企业价值评估报告书
项目名称：广东世荣兆业股份有限公司拟发行股份购买资产涉及的珠海市斗门区世荣实业有限公司股东全部权益评估报告
报告编号：沪东洲资评报字【2014】第 0412156号
上海东洲资产评估有限公司
企业价值评估报告书
【2014】第0412156号
声明
声 明
本项目签字注册资产评估师郑重声明：注册资产评估师在本次评估中恪守独立、客观和公正的原则，遵循有关法律、法规和资产评估准则的规定；根据我们在执业过程中收集的资料，评估报告陈述的内容是客观的，并对评估结论合理性承担相应的法律责任。
评估对象涉及的资产、负债清单、未来经营预测由被评估单位申报并经其签章确认。根据《资产评估准则——基本准则》第二十三条的规定，遵守相关法律、法规和资产评估准则，对评估对象在评估基准日特定目的下的价值进行分析、估算并发表专业意见，是注册资产评估师的责任；提供必要的资料并保证所提供资料的真实性、合法性、完整性，恰当使用评估报告是委托方和相关当事方的责任。
我们已对评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查；我们已对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验，并对已经发现的问题进行了如实披露，且已提请委托方及相关当事方完善产权以满足出具评估报告的要求。根据《资产评估准则——基本准则》第二十四条和《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》，委托方和相关当事方应当对所提供评估对象法律权属资料的真实性、合法性和完整性承担责任。注册资产评估师执行资产评估业务的目的是对评估对象价值进行估算并发表专业意见，对评估对象法律权属确认或发表意见超出注册资产评估师执业范围。本评估报告不对评估对象的法律权属提供任何保证。
根据《资产评估职业道德准则——基本准则》第二十六条，本报告受本评估机构和注册资产评估师执业能力限制，相关当事人决策时应当有自身的独立判断。注册资产评估师有责任提醒评估报告使用者理解并恰当使用评估报告，但不承担相关当事人的决策责任。
我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设和限定条件的限制，评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明的假设、限定条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。根据《资产评估准则——评估报告》第十三条，评估报告使用者应当全面阅读本项目评估报告，应当特别关注评估报告中揭示的特别事项说明和评估报告使用限制说明。
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目录
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（目录）
项目名称 广东世荣兆业股份有限公司拟发行股份购买资产涉及的珠海市斗门区世荣实业有限公司股东全部权益评估报告
报告编号 沪东洲资评报字【2014】第 0412156号
声明 ................................................................................................................................................. 1目录 ................................................................................................................................................. 2摘要 ................................................................................................................................................. 3正文 ................................................................................................................................................. 5一、委托方及其他报告使用者概况 ............................................................................................ 5 I. 委托方 ........................................................................................................................................... 5 II. 其他报告使用者........................................................................................................................... 10二、被评估单位及其概况 ......................................................................................................... 10三、评估目的 ........................................................................................................................... 20四、评估对象和评估范围 ......................................................................................................... 20五、价值类型及其定义 ............................................................................................................. 23六、评估基准日 ........................................................................................................................ 23七、评估依据 ........................................................................................................................... 23 I. 经济行为依据 .............................................................................................................................. 23 II. 法规依据 ..................................................................................................................................... 24 III. 评估准则及规范........................................................................................................................... 24 IV. 取价依据 ..................................................................................................................................... 25 V. 权属依据 ..................................................................................................................................... 25 VI. 其它参考资料 .............................................................................................................................. 25 VII. 引用其他机构出具的评估结论 ..................................................................................................... 25八、评估方法 ........................................................................................................................... 25 I. 概述 ............................................................................................................................................ 26 II. 评估方法选取理由及说明 ............................................................................................................ 26 III. 收益法介绍 .................................................................................................................................. 26 IV. 资产基础法介绍........................................................................................................................... 28九、评估程序实施过程和情况 .................................................................................................. 30十、评估假设 ........................................................................................................................... 31十一、评估结论 ........................................................................................................................... 32 I. 概述 ............................................................................................................................................ 32 II. 结论及分析 .................................................................................................................................. 33 III. 其他 ............................................................................................................................................ 33十二、特别事项说明 .................................................................................................................... 34十三、评估报告使用限制说明 ..................................................................................................... 36 I. 评估报告使用范围 ....................................................................................................................... 36 II. 评估结论使用有效期 ................................................................................................................... 36 III. 涉及国有资产项目的特殊约定 ..................................................................................................... 37 IV. 评估报告解释权........................................................................................................................... 37十四、评估报告日 ........................................................................................................................ 37报告附件 ....................................................................................................................................... 39
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【2014】第0412156号
摘要
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（摘要）
项目名称 广东世荣兆业股份有限公司拟发行股份购买资产涉及的珠海市斗门区世荣实业有限公司股东全部权益评估报告
报告编号 沪东洲资评报字【2014】第0412156号
委托方 广东世荣兆业股份有限公司。
其他报告使用者根据评估业务约定书的约定，本次经济行为涉及的交易方、相关监管部门或机构及国家法律、法规规定的报告使用者，为本报告的合法使用者。
被评估单位 珠海市斗门区世荣实业有限公司。
评估目的 发行股份购买资产。
评估基准日 2014年03月31日。
评估对象及评估本次评估对象为发行股份购买资产涉及的被评估单位股东全部权范围
益价值，评估范围为被评估单位全部资产及负债，具体包括流动资产、长期股权投资、投资性房地产、固定资产、在建工程、无形资产、递延所得税资产及负债等。资产评估申报表列示的母公司口径账面净资产为 615,191,021.66元、合并报表口径账面净资产为684,821,083.21。
价值类型 市场价值。
评估方法 采用资产基础法和收益法评估，在对被评估单位综合分析后最终选取资产基础法的评估结论。
评估结论 经评估，被评估单位股东全部权益价值为人民币 4,358,121,343.36元。
大写：人民币肆拾叁亿伍仟捌佰壹拾贰万壹仟叁佰肆拾叁元叁角陆分。
评估结论使用有为评估基准日起壹年，即有效期截止 2015年3月30日。
效期
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重大特别事项 企业存在抵押担保等情况详见评估报告正文“特别事项说明”。
特别提示：本报告只能用于报告中明确约定的评估目的。以上内容摘自评估报告正文，欲了解本评估项目的详细情况和合理理解评估结论，应当阅读评估报告正文。
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正文
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（正文）
特别提示：本报告只能用于报告中明确约定的评估目的，且在约定情形下成立。欲了解本评估项目的全面情况，请认真阅读资产评估报告书全文及相关附件。
广东世荣兆业股份有限公司：
上海东洲资产评估有限公司接受贵单位的委托，根据有关法律、法规和资产评估准则、资产评估原则，采用资产基础法、收益法，按照必要的评估程序，对广东世荣兆业股份有限公司拟发行股份购买资产所涉及的珠海市斗门区世荣实业有限公司股东全部权益在2014年03月31日的市场价值进行了评估。现将资产评估情况报告如下：项目名称广东世荣兆业股份有限公司拟发行股份购买资产涉及的珠海市斗门区世荣实业有限公司股东全部权益评估报告
报告编号沪东洲资评报字【2014】第0412156号
一、委托方及其他报告使用者概况
I.委托方一、基本情况
企业名称：广东世荣兆业股份有限公司（A股：世荣兆业002016）注册地址：珠海市斗门区井岸镇珠峰大道288号一区17号楼
法定代表人：梁家荣
注册资本：人民币64,609.5632万元
公司类型：股份有限公司（上市）
经营范围：房地产开发经营；房产租赁；销售：建筑材料、日用品、电器、机械产品。
二、历史沿革
（一）公司设立、股改和上市情况
1996年7月29日，珠海经济特区威尔发展公司（集体所有制）和珠海经济特区威尔康医疗器械有限公司（中外合资经营）投资设立珠海威尔医疗器械有限公司（是被重组的上市公司前身），注册资本为 50万元。珠海威尔医疗器械有限公司成立时股权结构情况如下：
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|-|-|
|出资方式|实缴资本（万元）|
|货币|38|
|货币|12|
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 2000年 12月 22日，经广东省人民政府办公厅粤办函【2000】675号文和广东省经济贸易委员会粤经贸监督【2000】1056号文的批准，同意珠海威尔医疗器械有限公司整体变更设立广东威尔医学科技股份有限公司，注册资本为2,245万元（以全部净资产折股，按1:1的折股率折成等额股份）。2000年 12月 28日，在广东省工商行政管理局登记注册，取得注册号为 4400002006348的《企业法人营业执照》。本次整体变更后，威尔科技股权结构情况如下：
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|-|-|-|
|股东名称|股份类型|持股数量（股）|
|珠海威尔发展有限公司1|法人股|13,470,000|
|北京安策科技有限公司|法人股|2,020,500|
|周先玉|个人股|2,020,500|
|湖南省远通科贸发展有限公司|法人股|1,347,000|
|广东省科技创业投资公司|法人股|1,122,500|
|李斌|个人股|1,122,500|
|洋浦海鑫投资有限公司|法人股|898,000|
|中国乡镇企业投资开发有限公司|法人股|449,000|
|合计||22,450,000|

