千足珍珠集团股份有限公司
拟发行股份购买资产涉及的海宁康华医院有限公司
股东全部权益价值评估项目
评估报告
银信评报字（2015）沪第0981号
银信资产评估有限公司
目 录
评估师声明 .......................................................................................................................... 3摘要 .................................................................................................................................. 4正文 .................................................................................................................................... 7一、委托方、被评估单位概况 .......................................................................................... 7二、评估目的 .................................................................................................................... 13三、评估对象和评估范围 ................................................................................................ 13四、价值类型及其定义 .................................................................................................... 15五、评估基准日 ................................................................................................................ 15六、评估依据 .................................................................................................................... 15七、评估方法 .................................................................................................................... 18八、评估程序实施过程和情况 ........................................................................................ 24九、评估假设 .................................................................................................................... 25十、评估结论 .................................................................................................................... 27十一、评估结论成立的条件 ............................................................................................ 28十二、特别事项说明 ........................................................................................................ 29十三、评估报告使用限制说明 ........................................................................................ 30十四、评估报告日 ............................................................................................................ 31附件 .................................................................................................................................. 33
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电话：021-63391088
传真：021-63391116邮编：200002评估师声明
一、我们在执行本资产评估业务中，遵循相关法律法规和资产评估准则，恪守独立、客观和公正的原则；根据我们在执业过程中收集的资料，评估报告陈述的内容是客观的，并对评估结论合理性承担相应的法律责任。
二、评估对象涉及的资产、负债清单由委托方和被评估单位申报并经其签章确认；
所提供资料的真实性、合法性、完整性，恰当使用评估报告是委托方和相关当事方的责任。
三、我们在评估对象中没有现存或者预期的利益，与相关当事方没有现存或者预期的利益关系，对相关当事方不存在偏见。
四、我们已对评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查；我们已对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验，并对已经发现的问题进行了如实披露，且已提请委托方及相关当事方完善产权以满足出具评估报告的要求。
五、我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设和限定条件的限制，评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明的假设、限定条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。
六、我们执行资产评估业务的目的是对评估对象在评估基准日的价值进行分析、估算并发表专业意见，并不承担相关当事人决策的责任。评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。
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拟发行股份购买资产涉及的海宁康华医院有限公司
股东全部权益价值评估项目
评估报告
银信评报字（2015）沪第0981号
摘 要
一、项目名称：千足珍珠集团股份有限公司拟发行股份购买资产涉及的海宁康华医院有限公司股东全部权益价值评估项目
二、委托方：千足珍珠集团股份有限公司
三、其他评估报告使用者：被评估单位的股东，以及国家法律法规规定的其他评估报告使用者。受聘于委托方为实现本项目评估目的服务的会计师事务所、证券机构、律师事务所等中介机构，经委托方和本评估机构共同书面同意，可以在授权范围内使用评估报告。
四、被评估单位：海宁康华医院有限公司
五、评估目的：千足珍珠集团股份有限公司拟发行股份购买资产，需对该经济行为涉及的海宁康华医院有限公司的股东全部权益价值进行评估，并提供价值参考依据。
本次经济行为已经千足珍珠集团股份有限公司四届董事会 2014年第二次临时会议决议通过。
六、评估对象：海宁康华医院有限公司的股东全部权益价值
七、评估范围：海宁康华医院有限公司截至评估基准日的全部资产和负债
八、价值类型：市场价值
九、评估基准日： 2015年4月30日
十、评估方法：资产基础法、收益法
十一、评估结论：于评估基准日，委股东全部权益的市场价值评估值为 48,000.00万元，较审计后账面净资产增值37,748.26万元，增值率368.21%。
十二、评估结论使用有效期：
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传真：021-63391116邮编：200002本评估结论仅对委托方拟发行股份购买资产之经济行为有效。并仅在评估报告载明的评估基准日成立。资产评估结论使用有效期自评估基准日起一年内（即2015年4月 30日至 2016年 4月 29日）有效。当评估基准日后的委估资产状况和外部市场出现重大变化，致使原评估结论失效时，评估报告使用者应重新委托评估。
十四、特别事项说明
1、抵押担保事项
1）列入评估范围的房屋所有权证（海宁房权证海房字第00205799号）和土地使用权证（海国用（2011）第05786号）已设定抵押，抵押权人中国工商银行股份有限公司海宁支行，抵押最高借款金额10,570万元,抵押期限自2014年2月28日至2017年2月27日。截至评估基准日该抵押项下的借款金额7,020万元。
2）列入评估范围的房屋所有权证（海宁房权证海房字第00205800号）和土地使用权证（海国用（2012）第05925号）已设定抵押，抵押权人中国工商银行股份有限公司海宁支行，抵押最高借款金额 6,690万元,抵押期限自 2014年 2月 28日至 2017年2月27日。截至评估基准日该抵押项下的借款金额4,980万元。
本次评估未考虑上述抵押事项对评估结果的影响。
2、资产基础法评估中，除往来款外，本次评估对与股东全部权益价值的评估增减值可能存在的相关联的税赋未作考虑。
3、资产基础法评估中，公司为非增值税纳税人，故固定资产设备类的评估值包含增值税。
4、本次评估中采用的所有收入、支出预测数据均由被评估单位提供并确认，评估人员在分析核实其真实性、合理性的基础上采用该数据。若评估基准日后被评估单位无法实现预期收益将影响本次评估结果。
5、本次收益法评估是基于医院目前经营模式、管理模式和我国目前医院管理及医院政策不变的情况进行测算的，若医院未来经营模式、管理模式和我国医院管理及医院政策发生变化将会影响本次评估结果。
6、评估基准日后至评估报告日前，被评估单位进行了两次股权转让，截至评估报告日，被评估单位的股东及股权情况如下：
|||||
|-|-|-|-|
|序号|股东名称|出资金额（万元）|持股比例（%）|
|1|浙江长海包装集团有限公司|1,675.00|20.94|
|2|卫保川|1,666.66|20.83|
|3|孙杰风|970.38|12.13|

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|-|-|-|-|
|序号|股东名称|出资金额（万元）|持股比例（%）|
|4|王 艳|833.34|10.42|
|5|马建建|759.80|9.50|
|6|杭州岚创投资合伙企业（有限合伙）|516.66|6.46|
|7|王益炜|506.53|6.33|
|8|卢 丹|303.92|3.80|
|9|金 漪|261.18|3.26|
|10|祁婧怡|253.26|3.17|
|11|戴耀明|126.63|1.58|
|12|王 钢|126.63|1.58|
||合 计|8,000.00|100.00|

