烟台新潮实业股份有限公司拟转让股权事宜
涉及的烟台新潮秦皇体育娱乐有限责任公司
股东全部权益价值项目
资产评估报告
中铭评报字[2015]第
9046
号
（共一册 第一册）
中铭国际资产评估（北京）有限责任公司
Zhong Ming（Beijing）Assets Appraisal International Co.,Ltd
二○一五年十一月二十七日
总 目 录
第一册烟台新潮实业股份有限公司拟转让股权事宜涉及的烟台新潮秦皇体育娱乐有限责任公司股东全部权益价值项目•资产评估报告
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本册目录
注册资产评估师声明 ......................................................................................................... 1资产评估报告摘要 ............................................................................................................. 3资产评估报告正文 ............................................................................................................. 7一、委托方、被评估单位和委托方以外的其他评估报告使用者概况 ................ 7二、评估目的 ..................................................................................................................... 7三、评估对象和评估范围 .............................................................................................. 11四、价值类型及其定义 .................................................................................................. 15五、评估基准日 ............................................................................................................... 15六、评估依据 ................................................................................................................... 16七、评估方法 ................................................................................................................... 18八、评估程序实施过程和情况 ..................................................................................... 24九、评估假设 ................................................................................................................... 26十、评估结论 ................................................................................................................... 27十一、特别事项说明 ...................................................................................................... 28十二、评估报告使用限制说明 ..................................................................................... 29十三、评估报告日 .................................................................................................. 30
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注册资产评估师声明
一、我们在执行本资产评估业务中，遵循相关法律法规和资产评估准则，恪守独立、客观和公正的原则；根据我们在执业过程中收集的资料，评估报告陈述的内容是客观的，并对评估结论合理性承担相应的法律责任。
二、评估对象涉及的资产、负债清单由委托方、被评估单位申报并经其签章确认；所提供资料的真实性、合法性、完整性，恰当使用评估报告是委托方和相关当事方的责任。
三、我们与评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系；与相关当事方没有现存或者预期的利益关系，对相关当事方不存在偏见。
四、我们已对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验，但无法对评估对象的法律权属真实性做任何形式的保证。并对已经发现纳入评估范围的资产存在的产权瑕疵资产在评估报告的重要事项中进行了如实披露，且已提请委托方及相关当事方完善产权以满足出具评估报告的要求。
五、我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设和限定条件的限制，评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明的假设、限定条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。
六、注册资产评估师执行资产评估业务的目的是对评估对象价值进行估算并发表专业意见，并不承担相关当事人决策的责任。评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。
七、我们在评估过程中没有考虑将来可能承担的抵押、担保事宜，以及特殊交易方式可能追加付出的价格对评估结论的影响，也未考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和其他不可抗力对评估结论的影响。我们对评估基准日后有关资产价值发生的变化不负责任。
八、我们对在已实施的评估过程中不能获悉的评估对象和相关当事方可能存在的瑕疵事项对评估结论的影响，亦不承担责任。
九、我们己对估价对象进行了实地勘察，並对勘察的客观性、真实性、公正性
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承担责任；但我们对估价对象的实地勘察，仅限于其外观和使用状况，对被遮盖、未暴露及难以接触到的部分，依据委托方及被评估单位提供的资料进行评估。除非另有协定，我们不承担对估价对象的建筑结构质量进行调查的责任。
十、纳入评估范围的部分房屋及土地使用权已抵押给借款银行，本次评估未考虑被评估单位到期无力偿还借款，其抵押物被借款银行或借款机构强行拍卖，对评估结果价值的影响。
十一、评估报告使用者应关注评估报告特别事项说明和使用限制。
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烟台新潮实业股份有限公司拟转让股权事宜
涉及的烟台新潮秦皇体育娱乐有限责任公司
股东全部权益价值项目
资产评估报告摘要
中铭评报字[2015]第9046号
烟台新潮实业股份有限公司：
