信用评级报告声明
中诚信证券评估有限公司（以下简称“中诚信证评”）因承做本项目并出具本评级报告，特此如下声明：
1、除因本次评级事项中诚信证评与评级委托方构成委托关系外，中诚信证评、评级项目组成员以及信用评审委员会成员与评级对象不存在任何影响评级行为客观、独立、公正的关联关系。
2、中诚信证评评级项目组成员认真履行了尽职调查和勤勉尽责的义务，并有充分理由保证所出具的评级报告遵循了客观、真实、公正的原则。
3、本评级报告的评级结论是中诚信证评遵照相关法律、法规以及监管部门的有关规定，依据合理的内部信用评级流程和标准做出的独立判断，不存在因评级对象和其他任何组织或个人的不当影响而改变评级意见的情况。本评级报告所依据的评级方法在公司网站（www.ccxr.com.cn）公开披露。
4、本评级报告中引用的企业相关资料主要由发行主体或/及评级对象相关参与方提供，其它信息由中诚信证评从其认为可靠、准确的渠道获得。因为可能存在人为或机械错误及其他因素影响，上述信息以提供时现状为准。中诚信证评对本评级报告所依据的相关资料的真实性、准确度、完整性、及时性进行了必要的核查和验证，但对其真实性、准确度、完整性、及时性以及针对任何商业目的的可行性及合适性不作任何明示或暗示的陈述或担保。
5、本评级报告所包含信息组成部分中信用级别、财务报告分析观察，如有的话，应该而且只能解释为一种意见，而不能解释为事实陈述或购买、出售、持有任何证券的建议。
6、本次评级结果中的主体信用等级自本评级报告出具之日起生效，有效期为一年。债券存续期内，中诚信证评将根据监管规定及《跟踪评级安排》，定期或不定期对评级对象进行跟踪评级，根据跟踪评级情况决定评级结果的维持、变更、暂停或中止，并按照相关法律、法规及时对外公布。
3 中航地产股份有限公司
募集资金使用情况
“深圳招商地产”）、招商物业签署《中航善达股份有限公司与招商局蛇口工业区控股股份有限公司、中航地产股份有限公司12016年公开发行公司
深圳招商房地产有限公司之发行股份购买资产协债券（债券简称“16中航城”、债券代码为112339，
议》，约定中航善达向招商蛇口及深圳招商地产发以下简称“本次债券”）于 2016年3月1日至2016
行人民币普通股股份购买招商蛇口及深圳招商地年3月3日完成发行，发行规模为人民币15亿元，
产持有的招商物业100%股权，发行价格为7.90元期限为5年，附第3年末上调票面利率选择权和投
人民币/股，以上交易完成后将实现物业管理行业横资者回售选择权。本次债券实际发行金额为 15亿
向整合，提升公司的行业地位。
元，最终票面利率为3.29%。2019年3月1日，本
2019年6月6日，公司公告称经2018年度利次债券回售0.84亿元，票面利率上调至4.20%。截
润分配方案实施后，本次股东所持股份协议转让的至本报告出具日，本次债券余额14.16亿元。
价格由8.95元/股调整为8.65元/股，本次发行股份重大事项 购买资产的发行价格由 7.90元/股调整为 7.60元/股。
2019年4月15日，公司公告称公司第一大股
中诚信证评将持续关注上述事项进展，并及时东中航国际控股股份有限公司（以下简称“中航国
评估其对公司未来经营和整体信用水平的影响。
际控股”）筹划将其所持公司全部股份 149,087,820
股通过协议转让的方式全部转让给招商局蛇口工
行业分析
业区控股股份有限公司（以下简称“招商蛇口”），
随着城镇化水平和居民收入的持续增长，物中航国际控股本次筹划转让的公司股份占公司总
业管理服务继续创新，预期物业服务需求保股本22.35%。公司拟通过发行股份方式购买招商蛇
持上升。同时，2018年以来众多物业管理企口等持有的招商局物业管理有限公司（以下简称
业从母公司分拆上市，龙头物业管理企业通“招商物业”）100%的股权，上述交易可能会导致公
过收并购等方式加速扩张，行业集中度持续司控制权发生变更。截至2019年4月15日，公司
提升。
已收到招商蛇口出具的关于参与本次重大资产重
组的意向函。 我国新型城镇化的推进、居民收入的快速增长2019年4月26日，中航国际控股与招商蛇口 以及房地产市场快速发展，为物业服务提供了巨大签署《中航国际控股股份有限公司与招商局蛇口工 的发展空间。截至 2018年末，全国城镇化率为业区控股股份有限公司关于中航善达股份有限公 59.58%，同比上升 1.06个百分点。2018年，全国司之股份转让协议》，中航国际控股以 8.95元/股 居民人均可支配收入为28,228元，同比增长8.7%。
的价格转让所持有的中航善达无限售流通股股份 近年来，“互联网+物业”已成为物业管理行业 149,087,820股，占中航善达总股本的22.35%，本 的趋势。互联网与传统物业的跨界融合，催生了物次交易完成后，公司控股股东预计变更为招商蛇 业管理行业全新的服务模式，赋予物业服务新的内口，实际控制人预计变更为招商局集团有限公司 涵，促进了行业的高附加值化，为行业发展带来新（以下简称“招商局集团”），但最终控制人仍为国 的经济增长点。物业服务企业顺应社会经济的发展务院国有资产监督管理委员会（以下简称“国务院 和居民生活消费需求结构的升级，一方面，积极借国资委”）。同日，中航善达与招商蛇口、招商蛇 助“互联网+物业”的模式，应用移动互联网、云平口全资子公司深圳招商房地产有限公司（以下简称 台等新技术，整合社区周边餐饮、房屋经纪、物流等商业资源，渗透到衣食住行等生活息息相关的领 1为适应公司新的发展战略，重塑企业文化，推动公司转型
域；另一方面，探索“物业+互联网”模式，通过手
发展，2018年5月29日，公司2018年第一次临时股东大
会决定公司将原用名“中航地产股份有限公司”变更为“中航 机APP、微信公众号等打造一站式综合服务平台，
善达股份有限公司”（以下简称“中航善达”或“公司”）。
4 中航地产股份有限公司
提供便捷、周到的高品质物业服务。随着物业管理 期的主体责任。随后，成都、杭州、福建等多省市服务的创新，预期与物业相关服务的需求将继续上 纷纷响应。随着楼市调控的不断深入，2018年年底升。 以来，菏泽、广州等城市根据地方实际情况进行政2018年以来，众多物业管理企业借助资本市场 策微调，但政策调整均未突破“房住不炒”的底线，实现快速发展。IPO方面，2018年雅生活服务、碧 且亦是为了落实分类调控、因城施策，提高调控的桂园服务、佳兆业物业等物业龙头纷纷从母公司中 精准性。
分拆在港股上市，此外，2018年2月南都物业成为 政策层面除短期供需调控外，长效机制的建立国内第一家在A股上市的物业公司。收并购方面， 也处于加速推进阶段。2018年1月，国土资源部和2018年彩生活完成并表万象美，雅生活服务、中奥 住房城乡建设部同意沈阳、南京、杭州、合肥等11物业、碧桂园生活等物管服务企业纷纷对外进行战 个城市利用集体建设用地建设租赁住房试点实施略收购，收并购已经成为主流物业管理快速扩张规 方案，建立租购并举的住房制度。3月《政府工作模的有效手段。 报告》提出支持居民自住购房需求，培育住房租赁 2018年，物业管理百强企业管理面积均值为 市场。随后，中国证监会和住房城乡建设部联合发3,718.13万平方米，同比增长17.52%，增速较上年 布《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通同期增加1.42个百分点；在管项目数量均值为192 知》；银保监会发布《关于保险资金参与长租市场个，同比增加 14个，百强企业管理规模呈现快速 有关事项的通知》。12月，中央经济工作会议强调扩张态势。2018年，物业管理百强企业市场占有率 要构建房地产市场健康发展长效机制，坚持“房子为38.85%，较上年提升 6.43个百分点，行业集中 是用来住的、不是用来炒的”定位，因城施策、分度进一步提升。2018年，房地产行业集中度上升， 类指导，夯实城市政府主体责任，完善住房市场体依托大型房地产企业的物业公司受益，物业管理行 系和住房保障体系。
