利润的重要补充。
关注
财务杠杆处于偏高水平。近年公司土地储备规
模较大且逐年上升，使其外部融资需求较高，
2016年末公司资产负债率和净负债率分别为
72.41%和119.89%，较上年虽有所下降，但仍
位于较高水平。
2 金融街控股股份有限公司2016年面向合格投资者
公开发行公司债券（第一期）跟踪评级报告（2017）
信用评级报告声明
中诚信证券评估有限公司（以下简称“中诚信证评”）因承做本项目并出具本评级报告，特此如下声明：
1、除因本次评级事项中诚信证评与评级委托方构成委托关系外，中诚信证评、评级项目组成员以及信用评审委员会成员与评级对象不存在任何影响评级行为客观、独立、公正的关联关系。
2、中诚信证评评级项目组成员认真履行了尽职调查和勤勉尽责的义务，并有充分理由保证所出具的评级报告遵循了客观、真实、公正的原则。
3、本评级报告的评级结论是中诚信证评遵照相关法律、法规以及监管部门的有关规定，依据合理的内部信用评级流程和标准做出的独立判断，不存在因评级对象和其他任何组织或个人的不当影响而改变评级意见的情况。本评级报告所依据的评级方法在公司网站（www.ccxr.com.cn）公开披露。
4、本评级报告中引用的企业相关资料主要由发行主体或/及评级对象相关参与方提供，其它信息由中诚信证评从其认为可靠、准确的渠道获得。因为可能存在人为或机械错误及其他因素影响，上述信息以提供时现状为准。中诚信证评对本评级报告所依据的相关资料的真实性、准确度、完整性、及时性进行了必要的核查和验证，但对其真实性、准确度、完整性、及时性以及针对任何商业目的的可行性及合适性不作任何明示或暗示的陈述或担保。
5、本评级报告所包含信息组成部分中信用级别、财务报告分析观察，如有的话，应该而且只能解释为一种意见，而不能解释为事实陈述或购买、出售、持有任何证券的建议。
6、本评级报告所示信用等级自本评级报告出具之日起至本期债券到期兑付日有效；同时，在本期债券存续期内，中诚信证评将根据《跟踪评级安排》，定期或不定期对评级对象进行跟踪评级，根据跟踪评级情况决定是否调整信用等级，并及时对外公布。
3 金融街控股股份有限公司2016年面向合格投资者
公开发行公司债券（第一期）跟踪评级报告（2017）
存出现近年来首次下降，2016年末全国商品房待售募集资金使用情况
面积69,539万平方米，同比减少3.22%；但需关注金融街控股股份有限公司 2016年面向合格投
到部分二线及三四线城市仍存在去库存压力，价格资者公开发行公司债券（第一期）（以下简称“本期
亦难以上行，不同能级城市的商品住宅市场分化明债券”）于2016年10月14日完成发行。本期债券
显。
分为两个品种：品种一（债券简称为“16金街01”、
图1：2014~2016年全国商品房销售情况债券代码为“112455”）为 5年期固定利率债券，附
单位：万平方米、亿元第3年末发行人调整票面利率选择权及投资者回售
选择权，实际发行规模为人民币5亿元，票面利率
2.90%；品种二（债券简称为“16金街02”、债券代
码为“112456”）为7年期固定利率债券，附第5年
末发行人调整票面利率选择权及投资者回售选择
权，实际发行规模为人民币 20亿元，票面利率
3.20%。截至本报告出具日，金融街控股股份有限
公司（以下简称“金融街”或“公司”）已按照募集说
资料来源：国家统计局，中诚信证评整理
明书上列明的用途使用完毕。
土地市场方面，在去库存的大背景下，2016年全国房地产用地供给继续收紧，但土地成交金额上基础分析
涨明显，区域亦有所分化。2016年全国房地产建设受益于宽松的行业政策环境，2016年我国房
用地供应面积为 10,750万平方米，同比下降地产投资增速上涨，商品房销售呈现量价齐
10.19%；同年房企购置的土地面积 22,025万平方升态势，待售面积出现近年首次下降，但区
