天津天保基建股份有限公司 TianJin Tianbao Infrastructure Co.,Ltd.
（000965）
二○一三年
年 度 报 告 摘 要
（截止 2013年 12月 31日）
天津天保基建股份有限公司2013年度报告摘要证券代码：000965 证券简称：天保基建 公告编号：2014-11天津天保基建股份有限公司 2013年度报告摘要
1、重要提示
本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证本报告所载资料不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。
本年度报告摘要来自年度报告全文，投资者欲了解详细内容，应当仔细阅读同时刊载于深圳证券交易所网站等中国证监会指定网站上的年度报告全文。
公司董事长沈钢、副总经理兼财务总监夏仲昊及会计机构负责人梁德强声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。
公司简介
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|股票简称|天保基建|股票代码||000965|
|股票上市交易所|深圳证券交易所||||
|联系人和联系方式|董事会秘书||证券事务代表||
|姓名|秦峰||王鸿林、付丹丹||
|电话|（022）84866617||（022）84866617||
|传真|（022）84866667||（022）84866667||
|电子信箱|dongmi@tbjijian.com||tbjj000965@163.com||

2、主要财务数据和股东变化
（1）主要财务数据
公司是否因会计政策变更及会计差错更正等追溯调整或重述以前年度会计数据
□是√否
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||2013年|2012年|本年比上年增减(%)|2011年|
|营业收入（元）|872,186,617.24|1,105,881,919.35|-21.13%|1,231,727,076.70|
|归属于上市公司股东的净利润（元）|167,257,911.77|158,933,224.95|5.24%|251,941,966.29|
|归属于上市公司股东的扣除非经常性|145,315,820.58|125,743,160.63|15.57%|208,891,143.07|
|损益的净利润（元）|||||
|经营活动产生的现金流量净额（元）|231,465,393.57|51,174,218.22|352.31%|-127,808,807.80|
|基本每股收益（元/股）|0.24|0.23|4.35%|0.36|
|稀释每股收益（元/股）|0.24|0.23|4.35%|0.36|
|加权平均净资产收益率（%）|6.62%|6.6%|0.02个百分点|11.43%|
||||本年末比上年末增||
||2013年末|2012年末||2011年末|
||||减(%)||

天津天保基建股份有限公司2013年度报告摘要
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|总资产（元）|5,291,349,995.53|4,617,733,711.42|14.59%|4,706,142,327.98|
|归属于上市公司股东的净资产（元）|2,604,999,015.44|2,452,280,184.41|6.23%|2,328,629,416.98|

（2）前10名股东持股情况表
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|||||年度报告披露日前第5个交易|||
|报告期末股东总数||18,913|||18,887||
|||||日末股东总数|||
|前10名股东持股情况|||||||
||||||质押或冻结情况||
|股东名称|股东性质|持股比例（%）|持股数量|持有有限售条件的股份数量|||
||||||股份状态|数量|
|天津天保控股有限公司|国有法人|74.98%|519,087,178|0|||
|中信证券股份有限公司约定购回专用账户|其他|1.11%|7,695,000|0|||
|方正证券股份有限公司约定购回专用账户|其他|0.98%|6,770,000|0|||
|华泰证券股份有限公司约定购回专用账户|其他|0.54%|3,725,000|0|||
|李日丁|境内自然人|0.46%|3,162,150|0|||
|赵荣林|境内自然人|0.41%|2,836,800|0|质押|1,907,000|
|陈雪东|境内自然人|0.39%|2,690,000|0|||
|赵阳民|境内自然人|0.39%|2,670,000|0|||
|中国工商银行－浦银安盛价值成长股票型证券投资基金|其他|0.36%|2,499,947|0|||
|招商证券股份有限公司约定购回专用账户|其他|0.22%|1,552,511|0|||
|||截至2013年12月31日，公司第一大股东天津天保控股有限公司与其他股东不存在关联|||||
