深圳市天健（集团）股份有限公司
2014年非公开发行 A股股票募集资金使用可行性分析报告
二〇一四年十一月
股票代码：000090 股票简称：天健集团
目录
一、本次非公开发行募集资金使用计划 ................................................ 2二、本次募投项目的基本情况 ................................................................ 2（一）天健科技大厦项目 ............................................................................................... 2（二）补充流动资金 ....................................................................................................... 6三、本次非公开发行后对公司经营管理、财务状况等的影响 ............ 9
深圳市天健（集团）股份有限公司（简称“本公司”、“公司”或“天健集团”）本次非公开发行所募集资金运用的可行性情况分析如下：
一、本次非公开发行募集资金使用计划
本次非公开发行拟募集资金总额不超过人民币 220,000万元，扣除发行费用后，拟用于以下项目：
单位：万元
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|-|-|-|-|
|序号|项目名称|项目投资总额|拟使用募集资金额|
|1|天健科技大厦项目|139,800|120,000|
|2|补充流动资金|100,000|100,000|
|合计||239,800|220,000|

为了保证募集资金投资项目的顺利进行，并保障公司全体股东的利益，
如本次募集资金不足或募集资金到位时间与项目审批、核准、备案或实施进
度不一致，公司可根据项目实际进展情况，以自筹资金先行投入，待募集资
金到位后再予以置换。在不改变本次募投项目的前提下，公司董事会可根据
项目的实际需求，对上述项目的募集资金投入顺序和金额进行适当调整。
二、本次募投项目的基本情况
（一）天健科技大厦项目
1、项目基本情况
项目名称：天健科技大厦
项目地点：深圳市南山区沙河北环路南
实施主体：深圳市市政工程总公司
用地性质：工业研发
开工时间：2014年上半年开始桩基础施工
预计竣工时间：2017年
项目总投资：139,800万元；截至 2014年 10月底，已完成投资 15,201万元（含补交地价款）。
项目内容：建设天健科技大厦；根据项目建设用地规划，本项目占地面积 23,588.76平方米，计容建筑面积 71,100平方米。预计本项目总建筑面积 137,793平方米。2014年 4月 14日，经深圳市规划和国土资源委员会第二直属管理局批准，公司将“天健技术中心研发大楼”更名为“天健科技大厦”。
因该项目规划和设计调整，项目总投资调整为139,800万元。
天健科技大厦效果图
2、项目发展前景
天健科技大厦位于深圳市南山区“大沙河创新走廊”侨城北产业辐射带核心区域，属于华侨城北片区。作为该区域内大型智能化科技产业基地，天健科技大厦旨在打造一个集智能化绿色总部基地、创新型产业孵化基地和片区商业配套服务基地为一体的科技产业运营项目。该项目以产业运营和商业服务为主要收入来源，经济效益良好，具有较大的发展潜力。
（1）项目区位优势突出，经济价值较好
天健科技大厦项目所在区域东接香蜜湖片区，南临华侨城片区，北临桃源片区，周边均为深圳市地段价值较高的成熟片区，属于深圳南山区大沙河创新走廊侨城北区域。大沙河创新走廊是深圳市“十二五”规划的重点项目，根据 2011年 5月深圳市规划和国土资源委员会关于《深圳市大沙河创新走廊规划研究》，大沙河创新走廊将打造成深港创新圈，是深圳建设国家创新性城市的核心功能区。根据规划，本项目所在的深圳市南山区侨香路及安托山片区将发展成为以“一带两区”（总部商务产业带、中央生态商务区和总部经济集聚区）为主体的生态型总部商务集聚区。天健科技大厦项目将建成该片区极具代表性和昭示性、集智能化绿色总部基地、创新型产业孵化基地和片区商业配套服务基地为一体的科技产业运营项目。鉴于本项目良好的地理位置、区位优势和产业定位，将给公司带来良好的回报，符合深圳市政府关于深圳市创新发展的产业规划，具有较高的商业价值和社会价值。