业集中度亦进一步提升。
在房地产调控政策持续的影响下，2018年行总的来看，2018年以来众多物业管理企业开始
业销售增速持续下滑，房企拿地更趋理性，参与到资本市场，通过投融资等手段实现规模快速
土地成交额增速及土地溢价率亦有所下降。
扩张，同时积极融合互联网及引入智能设备，我国
根据国家统计局数据显示，2018年全国商品房物业管理行业得到快速发展，但同时，物业管理行
销售面积与销售额分别为 171,654万平方米和业也面临运营成本攀升，整体经营绩效偏低等问
149,973亿元，同比分别增长1.3%和12.2%，增速题。
较上年同期分别下降6.4个百分点和1.5个百分点。
2018年以来房地产调控政策延续“房住不炒” 其中，2018年全国住宅销售面积和销售金额分别为主基调，继续落实分类调控，提高调控的精
147,929万平方米和 126,393亿元，同比分别增长准性，同时完善多层次住房供应体系，构建 2.2%和14.7%；办公楼销售面积同比下降8.3%，销房地产市场健康发展长效机制。 售额同比下降2.6%；商业营业用房销售面积同比下 2018年以来房地产调控政策延续了“房住不 降6.8%，销售额同比增长0.7%。从价格来看，2018炒”的主基调，调控类型涵盖限购、限贷、限售、 年1~12月全国 100个城市住宅均价呈现逐月增长限价等政策，限购城市再次扩容，大连、沈阳、太 的态势，但增速有所下降。2018年 12月全国 100原等城市相继落地限购令，限售扩容至兰州、长春、 个城市住宅成交均价达 14,678元/平方米，较上年大连等二、三线城市，并下沉至县级城市，全国约 增长5.1%，增速较上年同期下降2.1个百分点。分有 50余个城市根据当地市场情况新增或升级四限 城市能级来看，2018年 12月，一线城市住宅均价政策，实施更为精准化、差异化的调控。2018年8 达41,368元/平方米，较上年同期增长0.4%，增速
月住建部要求地方政府落实稳地价、稳房价、稳预 同比下降1.0个百分点；二线城市住宅均价达13,582
5 中航地产股份有限公司
元/平方米，较上年同期增长7.1%，增速同比下降 房地产企业内外部流动性来源持续收紧，资 0.6个百分点；而三线城市住宅均价达 9,061元/平 金平衡能力面临更高挑战。同时，房地产行方米，较上年同期增长8.7%，增速同比下降3.8个 业集中度进一步提升，房企规模分化格局持百分点2。受房地产调控政策持续及“因城施策”影 续凸显，规模房企凭借更强的销售回款和外响，2018年全国住宅价格增速有所下降，三线城市 部融资能力具有更为明显的竞争优势。
房地产住宅价格增幅高于一、二线城市。 从内部流动性来源来看，受国内房地产行业政图1：2016~2018年全国商品房销售情况 策持续收紧影响，近年来房地产企业签约销售金额增速持续放缓，2018年房地产开发企业到位资金中定金及预收款和个人按揭贷款合计79,124亿元，同比增长9.0%，增速下降0.4个百分点，房地产企业内部流动性来源呈收紧趋势。外部流动性方面，2018年以来银行对房地产企业贷款审核趋于严格，且银行信贷通过信托等方式绕道流向房地产企业被严格限制，房地产开发资金来源于银行贷款资金呈下降趋势。2018年房地产开发资金来源于银行贷款的资金为 19,026亿元，较上年同期下降7.1%；
资料来源：国家统计局，中诚信证评整理
土地市场方面，在外部融资环境趋紧的背景
来源于非银行金融机构贷款金额为 4,979亿元，同下，近年来房地产开发企业加快了开工建设及去化
比增长4.7%，增速同比下滑 37.1个百分点。债券节奏，推动了房企补充库存的意愿，2018年房企购
融资方面，自2016年10月银监会要求严控房地产置土地面积 29,142万平方米，同比上升14.25%；
金融业务风险，同时上交所、深交所严控房企公司土地成交价款 16,102亿元，同比上涨18.02%，增
债发行条件和审批流程以来，房企交易所市场公司速较上年大幅下降 31.43个百分点，成交均价为
债规模大幅下降。与此同时，发改委和财政部于5,525.36元/平方米，同比增长3.31%，增速同比下
2018年5月下发《关于完善市场约束机制严格防范降25.73个百分点。分城市能级来看，2018年一、
外债风险和地方债务风险的通知》，限制房企境外二线城市土地成交均价同比分别下降9.18%和
发债用途等。受此影响，房企海外发债亦受阻。另12.24%至7,925.8元/平方米和3,189.58元/平方米；
外，从房地产境内信用债到期分布来看，2019~2023三线城市成交土地均价有所上升但增速放缓，为
年为房地产债券到期高峰。在融资渠道收紧及债券1,728.86元/平方米，同比增长2.81%，增速同比下
到期高峰到来的背景下，房企资金平衡能力将面临降34.63个百分点。土地溢价率方面，2018年土地
更大的挑战。
市场平均溢价程度显著下降，一、二、三线城市溢
与此同时，资本实力较强、具有品牌影响力的价率分别为5.38%、13.60%和15.35%，较上年同期
大中型房地产企业的销售规模及集中度均进一步分别下降 8.27个百分点、18.10个百分点和 15.55
提升。2018年TOP100房企销售金额占全国销售额个百分点。总体来看，在融资环境趋紧及销售景气
比重较上年上升11.20个百分点至66.70%；TOP50度下降的背景下，房企拿地更为理性，土地成交金
房企销售金额占比较上年上升 9.20个百分点至额增速及溢价率均有所下降。
55.10%；TOP10房企销售金额门槛达到超过 2,000亿元，占全国销售金额的比重为26.90%，较上年上升 2.80个百分点，千亿房企数量亦达到 30家，行 2一线城市包括北京、上海、广州、深圳；二线城市包括天
津、重庆、杭州、南京、武汉、沈阳、成都、西安、大连、 业集中度和销售门槛均不断提升，房企规模分化格
青岛、宁波、苏州、长沙、济南、厦门、长春、哈尔滨、太
局持续加大。在行业增速放缓且面临不确定因素的
原、郑州、合肥、南昌、福州；三线城市包括百城中除一线
城市、二线城市之外的其它74个城市。
6 中航地产股份有限公司
背景下，具有规模优势、品牌影响力、产品打造能 增长29.68%，物业管理业务收入占营业总收入的比力及现金流平衡能力的房企凭借较强的销售及筹 重达55.87%。其中，机构类物业管理收入29.37亿资能力，将获得更多的资源倾斜和流动性补充，具 元，同比增长30.00%，占物业管理收入的比重达有更为明显的竞争优势。 83.99%；住宅类物业管理收入5.60亿元，同比增长16.00%，占物业管理收入的比重达16.01%。
业务运营
不同省市物业管理收入贡献方面，2018年广东受房地产开发项目减少影响，2018年公司房地
省仍是公司物业管理收入的最主要贡献区域，其中产业务收入下滑，占营业收入比重持续下降，物业
深圳市为主要贡献城市。当年广东省贡献物业管理管理业务收入占比上升。2018年，公司实现营业收
收入 16.71亿元，占同期物业管理总收入的比重为入66.56亿元，同比增长12.94%。其中房地产业务收
44.94%，其中深圳市物业管理收入13.05亿元，占入27.03亿元，占营业收入比重40.61%，同比下滑
同期物业管理总收入的比重为35.10%；公司在湖南7.04个百分点；物业管理业务收入37.18亿元，占营
省、北京市及山东省分别实现物业管理收入2.06亿业收入比重55.87%，同比增长7.22个百分点，系公
元、2.52亿元和3.84亿元，占比均超过5%。
司营业收入的最主要来源；服务收入及其他业务收
表2：2018年公司分区域物业管理收入入1.33亿元，占营业收入比重2.00%，同比增长0.14 单位：亿元
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|-|-|-|
|省市|物业管理收入|占比|
|广东省|16.71|44.94%|
|其中：深圳市|13.05|35.10%|

