本资产评估报告依据中国资产评估准则编制
浙江华昌液压机械有限公司拟转让
单项资产价值评估项目
资产评估报告
坤元评报〔2018〕597号
（共一册第一册）
坤元资产评估有限公司
二〇一八年十一月十三日
目 录
资产评估师声明....................................................................................................................1资产评估报告·摘要............................................................................................................2资产评估报告·正文............................................................................................................4一、委托人、产权持有人及其他资产评估报告使用人.................................................................4二、评估目的......................................................................................................................................6三、评估对象和评估范围..................................................................................................................6四、价值类型及其定义......................................................................................................................7五、评估基准日..................................................................................................................................7六、评估依据......................................................................................................................................7七、评估方法......................................................................................................................................9八、评估程序实施过程和情况.......................................................................................................10九、评估假设....................................................................................................................................15十、评估结论....................................................................................................................................16十一、特别事项说明........................................................................................................................16十二、资产评估报告使用限制说明...............................................................................................17十三、资产评估报告日...................................................................................错误！未定义书签。
资产评估报告·备查文件
一、与评估目的相对应的经济行为文件........................................................................................19二、委托人和产权持有人法人营业执照........................................................................................20三、评估对象涉及的主要权属证明资料........................................................................................21四、委托人和其他相关当事人的承诺函........................................................................................34五、签名资产评估师的承诺函........................................................................................................35六、资产评估机构备案公告............................................................................................................36七、资产评估机构法人营业执照....................................................................................................37八、签名资产评估师职业资格证书登记卡....................................................................................38九、资产评估委托合同....................................................................................................................40评估结果汇总表及明细表.................................................................................................44
资产评估师声明
一、本资产评估报告依据财政部发布的资产评估基本准则和中国资产评估协会发布的资产评估执业准则和职业道德准则编制。
二、委托人或者其他资产评估报告使用人应当按照法律、行政法规规定及本资产评估报告载明的使用范围使用资产评估报告；委托人或者其他资产评估报告使用人违反前述规定使用资产评估报告的，本资产评估机构及资产评估师不承担责任。
本资产评估报告仅供委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使用人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人使用；除此之外，其他任何机构和个人不能成为资产评估报告的使用人。
本资产评估机构及资产评估师提示资产评估报告使用人应当正确理解评估结论，评估结论不等同于评估对象可实现价格，评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。
三、本资产评估机构及资产评估师遵守法律、行政法规和资产评估准则，坚持独立、客观和公正的原则，并对所出具的资产评估报告依法承担责任。
四、评估对象涉及的资产清单由产权持有人申报并经其采用签名、盖章或法律允许的其他方式确认；委托人和其他相关当事人依法对其提供资料的真实性、完整性、合法性负责。
五、本资产评估机构及资产评估师与资产评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系；与相关当事人没有现存或者预期的利益关系，对相关当事人不存在偏见。
六、资产评估师已经对资产评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查；已经对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验。