米，同比下降3.45%，但由于土地均价上升、溢价域分化更趋明显。
率持续高位，同期土地成交款约 9,129亿元，同比得益于持续宽松的行业政策环境，2016年我国
上涨19.77%。其中，一线城市2016年的土地成交房地产市场处于明显上升周期。根据国家统计局数
均价同比增加15.98%，涨幅较上年增加1.4个百分据显示，2016年房地产企业累计完成房地产开发投
点，平均溢价率约47.06%；二线城市土地成交均价资102,581亿元，同比增长6.9%，增速较上年上涨
则同比上涨70.2%，涨幅较上年提升了56.2个百分 5.9个百分点；同年全国商品房销售面积与销售额
点，平均溢价率达52.55%；而三线城市成交土地均分别为 157,349万平方米和 117,627亿元，同比分
价同比增加13.50%，平均溢价率为19.85%。
别增长22.4%和34.8%。从价格来看，2016年1~11
2016年房地产行业在坚持去库存的整体基调月全国百城住宅均价呈现逐月增长的态势，2016年
上，继续实施“因城施策”的政策引导，部分 11月全国百城住宅成交均价达 12,938元/平方米，
重点城市调控政策升级，行业政策仍是短期较年初增长17.34%；其中一线城市住宅均价达
内影响房地产市场的重要因素。
40,441元/平方米，较年初增长20.60%；同期二线
2016年全国依旧维持去库存的房地产政策目城市住宅均价达 11,697元/平方米，较年初增长
标，继续落实“分类调控、分地施策”的政策引导。
17.03%；三线城市住宅均价达7,359元/平方米，较
具体来看，2016年初中国人民银行、银监会宣布降年初增长8.82%1。良好的商品房成交使得商品房库
低非限购城市的首付比例，同时财政部、国家税务 1一线城市包括北京、上海、广州、深圳；二线城市包括 总局、住房城乡建设部调整契税税率以降低购房成天津、重庆、杭州、南京、武汉、沈阳、成都、西安、大
本；6月国务院办公厅出台《关于加快培育和发展
连、青岛、宁波、苏州、长沙、济南、厦门、长春、哈尔
滨、太原、郑州、合肥、南昌及福州；三线城市包括百城 住房租赁市场的若干意见》指出，实行购租并举，
中除一线城市、二线城市之外的其它74个城市。
4 金融街控股股份有限公司2016年面向合格投资者
公开发行公司债券（第一期）跟踪评级报告（2017）
培育和发展住房租赁市场，促进住房租赁市场健康 天津、重庆、惠州等一线城市及区域中心城市，涵发展，进一步推动房地产市场的去化进程。在全国 盖商务和住宅地产等产品。2016年得益于全国商品层面陆续出台宽松的房地产政策同时，部分重点城 房销售回暖，公司通过加强营销模式创新和产品创市率先推出了严格的楼市调控政策以抑制房价的 新、采取灵活销售策略、完善配套服务等措施，使过快上涨，一线城市中以上海和深圳最为严厉；而 得当年合同销售面积及合同销售额均大幅上升。
去库存压力较大的部分二线及三四线城市则始终 2016年全年公司实现销售签约金额276亿元，同比维持宽松的房地产政策。2016年3月，上海及深圳 增长84.31%，实现签约销售面积142万平方米，同率先提高购房首付比例并提高购房资格要求；十一 比增长66.64%；销售单价方面，2016年公司合同期间，全国二十多个城市相继出台了限购限贷政 销售均价为19,517元/平方米，同比上升10.60%。
策；11月以来，部分重点城市继续加大了调控力度。 表1：2014～2016年公司房地产销售情况持续的调控政策使得部分城市短期内购房需求得 单位：亿元、万平方米
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|-|-|-|-|-|-|-|
||2014||2015||2016||
|产品|||||||
||销售|销售|销售|销售|销售|销售|
|类型|||||||
||金额|面积|金额|面积|金额|面积|

