估价报告编号：明燕房地产评报字【2019】第 065号
估价项目名称：永安市绿景佳园南区 9幢 1-12号、10幢 9-14号沿街车库房地产抵押估价
估价委托人：福建省永安林业（集团）股份有限公司
房地产估价机构：三明燕江资产评估土地房地产估价有限公司
注册房地产估价师：陈德添（注册号：3520110044）
刘天格（注册号：3520000157）
估价报告出具日期： 2019年 7月 8日
三明燕江资产评估土地房地产估价有限公司地址：永安市燕江中路638号中银大厦五楼邮编：366000电话：（0598）5117001致估价委托人函
福建省永安林业（集团）股份有限公司：
受贵方的委托，本估价机构委派注册房地产估价师陈德添（注册号：3520110044）、刘天格（注册号：3520000157）对估价对象进行了估价，有关内容报告如下。
估价目的：为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。
估价对象：永安市绿景佳园南区 9幢 1-12号、10幢 9-14号沿街车库房地产；财产范围包括建筑物及分摊的土地使用权（含土地出让金）；不包括动产、债权债务、特许经营权等其他财产或权益；建筑面积：911.96㎡，土地分摊面积 128.60㎡；法定用途为车库，实际用途为商业店面，土地使用权类型为国有建设出让用地；位于楼幢总层数9层的第1层，建筑结构为钢筋混凝土结构，不带电梯；权属人为福建省永安林业（集团）股份有限公司。
价值时点：2019年6月 30日。
价值类型：抵押价值。
估价方法：比较法。
估价结果：见下表：
估价对象房地产抵押价值估价结果表
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|估价对象坐落|房屋所有权证号|土地使用证号|建筑面积(㎡)|土地面积(㎡)|假定未设立法定优先受偿权下的价值||土地出让金|估价师知悉的法定优先受偿款|抵押价值||土地使用权价值（元）|
||||||总价（元）|单价（元/㎡）|总额（元）|总额（元）|总价（元）|单价（元/㎡）||
|绿景佳园南区9幢1号|永房权证字第20094086号|永国用（2009）第30167号|24.2|3.43|446600|18455|10400|0|436200|18025|7600|
|绿景佳园南区9幢2号|永房权证字第20094087号|永国用（2009）第30168号|60.34|8.56|1113600|18455|26000|0|1087600|18025|19100|
|绿景佳园南区9幢3号|永房权证字第20094088号|永国用（2009）第30169号|44.31|6.29|817700|18455|19100|0|798600|18023|14000|
|绿景佳园南区9幢4号|永房权证字第20094089号|永国用（2009）第30170号|44.31|6.29|817700|18455|19100|0|798600|18023|14000|

三明燕江资产评估土地房地产估价有限公司地址：永安市燕江中路638号中银大厦五楼邮编：366000电话：（0598）5117001
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|绿景佳园南区9幢5号|永房权证字第20094090号|永国用（2009）第30171号|72.16|10.24|1331700|18455|31100|0|1300600|18024|22800|
|绿景佳园南区9幢6号|永房权证字第20094091号|永国用（2009）第30217号|41.77|5.93|763300|18274|18000|0|745300|17843|13200|
|绿景佳园南区9幢7号|永房权证字第20094092号|永国用（2009）第30172号|44.31|6.29|809700|18274|19100|0|790600|17842|14000|
|绿景佳园南区9幢8号|永房权证字第20094093号|永国用（2009）第30173号|44.31|6.29|809700|18274|19100|0|790600|17842|14000|
|绿景佳园南区9幢9号|永房权证字第20094094号|永国用（2009）第30174号|72.16|10.24|1305600|18093|31100|0|1274500|17662|22800|
|绿景佳园南区9幢10号|永房权证字第20094095号|永国用（2009）第30175号|41.77|5.93|755700|18093|18000|0|737700|17661|13200|
