深圳金信诺高新技术股份有限公司拟收购
东莞瀚宇电子有限公司100%股权项目
资产评估说明
大学评估[2015]第 GD0011号
厦厦门门市市大大学学资资产产评评估估土土地地房房地地产产估估价价有有限限责责任任公公司司
二二ＯＯ一一五五年年五五月月二二十十日日
深圳金信诺高新技术股份有限公司拟收购东莞瀚宇电子有限公司100%股权项目·资产评估说明目 录
第一部分关于评估说明使用范围的声明 ..................... 1第二部分关于进行资产评估有关事项的说明 ................. 2第三部分资产清查核实情况说明 ........................... 3一、评估对象和评估范围说明 ............................ 3二、资产核实情况总体说明 .............................. 5第四部分资产基础法评估说明............................. 8一、流动资产评估技术说明 .............................. 8二、固定资产评估技术说明 ............................. 18三、在建工程评估技术说明 ............................. 51四、无形资产评估技术说明 ............................. 52五、流动负债评估技术说明 ............................. 75六、非流动负债评估技术说明 ........................... 77第五部分评估结论及分析 ............................... 79一、评估结论 ........................................ 79二、评估结论与账面价值比较变动情况及原因 ............. 80三、其他事项说明 .................................... 82企业关于进行资产评估有关事项的说明 ...................... 83
中联资产评估集团有限公司
深圳金信诺高新技术股份有限公司拟收购东莞瀚宇电子有限公司100%股权项目·资产评估说明第一部分 关于评估说明使用范围的声明
本资产评估说明，仅供评估主管机关、企业主管部门审查资产评估报告书和监管部门检查评估机构工作之用，非法律、行政法规规定，材料的全部或部分内容不得提供给其它任何单位和个人，也不得见诸公开媒体；任何未经评估机构和委托方确认的机构或个人不能由于得到评估报告而成为评估报告使用者。
厦门市大学资产评估土地房地产估价有限责任公司二Ｏ一五年五月二十日
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深圳金信诺高新技术股份有限公司拟收购东莞瀚宇电子有限公司100%股权项目·资产评估说明第二部分 关于进行资产评估有关事项的说明
本评估说明该部分内容由委托方和被评估单位共同撰写，并由委托方单位负责人和被评估单位负责人签字，加盖相应单位公章并签署日期。
详细内容请见《关于进行资产评估有关事项的说明》。
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深圳金信诺高新技术股份有限公司拟收购东莞瀚宇电子有限公司100%股权项目·资产评估说明第三部分 资产清查核实情况说明
一、评估对象和评估范围说明
(一)评估对象与评估范围内容
本次评估对象为东莞瀚宇电子有限公司股东全部权益。
评估范围是东莞瀚宇电子有限公司在基准日的全部资产及相关负债，截止 2014年 12月 31日，经审计后账面资产总额 4,855.93万元、负债 1,624.50万元，净资产 3,231.43万元,具体包括流动资产账面值 2,267.61万元，非流动资产账面值 2,588.32万元；流动负债账面值 1,535.25万元，非流动负债账面值 89.25万元。
上述资产与负债数据摘自经中兴财光华会计师事务所审计的“中兴财光华审会字[2015]第 07496号”《东莞瀚宇电子有限公司审计报告》的资产负债表，评估是在企业经过审计后的基础上进行的。
委托评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和范围一致。。
本次评估范围中的主要资产为房屋建筑物、设备、存货和应收款项。
委估资产的所有权均为被评估单位所拥有，均处于正常使用状态。
（二）实物资产的分布情况及特点
纳入评估范围内的实物资产账面值 2,914.79万元，占评估范围内总资产的 60.03%。主要为房屋建筑物、构筑物、设备及存货。这些资产具有以下特点：
1、分布范围：
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深圳金信诺高新技术股份有限公司拟收购东莞瀚宇电子有限公司100%股权项目·资产评估说明房屋建筑物、设备及存货均位于东莞市大朗镇犀牛陂管理区深圳瀚宇电子厂区内。
2、存货为材料采购、原材料、产成品、在产品和发出商品，材料采购为采购尚未入库的 FEP料，原材料为生产各种线材的铜线及加工胶料的材料，在产品为尚未完工正在生产加工的各种线缆，产成品为生产完工入库的线缆，发出商品为已发至客户未达到达确认收入条件的产成品。
产权均为被评估单位拥有，原材料有部分呆滞、产成品部分滞销，其余大部分可正常使用或销售。
3、房屋建筑物为生产用房、办公用房及宿舍等，包括办公楼、主厂房、组件大楼、台派楼、员工宿舍、原料仓、成品仓、设备维修车间和造粒车间等共计 27,850.29平方米。
4、构筑物为厂区的辅助生产设施，包括闭路电视网路、水泵房、供水系统、水池、室外排水管道及粪池、排水沟、围墙及大门、道路广场、停车场、门卫室和配电站等共 12项
5、机器设备为各类电缆线生产设备，购建于 1999年 8月至 2014年 12月。主要包括押出机、膨胀机、造粒机、罗森泰物理发泡机、照射机、缠绕机、物理发泡押出机和空压空调发电机等，共 661项、661台（套），产权均为被评估单位拥有，设备保养一般，部分设备购臵时间较长，大部分能正常使用。
6、车辆为别克商务车、别克轿车、比亚迪轿车、五十铃货车及叉车和拖车，从于 2000年 1月至 2014年 6月购入。车辆均可正常行驶。
7、电子设备为办公设备及检测实验线缆用的实验设备等，共 403项，
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深圳金信诺高新技术股份有限公司拟收购东莞瀚宇电子有限公司100%股权项目·资产评估说明 403台（套），购于 1998年 6月至 2014年 12月。产权均为被评估单位拥有，设备保养一般，可正常使用。
8.公司资产使用正常，效用较低，由于生产订单较少，有部分生产设备停机待产。
(三)企业申报的账面记录或者未记录的无形资产情况
企业申报的范围内无账面记录或者未记录的无形资产。
(四)企业申报的表外资产的类型、数量
企业申报的范围内无表外资产。
(五)引用其他机构出具的报告的结论所涉及的资产类型、数量和账面金额（或者评估值）
本次评估除引用中兴财光华会计师事务所“中兴财光华审会字[2015]第 07496号”《东莞瀚宇电子有限公司审计报告》外，所有评估工作均由厦门市大学资产评估土地房地产估价有限责任公司完成。
二、资产核实情况总体说明
(一)资产核实人员组织、实施时间和过程
根据本次纳入评估范围内的资产分布的特点，在清查中，派出评估专业人员，组织和动员了东莞瀚宇电子有限公司所属各管理部门的有关力量，采取了企业全面自查与评估机构监盘和抽查相结合的清查方式，
查清了东莞瀚宇电子有限公司的全部资产及相关负债的情况。
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深圳金信诺高新技术股份有限公司拟收购东莞瀚宇电子有限公司100%股权项目·资产评估说明在进入现场清查前，制定现场清查实施计划，按资产类型和分布特点，组成房屋建筑物、设备、无形资产、流动资产、其他资产 5个清查小组，于 2015年 4月 13日至 2015年 4月 17日进行现场的核查工作。
清查工作结束后，清查小组对清查核实及现场勘察情况进行工作总结。
清查核实的主要步骤如下：
首先，辅导企业进行资产的清查、申报评估的资产明细，并收集整理评估资料。2015年 4月中旬，由东莞瀚宇电子有限公司统一组织，评估师对企业资产评估配合工作要求进行了详细讲解，包括资产评估的基本概念、资产评估的任务、本次资产评估的计划安排、需委托方和被评估单位提供的资料清单、企业资产清查核实工作的要求、评估明细表和资产调查表的填报说明等。在此基础上，填报“评估申报明细表”、“资产调查表”，收集并整理委估资产的产权权属资料和反映资产性能、技术状态、经济技术指标等情况的资料。此后评估人员还对企业填表和资料准备过程中的遇见的困难和问题通过现场、电话、网络、多媒体等手段进行了辅导和答疑。
其次，依据资产评估申报明细表，对申报资产进行现场查勘。不同的资产类型，采取不同的查勘方法。根据清查结果，由企业进一步补充、修改和完善资产评估申报明细表，使“表”、“实”相符。
再次，核实评估资料，尤其是资产权属资料。在清查核实“表”、“实”相符的基础上，对企业提供的产权资料进行了核查。核查中，重点查验了产权权属资料中所载明的所有人以及其他事项。
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深圳金信诺高新技术股份有限公司拟收购东莞瀚宇电子有限公司100%股权项目·资产评估说明(二)影响资产核实的事项及处理方法
资产清查过程中，评估人员没有发现影响资产核实的事项。
(三)核实结论
经过上述清查核实措施，查清了评估范围内的资产情况，为下一步进行评估作价奠定了基础，清查情况表明：
1、非实物资产，评估申报明细表和账面记录一致，申报明细表与实际情况吻合。
2、实物资产的清查情况与申报明细一一核对，对清查核实明细项目已与企业财务人员进行了沟通。评估申报明细表和账面记录一致，申报明细表与实际情况吻合。
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深圳金信诺高新技术股份有限公司拟收购东莞瀚宇电子有限公司100%股权项目·资产评估说明第四部分 资产基础法评估说明
根据本次资产评估的目的、资产业务性质、可获得资料的情况等，采用资产基础法进行评估。各类资产及负债的评估方法说明如下。
一、流动资产评估技术说明
（一）评估范围
纳入评估范围的流动资产包括货币资金、应收票据、应收账款、预付账款、其他应收款、存货和其他流动资产等。
（二）评估程序
1、根据企业填报的流动资产评估申报表，与企业财务报表进行核对，明确需进行评估的流动资产的具体内容。
2、根据企业填报的流动资产评估申报表，到现场进行账务核对，原始凭证的查验，对实物类流动资产进行盘点、对资产状况进行调查核实。
3、收集整理与相关文件、资料并取得资产现行价格资料。
4、在账务核对清晰、情况了解清楚并已收集到评估所需的资料的基础上分别评定估算。
（三）评估方法
1、流动资产评估方法
采用重臵成本法评估，主要是：对货币资金及流通性强的资产，按经核实后的账面价值确定评估值，外币以基准日外汇中间价汇率折算为评估值；对应收、预付类债权资产，以核对无误账面值为基础，根据实
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深圳金信诺高新技术股份有限公司拟收购东莞瀚宇电子有限公司100%股权项目·资产评估说明际收回的可能性确定评估值，外币以基准日外汇中间价汇率折算为评估值。；对存货，在核实评估基准日实际库存数量的基础上，以实际库存量乘以实际成本或可变现价格得出评估值。
2、各项流动资产的评估
(1)货币资金
货币资金账面值 1,425,098.85元，包括现金和银行存款。
1)现金账面值 336.20元。存放在企业财务部保险柜，在评估人员、审计人员和企业财务主管监盘下，出纳对现金进行了实地盘点，填写现金盘点表，由评估人员，财务主管和出纳签字。
现金评估值=盘点日盘点金额+评估基准日至盘点日支出金额－估基准日至盘点日收入金额
经计算金额与账面金额一致，账实相符，其中本币以账面数确认评估值，外币以基准日外汇中间价汇率折算为评估值。现金评估值为 336.20元。
2)银行存款账面值为 1,424,762.65元。评估人员查阅了银行对账单，余额调节表，并进行了函证。结果账实、账表相符，本币以经核实后的账面价值作为评估值，外币以基准日外汇中间价汇率折算为评估值。银行存款评估值为 1,424,762.65元。
货币资金的评估值为 1,425,098.85元。
(2)应收票据
应收票据账面值 196,300.04元，全部为银行承兑汇票。评估人员在对应付票据核实无误的基础上，对应收票据核实票面金额、期限、是否
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深圳金信诺高新技术股份有限公司拟收购东莞瀚宇电子有限公司100%股权项目·资产评估说明带息等，经核实待估票据均为银行承兑汇票，银行承兑汇票以核实后的账面值确定评估值。
应收票据评估值为 196,300.04元
(3)应收账款
应收账款账面余额 13,690,797.02元，已计提坏账准备金 142,019.64元，账面净值 13,548,777.38元。主要为应收销售货款等。评估人员核实了账簿记录、抽查了部分原始凭证等相关资料，核实交易事项的真实性、账龄、业务内容和金额等，并进行了函证，核实结果账、表、单金额相符。
评估人员在对应收款项核实无误的基础上，借助于历史资料和现在调查了解的情况，具体分析数额、欠款时间和原因、款项回收情况、欠款人资金、信用、经营管理现状等，应收账款采用个别认定和账龄分析的方法估计评估风险损失，对外部单位发生时间 3个月以上 1年以内的发生评估风险坏账损失的可能性为5%；发生时间 1到 2年的发生评估风险坏账损失的可能性在10%；发生时间 2到 3年的发生评估风险坏账损失的可能性在20%；发生时间 3到 4年的发生评估风险坏账损失的可能性在50%；发生时间 4到 5年的发生评估风险坏账损失的可能性在80%；
发生时间 5年以上的发生评估风险坏账损失的可能性在100%；对因合同纠纷预计难以收回的发生评估风险坏账损失的可能性在100%。计算过程详见下表：
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|-|-|-|-|-|
|项 目|应收金额|计提比例5%|计提比例 100%|计提合计|
|超期金额小计：|||||

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|-|-|-|-|-|
||248,328.81|12,416.44||12,416.44|
|超期 120天至150天金额|73,135.47|3,656.77||3,656.77|
|超期 150天至180天金额|143,552.47|7,177.62||7,177.62|
|超期 180天以上金额|62,856.09|3,142.80||3,142.80|
|东莞市长福电子有限公司|115,626.00||115,626.00||
|本期计提金额合计|643,498.84|26,393.64|115,626.00|142,019.64|

