北京亚超资产评估有限公司
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云南安盛创享旅游产业投资合伙企业（有限合伙）拟购买春光伟业持有的成都民生喜神投资有限公司28%股权评估项目评估报告书
评估报告编号：北京亚超评报字（2014）第 A005号
报告日期：二○一四年一月十七日
总公司地址：北京市海淀区复兴路47号天行建商务大厦2201-2206邮编：100036
联系电话：010-51716866 传真：010-51716800分公司地址：云南省昆明市白塔路131号汇都国际六层 邮编：650011
联系电话：0871-63131176 63140132 传真：0871-63184386
云南安盛创享旅游产业投资合伙企业（有限合伙）拟购买春光伟业持有的成都民生喜神投资有限公司28%股权
评估项目资产评估报告书目录
资产评估报告书声明 ........................................................... 1资产评估报告书摘要 ........................................................... 2资产评估报告书 ............................................................... 6一、绪言 ................................................................... 6二、委托方、产权持有者、被评估企业和业务约定书约定的其他评估报告使用者概况 . 6三、评估目的 .............................................................. 11四、评估对象及评估范围 .................................................... 11五、价值类型及其定义 ...................................................... 13六、评估基准日 ............................................................ 14七、评估依据 .............................................................. 14八、评估方法 .............................................................. 16九、评估程序实施过程和情况 ................................................ 20十、评估假设 .............................................................. 22十一、评估结论 ............................................................ 24十二、特别事项说明 ........................................................ 25十三、评估报告使用限制说明 ................................................ 27十四、评估报告日 .......................................................... 27资产评估报告书附件 .......................................................... 29一、有关经济行为文件 ........................................................二、被评估企业2013年12月31日会计报表及审计报告 ...........................三、委托方、产权持有单位及被评估企业营业执照复印件 ..........................四、产权证明文件复印件 ......................................................五、委托方、产权持有单位及被评估企业的承诺函 ................................六、资产评估人员和评估机构的承诺函 ..........................................七、资产评估机构资格证书复印件 ..............................................八、评估机构营业执照复印件 ..................................................九、参加本评估项目的人员资格证书复印件 ......................................十、资产评估业务约定书复印件 ................................................十一、其他重要文件 ..........................................................
安盛创享拟购买春光伟业持有的成都民生喜神投资有限公司28%股权项目评估报告书·声明云南安盛创享旅游产业投资合伙企业（有限合伙）拟购买春光伟业持有的成都民生喜神投资有限公司28%股权评估项目
资产评估报告书声明
本评估报告是本公司接受云南安盛创享旅游产业投资合伙企业（有限合伙）的委托，注册资产评估师根据资产评估准则的要求，在履行必要评估程序后，对评估对象在评估基准日特定目的下的价值发表的，由本公司出具的书面专业意见。对本评估报告声明如下：
一、我们在执行本资产评估业务中，遵循相关法律法规和资产评估准则，恪守独立、客观和公正的原则；根据我们在执业过程中收集的资料，评估报告陈述的内容是客观的，并对评估结论合理性承担相应的法律责任。
二、评估对象涉及的资产、负债清单由委托方、被评估单位申报并经其签章确认；所提供资料的真实性、合法性、完整性，恰当使用评估报告是委托方和相关当事方的责任。
三、我们与评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系；与相关当事方没有现存或者预期的利益关系，对相关当事方不存在偏见。
四、我们已对评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查；我们已对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验，并对已经发现的问题进行了如实披露。
五、我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设和限定条件的限制，评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明的假设、限定条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。
六、我们执行资产评估业务的目的是对评估对象价值进行估算并发表专业意见，并不承担相关当事人决策的责任。评估结论不应该被认为是对评估对象可实现价格的保证。
