深圳世联行地产顾问股份有限公司拟收购
青岛荣置地顾问有限公司股权所涉及的
青岛荣置地顾问有限公司股东全部权益价值
评估报告
银信评报字（2014）沪第0966号
银信资产评估有限公司
目 录
评估师声明 .................................................................................................... 1摘要 ............................................................................................................... 2正文 ............................................................................................................... 4一、委托方、被评估单位概况 ......................................................................... 4二、评估目的 ................................................................................................. 6三、评估对象和评估范围 ................................................................................ 6四、价值类型及其定义 ................................................................................... 7五、评估基准日 .............................................................................................. 7六、评估依据 ................................................................................................. 8七、评估方法 ................................................................................................. 9八、评估程序实施过程和情况 ....................................................................... 10九、评估假设 ............................................................................................... 13十、评估结论 ............................................................................................... 15十一、特别事项说明 ..................................................................................... 16十二、评估报告使用限制说明 ....................................................................... 17十三、评估报告日 ........................................................................................ 18附件 ............................................................................................................. 19
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一、我们在执行本资产评估业务中，遵循相关法律法规和资产评估准则，恪守独立、客观和公正的原则；根据我们在执业过程中收集的资料，评估报告陈述的内容是客观的，并对评估结论合理性承担相应的法律责任。
二、评估对象涉及的资产、负债清单由委托方、被评估单位申报并经其签章确认；
所提供资料的真实性、合法性、完整性，恰当使用评估报告是委托方和相关当事方的责任。
三、我们在评估对象中没有现存或者预期的利益，与相关当事方没有现存或者预期的利益关系，对相关当事方不存在偏见。
