珠海华发实业股份有限公司
2014年度股东大会会议文件
二○一五年三月九日
珠海华发实业股份有限公司2014年度股东大会会议文件
目 录
2014年度股东大会须知 ........................................................ 2关于《2014年度董事局工作报告》的议案 ........................................ 3关于《2014年度监事会工作报告》的议案 ........................................ 4关于《2014年年度报告》全文及摘要的议案 ...................................... 5关于《2014年度财务决算报告》的议案 .......................................... 6关于《2015年度财务预算报告》的议案 .......................................... 7关于2014年度利润分配方案的议案 .............................................. 8关于《2014年度社会责任报告书》的议案 ........................................ 9关于《独立董事述职报告》的议案 .............................................. 10关于授权公司及下属子公司进行融资的议案 ...................................... 11关于公司2015年度担保计划的议案 ............................................. 12关于公司向集团财务公司申请贷款及综合授信的议案 .............................. 13关于公司为下属子公司向集团财务公司申请贷款及综合授信提供担保的议案 .......... 14关于授权公司经营班子开展对外投资的议案 ...................................... 15关于授权公司经营班子开展土地购置的议案 ...................................... 16关于续聘会计师事务所的议案 .................................................. 17关于下属子公司对外担保的议案 ................................................ 18附件一：2014年度董事局工作报告 ............................................. 19附件二：2014年度监事会工作报告 ............................................. 25附件三：2014年年度报告摘要 ................................................. 27附件四：2014年度财务决算报告 ............................................... 39附件五：2015年度财务预算报告 ............................................... 41附件六：2014年度社会责任报告书 ............................................. 46附件七：独立董事述职报告 .................................................... 53
珠海华发实业股份有限公司2014年度股东大会会议文件
珠海华发实业股份有限公司
2014年度股东大会须知
根据中国证券监督管理委员会《上市公司股东大会规则》和《公司章程》的有关规定，为确保公司股东大会顺利召开，特制定大会须知如下，望出席股东大会的全体人员遵守执行：
一、股东参加股东大会，应当认真履行其法定义务，不得侵犯其他股东权益；
二、股东大会期间，全体出席人员应以维护股东的合法利益、确保大会正常秩序和议事效率为原则，认真履行法定职责；
三、会议开始前登记并准时出席股东大会的股东依法享有发言权、咨询权、表决权等各项权利，但须由公司统一安排发言和解答；
四、任何人不得扰乱大会的正常秩序和会议程序，会议期间请关闭手机或将其调至振动状态。
珠海华发实业股份有限公司2014年度股东大会会议文件
关于《2014年度董事局工作报告》的议案
各位股东：
经过全体董事共同努力，2014年公司董事局各项工作卓有成效，现编制了《2014年度董事局工作报告》（详见附件一）。
以上议案，提请各位股东审议。
珠海华发实业股份有限公司
二〇一五年三月九日
珠海华发实业股份有限公司2014年度股东大会会议文件
关于《2014年度监事会工作报告》的议案
各位股东：
经过全体监事同心协力，2014年公司监事会各项工作圆满完成，根据工作实际情况，现编制了《2014年度监事会工作报告》（详见附件二）。
以上议案，提请各位股东审议。
珠海华发实业股份有限公司
二〇一五年三月九日
珠海华发实业股份有限公司2014年度股东大会会议文件
关于《2014年年度报告》全文及摘要的议案
各位股东：
根据中国证监会《公开发行证券的公司信息披露内容与格式准则》、《企业会计准则》及《公司章程》的有关要求，结合 2014年经营情况，公司编制了《2014年年度报告》全文及摘要(详见附件三)。
以上议案，提请各位股东审议。
珠海华发实业股份有限公司
二〇一五年三月九日
珠海华发实业股份有限公司2014年度股东大会会议文件
关于《2014年度财务决算报告》的议案
各位股东：
根据上海证券交易所《股票上市规则》、《公司章程》的有关要求及公司 2014年实际经营情况，公司编制了《2014年度财务决算报告》(详见附件四)。
以上议案，提请各位股东审议。
珠海华发实业股份有限公司
二〇一五年三月九日
珠海华发实业股份有限公司2014年度股东大会会议文件
关于《2015年度财务预算报告》的议案
各位股东：
根据上海证券交易所《股票上市规则》及《公司章程》的有关要求，公司编制了《2015年度财务预算报告》(详见附件五)。
以上议案，提请各位股东审议。
珠海华发实业股份有限公司
二〇一五年三月九日
珠海华发实业股份有限公司2014年度股东大会会议文件
关于 2014年度利润分配方案的议案
各位股东：
根据大华会计师事务所(特殊普通合伙)编制的《审计报告》列示：公司 2014年度实现归属于母公司股东的净利润 646,702,088.06元；
母公司实现的净利润 84,889,330.06元，加上年初未分配利润 638,226,747.53元，扣除本期提取的法定盈余公积金 1,853,634.05元及分配 2013年度现金股利 163,409,124.00元后，可供股东分配的利润为 557,853,319.54元，拟以本公司 2014年末总股本 817,045,620.00股为基数，向全体股东每 10股派发现金股利 1元（含税），共计分配现金股利 81,704,562.00元（含税）。
以上议案，提请各位股东审议。
珠海华发实业股份有限公司
二〇一五年三月九日
珠海华发实业股份有限公司2014年度股东大会会议文件
关于《2014年度社会责任报告书》的议案
各位股东：
根据中国证监会和上海证券交易所的有关要求，为积极履行社会责任，本公司 2014年在重视企业健康发展和关注全体股东经济利益的同时，为促进社会经济的可持续发展和创建和谐社会做了大量的工作，并根据有关要求编制了公司《2014年度社会责任报告书》（详见附件六）。
以上议案，提请各位股东审议。
珠海华发实业股份有限公司
二〇一五年三月九日
珠海华发实业股份有限公司2014年度股东大会会议文件
关于《独立董事述职报告》的议案
各位股东：
根据《公司法》、《证券法》、《关于在上市公司建立独立董事制度的指导意见》等法律法规和《公司章程》的规定，公司的独立董事在 2014年的工作中，认真履行职责，充分发挥独立董事的独立作用，现根据独立董事履职情况形成了《独立董事述职报告》（详见附件七）。
以上议案，提请各位股东审议。
珠海华发实业股份有限公司
二〇一五年三月九日
珠海华发实业股份有限公司2014年度股东大会会议文件
关于授权公司及下属子公司进行融资的议案