 2001年9月8日，威尔科技召开2011年度第二次临时股东大会，同意按股本 2,245万股计算每 10股派送红股 3.4股，共分配利润 763.3万元，分派后威尔科技注册变更变更为 3,008.30万元。以上决议经广东省人民政府粤府函[2002]183号文和广东省经济贸易委员会粤经贸函[2002]311号文批准。
本次增资后，威尔科技股权结构情况如下：
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|-|-|-|
|股东名称|股份类型|持股数量（股）|
|珠海威尔发展有限公司|法人股|18,049,800|
|北京安策科技有限公司|法人股|2,707,470|
|周先玉|个人股|2,707,470|
|湖南省远通科贸发展有限公司|法人股|1,804,980|
|广东省科技创业投资公司|法人股|1,504,150|
|李斌|个人股|1,504,150|
|洋浦海鑫投资有限公司|法人股|1,203,320|
|中国乡镇企业投资开发有限公司|法人股|601,660|
|合计||30,083,000|

经2004年 6月1日中国证监会下发证监发行字【2004】75号《关于核准广东威尔医学科技股份有限公司公开发行股票的通知》和深圳证券交易所深证
上【2004】52号《关于广东威尔医学科技股份有限公司人民币普通股股票
1珠海经济特区威尔发展公司于2000年4月更名为珠海威尔发展有限公司。
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上市交易的通知》的批准，威尔科技向社会公众公开发行人民币普通股股票（A股）2,500万股，上述公开发行的股票于 2004年 7月 8日在深圳证券交易所上市交易，股票简称“威尔科技”，证券编码“002016”。本次公开发行股票并上市完成后，威尔科技总股本增至 5,508.30万股，股权结构如下：
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|-|-|-|
|股东名称|股份类型|持股数量（股）|
|珠海威尔发展有限公司|法人股|18,049,800|
|北京安策科技有限公司|法人股|2,707,470|
|周先玉|个人股|2,707,470|
|湖南省远通科贸发展有限公司|法人股|1,804,980|
|广东省科技创业投资公司|国有法人股|1,504,150|
|李斌|个人股|1,504,150|
|洋浦海鑫投资有限公司|法人股|1,203,320|
|中国乡镇企业投资开发有限公司|法人股|601,660|
|社会公众投资者|流通股|25,000,000|
|合计||55,083,000|

（二）上市后历次股权变动
1、2005年股权分置改革
2005年10月18日，威尔科技召开 2005年第二次临时股东大会，审议通过了《公司股权分置改革方案》：公司以方案实施的股权登记日总股本为基数，以资本公积金向全体股东转增股份，转增比例为每 10股转增股本 1.49股；
以转增后、对价股份支付前流通股股东应持有的股份总数 28,725,000股为基数计算，流通股股东每持有 10股流通股将获得非流通股股东支付的 3.3011股对价股份。2005年10月19日，广东省人民政府国有资产监督管理委员会下发“粤国资函[2005]377号”文《关于广东威尔医学科技股份有限公司股权分置改革有关问题的批复》，批准同意威尔科技股权分置改革方案。股权分置改革后，公司总股本为 63,290,367股，其中发起人持有 25,082,958股，社会公众股38,207,409股，股权结构如下：
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|-|
|持股数量（股）|
|25,082,958|
|15,049,758|
|2,257,470|
|2,257,470|
|1,504,980|

2珠海威尔发展有限公司于2005年更名为珠海威尔集团有限公司
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|-|
|1,254,150|
|1,254,150|
|1,003,320|
|501,660|
|38,207,409|
|63,290,367|

2、2008年1月非公开发行
2007年10月12日，威尔科技召开 2007年第三次临时股东大会，审议通过了威尔科技与梁社增签订的《发行股份购买资产协议书》：威尔科技以 13.63元/股的发行价格向梁社增发行 12,900万股人民币普通股购买其持有的世荣实业76.25%的股权（成交价格为 175,827万元）。2008年 1月24日，中国证监会下发证监许可[2008]140号《关于核准广东威尔医学科技股份有限公司向梁社增发行新股购买资产的批复》，核准威尔科技向梁社增发行 129,000,000股人民币普通股购买梁社增的相关资产。本次定向增发完成后，威尔科技的注册资本变更为 192,290,367元，股权结构如下：
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|-|
|持股数量（股）|
|144,049,758|
|129,000,000|
|15,049,758|
|48,240,609|
|192,290,367|

3、2008年资本公积转增资本
2008年8月19日，世荣兆业4召开
2008年第三次临时股东大会，审议通过了《2008年半年度利润分配及资本公积金转增股本方案》：以 2008年6月 30日总股本 192,290,367股为基数，向全体股东以每 10股转增 10股的比例转增股本；转增后，世荣兆业总股本为 384,580,734股。
4、2009年资本公积转增资本
2009年4月28日，世荣兆业召开 2008年度股东大会，审议通过了《2008年度利润分配及资本公积金转增股本方案》：以 2008年12月31日总股本 384,580,734股为基数，向全体股东以每 10股转增 2股的比例转增股本，
3中国乡镇企业投资开发有限公司于2005年更名为中国中小企业投资有限公司。
4威尔科技于2008年8月21日更名为世荣兆业
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合计转增股本 76,916,146股；转增后，世荣兆业总股本为 461,496,880股。
5、2013年资本公积转增资本
2013年3月28日，世荣兆业召开 2012年度股东大会，审议通过了《2012年度利润分配方案》：以 2012年12月31日总股本461,496,880股为基数，向全体股东以每 10股送 4股派 1.5元。该方案实施后，世荣兆业总股本增至646,095,632股。
（三）最近三年控股权变化情况
世荣兆业最近三年控股股东均为梁社增，未发生控股权变化。
（四）公司的股权结构
截至2014年3月31日，上市公司的股权结构分布为：
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|-|
|股份数量（股）|
|-|
|646,095,632|

截至2014年3月31日，上市公司的前十大股东持股情况如下：
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|-|-|
|股东名称|持股数（股）|
|梁社增|433,440,000|
|日喀则市世荣投资管理有限公司|3,000,000|
|前海人寿保险股份有限公司－自有资金华泰组合|2,000,000|
|黄芝颢|1,180,000|
|黄婷婷|1,124,774|
|李勇|1,025,700|
|曾振宇|936,911|
|刘颖|931,760|
|珠海市斗门区三洲工业城股份有限公司|919,560|
|张松彬|764,359|
||445,323,064|

三、主营业务情况
2008年1月24日，中国证监会下文核准本公司向梁社增发行129,000,000股人民币普通股购买梁社增的相关资产。本次重大资产重组完成后，公司主营业务由医疗器械的生产和销售变更为房地产开发经营。
公司专注于房地产主业，是一家以商品房的开发和销售作为主营业务的上市公司。
四、委托方与被评估单位关系
委托方广东世荣兆业股份有限公司为本次经济行为的收购方，被评估单位珠
海市斗门区世荣实业有限公司系本次经济行为的被收购方。
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II.其他
本报告仅供本次经济行为涉及的交易方、相关监管部门或机构及国家法律、报告使用
法规规定的报告使用者使用，不得被其他任何第三方使用或依赖。
者
二、被评估单位及其概况
1.基本情况
单位名称：珠海市斗门区世荣实业有限公司（以下简称"世荣实业"）住 所：珠海市斗门区乾务镇乾南北路73号二楼
注册资本：人民币43,000万元
法定代表人：梁家荣
公司类型：有限责任公司
经营范围：食品、饮料、糖，日用品，机械、土、沙、石的批发零售；农副产品（不含国家专营产品）的购销；房地产开发经营（凭房地产企业开发资质经营）；水产品养殖、销售。
2.历史沿革
（1）1998年8月设立
世荣实业前身为珠海市斗门县世荣实业有限公司，经珠海市斗门县人民政府办公室斗府办复[1998]9号《关于成立珠海市斗门县世荣实业有限公司的批复》同意，于1998年8月24日由珠海市斗门县兆丰房产开发公司（集体企业，以下简称“兆丰房产”）和珠海市斗门县白藤湖旅游城集团公司（以下简称“白藤湖公司”）分别出资300万元和200万元设立，注册资本500万元。
1999年8月20日，珠海市斗门县审计师事务所出具“斗审所验[1998]2-054号”《企业法人验资证明书》，验证兆丰房产、白藤湖公司已分别按上述约定的金额缴足出资。1998年8月24日，斗门县工商行政管理局向世荣实业前身颁发了注册号为19271112-1的《企业法人营业执照》。世荣实业前身设立时的股权结构情况如下：
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|-|-|
|股东名称|出资额（万元）|
|兆丰房产|300|
|白藤湖公司|200|
||500|

（2）2001年5月第一次股权转让
2001年3月29日，世荣实业前身召开股东会，同意白藤湖公司将其持有的
世荣实业前身20%的股权（出资额为100万元）以100万元的价格转让给梁社
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增，将另外20%的股权（出资额为100万元）以100万元价格转让给珠海市斗门县兆丰集团有限公司（后改名为珠海市斗门区兆丰集团有限公司，以下简称“兆丰集团”）。同日，转让方和受让方签署了《股权转让协议》。2001年 4月9日，斗门县国有资产管理局批示同意上述股权转让行为。2001年5月8日，世荣实业前身就上述股权转让事宜完成了工商变更登记。本次股权转让后，股权结构情况如下：
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|-|-|
|股东名称|出资额（万元）|
|兆丰房产|300|
|兆丰集团|100|
|梁社增|100|
||500|

（3）2001年5月第一次增资
2001年4月20日，世荣实业前身召开股东会，同意梁家荣、梁社增和兆丰集团增加注册资本3,500万元，增资后世荣实业前身注册资本为4,000万元。
2001年5月17日，珠海公信有限责任会计师事务所出具珠海公信验字[2001]236号《验资报告》。2001年5月29日，世荣实业前身就上述增资事宜办理了工商变更登记。本次增资后，世荣实业前身股权结构情况如下：
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|-|-|
|股东名称|出资额（万元）|
|梁家荣|2,100|
|梁社增|800|
|兆丰集团|800|
|兆丰房产|300|
||4,000|