|绿景佳园南区9幢11号|永房权证字第20094096号|永国用（2009）第30176号|44.31|6.29|801700|18093|19100|0|782600|17662|14000|
|绿景佳园南区9幢12号|永房权证字第20094097号|永国用（2009）第30177号|56.97|8.08|1020400|17912|24600|0|995800|17479|18000|
|绿景佳园南区10幢9号|永房权证字第20094100号|永国用（2009）第30186号|45.54|6.35|700400|15379|19600|0|680800|14949|14400|
|绿景佳园南区10幢10号|永房权证字第20094101号|永国用（2009）第30187号|44.28|6.17|681000|15379|19100|0|661900|14948|14000|
|绿景佳园南区10幢11号|永房权证字第20094102号|永国用（2009）第30188号|51.97|7.24|799200|15379|22400|0|776800|14947|16400|
|绿景佳园南区10幢12号|永房权证字第20094103号|永国用（2009）第30189号|55.33|7.71|850900|15379|23800|0|827100|14948|17500|
|绿景佳园南区10幢13号|永房权证字第20094104号|永国用（2009）第30190号|63.53|8.85|977000|15379|27400|0|949600|14947|20100|
|绿景佳园南区10幢14号|永房权证字第20094105号|永国用（2009）第30191号|60.39|8.42|928700|15379|26000|0|902700|14948|19100|
|合计|||911.96|128.6|15730600||393000||15337600||288200|

与估价结果和使用估价报告有关的特别提示：
1、根据估价委托人承诺及估价师调查本次估价对象不存在法定优先受偿款。
2、抵押价值是指估价对象假定未设立法定优先受偿权下的价值减去注册房
三明燕江资产评估土地房地产估价有限公司地址：永安市燕江中路638号中银大厦五楼邮编：366000电话：（0598）5117001地产估价师知悉的法定优先受偿款后的价值；本次估价结果未扣除预期实现抵押权的处置费用和税金。
4、估价报告的使用期限自本估价报告出具之日起不超过一年，房地产市场状况变化较大时不超过半年。
5、欲知详情，请阅读本估价报告全文。
三明燕江资产评估土地房地产估价有限公司法定代表人：刘天格
2019年7月8日
三明燕江资产评估土地房地产估价有限公司地址：永安市燕江中路638号中银大厦五楼邮编：366000电话：（0598）5117001目 录
一、估价报告摘要.................................................... 6二、估价师声明...................................................... 7三、估价假设和限制条件.............................................. 8四、估价结果报告................................................... 10（一）估价委托人 ............................................... 10（二）估价机构 ................................................. 10（三）估价目的 ................................................. 10（四）估价对象 ................................................. 10（五）价值时点 ................................................. 13（六）价值类型 ................................................. 13（七）估价原则 ................................................. 13（八）估价依据 ................................................. 14（九）估价方法 ................................................. 