各位股东：
根据公司 2015年度经营计划，为满足公司及下属子公司日常经营需要，2015年度公司及下属子公司融资额度总计为人民币 350亿元（不包括向珠海华发集团财务有限公司所申请贷款及授信额度）。
现拟提请公司股东大会在上述 350亿元额度范围内授权公司经营班子决定单笔不超过人民币 50亿元（或等值外币）的融资事项。上述融资事项包括但不限于贷款（含委托贷款）、信托融资、股权融资、公司向子公司及子公司之间提供资金支持等方式。
上述融资事项的授权有效期为公司 2014年度股东大会审议通过之日起至召开 2015年度股东大会之日止。
以上议案，提请各位股东审议。
珠海华发实业股份有限公司
二〇一五年三月九日
珠海华发实业股份有限公司2014年度股东大会会议文件
关于公司 2015年度担保计划的议案
各位股东：
截止至 2014年 12月 31日，公司对各级子公司担保余额为人民币 276.31亿元（含子公司为股份公司担保和子公司间相互担保）。为满足 2015年度公司经营过程中的融资需要，现拟提请公司股东大会批准公司为各级子公司的融资提供如下担保：
1、单笔对外担保具体金额如下：公司与各级全资或控股子公司相互间提供单笔担保额度为不超过人民币 40亿元。
2、在 2015年度股东大会召开前，在 2014年底担保余额基础上净增加公司对外担保额度人民币 203.69亿元（含子公司为股份公司担保和子公司间相互担保），合计为人民币 480亿元。
3、在股东大会批准上述担保计划的前提下，授权经营班子决定每一笔担保的具体事项。
上述担保计划的授权有效期为公司 2014年度股东大会审议通过之日起至召开 2015年度股东大会之日止。
以上议案，提请各位股东审议。
珠海华发实业股份有限公司
二〇一五年三月九日
珠海华发实业股份有限公司2014年度股东大会会议文件
关于公司向集团财务公司申请贷款及综合授信的议案
各位股东：
根据公司 2015年度经营计划，为满足公司及下属子公司日常经营需要，2015年度公司及下属子公司（含控股子公司）拟向珠海华发集团财务有限公司申请贷款及授信额度总计为人民币 20亿元。拟提请股东大会审议前述贷款及授信事项，并授权公司经营班子在前述额度范围内决定并处理单笔贷款及授信的具体事项。
上述贷款及授信事项以及相关授权事项的有效期为公司 2014年度股东大会审议通过之日起至召开 2015年度股东大会之日止。
本次交易构成关联交易，关联股东需回避表决。
以上议案，提请各位股东审议。
珠海华发实业股份有限公司
二〇一五年三月九日
珠海华发实业股份有限公司2014年度股东大会会议文件
关于公司为下属子公司向集团财务公司申请贷款及综合授
信提供担保的议案
各位股东：
根据公司 2015年度经营计划，为配合各下属子公司做好向珠海华发集团财务有限公司贷款及综合授信安排，2015年度公司拟对下属全资子公司及控股子公司（含其下属公司）向珠海华发集团财务有限公司申请贷款及综合授信提供人民币 20亿元的担保额度，现提请股东大会审议前述担保事项，并授权公司经营班子在前述担保额度范围内决定并处理单笔担保的具体事项。
上述担保事项及授权事项的有效期为公司 2014年度股东大会审议通过之日起至召开 2015年度股东大会之日止。
本次交易构成关联交易，关联股东需回避表决。
以上议案，提请各位股东审议。
珠海华发实业股份有限公司
二〇一五年三月九日
珠海华发实业股份有限公司2014年度股东大会会议文件
关于授权公司经营班子开展对外投资的议案
各位股东：
根据公司 2015年度经营计划，拟提请公司股东大会授权公司经营班子在总额人民币 150亿的额度内决定并具体开展对外投资事项。
上述对外投资事项包括但不局限于股权收购及转让、设立公司、增资、签署合作协议、提供委托贷款等，同时授权董事局根据市场变化和公司项目拓展需要，在不超过前述投资总额20%的范围内调整总投资。
上述授权事项的有效期为公司 2014年度股东大会审议通过之日起至召开 2015年度股东大会之日止。
以上议案，提请各位股东审议。
珠海华发实业股份有限公司
二〇一五年三月九日
珠海华发实业股份有限公司2014年度股东大会会议文件
关于授权公司经营班子开展土地购置的议案
各位股东：
根据公司 2015年度经营计划，拟提请公司股东大会授权公司经营班子在总额不超过人民币 150亿元的额度范围内决定并具体开展土地购置工作。上述土地购置包括但不限于公开竞拍、股权收购、项目合作等方式。
上述授权事项的有效期为公司 2014年度股东大会审议通过之日起至召开 2015年度股东大会之日止。
以上议案，提请各位股东审议。
珠海华发实业股份有限公司
二〇一五年三月九日
珠海华发实业股份有限公司2014年度股东大会会议文件
关于续聘会计师事务所的议案
各位股东：
鉴于大华会计师事务所(特殊普通合伙)在公司年度财务审计和内控审计工作中，能准确、及时地提供良好的服务，拟续聘其为公司 2015年度财务审计机构和内控审计机构，审计费用总额为人民币 230万元，其中，年度财务审计费用为人民币 160万元，年度内控审计费用为人民币 70万元，并授权经营班子根据具体审计工作量对费用进行调整。
以上议案，提请各位股东审议。
珠海华发实业股份有限公司
二〇一五年三月九日
珠海华发实业股份有限公司2014年度股东大会会议文件
关于下属子公司对外担保的议案
各位股东：
为高效推进公司武汉项目的开发进度，公司控股子公司武汉中央商务区投资开发有限公司（以下简称“武汉中投”）拟为其股东武汉中央商务区城建开发有限公司的子公司武汉中城实业开发有限公司（以下简称：中城实业）银行借款提供 4.9亿元存单质押担保。
本次对外担保金额为人民币 4.9亿元，被担保人中城实业截止 2014年 9月 30日资产负债率为54.46%，且被担保人的母公司武汉中央商务区城建开发有限公司已提供反担保，本次对外担保风险可控。
以上议案，提请各位股东审议。
珠海华发实业股份有限公司
二〇一五年三月九日
珠海华发实业股份有限公司2014年度股东大会会议文件
附件一：
珠海华发实业股份有限公司
2014年度董事局工作报告
2014年，我国经济发展进入新常态，在此形势下，房地产市场由 2013年度的高速增长阶段步入全面调整阶段，并呈现出下行趋势：房地产投资增速下滑、市场出现观望情绪、市场成交降温、房价回落、库存高位运行。针对房地产市场下行的态势，各地政府陆续取消限购，截止 2014年末全国 46个限购城市中仅剩下北京、上海、广州、深圳和三亚尚未取消限购。信贷政策方面也呈现出逐步放松趋势。2014年 9月 30日，中国人民银行、中国银监会联合下发《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，内容涉及加大对保障房金融支持、支持居民合理住房贷款需求、支持房企合理融资需求等多项政策。受限购松绑、信贷放宽双重因素的影响，房地产市场在 2014年第四季度略有回升，但并未呈现出反转趋势，这表明新常态下的房地产市场已经进入成熟和理性的阶段。同时房地产市场差异化更加突出，市场分化趋势越来越明显：一线城市房价稳中有涨，但一些二、三、四线城市，房地产去库存化周期明显拉长，库存压力不断加大。
房地产调控方面，随着房地产市场发展进入新常态，房地产调控思路也正在发生转变，去行政化、市场化、微刺激成为 2014年房地产调控政策的主基调，双向调控和分类调控的政策在 2014年得到有效贯彻，限购松绑、信贷放宽成为 2014年房地产调控的特点。调控政策的转变必然要求房地产市场建立起适应新常态的房地产调控长效机制。房地产调控长效机制的逐步建立既为房地产企业提供了发展
珠海华发实业股份有限公司2014年度股东大会会议文件
机遇，同时也带来了更多的挑战。公司将充分利用市场发展机遇，加快战略转型升级，实现公司发展的战略性新突破。
一、2014年度经营情况回顾
（1）销售业绩再创佳绩
2014年度，面对严峻的形势和激烈的竞争，公司勇于开拓，大胆创新，在做好全国销售统筹规划的基础上，实行一盘一措施，根据不同区域不同项目的特点，适时制定顺应市场走势的销售策略、价格策略和具体措施，紧紧把握各种有利的时间节点，加大力度促销，打破常规，主动出击，以快打慢，抢占先机，有效推动销售逆势而上，突出重围。报告期内，全年实现合同销售金额近 86亿元，其中珠海地区（含斗门）销售势头强劲，实现销售超 57亿元，继续保持龙头地位。
（2）地域扩张迈出新步伐，区域布局进一步优化提升
