新华联文化旅游发展股份有限公司
2016年度董事会工作报告
一、概述
（一）报告期内总体经营情况
2016年前三季度，在经济下行压力和库存水平居高不下的背景下，房地产政策相对宽松，降准、降息、降税、降首付频繁上演。在降库存系列政策的刺激下，全国房地产市场普遍回暖，部分热点城市房地产市场出现大热现象。依托宏观政策和市场环境的利好，公司进一步贯彻落实“文旅+金融+地产”的战略定位，积极加速战略转型，大力实施创新驱动发展，着力打造文化旅游项目，继续加强金融行业布局，加快落实海外发展战略，整合完善境外投融资平台，全面推动实现战略转型目标。
报告期内，公司继续围绕“转型加速，狠抓两效”的工作思路，深化创新驱动，经营业绩再创新高，销售收入大幅上扬。2016年度，公司全年实现营业收入75.16亿元，比上年同期增长61.41%；其中实现归属于母公司净利润5.24亿元，比上年同期增长70.35%。
（二）依托宏观利好政策，实现主营业务跨越式发展
1、房地产行业分析及公司竞争优势
2016年是中国房地产政策变化最多、成交规模最大的一年。房地产政策经历了从宽松到热点城市持续收紧的过程：两会提出因城施策去库存方针，但随着热点城市房价地价快速上涨，政策分化进一步显现。一方面，热点城市调控政策不断收紧，限购限贷力度及各项监管措施频频加码，遏制投资投机性需求，防范市场风险；另一方面，三四线城市仍坚持去库存策略，从供需两端改善市场环境。
同时，中央加强房地产长效机制建设，区域一体化、新型城镇化工作等继续突破前行，为行业长期发展积极构建了良好环境。
全年成交量持续放大，创下历史新高。其中，一线城市成交规模与2015年基本相当；二线城市成交量增长较为明显，全年月平均成交面积同比增长超过
节奏，市场供应主体发生了巨大改变，未来市场运行的复杂性陡增。相比而言，二线城市的新房市场空间仍然宽广，市场热度在不同城市间不断传导，未来将持续成为众多开发商争夺的焦点。而三四线城市的波动增长，则给了市场更多的信心。
公司的城市布局主要位于一线城市及其周边热点地区，人口基数大、GDP
高速增长的二线城市以及部分省会城市。上述地区完善的城市功能、强劲的经济发展动力及广泛的市场需求为公司的业务发展奠定了稳定的基础。公司拥有住宅、商业、酒店、城市综合体等丰富的经营业态和完善的配套设施，涵盖消费者全方位生活所需。同时，公司以消费者满意度为重要目标，坚持实用与美观相结合的设计理念，结合项目周边环境、地形等要素营造高舒适度且高欣赏性的空间环境。
从建筑材料的选用到工程建设的各个节点均严格把控，保证一流可靠的产品质量，在消费者心目中树立了良好的品牌形象，有效为公司拓展了市场。
2、房地产项目储备情况
公司土地投资重点围绕一线城市及其周边热点地区、热点二线城市、部分省会城市，以及法律健全的海外移民热点城市及国际一线城市。报告期内，公司致力于转型升级，加快文化旅游项目的发展，新增土地储备步伐有所放缓，通过“招拍挂”和股权收购等方式，共获取土地219.41万平方米，规划建筑面积 311.07
万平方米。
3、房地产项目开发情况
报告期内，公司稳步推进重点房地产项目及文化旅游项目，加快开复工建设，全面升级工程管理，工程进度和品质进一步提升，全年竣工面积 119万平方米，实现开复工面积476万平方米。园林和市政实现同期竣备，一次性交付合格率
达到100%；其中竣工交付的销售项目9个，有效保证了上市公司收入和利润的结转。
4、房地产项目销售情况
报告期内，公司实现签约销售面积96.15万平方米，销售金额109.83亿元，结算面积64.05万平方米，结算金额65.92亿元。公司抓住去库存的宽松政策机遇，借助市场行情上涨时机，全力推进项目销售节奏，切实落地可行去库存方案，加强营销渠道管理，提升管理层经营意识和成本意识，在提高营业收入的同时，
有效的控制了项目成本及推广费用支出，提升了项目盈利能力，销售业绩有显著增长。除了目前持续热销的北京慧谷、悦谷家园、上海新华联国际中心、天津、惠州、武汉、西宁、银川等项目外，2017年公司在上海、三亚等房地产市场较为成熟的城市将有一批刚需适销型新项目入市，公司房地产业务可售资源将更加丰富。与此同时，公司文化旅游产业已具备一定市场知名度和竞争力，未来将对公司多业态产品的营销业绩提升起到积极作用。
