北京亚超资产评估有限公司
B e i j i n Y a C h a o A p p r a i s a l L t d .
云南大为制焦有限公司
拟以粗苯精制分厂土地使用权房屋出资项目
资产评估报告
评估报告编号:北京亚超评报字【2014】A033号
评估报告日：二零一四年四月十日
地址：云南省昆明市白塔路131号汇都国际六层 邮编：650021
电话：（0871）3131176、3185288 传真：（0871）3184386
Tel：（0871）3131176、3185288 Fax：（0871）3184386
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拟以粗苯精制分厂土地使用权房屋出资项目
资产评估报告书目录
资产评估报告书声明 .......................................................... 1资产评估报告摘要 ............................................................ 2资产评估报告 ................................................................ 6一、绪言 .................................................................. 6二、委托方、产权持有单位和业务约定书约定的其他评估报告使用者概况 ........... 6三、评估目的 .............................................................. 9四、评估对象及评估范围 .................................................... 9五、价值类型及其定义 ..................................................... 11六、评估基准日 ........................................................... 12七、评估依据 ............................................................. 12八、评估方法 ............................................................. 14九、评估程序实施过程和情况 ............................................... 15十、评估假设 ............................................................. 20十一、评估结论 ........................................................... 21十二、特别事项说明 ....................................................... 22十三、评估报告使用限制说明 ............................................... 24十四、评估报告日 ......................................................... 24资产评估报告书附件 ......................................................... 26一、有关经济行为文件；
二、审计报告；
三、委托方、产权持有单位营业执照复印件；
四、产权持有单位公司产权登记证；
五、评估对象涉及的主要权属证明文件复印件；
六、委托方、产权持有单位的承诺函；
七、资产评估人员和评估机构的承诺函；
八、资产评估机构资格证书复印件；
九、评估机构营业执照复印件；
十、签字注册评估师资格证书复印件；
十一、其他重要文件；
十二、资产评估业务约定书复印件。
云南大为制焦有限公司粗苯精制分厂土地使用权房屋评估报告书·声明云南大为制焦有限公司
拟以粗苯精制分厂土地使用权房屋出资项目
资产评估报告书声明
本评估报告是北京亚超评估公司接受云南大为制焦有限公司的委托，注册资产评估师根据资产评估准则的要求，在履行必要评估程序后，对评估对象在评估基准日特定目的下的价值发表的，由本公司出具的书面专业意见。对本评估报告
声明如下：
一、我们在执行本资产评估业务中，遵循相关法律法规和资产评估准则，恪守独立、客观和公正的原则；根据我们在执业过程中收集的资料，评估报告陈述的内容是客观的，并对评估结论合理性承担相应的法律责任。
二、评估对象涉及的资产清单由委托方、产权持有单位申报并经其签章确认；
所提供资料的客观性、真实性、合法性、完整性，恰当使用评估报告是委托方和相关当事方的责任。
三、我们与评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系；与相关当事方没有现存或者预期的利益关系，对相关当事方不存在偏见。
四、我们已对评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查；我们已对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验，并对已经发现的问题进行了如实披露。
五、我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设和限定条件的限制，评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明的假设、限定条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。
六、本评估报告引用了立信会计师事务所云南分所于2012年12月28日出具的信会师云报字[2012]10139号《关于云南大为制焦有限公司12万吨/年粗苯精制技改项目工程竣工决算审核报告》中的数据，统计分析评估资产的相关购建指标。
七、我们执行资产评估业务的目的是对评估对象价值进行估算并发表专业意见，并不承担相关当事人决策的责任。评估结论不应该被认为是对评估对象可实现价格的保证。评估报告使用者应当关注评估报告的使用限制说明。
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云南大为制焦有限公司粗苯精制分厂土地使用权房屋评估报告书·摘要云南大为制焦有限公司