其中，应收账款——东莞市长福电子有限公司 115,626.00元，因合同纠纷经广东省东莞市第三人民法院《民事判决书》（（2014）东三法沥民二字第 287号）判决公司胜诉。现案件正在中院审理中。款项收回风险较大，本次全额确认风险损失。
按以上标准，确定评估风险损失为 142,019.64元，以应收账款合计减去评估风险损失后的金额确定评估值。坏账准备按评估有关规定评估为零。
应收账款评估值为 13,548,777.38元。
(4)预付账款
预付账款账面值 33,926.18元，主要为预付预付装修工程款、充值油卡费及购货款等。评估人员核实了账簿记录、检查了原始凭证、材料购臵合同、设备购臵合同等相关资料，核实交易事项的真实性、账龄、业务内容和金额等，以核实无误的账面值作为评估值。
预付账款评估值为 33,926.18元。
(5)其他应收款
其他应收款账面值 2,188,629.14元，已计提坏账准备金 0元，其他
应收款净额 2,188,629.14元。为被评估单位应收员工袁峥的借支款、未核
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深圳金信诺高新技术股份有限公司拟收购东莞瀚宇电子有限公司100%股权项目·资产评估说明对确认出货暂估、海关保证金及押金等其他各种应收及暂付款项。
评估人员在对其他应收款核实无误的基础上，借助于历史资料和现在调查了解的情况，具体分析数额、欠款时间和原因、款项回收情况、欠款人资金、信用、经营管理现状等。对其他应收款，根据各单位的具体情况，分别采用个别认定法和账龄余额百分比法，对评估风险损失进行估计。
备用金、出口退税和应收押金等均可收回，评估风险损失为0%。
其他应收款评估值账面值为 2,188,629.14元，评估风险损 0元，评估账面净值 2,188,629.14元。
(6)存货
存货账面值 6,301,325.16元，存货跌价准备 1,071,021.83元，账面净值 5,230,303.33元。包括材料采购（在途物资）、原材料、产成品（库存商品）和在产品（自制半成品）。
1)材料采购（在途物资）
账面值为 319,515.77元。为采购在途的 FEP材料，评估人员索取了与材料采购（在途材料）相关的采购合同、发票、付款凭证、对方发货记录，对账面金额进行复核，并关注期后存货入库情况，收集相关入库凭证，对照采购合同，对仓库记录的入库数量、入库单价、存货质量验收记录等进行复核。材料采购（在途材料）经核实无误。因委估材料采购（在途材料）发生日期与基准日接近，基准日材料采购（在途材料）实际价格与市价基本一致，故以核实后的账面金额确认为评估值。
材料采购（在途物资）评估值为 319,515.77元。
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深圳金信诺高新技术股份有限公司拟收购东莞瀚宇电子有限公司100%股权项目·资产评估说明 2)原材料
原材料账面值为 3,585,963.88元。主要为线材、线材外胶料、各种不同型号 PVC等生产用各类原材料，本次评估在清查核实的基础上，按照以下方法进行评估。
评估人员向被评估单位调查了解了原材料的采购模式、供需关系、市场价格信息等。按照重要性原则对大额采购合同进行了抽查。2015年 4月 16日，评估人员和被评估单位存货管理人员共同对原材料进行了抽盘，并对原材料的质量和性能状况进行了重点察看与了解，最后根据盘点结果进行了评估倒推，评估倒推结果和评估基准日原材料数量、金额一致。本次评估在清查核实的基础上，按照以下方法进行评估。
对于基准日前购进、价格变化不大的，一般以购臵入账价格作为其评估价格；对于价格变动较大、购入时间相对较长的材料，根据每项资产的清查核实后数量，结合评估基准日市价考虑运杂费、自然损耗及验收入库费用后确定评估值；对失效、变质、残损、报废、无用的或积压物资，应按可变现净值进行评估计价。
原材料评估值为 3,020,556.21元，减值 451,643.69元，减值率为15.77%。减值主要原因为：部分原材料为呆滞原料，本次评估按可变现净值评估，导致评估减值。
案例：裸绞软铜线16/0.32+0.003/-0.003mm绞距：25+/-1mm绞向：S（表 3-9-2原材料评估明细表第 7项）
裸绞软铜线基准日清查数量为109.3kg，采用实际成本核算，每公斤成本 43.45元，账面价值 4,749.63元。基准日东莞现场到货验收不含税价
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深圳金信诺高新技术股份有限公司拟收购东莞瀚宇电子有限公司100%股权项目·资产评估说明格约为 45.21元/kg，则该裸绞软铜线16/0.32+0.003/-0.003mm绞距：25+/-1mm绞向：S基准日评估价格为：
109.3×45.21= 4,941.85元
2）产成品账面值 1,299,968.05元。是企业已生产完工并已入库的产成品。评估人员查阅了有关的产品入库单，为企业生产的各种规格型号的缆线。主要采用如下评估方法：
评估价值=实际数量×不含税售价×[1-产品销售税金及附加费率-销售费用率-营业利润率×所得税率-营业利润率×（1-所得税率）×r]
a．不含税售价：不含税售价是按照评估基准日前后的市场价格确定的；
b．产品销售税金及附加费率主要包括以增值税为税基计算交纳的城市建设税与教育附加；
c．销售费用率是按各项销售费用与销售收入的比例平均计算；
e.营业利润率=营业利润÷营业收入;
营业利润=营业收入-营业成本-营业税金及附加-销售费用
f.所得税率按企业现实执行的税率;
g. r为一定的扣除率，由于产成品未来的销售存在一定的市场风险，具有一定的不确定性，根据基准日调查情况及基准日后实现销售的情况确定其风险。其中 r对于畅销产品为0，一般销售产品为50%，勉强可销售的产品为100%。
产成品评估值为995,837.49元，减值304,130.56元，减值率为23.40%。
减值主要原因是：企业生产的部分产成品滞销严重，目前存于仓库时间
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深圳金信诺高新技术股份有限公司拟收购东莞瀚宇电子有限公司100%股权项目·资产评估说明较长，评估价值出现较大减值。
案例：非标线27AW*2C+FEA OD:3.5mm黑色（表 3-9-5产成品（库存商品）评估明细表第 17项）
非标线27AW*2C+FEA OD:3.5mm黑色属一般销售产品，评估时以该产品的不含税销售价格减去销售费用、全部税金和部分净利润后，确定评估值。
计算公式：
评估价值=实际数量×不含税售价×[1-产品销售税金及附加费率-销售费用率-营业利润率×所得税率-营业利润率×（1-所得税率）×r]
根据被评估单位近期销售资料测算，非标线27AW*2C+FEA OD:3.5mm黑色平均销售单价为 0.3641元/m（不含税），2012、2013、2014三年平均销售税金及附加费率0.17%，同期平均销售费用率为5.93%，同期平均营业利润率为-27.70%，所得税率25%，由于企业连续亏损，本次评估仅扣除销售税金及附加费率和销售费用率将以上参数代入公式，得
评估价值=0.3641×（1-0.17%-5.93%）=0.3419(元)
即该产品评估基准日评估单价 0.3419元/m。基准日实际库存数量297.00m，评估值为297.00×0.3419=101.53（元）
3)在产品账面值 1,095,477.46元。在产品为在产缆线。
对在产缆线，评估人员依据调查情况和企业提供的资料分析，以不含税销售价格减去销售费用、全部税金和一定的产品销售利润后确定产成品价格。
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深圳金信诺高新技术股份有限公司拟收购东莞瀚宇电子有限公司100%股权项目·资产评估说明评估价值=不含税售价×（1-产品销售税金及附加费率-销售费用率-营业利润率×所得税率-营业利润率×（1-所得税率）×r）
在此基础上考虑完工程度、废品率，计算在产品单价，与实际数量相乘后，得出在产品评估值。
a．不含税售价：不含税售价是按照评估基准日前后的市场价格确定的；
b．产品销售税金及附加费率主要包括以增值税为税基计算交纳的城市建设税与教育附加；
c．销售费用率是按各项销售费用与销售收入的比例平均计算；
e.营业利润率=营业利润÷营业收入;
营业利润=营业收入-营业成本-营业税金及附加-销售费用
f.所得税率按企业现实执行的税率;
g. r为一定的扣除率，由于产成品未来的销售存在一定的市场风险，具有一定的不确定性，根据基准日调查情况及基准日后实现销售的情况确定其风险。其中 r对于畅销产品为0，一般销售产品为70%，勉强可销售的产品为100%。
在产品评估值为 1,113,790.15元，增值 18,312.69元，增值率为1.67%。
案例：编织半成品 USB2.0 UL2027628AWG*2C+26AWG*2C 16/3/0.095TC 4.81目（表 3-9-6在成品（自制半成品）评估明细表第 14项）
编织半成品 USB2.0 UL2027628AWG*2C+26AWG*2C 16/3/0.095TC 4.81目的成品为 USB2.0 UL2027628AWG*2C+26AWG*2C 16/3/0.095TC 4.81目，成品为一般销售产品，评估时以该产品的不含税销售价格减去
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深圳金信诺高新技术股份有限公司拟收购东莞瀚宇电子有限公司100%股权项目·资产评估说明销售费用、全部税金和部分净利润后，确定评估单价，评估单价与约当产量相乘，得出评估价值。
计算公式：
评估价值=约当产量×不含税售价×（1-产品销售税金及附加费率-销售费用率-营业利润率×所得税率-营业利润率×（1-所得税率）×r）
根据被评估单位近期销售资料测算， USB2.0 UL2027628AWG*2C+26AWG*2C 16/3/0.095TC 4.81目平均销售单价为 1.83元/m（不含税），2012、2013、2014三年平均销售税金及附加费率0.17%，同期平均销售费用率为5.93%，同期平均营业利润率为-27.70%，所得税率25%，由于企业连续亏损，本次评估仅扣除销售税金及附加费率和销售费用率将以上参数代入公式，得
评估价值=1.83×（1-0.17%-5.93%）=1.7142(元)
基准日在产品均处于生产段， USB2.0 UL2027628AWG*2C+26AWG*2C 16/3/0.095TC 4.81目完工产品成本为 1.002元/m，按投入成本与完工产品成本计算完工程度约为50%，产品合格率按97%计算。
在产成品评估价值=产成品评估价值×50%×97%=0.83
即该产品评估基准日评估单价 0.83元/m。基准日实际库存数量5,440m，评估值为0.83〓5,440=4,522.73（元）
4）存货评估结果及其分析
综上所述，存货评估值为 5,450,099.62元，存货跌价准备评估为0，增值 292,796.29元，增值率为4.20%。
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深圳金信诺高新技术股份有限公司拟收购东莞瀚宇电子有限公司100%股权项目·资产评估说明(6)其他流动资产
其他流动资产账面价值 53,024.84元，为待认证进项税金，评估人员核对明细账余额与总账、报表余额是否相符，核对与委估明细表是否相符。查阅款项金额、发生时间等账务记录。以核实无误的账面值作为评估值。
其他流动资产评估值 53,024.84元。
二、固定资产评估技术说明
(1)房屋建筑物类资产评估技术说明
1)概况
本次评估对象为东莞瀚宇电子有限公司的房屋建（构）筑物。房屋建筑物账面原值 25,378,816.15元，账面净值 9,171,980.52元，房屋建筑物均未取得房地产权属证书。
建筑物为位于大朗镇犀牛陂村美景西路 658号，除组件大厦二楼和五楼空臵外其余均使用正常。
2)建(构)筑物概况
建筑物组件大楼、台派楼、员工楼、办公楼、主厂房、原料仓、成品仓与造粒车间、空压机房及其他等。
委估房屋——组件大楼，面积为 10,080.00平方米，结构形式：钢筋混泥土结构，层数：5层。使用权来源：自建。竣工日期：2004年 10月。
大楼外墙面水泥砂浆敷贴方块，设货梯两部，消防梯四间，大楼两端设有卫生间。一楼为生产车间，工业化塑胶地板，铝合金窗、卷闸门，墙
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深圳金信诺高新技术股份有限公司拟收购东莞瀚宇电子有限公司100%股权项目·资产评估说明面及顶棚刮大白，吊灯照明；二和五楼之前为对外出租，目前空臵，水磨石地面，铝扣板顶棚，墙面乳胶漆，日光灯照明；三四楼为生产车间，水磨石地面，铝扣板顶棚，墙面刮大白，格栏灯照明。
委估房屋——台派楼，面积为 1,045.75平方米，结构形式：钢筋混泥土结构。层数：3层。使用权来源：自建。竣工日期：2000年 1月。
外墙面贴条行砖，一楼包括大厅、交谊厅、厨房和卫生间，地面为釉面瓷砖，墙面乳胶漆、厨房、卫生间和交谊厅为铝扣板吊顶，大厅为现浇麻面顶棚，装饰吊灯照明；二楼三楼为独立套房，釉面瓷砖地面，乳胶漆墙面，现浇麻面顶棚，装饰吊灯照明；厨卫设备齐全。该栋建筑物整体装修较好，为企业高级管理人员居住宿舍。
委估房屋——员工楼，面积为 1,967.86平方米，结构形式：钢筋混泥土结构，层数：3层。使用权来源：自建。竣工日期：2000年 1月。
大楼外墙面涂料，颜色暗淡，部分墙皮起皮脱落，消防梯 2间，大楼 1端设有卫生间。一楼为员工娱乐中心和食堂，瓷砖地面，墙面刮大白，日光灯照明；二楼和三楼分别为男女员工宿舍，瓷砖地面，墙面及顶棚刮大白，日光灯照明，每间宿舍均配备空调。
委估房屋——办公楼，面积为 1,870.63平方米，结构形式：钢筋混泥土结构，层数：3层。使用权来源：自建。竣工日期：2000年 1月。
大楼外墙面干挂铝塑板，局部玻璃幕墙，大楼一端设有卫生间。一楼玻璃钢化门进入，大厅地面大理石，墙面贴大理石，顶棚石膏板几何造型，装饰筒灯，二楼三楼地面瓷砖，乳胶漆墙面，铝扣板顶棚，隔栏灯照明，水电消防设施齐全，目前全部为企业办公用。
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深圳金信诺高新技术股份有限公司拟收购东莞瀚宇电子有限公司100%股权项目·资产评估说明委估房屋——主厂房，建筑面积 9,720.00平方米，结构形式：钢结构，单层高 8米，使用权来源：自建，建成于 2000年 1月，独立杯口基础，钢梁钢柱，墙体为双层彩色压型镀铝锌钢板，水磨石地面，吊灯照明，卷闸门，铝合金玻璃窗，水电消防设施齐全。
委估房屋——成品仓，成品仓与造粒车间为一栋，分隔两个部分，面积为 1,425.00平方米，结构形式：钢筋混泥土结构，层数：1层。使用权来源：自建。竣工日期：2000年 1月。外墙面涂料，水磨石地面，墙面及顶棚刮大白，吊灯照明，水电消防设施齐全。
委估房屋——物料仓，面积为 835.00平方米，结构形式：钢筋混泥土结构，层数：1层。使用权来源：自建。竣工日期：2000年 1月。外墙面涂料，水磨石地面，墙面及顶棚刮大白，吊灯照明，消防设施齐全。
委估房屋——空压机房，面积为 144.00平方米，结构形式：钢筋混泥土结构，层数：1层。使用权来源：自建。竣工日期：2000年 1月。
外墙面涂料，水泥砂浆地面，墙面及顶棚刮大白，吊灯照明，消防设施齐全。
其他包括设备维修车间、原料仓库、ICP实验室、造粒办公室。
构筑物包括闭路电视网路、水泵房、排水沟、围墙及大门、道路广场停车场、门卫室和配电站等。
根据该工业园区的实际现状，本次采用房地分估的方法进行评估，对房屋建筑物采用重臵成本法进行评估，对项目用地则采取市场比较法和假设开发法进行评估。
3)审查、现场勘查和市场调查
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深圳金信诺高新技术股份有限公司拟收购东莞瀚宇电子有限公司100%股权项目·资产评估说明1)资料审查
①评估申报表的审查
房屋建筑物清查申报表：房屋结构未能填全经现场核查作了补充。
②权证审查
委估房产均未办理房屋所有权证，本次评估依据企业取得的由东莞市住房和城乡建设局颁发的房屋安全检查证书核准建筑物面积，土地已办理国有土地使用权证。故纳入评估范围的房屋建筑面积均为企业在资产清查申报表中申报的面积（与房屋安全检查证书上记载的面积一致）。
2)现场勘查
我们在评估时对现场作了全面的勘查，一方面是为了核实账面委估项目是否与实际相符，核对建筑面积和结构类型等，另一方面是查看建筑基础和结构的现时状况，查看其承载力的稳定性和牢固性等。经现场勘查，认为委估的房屋建筑均可持续使用。室外配套设施较为完善，使用功能正常。
3)市场调查
市场调查主要是搜集与房屋评估的有关资料，其中包括近期东莞市大朗镇市场交易资料等，包括网络、报纸、杂志、电视、电话询价及实际到委估物业所在地进行调查、询问中介机构等，在委托方有关人员的配合下，经过我们的努力，完成了上述资料的搜集工作，这将使我们的评估有了可靠、准确的依据，以确保评估值的准确性。
(4)评估程序
1)由委托方将需要参加评估的建筑物及其附属设施等项目按评估要
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深圳金信诺高新技术股份有限公司拟收购东莞瀚宇电子有限公司100%股权项目·资产评估说明求填写评估申报表。
2)由委托方提供所有房屋的产权证明。
3)评估人员首先对瀚宇电子提供的评估申报表进行检查，凡不符合填写要求的请瀚宇电子有关人员补齐填全。
评估人员按公司提供的符合要求的评估申报表由公司主管人员陪同进行现场实地查勘。评估人员在现场对房屋建筑物的结构形式、层高、层数、跨度、材质、内外装修、施工质量、使用维修情况进行逐项详细的记录，并向有关人员深入了解房屋建筑的基础情况。
首先，清查核实基础数据并收集评估所需资料。评估人员进入现场后根据资产占有方提供的资产清查评估明细表，进行账表核对，主要核对房屋建筑物的名称、位臵、结构、建筑面积、使用年限、账面价值等；
收集委估建筑物的有关财务、产权资料。
其次，实地查勘。根据申报表，核对各建筑物的名称、座落地点、结构形式、建筑面积等，并对照企业评估基准日时的资产现状，将资产申报表中的缺项、漏项进行填补，做到账实相符，不重不漏。在勘察时，还主要察看了房屋、构筑物的外型、层数、高度、跨度、内外装修、室内设施、各构件现状、基础状况以及维修使用情况，并作了详细的观察记录。
评估人员对委托评估的房屋建筑物、构筑物作详细的查看，除核实建筑物、构筑物数量及内容是否与申报情况一致外，主要查看建筑物结构、装修、设施、配套使用状况。
结构：为了判断建筑物基础的安全性，初步确定基础的可靠性和合
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深圳金信诺高新技术股份有限公司拟收购东莞瀚宇电子有限公司100%股权项目·资产评估说明理性，为评估提供依据。根据结构类型对承重墙、梁、板柱进行细心观测，查看有无变形开裂，有无不均匀沉降，查看混凝土构件有无露筋、麻面、变形，查看墙体是否有风化以及风化的程度。
装饰：每个建筑物的装修标准和内容不尽相同，一般可分为内装修和外装修、高档装修和一般装修，但无论是对何种形式的装修，查看的主要内容是看装修的内容有无脱落、开裂、损坏，另外还要看装饰的新旧程度。
设备：水电设施是否完好齐全，是否畅通，有无损坏和腐蚀，能否满足使用要求。
维护结构：如非承重墙、门、窗、隔断、散水、防水、保温等，查看有无损坏、丢失、腐烂、开裂等现象。
再次，搜集价格资料。搜集当地的建设工程概预算定额和材料、人工、机械价格变动的资料，收集有关管理部门对房屋建筑物建设的相关政策规定。
最后，评估作价及编制评估说明。依据所搜集的资料对评估对象进行因素分析、评定估算，得出评估对象于评估基准日的评估价值，并最终形成评估技术说明。
4)根据以上收集到的资料及数据进行工程造价的计算及费率、成新率的测定，最后计算出重臵全价及评估值。
5)撰写评估技术说明。
(5)评估方法
对企业自有的工业厂房，同区域同类型房地产交易量较小、可收集
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深圳金信诺高新技术股份有限公司拟收购东莞瀚宇电子有限公司100%股权项目·资产评估说明的可比案例较少，且对外出租的收益不明显，故本次评估采用重臵成本法进行评估。
所谓重臵成本法是根据建筑工程资料和竣工结算资料按建筑物工程量，以现行定额标准、建设规费、资金成本计算出建筑物的重臵全价，并按建筑物的使用年限和对建筑物现场勘察的情况综合确定成新率，进而计算建筑物评估净值。
房屋建(构)筑物评估值=重臵全价×成新率
其他房屋建(构)筑物是在实地勘察的基础上，以类比的方法，综合考虑各项评估要素，确定重臵单价并计算评估净值。
A.重臵全价
重值全价由建安造价、前期及其他费用、资金成本三部分组成。
a.建安造价的确定
在对自建房屋建筑物的评估中，采用重臵核算法进行评定估算。建筑安装工程造价包括土建工程、装饰装修工程、给排水、电气、消防及配套信息系统工程的总价，土建、装饰装修工程造价采用预(决)算调整法进行计算。评估现场工作期间，评估人员套用 2014年《广东省建筑工程综合定额》、《广东省建筑工程计价办法》、2014年《广东省装饰装修工程综合定额》、《广东省工程造价》、《东莞市工程造价》等计算土建工程造价以及给排水、电气等安装工程造价。根据资产所在地政府的有关规定，计算各类建设取费及建设单位所支付的前期费用及其它费用。
b.前期及其他费用的确定
前期及其他费用，包括当地地方政府规定收取的建设费用及建设单
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深圳金信诺高新技术股份有限公司拟收购东莞瀚宇电子有限公司100%股权项目·资产评估说明位为建设工程而投入的除建筑造价外的其它费用两个部分。包括的内容及取费标准见下表：
工程建设前期及其它费用表
||||||
|-|-|-|-|-|
|序号|费用名称|取费基数|费率|取费依据|
|1|建设单位管理费|建安工程造价|1.5%|财建[2002]394号|
|2|勘察设计费|建安工程造价|3.37%|计价格[2002]10号|
|3|工程建设监理费|建安工程造价|2.5%|发改价格[2007]670号|
|4|招标代理服务费|建安工程造价|0.7%|计价格[2002]1980号|
|5|环境评价费|建安工程造价|0.34%|计价格[2002]125号|
|6|白蚁防治费|建筑平方米|3|粤价[2002]370号|
|7|墙体材料专项基金|建筑平方米|8|粤财综［2005］164号|
|8|散装水泥专项基金|建筑平方米|1|粤府［2000］34号|

c.资金成本的确定
资金成本系在建设期内为工程建设所投入资金的贷款利息，其采用的利率按基准日中国人民银行规定标准计算，工期按建设正常情况周期计算，并按均匀投入考虑：
资金成本=(工程建安造价+前期及其它费用)×合理工期×贷款利息×50%
由于瀚宇电子其产能需各项固定资产全部完工后方能整体发挥效应，因此建设周期按瀚宇电子整体建设周期 1.5年确定。
对于其他非生产线类公司的房屋建筑物类资产，其计息期则根据其合理建设期确定。
B.成新率
本次评估房屋建筑物成新率的确定，采用现场勘察成新率和理论成
新率两种方法计算，并对两种结果按现场和理论 6:4的比例加权平均计算
综合成新率。其中：
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深圳金信诺高新技术股份有限公司拟收购东莞瀚宇电子有限公司100%股权项目·资产评估说明勘察成新率N1：通过评估人员对各建(构)筑物的实地勘察，对建(构)筑物的基础、承重构件(梁、板、柱)、墙体、地面、屋面、门窗、墙面粉刷、吊顶及上下水、通风、电照等各部分的勘察，根据原城乡环境建设保护部发布的《房屋完损等级评定标准》、《鉴定房屋新旧程度参考依据》和《房屋不同成新率的评分标准及修正系数》，结合建筑物使用状况、维修保养情况，分别评定得出各建筑物的现场勘察成新率。
理论成新率N2：根据经济使用年限和房屋已使用年限计算。
理论成新率N2=(1－已使用年限/经济寿命年限)×100%
经以上两种方法计算后，通过加权平均计算成新率。
成新率N=勘察成新率N1×60%+理论成新率N2×40%
(6)评估结果及增减值原因分析
经客观公正的评估计算，东莞瀚宇电子有限公司房屋建筑物类资产评估值详见下表所示。
||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
|科目名称|账面值||评估值||增值率％||
||原值|净值|原值|净值|原值|净值|
|房屋建筑物类合计|25,378,816.15|9,171,980.52|37,970,207.23|24,409,190.00|49.61|166.13|
|房屋建筑物|22,352,129.45|8,227,360.25|32,770,771.66|22,643,345.00|46.61|175.22|
|构筑物及其他辅助设施|3,026,686.70|944,620.27|5,199,435.57|1,765,845.00|71.79|86.94|

