江西鹰潭长运有限公司
拟转让所拥有的房地产评估项目
资产评估报告书
中铭评报字[2014]第 2062号
中铭国际资产评估(北京)有限责任公司
Zhong Ming (Bei jing) Assets Appraisal International Co.,Ltd
二〇一四年十月三十一日
资产评估报告书·目录
目 录
注册资产评估师声明 ................................................. 1评估报告书摘要 ..................................................... 3评估报告书正文 ..................................................... 5一、委托方、资产占有方和业务约定书约定的其他评估报告使用者概况 . 5二、评估目的 ................................................... 6四、价值类型及其定义 ........................................... 9五、评估基准日 ................................................ 10六、评估依据 .................................................. 10七、评估方法 .................................................. 11九、评估假设 .................................................. 13十、评估结论 .................................................. 15十一、特别事项说明 ............................................ 15十二、评估报告使用限制说明 .................................... 16十三、评估报告日 .............................................. 17资产评估报告书附件
一、江西长运董事长办公会会议纪要
二、委托方（产权持有单位）法人营业执照
三、委托方（产权持有单位）承诺函
四、相关房屋产权说明、国有土地使用证及照片
五、鹰潭市天方测绘有限公司《房屋建筑面积测绘成果报告书》
六、资产评估机构企业法人营业执照
七、资产评估机构资产评估资格证书
八、签字注册资产评估师承诺函及资格证书
九、参加评估工作人员名单
十、资产评估业务约定书
十一、资产评估结果汇总表及资产评估明细表
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资产评估报告书·声明
注册资产评估师声明
一、我们在执行本资产评估业务中，遵循了相关法律法规和资产评估准则，恪守了独立、客观和公正的原则。根据我们在执业过程中收集的资料，评估报告
陈述的内容是客观的。我们的分析、判断和推论，以及出具的评估报告遵循了资产评估准则和相关规范。
二、我们出具评估报告，没有以预先设定的价值作为评估结论。我们对评估结论的合理性承担相应的法律责任。
三、评估对象涉及的资产清单由委托方申报并经委其确认；所提供资料的真实性、合法性、完整性，恰当使用评估报告是委托方和相关当事方的责任。
四、我们与评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系；与相关当事方没有现存或者预期的利益关系，对相关当事方不存在偏见。
五、我们已对评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查；我们已对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验，但无法对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料的真实性做任何形式的保证；我们对已发现的问题进行了如实披露，且已提请委托方及相关当事方完善产权以满足出具评估报告的要求。
六、我们具备评估业务所需的执业资质和相关专业评估经验。
七、我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估人员的职业水平和能力的影响，受评估报告中假设和限定条件的限制，评估报告使用者应当充分关注评估报告中载明的特别事项说明及其对评估结论的影响。