拟以粗苯精制分厂土地使用权房屋出资项目
资产评估报告摘要
重要提示
以下内容摘自资产评估报告书正文，欲了解评估项目的详细情况，合理理解和使用本评估报告，应当阅读资产评估报告书全文。
北京亚超资产评估有限公司接受云南大为制焦有限公司（以下简称“大为制焦”）的委托，根据有关法律、法规和资产评估准则的要求，本着独立、客观和公正的原则，按照公认的资产评估方法，执行必要的评估程序，对云南大为制焦有限公司拟实施出资行为涉及的粗苯精制分厂的土地使用权房屋在2013年12月31日的市场价值进行了评估。
一、评估目的：
云南大为制焦有限公司 2013年度股东会决议于 2014年 4月 4日以100%股权审议通过《关于以土地评估作价增资云南大为恒远化工有限公司的议案》。
云南大为制焦有限公司拟以粗苯精制分厂的土地使用权和房屋向“云南大为恒远化工有限公司”增资，本次资产评估的目的是为云南大为制焦有限公司提供粗苯精制分厂土地使用权和房屋的价值参考依据。
二、评估对象和评估范围：
评估对象是云南大为制焦有限公司的土地使用权和房屋。
评估范围包括云南大为制焦有限公司粗苯精制分厂、焦油精加工和顺酐的三宗土地使用权以及粗苯精制分厂的全部房屋，与委托评估的评估范围一致。截止评估基准日 2013年 12月 31日，委托评估的土地使用权申报原始入账价值 1,176.15万元，申报价值 1,041.22万元，房屋申报原值 504.61万元，申报净值
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云南大为制焦有限公司粗苯精制分厂土地使用权房屋评估报告书·摘要460.67万元；委托评估资产申报价值合计1,501.89万元。
三、评估基准日：2013年12月31日。
四、价值类型：市场价值。
五、评估方法：成本法。
六、评估结论：
云南大为制焦有限公司粗苯精制分厂在评估基准日 2013年 12月 31日持续经营的前提下，纳入评估范围的土地使用权申报原始入账价值1,176.15万元，申报价值 1,041.22万元，房屋申报原值 504.61万元，申报净值 460.67万元；评估范围内资产申报价值合计1,501.89万元。采用成本法评估的结论是：土地使用权评估价值 4,304.76万元，房屋评估价值 532.72万元；评估价值合计 4,837.48万元，评估变动值3,335.59万元，变动率222.09%。评估汇总情况见下表：
资产评估结果汇总表
金额单位：人民币万元
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|-|-|-|-|-|-|-|
|资产项目|申报价值||评估价值||变动值|变动率|
||原值|净值|原值|净值|||
|土地使用权|1,176.15|1,041.22||3,414.36|3,263.54|313.43%|
|房屋|504.61|460.67|554.92|532.72|72.05|15.64%|
|合 计|1,680.76|1,501.89||4,837.48|3,335.59|222.09%|

评估变动的原因是：（1）近几年土地市场价格大幅增长导致土地的取得成本增加；云南大为制焦有限公司200万吨焦化项目使得评估宗地的开发程度大大提高。（2）近几年建筑业的人工成本大幅增长，导致房屋的重置成本增加；房屋的经济寿命年限长于企业计提折旧的年限。
八、可能对评估结论产生影响的特别事项
下列可能影响评估结论的重大事项，是评估人员无法确定的，请报告使用者关注：
（一）截止评估基准日，云南大为制焦有限公司申报评估的三宗土地使用权包含在土地使用证号为沾国用（2007）第 0446号的土地使用权范围内，未取得独立的土地使用权及土地使用证，土地面积由委托方确定；本次评估假设这三宗土地能够取得独立的土地使用权及土地使用证且面积与委托方申报评估的面积
一致，未考虑其无土地使用证对评估价值的影响；请评估报告使用者关注此特殊
事项。
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云南大为制焦有限公司粗苯精制分厂土地使用权房屋评估报告书·摘要沾国用（2007）第 0446号土地使用证所记载的土地使用权人为云南大为制焦有限公司，土地使用权基本情况如下：
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|-|-|-|-|-|-|-|-|
|土地使用权证书编号|土地位置|取得日期|用地性质|土地用途|准用年限|开发程度|面积(m2)|
|沾国用（2007）第0446号|沾益县盘江镇松林村委会宣天公路东侧|2007年5月|出让|工业|50|六通一平|1,447,373.40|

（二）截止评估基准日，云南大为制焦有限公司申报评估的粗苯精制分厂的房屋无房屋所有权证书；本次评估假设评估范围内的房屋能够取得房屋所有权证书，未考虑其无房屋所有权证书对评估价值的影响；房屋面积应当以房屋所有权证书记载的为准。请评估报告使用者关注此特殊事项。
（三）截止评估基准日，云南大为制焦有限公司申报评估的粗苯精制分厂的房屋，会计记录的账面原值、累计折旧和账面净值为暂估入账金额（至本评估报告日未改变），无房屋明细账。本次粗苯精制分厂房屋《资产评估申报明细表》中的资产明细项目及其申报原值金额是根据立信会计师事务所云南分所于 2012年12月28日出具的信会师云报字[2012]10139号《关于云南大为制焦有限公司12万吨/年粗苯加氢精制技改项目竣工决算审核报告》确定；房屋《资产评估申报明细表》中仅申报了房屋的总体净值金额。请评估报告使用者关注此特殊事项。
（四）根据评估目的，本次评估范围内的资产在履行出资手续时，应当办理资产权属过户手续，请报告使用者关注此事项。
（五）截止本评估报告日，云南大为制焦有限公司的制氢装置位于粗苯精制分厂的土地使用权范围内，本次评估未考虑该事项对评估结论的影响，与该事项相关的问题由经济行为的交易双方协商解决，请报告使用者关注此事项。
九、评估结论使用有效期：自评估基准日起一年内有效，即自 2013年 12月31日至2014年12月30日。
十、评估评估报告日：二零一四年四月十日。
本评估结论是对评估基准日资产公允价值的反映。评估结论系根据本报告书所述依据、前提、方法、程序得出，评估结论只有在上述依据、前提存在的条件下，以及委托方和产权持有单位所提供的所有原始文件及资料都是真实与合法的
条件下成立。评估结果没有考虑将来可能承担的抵押、担保事宜，以及特殊的交
易方可能追加付出价格等对评估价值的影响，也未考虑国家宏观经济政策发生变
