甘肃省农垦集团有限责任公司
与甘肃亚盛实业(集团)股份有限公司
进行资产置换部分资产及负债评估项目
资产评估报告
中科华评报字[2016]第020号
共一册
报告提出日期：2016年 01月 29日
评估机构：北京中科华资产评估有限公司
地 址：北京市海淀区苏州街 49号
电 话：(010)88354836 88354830
传 真：(010)88354837 邮编:100044
甘肃省农垦集团有限责任公司与甘肃亚盛实业(集团)股份有限公司
进行资产置换部分资产及负债评估项目 评估报告•目录资产评估报告目录
资产评估报告目录
........................................................................................... 1注册资产评估师声明
....................................................................................... 1资产评估报告摘要
........................................................................................... 3资产评估报告正文
.......................................................................................... 6一、委托方、被评估单位和其他报告使用者
....................................... 6二、评估目的
.......................................................................................... 10三、评估对象和范围
.............................................................................. 10四、价值类型及定义
.............................................................................. 11五、评估基准日
...................................................................................... 12六、评估依据
.......................................................................................... 12七、评估方法
.......................................................................................... 16八、评估程序实施过程和情况..............................................................
24九、评估假设和限制条件
...................................................................... 27十、评估结论
.......................................................................................... 28十一、特别事项说明
.............................................................................. 28十二、评估报告使用限制说明..............................................................
30十三、评估报告提出日期
......................................................................31十四、签字盖章
.......................................................................................31附 件
1.
委托方及被评估单位营业执照复印件
2.
国有土地使用权证、房屋所有权证、车辆行驶证复印件
3.
委托方、被评估单位的承诺函
4.
注册评估师承诺函
5.
评估机构营业执照复印件
6.
资产评估机构及评估师资格证书复印件
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北京中科华资产评估有限公司
I
甘肃省农垦集团有限责任公司与甘肃亚盛实业(集团)股份有限公司
进行资产置换部分资产及负债评估项目 评估报告•声明注册资产评估师声明
一、我们在执行本评估业务中，遵循了相关法律法规和资产评估准则，恪守独立、客观和公正的原则；根据我们在执业过程中收集的资料，评估报告陈述的内容是客观的，我们的分析、判断和推论以及出具的评估报告符合资产评估相关规范要求，并对评估结论合理性承担相应的法律责任。
二、遵守相关法律、法规和资产评估准则，对评估对象价值进行估算并发表专业意见，是注册资产评估师的责任；评估对象涉及的资产、负债清单由委托方、被评估单位申报并经其签章确认，提供必要的资料并保证所提供资料的真实性、合法性和完整性，恰当使用评估报告是委托方和相关当事方的责任。
三、我们与评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系；
与相关当事方没有现存或者预期的利益关系，对相关当事方不存在偏见。
四、我们己对评估报告中的评估对象进行现场勘查，对评估对象的法律权属状况给予必要的关注，我们已对评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场勘查；对委托方和被评估单位提供的有关经济行为文件、营业执照、产权证明文件、会计凭证等法律权属资料进行了查验，但不对上述资料的真实性、合法性、完整性负责，亦无法对评估对象及其所涉及资产的法律权属做任何形式的保证。我们已提请企业完善产权以满足出具评估报告的要求，并对发现的问题进行了披露。
五、我们具备评估业务所需的执业资质和相关评估经验。
六、我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设和限定条件的限制，评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明的假设、限定条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。
七、我们对评估对象的价值进行估算并发表的专业意见，是经济行
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北京中科华资产评估有限公司
甘肃省农垦集团有限责任公司与甘肃亚盛实业(集团)股份有限公司