15（十）估价结果 ................................................. 15（十一）注册房地产估价师 ....................................... 16（十二）实地查勘期 ............................................. 16（十三）估价作业期 ............................................. 16五、附件........................................................... 171、估价对象位置图；
2、估价对象内外部状况及周围环境和景观的照片；
3、估价委托书；
4、估价对象权属证明复印件：
《房屋所有权证》（永房权证字第 20094086-20094097、 20094100-20094105号）；
《国有土地使用证》（永国用(2009)第30167-30177、30217、 30186-30191号）；
5、估价委托人营业执照复印件；
6、房地产估价机构营业执照复印件；
7、房地产估价机构备案证书复印件；
8、房地产估价师注册证书复印件。
三明燕江资产评估土地房地产估价有限公司地址：永安市燕江中路638号中银大厦五楼邮编：366000电话：（0598）5117001估价报告摘要
明燕房地产评报字【2019】第 065号
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|估价对象|永安市绿景佳园南区9幢 1-12 号、10幢9-14号沿街车库用房|||||
|产权证书|《房屋所有权证》（永房权证字第20094086-20094097、20094100-20094105 号）；《国有土地使用证》（永国用(2009)第 30167-30177、30217、30186-30191 号）|||||
|估价委托人|福建省永安林业（集团）股份有限公司|||||
|权属人|福建省永安林业（集团）股份有限公司|||||
|估价目的|为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值|||||
|价值时点|2019 年 6月 30日|||||
|估价作业日期|2019 年 6月 30日-2019 年7月8日|||||
|总建筑面积|911.96㎡|建筑结构|钢混|||
|建成年份|2009 年|估价对象用途|住宅|||
|总楼层|9 层|估价对象所处楼层|自然层第1层|||
|土地使用权面积|128.60 ㎡|土地用途|住宅|土地等级|四级|
|土地使用权类型|出让|土地使用权终止日期|2071 年 7月 15 日|||
|估价结果|未设定法定优先受偿款的价值|人民币壹仟伍佰柒拾叁万零陆佰元整（￥15730600 元）；||||
||估价师知悉的法定优先受偿款|人民币零元整；||||
||土地出让金|人民币叁拾玖万叁仟元整（￥393000 元）；||||
||抵押价值|人民币壹仟伍佰叁拾叁万柒仟陆佰元整（￥15337600 元）。||||
|其他事项说明|其中分摊的土地使用权估算价值288200 元，另若估价对象以估算价值进入市场进行交易买卖，估价对象应缴纳增值税及附加、印花税、交易手续费等交易税费，本次估价未扣除预期实现抵押权的处置费用和税金，提请报告使用者特别注意|||||
|注册房地产估价师|刘天格，注册号：3520000157|||||
||陈德添，注册号：3520110044|||||
|估价机构|三明燕江资产评估土地房地产估价有限公司|||||

提示：上表所述内容均摘自房地产抵押估价报告，欲了解本估价项目的全面情况，
应认真阅读房地产抵押估价报告全文。
三明燕江资产评估土地房地产估价有限公司地址：永安市燕江中路638号中银大厦五楼邮编：366000电话：（0598）5117001估价师声明
我们根据自己的专业知识和职业道德，在此郑重声明：
1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实和准确的，没有虚假记载、误导性陈述和重大遗漏。
2、本估价报告中的分析、意见和结论是我们独立、客观、公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的估价假设和限制条件的限制。
3、我们与本估价报告中的估价对象没有现实或潜在的利益关系，也与估价委托人及估价利害关系人没有利害关系或偏见。
