上海新南山房地产开发有限公司
盈利预测审核报告
大华核字[2014]003605号
大华会计师事务所(特殊普通合伙 )
Da Hua Certified PublicAccountants（Special GeneralPartnership）
上海新南山房地产开发有限公司
盈利预测审核报告
目 录 页次一、 盈利预测审核报告 1-2
二、 盈利预测表及说明
上海新南山房地产开发有限公司盈利预测表 1-9
上海新南山房地产开发有限公司盈利预测的编 1
制基础和基本假设
上海新南山房地产开发有限公司盈利预测说明 1-15
大华核字[2014]003605号上海新南山房地产开发有限公司全体股东：
我们审核了后附的上海新南山房地产开发有限公司（以下简称“新南山公司”）编制的 2014年度的盈利预测。我们的审核依据是《中国注册会计师其他鉴证业务准则第 3111号——预测性财务信息的审核》。新南山公司公司管理层对该盈利预测及其所依据的各项假设负责。这些假设已在附注“盈利预测的编制基础和基本假设”中披露。
根据我们对支持这些假设的证据的审核，我们没有注意到任何事
项使我们认为这些假设没有为预测提供合理基础。而且，我们认为，该盈利预测是在这些假设的基础上恰当编制的，并按照《企业会计准则》编制基础的规定进行了列报。
由于预期事项通常并非如预期那样发生，并且变动可能重大，实际结果可能与预测性财务信息存在差异。
本审核报告仅供雅致集成房屋股份有限公司向上海南山房地产
盈利预测审计报告第1页
大华核字[2014]003605号
开发有限公司发行股票以购买其持有的新南山公司80%股权之目的使用，不得用作其他任何目的。我们同意将本审核报告作为雅致集成房屋股份有限公司向中国证券监督管理委员会申请公开发行股票事项所必备的文件，随其他申报材料一起上报。
大华会计师事务所(特殊普通合伙) 中国注册会计师：
中国·北京 中国注册会计师:
二〇一四年三月二十七日
盈利预测审计报告第2页
上海新南山房地产开发有限公司盈利预测表
编制单位：上海新南山房地产开发有限公司 预测期间：2014年度 单位:元
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|项目|2013年已审实现数|2014年预测数|
|一、营业总收入|-|1,610,576,800.00|
|其中：营业收入|-|1,610,576,800.00|
|二、营业总成本|21,914,639.08|1,145,306,654.91|
|其中：营业成本|-|941,392,699.23|
|营业税金及附加|-|177,324,505.68|
|销售费用|19,217,409.80|23,800,000.00|
|管理费用|2,479,376.14|2,628,350.00|
|财务费用|17,069.48|161,100.00|
|资产减值损失|200,783.66|-|
|加：公允价值变动收益|-|-|
|投资收益|-|-|
|其中：对联营企业和合营企业的投资收益|-|-|
|汇兑收益|-|-|
|三、营业利润|-21,914,639.08|465,270,145.09|
|加：营业外收入|-|-|
|减：营业外支出|80,000.00|-|
|其中：非流动资产处置损失|-|-|
|四、利润总额|-21,994,639.08|465,270,145.09|
|减：所得税费用|-5,424,931.79|116,269,508.75|
|五、净利润|-16,569,707.29|349,000,636.34|

企业法定代表人： 主管会计工作负责人： 会计机构负责人：
盈利预测表第1页
营业收入预测表
编制单位：上海新南山房地产开发有限公司 预测期间：2014年度 单位:元
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|产品类别|计量单位|销售数量|||营业收入|||||
||||||销售单价(元)||销售额(元)||预测总收入增减率（%）|
|||上年实现|本年预测|预测销售数量增减率|上年实现|本年预测|上年实现|本年预测||
|别墅|平方米|-|26,665.40|100.00%|-|30,923.10|-|824,576,800.00|100.00%|
|小高层住宅|平方米|-|35,500.00|100.00%|-|22,000.00|-|781,000,000.00|100.00%|
|地下车位|平方米|-|600.00|100.00%|-|8,333.33|-|5,000,000.00|100.00%|
|合计||-|62,765.40|100.00%|-|61,256.43|-|1,610,576,800.00|100.00%|

企业法定代表人： 主管会计工作负责人： 会计机构负责人：
盈利预测表第2页
营业成本预测表
编制单位：上海新南山房地产开发有限公司 预测期间：2014年度 单位:元
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|产品类别|计量单位|销售数量|||营业成本|||||
||||||单位成本(元)||营业成本(元)||预测总收入增减率（%）|
|||上年实现|本年预测|预测销售数量增减率|上年实现|本年预测|上年实现|本年预测||
|别墅|平方米|-|26,665.40|100.00%|-|18,074.89|-|481,974,209.06|100.00%|
|小高层住宅|平方米|-|35,500.00|100.00%|-|12,859.24|-|456,503,090.16|100.00%|
|地下车位|平方米|-|600.00|100.00%|-|4,859.00|-|2,915,400.00|100.00%|
|合计||-|62,765.40|100.00%|-|35,793.13|-|941,392,699.23|100.00%|

企业法定代表人： 主管会计工作负责人： 会计机构负责人：