七、本资产评估机构出具的资产评估报告中的分析、判断和结果受资产评估报告中假设和限制条件的限制，资产评估报告使用人应当充分关注资产评估报告中载明的假设、限制条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。
浙江华昌液压机械有限公司拟转让
单项资产价值评估项目
资产评估报告
坤元评报〔2018〕597号
摘 要
以下内容摘自评估报告正文，欲了解本评估项目的详细情况和合理理解评估结论，应当认真阅读评估报告正文。
一、委托人和产权持有人及其他资产评估报告使用人
本次资产评估的委托人和产权持有人均为浙江华昌液压机械有限公司（以下简称“华昌机械公司”）。
根据《资产评估委托合同》，本资产评估报告的其他使用人为国家法律、法规规定的评估报告使用人。
二、评估目的
根据浙江省机电设计研究院有限公司浙机电院（2018）60号文件，华昌机械公司拟转让单项资产，为此需要对拟转让的资产的价值进行评估。
本次评估目的是为该经济行为提供华昌机械公司拟转让单项资产价值的参考依据。
三、评估对象和评估范围
评估对象为华昌机械公司拟转让的单项资产。
评估范围具体包括建筑物类固定资产、设备类固定资产及无形资产—土地使用权，按照华昌机械公司提供的未经审计的委估资产申报汇总表反映，截至2018年8月31日，委估资产账面价值合计22,959,138.29元。
四、价值类型
本次评估的价值类型为市场价值。
五、评估基准日
评估基准日为2018年8月31日。
六、评估方法
根据评估对象、价值类型、资料收集情况等相关条件，本次对固定资产采用成本法进行评估，对无形资产—土地使用权采用市场法进行评估。
七、评估结论
在本报告所揭示的评估假设基础上，华昌机械公司拟转让的单项资产的评估价值为44,265,760.00元（大写为人民币肆仟肆佰贰拾陆万伍仟柒佰陆拾圆整），与账面值22,959,138.29元相比，评估增值21,306,621.71元，增值率为92.80%。
八、评估结论的使用有效期
本评估结论仅对华昌机械公司拟转让单项资产之经济行为有效。本评估结论的使用有效期为一年，即自评估基准日2018年8月31日起至2019年8月30日止。
资产评估报告的特别事项说明和使用限制说明请阅读资产评估报告正文。
浙江华昌液压机械有限公司拟转让
单项资产价值评估项目
资产评估报告
坤元评报〔2018〕597号
浙江华昌液压机械有限公司：
坤元资产评估有限公司接受贵公司的委托，根据有关法律、行政法规和资产评估准则的规定，坚持独立、客观、公正的原则，分别采用成本法和市场法，按照必要的评估程序，对贵公司拟转让单项资产在2018年8月31日的市场价值进行了评估。现将资产评估情况报告如下：
一、委托人、产权持有人及其他资产评估报告使用人
委托人和产权持有人均为浙江华昌液压机械有限公司。
(一)委托人及产权持有人概况
1．名称：浙江华昌液压机械有限公司(以下简称“华昌机械公司”)
2.住所：浙江省杭州市临安区青山湖街道相府路 666
3.法定代表人：程三红
4.注册资本：叁仟陆佰万元整
5.类型：其他有限责任公司
6.统一社会信用代码：91330185143049450F
7.发照机关：杭州市临安区市场监督管理局
8.经营范围:试制：机械科研产品；制造、加工：液压油缸、液压阀、液压泵及马达、液压件、液压系统、水泵、电机、包装机械（在许可项目批准的有效期内方可经营）。服务：液压技术开发、转让、咨询；液压机械设备维修；其他无需报经审批的一切合法项目。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）
9.历史沿革
华昌机械公司成立于1978年5月10日，初始注册资本1,800.00万元，成立时
股东和出资情况如下：
|||||
|-|-|-|-|
|序号|股东名称|出资额（万元）|出资比例(%)|

|||||
|-|-|-|-|
|1|杭叉集团股份有限公司|612.00|34.00|
|2|浙江省机电设计研究院有限公司|702.00|39.00|
|3|冯秀荣|6.00|0.32|
|4|魏爱平|6.00|0.32|
|5|徐晓玲|6.00|0.32|
|6|陈副良|10.00|0.56|
|7|刘亚群|10.00|0.56|
|8|戚军|10.00|0.56|
|9|钱亮|10.00|0.56|
|10|沈玉芬|10.00|0.56|
|11|徐云奎|10.00|0.56|
|12|赵建明|10.00|0.56|
|13|郑继斌|10.00|0.56|
|14|郑秀静|10.00|0.56|