（2）通过本项目的投资运营，加快公司系列更新改造项目的整体进程
天健科技大厦项目所属地块原为公司混凝土搅拌站经营用地，随着该片区新兴产业规划的出台，为淘汰粉尘污染工业项目，以更新促转型，2012年经公司申请、政府许可，该地块转变功能为工业研发用地。本地块的更新改造符合国家和深圳市关于城市更新改造计划的指导思想。根据《国家新型城镇化规划
（2014－2020年）》要求，未来新型城镇化建设须积极“盘活利用现有城镇存量建设用地，建立存量建设用地退出激励机制，推进老城区、旧厂房、城中村的改造和保护性开发，发挥政府土地储备对盘活城镇低效用地的作用。”以城市更新为代表的土地二次开发已成为深圳土地资源拓展的重要手段。天健科技大厦的投资建设和运营，有利于加快公司更新改造项目的开发，提升公司自有物业价值，提升公司营运能力和盈利能力。
（3）项目定位于智能化绿色总部基地，有利于公司主业转型升级
天健科技大厦将按照国家绿色建筑二星级标准建设，打造成深圳市“大沙河创新走廊”的智能化绿色总部基地。《建筑业发展“十二五”规划》提出未来建筑业发展须坚持节能减排与科技创新相结合，发展绿色建筑和绿色施工，推动城市绿色发展，提高智能化水平，加快建筑节能及智能化改造。根据深圳市“十二五”规划纲要的要求，深圳市将在“十二五”期间全面推动低碳绿色行业发展，并以建设国家低碳城市、国家生态城市为契机，加强节能减排和环境治理，推进生态建设和自然保护，促进低碳绿色发展，提升城市生态文明水平，全面建设资源节约型和环境友好型的宜居宜业城市。该项目的实施有利于公司建筑业务向绿色施工、绿色建筑和绿色运营升级，向智能化、节能化建筑企业转型，符合国家和深圳市关于新型城镇化规划的要求。
（4）项目定位为新兴产业孵化基地，有利于公司向新兴产业运营服务平台延伸
天健科技大厦所在区域拥有深厚的新兴产业基础和丰富的高校科技资源。
公司将在本项目中规划部分新兴产业孵化区，通过与政府机构和战略投资者的合作，打造与再生资源利用、智能化城市社区运营、物联网应用相关行业的中小型创新企业的孵化基地。公司将通过一系列参股、置换、帮扶等方式，助推
潜质企业的发展，共享成长红利。该项目的实施将促进公司业务向新兴产业运营服务平台延伸，为公司未来涉足战略新兴产业提供储备。
（5）本项目为片区提供配套商业，打造商业配套服务基地
天健科技大厦项目将规划 2万平方米的商业经营面积，为入驻企业和周边片区提供金融、商务、购物、休闲、文化、餐饮等综合配套服务，打造片区商业配套服务基地，具有良好的商业价值。
3、项目经济评价
本项目建设周期为4年，预计投入使用时间为2018年至2044年，项目运营期间，预计项目年平均收入 39,448.89万元，预计年平均税后利润总额 23,174.96万元，财务内部收益率（税后）为12.79%，静态回收期为 11.73年。
4、资格文件取得情况
该项目拟建设用地已取得《国有土地使用证》（深房地字第 4000584703号）、《深圳市建设用地规划许可证》（深规土许 ZG-2012-0044号）和《建设工程施工许可证》（4403002013012701），《深圳市社会投资项目核准通知书》（深发改核准[2013]0418号）、《深圳市南山区环境保护和水务局建设项目环境影响审查批复》（深南环水批[2013]51179号）。
（二）补充流动资金
1、补充流动资金的主要用途
公司拟将本次非公开发行股票募集资金中的100,000万元用于补充公司流动资金，其中约40,000万元用于增加天健集团主要子公司的注册资本，以增强公司的市场竞争力，加速公司产业升级与转型；约60,000万元用于补充公司现有项目及新拓展项目的营运资金需求。
