新疆天山畜牧生物工程股份有限公司拟向
特定对象发行股份购买资产项目
资产评估报告书
中威正信评报字（2015）第 4002号
中威正信（北京）资产评估有限公司
新疆天山畜牧生物工程股份有限公司拟向特定对象发行股份购买资产项目资产评估目录
目 录
声明 .................................................................... 2资产评估报告摘要 .......................................................... 3资产评估报告 .............................................................. 4一、委托方、被评估单位和业务约定书约定的其他评估报告使用者概况 .................... 4二、评估目的 ........................................................................................................................ 6三、评估对象和评估范围 .................................................................................................... 7四、价值类型及其定义 ........................................................................................................ 8五、评估基准日 .................................................................................................................... 8六、评估依据 ........................................................................................................................ 9七、评估方法 ...................................................................................................................... 11八、评估程序实施过程和情况 .......................................................................................... 15九、评估假设 ...................................................................................................................... 15十、评估结论 ...................................................................................................................... 16十一、特别事项说明 .......................................................................................................... 17十二、评估报告使用限制说明 .......................................................................................... 19十三、评估报告日 .............................................................................................................. 20附件目录 ................................................................. 21
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新疆天山畜牧生物工程股份有限公司拟向特定对象发行股份购买资产项目资产评估声明声 明
一、我们在执行本资产评估业务中，遵循相关法律法规和资产评估准则，恪守独立、客观和公正的原则；根据我们在执业过程中收集的资料，评估报告陈述的内容是客观的，并对评估结论合理性承担相应的法律责任。
二、评估对象涉及的单项资产由委托方、被评估单位申报并经其签章确认；
所提供资料的真实性、合法性、完整性，恰当使用评估报告是委托方和相关当事方的责任。
三、我们与评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系；与相关当事方没有现存或者预期的利益关系，对相关当事方不存在偏见。
