: 5301615CAO094
备案号
堇L询石马: D3395478
土地估价报告
:云
项目名称 南省弥勒县雷打滩水电有限责任公司8
宗水工建筑用地、1宗工业用地、1宗水库水面用地股权交
易核定土地资产涉及划拨土地权益价值评估
:云
受托估价单位 南方速土地评估有限公司
土地估价报告编号:(云
南冫方速CzO1s,(估)字第
Op3号
提交估价报告
日期:,015年
彳1月10日
估价报告备案
日期:⒛15年
项目名称:云南省弥勒县雷打滩水电有限责任公司8宗水工建筑用地、1宗
工业用地、1宗水库水面用地股杈交易核
定土地资产涉及划拨土地淑益价值评估
」
受托估价单位:云南方速土地评估有限公司
土地估价报告编号:(云南)方速
0019(估)字笫093号
电子备案编号:5301615CA0094
提交估价报告日期:2015年】1月10日
云审方窭±牝砰佑有阻公习
云审方荛房把产评i0有阻公旬
朕军电话
:阴z“阴9冗”
律寡
:mzF~σ】召σ”
土地估价报告
第一部分 摘 要
一、估价项目名称
云南省弥勒县雷打滩水电有限责任公司8宗水工建筑用地、1宗工业
用地、1宗水库水面用地股权交易核定土地资产涉及划拨土地权益价值评
估
二、委托估价方
江苏澄星磷化工股份有限公司
联系地址:江苏省江阴市梅园大街618号
联系人:花伟云
联系电话:13150601888
三、估价目的
根据委托方确定的评估目的,本次评估目的为委托方股权交易核定土地资产价值提供划拨土地权益价值参考。
四、估价期日
2015+09月
30日
五、估价日期
zO15年10月28日至zO15年11月10日
六、地价定义
茅】页
阝引
方印
司 有阻公旬
冫
醯黟露霎鼋霉雾磊蜃露ε 霪冒了磊暴膂亏孟茅
F蕊
根据委托估价方提供的资料及估价人员实地查勘状况,此次估价对象为位于云南省红河州弥勒市雷打滩水电站的8宗水工建筑用地、1宗工 ∷业用地、1宗水库水面用地,土地面积共5757670.52平
方米。考虑此次估价目的,根
据
《城镇土地估价规程》(GB/T18508-⒛14),分
另刂对估价对象有关事项做以下设定
:
1.估价期日:委托方根据本次评估目的确定项目基准日,此次评估设定估价基准日为
2015年09月30日。
2.土地用途设定:根
据《国有土地使用证》土地登记用途为8宗水工建筑用地、1宗工业用地、1宗水库水面用地,根据合法性原则,此次评估按登记用途设定估价对象的评估用途。
3.土地使用权价格类型设定:估价对象为国有土地,根
据《国有土 l地使用证》土地登记使用权类型均为划拨,故
评估时土地使用权类型设定为划拨土地使用权。
4.土地开发程度的设定:至估价期日根据各估价对象实际情况,土地开发程度作如下设定。
土地使用证号 估价期日实际土地开发程度 估价设定土地开发程度
云国用
(⒛05)
宗地权属界限外
“简易通路”
,权属界宗地权属界限外
“简易通路”
,权属界 “ ” “ ”
第072号 限内场地未平整。 限内场地未平整。
云国用
(⒛05)
宗地权属界限外
“简易通路”
,权属界宗地权属界限外
“简易通路”
,权属界 “ \ “ ”
第070号 限内场地未平整 限内场地未平整。
云国用
(⒛05)
宗地权属界限外
“通路、通电”
,权属宗地权属界限外
“通路、通电”
,权属 “ ” “ ”
第064号 界限内场地平整。 界限内场地平整。
“ “
云国用(⒛05)
宗地权属界限外通路、通电、通给宗地权属界限外通路、通电、通给 ” “ ” ” “ ”第065号 水、通讯,权属界限内场地平整。水、通讯,权属界限内场地平整。
云国用
(zO05)
宗地权属界限外
“通路、通电”
,权属宗地权属界限外
“通路、通电”
,权属 “ ” “ ”
第066号 界限内场地平整。 界限内场地平整。
“ ” “ ”
云国用(⒛05) 宗地权属界限外通路、通电,权属宗地权属界限外通路、通电,权属 “ ” “ ”
第067号 界限内场地平整。 界限内场地平整。
“ ” “ ”
云国用
(⒛05)
宗地权属界限外通路、通电,权属宗地权属界限外通路、通电,权属 “ ” “ ”
第068号 界限内场地未平整。 界限内场地未平整。
臼引
方乏″Oz9ri=,字第⒆J号 勇雪29∈
云审方乏土把评佑宥FR公习 云审方莲房牝产湃佑穿阻公司
员羌目(日巳^蛋:0召7】-σ】9569J 锌寡
:弼zJ-σ1召σ/^p
云国用
(⒛05) 宗地权属界限外
“通路、通电”
,权属宗地权属界限外
“通路、通电”
,权属第069号 界限内
“场地未平整”
。 界限内
“场地未平整”
。
弥国用
(zO08)
宗地权属界限外
“零通”,权属界限内
宗地权属界限外
“零通”
,权属界限内第0514号
“场地平整”
。
“场地平整”
。
云国用
(⒛05) 宗地权属界限外
“简易通路”
,权属界宗地权属界限外
“简易通路”
,权属界 “ ” “ ”
第071号 限内场地未平整。 限内场地未平整。
5.土地使用权年期设定:根
据
《国有土地使用证》,估价对象均为划拨土地,故本次评估不做年期设定。
6.容积率的设定:估价期日估价对象内均为水电站配套设施建筑
,
容积率对该类项目土地价值的影响不大。故此次评估容积率不做设定。
综上所述,此次评估价格定义为:在公开市场条件下、于估价期日zO15年09月30日
、按上述条件设定、无地役、租赁等他项权利限制、在现状利用下的国有划拨土地权益价格。详见
《土地估价结果一览表》中的相应项目。
七、估价结果
经估价人员实地堪察、调查并对当地市场进行分析,按照地价评估的基本原则和估价程序,选择合适的评估方法,评估得到估价对象在估价设定用途、开发程度条件下,于估价期日的国有划拨土地权益价格
:
单位面积地价
土地使用证号 面积/耐 总地价/万元
元/W
万元/亩
云国用
(⒛05)第072号 329423.30 1568。 0676
云国用
(⒛05)第070号 117835.21 553.9027
云国用
(⒛05)第064号 53113.65 562.5568
云国用
(⒛05)第065号 14384.27 198.7120 9.20
云国用
(⒛05)第066号 19007.92 158.2908 5.53
云国用
(⒛05)第067号 132992.26 1107.5093
云国用
(zO05)第068号 6008.05 36,5365 4.07
云国用
(⒛05)第069号 25341.34 154.1079
弥国用
(⒛θ8)第0514号 1899.52 7.7039 2.73
第3页
f香叼
方霆″0】9ri=,字第09J号
云甯方邃戋把洱佑有限/A·旬 云审方乏房牝产评I=穿阻公习
联莱电沿
:阴zr-σΙ”⒆J
传裒:‘ 】召甾
`sz=-σ '19
云国用
(⒛θ5)第071号 5057665.00 7743.8986
合计 5757670.52 12091.2861
评估土地面积:5757670.52平方米
(即:8636.51亩
);
评估总地价:12091.2861万
元
;
大写金额:壹
亿贰仟零玖拾壹万贰仟捌佰陆拾壹元整
;
:人
货币种类 民币
;
估价对象宗地估价结果详见表《土地估价结果一览表》。
八、土地估价师签字
姓名 土地估价师资格证书号 签字
(盖
章
)张冉俊 2002530005
鲁建刚 2011530011
九、土地估价机构
:
云南
估价机构法定代表人签字
:
臼引
方乏ρOr9ri=,字军∞J号 第4贝
谂 `氓 瞑恒≤ RⅡ
累
u璐
累
搬川
1RE
氓
录
埏 R`豢
0Φ卜 卜
〓
∞
∽
∽
0灬 ∽
皿
0.∞
累
0∽
∽.∞ 0∽.㈧
〓 形 d ∽