盈利预测表第3页
营业毛利预测表
编制单位：上海新南山房地产开发有限公司 预测期间：2014年度 单位:元
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|产品类别|计量单位|销售数量|||销售毛利|||||
||||||单位毛利(元)||总毛利(元)||预测总收入增减率（%）|
|||上年实现|本年预测|预测销售数量增减率|上年实现|本年预测|上年实现|本年预测||
|别墅|平方米|-|26,665.40|100.00%|-|12,848.21|-|342,602,590.94|100.00%|
|小高层住宅|平方米|-|35,500.00|100.00%|-|9,140.76|-|324,496,909.84|100.00%|
|地下车位|平方米|-|600.00|100.00%|-|3,474.33|-|2,084,600.00|100.00%|
|合计||-|62,765.40|100.00%|-|25,463.30|-|669,184,100.77|100.00%|

企业法定代表人： 主管会计工作负责人： 会计机构负责人：
盈利预测表第4页
房地产开发成本预测表
编制单位：上海新南山房地产开发有限公司 预测期间：2014年度 单位：元
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|项 目|2013年实际数|本年预测数|变动幅度(%)|增减原因说明|
|土地使用权|-|345,830,858.73|100.00%|上年未结转成本|
|资本化利息费|-|54,050,872.28|100.00%||
|前期工程费|-|51,460,616.70|100.00%||
|基础设施费|-|33,975,964.59|100.00%||
|建筑安装费|-|384,146,302.93|100.00%||
|配套设施费|-|61,393,512.30|100.00%||
|开发间接费|-|10,534,571.71|100.00%||
|合 计|-|941,392,699.23|100.00%||

企业法定代表人： 主管会计工作负责人： 会计机构负责人：
盈利预测表第5页
营业税金及附加预测表
编制单位：上海新南山房地产开发有限公司 预测期间：2014年度 单位:元
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|编号|项 目|2013实际数|本年预测数|||增减变动率（%）|增减变动的主要原因|
||||计税金额|适用税率|应缴税额|||
|1|营业税|-|1,610,576,800.00|5%|80,528,840.00|100.00%|上年未结转收入成本|
|2|城市维护建设税|-|80,528,840.00|1%|805,288.40|100.00%||
|3|教育费附加|-|80,528,840.00|3%|2,415,865.20|100.00%||
|4|地方教育附加|-|80,528,840.00|2%|1,610,576.80|100.00%||
|5|河道建设费|-|80,528,840.00|1%|805,288.40|100.00%||
|6|土地增值税|-|房地产销售收入-扣除项目金额|按超率累进税率 30%-60%|91,158,646.88|100.00%||
||合 计|-|||177,324,505.68|100.00%||

企业法定代表人： 主管会计工作负责人： 会计机构负责人：
盈利预测表第6页
销售费用预测表
编制单位：上海新南山房地产开发有限公司 预测期间：2014年度 单位:元
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|项目|上年实际数|本年预测数|增减变动率（%）|增减变动的主要原因|
|办公费|930,295.85|300,000.00|-67.75%|办公杂费减少|
|广告宣传展览费|15,736,888.19|21,500,000.00|36.62%|加大广告支出|
|其他|2,550,225.76|2,000,000.00|-21.58%|其他零散费用减少|
|合计|19,217,409.80|23,800,000.00|23.85%||

企业法定代表人： 主管会计工作负责人： 会计机构负责人：
盈利预测表第7页
管理费用预测表
编制单位：上海新南山房地产开发有限公司 预测期间：2014年度 单位:元
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|项目|上年实际数|本年预测数|增减变动率（%）|增减变动的主要原因|
|工资及奖金|679,669.61|700,000.00|2.99%|变动较小|
|附加人工费|57,887.72|60,000.00|3.65%|变动较小|
|劳动保险费|185,149.83|150,000.00|-18.98%|变动较小|
|劳动保护费|21,091.93|-|-100.00%|变动较小|
|固定资产折旧|8,216.56|168,350.00|1948.91%||
|修理费|11,885.00|5,000.00|-57.93%|变动较小|
|办公费|100,648.10|120,000.00|19.23%|变动较小|
|汽车费用|22,595.00|40,000.00|77.03%|变动较小|
|业务招待费|537,279.80|600,000.00|11.67%|变动较小|
|差旅费|48,497.60|80,000.00|64.96%|变动较小|
|邮电通讯费|34,926.20|45,000.00|28.84%|变动较小|
|顾问咨询费|60,000.00|100,000.00|66.67%|变动较小|
|审计及评估费|20,000.00|-|-100.00%||