|上述股东关联关系或一致行动||关系或属于《上市公司股东持股变动信息披露管理办法》中规定的一致行动人；除此之外，|||||
|的说明||其他9名无限售流通股股东之间未知是否存在其它关联关系或属于《上市公司收购管理办|||||
|||法》规定的一致行动人。|||||
|参与融资融券业务股东情况说|||||||
|||不适用|||||
|明（如有）|||||||

天津天保基建股份有限公司2013年度报告摘要（3）以方框图形式披露公司与实际控制人之间的产权及控制关系
3、管理层讨论与分析
（1）报告期内公司经营情况回顾
2013年，受国内外经济形势的影响以及房地产调控政策的延续，公司在房地产行业增长下行压力显著的不利局面下，下大气力抓经营、抓市场、抓服务，紧密把握市场机遇，创新经营管理思路，多种渠道创造收入。采取有效措施，加强项目管理，积极推进在建项目的开发进度，有效提升项目建设效率，安全、保质、保量完成工程建设；转变销售观念，积极利用内外部资源，开拓销售渠道，实现销售业绩历史突破，围绕提升经济效益和运营效率，适应形势变化，有序推进各项工作。
报告期内，公司实现营业收入为87,218.66万元，比上年同期减少23,369.53万元，下降21.13%，其中：实现商品房销售收入为82,492.80万元，比上年同期减少3,838.93万元，下降4.45%；物业出租收入为3,534.59万元，比上年同期增加420.13万元，增长13.49%。报告期内，公司扩展销售思路，加大营销力度，所开发项目销售情况良好，但部分商品房未满足收入确认条件导致主营业务收入较上年同期有所下降。
报告期内，公司实现营业利润为18,441.87万元，比上年同期减少2,073.33万元，下降10.11%。营业利润有所降幅主要是部分商品房未满足收入确认条件导致相应营业利润有一定程度减少。
报告期内，公司实现的利润总额为22,294.48万元，比上年同期增加726.49万元，增长3.36%。报告期内实现净利润为16,725.79万元，比上年同期增加832.47万元，增长5.24%。
报告期末，公司总资产为529,135.00万元，比年初增加67,361.63万元，增长14.59%。报告期末，流动资产余额为433,033.43万元，占全部资产的81.84%，比年初增加35,615.56万元，增长8.96%，其中货币资金为97,481.87万元，比年初增加40,452.77万元，增长70.93%，主要原因是新增贷款2亿元及商品房销售增加；报告期末，非流动资产为96,101.57万元，占全部资产的18.16%，比年初增加31,746.06万元，增长49.32%，其中固定资产为38,418.37万元，比年初增加23,683.10万元，增长160.72%，主要是公司金海岸C04项目转固定资产。
天津天保基建股份有限公司2013年度报告摘要报告期末，公司负债总额为268,635.10万元，比年初增加53,089.75万元，增长24.52%，资产负债率为50.77%。报告期末，流动负债余额为248,635.10万元，比年初增加32,259.75万元，增长14.91%，其中应付账款为42,007.11万元，比年初减少29,377.33万元，下降41.15%，主要原因是支付土地出让金21,000万元；预收款项为97,204.61万元，比年初增加6,3448.05万元，增长187.96%，主要原因是金海岸项目预售款增加；应交税费为-5,814.61万元，比年初减少6,397.22万元，下降1,098.02%，主要是预交土地增值税增加7,822.98万元，应缴企业所得税增加1,808.04万元。报告期末，非流动负债余额为20,000万元，比年初增加19,830万元，增长11,664.71%，主要是新增贷款20,000万元。
报告期内，公司销售费用为2,654.55万元，比上年同期增加245.63万元，增长10.20%，主要是销售服务费和物业管理费增加所致。管理费用为4,003.31万元，比上年同期减少321.3万元，下降7.43%，主要是办公成本及业务招待费支出减少。财务费用为-346.29万元，比上年同期减少271.06万元，下降360.27%，主要原因是银行利息收入增加。
报告期内，公司现金及现金等价物余额为97,481.87万元，比上年同期增加40,452.77万元，增长70.93%，其中经营活动产生的现金流量净额为23,146.54万元，比上年同期增加18,029.12万元，主要是销售回款增加。投资活动产生的现金流量净额为-176.24万元，比上年同期减少5,569.40万元，下降96.93%，主要是去年同期开展了理财业务，本年未发生该事项。筹资活动产生的现金流量净额为17,482.48万元，比上年同期增加44,488.40万元，增长164.74%，主要是贷款增加所致。
（2）公司发展战略和经营计划
2014年-2016年公司将成为以房地产开发和销售为主营业务多元化发展的区域性优秀上市公司。充分发挥上市公司的资本运作平台作用，多渠道融资，做大项目开发和销售规模，实现资产总值和股票市值的跨越式增长，营业收入和利润的较大幅度增长。