烬
`
掣
Φ 冖 ∽
癸 治 〓 ㈧
0.〓
民 `癸 ㈧.∞ 〓.∽
翠 旧
寸
灬
∞
卜
HdΦ
累 〓 HH ∽
〓
刊
君
m黑
遛
累
丬甘
晏
疋世
盏
一
照
缛
昂臻
K累
双
巡
蚁罴
廿
双
郯
尿烬
K累
燃双
蚁愚
胩
双
郯
辰K粼
碧
巡双
蚁聚
甘
豢 粼
惫菸累 泰烬累 态
昧
咔
m
枞巡
担
妆巛
艮
它
∞卟
S抵
担
帮
川东
w态粼
巡
世
醛
蜞
司昧
晏呱喇
靼^^^瓣
ˇ瘀
忍
鳖
醮'
申
※槲
嵯
醮
蜞
累婆^酸
蝌
呱
靼.⌒
ˇ奈
涩
鳖
昧Γ
蒯
咔
K
蜞匿
瞧
架癸
^噢
婆
挺喇.〓
ˇ累
菸
呆
鳖剿Γ
怔
爿
心
苕
它
!迂
朕
轵
姊
⌒
趄
憩
豢
累
川担
ˇ
抵
态
鳖ˇ癸累蜞
察
账
二
a一ˇ癸蜞
碧
察
朕
畚
鳖ˇ
蜞陈
累泮
W
锶
巾柃
器
赋
世〓
丨
嵘
飙
×
n
ˇ
喇民
讧
欺
累
刊
鉴
冰
n豢罴
姒
粼钽
米
昧
蜞
癸
累喇
隰
靼^^^致ˇ
〖
茎
蜷厂
剿
※申
嵘
衄冒烬喇
螅
迥^^您ˇ
采
鳖
蜷/
申
K槲
昧
崾
婆
冒癸
拯^^^喇
ˇ瘀
K醛
/删
报
羽
妲 抵 蜞 祗ˇ蜞 抵ˇ
豢 橐
u
⌒ 珉囤亠 碌回二
m巛 钽
榧
邮
蟋
尔瑁慝
冢匣态
W
憨揪```η 愚揪````
巛医
∽
∽
∽
∽
∽
累
刊
ˇ巾〓婪
蛊
矧
双
·lH矧
惑H长揪
秦删累
双
H长
烬蚁累
双
叫长舔蚁昂
咫
扯
妆
"
0
〓∽
ˉ
腮
扑
髭〓
畜
匝
臻
医
唰双
H苌
嫘删累
双
H羔
秦蚁零
照
H羔
舔蚁型
双
爿
刂
埘
怂
怔
巾
`
山
w0
烬
澍谕
"〓∞
凵
酞
驿
豢
钽
π
器
豢
靼
蒯
u
抵冰
【叩
架。l照双
劁
H
叫
郯
捱
巾苌
球
删
埋
糕
啷
祟
累
疋
恋
H
吲
郯
抠
邮兴
嫘
蚁
趄
糕
苄啷
累
双
灬
H
长
翎
捉
邮兴
舔
J蚁
郎
畚长
累
双
郦
π 甲 她
灬
扯
邶
〓艹灬
恐
醛
埏
趄
双
型
絮
丬巾
双
皿
邮⌒
∽
0
〓
ˇハ
孤
㈧
一呷
O
双
皿
巾⌒
∽
ハ
ハ
㈧
ˇ舔
屮
00卜
民
皿
邮⌒
∽
0ˇ0㈧
叩
寸舔
00
吣∽本
寒
丬
喇
报XⅡ
E
您
嘤
累
账
长
瓒
圩
恤烬
型嵯
恕察
您丽
迪累
φ
叫
凶舔
羔
蟥
龆
峒帜
鳖
型恕察
π
芯
迪阂
φ
叫
凶舔
羔
瓒
圩
恤柩
型茎
摁察
您丽
迪素
φ
目
凶舔
δ胝姊 F兮丶捱
累巾
φ愁 巾筇 φ筇
"0迅邮 累 叫藜 目碧
抵恧 蚶罩
葵
豢
妲〓
〓
已
P≡氓
m
冬
趄器
丬
畜
叩
瀚郯
双
翠
累
卷
郯
榧
邮
圩
峒
邮
赣l—
J粑
瓒长
您
迢
职醛π
卷
郯
抠
邮圩
牌
啷
裔怼恕
羔
奘您
迢
烬鳖π
卷
郯
捉
邮圩
牌
啷
齑怼摁
长
蟥您
世
积嵯π
柃滋贫屯宀c
0〓
〓
∽
∞
∽ 毯.σ
.∽ .∽ 胝0㈧ ∞
∞
∽ ∽
H卜
0㈧∽
0∽
°
〓
∽
卟.∞ ∽H.∞
0d一.卜
.0∞
冖
〓卜 ∽㈧ 0㈥
∽
0.∞
寸H∞〓.寸
0
d0.灬卜
㈧
∞d灬灬.㈧
000
双粼疋 双粼双 双粼双 双粼疋
晟 罴 凝 器
鄄 遐 邶 迅 邱 巡 郦 遐
K琴 廿 K累 胩 K累 胩 K型 w廿
乘 蚁 展 蚁 昂 蚁 乘
态螓 态陈 态醮 惫昧泽
m巡巛
嵯醮崾
癸累
菸叶
鳖蜷噢
婆冒
菸泽
鳖哝蜞
癸累
察申
鳖昧赆
癸K累
巛
担
妆
R它
累蜞
癸目^^吲
ˇ
K鳖
'槲 暑蜞
癸膣^^喇
ˇ
苌
茎剿Γ 蜞
葵男膣^^^吲
ˇ
苌
醛/槲
蜞
累晏蝌膣.^·ˇ
浆嚓r剿
苕 祗ˇ 朕 朕ˇ 朕ˇ茎
k扌 :
它
态螓 态醮 态
螓 惫昧咔
必
i迂 匿嵝
咔
璺蜞
泽
莲蜞
咩
匿蜞长
W灬
器 醮烬碧 蜷癸碧 蜷茎男
哝癸袈
巾拇赋
世〓 蜞
冒癸目^^叫
ˇ奈
浆
茎删厂 崾
累蟋膣^^^喇
‘
苌奈
鳖/蒯
崾
冒葵箧^^喇
ˇ奈
长
鳖剿厂 蜞
烬
慰^灬
梃喇灬
ˇ察
涩/剿
朕ˇ 抵 朕ˇ 怅ˇ嵯
u
冢匣二 尿匣二
m巛
愚揪``丿 冢匣态 惑揪`k)η 冢皿恙
巡
愆
灬
∽∽
°
∽
H羔
舔
蚁灬
累
双
憨H长揪
嘏
蚁W
冒
双
H长
舔
蚁
累
疋
瘀H苌椒
嘏
蚁ˉ
s架双/
靼
妆
肆
〓
∽
∽
一
`ˉ
∞
H苌
嫘蚁男
民
H苌
嘏蚁碧
黑
H苌
舔
蚁
藜
双
H长
察蚁男
民
Η
0
H长
嫘累
H兴
舔累
H苌
舔累
H兴
舔累
侧曲〓 蚁照 蚁照
删双
蚁双
本
怂
恨
巾
口
沉
炽
澍m贸 暴
郯
榧:咔长
郸
乐
锕
怔习
坻
邮懋
总
铷
榧:啷长
懋
卷
郯
捉:邮长
懋
巾桥 巾嵛 巾桥 邮奋
吣
灬
耻
娅
邶
吣
灬
耻
蜘斌
双
皿
邮⌒
∽
0㈧ハ
"ι
∽
0`0屮
双
皿啪∽
ハ
ハ
㈧⌒冖t
w、
000
买
皿
啪⌒
∽
ハ
Φ
㈧
舐
屮
卜
Φ0
双
皿
巾
∽
ハ⌒
0〓冖ˉ
∞
0`0屮
ˇ ˇ ˇ ˇ
№灬兴帜察累 长职察架 苌炽察累 长炽察司
δ瓒韶茎埏丽芯φ
叫舔
瓒圩鳖埏芯πφ
长粼
瓒龉恕匿
w您
屮巾
舔
瓒圩恕匿丽
芯
φ
<凶
舔
抵帏贫怄型迢囟 牌韶世囟 恤删迢凶 粞型迢
辶兮φ舔 φ筇
φ舔 巾
<
舔 〓吲累 长累
屮昂 冒 0迅删姜圩恕您 卷圩恕您 总圩恕您 总圩埏恐
柃翎峒韶迢 郯滟韶迢 锕恤怼世 郯恤韶世
π
贫捱邙苌柩π 捱邙苌怄π 挺钵长帜π 榧邱羔柩
滋张桥搂莲 啪桥瓒匿 啪奋蟥嵯 邮霜璜鳖
电
一 ∞
卜
00 .d
0.寸 l
.〓 l
I
l冖
∽
0∞ 0∞
卜 灬
∞
∽
∞
㈧
0冖
0一
.d∽
寸.∞ ∵
∽冖.寸
.卜
卜
〓
0~冖
〓
寸
〓
㈧
∽
00.∽ ∽
.0卜
`‘
='∶、
00卜 ∽ `亻
.d寸 ∽.◇ 卜
∞ ∞ ∽ ∽
∽
㈧
冖
0∽
卜
∽
双
缛
蜃烬
K累
双
型
以器
廿
双
缁
唇粼
K昂
双
遛
蚁罴
廿
双
檫
泵臻
K累
巡双
蚁罴
廿
I
I
惫
酴申
惫昧
申
惫癸累
m
聂
巛
扯
眭
⒒巛
艮
诠
η
瞪
酴
蜞
蟋
累
朕ˇ嵝
葵
挺^s吲
ˇK
察
Κ
嵯黉
/槲
璺
嵘
蜞
婆
累
朕ˇ蜞
癸
瞰^^^喇
ˇ素
瘀
衣
醛/槲
莲
醮
蜞
婆
昂
朕ˇ嗯喇
靼^^^鹩
ˇ察
忍
鳖
昧
蜞Γ
槲
※阱
I
1
嫒
只
^.匣檠
×
妆
热
蝉
桊
娟
葵
扌
吣
侧
逭
汶
邕ˉ
惫
瞪
蜷昧
蜞
癸K咔
累
惫
鳖
瞧昧
蜞
婆累申
察
态
瞪
蜷·癸
聋.〓
‘絮
察
Γ
剿
幂
雷鳖°
累
朕
ˇ
累
爿
郯
灬
榧
巾
赋
搜〓 嵝
婆
累
榕.^^喇
ˇ察〖厂
剿
蜞
婆
累
嵫^^^喇
ˇ
K嵯厂
剿
蜞累婆喇
瓜
靼长
嵯
嵘怅申
l
I
民
婆
督
双
翠
世°Ⅸ
^甲
冢
愁
骒
抵ˇ嵯 抵ˇ
抵
:
蜞 犁
巛疋驷
m噬巛
灬
s∽
尿
舔
H兴
棂皿龈二
η`智`冫 冢
憨
爿
H匣
揪
累态
N
尿
累
挝
羔棂匣
怛
兴唧亠
``丿
氓
砥
玄
豢
岳
蚁
匿
Ⅸ翠
碧
川
摁
豢
讧
炽
累
巛
a它
姒双 双 担
蚁皿丬
靼 嫘累 钭智 逃怛
`以 邝ˇ 蚁
妆
!〓
H长
蚁双
H
疋
长苌
I
粼
⒀茁 榉
舁
`邕
察累 爿累 逃怛
l
〓
〓举 嗯
刂
侧
柃
怔
巾
怒
创
巛
漤〓
H
总
翎
担苄
蚁
勹
长
邮双
懋
受
因'郸H
习
长
邱、双
郸
咨
泰
琪
△'郦兴
祟
吲
'灬兴
恋
埋
蒎
邱
I
l
m
S叫
廿弘
岬
⒋⒀
岬咚螺
抵
豢
趄
琚
蝌烈
瞅巛
葵
怅桥 幸铷
'郸
长甜 郗燃粼
卿檠啾
双
皿
邮娅
弧
⌒
∽
ハ
ハ
一
ˇ
舐
叩
∽
ハ
ハ
双
