公司债券跟踪评级报告
大资产规模，提升盈利能力。
关注
1．资产重组完成后，公司主营业务变更
为房地产开发，需要关注房地产行业景气度变
化和竞争程度对公司经营的影响。
2．公司在建项目未来投资规模较大，仍
有较大规模的外部资金需求。
3．受下游需求减弱的影响，公司集成房
屋业务面临激烈竞争，营业收入大幅下降，盈
利状况依旧不佳。
分析师
唐玉丽
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张方舟
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深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2
公司债券跟踪评级报告
一、主体概况
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司（以下简称“公司”或“南山控股”）前身系深圳市雅致轻钢房屋系统有限公司，后更名为“雅致集成房屋股份有限公司”（以下简称“雅致股份”），雅致股份于 2009年 12月在深圳证券交易所中小企业板上市挂牌交易（证券代码：002314.SZ）。
2014年5月21日，公司2013年度股东大会审议通过《关于变更公司名称暨修订公司章程的议案》，同意更改公司中文名称由“雅致集成房屋股份有限公司”变更为“雅致集成房屋（集团）股份有限公司”。
2013年11月15日，雅致股份公告称拟向中国南山开发（集团）股份有限公司（以下简称“南山开发”）和上海南山房地产开发有限公司（以下简称“上海南山”）发行股份作为支付方式，购买南山开发所持有的公司深圳市南山房地产开发有限公司（以下简称“南山地产（分立后）”）100%的股权，以及上海新南山房地产开发有限公司（以下简称“上海新南山”）80%的股权和南通南山房地产开发有限公司（以下简称“南通南山”）100%的股权，并拟向不超过10名其他特定投资者发行股份募集配套资金，配套资金不超过本次交易总额的25%。
2015年4月，雅致股份实际向指定投资者非公开发行普通股113,975.50万股股权取得上述公司相应股权。2015年4月21日，雅致股份收到中国证券监督管理委员会正式核准文件，并与2015年5月完成重大资产重组标的资产的过户。2015年6月，公司发行股份购买资产事项完成后，房地产开发业务新增成为公司主营业务之一。
2015年9月22日，根据公司2015年第一次临时股东大会审议通过《关于变更公司名称及简称的议案》及《关于修订<公司章程>的议案》，公司名称由“雅致集成房屋（集团）股份有限公司”变更为“深圳市新南山控股（集团）股份有限公司”；公司英文名称由“YAHGEE MODULARHOUSE（GROUP）CO.,LTD”变更为“Shenzhen New Nanshan Holding (Group)Co.,Ltd”；证券简称由“雅致股份”变更为“南山控股”；公司证券代码维持不变。
公司重大资产重组完成后，注册资本为 187,753.03万元，控股股东由“赤晓企业有限公司”变更为“中国南山开发（集团）股份有限公司”（赤晓企业有限公司为南山开发全资子公司），现控股股东南山开发直接持有公司50.03%的股权，公司的实际控制人为南山开发。如下图所示。
图1截至2016年3月底公司股权结构图
资料来源：公司年报
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公司进行重大资产重组后，经营范围变更为：兴办实业（具体项目另行申报）；在合法取得使用权的土地上从事房地产开发经营；房屋租赁，物业管理；活动房屋、金属结构件、建筑材料、设备的生产（分公司经营）、销售、租赁及相关服务，国内贸易（不含专营、专控、专卖商品）；
经营进出口业务；港口运输；保税场库经营；普通货运。
截至2016年3月底，公司下设综合管理部、财务部、审计部和证券事务部共4个职能部门（详见附件1）；公司下属38家控股子公司，1家参股公司；截至2015年底，公司在职员工3,595人。
截至2015年底，公司合并资产总额113.85亿元，负债合计54.12亿元，所有者权益（含少数股东权益）59.73亿元，其中归属于母公司所有者权益合计58.19亿元。2015年，公司实现合并营业收入48.83亿元，净利润（含少数股东损益）2.26亿元，其中归属于母公司所有者的净利润2.22亿元；经营活动产生的现金流量净额20.62亿元，现金及现金等价物净增加额为13.66亿元。
截至2016年3月底，公司合并资产总额112.06亿元，负债合计49.09亿元，所有者权益（含少数股东权益）62.96亿元，其中归属于母公司所有者权益合计61.09亿元。2016年1~3月，公司实现合并营业收入 20.94亿元，净利润（含少数股东损益）3.23亿元，其中归属于母公司所有者的净利润2.90亿元；经营活动产生的现金流量净额13.61亿元，现金及现金等价物净增加额为14.89亿元。
公司注册地址：深圳市南山区高新区南区科技南十二路 007号九洲电器大厦五楼Ａ室；法定代表人：田俊彦。
二、债券发行及募集资金使用情况
经中国证监会证监许可[2012]120号文核准，公司于2012年4月10日以公开方式发行公司债券8亿元。本次债券分为5年期和7年期两个品种。品种一为5年期，发行规模为3亿元，附第3年末发行人上调利率选择权和投资者回售选择权，票面利率6.5%；品种二为7年期，发行规模为 5亿元，附第 5年末发行人上调利率选择权和投资者回售选择权，票面利率6.7%。2012年 5月15日，本次债券在深证证券交易所挂牌上市，其中5年期品种证券简称“12雅致01”，证券代码“112075”；7年期品种证券简称“12雅致02”，证券代码“112076”。
表1公司债券发行情况（单位：亿元、年、%）
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|债券简称|债券代码|发行日|规模|期限|
|12雅致01|112075.SZ|2012年4月10日|3|3+2|
|12雅致02|112076.SZ||5|5+2|

资料来源：公司年报
截至2012年12月31日，公司已将公司债募集资金 7.87亿元按募集要求用于归还银行贷款及补充流动资金。
跟踪期内，公司已于2016年4月6日支付了本次公司债券自2015年4月10日至2016年4月9日期间的利息。
本次债券由南山开发提供全额不可撤销的连带责任保证担保。跟踪期内，公司债券增信机制、偿债计划及其他偿债保障措施未发生变更。
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三、行业分析
公司重大资产重组实施完成后，主营业务变更为房地产开发，属于房地产行业；原集成房屋生产业务在营业收入中仍有一定占比。
1．房地产行业
2015年，全国房地产开发投资95,978.84亿元，较上年名义增长1.0%，增速较上年同期下滑 9.5个百分点，为近五年来的最低点。其中，住宅投资 64,595.24亿元，同比增长0.38%；办公楼投资6,210.00亿元，同比增长10.1%；商业营业用房投资14,607.00亿元，同比增长1.82%。
图22012~2015年全国房地产开发投资情况（单位：千亿元、%）
资料来源：wind资讯
从土地供应量来看，土地作为房地产的主要成本来源，主要受到地方政府供地意愿、开发商购地能力和意愿以及房地产宏观调控政策的影响，其中，房地产宏观调控政策对土地市场的影响力度最大。2015年，土地市场整体下行，土地供应量和土地成交量分别为5.79亿平方米和4.68亿平方米，分别较上年下降11.74%和18.04%；2015年土地平均溢价率为16.81%，较上年增加5.06个百分点。在去库存压力下，房企拿地速度有明显放缓趋势，土地供求量均出现较大下滑，但土地溢价率出现上涨。
表2100大中城市土地供应及成交情况（单位：亿平方米）
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|-|-|-|
|2012年|2013年|2014年|
|8.57|8.68|6.56|
|7.31|7.75|5.71|
|85.30%|89.29%|87.65%|
|7.02%|17.92%|11.75%|