|15|章云崖|18.00|1.00|
|16|朱征东|18.00|1.00|
|17|邵国建|90.00|5.00|
|18|陈应坚|126.00|7.00|
|19|程三红|126.00|7.00|
|合计||1,800.00|100%|

经股权变更及增资后，截至评估基准日，华昌机械公司的注册资本为3,600.00万元，股权结构如下：
|||||
|-|-|-|-|
|序号|股东名称|出资额（万元）|出资比例(%)|
|1|杭叉集团股份有限公司|1,224.00|34.00|
|2|浙江省机电设计研究院有限公司|1,404.00|39.00|
|3|冯秀荣|10.00|0.28|
|4|魏爱平|9.00|0.25|
|5|徐晓玲|9.00|0.25|
|6|陈副良|17.00|0.47|
|7|刘亚群|17.00|0.47|
|8|戚军|17.00|0.47|
|9|钱亮|17.00|0.47|
|10|沈玉芬|17.00|0.47|
|11|徐云奎|17.00|0.47|
|12|赵建明|17.00|0.47|
|13|郑继斌|17.00|0.47|
|14|郑秀静|17.00|0.47|
|15|章云崖|32.00|0.89|
|16|朱征东|32.00|0.89|
|17|邵国建|180.00|5.00|
|18|陈应坚|252.00|7.00|
|19|程三红|252.00|7.00|
|20|王毓红|5.00|0.14|
|21|张志|5.00|0.14|
|22|谢建伟|2.00|0.06|
|23|胡晓军|5.00|0.14|
|24|何玉明|5.00|0.14|
|25|于惠忠|5.00|0.14|

|||||
|-|-|-|-|
|26|张宏|5.00|0.14|
|27|马彬荣|11.00|0.31|
|合计||3,600.00|100%|

(二)其他资产评估报告使用人
根据《资产评估委托合同》，本资产评估报告的其他使用人为国家法律、法规规定的评估报告使用人。
二、评估目的
根据浙江省机电设计研究院有限公司浙机电院（2018）60号文件，华昌机械公司拟转让单项资产，为此需要对拟转让的单项资产的价值进行评估。
本次评估目的是为该经济行为提供华昌机械公司拟转让的单项资产价值的参考依据。
三、评估对象和评估范围
评估对象为华昌机械公司拟转让的单项资产。
评估范围具体包括建筑物类固定资产、设备类固定资产及无形资产—土地使用权，按照华昌机械公司提供的未经审计的委估资产申报汇总表反映，截至2018年8月31日，委估资产账面价值合计22,959,138.29元。其中：
列入评估范围的建筑物类固定资产合计账面原值31,584,881.53元，账面净值18,340,925.61元，减值准备0.00元，主要包括装配车间、金工车间及办公楼等生产及附属用房以及道路、围墙、绿化等构筑物。在评估基准日的详细情况如下表所示：
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|编号|科目名称|项数|建筑面积|账面价值（元）||
||||（平方米）|原值|净值|
|1|房屋建筑物|3|21,163.18|29,522,400.01|17,103,056.63|
|2|构筑物|5||2,062,481.52|1,237,868.98|
|3|减值准备||||0.00|

列入评估范围的设备类固定资产合计账面原值 1,574,783.60元，账面净值764,367.23元，减值准备 0.00元，主要包括高、低压开关柜、低压配电柜等配电房设备以及办公楼的电梯，均分布于产权持有人各生产及办公场地内，在评估基准日的详细情况见下表：
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|编号|科目名称|计量单位|数量|账面价值（元）||
|||||原值|净值|
|1|固定资产—机器设备|台（套/项）|12|1,574,783.60|764,367.23|
|2|减值准备||||0.00|

列入评估范围的无形资产—土地使用权账面价值3,853,845.45元，系1项出让的工业用地，土地面积28,938.02平方米，位于临安区青山湖街道相府路666号。
委托评估对象和评估范围与上述经济行为涉及的评估对象和评估范围一致。
四、价值类型及其定义
本次评估的价值类型为市场价值。
市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。
五、评估基准日
根据浙江省机电设计研究院有限公司浙机电院（2018）60号文件，委托人确定以2018年8月31日为评估基准日，并在评估委托合同中作了相应约定。
