合理建设期为 3年，贷款利率为6.00%，建设资金按均匀投入计算资金成本。
1) 建安工程造价具体计算过程详见下表。
表4-19建筑安装工程费计算表
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|序号|编 码|项目名称|计算基础|费率(%)|费用金额(元)|
|一般建筑工程.一类工程||||||
|1|ZJF|直接及技术措施性成本|RGF+CLF+JXF+WCF|100.000|7827354|
|2|RGF|其中：人工费|STRGF+CSRGF|100.000|1842513|
|3|CLF|其中：材料费|STCLF+CSCLF|100.000|5494053|
|4|JXF|其中：机械费|STJXF+CSJXF|100.000|490788|
|5|WCF|其中：未计价材料费|STWCF+CSWCF|100.000||
|6|QTF|施工组织措施费|(STRGF+STJXF)+(CSRGF+CSJXF)|7.860|183397|
|7|QTFR|其中：人工费|(STRGF+STJXF)+(CSRGF+CSJXF)|2.730|63699|
|8|QTFJ|其中：机械费|(STRGF+STJXF)+(CSRGF+CSJXF)|2.180|50866|
|9|QFJS|取费基数|(RGF+JXF)+(QTFR+QTFJ)|100.000|2447866|
|10|GLF|企业管理费|QFJS|25.000|611966|
|11|LR|利润|QFJS|14.000|342701|
|12|GF|规费|QFJS|25.000|611966|

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|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|13|JKTZ|价款调整|JC+DLF|100.000||
|14|JC|其中：价差|STJC+CSJC+STJGJC+CSJGJC|100.000|-868794|
|15|DLF|其中：独立费|DLFHJ|100.000||
|16|AQWM|安全生产、文明施工费|AQWMJB+AQWMZJ|100.000|422367|
|17|AQWMJB|其中：基本费|ZJF+QTF+GLF+LR+GF+JKTZ|3.850|335281|
|18|AQWMZJ|其中：增加费|ZJF+QTF+GLF+LR+GF+JKTZ|1.000|87086|
|19|SJ|税金|ZJF+QTF+GLF+LR+GF+JKTZ+AQWM|3.480|317757|
|20|HJ|工程造价|ZJF+QTF+GLF+LR+GF+JKTZ+AQWM+SJ|100.000|9448715|
|建筑工程土石方、建筑物超高、垂直运输、特大型机械场外运输及一次安拆||||||
|1|ZJF|直接及技术措施性成本|RGF+CLF+JXF+WCF|100.000|341102|
|2|RGF|其中：人工费|STRGF+CSRGF|100.000|77925|
|3|CLF|其中：材料费|STCLF+CSCLF|100.000|23394|
|4|JXF|其中：机械费|STJXF+CSJXF|100.000|239783|
|5|WCF|其中：未计价材料费|STWCF+CSWCF|100.000||
|6|QTF|施工组织措施费|(STRGF+STJXF)+(CSRGF+CSJXF)|7.860|24972|
|7|QTFR|其中：人工费|(STRGF+STJXF)+(CSRGF+CSJXF)|2.730|8673|
|8|QTFJ|其中：机械费|(STRGF+STJXF)+(CSRGF+CSJXF)|2.180|6926|
|9|QFJS|取费基数|(RGF+JXF)+(QTFR+QTFJ)|100.000|333307|
|10|GLF|企业管理费|QFJS|4.000|13332|
|11|LR|利润|QFJS|4.000|13332|
|12|GF|规费|QFJS|7.000|23332|
|13|JKTZ|价款调整|JC+DLF|100.000|2264|
|14|JC|其中：价差|STJC+CSJC+STJGJC+CSJGJC|100.000|2264|
|15|DLF|其中：独立费|DLFHJ|100.000||
|16|AQWM|安全生产、文明施工费|AQWMJB+AQWMZJ|100.000|20289|
|17|AQWMJB|其中：基本费|ZJF+QTF+GLF+LR+GF+JKTZ|3.850|16106|
|18|AQWMZJ|其中：增加费|ZJF+QTF+GLF+LR+GF+JKTZ|1.000|4183|
|19|SJ|税金|ZJF+QTF+GLF+LR+GF+JKTZ+AQWM|3.480|15264|
|20|HJ|工程造价|ZJF+QTF+GLF+LR+GF+JKTZ+AQWM+SJ|100.000|453887|
|||合计|||9902602|
|安装工程造价参照《河北省安装工程消耗量定额》(2012 年)和||||||
|《保定市建筑工程材料价格信息》2014 年第 12 期的建筑工程材料价||||||
|格信息，按照实际工程结算中安装工程占建筑工程的造价比例计算安||||||
|装工程造价。||||||

表4-20表安装工程取费表
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|序号|编 码|项目名称|计算基础|费率(%)|费用金额(元)|
|一般建筑工程.一类工程||||||
|1|JZZJ|建筑工程造价|JZZJ||9902602|

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|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|2|AZZJ|安装工程造价|JZZJ|1.02|101007|

该工程建安造价=建筑工程费+安装工程费
=（9,902,602.00+101,006.54）
= 10,003,608.54元
2) 前期及其他费用
工程前期及其它费用有建设单位管理费、勘察设计费、工程监理费等，计算过程详见下表：
表4-21工程建设前期及其他费用表
||||||
|-|-|-|-|-|
|序号|项目名称|取费基数|费率%|依据|
|1|建设单位管理费|工程造价|0.44%|财政部 财建[2002]394号|
|2|工程监理费|工程造价|1.40%|发改价格(2007)670号|
|3|环境评价费|工程造价|0.04%|计委环保总局计价格(2002)125号|
|4|项目建议书费及可行性研究费|工程造价|0.10%|计委计价格(1999)1283号|
|5|勘察费设计费|工程造价|3.20%|计委建设部计价(2002)10号|
|6|招投标代理费|工程造价|0.04%|计价格(2002)1980号|
||小计||5.22%||

前期及其他费用=522,188.37元
3) 资金成本
该构筑物合理建设工期 3年，工程项目的贷款利率为6.00%。
资金成本=(建安造价+前期及其它费用)×贷款利率×建设工期÷2
=(10,003,608.54+522,188.37)×6.00×3÷2
= 947,321.72元
4) 重置全价
重置全价=工程建安造价＋前期及其它费用＋资金成本
=10,003,608.54+522,188.37+947,321.72
=11,473,100.00元(取整)
(3)成新率的确定
该构筑物 2000年 12月竣工，至评估基准日已使用 14.01年，经
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恒天天鹅股份有限公司资产重组置出资产和负债价值评估项目·资产评估说明评估人员与公司有关技术人员现场勘查，基础无沉降现象，塔体无裂纹，承载良好；地面、防腐玻璃钢面层少量破损，钢爬梯、避雷等配套设施有轻度锈蚀，可以正常使用，因此确定其尚可使用年限为 16
年。
成新率=尚可使用年限÷(尚可使用年限＋已使用年限)
=16÷(16＋14.01)=53%
(4)评估值的确定
评估值=重置全价×成新率
=11,473,100.00×53%=6,080,743.00元
(二)设备类资产评估技术说明
1.评估范围
纳入本次评估范围的设备类资产为被评估企业的全部机器设备、车辆和电子设备，评估基准日的账面值情况如下：
表4-22设备类资产账面值
||||
|-|-|-|
|科目名称|账面值（元）||
||原值|净值|
|设备类资产合计|1,641,471,399.69|833,690,404.31|
|机器设备|1,630,880,959.92|830,612,999.39|
|车辆|6,694,707.88|1,216,218.21|
|电子设备|3,895,731.89|1,861,186.71|

2.主要设备类资产概况
被评估企业主要生产化纤类产品，主要机器设备为 lyocell生产线设备、变频机组、I道滤机、纺丝机、纺丝箱体、烘干机、压洗车、静变频器、络筒机等。
机器设备类资产大部分安装投入使用时间较早，目前尚可在设计负荷下较为正常地使用，企业由于产品原因，部分设备停产闲置。企业对设备实行分级管理，严格设备保养制度，及时维护保养、定期大
修及更换易损件，管理制度完善，设备档案齐全，可满足正常生产和
中联资产评估集团有限公司 第36页
恒天天鹅股份有限公司资产重组置出资产和负债价值评估项目·资产评估说明使用的需要。
本次委估车辆主要为办公用车。主要有奥迪轿车、别克轿车、北京现代轿车、黄海客车等。
本次委估的电子设备主要为电脑、服务器及空调等，除部分设备存在待报废、无实物的情况外，其他设备正常使用。
3.评估过程
(1)清查核实
1)为保证评估结果的准确性，根据企业设备资产的构成特点，指导该企业根据实际情况填写资产评估明细表，并以此作为评估的基础。
2)针对资产评估明细表中不同的设备资产性质及特点，采取不同的清查核实方法进行现场勘察。做到不重不漏，并对设备的实际运行状况进行认真观察和记录。
设备评估人员对重点设备、大型设备采取查阅设备运行记录、技术档案，了解设备的运行状况；向现场操作、维护人员了解设备的运行检修情况、更换的主要部件及现阶段设备所能达到的主要技术指标情况；向企业设备管理人员了解设备的日常管理情况及管理制度的落实情况，从而比较充分地了解设备的历史变更及运行情况；到现场察看设备外观、运行情况等。对金额较小、数量较多的小型设备，主要核对财务明细账、固定资产卡片和企业的设备更新报废台账，以抽查的方式对实物进行清查核实。
3)根据现场实地勘察结果，进一步完善资产评估明细表，要求做到“表”、“实”相符。
4)关注本次评估范围内设备、车辆的产权问题，如：抽查重大设备的购置合同、逐一核对车辆行驶证；查阅固定资产明细账及相关财
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恒天天鹅股份有限公司资产重组置出资产和负债价值评估项目·资产评估说明务凭证，了解设备账面原值构成情况。
(2)评定估算
根据评估目的确定价值类型、选择评估方法，开展市场询价工作，进行评定估算。
(3)评估汇总
对设备类资产评估的初步结果进行分析汇总，对评估结果进行必要的调整、修改和完善。
(4)撰写评估技术说明
按资产评估准则的要求，编制“设备评估技术说明”。
4.评估方法
根据本次评估目的，按照持续使用原则，以市场价格为依据，结合委估设备的特点和收集资料情况，主要采用重置成本法进行评估。
评估值=重置全价×成新率
(1)重置全价的确定
1)机器设备重置全价
机器设备的重置全价，在设备购置价的基础上，考虑该设备达到正常使用状态下的各种费用(包括购置价、运杂费、安装调试费、工程建设其它费用和资金成本等)，综合确定：
重置全价=购置价+运杂费+安装调试费+工程建设其它费用+资金成本-增值税可抵扣金额
①购置价
主要通过向生产厂家或贸易公司询价、或参照《2014机电产品报价手册》等价格资料，以及参考近期同类设备的合同价格确定。对少数未能查询到购置价的设备，采用同年代、同类别设备的价格变动率推算确定购置价。
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恒天天鹅股份有限公司资产重组置出资产和负债价值评估项目·资产评估说明进口设备的购置价由进口设备的货价(到岸价 CIF价)和进口从属费用组成。进口从属费用包括进口关税、增值税、外贸手续费、银行财务费等组成。
对与国产设备技术水平近似的进口设备的现价，根据替代原则，即查找国内功能及技术参数相当的替代设备，查询类似国产设备的恰当的市场交易价格，以确定其购置价。
②运杂费
以含税购置价为基础，根据生产厂家与设备所在地的距离不同，按不同运杂费率计取。
③安装调试费
根据设备的特点、重量、安装难易程度，以含税购置价为基础，按不同安装费率计取。
对小型、无须安装的设备，不考虑安装调试费。
④其他费用
其他费用包括管理费、可行性研究报告及评估费、设计费、工程监理费等，是依据该设备所在地建设工程其他费用标准，结合本身设备特点进行计算。
表4-23工程建设其他费用率
||||||
|-|-|-|-|-|
|序号|费用名称|取费基数|费率|取费依据|
|1|建设单位管理费|设备购建安装费|0.44%|财政部 财建[2002]394号|
|2|工程监理费|设备购建安装费|1.40%|发改价格(2007)670号|
|3|环境评价费|设备购建安装费|0.04%|计委环保总局计价格(2002)125号|
|4|项目建议书费及可行性研究费|设备购建安装费|0.10%|计委计价格(1999)1283号|
|5|勘察费设计费|设备购建安装费|3.20%|计委建设部计价(2002)10号|
|6|招投标代理费|设备购建安装费|0.04%|计价格(2002)1980号|
|7|联合试运转费|设备购建安装费|0.16%|计标（85）352号|
||合计||5.38%||