|税金|685,262.69|500,000.00|-27.04%|主要是印花税|
|其他|6,266.10|60,000.00|857.53%||
|合计|2,479,376.14|2,628,350.00|6.01%||

注：预测2014年管理费用支出基本与2013年持平。
企业法定代表人： 主管会计工作负责人： 会计机构负责人：
盈利预测表第8页
财务费用预测表
编制单位：上海新南山房地产开发有限公司 预测期间：2014年度 单位:元
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|项目|上年实际数|本年预测数|增减变动率（%）|增减变动的主要原因|
|利息支出|-|-|||
|减：利息收入|153,075.18|-|-100.00%|银行存款利息金额较小，且具有不确定性，因此不纳入预测范围|
|金融机构手续费|170,144.66|161,100.00|-5.32%||
|其他财务费用|-|-|||
|合计|17,069.48|161,100.00|843.79%||

企业法定代表人： 主管会计工作负责人： 会计机构负责人：
盈利预测表第9页
盈利预测的编制基础和基本假设
本公司盈利预测报告的编制遵循了谨慎性原则，但盈利预测所依据的各种假设具有不确定性，投资者进行投资决策时不应过分依赖该项资料。
一、编制基础
本公司以持续经营为基础，根据2011年度、2012年度、2013年度业经中国注册会计师审计的财务报表,以及本公司 2014年度生产经营计划、投资计划及营销计划等资料,编制了本公司2014年度已扣除企业所得税但未计非经常性项目的盈利预测表。编制该盈利预测表系按照《企业会计准则—基本准则》和其他各项具体会计准则、应用指南及准则解释的规定进行确认和计量，在此基础上编制财务报表。编制符合企业会计准则要求的财务报表需要使用估计和假设，这些估计和假设会影响到财务报告日的资产、负债和或有负债的披露，以及报告期间的收入和费用。
二、基本假设
1、本公司所遵循的我国有关法律、法规、政策和本公司所在地区的社会经济环境仍如现实状况，无重大变化；
2、本公司生产经营业务涉及的信贷利率、税收政策以及外汇市场汇价将在正常范围内波动；
3、本公司所属房地产行业的市场状况及市场占有率无重大变化；
4、本公司生产经营计划、投资计划及营销计划等能如期实现，无重大变化；
5、本公司预测期内的经营运作，不会受到人力、能源、原材料等严重短缺的不利影响；
6、本公司盈利预测期内对子公司的股权比例不会发生重大变化；
7、本公司预测期内采用的会计政策及其核算方法，在所有重大方面均与本公司以前一贯采用的会计政策及核算方法一致；
8、无其他人力不可抗拒及不可预见因素对本公司造成的重大不利影响。
编制基础和基本假设第1页
盈利预测说明
一、公司基本情况
（一）历史沿革
上海新南山房地产开发有限公司（以下简称“公司”或“本公司”）系由上海南山房地产开发有限公司和深圳招商房地产有限公司于2011年12月14日共同出资组建。组建时的注册资本为人民币10000万元，其中：深圳市南山房地产开发有限公司现金出资9000万元，占注册资本的90.00%；深圳招商房地产有限公司现金出资1000万元，占注册资本的10.00%。上述出资经大华会计师事务所有限公司上海分所以“大华（沪）验字【2011】0005号”验资报告予以验证。公司已领取了经上海市工商行政管理局青浦分局核发的工商登记注册号为 310118002687667的企业法人营业执照。
2012年3月26日，股东深圳招商房地产有限公司以现金新增出资额人民币1250万元，公司注册资本由人民币10000万元变更为人民币11250万元。新增出资后，上海南山房地产开发有限公司出资9000万元，占注册资本的80.00%；深圳招商房地产有限公司出资2250万元，占注册资本的20.00%。本次增资经上海瑞和会计师事务所有限公司以“瑞和会青验字（2012）第141号”验资报告予以验证。
2012年9月4日，股东上海南山房地产开发有限公司以现金新增出资额人民币15000万元，股东深圳招商房地产有限公司以现金新增出资额人民币 3750万元，公司注册资本由人民币11250万元变更为人民币30000万元。本次新增出资后，上海南山房地产开发有限公司出资24000万元，占注册资本的80.00%；深圳招商房地产有限公司出资6000万元，占注册资本的20.00%。
本次增资经上海瑞和会计师事务所有限公司以“瑞和会青验字（2012）第450号”验资报告予以验证。
本公司注册地址：上海市青浦区徐泾镇沪清平公路2008号12层1520室。
法定代表人：陈雷。
（二）行业性质
本公司属房地产行业。
（三）经营范围
本公司经营范围主要包括：房地产开发经营、物业管理、室内外装潢及设计。
（四）主要产品或提供的主要劳务
本公司的主要产品包括：商品房和物业管理等产品及服务。
盈利预测说明第1页
二、预测期间房地产开发的安排
计划销售结转收入面积（平
时间 项目 计划销售收入（元）方米）
2014年 西郊水岸馨苑 62,765.40 1,610,576,800.00三、公司主要会计政策、会计估计和前期差错
（一）财务报表的编制基础
公司以持续经营为基础，根据实际发生的交易和事项，按照财政部于2006年2月15日颁布的《企业会计准则——基本准则》和38项具体会计准则、其后颁布的企业会计准则应用指南、企业会计准则解释及其他相关规定(以下合称“企业会计准则”)、中国证券监督管理委员会《公开发行证券的公司信息披露编报规则第15号——财务报告的一般规定》(2010年修订)进行确认和计量，在此基础上编制财务报表。
（二）会计期间
自公历1月1日至12月31日为一个会计年度。
（三）记账本位币
采用人民币为记账本位币。
（四）现金及现金等价物的确定标准
在编制现金流量表时，将本公司库存现金以及可以随时用于支付的存款确认为现金。将同时具备期限短（一般从购买日起，三个月内到期）、流动性强、易于转换为已知现金、价值变动风险很小四个条件的投资，确定为现金等价物。
（五）金融工具