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云南大为制焦有限公司粗苯精制分厂土地使用权房屋评估报告书·摘要化、有关法规政策变化以及遇有自然力或其他不可抗力对资产价值的影响。
评估基准日后，报告使用有效期以内，资产数量发生变化，应根据原评估方法对资产额进行相应调整，若资产价值类型或价格标准发生变化，并对评估值产生明显影响时，委托方应及时聘请评估机构重新确定评估值。
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云南大为制焦有限公司粗苯精制分厂土地使用权房屋评估报告书·正文云南大为制焦有限公司
拟以粗苯精制分厂土地使用权房屋出资项目
资产评估报告
北京亚超评报字【2014】A033号
一、绪言
云南大为制焦有限公司：
北京亚超资产评估有限公司接受云南大为制焦有限公司的委托，根据有关法律、法规和资产评估准则，本着独立、客观和公正的原则，按照公认的资产评估方法，采用成本法，执行必要的评估程序，对云南大为制焦有限公司拟实施出资行为涉及的粗苯精制分厂的土地使用权和房屋在 2013年 12月 31日的市场价值进行了评估。委托方及产权持有单位对所提供的评估资料及法律权属资料的客观性、真实性、合法性、准确性、完整性承担责任，并保证被评估资产的安全、完整。我们的责任是对委托评估资产在 2013年 12月 31日这一评估基准日的价值进行评定估算，并发表专业意见。
在评估过程中，亚超评估公司的评估人员对评估范围内的全部资产进行了必要的勘察核实，对委托方及产权持有单位提供的评估资料进行了必要的验证审核，关注法律权属资料，实施了必要的资产评估程序。现将资产评估情况及评估结果报告如下：
二、委托方、产权持有单位和业务约定书约定的其他评估报告使用者概况
本次评估的委托方和产权持有单位均为云南大为制焦有限公司。本次资产评估报告的使用者为云南大为制焦有限公司及其股东、法律法规规定的资产评估报告使用者。
（一）委托方、产权持有单位基本情况
本次评估的委托方和产权持有单位均为云南大为制焦有限公司。
截止评估基准日，委托方和产权持有单位的基本情况如下：
1．工商营业执照记载的情况：
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云南大为制焦有限公司粗苯精制分厂土地使用权房屋评估报告书·正文（1）企业名称：云南大为制焦有限公司（以下简称“大为制焦”或“委托方”、“产权持有单位”）。
（2）工商登记注册号：53032800000067。
（3）住所：沾益县盘江镇松林村。
（4）法定代表人：凡剑。
（5）注册资本:壹拾亿伍仟伍佰万元正。
（6）实收资本:壹拾亿伍仟伍佰万元正。
（7）公司类型：非自然人出资有限责任公司。
（8）经营范围：煤炭及煤炭产品洗选加工；炼焦（焦炭及副产品：焦油类、芳香烃、酚类、工业醇、炭黑类、硫磺、硫酸铵、工业氧、氩）、货物进出口业务。（以上范围中涉及国家法律、行政法规规定的专项审批，按审批的项目和时限经营）。
（9）成立日期：2005年11月4日。
（10）核准日期：2012年11月27日。
（11）营业期限：无限期。
（12）登记机关：沾益县工商行政管理局。
2．产权持有单位股东
截止评估基准日，根据公司章程记载，大为制焦的股东如下：
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|-|-|-|-|
|股东名称|出资额（万元）|持股比例|出资方式|
|云南云维股份有限公司|95,909.16|90.9091%|实物资产及人民币现金|
|曲靖大为焦化制供气有限公司|5,754.22|5.4545%|人民币现金|
|曲靖市开发投资有限责任公司|3,836.62|3.6364%|人民币现金|
|合 计|105,500.00|100%||

3．产权持有单位历史沿革
云南大为制焦有限公司由云南煤化工集团有限公司、云南云维集团有限公司、曲靖大为焦化制供气有限公司和曲靖市开发投资有限责任公司于2005年10月共同发起组建。2007年 6月，为快速扩大煤化工产业，充分利用云维集团控
股的云南大为制焦有限公司的上市融资平台，扶持、快速、做大做强上市公司和
煤化工产业，云南煤化工集团有限公司和云南云维集团有限公司将其分别持有的
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云南大为制焦有限公司粗苯精制分厂土地使用权房屋评估报告书·正文大为制焦股份60.61%和30.30%全部有偿转让给云南云维股份有限公司。
云南大为制焦有限公司200万吨焦化项目于2005年7月7日开工，2007年12月竣工。云南大为制焦有限公司目前的生产项目是200万吨/年焦化，包括400万吨/年选煤、200万吨/年焦化、20万吨/年甲醇、20万吨/年煤焦油加工、12万吨/年粗苯精加工，10万吨/年炭黑和2×15000KW余热发电。
4．产权持有单位行政许可情况：
（1）《建筑工程竣工消防验收意见书》
①意见书名称：关于云南大为制焦有限公司 200万吨/年焦化项目工程消防验收合格的意见；
证书编号：曲公（消）监建验字第[2009]0003号）；
发证机关：曲靖市公安消防支队；
发证时间：2009年1月21日。
②意见书名称：关于云南大为制焦有限公司12万吨/年粗苯精制工程消防验收合格的意见；
证书编号：曲公消验[2010]0064号）；
发证机关：曲靖市公安消防支队；
发证时间：2010年6月7日。
③意见书名称：关于云南大为制焦有限公司2×5万吨/年油气新工艺炭黑工程消防验收合格的意见；
证书编号：曲公消验[2010]0043号）；
发证机关：曲靖市公安消防支队；
发证时间：2010年4月2日。
④意见书名称：关于云南大为制焦有限公司 2万吨/年软质炭黑和 3万吨/年硬质炭黑工程消防验收合格的意见；
证书编号：曲公消验[2012]0054号）；
发证机关：曲靖市公安消防支队；
发证时间：2010年8月1日。
（2）《安全生产许可证》
证书编号：（云）WH安许证字[2010]0669号；
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云南大为制焦有限公司粗苯精制分厂土地使用权房屋评估报告书·正文许可范围：粗苯、煤焦油、硫磺、甲醇、石脑油、蒽油、洗油、萘、煤焦沥青、粗酚、二甲（苯）酚、邻甲（苯）酚、间甲（苯）酚和对甲（苯）酚、液氧、纯苯、甲苯、二甲苯、液氩。
有效期：2013年5月8日至2016年5月7日；
发证机关：云南省安全生产监督管理局；