中铭国际资产评估（北京）有限责任公司接受贵公司（以下简称“新潮实业”）的委托，根据有关法律、法规和资产评估准则、资产评估原则，采用资产基础法，按照必要的评估程序，对新潮实业拟转让股权事宜涉及的烟台新潮秦皇体育娱乐有限责任公司（以下简称“秦皇体育”）股东全部权益在2015年7月31日的市场价值进行了评估。现将评估报告主要内容摘要如下：
一、经济行为：根据2015年9月10日《烟台新潮秦皇体育娱乐有限责任公司股东关于股权转让的决定》，新潮实业拟转让所持的秦皇体育100%股权。
二、评估目的：确定秦皇体育股东全部权益于评估基准日的市场价值，为新潮实业拟转让股权事宜提供价值参考意见。
三、评估对象：秦皇体育股东全部权益评估基准日的市场价值。
四、评估范围：秦皇体育的全部资产及负债。
五、价值类型：市场价值。
六、评估基准日：2015年7月31日。一切取价标准均为评估基准日有效的价格标准。
七、评估方法：资产基础法。
八、评估结论
经实施评估程序后，于评估基准日，秦皇体育股东全部权益在持续经营、缺少流通等的假设前提下的市场价值为26,830.18万元，股东全部权益评估价值较账面价值评估增值2,551.08万元，增值率为10.51%。评估结论见下表：
资产评估结果汇总表
被评估单位：烟台新潮秦皇体育娱乐有限责任公司 金额单位：人民币万元
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|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|项 目||账面价值|评估价值|增减额|增值率%|
|||A|B|C=B-A|D=C/A×100%|
|流动资产|1|14,042.38|14,042.18|-0.20|-|
|非流动资产|2|27,075.80|29,627.08|2,551.28|9.42|
|其中：可供出售金融资产|3|5.00|5.00|-|-|
|固定资产|4|5,797.35|5,970.62|173.27|2.99|
|在建工程|5|93.87|93.87|-|-|
|无形资产|6|21,032.89|23,410.90|2,378.01|11.31|
|其他非流动资产|7|146.69|146.69|-|-|
|资产总计|8|41,118.18|43,669.26|2,551.08|6.20|
|流动负债|9|16,839.08|16,839.08|-|-|
|非流动负债|10|-|-|-|-|
|负债总计|11|16,839.08|16,839.08|-|-|
|净资产（所有者权益）|12|24,279.10|26,830.18|2,551.08|10.51|

评估结论详细情况详见资产基础法评估明细表。
九、特别事项：评估报告使用者应关注下述特别事项对评估结论的影响。
（一）产权瑕疵事项
秦皇体育申报的房产中有下列房产尚未办理产权证，具体明细如下：
|||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|
|序号|建筑物名称|结构|建成年月|建筑面积(m2)|使用状况|账面价值（元）||
|||||||原值|净值|
|1|东巡饭店|砖混|1993.08|1,562.28|闲置未使用|937,368.00|371,197.52|
|2|东巡饭店仓库|砖混|1992.08|528.23|闲置未使用|316,938.00|125,507.24|
|3|车库|砖混|1995.03|46.00|闲置未使用|24,840.00|12,320.64|
|4|体训基地宾馆|砖混|1985.12|2,111.70|闲置未使用|1,267,020.00|375,037.92|
|5|体训基地锅炉房|砖混|1985.12|195.15|闲置未使用|117,090.00|34,658.64|
|6|体训基地餐厅|砖混|1985.12|441.27|闲置未使用|264,762.00|78,369.76|
|7|体训基地办公平房|砖混|1985.12|403.61|杂物间|242,166.00|71,681.24|
|8|体训基地宿舍|砖混|1985.12|207.66|闲置未使用|124,596.00|36,880.52|
|9|体训基地仓库|砖混|1985.12|385.06|闲置未使用|231,036.00|68,386.76|
|小 计||***|***|5,880.96||3,525,816.00|1,174,040.24|

根据企业提供的产权说明，上述房屋产权无争议，归秦皇体育所有。
除上述事项外，根据秦皇体育的承诺，确定纳入评估范围的其他资产不存在产
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权瑕疵事项。
（二）未决事项、或有事项、法律纠纷等不确定因素
1．2015年 4月 15日，秦皇体育与华夏银行青岛分行营业部签订了编号为 “22097000000218183-C071439号”《抵押合同》，合同约定秦皇体育以公司编号为烟国用（2011）第41227号土地使用权及编号为烟房权证牟字第042315号房产作为抵押物，为新潮实业提供抵押担保，抵押担保金额为138,571,430.00元人民币。
2．2015年 6月 18日，秦皇体育与交通银行银行股份有限公司烟台牟平支行签订了编号为“3760802015A1000016013760802015MR00001600号”《保证合同》，合同约定秦皇体育为烟台新牟电缆有限公司提供保证担保，保证担保金额为3,600.00万元人民币。
3．2014年 10月 29日，秦皇体育与平安银行青岛南京路支行银行股份有限公司签订了编号为“20150421000021号”《抵押合同》，合同约定秦皇体育以编号为烟国用（2011）第41222号自有土地使用权为烟台新牟电缆有限公司提供抵押担保，抵押担保金额为3,200.00万元人民币。
4．2014年 10月 28日，秦皇体育与烟台农村商业银行牟平支行签订了编号为“906L0000040586-1号《”抵押合同》，合同约定秦皇体育以编号为烟房权证牟字第042314号自有房产和编号为烟国用（2011）字第 41226号及烟国用（2011）字第 41224号自有土地使用权为新潮实业提供抵押担保，抵押担保金额为4,800.00万元人民币。
除上述事项以外，根据秦皇体育的承诺，截止本项目评估基准日，纳入本次评估范围内的资产、负债不存在未决事项、或有事项、法律纠纷等不确定因素，也不存在其他抵押、质押及担保等事项。
（三）重大期后事项
根据秦皇体育的承诺，确定在评估基准日期后，评估报告出具之前，不存在重大期后事项需披露。
（四）其他需要说明的重要事项
1．评估师未对各种设备在评估基准日时的技术参数和性能做技术检测，评估师在假定被评估单位提供的有关技术资料和运行记录是真实有效的前提下，在未借助任何检测仪器的条件下，通过实地勘察作出判断。
2．评估师未对各种建、构筑物的隐蔽工程及内部结构（非肉眼所能观察的部分）做技术检测，评估师在假定被评估单位提供的有关工程资料是真实有效的前提下，
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在未借助任何检测仪器的条件下，通过实地勘察作出的判断。
3．本评估结论中其他应交税费的评估值是根据核实后的账面值确定的，应交税费应以税务机关的税务清算为准。
4．本评估结论未考虑评估值增减可能产生的纳税义务变化。
5．本评估结论未考虑流动性对评估对象价值的影响。
十、报告使用有效期：本评估报告的使用有效期为自评估基准日起一年，即从2015年7月31日起至2016年7月30日的期限内有效。
十一、本评估报告正式提出日期为2015年11月27日。
以上内容摘自资产评估报告书，欲了解本评估项目的全面情况和合理理解评估结论，应认真阅读资产评估报告书全文。
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烟台新潮实业股份有限公司拟转让股权事宜
涉及的烟台新潮秦皇体育娱乐有限责任公司
股东全部权益价值项目
资产评估报告正文
中铭评报字[2015]第9046号
烟台新潮实业股份有限公司：
中铭国际资产评估（北京）有限责任公司接受贵公司的委托，根据有关法律、法规和资产评估准则、资产评估原则，采用资产基础法，按照必要的评估程序，对烟台新潮实业股份有限公司拟转让股权事宜涉及的烟台新潮秦皇体育娱乐有限责任公司股东全部权益在2015年7月31日的市场价值进行了评估。现将资产评估情况报告如下：
