广州同嘉资产评估有限公司
Guangzhou Tongjia Assets Appraisal Co.,Ltd七喜控股股份有限公司拟对外投资所涉及的
多项房地产市场价值
资产评估报告书
同嘉评字 ( 2 0 1 5 )第 0 1 5 9号
地址：广州市越秀区水荫路2号华信大厦东座2104房 邮政编码：510075
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七喜控股股份有限公司资产评估报告书目 录
一、声明
二、评估报告书摘要
三、评估报告书正文
四、附件
1、评估结果汇总表；
2、资产评估报告说明；
3、委估资产照片；
4、房地产权证复印件；
5、评估委托方及资产占有方身份证明复印件；
6、资产评估委托方及占有方承诺函；
7、注册资产评估师承诺函；
8、资产评估人员资格证书复印件；
9、资产评估机构执业证书（副本）复印件；
10、资产评估机构营业执照（副本）复印件。
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七喜控股股份有限公司资产评估报告书声 明
本资产评估报告旨在帮助委托方完成评估目的所涉及经济事项而提供价值参考意见。
注册资产评估师恪守独立、客观、公正的原则，遵循有关法律、法规和资产评估准则的规定，编写本评估报告，并承担相应的责任。
本评估报告记载了我们的工作程序和估值意见，供委托方及相关方使用。评估报告的分析和结论仅在报告设定的评估假设和使用限制条件下成立，报告使用者应当关注评估报告特别事项说明和使用限制。
本评估报告中的基础信息由委托方和资产占有方提供。提供必要的资料并保证所提供资料的真实性、合法性和完整性，恰当使用评估报告是委托方和相关当事方的责任。注册资产评估师对其既不承担责任，亦不发表意见。
本评估报告使用者包括委托方、评估项目合同书中约定的其他评估报告使用者和国家法律、法规规定的评估报告使用者，除此之外，任何机构或个人不能由于得到评估报告而成为评估报告使用者；未经委托方许可，我公司不会随意向他人提供或公开；
未征得我公司同意，评估报告的内容亦不得被摘抄、引用或披露于公开媒体，但法律、法规规定以及相关当事方另有约定的除外。
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七喜控股股份有限公司资产评估报告书资产评估报告书
摘 要
广州同嘉资产评估有限公司接受七喜控股股份有限公司委托，根据国家有关资产评估的规定，本着客观、独立、公正、科学的原则，按照公认的资产评估方法，对委托评估的资产进行了评估。评估的目的是为七喜控股股份有限公司对外投资所涉及的多项房地产价值提供参考依据。本公司评估人员按照必要的评估程序对委托评估的资产实施了市场调查与询证，对委估资产在评估基准日 2014年12月31日表现的价值作出了公允反映。评估价值类型为市场价值，评估采用重置成本法。评估结果如下：七喜控股股份有限公司委托评估的多项房地产在2014年12月31日的评估价值为人民币叁亿零玖佰壹拾捌万零肆拾陆元（￥309,180,046.00）。具体明细如下：
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|序号|房地产权证号|房地产地址|建筑面积(㎡)|评估单价(元)|评估总价(元)|
|1|粤房地权证穗字第1140003170号|黄埔区埔南路63号一号厂房|20,071.34|2,642.00|53,029,122.00|
|2|粤房地权证穗字第0150172494号|黄埔区埔南路63号之中科研办公楼|21,130.04|4,006.00|84,646,940.00|
|3|粤房地权证穗字第0650028673号|荔湾区信义路24号第1-17栋|19,758.60|7,971.00|157,502,976.00|
|4|粤房产证字第C0656695号|芳村区信义路13号5栋|1,530.98|2,525.00|3,866,480.00|
|5|粤房产证字第C0656692号|芳村区信义路13号14栋|1,625.09|2,525.00|4,104,154.00|
|6|粤房产证字第C0656693号|芳村区信义路13号10,11,12,13栋|1,739.31|2,525.00|4,392,616.00|
|7|粤房产证字第C0656689号|芳村区信义路13号15栋|648.49|2,525.00|1,637,758.00|
|||合计|66,503.85||309,180,046.00|

以上内容摘自评估报告正文，欲了解本评估项目的详细情况和合理理解评估结
论，应当阅读评估报告正文。
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七喜控股股份有限公司资产评估报告书资产评估报告书
同嘉评字（2015）第 0159号
广州同嘉资产评估有限公司接受七喜控股股份有限公司委托，根据国家有关资产评估的规定，本着客观、独立、公正、科学的原则，按照公认的资产评估方法，对委托评估的资产进行了评估。评估的目的是为七喜控股股份有限公司对外投资所涉及的多项房地产价值提供参考依据。本公司评估人员按照必要的评估程序对委托评估的资产实施了市场调查与询证，对委估资产在评估基准日 2014年12月31日表现的价值作出了公允反映。现将资产评估情况及评估结果报告如下：
一、评估委托方和资产占有方概况
评估委托方及资产占有方：七喜控股股份有限公司；
注册号：440101000006048；
类型：股份有限公司（上市、自然人投资或控股）；
住所：广州市高新技术产业开发区科学大道286号1101房
法定代表人：易贤忠；
注册资本：叁亿零贰佰叁拾叁万元整；
成立日期：1997年08月26日；
营业期限：1997年08月26日至长期；
经营范围：研制、开发、生产、加工计算机及配件、电子产品、通讯设备、传真机；制造电视机、家用电力器具；计算机技术服务、计算机软件开发；经营本企业自产产品及技术的出口业务和本企业所需的机械设备、零配件、原辅材料及技术的进口业务，但国家限定公司经营或禁止进出口的商品及技术除外；场地出租；批发零售贸易（国家专营专控商品除外）；房地产开发经营；物业管理。
七喜控股股份有限公司是经广州市体改委穗改股字[2001]2号文批准，由广州七喜
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七喜控股股份有限公司资产评估报告书电脑有限公司整体变更设立的股份有限公司。2004年8月，公司在深圳证券交易所上市。所属行业为计算机及电子产品制造业类。公司原名广州七喜电脑股份有限公司，2005年9月经广州市工商行政管理局更名为七喜控股股份有限公司。
二、评估目的
对七喜控股股份有限公司拟作价出资部分的资产进行评估，提供此经济行为所涉及资产在评估基准日的市场价值，为甲方实施该行为提供价值参考依据。
三、评估范围和评估对象概况
根据资产评估目的，本次资产评估的对象是：涉及该经济行为的固定资产、投资性房地产、在建工程等；范围是七喜控股股份有限公司申报的固定资产、投资性房地产、在建工程，包括房屋建筑物及土地使用权，具体包括：（1）广州市黄埔区埔南路63号一号厂房；（2）广州市黄埔区埔南路63号之中科研办公楼；（3）七喜创意产业园（广州市荔湾区信义路24号）；（4）广州市荔湾区信义路13号。
（一）广州市黄埔区埔南路63号一号厂房概况
七喜控股股份有限公司委估的广州市黄埔区埔南路63号房地产，在云埔工业区内，周围工业聚集度相对较高，北临京港澳高速，南临埔南路，东临永达路，所在地路网通达，市政配套设施较齐全。