7、被评估单位可能存在的影响股东全部权益价值评估的瑕疵事项，在委托方和被评估单位未作特殊说明而评估人员根据专业经验一般不能获悉的情况下，评估机构及评估人员不承担相关责任。
以上内容摘自资产评估报告正文，欲了解本评估项目的详细情况和合理理解评估结论，应当阅读资产评估报告正文，同时提请评估报告使用者关注评估报告中的评估假设、限制使用条件以及特别事项说明。
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评估报告
银信评报字（2015）沪第0981号
正文
千足珍珠集团股份有限公司：
银信资产评估有限公司接受贵公司委托，根据有关法律、法规和资产评估准则，分别采用资产基础法、收益法，按照必要的评估程序，对贵公司拟发行股份购买资产之经济行为所涉及的海宁康华医院有限公司的股东全部权益在2015年4月30日的市场价值进行了评估。
现将资产评估情况报告如下：
一、委托方、被评估单位概况
（一）委托方概况
1、委托方：千足珍珠集团股份有限公司
委托方名称：千足珍珠集团股份有限公司
中华人民共和国组织机构代码：75491703-4
企业法人营业执照注册号：330000000011986
注册住所：浙江诸暨市山下湖镇郑家湖村
法定代表人：陈海军
注册资本：贰亿零伍佰万元整
公司类型：股份有限公司（上市）
成立日期：2003年09月30日
营业期限：2003年09月30日至（长期）
经营范围：珍珠、珍珠首饰、珍珠工艺品的加工、销售；金银饰品装配加工、销
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传真：021-63391116邮编：200002售，珍珠养殖，实业投资，经营进出口业务（范围详见《中华人民共和国进出口企业资格证书》）。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）
登记机关：浙江省工商行政管理局
2、委托方以外的其他评估报告使用者：
本该评估报告委托方以外的其他的使用者为被评估单位的股东，以及国家法律法规规定的其他评估报告使用者。受聘于委托方为实现本项目评估目的服务的会计师事务所、证券机构、律师事务所等中介机构，经委托方和本评估机构共同书面同意，可以在授权范围内使用评估报告。任何未经双方共同确认的机构或个人均不能由于得到评估报告书而成为评估报告的使用者，法律、法规另有规定的除外。
（二）被评估单位概况
1、被评估单位：海宁康华医院有限公司（下简称“康华医院”或“公司”）被评估单位名称：海宁康华医院有限公司
中华人民共和国组织机构代码：77073303-2
企业法人营业执照注册号：330481000039610
医疗机构执业许可证登记号：69702453833048115A1002
注册住所：海宁市城南大道2299号
法定代表人：马建建
注册资本：捌仟万元整
公司类型：有限责任公司
经营范围：全科医疗科、内科、呼吸内科专业、神经内科专业、心血管内科专业、血液内科专业、肾病学专业、内分泌专业、免疫学专业、老年病专业、外科、普通外科专业、神经外科专业、骨科专业、泌尿外科专业、胸外科专业、烧伤科专业、妇产科、妇科专业、计划生育专业、儿科、小儿外科、眼科、耳鼻咽喉科、耳科专业、鼻科专业、咽喉科专业、口腔科、口腔内科专业、口腔颌面外科专业、正畸专业、口腔修复专业、皮肤科、皮肤病专业、肿瘤科、急诊医学科、康复医学科、麻醉科、重症医学科、医学检验科、临床体液、血液专业、临床微生物学专业、临床化学检验专业、临床免疫、血清学专业、医学影像科、X线诊断专业、CT诊断专业、超声诊断专业、心电诊断专业、脑电及脑血流图诊断专业、神经肌肉电图专业、介入放射学专业、中医科、中西医结合科（医院执业许可证有效期至 2016年 1月 17日止）（依法
须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）
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传真：021-63391116邮编：200002成立日期：2005年01月25日
营业期限：2005年01月25日至2055年01月24日止
2、被评估单位股权结构及历史沿革
被评估单位成立于 2005年 01月 25日，其前身为海宁康华医疗投资有限公司。
成立时公司股东及股权情况见下表：
单位：人民币万元
||||
|-|-|-|
|投资者名称|实际出资|实际出资比例|
|浙江森桥实业集团有限公司|1,375.00|25.00%|
|马建建|1,375.00|25.00%|
|金叶平|825.00|15.00%|
|王益炜|550.00|10.00%|
|孙培松|550.00|10.00%|
|戴耀明|550.00|10.00%|
|严大勇|275.00|5.00%|
|合计|5,500.00|100.00%|

上述注册资本已通过海宁正明会计师事务所有限责任公司验资并出具了“海正所验〔2005〕022号《验资报告》”。
2008年10月28日，公司部分股东进行股权转让，变更后，公司股东及股权情况如下：
单位：人民币万元
||||
|-|-|-|
|投资者名称|实际出资|占注册资本比例|
|海宁长海包装印刷有限公司|1,650.00|30.00%|
|马建建|825.00|15.00%|
|王益炜|550.00|10.00%|
|孙杰风|495.00|9.00%|
|金叶平|412.50|7.50%|
|金漪|412.50|7.50%|
|卢荣标|330.00|6.00%|
|孙培松|275.00|5.00%|
|祁婧怡|275.00|5.00%|
|戴耀明|137.50|2.50%|
|王钢|137.50|2.50%|
|合计|5,500.00|100.00%|

上述股权转让已通过相关股权转让协议核实，并在海宁工商行政管理局办理了工
商变更登记。
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传真：021-63391116邮编：200002 2010年 2月 25日，因股东海宁长海包装印刷有限公司名称变更为浙江长海包装集团有限公司，公司股东作出决议，对公司股东名称作出相应调整，并在海宁工商行政管理局办理了工商变更登记。
2010年 12月 1日，公司股东作出决议，公司增资至 8,000.00万元。增资后，公司股东及股权情况如下：
单位：人民币万元
||||
|-|-|-|
|出资人|实际出资|占注册资本比例|
|浙江长海包装集团有限公司|2,775.00|34.6875%|
|马建建|1,200.00|15.0000%|
|王益炜|800.00|10.0000%|
|孙杰风|720.00|9.0000%|
|金叶平|412.50|5.1562%|
|金漪|412.50|5.1562%|
|卢荣标|480.00|6.0000%|
|孙培松|400.00|5.0000%|
|祁婧怡|400.00|5.0000%|
|戴耀明|200.00|2.5000%|
|王钢|200.00|2.5000%|
|合计|8,000.00|100.00%|

上述注册资本已通过海宁正健会计师事务所有限公司验资并出具了“海正健会验字（2010）第774号《验资报告》”，并在海宁工商行政管理局办理了工商变更登记。
2011年 2月 25日，公司部分股东进行股权转让，变更后，公司股东及股权情况如下：
单位：人民币万元
||||
|-|-|-|
|投资者名称|实际出资|占注册资本比例|
|浙江长海包装集团有限公司|2,775.00|34.6875%|
|马建建|1,200.00|15.0000%|
|王益炜|800.00|10.0000%|
|孙杰风|720.00|9.0000%|
|金漪|412.50|5.1562%|
|卢荣标|480.00|6.0000%|
|孙培松|812.50|10.1563%|
|祁婧怡|400.00|5.0000%|
|戴耀明|200.00|2.5000%|
|王钢|200.00|2.5000%|

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传真：021-63391116邮编：200002
||||
|-|-|-|
|合计|8,000.00|100.00%|