各评估项目的评估价值详见“房屋建筑物评估明细表”。
2)评估增值原因分析
经评估计算，房屋建筑物类资产原值增值49.61%，而净值增值为166.13%，造成本次房屋建筑物评估增值的主要原因为企业的房屋建筑物按历史成本记账，经过折旧，账面净值较低；由于近年来房屋建筑成本
价格上涨较快，而本次评估房屋建筑物均按现行市价评估，导致评估值
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深圳金信诺高新技术股份有限公司拟收购东莞瀚宇电子有限公司100%股权项目·资产评估说明增值。
(7)典型案例
实例：组建大楼
根据瀚宇电子厂的实际现状，本次拟采用房地分估的方法进行评估，对房屋建筑物采用重臵成本法进行评估，对项目用地则采取市场比较法和假设开发法进行评估。其中房屋具体评估过程如下：
1)概况
组件大楼，面积为 10,080.00平方米，结构形式：钢筋混泥土结构，层数：5层。使用权来源：自建。竣工日期：2004年 10月。大楼外墙面水泥砂浆敷贴方块，设货梯两部，消防梯四间，大楼两端设有卫生间。
一楼为生产车间，工业化塑胶地板，铝合金窗、卷闸门，墙面及顶棚刮大白，吊灯照明；二和五楼之前为对外出租，目前空臵，水磨石地面，铝扣板顶棚，墙面乳胶漆，日光灯照明；三四楼为生产车间，水磨石地面，铝扣板顶棚，墙面刮大白，格栏灯照明。
2)重臵全价计算
①建筑安装工程造价
根据委估房屋建筑物竣工决算资料、图纸、现场查勘资料和 2010年《广东省建筑工程综合定额》、《广东省建筑工程计价办法》、2010年《广东省装饰装修工程综合定额》、《广东省工程造价》(2014年第 12期)、《东莞市工程造价》(2014年第 12期)计算建筑工程费，计算结果如下表所示：定额直接费(土建)计算表
金额单位：人民币元序定额 子目名称 单位 数 地区分类基价 合价
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深圳金信诺高新技术股份有限公司拟收购东莞瀚宇电子有限公司100%股权项目·资产评估说明
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|-|-|-|-|-|-|-|
|号|编号|分部分项工程项目||量|一类||
|第一部分|||||||
|一|A.1.1|[A.1 土石方工程]||||451,966.76|
|1|A1-1|平整场地|100m2|23.80|103.91|2,473.06|
|2|A1-2|人工挖土方 1.5m内|100m3|86.80|695.00|60,326.00|
|3|A1-77|人工挖孔桩|10m3|182.00|1,362.20|247,920.40|
|4|A1-92|回填土 人工夯实|100m3|32.09|703.00|22,559.27|
|5|A1-123|挖土机挖土自卸汽车运卸土 1km|1000m3|13.59|8,734.19|118,688.03|
|二||[A.2 桩与地基基础工程]||||1,169,502.49|
|1|A2-33|独立基础C25|10m3|193.70|3,205.30|620,866.61|
|8|A2-50|基础梁C25|10m3|193.70|2,832.40|548,635.88|
|三||[A.3 砌筑工程]||||132,187.86|
|1|A3-1|砖基础|10m3|3.77|1,621.94|6,114.71|
|2|A3-12|混水砖内墙 墙体厚度 1砖|10m3|2.48|1,727.37|4,290.79|
|3|A3-96|黏土空心砖外墙 墙厚180|10m3|45.58|1889.10|86,105.18|
|4|A3-98|黏土空心砖内墙 墙厚180|10m3|19.78|1803.70|35,677.19|
|四||[A.4 砼及钢筋砼工程]||||4,660,544.61|
|1|A4-99|商品混凝土 碎石粒径20石 C25|10m3|252.30|2,056.06|518,743.94|
|2|A4-100|商品混凝土 碎石粒径20石 C30|10m3|563.87|2230.46|1,257,689.48|
|3|A4-140|现浇砼浇捣 柱 矩形及其他|10m3|278.23|370.57|103,103.69|
|4|A4-148|现浇砼浇捣 板 平、有梁、无梁|10m3|252.54|282.74|71,403.16|
|5|A4-160|现浇砼浇捣 其他 台阶|10m3|82.32|331.84|27,317.07|
|6|A4-187|其他 垫层 砼|10m3|12.21|302.24|3,690.35|
|7|A4-304|现浇构件钢筋制安 圆钢 10内|t|182.40|3,635.24|663,067.78|
|8|A4-307|现浇构件钢筋制安 螺纹钢 10内|t|108.5|3,888.51|421,903.34|
|9|A4-308|现浇构件钢筋制安 螺纹钢 10外|t|316.52|3,739.93|1,183,762.64|
|10|A4-315|预制构件钢筋制安 圆钢 10内|t|103.98|3,941.75|409,863.17|
|五||[A.5 厂库房大门、特种门、木结构工程]||||0.00|
|六||[A.6 金属结构工程]||||0.00|
|七||[A.7 屋面及防水工程]||||73,944.29|
|1|A7-70|屋面刚性防水 细石砼 35|100㎡|19.80|644.26|12,756.35|
|2|A7-110|改性沥青卷材防水 平面|100㎡|19.80|3,090.30|61,187.94|
|八||[A.8 防腐、隔热、保温工程]||||318,043.04|
|1|A8-1|防腐 耐酸混凝土 60|100㎡|19.80|14775.60|292,556.88|
|2|A8-158|屋面隔热 加气砼 100|100㎡|19.80|1,287.18|25,486.16|
|建筑工程定额直接费小计||||||6,806,189.06|

定额直接费(装饰装修)计算表
金额单位：人民币元
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深圳金信诺高新技术股份有限公司拟收购东莞瀚宇电子有限公司100%股权项目·资产评估说明
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|-|-|-|-|-|-|-|
|序号|定额编号|子目名称|单 位|数 量|地区分类基价|合价|
||||||一类||
|第一部分||分部分项工程项目|||||
|一|B.1|[B.1 楼地面工程]||||107,721.95|
|1|B-1|楼地面水泥砂浆 混凝土或硬基层上20mm|100㎡|95.13|592.51|56,365.48|
|2|B-6|细石混凝土找平层 30mm|100㎡||236.29|0.00|
|3|B-8|水泥砂浆 楼地面 20mm|100㎡||731.50|0.00|
|4|B-25|现浇水磨石楼地面|100㎡|95.13|37.13|3,532.18|
|5|B-46|块料楼梯面层|100㎡|4.93|9,336.00|46,026.48|
|6|B-76|卫生间块料防滑砖地面|100㎡|5.08|353.90|1,797.81|
|7|B-78|楼地面（每块周长mm） 2100以内 水泥砂浆|100㎡||7,147.73|0.00|
|8|B-138|聚氨酯弹性安全地砖|100㎡||6,820.38|0.00|
|二||[B.2 墙柱面工程]||||130,952.44|
|1|B2-1|底层抹灰 各种墙面 15mm|100㎡|68.02|597.42|40,636.51|
|2|B2-11|柱梁面 水泥石灰砂浆底 石灰砂浆面 15+5mm|100㎡|99.98|903.34|90,315.93|
|三||[B.3 天棚工程]||||875,108.14|
|1|B3-1|混凝土天棚水泥石灰砂浆底 石灰砂浆面 10+5mm|100㎡|95.44|635.77|60,677.89|
|2|B3-162|吊挂式天棚 胶合板 矩型|100㎡||2,841.86|0.00|
|3|B3-182|吊挂式天棚 矩型 金属板|100㎡|85.50|9,525.50|814,430.25|
|四||[B.4 门窗工程]||||595,479.44|
|1|B4-13|杉木带纱胶合板门制作 无亮 单扇|100㎡|3.20|19,477.42|62,327.74|
|2|B4-204|标准半玻钢门 安装|100㎡||2,650.40|0.00|
|3|B4-211|塑钢窗安装 单层|100㎡|125.23|4,257.38|533,151.70|
|五||[B.5 幕墙工程]||||0.00|
|1|B5-5|全玻璃幕墙 座装式玻璃 高度3.5m以下|100㎡||42872.78|-|
|2|B5-17|钢骨架|t||7342.05|-|
|六||[B.6 细部装饰栏杆工程]||||126,422.00|
|七||[B.7 家具工程]||||0.00|
|八||[B.8 油漆涂料裱糊工程]||||0.00|
|九||[B.9 金属支架及广告牌工程]||||0.00|
|十||[B.10 其他工程]||||77,184.81|
|1|B10-2|浴厕洗漱台钢化玻璃洗手台安装|20套|1.00|77,184.81|77,184.81|
|建筑工程定额直接费小计||||||1,786,446.78|

材料调差
金额单位：人民币元
||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
|名称|单位|工程量|定额价|市场价|价差|合计价|
|钢筋|t|220.82|3,900.00|3,300.00|-600.00|-132,492.00|
|型钢|t|0.00|3,500.00|3,350.00|-150.00|0.00|
|水泥3.25|t|330|305.27|380.00|74.73|24,660.90|

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深圳金信诺高新技术股份有限公司拟收购东莞瀚宇电子有限公司100%股权项目·资产评估说明
||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
||立方米|330|58.40|125.00|66.60||
|中砂|立方米|330|37.23|75.00|37.77|12,464.10|
|合计||||||-73,389.00|
|人工费|人日|6512|30.00|99.00|69.00|449,318.18|
|合计|元|||||449,318.18|

工程造价计算表
金额单位：人民币元
||||||
|-|-|-|-|-|
|序号|费用名称|计算办法|计算结果|备注|
|1|分部分项工程费|(1.1+1.2)|2,899,835.11||
|1.1|定额分部分项工程费|套用综合定额计取|2,604,067.44||
|1.1.1|其中:人工费||392,350.93||
|1.1.2|材料费||2,003,125.37||
|1.1.3|机械费||74,527.00||
|1.1.4|管理费||||
|1.2|价差|(1.2.1+1.2.2+1.2.3)|295,767.67||
|1.2-1|其中:人工价差|依实调整|327,156.67||
|1.2-2|材料价差|依实调整|-31,389.00||
|1.2-3|机械价差|依实调整|-||
|2|利润|1.1.1*(20+35)%/2|107,896.51||
|3|措施项目费|套用综合定额计取|2,870,944.64||
|4|其他项目费|套用综合定额计取|-||
|5|规费|按规定计取|128,454.27||
|6|不含税工程造价|1+2+3+4+5|6,007,130.52||
|7|税金|(6)×税率%|205,023.36||
|8|含税建筑工程造价||6,212,153.88||
|9|安装工程|按建筑工程比例|4,560,437.84|0.73|
|10|建安工程总造价|（8）+（9）|10,772,591.72||

该工程建安总造价=10,772,591.72(元)
②前期及其他费用
工程前期及其它费用包含建设单位管理费、勘察设计费、工程监理费及地方有关规定等，计算过程详见下表：
前期及其他费用表
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|序号|项目名称|计费基础|计费标准|金额（元）|取费依据|

厦门市大学资产评估土地房地产估价有限责任公司 第30页
深圳金信诺高新技术股份有限公司拟收购东莞瀚宇电子有限公司100%股权项目·资产评估说明
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
||建筑安装总造价|||10,772,591.72||
|1|建设单位管理费|建安工程造价|1.50%|161,588.88|财建[2002]394号|
|2|勘察设计费|建安工程造价|3.37%|363,036.34|计价格[2002]10号|
|3|工程建设监理费|建安工程造价|2.50%|269,314.79|发改价格[2007]670号|
|4|工程质量监督费|建筑平方米|0|-|粤 价函[2004]477号|
|5|招标代理服务费|建安工程造价|0.70%|75,408.14|计价格[2002]1980号|
|6|环境评价费|建安工程造价|0.34%|36,626.81|计价格[2002]125号|
|7|白蚁防治费|建筑平方米|3|30,240.00|粤价[2002]370号|
|8|墙体材料专项基金|建筑平方米|8|80,640.00|粤财综［2005］164号|
|9|散装水泥专项基金|建筑平方米|1|10,080.00|粤府［2000］34号|
||建筑面积|10,080.00||||
|二|前期费用合计|||1,026,934.96||
|三|资金成本|（一+二）|6.0%*1.5/2|477,880.83||
|四|重置全价|（一+二+三）||12,277,400.00||
|五|重置单价|||1,218.00||

前期及其他费用＝ 1,026,934.96(元)
③资金成本
资金成本计算结果见上表，其中建设周期按组件大楼合计建设周期 1.5年考虑，建设投资贷款利息率按 3年期固定资产投资贷款利息率6.0%计算。
④重臵全价、重臵单价
重臵全价及重臵单价计算结果见上表。
重臵全价= 12,277,440.00元(取整)
重臵单价= 1,218.00元/m2(取整)
3)成新率的确定
①理论成新率的确定
参照框架结构房屋耐用年限，该建筑物经济使用年限为 50年，该建
筑物于2004年10月建成并投入使用，至评估基准日已用年限为10.17年，
厦门市大学资产评估土地房地产估价有限责任公司 第31页
深圳金信诺高新技术股份有限公司拟收购东莞瀚宇电子有限公司100%股权项目·资产评估说明由于土地使用年限为 50年，到期年限为 2052年 3月 5日，则理论成新率为：
理论成新率=(经济耐用年限－已使用年限)÷经济耐用年限
=(47.38－10.17)÷47.38×100%
=79%
②现场鉴定成新率
评估人员对该房屋考评打分确定的现场鉴定成新率为 79%
勘察成新率计分表
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|项目||结构作法|现状|标准分|勘察分|
|结构部分|基础|条形基础|基本能够承载|30|26|
||柱|空腹、实腹钢柱|基本能够承载|25|20|
||梁|混泥土梁|梁处有裂缝|20|16|
||板|现浇混泥土板|无下垂变形|15|12|
||承重墙|实心砖墙|无下垂变形|10|7|
||小计|结构权重|0.6|100|81|
|装修及装饰部分|屋面|防水、保温、隔热、平屋面|无渗漏|30|19|
||门、窗|铁门、铝合金玻璃窗|轻微变形|20|14|
||外墙|条形砖|稍旧有部分脱落|10|6|
||内墙|刮大白|稍旧、暗淡|15|11|
||顶棚|刮大白|稍旧、暗淡|10|6|
||楼地面|水磨石|有磨损|15|10|
||小计|装修权重|0.1|100|66|
|设备部分|给排水|有|基本能正常使用|35|23|
||电器照明|有|基本能正常使用|40|26|
||通风|有|基本能正常使用|25|17|
||小计|设备权重|0.3|100|66|
|勘察成新率=结构得分×结构权重+装修得分×装修权重+设备得分×设备权重=|||||75|

③综合成新率
综合成新率＝理论成新率×40%+鉴定成新率×60%
＝79%×40%+75%×60%
＝76%
厦门市大学资产评估土地房地产估价有限责任公司 第32页
深圳金信诺高新技术股份有限公司拟收购东莞瀚宇电子有限公司100%股权项目·资产评估说明④评估值的计算
评估值＝重臵全价×成新率
＝12,277,440.00×76%
＝9,330,855.00(取整)
案例3：道路广场及停车场(表4-6-2，序号 9)
该构筑物位于瀚宇电子厂区内，包括停车场、厂区道路、场内广场等，面积合计约4400m2，路面为混凝土，2000年 1月建成并投入使用，已使用约 14.96年，由于维护和保养得体，该道路基本完好。其建筑构造及状况如表所示：
建筑构造及状况表
|||||
|-|-|-|-|
|名称|结构|形式|现状|
|面层|贯入式砼面层20MM厚|混凝土路面|局部破损|
|垫层|稳定碎石300MM厚|碎石灌浆|尚好|
|基层|级配混合碎石为210MM厚|碎石灌浆|尚好|

(1)工程造价计算：
工程造价包括面层、垫层、基层的工程总价，其计算过程及计算结果如下表所示：
定额直接费计算
金额单位：人民币元
||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
|序号|定额编号|子目名称分部分项工程项目|单 位|数 量|地区分类基价|合价|
||||||一类||
|第一部分|||||||
|一|A.1.1|[A.1 土石方工程]||||787,887.77|
|1|A1-2|人工挖土方 1.5m内|100m3|44.92|695.00|31,219.40|
|2|A1-97|原土 人工夯实|100m2|195.27|1,865.73|364,328.56|
|3|A1-122换|挖土机挖土自卸汽车运卸土 5km|1000m3|44.92|8,734.19|392,339.81|
|二||[A.2 桩与地基基础工程]||||0.00|
|三||[A.3 砌筑工程]||||0.00|
|四||[A.4 砼及钢筋砼工程]||||0.00|
|五||[A.5 厂库房大门、特种门、木结构工程]||||0.00|

厦门市大学资产评估土地房地产估价有限责任公司 第33页
深圳金信诺高新技术股份有限公司拟收购东莞瀚宇电子有限公司100%股权项目·资产评估说明
||||
|-|-|-|
||[A.6 金属结构工程]||
|七|[A.7 屋面及防水工程]|0.00|
|八|[A.8 防腐、隔热、保温工程]|0.00|
|建筑工程定额直接费小计||787,887.77|

定额直接费计算
金额单位：人民币元
||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
|序号|定额编号|子目名称|单 位|数 量|地区分类基价|合价|
||||||一类||
|第一部分||分部分项工程项目|||||
|一|B.1|[B.1 楼地面工程]||||192,103.02|
|1|B-2|楼地面水泥砂浆 填充材料上20mm|100㎡|68.89|592.51|40,818.01|
|2|B-6换|细石混凝土找平层 300mm|100㎡|32.96|236.29|7,788.12|
|3|B-6换|水泥砂浆 楼地面 210mm|100㎡|196.17|731.50|143,496.89|
|二||[B.2 墙柱面工程]||||0.00|
|三||[B.3 天棚工程]||||0.00|
|四||[B.4 门窗工程]||||0.00|
|五||[B.5 幕墙工程]||||0.00|
|六||[B.6 细部装饰栏杆工程]||||0.00|
|七||[B.7 家具工程]||||0.00|
|八||[B.8 油漆涂料裱糊工程]||||0.00|
|九||[B.9 金属支架及广告牌工程]||||0.00|
|十||[B.10 其他工程]||||0.00|
|建筑工程定额直接费小计||||||192,103.02|

材料调差
金额单位：人民币元
||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
|名称|单位|工程量|定额价|市场价|价差|合计价|
|钢筋|t|0.00|3,900.00|3,300.00|-600.00|0.00|
|型钢|t|0.00|3,500.00|3,350.00|-150.00|0.00|
|水泥|t|35|305.27|380.00|74.73|2,615.55|
|碎石|立方米|35|58.40|125.00|66.60|2,331.00|
|中砂|立方米|35|37.23|75.00|37.77|1,321.95|
|合计||||||6,268.50|
|人工费|人日|3962|30.00|99.00|69.00|273,357.38|
|合计|元|||||273,357.38|

土建工程重置成本测算表
金额单位：人民币元
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||||||
|-|-|-|-|-|
|序号|费用名称|计算办法|计算结果|备注|
|1|分部分项工程费|(1.1+1.2)|985,248.55||
|1.1|定额分部分项工程费|套用综合定额计取|705,622.66||
|1.1.1|其中:人工费||90,128.70||
|1.1.2|材料费||97,524.07||
|1.1.3|机械费||-||
|1.1.4|管理费||||
|1.2|价差|(1.2.1+1.2.2+1.2.3)|279,625.88||
|1.2-1|其中:人工价差|依实调整|273,357.38||
|1.2-2|材料价差|依实调整|6,268.50||
|1.2-3|机械价差|依实调整|-||
|2|利润|1.1.1*(20+35)%/2|24,785.39||
|3|措施项目费|套用综合定额计取|41,771.21||
|4|其他项目费|套用综合定额计取|-||
|5|规费|按规定计取|35,052.77||
|6|不含税工程造价|1+2+3+4+5|1,086,857.92||
|7|税金|(6)×税率%|37,094.46||
|8|含税建筑工程造价||1,123,952.38||
|9|安装工程|按建筑工程比例|-||
|10|建安工程总造价|（8）+（9）|1,123,952.38||

(2)前期费用：
前期及其他费用，包括当地地方政府规定收取的建设费用及建设单位为建设工程而投入的除建筑造价外的其它费用两个部分。包括的内容及取费标准见下表：
前期费用及其他费用费率表
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|序号|项目名称|计费基础|计费标准|金额（元）|取费依据|
|一|建筑安装总造价|||1,123,952.38||
|1|建设单位管理费|建安工程造价|1.50%|16,859.29|财建[2002]394号|
|2|勘察设计费|建安工程造价|3.37%|37,877.20|计价格[2002]10号|
|3|工程建设监理费|建安工程造价|2.50%|28,098.81|发改价格[2007]670号|
|4|招标代理服务费|建安工程造价|0.70%|7,867.67|计价格[2002]1980号|
|5|环境评价费|建安工程造价|0.34%|3,821.44|计价格[2002]125号|
||建筑面积|4,400.00||||
|二|前期费用合计|||94,524.40||
|三|资金成本|（一+二）|6.0%*1.5/2|49,348.31||
|四|重置全价|（一+二+三）||1,267,800.00||