商务
房地产企业利润空间持续收窄，行业兼并收 73 22 49 15 123 -地产
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|-|-|-|-|-|-|-|
|住宅|56|38|101|70|153|-|

源将向具有规模优势的房地产企业倾斜。 合计 130 60 150 85 276 142资料来源：公司提供，中诚信证评整理
受市场竞争加剧、土地价格上升等因素的影
分产品来看，商务地产方面，依托于对金融街响，房企的利润空间不断侵蚀，盈利能力有所下滑，
区域的开发运营经验及品牌优势，公司在商务地产行业内的兼并收购案例大幅增多。据不完全统计，
方面拥有很强的竞争实力。2016年，公司通过提前2016年300亿元以上百亿房企已完成及正在进行中
锁定客户需求、推动 4C服务创新等措施，实现商的并购案例已近100起，占行业并购数量的70%以
业地产销售签约金额123亿元，同比增长151.02%；
上，资金、项目及资源等逐步向大型房企聚集。与
住宅方面，受益于公司打造科技智能产品和运行客此同时，资本实力较强、具有品牌影响力的大中型
户大数据平台等措施，2016年公司实现住宅签约销房地产企业的销售规模及集中度均进一步提升。
售金额153亿元，同比上升51.49%。分区域来看，2016年TOP100房企入榜金额门槛从2015年的104
2016年公司房地产业务销售集中在北京、广州、天亿元提高至157亿元，同比上升51%，销售金额集
津、重庆、上海和惠州六个城市，上述区域销售金中度亦提升3.87个百分点至43.92%，占比近一半；
额占比分别为36.69%、16.50%、15.20%、14.89%、 TOP20销售门槛提升最快，由 2015年的 358亿元
12.14%和4.57%。
大幅增至647亿元，同比提升了81%，销售金额集
表2：2014~2016年公司业务运营情况
中度则上升1.67个百分点至24.73%；而TOP10房
单位：亿元、万平方米、元/平方米企销售金额门槛达到 1,100.2亿元，同比上涨
|||||
|-|-|-|-|
|指标|2014|2015|2016|

合同销售面积 60 85 142提升1.27个百分点，千亿房企已达12家。
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|-|-|-|-|
|合同销售金额|130|150|276|

合同销售均价 21,667 17,646 19,517跟踪期内，在全国房地产销售回暖背景下，
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|-|-|-|-|
|结算面积|85|79|87|

结算金额 208 140 175
活销售策略，2016年销售业绩实现较快增长，
|||||
|-|-|-|-|
|结算均价|24,471|17,722|20,115|

资料来源：公司提供，中诚信证评整理
了部分项目开发进度。 从结算情况看，受益于创新营销模式和项目工
公司销售区域主要集中在北京、上海、广州、 程的顺利竣工销售，公司结算面积和结算金额有所
5 金融街控股股份有限公司2016年面向合格投资者
公开发行公司债券（第一期）跟踪评级报告（2017）
回升。2016年公司结算面积和结算金额分别为 87 在建项目方面，截至 2016年 12月 31日，公万平方米和 175亿元，分别同比上升10.13%和 司拥有在建项目合计 15个，主要集中于北京、上25.00%；受结算区域分布影响，2016年公司结算均 海、广州、天津和重庆，项目规划总建筑面积约价从 2015年的 17,722元/平方米上升至 20,115元/ 602.89万平方米，计划投资总额约805.55亿元，累平方米。从结算区域分布来看，2016年公司房地产 计已投资 591.57亿元，尚需投资 214.00亿元，较业务结算收入集中在北京、天津、重庆、惠州、上 大规模的在建项目保障公司未来经营业绩持续增海和广州六个城市，上述区域结算金额占比分别为 长，但同时随着在建项目开发建设推进，公司融资41.81%、28.69%、9.24%、17.46%、24.25%和16.15%， 能力以及资金调配能力亦面临一定挑战。
结算区域较上年新增上海和广州两大区域，区域集
跟踪期内，公司调整土地获取节奏，继续强中度有所下降。
化在一线城市和区域中心城市的土地储备力表3：2014~2016年公司房地产开发运营情况
度，2016年在广州和重庆新增2幅土地储备，单位：万平方米
土地储备资源相对优质。
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|-|-|-|-|
|指标|2014|2015|2016|