（三）开发创新融资渠道，保障公司平稳运营
报告期内，公司稳健开展融资工作，并积极拓展创新融资方式。完成公开发行公司债券工作，募集资金10亿元，极大改善了公司的资产负债结构，锁定了公司的资金成本；公司45亿元非公开发行股票项目获得中国证监会核准并取得批复。截至本报告披露日，公司物业资产支持专项计划已取得深交所无异议函，目前相关发行工作正在稳步推进；公司境外全资子公司发行境外美元债券前期工作正在稳步推进。公司下属控股子公司新丝路文旅（00472.HK）完成供股9.16亿股，公司全资子公司国际置地参与了本次新丝路文旅供股发行，持股比例由
36.72%增至54.79%，极大地提升了新丝路文旅的资金实力、巩固了公司对海外融资平台的控股地位，有助于公司大规模、快速拓展业务，落实海外发展战略。
（四）战略转型加速落地，进一步巩固海外布局
1、文化旅游方面
文化旅游产业为公司转型发展战略中的重要支柱。报告期内，公司在项目获取上继续保持理性和审慎，将发展重心落在主流城市和真正能成为旅游目的地的城市。2016年，公司加快推进文化旅游地产项目，首个文旅项目芜湖鸠兹古镇一期全面开街，芜湖海洋公园项目正式开业，收获多方积极评价；全国旅游优选项目、湖南省重点工程—长沙铜官窑文旅项目稳步高效开展工程建设，总体规划进一步优化，多个景点及项目方案实现落地；西宁新华联国际旅游城年内顺利实现开工。此外，公司与北京房山区政府签订《整体合作开发框架协议》，与众信旅游集团股份有限公司达成合作意向并签订了《全面战略合作协议》，并与北京外国语大学签订战略合作协议，着手在长沙、西宁等地联合办学。上述合作有望进一步扩展公司文化旅游项目规模，丰富旅居新内涵，提升公司文化旅游品牌知名度，促进公司文化旅游项目快速发展。
2、金融方面
公司在银行、保险、类金融等多个领域均有所布局。报告期内，公司继续强化金融行业布局，金融将成为公司重要投资方向。公司通过全资子公司湖南华建参与增资长沙银行，截至目前，合计持有长沙银行9.40%股份，成为长沙银行第二大股东。未来将继续增持其股份，加大对成长性强的城市商业银行的投资力度，分享金融行业未来的高成长空间。目前，长沙银行首次公开发行股票申请已获得中国证监会受理。此外，公司参与发起设立的亚太再保险公司正等待保监会审批。
类金融业务方面，公司收购新安金融及新安资本各10%股权，进一步布局和整合公司金融板块，保障公司多元化业绩发展。至此，公司已初步形成“银行+保险+类金融”的金融布局。未来，公司将通过投资、并购等多种方式，依托控股股东新华联控股多元化发展的优势，适时置入其他优质金融资产，助推公司在金融领域跨越式发展。
3、海外战略布局
房地产及文旅项目国际化布局是公司海外发展的重要组成部分。报告期内，公司控股子公司新丝路文旅增持美高乐株式会社（原黄金海岸株式会社）股权至72%，该项投资进一步加强了公司在韩国济州岛的旅游业务布局，且有助于公司整合及拓展海外旅游度假业务，提升盈利能力和可持续发展能力。同时，新丝路文旅通过其全资子公司新丝路韩国与新濠国际发展有限公司之全资子公司新濠
韩国建立战略性合作关系，凭借新濠国际的专业知识及丰富经验，新丝路文旅将与国际知名娱乐品牌共同合作完成大型娱乐场的设计及筹建工作，极大地推动美高乐株式会社运营的专业性和盈利性，对新华联济州岛国际复合度假区的建设、运营产生深远的积极影响。未来新丝路文旅还将通过一系列收购兼并、优质资产注入等方式加速推进海外战略布局。此外，公司稳步推进在马来西亚南洋度假中心项目，韩国锦绣山庄项目的开发报建工作取得积极成果。公司位于澳大利亚悉尼麦考瑞大街71号项目于年内开盘，创下当地多项销售记录。未来公司将继续关注并考察海外优质项目，择机进行投资和开发，进一步拓展国际业务。
（五）继续强化人才战略，团队建设卓具成效
报告期内，公司着力加大人才引进及配置工作，尤其加大对重点项目、文化旅游产业及国际人才的引进，并进行了有针对性的优化配置。在人才培养方面，