四、我们已对评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查；我们已对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验，并对已经发现的问题进行了如实披露，且已提请委托方及相关当事方完善产权以满足出具评估报告的要求。
五、我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设和限定条件的限制，评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明的假设、限定条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。
六、我们执行资产评估业务的目的是对评估对象在评估基准日的价值进行分析、估算并发表专业意见，并不承担相关当事人决策的责任。评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。
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评估报告
银信评报字（2014）沪第0966号
摘要
一、项目名称：深圳世联行地产顾问股份有限公司拟收购青岛荣置地顾问有限公司股权所涉及的青岛荣置地顾问有限公司股东全部权益价值评估项目
二、委托方：深圳世联行地产顾问股份有限公司
三、其他评估报告使用者：除委托方、被评估单位股东之外无其他报告使用者四、被评估单位：青岛荣置地顾问有限公司
五、评估目的：深圳世联行地产顾问股份有限公司拟收购青岛荣置地顾问有限公司股权，需对该经济行为所涉及的青岛荣置地顾问有限公司截止评估基准日股东全部权益价值进行评估，为委托方提供价值参考
六、经济行为：深圳世联行地产顾问股份有限公司拟收购青岛荣置地顾问有限公司股权
七、评估对象：根据本次经济行为，评估对象为青岛荣置地顾问有限公司截至评估基准日股东全部权益价值
八、评估范围：截止至2014年9月30日青岛荣置地顾问有限公司全部资产和负债。
九、价值类型：市场价值
十、评估基准日：2014年9月30日
十一、评估方法：资产基础法收益法
十二、评估结论：在评估基准日2014年9月30日，在本报告所列假设和限定条件下，被评估单位账面净资产 954.11万元，采用收益法评估后股东全部权益价值
10,653.87万元，较账面净资产评估增值9,699.76万元，增值率1016.63%。
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传真： 021-63391116邮编： 200002十三、评估结论使用有效期：
本评估结论仅对深圳世联行地产顾问股份有限公司拟收购青岛荣置地顾问有限公司股权之经济行为有效。并仅在评估报告载明的评估基准日成立。资产评估结论使用有效期自评估基准日起一年内（即2014年9月30日至2015年9月29日）有效。
当评估基准日后的委估资产状况和外部市场出现重大变化，致使原评估结论失效时，评估报告使用者应重新委托评估。
以上内容摘自资产评估报告正文，欲了解本评估项目的详细情况和合理理解评估结论，应当阅读资产评估报告正文，同时提请评估报告使用者关注评估报告中的评估假设、限制使用条件以及特别事项说明。
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评估报告
银信评报字（2014）沪第0966号
正文
深圳世联行地产顾问股份有限公司：
银信资产评估有限公司接受贵方的委托，根据有关法律、法规和资产评估准则，采用资产基础法和收益法，按照必要的评估程序，对贵方拟收购青岛荣置地顾问有限公司股权之经济行为所涉及的青岛荣置地顾问有限公司的股东全部权益价值在 2014年9月30日的市场价值进行了评估。
现将资产评估情况报告如下：
一、委托方、被评估单位概况
（一）委托方和其他评估报告使用者：
1、委托方概况
委托方名称：深圳世联行地产顾问股份有限公司（简称：世联行）
中华人民共和国组织机构代码：61886755-4
营业执照注册号：440301501120135
注册住所：深圳市罗湖区深南东路2028号罗湖商务中心12楼
法定代表人：陈劲松
注册资本：人民币42432万元
公司类型：股份有限公司（台港澳与境内合资，上市）
营业期限：自1993年04月13日至永续
2、其他评估报告使用者
除委托方、被评估单位股东外，无其他评估报告使用者。
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1、被评估单位概况
被评估企业名称：青岛荣置地顾问有限公司
中华人民共和国组织机构代码：76671889-2
营业执照注册号：370202228135428
注册住所：青岛市市南区东海西路35号
法定代表人：高雪晶
注册资本：50万元
公司类型：有限责任公司（自然人投资或控股）
营业期限：自2004年10月14日至长期
2、被评估单位股权结构及历史沿革
被评估单位成立于2004年10月14日，由2位股东出资成立，股权结构如下：
||||
|-|-|-|
|股东名称|出资额(万元)|出资比例(%)|
|高雪晶|30.00|60.00|
|徐杰|20.00|40.00|