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安盛创享拟购买春光伟业持有的成都民生喜神投资有限公司28%股权项目评估报告书·摘要云南安盛创享旅游产业投资合伙企业（有限合伙）拟购买春光伟业持有的成都民生喜神投资有限公司28%股权评估项目
资产评估报告书摘要
重要提示
以下内容摘自资产评估报告书正文，欲了解本评估项目的全面情况，正确理解和使用本评估报告，应认真阅读资产评估报告书全文件文件文。
北京亚超资产评估有限公司接受云南安盛创享旅游产业投资合伙企业（有限合伙）的委托，根据有关法律、法规和资产评估准则的要求，本着独立、客观和公正的原则，按照公认的资产评估方法，执行必要的评估程序，对云南安盛创享旅游产业投资合伙企业（有限合伙）拟实施股权购买行为涉及的成都民生喜神投资有限公司28%股东权益在2013年12月31日的市场价值进行了评估。
一、评估目的：云南安盛创享旅游产业投资合伙企业（有限合伙）拟购买北京春光伟业控股有限公司持有的成都民生喜神投资有限公司28%的股权，委托北京亚超资产评估有限公司以 2013年 12月 31日为评估基准日，对成都民生喜神投资有限公司28%股东权益价值进行评估；本次资产评估的目的是为交易双方进行股权交易提供价值参考依据。
二、评估对象和评估范围：
评估对象是成都民生喜神投资有限公司28%的股东权益，评估范围是成都民生喜神投资有限公司的全部资产和负债。截止本次评估基准日 2013年 12月 31日，成都民生喜神投资有限公司会计报表经信永中和会计师事务所昆明分所专项审计审定的资产负债情况为：资产账面值82,776.44万元，负债账面值81,913.63万元，净资产（所有者权益）账面值862.81万元。
三、价值类型：市场价值。
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安盛创享拟购买春光伟业持有的成都民生喜神投资有限公司28%股权项目评估报告书·摘要四、评估基准日：2013年12月31日。
五、评估方法：资产基础法。
六、评估结论：
（一）成都民生喜神投资有限公司股东全部权益采用资产基础法评估结论：成都民生喜神投资有限公司在评估基准日 2013年 12月 31日持续经营的前提下，本次纳入评估范围的资产总额为 82,776.44万元，负债账面值 81,913.63万元，净资产（所有者权益）账面值 862.81万元；本次采用资产基础法评估的结果是：总资产评估价值95,654.62万元，总负债评估价值 81,913.63万元，净资产评估价值13,740.99万元；净资产评估增值12,878.18万元，增值率 1,492.59%。
评估汇总情况详见下表：
资产评估结果汇总表
金额单位：人民币万元账面值 评估价值 增减值 增值率％
序
资产负债项目
号 D=C/A×100 A B C=B-A
%
1资产总计 82,776.44 95,654.62 12,878.18 15.56% 2负债合计 81,913.63 81,913.63 0.00 0.00 3净资产（所有者权益） 862.81 13,740.99 12,878.18 1,492.59净资产评估变动的主要原因是：
存货评估增值12,875.32万元，增值原因是在建项目国有土地使用权评估的市场价值高于账面记录成本所致。
（二）成都民生喜神投资有限公司股东部分权益价值评估结论：
根据评估目的（股权交易），以资产基础法的评估结果作为净资产评估价值，即成都民生喜神投资有限公司净资产的评估价值为 13,740.99万元，大写：壹亿叁仟柒佰肆拾万零玖仟玖佰元正。
根据 2013年 12月 28日《成都民生喜神投资有限责任公司第四次股东会决议》的约定，云南安盛创享旅游产业投资合伙企业（有限合伙）可以优先购买北京春光伟业控股有限公司转让其所持有成都民生喜神投资有限公司28%的股权。
成都民生喜神投资有限公司为一般的房地产企业，成立时间短，不存在未入账的品牌价值或其他无形资产，本次评估未考虑控股权和少数股权等因素产生的
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安盛创享拟购买春光伟业持有的成都民生喜神投资有限公司28%股权项目评估报告书·摘要溢价或折价，也未考虑资产的流动性对评估价值的影响，以成都民生喜神投资有限公司的净资产评估价值乘以股权比例确定股权评估价值。
云南安盛创享旅游产业投资合伙企业（有限合伙）拟购买的成都民生喜神投资有限公司28%股权评估价值＝13,740.99×28%＝3,847.4772万元，大写：叁仟捌佰肆拾柒万肆仟柒佰柒拾贰元正。
八、可能对评估结论产生影响的特别事项
1、根据编号为“2013信银蓉委贷字第301034-1号”的《人民币委托贷款借款合同》规定，抵押权人中信银行股份有限公司成都分行接受四川龙蟒集团有限责任公司的委托向四川省川瑞发展投资有限公司发放贷款。贷款金额为200000000.00元，贷款期限为2013年3月19日至2014年1月19日，该笔借款采用为抵押担保方式。
根据“2013信银蓉抵字第 301034-1号《抵押合同》规定，抵押物为国有土地使用权，编号为都国用（2012）第10412号以及都国用（2012）第10411号，土地面积总计为 212,918.17平方米，土地所有权人为成都民生喜神投资有限公司。评估人员未考虑抵押合同对评估价值的影响。
2、根据编号为“2013信银蓉委贷字第301034-2号”的《人民币委托贷款借款合同》规定，抵押权人中信银行股份有限公司成都分行接受成都万汇缘投资有限公司的委托向四川省川瑞发展投资有限公司发放贷款。贷款金额为200000000.00元，贷款期限为2013年3月19日至2014年1月19日，该笔借款采用为抵押担保方式，
根据“2013信银蓉抵字第 301034-2号《抵押合同》规定，抵押物为国有土地使用权，编号为都国用（2012）第14107号以及都国用（2012）第14108号，土地面积总计为 197,276.45平方米，土地所有权人为成都民生喜神投资有限公司。评估人员未考虑抵押合同对评估价值的影响。
3、截止评估基准日，成都民生喜神投资有限公司尚未取得《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》相关资质证书。
九、评估结论使用有效期：自评估基准日起一年内有效，即自 2013年 12月31日至2014年12月30日。
十、评估报告日期：二○一四年一月十七日。
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安盛创享拟购买春光伟业持有的成都民生喜神投资有限公司28%股权项目评估报告书·摘要本评估结论系对评估基准日资产公允价值的反映。评估结论系根据本报告书所述依据、前提、方法、程序得出，评估结论只有在上述依据、前提存在的条件下，以及委托方和被评估企业所提供的所有原始文件都是真实与合法的条件下成立。评估结果没有考虑将来可能承担的抵押、担保事宜，以及特殊的交易方可能追加付出价格等对评估价值的影响，也未考虑国家宏观经济政策发生变化、有关法规政策变化以及遇有自然力或其他不可抗力对资产价值的影响。
评估基准日后，报告使用有效期以内，资产数量发生变化，应根据原评估方法对资产额进行相应调整，若资产价值类型或价格标准发生变化，并对评估值产生明显影响时，委托方应及时聘请评估机构重新确定评估值。