开复工面积 315 365 374
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|-|-|-|-|
|其中：新开工面积|115|181|105|

竣工面积 132 97 119
齐下方式获取项目资源，2016年通过公开市场、兼资料来源：公司审计报告，中诚信证评整理
并收购等方式在广州和重庆获取2个项目。
从项目运作情况来看，公司根据市场情况和存
从总的土地储备来看，2016年末公司土地储备货情况主动调整部分项目工程进度，受此影响，
建筑面积合计 1,247万平方米，可满足未来较长时 2016年公司开复工面积为 374万平方米，较 2015
间的开发需求。从区域分布来看，公司强化在一线年上升2.47%，其中新开工面积105万平方米，同
城市和区域中心城市的土地储备力度，2016年末其比下降42.00%；同期竣工面积为119万平方米，同
在北京、上海、广州、重庆、天津的土地储备面积比上升23.19%。
合计占公司总体的比重达到74.78%，土地储备区位表4：截至2016年末公司在建项目情况
优势明显。此外，截至 2016年末，公司拥有规划单位：万平方米、亿元
建筑面积约878万平方米的可结算资源，其中地上
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|-|-|-|-|-|
|项目|区域|规划建|预计|已投|
|||筑面积|总投资|资|

公园懿府 北京 28.65 66.00 54.52 海、广州等一线城市和天津、重庆等区域中心城市
||||||
|-|-|-|-|-|
|丰科园项目|北京|15.10|31.10|21.01|

金融街（长安）中心北京 38.38 65.27 62.77
质的土地储备为其未来业务发展提供了有力支持。
||||||
|-|-|-|-|-|
|闸北区上海火车站|上海|45.32|155.50|99.67|

融穗华府 广州 33.33 50.00 41.85 表5：2014～2016年公司土地储备和新增项目情况
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|-|-|-|-|-|
|融穗御府|广州|13.12|12.90|11.64|

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|-|-|-|-|
||2014|2015|2016|
|新增项目|12|4|2|
|新增土地金额|160|126|-|

||||||
|-|-|-|-|-|
|融汇|天津|11.85|14.88|14.11|

大都会项目 天津 87.88 94.83 92.22 资料来源：公司提供，中诚信证评整理
||||||
|-|-|-|-|-|
|诺丁山项目|天津|23.86|19.40|11.12|

融景城 重庆 165.21 140.68 96.03
||||||
|-|-|-|-|-|
|金悦锦城|重庆|29.72|15.50|7.25|

惠州巽寮湾海世界
惠州 13.57 9.28 1.27
一期
|||||
|-|-|-|-|
|合计|602.89|805.56|591.57|

表6：截至2016年末公司土地储备区域分布明细 区域持有出租物业规划建筑面积为 77.61万平方单位：平方米 米，其中写字楼面积为 52.22万平方米，包括北京
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|-|-|-|
|城市|规划建筑面积|占比|