4、我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》（中华人民共和国国家标准 GB/T50291－2015）、《房地产估价基本术语标准》（中华人民共和国国家标准 GB/T50899－2013）以及房地产估价专项标准《房地产抵押估价指导意见》（建住房〔2006〕8号）进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。
5、本机构注册房地产估价师陈德添、刘天格于2019年 6月 30日已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘。但估价师对估价对象的实地查勘，仅限于外观和目前维护管理状况，我们不承担对估价对象建筑结构质量进行调查的责任，也不承担对被遮盖、未暴露及难于接触到的部分进行检视的责任。
6、没有本估价机构以外的人对本估价报告提供重要专业帮助。
三明燕江资产评估土地房地产估价有限公司地址：永安市燕江中路638号中银大厦五楼邮编：366000电话：（0598）5117001估价假设和限制条件
一、本次估价的各项估价假设
（一）、一般假设
1、估价人员对估价委托人提供的估价对象权属、面积等资料进行了检查，但未予以核实，假定估价委托人提供的资料是真实、完整和有效的，且估价对象可在公开市场上自由转让。
2、根据贷款银行惯例，办理抵押贷款之前原有抵押关系必须先注销，本估价基于估价对象原有抵押关系在本次办理抵押贷款前已注销。
3、预期实现抵押权是假定发生在价值时点，处置费用估算是根据价值时点当地的惯例，处置税金估算是依据价值时点当地的交易税费规定。
4、关注了估价对象的房屋安全等影响估价对象价值的重大因素，经实地查勘并依据常规判断，假定房屋及使用是安全的，在耐用年限内或土地使用期限内能正常使用。
（二）、未定事项假设
无未定事项假设。
（三）、背离事实假设
无背离事项假设。
（四）、不相一致假设
估价对象土地使用证记载用途为住宅、房屋所有权证记载规划用途为车库，其位于仙泉坑路的北侧，属临街车库，仙泉坑路南侧仙泉小区底层均规划为商业店面，估价对象现状用途为商业店面，本次估价按其现状用途进行评估。
（五）、依据不足假设
根据估价对象产权来源情况及估价人员调查，估价对永安市绿景佳园南区9幢 1-12号、10幢 9-14号车库土地使用权用途为城镇住宅用地，本次估价计算中按其现状用途商业店面评估，故考虑其以后设计用途变更应补交土地出让金，经测算补交土地出让金计人民币叁拾玖万叁佰元整（￥39.30万元），以上土地出让金根据永安市有关房地产转让税费的规定计算，实际补交金额应以土地主管部门确认数值为准。
三明燕江资产评估土地房地产估价有限公司地址：永安市燕江中路638号中银大厦五楼邮编：366000电话：（0598）5117001二、估价报告使用限制
1、本估价报告仅作为本次估价目的之使用，不作其他任何用途使用。
2、本估价报告使用者为估价委托人及放贷银行方（抵押权人）；估价报告
使用方在使用本估价报告时，不应断章取义。
3、估价对象作为贷款抵押物，应由抵押权人负责审查、核准，本估价报告
不作任何替代审查作用。
4、未经本估价机构书面同意，任何单位或个人不得将本估价报告的部分或全部内容发表于任何公开媒体上。
5、本估价报告经本估价机构加盖公章、法定代表人签名（或盖章）及注册房地产估价师签名后方可有效。
6、估价对象原先已设立有抵押关系，在本次抵押贷款之前必须注销原有抵押关系后方可使用本估价报告。
7、本估价报告使用期限为自本估价报告出具之日起壹年内有效。当房地产市场状况变化较大时，使用期限不超过半年。
一、估价委托人
单位名称：福建省永安林业（集团）股份有限公司
统一社会信用代码：91350000158164259X
住所：永安市燕江东路819号
公司类型：股份有限公司（上市）
注册资本：34098.8702万元
法定代表人：吴景贤
二、房地产估价机构
单位名称：三明燕江资产评估土地房地产估价有限公司
房地产估价资格：
资质等级：二级 证书编号：352014041
土地估价资格：
备案文号：闽土估备字[2018]0084号 备案编号：2018350084
资产评估资格：
备案文号：闽财委备明[2017]5号
法定代表人：刘天格
单位地址：永安市燕江中路638号中银大厦五楼
联系人：陈德添 联系电话：0598-5117001
三、估价目的
为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。
四、估价对象
（一）、估价对象抵押的合法性分析
估价对象权属清晰、没有争议，没有被依法查封、扣押、监管等限制、根据对本估价对象的分析，估价对象不属于法律、法规和《城市房地产抵押管理办法》中第八条规定的不得设定抵押的房地产。估价对象抵押具有合法性。