发证时间：2013年5月8日。
（3）《全国工业产品生产许可证》
证书编号：（滇）XK13－014－00029；
产品名称：危险化学品有机I类，包括：①芳香烃：粗苯（加工用）、焦化苯（一等品）、焦化甲苯（合格品）、焦化二甲苯（10℃二甲苯）、焦化萘（工业萘）；
②工业醇、醛、酮：工业用甲醇（优等品）。
有效期：至2017年2月5日；
发证机关：云南省质量技术监督局；
发证时间：2012年2月6日。
（4）《排放污染物许可证》：未提供。
（三）委托方与产权持有单位的关系
委托方与产权持有单位同是云南大为制焦有限公司。
（四）委托方以外的其他评估报告使用者
委托方以外的其他评估报告使用者有：委托方的股东，资产评估管理部门，法律法规规定的资产评估报告使用者。
三、评估目的
云南大为制焦有限公司 2013年度股东会决议于 2014年 4月 4日以100%股权审议通过《关于以土地评估作价增资云南大为恒远化工有限公司的议案》。
云南大为制焦有限公司拟以粗苯精制分厂的土地使用权和房屋向“云南大为恒远化工有限公司”增资，本次资产评估的目的是为云南大为制焦有限公司提供粗苯精制分厂土地使用权和房屋的价值参考依据。
四、评估对象及评估范围
本次委托评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围一致。
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云南大为制焦有限公司粗苯精制分厂土地使用权房屋评估报告书·正文（一）评估对象
评估对象是云南大为制焦有限公司的土地使用权和房屋，与委托评估的评估对象一致。
（二）评估范围
评估范围包括云南大为制焦有限公司粗苯精制分厂、焦油精加工和顺酐的三宗土地使用权以及粗苯精制分厂的全部房屋，与委托评估的评估范围一致。截止评估基准日 2013年 12月 31日，委托评估的土地使用权申报原始入账价值 1,176.15万元，申报价值 1,041.22万元，房屋申报原值 504.61万元，申报净值460.67万元；委托评估资产申报价值合计1,501.89万元。
（三）重大资产基本情况
1、粗苯精制分厂资产购建基本情况
大为制焦与中冶焦耐工程技术有限公司于 2008年 5月签订《云南大为制焦有限公司12万吨/年粗苯精制项目（开口总承包）合同》，由后者总承包12万吨/年粗苯精制项目的建造，合同总价为 2558万元；粗苯精制项目于 2010年 4月 13日竣工验收，交付使用的名称为粗苯精制分厂；粗苯精制项目于 2011年 11月 18日经云南省化工建设工程质量监督站核定为质量合格（监督注册号：YHJ2008－22）。立信会计师事务所云南分所于2012年12月28日出具了信会师云报字[2012]10139号《关于云南大为制焦有限公司 12万吨/年粗苯精制技改项目工程竣工决算审核报告》，审核确定投资总额为31,598.32万元，其中，机器设备价值25,970.17万元，建安工程价值5,628.16万元。大为制焦分别于2010年末、2011年末和2013年末分三次将粗苯精制分厂建设工程的投资以暂估入账的方式转入固定资产科目核算，转入金额分别为269,000,000.00元、22,000,000.00元和 24,713,153.62元，合计 315,713,153.62元。截止 2013年 12月 31日，云南大为制焦有限公司无粗苯精制分厂的固定资产会计明细账。
2、土地使用权基本情况
纳入评估范围的土地使用权是云南大为制焦有限公司粗苯精制分厂占用范围内的土地使用权，无独立的土地使用证，土地处于土地证号为沾国用（2007）第0446号的土地使用权范围内。沾国用（2007）第0446号土地使用权的原始入账价值为129,140,210.27元，基本情况如下表：
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云南大为制焦有限公司粗苯精制分厂土地使用权房屋评估报告书·正文
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|土地使用证编号|土地位置|取得日期|用地性质|土地用途|面积(m2)|土地使用权人|
|沾国用（2007）第0446号|沾益县盘江镇松林村委会宣天公路东侧|2007年5月|出让|工业|1,447,373.40|云南大为制焦有限公司|

纳入评估范围的土地使用权，其面积由委托方确定，基本情况如下：
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|宗地名称|取得日期|用地性质|土地用途|终止日期|开发程度|面积(m2)|账面价值|
|200万吨焦化项目土地使用权证——粗苯精制分厂用地|2007/6/15|出让|工业|2057/5/22|六通一平|66,332.60|5,640,362.58|
|200万吨焦化项目土地使用权证——焦油精加工用地|2007/6/15|出让|工业|2057/5/22|六通一平|30,790.50|2,618,163.38|
|顺酐用地|2007/6/15|出让|工业|2057/5/22|六通一平|25,327.70|2,153,653.12|
|合 计||||||122,450.80|10,412,179.08|

（四）企业申报的账面记录或者未记录的无形资产情况
委托方和产权持有单位申报的账面记录的无形资产是土地使用权，基本情况见上述。
委托方和产权持有单位未申报评估范围内账面未记录的无形资产；评估人员也未发现评估范围内存在账面未记录的无形资产。
（五）企业申报的表外资产情况
委托方和产权持有单位未申报表外资；评估人员也未发现评估范围内存在表外资产。
（六）引用其他机构报告情况
本评估报告未引用其他机构的报告。
五、价值类型及其定义
根据国有资产管理与评估的有关法规，遵循独立、客观、公正和科学的原则及其他一般公认的评估原则，我们对评估范围内的资产进行了必要的核查，查
阅了有关文件及技术资料，实施了必要的评估程序。
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云南大为制焦有限公司粗苯精制分厂土地使用权房屋评估报告书·正文在此基础上，考虑价值类型与评估假设的相关性，根据评估目的、市场条件、评估对象自身条件的影响等因素，确定资产评估的价值类型为：市场价值。
市场价值的内涵：市场价值是指自愿买方与自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。
六、评估基准日
本次资产评估基准日为2013年12月31日。
