本评估报告依据中国资产评估准则编制
广东溢多利生物科技股份有限公司拟收购
部分股权涉及的长沙世唯科技有限公司
股东全部权益价值项目
资产评估说明
中和谊评报字[2018]11019号
北京中和谊资产评估有限公司
2018年4月9日
地址：北京崇文门外大街11号新成文化大厦A座11层
邮编：100062电话：010-67084076传真：010-67084810
广东溢多利生物科技股份有限公司拟收购长沙世唯科技有限公司部分股权项目-评估说明目 录
第一部分：关于评估说明使用范围的声明 .............................................. 1第二部分评估对象、范围及资产核实情况说明 ........................................ 2一、评估对象与评估范围说明 ...................................................... 2二、资产核实情况总体说明 ........................................................ 3第三部分资产基础法评估技术说明 .................................................. 5一、流动资产 .................................................................... 5二、非流动资产 .................................................................. 7三、流动负债 ................................................................... 68第四部分评估结论及分析 ......................................................... 69一、评估结论 ................................................................... 69二、评估结论成立的条件 ......................................................... 69三、评估结论的效力、使用范围与有效期 ........................................... 70
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广东溢多利生物科技股份有限公司拟收购长沙世唯科技有限公司部分股权项目-评估说明第一部分：关于评估说明使用范围的声明
本评估说明仅供资产评估主管机关、企业主管部门审查资产评估报告书和检查评估机构工作之用，非为法律、行政法规规定，材料的全部或部分内容不得提供给其他任何单位和个人，不得见诸于公开媒体。
北京中和谊资产评估有限公司
二○一八年四月九日
北京中和谊资产评估有限公司 新成文化大厦A座11层 -1-
广东溢多利生物科技股份有限公司拟收购长沙世唯科技有限公司部分股权项目-评估说明第二部分评估对象、范围及资产核实情况说明
一、评估对象与评估范围说明
（一）评估对象与评估范围
1．评估对象
本次评估对象为长沙世唯科技有限公司股东全部权益价值。
2．评估范围
资产评估范围为广东溢多利生物科技股份有限公司拟收购部分股权涉及的长沙世唯科技有限公司资产负债表中列示的全部资产和负债。具体资产类型有：货币资金、应收账款、预付账款、其他应收款、存货、其他流动资产、固定资产、长期股权投资、无形资产、短期借款、应付账款、应付职工薪酬、应交税费、其他应付款。
截至评估基准日 2017年12月31日，评估范围内各类资产及负债的账面价值见下表：
金额单位：人民币元
|||
|-|-|
|科目名称|账面价值|
|一、流动资产合计|476,778.46|
|货币资金|208,625.78|
|应收账款|20,118.00|
|预付款项|20,000.00|
|存货|0|
|其他应收款|59,822.32|
|其他流动资产|168,212.36|
|二、非流动资产合计|49,820,785.82|
|长期股权投资|44,920,000.00|
|固定资产|2,560,401.09|
|无形资产|2,340,384.73|
|三、资产总计|50,297,564.28|
|四、流动负债合计|12,225,310.94|
|短期借款|5,000,000.00|
|应付账款|15,600.00|
|应付职工薪酬|104,455.96|
|应交税费|4,865.92|
|其他应付款|7,100,389.06|
|六、负债总计|12,225,310.94|
|七、净资产（所有者权益）|38,072,253.34|

注：以上数据经瑞华会计师事务所（特殊普通合伙）珠海分所审计，并出具了专项审计报告。
本次评估，世唯科技公司同时申报了表外的15项知识产权，其中有9项发明专利，
6项注册商标资产，该15项知识产权无账面值。
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广东溢多利生物科技股份有限公司拟收购长沙世唯科技有限公司部分股权项目-评估说明3．委托评估的资产权属状况
根据企业申报，评估机构委派各专业评估人员到现场参与企业的资产清查工作，对本次申报的各项资产及负债进行清查。
经清查核实，委托评估的资产均归被评估单位所有，负债为被评估单位应当承担的债务。
（二）实物资产的分布情况及特点
纳入评估范围的实物资产包括存货、房屋建筑物、构筑物、车辆、机器设备、电子设备类资产等。实物资产的类型及特点如下：
1．存货，主要是公司留存的产品，存放于企业库房内。
2．房屋建筑物共5项资产，其中，3套商住房，1栋综合楼及1栋办公楼。3套住宅为长沙市芙蓉区杨家山东方之珠南栋1109、1105、1110号，企业持有不动产证（长房权证芙蓉字第 00350077号、长房权证芙蓉字第 00350072号、长房权证芙蓉字第 00350074号）；综合楼坐落于浏阳市经济技术开发区康宁路 213号，不动产证为（浏房权证字第 715009527号）；基地办公楼坐落于常德津市市保河堤镇花桥村，自建办公楼面积为226m2，未取得不动产证，其占用土地2000 m2土地证为（津国用[2005]第24号）。以上房屋建筑物维护保养状态良好，均处于正常使用状态。
另外还有 3项构筑物，道路、门卫及围墙，均位于浏阳市的基地办公楼内，维护保养状态良好，均处于正常使用状态。
3．机器设备共3项目，包括灌装机、气相色谱仪、顶空进样器。分布于浏阳市的综合办公楼内，维护保养状态良好，均处于正常使用状态。
4．车辆一共4辆，全部为轿车，为公司公务用车，分布于公司办公区域内，维护保养状态良好，均处于正常使用状态。
5．电子设备一共6项，主要是电脑、空调，分布于公司办公区域内，资产维护保养良好，均处于正常使用状态。
二、资产核实情况总体说明
（一）资产核实人员组织、实施时间和过程
根据评估范围内涉及的资产类型、数量和分布状况等特点，评估项目团队按照各个专业划分评估小组，并制定了详细的现场清查核实计划。2018年 3月 18日至 2018
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广东溢多利生物科技股份有限公司拟收购长沙世唯科技有限公司部分股权项目-评估说明年3月 24日，评估人员对评估范围内涉及的资产和负债进行了必要的清查核实。清查核实过程如下：
1．指导被评估单位填表和准备应向评估机构提供的资料
评估人员指导被评估单位的财务与资产管理人员在自行资产清查的基础上，按照评估机构提供的资产状况调查表及其填写要求、资料清单等，对评估对象涉及的资产进行细致准确的填报，同时收集准备资产的产权证明文件和反映性能、状态、经济技术指标等情况的文件资料等。
2．初步审查和完善被评估单位填报的资产状况调查表
评估人员通过查阅有关资料，了解评估对象涉及的资产的详细状况，然后仔细审查各类资产状况调查表，检查有无填项不全、错填、资产项目不明确等情况，并根据经验及掌握的有关资料，检查资产状况调查表有无漏项等，同时反馈给被评估单位对资产状况调查表进行完善。
3．现场实地勘查
根据评估对象涉及的资产类型、数量和分布状况，评估人员在被评估单位相关人员的配合下，按照资产评估准则的相关规定，对各项资产进行了现场勘查，并针对不同的资产性质及特点，采取了不同的勘查方法。
4．补充、修改和完善资产状况调查表
评估人员根据现场实地勘查结果，并和被评估单位相关人员充分沟通，进一步完善资产状况调查表，以做到：账、表、实相符。
5．查验产权证明文件资料
评估人员对评估对象涉及的房屋建筑物、车辆、土地使用权等资产的产权证明文件资料进行查验。
（二）影响资产核实的事项及处理方法
资产清查过程中，评估人员没有发现影响资产核实的事项。
（三）核实结论
经过清查核实，资产核实结果与被评估单位的账面记录相一致。纳入评估范围内的资产产权清晰，权属证明文件齐全。
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广东溢多利生物科技股份有限公司拟收购长沙世唯科技有限公司部分股权项目-评估说明第三部分资产基础法评估技术说明
一、流动资产
企业流动资产是由货币资金、应收账款、预付账款、其他应收款、存货、其他流动资产等项目组成。
1．货币资金
被评估单位的货币资金由银行存款构成。
银行存款账面值208,625.78元，共1个银行账户，为人民币账户。
评估人员根据企业提供的截至 2017年12月31日的开户银行对账单、余额调节表及银行日记账、总账，对银行存款账面余额进行了清查核实，同时要求客户配合向开户银行进行函证。对于人民币账户按核实后账面值确认评估值。
银行存款评估值208,625.78元，无评估增减值。
2．应收账款
应收账款账面值为20,118.00元，其中应收账款账面余额为1,511,913.45元，坏账准备1,491,795.45元。主要为被评估单位内销和外销商品的款项。
评估人员首先对应收款项进行逐笔核对，查看其是否账表相符。对账面余额较大的应收款项进行函证，核实账面余额的准确性；抽查相关业务合同，核实业务的真实性；其次，判断分析此项应收款项的可收回性确定评估值。采用个别认定法和账龄分析法相结合预计风险损失，对于关联方往来、期后已收回和有充分理由相信能全额收回的，按账面余额确认评估值；对于收回的可能性不确定的款项，参照账龄分析估计可能的风险损失额，以账面余额扣减估计的风险损失额确定评估值，具体计算公式为：评估值=账面余额×（1-预计风险损失率）。有关估计的风险损失率明细如下：
账龄 预计损失计提比例（%）
１年以内 5
１－２年 30
２－３年 60
３年以上 100
坏账准备评估为0。经过上述程序，应收账款的评估价值为20,118.00元，评估无增减值。
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广东溢多利生物科技股份有限公司拟收购长沙世唯科技有限公司部分股权项目-评估说明3．预付款项
预付账款账面价值为20,000.00元，为预付湖南大道通途会展有限公司的美西展订金。评估人员通过采用查阅相关合同和会计凭证等程序对款项的真实性进行了核实，确认该部分预付款在未来期间能形成相应权益；由于该笔款项账龄较短，因此按照账面值确定评估值。
预付账款评估值20,000.00元，无评估增减值。
4．其他应收款
其他应收款账面价值59,822.32元，其中：账面余额 1,850,644.75元，已计提坏账准备1,790,822.43元。主要为关联方往来款、个人借款、职工薪酬重分类调整金额等。评估人员采用检查会计凭证、核对总账及明细账、函证等程序进行了检查核实，确认应收款项的真实性，并结合历史资料对以往的款项清欠情况进行了解，采用个别认定法和账龄分析法相结合预计风险损失，对于关联方往来、期后已收回和有充分理由相信能全额收回的，按账面余额确认评估值；对于收回的可能性不确定的款项，参照账龄分析估计可能的风险损失额，以账面余额扣减估计的风险损失额确定评估值，具体计算公式为：评估值=账面余额×（1-预计风险损失率）。有关估计的风险损失率明细如下：
账龄 预计损失计提比例（%）
１年以内 5
１－２年 30
２－３年 60
３年以上 100
坏账准备评估为0。经过上述程序，其他应收账款的评估价值为 59,822.32元，评估无增减值。
5．存货
账面余额为367,855.52元，存货跌价准备为 367,855.52元，账面价值为0元。主要是企业留存的产品。
在评估过程中，评估人员对评估范围内存货在核对账、表一致的基础上，为确认存货所有权，依据世唯科技公司提供的存货清单，抽查核实了有关的购置、销售发票和会计凭证。根据公司提供的存货盘点表对其进行了抽查，检查其是否存在冷背残次
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广东溢多利生物科技股份有限公司拟收购长沙世唯科技有限公司部分股权项目-评估说明情况。并查看了有关出库和入库单，了解存货保管及出入库内控制度等仓储情况。
由于世唯科技从2017年开始不再生产经营，仅作为投资平台管理公司，该部分存货是企业留存的。评估现场了解到，世唯科技拟折价50%全部打包销售给子公司美可达进行返工加工处理，因此，本次评估按照50%折价确认评估值。
库存商品评估值为227,867.52元，增值额为227,867.52元。
6．其他流动资产
截至评估基准日，其他流动资产账面值为 168,212.36元，系被评估单位外销业务的进项税额留抵税金。评估人员查看了相关的会计凭证，外销业务报关单、外销商品采购合同及发票、支付凭证等，核对了相关的原始单据，核实了业务的真实性，评估值以核实后的账面值确认。
其他流动资产评估值为 168,212.36元，评估无增减值。
二、非流动资产
（一）长期股权投资
1．评估范围
纳入本次评估范围的长期股权投资账面值合计金额为 44,920,000.00元，已计提减值准备0.00元，账面净额为44,920,000.00元，共有3项。具体情况如下：
长期股权投资账面价值一览表
金额单位：人民币元
||||||
|-|-|-|-|-|
|序号|被投资单位名称|持股比例（%）|投资成本|账面值|
|1|湖南美可达生物资源股份有限公司|70|34,300,000.00|34,300,000.00|
|2|长沙世唯生物科技有限公司|90|9,000,000.00|9,000,000.00|
|3|湖南省中药提取工程研究中心有限公司|81|1,620,000.00|1,620,000.00|
|合 计|||44,920,000.00|44,920,000.00|

2．评估方法及过程
评估人员首先对长期投资形成的原因、账面值和实际状况进行了取证核实，并查阅了投资协议、股东会决议、公司章程和有关会计记录等，以确定长期投资的真实性和完整性，并在此基础上对被投资单位进行评估。根据长期投资的具体情况，采取适当的评估方法进行评估。
由于被评估单位的长期股权投资全部为纳入合并范围的控股子公司，因此，本次
对各长期股权投资的子公司均采取对其在评估基准日整体资产进行评估，并根据其业
务情况，分别选用适当的评估方法，最终选取能公允反映企业资产价值的评估方法的
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广东溢多利生物科技股份有限公司拟收购长沙世唯科技有限公司部分股权项目-评估说明结果作为评估结论。然后将被投资单位评估基准日净资产评估值乘以持股比例计算确定长期股权投资的评估值。
长期股权投资I：湖南美可达生物资源股份有限公司
（1）企业基本情况：
公司名称：湖南美可达生物资源股份有限公司
公司类型：股份有限公司（中外合资、非上市）
注册地址：湖南省浏阳经济技术开发区康万路190号
法定代表人：曾建国
注册资本：4,900.00万人民币
成立时间：2006年4月3日
统一社会信用代码：91430100785388200R
经营范围：兽药、饲料添加剂、添加剂预混合饲料的研发，生产，销售；宠物保健品、化妆品原料和日化产品的研发（不含生产销售）；精细化工产品（不含危险化学品）、植物提取物（不含需前置审批项目）的研发，生产和销售；初级农产品采集与经营（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）。
目前实际经营业务：目前主要以生产和销售博落回提取物（外销，主要客户为公司德国股东 Phytobiotics Futterzusatzstoffe GmbH公司）与博落回散（内销，主要客户为饲料添加剂贸易公司、饲料厂、预混料公司以及养殖终端等）为主。
（2）公司产权结构
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|-|-|-|-|-|
|序号|股东名称|认缴金额（万元）|出资比例|出资方式|
|1|世唯科技|3,430|70%|净资产|
|2|Phytobiotics Futterzusatzstoffe GMBH|1,470|30%|净资产|
|合计||4,900|100%|—|

（3）近三年至评估基准日企业财务及经营状况
金额单位：人民币万元
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|-|-|-|-|
|财务指标|2015年12月31日|2016年12月31日|2017年12月31日|
|流动资产|4,828.25|4,864.25|6,038.22|
|非流动资产|3,095.66|4,444.48|4,029.70|
|总资产|7,923.91|9,308.73|10,067.92|

北京中和谊资产评估有限公司 新成文化大厦A座11层 -8-
广东溢多利生物科技股份有限公司拟收购长沙世唯科技有限公司部分股权项目-评估说明流动负债 940.21 637.76 757.33
|||||
|-|-|-|-|
|非流动负债|380.00|330.00|250.00|
|总负债|1,320.21|967.76|1,007.33|
|股东权益|6,603.70|8,340.97|9,060.59|
|经营业绩|2015年度|2016年度|2017年度|
|营业收入|3,106.16|3,239.55|4,159.35|
|利润总额|791.46|169.38|831.77|
|净利润|694.00|157.84|719.62|

（4）评估过程
美可达公司生产经营正常，本次对其进行了整体评估，采用了资产基础法和收益法评估方法。最终选取收益法的评估结果作为评估结论。
湖南美可达生物资源股份有限公司评估基准日总资产账面价值为 10,067.92万元，总负债账面价值为1,007.33万元，净资产账面价值为9,060.59万元，经收益法评估，净资产评估价值为16,097.00万元，增值额为7,036.41万元，增值率为78%。
具体详见美可达公司评估说明及评估明细表。
（5）评估结果
经以上评估，世唯科技持有湖南美可达生物资源股份有限公司70%股权的长期股权投资评估值为112,679,000.00元，增值额为78,379,000.00元，增值率为228.51%。
长期股权投资II：长沙世唯生物科技有限公司
（1）企业基本情况：
公司名称：长沙世唯生物科技有限公司
公司类型：有限责任公司
注册地址：长沙市雨花区美林街35号盐船山生态园（华雅花园）1栋2901房法定代表人：曾建湘
注册资本：壹仟万元整
成立日期：2011年12月01日
统一社会信用代码：914301115870352284
经营范围：生物制品、植物提取物研发；植物提取物、初级食用农产品、保健食品销售。化工原料（监控化学品、危险化学品除外）销售；自营和代理各类商品及技
术的进出口，但国家限定公司经营或禁止进出口的商品和技术除外；预包装食品批发。
（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）。
北京中和谊资产评估有限公司 新成文化大厦A座11层 -9-
广东溢多利生物科技股份有限公司拟收购长沙世唯科技有限公司部分股权项目-评估说明目前实际经营业务：目前正在经营的主要业务为植物提取物的国内、外销售。
（2）公司产权结构
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|-|-|-|-|-|
|序号|股东名称|实缴金额（万元）|出资比例|出资方式|
|1|湖南省中药提取物工程研究中心有限公司|100|10%|货币|
|2|长沙世唯科技有限公司|900|90%|货币|
|合计||1,000|100%|—|

（3）近三年至评估基准日企业财务及经营状况
金额单位：人民币万元
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|-|-|-|-|
|财务指标|2015年12月31日|2016年12月31日|2017年12月31日|
|流动资产|1,324.93|1,508.32|2,055.27|
|非流动资产|27.33|31.84|37.06|
|总资产|1,352.25|1,540.16|2,092.33|
|流动负债|265.65|233.21|500.84|
|总负债|265.65|233.21|500.84|
|股东权益|1,086.60|1,306.95|1,591.49|
|经营业绩|2015年度|2016年度|2017年度|
|营业收入|2,174.73|2,069.72|2,573.03|
|利润总额|268.31|299.06|385.25|
|净利润|201.62|220.35|284.54|

（4）评估过程
世唯生物公司经营正常，本次对其进行了整体评估，采用了资产基础法和收益法评估方法。最终选取收益法的评估结果作为评估结论。
长沙世唯生物科技有限公司评估基准日总资产账面价值为 2,092.33万元，总负债账面价值为 500.84万元，净资产账面价值为 1,591.49万元，经收益法评估，净资产评估价值为5,223.00万元，增值额为3,631.51万元，增值率为228%。
具体详见世唯生物公司评估说明及评估明细表。
（5）评估结果
经以上评估，世唯科技持有长沙世唯生物科技有限公司90%股权的长期股权投资评估值为 47,007,000.00元，增值额为38,007,000.00元，增值率为422.30%。
长期股权投资III：湖南省中药提取工程研究中心有限公司
北京中和谊资产评估有限公司 新成文化大厦A座11层 -10-
广东溢多利生物科技股份有限公司拟收购长沙世唯科技有限公司部分股权项目-评估说明（1）企业基本情况：
公司名称：湖南省中药提取工程研究中心有限公司
公司类型：有限责任公司
注册地址：浏阳经济技术开发区康宁路213号（长沙世唯科技有限公司内）法定代表人：唐昭山
注册资本：贰佰万元整
成立日期：2006年10月23日
统一社会信用代码：9143181794707664E
经营范围：兽用药品研究服务；饲料、植物提取物、中医药、保健食品、保健品的研发；生物技术开发服务、咨询、交流服务、转让服务；中药材种植。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）。
目前实际经营业务：目前没有实际经营业务。
（2）公司产权结构
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|-|-|-|-|-|
|序号|股东名称|实缴金额（万元）|出资比例|出资方式|
|1|湖南美可达生物资源股份有限公司|38|19%|货币|
|2|长沙世唯科技有限公司|162|81%|货币|
|合计||200|100%|—|

（3）近三年至评估基准日企业财务及经营状况
金额单位：人民币万元
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|-|-|-|-|
|财务指标|2015年12月31日|2016年12月31日|2017年12月31日|
|流动资产|121.75|119.20|119.42|
|非流动资产|168.14|152.96|143.17|
|总资产|289.89|272.16|262.59|
|流动负债|7.18|6.81|12.25|
|总负债|27.18|6.81|12.25|
|股东权益|262.71|265.34|250.34|
|经营业绩|2015年度|2016年度|2017年度|
|营业收入|150.94|4.72|-|
|利润总额|215.32|2.63|-15.01|
|净利润|215.32|2.63|-15.01|

北京中和谊资产评估有限公司 新成文化大厦A座11层 -11-
广东溢多利生物科技股份有限公司拟收购长沙世唯科技有限公司部分股权项目-评估说明（4）评估过程
工程中心公司经营正常，本次对其进行了整体评估，采用了资产基础法评估方法，评估结果如下：
湖南省中药提取工程研究中心有限公司评估基准日总资产账面价值为 262.59万元，评估价值为 675.19万元，增值额为412.60万元，增值率为157.13%；总负债账面价值为 12.25万元，评估价值为 5.11万元，减值 7.14万元，减值率58.29%；净资产账面价值为 250.34万元，净资产评估价值为 670.08万元，增值额为 419.74万元，增值率为167.67%。
具体详见工程中心公司评估说明及评估明细表。
（5）评估结果
经以上评估，世唯科技持有湖南省中药提取工程研究中心有限公司81%股权的长期股权投资评估值为 5,427,648.00元，增值额为3,807,648.00元，增值率为235.04%。
3．评估结果
经以上评估，长期股权投资账面价值为 44,920,000.00元，评估价值 164,871,158.00元，评估增值119,951,158.00元，增值率为267.03%。具体结果如下表：
金额单位：人民币元
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|-|-|-|-|-|-|
|序号|被投资单位名称|账面价值|评估价值|增减值|增值率%|
|1|湖南美可达生物资源股份有限公司|34,300,000.00|112,679,000.00|78,379,000.00|228.51|
|2|长沙世唯生物科技有限公司|9,000,000.00|47,007,000.00|38,007,000.00|422.30|
|3|湖南省中药提取工程研究中心有限公司|1,620,000.00|5,427,648.00|3,807,648.00|235.04|
|合 计||44,920,000.00|165,113,648.00|120,193,648.00|267.57|

账面价值反映的是投资成本，评估基准日按照被投资单位净资产评估价值及持股比例计算得出的长期股权投资评估价值高于账面价值，从而导致长期股权投资评估增值。
在确定长期股权投资评估值时，评估师没有考虑控股权等因素产生的溢价和折价。
长期股权投资评估结果详细情况见《长期股权投资资产评估明细表》。
（二）房屋建筑物类固定资产
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广东溢多利生物科技股份有限公司拟收购长沙世唯科技有限公司部分股权项目-评估说明I．评估范围
纳入评估范围的房屋建筑物类资产为房屋建筑物、构筑物和管道沟槽。房屋建筑物类资产评估基准日账面价值如下表所示：
金额单位：人民币元
||||
|-|-|-|
|科目名称|账面原值|账面净值|
|房屋建筑物|3,324,925.39|1,726,961.86|
|构筑物及其他辅助设施|787,254.65|425,772.55|
|房屋建筑物类合计|4,112,180.04|2,152,734.41|

II．房屋建筑物概况
纳入评估范围的房屋建筑物类资产位于长沙市芙蓉区人民东路 5号及长沙市浏阳市生物产业基地康宁路213号，建成于2000年至2010年期间，资产分布于企业厂区内。
房屋建筑物类资产基本概况如下：
（1）房屋建筑物用途分类
按用途房屋建筑物主要分为生产性用房和非生产性用房。
生产性用房主要包括综合楼、基地办公楼等生产用房。
非生产性用房主要包括东方之珠1109号等办公用房。
构筑物有围墙、道路等。
（2）房屋建筑物结构特征
委托评估的房屋建筑物结构主要有钢混结构、砖混结构。分述如下：
1）钢混结构
结构与装饰：φ450引孔沉管灌注桩和350× 350预制钢筋混凝土方桩基础；现浇钢筋混凝土构造柱、矩形梁、圈梁、平板或钢筋混凝土预制板；粘土砖墙体，部分 200厚陶粒砌块填充墙，100厚轻质材料隔墙，屋面板现浇钢筋砼板，水泥膨胀珍珠岩保温层，聚乙烯防水卷材砼屋面；内墙面与天棚砌体墙面、混合砂浆底层、水泥砂浆抹光、涂料两遍，其余顶面混合砂浆底层，水泥砂浆抹光涂料两遍，喷 107涂料，外墙装修为喷 107涂料，天棚为喷 107涂料、部分轻钢龙骨加铝塑板；外门为不锈钢玻璃平开门，内门为成品装饰门、木夹板门，窗为铝合金窗，带普通塑料窗帘，部分带不锈钢防盗窗；地面为水磨石、全磁镜面地砖、砼、环氧涂料等。
安装：给排水系统的给水管、消防管为镀锌钢管或PPR、PE管，排水管道为铸铁
或 UPVC管。电气系统的线路为塑料绝缘铜芯、铝芯电线，各类型配电柜及配电箱，
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广东溢多利生物科技股份有限公司拟收购长沙世唯科技有限公司部分股权项目-评估说明各类型灯具与开关插座。
2）砖混结构
结构与装饰：钢筋混凝土独立柱基础或条形基础，基础采用 C40混凝土，梁采用现浇 C35砼梁，所有砖砌体采用 M5混合砂浆，加气砼墙砌筑，主体结构为矩形梁，普通矩形梁采用C30混凝土，预应力矩形梁采用C40混凝土，梁柱保护层厚为25㎜，板保护层厚为15㎜，屋面板现浇钢筋砼板，水泥膨胀珍珠岩保温层，聚乙烯防水卷材砼屋面；内墙面与天棚砌体墙面、混合砂浆底层、水泥砂浆抹光、涂料两遍，其余顶面混合砂浆底层，水泥砂浆抹光涂料两遍，喷 107涂料，外墙装修为喷 107涂料，天棚为喷 107涂料；外门为不锈钢玻璃平开门，内门为成品装饰门、木夹板门、不锈钢防盗门，窗为铝合金窗，带普通塑料窗帘，部分带不锈钢防盗窗；地面为水磨石、全磁镜面地砖等。
安装：给排水系统的给水管、消防管为镀锌钢管或PPR、PE管，排水管道为铸铁或 UPVC管。电气系统的线路为塑料绝缘铜芯、铝芯电线，各类型配电柜及配电箱，各类型灯具与开关插座。
3）构筑物：砼基础、毛石基础。主体工程多为砼或砖砌体，构筑物表面为混合砂浆、水泥砂浆抹面，部分构筑物表面设防腐面层。
（3）利用状况与日常维护
1）基础承载能力
地基与基础无不均匀沉陷，承载能力足。
2）主体结构强度
承重构件与墙体无变形、开裂和挠曲，有满足安全要求的强度、刚度和稳定性。
3）大部分房屋使用正常，维护、维修及时，装饰装修和设施设备能够满足使用性和适用性要求，具备持续使用的功能。
（4）相关会计政策
1）账面原值构成
房屋建筑物的账面原值主要由建筑安装工程费用、分摊的建设工程前期及其他费用、分摊的资金成本等构成。
2）折旧方法
被评估单位采用年限平均法计提折旧。按房屋建筑物类别、预计使用寿命和预计残值，确定各类房屋建筑物的年折旧率如下：
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广东溢多利生物科技股份有限公司拟收购长沙世唯科技有限公司部分股权项目-评估说明
|||||
|-|-|-|-|
|固定资产类别|使用年限|残值率%|年折旧率|
|房屋|20|0-5%|4.75%|
|构筑物|10|0-5%|9.50%|

（5）房屋建筑物及占用土地权属状况
纳入评估范围内的房屋建筑物占用的土地 1宗，宗地总面积 15853.34平方米，该宗地已办理《国有土地使用权证》，国有土地使用证编号为：浏国用（2014）第 01483号，性质为：出让，用途为：工业用地，证载土地使用权人为：长沙世唯科技有限公司。
III．评估依据
1）长沙世唯科技有限公司申报的房屋建筑物清查评估明细表；
2）固定资产明细账、产权证明等；
3）《中华人民共和国城市房地产管理法》；
4）《中华人民共和国土地管理法》；
5）建设部《房屋完损等级评定标准》；
6）中华人民共和国国家标准GB/T18508-2001《城镇土地估价规程》；
7）中华人民共和国国家标准GB/T50291-1999《房地产估价规范》；
8）《建设工程投资估算手册》中国建筑工业出版社 2006年版；
9）《建设工程工程量清单计价规范》(GB50500-2003)；
10）《全国统一建筑工程基础定额》( GYD-101-95)；
11）湖南省市政工程预算定额(2014版)；
12）湖南省安装工程预算定额(2014版)；
13）湖南省建设工程施工取费定额(2014版)；
14）湖南省建筑工程概算定额(2014版)；
15）湖南省建筑工程消耗标准(2014版)；
16）湖南省装饰工程消耗标准(2014版)；
17）湖南省安装工程消耗标准(2014版)；
18）湖南省建筑安装工程造价指标（2016年）；
19）湖南省工程造价信息（2017年12月）；
20）湖南省各级管理部门规定的费用标准；
21）湖南省建设工程部门规定的其他费用标准；
北京中和谊资产评估有限公司 新成文化大厦A座11层 -15-
广东溢多利生物科技股份有限公司拟收购长沙世唯科技有限公司部分股权项目-评估说明22）委托方提供的工程预(决)算及工程设计图纸等有关资料；
23）《资产评估常用数据与参数手册》；
24）中国物资采购网（www.m188.com）关于湖南省地区有色金属 2017年12月采购价；
25）中国人民银行公布的2017年12月现行贷款利率标准；
26）评估人员现场收集的其他资料；
27）评估人员现场勘察的详细记录和日常执业中收集到的资料。
IV．核实过程
（1）核实方法与过程
1）核对原始资料
将企业提供的有关工程图纸、工程造价决算书等资料，与企业填报的房屋建筑物申报评估明细表进行了核对，对申报表中的错误、漏填等不符合要求的部分，提请企业进行必要的修改和补充。
2）现场勘察与核实
根据经过初步核对的申报评估明细表，评估人员对评估范围内的房屋建筑物进行了现场勘察核实，对于房屋建筑物重点勘察其用途、层数、结构特征、内外装饰、附属设施设备等情况，对于构筑物重点勘察结构特征、材质以及有关尺寸数据等，同时向企业有关人员了解房屋建筑物日常维护情况，是否有腐蚀、过火、水灾浸泡、被撞击等异常毁损情况，根据现场了解的各房屋建筑物完损状况进行了现场记录。
3）市场调查
根据评估需要，评估人员通过市场调查，获取当地现行的工程概(预)算定额和各项取费费率标准及相关政策性文件等资料，了解该地区主要建筑材料现行市场价格和工程造价信息。
4）申报评估明细表
根据现场勘察结果进一步完善申报评估明细表，以做到“表”、“实”相符。
5）查验权属资料
对评估范围内房屋建筑物的权属资料进行查验，查验内容包括所有权人、建筑面积、结构类型、建成时间等，同时了解房屋建筑物所占用的土地情况。
（2）核实结果
通过现场勘查并经企业修改完善，长沙世唯科技有限公司纳入本次评估范围的房
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广东溢多利生物科技股份有限公司拟收购长沙世唯科技有限公司部分股权项目-评估说明屋共计5项，构筑物共计3项，截至到评估基准日2017年12月31日，6项房屋中有5项房屋办理了所有权证，房屋所有权证编号为：长房权证芙蓉字第00350077号、长房权证芙蓉字第00350072号、长房权证芙蓉字第00350074号、浏房权证字第00042669号，其他房屋均未办理房屋所有权证，被评估单位出具了产权证明，承诺本次委托评估的所有建筑物类资产均为自身所有，并且产权无任何争议纠纷。
V．评估方法
根据各类房屋建筑物的特点、评估价值类型、资料收集情况等相关条件，对自建房屋建筑物采用成本法评估。
成本法计算公式如下：
评估值=重置全价×综合成新率
（1）重置全价的确定
房屋建筑物的重置全价一般包括：建筑安装工程费用、建设工程前期及其他费用和资金成本。房屋建筑物重置全价计算公式如下：
重置全价=建安综合造价+前期及其他费用+资金成本
①建安综合造价
对于大型、价值高、重要的建(构)筑物，采用预决算调整法确定其建安综合造价，即以待估建(构)筑物决算中的工程量为基础，根据当地执行的定额标准和有关取费文件，分别计算土建工程费用和安装工程费用等，得到建安综合造价。
对于价值量小、结构简单的建(构)筑物采用单方造价法确定其建安综合造价。
②前期及其他费用
根据国家发展改革委、建设部发改价格[2007]670号文件《工程勘察取费标准》、国家计委、建设部计价格[2002]10号文件《工程设计取费标准》、[计价格［2002］1980号]文件《招标代理取费标准》、[计价格［2002］125号]文件、等工程造价管理有关规定的通知规定，测算出合理的前期费用的费用率。前期费用费率表如下：
||||||
|-|-|-|-|-|
|序号|费用名称|取费基数|费率|取费依据|
|1|建设单位管理费|建安工程造价|1.50%|财建[2002]394号|
|2|勘察设计费|建安工程造价|3.88%|计价格[2002]10号|
|3|工程建设监理费|建安工程造价|3.01%|发改价格（2007）670号|
|4|招投标管理费|建安工程造价|0.70%|计价格[2002]1980号|
|5|环境评价费|建安工程造价|0.24%|计价格[2002]125号|
|6|建设项目前期工作咨询费|建安工程造价|0.40%|国家计委计价格［1999］1283号|
|合 计|||9.73%||

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广东溢多利生物科技股份有限公司拟收购长沙世唯科技有限公司部分股权项目-评估说明③资金成本
资金成本按照被评估单位的合理建设工期，参照评估基准日中国人民银行发布的同期金融机构人民币贷款基准利率，以建安综合造价、前期及其他费用等总和为基数按照资金均匀投入计取。被评估单位的合理建设工期为1年。资金成本计算公式如下：资金成本=（建安综合造价+前期及其他费用）×合理建设工期×银行贷款利率× 1/2历年利率统计
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|发布日期|6月(含)|1年(含)|1~3年(含)|3~5年(含)|5年以上|
|2017年1月1日|4.35|4.35|4.75|4.75|4.90|
|2016年1月1日|4.35|4.35|4.75|4.75|4.90|
|2015年10月24日|4.35|4.35|4.75|4.75|4.90|
|2015年8月26日|4.60|4.60|5.00|5.00|5.15|
|2015年6月28日|4.85|4.85|5.25|5.25|5.40|
|2015年5月11日|5.10|5.10|5.50|5.50|5.65|
|2015年3月1日|5.35|5.35|5.75|5.75|5.90|
|2014年11月22日|5.60|5.60|6.00|6.00|6.15|
|2012年7月6日|5.60|6.00|6.15|6.40|6.55|
|2012年6月8日|5.85|6.31|6.40|6.65|6.80|
|2011年7月7日|6.10|6.56|6.65|6.90|7.05|
|2011年4月6日|5.85|6.31|6.40|6.65|6.80|
|2011年2月9日|5.60|6.06|6.10|6.45|6.60|
|2010年12月26日|5.35|5.81|5.85|6.22|6.40|
|2010年10月20日|5.10|5.56|5.60|5.96|6.14|

（2）成新率的确定
①对于大型、价值高、重要的建(构)筑物，依据其经济寿命年限、已使用年限，通过对其进行现场勘查，对结构、装饰、附属设备等各部分的实际使用状况作出判断，综合确定其尚可使用年限，然后按以下公式确定其综合成新率。
综合成新率=尚可使用年限/(尚可使用年限+已使用年限)×100%
②对于价值量小、结构简单的建(构)筑物，主要依据其经济寿命年限确定成新率，然后结合现场勘查情况进行调整。计算公式如下：
年限法成新率=(经济寿命年限－已使用年限)/经济寿命年限×100%
综合成新率=年限法成新率×调整系数
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广东溢多利生物科技股份有限公司拟收购长沙世唯科技有限公司部分股权项目-评估说明（3）评估值的确定
评估值=重置全价×综合成新率
VI．典型案例
案例1：综合楼（房屋建筑物、投资性房地产评估明细表第4项）
1．概况
①.综合楼为砖混结构，檐高14.5米，4层，层高3.3米，建筑面积1746.24平方米。
房屋所有权证号：浏房权证字第00042669号。所在土地国有土地使用权证号：浏国用（2014）第01483号。账面原值：1821114.90元，账面净值：986152.36元。
②.该房屋抗震设防烈度7级，2008年12月建成后投入使用。其结构特征为：钢筋混凝土独立基础，基础采用 C40混凝土，梁采用现浇C35砼梁，所有砖砌体采用M5混合砂浆，加气砼墙砌筑，主体结构为矩形梁，普通矩形梁采用 C30混凝土，预应力矩形梁采用 C40混凝土，梁柱保护层厚为 25㎜，板保护层厚为 15㎜，屋面板现浇钢筋砼板，水泥膨胀珍珠岩保温层，聚乙烯防水卷材砼屋面；内墙面与天棚砌体墙面、混合砂浆底层、水泥砂浆抹光、涂料两遍，其余顶面混合砂浆底层，水泥砂浆抹光涂料两遍，喷107涂料，外墙装修为喷107涂料，天棚为喷107涂料；外门为不锈钢玻璃平开门，内门为成品装饰门、木夹板门、不锈钢防盗门，窗为铝合金窗，带普通塑料窗帘，部分带不锈钢防盗窗；地面为全磁镜面地砖。给排水系统的给水管、消防管为镀锌钢管或PPR、PE管，排水管道为铸铁或 UPVC管。电气系统的线路为塑料绝缘铜芯、铝芯电线，各类型配电柜及配电箱，各类型灯具与开关插座。配有给排水、照明、消防，能够满足使用要求，现场勘察无不均匀沉降现象。
③.委托评估房屋为办公性房屋，评估取定耐用年限为50年，已使用9年，剩余使用年限41年。基准日时点现场查勘，评估对象基础牢固，未见地基不均匀沉降，主要结构件梁、板、柱、墙体状态稳定，维护保养正常，房屋整体结构状况基本完好。
2．重置全价的确定
①建安工程造价确定方法
本建筑物建设工期为一年，根据搜集到的资料和现场勘察情况，采用重编预算法套用湖南省市政工程预算定额(2014版)、湖南省安装工程预算定额(2014版)、湖南省建设工程施工取费定额(2014版)、湖南省建筑工程概算定额(2014版)、湖南省建筑工程消
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广东溢多利生物科技股份有限公司拟收购长沙世唯科技有限公司部分股权项目-评估说明耗标准(2014版)、湖南省建筑工程消耗标准(2014版)、湖南省装饰工程消耗标准(2014版)、湖南省安装工程消耗标准(2014版)，按照湖南省住房和城乡建设厅文件关于颁发《湖南省建设工程工程量清单计价办法》的通知取费，根据《湖南省工程造价管理信息》2017年第12期调整至评估基准日价格水平，并参考了湖南省建筑安装工程造价指标（2016年）。
②建安工程造价计算
A、土建工程
土建工程造价计算表
货币单位：人民币元
||||||
|-|-|-|-|-|
|序号|费用名称|计算公式|费率|费用金额|
|1|定额直接费|1.1+1.2+1.3+1.4||549,801.75|
|1.1|其中：人工费|按规定计算的直接工程费和施工措施费中的人工费||229,278.70|
|1.2|材料费|按规定计算的直接工程费和施工措施费中的材料费||270,224.54|
|1.3|机械费|按规定计算的直接工程费和施工措施费中的机械费||50,298.52|
|1.4|主材费|1.2项以外的主材费|||
|2|企业管理费|1.1+1.3项规定的取费基数×相应费率|33.30%|93,099.21|
|3|利润|1.1+1.3项规定的取费基数×相应费率|22.00%|61,506.99|
|4|安全防护、文明施工措施费|1.1+1.3项规定的取费基数×相应费率|15.30%|42,775.31|
|5|其他A|||0.00|
|6|规费|(1+2+3+4+5)×相应费率|9.80%|73,223.96|
|7|税金|(1+2+3+4+5+6)×相应税率|17.00%|139,469.23|
|8|其他B|||0.00|
|9|单位工程总造价|1+2+3+4+5+6+7+8||959,876.46|

B、装饰工程
装饰工程造价计算表
货币单位：人民币元
||||||
|-|-|-|-|-|
|序号|费用名称|计算公式|费率|费用金额|
|1|定额直接费|1.1+1.2+1.3+1.4||587,225.53|
|1.1|其中： 人工费|按规定计算的直接工程费和施工措施费中的人工费||174,015.98|
|1.2|材料费|按规定计算的直接工程费和施工措施费中的材料费||402,057.10|

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广东溢多利生物科技股份有限公司拟收购长沙世唯科技有限公司部分股权项目-评估说明按规定计算的直接工程费和施工措
机械费 11,152.45 1.3 施费中的机械费
||||||
|-|-|-|-|-|
|1.4|主材费|1.2项以外的主材费|||
|2|企业管理费|1.1项规定的取费基数×相应费率|32.20%|56,033.15|
|3|利润|1.1项规定的取费基数×相应费率|29.00%|50,464.63|
|4|安全防护、文明施工措施费|1.1项规定的取费基数×相应费率|13.60%|23,666.17|
|5|其他A|||0.00|
|6|规费|(1+2+3+4+5)×相应费率|9.80%|70,304.17|
|7|税金|(1+2+3+4+5+6)×相应税率|17.00%|133,907.92|
|8|其他B|||0.00|
|9|单位工程总造价|1+2+3+4+5+6+7+8||921,601.57|

C、安装工程
货币单位：人民币元
||||||
|-|-|-|-|-|
|序号|费用名称|计算公式|费率|费用金额|
|1|定额直接费|1.1+1.2+1.3+1.4||141,555.55|
|1.1|其中： 人工费|按规定计算的直接工程费和施工措施费中的人工费||134,663.84|
|1.2|材料费|按规定计算的直接工程费和施工措施费中的材料费||6,462.73|
|1.3|机械费|按规定计算的直接工程费和施工措施费中的机械费||428.97|
|1.4|主材费|1.2项以外的主材费|||
|2|企业管理费|1.1项规定的取费基数×相应费率|37.90%|51,037.60|
|3|利润|1.1项规定的取费基数×相应费率|39.00%|52,518.90|
|4|安全防护、文明施工措施费|1.1项规定的取费基数×相应费率|12.80%|17,236.97|
|5|其他A|||0.00|
|6|规费|(1+2+3+4+5)×相应费率|9.80%|25,710.20|
|7|税金|(1+2+3+4+5+6)×相应税率|17.00%|48,970.07|
|8|其他B|||0.00|
|9|单位工程总造价|1+2+3+4+5+6+7+8||337,029.29|

D、工程造价合计
||||
|-|-|-|
|序号|工程名称|工程造价|
|1|土建工程|959,876.46|
|2|装饰工程|921,601.57|
|3|安装工程|337,029.29|
|合计||2,218,507.32|

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||||||
|-|-|-|-|-|
|序号|费用名称|取费基数|费率|取费依据|
|1|建设单位管理费|建安工程造价|1.50%|财建[2002]394号|
|2|勘察设计费|建安工程造价|3(cid:10)88%|计价格[2002]10号|
|3|工程建设监理费|建安工程造价|3.01%|发改价格（2007）670号|
|4|招投标管理费|建安工程造价|0.70%|计价格[2002]1980号|
|5|环境评价费|建安工程造价|0.24%|计价格[2002]125号|
|6|建设项目前期工作咨询费|建安工程造价|0.40%|国家计委计价格［1999］1283号|
|合 计|||9.73%||

④重置全价计算
|||||
|-|-|-|-|
|序号|费用名称|计算公式|金额(元)|
|一|建安工程总造价||2,218,507.32|
|二|前期及其他费用|建筑安装工程造价*9.73%|215,860.76|
|三|资金成本|(一+二）×合理工期÷ 2×利率（按1年取4.35%）|52,947.51|
|四|重置全价|一+二+三+四(百位取整)|2,487,300.00|
|五|建筑面积|1,746.24||
|六|重置单价|五÷ 六|1,420.00|

3．综合成新率
经现场勘察，该建筑物使用及维护状况较好，具体情况如下。
现场勘察情况表
|||||
|-|-|-|-|
|序号|分 项||评 定 依 据|
|1|结构|基础|基础有足够承载能力，无不均匀沉降|
|2||承重构件|钢筋混凝土柱、梁、板承载力状态完好。|
|3||非承重结构|完好。|
|4||屋面|没有渗漏，不影响使用。|

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广东溢多利生物科技股份有限公司拟收购长沙世唯科技有限公司部分股权项目-评估说明 5 地面 平整牢固，局部无破裂。
|||||
|-|-|-|-|
|6|装修|门窗|开关灵活、五金齐全。|
|7||内外装修|内外装修完好。|
|8||其他|完好，无变形，能正常使用。|
|9|设备|给排水、消防|畅通，下水通畅、无锈蚀、各种器具基本完好、零件齐备无损|
|10||强弱电|完好，线路装置完好。|
|11||空调、通风|完好。|

通过与资产管理人员沟通，结合现场勘察情况，综合楼于 2008年 12月建成投入使用，已使用9年，预计尚可使用41年，则：
综合率成新率=尚可使用年限/(尚可使用年限+已使用年限)×100%
综合成新率=41/(41+9)×100%
=82%（取整）
4．评估值的确定
评估值=重置全价×综合成新率
=2,487,300.00×82%
=2,039,600.00元（取整）
案例2：道路（固定资产--构筑物及其他辅助设施评估明细表第1项）
1．概况
①.该道路面积6000.00平方米，垫层混凝土^现浇C10砾40(425#)，整体面层加浆抹光随捣随抹5mm^水泥砂浆,1：1，弧形砖墙（墙厚）1砖^混合砂浆M5，机械凿毛水泥混凝土路面，砼路面切缝机切缝，卵石底层人工铺装厚度23cm。该工程 2008年 12月竣工。
②.委托评估构筑物评估取定耐用年限为30年，已使用9年，剩余使用年限21年。
基准日时点现场查勘，评估对象基础牢固，未见地基不均匀沉降，主要结构件状态稳定，维护保养正常，整体结构状况基本完好。
2．重置全价的确定
①建安工程造价确定方法
本建筑物建设工期为一年，根据搜集到的资料和现场勘察情况，采用重编预算法
北京中和谊资产评估有限公司 新成文化大厦A座11层 -23-
广东溢多利生物科技股份有限公司拟收购长沙世唯科技有限公司部分股权项目-评估说明套用湖南省市政工程预算定额(2014版)、湖南省安装工程预算定额(2014版版)、湖南省建设工程施工取费定额(2014版)、湖南省建筑工程概算定额(2014版)、湖南省建筑工程消耗标准(2014版)、湖南省建筑工程消耗标准(2014版)、湖南省装饰工程消耗标准(2014版)、湖南省安装工程消耗标准(2014版)，按照湖南省住房和城乡建设厅文件关于颁发《湖南省建设工程工程量清单计价办法》的通知取费，根据《湖南省工程造价管理信息》2017年第12期调整至评估基准日价格水平，并参考了湖南省建筑安装工程造价指标（2016年）。
②建安工程造价计算
土建工程造价计算表
货币单位：人民币元
||||||
|-|-|-|-|-|
|序号|费用名称|计算公式|费率|费用金额|
|1|定额直接费|1.1+1.2+1.3+1.4||374,926.41|
|1.1|其中： 人工费|按规定计算的直接工程费和施工措施费中的人工费||114,838.72|
|1.2|材料费|按规定计算的直接工程费和施工措施费中的材料费||185,636.(cid:10)2|
|1.3|机械费|按规定计算的直接工程费和施工措施费中的机械费||74,450.(cid:10)7|
|1.4|主材费|1.2项以外的主材费|||
|2|企业管理费|1.1+1.3项规定的取费基数×相应费率|33.30%|63,033.43|
|3|利润|1.1+1.3项规定的取费基数×相应费率|22.00%|41,643.71|
|4|安全防护、文明施工措施费|1.1+1.3项规定的取费基数×相应费率|15.30%|28,961.31|
|5|其他A|||0(cid:10)00|
|6|规费|(1+2+3+4+5)×相应费率|9.80%|49,839.36|
|7|税金|(1+2+3+4+5+6)×相应税率|17.00%|94,928.72|
|8|其他B|||0.00|
|9|单位工程总造价|1+2+3+4+5+6+7+8||653,332.93|

③工程建设前期费用和其他费用
||||||
|-|-|-|-|-|
|序号|费用名称|取费基数|费率|取费依据|
|1|建设单位管理费|建安工程造价|1.50%|财建[2002]394号|
|2|勘察设计费|建安工程造价|3.88%|计价格[2002]10号|
|3|工程建设监理费|建安工程造价|3.01%|发改价格（2007）670号|
|4|招投标管理费|建安工程造价|0.70%|计价格[2002]1980号|
|5|环境评价费|建安工程造价|0.24%|计价格[2002]125号|
|6|建设项目前期工作咨询费|建安工程造价|0.40%|国家计委计价格［1999］1283号|
|合 计|||9.73%||

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广东溢多利生物科技股份有限公司拟收购长沙世唯科技有限公司部分股权项目-评估说明④重置全价计算
|||||
|-|-|-|-|
|序号|费用名称|计算公式|金额(元)|
|一|建安工程总造价||653,332.93|
|二|前期及其他费用|建筑安装工程造价*9.73%|63,569.29|
|三|资金成本|(一+二）×合理工期÷ 2×利率（按1年取4.35%）|15,592.62|
|四|重置全价|一+二+三+四(百位取整)|732,500.00|
|五|建筑面积|6,000.00||
|六|重置单价|五÷ 六|120.00|

3．综合成新率
经现场勘察，该建筑物使用及维护状况较好，具体情况如下。
现场勘察情况表
||||
|-|-|-|
|序号|分 项|评 定 依 据|
|1|天然承载层|有足够承载能力。|
|2|垫层|完好。|
|3|中间层|完好。|
|4|表层|无破损、无裂缝、完好。|

通过与资产管理人员沟通，结合现场勘察情况，道路于 2008年 12月建成投入使用，已使用9年，预计尚可使用21年，则：
综合率成新率=尚可使用年限/(尚可使用年限+已使用年限)×100%
综合成新率=21/(21+9)×100%
=70%（取整）
4．评估值的确定
评估值=重置全价×综合成新率
=732,500.00×70%
=512,800.00元（取整）
案例3：东方之珠1109（房屋建筑物评估明细表第1项）
（一）估价对象范围
委估资产为长沙世唯科技有限公司所有的房屋及构筑物，账面金额为 1,236,810.49
元。具体情况如下：
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广东溢多利生物科技股份有限公司拟收购长沙世唯科技有限公司部分股权项目-评估说明
||||||
|-|-|-|-|-|
|序号|资产名称|位置|建筑面积（m2）|账面金额（元）|
|1|东方之珠1109|长沙市芙蓉区人民东路5号|164.10|451452.49|
|2|东方之珠1105|长沙市芙蓉区人民东路5号|155.81|421287.00|
|3|东方之珠1110|长沙市芙蓉区人民东路5号|142.57|364071.00|
|4|合 计||||

（二）估价对象描述
1．位置状况
此次委估对象为长沙世唯科技有限公司的房屋，主要为位于长沙市芙蓉区人民东路5号住宅用房，总建筑面积为462.48平方米。
2．权利状况
估价对象东方之珠1109、1105、1110已取得房产证，房产证证号:长房权证芙蓉字第00350077号、长房权证芙蓉字第00350072号、长房权证芙蓉字第00350074号。
3．利用状况
委估对象总建筑面积462.48平方米，现为长沙世唯科技有限公司自用状态。
4．基础设施及环境情况
估价对象的所在地区城市配套设施齐全，区内功能规划合理，交通便捷。
（三）评估依据
1．被评估单位提供的房屋建筑物评估申报明细表；
2．委估对象房地产权证；
3．《最新资产评估常用数据与参数手册》（中国科学技术出版社，2013年）；
4．中国人民银行公布的现行贷款利率；
5．评估人员对房地产进行实地勘察和市场调查所搜集的资料；
6．本公司提供的其它询价资料、参数资料和国家有关部门发布的统计资料和技术标准资料。
（四）估价方法
根据《房地产估价规范》和评估人员现场踏勘，以及对估价对象的特点、评估目的及所处区域的影响因素等资料进行收集、分析和整理，并结合估价对象的实际情况，近几年委估资产所在区域及其辐射区域范围内不动产持有者多采用出租出售模式获得
收益，不动产交易市场较活跃，周边城市配套完善，按估价目的及基本前提限制条件，
结合估价对象所处地区市场状况等因素，因此考虑采用市场法测算。
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广东溢多利生物科技股份有限公司拟收购长沙世唯科技有限公司部分股权项目-评估说明所谓市场法，将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
（五）估价测算过程
案例：东方之珠1109（房屋建筑物评估明细表第 1项）
1．评估对象概况
本次评估房地产位于长沙市芙蓉区人民东路5号东方之珠1109，建筑面积：164.10平方米，物业用途为：住宅。该房屋所在区域位于长沙市芙蓉区商业圈内，交通便捷，周围有幼儿园：万婴东方幼儿园、长沙市教育局幼儿园；中小学：东郡小学、长郡芙蓉中学；大学：长沙工业职大；商场：人人乐、利世批发超市、缤纷果园水果超市、兴盛便利超市腊春南食店；医院：长海医院、杨家山社区卫生服务站、长沙长海医院耳鼻喉微创中心；邮局：荷花园邮政局；银行：农村合作银行德政园分理处、上海浦东发展银行人民东路支行、中国邮政储蓄银行荷花园支行；其他：鹿回头酒楼东方之珠店；小区内部配套：小区内部有恒达俱乐部；交通车有公交：301路区间线、301路（德政园）；103路 ,301路 ,801路 ,502路 ,126路 ,110路 ,158路 ,114区间线（杨家山北）；地铁：2号线锦泰广场站2号口出，交通畅达。
委估房地产建于 2000年，为小高层钢混结构建筑，共 16层（地上 16层、地下 1层）。楼内安装国产电梯 2部。本次评估房屋位于长沙市芙蓉区人民东路 5号东方之珠1109。室内普通装修：地面瓷砖，内墙涂料、天棚刷涂料，木门，铝合金窗，普通钢化玻璃门、木门，日光灯。室内水电设施齐全。普通洁具。有线电视、高速宽带网络进线接口。
评估对象目前用作办公，至评估基准日，该房屋建筑基础、其他承重构件、墙体、屋面、地面、内外装修、门窗、水、电设施等均正常使用。
2．评估对象产权状况
评估对象于2000年取得了长沙市房屋产权管理局颁发的《房地产权证》（证号：长房权证芙蓉字第 00350077号、长房权证芙蓉字第 00350072号、长房权证芙蓉字第 00350074号）。权利人为：长沙世唯科技有限公司，房屋产别：私人资产，建筑面积164.10平方米。
3．评估方法及评估过程
采用市场比较法评估
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广东溢多利生物科技股份有限公司拟收购长沙世唯科技有限公司部分股权项目-评估说明1）确定可比交易实例
评估人员通过市场调查并查询有关长沙市房地产租售信息，经比较选择建筑规模、结构、用途、地理位置相近的三个比较实例。
实例A：东方之珠房屋一处，与待估房地产结构形式相似，建筑规模和区域位置相近，建筑面积 155.81平方米。建筑物为小高层框架结构，层高 3.2米。外墙涂料，内墙涂料，瓷砖地面，铝窗木门。普通洁具。有线电视、高速宽带网络进线接口。2017年12月成交价格 8600元/平方米。
实例B：东方之珠房屋一处，与待估房地产结构形式相似，建筑规模和区域位置相近，建筑面积 155.81平方米。建筑物为小高层框架结构，层高 3.2米。外墙涂料，内墙涂料，瓷砖地面，铝窗木门。普通洁具。有线电视、高速宽带网络进线接口。2017年12月成交价格 8650元/平方米。
实例C：东方之珠一处，与待估房地产结构形式相似，建筑规模和区域位置相近，建筑面积 164.10平方米。建筑物为小高层框架结构，层高 3.2米。外墙涂料，内墙涂料，瓷砖地面，铝窗木门。普通洁具。有线电视、高速宽带网络进线接口。2017年12月成交价格8670元/平方米。
三个可比实例与委估房地产物业状况汇总列表如下：
房屋建筑物交易实例调查表
||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
|因 素|||待估房地产|对象A|对象B|对象C|
|名称|||东方之珠|东方之珠|东方之珠|东方之珠|
|位置|||长沙市芙蓉区人民东路5号|长沙市芙蓉区人民东路5号|长沙市芙蓉区人民东路5号|长沙市芙蓉区人民东路5号|
|交 易 价 格||||8,600.00|8,650.00|8,670.00|
|交 易 时 间|||评估基准日|2017年12月|2017年12月|2017年12月|
|交 易 情 况|||正常|正常|正常|正常|
|房地产用途|||综合|住宅|综合|住宅|
|土地使用年限|||70|70|70|70|
|区域因素|土 地 级 别||三类地区|三类地区|三类地区|三类地区|
||基础设施|电力、供水、排水、通讯系统及保证率|七通一平|七通一平|七通一平|七通一平|
||公共配套设施|医院、学校、娱乐、综合市场等|周围有普通商场、购物商场、医院、酒店、泳池|周围有普通商场、购物商场、医院、酒店、泳池|周围有普通商场、购物商场、医院、酒店、泳池|周围有普通商场、购物商场、医院、酒店、泳池|
||交通便捷程度|交通主(次)干道数量、级别|临主干道|临主干道|临主干道|临主干道|