按照年初总体战略部署，公司继续加大项目拓展力度，在巩固珠海大本营优势地位、加大广州、武汉重点区域投资力度的基础上，强势挺进一线城市上海。在珠海，通过公开竞拍方式成功获得十字门商务区会展四路两地块，通过股权收购取得湾仔三旧改造项目的开发主导权；在广州，相继取得荔湾区芳信路地块、海珠区宝岗大道地块、荔湾区广钢新城地块；在武汉，成功摘取汉阳区四新地块；在上海，一举夺得张江地块及杨浦地块。报告期内，公司新增项目土地计容建筑面积 132万平方米，土地资源逐步向珠海及重点区域城市聚集，使公司开发项目总体布局进一步优化提升，发展后劲进一步增强，为今后几年的跨越式发展奠定了坚实基础。
（3）盘活存量资产工作取得新成效，项目开发建设全面加速推进
珠海华发实业股份有限公司2014年度股东大会会议文件
按照公司 2014年度盘活存量资产的总体部署和要求，公司实行销售和项目快推双管齐下，在全力推动楼宇销售的同时，加大力度全面推进项目开发建设，缩短项目开发周期，提高项目周转速度。一是适应经济发展新常态，对持有项目重新全面梳理，根据年度经营计划和总体销售安排，制定各项目进度计划；二是成立项目推进工作小组，实行项目责任人制度，并建立考核机制，狠抓落实，全面把控项目定位、设计、报建、开工、预售和竣工验收各个重要时间节点；三是抓住重点，分类推进。对一批在建在售项目重点加速推进，对一批新项目迅速展开前期定位、设计、报建工作，促使项目如期甚至提前开工，提高项目开发效率,对一批开发难度较大的存量项目，及时调整进度计划，并想方设法破解难题，盘活资产。在各个城市公司和总部各部门的支持配合下，各项目总体进度按计划顺利推进。
（4）商业地产发展跃上新台阶，各项配套产业同步推进
一是华发商都盛大开业取得圆满成功。华发商都的全面开业运营，开创了华发商业地产品牌，极大坚定了公司推进商业地产板块发展的信心；运营方面，公司成立了商业经营公司，并按业态类别设立了华发商都、华发新天地和华商百货三家下属公司，逐步完善整个板块的营运管理机制，为下一步加快商业地产板块发展奠定基础。二是境外拓展取得新发展，增设澳门公司，与香港公司实行业务互动，迈开了港澳销售步伐，取得了新的成效。三是根据公司战略规划，对学校、幼稚园、会所等配套产业分类处置，为盘活配套资产打下良好基础。
（5）管控优化落地实施取得新进展，管理体系不断优化完善
报告期内，公司战略管控取得优异成果。一是召开战略落地暨管控优化成果汇报会，全面推进战略落地和管控优化实施，结合公司管
珠海华发实业股份有限公司2014年度股东大会会议文件
理现状，对管控模式、组织架构、薪酬绩效体系等进行了优化完善，出台了投资决策、经营计划、设计、成本、招投标、工程、销售及品牌等一系列管理制度；对总部组织架构作出优化整合，设立了产品研发中心、投资拓展部和综合服务中心；对基层员工进行薪酬福利显性化。二是结合战略管理落地全面展开人力资源评价工作，在此基础上从公司长远发展出发，对部分城市公司的管理层作出了调整安排，进一步充实和加强重点区域城市的人才力量，为下一步城市公司向区域公司转型夯实基础。三是对下属职能公司业务进行优化整合，促使各职能公司向市场化运作管理方向迈进。四是继续加大成本管控力度，明确各阶段成本管理流程和审批权限。五是进一步加强内部审计和法律风险控制事前、事中和事后的监督作用，及时有效防范了公司内部运营管理可能存在的缺陷以及有效地化解可能存在的法律风险。
二、董事局履行职责情况
报告期内，公司董事局就公司重大经营计划、发展等进行了认真审议和决策，并按照《公司法》和《公司章程》的规定，严格执行股东大会决议和股东大会授权事项,为公司的发展壮大发挥了巨大作用，使股东资产得以保值、增值。
1、董事局会议召开及决议执行情况
报告期，公司共召开了 29次董事局会议，会议内容涉及定期报告、利润分配、对外投资、关联交易等各个方面，各项议案均获得审议通过、形成决议并按规定履行信息披露义务，在董事局的督促下，各项决议均得到了及时有效执行。
2、股东大会召开及决议执行情况
报告期内，董事局主持召开 2次股东大会：2013年度股东大会
珠海华发实业股份有限公司2014年度股东大会会议文件
和 2014年第一次临时股东大会，分别审议了年度报告、下属公司贷款担保、关联交易、董监高薪酬等事项，经股东大会审议通过、形成决议并履行信息披露义务后，均得到了及时有效执行。
3、独立董事充分发挥作用，为公司发展献计献策
报告期内，独立董事全部出席历次董事局会议，在会议上畅所欲言，充分发挥了独立董事的优势和独立作用，为公司的业务发展和经营活动提供了较大的帮助。同时，独立董事通过董事局设立的各专门委员会认真履行职责，对公司战略、年报审计、高管任职、薪酬考核等事项发表专业意见，促进了公司治理水平的提高。
4、健全完善规章制度，规范企业行为
报告期内，董事局根据证监会、交易所不断更新和颁布的证券监管法规和制度精神，不断完善治理结构和规章制度，依法规范运作，先后制定了《投资者投诉处理制度》、《资金管理工作小组工作细则》，修订了《公司章程》、《监事会议事规则》、《内部控制评价管理办法》等制度，进一步规范了公司运作和内部控制管理制度，强化了公司的法人治理结构。
5、加强沟通交流，促进和谐发展
报告期内，公司董事局致力于营造顺畅便捷的沟通环境，诚恳主动开展投资者关系管理事宜，密切配合各中介机构开展工作，积极配合各级政府及证券监管机构检查指导工作，获得了社会各界的一致好评。
2015年公司董事局仍将一如既往、兢兢业业地勤奋工作，确保公司能够持续、稳健发展，在承担相应社会责任的基础上，为股东和广大投资者创造更好的回报。
珠海华发实业股份有限公司2014年度股东大会会议文件
珠海华发实业股份有限公司
董事局
二〇一五年三月九日
珠海华发实业股份有限公司2014年度股东大会会议文件
附件二：
珠海华发实业股份有限公司
2014年度监事会工作报告
2014年监事会按照年初制定的工作计划，圆满地完成了各项工作任务，维护了广大投资者的权益。现将有关工作情况报告如下：一、监事会召开情况
1、第八届监事会第六次会议于 2014年 4月 9日在珠海市昌盛路 155号公司 7楼会议室召开，经与会监事记名投票表决一致通过了：《关于<2013年度监事会工作报告>的议案》、《关于<2013年度报告>全文及摘要的议案》、《关于 2013年度利润分配方案的议案》、《关于<2013年度内控检查监督工作报告>的议案》、《关于<2013年度公司社会责任报告书>的议案》、《关于修改<监事会议事规则>的议案》。
2、第八届监事会第七次会议于 2014年 4月 29日在珠海市昌盛路 155号公司 7楼会议室以通讯方式召开，经与会监事记名投票表决一致通过了《关于<2014年第一季度报告>的议案》。
3、第八届监事会第八次会议于 2014年 8月 29日在珠海市昌盛路 155号公司 7楼会议室以通讯方式召开，经与会监事记名投票表决一致通过了《关于<2014年半年度报告>的议案》。
4、第八届监事会第九次会议于 2014年 9月 5日在珠海市昌盛路 155号公司 7楼会议室以通讯方式召开，经与会监事记名投票表决一致通过了《关于 2013年度公司监事薪酬的议案》。
5、第八届监事会第十次会议于 2014年 10月 29日在珠海市昌盛路 155号公司 7楼会议室以通讯方式召开，经与会监事记名投票表决
珠海华发实业股份有限公司2014年度股东大会会议文件
一致通过了《关于公司会计政策变更的议案》、《关于<2014年第三季度报告>的议案》。
二、监事会对公司依法运作情况的独立意见
根据相关法律、法规和《公司章程》的规定，监事会认为：报告
期内公司决策程序合法，公司建立了较为完善的内部控制制度，公司董事、高级管理人员在执行职务时无违反法律、法规、《公司章程》规定和损害公司、股东利益的行为。
三、监事会对检查公司财务情况的独立意见
经审核，大华会计师事务所（特殊普通合伙）对本公司 2014年财务报告出具了标准无保留意见的审计报告，客观、公正、真实地反映了公司的财务状况及经营成果。
四、监事会对公司最近一次募集资金实际投入情况的独立意见
报告期内，公司募集资金的使用与公开信息披露的情况一致。
五、监事会对公司收购、出售资产情况的独立意见
报告期内，公司收购、出售资产行为程序合法、严格执行信息披露制度。
六、监事会对公司关联交易情况的独立意见
报告期内，公司的关联交易均按公平交易原则进行，无损害公司和股东利益行为。
珠海华发实业股份有限公司
监事会
二〇一五年三月九日
珠海华发实业股份有限公司2014年度股东大会会议文件
附件三：