厦门市大学资产评估土地房地产估价有限责任公司 第35页
深圳金信诺高新技术股份有限公司拟收购东莞瀚宇电子有限公司100%股权项目·资产评估说明
||||
|-|-|-|
|五|重置单价|288.14|

(3)资金成本及重臵全价
资金成本计算结果见上表，其中建设周期按该道路合理周期及整个工业园配套建设完成周期 1.5年考虑，建设投资贷款利息率按 3年期固定资产投资贷款利息率6.0%计算。
(4)成新率的计算
参照房屋建筑物耐用年限，该构筑物经济使用年限为 25年，至评估基准日已使用 14.96年，则理论成新率为：
理论成新率(%)=(1－已使用年限/经济使用年限)×100%
=(1－14.96 /25)×100%
=40%
经评估人员现场勘查，该建筑物基础有足够承载能力，表层有局部破损，下部碎石灌浆有变形等情况，经综合打分，勘察成新率为40%。
现场勘查成新率计分表
||||||
|-|-|-|-|-|
|序号|部位名称|完全分|勘查分|备注|
|1|上部沥青混凝土路面|40|15||
|2|中部沥青碎石灌浆|10|5||
|3|下部碎石灌浆|50|20||
|合计||100|40||

成新率＝40%×0.6＋40%×0.4=40%(取整)
(5)评估值
评估值＝重臵全价×成新率
＝1,267,800.00×40%
＝507,120.00元(取整)
厦门市大学资产评估土地房地产估价有限责任公司 第36页
深圳金信诺高新技术股份有限公司拟收购东莞瀚宇电子有限公司100%股权项目·资产评估说明(2)设备类资产评估技术说明
1)设备概况
设备类资产账面原值 109,210,741.73元，账面净值 22,023,584.90元，计提减值准备 8,822,633.70元，账面净额 13,200,951.20元。该单位目前的设备包括汽车 4辆、叉车 3台、拖车 2台，电子设备 403项，机器设备 661项，目前大部分正常使用，有部分机器设备闲臵待产；机器设备和电子设备分布在公司厂房内。
2)评估过程
①清查核实
a为保证评估结果的准确性，根据企业设备资产的构成特点，指导该企业根据实际情况填写资产清查评估明细表，并以此作为评估的基础。
b针对资产清查评估明细表中不同的设备资产性质及特点，采取不同的清查核实方法进行现场勘察。做到不重不漏，并对设备的实际运行状况进行认真观察和记录。
设备评估人员对金额较小、数量较多的小型设备，主要核对财务明细账、固定资产卡片和企业的设备更新报废台账，以抽查的方式对实物进行清查核实。
c根据现场实地勘察结果，进一步完善清查评估明细表，要求做到“表”、“实”相符。
d关注本次评估范围内设备、车辆的产权问题，如：抽查重大设备的购臵合同、核对车辆行驶证；查阅固定资产明细账及相关财务凭证，了
厦门市大学资产评估土地房地产估价有限责任公司 第37页
深圳金信诺高新技术股份有限公司拟收购东莞瀚宇电子有限公司100%股权项目·资产评估说明解设备账面原值构成情况。
②评定估算
根据评估目的确定价值类型、选择评估方法，开展市场询价工作，进行评定估算。
③评估汇总
对设备类资产评估的初步结果进行分析汇总，对评估结果进行必要的调整、修改和完善。
④撰写评估技术说明
按资产评估准则和评估规范的相关要求，撰写“设备评估技术说明”。
3)评估方法
根据本次评估目的，按照持续使用原则，以市场价格为依据，结合委估设备的特点和收集资料情况，主要采用重臵成本法进行评估。
评估值=重臵全价×成新率
①重臵全价的确定
A.机器设备重臵全价
机器设备重臵全价由设备购臵费、运杂费、安装工程费、其他费用和资金成本等部分组成。
重臵全价计算公式：
重臵全价＝设备购臵费＋运杂费+安装工程费＋其他费用＋资金成本
a.设备购臵费
向设备的生产厂家、代理商及经销商询价，能够查询到基准日市场
厦门市大学资产评估土地房地产估价有限责任公司 第38页
深圳金信诺高新技术股份有限公司拟收购东莞瀚宇电子有限公司100%股权项目·资产评估说明价格的设备，以市场价确定其购臵价；
不能从市场询到价格的设备，通过查阅2014年机电产品价格信息等资料及网上询价来确定其购臵价；
对进口设备评估，应用替代性原则，即查找国内有无替代设备，在无国内替代设备的前提下，才查询与该设备相同或类似的国外设备的现值或了解其设备价格的变化情况，以确定其重臵全价。不能替代的少数进口设备重臵全价，由设备 CIF价(向外商在华的办事机构询价或采用近期同类设备的合同价)、设备进口的各种税款(当国外设备制造厂家在中国设分销点时，其分销点所报的设备价格中已含有进口的各种税费)、国内运杂费、安装调试费、其它费用及资金成本组成。
依据财政部、国家税务总局（财税„2008‟170号）《关于全国实施增值税转型改革若干问题的通知》，自2009年1月1日起，购进或者自制（包括改扩建、安装）固定资产发生的进项税额，可根据《中华人民共和国增值税暂行条例》（国务院令第538号）和《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》（财政部、国家税务总局令第50号）的有关规定，从销项税额中抵扣。被评估单位为增值税一般纳税人。因此，对于机器设备在计算其重臵全价时，所选用的购臵价为不含增值税购臵价。
b.运杂费
设备运杂费是指从产地到设备安装现场的运输费用。运杂费率以设备购臵价为基础，根据生产厂家与设备安装所在地的距离不同，按不同运杂费率计取。本次评估设备，供货条件均约定由供货商负责运输和安装，本次评估不考虑运杂费。
厦门市大学资产评估土地房地产估价有限责任公司 第39页
深圳金信诺高新技术股份有限公司拟收购东莞瀚宇电子有限公司100%股权项目·资产评估说明c.安装调试费
设备的安装工程费主要由直接工程费、间接费、利润和税金构成。
对设备厂家包安装调试的或小型、无须安装的设备，不考虑安装调试费。本次评估设备中如需要安装调试的，供货条件均约定由供货商负责安装调试，因此评估中不考虑安装调试费。
d.工程建设其它费用
其他费用包含建设单位管理费、勘察设计费、工程建设监理费、招标代理服务费和环境评价费。对于部分大型设备，建设周期较长，本次评估考虑其他费用，对于生产流程较短、生产线简单安装周期较短、其他费用较小的设备，本次评估不考虑其他费用。
e.资金成本
资金成本的资本化时间按合理的采购安装调试工期计算，资本化率按本次评估基准日与合理工期相对应的贷款利率，资金成本按均匀投入计取。
资金成本=（设备购臵价格[含税]+运杂费+安装调试费+其他费用）×贷款利率×工期×1/2
B.运输车辆重臵全价
根据当地汽车市场销售信息等近期车辆市场价格资料，确定运输车辆的现行购价，在此基础上根据《中华人民共和国车辆购臵税暂行条例》规定计入车辆购臵税、新车上户牌照手续费等，确定其重臵全价，计算公式如下：
重臵全价=购臵价+车辆购臵税+新车上户手续费
厦门市大学资产评估土地房地产估价有限责任公司 第40页
深圳金信诺高新技术股份有限公司拟收购东莞瀚宇电子有限公司100%股权项目·资产评估说明①现行购臵价主要取自当地汽车市场现行报价或参照网上报价；
由于被评估企业为增值税一般纳税人，根据 2009年 1月 1日起实施的《中华人民共和国增值税暂行条例》及根据财政部、国家税务总局《关于将铁路运输和邮政业纳入营业税改征增值税试点的通知》（财税[2013]106号）文件规定。按不含税价确定购臵价。
②车辆购臵税按国家相关规定计取；
③新车上户牌照手续费等分别车辆所处区域按当地交通管理部门规定计取。
C.电子设备重臵全价
根据当地市场信息及《慧聪商情》等近期市场价格资料，依据其购臵价确定重臵全价。
②成新率的确定
A.机器设备和电子设备成新率
在本次评估过程中，按照设备的经济使用寿命、现场勘察情况预计设备尚可使用年限，并进而计算其成新率。其公式如下：
成新率=尚可使用年限／（实际已使用年限+尚可使用年限）100%B.车辆成新率
按年限成新率和里程成新率孰低原则确定，然后结合现场勘察情况进行调整。其中：
使用年限成新率＝(1－已使用年限／规定使用年限)×100%
行驶里程成新率＝(1－已行驶里程／规定行驶里程)×100%
③评估值的确定
厦门市大学资产评估土地房地产估价有限责任公司 第41页
深圳金信诺高新技术股份有限公司拟收购东莞瀚宇电子有限公司100%股权项目·资产评估说明评估值=重臵全价×成新率
4)评估结果
经评估人员评定估算，设备类资产评估结果见下表：
||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
|科目名称|账面值||评估值||增值率％||
||原值|净值|原值|净值|原值|净值|
|设备类合计|109,210,741.73|22,023,584.90|50,232,465.72|16,321,621.00|-54.00|-25.89|
|固定资产-机器设备|97,880,712.56|21,228,377.52|45,386,970.00|15,168,536.00|-53.63|-28.55|
|固定资产-车辆|1,326,256.67|126,475.19|776,990.00|332,610.00|-41.41|162.98|
|固定资产-电子设备|10,003,772.50|668,732.19|4,068,505.72|820,475.00|-59.33|22.69|

详见“固定资产评估汇总表、机器设备评估明细表、车辆评估明细表、电子设备评估明细表”。
5)评估结果增减值原因分析
本次评估设备类资产评估原值减值率54.00%，评估净值减值率25.89%。
①机器设备：该公司机器设备主要为生产专用设备等，受近年来这类资产技术更新速度比较快的特点的影响，目前市场上同类产品的价格普遍低于其购臵时的水平，故机器设备原值有一定减值；折旧年限比经济使用年限短使得净值减值率低于原值减值率。
②车辆：受近年来市场价格普遍下降的影响，致使评估原值减值，而评估净值出现较大幅度的增值是由于企业会计核算中计提折旧的年限大大短于评估确定的经济使用年限所致。
③电子设备：该公司的电子设备主要为电脑、空调等电子设备，受这类资产近年来技术更新速度比较快的特点的影响，目前市场上同类产
品的价格普遍低于其购臵时的水平，故电子设备原值、净值有一定减值。
(6)评估案例
厦门市大学资产评估土地房地产估价有限责任公司 第42页
深圳金信诺高新技术股份有限公司拟收购东莞瀚宇电子有限公司100%股权项目·资产评估说明案例一：罗森泰物理发泡机(评估明细表4-6-4，序号 25)
1)设备概况
设备名称：罗森泰物理发泡机
资产编号：2300845
数量：1台
规格型号：绝缘芯线生产线 RD-A
生产厂家：德国罗森泰
购臵日期：2014年 11月 启用日期：2014年 12月
账面原值：8,362,696.09元 账面净值：8,296,491.41元
该设备主要由 RIO控制系统、冷却水循环机、收线机、电控柜组等组成
主要参数如下：
导体：退火后的软化铜
铜质量：DIN40500
退火后导体直径：0.15mm-0.96mm
绝缘外径：0.38mm-3mm
壁厚：0.1mm-1mm
绝缘材料：PE实心 PE发泡（根据产品规格以及绝缘材料发泡度最高可达72%）
外径误差：在壁厚小于等于 0.3mm时，〒0.01mm
在壁厚大于 0.3mm时，〒1%的标称值
生产线参数
厦门市大学资产评估土地房地产估价有限责任公司 第43页
深圳金信诺高新技术股份有限公司拟收购东莞瀚宇电子有限公司100%股权项目·资产评估说明生产线结构速度：max1200m/min
在筒径处：250mm
离地中心线高：1000mm
盘具参数
双盘收线 DS5001
侧板直径：400-510mm
侧板直径：250-375mm
最大盘重：150kg
2)重臵全价的确定
该物理发泡机重臵全价由设备购臵费、银行财务费、外贸手续费、国内运杂费、安装调试费及资金成本和其他费用等部分构成。
A重臵全价的计算
罗森泰物理发泡机重臵全价计算表
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|代码|项目|计费费率|计费基础|计费公式|计算结果|
|A|到岸外币货价(CIF)||||920,000.00|
|B|人民币/欧元汇率|7.4556||||
|C|到岸人民币货价(CIF)||A|C=A×汇率|6,859,152.00|
|D|关税|10.00%|C|D=C×关税率|685,915.20|
|E|增值税|0.00%|C+D|E=(C+D)×增值税率|0.00|
|F|银行财务费|0.45%|C|F=C×银行财务费率|30,866.18|
|G|外贸手续费|1.50%|C|G=C×外贸手续费率|102,887.28|
|H|国内运杂费|1.50%|C|I=C×国内运杂费率|102,887.28|
|I|设备安装调试费|2.00%|C|J=C×设备安装调试费率|137,183.04|

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深圳金信诺高新技术股份有限公司拟收购东莞瀚宇电子有限公司100%股权项目·资产评估说明
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|J|其它费用|5.20%|C+D+E+F+G+H+I|K=(C+D+E+F+G+H+I)×其它费用率|411,782.33|
|K|资金成本|5.60%|C+D+F+G+H+I+J|L=(C+D+E+F+G+H+I+J)×5.40%×工期×1/2||
|L|重置全价|||C+D+E+F+G+H+I+J+K|8,330,673.32|
||重置全价取整||||8,330,700.00|

重臵全价取整为 8,330,700.00元
B有关数据的说明
a设备购臵费：由于该设备于基准日近期购买，该物理发泡机购臵费查询企业设备购买合同，合同 CIF价位 920,000.00欧元。设备评估基准日欧元外汇价为 1欧元换人民币 7.4556元。该物理发泡机到岸价折合人民币 6,859,152.00元。
b关税：该发泡机设备的的进口关税税率为10%，，该设备关税应为 685,915.20元。
c增值税：企业购入的固定资产所支付的增值进项税可以抵扣，因此确定该设备增值税为0。
d银行财务费：该设备银行财务费综合按设备到岸价的0.45%计取。
银行财务费=到岸价×银行财务费率
=6,859,152.00×0.45%=30,866.18元
e外贸手续费：该设备外贸手续费综合按设备到岸价的1.5%计取。
外贸手续费=到岸价×外贸手续费率
=6,859,152.00×1.5%=102,887.28元
f该设备的购臵成本为
购臵成本=到岸价+关税+增值税+银行财务费+外贸手续费
=6,859,152.00＋685,915.20＋0＋30,866.18＋102,887.28
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深圳金信诺高新技术股份有限公司拟收购东莞瀚宇电子有限公司100%股权项目·资产评估说明=7,678,820.66元
g国内运杂费：该发泡机国内运杂费综合按设备购臵价的1.5%计取。
国内运杂费=到岸价×国内运杂费费率
=6,859,152.00×1.5%=102,887.28元
h安装调试费：该发泡机安装调试费综合按设备到岸价的2%计取。
安装调试费=到岸价×安装调试费费率
=6,859,152.00×2%=137,183.04元
i根据实际情况该机械的其他费用率按设备购臵价的5.2%计取。
其他费用=购臵价×其他费用费率
=7,918,890.98×5.2%=411,782.33元
j资金成本；
该设备正常投产周期较短，本次评估不考虑资金成本。
重臵全价=购臵成本+国内运杂费+安装调试费+其他费用+资金成本=7,678,820.66+102,887.28+137,183.04+411,782.33+0
=8,330,673.32元
取整为 8,330,700.00元
3)成新率的确定
采用年限法确定成新率。该设备经济使用年限为 15年，于 2014年 11月购臵并投入使用，至评估基准日刚开始投入运营,一般情况下仍可继续使用 15年，成新率=(1－实际已使用年限/经济使用年限)×100%
=(1－0.1/15)×100%=99%(取整)
截止至评估基准日设备刚刚调试完成，正式投产，勘察成新率与理
厦门市大学资产评估土地房地产估价有限责任公司 第46页
深圳金信诺高新技术股份有限公司拟收购东莞瀚宇电子有限公司100%股权项目·资产评估说明论成新率相当，故该设备成新率为：
99%〓40%+60%〓99%=99%（取整）
4)评估值的确定
评估值=重臵全价×成新率
=8,330,700.00×99%=8,247,393.00元
故，该设备评估值为 8,247,393.00元。
案例二：別克商务车(评估明细表4-6-5，序号 1)
1)车辆概况
车辆名称：別克(BULCK)SGM6510GL8
型 号：别克 SGM6527AT
生产厂家：上海通用汽车有限公司
牌 照：粤 SGK613 已行驶里程：130,000 km
购臵日期：2004年 6月 启用日期：2004年 6月
账面原值：331,792.00 1.00元 账面净值：1元
主要技术参数：
发动机：LZC
最大功率：131 kw
排量：2980 ml
整备质量：2529kg
核定载客：7人
2)重臵全价确定
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深圳金信诺高新技术股份有限公司拟收购东莞瀚宇电子有限公司100%股权项目·资产评估说明根据东莞市汽车销售有关规定，汽车重臵全价由汽车购臵价(含增值税)、车辆购臵税及车牌驾证等其他费用共三部分组成。
①购臵价：依据网上价格参考和电话询价，该型号别克的购臵价为 243,100.00元(含增值税)。考虑到该车购臵较早，功能配臵已经内饰方面同新车有一点的差别，本次评估以新车的九折计算购臵价，则购臵价为 218,790.00元。
②车辆购臵税：
购臵附加税＝218,790.00／1.17×10%＝15,982.91元
③其他费：购车其他费用约 400.00元。
④重臵全价＝购臵费＋购臵附加税＋其他费
＝218,790.00/1.17＋15,982.91＋400.00
＝203,400.00元（百位取整）
3)成新率的确定
①年限成新率
商务部、发改委、公安部、环境保护部令 2012年第 12号《机动车强制报废标准规定》，非运营乘座 9人以下轿车及客车使用年限无限制，本次评估经济使用年限取 15年，该车已使用 10.53年。
年限成新率＝(1－已使用年限÷经济寿命年限)×100%
＝(1－10.53÷15)×100%＝30.00%
②里程成新率
根据以上有关文件规定，其经济行驶里程为 600,000公里，截至评估基准日，该车已行驶 130,000.00公里。
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深圳金信诺高新技术股份有限公司拟收购东莞瀚宇电子有限公司100%股权项目·资产评估说明里程成新率＝(1－已行驶里程÷经济寿命里程)×100%
＝(1－130,000.00÷600000)×100%＝78%
③理论成新率的确定
理论成新率的确定采用年限成新率和里程成新率孰低的原则确定，故理论成新率确定为30%。
④现场勘察情况
经评估人员与车辆驾驶员一起对该车进行现场勘察，按照车辆的实际技术状况分部位进行现场勘察的情况如下。
现场勘察技术状况表
||||
|-|-|-|
|评定项目|标准要求|勘察情况|
|发动机离合器总成|气缸压力符合规定值，功率符合设计要求，油耗不超过国家标准，运行平稳无异响，无漏油、漏水、漏气现象。|各项指标基本符合标准，有轻微无漏油、漏水、漏气现象。|
|变速箱|变速杆无明显抖动，换档容易，无掉档现象，齿轮无不正常磨损，壳体无裂纹，无渗油现象。|变速机构工作较正常，有轻微渗油现象。|
|前桥|无弯曲变形、裂纹，前轮定位准确，转向灵活可靠无松框，各部联结牢固。|功能正常，有轻微异响。|
|后桥|主动齿轮轴在 1400~1500 转/分时，各轴承应高于 60 度，工作平稳，桥壳无裂纹、无漏油现象，差速器及半轴磨损正常。|功能正常，有轻微异响。|
|车架|无扭曲变形、裂纹、钢板吊耳联接牢固，钢板弹簧无变形，焊接牢固平正，液压减震器无漏油现象。|车架基本完好，有轻小缺损。|
|车身|车身无碰伤、脱漆、锈蚀，门窗玻璃完好、座椅完整。|车身有多处明显划痕，车漆褪色严重。|
|轮胎|前、后、备胎完好。|正常磨损。|
|制动系统|工作正常、可靠，无漏油、漏气现象，完全装臵完好。|制动装臵安全可靠。|
|电器仪表|工作正常、灵敏可靠，表面完整无损伤。|基本可以工作正常。|