公司继续实施系统的人才发展计划，加大对重点项目及新业态的全方面多维度培训，组织各专业岗位的技能竞赛，全面提升了员工的业务技能与专业素养。同时，公司进一步优化人力资源管理，不断完善薪酬体系，为公司快速发展提供了有效的人力资源保障。
（六）市场营销持续创新，全面强化品牌塑造
2016年，公司以“去库存、抓销售、促回款”为工作重心，始终坚持“以市场为导向，以营销为龙头”的方针，根据宏观政策及市场需求的变化，提早对营销工作制定整体策略、进行统筹部署，开展了大量工作并取得了显著成效。公司强化营销考核机制，以业绩为导向，加大营销渠道创新，根据各项目的具体情况，精准定位，设计有针对性的营销手段，启动复合化的营销模式，通过产品升级、价格调整、成本管控等多种手段，进一步提高了营销费效比。
2016年，公司高度重视和加大品牌宣传力度，通过组织投资者现场调研、举办见面会等多项宣传活动，充分发挥新媒体作用，积极宣传公司重大信息，受到投资者及媒体的高度关注；报告期内，公司持续致力公益慈善，并通过设立教育奖学金、捐款、组织参与志愿活动等形式，为国家及社会作出了应有的贡献，树立了良好的企业形象。
二、公司未来发展的展望
（一）行业竞争格局和发展趋势
2016年作为“十三五”规划的开局之年，经济社会保持平稳健康发展，经济
运行保持在合理区间。2017年为国家实施“十三五”规划的重要之年，坚持中央
经济工作会议提出的“稳中求进”工作总基调，深化供给侧结构性改革，适应把握引领经济发展新常态，是当前及未来一个时期中国经济发展的总体方向，也是公司加速转型的关键起点。
文化旅游业作为重要的综合性产业，对我国经济发展全局具有重要战略意义。
随着我国经济发展水平及居民收入的不断提高，国民对精神文化生活的需求日益增长，文化旅游消费在我国居民消费中的比重逐步增加。当前，我国文化旅游市场仍存在旅游供给结构与市场需求结构不匹配，旅游投资、经营环境与投资者、经营者要求不适应，旅游市场秩序与人民群众满意目标不一致，旅游管理体制、运行机制与国际规则不契合等问题，面对上述问题，国家提出“三步走”发展战略，
努力由粗放型旅游大国向较集约型旅游大国转变，坚持以推进供给侧结构性改革为主线，加快深化体制机制创新，提升融合发展能力并完善公共服务体系，增强旅游对消费、投资、扶贫、富民的促进作用，努力为稳增长、促改革、调结构、惠民生、防风险做出更大贡献。综上，文化旅游业具有巨大的发展潜力、充分的发展空间及广阔的经济前景，未来将迎来崭新的发展契机。
金融业是现代经济的重要组成部分，随着我国经济健康平稳发展，经济发展质量和效益不断提升，经济运行结构持续优化，为金融经济发展创造了良好的环境。2016年金融业发展取得积极成果，市场化和国际化程度显著提升，市场机制更趋健全，传统业务及创新业务得以健康持续发展。2017年在中央经济工作会议“稳中求进”工作总基调的指导下，全面深化金融改革，充分发挥金融业“维稳”基石作用。稳健的货币政策为稳增长和供给侧结构性改革营造了适宜的货币金融环境，科学的金融监管为金融创新、金融发展提供优良的竞争环境，未来时代的进步与科技的发展为金融业整体升级带来巨大机遇，促使金融业改革、创新、稳定、发展，迈向新的台阶。
房地产业作为国民经济的基础性产业，对经济发展影响深远，其支柱地位短期内不会改变。中央经济工作会议明确住房回归居住属性，将综合运用金融、土地、财税、投资、立法等多种手段，加快建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制；坚持分类调控与因城因地施策的调控思路，平衡“去库存”与“控风险”的矛盾，市场整体平稳运行可期。与此同时，“稳健中性”的货币政策表明
2017年全面宽松的货币环境不再延续；国家宏观经济下行压力尚在，国际政治、经济等众多不确定因素累积发生；经历 2016年的整体繁荣，在行业周期及调控政策的引导下，2017年，预计房地产市场延续健康平稳发展总基调。在此格局下，房地产企业通过内外联动促使行业升级，一方面企业充分发挥自身能动性，促进结构调整、加速战略转型，不断优化自身机能、提升核心竞争力；另一方面行业优胜劣汰机制凸显，通过收购、兼并等方式加速进行资源整合，行业集中度进一步提升，竞争更加健康有序，市场运行更加平稳持续。