八、我们对评估对象的价值进行估算并发表的专业意见，是经济行为实现的参考依据，不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。我们不承担相关当事方决策的责任。
九、我们出具的评估报告及其所披露的评估结论仅限于评估报告载明的评估
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资产评估报告书·声明
目的和用途、评估报告使用者，并在评估结论使用有效期限内使用，因使用不当造成的后果与我们无关。
十、我们在评估过程中没有考虑将来可能承担的抵押、担保事宜，资产改变使用方式、使用频度以及特殊交易方式可能追加付出的价格对评估结论的影响，也未考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和其他不可抗力对评估结论的影响。我们对评估基准日后有关资产价值发生的变化不负责任。
十一、我们对在已实施的评估过程中不能获悉的评估对象和相关当事方可能存在的瑕疵事项对评估结论的影响，不承担责任。
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资产评估报告书·摘要
评估报告书摘要
中铭评报字[2014]第2062号
中铭国际资产评估(北京)有限责任公司接受江西鹰潭长运有限公司的委托，根据国家有关资产评估的规定，本着客观、独立、公正、科学的原则，按照公认的资产评估方法，对该公司拟转让所拥有的位于鹰潭市龙虎山大道18号鹰潭市长途客运站范围的部分房地产进行了评估，以对其在评估基准日所表现的市场价值做出合理估算。我们按照必要的评估程序对委托评估的资产实施了实地查勘、市场调查与询证，对委估资产在2014年6月30日所表现的市场价值作出了合理反映。现将资产评估情况及评估结果摘要如下：
本项目评估目的是为江西鹰潭长运有限公司拟转让所拥有的位于鹰潭市龙虎山大道18号鹰潭市长途客运站范围的部分房地产提供基准日现状条件下的市场价值参考。
本项目业务约定书约定评估报告的使用者仅为委托方，其他评估报告使用者为国家法律、法规规定的评估报告使用者。
评估对象为江西鹰潭长运有限公司沿龙虎山大道18号及天洁路（鹰潭市长途客运站范围）临街店面及宾馆（原驾驶员休息楼）现状条件下的市场价值。
评估范围为位于江西鹰潭长运有限公司沿龙虎山大道18号及天洁路（鹰潭市长途客运站范围）临街店面及宾馆（原驾驶员休息楼）。具体评估范围以委托方填报的评估申报表为准，涉及企业账面投资性房地产、房屋建筑物及土地使用权等科目。
本项目评估选用市场价值类型。市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。
本项目评估基准日定为：2014年6月30日。
本项目采用收益法进行评估。
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资产评估报告书·摘要
本项目评估结论：截止评估基准日2014年6月30日，江西鹰潭长运有限公司委估资产评估值为人民币：5,378.59万元（其中：宾馆打包处置的评估值为：1,123.13元，不含店面价值），评估结论详细情况见资产评估明细表。
评估报告使用者应特别关注本评估报告第九条“评估假设”、第十一条“特别事项说明”以及第十二条“评估报告使用限制说明”。
本评估报告的使用有效期：通常，只有当评估基准日与经济行为实现日相距不超过一年时，才可以使用评估报告。即从2014年6月30日起至2015年6月29日内有效。
以上内容摘自评估报告正文，欲了解本评估项目的详细情况和合理理解评估结论，应当阅读评估报告正文。
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资产评估报告书·正文
评估报告书正文
中铭评报字[2014]第2062号
江西鹰潭长运有限公司：
中铭国际资产评估(北京)有限责任公司接受贵公司的委托，根据国家有关资产评估的规定，本着客观、独立、公正、科学的原则，按照公认的资产评估方法，对贵公司拟转让所拥有的位于鹰潭市龙虎山大道18号鹰潭市长途客运站范围的部分房地产进行了评估，以对其在评估基准日所表现的市场价值做出合理估算。
我们按照必要的评估程序对委托评估的资产实施了实地查勘、市场调查与询证，对委估资产在2014年6月30日所表现的市场价值作出了合理反映。现将资产评估情况及评估结果报告如下：
一、委托方、产权持有单位和业务约定书约定的其他评估报告使用者概况(一)本次评估委托方及产权持有单位均为江西鹰潭长运有限公司。本项目业务约定书约定评估报告的使用者为委托方，其他评估报告使用者为国家法律、法规规定的评估报告使用者。
(二)委托方（产权持有单位）概况
本次评估项目的委托方及产权持有单位均为江西鹰潭长运有限公司，公司概况如下：