四、我们已对评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查；我们已对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验，并对已经发现的问题进行了如实披露，且已提请委托方及相关当事方完善产权以满足出具评估报告的要求。
五、我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设和限定条件的限制，评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明的假设、限定条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。
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新疆天山畜牧生物工程股份有限公司拟向特定对象发行股份购买资产项目资产评估报告摘要新疆天山畜牧生物工程股份有限公司拟向
特定对象发行股份购买资产项目
资产评估报告摘要
中威正信评报字（2015）第4002号
中威正信（北京）资产评估有限公司接受新疆天山畜牧生物工程股份有限公司的委托，根据有关法律、法规和资产评估准则、资产评估原则，采用成本法、收益法，按照必要的评估程序，对新疆天山畜牧生物工程股份有限公司拟发行股份购买资产之经济行为所涉及的呼图壁县天山农业发展有限公司的公益性生物资产、固定资产—房屋建（构）筑物、机器设备、在建工程—土建工程、无形资产—土地使用权以及天山农牧业发展有限公司的无形资产—草原使用权在2014年10月31日所表现的市场价值进行了评估。
根据对新疆天山畜牧生物工程股份有限公司委估资产的基本情况进行分析，本次对新疆天山畜牧生物工程股份有限公司拟向特定对象发行股份购买资产所涉及的公益性生物资产、固定资产—房屋建（构）筑物、机器设备、在建工程—土建工程、无形资产—土地使用权、草原使用权分别采用成本法、收益法进行评估。
经评估，于评估基准日2014年10月31日，新疆天山畜牧生物工程股份有限公司委估资产评估价值12,371.27万元，人民币(大写)：壹亿贰仟叁佰柒拾壹万贰仟柒佰元整。其中：呼图壁县天山农业发展有限公司资产账面价值3,392.84万元，评估价值11,154.65万元，增值额7,761.81万元，增值率228.77%；天山农牧业发展有限公司资产账面价值273.84万元，评估价值1,216.62万元，增值额942.78万元，增值率 344.28%。
本报告评估结论使用的有效期自评估基准日2014年10月31日起计算，一年内有效。
本评估项目的报告日为2015年2月2日。
以上内容摘自评估报告正文，欲了解本评估项目的详细情况和合理的理解评估结论，应当阅读评估报告正文，并关注特别事项说明。
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新疆天山畜牧生物工程股份有限公司拟向特定对象发行股份购买资产项目资产评估正文新疆天山畜牧生物工程股份有限公司拟向特定对象发行股份购买资产项目
评估报告
中威正信评报字（2015）第4002号
新疆天山畜牧生物工程股份有限公司：
中威正信（北京）资产评估有限公司(以下简称：中威正信评估公司)接受贵单位的委托，根据有关法律、法规和资产评估准则、资产评估原则，采用收益法、成本法，按照必要的评估程序，对新疆天山畜牧生物工程股份有限公司拟发行股份购买资产之经济行为所涉及的呼图壁县天山农业发展有限公司的公益性生物资产、固定资产—房屋建（构）筑物、机器设备、在建工程—土建工程、无形资产—土地使用权以及天山农牧业发展有限公司的无形资产—草原使用权在 2014年 10月 31日所表现的市场价值进行了评估。现将资产评估情况报告如下：
一、委托方、产权持有者和业务约定书约定的其他评估报告使用者概况
（一）委托方：新疆天山畜牧生物工程股份有限公司
新疆天山畜牧生物工程股份有限公司的企业法人营业执照号：652300050000272，法定住所及经营场所：昌吉高新区光明南路1号。法定代表人：蒋炜；注册资本：玖仟零玖拾壹万元人民币；公司类型：股份有限公司（上市、自然人投资或控股）；经营范围：种牛、奶牛的养殖、销售和进出口，种羊养殖、销售和进出口，冻精、胚胎的生产、销售和进出口，生鲜牛乳的收购和销售（以上项目凭许可证经营）；一般经营项目：饲料种植、加工和销售肉类的销售和进出口业务，相关畜牧科技咨询、技术服务，有机肥料、微生物肥料、复混肥、其他肥料的制造、销售，羊毛的业务，经营畜牧机械、饲料牧草、畜禽养殖技术的进出口业务，其他货物与技术的进出口业务。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）。
公司概况：新疆天山畜牧生物工程股份有限公司经昌吉州工商行政管理局批准，由天山农牧业发展有限公司（原名为新疆德隆畜牧良种繁育有限公司）和昌吉州国有资产投资