山东省 3.84 10.32%单位：亿元、%
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|-|-|-|
|北京市|2.52|6.79%|

||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
|业务|2017|||2018|||
|||收入|占比||收入|占比|

地产板块 28.08 47.65 27.03 40.61
江苏省 1.37 3.67%
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|-|-|-|-|-|
|物业板块|28.67|48.65|37.18|55.87|

||||
|-|-|-|
|江西省|1.21|3.24%|

建筑业 1.09 1.84 1.01 1.52
湖北省 1.05 2.81%
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|-|-|-|-|-|
|服务收入及其他|1.09|1.86|1.33|2.00|
|合计|58.93|100.00|66.56|100.00|

资料来源：公司审计报告，中诚信证评整理
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|-|-|-|
|合计|37.18|100.00%|

表3：2016~2019.Q1公司不同区域物业管理收费情况 新签约物业方面，2018公司重点开拓机构类物单位：元/平方米/月 业市场，住宅类物业新签约规模有所收缩，新签约
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|-|-|-|-|-|
|区域|2016|2017|2018|2019.Q1|

北京 9.66 8.94 10.85 11.02
业 133个，新签合同金额达到 10亿元，新签约物
||||||
|-|-|-|-|-|
|上海|8.8|11.16|10.69|10.72|

广州 19.55 21.29 18.71 19.14
住宅类物业新签约面积 87.00万平方米，同比下降
||||||
|-|-|-|-|-|
|深圳|19.45|14.71|12.31|12.42|

59.00%；机构类物业新签约面积585.00万平方米，天津 6.44 7.22 7.60 7.83
||||||
|-|-|-|-|-|
|山东|7.17|9.14|6.95|6.87|

南昌 4.68 5.47 5.07 5.08 根据公司发展战略，2019年公司将继续在机构类物
||||||
|-|-|-|-|-|
|武汉|5.76|7.03|6.72|6.92|

湖南 5.69 6.71 8.09 8.10
新签约物业面积239.04万平方米，其中机构类物业
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|-|-|-|-|-|
|四川|7.67|6.93|8.27|8.45|

珠海 12.14 9.83 10.90 10.90
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|-|-|-|-|-|
|厦门|3.04|8.40|10.24|10.33|

资料来源：公司提供，中诚信证评整理
表4：2016～2019.Q1公司不同物业类型新签约情况
单位：万平方米、个
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|-|-|-|-|-|-|-|-|
|2016||2017||2018||2019.Q1||
|签约面积|签约个数|签约面积|签约个数|签约面积|签约个数|签约面积|签约个数|

住宅类物业 353.53 6 212.18 11 87.00 5 - -
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|机构类物业|313.80|51|598.74|64|585.00|126|205.01|12|

商业类物业 - - 25.80 4 45.00 2 34.03 1
||||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
|合计|667.33|57|836.72|79|717.00|133|239.04|13|

资料来源：公司提供，中诚信证评整理
截至 2018年末，公司物业管理项目总数 523 平台上线368个项目。
个，管理项目总面积 5,918万平方米。其中，全委
公司通过管理输出和品牌输出，推进轻资产托项目520个，管理面积5,828万平方米；顾问项
化扩张，不断拓展外部项目。跟踪期内公司目3个，管理面积90万平方米。2018年公司新拓
新开发子品牌“九方荟”，产品体系有所丰富，展项目 133个，其中千万级项目 13个，包括山东
进一步增长公司整体的行业影响力。
国寿、厦门海峡明珠广场、中山大学东校区、广东
商业地产经营方面，中航九方资产管理有限公国税等。2019年以来，公司物业管理规模继续提升，
司是公司商业运营业务的管理平台。目前，公司在截至 2019年 3月末在全国物业管理项目总数增至
商业地产经营方面已经初具规模，截至 2018年末533个，管理项目总面积增至6,156.77万平方米。
公司在深圳、成都、赣州、九江、昆山、浏阳、珠此外，跟踪期内，公司加大智慧物业平台的研
海等地已有 11家九方购物中心相继开业，总经营发和推广，主要通过子公司深圳市中航楼宇科技有
面积103.36万平方米，其中公司受托经营管理项目限公司加强在物业设施设备管理产品的研发和试
为深圳华强北九方、龙华九方、赣州巨亿九方、浏运行，通过子公司航电建筑科技（深圳）有限公司
阳北正西九方、珠海百货、深圳侨城坊九方、赣州加强在设备设施平台的软件、硬件持续研发和推广
信丰九方，另有已签合同待管理的九方购物中心 3
运行，构建基于“互联网+”的智慧物业集成服务平
家，2019年预计将在长沙、南昌、武汉等地拓展
台—智慧物业π平台。2018年智慧物业π平台覆盖
4~5家管理输出项目。未来公司将继续推进品牌输
规模较 2017年大幅提升，公司智慧物业π修平台
出和管理输出，其商业地产经营模式将建立以“管”
上线 330个项目、π巡平台上线 299个项目、π控
8 中航地产股份有限公司
为核心，打通“募投管退”各环节的轻资产模式。 表6：2016～2019.Q1公司开竣工情况
2018年公司推出社区商业品牌“九方荟”，该品 单位：万平方米
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|指标|2016|2017|2018|2019.Q1|

在建面积 64.36 78.50 4.30 4.30商务人群为主要服务对象，以提供多元业态、体验
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|新开工面积|28.07|29.93|0.00|0.00|