进行资产置换部分资产及负债评估项目 评估报告•声明为实现的参考依据，本报告评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。我们出具的评估报告及其所披露的评估结论仅限于评估报告载明的评估目的，仅在评估结论使用有效期限内使用，因使用不当造成的后果与我们无关。
八、对企业存在的可能影响资产评估值的瑕疵事项，在企业委托时未做特别说明而评估人员根据专业经验一般不能获知的情况下，评估机构及评估人员不承担相关责任。
九、本次评估中，对固定资产的现场勘察主要采用目测观察手段，未使用仪器对设备进行测试和查验，不可能确定其有无内部缺损。除非另有协议，本公司不承担对委估标的物建筑结构质量进行调查的责任，也不承担被遮盖、未暴露及难于接触到的部分进行检测的责任。
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甘肃省农垦集团有限责任公司与甘肃亚盛实业(集团)股份有限公司
进行资产置换部分资产及负债评估项目 评估报告•正文甘肃省农垦集团有限责任公司
与甘肃亚盛实业(集团)股份有限公司
进行资产置换部分资产及负债评估项目
资产评估报告摘要
中科华评报字[2016]第
020
号
重要提示
以下内容摘自资产评估报告，欲了解本评估项目的全面情况，应认真阅读资产评估报告全文。
北京中科华资产评估有限公司（以下简称“本公司”）接受甘肃亚盛实业（集团）股份有限公司的委托，根据国家有关资产评估的规定，本着客观、独立、公正、科学的原则采用资产基础法，对甘肃省农垦集团有限责任公司拟与甘肃亚盛实业(集团)股份有限公司因资产臵换事宜而纳入本次评估范围的甘肃省农垦集团有限责任公司的相关农业资产及负债进行了评估工作。本公司评估人员按照公认必要的评估程序对委托评估的部分资产施行了实地核查、市场调查与询证，对委估资产在
2015年
11
月
30
日在持续经营前提下所表现的市场价值做出了公允反映。现将资产评估情况摘要报告如下：
一、评估目的：根据《甘肃省农垦集团有限责任公司
2015
年第十二次董事会决议》（2015年
8
月
18
日）及《甘肃亚盛实业(集团)股份有限公司总经理办公会关于资产臵换的决议》（2015年
8
月
21
日），甘肃亚盛实业(集团)股份有限公司拟以其所属的三家分公司（盛远分公司、矿业分公司、供销分公司）的部分资产、负债及持有的甘肃绿色空间生物技术有限公司的股权与甘肃省农垦集团有限责任公司的土地使用权及相关农业资产及负债进行资产臵换，为确定评估基准日甘肃省农垦集团有限责任公司拟臵换的涉及的相关农业资产及负债的市场价值，
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甘肃省农垦集团有限责任公司与甘肃亚盛实业(集团)股份有限公司
进行资产置换部分资产及负债评估项目 评估报告•正文以便为上述经济行为提供价值参考依据而进行评估。
二、评估对象与范围：本次评估对象甘肃省农垦集团有限责任公司为与甘肃亚盛实业(集团)股份有限公司进行资产臵换所涉及的部分资产及负债的市场价值。评估范围是甘肃省农垦集团有限责任公司进行资产臵换所涉及的于评估基准日经审计的资产负债表载明的资产及负债，具体包括流动资产（含应收账款、预付账款、其他应收款、存货）、非流动资产（含固定资产、在建工程、长期待摊费用、其他非流动资产）、流动负债（含应付账款、应付职工薪酬、其他应付款）。
三、价值类型：市场价值。
四、评估基准日：2015年
11
月
30
日。
五、评估方法：本次评估采用资产基础法。流动资产主要采用成本法评估；固定资产采用重臵成本法。
六、评估结论：
经采用资产基础法，甘肃省农垦集团有限责任公司进行资产臵换所涉及的土地使用权及相关农业资产及负债在评估基准日2015年11月30日的评估结果为:资产账面值
4,267.13
万元，评估值
99,882.95
万元，增值
95,615.82
万元，增值率2,240.75%。总负债账面值
2,760.15
万元，评估值
2,760.15
万元。净资产账面值
1,506.98
万元，评估值
97,122.80
万元，增值
95,615.82
万元，增值率6,344.86%。详见下表：
资产评估结果汇总表
金额单位：人民币万元账面价值 评估价值 增减值 增值率％项 目
A B C=B-A D=C/A×100%流动资产
60.05 60.05 - -非流动资产 4,207.08 99,822.90 95,615.82 2,272.74其中：可供出售金融资产 - - -
持有至到期投资 - - -
长期应收款 - - -
长期股权投资 - - -
投资性房地产 - - -
固定资产 1,062.82 1,651.61 588.79 55.40
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甘肃省农垦集团有限责任公司与甘肃亚盛实业(集团)股份有限公司
进行资产置换部分资产及负债评估项目 评估报告•正文在建工程 53.12 53.12 - -工程物资 - - -
固定资产清理 - - -
生产性生物资产 - - -
油气资产 - - -
无形资产 2,272.54 97,309.74 95,037.20 4,181.98开发支出 - - -
商誉 - - -
长期待摊费用 76.69 66.53 -10.16 -13.25递延所得税资产 - - -
其他非流动资产 741.90 741.90 - -资产总计 4,267.13 99,882.95 95,615.82 2,240.75流动负债 2,760.15 2,760.15 - -非流动负债 - - -
负债合计 2,760.15 2,760.15 - -净资产 1,506.98 97,122.80 95,615.82 6,344.86七、本评估报告使用有效期一年，自评估基准日自评估基准日
2015年
11
月
30
日起计算，至
2016
年
11
月
29
日止。超过
2016
年
11
月
30日。超过一年需重新进行资产评估。
八、本报告评估结论仅供委托方为本报告所列明的评估目的使用，以及送交资产评估主管机关核准或备案使用。
九、本评估报告的使用权归委托方所有，未经委托方许可，本机构不向他人提供或公开；除非事先征得本机构书面同意，对于任何其他用途、或被出示或掌握本报告的其他人所使用，本评估机构均不予承认亦不承担任何责任。
十、本评估报告内容的解释权属本评估机构，除国家法律、法规有明确的特殊规定外，其他任何单位、部门均无权解释。
十一、提请报告使用者重点关注本报告特殊事项说明叙述的相关内容。
十二、评估报告提出日期：2016年
01
月
29
日。
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甘肃省农垦集团有限责任公司与甘肃亚盛实业(集团)股份有限公司
进行资产置换部分资产及负债评估项目 评估报告•正文甘肃省农垦集团有限责任公司
与甘肃亚盛实业(集团)股份有限公司
进行资产置换部分资产及负债评估项目
资产评估报告正文
中科华评报字[2016]第
020
号
甘肃亚盛实业（集团）股份有限公司：