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新疆天山畜牧生物工程股份有限公司拟向特定对象发行股份购买资产项目资产评估正文经营有限责任公司（原名为新疆昌吉回族自治州国有资产投资管理中心）出资设立，成立于2003年6月，2012年4月25在深圳股票交易所创业板挂牌上市，股票代码：300313，股票简称：天山生物。
该公司拥有一座具有国内先进水平的种公牛站、一个良种繁育奶牛场、一个 5000头规模的标准化种羊场、一条牛羊肉屠宰生产线。公牛站拥有北美荷斯坦、褐牛、安格斯、西门塔尔、蒙贝利亚、夏洛来、利木赞等7个品种的种公牛，涵盖国内主要奶牛、肉牛及乳肉兼用牛品种，是国内品种最齐全的种公牛站之一；拥有纯种美国荷斯坦种母牛460头、种公牛77头，涵盖北美13个家系，拥有国内最多的优质褐牛种公牛资源，是新疆地区褐牛改良的主要承担企业。
该公司是国家级牛冷冻精液生产单位和国家级良种牛基地，通过采用冻精冷配、胚胎移植等技术，生产优质种牛冻精、性控冻精与种牛胚胎，经过多年发展，已建立一套集牛育种、繁育、防疫、营养、科学饲养为一体的现代化良种繁育体系，能够为养殖户提供从育种改良方案到日常养殖管理的综合服务。
（二）产权持有者一：呼图壁县天山农业发展有限公司
呼图壁县天山农业发展有限公司的企业法人营业执照号：652323030000058，法定住所及经营场所：呼图壁县西戈壁。法定代表人：黄斌；注册资本：伍仟万元人民币；公司类型：有限责任公司（法人独资）；经营范围：许可经营项目：无。一般经营项目：（国家法律行政法规规定有专项审批的项目除外；需取得专项审批的特权得有关部门的批准文件或颁发的行政许可证书后方可经营，具体经营项目和期限以有关部门的批准文件或颁发的行政许可证书为准）：种植业、畜牧养殖业的开发及其有关的新技术、新产品的引进与推广；滴灌带、PE管、地膜生产、销售。
公司概况：呼图壁县天山农业发展有限公司成立于 2006年 3月 6日，是以种植业、畜牧养殖业的开发及其有关的新技术、新产品引进和推广及滴灌带、地膜生产加工、销售为主的现代化企业。其前身是新疆德隆农牧业发展有限责任公司，成立于 1997年。公司目前主要种植饲草、冬小麦、甜菜、棉花、番茄等各类农作物。全部实行高效节水灌溉、
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新疆天山畜牧生物工程股份有限公司拟向特定对象发行股份购买资产项目资产评估正文测土施肥、大马力机械化作业。年产饲草料 2200吨、产籽棉 1900吨。
（三）产权持有者二：天山农牧业发展有限公司
天山农牧业发展有限公司的企业法人营业执照号：652300050001345，法定住所及经营场所：新疆昌吉州昌吉市榆树沟镇。法定代表人：李刚；注册资本：伍仟万元人民币；
公司类型：有限责任公司（自然人投资或控股的法人独资）；经营范围：许可经营项目：（具体经营项目以有关部门的批准文件或颁发的许可证、资质证书为准）：无。一般经营项目：从事投资管理，资产管理，饲草料加工及销售，籽棉、皮棉的销售，谷物、豆类、油类和薯类的种植，农产品初加工与销售，牲畜、家禽饲养与销售，林木的育苗及销售。
公司概况：农牧业发展有限公司成立于2003年4月，注册资本5000万元。该公司在册职工 192人，拥有专业技术人员 89名。公司主要从事投资管理、资产管理等业务目前投资方向集中为畜牧良种繁育、特色畜产品养殖、特色农产品加工、现代化生态农业种植、有机畜产品养殖、有机粮食种植加工及蔬菜种植的专项领域。至2014年10月末，该公司总资产约8亿元，年销售额可达1.5亿元。
2011年来该公司规模不断扩大，业绩发展稳健、是自治区农业产业化重点龙头企业，旗下控股生物工程是疆内唯一国家级冻精生产企业、国内良种繁育行业的龙头企业之一。
（四）委托方与产权持有人的关系
新疆天山畜牧生物工程股份有限公司是天山农牧业发展有限公司的控股子公司，呼图壁天山农业发展有限公司是天山农牧业发展有限公司的全资子公司。
（五）业务约定书约定的其他评估报告使用者
其他评估报告使用者为国家法律、法规规定的评估报告使用者。
二、评估目的
本次评估目的是对新疆天山畜牧生物工程股份有限公司拟向特定对象发行股份购买资产所涉及的呼图壁县天山农业发展有限公司的公益性生物资产、固定资产—房屋建（构）筑物、机器设备、在建工程—土建工程、无形资产—土地使用权以及天山农牧业发展有限公司的无形资产—草原使用权进行评估，为新疆天山畜牧生物工程股份有限公司拟发行股
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新疆天山畜牧生物工程股份有限公司拟向特定对象发行股份购买资产项目资产评估正文份购买资产之经济行为提供价值参考依据。
三、评估对象和评估范围
（一）评估对象：本次评估对象为新疆天山畜牧生物工程股份有限公司拟向特定对象发行股份购买资产所涉及的单项资产。
（二）评估范围
评估范围为新疆天山畜牧生物工程股份有限公司拟向特定对象发行股份购买资产所涉及的呼图壁县天山农业发展有限公司的公益性生物资产、固定资产—房屋建（构）筑物、机器设备、在建工程—土建工程、无形资产—土地使用权以及天山农牧业发展有限公司的无形资产—草原使用权，具体评估范围以呼图壁县天山农业发展有限公司、天山农牧业发展有限公司提供的资产申报表为准。