根据现场勘察情况，车辆勘察成新率与理论成新基本一致，无需对理论成新率进行调整。综合成新率为30%
4)评估值的确定：
评估值＝重臵全价×成新率
厦门市大学资产评估土地房地产估价有限责任公司 第49页
深圳金信诺高新技术股份有限公司拟收购东莞瀚宇电子有限公司100%股权项目·资产评估说明＝203,400.00×30%＝61,020.00元
案例三：笔记本电脑(评估明细表 4-6-6第 244项)
1)设备概况
设备名称：笔记本电脑
数量：1台
规格型号：笔记本电脑 X230 23068NC
生产厂家：联想集团有限公司
购臵日期：2014年 1月 启用日期：2014年 1月
账面原值：5,500.00元 账面净值：3,830.00元
主要参数：
屏幕：12.5英寸 分辨率：1366x768
CPU主频：2.4GHz 核心数：双核心/四线程
显卡类型：核芯显卡 显存容量：共享内存容量
电池类型：6芯锂电池 续航时间：10小时左右
2)重臵全价的确定
经向销售商询价和网上价格参考，基准日市场单台售价为 5,300.00元（不含税），由于该设备由供应商负责送货上门安装，故不考虑运杂费、安装调试费和资金占用成本。则重臵全价为：
5,300.00×1=5,300.00元（取整）
3)成新率的确定,
采用尚可使用年限来确定成新率。该空调经济使用年限为 5年，于
厦门市大学资产评估土地房地产估价有限责任公司 第50页
深圳金信诺高新技术股份有限公司拟收购东莞瀚宇电子有限公司100%股权项目·资产评估说明 2014年 1月购臵并投入使用，至评估基准日已使用 0.96年，预计尚可使用 4年左右，则：
成新率=尚可使用年限/(实际已使用年限+尚可使用年限)×100%
=4/（0.96+4）×100%=81%(取整)
4)评估值的确定
评估值=重臵全价×成新率
=5,300.00×81%
= 4,293.00元
三、在建工程评估技术说明
在建工程账面值 1,544,686.84元。为在建设备，具体包括文件服务器、电子邮件服务器、ERP服务器、防火墙、微软版权、投影仪、80物理发泡机维修和单绞机等。
评估人员首先获取在建工程—设备申报表，与明细账、总账、报表进行核对，了解账面值的构成内容，查阅与收集设备安装概预算情况、设备采购合同等资料；实地查勘评估对象（主要是安装地点、型号、工程进度、设备和设施的状况等），由于本次在建工程安装设备较小且距离评估基准日较近，价值变化较小，本次评估以核实和的账面价值确定评估值。
在建工程评估值值 1,544,686.84元。
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深圳金信诺高新技术股份有限公司拟收购东莞瀚宇电子有限公司100%股权项目·资产评估说明四、无形资产评估技术说明
无形资产账面值 1,965,584.27元。分为土地和其它无形资产。
（一）无形资产-土地使用权资产评估技术说明
无形资产-土地使用权原始入账价值值2,312,586.00，账面净值 1,925,001.75元。纳入本次评估范围的是瀚宇电子账面记录的东莞市大朗镇犀牛陂村公凹地段的 1宗土地。面积 33,310.90平方米,土地用途为工业用地，估价基准日已建有组件大楼、台派楼、员工楼、办公楼、厂房和仓库等，建筑面积为 28,053.89㎡。由于难以收集交易案例资料并因土地性质特殊且难于区分已建房屋占地面积的，采用房地分估的方法对土地单独进行评估。
1、估价对象描述
①(cid:1)土地登记状况
估价对象为东莞瀚宇电子有限公司所使用的 1宗出让土地。根据委托方提供的资料及现场勘查情况，房屋建筑物均为办理房地产权属证书，根据东府国用（2004）第特 49号证载：土地使用者为东莞瀚宇电子有限公司，宗地座落于大朗镇犀牛陂村公凹地段，用途为工业，土地使用权类型为出让，使用权土地面积为 28,053.89平方米，登记时间为 2004年 2月 11日，到期日为 2052年 3月 5日，地号：530.75-388.5。宗地四至情况：四至：东至东莞华科电子有限公司；南至美景西路；西至东莞华新电线电缆有限公司；北至空地。
②土地权利状况
厦门市大学资产评估土地房地产估价有限责任公司 第52页
深圳金信诺高新技术股份有限公司拟收购东莞瀚宇电子有限公司100%股权项目·资产评估说明估价对象的土地使用者通过出让方式合法取得土地使用权，根据委托方提供的权属资料及现场勘查情况，估价对象来源合法，产权清楚，于估价基准日 2014年 12月 31日未设定抵押权等他项权利。
③土地利用状况
估价对象为工业用地，估价基准日已建有组件大楼、台派楼、员工楼、办公楼、厂房和仓库等，建筑面积为 28,053.89㎡。容积率规定不超过1.8。
2、地价影响因素分析
（1）一般因素
①城市资源状况
A、地理位臵及行政区域
东莞市位于广东省中南部，珠江口东岸，东江下游的珠江三角洲。
地处东经 113310 -114150北纬 22390-23090。最东是清溪的银瓶嘴山，与惠州市接壤；最北的是中堂大坦乡，与广州市、惠州市隔江为邻；最西的是沙田西大坦西北的狮子洋中心航线，与广州市隔海相望；最南的是凤岗雁田水库，与深圳市相连，毗邻港澳，赴于广州至深圳经济走廊中西间。北距广州 5 9公里，东南距深圳 9 9公里，距香港 1 4 0公里。东西长约 70. 45公里，南北宽约 46.8公里，全市陆地面积 2465平方公里。
东莞 1985年撤县建市，1 988年升格为地级市，现辖 28个镇、4个街道办事处，386个村委会、205个居委会。
B、资源环境
东莞市是广东省历史文化名城，名胜古迹甚多，旅游资源丰富。东
厦门市大学资产评估土地房地产估价有限责任公司 第53页
深圳金信诺高新技术股份有限公司拟收购东莞瀚宇电子有限公司100%股权项目·资产评估说明莞为岭南古邑，历史源远流长，东莞博物馆珍藏有村头遗址等新石器时代以来的出土文物。东莞有中外闻名的林则徐销烟烟池、沙角炮台、威远炮台等抗英古战场遗址，有鸦片战争博物馆、海战馆等爱国主义教育基地；是搞日战争时期东江人民的根据地，境内有大岭山抗日史实陈列馆和榴花抗日纪念亭。人文景观丰富，有金鳌洲塔和榴花塔、广东四大名园之一的可园、袁崇焕故居、黄旗古庙等。自然风景优美，有仙鹅湖、石排燕岭、绿色世界、清溪山水天地以及珠江口滨海秀色、稻海蕉林，荔红荷香，旗峰胜迹等。
东莞具有滨海、沿江、依山的自然景观，森林和水资源丰富：4个省级森林公园，1 2个市级森林公园，林地总面积 1 0 0多万亩，市区有 1 0平方公里的黄旗山脉和 1 0多平方公里的同沙林场，全市其有“东山、西水、南海、北江”的独特城市自然资源。东莞握东江和广州水道出海之咽喉，有海岸线 115.94公里（含内航道），海域面积 15 000公顷，浅海滩涂面积 4500公顷，主航道岸线 53公里，虎门港湾是建设深水港的良好地址。
东莞市主要河流有东江、石马河、寒溪水，市境96%属东江流域。
C、地势、地貌
东莞市地质构造上，位于北东东向罗浮山断裂带南部边缘的北东向博罗大断裂南西部、东莞断凹盆地中。地势东南高、西北低。地貌以丘陵台地、冲积平原为主，丘陵台占地44.5%，冲积平原占43.3%，山地占6。2%。
D、气候、水文
厦门市大学资产评估土地房地产估价有限责任公司 第54页
深圳金信诺高新技术股份有限公司拟收购东莞瀚宇电子有限公司100%股权项目·资产评估说明东莞市属亚热带季风气候，长夏无冬，日照充足，雨量充沛，温差振幅小，季风明显。年平均气温为 23.10C，年平均日照时数为 1873.7小时，年平均雨量为 1819.9毫米。常受台风、暴雨、春秋干旱、寒露风及冻害的侵袭。
(2)城市社会经济发展状况
2014年东莞积极应对复杂严峻的外部形势和不利因素影响，着力优环境、抓改革、促转型，牢牢把握发展大势，奋力激发市场活力，着力培育创新动力，全市经济保持平稳运行。发展基础不断夯实，结构持续优化，发展质量和效益不断提升。全年东莞经济延续稳中有升的走势，取得了7.8%的中高速增长，经济增速继续处于合理的增长区间，高于全国，与全省持平，实属不易。从物价看，从 6月份开始，物价涨幅呈现逐月收窄的趋势，累计上涨2.3%，与全省持平。
在经济基本面上，2014年东莞固定资产投资增长10.0%，社会消费品零售总额增长8.7%，出口总额增长6.8%，“三驾马车”保持平稳增长态势。需要强调的是，在 2014年全国外贸形势不乐观的大环境下，东莞实现外贸进出口 1625.3亿美元，增长6.2%，增速在全国外贸总额前五位的城市中排第一位。其中出口 970.7亿美元，增长6.8%，高于全国、全省平均水平。近年来东莞企业大力开拓内销市场，外向依存度下降。规模以上工业企业内销比重近年来首次超过外销，内外销比例为52：48，东莞经济实现从单纯“外向依赖”转为“内外并重”的新局面。
从宏观形势看，全国经济在新常态下平稳运行，全市稳增长工作成效进一步显现。但面对复杂的国内外环境，经济发展仍面临下行压力，
厦门市大学资产评估土地房地产估价有限责任公司 第55页
深圳金信诺高新技术股份有限公司拟收购东莞瀚宇电子有限公司100%股权项目·资产评估说明接下来仍然要坚持稳中求进总基调，以提高发展质量和效益为中心，培育新业态，加快重大项目建设，注重防范和化解风险，切实保障和改善民生，更好地适应新常态，努力推动经济平稳健康发展。
从先行指标看，东莞经济运行总体平稳。根据国家统计局公布的数据，2014年 12月，中国制造业采购经理指数（PMI）为50.1%，比上月回落 0.2个百分点，微高于临界点，表明我国制造业保持稳定运行的基本态势，但增长动力仍显不足。广东省 PMI指数连续 10个月居于50%的荣枯线上，贷款、用电、货运、客运量均保持较高增速。
2014年，东莞工业用电量 482.95亿千瓦时，同比上升6.42%，显示工业增长提速；中长期贷款增加 3049.70亿元，同比多增 514.66亿元，说明企业对市场的信心增强。12月底，全市工商登记总数 62.93万户，增长11.0%；新登记企业 45633家，增长41.6%，市场主体十分活跃。
从三大需求看，东莞未来经济增长有动力。近年来，东莞民营投资增速继续回升。近期，投资增速虽有回落趋势，但总体仍然保持了两位数的较快增长区间。从资金来源看，东莞投资增长主要靠内源性经济投资拉动，外源性经济投资表现情况不佳。2014年，内源性经济占投资的比例为84%，外源性经济投资的比例为16%.民营经济完成投资 949.68亿元，增长10.9%.消费市场略有好转。2014年，全市社会消费品零售总额 1615.29亿元，同比增长8.7%，比上半年略升 0.2个百分点。九大类限额以上主要商品销售平稳，机电产品及设备类、中西药品类、石油及制品类、汽车类、家用电器和音像器材类、食品饮料烟酒类分别增长0.4%、8.5%、5.2%、6.9%、5.9%和3.2%.东城万达、长安万科等一批城市商业综
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深圳金信诺高新技术股份有限公司拟收购东莞瀚宇电子有限公司100%股权项目·资产评估说明合体相继开业，一批新的商贸综合体的成功，预示东莞有商机、有市场。
全市每千人拥有市场主体 76户，比全省平均值多 13户。出口增长维持稳定。2014年，全市实现进出口总额 1625.30亿美元，同比增长6.2%，其中出口 970.7亿美元，增长6.8%，快于全国全省平均水平。实际吸收外资 45亿美元，同比增长15%.
(3)产业政策
加快构建现代产业体系。加快发展金融、物流、信息服务、科技服务、商务会展、总部经济、文化创意、服务外包等现代服务业。加快推进中央商务区、商贸医和休闲区的规划建设，突出打造商贸集聚区，积极构建现代都市商圈。加快推进东莞金融商务区和松山湖金融改革创新服务区，力争新增上市企业 3-5家。优化物流发展区域布局，加快发展保税物流、城市配送等物流产业，建设珠三角新兴物流城市。大力发展资金技术密集、关联度高、带动性强的装备制造、汽车及零产业规模和水平。实施名牌带动战略，支持发展产业集群，认定“东莞老字号”企业，促进企业技术改造和兼并重组，实施电子商务应用推广与服务工程，加快运用信息化和高新技术改造提升传统产业，做大做强服装、模具、毛织、家具等优势传统产业。加快建设农业产业园，培育农业农头企业和农民专业合作社，积极发展精细农业和海洋渔业，保障大宗农产品供给，推动现代农业加快发展。大力扶持现代产业体系“四个 3 0强”项目、商贸流通业“四个十大”项目和服务业 50强项目，积极申报和推进省现代产业 5 0 0强项目。
大力建设全国加工贸易转型升级试点城市。完善加工贸易转型升级
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深圳金信诺高新技术股份有限公司拟收购东莞瀚宇电子有限公司100%股权项目·资产评估说明政策措施，出台试点城市工作方案，用好各项扶企专项资金，积极营造有利于转型升级的政策环境。完善加工贸易转型升级“一站式服务”平台，推动来料加工企业转三资或民营企业。集中资源帮扶加工贸易龙头企业，实施出口企业内销辅导计划，鼓励注册商标，培育内销名牌，建立国内营销和物流体系。鼓励加工贸易企业增资扩产、引进先进设备、设立研发机构，提商技术含量和产口附加值。全力打造“外博会”品牌，举办“莞贷全国行”活动，外外资企业产品进入国内商贸流通领域搭建对接洽谈平台。积极争取国家出台有利于推动加工贸易转型升级的配套政策和鼓励性措施。
扎实推进园区建设。加快完善松山湖各项配套设施建设，积极推进台湾高科技园，开展LED、生物医药、电动汽车等领域的产业链招商，组织申报国家留学人员创业园，用好用活国家级园区优惠政策，着力提升园区发展水平。做好虎门港保税港区、省级立沙岛石化仓储及精细化学工业园、沙田港区 9号 1 0号泊位等项目报批工作，积极推进港口基础设施及配套设施建设，大力引进现代物流项目，打造“智慧虎门港’’，建设虎门港数据中心，力争港口吞吐量达到 6 0 0 0万吨。完善生态园规划体系，加快园区设施建设，筹办台湾、日本投资推介会，力争引进 5家以上大型龙头企业进驻。加快长安新区用海及滩涂开发利用规划报批，争取年内启动围填海工程项目建设。推进产业集聚区整合，制定改造整合镇街工业集聚区的指导意见。
大力发展民营经济。制定落实促进民营经济发展的政策措施，实施“成长型民营企业培育工程’’，培育发展龙头型民营企业，推动民营
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深圳金信诺高新技术股份有限公司拟收购东莞瀚宇电子有限公司100%股权项目·资产评估说明企业经济做强做大。落实企业税费减负政策，继续实施财政贷款贴息政策扶持，引导扶持民营企业上市融资、着力缓解企业尤其是中小企业的融资难题。支持民营企业参加国内外大型展会，鼓励投向先进制造业、高新技术产业和现代服务业，积极搭建“走出去”平台，不断增强民营企业竞争能力。
(4)房地产制度与政策
为进一步深化我市土地使用制度改革，盘活企业和城市存量用地，加强土地市场的统一管理，东莞市正式成立了土地储备中心，建立起土地收购储备制度。市政府先后颁布了《关于建立东莞市土地收购储备机制的通知》、《东莞市土地收购储备实施办法势、《东莞市土地收购和出让资金实行“收支两条线”管理实施办法》等，明确了土地收购储备的方针政策、基本原则、收购储备的范围、方式方法以及土地收购资金的来源渠道、出让资金的使用、管理等。此外，还明确了有关政策，如统一收购储备政策、规划优先政策、合理分配收益政策、净地出让政策、垄断土地一级市场政策、土地出让公示政策、资金集中管理政策等，为收购储备工作创造了良好的条件。
( 5)税收政策
2 010年 5月下旬，国家税务总局发面《关于加强土地增值税征管工作的通知》，要求除保障性住房外，东部地区省份土地增值税的率不得低于2%，这一规定可能给部分资金紧张的开发商带来更大的压力。
2010年 8月 1 6日，东莞市地方税务局发布了《关于调整我市土地增值税预征率及核定征收率的公告》，公告称，土地增值税预征率以及
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深圳金信诺高新技术股份有限公司拟收购东莞瀚宇电子有限公司100%股权项目·资产评估说明核定征收率今年 8月 19日起开始调整。针对房地产企业的土地增值税预征率，普通标准住宅由此前的1.5%上调到2%，洋房豪宅、别墅等非普通住宅和商用物业的预征税率上调到3%。上调幅度达到30%-100%。个人转让商用物业则从此前的核定征收税率1.5%上调到5%。
土地增值税的上调增加工业房地产转让成本，对工业房地产价格上涨有压制作用。
(6)房地产市场状况
1) 2 01 4年土地市场状况
2014年全市土地总供应约 519.9万平方米，环比大减 3成，主要因为 2013年基数太高，纵观历史供应，2014年仍处中高位水平。2014年全市土地总成 441.3万平方米，不仅较去年大幅减少超 4年，在历史上也处于较低位水平。2014年全市土地成交总金额 109亿元，创历史第二低值。2014年全市土地成交单价 2470元/平米，与去年持平无上涨。主要因为今年工业用地成交居多，商住用地成交少且缺乏优质地块上市，加上所有地块底价成交现象普遍。
工业用地供应量约占一半份额：2014年全市供应的土地类型中工业用地所占比重最大，占总供应量49%。商住用地仅占22%：主要是在住宅市场成交遇冷的情况下，政府减少了商住用地的供应量。科研用地占10%：早在“十五”期间，国务院就提出“退二进三”政策，要求提高服务业用地的比重。近几年东莞产业、经济双转型正在进行，在土地的供应上也有所变化，如提高了非经营性建高用地的供应量，如科研用地等。
这也标志着东莞地产行业慢慢走向了由住宅地产到商业地产再到产业园
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深圳金信诺高新技术股份有限公司拟收购东莞瀚宇电子有限公司100%股权项目·资产评估说明地产的转移。
2014年全市工业用地总成交 60宗，总面积约 386.2万平方米，楼面地价 285元/平方米。工业用地成交比重大、价格低，这是导致 2014年全市土地价格无上涨的重要原因之一。科研用地成交 6宗，总面积约 93.8万平方米，楼面单价 477元/平方米。
2014年全市商住用地总供应 29宗、135.5万平方米，总成交 26宗、 115.7万平方米，供求量较 2013年均大减超五成。2014年全市商住用地总供应 155.3万平方米、总成交 115.7万平方米，供求量均创历史最低值。
2014年全市商住用地成交总额约 75.6万平方米，环比去年大幅减少近五成。2014年全市商住用地成交楼面地价 2587元/平方米，比去年不仅没有上涨，反而还下滑1%。
（2）201 4年房产交易市场状况
2014东莞楼市难掩疲态，前 8个月除 2月受春节假期影响外，其余每月住宅成交面积同比跌幅均超过20%。直到东莞政府、央行一系列救市新政出台，伴随着楼市传统旺季“金九银十”的到来，开发商加码降价促销冲刺全年业绩，观望已久的需求始迎来释放，第四季度成交“力挽狂澜”环比大增55%，其中 12月份总成交突破 90万㎡。东莞楼市的高潮姗姗来迟，但总算为 2014年画上圆满句号。
2014年东莞一手住宅累计成交 54765套，约 593万㎡，同比 2013年减少23%，与 2012年 605万㎡成交量相近。房价方面，2014年东莞一手住宅累计销售金额为 544亿元，住宅均价为 9173元/㎡，同比前两年分别上涨了4%、10%。
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深圳金信诺高新技术股份有限公司拟收购东莞瀚宇电子有限公司100%股权项目·资产评估说明东莞中原市场研究部分析称，2014年东莞房价上涨，主要是因为今年滨海等热点区域成交放量，此外市场品牌集中度走高，且精装房比例同比增加3%，一定程度上拉高了全市均价。但今年新盘低开成常态，普宅均价同比上涨幅度仅为4%，与去年的7%相比，价格上行幅度明显收窄。
(3)城市规划与发展目标
东莞市加快三区建设，整合提升大市区功能布局。三区即中央商务区、中央商贸区、中央生态休闲区，是推进城市转型升级的引擎与载体。
加快三区建设是实施强心战略，打造东莞市功能完善、环境优美、聚集力和辐射力强的城市核心区域，提升中心城区首位度的重中之重。其中，中央商务区定位为主要服务东莞市域范围的高端商务社区，力争打造为东莞市产业升级引领区、城市形象展示区、高端人才集聚区和成熟社区示范区，是东莞市发展现代服务业的重要抓手，规划编制工作按照前期研究，国际竞争和成果深化三个阶段有序推进。中央商贸区由城楼商圈、东纵商圈、鸿福商圈、华南 MALL商圈等四大商圈构成，充分发挥中心城区人口消费聚集优势，通过整合挖掘资源，优化空间布局，提升内部品质，加强商圈联系，形成设施先进、功能混合、带动力强的中央商圈。
中央生态休闲区按照“连山、亲水、续脉”的建设理念，通过节点、廊道和片区建设，形成独具东莞特色的生态休闲空间体系，为东莞市发展休闲产业、建设休闲社会提供平台，近期将重点围绕“黄旗山一同沙一水濂山”黄金金三角的品质升级、万江滨水环境的整治提升和寮步香市文化的产业塑造等重点开展工作。目前，中央商贸区、中央生态休闲区
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深圳金信诺高新技术股份有限公司拟收购东莞瀚宇电子有限公司100%股权项目·资产评估说明已通过规委会审议通过，并即将进入规划实施阶段。
东莞市同时加快轨道建设。目前轨道交通建设全面提速，多条线路正在施工，一方面将全面改善中心城区的地面交通状况，为市民公交出行提供多元化选择，为中心城区的一休化建设提供有力支撑；另一方面，能够加强中心城区的对外联系，保持东莞市在珠三角的区位优势，更好地参与区域竞争与合作。
2、区域因素
影响估价对象的区域因素主要有：区域概况，交通条件，基础设施，环境条件，产业集聚度等。
(1)区域概况
大朗镇位于东莞市东南部，属丘陵地区，地理位臵优越，交通便利，莞樟公路穿越全镇，镇内有莞深高速、潮莞高速，南达深圳 46公里，北距常平铁路口岸 7公里。全镇总面积 144平方公里，常住人口 6.2万人，外来人口 1 5万人。
(2)交通条件
大朗镇交通发达，莞深高速公路、357省道横贯而过。
(3)基础公用设施条件
供水：区域内分地下水和地表水源，地下水源来自城市规划区内的承压水层，地表水源来自市区周围的河流和水库。
供电：电源来自变电站和东莞电厂，供电有保证。
电讯：装机容量保证通讯线路通畅。
排水：区域排水为雨污合流方式，排污管分区铺设，自成系统，以
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深圳金信诺高新技术股份有限公司拟收购东莞瀚宇电子有限公司100%股权项目·资产评估说明污水处理厂为终结，呈辐射状分布，并建有排渍泵站，排水通畅。
(4)环境条件
由于积极采取措施，加大环境治理的力度，在“控制烟尘污染，环境噪声达标和工业污染源达标排放”方面取得进展，环境质量逐步提高。
(5)产业集聚度
大朗镇，实行外向经济带动战略，现有外资企业 500多家，形成了以毛织、电子、电器、塑胶等为主的工业体系。特别是毛织业成绩骄人，现有毛织厂（户）880家，年产毛衣近亿件，销往全国各地，出口欧美、日本、俄罗斯和东南亚，还建有全省最大的毛织原料产品市场——广东毛织市场，成为中外闻名的“毛织之乡”。被誉为新世纪全市经济发展龙头的“松山湖科技产业园”，位于镇的西部。
(6)区片利用情况
待估宗地位于东莞市大朗镇犀牛陂村公凹地段，附近有东莞华科电子有限公司、东莞华新电线电缆有限公司、盛世创业显示器公司、捷仕美电子有限公司、东莞市基山机械设备有限公司、东莞川田电梯公司等3、个别因素
(1)位臵条件
待估宗地位于东莞市大朗镇犀牛陂树公凹地段。四至：东至东莞华科电子有限公司；南至美景西路；西至东莞华新电线电缆有限公司；北至空地。距莞深高速大朗出入口约 5.2千米。以美景西路、莞深高速为主要对外交通道路。
(2)宗地条件
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深圳金信诺高新技术股份有限公司拟收购东莞瀚宇电子有限公司100%股权项目·资产评估说明待估宗地面积为 33,310.90平方米；设定用途为工业用地；剩余使用年限 37.38年；形状为规则四边形。地质条件良好，地形较平坦地基承载力较好。
(3)基础设施条件
待估宗地实际开发程度达到宗地红线外“五通”（通电、通讯、通路、通上水、通下水），宗地红线内场地平整；评估设定土地开发程度也为宗地红线外“五通”（通电、通讯、通路、通上水、通下水）及宗地红线内场地平整。
(4)土地规划利用状况
根据实地勘察了解，待估宗地内有 1栋厂房、1栋办公楼、2栋宿舍楼及配套设施（未办理房地产权证）。
4、土地估价
（1）个别因素
根据产权持有单位提供的东府国用（2004）第特 49号土地使用权证书记载：权利人为东莞瀚宇电子有限公司，地号：530.75-388.5，宗地面积 33,310.9平方米，土地位臵为东莞市大朗镇犀牛陂树公凹地段，土地用途为工业用地，使用年限为 50年，从 2004年 2月 11日至 2052年 3月 5日。
（2）地价定义
此次估价对象为 1宗出让土地，土地总面积为 33,310.9平方米，由于被评估单位无法提供用地的具体规划文件，本次评估按照基准地价定义设定容积率为1.5。
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深圳金信诺高新技术股份有限公司拟收购东莞瀚宇电子有限公司100%股权项目·资产评估说明根据待估宗地的土地利用现状和估价目的，本次评估设定的土地开发程度均指宗地红线外的基础设施开发程度为“五通一平”，即红线外通路、通电、通讯、通上水、通下水，红线内场地平整。
根据委托方提供的资料及现场勘查情况，待估宗地土地登记用途、设定用途、设定年期、实际及设定开发程度等状况详见下表。
待估宗地的评估地价是指在估价基准日为 2014年 12月 31日、现状利用条件、设定土地开发程度与用途、设定土地使用年期及正常交易情况下的国有土地使用权价格。
待估宗地实际与设定用途、开发程度一览表
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|-|-|-|-|-|-|
|宗地名称|估价期日实际用途|估价设定用途|估价期日实际开发程度|估价设定开发程度|估价设定土地使用年期(年)|
|瀚宇电子土地|工业用地|工业用地|五通一平|五通一平|37.20|