珠海华发实业股份有限公司
2014年年度报告摘要
一、重要提示
1.1本年度报告摘要来自年度报告全文，投资者欲了解详细内容，应当仔细阅读同时刊载于上海证券交易所网站或深圳证券交易所网站等中国证监会指定网站上的年度报告全文。
1.2公司简介
|||||
|-|-|-|-|
|公司股票简况||||
|股票种类|股票上市交易所|股票简称|股票代码|
|A股|上海证券交易所|华发股份|600325|

||||
|-|-|-|
|联系人和联系方式|董事局秘书|证券事务代表|
|姓名|侯贵明|阮宏洲|
|电话|0756-8282111|0756-8282111|
|传真|0756-8281000|0756-8281000|
|电子信箱|zqb@cnhuafas.com|zqb@cnhuafas.com|

二、主要财务数据和股东情况
2.1公司主要财务数据
单位：元币种：人民币
||||||
|-|-|-|-|-|
||2014年末|2013年末|本期末比上年同期末增减（%）|2012年末|
|总资产|67,431,090,991.88|43,728,167,241.85|54.21|28,964,301,616.71|
|归属于上市公司股东的净资产|6,913,804,256.29|6,382,322,851.55|8.33|6,624,654,692.48|
||2014年|2013年|本期比上年同期增减(%)|2012年|
|经营活动产生的现金流量净额|2,032,121,655.76|871,809,077.25|133.09|-609,397,827.20|
|营业收入|7,104,302,025.48|7,017,125,542.69|1.24|4,547,332,427.69|
|归属于上市公司股东的净利润|646,702,088.06|538,337,740.20|20.13|545,823,587.36|

珠海华发实业股份有限公司2014年度股东大会会议文件
||||||
|-|-|-|-|-|
|归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润|606,070,539.77|504,476,024.73|20.14|519,981,919.06|
|加权平均净资产收益率（%）|9.73|8.58|增加1.15个百分点|8.38|
|基本每股收益（元／股）|0.79|0.66|19.70|0.67|
|稀释每股收益（元／股）|0.79|0.66|19.70|0.67|

2.2截止报告期末的股东总数、前十名股东、前十名流通股东（或无限售条件股东）持股情况表
单位:股
||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
|截止报告期末股东总数（户）||||66,288|||
|年度报告披露日前第五个交易日末的股东总数（户）||||65,342|||
|截止报告期末表决权恢复的优先股股东总数（户）|||||||
|年度报告披露日前第五个交易日末表决权恢复的优先股股东总数（户）|||||||
|前10名股东持股情况|||||||
|股东名称|股东性质|持 股 比例(%)|持股数量|持有有限售条件的股份数量|质押或冻结的股份数量||
|珠海华发集团有限公司|国有法人|21.91|179,055,046|0|质押|76,931,500|
|珠海华发汽车销售有限公司|国有法人|1.48|12,068,524|0|质押|6,034,241|
|珠海华发物业管理服务有限公司|国有法人|1.48|12,068,518|0|质押|6,034,259|
|中国工商银行－广发策略优选混合型证券投资基金|未知|1.03|8,469,117|0|未知||
|江苏橡树资本投资有限公司|未知|0.98|8,000,000|0|未知||
|谢可平|未知|0.97|7,946,000|0|未知||
|张忠刚|未知|0.59|4,809,196|0|未知||
|张沐城|未知|0.56|4,560,000|0|未知||
|中国农业银行股份有限公司－新华优选成长股票型证券投资基金|未知|0.52|4,226,928|0|未知||
|广州市泰奇食品有限公司|未知|0.49|3,995,525|0|未知||
|上述股东关联关系或一致行动的说明||已知第一大股东珠海华发集团有限公司、珠海华发汽车销售有限公司及珠海华发物业管理服务有限公司属于《上市公司|||||

珠海华发实业股份有限公司2014年度股东大会会议文件
||
|-|
|股东持股变动信息披露管理办法》中规定的一致行动人，与其他流通股东不存在关联关系，也不属于《上市公司股东持股变动信息披露管理办法》中规定的一致行动人；未知其他流通股东是否属于《上市公司股东持股变动信息披露管理办法》中规定的一致行动人,也未知其他流通股东之间是否存在关联关系。|

2.3公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图
三、管理层讨论与分析
3.1宏观经济形势下的房地产现状
2014年，我国经济发展进入新常态，在此形势下，房地产市场由 2013年度的高速增长阶段步入全面调整阶段，并呈现出下行趋势：房地产投资增速下滑、市场出现观望情绪、市场成交降温、房价回落、库存高位运行。根据国家统计局相关数据显示，2014年全国房地产开发投资 95,036亿元，同比增长10.5%；新开工面积 179,592万平方米，同比下降10.7%；房地产开发企业土地购置面积 33,383万平方米，同比下降14.0%；商品房销售面积 120,649万平方米，同比下降7.6%；商品房销售额 76,292亿元，同比下降6.3%。针对房地产市场下行的态势，各地政府陆续取消限购，截止 2014年末全国 46个限购城市中仅剩下北京、上海、广州、深圳和三亚尚未取消限购。信贷政策方面也呈现出逐步放松趋势。2014年 9月 30日，中国人民银
行、中国银监会联合下发《关于进一步做好住房金融服务工作的通
珠海华发实业股份有限公司2014年度股东大会会议文件
知》，内容涉及加大对保障房金融支持、支持居民合理住房贷款需求、支持房企合理融资需求等多项政策。受限购松绑、信贷放宽双重因素的影响，房地产市场在 2014年第四季度略有回升，但并未呈现出反转趋势，这表明新常态下的房地产市场已经进入成熟和理性的阶段。
同时房地产市场差异化更加突出，市场分化趋势越来越明显：一线城市房价稳中有涨，但一些二、三、四线城市，房地产去库存化周期明显拉长，库存压力不断加大。
房地产调控方面，随着房地产市场发展进入新常态，房地产调控思路也正在发生转变，去行政化、市场化、微刺激成为 2014年房地产调控政策的主基调，双向调控和分类调控的政策在 2014年得到有效贯彻，限购松绑、信贷放宽成为 2014年房地产调控的特点。调控政策的转变必然要求房地产市场建立起适应新常态的房地产调控长效机制。房地产调控长效机制的逐步建立既为房地产企业提供了发展机遇，同时也带来了更多的挑战。公司将充分利用市场发展机遇，加快战略转型升级，实现公司发展的战略性新突破。
报告期内，公司实现营业收入 71.04亿元，同比增长1.24%；实现归属于上市公司股东净利润 6.47亿元，同比增长20.13%；报告期内实现每股收益 0.79元。截止 2014年 12月 31日，公司总资产 674.31亿元，比去年末增长54.21%。
3.2 2014年度经营情况回顾
1、销售业绩再创佳绩
2014年度，面对严峻的形势和激烈的竞争，公司勇于开拓，大胆创新，在做好全国销售统筹规划的基础上，实行一盘一措施，根据不同区域不同项目的特点，适时制定顺应市场走势的销售策略、价格策略和具体措施，紧紧把握各种有利的时间节点，加大力度促销，打
珠海华发实业股份有限公司2014年度股东大会会议文件
破常规，主动出击，以快打慢，抢占先机，有效推动销售逆势而上，突出重围。报告期内，全年实现合同销售金额近 86亿元，其中珠海地区（含斗门）销售势头强劲，实现销售超 57亿元，继续保持龙头地位。
2、地域扩张迈出新步伐，区域布局进一步优化提升