1.呼图壁县天山农业发展有限公司申报评估的无形资产—土地使用权共计8宗农业开发用地；公益性生物资产10项、固定资产—房屋建（构）筑物81项、机器设备105项；
在建工程—土建工程1项。
（1）农业用地具体详见下表：
||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
|序号|土地使用权证|宗地位置|用途|面积（亩）|有效期|使用权类型|
|1|呼国用（2009）第002号|呼图壁县西戈壁|农业开发|9,800.00|1997年2月-2046年2月|承包|
|2|呼国用（2009）第003号|呼图壁县西戈壁|农业开发|9,800.00|1997年2月-2046年2月|承包|
|3|呼国用（2009）第004号|呼图壁县西戈壁|农业开发|7,914.30|1997年2月-2046年2月|承包|
|4|呼国用（2009）第005号|呼图壁县西戈壁|农业开发|8,500.00|1997年2月-2046年2月|承包|
|5|呼国用（2009）第006号|呼图壁县西戈壁|农业开发|8,873.25|1997年2月-2046年2月|承包|
|6|呼国用（2009）第007号|呼图壁县西戈壁|农业开发|8,495.85|1997年2月-2046年2月|承包|
|7|呼国用（2009）第008号|呼图壁县五工台镇|农业开发|8,951.65|1997年2月-2046年2月|承包|
|8|呼国用（2009）第009号|呼图壁县五工台镇|农业开发|6,177.00|1997年2月-2046年2月|承包|
|合计||||68,512.05|||

委估宗地四至为:东邻五工台镇乱山子村；南邻大丰镇；西邻呼图壁县工业园；北临
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新疆天山畜牧生物工程股份有限公司拟向特定对象发行股份购买资产项目资产评估正文芳草湖2分场。现实际种植面积为35,568.00亩，地面已修建道路、高压线路、水井、滴灌设备、防风林带、房屋建筑物等农业设施，主要种植棉花、打瓜、制种玉米、小麦等农作物。
（2）委估房屋建（构）筑物共81项，其中房屋建筑物36栋，建筑面积11212.27平方米；主要为办公楼、库房、宿舍、食堂等，目前上述房屋建筑物均正常在用。构筑物45项，主要为机井、围墙、道路等。
（3）机器设备共 105项，主要为滴灌带生产设备、变配电设备、滴灌设施设备等，目前机器设备均正常在用。
（4）公益性生物资产共10项，主要为种植的胡杨、榆树、青杨、松树、沙枣、竹柳等植物，种植面积1010亩，目前生长正常。
（5）在建工程—土建工程1项，系2014年呼图壁县天山农业发展有限公司在呼图壁县大丰镇以北约10km处修建的祁家湖水库，已完工，尚未办理竣工验收手续。
2.天山农牧业发展有限公司申报的无形资产—草原使用权，共计2宗牧草地，牧草地具体详见下表：
||||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
|序号|草场使用权证|宗地位置|用途|证载面积（亩）|委估面积（亩）|有效期|使用权类型|备注|
|1|编号0030308|昌吉市阿什里乡|春秋草场|11,878.00|11,576.00|2010年9月-2040年9月|承包||
|2|编号0030311|昌吉市阿什里乡|春秋草场|4,140.00|4,068.00|2010年9月-2040年9月|承包||
|合计||||16,018.00|15,644.00||||

四、价值类型及其定义
本次资产评估确定的价值类型为市场价值。市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。
五、评估基准日
1．本项目资产评估基准日是2014年10月31日；
2．为了保证评估结果的时效性，并与评估目的的实现尽可能接近，我们根据本次评
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新疆天山畜牧生物工程股份有限公司拟向特定对象发行股份购买资产项目资产评估正文估所服务的经济行为的性质与委托方协商，最终由委托方确定评估基准日为2014年10月31日。
本次评估工作过程中，评估价格的确定、评估参数的选取等，均以该日之外部经济环境以及市场情况确定。本报告书中一切取价标准均为评估基准日有效的价格标准。
六、评估依据
(一)经济行为依据
1．《新疆天山畜牧生物工程股份有限公司2014年11月3日会议纪要》；
2．新疆天山畜牧生物工程股份有限公司与中威正信（北京）资产评估有限公司签订的业务约定书。
(二)法律法规依据
1．原国家国有资产管理局颁发的《国有资产评估管理办法施行细则》（国资办发[1992]第36号）；
2．国务院办公厅下发的《国务院办公厅转发财政部关于改革国有资产评估行政管理方式加强资产评估监督管理工作意见的通知》（国办发[2001]102号）；
3．2005年国务院国有资产监督管理委员会第 12号令《企业国有资产评估管理暂行办法》；
4．财政部2005年印发的《国有资产评估管理若干问题的规定》（财政部令第14号）；
5．国务院国有资产监督管理委员会印发的《关于加强企业国有资产评估管理工作有关问题的通知》（国资委产权[2006]274号）；