皿
总吣扯灬
⌒
∞
ハ
ハ
㈧
ˇ"丶呷
寸
H
0、
∽
双
皿
巾娅
灬
⌒
∽
0
㈥
ˇハ
呷
舔
0d卜
l
I
芒
巛
蚁
鳖n
豢
钽Rm罴
贽啷
砷
螂
小驿轳
№〓羔
瓒
圩
粞帜
鳖
型摁察
丽
您
迢袈
巾
≮
凶舔
慰
鞲
圩
睡ˉ芯
粼
谙怒
型
镲
搴累
双
染
蜜
J
圩
牌鞲凶
世
语
I
思
隐
睡酞
恕刚
幂
匿
雨〓
巛
舯
㈣
中
吣
S帏↑电瓣玢桊圩φ
甙
恕舔
累
芯
卷J榘
圩憩
蕊
埏双
染
您累
~
总圮凶
挝
埏您
I
l
渖
Ⅲ
阳
H
髫婆
丬
〓
〓ハ树怂毡郯
梃
邮牌
啷
裔型
苌
瓒迪
柩
醛
L 郯
怔
水
牌
邱
桥
型
苌
瓒世
柩嵯π
郯
捱
怅腮
邮
桥型
长
瓒辽
帜嵯丽
卞
馋 .d 湍阽矿、
云审方乏±牝评佑穿阪/Av习 云审方莛房把产评佑宥阻·Ab司
耳荧目艮凄L话:0εzF-jJI9569J 吊笋属串:08z=-65△召6579
第二部分 估价对象界定
一、委托估价方
江苏澄星磷化工股份有限公司
联系地址:江苏省江阴市梅园大街618号
联系人:花
伟云
联系电话:13150601888
二、受托估价方
云南方速土地评估有限公司
法定代表人:张
艺敏
工商注册号:5301021OO155907
机构通信地址:昆明市盘龙区白云路滨江俊园23幢302室
执业范围:全国范围内从事土地评估业务
续有效期限:⒛18年6月30日
资质等级:国家A级
新续注册号:A201353014
联系
人:鲁
建刚
珥芡系电话
: 0871-65195693 13708470894
邮政编码:650224
三、估价对象
本报告委托评估的估价对象,是指登记土地使用权人为云南省弥勒县雷打滩水电有限责任公司、位于弥勒市雷打滩水电站的
8宗水工建筑 :用地、1宗工业用地、1宗水库水面用地。于估价基准日⒛15年09月 30
茅σ贝
伊引
方乏ρ0】9ri=,字第09J号
司
:懑
鳜露霎ξ霆裟黥 霪骂了磊
￡星
F蕊 7三
日,土地使用权类型为划拨,土地登记面积共为5757670.52平
方米,无
地役、租赁等他项权利限制、在现状利用下的国有划拨土地权益价格。
四、估价对象概况
(一)土地登记状况
此次评估的估价对象均为云南省弥勒县雷打滩水电有限责任公司以
划拨方式取得的
10宗土地,并持有
《国有土地使用证》。估价对象的登
记土地使用者、宗地位置、登记用途、四至、面积、土地级别、土地权
属类型、国有土地使用证书编号、登记时间、地号、图号、他项权利状
况等国有土地土地登记状况详见表2-1。
(二)土地权利状况
估价对象所有权属于国家,⒛04年云南省弥勒县雷打滩水电有限责
任公司以划拨方式取得
10宗地的国有土地使用权,并持有《国有土地使
用证》,估价对象均位于弥勒市雷打滩水电站,土地使用权类型均为划拨。
宗地来源合法,产权清楚,四
邻无争议。估价对象的土地使用者、国有
土地使用证号、土地登记用途等土地权利状况详见表2-1。
现因核定估价
期日土地资产价值的需要,江苏澄星磷化工股份有限公司特委托我公司对该
10宗地进行评估。估价期日2015年09月30日
,设定估价对象无他项权利的限制。
(三)土地利用状况
于估价期日,宗地内均已建成了水电站相关的配套建筑,各宗地的宗地利用均围绕水电站的运营使用而配建利用。土地利用现状详见《附件一土地利用现状图》。
ˉF^烦
卜㈥方毪ρ019ri=,字第⒆
J号
民 舯雨 抻了 舯子 舯丽 舯舀
巛烬
'邸
职菸睾一
'邸
职癸带一
'愁
帜晏一器
'邸
驭葵黍
'忠
帜葵一姬
督 累礴督涩暑畏肾以碧礴肾以 褶礴督璺累慰邱以
R胝哦 ← 呤 唼
犁 氓氓掣 κκ掣 氓氓犁 氓氓犁 氓κ雩
愁 棂态 捏态 棵苯
捏惫 揪态
冒一取 尿Ν 尿Ν 尿Ν
鼠Ν 尿Ν
丬 舔匣 累皿 菸匣 惑匣
累匣
瑁
刊翠郯
烬
双
审亩庭
ˉˉ
ハ
ハ虹
∽〓ˉ
㈧H叹 q
0吐
∽
0㈧
d口
`
㈧
Ⅺ
∽
0吐
Φ
d㈧叹 苎叹
廿
∽
0吐
0㈧
㈧叹
d
㈧ 〓
粼憨疑
m翎 钾癸
匝
姐 诬 姐 姐 姐
△双叫
创 创 创 创 Ⅻ
巡
愆
扯∽
邶 邶 邶 郯 郸
妆
`h丶 寒蜞剥
乘 乘 泵 乘 乘
∞ 刊烬粼
k爿〓
∽
必
丶
〓
`ˉ
∞
朕
瑁瑕
菸⌒
兴
0〓 H〓 Φ∽ 卜
㈧
〓
一
轵 怛
w榧灬
邺
⒒0
湓〓
丨
烬
刊
甲
猢
烬
双
抵
ˇ泽
〓
寸
心
㈧
〓.∞ ∞
∞
〓
H冖.∽
H
∽H.∞
〓
∞
〓
寸H.寸
0
H0.°卜
巾μ
婺
甲 宜 朕 诋
诋 朕
朕
m巡巛
灬
丶卟
猢
砥
寒
账
刚
ˇ
壮氓
冒^皿 ˇ
氓
壮
碧^囤 ˇ
氓
壮
围^回 ˇ
妆氓
^暑回
ˇ
氓
妆
^碧回
h∽
巛
担
〓
∽
丶
ˉ
农
豢甲架唰
H长
粼
蚁
冒
黑
H长
舔
蚁
絮
田
H羔
球
蚁
累
疋
H羔
嘏
删
昂
双
H羔
嘏
姒
累
疋
妆"`∞ H双
靼
湖一
爿
刂
0
型您φ 型芯φ 型忐巾 型您φ 型您φ
W态
山
∮
m〓
w口
d式
巾
盟
羔
瓒
龉
迢
脒
鳖1—囟
祭
累舔
羔
瓒
圩
迪
炽
匿
叫
凶
察
粼
累
苌
瓒
圩
世
胝
匿
目
凶
察
舔
冒
长
瓒
圩
世
职
鳖
凶叫
察
累粼
苌
瓒
圩
世
烬
鳖
枨
凶
祭
粼
碧
挺
巾
汶"奴
聪 粞摁丽 牌恕π 恤恕π 牌摁π 牌恕π
忄
I
一
㈧Φ
dIΦ
I0Hd∽
〓
l00l00
IHd冖
0Ⅰ〓
l
冖
冖冖
dl0Φ〓
I
冖
H一
Φ
㈧
∞
l00ι
寒 0㈧
0Ⅰ ㈧
0㈧00I0Φ
0㈧ ㈥
0
∞
∽〓 00
㈧Φ
〓
∽
0
∞
∽㈧ 0
∞
∽㈧ I00 0
∞
∽㈧
00
叫迎 吲坦 卷
:长
卷△ 长
:长
寒
账
蒯
犁
郯
捱
粮
邮
灬
郯
梃
蒎
郎
灬
郯
榧啉
郸
锕
榧
长
啷
郸
郯
榧邱
郦
水珲 巾罴 怅窬 κ岙 邮桥
吣灬δ甲
瑚
累
φ
年
甲
双
皿
巾
⌒
∽
00㈥
φ
sΦ
双
皿
邮
∽⌒
00㈧
Fφ
0抵
双
皿
巾
0⌒
∽
0㈧
萏φ
0飙
双
皿
巾
∽
0⌒
0㈧
S巾
0酞
双
皿
巾
⌒
∽
Φ
0〓
巾
遇
0抵
岱瓣贫丬
ˇ斌 ˇ ˇ ˇ ˇ
c^"0迅猢弼 桥长世 桥羔迢 桥羔世 褥羔世 桥苌世
驸Ⅱ
罴
豢
靼
架
丬
茁
审
热
双
卷
郯
梃
巾
瓒
圩
恤
邱
柩
恕
J鳖
π
恐
乐
锕
榧
邮
瓒
圩
粞
钵
烬
搀
J鳖
您π
总
郯
捉
邮
蟥
圩
峒
郎
帜
茎
恕
怼
π
您
乐
锕
捉
巾
珙
圩
恤
邱
帜
恕
韶嵯
π
您
卷
舢
榧
邮
絷
龉
恤
邱
烬
挺
J鳖
π
芯
灬滋贫屯
舯雨 抻雨 舯需 舯雨 舯丽 巛累'邸
帜
礴
菸
督
一拙
涩
累'邸
邺
礴
婆
督
一带
以
累'巛
职
礴
晏
督
幂
瞪
累'邸
帜
礴
婆
督
幂
茎
累'邸帜
礴
菸
督
黍
匿
¤抵氓氓犁
咯
氓氓挈
←
哏氓掣 氓氓掣 κ氓学
棂态 揪态 捏萤 揪态 棂惫
尿
惑
N匣
冢
察
W皿
屎
愚
Ν
囤
冢
惑
N匣
冢
舔
Ν
皿
Ⅺ
∽
0吐
0㈧
双
㈧d
苎双 苎叹
妁
∞
0吐
0㈧
叹
寸
Ⅺ
∽
0
㈥吐
Φ
㈧叹
d
羽 皿 诬 狈 皿
m巛
创 创 Ⅻ 创 创
医
巛
靼
艮
它
郯
泵
郯
乘
鄄
乘
郯
冢
郯
乘
妆
苕
怔
它
爿
心
驸
”
`ˉ
驾
0㈧ ∽
0.∞
寸
∞
㈧
∽
0ΦΦ
.∽
灬.㈧ .H寸 灬.∽ 0〓
灬赋〓 灬
㈧
000 〓
∽
∞d ∽
妊
扯
〓H ㈧ 0∽
巾
m巛
∽
卟
丶
朕
ˇ
氓
妆
^碧回
抵
ˇ
氓
苄
^累匦
抵
ˇ
氓
苯
^慰皿
抵
ˇ
双
壮
^累皿
祗
ˇ
氓