在发展区域和业务范围的选择上，公司将立足空港经济区，以滨海新区为核心、天津市区为重点。坚持以房地产开发为主业，主要发展中高档民用住宅，适当发展商业地产和工业地产，逐步增加持有收益高的经营性物业，进一步明确目标定位，结合自身和区域实际，积极参与区域开发建设，不断挖掘区域资源，寻找新的盈利增长点，努力发展成为区域配套服务商和城市运营商。
面对2014年房地产行业的政策、市场、经营环境，公司将采取以下措施积极应对：
①通过加快开发速度、项目并购、合作开发、订单式开发等方式，快速扩充经营规模。
②根据房地产行业发展动态，灵活把握项目开发建设速度，加强项目管理，积极推进在建项目的开发进度，有效提升项目建设效率，严格控制开发成本，提高工程建设质量，降低经营成本，提高资金使用效率，优化管控体系，提升运营效率。
③全面推行项目组管理模式，进一步强化专业化、规范化的成本质量管控体系，明确责任部门，形成更加科学规范的管控流程，进一步优化业务运营模式，实现业务流程再造，确保管理的精细化和专业化。
④在重点关注运营能力提升的同时，加快销售速度，加大回款力度，增强去化能力，积极利用内外部资源，开拓新的销售途径，加大营销推广，以期实现良好的销售业绩。
⑤配合公司土地拓展和项目工程建设，充分发挥上市公司融资功能，积极筹划资本运作策略，实现
天津天保基建股份有限公司2013年度报告摘要从资本市场分层次、多元化融资，满足公司发展的资金需求。
⑥新项目获取将重点跟踪空港经济区、市区。同时尝试延伸房地产开发产业链，开拓新业务领域。
积极承担区域开发责任，挖掘区域资源，寻找新的业务增长点，实现业务模式多元化。
（3）可能面对的风险
①政策性风险
2014年房地产行业整体调控基调将依然延续。新一届政府着力建立健全长效机制，十八届三中全会政府工作重心明确为全面深化改革，不动产登记，保障房建设等长效机制，政策面的变化在相当程度上决定了房地产行业发展的轨迹，也使公司经营所面临的不确定性因素增加，对公司的土地购置、项目开发建设、销售、资金回笼等方面产生影响。
主要措施：公司着重于提升企业的经营质量、管理效率和专业能力，塑造公司的综合竞争力。报告期内，公司审慎研究分析市场，及时调整经营策略，加大营销推介力度，加快回款速度，缩短项目资金周期，严格控制成本，深入进行精细化管理，积极拓展融资渠道等应对措施，提高抗风险能力，同时对设计、工程质量、运营、客服、物业等业务流程进行完善，对公司发展战略、组织架构等进行优化，有效降低各层面的风险。
②行业风险
随着国家对房地产行业调控长效机制的延续，楼市出现阶段性的波动与调整不可避免，房地产的价格波动及供需关系变化将给公司的销售工作带来较大压力。
主要措施：面对复杂的市场环境，公司不断提高设计附加值和增强售后服务力量，高水平做好前期规划、方案、建筑设计等工作，自主研发适应市场需求的多元化优质产品，增强产品市场竞争力。把握项目的开发节奏，加强施工进度、安全、质量管理。加快销售速度，增强去化能力，加快销售回款。开拓新的销售途径，以“坐销”“行销”相结合，挖掘更多潜在客户，不断探索合作模式，丰富公司赢利模式。同时，完善内控体制建设，推进精细化管理，降本增效，全面提升公司产品的竞争力。
③经营风险
资产规模风险：目前公司与以房地产为主业的上市公司相比较无论从规模程度还是市场份额占有上均处于较小和偏低的水平，在市场竞争日益激烈的环境中，存在资产规模偏小的风险。
主要措施：通过加快开发速度、项目并购、合作开发、订单式开发等方式，快速扩充经营规模。同时积极筹划资本运作策略，通过证券市场筹集权益资本，改善资本结构，提高资本结构质量。
财务风险：房地产开发属于资金密集型产业，项目开发周期比较长，公司需要长期且充足的资金支持。
主要措施：为满足公司资金需求，保障公司资金链的安全，公司一方面通过加大融资管理、拓宽融资渠道等方式获取资本市场融资；另一方面，加强全面预算管理，合理安排资金的使用，增强资金使用的计划性，推行收支两条线，提高资金使用效率；同时，在公司内部盘活存量资产，提高资产运营效率和效益。
运营管理的风险：房地产项目从获取土地使用权到项目完工，要经过规划设计、工程施工、楼盘销售等多个环节，具有时间周期长、管理难度大的特点。
主要措施：公司通过进一步优化运营模式，不断加大服务外包力度，促进运营管理更加专业化、扁平
天津天保基建股份有限公司2013年度报告摘要化、标准化。同时，以“缩短决策链条、压缩管理层级、缩小管理幅度”为原则，进一步梳理产业链各流程，对土地储备、报建、招标、策划、设计、建设、销售、售后到物业服务整个流程加以分析，进行业务流程再造，更好地实现精细化和专业化，降低运营管理风险。
4、涉及财务报告的相关事项
（1）与上年度财务报告相比，会计政策、会计估计和核算方法发生变化的情况说明
与上年度财务报告相比，公司会计政策、会计估计和核算方法未发生变化。
（2）报告期内发生重大会计差错更正需追溯重述的情况说明
报告期，公司未发生重大会计差错更正而追溯重述的事项。
（3）与上年度财务报告相比，合并报表范围发生变化的情况说明
报告期，与上年度财务报告相比，公司合并报表范围未发生变化。
（4）董事会、监事会对会计师事务所本报告期“非标准审计报告”的说明
不适用。
董事长：沈钢
天津天保基建股份有限公司
董事会
二○一四年三月三日