（4）2001年11月第二次股权转让
2001年10月23日，世荣实业前身召开股东会，同意兆丰集团、兆丰房产分别将其持有的世荣实业前身20%的股权（出资额为800万元）、7.5%的股权（出资额为300万元）分别以800万元、300万元的价格转让给梁社增。同日，上述转让方和受让方签署了《股权转让协议》。2001年11月12日，世荣实业前身就上述股权转让事宜办理了工商变更登记。本次股权转让后，世荣实业前身股权结构情况如下：
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|股东名称|出资额（万元）|
|梁家荣|2,100|

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|-|-|
|梁社增|1,900|
||4,000|

（5）2005年4月第二次增资
2005年4月10日，世荣实业（因斗门县撤县建区，世荣实业前身于2002年更名为珠海市斗门区世荣实业有限公司）召开股东会，同意梁家荣以货币增加注册资本4,000万元。
2005年4月28日，珠海华旗会计师事务所有限公司出具华旗验字[2005]049号《验资报告》：截至2005年4月28日，世荣实业已收到梁家荣以货币出资缴纳的新增注册资本4,000万元。2005年4月30日，世荣实业就上述增资事宜办理了工商变更登记。本次增资后，世荣实业股权结构情况如下：
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|-|-|
|股东名称|出资额（万元）|
|梁家荣|6,100|
|梁社增|1,900|
||8,000|

（6）2007年6月第三次股权转让
2007年6月4日，世荣实业召开股东会，同意梁家荣将其持有的世荣实业52.5%的股权（出资额为4,200万元）以4,200万元的价格转让给梁社增。同日，双方签署了《股权转让协议》；世荣实业就上述股权转让事宜办理了工商变更登记。本次股权转让后，世荣实业股权结构情况如下：
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|股东名称|出资额（万元）|
|梁社增|6,100|
|梁家荣|1,900|
||8,000|

（7）2007年7月第三次增资
2007年7月24日，世荣实业召开股东会，同意珠海市泰恒基投资有限公司以货币资金35,000万元增加公司注册资本35,000万元，梁社增和梁家荣自愿放弃增资权利。同日，珠海市华诚会计师事务所有限公司出具华诚验字2007-01-0087号《验资报告》：截至2007年7月24日，世荣实业已收到珠海市泰恒基投资有限公司缴纳的新增注册资本35,000万元。
2007年7月26日，世荣实业就上述增资事宜办理了工商变更登记。本次增
资后，世荣实业股权结构情况如下：
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|股东名称|出资额（万元）|

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|-|-|
|珠海市泰恒基投资有限公司|35,000|
|梁社增|6,100|
|梁家荣|1,900|
||43,000|

（8）2007年7月第四次股权转让
2007年7月27日，世荣实业召开股东会，同意珠海市泰恒基投资有限公司将其持有的世荣实业81.40%的股权（出资额为35,000万元）以35,000万元的价格转让给梁社增和梁家荣，其中梁社增受让26,687.5万元的出资（受让价格为26,687.5万元），梁家荣受让8,312.5万元的出资（受让价格为8,312.5万元）。同日，上述转让方和受让方签署了《股权转让协议》。
2007年7月31日，世荣实业就上述股权转让事宜办理了工商变更登记。本次股权转让后，世荣实业股权结构情况如下：
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|-|-|
|股东名称|出资额（万元）|
|梁社增|32,787.5|
|梁家荣|10,212.5|
||43,000|

（9）2008年1月第五次股权转让
经中国证监会《关于核准广东威尔医学科技股份有限公司向梁社增发行新股购买资产的批复》（证监许可[2008]140号）和《关于核准梁社增公告广东威尔医学科技股份有限公司收购报告书并豁免其要约收购义务的批复》（证监许可[2008]141号）核准，同意威尔科技向梁社增先生非公开发行12,900万股，以购买梁社增先生所持有世荣实业76.25%的股权。2008年1月25日，梁社增与威尔科技签署了《股权转让协议》：梁社增将其持有世荣实业76.25%的股权（出资额为32,787.5万元）以175,827万元的价格转让威尔科技（2008年8月更名为世荣兆业）。2008年1月28日，世荣实业召开股东会，通过了上述《股权转让协议》。
2008年1月29日，世荣实业就上述股权转让事宜办理了工商变更登记。本次股权转让后，世荣实业股权结构情况如下：
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|-|-|
|股东名称|出资额（万元）|
|威尔科技（2008年8月更名为世荣兆业）|32,787.5|
|梁家荣|10,212.5|
||43,000|

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【2014】第0412156号
3.产权结构及股权控制关系
梁社增
67%
世荣投资
67.09%
0.46%
世荣兆业 梁家荣
23.75%
76.25%
世荣实业
100%
100% 100% 100% 100% 30%
年 世 中 粤 世
绿
顺 荣 荣 盛 荣
怡
建 装 贸 投 小
居
筑 饰 易 资 贷
长期股权投资情况如下：
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|-|-|-|
|企业名称|账面值（元）|持股比例|
|珠海粤盛投资管理有限公司|42,485,918.32|100%|
|珠海市世荣装饰设计工程有限公司|10,000,000.00|100%|
|珠海市斗门区中荣贸易有限公司|28,000,000.00|100%|
|珠海市年顺建筑有限公司|33,500,000.00|100%|
|珠海市绿怡居园艺工程有限公司|10,000,000.00|100%|
|珠海市斗门区世荣小额贷款有限公司|18,850,083.98|30%|
|合计|142,836,002.30||

4.组织结构
（1）企业组织管理结构：
4.经营模式
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【2014】第0412156号
世荣实业的主营业务为房地产开发经营，最近三年内开发的项目包括自主开发的里维埃拉项目二期、三期、四期，以及珠海市世荣房产开发有限公司（以下简称“世荣房产”）5开发的华发水郡项目二期（已转让）。
合并范围内的长期投资经营模式如下：
(1)珠海市绿怡居园艺工程有限公司，经营范围主要是：园林绿化工程（凭资质证经营）。
(2)珠海市年顺建筑有限公司,经营范围主要是：房屋建筑工程施工总承包贰级；市政公用工程施工总承包叁级；建筑装修装饰工程专业承包贰级。
(3)珠海市世荣装饰设计工程有限公司，经营范围主要是：装饰工程、装修工程，装饰设计、装修设计。
(4)珠海市斗门区中荣贸易有限公司，主要经营范围：金属材料、化工原料（不含化学危险品、橡胶制品、建筑材料、木材、机电设备（不含小轿车）、印刷用纸的零售；房地产开发经营。企业账面拥有一块粤房地证字第C5622059号土地位于珠海市斗门区珠峰大道南未开发土地。
(5)珠海粤盛投资管理有限公司，主要经营范围：房地产开发与经营管理；
建筑工程设备租赁。账面拥有一块粤房地证字珠第C0300040091号未开发土地。
截至评估基准日，世荣实业拥有与主营业务相关的经营资质，具体如下所示：
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|-|-|-|-|
|企业名称|证书名称|证书编号|资质等级|
|世荣实业|房地产开发企业资质证书|粤房开证字贰0300005|贰级|

里维埃拉项目（二期、三期、四期）
里维埃拉项目位于珠海市斗门区井岸镇珠峰大道南，采用世界最优秀的海滨和水岸度假地区的“里维埃拉”建筑风格，致力于打造为一个高品质的超大型社区。在社区规划上，里维埃拉项目在综合考虑原生态、自然环境和人居等方面的基础上，利用黄杨河自然生态资源，采用了低密度、全配套的规划。
该项目总规划用地面积为212.39万平方米，容积率为1.8，计入容积率建筑面积为382.30万平方米。项目采取逐年分期开发的模式，由一期锦绣荣城、二期翠湖苑一区、三期碧水岸一区、四期蓝湾半岛和后续项目构成，其中一期5世荣房产成立于2006年3月3日，注册资本55,000万元，经营范围为单项房产开发经营。2011年1月至2013年3月，世荣实业和珠海华发实业股份有限公司各持有50%的股权，世荣房产纳入珠海华发实业股份有限公司财务报
表合并范围。2012年12月21日公司召开2012年第二次临时股东大会，审议通过了《关于转让珠海市世荣房产开
发有限公司50%股权的议案》，并分次于2013年3月完成上述股权的转让。转让后世荣实业不再持有世荣房产的股
权。
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锦绣荣城已于2010年8月竣工。
截至2014年3月31日，里维埃拉项目已动工开发的土地面积90.96万平方米，里维埃拉后续项目占地面积约121.43万平方米，目前属于拟建阶段，未来仍计划分期开发。
列表如下：
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|-|-|-|-|-|
|序号|项目名称|占地面积|总建筑面积|状况|
|1|二期翠湖苑一区|50,721.52m2|114,826.94m2|完工|
|2|三期碧水岸一区|71,913.59m2|197,647.74m2|完工|
|3|四期蓝湾半岛|301,044.67m2|728,101.24m2|在建|