妆
^零皿
聂
h∽
巛
扯
〓
∽
0冖’
H兴
龈
蚁
累
旺
H苌
烬
蚁
袈
疋
H长
嫘
蚁
絮
双
爿
H
架
双
逃
羔
怛
羔
妆
`∞
爿
刂
埘
柃
0
山
书
m〓
ww吓
型
兴
瓒
圩
您
世
烬
莲
φ
屮
凶
察
舔
累
田
苌
躇
锌芯
世
帜
茎
φ
<察囟舔
累
J
蟥
轺苌
您
世
烬
匿
φ
≮
凶
察
舔
累
狈
创
怼褶
鞲
轺
凶
挝
诞
巾
奴
澍恤摁π 恤恕π 牌摁π
恤
I
冖
d
㈧冖
Φ
〓
〓
lΦΦ
l
一
冖
0冖
〓
寸
∞
I00l00
l
0
Φdd冖
〓
∽
〓
l0Φ
l
I
0>Φ〓
I冖
∽
寸
㈧
°
I 0000Φ
00〓
冖
l0Φ
I00
Φ
㈧
〓
∽
I0Φ
0
∞
∽㈥ ㈧
∞
∽
100
0d
∽
掭
乐
郯
捏
:郎朕
郦
卷
翎
榧
闩
长
呻
螂
器
郯
榧
:啷长
郦
因'郸铷'郸 :'长郦
鄄
謦
掭
:'长邸灬
俐
H、
邱
果
咄
恋
迎
卟邮桥 芒受
邮桥 邮桥 琶巾 φ 巾
胝双
皿
巾
⌒
∽
Φ
0ˇ㈧
巾
ι
0斌
双
皿
巾
∽⌒
0ˇ0〓
巾
茁
0抵
双
皿
邮
⌒
∽
0ˇ0㈧
S0斌
疋
皿
卷
⌒
∞
0ˇ0㈧
Σ
≌
斌
双
皿
邮
⌒
∽
Φ
0ˇ㈧
〓
Φ
斌
坠〓迈讣ハ毡桥
卷
锕
榧
羔
瓒
圩
恤
世
烙
嵯
恕
π
您
桥
卷
郯
挺
羔
蟥
圩
恤
迪
帜
匿
恕
J
π
您
岙
总
郯
拯
长
蟥
圩
恤
逆
帜
匿
恕
π
芯
桥
乐
郯
榧
邮苌
瓒
圩
牌
啷
世
烙
嵯
恕
型
π
您
番褥
郯
挺
巾羔
瓒
轺
牌
啷
世
烬
醛
艇
韶
π
芯
邓滞路隈邮邮 邮邮型
邮郎型
云审夯芝±把湃佑有阻公习 云审方乏房把产评佑穿阻公习
耳关昌(日邑E:0召zz-fJr95693 传裒:0召zJ-σ】8σ”
9ˉ
五、影响地价的因素说明
(一)一般因素
一般因素主要指影响城镇地价总水平的自然、社会、经济和行政因素等,主要包括地理位置、自然条件、人口、行政区划、城镇性质、社会经济状况、土地制度、住房制度、土地利用规划与计划、社会及国民经济发展规划等。本次主要从以下几方面进行分析
:
1.地理位置和自然环境
弥勒市位于云南省东南部,是红河州的北大门。辖区面积4004平方公里,北依本州泸西县,背靠昆明市石林县、南接本州开远市、东邻文山邱北县、西连玉溪市华宁县,处于昆明、个旧、开远三个城市和滇中滇南两个经济区的结合部,全县辖10镇3乡
,129个村民委员会,7个社区居委会。
弥勒市的坝区和河谷地区占全县国土面积4004平方公里的15%,大大高于全省6%的
平均水平。弥勒市地处亚热带季风气候区,海拔最高在东山金顶山,为2315米,最低在江边河谷,为862米;年均雨量 990.4毫米,年均气温
17。
⒛C,最
高气温
36.10C,最低气温-4.60C,光
照充足、有效温期长;霜雪日短,拥有得天独厚的自然条件,适宜各种动植物生长。是我省烟、糖的主要产区。盛产优质烤烟,虹溪烤烟为云烟中的上品。⒛03年种植烤烟12万亩、甘蔗7万亩,占全县54万亩耕地的近
35%。
弥勒市资源丰富,尤其是能源资源储藏丰富,全县仅煤炭储藏量就达
10亿多吨。全县大中小型水库百余座,水能蕴藏量54.5万千瓦,可开发能量
42。
15万千瓦,南盘江上仅雷打滩、糯租两处就有18万千瓦可开发。
第″页
阝叼
方乏ρ0】9rio,字第∞J号
习 穷阻公司
《笛攮黪
蟊霎鼋霉衷琵ε Ξ骂了了
F蕊
5露
;厅:扌:ⅠI茗
弥勒有着丰富的旅游资源,近年弥勒市旅游业有了巨大发展,形成
“ ” ——
了
集自然、人文、民俗观光为一体的六个一格局,即游一个洞 弥
勒白龙洞;拜一尊佛——
锦屏山风景区
19.99米高的弥勒大佛;喝一口
酒——
云南红葡萄酒;抽
一支烟——红河牌香烟;
跳一曲舞——
蜚声中
外的阿细跳月;洗一个澡——
梅花温泉澡。
近年来,弥勒充分利用得天独厚的自然条件,多样化的生物开发与
创新产业得到蓬勃发展。种植葡萄面积达到
4.2万亩,葡萄酒产值近
1亿
元;种植灯盏花
3OO0多亩并显初步效益;种植生物药材薯蓣
2500亩
,
产值达
350多万元;种植亚麻
8600亩,原茎产量达
258。
6万公斤,亚
麻种子达36326公斤
,亩产值达到416元,实现农民增收120多万元。
(弥勒生态环境建设进一步加强)正因为拥有天时地利人和,造就了誉满
“
州内外的“糖仓”、“烟仓”之美称,特别是葡萄产业崛起后又被称之为东
方波尔多”和“葡萄酒城”,使该县的特色经济有了长足发展。
弥勒市得天独厚的自然资源能吸引各界商人的投资开发、优越的地
理位置和自然环境能吸引大量游客旅游休闲,刺
激社会经济发展,是房
地产市场蓬勃发展的重要基础,对地价保值有积极影响。
2.整体经济状况
⒛14年,弥勒市实现地区生产总值
245.9亿元,增长
9%;公共财政预算总收入
21.84亿元,增长
13.5%;规模以上固定资产投资
156.31亿
元,增长
56。
30/0;城
镇居民人均可支配收入24792元,增长10.8%;农村常住居民人均可支配收入9066元,增长14.5%。
⒛15年前三季度,全市城镇常住居民人均可支配收入17661元,绝对值居全州第四位,同比增长9.7%,高于全省
1个百分点,高于全州 0.7个百分比;农村常住居民人均可支配收入7457元
,绝对量居全州第二位
,
同比增长
11.2%,与
全省增速持平,高于全州0.2个百分点。
彡串13彐∈
伊引
方乏ρOI9ri。,字第093号
司 穿阻
汹
珉貅露霎鼋霉嬲 霪瞽了磊鳕 JAv司
F蕊
弥勒市国民经济持续平稳较快增长,经济实力进一步增强,能刺激大量相关产业用地的需求,从而对土地的保值起到积极作用。
3.城市基础设施
交通运输:全
县公路拥有量
1749公里,公
路密度为
43.7公里每百平方公里,县乡公路通畅率和乡村公路通达率达
100%,村至自然村间的通达率为94.8%。公路线距昆明
143公里、距蒙自140公里,昆河公路纵贯腹地
93公里,滇
越铁路沿西跨境
78公里,是两广来我州进昆明的重要交通枢纽,具有良好的区位和交通优势,对开发本地资源,加
强内引外联,发展横向经济联合,开辟经营门路,广聚各方财源等起到了不可估量的作用。
供水、供电:日供水能力达32万吨;日供电量达4000万千瓦时。
以上基础设施对土地的开发较为有利,对地价保值有积极作用。
4.房地产、土地市场
9O14年,全
市完成房地产开发投资
69476万元,同比下降40.7%。
其中,住宅投资60449万元,同比下降39.6%;办公楼投资469万元,同比下降,75.3%;商业营业用房投资
3196万元,同比下降
56.5%;其
他投资
5362万元,同
比下降,30.9%。
房地产开发投资中,建安工程投资为22969万元,同比下降
57.9%,占全市房地产开发投资的33.1%;其他费用完成投资
42464万元,同比下降
16.8%,占全市房地产开发投资的61.1%。
全市商品房施工面积为
151.49万平方米,同比下降15.6%。其中 ,住宅施工面积为126.48万平方米,同比下降15.7%;办公楼为1.48万平方米,同比增长6.8%;商业营业用房为
13.21万平方米,同比下降15.7%。
全市商品房销售面积为
3.94万平方米,同比下降69.9%。
其中,住宅销售面积为
3.57万平方米,同比下降72.6%。
房产市场的波动对土地开发
r云引
夯建ρ0】9ri=,字第⒆J号
勇自】彳9了
·
司 穷隰
》
鬟窬露霎鼋雾万磊露瑟ε 霪暨歹磊
%丐
Av司
F蕊
I亮
利用有着至关重要的影响。
结合估价对象实际状况与估价目的,该地产市场的波动对本次评估
