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|天津创信投资有限公司投资性房地产公允价值计量评估项目资 产 评 估 报 告 书同致信德评咨字（2014）第007号TONGZHIXINDE(BEIJING) ASSETS APPRAISAL CO., LTD.同致信德（北京）资产评估有限公司二○一四年二月十八日|

天津创信投资有限公司投资性房地产项目 资产评估报告书
目 录
声 明 ........................................................................................................................ 3资产评估报告书摘要 ........................................................................................................ 5资产评估报告书正文 ........................................................................................................ 8一、委托方、产权持有者和业务约定书约定的其他评估报告使用者的概况 ............ 9二、评估目的 .............................................................. 10三、评估对象及范围 ........................................................ 10四、价值类型及定义 ........................................................ 11五、评估基准日 ............................................................ 12六、评估依据 .............................................................. 12七、评估方法 .............................................................. 13八、评估程序实施过程和情况 ................................................ 14九、评估假设 .............................................................. 14十、评估结论 .............................................................. 15十一、特别事项说明 ........................................................ 15十二、评估报告使用限制说明 ................................................ 16十三、评估报告日 .......................................................... 16附件 .............................................................................................................................. 18
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声 明
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注册资产评估师声明
一、我们在执行本资产评估业务中，遵循相关法律法规和资产评估准则，恪守独立、客观和公正的原则；根据我们在执业过程中收集的资料，评估报告陈述的内容是客观的，并对评估结论合理性承担相应的法律责任。
二、评估对象涉及的资产清单由委托方、产权持有者申报并经其签章确认；所提供资料的真实性、合法性、完整性，恰当使用评估报告是委托方和相关当事方的责任。
三、我们与评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系；与相关当事方没有现存或者预期的利益关系，对相关当事方不存在偏见。
