湖南长株潭广联生猪交易市场有限公司
拟增资扩股项目
资产评估报告书
中和评报字
(⒛13)第CsⅤ1019号
(共一册第一册
)
中 司
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三年十一月二十七日
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J垤 湖肃长株潭广联生猪交男市场有限公司资产评估报告书资产评估报告书目录
注册资产评估师声明。¨¨¨¨…………¨¨¨¨¨¨………………… 1 2摘 要 。¨∶。¨¨¨¨¨¨……………………………¨…¨¨…¨一、 委托方暨被评估企业及其他评估报告使用者…………………………………5二、 评估目的……¨……………¨………………………………………………△ 1三、 评估对象和评估范围…………………………………………………………△2四、 价值类型及其定义。…………………………………………………………… 15五、 评估基准日.…………………………………………………………………… 15六、 评估原则………………………………………………………………………△6七、 评估依据………………………………………………………………………△6八、 评估方法.………………………………………………………………………20九、 评估程序实施过程和情况。……………………………………………………⒛十、 评估假设………………………………………………………………………·25十一、评估结论.………………………………………………………………………26十二、特别事项说明。…………………………………………………………………”十三、评估报告使用限制说明。………………………………………………………29十四、评估报告日.……………………………………………………………………30资产评估报告书附件。¨¨¨¨…………………………¨¨¨¨¨…· 31
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.司 湖肃长株潭广联生猪交易市场有限公司资产评估报告书注册资产评估师声明
1.我们在执行本资产评估业务中,遵循相关法律法规和资产评估准则 ,恪守独立、客观和公正的原则;根据我们在执业过程中搜集到的资料,评估报告陈述的内容是客观的,并对评估结论合理性承担相应的法律责任。
2.评估对象涉及的资产、负债清单由委托方暨被评估企业报并经其盖章确认;所提供资料的真实性、合法性、完整性,恰
当使用评估报告是委托方和相关当事方的责任。
3.我们与评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系,与相关当事方没有现存或者预期的利益关系,对相关当事方不存在偏见。
4.我们已对评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查;我们已对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注,对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验,并
对已经发现的问题进行了如实披露,且
已提请委托方及相关当事方完善产权以满足出具评估报告的要求。
5.我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设和限定条件的限制,评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明的假设、限定条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。
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湖甫长株谭广联芏猪交~Q,市场有限公司资产讦估J艮告书湖南长株潭广联生猪交易市场有限公司
拟增资扩股项目
资产评估报告书
中和评报字(⒛13)第 1019号
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摘 要
湖南长株潭广联生猪交易市场有限公司
:
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中和资产评估有限公司
(以
下简称本公司)接受湖南长株潭广联生猪交易市场有限公司的委托 据有关法律、法规和资产评估准则、资产`根
评估原则 用资产基础法 照必要的评估程序 湖南长株潭广联生`采 '按 `对
猪交易市场有限公司拟增资扩股涉及的湖南长株潭广联生猪交易市场有限公司股东全部权益在评估基准日⒛13年7月31日所表现的市场价值进行了评估。评估结果的使用有效期为一年。现将资产评估结果揭示如下 :在评估基准日⒛13年7月31日 续经营前提下 资产基础法评估'持 '经
`湖南长株潭广联生猪交易市场有限公司总资产账面价值为SS,Ss0,Og万元`评估价值为Ss,616,⒛万元 值额为3,⒛6,17万元 值率为
9,Gg%;总负'增 '增
债账面价值为⒛邓2,SG万元 估价值为⒛胛7=Ss万元 值额为 915,OO`评 '减
万元 值率3,ss%;月殳东全部权益账面价值为
9,617,田万元 东全部权`减 '股
益评估价值为彳3邓8,gO万元 值额为4,151,17万元 值率为鲳,16%。
'增 '增
评估结果详见下列评估结果汇总表
:
资产评估结果汇总表
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北京市东城区朝阳门北大街8号富华大厦A座13层 2
由阝rt自扁石马:I00027 电讠是E:(0I0)58383636
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1篦f饣 ~司 湖肃长株潭广联生猪交易肃场有限公司资产评估抵告书%账面价值 评估价值 增减值 增值率项 口
A B
C=B-A D=C/A×100% 7投资性房地产
8 ol定资产 4,336,48 4,696,11
35963 °°0∠ον 9
在建I程
10,54617 4,77715 -5J76902 ˉ5470 10工程物资
田定资产清理
0乙生产性生物资产
13油气资产
14无形资产 5,609,33 14,271,08 8,661,75 154,42<
,
开发支出
16商誉
17长期待摊费川
递延所得税资产
19其他非流动资产
20资产计 33,380,09 36,616,26 3,236,17 9,69`总
0乙 流动负债 2,542,36 2,542,36 nυ^υ^υ0∠0乙非流动负债 21,22000 20,305,00
-91500
-4,31 23负债合计 23,762,36 22,847.36
·915,00 ·3,85 24股东权益
(净资产)
9,617,73 13,768.90 4,151,17 43,16湖南长株潭广联生猪交易市场有限公司股东全部权益价值为13,而8,gO兀。
截止评估基准日,被评估单位申报评的冷库项目主体工程已经全1、
部完工并进入试运行阶段,但尚未进行竣工验收,审
计机构按照目前冷库的实际使用情况,同
时依据《湖南长株潭广联生猪交易市场建设项目施工及项目总承包管理合同书补充协议》中的合同价款,将冷库工程一部分转入固定资产一房屋建筑物,剩余部分列入在建工程一土建工程,本次评估将其在建工程并入固定资产对其进行整体评估
;