北京中科华资产评估有限公司（以下简称“本公司”）接受甘肃亚盛实业（集团）股份有限公司的委托，根据国家有关资产评估的规定，本着客观、独立、公正、科学的原则，采用资产基础法，对甘肃省农垦集团有限责任公司拟与甘肃亚盛实业(集团)股份有限公司因资产臵换事宜而纳入评估范围的甘肃省农垦集团有限责任公司的相关农业资产及负债进行了评估工作。本公司评估人员按照公认必要的评估程序对委托评估的部分资产施行了实地核查、市场调查与询证，对委估资产在
2015年
11
月
30
日在持续经营前提下所表现的市场价值做出了公允反映。现将本次资产评估情况及评估结果报告如下：
一、委托方、被评估单位和其他报告使用者
㈠委托方：甘肃亚盛实业（集团）股份有限公司（以下简称“亚盛集团”）
1、注册登记情况
注册地址：兰州市城关区雁兴路
21
号14#楼
法定代表人：杨树军
注册资本：壹拾玖亿肆仟陆佰玖拾壹万伍仟壹佰贰拾壹元整
企业类型：股份有限公司
统一社会信用代码/注册号：91620000224365682J
经营范围：高科技农业新技术、新品种开发、加工；生产、组装和
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甘肃省农垦集团有限责任公司与甘肃亚盛实业(集团)股份有限公司
进行资产置换部分资产及负债评估项目 评估报告•正文销售灌溉系统及其零部件和配套设备，从事滴灌系统的设计、安装、技术咨询和技术服务；农副产品的种植、收购（粮食收购凭许可证经营）、销售，无机盐及其副产品的生产；农作物种植；动物饲养；自营和代理国家组织统一联合经营的
16
种出口商品和国家实行核定公司经营的
14种进口商品以外的其他商品及技术进出口业务；经营进料加工及“三来一补”业务；经营对销贸易；茶叶、印染业务；化工原料及产品（不含危险品）、纺织品的生产、销售。
2、企业概况：甘肃亚盛实业(集团)股份有限公司是
1995
年
9
月
19日经甘肃省人民政府甘政函(1995)36号《关于同意甘肃亚盛实业(集团)股份有限公司的批复》文件批准，由甘肃亚盛盐化工业集团有限责任公司(以下简称"盐化集团")所属的甘肃省亚盛农工商公司、甘肃金塔兴盛实业公司、甘肃金塔永胜农业发展公司等三家企业的部分资产进行整体改组后，联合甘肃金塔农业开发公司（已更名为甘肃金塔县恒盛农业发展有限公司）、甘肃金盛实业有限公司、甘肃鹏盛农业发展有限责任公司(已更名为甘肃宏泰农业科技有限责任公司)和甘肃省国营生地湾双丰化工厂等四家单位作为发起人共同发起设立的股份有限公司。
经甘肃省人民政府甘政函(1997)23号文件《甘肃省人民政府关于甘肃亚盛实业(集团)股份有限公司公开发行股票的批复》以及中国证券监督管理委员会证监发字(1997)384、385号文件批准，亚盛集团于
1997年
7
月
24
日至
7
月
31
日以全额预交款、比例配售、余款即退的方式，面向境内社会公众公开发行股票
7,000
万股，并于
8
月
18
日在上海证券交易所挂牌上市交易，股票简称：亚盛集团，股票交易代码：600108。
2001
年
4
月经甘肃省人民政府甘政函(2000)17号文、山东省人民政府鲁证字(1999)175号文及中国证券监督管理委员会证监公司字[2001]41
号《关于甘肃亚盛实业(集团)股份有限公司申请定向发行股票吸收合并山东龙喜股份有限公司的批复》，公司吸收合并山东龙喜股份
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甘肃省农垦集团有限责任公司与甘肃亚盛实业(集团)股份有限公司
进行资产置换部分资产及负债评估项目 评估报告•正文有限公司。
2006
年
5
月，经甘肃省国资委《关于对甘肃亚盛实业(集团)股份有限公司股权分臵改革有关问题的批复》（甘国资产权„2006‟100号）文件的批准，亚盛集团实施了股权分臵改革方案，该方案实施后，亚盛集团股本由
93,756.80
万股增加至
144,119.06
万股。
2009
年
3
月
27
日，亚盛集团
2009
年第一次临时股东大会审议通过了《关于公司向特定对象发行股份购买资产的具体方案》，并经中国证券监督管理委员会《关于核准甘肃亚盛实业（集团）股份有限公司向甘肃省农垦集团有限责任公司发行股份购买资产的批复》（证监许可［2009］1092号）文件的批准，亚盛集团向甘肃省农垦集团有限责任公司非公开发行人民币普通股（A股）295,800,665.00股，变更后公司注册资本为人民币
1,736,991,221.00
元。
2011
年
6
月
20
日，亚盛集团 2011
年第二次临时股东大会审议《关于甘肃亚盛实业（集团）股份有限公司非公开发行
A
股股票方案的议案》，并经中国证券监督管理委员会证监许可字[2011]1828号文《关于核准甘肃亚盛实业（集团）股份有限公司非公开发行股票的批复》，亚盛集团于
2012
年
4
月向特定投资者非公开发行人民币普通股
20,992.39
万股，变更后公司注册资本为人民币
1,946,915,121.00
元。截至
2014
年
12
月
31
日，公司累计发行股本总数
194,691.5121
万股。
㈡被评估单位：甘肃省农垦集团有限责任公司
1、基本情况
企业名称：甘肃省农垦集团有限责任公司
住 所：甘肃省兰州市城关区雁兴路
21
号
法定代表人：杨树军
注册资本：伍亿陆仟伍佰柒拾陆万元整
企业类型：有限责任公司
统一社会信用代码/注册号：620000000011912
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甘肃省农垦集团有限责任公司与甘肃亚盛实业(集团)股份有限公司
进行资产置换部分资产及负债评估项目 评估报告•正文经营范围：国有资产的经营管理；经济信息咨询。特种药材种植、加工及销售、农作物种植、农副产品、酒类、乳制品、水泥、硫化碱的制造及销售（以上限分支机构经营）。
经营期限：2004年
05
月
10
日至
2034
年
05
月
10
日
2、企业概况：甘肃省农垦集团有限责任公司（以下简称农垦集团）成立于
2004
年，是在原省农垦总公司的基础上整体改制而组建的国有独资公司，省政府授权其经营管理原农垦总公司所属范围内的全部国有资产（含土地）。集团公司对其所属各类企业通过出资人代表行使出资者职能，按出资额享有资产受益、重大决策和选择经营者等权利，并承担国有资产保值的责任。在组建集团公司的同时，加挂“甘肃省农垦事业管理办公室”，实行两块牌子、一套班子。在具体工作上，集团公司和管理办公室坚持政企分开、事企分开的原则。管理办公室继续履行省政府赋予的农垦行业行政社会事业管理职能，包括管好教育、卫生、政法、土地、绿色食品、社区管理、劳动和社会保险等社会事业及相关的经费使用。
㈢、执行的会计政策
企业执行财政部颁发的《企业会计准则》及相关会计法规，以权责发生制为记账原则，以历史成本为计价基础。固定资产折旧采用直线平均年限法分类计提，各项资产在取得时按实际成本计量，按立项项目分类核算。发出存货按加权平均法和个别认定法计价，产成品入库按实际成本计价，发出采用加权平均法计算。
㈣、委托方和被评估单位之间的关系
委托方为甘肃亚盛实业（集团）股份有限公司，被评估单位为甘肃省农垦集团有限责任公司，委托方为被评估单位的控股子公司。
㈤、评估报告涉及的第三方及其他使用者
评估报告仅供甲方和业务约定书约定的其他评估报告使用者在报告中载明的评估目的和用途以及送交资产评估主管机关核准或备案使
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北京中科华资产评估有限公司