北京 2,622,330 21.03%
北京通泰大厦、天津环球金融中心以及其他零散写
||||
|-|-|-|
|上海|698,263|5.60%|

广州 1,459,961 11.71%
平方米，为公司持有的金融街购物中心、金树街、
||||
|-|-|-|
|天津|2,211,050|17.73%|

金融街西单购物中心等商业类出租物业。从出租率重庆 2,333,951 18.72%
||||
|-|-|-|
|惠州|3,145,093|25.22%|

合计 12,470,649 100.00% 完善增值服务、挖潜经营面积、优化业态配比、深资料来源：公司提供，中诚信证评整理
化特色经营等措施，使得出租率维持较高水平，2016年公司将北京金融街区域部分物业由自
2016年公司新增金融街海伦中心，该项目于 2016主经营变更为长期出租，并增持金融街海伦
年12月份正式开展租赁工作，故当年出租率偏低。
中心，使得自持物业面积有所增加，同时公
2016年公司物业租赁业务实现租金收入 12.50亿司自持物业出租率维持在较高水平，可为其
元，同比上升35.01%。
提供稳定的利润来源。
经营物业方面，公司持有金融街丽思卡尔顿酒跟踪期内，公司将北京金融街区域部分物业由 店、金融街公寓、北京体育活动中心、天津瑞吉酒自主经营变更为长期出租，同时增持上海的金融街 店、惠州喜来登酒店等经营物业。截至2016年末，海伦中心，自持物业面积有所增加，自持物业结构 公司持有经营物业建筑面积合计约 19.50万平方持续优化。截至 2016年末，公司持有的物业建筑 米。2016年公司物业经营业务实现收入6.43亿元，面积合计 97.11万平方米，包括写字楼、公寓、酒 同比上升15.66%。
店、商业及其配套项目等，分为租赁型物业和经营 此外，目前公司在物业经营与租赁方面主要的型物业两类。区域分布方面，目前公司持有物业主 在建项目包括金融街（广安）中心等项目，随着上要集中在北京、天津和上海。 述项目陆续投入运营，公司物业租赁及经营业务规公司物业租赁类产品分为写字楼及商业两类， 模将进一步扩大。
2016年公司在北京、上海、天津等中心城市的核心
表7：2014~2016年公司主要持有经营和出租的物业情况
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|-|-|-|-|-|-|-|-|
|物业|城市|主要业态|项目名称|规划建筑面积|出租率/入住率|||
|类型||||（平方米）|2014|2015|2016|
||北京|||||||

|||||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
|||||写字楼|金融街海伦中心|143,066|-|-|18%|
|||天津||||||||
|经营物业|北京||酒店、公寓||金融街公寓（经营部分）|37,847|83%|81%|-|
|||天津||||||||
||||||惠州喜来登酒店|43,649|45%|51%|-|

业务规模的扩张而稳步增长，同时财务杠杆比率处 表10：2014～2016年公司周转率相关指标
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|-|-|-|-|
||2014|2015|2016|
|存货周转率（次/年）|0.33|0.19|0.23|
|总资产周转率（次/年）|0.27|0.16|0.18|

资料来源：公司审计报告，中诚信证评整理
从流动资产来看，2016年末公司流动资产增至 现金流方面，受益于公司良好的销售回款，823.49亿元，占同期末资产总额的比重为72.98%， 2016年公司经营活动净现金流转负为正，经营活动较上年减少 5.30个百分点。从流动资产的构成来 现金流净额为170.86亿元。同时由于当年短期债务看，公司流动资产主要由存货和货币资金构成，两 大幅减小，2016年公司经营活动现金流净额对短期项合计占流动资产的比重为84.75%。 债务为4.55倍，经营活动净现金流对短期债务形成表8：2014～2016年末公司流动资产分析
较强的保障。
||||
|-|-|-|
|2014|2015|2016|

流动资产/总资产 78.12%78.28%72.98%
升，2016年末公司的货币资金规模上升明显，为
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|-|-|-|-|
|存货/流动资产|74.03%|78.47%|68.55%|

货币资金/流动资产 11.78%10.33%16.20%
期债务为3.55倍，货币资金对其短期债务保障程度
|||||
|-|-|-|-|
|（存货+货币资金）/流动资||||
||85.81%|88.79%|84.75%|
|产||||