该基准日为产权持有单位会计结算日，有利于资产的清查；该基准日距经济行为实际开始运行日最近，能良好地反映资产状况，符合本次评估目的。经委托方和产权持有单位协商，共同确定该日期为评估基准日。
该基准日前后两个月内，人民币存贷款利率无变动，汇率和国内物价指数平稳，国家政策或行业政策无大变动，国际国内政治经济形势基本稳定。
本次评估中采用的价格标准均为评估基准日正在执行或有效的价格标准。
七、评估依据
（一）行为依据
1、云南大为制焦有限公司 2013年度股东会决议（2014年 4月 4日）第八条。
2、云南大为制焦有限公司与北京亚超资产评估有限公司签订的《资产评估业务约定书》北京亚超评约字【2014】A033号。
（二）法规依据
1、《中华人民共和国企业国有资产法》。
2、国务院1991年91号令《国有资产评估管理办法》。
3、中华人民共和国国务院令第378号《企业国有资产监督管理暂行条例》。
4、国务院国有资产监督管理委员会令第 12号《企业国有资产评估管理暂行办法》。
5、国务院国有资产监督管理委员会、财政部令第3号《企业国有产权转让管理暂行办法》。
6、国务院国有资产监督管理委员会文件国资委产权[2006]274号《关于加强
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云南大为制焦有限公司粗苯精制分厂土地使用权房屋评估报告书·正文企业国有资产评估管理工作有关问题的通知》。
7、《中华人民共和国公司法》。
8、中国证券监督管理委员会令第40号《上市公司信息披露管理办法》。
9、财企[2009]46号《关于加强以非货币财产出资的评估管理若干问题的通知》。
10、国资产权〔2009〕941号《关于企业国有资产评估报告审核工作有关事项的通知》。
11、国资发产权〔2013〕64号《企业国有资产评估项目备案工作指引》。
12、其他与资产评估有关的法律法规。
（三）准则依据
1、财政部《资产评估准则—基本准则》、《资产评估职业道德准则—基本准则》、《资产评估职业道德准则——独立性》。
2、中国资产评估协会《资产评估准则—评估报告》、《资产评估准则—评估程序》、《资产评估准则—业务约定书》、《资产评估准则—工作底稿》、《资产评估准则—不动产》、《资产评估准则—无形资产》和《资产评估价值类型指导意见》。
3、中国注册会计师协会《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》。
4、中国资产评估协会文件中评协[2008]218号《企业国有资产评估报告指南》。
5、中评协〔2012〕244号《资产评估准则——利用专家工作》。
6、中评协[2010] 214号《评估机构业务质量控制指南》。
（四）产权依据
1、云南大为制焦有限公司提供的公司章程。
2、云南大为制焦有限公司提供的企业法人营业执照。
3、云南大为制焦有限公司提供的国有土地使用证。
（五）取价依据
1、国家统计局公布的经济统计数据及其他有关资料。
2、同花顺iFinD发布的土地统计资料及其他有关资料。
3、《资产评估常用方法与参数手册》（杨志明、吕发钦主编，机械工业出版
北京亚超资产评估有限公司
云南大为制焦有限公司粗苯精制分厂土地使用权房屋评估报告书·正文社，2011年11月）。
4、住房城乡建设部财政部《建筑安装工程费用项目组成》；
5、《全国统一建筑安装工程工期定额》。
6、评估人员收集的其他有关价格资料。
（六）其他依据
1、大为制焦申报的《资产评估申报明细表》。
2、立信会计师事务所云南分所《关于云南大为制焦有限公司200万吨/年焦化项目竣工决算审核报告》（信会师云报字[2012]10137号）。
3、云南大为制焦有限公司粗苯精制分厂生产装置的购建合同和会计凭证、其他相关资料。
4、云南大为制焦有限公司近三年审计报告。
5、评估人员实地勘查、调查、收集的资料及相关记录。
八、评估方法
（一）评估基本方法及评估方法选择
资产评估基本方法包括市场法、收益法和成本法。按照《资产评估准则—基本准则》，需根据评估目的、价值类型、资料收集情况等相关条件，恰当选择一种或多种资产评估方法。
1、市场法
市场法，是指将评估对象与类似的在市场上已有交易案例的资产进行比较以确定评估对象价值的评估思路。市场法是以现实市场上的参照物来评价评估对象的现行公平市场价值，它具有评估角度和评估途径直接、评估过程直观、评估数据直接取材于市场、评估结果说服力强的特点。
市场法是以现实市场上的参照物来评价评估对象的现行公平市场价值，它具有评估角度和评估途径直接、评估过程直观、评估数据直接取材于市场、评估结果说服力强的特点。
本次评估范围内的土地使用权和房屋，地处非城镇区域，交易案例极少，房屋为相关生产线专用房屋，不具备采用市场法评估的条件。
2、收益法
资产评估中的收益法，是指通过将资产预期收益资本化或折现以确定评估
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云南大为制焦有限公司粗苯精制分厂土地使用权房屋评估报告书·正文对象价值的评估思路。收益法中常用的两种具体方法是收益资本化法和未来收益折现法。收益法从资产预期获利能力的角度评价资产，符合对资产的基本定义，从理论上讲，收益法的评估结论具有较好的可靠性和说服力。
收益法的基本计算公式如下：
n
P[R(1r)i]
i
i1
P——评估价值
R——第 i年的现金流量
i
i——收益期内第i年
r——折现率
n——收益期限。
评估范围内的土地使用权和房屋为相关生产线专用，无独立获利能力，不具备收益法评估的基本条件，根据评估目的，本次评估不采用收益法。
3、成本法
成本法是用现时条件下重新购置或建造一个全新状态的被评估资产所需的全部成本，减去被评估资产已经发生的实体性陈旧贬值、功能性陈旧贬值、经济性陈旧贬值，得出被评估资产的评估值的一种资产评估方法。采用成本法确定评估值也可首先估算被评估资产与全新状态相比有几成新，即求出成新率，然后用全部成本与成新率相乘，得出评估值。成本法基本公式如下：
（1）评估值=重置成本－实体性陈旧贬值－功能性陈旧贬值－经济性陈旧贬值
（2）评估值=重置成本×成新率
云南大为制焦有限公司申报了评估基准日的《资产评估申报明细表》，根据评估目的，本次评估采用成本法。
（二）评估的具体方法
按照国家有关法律、法规及资产评估操作规范的要求，根据不同的资产类型，分别采用不同的方法进行评估。
1、土地使用权
根据云南大为制焦有限公司提供的资料及评估人员现场勘查、调查、收集的有关资料，结合土地使用权的用途、区位、用地性质、利用条件及当地土地市场