广州市黄埔区埔南路63号一号厂房，权属人：七喜控股股份有限公司；房地产权证号：粤房地权证穗字第1140003170号；房屋用途：工业；房屋占有份额：全部；土地权属性质：国家土地使用权；建筑结构：钢筋混凝土；层数：3层；自用地面积：23,537.31平方米；建筑面积：20,071.34平方米；已征收国有土地使用权出让金，使用年限50年，从2002年8月23日起。一号厂房一楼出租给中国联通广东分公司使用，二楼、三楼提供给广州七喜电脑有限公司、广州七喜工控科技有限公司等单位使用。一号厂房外墙贴马赛克，铝合金窗，地面砖，内墙刷墙面漆，装修情况一般。
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七喜控股股份有限公司资产评估报告书（二）广州市黄埔区埔南路63号之中科研办公楼概况
广州市黄埔区埔南路63号之中科研办公楼，权属人：七喜控股股份有限公司；房地产权证号：粤房地权证穗字第0150172494号；房屋用途：科研办公楼；房屋占有份额：全部；土地权属性质：国家土地使用权；建筑结构：钢筋混凝土；层数：8层；共用地面积：23,537.21平方米；建筑面积：21,130.04平方米；已征收国有土地使用权出让金，使用年限50年，从2002年9月5日起。科研办公楼已完成主体结构及外墙贴面但尚未竣工，水泥砂浆找平地面。其后按酒店客房格局对各楼层进行内部间隔但未完成改造及装修，处于长期闲置状态，部分墙体已出现发霉、起泡。
（三）七喜创意产业园（广州市荔湾区信义路24号）概况
1、土地使用权概况
七喜创意产业园位于广州市荔湾区信义路24号，北临信义路及洲头咀隧道，东临珠江，位于白鹅潭经济圈内周边建筑包括1850创意园、922宏信创意园、广州基督教十甫堂等。洲头咀隧道2015年初开通后，此园区可较便捷地与洲头咀隧道、芳村大道及珠江隧道等交通干线连接，交通条件有较明显提高。园区土地使用权面积13,132.72平方米，地块除园区入口道路外，整体呈规则长方形，土地使用年限为50年，从2011年7月6日起，上盖建筑物包括17栋大小建筑物。
2、房屋建筑物概况
七喜创意创业园区地块及上盖建筑，原为广州省畜产进出口集团公司所有，上盖建筑先后建于1960-1980年期间，后于2010年12月由七喜控股股份有限公司经拍卖取得，并于2011年6月9日由双方签订买卖合同，七喜控股股份有限公司于2011年7月20日取得此园区房地产权证（编号：粤房地产权证穗字第0650028673号，建筑面积19758.60平方米）。七喜控股股份有限公司购入后进行三旧改造规划并于2014年中完成改造，于2014年中开始逐步按办公楼用途对外招租，目前入驻率超过4成。园区由多栋错落有致的欧式风格建筑而成，园内主要建筑由玻璃幕墙加以深红色大理石石材而成。园区内的硬件配套包括红外线监控、自动喷淋系统，每层的消火栓自救1-3小时，
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七喜控股股份有限公司资产评估报告书并加装多台电梯。园区内大小建筑共17栋，分别为混合结构、框架结构、砖木结构等，楼层高度分别为平房及2－4层的中低层建筑，主要建筑分别为第3栋（建基面积523.1900平方米、总建筑面积1759.0575平方米）、第4栋（建基面积5556.9864平方米、总建筑面积15871.4676平方米）、第5栋（建基面积150.4700平方米、总建筑面积498.3060平方米）、第14栋（建基面积652.7639平方米、总建筑面积652.7639平方米）。改造后第4栋作为主要办公楼，各楼层均分隔为150平方米至450平方米不等的多种户型办公单元，其层高6米，各单元内已分隔成套内上下双层的办公区域。经整体改造，园区内各建筑物的实用面积明显增加，有待完成规划改造后的重新测绘及房地产权证建筑面积的变更登记。
（四）广州市荔湾区信义路13号概况
广州市荔湾区信义路13号，南临信义路及洲头咀隧道，东临珠江，其位于洲头咀隧道南出口，信义路将其与七喜创意创业园分隔，位于白鹅潭经济圈内，周边建筑包括1850创意园、922宏信创意园、广州基督教十甫堂等。此地块及上盖建筑由七喜控股股份有限公司经裁决取得。原具有产权的房屋共10512.24平方米，产权证号分别为：粤房地证字第C0656691号、第C0656690号、第C0656695号、第C0656694号、第C0656693号、第C0656692号、第C0656689号、第C0656696号，总占地面积7883.71平方米。
2008年因规划实施洲头咀隧道系统工程，广州市道路扩建工程办公室与七喜控股股份有限公司达成征地拆迁补偿协议。经本次拆迁后，此地块尚存土地3987.98平方米，房屋建筑面积4173.57平方米。七喜控股股份有限公司根据上述拆迁补偿协议约定在剩余地块进行复建约10000平方米办公用房，目前已按主体结构两层施工，完成了基础工程及主体框架梁柱及楼面结构，尚未砌筑外墙及内部间隔墙，作为在建工程已停工两年以上。此委估资产现尚有效的房地产权证分别为：粤房地证字第C0656695号、第C0656693号、第C0656692号、第C0656689号）。
四、评估基准日
本项目资产评估基准日为2014年12月31日，系由本公司与委托方协商确定，
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七喜控股股份有限公司资产评估报告书本次评估以评估基准日有效的价格标准为取价标准。
五、价值类型和定义
本次评估的价值类型为市场价值。市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。
六、评估假设和限制条件
假设评估的资产按现有用途使用、继续使用。
七、评估依据
(一)行为依据
《资产评估业务约定书》。
(二)法律法规依据
1、《中华人民共和国公司法》（中华人民共和国主席令第42号）；
2、《中华人民共和国会计法》(中华人民共和国主席令第24号)；
3、《中华人民共和国城市房地产管理法》（中华人民共和国主席令第29号）；
4、《中华人民共和国土地管理法》（中华人民共和国主席令第28号）；
5、《中华人民共和国物权法》；
6、《房地产估价规范》GB/T50291-1999；
6．《城镇土地估价规程》GB/T18508-2001；
7、《广州市房地产交易管理办法》；
8、其他适用的相关法律、法规、文件政策、准则及规定。
(三)准则依据
1、财政部财会[2001]1051号《财政部关于印发<资产评估准则—无形资产>的通知》；
2、财政部财企[2004]20号文《关于印发〈资产评估准则—基本准则〉和〈资产评估职业道德准则—基本准则〉的通知》；
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七喜控股股份有限公司资产评估报告书3、中评协[2007]189号《资产评估准则—评估报告》等7项资产评估准则的通知》 (2007年11月28日)；
4、中评协[2004]134号“关于印发《企业价值评估指导意见》的通知”；
5、财政部令第33号《企业会计准则——基本准则》(2006)。
(四)产权依据
1、委托方及资产占有方企业法人营业执照；
2、房地产权证；
3、委托方提供的资产清查评估明细表；
4、其他产权证明文件。
(五)取价依据
1、《广州市国有土地使用权基准地价》[穗国房字〔2011〕1318号]；
2、《广东省建筑工程计价办法》；
3、《广东省建筑工程综合定额》；
4、建设部《鉴定房屋新旧程度的参考依据》；