竣工面积 32.68 11.18 21.63 0.00的主题商业。“九方荟”目前在全国范围内拓展，优
资料来源：公司提供，中诚信证评整理
先在已有九方的城市发展，其中深圳侨城坊·九方荟
项目销售情况方面，2018年公司实现签约销售项目已于2019年5月31日开业。
面积 5.32万平方米，同比下降70.13%；签约销售租赁收入方面，2018年公司持有型物业租赁业
金额13.87亿元，同比下降9.29%。结算方面，2018务合计实现租金收入5.06亿元，同比增长8.35%，
年公司实现房地产项目结算面积 17.16万平方米，其中购物中心租金收入1.95亿元。除公司持有的九
同比下降21.96%；结算收入13.63亿元，同比下降方购物中心外，公司在深圳、长沙、南昌等地亦有
36.31%。销售及结算的区域分布方面，2018年公司一定规模的持有性物业，业态涵盖商住楼、商铺、
销售和结算收入均集中在龙岩、衡阳和昆山，公司酒店等，合计建筑面积达26.05万平方米。
存量房地产项目主要位于衡阳、龙岩等三四线城表5：2018年公司持有的购物中心出租情况 市，需关注公司存量房地产项目的去化情况。2019单位：万平方米、万元 年一季度，公司实现销售金额0.53亿元，结算金额
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|-|-|-|-|
|物业项目|出租面积|出租率|租金收入|

赣州九方 6.42 98.87% 5,762.79
表7：2016～2019.Q1公司业务运营情况
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|成都九方|7.81|96.69%|3,375.35|

九江九方 9.74 93.45% 4,019.66
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|-|-|-|-|-|
|指标|2016|2017|2018|2019.Q1|

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|-|-|-|-|
|昆山九方|11.84|98.59%|6,346.12|

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|-|-|-|-|-|
|签约销售金额|26.69|15.29|13.87|0.53|

资料来源：公司提供，中诚信证评整理 结算面积 20.34 21.99 17.16 1.47
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|结算金额|18.42|21.40|13.63|0.73|

资料来源：公司提供，中诚信证评整理
跟踪期内继续出售房地产开发业务相关资
项目储备方面，2018年公司未新增土地，截至产，房地产开发规模和签约销售均大幅下滑，
2018年末，公司房地产项目储备占地面积近 50万未来公司将不再获取新的地产开发项目。
平方米，储备项目位于湖南省衡阳市。
公司已明确物业资产管理业务为主营业务，受
公司战略转型的影响，近年来公司房地产开发规模 财务分析
持续下降，2018年无新开工面积，竣工面积为21.63
以下分析基于中航善达提供的经瑞华会计师万平方米，同比增长93.47%。2019年1~3月，公
事务所（特殊普通合伙）审计并出具标准无保留意司无新开工项目和竣工项目。2018年，公司已完成
见的 2016年审计报告、经致同会计师事务所（特转让贵阳中航房地产开发有限公司（以下简称“贵
殊普通合伙）审计并出具标准无保留意见的阳中航”）70%股权和惠东县康宏发展有限公司（以
2017~2018年审计报告以及2019年一季度未经审计下简称“惠东康宏”）51%股权，贵阳中航和惠东康
的财务报表，所有财务数据均为合并报表口径。
宏分别开发建设贵阳中航城项目和惠东中航元·屿
资本结构
海项目，公司未来将继续推进遗留地产项目处置工
2018年受公司剥离房地产业务以及推进轻资
作。
产运营模式影响，其资产和负债规模均大幅下降。
截至 2018年末，公司总资产为 132.36亿元，同比
9 中航地产股份有限公司
下降30.75%；同期末负债总额83.50亿元，同比下 地产总额的54.63%；此外，2018年末投资性房地降42.47%。自有资本方面，得益于利润留存，2018 产中受限规模50.58亿元，占比为73.11%，受限规年末公司所有者权益合计 48.85亿元，同比增长 模较大，主要用于抵押借款。固定资产方面，20186.24%。财务杠杆方面，随着公司逐步剥离房地产 年末公司固定资产账面价值 6.01亿元，同比下降业务，其财务杠杆比率持续下滑，截至 2018年末 4.55%，主要包括房屋及建筑 5.37亿元。另 2019公司资产负债率和总资本化比率分别为63.09%和 年3月末，公司非流动资产80.26亿元，与2018年49.71%，较上年末分别下降12.85个百分点和9.85 末基本持平；其中投资性房地产 69.20亿元，固定个百分点。截至 2019年 3月末，公司资产、负债 资产5.95亿元。
和所有者权益分别为 122.02亿元、72.69亿元和 流动资产方面，公司流动资产主要由货币资 49.33亿元，同期末公司资产负债率和总资本化比 金、存货和应收票据及应收账款构成。2018年末，率分别为59.57%和46.46%。 公司货币资金为 22.07亿元，同比增长6.56%，主图2：2016～2019.Q1公司资本结构分析 要系公司当年收到贵阳中航、惠东康宏股权转让款及债权款所致，其中受限规模为0.25亿元，主要为履约保证金和商品房按揭保证金；同期末公司存货为17.79亿元，同比下降65.31%，主要系当年出售子公司惠东康宏、贵阳中航股权导致合并范围内的存货账面价值减少，以及龙岩中航紫金云熙项目商业部分当年转入投资性房地产所致，期末公司存货中开发成本 8.27亿元，开发产品 9.45亿元；同期末应收票据及应收账款 6.11亿元，同比增长19.36%，主要系应收物业管理费及其他关联方款项资料来源：公司审计报告，中诚信证评整理
等增加所致。此外，2018年末公司持有待售资产无资产构成方面，2018年末公司流动资产总额为
余额，较上年末 22.89亿元大幅减少，主要系当年 52.12亿元，较上年末大幅减少53.05%，占总资产
公司完成中航城置业（上海）有限公司（以下简称的比重由上年末的58.08%降低至39.38%；同期末
“上海中航城”）100%股权转让所致。另截至 2019非流动资产总额为 80.23亿元，同比小幅增长
年 3月末，公司流动资产降至 41.77亿元，其中货0.13%，占总资产的比重增长至60.62%，公司资产
币资金大幅降至9.15亿元，主要系公司偿还到期借构成转变为以非流动资产为主。从非流动资产构成
款及支付企业所得税金额较大所致；存货小幅降至来看，2018年末公司非流动资产主要由投资性房地
17.20亿元，应收票据及应收账款增至9.78亿元。
产和固定资产构成，当年末公司投资性房地产69.19
负债方面，2018年末公司负债总额为83.50亿亿元，同比小幅下降2.62%，跟踪期内公司将子公
元，同比下降42.47%，主要由应付票据及应付账款、司惠东康宏和贵阳中航股权转让导致投资性房地
其他应付款和有息债务构成。截至 2018年末公司产减少5.21亿元，上述两家子公司分别持有惠东中
应付账款金额为 6.44亿元，同比下降28.57%，主航巽寮湾花园商铺和贵阳中航城九方购物中心及
要系应付工程款项有所减少所致，公司应付账款账幼儿园，此外 2018年公司外购和自建增加的投资
龄以1年以内为主，其中应付工程款项余额3.62亿性房地产分别为 0.08亿元和 3.15亿元；公司投资
元，应付采购材料及产品生产设备款项2.56亿元；
性房地产主要由昆山九方购物中心、九江中航城购
2019年3月末，公司应付账款小幅降至6.20亿元。
物中心、成都九方购物中心3至7层以及赣州中航
2018年末，公司其他应付款账面价值为9.93亿元，城九方购物中心房产及幼儿园构成，上述持有性物
同比下降37.70%，主要系公司当年完成中航城置业
业年末公允价值合计 37.79亿元，占公司投资性房
10 中航地产股份有限公司
（上海）有限公司股权转让减少预收股权转让款所 房地产开发业务毛利率为30.93%，较上年增长0.23致；期末公司其他应付款中，往来款4.93亿元，押 个百分点；建筑业毛利率为18.11%，较上年下降金及保证金1.82亿元；账龄方面，公司其他应付款 1.63个百分点；服务收入及其他毛利率为65.51%，账龄主要为1年以内、2至3年，期末占比分别为 较上年上升6.28个百分点。
45.75%和42.30%；2019年 3月末，公司其他应付 表8：2016～2019.Q1公司期间费用情况
|||||
|-|-|-|-|
|2016|2017|2018|2019.Q1|