上述股权转让已通过相关股权转让协议核实，并在海宁工商行政管理局办理了工商变更登记。
2014年6月30日，公司部分股东进行股权转让，变更后康华医院股东及股权情况如下：
单位：人民币万元
||||
|-|-|-|
|投资者名称|实际出资|占注册资本比例|
|浙江长海包装集团有限公司|2,775.00|34.6875%|
|马建建|1,200.00|15.0000%|
|王益炜|800.00|10.0000%|
|孙杰风|720.00|9.0000%|
|金漪|412.50|5.1562%|
|卢丹|480.00|6.0000%|
|孙培松|812.50|10.1563%|
|祁婧怡|400.00|5.0000%|
|戴耀明|200.00|2.5000%|
|王钢|200.00|2.5000%|
|合计|8,000.00|100.00%|

上述股权转让已通过相关股权转让协议核实，并在海宁工商行政管理局办理了工商变更登记。
3、公司前2年及截至评估基准日的资产、负债状况及经营业绩情况
被评估单位前2年及评估基准日资产、负债情况见下表：
金额单位：元
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|-|-|-|-|
|项目/报表日|2013年12月31日|2014年12月31日|2015年4月30日|
|总资产|276,596,134.57|285,290,931.05|284,971,006.82|
|负债|183,946,359.73|184,729,207.17|182,453,643.19|
|净资产|92,649,774.84|100,561,723.88|102,517,363.63|

被评估单位前2年及评估基准日当期经营状况见下表：
金额单位：元
|||||
|-|-|-|-|
|项目|2013年度|2014年度|2015年1-4月|
|一、营业收入|201,615,084.47|201,379,590.47|66,180,052.78|
|减：营业成本|145,257,554.09|146,221,077.69|47,553,216.23|
|减：营业税金及附加|63,425.60|244,959.10|55,249.15|
|减：销售费用|749,015.90|708,535.60|17,282.00|
|减：管理费用|20,191,505.03|23,057,277.78|6,597,586.01|

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|项目|2013年度|2014年度|2015年1-4月|
|减：财务费用|9,231,093.58|9,773,194.97|2,350,224.90|
|减：资产减值损失|807,241.01|345,260.97|27,205.06|
|加：公允价值变动损益||||
|加：投资收益|64,820.00|||
|二、营业利润|25,380,069.26|21,029,284.36|9,579,289.43|
|加：营业外收入|63,456.38|3,564,482.12|3,932.61|
|减：营业外支出|1,339,883.80|637,401.42|275,417.26|
|三、利润总额|24,103,641.84|23,956,365.06|9,307,804.78|
|减：所得税费用|6,355,274.15|6,044,416.02|2,352,165.03|
|四、净利润|17,748,367.69|17,911,949.04|6,955,639.75|

上表财务数据均摘自被评估单位经审计的会计报表，审计单位为立信会计师事务所（特殊普通合伙），审计报告文号为“信会师报字[2015]第 610648号”。
被评估单位执行《企业会计准则》，适用所得税税率25%，城建税税率7%，教育费附加税率3%，地方教育费附加税率2%。
根据《中华人民共和国营业税暂行条例》（中华人民共和国国务院令第540号）中第八条规定，医院、诊所和其他医疗机构提供的医疗服务免征营业税；同时根据《浙江省人民政府关于促进民营医疗机构加快发展的意见》（浙政发2013（46号））第（十一）条的规定，“非营利性民营医疗机构享有公立医疗机构的各项税收待遇”，“营利性医疗机构提供医疗服务取得的收入免征营业税”，康华医院提供的医疗服务免征营业税。
根据《海宁市人民政府专题会议纪要》（2014年第3期）《关于康华医院建设相关事宜的专题会议纪要》，“经卫生主管部门进行业绩考核认定后，医院缴纳的企业所得税，自2013年起给予地方留存部分予以返还奖励。连续享受5年。”
4、被评估单位经营情况
康华医院是一所集医疗、康复、保健、教学为一体的二级甲等综合医院。医院坐落于海宁市城区，毗邻中国海宁皮革城和客运中心，是嘉兴市市城镇职工基本医疗保险、海宁市城乡居民合作医疗和急救定点医院；2010年5月荣获“浙江省十大百姓放心医院”称号。
医院布局合理，环境优雅，交通便利，设备先进。拥有全消化道胶囊内镜、奥林
巴斯胰十二指肠镜、西门子螺旋CT、磁共振、高清腹腔镜、关节镜、超声刀等先进
仪器等。全院设置40余临床、医技科室。多个临床科室在本地区具有较高的知名度。
医院还聘请了国内多位著名医学专家为特聘专家定期来院指导工作，并与上海、杭州
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二、评估目的
千足珍珠集团股份有限公司拟发行股份购买资产，为此需对该经济行为涉及的海宁康华医院有限公司的股东全部权益价值进行评估，为上述经济行为提供价值参考依据。
本次经济行为已经千足珍珠集团股份有限公司四届董事会 2014年第二次临时会议决议通过。
三、评估对象和评估范围
评估对象为被评估单位的股东全部权益价值。
评估范围为被评估单位的全部资产和负债。截至评估基准日具体内容为：
流动资产账面金额： 120,652,148.77元
固定资产账面金额： 138,342,347.59元
在建工程账面金额： 1,281,093.90元
无形资产账面金额： 16,387,621.28元
长期待摊费用账面金额： 1,284,959.00元
其他非流动资产账面金额： 6,386,366.10元
递延所得税资产账面金额： 636,470.18元
资产合计账面金额： 284,971,006.82元
流动负债账面金额： 60,884,285.71元
非流动负债账面金额： 121,569,357.48元
负债合计账面金额： 182,453,643.19元
净资产账面金额： 102,517,363.63元
上述资产、负债已经立信会计师事务所（特殊普通合伙）进行审计并出具了“信会师报字[2015]第610648号”审计报告。
（一）列入评估范围的建筑物类固定资产情况如下：
1、房屋建筑物明细如下：
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|权证编号|房屋名称|结构|建成年月|建筑面积（㎡）|账面原值（元）|账面净值（元）|

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|-|-|-|-|-|-|-|
|权证编号|房屋名称|结构|建成年月|建筑面积（㎡）|账面原值（元）|账面净值（元）|
|海宁房权证海房字第00205800号|门诊部|钢混|2010/6/28|15,979.77|52,830,889.17|39,347,798.68|
|海宁房权证海房字第00205799号|住院部|钢混|2010/2/24|28,943.59|84,155,611.07|61,964,325.24|
|合计||||44,923.36|136,986,500.24|101,312,123.92|

2、构筑物明细如下：
||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
|序号|名称|结构|建成年月|建筑面积（㎡）|账面原值（元）|账面净值（元）|
|1|门卫食堂|钢混|2010/6/28|240.00|账面值在房屋建筑物中||