资料来源：wind资讯
资金来源方面，2015年，政府持续实行适度宽松的货币政策，央行多次降准降息，A股再融资活跃延续，房企银行间市场中期票据发行开闸，证监会推出的《公司债发行与交易管理办法》，大大降低发行债券门槛，房地产企业资金来源有所拓宽。房企融资呈现出大规模、低成本、多渠
道、外转内等特点，资金压力获得一定缓解。
从商品房市场供求情况看，2015年，房地产企业主动把握政策改善机遇，全国商品房销售面
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积和销售金额增速由负转正，销售额增长主要由价格增长带动，整体销售仍以去库存为主。2015年，商品房销售面积12.85亿平方米，同比增长6.5%，增速比11月份回落0.9个百分点；商品房销售额87,281亿元，同比增长14.4%，增速回落1.2个百分点。
图32012~2015年全国商品房销售面积及销售额同比增速（单位：%）
数据来源：wind资讯
从商品房销售价格看，2015年以来，房地产行业受到多重宽松政策调整影响，重点城市商品住宅成交面积明显回升，市场呈现回暖迹象。2015年 12月，百城住宅平均价格为 10,980.00元/平方米，同比增长4.15%，增速较上年同期增加6.84个百分点；环比增长0.74%。2015年以来一线城市房价基本保持持续增长态势，且增幅相对较大；二线城市房价自 2014年 4月份以来连续12个月下跌，2015年5月份开始有所好转，11~12月份回暖趋势较为明显；三线城市房价自2014年至2015年7月连续下跌，8月份开始虽有所回升，但回升趋势并不明显。
房地产政策方面，2015年，中央定调稳定住房消费，密集出台金融信贷政策，改善房地产市场运行环境。3月，两会召开，确定2015年政府工作主要任务之一是稳定住房消费；坚持分类指导，因地施策，支持居民自住和改善型需求，促进房地产市场平稳健康的发展。在信贷支持上，央行则五次降息降准。相应，地方政府除放松限购限贷、调整公积金外，也在财政补贴、税费减免等方面加大支持力度。2016年，财政部、国家税务总局、住房城乡建设部三部门联合发布《关于调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策的通知》，通知明确规定了最新房产契税政策，自2016年2月22日起执行。2016年2月2日，央行联合银监会发文下调不限购城市购房首付比例。
行业关注方面，目前商品房待售面积依然较高，企业开工意愿仍然较低，根据国家统计局数据，2015年末，全国商品房待售面积 71,853万平方米，比 11月末增加2,217万平方米，总体待售面积仍然保持在较高水平，全国商品房待售面积同比增速已连续 7个月增加。房屋新开工面积同比增速自2014年2月起始终保持负增长；近些年随着房地产市场的发展以及房地产调控的持续推进，国内房地产市场出现了明显分化，目前一线和重点二线城市库存相对较低，而大多数三四线城市库存非常不乐观；目前，房地产企业的利润已经到了一个饱和程度，由于地产项目的土地成本高企，房地产企业单纯依靠房价上涨带来的机会利润愈发难以持续，如果房企不进行战略上的创新与管控能力的提升，将很难提升其利润率，获得超额利润。
整体而言，近期来看，房地产调控政策转向，资金压力获得缓解，多重政策利好刺激住房需求持续释放，楼市逐步回暖趋势已基本确定。同时，房地产业告别了高速增长态势，开发投资增速逐步放缓，土地供求量均出现下滑，不同城市房地产市场价格持续分化，预计未来房地产行业
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将会持续分化，龙头企业逐渐建立起更大的市场优势，同时具有特色和区域竞争优势的中小房地产企业也会获得比较大的生存空间。
2．集成房屋行业
公司主营业务包括集成房屋的销售和租赁业务，公司主要产品用于建筑企业施工过程中，与建筑行业和房地产行业联系紧密。
2015年，我国在复杂的国内外经济环境下深化经济转型，整体经济保持平稳增长，但是产能过剩问题尚未完全改善，企业经营普遍困难，对投资增长形成一定阻力。2015年，中国城镇固定资产投资同比增长10%，创2000年来新低。国家统计局数据显示，全年全国固定资产投资（不含农户）551,590亿元，比上年名义增长10%（扣除价格因素，实际增长12%），增速比1~11月份回落 0.2个百分点。从环比速度看，12月份固定资产投资（不含农户）增长0.68%。第一产业投资15,561亿元，比上年增长31.8%；第二产业投资224,090亿元，增长8%，；第三产业投资311,939亿元，增长10.6%。受投资增速回落、下游需求不足和行业竞争激烈的影响，集成房屋行业发展受到一定影响。
集成房屋行业的主要客户为建筑工程企业，与建筑工程行业企业众多、流动性高、现金流情况欠佳相对应，集成房屋行业整体呈现“小、散、乱”的格局。由于初始资金、技术要求不高，进入该行业的企业数量多，竞争激烈。许多中小型企业不断以低价进行恶性竞争，加剧了行业的粗放发展；虽然上游原材料价格出现下降，但行业整体利润空间仍受到压缩。
从2016年的前景看，房地产调控政策转向，资金压力获得缓解，多重政策利好刺激住房需求持续释放，房地产市场逐步回暖趋势已基本确定。2016年固定资产投资增速将继续探底，预计回落到10%左右，并将延续“一高两低”的基本格局，即基础设施投资高增速，制造业和房地产开发投资低增速。预计建筑行业将保持总体平稳发展态势。
整体来看，我国集成房屋行业发展正处于成长期，面临着行业竞争激烈、受经济周期影响较大，未来随着中国经济转型持续推进，集成房屋行业增速和盈利能力持续低迷状态短期内无较大改观。
四、管理分析
1．人员素质
2015年，由于发生重大资产重组，公司管理层、董事会和监事会均发生重大变动，具体情况如下表所示。
表3公司高管、董事和监事变更情况
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|-|-|-|
|担任职务|类型|日 期|
|原董事、总经理|离任|2015/4/14|
|原副总经理|解聘|2015/7/13|
|原副董事长|离任|2015/8/27|
|原董事、副总经理兼财务总监|离任|2015/8/27|
|原监事|离任|2015/12/22|
|原监事|离任|2015/12/22|
|原监事会主席现监事|任免|2015/12/22|

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|原副总经理|解聘|2015/12/3|
|原副总经理兼董事会秘书|解聘|2016/2/26|

资料来源：公司年报
截至2016年3月底，变更后公司高管共4人。公司新任公司高层人员大多在行业内从事经营和管理工作多年，具有丰富的管理经验和行业经验。
公司董事长田俊彦先生，1961年出生，中国国籍，无境外永久居留权，硕士学历。曾任华中科技大学工商管理学院讲师、副教授、中国南山集团研究发展部总经理、华南建材（深圳）有限公司总经理、深圳市赤湾东方物流有限公司董事长、深圳赤湾石油基地股份有限公司董事、成都赤晓科技有限公司董事长、赤晓企业有限公司董事长。自2011年4月21日起，任公司董事长，并任南山开发总经理、深圳市南山房地产开发有限公司董事长、深圳赤湾石油基地股份有限公司董事长、弘湾资本管理有限公司董事长、中开财务有限公司董事长。
公司总经理陈雷先生，1961年出生，中国国籍，无境外永久居留权，硕士研究生学历。历任中国南山开发（集团）股份有限公司房地产部经理助理，广州新康房地产公司副总经理，深圳市南山房地产开发有限公司副总经理、常务副总经理。自2015年9月22日起，任公司董事、总经理，并任深圳市南山房地产开发有限公司总经理、上海南山房地产开发有限公司董事长。
公司财务总监马志宏女士，1976年出生，中国国籍，无境外永久居留权，本科学历。历任普华永道会计师事务所经理、安永华明会计师事务所高级经理、深圳赤湾港航股份有限公司财务部经理。自2015年8月27日起，任公司财务总监，并任深圳南山房地产开发有限公司财务总监。
公司副总经理兼董事会秘书沈启盟先生，1982年出生，中国国籍，无境外永久居留权，本科学历。历任深圳航空有限责任公司风险内控室经理，南山开发财务部助理总经理、副总经理。自2016年2月26日起，任公司副总经理兼董事会秘书。
整体看，资产重组虽造成公司经营团队发生较大变动，但公司现任高级管理人员拥有较长行业从业经历和丰富的经营管理经验，整体素质较高，有利于公司未来的发展。
2．管理制度
公司的管理体制、管理制度、组织结构职责分工未发生重大变化。
五、经营分析
1．经营概况
由于公司2015年实施重大资产重组，公司业务较2014年变化较大，基于同一控制下的企业合并会计准则，公司对2013~2014年财务数据进行了追溯调整，合并日期确定为2015年4月30日。2015年6月，公司发行股份购买资产事项完成后，房地产开发业务新增成为公司主营业务之一，以下经营分析采用调整后含合并标的的备考数据。
2015年，公司总收入规模较上年变化不大；房地产业务板块销售虽增长明显，但集成房屋产品和塔机租赁业务的市场需求下滑，盈利状况继续下行导致公司总收入规模增长不大。2015年公司实现合并营业收入48.83亿元，同比小幅增长3.54%；利润总额4.08亿元，同比增长353.11%，增长幅度较大系投资收益增长所致；净利润2.26亿元，由亏转盈，较2014年增长2.87亿元。
从业务板块来看，受房地产市场回暖和公司结转收入规模增长的影响，2015年，公司房地产
业务实现营业收入36.13亿元，同比增长21.21%；其中，商品房销售实现营业收入35.53亿元，同比
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增长21.11%，物业管理实现营业收入0.60亿元，同比增长27.55%。受整体经济放缓、下游建筑业低迷和竞争激烈的影响，2015年，公司集成房屋业务实现营业收入5.46亿元，同比下降43.23%，降幅较2014年的32.41%进一步放大。2015年，公司船舶舱室配套业务实现营业收入5.65亿元，同比小幅增长。公司塔机租赁业务受经济下滑、开工项目减少及塔机资产处置等影响，2015年实现营业收入1.44亿元，同比下降32.66%，降幅较大。公司其他业务包括托管业务、活动板房租赁及拆装业务，2015年公司将活动板房租赁及拆装业务由主营业务调整至其他业务，导致当年公司其他业务实现营业收入0.15亿元，同比增长542.98%。从业务构成来看，2015年公司房地产业务、集成房屋业务、船舶舱室配套业务、塔机租赁业务和其他业务营业收入占总营业收入比分别为73.99%、11.19%、11.57%、2.95%和0.30%，房地产业务为公司主营业务。
从毛利率情况来看，2015年，公司房地产业务毛利率为30.28%，同比下降2.58个百分点，主要系商品房销售毛利率下降所致；集成房屋业务毛利率为-3.69%，较上年变化不大，持续为负，主要系行业竞争加剧产品价格走低所致；受宏观环境低迷及船舶行业竞争的影响，船舶舱室配套业务毛利率为16.91%，同比下降2.69个百分点；塔机租赁业务毛利率为15.86%，同比上升6.43个百分点，主要系公司精简人员、提高出租率以及加强成本管理所致；其他业务毛利率为63.18%，同比下降22.16个百分点，但收入占比不高，对公司盈利影响不大。综合来看，受房地产价格回暖影响，2015年公司综合毛利率为24.61%，同比上升2.01个百分点。具体数据如下表所示。
表4公司2014~2015年主营业务收入及利润率情况（单位：亿元，%，个百分点）
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|2014年|||2015年|||||
|收入|占比|毛利率|收入|占比|毛利率|收入|占比|
|29.81|63.21|32.86|36.13|73.99|30.28|21.21|10.78|
|29.34|98.42|33.08|35.53|98.34|30.43|21.11|-0.08|
|0.47|1.58|19.36|0.60|1.66|21.56|27.55|0.08|
|9.63|20.41|-4.69|5.46|11.19|-3.69|-43.23|-9.22|
|5.56|11.80|19.60|5.65|11.57|16.91|1.55|-0.23|
|2.14|4.53|9.43|1.44|2.95|15.86|-32.66|-1.59|
|0.02|0.05|85.35|0.15|0.30|63.18|542.98|0.25|
|47.16|100|22.60|48.83|100|24.61|3.54|--|