6.《中华人民共和国土地管理法》（经2004年8月28日第十届全国人民代表大会常务委员会第十一次会议第二次修正）；
7.《新疆维吾尔自治区实施<中华人民共和国土地管理法>办法》（自治区九届人大常委会第十次会议于1999年7月日修订）；
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|8. 《中华人民共和国草原法》(2002 年12月28日第九届全国人民代表大会常务委员|
|会第三十一次会议修订)；|

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新疆天山畜牧生物工程股份有限公司拟向特定对象发行股份购买资产项目资产评估正文9．国家及政府有关部门颁布的其它法律、法规、文件和规定。
（三）准则依据
1．中国注册会计师协会发布的《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》（会协[2003]18号）；
2．财政部关于印发《资产评估准则—基本准则》和《资产评估职业道德准则—基本准则》的通知（财企[2004]20号）；
3．中国资产评估协会关于印发《资产评估准则—评估报告》等 7项资产评估准则的通知（中评协[2007]189号）；
4．中国资产评估协会关于印发《资产评估操作专家提示——上市公司重大资产重组评估报告披露》的通知；
5．中国资产评估协会制定的《企业国有资产评估报告指南》（中评协[2008]218号）；
6.《资产评估价值类型指导意见》（中评协[2007]189号）；
7.《农用地估价规程》国家标准GB/T28406-2012；
8.《农用地分等定级规程》国家标准(GB/T18507-2001)；
9.国家及政府有关部门颁布的其它法律、法规、文件和规定。
(四)权属依据
1．土地使用权证及相关权属证明资料；
2.草原使用权证及相关的合同；
3．与评估有关的重大合同、协议等。
(五)取价依据
1.新计价房（2001）500号文《关于下发自治区国土资源系统土地管理行政事业性收费标准的通知》；
2.新发改收费（2010）2679号文《关于调整草原补偿费和安置补助费收费标准的的通知》
3．新发改价费（2005）1138号文《关于草原监理费收费标准补充规定的通知》
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新疆天山畜牧生物工程股份有限公司拟向特定对象发行股份购买资产项目资产评估正文4.《新疆安装工程预算定额昌吉地区单位估价》（2010）；
5.《新疆维吾尔自治区建筑安装工程费用定额》（2010）；
6.《新疆建筑工程消耗量定额昌吉地区单位估价表》（2010）；
7.《关于昌吉市 2013年房屋重置价格的批复》昌市发改价费[2014]72号
8．呼图壁县天山农业发展有限公司有关人员对委估资产情况的介绍、说明；
9.评估人员收集的当前市场价格信息资料；；
10.评估人员现场勘察及市场调查情况；
11.呼图壁县天山农业发展有限公司、天山农牧业发展有限公司、新疆天山畜牧生物工程股份有限公司共同撰写的《企业关于进行资产评估有关事项的说明》；
12.其它相关资料。
七、评估方法
（一）无形资产的评估：
因本次评估所涉及的资产主要为土地使用权，评估目的为委托方拟发行股份购买资产之行为提供科学、公正的价值参考依据，根据《农用地估价规程》（以下简称《规程》），常用的土地估价方法有：收益还原法、市场比较法、成本逼近法、剩余法和基准地价系数修正法等。估价方法的选用应当按照地价评估的技术规程，根据当地土地市场的情况及估价对象的具体特点、估价目的及估价人员所掌握的资料等，选择适当的估价方法。
根据此次评估目的及委估对象宗地的特点，遵循上述土地估价原则，对委托方提供的资料及评估人员实地勘察、调查收集的有关资料进行综合分析比较后，由于近几年该地区无农业用地基准地价更新成果报告，基准地价系数修正法无法采用；在该区域通过各种渠道无法找到个可比的农业用地成交案例，实际操作起来非常困难，故本次评估未采用市场比较法进行评估；评估人员考虑到由于委估宗地为农业种植用地，有现实收益且土地纯收益容易测算，故适宜采用收益法估价，同时委估宗地是达到“机井、桥、涵、闸、滴灌设施、林、路”及输变电线路等农业基础设施配套，耕种区内土地平整，土壤熟化程度达到种植农作物的条件的农用地，可以搜集到客观取得成本、开发成本资料，适宜采用成本逼
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新疆天山畜牧生物工程股份有限公司拟向特定对象发行股份购买资产项目资产评估正文近法，根据提供资料及实地勘察后综合分析，确定对委估的农业种植用地主要采用了收益还原法和成本逼近法两种适宜的方法进行评估，将两种方法评估的结果再同当地市场上同类用地的地价水平进行分析、比较、综合各项因素后选取成本逼近法作为农业种植用地最终地价的测算结果。
委估宗地牧草地的评估，通过到政府相关部门查阅相关的档案、以及市场调查，近几年该地区无法找到可比的牧草地转包案例，因此市场比较法受到较大的限制；委估牧草地目前无确定的收益，因此不适宜采用收益还原法，但牧草地可以搜集到客观安置补偿成本资料，适宜采用成本逼近法确定评估值。