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广东溢多利生物科技股份有限公司拟收购长沙世唯科技有限公司部分股权项目-评估说明与主干道通
便利 便利 便利 便利
达程度
||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
|||离火车站、机场距离|距火车站3公里，距长途汽车站 6 公里,距离长沙黄花机场 25 公里|距火车站 3公里，距长途汽车站 6 公里,距离长沙黄花机场 25公里|距火车站 3公里，距长途汽车站 6公里,距离长沙黄花机场25公里|距火车站 3公里，距长途汽车站 6 公里,距离长沙黄花机场 25公里|
||商业繁华程度||成熟住宅办公区|成熟办公区|成熟办公区|成熟办公区|
||环境质量||较好|较好|较好|较好|
|个别因素|宗地条件|临街状况|一面临街|一面临街|一面临街|一面临街|
||临街道路评价|道路类型、级别|双向六车道|双向六车道|双向六车道|双向六车道|
||房屋状况|建筑物使用状况|使用维护良好|使用维护良好|使用维护较好|使用维护良好|
|||层高|3.2米|3.2米|3.2米|3.2米|
|||面积m2|164.10|155.81|155.81|164.10|
|||房型||4室 2厅2卫|4 室 2 厅 2卫|4室 2厅2卫|
|||设施、设备|上下水,强弱电,煤气,有线电视,电话,宽带、消防、监控|上下水,强弱电,煤气,有线电视,电话,宽带、消防、监控|上下水,强弱电,煤气,有线 电 视 , 电话,宽带、消防、监控|上下水,强弱电,煤气,有线电视,电话,宽带、消防、监控|
|||装修情况|外墙涂料，内墙涂料，地面瓷砖,铝窗,木门|外墙涂料，内墙涂料，地面瓷砖,铝窗,木门|外墙涂料，内墙涂料，地面瓷砖,铝窗,木门|外墙涂料，内墙涂料，地面瓷砖,铝窗,木门|
|||朝向|南|南|南|南|
|||建筑结构|框架|框架|框架|框架|
|||楼层|16层（所在第11层）|16 层（所在第12层）|16 层（所在第10层）|16 层（所在第12层）|
|||建筑外形|矩形|矩形|矩形|矩形|

2）根据比较因素条件确定比较因素条件指数
以待估房地产条件为100，将可比实例条件与之比较，一般分为五个等级，好、较好、一般、较差、差。每差一个等级，指数增加或减少。
房屋建筑物比较因素条件指数表
||||||
|-|-|-|-|-|
|因 素|待估房地产|对象A|对象B|对象C|
|交 易 价 格||8600.00|8650.00|8670.00|
|交 易 时 间|100.00|100.00|100.00|100.00|
|交 易 情 况|100.00|100.00|100.00|100.00|

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广东溢多利生物科技股份有限公司拟收购长沙世唯科技有限公司部分股权项目-评估说明
||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
|土地剩余使用年限|||||||
|区域因素|土 地 级 别||100.00|100.00|100.00|100.00|
||基础设施|电力、供水、排水、通讯系统及保证率|100.00|100.00|100.00|100.00|
||公共配套设施|医院、学校、娱乐、综合市场等|100.00|100.00|100.00|100.00|
||交通便捷程度|交通主(次)干道数量、级别|100.00|100.00|100.00|100.00|
|||与主干道通达程度|100.00|100.00|100.00|100.00|
|||离火车站、机场距离|100.00|100.00|100.00|100.00|
||商业繁华程度||100.00|100.00|100.00|100.00|
||环境质量||100.00|100.00|100.00|100.00|
|个别因素|宗地条件|临街状况|100.00|100.00|100.00|100.00|
||临街道路评价|道路类型、级别|100.00|100.00|100.00|100.00|
||房屋状况|建筑物使用状况|100.00|100.00|100.00|100.00|
|||层高|100.00|100.00|100.00|100.00|
|||面积m2|100.00|100.00|100.00|100.00|
|||房型|100.00|100.00|100.00|100.00|
|||设施、设备|100.00|100.00|100.00|100.00|
|||装修情况|100.00|100.00|100.00|100.00|
|||朝向|100.00|100.00|100.00|100.00|
|||建筑结构|100.00|100.00|100.00|100.00|
|||楼层|100.00|99.00|101.00|99.00|
|||建筑外形|100.00|100.00|100.00|100.00|

3）根据比较因素指数计算比较因素修整系数：
比较系数=待估房地产条件指数÷可比实例条件指数
房屋建筑物因数比较修正系数表
||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
|因 素|||待估房地产|案例A|案例B|案例C|
|交 易 价 格||||8600.00|8650.00|8670.00|
|交 易 时 间|||1.000|1.000|1.000|1.000|
|交 易 情 况|||1.000|1.000|1.000|1.000|
|土地剩余使用年限|||1.000|1.000|1.000|1.000|
|区域因素|土 地 级 别||1.000|1.000|1.000|1.000|
||基础设施|电力、供水、排水、煤气、通讯系统|1.000|1.000|1.000|1.000|
||公共配套设施|医院、学校、娱乐|1.000|1.000|1.000|1.000|

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广东溢多利生物科技股份有限公司拟收购长沙世唯科技有限公司部分股权项目-评估说明交通主(次)干道数
1.000 1.000 1.000 1.000
量、级别
||||||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
||||与主干道通达程度|1.000|1.000||1.000||1.000||
||||离火车站、码头、机场距离|1.000|1.000||1.000||1.000||
|||商业繁华程度||1.000|1.000||1.000||1.000||
|||环境质量||1.000|1.000||1.000||1.000||
|个别因素||宗地条件|临街状况|1.000|1.000||1.000||1.000||
|||临街道路评价|道路类型、级别|1.000|1.000||1.000||1.000||
|||房屋状况|建筑物使用状况|1.000|1.000||1.000||1.000||
||||层高|1.000|1.000||1.000||1.000||
||||面积|1.000|1.000||1.000||1.000||
||||房型|1.000|1.000||1.000||1.000||
||||设施、设备|1.000|1.000||1.000||1.000||
||||装修情况|1.000|1.000||1.000||1.000||
||||朝向|1.000|1.000||1.000||1.000||
||||建筑结构|1.000|1.000||1.000||1.000||
||||楼层|1.000|1.010||0.990||1.010||
||||建筑外形|1.000|1.000||1.000||1.000||
|比准单价|||||8686.00||8563.50||8756.70||
||比准价格的确定：=(对象A比准价+对象B比准价+对象C比准价)/3=|||||||8668.73||元/平方米|
|||||||取整||8669||元/平方米|

4）确定比准价格
比准价格的确定：
(案例A比准价+案例B比准价+案例C比准价)/3=8669.00(元/平方米)
2．评估价值
根据比准单价确定的评估单价，乘以商品房的建筑面积，确定委估房地产的评估值。计算公式如下：
评估值=评估单价×建筑面积
=8669.00×164.10
=1,422,600.00元(百位取整值)
VII．评估结果
（1）房屋建筑物评估结果及增减值情况如下表：
房屋建筑物类评估结果汇总表
金额单位:人民币元
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广东溢多利生物科技股份有限公司拟收购长沙世唯科技有限公司部分股权项目-评估说明
||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
|项目|账面价值||评估价值||增值率(%)||
||原值|净值|原值|净值|原值|净值|
|合计|4,112,180.04|2,152,734.41|7,874,500.00|7,079,500.00|91.49|228.86|
|房屋建筑物|3,324,925.39|1,726,961.86|6,892,800.00|6,389,600.00|107.31|269.99|
|构筑物|787,254.65|425,772.55|981,700.00|689,900.00|24.70|62.03|

（2）评估结果增减值分析
不动产类账面原值4,112,180.04元，评估原值7,874,500.00元，增值率91.49%；账面净值2,152,734.41元，评估净值7,079,500.00元，增值率228.86%。
①评估基准日时材料费、机械费、人工费较工程建设时有所上升所至，委估房屋一部分建成于2008年，现行房屋建筑造价比当时的房屋建筑造价有大幅度的提高，特别是建筑三材和人工费提高幅度最大，造成评估增值。
②评估时根据评估时点重新建造该建构筑物时的建安工程费、勘察设计费、工程建设监理费、建设单位管理费及资金成本等构成，故形成评估增值。
③评估时所使用的年限比会计使用的折旧年限要长，也导致了评估增值。
④3套商住房的价值，由于其取得时间较早，造成较大增值。
VIII．房屋建筑物评估有关事项说明
①评估人员虽对委估的建筑物、构筑物进行了现场勘察，此次评估中各幢房屋的建筑面积数据是产权持有方所提供的，我们核对了其中大部分资料、并进行了现场复查。
②评估人员在对建筑物、构筑物在现场勘查过程中，察看了房屋的结构状况，但并未进行任何结构测试，虽在观察过程中并未发现任何结构的严重损坏，但也无法就此房屋基础及其它结构部分有无虫蛀、裂缝、腐蚀等不易发现的任何内部结构损坏发表意见。
③建（构）筑物的评估值中未包含土地使用权的价值。
④纳入评估范围内的综合楼（不动产证号为【浏房权证字第 00042669号】，证载建筑面积 1,746.24平方米）分别于 2017年 3月 31日、2017年 9月 29日，由世唯科
技公司与长沙银行华联支行签订最高额抵押合同，连同公司一宗土地使用权（土地使
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广东溢多利生物科技股份有限公司拟收购长沙世唯科技有限公司部分股权项目-评估说明用权证号为【浏国用（2014）第 01483号】，证载土地面积为 15,853.34平方米）作为抵押，借款3,000,000.00元。本次评估未考虑该抵押事项对评估结果的影响。
（三）机器设备类固定资产
1．评估范围
长沙世唯科技有限公司纳入评估范围的设备类资产分为机器设备、车辆、电子及办公设备三大类，设备账面原值 1,761,247.26元，账面净值407,666.68元。具体如下表：金额单位：人民币元
|||||
|-|-|-|-|
|科目|台套数|账面原值|账面净值|
|设备合计|13|1,761,247.26|407,666.68|
|机器设备|3|269,157.26|63,799.58|
|车辆|4|1,458,390.00|341,576.75|
|电子办公|6|33,700.00|2,290.35|

2．设备概况
公司设备数量很少，机器设备都是实验及检测仪器，是 2008年到 2010期间购置的；4辆车都是非营运小轿车或越野车目前车况良好；办公设备是些电脑、空调、电视机等
3．核实过程
1）核对账目：根据被评估单位提供的设备类资产评估申报明细表，首先与被评估单位的资产负债表相应科目核对使总金额相符；然后与被评估单位的设备类资产明细账、台账核对使明细金额及内容相符；最后对部分设备类资产核对了原始记账凭证等。
2）资料收集：评估人员按照重要性原则，根据设备类资产的类型、金额等特征收集了设备购置发票；查看了设备日常维护与管理制度等评估相关资料。
3）现场勘查：评估人员和被评估单位相关人员共同对评估基准日申报的设备类资产进行了盘点与查看。核对了设备名称、规格、型号、数量、购置日期、生产厂家等基本信息；了解了设备的工作环境、利用情况、维护与保养情况等使用信息；了解了设备的完损程度和预计使用年限等成新状况；填写了典型设备的现场调查表。
4）现场访谈：评估人员向被评估单位调查了解了设备类资产的性能、运行、维护、更新等信息；调查了解了各类典型设备评估基准日近期的购置价格及相关税费；调查并了解了设备类资产账面原值构成、折旧方法等相关会计政策与规定。
5）清查核实结果：通过现场勘查发现，被评估单位的设备权属明晰，除1项资产
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广东溢多利生物科技股份有限公司拟收购长沙世唯科技有限公司部分股权项目-评估说明无实物，其他账实相符，设备均在岗正常使用。
4．评估方法
本次评估中根据评估目的，按照持续使用原则，以评估基准日市价为依据，采用重置成本法进行评估。
（1）机器设备的评估
采用重置成本法
基本公式为：评估值=重置全价×综合成新率
①设备重置全价的确定
机器设备为实验及检测仪器，由经销商负责运送安装调试，重置成本直接以市场采购价确定。
②成新率的确定
机器设备成新率，主要依据其经济寿命年限来确定其综合成新率：
年限成新率=（1-实际已使用年限／经济使用年限）100%
③评估价值的确定
评估值=重置全价×成新率
（2）车辆的评估
评估值＝重置全价×综合成新率
1）重置全价的确定
对于运输车辆，按全新车辆的市场价格加上车辆购置附加费等相关费用来确定重置价值。同时根据“财税【2008】170号”文件规定，对于运输设备，按照评估基准日的市场价格，加上车辆购置税、牌照费等其它合理费用确定其重置全价。运输设备重置全价计算公式如下：
重置价值＝车辆购置价（不含税）＋车辆购置税＋牌照及杂费
上式中：购置附加税=车辆含税购置价÷1.17×10%，牌照费按当地规定确定。
运输设备购置价格主要选取当地汽车交易市场评估基准日的最新市场报价及成交价格资料予以确定。
2）综合成新率的确定
参照商务部、国家发展和改革委员会、公安部、环境保护部 2013年 1月 14日发布的关于《机动车强制报废标准规定》中的车辆规定报废年限和报废行驶里程数，结合《资产评估常用参数手册》中关于“车辆的经济使用年限参考”，推算确定的车辆经济
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广东溢多利生物科技股份有限公司拟收购长沙世唯科技有限公司部分股权项目-评估说明使用年限和报废行驶里程数，并以年限成新率作为车辆基础成新率，以车辆的实际行驶里程数量化为车辆利用率修正系数，再结合其它各类因素对基础成新率进行修正，最终合理确定设备的综合成新率。
①计算公式：
综合成新率=年限成新率×K1×K2×K3×K4× K5
由于平均年限法计算的成新率太高，导致客观上车辆的评估值严重背离了市场价值。车辆作为一种特殊的设备，其启用以后各年之损耗的价值内涵是不同的，随着使用年限的延长，其各部位有形损耗逐年加大，车辆的剩余价值会越来越小，因此，车辆的各年损耗值应呈递减趋势，即第一年最大，以后各年的实际损耗价值都相应较前一年小。因此采用以“余额折旧法”的概念根据车辆的已使用年限计年限成新率；
②年限成新率的确定：
计算公式：
年限成新率=(1-d)n×100%
d1N1/N
式中： =车辆使用首年后的损耗率
1-d=车辆使用首年后的成新率
N=车辆经济耐用年限
1/N=车辆平均年损耗率
n=车辆实际已使用年限
③修正系数K的确定：
K1为车辆原始制造质量；K2为车辆维护保养情况；K3为车况及车辆运行状态；
K4为车辆利用率；K5为车辆停放环境状况。
其中K4“车辆利用率”的确定：
依据车辆的报废行驶里程数和经济使用年限，推算已使用年限的额定行驶里程数，再以实际行驶里程数与额定行驶里程数的差异数除以车辆报废行驶里程数来确定车辆的利用率，具体计算公式如下：
已使用年限额定行驶里程数=报废行驶里程数÷经济使用年限×已使用年限
车辆利用率修正系数=1-(实际行驶里程数-额定行驶里程数)÷报废行驶里程数（3）电子及办公设备的评估
①电子设备重置全价的确定
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广东溢多利生物科技股份有限公司拟收购长沙世唯科技有限公司部分股权项目-评估说明电子设备多为企业办公用电脑、空调等设备，由经销商负责运送安装调试，重置成本直接以市场采购价确定。
②成新率的确定
电子及办公设备成新率，主要依据其经济寿命年限来确定其综合成新率。
③评估价值的确定
评估值=重置全价×成新率
5．评估案例
案例一：轿车（明细表4-6-5序号1）
（1）车辆概况：
车辆牌号：湘 A8ZR77
车辆型号：小轿车飞度 HG7134DAA
生产厂家：广汽本田汽车有限公司
账面原值： 96,800.00元
账面净值： 30,895.62元
初次登记时间： 2010年8月27日
已行驶：50636公里
主要参数如下表：
||||||
|-|-|-|-|-|
|小轿车飞度HG7134DAA主要参数|||||
|外形尺寸：||3900×1695×1525(mm)|额定载客：|5(人)|
||总质量：|1510(Kg)|整备质量：|1089,1110(Kg)|
||接近角/离去角：|14/20(°)|前悬/后悬：|765/635(mm)|
||轴荷：|825/685|轴距：|2500(mm)|
||轴数：|2|最高车速：|163(km/h)|
||油耗：|6.70,6.80|弹簧片数：|-/-|
||轮胎数：|4|轮胎规格：|175/65R15 84T|
||前轮距：|1490|后轮距：|1475|
||制动前：||制动后：||
||制操前：||制操后：||
||转向形式：|方向盘|油耗(L/100Km)：|6.70,6.80|
||Vin识别代码：|LHGGE682××××××××× LHGGE684×××××××××法律法规|||
||发动机|L13Z1|排量(ml)|1,339|
||发动机生产企业|东风本田发动机有限公司|功率(kw)|73|
||燃料种类：|汽油|依据标准：|GB18352.3-2005国Ⅲ|

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广东溢多利生物科技股份有限公司拟收购长沙世唯科技有限公司部分股权项目-评估说明（2）重置全价的确定：
①车辆购置价：经市场询价，该型号车辆的购置价为100,744.00元；
②车辆购置税＝车辆购置价÷ 1.17× 10%
＝100,744.00÷ 1.17×10%
＝8,610.60元
③牌照及杂费：每辆车按500元计算。
重置价值＝车辆购置价（不含税）＋车辆购置税＋牌照及杂费
＝100,744.00÷1.17＋8,610.60＋500
＝95,200.00元（取整到100元位）
（3）综合成新率的确定
按上述计算公式：
综合成新率=年限成新率×K1×K2×K3×K4× K5
该车辆系小轿车，经济使用年限为 15年，报废行驶里程数为 60万公里，现已使用7.4年，已行驶50636公里。
①年限成新率的确定
年限成新率=(1-d)n×100%
d1N1/N
式中： =车辆使用首年后的损耗率
1-d=车辆使用首年后的成新率
N=车辆经济耐用年限=15年
1/N=车辆平均年损耗率=1/15
n=车辆实际已使用年限=7.4年
年限成新率=(1-d)n×100%=( )n×100%
=( )7.4×100%
=0.83487.4×100%
=26.3%
②K系数的确定
修正系数K=K1×K2×K3……×K5
该车辆系广汽本田汽车有限公司制造，原始制造质量较好，故K1=1.00；
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广东溢多利生物科技股份有限公司拟收购长沙世唯科技有限公司部分股权项目-评估说明该车辆整体的维护保养较好，车身油漆完好，内饰整洁无损，故K2=1.00；
该车辆运行平稳，性能稳定，电气系统及仪表状况正常，故K3=1.00；
车辆利用率修正系数K4的确定：
该车辆已使用7.4年，已行驶50636公里。
已使用年限额定行驶里程=报废行驶里程数÷经济使用年限×已使用年限
=600000÷15×7.4=296000公里
实际行驶里程与额定行驶里程差异=50636-296000= -245364公里
车辆利用率修正系数K4=1-（-245364÷600000）=1.41
该车辆无固定车库，停放环境较差，故K5=0.97；
③综合成新率的确定
综合成新率=年限成新率×K1×K2×K3×K4× K5
=26.3%×1.00×1.00×1.00×1.41×0.97
=36%(取整)
（4）评估值的计算：
评估值＝重置全价×综合成新率
＝95,200.00×36%
＝34,272.00（元）
案例二：空调（明细表4-6-6序号5）
1）设备概况
设备名称：空调
规格型号：KFR-50LW
生产厂家：珠海格力电器股份有限公司
启用日期：2011年7月
账面原值：5,300.00元
账面净值：265.00元
基本参数：
空调类型为立式空调；冷暖型；定频；能效等级二级能效；静音，自动除霜。
经现场勘察，设备运转良好，制冷效果正常。
2）重置价值的确定
经询价，该空调评估基准日的市场价为 5,000.00元（不含税），供应商免费提供
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广东溢多利生物科技股份有限公司拟收购长沙世唯科技有限公司部分股权项目-评估说明安装运输。
3）成新率的确定
该设备于 2011年 7月启用，至评估基准日使用 6.5年，该设备在正常维护使用的情况下，经济使用年限为8年。
成新率=（8-6.5）/8×100%=19%
评估人员进行了现场勘察，该设备使用情况正常，制冷效果良好，运行环境良好，则综合成新率为19%。
4）评估值
评估价值=重置全价×综合成新率×数量
=5,000.00×19%× 1
=950.00（元）
6．评估结果
（1）设备评估结果
设备评估结果汇总表
金额单位：人民币元
|||||||||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
|科目||账面原值||账面净值||评估原值||评估值||原增率%||净增率%||
||设备合计||1,761,247.26||407,666.68||1,552,000.00||438,507.00||-11.88||7.57|
||机器设备||269,157.26||63,799.58||247,000.00||81,510.00||-8.23||27.76|
||车辆||1,458,390.00||341,576.75||1,289,600.00||353,539.00||-11.57||3.50|
||电子设备||33,700.00||2,290.35||15,400.00||3,458.00||-54.30||50.98|

（2）评估结果分析
评估原值呈现一定幅度减值，主要是市场价格下降；净值增值，是因为财务折旧年限较评估经济使用年限短。
（四）无形资产—土地使用权
1．建设用地使用权概况
（1）土地登记情况
本报告委托评估的估价对象，是指位于长沙市浏阳市生物产业基地康宁路 213号1宗出让用地及位于津市市保河堤镇花桥村的 1宗出让地。各宗地具体土地位置状况情
况详见下表：
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广东溢多利生物科技股份有限公司拟收购长沙世唯科技有限公司部分股权项目-评估说明
|||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|
|编号|宗地名称|土地使用者|宗地位置|用途|性质|土地面积(m2)|土地使用年期终止日期|
|1|浏阳市生物产业基地康宁路213号宗地|长沙世唯科技有限公司|浏阳市生物产业基地康宁路213号|工业|出让|15853.34|2053年4月2日|
|2|津市市保河堤镇花桥村宗地|长沙世唯科技有限公司|津市市保河堤镇花桥村|工业|出让|2,000.00|2054年8月|

（2）土地权利情况
估价对象的土地所有权属国家所有，待估宗地是长沙世唯科技有限公司以出让方式取得的土地使用权。宗地来源合法、产权清楚。评估基准日他项权如下：
浏阳市生物产业基地康宁路 213号宗地分别于 2017年 3月 31日、2017年 9月 29日，由世唯科技公司与长沙银行华联支行签订最高额抵押合同，连同公司一栋综合楼（不动产证号为【浏房权证字第715009527号】，证载建筑面积1,746.24平方米）作为抵押，借款3,000,000.00元。
（3）建筑物和地上附着物状况
待估宗地内建筑物及构筑物状况详见下表。
待估宗地利用状况详见下表：
|||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|
|编号|宗地名称|主要建筑物及构筑物|建筑总面积（㎡）|建筑物主要结构|容积率|建造年代|主要设备装置|
|1|浏阳市生物产业基地康宁路213号宗地|长沙世唯科技有限公司生产、办公用房及附属建筑用房，且正常运营中。|2156. 24|钢混|0.7|2008-2010|办公楼、主厂房等|
|2|津市市保河堤镇花桥村宗地|基地综合楼|410|砖混||2010|办公、仓库等|

2．地价定义
根据委托方提供的资料及现场勘查情况：
估价对象宗地在估价基准日是出让国有土地使用权，所有权属国家。
估价对象的规划用途为工业用地，本次估价将估价对象的设定用途为工业用地。
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广东溢多利生物科技股份有限公司拟收购长沙世唯科技有限公司部分股权项目-评估说明估价对象为出让国有土地使用权，本次评估按设定用途法定最高出让年限设定估价对象作为工业用地的土地使用年期为50年。
估价对象在估价基准日宗地红线外、红线内的土地实际开发程度详见附表1《土地估价结果一览表》。本次评估将估价对象宗地土地开发程度为“五通一平”（即宗地红线外通路、通上水、通下水、通电、通讯，红线内场地平整）。
综上所述，本次评估的估价对象地价定义为：在估价基准日为 2017年12月31日的估价对象实际利用条件下，上述设定的估价对象的土地用途、使用年限、土地开发程度、容积率等条件下的土地使用权价格。
在估价基准日为 2017年12月31日，土地用途、开发程度、使用年期等定义如下表：
||||||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
|编号|土地使用者|宗地位置|土地用途||开发程度||使用年期||价格类型||
||||实际|评估设定|实际|评估设定|实际|评估设定|实际|评估设定|
|1|长沙世唯科技有限公司|浏阳市生物产业基地康宁路213号|工业|工业|五通一平|五通一平|50|35.28|出让地|出让地|
|2|长沙世唯科技有限公司|津市市保河堤镇花桥村宗地|工业|工业|五通一平|五通一平|50|36.68|出让地|出让地|

注：“五通一平”（即宗地红线外通路、通上水、通下水、通电、通讯，红线内场地平整。
3．地价影响因素分析
（1）一般因素
1）地理位置
浏阳市地处湖南省东部罗霄山脉北段，东邻江西省铜鼓、万载、宜春；南接江西省萍乡和湖南省醴陵、株洲，西倚省会长沙，北靠湖南省平江。北纬27°51′-28°34′，东经113°10′-114°15′，全市东西宽 105.8千米，南北长80.9千米，土地总面积5007.75平方千米。
2）自然环境
①地势、地貌
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广东溢多利生物科技股份有限公司拟收购长沙世唯科技有限公司部分股权项目-评估说明浏阳市境内地处湘东山区，幕阜-罗霄山脉北段，属幕阜连云山丘区。地势东北高，西南低。地形为丘陵、山区。境内有浏阳河、捞刀河、南川河三大水系，浏阳河发源于国家森林公园-大围山。主要山脉有大围山、连云山等，境内最高峰位于大围山七星岭，海拔1608米，最低位于柏加镇杉湾里，海拔37.5米，海拔相差1570.5米，地势高低起伏大。
②气候
浏阳市属亚热带季风湿润气候，其特点是热量充足，降水丰沛，光照较足，气候变化随山地垂直差异明显。春季温和，暮春初夏雨多，盛夏晴热高温，秋季凉而不寒，冬季寒冷，但严寒期短。多年平均气温17.5℃，1月平均气温5.4℃，7月平均气温28.7℃。
境内主要气象灾害有暴雨洪涝、龙卷风、干旱、雷雨大风、寒潮、低温冷害、高温热害、强雷暴、冰雹等。
3）自然资源
①水资源
浏阳市境内河道属长江流域，流域面积 4979.8平方千米。主要河道有一级河浏阳河、南川河、捞刀河等3条，总长325千米；二级河 27条，总长771.1千米；三级河 6条，总长128千米。河流总长度1224.1千米，径流总量44.6亿立方米。
境内最大的河流为浏阳河，从浏阳市大围山至长沙市陈家屋场，流经境内达浒、官渡、沿溪等 22个乡镇街道。全长 165.2千米，流域面积 3206.4平方千米，年均流量82.7立方米/秒，主要支流有中岳河、大光溪、梅田河、小溪河、济川河等。
②矿藏资源
截至 2016年，浏阳境内已探明矿产61种，其中非金属矿产26种,金属矿产29种，能源矿产4种，水气矿产2种。已开发利用矿种26种，具有开发利用价值的矿产主要有煤、铜、铅、锌、铁、钨、钼、金、银、磷、海泡石、菊花石、石灰岩、石膏、高岭土、花岗岩等。有矿产地 186处。煤炭资源保有储量 5710.9万吨，分布于澄潭江、文家市、大瑶、官渡、三口等地。海泡石、硫铁矿和磷矿位居全国矿产资源储量前十位，其中海泡石位居全国首位，储量 471.6万吨，集中分布于东部永和一带，为大型矿床，属风化残积型矿床。
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广东溢多利生物科技股份有限公司拟收购长沙世唯科技有限公司部分股权项目-评估说明菊花石是全球独一无二的稀世珍品，也是浏阳市特有的矿种，仅见于永和，为大型矿床。菊花石赋存于二叠、栖霞等组上部，形态可分为五类：绣球花、蝴蝶花、铜钱花、蟹爪花、鸡爪花，资源储量2357.2万吨。
③动植物资源
浏阳地处全球8个候鸟迁徙通道之一的“东亚——澳大利亚”的中心区域，野生动植物资源十分丰富。全市发现野生动物200多种，其中国家重点保护的有20多种、国家“三有”保护的有 180多种。鸟类 120多种，其中候鸟类 30多种、留鸟类 80多种。全市广泛分布着国家和地方重点保护野生植物，其中国家一级保护的有银杏、水杉（引入种）、南方红豆杉、苏铁（引入种）、台湾穗花杉、伯乐树等；国家二级保护野生植物有蓖子三尖杉、福建柏、华南五针松、榧属、连香树、青皮（青梅）、台湾水青冈、长柄双花木、半枫荷、香樟、楠木等，还有省级地方重点保护野生植物60多种及众多的古树名木资源。
④畜牧资源
牧草地14.3万公顷（其中农村隙地草场2.3万公顷），山桂花蜜源林22.5万公顷，其它蜜源林 5.1万公顷，农作物蜜源 43万公顷；湘东黑山羊主产区，已列入全国优良地方品种名录，优良地方品种还有黑兔、湘黄鸡、中蜂等，饲养的家畜、家禽主要品种有猪、牛、羊、兔、犬、鸡、鸭、鹅等。
⑤渔业资源
浏阳市境内可用于水产养殖的淡水水面 10200公顷，其中：天然水域 3334公顷、池塘 3968公顷、水库 2898公顷，浏阳河中上游被设为国家级特有鱼类水产种质资源保护区；天然水域鱼类资源共有68个品种，其中被列为国家二类保护动物的名贵珍稀水产品有大鲵（娃娃鱼）、蝾螈、石蛙、虎蚊蛙和山瑞鳖、中华鳖；饲养的水产品种主要有青鱼、草鱼、鲢、鳙、细鳞斜颌鲴、鲤、鲫、长春鳊、三角鲂、黄颡鱼、黄尾鲴、黄鳝、泥鳅等；渔业水生生物资源有浮游植物（如绿藻门、硅藻门、金藻门、兰藻门、隐藻门、甲藻门、裸藻门等）、沉水植物（如轮叶黑藻、苦草、马来眼子菜、金鱼藻等）、挺水植物（如芦苇、莲等）、漂游植物（如紫背浮萍等）、浮游动物（如轮虫类、桡足类、枝角类等）、底栖动物（如水蚯蚓、螺、蚌等）
4）行政区划
1949年8月1日，县人民政府成立，县下设4个办事处1个区，其下辖40个乡镇。
1950年4月，废除旧乡保，全县划为14个区，辖6个居委会201个乡。
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广东溢多利生物科技股份有限公司拟收购长沙世唯科技有限公司部分股权项目-评估说明 1951年7月，改为27个区，辖189个乡6个镇6个居委会。
1952年7月，城关区改镇，全县划为570个乡14个乡级镇6个居委会。
1953年2月，改为22个区（镇），辖318个乡12个乡级镇4个居委会。
1956年，撤区并乡，全县辖3个镇61个乡，乡下辖高级社，社下辖生产队。
1958年冬，撤销乡镇，成立17个人民公社，辖211个大队，3060个生产队。
1961年末，恢复11个区，城关镇改为区级镇，共辖12个区镇，62个人民公社。
1963年末，辖11个区1个镇，64个人民公社。
1969年10月，再度撤销区镇，并为24个人民公社。
1982年，增设古港、文家市、永安 3个镇，全县共辖 11个区 2个区级镇，3个区辖镇65个人民公社。
1983年，恢复乡建制，全县共辖11个区2个区级镇，3个区辖镇65个乡。
1988年，共辖11个区2个区级镇，3个镇62个乡,1008个村21个居委会。
1995年撤区并乡，辖4个街道、21个镇、15个乡，982个村64个居委会。
2005年12月27日，省民政厅（湘民行发[2005]36号）批复同意对浏阳市乡镇行政区划作如下调整：将白沙乡与大围山镇合并，设立新的大围山镇，镇人民政府驻东门市（原大围山镇人民政府驻地）；将沙市镇与赤马镇合并，设立新的沙市镇，镇人民政府驻沙市集镇书院路（原沙市镇人民政府驻地）；将山田乡与淳口镇合并，设立新的淳口镇，镇人民政府驻淳口集镇淳农路（原淳口镇人民政府驻地）。
2007年4月，撤销高坪乡，设立高坪镇。
2008年12月，撤销三口乡，设立三口镇（2009年1月实施）。
2009年10月，撤销官桥乡，设立官桥镇。
2015年，根据浏阳市乡镇区划调整方案，杨花乡和大瑶镇成建制合并设立大瑶镇；
七宝山乡、永和镇成建制合并设立永和镇；三口镇、古港镇成建制合并设立古港镇；
溪江乡、关口街道成建制合并设立关口街道；太平桥镇、集里街道成建制合并设立集里街道。本轮乡镇行政区划调整后，浏阳市共辖25个镇4个街道3个乡。2016年8月30日，葛家乡撤乡设镇，改为葛家镇。辖 2个乡26个镇 4个街道。
5）历史沿革
据浏阳境内1991年8月出土的旧石器时代中期打制石器证明，公元前15-20万年，浏阳境内已有人类活动和繁衍定居。在古代九州中，浏阳属荆州，西周、东周属长沙
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广东溢多利生物科技股份有限公司拟收购长沙世唯科技有限公司部分股权项目-评估说明国，春秋、战国均属楚国。秦朝分黔中以南长沙分置长沙郡，浏阳属长沙郡临湘县。
西汉属长沙国临湘县地。
东汉建安十四年（209年）析临湘县地始置浏阳县。治所设“县东”旧城隍庙附近。
建安十五年（210年）属汉昌郡，建安二十二年（217年）属长沙郡。
三国、西晋、东晋均属长沙郡。
隋大业三年（607年），浏阳县并入长沙县。
唐景龙二年（708年）分长沙县复设浏阳县，属潭州长沙郡。县治设故城西面淮川。
五代十国属潭州，宋朝属潭州长沙郡。
元初（1271年）县治迁往居陵镇。元贞元年（1295年），升县为州，治所仍在居仁镇（即居陵镇），属天临路。
明洪武二年（1369年）复降为县，治所迁往淮川，属长沙府。
清康熙三年（1664年）属长宝道。
民国三年（1914年）属湘江道，民国七年（1918年）属湘东道。民国15年（1926年）属第一行政督察区。民国二十六年（1937年），成为督察专员公署治所。
中华人民共和国成立后，1949年属长沙专区。
1952年，属湘潭专区。
1968年，属湘潭地区。
1983年，改属长沙市。
1993年，经国务院批准，撤销浏阳县，设立浏阳市。
1996年，浏阳市面积 5007.7平方千米，人口约 132万人。辖 4个街道、21个镇、15个乡：关口街道、荷花街道、淮川街道、集里街道、大围山镇、大瑶镇、太平桥镇、文家市镇、龙伏镇、北盛镇、古港镇、永安镇、永和镇、达浒镇、沙市镇、赤马镇、社港镇、官渡镇、张坊镇、金刚镇、沿溪镇、枨冲镇、淳口镇、普迹镇、镇头镇、七宝山乡、三口乡、山田乡、小河乡、中和乡、白沙乡、官桥乡、杨花乡、柏嘉山乡、洞阳乡、高坪乡、葛家乡、溪江乡、澄潭江乡、蕉溪乡。市政府驻淮川。
2000年第五次人口普查，浏阳市常住总人口 1307572人，其中，淮川街道 55275人，集里街道 39664人，荷花街道 37384人，关口街道 22287人，沙市镇 49522人，淳口镇 42934人，社港镇 42452人，大围山镇 16925人，官渡镇 28390人，张坊镇 30410人，达浒镇23841人，沿溪镇27770人，古港镇35190人，永和镇23217人，大瑶镇55539人，金刚镇 54105人，文家市镇 46007人，太平桥镇 20129人，枨冲镇 41135人，镇头
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广东溢多利生物科技股份有限公司拟收购长沙世唯科技有限公司部分股权项目-评估说明镇 54740人，普迹镇 40301人，永安镇 58842人，北盛镇 51038人，赤马镇 14248人，龙伏镇44093人，澄潭江镇56042人，中和镇21010人，白沙乡8272人，小河乡 13352人，七宝山乡 14746人，三口乡 20990人，高坪乡 33694人，溪江乡 19952人，杨花乡 22471人，葛家乡 19817人，官桥乡 26217人，柏加乡 20488人，洞阳乡 35526人，蕉溪乡23407人，山田乡16150人。
2005年12月27日，省民政厅（湘民行发[2005]36号）批复同意对浏阳市乡镇行政区划作如下调整：将白沙乡与大围山镇合并，设立新的大围山镇，镇人民政府驻东门市（原大围山镇人民政府驻地）；将沙市镇与赤马镇合并，设立新的沙市镇，镇人民政府驻沙市集镇书院路（原沙市镇人民政府驻地）；将山田乡与淳口镇合并，设立新的淳口镇，镇人民政府驻淳口集镇淳农路（原淳口镇人民政府驻地）。
2015年6月5日，浏阳市确定为湖南省省直管县经济体制改革试点单位。
浏阳市人民政府驻地变迁：其治所解放初期在县域文庙礼乐局内（圭斋东路 81号），1954年春，迁才常路 79号曾子庙内。1990年 7月，迁入才常路 93号谭嗣同祠左侧的新办公楼。2004年12月，迁至位于关口街道境内新建的行政中心。
6）社会经济状况
浏阳市是湖南省重点建设的五座县级大城市之一，已连续多年进入全国百强县。
2016年县域经济与县域基本竞争力跃升至全国百强第 36位，比上年提升 11位。首次入选中国全面小康十大示范县市，成功跻身福布斯中国大陆最佳县级城市榜第28位，是中部地区唯一上榜县市。逐步形成了国家级浏阳经开区、制造产业基地、两型产业示范园、浏阳河文化产业园、花炮产业集中区、浏阳河生态经济示范区、大围山国家级生态旅游示范区等七大板块园区，电子信息、生物医药、机械制造、鞭炮烟花、健康食品、生态旅游、现代服务、文化创意等八大产业。
2016年，浏阳实现地区生产总值 1012.8亿元，增长12.6%，工业总产值 2039.5亿元，增长22.4%；完成财政总收入100.9亿元，增长33%，长沙考核财政收入75.9亿元，增长18.3%；完成固定资产投资 725.8亿元，增长23.4%；城乡居民人均可支配收入分别为33816元、23180元，增长9%和10.2%。地区生产总值、规模工业增加值、固定资产投资等主要经济指标增速居长沙九区县市第 1位，财政总收入、工业总产值等指标均提前一年实现“十二五”目标。
2016年，全市实现生产总值 1218.2亿元，同比增长11%。其中第一产业增加值102.5亿元，第二产业增加值 840.9亿元，第三产业增加值274.8亿元，分别增长4.5%、11.2%
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广东溢多利生物科技股份有限公司拟收购长沙世唯科技有限公司部分股权项目-评估说明和12.9%。三次产业对经济增长的贡献率依次为3.5%、71.5%和25%，分别拉动经济增长0.4个百分点、7.9个百分点和2.7个百分点；三次产业结构为8.4∶69∶22.6。
2016年，实现农业总产值 129.8亿元，增长5.5%。粮食播种面积 126.3万亩，冬种油菜 46万亩，新增油茶 6200亩，蔬菜、花木、生猪等优势产业稳量提质，水果、油茶、黑山羊等特色产业效益提升。创建长沙市级标准化农业生产示范基地46个，建成东盈、北盛、永安3个粮食仓储基地。投入10.6亿元，铺排农业重点项目26个，金盆种养平衡项目通过农业部标准化养殖示范基地验收。沿溪、古港蔬菜产业结构调整示范片和大围山水果特色产业园入围省“百片千园万民”工程。新培育农民合作社686家，全市达 3500家，居全省县市之首。发放农机购置补贴 2486万元，主要农作物农机化率达70.9%。整治农村土地6.9万亩，新建沼气池1126口，完成123个行政村电网升级改造。
2016年，浏阳市规模工业企业达798家，其中年产值过亿元企业272家，过10亿元企业14家，实现规模工业总产值1668.6亿元，增长23.1%。园区经济保持强劲增长，经开区、制造产业基地、两型产业园分别实现规模工业总产值 700.3亿元、232.7亿元、41.4亿元，分别增长32.3%、30.4%、37.4%，完成财政收入24.1亿元、8.2亿元、0.96亿元，分别增长37.9%、34.4%、36.8%，两型产业园成功获批湖南首家特色食品产业园。
乡镇特色工业集中区稳步发展，实现规模工业总产值 130.2亿元，增长29%。电子信息、生物医药、机械制造、健康食品等优势产业持续壮大，产值分别增长32.3%、37.5%、26.8%、27%。一批龙头企业保持快速发展，蓝思科技实现产值 316亿元，创税 11.8亿元，尔康制药荣获年度制药行业十佳辅料品牌，湖南一朵电子商务销售过亿元。着力淘汰落后产能，关闭煤矿8家。积极应对安全环保和政策调整双重压力，大力实施“四化两型”战略，花炮产业集群实现产值202亿元，增长7.6%，其中出口28.4亿元，增长15.8%。浏阳花炮在南京青奥会、北京 APEC会议等国际重大节会上成功燃放，展示了环保、安全、艺术的新形象。
2016年，大围山国家生态旅游示范区启动建设项目36个，胡耀邦故里旅游区建成文保中心、游客服务中心等项目，秋收起义纪念园工程顺利推进。举办赏花季、清凉季等系列旅游主题活动，全年接待游客 1268.7万人次，实现旅游收入 124亿元，分别增长22.8%和24%，获评湖南省旅游产业发展十佳县市。新改建标准化农贸市场10家，成功举办首届中国烟花爆竹安全环保博览会、全国登山节、第九届湘菜美食文化节、
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广东溢多利生物科技股份有限公司拟收购长沙世唯科技有限公司部分股权项目-评估说明第十届房交会等重大节会活动，浏阳蒸菜创 2项基尼斯纪录。实现社会消费品零售总额 203亿元，增长14%。销售商品房 122.3万平方米，增长24.7%。文化创意、金融保险、仓储物流、电子商务等现代服务业加快发展。
（2）区域因素
区域概况
估价对象所在区域位于浏阳市生物产业基地康宁路213号。
1）交通条件
①公路：截至2016年底，浏阳市公路通车里程达到 6623.8千米，其中高速公路三条：平汝高速、浏洪高速和长浏高速，里程227.31千米；
国道两条：319国道和106国道，里程 173.1千米；
省道四条：103省道、211省道、309省道和310省道，里程 197.5千米；
县道27条502.2千米，乡道687.1千米，村道4836.6千米。
浏阳乡镇公路通达率100%，部分行政村实现了组组通公路和户户通公路的目标，已初步形成以高速公路为大动脉、国省干线公路为主骨架、县乡村公路为支脉，辐射全市各个村落的公路交通路网格局。
公共交通基础服务方面，浏阳城区运营汽车站 3个：汽车南站、汽车西站、关口汽车站，另有二级汽车站 2个，农村四、五级客运站 9个，招呼站 235个，拥有城乡客运班线142条，城乡客运车辆551辆，行政村客运班线通达率达100%
②港口：经浏阳河，内通湘、资、沅、澧四水，外达长沙各口岸。
③铁路：蒙华铁路：蒙华铁路蒙西至华中地区铁路煤运通道是国家“十二五”规划纲要重大交通基础设施和“综合交通体系发展规划”重点工程，是“北煤南运”新的国家战略运输通道，以煤运为主，兼顾地方客运货运，北起内蒙古鄂尔多斯地区，南至江西吉安市，全长约1817千米，按照国铁Ⅰ级、双线电气化铁路标准建设，近期运量1亿吨，远期2亿吨以上。
浏阳段作为蒙华铁路岳阳至吉安段线路的组成部分，全长约96.7千米（至省界），途经市域内社港、龙伏、淳口、溪江、古港、三口、沿溪、官渡、达浒、张坊共10个乡镇，设置车站 8座，分别是社港站、泮春站、浏阳站、三口站、官渡站、跨马站、
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广东溢多利生物科技股份有限公司拟收购长沙世唯科技有限公司部分股权项目-评估说明张坊站、上洪站，其中浏阳站为办理客货运作业的中间站。浏阳站位于溪江乡境内，距市政府13.2千米，拥有140万人口的浏阳即将迎来大铁路过境并设站的新时代。
委估宗地交通较为便捷。
2）基础设施和公共设施
①供水
宗地所在区域的供水方式为市政供水，供水保证率为99%。
②排水
宗地所在区域属于市政排污。
③供电
宗地所在区域均为市政供电，供电保证率为99%。
④通讯
区域内通讯与市政网相连，市话普及率为100%。
估价对象所在区域基础设施、公共设施比较完善，商店、医院、学校、农贸市场等配套齐全。
⑤.环境条件
待估宗地所在区域存在轻度粉尘、噪声和大气污染，环境质量一般。
⑥产业集聚规模
宗地离中心区域较近，产业集聚规模高。
3）个别因素
影响估价对象价格水平的个别因素主要指与宗地直接有关的基础设施条件、宗地自身条件（形状、面积、地形）、宗地在区域中的位置、土地使用限制、宗地临街位置、宗地临街宽度等，本报告仅对估价对象土地价格产生影响的个别因素进行分析，对估价对象土地价格影响较小或因素条件无差异的个别因素不作分析。
①宗地面积
委估宗地面积 15853.34m2，宗地面积对土地利用一般。
②宗地形状
委估宗地形状呈不规则长方形，对地上建筑的设计布局和土地利用一般。
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广东溢多利生物科技股份有限公司拟收购长沙世唯科技有限公司部分股权项目-评估说明③土地开发程度
委估宗地为宗地红线内外“五通（通上水、通下水、通路、通电、通讯）”及宗地内“场地平整”开发条件。
④地质条件
地势较平坦、地质构造较稳定、无洪水灾害影响、地基承载力较高，该区域无不良地质现象，对地价无明显影响。地质地基状况表现为﹥30吨／m2，宗地平均坡度为20%，土地用途为工业用地，宗地形状较规则，宗地面积 15853.34m2。
估宗地估价其它个别条件见下表：
待估宗地个别因素条件说明表
||||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
|宗地编号|宗地名称|宗地位置|土地面积(m2)|容积率|形状|地形及地质条件|规划限制条件等|其它|
|1|浏阳市生物产业基地康宁路213号宗地|浏阳市生物产业基地康宁路213号|15853.34|0.7|规则|地势平坦、地质构造稳定、无洪水灾害影响、地基承载力很高|有一定规划限制||

4．估价原则
（1）替代原则
根据市场运行规律，在同一商品市场中，商品或提供服务的效用相同或大致相似时，价格低者吸引需求，即有两个以上互有替代性的商品或服务同时存在时，商品或服务的价格是经过相互影响与比较之后来决定的。土地价格也同样遵循替代规律，某块土地的价格，受其它具有相同使用价值的地块，即同类型具有替代可能的地块价格所牵制。换言之，具有相同使用价值、替代可能的地块之间，会相互影响和竞争，使价格相互牵制而趋于一致。
（2）需求与供给原则
在完全的市场竞争中，一般商品的价格都取决于供求的均衡点。供小于求，价格就会提高，否则，价格就会降低。由于土地与一般商品相比，具有独特的人文和自然特性，因此在进行土地估价时既要考虑到所假设的公平市场，又要考虑土地供应的垄断性特征。
（3）变动原则
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广东溢多利生物科技股份有限公司拟收购长沙世唯科技有限公司部分股权项目-评估说明一般商品的价格，是伴随着构成价格的因素的变化而发生变动的。土地价格也有同样情形，它是各种地价形成因素相互作用的结果，而这些价格形成因素经常处于变动之中，所以土地价格是在这些因素相互作用及其组合的变动过程中形成的。因此，在土地估价时，必须分析该土地的效用、稀缺性、个别性及有效需求以及使这些因素发生变动的一般因素、区域因素及个别因素。由于这些因素都在变动之中，因此应把握各因素之间的因果关系及其变动规律，以便根据目前的地价水平预测未来的土地价格。
（4）协调原则
土地总是处于一定的自然与社会环境之中，必须与周围环境相协调。因为土地能适应周围环境，则该土地的收益或效用能最大限度地发挥，所以要分析土地是否与所处环境协调。因此，在土地估价时，一定要认真分析土地与周围环境的关系，判断其是否协调，这直接关系到该地块的收益量和价格。
（5）预期收益原则
对于价格的评估，重要的并非是过去，而是未来。过去收益的重要意义，在于为推测未来的收益变化动向提供依据。因此，商品的价格是由反映该商品将来的总收益所决定的。土地也是如此，它的价格也是受预期收益形成因素的变动所左右。所以，土地投资者是在预测该土地将来所能带来的收益或效用后进行投资的。这就要求估价者必须了解过去的收益状况，并对土地市场现状、发展趋势、政治经济形势及政策规定对土地市场的影响进行细致分析和预测，准确预测该土地现在以至未能给权利人带来的利润总和，即收益价格。
（6）最有效使用原则
由于土地具有用途的多样性，不同的利用方式能为权利人带来不同的收益量，且土地权利人都期望从其所占有的土地上获取更多的收益，并以能满足这一目的为确定土地利用方式的依据。所以，土地价格是以该地块的效用作最有效发挥为前提的。
（7）报酬递增、递减原则
经济学中的边际效益递减原则，是指增加各生产要素的单位投入量时，纯收益随之增加；但达到某一数值后，如继续追加投资，其纯收益不再会与追加的投资成比例增加。土地投资同样遵循这一原则。利用这一原则，就可找出土地土地的边际使用点，即最有效使用点。
（8）多种方法相结合的原则
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广东溢多利生物科技股份有限公司拟收购长沙世唯科技有限公司部分股权项目-评估说明随着我国土地估价业的发展，目前比较实用的宗地估价方法主要有收益还原法、市场比较法、成本法、剩余法和基准地价系数修正法等方法。由于不适宜的估价方法可能使评估结果产生较大的偏差，因此进行地价评估时，就要根据待估宗地的实际情况，充分考虑用地类型及所掌握的资料，选择最适宜的方法进行评估，同时为了使评估结果更为客观，更接近于准确，评估中选择两种较为适宜的方法进行评估，以便互相验证，减小误差，确定出合理的价格。
5．评估方法的选择及地价的确定
根据国际上地价评估的惯例，宗地地价评估应采用两种或两种以上方法进行评估，再将评估结果进行算术平均或加权平均。估价人员深入细致地分析了委估项目的特点和实际状况，并研究了委托方提供的资料，为使估价结果具有科学性、准确性、客观性，采用成本逼近法进行测算，主要是出于以下考虑：
委估宗地为已开发工业用地，没有具体的规划指标，不宜采用剩余法；由于无法找到与估价对象相似的交易案例，因此无法采用市场比较法；因企业土地收益难以单独估算，无法确定土地的客观纯收益，无法采用收益法；评估人员通过实地勘察，在确定估价原则的基础上，根据评估目的和委估宗地的实际情况，委估宗地所在区域征地成本易于收集，故可采用成本逼近法进行评估。由于待估宗地位于浏阳市城区基准地价覆盖范围内，适合采用基准地价系数修正法评估其地价，用以上两种方法来综合确定其地价。
综上所述，本次估价采用基准地价系数修正法、成本逼近法进行评估。
6．宗地计算案例
案例一：长沙市浏阳市生物产业基地康宁路213号宗地评估明细表第1项（1）土地登记情况
|||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|
|编号|宗地名称|土地使用者|宗地位置|用途|性质|土地面积(m2)|土地使用年期终止日期|
|1|浏阳市生物产业基地康宁路213号宗地|长沙世唯科技有限公司|浏阳市生物产业基地康宁路213号|工业|出让|15853.34|2053年4月2日|

（2）土地权利情况
估价对象的土地所有权属国家所有，待估宗地是长沙世唯科技有限公司以出让方
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广东溢多利生物科技股份有限公司拟收购长沙世唯科技有限公司部分股权项目-评估说明式取得的土地使用权。宗地来源合法、产权清楚。评估基准日他项权如下：
浏阳市生物产业基地康宁路 213号宗地分别于 2017年 3月 31日、2017年 9月 29日，由世唯科技公司与长沙银行华联支行签订最高额抵押合同，连同公司一栋综合楼（不动产证号为【浏房权证字第715009527号】，证载建筑面积1,746.24平方米）作为抵押，借款3,000,000.00元。
（3）建筑物和地上附着物状况
待估宗地内建筑物及构筑物状况详见下表。
待估宗地利用状况详见下表：
|||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|
|编号|宗地名称|主要建筑物及构筑物|建筑总面积（㎡）|建筑物主要结构|容积率|建造年代|主要设备装置|
|1|浏阳市生物产业基地康宁路213号宗地|长沙世唯科技有限公司生产、办公用房及附属建筑用房，且正常运营中。|2156. 24|钢混|0.7|2008-2010|办公楼、主厂房等|

（4）计算过程
A、基准地价系数修正法
（1）基本原理
基准地价系数修正法是利用城镇基准地价和基准地价系数修正表等评估成果，按照替代原则，就委估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，进而求取委估宗地在估价基准日价格的方法。
（2）基准地价成果介绍及内涵
根据《浏阳市基准地价》，浏阳市土地级别与基准地价更新工作于 2017年 1月 1日已通过省级验收和专家鉴定。
基准地价是城镇规划区范围内,不同用途、不同级别、平均容积率条件下法定最高年期土地使用权的平均价格。
浏阳市基准地价定义是：
1）在正常规划条件、正常宗地状况和正常市场条件下，某一区段（或区片）内地
价的平均值；
2）基准地价的估价基准日为 2017年1月1日；
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广东溢多利生物科技股份有限公司拟收购长沙世唯科技有限公司部分股权项目-评估说明3）设定土地使用权年限为各类用途用地的法定最高出让年限，即商业用地40年、住宅用地70年、工业用地50年；
4）土地开发程度，城镇建成区内完成五通一平以上的熟地，开发区内完成基础设施（三通一平或五通一平）开发用地；
5）用地容积率条件为：商业用地≤2.5，工业用地为≤0.7，住宅为≤1.5。
浏阳市城区基准地价表
单位：元/平方米
||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
|类型|级 别||||||
||一|二|三|四|五|六|
|商业|1250|900|880|680|660|540|
|住宅|800|680|660|560|470|450|
|工业|360|320|300|270|260|250|