评估基准日的选取是委托人根据本项目的实际情况、评估基准日尽可能接近经济行为的实现日，尽可能减少评估基准日后的调整事项等因素后确定的。
六、评估依据
(一)经济行为依据
浙江省机电设计研究院有限公司浙机电院（2018）60号文件。
(二)法律法规依据
1.2016年7月2日第46号主席令公布的《资产评估法》；
2．国务院1991年11月16日91号令《国有资产评估管理办法》；
3．财政部[2001]第14号令《国有资产评估管理若干问题的规定》；
4．国务院2003年第378号令《企业国有资产监督管理暂行条例》；
5．国务院国有资产监督管理委员会2005年第12号令《企业国有资产评估管理暂行办法》；
6．国务院国有资产监督管理委员会国资委产权[2006]274号《关于加强企业国有资产评估管理工作有关问题的通知》；
7．2008年10月28日第5号主席令公布的《企业国有资产法》；
8．国务院国资委财政部令第32号《企业国有资产交易监督管理办法》；
9．《公司法》、《合同法》等；
10．其他与资产评估有关的法律、法规等。
(三)评估准则依据
1．《资产评估准则——基本准则》（财政部财资〔2017〕43号）；
2．《资产评估职业道德准则》（中评协〔2017〕30号）；
3．《资产评估执业准则——资产评估程序》（中评协〔2017〕31号）；
4．《资产评估执业准则——资产评估报告》（中评协〔2017〕32号）；
5．《资产评估执业准则——资产评估委托合同》（中评协〔2017〕33号）；
6．《资产评估执业准则——资产评估档案》（中评协〔2017〕34号）；
7．《资产评估执业准则——不动产》（中评协〔2017〕38号）；
8．《资产评估执业准则——机器设备》（中评协〔2017〕39号）；
9．《企业国有资产评估报告指南》（中评协〔2017〕42号）；
10．《资产评估机构业务质量控制指南》（中评协〔2017〕46号）；
11．《资产评估价值类型指导意见》（中评协〔2017〕47号）；
12．《资产评估对象法律权属指导意见》（中评协〔2017〕48号）。
(四)权属依据
1．产权持有人提供的《营业执照》和公司章程；
2．与资产及权利的取得及使用有关的协议、资金拨付证明及其他会计资料；
3．房屋所有权证、国有土地使用证等权属证明；
4．其他产权证明文件。
(五)取价依据
1．产权持有人提供的评估申报表；
2．资产所在地的房地产市场价格的调查资料；
3．财政部财税[2008]170号《国家税务总局关于全国实施增值税转型改革若干问题的通知》；国务院令第538号《中华人民共和国增值税暂行条例》；财政部、国家税务总局令第50号《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》；其他税收相关法规；
4．国家发展改革委2015年2月11日发布的发改价〔2015〕299号国家发展改革委关于进一步放开建设项目专业服务价格的通知；
5．《资产评估常用数据与参数手册》、《基本建设财务规则》、《工程勘察设计收费标准》等评估参数取值参考资料；
6．财政部 2016年 7月 6日发布的财建[2016]504号基本建设项目建设成本管
理规定；
7．有关工程的原始资料、竣工决算资料、工程承包合同、业务合同、询价记录等；
8．浙价房[1997]209号、临价[1997]139号、临政办[2012]72号、（浙政办发〔2017〕48号）等基础设施配套费文件；
9．《机电产品报价手册》及其他市场价格资料、询价记录；
10．主要设备的购置合同、发票、付款凭证等资料；
11．资产所在地人民政府及相关政府部门颁布的有关政策、规定、实施办法等法规文件；
12．中国人民银行公布的评估基准日的贷款利率；
13．企业会计准则及其他会计法规和制度、部门规章等；
14．评估专业人员对资产核实、勘察、检测、分析等所搜集的佐证资料；
15．其他资料。
七、评估方法
(一)评估方法的选择
由于委托建筑邻近区域类似建筑物市场交易不活跃，工业类厂房未来预期正常收益存在很大的不确定性，不宜选用市场法和收益法进行评估，故本次对建筑物类固定资产采用成本法进行评估。
对于委估的设备类固定资产，二手市场交易不活跃，难以收集并获得在公开市场上相同或者相似的交易案例，故不宜采用市场法；委估设备主要系配电设施及电梯，无法单独对委估资产的未来收益进行合理预测，故不宜采用收益法；而其属于可再生、可复制的资产，可以合理计算评估对象的重置成本和相应贬值，故采用成本法对设备类固定资产评估。