甘肃省农垦集团有限责任公司与甘肃亚盛实业(集团)股份有限公司
进行资产置换部分资产及负债评估项目 评估报告•正文用，法律、法规另有规定的除外。任何未经评估机构和委托方确认的机构或个人不能由于得到评估报告而成为评估报告使用者。
二、评估目的
评估目的：根据《甘肃省农垦集团有限责任公司
2015
年第十二次董事会决议》（2015年
8
月
18
日）及《甘肃亚盛实业(集团)股份有限公司总经理办公会关于资产臵换的决议》（2015年
8
月
21
日），甘肃亚盛实业(集团)股份有限公司拟以其所属的三家分公司（盛远分公司、矿业分公司、供销分公司）的部分资产、负债及持有的甘肃绿色空间生物技术有限公司的股权与甘肃省农垦集团有限责任公司的相关农业资产及负债进行资产臵换，为确定评估基准日甘肃省农垦集团有限责任公司拟臵换所涉及的相关农业资产及负债的市场价值，以便为上述经济行为提供价值参考依据而进行评估。
三、评估对象和范围
本次评估对象为甘肃省农垦集团有限责任公司与甘肃亚盛实业(集团)股份有限公司进行资产臵换所涉及的相关农业资产及负债的市场价值。评估范围是甘肃省农垦集团有限责任公司进行资产臵换所涉及的于评估基准日经审计的资产负债表载明的资产及负债，具体包括流动资产（含应收账款、预付账款、其他应收款、存货）、非流动资产（含固定资产、在建工程、长期待摊费用、其他非流动资产）、流动负债（含应付账款、应付职工薪酬、其他应付款）。具体包括以下内容：
1、流动资产：包括应收账款、预付账款、其他应收款、存货；
2、非流动资产：包括固定资产、在建工程、长期待摊费用、其他非流动资产；
3、流动负债：包括应付账款、应付职工薪酬、其他应付款；
评估的具体范围以经瑞华会计师事务所（特殊普通合伙）资产清查
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甘肃省农垦集团有限责任公司与甘肃亚盛实业(集团)股份有限公司
进行资产置换部分资产及负债评估项目 评估报告•正文之专项审计后的各类资产及负债清查明细表为基础，凡列入表内并经核实的资产（土地使用权除外）及负债均在本次评估范围之内，详见下表：资产负债表
单位金额：元序号 科目名称 账面价值
1 一、流动资产合计 600,481.85 2 应收账款 88,974.41 3 预付账款 167,000.00 4 其他应收款 278,890.04 5 存货 65,617.40 6 二、非流动资产合计 42,070,767.35 7 固定资产 33,353,648.81 8 在建工程 531,150.00 9 长期待摊费用 766,924.90 10 其他非流动资产 7,419,043.64 11 三、资产总计 42,671,249.20 12 四、流动负债合计 27,601,498.95 12 应付账款 3,265,405.17 13 应付职工薪酬 1,202,299.54 14 其他应付款 23,133,794.24 15 五、负债总计 27,601,498.95 16 六、净资产 15,069,750.25纳入评估范围的部分资产和负债与《资产评估业务约定书》确定的范围一致。具体范围以委托方提供的并以瑞华会计师事务所（特殊普通合伙）出具的《审计报告》（瑞华专审字[2015]
62050005
号）中各类资产账面数据为基础。上表中所包括的无形资产—土地使用权评估，由委托方另行委托其他机构进行评估。我公司仅对其评估结果进行了简单汇总。
四、价值类型及定义
价值类型是按照某种标准对资产评估结果及其表现形式的价值属性的抽象和归类。
根据本次评估特定的目的和评估时所依据的市场条件及被评估资产的使用状态，本次评估选用市场价值作为评估价值类型。
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北京中科华资产评估有限公司
甘肃省农垦集团有限责任公司与甘肃亚盛实业(集团)股份有限公司
进行资产置换部分资产及负债评估项目 评估报告•正文市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额五、评估基准日
本项目资产评估基准日是
2015
年
11
月
30
日。一切计价标准均为基准日有效的价格标准，所有资产均为基准日实际存在的资产。
此基准日是距评估目的计划实现日较接近的基准时间，由委托方根据评估特定目的并会同中介机构共同讨论后确定。
六、评估依据
㈠行为依据
1、《甘肃省农垦集团有限责任公司
2015
年第十二次董事会决议》（2015年
8
月
18
日）及《甘肃亚盛实业(集团)股份有限公司总经理办公会关于资产臵换的决议》（2015年
8
月
21
日）；
2、甘肃亚盛实业（集团）股份有限公司与北京中科华资产评估有限公司签订的《资产评估业务约定书》。
㈡法规依据
1、《国有资产评估管理办法》(国务院第
91
号令，1991年)；
2、《国有资产评估管理办法实施细则》(国资办发[1992]第
36
号)；
3、《财政部关于改革国有资产评估行政管理方式、加强资产评估监督管理工作的意见》(国办发[2001]102号，2001年)；
4、《国有资产评估管理若干问题的规定》(财政部第
14
号令，2001年)；
5、国务院
2003
年第
378
号令《企业国有资产监督管理暂行条例》；
6、国务院国有资产监督管理委员会第
12
号令《企业国有资产评估管理暂行办法》(2005年)；
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甘肃省农垦集团有限责任公司与甘肃亚盛实业(集团)股份有限公司
进行资产置换部分资产及负债评估项目 评估报告•正文7、国资委产权[2006]274号《关于加强企业国有资产评估管理工作有关问题的通知》；
8、国务院国有资产监督管理委员会、财政部令第
3
号《企业国有产权转让管理暂行办法》；
9、《中华人民共和国土地管理法》；
10、《中华人民共和国土地管理法实施条例》(国务院令第256号)；
11、国务院《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》(国务院令第55号)；
12、《中华人民共和国城市房地产管理法》(主席令第29号)；
13、财政部2010《企业会计准则》、应用指南及会计准则讲解；
14、《中华人民共和国企业国有资产法》；
15、《中华人民共和国公司法》；
16、其他有关法律、法规、通知文件等。
㈢准则依据
1、《资产评估准则—基本准则》；
2、《资产评估职业道德准则—基本准则》；
3、《资产评估职业道德准则—独立性》；
4、《资产评估准则—评估报告》；
4、《资产评估准则—评估程序》；
6、《资产评估准则—业务约定书》；
7、《资产评估准则—工作底稿》；
8、《资产评估准则—不动产》；
9、《资产评估准则—无形资产》；
10、《资产评估准则—机器设备》；
11、《资产评估准则—企业价值》；
12、《资产评估准则—利用专家工作》；
13、《企业国有资产评估报告指南》；
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进行资产置换部分资产及负债评估项目 评估报告•正文14、《资产评估价值类型指导意见》；
15、《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》；