根据《城镇土地估价规程》，基准地价系数修正法评估宗地地价的计算公式为：基准地价系数修正法评估的宗地地价（基准地价设定开发程度下的宗地地价）＝基准地价×相关修正系数
（3）确定待估宗地的土地级别及基准地价
委估宗地位于浏阳市生物产业基地康宁路 213号，土地登记用途为为工业用地，评估设定为工业用地，根据《浏阳市基准地价》（2017年 1月 1日），委估宗地位于为浏阳市 I级工业用地，相应基准地价为S=360元/m2。
（4）宗地地价区位因素修正
基准地价修正体系
根据《浏阳市基准地价》（2017年 1月 1日），影响工业用地区位因素修正系数详见下表。
因素修正系数=1+∑Ki
其中Ki：第i种因素的修正系数
委估宗地因素的修正系数表
||||||
|-|-|-|-|-|
|Ki|影响因素|条件描述|评定等级|修正系数﹪|
|K1|产业集聚程度|形成规模|-2.0～2.0|1.5|
|K2|交通便捷度|良好|-3.2～3.2|3.0|
|K3|区域土地利用方向|周边土地利用方向一致|-1.0～1.0|0.5|

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广东溢多利生物科技股份有限公司拟收购长沙世唯科技有限公司部分股权项目-评估说明
||||||
|-|-|-|-|-|
|K4|城市规划状况|良好|-0.8～0.8|0.5|
|K5|宗地形状及可利用程度|良好|-1.2～1.2|1.0|
|K6|基础设施状况|良好|-1.0～1.0|0.5|
|K7|环境状况|一般|-0.8～0.8|0.5|
|∑Ki||||1.075|

因素修正系数为：a1=1+∑Ki=1+2﹪=1.075
（5）委估宗地地价个别因素修正
1）土地使用年期修正系数
委估宗地剩余土地使用年限为35.28年，故需进行使用年期修正：
使用年期修正系数＝[1-1/(1+r)m]/[1-1/(1+r)n]
其中：n为土地使用年期，m为土地使用剩余年期。
r为土地还原利率，工业用地取5%。则：
委估宗地使用年期修正系数a2＝[1-1/(1+5％)50]/[1-1/(1+5%)50]＝0.9
2）临路状况修正
工业用地临路状况修正表如下：
||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
|临路情况|临支路|一面临次干道|一面临主干道|两面临路|三面临路|四面临路|
|修正系数|0.90-0.99|1.00|1.01-1.09|1.10-1.18|1.19-1.27|1.28-1.36|

委估宗地作为一面临次干道，本次评估确定修正系数为a3=1.00。
3）交易期日修正系数
评估基准日为2017年12月12日，基准地价设定的基准期日为 2017年1月1日，我们根据浏阳市土地价格变动情况确定估价期日修正系数为a4=1；
（6）委估各宗地基准地价系数修正法估价结果
宗地单位地价P＝S×a1×a2×a3×a4
＝360×1.075×0.9×1×1
＝348.30(元/m2)
B、成本逼近法
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广东溢多利生物科技股份有限公司拟收购长沙世唯科技有限公司部分股权项目-评估说明成本逼近法是以土地取得费、土地开发所耗各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益来确定土地价格的一种估价方法。根据《城镇土地估价规程》，本次运用成本逼近法测算地价的计算公式如下：
土地价格=（土地取得费及相关税费+土地开发费+投资利息+投资利润+土地增值收益）×土地使用年期修正系数
（1）土地取得费及相关税费
土地取得费是指待估地块所在区域征用同类土地所支付的平均费用。调查待估宗地征用前当地土地一般多为一等菜地，故本次评估按一等菜地来计算土地取得费及有关税费。
依照《中华人民共和国土地管理法实施条例》、《湖南省征地年产值标准》、当地土地补偿费用的标准一般按该土地征用前三年平均亩年产值的10倍补偿。
安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算。需要安置的农业人口数，按照被征用的耕地数量除以征地前被征地的农村集体经济组织平均每人占有耕地数量计算。
每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征用前三年平均年产值标准的四至六倍。本次评估安置补助费标准为前三年平均年产值标准的6倍。
青苗（包括各类蔬菜、稻谷、麦、薯、豆类作物等），按青苗生产状况具体补偿实际损失。
根据湖南省人民政府《关于调整湖南省征地补偿标准的通知》（湘政发〔2012〕46号），目前浏阳市一类水田年补偿标准为47,000元/亩。
则截止估价基准日，估价对象土地征用需支付的费用主要有：
①土地补偿费和安置补助费
47,000元/亩/666.67=70.50元/平方米
②青苗补偿费
由于所征地范围内青苗种类也较多，补偿情况较为复杂，估价人员在参考了类似项目征地补偿实际结算费用，一般青苗补偿费占土地补偿费和安置补助费比例为2%-5%，根据湖南省人民政府《关于调整湖南省征地补偿标准的通知》（湘政发〔2012〕46号）及估价人员对当地近年来征地案例补偿标准的调查，本次青苗补偿费占土地补偿费和安置补助费比例为5.0%。
则待估宗地青苗补偿费=(土地补偿费和安置补助费)×5.0%
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广东溢多利生物科技股份有限公司拟收购长沙世唯科技有限公司部分股权项目-评估说明=70.5×5.0%=3.53元/平方米
③地上附着物及设施补偿费
根据湖南省人民政府《关于调整湖南省征地补偿标准的通知》（湘政发〔2012〕46号）及估价人员对当地近年来征地案例补偿标准的调查，本次地上附着物补偿费按照3000元/亩。
则待估宗地地上附着物及设施补偿费
=3000/666.67
=4.50元/平方米
④被征地农民社会保障费
根据《湖南省人民政府办公厅转发省劳动保障厅关于做好被征地农民就业培训和社会保障工作指导意见的通知》湘政办发[2007]35号的规定非农建设征用土地专项社会保障补偿费的征收标准为最高不超过20元/平方米，参照湖南省内其他地市的规定（浏阳市为20元/平方米），本次取20元/平方米。
⑤征地管理费
根据《湖南省财政厅关于重新发布全省国土资源系统行政事业性收费项目和标准的通知》湘价费（2003）42号的规定，征地管理费征用耕地66.67公顷以下、其他土地 133.34公顷以下的，按不超过征地费总额的3%收取。
则待估宗地征地管理费＝（土地补偿费和安置补助费＋青苗补偿费和地上附着物及设施补偿费）×3%
＝（70.5+3.53+4.50）×3%＝2.36元/平方米
⑥耕地占用税
2008年 1月 1日起施行了《中华人民共和国耕地占用税暂行条例》（中华人民共和国国务院令第 511号）。此次颁布施行的新条例提高了征收标准，将每平方米税额在原条例（1987年国务院发布）的基础上提高了 4倍，根据《湖南省实施中华人民共和国耕地占用税暂行条例》浏阳市当地征收税额为 34元/平方米。
⑦耕地开垦费
根据《湖南省财政厅关于重新发布全省国土资源系统行政事业性收费项目和标准的通知》湘价费（2003）42号的规定，浏阳市当地耕地开垦费征收标准为1.1万元/亩,则
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广东溢多利生物科技股份有限公司拟收购长沙世唯科技有限公司部分股权项目-评估说明估价对象耕地开垦费16.5元平方米：
⑧土地权属调查、地籍测绘费
根据《湖南省财政厅关于重新发布全省国土资源系统行政事业性收费项目和标准的通知》湘价费（2003）42号的规定，企业土地使用面积1000平方米（含1000平方米）以下的，100元/宗地，每超过 500平方米以内加收 40元，最高不超过 4万元。则待估宗地土地权属调查、地籍测绘费约合0.08元/平方米。
⑨防洪保安基金
根据《湖南省防洪保安资金征收管理办法》（湘政发[2001]31号）规定非农建设征用土地防洪保安资金的征收标准为 800元/亩，则待估宗地防洪保安资金约合 1.2元/平方米
以上九项合计，待估宗地的土地取得费及有关税费为：
①＋②＋③＋④＋⑤＋⑥+⑦+⑧+⑨
合计单价152.67元/平方米
（2）土地开发费
根据《浏阳市基准地价更新技术报告》，浏阳市区基础设施配套程度开发费用一般为 70-120元/平方米。估价对象设定土地开发程度为宗地红线外“五通”及红线内“场地平整”，考虑基准地价基准日与本次评估基准日之间时期价格人工涨幅水平及估价对象所在区域一般开发水平，此次评估土地开发费按照区域一般水平，取100元/平方米。
（3）投资利息
根据待估宗地的规模及土地利用状况等条件，调查本地相类似企业的土地开发周期，本次评估取土地开发周期为 1年。投资利息率取评估基准日 1年期固定资产贷款年利率4.35%计算，假定土地取得费及税费为一次性投入，土地开发费在开发期内均于投入，则按复利计算利息为：
投资利息=土地取得费及相关税费×[（1+4.35%）n-1]+土地开发费×[（1+4.35%）n/2-1]=8.79元/平方米（取整）
（4）投资利润
投资利润是把土地作为一种生产要素，以固定资产方式投入并发挥作用，因此投资利润应与同行业投资回报相一致。不同用途土地开发投资应获得相应的投资回报，
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广东溢多利生物科技股份有限公司拟收购长沙世唯科技有限公司部分股权项目-评估说明考虑岳阳市类似土地开发投资回报率水平及投资收益情况，综合确定本次评估的土地开发投资利润率为20%，则：
投资利润＝（土地取得费及相关税费＋土地开发费）×投资利润率
＝（152.67+100）×20%=50.53（元/平方米）。
（5）土地增值收益
土地增值收益根据我们对当地土地市场实际情况的调查，结合估价对象的实际情况，将估价对象待估宗地所在区域的土地增值收益率确定为30%。
土地增值收益＝(土地取得费及相关税费＋土地开发费＋利息＋利润)×土地增值收益率
＝（152.67+100+8.79+50.53）×30%=93.60元/平方米
（6）年期修正
待估宗地土地使用年期修正系数为：
K=(1－1/（1＋r）n)/(1-1/(1+r)m)=0.9
上式中：r－－土地还原利率，根据《浏阳市城区基准地价技术报告》确定，工业用地的还原利率为5%；
n－－估价对象设定土地使用年期35.28年；
m—土地使用权法定最高使用年限，工业用地为50年。
（7）计算估价对象土地单价
将上述求得的数据代入公式，土地价格=（土地取得相关税费+土地开发费+投资利息+投资利润+土地增值收益）×土地使用年期修正系数，得到估价对象土地使用权单价。
待估宗地成本逼近法土地使用权价格=（152.67+100+8.79+50.53+93.60）×0.9=365.0（元/平方米）
（8）地价确定的方法
通过上述评估，运用不同方法评估的宗地的结果见下表，经综合考虑取两者评估结果的算术平均值作为本次出让土地使用权价格评估结果。
地价结果确定表
|||||
|-|-|-|-|
|宗地编号|基准地价系数修正法（元/平方米）|成本逼近法（元/平方米）|确定单价（元/平方米）|
|宗地1|348.3|365.0|356.70|

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广东溢多利生物科技股份有限公司拟收购长沙世唯科技有限公司部分股权项目-评估说明7．评估结果及增值分析
（1）评估结果
长沙世唯科技有限公司纳入本次评估范围的土地使用权估价结果见下表：
||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
|编号|宗地位置|用途|性质|土地面积(m2)|单价（元/平方米）|总价（元）|
|1|浏阳市生物产业基地康宁路213号宗地|工业|出让|15853.34|356.70|5,654,900.00|
|2|津市市保河堤镇花桥村宗地|工业|出让|2000|343.0|686,000.00|
|3|合计|||||6,340,900.00|

（2）土地评估增（减）值原因分析
建设用地使用权评估增值是由于近几年征地成本及相关税费标准提高，且企业取得土地的价格偏低所形成。
9．其他事项说明
纳入本次评估的宗地分别于2017年3月31日、2017年9月29日，由世唯科技公司与长沙银行华联支行签订最高额抵押合同，连同公司一栋综合楼（不动产证号为【浏房权证字第00042669号】，证载建筑面积1,746.24平方米）作为抵押，借款3,000,000.00元。本次评估未考虑该抵押事项对评估结果的影响。
（五）无形资产—其他资产
1．评估范围
本次评估无形资产—其他资产包括 2项租赁资产使用权的租金摊余价值。具体如下：
|||||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
||序||无形资产名称和内||摊销期限||原始入账价值|||
||||||||||账面价值（元）|
||号||容|||||||
|1||土地租赁||50年||16,5000||131,017.86||
|2||渔塘租赁||50年||238,000||183,750.00||
||合 计||||||403,000.00||314,767.86|

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广东溢多利生物科技股份有限公司拟收购长沙世唯科技有限公司部分股权项目-评估说明第一项是租赁常德津市市保河堤镇花桥村土地，租赁期 70年，从 2003年 8月 31日至 2073年 8月 30日。第二项是租赁常德津市市保河堤镇花桥村水域 33.5公顷，养殖证号湘津市市府（淡）养证[2014]第00009号。
2．评估过程
评估人员现场查看了租赁资产状态，询问了租赁使用状态，目前租赁使用正常。
查阅了租赁合同，核实了总账、明细账及相关凭证，企业摊销期限合理，本次按照账面值确认。
3．评估结果
||||||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
||序||无形资产名称||||||||
||||||账面价值（元）||评估值（元）|增减值（元）||增值率（%）|
||号||和内容||||||||
|1||土地租赁||131,017.86||131,017.86||0|0||
|2||渔塘租赁||183,750.00||183,750.00||0|0||
||合 计||||314,767.86||314,767.86|0||0|

（六）无形资产—其他资产（知识产权）
1．评估范围
本次评估无形资产—其他无形资产（知识产权）的评估范围包括6项注册商标及9项发明专利资产，该15项知识产权全部为原始取得。由于原始取得的知识产权在经营过程中，取得费用全部费用化处理，因此，没有账面值，属于表外资产。具体情况如下：
6项注册商标资产情况统计表
||||||
|-|-|-|-|-|
|序号|商标（图）|注册证号|注册类别|持有人|
|1||5125441|31类|世唯科技|
|2||5125452|5类|世唯科技|
|3||5125442|13类|世唯科技|
|4||7676487|30类|世唯科技|
|5||7676486|30类|世唯科技|
|6||7676488|30类|世唯科技|

9项发明专利资产情况统计表
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|序号|专利名称|专利号|取得方式|起始日期|申请主体|
|1|博落回总生物碱盐及其制备方法和应用|200510032062.1|原始取得|2005.08.29|世唯科技|
|2|玉米叶提取物的制备方法|200610031846.7|原始取得|2006.06.16|世唯科技\|

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广东溢多利生物科技股份有限公司拟收购长沙世唯科技有限公司部分股权项目-评估说明春光九汇
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|3|玉米叶提取物用于抗抑郁及改善性功能的应用|200610032050.3|原始取得|2006.08.04|世唯科技|
|4|血根碱或白屈菜红碱在血吸虫病防治上的应用|2'00610136957.4|原始取得|2006.12.27|世唯科技|
|5|博落回总生物碱或其盐在制备抗血吸虫致肝纤维化药物中的应用|200810031530.7|原始取得|2008.06.18|世唯科技|
|6|别隐品碱及其盐在抗肝纤维化中的应用|200810031528.x|原始取得|2008.06.18|世唯科技|
|7|从龙脑樟中提取右旋龙脑后残留液在日化产品中应用|200810143917.1|原始取得|2008.12.12|世唯科技、湖南省新晃县龙脑开发有限公司|
|8|黄芩特定部位提取物及其制备方法与应用|200510031452.7|原始取得|2005.04.15|世唯科技|
|9|普利醇的提取制备工艺及其应用|200410047139.8|原始取得|2004.12.31|世唯科技|

以上发明专利权，有两项资产与其他人共有。
2．评估假设
（1）假设委估无形资产的实施是完全按照有关国家法律、法规的规定执行的，不会违反国家法律及社会公共利益，也不会侵犯他人包括专利权在内的任何受国家法律依法保护的权利。
（2）本次预测是基于现有的市场情况，不考虑今后市场发生目前不可预测的重大变化和波动。如经济危机、恶性通货膨胀等因素。
（3）本次预测是基于现有的国家法律、法规、税收政策以及银行利率等政策，不考虑今后的不可预测的重大变化。
（4）本次预测假设按年度划分收益期间，并假定均衡流入。
3．评估方法选择
由于本次评估的15项目知识产权，均是世唯科技公司原始取得，企业在取得过程中，都已经将取得费用在经营过程中费用化处理，且取得时间不一，很难统计各项权利发生的费用，因此，成本法的运用受到限制。
结合本次评估无形资产的自身特点及市场交易情况，据我们的市场调查及有关介绍，目前国内类似的交易案例很难收集，因此本次评估由于没有找到可对比的历史交
易案例及交易价格数据，故市场法也不适用本次评估。
本次评估的知识产权应用于子公司湖南菲拖葳植物资源有限公司生产及产品，菲
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广东溢多利生物科技股份有限公司拟收购长沙世唯科技有限公司部分股权项目-评估说明拖葳公司目前经营持续正常，因此本次将该15项知识产权按照组合收益模式，采用收益法评估。
收益法是指分析评估对象预期将来的业务收益情况来确定其价值的一种方法。具体分为如下四个步骤：
（1）确定无形资产的经济寿命期；
（2）分析利用无形资产在生产利用及产品销售情况、市场情况，预测业务收益；
（3）采用适当折现率将无形资产的未来收益进行折现；
（4）将经济寿命期内的收益折现值相加，确定委估无形资产的公平市场价值。
4．收益法采用的的模型介绍：
专利及商标资产的收益法评估，通常可以通过增量收益、节省许可费、收益分成或者超额收益等方式估算。本次采用收益分成法。
本次评估的基本模型为：
n kRt
P

(1i)t
t1
式中：P：委估知识产权的评估值
Rt:第t年知识产权应用产品当期年收益额
k：分成率
t:计算的年次
i:折现率
n:专利应用产品经济收益期
5．经济寿命周期确定
收益期限通常通过分析专利资产的技术寿命、技术成熟度、专利法定寿命及与专利资产相关的合同约定期限等确定。虽然评估基准日被评估单位持有的发明专利取得时间较早，正处于法定寿命中期，然而由于属于所在行业内比较独特的技术，技术成熟度较高，企业按照专利生产的产品市场较好；随着海内外市场的不断积累，注册商标也将会持续使用。但考虑到技术更新发展的特点，本次预测期设定为行业较长采纳的8年为限。
6．收益的预测
由于菲拖葳公司销售的产品主要是采用专利技术生产的各类植物提取物，因此，收益按照企业预测的营业收入确认。
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广东溢多利生物科技股份有限公司拟收购长沙世唯科技有限公司部分股权项目-评估说明金额单位：人民币万元
||||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
|项目名称|未来预测数据||||||||
||2018年|2019年|2020年|2021年|2022年|2023年|2024年|2025年|
|产品销售收入|423.86|653.90|879.73|1,016.05|1,118.56|1,118.56|1,118.56|1,118.56|

7．技术分成率的确定
技术分成率测算模型
首先确定技术分成率的取值范围，再根据影响知识产权价值的因素，建立测评体系，确定待估技术分成率的调整系数，最终得到分成率。
（1）确定待估技术分成率的范围。分成率的取值范围是根据国际技术贸易中已被众多国家认可的技术提成比例范围确定的。随着国际技术市场的发展，提成率的大小已趋于一个范围的数值，联合国工业发展组织对各国的技术贸易合同的提成比率做了大量调查统计，结果显示，以销售收入为基数，提成率的取值范围一般为0.5%-10%，分行业的统计数据如下：
石油化工业 0.5%-2%日用消费品行业 1%-2.5%机械制造行业 1.5%-3%化学行业 2%-3.5%制药行业 2.5%-4%电器行业 3%-4.5%精密仪器行业 4%-5.5%汽车行业 4.5%-6%光学及电子产品 7%-10%（2）根据分成率测评表，确定待估知识产权权分成率的调整系数。影响知识产权资产价值的因素包括法律因素、技术因素、经济因素及风险因素，其中风险因素对知识产权价值的影响主要在折现率中体现，其余三个因素均可在分成率中得到体现。将上述因素细分为法律状态、保护范围、所属技术领域、先进性、创新性、成熟度、应用范围等11个因素，分别给予权重和评分，确定技术分成率的调整系数。如：专利类型及法律状态：发明专利取100分；发明专利申请、实用新型专利取80分；
实用新型专利申请、外观专利取40分；其他取0分。
技术所属领域：新兴技术领域，发展前景广阔，属国家支持产业，取 100分；技
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广东溢多利生物科技股份有限公司拟收购长沙世唯科技有限公司部分股权项目-评估说明术领域发展前景较好，取 60分；技术领域发展平稳，取 20分；技术领域即将进入衰退期，发展缓慢，取0分。
对于其它每一影响因素，也按上述方法判断，确定相应的分值，根据各指标的取值及权重系数，采用加权算术平均计算确定分成率的调整系数，即所估知识产权的分成率在可能取值的范围内所处的位置。
（3）确定分成率。根据技术分成率的取值范围及调整系数，可最终得到分成率。
计算公式为：
K=m+(n-m)xr
式中：K-分成率
m-分成率的取值下限
n-分成率的取值上限
r-分成率的调整系数
企业所在行业是制药行业，技术分成率在2.5%-4%之间。
分析待估技术自身的特征，根据分成率测评表，确定各影响因素的取值。
经逐项调整，确定各因素的调整系数，分成率调整系数测评结果见下表：
|||||||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
|序号|权重|考虑因素||权重|分 值||||||合计|
||||||100|80|60|40|20|0||
|1|0.3|法律因素|专利类型及法律状态|0.4|100||||||12|
|2|||保护范围|0.3|100||||||9|
|3|||侵权判定|0.3|100||||||9|
|4|0.5|技术因素|技术所属领域|0.2|100||||||10|
|5|||替代技术|0.1|100||||||5|
|6|||先进性|0.2|100||||||10|
|7|||创新性|0.1||80|||||4|
|8|||成熟度|0.2|100||||||10|
|9|||应用范围|0.1||80|||||4|
|10|||技术防御力|0.1||80|||||4|
|11|0.2|经济因素|供求关系|1.0||80|||||16|
|12||合计|||||||||93%|

测评结果，
K=m+(n-m)× r
=2.5%+(4%-2.5%)×93%
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广东溢多利生物科技股份有限公司拟收购长沙世唯科技有限公司部分股权项目-评估说明=2.895%
8．折现率的确定
折现率取股权收益率与无形资产风险溢价之和：
R=CAPM+ Rw
式中：CAPM---权益资本成本；
Rw---无形资产风险溢价系数；
（1）权益资本成本CAPM的确定
经计算 CAPM测算结果为13.69%，具体测算过程详见菲拖葳收益法测算表。
（2）风险溢价系数Rw的确定
风险溢价系数由市场风险系数，资金风险系数及管理风险系数之和确定。根据评估范围内无形资产的特点及目前评估惯例，各个风险系数的取值范围在0%-3%之间。
①市场风险系数
市场风险取值表
||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
|风险因素||权重|||分值|合计|
|市场容量风险||0.4|||30|12|
|市场竞争风险|市场现有竞争风险|0.6|0.7||10|4.2|
||规模经济性||0.3|0.3|30|1.62|
||投资额|||0.4|30|2.16|
||销售网络|||0.3|30|1.62|
|合计||1||||21.6|

市场风险系数=0+（3%-0）×21.6%
=0.65%
②资金风险系数
资金风险取值表
|||||
|-|-|-|-|
|风险因素|权重|分值|合计|
|融资固定资产风险|50%|20|10|
|流动资金风险|50%|20|10|
|合计|||20|

资金风险系数=0+（3%-0）×20%
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③管理风险系数
管理风险取值表
|||||
|-|-|-|-|
|风险因素|权重|分值|合计|
|销售服务风险|40%|20|8|
|质量管理风险|30%|30|9|
|技术服务风险|30%|20|6|
|合计|||23|

管理风险系数=0+(3%-0)×23%
=0.69%
则无形资产风险溢价系数=0.65%+0.60%+0.69%
=1.94%
折现率计算如下：
折现率=13.69%+1.94%
=15.63%
9．评估值的确定
根据上述测算的各参数，测算得到知识产权评估值为116.93万元。具体计算如下：金额单位：人民币万元
||||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
|项目名称|未来预测数据||||||||
||2018年|2019年|2020年|2021年|2022年|2023年|2024年|2025年|
|产品销售收入|423.86|653.90|879.73|1,016.05|1,118.56|1,118.56|1,118.56|1,118.56|
|产品技术提成率|2.90%|2.90%|2.90%|2.90%|2.90%|2.90%|2.90%|2.90%|
|技术对产品的收入贡献|12.27|18.93|25.47|29.41|32.38|32.38|32.38|32.38|
|技术贡献合计|12.27|18.93|25.47|29.41|32.38|32.38|32.38|32.38|
|折现年限|0.5|1.5|2.5|3.5|4.5|5.5|6.5|7.5|
|折现率|15.6%|15.6%|15.6%|15.6%|15.6%|15.6%|15.6%|15.6%|
|折现系数|0.93|0.8042|0.6955|0.6015|0.5202|0.4499|0.389|0.3364|
|技术贡献现值|11.41|15.22|17.71|17.69|16.84|14.57|12.6|10.89|
|技术贡献现值和|116.93||||||||

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广东溢多利生物科技股份有限公司拟收购长沙世唯科技有限公司部分股权项目-评估说明三、流动负债
1．短期借款
短期借款账面值为5,000,000.00元，为被评估单位向长沙银行华联支行借入的流动资金借款，借款时间为2015年8月，到期时间为2019年8月。评估人员通过查阅总账、明细账、借款合同、担保合同、进账凭证等资料并对借款进行函证，以核实放款单位、金额、期限和利率等内容。经核实，申报评估明细表各项内容均准确无误，账面值即为企业基准日后需实际偿还的借款额，则以核实后账面值作为评估值。
短期借款评估值为5,000,000.00元。
2．应付账款
应付账款账面值为15,600.00元，为应支付的子公司长沙世唯生物科技有限公司的货款。评估人员审查了采购合同及有关凭证等，经清查核实，其账务记录真实、准确，以核实后的账面值确认评估值。
应付账款评估值为15,600.00元，评估无增减值。
3．应付职工薪酬
应付职工薪酬账面值104,455.96元，系被评估单位应付的员工工资、奖金、津贴和补贴及为员工缴纳的养老医疗保险。评估人员核实了有关聘用合同、相关原始入账依据，在确认其真实性的基础上以经过核实后的账面值作为评估值。
应付职工薪酬评估值为104,455.96元，评估无增减值。
4．应交税费
应交税费账面价值 4,865.92元，系应交个人所得税、企业所得税等。经核实，其税金的计提、缴付记录准确，故以经核实的账面值确认评估值。
应交税费评估值4,865.92元，评估无增减值。
5．其他应付款
其他应付款账面价值 7,100,389.06元。该项目主要反映被评估单位应支付的各种非经营性往来款项，如押金、保证金、关联单位拆借款等。评估人员了解了各应付款项的性质，逐笔落实具体的债权人及发生时间；将该科目评估申报表与基准日报表、总账及科目明细账核对相符；评估人员抽查发生时的原始凭证，关注有无收益挂账、不需支付的债务、长期挂账债务；同时核实其他应付款余额的真实性、正确性。最终按经核实后的账面值确定评估值。
其他应付款评估值为 7,100,389.06元，评估无增减值。
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广东溢多利生物科技股份有限公司拟收购长沙世唯科技有限公司部分股权项目-评估说明第四部分评估结论及分析
一、评估结论
北京中和谊资产评估有限公司接受广东溢多利生物科技股份有限公司的委托，根据有关法律、法规和资产评估准则，遵循独立、客观、公正的原则，采用资产基础法评方法，按照必要的评估程序，对长沙世唯科技有限公司股东全部权益在 2017年 12月31日的市场价值进行了评估。根据以上评估工作，得出如下评估结论：
经以上评估，长沙世唯科技有限公司评估基准日总资产账面价值为5,029.76万元，评估价值为 18,116.12万元，增值额为13,086.36万元，增值率为 260.18%；总负债账面价值为1,222.53万元，评估价值为1,222.53万元，无增减值；净资产账面价值为3,807.23万元，净资产评估价值为16,893.59万元，增值额为13,086.36万元，增值率为343.72%。
资产评估结果汇总表
评估基准日：2017年12月31日
被评估单位：长沙世唯科技有限公司 金额单位：人民币万元
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|项 目||账面价值|评估价值|增减值|增值率％|
|||A|B|C=B-A|D=C/A×100%|
|1|流动资产|47.68|70.46|22.78|47.78|
|2|非流动资产|4,982.08|18,045.66|13,063.58|262.21|
|3|长期股权投资|4,492.00|16,511.36|12,019.36|267.57|
|4|固定资产|256.04|751.80|495.76|193.63|
|5|无形资产|234.04|782.50|548.46|234.34|
|6|资产总计|5,029.76|18,116.12|13,086.36|260.18|
|7|流动负债|1,222.53|1,222.53|-|-|
|8|负债合计|1,222.53|1,222.53|-|-|
|9|净资产（所有者权益）|3,807.23|16,893.59|13,086.36|343.72|

（评估结论的详细情况见评估明细表）
本资产评估报告没有考虑由于具有控制权权可能产生的溢价对评估对象价值的影响，也没有考虑流动性对评估结论的影响。
二、评估结论成立的条件
1．评估结论系对评估基准日委估资产公允价值的反映，只有在上述原则、依据、
前提存在的条件下成立。
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广东溢多利生物科技股份有限公司拟收购长沙世唯科技有限公司部分股权项目-评估说明2．本评估结论只有在用于上述评估目的时成立，如果用于其他目的，评估结论一般不成立。
3．本评估结论是反映评估对象在本次评估目的情况下，在评估基准日，根据公开市场原则确定的现行公允价格，没有考虑将来可能承担的抵押、担保事宜，以及特殊的交易方式对资产价格的影响，也未考虑国家宏观经济政策发生变化、有关法规政策变化以及遇有自然力或其他不可抗力对资产价格的影响。
4．本评估结论是本评估机构出具的，受本机构评估人员的职业水平和能力的影响。
本机构及参与本项目的评估人员和技术人员与委托方或者其他当事人无任何利害关系。
5．本报告评估范围以及采用的有关资料、数据均以被评估单位提供的数据、报表及有关资料为准，委托方亦应对其提供的资料的真实性、合法性及完整性负责。
6．评估报告中涉及的有关权属证明文件及相关资料由委托人和被评估单位提供，委托人和被评估单位对其真实性承担法律责任。
三、评估结论的效力、使用范围与有效期
1．本评估结论系专业评估机构和专业评估人员依据国家有关规定出具的意见，具有法律规定的效力。
2．本评估说明供资产评估主管部门确认和检查执业情况使用。非经本评估机构同意，不得用于其他目的。
3．根据国家有关规定，本评估结论的有效使用期限（按现行规定为一年），从评估基准日起计算，即2017年12月31日至2018年12月30日。超过一年，需重新进行资产评估。
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广东溢多利生物科技股份有限公司拟收购长沙世唯科技有限公司部分股权项目-评估说明本评估报告依据中国资产评估准则编制
广东溢多利生物科技股份有限公司拟收购
长沙世唯科技有限公司部分股权涉及的子公司
--湖南美可达生物资源股份有限公司
股东全部权益价值项目
资产评估说明
中和谊评报字[2018]11019号
北京中和谊资产评估有限公司
2018年4月10日
地址：北京崇文门外大街11号新成文化大厦A座11层
邮编：100062电话：010-67084076传真：010-67084810
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广东溢多利生物科技股份有限公司拟收购长沙世唯科技有限公司部分股权项目-评估说明目 录
第一部分：关于评估说明使用范围的声明 .......................................... 1第二部分评估对象、范围及资产核实情况说明 .................................... 2一、评估对象与评估范围说明 ...................................................... 2二、资产核实情况总体说明 ........................................................ 4第三部分资产基础法评估技术说明 .............................................. 6一、流动资产 .................................................................... 6二、非流动资产 ................................................................. 10三、流动负债 ................................................................... 72第四部分：收益法评估技术说明 ................................................. 74一、收益法的应用前提及选择的理由和依据 ......................................... 74二、收益预测的假设条件 ......................................................... 74三、企业经营环境分析 ........................................................... 75四、被评估单位业务分析 ......................................................... 84五、被评估单位历史年度财务状况分析 ............................................. 87六、评估计算及分析过程 ......................................................... 90第五部分评估结论及分析.................................................... 101一、评估结论 .................................................................. 101二、评估结论成立的条件 ........................................................ 103三、评估结论的效力、使用范围与有效期 .......................................... 104
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广东溢多利生物科技股份有限公司拟收购长沙世唯科技有限公司部分股权项目-评估说明第一部分：关于评估说明使用范围的声明
本评估说明仅供资产评估主管机关、企业主管部门审查资产评估报告书和检查评估机构工作之用，非为法律、行政法规规定，材料的全部或部分内容不得提供给其他任何单位和个人，不得见诸于公开媒体。
北京中和谊资产评估有限公司
二○一八年四月十日
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广东溢多利生物科技股份有限公司拟收购长沙世唯科技有限公司部分股权项目-评估说明第二部分评估对象、范围及资产核实情况说明
三、评估对象与评估范围说明
（三）评估对象与评估范围
1．评估对象
本次评估对象为湖南美可达生物资源股份有限公司股东全部权益价值。
2．评估范围
资产评估范围为广东溢多利生物科技股份有限公司拟收购长沙世唯科技有限公司部分股权涉及的子公司--湖南美可达生物资源股份有限公司资产负债表中列示的全部资产和负债。具体资产类型有：货币资金、应收账款、其他应收款、存货、可供出售金融资产、长期股权投资、固定资产、在建工程、无形资产、递延所得说资产、应付账款、应付职工薪酬、应交税费、其他应付款、专项应付款。
截至评估基准日 2017年12月31日，评估范围内各类资产及负债的账面价值见下表：
金额单位：人民币元
|||
|-|-|
|科目名称|账面价值|
|一、流动资产合计|60,382,223.37|
|货币资金|17,106,085.09|
|应收账款|15,382,566.17|
|预付款项|49,428.00|
|其他应收款|15,532,311.63|
|存货|12,311,832.48|
|二、非流动资产合计|40,297,021.72|
|可供出售金融资产|420,000.00|
|长期股权投资|9,829,417.77|
|固定资产|18,478,223.60|
|在建工程|152,300.00|
|无形资产|10,535,711.13|
|递延所得税资产|881,369.22|
|三、资产总计|100,679,245.09|
|四、流动负债合计|7,573,337.64|
|应付账款|2,908,845.25|
|应付职工薪酬|1,390,619.07|
|应交税费|541,091.88|
|其他应付款|2,732,781.44|
|五、非流动负债合计|2,500,000.00|
|专项应付款|2,500,000.00|
|六、负债总计|10,073,337.64|

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广东溢多利生物科技股份有限公司拟收购长沙世唯科技有限公司部分股权项目-评估说明七、净资产（所有者权益） 90,605,907.45注：以上数据经瑞华会计师事务所（特殊普通合伙）珠海分所审计，并出具了专项审计报告。
本次评估，湖南美可达公司同时申报了表外的19项知识产权，其中有5项发明专利，14项注册商标资产，该19项知识产权无账面值。
3．委托评估的资产权属状况
根据企业申报，评估机构委派各专业评估人员到现场参与企业的资产清查工作，对本次申报的各项资产及负债进行清查。
经清查核实，委托评估的资产均归被评估单位所有，负债为被评估单位应当承担的债务。
（四）实物资产的分布情况及特点
纳入评估范围的实物资产为存货、固定资产、在建工程等资产。实物资产的类型及特点如下：
1．存货。存货包括原材料、产成品、发出商品。
（1）原材料。共有602项资产，主要是企业存放的五金配件及采购的植物提取物原材料，各自在原材料仓库内存放。存放按照类别摆放，维护保养良好，均处于正常使用状态；
（2）产成品。共 86项资产，主要是企业生产待售的各类植物提取物等产品，在企业产成品库内分类存放。库房维护保管措施良好，均处于待售状态。
（3）在产品20项。主要是企业生产过程的的半成品，在生产线过程中。
（4）发出商品。共 26项。为企业已经确认发货仍在基准日尚未出库的产品。经核实，该部分产品于基准日后已经实现销售。
2．固定资产
（1）房屋建筑及构筑物。包括房屋建筑物10项及11项构筑物。房屋建筑物包括精封包车间、质检楼、提取车间等房屋建筑物。该部分建筑物均持有不动产证书，维护使用状态良好，处于正常使用。构筑物主要包括围墙、污水处理站、门卫等构筑设施。经限产，，构筑物均处于正常使用状态。
（2）机器设备
机器设备主要包括机器设备 270项目、3两轿车及 37项电子设备，经现场核实了解，该部分机器设均存放在企业相应工作区域中，保养管控完好，属于正常利用状态。
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广东溢多利生物科技股份有限公司拟收购长沙世唯科技有限公司部分股权项目-评估说明（3）在建工程。主要是企业污水处理设施投资金额以及预付的电梯费用。
四、资产核实情况总体说明
（四）资产核实人员组织、实施时间和过程
根据评估范围内涉及的资产类型、数量和分布状况等特点，评估项目团队按照各个专业划分评估小组，并制定了详细的现场清查核实计划。2018年 3月 18日至 2018年3月 24日，评估人员对评估范围内涉及的资产和负债进行了必要的清查核实。清查核实过程如下：
1．指导被评估单位填表和准备应向评估机构提供的资料
评估人员指导被评估单位的财务与资产管理人员在自行资产清查的基础上，按照评估机构提供的资产状况调查表及其填写要求、资料清单等，对评估对象涉及的资产进行细致准确的填报，同时收集准备资产的产权证明文件和反映性能、状态、经济技术指标等情况的文件资料等。
2．初步审查和完善被评估单位填报的资产状况调查表
评估人员通过查阅有关资料，了解评估对象涉及的资产的详细状况，然后仔细审查各类资产状况调查表，检查有无填项不全、错填、资产项目不明确等情况，并根据经验及掌握的有关资料，检查资产状况调查表有无漏项等，同时反馈给被评估单位对资产状况调查表进行完善。
3．现场实地勘查
根据评估对象涉及的资产类型、数量和分布状况，评估人员在被评估单位相关人员的配合下，按照资产评估准则的相关规定，对各项资产进行了现场勘查，并针对不同的资产性质及特点，采取了不同的勘查方法。
4．补充、修改和完善资产状况调查表
评估人员根据现场实地勘查结果，并和被评估单位相关人员充分沟通，进一步完善资产状况调查表，以做到：账、表、实相符。
5．查验产权证明文件资料
评估人员对评估对象涉及的房屋建筑物、车辆、土地使用权等资产的产权证明文件资料进行查验。
（五）影响资产核实的事项及处理方法
资产清查过程中，评估人员没有发现影响资产核实的事项。
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广东溢多利生物科技股份有限公司拟收购长沙世唯科技有限公司部分股权项目-评估说明（六）核实结论
经过清查核实，除了申报评估的表外19项知识产权之外，资产核实结果与被评估单位的账面记录相一致。纳入评估范围内的资产产权清晰，权属证明文件齐全。
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广东溢多利生物科技股份有限公司拟收购长沙世唯科技有限公司部分股权项目-评估说明第三部分资产基础法评估技术说明
四、流动资产
企业流动资产是由货币资金、应收账款、预付账款、其他应收款、存货等项目组成。
1．货币资金
被评估单位的货币资金由银行存款构成。
银行存款账面值17,106,085.09元，共1个银行账户，为人民币账户。
评估人员根据企业提供的截至 2017年12月31日的开户银行对账单、余额调节表及银行日记账、总账，对银行存款账面余额进行了清查核实，同时要求客户配合向开户银行进行函证。对于人民币账户按核实后账面值确认评估值。
银行存款评估值17,106,085.09元，无评估增减值。
2．应收账款
应收款账面价值15,382,566.17元，其中：账面余额17,579,388.50元，已计提坏账准备2,196,822.33元。主要为关联方往来款、个人借款、职工薪酬重分类调整金额等。评估人员采用检查会计凭证、核对总账及明细账、函证等程序进行了检查核实，确认应收款项的真实性，并结合历史资料对以往的款项清欠情况进行了解，采用个别认定法和账龄分析法相结合预计风险损失，对于关联方往来、期后已收回和有充分理由相信能全额收回的，按账面余额确认评估值；对于收回的可能性不确定的款项，参照账龄分析估计可能的风险损失额，以账面余额扣减估计的风险损失额确定评估值，具体计算公式为：评估值=账面余额×（1-预计风险损失率）。有关估计的风险损失率明细如下：
账龄 预计损失计提比例（%）
１年以内 5
１－２年 30
２－３年 60
３年以上 100
坏账准备评估为0。经过上述程序，其他应收账款的评估价值为15,382,566.17元，评估无增减值。
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广东溢多利生物科技股份有限公司拟收购长沙世唯科技有限公司部分股权项目-评估说明3．预付账款
预付账款账面值49,428.00元，为预付原材料采购单位北京卡利得技术发展有限责任公司等公司的预付款。评估人员查验的采购合同，检查会计凭证、核对总账及明细账、函证等程序进行了检查核实，确认预付账款项的真实性，按照评估基准日账面值确认评估值。
预付账款评估值49,428.00元，评估无增加值。
4．其他应收款
其他应收款账面价值 15,532,311.63元，其中：账面余额 15,884,633.95元，已计提坏账准备352,322.32元。主要为关联方往来款、个人借款、职工薪酬个人重分类调整金额等。评估人员采用检查会计凭证、核对总账及明细账、函证等程序进行了检查核实，确认应收款项的真实性，并结合历史资料对以往的款项清欠情况进行了解，采用个别认定法和账龄分析法相结合预计风险损失，对于关联方往来、期后已收回和有充分理由相信能全额收回的，按账面余额确认评估值；对于收回的可能性不确定的款项，参照账龄分析估计可能的风险损失额，以账面余额扣减估计的风险损失额确定评估值，具体计算公式为：评估值=账面余额×（1-预计风险损失率）。有关估计的风险损失率明细如下：
账龄 预计损失计提比例（%）
１年以内 5
１－２年 30
２－３年 60
３年以上 100
坏账准备评估为0。经过上述程序，其他应收账款的评估价值为15,532,311.63元，评估无增减值。
5．存货
存货账面价值12,311,832.48元，其中，账面余额13,138,482.63元，计提存货跌价准备826,650.15元。包括原材料、产成品、半成品、发出商品等，具体如下：
金额单位：人民币元
||||||
|-|-|-|-|-|
|编号|科目名称|账面余额|存货跌价准备|账面价值|
|1|原材料|2,185,580.30||2,185,580.30|
|2|产成品（库存商品）|6,290,685.78|826,650.15|5,464,035.63|
|3|在产品（自制半成品）|4,095,772.53||4,095,772.53|

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广东溢多利生物科技股份有限公司拟收购长沙世唯科技有限公司部分股权项目-评估说明 4 发出商品 566,444.02 566,444.02
|||||
|-|-|-|-|
|合计|13,138,482.63|826,650.15|12,311,832.48|

在评估过程中，评估人员对评估范围内存货在核对账、表一致的基础上，为确认存货所有权，依据美可达公司提供的存货清单，抽查核实了有关的购置、销售发票和会计凭证。根据美可达公司提供的存货盘点表对其进行了抽查，检查其是否存在冷背残次情况。并查看了有关出库和入库单，了解存货保管及出入库内控制度等仓储情况。
由于库存实物品种及数量繁多，评估人员对存货进行了适当的鉴别和归类，分类的标准主要是数量和金额，将金额大并且具有盘点可操作性的存货归为一类，对其进行重点核实，逐项核对；对于数量较多金额较小的存货归为一类，对其以企业提供的盘点表为基础，对部分存货进行抽查，并编制抽查盘点表，以增强评估结果的可靠性。
在核实的基础上，根据各存货项目的特点确定相应的评估方法对其评估值进行计算。
（1）原材料
原材料包括各种五金备件、包装袋、标签、部分原材料及辅料。评估人员在企业的配合下进行了抽查盘点，核实库存原材料数量，查看其品质状态。对无法进行盘点的原材料，查阅有关账册、采购合同和订单，了解主要材料的入账依据，以验证核实账面数量和金额。经盘点，部分辅料、包装物、标签等零星存货出现亏库，财务账面只有金额，实际库存没有数量，对该部分亏库原材料，按照0值确认；对于近期购进、库存期短、市场价格变化不大、同时材料账面价值均包含了运费的原材料，以核实后的在账面值确定评估值。经上述程序，原材料的评估价值为2,182,396.68元，评估无增减值3,183.62元，减值率0.15%。
（2）产成品
产成品主要是企业按照订单生产的各类植物提取物。评估人员向被评估单位调查了解了产成品的销售模式、供需关系、市场价格信息等。对评估基准日近期的销售合同进行了抽查。评估现场，评估人员和被评估单位存货管理人员共同对产成品进行了抽盘，并对产成品的残次冷背情况进行了重点察看与了解，最后根据盘点结果进行了评估倒推，故评估倒推结果和评估基准日产成品数量、金额一致。
被评估单位产成品采用实际成本核算，包括(采购成本、加工成本和其他成本)。
经核实了解，企业库存产品除了少数拟报废的产品外，均为可以正常销售的各类
植物提取物，按照库存商品的评估方法，按照如下公式测算评估值：
库存产品评估值=库存商品数量×(不含税销售单价-税金及附加-销售费用-所得税-
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广东溢多利生物科技股份有限公司拟收购长沙世唯科技有限公司部分股权项目-评估说明净利润*扣减率）
案例 1
商品名称：博落回P.E[存货-产成品（库存商品）评估明细表第7项]
规格型号：60%
账面价值2,098,564.72元
数量 1,812.11 kg
评估基准日经审计确认2017年财务数据如下：
金额单位：人民币元
||||||
|-|-|-|-|-|
|营业收入|销售税金|销售费用|所得税|净利润|
|41,593,471.58|684,298.23|2,308,288.87|1,487,963.90|10,431,483.68|
|占比|11.9%|1.7%|2.7%|17.3%|

一般情况下，销售情况一般的商品适当的利润扣减率取100%。经了解近期不含税销售单价为2,991.45元，此类产品目前的销售情况较为正常。
博落回P.E（60%）评估值=产品数量×(产成品不含税销售单价-销售税金及附加-销售费用-所得税-净利润*扣减率）。
=1,812.11×2,991.45×（1-11.9%-1.7%-2.7%-17.3%×100%）
=3,599,448.46元
经以上评估，库存商品的评估值为7,422,568.28元，评估增值额为1,958,532.65元，增值率为35.84％。
（3）在产品
在产品为美可达公司的材料成本、人工成本等。评估人员了解核实存货核算制度及方法，评估人员查阅了相关记账凭证等相关资料，核实其真实性，以核实后账面值作为评估值。
经过以上评估程序，在产品的评估值为 1,880,964.61元，评估无增减值。
（4）发出商品
发出商品即为企业已经销售尚未办理出库的产成品，评估方法和程序与产成品相同，因此，发出商品的评估值为926,350.18元，评估增值359,906.16元，增值率为63.54%。
经以上评估，存货的评估值为 14,627,087.67元，评估增值 2,315,255.19元，增值率
为18.81%。
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广东溢多利生物科技股份有限公司拟收购长沙世唯科技有限公司部分股权项目-评估说明增值的主要原因是，企业产成品是按照实际成本核算，同时产成品计提了减值准备。
五、非流动资产
（一）可出售金融资产
可出售金融资产核算的是对湖南省中药提取工程研究中心有限公司的出资金额，账面值420,000.00元，占被投资单位19%的股权。由于本次评估对长期股权投资均进行了整体评估，因此，该项长期股权投资按照其持股比例与被投资单位净资产评估值的乘积确认评估值。因此，该项股权投资的可出售金融资产评估值为 1,273,152.00元，评估增值853,152.00元，增值率为203.13%。
具体评估过程详见湖南省中药提取工程研究中心有限公司评估说明及评估明细表。
（二）长期股权投资
1．评估范围
纳入本次评估范围的长期股权投资账面值金额为 9,829,417.77元，已计提减值准备 0.00元，账面净额为 9,829,417.77元，共有 2项，为对关联公司长沙美可达生物科技有限公司及湖南菲托葳植物资源有限公司的投资。
2．评估方法及过程
评估人员首先对长期投资形成的原因、账面值和实际状况进行了取证核实，并查阅了投资协议、股东会决议、公司章程和有关会计记录等，以确定长期投资的真实性和完整性，并在此基础上对被投资单位进行评估。根据长期投资的具体情况，采取适当的评估方法进行评估。
长期股权投资I：长沙美可达生物科技有限公司
（1）企业基本情况：
公司名称：长沙美可达生物科技有限公司
公司类型：有限责任公司
注册地址：长沙国家生物产业基地康万路190号
法定代表人：曾建国
注册资本：伍拾万元整
成立日期：2011年12月15日
北京中和谊资产评估有限公司 新成文化大厦A座11层 -10-
广东溢多利生物科技股份有限公司拟收购长沙世唯科技有限公司部分股权项目-评估说明统一社会信用代码：91430181588951631J
经营范围：兽用药品、兽用生物制品、饲料添加剂的销售；生物技术开发服务。
（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）。
目前实际经营业务：已经于2017年11月申请清算，目前正在清算中。
（2）公司产权结构
||||||
|-|-|-|-|-|
|序号|股东名称|实缴金额（万元）|出资比例|出资方式|
|1|湖南美可达生物资源股份有限公司|40|80%|货币|
|2|长沙世唯科技有限公司|10|20%|货币|
|合计||50|100%|—|

由于长沙美可达生物科技有限公司在评估基准日正在清算中，评估基准日的净资产为0，因此，本次评估没有对其展开评估，对该项长期股权投资按0值确认评估值。
经以上评估，美可达持有长沙美可达生物科技有限公司80%股权的长期股权投资评估值为0元，评估减值400,000.00元，减值率100%。
长期股权投资II：湖南菲拖葳植物资源有限公司
（1）企业基本情况：
公司名称：湖南菲拖葳植物资源有限公司
公司类型：有限责任公司（自然人投资或控股的法人独资）
注册地址：常德市津市市工业集中区以西鸿鹰生物公司以南
法定代表人：曾建忠
注册资本：壹仟零伍拾伍万元整
成立日期：2013年10月15日
统一社会信用代码：91430781079195647P
经营范围：植物提取物的生产和销售；农产品开发及种植基地建设；保健食品生产及销售。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）。
目前实际经营业务：目前主要经营提取物的生产和销售。原料采购主要来源世唯生物科技，产品主要销售给世唯生物科技。
（2）公司产权结构
||||||
|-|-|-|-|-|
|序号|股东名称|实缴金额（万元）|出资比例|出资方式|

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广东溢多利生物科技股份有限公司拟收购长沙世唯科技有限公司部分股权项目-评估说明
||||||
|-|-|-|-|-|
|1|湖南美可达生物资源股份有限公司|1,055|100%|货币|
|合计||1,055|100%|—|

（3）近两年至评估基准日企业财务及经营状况
金额单位：人民币万元
|||||
|-|-|-|-|
|财务指标|2015年12月31日|2016年12月31日|2017年12月31日|
|流动资产|6.73|9.00|343.50|
|非流动资产|1,771.78|2,469.74|2,599.49|
|总资产|1,778.51|2,478.74|2,942.99|
|流动负债|344.72|1,184.28|1,857.81|
|非流动负债|526.86|516.26|502.03|
|总负债|871.58|1,700.54|2,359.84|
|股东权益|906.92|778.20|583.14|
|经营业绩|2015年度|2016年度|2017年度|
|营业收入|0.00|0.00|205.43|
|利润总额|-78.29|-128.73|-195.05|
|净利润|-78.29|-128.73|-195.05|

本次评估对该子公司采用资产基础法和收益法进行了评估。由于该子公司于 2017年上半年刚建成投产，目前经营状态处于亏损中，主要依托母公司世唯科技的专利技术生产植物提取物，预计受原材料限制，产能不能有效利用，因此，收益法测算结果为负数，不能合理反映企业价值，本次采用资产基础法评估结果，如下：
资产评估结果汇总表
评估基准日：2017年12月31日
被评估单位：湖南菲拖葳植物资源有限公司 金额单位：人民币万元
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|||账面价值|评估价值|增减值|增值率％|
|项 目||||||
|||A|B|C=B-A|D=C/A×100%|
|1|流动资产|343.5|346.74|3.24|0.85|
|2|非流动资产|2,599.49|3,454.93|855.44|32.91|
|3|固定资产|1,831.10|2,245.71|414.61|22.64|
|4|无形资产|768.39|1,209.22|440.83|57.37|
|5|资产总计|2,942.99|3,801.67|858.68|28.82|
|6|流动负债|1,857.81|1,857.81|-|-|
|7|非流动负债|502.03|-|-502.03|-100|
|8|负债合计|2,359.84|1,857.81|-502.03|-20.95|
|9|净资产（所有者权益）|583.14|1,943.86|1,360.70|233.34|

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广东溢多利生物科技股份有限公司拟收购长沙世唯科技有限公司部分股权项目-评估说明经以上评估，美可达持有湖南菲拖葳植物资源有限公司100%股权的长期股权投资评估价值为19,438,600.00元，评估增值10,009,182.23元，增值率为106.15%。
3．评估结果
经以上评估，长期股权投资账面价值为9,829,417.77元，评估价值19,504,200.00元，评估增值 9,609,182.23元，增值率为97.76%。
增值原因分析：账面价值反映的是投资成本，评估基准日按照被投资单位净资产评估价值及持股比例计算得出的长期股权投资评估价值高于账面价值，从而导致长期股权投资评估增值。
在确定长期股权投资评估值时，评估师没有考虑控股权等因素产生的溢价和折价。
（二）固定资产--房屋建筑物
I．评估范围
纳入评估范围的房屋建筑物类资产为房屋建筑物、构筑物和管道沟槽。房屋建筑物类资产评估基准日账面价值如下表所示：
金额单位：人民币元
||||
|-|-|-|
|科目名称|账面原值|账面净值|
|房屋建筑物|15,017,230.62|11,775,825.94|
|构筑物及其他辅助设施|2,226,934.23|1,419,808.77|
|房屋建筑物类合计|17,244,164.85|13,195,634.71|

II．房屋建筑物概况
纳入评估范围的房屋建筑物类资产位于长沙市浏阳经济开发区康万路 190号，建成于 2007年至 2016年期间，资产分布于企业厂区内。房屋建筑物类资产基本概况如下：
（1）房屋建筑物用途分类
按用途房屋建筑物主要分为生产性用房和非生产性用房。
生产性用房主要包括精封包车间、原料库、联合厂房、制剂车间等生产用房。
非生产性用房主要包括质检楼、宿舍等办公用房。
构筑物有围墙、道路、污水处理池等。
（2）房屋建筑物结构特征
委托评估的房屋建筑物结构主要有框架结构、钢结构。分述如下：
1）框架结构
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广东溢多利生物科技股份有限公司拟收购长沙世唯科技有限公司部分股权项目-评估说明结构与装饰：人工挖孔桩基础；现浇钢筋混凝土构造柱、矩形梁、圈梁、平板或钢筋混凝土预制板；粘土砖墙体，部分200厚陶粒砌块填充墙，100厚轻质材料隔墙，屋面板现浇钢筋砼板，水泥膨胀珍珠岩保温层，聚乙烯防水卷材砼屋面；内墙面与天棚砌体墙面、混合砂浆底层、水泥砂浆抹光、涂料两遍，其余顶面混合砂浆底层，水泥砂浆抹光涂料两遍，喷107涂料，外墙装修为喷 107涂料，天棚为喷107涂料、部分轻钢龙骨加铝塑板；外门为不锈钢玻璃平开门，内门为成品装饰门、木夹板门，窗为铝合金窗，带普通塑料窗帘，部分带不锈钢防盗窗；地面为水磨石、全磁镜面地砖、砼、环氧涂料等。
安装：给排水系统的给水管、消防管为镀锌钢管或PPR、PE管，排水管道为铸铁或 UPVC管。电气系统的线路为塑料绝缘铜芯、铝芯电线，各类型配电柜及配电箱，各类型灯具与开关插座。
2）钢结构
结构与装饰：钢筋混凝土独立基础或条形基础，H型钢柱、梁组合门型主钢结构， H型钢、C型钢墙面、屋面梁（檩条），夹芯彩钢板围护，夹芯彩钢板屋面围护。混凝土、水泥砂浆地面，铝合金窗，彩钢板门。
安装：电气系统的线路为塑料绝缘铜芯、铝芯电线，各类型配电柜及配电箱，各类型灯具与开关插座。
3）构筑物：砼基础、毛石基础。主体工程多为砼或砖砌体，构筑物表面为混合砂浆、水泥砂浆抹面，部分构筑物表面设防腐面层。
（3）利用状况与日常维护
1）基础承载能力
地基与基础无不均匀沉陷，承载能力足。
2）主体结构强度
承重构件与墙体无变形、开裂和挠曲，有满足安全要求的强度、刚度和稳定性。
3）大部分房屋使用正常，维护、维修及时，装饰装修和设施设备能够满足使用性和适用性要求，具备持续使用的功能。
（4）相关会计政策
1）账面原值构成
房屋建筑物的账面原值主要由建筑安装工程费用、分摊的建设工程前期及其他费用、分摊的资金成本等构成。
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广东溢多利生物科技股份有限公司拟收购长沙世唯科技有限公司部分股权项目-评估说明2）折旧方法
被评估单位采用年限平均法计提折旧。按房屋建筑物类别、预计使用寿命和预计残值，确定各类房屋建筑物的年折旧率如下：
|||||
|-|-|-|-|
|固定资产类别|使用年限|残值率%|年折旧率%|
|房屋|20|0-5%|4.75%|
|构筑物|10|0-5%|9.50%|