5、建设部《房屋完损等级及评定标准》；
6、评估基准日金融机构存、贷款利率；
7、评估机构收集的国家有关部门发布的统计资料和技术标准资料，以及有关询价资料和参数资料等。
(六)其他依据
1、现场勘察记录和照片；
2、委托方提供的企业历史经营资料等；
3、委托方提供的财务资料等；
4、委托方提供提供的其他有关资料。
八、评估方法
根据资产评估的基本方法，包括市场比较法、成本法和收益法。
市场法是在求取一宗被估房地产价值时，依据替代原理，将被估房地产与类似房地产的近期交易价格进行对照比较，通过交易情况、交易日期、房地产状况等因素进行修正，得出被估房地产在评估基准日的价值。
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七喜控股股份有限公司资产评估报告书成本法是以假设重新复制被估房地产所需要的成本为依据而评估房地产价值的一种方法。
收益法是根据委估房地产未来每年的预期纯收益，以一定的还原利率统一还原为评估基准日的收益总和从而确定房地产价值的一种评估方法。其计算公式为：
V=a/r×[1-1/(1+r)n],公式中：V表示房地产价格；a表示年纯收益，且每年不变；
r表示还原利率；n表示收益年限。
根据评估目的及评估对象的实际情况，本次评估对委估对象采用重置成本法，计算其市场价值。
九、评估过程
我公司评估人员自接受委托方委托后，了解了资产占有方的情况，确定了评估目的、评估对象及评估范围，与委托方商定了评估基准日，拟订了评估方案；并根据委托方提供的有关资料，检查核实了资产、验证了有关资料；经现场检测与鉴定、市场询价后，选择合适的评估方法，对被评估资产进行了具体计算，得到评估结果，撰写了评估报告
书；经内部审核，与委托方及资产占有方核实资料数据、征求意见，提交了评估报告。
十、评估结论
经评估，七喜控股股份有限公司委托评估的多项房地产在2014年12月31日的评估价值为人民币叁亿零玖佰壹拾捌万零肆拾陆元（￥309,180,046.00）。具体明细如下：
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|序号|房地产权证号|房地产地址|建筑面积(㎡)|评估单价(元)|评估总价(元)|
|1|粤房地权证穗字第1140003170号|黄埔区埔南路63号一号厂房|20,071.34|2,642.00|53,029,122.00|
|2|粤房地权证穗字第0150172494号|黄埔区埔南路63号之中科研办公楼|21,130.04|4,006.00|84,646,940.00|
|3|粤房地权证穗字第0650028673号|荔湾区信义路24号第1-17栋|19,758.60|7,971.00|157,502,976.00|
|4|粤房产证字第C0656695号|芳村区信义路13号5栋|1,530.98|2,525.00|3,866,480.00|
|5|粤房产证字第C0656692号|芳村区信义路13号14栋|1,625.09|2,525.00|4,104,154.00|
|6|粤房产证字第C0656693号|芳村区信义路13号10,11,12,13栋|1,739.31|2,525.00|4,392,616.00|

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|序号|房地产权证号|房地产地址|建筑面积(㎡)|评估单价(元)|评估总价(元)|
|7|粤房产证字第C0656689号|芳村区信义路13号15栋|648.49|2,525.00|1,637,758.00|
|||合计|66,503.85||309,180,046.00|

十一、特别事项说明
以下事项并非本公司注册评估师执业水平和能力所能评定和估算，但该事项确实可能影响评估结论，本评估报告使用者对此应特别引起注意：
1、至评估基准日，七喜控股股份有限公司以其所有的[粤房地权证穗字第1140003170号]的房屋及其土地使用权向浦发银行办理融资额度抵押担保，以获得最高债权额为伍仟伍佰陆拾万元的融资额度，抵押期至2015年10月19日。至评估基准日，七喜控股股份有限公司以其所有的[粤房地权证穗字第0650028673号]的房屋及其土地使用权向平安银行办理综合授信额度抵押担保，抵押期至2015年6月1日。本评估报告结论未考虑抵押担保事项可能对评估结论产生的影响，提请评估报告使用者予以关注。
2、委估资产的有关权证资料是由委托方提供的，评估委托方应对提供的评估有关资料的真实性、合法性、完整性以及评估行为目的的合法性负责。
3、评估机构的责任只是对资产的价值进行评估并发表专业意见，对委托方和其他评估报告使用者不当使用评估报告所造成的后果不承担责任。
4、对可能存在的其他影响资产评估价值的瑕疵事项，在委托时未作特殊说明而评估人员根据专业经验一般不能获悉的情况下，评估机构及评估人员不承担相关责任。
5、本次评估结果是对2014年12月31日这一评估基准日的被评估资产的价值的客观公允反映，我公司对这一基准日以后的被评估资产价值发生的重大变化不负任何责任。
十二、评估报告使用限制说明
1、评估报告仅供委托方为本次评估目的使用，评估报告书不得随意向他人提供；
未征得出具评估报告的评估机构同意，评估报告的内容不得被摘抄、引用或披露于公开
媒体，法律、法规规定以及相关当事方另有约定的除外；
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七喜控股股份有限公司资产评估报告书2、根据资产评估法规现行规定，评估结果有效期为一年，即评估目的在评估基准日后的一年内实现时，要以评估结果作为底价或作价依据，超过一年，一般需重新进行评估；
十三、评估报告提交日期
本评估报告于2015年3月28日提交委托方。
（本页以下无正文）
广州同嘉资产评估有限公司 中国注册资产评估师：
法定代表人： 中国注册资产评估师：
二０一五年三月二十八日
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资产评估结果汇总表
评估基准日：2014年12月31日
委托方：七喜控股股份有限公司 金额单位：人民币元
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|序号|房地产权证号|房地产地址|权属人|建筑结构|房屋性质|总层数|评估对象所在楼层|建筑面积(㎡)|账面原值|账面净值|评估单价|评估总价|增值率|
|1|粤房地权证穗字第1140003170号|黄埔区埔南路63号一号厂房|七喜控股股份有限公司|钢筋混凝土结构|工业|3|整栋|20,071.34|49,751,920.67|39,601,143.34|2,642.00|53,029,122.00|33.91%|
|2|粤房地权证穗字第0150172494号|黄埔区埔南路63号之中科研办公楼|七喜控股股份有限公司|钢筋混凝土结构|科研办公楼|8|整栋|21,130.04|73,820,572.12|73,820,572.12|4,006.00|84,646,940.00|14.67%|
|3|粤房地权证穗字第0650028673号|荔湾区信义路24号第1-17栋|七喜控股股份有限公司|钢筋混凝土结构，混合结构’砖木结构|仓库、办公|1、2、3、4|整栋|19,758.60|132,027,255.13|119,974,514.52|7,971.00|1 57,502,976.00|31.28%|