资料来源：公司审计报告，中诚信证评整理
表11：2014～2016年公司部分流动性指标存货方面，2016年公司签约销售规模快速增
单位：亿元长，同时受公司主动调整部分项目工程进度影响，
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|-|-|-|-|
||2014|2015|2016|
|货币资金|80.62|85.43|133.39|
|经营活动现金流净额|-3.21|-128.42|170.86|
|经营净现金流/短期债务（X）|-0.02|-1.25|4.55|
|货币资金/短期债务（X）|0.51|0.83|3.55|

资料来源：公司审计报告，中诚信证评整理
营策略的带动下，近年公司存货中已完工开发产品
受限资产方面，截至 2016年末，公司受限资占比持续下降，现房销售压力相对较小。
产账面价值为 271.30亿元，占总资产比重为表9：2014～2016年末公司存货结构分析
24.04%，主要为用于抵押担保的存货、投资性房地单位：亿元
产、无形资产和固定资产，受限规模一般。
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|-|-|-|-|
||2014|2015|2016|
|存货|506.51|649.15|564.52|
|存货同比增长率|18.37%|28.16%|-13.04%|
|开发产品|124.52|117.00|100.82|
|开发产品/存货|24.58%|18.02%|17.86%|
|开发成本|379.48|520.27|451.09|
|开发成本/存货|74.92%|80.15%|79.91%|

资料来源：公司审计报告，中诚信证评整理
盈利能力
资产周转效率方面，公司坚持对住宅项目实行 收入方面，随着公司房地产项目不断结转，其标准化管理，通过标准化管理提高项目开发的周转 营业收入规模有所上升，2016年公司实现营业收入速度，2016年存货周转率和总资产周转率分别为 198.53亿元，同比上升27.55%。毛利率方面，2016
0.23次和 0.18次，较上年分别提升 0.04次和 0.02 年公司毛利率为30.03%，较上年下降 0.02个百分
次。 点，获利水平有所下滑，但仍处于行业较好水平。
期间费用方面，公司期间费用主要以销售费用
和财务费用为主。受 2016年销售规模上升影响，
9 金融街控股股份有限公司2016年面向合格投资者
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公司销售费用上升较快，同时公司管理费用和财务 升，2016年公司EBITDA为53.38亿元，同比上升费用较为稳定，2016年公司期间费用合计23.65亿 23.19%。同期，受债务规模下降影响，公司总债务元，占营业收入比重为11.91%，较上年下降 1.42 /EBITDA和EBITDA利息倍数分别为9.49倍和1.77个百分点，期间费用控制能力有所提升。 倍，EBITDA对债务本息的保障能力有所加强。
表12：2014～2016年公司三费分析 表13：2014～2016年公司偿债能力分析
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|-|-|-|
|2014|2015|2016|

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|-|-|-|
|2014|2015|2016|

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|-|-|-|-|
|总债务（亿元）|417.47|580.29|506.61|

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|-|-|-|-|
|管理费用|6.23|6.16|6.13|

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|-|-|-|-|
|资产负债率（%）|69.40|72.55|72.41|

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|-|-|-|-|
|三费合计|16.45|20.75|23.65|

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|-|-|-|-|
|经营净现金流/总债务||||
||-0.01|-0.22|0.34|
|（X）||||
|总债务/EBITDA（X）|8.14|13.39|9.49|
|EBITDA利息倍数（X）|1.90|1.36|1.77|

附一：金融街控股股份有限公司股权结构图（截至2016年12月31日）
北京市西城区国资委
100%
北京金融街投资（集团）有限公司及其一致行动人
32.88%
金融街控股股份有限公司
11 金融街控股股份有限公司2016年面向合格投资者
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附二：金融街控股股份有限公司组织结构图（截至2016年12月31日）
12 金融街控股股份有限公司2016年面向合格投资者
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附三：金融街控股股份有限公司主要财务数据及指标
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|财务数据（单位：万元）|2014|2015|2016|

货币资金 806,191.96 854,314.89 1,333,939.14
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|-|-|-|-|
|应收账款净额|167,996.31|82,799.96|96,040.01|