⑤资金成本
根据各类设备不同，按此次评估基准日贷款利率，资金成本按均
匀投入计取。
中联资产评估集团有限公司 第39页
恒天天鹅股份有限公司资产重组置出资产和负债价值评估项目·资产评估说明资金成本=(含税购置价格+运杂费+安装调试费+其他费用)×贷款利率×建设工期×1/2
⑥增值税可抵扣金额
根据财税[2008]170号，自 2009年 1月 1日起，增值税一般纳税人购进或者自制固定资产发生的进项税额，可根据《中华人民共和国增值税暂行条例》(国务院令第 538号)和《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》(财政部国家税务总局令第 50号)的有关规定，凭增值税专用发票、海关进口增值税专用缴款书和运输费用结算单据从销项税额中抵扣，其进项税额记入“应交税金一应交增值税(进项税额)”科目。
另外，根据财政部、国家税务总局《关于将铁路运输和邮政业纳入营业税改征增值税试点的通知》（财税[2013]106号）文件规定，被评估单位为增值税一般纳税人的，机器设备运杂费的增值税抵扣额，由“运杂费×7%”调整为运杂费/（1+11%）×11%。故：
增值税可抵扣金额=购置价/1.17×17%+运杂费/1.11×11%
2)运输车辆重置全价
根据当地汽车市场销售信息等近期车辆市场价格资料，确定运输车辆的现行含税购价，在此基础上根据《中华人民共和国车辆购置税暂行条例》规定计入车辆购置税、新车上户牌照手续费等，确定其重置全价，计算公式如下：
重置全价=现行不含税购置价+车辆购置税+新车上户手续费
对于购置时间较早，超过经济使用年限的车辆，按车辆残值确定其重置全价。
3)电子设备重置全价
根据当地市场信息及《慧聪商情》等近期市场价格资料，依据其
中联资产评估集团有限公司 第40页
恒天天鹅股份有限公司资产重组置出资产和负债价值评估项目·资产评估说明购置价确定重置全价。
对于购置时间较早，现市场上无相关型号但能使用的电子设备，参照二手设备市场不含税价格确定其重置全价。
(2)成新率的确定
1)机器设备成新率
在本次评估过程中，按照设备的经济使用寿命、现场勘察情况预计设备尚可使用年限，并进而计算其成新率。其公式如下：
成新率=尚可使用年限/(实际已使用年限+尚可使用年限)100%
对价值量较小的一般设备则采用年限法确定其成新率。
2)车辆成新率
按年限成新率和里程成新率孰低原则确定，然后结合现场勘察情况进行调整。其中：
使用年限成新率＝(1-已使用年限/经济使用年限)×100%
行驶里程成新率＝(1-已行驶里程/规定行驶里程)×100%
3)电子设备成新率
采用年限法确定其成新率。
成新率=尚可使用年限/(实际已使用年限+尚可使用年限)100%
(3)评估值的确定
评估值=重置全价×成新率
5.评估结果
纳入本次评估范围的设备类资产评估结果详见下表：
表4-24 设备类资产评估结果汇总表
||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
|科目名称|账面值(元)||评估值(元)||增值率%||
||原值|净值|原值|净值|原值|净值|
|设备合计|1,641,471,399.69|833,690,404.31|1,490,207,100.00|755,310,721.00|-9.22|-9.40|
|机器设备|1,630,880,959.92|830,612,999.39|1,484,786,500.00|752,240,171.00|-8.96|-9.44|
|车辆|6,694,707.88|1,216,218.21|3,393,900.00|1,731,826.00|-49.30|42.39|
|电子设备|3,895,731.89|1,861,186.71|2,026,700.00|1,338,724.00|-47.98|-28.07|

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恒天天鹅股份有限公司资产重组置出资产和负债价值评估项目·资产评估说明 6.评估结果增减值原因分析
(1)机器设备评估原值减值的主要原因：①被评估企业进口设备较多，评估基准日的汇率比设备购置时下降较多②被评估企业大部分设于 2009年之前购买，账面原值包含增值税，本次评估原值中不包含增值税③部分设备无实物，评估为零。上述原因导致评估原值减值。
由于评估原值减值，造成评估净值减值。
(2)车辆评估原值减值的主要原因：车辆的技术更新速度比较快，市场价格有所下降致使评估原值减值，09年之前的车辆账面值不抵扣增值税也是评估原值增值的原因；评估净值增值的原因是企业计提折旧的时间短于评估所使用经济年限或行驶公里数较少。
(3)电子设备评估原值减值的主要原因：企业的电子设备主要为电脑、服务器及空调等，受这类资产技术更新速度比较快的特点的影响，目前市场上同类产品的价格普遍低于其购置时的水平，故评估原值减值；评估原值减值，造成评估净值减值。
7.典型案例
案例一：纺丝机(机器设备明细表序号 42)
(1)设备概述
设备名称：纺丝机
规格型号：KR/HD 340
生产厂家：邯郸纺织机械有限公司
启用日期：2011年 4月 30日
账面原值：2,794,972.41元
账面净值：1,552,374.15元
KR/HD340纺丝机是一种新型粘胶长丝连续纺丝机。它集纺丝、牵伸、再生、水洗、上浆、烘干、卷绕 7个工序于一体，具有结构新
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恒天天鹅股份有限公司资产重组置出资产和负债价值评估项目·资产评估说明颖、外形美观、高纺速、大卷装、无接头、毛丝少、操作方便、运行可靠、高效低耗、安全环保等优点。纺丝速度达到 160米/分钟，纺丝品种广，适纺线密度达到60~400分特，自动化程度高。主要技术参数：
表4-25技术参数表
|||
|-|-|
|1.型式|单面分左右手式|
|2.标准跨数|30跨|
|3.标准锭数|120锭 每跨锭数：4锭|
|4.每跨尺寸（L×W×H）|1150mm×2700mm×2200mm|
|5.标准跨数尺寸（L×W×H）|39000mm×2700mm×2200mm|
|6.传动方式|同步变频电机驱动|
|7.控制方式|PLC控制，液晶触摸屏操作面板|
|8.卷绕形式|平行卷绕|
|9.丝筒形式|圆柱形|
|10.纤度范围|60-400dtex|
|11.最高纺速|140m/min|
|12.最大卷装|10kg|
|13.计量泵规格|型式：JN2 0.6ml/r或0.835ml/r|
|14.玻璃管规格|Φ12mm×5（7.5）mm×1000mm（外径×内径×长度）|
|15.凝固浴循环量|80-150L/h*每锭|
|16.处理辊规格|小处理辊：Φ77.87×1355mm 大处理辊：Φ500×1055mm|
|17.淋洗水温|55±1℃|
|18.淋洗水量|450ml/min*每锭|
|19.烘干水温|92-98℃ 压力0.4Mpa 水量1.2m3/跨*h（脱盐水）|
|20.压缩空气动力|0.63Mpa|
|21.排风量|100-120m3/h*锭|
|22.标准跨数装机功率|23.91KW|
|23.标准跨数全机重量|约27t|

(2)重置全价确定
经向生产厂家询价，该设备的重置全价应由设备购置价、运杂费、安装调试费、其他费用、增值税进项税额及资金成本构成。
1)重置全价的计算
表4-26 重置全价计算表
||||
|-|-|-|
|项目|计费费率|计算公式|
|设备购置费(含税)||A|
|运杂费||A×费率|
|安装调试费|5%|A×费率|

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||||||
|-|-|-|-|-|
|D|其他费|5.38%|(A+C+D)×费率|135,576.00|
|E|资金成本|6.00%|(A+C+D+E)×费率×3×1/2|239,001.84|
|F|增值税进项税额|17%|A×0.17/(1+0.17)+B/1.11×11%|348,717.95|
|G|重置全价||A+B+C+D+E-F|2,545,859.89|
||重置全价取整|||2,545,900.00|