|4|粤房产证字第C0656695号|芳村区信义路13号5栋|广州七喜电脑股份有限公司|混合结构、砖木结构、钢筋混凝土结构|工业|2、1|整栋|1,530.98|1 2,397,019.33|1 2,397,019.33|2,525.00|3,866,480.00|12.94%|
|5|粤房产证字第C0656692号|芳村区信义路13号14栋|广州七喜电脑股份有限公司|砖木结构、钢筋混凝土结构|工业|2|整栋|1,625.09|||2,525.00|4,104,154.00||
|6|粤房产证字第C0656693号|芳村区信义路13号10,11,12,13栋|广州七喜电脑股份有限公司|混合结构、砖木结构|工业|2|整栋|1,739.31|||2,525.00|4,392,616.00||
|7|粤房产证字第C0656689号|芳村区信义路13号15栋|广州七喜电脑股份有限公司|钢筋混凝土结构|办公|2|整栋|648.49|||2,525.00|1,637,758.00||
|合 计||||||||66,503.85|267,996,767.25|245,793,249.31||3 09,180,046.00|25.79%|

评估机构：广州同嘉资产评估有限公司
七喜控股股份有限公司资产评估说明广州同嘉资产评估有限公司
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多项房地产市场价值
资产评估报告说明
同嘉评字[2015]第 0159号
地址：广州市越秀区水荫路2号华信大厦东座2104房 邮政编码：510075电话（Tel）: (020) 61220620 传真（Fax）: (020) 61220620 E-mail :1285158@163.com http://www.tj1285.com
七喜控股股份有限公司资产评估说明关于《资产评估说明》使用范围的声明
本资产评估说明仅供单位主管部门及委托方审查资产评估报告和检查评估机构工作之用，非为法律、行政法规规定，材料的全部或部分内容不得提供给其它任何单位或个人，也不得见诸于公开媒体。
本册说明为本报告组成部分，不能以任何方式单独使用。
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二0一五年三月二十八日
七喜控股股份有限公司资产评估说明资产评估说明
一、委估资产概述
根据资产评估目的，本次资产评估的对象是：涉及该经济行为的固定资产、投资性房地产、在建工程等；范围是七喜控股股份有限公司申报的固定资产、投资性房地产、在建工程，包括房屋建筑物及土地使用权，具体包括：（1）广州市黄埔区埔南路63号一号厂房；（2）广州市黄埔区埔南路63号之中科研办公楼；（3）七喜创意产业园（广州市荔湾区信义路24号）；（4）广州市荔湾区信义路13号。
（一）广州市黄埔区埔南路63号一号厂房概况
七喜控股股份有限公司委估的广州市黄埔区埔南路63号房地产，在云埔工业区内，周围工业聚集度相对较高，北临京港澳高速，南临埔南路，东临永达路，所在地路网通达，市政配套设施较齐全。
广州市黄埔区埔南路63号一号厂房，权属人：七喜控股股份有限公司；房地产权证号：粤房地权证穗字第1140003170号；房屋用途：工业；房屋占有份额：全部；土地权属性质：国家土地使用权；建筑结构：钢筋混凝土；层数：3层；自用地面积：23,537.31平方米；建筑面积：20,071.34平方米；已征收国有土地使用权出让金，使用年限50年，从2002年8月23日起。一号厂房一楼出租给中国联通广东分公司使用，二楼、三楼提供给广州七喜电脑有限公司、广州七喜工控科技有限公司等单位使用。一号厂房外墙贴马赛克，铝合金窗，地面砖，内墙刷墙面漆，装修情况一般。
经清查，广州市黄埔区埔南路63号一号厂房截止2014年12月31日账面原值49,751,920.67元（包括固定资产15,088,263.33元、投资性房地产14,251,546.54元、无形资产20,412,110.80元），账面净值39,601,143.34元（包括固定资产10,977,071.30元、投资性房地产10,615,054.51元、无形资产18,009,017.53）。
（二）广州市黄埔区埔南路63号之中科研办公楼概况
广州市黄埔区埔南路63号之中科研办公楼，权属人：七喜控股股份有限公司；房
地产权证号：粤房地权证穗字第0150172494号；房屋用途：科研办公楼；房屋占有份
七喜控股股份有限公司资产评估说明额：全部；土地权属性质：国家土地使用权；建筑结构：钢筋混凝土；层数：8层；共用地面积：23,537.21平方米；建筑面积：21,130.04平方米；已征收国有土地使用权出让金，使用年限50年，从2002年9月5日起。科研办公楼已完成主体结构及外墙贴面但尚未竣工，水泥砂浆已找平地面。其后按酒店客房格局对各楼层进行内部间隔但未完成改造及装修，处于长期闲置状态，部分墙体已出现发霉、起泡。
经清查，广州市黄埔区埔南路63号之中科研办公楼截止2014年12月31日账面价值73,820,572.12元（即在建工程73,820,572.12元）。
（三）七喜创意产业园（广州市荔湾区信义路24号）概况
1、土地使用权概况
七喜创意产业园位于广州市荔湾区信义路24号，北临信义路及洲头咀隧道，东临珠江，位于白鹅潭经济圈内周边建筑包括1850创意园、922宏信创意园、广州基督教十甫堂等。洲头咀隧道2015年初开通后，此园区可较便捷地与洲头咀隧道、芳村大道及珠江隧道等交通干线连接，交通条件有较明显提高。园区土地使用权面积13,132.72平方米，地块除园区入口道路外，整体呈规则长方形，土地使用年限为50年，从2011年7月6日起，上盖建筑物包括17栋大小建筑物。
2、房屋建筑物概况
七喜创意创业园区地块及上盖建筑，原为广州省畜产进出口集团公司所有，上盖建筑先后建于1960-1980年期间，后于2010年12月由七喜控股股份有限公司经拍卖取得，并于2011年6月9日由双方签订买卖合同，七喜控股股份有限公司于2011年7月20日取得此园区房地产权证（编号：粤房地产权证穗字第0650028673号，建筑面积19758.60平方米）。七喜控股股份有限公司购入后进行三旧改造规划并于2014年中完成改造，于2014年中开始逐步按办公楼用途对外招租，目前入驻率超过4成。园区由多栋错落有致的欧式风格建筑而成，园内主要建筑由玻璃幕墙加以深红色大理石石材而成。园区内的硬件配套包括红外线监控、自动喷淋系统，每层的消火栓自救1-3小时，并加装多台电梯。园区内大小建筑共17栋，分别为混合结构、框架结构、砖木结构等，
楼层高度分别为平房及2－4层的中低层建筑，主要建筑分别为第3栋（建基面积
七喜控股股份有限公司资产评估说明523.1900平方米、总建筑面积1759.0575平方米）、第4栋（建基面积5556.9864平方米、总建筑面积15871.4676平方米）、第5栋（建基面积150.4700平方米、总建筑面积498.3060平方米）、第14栋（建基面积652.7639平方米、总建筑面积652.7639平方米）。改造后第4栋作为主要办公楼，各楼层均分隔为150平方米至450平方米不等的多种户型办公单元，其层高6米，各单元内已分隔成套内上下双层的办公区域。经整体改造，园区内各建筑物的实用面积明显增加，有待完成规划改造后的重新测绘及房地产权证建筑面积的变更登记。
3、委估对象的账面值清查情况
（1）七喜控股股份有限公司2010年拍卖取得此园区的成本94,500,000元（包括拍卖成交价为80,000,000元、支付搬迁补偿费用10,000,000元、拍卖佣金4,500,000元）。
