北新集团建材股份有限公司
拟指定其在坦桑尼亚成立的控股子公司
收购 SUNSHINE GROUP LIMITED土地使用权评估项目
资产评估报告
中和评报字（2017）第 BJV2099D001号
（共一册，第一册）
二○一七年十月十四日
资产评估报告目录
资产评估报告声明 .............................................. 1摘 要 ....................................................... 3资产评估报告 .................................................. 5一、 委托人、产权持有单位及其他评估报告使用人 ..............................................5二、 评估目的 ...........................................................................................................7三、 评估对象和评估范围 ........................................................................................7四、 价值类型及其定义 ............................................................................................8五、 评估基准日........................................................................................................8六、 评估依据 ...........................................................................................................9七、 评估方法 ......................................................................................................... 10八、 评估程序实施过程和情况 .............................................................................. 11九、 评估假设 ......................................................................................................... 12十、 评估结论 ......................................................................................................... 12十一、特别事项说明 .................................................................................................. 13十二、评估报告使用限制说明 .................................................................................. 13十三、评估报告日...................................................................................................... 13资产评估报告书附件 ........................................... 15
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资产评估报告声明
一、本资产评估报告依据财政部发布的资产评估基本准则和中国资产评估协会发布的资产评估执业准则和职业道德准则编制。
二、委托人或者其他资产评估报告使用人应当按照法律、行政法规规定和资产评估报告载明的使用范围使用资产评估报告；委托人或者其他资产评估报告使用人违反前述规定使用资产评估报告的，资产评估机构及其资产评估师不承担责任。
本资产评估报告仅供委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使用人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人使用；除此之外，其他任何机构和个人不能成为资产评估报告的使用人。
本资产评估机构及资产评估师提示资产评估报告使用人应当正确理解评估结论，评估结论不等同于评估对象可实现价格，评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。
三、本资产评估机构及其资产评估师遵守法律、行政法规和资产评估准则，坚持独立、客观、公正的原则，并对所出具的资产评估报告依法承担责任。
四、评估对象涉及的资产清单由委托人、产权持有单位申报并经其采用签名、盖章或法律允许的其他方式确认；委托人和其他相关当事人依法对其提供资料的真实性、完整性、合法性负责。
五、本资产评估机构及资产评估师与资产评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系；与相关当事人没有现存或者预期的利益关系，对相关当事人不存在偏见。
六、资产评估师已经对资产评估报告中的评估对象及其所涉及资产进