金融工具包括金融资产、金融负债和权益工具。
1．金融工具的分类
管理层按照取得持有金融资产和承担金融负债的目的，将其划分为：以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产或金融负债，包括交易性金融资产或金融负债（和直接指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产或金融负债）；持有至到期投资；应收款项；可供出售金融资产；其他金融负债等。
2．金融工具的确认依据和计量方法
（1）以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产（金融负债）
取得时以公允价值（扣除已宣告但尚未发放的现金股利或已到付息期但尚未领取的债券利息）作为初始确认金额，相关的交易费用计入当期损益。
持有期间将取得的利息或现金股利确认为投资收益，期末将公允价值变动计入当期损益。
处置时，其公允价值与初始入账金额之间的差额确认为投资收益，同时调整公允价值变动损益。
盈利预测说明第2页
（2）持有至到期投资
取得时按公允价值（扣除已到付息期但尚未领取的债券利息）和相关交易费用之和作为初始确认金额。
持有期间按照摊余成本和实际利率计算确认利息收入，计入投资收益。实际利率在取得时确定，在该预期存续期间或适用的更短期间内保持不变。
处置时，将所取得价款与该投资账面价值之间的差额计入投资收益。
（3）应收款项
公司对外销售商品或提供劳务形成的应收债权，以及公司持有的其他企业的不包括在活跃市场上有报价的债务工具的债权，包括应收账款、其他应收款等，以向购货方应收的合同或协议价款作为初始确认金额；具有融资性质的，按其现值进行初始确认。
收回或处置时，将取得的价款与该应收款项账面价值之间的差额计入当期损益。
（4）可供出售金融资产
取得时按公允价值（扣除已宣告但尚未发放的现金股利或已到付息期但尚未领取的债券利息）和相关交易费用之和作为初始确认金额。
持有期间将取得的利息或现金股利确认为投资收益。期末以公允价值计量且将公允价值变动计入资本公积（其他资本公积）。
处置时，将取得的价款与该金融资产账面价值之间的差额，计入投资损益；同时，将原直接计入所有者权益的公允价值变动累计额对应处置部分的金额转出，计入投资损益。
（5）其他金融负债
按其公允价值和相关交易费用之和作为初始确认金额。采用摊余成本进行后续计量。
3．金融资产转移的确认依据和计量方法
公司发生金融资产转移时，如已将金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转移给转入方，则终止确认该金融资产；如保留了金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，则不终止确认该金融资产。
在判断金融资产转移是否满足上述金融资产终止确认条件时，采用实质重于形式的原则。
公司将金融资产转移区分为金融资产整体转移和部分转移。金融资产整体转移满足终止确认条件的，将下列两项金额的差额计入当期损益：
（1）所转移金融资产的账面价值；
（2）因转移而收到的对价，与原直接计入所有者权益的公允价值变动累计额（涉及转移的金融资产为可供出售金融资产的情形）之和。
金融资产部分转移满足终止确认条件的，将所转移金融资产整体的账面价值，在终止确认部分和未终止确认部分之间，按照各自的相对公允价值进行分摊，并将下列两项金额的差额计入当期损益：
（1）终止确认部分的账面价值；
盈利预测说明第3页
（2）终止确认部分的对价，与原直接计入所有者权益的公允价值变动累计额中对应终止确认部分的金额（涉及转移的金融资产为可供出售金融资产的情形）之和。
金融资产转移不满足终止确认条件的，继续确认该金融资产，所收到的对价确认为一项金融负债。
4．金融负债终止确认条件
金融负债的的现时义务全部或部分已经解除的，则终止确认该金融负债或其一部分；本公司若与债权人签定协议，以承担新金融负债方式替换现存金融负债，且新金融负债与现存金融负债的合同条款实质上不同的，则终止确认现存金融负债，并同时确认新金融负债。
对现存金融负债全部或部分合同条款作出实质性修改的，则终止确认现存金融负债或其一部分，同时将修改条款后的金融负债确认为一项新金融负债。
金融负债全部或部分终止确认时，终止确认的金融负债账面价值与支付对价（包括转出的非现金资产或承担的新金融负债）之间的差额，计入当期损益。
本公司若回购部分金融负债的，在回购日按照继续确认部分与终止确认部分的相对公允价值，将该金融负债整体的账面价值进行分配。分配给终止确认部分的账面价值与支付的对价（包括转出的非现金资产或承担的新金融负债）之间的差额，计入当期损益。
5．金融资产和金融负债公允价值的确定方法
本公司采用公允价值计量的金融资产和金融负债存在活跃市场的金融资产或金融负债，以活跃市场的报价确定其公允价值；不存在活跃市场的金融资产或金融负债，采用估值技术（包括参考熟悉情况并自愿交易的各方最近进行的市场交易中使用的价格、参照实质上相同的其他金融工具的当前公允价值、现金流量折现法和期权定价模型等）确定其公允价值；初始取得或源生的金融资产或承担的金融负债，以市场交易价格作为确定其公允价值的基础。
6．金融资产（不含应收款项）减值准备计提
资产负债表日对以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产以外的金融资产的账面价值进行检查，如有客观证据表明该金融资产发生减值的，计提减值准备。
金融资产发生减值的客观证据，包括但不限于：
（1）发行方或债务人发生严重财务困难；
（2）债务人违反了合同条款，如偿付利息或本金发生违约或逾期等；
（3）债权人出于经济或法律等方面因素的考虑，对发生财务困难的债务人作出让步；
（4）债务人很可能倒闭或进行其他财务重组；
（5）因发行方发生重大财务困难，该金融资产无法在活跃市场继续交易；