名 称：江西鹰潭长运有限公司
住 所：鹰潭市龙虎山大道18号
法定代表人：桂斌
注册资本：叁仟万圆整
实收资本：叁仟万圆整
公司类型：其他有限责任公司
经营范围：省际班车客运、市际班车客运、省际包车客运、市际包车客运(许可证有效期至2014年7月28日)；道路旅客运输站(许可证有效期至2014年11
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资产评估报告书·正文
月2日)；装卸、商贸、房屋租赁、餐饮(以上项目国家法律法规有专项规定的除外)
成立日期：2001年12月24日
营业期限：2001年12月24日至长期
历史沿革：江西鹰潭长运有限公司前身为江西省鹰潭市汽车运输有限责任公司，成立于2001年12月，是经鹰潭市国有集体企业产权制度改革指导协调办公室鹰产改办字[2001]57号《关于市汽运总公司产权制度改革实施方案的批复》文件批准，由鹰潭市汽运总公司改制而来，注册资本为人民币1000万元。2011年12月，江西长运股份有限公司以人民币3905.45万元的价格收购了公司97.02的股权，公司即成为江西长运股份有限公司的控股子公司，公司其余2.98%的股权为自然人股东持有。2012年 11月，公司正式更名为“江西鹰潭长运有限公司”。
公司目前主要从事省际、市际班车客运业务，拥有营运线路74条，其中省内60条，省际14条，建制车辆98台。
公司现法定代表人已更换为余文勇先生，企业法人营业执照更换尚在办理中。
二、评估目的
本项目的评估目的是为江西鹰潭长运有限公司拟转让其所拥有的位于鹰潭市龙虎山大道18号鹰潭市长途客运站范围的部分房地产提供基准日现状条件下的市场价值参考。
三、评估对象和评估范围
评估对象为江西鹰潭长运有限公司沿龙虎山大道18号及天洁路（鹰潭市长途客运站范围）临街店面及宾馆（原驾驶员休息楼）现状条件下的市场价值。
评估范围为位于江西鹰潭长运有限公司沿龙虎山大道18号及天洁路（鹰潭市长途客运站范围）临街店面及宾馆（原驾驶员休息楼），具体评估范围以委托方填报的评估申报表为准，涉及企业账面投资性房地产、房屋建筑物及土地使用权等科目。委估资产目前除个别店面外，其余店面已出租。详见下表：
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资产评估报告书·正文
表1：投资性房地产：账面原值3,972,109.30元，账面净值2,831,603.05元；
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|序号|权证编号|建筑物名称|结构|单位|评估建筑面积(m2)|
||未办理|宾馆（原驾驶员休息楼）|框架|M2|合计：2,293.05|
|1|未办理|一楼||M2|421.65|
|1-1|未办理|其中：1#店面||M2|32.40|
|1-2|未办理|2#店面||M2|32.40|
|1-3|未办理|3#店面||M2|32.40|
|1-4|未办理|4#店面||M2|32.40|
|1-5|未办理|5#店面||M2|32.40|
|1-6|未办理|6#店面||M2|48.60|
|1-7|未办理|7#店面||M2|32.40|
|1-8|未办理|8#店面||M2|32.40|
|1-9|未办理|9#店面||M2|32.40|
|1-10|未办理|大堂及楼梯||M2|113.85|
|2-1|未办理|二楼||M2|435.71|
|2-2|未办理|二楼过道||M2|67.36|
|3-1|未办理|三楼||M2|435.71|
|3-2|未办理|三楼过道||M2|67.36|
|4|未办理|四楼||M2|435.71|
|5|未办理|五楼||M2|429.55|
|6||宾馆前停车空地||M2|855.50|

表2：固定资产-房屋建筑物，账面原值6,476,212.75元，账面净值4,724,021.24元（含店面改造工程账面原值1,336,100.00元，账面净值935,729.84元）；
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|序号|权证编号|建筑物名称|结构|单位|实际评估面积(m2)|
|1||办公楼下商业用房|框架|M2|小计: 918.12|
|1-1|未办理|1#店面|框架|M2|91.68|
|1-2|未办理|2#店面|框架|M2|73.80|
|1-3|未办理|3#店面|框架|M2|49.20|
|1-4|未办理|4#店面|框架|M2|49.20|
|1-5|未办理|5#店面|框架|M2|49.20|
|1-6|未办理|6#店面|框架|M2|44.02|