（5）房屋建筑物及占用土地权属状况
纳入评估范围内的房屋建筑物占用的土地 1宗，宗地总面积 18685.30平方米，该宗地已办理《国有土地使用权证》，国有土地使用证编号为：430181041002GB04213，性质为：出让，用途为：工业用地，证载土地使用权人为：湖南美可达生物资源股份有限公司。
III．评估依据
1）湖南美可达生物资源股份有限公司申报的房屋建筑物清查评估明细表；
2）固定资产明细账、产权证明等；
3）《中华人民共和国城市房地产管理法》；
4）《中华人民共和国土地管理法》；
5）建设部《房屋完损等级评定标准》；
6）中华人民共和国国家标准GB/T18508-2001《城镇土地估价规程》；
7）中华人民共和国国家标准GB/T50291-1999《房地产估价规范》；
8）《建设工程投资估算手册》中国建筑工业出版社 2006年版；
9）《建设工程工程量清单计价规范》(GB50500-2003)；
10）《全国统一建筑工程基础定额》( GYD-101-95)；
11）湖南省市政工程预算定额(2014版)；
12）湖南省安装工程预算定额(2014版)；
13）湖南省建设工程施工取费定额(2014版)；
14）湖南省建筑工程概算定额(2014版)；
15）湖南省建筑工程消耗标准(2014版)；
16）湖南省装饰工程消耗标准(2014版)；
17）湖南省安装工程消耗标准(2014版)；
18）湖南省建筑安装工程造价指标（2016年）；
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广东溢多利生物科技股份有限公司拟收购长沙世唯科技有限公司部分股权项目-评估说明19）湖南省工程造价信息（2017年12月）；
20）湖南省各级管理部门规定的费用标准；
21）湖南省建设工程部门规定的其他费用标准；
22）委托方提供的工程预(决)算及工程设计图纸等有关资料；
23）《资产评估常用数据与参数手册》；
24）中国物资采购网（www.m188.com）关于湖南省地区有色金属 2017年12月采购价；
25）中国人民银行公布的2017年12月现行贷款利率标准；
26）评估人员现场收集的其他资料；
27）评估人员现场勘察的详细记录和日常执业中收集到的资料。
IV．核实方法与过程
1）核对原始资料
将企业提供的有关工程图纸、工程造价决算书等资料，与企业填报的房屋建筑物申报评估明细表进行了核对，对申报表中的错误、漏填等不符合要求的部分，提请企业进行必要的修改和补充。
2）现场勘察与核实
根据经过初步核对的申报评估明细表，评估人员对评估范围内的房屋建筑物进行了现场勘察核实，对于房屋建筑物重点勘察其用途、层数、结构特征、内外装饰、附属设施设备等情况，对于构筑物重点勘察结构特征、材质以及有关尺寸数据等，同时向企业有关人员了解房屋建筑物日常维护情况，是否有腐蚀、过火、水灾浸泡、被撞击等异常毁损情况，根据现场了解的各房屋建筑物完损状况进行了现场记录。
3）市场调查
根据评估需要，评估人员通过市场调查，获取当地现行的工程概(预)算定额和各项取费费率标准及相关政策性文件等资料，了解该地区主要建筑材料现行市场价格和工程造价信息。
4）申报评估明细表
根据现场勘察结果进一步完善申报评估明细表，以做到“表”、“实”相符。
5）查验权属资料
对评估范围内房屋建筑物的权属资料进行查验，查验内容包括所有权人、建筑面积、结构类型、建成时间等，同时了解房屋建筑物所占用的土地情况。
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广东溢多利生物科技股份有限公司拟收购长沙世唯科技有限公司部分股权项目-评估说明（2）核实结果
通过现场勘查并经企业修改完善，湖南美可达生物资源股份有限公司纳入本次评估范围的房屋共计 10项，构筑物共计 11项，截至到评估基准日 2017年 12月 31日， 10项房屋中有 9项房屋办理了所有权证，房屋所有权证编号为：湘（2016）浏阳市不动产权第 0011961号、湘（2016）浏阳市不动产权第 0011963号、湘（2016）浏阳市不动产权第 0011962号、湘（2016）浏阳市不动产权第 0011950号、湘（2016）浏阳市不动产权第 0011957号、湘（2016）浏阳市不动产权第 0011951号、湘（2016）浏阳市不动产权第 0011956号、湘（2016）浏阳市不动产权第 0011952号、湘（2016）浏阳市不动产权第0011954号，其他房屋均未办理房屋所有权证，被评估单位出具了产权证明，承诺本次委托评估的所有建筑物类资产均为自身所有，并且产权无任何争议纠纷。
V．评估方法
根据各类房屋建筑物的特点、评估价值类型、资料收集情况等相关条件，对自建房屋建筑物采用成本法评估。
成本法计算公式如下：
评估值=重置全价×综合成新率
(1)重置全价的确定
房屋建筑物的重置全价一般包括：建筑安装工程费用、建设工程前期及其他费用和资金成本。房屋建筑物重置全价计算公式如下：
重置全价=建安综合造价+前期及其他费用+资金成本
①建安综合造价
对于大型、价值高、重要的建(构)筑物，采用预决算调整法确定其建安综合造价，即以待估建(构)筑物决算中的工程量为基础，根据当地执行的定额标准和有关取费文件，分别计算土建工程费用和安装工程费用等，得到建安综合造价。
对于价值量小、结构简单的建(构)筑物采用单方造价法确定其建安综合造价。
②前期及其他费用
根据国家发展改革委、建设部发改价格[2007]670号文件《工程勘察取费标准》、国家计委、建设部计价格[2002]10号文件《工程设计取费标准》、[计价格［2002］1980号]文件《招标代理取费标准》、[计价格［2002］125号]文件、等工程造价管理有关规定的通知规定，测算出合理的前期费用的费用率。前期费用费率表如下：
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广东溢多利生物科技股份有限公司拟收购长沙世唯科技有限公司部分股权项目-评估说明
||||||
|-|-|-|-|-|
|序号|费用名称|取费基数|费率|取费依据|
|1|建设单位管理费|建安工程造价|0.91%|财建[2002]394号|
|2|勘察设计费|建安工程造价|2.64%|计价格[2002]10号|
|3|工程建设监理费|建安工程造价|1.77%|发改价格（2007）670号|
|4|招投标管理费|建安工程造价|0.14%|计价格[2002]1980号|
|5|环境评价费|建安工程造价|0.06%|计价格[2002]125号|
|6|建设项目前期工作咨询费|建安工程造价|0.17%|国家计委计价格［1999］1283号|
|合 计|||5.69%||

③资金成本
资金成本按照被评估单位的合理建设工期，参照评估基准日中国人民银行发布的同期金融机构人民币贷款基准利率，以建安综合造价、前期及其他费用等总和为基数按照资金均匀投入计取。被评估单位的合理建设工期为1年。资金成本计算公式如下：资金成本=（建安综合造价+前期及其他费用）×合理建设工期×银行贷款利率× 1/2历年贷款基准利率表
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|发布日期|6月(含)|1年(含)|1~3年(含)|3~5年(含)|5年以上|
|2017年1月1日|4.35|4.35|4.75|4.75|4.90|
|2016年1月1日|4.35|4.35|4.75|4.75|4.90|
|2015年10月24日|4.35|4.35|4.75|4.75|4.90|
|2015年8月26日|4.60|4.60|5.00|5.00|5.15|
|2015年6月28日|4.85|4.85|5.25|5.25|5.40|
|2015年5月11日|5.10|5.10|5.50|5.50|5.65|
|2015年3月1日|5.35|5.35|5.75|5.75|5.90|
|2014年11月22日|5.60|5.60|6.00|6.00|6.15|
|2012年7月6日|5.60|6.00|6.15|6.40|6.55|
|2012年6月8日|5.85|6.31|6.40|6.65|6.80|
|2011年7月7日|6.10|6.56|6.65|6.90|7.05|

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广东溢多利生物科技股份有限公司拟收购长沙世唯科技有限公司部分股权项目-评估说明2011年4月6日 5.85 6.31 6.40 6.65 6.80
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|2011年2月9日|5.60|6.06|6.10|6.45|6.60|
|2010年12月26日|5.35|5.81|5.85|6.22|6.40|
|2010年10月20日|5.10|5.56|5.60|5.96|6.14|

(2)成新率的确定
①对于大型、价值高、重要的建(构)筑物，依据其经济寿命年限、已使用年限，通过对其进行现场勘查，对结构、装饰、附属设备等各部分的实际使用状况作出判断，综合确定其尚可使用年限，然后按以下公式确定其综合成新率。
综合成新率=尚可使用年限/(尚可使用年限+已使用年限)×100%
②对于价值量小、结构简单的建(构)筑物，主要依据其经济寿命年限确定成新率，然后结合现场勘查情况进行调整。计算公式如下：
年限法成新率=(经济寿命年限－已使用年限)/经济寿命年限×100%
综合成新率=年限法成新率×调整系数
(3)评估值的确定
评估值=重置全价×综合成新率
VI．典型案例
案例1：制剂车间（房屋建筑物评估明细表第7项）
1．概况
①制剂车间为框架结构，檐高12米，3层，层高3.6米，建筑面积2679.10平方米。
房屋所有权证号：湘（2016）浏阳市不动产权第0011956号。所在土地国有土地使用权证号：湘（2016）浏阳市不动产权第0011956号。账面原值：4188956.30元，账面净值： 3999128.43元。
②该房屋抗震设防烈度 7级， 2016年 10月建成后投入使用。其结构特征为：人工挖孔桩基础；现浇钢筋混凝土构造柱、矩形梁、圈梁、平板或钢筋混凝土预制板；
粘土砖墙体，部分200厚陶粒砌块填充墙，100厚轻质材料隔墙，屋面板现浇钢筋砼板，水泥膨胀珍珠岩保温层，聚乙烯防水卷材砼屋面；内墙面与天棚砌体墙面、混合砂浆底层、水泥砂浆抹光、涂料两遍，其余顶面混合砂浆底层，水泥砂浆抹光涂料两遍，
喷107涂料，外墙装修为喷107涂料，天棚为喷107涂料、部分轻钢龙骨加铝塑板；外
门为不锈钢玻璃平开门，内门为成品装饰门、木夹板门，窗为铝合金窗，带普通塑料
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广东溢多利生物科技股份有限公司拟收购长沙世唯科技有限公司部分股权项目-评估说明窗帘，部分带不锈钢防盗窗；地面为水磨石、全磁镜面地砖、砼、环氧涂料等。
安装：给排水系统的给水管、消防管为镀锌钢管或PPR、PE管，排水管道为铸铁或 UPVC管。电气系统的线路为塑料绝缘铜芯、铝芯电线，各类型配电柜及配电箱，各类型灯具与开关插座。配有给排水、照明、消防，能够满足使用要求，现场勘察无不均匀沉降现象。
③委托评估房屋为生产性房屋，评估取定耐用年限为50年，已使用1年，剩余使用年限49年。基准日时点现场查勘，评估对象基础牢固，未见地基不均匀沉降，主要结构件梁、板、柱、墙体状态稳定，维护保养正常，房屋整体结构状况基本完好。
2．重置全价的确定
①建安工程造价确定方法
本建筑物建设工期为一年，根据搜集到的资料和现场勘察情况，采用重编预算法套用湖南省市政工程预算定额(2014版)、湖南省安装工程预算定额(2014版)、湖南省建设工程施工取费定额(2014版)、湖南省建筑工程概算定额(2014版)、湖南省建筑工程消耗标准(2014版)、湖南省建筑工程消耗标准(2014版)、湖南省装饰工程消耗标准(2014版)、湖南省安装工程消耗标准(2014版)，按照湖南省住房和城乡建设厅文件关于颁发《湖南省建设工程工程量清单计价办法》的通知取费，根据《湖南省工程造价管理信息》2017年第12期调整至评估基准日价格水平，并参考了湖南省建筑安装工程造价指标（2016年）。
②建安工程造价计算
A、土建工程
土建工程造价计算表
货币单位：人民币元
||||||
|-|-|-|-|-|
|序号|费用名称|计算公式|费率|费用金额|
|1|定额直接费|1.1+1.2+1.3+1.4||1,461,254.73|
|1.1|其中： 人工费|按规定计算的直接工程费和施工措施费中的人工费||526,609.74|
|1.2|材料费|按规定计算的直接工程费和施工措施费中的材料费||784,524.85|
|1.3|机械费|按规定计算的直接工程费和施工措施费中的机械费||150,120.14|

北京中和谊资产评估有限公司 新成文化大厦A座11层 -20-
广东溢多利生物科技股份有限公司拟收购长沙世唯科技有限公司部分股权项目-评估说明 1.4 主材费1.2项以外的主材费
||||||
|-|-|-|-|-|
|2|企业管理费|1.1+1.3项规定的取费基数×相应费率|33.30%|225,351.05|
|3|利润|1.1+1.3项规定的取费基数×相应费率|22.00%|148,880.57|
|4|安全防护、文明施工措施费|1.1+1.3项规定的取费基数×相应费率|15.30%|103,539.67|
|5|其他A|||0.00|
|6|规费|(1+2+3+4+5)×相应费率|9.80%|190,024.55|
|7|税金|(1+2+3+4+5+6)×相应税率|17.00%|361,938.60|
|8|其他B|||0.00|
|9|单位工程总造价|1+2+3+4+5+6+7+8||2,490,989.17|

B、装饰工程
装饰工程造价计算表
货币单位：人民币元
||||||
|-|-|-|-|-|
|序号|费用名称|计算公式|费率|费用金额|
|1|定额直接费|1.1+1.2+1.3+1.4||1,057,000.30|
|1.1|其中： 人工费|按规定计算的直接工程费和施工措施费中的人工费||241,262.82|
|1.2|材料费|按规定计算的直接工程费和施工措施费中的材料费||793,715.60|
|1.3|机械费|按规定计算的直接工程费和施工措施费中的机械费||22,021.88|
|1.4|主材费|1.2项以外的主材费|||
|2|企业管理费|1.1项规定的取费基数×相应费率|32.20%|77,686.63|
|3|利润|1.1项规定的取费基数×相应费率|29.00%|69,966.22|
|4|安全防护、文明施工措施费|1.1项规定的取费基数×相应费率|13.60%|32,811.74|
|5|其他A|||0.00|
|6|规费|(1+2+3+4+5)×相应费率|9.80%|121,271.56|
|7|税金|(1+2+3+4+5+6)×相应税率|17.00%|230,985.20|
|8|其他B|||0.00|
|9|单位工程总造价|1+2+3+4+5+6+7+8||1,589,721.65|

C、安装工程
北京中和谊资产评估有限公司 新成文化大厦A座11层 -21-
广东溢多利生物科技股份有限公司拟收购长沙世唯科技有限公司部分股权项目-评估说明安装工程造价计算表
货币单位：人民币元
||||||
|-|-|-|-|-|
|序号|费用名称|计算公式|费率|费用金额|
|1|定额直接费|1.1+1.2+1.3+1.4||273,688.84|
|1.1|其中： 人工费|按规定计算的直接工程费和施工措施费中的人工费||259,912.79|
|1.2|材料费|按规定计算的直接工程费和施工措施费中的材料费||12,925.31|
|1.3|机械费|按规定计算的直接工程费和施工措施费中的机械费||850.74|
|1.4|主材费|1.2项以外的主材费|||
|2|企业管理费|1.1项规定的取费基数×相应费率|37.90%|98,506.95|
|3|利润|1.1项规定的取费基数×相应费率|39.00%|101,365.99|
|4|安全防护、文明施工措施费|1.1项规定的取费基数×相应费率|12.80%|33,268.84|
|5|其他A|||0.00|
|6|规费|(1+2+3+4+5)×相应费率|9.80%|49,669.40|
|7|税金|(1+2+3+4+5+6)×相应税率|17.00%|94,605.00|
|8|其他B|||0.00|
|9|单位工程总造价|1+2+3+4+5+6+7+8||651,105.01|

D、工程造价合计
||||
|-|-|-|
|序号|工程名称|工程造价|
|1|土建工程|2,490,989.17|
|2|装饰工程|1,589,721.65|
|3|安装工程|651,105.01|
|合计||4,731,815.83|

③工程建设前期费用和其他费用
||||||
|-|-|-|-|-|
|序号|费用名称|取费基数|费率|取费依据|

北京中和谊资产评估有限公司 新成文化大厦A座11层 -22-
广东溢多利生物科技股份有限公司拟收购长沙世唯科技有限公司部分股权项目-评估说明
||||||
|-|-|-|-|-|
|||建安工程造价|||
|2|勘察设计费|建安工程造价|2.64%|计价格[2002]10号|
|3|工程建设监理费|建安工程造价|1.77%|发改价格（2007）670号|
|4|招投标(cid:10)理费|建安工程造价|0.14%|计价格[2002]1980号|
|5|环境评价费|建安工程造价|0.06%|计价格[2002]125号|
|6|建设项目前期工作咨询费|建安工程造价|0.17%|国家计委计价格［1999］1283号|
|合 计|||5.69%||

④重置全价计算
|||||
|-|-|-|-|
|序号|费用名称|计算公式|金额(元)|
|一|建安工程总造价||4,731,815.83|
|二|前期及其他费用|建筑安装工程造价*5.69%|269,240.32|
|三|资金成本|(一+二）×合理工期÷ 2×利率（按1年取4.35%）|108,772.97|
|四|重置全价|一+二+三+四(百位取整)|5,109,800.00|
|五|建筑面积|2,679.10||
|六|重置单价|五÷ 六|1,910.00|

3．综合成新率
经现场勘察，该建筑物使用及维护状况较好，具体情况如下。
现场勘察情况表
|||||
|-|-|-|-|
|序 号|分 项||评 定 依 据|
|1|结构|基础|基础有足够承载能力，无不均匀沉降|
|2||承重构件|钢筋混凝土柱、梁、板承载力状态完好。|
|3||非承重结构|完好。|
|4||屋面|没有渗漏，不影响使用。|
|5||地面|平整牢固，局部无破裂。|
|6|装修|门窗|开关灵活、五金齐全。|

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广东溢多利生物科技股份有限公司拟收购长沙世唯科技有限公司部分股权项目-评估说明 7 内外装修 内外装修完好。
|||||
|-|-|-|-|
|8||其他|完好，无变形，能正常使用。|
|9|设备|给排水、消防|畅通，下水通畅、无锈蚀、各种器具基本完好、零件齐备无损|
|10||强弱电|完好，线路装置完好。|
|11||空调、通风|完好。|

通过与资产管理人员沟通，结合现场勘察情况，制剂车间于 2016年 10月建成投入使用，已使用1年，预计尚可使用49年，则：
综合率成新率=尚可使用年限/(尚可使用年限+已使用年限)×100%
综合成新率=49/(49+1)×100%
=98%（取整）
4．评估值的确定
评估值=重置全价×综合成新率
=5,109,800.00×98%
=5,007,600.00元（取整）
案例2：道路（固定资产--构筑物及其他辅助设施评估明细表第4项）
1．概况
①该道路面积4089.00平方米，垫层混凝土^现浇C10砾40(425#)，整体面层加浆抹光随捣随抹5mm^水泥砂浆,1：1，弧形砖墙（墙厚）1砖^混合砂浆M5，机械凿毛水泥混凝土路面，砼路面切缝机切缝，卵石底层人工铺装厚度23cm。该工程2008年9月竣工。
②委托评估构筑物评估取定耐用年限为 30年，已使用 9.3年，剩余使用年限 20.7年。基准日时点现场查勘，评估对象基础牢固，未见地基不均匀沉降，主要结构件状态稳定，维护保养正常，整体结构状况基本完好。
2．重置全价的确定
①建安工程造价确定方法
本建筑物建设工期为一年，根据搜集到的资料和现场勘察情况，采用重编预算法
套用湖南省市政工程预算定额(2014版)、湖南省安装工程预算定额(2014版版)、湖南省
建设工程施工取费定额(2014版)、湖南省建筑工程概算定额(2014版)、湖南省建筑工程
北京中和谊资产评估有限公司 新成文化大厦A座11层 -24-
广东溢多利生物科技股份有限公司拟收购长沙世唯科技有限公司部分股权项目-评估说明消耗标准(2014版)、湖南省建筑工程消耗标准(2014版)、湖南省装饰工程消耗标准(2014版)、湖南省安装工程消耗标准(2014版)，按照湖南省住房和城乡建设厅文件关于颁发《湖南省建设工程工程量清单计价办法》的通知取费，根据《湖南省工程造价管理信息》2017年第12期调整至评估基准日价格水平，并参考了湖南省建筑安装工程造价指标（2016年）。
②建安工程造价计算
土建工程造价计算表
货币单位：人民币元
||||||
|-|-|-|-|-|
|序号|费用名称|计算公式|费率|费用金额|
|1|定额直接费|1.1+1.2+1.3+1.4||763,246.75|
|1.1|其中： 人工费|按规定计算的直接工程费和施工措施费中的人工费||303,888.81|
|1.2|材料费|按规定计算的直接工程费和施工措施费中的材料费||374,288.25|
|1.3|机械费|按规定计算的直接工程费和施工措施费中的机械费||85,069.69|
|1.4|主材费|1.2项以外的主材费|||
|2|企业管理费|1.1+1.3项规定的取费基数×相应费率|33.30%|129,523.18|
|3|利润|1.1+1.3项规定的取费基数×相应费率|22.00%|85,570.87|
|4|安全防护、文明施工措施费|1.1+1.3项规定的取费基数×相应费率|15.30%|59,510.65|
|5|其他A|||0.00|
|6|规费|(1+2+3+4+5)×相应费率|9.80%|101,709.44|
|7|税金|(1+2+3+4+5+6)×相应税率|17.00%|193,725.35|
|8|其他B|||0.00|
|9|单位工程总造价|1+2+3+4+5+6+7+8||1,333,286.24|

③工程建设前期费用和其他费用
||||||
|-|-|-|-|-|
|序号|费用名称|取费基数|费率|取费依据|
|1|建设单位管理费|建安工程造价|0.91%|财建[2002]394号|
|2|勘察设计费|建安工程造价|2.64%|计价格[2002]10号|
|3|工程建设监理费|建安工程造价|1.77%|发改价格（2007）670(cid:10)|

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广东溢多利生物科技股份有限公司拟收购长沙世唯科技有限公司部分股权项目-评估说明
||||||
|-|-|-|-|-|
|||建安工程造价|||
|5|环境评价费|建安工程造价|0.06%|计价格[2002]125号|
|6|建设项目前期工作咨询费|建安工程造价|0.17%|国家计委计价格［1999］1283号|
|合 计|||5.69%||

④重置全价计算
|||||
|-|-|-|-|
|序号|费用名称|计算公式|金额(元)|
|一|建安工程总造价||1,333,286.24|
|二|前期及其他费用|建筑安装工程造价*5.69%|75,863.99|
|三|资金成本|(一+二）× 合理工期÷ 2× 利率（按 1年取4.35%）|30,649.02|
|四|重置全价|一+二+三+四(百位取整)|1,439,800.00|
|五|建筑面积|4,089.00||
|六|重置单价|五÷ 六|350.00|

3．综合成新率
经现场勘察，该建筑物使用及维护状况较好，具体情况如下。
现场勘察情况表
||||
|-|-|-|
|序 号|分 项|评 定 依 据|
|1|天然承载层|有足够承载能力。|
|2|垫层|完好。|
|3|中间层|完好。|
|4|表层|无破损、无裂缝、完好。|

通过与资产管理人员沟通，结合现场勘察情况，道路于2008年8月建成投入使用，已使用9.3年，预计尚可使用20.7年，则：
综合率成新率=尚可使用年限/(尚可使用年限+已使用年限)×100%
综合成新率=20.7/(20.7+9.3)×100%
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广东溢多利生物科技股份有限公司拟收购长沙世唯科技有限公司部分股权项目-评估说明=69%（取整）
4．评估值的确定
评估值=重置全价×综合成新率
=1,439,800.00×691%
=993,500.00元（取整）
VII．评估结果
1．房屋建筑物评估结果及增减值情况如下表：
房屋建筑物类评估结果汇总表
金额单位：人民币元
||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
|项目|账面价值||评估价值||增值率(%)||
||原值|净值|原值|净值|原值|净值|
|合计|17,244,164.85|13,195,634.71|21,907,300.00|19,171,100.00|27.04|45.28|
|房屋建筑物|15,017,230.62|11,775,825.94|18,949,500.00|17,047,500.00|26.19|44.77|
|构筑物|2,226,934.23|1,419,808.77|2,957,800.00|2,123,600.00|32.82|49.57|

2．评估结果增减值分析
不动产类账面原值17,244,164.85元，评估原值21,907,300.00元，增值率27.04%；账面净值13,195,634.71元，评估净值19,171,100.00元，增值率45.28%。
①评估基准日时材料费、机械费、人工费较工程建设时有所上升所至，委估房屋一部分建成于2008年，现行房屋建筑造价比当时的房屋建筑造价有大幅度的提高，特别是建筑三材和人工费提高幅度最大，造成评估增值。
②评估时根据评估时点重新建造该建构筑物时的建安工程费、勘察设计费、工程建设监理费、建设单位管理费及资金成本等构成，故形成评估增值。
③评估时所使用的年限比会计使用的折旧年限要长，也现场了评估增值。
VIII．房屋建筑物评估有关事项说明
①评估人员虽对委估的建筑物、构筑物进行了现场勘察，此次评估中各幢房屋的建筑面积数据是产权持有方所提供的，我们核对了其中大部分资料、并进行了现场复
查。
②评估人员在对建筑物、构筑物在现场勘查过程中，察看了房屋的结构状况，但
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广东溢多利生物科技股份有限公司拟收购长沙世唯科技有限公司部分股权项目-评估说明并未进行任何结构测试，虽在观察过程中并未发现任何结构的严重损坏，但也无法就此房屋基础及其它结构部分有无虫蛀、裂缝、腐蚀等不易发现的任何内部结构损坏发表意见。
③建（构）筑物的评估值中未包含土地使用权的价值。
（三）固定资产—机器设备
1．评估范围
湖南美可达生物资源股份有限公司纳入评估范围的设备类资产分为机器设备、车辆、电子及办公设备三大类，设备账面原值 14,186,409.13元，账面净值5,282,588.89元。
具体如下表：
设备类资产账面价值
金额单位：人民币元
|||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|
|科目||台套数||账面原值||账面净值||
||设备合计||310||14,186,409.13||5,282,588.89|
||机器设备||270||12,558,853.33||4,913,331.58|
||车辆||3||1,371,981.89||246,894.53|
||电子设备||37||255,573.91||122,362.78|
||合计||||14,186,409.13||5,282,588.89|

2．设备概况
湖南美可达生物资源股份有限公司，是一家新建的中药生产中德合资企业。
（1）生产工艺流程
由于公司产品较多，这里举五味子为例其工艺流程如下：
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广东溢多利生物科技股份有限公司拟收购长沙世唯科技有限公司部分股权项目-评估说明（2）主要设备特点
①机器设备。主要生产设备属制药专业方面的有各种中药粉碎机、提取机、反应釜、单效或多效浓缩器、各种离心机、混合机、搅拌机、旋转蒸发仪；热交换方面有各种热交换器、冷凝器；供汽有锅炉；供水有各种离心泵、自吸泵、管道泵等；供气有各种螺杆空压机、活塞式空压机等；起重搬运有电梯、行车、叉车、堆高车、手动液压车等；供电有变压器、配电屏、供电线路、发电机组等；空气调节有冷水机组、各种风机、中央空调、普通空调、除尘机组、除湿机等；计量检测设备有各种光谱仪、色谱仪、电子天平等；各种包装设备，还有污水处理系统、机修设备（电焊机、机床等）。
设备一般都是国内厂家生产，购置日期都是 2007年起逐年购入。
②车辆。车辆3辆，是非营运小轿车，证照齐全、车况良好。
③电子及办公设备。主要包括空调、复印机、投影仪、电脑、监控系统等，还有家具及厨具等。
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广东溢多利生物科技股份有限公司拟收购长沙世唯科技有限公司部分股权项目-评估说明（3）设备的管理及维护保养
公司设备维护保养主要实施日常维护、一级保养、预防性维护、预知性维护为主。
设备分为A、B、C三类管理。A类：为关键设备，是重点管理和维修的对象，应严格执行预防性、预知性维护；B类：为主要生产设备，也应实施预防性、预知性维护；C类：为一般设备，实行事后维修。
操作员工实行岗前技术培训和凭证上岗操作，并实行“定人、定机、定职责”。同时配备设备管理人员，以检查、督促设备合理使用。
设备日常维护工作主要由设备操作人员执行，由设备部设备管理人员，负责编制设备日常保养细则并对操作人员进行培训，主要体现于设备点检、设备巡检、设备定期维修、维护计划等。
设备预防性和预知性维护工作主要由设备管理人员负责执行，由设备部技术人员按设备技术状况及基于数据积累、分析，编制维护计划。
设备运转情况记录，主要来源：设备交接班记录。
3．评估依据
（1）企业提供的《设备清查评估明细表》；
（2）机械工业出版社《中国机电产品报价手册》；
（3）设备购置合同和发票；
（4）国家计委、建设部关于发布计价格[2002]10号文《工程勘察设计收费管理规定》的通知；
（5）国家发展改革委、建设部关于印发发改价格[2007]670号文《建设工程监理与相关服务收费管理规定》的通知；
（6）国家计委、国家环境保护总局《关于规范环境影响咨询收费有关问题的通知》（计价格[2002]125号文）；
（7）国家计委《招标代理服务收费管理暂行办法》（计价格[2002]1980号）；
（8）国家发展计划委员会文件《建设项目前期工作咨询收费暂行规定》（计价格[1999]1283号）；
（9）《中华人民共和国增值税暂行条例》（中华人民共和国国务院令第538号）；
（10）《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》（中华人民共和国财政部国家税务总局令第50号）；
（11）化工行业定额；
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广东溢多利生物科技股份有限公司拟收购长沙世唯科技有限公司部分股权项目-评估说明（12）商务部、发改委、公安部、环境保护部令 2012年第 12号《机动车强制报废标准规定》；
（13）有关网络询价；
（14）国家有关部门发布的统计资料和技术标准资料及价格信息资料；
（15）评估人员市场询价及向设备制造厂询价收集的价格信息；
（16）评估人员收集的其他资料。
4．评估过程
（1）第一阶段：准备阶段
1）为保证评估结果的准确性，根据企业设备资产的构成特点及资产评估明细表的内容，向企业有关资产管理部门及使用部门下发《设备调查表》，并指导企业根据实际情况进行填写，以此作为评估的参考资料。
2）评估人员对企业提供的申报明细表进行检查，对表中的错填、漏填等不符合要求的部分，提请企业进行必要的修改和补充。
（2）第二阶段：现场调查阶段
1）现场清点设备，查阅主要设备的竣工决算及验收记录、运行日志、重大事故报告书、大修理和技改等技术资料和文件，并通过向设备管理人员和操作人员详细了解设备的现状和对重要设备进行必要的详细勘察，掌握设备目前的技术状况。
2）根据现场勘察结果进一步修正企业提供的评估申报明细表，然后由企业盖章，作为评估的依据。
3）对评估范围内的设备及车辆的产权进行核查，如：抽查重大或进口设备的购置合同，复验车辆行驶证等。
（3）第三阶段：评估测算阶段
评估人员根据现场勘察情况以及收集的评估资料进行集中作价，综合分析评估结果的可靠性，增（减）值率的合理性，对可能影响评估结果准确性的因素进行了复查，在经审核修改的基础上，汇总设备评估明细表。
（4）第四阶段：撰写设备评估说明
按资产评估准则，撰写设备评估技术说明。
5．评估方法
本次机器设备的评估主要采用重置成本法。机器设备评估的重置成本法是通过估算全新机器设备的更新重置成本，然后扣减实体性贬值、功能性贬值和经济性贬值，
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广东溢多利生物科技股份有限公司拟收购长沙世唯科技有限公司部分股权项目-评估说明或在确定综合成新率的基础上，确定机器设备评估价值的方法。设备的重置价值一般包括重新购置或建造与评估对象功效相同的全新资产所需的一切合理的直接费用和间接费用，如设备的购置价、运杂费、设备基础费、安装调试费、前期及其他费用、资金成本等。本次评估采用的计算公式为：
基本公式为：评估值=重置全价×综合成新率
（1）机器设备的评估
1）机器设备重置全价的确定
重置全价＝设备购置价＋运杂费＋设备基础费＋安装调试费＋前期及其他费用＋资金成本－可抵扣的增值税进项税
对于零星购置的小型设备，不需要安装的设备，重置全价＝设备购置价格+运杂费－可抵扣的增值税进项税。对于一些运杂费和安装费包含在设备费中的，则直接用不含税购置价作为重置价值。
①设备购置价
 国产通用设备
对于仍在现行市场流通的设备，直接按现行市场价确定设备的购置价格；对于已经淘汰、厂家不再生产、市场已不再流通的设备，则采用类似设备与委估设备比较，综合考虑设备的性能、技术参数、使用功能等方面的差异，分析确定购置价格。
 非标自制设备
对于自制非标设备，采用综合估价法确定其重置全价。综合估价法是通过确定设备的主材费用和主要外购件费用，计算出设备的完全制造成本，并考虑企业利润、税金和设计费用，确定设备的成本价格。本次评估主要依据委托方提供的设备图纸和技术要求，制造合同按照现行的价格，套用相关设备制作定额和费用定额标准，计算得出非标设备的价格。计算公式：
P＝（Cm1÷Km+Cm2）×（1+Kp）×（1+Kt）×（1+Kd÷n）+ Ke
式中：p—非标准设备价格
Cm1—主材费（不含主要外购件费）
Km—不含主要外购件费的成本主材费率
cm2—主要外购件费
Kp—成本利润率
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广东溢多利生物科技股份有限公司拟收购长沙世唯科技有限公司部分股权项目-评估说明Kt—销售税金率
Kd—非标准设备设计费率
n—非标准设备产量
Ke-加工费
②运杂费
对于国产设备，运杂费是指厂家或经销商销售处到设备安装现场的运输费用，对于进口设备，运杂费是指国内运杂费，即从海关到设备安装现场的运输费用。本次评估，考虑生产厂家与设备所在地的距离、设备重量及外形尺寸等因素，按不同运杂费率计取。运输费率主要参考下表进行计算：因机器设备都是实验、检测类，基本上无需安装，其重置全价也就和电子办公设备一样，一般就是设备的购置价，其成新率计算也和办公设备一样，仅按年限计算，个别情况特殊的进行一些调整。
|||||
|-|-|-|-|
|取费基础|费率(%)|运输里程|取费基础|
|CIF价|1.0|1000KM以内|CIF价|
|CIF价|1.2|1250KM以内|CIF价|
|CIF价|1.4|1500KM以内|CIF价|
|CIF价|1.6|1750KM以内|CIF价|
|CIF价|1.8|2000KM以内|CIF价|
|CIF价|2.3|2000KM以上每增250KM费率增加|CIF价|

③设备基础费
对于设备的基础费，根据设备的特点，参照《机械工业建设项目概算编制办法及各项概算指标》，以购置价为基础，按不同安装费率计取。如设备不需单独的基础或基础已在建设厂房时统一建设，在计算设备重置全价时不再考虑设备基础费用。
本次评估设备基础费取值区间为3%—4%，一般均取设备价的3.5%。
④安装调试费
根据设备的特点、重量、安装难易程度，参照《机械工业建设项目概算编制办法及各项概算指标》，以购置价为基础，按不同安装费率计取。
对小型、无需安装的设备，不考虑安装调试费。
本次评估安装调试费取值区间为4%—40%，其中机械类设备取4~10%；泵类及一向
化工设备取10~15%%；锅炉设备取25~45%。
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广东溢多利生物科技股份有限公司拟收购长沙世唯科技有限公司部分股权项目-评估说明⑤前期及其他费用
前期及其他费用包括建设单位管理费、勘察设计费、工程建设监理费、招投标管理费、建设项目前期工作咨询费、环境评价费等。
计算方法为工程费用或设备费乘以相应费率，相应费率根据×××行业定额、国家发展改革委、建设部发改价格[2007]670号文件《工程勘察取费标准》、国家计委、建设部计价格[2002]10号文件《工程设计取费标准》、[计价格［2002］1980号]文件《招标代理取费标准》、[计价格［2002］125号]文件有关规定等依据测算。本次评估经测算的前期费用及其他费用费率如下表所示：
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|序号|费用名称|取费基数|费率（%）（含税）|费率（%）（扣税）|取费依据|
|1|建设单位管理费|建安工程造价|1.50%|1.50%|财建[2002]394号|
|2|勘察设计费|建安工程造价|3.88%|3.66%|计价格[2002]10号|
|3|工程建设监理费|建安工程造价|3.01%|2.84%|发改价格（2007）670号|
|4|招投标管理费|建安工程造价|0.70%|0.66%|计价格[2002]1980号|
|5|环境评价费|建安工程造价|0.24%|0.23%|计价格[2002]125号|
|6|建设项目前期工作咨询费|建安工程造价|0.40%|0.38%|国家计委计价格［1999］1283号|
|合 计|||9.73%|9.26%||

⑥资金成本
根据建设项目的合理建设工期，按评估基准日适用的贷款利率，资金成本按建设期内均匀性投入计取。本次评估，对于大、中型设备，合理工期在 6个月以上的计算其资金成本。
资金成本=（设备购置价+运杂费+安装调试费+基础费用+其他费用)×贷款利率×建设工期×1/2，对于超过一年工期的按复利公式计算。
贷款利率应按照合理工期长短来确定对应的利率，评估基准日执行的贷款利率为：项目名称 年利率
六个月以内(含6个月) 4.35%
六个月至一年 4.35%
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广东溢多利生物科技股份有限公司拟收购长沙世唯科技有限公司部分股权项目-评估说明一至三年 4.75%
三至五年 4.75%
2）综合成新率的确定
①对大型、关键设备，采用勘察成新率和理论成新率按权重确定：
综合成新率=勘察成新率×0.6＋理论成新率×0.4
勘察成新率
勘察成新率的确定主要以企业设备实际状况为主，根据设备的技术状态、工作环境、维护保养情况，依据现场实际勘察情况对设备分部位进行逐项打分，确定勘察成新率。
理论成新率
理论成新率根据设备的经济寿命年限（或尚可使用年限）和已使用的年限确定。
理论成新率=(经济寿命年限-已使用的年限)/经济寿命年限×100%
对于已使用年限超过经济寿命年限的设备，使用如下计算公式：
理论成新率=尚可使用年限/(已使用年限+尚可使用年限)×100%
②对于价值量低、结构轻巧、简单、使用情况正常的设备，主要根据使用时间，结合维修保养情况，以使用年限法确定成新率。
3）评估值的计算
评估值=重置全价×综合成新率
（2）车辆的评估
评估值＝重置全价×综合成新率
A.重置全价的确定
重置价值＝车辆购置价（不含税）＋车辆购置税＋牌照及杂费
B综合成新率的确定
参照商务部、国家发展和改革委员会、公安部、环境保护部 2013年 1月 14日发布的关于《机动车强制报废标准规定》中的车辆规定报废年限和报废行驶里程数，结合《资产评估常用参数手册》中关于“车辆的经济使用年限参考”，推算确定的车辆经济使用年限和报废行驶里程数，并以年限成新率作为车辆基础成新率，以车辆的实际行驶里程数量化为车辆利用率修正系数，再结合其它各类因素对基础成新率进行修正，最终合理确定设备的综合成新率。
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广东溢多利生物科技股份有限公司拟收购长沙世唯科技有限公司部分股权项目-评估说明计算公式：
综合成新率=年限成新率×K1×K2×K3×K4× K5
由于平均年限法计算的成新率太高，导致客观上车辆的评估值严重背离了市场价值。车辆作为一种特殊的设备，其启用以后各年之损耗的价值内涵是不同的，随着使用年限的延长，其各部位有形损耗逐年加大，车辆的剩余价值会越来越小，因此，车辆的各年损耗值应呈递减趋势，即第一年最大，以后各年的实际损耗价值都相应较前一年小。因此采用以“余额折旧法”的概念根据车辆的已使用年限计年限成新率；
年限成新率的确定：
计算公式：
年限成新率=(1-d)n×100%
d1N1/N
式中： =车辆使用首年后的损耗率
1-d=车辆使用首年后的成新率
N=车辆经济耐用年限
1/N=车辆平均年损耗率
n=车辆实际已使用年限
修正系数K的确定：
K1为车辆原始制造质量；K2为车辆维护保养情况；K3为车况及车辆运行状态；
K4为车辆利用率；K5为车辆停放环境状况。
其中K4“车辆利用率”的确定：
依据车辆的报废行驶里程数和经济使用年限，推算已使用年限的额定行驶里程数，再以实际行驶里程数与额定行驶里程数的差异数除以车辆报废行驶里程数来确定车辆的利用率，具体计算公式如下：
已使用年限额定行驶里程数=报废行驶里程数÷经济使用年限×已使用年限
车辆利用率修正系数=1-(实际行驶里程数-额定行驶里程数)÷报废行驶里程数（3）电子及办公设备的评估
①电子设备重置全价的确定
电子设备多为企业办公用电脑、打印机、空调等设备，由经销商负责运送安装调试，重置成本直接以市场采购价确定。
②成新率的确定
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广东溢多利生物科技股份有限公司拟收购长沙世唯科技有限公司部分股权项目-评估说明电子及办公设备成新率，主要依据其经济寿命年限来确定其综合成新率；对于大型的电子设备还参考其工作环境、设备的运行状况等来综合确定其成新率。
③评估价值的确定
评估值=重置全价×成新率
对于购置时间较早，已停产且无类比价格的车辆及电子设备，主要查询二手交易价采用市场法进行评估。
（4）待报废设备
对于待报废的机器设备、车辆、电子设备本次评估按其清理变现后的净收益额作为评估值，对于无回收价值的设备评估值为零。
6．评估结果及分析
（1）评估结果
设备评估结果汇总表
金额单位：人民币元
|||||||||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
|科目||账面原值||账面净值||评估原值||评估值||原增率%||净增率%||
||设备合计||14,186,409.13||5,282,588.89||13,281,500.00||6,618,674.00||-6.38||25.29|
||机器设备||12,558,853.33||4,913,331.58||11,791,400.00||5,821,087.00||-6.11||18.48|
||车辆||1,371,981.89||246,894.53||1,280,300.00||658,463.00||-6.68||166.70|
||电子设备||255,573.91||122,362.78||209,800.00||139,124.00||-17.91||13.70|

（2）增减值分析
1）机器设备原值减值是由于早年购置的部分高价值设备降价；评估净值增值主要是设备的企业会计折旧年限短于其经济寿命年限。
2）车辆原值减值正常，车辆更新换代快，同型号车辆一经上市其降价速度也较快。
而净值大幅增加是因为财务折旧年限太短。
3）电子设备原值评估减值为正常，电子产品更新换代较快，同型号产品价格不断下降。净值评估增值的主要原因为企业会计折旧年限短于评估中的经济寿命年限。
7．评估案例
案例一：国产专业设备（机器设备评估明细表第217项）
1.设备概况；
设备名称：连续逆流提取机
生产厂家：厦工集团三明重型机器有限公司
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广东溢多利生物科技股份有限公司拟收购长沙世唯科技有限公司部分股权项目-评估说明规格型号：NS-5
设备数量：1套
购置日期：2007-8-9
启用日期：2014-10-28
账面原值：341,880.36元
账面净值：238,999.54元
设备概况：这是企业关键设备，设备由一系列部件组成。其中主要部件及它们的主要参数见下表：
||||||
|-|-|-|-|-|
|NS -5连续逆流提取机主要参数|||||
||物料名称|中药|处理量|5-10kg/h|
||提取温度|40~60℃|提取溶媒|酸水，酒精|
||提取固液比|≤1:15|提取时间|10~30min|
||与物料接触材质|316L|主机减速机电机|SK32-TC B3|
||提取罐卫生泵|WLH-10-14|投料减速机电机|SK22-TC B3|
||溶媒水卫生泵|WLH-1-14|挤汁减速机电机|SK42-TC B3|
||冷凝面积|6M2|溶媒储罐容积|200L|
||投料器容积|60L|挤汁机容积|50L|

2.评定估算
（1）重置全价的确定
重置全价包括设备购置价、运杂费、设备基础费、安装调试费、前期及其他费用、资金成本等。
①设备购置价
经向生产厂电话（13806105603张总）并参考原合同价，确定此套提取机含运输费用价为423,000.00元。则各费用计算如下：
②运杂费：生产厂家包运，运杂费＝0元。
③设备基础费
无专门基础，车间整体基础。
设备基础费＝0.00元
④安装调试费
参考《机器设备评估常用数据与参数》并结合企业实际安装的费用,本次评估按
设备含税价的12%考虑。
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广东溢多利生物科技股份有限公司拟收购长沙世唯科技有限公司部分股权项目-评估说明安装调试费＝设备购置价×安装费率
＝423,000.00×12%
＝50,760.00元
⑤前期及其它费用确定
前期及其他费用率按上文9.73%，9.26%
则前期费用（含税）=(1+2+3+4)×9.73%
=46,096.85元。
则前期费用（扣税）=(1+2+3+4)×9.26%
=43,870.18元。
⑥资金成本：根据建设项目的合理建设工期，按评估基准日适用的贷款利率计算，计算基础为设备购置价、运杂费、设备基础费、安装调试费、前期及其他费用之和，资金成本按建设期内均匀性投入计取。该设备从订货到安装调试完毕的合理周期为半年，资金成本率按照评估基准日执行的一年期贷款利率4.35%确定。
资金成本＝[①＋②＋③＋④＋⑤含税]×4.35%×0.5÷2
=5,653.44元
⑦可抵扣增值税：设备购置价增值税、运杂费增值税两部分部分，计算公式如下：可抵扣增值税＝国产设备购置价×国产设备增值税税率＋国内运杂费×国内运杂费增值税税率
＝423,000.00÷1.17×0.17＝61,461.54元。
⑧重置全价的确定
重置全价＝设备购置价＋运杂费＋设备基础费＋安装调试费＋资金成本＋前期及其他费用－可抵扣进项税
＝①＋②＋③＋④＋⑤扣税＋⑥－⑦
＝461,800.00元(取到100元位)。
（2）综合成新率的确定
①理论成新率：
该设备的经济寿命年限为15年，到评估基准日已有3.2年。则：
理论成新率η1＝(经济寿命年限-已使用年限)÷经济寿命年限×100%
＝(15-3.2)÷15×100％
＝78.7％
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广东溢多利生物科技股份有限公司拟收购长沙世唯科技有限公司部分股权项目-评估说明②现场调查成新率：
评估人员通过现场察看并向操作人员、企业设备技术管理人员详细了解了该机的运行、维护、保养和检修情况，对设备分部评分如下表：
|||
|-|-|
|主要技术情况描述|标准分|
|储量满足系统要求，投料量控制良好|15|
|挤汁彻底、过滤效果良好，浸出液中不含药渣|25|
|热交换效果良好，使温度控制满足工艺要求|15|
|U形筒体、螺旋轴无变形，清洗观察便利|15|
|各电机无异常发热或响声，控制软件赂有技术性贬值，各控制元件运行可靠。对温度、投剂量、抽取时间等控制良好|25|
|保养良好，资料基本齐全|5|
||100|

因此确定现场调查成新率η2为70%。
③合成新率η：
η＝η1×40%+η2×60%
＝78.760％×40%+70％×60%
＝73％（取整）
（3）评估值的确定：
评估值＝重置全价×综合成新率
＝461,800.00×73％
＝337,114.00（元）
案例二：小轿车（车辆评估明细表第1项）
1．车辆概况
车辆名称：小轿车
车辆牌号：湘 AN285G
车辆型号：小型普通客车东风 ZN6494HBX4
生产厂家：郑州日产汽车有限公司
账面原值：129,555.56元
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广东溢多利生物科技股份有限公司拟收购长沙世唯科技有限公司部分股权项目-评估说明账面净值：114,094.40元
初次登记时间：2017年6月13日；已行驶：44496公里。
主要参数如下表：
||||||
|-|-|-|-|-|
|小型普通客车东风ZN6494HBX4主要参数|||||
||外形尺寸：|4949×1820×1940(mm)|额定载客：|5(人)|
||总质量：|2505(Kg)|整备质量：|1890(Kg)|
||接近角/离去角：|42/29(°)|前悬/后悬：|870/1129(mm)|
||轴荷：|1225/1280|轴距：|2950(mm)|
||轴数：|2|最高车速：|150(km/h)|
||油耗：|8.8(L/100Km)|弹簧片数：|-/4|
||轮胎数：|4|轮胎规格：|P215/75R15|
||前轮距：|1545|后轮距：|1525|
||Vin识别代码：|LJNMFEBS×××××××××法律法规|||
||发动机|ZD25TCI|排量(ml)|2498|
||发动机生产企业|绵阳新晨动力机械公司|功率(kw)|85|
||燃料种类：|柴油|依据标准：|GB18352.3-2005国Ⅳ|

2．重置全价的确定：
（1）车辆购置价：经市场询价，该型号车辆的购置价为136,000.00元；
（2）车辆购置税＝车辆购置价÷ 1.17× 10%；
＝136,000.00÷ 1.17×10%
＝11,623.93元
（3）牌照及杂费：每辆车按500元计算。
（4）重置价值＝车辆购置价（不含税）＋车辆购置税＋牌照及杂费
＝136,000.00÷1.17＋11,623.93＋500
＝128,400.00元（取整到100元位）。
3．综合成新率的确定
参照商务部、国家发展和改革委员会、公安部、环境保护部 2013年 1月 14日发布的关于《机动车强制报废标准规定》中的车辆规定报废年限和报废行驶里程数，结合《资产评估常用参数手册》中关于“车辆经济使用年限参考表”推算确定的车辆经济使用年限和报废行驶里程数，并以年限成新率作为车辆基础成新率，以车辆的实际行驶
里程数量化为车辆利用率修正系数，再结合其它各类因素对基础成新率进行修正，最
终合理确定设备的综合成新率。
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广东溢多利生物科技股份有限公司拟收购长沙世唯科技有限公司部分股权项目-评估说明计算公式：
综合成新率=年限成新率×K1×K2×K3×K4× K5
该车辆系小轿车，经济使用年限为 15年，报废行驶里程数为 60万公里，现已使用0.6年，已行驶44496公里。
年限成新率的确定：
年限成新率=(1-d)n×100%
d1N1/N
式中： =车辆使用首年后的损耗率
1-d=车辆使用首年后的成新率
N=车辆经济耐用年限=15年
1/N=车辆平均年损耗率=1/15
n=车辆实际已使用年限=6.6年
d1N1/N1151/15
=
=1-0.8348
=0.1652
年限成新率=(1-d)n×100%
=(1-0.1652)0.6×100%
=0.83480.6×100%
=89.7%
K系数的确定：
修正系数K=K1×K2×K3……×K5
该车辆系郑州日产汽车有限公司司制造，原始制造质量较好，故K1=1.00；
该车辆整体的维护保养较好，车身油漆完好，内饰整洁无损，故K2=1.00；
该车辆运行平稳，性能稳定，电气系统及仪表状况正常，故K3=1.00；
车辆利用率修正系数K4的确定：
该车辆已使用0.6年，已行驶44496公里，
已使用年限额定行驶里程=报废行驶里程数÷经济使用年限×已使用年限
=600000÷15×0.6=24000（公里）
实际行驶里程与额定行驶里程差异=44496-24000=20496（公里）
车辆利用率修正系数K4=1-（20496÷600000）=0.97
该车辆无固定车库，停放环境一般，故K5=0.98；
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广东溢多利生物科技股份有限公司拟收购长沙世唯科技有限公司部分股权项目-评估说明综合成新率=年限成新率×K1×K2×K3×K4× K5
=30.4%×1.00×1.00×1.00×0.97×0.98
=85%(取整)
4．评估值的计算：
评估值＝重置全价×综合成新率
＝128,400.00×85%
＝109,140.00（元）
案例三：办公设备（电子设备评估明细表序号：11）
设备名称：笔记本电脑
规格型号: THINKPAD X240S
生产厂家：联想（北京）有限公司
启用日期：2014-5-21
账面原值：8,100.00元
账面净值：2,586.09元
1．设备概况
主要技术参数
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|THINKPAD X240S参数||||||
|屏幕：||12.5英寸|分辨率：||1366x768|
|CPU主频：||1.6GHz|核心数：||双核心/四线程|
|显卡类型：||核芯显卡|显存容量：||共享内存容量|
|电池类型：|6芯锂电池||续航时间：|视具体使用环境而定||

2．重置全价的确定
经http://detail.zol.com.cn/series/16/16491_1.html等网上查询，确定基准日售价为 6,100.00元/台，不考虑运输及安装调试费，此价即为设备重置价。
不含税重置价=设备重置价÷1.17
=6,100.00÷ 1.17
=5,200.00元（取到100元位）
3．成新率的确定
仅采用年限法确定其成新率。
该洗衣机经济使用年限为5年，至评估基准日,已运行3.6年，则
北京中和谊资产评估有限公司 新成文化大厦A座11层 -43-
广东溢多利生物科技股份有限公司拟收购长沙世唯科技有限公司部分股权项目-评估说明成新率＝（经济使用年限-已使用年限）÷经济使用年限×100%
＝（5-3.6）÷5×100%=28%
4．评估值的确定
评估值＝不含税重置全价×成新率
＝5,200.00×28%＝1,456.00（元）
（四）在建工程
1．评估范围及工程概况
（1）评估范围
委估在建工程为设备安装工程及电梯维修费预交款。账面值如下表：
金额单位：人民币元
|||
|-|-|
|项目|帐面值|
|合计|152,300.00|
|在建工程-污水处理工程|132,300.00|
|电梯维修预交款|20,000.00|