（6）无法辨认一组金融资产中的某项资产的现金流量是否已经减少，但根据公开的数据对其进行总体评价后发现，该组金融资产自初始确认以来的预计未来现金流量确已减少且可计量，如该组金融资产的债务人支付能力逐步恶化，或债务人所在国家或地区失业率提高、担保物在其所在地区的价格明显下降、所处行业不景气等；
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（7）权益工具发行方经营所处的技术、市场、经济或法律环境等发生重大不利变化，使权益工具投资人可能无法收回投资成本；
（8）权益工具投资的公允价值发生严重或非暂时性下跌。
（六）应收款项坏账准备的确认标准、计提方法
1.单项金额重大的应收款项坏账准备的确认标准和计提方法
单项金额重大的判断依据或金额标金额100万元以上(含100万元)且占应收款项(包括应收账款和其他应收款)准 账面余额10%以上的款项。
单独进行减值测试，根据其未来现金流量现值低于其账面价值的差额计提坏单项金额重大并单项计提坏账准备
账准备。单独测试未发生减值的应收款项，将其归入相应的组合计提坏账准的计提方法
备。
2.按组合计提坏账准备的应收款项
(1)确定组合的依据及坏账准备的计提方法
确定组合的依据及计提方法
应收合并范围内关联方款项，根据其未来现金流量现值低于其账面价值的差个别认定法组合
额计提坏账准备。
账龄分析法组合 相同账龄的应收款项具有类似信用风险特征采用账龄分析法。
以关联方往来款、保证金、房租押金、备用金等款项性质个别认定，根据其按款项性质个别认定的组合
未来现金流量现值低于其账面价值的差额计提坏账准备。
(2)账龄分析法组合
账龄 应收账款计提比例(%) 其他应收款计提比例(%)半年以内(含半年，以下同) 3.00 3.00
半年-1年 5.00 5.00
1 -2年 10.00 10.00
2 -3年 40.00 40.00
3年以上 100.00 100.00
3．单项金额虽不重大但单项计提坏账准备的应收款项
应收款项的未来现金流量现值与以账龄为信用风险特征的应收款项单项计提坏账准备的理由
组合和个别认定法组合的未来现金流量现值存在显著差异。
单独进行减值测试，根据其未来现金流量现值低于其账面价值的差额坏账准备的计提方法 计提坏账准备。单独测试未发生减值的应收款项，将其归入相应的组合计提坏账准备。
对应收票据、预付款项、应收利息、长期应收款等其他应收款项，根据其未来现金流量现值低于其账面价值的差额计提坏账准备。
（七）存货
1.存货的分类
存货分类为：低值易耗品、开发产品、开发成本等。
2.存货的计价方法
存货发出时材料按加权平均成本法计价，开发产品按个别认定法计价。
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3.存货可变现净值的确定依据及存货跌价准备的计提方法
(1)房地产类存货
开发产品、开发成本期末按照单个存货项目计提存货跌价准备。
(2)以前减记存货价值的影响因素已经消失的，减记的金额予以恢复，并在原已计提的存货跌价准备金额内转回，转回的金额计入当期损益。
4.存货的盘存制度
采用永续盘存制。
5.低值易耗品和包装物的摊销方法
（1）低值易耗品采用一次转销法；
（2）包装物采用一次转销法。
6.开发用土地的核算方法
纯土地开发项目，其费用支出单独构成土地开发成本；
连同房产整体开发的项目，其费用可分清负担对象的，一般按实际面积分摊记入商品房成本。开发用土地在“开发成本-土地”中核算,项目分期开发时,将分期开发用地部分转入开发成本，后期开发土地仍在“开发成本-土地”中核算。
7.公共配套设施费用的核算方法
不拥有收益权的公共配套设施：按项目的可售建筑面积分摊计入商品房成本；
拥有收益权的公共配套设施：以各配套设施项目作为成本核算对象，归集所发生的实际成本，完工时单独计入开发产品。
8.维修基金的核算方法
本公司物业管理业务所收到业主委托代为管理的公共维修基金，计入“其他应付款-维修基金”，专项用于住宅共同施设和物业管理区域公共施设的维修、更新。
9．质量保证金的核算方法
房地产项目确定的施工单位，在项目开工时应留置质量保证金，本公司根据施工合同规定之金额列入“其他应付款”，待保证期过后，根据实际情况和合同约定支付。
（八）固定资产
1.固定资产确认条件
固定资产指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有，并且使用寿命超过一个会计年度的有形资产。固定资产在同时满足下列条件时予以确认：
（1）与该固定资产有关的经济利益很可能流入企业；
（2）该固定资产的成本能够可靠地计量。
2.固定资产折旧
除已提足折旧仍继续使用的固定资产之外，固定资产折旧采用年限平均法分类计提，根据
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固定资产类别、预计使用寿命和预计净残值率确定折旧率。
融资租赁方式租入的固定资产，能合理确定租赁期届满时将会取得租赁资产所有权的，在租赁资产尚可使用年限内计提折旧；无法合理确定租赁期届满时能够取得租赁资产所有权的，在租赁期与租赁资产尚可使用年限两者中较短的期间内计提折旧。
利用专项储备支出形成的固定资产，按照形成固定资产的成本冲减专项储备，并确认相同金额的累计折旧。该固定资产在以后期间不再计提折旧。
本公司根据固定资产的性质和使用情况，确定固定资产的使用寿命和预计净残值。并在年度终了，对固定资产的使用寿命、预计净残值和折旧方法进行复核，如与原先估计数存在差异的，进行相应的调整。
各类固定资产折旧年限和年折旧率如下：
类别 折旧年限（年） 残值率（%） 年折旧率（%）运输设备 5年 5 19
电子及其他设备 5年 5 19
3.固定资产的减值测试方法、减值准备计提方法
公司在每期末判断固定资产是否存在可能发生减值的迹象。
固定资产存在减值迹象的，估计其可收回金额。可收回金额根据固定资产的公允价值减去处置费用后的净额与固定资产预计未来现金流量的现值两者之间较高者确定。