按照年初总体战略部署，公司继续加大项目拓展力度，在巩固珠海大本营优势地位、加大广州、武汉重点区域投资力度的基础上，强势挺进一线城市上海。在珠海，通过公开竞拍方式成功获得十字门商务区会展四路两地块，通过股权收购取得湾仔三旧改造项目的开发主导权；在广州，相继取得荔湾区芳信路地块、海珠区宝岗大道地块、荔湾区广钢新城地块；在武汉，成功摘取汉阳区四新地块；在上海，一举夺得张江地块及杨浦地块。报告期内，公司新增项目土地计容建筑面积 132万平方米，土地资源逐步向珠海及重点区域城市聚集，使公司开发项目总体布局进一步优化提升，发展后劲进一步增强，为今后几年的跨越式发展奠定了坚实基础。
3、盘活存量资产工作取得新成效，项目开发建设全面加速推进按照公司 2014年度盘活存量资产的总体部署和要求，公司实行销售和项目快推双管齐下，在全力推动楼宇销售的同时，加大力度全面推进项目开发建设，缩短项目开发周期，提高项目周转速度。一是适应经济发展新常态，对持有项目重新全面梳理，根据年度经营计划和总体销售安排，制定各项目进度计划；二是成立项目推进工作小组，实行项目责任人制度，并建立考核机制，狠抓落实，全面把控项目定位、设计、报建、开工、预售和竣工验收各个重要时间节点；三是抓住重点，分类推进。对一批在建在售项目重点加速推进，对一批新项目迅速展开前期定位、设计、报建工作，促使项目如期甚至提前开工，
珠海华发实业股份有限公司2014年度股东大会会议文件
提高项目开发效率,对一批开发难度较大的存量项目，及时调整进度计划，并想方设法破解难题，盘活资产。在各个城市公司和总部各部门的支持配合下，各项目总体进度按计划顺利推进。
4、商业地产发展跃上新台阶，各项配套产业同步推进
一是华发商都盛大开业取得圆满成功。华发商都的全面开业运营，开创了华发商业地产品牌，极大坚定了公司推进商业地产板块发展的信心；运营方面，公司成立了商业经营公司，并按业态类别设立了华发商都、华发新天地和华商百货三家下属公司，逐步完善整个板块的营运管理机制，为下一步加快商业地产板块发展奠定基础。二是境外拓展取得新发展，增设澳门公司，与香港公司实行业务互动，迈开了港澳销售步伐，取得了新的成效。三是根据公司战略规划，对学校、幼稚园、会所等配套产业分类处置，为盘活配套资产打下良好基础。
5、管控优化落地实施取得新进展，管理体系不断优化完善
报告期内，公司战略管控取得优异成果。一是召开战略落地暨管控优化成果汇报会，全面推进战略落地和管控优化实施，结合公司管理现状，对管控模式、组织架构、薪酬绩效体系等进行了优化完善，出台了投资决策、经营计划、设计、成本、招投标、工程、销售及品牌等一系列管理制度；对总部组织架构作出优化整合，设立了产品研发中心、投资拓展部和综合服务中心；对基层员工进行薪酬福利显性化。二是结合战略管理落地全面展开人力资源评价工作，在此基础上从公司长远发展出发，对部分城市公司的管理层作出了调整安排，进一步充实和加强重点区域城市的人才力量，为下一步城市公司向区域公司转型夯实基础。三是对下属职能公司业务进行优化整合，促使各职能公司向市场化运作管理方向迈进。四是继续加大成本管控力度，
珠海华发实业股份有限公司2014年度股东大会会议文件
明确各阶段成本管理流程和审批权限。五是进一步加强内部审计和法律风险控制事前、事中和事后的监督作用，及时有效防范了公司内部运营管理可能存在的缺陷以及有效地化解可能存在的法律风险。
3.3 2014年度相关经营数据详见年报全文。
3.4 2014年度经营计划
3.4.1公司发展战略
2015年，公司在战略转型升级取得良好开局的基础上，加大实施战略转型升级力度；区域布局上，在巩固珠海龙头地位的基础上，加大广州、上海、武汉等重点区域城市的拓展力度，争取在尚未进入的一线城市实现战略突破，同时对尚未进入的重点二线城市保持密切关注。
3.4.2经营计划
2015年是公司加快发展战略提升的攻坚之年，公司工作开展的总体思路是：以科学发展战略统揽全局，坚持速度与效益并重的原则，深化改革创新，推进战略提升，盘活资产，优化布局，强化管理，提高效益，促进经营业绩持续增长。
1、推动楼宇销售与项目开发齐头并进，加快盘活存量资产，促进经营业绩持续增长。
（1）全力以赴推动楼宇销售。根据公司总体经营计划，科学合理制定整体销售计划，有目标、讲策略、定举措。善于把握市场形势，敢于转变思路，紧抓销售节点，创新营销手段，多措施并举、多渠道联动，全力以赴促进销售业绩持续增长，争取 2015年销售额实现新的突破。一是突出重点，主攻年内推出市场销售的珠海横琴首府、峰景湾、绿洋湾，广州华发四季、武汉上城和华发四季一期、上海张江项目、威海九龙湾住宅项目等几大直接拉动销售业绩和产生效益的关
珠海华发实业股份有限公司2014年度股东大会会议文件
键项目，充分准备，精准发力，力争掀起销售高潮；二是灵活处理在售项目的楼宇销售，加速清空尾盘；三是制定回款计划，加大力度促进资金回笼；四是继续做好车库销售和二手代理业务。
（2）加速推进项目开发建设。根据公司总体经营计划和整体销售计划，制定各个快推项目开发进度计划，统一部署，把控环节，分类推进，实现快速开发、快速销售、良性周转。一是重点加速推进上述关键项目，为销售创造充分条件；二是加快推进在售项目，确保按时保质交付使用；三是加快拟开发储备项目的定位、设计、报建等前期工作。此外，继续推进商业、教育、会所以及展示中心等长期持有资产的整合盘活力度。
2、坚持创新融资与严控成本双管齐下，大力优化资金运作，确保运营安全平稳。
（1）进一步科学优化融资工作。一是全面启动非公开发行资本市场再融资工作；二是做好年度放贷还贷维护工作；三是优化融资结构，搭建更多融资主体；四是拓宽融资渠道，拓展股权性融资。
（2）精细化提高资金管理水平。采取降低融资成本、以需定求控制融资节奏避免资金闲置，以及加强产品创新等有力举措加强资金管理，主动跟进，分类管理，合理安排项目资金，通过精细化的管理提高资金使用效率。制订合理的资金预算考核机制，将资金预算、经营效益考核列入城市公司考核指标，降低资金闲置率，提升经营利润空间。
（3）严控成本费用，增收节支，实现降本增效。严格执行成本控制流程和制度体系，全面把握项目从拿地、定位、设计、招投标和采购各环节成本，继续推行限额设计，通过竞争机制打破价格壁垒，全面降低开发成本。不断强化预算执行意识，加强财务管理，健全考
珠海华发实业股份有限公司2014年度股东大会会议文件
核机制，同时厉行节约，严控三项费用支出。
3、推进区域布局和产业布局同步提升，促进产业结构多元化发展。
（1）逐步推进区域布局的全面升级。一是继续加强巩固珠海区域市场龙头地位，加大广州、上海、武汉等重点区域城市的拓展力度，促进区域市场规模不断扩大；二是不断优化提升总体布局，逐步实现城市公司向区域公司的转变，构建珠海（包括斗门）、广州（包括中山、南宁），上海（包括武汉），沈阳（包括包头、大连和盘锦），威海（包括荣成）为核心的区域布局体系；三是审慎投资，稳步拓展，密切关注公开土地市场动态，找准时机争取在北京、深圳两个尚未进入的一线城市取得项目突破，同时对尚未进入的重点二线城市保持密切关注，择机而动。
(2)加快商业地产板块的发展步伐。一是全面加强华发商都和华发新天地的运营管理，做好财务制度、招商收租、薪酬体系等各项工作；
二是完善商业经营公司的管理职能，组织架构、团队建设和流程体系，发挥其对整个商业地产板块的统管职能，并不断做实下属三家子公司的运作。
(3)进一步推动其他配套产业发展。巩固深化全价值链，打造更为多元和健康的产业结构。一是文传业务要立足珠海，走向全国，向外开拓更大的市场；实行市场化运作，推进文传公司不断做大做强；二是提升信息化水平，组建互联网公司并进入实体运作，开展华发大数据的研究和应用，建立信息与交易平台，并以华发横琴首府为试点，打造智慧社区的样板工程；三是继续与集团各大板块加强协作，推进珠海各城市运营项目，以及威海、沈阳等各项业务的发展；四是拓展港澳市场的同时，并努力迈出华发国际化业务的实质步伐。
珠海华发实业股份有限公司2014年度股东大会会议文件
4、全面推进战略落地及管控优化向纵深开展，不断提升管理能力和水平。
一是按照公司发展战略，在进一步优化构建总部组织架构和职能划分的基础上，逐步对各城市公司和职能公司管理架构进行优化提升，进一步明确总部与下属公司管理职责，建立高效运营管理体系；
二是加快推进产品标准化建设，实施“精品2.0”战略提升，顺应市场需求，制定不同定位区间产品的标准化模块，提炼完善产品线的标准化体系；三是继续推行制度建设，按管控优化的要求不断健全公司各项管理制度，优化审批权限和流程，使内部管理程序化、制度化；
四是全面加强人力资源的统一规划和系统管理，不断完善人力资源体系，加大专业技术人才引进力度，完善薪酬激励体系和绩效考核机制，提升人均产出能力；五是加强内控检查和风险管控，形成内控的长效机制，加强对公司经营过程中重大风险的预测和应对，对法律风险事先防范、事中控制、事后补救，切实维护公司利益。