（二）未来发展战略
公司将通过大力发展文化旅游产业构建新的盈利平台，培育新的增长动力，打造新的竞争优势，推动企业实现可持续发展。通过“文化+旅游”的规划思路，
提升公司项目的文化底蕴和内在价值；确立“古镇+儿童乐园+度假村”的开发模式，提高项目的兼容性与适应性；凭借“创新+融合”的开发思路，丰富项目内涵，满足不同层次消费者需求，坚持“自持+销售”的运营思路，平衡长短期收益，实现股东利益与公司发展的高度统一。未来公司将统筹安排、高效推进当前文化旅游项目的开发、运营，促使其业绩贡献率稳步提升；同时，为促进公司长远发展，在符合公司战略规划及项目定位的区域获取新的文化旅游项目资源，为文化旅游的持续、繁荣发展做好储备。
金融为公司未来发展的重要板块，公司长期看好金融业的发展，希望通过构建多元化金融平台，提升公司整体盈利能力和抗风险能力。公司所持优质金融资源已初步形成“银行+保险+类金融”的发展格局，未来公司将进一步丰富、深化金融布局，一方面积极推动亚太再保险批准设立，另一方面通过投资、并购等多种方式注入优质金融资产，使公司金融版图更加完善。
报告期内，房地产作为公司传统业务焕发新活力，销售收入大幅增加，为公司战略转型的推进提供强力支撑。未来公司将通过城市结构调整、加强重点城市布局等措施进一步提升房地产板块竞争力，聚焦北京、上海等一线城市及周边区域，重点关注人口基数大、市场需求广泛的热点二线城市；同时聚焦国际，积极开拓海外市场，通过境内外双向发力，为战略转型再添动力。
（三）下一年度经营计划
1、文化旅游发展计划
文化旅游产业作为公司未来发展的核心方向，通过多年实践研究，公司已逐步探索出符合公司实际情况的业务模式，并建立了专业、稳定的开发运营队伍，形成了成熟、有效的业务管控模式。未来，公司将继续做大做强文化旅游产业，全面加快长沙铜官窑国际文化旅游度假区、芜湖鸠兹古镇东岸、北京房山区十渡国际旅游度假区及西宁新华联国际旅游城等重点文旅项目建设速度，积极开创公司转型升级新格局。
在文化旅游用地方面，公司将积极推进现有文旅项目后续土地供应落地，加大框架协议锁定土地推动力度，促使其转化为土地储备。同时，稳步开展新地块、新项目的调查研究，并通过收购、兼并及其他创新方式获取优质项目资源，多措并举、形成合力，为公司文化旅游持续发展奠定基础。
2、运营及营销计划
房地产业作为公司传统业务，具备布局科学、运营规范、业绩突出的特点。
2017年，公司全面优化运营思路、精准把控运营方向，促使房地产业平稳、健康发展，为战略转型落地提供有力支撑。
针对项目建设，公司将加快建设速度，促进优质可售资源迅速释放，通过重点项目重点支持，创新工程管理模式，制定海外项目建设体系，提升建筑及服务品质，达到质量与速度的高度统一，形成品质与品牌的相互促进。
针对项目营销，公司准备充分、计划周密、措施有力，综合运用多种方法，切实提升地产主业增长质量：一是精准把控抓营销。增强营销工作的针对性与有效性，不断提升营销效能与营销业绩。二是创新思路抓营销。计划在北京、上海、香港设立新华联全球项目营销中心，作为海内外项目展示、推介、交易平台，提升国内外项目销售业绩及影响力。三是联动造势抓营销。启用营销APP，实行大数据营销，开展区域联动销售，提升人均效能。四是跨界合作抓营销。适时引入教育、养老、医疗、文娱、旅游等资源，提升项目附加值，加速项目去化。
3、资金管控计划
公司在深入研究国家政策、重点把握行业现状的基础上，立足实际，制定符合经济规律及自身发展阶段的资金计划。
在融资渠道方面，深度发力资本市场，全力推动45亿元非公开发行股票相关工作，尽快完成物业资产支持专项计划的发行工作，持续推进中期票据发行工作，着力做好境外债券的准备及发行工作。充分发挥资本市场服务实体经济的作用，促进企业做大、做强、做优，实现平稳过渡和跨越式发展。另外，充分发挥新丝路文旅海外投融资平台作用，通过境内外联动，为境外项目发展提供资金支撑。