由于《湖南长株潭广联生猪交易市场建设项目施工及项目总承包管2、
理合同书补充协议》中的合同价款低于该冷库工程的实际支付金额,且无法预计该工程后期应支付的具体工程费用,故本次评估冷库工程在评估基准日的建设单位管理费按长沙县政府相关部门对建设项目所涉行政事业性
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1蓊 1:司 湖肃长株潭广联夂猪父易肃场有限公司资产评估报告书收费规定的标准计取,其
余的前期费用及其他费用根据被评估单位提供的相关合同及实际发生的付款金额确定;该冷库工程的资金成本按评估基准日,合理工期的贷款利率计取
;
截止评估基准日,湖南长株潭广联生猪交易市场冷库工程尚未进3、
行竣工验收,也未办理相关的权属登记,被评估单位本次评估申报的房屋建筑面积依据长沙县房屋产权管理局出具的《长沙县测绘成果鉴定审批表》确定,湖南长株潭广联生猪交易市场有限公司处置该房屋建筑物时应使其满足法律规定的权属条件,只有相关权属证书载明的建筑面积才是相关房产的法定资产量,本评估结果的使用者在进行本次评估目的所对应的经济行为时应依据房屋权属证书载明的建筑面积审视本评估结果的适用性 ;截至评估基准日,本
次被评估单位申报的土地使用权及房屋建筑4、
物一冷库工程于⒛12年12月
设定抵押权,抵
押权人为上海浦东发展银行股份有限公司长沙分行,截
止评估基准
日,抵
押借款余额为 1,OO0,OO0,OO0元,借款期限自⒛12年12月17日至⒛20年12月17日。
以上内容摘自资产评估报告正文,欲了解本评估项目的详细情况和合理理解评估结论,应当阅读资产评估报告正文。
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V吁 19司 湖肃长株潭广联生猪交易帘场有限公司资产评佑报告书湖南长株潭广联生猪交易市场有限公司
拟增资扩股项目
资产评估报告书
中和评报字
(⒛13)第CsV1019号
湖南长株潭广联生猪交易市场有限公司
:
中和资产评估有限公司接受湖南长株潭广联生猪交易市场有限公司的委托,根据有关法律、法规和资产评估准则、资产评估原则,采用资产基础法,按照必要的评估程序,对
湖南长株潭广联生猪交易市场有限公司拟增资扩股涉及的湖南长株潭广联生猪交易市场有限公司股东全部权益在评估基准日⒛13年7月31日所表现的市场价值进行了评估。评估结果的使用有效期为一年。现将资产评估结果揭示如下
:
一、委托方暨被评估企业及其他评估报告使用者
(一 )委托方暨被评估企业简介
企业基本情况
1、
单位全称:湖南长株潭广联生猪交易市场有限公司
注册地址:长沙县安沙镇毛塘工业园
法定代表人:邱卫
注册资本:人
民币壹亿元整
:人
实收资本 民币壹亿元整
Ι丹乓茅: 430000000038527
E丹
登记机关:长沙县工商行政管理局
企业类型:有
限责任公司
经营范围:生
猪交易中介信服务
(不含期货、证券),生猪收购,养`息
殖业的管理咨询服务、物流配套服务;预包装食品批发兼零售;农产品批发市场的建设及物流配送中心;配套物业开发、经营、管理、租赁;自有房屋租赁;农产品、水产品的批发、连锁经营;农副产品的网上销售;肉
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邮政编码Ⅱ00027 电话:(01⑴58383636饣 传真:(01ω 65547182
中 司
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1⒌ 湖甫长株潭广联生猪交易帘场有限公司资产评估报告书食、有机复合肥、饲料添加剂、饲料的销售(国家有专项规定的除外);计算机软硬件开发、销售;从事货物和技术进出口业务(国家法律、法规规定应经审批方可经营或禁止进出口的货物和技术除外);纸制包装品(不含印刷品印刷),普通机械的销售。
湖南省是我国生猪生产的主产地,生猪产销各项指标位居全国前列 ,但是湖南传统的生猪产业重养殖、轻流通,生猪流通渠道中间环节多、效率低、流通成本高,生猪产业要进一步发展,改善流通环节是关键。湖南长株潭广联生猪交易市场有限公司看准市场机遇,拟建设一个集现货交易、电子商务、安全检疫、猪肉储各、冷链物流于一体的现代生猪交易大市场 ,并以此为基础,向大连商品交易所申报建立湖南生猪期货交割仓库。
湖南长株潭广联生猪交易市场有限公司生猪交易市场处于建设过程中,建设期为五年,分二期建设,项目分为主业和三大配套功能区,主业m万
为 头/年的生猪屠宰加工及肉食深加工区;配套功能区为6万吨库容的冷链交易及物流配送区、全国进出口食品展示、交易、配送中心、生猪现期货交易区和项目配套功能区。截至评估基准日,项目土地状况已达到五通一平,冷库一期项目于⒛13年
5月投入试运行,屠
宰场项目于⒛13年 7月开工建设、交易市场项目于⒛13年6月开工建设,挡土墙工程于⒛13年7月
开工,其他工程尚未动工。
历史沿革及股权变更情况
2、
湖南长株潭广联生猪交易市场有限公司成立于⒛OS年7月8日,成立时注册资本、实收资本及股权结构如下
:
股东名称 注册资本(万元 实收资本(万元 持股比例弘 ) ) )周银香 25500 10200 51,00詹宁
24500 oυ°
°
⌒υnυ '叶^ν^υ合计
50000 200,00 10000 “
上述实收资本已经湖南长江有限责任会计师事务所湘长验字(⒛Os) ”
⒛sS号 验资报告验证。
⒛Og年6月
,经股东会决议同意,詹
宁将
⒉5万元股份转让给李焕炎 ,
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邮政编码Ⅱ00027 诖L话: (010)58383636 传真:(01O,65547182
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湖甫长株潭广联生猪交易肃场有限公司资产评估垠告书并于⒛Og年6月⒛日办理了工商变更登记。
⒛10年3月9日,周银香、李焕炎履行第二期出资SO0万元,同时根据股东会决议和修改后的公司章程规定,湖南长株潭广联生猪交易市场有限公司新增注册资本SgOO万元,变更后注册资本及股权结构如下
:
股东名称 注册资本(万元 实收资本(万元 持股比例(%) )
)
周银香 2,193,00 2i193,00 仄υ^υ^υ李焕炎 2,107,00 2!10700 4900合计
4,30000 4,300,00 100,00 “上述实收资本已经湖南湘军会计师事务所有限责任公司湘军验字 ”
(⒛10)第OS-B075号
验资报告验证,并
于⒛10年3月18日办理了工商变更登记。
⒛10年3月16日
,根据股东会决议和修改后的公司章程规定,湖南长株潭广联生猪交易市场有限公司新增注册资本叩OO万元,变更后注册资本及股权结构如下
:
股东名称 注册资本(万元 实收资本(万元 持股比例(%) ) )
周银香 4,08000 4,080,00 51,00李焕炎 3,920,00 3,920,00 ^牛nυ^υ^υ合计
8,00000 8,000,00 100‘00 “上述实收资本已经湖南湘军会计师事务所有限责任公司湘军验字 ”
(⒛10)第
OS-B1四号
验资报告验证,并
于⒛10年5月19日办理了工商变更登记。
⒛10年4月
z日,根据股东会决议和修改后的公司章程规定,湖南长株潭广联生猪交易市场有限公司新增注册资本sOOO万元,变更后注册资本及股权结构如下
:
股东名称 注册资本(万元
实收资本(万元
)
持股比例(%) )