（2）经清查，七喜创意创业园区账面原值132,027,255.13元（即投资性房地产132,027,255.13元），账面净值119,974,514.52元（即投资性房地产119,974,514.52元）。
上述账面原值包括拍卖取得此园区的成本及后期改造投入支出。
（四）广州市荔湾区信义路13号概况
广州市荔湾区信义路13号，南临信义路及洲头咀隧道，东临珠江，其位于洲头咀隧道南出口，信义路将其与七喜创意创业园分隔，位于白鹅潭经济圈内，周边建筑包括1850创意园、922宏信创意园、广州基督教十甫堂等。此地块及上盖建筑由七喜控股股份有限公司经裁决取得。原具有产权的房屋共10512.24平方米，产权证号分别为：粤房地证字第C0656691号、第C0656690号、第C0656695号、第C0656694号、第C0656693号、第C0656692号、第C0656689号、第C0656696号，总占地面积7883.71平方米。
2008年因规划实施洲头咀隧道系统工程，广州市道路扩建工程办公室与七喜控股股份有限公司达成征地拆迁补偿协议。经本次拆迁后，此地块尚存土地3987.98平方米，房屋建筑面积4173.57平方米。七喜控股股份有限公司根据上述拆迁补偿协议约定在剩余地块进行复建约10000平方米办公用房，目前已按主体结构两层施工，完成了基础工程及主体框架梁柱及楼面结构，尚未砌筑外墙及内部间隔墙，作为在建工程已停工两
年以上。此委估资产现尚有效的房地产权证分别为：粤房地证字第C0656695号、第
七喜控股股份有限公司资产评估说明C0656693号、第C0656692号、第C0656689号）。
经清查，此委估资产账面原值12,397,019.33元（即在建工程12,397,019.33元），账面净值12,397,019.33元（即在建工程12,397,019.33元）。
二、评估方法选择及评估过程举例说明：
根据资产评估的基本方法，包括市场比较法、成本法和收益法。
市场法是在求取一宗被估房地产价值时，依据替代原理，将被估房地产与类似房地产的近期交易价格进行对照比较，通过交易情况、交易日期、房地产状况等因素进行修正，得出被估房地产在评估基准日的价值。
成本法是以假设重新复制被估房地产所需要的成本为依据而评估房地产价值的一种方法。
收益法是根据委估房地产未来每年的预期纯收益，以一定的还原利率统一还原为评估基准日的收益总和从而确定房地产价值的一种评估方法。
其计算公式为：
V=a/r×[1-1/(1+r)n],公式中：V表示房地产价格；a表示年纯收益，且每年不变；r表示还原利率； n表示收益年限。
根据评估目的及评估对象的实际情况，本次评估采用重置成本法，各项委估资产的评估方法详见以下说明。
（一）广州市黄埔区埔南路63号一号厂房评估计算过程
评估人员深入细致地分析了广州市黄埔区埔南路 63号一号厂房的特点和实际状况，并研究了委托方提供的资料，在实地勘察和调研的基础上认为，对广州市黄埔区埔南路63号一号厂房采用重置成本法进行评估。
七喜控股股份有限公司资产评估说明1、广州市黄埔区埔南路63号一号厂房的房屋建筑物计算过程如下：
评估计算过程表
评估基准日：2014年12月31日 金额单位：人民币元委托方：七喜控股股份有限公司 面积单位：平方米
||||||||||
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|案例名称：黄埔区埔南路63号一号厂房||||建筑面积(平方米)|20071.34||||
|权证编号：粤房地权证穗字第1140003170号||||建筑结构:|钢筋混凝土||||
|大楼总层数：3层||||规定使用时间(年)|50||||
|竣工时间：2002年||||已使用时间(年)|12||||
|◆ 重置全价确定|||||||||
|序号|价格内容|||||取值|计算过程|计算结果|
|1|建安工程造价|经评估人员对造价进行分析得出||||￥2,100.00|以类似建筑工程取值|￥2,100.00|
|2|前期费用|主要包括建设单位管理费、建筑设计费、勘察设计费、工程监理费等，按建设工程前期费用的一般取费情况并结合该工程的具体情况，综合考虑取值||||4%|前期费用=建安工程造价×7%|￥84.00|
|3|其他费用|包括管理、配套设施建设、环保、质监费等||||8%|其他费用=建安工程造价×8%|￥168.00|
|4|资金成本|投资期限取二年，二年期综合贷款利息率为6.15%，按在建设期平均投入计算，则资金成本利率等于二年期综合贷款利息率||||6.15%|资金成本=建安工程造价×6.15%|￥144.65|
|5|合理利润|根据目前经济发展及本市房地产情况及社会平均报酬率，结合待估房产所处位置、用途等因素综合确定比例||||15%|合理利润=(建安工程造价+前期费用+其他费用)×15%|￥352.80|
|6|重置单价|1-5项之和||||||￥2,849|
|7|重置价|||||||￥57,183,248|
|◆ 综合成新率确定（%）|||||||||
|● 使用年限成新率(使用年限法)|||（规定使用年限－已使用年限）÷规定使用年限|||||76.0%|
|● 现场勘察成新率(观察法)|||包括对建筑物基础、主体、装饰、屋面、水电、门窗、楼地面的现场勘察|||||70%|
|● 综合成新率|||使用年限成新率×0.4+现场勘察成新率×0.6|||||72.40%|
|8|综合成新率||取 整|||||72%|
|◆ 评估价值的确定|||||||||
|评估单价|||评估单价=重置全价×综合成新率|||||￥2,051.00|
|评估价值|||评估价值=评估单价×建筑面积|||||￥41,166,318|
|备 注|||该评估值不含土地使用权的价值||||||

七喜控股股份有限公司资产评估说明2、一号厂房土地使用权评估计算过程如下：
基准地价系数修正法：
|||||
|-|-|-|-|
|委估土地现实用途为工业厂房，依据《广州市基准地价》，查询广州市（原八区）工业用地基准地价图，委估房地产位于黄埔区埔南 路63号，选取工业基准地价图中的基准地价为465元/平方米（地面地价）。||||
|编号|内容|修正情况说明|修正系数|
|K1|交易日期修正系数|本次采用的是2011年12月的《广州市基准地价》的标准，距评估基准日已经3年，根据广州市经济发展状况及土地市场状况,综合确定估价期日调整系数为1.1。|1.1|
|K2|建筑容积率修正系数|容积率小于1，设定修正系数为1。|1|
|K3|使用年限修正系数|按最高年限50年确定，至评估基准日，该土地尚可使用年限为38年，取土地还原利率为7％，故土地剩余年限修正系数为0.9560。|0.9560|
|区域因素修正系数(K)a|交通便捷度|交通便捷度一般|0%|
||基础设施完备度|一般|0%|
||产业集聚度|产业集聚度较优|1%|
||环境质量|环境质量一般|0%|
||修正系数小计||1%|
|个别因素修正系数(K)b|地质状况地基承载力|待估地块地基承载力一般|1%|
||城市规划限制|宗地允许容积率一般，基本不受限制|0%|
||宗地面积形状|待估地块为较规则，基本便于利用|1%|
||修正系数小计||2.00%|

地块修正后的宗地地价（地面单价）＝平均基准地价（单价）×交易日期修正系数（K）×建筑容积率修正系数（K）× 1 2使用年限修正系数(K)×[1＋区域修正系数(K)]×[1＋个别因素修正系数(K)]
3 a b
地块修正后的宗地单价＝ 504元/平方米
经评估后，一号厂房土地使用权评估单价为504元/平方米，土地使用权面积为 23,537.31平方米，得出一号厂房地块的土地使用权评估值为11,862,804元。