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云南大为制焦有限公司粗苯精制分厂土地使用权房屋评估报告书·正文状况，本次评估采用基准地价系数修正法和成本逼近法对土地使用权进行评估。
基准地价系数修正法的定义：基准地价系数修正法是利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等评估成果，按照替代原则，就待估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，进而求取待估宗地在估价期日价格的方法。采用基准地价系数修正法进行土地估价的基本公式如下：
V＝V1b×(1±∑Ki)×Kj
式中：V——土地价格；
V1b——某一用途土地在某一土地级上的基准地价；
∑Ki——宗地地价修正系数；
Kj——估价期日、容积率、土地使用年期等其他修正系数。
成本逼近法是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地所有权收益来确定土地价格的估价方法。其基本计算公式为：
土地价格＝(土地取得费+土地开发费+利息+利润+土地增值收益)×土地使用年限修正系数
2、房屋建筑物
纳入评估范围的房屋建筑物未取得房屋所有权证书。
房屋建筑物采用成本法评估。计算公式为：
评估价值＝重置成本×成新率
重置成本＝建筑安装工程费＋前期费用及其他费用＋资金成本
其中：建筑安装工程费＝根据预（结）算调整得出
前期费用及其他费用＝建筑安装工程费×前期及其他费用率
资金成本＝(建筑安装工程费＋前期及其他费用)×1/2×合理建设工期×评估基准日土地使用权房屋贷款利率)
①建筑安装工程费的确定
重置成本的测算，即根据对建（构）筑物现场勘查中掌握的基本情况，再将评估的建（构）筑物按结构特征分类，分为钢筋混凝土框架结构、半地下结构、钢筋混凝土预制排架结构、砖混结构、钢筋混凝土构筑物、砖构筑物等。
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云南大为制焦有限公司粗苯精制分厂土地使用权房屋评估报告书·正文对于近期建成的建（构）筑物，由于建筑图纸及竣工决算、施工合同等技术经济文件资料较为齐全，可以通过分析判断这些造价文件的合理性、完整性及明细构成，把不体现正常公平市场交易的因素剔除，补充进正常规定应发生的项目,整理成为建造日的合理建安造价，再通过调整建造日到评估基准日之间定额计费差异、人工工日价格、机械台班价格及主要材料价格之间的差异，调整成为基准日的建安造价，以上方法即预决算调整法。
对于无法取得预决算资料的建（构）筑物，选取当地典型建（构）筑物，根据施工图、设计变更和工程结算以评估时点的公允市价，依据云南省建设厅颁发的关于建筑安装工程所执行的相关文件及基础定额计算出建筑安装工程的直接费，并按评估基准日当地建筑材料的市场价格和云南省建设厅关于建筑安装工程的调价办法计算出材料价差，再套用相应的文件计取直接费、综合费及税金，计算得出典型建（构）筑物的建筑安装工程单位平方米造价，以典型建（构）筑物的建筑安装工程单位平方米造价作为拟评估房屋建筑物的单位平方米造价。
②前期及其它费用（现行标准计算的各项间接成本）的确定
对照相关文件规定进行核实、测算。本次评估考虑的前期费为勘查设计费、监理费、建设单位管理费等，其他费用，根据实际情况综合考虑环评费、测绘费等。
③资金成本的确定
房屋建筑工程建设周期较长，投入资金量大，需按同期银行贷款利率计算资金成本。
资金成本＝（建筑安装工程费＋前期及其他费用）×（1/2×合理建设工期×评估基准日土地使用权房屋贷款利率）
合理建设工期根据《建筑安装工程工期定额》及有关行业文件、规定确定。
建设工期以月为单位。假定工程款在建设期内均匀支付。
建（构）筑物重置成本＝建筑安装工程费＋前期及其他费用＋资金成本
④建（构）筑物成新率的确定
房屋建筑采用年限成新率和现场勘察成新率相结合综合确定成新率。
根据房屋建筑物承重结构、围护结构、装修状况的实际使用、维修、保养等状况评定各部分鉴定分值，确定完好成新率，同时用理论成新率予以调整。
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云南大为制焦有限公司粗苯精制分厂土地使用权房屋评估报告书·正文将影响房屋建筑物的主要因素按结构、装修和设施分成三项，参照建设部《房屋新旧程度鉴定标准》，根据对房屋的实地勘察、询问房屋的历史情况，结合现场实际勘察记录评估各分项完好分值，同时根据“不同结构类型建筑物损耗率的评分修正系数”计算完好成新率。
完好成新率=结构部分合计得分×G+装饰部分合计得分×S+设施部分合计得分×B
其中：G---结构部分的评分修正系数；
S---装饰部分的评分修正系数；
B---设施部分的评分修正系数；
理论成新率=（1-已使用年限/耐用年限）×100%
=尚可使用年限/（尚可使用年限+已使用年限）×100%
综合成新率=勘查成新率×60%+理论成新率×40%
对于主要的、结构较复杂建筑的成新率主要依据建设部《房屋完损等级评定标准》、建筑行业现行的各专业设计规范及工程技术人员的现场勘验与房屋成新率评定中的历史经验，评定建筑物在结构、功能、设施等方面的完善度与安全度，再考虑其经济寿命，综合得出成新率。对于一般的、结构相近的、数量较多建筑的成新率确定采用使用年限法，分别按委估建筑的已使用年限和尚可使用年限计算出成新率。
⑤建（构）筑物评估价值的确定
建筑物评估价值＝建筑物重置成本×成新率
九、评估程序实施过程和情况
根据企业国有资产评估的有关规定及相关法律法规和会计核算的一般原则，按照资产评估业务约定书约定的事项，亚超评估公司对云南大为制焦有限公司的资产负债进行了必要的核查并实施了对资产的实地察看与核对；对委托方及产权持有单位提供的法律权属资料进行了必要的查验并收集了相关的产权证明文件复印件；对会计记录及相关资料进行了验证审核；进行了必要的市场调查和资产价格查询；实施了其他有必要的资产评估程序。资产评估的工作过程如下：
（一）接受委托及准备阶段
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云南大为制焦有限公司粗苯精制分厂土地使用权房屋评估报告书·正文1、亚超评估公司接受委托，从事本资产评估项目。在接受委托后，亚超评估公司根据项目特点确定了参加本项目的评估人员及项目负责人；与委托方相关人员就本次资产评估的评估目的、评估对象、评估范围、评估基准日、委托评估资产的主要特点等关键问题进行了认真讨论；拟定了评估计划。