（二）、估价对象范围
估价对象财产范围包括建筑物及分摊的土地使用权（含土地出让金），不包括动产、债权债务、特许经营权等其他财产或权益。建筑面积明细如下：
三明燕江资产评估土地房地产估价有限公司地址：永安市燕江中路638号中银大厦五楼邮编：366000电话：（0598）5117001
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|估价对象建筑面积明细表||||
|序号|房号|建筑面积（㎡）|分摊土地使用权面积（㎡）|
|1|绿景佳园南区9幢1号|24.2|3.43|
|2|绿景佳园南区9幢2号|60.34|8.56|
|3|绿景佳园南区9幢3号|44.31|6.29|
|4|绿景佳园南区9幢4号|44.31|6.29|
|5|绿景佳园南区9幢5号|72.16|10.24|
|6|绿景佳园南区9幢6号|41.77|5.93|
|7|绿景佳园南区9幢7号|44.31|6.29|
|8|绿景佳园南区9幢8号|44.31|6.29|
|9|绿景佳园南区9幢9号|72.16|10.24|
|10|绿景佳园南区9幢10号|41.77|5.93|
|11|绿景佳园南区9幢11号|44.31|6.29|
|12|绿景佳园南区9幢12号|56.97|8.08|
|13|绿景佳园南区10幢9号|45.54|6.35|
|14|绿景佳园南区10幢10号|44.28|6.17|
|15|绿景佳园南区10幢11号|51.97|7.24|
|16|绿景佳园南区10幢12号|55.33|7.71|
|17|绿景佳园南区10幢13号|63.53|8.85|
|18|绿景佳园南区10幢14号|60.39|8.42|
||合计|911.96|128.60|

（三）、估价对象基本状况
估价对象坐落于永安市绿景佳园小区，估价对象为南区9幢 1-12号、10幢 9-14号沿街车库房地产，所在楼幢为钢混结构，总层数为 9层，估价对象位于第1层，总建筑面积911.96㎡，法定用途为车库，实际用途为商业店面，权属人为福建省永安林业（集团）股份有限公司。权属调查情况如下：
（1）《房屋所有权证》记载内容
根据委托方提供的《房屋所有权证》，确认本次估价对象房地产房屋所有权人为福建省永安林业（集团）股份有限公司，共有情况单独所有，产权登记时间为2009年10月 28日，规划用途为车库，建成年份2009年。
（2）国有土地使用权
根据委托方提供的《国有土地使用证》，确认本次估价对象房地产土地使用权人为福建省永安林业（集团）股份有限公司，土地使用权类型为出让，地类用途为城镇住宅用地，图号296-3，地号1-15-335-14、1-15-335-15，土地使用权终止日期2071年7月15日。
（3）他项权利状况
至价值时点，估价对象已设定抵押，但本估价报告是为抵押贷款提供价值参
考，经了解，在金融机构参考本估价报告发放贷款时，原有抵押需注销，故本次
三明燕江资产评估土地房地产估价有限公司地址：永安市燕江中路638号中银大厦五楼邮编：366000电话：（0598）5117001估价不考虑估价对象已存在抵押的他项权利限制对估价结果的影响。
（四）、土地基本状况
小区四至：东至宏盛汽车修理厂、南至仙泉坑路、西至智佳苑小区、北至燕东新村。土地等级属永安市城区四级住宅用地。
规划条件：用途住宅，现状为九层钢混结构，未经批准不得改变现状规划经济技术指标进行新建、改建。
土地使用权类型及土地使用终止日期：国有土地使用权类型为出让，土地使用权终止期限为2071年 7月15日。
开发程度：2009年已开发完成。
（五）、建筑物基本状况
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|建筑结构、质式|钢筋混凝土结构，板式建筑物|
|设施设备|不带电梯，水电、消防等设施齐全|
|装饰装修|建筑物 1-2层外墙面贴条形砖、以上为涂料，卷闸门，估价对象室内为普通装修。|
|建成时间及成新率|建成于 2009 年，按直线法测算成新率为83%|
|使用及维护状况|使用正常，维护状况较好|
|外观|建筑物外观较好|
|建筑面积（㎡）|建筑面积合计911.96|
|朝向|所在大楼南北朝向，估价对象朝南|
|总楼层及层次|总楼层为 9层，估价对象位于第1层|

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|序号|房屋座落|层高及进深|备注|
|1|绿景佳园南区9幢1号|层高6.6米，门幅宽约3.3米，进深约6米||