当固定资产的可收回金额低于其账面价值的，将固定资产的账面价值减记至可收回金额，减记的金额确认为固定资产减值损失，计入当期损益，同时计提相应的固定资产减值准备。
固定资产减值损失确认后，减值固定资产的折旧在未来期间作相应调整，以使该固定资产在剩余使用寿命内，系统地分摊调整后的固定资产账面价值（扣除预计净残值）。
固定资产的减值损失一经确认，在以后会计期间不再转回。
有迹象表明一项固定资产可能发生减值的，企业以单项固定资产为基础估计其可收回金额。
企业难以对单项固定资产的可收回金额进行估计的，以该固定资产所属的资产组为基础确定资产组的可收回金额。
（九）在建工程
1.在建工程的类别
本公司自行建造的在建工程按实际成本计价，实际成本由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成。本公司的在建工程以项目分类核算。
2.在建工程结转为固定资产的标准和时点
在建工程项目按建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的全部支出，作为固定资产的入账价值。所建造的固定资产在建工程已达到预定可使用状态，但尚未办理竣工决算的，自达到预定可使用状态之日起，根据工程预算、造价或者工程实际成本等，按估计的价值转入固定
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资产，并按本公司固定资产折旧政策计提固定资产的折旧，待办理竣工决算后，再按实际成本调整原来的暂估价值，但不调整原已计提的折旧额。
3.在建工程的减值测试方法、减值准备计提方法
公司在每期末判断在建工程是否存在可能发生减值的迹象。
在建工程存在减值迹象的，估计其可收回金额。可收回金额根据在建工程的公允价值减去处置费用后的净额与在建工程预计未来现金流量的现值两者之间较高者确定。
当在建工程的可收回金额低于其账面价值的，将在建工程的账面价值减记至可收回金额，减记的金额确认为在建工程减值损失，计入当期损益，同时计提相应的在建工程减值准备。
在建工程的减值损失一经确认，在以后会计期间不再转回。
有迹象表明一项在建工程可能发生减值的，企业以单项在建工程为基础估计其可收回金额。
企业难以对单项在建工程的可收回金额进行估计的，以该在建工程所属的资产组为基础确定资产组的可收回金额。
（十）借款费用
1.借款费用资本化的确认原则
公司发生的借款费用，可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的，予以资本化，计入相关资产成本；其他借款费用，在发生时根据其发生额确认为费用，计入当期损益。
符合资本化条件的资产，是指需要经过相当长时间的购建或者生产活动才能达到预定可使用或者可销售状态的固定资产、投资性房地产和存货等资产。
借款费用同时满足下列条件时开始资本化：
（1）资产支出已经发生，资产支出包括为购建或者生产符合资本化条件的资产而以支付现金、转移非现金资产或者承担带息债务形式发生的支出；
（2）借款费用已经发生；
（3）为使资产达到预定可使用或者可销售状态所必要的购建或者生产活动已经开始。
2.借款费用资本化期间
资本化期间，指从借款费用开始资本化时点到停止资本化时点的期间，借款费用暂停资本化的期间不包括在内。
当购建或者生产符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态时，借款费用停止资本化。
当购建或者生产符合资本化条件的资产中部分项目分别完工且可单独使用时，该部分资产借款费用停止资本化。
购建或者生产的资产的各部分分别完工，但必须等到整体完工后才可使用或可对外销售的，在该资产整体完工时停止借款费用资本化。
3.暂停资本化期间
符合资本化条件的资产在购建或生产过程中发生的非正常中断、且中断时间连续超过3个
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月的，则借款费用暂停资本化；该项中断如是所购建或生产的符合资本化条件的资产达到预定可使用状态或者可销售状态必要的程序，则借款费用继续资本化。在中断期间发生的借款费用确认为当期损益，直至资产的购建或者生产活动重新开始后借款费用继续资本化。
4.借款费用资本化金额的计算方法
专门借款的利息费用（扣除尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入或者进行暂时性投资取得的投资收益）及其辅助费用在所购建或者生产的符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态前，予以资本化。
根据累计资产支出超过专门借款部分的资产支出加权平均数乘以所占用一般借款的资本化率，计算确定一般借款应予资本化的利息金额。资本化率根据一般借款加权平均利率计算确定。
借款存在折价或者溢价的，按照实际利率法确定每一会计期间应摊销的折价或者溢价金额，调整每期利息金额。
（十一）长期待摊费用
1、摊销方法
长期待摊费用在受益期内平均摊销
2、摊销年限
有明确受益期限的按受益期平均摊销；无明确受益期限的按5年平均摊销。如果某项费用不能使以后会计期间受益的，则将尚未摊销的该项目的摊余价值全部转入当期损益。
（十二）预计负债
1.预计负债的确认标准
与或有事项相关的义务同时满足下列条件时，本公司确认为预计负债：
该义务是本公司承担的现时义务；
履行该义务很可能导致经济利益流出本公司；
该义务的金额能够可靠地计量。
2.预计负债的计量方法
本公司预计负债按履行相关现时义务所需的支出的最佳估计数进行初始计量。
本公司在确定最佳估计数时，综合考虑与或有事项有关的风险、不确定性和货币时间价值等因素。对于货币时间价值影响重大的，通过对相关未来现金流出进行折现后确定最佳估计数。
最佳估计数分别以下情况处理：
所需支出存在一个连续范围（或区间），且该范围内各种结果发生的可能性相同的，则最佳估计数按照该范围的中间值即上下限金额的平均数确定。