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行现场调查；已经对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验，对已经发现的问题进行了如实披露，并且已提请委托人及其他相关当事人完善产权以满足出具资产评估报告的要求。
七、本资产评估机构出具的资产评估报告中的分析、判断和结果受资产评估报告中假设和限制条件的限制，资产评估报告使用人应当充分考虑资产评估报告中载明的假设、限制条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。
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北新集团建材股份有限公司
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资产评估报告
中和评报字（2017）第BJV2099D001号
摘 要
中和资产评估有限公司(以下简称“本资产评估机构”)接受北新集团建材股份有限公司的委托，按照法律、行政法规和资产评估准则的规定，坚持独立、客观和公正的原则，按照必要的评估程序，对 SUNSHINE GROUP LIMITED位于坦桑尼亚 ZEGERENI INDUSTRIAL AREA KIBAHADSMBLOCK：DPLOT：NO 1的土地使用权在评估基准日的市场价值进行了评估。现将评估报告摘要如下：评估目的：因北新集团建材股份有限公司拟指定其在坦桑尼亚成立的控股子公司收购 SUNSHINE GROUP LIMITED位于坦桑尼亚 ZEGERENI INDUSTRIAL AREA KIBAHA DSMBLOCK：DPLOT：NO 1的土地使用权，以确定其在评估基准日 2017年 8月 31日的市场价值，为北新集团建材股份有限公司提供市场价值参考。
评估对象：评估对象是 SUNSHINE GROUPLIMITED（阳光集团有限公司）位于坦桑尼亚 ZEGERENI INDUSTRIAL AREA KIBAHA DSMBLOCK：DPLOT：NO 1的土地使用权的市场价值。
评估范围：评估范围是 SUNSHINE GROUP LIMITED位于坦桑尼亚 ZEGERENI INDUSTRIAL AREA KIBAHA DSMBLOCK：DPLOT：NO 1的土地使用权。
评估基准日：2017年 8月 31日
价值类型:市场价值
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评估方法：市场法
评估结论：经市场法评估， SUNSHINE GROUP LIMITED位于 ZEGERENI INDUSTRIAL AREA KIBAHA DSMBLOCK：DPLOT：NO 1的土地使用权的账面价值为 150.36万元人民币，折合美元为 22.78万美元；评估单价为 12.37美元/平方米，每亩地价为 8246.71美元/亩，土地总面积为 34,000.00平方米，约 51亩，总价值为 277.56万元人民币，折合美元为 42.06万美元；
增值额为 127.20万元人民币，折合为 19.27万美元，增值率为 84.60%。
评估基准日美元对人民币汇率为1:6.5995。评估增值主要原因是土地资源的不可再生性与土地需求的矛盾造成土地价格的上涨。
评估结论的使用有效期：自评估基准日 2017年 8月 31日起一年有效。
特别事项说明：本次评估土地的评估价值为不含增值税价。
以上内容摘自资产评估报告书正文，欲了解本评估业务的详细情况和正确理解评估结论，应当阅读资产评估报告书正文。
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资产评估报告
中和评报字（2017）第BJV2099D001号
北新集团建材股份有限公司：
中和资产评估有限公司(以下简称“本资产评估机构”)接受北新集团建材股份有限公司的委托，按照法律、行政法规和资产评估准则的规定，坚持独立、客观和公正的原则，按照必要的评估程序，对SUNSHINE GROUP LIMITED位于 ZEGERENI INDUSTRIAL AREA KIBAHA DSMBLOCK：DPLOT：NO 1Block： DPlot：No 1的土地使用权的在评估基准日的市场价值进行了评估。现将评估报告摘要如下：
一、委托人、产权持有单位及其他评估报告使用人
委托人：北新集团建材股份有限公司
产权持有单位：SUNSHINE GROUPLIMITED（阳光集团有限公司）（一）委托人简介
单位名称：北新集团建材股份有限公司
注册住所：北京市海淀区复兴路 17号国海广场 2号楼 15层
法定代表人：王兵
注册资本：178857.9717万元人民币
成立日期：1997年 05月 30日
经营期限：1997年 05月 30日至 2047年 05月 29日
公司类型：其他股份有限公司(上市)
经营范围：制造新型建筑材料、新型墙体材料、化工产品（不含危险化
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学品及一类易制毒化学品）、水暖管件、装饰材料、建材机械电器设备、新型建筑材料的房屋；销售建筑材料、新型墙体材料、化工产品、装饰材料、建材机械电器设备、新型建筑材料的房屋、金属材料、矿产品、五金交电、建筑机械、建筑防水材料、涂料、砂浆、水泥制品、保温隔热材料、粘接材料；技术开发、技术转让、技术服务、技术咨询、技术培训；环保节能产品的开发利用；经营本企业自产产品及相关技术的出口业务；经营本企业生产、科研所需的原辅材料、机械设备、仪器仪表、零配件及相关技术的进口业务；
经营本企业的进料加工和“三来一补”业务；出租办公用房、出租商业用房；
设备租赁；物业管理；以下项目限外埠分支机构经营：制造建筑防水材料、涂料、砂浆、水泥制品、保温隔热材料、粘接材料。（企业依法自主选择经营项目，开展经营活动；依法须经批准的项目，经相关部门批准后依批准的内容开展经营活动；不得从事本市产业政策禁止和限制类项目的经营活动。