四、涉及财务报告的相关事项
4.1与上年度财务报告相比，会计政策、会计估计发生变化的，公司应当说明情况、原因及其影响。
根据财政部 2014年颁布和修订的相关企业会计准则的要求，公司于 2014年 10月 29日召开的第八届董事局第四十四次会议及第八届监事会第十次会议，审议通过了《关于公司会计政策变更的议案》，对公司相应的会计政策进行变更并于 2014年 7月 1日起执行。变更后的会计政策及其影响如下：
4.1.1长期股权投资
本公司根据新修订的《企业会计准则第 2号—长期股权投资》，将原成本法核算的对被投资单位不具有控制、共同控制或重大影响的
珠海华发实业股份有限公司2014年度股东大会会议文件
权益性投资纳入可供出售金融资产核算，其中：在活跃市场中没有报价、公允价值不能可靠计量的权益工具按照成本进行后续计量，其他权益工具按公允价值进行后续计量。上述会计政策变更追溯调整影响如下：
2013年1月12013年12月31日
持股 日归属于母 归属于母
被投资单位 长期股权可供出售
比例(%)公司股东权 公司股东
投资 金融资产
益 权益
广发银行股份有限公 0.00030 -100,000.0
- 100,000.00 -
司 24 0
珠海达盛股份有限公
5.00 - - - -
司*1
珠海华发置业有限公 -250,000.0
2.50 - 250,000.00 -
司 0
珠海市裕发实业投资
0.36 - -50,000.00 50,000.00 -
有限公司
-400,000.0
合计 - - 400,000.00 -
0
*1由于珠海达盛股份有限公司自1999年度经营状况恶化，至今无好转的迹象，本公司已于1999年对其投资额1,440,000.00元全额计提减值准备。
4.1.2财务报表列报准则变动对于合并财务报表的影响
本公司根据修订后的《企业会计准则第 30号—财务报表列报》，对原资本公积中归属于其他综合收益的部分及外币报表折算差额予以调整，根据列报要求作为其他综合收益项目列报，并对年初数采用追溯调整法进行调整列报，追溯调整影响如下：
2013年1月1日 2013年12月31日
项目
调整前 调整后 调整前 调整后
资本公积 2,896,844.91 - 1,950,506.39
外币报表折算差额 - - -461,884.60
其他综合收益 - 2,896,844.91 - 1,488,621.79
合计 2,896,844.91 2,896,844.91 1,488,621.79 1,488,621.79
4.1.3投资性房地产
经本公司第八届董事局第四十四次会议审议通过，本公司自2014年7月1日起对投资性房地产的后续计量由原来的成本模式改为公允
珠海华发实业股份有限公司2014年度股东大会会议文件
价值模式，由于本公司 2013年度无投资性房地产，因此此会计政策的变更对 2013年财务报表不产生影响。
4.2与上年度财务报告相比，对财务报表合并范围发生变化的，公司应当作出具体说明。
本期纳入合并财务报表范围的主体较上期相比，增加 16户，减少 2户，其中：本期新纳入合并范围的子公司、特殊目的主体、通过受托经营或承租等方式形成控制权的经营实体：
名称 变更原因
1、武汉华发中城房地产开发有限公司新设
2、广州华宁房地产开发有限公司 新设
3、广州华创房地产开发有限公司 新设
4、沈阳华地商业投资有限公司 新设
5、武汉华耀房地产开发有限公司 新设
6、上海铧发创盛置业有限公司 新设
7、铧创置业（澳门）一人有限公司 新设
8、天津华发置业有限公司 新设
9、珠海市中泰投资有限公司 非同一控制下企业合并
10、上海铧福创盛置业有限公司 新设
11、武汉华发商都商业管理有限公司 新设
12、上海铧鹏置业发展有限公司 新设
13、珠海华发景龙建设有限公司 新设
14、珠海华海置业有限公司 新设
15、珠海华发商业经营管理有限公司新设
16、珠海华发新天地商业经营有限公
新设
司
本期不再纳入合并范围的子公司、特殊目的主体、通过委托经营或出租等方式丧失控制权的经营实体：
名称 变更原因
1、沈阳珠华保障房建设开发有限公司出售
2、辽宁华发投资有限公司 注销
珠海华发实业股份有限公司
二〇一五年三月九日
珠海华发实业股份有限公司2014年度股东大会会议文件
附件四：
珠海华发实业股份有限公司
2014年度财务决算报告
2014年，面对国内经济新常态外部情况和公司发展不平衡的内在压力，我们紧紧围绕公司董事局的战略部署，“提质增效、攻坚克难、板块协同、管控落地”，公司上下齐心协力，奋勇拼搏，经营业绩逆市取得增长。
2014年公司总资产达 674.31亿元，较 2013年 437.28亿元增加 237.03亿元，增幅达54%；净利润 6.47亿元，较 2013年 5.38亿元增长20%。具体财务决算报告如下：
（一）财务状况
截至 2014年 12月 31日，公司主要财务状况如下（合并数）：
资产总额：67,431,090,991.88元
负债总额：54,445,196,200.96元
所有者权益：12,985,894,790.92元
其中：归属于母公司所有者权益：6,913,804,256.29元
少数股东权益：6,072,090,534.63元
（二）经营成果
2014年公司主要经营成果如下（合并数）：
营业收入：7,104,302,025.48元
营业成本：4,665,820,294.57元
投资收益：48,580,038.53元
营业外收入：17,127,770.72元
珠海华发实业股份有限公司2014年度股东大会会议文件
利润总额：841,041,139.84元
税后净利润：628,761,027.79元
其中：归属于母公司所有者的净利润：646,702,088.06元
少数股东损益：-17,941,060.27元
净资产收益率（加权平均）：9.73%
基本每股收益：0.79元
（三）现金流量
2014年度公司现金流量情况如下（合并数）：
现金及现金等价物净增加：94,401,802.39元
其中：
经营活动产生的现金流量净额：2,032,121.655.76元
投资活动产生的现金流量净额：-21,084,648,494.59元
筹资活动产生的现金流量净额：19,146,738,060.54元
汇率变动对现金及现金等价物的影响：190,580.68元
珠海华发实业股份有限公司二〇一五年三月九日
珠海华发实业股份有限公司2014年度股东大会会议文件
附件五：
珠海华发实业股份有限公司
2015年度财务预算报告
一、总述
珠海华发实业股份有限公司 2015年度财务预算是根据公司年度经营计划、参考以前年度历史数据并考虑国家对房地产业宏观调控的各项政策等综合因素编制而成。
二、2015年度重点计划
2015年是公司加快发展战略提升的攻坚之年，公司工作开展的总体思路是：以科学发展战略统揽全局，坚持速度与效益并重的原则，深化改革创新，推进战略提升，盘活资产，优化布局，强化管理，提高效益，促进经营业绩持续增长。
1、推动楼宇销售与项目开发齐头并进，加快盘活存量资产，促进经营业绩持续增长。
（1）全力以赴推动楼宇销售。根据公司总体经营计划，科学合理制定整体销售计划，有目标、讲策略、定举措。善于把握市场形势，敢于转变思路，紧抓销售节点，创新营销手段，多措施并举、多渠道联动，全力以赴促进销售业绩持续增长，争取 2015年销售额实现新的突破。一是突出重点，主攻年内推出市场销售的珠海横琴首府、峰景湾、绿洋湾，广州华发四季、武汉上城和华发四季一期、上海张江项目、威海九龙湾住宅项目等几大直接拉动销售业绩和产生效益的关键项目，充分准备，精准发力，力争掀起销售高潮；二是灵活处理在
珠海华发实业股份有限公司2014年度股东大会会议文件
售项目的楼宇销售，加速清空尾盘；三是制定回款计划，加大力度促进资金回笼；四是继续做好车库销售和二手代理业务。
（2）加速推进项目开发建设。根据公司总体经营计划和整体销售计划，制定各个快推项目开发进度计划，统一部署，把控环节，分类推进，实现快速开发、快速销售、良性周转。一是重点加速推进上述关键项目，为销售创造充分条件；二是加快推进在售项目，确保按时保质交付使用；三是加快拟开发储备项目的定位、设计、报建等前期工作。此外，继续推进商业、教育、会所以及展示中心等长期持有资产的整合盘活力度。
2、坚持创新融资与严控成本双管齐下，大力优化资金运作，确保运营安全平稳。