周银香 6,63000 6,630,00 ^υnυ李焕炎 6,37000 6,37000 '叶oυ^υ⌒υ合计
13,000,00 13,000,00 10000 “
上述实收资本已经湖南天和联合会计师事务所湘天和验字
(201⑴第 ”
⒄67号 验资报告验证,并于⒛10年11月25日办理了工商变更登记。
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1篦 湖甫长株潭广联生猪交易肃场有限公司资产评估J艮告书⒛11年12月1日
,根据股东会决议和修改后的公司章程规定,湖南长株潭广联生猪交易市场有限公司减少注册资本75OO万元,变更后注册资本及股权结构如下
:
股东名称 注册资本(万元 实收资本(万元 持股比例(%) )
)
周银香 2,805,00 2,80500 0仄^υ^υ李焕炎 2,69500 2i695,00 '牛οˇ^υ^υ合计 5,500,00 5,50000 10000 “
上述实收资本已经湖南里程有限责任会计师事务所 湘程验字(⒛ 11) ”
第01'号 验资报告验证,并于⒛11年12月8日办理了工商变更登记。
⒛12年2月 ”日,湖南长株潭广联生猪交易市场有限公司股东周银香和李焕炎转让
ss%股权给湖南新五丰股份有限公司,并签订股权转让协议。
股权转让后各股东持股比例如下
:
股东名称 注册资本(万元 实收资本(万元 持股比例(%) )
)
周银香 1,760,00 1!76000 32,00李焕炎 71500 715,00 1300湖南新五丰股份有限公司 3102500 3:025,00 55,00合计
5,500,00 5,50000 100,00⒛12年4月⒛日,根据股东会决议和修改后的章程规定,湖南长株潭广联生猪交易市场有限公司增加注册资本
犸OO万元,变更后的注册资本及股权结构如下
:
股东名称 注册资本(万元 实收资本(万元 持股比例弘 )
)
)周银香 3,20000 3,20000 3200李焕炎 1,300‘00 1,30000 0 0^υ^υ湖南新五丰股份有限公司 5,50000 5i50000 0仄0仄^υ^υ合计
10,00000 10,000,00 10000 “
上述实收资本已经湖南里程有限责任会计师事务所 湘程验字(⒛12) ”
第mgs号 验资报告验证。
⒛12年6月18日
,湖南长株潭广联生猪交易市场有限公司股东李焕炎转让
5%股权分别给柳齐树,秦全美,夏若文。股权转让后各股东持股比例如下
:
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邮政编码△0ψ27
电话:(01ω
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传真:(01%6'
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1篦 .司 湖肃长株潭广联生猪交易肃场有限公司资产评估报告书股东名称 注册资本(万元 实收资本(万元 持股比例(%) ) )
周银香 3,20000 3,20Q,00 32,00李焕炎 800,00 80000 °°∩υ^υ柳齐树 250,00 25000 25秦全美 15000 150,00
15夏若文 100,00 10000
1湖南新五丰股份有限公司 5,500,00 5,50000 55,00合计
10∶000,00 10,00000 10000截止评估基准日,上述股东出资及持股比例无变化。
近几年主要资产、负债和损益情况
3、
⒛11年至评估基准日湖南长株潭广联生猪交易市场有限公司资产、负债状况如下表所示
:
:人金额单位 民币元科目名称 2011·12ˉ31
2012ˉ日2·31 2013ˉ7·31流动资产
:
货币资金 118,189,28 17,826,616,08 102,250,067,91交易性金融资产 150,000,00
应收票据
应收账款 106,998,44 600i彳 19,45预付账款 226,003,75应收利息
应收股利
其他应收款 3,790,44256 3,023,565,52 21,051,127,32存货 8,287,59 2,713,725,40一年内到期的非流动资产
其他流动资产 6,236,24 2,040,12294流动资产合计 4,058,631,84 20,971,703,87 128,881,166,77非流动资产
:
可供出售金融资产
持有至到期投资
长期应收款
长期股权投资
投资性房地产
固定资产 40,60367 258,309,14 43,364,82557在建工程 52,762,376,49 101,054,71828 105,461,661,44工程物资
固定资产清理
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E司 湖甫长株潭广联夂猪交易肃场有限公司资产评估报告书科目名称 2011ˉ12·31 2012·12·31 2013ˉ7ˉ31生产性生物资产
油气资产
无形资产 58,461,64800 56,965,82758 56!093‘ 26567开发支出
商誉
长期待摊费用
递延所得税资产
其他非流动资产
非流动资产合计 111,264,628,16 158,278,85500 204,919,75268资产总计 115,3231260,00 179,250,558,87 333,800,91945流动负债
:
短期借款 50j000j000,00
交易性金融负债
应付票据
应付账款 127:53081预收款项 1,140,00 2,071,441,01应付职工薪酬 303,26000 618,954,36 108,665,71应交税费 9,489,37 18,106,25应付利息 227,35779应付股利
其他应付款 26,020,00000 27,272,71765 22j870j54391一年内到期的非流动负债
其他流动负债
流动负债合计 26,323,26000 77,902,30138 25J423,64548非流动负债
:
长期借款 30,000,00000 200,000,00000应付债券
长期应付款
专项应付款 4,000,00000 4,000,00000
预计负债
递延所得税负债
其他非流动负债 12,200‘00000非流动负债合计 341000,00000 4,000,00000 212,200,00000负债合计 60‘323;260,00 811902,301,38 237,623,645,48所有者权益(或股东权益
)∶
实收资本(或股本
55j000,000,00 100,000,000,00 100,000,000,00 )
减:已归还投资
实收资本(或股本)净额 55,000,00000 100,000,00000 1001000,00000资本公积
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湖肃长株潭广联生猪父易市场有限兮司资产评估JFR告书科目名称 2011·12ˉ31 2012ˉ12ˉ31 2013·7。31盈余公积
其中:法定公益金
未分配利润 -2∶651j74251 -3,822i72603所有者权益合计 55,000,000,00 97,348,257,49 96,177,27397负债和所有者合计 115,323,26000 179,250,55887 333,800,919452011年至评估基准日湖南长株潭广联生猪交易市场有限公司损益状况如下表所示