详细介绍如下：
（1）里维埃拉项目二期——翠湖苑一区（完工）
①基本情况
二期翠湖苑一区，占地面积50,721.52m2，总建筑面积114,826.94m2。该项目的开发主体为世荣实业，2009年7月开工建设，2011年10月竣工。
②项目资质许可
截至本报告签署日，翠湖苑一区项目已取得的相关资质许可情况如下：资质证书 证书编号
国有土地使用权证 粤房地权证珠字第0300024639号
建设用地规划许可证 地字第（斗门）2011-004号
建设工程规划许可证 建字第（斗门）2010-020号
建筑工程施工许可证 440402200905200101、440402200910260101
珠斗预房第2010-21号、珠斗预房第2010-22号、珠斗预房第2010-23预售许可证 号、珠斗预房第2010-24号、珠斗预房第2010-25号、珠斗预房第2010-26号、珠斗预房第2010-27号、珠斗预房第2010-52号
③项目开发销售情况
截至2014年3月31日，翠湖苑一区项目的具体开发销售情况如下：
||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
|项目名称|物业类型|存货数量-开发商品（m2）|投资性房地产数量（m2）|未结转建筑面积合计（m2）|已预售未结转建筑面积（m2）|未出售建筑面积（m2）|
|二期翠湖苑1区|住宅|6,930.66||6,930.66|4,113.78|2,816.88|
||商铺|426.43|5,634.74|6,061.17|0|6061.17|

（2）里维埃拉项目三期——碧水岸一区（完工）
①基本情况
三期碧水岸一区，占地面积71,913.59m2，总建筑面积197,647.74m2。该项
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目的开发主体为世荣实业，2011年 1月开工建设，2012年11月已竣工。
②项目资质许可
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|-|-|
|资质证书|证书编号|
|国有土地使用权证|粤房地权证珠字第0300024638号|
|建设用地规划许可证|地字第（斗门）2011-001号|
|建设工程规划许可证|建字第（斗门）2011-001号、建字第（斗门）2011-002号|
|建筑工程施工许可证|440402201009090401、440402201011260201|
|预售许可证|珠斗预房第2011-12号、珠斗预房第2011-13号、珠斗预房第2011-23号、珠斗预房第2011-26号、珠斗预房第2011-27号、珠斗预房第2011-29号、珠斗预房第2012-02号|

③项目开发销售情况
截至2014年3月31日，碧水岸一区项目的具体开发销售情况如下：
||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
|项目名称|物业类型|存货数量-开发商品（m2）|投资性房地产数量（m2）|未结转建筑面积合计（m2）|已预售未结转建筑面积（m2）|未出售建筑面积（m2）|
|三期碧水岸1区|住宅|14,349.94||14,349.94|8,627.14|5,722.80|
||商铺|5161.65|2,895.74|8,057.39|0|8057.39|

（3）里维埃拉项目四期——蓝湾半岛（在建）
①基本情况
四期蓝湾半岛，位于珠海市斗门区井岸镇珠峰大道南，占地面积301,044.67m2，总建筑面积728,101.24m2。该项目的开发主体为世荣实业，共分为10期，2013年年初开工建设，目前1-2期处于预售（同时在建）阶段、3-5期处于在建阶段，6-10期处于拟建阶段。
②项目资质许可
截至本报告签署日，蓝湾半岛项目已取得的相关资质许可情况如下：
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|-|-|
|资质证书|证书编号|
|国有土地使用权证|粤房地权证珠字第0300031679号|
|建设用地规划许可证|2007用地字（斗门）第411号、2007用地字（斗门）第412号|

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建字第（斗门）2013-025号、建字第（斗门）2012-154建设工程规划许可证 号、建字第（斗门）2013-055号、建字第（斗门）2013-189号、建字第（斗门）2013-188号
|||
|-|-|
|建筑工程施工许可证|440402201303200201、440402201212250201、440402201309060101、440402201404040101、440402201404030201|
|预售许可证|珠斗预房许字第2013-17号、珠斗预房许字第2013-22号、珠斗预房许字第2013-23号、珠斗预房许字第2013-24号|

③项目开发销售情况
截至2014年3月31日，仅蓝湾半岛1-2期达到预售条件。
5.行业发展及竞争情况
珠海市是珠三角的后花园，从地理位置上看，珠海地接澳门，水连香港、深圳；从自然环境上看，珠海自然环境优美，山清水秀，海域广阔，有包括"伶仃岛"在内的一百多个海岛，素有"百岛之市"美称；从人文环境上看，珠海有各种动人的历史传说和典故；从城市规划来看，珠海城市建设优雅别致，极富海滨花园情调的现代气息。
珠三角合作不断深化。酝酿多年的港珠澳大桥的规划方案已经确定，很快就可以施工。该大桥的开通使得香港到珠海的时间由原先 75分钟的船程缩短到30分钟的车程。同时 2008年底广州至珠海的轻轨已经开通，该轻轨的开通使得广州到珠海的时间由原先 140分钟的车程缩短到 40分钟。这两大基础设施的建设无疑对珠海房地产市场构成重大利好。港深大桥的开通导致深圳房地产市场猛烈上涨就是一个很好的案例。
随着珠海人居自然环境不断提升、港珠澳大桥开工建设、广珠城轨完工、十字门商务区启动等一系列动作，珠海的未来经济发展即将驶入高速发展的轨道。珠海作为珠江口西岸核心城市，经济地位与核心价值将进一步显现出来，珠海楼市与房地产经济行业也将会迎来新的一轮发展机遇。珠海作为新兴的移民城市，拥有最适合居住、最有幸福感的城市荣誉，来此定居已成为一种时尚，于此同时，珠海在地理位置上邻近港澳，吸引了一批又一批的外来购房客。可见，优越的地理位置和自然条件成为了珠海的房地产市场迅猛发展的重要推动因素之一。藉此原因，珠海楼市的需求量一直保持只增不减的态势，虽然珠海楼市目前价格已节节攀高，但仍处于起步期，距离其成熟阶段还有一定距离。
7.企业财务数据
企业近三年（合并报表）资产及财务状况：
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【2014】第0412156号
截止2014年03月31日
金额单位：人民币万元
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|-|-|-|-|
|项目|2012-12-31|2013-12-31|2014-3-31|
|资产总额|213,768.68|274,096.14|297,935.16|
|负债总额|130,703.34|124,334.33|229,453.05|
|净资产|83,065.33|149,761.81|68,482.10|
|归属母公司的所有者权益|83,065.33|149,761.81|68,482.10|
|项目|2012年|2013年|2014年1-3月|
|营业收入|76,600.25|67,409.10|2,747.99|
|利润总额|36,479.37|89,677.00|-1,531.41|
|净利润|28,169.32|66,696.48|-1,279.70|
|归属母公司所有者的净利润|28,169.32|66,696.48|-1,279.70|
|项目|2012年|2013年|2014年1-3月|
|经营活动产生的现金流量净额|32,705.46|-59,583.47|-24,612.29|
|投资活动产生的现金流量净额|31,728.72|101,408.05|160.94|
|筹资活动产生的现金流量净额|-50,816.13|-11,029.10|10,756.39|
|现金及现金等价物净增加额|13,618.05|30,795.49|-13,694.96|

上述数据，摘自于大华会计师事务所（特殊普通合伙）出具的2014年1-3月、2013年度、2012年度专项审计报告，审计报告均为无保留意见。
企业近三年（母公司报表）资产及财务状况：
截止2014年03月31日
金额单位：人民币万元
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|-|-|-|-|
|项目|2012-12-31|2013-12-31|2014-3-31|
|资产总额|205,775.12|262,199.15|291,181.62|
|负债总额|127,345.38|119,940.31|229,662.52|
|净资产|78,429.74|142,258.84|61,519.10|
|项目|2012年|2013年|2014年1-3月|
|营业收入|57,240.43|57,774.44|2,706.38|
|利润总额|32,477.35|85,792.19|-986.32|
|净利润|25,193.37|63,829.10|-739.74|
|项目|2012年|2013年|2014年1-3月|
|经营活动产生的现金流量净额|19,163.87|-50,122.79|-39,641.90|
|投资活动产生的现金流量净额|31,479.01|99,733.02|163.06|
|筹资活动产生的现金流量净额|-42,333.98|-20,062.62|11,017.39|
|现金及现金等价物净增加额|8,308.89|29,547.62|-28,461.45|

上述数据，摘自于大华会计师事务所（特殊普通合伙）出具的2014年1-3月、2013年度、2012年度专项审计报告，审计报告均为无保留意见。
企业执行企业会计准则，相关税种信息如下：
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|-|-|-|
|税种|计税依据|税率|
|增值税|增值税应税收入|3%|
|营业税|房产销售等收入|5%|
|城市维护建设税|流转税税额|7%|

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|教育费附加|流转税税额|3%|
|地方教育费附加|流转税税额|2%|

土地增值税按照转让房地产取得的增值额，税率根据增值率的不同，适用30%-60%不等的税率；
房产税按照房产原值的70%为纳税基准，税率为1.2%，或以租金收入为纳税基准，税率为12%；
珠海市斗门区世荣实业有限公司适用25%的所得税税率。
三、评估目的
本次评估目的是反映珠海市斗门区世荣实业有限公司股东全部权益于评估基准日的市场价值，为广东世荣兆业股份有限公司拟发行股份购买珠海市斗门区世荣实业有限公司股权之经济行为提供价值参考依据。
该经济行为已经获得了下述经济行为文件：
1．广东世荣兆业股份有限公司董事会决议。
四、评估对象和评估范围
（1）本次评估对象为发行股份购买资产涉及的被评估单位股东全部权益价值，评估范围为被评估单位全部资产及负债，具体包括流动资产、长期股权投资、投资性房地产、固定资产、在建工程、无形资产、递延所得税资产及负债等。总资产为 2,911,816,200.51元，负债总额为2,296,625,178.85元。
净资产为 615,191,021.66元。
资产负债表如下： 金额单位：万元
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|-|-|
|项 目|账面值|
|流动资产|260,855.55|
|非流动资产|30,326.08|
|其中：长期股权投资净额|14,283.60|
|投资性房地产净额|7,396.77|
|固定资产净额|5,758.58|
|在建工程净额|118.11|
|无形资产净额|49.74|
|递延所得税资产|2,719.28|
|资产总计|291,181.62|
|流动负债|169,562.52|