资料来源：公司年报
整体看，公司2015年顺利完成资产重组，以房地产业务为主营业务，收入规模平稳增长；集成房屋业务收入持续下降，且毛利率持续为负；船舶舱室配套业务相对稳定。公司综合毛利率小幅提升，整体经营状况较好。
2．房地产业务
公司房地产业务包含房地产开发、销售和物业管理。公司主营普通住宅产品，定位于刚需和首改客户群体，产品类型包括中高端的大户型洋房产品，以及中低端的小户型住宅产品。公司已开发和未开发房地产项目主要分布在珠江三角洲和长江三角洲等核心城市。公司着力产品系列化和标准化的研发，进行快速复制，以高周转实现规模扩张。
土储情况
公司建立了严格的项目风险控制体系，保持着稳健的土地储备获取方针，以确保自身具备足
够的能力和资源应对各类经营风险以及外部市场的变化。公司土地获取的方式以公开招拍挂为主。
从实际土储情况来看，截至2016年3月底，公司土储项目数量6个，主要分布在湖南省长沙市，
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江苏省南通市和苏州市，以及安徽省合肥市，主要为二线城市，平均楼面地价较低；土储占地面积合计112.77万平方米，规划建筑面积174.17万平方米，其中，期末尚未开发的建筑面积合计102.56万平方米。公司土储规模适中，能满足公司未来两至三年的开发需求。
从土储获取节奏来看，2014年为公司住宅型土储获取的高峰期，新增两处土储项目，均位于苏州市，占地面积合计24.87万平方米，规划建筑面积合计63.66万平方米，目前均已开工建设；2015年，公司土储获取速度有所减缓，仅新增合肥市商业性土储项目一处，占地面积6.32万平方米，规划建筑面积6.38万平方米，尚未动工建设。具体数据如下表所示。
表5截至2016年3月底公司土地储备情况（单位：万平方米、元/平方米）
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|项目名称|所在地|获取时间|物业类型|占地面积|规划建面|楼面地价|
|苏迪亚诺|长沙市|2004/11/1|住宅|33.47|33.00|331.00|
|白鹤天池|长沙市|2006|住宅|39.03|44.10|528.00|
|南通尚品名邸|南通市|2012/9/1|住宅|9.08|27.03|1,858.00|
|南山水语金城（柠府）|苏州市|2014/4/1|住宅|7.51|14.91|4,260.00|
|南山维拉|苏州市|2014/4/1|住宅|17.36|48.75|2,838.00|
|合肥美食公园-徽乡食镇|合肥市|2015/10/1|商业|6.32|6.38|1,337.00|
||--|--|--|112.77|174.17|--|

资料来源：公司提供
整体看，公司土地储备主要位于二线城市，土储获取速度减慢，但土储总规模基本能满足公司未来两至三年的开发需求。
项目开发
从近期的开发数据来看，2014年公司当期新开工项目1个，新开工面积15.32万平方米；当期竣工项目3个，竣工面积26.61万平方米；期末在建项目4个，在建面积53.08万平方米。2015年当期新开工项目2个，新开工面积24.74万平方米；当期竣工项目4个，竣工面积52.81万平方米；期末在建项目2个，期末在建面积24.72万平方米。随着竣工面积的扩大，2015年公司加快了新项目的开发节奏，期末在建面积较2014年有所下降。具体数据如下表。
表6近期公司房地产业务开发情况（单位：个、万平方米）
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|-|-|
|2014年|2015年|
|1|2|
|15.32|24.74|
|3|4|
|26.61|52.81|
|4|2|
|53.08|25.01|

资料来源：公司提供
从公司的在建/待售项目来看，截至2016年3月底，公司在建/待售项目共计9个，总建筑面积为
225.05万平方米，已竣工面积116.33万平方米，已售面积110.72万平方米，待售面积73.28万平方米。
公司房地产在建项目大部分已竣工，商品库存规模较大，住宅类商品房库存主要集中在南通市（南
通尚品名邸二期）和苏州市（南山维拉、南山水语金城柠府）。具体数据如下表所示。
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表7截至2016年3月底公司在建/待售情况（单位：万平方米、%）
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|-|-|-|-|-|-|
|项目名称|总建面积|开工时间|工程进度|已竣工面积|已售面积|
|合肥美食公园-徽乡食镇|4.14|2016|10|-|-|
|南通尚品名邸（一期）|17.37|2012|100|17.37|10.44|
|南通尚品名邸（二期）|18.52|未开工|0|-|-|
|长沙苏迪亚诺|32.13|2006|93|32.42|28.92|
|长沙雍江汇|21.00|2012|100|21.00|17.40|
|南山维拉|61.41|2015|27|-|13.11|
|南山水语金城（柠檬城）|27.04|2013|100|21.80|21.70|
|南山水语金城（柠府）|19.70|2014|45|-|3.47|
|上海南山雨果|23.74|2012|100|23.74|15.68|
||225.05|--|--|116.33|110.72|

资料来源：公司提供
从公司各项目的投资情况来看，截至2015年底，公司各房地产项目预计总投资204.35亿元，实际已投资124.14亿元，未来尚需投资80.21亿元，存在一定的外部资金需求。
表8截至2015年底公司在建/待售情况（单位：亿元）
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|-|-|-|
|项目名称|所在地|预计总投资|
|南山雨果|上海青浦区|28.39|
|南山水语金城（柠檬城）|苏州高新区|33.36|
|南山维拉|苏州吴中区|42.95|
|南山檀郡|苏州相城区|16.48|
|南山苏迪亚诺|长沙望城区|13.60|
|南山雍江汇|长沙岳麓区|17.06|
|南山国际社区尚品名邸（一、二期）|南通港闸区|22.98|
|白鹤天地|长沙岳麓区|26.23|
|美食公园-徽乡食镇|合肥庐江县汤池镇|3.30|
|||204.35|

资料来源：公司提供
整体看，受2015年公司新开工项目规模和竣工面积增大的影响，公司有一定房地产商品库存，主要集中在南通市和苏州市。公司各项目未来投资规模较大，存在一定的外部资金需求。
销售情况
公司房地产项目主要集中于长三角地区，以上海、苏州、南通和长沙为主。公司采取直销代销相结合的销售模式，代销代理公司主要聘请了解当地市场的区域代理商为主。
从公司近期销售情况来看，受各地房地产市场回暖的影响，公司协议销售面积较上年明显增长，2015年实现协议销售面积30.08万平方米，同比增长33.69%；实现协议销售金额32.27亿元，同比增长12.56%。从协议销售均价来看，由于公司项目主要分布在二线城市，公司销售策略采取以价换量的形式以加速去库存速度，2015年协议销售均价为10,728.06元/平方米，同比下降15.81%。
从收入结转情况来看，公司2015年结转收入面积和结转收入金额均呈明显上升趋势。
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表9近期公司房地产业务的销售情况（单位：个、万平方米、亿元、元/平方米）
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|-|-|
|2014年|2015年|
|4|3|
|22.50|30.08|
|28.67|32.27|
|12,742.22|10,728.06|
|19.28|34.19|
|29.34|35.52|

资料来源：公司提供
从2015年的销售进度来看，受益于良好地区域布局，2015年公司各项目共实现销售面积30.08万平方米，结转面积34.19万平方米。其中，位于上海青浦区的南山-雨果项目和位于长沙岳麓区的南山-雍江汇项目销售进度较慢。从销售均价来看，上海和苏州地区项目的销售均价较高，长沙地区项目次之。主要项目的销售情况如下：
表102015年公司各项目的销售进度（单位：%、万平方米）
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|-|-|-|-|-|
|所在地|业态|权益比例|销售面积|销售均价|
|上海青浦区|住宅|80|3.32|27,702.00|
|苏州高新区|住宅|100|9.29|9,547.00|
|苏州吴中区|住宅|100|5.74|9,784.00|
|苏州相城区|住宅、街铺|100|1.26|12,753.00|
|长沙望城区|住宅、街铺|100|0.41|7,676.00|
|长沙岳麓区|住宅、街铺|100|5.13|8,375.00|
|南通港闸区|住宅、街铺、办公|100|4.93|6,660.00|
|||--|30.08|--|