3、经估算，广州市黄埔区埔南路63号一号厂房评估总价值＝房屋建筑物
41,166,318+土地使用权11,862,804= 53,029,122元，评估单价为2,642元/平方米。
七喜控股股份有限公司资产评估说明（二）广州市黄埔区埔南路63号之中科研办公楼评估计算过程
评估人员深入细致地分析了广州市黄埔区埔南路 63号之中科研办公楼的特点和实际状况，并研究了委托方提供的资料，在实地勘察和调研的基础上认为，对广州市黄埔区埔南路63号之中科研办公楼采用重置成本法进行评估。
1、科研办公楼房屋建筑物评估计算过程如下：
评估计算过程表
评估基准日：2014年12月31日 金额单位：人民币元委托方：七喜控股股份有限公司 面积单位：平方米
||||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
|案例名称：黄埔区埔南路63号之中科研办公楼||||建筑面积(平方米)|21130.04||||
|权证编号：粤房地权证穗字第0150172494号||||建筑结构:|钢筋混凝土||||
|大楼总层数：8层||||规定使用时间(年)|47||||
|竣工时间：未竣工||||已使用时间(年)|9||||
|◆ 重置全价确定|||||||||
|序号|价格内容|||||取值|计算过程|计算结果|
|1|建安工程造价|经评估人员对造价进行分析得出||||￥2,500.00|以类似建筑工程取值|￥2,500.00|
|2|前期费用|主要包括建设单位管理费、建筑设计费、勘察设计费、工程监理费等，按建设工程前期费用的一般取费情况并结合该工程的具体情况，综合考虑取值||||4%|前期费用=建安工程造价×7%|￥100.00|
|3|其他费用|包括管理、配套设施建设、环保、质监费等||||8%|其他费用=建安工程造价×8%|￥200.00|
|4|资金成本|投资期限取二年，二年期综合贷款利息率为6.15%，按在建设期平均投入计算，则资金成本利率等于二年期综合贷款利息率||||6.15%|资金成本=建安工程造价×6.15%|￥172.20|
|5|合理利润|根据目前经济发展及本市房地产情况及社会平均报酬率，结合待估房产所处位置、用途等因素综合确定比例||||15%|合理利润=(建安工程造价+前期费用+其他费用)×15%|￥420.00|
|6|重置单价|1-5项之和||||||￥3,392|
|7|重置价|||||||￥71,673,096|
|◆ 综合成新率确定（%）|||||||||
|● 使用年限成新率(使用年限法)|||（规定使用年限－已使用年限）÷规定使用年限|||||80.9%|
|● 现场勘察成新率(观察法)|||包括对建筑物基础、主体、装饰、屋面、水电、门窗、楼地面的现场勘察|||||60%|
|● 综合成新率|||使用年限成新率×0.4+现场勘察成新率×0.6|||||68.34%|
|8|综合成新率||取 整|||||68%|
|◆ 评估价值的确定|||||||||
|评估单价|||评估单价=重置全价×综合成新率|||||￥2,307.00|
|评估价值|||评估价值=评估单价×建筑面积|||||￥48,747,002|
|备 注|||该评估值不含土地使用权的价值||||||

七喜控股股份有限公司资产评估说明2、科研办公楼土地使用权评估计算过程如下：
基准地价系数修正法：
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|-|-|-|-|
|委估土地现实用途为科研办公楼，依据《广州市基准地价》，查询广州市（原八区）综合（办公）用地基准地价图，委估房地产位于黄埔区埔南路63号，选取工业基准地价图中的基准地价为1320元/平方米（楼面地价）。||||
|编号|内容|修正情况说明|修正系数|
|K1|交易日期修正系数|本次采用的是2011年12月的《广州市基准地价》的标准，距评估基准日已经3年，根据广州市经济发展状况及土地市场状况,综合确定估价期日调整系数为1.1。|1.1|
|K2|建筑容积率修正系数|设定修正系数为1.2。|1.2|
|K3|使用年限修正系数|按最高年限50年确定，至评估基准日，该土地尚可使用年限为38年，取土地还原利率为7％，故土地剩余年限修正系数为0.9560。|0.9560|
|区域因素修正系数(K)a|交通便捷度|交通便捷度一般|0%|
||基础设施完备度|一般|0%|
||产业集聚度|产业集聚度一般|0%|
||环境质量|环境质量一般|0%|
||修正系数小计||0%|
|个别因素修正系数(K)b|地质状况地基承载力|待估地块地基承载力一般|1%|
||城市规划限制|宗地允许容积率一般，基本不受限制|0%|
||宗地面积形状|待估地块为较规则，基本便于利用|1%|
||修正系数小计||2.00%|

地块修正后的宗地地价（地面单价）＝平均基准地价（单价）×交易日期修正系数（K）×建筑容积率修正系数（K）× 1 2使用年限修正系数(K)×[1＋区域修正系数(K)]×[1＋个别因素修正系数(K)]
3 a b
地块修正后的宗地单价＝ 1699元/平方米
3、经估算，广州市黄埔区埔南路63号之中科研办公楼评估单价为2307+1699=4006元/平方米。评估总价值＝4006元/平方米×21,130.04平方米= 84,646,940.00元（取整）（三）七喜创意产业园（广州市荔湾区信义路 24号）评估计算过程
评估方法的选择考虑的因素包括本次评估的目的、评估对象的特点及可搜集的资料。评估人员深入细致地分析了项目的特点和实际状况，并研究了委托方提供的及评估人员所掌握的资料，在实地勘察和调研的基础上认为，对房屋建筑物采用重置成本法进行评估，对土地使用权采用基准地价系数修正法进行评估。
1、房屋建筑物
由于评估对象原为三旧建筑，周边用地和改造为办公园区的市场交易案例较少，
七喜控股股份有限公司资产评估说明同时此类三旧改造受政策影响，无法获取足够且可代表公允价值的市场交易案例进行分析评估，另外由于广州地区建筑行业规范比较完备，使得委估的房屋建筑物具备了运用重置成本法的条件，因此本次对委估的房屋建筑物采用成本法进行评估，具体评估方法如下：
重置成本法，是基于建筑物的再建造费用或投资的角度来考虑，通过估算出建筑物在全新状态下的重置成本，再扣减由于各种损耗因素造成的贬值，最后得出建筑物的评估值。
其基本公式为：待估房屋建筑物价格=房屋重置完全价值×综合成新率
重置完全价值=建安工程造价+前期费用+其他费用+资金成本+建设方合理利润（1）建安工程造价：以相同结构类型房屋建筑物平均造价，根据《广东省工程建设材料设备价格信息》、《广东省建筑工程综合定额》、《广东省建筑工程计价办法》及《建设工程定价信息》，经分析计算后得出；
（2）前期费用：主要包括建筑设计费、勘察设计费、工程监理费、建设单位管理费等；
（3）其他费用：主要包括管理、配套设施建设、环保、质监费等；
（4）资金成本：资本成本利率即建设期投入资金的贷款利息，利息率按中国人民银行现行规定标准计算；
（5）合理利润：根据目前经济发展及当地房地产情况及社会平均报酬率，结合待估房产所处位置、用途等因素分析取值；
（6）综合成新率：
本次评估对建筑物主要采用使用年限法和观察法来判定综合成新率。
①使用年限法。使用年限法是以房屋建筑物预计尚可使用年限与总使用年限的比率确定成新率，其计算公式为：（总使用年限-已使用年限）/总使用年限×100%②观察法。观察法是对评估房屋建筑物的实体各主要部位进行技术鉴定，并综合分析资产的设计、制造、使用、磨损、维护、修理、大修理、改造情况和物理寿命等因素，将评估对象与其全新状态相比较，考察由于使用磨损和自然损耗对资产的功能、使用效率带来的影响，判断被评估房屋建筑物的成新率，从而估算实体性贬值。