（二）列入评估范围的无形资产-土地使用权情况如下：
||||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
|序号|土地权证编码|土地位置|取得日期|用地性质|土地用途|面积（㎡）|原始入账价值（元）|账面价值（元）|
|1|海 国 用（2011）第05786号|海州街道城南大道2299号2幢|2008/3/27|出让|医 疗卫 生用地|20,004.00|9,704,101.83|8,313,440.61|
|2|海 国 用（2012）第05925号|海州街道城南大道2299号1幢|2008/3/27|出让|医 疗卫 生用地|19,186.00|8,980,712.09|7,973,489.00|
|合计||||||39,190.00|18,684,813.92|16,286,929.61|

（三）列入评估范围的无形资产-其他无形资产情况如下：
||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
|序号|无形资产名称和内容|取得日期|预计可使用月数|尚可使用月数|原始入帐价值（元）|账面价值（元）|
|1|购病案统计接口软件|2012.4|60|23.00|9,000.00|3,450.00|
|2|购病案统计管理信息系统软件|2012.4|60|23.00|20,000.00|7,666.67|
|3|达人软件信息系统|2010.5|60|0.00|81,000.00|0.00|
|4|购上海瑞美电脑公司网络软件1套|2011.4|60|11.00|49,000.00|8,983.33|
|5|杭州达人软件公司医院信息系统1套|2011.12|60|19.00|189,000.00|59,850.00|
|6|杭州达人软件公司新增农保软件1套|2011.12|60|19.00|65,500.00|20,741.67|
|合计|||||413,500.00|100,691.67|

（四）列入评估范围的其他主要实物资产如下：
|||||
|-|-|-|-|
|项 目|账面金额（元）|数 量|现状、特点|
|库存现金|66,341.34|-|存放在公司财务部，盘点正常|
|存货|8,471,614.09|-|存放于公司仓库，盘点正常|
|机器设备|29,063,079.62|703台、套、批|存放在研发中心等区域，正常使用|
|车辆|1,661,688.67|14辆|存放在公司车库，正常使用|
|电子设备|6,305,455.38|2532台、套|电脑、打印机等，存放各办公区，正常使用|
|在建工程|1,281,093.90|-|二期工程-医疗综合楼2（前期费用）|
|长期待摊费用|1,284,959.00|-|房屋装修等|