对象的土地价值,无明显的影响。
5.金融政策
⒛15年3月1日
起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率。金融
机构一年期贷款基准利率下调
0.25个百分点至5.35%;一年期存款基准
利率下调0.25个百分点至2.5%,同
时结合推进利率市场化改革,将金融
机构存款利率浮动区间的上限由存款基准利率的
1.2倍调整为1.3倍。
⒛15年5月11日
起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率。金融机构
一年期贷款基准利率下调
0.25个百分点至5.1%;2015年6月28日起下
调金融机构人民币贷款和存款基准利率,金融机构一年贷款基准利率下
调
0.25个百分点至4.85%;一年期存款基准利率下调
0.25个百分点至
2%;zO15年8月26日
,下调金融机构人民币贷款和存款基准利率,以进
一步降低企业融资成本,其中金融机构一年期贷款基准利率下调
0.25个
百分点至4.6%;一年期存款基准利率下调
0.25个百分点至1.75%;其他
个档次贷款及存款基准利率、个人住房公积金存贷款及存款基准利率、
个人住房公积金存贷款利率相应调整。
在国家宏观经济政策下,促进投资扩大,刺
激住房消费,有助于稳
增长、调结构、惠民生,提振市场信心。国家积极实施稳健的货币政策
,
对宗地地价有一定积极的影响。
总之,从弥勒社会经济各项发展数据可以看出,弥勒国民经济继续保持平稳增长,经济实力进一步增强。二、三产业产值、财政收入及支出、城镇居民收入和支出均平稳增长,预
示着地产市场还是有可发展的空间。
(二)区域因素
第1氵J△
r云引
方乏ρOI9ri=,字茅⒆3号
司 有阪
冫
《矜露雾鼋霉万毛舅瑟ε 鼋瞽歹磊鞔 JAv习
F蕊
区域因素主要指影响土地地价水平的因素,本次主要分析地块所处区位、交通条件、公共基础设施水平、地形地貌等。
1.区域概况
估价对象位于弥勒市东山镇,东山镇地处两州
(文山、红河)三县(弥勒、泸西、邱北)的
交界处,位于弥勒县东部,距县城48公里,全镇辖国土面积
368平方千米。镇域地势为中部高、四周低,西北高、东南低,悬岩陡壁围绕中部,最高海拔2315米,最低海拔867米。气候属典型的立体季风气候,年平均气温12.8℃
,1月最低月平均气温1.8℃
,
无霜期
253天
,春季干燥少雨,夏季湿润多雨,秋季清凉多雾,冬季漫长寒冷。全镇辖新寨、旧城、龙细、舍木、安产、铺龙、大栗、洛那
8个村委会,64个村民小组,67个
自然村。zO10年末,全镇有4743户
,
总人田⒛447人。其中:农业人口19900人,占总人口的97.3%,人口密度每平方公里55.56人
。主要居住着彝、汉、壮、苗等
4种主体民族
,
少数民族占总人口的75%。
2.交通条件
估价对象所在区域目前主要通过XG46县级道路与其他道路连接,路面为泥石路面,道路状况非常差,不利于区域出行,出入便捷度差。
3.基础设施条件
宗地所在区域为独立工矿区,距离最近的乡镇约zO公里。通过简易泥石路与城镇联通,区域内没有供水排水管网设施。供电为独立的城乡供电线路。
4.地形与地貌
宗地所处区域为南盘江的峡谷地形,区域内海拔落差非常大,河道的两侧均为地形坡度比较陡的山。耕地呈零星片状分布,林地和灌木林地为主要的植被形态。
茅“页
臼审归冖钌⒛】’ri=,字第⒆3号
^舯
φ憨怅囚冒玄瑜
豢窨酬形送凇
恒
巛
吾
酬
送
形凇
恒诼·谊懋
形酬凇
恒巛逭
口
懋
形酬凇
以恒·逭
叫
长
劝凇
恒诼·逭
酬
懋
形凇
阿
巛
·妲
巛丶尽
. . . . . . 胝督
雨双
淞
腿
志
督
吾
香
撰
男
川斌
恒
斌
^双
巛
鄱
窨
恧
撰
闺
川
凇
怛
诼
^双
《
邱
窨
撰
膂
架
丬
渔
斌
双
雨灬(
吾
凇膂嘤
蟠
男
丬
恒
巛
贾^双
(
窨
凇邱
雨
嘤
累
爿凇
怛
斌
^双
巛
酃
吾樱舀
累
刊
凇
怛
巛
^双
酃巛
要
昂
爿
'寺
螟
累
长'以
世
巛
碧
碰烬
Κ
恕懋
嬖
濉
砥
臻慰刚烬
累
褪
K恕
态
奘
雌
诋
泰恝剽累烬
讴
Κ
舡
氓
犁
累^愚
剖
崽
长
袋
濉
架烬
赵
K恕
炽
裂
累.愚
巛
慈
婪哪
雌
烬
累
褪
K恕
长
奖
雌
砥
秦巛脚烬
累
褪
K妲
长
葜
雌
砥
舔剖
慰
巛
称 窨 巛屏巛霭《晏巛氐巛鼷巛民
m
巡
巛巛 男
烬
以
淞
巡
钵
冬
霭双
墀以Kκ
.寺
吾
凇
双
民
墀蚁K氓
^薏
叠
斌
叹
舀
褰以K氓
.逃
罾
诫
双
黎
墀蚁K哏
^世
窨
斌
双
民
墀蚁K^氓
过
窨
酡
双
碍
堆以Λ
愀
^世
窨
淞
扯
艮
妆
它
η
长
累
癸怛⌒
兴
0Φ H㈧ ∽
一
卜
㈧
㈧
一
0㈧
k必冒诠
器t迂
朕
案
账报
ˇ泽
㈧
寸
灬
㈧
∞.〓 Θ
∞
一
H.∽
H
㈠
H
∽〓.Φ ∞
∞
寸H.寸
0
d0.卜
一
°
°
~o.㈧
H
侧 '浯
掭
报
巾
赋
妲〓 恒
婺
潸、
烬
癸
胀
囟
窨
淞
型
铼
烬
累
K洽婺
怛
巛
恕
.虿
窨
谳
累
K裘婺
粹
飒
埏
.虿
窨
凇
累
Κ
荃
受
旧
啄
恕
^虿
罾
谳
累
K滦婺
卩
呕
摁
^虿
窨
酿
累
K忿蒡
汩
斌
恕
^虿
督
淞
累
K涂婺
怛
飒
恕
.虿
罾
凇
m巛
∽
∽
°
冬、
冢
(诋
累账婺
裘
鬓虿霪虿霆虿霆虿霆虿霆虿
隧∽
巛
∽
〓
督
扯
妆
冒
刂
∽
°
"
0
曲ˉ
`〓∞
蛰
埋
靛
豢
靼
吾
淞
巡
铩
烬
巛
惠
璇
萤
剩恒
诼
恕
.孚
窨
谳惠巛
拙
蛰
剩
怛
巛
恕
^蓬
窨
凇
巛
憨
靴
敌
剩
恒
姣
恕
.孚
吾
斌
巛
惠
皱
蛰
剩
怛
恕巛
^孪
窨
凇
巛
舔
歇
蜜
剩恒
巛
摁
^孪
吾
凇
巛
恧
骱
蛰
剩
怛
巛
恕
^孳
要
谳
尜
W柃
mw诬
'酬
剩 剩 葭蜜靛黩涮蜜
唰
以豳
划
恨
巾
吓
奴
澍
u
朕
摁男 婺噻
憩
粤
累
妖
蟋
迥
刺
喇
舔
累唰
娶
昧
态
岬
黩
蟋
逭
叼
喇
烬
累删
黑
昧
惫
蛰却
型智
划
喇
掣奏到
爿
螺
螟
舡
嚓划
黑
醮
态
圩田褶
刺
吲
褰
累剩
川
螺
喟
舡
綦唰
黑
陈
恙
岬J配
褶
舔
累永剩
州
螺
喟
舡
綦娶
昧
惫
却
邯
恻
逯
田肾
R亲巛
剩
丬
慰
骐
舡
嚓黑
瞧
态
却
郴
硎
陈
灬 棼 棼蚁棼蚁今君 骛逭
川
胀
μ〓
嫘督嫘督罂窨霎吾婆窨霉吾
区最 督
淞
水邱酴
汩
永群鼯
怛
R鄹波
恒
只邱斌
汩
只邱斌
恒
水鄱淞
恒
冢胀 腿 峒诼蒯斌酮斌峒斌酬斌酬诼
(茁K要
然
烬
累犁恕世累恕罢犁搀累追恕架犁挺犁架恕
吣胀 丬
^慧
川
^攀
丬
.攀
川
^攀
爿
^芝
羽
^攀
∽s赋区
冬凇
冢
(⌒
累
累
账
懋
岷
茁
过
巛
累
唰
钽
累
账
峭
翎
捶
怅
迎
崧
郎
架
灬
叫
翎
榧
怅趄
蒎
架邙蕊眷
翎
捶
巛
J
邮
齑长
郸
总
翎
捶
怅
J
咔
番长
鄂
恙
郯
捶
巛
习
长
啷
赣
螂
总
翎
捶
巾习
长
郎
桥郸
孙 F岔丶0迅叫督靼账 槭ˇ
谳本
巛
K
.冖
甲
审
郯
宥
眇
年
双
回
怅
酞
⌒
gRˇ
φ
s0
双
皿
巛
坻
⌒
gRˇ
φ
0δ
双
皿
水
抵
⌒
8民
φ
萏
0
双
画
巾抵
⌒
g民
巾
它
0
双
皿
怅
酞
:⌒
民
巾
逞
0
双
回
巛
蚨
⌒
gRˇ
φ
ι
0
於巛矿刊 ˇ
ˇ ˇ 丶
蚁
叫斌酬凇 酬斌 ·叫凇
形懋怛诼窨形逡巛阻窨
誊
形
以恒·妲形遒恒巛,硬 酲
Rη . . .