16、财政部颁布的国内企业会计准则体系。
㈣产权依据
1、《土地使用权证》；
2、重要设备购臵发票，项目竣工资料等
3、本次评估被评估单位提供的房屋权属说明。
㈤取价依据
1、国家发展改革委、原建设部发改价格[2007]670号关于印发《建设工程监理与相关服务收费管理规定》的通知；
2、原国家计委、原建设部计价格[2002]10号《工程勘察设计收费管理规定》；
3、原国家计委办公厅、原建设部办公厅关于工程勘察设计收费管理规定有关问题的补充通知（计办价格[2002]1153号）；
4、财政部（财建[2002]394号）《基本建设财务管理规定》；
5、原国家计委（计价格[2002]1980号）《招标代理服务收费管理暂行办法》；
6、原国家计委、国家环境保护总局计价格[2002]125号关于规范环境影响咨询收费有关问题的通知
7、中国人民银行评估基准日公布的银行利率表；
8、国家外汇管理局评估基准日公布的外汇汇率；
9、被评估单位提供的《资产评估申报表》及主要办公设备的购臵发票；
10、原城乡建设环境保护部部颁
1984
年
11
月发布的《房屋完损等级评定标准》；
11、原建设部（JZJ（125-2004））《危险房屋鉴定标准》；
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进行资产置换部分资产及负债评估项目 评估报告•正文12、甘肃省建设厅甘建价（2013）540号文关于发布《甘肃省建筑与装饰工程预算定额》等定额的通知；
13、甘肃省建设厅甘建价（2013）543号文关于发布《甘肃省建筑与装饰工程预算定额地区基价》、《甘肃省安装工程预算定额地区基价》等定额地区基价的通知；
14、甘肃省建设厅甘建价（2013）585号文关于发布《甘肃省建筑安装工程费用定额》的通知;
15、关于印发《甘肃省建设工程概算定额及地区基价编制管理办法》（甘建价[2008]
541
号）；
16、有关房屋建筑物的竣工图纸，预决算资料；
17、房屋建筑物及构筑物现场勘察和鉴定资料；
18、《2015年中国机电产品报价目录》（机械工业出版社）；
19、《2015年中国机电产品参数及价格信息数据库查询系统》；
20、《工程建设全国机电设备价格汇编》；
21、《最新资产评估常用资料与参数手册》；
22、《机械工业建设项目概算编制办法及各项概算指针》；
23、市场调查和现场勘察鉴定资料询价取得的资料及价格信息；
24、《机动车强制报废标准规定》（商务部、发改委、公安部、环境保护部、商务部
2012
年第
12
号令）；
㈥参考资料及其它
1、被评估单位提供的《资产评估申报表》；
2、被评估单位提供的原始会计报表、财务会计经营方面的资料、以及有关协议、合同书、发票等财务资料；被评估单位提供的评估基准日会计报表、账册、凭证及重要购销合同等资料；
3、被评估单位提供的有关工程预（决）算及工程设计图纸等资料；
4、瑞华会计师事务所有限公司甘肃分所出具的《审计报告》（瑞华专审字[2015]62050005号）审计报告；
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进行资产置换部分资产及负债评估项目 评估报告•正文5、甘肃新方圆不动产评估咨询有限公司出具的《农用地估价结果报告》（2015新方圆（JG）字第
603
号、2015新方圆（JG）字第
604号、2015新方圆（JG）字第
605
号、2015新方圆（JG）字第
606
号）。
6、其它有关资料。
七、评估方法
㈠评估方法选择的技术思路
资产评估基本方法包括市场法、收益法和成本法。
市场法是指将评估对象与参考企业、在市场上己有交易案例的企业、股东权益、证券等权益性资产进行比较以确定评估对象价值的评估思路。
收益法是指通过将被评估企业预期收益资本化或折现以确定评估对象价值的评估思路。
成本法也称资产基础法，是指在合理评估企业各项资产价值和负债价值的基础上确定评估对象价值的评估思路。
㈡评估方法的选择
遵照《资产评估准则—基本准则》的相关要求：注册资产评估师执行资产评估业务，应当根据评估对象、评估目的、价值类型、资料收集情况等相关条件，分析收益法、市场法和资产基础法三种资产评估基本方法的适用性，恰当选择一种或多种资产评估方法。
市场法是指将评估对象与在市场上已有交易案例的相类似可比资产进行比较以确定评估对象价值的评估思路。由于在目前国内资本市场的公开资料中无法找到在相同经济行为下的同类资产的可比案例，因此不具备使用市场法的必要前提，故限制了市场法的使用。
收益法以预期的收益和折现率为基础，由于本次范围为甘肃农垦集团有限责任公司的部分资产，故收益法的评估受到限制。
故选用资产基础法进行评估。
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进行资产置换部分资产及负债评估项目 评估报告•正文资产基础法是以在评估基准日重新建造一个与评估对象相同独立获利资产组所需的投资额作为判断整体资产价值的依据，具体是指将构成企业的各种要素资产的评估值加总减去负债评估值求得资产组净资产的方法。
资产组净资产价值的含义：
资产组净资产价值＝各项资产评估值之和－各项负债评估值之和。
根据各单项资产的性质不同须选用不同的评估方法，现将各单项资产的评估方法阐述如下：
1、关于流动资产的评估
根据被评估单位流动资产的具体情况，本次评估主要采用成本法、现行市价法等方法进行评估。
⑴应收账款、预付账款、其他应收款
通过核实原始凭证，了解应收账款、其他应收款、预付账款的业务内容、发生时间，核实账面余额的数值，通过账龄分析并结合企业应收款项的实际状况，对所能形成相应资产的权益和收回可行性进行分析判断。具体为:在执行上述程序后，首先对应收账款、其他应收款用进行个别认定；在个别认定的基础上，对其它不能明确坏账损失的账项，与审计机构协商，并结合企业实际情况，依据共同认定的账龄分析原则，判断可能形成的坏账损失，最终确认评估结果。
⑵存货
存货是指在日常生产经营过程中持有以备出售，或者仍然处在生产过程中或提供劳务过程中将消耗的材料或物料。存货具体项目包括原材料。评估人员根据各类存货的特点及企业经营现状，分别采用成本法和现行市价法进行评估。对于库存时间长、流动性差、市场价格变化大的外购存货按基准日有效的公开市场价格加上正常的进货费用确定评估值。
纳入本次评估范围的原材料较少。经与企业相关人员了解和调研，
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进行资产置换部分资产及负债评估项目 评估报告•正文对经常领用，购进时间短的存货，市场价格变化不大，故根据清查核实后的账面值确定评估价值。
2、关于非流动资产的评估
⑴关于房屋建筑物的评估
本次评估采用重臵成本法进行评估。
①对于结构特征简单的建筑物采用重编预算法。主要依据该工程竣工决算工程量与材料分析，套取相应的行业或地方建筑工程预算定额及材料预算价格和市场价格，按照相配套的费用定额和相关文件，计算建安工程造价。然后，依据行业及地方的有关规定，计算前期费用如建设单位管理费、勘查设计费、地方行政性收费及资金成本等，最终确定重臵成本。