③综合成新率
七喜控股股份有限公司资产评估说明综合成新率=年限法成新率×40%+观察法成新率×60%
④对以下情况，采用合理方法确定成新率：
*能够基本正常、安全使用的建(构)筑物，其成新率一般不应低于30%。
*如果观察法和使用年限法计算出的成新率差距较大，经评估人员分析原因后，凭经验判断，取两者中相对合理的一种；
*条件所限无法实施观察鉴定的项目，一般采用使用年限法确定成新率。
*当房屋建筑物存在功能性贬值和经济性贬值时应估算其贬值率。
2、无形资产----土地使用权
根据本次评估目的及评估对象的特点，本次评估对土地使用权采用了基准地价修正系数法，主要出于以下考虑：一是基准地价作为政府宏观控制的区域价格水平，作为评估依据具有较强的公信力；二是此地区能够取得土地租金的收益资料较少且存在个别因素差异较大，较难运用收益法，三是由于评估对象附近区域地产交易不甚活跃，比较案例寻求较为困难，运用市场比较法的可信度降低，本次评估亦不采用市场法。
基准地价系数修正法，是利用城市基准地价和基准地价修正系数表等成果，将待估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，进而求取待估宗地在评估基准日评估价格的方法。其修正公式为：Pi=P1×K1×K2×K3×（1±K4），其中： Pi——待估宗地价格； P1——待估宗地所在地段基准地价； K1——期日修正系数； K2——待估宗地使用年限修正系数； K3——容积率与建筑密度联合修正系数； K4——影响地价区域因素及个别因素修正系数之和。
房屋建筑物的计算过程见下表：
七喜控股股份有限公司资产评估说明(1)以“七喜创意创业园区第4栋办公楼”为例说明房屋建筑物的评估过程：
经下表计算，七喜创意创业园区第4栋办公楼重置价为68,358,411元，经分析判断的综合成新率为83%，因此得到七喜创意创业园区第4栋办公楼评估值56,740,497元。在确定房屋建筑物的规定使用年限时，须比较房屋耐用年限与土地使用权出让年限(综合50年)孰短，对于房屋耐用年限超过了土地使用权出让年限，需按土地使用权出让调整规定使用年限。由于七喜创意创业园区使用年限为2011年7月6日至2061年7月5日，故可确定房屋耐用年限已调整为50年。
(2)对于因改造及扩建等原因造成实际建筑面积与房地产权证列示的建筑面积不同的园区内房屋建筑物，由于房地产估价必须以评估对象产权合法为前提，因此本次评估按此类房屋建筑物产权合法(即取得房地产权证)为前提。除依据上述方法计算外，还考虑该类房屋在补办了相应报建手续后仍可取得房地产权证的前提下，将评估值扣
七喜控股股份有限公司资产评估说明减相应补办房地产权证的费用作为评估定价的参考依据。
经评估计算，园区内17栋房屋建筑物评估值为68,391,027元。
2、广州市荔湾区信义路24号七喜创意产业园土地使用权计算过程如下：
①基准地价的确定
基准地价是按照城市土地级别或均质地域分别评估的商业、住宅、工业等各类用地和综合土地级别的土地使用权的平均价格。经查找《关于公布广州市国有土地使用权基准地价的通告(穗国房字〔2011〕1318号)》，七喜创意产业园区内地块分别属于办公用地及仓库用地，土地使用权面积13,132.72平方米，其中：办公用地面积12,028.73平方米、仓库用地面积1,103.99平方米，分别适用综合(办公)用地四级及工业用地四级，基准地价为4055元／m2及709元／m2。
根据上述文件对国有土地分等及基准地价的说明：上述综合用地基准地价是在“五通一平”土地开发程度(即给水、排水、供电、通讯、通路、土地平整)，平均容积率2.7，同一用途的完整土地使用权的平均价格，其价格类型为楼面地价。综合用途的土地使用的法定最高年限为50年。地价构成含土地取得费、土地开发费、利息、利润、政府规定的有关税费及土地所有权收益。上述工业用地基准地价是在“五通一平”土地开发程度(即给水、排水、供电、通讯、通路、土地平整)，平均容积1.0，同一用途的完整土地使用权的平均价格，其价格类型为地面地价。工业用途的土地使用的法定最高年限为50年。地价构成含土地取得费、土地开发费、利息、利润、政府规定的有关税费及土地所有权收益。
②评估期日修正
根据广州市国土资源和房屋管理局公布实施的《关于公布广州市国有土地使用权基准地价的通告》[穗国房字〔2011〕1318号]，其公布的基准地价的价格基准日为 2010年7月1日，通告自2012年2月1日起施行。因此结合目前房地产市场的情况，此项目评估基准日2014年12月31日，土地期日修正系数取1.1。
③使用年限修正
使用年限修正系数=[1-1/(1+R)n]/[1-1/(1+R)N]
其中：
R：委估地块还原利率
n：土地剩余使用年限
N：土地法定最高使用年限
由委托方提供房地产权证显示该房地产的土地出让年限为50年，从2011年7月
20日起计算。此评估对象剩余使用年限约46.5年，工业用地还原利率=无风险利率+
七喜控股股份有限公司资产评估说明风险调整值，其中：无风险利率取一年期银行存款利率为5.35%，风险调整值是根据该地区的具体情况综合确定为1.65%，因此本次评估的还原利率取7%，代入年限修正公式计算得：
使用年限修正系数=[1-1/(1+7%)46.5]/[1-1/(1+7%)50]=0.9906
④容积率与建筑密度联合修正
根据《广州市国有土地使用权基准地价》：综合用地的平均容积率为2.7，本项目评估值为楼面地价，容积率与建筑密度联合修正系数为1；工业用地的平均容积率为1，本项目评估值为地面地价，容积率与建筑密度联合修正系数为1。
⑤区域及个别因素修正（见下表）
|||||
|-|-|-|-|
|项 目|待 估 地 块 概 况|优劣度|修正系数|
|交通便捷度|园区临近洲头咀隧道，交通条件较好|较好|2|
|基础设施完备度|待估地块区域内水、电供应设施完备程度较好|较好|1|
|产业集聚度|待估宗地产业聚集度较好|较好|1|
|环境质量|环境质量较好|较好|2|
|地质状况与地基承载力|待估地块地基承载力一般|一般|0|
|城市规划限制|宗地允许容积率一般，基本不受限制|一般|0|
|宗地面积形状|待估地块形状规则，便于利用|较好|1|
||合 计||7|

⑥评估价值的确定
土地评估单价=基准地价×估价期日修正系数×使用年限修正系数×容积率与建筑密度联合修正×(1±∑区域及个别因素修正系数)
综合用地部分的土地评估单价=4055×1.1×0.9906×1.00×(1+7%)≈4728(元/㎡)综合用地部分的土地评估价值=宗地评估单价×待估宗地楼面面积=4728(元/㎡)×18,654.60㎡= 88,198,949元
工业用地部分的土地评估单价=709×1.1×0.9906×1.00×(1+7%)≈827(元/㎡)
工业用地部分的土地评估价值=宗地评估单价×待估宗地用地面积=827(元/
㎡)×1,103.99㎡= 913,000元
七喜创意产业园用地的土地评估价值＝综合用地部分的土地评估价值+工业用地
部分的土地评估价值＝88,198,949元+913,000元＝89,111,949元
七喜控股股份有限公司资产评估说明3、经估算，广州市荔湾区信义路24号七喜创意产业园评估总价值＝房屋建筑物68,391,027+土地使用权89,111,949= 157,502,976.00元。
（四）广州市荔湾区信义路13号评估计算过程
1、广州市荔湾区信义路13号房屋建筑物