（四）特殊事项
列入评估范围的房屋所有权证（海宁房权证海房字第 00205799号）和土地使用
权证（海国用（2011）第05786号）已设定抵押，抵押权人中国工商银行股份有限公
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传真：021-63391116邮编：200002司海宁支行，抵押最高借款金额10,570万元,抵押期限自2014年2月28日至2017年2月27日。截至评估基准日该抵押项下的借款金额7,020万元。
列入评估范围的房屋所有权证（海宁房权证海房字第 00205800号）和土地使用权证（海国用（2012）第05925号）已设定抵押，抵押权人中国工商银行股份有限公司海宁支行，抵押最高借款金额6,690万元,抵押期限自2014年2月28日至2017年2月27日。截至评估基准日该抵押项下的借款金额4,980万元。
公司主要经营场所位于海宁市城南大道2299号，系自有房屋，已列入评估范围。
公司声明，截至评估基准日，除上述事项外，公司无其他资产担保、抵押、质押、或有负债、或有资产等事项。
截至评估基准日，公司未申报账外可辨认无形资产和或有负债，经评估人员核实也未发现公司存在账外可辨认无形资产和或有负债。
委估实物资产均处于正常使用或受控状态。
上述评估对象和评估范围与委托评估时确定的评估对象和评估范围一致。
四、价值类型及其定义
本报告评估结论的价值类型为市场价值。
市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。
五、评估基准日
评估基准日2015年4月30日。
选取上述日期为评估基准日的理由是：
1、根据评估目的由委托方确定评估基准日。主要考虑使评估基准日尽可能与评估目的实现日接近，使评估结论较合理地为评估目的服务。
2、选择月末会计结算日作为评估基准日，能够较全面地反映被评估资产及负债的总体情况，便于资产清查核实等工作的开展。
本次评估中所采用的取价标准是评估基准日有效的价格标准。
六、评估依据
（一）经济行为依据
千足珍珠集团股份有限公司四届董事会2014年第二次临时会议决议。
（二）法律、法规依据
1、《中华人民共和国公司法》（2013年中华人民共和国主席令第8号）；
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传真：021-63391116邮编：2000022、《企业会计准则》（财会[2006]3号）；
3、《中华人民共和国增值税暂行条例》（国务院令第 538号）；
4、《关于将铁路运输和邮政业纳入营业税改征增值税试点的通知》（财税[2013]106号）；
5、《医疗机构管理条例》（国务院令第149号）；
6、《医疗机构管理条例实施细则》（卫生部于1994年8月29日第35号令）；
7、《关于加快发展社会办医的若干意见》（国卫体改发[2013]54号）；
8、《国务院关于促进健康服务业发展的若干意见》（国发[2013]40号）；
9、《中华人民共和国城市房地产管理法》（2007年中华人民共和国国家主席令 72号）；
10、中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》GB/T50291-1999；
11、《中华人民共和国土地管理法》（2004年中华人民共和国国家主席令28号）；
12、中华人民共和国国家标准《城镇土地评估规程》GB/T18508-2001；
13、其他有关的法律、法规和规章制度。
（二）评估准则依据
1、《资产评估准则——基本准则》（财企[2004]20号）；
2、《资产评估职业道德准则——基本准则》（财企[2004]20号）；
3、《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》（会协[2003]18号）；
4、《资产评估准则——评估程序》（中评协[2007]189号）；
5、《资产评估准则——工作底稿》（中评协[2007]189号）；
6、《资产评估准则——机器设备》（中评协[2007]189号）；
7、《资产评估准则——企业价值》（中评协[2011]227号）。
8、《资产评估准则—不动产》（中评协[2007]189号）；
9、《资产评估准则—无形资产》（中评协[2008]217号）；
10、《资产评估价值类型指导意见》（中评协[2007]189号）；
11、《评估机构业务质量控制指南》（中评协[2010]214号）；
12、《资产评估准则——评估报告》（中评协[2011]230号）；
13、《资产评估准则——业务约定书》（中评协[2011]230号）；
14、《资产评估职业道德准则——独立性》（中评协〔2012〕248号）；
15、《资产评估准则——利用专家工作》（中评协[2012]244号）；
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传真：021-63391116邮编：20000216、《资产评估操作专家提示——上市公司重大资产重组评估报告披露》（中评协[2012]246号）。
（三）产权依据
1、被评估单位企业法人营业执照、验资报告（海正健会验字（2010）第 774号《验资报告》及相关股权转让协议及工商登记资料）和公司章程；
2、房屋所有权证（海宁房权证海房字第 00205800号、海宁房权证海房字第00205799号）；
3、国有土地使用证（海国用（2011）第05786号、）海国用（2012）第05925号；
4、车辆行驶证（浙FCC331、浙FCK781、浙FC7298、浙FC7271、浙F2Y162、浙F39R95、浙F531H7、浙F122K3、浙FCL953、浙FM5269、浙FC5737、浙F70157、浙F07U21）；
5、其他有关产权证明。
（四）取价依据
1、被评估单位提供的委托评估资产清查明细表及相关的会计资料；
2、原城乡建设环境保护部1985年1月1日颁发全国统一的《房屋完损等级评定标准》和《鉴定房屋新旧程度的参考依据》以及《房屋不同成新率的评分标准及修正系数》；
3、机械工业出版社出版的《2015年机电产品报价手册》、“中关村在线”等国内知名电子产品报价网站；“汽车之家”等车辆报价网站；
4、机械工业出版社出版2012年出版的《资产评估常用方法与参数手册》；
5、浙江省海宁市国土资源局指定的有关规定、文件等；
6、商务部、发改委、公安部、环境保护部令 2012年第 12号《机动车强制报废标准规定》；
7、被评估单位所处行业统计资料、市场发展及趋势分析资料、类似业务公司的相关资料；
8、被评估单位的历史生产经营资料、经营规划和收益预测资料；
9、从同花顺“ifind资讯”终端查询的相关数据；
10、中国人民银行公布的评估基准日贷款利率；
11、海宁市人民政府颁布的其他有关政策、规定、实施办法、通知等法规文件；
12、其他资料。
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资产评估基本方法包括资产基础法、收益法和市场法：
资产基础法:是指以被评估企业评估基准日的资产负债表为基础，确定评估对象价值的评估方法。
收益法：是指将预期收益资本化或者折现，确定评估对象价值的评估方法。
市场法：是指将评估对象与可比上市公司或者可比交易案例进行比较，确定评估对象价值的评估方法。
（一）评估方法的选择
由于被评估单位有完备的财务资料和资产管理资料可以利用，资产取得成本的有关数据和信息来源较广，因此本次评估可以采用资产基础法。
被评估单位业务已经逐步趋于稳定，在延续现有的业务内容和范围的情况下，未来收益能够合理预测，与企业未来收益的风险程度相对应的收益率也能合理估算，可以采用收益法对委托评估的被评估单位的股东全部权益价值进行评估。
由于国内股权交易市场上难以找到类似的股权交易案例，同时在市场上也难以找到与被评估单位在资产规模及结构、经营范围及盈利水平等方面类似的可比上市和非上市公司，故本次评估不宜用市场法。
在上述评估基础上，对形成的各种初步价值结论依据实际状况充分、全面分析后，在综合考虑不同评估方法和初步价值结论的合理性及所使用数据的质量和数量的基础上，确定其中一个评估结果作为评估对象的评估结论。
（二）资产基础法介绍
资产基础法是指分别求出企业各项资产的评估值并累加求和，再扣减负债评估值得到企业价值的一种方法。
各项资产评估方法简介：
1、货币资金
货币资金主要按账面核实法进行评估，其中现金采用现场盘点日库存现金，并追溯调整至评估基准日，确定评估值；银行存款采用将评估基准日各银行存款明细账余额与银行对账单核对，以核实后的账面值确认为评估值。
2、应收账款、其他应收款的评估
应收账款、其他应收款的评估采用函证或替代审核程序确认账面明细余额的真实
性，分析其可回收性，并在此基础上确定评估值。
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预付款项经评估人员核实，期后能够实现相应的资产或权益，以核实后的账面值确认为评估值。
4、存货的评估
存货包括低值易耗品和库存商品。
低值易耗品根据评估基准日市场价格确定评估值。
库存商品系外购的药品等，库存商品按市场价评估。
5、建筑物类固定资产的评估
建筑物类固定资产的评估采用成本法进行评估，评估计算公式如下：
评估价值＝重置价值×成新率
5.1重置价值的确定
由于委托方未能提供完整的预决算资料的房屋建筑物，本次评估采用类比法确定其建安工程造价,在此基础上考虑必要的其他费用确定重置价值。
5.2成新率的确定
对于主要房屋建筑物分别按年限法、完损等级打分法确定的成新率，经加权平均，确定综合成新率。
打分法成新率=（结构打分×评分修正系数+装饰打分×评分修正系数+设备打分×评分修正系数）÷100×100%
综合成新率=年限法理论成新率×权数+打分法技术测定成新率×权数
6、设备类固定资产的评估
设备类固定资产的评估采用成本法进行评估，评估计算公式如下：
评估价值=重置价值×综合成新率
6.1重置价值的确定
设备重置价值的确定：
重置价值=重置现价＋运杂费＋安装调试费＋其它合理费用
6.2成新率的确定
A.重要设备成新率的确定
本次评估以年限法为基础，先根据委估设备的构成、功能特性、使用经济性等综合确定经济耐用年限N，并据此初定设备的尚可使用年限n；再按照现场勘查的设备技术
状态，对其运行状况、环境条件、工作负荷大小、生产班次、生产效率、产品质量稳定
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K=n/N×B1×B2×B3×B4×B5×100%
B.普通设备成新率的确定
对价值较小的普通设备，以使用年限法为主。对更新换代速度、价格变化快，功能性贬值大的电子设备，根据使用年限及产品的技术更新速度等因素预估设备的尚可使用年限计算确定成新率。计算公式为：
成新率=尚可使用年限÷（尚可使用年限+已使用年限）×100%
C.车辆成新率的确定
首先以车辆行使里程和使用年限两种方法计算理论成新率，然后采用孰低法确定其理论成新率，并以技术测定成新率和理论成新率加权确定其综合成新率。
年限成新率=（经济使用年限－已使用年限）÷经济使用年限×100%
行驶公里成新率=（规定行驶公里-已行驶公里）÷规定行驶公里×100%
其中理论成新率以行驶里程和使用年限孰低法确定。
综合成新率=技术测定成新率×权重＋理论成新率×权重
对于部分早期购置的设备由于技术更新，型号已经淘汰，无法得到全新购置价，但在二手市场上成交较活跃，可得到交易实例，因此采用市场法评估，采用同类设备二手市场交易平均价确定待估设备的评估价值。
7、在建工程的评估
在建工程采用成本法评估，按照正常情况下在评估基准日重新形成该在建工程已经完成的工程量所需发生的全部费用扣除尚需支付的工程款项确定重置价值。经测算该在建工程各项成本费用支付情况正常，无不合理费用，账面价值基本反映了基准日的重置价值，故以核实后的账面值确认为评估值。
8、无形资产-土地使用权的评估
土地使用权本次采用基准地价系数修正法评估。
基准地价系数修正法的基本原理就是依照替代原理，计算出的某一级别或均质地域内分用途的土地使用权平均价格，然后根据各项影响地价的修正因素对某一宗地进行因素修正求得具体宗地的价格。
在采用基准地价系数修正法时，首先按宗地所对应的土地级别确定其相应的基准
地价标准，其次根据待估宗地的实际情况选择其地价影响因素，然后确定其各自地价
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传真：021-63391116邮编：200002影响因素的修正值，最后按基准地价系数修正法的基本公式计算地价。
具体分析待估宗地的交通条件、基础设施条件、企业集聚效益、宗地条件、商业繁华程度等影响因素，确定各修正值（K），并给予估价期日修正（T）、容积率修正（R）和使用年限修正（Rn），求得宗地试算价格：