资料来源：公司提供
整体看，公司项目所在地房地产市场有所好转，2015年公司房地产销售加速去库存，协议销售面积和协议销售金额均有所增长，但协议销售均价下降明显。
3．集成房屋业务
公司作为全国最大的集成房屋运营商，生产规模较大；拥有活动房、打包箱、模方空间、易安居、雅居、特种集装箱、配套产品等七大系列产品，广泛应用于建筑工地、政府安置、能源矿山营地、市政临时用房、大型赛事及各类商业活动临时用房等领域。
2015年公司集成房屋业务板块中，仍以销售业务、租赁业务和租赁资产出售业务为主，占比分别为55.05%、11.69%和26.60%。其中销售业务实现收入3.01亿元，同比下降40.92%，降幅明显，主要系外部经济下行、市场竞争激烈所致；受到旧品单价、在租率下降的影响，公司集成房屋租赁业务实现收入0.64亿元，同比大幅下降60.87%；租赁资产出售业务实现收入1.45亿元，同比下降31.55%，主要系前期旧资产处置导致租赁资产规模减少，且租赁价格下降所致。从毛利率情况来看，除集成房屋销售收入毛利率同比下降7.92个百分点以外，公司租赁业务毛利率上升9.57个百分点，租赁资产出售业务毛利率上升12.51个百分点，拆装业务毛利率上升17.13个百分点，其他业务
毛利率下降25.02个百分点，公司成本控制效果显著。
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表11近期公司集成房屋业务的收入情况（单位：万元、%）
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|-|-|-|-|-|-|-|-|
|2014年|||2015年|||||
|收入|占比|毛利率|收入|占比|毛利率|收入|占比|
|50,913.74|52.89|9.68|30,079.33|55.05|1.76|-40.92|2.15|
|16,317.68|16.95|-27.50|6,385.23|11.69|-17.93|-60.87|-5.27|
|21,235.28|22.06|-33.44|14,536.38|26.60|-20.93|-31.55|4.54|
|6,867.37|7.13|27.88|3,643.55|6.67|45.00|-46.94|-0.47|
|920.71|0.96|25.02|-|-|-|-100.00|-0.96|
|96,254.78|100.00|-4.69|54,644.49|100.00|-3.69|-43.23|0.00|

资料来源：公司年报
2016年1~3月，公司集成房屋业务实现营业收入1.20亿元，其中销售业务、租赁业务、租赁资产出售业务、拆装业务和其他业务分别实现收入0.92亿元、0.11亿元、0.07亿元、0.08亿元和0.01亿元，占比分别为77.31%、9.56%、5.67%、6.55%和0.91%。
原料采购方面，由于公司产量随下游需求下滑，公司主要原材料彩钢卷、带钢和型钢的采购量均出现进一步下降。其中，彩钢卷的采购量由上年的5,314吨下降至4,585吨，采购量下降幅度26.31%；带钢采购量从上年的8,880吨下降至3,963吨，下降幅度55.37%，是采购量下降最大的品种；型钢采购量从上年的6,519吨下降到3,460吨，下降幅度46.92%。采购价格方面，由于2015年钢铁行业景气度持续低迷，公司彩钢卷、带钢和型钢的采购价格均呈现了20%左右的降幅。原料采购价格的下降也带动公司集成房屋业务板块的营业成本较上年大幅下降。
表12近期公司集成房屋业务的原料采购情况（单位：万吨、元/吨）
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|-|-|-|-|
|原料|项目|2014年|2015年|
|彩钢卷|采购量|5,314|3,916|
||采购均价|5,849|4,585|
|带钢|采购量|8,880|3,963|
||采购均价|3,496|2,620|
|型钢|采购量|6,519|3,460|
||采购均价|3,408|2,750|

资料来源：公司提供及公司年报
产能产量方面，公司集成房屋生产基地分布在我国华南、华东、华中、西南、西北、东北等主要区域，并且在全国主要城市周边初步完成了三级营运网络的战略布局，产品的销售及服务网络覆盖全国近百个重点城市。从公司集成房屋产能方面看，受前期资产处置去产能的影响，2015年公司集成房屋产能由上年的200万平方米下降至100万平方米；从集成房屋实际产量方面看，2015年实际产量81.38万平方米，同比下降49.45%，主要系销量下降所致；产能利用率为81.38%。
销售方面，受宏观经济环境持续低迷和房地产市场发展放缓的影响，公司集成房屋业务的下游需求减弱。2015年公司集成房屋实现新品销售收入3.01亿元，同比下降40.92%；实现新品销售面积78.09万平方米，同比下降45.39%；平均销售价格为385.19元/平方米，同比上涨7.93%，主要系价格较高的新品箱式房占比提升所致。从集成房屋的租赁及出售情况来看，2015年租赁资产实现销售收入1.45亿元，同比下降31.55%；租赁资产平均售价为138.86元/平方米，同比上涨
18.36%；租赁均价为135.00元/平方米/年，同比小幅下降2.77%。具体数据如下表所示。
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表132014~2015年公司集成房屋销售情况（单位：万元、万平方米、元/平方米、元/平方米/年）
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|-|-|
|2014年|2015年|
|50,913.74|30,079.33|
|143.00|78.09|
|356.89|385.19|
|21,235.28|14,536.38|
|117.32|138.86|
|138.84|135.00|

资料来源：公司提供
整体看，受下游需求减弱的影响，公司集成房屋业务营业收入大幅下降；原材料的采购价量均出现下降，公司集成房屋产能与产量均明显下降，产能利用率尚可；平均销售价格较上年有所上涨，但销售收入大幅下降。
4．船舶舾装业务
2015年，公司船舶舾装业务面临航运业不景气以及原油价格屡创新低的外部环境，全球船舶及海洋工程业务市场均出现大幅萎缩，价量齐跌。2015年10月，中国国家主席访问英国期间，英国与中国签署了价值26亿英镑（约合人民币254.54亿元）的《豪华游轮建造及运营项目合作协议》。
2015年底我国将启动国产邮轮建造计划，预计将对中国船舶舾装等相关行业带来一定程度的利好。
公司船舶舾装业务主要包括船用配套复合岩棉板、舱室防火门、船用卫生单元以及船舶整体舱室等的生产和销售。公司全资子公司华南建材（深圳）有限公司（以下简称“华南建材”）已经成为中国最重要的船舶耐火舱室提供商和国内船舶舱室制造厂商中取得船级社认证最多、最全的厂商之一，并和全球30多个国家的几百家船舶制造企业建立了长期合作关系。
从产能来看，2015年，各类产品中除卫生单元产能缩减以外，复合板和防火门的产能均有所增长（分别增长1.05%和60%）。从实际产量来看，受下游船企需求下降的影响，除复合板产品产量上升外，其余产品产量均呈下降态势。2015年公司复合板产品实现产量206.00万平方米，同比小幅增长7.29%；防火门产品实现产量10.30万扇，同比下降20.08%；卫生单位产品实现产量1.43万套，同比下降25.77%。从产能利用率来看，各类产品的产能利用率均处于较高水平，但2015年仅复合板的产能利用率有所增长（6.24个百分点），防火门及卫生单元产品的产能利用率均有所下降（分别下降129.05个百分点和0.67个百分点）。具体数据如下表。
表14近期公司船舶舱室业务生产情况（单位：万平方米、万扇、万套、%）
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|-|-|-|-|
|科目|2014年|2015年|同比变化|
|产能|190.00|192.00|1.05|
|产量|192.00|206.00|7.29|
|产能利用率|101.05|107.29|6.24|
|产能|5.00|8.00|60.00|
|产量|12.89|10.30|-20.09|
|产能利用率|257.80|128.75|-129.05|
|产能|2.00|1.50|-25.00|
|产量|1.92|1.43|-25.52|
|产能利用率|96.00|95.33|-0.67|

资料来源：公司提供
面对航运业的不景气，2015年，公司船舶舾装业务通过压缩成本，积极开拓新市场，该业务
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板块实现销售收入5.65亿元，同比增长1.55%，保持稳中有进。分产品来看，复合板产品实现销售收入3.09亿元，同比增长6.19%；平均销售价格同比增长6.44%至162.21元/平方米。防火门产品实现销售收入1.02亿元，同比增长38.06%；防火门平均销售价格同比减少4.17%至1,465.58元/扇。卫生单元实现销售收入1.55亿元，同比减少18.88%；平均销售价格同比增长25.88%至12,109.95元/套。
具体数据如下表。
表15近期公司船舶舱室业务的销售情况（单位：亿元、元/平方米、元/扇、元/套、%）
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|-|-|-|-|
|类别|2014年|2015年|同比变化|
|销售收入|2.91|3.09|6.19|
|平均售价|152.4|162.21|6.44|
|销售收入|0.74|1.02|38.06|
|平均售价|1,529.30|1,465.58|-4.17|
|销售收入|1.91|1.55|-18.88|
|平均售价|9,619.89|12,109.95|25.88|
||5.56|5.65|1.55|

资料来源：公司提供
整体看，公司船舶舾装业务收入规模较为稳定，各产品销售情况不一。此外，2015年底我国启动国产邮轮建造计划，预计将对公司船舶舾装业务带来一定程度的利好。
5．重大事项
（1）资产重组
2015年，公司通过发行股份购买资产的方式购买南山开发持有的南山地产100%股权，以发行股份购买资产的方式购买上海南山持有的上海新南山80%股权和南通南山100%股权，完成重大资产重组。
南山开发及上海南山承诺此次重组标的南山地产100%的股权、南通南山100%的股权和持有上海新南山80%的股权，2014年、2015年、2016年及2017年扣除非经常性损益后归属于母公司的净利润合计分别不低于人民币4.00亿元、人民币4.00亿元、人民币5.00亿元及人民币2.50亿元。根据安永华明会计师事务所（特殊普通合伙）出具的2015年度标的资产审计报告，标的资产扣除非经常性损益后归属于母公司股东的净利润为人民币5.73亿元，大于承诺数人民币4.00亿元。
（2）重大投资
截至2015年底，公司主要在建项目计划总投资21.44亿元，2015年投资额为13.93亿元，期末累计投资20.98亿元，本期实现效益-0.78亿元。具体情况如下表所示。
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表16公司2015年主要投资项目情况（单位：万元）
||||||
|-|-|-|-|-|
|计划投资额|2015年投资额|2015年末累计投入|本期实现效益|达产时间|
|3,920.00|-|3,919.78|-553.09|2013年1月已初步完成|
|35,000.00|4,065.07|35,957.51|-3,570.47|2015年2月1日|
|28,400.00|338.16|27,350.84|-2,245.12|2010年9月1日|
|2,560.00|0.00|2,707.43||2013年1月已完成|
|10,300.00|588.32|5,653.67|-1,988.41|--|
|50,000.00|50,000.00|50,000.00|4,547.29|2015年9月1日|
|48,749.55|48,749.55|48,749.55|2,313.22|2015年12月1日|
|35,511.17|35,511.17|35,511.17|718.90|2015年9月1日|
|214,440.72|139,252.27|209,849.95|-777.68||