|合 计|50.00|100.00|

以上出资经青岛汇盛会计师事务所验证并出具“青汇盛会内验字（2004）第6368号”《验资报告》。
截止评估基准日，被评估单位股权未再发生变动。
3、被评估单位历史财务资料
被评估单位近2年及评估基准日资产负债情况见下表：
金额单位：人民币元
|||||
|-|-|-|-|
|项目|2012年12月31日|2013年12月31日|2014年9月30日|
|资产总计|22,473,501.66|20,886,782.21|29,212,887.69|
|负债总计|28,753,380.33|20,142,548.13|19,671,802.82|
|净资产|-6,279,878.67|744,234.08|9,541,084.87|

被评估单位近2年及评估基准日经营业绩见下表：
金额单位：人民币元
||||||
|-|-|-|-|-|
|项目|2012年度||2013年度|2014年1-9月|
|一、营业收入|31,031,930.81||59,775,603.82|58,127,644.94|
|其中：主营业务收入|31,031,930.81||59,775,603.82|58,127,644.94|
|其他业务收入|||-||
|营业成本||19,291,641.33|35,746,176.98|32,523,093.96|

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||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
|项目|2012年度||2013年度||2014年1-9月||
|营业税金及附加||1,741,779.09|3,372,241.69||3,260,031.34||
|管理费用||8,034,411.06|12,205,632.60||10,886,489.77||
|财务费用||402.49||2,481.16||-1,839.22|
|资产减值损失||||-||51,479.16|
|二、营业利润||1,963,696.84|8,449,071.39||11,408,389.93||
|加：营业外收入|50,400.00||-||358,360.26||
|减：营业外支出||4,300.00|33,362.32||5,708.89||
|三、利润总额||2,009,796.84|8,415,709.07||11,761,041.30||
|减：所得税费用||511,092.96|2,207,028.41||2,964,190.51||
|四、净利润||1,498,703.88|6,208,680.66||8,796,850.79||

以上 2012年数据摘自荣置地未审计财务报表，2013年及 2014年 9月数据摘自信永中和会计师事务所（特殊普通合伙）“XYZH/2014SZA1038号”《审计报告》。
青岛荣置地执行《新企业会计准则》及相关补充规定，适用企业所得税为25%，主营业务收入的5%缴纳营业税，城建税税率为7%，教育附加费税率为3%，地方教育附加费税率为2%。
二、评估目的
深圳世联行地产顾问股份有限公司拟收购青岛荣置地顾问有限公司股权，需对该经济行为所涉及的青岛荣置地顾问有限公司截止评估基准日股东全部权益价值进行评估，为委托方提供价值参考。
三、评估对象和评估范围
本次资产评估的对象为青岛荣置地顾问有限公司截至评估基准日股东全部权益价值。
评估范围为青岛荣置地顾问有限公司截止至2014年9月30日青岛荣置地顾问有限公司全部资产和负债。包括各项流动资产、固定资产、其他非流动资产及负债。
其中青岛荣置地本体的资产负债情况如下：
流动资产账面金额： 26,086,437.48元
固定资产账面金额： 2,776,450.21元
其他非流动资产： 350,000.00元
资产合计： 29,212,887.69元
流动负债账面金额： 19,671,802.82元
负债合计： 19,671,802.82元
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上述资产、负债已经信永中和会计师事务所（特殊普通合伙）进行审计并出具了XYZH/2014SZA1038《审计报告》。
主要实物资产如下：
金额单位：人民币元
||||||
|-|-|-|-|-|
|项目|账面值|数量|分布地点|现状、特点|
|现 金|107,852.30||财务部|账实相符|
|运输设备|1,674,512.75|4项|公司车库|账实相符,正常使用|
|电子设备|1,101,937.46|227项|公司本部及各地销售部|账实相符,正常使用|

被评估单位目前主要办公生产场所位于青岛市市南区东海西路 35号，系租赁的房产，不在本次评估范围内，截至评估基准日，被评估单位已结清房租费用。
纳入此次资产基础法评估范围内的资产均无抵押、担保等情况，无其他账外有形及无形资产。
委估实物资产均处于正常使用或受控状态。
四、价值类型及其定义
本报告评估结论的价值类型为市场价值。