四、我们已对评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查；我们已对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验，并对已经发现的问题进行了如实披露，且已提请委托方及相关当事方完善产权以满足出具评估报告的要求。
五、我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设和限定条件的限制，评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明的假设、限定条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。
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资产评估报告书摘要
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天津创信投资有限公司投资性房地产
公允价值计量评估项目
资产评估报告书
同致信德评咨字（2014）第007号
摘 要
重要提示
以下内容摘自资产评估报告书，欲了解本评估项目
的全面情况，应认真阅读资产评估报告书全文。
同致信德（北京）资产评估有限公司接受海南施达商业有限公司的委托，根据有关法律、法规和资产评估准则、资产评估原则，按照必要的评估程序，对天津创信投资有限公司投资性房地产——大通大厦在评估基准日的公允价值进行了评估。现将资产评估情况摘要报告如下：
一、委托方、产权持有者和其他评估报告使用者：
委托方：海南施达商业有限公司
产权持有者：天津创信投资有限公司。
其他评估报告使用者：海南施达商业有限公司、政府监管部门依照相关法律法规规定需向其披露的对象。
二、评估目的：以财务报告为目的，为天津创信投资有限公司确定投资性房地产——大通大厦在评估基准日的公允价值提供价值参考。
三、评估对象及范围：天津创信投资有限公司投资性房地产——大通大厦。
五、价值类型：市场价值。
六、评估基准日及使用有效期：评估基准日为 2013年 12月 31日，使用有效期为一年，即自2013年12月31日至2014年12月30日。
七、评估方法：收益法。
八、评估结论：天津创信投资有限公司拥有的投资性房地产——大通大厦公允价值评估结论为10,287.62万元（大写：人民币壹亿零贰佰捌拾柒万陆仟贰佰元整）。
本报告书的评估结论仅供委托方为本次评估目的使用，未征得评估机构同意，评
估报告的全部或者部分内容不得被摘抄、引用或者披露于公开媒体，法律、法规规定
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以及相关当事方另有约定的除外。
特别事项说明：报告使用者在使用本评估报告时请关注资产评估报告正文中的特别事项说明。
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资产评估报告书正文
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天津创信投资有限公司投资性房地产
公允价值计量评估项目
资产评估报告书
同致信德评咨字（2014）第007号
海南施达商业有限公司：
同致信德（北京）资产评估有限公司（以下简称“本公司”）接受贵公司的委托，根据有关法律、法规和资产评估准则、资产评估原则，采用收益法，按照必要的评估程序，对天津创信投资有限公司投资性房地产——大通大厦在评估基准日的公允价值进行了评估。现将资产评估情况报告如下：
一、委托方、产权持有者和业务约定书约定的其他评估报告使用者的概况
（一）委托方概况
企业名称：海南施达商业有限公司
注册号：460000000110547
住 所：海口市滨海大道南洋大厦15层
法定代表人：曾标志
公司类型：有限责任公司（法人独资）
注册资本：人民币肆仟万元
实收资本：人民币肆仟万元
经营范围：建筑材料、家俱、电器、布草、日用百货、五金工具、交电商业、文体用品、玩具、纺织品、服装、鞋帽、钟表、眼镜、普通机械及配件的贸易服务；
商场出租。（凡需行政许可的项目凭许可证经营）。
（二）产权持有者概况
名 称：天津创信投资有限公司
注册号：12011300000650
住 所：天津市南开区黄河道大通大厦405室
法定代表人：李同双
注册资本人民币壹仟万圆整
实收资本人民币壹仟万圆整
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公司类型有限责任公司
经营范围对房地产项目投资；商品房销售；自有房屋租赁、物业服务、为企事业单位提供劳务服务、商务信息咨询、法律咨询、财务咨询、教育信息咨询（出国留学咨询及中介除外）、文化交流信息咨询、企业管理咨询；科技企业孵化器。（以上经营范围涉及行业许可证件，在有效期限内经营，国家有专营专项规定的按规定办理）天津创信投资有限公司成立于2007年8月24日，为海南施达商业有限公司的全资子公司。2009年5月至今，该公司主要对南开区黄河道大通大厦进行经营管理。