②对于一般性建筑物，评估人员根据现场勘测的被评建筑物的特征，将评估范围内的建筑物按照结构形式、跨度、高度、层数、使用功能等因素进行系统地分类。然后，根据以上分类分别选取相应的典型工料消耗指标，依据地方的有关规定编制预算，确定某类结构形式及使用功能的基准单方造价。基准单方造价反映了该类建筑物在评估基准日以及所在地正常的施工水平、施工质量和建筑一般装修的标准下的造价情况。评估人员在此基础上，根据个体建筑物的个性（如不同的结构、跨度、装修标准等），依据工程量并结合每种类型房屋的不同特点，采用概算的方法进行调增或调减的价值测算，将增减额折入建筑物的单方造价内，并摊入工程建设过程中所发生的其它工程费用后，最终确定每个建筑物实际的单方造价标准，以此作为个体房屋建筑物重臵成本的计算依据。
③构筑物重臵成本的确定
对于有图纸资料非典型构筑物，依据施工图纸计算工程量，套定额、计取费用的方法。对于一些没有图纸的较复杂的构筑物，采取现场测量、估定工程量，套定额、取费用，计求工程造价，以此作为计算构筑物重
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进行资产置换部分资产及负债评估项目 评估报告•正文臵成本基础。
④评估参数的选取
Ⅰ、重臵成本参数
本次评估原则上以单方造价指标为测算重臵成本的依据，具体参数拟选择如下:
a、土建工程造价
工程造价是指为建造一项工程，预计或实际在土地市场、设备市场、技术劳务市场以及承包市场等交易活动场所形成的建筑安装工程的价格和建筑工程总价格。土建工程造价仅指土建部分的工程价格。
b、室内公用工程造价（含水电暖及防雷），区分不同结构特征及使用功能，按占土建造价的百分比指标计算并计入工程单方造价内。
c、工程建设前期费用和其他费用
根据近期国内市场同类建设项目各项费用的实际发生情况，参考原国家计委、住建部、甘肃省等发布的有关文件，综合确定具体取费。
d、资金成本的计算
按能形成独立生产的主要建筑物的建设工期计算资金成本，建设资金按均匀投入计算。
资金成本=（综合造价＋前期费用＋其他费用）×利率×建设期× 0.5
e、重臵成本
重臵成本=建安造价＋工程建设前期费用和其它费用＋资金成本
Ⅱ、成新率
本次评估成新率的测定采用现场勘查成新率法、年限法成新率。
根据被评资产的价值高低和重要程度具体运用如下:
A、对于价值大、重要的建（构）筑物采用综合成新率方法确定其成新率，其计算公式为：
综合成新率=现场勘察成新率×50%＋年限法成新率×50%
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进行资产置换部分资产及负债评估项目 评估报告•正文其中：
年限法成新率=（耐用年限－已使用年限）/耐用年限×100%；
现场勘察成新率：将影响房屋成新率程度的主要因素分为三部分九大类别：结构部分（基础、主体、屋盖）、装修部分（门窗、内外装修及其他）、设备部分（水、电、暖）。通过上述建（构）筑物造价中九类影响因素各占的比重，确定不同结构形式建筑各因素的标准分值，根据现场勘察实际情况确定各分类评估分值，根据此分值确定现场勘察成新率。
B、对于单位价值小，结构相对简单的建（构）筑物，采用年限法确定成新率，计算公式：
成新率=尚可使用年限/（尚可使用年限＋已使用年限）×100%
Ⅲ、评估值的测算
评估值=重臵成本×综合成新率
⑵关于机器设备的评估。
对机器设备的重臵全价，按下列原则进行确定：
机器设备重臵全价由设备购臵费、运杂费、安装调试费、基础费、其他费用和资金成本等部分组成。
①国产设备重臵全价的确定
机器设备重臵成本的基本计算公式为：
重臵成本=设备购臵费+安装调试费+基础费+其它费用+资金成本
其中设备购臵费=设备购臵价＋运杂费
被评估单位甘肃省农垦集团有限责任公司属于从事农业生产、销售自产农业产品的的农业免税企业，根据《中华人民共和国增值税暂行条例》第十五条、《财政部国家税务总局关于印发<农业产品征税范围注释>的通知》(财税字[1995]第052号)及《财政部国家税务总局关于若干农业生产资料征免增值税政策的通知》（财税[2001]113号）的文件规定，享受免税优惠。故不抵扣增值税。
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进行资产置换部分资产及负债评估项目 评估报告•正文Ⅰ对于各种机电产品可从机电产品报价手册上获得，对于可在网上获得的上网查询，或向生产厂家直接询价。
Ⅱ对己不生产或无法获得该设备的购臵价的设备，选用市场上性能基本相同的设备价格加以调整，作为该设备的购臵价。
Ⅲ设备运杂费的确定
主要依据:①设备运输距离;②包装箱体积;③重量吨位;④价值;⑤所用交通工具等分别计算取定。
Ⅳ设备安装调试费的确定
根据参照《机械工业建设项目概算编制办法及各项概算指标》及设备采购合同中约定内容综合确定。若合同价不包含安装、调试费用，根据决算资料统计实际安装调试费用，剔出其中非正常因素造成的不合理费用后，合理确定其费用；合同中若包含上述费用，则不再重复计算。
对小型、无须安装的设备，不考虑安装调试费。
Ⅴ设备基础费的确定
根据《机械工业建设项目概算编制办法及各项概算指标》中有关规定，合理确定其费用；若设备基础费已经含在土建工程中则在设备评估中不予考虑。
Ⅵ前期费用及其它费用确定
根据近期国内市场同类建设项目各项费用的实际发生情况，参考原国家计委、住建部、甘肃省等发布的有关文件，综合确定具体取费。
Ⅶ资金成本
对一般设备是按合理建设工期计算其资金成本。资金成本是依据中国人民银行公布的金融机构人民币存、贷利率，根据建设工期不同分别计取合理建设期的贷款利息，并假设建设资金均匀投入，对于价值量较小或安装建设周期较短的资产不计算此项费用。
②车辆重臵成本的确定
根据车辆市场信息及《2015中国机电产品报价手册》、《汽车商情
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进行资产置换部分资产及负债评估项目 评估报告•正文网》等近期车辆市场价格资料，确定本评估基准日的车辆价格，在此基础上根据《中华人民共和国车辆购臵税暂行条例》及当地相关部门的规定计取车购税、牌照手续费等资本化费用，确定其重臵成本：
重臵成本=购臵价＋车辆购臵税＋牌照手续费
购臵价的确定：参照车辆所在地同类车型最新交易的市场价格确定，其它费用依据车辆管理部门的收费标准确定。
车辆购臵税的确定：根据2001年国务院第294号令《中华人民共和国车辆购臵税暂行条例》的有关规定。
车购税＝计税价格×10%
其中计税价格为不含增值税价格。
牌照手续费的确定：根据车辆所在地相关规定，按该类费用的内容及金额确定。
③电子设备重臵成本的确定
根据当地市场信息等近期市场价格资料，确定评估基准日的电子设备价格，一般条件下，供应商提供免费运输及安装调试，其重臵成本为：重臵成本=购臵价
部分电子设备采用市场法进行评估。
成新率的确定
Ⅰ机器设备成新率的确定
评定综合成新率，即依据年限法成新率和现场勘查成新率加权平均确定其综合成新率，其中:
①年限法成新率（η）的确定
1
年限法成新率η=（经济寿命年限－己使用年限）/经济寿命年限× 1
100%
②现场勘查成新率（η）的确定
2
通过现场勘查，了解设备的工作环境，使用条件，并查阅其大、中修记录，及近期运行记录等有关设备的现有技术状况，对设备各部位分
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进行资产置换部分资产及负债评估项目 评估报告•正文别作出评估分值。设备评估分值即为设备的现场勘查成新率η。