委估土地使用权系位于杭州市临安区的工业用地，市场上相应的租金水平较难获取，不宜选用收益法进行评估；成本法适应于邻近较偏僻新开发建设用地和土地成交实例较少的地区，委估宗地所处区域土地市场较为发达，成交实例较多，故此次估价不宜采用成本法；委估宗地周边土地市场较为活跃，故本次对无形资产——土地使用权采用市场法评估；因已使用市场法进行评估，故不再采用作为市场法特殊形式的基准地价系数修正法。
主要资产的具体评估方法如下：
(二)具体评估方法的介绍
1.建筑物类固定资产
由于列入本次评估范围的建筑物类固定资产系工业厂房及附属建筑，类似建筑物市场交易不活跃及未来预期正常收益存在很大的不确定性，故本次选用成本法进行评估。评估值中不包含相应土地使用权的评估价值。
成本法是通过用现时条件下重新购置或建造一个全新状态的待估建筑物所需的全部成本，减去待估建筑物已经发生的各项贬值，得到的差额作为评估价值的评估方法。本次评估采用成新折扣的方法来确定待估建筑物已经发生的各项贬值。计算公式为：
评估价值＝重置价值×成新率
(1)重置价值的评估
重置价值一般由建安工程费用、前期及其它费用、建筑规费、应计利息和开发利润组成，结合评估对象具体情况的不同略有取舍。
A建安工程费用
因无法取得完整的建筑物竣工决算资料，建筑安装工程造价以近期建造同类建筑物的单方造价为基础，采用类比法进行修正后确定。即以类似工程竣工决算中的建安工程单价为基础，从结构、层高跨度、基础、装饰、材料、附属设施六个方面进行类比修正，得出待估建筑物的建安工程类比单价，再根据待估建筑物的建筑面积和类比单价计算建安工程费用。
类比法可比实例的选择：可比实例一般选取同一地区，相同结构，近期建造的建筑物。选取的顺序为：在同一厂区内与评估对象相似的在近期建造的能用其他方法得出工程造价的建筑物，本公司资料库内该地区相似的建筑物，本公司资料库内该地区附近的相似的建筑物，政府有关部门公布的重置造价。
B前期费用和其他费用
结合基本建设的有关规定和产权持有人的实际发生情况，按建安工程费用的9.45%计取。具体构成如下：
咨询论证费 0.85%
勘测设计费用 4.00%
建设管理费 4.60%
合计 9.45%
C建筑规费
建筑规费按建筑面积计取，标准如下：
费用名称 收费标准
基础设施配套费 63元/平方米
对构筑物评估时不考虑建筑规费。
D应计利息
应计利息计息周期按正常建设工期，利率取金融机构同期贷款利率，资金视为在建设期内均匀投入。
E开发利润
开发利润指投资者在建设期的合理回报，在行业平均投资利润率的基础上计算确定。
(2)成新率
A复杂、大型、独特、高价的建筑物分别按年限法、完损等级打分法确定成新率后，经加权平均，确定综合成新率。
(A)年限法
年限法的计算公式为：
成新率(K1)＝（经济耐用年限－已使用年限）/经济耐用年限×100%
对不同结构类型的建筑物的经济耐用年限按下述标准确定：
||||
|-|-|-|
|建筑物类别|非生产用|生产用|
|钢结构、钢混|60年|50年|
|构筑物|15～30年||

(B)完损等级打分法
即将建筑物分为结构、装饰和设备等部分，按具体情况确定其造价比例，然后将每部分中具体项目结合标准打分，综合打分情况确定每一部分成新，最后以各部分的成新和所占造价比例加权得出建筑物的成新率，计算公式为：
成新率(K2)＝结构部分比重×结构部分完损系数＋装饰部分比重×装饰部分完损系数＋设备部分比重×设备部分完损系数
打分标准参照《有关城镇房屋新旧程度（成新）评定暂行办法》的有关内容。
(C)成新率的确定
将上述两种方法的计算结果取加权平均值确定综合成新率。
K＝A1×K1＋A2×K2
其中A1、A2分别为加权系数，本次评估A1、A2各取0.5。
B其他建筑物的成新率以年限法为基础，结合其实际使用情况、维修保养情况和评估专业人员现场勘查时的经验判断综合评定。
2.设备类固定资产
根据本次资产评估的目的、相关条件和委估设备的特点，确定采用成本法进行评估。
成本法是指首先估测在评估基准日重新建造一个与评估对象相同的资产所需的成本即重置成本，然后估测被评估资产存在的各种贬值因素(实体性陈旧贬值、功能性陈旧贬值和经济性陈旧贬值)，并将其从重置成本中予以扣除而得到被评估资产价值的方法。计算公式为：
评估价值＝重置成本—实体性贬值—功能性贬值—经济性贬值
＝重置成本×成新率
(1)重置价值的评定
重置价值由设备现行购置价、运杂费、安装调试费、建设期管理费和资本化利息以及其他费用中的若干项组成。
重置价值＝现行购置价＋相关费用
(2)成新率的确定
根据各种设备特点及使用情况，确定设备成新率。
A．对价值较大、复杂的重要设备，视设备的具体情况，采用综合分析系数调整法确定成新率。
综合分析系数调整法，即以使用年限法为基础，先根据被评设备的构成、功能特性、使用经济性等综合确定经济耐用年限N，并据此初定该设备的尚可使用年限n；再按照现场勘查的设备技术状态，运行状况、环境条件、工作负荷大小、生产班次、生产效率、产品质量稳定性、维护保养水平以及技术改造、大修等因素加以分析研究，确定各调整系数，作进一步调整，综合评定该设备的成新率。