由于评估对象原为三旧建筑，周边用地和改造为办公园区的市场交易案例较少，同时此类三旧改造受政策影响，无法获取足够且可代表公允价值的市场交易案例进行分析评估，另外由于广州地区建筑行业规范比较完备，使得委估的房屋建筑物具备了运用重置成本法的条件，因此本次对委估的房屋建筑物采用成本法进行评估，具体评估方法如下：
重置成本法，适用于实际完成工程量较少的在建工程，是通过求取开发可替代待估不动产所需的成本总额来估算不动产价格的方法。即在评估时点重新形成该在建工程已经完成的工程量所需发生的全部费用，确定重置价格。当明显存在较为严重的实体性贬值、功能性贬值和经济性贬值时，还需要扣除各项贬值额。
全部费用一般包括已完成的直接费用（含前期费用）、间接费用和开发商利润以及一些通常附带费用。成本法用来进行在建工程评估的具体公式为：
在建工程不动产价格＝土地取得费用+间接费用+建造建筑物费用+正常的利税（1）土地取得费用：指为获得土地而发生的费用，包括相关手续费和税金；
（2）间接费用：主要包括咨询、规划、设计等费用；
（3）建造建筑物费用：指评估基准日在建工程已经耗费的各项必要建造费用之和；
（4）正常的利税：指建造商的正常利润及营业税等。
另外，非竣工或非停工的在建工程其成新率一般为100%。停工项目和竣工项目一般要计算实体性陈旧贬值、功能性陈旧贬值和经济性陈旧贬值。实体性陈旧贬值＝破坏程度总费用/工程项目总费用，工程项目可分为基础工程、结构工程及安装工程等。
功能性陈旧贬值指成本费用在同类比较中增加的费用累计折旧值/工程项目总费用；经济性陈旧贬值指未达到设计能力程度，其计算公式为：经济性陈旧贬值＝（设计生产能力－实际生产能力）/设计生产能力。
七喜控股股份有限公司资产评估说明经上表计算，广州市荔湾区信义路13号上盖建筑物作为在建工程现状，其评估值为10,818,600元。
2、广州市荔湾区信义路13号土地使用权计算过程如下：
(1)广州市荔湾区信义路13号用地，经拆迁后现有的土地使用权面积3987.98平方米
①基准地价的确定
根据广州市道路扩建工程办公室与七喜控股股份有限公司达成的征地拆迁补偿协议中的相关约定：七喜控股股份有限公司可复建原建筑面积约10000平方米办公用房，最终容积率按市规划局批复为准。因此现有复建的在建工程若按非工业用途竣工，需重新办理规划许可及相关土地出让金补缴手续。目前仍按土地使用权为工业用途进行评估。
基准地价是按照城市土地级别或均质地域分别评估的商业、住宅、工业等各类用地和综合土地级别的土地使用权的平均价格。经查找《关于公布广州市国有土地使用权基准地价的通告(穗国房字〔2011〕1318号)》，广州市荔湾区信义路13号地块属于
七喜控股股份有限公司资产评估说明工业用地，适用工业用地四级，基准地价为709元／m2。
根据上述文件对国有土地分等及基准地价的说明：上述工业用地基准地价是在“五通一平”土地开发程度(即给水、排水、供电、通讯、通路、土地平整)，平均容积1.0，同一用途的完整土地使用权的平均价格，其价格类型为地面地价。工业用途的土地使用的法定最高年限为50年。地价构成含土地取得费、土地开发费、利息、利润、政府规定的有关税费及土地所有权收益。
②评估期日修正
根据广州市国土资源和房屋管理局公布实施的《关于公布广州市国有土地使用权基准地价的通告》[穗国房字〔2011〕1318号]，其公布的基准地价的价格基准日为 2010年7月1日，通告自2012年2月1日起施行。因此结合目前房地产市场的情况，此项目评估基准日2014年12月31日，土地期日修正系数取1.1。
③使用年限修正
使用年限修正系数=[1-1/(1+R)n]/[1-1/(1+R)N]
其中：
R：工业用地还原利率
n：土地剩余使用年限
N：土地法定最高使用年限
该土地用途为工业用途，由委托方提供房地产权证显示该房地产的土地出让年限为50年，从2002年8月23日起计算。此评估对象剩余使用年限约38年，工业用地还原利率=无风险利率+风险调整值，其中：无风险利率取一年期银行存款利率为5.35%，风险调整值是根据该地区的具体情况综合确定为1.65%，因此本次评估的还原利率取7%，代入年限修正公式计算得：
使用年限修正系数=[1-1/(1+7%)38]/[1-1/(1+7%)50]=0.9560
④容积率与建筑密度联合修正
根据《广州市国有土地使用权基准地价》：工业用地的平均容积率为1，本项目评估值为地面地价，容积率与建筑密度联合修正系数为1。
⑤区域及个别因素修正（见下表）
七喜控股股份有限公司资产评估说明
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|-|-|-|-|
|项 目|待 估 地 块 概 况|优劣度|修正系数|
|交通便捷度|园区临近洲头咀隧道，交通条件较好|较好|2|
|基础设施完备度|待估地块区域内水、电供应设施完备程度较好|较好|1|
|产业集聚度|待估宗地产业聚集度较好|较好|1|
|环境质量|环境质量较好|较好|2|
|地质状况与地基承载力|待估地块地基承载力一般|一般|0|
|城市规划限制|宗地允许容积率一般，基本不受限制|一般|0|
|宗地面积形状|待估地块形状规则，便于利用|较好|1|
||合 计||7|

⑥评估价值的确定
土地评估单价=基准地价×估价期日修正系数×使用年限修正系数×容积率与建筑密度联合修正×(1±∑区域及个别因素修正系数)
广州市荔湾区信义路13号的土地评估单价=709×1.1×0.9560×1.00×(1+7%)≈798(元/㎡)
广州市荔湾区信义路13号的土地评估价值=宗地评估单价×待估宗地地面面积=798(元/㎡)×3987.98㎡= 3,182,408元
3、综上所述，七喜控股股份有限公司委托评估的广州市荔湾区信义路13号（包含房屋建筑物及土地使用权）在2014年12月31日的评估值为14,001,008元，详细结果见明细表。
三、评估结论
七喜控股股份有限公司委托评估的多项房地产在2014年12月31日的评估价值为人民币叁亿零玖佰壹拾捌万零肆拾陆元（￥309,180,046.00）。具体明细如下：
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|序号|房地产权证号|房地产地址|建筑面积(㎡)|评估单价(元)|评估总价(元)|
|1|粤房地权证穗字第1140003170号|黄埔区埔南路63号一号厂房|20,071.34|2,642.00|53,029,122.00|
|2|粤房地权证穗字第0150172494号|黄埔区埔南路63号之中科研办公楼|21,130.04|4,006.00|84,646,940.00|

七喜控股股份有限公司资产评估说明
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|序号|房地产权证号|房地产地址|建筑面积(㎡)|评估单价(元)|评估总价(元)|
|3|粤房地权证穗字第0650028673号|荔湾区信义路24号第1-17栋|19,758.60|7,971.00|157,502,976.00|
|4|粤房产证字第C0656695号|芳村区信义路13号5栋|1,530.98|2,525.00|3,866,480.00|
|5|粤房产证字第C0656692号|芳村区信义路13号14栋|1,625.09|2,525.00|4,104,154.00|
|6|粤房产证字第C0656693号|芳村区信义路13号10,11,12,13栋|1,739.31|2,525.00|4,392,616.00|
|7|粤房产证字第C0656689号|芳村区信义路13号15栋|648.49|2,525.00|1,637,758.00|
|||合计|66,503.85||309,180,046.00|