（1）进一步科学优化融资工作。一是全面启动非公开发行资本市场再融资工作；二是做好年度放贷还贷维护工作；三是优化融资结构，搭建更多融资主体；四是拓宽融资渠道，拓展股权性融资。
（2）精细化提高资金管理水平。采取降低融资成本、以需定求控制融资节奏避免资金闲置，以及加强产品创新等有力举措加强资金管理，主动跟进，分类管理，合理安排项目资金，通过精细化的管理提高资金使用效率。制订合理的资金预算考核机制，将资金预算、经营效益考核列入城市公司考核指标，降低资金闲置率，提升经营利润空间。
（3）严控成本费用，增收节支，实现降本增效。严格执行成本控制流程和制度体系，全面把握项目从拿地、定位、设计、招投标和采购各环节成本，继续推行限额设计，通过竞争机制打破价格壁垒，全面降低开发成本。不断强化预算执行意识，加强财务管理，健全考核机制，同时厉行节约，严控三项费用支出。
珠海华发实业股份有限公司2014年度股东大会会议文件
3、推进区域布局和产业布局同步提升，促进产业结构多元化发展。
（1）逐步推进区域布局的全面升级。一是继续加强巩固珠海区域市场龙头地位，加大广州、上海、武汉等重点区域城市的拓展力度，促进区域市场规模不断扩大；二是不断优化提升总体布局，逐步实现城市公司向区域公司的转变，构建珠海（包括斗门）、广州（包括中山、南宁），上海（包括武汉），沈阳（包括包头、大连和盘锦），威海（包括荣成）为核心的区域布局体系；三是审慎投资，稳步拓展，密切关注公开土地市场动态，找准时机争取在北京、深圳两个尚未进入的一线城市取得项目突破，同时对尚未进入的重点二线城市保持密切关注，择机而动。
(2)加快商业地产板块的发展步伐。一是全面加强华发商都和华发新天地的运营管理，做好财务制度、招商收租、薪酬体系等各项工作；二是完善商业经营公司的管理职能，组织架构、团队建设和流程体系，发挥其对整个商业地产板块的统管职能，并不断做实下属三家子公司的运作。
(3)进一步推动其他配套产业发展。巩固深化全价值链，打造更为多元和健康的产业结构。一是文传业务要立足珠海，走向全国，向外开拓更大的市场；实行市场化运作，推进文传公司不断做大做强；
二是提升信息化水平，组建互联网公司并进入实体运作，开展华发大数据的研究和应用，建立信息与交易平台，并以华发横琴首府为试点，打造智慧社区的样板工程；三是继续与集团各大板块加强协作，推进珠海各城市运营项目，以及威海、沈阳等各项业务的发展；四是拓展港澳市场的同时，并努力迈出华发国际化业务的实质步伐。
4、全面推进战略落地及管控优化向纵深开展，不断提升管理能
珠海华发实业股份有限公司2014年度股东大会会议文件
力和水平。
一是按照公司发展战略，在进一步优化构建总部组织架构和职能划分的基础上，逐步对各城市公司和职能公司管理架构进行优化提升，进一步明确总部与下属公司管理职责，建立高效运营管理体系；
二是加快推进产品标准化建设，实施“精品2.0”战略提升，顺应市场需求，制定不同定位区间产品的标准化模块，提炼完善产品线的标准化体系；三是继续推行制度建设，按管控优化的要求不断健全公司各项管理制度，优化审批权限和流程，使内部管理程序化、制度化；四是全面加强人力资源的统一规划和系统管理，不断完善人力资源体系，加大专业技术人才引进力度，完善薪酬激励体系和绩效考核机制，提升人均产出能力；五是加强内控检查和风险管控，形成内控的长效机制，加强对公司经营过程中重大风险的预测和应对，对法律风险事先防范、事中控制、事后补救，切实维护公司利益。
三、完成 2015年预算需要的支持及建议
1、工程进度必须按公司的经营计划完成。一是确保本年度销售的项目工程进度必须按计划达到预售条件；二是本年结转的项目在工程进度上必须确保按计划竣工验收并交付使用；三是确保加快推进项目的开发建设必须按计划进行。
2、以强有力的举措，全力推动楼宇销售。特别是新进入城市的项目，必须确保首次开盘的成功；对于在售项目，运用切实有效的措施和手段，全力促进销售，确保本年销售计划的实现。
3、确保公司的资金安全，推进多元化融资工作。加强与集团公司金融板块的合作，落实公司年度资金预算的执行，实时监控资金动态发展。在确保资金链顺畅的前提下，谨慎对外投资。
珠海华发实业股份有限公司2014年度股东大会会议文件
4、加强预控成本管理与费用控制。继续采取有效措施，完善预控成本的编制与控制办法，严格控制成本支出；响应中央倡导的节俭精神，整合公司现有资源，节约费用开支；完善合理有效的考核及激励机制，将员工收入与项目公司对公司的整体回报及贡献挂钩，以激励项目公司节约成本提高效率，为公司创造更多的利润。
珠海华发实业股份有限公司二 O一五年三月九日
附件六：
珠海华发实业股份有限公司
2014年度社会责任报告书
一、概述
作为一家房地产上市企业，华发股份自上市以来一直将履行社会责任作为己任，以“越完美越追求完美”的运营理念、以“建筑理想家”的企业精神，在经营发展中，积极承担社会责任，落实可持续发展及科学发展观。2014年度，公司继续坚持着“诚信、品质、服务”的经营方针，通过诚信经营，打造精品，完善服务，全面提升企业的综合实力和竞争力，创造良好的经济效益和社会效益，回报股东，回报社会。
二、创造经济价值
2014年度公司加大了楼宇销售力度，商品房预售创历史新高；
加大成本控制力度，提高了企业经济效益；在巩固珠海区域龙头地位的基础上，逐步实现向一二线城市布局的战略转型。截至 2014年 12月 31日，公司总资产 674.31亿元。报告期内，公司实现基本每股收益 0.79元，上缴国家税收 19亿元，向员工支付工资等薪酬合计 5亿元，向银行、公司债券等债权人给付的借款利息合计 32亿元，对外捐赠合计人民币 0.06亿元。根据以上数据及有关公式计算形成的公司每股社会贡献值为 7.65元。
华发股份2014年度股东大会会议文件
三、社会责任履行情况
（一）保护股东、债权人权益
1、股东（投资者）与债权人权益保护
公司严格按照《公司法》、《证券法》、《公司章程》等相关法律法规的规定建立科学合理的组织架构，加强内部各项管理制度的建立：围绕公司法人治理，完善制订或修订有关规章制度，形成了完整的内控制度；建立了与投资者的互动平台，公平对待所有股东和投资者，信息披露公开、公平、公正，确保股东和投资者充分享有法律、法规、规章所规定的各项合法权益；建立了股东大会、董事局、监事会和管理层团队组织，形成权责明确、相互依存、相互协调、相互制衡、相辅相成、各司其职、各负其责的关系，构成一种相互配合、各展其能的现代企业管理体制。
报告期内，公司在巩固去年内部管理工作成果的基础上，进一步优化公司管控模式推进公司战略落地及管控优化工作。为加强投资者关系管理工作，维护投资者权益，根据中国证监会、上海证券交易所的有关要求，公司董事局审议通过了《投资者投诉处理制度》；为了全面评价公司内部控制的设计与运行情况，规范内部控制评价程序和评价报告，揭示和防范风险，公司董事局修订了《内部控制评价管理办法》；为进一步规范公司运作，不断完善公司法人治理结构，公司修订了《公司章程》；为明确投资管理工作小组和资金管理工作小组的职能、权限及工作机制，完善公司投融资审批决策程序，公司制定了《投资管理工作小组制度》和《资金管理工作小组制度》。上述内
华发股份2014年度股东大会会议文件
部制度建设进一步完善了公司的法人治理结构。
报告期内，公司共召开股东大会 2次、董事局会议 29次，各项决议都得以执行，在涉及关联交易表决时，关联董事、关联股东均回避了表决。
2、投资者关系管理
公司历来注重保护投资者，特别是中小投资者的利益，通过投资者热线电话、邮件、传真等方式加强公司与投资者之间的信息沟通，促进公司与投资者之间的良性关系，倡导理性投资，并在投资公众中建立公司的诚信形象。
公司注重媒体跟踪、投资者问题分析、投资者调研等，及时掌握媒体、投资者对公司关注的重点，以便及时化解信息不对称风险；对于投资者的电话问询，及时予以解答，并记录成册，定期进行分析；
认真接待投资者调研，使投资者对公司产品和发展有更多的感性认识。
报告期内，公司制定了《投资者投诉处理制度》，进一步建立健全了公司投资者投诉处理机制，切实保护投资者合法权益。报告期内公司共接待到访机构投资者约 50家，接待人数超过 100人次，日均接听投资者咨询电话上 10个，通过现场实地考察、坦诚的座谈和热线电话交流，就投资者普遍关心的行业前景、市场变化、公司开发销售情况、公司市场开拓计划等事项进行了阐述，细致专业地建立了与投资者的沟通渠道，提高了公司在资本市场的透明度，维护了公司形象和投资者利益。