农业种植用地产生的效益是由土地、以及配套的农业基础设施（滴灌设备、机井、高压线路、道路、防护林、渠道）共同创造，在测算地价时要把农用地及配套的农业基础设施作为一个整体共同测算，本次评估中配套的农业基础设施（滴灌设备、机井、高压线路、道路、防护林、渠道）的价值不单独考虑，其价值包含在农业地评估价值中。
1.成本逼近法
成本逼近法是以开发土地所耗费的各项客观费用之和为主要依据再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益来确定土地价格的方法。
基本公式：V=Ea+Ed+T+R1+R2+R3
式中：V—土地价格
Ea—土地取得费
Ed—土地开发费
T—税费
R1—利息
R2—利润
R3—土地增值收益
2.收益还原法
收益还原法是将待估土地未来正常年纯收益（地租），以一定的土地还原率还原，以
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新疆天山畜牧生物工程股份有限公司拟向特定对象发行股份购买资产项目资产评估正文此估算待估土地价格的方法。
n
a(1r)i
i
收益还原法的公式：P=
i1
式中：P——土地的价值
ai——土地未来每年的净收益（假设均发生在年末）
r——土地的资本化率
n——土地自估价时点起至未来可获收益的年限
3.评估结果的确定：
收益法是从土地未来获利能力的角度出发，分析收入、支出以及所面临的风险等因素，这种方法测算的结果容易受到外界因素影响，如自然灾害对作物的影响、农产品供求关系影响市场销售价格等外在因素，从而导致承包户的种植积极性，次年租金的收入自然受到较大的影响，且本次评估中目的是收购资产而定价，综合考虑后收益法存在不确定因素，进而影响到评估结果,故最终选取成本法的评估结果作为最终的评估值。
（二）固定资产的评估
委估的固定资产包括建（构）筑物类和机器设备类固定资产。分别说明如下：1.建（构）筑物类的评估
建筑物类主要包括农业基地的生活用房、库房、养禽用房等，构筑物主要为机井、道路、大棚等。
根据委托评估建（构）筑物的特点，评估中采用成本法进行评估。
评估值＝重置价值×成新率
（1）重置价值的确定
经过实地勘察，了解建（构）筑物的建筑结构、建筑材料及建筑装修标准等情况，根据昌吉州现行的建筑安装工程预算定额等有关文件，并考虑相关的建设前后期税费、资金成本等相关因素，计算确定重置价值。
（2）成新率的确定
根据专业评估人员现场踏勘记录、建（构）筑物的耐用年限、已使用年限及使用、
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新疆天山畜牧生物工程股份有限公司拟向特定对象发行股份购买资产项目资产评估正文维护、保养等情况，同时结合委估建（构）筑物的特点，考虑结构、设施、装修的使用年限及所占比重，分别采用年限法和打分法确定成新率，并根据实际状况确定不同的权重，计算确定综合成新率。
2.机器设备的评估
机器设备类主要包括主要为滴灌带生产设备、变配电设备、滴灌设施设备等。
根据设备的实际情况采用成本法进行评估，即：
评估值=重置价值×成新率
（1）重置价值的确定
对于机器设备，根据当前市场调查和查阅有关价格资料，以现行市场供货价格确定购置成本，并综合考虑运杂费、安装调试费等相关费用确定重置价值。对于无需特殊安装的设备和小型设备，重置价值不另行考虑运杂费及安装调试费。
（2）成新率的确定
对于设备，根据现场勘察结果及企业有关专业技术人员对设备当前技术状态的介绍，结合设备的生产厂家、使用寿命、利用率、工作环境及维护保养等因素综合确定成新率。
（三）公益性生物资产的评估
公益性生物资产主要为呼图壁县天山农业发展有限公司于1998年—2011年开始种植的胡杨、榆树、青杨、松树、沙枣、竹柳等植物，种植面积1010亩。用途主要是农业用地周边的防风林，系农业用地产生经济效益的必备资产，其价值已反映在农业用地的评估值中，因此对应公益性生物资产的评估值为零。
（四）在建工程-土建工程的评估
此次评估的在建工程为土建工程，系2014年呼图壁县天山农业发展有限公司利用国家相应的水利政策，在呼图壁县大丰镇以北约10km处修建的祁家湖水库，目的为解决农业用地的补充水源，系农业用地产生经济效益的资产，其价值已体现在农业用地的评估值中，因此对应在建工程—土建工程的评估值为零。
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新疆天山畜牧生物工程股份有限公司拟向特定对象发行股份购买资产项目资产评估正文八、评估程序实施过程和情况
中威正信评估公司接受评估委托后，立即组成资产评估组制定评估计划，正式进入现场，开展评估工作。我们根据国家有关部门关于资产评估的规定和会计核算的一般规则，对评估范围内的资产进行了评估，具体步骤如下：
1．听取有关人员介绍委估资产的基本情况，明确评估业务基本事项；
2．与新疆天山畜牧生物工程股份有限公司签订资产评估业务约定书；
3．编制评估计划，组织评估人员，指导被评估单位清查资产、准备评估资料；
4．对委估资产清单、相关产权证明资料、会计记录及相关资料进行分析、核实，确定评估范围及对象；