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安盛创享拟购买春光伟业持有的成都民生喜神投资有限公司28%股权项目评估报告书·正文云南安盛创享旅游产业投资合伙企业（有限合伙）拟购买春光伟业持有的成都民生喜神投资有限公司28%股权项目
资产评估报告书
北京亚超评报字（2014）第A005号
云南安盛创享旅游产业投资合伙企业（有限合伙）：
一、绪言
北京亚超资产评估有限公司接受云南安盛创享旅游产业投资合伙企业（有限合伙）的委托，根据有关法律、法规和资产评估准则的要求，本着独立、客观和公正的原则，按照公认的资产评估方法，执行必要的评估程序，对云南安盛创享旅游产业投资合伙企业（有限合伙）拟实施股权购买行为涉及的北京春光伟业控股有限公司持有的成都民生喜神投资有限公司28%股东权益在 2013年 12月 31日的市场价值进行了评估。委托方及被评估企业对所提供的评估资料及法律权属资料的真实性、合法性、完整性承担责任，并保证被评估资产的安全、完整性。
我们的责任是对委托评估资产在 2013年 12月 31日这一评估基准日的价值进行评定估算，并发表专业意见。
本次评估采用的主要评估方法是资产基础法，在评估过程中，北京亚超评估资产评估有限公司的评估人员对评估范围内的全部资产进行了必要的勘察核实，对被评估企业提供的评估资料进行了必要的验证审核，对法律权属关系进行了必要的关注，实施了必要的资产评估程序。现将资产评估情况及评估结果报告如下：二、委托方、产权持有者、被评估企业和业务约定书约定的其他评估报告使用者概况
本次评估的委托方为云南安盛创享旅游产业投资合伙企业（有限合伙）。本次资产评估报告的使用者为云南安盛创享旅游产业投资合伙企业（有限合伙）、成都民生喜神投资有限公司及其股东、法律法规规定的资产评估报告使用者。
（一）委托方概况
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安盛创享拟购买春光伟业持有的成都民生喜神投资有限公司28%股权项目评估报告书·正文委托方为云南安盛创享旅游产业投资合伙企业（有限合伙）。
1．企业名称：云南安盛创享旅游产业投资合伙企业（有限合伙）。（以下简称“安盛创享”）
2．住 所：昆明经开区昌宏路36号云南省PE中心A-402-7号。
3．执行事务合伙人：云南安盛创享投资管理有限公司。
4．合伙企业类型：有限合伙企业。
5．经营范围：除国家禁止和需要前置审批范围以外的投资；股权投资；项目投资及管理；经济信息、商务信息咨询。（以上经营范围中涉及国家法律、法规规定的专项审批，按审批的项目和时限开展经营活动）
（二）产权持有者概况
1．企业名称：北京春光伟业控股有限公司。（简称“春光伟业”）
2．住 所：北京市大兴区枣园东里40幢1单元13层1301室。
3．注册资本：人民币10000万元。
4．法定代表人：王启春。
5．公司类型：有限责任公司（法人独资）。
6．经营范围：许可经营项目：房地产开发。一般经营项目：项目投资；投资管理；投资咨询；房地产咨询；销售自行开发的商品房。（领取本执照后，应到市住建委取得行政许可）。
（三）被评估单位概况
本次评估的被评估单位为成都民生喜神投资有限公司。
1.企业名称：成都民生喜神投资有限公司；
2.单位住所：四川省成都市都江堰市幸福镇观景路都江堰大道千禧广场 Y（栋）3层；
3.法定代表人：杨斌；
4.注册资本：（人民币）壹仟万元；
5.实收资本：（人民币）壹仟万元；
6.公司类型：其他有限责任公司；
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安盛创享拟购买春光伟业持有的成都民生喜神投资有限公司28%股权项目评估报告书·正文7.经营范围：项目投资与管理（不含金融、期货、证券）；土地整理；房地产开发经营；物业管理；市政公用设施施工；园林绿化设计和施工；工程管理服务；酒店管理；会议及展览服务。（以上经营范围不含国家法律、法规、国务院决定限制和禁止的项目，需许可证或资质证的凭许可证、资质证在有效期内经营）；
8.成立日期：2010年3月11日；
9.营业期限：2010年3月11日至永久；
10.公司股东：
截止评估基准日，成都民生喜神投资有限公司的股权结构如下：
序号 股东名称 出资额（万元）持股比例 出资方式 1 四川省川瑞发展投资有限公司 320 32% 货币
2 北京春光伟业控股有限公司 280 28% 货币
云南安盛创享旅游产业投资合伙
3 200 20% 货币
企业（有限合伙）
民生喜神文旅（天津）股权投资
4 200 20% 货币
基金合伙企业（有限合伙）
5 合 计 1000.00 100.00%
11.公司组织结构图
成都民生喜神投资有限公司根据《公司法》及《成都民生喜神投资有限公司章程》的有关规定，建立了相关制度和组织机构。公司设立股东会、董事会、监事会。股东会是公司最高权力机构。
12.企业历史沿革
成都民生喜神投资有限公司系2010年3月由成都昊阳投资有限公司和自然人徐阳共同出资组建成立，注册资本伍佰万元，实收资本伍佰万元。其中，成都昊阳投资有限公司出资250万元，持股比例50%；徐阳出资250万元，持股比例50%。
2010年 4月，成都民生喜神投资有限公司注册资本金由股东徐阳和成都昊阳投资有限公司同比例增资到1000万元。
根据2010年11月11日《成都民生喜神投资有限公司股东会第一次决议》以及原股东签订的《股权转让协议》显示，成都昊阳投资有限公司和徐阳将其持
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安盛创享拟购买春光伟业持有的成都民生喜神投资有限公司28%股权项目评估报告书·正文有的成都民生喜神投资有限公司股权分别转让给民生喜神文旅（天津）股权投资基金合伙企业和北京喜神资产管理有限公司。此次转让后，民生喜神文旅（天津）股权投资基金合伙企业和北京喜神资产管理有限公司分别各持有成都民生喜神投资有限公司50%股权。
根据2011年11月18日《成都民生喜神投资有限公司股东会决议》以及《股权转让协议》内容显示，北京喜神资产管理公司将持有成都民生喜神投资有限公司49%股权转让给民生喜神文旅（天津）股权投资基金合伙企业。此次转让后，民生喜神文旅（天津）股权投资基金合伙企业持有成都民生喜神投资有限公司99%股权，北京喜神资产管理公司持有成都民生喜神投资有限公司1%股权。
2012年 2月，民生喜神文旅（天津）股权投资基金合伙企业将持有的成都民生喜神投资有限公司79%股权转让给四川省川瑞发展投资有限公司，同年，北京喜神资产管理公司将其持有成都民生喜神投资有限公司1%股权转让给四川省川瑞发展投资有限公司。此次转让后，四川省川瑞发展投资有限公司持有成都民生喜神投资有限公司80%股权，民生喜神文旅（天津）股权投资基金合伙企业持有成都民生喜神投资有限公司20%股权。
根据 2013年 3月 26日西南联合产权交易所鉴证的《产权交易合同》内容显示，四川省川瑞发展投资有限公司将持有的成都民生喜神投资有限公司48%股权转让给云南安盛创享旅游产业投资合伙企业（有限合伙）20%股权以及北京春光伟业控股有限公司28%股权。
13.公司资产负债及经营情况