:
:人金额单位 民币元项目
⒛J,年 ⒛12年 zO13年仁7月一、营业收入 116,293,94 5,821,154‘ 11减:营业成本 190,26301 5,292,176,77营业税金及附加 6,51247 64,09961销售费用 466,591,01管理费用 2,217,52866 1,109,42677财务费用 4:842,60 2,744,38资产减值损失 331,961,80 57,099,09加:公允价值变动收益
投资收益 ˉ26,52791
二、营业利润 ˉ2,661,342,51
1,170j983,52加:营业外收入 9,600,00
减:营业外支出
三、利润总额 ˉ2,651,742,51 ˉ1,170,983,52减:所得税费用
四、净不刂涧 -2,651,742,51 1,170,983,52上述会计报表数据均经过天健会计师事务所
(特
殊普通合伙)湖南分所审计,并
出具无保留意见审计报告。
)其
(二
他评估报告使用者
本评估报告仅供委托方和国家法律、法规规定的评估报告使用者使用。
二、评估目的
湖南长株潭广联生猪交易市场有限公司拟增资扩股,需
要对湖南长株潭广联生猪交易市场有限公司股东全部权益进行评估,以
确定其在评估基
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11
电话
邮政编码△00027 :-,10)5:3:3636 传真:(01ω 65547182
中
黪免鑫霆艮』垤∮型∵
:司
湖甫长株潭广联生猪交易市场有限公司资产评估报告书准日⒛13年7月31日所表现的市场价值,为湖南长株潭广联生猪交易市场有限公司拟增资扩股提供价值依据。
“本次经济行为已经湖南省人民政府国有资产监督管理委员会 湘国资预算函【⒛
12】
⒛9号
”
及
“
关于对湖南长株潭广联生猪交易市场有限公 ”
司进行审计评估委托中介机构的请示文件批复。
三、评估对象和评估范围
根据本次评估目的,评估对象是湖南长株潭广联生猪交易市场有限公司的股东全部权益价值。评估范围是湖南长株潭广联生猪交易市场有限公司的全部资产及相关负债。
本次评估的资产总额SS3,SO0,919,犸
元,其中:流动资产128,gs1,166,〃元,固
定资产鲳
,SG4,”5,Ⅳ
元,在建工程105,娟1,GG1,狃
元,无形资产ss,093,265,Ⅳ
元;负债总额⒛7,m3,“5,48元,其中:流
动负债⒛,砭3,“5,鲳元,非流动负债
212,⒛0,OO0,OO元
;股东权益gs,1〃
,'3,吖
元。详细见下表 :⒛13年7月31日资产负债表
金额单位:人民币元项 目
期末金额 项 目 期末金额一、流动资产合计 128,881,166,77四、流动负债合计 25,423,645.48货币资金 102,250,067,91 短期借款
交易性金融资产 交易性金融负债
应收票据 应付票据
应收账款 600,119,45 应付账款 127,53081预付款项 226,003,75 预收款项 2J071,44101应收利息 应付职工薪酬 108J66571应收股利 应交税费 18,10625其他应收款 21,051j127,32 应付利息 227,357,79存货 2,713,725,40 应付股利
一年内到期的非流动资产 其他应付款 22,870,54391其他流动资产 21040,12294一年内到期的非流动负债
二、非流动资产合计
204,919,752,68 其他流动负债
可供出售金融资产 五、非流动负债合计 212,200,000.00
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00027 ` 58383636
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Γ
中
躞免篦逆⒌鹜贽竖兑
.司 瑚肃长株潭广联生猪交易帘场有限公司资产评估JFx告书|
项 目 期末金额 项 目
期末金额持有至到期投资 长期借款 200,000,00000长期应收款 应付债券
长期股权投资 长期应付款
投资性房地产 专项应付款
固定资产 43,364,825,57 预计负债
在建工程 105,461,661,44 递延所得税负债
工程物资 其他非流动负债 12,200,00000固定资产清理 六、负债总计 237,623,645.48油气资产 所有者权益 100,000,00000无形资产 56,093,26567实收资本(或股本
)
开发支出 资本公积
商誉 专项储各
长期待摊费用 盈余公积
递延所得税资产 未分配利润 -3,822,726,03其他非流动资产 七、所有者权益合计 96,177,273,97三、资产J总计 333,800,919.45
八、负债及所有者权益合计 333,800,919.45以上评估范围与委托评估的范围及被评估单位所申报评估的资产范围 “一致,经天健会计师事务所(特
殊普通合伙)湖南分所审计,并出具了天 ”
健湘审
(⒛13)四8号 无保留意见审计报告。
公司主要资产及产权情况:公司主要实物资产为存货、房屋建筑物、机器设各、车辆、电子设各、在建工程、土地使用权。全部存放在湖南长株潭广联生猪交易市场有限公司的厂区内,即位于长沙县安沙镇毛塘工业园。
存货:账
面值2,713,V5,硐
元,包括在库周转材料、库存商品。
1、
在库周转材料账面值3,812,ss元
,主要是办公及冷库用的低值易耗品 ,包括复印纸、消毒剂、色带芯、封面纸等,均存放在湖南长株潭广联生猪交易市场有限公司的仓库内。
库存商品账面值2,m9j912,龊元,为冻猪分割肉,全部存放在湖南长株潭广联生猪交易市场有限公司的冷冻仓库。
2、
房屋建筑物类:账面原值为砭,鲳6,纾2,”元,账面净值为锣,鲳6,纾2,”
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传真
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中
躅免寇詹黎懑甄
-司 湖肃长抹潭广联生猪交易肃场有限公司资产评估报告书元,为冷库一栋,总建筑面积23419,⒄平方米,钢混结构,共七层,地下一层,地上六层,至评估基准日止,该冷库主体工程已经完工,尚未进行竣工验收,评估基准日已进入试运行阶段,审计机构按照目前冷库的实际使用情况,同
时依据
《湖南长株潭广联生猪交易市场建设项目施工及项目总承包管理合同书补充协议》中的合同价款砭,鲳6,轩2,⒛元,将冷库工程一部— —
分转入固定资产
房屋建筑物,剩余部分列入在建工程土建工程。
设各类:账面原值gs2,v2,GO元,账面净值叩
8,Ss3,∞
元,包括机器设3、
各、车辆和电子设各,共
计sS项
,其
中机器设各7项
,主要包括叉车和发电机组;车辆2项,包括长城CC⒄61KM⒛车辆一台和冷库用前座三轮车SO台 ,车辆目前行驶状况正常;电子设各弘项,主要为办公用电脑、打印机、复印机、空调等,电子设各至评估基准日使用状态均良好。
在建工程:账面值105,娟1,sG1,狃元,包括土建工程及设各安装工程4、
其中:在建工程一土建工程共7项,分别为屠宰场项目、交易市场项目、公共项目、场地平整项目、屠宰及交易市场土方工程、挡土墙工程及冷库未转固定资产部分。设各安装工程,主要包括制冷设各、电梯和屠宰设各。
湖南长株潭广联生猪交易市场有限公司于⒛Og年7月
2日