（2）工程概况
污水处理工程主要内容是企业新建的污水处理项目，工程从2016年8月开工建设，2017年8月完工，目前尚处于待交工状态。
2．评估过程
（1）检查资产评估明细表各项内容填写情况，并核实在建工程评估明细表合计数与财务报表在建工程帐面数是否一致；
（2）根据申报的在建工程项目，审核其“三证”是否齐全、合同内容，并通过与财务人员交谈了解工程实际进度情况及设备款项支付情况，分析帐面值的构成及其合理性；
（3）现场实地勘察设备到位情况，安装情况，核实是否按照合同条款执行；
（4）通过现场了解，确定评估方法，测算在建工程评估值；
（5）撰写在建工程评估技术说明。
3．评估方法
按持续使用原则，在建工程采用成本法评估。为避免资产重复计价和遗漏资产价
值，结合本次在建工程特点，针对各项在建工程类型和具体情况，采用以下评估方法：
开工时间距基准日半年内的在建项目，根据其在建工程申报金额，经账实核对后，
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广东溢多利生物科技股份有限公司拟收购长沙世唯科技有限公司部分股权项目-评估说明剔除其中不合理支出的余值作为评估值。
开工时间距基准日半年以上的在建项目，如账面价值中不包含资金成本，需加计资金成本。
资金成本=（申报账面价值-不合理费用）×利率×工期/2，其中：
（1）利率按评估基准日中国人民银行同期贷款利率确定；
（2）工期根据项目规模和实际完工率，参照建设项目工期定额合理确定。
如账面价值中包含资金成本，不再计算资金成本。
4．评估案例
案例：污水处理工程（在建工程－设备安装工程第1项）
（1）项目及资产概况
污水处理工程主要内容是企业新建的污水处理项目，工程从2016年8月开工建设，2017年8月完工，目前尚处于待交工状态。
（2）评估方法及结果
经评估人员现场核查，账面已付金额中不含资金成本，也无其他不合理支出，加计资金成本，评估值为 135,178.00元。
5．评估结果
||||||
|-|-|-|-|-|
|科目名称|账面值|评估值|增值额|增值率(%)|
|在建工程合计|152,300.00|135,178.00|-17,122.00|-1124|
|污水处理工程|132,300.00|135,178.00|2,878.00|2.18|
|电梯维修预交款|20,000|0|-20,000|-100|

（五）无形资产—土地使用权
1．建设用地使用权概况
（1）土地登记情况
本报告委托评估的估价对象，是指位于长沙市浏阳市经济开发区康万路190号的1宗出让用地。各宗地具体土地位置状况情况详见下表：
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|编号|宗地名称|土地使用者|宗地位置|用途|性质|土地面积(m2)|土地使用年期终止日期|
|1|浏阳市经济开发区康万路190号宗地|湖南美可达生物资源股份有限公司|浏阳市经济开发区康万路190号|工业|出让|18685.30|2053年7月16日|

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广东溢多利生物科技股份有限公司拟收购长沙世唯科技有限公司部分股权项目-评估说明（2）土地权利情况
估价对象的土地所有权属国家所有，待估宗地是湖南美可达生物资源股份有限公司以出让方式取得的土地使用权。宗地来源合法、产权清楚。目前该宗地不存在抵押、担保等他项权利。至估价基准日，委估宗地未发现他项权利的设定。
（3）建筑物和地上附着物状况
待估宗地内建筑物及构筑物状况详见下表。
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|编号|宗地名称|主要建筑物及构筑物|建筑总面积（㎡）|建筑物主要结构|容积率|建造年代|主要设备装置|
|1|浏阳市经济开发区康万路190号宗地|湖南美可达生物资源股份有限公司生产、办公用房及附属建筑用房，且正常运营中。|10811.52|框架、钢|0.7|2007-2016|办公楼、主厂房等|

2．地价定义
根据委托方提供的资料及现场勘查情况：
估价对象宗地在估价基准日是出让国有土地使用权，所有权属国家。
估价对象的规划用途为工业用地，本次估价将估价对象的设定用途为工业用地。
估价对象为出让国有土地使用权，本次评估按设定用途法定最高出让年限设定估价对象作为工业用地的土地使用年期为50年。
估价对象在估价基准日宗地红线外、红线内的土地实际开发程度详见附表1《土地估价结果一览表》。本次评估将估价对象宗地土地开发程度为“五通一平”（即宗地红线外通路、通上水、通下水、通电、通讯，红线内场地平整）。
估价对象在估价基准日的规划容积率0.7作为设定容积率。
综上所述，本次评估的估价对象地价定义为：在估价基准日为 2017年12月31日的估价对象实际利用条件下，上述设定的估价对象的土地用途、使用年限、土地开发程度、容积率等条件下的土地使用权价格。
在估价基准日为 2017年12月31日，土地用途、开发程度、使用年期等定义如下表：
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|编号|土地使用者|宗地位置|土地用途||开发程度||使用年期||价格类型||
||||实际|评估设定|实际|评估设定|实际|评估设定|实际|评估设定|

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|1|湖南美可达生物资源股份有限公司|浏阳市经济开发区康万路190号|工业|工业|五通一平|五通一平|50|35.56|出让地|出让地|

注：“五通一平”（即宗地红线外通路、通上水、通下水、通电、通讯，红线内场地平整。
3．地价影响因素分析
（1）一般因素
1）地理位置
浏阳市地处湖南省东部罗霄山脉北段，东邻江西省铜鼓、万载、宜春；南接江西省萍乡和湖南省醴陵、株洲，西倚省会长沙，北靠湖南省平江。北纬27°51′-28°34′，东经113°10′-114°15′，全市东西宽 105.8千米，南北长80.9千米，土地总面积5007.75平方千米。
2）自然环境
①地势、地貌
浏阳市境内地处湘东山区，幕阜-罗霄山脉北段，属幕阜连云山丘区。地势东北高，西南低。地形为丘陵、山区。境内有浏阳河、捞刀河、南川河三大水系，浏阳河发源于国家森林公园-大围山。主要山脉有大围山、连云山等，境内最高峰位于大围山七星岭，海拔1608米，最低位于柏加镇杉湾里，海拔37.5米，海拔相差1570.5米，地势高低起伏大。
②气候
浏阳市属亚热带季风湿润气候，其特点是热量充足，降水丰沛，光照较足，气候变化随山地垂直差异明显。春季温和，暮春初夏雨多，盛夏晴热高温，秋季凉而不寒，冬季寒冷，但严寒期短。多年平均气温17.5℃，1月平均气温5.4℃，7月平均气温28.7℃。
境内主要气象灾害有暴雨洪涝、龙卷风、干旱、雷雨大风、寒潮、低温冷害、高温热害、强雷暴、冰雹等。
3）自然资源
①水资源
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广东溢多利生物科技股份有限公司拟收购长沙世唯科技有限公司部分股权项目-评估说明浏阳市境内河道属长江流域，流域面积 4979.8平方千米。主要河道有一级河浏阳河、南川河、捞刀河等3条，总长325千米；二级河 27条，总长771.1千米；三级河 6条，总长128千米。河流总长度1224.1千米，径流总量44.6亿立方米。
境内最大的河流为浏阳河，从浏阳市大围山至长沙市陈家屋场，流经境内达浒、官渡、沿溪等 22个乡镇街道。全长 165.2千米，流域面积 3206.4平方千米，年均流量82.7立方米/秒，主要支流有中岳河、大光溪、梅田河、小溪河、济川河等。
②矿藏资源
截至 2016年，浏阳境内已探明矿产61种，其中非金属矿产26种,金属矿产29种，能源矿产4种，水气矿产2种。已开发利用矿种26种，具有开发利用价值的矿产主要有煤、铜、铅、锌、铁、钨、钼、金、银、磷、海泡石、菊花石、石灰岩、石膏、高岭土、花岗岩等。有矿产地 186处。煤炭资源保有储量 5710.9万吨，分布于澄潭江、文家市、大瑶、官渡、三口等地。海泡石、硫铁矿和磷矿位居全国矿产资源储量前十位，其中海泡石位居全国首位，储量 471.6万吨，集中分布于东部永和一带，为大型矿床，属风化残积型矿床。
菊花石是全球独一无二的稀世珍品，也是浏阳市特有的矿种，仅见于永和，为大型矿床。菊花石赋存于二叠、栖霞等组上部，形态可分为五类：绣球花、蝴蝶花、铜钱花、蟹爪花、鸡爪花，资源储量2357.2万吨。
③动植物资源
浏阳地处全球8个候鸟迁徙通道之一的“东亚——澳大利亚”的中心区域，野生动植物资源十分丰富。全市发现野生动物200多种，其中国家重点保护的有20多种、国家“三有”保护的有 180多种。鸟类 120多种，其中候鸟类 30多种、留鸟类 80多种。全市广泛分布着国家和地方重点保护野生植物，其中国家一级保护的有银杏、水杉（引入种）、南方红豆杉、苏铁（引入种）、台湾穗花杉、伯乐树等；国家二级保护野生植物有蓖子三尖杉、福建柏、华南五针松、榧属、连香树、青皮（青梅）、台湾水青冈、长柄双花木、半枫荷、香樟、楠木等，还有省级地方重点保护野生植物60多种及众多的古树名木资源。
④畜牧资源
牧草地14.3万公顷（其中农村隙地草场2.3万公顷），山桂花蜜源林22.5万公顷，其它蜜源林 5.1万公顷，农作物蜜源 43万公顷；湘东黑山羊主产区，已列入全国优良
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广东溢多利生物科技股份有限公司拟收购长沙世唯科技有限公司部分股权项目-评估说明地方品种名录，优良地方品种还有黑兔、湘黄鸡、中蜂等，饲养的家畜、家禽主要品种有猪、牛、羊、兔、犬、鸡、鸭、鹅等。
⑤渔业资源
浏阳市境内可用于水产养殖的淡水水面 10200公顷，其中：天然水域 3334公顷、池塘 3968公顷、水库 2898公顷，浏阳河中上游被设为国家级特有鱼类水产种质资源保护区；天然水域鱼类资源共有68个品种，其中被列为国家二类保护动物的名贵珍稀水产品有大鲵（娃娃鱼）、蝾螈、石蛙、虎蚊蛙和山瑞鳖、中华鳖；饲养的水产品种主要有青鱼、草鱼、鲢、鳙、细鳞斜颌鲴、鲤、鲫、长春鳊、三角鲂、黄颡鱼、黄尾鲴、黄鳝、泥鳅等；渔业水生生物资源有浮游植物（如绿藻门、硅藻门、金藻门、兰藻门、隐藻门、甲藻门、裸藻门等）、沉水植物（如轮叶黑藻、苦草、马来眼子菜、金鱼藻等）、挺水植物（如芦苇、莲等）、漂游植物（如紫背浮萍等）、浮游动物（如轮虫类、桡足类、枝角类等）、底栖动物（如水蚯蚓、螺、蚌等）
4）行政区划
1949年8月1日，县人民政府成立，县下设4个办事处1个区，其下辖40个乡镇。
1950年4月，废除旧乡保，全县划为14个区，辖6个居委会201个乡。
1951年7月，改为27个区，辖189个乡6个镇6个居委会。
1952年7月，城关区改镇，全县划为570个乡14个乡级镇6个居委会。
1953年2月，改为22个区（镇），辖318个乡12个乡级镇4个居委会。
1956年，撤区并乡，全县辖3个镇61个乡，乡下辖高级社，社下辖生产队。
1958年冬，撤销乡镇，成立17个人民公社，辖211个大队，3060个生产队。
1961年末，恢复11个区，城关镇改为区级镇，共辖12个区镇，62个人民公社。
1963年末，辖11个区1个镇，64个人民公社。
1969年10月，再度撤销区镇，并为24个人民公社。
1982年，增设古港、文家市、永安 3个镇，全县共辖 11个区 2个区级镇，3个区辖镇65个人民公社。
1983年，恢复乡建制，全县共辖11个区2个区级镇，3个区辖镇65个乡。
1988年，共辖11个区2个区级镇，3个镇62个乡,1008个村21个居委会。
1995年撤区并乡，辖4个街道、21个镇、15个乡，982个村64个居委会。
2005年12月27日，省民政厅（湘民行发[2005]36号）批复同意对浏阳市乡镇行政区划作如下调整：将白沙乡与大围山镇合并，设立新的大围山镇，镇人民政府驻东门
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广东溢多利生物科技股份有限公司拟收购长沙世唯科技有限公司部分股权项目-评估说明市（原大围山镇人民政府驻地）；将沙市镇与赤马镇合并，设立新的沙市镇，镇人民政府驻沙市集镇书院路（原沙市镇人民政府驻地）；将山田乡与淳口镇合并，设立新的淳口镇，镇人民政府驻淳口集镇淳农路（原淳口镇人民政府驻地）。
2007年4月，撤销高坪乡，设立高坪镇。
2008年12月，撤销三口乡，设立三口镇（2009年1月实施）。
2009年10月，撤销官桥乡，设立官桥镇。
2015年，根据浏阳市乡镇区划调整方案，杨花乡和大瑶镇成建制合并设立大瑶镇；
七宝山乡、永和镇成建制合并设立永和镇；三口镇、古港镇成建制合并设立古港镇；
溪江乡、关口街道成建制合并设立关口街道；太平桥镇、集里街道成建制合并设立集里街道。本轮乡镇行政区划调整后，浏阳市共辖25个镇4个街道3个乡。2016年8月30日，葛家乡撤乡设镇，改为葛家镇。辖 2个乡26个镇 4个街道。
5）历史沿革
据浏阳境内1991年8月出土的旧石器时代中期打制石器证明，公元前15-20万年，浏阳境内已有人类活动和繁衍定居。在古代九州中，浏阳属荆州，西周、东周属长沙国，春秋、战国均属楚国。秦朝分黔中以南长沙分置长沙郡，浏阳属长沙郡临湘县。
西汉属长沙国临湘县地。
东汉建安十四年（209年）析临湘县地始置浏阳县。治所设“县东”旧城隍庙附近。
建安十五年（210年）属汉昌郡，建安二十二年（217年）属长沙郡。
三国、西晋、东晋均属长沙郡。
隋大业三年（607年），浏阳县并入长沙县。
唐景龙二年（708年）分长沙县复设浏阳县，属潭州长沙郡。县治设故城西面淮川。
五代十国属潭州，宋朝属潭州长沙郡。
元初（1271年）县治迁往居陵镇。元贞元年（1295年），升县为州，治所仍在居仁镇（即居陵镇），属天临路。
明洪武二年（1369年）复降为县，治所迁往淮川，属长沙府。
清康熙三年（1664年）属长宝道。
民国三年（1914年）属湘江道，民国七年（1918年）属湘东道。民国15年（1926年）属第一行政督察区。民国二十六年（1937年），成为督察专员公署治所。
中华人民共和国成立后，1949年属长沙专区。
1952年，属湘潭专区。
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广东溢多利生物科技股份有限公司拟收购长沙世唯科技有限公司部分股权项目-评估说明 1968年，属湘潭地区。
1983年，改属长沙市。
1993年，经国务院批准，撤销浏阳县，设立浏阳市。
1996年，浏阳市面积 5007.7平方千米，人口约 132万人。辖 4个街道、21个镇、15个乡：关口街道、荷花街道、淮川街道、集里街道、大围山镇、大瑶镇、太平桥镇、文家市镇、龙伏镇、北盛镇、古港镇、永安镇、永和镇、达浒镇、沙市镇、赤马镇、社港镇、官渡镇、张坊镇、金刚镇、沿溪镇、枨冲镇、淳口镇、普迹镇、镇头镇、七宝山乡、三口乡、山田乡、小河乡、中和乡、白沙乡、官桥乡、杨花乡、柏嘉山乡、洞阳乡、高坪乡、葛家乡、溪江乡、澄潭江乡、蕉溪乡。市政府驻淮川。
2000年第五次人口普查，浏阳市常住总人口 1307572人，其中，淮川街道 55275人，集里街道 39664人，荷花街道 37384人，关口街道 22287人，沙市镇 49522人，淳口镇 42934人，社港镇 42452人，大围山镇 16925人，官渡镇 28390人，张坊镇 30410人，达浒镇23841人，沿溪镇27770人，古港镇35190人，永和镇23217人，大瑶镇55539人，金刚镇 54105人，文家市镇 46007人，太平桥镇 20129人，枨冲镇 41135人，镇头镇 54740人，普迹镇 40301人，永安镇 58842人，北盛镇 51038人，赤马镇 14248人，龙伏镇44093人，澄潭江镇56042人，中和镇21010人，白沙乡8272人，小河乡 13352人，七宝山乡 14746人，三口乡 20990人，高坪乡 33694人，溪江乡 19952人，杨花乡 22471人，葛家乡 19817人，官桥乡 26217人，柏加乡 20488人，洞阳乡 35526人，蕉溪乡23407人，山田乡16150人。
2005年12月27日，省民政厅（湘民行发[2005]36号）批复同意对浏阳市乡镇行政区划作如下调整：将白沙乡与大围山镇合并，设立新的大围山镇，镇人民政府驻东门市（原大围山镇人民政府驻地）；将沙市镇与赤马镇合并，设立新的沙市镇，镇人民政府驻沙市集镇书院路（原沙市镇人民政府驻地）；将山田乡与淳口镇合并，设立新的淳口镇，镇人民政府驻淳口集镇淳农路（原淳口镇人民政府驻地）。
2015年6月5日，浏阳市确定为湖南省省直管县经济体制改革试点单位。
浏阳市人民政府驻地变迁：其治所解放初期在县域文庙礼乐局内（圭斋东路 81号），1954年春，迁才常路 79号曾子庙内。1990年 7月，迁入才常路 93号谭嗣同祠左侧的新办公楼。2004年12月，迁至位于关口街道境内新建的行政中心。
6）社会经济状况
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广东溢多利生物科技股份有限公司拟收购长沙世唯科技有限公司部分股权项目-评估说明浏阳市是湖南省重点建设的五座县级大城市之一，已连续多年进入全国百强县。
2016年县域经济与县域基本竞争力跃升至全国百强第 36位，比上年提升 11位。首次入选中国全面小康十大示范县市，成功跻身福布斯中国大陆最佳县级城市榜第28位，是中部地区唯一上榜县市。逐步形成了国家级浏阳经开区、制造产业基地、两型产业示范园、浏阳河文化产业园、花炮产业集中区、浏阳河生态经济示范区、大围山国家级生态旅游示范区等七大板块园区，电子信息、生物医药、机械制造、鞭炮烟花、健康食品、生态旅游、现代服务、文化创意等八大产业。
2016年，浏阳实现地区生产总值 1012.8亿元，增长12.6%，工业总产值 2039.5亿元，增长22.4%；完成财政总收入100.9亿元，增长33%，长沙考核财政收入75.9亿元，增长18.3%；完成固定资产投资 725.8亿元，增长23.4%；城乡居民人均可支配收入分别为33816元、23180元，增长9%和10.2%。地区生产总值、规模工业增加值、固定资产投资等主要经济指标增速居长沙九区县市第 1位，财政总收入、工业总产值等指标均提前一年实现“十二五”目标。
2016年，全市实现生产总值 1218.2亿元，同比增长11%。其中第一产业增加值102.5亿元，第二产业增加值 840.9亿元，第三产业增加值274.8亿元，分别增长4.5%、11.2%和12.9%。三次产业对经济增长的贡献率依次为3.5%、71.5%和25%，分别拉动经济增长0.4个百分点、7.9个百分点和2.7个百分点；三次产业结构为8.4∶69∶22.6。
2016年，实现农业总产值 129.8亿元，增长5.5%。粮食播种面积 126.3万亩，冬种油菜 46万亩，新增油茶 6200亩，蔬菜、花木、生猪等优势产业稳量提质，水果、油茶、黑山羊等特色产业效益提升。创建长沙市级标准化农业生产示范基地46个，建成东盈、北盛、永安3个粮食仓储基地。投入10.6亿元，铺排农业重点项目26个，金盆种养平衡项目通过农业部标准化养殖示范基地验收。沿溪、古港蔬菜产业结构调整示范片和大围山水果特色产业园入围省“百片千园万民”工程。新培育农民合作社686家，全市达 3500家，居全省县市之首。发放农机购置补贴 2486万元，主要农作物农机化率达70.9%。整治农村土地6.9万亩，新建沼气池1126口，完成123个行政村电网升级改造。
2016年，浏阳市规模工业企业达798家，其中年产值过亿元企业272家，过10亿元企业14家，实现规模工业总产值1668.6亿元，增长23.1%。园区经济保持强劲增长，经开区、制造产业基地、两型产业园分别实现规模工业总产值 700.3亿元、232.7亿元、
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广东溢多利生物科技股份有限公司拟收购长沙世唯科技有限公司部分股权项目-评估说明41.4亿元，分别增长32.3%、30.4%、37.4%，完成财政收入24.1亿元、8.2亿元、0.96亿元，分别增长37.9%、34.4%、36.8%，两型产业园成功获批湖南首家特色食品产业园。
乡镇特色工业集中区稳步发展，实现规模工业总产值 130.2亿元，增长29%。电子信息、生物医药、机械制造、健康食品等优势产业持续壮大，产值分别增长32.3%、37.5%、26.8%、27%。一批龙头企业保持快速发展，蓝思科技实现产值 316亿元，创税 11.8亿元，尔康制药荣获年度制药行业十佳辅料品牌，湖南一朵电子商务销售过亿元。着力淘汰落后产能，关闭煤矿8家。积极应对安全环保和政策调整双重压力，大力实施“四化两型”战略，花炮产业集群实现产值202亿元，增长7.6%，其中出口28.4亿元，增长15.8%。浏阳花炮在南京青奥会、北京 APEC会议等国际重大节会上成功燃放，展示了环保、安全、艺术的新形象。
2016年，大围山国家生态旅游示范区启动建设项目36个，胡耀邦故里旅游区建成文保中心、游客服务中心等项目，秋收起义纪念园工程顺利推进。举办赏花季、清凉季等系列旅游主题活动，全年接待游客 1268.7万人次，实现旅游收入 124亿元，分别增长22.8%和24%，获评湖南省旅游产业发展十佳县市。新改建标准化农贸市场10家，成功举办首届中国烟花爆竹安全环保博览会、全国登山节、第九届湘菜美食文化节、第十届房交会等重大节会活动，浏阳蒸菜创 2项基尼斯纪录。实现社会消费品零售总额 203亿元，增长14%。销售商品房 122.3万平方米，增长24.7%。文化创意、金融保险、仓储物流、电子商务等现代服务业加快发展。
（2）区域因素
区域概况
估价对象所在区域位于浏阳市经济开发区康万路 190号。
1）交通条件
①公路：截至2016年底，浏阳市公路通车里程达到 6623.8千米，其中高速公路三条：平汝高速、浏洪高速和长浏高速，里程227.31千米；
国道两条：319国道和106国道，里程 173.1千米；
省道四条：103省道、211省道、309省道和310省道，里程 197.5千米；
县道27条502.2千米，乡道687.1千米，村道4836.6千米。
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广东溢多利生物科技股份有限公司拟收购长沙世唯科技有限公司部分股权项目-评估说明浏阳乡镇公路通达率100%，部分行政村实现了组组通公路和户户通公路的目标，已初步形成以高速公路为大动脉、国省干线公路为主骨架、县乡村公路为支脉，辐射全市各个村落的公路交通路网格局。
公共交通基础服务方面，浏阳城区运营汽车站 3个：汽车南站、汽车西站、关口汽车站，另有二级汽车站 2个，农村四、五级客运站 9个，招呼站 235个，拥有城乡客运班线142条，城乡客运车辆551辆，行政村客运班线通达率达100%
②港口：经浏阳河，内通湘、资、沅、澧四水，外达长沙各口岸。
③铁路：蒙华铁路：蒙华铁路蒙西至华中地区铁路煤运通道是国家“十二五”规划纲要重大交通基础设施和“综合交通体系发展规划”重点工程，是“北煤南运”新的国家战略运输通道，以煤运为主，兼顾地方客运货运，北起内蒙古鄂尔多斯地区，南至江西吉安市，全长约1817千米，按照国铁Ⅰ级、双线电气化铁路标准建设，近期运量1亿吨，远期2亿吨以上。
浏阳段作为蒙华铁路岳阳至吉安段线路的组成部分，全长约96.7千米（至省界），途经市域内社港、龙伏、淳口、溪江、古港、三口、沿溪、官渡、达浒、张坊共10个乡镇，设置车站 8座，分别是社港站、泮春站、浏阳站、三口站、官渡站、跨马站、张坊站、上洪站，其中浏阳站为办理客货运作业的中间站。浏阳站位于溪江乡境内，距市政府13.2千米，拥有140万人口的浏阳即将迎来大铁路过境并设站的新时代。
委估宗地交通较为便捷。
2）基础设施和公共设施
①供水
宗地所在区域的供水方式为市政供水，供水保证率为99%。
②排水
宗地所在区域属于市政排污。
③供电
宗地所在区域均为市政供电，供电保证率为99%。
④通讯
区域内通讯与市政网相连，市话普及率为100%。
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广东溢多利生物科技股份有限公司拟收购长沙世唯科技有限公司部分股权项目-评估说明估价对象所在区域基础设施、公共设施比较完善，商店、医院、学校、农贸市场等配套齐全。
⑤.环境条件
待估宗地所在区域存在轻度粉尘、噪声和大气污染，环境质量一般。
⑥产业集聚规模
宗地离中心区域较近，产业集聚规模高。
3）个别因素
影响估价对象价格水平的个别因素主要指与宗地直接有关的基础设施条件、宗地自身条件（形状、面积、地形）、宗地在区域中的位置、土地使用限制、宗地临街位置、宗地临街宽度等，本报告仅对估价对象土地价格产生影响的个别因素进行分析，对估价对象土地价格影响较小或因素条件无差异的个别因素不作分析。
①宗地面积
委估宗地1面积15853.34m2，委估宗地面积18685.30m2，宗地面积对土地利用一般。
②宗地形状
委估宗地形状呈不规则长方形，对地上建筑的设计布局和土地利用一般。
③土地开发程度
委估宗地为宗地红线内外“五通（通上水、通下水、通路、通电、通讯）”及宗地内“场地平整”开发条件。
④地质条件
地势较平坦、地质构造较稳定、无洪水灾害影响、地基承载力较高，该区域无不良地质现象，对地价无明显影响。地质地基状况表现为﹥30吨／m2，宗地平均坡度为20%，土地用途为工业用地，宗地形状较规则，宗地面积 18685.30m2。
估宗地估价其它个别条件见下表：
待估宗地个别因素条件说明表
||||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
|宗地编号|宗地名称|宗地位置|土地面积(m2)|容积率|形状|地形及地质条件|规划限制条件等|其它|
|1|浏阳市经济|浏阳市经济||||地势平坦、地质构造稳定、|有一定规划限制||

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|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|开发区康万路190号宗地|开发区康万路190号|18685.30|0.7|规则|无洪水灾害影响、地基承载力很高|

4．估价原则
（1）替代原则
根据市场运行规律，在同一商品市场中，商品或提供服务的效用相同或大致相似时，价格低者吸引需求，即有两个以上互有替代性的商品或服务同时存在时，商品或服务的价格是经过相互影响与比较之后来决定的。土地价格也同样遵循替代规律，某块土地的价格，受其它具有相同使用价值的地块，即同类型具有替代可能的地块价格所牵制。换言之，具有相同使用价值、替代可能的地块之间，会相互影响和竞争，使价格相互牵制而趋于一致。
（2）需求与供给原则
在完全的市场竞争中，一般商品的价格都取决于供求的均衡点。供小于求，价格就会提高，否则，价格就会降低。由于土地与一般商品相比，具有独特的人文和自然特性，因此在进行土地估价时既要考虑到所假设的公平市场，又要考虑土地供应的垄断性特征。
（3）变动原则
一般商品的价格，是伴随着构成价格的因素的变化而发生变动的。土地价格也有同样情形，它是各种地价形成因素相互作用的结果，而这些价格形成因素经常处于变动之中，所以土地价格是在这些因素相互作用及其组合的变动过程中形成的。因此，在土地估价时，必须分析该土地的效用、稀缺性、个别性及有效需求以及使这些因素发生变动的一般因素、区域因素及个别因素。由于这些因素都在变动之中，因此应把握各因素之间的因果关系及其变动规律，以便根据目前的地价水平预测未来的土地价格。
（4）协调原则
土地总是处于一定的自然与社会环境之中，必须与周围环境相协调。因为土地能适应周围环境，则该土地的收益或效用能最大限度地发挥，所以要分析土地是否与所处环境协调。因此，在土地估价时，一定要认真分析土地与周围环境的关系，判断其
是否协调，这直接关系到该地块的收益量和价格。
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广东溢多利生物科技股份有限公司拟收购长沙世唯科技有限公司部分股权项目-评估说明（5）预期收益原则
对于价格的评估，重要的并非是过去，而是未来。过去收益的重要意义，在于为推测未来的收益变化动向提供依据。因此，商品的价格是由反映该商品将来的总收益所决定的。土地也是如此，它的价格也是受预期收益形成因素的变动所左右。所以，土地投资者是在预测该土地将来所能带来的收益或效用后进行投资的。这就要求估价者必须了解过去的收益状况，并对土地市场现状、发展趋势、政治经济形势及政策规定对土地市场的影响进行细致分析和预测，准确预测该土地现在以至未能给权利人带来的利润总和，即收益价格。
（6）最有效使用原则
由于土地具有用途的多样性，不同的利用方式能为权利人带来不同的收益量，且土地权利人都期望从其所占有的土地上获取更多的收益，并以能满足这一目的为确定土地利用方式的依据。所以，土地价格是以该地块的效用作最有效发挥为前提的。
（7）报酬递增、递减原则
经济学中的边际效益递减原则，是指增加各生产要素的单位投入量时，纯收益随之增加；但达到某一数值后，如继续追加投资，其纯收益不再会与追加的投资成比例增加。土地投资同样遵循这一原则。利用这一原则，就可找出土地土地的边际使用点，即最有效使用点。
（8）多种方法相结合的原则
随着我国土地估价业的发展，目前比较实用的宗地估价方法主要有收益还原法、市场比较法、成本法、剩余法和基准地价系数修正法等方法。由于不适宜的估价方法可能使评估结果产生较大的偏差，因此进行地价评估时，就要根据待估宗地的实际情况，充分考虑用地类型及所掌握的资料，选择最适宜的方法进行评估，同时为了使评估结果更为客观，更接近于准确，评估中选择两种较为适宜的方法进行评估，以便互相验证，减小误差，确定出合理的价格。
5．评估方法的选择及地价的确定
根据国际上地价评估的惯例，宗地地价评估应采用两种或两种以上方法进行评估，再将评估结果进行算术平均或加权平均。估价人员深入细致地分析了委估项目的特点和实际状况，并研究了委托方提供的资料，为使估价结果具有科学性、准确性、客观性，采用成本逼近法进行测算，主要是出于以下考虑：
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广东溢多利生物科技股份有限公司拟收购长沙世唯科技有限公司部分股权项目-评估说明委估宗地为已开发工业用地，没有具体的规划指标，不宜采用剩余法；由于无法找到与估价对象相似的交易案例，因此无法采用市场比较法；因企业土地收益难以单独估算，无法确定土地的客观纯收益，无法采用收益法;评估人员通过实地勘察，在确定估价原则的基础上，根据评估目的和委估宗地的实际情况，委估宗地所在区域征地成本易于收集，故可采用成本逼近法进行评估。由于待估宗地位于浏阳市城区基准地价覆盖范围内，适合采用基准地价系数修正法评估其地价，用以上两种方法来综合确定其地价。
综上所述，本次估价采用基准地价系数修正法、成本逼近法进行评估。
6．估价过程
A、基准地价系数修正法
（1）基本原理
基准地价系数修正法是利用城镇基准地价和基准地价系数修正表等评估成果，按照替代原则，就委估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，进而求取委估宗地在估价基准日价格的方法。
（2）基准地价成果介绍及内涵
根据《浏阳市基准地价》，浏阳市土地级别与基准地价更新工作于 2017年 1月 1日已通过省级验收和专家鉴定。
基准地价是城镇规划区范围内,不同用途、不同级别、平均容积率条件下法定最高年期土地使用权的平均价格。
浏阳市基准地价定义是：
1）在正常规划条件、正常宗地状况和正常市场条件下，某一区段（或区片）内地价的平均值；
2）基准地价的估价基准日为 2017年1月1日；
3）设定土地使用权年限为各类用途用地的法定最高出让年限，即商业用地40年、住宅用地70年、工业用地50年；
4）土地开发程度，城镇建成区内完成五通一平以上的熟地，开发区内完成基础设施（三通一平或五通一平）开发用地；
5）用地容积率条件为：商业用地≤2.5，工业用地为≤0.7，住宅为≤1.5。
浏阳市城区基准地价表
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广东溢多利生物科技股份有限公司拟收购长沙世唯科技有限公司部分股权项目-评估说明单位：元/平方米
||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
|类型|级 别||||||
||一|二|三|四|五|六|
|商业|1250|900|880|680|660|540|
|住宅|800|680|660|560|470|450|
|工业|360|320|300|270|260|250|

根据《城镇土地估价规程》，基准地价系数修正法评估宗地地价的计算公式为：基准地价系数修正法评估的宗地地价（基准地价设定开发程度下的宗地地价）＝基准地价×相关修正系数
（3）确定待估宗地的土地级别及基准地价
委估宗地位于浏阳市经济开发区康万路 190号，土地登记用途为宗地工业用地，评估设定为工业用地，根据《浏阳市基准地价》（2017年 1月 1日），委估宗地位于为浏阳市 I级工业用地，相应基准地价为S=360元/m2。
（4）宗地地价区位因素修正
基准地价修正体系
根据《浏阳市基准地价》（2017年 1月 1日），影响工业用地区位因素修正系数详见下表。
因素修正系数=1+∑Ki
其中Ki：第i种因素的修正系数
委估宗地因素的修正系数表
||||||
|-|-|-|-|-|
|Ki|影响因素|条件描述|评定等级|修正系数﹪|
|K1|产业集聚程度|形成规模|-2.0～2.0|1|
|K2|交通便捷度|良好|-3.2～3.2|2.5|
|K3|区域土地利用方向|周边土地利用方向一致|-1.0～1.0|0.6|
|K4|城市规划状况|良好|-0.8～0.8|0.5|
|K5|宗地形状及可利用程度|良好|-1.2～1.2|0.7|
|K6|基础设施状况|良好|-1.0～1.0|0.5|
|K7|环境状况|一般|-0.8～0.8|0.5|
|∑Ki||||1.063|

因素修正系数为：a1=1+∑Ki=1+4﹪=1.063
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广东溢多利生物科技股份有限公司拟收购长沙世唯科技有限公司部分股权项目-评估说明（5）委估宗地地价个别因素修正
1）土地使用年期修正系数
委估宗地剩余土地使用年限为35.56年，与基准地价设定使用年限50年差异，故需进行使用年期：
使用年期修正系数＝[1-1/(1+r)m]/[1-1/(1+r)n]
其中：n为土地使用年期，m为土地使用剩余年期。
r为土地还原利率，工业用地取5%。
则：
委估宗地使用年期修正系数a2＝[1-1/(1+5％)50]/[1-1/(1+5%)50]＝0.902
2）临路状况修正
工业用地临路状况修正表如下：
||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
|临路情况|临支路|一面临次干道|一面临主干道|两面临路|三面临路|四面临路|
|修正系数|0.90-0.99|1.00|1.01-1.09|1.10-1.18|1.19-1.27|1.28-1.36|

委估宗地作为一面临次干道，本次评估确定修正系数为a3=1.00。
3）交易期日修正系数
评估基准日为2017年12月12日，基准地价设定的基准期日为 2017年1月1日，我们根据浏阳市土地价格变动情况确定估价期日修正系数为a4=1；
（6）委估各宗地基准地价系数修正法估价结果
宗地单位地价P＝S×a1×a2×a3×a4
＝360×1.063×0.902×1×1
＝345.18(元/m2)
B、成本逼近法
成本逼近法是以土地取得费、土地开发所耗各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益来确定土地价格的一种估价方法。根据《城镇土地估价规程》，本次运用成本逼近法测算地价的计算公式如下：
土地价格=（土地取得费及相关税费+土地开发费+投资利息+投资利润+土地增值收益）×土地使用年期修正系数
（1）土地取得费及相关税费
土地取得费是指待估地块所在区域征用同类土地所支付的平均费用。调查待估宗
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广东溢多利生物科技股份有限公司拟收购长沙世唯科技有限公司部分股权项目-评估说明地征用前当地土地一般多为一等菜地，故本次评估按一等菜地来计算土地取得费及有关税费。
依照《中华人民共和国土地管理法实施条例》、《湖南省征地年产值标准》、当地土地补偿费用的标准一般按该土地征用前三年平均亩年产值的10倍补偿。
安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算。需要安置的农业人口数，按照被征用的耕地数量除以征地前被征地的农村集体经济组织平均每人占有耕地数量计算。
每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征用前三年平均年产值标准的四至六倍。本次评估安置补助费标准为前三年平均年产值标准的6倍。
青苗（包括各类蔬菜、稻谷、麦、薯、豆类作物等），按青苗生产状况具体补偿实际损失。
根据《湖南省人民政府办公厅关于发布湖南省征地年产值标准的通知》（湘政办发[2005]47号）目前浏阳市一类水田年产值为：1750元/亩。
则截止估价基准日，估价对象土地征用需支付的费用主要有：
①土地补偿费和安置补助费
1750×16=28000元/亩=42.84元/平方米
②青苗补偿费
由于所征地范围内青苗种类也较多，补偿情况较为复杂，估价人员在参考了类似项目征地补偿实际结算费用，一般青苗补偿费占土地补偿费和安置补助费比例为2%-5%，根据估价人员对当地近年来征地案例补偿标准的调查，本次青苗补偿费占土地补偿费和安置补助费比例为4.0%。
则待估宗地青苗补偿费=(土地补偿费和安置补助费)×4.0%
=42.84×4.0%=1.71元/平方米
③地上附着物及设施补偿费
由于所征地范围内青苗种类也较多，补偿情况较为复杂，估价人员在参考了类似项目征地补偿实际结算费用，当地地上附着物及设施补偿费占土地补偿费和安置补助费比例为2%-5%，根据估价人员对当地近年来征地案例补偿标准的调查，本次青苗补偿费和地上附着物补偿费占土地补偿费和安置补助费比例为3%。
则待估宗地地上附着物及设施补偿费=(土地补偿费和安置补助费 )×3%=42.84×3%=1.29元/平方米
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广东溢多利生物科技股份有限公司拟收购长沙世唯科技有限公司部分股权项目-评估说明④被征地农民社会保障费
根据《湖南省人民政府办公厅转发省劳动保障厅关于做好被征地农民就业培训和社会保障工作指导意见的通知》湘政办发[2007]35号的规定非农建设征用土地专项社会保障补偿费的征收标准为最高不超过20元/平方米，参照湖南省内其他地市的规定（浏阳市为20元/平方米），本次取20元/平方米。
⑤征地管理费
根据《湖南省财政厅关于重新发布全省国土资源系统行政事业性收费项目和标准的通知》湘价费（2003）42号的规定，征地管理费征用耕地66.67公顷以下、其他土地 133.34公顷以下的，按不超过征地费总额的3%收取。
则待估宗地征地管理费＝（土地补偿费和安置补助费＋青苗补偿费和地上附着物及设施补偿费）×3%
＝（42.84+1.71+1.29）×3%＝1.38元/平方米
⑥耕地占用税
2008年 1月 1日起施行了《中华人民共和国耕地占用税暂行条例》（中华人民共和国国务院令第 511号）。此次颁布施行的新条例提高了征收标准，将每平方米税额在原条例（1987年国务院发布）的基础上提高了 4倍，根据《湖南省实施中华人民共和国耕地占用税暂行条例》浏阳市当地征收税额为 34元/平方米。
⑦耕地开垦费
根据《湖南省财政厅关于重新发布全省国土资源系统行政事业性收费项目和标准的通知》湘价费（2003）42号的规定，浏阳市当地耕地开垦费征收标准为1.1万元/亩,则估价对象耕地开垦费16.5元平方米：
⑧土地权属调查、地籍测绘费
根据《湖南省财政厅关于重新发布全省国土资源系统行政事业性收费项目和标准的通知》湘价费（2003）42号的规定，企业土地使用面积1000平方米（含1000平方米）以下的，100元/宗地，每超过 500平方米以内加收 40元，最高不超过 4万元。则待估宗地土地权属调查、地籍测绘费约合0.08元/平方米。
⑨防洪保安基金
根据《湖南省防洪保安资金征收管理办法》（湘政发[2001]31号）规定非农建设征
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广东溢多利生物科技股份有限公司拟收购长沙世唯科技有限公司部分股权项目-评估说明用土地防洪保安资金的征收标准为 800元/亩，则待估宗地防洪保安资金约合 1.2元/平方米
以上九项合计，待估宗地的土地取得费及有关税费为：
①＋②＋③＋④＋⑤＋⑥+⑦+⑧+⑨
约合单价119.00元/平方米
（2）土地开发费
根据《浏阳市基准地价更新技术报告》，浏阳市区基础设施配套程度开发费用一般为 70-120元/平方米。估价对象设定土地开发程度为宗地红线外“五通”及红线内“场地平整”，考虑基准地价基准日与本次评估基准日之间时期价格人工涨幅水平及估价对象所在区域一般开发水平，此次评估土地开发费按照区域一般水平，取100元/平方米。
（3）投资利息
根据待估宗地的规模及土地利用状况等条件，调查本地相类似企业的土地开发周期，本次评估取土地开发周期为 1年。投资利息率取评估基准日 1年期固定资产贷款年利率4.35%计算，假定土地取得费及税费为一次性投入，土地开发费在开发期内均于投入，则按复利计算利息为：
投资利息=土地取得费及相关税费×[（1+4.35%）n-1]+土地开发费×[（1+4.35%）n/2-1]=14.70元/平方米（取整）
（4）投资利润
投资利润是把土地作为一种生产要素，以固定资产方式投入并发挥作用，因此投资利润应与同行业投资回报相一致。不同用途土地开发投资应获得相应的投资回报，考虑岳阳市类似土地开发投资回报率水平及投资收益情况，综合确定本次评估的土地开发投资利润率为25%，则：
投资利润＝（土地取得费及相关税费＋土地开发费）×投资利润率
＝（119+100）×25%=54.75（元/平方米）。
（5）土地增值收益
土地增值收益根据我们对当地土地市场实际情况的调查，结合估价对象的实际情况，将估价对象待估宗地所在区域的土地增值收益率确定为35%。
土地增值收益＝(土地取得费及相关税费＋土地开发费＋利息＋利润)×土地增值收益率
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广东溢多利生物科技股份有限公司拟收购长沙世唯科技有限公司部分股权项目-评估说明＝（119+100+14.70+54.75）×35%=76.65元/平方米（取整）
（6）年期修正
待估宗地土地使用年期修正系数为：
K=(1－1/（1＋r）n)/(1-1/(1+r)m)=1
上式中：r－－土地还原利率，根据《浏阳市城区基准地价技术报告》确定，工业用地的还原利率为5%；
n－－估价对象设定土地使用年期50年；
m—土地使用权法定最高使用年限，工业用地为50年。
（7）计算估价对象土地单价
将上述求得的数据代入公式，土地价格=（土地取得相关税费+土地开发费+投资利息+投资利润+土地增值收益）×土地使用年期修正系数，得到估价对象土地使用权单价。
待估宗地成本逼近法土地使用权价格=（119+100+14.70+54.75+76.65）×1=365.1（元/平方米）
7．估价结果确定
（1）地价确定的方法
通过上述评估，运用不同方法评估的宗地的结果见下表，经综合考虑取两者评估结果的算术平均值作为本次出让土地使用权价格评估结果。
地价结果确定表
|||||
|-|-|-|-|
|宗地编号|基准地价系数修正法（元/平方米）|成本逼近法（元/平方米）|确定单价（元/平方米）|
|宗地1|345.18|365.1|355.14|

8．评估结果及增值分析
（1）评估结果
湖南美可达生物资源股份有限公司纳入本次评估范围的土地使用权估价结果见下表：
||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
|编号|宗地位置|用途|性质|土地面积(m2)|单价（元/平方米）|总价（元）|

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||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
|1|浏阳市经济开发区康万路190号宗地|工业|出让|18685.30|355.14|6,635,900.00|

（2）土地评估增（减）值原因分析
建设用地使用权评估增值是由于近几年浏阳市征地成本及相关税费标准提高，且企业取得土地的价格偏低所形成。
（六）无形资产—其他无形资产（知识产权）
1．评估范围
本次评估无形资产—其他无形资产（知识产权）的评估范围包括14项注册商标及 9项发明专利资产，该 23项知识产权中，有 1项发明专利权为股东出资投入，3项发明专利权从股东转让取得外，其余19项全部为原始取得。由于原始取得的知识产权在经营过程中，取得费用全部费用化处理，因此，没有账面值，属于表外资产。具体情况如下：
14项注册商标资产情况统计表
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|序号|商标（图）|注册证号码|注册类别|注册有效期|持有人|
|1||6838602|5类|2020.07.06|美可达|
|2||6838601|31类|2020.03.27|美可达|
|3||7676471|5类|2020.11.27|美可达|
|4||7676472|31类|2021.01.30|美可达|
|5||7676490|5类|2020.11.27|美可达|
|6||7676489|31类|2021.01.13|美可达|
|7||12416371|5类|2024.09.20|美可达|
|8||12416354|31类|2024.09.20|美可达|
|9||12416550|5类|2024.09.20|美可达|
|10||12416528|31类|2024.09.20|美可达|
|11||12416402|5类|2024.09.20|美可达|

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广东溢多利生物科技股份有限公司拟收购长沙世唯科技有限公司部分股权项目-评估说明 12 12416454 31类 2024.09.20 美可达
||||||
|-|-|-|-|-|
|13|15383858|5类|2025.11.06|美可达|
|14|15383857|31类|2025.11.06|美可达|

9项发明专利资产情况统计表
|||||||||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
||序||||||||||原始入账价||账面价值|
||||无形资产名称和内容||专利证号||取得方式||取得日期|||||
||号||||||||||值（元）||（元）|
|1||普托品类总生物碱在经济动物兽药中的应用||ZL200910043044.1||转让取得||2009.04.03||200,000.00||66,666.67||
|2||一种博落回提取物的制备方法||ZL200910043045.6||转让取得||2009.04.03||8,792,900.00||7,180,868.33||
|3||一种普托洛品类总生物碱提取物的制备方法||ZL200810143628.1||转让取得||2008.11.17||2,207,100.00||1,802,663.70||
|4||血根碱和白屈菜红碱分离制备工艺||ZL31182011||转让取得||2003.03.25||1,543,191.00||-||
|5||一种植物源杀虫剂及其应用方法||ZL200910043119.6||原始取得||2009.04.10||||||
|6||博落回提取物在经济动物兽药中的应用||ZL200910043145.9||原始取得||2009.04.17||||||
|7||博落回提取物在经济动物兽药中的应用||ZL201010293039.9||原始取得||2010.09.02||||||
|8||从杜仲原料中提取分离绿原酸、松脂醇二葡萄糖苷、桃叶珊瑚苷和杜仲胶的方法||ZL201410697587.6||原始取得||2014.11.26||||||
|9||一种复合植物提取物动物保健品及其应用||ZL201410788605.1||原始取得||2014.12.17||||||
||合 计||||||||||12,743,191.00||9,050,198.70|

2．评估假设
（1）假设委估无形资产的实施是完全按照有关国家法律、法规的规定执行的，不会违反国家法律及社会公共利益，也不会侵犯他人包括专利权在内的任何受国家法律依法保护的权利。
（2）本次预测是基于现有的市场情况，不考虑今后市场发生目前不可预测的重大变化和波动。如经济危机、恶性通货膨胀等因素。
（3）本次预测是基于现有的国家法律、法规、税收政策以及银行利率等政策，不考虑今后的不可预测的重大变化。
（4）本次预测假设按年度划分收益期间，并假定均衡流入。
3．评估方法选择
由于本次评估的 23项目知识产权，除了 4项转让取得的发明专利权，其余的 14
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广东溢多利生物科技股份有限公司拟收购长沙世唯科技有限公司部分股权项目-评估说明项商标权及 5项发明专利均是美可达原始取得，企业在取得过程中，都已经将取得费用在经营过程中费用化处理，且取得时间不一，很难统计各项权利发生的费用，因此，成本法的运用受到限制。
结合本次评估无形资产的自身特点及市场交易情况，据我们的市场调查及有关介绍，目前国内类似的交易案例很难收集，因此本次评估由于没有找到可对比的历史交易案例及交易价格数据，故市场法也不适用本次评估。
本次评估的知识产权应用于企业生产及产品，美可达目前经营持续正常，因此本次将该23项知识产权按照组合收益模式，采用收益法评估。
收益法是指分析评估对象预期将来的业务收益情况来确定其价值的一种方法。具体分为如下四个步骤：
（1）确定无形资产的经济寿命期；
（2）分析利用无形资产在生产利用及产品销售情况、市场情况，预测业务收益；
（3）采用适当折现率将无形资产的未来收益进行折现；
（4）将经济寿命期内的收益折现值相加，确定委估无形资产的公平市场价值。
4．收益法采用的的模型介绍：
专利及商标资产的收益法评估，通常可以通过增量收益、节省许可费、收益分成或者超额收益等方式估算。本次采用收益分成法。
本次评估的基本模型为：
n kRt
P

(1i)t
t1
式中：P：委估知识产权的评估值
Rt:第t年知识产权应用产品当期年收益额
k：分成率
t:计算的年次
i:折现率
n:专利应用产品经济收益期
5．经济寿命周期确定
收益期限通常通过分析专利资产的技术寿命、技术成熟度、专利法定寿命及与专利资产相关的合同约定期限等确定。虽然评估基准日被评估单位持有的发明专利取得时间较早，正处于法定寿命中期，然而由于属于所在行业内比较独特的技术，技术成
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广东溢多利生物科技股份有限公司拟收购长沙世唯科技有限公司部分股权项目-评估说明熟度较高，企业按照专利生产的产品市场较好；随着海内外市场的不断积累，注册商标也将会持续使用。但考虑到技术更新发展的特点，本次预测期设定为行业较长采纳的8年为限。
6．收益的预测
由于企业销售的产品主要是采用专利技术生产的各类植物提取物，因此，收益按照企业预测的营业收入确认。
金额单位：人民币万元
||||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
|项目名称|未来预测数据||||||||
||2018年|2019年|2020年|2021年|2022年|2023年|2024年|2025年|
|产品销售收入|5,591.54|8,431.95|10,142.24|10,424.62|10,653.20|10,653.20|10,653.20|10,653.20|

7．技术分成率的确定
技术分成率测算模型
首先确定技术分成率的取值范围，再根据影响知识产权价值的因素，建立测评体系，确定待估技术分成率的调整系数，最终得到分成率。
（1）确定待估技术分成率的范围。分成率的取值范围是根据国际技术贸易中已被众多国家认可的技术提成比例范围确定的。随着国际技术市场的发展，提成率的大小已趋于一个范围的数值，联合国工业发展组织对各国的技术贸易合同的提成比率做了大量调查统计，结果显示，以销售收入为基数，提成率的取值范围一般为0.5%-10%，分行业的统计数据如下：
石油化工业 0.5%-2%日用消费品行业 1%-2.5%机械制造行业 1.5%-3%化学行业 2%-3.5%制药行业 2.5%-4%电器行业 3%-4.5%精密仪器行业 4%-5.5%汽车行业 4.5%-6%光学及电子产品 7%-10%
（2）根据分成率测评表，确定待估知识产权权分成率的调整系数。影响知识产权
资产价值的因素包括法律因素、技术因素、经济因素及风险因素，其中风险因素对知
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广东溢多利生物科技股份有限公司拟收购长沙世唯科技有限公司部分股权项目-评估说明识产权价值的影响主要在折现率中体现，其余三个因素均可在分成率中得到体现。将上述因素细分为法律状态、保护范围、所属技术领域、先进性、创新性、成熟度、应用范围等11个因素，分别给予权重和评分，确定技术分成率的调整系数。如：专利类型及法律状态：发明专利取100分；发明专利申请、实用新型专利取80分；
实用新型专利申请、外观专利取40分；其他取0分。
技术所属领域：新兴技术领域，发展前景广阔，属国家支持产业，取 100分；技术领域发展前景较好，取 60分；技术领域发展平稳，取 20分；技术领域即将进入衰退期，发展缓慢，取0分。
对于其它每一影响因素，也按上述方法判断，确定相应的分值，根据各指标的取值及权重系数，采用加权算术平均计算确定分成率的调整系数，即所估知识产权的分成率在可能取值的范围内所处的位置。
（3）确定分成率。根据技术分成率的取值范围及调整系数，可最终得到分成率。
计算公式为：
K=m+(n-m)xr
式中：K-分成率
m-分成率的取值下限
n-分成率的取值上限
r-分成率的调整系数
企业所在行业是制药行业，技术分成率在2.5%-4%之间。
分析待估技术自身的特征，根据分成率测评表，确定各影响因素的取值。
经逐项调整，确定各因素的调整系数，分成率调整系数测评结果见下表：
|||||||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
|序号|权重|考虑因素||权重|分 值||||||合计|
||||||100|80|60|40|20|0||
|1|0.3|法律因素|专利类型及法律状态|0.4|100||||||12|
|2|||保护范围|0.3|100||||||9|
|3|||侵权判定|0.3|100||||||9|
|4|0.5|技术因素|技术所属领域|0.2|100||||||10|
|5|||替代技术|0.1|100||||||5|
|6|||先进性|0.2|100||||||10|
|7|||创新性|0.1||80|||||4|
|8|||成熟度|0.2|100||||||10|
|9|||应用范围|0.1||80|||||4|

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||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
|10|||技术防御力|0.1|80|4|
|11|0.2|经济因素|供求关系|1.0|80|16|
|12||合计||||93%|

测评结果，
K=m+(n-m)× r
=2.5%+(4%-2.5%)×93%
=2.895%
8．折现率的确定
折现率取股权收益率与无形资产风险溢价之和：
R=CAPM+ Rw
式中：CAPM---权益资本成本；
Rw---无形资产风险溢价系数；
（2）权益资本成本CAPM的确定
经计算，2018--2019年CAPM测算结果为13.35%，2020年以后的CAPM测算结果为13.19%，具体测算过程详见收益法评估技术说明相关部分。
（2）风险溢价系数Rw的确定
风险溢价系数由市场风险系数，资金风险系数及管理风险系数之和确定。根据评估范围内无形资产的特点及目前评估惯例，各个风险系数的取值范围在0%-3%之间。
④市场风险系数
市场风险取值表
||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
|风险因素||权重|||分值|合计|
|市场容量风险||0.4|||30|12|
|市场竞争风险|市场现有竞争风险|0.6|0.7||10|4.2|
||规模经济性||0.3|0.3|30|1.62|
||投资额|||0.4|30|2.16|
||销售网络|||0.3|30|1.62|
|合计||1||||21.6|

市场风险系数=0+（3%-0）×21.6%
=0.65%
⑤资金风险系数
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广东溢多利生物科技股份有限公司拟收购长沙世唯科技有限公司部分股权项目-评估说明资金风险取值表
|||||
|-|-|-|-|
|风险因素|权重|分值|合计|
|融资固定资产风险|50%|20|10|
|流动资金风险|50%|20|10|
|合计|||20|

资金风险系数=0+（3%-0）×20%
=0.60%
⑥管理风险系数
管理风险取值表
|||||
|-|-|-|-|
|风险因素|权重|分值|合计|
|销售服务风险|40%|20|8|
|质量管理风险|30%|30|9|
|技术服务风险|30%|20|6|
|合计|||23|

管理风险系数=0+(3%-0)×23%
=0.69%
则无形资产风险溢价系数=0.65%+0.60%+0.69%
=1.94%
20818-2019年折现率计算如下：
折现率=13.35%+1.94%
=15.29%
2017年以后折现率计算如下：
折现率=13.19%+1.94%
=15.13%
9．评估值的确定
根据上述测算的各参数，测算得到知识产权评估值为 1274.97万元。具体计算如下：
金额单位：人民币万元
|||
|-|-|
|项目名称|未来预测数据|

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||||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
||2018年|2019年|2020年|2021年|2022年|2023年|2024年|2025年|
|产品销售收入|5,591.54|8,431.95|10,142.24|10,424.62|10,653.20|10,653.20|10,653.20|10,653.20|
|产品技术提成率|2.8950%|2.8950%|2.8950%|2.8950%|2.8950%|2.8950%|2.8950%|2.8950%|
|技术对产品的收入贡献|161.88|244.1|293.62|301.79|308.41|308.41|308.41|308.41|
|技术贡献合计|161.88|244.1|293.62|301.79|308.41|308.41|308.41|308.41|
|折现年限|0.5|1.5|2.5|3.5|4.5|5.5|6.5|7.5|
|折现率|15.29%|15.29%|15.13%|15.13%|15.13%|15.13%|15.13%|15.13%|
|折现系数|0.9313|0.8078|0.7031|0.6107|0.5304|0.4607|0.4002|0.3476|
|技术贡献现值|150.76|197.18|206.44|184.3|163.58|142.08|123.43|107.2|
|技术贡献现值和|1274.97||||||||