（二）产权持有单位简介
SUNSHINE GROUPLIMITED（阳光集团有限公司）成立于 2012年 1月 4日，公司注册证号为88407。
根据 SUNSHINE GROUP LIMITED2016年 4月 13日向公司注册处（以下简称“公司注册处”）提交的日期为 2016年 1月 4日的年度申报表，SUNSHINE GROUP LIMITED的董事如下：
姓名：孙涛 国籍： 中国
杨扬 国籍： 中国
根据 SUNSHINE GROUP LIMITED向公司注册处提交的日期为 2016年 1月 4日的年度申报表，SUNSHINE GROUP LIMITED的股东如下：
姓名：杨扬 持股数：5,000 持股比例：50%
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孙涛 持股数：5,000 持股比例：50%
SUNSHINE GROUP LIMITED资本为 800,000,000坦桑先令，约合 355,555美元。
主要办公场所位于 2nd Floor, Oyster Plaza, Haile Selassie Road, Dar esSalaam。
（三）委托人与产权持有人的关系
委托人与产权持有单位为交易关系，无股权关系。
（四）其他评估报告使用人
本评估报告仅供委托人和法律、行政法规规定的评估报告使用人者使用。
二、评估目的
北新集团建材股份有限公司拟指定其在坦桑尼亚成立的控股子公司收购 SUNSHINE GROUP LIMITED位于 ZEGERENI INDUSTRIAL AREA KIBAHA DSMBlock：DPlot：No 1的土地使用权，以确定其在评估基准日 2017年 8月 31日的市场价值，为北新集团建材股份有限公司提供市场价值参考。
三、评估对象和评估范围
根据本次评估目的，评估对象是 SUNSHINE GROUPLIMITED（阳光集团有限公司）位于坦桑尼亚 ZEGERENI INDUSTRIAL AREA KIBAHA DSMBLOCK：DPLOT：NO 1的土地使用权的市场价值。
评估范围是 SUNSHINE GROUP LIMITED位于坦桑尼亚 ZEGERENI INDUSTRIAL AREA KIBAHA DSMBLOCK：DPLOT：NO 1的土地使用权。
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土地位于 ZEGERENI INDUSTRIAL AREA KIBAHA DSMBLOCK：DPLOT：NO 1Block：DPlot：No1，土地使用权人为：SUNSHINE GROUPLIMITED，租赁起始日期为 2015年 8月 1日，土地用途为轻工业用地，准用年限 97年，面积 3,4000平方米，账面价值 1,503,564.33人民币。
截至评估基准日，委估土地已办理土地使用权产权登记手续，土地使用权证书编号为：NO.139633/1。
被评估宗地上为 SUN SHINE GYPSUM LIMITED的生产用房、仓库、宿舍等建筑物以及围墙及大门、厂区混凝土地面等构筑物，建筑面积为 5375.5平米。
SUN SHINE GYPSUM LIMITED与 SUNSHINE GROUP LIMITED为关联方，北新集团建材股份有限公司在坦桑尼亚成立的控股子公司将同时收购土地及地面资产。
以上评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围一致。
四、价值类型及其定义
根据评估目的和评估对象的特点，确定本次评估结论的价值类型为市场价值。市场价值是指自愿买方和自愿卖方，在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。
五、评估基准日
（一）本评估报告的评估基准日是 2017年 8月 31日。
（二）该评估基准日由委托人确定。
（三）本评估报告的评估基准日与资产评估委托合同约定的评估基准日一致。
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六、评估依据
法律法规依据：
（一）《中华人民共和国资产评估法》（2016年 7月 2日第十二届全国人民代表大会常务委员会第二十一次会议通过）。
（二）国务院 91号令《国有资产评估管理办法》（1991年）；
（三）原国家国有资产管理局发布的国资办发[1992]36号《国有资产评估管理办法施行细则》；
（四）国务院国资委第 12号令《企业国有资产评估管理办法》；
（五）国资委、财政部第 3号令《企业国有产权转让管理暂行办法》；
（六） 《企业国有资产评估项目备案工作指引》国资发产权[2013]64号；
（七）《关于加强企业国有资产评估管理工作有关问题的通知》国资委产权[2006]274号；
（八）《关于企业国有资产评估报告审核工作有关事项的通知》国资产权[2009]941号；
准则依据：
（一）《资产评估基本准则》（财资［2017］43号）；
（二）《资产评估职业道德准则》（中评协［2017］30号）；
（三）《资产评估执业准则—资产评估程序》（中评协［2017］31号）；
（四）《资产评估执业准则—资产评估报告》（中评协［2017］32号）；
（五）《资产评估执业准则—资产评估委托合同》（中评协［2017］ 33号）；
（六）《资产评估执业准则—资产评估档案》（中评协［2017］34
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号）；
（七）《企业国有资产评估报告指南》（中评协［2017］42号）；
（八）《资产评估机构业务质量控制指南》（中评协［2017］46号）；
（九）《资产评估价值类型指导意见》（中评协［2017］47号）；
（十）《资产评估对象法律权属指导意见》（中评协〔2017〕48号）。
产权依据：
（一） SUNSHINE GROUP LIMITED提供的《土地使用权证书》。
取价依据：