资料来源：公司年报
（3）拟并购事项
深基地
公司正在筹划与控股股东、实际控制人南山开发下属公司深圳赤湾石油基地股份有限公司（以下简称“深基地”）的重大资产重组事项，经申请，公司股票自2016年3月7日上午开市起停牌。
公司目前初步拟定的重组方案为发行A股股份换股吸收合并深基地并募集配套资金。本次交易构成关联交易，交易完成前后，公司实际控制人均为南山开发。
深基地是一家国有上市企业，股票代码：200053.SZ，股票简称：深基地B。深基地所处的行业为石油后勤服务业务和仓储物流业务，其主营业务包括是由后勤业务、物流园区的开发和运营以及海洋工程服务等。南山开发持有其51.79%股份，为其控股股东及实际控制人。截至 2015年底，深基地合并资产总额56.44亿元，负债合计35.73亿元，所有者权益（含少数股东权益）20.71亿元，其中归属于母公司所有者权益合计 3.17亿元。2015年，实现合并营业收入 6.50亿元，净利润（含少数股东损益）1.11亿元，其中归属于母公司所有者的净利润0.92亿元；经营活动产生的现金流量净额3.33亿元，现金及现金等价物净减少额为0.54亿元。
公司与重组相关各方和中介机构就重组方案进行了大量的沟通和论证，已基本确定本次交易
的框架性内容，并于2016年6月6日签订了《换股吸收合并之框架协议》。上述协议主要内容包
括：南山控股拟向深基地所有换股股东发行A股股票交换该等股东所持有的深基地B从而合并深
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基地。此次换股吸收合并完成后，深基地将终止上市并注销法人资格，南山控股将继承及承接深基地的全部资产、负债、业务、人员、合同、资质及其他一切权利与义务。
此次换股吸收合并仍需获得南山控股及深基地股东大会的批准，所涉及的相关事项仍需取得国务院国有资产监督管理委员会、中华人民共和国商务部和中国证券监督委员会的核准，尚存在较大不确定性。
赤湾地产
公司全资子公司深圳市南山房地产开发有限公司（以下简称“南山地产”）拟以自有资金人民币98,205.00万元向深圳市赤湾房地产开发有限公司（以下简称“赤湾地产”）增资并取得赤湾地产股权。增资完成后，公司子公司南山地产持有赤湾地产51%股权，南山开发持有赤湾地产49%股权，南山开发将赤湾地产49%股权中除处分权、收益权以外的一切股东权利及权益托管给南山地产经营、管理，公司对其有实质经营决策权；增长完成后，赤湾地产将纳入公司合并范围，对公司财务表现和盈利能力具有积极意义。
根据中通诚资产评估有限公司出具的《深圳市南山房地产开发有限公司拟增资收购深圳市赤湾房地产开发有限公司项目资产评估报告》，赤湾地产于2016年4月30日经评估的净资产值为人民币94,353.21万元；各方同意参考上述经评估的净资产值将本次增资的增资价格确定为人民币98,205.00万元（以下简称“增资款”），增资款中的人民币26,000.00万元计入赤湾地产的注册资本，增资款与新增注册资本的差额部分人民币72,205.00万元计入赤湾地产的资本公积。
整体看，2015年公司完成重大资产重组，主营业务变更为房地产开发；在建项目投资基本完成，但部分已投用项目效益仍不理想；目前正在筹划深基地和赤湾地产两项重大资产重组，重组事项能否顺利实施尚存在不确定性。
6．未来发展
公司结合市场行情的理解及内部资源的研究，制定了地产业务2016~2018年三年战略发展规划，战略目标为：要通过高周转率的增长战略改善股东价值需要，实现公司规模的增长。
在规划期及未来较长时间内，公司将通过增加现有开发区域的市场份额和区域性的扩张两条路径来实现有质量的增长，确保住宅开发业务成为自身稳定的现金输出板块。在规划期内，现有开发区域将以苏南区域为业务发展重心，借助高周转的战略模式，将苏南区域打造为公司在利润、现金流和资产结构上的核心发展区域，通过加大对于苏南区域的投入，实现苏南区域市场占有率和市场份额的提升。区域性扩张将重点布局西南和中部重点省会城市，例如成都、重庆和武汉，争取快速地提升规模。
未来在土地储备方面，除了参与招拍挂之外，将适当通过战略合作、联合拿地、小股操盘或兼并收购等方式进行项目拓展，同时，响应国家政策参与到旧城和棚户区改造当中。
在业务发展领域，首先将借助现有项目探索产业地产、养老地产等主题地产的发展模式，积累相关经验；其次，公司将积极研究金融产品，拓宽自身融资渠道；最后，持续提升物业管理服务水平，贯彻“品质地产”理念，探索物业管理自负盈亏之路或正常的退出机制。
整体看，公司发展战略符合行业发展特点和自身实际情况，能够指导公司未来的战略和经营管理。
六、财务分析
鉴于公司重大资产重组事项已实施完毕，公司主营业务发生了重大变化，且原审计机构天健
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会计师事务所（特殊普通合伙）已连续为公司服务8年，时间相对较长，为确保审计工作的独立性和客观性，并结合公司实际，公司同意不再续聘天健会计师事务所（特殊普通合伙）为公司2015年度审计机构，并聘请安永华明会计师事务所（特殊普通合伙）为公司2015年度审计机构。
公司2015年财务报表已经安永华明会计师事务所（特殊普通合伙）审计，并出具了标准无保留意见的审计结论，2016年一季度财务报表未经审计。2015年公司通过合并新增合并单位3家，通过新设新增合并单位2家；因完成重大资产重组，主营业务发生重大变化，基于同一控制下的企业合并会计准则，公司对2014年数据进行了追溯调整，财务数据可比性较强。2015年及2016年一季度数据均基于上述追溯调整。
截至2015年底，公司合并资产总额113.85亿元，负债合计54.12亿元，所有者权益（含少数股东权益）59.73亿元，其中归属于母公司所有者权益合计58.19亿元。2015年，公司实现合并营业收入48.83亿元，净利润（含少数股东损益）2.26亿元，其中归属于母公司所有者的净利润2.22亿元；经营活动产生的现金流量净额20.62亿元，现金及现金等价物净增加额为13.66亿元。
截至2016年3月底，公司合并资产总额112.06亿元，负债合计49.09亿元，所有者权益（含少数股东权益）62.96亿元，其中归属于母公司所有者权益合计61.09亿元。2016年1~3月，公司实现合并营业收入 20.94亿元，净利润（含少数股东损益）3.23亿元，其中归属于母公司所有者的净利润2.90亿元；经营活动产生的现金流量净额13.61亿元，现金及现金等价物净增加额为14.89亿元。
1．资产及负债
资产
截至2015年底，公司资产总额113.85亿元，较年初增长8.01%，主要来自于流动资产的增长。
资产总额中流动资产占87.92%，非流动资产占12.08%，以流动资产为主。
流动资产方面，2015年公司流动资产合计 100.10亿元，较年初增长12.03%，主要系货币资金的增长所致；公司流动资产以货币资金（占25.01%）、应收账款（占5.44%）和存货（占57.34%）为主。2015年末公司货币资金 25.04亿元，较年初增长115.57%，增长较多，主要系房地产业务回款稳定增长前提下购地支出同期减少，且2015年发行股份收到现金所致。年末货币资金以银行存款为主，占96.98%；货币资金中受限制资金0.78亿元，主要为使用受限制的工程保证金、履约保证金和票据保证金定期存款。公司应收账款账面价值5.44亿元，较年初减少19.23%，主要系公司业务调整所致；其中账龄1年以内的应收账款期末余额占比59.17%，1~2年占比14.52%，2~3年占比10.74%，3年以上占比15.58%，共计提1.69亿元坏账准备，计提比例23.72%。由于下游客户中五原县力农产业化养殖有限责任公司经营不善，未能偿付应收账款，故单项计提100%的坏账准备 235.75万元，中铁十二局集团有限公司相应账款无法收回，故单项计提100%的坏账准备224.28万元。年末存货余额57.40亿元，较年初下降10.90%，主要系地产公司房屋竣工结转成本所导致，年末存货主要以开发成本和开发产品为主，分别占年末存货项目价值的62.92%和32.54%，受公司资产重组调整业务结构的影响，公司对库存中原材料、在产品、库存商品和周转材料均计提减值准备，2015年末公司累计计提存货跌价准备0.13亿元。2015年公司其他应收款增长较快，主要系苏州南山发展有限公司因土地拍卖而交付上海市规划和国土资源管理局保证金人民币 1.82亿元所致，该笔款项已于 2016年 1月收回。2015年，公司应收股利数额增长较快，主要系联营企业苏州招商南山地产有限公司 2015年营业收入增加，宣布的现金分红金额为 2.04亿元，较去年分红0.93亿元增加所致。
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截至2015年底，公司非流动资产合计13.75亿元，较年初下降14.32%，主要系固定资产减少所致，公司非流动资产仍以长期股权投资（占比15.86%）、固定资产（占64.04%）和无形资产（占9.92%）为主。年末公司长期股权投资 2.18亿元，较年初增长3.04%，主要包括对联营企业苏州招商南山地产有限公司1.07亿元投资和中开财务有限公司1.12亿投资。年末公司固定资产净额较上年下降10.30%至8.81亿元，主要系旧资产处置导致租赁资产数量的减少所致；公司已累计计提4.20亿元折旧，固定资产成新率60.69%，成新率一般，由于公司逐步退出集成房屋租赁和塔机租赁等业务，因此针对相关资产计提了1.44亿元减值准备。公司无形资产主要由土地使用权和企业管理软件构成，年末无形资产账面价值较年初减少4.19%至1.36亿元，主要系土地使用权摊销所致。
2016年3月末，公司资产总额112.06亿元，较年初下降1.58%，资产结构仍以流动资产为主（占87.88%），较年初变化不大。
整体看，公司2015年通过定向增发实现重组，资产规模有所增长，以流动资产为主；整体资产质量一般。
负债
截至2015年底，公司负债合计54.12亿元，较年初减少10.40%，其中流动负债占82.84%，非流动负债占17.16%，公司负债结构较上年变化不大，仍以流动负债为主。
公司流动负债合计 44.83亿元，较年初增长21.94%，构成以应付账款（占比19.77%）、预收账款（占比50.69%）和其他应付款（占比17.57%）为主，流动负债结构较上年变化明显，主要系应付账款和预收账款增长所致。年末应付账款8.86亿元，较年初增长108.49%，主要系供应商材料款及工程款增长所致。年末预收款项余额22.73亿元，较上年增长31.67%，主要是购房款的增长所致；年末其他应付款较上年下降0.64%至7.88亿元，主要由押金质保金1.02亿元、关联方往来款5.58亿元、房屋维修基金0.12亿元和其他暂收待付款项1.15亿元构成。
截至2015年底，公司非流动负债合计9.29亿元，较上年减少60.70%，主要系长期借款的减少所致；结构上来看，以应付债券（占比80.60%）和长期应付款（占比17.36%）为主，非流动负债结构较上年变化较大，主要系公司 2015年资金充裕，提前偿还 5.54亿元长期借款所致。年末应付债券余额7.49亿元，与上年末基本持平，全部为本次公司债券。年末长期应付款较上年下降83.92%至1.61亿元，主要系2015年公司资金充裕提前偿还关联方借款所致。