司总债务规模为48.30亿元，同比下降28.69%，其
销售费用（亿元） 3.21 1.40 1.11 0.17
||||||
|-|-|-|-|-|
|管理费用（亿元）|3.40|4.34|3.98|1.04|

财务费用（亿元） 4.44 3.75 2.80 0.60长期债务为 41.13亿元，同比下降0.33%，长短期
||||||
|-|-|-|-|-|
|三费合计（亿元）|11.05|9.48|7.89|1.82|

 0.17
营业总收入（亿元） 63.23 58.93 66.56 12.45
||||||
|-|-|-|-|-|
|三费收入占比（%）|17.48|16.09|11.85|14.61|

主；2019年3月末，公司总债务小幅增至42.81亿 注：2017年及以后管理费用包含研发支出。
资料来源：公司审计报告，中诚信证评整理
元，长短期债务比为0.22倍。
费用控制方面，2018年公司期间费用有所下图3：2016～2019.Q1公司债务结构分析
降。随着房地产业务剥离，公司销售费用下降20.56%至1.11亿元；由于债务规模下降，同期财务费用下滑9.49%至2.80亿元；受房地产项目减少，职工薪酬下降影响，同期公司管理费用下滑25.35%至3.84亿元；此外，受研发人员数量增长及研发力度加大影响，同期研发费用大幅增长46.29%至1.46亿元。综上，2018年公司期间费用合计7.89亿元，占营业收入比重为11.85%，费用控制能力有所加强。另2019年1~3月，公司期间费用合计1.82亿元，三费收入占比14.61%。
资料来源：公司审计报告，中诚信证评整理 图4：2016~2019.Q1公司利润总额构成总体来看，公司逐步出售房地产开发业务相关
资产，同时继续推进商业经营业务轻资产模式运
作，公司资产规模、负债规模和债务规模均有所下
降，财务杠杆持续降低。
盈利能力
2018年公司营业收入为66.56亿元，同比增长
12.93%，其中公司物业管理业务收入规模 37.18亿
元，同比增长29.68%，占营业收入比重上升至
资料来源：公司审计报告，中诚信证评整理
55.87%，系公司营业收入最主要来源；同期公司房 2018年，公司利润总额12.25亿元，同比大幅地产开发业务收入 27.03亿元，同比下降3.74%， 增长389.30%，主要系公司当年投资收益大幅增长受房地产业务规模下降影响，同期公司建筑业务收 所致。具体来看，2018年公司经营性业务利润为
入亦出现一定下滑。毛利率方面，受收入结构变化 2.78亿元，同比增长175.12%；同期投资收益为
影响，2018年公司毛利率水平小幅下降 1.59个百 12.50亿元，同比大幅增长3,888.31%，主要系转让
分点至19.64%。分行业来看，2018年公司物业管 贵阳中航和惠东康宏股权和转让分类为持有待售
理业务毛利率为9.83%，较上年下降0.72个百分点； 资产的上海中航城取得的投资收益；同期公司资产
11 中航地产股份有限公司
减值损失 3.25亿元，同比减少41.08%，主要系公 表9：2016～2019.Q1公司偿债能力分析
||||||
|-|-|-|-|-|
|项目|2016|2017|2018|2019.Q1|

龙岩紫金中航房地产开发有限公司和子公司衡阳
总债务（亿元） 99.90 67.73 48.30 42.81
||||||
|-|-|-|-|-|
|经营活动净现金流|||||
||23.37|25.63|12.81|-6.87|
|（亿元）|||||

亿元、0.78亿元和0.24亿元；同期公司公允价值变 EBITDA（亿元） 8.27 6.94 15.88 -
||||||
|-|-|-|-|-|
|总债务/EBITDA（X）|12.08|9.76|3.04|-|

经营活动净现金流/总
性房地产产生的公允价值收益。受利润总额增长的 0.23 0.38 0.27 -0.64债务（X）
||||||
|-|-|-|-|-|
|EBITDA利息倍数（X）|1.04|1.36|4.62|-|