近三年来，成都民生喜神投资有限公司的资产负债状况和经营情况，分别已经四川天一会计师事务所有限责任公司、立信会计师事务所（特殊普通合伙）四川分所审计，出具了无保留意见审计报告。评估基准日，成都民生喜神投资有限公司的资产负债状况和经营情况，经信永中和会计师事务所（特殊普通合伙）昆明分所审计，出具了无保留意见审计报告，审计报告的编号是：。
成都民生喜神投资有限公司近三年的资产负债及所有者权益情况如下：
单位：万元
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安盛创享拟购买春光伟业持有的成都民生喜神投资有限公司28%股权项目评估报告书·正文项目 2011-12-31 2012-12-31 2013-12-31
流动资产 999.30 56,108.63 82,591.75非流动资产 0.00 0.00 184.69资产总额 999.30 56,108.63 82,776.44流动负债 0.00 55,105.83 81,913.63非流动负债 0.00 0.00 0.00负债总额 0.00 55,105.83 81,913.63所有者权益 999.30 1,002.80 862.81资产负债率 0.00 98.21% 98.96%成都民生喜神投资有限公司近三年的经营情况如下：
单位：元
项目 2011年 2012年 2013年
营业收入 0.00 0.00 0.00营业成本 0.00 -34,934.67 0.00营业利润 -170.52 34,934.67 -1,396,480.88利润总额 -170.52 34,934.67 -1,392,822.62净利润 -170.52 34,934.67 -1,392,822.62 14.被评估企业近一年内评估及交易情况
根据《关于四川省川瑞发展投资有限公司转让成都民生喜神投资有限公司股权申请立项的批复》（川发展[2012]99号）的规定，四川省川瑞发展投资有限公司转让成都民生喜神投资有限公司48%股权。
根据 2013年 3月《产权交易合同》的规定，四川省川瑞发展投资有限公司有偿转让成都民生喜神投资有限公司28%股权给北京春光伟业控股有限公司，20%股权有偿转让给云南安盛创享旅游产业投资合伙企业（有限合伙）。交易三方同意成都民生喜神投资有限公司股东全部权益价值作价人民币 13,530.68万元，48%的股权对应的对价为 6,494.73万元，其中，28%的股权对应的对价为 3,788.5925万元，20%的股权对应的对价为 2,706.1375万元。该对价经四川华文资产评估有限公司以2012年7月15日为基准日进行了评估，并出具了编号为川华资评[2012]672号的《成都民生喜神投资有限公司48%股权转让资产评估报告》。具体评估报告情况详见《成都民生喜神投资有限公司48%股权转让资产评
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安盛创享拟购买春光伟业持有的成都民生喜神投资有限公司28%股权项目评估报告书·正文估报告》。
（四）委托方与被评估单位的关系
北京春光伟业控股有限公司为成都民生喜神投资有限公司的股东。成都民生喜神投资有限公司为标的企业即被评估单位。云南安盛创享旅游产业投资合伙企业（有限合伙）作为投资方，拟收购北京春光伟业控股有限公司持有成都民生喜神投资有限公司的28%股权。
（五）委托方以外的其他评估报告使用者
委托方以外的其他评估报告使用者有：国有资产监督管理部门，法律法规规定的资产评估报告使用者。
三、评估目的
云南安盛创享旅游产业投资合伙企业（有限合伙）拟购买成都民生喜神投资有限公司28%的股权；云南安盛创享旅游产业投资合伙企业（有限合伙）委托北京亚超资产评估有限公司以 2013年 12月 31日为评估基准日，对成都民生喜神投资有限公司28%股东权益价值进行评估；本次资产评估的目的是为交易双方进行股权交易提供价值参考依据。
四、评估对象及评估范围
（一）评估对象和评估范围
1、评估对象
评估对象是北京春光伟业控股有限公司持有的成都民生喜神投资有限公司28%的股东权益。
2、评估范围
评估范围是成都民生喜神投资有限公司的全部资产和负债。截止本次评估基准日 2013年 12月 31日，成都民生喜神投资有限公司经信永中和会计师事务所昆明分所专项审计审定的资产负债表情况为：资产账面值82,776.44万元，负债账面值81,913.63万元，净资产（所有者权益）账面值862.81万元。
截止评估基准日，纳入评估范围的成都民生喜神投资有限公司各项资产及负债情况如下：
资 产 账面价值 负债及所有者权益 账面价值
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安盛创享拟购买春光伟业持有的成都民生喜神投资有限公司28%股权项目评估报告书·正文流动资产： 流动负债：
货币资金 89,009,330.97短期借款
交易性金融资产 交易性金融负债
应收票据 应付票据
应收账款 应付账款 216,450.20预付款项 46,281.00预收款项
应收利息 应付职工薪酬 752,917.89应收股利 应交税费 2,660,727.42其他应收款 1,492,070.90应付利息
存货 735,369,845.75应付股利
一年内到期的非流动资产 其他应付款 815,506,221.39其他流动资产 一年内到期的非流动负债
其他流动负债
流动资产合计 825,917,528.62流动负债合计 819,136,316.90非流动资产： 非流动负债：
可供出售金融资产 长期借款
持有至到期投资 应付债券
长期应收款 长期应付款
长期股权投资 专项应付款
投资性房地产 预计负债
固定资产 1,519,432.05递延所得税负债
在建工程 其他非流动负债
工程物资
固定资产清理
生产性生物资产
油气资产
无形资产 28,596.66
开发支出
商誉
长期待摊费用 298,881.00
递延所得税资产
其他非流动资产 非流动负债合计 819,136,316.90非流动资产合计 1,846,909.71负债合计
资产总计 827,764,438.33净资产合计 8,628,121.43上述资产负债数据摘自经信永中和会计师事务所昆明分所审计（审计报告编号为“XYZH/2013KMA2047”号）的资产负债表。本次资产评估是在被评估企业经过专项审计确定的会计报表的基础上进行。
（二）主要资产情况
1、存货
截止评估基准日，存货的账面值为 735,369,845.75元，主要为土地出让取得
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安盛创享拟购买春光伟业持有的成都民生喜神投资有限公司28%股权项目评估报告书·正文费用、青城山项前期费用以及开发间接费用。具体情况如下：
序号 名称 账面值（元） 主要包含子项
1 土地出让取得费用 530,111,699.85 出让金、税费等 2 青城山项前期费用 37,114,170.19 技术服务费等 3 开发间接费用 168,054,443.71 利息等截止评估基准日，成都民生喜神投资有限公司的土地出让取得费用，包括四宗土地，即都国用（2012）第10412号、都国用（2012）第10411号、都国用（2012）第14107号以及都国用（2012）第14108号，面积共计410,194.62平方米。具体情况如下：
土地使用权基本情况一览表
土地四至
取得 登记用 权力状
土地使用权 土地位置 面积m2
方式 途 况
东 南 西 北