委托方与产权持有者均为海南施达商业有限公司的全资子公司。
（三）其他评估报告使用者
其他评估报告使用者为天津创信投资有限公司、政府监管部门和海南施达商业有限公司以及依照相关法律法规规定需向其披露的对象。
二、评估目的
以财务报告为目的，为天津创信投资有限公司确定投资性房地产——大通大厦的公允价值提供价值参考。
三、评估对象及范围
（一）评估对象及范围
天津创信投资有限公司所有的投资性房地产——大通大厦地下一层及地上三至十四层，建筑面积共计9793.43平方米。
（二）评估对象基本情况
本次委估房产大通大厦位于天津市南开区黄河大道 467号，建成于 1999年 12月，钢混结构，大厦高50米，房间内部净高2.5m，地下一层，地上十四层。大通大厦地下一层及地上三至十四层归创信公司所有，本次评估范围为大厦地下一层及地上三至十四层。
大通大厦内部装修情况：公共区域及部分办公区域为瓷砖墙地面，大部分办公区域为水泥地面（上铺地毯），消防楼梯间（两个）为铁栏杆、木扶手，白色涂料内墙面，石膏板吊顶，夹板门或防盗门，层内隔断为轻质隔断墙。外墙装修为瓷砖贴面，部分玻璃幕墙。
大厦配套功能齐全，统一供热、分体式空调冷气设施，消防、监控设施齐备大厦实施严格的服务体系，两台电梯保证上下通行，大厦整体具有良好、整洁的办公环境。
大厦首层为天津银行融源支行营业大厅。截止至本次评估基准日（2013年 12月 31
日），大通大厦利用情况如下表：
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大通道大厦建筑面积
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|位置|功能|建筑面积（平方米）|备注|
|地下|设备层、人防|536.18|不可出租|
|地上三～十四层|已出租|8213.93|可出租|
||自用办公用房|75||
||闲置办公用房|860.08|可出租|
||顶层设备用房|108.24|不可出租|
||地上建筑面积小计|9257.25||
||总建筑面积|9793.43||

通过现场勘察及分析，大通大厦可出租建筑面积为 9149.01平方米，不可出租位臵主要为地下设备层、顶层设备用房等644.42平方米。
大通大厦房地产权证号为房地产津字第 104020911865号，权利人天津创信投资有限公司，坐落南开区黄河道大通大厦3－14层，地号0302－（12）－026诚I字2296－，图号300－95－3－31,41，结构为钢混，房屋总层数 14层，所在层数3－14层，建筑面积 9257.25平方米，设计用途为非居住。土地状况：权属性质国有土地，用途其他商服，使用权类型出让，终止日期2048－06－25，使用权面积1407.1平方米。
中国民生银行股份有限公司深圳分行与海南施达商业有限公司签订了 2013年深交通子部综额字 001号《综合授信合同》，天津创信投资有限公司以大通大厦房地产9257.25平方米进行抵押，抵押财产价值为人民币壹亿零伍拾肆万元整。
大通大厦地下室房地产产权证号为房地证津字第 104020911866号，权利人天津创信投资有限公司，坐落南开区黄河道大通大厦地下室，地号0302－（12）－026诚I字2296－，图号300－95－3－31,41，结构为钢混，房屋总层数14层，所在层数－1层，建筑面积 536.18平方米，设计用途为非居住。土地状况：权属性质国有土地，用途其他商服，使用权类型出让，终止日期2048－06－25，使用权面积 81.5平方米。
四、价值类型及定义
（一）本企业价值评估所选取的价值类型为：市场价值。
（二）价值定义表述：所谓市场价值，所谓市场价值，是自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。
参与本项目注册资产评估师知晓，当符合会计准则计量属性规定的条件时，会计
准则中投资性房地产的公允价值一般等同于资产评估准则中的市场价值。
（三）价值类型选取的理由及依据：根据本次评估目的、特定市场条件及评估对
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象状况，确定本次资产评估所选取的价值类型为市场价值。
五、评估基准日
本项目资产评估基准日为2013年12月31日。
确定评估基准日的相关事项说明：
（1）本项目评估基准日确定的理由：本次确定委估投资性房地产公允价值，是为天津创信投资有限公司 2013年年报公允价值计量服务，故基准日与年报日应保持一致。
（2）本评估报告的有效期为一年，即自 2013年 12月 31日至 2014年 12月 30日止。本次资产评估一切取价标准均为评估基准日有效的价格标准。