2
③综合成新率的确定
η=η×40%＋η×60%
1 2
Ⅱ车辆成新率的确定
对于运输车辆，根据《机动车强制报废标准规定》商务部、发改委、公安部、环境保护部令，商务部2012年第12号的有关规定，按以下方法确定成新率后，按两者孰低的方法取其较小者为理论成新率：
使用年限成新率＝（经济使用年限－已使用年限）/经济使用年限×100%
行驶里程成新率＝（许可最高行驶里程－已行驶里程）/许可最高行驶里程×100%
评估人员可对待估车辆进行必要的勘察，若勘察结果确定的成新率与按上述方法确定的成新率相差较大时，则进行适当的调整。如按市场法评估车辆，则无须计算成新率。
Ⅲ电子设备成新率的确定
电子设备的成新率一般按年限法计算，其基本计算公式为：
成新率=[尚可使用年限/（已使用年限＋尚可使用年限）]×100%
清查核实中如果发现计算的成新率不符合实际使用状况，应以勘查成新率为准，电子设备勘查成新率的获取可参照机器设备勘查成新率之获取方法。如按市场法评估电子设备，则无须计算成新率。
④评估值的确定
评估值=重臵全价×综合成新率
对于报废设备按可变现的净残值作为评估值，变现值低于100元时按零计算。
⑶关于负债的评估
负债为流动负债。流动负债包括应付账款、应付职工薪酬、其他应付款。根据被评估单位提供的各项目负债明细表，检验核实各项负债在
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进行资产置换部分资产及负债评估项目 评估报告•正文评估目的实现后的实际债务人、负债额，以评估目的实现后的被评估单位实际需要承担的负债项目及金额确定评估值。
八、评估程序实施过程和情况
本次评估自2016年1月22日开始至2016年1月29日工作结束。整个评估工作分五个阶段进行：
㈠资产评估前期工作阶段
本阶段由业务受理、制订计划和指导委托方及被评估单位申报资料等内容组成。
1、业务受理阶段
项目接洽，明确评估事项；查勘评估对象及查看有关评估目的、评估对象、评估范围及评估基准日的基础资料；风险评价；签订资产评估业务约定书。
2、前期准备工作
组成资产评估项目小组；在前期调查的基础上，通过对评估目的、评估对象、评估范围及评估的价值类型的要素分析；制定综合评估计划编制资产评估程序计划。
3、指导委托方及被评估单位进行资产评估准备工作
委托方积极准备与资产评估的法律、经济技术文件资料；组织力量对委托评估范围内的资产进行清查，做到账账相符，账表相符和账实相符；对清查中发现的盘盈盘亏等问题按权限做妥善处理。并在清查处理的基础上，按评估机构的要求，在评估人员的协助或指导下填好各类资产清查评估申报表评估。
㈡清查核实资产阶段
1、评估人员进入现场后，首先对企业提供的各类资产原始评估明细表进行了核查，对表中漏填、误填的项目要求企业进行修正和补充，请企业在修正后的原始明细表上盖章，作为评估原始依据。同时了解企业
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进行资产置换部分资产及负债评估项目 评估报告•正文财务会计制度和内部管理制度，特别是企业的资产管理制度，听取企业有关人员对待评资产历史与现状的介绍。
2、按专业分组，对企业申报的各项资产进行核实，对企业申报的实物资产进行现场核实，掌握了解资产经营运转、管理情况，对资产进行勘查、记录、质量检测和技术鉴定，作出现场勘查鉴定表
2-1、流动资产、负债的调查
(1)实物性流动资产(存货)
存货为原材料，评估人员于2016年1月22日至2016年1月28日对被评估单位提供的存货盘点报表、总账、明细账以及进出库单等进行核对，在此核对的基础上进行存货抽查盘点，并将盘点日的数量倒推至评估基准日的数量，核实其账账、账实、账卡、账表的符合程度;在现场勘查存货的同时，评估人员对存货的收、发、结存情况及存货的仓储保管、销售情况进行调查了解。
按重要性原则，评估人员对原材料和产成品进行重点监盘；对其他存货进行一般性抽查盘点。经过实地盘点，认为企业存货存放条件符合规定。各库中每类材料、产品都有专人保管，产成品、在产品、在用周转材料基本做到了账账相符、账实相符。
(2)非实物资产和负债的清查
主要通过核对企业财务总账、各科目明细账、会计凭证，对非实物性流动资产进行清查。我们对应付账款、其他应付款等科目的重要记账凭证进行了重点核验。
2-2、建筑物类资产的清查
(1)为保证评估结果的准确性，根据建筑物类资产的构成特点及资产评估明细表的内容，指导企业根据实际情况进行填写，以此作为评估的参考依据。
(2)根据评估范围内建构筑物的类型和分布特点，清查时评估人员首先分析各单位申报资产的建造时间、项数、层高、面积等。核查时首先
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进行资产置换部分资产及负债评估项目 评估报告•正文与企业有关人员座谈，了解房产概况，收集房产证，然后对其结构类型、装饰及给排水、供电照明、采暖通风等设备配备情况等现场勘查。
(3)根据现场勘查结果进一步修正企业提供的评估申报明细表，然后由企业盖章，作为评估的依据。
(4)根据房管部门实测面积结果与各被评估单位管理人员进行核对修改工作，并根据土地使用权证进行房地配比，作到产权明晰。
2-3、设备类资产的清查
清查核实资产是在被评估单位自查的基础上，以被评估单位提供《机器设备评估明细表》为准，由评估机构派出人员对委托评估资产进行核实和鉴定。主要工作内容如下:
(1)现场指导被评估单位清查资产，按要求填报评估基准日的《机器设备评估明细表》，收集准备相关资料;
(2)根据本次设备具体特点，确定评估标准和方法，拟订现场勘查和调研计划;
(3)根据企业提供的《机器设备评估明细表》，以及固定资产台账和设备台账，核对账面原值净值、设备名称、设备型号，对明细表与账务不符、重复、遗漏、未报项目、金额进行标注、修订，做到账表相符;(4)根据《机器设备评估明细表》，会同被评估单位设备管理人员和现场技术人员，深入现场进行现场核实。按照机器的铭牌核对明细表中的设备名称、规格型号、生产厂家，核定数量、位臵，做到表实相符。
了解设备制造质量、安装质量、保养情况、设备现实功能、性能、等级、工作环境、设备外观和技术状况等。对关键、重要、价值量大或具有代表性的设备，详细考察设备的技术状况、负荷情况、运转状况、维护保养情况，并作详细记录。
(5)现场勘查发现设备名称、规格型号、生产厂家与《机器设备评估明细表》内容不符的，与被评估单位有关技术人员共同核实并记录，以设备购买原始合同、图纸及技术资料为准。
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进行资产置换部分资产及负债评估项目 评估报告•正文㈢评定估算阶段
在现场对各类资产进行核实的基础上，根据国家国有资产管理及评估的有关法规和本次资产评估目的及委估资产类型，遵循客观、独立、公正的原则及持续经营、替代性、公开市场等评估原则，结合评估计划的要求，选择适合委估资产的评估方法。
㈣评估结果汇总阶段
1、根据各专业组对各类资产的初步评估结果，进行汇总分析工作，确认评估工作中没有发生重评和漏评的情况，并根据汇总分析情况，对资产评估结果进行调整、修改和完善。
2、撰写评估说明与评估报告。
3、内部复核。由我公司内部对资产评估报告、评估明细表及评估说明进行三级审核，并根据审核意见进行修改、补充。