（3）估价方法的选择
根据《城镇土地估价规程》以及待估宗地的具体条件、用地性质及评估目的，结合评估师收集的有关资料，考虑到当地地产市场发育程度，选择较为适宜的两种评估方法进行评估。通常土地使用权评估方法有市场比较法、成本逼近法、假设开发法和基准地价修正法。
由于东莞市工业用地土地使用权出让多年来主要采用市场化的“招拍挂”方式进行，市场化程度较高。经市场调查，在评估基准日前一年左右时间内，在评估对象区域内也有相应的多宗土地使用权公开成交案例。
故本次有条件采用市场比较法进行评估。
待估宗地处于当地基准地价覆盖范围内，该区域有较完整的基准地价修正体系，因此宜采用基准地价系数修正法进行估价。
综上所述，本次评估采用市场比较法和基准地价系数修正法进行评
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深圳金信诺高新技术股份有限公司拟收购东莞瀚宇电子有限公司100%股权项目·资产评估说明估。
（4）采用基准地价系数修正法测算土地使用权评估值
A、基准地价内涵、出让地价的含义及地价定义
根据 2014年 6月 30日公布实施的基准地价，东莞市公告基准地价是指以网格地块为单元，视土地不同用途分为商业、办公、工业等土地利用类型，按照各用途土地的法定最高出让年期（商业 40年、住宅 70年、工业 50年），在按设定土地利用状况及土地开发条件下的土地使用权 50mX50m网格点状价格。
根据东莞市人民政府 2014年 6月 30日颁布的东府„2014‟266号《关于发布东莞市 2013年基准地价的通知》规定，工业基准地价为设定容积率为1.5，“五通一平”状态，基准日为 2013年 1月 1日，使用年限为 50年的工业用途的地面地价。
待估宗地的评估地价是指在评估基准日为 2014年 12月 31日，在土地使用权证载的用途、土地使用权剩余年期和土地实际开发程度及正常交易情况下土地使用权价格。
B、基准地价系数修正法公式
根据《城镇土地估价规程》，其基准地价系数修正法评估宗地地价的计算公式为：
土地价格=基准地价×∑修正系数
根据《城镇土地估价规程》的一般规定，修正体系应包括交易期日修正d、区域因素修正a、个别因素修正b。由于东莞市基准地价在 2013年进行了更新，在此期间市场变化不大，因此可以按照发布的基准地价进行计算。东莞市发布的基准地价是采用网格覆盖较小土地单位标定基准地价，在确定基准地价时已考虑了宗地的区域和个别因素。所以东莞
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深圳金信诺高新技术股份有限公司拟收购东莞瀚宇电子有限公司100%股权项目·资产评估说明市公布的《东莞市 2013年基准地价更新成果》，东莞市基准地价修正体系包括以下内容：用地类型修正系数c、年期修正系数K、容积率修正系数r、开发程度修正值F。
本次基准地价系数修正法公式为
土地价格＝基准地价×d×a×b×k×r+F
式中：d──交易期日修正系数
a──区域因素修正系数
b──个别因素修正系数
k──土地使用权年期修正系数
r──容积率修正系数
F──开发程度修正值
C、宗地的评估
宗地 530.75-388.5号土地面积 33,310.90平方米，土地用途为工业用地，使用权年限 50年，从 2002年 3月 6日至 2052年 3月 5日止。
根据 530.75-388.5宗地的地界点坐标，可确定宗地在评估基准日、设定的土地开发程度达到宗地外五通（供水、排水、通路、通电、通讯），宗地内平整，该地段法定出让最高使用年限的公告基准地价标准如下：工业用地平均基准地价约：534元/平方米（地面地价）
①交易期日修正系数 d的确定：
由于东莞市现行基准地价发布于 2013年 1月，距评估基准日已经过二年。当前东莞市土地使用权市场，包括出让市场和转让市场。出让的方式主要采用“招拍挂”方式，也有一部分特殊用地或历史遗留问题用地采用协议方式出让。转让市场主要采用“招拍挂”方式进行。目前，的基准地价标准仍是协议出让市场的地价标准。政府作为当前最大的土地使用权供应方，现行基准地价仍对整个市场地价具有一定的调控作用。根据评
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深圳金信诺高新技术股份有限公司拟收购东莞瀚宇电子有限公司100%股权项目·资产评估说明估师经验，确定交易期日修正系数 d为1.03。
②区域因素修正系数 a的确定：
区域因素包括城市商业中心等级及其影响、道路等级及路网条件、公共交通状况、对外交通状况、基本生活设施条件、环境条件、产业聚集、规划因素、自然灾害、相邻区域土地利用等对评估对象地价水平产生影响的因素。东莞现行基准地价是的以网格将覆盖范围内土地划分为较小单元，按点标定基准地价，公布的基准地价已考虑区域因素。在此不对区域因素进行修正，取修正系数a=1.0。
③个别因素修正系数 b的确定：
个别因素主要包括宗地的面积、形状、宽度、临街状况、地形、容积率、宗地基础设施条件等。待估宗地面积较大，总体呈矩形，地块较为规则，地块长宽利于开发利用。东莞现行基准地价是以网格将覆盖范围内土地划分为较小单元，按点标定基准地价，公布的基准地价是按现状出让到网格区域地价，该基准地价同时已考虑诸如临街状况、容积率、宗地基础设施条件等主要因素，因此在无特殊情况下一般不对个别因素进行修正。待估宗地目前开发程度和标定基准地价开发程度一致，为“五通一平”。因此取修正系数b=1.00。
④年期修正系数 K的确定
根据东莞市公布的《东莞市 2013年基准地价更新成果》文件,基准地价修正原则，工业用地剩余土地使用年限为 37.2年的修正系数K=0.9364。
⑤容积率修正系数 r的确定：
根据东莞市公布的《东莞市 2013年基准地价更新成果》文件，工业基准地价设定容积率为1.5，从鼓励工业用地的角度出发一般不对工业用地容积率进行修正，即容积率修正系数为1。
⑥开发程度修正值
厦门市大学资产评估土地房地产估价有限责任公司 第69页
深圳金信诺高新技术股份有限公司拟收购东莞瀚宇电子有限公司100%股权项目·资产评估说明根据东莞市公布的《东莞市 2013年基准地价更新成果》文件，基准地价设定状态为“五通一平”。待估宗地开发程度为“五通一平”，与公布的基准地价现状一致。故此处不再进行调整。
经上述各项系数修正后，宗地上各种不同用途地价=基准地价×d×a×b×k×r+F。
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|-|-|
|规划建筑用途|工业用地|
|土地面积（平方米）|33,310.90|
|基准地价（元/平方米）|534|
|①交易日期修正系数|1.03|
|②区域因素修正系数a|1|
|③个别因素修正系数b|1|
|④年期修正系数K|0.9364|
|⑤容积率修正系数r|1|
|土地评估单价|515.03|

故，在评估基准日，530.75-388.5宗地采用基准地价修正法评估地价的评估单价为 515.03元/平方米
则，在评估基准日，待估 530.75-388.5号宗地采用基准地价修正法评估地价为 17,156,100.00元。
33,310.90〓515.03=17,156,100.00元（百位取整）
（5）采用市场比较法测算土地使用权评估值
A、市场比较法的公式
市场比较法是根据市场中的替代原理，将待估土地与具有替代性的，且在估价时点近期市场上交易的类似地产进行比较，并对类似地产的成交价格作适当修正，以此估算待估土地客观合理价格的方法。
市场比较法的基本公式如下：
P＝P×A×B×D×E〓容积率修正系数〓土地使用年期修正系数+土
D B
地开发程度差异
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深圳金信诺高新技术股份有限公司拟收购东莞瀚宇电子有限公司100%股权项目·资产评估说明式中：P——待估宗地价格；
D
P——比较案例价格；
B
A——待估宗地情况指数／比较案例宗地情况指数
＝正常情况指数／比较案例宗地情况指数
B——待估宗地估价期日地价指数／比较案例宗地交易日期指数
D——待估宗地区域因素条件指数／比较案例宗地区域因素条件指数
E——待估宗地个别因素条件指数／比较案例宗地个别因素条件指数
B、确定可比交易实例
经过评估人员实地调查，并在深圳市国土部门查询近期的土地使用权出让情况，评估人员经过综合分析，选取以下几宗土地使用权挂牌出让情况列于下：
比较物A：东莞大朗镇象山工业园 2014WT047号宗地，交易日期为 2014年 9月 15日，用地面积 9,336.44平方米，用途为工业用地，容积率1-1.8，建筑覆盖率30%-40%，成交价格 573万元，折合 613.75元/平方米（地面地价）。政府公开挂牌出让，具有完全产权。
比较物B：东莞松山湖北部工业城 2014WT035号宗地，交易日期为 2014年 6月 28日，用地面积 28,390.00平方米，用途为工业用地。容积率1-1.8，建筑覆盖率30%-50%，成交价格 1846万元，折合 650.23元/平方米（地面地价）。政府公开挂牌出让，具有完全产权。
比较物C：东莞松山湖北部 2014WT004号宗地，交易日期为 2014年 2月 22日，用地面积 36,457.00平方米，用途为工业用地。容积率1-1.8，
厦门市大学资产评估土地房地产估价有限责任公司 第71页
深圳金信诺高新技术股份有限公司拟收购东莞瀚宇电子有限公司100%股权项目·资产评估说明建筑覆盖率30%-50%，成交价格 2370万元元，折合 650.08元/平方米（地面地价）。政府公开挂牌出让，具有完全产权。
三个可比实例与评估对象状况汇总列表如下：
评估对象与交易实例调查对比表
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|-|-|-|-|-|-|-|
|1|土地概况|土地名称|估价对象|比较物A|比较物B|比较物C|
||||530.75-388.5|2014WT047|2014WT035|2014WT004|
|||土地位置|大朗镇犀牛陂村公凹地段|大朗镇象山工业园|松山湖北部工业城|松山湖北部|
|||土地用途|工业用地|工业用地|工业用地|工业用地|
|||交易价格|----|613.75|650.23|650.08|
|||交易时间|2014年12月|2014年9月|2014年6月|2014年2月|
|||交易情况||挂牌出让|挂牌出让|挂牌出让|
|||容积率|1.5|1≤r≤1.8|1≤r≤1.8|1≤r≤1.8|
|||土地使用年限|50年|50年|50年|50年|
|2|区域因素比较|交通便捷程度|一般|较便利|较便利|较便利|
|||公共配套设施完备程度|一般|较好|较好|较好|
|||环境状况|一般|一般|较好|较好|
|||繁华程度|一般|较繁华|很繁华|很繁华|
|||城市规划|工业区|工业园|工业城|工业城|
|3|个别因素比较|位置和地势|一般|一般|一般|一般|
|||面积大小|33,310.90|9,336.44|28,390.00|36,457.00|
|||地质状况|稳定|稳定|稳定|稳定|
|||形状规则程度|规则|规则|规则|规则|
|||开发程度|五通一平|三通一平|三通一平|三通一平|

C、因素比较
根据比较因素条件确定比较因素条件指数，以待估土地使用权条件为100，将可比实例条件与之比较，根据上表所述情况，指数增加或减少。
详见比较因素条件指数表。
宗地比较因素条件指数表
||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
|1|土地概况|土地名称|估价对象|比较物A|比较物B|比较物C|
||||530.75-388.5|2014WT047|2014WT035|2014WT004|
|||土地位置|大朗镇犀牛陂|大朗镇象山|松山湖北|松山湖北部|