截至2015年底，公司有息债务合计10.01亿元，同比减少64.16%，长期债务和短期债务减少所致；其中，短期债务占比9.14%，长期债务占比90.86%，短期债务占比较上年减少6.78个百分点。公司资产负债率、全部债务资本化比率和长期债务资本化比率分别为47.54%、14.36%和13.22%，分别较上年下降9.77个百分点、23.95个百分点和21.08个百分点，各债务指标均明显下降，公司债务负担有所减弱，处于较低水平。
2016年3月末，公司负债合计49.09亿元，较年初下降9.29%；其中流动负债占比81.17%，非流动负债占比18.83%，较年初相比变化不大。公司资产负债率、全部债务资本化比率和长期债务资本化比率分别为43.81%、13.83%和12.57%，各指标较年初进一步下降。
整体看，公司2015年末负债规模有所下降，仍以流动负债为主。短期债务和长期债务均明显下降。
所有者权益
截至2015年底，公司所有者权益合计59.73亿元，较上年增长32.72%，主要系公司2015年实施重大资产重组并募集配套资金新增股份所致；其中归属于母公司所有者权益 58.19亿元，归
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属于母公司所有者权益中，股本占比32.27%，资本公积占比54.30%，盈余公积占比4.02%，未分配利润占比9.40%，公司权益稳定性较好。
截至2016年3月末，公司所有者权益62.96亿元，较年初增长5.41%；其中归属于母公司所有者权益61.09亿元，归属于母公司所有者权益中，未分配利润占比增长为13.70%。
总体来看，公司所有者权益稳定性较好。
2．盈利能力
2015年公司实现合并营业收入48.83亿元，同比增长3.54%；营业利润4.09亿元，同比增长548.60%，主要原因是2014年公司对应收账款、集成房屋租赁资产等计提减值损失导致2014年营业利润较低，以及2015年公司投资收益大幅增长所致；净利润2.26亿元，较上年净增加2.87亿元，其中归属于母公司所有者的净利润2.22亿元。
从公司的投资收益来看，公司的投资收益主要系联营企业苏州招商南山地产有限公司及中开财务有限公司的股权投资收益。该两家公司2015年净利润大额增长，导致公司2015年的投资收益较2014年增加1.13亿元。
2015年，公司计提资产减值损失12,829万元，同比减少7,832万元，降幅37.9%。资产减值损失主要由坏账损失3,623.01万元、存货跌价损失573.27万元和租赁及塔吊类固定资产减值损失8,633.00万元构成。
从期间费用看，2015年期间费用合计5.25亿元，其中，销售费用同比下降5.13%至2.14亿元，主要系公司费用管理效率提升所致；管理费用同比下降1.43%至2.77亿元；财务费用因负债规模减少而下降51.52%至0.33亿元。2015年费用收入比由上年的12.22%下降至10.75%，公司费用控制水平有所提升。
从盈利指标看，公司2015年总资本收益率、总资产报酬率和净资产收益率分别为4.92%、4.87%和4.31%，较上年分别上升3.09个百分点、1.46个百分点和6.91个百分点，净利润大幅增长且由负转正所致。
2016年一季度，公司实现合并营业收入20.94亿元，为上年全年营业收入的42.88%；公司实现净利润3.23亿元。
总体看，公司资产重组后，受房地产市场回暖的影响，公司盈利能力良好，费用控制能力有所提升。
3．现金流
从经营活动来看，2015年公司经营活动现金流入 56.21亿元，同比增长8.74%，主要系公司房地产项目竣工销售使得销售商品提供劳务收到的现金增长所致；经营活动现金流出35.59亿元，同比减少37.21%，主要系购地支出较上年减少所致。综合作用下使得公司经营活动产生的现金流量净额为20.62亿元，同比净增长25.62亿元。2015年公司现金收入比为112.61%，收入实现质量有所提升。
从投资活动来看，2015年公司投资活动现金流入 3.88亿元，同比减少12.39%，主要系处置集成房屋等业务产生的现金流入较上年减少所致；投资活动现金流出4.12亿元，同比增长20.61%，主要系公司增加了理财产品投资所支付的现金增长所致。综合作用下，公司投资活动产生的现金流量净额为-0.24亿元，由上年的净流入转为净流出。
从筹资活动来看，2015年公司筹资活动现金流入15.43亿元，同比下降30.82%，主要系公司对外借款减少所致；筹资活动现金流出22.28亿元，同比增长9.16%，主要系公司现金充裕，2015
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年提前偿还长期借款所致。2015年筹资活动产生的现金流量净额为-6.85亿元。
2016年一季度，公司经营活动产生的现金流量净额为13.61亿元，继续呈现净流入状态；投资活动产生的现金流量净额为1.76亿元；筹资活动产生的现金流量净额为-0.48亿元，主要为公司分配股利和支付利息产生。
总体来看，2015年公司经营活动产生的现金为净流入状态，经营性现金流有所改善；投资活动和筹资活动的现金流均呈净流出状态，公司筹资压力自重组后有所减轻。
4．偿债能力
从短期偿债能力指标来看，截至 2015年底，公司流动比率、速动比率分别为 2.23倍、0.95倍，流动比率较上年有所下降，速动比率较上年有所上升，差异系公司存货规模下降所致；现金短期债务比为 28.17倍，较上年大幅上升，主要系短期负债规模减少所致；经营现金流动负债比率为45.99%，公司短期偿付压力不大。整体看，公司短期偿债能力强。
从长期偿债能力指标来看，2015年公司EBITDA为7.10亿元，较上年增长56.53%；其中，折旧占比22.71%、摊销占比2.08%、计入财务费用的利息支出占比17.64%、利润总额占比57.57%。
EBITDA利息倍数为 1.51倍，较上年减少 0.29倍；EBITDA全部债务比为 0.71倍，较上年增加0.55倍，EBITDA对全部债务及利息的保障能力较强。
截至2016年3月底，公司无对外担保，对子公司无担保。
截至2016年3月底，公司已取得银行授信11.30亿元，已使用0.45亿元，公司间接融资渠道通畅。公司作为上市公司，直接融资渠道畅通。
截至2016年3月底，公司未决经济诉讼涉案金额754万元，主要为商品房业务销售合同纠纷，数额较小，对公司经营影响较小。
根据人民银行企信用报告（企业征信号：G10440305005271105），截至 2016年 4月 27日，公司无已结清和未结清不良信贷信息，过往履约债务情况良好。
总体看，公司偿债能力强，直接间接融资渠道畅通。
七、公司债券偿债能力分析
从资产情况来看，截至2015年末，公司现金类资产（货币资金、交易性金融资产、应收票据）25.80亿元，约为“12雅致01”和“12雅致02”债券本金（合计8.00亿元）的3.22倍，公司现金类资产对债券的覆盖程度较强；净资产59.73亿元，约为“12雅致01”和“12雅致02”债券本金（合计 8.00亿元）的7.47倍，公司现金类资产和净资产能够对“12雅致 01”和“12雅致02”债券的按期偿付起到较强的保障作用。
从盈利情况来看，2015年，公司 EBITDA为 7.10亿元，约为债券本金（8.00亿元）的 0.89倍，公司EBITDA对本期债券的覆盖程度良好。
从现金流情况来看，公司2015年经营活动产生的现金流入56.21亿元，约为债券本金合计（8.00亿元）的7.03倍，公司经营活动现金流入量对本期债券的覆盖程度好。
综合以上分析，考虑到公司在资产质量、收入规模和较低负债规模等方面仍具有明显优势。
面对集成房屋行业产能过剩、竞争激烈、价格持续下降等不利环境，公司该类业务收入规模明显下降，但是公司总收入规模稳定增长，未来房地产业务具有较大发展空间，公司整体经营发展良好，公司对“12雅致01”和“12雅致02”债券的偿还能力依旧很强。
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八、担保方情况
1．担保方概况
南山开发的前身是成立于1982年9月的中国南山开发股份有限公司。截至2015年末，南山开发实收资本为 9亿元。南山开发第一大股东─招商局（南山）控股有限公司是招商局集团有限公司下属控股公司─招商局国际的全资子公司。南山开发实际控制人为招商局集团有限公司。具体数据如下图所示。
图4截至2015年底南山开发股权结构图
资料来源：公司提供
2015年内，南山开发新设立14家子公司，投资控股增加1家子公司。截至2015年末，南山开发纳入合并范围的子公司共有114家。
截至2015年末，南山开发资产总额256.01亿元，负债合计148.72亿元，所有者权益（含少数股东权益）107.29亿元，其中归属于母公司所有者的权益合计82.98亿元。2015年，南山开发实现营业收入72.64亿元，净利润（含少数股东损益）10.04亿元，归属于母公司所有者的净利润8.81亿元；经营活动现金流量净额25.26亿元，现金及现金等价物增加额15.12亿元。
2．业务运营
南山开发海洋石油后勤服务及仓储物流、海洋工程服务业务实际运营主体为深圳赤湾石油基地股份有限公司以及深圳赤湾东方物流有限公司（以下简称“东方物流”）；房地产业务板块实际运营实体为公司以及南山地产；制造业板块由公司及赤晓企业有限公司（以下简称“赤晓企业”）承担实际运营；其他业务板块主要包括投资、金融等，由南山开发本部、中开财务有限公司、弘湾资本有限公司实际运营。
2015年，南山开发实现主营业务收入72.64亿元，较2014年增长7.11%，增长主要来自于房地产业务和物流运输业务的增长。2015年南山开发主营业务毛利率较上年增加 0.88个百分点至26.81%，主要是毛利率较高的房地产业务占比提升所致。
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从收入构成看，南山开发收入构成较多元化，如下表所示，近两年，南山开发收入来源中房地产销售和运输业务占比较高，2015年分别占当年主营业务收入的52.07%和10.08%，分别较上年增长5.83个百分点和1.30个百分点；其余业务中，装卸、堆存和港务管理业务均为南山开发经营的海洋石油服务及物流后勤服务业务的组成部分。2015年，集成房屋业务占比下降尤为明显，较上年下降了6.12个百分点。具体数据如下表所示。
表17南山开发近两年主营业务情况（单位：万元、%）
||||
|-|-|-|
|2014年|||
|营业收入|占比|营业收入|
|31.36|46.24|37.82|
|5.95|8.77|7.32|
|4.88|7.20|5.71|
|5.56|8.21|5.65|
|9.30|13.71|5.51|
|1.65|2.44|3.06|
|2.58|3.81|2.61|
|2.14|3.15|1.44|
|1.05|1.55|1.35|
|0.42|0.62|0.44|
|1.19|1.76|0.40|
|0.66|0.97|0.17|
|1.07|1.58|1.15|
|67.81|100.00|72.64|