（六）递延所得税资产
递延所得税资产的账面价值881,369.22元，是企业按照暂时性差异与适用所得税税率计算的结果，确认的递延所得税资产，核算内容为资产的账面价值小于其计税基础产生的可抵扣暂时性差异。评估人员通过查阅相关账簿、凭证，了解差异产生的原因、形成过程并核实金额的准确性。经核实，该科目核算的金额符合企业会计制度及税法相关规定，评估时根据对应科目的评估处理情况计算确认递延所得税资产。
递延所得税资产的评估价值为881,369.22元，评估无增减值。
六、流动负债
1．应付账款
应付账款账面价值2,908,845.25元，主要为应支付的长沙鑫醇化工贸易有限公司、湖南建辉国际物流供应链有限责任公司等50几家公司的设备采购款、运费、原材料及包装物等购货款等。评估人员审查了企业的明细账、总账、采购合同及有关凭证等，经清查核实，其账务记录真实、准确，以核实后的账面值确认评估值。
应付账款评估值为 2,908,845.25元，评估无增减值。
2．应付职工薪酬
应付职工薪酬账面值1,390,619.07元，系被评估单位计提的工资、奖金、津贴和补贴及应付工会经费。评估人员核实了相关原始入账依据，经清查核实，其账务记录真实、准确，以核实后的账面值确认评估值。
应付职工薪酬评估值为1,390,619.07元，评估无增减值。
3．应交税费
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广东溢多利生物科技股份有限公司拟收购长沙世唯科技有限公司部分股权项目-评估说明应交税费账面价值541,091.88元，系应交增值税、城建税、教育费附加、个人所得税及企业所得税等。经核实，其税金的计提、缴付记录准确，故以经核实的账面值确认评估值。
应交税费评估值541,091.88元，评估无增减值。
4．其他应付款
其他应付款账面价值2,732,781.44元。该项目主要反映被评估单位应支付的课题奖、湖南永诚安康科技有限公司的往来款及销售佣金。评估人员了解了各应付款项的性质，逐笔落实具体的债权人及发生时间；将该科目评估申报表与基准日报表、总账及科目明细账核对相符；评估人员抽查发生时的原始凭证，关注有无收益挂账、不需支付的债务、长期挂账债务；同时核实其他应付款余额的真实性、正确性。最终按经核实后的账面值确定评估值。
其他应付款评估值为 2,732,781.44元，评估无增减值。
四、非流动负债
1．专项应付款
专项应付款账面值2,500,000.00元，是获得国家二类新兽药博落回提取物药物饲料添加剂高技术产业化示范工程的政府补贴款。评估人员了解了相关政策文件，并查阅了相关支付凭证，与明细账、总账核对，确认该款项无需支付，因此，按照 0值确认评估值。
专项应付款账评估值为0元，评估减值2,500,000.00元，减值率为100%。
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广东溢多利生物科技股份有限公司拟收购长沙世唯科技有限公司部分股权项目-评估说明第四部分：收益法评估技术说明
一、收益法的应用前提及选择的理由和依据
根据《资产评估执业准则—企业价值》的规定，企业价值评估中的收益法，是指将预期收益资本化或者折现，确定评估对象价值的评估方法。在采用收益法评估企业价值过程中，应当结合企业的历史经营情况、未来收益可预测情况、所获取评估资料的充分性，恰当考虑收益法的适用性。
采用收益法对评估对象价值进行估算，需要具备以下三个条件：
1．被评估资产未来的预期收益，可以预测并可以用货币衡量；
2．资产拥有者获得预期收益所承担的风险，可以预测并可以用货币衡量；
3．被评估资产预期获利年限，可以预测。
评估师在被评估企业现场尽职调查中，通过对企业历史经营情况、未来收益预测情况及所获取的评估资料中了解到，被评估企业具备如下几个条件：
被评估单位未来有较好的发展前景，能够对被评估单位预期收益的测算并可以用货币衡量；
资本市场有适合的样本企业可以测算其未来收益的风险，并可以用货币衡量；
被评估单位未来预测收益期可以预测。
因此，本项目满足采用收益法对评估对象价值进行估算的条件，因此本项目采用收益法对评估对象价值进行估算。
收益法常用的具体方法包括股利折现法和现金流量折现法。股利折现法是将预期股利进行折现以确定评估对象价值的具体方法，通常适用于缺乏控制权的股东部分权益价值的评估。现金流量折现法通常包括企业自由现金流折现模型和股权自由现金流折现模型。注册资产评估师应当根据企业未来经营模式、资本结构、资产使用状况以及未来收益的发展趋势等，恰当选择现金流折现模型。
根据本项目特点，本项目具体选用企业自由现金流折现模型对评估对象价值进行测算
二、收益预测的假设条件
（一）一般假设及限定条件
1．假设评估基准日后，被评估单位及其经营环境所处的政治、经济、社会等宏观
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广东溢多利生物科技股份有限公司拟收购长沙世唯科技有限公司部分股权项目-评估说明环境不发生影响其经营的重大变动；
2．除评估基准日政府已经颁布和已经颁布尚未实施的影响被评估单位经营的法律、法规外，假设收益期内与被评估单位经营相关的法律、法规不发生重大变化；
3．假设评估基准日后被评估单位经营所涉及的汇率、利率、税赋及通货膨胀等因素的变化不对其收益期经营状况产生重大影响；
4．假设评估基准日后不发生影响被评估单位经营的不可抗拒、偶然性事件；
5．假设未来收益期被评估单位经营符合国家各项法律、法规，不违法；
6．假设被评估单位经营者是负责的，且管理层有能力担当其责任，在未来收益期内被评估单位主要管理人员和技术人员基于评估基准日状况，不发生影响其经营变动的重大变更，管理团队稳定发展，管理制度不发生影响其经营的重大变动；
7．假设委托方和被评估单位提供的资料是真实的、合法的、完整的。
（二）特定假设及限制条件
1．假设未来收益期内被评估单位所采用的会计政策与评估基准日在重大方面保持一致，具有连续性和可比性；
2．假设被评估单位未来收益期应纳税所得额的金额与利润总额基本一致，不存在重大的永久性差异和时间性差异调整事项；
3．假设被评估单位预测年度现金流的收支在均衡发生；
4．假设预测期内被评估单位核心管理人员和技术人员队伍相对稳定，不会出现影响企业发展和收益实现的重大变动事项；
5．假设评估基准日后被评估单位的产品或服务保持目前的市场竞争态势；
6．假设评估基准日后被评估单位的研发能力和技术先进性保持目前的水平。
根据资产评估的要求，我们认定这些假设条件在评估基准日时成立，当未来经济环境发生较大变化时，将不承担由于假设条件改变而推导出不同评估结论的责任。
三、企业经营环境分析
（一）宏观经济发展状况分析
1．国际方面
美国:2017年12月，美国制造业PMI59.7，较上月上升1.5个百分点。CPI同比增长2.1%，核心 CPI同比增长1.8%。PPI季调同比增长2.7%，环比-0.1%。新增非农就业人数总计（季调）148千人，环比减少104千人。截止 2018年1月25日，美国国债收益
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广东溢多利生物科技股份有限公司拟收购长沙世唯科技有限公司部分股权项目-评估说明率10年期和1年期分别为2.63%和1.80%，分别比上月同期上涨15个基点和7个基点。
12月，全美住宅建筑商协会(NAHB)富国银行住房市场指数为74，环比上升5.0。
欧洲:2017年 12月，欧元区 HICP和核心 HICP当月同比分别为1.4%和0.9%，分别回落0.1和0.0个百分点。截止2018年1月25日，欧元区公债收益率10年期和1年期分别为0.6677%和-0.6393%。欧元兑美元汇率为1.2407，欧元兑人民币汇率为7.8549。
2017年11月，欧元区失业率（季调）为8.7%，较上月下降0.1个百分点。
日本:2017年12月，日本制造业PMI和服务业PMI分别为54.0和51.1，较上月分别上升0.4和下降0.1个百分点。截止1月25日，国债收益率10年期和1年期分别为0.084%和-0.126%；美元兑日元汇率为109.3200。
2．中国经济
1）国内经济分析
最新经济数据显示中国经济短期趋软但无失速风险，趋软原因来自高利率压制下的房地产与基建投资降温，稳增长的动力来自海外经济继续复苏以及国内消费需求平稳。
2017年国内生产总值827122亿元，按可比价格计算比上年增长6.9%；分季度看一季度同比增长6.9%，二季度同比增长6.9%，三季度同比增长6.8%，四季度同比增长6.8%；
分产业看，第一产业增加值 65468亿元，同比增长3.9%；第二产业增加值334623亿元，同比增长6.1%；第三产业增加值427032亿元，同比增长8.0%。分需求看，2017年最终消费支出对 GDP同比增长拉动 4.1个百分点；资本形成总额对 GDP同比增长拉动 2.2个百分点；货物和服务净出口对GDP同比增长拉动 0.6个百分点。
因此，2017年中国经济弱复苏主要来自净出口的拉动，但积极财政政策支撑下的
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广东溢多利生物科技股份有限公司拟收购长沙世唯科技有限公司部分股权项目-评估说明国内需求与投资也起到稳增长作用。
2017年全国规模以上工业增加值比上年实际增长6.6%，分三大门类看，采矿业增加值同比下降1.5%，供给端的收缩对中国经济施加持续的通胀压力；制造业同比增长7.2%，反映2017年国内外需求同比好转对制造业的拉动；电力、热力、燃气及水生产和供应业同比增长8.1%，反映房地产大跃进背景下居民对公用事业需求快速增加；高技术产业和装备制造业增加值分别比上年增长13.4%和11.3%，增速分别比规模以上工业快6.8和4.7个百分点。全年规模以上工业企业产销率达到98.1%。
2017年城镇固定资产投资 631683亿元，同比增长7.2%，增速较 2016年下降 1个百分点。分投资类型看，2017年采矿业投资同比收缩10.8%，为 2015年、2016年之后的连续第三年收缩，供给侧的持续收缩为大宗商品价格的持续上涨提供基本面支撑；
制造业投资同比增长3.1%，由于国内重化产业依然处于产能过剩格局当中；房地产投资同比增长7%。
2017年中国房地产市场景气指数在100上方持续小幅上行，意味着2017年中国房地产整体处于景气状态，这主要得益于房地产去库存政策基调，棚户区改造货币化分
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广东溢多利生物科技股份有限公司拟收购长沙世唯科技有限公司部分股权项目-评估说明房与房地产贷款的可得性也起到一定作用；2018年房地产贷款门槛有一定提高，但棚户区改造货币化分房仍将继续，因此我们预计2018年房地产市场虽有降温但整体保持稳定，特别地我们预计2018年房地产投资增速仍将维持在5%上方。
由于越来越多的热点城市升级房地产调控政策以及统计技术手段的应用，2017年中国房地产价格整体趋稳，月度环比涨幅从0.8%逐步下行并稳定在0.3%附近，年度同比涨幅从8%下降至5%附近。在中国房地产贷款可得性下降的基准预测下，预计 2018年中国房地产市场将进一步降温，各线房地产价格均有小幅回落；但鉴于当局防止大涨大落的指导政策以及强大的国内经济资源把控能力，预计过渡期内（2018年-2019年）房地产价格大幅下跌的可能性非常小。
2017年全国居民人均可支配收入 25974元，比上年名义增长9.0%，扣除价格因素实际增长7.3%。其中城镇居民人均可支配收入 36396元，同比增长8.3%，扣除价格因素实际增长6.5%；农村居民人均可支配收入 13432元，同比增长8.6%，扣除价格因素实际增长7.3%。
由以上数据分析，2018年内冷外热，净出口将继续成为中国经济稳增长的基石之一。
2）通胀压力分析
2017年全国居民消费价格上涨1.6%，涨幅比2016年回落0.4个百分点；工业生产者出厂价格由 2016年下降1.4%转为上涨6.3%，结束了 2012年以来连续五年的下降态势。总体上看，居民消费价格温和上涨，物价水平保持平稳，核心通胀持续高位；工业生产者出厂价格持续恢复性上涨，但涨势趋稳。
全年 CPI同比走势呈不对称“V”型。1月份因“春节错月”影响，CPI同比上涨2.5%，为全年高点；2月份节日因素消退，迅速回落至0.8%，为全年低点；3月份后各月在0.9%-1.9%之间波动上涨。全年1.6%的平均涨幅，低于 2016年，延续了 2012年以来涨幅低于3%的态势，属温和上涨。
全年 PPI同比走势呈“M”型。2017年年初，受原油、铁矿石和有色金属等国际大宗产品价格上涨，以及上年同期基数较低影响，PPI同比涨幅较高，2月份上涨7.8%，为全年涨幅高点；3月份之后，受重点行业价格回落影响，PPI涨幅回落，5月至 7月连续三个月保持5.5%的涨幅；8月份之后，PPI涨幅有所扩大，但未超过2月份；4季度，钢材、水泥和化工产品价格涨势明显，但随着上年涨价翘尾因素逐渐消失，PPI涨幅再次回落，12月份上涨4.9%，为全年最低。
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广东溢多利生物科技股份有限公司拟收购长沙世唯科技有限公司部分股权项目-评估说明（二）行业现状及发展前景分析
1．行业发展概况
①中国饲料行业发展概况
饲料行业是我国国民经济的重要组成部分，可以分为配合饲料、浓缩饲料和添加剂饲料。2000-2010年是我国饲料行业发展的黄金十年，这十年经济高速增长，居民消费支出增加，肉类需求旺盛，饲料行业的产量大幅增加，并且保持着很高的增速，年复合增速达到15.02%。从2011年开始，我国饲料行业发展速度有所减缓，在经历短期调结构、去产能的阵痛之后，由之前的粗放式扩张转变为依靠“畜产品规模增长、规模化水平提升、利用率不断改进”三因素共同作用的集约、增效发展模式。根据农业部新闻办公室发布数据：“2015年我国工业饲料产量为 2.00亿吨，产量稳定增长，保持世界第一。”
2010年至今，能够直接用于喂养动物，作为未来饲料产品主要发展的方向的配合饲料产量不断提高，年复合增长率为12.71%；配合饲料占比也不断提升，从2010年的48.65%提升到2015年的86.94%。配合饲料稳步发展的同时，添加剂预混合饲料，猪、肉禽、水产、反刍饲料等其他饲料品种发展迅速，初步形成了适合我国养殖业行情、产品比例日趋合理的饲料产品结构。
1990-2015年我国工业饲料产量（万吨）及增长率
资料来源：国家统计局，中国饲料工业协会
②饲料添加剂行业发展概况
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广东溢多利生物科技股份有限公司拟收购长沙世唯科技有限公司部分股权项目-评估说明我国自 20世纪 50年代开始在饲料中添加抗生素，由于药物饲料添加剂具有预防病原菌感染、群体疾病的发生，以及促进动物生长，保证动物健康，节省饲料成本等作用，饲料药物添加剂开始大量使用。目前，国内大量使用的饲料添加剂主要包括抗生素、维生素、酶制剂、多肽等。根据中国饲料工业协会数据显示，2007年至2015年九年间，中国饲料添加剂产值从199亿元增长至616亿元。
为规范和指导饲料药物添加剂的合理使用，防止滥用饲料药物添加剂，农业部 2001年制定了《饲料药物添加剂使用规范》，共收载了 57种饲料药物添加剂，在《规范》公布之后，农业部又单独批准了若干种饲料药物添加剂，也因部分抗生素药物饲料添加剂导致的细菌耐药性等原因，删除了如硫酸粘杆菌等品种。在我国可使用的药物饲料添加剂中，按不同的分类方法可将这些药物饲料添加剂分为包括抗球虫药类、驱虫剂类以及抑菌促生长类等。其中，抑菌促生长类运用最广，市场销量最大。
美国、欧洲和中国是全球药物饲料添加剂三大产地。根据英国市场研究机构 Future Market Insights研究报告称，至2014年，全球药物饲料添加剂市场规模为149.98亿美元。
据全球技术研究与咨询公司Technavio预测，2016年至2020年，全球药物饲料添加剂市场将有望平均以5.4%的年复合增长率继续增长。
2．饲料添加剂行业市场发展特征
①饲料需求随着养殖业稳步增长
2015年，全国工业饲料总产量 2亿吨，比 2010年增长23.5%，保持世界第一。根据《中国工业饲料“十三五”规划》，至2020年，工业饲料总产量预计达到2.2亿吨。其中配合饲料 2亿吨，同比增长14.0%；添加剂预混合饲料 800万吨，同比增长22.5%。
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广东溢多利生物科技股份有限公司拟收购长沙世唯科技有限公司部分股权项目-评估说明十三五期间，国内酶制剂和微生物制剂主要品种生产技术达到国际先进水平，产值比2015年增加50%以上。
未来，随着生猪、肉牛、肉羊规模化养殖的进一步发展，养殖业综合技术进步，我国工业饲料需求仍将稳步增长。
②抗生素限用或禁用已成行业趋势
由于药物饲料添加剂中所含药物在动物产品中会有残留，产生交叉耐药性。国际上发达国家和地区对饲料中添加抗生素等药物饲料添加剂的使用管理和残留监控力度不断加强，如欧盟已于2006年1月起全面禁止在饲料中使用抗生素促生长饲料添加剂，仅准许少量治疗性抗生素的使用；日本从2008年开始禁止所有抗生素在饲料中的使用；
美国食品药物管理局计划从 2014年起用 3年时间禁止在牲畜饲料中使用预防性抗生素。我国也逐步加大了对药物饲料添加剂的使用监管，如农业部将于 2017年 4月 30日起全面禁止硫酸粘杆菌作为饲料药物添加剂使用。
③生物饲料是未来饲料行业发展的方向
生物饲料是指以饲料和饲料添加剂为对象，以基因工程、蛋白质工程、发酵工程等现代生物技术为手段，利用微生物工程发酵开发的新型饲料资源和饲料添加剂的总称。主要包括饲用酶制剂、微生物饲料添加剂、功能性蛋白肽、功能性氨基酸、有机微量元素、植物与微生物提取物、益生元、发酵和酶解饲料以及其他生物技术相关产品。生物饲料因其在促进饲用抗生素减量使用、饲料资源高效利用、粪污减量排放等方面展现出巨大潜力，已成为饲料行业技术竞争主要领域和未来发展的方向。
2013年 2月，国家发展和改革委员会发布的《战略性新兴产业重点产品和服务指导目录》，明确了生物饲料作为我国七大战略新兴产业之一的生物产业的重点产品之一。2013年公布新版《饲料添加剂品种目录》，有机矿物元素、酶制剂、微生物、植物提取物等新型饲料添加剂共计97种，已比2008年版增加36种。《中国工业饲料“十三五”规划》也提出，加快发展新型饲料添加剂，加强药食同源类植物功能挖掘，鼓励提取工艺稳定、功能成分清楚、应用效果明确的产品申报新饲料添加剂。
3．饲料添加剂行业经营模式
由于饲料添加剂属于食品制造行业范畴，用于饲料添加，其生产和销售必须经过国家主管部门的批准，属于特许经营商品。饲料添加剂生产企业需获得国家、地方农业管理部门颁发的许可证、证书方具经营资格，包括《饲料生产许可证》、《兽药生
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广东溢多利生物科技股份有限公司拟收购长沙世唯科技有限公司部分股权项目-评估说明产许可证》、《兽药GMP证书》等，企业所生产商品须获得《饲料添加剂注册证》、《药物饲料添加剂注册证》后方可经营。
4．行业周期性、区域性和季节性特征
①周期性
饲料添加剂的直接下游行业是饲料加工行业，终端用户为养殖行业。当前，我国工业饲料在养殖业中的普及率已经达到了很高的水平，如在生猪养殖中约为75%，在蛋禽和肉禽养殖中超过了90%。当养殖行业受宏观经济影响出现一定的周期性波动时，这种变化必然会传导到饲料及饲料添加剂行业。
②区域性
饲料添加剂行业下游为饲料加工行业，因此，相对而言，在国内饲料加工业产值较大的省份或区域，对饲料添加剂的需求量也相对较多，如山东、广东、四川等饲料加工业大省。
③季节性
从饲料添加剂促生长的角度分析，由于每年“春节”、“国庆”等节假日前，市场上肉、禽、蛋等产品消费量会明显增加，禽畜会在这段时间大量出栏，而节日后通常为出现消费疲软。在禽畜出栏前的一段时期，需要育肥禽畜从而形成饲料添加剂销售的旺季。
5．影响行业发展的有利因素
①国家产业政策大力支持
2007年6月，农业部科教司颁布了《农业科技发展规划（2006-2020年）》，明确提出“创制一批生物饲料添加剂新产品”；2009年6月，国务院办公厅颁布了《促进生物产业加快发展的若干政策》，提出要大力发展生物饲料及饲料添加剂；2012年 7月，2012年 12月，国务院发布了《生物产业规划》强调加快基于饲用酶制剂、益生素、抗菌肽、植物提取物等的生物技术产品在生物饲料中的应用。2013年 2月，发改委发布了《战略新兴新兴产业重点产品和服务指导目录》，明确了生物饲料作为七大战略新兴产业之一的生物产业的重点产品之一。2016年10月，农业部发布《全国饲料工业“十三五”发展规划》，明确提出加快发展新型饲料添加剂，加快研发新型酶制剂，开发具有不同特点的微生物制剂以及加强药食同源类植物功能挖掘。
②“限抗、禁抗”规范抗生素药物饲料添加剂市场
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广东溢多利生物科技股份有限公司拟收购长沙世唯科技有限公司部分股权项目-评估说明由于药物饲料添加剂中所含药物在动物产品中会有残留，产生交叉耐药性。2016年农业部已禁止部分抗生素如硫酸粘杆菌作为饲料药物添加剂使用。“限抗令”的力度逐步升级，药物饲料添加剂产品出现结构性调整，易出现耐药性、容易滥用的抗生素产品逐步淘汰，具有抗菌促生长作用的酶制剂、多肽、植物提取物等生物饲料将逐步替代抗生素作为新型饲料添加剂。《中国工业饲料“十三五”规划》也提出，减少抗生素的使用，加快发展新型饲料添加剂，加强药食同源类植物功能挖掘，鼓励提取工艺稳定、功能成分清楚、应用效果明确的产品申报新饲料添加剂。2016年 8月，国家卫生计生委、农业部等14部门联合制定了《遏制细菌耐药国家行动计划(2016-2020年)》，要求：“加强药物饲料添加剂管理，减少亚治疗浓度的预防性用药，禁止人用重要抗菌药物在养殖业中应用。加大兽用抗菌药物安全风险评估力度，加快淘汰高风险品种。”③下游饲料加工及养殖业持续发展
饲料添加剂的直接下游为饲料加工行业，根据《饲料工业“十三五”规划》相关统计， 2015年，全国工业饲料总产量 2亿吨，比 2010年增长23.5%，保持世界第一。经过多年发展，我国已建成了包括饲料加工、饲料原料、饲料添加剂、饲料机械在内的门类齐全的产业体系，现代饲料工业初具规模，对养殖业的支撑能力显著增强。合理预计，未来我国下游饲料加工及养殖业将进入总量有序增长、产业不断整合、结构持续优化的新常态发展模式。对于相关优势企业，则是难得的发展机遇。
6．影响行业发展的不利因素
①行业整体研发水平有待提高
饲料添加剂尤其是生物饲料在整个饲料行业中属于技术密集型产业，具有研发周期长、技术壁垒高、资金投入大等特点，目前，国内饲料添加剂生产企业的研发投入相对偏低，在新产品开发商缺乏强有力的技术支撑。行业整体研发水平偏低在一定程度上影响了国内饲料添加剂企业尤其是生物饲料企业的竞争力。
②行业集中度低
由于饲料添加剂品种较多，以及下游大量中小饲料生产企业的存在和养殖的集约化程度较低，导致我国中小饲料添加剂生产企业较多，集中度相对较低。在药物饲料添加剂领域，以价格竞争为主要竞争手段，相对压缩了药物饲料添加剂行业的利润空间；在生物饲料领域，由于以中小企业为主，经营规模较小，研发投入规模有限，一定程度上制约了我国生物饲料产业的快速应用推广。
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广东溢多利生物科技股份有限公司拟收购长沙世唯科技有限公司部分股权项目-评估说明7．行业准入壁垒
①市场准入壁垒
目前，我国兽药和饲料及饲料添加剂行业已建立了一套较为完整的法律、法规及行业标准，保证对动物进食及用药安全。其中，饲料及饲料添加剂生产企业须取得《饲料生产许可证》或《饲料添加剂生产许可证》，药物饲料添加剂生产企业还需取得《兽药生产许可证》及《兽药GMP证书》等资格或证书，产品取得《饲料添加剂产品批准文号批件》或《兽药产品批准文号批件》（药物饲料添加剂）。
②技术及人才壁垒
饲料添加剂行业属于多学科高度融合的产业，专业性强、技术含量高。在抗生素使用限制日趋严格之下，利用生物技术研发和生产饲料资源高效利用、粪污减量排放及抗菌和促生长效用的生物饲料添加剂已成为行业趋势，但新产品的研发周期长、成功率低，对企业的技术实力、研发人员数量、专业素质等方面要求较高。同时，国家对依法获得注册的新产品在一定时间内实施排他性保护。
③资金壁垒
饲料添加剂尤其在生物饲料领域是资金、技术密集型行业。一般情况下，饲料添加剂从技术研发、生产到最终产品的市场推广和销售，需要投入较长的时间，以及大量的资金、人力和设备等资源。此外，生物饲料的生产具有一定的规模效应，即当生产达到一定规模后，企业方可实现盈亏平衡，才能保证足够的实力维持公司在研发、生产线改扩建、环保等方面的持续投入。
四、被评估单位业务分析
（一）被评估单位简介（以下简称“美可达”）
湖南美可达生物资源股份有限公司成立于 2006年 4月 3日，注册资本 4,900万人民币，公司注册地为湖南省浏阳市浏阳经济技术开发区康万路190号，公司经营范围：兽用药品研究服务；饲料、植物提取物、中医药、保健食品、保健品的研发；生物技术开发服务、咨询、交流服务、转让服务；中药材种植。公司最初设立时是由长沙世唯科技有限公司与曾建国共同出资设立湖南美可达生物资源有限公司，经过历次股权变更及股权转让，美可达变更为股份有限公司，截止评估基准日美可达的股权结构如下：
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||||||
|-|-|-|-|-|
|序号|股东名称|出资金额（万元）|出资比例|出资方式|
|1|世唯科技公司|3,430.00|70.00%|净资产|
|2|Phytobiotics Futterzusatzstoffe GmbH|1,470.00|30.00%|净资产|
|合 计||4,900.00|100.00%|-|

（二）被评估单位主要产品或服务
公司主要产品为植物源饲料添加剂—博落回提取物、博落回散产品，以及中兽药及各类植物提取物产品的研究、开发和生产。公司主打产品的博落回提取物（兽药原料药）和博落回散（兽药制剂）均取得国家新兽药证书，其中，博落回散还取得了农业部颁发的药物饲料添加剂证书，是我国第一个可长期添加使用的天然植物药源药物饲料添加剂，填补了国内天然植物药源药物饲料添加剂的空白；博落回散具有抗菌广谱、促生长等多种生物活性，降低动物腹泻率，提高饲料转化率，且毒性低、无耐药性、无休药期，可有效替代抗生素在饲料中添加使用，该产品还成功入选国家绿色农用生物产品高技术产业化示范工程，为国家禁用抗生素战略的早日施行提供了技术和产品储备，随着国家“无抗化”饲养的推行，博落回散具有广阔的市场前景。除了上述产品外，公司还以其领先的植物提取技术从事其他中药植物提取工作，如厚朴、甜茶、虎杖等植物有效成分提取物。
（三）被评估单位的竞争优势及劣势
经过近二十多年的持续研发历程，公司在其主导产品——博落回提取物及其制剂博落回散的发展过程中，走出了一条兼顾上下游，具有完整产业链的独特竞争优势的成功发展道路。公司产品在产业规模、技术、质量及产品应用等方面均处于行业领导地位。公司的主要优势与风险主要表现在：
①规模产业优势与风险。公司的主导产品博落回提取物的生产规模居全球首位，在国内外市场起主导作用，已形成了较强的规模和品牌效应，成本优势明显。目前，公司已成为全球最大的博落回提取物及其制剂生产供应商。在原料方面，经过近20年的原料收购体系的建立，美可达公司具有对原材料野生资源的控制优势且公司充分利用湖南特有的地理位置和气候条件，依靠“公司+基地+农户”的经营模式，在相关原材料优势产区建立了原材料种植基地，并与当地农户建立了长期合作关系，确保公司可源源不断地获得优质的原材料，保证公司产品的来源与质量的安全可靠。随着政府封山
育林政策的实施以及野生资源的日益枯竭，公司已经意识到完全依靠野生资源不是长
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广东溢多利生物科技股份有限公司拟收购长沙世唯科技有限公司部分股权项目-评估说明久之计，早在至少10年前曾建国教授就开始着手从事博落回资源野生变家种的研究工作。目前因生产用原材料是主要是向农户采购，以及公司自有的新宁种植基地，目前公司仅仅8--12月生产，原因是原材料供应不足。有限种植基地致使公司年开工不足，公司需要逐年开发新的种植基地，加大了博落回资源的有效种植面积来提高公司的生产能力，未来博落回的种植将推广到 2万亩左右。为确保种植原料的高效利用，公司研发团队对博落回进行了单倍体和杂交传统育种，筛选出优势的种质资源，还构建了博落回全基因组图谱，为基于生物碱合成和代谢累积水平的资源改良和髙值化开发打下坚实基础。
但从另外一个方面，公司2008年以前的主要精力是集中在产品的研发和生产上，对兽药以及饲料添加剂行业的市场经验不足，缺乏足够强大的兽药与饲料添加剂销售团队，这大大制约了公司产品市场开拓的进度。因此，公司规模的扩大，需要以相对有竞争性的薪酬吸引更多优秀人才的加入，相应的管理费用和市场推广费用也会大幅增加，这些都需要公司有足够的资金支持。
②产品研发优势与风险。博落回散是我国首个获得中兽药药物饲料添加剂注册批件的产品，弥补了国内市场的空白，获得2014年湖南省科技进步奖一等奖，为我国全面禁止饲用抗生素战略的实施提供了技术和产品储备，并获中国优秀专利奖。基于博落回散的研发成果与市场成功应用，参与了“十三五”国家重点研发计划，承担二个重大课题：“新型饲用抗生素替代品及其综合应用技术研究”与“防治畜禽呼吸、消化系统疾病的现代化中兽药产品创制”。同时，公司还凭借“博落回资源长产业链研究与示范”课题，成为湖南省科技厅中药材全产业链发展项目的牵头单位。在申报的课题有湖南省知识产权局项目“博落回植物资源利用及其相关产品开发”和湖南省经信委湖南省工业转型升级项目“博普总碱替代饲用抗生素产品开发与研究”。
公司拥有自主知识产权9个，明细如下表：
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|序|专利名称|专利号|取得方式|起始日期|申请主体|
|1|血根碱和白屈菜红碱分离制备工艺|031182011|转让取得|2003年3月25日|美可达|
||一种普托品类总生物碱提取物的制备方|||||
|2||200810143628.1|转让取得|2008年11月17日|美可达|
||法|||||
|3|一种博落回提取物的制备方法|200910043045.6|转让取得|2009年4月3日|美可达|
|4|一种植物源杀虫剂及其应用方法|200910043119.6|原始取得|2009年4月10日|美可达|
|5|博落回提取物在经济动物兽药中的应用|200910043145.9|原始取得|2009年4月17日|美可达|

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|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|6|博落回提取物在经济动物兽药中的应用|201010293039.9|原始取得|2010年9月2日|美可达|
||普托品类总生物碱在经济动物兽药中的|||||
|7||200910043044.1|转让取得|2009年4月3日|美可达|
||应用|||||
||从杜仲原料中提取分离绿原酸、松脂醇二|||||
|8||2014106975876|原始取得|2014年11月1日|美可达|
||葡萄糖苷、桃叶珊瑚苷和杜仲胶的方法|||||
||一种复合植物提取物动物保健品及其应|||||
|9||201410788605.1|原始取得|2014.12.17|美可达|
||用|||||

但是，兽药与饲料行业技术发展日新月异，新产品也层出不穷，公司必须持续投入研发资金进行新技术开发，确保产品技术保持领先水平。但兽药产品研发周期长、投入大，回报期不确定。并且在研发过程中，可能面临疫病变异快、没有产生预期研发成果、研发成果无法进行产业化、技术外泄、市场需求发生变化、没有达到预期经济效益等一系列风险。
③环保优势与风险。美可达自主研究了博落回中生物碱的提取工艺，达到国际先进水平。公司的生产是通过现代化分离与检测技术研究出一种快捷方便、规模化、低成本、高效率生产博落回提取物的提取工艺技术，产生污水少，乙醇溶液可以循环利用，达到节能减排的目的。公司在环境保护和“三废”处置方面完全符合减量化、资源化和无害化的要求，也符合国家相关产业政策和省染料产业环境准入以及地方政府的环保要求，环保优势较为明显。
但空前严厉的环保执法，越来越严的环保督查就像一个“紧箍咒”，随着环保政策密集下发，行业“野蛮生长”在“纠偏”中迎来急刹车，行业洗牌骤然而至，严厉程度远超预期，对公司未来的持续业务增长势必带来压力
五、被评估单位历史年度财务状况分析
对被评估单位历史财务状况分析是测算其预测期收益能力的前提，我们对其历史财务状况的分析从成长性分析、结构性分析等方面进行。
被评估单位历史年度资产负债表
金额单位：人民币万元
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|-|-|-|-|
|项目|2015/12/31|2016/12/31|2017/12/31|
|流动资产：||||
|货币资金|653.70|537.01|1,710.61|
|应收账款|1,460.60|2,001.03|1,538.26|
|预付款项||28.52|4.94|

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|其他应收款|800.70|1,149.01|1,553.23|
|存货|1,557.60|1,148.68|1,231.18|
|流动资产合计|4,472.60|4,864.25|6,038.22|
|非流动资产：||||
|可供出售金融资产||42.00|42.00|
|长期股权投资|516.00|982.94|982.94|
|固定资产|1,614.90|2,155.69|1,847.82|
|在建工程|499.40|-|15.23|
|无形资产|211.10|1,186.48|1,053.57|
|递延所得税资产|104.50|77.37|88.14|
|非流动资产合计|2,945.90|4,444.48|4,029.70|
|资产总计|7,418.50|9,308.73|10,067.92|
|流动负债：||||
|应付账款|326.30|510.08|290.88|
|预收款项||-|-|
|应付职工薪酬|84.70|112.86|139.06|
|应交税费|148.70|2.38|54.11|
|其他应付款|35.90|12.44|273.28|
|流动负债合计|595.60|637.76|757.33|
|非流动负债：||||
|专项应付款|350.00|330.00|250.00|
|非流动负债合计|350.00|330.00|250.00|
|负债合计|945.60|967.76|1,007.33|
|股东权益合计|6,472.90|8,340.98|9,060.59|

注：数据来源于被评估单位审计后财务资料。
被评估单位历史年度损益表
单位：人民币万元
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|-|-|-|-|
|项目|2015年度|2016年度|2017年度|
|一、营业总收入|3,106.16|3,239.55|4,159.30|
|其中:营业收入|3,106.16|3,239.55|4,159.30|
|二、营业总成本|2,687.70|3,104.97|3,606.37|
|其中：营业成本|1,630.30|1,758.79|1,741.55|
|营业税金及附加|42.707|54.46|69.16|
|销售费用|36.78|98.81|493.88|
|管理费用|983.86|1,108.49|1,140.73|
|财务费用|-0.92|-2.39|-1.86|
|资产减值损失|-5.03|86.80|162.90|

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广东溢多利生物科技股份有限公司拟收购长沙世唯科技有限公司部分股权项目-评估说明投资收益（损失以“－”号填列）
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|-|-|-|-|
|三、营业利润（亏损以“－”号填列）|418.46|134.58|552.93|
|加：营业外收入|384.57|61.97|281.57|
|减：营业外支出|11.57|27.17|2.79|
|四、利润总额（亏损总额以“－”号填列）|791.46|169.38|831.72|
|减：所得税费用|97.46|11.54|112.15|
|五、净利润（净亏损以“－”号填列）|694.00|157.84|719.57|

注：数据来源于被评估单位审计后财务资料。
（一）资产负债成长性分析
美可达公司2015年12月31日至2017年12月31日资产负债状况走势见下图：历史期美可达公司经营状况良好，股东权益账面价值呈现上行走势。
（二）损益成长性分析
2015年度至2017年，美可达公司经营收入规模和净利润水平呈现上行的趋势，2015年-2016年采购成本和人工成本的增加使公司当年净利润较低，2017年净利润增长较快，主要是因为博落回散产品及叶子产品出口的增加。2015年度至2017年损益指标值走势具体见下图：
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广东溢多利生物科技股份有限公司拟收购长沙世唯科技有限公司部分股权项目-评估说明六、评估计算及分析过程
（一）收益模型的选取
我们采用现金流量折现法对被评估单位评估基准日的股东全部权益价值进行估算，具体方法选用企业自由现金流折现模型。企业自由现金流折现模型的描述具体如下：
股东全部权益价值=企业整体价值－付息债务价值
1．企业整体价值
企业整体价值是指股东全部权益价值和付息债务价值之和。根据被评估单位的资产配置和使用情况，企业整体价值的计算公式如下：
企业整体价值=经营性资产价值+溢余资产价值+非经营性资产负债价值
（1）经营性资产价值
经营性资产是指与被评估单位生产经营相关的，评估基准日后企业自由现金流量预测所涉及的资产与负债。经营性资产价值的计算公式如下：
n R R
P i  n1
(1r)i r(1r)n
i1
式中：
R：被评估企业未来第i年的预期收益（企业自由现金流）
i
Rn+1：永续期企业自由现金流量
r：折现率
n：预测期限
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广东溢多利生物科技股份有限公司拟收购长沙世唯科技有限公司部分股权项目-评估说明其中，企业自由现金流量计算公式如下：
企业自由现金流量=息前税后净利润+折旧与摊销-资本性支出-营运资金增加额其中，折现率（加权平均资本成本，WACC）计算公式如下：
E D
WACC K  K(1t)
e
E D
d
E D
式中：ke：权益资本成本；
kd：付息债务资本成本；
E：权益的市场价值；
D：付息债务的市场价值；
t：所得税率。
其中，权益资本成本采用资本资产定价模型（CAPM）计算。计算公式如下： K r MRPβ r
e f L c
式中：rf：无风险收益率；
MRP：市场风险溢价；
βL：权益的系统风险系数；
rc：企业特定风险调整系数。
（2）溢余资产价值
溢余资产是指评估基准日超过企业生产经营所需，评估基准日后企业自由现金流量预测不涉及的资产。溢余资产单独分析和评估。
（3）非经营性资产、负债价值
非经营性资产、负债是指与被评估单位生产经营无关的，评估基准日后企业自由现金流量预测不涉及的资产与负债。非经营性资产、负债单独分析和评估。
2．付息债务价值
被评估企业评估基准日的有息债务，单独分析评估。
（二）预测期的确定
1．收益期的确定
由于评估基准日被评估单位经营正常，没有对影响企业继续经营的核心资产的使用年限进行限定和对企业生产经营期限、投资者所有权期限等进行限定，或者上述限定可以解除，并可以通过延续方式永续使用。故本评估报告假设被评估单位评估基准日后永续经营，相应的收益期为无限期。
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广东溢多利生物科技股份有限公司拟收购长沙世唯科技有限公司部分股权项目-评估说明2．预测期的确定
由于企业近期的收益可以相对合理地预测，而远期收益预测的合理性相对较差，按照通常惯例，评估人员将企业的收益期划分为预测期和预测期后两个阶段。
评估人员经过综合分析，预计被评估单位于2022年达到稳定经营状态，故预测期截止到2022年底，2023年开始为稳定经营阶段。
（三）预测期的收益预测
1．未来收益预测的收益主体、口径的确定
美可达按适用的企业会计准则编制了2015、2016、2017年的会计报表并经过了审计。依据上述经审计的各年度的经营业绩，根据国家和地区的宏观政策，结合公司以后年度财务预算、经营计划、投资计划等相关资料，以及各项产品销售、采购和技术条件，考虑市场和未来年度业务发展规划，以及目前正在执行合同以及意向性合同，编制了美可达未来年度的收益预测表。编制未来年度收益预测所依据的会计政策在各重要方面均与公司采用的会计政策和会计估计一致。
2．营业收入的预测
（1）历史年度收入情况分析
美可达公司生产销售以博落回提取物、博落回散、叶子以及红车轴草提取物、黄芩提取物等。主营业务收入包括国内销售及出口销售。
外销：主要为博落回提取物。公司的外方股东是德国菲托百傲饲料添加剂有限公司（Phytobiotics FutterzusatzstoffeGMBH，以下简称“菲托百傲”），“菲托百傲”公司的主导产品是Sangrovit（是美佑壮在国外的姊妹产品），它与“美佑壮”一样都是以博落回提取物为核心原料制成的植物源饲料添加剂专利产品。“菲托百傲”所有博落回提取物原料都是由“美可达”提供的，公司每年博落回提取物外销数量为8吨左右。因低剂量抗生素在饲料中长期添加而诱发耐药性，极有可能危及人类健康，欧盟于 2006年在饲料生产中禁止添加任何基于防病促生长的抗生素（只允许治疗使用）。Sangrovit的市场越来越好，在全球包括欧盟、南美、巴西、澳大利亚、新西兰及东南亚等74个国家和地区的猪、禽类、水产、反刍动物以及特种经济动物养殖业有着广泛的使用。在美国，Sangrovit成功在二个州申请了注册许可，并逐渐与美国客户建立了业务往来关系。
内销：主要为博落回散（美佑壮）。客户为饲料添加剂贸易公司、饲料厂、预混料公司以及养殖终端等。在当前药源性动物食品安全问题日益严峻的形势下，作为饲料中添加的饲用抗生素的替代产品，博落回自获批之时起，便深受同业关注。产品的
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广东溢多利生物科技股份有限公司拟收购长沙世唯科技有限公司部分股权项目-评估说明主要客户群体为饲料－养殖一条龙企业集团、饲料企业和大型养殖企业。目前，产品已经成功布局全国市场，产品遍布湖南、广东、山东、河南、四川、广西、新疆、宁夏、吉林、天津等省市，并被一些大型饲料集团企业譬如康地饲料(中国)、中国最早的外商投资企业（深外资001号）、国内预混料业的鼻祖和泰斗-正大康地等公司使用。
市场已经成功应用博落回散的客户还有大成集团、山东大信、金新农、恒兴集团、环山集团、和美集团等。
2015年度至2017年营业收入构成如下表：
金额单位：人民币元
|||||
|-|-|-|-|
|项目|2015年|2016年|2017年|
|博落回提取物|19,633,436.51|17,898,753.97|17,481,246.62|
|叶子|3,712,333.35|3,004,485.53|5,206,962.38|
|博落回散|3,126,415.09|5,737,812.37|15,846,615.69|
|其他|4,589,388.44|4,420,521.52|3,058,646.89|
|合计|31,061,573.39|31,061,573.39|41,593,471.58|

（2）未来收入的预测
由于美可达公司生产销售的博落回提取物、博落回散、叶子以及红车轴草提取物、黄芩提取物等十几个品种，多数是按照订单生产，难以按照各品种与对应销售单价进行合理预测，因此，本次评估根据目前企业的发展规划，按照主要产品的销售考虑一定的增长趋势进行预测。
因公司目前仅有新宁种植基地，未来公司通过逐年开发新的种植基地，包括贵州凯里、湘西凤凰、娄底新化、张家界慈利等，加大了博落回资源的有效种植面积， 2018--2020年有效种植面积分别达到 5000亩、8000、9000亩、11000亩、20000亩，原材料供应增加，提高公司产品产量和销量。公司正在研发的新产品有药物饲料添加剂-博落总碱，目前正处在申报和注册阶段，系博落回提取物的副产品，已寄给德方样品。
预计2018-2020年销售收入将会提高。因此，对以后年度的收入预测如下：
金额单位：人民币元
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|项目|2018年|2019年|2020年|2021年|2022年|
|博落回提取物|17,481,246.62|18,917,206.16|20,380,136.77|20,583,938.14|20,789,777.52|
|叶子|6,614,187.87|6,842,263.31|6,842,263.31|6,842,263.31|6,842,263.31|
|博落回散|31,320,000.00|56,160,000.00|70,200,000.00|71,820,000.00|72,900,000.00|
|其他|500,000.00|2,400,000.00|4,000,000.00|5,000,000.00|6,000,000.00|
|合计|55,915,434.49|84,319,469.48|101,422,400.09|104,246,201.45|106,532,040.83|

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广东溢多利生物科技股份有限公司拟收购长沙世唯科技有限公司部分股权项目-评估说明3．营业成本的预测
美可达公司营业成本为直接材料、直接人工、动力费及制造费用构成，公司产品生产周期短，只有每种产品的生产周期约为十几个小时，月末无在产品，制造费用按生产工时合理分配。其中，直接材料主要为中草药原料；直接人工主要是员工工资；
制造费用包括生产管理人员的工资、水电费、蒸汽费、折旧费、低值易耗品摊销等科目费用。2015年至2017年营业成本如下表：
金额单位：人民币元
||||||
|-|-|-|-|-|
|项目||历史年度|||
|||2015年|2016年|2017年|
|博落回提取物|直接人工费|1,892,184.48|1,245,884.05|1,118,587.94|
||直接材料费|4,541,425.76|6,267,821.26|4,501,717.20|
||动力费|883,019.42|764,207.84|559,293.97|
||制造费用|2,295,600.48|1,791,746.79|1,225,852.51|
||单位成本|1,096.92|1,368.08|1,141.42|
|叶子|直接人工费||||
||直接材料费|1,621,951.50|1,924,982.18|3,024,233.66|
||动力费||||
||制造费用||||
||单位成本|8.26|7.29|7.26|
|博落回散|直接人工费|62,330.93|164,399.07|461,509.12|
||直接材料费|311,654.63|736,115.22|2,081,996.04|
||动力费|25,971.22|61,342.94|173,499.67|
||制造费用|119,467.61|265,001.48|752,988.57|
||单位成本|56.32|25.09|16.95|
|其他|直接人工费|221,496.68|205,068.07|138,143.65|
||直接材料费|3,543,946.84|3,281,089.10|2,210,298.43|
||动力费|110,748.34|102,534.03|69,071.83|
||制造费用|553,741.69|512,670.17|345,359.13|
||单位成本|127.2|277.01|183.32|
|合计||16,303,007.19|17,587,863.67|17,415,540.30|

结合企业成本构成特点以及费用类别，对营业成本作如下预测：
（1）直接材料，按照历史数据直接材料占营业收入的比例进行预测；
（2）直接人工，按照企业员工薪酬计划进行预测；
（3）制造费用，按照各费用明细，结合各自特点进行分析预测。
通过以上测算，对美可达公司收益期营业成本项目进行估算，具体如下表。
金额单位：人民币元
|||
|-|-|
|项目|预测年度|

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||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
|||2018年|2019年|2020年|2021年|2022年|
|博落回提取物|直接人工费|1,566,885.92|1,723,574.51|2,154,468.14|2,369,914.96|2,606,906.45|
||直接材料费|5,026,207.45|7,226,207.45|7,226,207.45|7,226,207.45|7,226,207.45|
||动力费|639,650.00|759,650.00|759,650.00|759,650.00|759,650.00|
||制造费用|1,685,337.58|2,082,587.12|2,082,587.12|2,082,587.12|2,082,587.12|
||单位成本|1,274.01|1,572.27|1,527.86|1,554.79|1,584.42|
|叶子|直接人工费||||||
||直接材料费|4,575,267.65|4,733,035.50|4,733,035.50|4,733,035.50|4,733,035.50|
||动力费||||||
||制造费用||||||
||单位成本|7.89|7.89|7.89|7.89|7.89|
|博落回散|直接人工费|646,468.75|711,115.62|888,894.53|977,783.98|1,075,562.38|
||直接材料费|6,241,160.00|12,576,440.00|16,578,195.00|16,978,195.00|16,978,195.00|
||动力费|553,430.00|800,000.00|1,080,000.00|1,080,000.00|1,080,000.00|
||制造费用|1,984,061.63|3,472,108.00|4,680,000.00|4,680,000.00|4,680,000.00|
||单位成本|16.25|16.88|17.87|17.83|17.64|
|其他|直接人工费|193,507.67|212,858.43|266,073.04|292,680.35|321,948.38|
||直接材料费|250,000.00|1,200,000.00|2,000,000.00|2,500,000.00|3,000,000.00|
||动力费|10,889.94|52,271.73|87,119.55|108,899.44|130,679.33|
||制造费用|58,214.55|279,429.86|465,716.43|582,145.53|698,574.64|
||单位成本|2,050.45|1,453.80|1,409.45|1,393.49|1,383.73|
|合计||23,431,081.14|35,829,278.22|43,001,946.75|44,371,099.32|45,373,346.24|

4．税金及附加的预测
税金及附加项目包括城建税、教育费附加等，计税基数为应交增值税。2018年 4月4日，财政部、税务总局下发《关于调整增值税税率的通知》（财税〔2018〕32号），规定“纳税人发生增值税应税销售行为或者进口货物，原适用17%和11%税率的，税率分别调整为16%、10%”，本通知从 2018年 5月 1日执行。鉴于此，本次预测按照该文件对2018年5月1日后的纳税税率做出了调整。另外，由于企业有部分出口业务，享受增值税免抵退政策，但税金及附加的纳税基数是按照应交增值税为基数的，因此，在预测时按照应纳增值税为基数进行预测。具体见附表。
5．管理费用及销售费用的预测
对被评估单位预测期管理费用及销售费用的测算，区分管理费用及销售费用具体
项目，主要以历史年度发生水平为基础，对于变动费用如办公费，考虑一定的增长率
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广东溢多利生物科技股份有限公司拟收购长沙世唯科技有限公司部分股权项目-评估说明预测，对于较为固定的费用如折旧摊销等参考最近一期历史数据，并结合基准日实际情况进行测算，具体见附表。
6．财务费用预测
在评估基准日，被评估单位经会计师审计的资产负债表披露，账面无付息债务，预测期以被评估单位基准日付息债务情况为依据预测。鉴于企业的货币资金或其银行存款等在生产经营过程中频繁变化或变化较大，本报告的财务费用在预测时不考虑其存款产生的利息收入，也不考虑付息债务之外的其他不确定性收支损益。
7．营业外收支的预测
由于美可达公司历史年度营业外收支具有偶然性和不可预见性，且收支基本平衡，故此次不再对营业外收支进行单独测算。
8．非现金支出的测算
美可达公司未来收益期非现金支出项目为折旧和无形资产摊销。固定资产折旧和无形资产摊销项目的确定以收益期当年计入成本费用的金额确认。
9．营运资金增加额的估算
营运资金增加指企业在不改变当前主营业务条件下，为保持企业的持续经营能力所需的营运资金增加额，如维持正常生产经营所需保持的现金量、产品存货购置所需资金量、客户应付而未付的业务款项（应收账款、预付账款等）等所需的资金以及应付的款项（包括应付账款、预收账款、应交税费、应付职工薪酬）等。
本说明中营运资本增加额为：
营运资金增加额=当期营运资金占用-上期营运资金需占用
营运资金占用=流动资产-流动负债
其中：
年付现成本费用=预测的营业成本总额+预测的期间费用总额－预测的非付现成本费用（折旧摊销）总额
应收款项平均余额=当期预测的销售收入/历史平均应收款项周转率
存货平均余额=当期预测的销售成本/历史平均存货周转率
应付款项平均余额=预测的销售成本/历史平均应付款项周转率
公司预测期营运资金变动如下表：
金额单位：人民币万元
|||
|-|-|
|项目|未来预测|

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|||||||
|-|-|-|-|-|-|
||2018年|2019年|2020年|2021年|2022年|
|营运资金占用|3,811.84|5,789.91|6,956.89|7,165.10|7,329.44|
|营运资金变动|-189.10|1,978.07|1,166.98|208.21|164.34|

10．资本性支出的预测
资本性支出系指企业在不改变当前经营业务条件下，为保持持续经营所需增加资本性投入，即经营规模扩大所需的资本性投资（购置固定资产或其他非流动资产）。
对企业收益期资本性支出金额的测算，主要根据企业经营特点，考虑维持基准日固定资产规模的前提下，以历史年度发生水平为基础，对未来收益期资本性支出进行估算，目前企业尚无扩大规模所需大范围资本性支出，仅考虑正常生产经营固定资产的更新支出。具体见附表。
11．所得税的计算
美可达公司属于高新持术企业，企业所得税15%，文号：GR201743，所得税优惠为2017年-2019年。限于优惠政策的期限，自2020年恢复25%的所得税税率预测。
（四）折现率的确定
1．无风险利率
无风险收益率的确定
国债收益率通常被认为是无风险的，因为持有该债权到期不能兑付的风险很小，可以忽略不计。根据同花顺 iFinD资讯系统所披露的信息，到期时间 10年以上的国债在评估基准日的到期年平均收益率为4.19%，本评估报告以4.19%作为无风险收益率。
2．权益系统风险系数的确定
被评估单位的权益系统风险系数计算公式如下：
   
β 1 1 t D Eβ
L U
β
式中： L---有财务杠杆的权益的系统风险系数；
β
U---无财务杠杆的权益的系统风险系数；
t----被评估企业的所得税税率；
D/E---被评估企业的目标资本结构。
根据被评估单位的业务特点，评估人员通过东方财富 Choice数据系统查询了同行
β
业 4家沪深 A股可比上市公司 2017年 12月 31日的L值（起始交易日期：2015年 12
月31日；截止交易日期：2017年12月31日；计算周期：周；收益率计算方法：普通
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广东溢多利生物科技股份有限公司拟收购长沙世唯科技有限公司部分股权项目-评估说明收益率；标的指数：沪深300），然后根据可比上市公司的所得税率、资本结构换算成β β
U值，并取其平均值0.9600作为被评估单位的U值，具体数据见下表：
||||||
|-|-|-|-|-|
|序号|证券名称|证券代码|βL|βU|
|1|天坛生物|600161.SH|0.8091|0.7679|
|2|智飞生物|300122.SZ|1.28504|1.1908|
|3|莱茵生物|002166.SZ|1.159071|1.0234|
|4|溢多利|300381.SZ|1.231865|0.8578|
||βU平均值|||0.9600|

取可比上市公司平均资本结构23.4%为目标资本结构，被评估单单位不同阶段所得   
β 1 1 t D Eβ
税率分别为15%和25%，则，按照公式
L
U测算被评估单单位β
的L为不同阶段的值分别为1.1508、1.1283。
3．市场风险溢价的确定
市场风险溢价是对于一个充分风险分散的市场投资组合，投资者所要求的高于无风险报酬率的回报率。
由于国内证券市场是一个新兴而且相对封闭的市场。一方面，历史数据较短，并且在市场建立的前几年投机气氛较浓，市场波动幅度很大；另一方面，目前国内对资本项目下的外汇流动仍实行较严格的管制，再加上国内市场股权割裂的特有属性，因此，直接通过历史数据得出的股权风险溢价不具有可信度。而在成熟市场中，由于有较长的历史数据，市场总体的股权风险溢价可以直接通过分析历史数据得到。因此国际上新兴市场的风险溢价通常也可以采用成熟市场的风险溢价进行调整确定。即：市场风险溢价=成熟股票市场的基本补偿额+国家风险补偿额
式中：成熟股票市场的基本补偿额取 1928-2015年美国股票与国债的算术平均收益差6.24%；国家风险补偿额取0.86%。则：
RPm=6.24%+0.86%=7.09%
故本次市场风险溢价取7.09%
4．企业特别风险系数的确定
企业特定风险调整系数是根据待估企业与所选择的对比企业在企业特殊经营环境、企业规模、经营管理、抗风险能力、特殊因素所形成的优劣势等方面的差异进行
的调整系数。结合企业的实际情况，综合考虑其经营风险、行业风险，确定待估企业
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广东溢多利生物科技股份有限公司拟收购长沙世唯科技有限公司部分股权项目-评估说明特有风险取1.0%。
5．权益资本成本CAPM的确定
根据上述确定的参数，则 2018-2019年权益资本成本计算如下：
Ke＝Rf＋βL×RPm＋Rc
＝4.19%＋1.1508×7.09%＋1.0%
＝13.35%
2020-2022年权益资本成本计算如下：
Ke＝Rf＋βL×RPm＋Rc
＝4.19%＋1.1283×7.09%＋1.0%
＝13.19%
6．预测期折现率的确定
评估基准日 Kd取 1--5年期贷款利率4.75%，将上述确定的参数代入加权平均资本成本计算公式，计算得出被评估单位 2018-2019年的加权平均资本成本。
E D
 