取得《关于湖南长株潭广联生猪交易市场有限公司调整新建长株潭生猪交易市场项目核准的批复》,目前该在建工程为长株潭广联生猪交易市场项目一期工程,设计单位为国内贸易工程设计研究院,施工单位为湖南省第六工程有限公司 ,该项目于⒛11年8月开始施工。
截止评估基准日,屠宰场项目刚开始施工,账面价值主要为前期费用 ,预计⒛13年12月竣工;交易市场项目地下负一层已完工,账面价值主要包括工程款、前期费用及利息等,该项工程预计⒛13年12月完工;公共项目主要包括道路、配电工程等,该项工程预计⒛14年5月完工;冷库项目的主体工程已全部完工,该在建工程中的账面价值主要包括部分前期费用、管理费
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13~层
屮政编码Ⅱ
00027 电话:(01Θ
58383636 `传
真:(01ω 65547182
中 司
躅免搬。型垤曳猡
1二 湖肃长株潭广联生猪交易帘场有限公司资产评估J艮告书及利息等,该项工程预计⒛13年9月完工;挡土墙工程的账面价值主要为工程款,该项工程预计⒛14年3月完工。
账面记录或未记录的无形资产:本
次申报评估的无形资产包括土地5、
使用权,基
本情况如下
:
土地使用权人为湖南长株潭广联生猪交易市场有限公司,位于长沙县安沙镇毛塘社区,具体详见下表
:
鲰土地使用 终止日 土地面积
土地位置 用途剩余年限 开发程度 账面价值 翅权证编号 期 (m2)
“
红线外通上水、
(2K0国
g1 Z3
号用
)第
长沙镇沙县毛塘安
2051-2-1
商用业
地
37,53∠F
下路水通、”电,红、电线讯内、
99j72800 56j093,265,67匝 社区 "让场地平整
截至评估基准日,本次被评估单位申报的土地使用权及房屋建筑物一冷库工程于⒛12年12月设定抵押权,抵押权人为上海浦东发展银行股份有限公司长沙分行,截止评估基准日,抵押借款余额为1,OO0,OO0,OO0元,借款期限自⒛12年12月
17日
至⒛⒛年12月
17日
。
四、价值类型及其定义
根据评估目的和委估资产的特点,确
定本次评估结论的价值类型为市场价值。市场价值是指自愿买方和自愿卖方,在
各自理性行事且未受任何强迫的情况下,评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。
五、评估基准日
本报告的评估基准日是⒛13年7月31日。评估基准日是根据经济行为发生时间、经济行为的实现、企业会计核算、会计资料的完整性、利率和汇率变化等因素确定。企业申报资料均基于评估基准日,评
估中所采用的价格也均是评估基准日的标准。
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36 传真:(01⑴ 65547182
._
″
″
`ι
中 司
妈免鬼蠡豕篾萝￡兑
瑚肃长株潭广联生猪交易肃场有限公司资产评估报告书本报告的评估基准日与业务约定书的评估基准日一致。
六、评估原则
(一 )遵循客观性、独立性、公正性、科学性原则
;
(二 )
遵循专业性原则
;
(三 )遵循产权利益主体变动原则
;
(四)遵
循资产持续经营原则、替代原则和公开市场原则。
七、评估依据
经济行为依据
:
“
湖南省人民政府国有资产监督管理委员会湘国资预算函【⒛1211、
” “
2sg号 和关于对湖南长株潭广联生猪交易市场有限公司进行审计评估委 ”
托中介机构的请示的批复。
法律法规依据
:
(一 )
中华人民共和国企业国有资产法(⒛Og年10月⒛日第十一届全国人民代表大会常务委员会第五次会议通过
);
(二 )
中华人民共和国公司法(⒛Os年10月27日第十届全国人民代表大会常务委员会第十八次会议修订通过、
(三 )中华人民共和国物权法(2OO7年
3月16日第十届全国人民代表大会第五次会议通过
);
(四 )
中华人民共和国土地管理法
(⒛⒄
年8月28日第十届全国人民代表大会常务委员会第十一次会议修订通过
);
(五 )
中华人民共和国城市房地产管理法
(2OO7年
8月30日第十届全国人民代表大会常务委员会第二十九次会议修订通过
);
(六 )
国务院91号令
《国有资产评估管理办法》(1gg1年
);
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中 司
妈免篦庚⒌弪爹里⒈凭
t之 湖肃长株潭广联生猪交易帘场有限公司资产评估报告书(七 )原国家国有资产管理局发布的国资办发 36号《国有资产评I199纠
估管理办法施行细则》
;
(八 )
国务院国资委第12号令《企业国有资产评估管理办法》 ;(九 )
财政部令第14号《国有资产评估管理若干问题的规定》 ;(十 )国资委、财政部第3号令《企业国有产权转让管理暂行办法》 ;(十一)《企业国有资产评估项目各案工作指引》国资发产权 13]“[⒛号
;
(十二)《关于加强企业国有资产评估管理工作有关问题的通知》国资委产权⒓OOq'4号
;
(十三)《关于企业国有资产评估报告审核工作有关事项的通知》国资产权[⒛⒆]%l号
;
(十四)《关于企业国有产权转让有关事项的通知》国务院国资委国资产权发
(⒛OG)SO6号
;
准则依据
:
(十五)《资产评估准则一基本准则》(财企[⒛⒄]⒛号
);
(十六)《资产评估职业道德准则一基本准则》(财企[⒛⒄]⒛号、——
(十七)《资产评估职业道德准则
独立性》(中
评协⒓01纠248号
);
(十八
)《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》(会协OS]18号
[⒛
);
—
(十
九
)《资产评估准则企业价值》(中评协⒓011⒓犭号
);(二十)《资产评估准则
-评
估报告》(中评协[⒛11]⒛0号 );(二十一)
《资产评估准则
-评
估程序》(中评协
[⒛07]189号 );(二十二)
《资产评估准则一业务约定书》(中
评协[⒛11]⒛0号 );(二
十三)
《资产评估准则
-工
作底稿》(中评协[⒛吖]189号 );
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~'
00027` 58383636
邮政编码△ 电话:(01ω 传真:(01ω655471俨 2
躅
中
氮蠹詹蕊卿茁悦.司 湖甫长株潭广联生猪父易市场有限公司资产评估报告书(二
十四)
《资产评估准则
-机
器设各》(中评协[⒛σ]189号 );(二
十五)
《资产评估准则
一不动产》(中评协[⒛σ]189号 );(二
十六)
《资产评估价值类型指导意见》(中评协[⒛07]189号 );(二
十七) 《资产评估准则——
无形资产》(中评协⒓OO刨217号 ); )
(二十八 《评估机构业务质量控制指南》(中评协⒓01q214号 ); )
(二十九 《企业国有资产评估报告指南》(中评协P0111230号 );(三十)《城镇土地估价规程》中华人民共和国国家标准 GB/T18508 -2001;
(三 ) GB/T50⒛十一 《房地产估价规范》中华人民共和国国家标准 1 -1999;
)
(三十二 《企业会计准则》
;
产权依据
:
(一)湖
南长株潭广联生猪交易市场有限公司提供的《中华人民共和国国有土地使用证》复印件
;
(二)湖南长株潭广联生猪交易市场有限公司提供的《建设用地规划许可证》复印件
;
(三)湖南长株潭广联生猪交易市场有限公司提供的《建设工程规划许可证》复印件
;
(四)湖南长株潭广联生猪交易市场有限公司提供的《工程施工许可证》复印件
;
(五)湖南长株潭广联生猪交易市场有限公司提供的《长沙县测绘成果鉴定审批表》