数据来源：南山开发审计报告
注：由于南山开发审计报告未披露各业务板块营业成本数据，因此不进行毛利率分析。
从房地产板块来看，子公司南山地产受益于市场回暖，盈利能力提升。2015年，南山地产抓住市场回暖机会，重视营销策划，强化项目管控，业绩保持增长；全年实现营业收入19.54亿元，净利润3.82亿元。
从物流板块来看，南山开发物流板块保持较快增长，子公司东方物流优化业务结构，收购油品业务，介入恒温仓业务，收入和利润均实现增长。2015年，东方物流全年实现营业收入7.5亿元，同比增长24.4%；净利润3,058万元，同比增长124.7%，完成年度计划的103.9%。截至2015年底，东方物流自有车辆555台。
2015年，南山开发制造类业务全年实现营业收入5.66亿元；其中，南山控股加快旧品处置，推进业务转型，在新产品研发以及海外市场拓展方面取得了一定的成效，该板块实现营业收入5.46亿元，亏损2.56亿元，和上年度相比，亏损有所收窄，但亏损金额仍较大；深圳市海邻机械设备有限公司实施区域分包，处置中小塔机，出现较大亏损，全年亏损1.23亿元；赤晓企业推进创新转型，上海松尾钢结构有限公司、深圳赤晓建筑科技有限公司订单出现大幅增长，但经营亏损局面尚未改观，全年实现营业收入 3.7亿元，同比增长61.9%；亏损 2,897万元，去年亏损为 5,923万元。
从未来发展来看，为确保2016年经营目标的实现，南山开发将加快资本运作和战略调整，优
化内部治理结构；坚定业务组合调整方向，加快推进产业转型升级；抓住自贸区发展机遇，加快
赤湾片区改造开发；强化制度流程落地，提升战略管控水平；进一步推进各层级的激励机制改革，
继续做好内部创业创新工作；优化人才结构，加速人才培养；倡导合作、担当和包容的企业文化，
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凝心聚力谋发展。
整体来看，跟踪期内，南山开发的物流板块保持较快增长；房地产板块盈利能力提升；集成房屋业务经营规模下降，亏损额度减少；制造类业务经营形势较严峻。南山开发未来发展战略符合南山开发自身发展情况和外部经营环境，有助于促进南山开发经营效率和盈利能力的提升。
3．财务情况
南山开发2015年审计报告已经安永华明会计师事务所（特殊普通合伙）深圳分所审计，并出具了标准无保留意见的审计意见。从合并范围来看，南山开发2015年以现金收购的方式，取得莱州龙海货运有限公司51%股权，并将其纳入合并范围。2015年，南山开发合并范围内虽有所变化，但主营业务未受影响，财务可比性较强。
资产方面，2015年末，南山开发资产总额较年初增长10.90%，主要是流动资产增长较快所致。
其中，流动资产占60.53%，非流动资产占39.47%，以流动资产为主。
截至2015年末，南山开发流动资产总额154.96亿元，较年初增长13.35%，主要以货币资金（占29.48%）和存货（占48.08%）为主。年末南山开发货币资金余额 45.68亿元，较年初增长51.73%，其中银行存款占96.45%，其他货币资金占3.54%；年末受限货币资金3.43亿元，主要是票据保证金、履约保证金、工程保证金和存放中央银行款项构成。年末存货账面价值74.51亿元，较年初增长0.86%；年末存货主要以房产产开发成本为主，占年末存货余额的67.79%，南山开发已针对原材料和库存商品计提存货跌价准备0.13亿元，主要是集成房屋相关存货出现减值迹象所致。
截至2015年末，南山开发非流动资产合计101.05亿元，较年初增长7.35%，主要以长期股权投资（占26.62%）、投资性房地产（占16.47%）、固定资产（占23.87%）和无形资产（占17.47%）为主。年末长期股权投资账面价值26.90亿元，较年初增长5.91%，主要由对深圳赤湾港航股份有限公司投资等股权投资组成。年末投资性房地产账面价值16.64亿元，全部为持有的房屋建筑物，南山开发采用成本法计量其价值。年末固定资产原值 38.07亿元，净额 24.12亿元，较年初增长0.73%，主要以商住房屋和机器设备为主，南山开发已累计计提固定资产折旧12.52亿元，固定资产成新率63.36%，成新率尚可。年末无形资产账面价值17.65亿元，较年初增长10.47%，主要以土地所有权为主。
负债方面，2015年末，南山开发负债合计148.72亿元，较年初增长3.56%，主要是流动负债增长所致。其中，流动负债占比63.68%，非流动负债占36.32%，以流动负债为主；负债结构较年初发生变化，流动负债占比明显提高，南山开发负债结构有待调整。
2015年末，南山开发流动负债合计94.71亿元，较年初增长41.35%，主要是应付账款、预收款项和一年内到期的非流动负债增加所致。年末流动负债以应付账款（占比12.01%）、预收账款（占31.50%）、其他应付款（占16.89%）和一年内到期的非流动负债（占比26.97%）为主。年末应付账款余额11.37亿元，较年初增长106.47%，主要系供应商材料款增加所致。年末预收款项余额29.83亿元，较年初增长63.72%，主要来源于南山开发房地产销售产生的预收款。年末其他应付款余额15.99亿元，较年初增长11.91%，主要是往来款增加所致。一年内到期的非流动负债余额25.55亿元，较年初增长24.69亿元，主要为应付债券临近到期日所致。
2015年末，南山开发非流动负债合计54.02亿元，较年初减少29.49%，主要由长期借款（占42.91%）、应付债券（占31.76%）和递延收益（占21.78%）组成。年末长期借款余额23.18亿元，较年初增长13.80%，主要是信用借款增加所致。年末应付债券余额17.16亿元，较年初减少59.71%，
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主要系南山开发25亿元中期票据将于2016年到期，已转入流动负债所致。年末递延收益余额11.76亿元，较年初增长5.61%，主要由土地租金和石油基地场地使用费组成。
所有者权益方面，2015年末，南山开发所有者权益合计 107.29亿元，较年初增长23.00%；
归属于母公司所有者权益合计82.98亿元，其中，股本占比10.85%，资本公积占比26.53%、其他综合收益占比-0.10%、专项储备占比0.07%、盈余公积占比30.35%、未分配利润占比32.30%，南山开发所有者权益稳定性一般。
偿债能力方面，2015年，南山开发债务规模同比下降17.39%至69.96亿元；其中短期债务有所增长，长期债务减少幅度更大，占比分别为40.03%和59.97%。2015年，南山开发的流动比率和速动比率分别为1.64倍和0.85倍，较上年均有下降，现有速动资产对流动负债覆盖程度一般。
EBITDA全部债务比由上年的 0.16倍增至 0.31倍，EBITDA利息倍数由上年的 2.68倍增至 5.07倍，南山开发偿债能力有所增强，整体的偿债能力尚可。
2015年末南山开发资产负债率、全部债务资本化率和长期债务资本化率分别为58.09%、39.47%和28.11%，均较上年有所下降，仍处于适中水平。
盈利能力方面，受益于房地产开发和运输业务收入上升，南山开发收入水平同比有所提升。
2015年，南山开发实现营业总收入72.64亿元，同比增长7.11%；实现利润总额13.61亿元，同比增长202.50%，主要系南山开发投资收益大幅增长所致；净资产收益率由上年的2.51%增长值10.32%，获利水平增幅较明显。
2015年，南山开发的投资收益为 11.06亿元，同比增长197.67%。南山开发投资的深圳平南铁路有限公司（以下简称“平南铁路”）自成立后一直在处于亏损状态，南山开发以前年度对其长期股权投资全额计提减值准备。2015年，南山开发将持有平南地铁20.6%的股权转让于深圳市地铁集团有限公司，因此转销以前年度计提的长期股权投资减值准备，并确认投资收益人民币 5.98亿元，造成2015年投资收益大幅增长。
从现金流情况看，2015年南山开发实现经营活动现金流入89.56亿元，较上年增长26.05%，实现经营活动现金流出 64.30亿元，较上年减少22.39%，主要系 2015年销售回款同比增加 12.1亿元，购地支出同比减少21.6亿元所致，综合影响下，2015年南山开发经营性现金净流入25.26亿元；实现投资活动现金净流出0.54亿元；筹资活动现金流净流出9.74亿元，主要是偿还债务增长所致。
截至2015年底，南山开发无对外担保，对子公司担保19.80亿元。
截至2015年底，南山开发已取得银行授信85.00亿元，已使用18.42亿元，公司间接融资渠道通畅。
截至2015年底，南山开发无未决经济诉讼涉案。
根据人民银行企信用报告（信用机构代码：G1044030500471580J），截至2016年4月25日，公司已结清和未结清不良信贷信息中无关注类或不良类信贷记录，过往履约债务情况良好。
从担保效果来看，以2015年底南山开发财务数据测算，本次债券发行额度（8.00亿元）占南山地产资产总额256.01亿元的3.12%，占所有者权益总额107.29亿元的7.46%，占比不大。2015年南山开发经营活动现金流入89.56亿元，为本次债券发行额度（8.00亿元）的11.20倍，经营性现金流入对债务的覆盖程度高。综合来看，南山开发综合实力雄厚，收入规模扩大，盈利能力增强，偿债能力很强。南山开发提供的全额无条件不可撤销连带责任保证担保能够继续对本次公司债券按期偿还提供有力的保障。
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九、综合评价
跟踪期内，南山控股顺利进行资产重组。公司由国内规模较大的集成房屋供应商转变为房地产开发商，公司资产规模、盈利能力和偿债能力得到明显提升。
考虑到公司房地产业务发展良好，以及作为国内最大的集成房屋生产企业和船舶舱室耐火材料生产商，国有控股股东的支持因素依然存在，联合评级维持对公司“AA”的主体长期信用评级；
考虑到2015年以来公司主业经营情况发生明显变化，盈利和偿债能力提升，联合评级上调其评级展望为“稳定”。
担保方南山开发盈利规模保持平稳增长，整体财务实力较强，仍具有很强的偿债能力，其担保对本期债券的信用增级作用依然明显。
综合以上，联合评级维持对“12雅致01”、“12雅致02”债项“AA+”的信用评级。
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附件1深圳市新南山控股（集团）股份有限公司
组织结构图
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司
附件2深圳市新南山控股（集团）股份有限公司
主要财务指标
|||
|-|-|
|2014年|2015年|
|105.40|113.85|
|45.00|59.73|
|4.45|0.92|
|23.49|9.10|
|27.94|10.01|
|47.16|48.83|
|-0.61|2.26|
|4.53|7.10|
|-4.99|20.62|
|5.65|6.38|
|1.07|0.60|
|0.65|0.45|
|102.23|112.61|
|1.83|4.92|
|3.41|4.87|
|-1.88|4.31|
|15.70|17.25|
|12.22|10.75|
|57.30|47.54|
|38.30|14.36|
|34.30|13.22|
|1.80|1.51|
|0.16|0.71|
|2.43|2.23|
|0.68|0.95|
|2.76|28.17|
|-13.58|45.99|
|0.57|0.89|