都国用（2012）第中兴镇新益村 商业、住 上元村上元村本宗地鑫龙公出让 114,466.71 抵押
10411号 7、8组 宅 三组 三组 西边 司
都国用（2012）第中兴镇新益村 商业、住 本宗地 本宗地
出让 98,451.46 抵押 道路 道路
10412号 5、7、8组 宅 东边 西边
都国用（2012）第中兴镇新益村 商业、住 本宗地 本宗地出让 130,833.61 抵押 道路 道路
14107号 1、5、7、8组 宅 东边 北边
都国用（2012）第中兴镇新益村 商业、住 本宗地 本宗地
出让 66,442.84 抵押 道路 道路
14108号 5、7、8组 宅 东边 西边
（三）企业申报的账面记录或者未记录的无形资产情况
成都民生喜神投资有限公司本次申报评估的其他无形资产一共 1项，评估基准日账面值28,596.66元；该项目是购买广联达软件摊余价值。
（四）企业申报的表外资产（如有申报）的类型、数量
未申报表外资产，本次评估过程中，评估人员已提示企业对其拥有的全部资产进行清查、申报，除上述已记录的资产外，企业承诺不存在其他拥有的、账面未记录的其他资产。
（五）引用其他机构出具的报告的结论所涉及的资产类型、数量和账面值（或者评估值）
本次评估未引用其他机构出具的报告和结论。
五、价值类型及其定义
根据国有资产管理与评估的有关法规，遵循独立、客观、公正和科学的原则及其他一般公认的评估原则，我们对评估范围内的资产进行了必要的核查及鉴
北京亚超资产评估有限公司
安盛创享拟购买春光伟业持有的成都民生喜神投资有限公司28%股权项目评估报告书·正文定，查阅了有关文件及技术资料，实施了我们认为必要的其他程序。
在此基础上，根据评估目的、市场条件、评估对象自身条件等因素，同时考虑价值类型与评估假设的相关性等确定资产评估的价值类型为：市场价值。
市场价值的内涵：市场价值是指自愿买方与自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。
六、评估基准日
本项目资产评估基准日为2013年12月31日。
该基准日离经济行为实际开始运行日最近，能良好地反映资产状况，符合本次评估目的。该基准日为被评估企业会计结算日，有利于资产的清查。经与委托方和被评估企业协商，共同确定该日期为评估基准日。
七、评估依据
我们在本次资产评估工作中所遵循的国家、地方政府和有关部门的法律法规，以及在评估中参考的资料主要有：
（一）行为依据
1、2014年1月3日《云南城投置业股份有限公司总经理办公室会议纪要》，同意由云南安盛创享旅游产业投资合伙企业（有限合伙）收购北京春光伟业控股有限公司所持有成都民生喜神投资有限公司28%股权；
2、2013年 12月 28日《成都民生喜神投资有限公司第四次股东会决议》，同意北京春光伟业控股有限公司将所持有成都民生喜神投资有限公司转让28%股权，同意云南安盛创享旅游产业投资合伙企业（有限合伙）优先购买。
（二）法规依据
1、国务院1991年91号令《国有资产评估管理办法》；
2、《中华人民共和国公司法》；
3、《中华人民共和国证券法》；
4、《中华人民共和国城市房地产管理法》；
5、《中华人民共和国国有资产管理法》
6、国家国有资产管理局(1996)23号《资产评估操作规范意见（试行）》；
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安盛创享拟购买春光伟业持有的成都民生喜神投资有限公司28%股权项目评估报告书·正文7、国办发[2001]102号《财政部关于改革国有资产评估行政管理方式加强资产评估监督管理工作意见的通知》；
8、国务院国有资产监督管理委员会、财政部第3号令《企业国有产权转让管理暂行办法》及相关文件；
9、2003年05月13日公布施行的中华人民共和国国务院令（第 378号）《企业国有资产监督管理暂行条例》；
10、2005年09月01日起施行的国务院国有资产监督管理委员会第12号令《企业国有资产评估管理暂行办法》；
11、国务院国资委国资委产权[2006]274号《关于加强企业国有资产评估管理工作有关问题的通知》；
12、国务院国资委国资产权发[2006]306号《关于企业国有产权转让有关事项的通知》；
13、其他与资产评估有关的法律法规。
（三）准则依据
1、财企【2004】20号《资产评估准则—基本准则》、《资产评估职业道德准则—基本准则》。
2、中国注册会计师协会关于印发会协【2003】18号《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》的通知；
3、中国资产评估协会中评协【2004】134号文《企业价值评估指导意见(试行)》；
4、中国资产评估协会中评协【2007】189号《资产评估准则—评估报告》、《资产评估准则—评估程序》、《资产评估准则—机器设备》、《资产评估准则—不动产》、《资产评估准则—业务约定书》、《资产评估准则—工作底稿》和《资产评估价值类型指导意见》；
5、中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》（GB/T50291一1999）；
6、中华人民共和国国家标准《城镇土地估价规程》（GB/T18508一2001）；
7、中评协[2008]218号中国资产评估协会关于印发《企业国有资产评估报告
指南》的通知。
（四）产权依据
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安盛创享拟购买春光伟业持有的成都民生喜神投资有限公司28%股权项目评估报告书·正文1、委托方、产权持有单位及被评估企业营业执照；
2、成都民生喜神投资有限公司公司章程；
3、中华人民共和国国有土地使用证：都国用（2012）第10412号、都国用（2012）第10411号、都国用（2012）第 14107号以及都国用（2012）第 14108号。
4、车辆行驶证。
（五）取价依据
1、国家统计局公布的房地产行业统计资料及其他有关资料；
2、iFind资讯提供的房地产行业统计资料及其他有关资料；
4、成都市国土资源局公布的国有土地使用权出让及成交公告；
5、都江堰当地网站发布的商品房成交价格及交易报价；
5、成都民生喜神投资有限公司提供的宣传资料及财务会计资料；
6、被评估企业提供的会计财务资料、经济合同、政府公文；
7、评估人员现场勘察记录底稿；
8、评估人员收集的其他有关价格资料。
（六）其他依据
1、被评估企业成都民生喜神投资有限公司提供的《资产评估申报明细表》；
2、成都民生喜神投资有限公司评估基准日《专项审计报告》；
3、与被评估企业资产的取得、使用等有关的各项合同、会计凭证、会计报表及其他会计资料；
4、经审计后的评估基准日会计报表及历史财务会计资料；
5、评估人员实地勘察、调查、收集的其他资料。
八、评估方法
(一)评估基本方法及评估方法选择
资产评估基本方法包括市场法、收益法和成本法。按照《资产评估准则—基本准则》，需根据评估目的、价值类型、资料收集情况等相关条件，恰当选择一种或多种资产评估方法。根据国资委产权[2006]274号文《关于加强企业国有资产评估管理工作有关问题的通知》，“涉及企业价值的资产评估项目，以持续经营为前提进行评估时，原则上要求采用两种以上方法进行评估，并在评估报告中