在融资成本方面，继续坚持低成本融资策略，推进与政策性银行合作力度，配合运用多种融资工具筹措资金，进一步降低融资成本，优化公司资产负债结构，使公司运营更加稳健。
4、产业联动计划
公司将抓住行业周期波动带来的并购机遇，通过收购、兼并等资本运作方式，取得与公司主营业务相关的上下游优质企业及资产，扩展获利空间与平台，同时
寻求合适机会加大金融行业布局。公司将围绕文化旅游板块及房地产板块的投融资需求，运用多种金融工具，实现文化旅游板块、房地产板块与金融板块之间的协同发展，为企业的稳定发展持续输送动力。
5、企业管理计划
公司重视企业管理，将企业管理视为推动企业发展的核心动力，以管理促经营，以管理增效益。2017年将持续加强企业管控与项目管理，建制度，重执行、抓落实，形成集约、高效、规范的现代企业管理模式，不断提高企业运作效率，提升企业经济效益，促进企业长足稳健发展。一方面，进一步推进管理改革。推动运营体系、组织架构、考核机制、激励约束机制等方面的改革创新，使之更加符合企业发展需要。另一方面，强化管控体系的优化与执行。着重优化各体系管控机制建设，强力推动管控措施执行，以执行促优化，以优化推执行，形成良性循环。
6、人才引进及培养计划
战略转型、规模增长将促使公司努力打造一支专业、高效、团结、务实的员工队伍，实现人才与企业的同步发展。一是要强化人才引进，支撑战略转型。进一步加快文化旅游专业人才、国际化人才的引进与储备，加速公司战略转型推动的质量与效率。二是要强化人才培养，支持产业升级。重点开展文化旅游、金融等新业态的专业培训，开展定制化人才培养和梯队建设，促进团队职业素养的提升。三是要强化任职要求，力促业绩提升。加强任职资格管理，提升岗位胜任度。
深化月度、季度考核，及时兑现奖罚。四是要激发人才潜能，提高运营效率。使人才各得其所、尽展其长，汇聚为推动公司发展的中坚力量。
（四）可能面临的风险及对策
1、行业形势风险
房地产行业与我国宏观经济发展密切相关。受到国民经济增长放缓、经济结构调整等影响，房地产行业在经历持续高速发展之后，整体增速由快速增长转为平稳增长，未来面临增速进一步放缓的风险。与此同时，为保持房地产行业持续、稳定、健康的发展，国家综合利用行政、税收、金融、信贷等多种方式对房地产市场进行调控，抑制投资投机性需求。政府各类调控政策的出台可能会导致房地产市场的总体供求关系、产品供应结构、地区性消费需求等因素发生变化，从而
影响房地产开发的各个业务环节和企业房地产产品销售业绩。如何在瞬息万变的政策及市场环境中寻求适合公司自身的发展道路并积极适应市场和行业的变化
是公司在发展过程中关注的重点。
2、管理风险
房地产企业面临利润率不断下滑，盈利能力偏弱，资金偏紧等一系列问题，公司审时度势，将精控成本作为企业发展之要务。公司制定了《成本管理制度》，搭建了全流程成本控制体系，并与信息化平台接轨，通过信息化系统对成本实施动态管控、预警和强控。公司对项目公司以《成本目标控制决策文件》为纲领，确保项目成本管控工作顺利展开。公司将通过“制度化、流程化、标准化、数据化、信息化、精细化”的管理有效降低管理风险。
3、财务风险
随着公司转型战略的推进，公司逐步加大文化旅游地产项目、商业地产项目的投资，由于上述投资具有开发周期长、资金占用数额大、资金回笼缓慢的特点，为此，在未来的营销工作中，公司将顺应时势改变，不断推进新的营销模式，通过创新和变革强化公司的去化能力，加速资金回笼；另一方面，公司将在加强销售款回笼的基础上，统一协调和调度各项目的融资资源，进一步创新融资模式，拓展融资渠道，增强资金的稳健性。
4、海外扩张风险
近年来，公司积极拓展海外市场，开启国际化战略发展。国际资本化平台的搭建能够为公司提供优质资金，同时有助于提高公司在国际市场上的知名度，为有效利用国际资源创造了条件。由于拓展海外项目或海外融资均可能受到海外政局、当地法律、市场环境以及环保要求等国内不存在的复杂因素影响，对此，公司谨慎进行海外扩张，加强风险管控，充分进行尽职调查，实行多方投资论证，确保海外扩张风险可控。
新华联文化旅游发展股份有限公司董事会2017年4月25日