市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。
五、评估基准日
评估基准日2014年9月30日。
选取上述日期为评估基准日的理由是：
1、根据评估目的与委托方协商确定评估基准日。主要考虑使评估基准日尽可能与评估目的实现日接近，使评估结论较合理地为评估目的服务。
2、选择月末会计结算日作为评估基准日，能够较全面地反映被评估资产及负债
的总体情况，便于资产清查核实等工作的开展。
本次评估取价标准均为评估基准日有效的取价标准。
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（一）法规依据
1、《中华人民共和国公司法》（中华人民共和国主席令第42号）；
2、《企业会计准则》（中华人民共和国财政部令第33号）；
3、《中华人民共和国增值税暂行条例》（国务院令第538号）；
4、其他有关的法律、法规和规章制度。
（二）评估准则依据
1、《资产评估准则——基本准则》（财企[2004]20号）；
2、《资产评估职业道德准则——基本准则》（财企[2004]20号）；
3、《资产评估职业道德准则——独立性》（中评协[2012]248号）；
4、《资产评估准则——评估报告》（中评协[2011]230号）；
5、《资产评估准则——评估程序》（中评协[2007]189号）；
6、《资产评估准则——业务约定书》（中评协[2011]230号）；
7、《资产评估准则——工作底稿》（中评协[2007]189号）；
8、《资产评估准则——机器设备》（中评协[2007]189号）；
9、《资产评估准则——利用专家工作》（中评协[2012]244号）；
10、《评估机构业务质量控制指南》（中评协[2010]214号）；
11、《资产评估价值类型指导意见》（中评协[2007]189号）；
12、《资产评估准则——企业价值》（中评协[2011]227号）；
13、中国注册会计师协会《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》(会协[2003]18号)。
（三）产权依据
1、青岛汇盛会计师事务所出具的“青汇盛会内验字（2004）第6368号”验资报告；
2、车牌号为鲁B7P777、鲁B557G9、鲁B16T30、鲁B916LV的车辆行驶证复印件；
3、其他有关产权证明。
（四）取价依据
1、《资产评估常用数据手册》中国经济科学出版社（2010年）；
2、深圳信永中和会计师事务所（特殊普通合伙）“XYZH/2014SZA1038号”《审
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3、国家商务部、发改委、公安部、环境保护部《机动车强制报废标准规定》（商务部、发改委、公安部、环境保护部令2012年第12号）；
4、《关于在全国开展交通运输业和部分现代服务业营业税改征增值税试点税收政策的通知》（财税[2013]37号）；
5、《机电产品报价手册》（2014年）；
6、评估人员现场勘察记录及收集的其他相关估价信息资料；
7、与此次资产评估有关的其他资料；
8、被评估单位提供的不含税收入资料；
9、评估人员收集的市场询价案例及其他各类与评估相关的佐证资料。
七、评估方法
进行公司股东全部权益价值评估，要根据评估目的、评估对象、价值类型、评估时的市场状况及在评估过程中资料收集情况等相关条件，分析资产评估基本方法的适用性，恰当选择一种或多种资产评估基本方法。
资产评估基本方法包括资产基础法、收益法和市场法：
资产基础法：是指以被评估单位评估基准日的资产负债表为基础，合理评估企业表内及表外各项资产、负债价值，确定评估对象价值的评估方法。
收益法：是指将预期收益资本化或者折现，确定评估对象价值的评估方法。
市场法：是指将评估对象与可比上市公司或者可比交易案例进行比较，确定评估对象价值的评估方法。
（一）评估方法的选择
由于被评估单位提供了相对完备的财务资料和资产管理资料可以利用，资产取得成本的有关数据和信息来源较广，因此本次评估可以采用资产基础法进行评估。
根据本次评估的资产特性，以及由于我国目前市场化、信息化程度尚不高，难以收集到足够的同类企业产权交易案例，故不宜采用市场法。
根据我们对被评估单位经营现状、经营计划及发展规划的了解，以及对其所依托的相关行业、市场的研究分析，我们认为被评估单位在同行业中具有竞争力，在未来时期里具有可预期的持续经营能力和盈利能力，具备采用收益法评估的条件。同时我
们也了解到被评估单位资产除少数电子设备和车辆外其他资产为货币资金和往来账
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传真： 021-63391116邮编： 200002款，属劳动密集型服务业，轻资产企业，采用资产基础无法反映出人力资源以及公司商誉价值，故无法反映被评估单位的实际价值，故本次评估不宜采用资产基础法的评估结果，作为轻资产服务企业采用收益法评估更为合理。
通过以上分析，评估采用资产基础法和收益法进行，以收益法评估结果最终确认评估值。
（二）资产清查过程介绍