;
(六)湖南长株潭广联生猪交易市场有限公司提供的《中华人民共和国机动车行驶证》复印件
;
(七)湖南长株潭广联生猪交易市场有限公司提供的重大设各的购建
通信地址凵匕京市东城区朝阳门北大街8号富华大厦A座13层
~'
0027 58383636
邮政编码
⒈1θ
电话:(01ω 传真:♀10)65547182
中 司
鲟免嵬蠢愆卿里⒈饪
湖甫长株潭广联生猪交易肃场有限公司资产评估报告书合同及发票等
;
(八)其他有关产权证明。
取价依据
:
(一 )被评估单位提供的购建合同及付款凭证等有关资料
;
(二
)
《长沙市建设系统行政事业性收费一览表》
;
(三 )
《中华人民共和国增值税暂行条例》
(中
华人民共和国国务院令第sS8号
);
(四)国
务院
[⒛OO]第⒛4号《中华人民共和国车辆购置税暂行条例》
;
(五)商务部、发改委、公安部、环境保护部令⒛12年第12号《机动车强制报废标准规定》
;
(六)湖南长株潭广联生猪交易市场有限公司提供的设各申报明细表
;
(七 )
湖南省住房和城乡建设厅文件《关于发布湖南省各市州建设工程人工工资单价的通知》
;
(八 )《机电产品报价手册》(2013年
);
(九)中和资产评估有限公司《评估资讯网》
;
(十 )评估人员对评估对象进行勘察核实的记录
;
z(十一)《中华人民共和国耕地占用税暂行条例》(国发
1198刊号
);
(十二)《土地利用现状分类》(GB/T21010-⒛吖
);
(十三)湖南省长沙市人民政府《关于执行湖南省征地补偿标准有关事项的通知》(长
政发〔⒛
13〕
9号
);
(十四)《国务院办公厅转发劳动保障部关于做好被征地农民就业培训和社会保障工作指导意见的通知》(国办发POO剑⒛号
);
通信地址:北京市东城区朝阳门北大街8号富华大厦A座3层
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邮政编码:100027 电话:(01ω
58383636
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丁
中
髯甑蠡膀强纾里⒈
1司
湖肃长株潭广联生猪父易市场有限公司资产评估JFR告书(十五)《长沙市征地补偿实施办法》(长沙市人民政府令第103号 );(十
六
)《湖南省人民政府办公厅关于发布湖南省征地年产值标准的通知》(湘政办发⒓OO割纾号
);
(十七)湖南省人民政府办公厅关于印发《湖南省耕地开垦费征收使用管理办法》的通知(湘政办发⒓01q47号
);
(十八)湖南省实施《中华人民共和国耕地占用税暂行条例》办法(湖南省人民政府令第⒛1号
);
(十九 )《关于印发(湖南省水利建设基金筹集管理实施细则>的通知》(湘财综〔⒛
11〕
犸号
);
(二十)湖南省物价局、省财政厅关于重新发布全省国土资源系统行政事业性收费项目和标准的通知(湘价费⒓OO剑鳇
号
);
(二十一)与此次整体资产评估有关的其它资料。
其他依据
:
“ ”
(一)被评估企业评估基准日
天健湘审
(⒛13)四8号 无保留意见审计报告
;
(二)资产评估业务约定书。
八、评估方法
企业价值评估基本方法包括市场法、收益法和资产基础法。
市场法,是指将评估对象与可比上市公司或者可比交易案例进行比较 ,确定评估对象价值的评估方法。
收益法,是指将预期收益资本化或者折现,确定评估对象价值的评估方法。
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口■■
-
中 。
黪免嵬蠡甄罾冱∥
1:司 湖肃长株潭广联生猪交易帘场有限公司资产评佑JPR告书资产基础法,是指以被评估企业评估基准日的资产负债表为基础,合理评估企业表内及表外各项资产、负债价值,确定评估对象价值的评估方法。
按照
《资产评估准则一基本准则》,评估需根据评估目的、价值类型、资料收集情况等相关条件,恰当选择一种或多种资产评估方法。
由于目前国内湖南长株潭广联生猪交易市场有限公司项目在公开市场缺乏交易案例和查询资料,故本次评估不宜采用市场法。由于湖南长株潭广联生猪交易市场有限公司截至评估基准日尚处于建设阶段,故本次评估不宜采用收益法。
由于被评估企业各项资产、负债能够根据会计政策、企业经营等情况合理加以识别,评估中有条件针对各项资产、负债的特点选择适当、具体的评估方法,并具各实施这些评估方法的操作条件,本次评估可以选择资产基础法。
根据本次评估目的和评估对象的特点,以及评估方法的适用条件,选择资产基础法进行评估。
具体的评估方法如下
:
(一)流动资产:本次评估将其分为以下几类,采用不同的评估方法分别进行评估
:
1,实物类流动资产:主要是指存货,对于正常周转的存货,以市场价格为基础进行评估,周转材料在市场价格基础上考虑适当的进货成本确定其评估值;库存商品的评估值则在市场价格基础上扣除销售税费和根据销售难易确定的税后利润加以确定
;
2,货币类流动资产:包括现金、银行存款,通过核实银行对账单、银行函证等进行核查,以清查核实后的价值确定评估值
;
通信地址:北京市东城区朝阳门北大街8号富华大厦A座13层
一
邮政编码△00027
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节:(010)5:383636 传真:(01ω 65547182
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J垤19司
湖肃长株潭广联生猪交易帘场有限兮司资产评估报告书3,应收类预付类流动资产:包括应收账款、预付账款和其他应收款 ,主要是在清查核实其账面余额的基础上,根
据每笔款项可能回收的数额确定评估值
;
(二)房屋建筑物:由
于《湖南长株潭广联生猪交易市场建设项目施工及项目承包管理合同书补充协议》中的合同价款低于该冷库工程的实`总
际支付金额,且无法预计该工程后期应支付的具体工程费用,故
本次评估以核实后冷库工程实际已发生的工程费用为计价基础,并考虑工程建设期内人、材、机等因素的影响,加
前期费用及资金成本之和确定其评估值。
(三)机器设各:采
用重置成本法进行评估
;
:评 =重 ×
即 估价值 置全价综合成新率
(四)在建工程:分以下几类,采用不同的评估方法分别进行评估 :土建工程:因土建工程的开工日期距评估基准日较近,考虑人、材、1、
机等因素的影响,由于近期市场价格变动不大,故
本次评估中交易市场项目按核实后的工程款及前期费用之和加资金成本确认评估值;屠宰厂项目、公共项目、屠宰及交易市场土方工程、挡土墙工程按核实后的账面值加资金成本确认评估值。
设各安装:主
要为
⒛彳3年
1-4月
份开工,至评估基准日均未完工2、
,且不存在不合理支出,本次评估根据其在建工程申报金额,经
账实核对后的余值作为评估值。
(五 )无形资产-土地使用权:待评估的土地为商业用地,难以取得类似宗地租赁价格,不适宜采用收益法;因待评估宗地位于长沙县安沙镇毛塘工业园,根据长沙县城区规划图,该宗地所在区域已被划入长沙县范围内,长沙县土地交易市场发展较成熟,本次评估适宜采用市场法;假设开发法适用于具有开发或再开发潜力并且其开发完成后的价值可采用市场法、收益法等方法求取的房地产,根
据长沙县住房和城乡建房局文件[长县住建(⒛11)第148号]《长沙县住房和城乡建设局关于长株潭广联生猪
通信地址:北京市东城区朝阳门北大街8号富华大厦A座13层
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邮政编码Ⅱ00027I冫 电话:(01ω