一 拦
瓣州舀
睽
碧
淞
恒
巛
^双
巛
鄱
窨
刊贾
樱
碧凇
陉
斌
.叹
巛
鄄
窨
樱
鄢
褶
川
巛
霭怛
.双
窨(淞鄱刊霭
撰
碧
恒
巛凇
.双
巛
酃
吾
恤遐疋
喇
烬长烬长 烬嘿哪烬长
累荤瑁辈 碧裂慰累霎 g柙
褪雌
慰剖
碰雌
毖默
赵懋
碰雌叩
巛
K涎
诋
K妲
诋
K恕.诋
荤
K恕
诋
钵 累 累腓 累 J长
巛寻巛舀 巛香 巛香 勰
脑
巛
双霭阡
氓窨
双
霭Kκ雩
霭双Λ
哏叠
雨叹K吠
窨 匣
液 凇 淞 淞
隧 以 蚁 蚁 以 霜
巛 辉
.过
墀
.过
辉
^过
墁
^鞋
双
扯∽
妆
怔
`
丶
∞
〓∽
∽ v∞ ~∽
00.∽
累雨
爿
吣
h`〓ˉ丶
吣
0 0.0∞
0 ∞
∽.H寸
一∞d.°
°
0∽一
怅
W於
0
㈧ 0∽
g男
锶
巾
虬诫
眄
阝〓
累
K烬
怛
恕巛
窨
淞
累
K督
恒
巛
恕
窨
凇
累
K婺
巛
恕陋
吾
斌
累
K督
粹
恕妖
窨
凇
账
《
裘虿〓睽
^虿
裘
.虿
裘
.虿
⒃
巛
巡
灬
∽
∽
∽
霆虿霆虿
婺
哐态'捋
累
K虿霆虿
删^舔
柢
丶∽
娜
∽
扯
υ
巛陋巛怛 巛陋 巛怛 酲
妆
扌
"埘山
本`
0:〓〓
∞
愁
眦
蜜
剩恕巛
荨灬吾
蹿
惠
鞭
您
剩斌
恕
.粤
窨
浪
恧
聋扑
剩巛
恕
^萼
窨
凇
惑
靴
蛰
剩巛
恕
.芒
淞吾 巛茁
巾 黑仄
柃wυ
铋 ”
酲聋苗憩 剩 诣大
奴智剁絷剩 隰剁
巾时 刊删型刊埘
坦娶
型匪
J刺螺娶刺蝶畏
刺昧 兴婺
嵘 昧
喇唳喇孵 喇惫
莽恤恙褰舡惫 哏
邱岬 卜
秦
累嚓师
累
嗓师
累蛰
≤—
灬蚁今侧 缁
蚁寺
凵变
磐窨婆吾 霉吾 崞叠
只淞永液 水淞 永凇 霜ˇ
鄹恒邱恒 鄱怛 鄄旧
辽氓
峒巛蒯巛 蒯巛 酮呕
犁搀世恕 世恕 世恕 型妆
累 累 累 累 吣烬账督
丬
^攀
爿
^袋
刊
^攀
丬
^攀
慧烬 秦
拊卷
翎
捶
水J
咪
畚长
螂
ι蕾
捶翎
κ勹
长
寮邮
懋
困
辽'繁
铷
受'懋
习鄄
长、婵
雪
椋
△
长'懋 w'友蕊
崧
架
叫郎心
燠
雨
累双
器
豢^匝
雨
累双 帏ハF°丶刊靼爿 α+ 舻抵
恧 抵 抵
於叹
皿
怅
⌒
g冒
眇
鬯
0
双
回
巾⌒
≌
冒φ
S0
双
豫回
鬯⌒
Rˇ
φ
Σ
≌
回双
水
⌒
gRˇ
〓
〓
°
.㈧ 照
雨°
盂介ˇ
ˇ 屯
司
襁垧
《莛鼋霆衷蕙
覆了磊舅瓦乙孚
F蕊 1虿
G》
第三部分
土地估价结果及其应用
一、估价依据
(一)国家有关法律、法规和政策文件
1.《
中华人民共和国物权法》(中
华人民共和国主席令第62号、zO07
年3月16日公布,自zO07年10月1日起施行 ));
2.《中华人民共和国土地管理法》(中华人民共和国主席令第
28号、zO04年8月28日
第十届全国人民代表大会常务委员会第十一次会议《关
于修改
〈中华人民共和国土地管理法〉的决定》第二次修正);
3.《中华人民共和国城市房地产管理法》(中华人民共和国主席令第
72号、⒛07年忠月30日公布施行);
4.《中华人民共和国城乡规划法》(中华人民共和国主席令第
74号、zO07年10月28日公布,自zO08年1月1日施行);
5.《中华人民共和国担保法》;(中
华人民共和国主席令第50号 1995
年6月30日
第八届全国人民代表大会常务委员会第十四次会议通过,自
1995年10月1日起施行);
6.《
中华人民共和国合同法》(由
中华人民共和国第九届全国人民代表大会第二次会议于1999年3月15日
通过,现予公布,自
1999年 10月1日起施行);
7.《中华人民共和国土地管理法实施条例》(1998年12月27日中华人民共和国国务院令第
256号发布、根据zO11年1月8日
《国务院关于废止和修改部分行政法规的决定》修订);
8.《
中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》(国务院令第
55号、1990年5月19日发布施行);
第”页
甬
方蓖脚9r’=,字第09J号
旬 贫阪公旬
冫
蒇枷露雾鼋霪蕊 ↑ 霪暨歹磊雾蕊厉雾芽
F蕊 5E雾
9.《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》(国土资源部令第39号、⒛07年9月28日公布,自⒛07年11月1日起施行);
10.《土地登记办法》(国土资源部令第40号、⒛07年12月30日公布,自⒛08年2月1日施行);
:11.《协议出让国有土地使用权规定》(中华人民共和国国土资源部令第21号,⒛03年6月5日
国土资源部第6次部务会议通过,现予发布
,自⒛03年8月1日起试行λ
5 ∷12.《协议出让国有土地使用权规范(试行J,9(国土资源部⒛06年
月31日
发布,⒛06年
8月1日实施
);
13.国土资源部、财政部、中国人民银行关于印发《土地储各管理办法》的通知(国土资发〔⒛
07〕
277号、⒛07年11月19日、
“
14.国土资源部
关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办 ”
法的通知(国土资发
(⒛
01〕
44号、zO01年2月13日发布实施);
“
15.国土资源部
关于做好当前土地登记和城镇地籍调查工作的通 ”
知
(国土资发〔zO00〕105号、zOOO年3月30日 );
16.国土资源部办公厅关于发布
《国有土地建设用地使用权出让地价 4 i评估技术规范
(试行,,9的通知(国土资厅发
匚⒛
13〕
⒛号、zO13年
月8日发布
)。
(二
)地方政府及有关部门颁布的法规、文件
1.《云南省土地管理实施条例》(云南省第九届人民代表大会常务委 J员会第十一次会议于
1999年9月24日
审议通过,公布,自公布之日起施行);
:2.《云南省土地登记条例》(2002年Ⅱ月29日云南省第九届人民代 :表大会常务委员会第三十一次会议通过
2002年11月29日云南省第九届人民代表大会常务委员会公告第72号公布、自⒛03年4月1日起施行、
2颐
勇高
f云剀方乏ρ0】9ri0,字茅093号
云审方窭交牝洱佑有阻公司 云审方速房弛产湃佑穷阻公旬
目羌目琵日邑动旨:0召zz-65】956,J 币伊屑艮:0召7】-jJf召σ79
3.《云南省土地登记条例(实施细则J,9;
∴
4.《 云南省城镇国有土地使用权出让和转让实施办法》(云
政发
⒒993]56号、1993年3月16日发布施行 );
5.云
南省国土资源厅、云南省监察厅
《关于进一步做好经营性土地
l 使用权招标拍卖挂牌出让工作的通知》(云国土资〔⒛
03〕
101号 );
6.本次评估中涉及的国家及地方其他相关法律、法规。
(三)土地估价相关技术规程
∶
1。
《城镇土地估价规程》(中
华人民共和国国家质量监督检验检疫总
°
局GB/T18508-zO14代替GB/T18508-zO01、
⒛14年7月24日发布、zO14
年12月1日实施
);
2.国
土资源部关于严格按国家标准实施
《城镇土地分等定级规程》
·
和
《城镇土地估价规程》的通知
(国土资发〔zO02〕195号
);
3.《土地利用现状分类》(中
华人民共和国国家质量监督检验检疫总
∴ 局GB/T21010-⒛
07、
zO07年8月10日发布、
’
4。 《弥勒市城市规划区及竹园等十二个集镇规划区土地定级及基准
地价更新技术成果》资料。
、
(四
)委托估价方提供的有关资料
∶ 1。
《国有土地使用证》与《宗地图》复印件
;
2.土地评估委托函
;
, 3。其他相关资料复印件。
i1 (五
)估价人员实地勘察、调查、收集的相关资料
1.弥勒市总体规划及片区控制性详细规划
;
2.弥勒市近年统计资料
;
i 3。弥勒市近期土地开发、投资资料
;
4.估价人员调查、现场勘查记录有关区域和宗地条件资料
;
第″页
卜甸
方建臼0】习ri=,字第∞J号
云审方莲交把评佑有阻公司 云审方莲房把产评i=有阻公司
肤豕电谮
:0召z=¨σf95⒆J
传真:0召z=-σ】召σ”
5.委托评估地块有关资料、图件。
二、土地估价
(一)估价原则
:1.依
照国家有关法律、法规,严格执行依法、客观、公正和科学的资产评估原则。
2.本次评估中具体采用的原则:合法原则、估价期日原则、替代原 l则、供需原则、变动原则、协调原则、贡献原则、公开市场原则、价值主导原则、审慎原则、多种评估方法相结合的原则等。
(二)估价方法
根据
《城镇土地估价规程》(GB/T18508-2014)以