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|非流动负债|60,100.00|
|负债总计|229,662.52|
|净 资 产|61,519.10|

（2）企业的核心资产里维埃拉项目位于珠海市斗门区井岸镇珠峰大道南，采用世界最优秀的海滨和水岸度假地区的“里维埃拉”建筑风格，致力于打造为一个高品质的超大型社区。在社区规划上，里维埃拉项目在综合考虑原生态、自然环境和人居等方面的基础上，利用黄杨河自然生态资源，采用了低密度、全配套的规划。
该项目总规划用地面积为 212.39万平方米，整体容积率为1.8，计入容积率建筑面积为 382.30万平方米。项目采取逐年分期开发的模式，由一期锦绣荣城、二期翠湖苑一区、三期碧水岸一区、四期蓝湾半岛和后续项目构成。
截至2014年3月31日，里维埃拉项目已动工开发的土地面积 90.96万平方米，里维埃拉后续项目占地面积约 121.43万平方米，目前属于待建阶段，未来分期开发。
（3）根据评估申报资料，企业的存货-开发产品账面价值为148,162,623.16元，主要是对应“里维埃拉”一期锦绣荣城、二期翠湖苑、三期碧水岸项目中的剩余未销售房地产。具体分类内容详见下表：
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|序号|项目名称|物业类型|建筑面积（m2）|数量|账面价值（元）|
|1|一期锦绣荣城3区|住宅|447.23|2套|1,296,344.10|
|2|一期锦绣荣城4区|车位|/|465个|43,910,957.79|
|3|一期锦绣荣城5区|商铺|45.09|1套|122,530.32|
|4|二期翠湖苑1区|住宅|6,930.66|82套|26,975,118.52|
|5||商铺|426.43|3套|1,306,212.51|
|6|三期碧水岸1区|住宅|14,349.94|122套|54,891,750.77|
|7||商铺|5,161.65|47套|19,659,709.15|
|8|合 计||27,361.00|/|148,162,623.16|

（4）存货-开发成本包括后续项目（待开发土地）、四期蓝湾半岛等项目。
账面值为 1,848,865,647.68元。
①后续项目主要是待开发的 11宗土地，土地面积为 1,097,104.54平方米。
其中9宗土地已办理房地产权证，2宗土地于2014年1月15日拍卖取得，尚未取得房地产权证。
②蓝湾半岛为里维埃拉项目四期，位于珠海市斗门区井岸镇珠峰大道南，占地面积301,044.67平方米，总建筑面积 728,612.28平方米。该项目共分为 10期，2013年年初开工建设，目前 1-2期处于在建预售阶段，3-5期处于
在建阶段，6-10期处于拟建阶段。
相关资质证书如下：
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|序号|二级科目名称|资质证书编号|

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|-|-|-|
|1|待开发土地|1、建设用地规划许可证：2007用地字（斗门）第400号、2007用地字（斗门）第401号、2007用地字（斗门）第413号、2007用地字（斗门）第402号、2007用地字（斗门）第410号、2007用地字（斗门）第408号、2007用地字（斗门）第409号、地字第(斗门)2011-004号、地字第(斗门)2011-003号；2、房地产权证： 粤房地证字第C5622075号、粤房地证字第C5622076号、粤房地证字第C5622061号、粤房地证字第C5622072号、粤房地证字第C5622070号、粤房地证字第C5622074号、粤房地证字第C5622058号、粤房地证字珠第C0300024640号、粤房地证字珠第0300024641号、（2009）清中法执字第13、14号|
|2|四期蓝湾半岛|1、建设用地规划许可证：2007用地字（斗门）第411号、2007用地字（斗门）第412号；2、房地产权证：粤房地权证珠字第0300031679号；3、建设工程规划许可证：建字第（斗门）2013-025号、建字第（斗门）2012-154号、建字第（斗门）2013-055号；建字第（斗门）2013-189号；建字第（斗门）2013-188号；4、工程施工许可证：440402201303200201、440402201212250201、440402201309060101、440402201404030201、440402201404040101；5、预售许可证：珠斗预房许字第2013-17号、珠斗预房许字第2013-23号、珠斗预房许字第2013-24号|
|3|翠湖苑及碧水岸会所|1、建设用地规划许可证：地字第（斗门）2011-003号；2、房地产权证：粤房地权证珠字第0300024641号；3、建设工程规划许可证：建字第（斗门）2010-058号；4、工程施工许可证：440402201308070101|
||合计||

（5）根据评估申报资料，企业的投资性房地产—房屋账面原值为 78,862,433.25元，账面净值为73,967,684.74元，对应的内容主要是“里维埃拉”一期锦绣荣城、二期翠湖苑、三期碧水岸项目中已竣工房地产中的出租房地产，建筑面积合计为27,229.99m2。
（6）根据评估申报资料，企业的固定资产-房屋建筑物账面原值为 59,143,673.09元，账面净值为 53,776,125.92元，对应的内容主要是“里维埃拉”一期锦绣荣城项目中已竣工房地产中的自用的房地产。建筑面积合计为23,367.77m2。办公楼：主要位于锦绣荣城
1区 17栋、2区 25栋、5区 13栋B13-230、5区13栋B13-231，建筑面积合计为10,544.89m2。
住宅：主要位于锦绣荣城 4区，共有 14
套房，建筑面积为998.59m2。
商铺：主要位于锦绣荣城 1区 18栋、19栋、5区12、13栋，截止到评估
基准日，共有 13套房产，层高4.5米，建筑面积合计为11,824.29m2。
（7）根据评估申报资料，被评估单位涉及的各类设备 602台（套），包括
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机器设备 5台（套），运输设备18辆，电子设备579台（套）。
（8）根据评估申报资料，企业的在建工程-土建账面值1,131,079.00元，主要为酒店和游艇工程项目的前期费用。
（9）根据评估申报资料，企业的在建工程-设备账面值 50,000.00元，主要为预算及合同管理软件工程款。
（10）被评估单位于珠海市斗门区乾务镇中心南街（乾南北路 73号）的办公室，建筑面积 79平方米，系向房屋业主珠海市斗门区乾务镇文化站租赁取得，租赁期限 2013-10-1至2016-9-30，年租金为2,400.00元。
委估资产经过大华会计师事务所（特殊普通合伙）专项审计，并出具了无保留意见的审计报告。
五、价值类型及其定义
本次评估选取的价值类型为市场价值。市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。
需要说明的是，同一资产在不同市场的价值可能存在差异。本次评估一般基于国内可观察或分析的市场条件和市场环境状况。
本次评估选择该价值类型，主要是基于本次评估目的、市场条件、评估假设及评估对象自身条件等因素。
本报告所称“评估价值”，是指所约定的评估范围与对象在本报告约定的价值类型、评估假设和前提条件下，按照本报告所述程序和方法，仅为本报告约定评估目的服务而提出的评估意见。
六、评估基准日
1.本项目资产评估基准日为 2014年 03月31日。
2.资产评估基准日在考虑经济行为的实现、会计核算期等因素后与委托方协商后确定。
3.评估基准日的确定对评估结果的影响符合常规情况，无特别影响因素。本次评估的取价标准为评估基准日有效的价格标准。
七、评估依据
I.经济行
1.广东世荣兆业股份有限公司董事会决议。
为依据
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II.法规 1.《中华人民共和国公司法》；
依据
2.《中华人民共和国企业国有资产法》；
3.《国有资产评估管理办法》（国务院令第91号）及其施行细则；
4.《企业国有资产评估管理暂行办法》国资委令第 12号；
5.《国有资产评估管理若干问题的规定》财政部令第 14号；
6.《关于加强企业国有资产评估管理工作有关问题的通知》国资委产权[2006]274号；
7.《企业国有资产监督管理暂行条例》国务院 2003年第378号令；
8.《企业国有产权转让管理暂行办法》财政部令第 3号；
9.《关于企业国有产权转让有关事项的通知》国资发产权[2006]306号；
10.《关于企业国有资产评估报告审核工作有关事项的通知》（国资产权[2009]941号；
11.《中华人民共和国房地产管理法》；
12.《上市公司重大资产重组管理办法》；
13.其它法律法规。
III.评估 1.资产评估准则—基本准则；
准则及规
2.资产评估职业道德准则—基本准则；
范
3.资产评估职业道德准则—独立性；
4.资产评估准则—评估报告；
5.资产评估准则—评估程序；
6.资产评估准则—工作底稿；
7.资产评估准则—业务约定书；
8.资产评估准则—企业价值；
9.资产评估准则—机器设备；
10.资产评估准则—不动产；
11.资产评估准则—无形资产；
12.资产评估价值类型指导意见；
13.注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见；
14.投资性房地产评估指导意见（试行）；
15.企业国有资产评估报告指南；
16.评估机构业务质量控制指南；
17.《资产评估操作专家提示—上市公司重大资产重组评估报告披露》；
18.《资产评估职业道德准则—独立性》；
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19.财政部令第 33号《企业会计准则》；
20.《房地产估价规范》（国家标准GB/T50291-1999）；
21.《城镇土地估价规程》（国家标准GB/T18508-2001）；
22.其它相关行业规范。
IV.取价 1.《资产评估常用数据与参数手册》中国统计出版社；
依据
2.《机电产品报价手册》中国机械工业出版社；
3.珠海市房地产市场状况信息；
4.中国城市地价动态监测网；
5.大华会计师事务所（特殊普通合伙）专项审计报告及盈利预测审核报告；
6.珠海市斗门区世荣实业有限公司提供的部分合同、协议等；
7.珠海市斗门区世荣实业有限公司提供的历史财务数据及未来收益预测资料；
8.房地产预售合同；
9.国家宏观经济、行业、区域市场及企业统计分析资料；
10.同花顺证券投资分析系统 A股上市公司的有关资料；
11.基准日近期国债收益率、贷款利率；
12.其他。
V.权属依 1.房地产权证；
据
2.立项合同、相关许可证书、协议；
3.其它相关证明材料。
VI.其它 1.被评估单位提供的评估基准日会计报表及账册与凭证；
参考资料
2.被评估单位提供的资产评估明细表；
3.评估人员现场勘察记录及收集的其他相关估价信息资料；
4.上海东洲资产评估有限公司技术统计资料；
5.其它有关价格资料。
VII.引用
其他机构
无。
出具的评
估结论
八、评估方法
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I.概述 企业价值评估的基本方法有三种，即资产基础法、收益法和市场法。
1.资产基础法，也称成本法，是指以被评估企业评估基准日的资产负债表为基础，合理评估企业表内及表外各项资产、负债价值，以确定评估对象价值的评估方法。
2.收益法是指将预期收益资本化或者折现，以确定评估对象价值的评估方法。
3.市场法是指将评估对象与可比上市公司或者可比交易案例进行比较，以确定评估对象价值的评估方法。
II.评估
注册资产评估师执行企业价值评估业务，应当根据评估目的、评估对象、价方法选取
值类型、资料收集情况相关条件，分析收益法、市场法和资产基础法三种资理由及说
产评估基本方法的适用性，恰当选择一种或多种资产评估基本方法。
明
根据评估目的、评估对象、价值类型、资料收集情况等相关条件，以及三种评估基本方法的适用条件分析：资产基础法是从投入的角度估算企业价值的一种基本方法，被评估单位资产产权清晰、财务资料完整，委估资产不仅可根据财务资料和购建资料确定其数量，还可通过现场勘查核实其数量，可以按资产再取得途径判断其价值，所以适用资产基础法评估。
被评估单位未来收益期和收益额可以预测并可以用货币衡量，获得预期收益所承担的风险也可以量化，经营收益水平较高，具有一定获利能力，故也适用收益法评估。
被评估单位属于房地产开发企业项目公司，其核心资产为房地产，由于每个类似的项目公司所开发的房地产楼盘都具有其自身特殊性，市场上很难找到与其具有可比性的同类型公司的股权交易价值，因此不宜采用市场比较法评估。
本次评估目的为以发行股份方式购买资产，价值类型为市场价值，根据上述分析，本项目适宜采用资产基础法和收益法评估。
III.收收益法的基本思路是通过估算资产在未来的预期收益，采用适宜的折现率益法介
折算成现时价值，以确定评估对象价值的评估方法。即以未来若干年度内绍
的股权自由现金流量作为依据，采用适当折现率折现后加总计算得出经营性资产价值，然后再加上溢余资产、非经营性资产价值得出股东全部权益价值。
评估模本次收益法评估模型考虑企业经营模式选用股权自由现金流折现模型。
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型及公
EPC
i
式
式中：
E：评估对象的股东全部权益价值；
股东全部权益价值＝经营性资产价值＋溢余及非经营性资产价值
经营性资产价值＝明确的预测期期间的股权自由现金流量现值+明确的预测期之后的股权自由现金流量现值之和P，即
n F F