WACC K  K 1 t
e
D E
d
D E
=13.35%×1/（1+23.4%）+4.75%×（1-1/（1+23.4%））×（1-15%）
=11.59%
同理，测算得到2020-2022年的加权资本成本WACC=11.37%
（五）经营性资产价值的确定
1．未来年度企业自由现金流量的预测
根据上述测算过程，被评估企业未来各年度企业自由现金流预测如下：
金额单位：人民币万元
||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
|项目|预测数据||||||
||2018年|2019年|2020年|2021年|2022年|稳定年度|
|营业收入|5,591.54|8,431.95|10,142.24|10,424.62|10,653.20|10,653.20|
|减：营业成本|2,343.11|3,582.93|4,300.19|4,437.11|4,537.33|4,537.33|
|营业税金及附加|88.81|102.76|116.99|120.86|123.99|123.99|
|销售费用|410.09|1,443.85|1,686.02|1,812.31|1,950.61|1,950.61|
|管理费用|1,274.05|1,600.38|1,815.00|2,005.10|2,143.46|2,143.46|
|财务费用|-|-|-|-|-|-|
|营业利润|1,475.48|1,702.03|2,224.03|2,049.24|1,897.81|1,897.81|
|利润总额|1,475.48|1,702.03|2,224.03|2,049.24|1,897.81|1,897.81|

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||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
|所得税率|0.00|0.00|0.00|0.00|0.00|0.00|
|减：所得税费用|221.32|255.30|556.01|512.31|474.45|474.45|
|净利润|1,254.16|1,446.73|1,668.03|1,536.93|1,423.36|1,423.36|
|加：税后利息支出|-|-|-|-|-|-|
|折旧摊销|348.13|346.17|343.01|343.38|246.16|246.16|
|减：营运资金增加|-189.10|1,978.07|1,166.98|208.21|164.34|-|
|经营现金流|1,791.38|-185.17|844.05|1,672.10|1,505.17|1,669.52|

2．经营性资产价值的确定
将收益期内各年预测企业自由现金流量予以折现，从而得出被评估企业的营业性资产价值。计算结果详见下表
金额单位：人民币万元
||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
|项目|未来预测数据||||||
||2018年|2019年|2020年|2021年|2022年|稳定年度|
|经营现金流|1,791.38|-185.17|844.05|1,672.10|1,505.17|1,669.52|
|减：资本性支出|-|119.66|-|21.37|-|355.78|
|企业自由现金流|1,791.38|-304.83|844.05|1,650.73|1,505.17|1,313.73|
|折现年限|0.50|1.50|2.50|3.50|4.50|5.50|
|折现率(WACC)|11.59%|11.59%|11.37%|11.37%|11.37%|11.37%|
|1/(1+WACC)|0.8961|0.8961|0.8979|0.8979|0.8979||
|折现系数|0.9466|0.8483|0.7640|0.6860|0.6159|5.42|
|企业自由现金流现值|1,695.80|-258.59|644.83|1,132.37|927.11|7,116.87|
|现金流折现值合计|11,258.38||||||

（六）其他资产、负债的评估
其他资产、负债主要是指被评估单位在评估基准日存在的非经营性资产及负债、溢余资产价值。
（1）货币资金账面值1,710.61万元，扣除最低现金保有量 247.69万，确定为溢余货币资金评估值1,462.92万元。
（2）其他应收款账面值 1,553.23万元，评估值 1,553.23万元，主要为关联方往来款。
（3）可供出售的金融资产账面值 42.00万元，评估值 127.32万元，为对中药提取
工程研究中心有限公司19%的股权投资。
（4）长期股权投资账面值 982.94万元，共2户企业的股权投资，本次评估对控股
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广东溢多利生物科技股份有限公司拟收购长沙世唯科技有限公司部分股权项目-评估说明企业按各股权投资单位的评估值乘以持股比例确定为溢余资产，具体明细如下表：
|||||
|-|-|-|-|
|股权投资单位名称|账面价值（万元）|持股比例|评估值（万元）|
|长沙美可达生物科技有限公司|40.00|80%|0|
|湖南菲托葳植物资源有限公司|900.94|100%|1,943.86|
|合计|982.94||1,943.86|

（5）递延所得税资产账面值88.14万元，评估值88.14万元，确定为非经营性资产。
（6）应付账款63.79万元，评估值63.79万元，主要为应付工程款和设备款，对上述款项确定为非经营性负债。
（7）其他应付款账面值273.28万元，评估值 273.28万元，主要为关联方往来款。
（8）专项应付款账面值250.00万元，评估值0.00万元，主要为公司收到的国家二类新兽药博落回提取物药物饲料添加剂高技术产业化示范工程政府补助，上述款项确定企业未来不需要支付，按评估值确定为非经营性负债。
非经营性资产及负债、溢余资产合计4,838.39万元
七、收益法评估结果
1．企业整体价值的计算
企业整体价值=经营性资产价值+非经营性资产价值
=11,258.38+ 4,838.39
=16,097.00（万元）
2．付息债务价值的确定
评估基准日，美可达公司的有息负债为0.00万元，按照审计后账面值确认评估值。
3．股东全部权益价值的计算
根据以上评估工作，美可达公司的股东全部权益价值为：
股东全部权益价值=企业整体价值－付息债务价值
= 16,097.00 -0.00
=16,097.00（万元）
第五部分评估结论及分析
四、评估结论
北京中和谊资产评估有限公司接受广东溢多利生物科技股份有限公司的委托，根
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广东溢多利生物科技股份有限公司拟收购长沙世唯科技有限公司部分股权项目-评估说明据有关法律、法规和资产评估准则，遵循独立、客观、公正的原则，采用资产基础法和收益法评方法，按照必要的评估程序，对湖南美可达生物资源股份有限公司股东全部权益在2017年12月31日的市场价值进行了评估。根据以上评估工作，得出如下评估结论：
（一）资产基础法评估结果
湖南美可达生物资源股份有限公司评估基准日总资产账面价值为10,067.92万元，评估价值为12,960.13万元，增值额为2,892.21万元，增值率为 28.73%；总负债账面价值为 1,007.33万元，评估价值为 757.33万元，减值额为 250.00万元，减值率24.82%；
净资产账面价值为9,060.59万元，净资产评估价值为12,202.80万元，增值额为3,142.21万元，增值率为 34.68%。
资产评估结果汇总表
评估基准日：2017年12月31日
被评估单位：湖南美可达生物资源股份有限公司 金额单位：人民币万元
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|项 目||账面价值|评估价值|增减值|增值率％|
|||A|B|C=B-A|D=C/A×100%|
|1|流动资产|6,038.22|6,269.75|231.53|3.83|
|2|非流动资产|4,029.70|6,690.38|2,660.68|66.03|
|3|其中：可供出售金融资产|42.00|127.32|85.32|203.14|
|4|长期股权投资|982.94|1,943.86|960.92|97.76|
|5|固定资产|1,847.82|2,578.98|731.16|39.57|
|6|在建工程|15.23|13.52|-1.71|-11.23|
|7|无形资产|1,053.57|1,938.56|884.99|84.00|
|8|递延所得税资产|88.14|88.14|-|-|
|9|资产总计|10,067.92|12,960.13|2,892.21|28.73|
|10|流动负债|757.33|757.33|-|-|
|11|非流动负债|250.00|-|-250.00|-100.00|
|12|负债合计|1,007.33|757.33|-250.00|-24.82|
|13|净资产（所有者权益）|9,060.59|12,202.80|3,142.21|34.68|

（评估结论的详细情况见评估明细表）
（二）收益法评估结果
湖南美可达生物资源股份有限公司评估基准日总资产账面价值为 10,067.92万元，
总负债账面价值为1,007.33万元，净资产账面价值为9,060.59万元，经收益法评估，净
资产评估价值为16,097.00万元，增值额为7,036.41万元，增值率为78%。
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广东溢多利生物科技股份有限公司拟收购长沙世唯科技有限公司部分股权项目-评估说明（三）评估结论的确定
收益法评估后，股东全部权益价值为16,103.00万元，资产基础法评估后股东全部权益价值为12,236.10万元，两者相差3,894.20万元，差异率为32%。
资产基础法，以资产重置的路径，对存量资产按照市场价进行重置定价，通过按照基准日当前的市场价格对主要资产进行重置价值的测算来体现企业价值。
美可达公司在植物提取及饲料添加剂行业深耕多年，公司在其主导产品——博落回提取物及其制剂博落回散的发展过程中，通过多年的投入，建立了一条兼顾上下游，具有完整产业链的独特竞争优势产业布局。发展至今，公司的主导产品博落回提取物的生产规模居全球首位，在国内外市场起主导作用，这对企业未来净现金流入提供基础。收益法采用企业未来生产经营产生的净现金流入折现值，加上评估基准日的溢余及其他非经营资产价值，更能合理公允的反映企业价值。
通过上述分析，根据本次评估目的，本评估报告评估结论采用收益法评估结果，即：在评估基准日2017年12月31日，湖南美可达生物资源股份有限公司的股东全部权益价值为16,097.00万元。
本资产评估报告没有考虑由于具有控制权权可能产生的溢价对评估对象价值的影响，也没有考虑流动性对评估结论的影响。
五、评估结论成立的条件
1．评估结论系对评估基准日委估资产公允价值的反映，只有在上述原则、依据、前提存在的条件下成立。
2．本评估结论只有在用于上述评估目的时成立，如果用于其他目的，评估结论一般不成立。
3．本评估结论是反映评估对象在本次评估目的情况下，在评估基准日，根据公开市场原则确定的现行公允价格，没有考虑将来可能承担的抵押、担保事宜，以及特殊的交易方式对资产价格的影响，也未考虑国家宏观经济政策发生变化、有关法规政策变化以及遇有自然力或其他不可抗力对资产价格的影响。
4．本评估结论是本评估机构出具的，受本机构评估人员的职业水平和能力的影响。
本机构及参与本项目的评估人员和技术人员与委托方或者其他当事人无任何利害关系。
5．本报告评估范围以及采用的有关资料、数据均以被评估单位提供的数据、报表
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广东溢多利生物科技股份有限公司拟收购长沙世唯科技有限公司部分股权项目-评估说明及有关资料为准，委托方亦应对其提供的资料的真实性、合法性及完整性负责。
6．评估报告中涉及的有关权属证明文件及相关资料由委托人和被评估单位提供，委托人和被评估单位对其真实性承担法律责任。
六、评估结论的效力、使用范围与有效期
1．本评估结论系专业评估机构和专业评估人员依据国家有关规定出具的意见，具有法律规定的效力。
2．本评估说明供资产评估主管部门确认和检查执业情况使用。非经本评估机构同意，不得用于其他目的。
3．根据国家有关规定，本评估结论的有效使用期限（按现行规定为一年），从评估基准日起计算，即2017年12月31日至2018年12月30日。超过一年，需重新进行资产评估。
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广东溢多利生物科技股份有限公司拟收购长沙世唯科技有限公司部分股权项目-评估说明本评估报告依据中国资产评估准则编制
广东溢多利生物科技股份有限公司拟收购
长沙世唯科技有限公司部分股权涉及的子公司
--长沙世唯生物科技有限公司
股东全部权益价值项目
资产评估说明
中和谊评报字[2018]11019号
北京中和谊资产评估有限公司
2018年4月10日
地址：北京崇文门外大街11号新成文化大厦A座11层
邮编：100062电话：010-67084076传真：010-67084810
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广东溢多利生物科技股份有限公司拟收购长沙世唯科技有限公司部分股权项目-评估说明目 录
第一部分：关于评估说明使用范围的声明 .......................................... 1第二部分评估对象、范围及资产核实情况说明 .................................... 2一、评估对象与评估范围说明 ...................................................... 2二、资产核实情况总体说明 ........................................................ 3第三部分资产基础法评估技术说明 .............................................. 5一、流动资产 .................................................................... 5二、非流动资产 .................................................................. 8三、流动负债 ................................................................... 14第四部分收益法评估技术说明 ................................................. 16一、收益法的应用前提及选择的理由和依据 .......................................... 16二、收益预测的假设条件 .......................................................... 16三、企业经营环境分析 ............................................................ 17四、被评估单位业务分析 .......................................................... 26五、被评估单位历史年度财务状况分析 .............................................. 27六、评估计算及分析过程 .......................................................... 30第五部分评估结论及分析..................................................... 40一、评估结论 ................................................................... 40二、评估结论成立的条件 ......................................................... 41三、评估结论的效力、使用范围与有效期 ........................................... 42
i
广东溢多利生物科技股份有限公司拟收购长沙世唯科技有限公司部分股权项目-评估说明第一部分：关于评估说明使用范围的声明
本评估说明仅供资产评估主管机关、企业主管部门审查资产评估报告书和检查评估机构工作之用，非为法律、行政法规规定，材料的全部或部分内容不得提供给其他任何单位和个人，不得见诸于公开媒体。
北京中和谊资产评估有限公司
二○一八年四月十日
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广东溢多利生物科技股份有限公司拟收购长沙世唯科技有限公司部分股权项目-评估说明第二部分评估对象、范围及资产核实情况说明
五、评估对象与评估范围说明
（五）评估对象与评估范围
1．评估对象
本次评估对象为长沙世唯生物科技有限公司股东全部权益价值。
2．评估范围
资产评估范围为广东溢多利生物科技股份有限公司拟收购长沙世唯科技有限公司部分股权涉及的子公司--长沙世唯生物科技有限公司资产负债表中列示的全部资产和负债。具体资产类型有：货币资金、应收账款、预付账款、其他应收款、存货、其他流动资产、固定资产、递延所得税资产、应付账款、预收账款、应付职工薪酬、应交税费、其他应付款。
截至评估基准日 2017年12月31日，评估范围内各类资产及负债的账面价值见下表：
金额单位：人民币元
|||
|-|-|
|科目名称|账面价值|
|流动资产合计|20,552,740.18|
|货币资金|3,788,378.50|
|应收账款|4,656,679.90|
|预付款项|1,179,972.80|
|其他应收款|5,889,522.13|
|存货|4,125,695.13|
|其他流动资产|912,491.72|
|非流动资产合计|370,560.59|
|固定资产|56,891.09|
|递延所得税资产|313,669.50|
|资产总计|20,923,300.77|
|流动负债合计|5,008,429.13|
|应付账款|3,869,685.82|
|预收款项|142,312.33|
|应付职工薪酬|647,572.65|
|应交税费|338,374.43|
|其他应付款|10,483.90|
|负债总计|5,008,429.13|
|净资产（所有者权益）|15,914,871.64|

注：以上数据经瑞华会计师事务所（特殊普通合伙）珠海分所审计，并出具了专项审计报告。
3．委托评估的资产权属状况
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广东溢多利生物科技股份有限公司拟收购长沙世唯科技有限公司部分股权项目-评估说明根据企业申报，评估机构委派各专业评估人员到现场参与企业的资产清查工作，对本次申报的各项资产及负债进行清查。
经清查核实，委托评估的资产均归被评估单位所有，负债为被评估单位应当承担的债务。
（六）实物资产的分布情况及特点
纳入评估范围的实物资产为存货—库存商品及设备类资产。实物资产的类型及特点如下：
1．存货—库存商品共计 80项，主要是企业购进待销售的各类植物提取物商品，存放在企业仓库内。企业仓库管理状况良好，各类商品分类摆放，属于正常待售状态。
2．机器设备共 27项资产，包括 1台轿车（大众途观SVW6451SED）及 26项电子设备。轿车属于共公务用车，电子设备主要是电脑、打印机等办公用设备。分布于公司的办公区域内，维护保养状态良好，均处于正常使用状态。
六、资产核实情况总体说明
（七）资产核实人员组织、实施时间和过程
根据评估范围内涉及的资产类型、数量和分布状况等特点，评估项目团队按照各个专业划分评估小组，并制定了详细的现场清查核实计划。2018年 3月 18日至 2018年3月 24日，评估人员对评估范围内涉及的资产和负债进行了必要的清查核实。清查核实过程如下：
1．指导被评估单位填表和准备应向评估机构提供的资料
评估人员指导被评估单位的财务与资产管理人员在自行资产清查的基础上，按照评估机构提供的资产状况调查表及其填写要求、资料清单等，对评估对象涉及的资产进行细致准确的填报，同时收集准备资产的产权证明文件和反映性能、状态、经济技术指标等情况的文件资料等。
2．初步审查和完善被评估单位填报的资产状况调查表
评估人员通过查阅有关资料，了解评估对象涉及的资产的详细状况，然后仔细审查各类资产状况调查表，检查有无填项不全、错填、资产项目不明确等情况，并根据经验及掌握的有关资料，检查资产状况调查表有无漏项等，同时反馈给被评估单位对资产状况调查表进行完善。
3．现场实地勘查
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广东溢多利生物科技股份有限公司拟收购长沙世唯科技有限公司部分股权项目-评估说明根据评估对象涉及的资产类型、数量和分布状况，评估人员在被评估单位相关人员的配合下，按照资产评估准则的相关规定，对各项资产进行了现场勘查，并针对不同的资产性质及特点，采取了不同的勘查方法。
4．补充、修改和完善资产状况调查表
评估人员根据现场实地勘查结果，并和被评估单位相关人员充分沟通，进一步完善资产状况调查表，以做到：账、表、实相符。
5．查验产权证明文件资料
评估人员对评估范围内的车辆等资产的产权证明文件资料进行查验。
（八）影响资产核实的事项及处理方法
资产清查过程中，评估人员没有发现影响资产核实的事项。
（九）核实结论
经过清查核实，资产核实结果与被评估单位的账面记录相一致。纳入评估范围内的资产产权清晰，权属证明文件齐全。
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广东溢多利生物科技股份有限公司拟收购长沙世唯科技有限公司部分股权项目-评估说明第三部分资产基础法评估技术说明
七、流动资产
企业流动资产是由货币资金、应收账款、预付账款、其他应收款、存货、其他流动资产等项目组成。
1．货币资金
被评估单位的货币资金由银行存款构成。
银行存款账面值 3,788,378.50元，共 4个银行账户，其中 1个人民币账户，3个外币账户。
评估人员根据企业提供的截至 2017年12月31日的开户银行对账单、余额调节表及银行日记账、总账，对银行存款账面余额进行了清查核实，同时要求客户配合向开户银行进行函证。对于人民币账户按核实后账面值确认评估值，对外币账户按照核实后的账面值乘以评估基准日的汇率确认评估值。
银行存款评估值3,788,378.50元，无评估增减值。
2．应收账款
应收款账面价值4,656,679.90元，其中：账面余额4,882,218.88元，已计提坏账准备 225,538.98元。主要为企业内、外销售的商品应收款项等。评估人员采用检查会计凭证、核对总账及明细账、函证等程序进行了检查核实，确认应收款项的真实性，并结合历史资料对以往的款项清欠情况进行了解，采用个别认定法和账龄分析法相结合预计风险损失，对于关联方往来、期后已收回和有充分理由相信能全额收回的，按账面余额确认评估值；对于收回的可能性不确定的款项，参照账龄分析估计可能的风险损失额，以账面余额扣减估计的风险损失额确定评估值，具体计算公式为：评估值=账面余额×（1-预计风险损失率）。有关估计的风险损失率明细如下：
账龄 预计损失计提比例（%）
１年以内 5
１－２年 30
２－３年 60
３年以上 100
坏账准备评估为0。经过上述程序，应收账款的评估价值为4,656,679.90元，评估
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广东溢多利生物科技股份有限公司拟收购长沙世唯科技有限公司部分股权项目-评估说明无增减值。
3．预付账款
预付款账面价值1,179,972.80元，其中：账面余额1,179,972.80元，已计提坏账准备 0元。主要为企业预付的参展费、检测费及外购商品的预付款项等。评估人员采用检查会计凭证、核对总账及明细账、查验相关采购和服务合同及函证等程序进行了检查核实，确认预付款项的真实性。经核实，预付账款均为企业实际发生的预付款项，相应权益能够按期兑现，预付账款按照核实后的账面值确认评估值。
预付账款评估值为 1,179,972.80元，评估无增减值。
4．其他应收款
其他应收款账面价值 5,889,522.13元，其中：账面余额 6,297,856.36元，已计提坏账准备408,334.23元。主要为关联方往来款、个人借款、职工薪酬个人款项等。评估人员采用检查会计凭证、核对总账及明细账、函证等程序进行了检查核实，确认应收款项的真实性，并结合历史资料对以往的款项清欠情况进行了解，采用个别认定法和账龄分析法相结合预计风险损失，对于关联方往来、期后已收回和有充分理由相信能全额收回的，按账面余额确认评估值；对于收回的可能性不确定的款项，参照账龄分析估计可能的风险损失额，以账面余额扣减估计的风险损失额确定评估值，具体计算公式为：评估值=账面余额×（1-预计风险损失率）。有关估计的风险损失率明细如下：账龄 预计损失计提比例（%）
１年以内 5
１－２年 30
２－３年 60
３年以上 100
坏账准备评估为0。经过上述程序，其他应收账款的评估价值为 5,889,522.13元，评估无增减值。
5．存货
存货—库存商品账面价值4,125,695.13元，其中，账面余额4,746,499.90元，已计提减值准备620,804.77元。主要是企业待销售的库存各类植物提取物商品。评估人员对评估范围内存货在核对账、表一致的基础上，为确认存货所有权，依据被评估单位提供的存货清单，抽查核实了有关的购置、销售发票和会计凭证。根据被评估单位提供的
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广东溢多利生物科技股份有限公司拟收购长沙世唯科技有限公司部分股权项目-评估说明存货盘点表对其进行了抽查和监盘，检查其是否存在冷背残次情况。并查看了有关出库和入库单，了解存货保管及出入库内控制度等仓储情况。
经核实了解，企业库存商品均为近期购置待销售的各类植物提取物，企业按照采购价核算商品成本。根据向企业了解的产成品市场适销情况，均为正常销售产品。按照库存商品的评估方法，按照如下公式测算评估值：
库存商品评估值=库存商品数量×(不含税销售单价-税金及附加-销售费用-所得税-净利润*扣减率）
案例 1
商品名称：五味子提取物[存货-产成品（库存商品）评估明细表第1项]
规格型号：5%总素1.7%乙素
账面价值1,448,482.39元
数量 2,126.30kg
评估基准日经审计确认2017年财务数据如下：
金额单位：人民币元
||||||
|-|-|-|-|-|
|营业收入|销售税金|销售费用|所得税|净利润|
|25,730,306.12|41,068.19|1,926,156.92|1,007,073.86|2,845,390.97|
|占比|0.16%|7.49%|3.91%|11.06%|

一般情况下，正常销售商品适当的利润扣减率取100%。经了解近期不含税销售单价为982.91元，此类产品目前的销售情况较为正常。
五味子植物提取物评估值=商品数量×(产成品不含税销售单价-销售税金及附加-销售费用-所得税-净利润*扣减率）。
=2,126.30×982.91×（1-0.16%-7.49%-3.91%-11.06%×100%）=1,617,221.25元
经以上评估，库存商品的评估值为 4,761,816.58元，评估增值额为 636,121.45元，增值率为15.42％。
6．其他流动资产
其他流动资产账面值912,491.72元，系企业待退税外销产品进项税额。评估人员采用检查会计凭证、核对总账及明细账、外销商品报关单等，并查验了相关采购合同、
采购发票等原始单据，核实了业务的真实性，以核实后的账面值确认评估值。
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广东溢多利生物科技股份有限公司拟收购长沙世唯科技有限公司部分股权项目-评估说明其他流动资产评估值为912,491.72元，评估无增减值。
八、非流动资产
（一）固定资产
1．评估范围
本次纳入评估范围的设备类资产为车辆和电子设备，账面原值467,570.00元，账面净值56,891.09元。具体如下表：
设备类资产账面价值
金额单位：人民币元
|||||
|-|-|-|-|
|科目|台套数|账面原值|账面净值|
|车辆|1|258,124.00|12,906.40|
|电子设备|26|209,446.00|43,984.69|
|合计|27|467,570.00|56,891.09|

2．设备概况
1）车辆1台，大众途观SVW6451SED；电子设备 26项，主要是办公用电脑、打印机、空调等。
2）利用状况与日常维护
至评估基准日，车辆使用正常，维护和保养良好；电子设备均在正常使用，日常维护、保养正常。
3．核实过程
1）核对账目：根据被评估单位提供的设备类资产评估申报明细表，首先与被评估单位的资产负债表相应科目核对使总金额相符；然后与被评估单位的设备类资产明细账、台账核对使明细金额及内容相符；最后对部分设备类资产核对了原始记账凭证等。
2）资料收集：评估人员按照重要性原则，根据设备类资产的类型、金额等特征收集了设备购置发票；查看了设备日常维护与管理制度等评估相关资料。
3）现场勘查：评估人员和被评估单位相关人员共同对评估基准日申报的设备类资产进行了盘点与查看。核对了设备名称、规格、型号、数量、购置日期、生产厂家等基本信息；了解了设备的工作环境、利用情况、维护与保养情况等使用信息；了解了设备的完损程度和预计使用年限等成新状况；填写了典型设备的现场调查表。
4）现场访谈：评估人员向被评估单位调查了解了设备类资产的性能、运行、维护、
更新等信息；调查了解了各类典型设备评估基准日近期的购置价格及相关税费；调查
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广东溢多利生物科技股份有限公司拟收购长沙世唯科技有限公司部分股权项目-评估说明并了解了设备类资产账面原值构成、折旧方法等相关会计政策与规定。
5）清查核实结果：通过现场勘查发现，被评估单位的设备权属明晰，账实相符，设备均在岗正常使用。
4．评估方法
本次评估中根据评估目的，按照持续使用原则，以评估基准日市价为依据，采用重置成本法进行评估。
基本公式：评估价值=重置全价×成新率
（1）车辆
①重置全价的确定
对于运输车辆，按全新车辆的市场价格加上车辆购置附加费等相关费用来确定重置价值。同时根据“财税【2008】170号”文件规定，对于运输设备，按照评估基准日的市场价格，加上车辆购置税、牌照费等其它合理费用确定其重置全价。运输设备重置全价计算公式如下：
重置全价=车辆购置价+购置附加税+牌照费
上式中：购置附加税=车辆含税购置价÷1.17×10%，牌照费按当地规定确定。
运输设备购置价格主要选取当地汽车交易市场评估基准日的最新市场报价及成交价格资料予以确定。
②成新率的确定
参照商务部、国家发展和改革委员会、公安部、环境保护部 2013年 1月 14日发布的关于《机动车强制报废标准规定》中的车辆规定报废年限和报废行驶里程数，结合《资产评估常用参数手册》中关于“车辆的经济使用年限参考”，推算确定的车辆经济使用年限和报废行驶里程数，并以年限成新率作为车辆基础成新率，以车辆的实际行驶里程数量化为车辆利用率修正系数，再结合其它各类因素对基础成新率进行修正，最终合理确定设备的综合成新率。
计算公式：
综合成新率=年限成新率×K1×K2×K3×K4×K5
由于平均年限法计算的成新率太高，导致客观上车辆的评估值严重背离了市场价值。车辆作为一种特殊的设备，其启用以后各年之损耗的价值内涵是不同的，随着使用年限的延长，其各部位有形损耗逐年加大，车辆的剩余价值会越来越小，因此，车辆的各年损耗值应呈递减趋势，即第一年最大，以后各年的实际损耗价值都相应较前
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广东溢多利生物科技股份有限公司拟收购长沙世唯科技有限公司部分股权项目-评估说明一年小。因此采用以“余额折旧法”的概念根据车辆的已使用年限计年限成新率。
年限成新率的确定：
计算公式：
年限成新率=(1-d)n×100%
d1N1/N
式中： =车辆使用首年后的损耗率
1-d=车辆使用首年后的成新率
N=车辆经济耐用年限
1/N=车辆平均年损耗率
n=车辆实际已使用年限
修正系数K的确定：
K1为车辆原始制造质量；K2为车辆维护保养情况；K3为车况及车辆运行状态；
K4为车辆利用率；K5为车辆停放环境状况。
其中K4“车辆利用率”的确定：
依据车辆的报废行驶里程数和经济使用年限，推算已使用年限的额定行驶里程数，再以实际行驶里程数与额定行驶里程数的差异数除以车辆报废行驶里程数来确定车辆的利用率，具体计算公式如下：
已使用年限额定行驶里程数=报废行驶里程数÷经济使用年限×已使用年限车辆利用率修正系数=1-(实际行驶里程数-额定行驶里程数)÷报废行驶里程数（2）电子设备
①重置全价的确定
根据当地市场信息等近期市场价格资料，依据其购置价确定重置全价。
②成新率的确定
采用年限法并考虑电子设备更新速度快的特点综合确定。
年限成新率=（1-实际已使用年限／经济使用年限） 。
对于部分电子设备，现市场上无相关型号但能使用的电子设备，参照二手设备市场价格确定其评估值。
5．评估案例
案例一：大众途观SVW6451SED（明细表4-6-5序号1）
1）设备概况
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广东溢多利生物科技股份有限公司拟收购长沙世唯科技有限公司部分股权项目-评估说明车辆名称：大众途观
车牌照号：湘 A30N60
规格型号：SVW6451SED
制造厂家：上海大众汽车有限公司
购置日期：2013年10月
启用日期：2013年11月
账面原值：258,124.00元
账面净值： 12,906.40元
累计行驶里程：72,000.00公里
主要技术参数：
外形尺寸：4506×1809×1685(mm)
轴距：2684(mm)
前悬/后悬：924/89 (mm)
后轮距：1571
座椅数：5
2）重置全价的确定
①车辆购置费
经网上查询，评估基准日该车辆售价为：239,000.00元（含税价）。
②车辆购置附加费
依据国家规定，车辆购置附加税税率为10%，
239,000.00÷1.17×10%=20,427.35（元）
③运杂费
依据合同约定，车辆运费、运输保险费由厂家负责，运杂费为0元。
④车辆牌照费
依据本地区规定，车辆牌照费为500元/辆。
重置全价=①/1.17+②+③+④
=239,000.00/1.17+20,427.35+0+500.00
=225,200.00（元）
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广东溢多利生物科技股份有限公司拟收购长沙世唯科技有限公司部分股权项目-评估说明3）成新率的确定
综合成新率=年限成新率×K1×K2×K3×K4× K5
该车辆系小轿车，经济使用年限为 15年，报废行驶里程数为 60万公里，现已使用4.2年，已行驶72,000.00公里。
年限成新率的确定：
年限成新率=(1-d)n×100%
d1N1/N
式中： =车辆使用首年后的损耗率
1-d=车辆使用首年后的成新率
N=车辆经济耐用年限=15年
1/N=车辆平均年损耗率=1/15
n=车辆实际已使用年限=4.2年
年限成新率=(1-d)n×100%=( )n×100%
=( )42×100%
=0.83484.2×100%
=46.8%
K系数的确定：
修正系数K=K1×K2×K3……×K5
该车辆系上海大众汽车有限公司制造，原始制造质量较好，故K1=1.00；
该车辆整体的维护保养较好，车身油漆完好，内饰整洁无损，故K2=1.00；
该车辆运行平稳，性能稳定，电气系统及仪表状况正常，故K3=1.00；
车辆利用率修正系数K4的确定：
该车辆已使用4.2年，已行驶72,000.00公里，
已使用年限额定行驶里程=报废行驶里程数÷经济使用年限×已使用年限
=600000÷15×4.2=168000（公里）
实际行驶里程与额定行驶里程差异=72,000.00-168000=-96,000.00（公里）
车辆利用率修正系数K4=1-（-96,000.00÷600000）=1.16
该车辆无固定车库，停放环境较差，故K5=0.98；
综合成新率的确定
综合成新率=年限成新率×K1×K2×K3×K4× K5
=46.8%×1.00×1.00×1.00×1.16× 0.98
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广东溢多利生物科技股份有限公司拟收购长沙世唯科技有限公司部分股权项目-评估说明=53%(取整)
4）评估价值
评估价值=重置全价×综合成新率
=225,200.00×53%
=119,356.00（元）
案例二：笔记本电脑（明细表4-6-6序号19）
1）设备概况
设备名称：联想电脑
规格型号：S3-S440
生产厂家：联想(北京)有限公司
启用日期：2015年6月
账面原值：5,600.00元
账面净值：949.40元
数量：1台
基本参数：
型号 S3-S440
商品尺寸 33 x 22 x 2 cm
商品重量 1.78 Kg
屏幕尺寸 14英寸
显示最大分辨率 1600×900
CPU主频 1.6 GHz
CPU核心数 双核心
内存容量 4 GB
硬盘容量 500 GB
显卡类型独立显卡
显存容量 2 GB
2）重置价值的确定
经询价，该笔记本电脑评估基准日的市场价为 4,000.00元（含税），不含税价为3,400.00元。
3）成新率的确定
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广东溢多利生物科技股份有限公司拟收购长沙世唯科技有限公司部分股权项目-评估说明该设备于 2015年 6月启用，至评估基准日使用 2.5年，该设备在正常维护使用的情况下，经济使用年限为5年。
成新率=（5-2.5）/5×100%=50%
评估人员进行了现场勘察，该设备使用情况正常，则综合成新率为50%。
4）评估值
评估价值=重置全价×综合成新率×数量
=3,400.00×50%× 1
=1,700.00元
（5）评估结果
设备类资产评估结果如下表：
||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
|科目|账面原值|账面净值|评估原值|评估值|原增率%|净增率%|
|车辆|258,124.00|12,906.40|225,200.00|119,356.00|-12.76|824.78|
|电子设备|209,446.00|43,984.69|144,000.00|66,743.00|-31.25|51.74|
|合计|467,570.00|56,891.09|369,200.00|186,099.00|-21.04|227.11|

增减值原因分析：原值减值原因主要是部分价值高的设备购置日期较早，这些设备目前购价有所下降，如案例所列。净值出现增值是财务折旧年限比评估经济使用年限短造成的。
（二）递延所得税资产
递延所得税资产的账面价值313,669.50元，是企业按照暂时性差异与适用所得税税率计算的结果，确认的递延所得税资产，核算内容为资产的账面价值小于其计税基础产生的可抵扣暂时性差异。评估人员通过查阅相关账簿、凭证，了解差异产生的原因、形成过程并核实金额的准确性。经核实，该科目核算的金额符合企业会计制度及税法相关规定，评估时根据对应科目的评估处理情况计算确认递延所得税资产。
递延所得税资产的评估价值为313,669.50元，评估无增减值。
九、流动负债
1．应付账款
应付账款账面值为3,869,685.82元，主要为应支付的湖南美可达生物资源有限公司、长沙盛凯生物科技有限公司等 20几家公司的购货款等。评估人员审查了企业的明细
账、总账、采购合同及有关凭证等，经清查核实，其账务记录真实、准确，以核实后
的账面值确认评估值。
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广东溢多利生物科技股份有限公司拟收购长沙世唯科技有限公司部分股权项目-评估说明应付账款评估值为 3,869,685.82元，评估无增减值。
2．预收账款
预收账款账面值为142,312.33元，为预收Gustav Parmentier GmbH等几家公司的销售预付款。评估人员审查了销售合同及有关凭证等，经清查核实，其账务记录真实、准确，以核实后的账面值确认评估值。
预收账款评估值为142,312.33元，评估无增减值。
3．应付职工薪酬
应付职工薪酬账面值647,572.65元，系被评估单位计提的工资、奖金、津贴和补贴。
评估人员核实了相关原始入账依据，经清查核实，其账务记录真实、准确，以核实后的账面值确认评估值。
应付职工薪酬评估值为647,572.65元，评估无增减值。
4．应交税费
应交税费账面价值338,374.43元，系应交城建税、教育费附加、个人所得税及企业所得税等。经核实，其税金的计提、缴付记录准确，故以经核实的账面值确认评估值。
应交税费评估值338,374.43元，评估无增减值。
5．其他应付款
其他应付款账面价值10,483.90元。该项目主要反映被评估单位应支付的保险费、个人货款等。评估人员了解了各应付款项的性质，逐笔落实具体的债权人及发生时间；
将该科目评估申报表与基准日报表、总账及科目明细账核对相符；评估人员抽查发生时的原始凭证，关注有无收益挂账、不需支付的债务、长期挂账债务；同时核实其他应付款余额的真实性、正确性。最终按经核实后的账面值确定评估值。
其他应付款评估值为10,483.90元，评估无增减值。
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广东溢多利生物科技股份有限公司拟收购长沙世唯科技有限公司部分股权项目-评估说明第四部分收益法评估技术说明
一、收益法的应用前提及选择的理由和依据
根据《资产评估执业准则—企业价值》的规定，企业价值评估中的收益法，是指将预期收益资本化或者折现，确定评估对象价值的评估方法。在采用收益法评估企业价值过程中，应当结合企业的历史经营情况、未来收益可预测情况、所获取评估资料的充分性，恰当考虑收益法的适用性。
采用收益法对评估对象价值进行估算，需要具备以下三个条件：
被评估资产未来的预期收益，可以预测并可以用货币衡量；
资产拥有者获得预期收益所承担的风险，可以预测并可以用货币衡量；
被评估资产预期获利年限，可以预测。
评估师在被评估企业现场尽职调查中，通过对企业历史经营情况、未来收益预测情况及所获取的评估资料中了解到，被评估企业具备如下几个条件：
被评估单位未来有较好的发展前景，能够对被评估单位预期收益的测算并可以用货币衡量；
资本市场有适合的样本企业可以测算其未来收益的风险，并可以用货币衡量；
被评估单位未来预测收益期可以预测。
因此，本项目满足采用收益法对评估对象价值进行估算的条件，因此本项目采用收益法对评估对象价值进行估算。
收益法常用的具体方法包括股利折现法和现金流量折现法。股利折现法是将预期股利进行折现以确定评估对象价值的具体方法，通常适用于缺乏控制权的股东部分权益价值的评估。现金流量折现法通常包括企业自由现金流折现模型和股权自由现金流折现模型。注册资产评估师应当根据企业未来经营模式、资本结构、资产使用状况以及未来收益的发展趋势等，恰当选择现金流折现模型。
根据本项目特点，本项目具体选用企业自由现金流折现模型对评估对象价值进行测算
二、收益预测的假设条件
（一）一般假设及限定条件
1．假设评估基准日后，被评估单位及其经营环境所处的政治、经济、社会等宏观
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广东溢多利生物科技股份有限公司拟收购长沙世唯科技有限公司部分股权项目-评估说明环境不发生影响其经营的重大变动；
2．除评估基准日政府已经颁布和已经颁布尚未实施的影响被评估单位经营的法律、法规外，假设收益期内与被评估单位经营相关的法律、法规不发生重大变化；
3．假设评估基准日后被评估单位经营所涉及的汇率、利率、税赋及通货膨胀等因素的变化不对其收益期经营状况产生重大影响；
4．假设评估基准日后不发生影响被评估单位经营的不可抗拒、偶然性事件；
5．假设未来收益期被评估单位经营符合国家各项法律、法规，不违法；
6．假设被评估单位经营者是负责的，且管理层有能力担当其责任，在未来收益期内被评估单位主要管理人员和技术及销售人员基于评估基准日状况，不发生影响其经营变动的重大变更，管理团队稳定发展，管理制度不发生影响其经营的重大变动；
7．假设委托方和被评估单位提供的资料是真实的、合法的、完整的。
（二）特定假设及限制条件
1．假设未来收益期内被评估单位所采用的会计政策与评估基准日在重大方面保持一致，具有连续性和可比性；
2．假设被评估单位未来收益期应纳税所得额的金额与利润总额基本一致，不存在重大的永久性差异和时间性差异调整事项；
3．假设被评估单位预测年度现金流的收支在年度内均衡发生；
4．假设预测期内被评估单位核心管理人员和技术及销售队伍相对稳定，不会出现影响企业发展和收益实现的重大变动事项；
5．假设评估基准日后被评估单位的产品或服务保持目前的市场竞争态势；
6．假设被评估单位在租赁期满后会持续续签房屋租赁合同。
根据资产评估的要求，我们认定这些假设条件在评估基准日时成立，当未来经济环境发生较大变化时，将不承担由于假设条件改变而推导出不同评估结论的责任。
三、企业经营环境分析
（一）宏观经济发展状况分析
1．国际方面
美国:2017年12月，美国制造业PMI59.7，较上月上升1.5个百分点。CPI同比增长2.1%，核心 CPI同比增长1.8%。PPI季调同比增长2.7%，环比-0.1%。新增非农就业人数总计（季调）148千人，环比减少104千人。截止 2018年1月25日，美国国债收益
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广东溢多利生物科技股份有限公司拟收购长沙世唯科技有限公司部分股权项目-评估说明率10年期和1年期分别为2.63%和1.80%，分别比上月同期上涨15个基点和7个基点。
12月，全美住宅建筑商协会(NAHB)富国银行住房市场指数为74，环比上升5.0。
欧洲:2017年 12月，欧元区 HICP和核心 HICP当月同比分别为1.4%和0.9%，分别回落0.1和0.0个百分点。截止2018年1月25日，欧元区公债收益率10年期和1年期分别为0.6677%和-0.6393%。欧元兑美元汇率为1.2407，欧元兑人民币汇率为7.8549。
2017年11月，欧元区失业率（季调）为8.7%，较上月下降0.1个百分点。
日本:2017年12月，日本制造业PMI和服务业PMI分别为54.0和51.1，较上月分别上升0.4和下降0.1个百分点。截止1月25日，国债收益率10年期和1年期分别为0.084%和-0.126%；美元兑日元汇率为109.3200。
2．中国经济
1）国内经济分析
最新经济数据显示中国经济短期趋软但无失速风险，趋软原因来自高利率压制下的房地产与基建投资降温，稳增长的动力来自海外经济继续复苏以及国内消费需求平稳。
2017年国内生产总值827122亿元，按可比价格计算比上年增长6.9%；分季度看一季度同比增长6.9%，二季度同比增长6.9%，三季度同比增长6.8%，四季度同比增长6.8%；
分产业看，第一产业增加值 65468亿元，同比增长3.9%；第二产业增加值334623亿元，同比增长6.1%；第三产业增加值427032亿元，同比增长8.0%。分需求看，2017年最终消费支出对 GDP同比增长拉动 4.1个百分点；资本形成总额对 GDP同比增长拉动 2.2
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广东溢多利生物科技股份有限公司拟收购长沙世唯科技有限公司部分股权项目-评估说明个百分点；货物和服务净出口对GDP同比增长拉动 0.6个百分点。
因此，2017年中国经济弱复苏主要来自净出口的拉动，但积极财政政策支撑下的国内需求与投资也起到稳增长作用。
2017年全国规模以上工业增加值比上年实际增长6.6%，分三大门类看，采矿业增加值同比下降1.5%，供给端的收缩对中国经济施加持续的通胀压力；制造业同比增长7.2%，反映2017年国内外需求同比好转对制造业的拉动；电力、热力、燃气及水生产和供应业同比增长8.1%，反映房地产大跃进背景下居民对公用事业需求快速增加；高技术产业和装备制造业增加值分别比上年增长13.4%和11.3%，增速分别比规模以上工业快6.8和4.7个百分点。全年规模以上工业企业产销率达到98.1%。
2017年城镇固定资产投资 631683亿元，同比增长7.2%，增速较 2016年下降 1个
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广东溢多利生物科技股份有限公司拟收购长沙世唯科技有限公司部分股权项目-评估说明百分点。分投资类型看，2017年采矿业投资同比收缩10.8%，为 2015年、2016年之后的连续第三年收缩，供给侧的持续收缩为大宗商品价格的持续上涨提供基本面支撑；
制造业投资同比增长3.1%，由于国内重化产业依然处于产能过剩格局当中；房地产投资同比增长7%。
2017年中国房地产市场景气指数在100上方持续小幅上行，意味着2017年中国房地产整体处于景气状态，这主要得益于房地产去库存政策基调，棚户区改造货币化分房与房地产贷款的可得性也起到一定作用；2018年房地产贷款门槛有一定提高，但棚户区改造货币化分房仍将继续，因此我们预计2018年房地产市场虽有降温但整体保持稳定，特别地我们预计2018年房地产投资增速仍将维持在5%上方。
由于越来越多的热点城市升级房地产调控政策以及统计技术手段的应用，2017年中国房地产价格整体趋稳，月度环比涨幅从0.8%逐步下行并稳定在0.3%附近，年度同比涨幅从8%下降至5%附近。在中国房地产贷款可得性下降的基准预测下，预计 2018年中国房地产市场将进一步降温，各线房地产价格均有小幅回落；但鉴于当局防止大涨大落的指导政策以及强大的国内经济资源把控能力，预计过渡期内（2018年-2019年）房地产价格大幅下跌的可能性非常小。
2017年全国居民人均可支配收入 25974元，比上年名义增长9.0%，扣除价格因素实际增长7.3%。其中城镇居民人均可支配收入 36396元，同比增长8.3%，扣除价格因素实际增长6.5%；农村居民人均可支配收入 13432元，同比增长8.6%，扣除价格因素实际增长7.3%。
由以上数据分析，2018年内冷外热，净出口将继续成为中国经济稳增长的基石之一。
2）通胀压力分析
2017年全国居民消费价格上涨1.6%，涨幅比2016年回落0.4个百分点；工业生产者出厂价格由 2016年下降1.4%转为上涨6.3%，结束了 2012年以来连续五年的下降态势。总体上看，居民消费价格温和上涨，物价水平保持平稳，核心通胀持续高位；工业生产者出厂价格持续恢复性上涨，但涨势趋稳。
全年 CPI同比走势呈不对称“V”型。1月份因“春节错月”影响，CPI同比上涨2.5%，为全年高点；2月份节日因素消退，迅速回落至0.8%，为全年低点；3月份后各月在0.9%-1.9%之间波动上涨。全年1.6%的平均涨幅，低于 2016年，延续了 2012年以来涨幅低于3%的态势，属温和上涨。
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广东溢多利生物科技股份有限公司拟收购长沙世唯科技有限公司部分股权项目-评估说明全年 PPI同比走势呈“M”型。2017年年初，受原油、铁矿石和有色金属等国际大宗产品价格上涨，以及上年同期基数较低影响，PPI同比涨幅较高，2月份上涨7.8%，为全年涨幅高点；3月份之后，受重点行业价格回落影响，PPI涨幅回落，5月至 7月连续三个月保持5.5%的涨幅；8月份之后，PPI涨幅有所扩大，但未超过2月份；4季度，钢材、水泥和化工产品价格涨势明显，但随着上年涨价翘尾因素逐渐消失，PPI涨幅再次回落，12月份上涨4.9%，为全年最低。
（二）行业现状及发展前景分析
1．行业发展概况
①中国饲料行业发展概况
饲料行业是我国国民经济的重要组成部分，可以分为配合饲料、浓缩饲料和添加剂饲料。2000-2010年是我国饲料行业发展的黄金十年，这十年经济高速增长，居民消费支出增加，肉类需求旺盛，饲料行业的产量大幅增加，并且保持着很高的增速，年复合增速达到15.02%。从2011年开始，我国饲料行业发展速度有所减缓，在经历短期调结构、去产能的阵痛之后，由之前的粗放式扩张转变为依靠“畜产品规模增长、规模化水平提升、利用率不断改进”三因素共同作用的集约、增效发展模式。根据农业部新闻办公室发布数据：“2015年我国工业饲料产量为 2.00亿吨，产量稳定增长，保持世界第一。”
2010年至今，能够直接用于喂养动物，作为未来饲料产品主要发展的方向的配合饲料产量不断提高，年复合增长率为12.71%；配合饲料占比也不断提升，从2010年的48.65%提升到2015年的86.94%。配合饲料稳步发展的同时，添加剂预混合饲料，猪、肉禽、水产、反刍饲料等其他饲料品种发展迅速，初步形成了适合我国养殖业行情、产品比例日趋合理的饲料产品结构。
1990-2015年我国工业饲料产量（万吨）及增长率
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广东溢多利生物科技股份有限公司拟收购长沙世唯科技有限公司部分股权项目-评估说明资料来源：国家统计局，中国饲料工业协会
②饲料添加剂行业发展概况
我国自 20世纪 50年代开始在饲料中添加抗生素，由于药物饲料添加剂具有预防病原菌感染、群体疾病的发生，以及促进动物生长，保证动物健康，节省饲料成本等作用，饲料药物添加剂开始大量使用。目前，国内大量使用的饲料添加剂主要包括抗生素、维生素、酶制剂、多肽等。根据中国饲料工业协会数据显示，2007年至2015年九年间，中国饲料添加剂产值从199亿元增长至616亿元。
为规范和指导饲料药物添加剂的合理使用，防止滥用饲料药物添加剂，农业部 2001年制定了《饲料药物添加剂使用规范》，共收载了 57种饲料药物添加剂，在《规范》公布之后，农业部又单独批准了若干种饲料药物添加剂，也因部分抗生素药物饲料添加剂导致的细菌耐药性等原因，删除了如硫酸粘杆菌等品种。在我国可使用的药物饲
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广东溢多利生物科技股份有限公司拟收购长沙世唯科技有限公司部分股权项目-评估说明料添加剂中，按不同的分类方法可将这些药物饲料添加剂分为包括抗球虫药类、驱虫剂类以及抑菌促生长类等。其中，抑菌促生长类运用最广，市场销量最大。
美国、欧洲和中国是全球药物饲料添加剂三大产地。根据英国市场研究机构 Future Market Insights研究报告称，至2014年，全球药物饲料添加剂市场规模为149.98亿美元。
据全球技术研究与咨询公司Technavio预测，2016年至2020年，全球药物饲料添加剂市场将有望平均以5.4%的年复合增长率继续增长。
2．饲料添加剂行业市场发展特征
①饲料需求随着养殖业稳步增长
2015年，全国工业饲料总产量 2亿吨，比 2010年增长23.5%，保持世界第一。根据《中国工业饲料“十三五”规划》，至2020年，工业饲料总产量预计达到2.2亿吨。其中配合饲料 2亿吨，同比增长14.0%；添加剂预混合饲料 800万吨，同比增长22.5%。
十三五期间，国内酶制剂和微生物制剂主要品种生产技术达到国际先进水平，产值比2015年增加50%以上。
未来，随着生猪、肉牛、肉羊规模化养殖的进一步发展，养殖业综合技术进步，我国工业饲料需求仍将稳步增长。
②抗生素限用或禁用已成行业趋势
由于药物饲料添加剂中所含药物在动物产品中会有残留，产生交叉耐药性。国际上发达国家和地区对饲料中添加抗生素等药物饲料添加剂的使用管理和残留监控力度不断加强，如欧盟已于2006年1月起全面禁止在饲料中使用抗生素促生长饲料添加剂，仅准许少量治疗性抗生素的使用；日本从2008年开始禁止所有抗生素在饲料中的使用；
美国食品药物管理局计划从 2014年起用 3年时间禁止在牲畜饲料中使用预防性抗生素。我国也逐步加大了对药物饲料添加剂的使用监管，如农业部将于 2017年 4月 30日起全面禁止硫酸粘杆菌作为饲料药物添加剂使用。
③生物饲料是未来饲料行业发展的方向
生物饲料是指以饲料和饲料添加剂为对象，以基因工程、蛋白质工程、发酵工程等现代生物技术为手段，利用微生物工程发酵开发的新型饲料资源和饲料添加剂的总称。主要包括饲用酶制剂、微生物饲料添加剂、功能性蛋白肽、功能性氨基酸、有机微量元素、植物与微生物提取物、益生元、发酵和酶解饲料以及其他生物技术相关产品。生物饲料因其在促进饲用抗生素减量使用、饲料资源高效利用、粪污减量排放等
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广东溢多利生物科技股份有限公司拟收购长沙世唯科技有限公司部分股权项目-评估说明方面展现出巨大潜力，已成为饲料行业技术竞争主要领域和未来发展的方向。
2013年 2月，国家发展和改革委员会发布的《战略性新兴产业重点产品和服务指导目录》，明确了生物饲料作为我国七大战略新兴产业之一的生物产业的重点产品之一。2013年公布新版《饲料添加剂品种目录》，有机矿物元素、酶制剂、微生物、植物提取物等新型饲料添加剂共计97种，已比2008年版增加36种。《中国工业饲料“十三五”规划》也提出，加快发展新型饲料添加剂，加强药食同源类植物功能挖掘，鼓励提取工艺稳定、功能成分清楚、应用效果明确的产品申报新饲料添加剂。
3．饲料添加剂行业经营模式
由于饲料添加剂属于食品制造行业范畴，用于饲料添加，其生产和销售必须经过国家主管部门的批准，属于特许经营商品。饲料添加剂生产企业需获得国家、地方农业管理部门颁发的许可证、证书方具经营资格，包括《饲料生产许可证》、《兽药生产许可证》、《兽药GMP证书》等，企业所生产商品须获得《饲料添加剂注册证》、《药物饲料添加剂注册证》后方可经营。
4．行业周期性、区域性和季节性特征
①周期性。饲料添加剂的直接下游行业是饲料加工行业，终端用户为养殖行业。
当前，我国工业饲料在养殖业中的普及率已经达到了很高的水平，如在生猪养殖中约为75%，在蛋禽和肉禽养殖中超过了90%。当养殖行业受宏观经济影响出现一定的周期性波动时，这种变化必然会传导到饲料及饲料添加剂行业。
②区域性。饲料添加剂行业下游为饲料加工行业，因此，相对而言，在国内饲料加工业产值较大的省份或区域，对饲料添加剂的需求量也相对较多，如山东、广东、四川等饲料加工业大省。
③季节性。从饲料添加剂促生长的角度分析，由于每年“春节”、“国庆”等节假日前，市场上肉、禽、蛋等产品消费量会明显增加，禽畜会在这段时间大量出栏，而节日后通常为出现消费疲软。在禽畜出栏前的一段时期，需要育肥禽畜从而形成饲料添加剂销售的旺季。
5．影响行业发展的有利因素
①国家产业政策大力支持
2007年6月，农业部科教司颁布了《农业科技发展规划（2006-2020年）》，明确
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广东溢多利生物科技股份有限公司拟收购长沙世唯科技有限公司部分股权项目-评估说明提出“创制一批生物饲料添加剂新产品”；2009年6月，国务院办公厅颁布了《促进生物产业加快发展的若干政策》，提出要大力发展生物饲料及饲料添加剂；2012年 7月，2012年 12月，国务院发布了《生物产业规划》强调加快基于饲用酶制剂、益生素、抗菌肽、植物提取物等的生物技术产品在生物饲料中的应用。2013年 2月，发改委发布了《战略新兴新兴产业重点产品和服务指导目录》，明确了生物饲料作为七大战略新兴产业之一的生物产业的重点产品之一。2016年10月，农业部发布《全国饲料工业“十三五”发展规划》，明确提出加快发展新型饲料添加剂，加快研发新型酶制剂，开发具有不同特点的微生物制剂以及加强药食同源类植物功能挖掘。
②“限抗、禁抗”规范抗生素药物饲料添加剂市场
由于药物饲料添加剂中所含药物在动物产品中会有残留，产生交叉耐药性。2016年农业部已禁止部分抗生素如硫酸粘杆菌作为饲料药物添加剂使用。“限抗令”的力度逐步升级，药物饲料添加剂产品出现结构性调整，易出现耐药性、容易滥用的抗生素产品逐步淘汰，具有抗菌促生长作用的酶制剂、多肽、植物提取物等生物饲料将逐步替代抗生素作为新型饲料添加剂。《中国工业饲料“十三五”规划》也提出，减少抗生素的使用，加快发展新型饲料添加剂，加强药食同源类植物功能挖掘，鼓励提取工艺稳定、功能成分清楚、应用效果明确的产品申报新饲料添加剂。2016年 8月，国家卫生计生委、农业部等14部门联合制定了《遏制细菌耐药国家行动计划(2016-2020年)》，要求：“加强药物饲料添加剂管理，减少亚治疗浓度的预防性用药，禁止人用重要抗菌药物在养殖业中应用。加大兽用抗菌药物安全风险评估力度，加快淘汰高风险品种。”③下游饲料加工及养殖业持续发展
饲料添加剂的直接下游为饲料加工行业，根据《饲料工业“十三五”规划》相关统计， 2015年，全国工业饲料总产量 2亿吨，比 2010年增长23.5%，保持世界第一。经过多年发展，我国已建成了包括饲料加工、饲料原料、饲料添加剂、饲料机械在内的门类齐全的产业体系，现代饲料工业初具规模，对养殖业的支撑能力显著增强。合理预计，未来我国下游饲料加工及养殖业将进入总量有序增长、产业不断整合、结构持续优化的新常态发展模式。对于相关优势企业，则是难得的发展机遇。
6．影响行业发展的不利因素
①行业整体研发水平有待提高。饲料添加剂尤其是生物饲料在整个饲料行业中属于技术密集型产业，具有研发周期长、技术壁垒高、资金投入大等特点，目前，国内
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广东溢多利生物科技股份有限公司拟收购长沙世唯科技有限公司部分股权项目-评估说明饲料添加剂生产企业的研发投入相对偏低，在新产品开发商缺乏强有力的技术支撑。
行业整体研发水平偏低在一定程度上影响了国内饲料添加剂企业尤其是生物饲料企业的竞争力。
②行业集中度低。由于饲料添加剂品种较多，以及下游大量中小饲料生产企业的存在和养殖的集约化程度较低，导致我国中小饲料添加剂生产企业较多，集中度相对较低。在药物饲料添加剂领域，以价格竞争为主要竞争手段，相对压缩了药物饲料添加剂行业的利润空间；在生物饲料领域，由于以中小企业为主，经营规模较小，研发投入规模有限，一定程度上制约了我国生物饲料产业的快速应用推广。
7．行业准入壁垒
①市场准入壁垒。目前，我国兽药和饲料及饲料添加剂行业已建立了一套较为完整的法律、法规及行业标准，保证对动物进食及用药安全。其中，饲料及饲料添加剂生产企业须取得《饲料生产许可证》或《饲料添加剂生产许可证》，药物饲料添加剂生产企业还需取得《兽药生产许可证》及《兽药GMP证书》等资格或证书，产品取得《饲料添加剂产品批准文号批件》或《兽药产品批准文号批件》（药物饲料添加剂）。
②技术及人才壁垒。饲料添加剂行业属于多学科高度融合的产业，专业性强、技术含量高。在抗生素使用限制日趋严格之下，利用生物技术研发和生产饲料资源高效利用、粪污减量排放及抗菌和促生长效用的生物饲料添加剂已成为行业趋势，但新产品的研发周期长、成功率低，对企业的技术实力、研发人员数量、专业素质等方面要求较高。同时，国家对依法获得注册的新产品在一定时间内实施排他性保护。
③资金壁垒。饲料添加剂尤其在生物饲料领域是资金、技术密集型行业。一般情况下，饲料添加剂从技术研发、生产到最终产品的市场推广和销售，需要投入较长的时间，以及大量的资金、人力和设备等资源。此外，生物饲料的生产具有一定的规模效应，即当生产达到一定规模后，企业方可实现盈亏平衡，才能保证足够的实力维持公司在研发、生产线改扩建、环保等方面的持续投入。
四、被评估单位业务分析
（一）被评估单位简介（以下简称“世唯生物”）
长沙世唯生物科技有限公司成立于2011年12月1日，湖南省中药提取物工程研究中心有限公司出资 10万元人民币、长沙世唯科技有限公司出资 90万元人民币注册设
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广东溢多利生物科技股份有限公司拟收购长沙世唯科技有限公司部分股权项目-评估说明立长沙世唯生物科技有限公司，注册资本为100万元人民币，2015年11月18日，世唯生物召开股东会，会议决议同意增加公司注册资本、实收资本，变更经营范围。注册、实收资本由100万元增加到1000万元，其中长沙世唯科技有限公司增加810万元，湖南省中药提取物工程研究中心有限公司增加90万元。截止评估基准日世唯生物的股权结构如下：
||||||
|-|-|-|-|-|
|序号|股东名称|出资金额（万元）|出资比例|出资方式|
|1|湖南省中药提取物工程研究中心有限公司|100|10%|货币|
|2|长沙世唯生物科技有限公司|900|90%|货币|
|合 计||1000|100%|-|