一、委托方、被评估单位和委托方以外的其他评估报告使用者概况
本评估项目委托方为烟台新潮实业股份有限公司（以下简称“新潮实业”），被评估单位为烟台新潮秦皇体育娱乐有限责任公司（以下简称“秦皇体育”），委托方以外的其他评估报告使用者为烟台新潮实业股份有限公司以及国家法律、法规规定的其他评估报告使用者。
（一）委托方概况
名 称：烟台新潮实业股份有限公司
注册号：370000018059534
住 所：烟台市牟平区牟山路98号
法定代表人：黄万珍
注册资本：陆亿贰仟伍佰肆拾贰万叁仟贰佰柒拾玖圆整
公司类型：股份有限公司
成立日期：1996年6月6日
营业期限：1996年6月6日至无约定期限
经营范围：毛、棉、麻纺织产品生产；同轴及数据电缆、宽带网络产品的生产、销售，铸件、起重设备的销售；房地产开发（凭资质证书经营），房地产营销代理、
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营销策划服务，营销广告设计、代理发布，房地产中介服务；钢结构设计、生产销售；“可利尔”麻纺织产品的连锁销售；资质许可的建筑安装；进出口业务；在法律、法规规定的范围内对外投资及管理、咨询。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）。
（二）被评估单位概况
1．注册登记情况：
名 称：烟台新潮秦皇体育娱乐有限责任公司
住 所：烟台市牟平区养马岛鸿宇路188号
法定代表人：魏博文
注册号：370612018018879
注册资本：叁亿贰仟万圆整
实收资本：叁亿贰仟万圆整
公司类型：有限责任公司(自然人投资或控股的法人独资)
营业期限：2001年11月23日至无限期
经营范围：餐饮（有效期限以许可证为准）、住宿服务（有效期限以许可证为准），预包装食品批发、零售（有效期限以许可证为准）。会议及展览服务，企业管理培训，旅游服务、体育活动的信息咨询，体育休闲健身活动的开发、策划，自营和代理各类商品及技术的进出口业务，但国家限定公司经营或禁止进出口的商品及技术除外；经营对销贸易和转口贸易。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）。
2．历史沿革
烟台新潮秦皇体育娱乐有限责任公司（下称“秦皇体育”）前身为烟台新潮进出口贸易有限公司（下称“进出口公司”），系 2001年 11月 23日成立的有限责任公司。进出口公司成立时注册地址为烟台市牟平区牟山路98号，法人代表为宋向阳先生，注册资本为人民币2,000万元，其中，烟台新潮实业股份有限公司（以下简称“新潮实业”）投资1,900万元，占95%；烟台美基经贸发展有限公司投资100万元，占5%，经营范围为自营和代理各类商品及技术的进出口业务等。
2010年5月5日，烟台美基经贸发展有限公司将持有进出口公司5%的股权转让给新潮实业，股权转让完成后，新潮实业持有进出口公司100%的股权。
2011年1月12日，烟台市工商行政管理局牟平分局出具了（烟）名称变核内字
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【2011】第026号企业名称变更核准通知书，同意进出口公司的公司名称由烟台新潮进出口贸易有限公司变更为烟台新潮秦皇体育娱乐有限责任公司；同意增加一般经营项目：旅游服务，体育活动信息咨询，体育休闲健身活动的开发、策划；换发了注册号为 370612018018879号企业法人营业执照，并变更新的经营场所至：烟台市牟平区养马岛鸿宇路188号。
根据新潮实业2011年3月16日第七届董事会第二十二次会议决议，新潮实业以其所属的部分房产和土地（由分公司烟台新潮实业股份有限公司养马岛秦皇体育娱乐中心（以下简称“娱乐中心”）使用）经评估后的价值对秦皇体育进行增资，并将娱乐中心除房产、土地以外的资产和负债整体划转至本公司。
2011年3月27日，经烟台天陆新有限责任会计师事务所审计，出具烟天陆新会咨询[2011]第56号（净资产专项）审计报告，确认了娱乐中心2011年3月25日的账面净资产为155,128,007.10元。2011年3月28日，经烟台国诚资产评估事务所评估，出具评估基准日为2011年3月25日的烟国诚评报字[2011]第14号资产评估报告，确认了娱乐中心 2011年 3月 25日账面净资产为 155,128,007.10元，评估价值为 30,600万元，其中30,000万元作为本公司新增注册资本，600万元计入本公司资本公积。
增资后本公司注册资本从2,000万元增加至32,000万元，股东仍为新潮实业，出资比例为100%。
截至评估基准日2015年7月31日，上述股权结构未发生变化。
3．公司产权和经营管理结构
（1）公司产权结构
截止评估基准日，秦皇体育产权关系单一，无长期投资单位。
（2）组织架构
秦皇体育最高权力机构为总经理，公司实行总经理负责制，并根据自身的经营需要分别设置了宾馆餐饮部、财务部、竞技部、销售部、技术部、采购部、办公室等职能部门。
4．近年来企业的资产、负债及经营情况
（1）秦皇体育 2013年 12月 31日、2014年 12月 31日及 2015年 7月 31日的资产负债表摘录如下：
金额单位：人民币元
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|-|-|-|-|
|项目|2013年12 月31日|2014年12 月31日|2015年7 月31日|
|流动资产|110,166,734.79|143,690,803.77|140,423,787.30|
|非流动资产|289,453,287.92|278,036,236.41|270,758,014.74|
|其中：固定资产|64,285,305.04|60,597,061.79|57,973,494.34|
|在建工程||688,720.00|938,720.00|
|无形资产|223,475,704.10|215,170,116.40|210,328,895.40|
|长期待摊费用|175,373.78|63,433.22||
|其他非流动资产|1,466,905.00|1,466,905.00|1,466,905.00|
|资产总计|399,620,022.71|421,727,040.18|411,181,802.04|
|流动负债|129,050,294.42|168,369,643.78|168,390,790.24|
|非流动负债||||
|负债合计|129,050,294.42|168,369,643.78|168,390,790.24|
|净 资 产|270,569,728.29|253,357,396.40|242,791,011.80|

（2）秦皇体育2013年度、2014年度及2015年1-7月的利润表摘录如下：
金额单位：人民币元
|||||
|-|-|-|-|
|项目|2013年度|2014年度|2015年1-7 月|
|一、营业收入|10,303,971.36|8,515,044.59|3,395,434.24|
|减：营业成本|8,155,161.41|7,515,993.46|3,065,782.59|
|营业税金及附加|526,382.32|446,907.14|144,984.57|
|销售费用||||
|管理费用|17,235,803.91|19,249,476.16|10,759,289.23|
|财务费用|-25,234.94|-3,417.72|-5,614.39|
|资产减值损失|-4,727.38|5,013.07|-2,623.16|
|加：公允价值变动损益||||
|加：投资收益||||
|减：汇兑损益||||
|二、营业利润|-15,583,413.96|-18,698,927.52|-10,566,384.60|
|加：营业外收入|6,100.00|1,500,000.00||
|减：营业外支出|39,700.00|13,404.37||
|三、利润总额|-15,617,013.96|-17,212,331.89|-10,566,384.60|
|减：所得税费用||||
|四、净利润|-15,617,013.96|-17,212,331.89|-10,566,384.60|