1
g
p i  n
1ri rg1rn
i1
其中：r—所选取的折现率。
F—未来第i个收益期的预期收益额。
i
n—根据被评估单位目前经营业务、财务状况、资产特点和资源条件，本次明确的预测期期间 n选择， n为 7年（从基准日至四期蓝湾半岛 1-10期项目销售完毕）。
收益预 1.对被评估单位管理层提供的未来预测期期间的收益进行复核。
测过程 2.分析被评估单位历史的收入、成本、费用等财务数据，结合被评估单位的资本结构、经营状况、历史业绩、发展前景，对管理层提供的明确预测期的预测进行合理的调整。
3.在考虑未来各种可能性及其影响的基础上合理确定评估假设。
4.根据宏观和区域经济形势、所在行业发展前景，被评估单位经营模式，对预测期以后的永续期收益趋势进行分析，选择恰当的方法估算预测期后的价值。
折现率 1.折现率，又称期望投资回报率，是收益法确定评估价值的重要参数。
选取
2.本次评估采用资本资产定价模型（CAPM）确定折现率R：
e
RRMRP
e f e
式中：
R
：无风险报酬率；
f
MRP：市场风险溢价；
ε：评估对象的特定风险调整系数；

e：评估对象权益资本的预期市场风险系数；
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D
t(1(1t) )
e
E
式中：t为可比公司的预期无杠杆市场风险系数；
D、E：分别为行业平均的付息债务与权益资本。
溢余及溢余资产是指与企业收益无直接关系的，超过企业经营所需的多余资产，非经营主要包括目前尚无具体开发计划和进度安排的待开发土地等资产。
性资产非经营性资产、负债是指与企业经营业务收益无直接关系的，或未纳入收负债）益预测范围的资产及相关负债，对该类资产及负债单独评估后加回主要包括：未纳入合并报表范围的长期股权投资、递延所得税资产、递延所得税负债、应付股利等。
IV.资产企业价值评估中的资产基础法即成本法，它是以评估基准日市场状况下重置基础法介
各项生产要素为假设前提，根据委托评估的分项资产的具体情况，选用适宜绍
的方法分别评定估算各分项资产的价值并累加求和，再扣减相关负债评估值，得出股东全部权益的评估价值。
货币资金对于货币资金的评估，我们根据被评估单位提供的各科目的明细表，对现金于清查日进行了盘点，根据评估基准日至盘点日的现金进出数倒推评估基准日现金数，以经核实后的账面价值确认评估值；对银行存款余额调节表进行试算平衡，核对无误后，以经核实后的账面价值确认评估值。
应收款项对于应收款项，主要包括其他应收款等。各种应收款项在核实无误的基础上，根据每笔款项可能收回的数额确定评估值。对于有充分理由相信全都能收回的，按全部应收款额计算评估值。
存货 A．存货-开发产品：可出售的相关物业资产，委评对象的房屋类型主要有住宅、商铺和地下车位。已经签定商品房销售（预售）合同的根据合同确定开发产品销售收入金额，尚未签定商品房销售（预售）合同的主要采用市场比较法确定开发产品销售收入金额，在此基础上扣除相关费用、税费以及适当比例的利润确定评估值。
B．存货-待开发土地：按照市场法进行评估。其中：斗门区井岸镇中兴南路东侧、斗门区井岸镇尖峰前路（尖峰山脚）的两块土地于 2014年 1月法院拍卖取得，距评估基准日较近，且尚未办理房地产权证，故本次评估值以账面值列示。
C．在开发项目—四期蓝湾半岛，采用假开法评估，以项目周边目前销售的同类物业的市场价格为比较依据，确定其楼盘总销售收入后，扣除相关的建
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设续建成本，税金、相关费用及部分利润后确定评估值。
其他流动对预缴的税金在查验申报表之后，确认帐面金额属实，按核实后账面值确定资产 评估值。
长期股权对长期股权投资评估，绝对控股的投资项目，通过对被投资单位进行整体资投资 产评估，再根据投资比例确定评估值。非绝对控股的投资项目，根据被投资单位会计报表列示的净资产经评估分析后结合投资比例确定评估值。
投资性房投资性房地产系用于出售的相关物业资产，委评对象的房屋类型主要有住宅、地产 商铺和办公。已经签定商品房销售（预售）合同的根据合同确定投资性房地产销售收入金额，尚未签定商品房销售（预售）合同的主要采用市场比较法确定投资性房地产销售收入金额，在此基础上扣除相关费用、税费以及适当比例的利润确定评估值。
固定资产对自用办公楼、住宅等均采用市场比较法评估确定评估价值。
对机器设备，由于其包含在房屋建筑物内，无法独立拆分，本次对其在房屋建筑物中予以评估。
对车辆、电子设备根据评估目的，结合评估对象实际情况，主要采用重置成本法进行评估。
成本法基本公式为：评估值=重置全价×综合成新率
(1)重置全价的确定
根据不同设备类型的特点，重置全价确定方法如下：
对于电子设备，主要通过网上查询及市场询价等方式取得设备购置价。
对于车辆通过市场询价确定车辆市场购置价，再加上车辆购置税和相关手续牌照费作为其重置全价。
(2)综合成新率的确定
对于电子设备，主要通过对设备使用状况的现场勘察，并根据各类设备的经济寿命年限，综合确定其成新率。
对于车辆，依据国家颁布的车辆强制报废标准，对于非营运的小、微型汽车以车辆行驶里程确定理论成新率，然后结合现场勘察情况进行调整，其公式为：
行驶里程理论成新率＝(规定行驶里程－已行驶里程)／规定行驶里程×100%综合成新率=理论成新率×调整系数
(3)评估值的确定
将重置全价和综合成新率相乘，得出评估值。
在建工程
收集工程项目相关批准文件，现场勘察工程形象进度、了解付款进度和账面
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值构成。分析前期费用及其它费用支出的合理性，本次按核实后照账面值评估。
对于在建工程–设备系预算及合同管理软件工程款，按核实后照账面值评估。
其他无形对于外购的无形资产-软件，在核实摊销年限、金额后，按照核实后账面值评资产 估。
递延所得评估人员了解并核实递延所得税资产的内容及相关计算过程，并根据对应科税资产 目的评估处理情况对递延所得税资产的计算进行复核确认与账面一致，按核实后账面值确定评估值。
负债 以核实后的账面值或根据其实际应承担的负债确定评估值。
九、评估程序实施过程和情况
我们根据国家资产评估的有关原则和规定，对评估范围内的资产和负债进行了清查核实，对被评估单位的经营管理状况等进行了必要的尽职调查。具体步骤如下：
1.与委托方接洽，听取委托方有关人员对被评估单位情况以及委估资产历史和现状的介绍，了解评估目的、评估对象及其评估范围，确定评估基准日，签订评估业务约定书，编制评估计划。
2.指导被评估单位填报资产评估申报表。
3.现场实地清查。非实物资产清查，主要通过查阅被评估单位原始会计凭证、函证和核实相关证明文件的方式，核查被评估单位债权债务的形成过程和账面值的真实性。实物资产清查，主要为现场实物盘点和调查，对资产状况进行察看、拍摄、记录；收集委估资产的产权证明文件，查阅有关机器设备运行、维护及事故记录等资料。评估人员通过和资产管理人员进行交谈，了解资产的管理、资产配置情况。
4.经过与被评估单位有关财务记录数据进行核对和现场勘查，评估人员对单位填报的资产评估明细申报表内容进行补充和完善。
5.对管理层进行访谈。评估人员听取企业现有房产开发状况，了解企业房地产开发进度、销售进度、定价策略、开发成本、规划设计等信。
6.收集被评估单位各项经营指标、财务指标，以及被评估单位未来年度的经营计划、固定资产更新或投资计划等资料。调查了被评估单位所在行业的现状，区域市场状况及未来发展趋势。分析了影响被评估单位经营的相关宏观经济形势和行业环境因素。开展市场调研询价工作，收集相同行业资本市场信息资料。
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7.评定估算。评估人员根据评估对象、价值类型及评估资料收集情况等相关条件，选择恰当的评估方法。选取相应的模型或公式，分析各项指标变动原因,通过计算和判断，形成初步评估结论，并对各种评估方法形成的初步结论进行分析，在综合评价不同评估方法和初步价值结论的合理性及所使用数据的质量和数量的基础上，确定最终评估结论。
8.各评估人员和其他中介机构进行多次对接,在确认评估工作中没有发生重评和漏评的情况下，汇总资产评估初步结果，进行评估结论的分析，撰写评估报告和评估说明。