58383636
传真:(01ω6554冫 182
中
黠甑鸾虐恳懋甄
~司 湖甫长株潭广联生猪交易市场有限公司资产评估JPR告书交易市场一期工程初步设计评审的批复》,待估宗地上主要建设项目为冻品批发交易市场、写字楼、物流冷库、冻结间冷库、车间机房、配电房,分割加工车间、鲜销冷却间、屠宰加工间、化制间、锅炉房、水处理间等项目,无法求取开发完成后的房地产总价值,不适用采用假设开发法;成本逼近法一般适用于新开发土地的价格评估,因待评估宗地为新开发土地 ,宜采用成本法;因待估宗地的基准地价以⒛O/年1月1日
为基准日,距评估基准日已超过六年,故不适宜采用基准地价修正法。
(六)其他流动资产:主
要为待抵扣增值税进项税额及预缴的印花税等,以清查核实后的账面值确认评估值。
(七)负债:根
据企业实际需要承担的负债项目及金额确定。
九、评估程序实施过程和情况
评估人员对纳入此次评估范围的资产和负债进行了评估。主要评估过程如下
:
(一)接受委托
本公司接受委托前,与湖南长株潭广联生猪交易市场有限公司有关人员进行了会谈,并
与湖南长株潭广联生猪交易市场有限公司的会计师进行多次沟通,详细了解了此次评估的目的、评估对象与评估范围、评估基准日等。在此基础上,本公司遵照国家有关法规与湖南长株潭广联生猪交易市场有限公司签署了《资产评估业务约定书》,并拟定了相应的评估计划。
(二)资产清查
根据湖南长株潭广联生猪交易市场有限公司提供的评估申报资料,评估人员于⒛13年9月16日至⒛13年9月18日对申报的全部资产和负债进行了必要的调查、核实。听取湖南长株潭广联生猪交易市场有限公司有关人员对待评资产历史和现状的介绍。
1.房
屋建(构)筑物的清查
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~司 湖甫长株潭广联生猪父易市场有限公司资产评佑JF×告书对企业申报的房屋建筑物,评估人员根据申报明细表进行必要的勘察 ,深入现场,逐项勘察实物,核实建筑面积,查验企业提供的房屋所有权证 ,核查房屋建筑结构、建筑质量、完工日期、平面形状、室内外装修情况、水暖电等配套设施的安装使用情况,并将测量数据及勘察结果详细记入《房屋建筑物现状勘察表》中,作为评估计算的重要依据。
2,对
机器设各的清查
对企业申报的机器设各、电子设各和运输车辆,评
估人员根据申报明细表进行了必要的清查核实;对设各的使用环境、工作负荷、维护保养、自然磨损、大修、中修、小修及日常维护等情况进行了了解;并通过与设各管理人员及操作人员的广泛接触,详细了解设各的管理、使用情况,以及设各管理制度的贯彻执行情况;通过问、观、查,详细了解设各现状。
评估人员对清查中发现的问题,建
议委托方对申报表进行相应修改或做出补充说明。
对车辆进行现场核查,了解企业车辆资产的使用特点和维护保养情况 ,掌握车辆的性能状态,同时核对企业申报的机动车行驶证。
“ ”对机器设各除现场勘察外,还
结合企业填写的设各状况调查表对设各进行了核实。对漏填、错填、重填的返回企业补充完善。
对在建工程的清查:对在建工程,首先了解在建工程项目的可研、3、
立项、批复过程、法定规划文件、设计概况及目前状态,逐
项清点核实了各已开工子项工程,了解其工程内容、核实其具体开工日期、承建方、查看了相关图纸、合同及招标文件;检查资产评估明细表各项内容填写情况 ,核实资产评估明细表中数据与财务报表在建工程账面数量是否一致,了解在建项目的主要内容和资产状况;根据申报的土建工程和设各安装工程项目,审查其合同内容,并通过与财务人员交谈了解工程实际进度情况及工程款项支付情况,分析账面值的构成及其合理性;现场实地勘察在建工程
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~司 湖甫长株潭广联生猪交易市场有限兮司资产评估JFR告书的形象进度,核实是否按照合同条款执行。
对无形资产的清查:评估人员核实了与土地使用权有关的相关权证、4、
出让合同、缴款凭证等资料,并向有关人员了解情况、对委估宗地的四至及利用现状进行了调查。
对存货的清查
5、
对企业申报的存货,首先将申报表与会计报表、明细账、总账进行核对,并查阅相关的会计记录和原始凭证。同时根据评估申报表对存货进行了监盘。在盘点结果的基础上,根
据盘点日至评估基准日的出入库倒推出评估基准日的数量。在盘点过程中,同时关注存货存放环境、存放时间、使用情况等。
对往来款项、其他资产及负债的清查
6、
对往来款项、其它资产及负债,评估人员根据申报明细表搜集了往来款项、其它资产及负债有关的各种原始资料、证明文件及有关会计资料 ,对往来款进行了函证,对非实物性资产及负债进行必要的账务核实,以清查核实后的资产及相关信息作为评估的依据。
(三)评定估算
评估人员在进行必要的市场调查、询价的基础上,对企业各项资产和负债选用适当的具体评估方法进行评估测算,从而确定被评估企业的股东权益价值。
(四)评估汇总及报告
-评
本次评估是按《资产评估准则 估报告》及《企业国有资产评估报告指南》的要求对评估结果进行汇总、分析、撰写资产评估报告书和评估说明。并对评估报告进行了三级复核。
十、评估假设
1.一
般性假设
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~司 湖甫长株潭广联生猪交易帘场有限公司资产评估JFR告书①湖南长株潭广联生猪交易市场有限公司在经营中所需遵循的国家和地方的现行法律、法规、制度及社会政治和经济政策与现时无重大变化 ;②湖南长株潭广联生猪交易市场有限公司将保持持续经营,并在经营方式上与现时保持一致
;
③国家现行的税赋基准及税率,银行信贷利率以及其他政策性收费等不发生重大变化
;
④无其他人力不可抗拒及不可预见因素造成的重大不利影响。
2.针
对性假设
①假设湖南长株潭广联生猪交易市场有限公司各年间的技术队伍及其高级管理人员保持相对稳定,不会发生重大的核心专业人员流失问题 ;②湖南长株潭广联生猪交易市场有限公司能够履行土地出让合同规定的相关规定,不出现违反土地出让合同规定的情况。
若将来实际情况与上述评估假设产生差异时,将对评估结论产生影响 ,报告使用者应在使用本报告时充分考虑评估假设对本评估结论的影响。
十一、 评估结论
在评估基准日⒛13年7月31日,持续经营前提下,经资产基础法评估 ,湖南长株潭广联生猪交易市场有限公司总资产账面价值为SS,SS0,Og万元 ,评估价值为SG,616,⒛万元,增值额为3,⒛6,17万
元,增值率为9,Gg%;总负债账面价值为⒛2,SG万元,评估价值为 ” 7,SG万元,减
值额为 915,OO,两 ,“
万元,减值率3,ss%;股东全部权益账面价值为
9,617,田
万元,股东全部权益评估价值为
13,两
gO万
元,增值额为4,151.17万元,增值率为鲳,16%。
8‘
评估结果详见下列评估结果汇总表
:
资产评估结果汇总表
评估基准日:⒛13年7月31日
单位:人民币万元
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:⑴10)58383636 传真:(01ω 65547182
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湖甫长株潭广联生猪交易市场有限公司资产评估抵告书%账面价值 评估价值 增减值 增值率项 日
A B
C=B-A
D=C/A×100% 1
流动资产 12,88812 12,871 93 -16,19 -0130乙 非流动资产 20,49198 23,744,34 3,252,36 15,87 3