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2013年度、2014年度、2015年 7月财务数据分别取自众华会计师事务所出具的众会字（2014）第2068号、众会字（2015）第1821号、众会字（2015）第5996号无保留意见审计报告。
5．企业经营概况
赛马场大酒店位于养马岛度假区鸿宇路188号，定位于旅游休闲型会所式酒店，按四星级标准建设，内设零点餐厅、贵宾包厢、茶室、贵宾室、多功能会议厅及温馨舒适的标准客房和豪华商务间。
6．执行的主要会计政策
秦皇体育执行财政部于2006年2月15日颁布的《企业会计准则－基本准则》和 41项具体会计准则、其后颁布的企业会计准则应用指南、企业会计准则解释及其相关的补充规定。
7．公司主要税种及税率
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|-|-|-|
|税 种|计税依据|税率|
|营业税|应税收入|3%或5%|
|城市维护建设税|实际应缴纳的流转税|7%|
|教育费附加|实际应缴纳的流转税|3%|
|地方教育费附加|实际应缴纳的流转税|2%|
|企业所得税|应纳税所得额|25%|

8．税收优惠及批文
截止评估基准日，秦皇体育尚未取得任何税收优惠。
（三）委托方和被评估单位之间的关系
委托方新潮实业持有被评估单位秦皇体育100%股权。
（四）其他评估报告使用者概况
委托方以外的其他评估报告使用者为国家法律、法规规定的其他评估报告使用者。
二、评估目的
根据2015年9月10日《烟台新潮秦皇体育娱乐有限责任公司股东关于股权转让的决定》，新潮实业拟转让所持的秦皇体育100%股权。
确定秦皇体育股东全部权益于评估基准日的市场价值，为新潮实业拟转让股权
事宜提供价值参考意见。
三、评估对象和评估范围
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评估对象为秦皇体育股东全部权益评估基准日的市场价值。涉及的评估范围为秦皇体育申报的于评估基准日经审计后的全部资产和负债。具体的资产、负债项目内容以秦皇体育根据审计后的全部资产、负债数据为基础填报的评估申报表为准，凡列入申报表内并经过新潮实业、秦皇体育确认的资产、负债项目均在本次评估范围内。各类委估资产、负债在评估基准日的账面价值如下表：
金额单位：人民币万元
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|科目名称|账面价值|占总资产比重|科目名称|账面价值|占总负责比重|
|货币资金|1,345.15|3.27%|短期借款|13,390.00|79.52%|
|预付款项|2.37|0.01%|应付票据|3,300.00|19.60%|
|其他应收款|12,504.83|30.41%|应付账款|48.18|0.29%|
|存货|190.03|0.46%|应付职工薪酬|64.59|0.38%|
||||应交税费|36.26|0.22%|
||||其他应付款|0.05|0.00%|
|流动资产合计|14,042.38|34.15%|流动负债合计|16,839.08|100.00%|
|可供出售金融资产|5.00|0.01%||||
|固定资产|5,797.35|14.10%||||
|在建工程|93.87|0.23%||||
|无形资产|21,032.89|51.15%||||
|其他非流动资产|146.69|0.36%||||
|非流动资产合计|27,075.80|65.85%|负债总计|16,839.08|100.00%|
|总资产|41,118.18|100.00%|净资产|24,279.10|***|

以上财务数据业经众华会计师事务所审计，并出具众会字[2015]第5996号无保留意见审计报告。
（一）主要资产负债状况
秦皇体育主要资产及负债包括流动资产、固定资产、在建工程、无形资产、其他非流动资产和流动负债。其中流动资产占资产总额的比重较小为34.15%；非流动资产占资产总额的比重较大为65.85%，其中货币资金、预付款项、其他应收款、存货、可供出售金融资产、固定资产、在建工程、无形资产和其他非流动资产占资产总额的比重分别为3.27%、0.01%、30.41%、0.46%、0.01%、14.10%、0.23%、51.15%和
0.36%；短期借款、应付票据、应付账款、应付职工薪酬、应交税费和其他应付款占
负债总额的比重分别为79.52%、19.60%、0.29%、0.38%、0.22%和0.00%。
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1．流动资产
秦皇体育纳入评估范围的流动资产主要包括货币资金、预付账款、其他应收款和存货四类，账面价值合计为14,042.38万元。
从上表分析可知：其他应收款占流动资产的比重较大，主要是由于秦皇体育和股东新潮实业往来款占比较大所致。
2．流动负债
秦皇体育纳入评估范围的流动负债主要包括短期借款、应付票据、应付账款、应付职工薪酬、应交税费和其他应付款六类，账面价值合计为16,839.08万元。
从上表分析可知：短期借款和应付票据所占负债的比重较大，短期借款主要是向银行的借款，应付票据主要是和烟台新牟电缆有限公司往来的票据。
3．可出售金融资产
秦皇体育纳入评估范围的可出售金融资产有1项，账面价值合计为50,000.00元。
主要是2014年6月对社会团体烟台市马术运动协会100.00%的股权投资。
4．固定资产
秦皇体育纳入评估范围的固定资产主要为房屋建筑物和设备类资产，账面价值合计为5,797.35万元。
房屋建筑物类资产主要座落于烟台市牟平区养马岛马埠崖村。主要建筑物为综合楼、东西两个看台、1#马厩、老马厩、东巡饭店及其仓库、车库以及体训基地的宾馆、锅炉房、餐厅、办公平房、宿舍、仓库等建筑物，结构主要为钢混、砖混、砖木结构为主，建成年代为1984年12月至2009年12月。建筑面积为21,771.89㎡。
其他具体如下表列示：
|||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|
|序号|权证编号|建筑物名称|结构|建成年月|建筑面积(m2)|使用状况|建筑物现状|
|1|无证|东巡饭店|砖混|1993.08|1,562.28|闲置未使用|房屋门窗破损严重主体结构完好|
|2|无证|东巡饭店仓库|砖混|1992.08|528.23|闲置未使用|房屋门窗破损严重主体结构完好|
|3|无证|车库|砖混|1995.03|46.00|闲置未使用|房屋门窗破损严重主体结构完好|
|4|烟房权证牟字第0042315号|1#马厩|钢混|2009.12|1,117.14|闲置未使用|现状良好|
|5||2#东看台|钢混|2009.12|1,317.12|正常使用中|现状良好|
|6||3#综合楼|钢混|2009.12|10,239.94|主要宾馆经营用|现状良好|
|7||4#西看台|钢混|2009.12|807.91|正常使用中|现状良好|

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|||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|
|8|烟房权证牟字第0042314号|1#老马厩|砖木|1994.01|622.80|正常使用中|现状良好|
|9||2#老马厩|混合|1994.01|423.90|正常使用中|现状良好|
|10||3#老马厩二层楼|砖木|1994.01|609.29|正常使用中|现状良好|
|11||4#老马厩|砖木|1984.12|752.83|正常使用中|现状良好|
|12|无证|体训基地宾馆|砖混|1985.12|2,111.70|闲置未使用|房屋门窗破损严重主体结构完好|
|13|无证|体训基地锅炉房|砖混|1985.12|195.15|闲置未使用|房屋门窗破损严重主体结构完好|
|14|无证|体训基地餐厅|砖混|1985.12|441.27|闲置未使用|房屋门窗破损严重主体结构完好|
|15|无证|体训基地办公平房|砖混|1985.12|403.61|杂物间|现状一般|
|16|无证|体训基地宿舍|砖混|1985.12|207.66|闲置未使用|房屋门窗破损严重主体结构完好|