9.评估报告经内部三级审核后，将评估结果与委托方及被评估单位进行汇报和沟通。根据沟通意见对评估报告进行修改和完善，向委托方提交正式评估报告书。
十、评估假设
（一）基本假设：
1.公开市场假设：公开市场是指充分发达与完善的市场条件，是一个有自愿的买者和卖者的竞争性市场，在这个市场上，买者和卖者的地位是平等的，彼此都有获取足够市场信息的机会和时间，买卖双方的交易行为都是在自愿的、理智的而非强制的或不受限制的条件下进行的。
2．持续使用假设：该假设首先设定被评估资产正处于使用状态，包括正在使用中的资产和备用的资产；其次根据有关数据和信息，推断这些处于使用状态的资产还将继续使用下去。持续使用假设既说明了被评估资产所面临的市场条件或市场环境，同时又着重说明了资产的存续状态。
3.持续经营假设，即假设被评估单位以现有资产、资源条件为基础，在可预见的将来不会因为各种原因而停止营业，而是合法地持续不断地经营下去。
（二）一般假设:
1.本报告除特别说明外，对即使存在或将来可能承担的抵押、担保事宜，以及特殊的交易方式等影响评估价值的非正常因素没有考虑。
2.国家现行的有关法律及政策、产业政策、国家宏观经济形势无重大变化，评估对象所处地区的政治、经济和社会环境无重大变化，无其他人力不可抗拒及不可预见因素造成的重大不利影响。
3.评估对象所执行的税赋、税率等政策无重大变化，信贷政策、利率、汇率基本稳定。
4.依据本次评估目的，确定本次估算的价值类型为市场价值。估算中的一切取价标准均为估值基准日有效的价格标准及价值体系。
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（三）收益法假设:
1.被评估单位提供的业务合同以及营业执照、章程，签署的协议，审计报告、财务资料等所有证据资料是真实的、有效的。
2.被评估单位目前及未来的经营管理班子尽职，不会出现影响公司发展和收益实现的重大违规事项，并继续保持现有的经营管理模式持续经营。
3.被评估单位与客户或其他市场交易对手等签订的合同有效，并能得到执行。
4.本次评估假设世荣实业及其下属合并报表范围内各家子公司所拥有的经营资质到期后可以延续。
5.企业经营或开发的项目所对应的总投资、项目时间进度等内容在未来经营中能够如期实现。
6.本次评估假设被评估单位目前已开发完成“里维埃拉”项目一期、二期、三期的存量房产未来主要是以销售方式取得收益回报，部分带租约的存量房产其持有的目的也主要是未来可以实现销售；目前正在开发四期蓝湾半岛（1-10期）项目未来也是通过对外销售实现收益回报。
7.经分析企业目前的资产状况及资本结构，本次评估假设未来企业的房地产开项目所需建设资金通过未抵押的土地可以顺利从市场上借贷取得。
8.珠海市年顺建筑有限公司、珠海市世荣装饰设计工程有限公司、珠海市绿怡居园艺工程有限公司均是世荣实业下属的100%控股的子公司，历年来三家单位几乎所有的经营业务都围绕世荣实业的房地产开发项目展开，本次评估假设未来这三家单位的仍然保持原有经营模式。
9.本次评估的未来预测是基于现有的市场情况对未来的一个合理的预测，不考虑今后市场会发生目前不可预测的重大变化和波动。如政治动乱、经济危机、恶性通货膨胀等。
10.本次评估中所依据的各种收入及相关价格和成本等均是依据被评估单位提供的历史数据为基础，评估单位对被评估单位提供的资料在尽职调查后做出专业判断，评估机构采纳资料的合理性会影响所作出的判断。
本报告评估结果的计算是以评估对象在评估基准日的状况和评估报告对评估对象的假设和限制条件为依据进行。根据资产评估的要求，认定这些假设在评估基准日时成立，当未来经济环境发生较大变化，将不承担由于假设条件改变而推导出不同评估结论的责任。
十一、评估结论
I.概述 根据有关法律、法规和资产评估准则，遵循独立、客观、公正的原则，采用
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收益法和资产基础法，按照必要的评估程序，对被评估单位在评估基准日的市场价值进行了评估，得出如下评估结论：
1.收益法评估结论
按照收益法评估，被评估单位在上述假设条件下股东全部权益价值评估值为 4,362,000,000.00元，比审计后（母公司报表口径）股东权益增值 3,746,808,978.34元，增值率609.05%。比审计后（合并报表口径）股东权益增值3,677,178,916.79元，增值率536.95%。
2.资产基础法评估结论
按照资产基础法评估，被评估单位在基准日市场状况下股东全部权益价值评估值为4,358,121,343.36元；
其中：总资产的账面价值 2,911,816,200.51元，评估价值6,654,746,522.21元。同账面价值相比，评估增值额 3,742,930,321.70元，增值率128.54%。
负债的账面价值 2,296,625,178.85元，评估值2,296,625,178.85元。
净资产的账面价值 615,191,021.66元，评估价值 4,358,121,343.36元。同账面价值相比，评估增值额 3,742,930,321.70元，增值率608.42%。
II.结论资产基础法评估值为 4,358,121,343.36元，收益法评估值为及分析
4,362,000,000.00元，两者相差 3,878,656.64元，差异率为0.09%。
形成差异的主要原因是资产基础法侧重于市价，反映了资产现时重置价值，而收益法结论从资产未来持续经营的获利能力方面反映企业价值。
被评估单位的核心资产为存货、投资性房地产，根据现时点的同区域市场价格和后续开发成本，扣减费用、税费、利润而计算的评估值，在市场上较易得到验证，较好地反映了目前企业的资产价值。同时，资产中主要是不动产项目开发企业，其因开发支出、预售价格及预售面积、收入确认、开发进度、销售进度、税金的缴纳、汇算清缴时间及过程等方面由于受到宏观经济环境、宏观调控政策、房地产行业政策、行业发展情况、市场供需关系、市场推广策略、下游客户心理等多种因素的影响而存在较大不确定性，尤其是企业拥有较多的土地目前并没有明确的规划和设计，未来这部分土地给企业带来收益的情况具有较大不确定性。故从谨慎的角度考虑，结合拟注入股权的实际情况，本次评估采用资产基础法作为评估结论。
III.其他本次评估对象为股东全部权益价值，因此未考虑由于控股权或少数股权等因素产生的溢价或折价。鉴于市场交易资料的局限性，也未考虑流动性折扣的影响。
【2014】第0412156号-33-
企业价值评估报告书
【2014】第0412156号
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|-|-|-|-|-|
|项目|账面价值|评估价值|增值额|增值率％|
|流动资产|260,855.55|551,104.42|290,248.87|111.27|
|非流动资产|30,326.08|114,370.23|84,044.15|277.13|
|可供出售金融资产净额|||||
|持有至到期投资净额|||||
|长期应收款净额|||||
|长期股权投资净额|14,283.60|85,496.81|71,213.21|498.57|
|投资性房地产净额|7,396.77|15,199.62|7,802.85|105.49|
|固定资产净额|5,758.58|10,786.67|5,028.09|87.31|
|在建工程净额|118.11|118.11|||
|工程物资净额|||||
|固定资产清理|||||
|生产性生物资产净额|||||
|油气资产净额|||||
|无形资产净额|49.74|49.74|||
|开发支出|||||
|商誉净额|||||
|长期待摊费用|||||
|递延所得税资产|2,719.28|2,719.28|||
|其他非流动资产|||||
|资产合计|291,181.63|665,474.65|374,293.02|128.54|
|流动负债|169,562.52|169,562.52|||
|非流动负债|60,100.00|60,100.00|||
|负债合计|229,662.52|229,662.52|||
|股东权益|61,519.10|435,812.13|374,293.03|608.42|