重置全价取整为 2,545,900.00元。
2)有关数据的说明
①设备购置费：
该设备购置费经向生产厂家询价确定该设备基准日含税市场购
置价为 2,400,000.00元。
②运杂费：
经向生产厂家询价，设备购置费中包含运杂费。
③安装调试费：
安装调试费综合按设备购置价的5%计取。
安装调试费=设备购置费×安装调试费费率=120,000.00元
④前期及其它费用：
设备的前期及其他费用取5.38%。
前期及其它费用=(设备购置价+运杂费+基础费+安装调试
费)×5.38%= 135,576.00元
⑤资金成本
该设备合理购建工期按 3年考虑，贷款利率为6.00%。
资金成本=(设备购置价+运杂费+安装调试费+其它费用)×贷款利率×合理工期/2= 239,001.84元
⑦增值税进项税额
增值税进项税额=设备含税购置价×增值税率／(1＋增值税率)+
运杂费×相应的增值税扣除率= 348,717.95元
⑧重置全价
中联资产评估集团有限公司 第44页
恒天天鹅股份有限公司资产重组置出资产和负债价值评估项目·资产评估说明重置全价=设备购置费＋运杂费+安装工程费＋其他费用＋资金
成本－设备购置所发生的增值税进项税额=2,545,900.00元(取整)
(3)成新率的确定
在本次评估过程中，按照设备的经济使用寿命、现场勘察情况预计设备尚可使用年限，并进而计算其成新率。其公式如下：
成新率=尚可使用年限/(实际已使用年限+尚可使用年限)100%
该设备至评估基准日已使用3.67年，通过现场勘察、查阅相关运行记录、检修记录、安全性能检验报告等资料，并向设备管理及使用人员了解。经评估人员、企业设备管理及使用人员现场共同勘察评定该设备尚可使用10年：
成新率=尚可使用年限/(实际已使用年限+尚可使用年限)100%=10/( 3.67+10)100%=73%(取整)
(4)评估值的确定
评估值=重置全价×成新率=2,545,900.00×73%=1,858,507.00元(取整)
案例二：lyocell生产线设备(机器设备明细表，序号 7229)
(1)设备概述
设备名称：lyocell生产线设备
规格型号：年产 1.5万吨 lyocell纤维
生产厂家：进口设备部分为德国，国内设备部分主要为恒天重工股份有限公司
购置日期：2012-12-31 启用日期：2014-01-31
账面原值：277,257,857.78元 账面净值：271,654,938.58元该设备主要工艺流程是，将可溶性木桨粕形式的纤维素在 NMMO水溶液中浸泡，生成纤维素/NMMO/水的混合物，在一定的
中联资产评估集团有限公司 第45页
恒天天鹅股份有限公司资产重组置出资产和负债价值评估项目·资产评估说明条件下生成均匀的、脱泡的高粘度胶液，成为纺丝溶液，过滤后在纺丝机上通过挤出喷丝板。喷出的纤维素溶液在纺丝浴液中凝固成丝条，并在后面的切、水洗、精炼。烘干等工序进行后处理，最终打包成为成品。其中带有 NMMO的纺丝浴和洗涤浴被过滤、提纯和浓缩而准备新的溶液。
本套工艺设备生产过程环保，产品绿色环保，是未来发展方向。
本套设备包括刮膜蒸发器、Lyocell纤维纺丝的挤压喷丝装置、预混合装置、浴液过滤系统、胶液回收设备、蒸发冷凝器、滚动挤压机、静态混合装置等。
(2)重置全价确定
该设备重置全价由设备购置费、国内运杂费、安装调试费、其他费用及资金成本等部分构成。经向代理商询价，并参考部分近期购买的性能相近设备采购合同，该设备装置评估基准日售价离岸价为每套 22,000,000.00欧元。
1)进口设备重置全价的计算
表4-27 重置全价计算表
||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
|序号|项目名称|计费费率|工期(年)|计费基础|计费公式|计算结果|
|A|离岸外币货价(FOB)（欧元）|||||22,000,000.00|
|B|国外运费|4.00%||FOB|B=A×费率|880,000.00|
|C|国外运输保险费|0.30%||FOB+B|C=(FOB+B)×费率|68,640.00|
|D|到岸外币货价（欧元）|||FOB+B+C|D=A+B+C|22,948,640.00|
|E|人民币/外币汇率|7.4556|||||
|F|到岸人民币货价(CIF)|||到岸外币价|F=D×汇率|171,095,880.38|
|G|关税|5.00%||CIF|G=CIF×税率|8,554,794.02|
|H|增值税|17.00%||CIF+G|H=(CIF+G)×税率|30,540,614.65|
|I|银行财务费|0.50%||FOB|I=FOB×费率|820,116.00|
|J|外贸手续费|1.50%||CIF|J=CIF×费率|2,566,438.21|
|K|商检费|0.25%||CIF|K=CIF×费率|427,739.70|
|L|设备购置价合计||||F+G+H+I+J+K|214,005,582.96|
|M|国内运杂费|2.00%||L|M=L×费率|4,280,111.66|
|N|运杂费中的增值税|11.00%||M|N=M/1.11×费率|424,155.21|
|O|安装调试费|13.50%||L|N=L×费率|28,890,753.70|

中联资产评估集团有限公司 第46页
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||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
|P|工程建设其他费用|5.38%||L+M+N|O=(L+M+N)×费率||
|Q|资金成本|6.00%|3|L+M+N+O|P=(L+M+N+O)×利率×工期/2|23,442,708.71|
||重置全价（取整）||||Q=L+M-N+O+P+Q-H|252,952,480.09|

重置全价取整为 252,952,500.00元。
2)有关数据的说明
根据财税[2008]170号，自 2009年 1月 1日起，增值税一般纳税人购进或者自制固定资产发生的进项税额可抵扣，所以在计算设备重置全价时用不含税购置价。在计算安装调试费、资金成本及其他费用时按含税购置价计算。
①设备购置费：该设备购置费经向代理商询价基准日 FOB价为 22,000,000.00欧元，海外运费按离岸价的4%计取，运输保险费按离岸价和运费的0.3%计取，到岸价为 22,948,640.00欧元。设备评估基准日欧元外汇价为 1欧元换人民币 7.4556元，到岸价折合人民币 171,095,880.38元。
②关税：该设备关税为到岸价的5%。因此确定该设备关税为 8,554,794.02元。
③增值税：根据国家发布的税收优惠政策，企业购入的固定资产所支付的增值进项税可以抵扣，该设备增值税为 30,540,614.65元。
④银行财务费：该设备银行财务费按设备离岸价的0.5%计取。
银行财务费=离岸价×银行财务费率= 820,116.00元
⑤外贸手续费：该设备外贸手续费按设备到岸价的1.5%计取。
外贸手续费=到岸价×外贸手续费率=2,566,438.21元
⑥商检费：该设备商检费按设备到岸价的0.25%计取。
商检费=到岸价×商检费率= 427,739.70元
⑦该设备的购置成本为
购置成本=到岸价+关税+增值税+银行财务费+外贸手续费+商检
费= 214,005,582.96元
中联资产评估集团有限公司 第47页
恒天天鹅股份有限公司资产重组置出资产和负债价值评估项目·资产评估说明⑧国内运杂费：该设备国内运杂费按设备购置价的2%计取。
国内运杂费=设备购置价×国内运杂费费率= 4,280,111.66元
⑨安装调试费：该设备安装调试费按设备购置价的13.5%计取。
安装调试费=设备购置价×安装调试费费率= 28,890,753.70元
⑩根据实际情况该设备的其他费用费率按设备购置价的5.38%计取。
其他费用=(购置成本＋国内运杂费＋安装调试费)×其他费用费率=13,298,092.92元
⑪资金成本
该设备按正常投产周期考虑，正常投产周期为 36个月，评估基准日同期贷款年利率6%，按资金均匀投入计算。
资金成本=(购置成本(含税)+国内运杂费+安装调试费+其他费用)×6%×3×1/2= 23,442,708.71元
重置全价=购置成本+国内运杂费+安装调试费+其他费用+资金成本-设备增值税-运费增值税= 252,952,480.09元
取整为 252,952,500.00元。
(3)成新率的确定
1)现场勘察情况
通过现场勘察、查阅相关运行记录、检修记录、安全性能检验报告等资料，并向设备管理及使用人员了解，对该设备企业坚持正常的维修保养制度，对设备进行常规维修保养，及时更换易损件。该设备生产线尚未投入大规模生产，设备尚处于良好的工作状态，各项生产性能正常。
2)成新率计算
该设备至评估基准日已使用0.92年，根据现场勘察情况预计设备
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恒天天鹅股份有限公司资产重组置出资产和负债价值评估项目·资产评估说明尚可使用年限为15年：
成新率=尚可使用年限/(实际已使用年限+尚可使用年限)100%=15/(0.92+15)100%=94%(取整)
(4)评估值的确定
评估值=重置全价×成新率
=252,952,500.00×94%
=237,775,350.00元(取整)
案例三：别克轿车（车辆明细表序号 19)
型号：别克牌 SGM6517 GL8
生产厂家：上海通用汽车有限公司
购入日期：2012年 11月
启用日期：2012年 11月
牌照号：冀 F2D853
已行驶里程：180000公里
账面原值：399,217.00元
账面净值：298,373.00元
(1)概况
该车主要参数如下：
表4-28 主要参数表
|||
|-|-|
|型号|SGM6517 GL8|
|车 架 号|LSGUD82C27E005052|
|轴 距(mm)|3079|
|轴数|2|
|排量/功率(kw)|2980ml/131KW|
|轮距|前1586后1590|
|最小离地间隙|143|
|油供给方式|直喷|
|外形尺寸(MM)|5213×1847×1745|
|总 质 量(kg)|2529|

(2)重置全价的确定
1)现行市价：经向当地汽车销售部门咨询，该种型号汽车于评估
中联资产评估集团有限公司 第49页
恒天天鹅股份有限公司资产重组置出资产和负债价值评估项目·资产评估说明基准日的售价为 360,000.00元(含增值税)。
不含税售价=360,000.00÷1.17=307,692.31元
2)车辆购置附加税：取不含增值税车价的10%
3)车牌照及其它费用：500元
4)该车的重置全价
重置全价=307,692.31+360,000.00÷(1+17%)×10%+500.00
=339,000.00元(取整)
(3)成新率的确定
成新率＝Min(使用年限成新率，行驶里程成新率)
使用年限成新率＝(1-已使用年限/经济使用年限)×100%
行驶里程成新率＝(1-已行驶里程/规定行驶里程)×100%
1)使用年限成新率
使用年限成新率=(1-已使用年限/经济使用年限)×100%
该轿车已使用年限为 2.16年，规定使用年限为 15年，则：
使用年限成新率=(1-2.16/15)×100%=86%(取整)
2)行驶里程成新率
行驶里程成新率=(1-已行驶里程/规定行驶里程)×100%
该车已行驶里程为 180000公里，规定行驶里程 600000公里，则：行驶里程成新率=(1-180000/600000)×100%=70%（取整）
该车使用正常，无特殊情况，故不对成新率作调整。
成新率=Min(使用年限成新率，行驶里程成新率)+a
=Min(86%，70%)=70%
(4)评估值的确定
评估值=重置全价×成新率=339,000.00×70%= 237,300.00元
案例六：服务器(电子设备明细表序号 335)
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恒天天鹅股份有限公司资产重组置出资产和负债价值评估项目·资产评估说明(1)设备概述
规格型号：IBM740
生产厂家：美国 IBM公司
购置日期：2013年 9月
启用日期：2013年 9月
账面原值：384,615.38元
账面净值：326,322.08元
主要技术性能参数：
表4-29主要参数表
||
|-|
|处理器类型：POWER7|
|处理器主频：3.3/3.55/3.7GHz|
|处理器缓存：每个内核256KB二级缓存，4MB三级缓存|
|内存 类型：DDR3|
|最大内存容量：256GB|
|网卡类型/数量：4个千兆或2个万兆以太网端口|

(2)重置全价的确定
经查询，该型号服务器基准日不含税销售价为 345,100.00元。
(3)成新率确定
该设备自启用至评估基准日止，已使用 1.25年。评估人员现场勘查，该设备功能完好,保养维护良好，该服务器的尚可使用年限为 5年。
成新率=尚可使用年限/(实际已使用年限+尚可使用年限)×100%=5/(1.25+5)×100%=80%(取整)
(4)评估价值计算
评估价值=重置全价×成新率=345,100.00×80%=276,080.00元。
四、工程物资评估技术说明
工程物资账面值为 843,966.98元，主要是公司新建项目购买的材
料等，评估人员对账务相关凭证进行了核实，对工程物资进行了抽查
中联资产评估集团有限公司 第51页
恒天天鹅股份有限公司资产重组置出资产和负债价值评估项目·资产评估说明盘点。经核实，工程物资数量金额无误，均为近期购买，市场价格变化不大，账面值基本反映了基准日的市场价值。故按核实后账面值确定评估值。
工程物资评估值为 843,966.98元。
五、无形资产评估技术说明
(一)无形资产-土地使用权评估技术说明
一）评估范围
本次评估的无形资产-土地使用权为恒天天鹅股份有限公司所使用的土地使用权，共 2宗土地，全部为工业出让用地，均位于河北省保定市，土地使用权总面积共计 124,247.00平方米。
二）估价对象概况
此次估价对象为恒天天鹅股份有限公司所使用的土地，共 2宗地，估价对象的土地登记状况具体如下：
表4-1 土地登记状况表
||||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
|序号|名称|权证编号|性质|截止日期|用途|土地位置|土地面积|土地使用权人|
|1|厂区用地-01|保定市国用（2013）第130600006491号|出让|2054-1-16|工业|保定市新市区乐凯北大街|19,041.50|恒天天鹅股份有限公司|
|2|厂区用地-02|保定市国用（2013）第130600006492号|出让|2054-1-16|工业|保定市新市区乐凯北大街|105,205.50||