|17|无证|体训基地仓库|砖混|1985.12|385.06|闲置未使用|房屋门窗破损严重主体结构完好|
|小 计|||***|***|21,771.89|||

主要构筑物为场内赛马道、道路、围墙及绿化等。除闲置未使用的建筑物外，其他不同结构房屋建筑物均能按要求进行维护保养，使用正常，现状良好。
设备类资产包括机器设备、车辆及电子设备。其中机器设备共计29台（套），主要为经营用的厨房设备、发电机、电梯、冷库及配电设备等，购置于2009年至2012年之间。车辆共计 10辆，购置于 2002年至 2009年间主要为企业经营使用的汽车和电动车，其中 4辆电动车电瓶报废，车况较差；洒水车（东风小霸王）和中巴车目前只在场区内使用，车况一般；剩余其他车辆现状良好，能正常使用。电子办公设备共计 33台（套），主要为空调、电脑、打印机、复印机及相机等，购置于 2008年至 2015年之间，分布在企业的办公经营场所及项目现场。委评设备平时维护保养良好，大部分使用正常，现状较好，小部分设备由于购置时间较长，使用状况较差。
5．其他非流动资产
委估的其他非流动资产主要为两幅字画，具体为温国良画作的《养马场八骏全图》和《秦皇东巡图》。
（二）企业申报的账面记录或者未记录的无形资产类型、数量、法律权属状况1．截止本项目评估基准日，秦皇体育申报的账面记录的无形资产为公司取得的5宗土地使用权，土地位于山东省烟台市牟平区养马岛马埠崖村，土地开发程度为五通一平。用地性质为出让，土地使用权其他事项见下表：
|||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|
|序号|土地权证编号|终止日期|土地用途|准用年限|面积(m2)|具体用途|账面价值（元）|

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|||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|
|1|烟国用（2011）第41222号|2060.06|文体娱乐|50|44,928.00|马道一部分|210,328,895.40|
|2|烟国用（2011）第41223号|2038.12|其他商服|40|30,373.30|老训练基地||
|3|烟国用（2011）第41224号|2038.12|其他商服|40|23,493.20|马场东端航模场用地||
|4|烟国用（2011）第41226号|2038.08|其他商服|40|10,457.30|老马厩用地||
|5|烟国用（2011）第41227号|2038.08|其他商服|40|178,584.95|综合楼等、马道用地||
||合计||||287,836.75||210,328,895.40|

2．截止本项目评估基准日，企业申报范围内无账面未记录的无形资产。
（三）公司申报的表外资产的类型、数量
截止评估基准日2015年7月31日，公司申报范围内无表外资产。
（四）引用其他机构出具的报告的结论所涉及的资产类型、数量和账面金额本次评估基准日各项资产及负债系众华会计师事务所的审计结果，除此之外不涉及引用其他机构出具报告的结论。
经核实，委托评估对象和评估范围与经济行为涉及评估对象和评估范围一致。
四、价值类型及其定义
（一）价值类型
本次评估的采用的价值类型为市场价值。
（二）价值类型定义
市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。
（三）选择价值类型的理由。
采用市场价值类型的理由是市场价值类型与其他价值类型相比，更能反映投资双方的公平性和合理性，使评估结果能满足本次评估目的之需要。
五、评估基准日
（一）根据资产评估业务约定书之约定，本次评估的基准日为 2015年7月31日。
（二）评估基准日的确定，是委托方、被评估单位根据以下具体情况协商择定的：
1．该评估基准日与会计报表的时间一致，为利用会计信息提供方便。
2．评估基准日与评估日期较接近，减少实物量的调整工作，增加市场价格的询
价和资信调查的准确度、透明度。
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3．本评估基准日最大程度地达成了与评估目的的实现日的接近，有利于保证评估结果有效地服务于评估目的。
（三）本次评估工作中所采用的价格标准均为评估基准日有效的价格标准。
六、评估依据
（一）行为依据
1．2015年 9月 10日《烟台新潮秦皇体育娱乐有限责任公司股东关于股权转让的决定》；
2．新潮实业与本公司签订的《资产评估业务约定书》。
（二）法律依据
1．《中华人民共和国公司法》（中华人民共和国主席令第8号）；
2．《中华人民共和国城市房地产管理法》（中华人民共和国主席令第29号）；
3．《城市房地产转让管理规定》（建设部令第96号）；
4．《中华人民共和国土地管理法》（中华人民共和国主席令第28号）；
5．《中华人民共和国土地管理法实施条例》（国务院第256号令）；
6．《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（国务院第55号令）；
7．《中华人民共和国物权法》；
8．《城镇土地分等定级规程》（GB/T18507-2001）；
9．《城镇土地估价规程》（中华人民共和国国家标准GB/T18508-2001）；
10．《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例；
11．其他有关法律法规。
（三）准则依据
1．《资产评估准则—基本准则》（财企[2004]20号）；
2．《资产评估职业道德准则—基本准则》（财企[2004]20号）；
3．《资产评估职业道德准则—独立性》（中评协[2012]248号）
4．《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》（会协[2003]18号）；
5．《资产评估准则—业务约定书》（中评协[2007]189号）；
6．《资产评估准则—评估程序》（中评协[2007]189号）；
7．《资产评估准则—工作底稿》（中评协[2007]189号）；
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8．《资产评估价值类型指导意见》（中评协[2007]189号）；
9．《资产评估准则—机器设备》（中评协[2007]189号）；
10．《资产评估准则—不动产》（中评协[2007]189号）；
11．《资产评估准则—评估报告》（中评协[2007]189号）；
12．《资产评估准则—无形资产》（财会[2001]1051号）；
13．《资产评估准则—企业价值》（中评协[2011]227号）；
14．《企业会计准则—基本准则》、具体准则、会计准则应用指南和解释等（财政部2006年颁布）。
（四）权属依据
1．房地产权证等；
2．《中华人民共和国国有土地使用权证》；
3．《中华人民共和国机动车行驶证》；
4．主要设备购置发票；
5．其他权属证明文件等。
（五）取价依据
1．《中国人民银行贷款利率表》2015年6月28日起执行；
2．《山东省建筑工程消耗量定额》、《山东省安装工程消耗量定额》、《山东省建筑、安装工程消耗量定额综合解释》、《山东省建筑、安装工程费用及计算规则》、《山东省建筑安装工程施工机械台班价目表》、《山东省建筑工程消耗量定额烟台市价目表》、《山东省安装工程消耗量定额烟台市价目表》以及与之相配套的取费文件、基准日当期的当地建筑工程材料市场价格信息；
3．工程勘察设计收费标准（中国物价出版社2002年修订本）；
4．《房地产估价规范》（中华人民共和国国家标准GB/T50291-1999）；
5．《城镇土地估价规程》（GB/T18508-2014）；
6．《中国统计年鉴》历年房地产物价指数（国家统计局）；
7．《基本建设财务管理规定》（财建[2002]394号）；
8．《中国统计年鉴》分行业工业品出厂价格指数（国家统计局）；
9．《2015机电产品报价手册》机械工业出版社；
10．《机动车强制报废标准规定》（商务部、发改委、公安部、环境保护部令
2012年第12号）；