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深圳金信诺高新技术股份有限公司拟收购东莞瀚宇电子有限公司100%股权项目·资产评估说明
||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
||||村公凹地段|工业园|部工业城||
|||土地用途|工业用地|工业用地|工业用地|工业用地|
|||交易价格|----|613.75|650.23|650.08|
|||交易时间|100|100|100|100|
|||交易情况|100|100|100|100|
|||容积率|100|100|100|100|
|||土地使用年限|100|107|107|106|
|||权重系数|----|,1/3|,1/3|,1/3|
|2|区域因素比较|交通便捷程度|20|22|22|22|
|||公共配套设施完备程度|20|25|25|25|
|||环境状况|20|20|25|25|
|||繁华程度|20|22|25|25|
|||城市规划|20|22|25|25|
|||合计|100|111|122|122|
|3|个别因素比较|位置和地势|20|20|20|20|
|||面积大小|20|18|20|20|
|||形状规则程度|20|20|20|20|
|||地质状况|20|20|20|20|
|||其他影响因素|20|18|18|18|
|||合计|100|96|98|98|

D、根据比较因素指数计算比较因素修正系数
比较系数=待估房地产条件指数÷可比实例条件指数
|||||
|-|-|-|-|
|宗地名称|比较物A|比较物B|比较物C|
|交易价格|613.75|650.23|650.08|
|交易时间修正|1.0000|1.0000|1.0000|
|交易情况修正|1.0000|1.0000|1.0000|
|区域因素修正|0.9009|0.8197|0.8197|
|个别因素修正|1.0417|1.0204|1.0204|
|容积率调整系数|1.0000|1.0000|1.0000|
|土地使用年限调整系数|0.9373|0.9380|0.9392|
|比准单价|539.8700|510.1500|510.6500|
|权 重|,1/3|,1/3|,1/3|
|待估土地单价= 520.22 元/平方米||||

E、确定比准价格
比准价格=（比较物 A比准价+比较物 B比准价+比较物 C比准价）/3
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深圳金信诺高新技术股份有限公司拟收购东莞瀚宇电子有限公司100%股权项目·资产评估说明=520.22元/平方米
F、确定市场比较法评估结果。
故，在评估基准日，地号 530.75-388.5号宗地采用市场比较法评估地价为 17,332,700.00元。
=520.22×33,310.90=17,332,700.00(百位取整)
（6）待估土地使用权在现状条件下评估结果的确定
本次评估采用基准地价修正法和市场比较法测算土地使用权价格，在确定最终地价结果时，我们有以下考虑：
A、基准地价修正法是以政府公布的基准地价为基础，进行各种修正,确定土地价格的一种方法。在我国目前的土地政策环境下，土地主要集中在政府手中，土地使用权价格仍然是一种政策性很强的资产。深圳市土地基准地价由政府公布，在一定程度上反映了非公开竞价情况下，土地使用权出让市场价格水平，是土地使用权转让等其他交易市场的基础，是指导性价格，具有一定的参考性。
B、市场比较法是从同类或近似用地在相同片区内采用公开、公平竞价方式形成的土地使用权市场价格。该价格水平能较为准确、客观地反映现实房地产市场状况下，公开市场土地使用权转让价格水平。
综合以上考虑，本报告结合评估人员的经验，采用市场比较法和基准地价修正法的加权平均结果作为本次评估结果。
评估值=17,332,700.00X50%+17,156,100.00X50%
=17,244,400.00元（取整）
即，东莞瀚宇电子有限公司 530.75-388.5号宗地评估值为 17,244,400.00元。
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深圳金信诺高新技术股份有限公司拟收购东莞瀚宇电子有限公司100%股权项目·资产评估说明（二）无形资产-其他无形资产评估技术说明
企业申报的纳入评估范围的主要为购臵的商品软件，账面价值 40,582.52元。公司基准日拥有在用的购买商品软件 3个，主要用于公司办公和经营使用。
对于购臵的商品软件，目前市场上仍有相应版本销售的，则直接以市场销售价格确定；对于目前没有对应版本出售，但有升级版本或替代软件出售的则按照升级版本或替代软件的销售价格考虑功能性贬值和经济性贬值来确定其评估值。
经评估确定，无形资产评估价值 57,770.00元。
五、流动负债评估技术说明
本次评估范围内的流动负债包括应付票据、应付账款、预收账款、应付职工薪酬、应交税费、其他应付款和其他流动负债等。账面值为 15,352,479.37元。
1.应付票据
应付票据账面值为 314,940.16元，主要为应付银行承兑汇票。经现场查实证明交易事项和票据金额真实，均为在未来应支付相应的权益或资产，以账面值确定为评估值。
应付票据评估值为 314,940.16元。
2.应付账款
应付账款账面值 10,191,421.83元。主要为应付客户公司货款、设备
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深圳金信诺高新技术股份有限公司拟收购东莞瀚宇电子有限公司100%股权项目·资产评估说明款。评估人员核实有关账簿记录，文件资料，并选取金额较大或异常的款项抽查其原始凭证，确定应付款项的真实性，以经确定的账面价值作为评估值。
应付账款评估值为 10,191,421.83元。
3.预收款项
预收款项账面值 9,900.00元，主要为预收客户单位的货款。评估人员核实有关账簿记录，文件资料，并选取金额较大或异常的款项抽查其原始凭证，确定预收款项的真实性，以经确定的账面价值作为评估值。外币以基准日外汇中间价汇率折算为评估值
预收款项评估值为 9,900.00元。
4.应付职工薪酬
应付职工薪酬账面值 571,078.69元，主要为企业计提的职工工资、工资、奖金、津贴、补贴和其他薪酬等，评估人员获取或编制企业计提职工工资明细表，复核加计正确，并与明细账、总账、报表数核对相符，与相关会计科目的计提数核对一致，核实了职工工资的提取及发放情况，职工福利费的计提和使用情况等。应付职工薪酬以经审核确定的账面价值作为评估值。
应付职工薪酬评估值为 571,078.69元。
5.应交税费
应交税费账面值-1,224,623.71元，为应缴纳的增值税、印花税和个人所得税等。对应交税费，评估人员获取应交税费明细表，复核加计数，并与明细账、总账、报表数核对相符。索取年度汇算清缴、企业纳税申
厦门市大学资产评估土地房地产估价有限责任公司 第76页
深圳金信诺高新技术股份有限公司拟收购东莞瀚宇电子有限公司100%股权项目·资产评估说明报、完税凭证等资料，了解被评估单位应纳税项的内容，核查相关数据的勾稽关系。检查各项流转税计提正确性及汇缴真实性。经核实，应交税金账、表、单相符，以经调整确定的账面价值作为评估值。
应交税费评估值为-1,224,623.71元。
6.其他应付款
其他应付款账面值 5,166,963.65元，为押金、单位往来款等。
对其他应付款，评估人员经现场查实，证明交易事项真实，款项入账金额准确，并选取金额较大或异常的款项抽查其原始凭证，确定应付款项的真实性，如果是计算类提取的，评估人员抽查个别项目予以重新计算，以经审计确定的账面价值作为评估值。
其他应付款评估值 5,166,963.65元。
7、其他流动负债
其他流动负债账面值 322,798.75元，为预提的各项费用等。
对其他流动负债，评估人员经现场查实，证明交易事项真实，款项入账金额准确，并选取金额较大或异常的款项抽查其原始凭证，确定应付款项的真实性，如果是计算类提取的，评估人员抽查个别项目予以重新计算，以经审计确定的账面价值作为评估值。
其他流动负债评估值 322,798.75元。
六、非流动负债评估技术说明
本次评估范围内的非流动负债包括预计负债。账面值为 892,506.50元。
厦门市大学资产评估土地房地产估价有限责任公司 第77页
深圳金信诺高新技术股份有限公司拟收购东莞瀚宇电子有限公司100%股权项目·资产评估说明对预计负债，评估人员经现场查实，证明交易事项真实，款项入账金额准确，并查询核对交易合同，确定预计负债的真实性，以经审计确定的账面价值作为评估值。
预计负债评估值 892,506.50元。
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深圳金信诺高新技术股份有限公司拟收购东莞瀚宇电子有限公司100%股权项目·资产评估说明第五部分 评估结论及分析
一、评估结论
我们根据国家有关资产评估的法律、法规、规章和评估准则，本着独立、公正、客观的原则，履行了资产评估法定的和必要的程序，分别采用资产基础法和收益现值法对东莞瀚宇电子有限公司的企业价值进行了评估，得出东莞瀚宇电子有限公司股东全部权益价值(净资产)在评估基准日 2014年 3月 31日的评估结论。
采用资产基础法对东莞瀚宇电子有限公司的经审计后全部资产和负债进行评估得出的评估基准日 2014年 3月 31日的评估结论如下：
资产账面价值4,855.93万元，评估值8,266.97万元，评估增值3,371.04万元，增值率69.42%。
负债账面价值 1,624.50万元，评估值 1,624.50万元，无评估增减值。
净资产账面价值 3,231.43万元，评估值 6,602.47万元，评估增值 3,371.04万元，增值率104.32%。
具体评估结果汇总如下表列示：
资产评估结果汇总表
被评估单位：东莞瀚宇电子有限公司 金额单位：人民币万元
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|项 目||账面价值|评估价值|增减值|增值率％|
|||A|B|C=B-A|D=C/A×100%|
|1|流动资产|2,267.61|2,269.20|1.59|0.07|
|2|非流动资产|2,588.32|5,957.77|3,369.45|130.18|

厦门市大学资产评估土地房地产估价有限责任公司 第79页
深圳金信诺高新技术股份有限公司拟收购东莞瀚宇电子有限公司100%股权项目·资产评估说明
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|项 目||账面价值|评估价值|增减值|增值率％|
|||A|B|C=B-A|D=C/A×100%|
|3|其中：可供出售金融资产|||||
|4|持有至到期投资|||||
|5|长期应收款|||||
|6|长期股权投资|||||
|7|投资性房地产|||||
|8|固定资产|2,237.29|4,073.08|1,835.79|82.05|
|9|在建工程|154.47|154.47|-|-|
|10|工程物资|-|-|-||
|11|固定资产清理|||-|-|
|12|生产性生物资产|-|-|-||
|13|油气资产|-|-|-||
|14|无形资产|196.56|1,730.22|1,533.66|780.26|
|15|开发支出|||||
|16|商誉|||||
|17|长期待摊费用|||||
|18|递延所得税资产|||||
|19|其他非流动资产||-|||
|20|资产总计|4,855.93|8,226.97|3,371.04|69.42|
|21|流动负债|1,535.25|1,535.25|-|-|
|22|非流动负债|89.25|89.25|-|-|
|23|负债合计|1,624.50|1,624.50|-|-|
|24|净资产（所有者权益）|3,231.43|6,602.47|3,371.04|104.32|

评估结论详细情况见评估明细表。
二、评估结论与账面价值比较变动情况及原因
1、评估增减值情况
东莞瀚宇电子有限公司 2014年 12月 31日净资产账面价值 3,231.43万元，评估值 6,602.47万元，评估增值 3,371.04万元，增值率104.32%。
2．分析评估结论与账面价值比较变动原因。
(1)存货增值值 219,796.29元，增值率为4.20%。
①企业全额计提的部分原材料存货跌价准备，本次评估为0；
厦门市大学资产评估土地房地产估价有限责任公司 第80页
深圳金信诺高新技术股份有限公司拟收购东莞瀚宇电子有限公司100%股权项目·资产评估说明②部分原材料价格近期略有上涨，导致评估增值。
③产成品按销售价格评估，部分产成品成本价格低于于合同销售单价，导致评估增值。
④在产品，因按不含税实价考虑可实现销售因素来确定评估值，评估值内包含未实现的利润，导致评估增值。
(2)本次固定资产评估增值18,357,879.28元，评估净值增值率82.05%。
①企业的房屋建筑物按历史成本记账，经过折旧，账面净值较低；
由于近年来房地产价格上涨较快，而本次评估房屋建筑物均按现行市价评估，导致评估值增值。
②机器设备：该公司机器设备主要为生产专用设备等，受近年来这类资产技术更新速度比较快的特点的影响，目前市场上同类产品的价格普遍低于其购臵时的水平，故机器设备原值有一定减值；折旧年限比经济使用年限短使得净值减值率低于原值减值率。
③车辆：受近年来市场价格普遍下降的影响，致使评估原值减值，而评估净值出现较大幅度的增值是由于企业会计核算中计提折旧的年限大大短于评估确定的经济使用年限所致。
④电子设备：该公司的电子设备主要为电脑、空调等电子设备，受这类资产近年来技术更新速度比较快的特点的影响，目前市场上同类产品的价格普遍低于其购臵时的水平，故电子设备原值、净值有一定减值。
(3)本次无形资产评估增值 15,336,585.73元，评估净值增值率780.26%。
主要是公司土地取得较早，经过多年发展，我国各生产要素特别是
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深圳金信诺高新技术股份有限公司拟收购东莞瀚宇电子有限公司100%股权项目·资产评估说明土地价值增长较快，进而出现土地评估有较大增值。
三、其他事项说明
无其他事项说明。
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深圳金信诺高新技术股份有限公司拟收购东莞瀚宇电子有限公司100%股权项目·资产评估说明企业关于进行资产评估有关事项的说明
一、委托方、被评估单位（或者产权持有单位）和业务约定书约定的其他评估报告使用者概况
(一)委托方简介
公司名称：深圳金信诺高新技术股份有限公司（以下简称：“300252金信诺”）
法定住所：深圳市南山区科技中二路深圳软件园9#楼 302
法定代表人：黄昌华
认缴注册资本：人民币 16341.295万元
企业性质:上市股份有限公司
经营范围：
一般经营项目：通讯线缆（不含电力线缆）及接插件、射频连接器、跳线组件、无源器件、电子线束、通信器材的技术开发、生产（生产场地另办执照）、销售；光纤光缆、光电连接器、光电元器件的生产（生产场地另办执照）、销售；相关产品的技术开发（以上不含专营、专控、专卖及限制项目）；经营进出口业务；普通货运（《道路运输经营许可证》有效期至 2015年 9月 26日）。
深圳金信诺高新技术股份有限公司（以下简称“金信诺”）成立于 2002年 4月，是一家专业提供中高端信号电缆、连接器、组件及配件一站式解决方案的高科技企业。2011年，金信诺成功在深交所创业板上市，
厦门市大学资产评估土地房地产估价有限责任公司 第83页
深圳金信诺高新技术股份有限公司拟收购东莞瀚宇电子有限公司100%股权项目·资产评估说明股票代码300252。
金信诺公司是国家高新技术企业、国家火炬计划项目单位、深圳市高新技术企业、深圳市工程技术中心、国家科技成果重点推广示范企业。
历经多年的高速发展，金信诺公司已基本完成了信号传输产业链布局，产品涵盖中高端同轴电缆、光缆、导线、电源线、高速率线缆、射频连接器、电缆组件及相关配件等，并向客户提供以“DesignIn”为核心的一站式打包解决方案。金信诺公司产品及服务广泛应用于移动通信、微波通讯、广播电视、隧道通信、通信终端、军用电子、航空航天等领域，固定客户囊括了移动通信领域核心企业。
目前，金信诺拥有四大研发和生产基地，包括深圳龙岗工厂、赣州金信诺电缆技术有限公司、常州金信诺凤市通信设备有限公司、金信诺光纤光缆（赣州）有限公司。研发和生产基地累计占地面积超过 9万平米，获得了ISO9001：2008、ISO14000：2004、UL、RoHS、泰尔认证，拥有一流的产业化设备和管理流程，建成了良好的合格供应商体系和质量保证体系。
(二)被评估单位简介
企业名称：东莞瀚宇电子有限公司（以下简称：“瀚宇电子”）
法定住所：东莞市大朗镇犀牛陂村美景西路 658号
法定代表人：顾海华
注册资本：玖佰陆拾万美元
营业执照注册号：441900400093695
企业性质：有限责任公司(外国法人独资)
厦门市大学资产评估土地房地产估价有限责任公司 第84页
深圳金信诺高新技术股份有限公司拟收购东莞瀚宇电子有限公司100%股权项目·资产评估说明主要经营范围：
生产、加工、销售电线，电缆，电子、光纤连接器相关零组件，胶粒（原料为新料）。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动。）
1、公司简介
东莞瀚宇电子有限公司于 1998年 4月 22日设立在广东东莞市大朗镇犀牛陂管理区，投资总金额达 1160美元，注册资本 960万美元，厂区面积共33300平方米，现有员工150余人。本公司于2000年7月获ISO9001认证，于 2003年取得 SONY绿色环保伙伴认证，2005年 3月获 ISO14000认证，2012年 8月获 ISO/TS16949认证。2013年 9月成功被并购成为英国 Feng Sheng Development Limited旗下分公司。
2、历史沿革
瀚宇（东莞）电子有限公司于 1998年 4月 22日通过东莞市工商行政管理局颁发外商投资企业名称登记证书，证书编号001650，并于 1998年 5月 9日取得东莞市对外经济贸易委员会批准证书“外经贸粤东外资证字【1998】0068”，营业执照号：企独粤莞总字第 005255号，有效期限：1998.5.25-2018.5.24，法定代表人：顾海华，经营地址：东莞市大朗镇西牛坡管理区。由股东：（英属维尔京群岛）中国联合投资有限公司出资 700万美元，其中：设备投资 480万美元、流动资金 19万美元、厂房建造费 117.67万美元和土地使用费 83.33万美元。
1）截止至 1998年 8月 10日股东实际出资结构如下：
|||||
|-|-|-|-|
|出资方|注册资本（万|出资方式|累计出资额|

厦门市大学资产评估土地房地产估价有限责任公司 第85页
深圳金信诺高新技术股份有限公司拟收购东莞瀚宇电子有限公司100%股权项目·资产评估说明
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
||美元）||注册资金原币（万美元）|折合人民币（万元）|占注册资本%|
|中国联合投资有限公司|700|货币资金|100|828|14.29|

注：以上注册资本业经东莞市会计师事务所出具“东会验字（98）第285号验资报告验证。
2）根据 1999年 3月 30日瀚宇（东莞）电子有限公司董事会决议，调整投资构成，将原投资设备资金 480万元美元、流动资金 19万元美元、厂房建设费 117.67万美元和土地使用费 83.33万美元，调整为设备资金 320万美元、流动资金 119万美元、厂房建设费 177.67万美元和土地使用费 83.33万美元。
3）截止至 1999年 4月 21日股东实际出资结构如下：
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|出资方|注册资本（万美元）|出资方式|累计出资额|||
||||注册资金原币（万美元）|折合人民币（万元）|占注册资本%|
|中国联合投资有限公司|700|货币资金|210|1738.80|30.00|

注：以上注册资本业经东莞市会计师事务所出具“东会验字（99）第145号验资报告验证。
4）截止至 1999年 4月 21日股东实际出资结构如下：
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|出资方|注册资本（万美元）|出资方式|累计出资额|||
||||注册资金原币（万美元）|折合人民币（万元）|占注册资本%|
|中国联合投资有限公司|700|货币资金|310|2566.80|72.51|
|||设备资金|197.5908|1636.051824||
|合计|700|-|507.5908|4202.851824|72.51|

注：以上注册资本业经东莞市德正会计师事务所出具“德正验字（2000）第062号验资报告验证。
根据 1999年 5月 20日《《关于上报独资企业“瀚宇（东莞）电子有限公司”补充章程之一的报告》（东朗外经字【1999】016号）》文件、1999年 5月 27日《《东莞市对外经济贸易委员会文件》（东外经贸资批字【1999】 0590号）》文件，批准“瀚宇（东莞）电子有限公司”名称变更为“东莞
瀚宇电子有限公司”。
厦门市大学资产评估土地房地产估价有限责任公司 第86页
深圳金信诺高新技术股份有限公司拟收购东莞瀚宇电子有限公司100%股权项目·资产评估说明根据 2000年 8月 28日东莞瀚宇电子有限公司董事会决议及 2000年 9月 28日《《关于上报独资企业“东莞瀚宇电子有限公司”补充章程之二的请示》（东朗外经字【2000】034号）》文件、2000年 10月 11日《《东莞市对外经济贸易委员会文件》（东外经贸资批字【2000】1365号）》，批准东莞瀚宇电子有限公司投资总额增加 460万美元，在原来投资总额 700万美元的基础增加投资 460万美元，投资总额为 1160万美元；外资企业注册资本追加 260万美元，注册资本为 960万美元，增资后：设备资金 580万元美元、流动资金 319万元美元、厂房建设费 177.67万美元和土地使用费 83.33万美元。
截止 2000年 12月 19日股东实际出资结构如下：
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|出资方|注册资本（万美元）|出资方式|累计出资额|||
||||注册资金原币（万美元）|折合人民币（万元）|占注册资本%|
|中国联合投资有限公司|960|货币资金|320|2649.60|71.57|
|||设备资金|367.0819|3039.438132||
|合计|960|-|687.0819|5689.038132|71.57|