三）评估程序
1.收集资料及准备
根据恒天天鹅股份有限公司提供的无形资产-土地使用权评估明细表，进行账表核对，并核对各宗土地的土地证号、证载权利人、证载用途、坐落地点、使用面积、土地使用权到期日等；查看土地使用证、土地使用权出让合同等；收集土地估价所需的其他资料等。
2.实地查勘
根据账表相符的申报表进行现场查勘。对每一评估对象，进行详
中联资产评估集团有限公司 第52页
恒天天鹅股份有限公司资产重组置出资产和负债价值评估项目·资产评估说明尽的现场勘查，主要包括待估宗地现状开发和利用情况、周边配套设施情况等进行了了解和记录。
3.评估作价及报告
在实施了上述调查和勘察的基础上，根据待估宗地的具体情况，采用基准地价修正系数法和成本逼近法进行评估作价和撰写有关说明。
四）评估方法
估价人员根据现场勘查情况，按照《城镇土地估价规程》的要求，结合估价对象的区位、用地性质、利用条件及当地土地市场状况，本次评估主要选用以下方法：
1.基准地价系数修正法：利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等评估成果,按照替代原则,对估价对象的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较,并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正,进而求取估价对象在估价基准日出让土地价格。
2、市场比较法：根据市场中的替代原理，将待估宗地与具有替代性的，且在估价基准日近期市场上交易的类似地产进行比较，并对类似地产的成交价格作适当修正，以此估算待估宗地客观合理价格的方法。
五）评估结果及增减值原因分析
1.评估结果
纳入本次评估范围无形资产 -土地使用权账面价值为 35,992,581.80元，评估值为 68,957,100.00元，评估增值 32,964,518.20元，增值率91.59%。
2.增值原因分析
中联资产评估集团有限公司 第53页
恒天天鹅股份有限公司资产重组置出资产和负债价值评估项目·资产评估说明纳入本次评估范围无形资产-土地使用权有 2宗土地使用权，取得时间较早，近年来土地价格有较大增长。以上原因导致本次评估值与账面值相比有较大程度的增值。
六）典型案例--厂区用地-01（明细表无形资产-土地序号01）
1.估价对象描述
（1）土地登记状况
估价对象的土地登记状况具体如下：
国有土地使用证：保定市国用（2013）第 130600006491号
土地使用者：恒天天鹅股份有限公司
座落位置：保定市新市区乐凯北大街
用途：工业用地
使用权类型：出让
土地面积：19,041.50平方米
土地使用权到期日：2054年 1月 16日
（2）土地权利状况
估价对象的土地所有权属于国家所有，恒天天鹅股份有限公司已取得出让土地使用权并办理了国有土地使用证。根据资产方提供的权属资料，全部估价对象来源合法，产权清楚。
（3）土地利用状况
估价对象所占用土地的总面积为 19,041.50平方米，上建有原液车间、纺练车间、浆粕库、冷冻站及空压站等房产。建筑物结构以钢混为主。估价对象地势平坦，地质承载力良好。
2.地价定义
根据估价目的及估价依据，结合委托方提供的资料及现场勘查情况，确定本次评估的地价定义，估价对象的具体价格定义见下表。
表4-2 估价对象地价定义一览表
中联资产评估集团有限公司 第54页
恒天天鹅股份有限公司资产重组置出资产和负债价值评估项目·资产评估说明
|||||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
|宗地名称|估价期日土地使用权类型|估价设定土地使用权类型|估价期日的登记用途|估价设定用途|估价设定使用年限（年）|估价期日实际开发程度||估价设定开发程度||
|厂区用地-01|出让|出让|工业用地|工业|39.07|||||
||||||||红 线 外 “ 六||红线外“六通”，|
||||||||通”，红线内||红线内“六通一|
||||||||“六通一平”||平”|
|厂区用地-02|出让|出让|工业用地|工业|39.07|||||
||||||||红 线 外 “ 六||红线外“六通”，|
||||||||通”，红线内||红线内“六通一|
||||||||“六通一平”||平”|

综上，本次评估价格是指在现状利用条件下，满足上述用途、使用年期、开发程度等各项评估设定条件，于评估基准日 2014年 12月 31日的正常市场条件下的国有出让土地使用权价格。
3.地价影响因素分析
（1）一般因素
①地理位置
保定市位于太行山东麓，冀中平原西部。北纬38°10′-40°00′，东经113°40′-116°20′之间。北邻北京市和张家口市，东接廊坊市和沧州市，南与石家庄市和衡水市相连，西部与山西省接壤。
保定市中心北距北京 140公里，东距天津 145公里，西南距石家庄 125公里，直接可达首都机场、石家庄正定国际机场及天津、秦皇岛、黄骅等海港。
②行政区划
1994年 12月 23日，经国务院批准，保定地区和保定市合并，建立保定市，现辖南市区、北市区、新市区及高新区；三个县级市涿州市、高碑店市、安国市及 18个县（清苑县、满城县、唐县、易县、徐水县、涞源县、定兴县、顺平县、望都县、涞水县、高阳县、安新县、雄县、容城县、曲阳县、阜平县、博野县、蠡县。总面积 22,185平方公里，人口 1119.44万。
③城市交通条件及基础设施状况
中联资产评估集团有限公司 第55页
恒天天鹅股份有限公司资产重组置出资产和负债价值评估项目·资产评估说明京广铁路、京昆高速公路、107国道、京港澳高速公路、保津高速公路、滨保高速公路、保沧高速公路、张石高速公路使保定拥有四通八达的交通网络，由京港澳高速、荣乌高速、京昆高速、保沧-保阜高速在保定周边互通连接，形成保定绕城高速公路。
保定周边有三大国际机场，北京首都国际机场、天津滨海国际机场、石家庄正定国际机场，都有高速公路连接。旅客可从保定东站直接乘坐高铁到达正定机场站。
保定市内公交系统，小部分线路由保运集团运营，大部分线路为保定市公交公司运营，线路总计 100余条，主城区线路 70余条，学生专线、班车线路 40余条，城际线路 30余条。2013年保定被评为全国第二批“公交都市”22个示范城市之一并且排名第三，仅次于天津、上海二大城市。1996年在市区线路成功推行了无人售票，并于 2001年 1月 1日实行了 IC卡电子收费，提高了公交科技含量和文明乘车程度。截至 2012年市区运营车辆中天然气车共计 800余台， 2012年一次性购车 694台，分别于 2012年和 2013年上线运行。
④社会经济状况
2012年全年全市生产总值实现 2720.9亿元，比上年增长10.5%。
其中，第一产业增加值 378.2亿元，增长4.2%；第二产业增加值 1495.9亿元，增长12.2%；第三产业增加值 846.8亿元，增长10.4%。第一产业、第二产业和第三产业增加值分别占全市生产总值的比重为13.9%、55.0%和31.1%。人均生产总值 24054元，比上年增长9.8%。
全年居民消费价格指数（CPI）累计同比上涨3.5%，其中，食品价格上涨11.0%；工业生产者出厂价格指数（PPI）累计同比下降0.5%；
固定资产投资总指数累计同比上涨0.4%。全年全市城镇新增就业 9.9万人。年末城镇登记失业率为3.91%，比上年下降 0.14个百分点。初
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恒天天鹅股份有限公司资产重组置出资产和负债价值评估项目·资产评估说明步核算，全市民营经济实现增加值 1848.4亿元，比上年增长12.6%，占全市生产总值的比重达67.9%，比上年提高 1.4个百分点；实缴税金 230亿元，比上年增长18.1%，占全部财政收入的比重为73.9%；
完成出口 42.8亿美元，比上年下降14.0%，占全市出口总值的89.7%。
（2）区域因素
1）区域概况
①区域概况
新市区地处保定市区西半部，东与北市区、南市区交界，西、北与满城县接壤，南与清苑县毗邻。地跨东经115°21′—25′，北纬38°51′—56′，北偏东距首都北京市 141千米，东北距天津市 155千米，南偏西距河北省省会石家庄市 124.8千米。行政区域总面积 131.3平方千米。
新市区属暖温带半湿润半干旱季风气候区，春季干燥多风，夏季炎热多雨，秋季凉爽少雨，冬季寒冷少雪。四季分明，大陆性气候特征明显。
截至 2011年底，保定市新市区下辖 5个街道、5个乡，共计 76个社区、71个行政村。
②交通条件
新市区交通便利，京广铁路沿东界通过，京深高速公路、107国道、保涞公路、保阜公路及保定市外环路均从新市区内通过，形成了纵横交错的立体交通网络。
③区域经济状况
2013年，新市区地区生产总值完成 132.9亿元；全部财政收入完成 27.6亿元，其中地方公共财政预算收入完成 5.4亿元；全社会固定资产投资完成 120.7亿元；规模以上工业增加值完成 34.4亿元；社会
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恒天天鹅股份有限公司资产重组置出资产和负债价值评估项目·资产评估说明消费品零售总额完成 95亿元；农民人均纯收入达到 13980元；实际利用外资 487万美元。
④基础设施条件
A.通路
临支路。
B.供电
区域内由市政供电，供电保证率99%以上。
C.通讯
区域内通讯与市政通讯网相联，通讯线路基本畅通。
D.供水
该区域主要由市政供水，供水保证率99%以上。
E.排水
区域内有市政排水系统，雨污水分流排放。
F.暖气
区域内有电厂集中供暖。
（3）个别因素
估价对象所占用土地的总面积为 19,041.50平方米，上建有原液车间、纺练车间、浆粕库、冷冻站及空压站等房产。建筑物结构以钢混为主。估价对象地势平坦，地质承载力良好。
宗地内基础设施条件为“六通一平”（通路、通电、通讯、供水、排水、供暖及场地平整），具体如下：
1）通路：支路；
2）通电：市政供电，能够满足生产生活需要；
3）通讯：接市政通信网，通讯有保障；
4）供水：市政供水，能够满足生产生活需要；
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恒天天鹅股份有限公司资产重组置出资产和负债价值评估项目·资产评估说明5）排水：接有排水管道，雨污水分流；
6）暖气：接有电厂供热管线。
7）场地平整。
4.估价原则
（1）合法原则
土地估价应以估价对象的合法权益为前提进行。合法权益包括合法产权、合法使用、合法处分等几个方面。在合法产权方面，应以房地产权属证书、权属档案的记载或其他合法证件为依据；在合法使用方面，应以使用管制（如城市规划、土地用途管制）为依据；在合法处分方面，应以法律、法规或合同等允许的处分方式为依据。
（2）供需原则
土地估价要以市场供需决定土地价格为依据，并充分考虑土地供需的特殊性和土地市场的地域性。在完全的市场竞争中，一般商品的价格都取决于供求的均衡点。供小于求，价格就会提高，否则，价格就会降低。由于土地与一般商品相比，具有独特的人文和自然特性，因此在进行土地估价时既要考虑到所假设的公平市场，又要考虑土地供应的垄断性特征。
（3）协调原则
土地总是处于一定的自然与社会环境之中，必须与周围环境相协调。在土地估价时，应认真分析土地与周围环境的关系，判断其是否协调，这直接关系到该地块的收益量和价格。
（4）替代原则
土地估价应以相邻地区或类似地区功能相同、条件相似的土地市场交易价格为依据，估价结果不得明显偏离具有替代性质的土地正常价格。根据市场运行规律，在同一商品市场中，商品或提供服务的效
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恒天天鹅股份有限公司资产重组置出资产和负债价值评估项目·资产评估说明用相同或大致相似时，价格低者吸引需求，即有两个以上互有替代性的商品或服务同时存在时，商品或服务的价格是经过相互影响与比较之后来决定的。土地价格也同样遵循替代规律，某块土地的价格，受其它具有相同使用价值的地块，即同类型具有替代可能的地块价格所牵制。
（5）变动原则
估价过程中估价人员应把握土地价格影响因素及土地价格的变动规律，准确地评估价格。一般商品的价格，是伴随着构成价格的因素的变化而发生变动的。土地价格也有同样情形，它是各种地价形成因素相互作用的结果，而这些价格形成因素经常处于变动之中，所以土地价格是在这些因素相互作用及其组合的变动过程中形成的。在土地估价时，必须分析该土地的效用、稀缺性、个别性及有效需求以及使这些因素发生变动的一般因素、区域因素及个别因素，把握各因素之间的因果关系及其变动规律，以便根据目前的地价水平预测未来的土地价格。
（6）最有效利用原则
土地估价应以估价对象的最有效利用为前提估价。由于土地具有用途的多样性，不同的利用方式能为权利人带来不同的收益量，且土地权利人都期望从其所占有的土地上获取更多的收益，并以能满足这一目的为确定土地利用方式的依据。所以，土地价格是以该地块的效用作最有效发挥为前提的。
（7）贡献原则
土地总收益是土地及其他生产要素共同作用的结果，土地的价格由土地对总收益的贡献大小来决定。
（8）报酬递增、递减原则
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恒天天鹅股份有限公司资产重组置出资产和负债价值评估项目·资产评估说明土地估价要考虑在技术等条件一定的前提下，土地纯收益会随着土地投资的增加而出现由递增到递减的特点。
5.估价方法与估价过程
（1）方法选择
估价人员根据现场勘查情况，按照《城镇土地估价规程》的要求，结合估价对象的区位、用地性质、利用条件及当地土地市场状况，本次评估主要选用以下方法：
估价对象在基准地价覆盖范围，可采用基准地价修正系数法评估。
估价对象区域内有估价基准日近期市场上交易的类似地产，适宜市场比较法进行评估。
综上所述，本次估价基准地价修正系数法、市场比较法进行评估。
（2）估价过程
1）基准地价修正系数法
基准地价系数修正法是依据替代原则，就影响待估宗地的区位条件和个别条件与所在区域的平均条件相比较，按照基准地价的修正体系进行区位因素和个别因素条件进行修正，进而求得待估宗地在评估基准日的公允市场下土地价格。
基本公式为：Ps＝P×(1+K1)×K2×Y×D×KR+开发程度差异
式中：Ps——待估宗地修正后地价
P——待估宗地所处区域基准地价
K1——待估宗地区域因素修正系数
K2——待估宗地个别因素修正系数
Y——使用年期修正系数
D——期日修正系数
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恒天天鹅股份有限公司资产重组置出资产和负债价值评估项目·资产评估说明KR——容积率修正系数
2）评估过程
①基准地价成果介绍及内涵
根据保定市人民政府《关于公布实施保定市城区土地级别与基准地价更新成果的通知》（〔2012〕保市府办 217号）文件内容：保定市城镇基准地价土地类型分商业、住宅、工业三大用途用地。
本次使用的基准地价具体地价内涵如下：
(1)商业用地基准地价内涵：设定商业用地基准地价的评估基准期日为 2012年 1月 1日，平均容积率为2.15，开发程度为“五通一平”（宗地外围通给水、排水、电力、道路、通讯和宗地内土地平整），土地使用权价格为出让价格，土地使用年期为 40年。
(2)住宅用地基准地价内涵：设定住宅用地基准地价的评估期日为 2012年 1月 1日，平均容积率为2.3，开发程度为“五通一平”（宗地外围通给水、排水、电力、道路、通讯和宗地内土地平整），土地使用权价格为出让价格，土地使用年限为 70年。
(3)工业用地基准地价内涵：设定工业用地级别基准地价的评估基准期日为 2012年 1月 1日，开发程度为“五通一平”（宗地外围通给水、排水、电力、道路、通讯，宗地内土地平整），土地使用权价格为出让价格，土地使用年限为 50年。
根据保定市人民政府《关于公布实施保定市城区土地级别与基准地价更新成果的通知》（〔2012〕保市府办 217号）文件中的规定，估价对象位于保定市新市区乐凯北大街，待估宗地位于工业地价二级范围内，基准地价为 550.00元/平方米，在此基础上对影响土地使用权价值的各项因素进行修正。保定市土地级别基准地价见下表：
保定市土地级别基准地价表
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|土地级别|一级|二级|三级|四级|五级|六级|