（一）产权持有单位的原始会计凭证、土地使用权证书及租赁协议；
（二）当地土地代理商提供的市场交易案例。
其他依据：
（一）资产评估委托合同。
七、评估方法
根据待估宗地的特点及评估项目实际情况（宗地用途、评估目的、地产市场等），依据《城镇土地估价规程》的规定，决定采用市场比较法进行估价。
市场比较法是在求取待估土地的价格时，根据替代原则，将待估宗地与近期内同一供需圈内的类似土地实例加以比较对照，并依据后者已知的价格，参照该土地的交易情况、期日、个别因素、区域因素等差别，修正得出待估宗地在评估期日价格的一种方法。
其基本公式为：
P＝PB×A×B×C×D×E
P—待估宗地价格；
PB—比较实例价格；
A—待估宗地交易情况指数/比较实例宗地交易情况指数；
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B—待估宗地估价期日地价指数/比较实例宗地交易期日地价指数；
C—待估宗地区域因素条件指数/比较实例宗地区域因素条件指数；
D—待估宗地个别因素条件指数/比较实例宗地个别因素条件指数；
E—待估宗地年期修正指数/比较实例宗地年期修正指数。
八、评估程序实施过程和情况
评估人员对纳入此次评估范围的资产进行了评估。主要评估过程如下：（一）接受委托
本资产评估机构接受委托前，与北新集团建材股份有限公司的有关人员进行了会谈，详细了解了此次评估的目的、评估对象与评估范围、评估基准日等。在此基础上，本资产评估机构遵照国家有关法规与北新集团建材股份有限公司公司签署了《资产评估委托合同》，并拟定了相应的评估计划。
（二）现场调查、资料收集及核查验证
根据 SUNSHINE GROUP LIMITED提供的资产评估申报资料，评估人员于 2017年 9月 25日至 2017年 10月 2日对评估对象和纳入评估范围的资产进行了必要的调查。
评估人员听取 SUNSHINE GROUP LIMITED有关人员的相关介绍，了解评估对象的现状，关注评估对象的法律权属，对 SUNSHINE GROUP LIMITED的申报内容进行了账账核实、账表核实、账实核实。评估人员还根据评估对象特点和评估业务情况，通过 SUNSHINE GROUP LIMITED的相关工作人员、当地土地代理商、政府部门、市场等渠道收集了涉及评估对象和评估范围，支持评定及估算等程序的相关资料。
评估人员已要求产权持有单位对其提供的资产评估明细表及其他重要资料进行了确认，并对资产评估活动中使用的资料进行了核查验证。
评估人员核实了与土地使用权有关的权属证书、合同、缴款凭证等资料，对被评估宗地的四至及利用现状进行了调查。
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（三）评定估算
评估人员在进行必要的市场调查、询价的基础上，对产权持有单位的土地使用权用市场法进行了评估测算，进而确定了委估资产的市场价值。
（四）评估汇总及报告
按照《资产评估执业准则－资产评估报告》和《企业国有资产评估报告
指南》的要求进行评估汇总、分析、撰写资产评估报告书和资产评估说明。
并按照本资产评估机构的内部质量控制制度对评估报告进行了内部审核。
九、评估假设
1、资产所在地现行的有关法律法规及政策、宏观经济形势无重大变化，本次交易各方所处地区的政治、经济和社会环境无重大变化；
2、有关利率、汇率、赋税基准及税率、政策性征收费用等不发生重大变化；
3、无其他人力不可抗拒因素及不可预见因素对产权持有单位造成重大不利影响。
十、评估结论
经市场法评估，SUNSHINE GROUP LIMITED位于 ZEGERENI INDUSTRIAL AREA KIBAHA DSMBLOCK：DPLOT：NO 1的土地使用权的账面价值为 150.36万元人民币，折合美元为 22.78万美元；评估单价为 12.37美元/平方米，每亩地价为 8246.71美元/亩，土地总面积为 34,000.00平方米，约 51亩，总价值为 277.56万元人民币，折合美元为 42.06万美元；增值额为 127.20万元人民币，折合为 19.27万美元，增值率为 84.60%。评估基准日美元对人民币汇率为1:6.5995。评估增值主要原因是土地资源的不可再生性与土地需求的矛盾造成土地价格的上涨。
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十一、特别事项说明
本评估报告中陈述的特别事项是指在已确定评估结论的前提下，评估人员已发现的可能影响评估结论，但非评估人员执业水平和能力所能评定的有关事项。
1、截至评估评估基准日，纳入本次评估范围内的土地使用权处于抵押状态，由产权持有单位抵押给 STANBIC BANK TANZANIYALIMITED；
2、本次土地使用权的评估值为不含增值税价值；
十二、评估报告使用限制说明
1.本评估报告只能用于评估报告载明的评估目的和用途。
2.本评估报告只能由本评估报告载明的评估报告使用人使用。除委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使用人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人之外，其他任何机构和个人不能成为资产评估报告的使用人
3.根据相关规定本评估报告需提交国有资产主管部门备案，完成备案手续后方可用于实现规定的经济行为。
4.本评估报告的全部或部分内容被摘抄、引用或者披露于公开媒体，需经本评估机构审阅相关内容，法律、行政法规规定以及相关当事人另有约定的除外。
5.评估结论的使用有效期自评估基准日起一年，即超过 2018年 8月 30日使用本评估报告的评估结论无效。
6.本评估报告必须完整使用方为有效，对仅使用报告中部分内容所导致的可能的损失，本资产评估机构不承担责任。
十三、评估报告日
本评估报告的资产评估报告日：2017年 10月 14日。
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