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安盛创享拟购买春光伟业持有的成都民生喜神投资有限公司28%股权项目评估报告书·正文列示，依据实际状况充分、全面分析后，确定其中一个评估结果作为评估报告使用结果。”
1、市场法是指将评估对象与参考企业、在市场上已有交易案例的企业、股东权益、证券等权益性资产进行比较以确定评估对象价值的评估思路。市场法中常用的两种方法是参考企业比较法和并购案例比较法。市场法是以现实市场上的参照物来评价评估对象的现行公平市场价值，它具有评估角度和评估途径直接、评估过程直观、评估数据直接取材于市场、评估结果说服力强的特点。由于我国目前市场公开可比交易案例难收集到，故本次评估不采用市场评估。
2、收益法是指通过将被评估企业预期收益资本化或折现以确定评估对象价值的评估思路。收益法从资产预期获利能力的角度评价资产，符合对资产的基本定义，从理论上讲，收益法的评估结论具有较好的可靠性和说服力。
收益法的评估计算公式如下：
n
P[R(1r)i]
i
i1
P ------评估价值
R ------第 i年的收益
i
i ------收益年期
r ------折现率
由于青城山项目的开发方案并未确定，截止评估基准日被评估企业的可行性研究报告并未出具，建筑成本、开发周期均无法确定，导致收益、成本无法核算。本次评估不采用收益法。
3、企业价值评估中的成本法也称资产基础法，是指在合理评估企业各项资产价值和负债的基础上确定评估对象价值的评估思路。
资产基础法的基本计算公式为：
全部股东权益评估价值＝各单项资产评估价值之和－各项负债评估价值之和
4、股权评估价值＝全部股东权益评估价值×股权比例。
(二)评估的具体方法
●资产基础法
按照国家有关法律、法规及资产评估操作规范的要求，根据不同的资产类别，
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安盛创享拟购买春光伟业持有的成都民生喜神投资有限公司28%股权项目评估报告书·正文分别采用不同的方法进行评估。
具体评估方法如下：
流动资产的评估
纳入本次评估范围的流动资产主要包括现金、银行存款、预付款项、其他应收款、存货。
1、现金、银行存款：现金以盘点核实后的账面值作为评估值；银行存款人民币账户以核实无误的账面值作为评估值，银行存款外币账户以核实无误的账面值乘以评估基准日汇率确定评估值。
2、预付款项、其他应收款等债权类项目：通过向企业有关负责人了解债务人的经营情况、信誉情况、过去的结算记录和诉讼情况，并结合账龄，对债权类项目的可回收性进行分析，以每笔款项可能收回的数额确定评估值。
其中，对于有充分理由相信全部都能收回的，按全部应收款额确定评估值；
对于符合有关管理制度规定应予核销的或有确凿根据表明无法收回的，按零值确定评估值；对于很可能收不回的款项，估计出这部分可能收不回的款项，再从这部分应收账款数额中扣除得到评估值。各种情况确定的评估值汇总得出应收款项的评估价值。
3、存货：根据企业申报的各类存货明细项目及有关会计资料，在明细账、总账、会计报表核对相符的基础上，进行抽查盘点或全部盘点，核实并调整账实不符存货项目，以盘点结果确认实物数量；开发成本中的国有土地使用权，以市场法以及基准地价法确定评估价值。
待估宗地价格=比较案例价格×（待估宗地情况指数/比较案例宗地情况指数）×（待估宗地价期日地价指数/比较案例宗地交易日期地价指数）×（待估宗地区域因素条件指数/比较案例宗地区域因素条件指数）×（待估宗地个别因素条件指数/比较案例宗地个别因素指数）；
待估宗地地价=评估基准日级别基准地价×（1±各因素修正系数值）×使用年期修正系数×容积率修正系数。
由于土地的取得用途为商住一体，商业用地、住宅用地面积具体划分无法衡量，无法具体量化，基准地价法确定评估价值无法合理反映待估宗地的实际价值。
同时，评估人员查询的案例与待估宗地的用途一致，该价格具有现实性，可
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安盛创享拟购买春光伟业持有的成都民生喜神投资有限公司28%股权项目评估报告书·正文参考性以及更具说服力，最终选取市场法的结果。
4、固定资产：纳入评估范围的固定资产包括车辆、电子设备等。
⑴车辆评估方法
对于在现行市场上正常销售的运输车辆，采用成本法评估，基本计算公式为：评估值＝重置全价×综合成新率
运输车辆重置全价由购置价、车辆购置税和其它合理费用（如验车费、牌照费、手续费等）三部分构成。购置价参照同类车型评估基准日最新交易的市场价格确定。
车辆重置价值的评估计算公式为：
重置价值＝车辆市场价格×（1＋10%÷117%）＋其他合理费用
运输车辆成新率主要根据国家经贸委、国家计委、国家环保总局等有关部门的规定，结合运输车辆的可行驶里程、已行驶里程，确定车辆行驶里程成新率；
然后根据可行驶年限、已行驶年限确定使用年限成新率；按照两者孰低的原则，取两者中较低者作为该车辆的理论成新率；理论成新率结合现场勘察成新率综合确定委估车辆的综合成新率。
⑵电子设备评估方法
采用成本法。成本法基本计算公式为：
资产评估值＝重置成本×成新率。
①确定重置成本
电子设备的重置成本包括购建设备所发生的必要的、合理的直接成本费用、间接成本费用和因资金占用所发生的资金成本。设备的直接成本包括：设备购置价，即购买或建造设备所发生的费用，运杂费，安装调试费。电子设备重置成本的评估计算公式为：
电子设备重置成本＝G1＋G2＋G3＋G4
其中：G1─设备购置或建造价格
G2─运杂费
G3─安装调试费
G4─资金成本
②确定成新率，由于此次委估设备相对较为简单，工作运转环境较好，维护
北京亚超资产评估有限公司
安盛创享拟购买春光伟业持有的成都民生喜神投资有限公司28%股权项目评估报告书·正文管理正常，因此采用年限法计算理论成新率，再根据现场勘察情况对其进行调整确定成新率
理论成新率＝(经济寿命年限－已使用年限)/经济寿命年限×100%
③确定评估值，将重置全价与成新率相乘，计算得出评估值。
5、无形资产：以无形资产的重置成本为基础，根据尚存受益年限，计算确定评估值。
负债的评估
本次企业申报评估的负债均为流动负债。
流动负债包括应付账款、预收账款、应付职工薪酬、应交税费、其他应付款等。负债的评估过程实际上是一个清查核实过程，根据企业的申报，进行账账、账表、账实核实，抽查会计凭证，发函询证，以清查核实数作为评估值。
九、评估程序实施过程和情况
根据国家有关部门关于资产评估的规定和会计核算的一般原则，依据国家相关法律法规的规定和规范化要求，按照与云南安盛创享旅游产业投资合伙企业（有限合伙）的资产评估约定书所约定的事项，亚超评估公司已对委托方及被评估企业提供的法律权属资料和资料来源进行了必要的查验，对会计记录及相关资料进行了验证审核，实施了对资产的实地察看与核对，并收集了相关的产权证明文件复印件，进行了必要的市场调查和交易价格的比较，以及其他有必要实施的资产评估程序。资产评估的详细过程如下：
（一）接受委托及准备阶段
1、亚超评估公司接受云南安盛创享旅游产业投资合伙企业（有限合伙）委托，从事本资产评估项目。在接受委托后，亚超评估公司即确定了有关的资产评估人员并与委托方工作小组的相关人员就本次资产评估的评估目的、评估对象、评估范围、委托评估主要资产的特点等影响资产评估方案的问题进行了认真讨论，并组织了评估工作人员的培训。
2、根据委托评估资产特点，有针对性地布置评估申报明细表及相关资料准备工作。我们于 2014年 01月 09日至 01月 14日对被评估企业参与资产评估的配合人员进行了培训，指导各有关人员填写资产评估申报明细表。