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|基准地价||||||||
|商业用地|基准地价|4500|3985|2967|1902|1544|1028|
||上下限|5371-4080|4313-3065|3540-2376|2754-1626|1671-1304|1378-469|
|住宅用地|基准地价|3725|3058|2131|1599|1161|982|
||上下限|4136-3412|3527-2456|2498-1845|2089-1367|1425-1021|1101-901|
|工业用地|基准地价|708|550|468|394|||
||上下限|933-560|694-450|538-381|440-336|||

②期日修正
根据保定市人民政府《关于公布实施保定市城区土地级别与基准地价更新成果的通知》（〔2012〕保市府办 217号），调整后基准地价基准日为 2012年 1月 1日，本次评估基准日为 2014年 12月 31日，考虑基准地价所对应的基准日与本次评估基准日不一致，需根据当地的地价指数水平，确定估价对象期日修正系数。
根据国土资源部中国城市地价动态监测系统的数据显示，保定市工业用地地价指数自2012年1月1日至2014年12月31日增长1.05，本次评估设定待估宗地的期日修正系数为1.05。
③年期修正系数
待估宗地实际用途为工业，评估设定用途为工业，出让年期为 50年，剩余使用年期为 39.07年。
土地使用年期修正系数计算公式：
Kl[11/(1r)m]/[11/(1r)n]
其中： r-土地还原利率（根据评估基准日土地市场状况及中国人民银行公布的一年期（含一年）存款利率2.75%，再考虑一定的风险因素，确定此次评估的土地还原利率为6％）
n-土地剩余使用年限（39.07年）
m-法定最高出让年限（50年）
所以，土地使用权年期修正系数为0.9489。
④开发程度修正
因为待估地设定土地开发程度为宗地红线外六通，红线内六通一
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恒天天鹅股份有限公司资产重组置出资产和负债价值评估项目·资产评估说明平，超过基准地价设定土地开发程度，需做土地开发程度幅度修正，通暖气=20元/平方米，开发程度修正为+20元/平方米。
⑤区域因素修正
编制待估宗地地价影响因素说明、优劣程度及修正系数表
根据保定市人民政府《关于公布实施保定市城区土地级别与基准地价更新成果的通知》的工业用地地价影响因素说明表及修正系数表，按照待估宗地的区域因素及个别因素条件，可建立影响宗地地价区域因素及个别因素修正系数表。
保定市 II级工业用地宗地地价修正幅度说明表
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|-|-|-|-|-|-|-|
|因素|因子|优|较优|一般|较劣|劣|
|交通条件|道路类型|350米有交通型主干道|600米内有混合型主干道|600米内有生活型主干道，交通型次干道|600米内有混合型次干道，生活型次干道|支路|
||距火车站距离|＜3200m|3200-4600m|4600-6000m|6000-7400m|＞7400m|
||距长途汽车站距离|＜2500m|2500-5000m|5000-7500m|7500-10000m|＞10000m|
||距高速路出入口距离|＜3000m|3000-5000m|5000-7000m|7000-9000m|＞9000m|
||公交站点距离|＜50m|50-100m|100-150m|150-200m|＞200m|
||公交流量|有公交线路6条以上|有公交线路4-6条|有公交线路2-3条|有公交线路2条以下|无公交线路|
|环境状况|地质|适宜建筑|较适宜建筑|一般|较不适宜建筑|不适宜建筑|
||大气状况|无污染|轻微污染|轻度污染|较重污染|严重污染|
||水状况|无污染|轻微污染|轻度污染|较重污染|严重污染|
||噪声状况|无污染|轻微污染|轻度污染|较重污染|严重污染|
|产业聚集度|工业园区等级|国家、省级、产业园区|市级工业园区|规划认定的其他工业园区|非正规园区|零散分布|
||产业定位|高新技术产业|鼓励发展产业|一般产业|限制产业|淘汰产业|
||配套协作状况|好|较好|一般|较差|差|
|城市规划|区域土地利用发展方向|工业仓储用地|以工矿仓储、有公共设施用地为主|以市政公用设施、住宅用地为主|商住等混合用地|商业区或住宅区|

保定市 II级工业用地宗地地价区位因素修正系数表
||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
|因素|因子|优|较优|一般|较劣|劣|
|交通条件|道路类型|3.983|1.991|0|-1.385|-2.170|
||距火车站距离|1.927|0.964|0|-0.670|-1.341|

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||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
||距长途汽车站距离|1.849|0.924|0|-0.670||
||距高速路出入口距离|1.721|0.860|0|-0.598|-1.197|
||公交站点距离|1.145|0.573|0|-0.398|-0.797|
||公交流量|1.130|0.555|0|-0.393|-0.786|
|环境状况|地质|1.632|0.816|0|-0.568|-1.135|
||大气状况|1.030|0.515|0|-0.358|-0.717|
||水状况|1.030|0.515|0|-0.358|-0.717|
||噪声状况|1.030|0.515|0|-0.358|-0.717|
|产业聚集度|工业园区等级|2.490|1.245|0|-0.886|-1.732|
||产业定位|2.139|1.070|0|-0.744|-1.488|
||配套协作状况|2.139|1.070|0|-0.744|-1.488|
|城市规划|区域土地利用发展方向|2.906|1.453|0|-1.010|-2.021|

待估宗地地价影响因素说明、优劣程度及修正系数表
||||||
|-|-|-|-|-|
|因素|因子|因素描述|优劣程度|修正系数|
|交通条件|道路类型|600米内有生活型主干道，交通型次干道|一般|0|
||距火车站距离|6000-7400m|较劣|-0.670|
||距长途汽车站距离|＞10000m|劣|-1.286|
||距高速路出入口距离|＞9000m|劣|-1.197|
||公交站点距离|100-150m|一般|0|
||公交流量|有公交线路2-3条|一般|0|
|环境状况|地质|较适宜建筑|较优|0.816|
||大气状况|较重污染|较劣|-0.358|
||水状况|轻度污染|一般|0|
||噪声状况|轻微污染|较优|0.515|
|产业聚集度|工业园区等级|非正规园区|较劣|-0.886|
||产业定位|一般产业|一般|0|
||配套协作状况|较好|较优|1.070|
|城市规划|区域土地利用发展方向|工业仓储用地|优|2.906|
|合计||||0.910|