|1-7|未办理|7#店面|框架|M2|61.23|
|1-8|未办理|8#店面|框架|M2|52.16|

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资产评估报告书·正文
1-9 未办理 9#店面 框架 M2 20.14
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|1-10|未办理|10#店面|框架|M2|15.78|
|1-11|未办理|11#店面|框架|M2|61.98|
|1-12|未办理|12#店面|框架|M2|29.23|
|1-13|未办理|13#店面|框架|M2|29.07|
|1-14|未办理|14#店面|框架|M2|29.07|
|1-15|未办理|15#店面|框架|M2|29.07|
|1-16|未办理|16#店面|框架|M2|28.83|
|1-17|未办理|17#店面|框架|M2|29.64|
|1-18|未办理|楼道|框架|M2|28.83|
|1-19|未办理|18#店面|框架|M2|29.23|
|1-20|未办理|19#店面|框架|M2|29.07|
|1-21|未办理|20#店面|框架|M2|29.23|
|1-22|未办理|21#店面|框架|M2|29.23|
|1-23|未办理|22#店面|框架|M2|29.23|
|2||居民楼商业用房|混合|M2|小计：1,698.69|
|2-1|未办理|南面店面一楼1#|混合|M2|62.31|
|2-2|未办理|南面店面一楼2#|混合|M2|60.77|
|2-3|未办理|南面店面一楼3#|混合|M2|60.77|
|2-4|未办理|南面店面一楼4#|混合|M2|38.32|
|2-5|未办理|南面店面一楼5#|混合|M2|37.18|
|2-6|未办理|南面店面一楼6#|混合|M2|37.18|
|2-7|未办理|南面店面一楼7#|混合|M2|36.77|
|2-8|未办理|南面店面一楼8#|混合|M2|38.52|
|2-9|未办理|南面店面一楼9#|混合|M2|62.32|
|2-10|未办理|南面店面一楼10#|混合|M2|59.02|
|2-11|未办理|南面店面一楼11#|混合|M2|42.23|
|2-12|未办理|南面店面一楼12#|混合|M2|40.79|
|2-13|未办理|南面店面一楼13#|混合|M2|43.26|
|2-14|未办理|北面店面一楼14#|混合|M2|61.10|
|2-15|未办理|北面店面一楼15#|混合|M2|53.10|
|2-16|未办理|北面店面一楼16#|混合|M2|37.17|
|2-17|未办理|北面店面一楼17#|混合|M2|53.51|
|2-18|未办理|北面店面一楼18#|混合|M2|51.66|

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资产评估报告书·正文
2-19 未办理 北面店面一楼19# 混合 M2 51.66
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|2-20|未办理|北面店面一楼20#|混合|M2|51.66|
|2-21|未办理|北面店面一楼21#|混合|M2|51.66|
|2-22|未办理|北面店面一楼22#|混合|M2|51.66|
|2-23|未办理|北面店面一楼23#|混合|M2|51.66|
|2-24|未办理|北面店面一楼24#|混合|M2|51.66|
|2-25|未办理|北面店面一楼25#|混合|M2|48.91|
|2-26|未办理|北面店面二楼|混合|M2|53.51|
|2-27|未办理|北面店面二楼|混合|M2|51.66|
|2-28|未办理|北面店面二楼|混合|M2|51.66|
|2-29|未办理|北面店面二楼|混合|M2|51.66|
|2-30|未办理|北面店面二楼|混合|M2|51.66|
|2-31|未办理|北面店面二楼|混合|M2|51.66|
|2-32|未办理|北面店面二楼|混合|M2|51.66|
|2-33|未办理|北面店面二楼|混合|M2|51.66|
|2-34|未办理|北面店面二楼|混合|M2|48.91|

表3：无形资产-土地使用权，账面价值493,495.58元；
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|序号|土地权证编号|宗地名称|土地位置|取得日期|用地性质|土地用途|终止日期|准用年限|开发程度|面积(m2)|账面价值|
|1|鹰国用(2005)第3225号|办公楼及车站占地|鹰潭市龙虎山大道18号|2005-4-18|出让|交通|2054-1-13|39.54|熟地|4,613.00||