六、评估依据
（一）行为依据
1、委托方与本公司签订的资产评估业务约定书；
（二）法律法规依据
1、《中华人民共和国公司法》；
2、《企业会计准则》、《企业会计制度》；
3、《中华人民共和国城市房地产管理法》（主席令29号）；
4、《中华人民共和国土地管理法》（1998年 8月 29日第九届全国人民代表大会常务委员会第四次会议修订）；
5、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（国务院[90]55号令）；
6、《房地产估价规范》（GB/T50291-1999）。
（三）评估准则依据
1、财政部财企[2004]20号《资产评估准则－基本准则》和《资产评估职业道德准则－基本准则》；
2、中国资产评估协会中评协[2007]189号文《资产评估准则－评估报告》、《资产评估准则－评估程序》、《资产评估准则－业务约定书》、《资产评估准则－工作底稿》、《资产评估准则－不动产》、《资产评估价值类型指导意见》；
3、中国注册会计师协会[2003]18号《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》；
4、中国资产评估协会《以财务报告为目的的评估指南（试行）》；
5、中国资产评估协会《投资性房地产评估指导意见（试行）》。
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（四）权属依据
1、房地产权证；
2、房屋租赁合同；
（五）取价依据
1、《资产评估常用数据与参数手册》（第二版）；
2、天津市物价局、财政厅、建设厅发布的有关建设项目各种收费标准的文件；
3、评估基准日中国人民银行公布的存贷款利率；
4、评估人员搜集、调查取得的资料和数据；
5、企业财务会计、租赁合同等资料；
6、市场调查及询价资料；
7、互联网信息资料；
8、现场勘察记录。
（六）其他参考依据
1、评估人员对委估房产周边区域租赁情况的市场调查；
2、评估人员现场勘察记录；
3、其他相关资料。
七、评估方法
依据本次资产评估的目的，根据国家国有资产管理及评估的有关法规，结合评估机构掌握的有关资料、评估目的以及评估对象房地产市场具体特点，遵循客观、独立、公正的原则及替代性、公开市场等评估原则来确定的。由于评估对象作为写字楼可用于租赁经营，租金的求取可分租约期内和租约期外两部分，而租约期内的租金采用租约所确定的租金标准；租约期外的租金可根据同区域类似房地产租金通过市场调查取得，评估对象的未来客观收益可以预测，故可采用收益法进行评估。在同一供求圈内类似写字楼房地产交易市场比较活跃，交易实例较多，但是很难取得受租约限制的类似房地产交易案例，所以本次评估以收益法评估结果为准，未采用市场法进行评估。
收益法就是预计评估对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算评估对象的客观合理价格或价值的方法。
V＝a÷r×[1－(1＋r)-n]
式中：V—房地产收益价格
a—年纯收益
r—报酬率
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n—收益年期
八、评估程序实施过程和情况
本公司接受评估委托后，根据中华人民共和国有关资产评估的原则和规定，按照本公司与委托方签订的资产评估业务约定书所约定的事项，组织评估人员对评估范围内的资产进行了评估。先后经过接受委托、资产清查、评定估算、评估汇总、提交报告等过程。具体步骤如下：
（一）接受委托阶段
了解委估资产目前状况，掌握并明确委托业务性质、目的、范围等基本事宜，签订资产评估业务约定书。组织评估工作小组，制订资产评估实施方案和工作时间计划。
（二）资产清查阶段
由本评估项目负责人根据制订的计划，产权持有者首先进行全面清查，并由评估人员参与，同时，收集资产评估所需法律、法规和行业、企业资料，取得与委估资产有关的权属证明。
（三）评定估算阶段
根据国家资产评估有关原则和规定，针对已确定的评估范围及具体对象，掌握各项委估资产历史和现状，并进一步审阅产权持有者填报的资产评估资料，对审阅后的有关数据进行必要的核查、鉴别，对实物资产进行质量、数量核对，察看、记录、分析，同时，开展市场调研、询价工作，收集有关价格资料，再采用选定的评估方法对各项资产予以评定估算。
（四）评估汇总阶段
根据对各类资产的初步评估结果，进行汇总分析，确认评估工作中没有发生重复或遗漏评估，并根据汇总分析情况，对评估结果进行调整、修改和完善。
（五）提交报告阶段
根据评估工作情况，起草评估报告书，并经本公司内部三级审核，最后提交正式评估报告书
九、评估假设
（一）评估前提
本次评估是以资产继续使用为评估假设前提。以评估对象在公开市场上进行交易、正处于使用状态且将继续使用下去为评估假设前提。