确定宗地的区域因素修正系数为0.91%。
⑥将以上测算取得的各修正系数,按基准地价修正系数法计算公式计算,得估价对象的价格如下:
宗地单价＝[基准地价×（１+影响地价区域因素修正系数）×期日
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恒天天鹅股份有限公司资产重组置出资产和负债价值评估项目·资产评估说明修正×容积率修正+开发程度修正]×年期修正系数=[550×（1+0.91%）×1.05+20]×0.9489= 572.00元/平方米
2）市场比较法
市场比较法是根据市场中的替代原理，将待估宗地与具有替代性的，且在估价基准日近期市场上交易的类似地产进行比较，并对类似地产的成交价格作适当修正，以此估算待估宗地客观合理价格的方法。
公式：V=VB×A×B×C×D
其中：
V------估价宗地价格;
VB-----比较实例价格;
A------待估宗地交易情况指数/比较实例交易情况指数;
B------待估宗地估价基准日地价指数/比较实例交易期日地价指数;
C------待估宗地区域因素条件指数/比较实例区域因素条件指数;
D------待估宗地个别因素条件指数/比较实例个别因素条件指数;
①通过调查，与待估宗地用途相同或相近、在同一供需圈的可比较案例的具体情况可见下表。
表4-3 比较实例因素条件说明表
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|-|-|-|-|-|
|比较因素|待估土地|比较案例1|比较案例2|比较案例3|
|宗地名称/编号|厂区用地-01|保定市屹隆汽车内饰材料有限公司用地|保定乐凯新材料股份有限公司|保定市万夏和建材销售有限公司|
|详细地址|保定市新市区乐凯北大街|保定市新市区西二环西侧、生辉街东侧|保定市新市区西二环东侧、规划路北侧|保定市新市区风能街东侧、规划路西侧|
|交易单价|待估|540|540|612|
|规划用途|工业|工业|工业|工业|
|交易期日|2014-12-31|2014-2-20|2014-2-20|2014-2-20|
|土地级别|工业二级|工业二级|工业二级|工业二级|
|交易情况|正常|正常|正常|正常|

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|区域因素|地理位置和繁华程度|保定市新市区乐凯北大街，地处市中心附近，地理位置较好，繁华程度一般|保定市新城区西二环西侧、生辉街东侧，地理位置一般，繁华程度较差|保定市新市区西二环东侧、规划路北侧，地理位置一般，繁华程度较差||
||基础设施完善程度|基础设施完善程度较好|基础设施完善程度一般|基础设施完善程度一般|基础设施完善程度较好|
||公共配套设施完善程度|公共配套设施完善程度较好，周边有银行、医院，商场学校等距离较近|公共配套设施完善程度较差，区域内有少数银行网点，无医院，商场学校等距离较远|公共配套设施完善程度较差，区域内有少数银行网点，无医院，商场学校等距离较远|公共配套设施完善程度较差，区域内有少数银行网点，无医院，商场学校等距离较近|
||交通便捷程度|少数公交线路通行，公共交通便捷程度一般|少数公交线路通行，公共交通便捷程度一般|少数公交线路通行，公共交通便捷程度一般|少数公交线路通行，公共交通便捷程度一般|
||环境质量|轻微噪音污染、较重空气污染|轻微噪音污染、较重空气污染|轻微噪音污染、较重空气污染|轻微噪音污染、较重空气污染|
||区域聚集度|区域内工业聚集度较差|区域内工业聚集度较差|区域内工业聚集度较差|区域内工业聚集度较好|
|个别因素|临街状况|一面临支路|一侧临主路|一侧临主路|一面临支路|
||土地面积(平方米)|19,041.50|13,333.00|17,671.00|6,858.00|
||土地形状|较规则|较规则|较规则|较规则|
||规划条件|无限制|无限制|无限制|无限制|
||地质和地形条件|地势较平坦，无较大起伏，地质条件良好|地势较平坦，无较大起伏，地质条件良好|地势较平坦，无较大起伏，地质条件良好|地势较平坦，无较大起伏，地质条件良好|

②比较因素的选择和修正
根据待估宗地与比较实例各种因素具体情况，编制比较因素条件指数表，详见下表：
表4-4 比较因素条件指数表
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|比较因素||待估土地|比较案例1|比较案例2|比较案例3|
|宗地名称/编号||厂区用地-01|保定市屹隆汽车内饰材料有限公司用地|保定乐凯新材料股份有限公司|保定市万夏和建材销售有限公司|
|详细地址||保定市新市区乐凯北大街|保定市新市区西二环西侧、生辉街东侧|保定市新市区西二环东侧、规划路北侧|保定市新市区风能街东侧、规划路西侧|
|交易单价||待估|540|540|612|
|规划用途||100|100|100|100|
|交易期日||100|100|100|100|
|土地级别||100|100|100|100|
|交易情况||100|100|100|100|
|区域因素|地理位置和繁华程度|100|98|98|100|
||基础设施完善程度|100|98|98|100|
||公共配套设施完善程度|100|98|98|100|
||交通便捷程度|100|100|100|100|

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|||||||
|-|-|-|-|-|-|
||环境质量|100|100|100||
||区域聚集度|100|100|100|102|
|个别因素|临街状况|100|101|101|100|
||土地面积(平方米)|100|100|100|101|
||土地形状|100|100|100|100|
||规划条件|100|100|100|100|
||地质和地形条件|100|100|100|100|

③编制因素条件修正系数表
将估价对象的因素条件指数与比较实例因素条件指数进行比较，得到因素修正系数。
表4-5 因素修正系数表
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|比较因素||待估土地|比较案例1|比较案例3|比较案例2|
|宗地名称/编号||厂区用地-01|保定市屹隆汽车内饰材料有限公司用地|保定乐凯新材料股份有限公司|保定市万夏和建材销售有限公司|
|详细地址||保定市新市区乐凯北大街|保定市新市区西二环西侧、生辉街东侧|保定市新市区西二环东侧、规划路北侧|保定市新市区风能街东侧、规划路西侧|
|交易单价||待估|540|540|612|
|规划用途||1|1.0000|1.0000|1.0000|
|交易期日||1|1.0000|1.0000|1.0000|
|土地级别||1|1.0000|1.0000|1.0000|
|交易情况||1|1.0000|1.0000|1.0000|
|区域因素|地理位置和繁华程度|1|1.0204|1.0204|1.0000|
||基础设施完善程度|1|1.0204|1.0204|1.0000|
||公共配套设施完善程度|1|1.0204|1.0204|1.0000|
||交通便捷程度|1|1.0000|1.0000|1.0000|
||环境质量|1|1.0000|1.0000|1.0000|
||区域聚集度|1|1.0000|1.0000|0.9804|
|个别因素|临街状况|1|0.9901|0.9901|1.0000|
||土地面积(平方米)|1|1.0000|1.0000|0.9901|
||土地形状|1|1.0000|1.0000|1.0000|
||规划条件|1|1.0000|1.0000|1.0000|
||地质和地形条件|1|1.0000|1.0000|1.0000|
|比准单价|||568.05|568.05|594.06|

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|||
|-|-|
|期日修正|0.9489|
|市场比较法评估单价|547|

待估宗地实际用途为工业，评估设定用途为工业，出让年期为 50年，剩余使用年期为 39.07年。
土地使用年期修正系数计算公式：
Kl[11/(1r)m]/[11/(1r)n]
其中： r-土地还原利率（根据评估基准日土地市场状况及中国人民银行公布的一年期（含一年）存款利率2.75%，再考虑一定的风险因素，确定此次评估的土地还原利率为6％）
n-土地剩余使用年限（39.07年）
m-法定最高出让年限（50年）
所以，土地使用权年期修正系数为0.9489。
同时，由于三个比准价格比较接近，取三个比准价格的平均值：市场法评估出让土地使用权单价
=（568.05+568.05+594.06）÷3×0.9489
=547.00（元/平方米）
（3）地价的确定
①地价确定的方法
根据以上评估过程，不同方法的评估结果参见下表。考虑到待估宗地市场比较法求得的地价更加符合当地的实际地价水平，故基准地价修正法结果采用 0.3的权重，市场比较法采用 0.7的权重，最终按加权算术平均值作为待估宗地的出让土地使用权价格。
表4-6 地价结果确定表
||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
|宗地名称|土地面积|基准地价修正系数法||市场法||土地单价（元/平方米）取整|
|||价格|权重|价格|权重||
|厂区用地01|19,041.50|572.00|0.30|547.00|0.70|555|