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安盛创享拟购买春光伟业持有的成都民生喜神投资有限公司28%股权项目评估报告书·正文3、评估方案的设计
依据本次资产评估对象的特点，制定评估实施计划，确定评估人员，组成资产评估现场工作小组。根据本次委托评估资产的特点，由两名注册资产评估师带一名助理人员，对纳入本次评估范围的资产及负债进行评估工作。
4、评估资料的准备
开展市场调查，收集和整理评估对象市场交易价格信息、评估对象产权及审计证明文件等。
（二）现场清查阶段
1、评估对象真实性和合法性的查证
货币资金，我们通过查阅日记账，盘点库存现金、审核银行对账单及银行存款余额调节表等方式进行调查。
债权和债务，评估人员采取核对总账、明细账、抽查凭证，发询证函等方式确定资产和负债的真实性。
存货，评估人员根据企业提供的存货盘点表，对各类存货进行了抽查盘点，对账实不符的项目，提请企业进行了调整，核实确认存货数量。
固定资产，评估人员核实了资产的真实性和产权的合法性，并对设备状况进行记录，由资产占有方对上述情况进行确认。
2、设备运行状态调查
设备运行状态的调查采用重点和一般相结合的原则，重点调查车辆及电子设备。主要通过查阅设备（车辆）的运行记录、大修记录，在被评估企业设备管理人员的配合下现场实地观察设备的运行状态等方式进行。
在调查的基础上召开有关设备管理员、使用人员和评估师参加的座谈会，全面分析已掌握的情况，并作进一步完善，以便对设备（车辆）的历史与现状作更全面的了解，从而综合评定设备（车辆）的经济性、技术先进性等指标，确定资产的成新率。
3、价值构成的调查
根据各类资产的特点，通过分析复核历史数据的方式验证其账面值构成的合理性和合规性。重点核查存货的实物数量、账面值的准确性，债权和债务账面值的完整和准确性，并查阅了有关会计凭证和会计账簿等。
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安盛创享拟购买春光伟业持有的成都民生喜神投资有限公司28%股权项目评估报告书·正文评估对象合理重置成本组成要素的调查分析：对评估对象现行的价值标准进行全面调查和分析，以合理确定委托评估资产的公允价值。
（三）评定估算及综合处理阶段
1、评估结果的确定。依据评估人员在评估现场勘察的结论以及我们进行的必要的市场调查，测算委托评估资产的市场价值或重置成本、成新率和评估值。
2、评估结果的分析和评估报告的撰写。
按照我公司规范化要求，由项目负责人和评估师编制相关资产的评估说明。
评估结果及相关资产评估说明按公司规定程序进行三级复核，即首先由项目现场负责人审核后提交项目负责人审核，项目负责人审核后再提交项目复核人审核，全部审核意见反馈回项目组，项目组在此基础上作进一步的修订，最后由项目组完成并提交报告。
十、评估假设
本评估报告书主要是基于以下重要假设及限制条件进行的，当以下重要假设及限制条件发生较大变化时，评估结果应进行相应的调整：
本次评估是以企业持续经营为评估假设前提。
（一）一般假设
1、宏观经济环境稳定的假设：假设国家现行的宏观经济、金融以及产业等政策不发生重大变化；成都民生喜神投资有限公司所处的社会经济环境以及所执行的税赋、税率、利率等政策无重大变化；行业政策按照发展规划实施，整个国民经济持续稳定,健康发展的态势不变；
2、持续经营的假设：假设成都民生喜神投资有限公司目前的经营方式、目前的销售市场的网点分布，未来的经营管理班子尽职，并继续保持现有的经营管理模式持续经营；
3、公开市场假设：假设被评估资产拟进入的市场条件是公开市场。
公开市场是指充分发达与完善的市场条件，指一个有自愿的买者和卖者的竞争性市场，在这个市场上，买者和卖者的地位是平等的，彼此都有获取足够市场信息的机会和时间，买卖双方的交易行为都是在自愿的、理智的，而非强制或不受限制的条件下进行的；
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安盛创享拟购买春光伟业持有的成都民生喜神投资有限公司28%股权项目评估报告书·正文4、交易假设：是资产评估最基本的前提假设，假定所有待评估资产已经处在交易过程中，评估师根据待评估资产的交易条件等模拟市场进行估价。一方面为资产评估得以进行创造了条件，另一方面限定了资产评估的外部环境，即资产是被置于市场交易之中的；
5、管理水平社会平均化的假设：假设成都民生喜神投资有限公司的经营和管理达到社会平均水平,其经济效益的降低或提高不是源于管理水平的变化，而是源于外部异常经济因素的影响。因此,本次评估不考虑经营者的主观因素对该公司经济效益和企业价值的影响；
6、均衡经营假设：成都民生喜神投资有限公司的营业收入成本费用均衡发生，其销售费用与房产的销售价格变化基本同步；
7、不可抗拒的自然灾害或其他无法预测的突发事件，不作为预测该公司未来情况的相关因素；
8、本次评估不考虑通货膨胀因素的影响；
9、假设2013年12月起，成都民生喜神投资有限公司所处行业大环境、基本政策无重大变化，即市场销售不会因大环境的变化而急剧下降，或因政策干预而大幅萎缩。
（二）具体假设
1、成都民生喜神投资有限公司现有和未来的管理层是负责的，并能积极、稳步推进该公司的房地产经营开发计划，并努力保持良好的经营态势；正在开发和尚未开发的房地产项目能够按预期完成开发投入运营和销售，开发成本能有效控制在预算范围内，经营计划能按预期完成；
2、假设成都民生喜神投资有限公司的现金流在每个预测期间的期末产生，如在一个预测年度内，现金流在年终产生；
3、在成都民生喜神投资有限公司存续期内，不存在因对外担保等事项导致的大额或有负债；
4、未来成都民生喜神投资有限公司保持现有的收入取得方式和信用政策不变，不会遇到重大的款项回收问题；
5、本次预测以成都民生喜神投资有限公司评估基准日股权结构为框架，未考虑评估基准日后可能发生的股权变化或重组，对该公司经营计划决策的影响；
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安盛创享拟购买春光伟业持有的成都民生喜神投资有限公司28%股权项目评估报告书·正文6、成都民生喜神投资有限公司房产的开发业务，评估只基于现有房地产类存货销售和经营状况对企业价值作出判断，不考虑未来可能由于管理层、经营策略和追加投资等情况。其中：未来经营期内的房产的年销量，按照管理层制定的房地产开发和销售的详细计划能如期完成，不考虑其可能超、减销售等带来的特殊变动；
7、营运资本增加额与运营规模及其所需营运成本和营运效率同步变化；
8、假设所抵押土地抵押权人中信银行股份有限公司成都分行能顺利实现债权，不会因债权不能顺利实现而行使抵押权；
9、青城山项目开发的方案未出具，相应的规划方案也未正式报项目所在地规划管理机构审批，对于商业、住宅用地面积的划分，评估人员按照《国有建设用地使用权出让合同》的出让规划条件的规定进行假设。
10、假设被评估企业未来能够顺利取得房地产开发相关的资质证书。
十一、评估结论
根据国家有关资产评估及企业价值评估的规定，本着独立、客观、公正的原则，按照公认的资产评估方法，对纳入评估范围的全部资产及负债进行了评估。