元，所有者权益收益率为16.87%，公司整体盈利能
经营活动净现金流/利
2.94 5.04 3.72 --息支出（X）
力有所上升。另2019年1~3月，公司利润总额0.70
注；2019.Q1经营活动净现金流/总债务经年化处理。
亿元，其中经营性业务利润0.65亿元；同期公司实 数据来源：公司审计报告，中诚信证评整理
或有负债方面，截至 2018年末，公司无对外现净利润0.49亿元，所有者权益收益率3.99%。
担保余额，公司对控股子公司担保总额为 13.72亿总体来看，受物业管理业务扩张影响，2018年
元，整体担保规模较小，或有偿债风险可控。另截公司收入规模有所上升，同时受益于投资收益大幅
至 2018年末，公司无影响公司经营的重大未决诉增长，公司较上年扭亏为盈，其整体盈利能力有所
讼或仲裁事项。
提升，但中诚信证评将持续关注公司剥离房地产业
财务弹性方面，截至 2018年末，公司拥有银务后的整体盈利状况。
行授信额度90.10亿元，其中已使用授信额度79.60偿债能力
亿元，尚未使用额度为 10.50亿元，公司具有一定随着公司业务转型，逐步出售房地产业务相关
的备用流动性。
资产，2018年末公司总债务规模持续下降，为48.30
整体来看，公司逐步剥离房地产开发业务，推亿元，同比下降28.69%。考虑到公司将继续推进轻
进轻资产业务模式，资产规模、负债规模和财务杠资产业务模式，其未来的外部资金需求或进一步下
杆持续下降，同时债务规模亦持续下降。此外，受降，债务规模有望继续降低。
益于出售子公司股权及持有待售资产，公司投资收现金流方面，受房地产项目销售回款减少影
益大幅增长，当年公司利润总额大幅提升，经营所响，公司2018年经营活动净现金流为12.81亿元，
得对债务偿还的保障程度有所增强。中诚信证评将同比下降50.01%。同期经营净现金流/总债务、经
持续关注公司股权变更、资产重组及战略转型后业营净现金流/利息支出分别为0.27倍和3.72倍，较
务经营、盈利能力及财务状况。
2017年分别下降0.11倍和 1.32倍，经营净现金流
对债务本息的保障能力有所弱化，但仍可对债务利
担保实力
息形成覆盖。
基本情况
获现能力方面，受利润总额增长的影响，公司
本次债券由中国航空技术深圳有限公司（以下2018年EBITDA为15.88亿元，同比增长128.99%。
简称“中航技深圳”）提供无条件不可撤销的连带责同期，总债务/EBITDA、EBITDA利息倍数分别为
任保证担保。中航技深圳系由中国航空技术国际控3.04倍和4.62倍，较2018年分别下降6.72倍和上
股有限公司（原中国航空技术进出口总公司，以下市3.26倍，经营所得对债务偿还的保障程度有所增
简称“中航国际”）出资，于1982年12月1日成立，
强，EBITDA可对债务利息形成覆盖。
经过多次增资，截至 2018年 12月 31日，中航技
深圳注册资本100,000万元，中航国际持有其100%
股权；而中航工业持有中航国际62.52%的股权，因
此国务院国资委是中航技深圳的最终控制人。
12 中航地产股份有限公司
业务运营 业务的影响。
中航技深圳的主要业务包括高科技产品生产、 中航技深圳的手表业务主要通过旗下飞亚达高端消费与零售业务、地产及酒店、贸易物流业务 （集团）股份有限公司（以下简称“飞亚达”，股票以及农业开发投资业务。2018年中航技深圳实现营 代码000026）开展，截至 2018年末，中航技深圳业收入833.66亿元，同比增长9.04%，其中，电子 通过中航国际控股持有飞亚达37.15%的股权。飞亚高科技业务收入 362.20亿元，同比增长23.87%， 达主要从事中高档手表的品牌运营和世界名表的占营业总收入比重持续上升；高端消费与零售业务 连锁销售，主要包括研发、设计、制造、销售自有收入219.39亿元，同比增长1.04%，占比有所下滑； 品牌手表以及经营名表连锁销售网络，拥有“飞亚地产及酒店业务收入146.17亿元，同比增长5.70%； 达”著名品牌和“亨吉利”商业品牌。2018年飞亚达贸易业务收入87.00亿元，同比下降11.42%。 实现营业收入 34.00亿元，同比增长1.63%；实现表10：2017~2018年中航技深圳营业收入构成情况 净利润1.84亿元，同比增长28.90%。
单位：亿元、% 中航技深圳百货零售业务主要通过天虹商场
||||||
|-|-|-|-|-|
|业务|2017||2018||
||收入|占比|收入|占比|

电子高科技 292.40 38.25 362.20 43.45
股份43.40%股权。截至2018年末，天虹股份已进
||||||
|-|-|-|-|-|
|高端消费与|217.13|28.40|219.39|26.32|
|零售|||||

地产及酒店 138.30 18.09 146.17 17.53 四川共计 8省（市）的 25个城市，共经营购物中
||||||
|-|-|-|-|-|
|贸易|98.22|12.85|87.00|10.44|
|资源开发|5.92|0.77|3.69|0.44|
|其他|12.56|1.64|15.20|1.82|
|合计|764.51|100.00|833.66|100.00|