其中:可
供出售金融资产
4 持有至到期投资
5 长期应收款
6长期股权投资
7投资性房地产
8 固定资产 4,336,48 4,696,11
35963 °°0∠oν 9在建工程 10,546,17 4,777,15
ˉ
5J769,02 -54,70 10△程物资
固定资产清理
0∠生产性生物资产
13油气资产
14无形资产 5,609,33 14,271,08 8,661,75 154,42 15开发支出
16商誉
17长期待摊费用
18递延所得税资产
19其他非流动资产
20资产总计 33,380,09 36,616.26 3,236,17 9,690乙 流动负债 2,542,36 2,542,36 0,00 22非流动负债 21,220,00 20,30500
-91500 ˉ431 23负债合计 23,762,36 22,847,36
Ⅱ915.00 ˉ3,85 24股东权益
(净
资产) 9,617,73 13,768,90 4,151,17 43,16湖南长株潭广联生猪交易市场有限公司股东全部权益价值为13,两8,gO元。
十二、
特别事项说明
本评估报告中陈述的特别事项是指在已确定评估结果的前提下,评估人员已发现可能影响评估结论,但
非评估人员执业水平和能力所能评定的有关事项。
被评估企业所申报评估的资产范围,其
账面金额已经天健会计师1、
“ ”事务所
(特
殊普通合伙)湖
南分所审计,并
出具了天健湘审(⒛13)刀8号无保留意见审计报告。
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中
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~司 湖甫长株潭广联生猪交易肃场有限公司资产评估JFR告书截止评估基准日,被评估单位申报评的冷库项目主体工程已经全2、
部完工并进入试运行阶段,但尚未进行竣工验收,审计机构按照目前冷库的实际使用情况,同
时依据
《湖南长株潭广联生猪交易市场建设项目施工及项目总承包管理合同书补充协议》中的合同价款,将冷库工程一部分转入固定资产一房屋建筑物,剩余部分列入在建工程一土建工程,本次评估将其在建工程并入固定资产对其进行整体评估
;
由于
《湖南长株潭广联生猪交易市场建设项目施工及项目总承包管3、
理合同书补充协议》中的合同价款低于该冷库工程的实际支付金额,且无法预计该工程后期应支付的具体工程费用,故本次评估冷库工程在评估基准日的建设单位管理费按长沙县政府相关部门对建设项目所涉行政事业性收费规定的标准计取,其
余的前期费用及其他费用根据被评估单位提供的相关合同及实际发生的付款金额确定;该冷库工程的资金成本按评估基准日,合理工期的贷款利率计取
;
截止评估基准日,湖南长株潭广联生猪交易市场冷库工程尚未进4、
行竣工验收,也未办理相关的权属登记,被评估单位本次评估申报的房屋建筑面积依据长沙县房屋产权管理局出具的《长沙县测绘成果鉴定审批表》确定,湖南长株潭广联生猪交易市场有限公司处置该房屋建筑物时应使其满足法律规定的权属条件,只有相关权属证书载明的建筑面积才是相关房产的法定资产量,本评估结果的使用者在进行本次评估目的所对应的经济行为时应依据房屋权属证书载明的建筑面积审视本评估结果的适用性 ;截至评估基准日,本
次被评估单位申报的土地使用权及房屋建筑5、
物一冷库工程于⒛12年12月
设定抵押权,抵押权人为上海浦东发展银行股份有限公司长沙分行,截
止评估基准
日,抵
押借款余额为 1,OO0,OO0,OO0元,借款期限自⒛12年
12月17日至⒛⒛年12月17日。
本次评估结论没有考虑控股权和少数股权等因素产生的溢价或折6,、
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中 司
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湖甫长株潭广联生猪交易市场有限公司资产评估报告书价。
7
8
本次评估结论没有考虑流动性对股东权益价值的影响。
本评估报告的评估结果是反映评估对象在本报告书载明的评估目的之下,根据本报告书载明的评估假设条件下确定的市场价值,没有考虑过去或将来可能承担的抵押、质押、担保等事宜的影响;没有考虑特殊的交易方或交易方式可能追加付出的价格等对评估价值的影响;没有考虑评估基准日后遇有自然力和其他不可抗力对资产价格的影响;没有考虑若该等资产出售,所应承担的费用和税项等可能影响其价值净额的相关方面。
本公司对湖南长株潭广联生猪交易市场有限公司的资产只进行价值9、
估算并发表专业意见,为报告使用人提供价值参考依据,对评估对象法律权属确认或发表意见不在我们的执业范围,我们不对评估对象的法律权属提供保证。我们仅根据评估准则和执业规范要求对湖南长株潭广联生猪交易市场有限公司提供的被评估资产的权属证明及来源资料进行
了查验,并对查验情况按规定进行了披露。
委托方及被评估企业所提供的资料是进行本次资产评估的基础,委10、
托方和被评估企业应对所提供资料的真实性、合法性和完整性承担责任。
十三、 评估报告使用限制说明
1,本评估报告的结论是以持续经营为前提条件。
2,本评估报告只能用于评估报告载明的评估目的和用途。
3,本评估报告只能由本评估报告载明的评估报告使用者使用。
4,根据相关规定本报告需提交国有资产主管部门核准(或
各案),完成核准
(或
各案
)手续后方可用于实现规定的经济行为。
5,本评估报告的全部或部分内容被摘抄、引用或者披露于公开媒体 ,需评估机构审阅相关内容,法律、法规规定以及相关当事方另有约定的除
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湖肃长株潭广联夂猪交易夼场有眼兮司资产评估报告书夕卜。
6,评估结果的使用有效期自评估基准日起一年,即超过2014年7月30日使用本评估结果无效。
7,本评估报告必须完整使用方为有效,对
仅使用报告中部分内容所导致的可能的损失,本公司不承担责任。
十四、 评估报告日
本评估报告提出日期:二○一三年十一月二十七日。
怒
甑
注册资产评估师
评估项目负责人
:
二○一三年十一月二十七日
注册资产评估师
评估报告复核人
:
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1:司
湖甫长株潭广联生猪交易肃场有限公司资产评估J艮告书资产评估报告书附件
附件一、资产评估明细表
;
“
附件二、湖南省人民政府国有资产监督管理委员会
湘国资预算函 ”
【⒛
12】
259号 文件
;
“
附件三、关于对湖南长株潭广联生猪交易市场有限公司进行审计评 ”
估委托中介机构的请示的批复
;
附件四、委托方暨被评估企业营业执照复印件
;
附件五、被评估企业评估基准日审计报告
;
附件六、评估对象涉及的主要权属证明资料
;
附件七、委托方暨被评估企业承诺函
;
附件八、签字注册资产评估师承诺函
;
附件九、中和资产评估有限公司营业执照复印件
;
附件十、 中和资产评估有限公司资产评估资格证书复印件 ;附件十一、签字注册资产评估师资格证书复印件
;
附件十二、法定代表人授权书
;
附件十三、资产评估业务约定书。
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电:(01⑴
5:3:3636
传真:(01ω
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