在评估过程中，本公司评估人员对被评估企业进行了资产清查，对企业提供的法律性文件、会计记录及其他相关资料进行了验证审核，期间还进行了必要的专题调查与询证。在此基础上采用资产基础法对该公司股东部分权益在评估基准日所表现的市场价值进行了评估。本次评估采用的价值类型为市场价值。成都民生喜神投资有限公司28%股权的评估结论是：
（一）成都民生喜神投资有限公司股东全部权益采用资产基础法评估结论：成都民生喜神投资有限公司在评估基准日 2013年 12月 31日持续经营的前提下，本次纳入评估范围的资产总额为 82,776.44万元，负债账面值 81,913.63万元，净资产（所有者权益）账面值 862.81万元；本次采用资产基础法评估的结果是：总资产评估价值95,654.62万元，总负债评估价值81,913.63万元，净资产评估价值13,740.99万元；净资产评估增值12,878.18万元，增值率 1,492.59%。
评估汇总情况详见下表：
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安盛创享拟购买春光伟业持有的成都民生喜神投资有限公司28%股权项目评估报告书·正文资产评估结果汇总表
金额单位：人民币万元账面值 评估价值 增减值 增值率％
序
资产负债项目
号 D=C/A×100 A B C=B-A
%
1资产总计 82,776.44 95,654.62 12,878.18 15.56% 2负债合计 81,913.63 81,913.63 0.00 0.00 3净资产（所有者权益） 862.81 13,740.99 12,878.18 1,492.59净资产评估变动的主要原因是：
存货评估增值12,875.32万元，增值原因是在建项目国有土地使用权评估的市场价值高于账面记录成本所致。
（二）成都民生喜神投资有限公司股东部分权益价值评估结论：
根据评估目的（股权交易），以资产基础法的评估结果作为净资产评估价值，即成都民生喜神投资有限公司净资产的评估价值为 13,740.99万元，大写：壹亿叁仟柒佰肆拾万零玖仟玖佰元正。
根据 2013年 12月 28日《成都民生喜神投资有限责任公司第四次股东会决议》的约定，云南安盛创享旅游产业投资合伙企业（有限合伙）可以优先购买北京春光伟业控股有限公司转让其所持有成都民生喜神投资有限公司28%的股权。
成都民生喜神投资有限公司为一般的房地产企业，成立时间短，不存在未入账的品牌价值或其他无形资产，本次评估未考虑控股权和少数股权等因素产生的溢价或折价，也未考虑资产的流动性对评估价值的影响，以成都民生喜神投资有限公司的净资产评估价值乘以股权比例确定股权评估价值。
云南安盛创享旅游产业投资合伙企业（有限合伙）拟购买的成都民生喜神投资有限公司28%股权评估价值＝13,740.99×28%＝3,847.4772万元，大写：叁仟捌佰肆拾柒万肆仟柒佰柒拾贰元正。
十二、特别事项说明
以下为在评估过程中已发现可能影响评估结论但非评估人员执业水平和能力所能评定估算的有关事项：
（一）本报告提出的评估结果在很大程度上依赖于委托方、产权持有者及被评估企业提供的资料；
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（三）本报告中，我们的责任是对评估对象于评估基准日之市场公允价值进行估算并发表专业意见，对评估对象的法律权属不发表意见，也不作确认或保证。
我们对委托方和被评估企业提供的有关评估对象法律权属资料和资料来源进行了必要的查验，并有责任对查验的情况予以披露。但本报告所依据的权属资料之真实性、准确性和完整性由委托方、产权持有者和被评估企业负责；
（四）我们没有考虑企业将来可能承担的抵押、担保事宜，以及特殊的交易方可能追加付出价格等对其评估价值的影响，也未考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力或其他不可抗力对资产价格的影响；
（五）本次评估可能影响资产评估结论的特别事项：
1、根据编号为“2013信银蓉委贷字第301034-1号”的《人民币委托贷款借款合同》规定，抵押权人中信银行股份有限公司成都分行接受四川龙蟒集团有限责任公司的委托向四川省川瑞发展投资有限公司发放贷款。贷款金额为200000000.00元，贷款期限为2013年3月19日至2014年1月19日，该笔借款采用为抵押担保方式。
根据“2013信银蓉抵字第 301034-1号《抵押合同》规定，抵押物为国有土地使用权，编号为都国用（2012）第10412号以及都国用（2012）第10411号，土地面积总计为 212,918.17平方米，土地所有权人为成都民生喜神投资有限公司。评估人员未考虑抵押合同对评估价值的影响。
2、根据编号为“2013信银蓉委贷字第301034-2号”的《人民币委托贷款借款合同》规定，抵押权人中信银行股份有限公司成都分行接受成都万汇缘投资有限公司的委托向四川省川瑞发展投资有限公司发放贷款。贷款金额为200000000.00元，贷款期限为2013年3月19日至2014年1月19日，该笔借款采用为抵押担保方式，
根据“2013信银蓉抵字第 301034-2号《抵押合同》规定，抵押物为国有土地使用权，编号为都国用（2012）第14107号以及都国用（2012）第14108号，
北京亚超资产评估有限公司
安盛创享拟购买春光伟业持有的成都民生喜神投资有限公司28%股权项目评估报告书·正文土地面积总计为 197,276.45平方米，土地所有权人为成都民生喜神投资有限公司。评估人员未考虑抵押合同对评估价值的影响。
3、截止评估基准日，成都民生喜神投资有限公司尚未取得《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》相关资质证书。
（六）本报告仅供委托方为本报告所述之评估目的使用。评估报告书的使用权归委托方所有，除依据法律需公开的情形外，报告的全部或部分内容不得发表于任何公开的媒体上，也不得用于本报告所述评估目的之外的其他目的；
（七）对于其他可能影响资产评估结果的瑕疵事项，在委托方进行资产评估委托时未作特殊说明，而资产评估人员根据其执业经验一般不能知道的情况下，评估机构不承担责任。
十三、评估报告使用限制说明
（一）本评估报告仅供评估报告使用者用于评估报告书载明的评估目的。
（二）本评估报告是一个完整的有机体，单独使用评估报告的一部份或支解使用评估报告是错误的、无效的。
（三）本报告含有若干附件，附件与正文具有同等法律效力。本报告的作用依照法律法规的有关规定发生法律效力；
（四）本报告仅在上述评估目的及评估基准日成立。根据国家有关部门的规定，评估结果使用的有效期为一年，即从 2013年12月31日至2014年12月30日，超过一年，需重新进行资产评估。
（五）本评估报告由北京亚超资产评估有限公司负责解释。
十四、评估报告日
本评估报告的提出日期为二○一四年一月十七日。
北京亚超资产评估有限公司
安盛创享拟购买春光伟业持有的成都民生喜神投资有限公司28%股权项目评估报告书·附件资产评估报告书附件
一、有关经济行为文件；
二、被评估企业2013年12月31日会计报表及审计报告；
三、委托方、产权持有单位及被评估企业营业执照复印件；
四、产权证明文件复印件；
五、委托方、产权持有单位及被评估企业的承诺函；
六、资产评估人员和评估机构的承诺函；
七、资产评估机构资格证书复印件；
八、评估机构营业执照复印件；
九、参加评估项目的评估师资格证书复印件；
十、资产评估业务约定书复印件。
十一、其他重要文件
北京亚超资产评估有限公司