资料来源：中航技深圳提供，中诚信证评整理
天虹股份全年实现营业总收入191.38亿元，同比增具体来看，中航技深圳电子高科技业务的产品 加3.25%；实现净利润9.05亿元，同比增加25.98%，主要包括液晶显示器和印制电路板，分别由天马微 主要因为亏损店数量的减少和次新店的成熟。
电子股份有限公司（以下简称“深天马”，股票代码 中航技深圳贸易物流业务通过旗下中国航空000050）和深南电路股份有限公司（以下简称“深 技术北京有限公司（以下简称“北京公司”）、中国南电路”，股票代码002916）作为运营主体。截至 航空技术厦门有限公司（以下简称“厦门公司”）、2018年末，中航技深圳直接及间接通过子公司中航 中国航空技术广州有限公司（以下简称“广州公国际控股分别持有深天马8.51%和14.24%的股权， 司”）、中国航空技术国际经贸发展有限公司（以中航技深圳通过中航国际控股持有深南电路 下简称“经贸公司”）和中航国际新能源发展有限公69.74%的股权。2018年中航技深圳电子高科技业务 司等从事船舶贸易及船舶建造、机电工程、招标代实现营业收入 362.20亿元，同比增长23.87%。需 理与信息化服务、化工产品销售、煤炭进口、沥青要关注的是，目前，国内通信行业对美国元器件依 进口、石材进口、水泥生产线出口等，由于中航技赖度较高，且短期无法找到替代供应商，国内同类 深圳对贸易业务的战略调整，近年该板块营业收入产品的技术性能还有较大差距。深南电路产品50% 逐年减少，2018年中航技深圳贸易业务实现营业收以上应用于通信领域，在中美贸易争端不断的环境 入87.00亿元，同比减少11.42%。
下，虽然中航技深圳对美直接销售规模较小，但核 此外，中航技深圳通过深圳中航资源有限公司
心客户华为、中兴等相关业务的核心零配件对美国 从事农业相关资源投资与开发业务，致力于打造以
相关供应商的依赖度高，中诚信证评将持续关注中 资源占有为基础、延伸和覆盖化肥产业链、以资源
美贸易争端态势及可能对中航技深圳电子高科技 和终端农化技术为核心的行业竞争优势。2018年，
13 中航地产股份有限公司
中航技深圳资源投资与开发业务实现营业收入3.69 产准则确认的坏账损失 11.86亿元。得益于利润总亿元，同比下降37.61%，主要系中航技深圳上年处 额的增长，中航技深圳2018年实现净利润14.35亿置了煤炭业务及跟踪期内云南红富化肥有限公司 元，较上年增长59.80%；所有者权益收益率2.86%，停产所致。 较上年增长 1.03个百分点。2019年1~3月，中航技深圳实现营业收入 190.51亿元，毛利率为财务表现
21.85%，实现净利润6.11亿元。
以下财务分析基于的经瑞华会计师事务所（特
偿债能力方面，2018年末中航技深圳总债务小殊普通合伙）审计并出具标准无保留意见的
幅下降2.41%至600.93亿元；同期末中航技深圳长2016~2017年审计报告、经致同会计师事务所（特
短期债务比（短期债务/长期债务）为 0.84倍，债殊普通合伙）审计并出具标准无保留意见的 2018
务结构保持较好水平。2019年3月末，中航技深圳年审计报告以及未经审计的 2019年一季度财务报
总债务升至 619.74亿元。从主要偿债能力指标来表。
看，受中航技深圳利润总额增长的影响，2018年中跟踪期内，中航技深圳资产负债规模小幅下
航技深圳 EBITDA为 102.49亿元，同比上升滑，2018年末中航技深圳总资产为1,538.39亿元，
19.15%，同期总债务/EBITDA和 EBITDA利息保较上年末减少1.99%；同期末负债1,036.63亿元，
障倍数分别为 5.86倍和 3.23倍，中航技深圳偿债同比下降3.94%；得益于少数股东权益的增长，2018
指标有所强化，仍保持良好水平。此外，截至2019年末中航技深圳所有者权益501.77亿元，较上年末
年3月末，中航技深圳对外担保余额5.25亿元，占增加2.31%。财务杠杆方面，2018年末中航技深圳
同期末净资产的1.03%，或有风险较小。备用流动资产负债率和总资本化比率分别为67.38%和
性方面，截至 2019年 3月末，中航技深圳及下属54.50%，较上年末均小幅下降。截至 2019年 3月
公司在银行授信总额度为1,526.34亿元，尚未使用末，中航技深圳总资产规模降至1,521.95亿元，负
授信额度955.37亿元；同时，中航技深圳拥有8家债总额降至1,022.81亿元，所有者权益增至509.15
境内外上市公司，资本市场融资渠道通畅，具备极亿元，资产负债率和总资本化比率分别为66.76%和
强的财务弹性。
54.90%。整体来看，中航技深圳财务杠杆水平有所
整体看，2018年中航技深圳业务经营稳定，在下降，但仍有待进一步改善。
电子高科技、高端消费与零售等领域具有很强的竞盈利能力方面，2018年中航技深圳实现营业收
争实力；同时，中航技深圳保持了良好的盈利能力入833.66亿元，较上年同期增加9.04%；同期中航
及畅通的融资渠道，整体偿债能力极强。
技深圳毛利率19.86%，较上年小幅下滑 1.18个百
分点。利润总额方面，2018年中航技深圳利润总额
结论
25.61亿元，同比增长27.43%，主要系由于中航技
综上，中诚信证评维持中航善达主体信用等级深圳当年投资收益大幅增加所致。具体来看，2018
为AA，评级展望为稳定；维持“中航地产股份有限年中航技深圳实现经营性业务利润 14.36亿元，同
公司2016年公开发行公司债券”信用等级为AAA。
比微降0.97%；同期投资收益 21.88亿元，同比大
幅增长248.90%，主要系中航技深圳处置长期股权
投资、持有待售资产和可供出售金融资产产生的投
资收益较多所致；同期中航技深圳资产减值损失
（含信用减值损失）24.70亿元，较上年损失扩大
4.27亿元，主要为跟踪期中航技深圳确认的存货跌
价损失、商誉减值损失和信用减值损失较多所致，
其中信用减值损失 11.19亿元，主要为按新金融资
14 中航地产股份有限公司
附一：中航善达股份有限公司股权结构图（截至 2018年12月31日）
资料来源：公司提供，中诚信证评整理
15 中航地产股份有限公司
附二：中航善达股份有限公司组织结构图（截至 2018年12月31日）
资料来源：公司提供，中诚信证评整理
16 中航地产股份有限公司
附三：中航善达股份有限公司主要财务数据及指标（合并口径）
||||||
|-|-|-|-|-|
|财务数据（单位：万元）|2016|2017|2018|2019.Q1|
|货币资金|195,813.52|207,066.90|220,659.73|91,491.76|
|应收账款净额|56,098.04|51,090.31|60,548.09|97,353.08|
|存货净额|636,849.60|512,798.04|177,883.49|171,989.72|
|流动资产|1,244,473.10|1,110,132.27|521,232.42|417,660.55|
|长期投资|16,220.17|17,219.67|16,891.69|16,753.59|
|固定资产合计|906,550.57|775,910.43|751,963.74|751,511.96|
|总资产|2,173,558.50|1,911,409.77|1,323,564.61|1,220,239.00|
|短期债务|330,755.17|264,610.17|71,635.17|76,635.17|
|长期债务|668,219.70|412,711.92|411,341.77|351,428.77|
|总债务（短期债务＋长期债务）|998,974.87|677,322.09|482,976.94|428,063.94|
|总负债|1,700,777.31|1,451,553.33|835,035.72|726,896.66|
|所有者权益（含少数股东权益）|472,781.19|459,856.44|488,528.89|493,342.34|
|营业总收入|632,903.70|589,349.40|665,564.65|124,451.17|
|三费前利润|90,148.60|104,948.06|106,722.40|24,632.10|
|投资收益|37,998.82|3,132.96|124,952.20|0.00|
|净利润|13,739.89|-3,472.81|82,398.19|4,927.04|
|息税折旧摊销前盈余EBITDA|82,460.86|69,366.29|158,844.50|-|
|经营活动产生现金净流量|233,761.50|256,251.83|128,106.16|-68,666.47|
|投资活动产生现金净流量|11,963.21|104,285.16|137,849.51|-535.55|
|筹资活动产生现金净流量|-191,216.42|-348,501.13|-247,376.64|-59,976.74|
|现金及现金等价物净增加额|54,508.30|12,035.86|18,579.02|-129,178.76|
|财务指标|2016|2017|2018|20.19.Q1|

营业毛利率（%） 20.26 21.23 19.64 21.18
||||||
|-|-|-|-|-|
|所有者权益收益率（%）|2.91|-0.76|16.87|3.99|

EBITDA/营业总收入（%） 13.03 11.77 23.87 -
||||||
|-|-|-|-|-|
|速动比率（X）|0.64|0.62|1.00|0.83|

经营活动净现金/总债务（X） 0.23 0.38 0.27 -0.64
||||||
|-|-|-|-|-|
|经营活动净现金/短期债务（X）|0.71|0.97|1.79|-3.58|

经营活动净现金/利息支出（X） 2.94 5.04 3.72 -
||||||
|-|-|-|-|-|
|EBITDA利息倍数（X）|1.04|1.36|4.62|-|

总债务/EBITDA（X） 12.11 9.76 3.04 -
||||||
|-|-|-|-|-|
|资产负债率（%）|78.25|75.94|63.09|59.57|

总资本化比率（%） 67.88 59.56 49.71 46.46
注：1、所有者权益包含少数股东权益，净利润包含少数股东损益；
2、2019年一季度所有者权益收益率、经营活动净现金/总债务和经营活动净现金/短期债务指标经年化调整。
17 中航地产股份有限公司
附四：中国航空技术深圳有限公司主要财务数据及财务指标（合并口径）
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|-|-|-|-|-|
|财务数据（单位：万元）|2016|2017|2018|2019.Q1|
|货币资金|1,958,103.06|2,222,405.35|1,668,415.32|1,481,281.73|
|应收账款净额|1,051,008.46|1,191,159.91|1,388,679.30|1,386,488.15|
|存货净额|1,979,702.15|2,013,375.99|1,511,482.20|1,576,758.24|
|流动资产|6,693,509.33|7,198,225.70|6,127,001.60|5,894,460.77|
|长期投资|835,115.52|644,308.35|630,681.40|700,783.57|
|固定资产合计|5,997,617.78|6,845,971.09|7,517,777.31|7,543,662.14|
|总资产|14,697,125.41|15,695,822.64|15,383,933.46|15,319,549.09|
|短期债务|2,458,714.21|2,826,526.96|2,747,543.89|2,780,954.31|
|长期债务|3,348,969.33|3,331,381.18|3,261,720.22|3,416,402.52|
|总债务（短期债务＋长期债务）|5,807,683.54|6,157,908.14|6,009,264.12|6,197,356.83|
|总负债|9,959,218.29|10,791,280.35|10,366,283.22|10,228,057.36|
|所有者权益（含少数股东权益）|4,737,907.12|4,904,542.29|5,017,650.24|5,091,491.73|
|营业总收入|6,676,438.12|7,645,212.00|8,336,575.10|1,905,084.05|
|三费前利润|1,280,835.88|1,540,495.36|1,578,832.09|402,656.34|
|投资收益|207,566.86|62,716.44|218,815.80|3,283.63|
|净利润|201,325.58|89,801.08|143,499.32|61,099.93|
|息税折旧摊销前盈余EBITDA|940,646.81|860,184.95|1,024,930.89|-|
|经营活动产生现金净流量|797,280.05|1,102,689.93|852,742.74|-139,445.48|
|投资活动产生现金净流量|-1,055,806.42|-731,533.08|-729,091.86|-209,993.05|
|筹资活动产生现金净流量|-42,595.87|-43,212.02|-600,033.21|153,592.85|
|现金及现金等价物净增加额|-279,205.52|310,447.90|-465,383.34|-202,240.15|
|财务指标|2016|2017|2018|2019.Q1|