2、根据委托评估资产特点，有针对性地布置评估申报明细表及相关资料准备工作，对大为制焦参与资产评估的配合人员进行了培训，指导各有关人员填写资产评估申报明细表。
3、评估计划及工作分工
依据资产评估对象的特点，项目负责人有针对性地制定了评估工作计划，全体评估人员分为土地使用权组、房屋建筑物组两个评估小组开展评估工作，项目负责人对全局工作进行协调并指导助理人员开展评估工作。
4、评估资料的准备
收集和整理产权持有单位的基本资料；收集并核实待评估资产的产权文件；
开展市场调查，收集和整理待评估资产的市场交易价格信息，收集产权持有单位所属行业的背景资料及市场资料。
（二）现场清查阶段
1、评估对象真实性和合法性的查证
土地使用权，核查产权证明文件及会计记录，进行现场调查并填写土地使用权调查表，由产权持有单位对清查核实情况进行确认。
房屋，现场核实房屋建筑物的基本情况，并填写资产调查表，由产权持有单位对清查核实情况进行确认。
2、现场调查
由产权持有单位的相关人员陪同，评估人员对产权持有单位的土地使用权及房屋进行实地调查并核查资产购建资料及会计记录。
3、价值构成调查，确定评估方法
根据各类资产的特点，通过分析复核历史数据的方式验证其账面值构成的合理性和合规性。核查土地使用权和房屋明细项目，核实其账面值的准确性；核查土地使用权和房屋的使用情况及房屋成新率，调查土地使用权所处区域的经济社会发展情况。
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云南大为制焦有限公司粗苯精制分厂土地使用权房屋评估报告书·正文被评估资产重置成本调查分析及评估方法：对评估范围内资产的超额获利能力进行分析，未发现其具备超额获利能力；对被评估资产的现行市场价值进行全面调查和分析，确定以成本法评估资产价值。
（三）评定估算及综合处理阶段
1、大为制焦申报了评估基准日的《资产评估申报明细表》，评估范围内的各项资产正常使用，本次评估采用成本法。
2、评估结果的确定。依据评估人员在评估现场调查的结论以及必要的市场调查，测算委托评估资产的市场价值或重置成本、成新率和评估值。
3、评估结果的分析和评估报告的撰写。
按照亚超评估公司规范化要求，由项目负责人和评估师编制相关资产的评估说明。评估结果及相关资产评估说明按公司规定程序进行三级复核，即首先由项目现场负责人审核后提交项目负责人审核，项目负责人审核后再提交项目复核人审核，全部审核意见反馈回项目组，项目组在此基础上作进一步的修订，最后由项目组完成并提交报告。
十、评估假设
本评估报告书是基于以下重要假设及限制条件进行的，当以下重要假设及限制条件不能实现或发生较大变化，评估结论不成立：
（一）一般假设
1、本评估报告遵循企业持续经营的假设，相应地确定评估方法、参数和依据。
2、除非另有说明，假设企业完全遵守所有的有关法律和法规。
3、假设企业提供的财务资料所采取的会计政策和编写此份报告时所采用的会计政策在重要方面保持一致。
4、委托方及产权持有单位提供的资料客观、真实、合法、完整、有效。
5、影响产权持有单位经营的国家现行法律、法规、宏观经济政策无重大变化，宏观经济形势不出现重大变化。
6、国家现行的银行利率、汇率、税收政策等无重大改变。
7、云南省地方各级政府的有关法规不违背国家的相关法律法规。
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云南大为制焦有限公司粗苯精制分厂土地使用权房屋评估报告书·正文8、没有考虑不可抗力和不可预见因素对资产价格的影响。
9、没有考虑发生产权变动时特殊的交易方可能追加付出价格对评估价值的影响。
10、产权持有单位经营合法、合规、安全进行。
（二）特别假设
1、假设云南大为制焦有限公司粗苯精制分厂的建设程序、设计和建设标准、建筑施工管理、环境保护设施及措施、生产经营及会计核算等符合国家有关法律法规的规定和要求。
2、假设评估对象的受让企业能够在合理期限内办理粗苯精制分厂的独立的土地使用证和房屋所有权证。
3、假设评估对象的受让企业能够在合理期限内取得粗苯精制分厂的安全生产许可证、工业产品生产许可证。
4、假设云南大为制焦有限公司粗苯精制分厂符合国家环境保护的各项法规，评估对象的受让企业能够在合理期限内取得《排污许可证》。
十一、评估结论
根据国家有关资产评估及企业价值评估的规定，本着独立、客观、公正的原则，按照公认的资产评估方法，对云南大为制焦有限公司纳入评估范围的粗苯精制分厂的土地使用权房屋及土地使用权进行了评估。在评估过程中，评估人员对产权持有单位进行了资产清查，对企业提供的法律性文件、会计记录及其他相关资料进行了验证审核，期间还进行了必要的专题调查与询证；在此基础上采用成本法对云南大为制焦有限公司粗苯精制分厂的土地使用权房屋及土地使用权在评估基准日所表现的市场价值进行了评估。本次评估采用的价值类型为市场价值。
云南大为制焦有限公司粗苯精制分厂在评估基准日 2013年 12月 31日持续经营的前提下，纳入评估范围的土地使用权申报原始入账价值1,176.15万元，申报价值 1,041.22万元，房屋申报原值 504.61万元，申报净值 460.67万元；评估范围内资产申报价值合计1,501.89万元。采用成本法评估的结论是：土地使用权评估价值 4,304.76万元，房屋评估价值 532.72万元；评估价值合计 4,837.48万元，评估变动值3,335.59万元，变动率222.09%。评估汇总情况见下表：
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云南大为制焦有限公司粗苯精制分厂土地使用权房屋评估报告书·正文资产评估结果汇总表
金额单位：人民币万元
||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
|资产项目|申报价值||评估价值||变动值|变动率|
||原值|净值|原值|净值|||
|土地使用权|1,176.15|1,041.22||3,414.36|3,263.54|313.43%|
|房屋|504.61|460.67|554.92|532.72|72.05|15.64%|
|合 计|1,680.76|1,501.89||4,837.48|3,335.59|222.09%|

评估变动的原因是：（1）近几年土地市场价格大幅增长导致土地的取得成本增加；云南大为制焦有限公司200万吨焦化项目使得评估宗地的开发程度大大提高。（2）近几年建筑业的人工成本大幅增长，导致房屋的重置成本增加；房屋的经济寿命年限长于企业计提折旧的年限。
十二、特别事项说明
以下为在评估过程中已发现可能影响评估结论但非评估人员执业水平和能力所能评定估算的有关事项：