5．对本次评估范围内资产进行现场调查，并核实、分析，对单项资产进行实地抽查盘点；
6．根据评估目的及委估资产所具备的条件，确定评估方法；
7．进行市场调查，收集相关资料，对无形资产进行评定估算；
8．核定修正评估值，编制填写有关评估表格；
9．归纳整理评估资料，撰写土地使用权评估技术说明及资产评估报告书；
10．对评估结论进行分析、复核、签发资产评估报告书；
11．整理装订评估工作底稿并归档。
九、评估假设
(一)一般性假设
1.假设评估对象所涉及资产是在公开市场上进行交易的，在该市场上，买者与卖者的地位平等，彼此都有获取足够市场信息的机会和时间，买卖双方的交易行为都是在自愿的、理智的、非强制条件下进行的。
2.任何一项资产的价值与其所处的宏观经济环境直接相关，在本次评估时我们假定社会的产业政策、税收政策和宏观环境保持相对稳定，从而保证评估结果有一个合理的使用期。
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新疆天山畜牧生物工程股份有限公司拟向特定对象发行股份购买资产项目资产评估正文3.企业所在地区的社会经济环境无重大改变，无其他人力不可抗拒及不可预见因素造成的重大不利影响。
4.利率、汇率保持为目前的水平，无重大变化。
（二）评估对象于评估基准日状态假设
1．假设评估对象所涉及资产的取得、建设开发过程均符合国家有关法律法规规定，土地使用权人合法取得土地使用权，并支付相应税费、草原使用权人合法取得草原使用权，并支付相应税费。
2．评估基准日的地产市场为公开、平等、自愿的交易市场。
3．委估宗地按照批准用途进行建设，并且能够得到最有效利用，产生相应的收益。
4．委估宗地与其它生产要素相结合，能满足目前生产、经营的正常进行，保证企业的持续发展。
5．任何有关估价对象的运作方式、程序符合国家、地方的有关法律、法规的规定。
6.假设委托方提供的资料是真实合法的，评估结论是评估机构依据特定评估目的和上述假设条件下，根据持续经营原则和公开市场原则确定委估资产的公开市场价值，没有考虑国家宏观经济政策发生变化及遇有自然力和其他不可抗力对资产价格的影响，当前述条件及评估中遵循的持续经营原则等其他情况发生变化时，评估结果一般会失效。
7．假设评估对象所涉及资产除已披露的事项外均无附带影响其价值的权利瑕疵、负债和限制，与之相关的税费、各种应付款项均已付清。
十、评估结论
经评估，于评估基准日2014年10月31日，新疆天山畜牧生物工程股份有限公司委估资产评估价值12,371.27万元，人民币(大写)：壹亿贰仟叁佰柒拾壹万贰仟柒佰元整。其中：呼图壁县天山农业发展有限公司资产账面价值3,392.84万元，评估价值11,154.65万元，增值额7,761.81万元，增值率228.77%；天山农牧业发展有限公司资产账面价值273.84万元，评估价值1,216.62万元，增值额942.78万元，增值率 344.28%。具体详见下表：
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新疆天山畜牧生物工程股份有限公司拟向特定对象发行股份购买资产项目资产评估正文呼图壁县天山农业发展有限公司单项资产评估结果汇总表
评估基准日：2014年10月31日金额单位：人民币万元
||||||
|-|-|-|-|-|
|项目|账面价值|评估价值|增减值|增值率％|
||A|B|C=B-A|D=C/A×100%|
|非流动资产|3,114.63|11,154.65|8,040.02|258.14|
|其中：固定资产|2,996.94|868.15|-2,128.79|-71.03|
|在建工程|117.69|0.00|-117.69|-100.00|
|公益性生物资产|278.21|-|-278.21|-100.00|
|无形资产-土地使用权|-|10,286.50|10,286.50|-|
|资产总计|3,392.84|11,154.65|7,761.81|228.77|

天山农牧业发展有限公司单项资产评估结果汇总表
评估基准日：2014年10月31日金额单位：人民币万元
||||||
|-|-|-|-|-|
|项目|账面价值|评估价值|增减值|增值率％|
||A|B|C=B-A|D=C/A×100%|
|非流动资产|273.84|1,216.62|942.78|344.28|
|无形资产-草原使用权|273.84|1,216.62|942.78|344.28|
|资产总计|273.84|1,216.62|942.78|344.28|

评估结论详细情况见评估明细表。
十一、特别事项说明
1．在执行本评估项目过程中,我们对委托方和相关当事方提供的评估对象法律权属资料和资料来源进行了必要的查验，但对评估对象的法律权属我们不发表意见，也不作确认和保证。本报告所依据的权属资料之真实性、准确性和完整性由委托方和相关当事方负责。
2.本次委估的呼图壁县天山农业发展有限公司8宗农业开发用地：
（1）截止估价基准日委估宗地四至界线清晰，无争议、无权属纠纷，但其中三宗土地使用权、30个取水证已抵押给呼图壁县农村信用合作联社及木垒哈萨克自治县农村信
用合作联社，分别获取贷款2800万元、1200万元，抵押权日期自2014年4月24日起至