华发股份2014年度股东大会会议文件
3、股东回报
公司在经济效益稳步增长的同时，重视对投资者的合理回报，平衡现金分红和公司发展所需资金的关系，制定合理的利润分配政策，积极回报广大股东，最近三年累计现金分红达到 3.27亿元。
4、对债权人权益的保护
公司始终坚持稳健的经营策略，与债权人保持良好的沟通合作关系。公司在各项重大经营决策中，均充分考虑了债权人的合法权益，不断完善沟通交流的方式和渠道，严格按照与债权人签订的合同履行债务，与利益相关方分享发展机遇，共同应对挑战，实现股东利益与债权人利益的双赢。
（二）职工权益保护
公司坚持德才兼备的用人原则，十分重视职工权利的保护，依据《公司法》和《公司章程》等的规定，建立职工监事选任制度，确保职工在公司治理中享有充分的权利；支持工会依法开展工作，关心和重视职工的合理需求；聆听员工的声音、征求创意等等，通过各种方式和途径，构建和谐稳定的关系。
公司的人员培训着力于培训的系统性和体系化，人才培养体系的建立，标志着公司的人才培养进入了一个新的历史阶段，对未来有着深远的影响和意义。
（三）客户、消费者权益保护
公司诚信经营，不断追求一流品质。为了保证供应商、客户和消费者的合法权益，公司严格控制产品质量，持续改善和提升产品品质，
华发股份2014年度股东大会会议文件
不断提高公司产品的美誉度和客户的满意度；不断完善售后服务，给客户提供专业、快捷、贴心的服务；加强互通，实现共赢；在不断提高公司效益的同时，更赢得了供应商、客户、消费者对公司的认可和赞誉。
（四）重视环境及生态保护，打造“绿色房地产”
公司的主营业务是房地产开发与经营，主要是住宅综合小区开发，包括住宅、与住宅配套的商铺、会所、车库等。建设项目对环境的影响主要有对大气、水（河流）、声、施工期水土流失、固体废物的影响。为保护珠海环境及生态，促进社会可持续发展，公司在防止并减少污染，保护水资源及能源，保证所在区域的宜居性以及保护并提高所在区域的生物多样性等方面做了大量有效的工作，采取的主要环保措施包括：
1、施工扬尘：采取有效措施防止施工现场和装卸、运输过程中产生扬尘污染和危害周围环境；教育施工人员严格遵守环境保护和文明施工管理法规。
2、机动车尾气：加强地下车库的管理，重视车库抽风系统的保养维护，确保车库空气流通，防止机动车尾气积聚现象发生。
3、生活污水：小区排水系统要做到清污分流，加强生活污水的排放管理，做到渠道畅通，确保生活污水经过三级化粪池和隔油池初步处理后排入市政管网，最终排入污水处理厂。
4、噪声声源：尽可能将产生噪声的设备设置在半地下室和室内，设备加装隔声罩并安装采用减振台座、选用小功率低噪声的设备。
华发股份2014年度股东大会会议文件
5、加强对生活垃圾的收集、堆放及清运过程的科学化管理。
所有建设项目依据法定程序公示建设项目环境影响评价报告书，收集公众意见，在取得政府所有相关许可批文后开工建设。
针对水资源、电资源的消耗，公司内部通过管理体系的完善和持续改进，不断深化和细化内部管理，使得每年公司对水、电的消耗量均呈下降的趋势，在节能降耗方面，成效显著。一直以来，公司开发过程中均能做到严格遵守国家各项要求与标准，从未发生因破坏环境、污染环境受到政府处罚的事件。
（五）关注教育、文化与环境保护建设等社会公益事业
1.2014年 1月16、17日晚，“和谐梦、邻里情”2014华发迎春联欢晚会在珠海华发新城及华发•蔚蓝堡举行，吸引了千余名业主观看，营造了华发社区浓厚的新春氛围。
2、2014年 3月 1日、2日，华发商都联合数百入驻商家举行了盛大现场招聘会，提供的 4000多优质岗位吸引了数千名求职者前往应聘。
3、2014年 3月 22日上午，斗门区第二届绿道嘉年华活动在黄杨河畔“华发·又一城”启动，近千名市民身着绿色统一服装参加斗门绿道骑行活动，享受健康生活，感受湿地美景。
4、2014年 5月 11日，由华发•国宾壹号主办的“女子国学堂之问道•坤势”主题沙龙讲座在华发•国宾壹号营销中心内温馨开课。主讲嘉宾——环境美学及国学易经导师国学名师徐瑞庭先生，与在场多位客户共同探讨“坤势”这一话题，为大家奉上一场心灵盛宴。
华发股份2014年度股东大会会议文件
5、2014年 9月 20至 21日，“华发股份杯”2014年威海长距离铁人三项世锦赛在威海半月湾铁人三项专用赛场举行，来自 34个国家和地区的 77个代表团共计 1408名选手参赛。
6、2014年 11月 1日，“情满鹿城、华发之夜”大型文艺表演晚会在包头大剧院举行。
四、结语
2015年，面对错综复杂、充满变数的外部经济环境，公司将坚持稳中求进的发展战略，进一步增强社会责任意识，自觉承担社会责任，给股东更多回报，给员工提供更广阔的发展空间，节能减排，保护环境，积极参与慈善事业，为社会和谐发展贡献一份力量。
珠海华发实业股份有限公司
二〇一五年三月九日
华发股份2014年度股东大会会议文件
附件七：
珠海华发实业股份有限公司
独立董事述职报告
作为珠海华发实业股份有限公司（以下简称“公司”）的独立董事，2014年度我们严格按照《公司法》、《证券法》、《关于在上市公司建立独立董事制度的指导意见》等法律法规和《公司章程》的规定，认真履行职责，充分发挥独立董事的独立作用，维护了全体股东尤其是中小股东的合法权益。现将 2014年度履职情况汇报如下：一、出席董事局会议情况
2014年公司共召开董事局会议 29次（包括非现场会议），在会议召开前，我们认真研究了公司会前提供的相关资料，会议期间积极参与讨论，并结合自己的专业知识对会议文件进行认真阅读与分析，充分发表独立意见。2014年出席董事局会议情况如下：
||||||
|-|-|-|-|-|
|独立董事|本年应参加董事局会议次数|亲自出席（次）|委托出席（次）|缺席（次）|
|张学兵|29|29|0|0|
|王全洲|29|29|0|0|
|陈世敏|29|29|0|0|
|江华|29|29|0|0|

二、召开专业委员会会议情况
报告期内，根据《董事局下设各专门委员会工作细则》及《审计
委员会年度财务报告审计工作规程》，各专业委员会就公司定期报告、
华发股份2014年度股东大会会议文件
战略规划制定、内部控制建设、高管薪酬等重大事项召开专门会议，审议通过后向董事局提出了专业委员会意见。2014年出席专业委员会会议情况如下：
||||||
|-|-|-|-|-|
|独立董事|战略委员会(应到/实到)|审计委员会(应到/实到)|薪酬与考核委员会(应到/实到)|提名委员会(应到/实到)|
|张学兵|8/8|6/6|2/2|2/2|
|王全洲|8/8|6/6||2/2|
|陈世敏|8/8|6/6|2/2|2/2|
|江华|8/8||2/2||

三、对公司重大事项发表意见情况
2014年，我们对公司定期报告、聘任会计师事务所、会计政策调整、重大投资等事项充分发表了意见及建议，积极参与了定期报告审计及监督工作，发挥独立董事专业优势，听取了公司管理层对2014
年经营情况汇报，并提出了各自对公司发展的意见，忠实履行独立董事职责。对收购项目公司股权、参与竞拍土地等重大事项发表意见，提醒公司管理层关注国家未来宏观调控的走向和房地产市场风险。
四、对公司检查情况
2014年，我们对公司进行了考察，密切关注公司生产经营情况和财务状况，通过电话和邮件与公司高级管理人员保持密切联系，及时获取公司重大事项的进展情况，掌握公司经营动态，高度关注外部环境及市场变化对公司的影响，关注媒体刊载的相关报道。
五、保护投资者权益方面
1、持续关注公司的信息披露工作，对规定信息的及时披露进行有效的监督和核查，确保公司信息披露的真实、及时、准确、完整，
切实维护广大投资者和公众股东的合法权益。
2、勤勉履行职责，维护中小股东利益。报告期内，我们对提交
华发股份2014年度股东大会会议文件
董事局审议的议案，认真查阅相关文件资料，并向相关部门和人员进行询问。
3、加强自身学习，积极参加监管部门组织的培训,不断加深对相关法律法规的理解，提升对公司和投资者利益的保护能力，提高自觉保护中小股东利益的意识。
六、总体评价和建议
报告期内，我们作为公司独立董事，持续关注公司生产经营、管理和内部控制建设、董事局决议执行情况、关联交易、业务发展和项目进度，积极履行独立董事职责，促进公司董事局决策的客观性和科学性。
2015年，我们将不断提高自己的履职能力，一如既往、勤勉尽职地履行独立董事职责，保护全体股东尤其是中小股东的合法权益。
独立董事：张学兵、王全洲、陈世敏、江华二〇一五年三月九日