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11．《中华人民共和国车辆购置税暂行条例》（国务院令[2000]294号）；
12．机电产品、汽车、电脑市场行情；
13．《全国资产评估价格信息》；
14．《2015最新资产评估常用数据与参数手册》；
15．评估人员查询的市场价格信息及向主要设备制造厂商询价资料。
（六）其他参考依据
1．被评估单位提供的各类《资产清查评估申报明细表》；
2．众华会计师事务所出具的众会字[2015]第5996号无保留意见审计报告；
3．被评估单位提供的2013年-2015年1-7月财务经营方面的资料；
4．被评估单位提供的会计报表、账册、会计凭证、协议合同、发票及其他财务会计资料。
5．被评估单位提供的工程设计文件、工程图纸、招投标文件、工程合同、工程概预算及决算报告等技术资料。
6．委托方及被评估单位撰写的《关于进行资产评估有关事项的说明》；
7．委托方及被评估单位承诺函；
8．被评估单位提供的相关主要建筑物的工程图纸资料和施工预、决算资料；
9．评估人员现场清查核实记录、现场勘察所收集到的资料，以及评估过程中参数数据选取所收集到的相关资料；
10．被评估单位提供的其他有关资料。
七、评估方法
（一）评估方法的选择
企业价值评估的基本方法包括资产基础法、收益法和市场法。
企业价值评估中的资产基础法（又称成本加和法），是指以被评估企业评估基准日的资产负债表为基础，合理评估企业表内及表外各项资产、负债价值，确定评估对象价值的评估方法。企业价值业价值评估中的收益法，是指通过将被评估单位预期收益资本化或者折现，确定评估对象价值的评估方法。
企业价值评估中的市场法，是指将评估对象与可比上市公司或者可比交易案例进行比较，确定评估对象价值的评估方法。
根据《资产评估准则—企业价值》之规定，注册资产评估师执行企业价值评估
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业务，需要根据评估目的、评估对象、价值类型、资料收集情况等相关条件，分析资产基础法、收益法、市场法三种资产评估基本方法的适用性，恰当选择一种或者多种资产评估基本方法。
由于目前在国内同行业的相关资本市场中难以找到足够、可比交易实例或参考企业，其相关市场公开资料缺乏，因此，不具备市场法评估的必要条件，即本次评估不采用市场法。
根据经济学的预期效用理论基础，可通过被评估企业预期收益资本化或折现来确定评估对象的评估价值。评估人员根据企业提供的相关资料及现场调查情况，秦皇体育主要从事马术赛事及配套的酒店经营，受国内宏观经济及行业赛事的影响，近年的净利润均为亏损，相关预测无可靠的历史数据作参考，企业管理层无法对公司的未来收益进行合理的预期，因此难以采用收益法估算被评估企业价值。
评估基准日纳入评估范围的全部资产可在市场找到购置价或建造价，因此可根据评估基准日重新建造或购买该项资产的现行市值确定重置成本，再根据现场勘察情况和经济耐用年限确定综合成新率，据此计算得出各项资产的评估值。
综上所述，本次选择资产基础法进行评估。
（二）资产基础法介绍
基本公式如下：
净资产评估值＝各单项资产评估值之和－负债评估值之和
具体评估方法分述如下：
1．流动资产评估方法
纳入评估范围的流动资产主要包括：货币资金、预付账款、其他应收款和存货。
（1）货币资金包括现金、银行存款。通过现金盘点、核对银行对账单、银行函证等，以核实后的账面价值确定评估值。
（2）各种应收款项在核实无误的基础上，根据每笔款项可能收回的数额确定评估值。对于有充分理由相信全都能收回的，按全部应收款额计算评估值；对于很可能收不回部分款项的，在难以确定收不回款项的数额时，借助历史资料和现场调查了解的情况，具体分析欠款数额、时间、原因、款项回收情况，欠款人资金、信用、经营管理现状等，按照账龄分析法，估计出这部分收不回的款项、作为预计损失，再将这部分预计损失从应收账款总额中扣除得到评估值；对于符合有关管理制度规
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定应予核销的或有确凿证据表明无法收回的，按零值计算；各种情况计算出的评估值汇总即得出应收款项的评估值，账面上的坏账准备评估值为零。
（3）各种预付账款根据所能收回的相应货物形成资产或权利的价值确定评估值。对于能够收回相应货物的，按核实后的账面值为评估值；对于有确凿证据收不回相应货物，也不能形成相应资产或权益的预付货款，其评估值为零。
（4）存货为原材料、在库周转材料和库存商品。
1）原材料
委估的原材料主要为玉米、豆粕、麸皮、骨粉和草料均为近期购置，市场价格变化不大，在核实数量无误的基础上，按账面价值确定评估值。
2）在库周转材料
在库周转材料为企业经营使用的使用小卖部百货、酒水饮料和生活用品，部分近期购置的按核实后的账面值确认评估值，对于单瓶价值较高的酒水等货品按照现时市场价值确定。
3）库存商品
库存商品主要为酒店餐饮经营用食材，均为近期购置，市场价格变化不大，在核实数量无误的基础上，按账面价值确定评估值。
2．固定资产-房屋建筑物
房屋建筑物采用成本法进行评估（不含土地使用权价值），即在持续使用的前提下，以重新建造该项资产的现行市值为基础确定重置成本，同时通过现场勘察和综合技术分析确定成新率，据此计算评估值，计算公式如下：
评估值＝重置价值×成新率
重置价值＝建安工程造价＋前期费用及其它费用＋资金成本
在确定重置成本时，我们首先将所评估的建筑物和构筑物，根据委托方和被评估单位提供的清查评估明细表和现场勘察的实际情况，分别按结构分类，并从中选出具有代表性的房屋和构筑物作为典型工程，进行重置成本计算，其余房屋和构筑物采用类比法求取重置成本。
建安工程造价的计算采用类比法、预决算调整法或者重编预算法。前期费用及其他费用、资金成本按有关规定计算。
（1）重置成本的确定
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1）建安工程造价的确定
房屋建安工程造价的计算采用概预算编制法和类比推算法。
A．概预算编制法
即按照图纸、有关技术资料及现行地区定额重新编制概预算的方法。无资料的建筑物，根据现场测量确定工程量，对于隐蔽工程采取同类工程建造做法或咨询设计单位计算工作量。
B．类比推算法
其他同类结构形式的建筑物与用概预算编制法计算的该类建筑物重置建安工程造价相比较，调整其与该建筑物结构、装修、配套专业标准等差异对建安工程造价的影响因素，确定其他各同类结构建筑物重置建安工程造价。
2）前期及其他费用的确定
前期及其他费用由政府政策性收费和建设单位管理性成本支出两部分组成。政府政策性收费系指地方政府为社会基本建设管理而收取的各项规费，一般以工程结算造价的百分比或单位建筑面积费率向建设单位收取。建设单位管理性成本支出，是建设单位必须支出的工程造价以外的成本费用，如管理人员的各项开支、各种手续费等。
3）资金成本
对于工程造价较大的、建设期在三个月以上的项目计算其资金成本，分别按评估基准日中国人民银行公布的一年其、三年期、五年以上贷款利率4.85%、5.25%、5.40%计算。工程造价较小且建设期在三个月以下的小项目不计算其资金成本。
假设委评对象在定额建设工期内其建安工程造价、前期及其他费用是均匀投入的，按定额建设工期的一半时间计算出建安工程造价、前期及其他费用的利息，这两部分利息之和即为委评对象的资金成本。
4）重置价值计算
重置成本=建安工程造价+前期及其他费用+资金成本
重置单价=重置成本/建筑面积
（2）成新率的确定
采用理论成新率和技术鉴定成新率相结合的方法综合确定成新率。采用理论成新率法确定成新率时按建筑物已使用年限和经济耐用年限进行计算；采用技术鉴定
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成新率法确定成新率时，根据房屋建筑物结构、装饰、设备的实际使用、维修、保养状况评定各部分的鉴定分值，得出技术鉴定成新率。最终成新率取理论成新率的40%与技术鉴定成新率的60%之和确定。
1）理论成新率
理论成新率=尚可使用年限/（已使用年限＋尚可使用年限）×100%
2）技术鉴定成新率
将影响房屋成新率的主要因素按结构（基础、承重构件、非承重构件、屋面、楼地面）、装饰（门窗、外墙、内墙、顶棚）、设备（水卫、电气、暖气、其他）等分项，通过计算建筑造价中待估房屋各项所占的比重确定各项标准分值，参考建设部“房屋完损等级评定标准”的规定，结合现场勘察实际确定分项评估完好值。