营业毛利率（%） 20.35 21.04 19.86 21.85
||||||
|-|-|-|-|-|
|所有者权益收益率（%）|4.25|1.83|2.86|4.80|

EBITDA/营业总收入（%） 14.09 11.25 12.29 -
||||||
|-|-|-|-|-|
|速动比率（X）|0.78|0.75|0.70|0.69|

经营活动净现金/总债务（X） 0.14 0.18 0.14 -0.09
||||||
|-|-|-|-|-|
|经营活动净现金/短期债务（X）|0.32|0.39|0.31|-0.20|

经营活动净现金/利息支出（X） 2.85 3.98 2.69 -
||||||
|-|-|-|-|-|
|EBITDA利息倍数（X）|3.37|3.10|3.23|-|

总债务/EBITDA（X） 6.17 7.16 5.86 -
||||||
|-|-|-|-|-|
|资产负债率（%）|67.76|68.75|67.38|66.76|

总资本化比率（%） 55.07 55.66 54.50 54.90
||||||
|-|-|-|-|-|
|长期资本化比率（%）|41.41|40.45|39.40|40.16|

注：1、所有者权益包含少数股东权益，净利润包含少数股东损益；
2、2016~2019年3月末其他应付款中有息部分计入短期债务，其他非流动负债中有息部分计入长期债务；
3、2019年一季度所有者权益收益率、经营活动净现金/总债务和经营活动净现金/短期债务指标经年化调整。
18 中航地产股份有限公司
附五：基本财务指标的计算公式
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|-|
|货币资金等价物＝货币资金+交易性金融资产+应收票据|

长期投资＝可供出售金融资产+持有至到期投资+长期股权投资
||
|-|
|固定资产合计＝投资性房地产+固定资产+在建工程+工程物资+固定资产清理+生产性生物资产+油气资产|

短期债务＝短期借款+交易性金融负债+应付票据+一年内到期的非流动负债
||
|-|
|长期债务＝长期借款+应付债券|

总债务＝长期债务+短期债务
||
|-|
|净债务＝总债务-货币资金|

三费前利润＝营业总收入-营业成本-利息支出-手续费及佣金收入-退保金-赔付支出净额-提取保险合同准备金净额-保单红利支出-分保费用-营业税金及附加
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|-|
|EBIT（息税前盈余）＝利润总额+计入财务费用的利息支出|

EBITDA（息税折旧摊销前盈余）＝EBIT+折旧+无形资产摊销+长期待摊费用摊销
||
|-|
|资本支出＝购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金+取得子公司及其他营业单位支付的现金|
|净额|

营业毛利率＝（营业收入-营业成本）/营业收入
||
|-|
|EBIT率＝EBIT/营业总收入|

三费收入比＝（财务费用+管理费用+销售费用）/营业总收入
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|-|
|所有者权益收益率＝净利润/所有者权益|

流动比率＝流动资产/流动负债
||
|-|
|速动比率＝（流动资产-存货）/流动负债|

存货周转率＝主营业务成本（营业成本）/存货平均余额
||
|-|
|应收账款周转率＝主营业务收入净额（营业总收入净额）/应收账款平均余额|

资产负债率＝负债总额/资产总额
||
|-|
|总资本化比率＝总债务/（总债务+所有者权益（含少数股东权益））|

长期资本化比率＝长期债务/（长期债务+所有者权益（含少数股东权益））
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|-|
|EBITDA利息倍数＝EBITDA/（计入财务费用的利息支出+资本化利息支出）|

19 中航地产股份有限公司
附六：信用等级的符号及定义
主体信用评级等级符号及定义
|||
|-|-|
|等级符号|含义|

AAA 受评主体偿还债务的能力极强，基本不受不利经济环境的影响，违约风险极低
|||
|-|-|
|AA|受评主体偿还债务的能力很强，受不利经济环境的影响较小，违约风险很低|

A 受评主体偿还债务的能力较强，较易受不利经济环境的影响，违约风险较低
|||
|-|-|
|BBB|受评主体偿还债务的能力一般，受不利经济环境影响较大，违约风险一般|

BB 受评主体偿还债务的能力较弱，受不利经济环境影响很大，有较高违约风险
|||
|-|-|
|B|受评主体偿还债务的能力较大地依赖于良好的经济环境，违约风险很高|

CCC 受评主体偿还债务的能力极度依赖于良好的经济环境，违约风险极高
|||
|-|-|
|CC|受评主体在破产或重组时可获得的保护较小，基本不能保证偿还债务|

C 受评主体不能偿还债务
注：除AAA级，CCC级（含）以下等级外，每一个信用等级可用“+”、“-”符号进行微调，表示信用质量略高或略低于本等级。
评级展望的含义
|||
|-|-|
|内容|含义|
|正面|表示评级有上升趋势|
|负面|表示评级有下降趋势|
|稳定|表示评级大致不会改变|
|待决|表示评级的上升或下调仍有待决定|

评级展望是评估发债人的主体信用评级在中至长期的评级趋向。给予评级展望时，主要考虑中至长期内受评主体可能发生的经济或商业基本因素变动的预期和判断。
长期债券信用评级等级符号及定义
|||
|-|-|
|等级符号|含义|

AAA 债券安全性极强，基本不受不利经济环境的影响，违约风险极低
|||
|-|-|
|AA|债券安全性很强，受不利经济环境的影响较小，违约风险很低|

A 债券安全性较强，较易受不利经济环境的影响，违约风险较低
|||
|-|-|
|BBB|债券安全性一般，受不利经济环境影响较大，违约风险一般|

BB 债券安全性较弱，受不利经济环境影响很大，有较高违约风险
|||
|-|-|
|B|债券安全性较大地依赖于良好的经济环境，违约风险很高|

CCC 债券安全性极度依赖于良好的经济环境，违约风险极高
|||
|-|-|
|CC|基本不能保证偿还债券|

C 不能偿还债券
注：除AAA级，CCC级（含）以下等级外，每一个信用等级可用“+”、“-”符号进行微调，表示信用质量略高或略低于本等
级。
20 中航地产股份有限公司
短期债券信用评级等级符号及定义
|||
|-|-|
|等级|含义|

A-1 为最高短期信用等级，还本付息能力很强，安全性很高。
|||
|-|-|
|A-2|还本付息能力较强，安全性较高。|

A-3 还本付息能力一般，安全性易受不利环境变化的影响。
|||
|-|-|
|B|还本付息能力较低，有一定的违约风险。|

C 还本付息能力很低，违约风险较高。
|||
|-|-|
|D|不能按期还本付息。|

注：每一个信用等级均不进行“+”、“-”微调。
21 中航地产股份有限公司