B．对于高、低电开关柜等配电房设备，主要以使用年限法为基础，结合设备的使用维修和外观现状，确定成新率。
3.无形资产——土地使用权
(1)土地使用权的价值内涵
对于委估的出让的工业用地，根据产权持有人提供资料及评估人员现场踏勘，
委估宗地用途为工业，评估设定用途为工业；在评估基准日2018年8月31日，委估宗地的剩余使用年期为38.20，按上述年期设定使用年期；委估宗地规划红线内房屋已建成，评估设定的开发程度为宗地红线外“五通”(通水、通电、通路、通气、通讯)和宗地红线内场地平整。综上所述，本次评估土地地价的内涵是指在评估基准日2018年8月31日，委估宗地在出让权利状态、设定的土地开发程度、土地用途及土地使用年限条件下的国有土地使用权价格。
（2）评估方法的选择
通行的评估方法有市场法、收益还原法、剩余法、成本逼近法、基准地价系数修正法等。评估方法的选择结合评估师收集的有关资料，根据地产市场情况并结合评估对象的具体条件、用地性质及评估目的等，选择适当的评估方法。
对于委估出让的工业用地，由于评估对象为位于杭州市临安区的工业用地，其土地市场较为活跃，因此，本次评估采用市场法进行评估。
（3）选用的评估方法简介及参数的选取路线
市场法是在求取一宗待评估土地的价格时，根据替代原则，将待估土地与在较近时期内已经发生交易的类似土地交易实例进行对照比较，并依据后者已知的价格，参照该土地的交易情况、期日、区域、个别因素、使用年期等差别，修正得出待估土地的评估基准日地价的方法。计算公式为：
V=VB×A×B×C×D×E
式中V：待估宗地使用权价值；
VB：比较案例价格；
A：待估宗地交易情况指数/比较案例交易情况指数
B：待估宗地期日地价指数/比较案例期日地价指数
C：待估宗地区域因素条件指数/比较案例区域因素条件指数
D：待估宗地个别因素条件指数/比较案例个别因素条件指数
E：待估宗地使用年期指数/比较案例使用年期指数
A.市场交易情况修正
通过对交易案例交易情况的分析，剔除非正常的交易案例，测定各种特殊因素对正常土地价格的影响程度，从而排除掉交易行为中的一些特殊因素所造成的交易价格偏差。
B.期日修正
采用地价指数或房屋价格指数的变动率来分析计算期日对地价的影响，将交易价格修订为评估基准日的价格。
C.区域因素修正
区域因素包括的内容主要有地区的繁华程度、交通状况、基础设施状况、区域环境条件、城市规划、土地使用限制、区域产业集聚程度等。由于不同用途的土地，影响其价格的区域因素也不同，区域因素修正的具体内容根据评估对象的用途分别确定。
D.个别因素修正
个别因素是指构成宗地的个别特性（宗地条件）并对其价格产生影响的因素。
个别因素比较的内容，主要有宗地（地块）的位置、面积、形状、宗地基础及市政设施状况、地形、地质、临街类型、临街深度、临街位置、宗地内开发程度、水文状况、规划限制条件等，根据交易案例中土地的个别因素与评估对象的差异进行修正。
E.土地使用年期修正
土地使用年期是指土地交易中契约约定的土地使用年限。土地使用权年期的长短，直接影响可利用土地并获相应土地收益的年限，也就是影响土地使用权的价格。
通过土地使用权年期修正，将交易案例中土地使用权年期修正到评估土地使用年期，消除由于使用期限不同所造成的价格上的差别。
八、评估程序实施过程和情况
本项资产评估工作于 2018年 9月 27日开始，评估报告日为 2018年 11月 13日。整个评估工作分五个阶段进行：
(一)接受委托阶段
1．项目调查与风险评估，明确评估业务基本事项，确定评估目的、评估对象和范围、评估基准日；
2．接受委托人委托，签订资产评估委托合同；
3．编制资产评估计划；
4．组成项目小组，并对项目组成员进行培训。
(二)资产核实阶段
1．评估机构根据资产评估工作的需要，向产权持有人提供资产评估申报表表样，
并协助其进行资产清查工作；
2．了解产权持有人基本情况及委估资产状况，并收集相关资料；
3．审查核对产权持有人提供的资产评估申报表；
4．根据资产评估申报表的内容进行现场核实和勘察，并对资产状况进行勘查、记录；
5．收集整理委估资产的产权证等产权证明资料，核实资产权属情况；
6．收集并查验资产评估所需的其他相关资料。
(三)评定估算阶段
1．根据委估资产的实际状况和特点，制订各类资产的具体评估方法；
2．收集市场信息；
3．对委估资产进行评估，测算其评估价值。
(四)结果汇总阶段
1．分析并汇总分项资产的评估结果，形成评估结论；
2．编制初步评估报告；
3．对初步评估报告进行内部审核；
4．征求有关各方意见。
(五)出具报告阶段