注：1、公司因2015年发生重大资产重组、主营业务变更，对2013~2014年度会计报告进行了追溯调整；2、本报告财务数据及指标计算均是合并口径；因四舍五入的原因，本报告涉及的部分数据可能在尾数上与引用资料存在微小差异；3、2016年一季报财务数据未经审计、相关指标未年化；4、EBITDA/待偿本金合计=EBITDA/本报告所跟踪债项合计待偿本金。
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附件3中国南山开发（集团）股份有限公司
主要财务指标
||
|-|
|2014年|
|230.84|
|87.23|
|19.61|
|65.09|
|84.69|
|67.81|
|2.21|
|13.59|
|-11.80|
|6.42|
|0.76|
|0.31|
|96.93|
|4.25|
|4.18|
|2.51|
|20.62|
|17.50|
|62.21|
|49.26|
|42.73|
|2.68|
|0.16|
|2.04|
|0.94|
|1.63|
|-17.61|

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附件 4有关计算指标的计算公式
指标名称 计算公式
增长指标
（1）2年数据：增长率=（本期-上期）/上期×100%
年均增长率
（2）n年数据：增长率=[(本期/前n年)^（1/(n-1)）-1]×100%
经营效率指标
应收账款周转次数营业收入/[(期初应收账款余额+期末应收账款余额)/2]
存货周转次数营业成本/[(期初存货余额+期末存货余额)/2]
总资产周转次数营业收入/[(期初总资产+期末总资产)/2]
现金收入比率销售商品、提供劳务收到的现金/营业收入×100%
盈利指标
（净利润+计入财务费用的利息支出）/[（期初所有者权益+期初全部总资本收益率
债务+期末所有者权益+期末全部债务）/2]×100%
（利润总额+计入财务费用的利息支出）/（[期初总资产+期末总资产）总资产报酬率
/2]×100%
净资产收益率净利润/[（期初所有者权益+期末所有者权益）/2]×100%
主营业务毛利率（主营业务收入-主营业务成本）/主营业务收入×100%
营业利润率（营业收入-营业成本-营业税金及附加）/营业收入×100%
费用收入比（管理费用+营业费用+财务费用）/营业收入×100%
财务构成指标
资产负债率负债总额/资产总计×100%
全部债务资本化比率全部债务/（长期债务+短期债务+所有者权益）×100%
长期债务资本化比率长期债务/（长期债务+所有者权益）×100%
担保比率担保余额/所有者权益×100%
长期偿债能力指标
EBITDA利息倍数EBITDA/（资本化利息+计入财务费用的利息支出）
EBITDA全部债务比EBITDA/全部债务
经营现金债务保护倍数经营活动现金流量净额/全部债务
筹资活动前现金流量净额债务保护倍数筹资活动前现金流量净额/全部债务
短期偿债能力指标
流动比率流动资产合计/流动负债合计
速动比率（流动资产合计-存货）/流动负债合计
现金短期债务比现金类资产/短期债务
经营现金流动负债比率经营活动现金流量净额/流动负债合计×100%
经营现金利息偿还能力经营活动现金流量净额/（资本化利息+计入财务费用的利息支出）筹资活动前现金流量净额利息偿还能力筹资活动前现金流量净额/（资本化利息+计入财务费用的利息支出）本期公司债券偿债能力
EBITDA偿债倍数EBITDA/本期公司债券到期偿还额
经营活动现金流入量偿债倍数经营活动产生的现金流入量/本期公司债券到期偿还额
经营活动现金流量净额偿债倍数经营活动现金流量净额/本期公司债券到期偿还额
注：现金类资产=货币资金+以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产+应收票据
长期债务=长期借款+应付债券
短期债务=短期借款+以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债+应付票据+应付短期债券+一年内到期的非流动负债
全部债务=长期债务+短期债务
EBITDA=利润总额+计入财务费用的利息支出+固定资产折旧+摊销
所有者权益=归属于母公司所有者权益+少数股东权益
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附件 5公司主体长期信用等级设置及其含义
公司主体长期信用等级划分成9级，分别用AAA、AA、A、BBB、BB、B、CCC、 CC和 C表示，其中，除 AAA级，CCC级（含）以下等级外，每一个信用等级可用“+”、“-”符号进行微调，表示略高或略低于本等级。
AAA级：偿还债务的能力极强，基本不受不利经济环境的影响，违约风险极低；
AA级：偿还债务的能力很强，受不利经济环境的影响不大，违约风险很低；
A级：偿还债务能力较强，较易受不利经济环境的影响，违约风险较低；
BBB级：偿还债务能力一般，受不利经济环境影响较大，违约风险一般；
BB级：偿还债务能力较弱，受不利经济环境影响很大，违约风险较高；
B级：偿还债务的能力较大地依赖于良好的经济环境，违约风险很高；
CCC级：偿还债务的能力极度依赖于良好的经济环境，违约风险极高；
CC级：在破产或重组时可获得保护较小，基本不能保证偿还债务；
C级：不能偿还债务。
长期债券（含公司债券）信用等级符号及定义同公司主体长期信用等级。
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