及估价对象的具 ∴体条件、用地性质及评估目的,结合土地估价师收集的有关资料,考虑到当地房地产市场发育程度,选择评估方法。
I现行国内通用的评估方法有市场比较法、收益还原法、剩余法、剩 :余法、成本逼近法、公示地价系数修正法
(基准地价系数修正法、标定(GB/T18508-⒛
地价系数修正法)等。根据《城镇土地估价规程》 14),
1宜采用市场比较法、收益还原法、剩余法、成本逼近法和基准地价系数 :修正法估价。经评估人员实地勘察、调查收集资料,结合估价对象的实际情况分析,决定选用成本逼近法和基准地价系数修正法进行评估,这是出于以下考虑
:
1.由
于片区内有征地补偿案例,且相关资料可调查得知,结合估价冫目的与估价对象实际情况,最宜选用成本逼近法进行评估。
2.弥勒市政府于
zO13年8月14日公布了《弥勒市城市规划区及竹 5园等十二个集镇规划区土地定级及基准地价更新技术成果》,并与同年 ∶月1日
起开始执行。至估价期日⒛15年09月30日
止,该基准地价在法
臼引
豸蒸ρ0】9ri=,字第09J号 影须
云审方毳±牝评佑穷阻公司
云审方窭房把产评佑有阻公习
朕篥电盾
:⒅71-σ】95矽J
砖真:"zI-jDˉ】召σz9
定合理使用期限。本次估价对象位于级别范围之外,但考虑相较于收益
还原法、假设开发法和市场比较法而言,基准地价系数修正法是除成本
逼近法外最适宜的方法,故本次评估选用了基准地价系数修正法。
3.在估价对象处于的同一供需圈内,由于估价对象的特殊性没有该
类用地交易案例,故本次不易采用市场比较法进行评估。
4.估价对象为水电站配套用地,土地收益的测算依据不充分,不确
定因素较多,故不宜采用收益还原法进行评估。
5.由
于估价对象的特殊性,没有类似建筑物的交易,不易于估算估
价对象开发完成后的房地产市场价值,另
建筑物开发成本、利息、利润
和相关税费等均易于确定,故不宜选用假设开发法进行评估。
综上所述,本次估价采用成本逼近法和基准地价系数修正法进行评
估。
(三)估价结果
1.测算结果如下
:
单位:万元
宗地名称
成本逼近法估价结果
基准地价系数修正法最终估价结果取值
1568.0676
丁歹面雨T加05)第072号 1568.06/o
2305.9631
553.9027
824.8465
云国用
(玩05)第070号 553.9027
653.2979
562.5568
云国用
(⒛05)第064号 562.5568
198.7120
云国用
(zO05)第065号
198.7120 zz⊥,D⊥
`0
158.2908
丁丢哐而丽丁h05)第066号 158~29V‘
231.8966
1107.5093
1622.5056
云国用
(⒛05)第067号 1107.5V,j
57.6773
36.5365
云国用
(⒛05)第068号 36.536b
154,1079
243.2769
云国用
(2005)第069号
154.1079
7.7039
15.0062
弥国用
(zO08)第0514号
7.7039
7743.8986
8598.0305
冒丽T^005)第071号
7743.8986
=歹
地价的确定方法
2。
第
2J页
石弄影方乏臼0】习ri=,字第09J号
云窜方窭±把评佑有9R公旬 云审方莲房把产评佑穿阻公旬
耳芮Ξ行泛邑E:0召7r-6J】9569J 吊拿男黾:0召zz-65△ε6579
9ˉ
从以上评估结果来看,以上各项数值取值合理,两种方法求得的地价有一定差异,正是分别从不同角度反映了估价对象价格水平。两种价格均有较大的可信度,但两种方法的理论基础却有很大的差异。
基准地价系数修正法是以替代原则为理论依据,利用《弥勒市城市规划区及竹园等十二个集镇规划区土地定级及基准地价更新技术成果》中按均质区域评估出的基准地价和基准地价系数修正表等评估成果,就待估宗地的区域条件和个别条件与其所处区域的平均条件相比较,对基准地价进行修正,进而求取待估宗地价格。
成本逼近法的评估结果是以目前土地的平均取得成本为基础,再进行位置等修正而得到的评估结果,是一种成本累加而形成的成本价格。
两种方法计算出的结果相差有一定幅度,因估价对象位置所处于级别范围之外,考虑基准地价系数修正法是相较于收益还原法、假设开发法、市场比较法相对适用的方法,但相关级别取值修正的修正幅度较难把握会影响结果的准确性,又因此次评估是参照工业用地末级修正而来 ,与估价对象水工建筑用地还是有一定的差距,基准地价系数修正法作出结果的替代性有一定的局限性,因此基准地价系数修正法只起到验证校核作用。本次评估结果决定采用成本逼近法的结果作为最终地价的结果。
3.地价评估结果
经估价人员实地堪察、调查并对当地市场进行分析,按照地价评估的基本原则和估价程序,选择合适的评估方法,评估得到估价对象在估价设定用途、使用年期及开发程度条件下,于估价期日的国有划拨土地使用权价格
:
单位面积地价
元/盯
土地使用证号 面积/盯 总地价/万元
(整
数 万元/亩位取整
)
臼引
方乏ρ0Ⅰ习ri=,字茅∞J号
勇寅2亻彐盱
云审方乏丘牝评佑有阻公司
云审方嚣房牝产湃佑宥阻·Av习
联莱电话
:仞zJ-σ】9J臼J
传寡:0孑zJ-σ】召σ”
云国用
(zO05)第072号 329423.30 1568.0676
云国用
(2005)第070号 117835.21 553.9027
云国用
(2005)第064号 53113.65 562,5568
云国用
(2005)第065号 14384.27 198.7120
9.20
去国用
(⒛05)第066号 19007.92 158.2908 5.53
云国用
(⒛05)第067号 132992.26 1107.5093 5.53
云国用
(⒛05)第068号 6008.05 36.5365 4.07
云国用
(2005)第069号 25341.34 154.1079 4.07
弥国用
(⒛08)第0514号 1899.52 7.7039 2.73
去国用
(⒛05)第071号 5057665.00 7743.8986
5757670.52 12091.2861
钳
评估土地面积:5757670.52平方米
(即:8636.51亩、
评估总地价:12091.2861万元
;
大写金额:壹亿贰仟零玖拾壹万贰仟捌佰陆拾壹元整
;
货币种类:人民币。
三、估价结果和估价报告的使用
(一)估价的前提条件和假设条件
1.土地使用权人合法取得该宗地的国有土地使用权,支付完所有费用并持有
《国有土地使用证》。
2.土地使用者取得土地用于相应水电站建设开发,并产生相应的土地收益。
3.估价对象与其它生产要素相结合,能满足生产、经营的正常进行
,保证持续发展。
4.在估价期日地产市场为公正、公开、公平的均衡市场。
5.任何有关估价对象的运作方式、程序符合国家、地方的有关法律、法规。
勇冒25,了
臼叼
方乏臼OI,ri=,字第四J号
司 有限
》
珉粞蟊霎鼋霪丌毛蜃琵ε 鼋瞽歹磊鞔 JAv司
F蕊
6.根据《国有土地使用证》土地登记用途为8宗水工建筑用地、1宗工业用地、1宗水库水面用地,本
次评估的按土地登记用途设定。
7.估价对象的土地使用年期的设定:根据估价目的,结合估价对象权属类型,本
次划拨土地不设定使用年期。
8.容积率设定:估价期日估价对象内均为水电站配套设施建筑,容积率对该类项目土地价值的影响不大。故此次评估容积率不做设定。
9.估价基准日的确定:委
托方根据本次评估目的确定项目基准日
,
此次评估设定估价基准日为
2015年09月30日。
10.土地开发程度的设定:至估价期日根据各估价对象实际情况,土地开发程度作如下设定。
土地使用证号 估价期日实际土地开发程度 估价设定土地开发程度
云国用
(⒛05) 宗地权属界限外
“简易通路”
,权属界宗地权属界限外
“简易通路”
,权属界 “ ” “ ”
第θ72号 限内场地未平整。 限内场地未平整。
云国用
(2005) 宗地权属界限外
“简易通路”
,权属界宗地权属界限外
“简易通路”
,权属界 “ ” “ ”
第070号 限内场地未平整。 限内场地未平整。
云国用
(⒛05)
宗地权属界限外
“通路、通电”
,权属宗地权属界限外
“通路、通电”
,权属 “ ” “ ”
第064号 界限内场地平整。 界限内场地平整。
云国用
(9005) 宗地权属界限外
“
通路、通电、通给宗地权属界限外
“
通路、通电、通给第065号
水、通讯”
,杈属界限内
“场地平整”
。
水、通讯”
,权属界限内
“场地平整”。
云国用
(⒛05)
宗地权属界限外
“通路、通电”,权属
宗地权属界限外
“通路、通电”,权属 “ ” “