所需支出不存在一个连续范围（或区间），或虽然存在一个连续范围但该范围内各种结果发生的可能性不相同的，如或有事项涉及单个项目的，则最佳估计数按照最可能发生金额确定；
如或有事项涉及多个项目的，则最佳估计数按各种可能结果及相关概率计算确定。
本公司清偿预计负债所需支出全部或部分预期由第三方补偿的，补偿金额在基本确定能够
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收到时，作为资产单独确认，确认的补偿金额不超过预计负债的账面价值。
（十三）收入
本公司收入主要包括房地产销售收入，物业出租收入，物业管理收入及其他收入，其收入确认原则为：
1．销售商品收入确认时间的具体判断标准
商品销售收入确认条件:
公司已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购买方；公司既没有保留与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施有效控制；收入的金额能够可靠地计量；相关的经济利益很可能流入企业；相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量时，确认商品销售收入实现。
房地产销售除符合商品销售收入确认条件外，以竣工验收合格并签订了不可逆转的销售合同、买方累计付款达到销售价格的100%，且公司已发出入伙通知书作为确认收入的时点。
物业出租收入：按与承租方签订的合同或协议规定，按直线法确认房屋出租收入的实现。
物业管理收入：公司在物业管理服务已经提供，与物业管理服务相关的经济利益能够流入企业，与物业管理服务相关的成本能够可靠计量时，确认物业管理收入的实现；
2．确认让渡资产使用权收入的依据
与交易相关的经济利益很可能流入企业，收入的金额能够可靠地计量时。分别下列情况确定让渡资产使用权收入金额：
（1）利息收入金额，按照他人使用本企业货币资金的时间和实际利率计算确定。
（2）使用费收入金额，按照有关合同或协议约定的收费时间和方法计算确定。
3．按完工百分比法确认提供劳务的收入和建造合同收入时，确定合同完工进度的依据和方法
在资产负债表日提供劳务交易的结果能够可靠估计的，采用完工百分比法确认提供劳务收入。提供劳务交易的完工进度，依据已完工作的测量确定。
按照已收或应收的合同或协议价款确定提供劳务收入总额，但已收或应收的合同或协议价款不公允的除外。资产负债表日按照提供劳务收入总额乘以完工进度扣除以前会计期间累计已确认提供劳务收入后的金额，确认当期提供劳务收入；同时，按照提供劳务估计总成本乘以完工进度扣除以前会计期间累计已确认劳务成本后的金额，结转当期劳务成本。
在资产负债表日提供劳务交易结果不能够可靠估计的，分别下列情况处理：
（1）已经发生的劳务成本预计能够得到补偿的，按照已经发生的劳务成本金额确认提供劳务收入，并按相同金额结转劳务成本。
（2）已经发生的劳务成本预计不能够得到补偿的，将已经发生的劳务成本计入当期损益，不确认提供劳务收入。
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（十四）政府补助
1．类型
政府补助，是本公司从政府无偿取得的货币性资产与非货币性资产，但不包括政府作为企业所有者投入的资本。根据相关政府文件规定的补助对象，将政府补助划分为与资产相关的政府补助和与收益相关的政府补助。
与资产相关的政府补助，是指本公司取得的、用于购建或以其他方式形成长期资产的政府补助。与收益相关的政府补助，是指除与资产相关的政府补助之外的政府补助。
2．政府补助的确认
政府补助为货币性资产的，按照收到或应收的金额计量。政府补助为非货币性资产的，按照公允价值计量；公允价值不能够可靠取得的，按照名义金额（人民币1元）计量。按照名义金额计量的政府补助，直接计入当期损益。
3．会计处理方法
与资产相关的政府补助，确认为递延收益，按照所建造或购买的资产使用年限分期计入营业外收入；
与收益相关的政府补助，用于补偿企业以后期间的相关费用或损失的，确认为递延收益，在确认相关费用的期间计入当期营业外收入；用于补偿企业已发生的相关费用或损失的，取得时直接计入当期营业外收入。
已确认的政府补助需要返还时，存在相关递延收益余额的，冲减相关递延收益账面余额，超出部分计入当期损益；不存在相关递延收益的，直接计入当期损益。
（十五）递延所得税资产和递延所得税负债
1.确认递延所得税资产的依据
公司以很可能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额为限，确认由可抵扣暂时性差异产生的递延所得税资产。
2.确认递延所得税负债的依据
公司将当期与以前期间应交未交的应纳税暂时性差异确认为递延所得税负债。但不包括商誉、非企业合并形成的交易且该交易发生时既不影响会计利润也不影响应纳税所得额所形成的暂时性差异。
（十六）经营租赁、融资租赁
1.经营租赁会计处理
（1）公司租入资产所支付的租赁费，在不扣除免租期的整个租赁期内，按直线法进行分摊，计入当期费用。公司支付的与租赁交易相关的初始直接费用，计入当期费用。
资产出租方承担了应由公司承担的与租赁相关的费用时，公司将该部分费用从租金总额中扣除，按扣除后的租金费用在租赁期内分摊，计入当期费用。
（2）公司出租资产所收取的租赁费，在不扣除免租期的整个租赁期内，按直线法进行分摊，
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确认为租赁收入。公司支付的与租赁交易相关的初始直接费用，计入当期费用；如金额较大的，则予以资本化，在整个租赁期间内按照与租赁收入确认相同的基础分期计入当期收益。
公司承担了应由承租方承担的与租赁相关的费用时，公司将该部分费用从租金收入总额中扣除，按扣除后的租金费用在租赁期内分配。
2.融资租赁会计处理
（1）融资租入资产：公司在承租开始日，将租赁资产公允价值与最低租赁付款额现值两者中较低者作为租入资产的入账价值，将最低租赁付款额作为长期应付款的入账价值，其差额作为未确认的融资费用。