（二）基本假设
1、以委托方及被评估企业提供的全部文件材料真实、有效、准确为假设条件。
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2、以国家宏观经济政策和所在地区社会经济环境没有发生重大变化为假设条件。
3、以经营业务及评估所依据的税收政策、信贷利率、汇率等没有发生足以影响评估结论的重大变化为假设条件。
4、以没有考虑遇有自然力及其他不可抗力因素的影响，也没有考虑特殊交易方式可能对评估结论产生的影响为假设条件。
5、除已知悉并披露的事项外，本次评估以不存在其他未被发现的账外资产和负债、抵押或担保事项、重大期后事项，且产权持有者对列入评估范围的资产拥有合法权利为假设条件。
（三）具体假设
1、本项目的评估结论是以委托方和资产经营方签订的租赁合同真实、合法、有效为前提，且租赁合同中约定的租约已实际履行，评估对象投资性房地产的经营业态保持正常，无重大改变为假设前提。
2、本次评估将房屋及所有附属设备、设施、土地使用权作为一个整体进行评估，以所有附属设施能正常使用为假设前提。
本评估报告及评估结论是依据上述评估前提、基本假设和具体假设，以及本评估报告中确定的原则、依据、条件、方法和程序得出的结果，若上述前提和假设条件发生变化时，本评估报告及评估结论一般会自行失效。
十、评估结论
天津创信投资有限公司拥有的投资性房地产——大通大厦公允价值于评估基准日2013年12月31日的评估结论为10,287.62万元（大写：人民币壹亿零贰佰捌拾柒万陆仟贰佰元整）。
十一、特别事项说明
（一）对产权持有者存在的可能影响资产评估值的瑕疵事项，产权持有者未作特殊说明而评估人员根据专业经验一般不能获悉的情况下，本评估机构及评估人员不承担相关责任。
（二）本评估公司未对委托方和产权持有者提供的有关经济行为批文、营业执照、权证、会计凭证等证据资料或所牵涉的责任进行独立审查，亦不会对上述资料的真实性负责。
（三）在评估基准日后、报告有效期之内，资产数量及作价标准发生明显变化时，委托方应及时聘请评估机构重新确定有关资产的评估值。
（四）中国民生银行股份有限公司深圳分行与海南施达商业有限公司签订了
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2013年深交通子部综额字001号《综合授信合同》，天津创信投资有限公司以大通大厦房地产9257.25平方米进行抵押，抵押财产价值为人民币壹亿零伍拾肆万元。
（五）报告使用者不应依赖于本报告对是否存在抵押担保等事项的描述作出决策，本报告的使用者应当不依赖于本报告而对资产状态作出独立的判断。
（六）除非特别说明，本报告中的评估值以产权持有者对有关资产拥有完全的权利为基础。
（七）评估报告基准日期后重大事项：评估人员没有发现本次评估基准日至评估报告提出日发生的可能影响评估结论的重大事项。当出现下列情况时，不能直接使用评估结论。
1、若是资产数量发生变化，应根据原评估方法对评估值进行相应调整；
2、若是资产价格标准发生变化并对资产评估价格产生明显影响时，委托方应及时聘请评估机构重新确定评估值；
3、若资产价格的调整方法简单、易于操作时，也可由委托方在资产实际作价时进行相应调整。
★报告使用者在评估报告使用过程中应关注以上特别事项对评估结论的影响。
十二、评估报告使用限制说明
（一）该评估报告仅供评估报告中披露的评估报告使用者用于载明的评估目的。
注册资产评估师及其所在评估机构不承担因评估报告使用不当所造成后果的责任。
（二）资产评估结论不应被认为是对评估对象可实现价格的保证。
（三）根据有关规定，本评估报告应当在载明的有效期内使用。
（四）本报告书的评估结论仅供委托方为本次评估目的使用，未征得评估机构同意，评估报告的全部或者部分内容不得被摘抄、引用或者披露于公开媒体，法律、法规规定以及相关当事方另有约定的除外。
十三、评估报告日
本《评估报告》提出日期为2014年2月18日。
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法定代表人：
中国注册资产评估师：
中国注册资产评估师：
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附 件
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附件目录
附件一：委托方和产权持有者营业执照
附件二：评估对象涉及的主要权属证明资料
附件三：委托方和产权持有者承诺函
附件四：评估机构资格证书复印件
附件五：评估机构证券资格证书复印件
附件六：评估机构法人营业执照副本复印件
附件七：签字注册资产评估师资格证书复印件
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