|1-1||其中：商业店面占地|||||||||141,201.42|
|2|鹰国用(2005)第3224号|招待所占地|鹰潭市龙虎山大道18号|2005-4-18|出让|交通|2054-1-13|39.54|熟地|1,138.00|122,790.28|
|3|鹰国用(2005)第3226号|职工宿舍a、b、c及站场占地|鹰潭市龙虎山大道18号|2005-4-18|出让|交通|2054-1-13|39.54|熟地|24,643.00||
|3-1||其中：商业店面占地|||||||||229,503.88|

四、价值类型及其定义
根据本项目特定评估目的，本次评估所选用的价值类型为市场价值。市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象
在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。市场价值反映了市场整体而不
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资产评估报告书·正文
是市场中的某些主体对资产价值的认识和判断。
五、评估基准日
1、本项目评估基准日定为：2014年6月30日。
2、评估基准日是委托方根据具体情况确定的。
3、本项目评估的一切取价标准均为评估基准日有效的价格标准。
六、评估依据
㈠行为依据
1、江西长运董事长办公会会议纪要；
2、资产评估业务约定书(中铭评约字[2014]第2057号)。
㈡法律依据
1、《国有资产评估管理办法》(国务院令第91号)；
2、《国有资产评估管理办法施行细则》(国资办发[1992]第36号)；
3、《企业国有资产评估管理暂行办法》(国务院国资委令第12号)；
4、《中华人民共和国土地管理法》（中华人民共和国主席令第28号，2004年8月28日）；
5、《中华人民共和国城市房地产管理法》（中华人民共和国主席令第72号，2007年8月30日）；
6、“关于印发《国土资源部关于加强土地资产管理促进国有企业改革和发展的若干意见》的通知”（国土资发[1999]433号）；
7、其他有关法律法规。
㈢准则依据
1、《资产评估准则——基本准则》；
2、《资产评估职业道德准则——基本准则》；
3、《资产评估准则——评估报告》；
4、《资产评估准则——评估程序》；
5、《资产评估准则——业务约定书》；
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资产评估报告书·正文
6、《资产评估准则——不动产》；
7、《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》；
8、《资产评估价值类型指导意见》；
9、其他准则依据等。
㈣权属依据
1、企业法人营业执照；
2、房屋权属证明；
3、国有土地使用证；
4、其他相关权属证明。
㈤取价依据及其他相关参考资料
1、国家统计局公布的全国历年物价指数、工业品出厂价格指数，中国人民银行公布的人民币存、贷款利率；
2、中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》GB/T50291-1999；
3、鹰潭市天方测绘有限公司《房屋建筑面积测绘成果报告书》；
4、委托方提供的资产评估申报表及企业关于进行资产评估有关事项的说明；
5、评估人员现场勘察所得资料；
6、委托方提供的其它相关资料。
七、评估方法
房地产的评估方法主要有成本法、市场法和收益法。由于委估房地产实质属商业房产，采用成本法评估无法反映委估资产的真实价值；受土地类别、现状条件及其它综合因素影响，本次评估也无法采用市场交易案例进行比较估算。故经分析本次选择采用收益法进行估算较为适宜。
按照评估的客观性原则，通过市场调查和价格行情比较分析，并结合评估对象实际情况，确定出评估对象的租金水平，以年租金代表该评估对象的年总收益，扣除为获取该收益所必需支付的各种费用后，将各年净收益折现，测算出评估对象的价值。
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资产评估报告书·正文
其计算公式为：
t=n
V=∑
A／(1+R)t
t
t=1
式中：V——评估值
A——店面第t年的净收益
t
R——折现率
N—收益年限
八、评估程序实施过程和情况
本项目评估于2014年10月10日开始，至2014年10月31日工作结束。
(一)前期准备阶段
根据资产评估工作的需要，我们向产权持有单位布置资产评估申报表，协助向产权持有单位进行资产申报工作，制订资产评估工作计划。同时产权持有单位聘请专业测绘机构对纳入评估范围的房地产进行测绘地，收集资产评估所需文件资料，