存货净额 5,065,108.79 6,491,543.41 5,645,225.77
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|-|-|-|-|
|流动资产|6,841,936.20|8,272,914.35|8,234,948.02|

长期投资 19,055.19 23,170.31 23,465.47
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|-|-|-|-|
|固定资产合计|1,699,416.84|2,053,428.93|2,805,844.99|

总资产 8,758,743.96 10,567,867.59 11,283,551.47
|||||
|-|-|-|-|
|短期债务|1,592,236.84|1,030,677.34|375,382.00|

长期债务 2,582,497.25 4,772,204.24 4,690,767.60
|||||
|-|-|-|-|
|总债务（短期债务＋长期债务）|4,174,734.09|5,802,881.58|5,066,149.59|

总负债 6,078,457.54 7,667,512.92 8,170,397.32
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|-|-|-|-|
|所有者权益（含少数股东权益）|2,680,286.43|2,900,354.67|3,113,154.15|

营业总收入 2,203,588.57 1,556,475.00 1,985,254.37
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|-|-|-|-|
|三费前利润|492,652.75|319,901.84|449,025.90|

投资收益 2,335.58 7,462.68 2,200.53
|||||
|-|-|-|-|
|净利润|311,253.78|226,505.54|281,559.63|

息税折旧摊销前盈余EBITDA 512,705.79 433,312.21 533,797.61
|||||
|-|-|-|-|
|经营活动产生现金净流量|-32,117.97|-1,284,157.07|1,708,592.32|

投资活动产生现金净流量 -583,117.80 -76,307.08 -219,380.52
|||||
|-|-|-|-|
|筹资活动产生现金净流量|444,028.29|1,260,509.58|-861,608.66|

现金及现金等价物净增加额 -171,213.48 -99,877.07 627,624.25
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|-|-|-|-|
|财务指标|2014|2015|2016|

营业毛利率（%） 30.62 30.05 30.03
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|-|-|-|-|
|所有者权益收益率（%）|11.61|7.81|9.04|

EBITDA/营业总收入（%） 23.27 27.84 26.89
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|-|-|-|-|
|速动比率（X）|0.53|0.67|0.82|

经营活动净现金/总债务（X） -0.01 -0.22 0.34
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|-|-|-|-|
|经营活动净现金/短期债务（X）|-0.02|-1.25|4.55|

经营活动净现金/利息支出（X） -0.12 -4.03 5.67
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|-|-|-|-|
|EBITDA利息倍数（X）|1.90|1.36|1.77|

总债务/EBITDA（X） 8.14 13.39 9.49
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|-|-|-|-|
|资产负债率（%）|69.40|72.55|72.41|

净负债率（%） 125.68 170.62 119.89
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|-|-|-|-|
|总债务/总资本（%）|60.90|66.67|61.94|

长期资本化比率（%） 49.07 62.20 60.11
注：1、上述所有者权益包含少数股东权益，净利润均包含少数股东损益；
2、其他应付款中的有息股东借款调整至短期债务。
13 金融街控股股份有限公司2016年面向合格投资者
公开发行公司债券（第一期）跟踪评级报告（2017）
附四：基本财务指标的计算公式
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|-|
|货币资金等价物＝货币资金+交易性金融资产+应收票据|

长期投资＝可供出售金融资产+持有至到期投资+长期股权投资
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|-|
|固定资产合计＝投资性房地产+固定资产+在建工程+工程物资+固定资产清理+生产性生物资产+油气资产|

短期债务＝短期借款+交易性金融负债+应付票据+一年内到期的非流动负债
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|-|
|长期债务＝长期借款+应付债券|

总债务＝长期债务+短期债务
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|-|
|净债务＝总债务-货币资金|

三费前利润＝营业总收入-营业成本-利息支出-手续费及佣金收入-退保金-赔付支出净额-提取保险合同准备金净额-保单红利支出-分保费用-营业税金及附加
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|-|
|EBIT（息税前盈余）＝利润总额+计入财务费用的利息支出|