十二、特别事项说明
有些特别事项可能对评估结论产生影响，评估报告使用者应当予以关注： 1.本报告中一般未考虑评估增减值所引起的税负问题，委托方在使用本报告时，应当仔细考虑税负问题并按照国家有关规定处理。
2.本报告不对管理部门决议、营业执照、权证、会计凭证及其他中介机构出具的文件等证据资料本身的合法性、完整性、真实性负责。
3.评估基准日后，若资产数量及作价标准发生变化，对评估结论造成影响时，不能直接使用本评估结论。
4.截至评估基准日，世荣实业及其子公司正在履行或将要履行的重大债权债务情况如下：
（1）授信合同
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|-|-|-|-|-|
|合同名称及编号|授信人|申请人|授信期限|授信额度|
|基本额度授信合同[兴银粤授字（分营）第201311150115号]|兴业银行珠海分行|绿怡居|2013.11.18-2014.11.17|兴业银行珠海分行对绿怡居授信最高本金额度3,500万元|

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企业价值评估报告书
【2014】第0412156号
（2）融资借款合同
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|合同名称及编号|融资方|融资银行|签约日期|合同金额|期限|
|项目融资贷款合同（2013年珠房开字003号）|世荣实业|建设银行珠海分行|2013.04.15|21,000.00|三年|
|项目融资贷款合同（2013年珠房开字004号）|世荣实业|建设银行珠海分行|2013.04.15|11,000.00|三年|
|项目融资贷款合同（2014年珠房开字002号）|世荣实业|建设银行珠海分行|2014.02.13|15,000.00|三年|
|固定资产借款合同（NO44010520130000137）|世荣实业|农业银行斗门支行|2013.07.05|5,000.00|三年|
|固定资产借款合同（NO44010520130000197）|世荣实业|农业银行斗门支行|2013.09.02|1,000.00|三年|
|固定资产借款合同（NO44010520130000248）|世荣实业|农业银行斗门支行|2013.10.28|5,000.00|三年|
|固定资产借款合同（NO44010520130000250）|世荣实业|农业银行斗门支行|2013.10.31|5,000.00|三年|
|固定资产借款合同（NO44010520130000310）|世荣实业|农业银行斗门支行|2013.12.27|5,000.00|三年|
|固定资产借款合同（NO44010520140000040）|世荣实业|农业银行斗门支行|2014.01.20|4,000.00|三年|
|流动资金贷款合同（珠农商井岸借字2013年第000359号）|年顺建筑|珠海农商银行井岸支行|2013.06.19|4,000.00|一年|
|网贷通循环借款合同（2013年斗网字第LZ004号）|年顺建筑|工商银行斗门支行|2013.06.01|2,700.00|一年|
|网贷通循环借款合同（2013年斗网字第LZ005号）|世荣装饰|工商银行斗门支行|2013.06.01|2,300.00|一年|
|流动资金贷款合同（珠农商井岸借字2013年第000358号）|绿怡居|珠海农商银行井岸支行|2013.09.02|2,000.00|一年|
|流动资金借款合同[兴银粤借字（拓一）第201311210012号]|绿怡居|兴业银行珠海分行|2013.11.21|3,500.00|一年|
|固定资产贷款合同（A07140602010）|世荣实业|交通银行珠海分行|2014.01.29|15,000.00|四年|

（3）担保合同
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|序号|合同名称及编号|担保人|债权人|签约日期|担保物|
|1|最高额抵押合同（2013年珠最高抵字004号）|世荣实业|建设银行珠海分行|2013.04.15|粤房地权证字第0300031679号土地使用权|
|2|最高额抵押合同（NO44100620130012485）|世荣实业|农业银行斗门支行|2013.07.02|粤房地证字第C5622075号土地使用权|
|3|最高额抵押担保合同（农信井岸高抵字2012年第000019号）|世荣实业|珠海市农信社井岸信用社|2012.03.19|粤房地权证珠字第0300025203号、第0300025200号房产|
|4|最高额抵押担保合同（农信井岸高抵字2011年第000082号）及抵押变更协议书|世荣实业|珠海农商银行井岸支行|2011.09.292013.06.19|粤房地权证珠字第0300025227号房产|
|5|最高额抵押合同（2013年斗门抵字第LZ001号）|世荣实业|工商银行斗门支行|2013.05.29|粤房地权证珠字第0300015768号等9处房产|
|6|最高额保证合同（2013年斗门保字第LZ004号）|世荣实业|工商银行斗门支行|2013.06.01|连带责任保证|
|7|最高额保证合同（2013年斗门保字第LZ005号）|世荣装饰|工商银行斗门支行|2013.06.01|连带责任保证|

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企业价值评估报告书
【2014】第0412156号
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|-|-|-|-|-|-|
|8|最高额保证合同（2013年斗门保字第LZ006号）|年顺建筑|工商银行斗门支行|2013.06.01|连带责任保证|
|9|最高额抵押合同 [兴银粤抵字（分营）第201311150115号]及补充协议[兴银粤抵字（拓一）第201311150115号]|世荣实业|兴业银行珠海分行|2013.11.18；2014.02.24|粤房地权证珠字第0300025184号等41处房产|
|10|最高额抵押合同（140609014）|世荣实业|交通银行珠海分行|2014.01.29|粤房地权证珠字第0300015761号等8处房产及粤房地证字第C5622072号土地使用权|

5.评估人员没有发现其他可能影响评估结论，且非评估人员执业水平和能力所能评定估算的重大特殊事项。但是，报告使用者应当不完全依赖本报告，而应对资产的权属状况、价值影响因素及相关内容作出自己的独立判断，并在经济行为中适当考虑。
6.对被评估单位存在的影响资产评估值的瑕疵事项、或有事项或其他事项，在委托时和评估现场中未作特殊说明，而评估人员根据专业经验一般不能获悉及无法收集资料的情况下，评估机构及评估人员不承担相关责任。
7.上述特殊事项如对评估结果产生影响而评估报告未调整的情况下，评估结论将不成立且报告无效，不能直接使用本评估结论。
十三、评估报告使用限制说明
I.评估报 1.本报告只能由评估报告载明的评估报告使用者所使用，并为本报告所列告使用范
明的评估目的和用途而服务，以及按规定报送有关政府管理部门审查。除围
非事前征得评估机构书面明确同意，对于任何其它用途、或被出示或掌握本报告的任何其他人，评估机构不承认或承担责任。
2.未征得出具评估报告的评估机构书面同意，评估报告的内容不得被摘抄、引用或披露于公开媒体，法律、法规规定以及相关当事方另有约定的除外。
3.本报告含有的若干附件、评估明细表及评估机构提供的专供政府或行业管理部门审核的其他正式材料，与本报告具有同等法律效力，及同样的约束力。
II.评估本评估结论的有效期按现行规定为壹年，从评估基准日 2014年 03月 31结论使用
日起计算至 2015年3月30日有效。
有效期
超过评估结论使用有效期不得使用本评估报告。
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企业价值评估报告书
【2014】第0412156号
III.涉 如本评估项目涉及国有资产，而本报告未经国有资产管理部门备案、核准及国有资
或确认并取得相关批复文件，则本报告不得作为经济行为依据。
产项目的
特殊约定
IV.评估本评估报告意思表达解释权为出具报告的评估机构，除国家法律、法规有报告解释
明确的特殊规定外，其他任何单位和部门均无权解释。
权
十四、评估报告日
本评估报告日为2014年06月09日。
（本页以下无正文）
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企业价值评估报告书
【2014】第0412156号
（本页无正文）
评估机构 上海东洲资产评估有限公司
法定代表人 王小敏
首席评估师 李启全
签字注册资产评估师
朱淋云
武钢
报告出具日期 2014年06月09日
公司地址200050中国·上海市延安西路889号太平洋企业中心19楼
联系电话021-52402166（总机） 021-62252086（传真）
网址 www.dongzhou.com.cn;www.oca-china.com
CopyRight© GCPVBook
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【2014】第0412156号
报告附件
企业价值评估报告书
（报告附件）
项目名称 广东世荣兆业股份有限公司拟发行股份购买资产涉及的珠海市斗门区世荣实业有限公司股东全部权益评估报告
报告编号 沪东洲资评报字【2014】第0412156号
序号 附件名称
1.广东世荣兆业股份有限公司董事会决议
2.广东世荣兆业股份有限公司营业执照
3.珠海市斗门区世荣实业有限公司营业执照
4.珠海市斗门区世荣实业有限公司验资报告
5.珠海市斗门区世荣实业有限公司专项审计报告及盈利预测审核报告
6.珠海市斗门区世荣实业有限公司房地产权证
7.评估委托方和相关当事方承诺函
8.评估业务约定书
9.上海东洲资产评估有限公司营业执照
10.上海东洲资产评估有限公司从事证券业务资产评估许可证
11.上海东洲资产评估有限公司资产评估资格证书
12.资产评估机构及注册资产评估师承诺函
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