征求意见后，正式出具评估报告。
九、评估假设
1.本次评估以委估资产的产权利益主体变动为前提，产权利益主体变动包括利益主体的全部改变和部分改变。
2.本次评估以公开市场交易为假设前提。
3.本次评估以委估资产仍然按照目前的用途和方式持续使用，不考虑变更目前的用途或用途不变而变更规划和使用方式。
4.本次评估以产权持有人提供的有关法律性文件和其他资料真实、完整、合法、可靠为前提。
5.本次评估以宏观环境相对稳定为假设前提，即国家现有的宏观经济、政治、政策及产权持有人所处行业的产业政策无重大变化，社会经济持续、健康、稳定发展；国家货币金融政策保持现行状态，不会对社会经济造成重大波动；国家税收保持现行规定，税种及税率无较大变化；国家现行的利率、汇率等无重大变化。
评估人员根据资产评估的要求，认定这些前提条件在评估基准日时成立，当以
上评估前提和假设条件发生变化，评估结论将失效。
十、评估结论
在本报告所揭示的评估假设基础上，华昌机械公司拟转让的单项资产在2018年8月31日的评估结果为44,265,760.00元（大写为人民币肆仟肆佰贰拾陆万伍仟柒佰陆拾圆整），与账面价值22,959,138.29元相比，评估增值21,306,621.71元，增值率为92.80%。
评估结论根据以上评估工作得出，详细情况见评估明细表。
十一、特别事项说明
1．在对委估资产价值评估中，本公司评估人员对产权持有人提供的评估对象和相关资产的法律权属资料及其来源进行了必要的查验，未发现评估对象和相关资产的权属资料存在瑕疵情况。提供有关资产真实、合法、完整的法律权属资料是产权持有人的责任，我们的责任是对产权持有人提供的资料作必要的查验，资产评估报告不能作为对评估对象和相关资产的法律权属的确认和保证。若产权持有人不拥有前述资产的所有权，或对前述资产的所有权存在部分限制，则前述资产的评估结论和委估资产价值评估结论会受到影响。
2．产权持有人承诺，截至评估基准日，委估资产不存在资产抵押、对外担保、法律诉讼、重大财务承诺等事项。
3．本次评估结果为不包含增值税的价格。
4．本次评估以评估对象实物状况为准，以产权持有人对评估对拥有在法律法规规定下能自由处置为假设前提进行评估，未考虑委估资产可能存在的未付购置款、欠缴基准日前水电物业费用等对评估结果产生的影响。
5．本评估结果是依据本次评估目的、以报告中揭示的假设前提而确定的单项资产的现时市场价值，没有考虑特殊的交易方式可能追加或减少付出的价格等对评估价值的影响，也未考虑宏观经济环境发生变化以及遇有自然力和其它不可抗力对资产价格的影响。
6．本次单项资产价值评估时，我们依据现时的实际情况作了我们认为必要、合理的假设，在资产评估报告中列示。这些假设是我们进行资产评估的前提条件。当未来经济环境和以上假设发生较大变化时，评估人员将不承担由于前提条件的改变而推导出不同资产评估结论的责任。
7．本评估机构及评估人员不对产权持有人提供的有关营业执照、权证、合同等证据资料本身的合法性、完整性、真实性负责。
8．本次评估对产权持有人可能存在的其他影响评估结论的瑕疵事项，在进行资产评估时产权持有人未作特别说明而评估师根据其执业经验一般不能获悉的情况下，评估机构和评估人员不承担相关责任。
资产评估报告使用人应注意上述特别事项对评估结论的影响。
十二、资产评估报告使用限制说明
1．本资产评估报告只能用于资产评估报告载明的评估目的和用途。
2．委托人或者其他资产评估报告使用人未按照法律、行政法规规定和资产评估报告载明的使用范围使用资产评估报告的，资产评估机构及资产评估师不承担责任。
3．除委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使用人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人之外，其他任何机构和个人不能成为资产评估报告的使用人。
4．资产评估报告使用人应当正确理解评估结论。评估结论不等同于评估对象可实现的价格，评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。
5．本评估结论的使用有效期为一年，即自评估基准日2018年8月31日起至2019年8月30日止。当评估目的在评估基准日后的一年内实现时，可以以评估结论作为交易价格的参考依据，超过一年，需重新确定评估结论。
6．如果存在资产评估报告日后、有效期以内的重大事项，不能直接使用本评估结论。若资产数量发生变化，应根据原评估方法对资产价值额进行相应调整；若资产价格标准发生重大变化，并对资产评估价值已经产生明显影响时，委托人应及时聘请评估机构重新确定评估结果。
7．当政策调整对评估结论产生重大影响时，应当重新确定评估基准日进行评估。