资产清查是指分别对被评估单位各项资产的进行现场清查确认，各项资产清查方法简介：
1、货币资金以及交易性金融资产主要按账面核实法进行清查，其中现金采用现场盘点库存现金，并追溯调整至评估基准日；银行存款采用将评估基准日各银行存款明细账余额与银行对账单核对；交易性金融资产对理财产品的入账凭证理财合同等进行核对。
2、应收账款、其他应收款清查
应收账款、其他应收款的评估采用替代审核程序确认账面明细余额的真实性，分析其可回收性，并在此基础上进行清查核实。
3、机器设备类资产的清查
根据被评估单位提供的机器设备类资产明细清单，进行了核对，做到账表相符，同时通过对有关的合同、法律权属证明及会计凭证审查核实对其权属予以核实。
4、其他非流动资产的清查核实
根据查阅的其他非流动资产相关理财产品的投资协议、出资状况等相关资料，对各项资料进行析，以确定其他非流动资产的收益状况并确定最终的评估值。
5、负债的清查
关于负债，我们根据被评估单位提供的各项目明细表，对被评估单位未来实际需支付的金额进行清查核实。
（三）收益法的介绍
1、本次选用的收益法评估模型本次收益法评估选用企业实体现金流模型，即企业全部现金流入扣除成本费用和必要的投资后的剩余部分，它是企业一定期间可以提供给所有投资人（包括股权投资人和债权投资人）的税后现金流量。本次评估以采用企业未来若干年度内的全部现金流量作为依据，采用适当折现率折现后加总计算得出
企业整体价值，加上溢余资产价值、非经营性资产价值，减去非经营性负债，然后扣
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(1)式中：E：被评估企业的股东全部权益价值B：被评估企业的企业价值D：评估对象的付息债务价值
（2）P：被评估企业的经营性资产价值ΣCi：被评估企业基准日存在的长期投资、其他非经营性或溢余性资产的价值
（3）式中：Ri：被评估企业未来第i年的预期收益（自由现金流量）r：折现率n：评估对象的未来预测期。
2、收益预测的假设
A、一般假设
（A）国家现行的经济政策方针无重大变化；
（B）被评估企业完全遵守有关的法律和法规进行生产经营；
（C）被评估企业所在地区的社会经济环境无重大变化；
（D）被评估企业所属行业的发展态势稳定，与被评估企业生产经营有关的现行法律、法规、经济政策保持稳定；
（E）被评估企业与其关联方的所有交易均以市场价格为基础，不存在任何形式的利润转移情况；
（F）被评估企业的经营者是负责的，且企业管理层有能力担当其责任，不考虑经营者个人的特殊行为对企业经营的影响；
（G）收益的计算以中国会计年度为准，收益在会计年度末实现，折现时点为年末；
（H）无其他不可抗力和不可预见因素造成的重大不利影响。
B、特殊假设
（A）被评估企业能够按照企业管理层规划的经营规模和能力、经营条件、经营范围、经营方针进行正常且持续的生产经营；
（B）被评估企业在评估基准日可能存在的不良、不实资产和物权、债权纠纷均
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（C）被评估企业经营管理所需资金均能通过股东投入或银行负债业务解决，不存在因资金紧张造成的经营停滞情况；
（D）被评估企业保持现有的经营管理水平，其严格的内控制度和不断提高的人员素质，能够保证在未来年度内其各项监管指标保持历史年度水平，达到相关部门监管的要求。
（E）被评估企业评估基准日所享有的税收返还政策在评估基准日后能持续享受；
评估人员根据运用收益法对企业进行评估的要求，认定这些假设条件在评估基准日时成立，并根据这些假设推论出相应的评估结论。如果未来经济环境发生较大变化或其它假设条件不成立时，评估人员将不承担由于假设条件的改变而可能推导出不同评估结果的责任。
3、本次收益法评估的技术思路本次评估采用企业自由金流量来预测企业整体价值，将计算出的企业自由现金流量现值加上非经营性资产即为被评估企业的整体价值，企业整体价值扣除评估基准日被评估企业拥有的付息债务即得出被评估企业的股东全部权益价值。
八、评估程序实施过程和情况
本公司接受资产评估委托后，选派评估人员，组成项目评估小组开展评估工作，具体过程如下：
（一）明确评估业务基本事项
承接评估业务时，通过与委托方沟通、查阅资料或初步调查等方式，明确委托方、被评估单位、评估报告使用者等相关当事方、评估目的、评估对象基本情况和评估范围、价值类型、评估基准日、评估假设和限制条件等评估业务基本事项。
（二）签订业务约定书
根据评估业务具体情况，综合分析专业胜任能力和独立性，评价项目风险，确定承接评估业务后，与委托方签订业务约定书。
（三）编制资产评估计划
根据本评估项目的特点，明确评估对象及范围，评估时重点考虑评估目的、资产评估对象状况，资产评估业务风险、资产评估项目的规模和复杂程度，评估对象的性
质、行业特点、发展趋势，资产评估项目所涉及资产的结构、类别、数量及分布状况，
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（四）现场调查
根据评估业务的具体情况对评估对象进行必要的勘查，包括对不动产和其他实物资产进行必要的现场勘查，了解资产的使用状况及性能；对非实物性资产进行必要的现场调查。
