上海国际港务(集团)股份有限公司
拟对芜湖港务有限责任公司增资项目
资产评估报告书
皖中联国信评报字(2014)第163号
安徽中联国信资产评估有限责任公司
中国合肥
二〇一四年六月十二日
上海国际港务(集团)股份有限公司拟对芜湖港务有限责任公司增资项目资产评估报告书·目录目 录
一、资产评估报告书声明...........................................1二、资产评估报告书摘要...........................................2三、资产评估报告书正文...........................................4首部.........................................................4绪言.........................................................4委托方、产权持有者和业务约定书约定的其他评估报告使用者简介...4被评估单位简介...............................................6评估目的.....................................................6评估对象和评估范围...........................................6价值类型及其定义.............................................7评估基准日...................................................8评估依据.....................................................8评估方法.....................................................10评估程序实施过程和情况.......................................13评估假设.....................................................14评估结论.....................................................15特别事项说明.................................................15评估报告使用限制说明.........................................17评估报告日...................................................18尾部.........................................................18四、资产评估报告书附件.......................... ... ............19
安徽中联国信资产评估有限责任公司
上海国际港务(集团)股份有限公司拟对芜湖港务有限责任公司增资项目资产评估报告书·声明上海国际港务(集团)股份有限公司
拟对芜湖港务有限责任公司增资项目
资产评估报告书
声 明
皖中联国信评报字(2014)第163号
一、我们在执行本资产评估业务中，遵循相关法律法规和资产评估准则，恪守独立、客观和公正的原则；根据我们在执业过程中收集的资料，评估报告陈述的内容是客观的，并对评估结论合理性承担相应的法律责任。
二、评估对象涉及的资产、负债清单由委托方、被评估单位(或者产权持有者)申报并经其签章确认；所提供资料的真实性、合法性、完整性，恰当使用评估报告是委托方和相关当事方的责任；据此编制的本资产评估报告书也会因提供资料的虚假或隐瞒事实真相而失效。
三、我们与评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系；与相关当事方没有现存或者预期的利益关系，对相关当事方不存在偏见。
四、我们已对评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查；我们已对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验，并对已经发现的问题进行了如实披露，且已提请委托方及相关当事方完善产权以满足出具评估报告的要求，但不对评估对象的法律权属作任何形式的保证。
五、评估报告使用者应认真阅读评估报告全文。我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设和限定条件的限制，评估报告使用者应当充分考虑评估报告
中载明的假设、限定条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。
六、本报告评估结论是对评估对象在评估基准日特定目的下的价值进行分析、估算并发表的专业意见，不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。
七、除评估报告书载明的相关内容，我们未发现其他可能影响评估结论，且非评估人员执业水平和能力所能评定估算的重大瑕疵事项。但是，评估报告使用者应当不完全依赖本资产评估报告书，而应对资产权属状况、价值影响因素及相关内容作出自己的独立判断，并在经济行为中适当考虑。
八、对影响评估结论的瑕疵事项，委托方及相关当事方在委托时和本评估机构现场工作期间未作特别说明，在评估人员根据专业经验一般不能获悉或无法收集资料的情况下，本评估机构及评估人员不承担相关责任。
九、本项目评估机构及注册评估师不承担因评估报告使用不当所造成后果的责任。
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上海国际港务(集团)股份有限公司拟对芜湖港务有限责任公司增资项目资产评估报告书·摘要上海国际港务(集团)股份有限公司
拟对芜湖港务有限责任公司增资项目
资产评估报告书
摘 要
皖中联国信评报字(2014)第163号
上海国际港务(集团)股份有限公司、芜湖港储运股份有限公司：
安徽中联国信资产评估有限责任公司接受你们的共同委托，根据有关法律、法规和资产评估准则、资产评估原则，采用资产基础法，按照必要的评估程序，对上海国际港务(集团)股份有限公司拟对芜湖港储运股份有限公司全资子公司芜湖港务有限责任公司增资事宜所涉及的芜湖港务有限责任公司审计报告中载明的股东全部权益在2014年4月30日及相关前提下的市场价值进行了评估。