|2|绿景佳园南区9幢2号|层高6.6米，门幅宽约5.6米，进深约12米||
|3|绿景佳园南区9幢3号|层高6.6米，门幅宽约3.2米，进深约12米||
|4|绿景佳园南区9幢4号|层高6.45米，门幅宽约3.2米，进深约12米||
|5|绿景佳园南区9幢5号|层高6.3米，门幅宽约5.4米，进深约12米||
|6|绿景佳园南区9幢6号|层高6.2米，门幅宽约3米，进深约12米||
|7|绿景佳园南区9幢7号|层高6米，门幅宽约3.2米，进深约12米||
|8|绿景佳园南区9幢8号|层高5.9米，门幅宽约3.2米，进深约12米||
|9|绿景佳园南区9幢9号|层高5.75米，门幅宽约5.4米，进深约12米||
|10|绿景佳园南区9幢10号|层高5.55米，门幅宽约3米，进深约12米||
|11|绿景佳园南区9幢11号|层高5.3米，门幅宽约3.2米，进深约12米||
|12|绿景佳园南区9幢12号|层高5.2米，门幅宽约4.2米，进深约12米||
|13|绿景佳园南区10幢9号|层高3.8米，门幅宽约3.4米，进深约12米||
|14|绿景佳园南区10幢10号|层高3.8米，门幅宽约3.3米，进深约12米||
|15|绿景佳园南区10幢11号|层高3.7米，门幅宽约4.3米，进深约12米||
|16|绿景佳园南区10幢12号|层高3.45米，门幅宽约3.4米，进深约12米||
|17|绿景佳园南区10幢13号|层高3.4米，门幅宽约9.1米，进深约14米||

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|18|绿景佳园南区10幢14号|层高3.3米，门幅宽约4米，进深约14米|

五、价值时点
本次估价的价值时点为2019年 6月30日（完成实地查勘日）。
六、价值类型
1、价值类型
本次估价的价值类型为抵押价值。
2、价值类型定义
抵押价值为估价对象假定未设立法定优先受偿权下的价值减去注册房地产估价师知悉的法定优先受偿款后的价值。
2、价值内涵
价值内涵是估价对象在价值时点，满足本次估价假设和限制条件下，包括建筑物及分摊的土地使用权（含土地出让金），不包括动产、债权债务、特许经营权等其他财产或权益。付款方式为一次性付清房价款；房屋面积内涵是建筑面积；
开发程度为现房，具备“五通”；没有扣除假定在价值时点预期实现抵押权的处置费用和税金。
七、估价原则
1、独立、客观、公正原则
要求站在中立的立场上，实事求是、公平正直地评估出对各方估价利害关系人均是公平合理的价值或价格的原则。
2、合法原则
要求估价结果是在依法判定的估价对象状况下的价值或价格的原则。
3、价值时点原则
要求估价结果是在根据估价目的确定的某一特定时间的价值或价格的原则。
4、替代原则
要求估价结果与估价对象的类似房地产在同等条件下的价值或价格偏差在合理范围内的原则。
5、最高最佳利用原则
要求估价结果是在估价对象最高最佳利用状况下的价值或价格的原则。房地产在法律上允许、技术上可能、财务上可行并使价值最大的合理、可能的利用，
包括最佳的用途、规模、档次等。
三明燕江资产评估土地房地产估价有限公司地址：永安市燕江中路638号中银大厦五楼邮编：366000电话：（0598）51170016、谨慎原则
要求在影响估价对象价值或价格的因素存在不确定性的情况下对其作出判断时，应充分考虑其导致估价对象价值或价格偏低的一面，慎重考虑其导致估价对象价值或价格偏高的一面的原则。
八、估价依据
（一）、有关法律、法规及文件依据
1、《中华人民共和国资产评估法》(中华人民共和国主席令第四十六号)；
2、《中华人民共和国城市房地产管理法》（中华人民共和国主席令第 72号）；
3、《中华人民共和国土地管理法》（中华人民共和国主席令第28号）；
4、《中华人民共和国城市规划法》（中华人民共和国主席令第74号）；
5、《中华人民共和国物权法》（中华人民共和国主席令第62号）；
6、《中华人民共和国担保法》（中华人民共和国主席令第50号）；
7、《城市房地产抵押管理办法》（2001年建设部令第98号修正）；
8、《永安市人民政府关于公布永安市城区2017年基准地价的通知》（永政地[2017]96号）。
（二）、估价标准依据
1、《房地产估价规范》（GB/T50291－2015）；
2、《房地产估价基本术语标准》（GB/T50899－2013）；
3、《房地产抵押估价指导意见》（建住房[2006]8号文）。
（三）、估价委托方提供的资料依据
1、《估价委托书》；
2、《房屋所有权证》（永房权证字第20094086-20094097、20094100-20094105号）；
3、《国有土地使用证》（永国用(2009)第30167-30177、30217、30186-30191号）；