（五）收集资产评估资料
通过与委托方、被评估单位沟通并指导其对评估对象进行清查等方式，对评估对象资料进行了解，同时主动收集与资产评估业务有关的评估对象资料及其他资产评估资料，根据评估项目的进展情况及时补充收集所需要的评估资料。通过收集相关资料来了解被评估单位经营状况和委估资产及现状，协助被评估单位收集有关经营和基础财务数据，将资产评估申报表与被评估单位有关财务报表、总账、明细账进行核对，并对相关资料进行验证，采取必要措施确信资料来源的可靠性。
（六）评定估算
对所收集的资产评估资料进行充分分析，确定其可靠性、相关性、可比性，摈弃不可靠、不相关的信息，对不可比信息进行分析调整，在此基础上恰当选择资产评估方法并根据业务需要及时补充收集相关信息，根据评估基本原理和规范要求恰当运用评估方法进行评估形成初步评估结论，对信息资料、参数数量、质量和选取的合理性等进行综合分析形成资产评估结论，资产评估机构进行必要的内部复核工作。
（七）编制和提交资产评估报告
在执行必要的资产评估程序、形成资产评估结论后，按规范编制资产评估报告，与委托方等进行必要的沟通，听取委托方、被评估单位等对资产评估结论的反馈意见并引导委托方、被评估单位、资产评估报告使用者等合理理解资产评估结论，以恰当的方式提交给委托方。
九、评估假设
（一）基础性假设
企业持续经营假设：假设被评估单位在评估基准日及预测年度将持续经营，不会
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（二）宏观经济环境假设
1、国家现行的经济政策方针无重大变化；
2、在预测年份内银行信贷利率、汇率、税率无重大变化；
3、被评估单位所占地区的社会经济环境无重大变化；
4、被评估企业所属行业的发展态势稳定，与被评估企业生产经营有关的现行法律、法规、经济政策保持稳定；
（三）评估对象于评估基准日状态假设
1、除评估师所知范围之外，假设评估对象及其所涉及资产的购置、取得或开发过程均符合国家有关法律法规规定。
2、除评估师所知范围之外，假设评估对象及其所涉及资产均无附带影响其价值的权利瑕疵、负债和限制，假设评估对象及其所涉及资产之价款、税费、各种应付款项均已付清。
（四）预测假设
1、假设评估对象所涉及企业在预测年度，仍将按照原有的经营目的、经营方式持续经营下去，其收益可以预测；
2、假设评估对象所涉及企业按评估基准日现有（或一般市场参与者）的管理水平继续经营，不考虑该等企业将来的所有者管理水平优劣对企业未来收益的影响。
3、被评估企业在未来的经营期限内的财务结构、资本规模未发生重大变化；
4、收益的计算以中国会计年度为准，期末折现；
5、无其他不可预测和股东全部权益价值评估不可抗力因素对被评估企业经营造成重大影响。
6、假设公司租赁用房屋至租赁期限后，能够持续续租，保证公司永续经营。
（五）限制性假设
1、本评估报告假设由委托方提供的法律文件、技术资料、经营资料等评估相关资料均真实可信。我们亦不承担与评估对象涉及资产产权有关的任何法律事宜。
2、除非另有说明，本评估报告假设通过可见实体外表对评估范围内有形资产视察的现场调查结果，与其实际经济使用寿命基本相符。本次评估未对该等资产的技术数据、技术状态、结构、附属物等进行专项技术检测。
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（一）资产基础法评估结论
在评估基准日2014年9月30日，被评估单位经审计后的总资产价值2,921.29万元，总负债 1,967.18万元，净资产 954.11万元。采用资产基础法评估后净资产为1,111.79万元，净资产增值157.68万元，增值率16.53%。
资产评估结果汇总表
评估基准日：2014年9月30日 金额单位：人民币万元
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|项 目||账面价值|评估价值|增减值|增值率％|
|||A|B|C=B-A|D=C/A×100%|
|1|流动资产|2,608.64|2,613.79|5.15|0.20|
|2|非流动资产|312.65|465.18|152.53|48.79|
|8|固定资产|277.65|430.18|152.53|54.94|
|19|其他非流动资产|35.00|35.00|-|-|
|20|资产总计|2,921.29|3,078.97|157.68|5.40|
|21|流动负债|1,967.18|1,967.18|-|-|
|23|负债合计|1,967.18|1,967.18|-|-|
|24|净资产（所有者权益）|954.11|1,111.79|157.68|16.53|

评估结论详细情况见资产评估明细表。
（二）在评估基准日2014年9月30日，在本报告所列假设和限定条件下，被评估单位账面净资产954.11万元，采用收益法评估后股东全部权益价值10,653.87万元，较账面净资产评估增值增值9,699.76万元，增值率1016.63%。
（三）评估结论的选取
资产基础法评估结果为 1,111.79万元，收益法评估结果为 10,653.87万元，收益法评估结果高于资产基础法评估结果9,542.08万元。