评估地价=基准地价×（1+∑K）×R×T×Rn
9、无形资产-其他无形资产的评估
其他无形资产系为近期购入的软件，以现行购置价作为评估值。
10、长期待摊费用的评估
长期待摊费用为办公室的装修费，已列入房屋建筑物中评估，此处评估为零。
11、其他非流动资产的评估
其他非流动资产系融资租赁预付的保证金，以核实后的账面值作为评估值。
12、递延所得税资产的评估
递延所得税资产在核实资产的基础上，按期后实际可抵扣的所得税金额确定评估值。
13、负债的评估
各项负债按实际需要承担的债务确定评估值。
（二）收益法介绍
收益法是指通过将被评估资产的预期收益资本化或折现以确定评估对象价值的评估方法。它是根据资产未来预期收益，按适当的折现率将其换算成现值，并以此收益现值作为委托评估资产的评估价值。
1、收益法的的应用前提
（1）投资者在投资某个企业时所支付的价格不会超过该企业(或与该企业相当且具有同等风险程度的同类企业)未来预期收益折算成的现值。
（2）能够对企业未来收益进行合理预测。
（3）能够对与企业未来收益的风险程度相对应的收益率进行合理估算。
2、收益法的模型
结合本次评估目的和评估对象，采用折现现金流法确定企业自由现金流价值，并分析公司溢余资产、非营运性资产的价值，对企业自由现金流价值进行修正确定公司的整体价值，并扣除公司的付息债务确定公司的股东全部权益价值。具体公式为：
股东全部权益价值＝企业整体价值-付息债务价值
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传真：021-63391116邮编：200002企业整体价值＝企业自由现金流评估值＋溢余及非经营性资产的价值-非经营性负债的价值
本次评估采用分段法对企业的收益进行预测，即将企业未来收益分为明确的预测期期间的收益和明确的预测期之后的收益。计算公式为：
n CFF
企业自由现金流评估值 tP(1r)tn
（1r)ti n n
t1 t
式中：n明确的预测年限
CFF第t年的企业自由现金流
t
r加权平均资本成本
t明确的收益预测年限中的第t年
ti、tn第t年的折现期
P第n年以后的连续价值
n
3、收益期与预测期的确定
本次评估假设公司的存续期间为永续期。采用分段法对公司的收益进行预测，即将公司未来收益分为明确的预测期间的收益和明确的预测期之后的收益，其中对于明确的预测期的确定综合考虑了医疗服务的行业特性和公司经营及发展计划，预计至2019年，在基本保持现有医疗规模的基础上，公司发展趋于稳定，故明确的预测期选择为2015年5-12月至2019年，以后年度收益状况保持在2019年水平。
4、收益额—现金流的确定
本次评估预期收益采用企业自由现金流，根据公司的经营历史、目前经营状况、未来发展规划、市场状况、宏观经济及行业发展概况等，预测公司未来经营期内的各项经营收入和成本费用，确定各期企业自由现金流量。企业自由现金流计算公式如下：企业自由现金流＝净利润＋现金流调整事项+折旧及摊销－资本性支出－营运资金增加额
5、折现率的确定
折现率，又称期望投资回报率，是将资产的未来预期收益折算成现值的比率，是基于贴现现金流法确定评估价值的重要参数。本次评估选取与被评估单位类似的上市公司，按照加权平均资本成本（WACC）计算确定折现率。
加权平均资本成本指的是将企业股东预期回报率和付息债权人的预期回报率按
照企业资本结构中的所有者权益和付息负债所占的比例加权平均计算的预期回报率，
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E D
WACCK K
1T
e
ED
d
ED
式中：WACC加权平均资本成本
K权益资本成本
e
K债务资本成本
d
T所得税税率
D/E资本结构
债务资本成本采用现时的平均利率水平，权数采用企业同行业上市公司平均债务构成计算取得。
权益资本成本按国际通常使用的CAPM
模型求取，计算公式如下：
KRERPRR＝R(RR)RR
e f s c f m f s c
其中：K权益资本成本
e
R无风险报酬率
f
R市场收益率
m
系统风险系数
ERP市场风险溢价
R公司特有风险超额回报率
c
R公司规模调整系数
s
6、溢余资产、非经营性资产负债的确定
非经营性资产是指对主营业务没有直接“贡献”或暂时不能为主营“贡献”的资产。经分析，公司对外出租的房产对公司主营贡献不大、在建工程为二期项目的前期费用，本次评估未考虑二期项目对业绩的贡献，故本次评估将上述两项确认为非经营性资产。此外，非经营性的其他应收款和其他应付款也相应确认为非经营性资产（负债）。
溢余资产是指生产经营中不需要的资产，如多余现金、与预测企业收益现金流不相关的其他资产等。经核实分析，在评估基准日被评估单位不存在溢余资产和溢余负债。
7、付息债务评估值的确定
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根据资产基础法中对应的各项付息负债的评估值确认。
8、企业股东全部权益价值的确定
根据上述测算数据，套用收益法计算公式，计算确定企业股东全部权益价值评估值。
八、评估程序实施过程和情况
本公司接受资产评估委托后，选派评估人员，组成项目评估小组开展评估工作，具体过程如下：
（一）明确评估业务基本事项
承接评估业务时，通过与委托方沟通、查阅资料或初步调查等方式，明确委托方、被评估单位、评估报告使用者等相关当事方、评估目的、评估对象基本情况和评估范围、价值类型、评估基准日、评估假设和限制条件等评估业务基本事项。
（二）签订业务约定书
根据评估业务具体情况，综合分析专业胜任能力和独立性，评价项目风险，确定承接评估业务后，与委托方签订业务约定书。
（三）编制资产评估计划
根据本评估项目的特点，明确评估对象及范围，评估时重点考虑评估目的、资产评估对象状况，资产评估业务风险、资产评估项目的规模和复杂程度，评估对象的性质、行业特点、发展趋势，资产评估项目所涉及资产的结构、类别、数量及分布状况，相关资料收集情况，委托方、被评估单位过去委托资产评估的经历、诚信状况及提供资料的可靠性、完整性和相关性，资产评估人员的专业胜任能力、经验及专业、助理人员配备情况后编制合理的资产评估计划，并根据执行资产评估业务过程中的具体情况及时修改、补充资产评估计划。
（四）现场调查
根据评估业务的具体情况对评估对象进行必要的现场调查，包括对不动产和其他实物资产进行必要的现场勘查，了解资产的使用状况及性能；对设备等非实物性资产进行必要的现场调查。
（五）收集资产评估资料
通过与委托方、被评估单位沟通并指导其对评估对象进行清查等方式，对评估对
象资料进行了解，同时主动收集与资产评估业务有关的评估对象资料及其他资产评估
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（六）财务分析
分析被评估单位主营业务相关经营主体的历史经营情况，分析收入、成本和费用的构成及其变化原因，分析其获利能力及发展趋势。
（七）经营分析
分析被评估单位主营业务相关经营主体的综合实力、管理水平、盈利能力、发展能力、竞争优势等因素。
（八）盈利预测的复核
根据被评估单位主营业务相关经营主体的财务计划和发展规划及潜在市场优势，结合经济环境和市场发展状况分析，对企业编制的未来期间盈利预测进行复核。
（九）评定估算
对所收集的资产评估资料进行充分分析，确定其可靠性、相关性、可比性，摈弃不可靠、不相关的信息，对不可比信息进行分析调整，在此基础上恰当选择资产评估方法并根据业务需要及时补充收集相关信息，根据评估基本原理和规范要求恰当运用评估方法进行评估形成初步评估结论，对信息资料、参数数量、质量和选取的合理性等进行综合分析形成资产评估结论，资产评估机构进行必要的内部复核工作。
（十）编制和提交资产评估报告
在执行必要的资产评估程序、形成资产评估结论后，按规范编制资产评估报告，与委托方等进行必要的沟通，听取委托方、被评估单位等对资产评估结论的反馈意见并引导委托方、被评估单位合理理解资产评估结论，以恰当的方式提交给委托方。
九、评估假设
(一)基础性假设
1、交易假设：假设评估对象处于交易过程中，评估师根据评估对象的交易条件等模拟市场进行估价，评估结果是对评估对象最可能达成交易价格的估计。
2、公开市场假设：假设评估对象及其所涉及资产是在公开市场上进行交易的，在该市场上，买者与卖者的地位平等，彼此都有获取足够市场信息的机会和时间，买
卖双方的交易行为都是在自愿的、理智的、非强制条件下进行的。
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传真：021-63391116邮编：2000023、企业持续经营假设：假设在评估目的经济行为实现后，评估对象及其所涉及的资产将按其评估基准日的用途与使用方式在原址持续使用。
（二）宏观经济环境假设
1、国家现行的经济政策方针无重大变化；
2、在预测年份内银行信贷利率、汇率、税率无重大变化；
3、被评估单位所占地区的社会经济环境无重大变化；
4、被评估单位所属行业的发展态势稳定，与被评估单位生产经营有关的现行法律、法规、经济政策保持稳定；
（三）预测假设
1、假设评估对象所涉及企业在评估目的经济行为实现后，仍将按照原有的经营目的、经营方式持续经营下去，其收益可以预测；
2、假设评估对象所涉及资产在评估目的经济行为实现后，仍按照预定之经营计划、经营方式持续经营；
3、被评估单位生产经营所耗费的原材料、辅料的供应及价格无重大变化；被评估单位的产品价格无不可预见的重大变化；
4、假设评估对象所涉及企业按评估基准日现有（或一般市场参与者）的管理水平继续经营，不考虑该等企业将来的所有者管理水平优劣对企业未来收益的影响。
5、假设被评估单位在未来的经营期限内的财务结构、资本规模未发生重大变化；
6、假设被评估单位收益的计算以中国会计年度为准，并在核算年度内均匀发生；
7、假设无其他不可预测和不可抗力因素对被评估单位经营造成重大影响。
（四）评估对象于评估基准日状态假设
1、除评估师所知范围之外，假设评估对象及其所涉及资产的购置、取得或开发过程均符合国家有关法律法规规定。
2、除评估师所知范围之外，假设评估对象及其所涉及资产均无附带影响其价值的权利瑕疵、负债和限制，假设评估对象及其所涉及资产之价款、税费、各种应付款项均已付清。
3、除评估师所知范围之外，假设评估对象及其所涉及设备等有形资产无影响其持续使用的重大技术故障，该等资产中不存在对其价值有不利影响的有害物质，该等资产所在地无危险物及其他有害环境条件对该等资产价值产生不利影响。
（五）限制性假设
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传真：021-63391116邮编：2000021、本评估报告假设由委托方提供的法律文件、技术资料、经营资料等评估相关资料均真实可信。我们亦不承担与评估对象涉及资产产权有关的任何法律事宜。
2、除非另有说明，本评估报告假设通过可见实体外表对评估范围内有形资产视察的现场调查结果，与其实际经济使用寿命基本相符。本次评估未对该等资产的技术数据、技术状态、结构、附属物等进行专项技术检测。
十、评估结论
1、资产基础法评估结论
在评估基准日 2015年 4月 30日，被评估单位经审计后的总资产价值 28,497.10万元，总负债18,245.37万元，股东全部权益10,251.73万元。采用资产基础法评估后的总资产价值 34,938.80万元，总负债 18,648.96万元，股东全部权益为 16,289.84万元（大写：人民币壹亿陆仟贰佰捌拾玖万捌仟肆佰元整），股东全部权益评估增值6,038.11万元，增值率58.90%。
资产评估结果汇总表
单位：人民币万元
||||||
|-|-|-|-|-|
|项 目|账面净值|评估值|增减额|增减率%|
||A|B|C=B-A|D=C/A|
|流动资产|12,065.21|12,319.80|254.59|2.11|
|可供出售金融资产净额|||||
|持有至到期投资净额|||||
|长期股权投资净额|||||
|长期应收款|||||
|投资性房地产|||||
|固定资产|13,834.23|18,583.44|4,749.21|34.33|
|其中：建 筑 物|10,131.21|14,040.39|3,909.18|38.59|
|设 备|3,703.02|4,543.05|840.03|22.69|
|工程物资|||||
|在建工程|128.11|128.11|||
|固定资产清理|||||
|生产性生物资产净额|||||
|油气资产净额|||||
|开发支出|||||
|商誉|||||
|无形资产净额|1,638.76|3,268.81|1,630.05|99.47|
|长期待摊费用|128.50|0.00|-128.50|-100.00|
|其他非流动资产|638.64|638.64|||
|递延所得税资产|63.65|0.00|-63.65|-100.00|