(二)现场评估阶段
根据资产评估的有关原则和规定，对评估范围内的资产进行评估，具体步骤如下：
1、听取产权持有单位有关人员对企业情况、经济行为背景以及待评估资产历史和现状的介绍。
2、对产权持有单位填报的资产评估申报表的有关财务记录数据进行核实，查阅相关权证。
3、根据资产评估申报表及测绘平面图到现场进行实物核实，对资产状况进行察看、记录；并与资产管理人员进行交谈，了解资产的经营、管理状况。
4、根据委估资产的产权状况和特点，制订各类资产的具体评估方法。
5、查阅委估资产的产权证明文件。
6、开展市场调研、询价工作。
7、对委估资产进行评估，测算评估值。
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资产评估报告书·正文
(三)评估汇总阶段
根据初步评估结果进行汇总分析工作，确认评估工作中没有发生重评和漏评的情况，并根据汇总分析情况，对资产评估结果进行调整、修改和完善。
(四)提交报告阶段
根据评估工作情况，起草资产评估报告书，经评估机构内部审核，并向委托方提交资产评估报告书初稿，征询委托方意见，经反复复核确认资产评估结果客观反映了委估资产状况后，向委托方提交正式资产评估报告书。
九、评估假设
本评估报告系在以下评估假设条件下制作完成的：
(一)一般假设
1、本评估以评估报告所列明的评估目的为基本假设前提；
2、本评估假设国家现行的有关法律法规及政策、国家宏观经济形势无重大变化，本次交易各方所处地区的政治、经济和社会环境无重大变化，无其他不可预测和不可抗力因素造成的重大不利影响；
3、针对评估基准日资产的实际状况，本评估假设委估资产按法定用途使用；
4、本评估假设有关利率、汇率、赋税基准及税率、政策性征收费用等不发生重大变化；
5、本评估假设无其他人力不可抗拒因素及不可预见因素对资产造成重大不利影响；
6、本评估假设被评估资产均在可预知的法律、经济、技术条件许可的范围内处于正常、合理、合法的运营、使用和维护状态；
7、本评估假设产权持有单位提供的财务会计、法律权属等基础资料真实、准确、完整；
8、本评估假设产权持有单位不存在抵押担保事项、涉诉事项、或有资产及或有负债事项。
（二）相关事项的设定
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资产评估报告书·正文
1、本次已设定产权持有单位拥有店面及宾馆的单独产权及处置权，可自由行使收益、处分权，权属不存在争议；
2、本次模拟比照有收益的类似物业有关资料，即租金收入、运营费用及净收益等，并结合评估对象实际情况，进行适当的修正或调整比较后视为较为正常客观的数据，计算净收益；
3、根据提供的资料，地上建筑所占用的土地使用权终止年期为2054年1月13日。本次设定收益年限为39.57年，在规定的使用年期内，店面及其他项目能正常使用；
4、在判断未来净收益时，根据净收益变动情况及可获收益年限，本次设定能持续收取租金，并假定签订合同进场需交纳一定的诚意金（保证金），此后的租金按每五年在前一年度的租金基础上按一定比率递增；
5、建筑布置、消防设备及耐用年限等符合国家规定要求，不存在各种隐患及售后遗留问题。
（三）店面及其他项目定价一般原则
1、定价一般根据经营项目、层次、净高度、位置、人流导向、形状、临街（路）主干道、通风采光等综合因素考虑。一般会出现价格相同的店面出现在不同的位置；会出现层次相同、面积(进深)及转角包口等不同时价格往往存在差异，甚至出现较大的差异；
2、本次将根据场内的楼层关系（垂直系数，即楼层差修正）、动线级别、人流导向、距离出入口的距离（平面系数，即与交通动线中的关键位置进行比较修正）、人的视线可及范围、转角包口、面宽比例等综合因素，尽量通过价格杠杆来达到均匀化的目的；
3、具体价格制定并不是一成不变的，一般应根据市场的销售情况、竞争环境、投资者的反馈、目标利润等多重因素对具体的项目定价进行动态跟踪调整。
特提醒报告使用者，在以上假设条件发生变化时，本评估结果一般会失效。
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资产评估报告书·正文
十、评估结论
根据场内的楼层关系（垂直系数，即楼层差修正）、动线级别、人流导向、距离出入口的距离（平面系数，即与交通动线中的关键位置进行比较修正）、人的视线可及范围、转角包口、面宽比例等综合因素，综合评定截止评估基准日2014年6月30日，江西鹰潭长运有限公司委估房地产评估值为5,378.59万元（其中：宾馆打包处置的评估值为：1,123.13万元，不含店面价值）。比账面净值增值4,573.68万元，增值率568.22%，其增值的主要原因是由于近年来商业地产价格上涨所致。评估结论详细情况见资产评估明细表。