注：以上注册资本业经东莞市德正会计师事务所出具“德正验字（2001）第32001号验资报告验证。
截止 2001年 11月 19日股东实际出资结构如下：
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|出资方|注册资本（万美元）|出资方式|累计出资额|||
||||注册资金原币（万美元）|折合人民币（万元）|占注册资本%|
|中国联合投资有限公司|960|货币资金|320|2649.60|84.83|
|||设备资金|367.0819|3039.438132||
|合计|960|-|687.0819|5689.038132|84.83|

注：以上注册资本业经东莞市德正会计师事务所出具“德正验字（2001）第32021号验资报告验证。
根据 2002年 6月 13日东莞瀚宇电子有限公司董事会决议及 2000年 8月 20日《东莞市对外贸易经济合作局文件《关于外资企业东莞瀚宇电
子有限公司补充章程之三的批复》（东外经贸字【2002】2486号）》，批准
东莞瀚宇电子有限公司投资总额不变，增加设备资金 170万元美元，减
厦门市大学资产评估土地房地产估价有限责任公司 第87页
深圳金信诺高新技术股份有限公司拟收购东莞瀚宇电子有限公司100%股权项目·资产评估说明少流动资金 170万元美元。变更后投资构成，设备资金 750万元美元、流动资金 149万元美元、厂房建设费 177.67万美元和土地使用费 83.33万美元，调整为设备资金 750万美元、流动资金 149万美元、厂房建设费 177.67万美元和土地使用费 83.33万美元。注册资本为 960万美元，其中以进口设备作价出资 640万美元，以外汇货币出资 320万美元。
1）根据 2002年 8月 24日东莞瀚宇电子有限公司董事会决议，原法定代表人：焦佑麒变更为马场弘明。
截止 2002年 12月 6日股东实际出资结构如下：
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|-|-|-|-|-|-|
|出资方|注册资本（万美元）|出资方式|累计出资额|||
||||注册资金原币（万美元）|折合人民币（万元）|占注册资本%|
|中国联合投资有限公司|960|货币资金|320|2649.60|96.24|
|||设备资金|603.9472|5000.682816||
|合计|960|-|923.9472|7650.282816|96.24|

注：以上注册资本业经东莞市德正会计师事务所出具“德正验字（2003）第32013号验资报告验证。
截止 2002年 12月 9日股东实际出资结构如下：
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|出资方|注册资本（万美元）|出资方式|累计出资额|||
||||注册资金原币（万美元）|折合人民币（万元）|占注册资本%|
|中国联合投资有限公司|960|货币资金|320|2649.60|100|
|||设备资金|640|5299.20||
|合计|960|-|960|7948.80|100|

其中：本次实物增资溢价进入资本公积
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|-|-|-|-|
|项目|金额（万美元）|金额（人民币元）|备注|
|实物增资溢价计入|490.278|4059501.84||

注：以上注册资本业经东莞市德正会计师事务所出具“德正验字（2003）第32013号验资报告验证。
根据 2006年 1月 9日东莞瀚宇电子有限公司股权转让协议、2006年 10月 9日东莞瀚宇电子有限公司董事会决议及 2006年 12月 21日《东莞市对外贸易经济合作局文件《关于外资企业东莞瀚宇电子有限公司补充
章程之五的批复》（东外经贸字【2006】3134号）》，原投资方（英属维尔
厦门市大学资产评估土地房地产估价有限责任公司 第88页
深圳金信诺高新技术股份有限公司拟收购东莞瀚宇电子有限公司100%股权项目·资产评估说明京群岛）中国联合投资有限公司将其持有东莞瀚宇电子有限公司100%股权按照 2005年 12月 31日股权净值 315.4377万美元转让给（开曼群岛）瀚星控股有限公司。变更后股权结构如下：
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|-|-|-|-|-|-|
|出资方|注册资本（万美元）|出资方式|累计出资额|||
||||注册资金原币（万美元）|折合人民币（万元）|占注册资本%|
|（开曼群岛）瀚星控股有限公司|960|货币资金|320|2649.60|100|
|||设备资金|640|5299.20||
|合计|960|-|960|7948.80|100|

根据 2008年 6月 30日东莞瀚宇电子有限公司股权转让协议和董事会决议、2008年 8月 12日《东莞市对外贸易经济合作局文件《关于外资企业东莞瀚宇电子有限公司补充章程之六的批复》（东外经贸资【2008】 1803号）》，原投资方（开曼群岛）瀚星控股有限公司将其持有东莞瀚宇电子有限公司100%股权按照 2007年 12月 31日股权净值 766.3371万美元转让给（英属维尔京群岛）华新丽华控股有限公司。变更后股权结构如下：
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|-|-|-|-|-|-|
|出资方|注册资本（万美元）|出资方式|累计出资额|||
||||注册资金原币（万美元）|折合人民币（万元）|占注册资本%|
|（英属维尔京群岛）华新丽华控股有限公司|960|货币资金|320|2649.60|100|
|||设备资金|640|5299.20||
|合计|960|-|960|7948.80|100|

根据 2013年 10月 25日东莞瀚宇电子有限公司股权转让协议和董事会决议、2014年 3月 25日《东莞市对外贸易经济合作局文件《关于外资企业东莞瀚宇电子有限公司补充章程之八的批复》（东外经贸资【2014】 2号）》，原投资方（英属维尔京群岛）华新丽华控股有限公司将其持有东莞瀚宇电子有限公司100%股权以 5600万人民币转让给（英属维尔京群
岛）丰盛发展有限公司。变更后股权结构如下：
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|出资方|注册资本|出资方式|累计出资额|

厦门市大学资产评估土地房地产估价有限责任公司 第89页
深圳金信诺高新技术股份有限公司拟收购东莞瀚宇电子有限公司100%股权项目·资产评估说明
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||（万美元）||注册资金原币（万美元）|折合人民币（万元）|占注册资本%|
|（英属维尔京群岛）丰盛发展有限公司|960|货币资金|320|2649.60|100|
|||设备资金|640|5299.20||
|合计|960|-|960|7948.80|100|

2、公司主要资产分布情况
公司主要资产分布在位于东莞市大朗镇犀牛陂管理区深圳瀚宇电子厂区内。公司主要实物资产为房屋建筑物、生产经营用存货、机器设备、电子设备和交通工具等。
3、公司资产及财务状况
截止 2014年 12月 31日，公司账面资产总额为 4,855.93万元，负债 1,624.50万元，净资产额为 3,231.43万元。公司近四年及评估基准日资产及财务状况见下表，被评估单位 2011年度、2012年度、2013年度的会计报表均经广东中诚安泰会计师事务所有限公司审计，并出具了中诚安泰审字[2012]第 1101121号、中诚安泰审字[2013]第 1101080号、中诚安泰审字[2014]第 1101037号无保留意见的审计报告，评估基准日财务报表经中兴财光华会计师事务所有限公司审计。
公司资产及财务状况
单位：万元
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||项目||2011年12月31日||2012年12月31日||2013年12月31日||2014年12月31日|
|总资产||10,149.73||7,475.97||5,172.85||4,855.93||
|负债合计||2,253.74||1,243.46||510.95||1,624.50||
|净资产||7,895.99||6,232.51||4,661.90||3,231.43||
||项目||2011年度||2012年度||2013年度||2014年度|
|主营业务收入||8,007. 24||6,182.88||2,119.60||2,501.72||

厦门市大学资产评估土地房地产估价有限责任公司 第90页
深圳金信诺高新技术股份有限公司拟收购东莞瀚宇电子有限公司100%股权项目·资产评估说明
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|利润总额|-1,637.20|-1,563.14|-1,570.61|-1,548.38|
|净利润|-1,551.03|-1,663.48|-1,570.61|-1,548.38|
|审计机构|广东中诚安泰会计师事务所有限公司|广东中诚安泰会计师事务所有限公司|广东中诚安泰会计师事务所有限公司|中兴财光华会计师事务所|

4、公司的主要经营业务
公司主要生产 RF同轴线，电脑线（HDMI,USB,RGB,DVI,SAS,SATA等）特种线缆（高温电子线，耐热电子线，汽车线及各类 LSZH线缆），各类线缆及注塑用胶料（PVC,TPE,XLPVC,LSZH）以及各类热缩套管等，产品广泛应用于电脑、数码电视及其他数码电子产品周边及汽车 GPS通讯传输等相关领域，产品远销欧美，日本市场，最终用户多为DELL、HP、SONY等国际知名大厂。
2014年度累计实现营业收入 2,501.72万元,2014年累计实现净利润 -1,548.38万元。
5.公司执行的主要会计政策
（1）执行的会计制度：公司执行中华人民共和国企业会计准则。
（2）会计期间：采用公历制，即自每年 1月 1日至 12月 31日止。
（3）记帐基础和计价原则：按权责发生制进行会计核算，以历史成本为计价基础。
（4）现金等价物的确定标准：本公司持有的期限短，流动性强，易于转换为已知金额现金，价值变动风险很小的投资。
（5）坏帐核算方法：备抵法。
（6）存货核算方法：购进按实际成本计价，发出时按实际成本核算；
低值易耗品于领用时采用一次摊销法核算；备品备件领用后按工作量摊
厦门市大学资产评估土地房地产估价有限责任公司 第91页
深圳金信诺高新技术股份有限公司拟收购东莞瀚宇电子有限公司100%股权项目·资产评估说明销。
（7）固定资产计价及其折旧方法：
①固定资产的标准及计价：
本公司对于为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的，使用寿命超过一个会计年度的有形资产作为固定资产进行核算。
②折旧方法、年限、折旧率：
固定资产采用直线法计提折旧。
资产类别 估计使用年限 残值率% 年折旧率%
房屋建筑 35 10 2.57
机器设备 10 5 9.5
运输设备 5 5 19
其他设备 5 3 19.4
（8）在建工程
在建工程在达到预定可使用状态时结转固定资产。
（9）无形资产
无形资产是指企业拥有或者控制的没有实物形态的可辨认非货币性资产。
无形资产按取得时的实际成本计价，从取得的当月起，在有效使用期内平均摊销。
（10）收入确认原则：
公司已将产品（商品）所有权上的主要风险和报酬转移给买方，本公司不
厦门市大学资产评估土地房地产估价有限责任公司 第92页
深圳金信诺高新技术股份有限公司拟收购东莞瀚宇电子有限公司100%股权项目·资产评估说明再对该产品（商品）实施继续管理权和实际控制权，相关的收入已经收到或取得收款的证据，并且与销售产品（商品）有关的成本能够可靠的计量时，确认收入的实现。年度内已提供劳务，并收取价款或取得收款凭证时确认劳务收入。
（11）所得税的会计处理方法
公司所得税的会计处理采用资产负债表债务法核算。
（12）主要税项：
本公司适用的主要税种和税率如下：
税项 税率
增值税 17%
城建税 7%
教育费附加 3%
地方教育费附加 2%
企业所得税 15%
(三)委托方和被评估单位的关系
本次评估的委托方深圳金信诺高新技术股份有限公司为本次股权收购的收购方。
二、关于经济行为的说明
厦门市大学资产评估土地房地产估价有限责任公司 第93页
深圳金信诺高新技术股份有限公司拟收购东莞瀚宇电子有限公司100%股权项目·资产评估说明根据《深圳金信诺高新技术股份有限公司 2015年 4月 13日临时总经理办公会》：深圳金信诺高新技术股份有限公司拟收购东莞瀚宇电子有限公司的100%股权。
本次评估的目的是反映东莞瀚宇电子有限公司股东全部权益于评估基准日的市场价值，为上述股权转让行为提供价值参考依据。
三、关于评估对象与评估范围的说明
本次评估对象为东莞瀚宇电子有限公司股东全部权益。
评估范围是东莞瀚宇电子有限公司在基准日的全部资产及相关负债，截止 2014年 12月 31日，经审计后账面资产总额 4,855.93万元、负债 1,624.50万元，净资产 3,231.43万元,具体包括流动资产账面值 2,267.61万元，非流动资产账面值 2,588.32万元；流动负债账面值 1,535.25万元，非流动负债账面值 89.25万元。
|||
|-|-|
|科目名称|账面价值|
|一、流动资产合计|22,676,059.76|
|货币资金|1,425,098.85|
|应收票据|196,300.04|
|应收账款|13,548,777.38|
|预付款项|33,926.18|
|其他应收款|2,188,629.14|
|存货|5,230,303.33|
|其他流动资产|53,024.84|
|二、非流动资产合计|25,883,202.83|
|固定资产|22,372,931.72|
|在建工程|1,544,686.84|
|无形资产|1,965,584.27|
|三、资产总计|48,559,262.59|
|四、流动负债合计|15,352,479.37|
|应付票据|314,940.16|
|应付账款|10,191,421.83|
|预收款项|9,900.00|

厦门市大学资产评估土地房地产估价有限责任公司 第94页
深圳金信诺高新技术股份有限公司拟收购东莞瀚宇电子有限公司100%股权项目·资产评估说明
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|-|-|
|应付职工薪酬|571,078.69|
|应交税费|-1,224,623.71|
|其他应付款|5,166,963.65|
|其他流动负债|322,798.75|
|五、非流动负债合计|892,506.50|
|预计负债|892,506.50|
|六、负债总计|16,244,985.87|
|七、净资产|32,314,276.72|

上述资产与负债数据摘自经中兴财光华会计师事务所审计的资产负债表，评估是在企业经过审计后的基础上进行的。
委托评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围一致。
（一）实物资产的分布情况及特点
本次评估范围中的主要资产为房屋建筑物、机器设备、存货和应收款项。
委估资产的所有权均为被评估单位东莞瀚宇电子有限公司所拥有，均处于正常使用状态。
实物资产的分布情况及特点：
纳入评估范围内的实物资产账面值 2,914.79万元，占评估范围内总资产的 60.03%。主要为房屋建筑物、构筑物、设备及存货。这些资产具有以下特点：1、分布范围：
房屋建筑物、设备及存货均位于东莞市大朗镇犀牛陂管理区深圳瀚宇电子厂区内。
2、存货为材料采购、原材料、产成品、在产品和发出商品，材料采购为采购尚未入库的 FEP料，原材料为生产各种线材的铜线及加工胶料的材料，在产品为尚未完工正在生产加工的各种线缆，产成品为生产完工入库的线缆，发出
商品为已发至客户未达到达确认收入条件的产成品。产权均为被评估单位拥有，
厦门市大学资产评估土地房地产估价有限责任公司 第95页
深圳金信诺高新技术股份有限公司拟收购东莞瀚宇电子有限公司100%股权项目·资产评估说明原材料有部分呆滞、产成品部分滞销，其余大部分可正常使用或销售。
3、房屋建筑物为生产用房、办公用房及宿舍等，包括办公楼、主厂房、组件大楼、台派楼、员工宿舍、原料仓、成品仓、设备维修车间和造粒车间等共计 27,850.29平方米。
4、构筑物为厂区的辅助生产设施，包括闭路电视网路、水泵房、供水系统、水池、室外排水管道及粪池、排水沟、围墙及大门、道路广场、停车场、门卫室和配电站等共 12项
5、机器设备为各类电缆线生产设备，购建于 1999年 8月至 2014年 12月。
主要包括押出机、膨胀机、造粒机、罗森泰物理发泡机、照射机、缠绕机、物理发泡押出机和空压空调发电机等，共 661项、661台（套），产权均为瀚宇电子拥有，设备保养一般，部分设备购臵时间较长，大部分能正常使用。
6、车辆为别克商务车、别克轿车、比亚迪轿车、五十铃货车及叉车和拖车，从于 2000年 1月至 2014年 6月购入。车辆均可正常行驶。
7、电子设备为办公设备及检测实验线缆用的实验设备等，共 403项，403台（套），购于 1998年 6月至 2014年 12月。产权均为瀚宇电子拥有，设备保养一般，可正常使用。
8.公司资产使用正常，效用较低，由于生产订单较少，有部分生产设备停机待产。
（二）企业申报的账面记录或者未记录的无形资产情况
企业申报的范围内无账面记录或者未记录的无形资产
（三）企业申报的表外资产的类型、数量
企业申报的范围内无表外资产。
厦门市大学资产评估土地房地产估价有限责任公司 第96页
深圳金信诺高新技术股份有限公司拟收购东莞瀚宇电子有限公司100%股权项目·资产评估说明四、关于评估基准日的说明
本项目资产评估基准日是 2014年 12月 31日。
此基准日是委托方在综合考虑被评估单位的资产规模、工作量大小、预计所需时间、合规性等因素的基础上确定的。
五、可能影响评估工作的重大事项说明
（一）曾经进行过清产核资或者资产评估的情况，调账情况。
瀚宇电子公司不存在重大的可能影响评估工作的曾经进行过清产核资或者资产评估的情况，调账情况。
（二）影响生产经营活动和财务状况的重大合同、重大诉讼事项。
瀚宇电子公司不存在重大的可能影响评估工作的某些影响生产经营活动和财务状况的重大合同、重大诉讼事项。
（三）抵（质）押及其或有负债、或有资产的性质、金额，及其对应资产负债情况。
瀚宇电子公司不存在其他重大的可能影响评估工作的抵（质）押及其或有负债、或有资产。
（四）账面未记录的资产负债的类型及其估计金额。
瀚宇电子公司不存在重大的可能影响评估工作的账面未记录的资产负债。
（五）资产清查限制（因资产臵放地点、臵放方式等客观原因无法现场清查）。
瀚宇电子公司不存在重大的可能影响评估工作的资产清查限制事项。
厦门市大学资产评估土地房地产估价有限责任公司 第97页
深圳金信诺高新技术股份有限公司拟收购东莞瀚宇电子有限公司100%股权项目·资产评估说明（六）权属资料限制。
瀚宇电子公司不存在重大的可能影响评估工作的权属资料限制事项。
六、资料清单
委托方和被评估单位已向评估机构提供了以下资料：
(一)产权证明文件
1.车辆行驶证；
2.国有土地使用证；
3.重要资产购臵合同或发票；
4.其他权属资料。
(二)被评估单位相关资料
1.企业法人营业执照；
2.东莞瀚宇电子有限公司 2011-2013年及评估基准日会计报表及相关审计报告；
3.中兴财光华会计师事务所“中兴财光华审会字[2015]第 07496号”《东莞瀚宇电子有限公司审计报告》；
4.资产评估申报明细表（成本法）；
5.有关法律性文件；
6.各项资产的盘点表；
7.其他与本次评估资产相关的资料。
厦门市大学资产评估土地房地产估价有限责任公司 第98页
深圳金信诺高新技术股份有限公司拟收购东莞瀚宇电子有限公司100%股权项目·资产评估说明(此页无正文)
委托方(公章)：深圳金信诺高新技术股份有限公司单位负责人(签字)：
二〇一五年五月四日
厦门市大学资产评估土地房地产估价有限责任公司 第99页
深圳金信诺高新技术股份有限公司拟收购东莞瀚宇电子有限公司100%股权项目·资产评估说明(此页无正文)
被评估单位(公章)：东莞瀚宇电子有限公司单位负责人(签字)：
二〇一五年五月四日
厦门市大学资产评估土地房地产估价有限责任公司 第100页