EBITDA（息税折旧摊销前盈余）＝EBIT+折旧+无形资产摊销+长期待摊费用摊销
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|-|
|资本支出＝购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金+取得子公司及其他营业单位支付的现金|
|净额|

营业毛利率＝（营业总收入-（营业成本+利息支出+手续费及佣金支出+退保金+赔付支出净额+提取保险合同准备金净额+保单红利支出+分保费用））/营业总收入
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|-|
|EBIT率＝EBIT/营业总收入|

三费收入比＝（财务费用+管理费用+销售费用）/合同销售收入
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|-|
|所有者权益收益率＝当期净利润/期末所有者权益（含少数股东权益）|

流动比率＝流动资产/流动负债
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|-|
|速动比率＝（流动资产-存货）/流动负债|

存货周转率＝主营业务成本（营业成本）/存货平均余额
||
|-|
|应收账款周转率＝主营业务收入净额（营业总收入净额）/应收账款平均余额|

资产负债率＝负债总额/资产总额
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|-|
|总资本化比率＝总债务/（总债务+所有者权益（含少数股东权益））|

长期资本化比率＝长期债务/（长期债务+所有者权益（含少数股东权益））
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|-|
|EBITDA利息倍数＝EBITDA/（计入财务费用的利息支出+资本化利息支出）|
|净负债率=（总债务-货币资金）/所有者权益|

14 金融街控股股份有限公司2016年面向合格投资者
公开发行公司债券（第一期）跟踪评级报告（2017）
附五：信用等级的符号及定义
债券信用评级等级符号及定义
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|-|-|
|等级符号|含义|
|AAA|债券信用质量极高，信用风险极低|
|AA|债券信用质量很高，信用风险很低|
|A|债券信用质量较高，信用风险较低|
|BBB|债券具有中等信用质量，信用风险一般|
|BB|债券信用质量较低，投机成分较大，信用风险较高|
|B|债券信用质量低，为投机性债务，信用风险高|
|CCC|债券信用质量很低，投机性很强，信用风险很高|
|CC|债券信用质量极低，投机性极强，信用风险极高|
|C|债券信用质量最低，通常会发生违约，基本不能收回本金及利息|

注：除AAA级和CCC级以下（不含CCC级）等级外，每一个信用等级可用“+”、“-”符号进行微调，表示信用质量略高或略低于本等级。
主体信用评级等级符号及定义
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|-|-|
|等级符号|含义|
|AAA|受评主体偿还债务的能力极强，基本不受不利经济环境的影响，违约风险极低|
|AA|受评主体偿还债务的能力很强，受不利经济环境的影响较小，违约风险很低|
|A|受评主体偿还债务的能力较强，较易受不利经济环境的影响，违约风险较低|
|BBB|受评主体偿还债务的能力一般，受不利经济环境影响较大，违约风险一般|
|BB|受评主体偿还债务的能力较弱，受不利经济环境影响很大，有较高违约风险|
|B|受评主体偿还债务的能力较大地依赖于良好的经济环境，违约风险很高|
|CCC|受评主体偿还债务的能力极度依赖于良好的经济环境，违约风险极高|
|CC|受评主体在破产或重组时可获得的保护较小，基本不能保证偿还债务|
|C|受评主体不能偿还债务|

注：除AAA级和CCC级以下（不含CCC级）等级外，每一个信用等级可用“+”、“-”符号进行微调，表示信用质量略高或略低于本等级。
评级展望的含义
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|-|-|
|正面|表示评级有上升趋势|
|负面|表示评级有下降趋势|
|稳定|表示评级大致不会改变|
|待决|表示评级的上升或下调仍有待决定|

评级展望是评估发债人的主体信用评级在中至长期的评级趋向。给予评级展望时，中诚信证评会考
虑中至长期内可能发生的经济或商业基本因素的变动。
15 金融街控股股份有限公司2016年面向合格投资者
公开发行公司债券（第一期）跟踪评级报告（2017）