（二）被评估单位主要产品或服务
经营范围：生物制品、植物提取物研发；植物提取物、初级食用农产品、保健食品销售。化工原料（监控化学品、危险化学品除外）销售；自营和代理各类商品及技术的进出口，但国家限定公司经营或禁止进出口的商品和技术除外；预包装食品批发。
目前正在经营的主要业务为植物提取物的国内、外销售。主要以植物提取物出口国外用于保健食品或化妆品的终端客户或中间贸易商。
（三）被评估单位的竞争优势及劣势
1．竞争优势
有专业的研发团队及湖南农业大学及工程中心的技术支持平台，产品开发、技术研究、质量控制及生产优势，每年有一定的新产品推荐，具有一定的市场前瞻性强。
公司属于医药生物模块下的用于保健食品及化妆品的植物类原料行业，无论国内需求还是国外出口每年均呈正比增长，特别是中国目前大健康事业的推动及民众健康意识及消费能力的增加，大中国市场将会进一步加强。
2．面临的风险
目前主要竞争风险在于行业不规范（如产品质量、工厂资质），无序的价格竞争。
主要产品品质高则单位成本高致累计库存较大、出口易受汇率影响、单产品销售群体比较单一，价格竞争较激烈。
五、被评估单位历史年度财务状况分析
对被评估单位历史财务状况分析是测算其预测期收益能力的前提，我们对其历史
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广东溢多利生物科技股份有限公司拟收购长沙世唯科技有限公司部分股权项目-评估说明财务状况的分析从成长性分析、结构性分析等方面进行。
被评估单位历史年度资产负债表
金额单位：人民币万元
|||||
|-|-|-|-|
|项目|2015年12月31日|2016年12月31日|2017年12月31日|
|流动资产：||||
|货币资金|604.98|748.15|378.84|
|应收账款|292.74|187.38|465.67|
|预付款项|21.88|55.62|118.00|
|其他应收款|60.12|273.41|588.95|
|存货|354.82|243.75|412.57|
|其他流动资产|-|-|91.25|
|流动资产合计|1,334.55|1,508.32|2,055.27|
|非流动资产：|-|-|-|
|固定资产|21.55|12.60|5.69|
|递延所得税资产|-|19.24|31.37|
|其他非流动资产|-|-|-|
|非流动资产合计|21.55|31.84|37.06|
|资产总计|1,356.10|1,540.16|2,092.33|
|流动负债：|-|-|-|
|应付账款|231.64|131.65|386.97|
|预收款项|34.35|57.08|14.23|
|应付职工薪酬|40.33|62.13|64.76|
|应交税费|-49.25|-23.89|33.84|
|其他应付款|0.79|6.24|1.05|
|流动负债合计|257.85|233.21|500.84|
|非流动负债：|-|-|-|
|非流动负债合计|-|-|-|
|负债合计|257.85|233.21|500.84|
|股东权益：|-|-|-|
|股东权益合计|1,098.24|1,306.95|1,591.49|
|负债和股东权益总计|1,356.10|1,540.16|2,092.33|

注：数据来源于被评估单位审计后财务资料。
被评估单位历史年度损益表
单位：人民币万元
|||||
|-|-|-|-|
|项目|2015年度|2016年度|2017年度|

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广东溢多利生物科技股份有限公司拟收购长沙世唯科技有限公司部分股权项目-评估说明
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|-|-|-|-|
|一、营业总收入|2,174.73|2,069.72|2,573.03|
|其中:营业收入|2,174.73|2,069.72|2,573.03|
|二、营业总成本|1,929.56|1,795.00|2,213.38|
|其中：营业成本|1,416.55|1,148.14|1,678.59|
|营业税金及附加|1.49|1.57|4.11|
|销售费用|300.66|278.89|192.62|
|管理费用|246.98|302.26|277.64|
|财务费用|-24.33|-4.92|11.94|
|资产减值损失|-11.79|69.06|48.49|
|其他收益|||25.64|
|三、营业利润（亏损以“－”号填列）|245.17|274.72|385.29|
|加：营业外收入|24.51|24.40||
|减：营业外支出|1.37|0.06|0.04|
|四、利润总额（亏损总额以“－”号填列）|268.31|299.06|385.25|
|减：所得税费用|66.69|78.72|100.71|
|五、净利润（净亏损以“－”号填列）|201.62|220.35|284.54|

注：数据来源于被评估单位审计后财务资料。
（一）资产负债成长性分析
世唯生物公司2015年12月31日至2017年12月31日资产负债状况走势见下图：历史期世唯生物公司经营状况良好，股东权益账面价值呈现上行走势。
（二）损益成长性分析
2015年度至2017年，世唯生物公司经营状况良好，经营收入规模和净利润水平呈
现稳步上行的趋势。2015年度至2017年损益指标值走势具体见下图：
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广东溢多利生物科技股份有限公司拟收购长沙世唯科技有限公司部分股权项目-评估说明六、评估计算及分析过程
（一）收益模型的选取
我们采用现金流量折现法对被评估单位评估基准日的股东全部权益价值进行估算，具体方法选用企业自由现金流折现模型。企业自由现金流折现模型的描述具体如下：
股东全部权益价值=企业整体价值－付息债务价值
1．企业整体价值
企业整体价值是指股东全部权益价值和付息债务价值之和。根据被评估单位的资产配置和使用情况，企业整体价值的计算公式如下：
企业整体价值=经营性资产价值+溢余资产价值+非经营性资产负债价值
（1）经营性资产价值
经营性资产是指与被评估单位生产经营相关的，评估基准日后企业自由现金流量预测所涉及的资产与负债。经营性资产价值的计算公式如下：
n R R
P i  n1
(1r)i r(1r)n
i1
式中：
R：被评估企业未来第i年的预期收益（企业自由现金流）
i
Rn+1：永续期企业自由现金流量
r：折现率
n：预测期限
其中，企业自由现金流量计算公式如下：
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广东溢多利生物科技股份有限公司拟收购长沙世唯科技有限公司部分股权项目-评估说明企业自由现金流量=息前税后净利润+折旧与摊销-资本性支出-营运资金增加额其中，折现率（加权平均资本成本，WACC）计算公式如下：
E D
WACC K  K(1t)
e
E D
d
E D
式中：ke：权益资本成本；
kd：付息债务资本成本；
E：权益的市场价值；
D：付息债务的市场价值；
t：所得税率。
其中，权益资本成本采用资本资产定价模型（CAPM）计算。计算公式如下： K r MRPβ r
e f L c
式中：rf：无风险收益率；
MRP：市场风险溢价；
βL：权益的系统风险系数；
rc：企业特定风险调整系数。
（2）溢余资产价值
溢余资产是指评估基准日超过企业生产经营所需，评估基准日后企业自由现金流量预测不涉及的资产。溢余资产单独分析和评估。
（3）非经营性资产、负债价值
非经营性资产、负债是指与被评估单位生产经营无关的，评估基准日后企业自由现金流量预测不涉及的资产与负债。非经营性资产、负债单独分析和评估。
2．付息债务价值
被评估企业评估基准日的有息债务，单独分析评估。
（二）预测期的确定
1．收益期的确定
由于评估基准日被评估单位经营正常，没有对影响企业继续经营的核心资产的使用年限进行限定和对企业生产经营期限、投资者所有权期限等进行限定，或者上述限定可以解除，并可以通过延续方式永续使用。故本评估报告假设被评估单位评估基准日后永续经营，相应的收益期为无限期。
2．预测期的确定
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广东溢多利生物科技股份有限公司拟收购长沙世唯科技有限公司部分股权项目-评估说明由于企业近期的收益可以相对合理地预测，而远期收益预测的合理性相对较差，按照通常惯例，评估人员将企业的收益期划分为预测期和预测期后两个阶段。
评估人员经过综合分析，预计被评估单位于2022年达到稳定经营状态，故预测期截止到2022年底，2023年开始为稳定经营阶段。
（三）预测期的收益预测
1．未来收益预测的收益主体、口径的确定
世唯生物按适用的企业会计准则编制了2015、2016、2017年的会计报表并经过了审计。依据上述经审计的各年度的经营业绩，根据国家和地区的宏观政策，结合公司以后年度财务预算、经营计划、投资计划等相关资料，以及各项产品销售、采购和技术条件，考虑市场和未来年度业务发展规划，以及目前正在执行合同以及意向性合同，编制了世唯生物未来年度的收益预测表。编制未来年度收益预测所依据的会计政策在各重要方面均与公司采用的会计政策和会计估计一致。
2．营业收入的预测
（1）历史年度收入情况分析
世唯生物公司生产销售以五味子提取物、草木樨提取物、黄芩提取物、灵芝提取物等各种植物提取物的贸易业务，涉及的品种较多，主营业务收入分为内销和外销。
2015年度至2017年营业收入构成如下表：
金额单位：人民币元
||||||
|-|-|-|-|-|
|项目||历史年度|||
|||2015年|2016年|2017年|
|内销|销量|17,846.00|48,329.90|129,109.29|
||单价（均）|220.42|84.05|65.57|
||金额|3,933,615.32|4,062,128.10|8,465,696.15|
|外销|销量|44,867.40|41,878.80|54,608.90|
||单价（均）|397.03|397.22|316.15|
||金额|17,813,703.82|16,635,096.94|17,264,603.74|
|合计||21,747,287.09|20,697,205.16|25,730,306.12|

（2）未来收入的预测
由于世唯生物公司销售的五味子提取物、草木樨提取物、黄芩提取物、灵芝提取
物等植物提取物等几十个品种，多数是按照订单生产，难以按照各品种与对应销售单
价进行合理预测，因此，本次评估根据目前企业经营模式及示来的发展规划，按照内
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广东溢多利生物科技股份有限公司拟收购长沙世唯科技有限公司部分股权项目-评估说明销和外销业务考虑一定的增长趋势进行预测。预测年度的收入预测如下：
金额单位：人民币元
||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
|项目||预测年度|||||
|||2018年|2019年|2020年|2021年|2022年|
|内销|销量|135,680.25|142,464.27|149,587.48|157,066.85|164,920.20|
||单价|66.67|67.33|68.01|68.69|69.37|
||金额|9,045,350.30|9,592,593.99|10,172,945.93|10,788,409.16|11,441,107.91|
|外销|销量|60,149.98|66,164.98|71,458.18|77,174.83|81,033.57|
||单价|320.00|320.00|320.00|320.00|320.00|
||金额|19,247,993.60|21,172,792.96|22,866,616.40|24,695,945.71|25,930,742.99|
|合计||28,293,343.90|30,765,386.95|33,039,562.33|35,484,354.87|37,371,850.90|

3．营业成本的预测
世唯生物公司为贸易公司，营业成本为商品的采购成本。2015年至2017年营业成本如下表：
金额单位：人民币元
||||||
|-|-|-|-|-|
|项目||历史年度|||
|||2015年|2016年|2017年|
|内销|销售成本|2,788,895.73|3,367,353.63|5,613,957.58|
||单位成本|159.8|71.41|43.45|
|外销|销售成本|11,376,626.13|8,114,089.32|11,171,903.14|
||单位成本|250.53|200.8|204.84|
|合计||14,165,521.86|11,481,442.95|16,785,860.72|

结合企业历史期采购成本特点，预测收益期营业成本估算具体如下表。
金额单位：人民币元
||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
|项目||预测年度|||||
|||2018年|2019年|2020年|2021年|2022年|
|内销|销售成本|5,894,655.46|6,192,585.97|6,487,539.09|7,201,858.79|7,628,284.64|
||单位成本|43.45|43.47|43.37|45.85|46.25|
|外销|销售成本|11,548,796.16|12,703,675.78|13,719,969.84|14,817,567.43|15,558,445.79|
||单位成本|192.00|192.00|192.00|192.00|192.00|
|合计||17,443,451.62|18,896,261.75|20,207,508.93|22,019,426.22|23,186,730.44|

4．税金及附加的预测
税金及附加项目包括城建税、教育费附加等，计税基数为应交增值税。2018年 4
月4日，财政部、税务总局下发《关于调整增值税税率的通知》（财税〔2018〕32号），
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广东溢多利生物科技股份有限公司拟收购长沙世唯科技有限公司部分股权项目-评估说明规定“纳税人发生增值税应税销售行为或者进口货物，原适用17%和11%税率的，税率分别调整为16%、10%”，本通知从 2018年 5月 1日执行。鉴于此，本次预测按照该文件对2018年5月1日后的纳税税率做出了调整。另外，由于企业有部分出口业务，享受增值税免抵退政策，但税金及附加的纳税基数是按照应交增值税为基数的，因此，在预测时按照应纳增值税为基数进行预测。具体见附表。
5．管理费用及销售费用的预测
对被评估单位预测期管理费用及销售费用的测算，区分管理费用及销售费用具体项目，主要以历史年度发生水平为基础，对于变动费用如办公费，考虑一定的增长率预测，对于较为固定的费用如折旧摊销等参考最近一期历史数据，并结合基准日实际情况进行测算，具体见附表。
6．财务费用预测
在评估基准日，被评估单位经会计师审计的资产负债表披露，账面无付息债务，预测期以被评估单位基准日付息债务情况为依据预测。鉴于企业的货币资金或其银行存款等在生产经营过程中频繁变化或变化较大，本报告的财务费用在预测时不考虑其存款产生的利息收入，也不考虑付息债务之外的其他不确定性收支损益。
7．营业外收支的预测
基于世唯生物公司的外销贸易性质，其参加国外四大展销是必须的，按照目前国家相关政策，政府将给予一定金额的补贴，本次评估参照历史水平，按照20万元/年预测。其他营业外收支具有偶然性和不可预见性，且收支基本平衡，故此次不再对营业外收支进行单独测算。
8．非现金支出的测算
世唯生物公司未来收益期非现金支出项目为折旧和无形资产摊销。固定资产折旧和无形资产摊销项目的确定以收益期当年计入成本费用的金额确认。
9．营运资金增加额的估算
营运资金增加指企业在不改变当前主营业务条件下，为保持企业的持续经营能力所需的营运资金增加额，如维持正常生产经营所需保持的现金量、产品存货购置所需资金量、客户应付而未付的业务款项（应收账款、预付账款等）等所需的资金以及应付的款项（包括应付账款、预收账款、应交税费、应付职工薪酬）等。
本说明中营运资本增加额为：
营运资金增加额=当期营运资金占用-上期营运资金需占用
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广东溢多利生物科技股份有限公司拟收购长沙世唯科技有限公司部分股权项目-评估说明营运资金占用=流动资产-流动负债
其中：
年付现成本费用=预测的营业成本总额+预测的期间费用总额－预测的非付现成本费用（折旧摊销）总额
应收款项平均余额=当期预测的销售收入/历史平均应收款项周转率
存货平均余额=当期预测的销售成本/历史平均存货周转率
应付款项平均余额=预测的销售成本/历史平均应付款项周转率
公司预测期营运资金变动如下表：
金额单位：人民币万元
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|项目|未来预测|||||
||2018年|2019年|2020年|2021年|2022年|
|营运资金占用|503.50|547.31|585.73|631.56|665.48|
|营运资金变动|-371.78|43.82|38.42|45.83|33.92|

10．资本性支出的预测
资本性支出系指企业在不改变当前经营业务条件下，为保持持续经营所需增加资本性投入，即经营规模扩大所需的资本性投资（购置固定资产或其他非流动资产）。
对企业收益期资本性支出金额的测算，主要根据企业经营特点，考虑维持基准日固定资产规模的前提下，以历史年度发生水平为基础，对未来收益期资本性支出进行估算，目前企业尚无扩大规模所需大范围资本性支出，仅考虑正常生产经营固定资产的更新支出。具体见附表。
11．所得税的计算
世唯生物公司无税收优惠政策，预测期按照25%的税率预测企业所得税。
（四）折现率的确定
1．无风险利率
无风险收益率的确定
国债收益率通常被认为是无风险的，因为持有该债权到期不能兑付的风险很小，可以忽略不计。根据东方财富Choice数据系统所披露的信息，到期时间10年以上的国债在评估基准日的到期年平均收益率为4.19%，本评估报告以4.19%作为无风险收益率。
2．权益系统风险系数的确定
被评估单位的权益系统风险系数计算公式如下：
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广东溢多利生物科技股份有限公司拟收购长沙世唯科技有限公司部分股权项目-评估说明   
β 1 1 t D Eβ
L U
β
式中：L---有财务杠杆的权益的系统风险系数；
β
U---无财务杠杆的权益的系统风险系数；
t----被评估企业的所得税税率；
D/E---被评估企业的目标资本结构。
根据被评估单位的业务特点，评估人员通过东方财富 Choice数据系统查询了同行β
业 3家沪深 A股可比上市公司 2017年 12月 31日的L值（起始交易日期：2015年 12月31日；截止交易日期：2017年12月31日；计算周期：周；收益率计算方法：普通收益率；标的指数：沪深300），然后根据可比上市公司的所得税率、资本结构换算成β β
U值，并取其平均值1.0320作为被评估单位的U值，具体数据见下表：
||||||
|-|-|-|-|-|
|序号|证券名称|证券代码|βL|βU|
|1|兰生股份|600826.SH|0.530465|0.5302|
|2|东方创业|600278.SH|1.554217|1.4306|
|3|江苏舜天|600287.SH|1.47255|1.1351|
||βU平均值|||1.0320|

取可比上市公司平均资本结构17.1%为目标资本结构，被评估单单位所得税率为   
β 1 1 t D Eβ β
25%，则，按照公式
L
U测算被评估单单位的L为1.1641。
3．市场风险溢价的确定
市场风险溢价是对于一个充分风险分散的市场投资组合，投资者所要求的高于无风险报酬率的回报率。
由于国内证券市场是一个新兴而且相对封闭的市场。一方面，历史数据较短，并且在市场建立的前几年投机气氛较浓，市场波动幅度很大；另一方面，目前国内对资本项目下的外汇流动仍实行较严格的管制，再加上国内市场股权割裂的特有属性，因此，直接通过历史数据得出的股权风险溢价不具有可信度。而在成熟市场中，由于有较长的历史数据，市场总体的股权风险溢价可以直接通过分析历史数据得到。因此国际上新兴市场的风险溢价通常也可以采用成熟市场的风险溢价进行调整确定。即：市场风险溢价=成熟股票市场的基本补偿额+国家风险补偿额
式中：成熟股票市场的基本补偿额取 1928-2015年美国股票与国债的算术平均收益
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广东溢多利生物科技股份有限公司拟收购长沙世唯科技有限公司部分股权项目-评估说明差6.24%；国家风险补偿额取0.86%。则：
RPm=6.24%+0.86%=7.09%
故本次市场风险溢价取7.09%
4．企业特别风险系数的确定
企业特定风险调整系数是根据待估企业与所选择的对比企业在企业特殊经营环境、企业规模、经营管理、抗风险能力、特殊因素所形成的优劣势等方面的差异进行的调整系数。结合企业的实际情况，综合考虑其经营风险、行业风险，确定待估企业特有风险取1.5%。
5．权益资本成本CAPM的确定
根据上述确定的参数，则权益资本成本计算如下：
Ke＝Rf＋βL×RPm＋Rc
＝4.19%＋1.1641×7.09%＋1.5%
＝13.95%
6．预测期折现率的确定
评估基准日 Kd取 1--5年期贷款利率4.75%，将上述确定的参数代入加权平均资本成本计算公式，计算得出被评估单位的加权平均资本成本。
E D
 
WACC K  K 1 t
e
D E
d
D E
=13.95%×1/（1+17.1%）+4.75%×（1-1/（1+17.1%））×（1-25%）
=12.43%
（五）经营性资产价值的确定
1．未来年度企业自由现金流量的预测
根据上述测算过程，被评估企业未来各年度企业自由现金流预测如下：
金额单位：人民币万元
||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
|项目|预测年度|||||稳定年度|
||2018年|2019年|2020年|2021年|2022年||
|营业收入|2,829.33|3,076.54|3,303.96|3,548.44|3,737.19|3,737.19|
|减：营业成本|1,744.35|1,889.63|2,020.75|2,201.94|2,318.67|2,318.67|
|营业税金及附加|5.22|5.21|6.19|6.03|6.45|6.45|
|销售费用|285.88|330.98|338.86|343.56|368.20|368.20|
|管理费用|305.88|328.57|341.30|361.33|383.00|383.00|
|财务费用|0.00|0.00|0.00|0.00|0.00|0.00|

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广东溢多利生物科技股份有限公司拟收购长沙世唯科技有限公司部分股权项目-评估说明
||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
|营业利润|488.01|522.15|596.86|635.57|660.86|660.86|
|利润总额|508.01|542.15|616.86|655.57|680.86|680.86|
|减：所得税费用|127.00|135.54|154.21|163.89|170.22|170.22|
|净利润|381.01|406.61|462.64|491.67|510.65|510.65|
|加：税后利息支出|0.00|0.00|0.00|0.00|0.00|0.00|
|折旧摊销|3.64|4.20|4.02|3.96|3.75|3.75|
|减：营运资金增加|-371.78|43.82|38.42|45.83|33.92|0.00|
|经营现金流|756.43|367.00|428.24|449.81|480.47|514.39|

2．经营性资产价值的确定
将收益期内各年预测企业自由现金流量予以折现，从而得出被评估企业的营业性资产价值。计算结果详见下表
金额单位：人民币万元
||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
|项目|未来预测数据||||||
||2018年|2019年|2020年|2021年|2022年|稳定年度|
|经营现金流|756.43|367.00|428.24|449.81|480.47|514.39|
|减：资本性支出|0.85|22.22|0.85|0.85|0.85|6.58|
|企业自由现金流|755.57|344.78|427.39|448.95|479.61|507.81|
|折现年限|0.50|1.50|2.50|3.50|4.50||
|折现率(WACC)|12.43%|12.43%|12.43%|12.43%|12.43%|12.43%|
|1/(1+WACC)|0.8894|0.8894|0.8894|0.8894|0.8894||
|折现系数|0.9431|0.8388|0.7461|0.6636|0.5902|4.75|
|企业自由现金流现值|712.58|289.21|318.87|297.93|283.09|2,411.36|
|现金流折现值合计|4,313.05||||||

（六）其他资产、负债的评估
其他资产、负债主要是指被评估单位在评估基准日存在的非经营性资产及负债、溢余资产价值。
（1）货币资金账面值378.84万元，扣除最低现金保有量179.60万，确定为溢余货币资金评估值199.23万元。
（2）其他应收款账面值588.95万元，评估值 588.95万元，主要为关联方往来款。
（3）其他流动资产账面值91.25万元，评估值91.25万元，主要为留抵增值税进项
税。
（4）递延所得税资产账面值31.37万元，评估值31.37万元，确定为非经营性资产。
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广东溢多利生物科技股份有限公司拟收购长沙世唯科技有限公司部分股权项目-评估说明（5）其他应付款账面值1.05万元，评估值1.05万元，主要为关联方往来款。
经以上测算，非经营性资产及负债、溢余资产合计 909.75万元。
（七）收益法评估结果
1．企业整体价值的计算
企业整体价值=经营性资产价值+非经营性资产价值
=4,313.15+909.75
=5,223.00（万元）
2．付息债务价值的确定
评估基准日，世唯生物公司的有息负债为 0.00万元，按照审计后账面值确认评估值。
3．股东全部权益价值的计算
根据以上评估工作，世唯生物公司的股东全部权益价值为：
股东全部权益价值=企业整体价值－付息债务价值
=5,223.00 -0.00
=5,223.00（万元）
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广东溢多利生物科技股份有限公司拟收购长沙世唯科技有限公司部分股权项目-评估说明第五部分评估结论及分析
七、评估结论
北京中和谊资产评估有限公司接受广东溢多利生物科技股份有限公司的委托，根据有关法律、法规和资产评估准则，遵循独立、客观、公正的原则，采用资产基础法、收益法评估方法，按照必要的评估程序，对长沙世唯生物科技有限公司股东全部权益在2017年12月31日的市场价值进行了评估。根据以上评估工作，得出如下评估结论：（一）资产基础法评估结果
长沙世唯生物科技有限公司评估基准日总资产账面价值为 2,092.33万元，评估价值为 2,168.87万元，增值额为 76.54万元，增值率为3.66%；总负债账面价值为 500.84万元，评估价值为 500.84万元，无增减值；净资产账面价值为 1,591.49万元，净资产评估价值为1,668.03万元，增值额为76.54万元，增值率为 4.81%。
资产评估结果汇总表
评估基准日：2017年12月31日
被评估单位：长沙世唯生物科技有限公司 金额单位：人民币万元
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|项 目||账面价值|评估价值|增减值|增值率％|
|||A|B|C=B-A|D=C/A×100%|
|1|流动资产|2,055.27|2,118.89|63.62|3.10|
|2|非流动资产|37.06|49.98|12.92|34.86|
|3|固定资产|5.69|18.61|12.92|227.07|
|4|递延所得税资产|31.37|31.37|-|-|
|5|资产总计|2,092.33|2,168.87|76.54|3.66|
|6|流动负债|500.84|500.84|-|-|
|7|负债合计|500.84|500.84|-|-|
|8|净资产（所有者权益）|1,591.49|1,668.03|76.54|4.81|

（评估结论的详细情况见评估明细表）
（二）收益法评估结果
长沙世唯生物科技有限公司评估基准日总资产账面价值为 2,092.33万元，总负债账面价值为 500.84万元，净资产账面价值为 1,591.49万元，经收益法评估，净资产评估价值为5,223.00万元，增值额为3,631.51万元，增值率为228%。
（三）评估结论的确定
收益法评估后，股东全部权益价值为 5,223.00万元，资产基础法评估后股东全部
权益价值为1,668.03万元，两者相差3,554.97万元，差异率为213%。
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广东溢多利生物科技股份有限公司拟收购长沙世唯科技有限公司部分股权项目-评估说明资产基础法，以资产重置的路径，对存量资产按照市场价进行重置定价，通过按照基准日当前的市场价格对主要资产进行重置价值的测算来体现企业价值。由于世唯生物公司的生产经营业务为对内外贸易，因此，资产基础法难以反映出企业未来年度预期收益的价值。
收益法，是对企业未来预期自由现金流量折现，测算出经营性资产价值后，加上评估基准日的溢余资产及非经营性资产价值，能够更合理而且更公允的反映企业价值。
世唯生物公司的经营业务为对内外贸易，企业价值主要体现在买卖利差扣除经营费用后形成的净现金流的折现，因此，收益法更能公允反映企业价值。
通过上述分析，根据本次评估目的，本评估报告评估结论采用收益法评估结果，即：在评估基准日2017年12月31日，长沙世唯生物科技有限公司的股东全部权益价值为5,223.00万元。
本资产评估报告没有考虑由于具有控制权权可能产生的溢价对评估对象价值的影响，也没有考虑流动性对评估结论的影响。
八、评估结论成立的条件
1．评估结论系对评估基准日委估资产公允价值的反映，只有在上述原则、依据、前提存在的条件下成立。
2．本评估结论只有在用于上述评估目的时成立，如果用于其他目的，评估结论一般不成立。
3．本评估结论是反映评估对象在本次评估目的情况下，在评估基准日，根据公开市场原则确定的现行公允价格，没有考虑将来可能承担的抵押、担保事宜，以及特殊的交易方式对资产价格的影响，也未考虑国家宏观经济政策发生变化、有关法规政策变化以及遇有自然力或其他不可抗力对资产价格的影响。
4．本评估结论是本评估机构出具的，受本机构评估人员的职业水平和能力的影响。
本机构及参与本项目的评估人员和技术人员与委托方或者其他当事人无任何利害关系。
5．本报告评估范围以及采用的有关资料、数据均以被评估单位提供的数据、报表及有关资料为准，委托方亦应对其提供的资料的真实性、合法性及完整性负责。
6．评估报告中涉及的有关权属证明文件及相关资料由委托人和被评估单位提供，委托人和被评估单位对其真实性承担法律责任。
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广东溢多利生物科技股份有限公司拟收购长沙世唯科技有限公司部分股权项目-评估说明九、评估结论的效力、使用范围与有效期
1．本评估结论系专业评估机构和专业评估人员依据国家有关规定出具的意见，具有法律规定的效力。
2．本评估说明供资产评估主管部门确认和检查执业情况使用。非经本评估机构同意，不得用于其他目的。
3．根据国家有关规定，本评估结论的有效使用期限（按现行规定为一年），从评估基准日起计算，即2017年12月31日至2018年12月30日。超过一年，需重新进行资产评估。
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广东溢多利生物科技股份有限公司拟收购长沙世唯科技有限公司部分股权项目-评估说明本评估报告依据中国资产评估准则编制
广东溢多利生物科技股份有限公司拟收购
长沙世唯科技有限公司部分股权涉及的子公司
--湖南省中药提取工程研究中心有限公司
股东全部权益价值项目
资产评估说明
中和谊评报字[2018]11019号
北京中和谊资产评估有限公司
2018年4月10日
地址：北京崇文门外大街11号新成文化大厦A座11层
邮编：100062电话：010-67084076传真：010-67084810
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广东溢多利生物科技股份有限公司拟收购长沙世唯科技有限公司部分股权项目-评估说明目 录
第一部分：关于评估说明使用范围的声明 .............................................. 1第二部分评估对象、范围及资产核实情况说明 ........................................ 2一、评估对象与评估范围说明 ...................................................... 2二、资产核实情况总体说明 ........................................................ 3第三部分资产基础法评估技术说明 .................................................. 5一、流动资产 .................................................................... 5二、非流动资产 .................................................................. 6三、流动负债 ................................................................... 11第四部分评估结论及分析 ......................................................... 13一、评估结论 ................................................................... 13二、评估结论成立的条件 ......................................................... 13三、评估结论的效力、使用范围与有效期 ........................................... 14
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广东溢多利生物科技股份有限公司拟收购长沙世唯科技有限公司部分股权项目-评估说明第一部分：关于评估说明使用范围的声明
本评估说明仅供资产评估主管机关、企业主管部门审查资产评估报告书和检查评估机构工作之用，非为法律、行政法规规定，材料的全部或部分内容不得提供给其他任何单位和个人，不得见诸于公开媒体。
北京中和谊资产评估有限公司
二○一八年四月十日
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广东溢多利生物科技股份有限公司拟收购长沙世唯科技有限公司部分股权项目-评估说明第二部分评估对象、范围及资产核实情况说明
七、评估对象与评估范围说明
（七）评估对象与评估范围
1．评估对象
本次评估对象为湖南省中药提取工程研究中心有限公司股东全部权益价值。
2．评估范围
资产评估范围为广东溢多利生物科技股份有限公司拟收购长沙世唯科技有限公司部分股权涉及的子公司---湖南省中药提取工程研究中心有限公司资产负债表中列示的全部资产和负债。具体资产类型有：货币资金、其他应收款、其他流动资产、长期股权投资、固定资产、预收账款、应付职工薪酬、其他应付款。
截至评估基准日 2017年12月31日，评估范围内各类资产及负债的账面价值见下表：
金额单位：人民币元
|||
|-|-|
|科目名称|账面价值|
|流动资产：||
|货币资金|32,667.62|
|其他应收款|1,161,286.81|
|其他流动资产|257.29|
|流动资产合计|1,194,211.72|
|非流动资产：||
|长期股权投资|1,000,000.00|
|固定资产|431,687.58|
|非流动资产合计|1,431,687.58|
|资产总计|2,625,899.30|
|流动负债：||
|预收款项|50,000.00|
|应付职工薪酬|64,117.25|
|其他应付款|8,415.12|
|流动负债合计|122,532.37|
|负债合计|122,532.37|
|所有者权益（或股东权益）合计|2,503,366.93|

注：以上数据经瑞华会计师事务所（特殊普通合伙）珠海分所审计，并出具了专项审计报告。
3．委托评估的资产权属状况
根据企业申报，评估机构委派各专业评估人员到现场参与企业的资产清查工作，
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广东溢多利生物科技股份有限公司拟收购长沙世唯科技有限公司部分股权项目-评估说明对本次申报的各项资产及负债进行清查。
经清查核实，委托评估的资产均归被评估单位所有，负债为被评估单位应当承担的债务。
（八）实物资产的分布情况及特点
纳入评估范围的实物资产为设备类资产。实物资产的类型及特点如下：
1．机器设备共 50项目，包括电机、电子天平、干燥箱、旋转蒸发器、依利特双泵液相色谱仪等。分布于浏阳市的综合办公楼内，维护保养状态良好，均处于正常使用状态。
八、资产核实情况总体说明
（十）资产核实人员组织、实施时间和过程
根据评估范围内涉及的资产类型、数量和分布状况等特点，评估项目团队按照各个专业划分评估小组，并制定了详细的现场清查核实计划。2018年 3月 18日至 2018年3月 24日，评估人员对评估范围内涉及的资产和负债进行了必要的清查核实。清查核实过程如下：
1．指导被评估单位填表和准备应向评估机构提供的资料
评估人员指导被评估单位的财务与资产管理人员在自行资产清查的基础上，按照评估机构提供的资产状况调查表及其填写要求、资料清单等，对评估对象涉及的资产进行细致准确的填报，同时收集准备资产的产权证明文件和反映性能、状态、经济技术指标等情况的文件资料等。
2．初步审查和完善被评估单位填报的资产状况调查表
评估人员通过查阅有关资料，了解评估对象涉及的资产的详细状况，然后仔细审查各类资产状况调查表，检查有无填项不全、错填、资产项目不明确等情况，并根据经验及掌握的有关资料，检查资产状况调查表有无漏项等，同时反馈给被评估单位对资产状况调查表进行完善。
3．现场实地勘查
根据评估对象涉及的资产类型、数量和分布状况，评估人员在被评估单位相关人员的配合下，按照资产评估准则的相关规定，对各项资产进行了现场勘查，并针对不同的资产性质及特点，采取了不同的勘查方法。
4．补充、修改和完善资产状况调查表
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广东溢多利生物科技股份有限公司拟收购长沙世唯科技有限公司部分股权项目-评估说明评估人员根据现场实地勘查结果，并和被评估单位相关人员充分沟通，进一步完善资产状况调查表，以做到：账、表、实相符。
5．查验产权证明文件资料
评估人员对评估对象涉及的房屋建筑物、车辆、土地使用权等资产的产权证明文件资料进行查验。
（十一） 影响资产核实的事项及处理方法
资产清查过程中，评估人员没有发现影响资产核实的事项。
（十二） 核实结论
经过清查核实，资产核实结果与被评估单位的账面记录相一致。纳入评估范围内的资产产权清晰，权属证明文件齐全。
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广东溢多利生物科技股份有限公司拟收购长沙世唯科技有限公司部分股权项目-评估说明第三部分资产基础法评估技术说明
十、流动资产
企业流动资产是由货币资金、其他应收款、其他流动资产等项目组成。
1．货币资金
被评估单位的货币资金由银行存款构成。
银行存款账面值32,667.62元，共1个银行账户，为人民币账户。
评估人员根据企业提供的截至 2017年12月31日的开户银行对账单、余额调节表及银行日记账、总账，对银行存款账面余额进行了清查核实，同时要求客户配合向开户银行进行函证。对于人民币账户按核实后账面值确认评估值。
银行存款评估值32,667.62元，无评估增减值。
2．其他应收款
其他应收款账面价值 1,161,286.81元，其中：账面余额 1,231,901.05元，已计提坏账准备70,614.24元。主要为关联方往来款、个人借款、职工薪酬重分类调整金额等。评估人员采用检查会计凭证、核对总账及明细账、函证等程序进行了检查核实，确认应收款项的真实性，并结合历史资料对以往的款项清欠情况进行了解，采用个别认定法和账龄分析法相结合预计风险损失，对于关联方往来、期后已收回和有充分理由相信能全额收回的，按账面余额确认评估值；对于收回的可能性不确定的款项，参照账龄分析估计可能的风险损失额，以账面余额扣减估计的风险损失额确定评估值，具体计算公式为：评估值=账面余额×（1-预计风险损失率）。有关估计的风险损失率明细如下：
账龄 预计损失计提比例（%）
１年以内 5
１－２年 30
２－３年 60
３年以上 100
坏账准备评估为0。经过上述程序，其他应收账款的评估价值为 1,161,286.81元，评估无增减值。
3．其他流动资产
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广东溢多利生物科技股份有限公司拟收购长沙世唯科技有限公司部分股权项目-评估说明截至评估基准日，其他流动资产账面值为 257.29元，系被评估单位待抵扣进项税额。评估人员查看了相关的会计凭证，采购合同及发票、支付凭证等，核对了相关的原始单据，核实了业务的真实性，评估值以核实后的账面值确认。
其他流动资产评估值为257.29元，评估无增减值。
十一、非流动资产
（一）长期股权投资
1．评估范围
纳入本次评估范围的长期股权投资账面值金额为1,000,000.00元，已计提减值准备 0.00元，账面净额为 1,000,000.00元，共有 1项，为对关联公司长沙世唯生物科技有限公司占比的10%的投资。
2．评估方法及过程
评估人员首先对长期投资形成的原因、账面值和实际状况进行了取证核实，并查阅了投资协议、股东会决议、公司章程和有关会计记录等，以确定长期投资的真实性和完整性，并在此基础上对被投资单位进行评估。根据长期投资的具体情况，采取适当的评估方法进行评估。
由于被评估单位的长期股权投资全部为纳入合并范围的控股子公司，因此，本次对各长期股权投资的子公司均采取对其在评估基准日整体资产进行评估，并根据其业务情况，分别选用适当的评估方法，最终选取能公允反映企业资产价值的评估方法的结果作为评估结论。然后将被投资单位评估基准日净资产评估值乘以持股比例计算确定长期股权投资的评估值。
本次对长期股权投资—长沙世唯生物科技有限公司采用了资产基础法和收益法评估，最终采用收益法评估结果。
3．评估结果
经以上评估，长期股权投资账面价值为1,000,000.00元，评估价值5,223,000.00元，评估增值 4,223,000.00元，增值率为422.30%。
账面价值反映的是投资成本，评估基准日按照被投资单位净资产评估价值及持股比例计算得出的长期股权投资评估价值高于账面价值，从而导致长期股权投资评估增值。
在确定长期股权投资评估值时，评估师没有考虑控股权等因素产生的溢价和折价。
长期股权投资评估结果及详细情况见长沙世唯生物科技有限公司评估说明及《资
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广东溢多利生物科技股份有限公司拟收购长沙世唯科技有限公司部分股权项目-评估说明产评估明细表》。
（二）固定资产
1．评估范围
本次纳入评估范围的设备类资产为机器设备，设备账面原值1,540,308.43元，账面净值431,687.58元。具体如下表：
设备类资产账面价值
金额单位：人民币元
|||||
|-|-|-|-|
|科目|台套数|账面原值|账面净值|
|机器设备|50|1,540,308.43|431,687.58|

2．设备概况
1）机器设备50台套，大部分是试验、检测仪器。
2）利用状况与日常维护
至评估基准日大部分设备均在正常使用，设备的日常维护、保养正常。
3．核实过程
1）核对账目：根据被评估单位提供的设备类资产评估申报明细表，首先与被评估单位的资产负债表相应科目核对使总金额相符；然后与被评估单位的设备类资产明细账、台账核对使明细金额及内容相符；最后对部分设备类资产核对了原始记账凭证等。
2）资料收集：评估人员按照重要性原则，根据设备类资产的类型、金额等特征收集了设备购置发票；查看了设备日常维护与管理制度等评估相关资料。
3）现场勘查：评估人员和被评估单位相关人员共同对评估基准日申报的设备类资产进行了盘点与查看。核对了设备名称、规格、型号、数量、购置日期、生产厂家等基本信息；了解了设备的工作环境、利用情况、维护与保养情况等使用信息；了解了设备的完损程度和预计使用年限等成新状况；填写了典型设备的现场调查表。
4）现场访谈：评估人员向被评估单位调查了解了设备类资产的性能、运行、维护、更新等信息；调查了解了各类典型设备评估基准日近期的购置价格及相关税费；调查并了解了设备类资产账面原值构成、折旧方法等相关会计政策与规定。
5）清查核实结果：通过现场勘查发现，被评估单位的设备权属明晰，除2项资产无实物、5项资产报废外，其他账实相符，设备均在岗正常使用。
4．评估方法
本次评估中根据评估目的，按照持续使用原则，以评估基准日市价为依据，采用
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广东溢多利生物科技股份有限公司拟收购长沙世唯科技有限公司部分股权项目-评估说明重置成本法进行评估。
基本公式为：评估值=重置全价×综合成新率
因机器设备都是实验、检测类，基本上无需安装，其重置全价也就和电子办公设备一样，一般就是设备的购置价，其成新率计算也和办公设备一样，仅按年限计算，个别情况特殊的进行一些调整。
5．评估案例
案例：机器设备（机器设备评估明细表序号38）
设备名称：原子荧光光度计
规格型号： AFS-9130
生产厂家：北京吉天仪器有限公司
启用日期：2007-7-31
账面原值： 244,897.44元
账面净值：83,568.51元
（1）设备概况：
主要技术参数
||||||
|-|-|-|-|-|
|AFS-9130型 全自动内置式顺序注射原子荧光光度计 核心参数|||||
|检出限|AS、Se、Pb、Bi、Sb、Te、Sn：＜0.01μg/L Hg、Cd： ＜0.001μg/L Ge： ＜0.05μg/L Zn：＜1.0μg/L Au： ＜3.0μg/L||||
|线性范围||大于三个数量级|相对标准偏差RSD|＜1％|
|进样方式||双顺序注射泵|仪器种类|多道原子荧光光谱仪|
|检测元素||As、Se、Bi、Hg、Se、Te、Sn、Ge、Pb、Zn、Cd、Au|||

（2）重置全价的确定
经https://www.antpedia.com/instrument/353/等网上查询，确定基准日售价为 246,000.00元/台，不考虑运输及安装调试费，考虑半年均匀投入的资金成本，则设备重置价。
不含税重置价=设备重置价÷1.17+设备重置价×0.5×4.35%÷ 2
=246,000.00÷1.17+246,000.00×0.5×4.35%÷ 2
=212,900.00元（取到100元位）
（3）成新率的确定
仅采用年限法确定其成新率。
该光度计经济使用年限为15年，至评估基准日,已运行10.4年，则，
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广东溢多利生物科技股份有限公司拟收购长沙世唯科技有限公司部分股权项目-评估说明成新率＝（经济使用年-已使用年限）÷经济使用年限×100%
＝(15-10.4)÷152×100%=30%（取整）
（4）评估值的确定
评估值＝不含税重置全价×成新率
＝212,900.00×30%
＝63,870.00（元）
（5）评估结果
设备类资产评估结果如下表：
||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
|科目|账面原值|账面净值|评估原值|评估值|原增率%|净增率%|
|机器设备|1,540,308.43|431,687.58|1,158,200.00|334,650.00|-24.81|-22.48|

增值原因分析：原值减值原因主要是几台价值高设备购置日期较早，这些设备目前购价有所下降，如案例所列。而净值减幅没有原值高，这是财务折旧年限比评估经济使用年限短造成的。
（三）无形资产
1．评估范围
本次评估无形资产的评估范围包括 3项注册商标及 11项发明专利资产，该 14项知识产权，除了《一种博落回体细胞胚胎发生和植株再生技术的方法》、《一种诱导博落回花药离体单倍体胚胎发生及植株再生的方法》2个发明专利是与湖南农业大学共同持有之外，其余12项均为企业原始取得，其相应取得支出已经被费用化，因此，无账面值。具体情况如下：
3项注册商标资产情况统计表
||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
|序号|商标（图）|注册证号码|注册类别|核定使用商品/服务项目|注册有效期|持有人|
|1||15383854|40类|定做材料装配（代他人）；碾磨加工；木材砍伐和加工；食物熏制；面粉加工；饲料加工；动物屠宰；印刷；空气净化；药材加工。|2015.11.07-2025.11.06|中药提取研究中心|
|2||15383855|31类|树木；豆（未加工的）；籽苗；新鲜水果；新鲜蔬菜；大黄（新鲜蔬菜）；植物种子；培育植|2015.11.07-2025.11.06|中药提取研究中心|

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|||||||
|-|-|-|-|-|-|
||||物用胚芽；饲料；药材种苗。|||
|3|15383856|5类|药草，药用植物根，药用树皮，原料药，中药成药，中药饮片，人用药，药物胶囊，医药制剂|2015.11.07-2025.11.06|中药提取研究中心|

11项发明专利资产情况统计表
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|序号|专利名称|专利号|取得方式|起始日期|申请主体|
|1|红车轴草提取物的制备方法|200610031716.3|原始取得|2006.05.25|工程中心|
|2|五味子果仁粉胶囊及其制备方法|200810030435.5|原始取得|2008.01.08|工程中心|
|3|五味子提取物在治疗酒精肝中的应用|200810031588.1|原始取得|2008.06.26|工程中心|
|4|五味子提取物在抗抑郁药物中的应用|200810031590.9|原始取得|2008.06.26|工程中心|
|5|一种制备高纯度别隐品碱的提取方法|200810031701.6|原始取得|2008.07.08|工程中心|
|6|一种快速获得高总酚厚朴原料的方法|200910042772.0|原始取得|2009.02.26|工程中心|
|7|一种高纯度厚朴总酚制备方法|200910042953.3|原始取得|2009.03.25|工程中心|
|8|一种灵芝提取物生产过程中脱除农药残留的方法|200910311390.3|原始取得|2009.12.14|工程中心|
|9|一种治疗肝病的药物组合物及其制备方法|200910311085.4|原始取得|2009.12.18|工程中心|
|10|一种博落回体细胞胚胎发生和植株再生技术的方法|2013103545621|原始取得|2013.08.15|湖南农业大学、中药提取研究中心|
|11|一种诱导博落回花药离体单倍体胚胎发生及植株再生的方法|2013103552663|原始取得|2013.08.15|湖南农业大学、中药提取研究中心|

2．评估过程
（1）评估人员首先收集了企业申报的知识产权的证书、缴费凭证等资料信息，了
解发明专利的研发过程、技术实验报告，专利资产所属技术领域的发展状况、技术水
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广东溢多利生物科技股份有限公司拟收购长沙世唯科技有限公司部分股权项目-评估说明平、技术成熟度、同类技术竞争状况、技术更新速度等有关信息。
（2）通过现场调查，了解商标权的使用状况以及发明专利的利用情况，并对可能涉及的资产质押、纠纷及诉讼等情况做了了解。经了解，企业持有的该14项知识产权，目前均未实际使用和利用，企业承诺也没有质押、纠纷及诉讼等情况。
3．评估结果
根据《专利资产评估指导意见》、《商标资产评估指导意见》，执行企业价值评估中的商标资产或专利资产评估业务，应当了解在对持续经营前提下的企业价值进行评估时，商标资产或专利资产作为企业资产的组成部分的价值可能有别于作为单项资产的价值，其价值取决于它对企业价值的贡献程度。因此，鉴于企业持有的该14项知识产权，在评估基准日均未利用和使用，按照本次评估目的，本次评估对该14项知识产权按照0值确认。
十二、流动负债
1．预收账款
预收账款账面值为50,000.00元，为预收关联公司湖南美可达生物资源股份有限公司的检测费。评估人员审查了检测服务合同及有关凭证等，经清查核实，其账务记录真实、准确，以核实后的账面值确认评估值。
预收账款评估值为50,000.00元，评估无增减值。
2．应付职工薪酬
应付职工薪酬账面值 64,117.25元，系被评估单位计提的应付工会经费。评估人员核实了相关原始入账依据，考虑到其账龄较长，属于长期挂账债务，经与企业核实了解无需再支付，因此，本次评估按照0值确认评估值。
应付职工薪酬评估值为0元，评估减值64,117.25元，减值率100%。
4．其他应付款
其他应付款账面价值 8,415.12元。该项目主要反映被评估单位应支付的长沙市科技局救灾款及会计师事务所的2016年的审计费用。评估人员了解了各应付款项的性质，逐笔落实具体的债权人及发生时间；将该科目评估申报表与基准日报表、总账及科目明细账核对相符；评估人员抽查发生时的原始凭证，关注有无收益挂账、不需支付的债务、长期挂账债务；同时核实其他应付款余额的真实性、正确性。由于应支付的长沙市科技局救灾款账龄较长，属于长期挂账，经与企业了解，不需支付款项，因此，
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广东溢多利生物科技股份有限公司拟收购长沙世唯科技有限公司部分股权项目-评估说明本次按0值确认，其他项目最终按经核实后的账面值确定评估值。
其他应付款评估值为1,095.12元，评估减值7,320.00元，减值率为87%。
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广东溢多利生物科技股份有限公司拟收购长沙世唯科技有限公司部分股权项目-评估说明第四部分评估结论及分析
十、评估结论
北京中和谊资产评估有限公司接受广东溢多利生物科技股份有限公司的委托，根据有关法律、法规和资产评估准则，遵循独立、客观、公正的原则，采用资产基础法，按照必要的评估程序，对湖南省中药提取工程研究中心有限公司股东全部权益在 2017年12月 31日的市场价值进行了评估。根据以上评估工作，得出如下评估结论：（一）资产基础法评估结果
湖南省中药提取工程研究中心有限公司评估基准日总资产账面价值为 262.59万元，评估价值为 675.19万元，增值额为412.60万元，增值率为157.13%；总负债账面价值为 12.25万元，评估价值为 5.11万元，减值 7.14万元，减值率58.29%；净资产账面价值为 250.34万元，净资产评估价值为 670.08万元，增值额为 419.74万元，增值率为167.67%。
资产评估结果汇总表
评估基准日：2017年12月31日
被评估单位：湖南省中药提取工程研究中心有限公司 金额单位：人民币万元
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|项 目||账面价值|评估价值|增减值|增值率％|
|||A|B|C=B-A|D=C/A×100%|
|1|流动资产|119.42|119.42|-|-|
|2|非流动资产|143.17|555.77|412.60|288.19|
|3|长期股权投资|100.00|522.30|422.30|422.30|
|4|固定资产|43.17|33.47|-9.70|-22.47|
|5|资产总计|262.59|675.19|412.60|157.13|
|6|流动负债|12.25|5.11|-7.14|-58.29|
|7|负债合计|12.25|5.11|-7.14|-58.29|
|8|净资产（所有者权益）|250.34|670.08|419.74|167.67|

（评估结论的详细情况见评估明细表）
本资产评估报告没有考虑由于具有控制权权可能产生的溢价对评估对象价值的影响，也没有考虑流动性对评估结论的影响。
十一、评估结论成立的条件
1．评估结论系对评估基准日委估资产公允价值的反映，只有在上述原则、依据、
前提存在的条件下成立。
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广东溢多利生物科技股份有限公司拟收购长沙世唯科技有限公司部分股权项目-评估说明2．本评估结论只有在用于上述评估目的时成立，如果用于其他目的，评估结论一般不成立。
3．本评估结论是反映评估对象在本次评估目的情况下，在评估基准日，根据公开市场原则确定的现行公允价格，没有考虑将来可能承担的抵押、担保事宜，以及特殊的交易方式对资产价格的影响，也未考虑国家宏观经济政策发生变化、有关法规政策变化以及遇有自然力或其他不可抗力对资产价格的影响。
4．本评估结论是本评估机构出具的，受本机构评估人员的职业水平和能力的影响。
本机构及参与本项目的评估人员和技术人员与委托方或者其他当事人无任何利害关系。
5．本报告评估范围以及采用的有关资料、数据均以被评估单位提供的数据、报表及有关资料为准，委托方亦应对其提供的资料的真实性、合法性及完整性负责。
6．评估报告中涉及的有关权属证明文件及相关资料由委托人和被评估单位提供，委托人和被评估单位对其真实性承担法律责任。
十二、评估结论的效力、使用范围与有效期
1．本评估结论系专业评估机构和专业评估人员依据国家有关规定出具的意见，具有法律规定的效力。
2．本评估说明供资产评估主管部门确认和检查执业情况使用。非经本评估机构同意，不得用于其他目的。
3．根据国家有关规定，本评估结论的有效使用期限（按现行规定为一年），从评估基准日起计算，即2017年12月31日至2018年12月30日。超过一年，需重新进行资产评估。
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