（一）本报告提出的评估结果在很大程度上依赖于委托方及产权持有单位提供的资料。
（二）本报告所称“评估价值”是依据所评估的资产现有用途不变、持续经营和在评估基准日所表现的特定经济环境前提下，根据公开市场原则确定的现行公允市价，评估结果是对被评估资产价值在 2013年 12月 31日这一基准日的客观公允反映。
（三）本报告中，我们的责任是对评估对象于评估基准日之市场公允价值进行估算并发表专业意见，对评估对象的法律权属不发表意见，也不作确认或保证。
我们对委托方和产权持有单位提供的有关评估对象法律权属资料和资料来源进行了必要的查验，并有责任对查验的情况予以披露。但本报告所依据的权属资料之客观性、真实性、合法性、准确性和完整性由委托方和产权持有单位负责。
（四）本评估报告未考虑资产评估的增减值所涉及的税务问题对评估结论的影响。
（五）本评估报告未考虑土地使用权和房屋出资所涉及的税务问题对评估结
论的影响。
（六）截止评估基准日，云南大为制焦有限公司申报评估的三宗土地使用权
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云南大为制焦有限公司粗苯精制分厂土地使用权房屋评估报告书·正文包含在土地使用证号为沾国用（2007）第 0446号的土地使用权范围内，未取得独立的土地使用权及土地使用证，土地面积由委托方确定；本次评估假设这三宗土地能够取得独立的土地使用权及土地使用证且面积与委托方申报评估的面积一致，未考虑其无土地使用证对评估价值的影响；请评估报告使用者关注此特殊事项。
沾国用（2007）第 0446号土地使用证所记载的土地使用权人为云南大为制焦有限公司，土地使用权基本情况如下：
|||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|
|土地使用权证书编号|土地位置|取得日期|用地性质|土地用途|准用年限|开发程度|面积(m2)|
|沾国用（2007）第0446号|沾益县盘江镇松林村委会宣天公路东侧|2007年5月|出让|工业|50|六通一平|1,447,373.40|

（七）截止评估基准日，云南大为制焦有限公司申报评估的粗苯精制分厂的房屋无房屋所有权证书；本次评估假设评估范围内的房屋能够取得房屋所有权证书，未考虑其无房屋所有权证书对评估价值的影响。请评估报告使用者关注此特殊事项。
（八）截止评估基准日，云南大为制焦有限公司申报评估的粗苯精制分厂的房屋，会计记录的账面原值、累计折旧和账面净值为暂估入账金额（至本评估报告日未改变），无房屋明细账。本次粗苯精制分厂房屋《资产评估申报明细表》中的资产明细项目及其申报原值金额是根据立信会计师事务所云南分所于 2012年12月28日出具的信会师云报字[2012]10139号《关于云南大为制焦有限公司12万吨/年粗苯加氢精制技改项目竣工决算审核报告》确定；房屋《资产评估申报明细表》中仅申报了房屋的总体净值金额。请评估报告使用者关注此特殊事项。
（九）根据评估目的，本次评估范围内的资产在履行出资手续时，应当办理资产权属过户手续，请报告使用者关注此事项。
（十）截止本评估报告日，云南大为制焦有限公司的制氢装置位于粗苯精制分厂的土地使用权范围内，本次评估未考虑该事项对评估结论的影响，与该事项相关的问题由经济行为的交易双方协商解决，请报告使用者关注此事项。
（十一）本评估报告是在委托方及产权持有单位所提供资料的基础上得出
的，资料的真实性、合法性、完整性由委托方及产权持有单位负责。本评估机构
及注册资产评估师不对评估对象的法律权属提供保证。对因委托方提供的资料失
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云南大为制焦有限公司粗苯精制分厂土地使用权房屋评估报告书·正文实而导致评估结论的误差，本评估机构不负连带责任。
（十二）对于其他可能影响资产评估结果的瑕疵事项，在委托方及产权持有单位进行资产评估委托、资产清查时未作特殊说明，而资产评估人员根据其执业经验一般不能知道的情况下，评估机构不承担责任。
十三、评估报告使用限制说明
（一）本评估报告仅供评估报告使用者用于评估报告书载明的评估目的和用途。
（二）评估报告的全部或者部分内容被摘抄、引用或者披露于公开媒体，需评估机构审阅相关内容，法律、法规规定以及相关当事方另有约定的除外。
（三）本报告仅供委托方为本报告所述之评估目的使用。评估报告书的使用权归委托方所有，除依据法律需公开的情形外，报告的全部或部分内容不得发表于任何公开的媒体上，也不得用于本报告所述评估目的之外的其他目的。
（四）本评估报告是一个完整的有机体，单独使用评估报告的一部份或支解使用评估报告是错误的、无效的。
（五）本报告含有若干附件，附件与正文具有同等法律效力。本报告的作用依照法律法规的有关规定发生法律效力；
（六）本报告仅在上述评估目的及评估基准日成立。根据国家有关部门的规定，评估报告使用的有效期为一年，即从2013年12月31日至2014年12月30日，超过一年，需重新进行资产评估。
（七）评估基准日后，报告使用有效期以内，资产数量发生变化，应根据原评估方法对资产额进行相应调整，若资产价值类型或价格标准发生变化，并对评估值产生明显影响时，委托方应及时聘请评估机构重新确定评估值。
（八）本评估项目的委托方涉及国有企业，依据相关规定，只有履行国有资产评估项目备案手续后，方可使用本评估报告。
（九）本评估报告由北京亚超资产评估有限公司负责解释。
十四、评估报告日
评估报告日为二零一四年四月十日。
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云南大为制焦有限公司粗苯精制分厂土地使用权房屋评估报告书·正文（本页为签字页）
北京亚超资产评估有限公司 法定代表人：罗林华
中国注册资产评估师：唐海伟
中国注册资产评估师：石建
中国·北京 二零一四年四月十日
北京亚超资产评估有限公司
云南大为制焦有限公司粗苯精制分厂土地使用权房屋评估报告书·附件资产评估报告书附件
一、有关经济行为文件；
二、评估基准日会计报表；
三、委托方、产权持有单位法人营业执照复印件；
四、产权持有单位公司章程复印件；
五、产权证明文件复印件；
六、委托方、产权持有单位承诺函；
七、资产评估人员和评估机构承诺函；
八、资产评估机构资格证书复印件；
九、评估机构营业执照复印件；
十、参加评估项目的评估师资格证书复印件；
十一、其他重要文件
十二、资产评估业务约定书复印件。
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