技术鉴定成新率=∑各部位权重×该部位打分法成新率
权重系数根据建筑物结构、装饰、设备三部分占总造价的比例，结合现场勘查、建筑物使用强度等因素确定。
根据现场勘察情况，鉴定房屋建筑物的新旧程度并根据建筑物的建成时间、维护保养、使用情况等确定打分法成新率。同时，考虑其功能性或经济性贬值的影响。
3）综合成新率的确定
综合成新率=理论成新率×40%+技术鉴定成新率×60%
（3）评估值计算
评估值＝重置成本×综合成新率
3．固定资产—设备类资产
依据评估目的，本次设备类资产评估采用成本法，即在持续使用的前提下，以重新购置该项资产的现行市值为基础确定重置成本，同时通过现场勘察和综合技术分析确定成新率，据此计算评估值。其计算公式为：
评估值＝重置成本×综合成新率
或评估值＝重置成本－实体性贬值－功能性贬值－经济性贬值
（1）重置成本的确定
1）不需要安装的机器设备
重置成本＝市场现价
2）需要安装的机器设备
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重置成本＝设备购置价＋运杂费＋安装调试费＋基础费＋资金成本
A．设备购置价的确定：向设备生产厂家、销售单位询问设备现行市场价格信息，结合评估人员进行二手设备的市场调研和收集现价资料，确定设备的购置价格。
B．运杂费及安装费的确定：根据资产具体情况及特点，运杂费考虑运输的行业计费标准、安装费按行业概算指标中规定的费率计算。
C．基础费的确定：根据设备的具体情况，无设备基础的不考虑该项费用；小设备的基础费用含在设备安装费中一并考虑；其他设备按照实际情况考虑基础费率。
D．其他费用确定：根据资产具体情况考虑该项费用。
E．资金成本的确定：资金成本为正常建设工期内工程占用资金的资金成本。资金成本费率为评估基准日正在执行的中国人民银行贷款利率。
对不需安装的及安装周期短的设备不考虑资金成本。
3）综合成新率的确定
A．对一般小型设备，进行一般性勘察，其综合成新率根据设备的工作环境、现场勘察状况，结合其经济寿命年限来确定。
B．车辆的成新率，根据国家汽车报废标准的相关规定及实际行驶里程和现场勘查的情况综合评定。
综合成新率＝理论成新率×40%＋技术鉴定成新率×60%
其中：
a．理论成新率＝里程法成新率
b．技术鉴定成新率通过现场勘察，了解车辆的现有状况、有关修理记录和事故记录等资料，作出现场勘察状况评分值（满分100分），即确定现场勘察成新率。
4．在建工程
在建工程主要为装修工程和相关材料费用及绿化等。由于在建时间短、市场价格变化不大，在现场勘查核实在建工程的形象进度基础上，以核实无误后的账面价值确定评估值。
5．无形资产
根据《城镇土地估价规程》以及委估宗地的具体条件、用地性质及评估目的，结合评估人员收集的有关资料，考虑到当地地产市场发育程度及土地性质，对委估宗地采用基准地价系数修正法进行地价的测算。
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基准地价系数修正法是利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等评估成果，按照替代原则，对待估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较,并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，进而求取待估宗地在估价基准日价格的方法。
根据《城镇土地估价规程》，基准地价系数修正法评估宗地地价的计算公式为：基准地价设定开发程度下的宗地地价＝基准地价×K1×K2×K3×Ki（1+ΣK）式中：K1──期日修正系数
K2──土地使用年期修正
Ki──其他修正系数
∑K──影响地价区域因素及个别因素修正系数之和
如果基准地价设定的开发程度与本次评估设定待估宗地的开发程度存在差异，则需进行开发程度的修正，才能得到评估设定待估宗地开发程度条件下的宗地地价。
即：
评估设定开发程度条件下的宗地地价=基准地价设定开发程度下宗地地价+开发程度修正。
6．其他非流动资产
委估的其他非流动资产主要为两幅字画，为温国良的画作《养马场八骏全图》和《秦皇东巡图》。评估人员首先通过查阅资产明细账户，分析资产的实际状况和形成原因，按照核实后的账面值确定评估值。
7．流动负债具体评估方法
纳入评估范围内的流动负债主要包括短期借款、应付票据、应付账款、应付职工薪酬、应交税费、其他应付款。对经核实确属基准日实际承担的债务，按核实后的账面值确定评估值。
八、评估程序实施过程和情况
本次评估程序主要分四个阶段进行，自2015年9月15日开始至2015年11月27日。
（一）评估准备阶段
与委托方洽谈，明确评估业务基本事项，对自身专业胜任能力、独立性和业务风险进行综合分析和评价；接受委托，签订资产评估业务约定书，明确评估目的、
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评估范围、评估基准日；确定项目负责人，组成评估项目组，编制评估计划；辅导被评估企业填报资产评估申报表，准备评估所需资料。
（二）现场调查及收集评估资料阶段
根据提供的评估申报资料，评估人员于2015年9月15日至2015年9月28日对申报全部资产、负债进行了必要的清查、核实，对企业财务经营情况进行系统调查。
尽职调查主要分为六个方面，即被评估单位基本情况调查、业务与技术调查、财务经营状况调查、资产清查与核实、业务发展目标调查、风险因素及其他重要事项调查。
1．指导企业相关的财务及资产管理人员在资产清查的基础上，按照评估机构提供的“资产评估申报表”、“资产调查表”、“资料清单”以及填写要求，进行登记填报。同时收集评估范围内资产的产权归属证明文件，工程合同资料、决算资料和反映性能、状态、经济技术指标等情况的文件资料。
2．审查和完善提供的资产评估明细表
评估人员通过查阅有关资料及图纸，了解涉及评估范围内具体评估对象的详细情况，然后审查各类资产评估明细表，检查有无填列不全、资产项目不明的情况，并根据经验和掌握的有关资料，检查资产评估明细表有无漏项、重项等情况，根据调查核实的资料，对资产评估明细表进行完善。
3．现场实地查勘
依据资产评估明细表，评估人员对申报的现金、存货、固定资产进行盘点和现场查勘，针对不同资产性质及特点，采取不同的勘察方法。
4．补充、修改、完善评估明细表
根据现场实地查勘结果，进一步完善资产评估明细表，以做到“表”“实”相符。
5．查验产权证明文件
对评估范围内的存货、设备、车辆、房产、土地等产权资料进行查验，对权属资料不完善、权属资料不清晰的情况，提请企业核实，并就核实情况出具书面的权属说明。
6．函证及调查价格信息
请企业有关人员协助对往来款、银行存款、银行借款进行函证，请企业有关人
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员协助对当地的房地产价格、工程定额、取费文件、人工、主材、机械台班价格进行调查，以及对企业主要设备向供应商进行价格询证等。
（三）评定估算阶段
评估人员对收集的评估资料进行必要分析、归纳和整理，形成评定估算的依据；
根据评估对象、价值类型、评估资料收集情况等相关条件，选择适用的评估方法，选取相应的公式和参数进行分析、计算和判断，形成初步评估结果。
根据各类资产的初步评估结果，编制相关评估说明，在核实确认相关评估说明具体资产项目评估结果准确无误，评估工作没有发生重复和遗漏情况的基础上，依据各资产评估说明进行资产评估汇总分析，确定最终评估结论，撰写资产评估报告。
（四）内部审核、征求意见及出具正式评估
根据相关法律、法规、资产评估准则和评估机构内部质量控制制度，对评估报告及评估程序执行情况进行必要的内部审核；与委托方或者委托方许可的相关当事方就评估报告有关内容进行必要沟通；按资产评估业务约定书的要求向委托方提交正式资产评估报告。
九、评估假设
由于企业所处运营环境的变化以及不断变化着影响资产价值的种种因素，必须建立一些假设以便注册资产评估师对资产进行价值判断，充分支持我们所得出的评估结论。本次评估是建立在以下前提和假设条件下的：
（一）一般假设
1．企业持续经营假设
企业持续经营假设是假定被评估企业的经营业务合法，并不会出现不可预见因素导致其无法持续经营，被评估资产现有用途不变并原地持续使用。
2．交易假设