②估价结果
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恒天天鹅股份有限公司资产重组置出资产和负债价值评估项目·资产评估说明估价人员在现场查勘和市场分析的基础上，按照地价评估的基本原则和估价程序，选择合适的评估方法，评估得到估价对象在估价设定用途、使用年限、开发程度和现状利用条件下，于评估基准日正常市场条件下的土地使用权价格为：
评估土地总面积：19,041.50平方米
评估土地总地价：1,056.80万元
(二)无形资产-其他评估技术说明
无形资产-其他无形资产账面值为 31,470,436.04元，为企业定制及外购的各种应用软件及 lyocell技术决窍摊销后的余额。
对定制的应用软件、软件升级费，评估人员查阅相关的证明资料，了解原始入账价值的构成，摊销的方法和期限，查阅了原始凭证。经核实表明账、表金额相符，按照尚可使用年限折算剩余价值确定评估值。
对于外购的应用软件，评估人员通过咨询软件经销商于基准日销售同类软件的市场价格确定评估值。
Lyocell生产线为被评估单位于 2012年引进的年产 30000吨溶剂法纤维素短纤维技术改造项目，该项目由奥地利 onea公司提供技术和主机设备。lyocell技术决窍是随该生产线一同引进，实际为随引进设备附带的生产工艺和设计图纸等资料。评估人员查阅相关的证明资料，了解原始入账价值的构成，摊销的方法和期限，以核实后的账面值确定评估值。
无形资产-其他无形资产评估值为 31,485,610.45元。评估增值 15,174.41元，增值原因主要是无形资产其他账面值为摊销后余额，外购软件按市场价评估，导致增值。
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恒天天鹅股份有限公司资产重组置出资产和负债价值评估项目·资产评估说明六、开发支出评估技术说明
开出支出账面值 164,856.17元，为动植物蛋白粘胶长丝、异形截面粘胶长丝及粘胶纤维尾气治理中试试验项目。
截止评估基准日动植物蛋白粘胶长丝、异形截面粘胶长丝及粘胶纤维尾气治理中试试验项目正在开发过程中，账面价值基本反映了上述开发项目的现实成本，故按核实后的账面值确定评估值。
开发支出评估值为 164,856.17元。
七、长期待摊费用评估技术说明
长期待摊费用账面值 3,101,250.26元，主要为七一路西延所发生款项。评估人员在核实支出和摊销政策的基础上，以评估目的实现后的资产占有者还存在的、且与其他评估对象没有重复的资产和权利的价值确定评估值。
长期待摊费用评估值为 3,101,250.26元。
八、递延所得税资产评估技术说明
递延所得税资产账面值为 16,439,498.51元，核算的是根据税法企业已经缴纳，而根据企业会计制度核算需在以后期间转回记入所得税科目的时间性差异的所得税影响金额。
对递延所得税资产的评估，核对明细账与总账、报表余额是否相符，核对与委估明细表是否相符，查阅款项金额、发生时间、业务内容等账务记录，以证实递延所得税资产的真实性、完整性。
对于其他递延所得税资产，在核实无误的基础上，以清查核实后账面值确定为评估值。
递延所得税资产评估值 16,439,498.51元。
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恒天天鹅股份有限公司资产重组置出资产和负债价值评估项目·资产评估说明九、负债评估技术说明
(一)评估范围
评估范围内的负债为流动负债和非流动负债，流动负债包括短期借款、应付账款、预收账款、应付职工薪酬、应交税费、其他应付款、一年内到期的非流动负债；非流动负债包括长期应付款、专项应付款和其他非流动负债，本次评估在经清查核实的账面值基础上进行。
(二)评估方法
1.短期借款
短期借款账面值为 20,000,000.00元，为向华夏银行保定分行借入的一年以内未到期借款。评估人员查阅了借款合同、有关凭证，核实了借款期限、借款利率等相关内容，并向银行函证，确认以上借款是真实完整的。
短期借款评估值为 20,000,000.00元。
2.应付账款
应付账款账面值 201,469,125.64元，主要为应付各供应商材料货款及设备款等。评估人员核实了账簿记录、抽查了部分原始凭证及合同等相关资料，核实交易事项的真实性、业务内容和金额等，以清查核实后的账面值作为评估值。
应付账款评估值为 201,469,125.64元。
3.预收账款
预收账款账面值 6,618,779.52元，主要为预收的销售产品款，评估人员抽查有关账簿记录和供货合同，确定预收款项的真实性和完整性，核实结果账表单金额相符，均为在未来应支付相应的权益或资产，故以清查核实后账面值确定为评估值。
预收账款评估值 6,618,779.52元。
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恒天天鹅股份有限公司资产重组置出资产和负债价值评估项目·资产评估说明 4.应付职工薪酬
应付职工薪酬账面值为 23,829,625.87元。为应付职工工伤保险费、住房公积金、职工教育经费及工会经费。评估人员核实了应付职工薪酬的提取及使用情况，同时查看了相关凭证和账簿、内容真实，经核查：计提正确，支付有据，符合支出规定，以清查核实后的账面值确认评估值。
应付职工薪酬评估值为 23,829,625.87元。
5.应交税费
应交税费账面值为 7,583,274.04元，主要为应交未交的增值税、城建税、教育费附加，代扣代缴的个人所得税等，通过对企业账簿、纳税申报表的查证，证实企业税额计算的正确性，以清查核实后的账面值确认评估值。
应交税费评估值为 7,583,274.04元。
6.其他应付款
其他应付款账面值为 399,725,463.02元，主要为应付的借款利息、代收公积金、修理费、工程款及置出资产模拟负债等，以清查核实后账面值确认评估值。
其他应付款评估值为 399,725,463.02元。
7.一年内到期非流动负债
一年内到期非流动负债账面值为 83,643,077.59元，为企业应付融资租赁及未实现售后租回收益。评估人员查阅了有关凭证及协议，确定其真实性，以清查核实后的账面值确认评估值。
一年内到期非流动负债评估值为 83,643,077.59元。
8.长期应付款
长期应付款账面值 81,347,827.19元，为应付融资租赁款。评估
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恒天天鹅股份有限公司资产重组置出资产和负债价值评估项目·资产评估说明人员核实了有关账证，查阅了相关协议，确定其真实性、正确性，以清查核实后的账面值确认评估值。
长期应付款评估值为 81,347,827.19元。
9.专项应付款
专项应付款账面值 180,000,000.00元，为国拨 lyocell项目款。由该专项工作尚在开展之中，各项目余额可基本反映评估基准日后尚需完成的工作量，故评估以账面值确定评估值。
专项应付款评估值为 180,000,000.00元。
10.其他非流动负债
其他非流动负债账面值 64,362,318.99错误!链接无效。元，包括售后回租融资租赁形成的递延收益、进口产品贴息资金、污水处理工程及 ERP信息化二期 OA工程。
由于各专项工作尚在开展之中，各项目余额可基本反映评估基准日后尚需完成的工作量，故评估以账面值确定评估值。
其他非流动负债评估值为 64,362,318.99错误!链接无效。元。
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恒天天鹅股份有限公司资产重组置出资产和负债价值评估项目·资产评估说明第五部分不采用收益法评估的说明
从企业最近的几个会计年度分析，恆天天鹅主营业务受国际国内经济形势的影响，所处行业竞争激烈，产品供大于求，几年来公司主营业务利润一直处于亏损状态；而且，2014年 4月 29日企业接到保定市人民政府办公厅发出《关于恒天天鹅股份有限公司转型升级并逐步关停粘胶长丝生产线的通知》，要求企业加快转型升级并逐步关停粘胶长丝生产线、搬迁现有厂区。从现有情况看，公司经营难以为继。
故此，本次评估不具备采用收益法评估的条件。
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恒天天鹅股份有限公司资产重组置出资产和负债价值评估项目·资产评估说明第六部分评估结论及其分析
一、评估结论
我们根据国家有关资产评估的法律、法规、规章和评估准则，本着独立、公正、科学、客观的原则，履行了资产评估法定的和必要的程序，采用资产基础法，对恒天天鹅股份有限公司纳入评估范围的资产实施了清查核实、实地查勘、市场调查和询证、评定估算等评估程序，得出如下结论：
采用资产基础法，得出的评估基准日 2014年 12月 31日的评估结论：
总资产账面值 208,465.14万元，评估值 215,067.20万元，评估增值 6,602.06万元，增值率3.17%。
负债账面值 106,857.94万元，评估值 106,857.94万元，评估无增减值变化。
净资产账面值 101,607.20万元，评估值 108,209.26万元，评估增值 6,602.06万元，增值率6.50%。详见下表。
表6-1资产评估结果汇总表
金额单位：人民币万元
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|项 目||账面价值|评估价值|增减值|增值率％|
|||B|C|D=C-B|E=D/B×100%|
|1|流动资产|49,155.53|51,220.85|2,065.32|4.20|
|2|非流动资产|159,309.61|163,846.35|4,536.74|2.85|
|3|长期股权投资|38,015.61|41,952.41|3,936.80|10.36|
|4|固定资产|112,492.74|109,794.71|-2,698.03|-2.40|
|5|工程物资|84.40|84.40|-|-|
|6|无形资产|6,746.30|10,044.27|3,297.97|48.89|
|7|其中：土地使用权|3,599.26|6,895.71|3,296.45|91.59|
|8|开发支出|16.49|16.49|-|-|
|9|长期待摊费用|310.13|310.13|-|-|

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恒天天鹅股份有限公司资产重组置出资产和负债价值评估项目·资产评估说明
||||||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
||递延所得税资产||1,643.95||1,643.95||-||||
|11||资产总计||208,465.14||215,067.20||6,602.06||3.17|
|12|流动负债||74,286.93||74,286.93||-||-||
|13|非流动负债||32,571.01||32,571.01||-||-||
|14||负债总计||106,857.94||106,857.94||-||-|
|15||净 资 产（所有者权益）||101,607.20||108,209.26||6,602.06||6.50|

二、评估结论与账面价值比较变动情况及原因
恒天天鹅股份有限公司净资产评估值 108,209.26万元，评估增值 6,602.06万元，增值率6.50%。主要是流动资产、长期股权投资及土地使用权等增值。具体造成评估增值原因已在相关科目描述，在此不再赘述。
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企业关于进行资产评估有关事项的说明
企业关于进行资产评估有关事项的说明
一、委托方及被评估企业概况
本次资产评估的委托方及被评估企业都为恒天天鹅股份有限公司(以下简称为“恒天天鹅”)。
(一)委托方及被评估企业概况
公司名称：恒天天鹅股份有限公司
公司地址：保定市新市区盛兴西路 1369号
法定代表人：吕向阳
注册资本：人民币 757,368,462元
公司类型：股份有限公司（上市）
营业执照注册号：130000000008164
股票简称：恒天天鹅
股票代码：000687
经营范围：粘胶纤维制造、销售;粘胶纤维的原辅材料的加工、销售;合作生产、来料加工、来样加工;粘胶纤维的深加工、技术开发、技术服务、技术咨询﹑技术转让;经营本企业自产产品和技术的出口业务和本企业所需的原辅材料、机械设备、零配件及技术的进口业务(国家限定公司经营和禁止进出口的商品及技术除外);粘胶纤维的深加工产品出口业务;自有房屋租赁;溶剂法纤维素短纤维、熔纺氨纶长丝的生产和销售;生产设备租赁及技术服务;纺织品及纺织品原辅材料的销售;劳务派遣。
历史沿革：恒天天鹅股份有限公司（简称恒天天鹅）地处河北省保定市西郊工业区，前身为国营保定化学纤维联合厂，始建于 1957年 10月，是我国“一.五”计划期间 156项重大建设项目之一，全套
企业关于进行资产评估有关事项的说明
引进原民主德国粘胶长丝生产线，是新中国成立后，为完善工业布局，填补化学纤维工业空白而建设的第一座大型化学纤维联合企业。
1994年 11月，改制成立保定天鹅化纤集团有限公司。
1997年，经河北省人民政府股份制领导小组办公室冀股办 (1996)39号文批准,由保定天鹅化纤集团有限公司独家发起，以社会募集方式设立保定天鹅股份有限公司，是国内粘胶行业第一股，保定市第一家上市公司。
2009年 9月与中国恒天集团有限公司实施了战略重组，实际控制人为国资委下属的中国恒天集团有限公司，中国恒天集团有限公司直接和间接共持有总股权的48.08%。
2013年 6月更名为恒天天鹅股份有限公司。
2014年 12月 29日，中国恒天将其持有的本公司 45,791,607股股份、恒天纤维将其持有的本公司 179,904,195股股份协议转让给深圳市华讯方舟科技有限公司（以下简称华讯方舟），且过户登记手续办理完毕。本次股份转让对公司的影响如下：1、本次股份转让完成后，华讯方舟持有本公司股份共计 225,695,802股，占公司总股本比例为29.80%，公司的控股股东将由中国恒天变更为华讯方舟，实际控制人变更为吴光胜；2、本次股份转让不会导致违反法定持股要求和原有的持股承诺。
截止评估基准日，恒天天鹅股权结构和股东情况如下：
|||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|
|编号||股东名称||持股数量(股)||持股比例(%)|股本性质|
|1|深圳市华讯方舟科技有限公司||225696000||29.8||流通A股|
|2|中国恒天集团有限公司||138354000||18.27||流通A股|
||中国农业银行-长盛同德主题增长股票型证券投资基金||7000000||0.92|||
|3|||||||流通A股|
|4|周厚娟||5099600||0.67||流通A股|
|5|刘小雨||4508600||0.6||流通A股|
||中融国际信托有限公司-中融增强76号||3269620||0.43|||
|6|||||||流通A股|
|7|陈伟浩||2999670||0.4||流通A股|

企业关于进行资产评估有关事项的说明
||||||
|-|-|-|-|-|
||中国工商银行股份有限公司-诺安成长股票型证券投资基金|2626100|0.35||
|8||||流通A股|
|9|宏源证券股份有限公司|2599990|0.34|流通A股|
|10|上海米奇风点文化传播有限公司|2070060|0.27|流通A股|

 1.资产、财务及经营状况
企业近年资产、财务状况如下表：
表1-1 资产、负债及财务状况
单位：人民币万元
|||||
|-|-|-|-|
|项目|2014年12月31 日|2013年12月31日|2012年12月31日|
|总资产|208,465.14|231,407.30|246,361.70|
|净资产|101,607.19|107,333.22|122,462.01|
|项目|2014年度|2013年度|2012年度|
|营业收入|66,225.05|73,787.39|81,165.31|
|利润总额|3,276.10|-16,342.16|4,070.15|
|净利润|3,353.36|-15,692.55|3,585.70|
|审计机构|天职国际会计师事务所有限公司|||

2.公司执行的主要会计政策
本企业执行《企业会计制度》及其补充规定。其中：
(1)固定资产折旧方法及使用寿命、预计净残值率和年折旧率
固定资产折旧采用年限平均法计提折旧。按固定资产的类别、使用寿命和预计净残值率确定的年折旧率如下：
表1-2 固定资产预计使用寿命和年折旧率表
|||||
|-|-|-|-|
|固定资产类别|使用寿命|预计净残值率|年折旧率|
|房屋、建筑物|8-35|3-5|2.71-12.13|
|机器设备|12-15|3-5|6.33-8.08|
|运输工具|8|3-5|11.88-12.13|
|其他设备|12|3-5|7.92-8.08|