2、补充流动资金的必要性
（1）增资建筑施工板块，打造双特级和多个一级资质企业，提升市场竞争力
市政总公司拥有市政公用工程施工总承包特级资质和房屋建筑工程施工总承包壹级资质，但许多大型和超高层（40层以上）房建项目需要特级资质才能承接，发包方通常会设置注册资本金的门槛。为提高房建等领域的市场拓展能力，亟需对市政总公司增资，从承接市政业务为主向承接特大型房建项目拓展，争取尽快取得房建特级资质。
根据国家施工资质管理以及招投标的相关规定，施工总承包一级及以下资质的企业承接项目的规模不得超过其注册资本的5倍。市政总公司所属的隧道、沥青道路、安装等专业子公司普遍注册资本偏低，经营规模较小，制约公司建筑施工板块的整体竞争力。公司亟需向前述子公司增资，打造双特级和多个一级资质企业，提升公司建筑施工板块的市场竞争力。
（2）补充营运资金，确保业务快速发展
建筑施工业务普遍存在项目建设周期较长，营运资金需求量大，资产负债率高的特点。行业的通行做法是，业主仅支付部分工程预付款、按照工程进度支付部分工程进度款，施工单位因此需要垫付各类保证金（劳务工保障金、履约保证金、质量保证金等）和部分工程进度款。在项目施工前期，施工方需垫付部分流动资金，用于项目开工准备、现场临时设施搭建和备料等；在工程施工期间，业主支付工程进度款有一定的结算期，进度款的支付比例一般为85%左右，施工方需要相应配套一定比例的流动资金；工程竣工后，由于结算周期较长，且业主在支付工程结算款时，一般按合同造价的5%扣除质量保证金，待工程保修期满后才予以支付剩余结算尾款。鉴于此，公司需要补充一定规模的营运资金，以提高公司承接大型项目的能力，扩大公司主营业务规模。
同时，公司将要参与的新项目也存在较大的营运资金需求。作为深圳市属建筑施工龙头企业，公司将参与深圳重大基础设施项目，如新增的深圳地铁建设项目、大外环高速公路工程、南坪高速公路工程以及一些涉及民生的大型项目等，亟需补充营运资金，以支持企业发展需要。公司自2007年定向增发融资后，至今未进行过股权融资，公司发展所需资金主要来自于自身积累和银行贷款。目前，国家积极推进的新型城镇化和基础设施领域的建设投资给公司提供了较大的发展空间，但也对公司的经营规模和资金实力提出了更高要求，本次非公开发行完成后，公司主营业务的规模将进一步扩大，未来发展对于资金需求亦将进一步增加。
（3）增加对新兴业务的投入，促进公司的转型与升级
公司将积极推进现有业务的升级与转型。在建筑施工领域，公司将加强对城市市政道路养护、园林绿化、绿色建筑、可再生资源综合利用业务的投入；
在商业运营服务领域，公司将利用现有服务资源，积极开展战略性合作，构建“天健E生活”智慧社区服务平台。
（4）优化资本结构，降低公司负债水平
截至2014年9月30日，公司经营活动产生的现金流量净额为-5.53亿元，合并报表口径资产负债率为69.32%，公司流动比率为1.27，速动比率为0.37，公司资金使用存在较大压力。通过本次非公开发行股票补充流动资金100,000万元，可改善公司资本结构，降低流动性风险，增强抵御风险和可持续发展的能力。
随着有息负债规模增加及利率上升，公司债务融资成本日益提高。截至2014年9月30日，公司有息负债规模达333,140.00万元；2014年1-9月累计利息支出14,310.46万元，有息负债规模大，利息支出高。本次融资完成后，将有效降低公司有息负债，提高公司的盈利水平。
三、本次非公开发行后对公司经营管理、财务状况等的影响
综上所述，上述募集资金投资项目符合地区发展规划及本公司中长期发展
战略规划，区位优势突出，市场前景广阔，经济效益良好，社会价值显著。项
目实施后，将进一步提升公司的竞争能力，巩固公司的行业地位，扩大公司在
深圳地区乃至全国建筑市场的品牌影响力和市场竞争力。流动资金的补充可以
进一步缓解公司资金压力，优化公司资本结构，促进公司的升级和转型。因
此，上述募集资金投资项目的实施将有利于扩大公司经营规模，提高公司利润
水平和持续盈利能力，并给股东带来良好回报。本次非公开发行募集资金的运
用合理可行，符合公司及全体股东的利益。