十一、特别事项说明
(一)本评估报告所涉及的有关法律证明文件、重要资产实际成本支出等相关材料及资产清查评估明细表的资产账面数、账面金额由产权持有单位提供,评估结论合理性受上述资料的影响。资料提供者应对资料的真实性、合法性和完整性承担责任。
(二)我们对委估资产的法律权属进行了必要的关注。提供有关评估对象真实、合法、完整的法律权属资料是产权持有单位的责任，我们的责任是对产权持有单位提供的资料作必要的查验，评估报告不能作为评估对象法律权属的确认和保证依据。若产权持有单位不拥有前述评估对象的所有权或使用权，或对前述评估对象的所有权或使用权存在部分限制，则前述评估对象的评估结果和整体评估结果会受到影响。
(三)产权瑕疵、未决事项、法律纠纷等不确定因素
1、纳入本项目评估的沿龙虎山大道18号及天洁路（鹰潭市长途客运站范围）临街店面及宾馆（原驾驶员休息楼），均尚未办理相应房屋所有权证，其建筑面积是根据鹰潭市天方测绘有限公司《房屋建筑面积测绘成果报告书》确定的。
2、纳入评估范围的房产均是在出让取得的鹰潭市龙虎山大道18号交通用地的地块（鹰国用(2005)第3225号、鹰国用(2005)第3224号、鹰国用(2005)第3226号）上兴建，其土地使用年期到2054年1月13日，土地使用证载权利人为江西
中铭国际资产评估(北京)有限责任公司
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省鹰潭市汽车运输有限责任公司，土地使用权证尚未变更到位，也未办理分割及变性手续。
3、委估资产目前除个别店面外，其余店面已出租。
除上述事项外，未见影响资产评估结论的产权瑕疵、未决事项、法律纠纷等不确定因素。江西鹰潭长运有限公司承诺：如出现上述不确定因素由我公司承担责任。
(三)评估事项的说明
1、本评估结论，未考虑土地使用权变性及房地产办证对委估房地产市场价值的影响。
2、本评估结论未考虑房地产评估值增减可能产生的纳税义务变化。
(四)重大期后事项
在评估基准日以后的有效期内，如果资产数量及作价标准发生变化时，应按以下原则处理：
1、当资产数量发生变化时，应根据原评估方法对资产数额进行相应调整；
2、当资产价格标准发生变化、且对资产评估结果产生明显影响时，委托方应及时聘请有资格的资产评估机构重新确定评估价值；
3、对评估基准日后，资产数量、价格标准的变化，委托方在资产实际作价时应给予充分考虑，进行相应调整。
以上事项可能会影响评估结论，评估报告使用者应特别关注上述特别事项对评估结论的影响。
十二、评估报告使用限制说明
1、本评估报告只能用于评估报告载明的评估目的和用途。
2、本评估报告只能由评估报告载明的评估报告使用者使用，由于评估报告使用者不当使用评估报告所造成的后果，我们不承担任何责任。
3、未征得出具评估报告的评估机构同意，评估报告的内容不得被摘抄、引用或披露于公开媒体，法律、法规规定以及相关当事方另有约定的除外。
中铭国际资产评估(北京)有限责任公司
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4、本评估报告的使用有效期：通常，只有当评估基准日与经济行为实现日相距不超过一年时，才可以使用评估报告。即从2014年6月30日起至2015年6月29日内有效。
十三、评估报告日
本评估报告提出日期为2014年10月31日。
中铭国际资产评估 法定代表人：
(北京)有限责任公司 注册资产评估师：
中国·北京 注册资产评估师：
二〇一四年十月三十一日
中铭国际资产评估(北京)有限责任公司
资产评估报告书·承诺函
注册资产评估师承诺函
江西鹰潭长运有限公司：
受贵公司的委托，我们对贵公司拟转让其所拥有的位于鹰潭市龙虎山大道 18号鹰潭市长途客运站范围的部分房地产进行了评估，以对其在评估基准日所表现的市场价值进行了评估，并形成了资产评估报告。在本报告中披露的假设条件成立的前提下，我们承诺如下：
1、具备相应的执业资格；
2、评估对象和评估范围与评估业务约定书约定一致；
3、对评估对象所涉及的资产进行了必要的核实；
4、根据资产评估准则和相关评估规范选用了评估方法；
5、充分考虑了影响评估价值的因素；
6、评估结论合理；
7、评估工作未受到任何干预并独立进行。
中国注册资产评估师：
二〇一四年十月三十一日
中铭国际资产评估(北京)有限责任公司
资产评估报告书·参加人员名单
参加评估工作人员名单
胡梅根 注册资产评估师
陈峰 注册资产评估师
刘仁浩 房地产工程师
周达 评估人员
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