交易假设是假定所有待评估资产已经处在交易的过程中，评估师根据待评估资产的交易条件等模拟市场进行估价。交易假设是资产评估得以进行的一个最基本的前提假设。
3．公开市场假设
公开市场假设是假定在市场上交易的资产，或拟在市场上交易的资产，资产交易双方彼此地位平等，彼此都有获取足够市场信息的机会和时间，以便于对资产的
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功能、用途及其交易价格等作出理智的判断。公开市场假设以资产在市场上可以公开买卖为基础。
（二）特殊假设
1．本次评估以本资产评估报告所列明的特定评估目的为基本假设前提。
2．宏观经济环境稳定假设：是假定评估基准日后国家现行的有关法律法规及政策、国家宏观经济形势无重大变化，本次交易各方所处地区的政治、经济和社会环境无重大变化，无其他不可预测和不可抗力因素造成的重大不利影响。
3．无重大变化假设：是假定国家有关利率、汇率、赋税基准及税率、政策性征收费用等不发生重大变化。
4．数据真实假设：是假定待估资产年度财务报告能真实反映待估资产的实际状况。
5．政策一致假设：是假定被评估单位会计政策与核算方法无重大变化。
当出现与前述假设条件不一致的事项发生时，本评估结果一般会失效。
十、评估结论
经实施评估程序后，于评估基准日，秦皇体育股东全部权益在持续经营、缺少流通等的假设前提下的市场价值为26,830.18万元，股东全部权益评估价值较账面价值评估增值2,551.08万元，增值率为10.51%。评估结论见下表：
资产评估结果汇总表
被评估单位：烟台新潮秦皇体育娱乐有限责任公司 金额单位：人民币万元
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|-|-|-|-|-|-|
|项 目||账面价值|评估价值|增减额|增值率%|
|||A|B|C=B-A|D=C/A×100%|
|流动资产|1|14,042.38|14,042.18|-0.20|-|
|非流动资产|2|27,075.80|29,627.08|2,551.28|9.42|
|其中：可供出售金融资产|3|5.00|5.00|-|-|
|固定资产|4|5,797.35|5,970.62|173.27|2.99|
|在建工程|5|93.87|93.87|-|-|
|无形资产|6|21,032.89|23,410.90|2,378.01|11.31|
|其他非流动资产|7|146.69|146.69|-|-|
|资产总计|8|41,118.18|43,669.26|2,551.08|6.20|
|流动负债|9|16,839.08|16,839.08|-|-|
|非流动负债|10|-|-|-|-|

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|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|负债总计|11|16,839.08|16,839.08|-|-|
|净资产（所有者权益）|12|24,279.10|26,830.18|2,551.08|10.51|

评估结论详细情况详见资产基础法评估明细表。
十一、特别事项说明
（一）产权瑕疵事项
秦皇体育申报的房产中有下列房产尚未办理产权证，具体明细如下：
|||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|
|序号|建筑物名称|结构|建成年月|建筑面积(m2)|使用状况|账面价值(元)||
|||||||原值|净值|
|1|东巡饭店|砖混|1993.08|1,562.28|闲置未使用|937,368.00|371,197.52|
|2|东巡饭店仓库|砖混|1992.08|528.23|闲置未使用|316,938.00|125,507.24|
|3|车库|砖混|1995.03|46.00|闲置未使用|24,840.00|12,320.64|
|4|体训基地宾馆|砖混|1985.12|2,111.70|闲置未使用|1,267,020.00|375,037.92|
|5|体训基地锅炉房|砖混|1985.12|195.15|闲置未使用|117,090.00|34,658.64|
|6|体训基地餐厅|砖混|1985.12|441.27|闲置未使用|264,762.00|78,369.76|
|7|体训基地办公平房|砖混|1985.12|403.61|杂物间|242,166.00|71,681.24|
|8|体训基地宿舍|砖混|1985.12|207.66|闲置未使用|124,596.00|36,880.52|
|9|体训基地仓库|砖混|1985.12|385.06|闲置未使用|231,036.00|68,386.76|
|小 计||***|***|5,880.96||3,525,816.00|1,174,040.24|

根据企业提供的产权说明，上述房屋产权无争议，归秦皇体育所有。
除上述事项外，根据秦皇体育的承诺，确定纳入评估范围的资产不存在产权瑕疵事项。
（二）未决事项、或有事项、法律纠纷等不确定因素
1．2015年 4月 15日，秦皇体育与华夏银行青岛分行营业部签订了编号为 “22097000000218183-C071439号”《抵押合同》，合同约定秦皇体育以公司编号为烟国用（2011）第41227号土地使用权及编号为烟房权证牟字第042315号房产作为抵押物，为新潮实业提供抵押担保，抵押担保金额为138,571,430.00元人民币。
2．2015年 6月 18日，秦皇体育与交通银行银行股份有限公司烟台牟平支行签订了编号为“3760802015A1000016013760802015MR00001600号”《保证合同》，合同约定秦皇体育为烟台新牟电缆有限公司提供保证担保，保证担保金额为3,600.00万元人民
币。
3．2014年 10月 29日，秦皇体育与平安银行青岛南京路支行银行股份有限公司
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签订了编号为“20150421000021号”《抵押合同》，合同约定秦皇体育以编号为烟国用（2011）第41222号自有土地使用权为烟台新牟电缆有限公司提供抵押担保，抵押担保金额为3,200.00万元人民币。
4．2014年 10月 28日，秦皇体育与烟台农村商业银行牟平支行签订了编号为“906L0000040586-1号《”抵押合同》，合同约定秦皇体育以编号为烟房权证牟字第042314号自有房产和编号为烟国用（2011）字第 41226号及烟国用（2011）字第 41224号自有土地使用权为新潮实业提供抵押担保，抵押担保金额为4,800.00万元人民币。
除上述事项以外，根据秦皇体育的承诺，截止本项目评估基准日，纳入本次评估范围内的资产、负债不存在未决事项、或有事项、法律纠纷等不确定因素，也不存在其他抵押、质押及担保等事项。
（三）重大期后事项
根据秦皇体育的承诺，确定在评估基准日期后，评估报告出具之前，不存在重大期后事项需披露。
（四）其他需要说明的重要事项
1．评估师未对各种设备在评估基准日时的技术参数和性能做技术检测，评估师在假定被评估单位提供的有关技术资料和运行记录是真实有效的前提下，在未借助任何检测仪器的条件下，通过实地勘察作出判断。
2．评估师未对各种建、构筑物的隐蔽工程及内部结构（非肉眼所能观察的部分）做技术检测，评估师在假定被评估单位提供的有关工程资料是真实有效的前提下，在未借助任何检测仪器的条件下，通过实地勘察作出的判断。
3．本评估结论中其他应交税费的评估值是根据核实后的账面值确定的，应交税费应以税务机关的税务清算为准。
4．本评估结论未考虑评估值增减可能产生的纳税义务变化。
5．本评估结论未考虑流动性对评估对象价值的影响。
评估报告使用者应关注上述特别事项对评估结论的影响。
十二、评估报告使用限制说明
（一）本评估报告只能由评估报告载明的评估报告使用者使用，且只能用于评估报告载明的评估目的和用途。评估报告使用者应按有关法律、法规以及资产评估业务约定书的要求正确、恰当地使用本评估报告，任何不正确或不恰当地使用报告
所造成的不便或损失，将由报告使用者自行承担责任。
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