公司采用实际利率法对未确认的融资费用，在资产租赁期间内摊销，计入财务费用。
（2）融资租出资产：公司在租赁开始日，将应收融资租赁款，未担保余值之和与其现值的差额确认为未实现融资收益，在将来收到租金的各期间内确认为租赁收入，公司发生的与出租交易相关的初始直接费用，计入应收融资租赁款的初始计量中，并减少租赁期内确认的收益金额。
（十七）主要会计政策、会计估计的变更
1.会计政策变更
本报告期主要会计政策未发生变更。
2.会计估计变更
本报告期主要会计估计未发生变更。
（十八）前期差错更正
1．追溯重述法
本报告期未发现采用追溯重述法的前期会计差错。
2．未来适用法
本报告期未发现采用未来适用法的前期会计差错。
四、税项
（一）主要税种及税率
1.流转税及附加税费
税目 纳税（费）基础 盈利预测期间税率
房地产销售收入、物业出租收入、物业管
营业税 5%
理收入
土地增值税 房地产销售收入-扣除项目金额 按超率累进税率30%-60%城建税 应交流转税额 1%
教育费附加 应交流转税额 3%
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税目 纳税（费）基础 盈利预测期间税率
地方教育费附加 应交流转税额 2%
河道工程修建维护 应交流转税额 1%
2.企业所得税
公司名称 盈利预测期间税率
本公司 25%
五、盈利预测表中各主要项目的预测依据和计算方法
盈利预测表中各项目系以本公司董事会确认的编制基础及基本假设为基本依据，通过对公司财务状况、市场环境的分析及营销、投资计划的可行性分析而计算确定，计算过程中遵循了前述的主要会计政策。
1、营业收入
销售收入是根据销售面积和销售价格预测的。其中销售面积根据预测期内完工楼盘面积及预计销售比例确定，销售价格根据销售规划以及所售房产楼盘周边地区相同档次楼盘的价格水平进行预测。2014年预计营业收入为1,610,576,800.00元。
2、营业成本
销售成本按预计单位成本和预计销售面积计算。2014年预计营业成本为 941,392,699.23元。
3、营业税金及附加
营业税金及附加系根据税法规定税率及预测主营收入水平进行预测。2014年预计营业税金及附加为177,324,505.68元。
4、销售费用
销售费用主要由广告宣传展览费和其他费用组成。销售费用根据公司的广告费用计划，考虑本公司2013年度及2014年度楼盘销售情况测算。
2013年实际发生销售费用为 19,217,409.80元，2014年预计销售费用为 23,800,000.00元。2014年比2013年实际发生额增加4,582,590.20元，增长比例为23.85%。
5、管理费用
各项管理费用以上年实际发生情况为基础，综合考虑业务发展趋势及业务发展需要进行预测。2013年实际发生管理费用为2,479,376.14元，2014年预测管理费用为2,628,350.00元，比2013年实际发生额增加148,973.86元，增加比例为6.01%。
2014年增加的原因是公司将部分小额费用纳入预测范围，导致费用增加,其余预测数大致
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与2013年相等。
6、财务费用
根据最近2年财务费用的实际发生情况作预测。因银行存款利息金额较小，且具有不确定性，因此不纳入预测范围。
7、资产减值损失
因为资产减值损失主要为应收账款的坏账准备计提，因数额相对较小，且具有不稳定性，因此没有列入预测范围。
8、公允价值变动收益
因为有关公允价值的预测一般缺乏合理依据，故未将公允价值变动收益列入预测范围。
9、营业外收入/营业外支出
对于政府补贴，系按照相关批准文件，根据文件内容和预计收到补贴收入的时间进行预测。
对于营业外收入和营业外支出中的其他项目，因为具有偶然性和不确定性，根据谨慎性原则，没有列入预测范围。
10、所得税费用
所得税费用是根据预测年度应纳税所得额按照法定税率25%预测。由于暂时性差异而产生的影响预测期所得税的金额，已经转作递延所得税资产或递延所得税负债处理。以前年度的递延所得税资产或递延所得税负债属于预测期间应转回或清偿部分，已按适用税率对预测期间的所得税费用进行了调整。
六、与同行业上市公司的比较分析
本公司属于房地产行业，特选取同为房地产行业的荣安地产股份有限公司（股票代码：000517股票简称：荣安地产）进行比较。
根据荣安地产股份有限公司2013年度审计报告（“天衡审字（2014）00109号”），荣安地产股份有限公司2013年度营业收入为4,641,847,693.65元，营业成本为3,559,386,518.09元，毛利为1,082,461,175.56元，毛利率为23.32%。
本公司预售房产在2013年度达不到收入成本结转条件，故2013年度不与荣安地产股份有限公司进行比较。2014年度预测营业收入为 1,610,576,800.00元，预测营业成本为941,392,699.23元，预测毛利为669,184,100.77元，预测毛利率为41.55%。毛利率较荣安地
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产股份有限公司高，毛利率较高的原因主要是公司取得土地的时间是在2007年，当时的土地成本相对较低。
七、影响盈利预测结果实现的主要问题和准备采取的措施
1、营业收入
问题：
国家调控。国务院出台了严厉的“国五条”及“十细则”的政策调控，尤其以二套房转让所得的20%计征所得税的政策，对后市影响较大。
措施：
公司将加强对市场有效需求的分析，提高公司开发设计能力，以满足消费者的需求。
2、营业成本
问题：
1)融资成本变高。政府调控房地产，限制房地产贷款的环境。
措施：
1)加强房地产业务的创新研究，多渠道进行融资。
2)加强成本管控能力。
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