两种方法评估结果差异的主要原因是：（1）两种评估方法考虑的角度不同，资产基础法是从资产的再取得途径考虑的，反映的是企业现有资产的重置价值。收益法是从企业的未来获利能力角度考虑的，反映了企业各项资产的综合获利能力。（2）被评估企业属于房地产经纪企业，实物资产量较小，属轻资产企业，采用资产基础法
无法反映出企业商誉等无形资产价值。基于上述差异原因，故本次评估最终选取收益
法评估结论确定被评估单位的股东全部权益价值。
被评估单位股东全部权益价值为 10,653.87万元，人民币大写:壹亿零陆佰伍拾
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（四）评估结果与账面值比较变动情况及原因
资产基础法评估增减值的原因分析：
1、流动资产
主要系应收账款所计提的坏账准备评估为0，致使流动资产评估增值。
2、固定资产
增值主要原因是被评估单位运输设备增值，主要因为其折旧年限低于其经济使用年限所致。
（五）评估结论成立的条件
1、本评估结论系根据上述原则、依据、假设、方法、程序得出的，只有在上述原则、依据、假设存在的条件下成立；
2、本评估结论仅为本评估目的服务；
3、本评估结论未考虑特殊交易方式对评估结论的影响；
4、本报告评估结论是由本评估机构出具的，受本机构评估人员的职业水平和能力的影响。
十一、特别事项说明
（一）本评估报告仅为本次评估目的提供参考价值。一般来说，由于评估目的不同、价值类型不同、评估基准日不同，同样的资产会表现出不同的价值，我们对因评估报告使用不当而造成的后果不承担责任。
（二）企业存在的可能影响股东全部权益价值评估的瑕疵事项，在委托方及被评估单位未作特殊说明而评估人员根据专业经验一般不能获悉的情况下，评估机构及评估人员不承担相关责任。
（三）注册资产评估师对评估对象的法律权属状况给予了必要的关注，但不对评估对象的法律权属做任何形式的保证。
（四）本报告以被评估企业提供的情况、资料真实、合法、完整为前提，本评估公司未对被评估企业提供的有关经济行为决议、营业执照、权证、会计凭证等证据资料或所牵涉的责任进行独立审查，亦不会对上述资料的真实性负责。
（五）本次未考虑流动性、控股权溢价和少数股权折价等对评估值的影响。
（六）本报告中收益法评估结论的成立完全依据委托方及被评估单位提供的未来
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传真： 021-63391116邮编： 200002经营状况预测，经过我们的复核，我们判断预测是可信的，但我们不能保证将来其完全按预测计划实现，如果发生实际情况与预测结果不一致，则必然会影响本报告中的评估结果，提请报告使用者充分关注该事项包含的内容。
十二、评估报告使用限制说明
（一）评估报告使用说明
1、本报告的使用权归委托方所有。委托方或者经委托方同意其他使用本资产评估报告书的使用人应当认真阅读和理解本报告的每一个组成部分，本报告的每一个组成部分（包括资产评估报告书摘要）单独使用或其他非全部的任何组合使用均可能造成对本报告所载评估结论的误解。使用人还应当特别关注本报告书中价值定义、评估假设、评估依据、特别事项说明和被评估单位的承诺函。
2、本报告是关于价值方面的专业意见，尽管我们对被评估单位提供的有关资产的产权证明等法律性文件进行了必要的检查并在本报告中对相关事项进行了披露，但我们不对评估对象的法律权属作任何形式的保证。
3、被评估资产的数量、使用、保管状况等资料均系被评估单位提供，尽管我们进行了必要的抽查和核对，我们相信这些资料是可靠的，但我们无法对这些资料的准确性作出保证。
（二）限制说明
1、本报告只能用于评估报告载明的评估目的和用途。
2、评估报告只能由评估报告载明的评估报告使用者使用。
3、除法律、法规规定以及相关当事方另有约定外，未征得本公司的同意，评估报告的内容不得被摘抄、引用或披露于公开媒体。
4、本报告不是对评估对象的价值证明，而是基于一定评估基准和假设条件下的价值咨询意见。
（三）评估结论的使用有效期
评估结论仅在评估报告载明的评估基准日成立，评估结论自评估基准日起一年内（即2014年9月30日至2015年9月29日）有效。当评估基准日后的委估资产状况和外部市场出现重大变化，致使原评估结论失效时，评估报告使用者应重新委托评估。
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1、委托方、被评估单位企业法人营业执照、组织机构代码证及税务登记证复印件；
2、青岛汇盛会计师事务所出具“青汇盛会内验字（2004）第6368号”验资报告；
3、车牌号为鲁B7P777、鲁B557G9、鲁B16T30、鲁B916LV的车辆行驶证复印；
4、信永中和会计师事务所（特殊普通合伙）“XYZH/2014SZA1038号”《审计报告》；
5、被评估单经营场地租赁合同复印件；
6、委托方、被评估单位的承诺函；
7、签字注册资产评估师的承诺函；
8、资产评估机构资格证书复印件；
9、评估人员资质证书复印件；
10、资产评估机构企业法人营业执照复印件。