(2)税项
1)增值税
①销售货物或提供应税劳务13%、17%。
②粘胶长丝和缝纫线出口退税率的离岸价16%。
2)营业税
应纳税营业额5%。
3)房产税
企业关于进行资产评估有关事项的说明
从价计征的，按房产原值一次减除30%后余值的1.2%计缴；从租计征的，按租金收入的12%计缴。
4)城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加
应缴流转税税额7%、3%、2%。
5)企业所得税
应纳税所得额25%。
6)土地使用税
按土地使用面积扣除免征部分每平米 3元。
(二)委托方与被评估企业的关系
委托方与被评估企业都为恒天天鹅股份有限公司。
二、关于经济行为的说明
根据恒天天鹅股份有限公司第 6届董事会第 26次会议决议，恒天天鹅股份有限公司拟将与传统业务相关的资产和负债与大股东深圳市华讯方舟科技有限公司所持有的全部与军事通信配套业务相关的资产及负债进行置换。
本次评估的目的是反映恒天天鹅股份有限公司拟置出的与传统业务相关的资产和负债于评估基准日的市场价值，为上述经济行为提供价值参考依据。
三、关于评估对象与评估范围的说明
评估对象是恒天天鹅股份有限公司拟置出的净资产。评估范围为恒天天鹅股份有限公司拟置出的与传统业务相关的全部资产和负债，账面资产总额 208,465.14万元，其中：流动资产 49,155.53万元；非流动资产 159,309.61万元；负债合计 106,857.94万元。
上述资产与负债数据摘自经天职国际会计师事务所有限公司审
企业关于进行资产评估有关事项的说明
计的资产负债表，评估是在本企业经过审计后的基础上进行的。
委托评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围一致。
(一)委估主要资产情况
本次评估范围中的主要资产为流动资产、固定资产及无形资产等。
1.主要资产法律权属状况
(1)纳入本次评估范围的无形资产-土地使用权 2宗，均为出让性质、工业用途。均已取得国有土地使用权证，证载权利人为恒天天鹅股份有限公司。
(2)纳入本次评估范围的房屋建筑物面积合计 299,877.96m2，其中 lyocell厂房尚未办理竣工决算手续，有 38,406.00m2及 3,030.89 m2房屋产权证正在办理过程中。具体情况见下表：
表1-3 未办理房屋所有权证情况表
|||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|
|||||计量单位||建筑面积||
|序号|建筑物名称|所属单位|建成年月|||||
|1|集水池泵房|恒天天鹅股份有限公司|2008-10-31||㎡||141.10|
|2|鼓风机房|恒天天鹅股份有限公司|2008-10-31||㎡||173.95|
|3|电石渣加药间|恒天天鹅股份有限公司|2008-10-31||㎡||43.20|
|4|硫酸加药间|恒天天鹅股份有限公司|2008-10-31||㎡||69.80|
|5|混凝加药间2|恒天天鹅股份有限公司|2008-10-31||㎡||54.00|
|6|值班室|恒天天鹅股份有限公司|2008-10-31||㎡||72.00|
|7|浴室、厕所|恒天天鹅股份有限公司|2008-10-31||㎡||74.51|
|8|仪器检测室|恒天天鹅股份有限公司|2008-10-31||㎡||16.28|
|9|混凝加药间1及储药间|恒天天鹅股份有限公司|2008-10-31||㎡||159.25|
|10|里奇房屋|恒天天鹅股份有限公司|2006-6-30||㎡||2,226.80|
|11|lyocell厂房|恒天天鹅股份有限公司|2012-12-31||㎡||38,406.00|
||合计||||||41,436.89|

2.主要资产经济状况
本企业主要资产中土地使用权已抵押。
3.主要资产物理状况
企业关于进行资产评估有关事项的说明
纳入本次评估范围的机器设备中待报废、停用闲置设备 462项，账面原值 74,309,209.80元，账面净值 45,187,454.43元；委估电子设备中待报废、淘汰、无使用价值 30项，账面原值 294,696.09元，净值 26,324.74元。纳入评估范围的车辆中无实物共计 3辆，账面原值 1,113,298.96元，账面净值 33,398.97元。
(二)企业申报的账面记录或者未记录的无形资产情况
本企业申报的评估范围内的无形资产为土地使用权及定制软件，前述的无形资产均已在账面反映，无未记录的无形资产。
(三)企业申报的表外资产的类型、数量
本企业申报评估的范围内无表外资产。
四、关于评估基准日的说明
本项目资产评估的基准日是 2014年 12月 31日。
此基准日是委托方综合考虑被评估企业的资产规模、工作量大小、预计所需时间、合规性等因素的基础上确定的。
五、可能影响评估工作的重大事项的说明
(一)曾经进行过清产核资或者资产评估、调账情况
本企业在 1996年进行了股份制改造，纳入股份公司的资产账面值均按照评估结果进行了调整。2012年，本公司除 2013年之后的固定资产机器设备外均转让给中国外贸金融租赁有限公司并租回，该部分固定资产机器设备账面值按照融资租赁的评估价值进行了调账。
(二)影响生产经营活动和财务状况的重大合同、重大诉讼事项
截至评估基准日，本企业的资产和负债不存在其重大合同纠纷或重大诉讼事项。
(三)抵(质)押及其或有负债、或有资产的性质、金额及其对应资
企业关于进行资产评估有关事项的说明
产负债情况
截至评估基准日，本企业向华夏银行股份有限公司保定东风路支行借款 2000万元，用于流动资金借款，借款期限为 2014年 4月 22日至 2015年 4月 21日，该借款为抵押借款，以恒天天鹅股份有限公司位于乐凯北大街土地作为抵押，土地证号为保定市国有（2013）第 130600006492号和保定市国有（2013）第 130600006491号。
(四)账面未记录的资产负债的类型及其估计金额
截至评估基准日，本企业不存在未记录的资产和负债情况。
(五)资产清查限制(因资产置放地点、置放方式等客观原因无法现场清查)
截至评估基准日，本企业不存在资产情况限制情况。
(六)权属资料限制
经过清查核实，至评估基准日，本企业有 11项房屋建筑物未取得房屋产权证。具体见表2-4。
表1-4 未办理房屋所有权证情况表
|||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|
|||||计量单位||建筑面积||
|序号|建筑物名称|所属单位|建成年月|||||
|1|集水池泵房|恒天天鹅股份有限公司|2008-10-31||㎡||141.10|
|2|鼓风机房|恒天天鹅股份有限公司|2008-10-31||㎡||173.95|
|3|电石渣加药间|恒天天鹅股份有限公司|2008-10-31||㎡||43.20|
|4|硫酸加药间|恒天天鹅股份有限公司|2008-10-31||㎡||69.80|
|5|混凝加药间2|恒天天鹅股份有限公司|2008-10-31||㎡||54.00|
|6|值班室|恒天天鹅股份有限公司|2008-10-31||㎡||72.00|
|7|浴室、厕所|恒天天鹅股份有限公司|2008-10-31||㎡||74.51|
|8|仪器检测室|恒天天鹅股份有限公司|2008-10-31||㎡||16.28|
|9|混凝加药间1及储药间|恒天天鹅股份有限公司|2008-10-31||㎡||159.25|
|10|里奇房屋|恒天天鹅股份有限公司|2006-6-30||㎡||2,226.80|
|11|lyocell厂房|恒天天鹅股份有限公司|2012-12-31||㎡||38,406.00|
||合计||||||41,436.89|

企业关于进行资产评估有关事项的说明
六、资产负债清查情况的说明
(一)资产负债清查情况说明
列入本次清查范围的资产，是恒天天鹅股份有限公司的全部资产和相关负债，账面资产总额 208,465.14万元、负债 106,857.94万元、净资产 101,607.20万元。具体包括流动资产 49,155.53万元；非流动资产 159,309.61万元；流动负债 74,286.93万元；非流动负债 32,571.01万元。
1.实物资产分布地点及特点：
(1)实物资产主要分布在被评估企业位于保定市乐凯北大街厂区内。
(2)存货主要包括原材料、在库周转材料、委托加工物资、产成品(库存商品)及在产品(自制半成品)。存货品种多、数量大，部分存货存在积压、报废等情况。
(3)房屋建(构)筑物
1)房屋建筑物分布状况
本企业现有房屋建(构)筑物自 1950年至 2012年陆续建成投产。
主要分布在被评估企业保定市乐凯北大街厂区内。建筑物主要包括办公楼、厂房、车间、仓库、职工食堂、各类泵房等。构筑物主要包括排气塔及各类生产用池等。
2)主要房屋建(构)筑物结构
房屋建筑物的建筑结构为框(排)架结构、砖混及砖木结构，主要构筑结构为钢筋砼结构。房屋建(构)筑物类资产的建筑质量和维护保养总体情况较好，能满足正常的生产、办公需要。
(4)设备类资产
1)机器设备：本企业申报的机器设备主要为化纤产品生产设备
企业关于进行资产评估有关事项的说明
等。大部分安装投入使用时间较早，目前尚可在设计负荷下较为正常地使用，企业由于产品原因，部分设备停产闲置。企业对设备实行分级管理，严格设备保养制度，及时维护保养、定期大修及更换易损件，管理制度完善，设备档案齐全，可满足正常生产和使用的需要。
2)车辆：本企业申报的车辆主要为办公用车，部分车辆无实物，其他车辆正常使用。
3)电子设备：本次委估的电子设备主要为办公设备等，除部分设备存在待报废、无实物的情况外，其他设备正常使用。
2.清查盘点时间：清查基准日为 2014年 12月 31日，清查盘点时间自 2015年 3月 8日至 2015年 3月 29日。
3.实施方案：此项工作由财务部牵头，相关各部门参与。具体由业务部门负责库存商品的清查盘点，生产部门和物资供应部门负责原材料的清查盘点，财务部门、设备管理部和办公室共同负责固定资产、在建工程的清查盘点。
清查盘点工作本着实事求是的原则，统一核对账、卡、物，力求做到准确、真实、完整。
(1)流动资产的清查：运用实地盘点，与抽样盘点相结合，通过点数和抽取样本计算等方法，确定其实有数量。
(2)固定资产的清查，是通过实物数量盘点和质量检验方法相结合，采取各种技术方法，检验资产的质量情况。按照具体要求做到了实事求是的评价。
4.清查结论
通过以上资产清查核实程序，对部分资产存在长期积压、待报废等情况的已在评估申报表备注中作出了记录。
(二)未来经营和收益状况预测的说明
企业关于进行资产评估有关事项的说明
从本公司最近的几个会计年度分析，公司主营业务受国际国内经济形势的影响，所处行业竞争激烈，产品供大于求，几年来公司主营业务利润一直处于亏损状态；而且，2014年 4月 29日本公司接到保定市人民政府办公厅发出《关于恒天天鹅股份有限公司转型升级并逐步关停粘胶长丝生产线的通知》，要求企业加快转型升级并逐步关停粘胶长丝生产线、搬迁现有厂区。从现有情况看，公司经营难以为继。
无法对未来经营收益情况进行预测
七、资料清单
委托方和被评估企业已向评估机构提供了以下资料：
1.经济行为文件；
2.委托方和被评估企业法人营业执照；
3.企业近两年财务报表及基准日审计报告；
4.资产权属证明文件(土地使用证、房屋所有权证、车辆行驶证等)；
5.资产评估申报表；
6.与本次评估有关的其他资料及专项说明。