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||||||
|-|-|-|-|-|
|项 目|账面净值|评估值|增减额|增减率%|
||A|B|C=B-A|D=C/A|
|非流动资产合计|16,431.89|22,619.00|6,187.11|37.65%|
|资产总计|28,497.10|34,938.80|6,441.70|22.60|
|流动负债|6,088.43|6,101.90|13.47|0.22|
|非流动负债|12,156.94|12,547.06|390.12|3.21|
|其中：递延所得税负债|||||
|负债总计|18,245.37|18,648.96|403.59|2.21|
|净 资 产|10,251.73|16,289.84|6,038.11|58.90|

2、收益法评估结论
在评估基准日2015年4月30日，采用收益法评估后被评估单位股东全部权益价值为48,000.00万元，评估增值37,748.26万元，增值率368.21%。
3、评估结果的选取
收益法评估结果为48,000.00万元，资产基础法评估结果为16,289.84万元，差异金额31,710.16万元，以资产基础法评估值为基数计算差异率194.66%。
两种方法评估结果差异的主要原因是：（1）两种评估方法考虑的角度不同，资产基础法是从资产的再取得途径考虑的，反映的是企业现有资产的重置价值。收益法是从企业的未来获利能力角度考虑的，反映了企业各项资产的综合获利能力。（2）收益法在评估过程中不仅考虑了被评估单位申报的账内账外资产，同时也考虑了如康华医院拥有的雄厚的医疗技术队伍、团结的管理团队和稳定的客户来源等对获利能力产生重大影响的因素，这些因素都未在资产基础法中体现，因此收益法的评估结果高于资产基础法的评估结果。
经分析，评估人员认为上述两种评估方法的实施情况正常，参数选取合理。基于上述差异原因，由于收益法是从企业的未来获利能力角度出发，以预测的收益为评估基础，是对股东全部权益价值较全面的考虑，综合考虑上述原因，本次评估最终选取收益法的结果作为评估结论，即被评估单位的股东全部权益价值为 48,000.00万元，大写肆亿捌仟万元整。
十一、评估结论成立的条件
1、本评估结论系根据上述原则、依据、假设、方法、程序得出的，只有在上述
原则、依据、假设存在的条件下成立；
2、本评估结论仅为本评估目的服务；
3、本评估结论系对评估基准日被评估单位股东全部权益价值的公允反映；
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传真：021-63391116邮编：2000024、本评估结论未考虑国家宏观经济政策发生重大变化以及遇有自然力和其他不可抗力的影响；
5、本评估结论未考虑特殊交易方式对评估结论的影响；
6、本报告评估结论是由本评估机构出具的，受本机构评估人员的职业水平和能力的影响。
十二、特别事项说明
1、抵押担保事项
1）列入评估范围的房屋所有权证（海宁房权证海房字第00205799号）和土地使用权证（海国用（2011）第05786号）已设定抵押，抵押权人中国工商银行股份有限公司海宁支行，抵押最高借款金额10,570万元,抵押期限自2014年2月28日至2017年2月27日。截至评估基准日该抵押项下的借款金额7,020万元。
2）列入评估范围的房屋所有权证（海宁房权证海房字第00205800号）和土地使用权证（海国用（2012）第05925号）已设定抵押，抵押权人中国工商银行股份有限公司海宁支行，抵押最高借款金额 6,690万元,抵押期限自 2014年 2月 28日至 2017年2月27日。截至评估基准日该抵押项下的借款金额4,980万元。
本次评估未考虑上述抵押事项对评估结果的影响。
2、资产基础法评估中，除往来款外，本次评估对与股东全部权益价值的评估增减值可能存在的相关联的税赋未作考虑。
3、资产基础法评估中，公司为非增值税纳税人，故固定资产设备类的评估值包含增值税。
4、本次评估对象为企业股东全部权益价值，部分股东全部权益价值并不必然等于股东全部权益价值和股权比例的乘积，可能存在控股权溢价或少数股权折价，同时也未考虑流动性折扣对评估对象价值的影响；
5、本次评估中采用的所有收入、支出预测数据均由被评估单位提供并确认，评估人员在分析核实其真实性、合理性的基础上采用该数据。若评估基准日后被评估单位无法实现预期收益将影响本次评估结果；
6、本次收益法评估是基于医院目前经营模式、管理模式和我国目前医院管理及医院政策不变的情况进行测算的，若医院未来经营模式、管理模式和我国医院管理及医院政策发生变化将会影响本次评估结果。
7、评估基准日后至评估报告日前，被评估单位进行了两次股权转让，截至评估
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传真：021-63391116邮编：200002报告日，被评估单位的股东及股权情况如下：
|||||
|-|-|-|-|
|序号|股东名称|出资金额（万元）|持股比例（%）|
|1|浙江长海包装集团有限公司|1,675.00|20.94|
|2|卫保川|1,666.66|20.83|
|3|孙杰风|970.38|12.13|
|4|王 艳|833.34|10.42|
|5|马建建|759.80|9.50|
|6|杭州岚创投资合伙企业（有限合伙）|516.66|6.46|
|7|王益炜|506.53|6.33|
|8|卢 丹|303.92|3.80|
|9|金 漪|261.18|3.26|
|10|祁婧怡|253.26|3.17|
|11|戴耀明|126.63|1.58|
|12|王 钢|126.63|1.58|
||合 计|8,000.00|100.00|