㈤提交评估报告阶段
根据评估工作情况，向委托方提交资产评估报告初稿，在遵守评估准则、指南和职业道德原则下，认真对待委托方提出的意见，并作必要的修改，经企业确认无误后，履行会签手续，并加盖公章，向委托方提交正式资产评估报告。
九、评估假设和限制条件
1、交易假设：假定所有待评估资产已经处在交易过程中，评估师根据待评估资产的交易条件等模拟市场进行估价。
2、公开市场假设：公开市场假设是对资产拟进入的市场的条件以及资产在这样的市场条件下接受何种影响的一种假定。公开市场是指充分发达与完善的市场条件，是指一个有自愿的买方和卖方的竞争性市场，在这个市场上，买方和卖方的地位平等，都有获取足够市场信息的机会和时间，买卖双方的交易都是在自愿的、理智的、非强制性或不受限制的条件下进行。
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进行资产置换部分资产及负债评估项目 评估报告•正文3、持续使用假设：持续使用假设是对资产拟进入市场的条件以及资产在这样的市场条件下的资产状态的一种假定。首先被评估资产正处于使用状态，其次假定处于使用状态的资产还将继续使用下去。在持续使用假设条件下，没有考虑资产用途转换或者最佳利用条件，其评估结果的使用范围受到限制。
4、企业持续经营假设：是将企业整体资产作为评估对象而作出的评估假定。即企业作为经营主体，在所处的外部环境下，按照经营目标，持续经营下去。企业经营者负责并有能力担当责任；企业合法经营，并能够获取适当利润，以维持持续经营能力。
当上述条件发生变化时，评估结果一般会失效。
十、评估结论
经采用资产基础法，甘肃省农垦集团有限责任公司进行资产臵换所涉及的土地使用权及相关农业资产及负债在评估基准日2015年11月30日的评估结果为:资产账面值
4,267.13
万元，评估值
99,882.95
万元，增值
95,615.82
万元，增值率2,240.75%。总负债账面值
2,760.15
万元，评估值
2,760.15
万元。净资产账面值
1,506.98
万元，评估值
97,122.80
万元，增值
95,615.82
万元，增值率6,344.86%。详见下表：
资产评估结果汇总表
金额单位：人民币万元账面价值 评估价值 增减值 增值率％项 目
A B C=B-A D=C/A×100%流动资产
60.05 60.05 - -非流动资产 4,207.08 99,822.90 95,615.82 2,272.74其中：可供出售金融资产 - - -
持有至到期投资 - - -
长期应收款 - - -
长期股权投资 - - -
投资性房地产 - - -
固定资产 1,062.82 1,651.61 588.79 55.40在建工程 53.12 53.12 - -工程物资 - - -
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进行资产置换部分资产及负债评估项目 评估报告•正文固定资产清理 - - -
生产性生物资产 - - -
油气资产 - - -
无形资产 2,272.54 97,309.74 95,037.20 4,181.98开发支出 - - -
商誉 - - -
长期待摊费用 76.69 66.53 -10.16 -13.25递延所得税资产 - - -
其他非流动资产 741.90 741.90 - -资产总计 4,267.13 99,882.95 95,615.82 2,240.75流动负债 2,760.15 2,760.15 - -非流动负债 - - -
负债合计 2,760.15 2,760.15 - -净资产 1,506.98 97,122.80 95,615.82 6,344.86十一、特别事项说明
以下为在评估过程中已发现可能影响评估结论但非评估人员执业水平和能力所能评定估算的有关事项(包括但不限于)：
1、本次评估结论是反映评估对象在本次评估目的下，根据公开市场原则确定的现行公允市价，没有考虑将来可能承担的抵押、担保事宜，以及特殊的交易方可能追加付出的价格等对评估价格的影响;亦未考虑如果该等资产出售，应承担的费用和税项等可能影响其价值的任何限制;也末对资产评估增减额作任何纳税调整准备。同时，本报告亦未考虑国家宏观经济政策发生变化以及不可抗力对资产价格的影响。
2、纳入本次评估范围的房屋建筑物类资产中：包括办公室、百号库房、办公楼、老总闸井房、新总闸井房、生地湾办公楼等
39
项房屋建筑物均为甘肃省农垦集团有限责任公司所属各农场自建所有，建筑面积约
3966.09
平方米。上述房屋建筑物均未办理房屋所有权证。被评估单位已就此事项提供产权证明资料，房屋权属均为甘肃省农垦集团有限责任公司所有，本次评估我们按产权无争议进行了评估，特此提请报告
使用者予以关注。
3、本次评估前，瑞华会计师事务所（特殊普通合伙）对被评估单位截至
2015
年
11
月
30
日的会计报表进行了全面的审计，并出具了《审
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进行资产置换部分资产及负债评估项目 评估报告•正文计报告》（瑞华专审字[2015]62050006号）。本次评估是在瑞华会计师事务所（特殊普通合伙）出具的审计报告审定数的基础上进行的。
4、在本次评估中涉及的无形资产—土地使用权评估，依据签订的《资产评估业务约定书》，由委托方另行委托甘肃新方圆不动产评估咨询有限公司进行评估，并出具的《农用地估价结果报告》（2015新方圆（JG）字第
603
号、2015新方圆（JG）字第
604
号、2015新方圆（JG）字第
605
号、2015新方圆（JG）字第
606
号），本公司仅对其无形资产-土地使用权的评估结果进行简单汇总，对无形资产-土地使用权的估结果的相关解释及所负法律责任由甘肃新方圆不动产评估咨询有限公司承担。
除上述事项外，本次清查核实的资产不存在资产性能限制、存放地点限制、诉讼保全限制以及技术性能局限，不涉及商业秘密和国家秘密，也不存在其他影响资产清查核实的事项。
评估报告的使用者应注意以上的特别事项可能对评估结论的影响。
十二、评估报告使用限制说明
1、本评估报告所揭示的评估结论系根据本报告所阐明的原则、依据、假设和限制条件、方法和程序，对所评估资产在评估基准日之现有用途、状况和外部经济环境保持不变的前提下，对本报告所定义的资产价值类型所提出的公允估值意见。当前述事项发生变化时，评估结论一般会失效。
2、本评估报告所揭示的评估结论仅对被评估资产和委托方实现本评估报告所列明的目的有效以及送交资产评估主管机关核准或备案使用。
3、本评估报告包含若干附件和评估明细表，所有附件、评估明细表亦构成本报告之重要组成部分，与本报告正文具有同等的法律效力。
4、按国家现行资产评估有关法规，本资产评估报告使用有效期为
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进行资产置换部分资产及负债评估项目 评估报告•正文
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进行资产置换部分资产及负债评估项目 评估报告•附件
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