2017年 4月 23日。2015年 1月 22日呼图壁县天山农业发展有限公司办理了上述资产的
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新疆天山畜牧生物工程股份有限公司拟向特定对象发行股份购买资产项目资产评估正文解押手续。
（2）截止评估基准日，呼图壁县天山农业发展有限公司2014年度的土地使用费270万元尚未交纳，本次评估未考虑其对土地使用权价值的影响。
（3）呼图壁县天山农业发展有限公司的68,512.05亩农业用地，在办理土地使用证时，未重新签订土地承包合同，仍延用原新疆德隆农牧业发展有限责任公司与呼图壁县土地管理局 1996年 8月 5日签订的承包使用权合同，承包期限为 50年，承包期自 1997年 2月30日起至2046年2月30日，每年缴纳相应的土地使用费。
（4）呼图壁县天山农业发展有限公司共有 62眼机井。截止到评估基准日，已有 48眼机井取得取水许可证，剩余的14眼机井中有8眼在2014年12月11日获得取水许可证，另有6眼手续尚在办理中，本次评估未考虑该事项对评估结论的影响。
3.呼图壁县天山农业发展有限公司申报纳入评估范围的房屋建筑物中均未办理房屋所有权证，对未办理房屋所有权证的房屋建筑物，呼图壁县天山农业发展有限公司声明权属归该企业所有，不存在亦不会发生权属纠纷。
4.呼图壁县天山农业发展有限公司申报纳入评估范围的房屋建筑物面积采用新疆精准测绘有限公司出具的《呼图壁县天山农业发展有限公司房屋面积测绘成果报告》，评估人员进行了现场核实，若申报建筑面积与以后办理的房产证后面积不一致，应以房产证登记面积为准。
5.重大期后事项
（1）评估基准日后有效期内资产数量发生变化时，应根据原评估方法对资产额进行相应调整；
（2）评估基准日后有效期内资产价格标准发生重大变化，并对资产评估价格已产生了严重影响时，委托方应及时聘请评估机构重新确定评估价值；
（3）评估基准日期后发生重大事项，不得直接使用本评估报告。
6．评估结论系根据上述假设、依据、前提、方法、程序得出的，只有在上述假设、依据、前提存在的条件下成立；评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。
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新疆天山畜牧生物工程股份有限公司拟向特定对象发行股份购买资产项目资产评估正文7．上述评估结论是本评估机构出具的，受本机构评估人员的执业水平和能力的影响。
8．根据资产评估的要求，评估测算中所依据的，部分是现行的政策条款，部分是评估时常用的行业惯例、统计参数或通用参数。当未来经济环境发生较大变化时，评估人员将不承担由于前提条件变化而导致与本次评估结果不同的责任。
以上特别事项，提请报告使用者予以关注。
十二、评估报告使用限制说明
1．本评估报告只能用于报告中载明的评估目的和用途。
本次评估结果是反映评估对象在本次评估目的下，在假设委估资产持续使用的前提下，根据公开市场的原则确定现行公允市价，没有考虑特殊的交易方可能追加或减少付出的价格等对评估价格的影响，也未考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和其它不可抗力对资产价格的影响。当前述条件以及评估中遵循的资产持续使用及产权主体变动的原则等其它情况发生变化时，评估结果一般会失效；
2．本评估报告只能由报告载明的评估报告使用者使用。
3．评估报告的全部或者部分内容被摘抄、引用或者披露于公开媒体，需评估机构审阅相关内容，法律、法规规定以及相关当事方另有约定的除外；
4．根据国家有关规定，本报告使用有效期为一年，从资产评估基准日 2014年 10月 31日起计算一年内有效。只有当评估基准日与经济行为实现日相距不超过一年时，才可以使用本评估报告。
5．本报告的全部或部分内容由中威正信评估公司负责解释。
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新疆天山畜牧生物工程股份有限公司拟向特定对象发行股份购买资产项目资产评估正文十三、评估报告日
本评估项目的报告日为2015年2月2日
评估机构法定代表人：赵继平
注册资产评估师：王凤霞
注册资产评估师：陈健
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2015年2月2日
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新疆天山畜牧生物工程股份有限公司拟向特定对象发行股份购买资产并募集配套资金项目附件附件目录
1．与评估目的相对应的经济行为文件；
2．委托方与被评估单位法人营业执照复印件；
3．评估对象涉及的主要权属证明资料；
4．委托方和相关当事方的承诺函；
5．签字注册资产评估师的承诺函；
6．资产评估机构资格证书复印件；
7．评估机构法人营业执照复印件；
8．签字注册资产评估师资格证书复印件；
9．资产评估业务约定书复印件；
10.资产评估明细表。
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