8、被评估单位可能存在的影响股东全部权益价值评估的瑕疵事项，在委托方和被评估单位未作特殊说明而评估人员根据专业经验一般不能获悉的情况下，评估机构及评估人员不承担相关责任。
本报告签字评估师提请报告使用者在使用本报告时，应关注以上事项对评估结论以及本次经济行为可能产生的影响。
十三、评估报告使用限制说明
（一）评估报告使用说明
本报告的使用权归委托方所有。委托方或者经委托方同意其他使用本资产评估报告书的使用人应当认真阅读和理解本报告的每一个组成部分，本报告的每一个组成部分（包括资产评估报告书摘要）单独使用或其他非全部的任何组合使用均可能造成对本报告所载评估结论的误解。使用人还应当特别关注本报告书中价值定义、评估假设、评估依据、特别事项说明和被评估单位的承诺函。
（二）限制说明
1、本报告只能用于评估报告载明的评估目的和用途。
2、评估报告只能由评估报告载明的评估报告使用者使用。
3、除法律、法规规定以及相关当事方另有约定外，未征得本公司的同意，评
估报告的内容不得被摘抄、引用或披露于公开媒体。
4、本报告不是对评估对象的价值证明，而是基于一定评估基准和假设条件下
的价值咨询意见。
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传真：021-63391116邮编：200002（三）评估结论的使用有效期
评估结论仅在评估报告载明的评估基准日成立，评估结论自评估基准日起一年内（即2015年4月30日至2016年4月29日）有效。当评估基准日后的委估资产状况和外部市场出现重大变化，致使原评估结论失效时，评估报告使用者应重新委托评估。
本页以下无正文
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电话：021-63391088
传真：021-63391116邮编：200002本页无正文，为签字盖章页
十四、评估报告日
本评估报告日为2015年9月21日。
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法定代表人：梅惠民 中国注册资产评估师：唐媛媛
中国注册资产评估师：程永海
2015年9月21日
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电话：021-63391088
传真：021-63391116邮编：200002附件
1、千足珍珠集团股份有限公司四届董事会2014年第二次临时会议决议复印件；
2、委托方及被评估单位企业法人营业执照、组织机构代码证复印件及税务登记证复印件；
3、验资报告（海正健会验字（2010）第 774号《验资报告》及相关股权转让协议及工商登记资料）复印件；
4、审计报告复印件（信会师报字[2015]第610648号）；
5、房屋所有权证复印件（海宁房权证海房字第 00205800号、海宁房权证海房字第00205799号）；
6、国有土地使用证复印件（海国用（2011）第05786号、）海国用（2012）第05925号；
7、车辆行驶证复印件（浙FCC331、浙FCK781、浙FC7298、浙FC7271、浙F2Y162、浙F39R95、、浙F531H7、浙F122K3、浙FCL953、浙FM5269、浙FC5737、浙F70157、浙F07U21）；
8、被评估单位的医疗机构执业许可证复印件；
9、委托方、被评估单位的承诺函；
10、签字注册资产评估师的承诺函；
11、资产评估机构资格证书复印件；
12、评估人员资质证书复印件；
13、资产评估机构企业法人营业执照复印件；
14、资产评估明细表；
15、收益法预测表。