第066号 界限内场地平整。 界限内场地平整
`
云国用
(zO05) 宗地权属界限外
“通路、通电”
,权属宗地权属界限外
“通路、通电”
,权属 “ \ “ \
第067号 界限内场地平整 界限内场地平整
云国用
(⒛05) 宗地权属界限外
“通路、通电”
,权属宗地权属界限外
“通路、通电”
,权属 “ “
第068号 界限内场地未平整△ 界限内场地未平整
`
云国用
(⒛05) 宗地权属界限外
“通路、通电”
,权属宗地权属界限外
“通路、通电”
,权属第069号 界限内
“场地未平整\
界限内
“
场地未平整
`
弥国用
(zO08) 宗地权属界限外
“零通”
,权属界限内宗地权属界限外
“零通”
,权属界限内0514号
“场地平整”
。
“场地平整”
。
第
云国用
(2005) 宗地权属界限外
“简易通路”
,权属界宗地权属界限外
“简易通路”
,权属界第071号 限内
“场地未平整”
。 限内
“场地未平整”
。
11.据委托估价方提供的资料及估价的相关原则要求,估价时未考虑他项权利对地价的影响;同
时也未考虑不可抗力、不可预见等因素对地
伊引方
芝ρOI9ri±,^F第o93号
身享2顶
云审彦窭丘牝评佑有限公司
云审方建房牝产洱佑贫阻/Ax司
联粟电话
:0召zz一σ】95函J
传禀:0召zJ-jD^】召σz9
价的影响。此提请报告使用人注意。
(二)估价结果和估价报告的使用
1.估价报告和估价结果发生法律效力的法律依据
(1)《中华人民共和国物权法》
;
(2)《
中华人民共和国土地管理法》
;
(3)《
中华人民共和国城市房地产管理法》
;
(4)《
中华人民共和国城乡规划法》
;
(5)《
中华人民共和国土地管理法实施条例》
(6)《
中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》(国务院令第55号、
(7)《
国务院关于深化改革严格土地管理的决定》(国发(zO04〕 28
号
);
(8)《
国务院关于加强土地调控有关问题的通知》(国发〔⒛
06〕 31
号
);
(9)《
国务院关于促进节约集约用地的通知》(国发〔zO08〕3号
);
(1⑴
《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》(国土资源部
令第39号
);
(11)《云南省城镇国有土地使用权出让和转让实施办法》。
本报告及估价结果依据前述有关法律、法规及相关土地政策而成立
;
本报告及估价结果依据上述有关估价前提条件与假设条件而成立。
2.本报告和估价结果使用的方向与限制条件
(1)本
报告估价结果是在满足地价定义所设定条件下的使用权价格。若估价基准日、估价目的、土地利用方式、土地开发状况、规划条件等影响地价的因素发生变化,该评估价格应作相应调整,在此提请相关报告使用者注意。任何估价人员难以预测或预料的因素对地价造成的
翱须
石昌副方乏ρ0=9ri=,字第⒆J号
习 穷阪公司
冫
鬟扬蟊霎鼋霉万 爹 鼋罾歹磊鞔
F蕊f7t旯
影响,估
价人员对此不承担相应责任。
(2)本
评估报告需经本估价机构两名注册土地估价师签章并加盖机构公章方为有效。
(3)本
报告和估价结果仅作为委托估价方股权交易核定土地资产价值提供划拨土地权益价值参考,不作其它用途使用。
(4)本
报告必须完整使用,对仅使用报告中的部分内容所导致的有关损失,受托估价机构不承担责任。
(5)本
项评估形成《土地估价报告》和《土地估价技术报告》 ,《土地估价报告》仅供委托估价方、资产评估机构和送交土地管理部门审查用,除土地管理部门、委托方、资产评估机构需要外,未经本估价机构许可或书面同意,本报告的全部或任一部分不得向其他机构、单位或个|人复制文本,不得使用于本次工作无关的任何公开文件、通知或报告中 ,也不得以任何方式公开发表。
(6)如
委托估价方超出本报告限定的使用条件使用本报告,受托估价方不承担任何相应的法律或经济责任。
3.评估结论使用有效期自报告提交之日起,原则上不超过一年。超出有效期后本机构对估价相关结果不承当责任。
4.如发现本报告内的文字或数字因校印或其它原因出现误差时,请通知本公司进行更正。否则,报告误差部分无效。
5.估价报告和估价结果的使用权归委托方所有,云南方速土地评估 ; ,
有限公司对估价结果有解释权。
6.违反本报告使用条件的单位和个人须承担相应的法律责任。
(三)需要特殊说明的事项
1.资料来源说明及无法核实的估价事项
(1)委托估价方提供了估价对象的如下资料:《国有土地使用证》
ε审
酊⒛ 第⒆J号 勇寅2犭9△
=9ri=,字
'矽
司 %
u黥
鳜
霾鼋霆 莛了磊
F蕊
和
《宗地图》复印件等。由于职业限制,估价人员对上述资料原件及复
印件的真实性,不发表看法;其真实性由委托方负责;若因该部分原因
造成估价报告和估价结果失实,本机构和估价人员不对由此引致的损失
承担责任。
(2)土
地区位条件、地产市场交易资料等由估价人员实地调查而得。
(3)估价人员根据国家有关法律、法规、估价规程及估价对象具体
状况确定估价原则、方法及参数的选取。
2.对估价结果和估价工作产生影响的变化事项
(1)本
报告根据委托估价方提供的《国有土地使用证》复印件及《宗
地图》等资料进行的估算,若条件改变,须作修正乃至重新评估。
(2)本
报告限于专业技术原因,未对地下管网、通道、有害物质及
,本
地质结构进行详细考察和分析,若因该部分原因造成估价结果失实
机构和估价人员不对由此引致的损失承担责任。
3.本报告确定的估价结果未考虑国家宏观经济政策发生变化及不可
抗力对价格产生的影响,也没有考虑特殊的交易情况和方式,可能使交易双方追加或减少付出而对土地价格产生的影响。
4.关
于土地估价结果的确定。我们根据评估方法的适宜性、可信程度、可操作性,参考此次评估目的、估价对象所在区域地价水平、并结合估价师的经验等综合决定估价结果。本报告估价人员与委托估价方除委托估价关系外,无其他任何影响估价结果的关系。
5.其他需要特殊说明的问题
(1)本
次估价的土地权属、面积以《国有土地使用证》及《宗地图》为依据。
(2)委
托估价方对所提供资料的真实性、合法性负责,估价机构已对提供的资料与原件进行了核对,同
时进行了查看,与现场、原件均吻
彡串2顷
弦句
方窭臼0】9ri=,字第⒆3号
旬 穷阻公司
冫
聪鼾蟊霎鼋霉牙孱ε 鼋瞽了磊暴备万雾茅
F蕊:露
合,我公司对所收集资料的真实性、准确性负责。在估价过程中,我们以委托估价方提供资料的复印件所载的内容作为估价依据,并不对原件的真实性负责。
(3)本
次测算的结果是估价人员在假设所有设定条件成立下的土地市场价格,但受未来政府宏观规划调控、宗地具体规划经济技术指标、片区市政基础设施推进发展的影响大,请报告使用者注意。
(4)根
据《关于弥勒雷打滩水电站工程建设项目用地的批复》(国 “
土资函[2004]116号)可知同意弥勒县、丘北县征用农村集体农用地92.5605公顷
(其
中耕地86.672公顷 建设用地1.2579公顷、未利用)、
地
29.1387公顷;同
意使用国有农用地zO2.9367公顷
(均为林地 建)、
设用地5.2946公顷、未利用地244.3887公顷。以上共计批准建设用地575.5771公顷,划拨给云南省弥勒县雷打滩水电有限责任公司,作为弥 ”
勒雷打滩水电站工程建设用地。本次项目共用地8636.51亩(根据《宗地图》所载面积计算),其中有
4584.64亩未产生征地成本(基本为未利用地 4051.87亩进行了土地补偿,其中水田376.40亩、旱地 840.05)。
亩、林地1618.61亩、灌木林地1216.83亩。本次评估的基本技术思路就是按照上述征地补偿的情况确定各项成本构成进行估价技术设计。这是本次评估的特殊情况。请报告使用者明确该特殊性对项目地价评估的影响。
(5)本报告使用者为委托方、经济行为的相关当事人及评估机构。
J颐
r云引
方芝ρ0=9ri=,字第⒆J号
彡串
云审方蓖±把砰佑穿阻公习 云审方蓖房鹅产评佑穿隰公目
媵豕电话
:仞z=-σ1,5⒆3
传阜
:昭z“叻缁
”
笫四部分 附件
丨 「⊥露薹蛋彗复印件
IⅠ
;
2.估价对象
《国有土地使角证》和《宗地图》复印件
;
3.项目宗地zO03年征地成本汇J总表复印件
;
4.其他资料复印件
;
5.估价对象现状照片
;
6.估价对象位置示意图。
二、估价机构资质证明
1.土地估价机构营业执照复印件
;
1 2.土地估价机构
格证书及机构年检合格证明复印件
奔 ;
3.土地估价师资格证书复印件。
目FJ=彐∈
币磊旬豸面⒎σ婀宇wO9J号
|