4、《房地产估价委托合同》；
5、估价委托人营业执照复印件。
（四）、房地产估价机构、注册房地产估价师调查和搜集的资料依据
三明燕江资产评估土地房地产估价有限公司地址：永安市燕江中路638号中银大厦五楼邮编：366000电话：（0598）51170011、估价对象照片；
2、实地查勘记录；
3、估价机构和估价人员收集的国家有关部门发布的统计资料和技术标准资料。
4、估价机构掌握的其他相关资料；
九、估价方法
根据《房地产估价规范》，估价方法通常有比较法、收益法、成本法、假设开发法等。
1、各估价方法的适用性
（1）估价对象的同类房地产有较多交易的，适用比较法。
（2）估价对象或其同类房地产有合理租金等经济收入的，适用收益法。
（3）估价对象可作为独立的开发建设项目进行重新开发建设的，适用成本法。
（4）估价对象具有开发或再开发潜力且开发完成后的价值可采用除成本法以外的方法预测或测算的，适用假设开发法。
2、理论上不适用的估价方法及理由
由于估价对象不具有投资开发或再开发潜力，故不选用假设开发法。
3、理论上适用未选用的估价方法及理由
（1）不选用收益法的理由：估价对象周边区域内类似商业房地产除自用外的投资购买者一般注重的是房地产保值增值的特性，预期收益更多源于对未来的涨价预期，其房地产的市场租金水平普遍较低，租售比甚至低于现行银行存款利率，由于未来增值预期收益不易于量化，而仅以租金作为收益采用收益法测算的结果将远低于实际市场成交价格，故不选用收益法。
（2）不选用成本法的理由：由于成本法是注重均衡原理，现时商业房地产价格主要受供求状况影响，与成本关联性弱，房地产的开发成本不能准确反映其实际的市场价值，故不选用成本法。
4、选用的估价方法及理由
估价对象的实际及评估设定用途均为商业用房，鉴于估价对象所在地区房地产市场发育充分，区域内类似物业市场买卖交易案例较多，故选用比较法进行评估。比较法是指选取一定数量的可比实例，将它们与估价对象进行比较，根据其
三明燕江资产评估土地房地产估价有限公司地址：永安市燕江中路638号中银大厦五楼邮编：366000电话：（0598）5117001间的差异对可比实例成交价格进行处理后得到估价对象价值或价格的方法。
十、估价结果
遵照有关法律法规、政策文件和技术标准，根据估价委托人提供的相关资料以及本估价机构及注册房地产估价师掌握的资料，按照估价目的，遵循估价原则，采用比较法进行分析、测算和判断，在满足本次估价假设和限制条件下，估价对象在价值时点（2019年6月30日）的估价结果见下表：
估价对象房地产抵押价值估价结果表
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||估价结果||
||单价(元/㎡)|总价（元）|
|1.假定未设立法定优先受偿权下的价值|17249|15730600|
|2.估价师知悉的法定优先受偿款||0|
|2.1 已抵押担保的债权数额||0|
|2.2 拖欠的建设工程价款||0|
|2.3 其他法定优先受偿款||0|
|3.土地出让金||393000|
|4.抵押价值|16818|15337600|

价值内涵是估价对象在价值时点，满足本次估价的假设和限制条件下，包括建筑物及分摊的土地使用权（含土地出让金），不包括动产、债权债务、特许经营权等其他财产或权益。付款方式为一次性付清房价款；房屋面积内涵是建筑面积；开发程度为现房，具备“五通”。果没有扣除预期实现抵押权的处置费用和税金。
（十一）注册房地产估价师
姓名 注册号 签名 签名日期
陈德添 3520110044 2019年7月8日
刘天格 3520000157 2019年7月8日
（十二）实地查勘期
实地查勘期为 2019年 6月30日。
（十三）估价作业期
估价作业期为2019年6月 30日～2019年7月8日。
估价机构：三明燕江资产评估土地房地产估价有限公司
2019年7月 8日
三明燕江资产评估土地房地产估价有限公司地址：永安市燕江中路638号中银大厦五楼邮编：366000电话：（0598）5117001附 件
一、估价对象位置图；
二、估价对象内外部状况及周围环境和景观的照片；
三、估价委托书；
四、估价对象权属证明复印件：
1、《房屋所有权证》（永房权证字第 20094086-20094097、 20094100-20094105号）；
2、《国有土地使用证》（永国用(2009)第30167-30177、30217、 30186-30191号）；
五、估价委托人营业执照复印件；
六、房地产估价机构营业执照复印件；
七、房地产估价机构备案证书复印件；
八、房地产估价师注册证书复印件。
估价对象所在区位图
☆为估价对象