经评定估算，上海国际港务(集团)股份有限公司拟对芜湖港储运股份有限公司全资子公司芜湖港务有限责任公司增资事宜所涉及的芜湖港务有限责任公司审计报告
中载明的股东全部权益在 2014年 4月 30日及相关前提下的账面价值为 19,500.00万元，评估结果为 19,748.00万元，增值额为 248.00万元，增值率为1.27%，详见下表：
资产评估结果汇总表
被评估单位：芜湖港务有限责任公司 金额单位：万元
||||||
|-|-|-|-|-|
|项目|账面价值|评估价值|增减值|增值率%|
||A|B|C=B-A|D=C/A×100%|
|流动资产|3,589.35|3,587.78|-1.57|-0.04|
|非流动资产|84,448.74|84,698.31|249.57|0.30|
|其中：固定资产|44,281.62|44,468.61|186.99|0.42|
|在建工程|27,094.97|27,157.55|62.58|0.23|
|无形资产|72.15|72.15|0.00|0.00|
|其他非流动资产|13,000.00|13,000.00|0.00|0.00|
|资产总计|88,038.09|88,286.09|248.00|0.28|
|流动负债|11,017.47|11,017.47|0.00|0.00|
|非流动负债|57,520.62|57,520.62|0.00|0.00|
|负债总计|68,538.09|68,538.09|0.00|0.00|
|净资产|19,500.00|19,748.00|248.00|1.27|

截止本项目评估基准日，列入本次评估范围内的房屋共计28项，面积41872.28
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上海国际港务(集团)股份有限公司拟对芜湖港务有限责任公司增资项目资产评估报告书·摘要㎡，尚未办理房屋产权登记手续，本项目被评估单位承诺产权为其所有，本次房屋评估面积按被评估单位提供面积评估，未考虑办理产权登记或过户手续的相关费用。如办理产权登记或过户手续后的房屋所有权证面积与本次评估面积不符，或存在产权纠纷，需按国家有权部门认定的或相关当事方达成的有效结论对本报告评估结果进行相应调整。
截止 2014年 4月 30日，列入本次评估范围内的有房屋产权证的房屋面积为15507.42平方米，房屋产权证证载所有权人为芜湖港储运股份有限公司，尚待变更。
截止2014年4月30日，列入本次评估范围内的车辆行驶证证载所有权人为芜湖港储运股份有限公司，尚待变更。
芜湖港务有限责任公司在设立时对投入的资产及负债进行了评估，并以评估价值入账。
列入本次评估范围内的房屋建筑物、堆场及码头所占用的土地使用权为芜湖港储运股份有限公司向母公司芜湖港口有限责任公司租赁使用。本次评估的房屋建筑物不含土地价值，未考虑租赁土地对其价值的影响。
本次评估范围内的在建项目朱家桥外贸码头二期所占用的土地使用权已预付土地征用及土地拆迁款13,000.00万元，尚未履行招标拍卖挂牌程序。
根据财政部、国家税务总局《关于全国实施增值税转型改革若干问题的通知》（财税[2008]170号）：“从 2009年 1月 1日起，增值税一般纳税人购进或者自制固定资产发生的进项税额，可根据《中华人民共和国增值税暂行条例》、《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》和《关于将铁路运输和邮政业纳入营业税改征增值税试点的通知》的有关规定，凭增值税专用发票、海关进口增值税专用缴款书和运输结算单据从销项税额中扣除”，本次被评估单位为一般纳税人，故被评估单位纳入评估范围的机器设备、车辆、电子设备重置全价中均不包含增值税。
本资产评估报告书摘要与资产评估报告书正文具有同等法律效力。
本报告使用有效期为一年，即自2014年4月30日起至2015年4月29日止，超过本报告使用有效期不得使用本资产评估报告书。
重要提示
以上内容摘自资产评估报告书，欲了解本评估项目的全面情况，应认
真阅读资产评估报告书全文。
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上海国际港务(集团)股份有限公司拟对芜湖港务有限责任公司增资项目资产评估报告书·正文上海国际港务(集团)股份有限公司
拟对芜湖港务有限责任公司增资项目
资产评估报告书
正 文
皖中联国信评报字(2014)第163号
上海国际港务(集团)股份有限公司、芜湖港储运股份有限公司：
安徽中联国信资产评估有限责任公司接受贵单位的委托，根据有关法律、法规和资产评估准则、资产评估原则，采用资产基础法，按照必要的评估程序，对上海国际港务(集团)股份有限公司拟对芜湖港储运股份有限公司全资子公司芜湖港务有限责任公司增资事宜所涉及的芜湖港务有限责任公司审计报告中载明的股东全部权益在2014年4月30日及其相关前提下的价值进行了评估。
现将资产评估情况及评估结果报告如下(本资产评估报告书除特别说明外，均以人民币为报告本位币)：
一、委托方、产权持有者和业务约定书约定的其他评估报告使用者简介
(一)本次资产评估委托方为上海国际港务(集团)股份有限公司和芜湖港储运股份有限公司
1.上海国际港务(集团)股份有限公司(以下简称：上港集团)
注册地址：上海市浦东新区芦潮港镇同汇路1号综合大楼A区4楼。
法定代表人：陈戌源。
注册资本：贰佰贰拾柒亿伍仟伍佰壹拾万柒玖仟陆佰伍拾圆整。
实收资本：贰佰贰拾柒亿伍仟伍佰壹拾万柒玖仟陆佰伍拾圆整。
公司类型：股份有限公司(上市)。
经营范围：国内外货物（含集装箱）装卸（含过驳）、储存、中转和水陆运输；
集装箱拆拼箱、清洗、修理、制造和租赁；国际航运、仓储、保管、加工、配送及物流信息管理；为国际旅客提供候船和上下船舶设施和服务；船舶引水、拖带，船务代理，货运代理；为船舶提供燃物料、生活品供应等船舶港口服务；港口设施租赁；港口信息、技术咨询服务；港口码头建设、管理和经营；港口起重设备、搬运机械、机电设备及配件的批发及进出口（涉及行政许可的凭许可证经营）。
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上海国际港务(集团)股份有限公司拟对芜湖港务有限责任公司增资项目资产评估报告书·正文公司简介:上海国际港务（集团）股份有限公司系2005年5月经中华人民共和国商务部以商资批[2005]880号《关于同意设立上海国际港务（集团）股份有限公司的批复》批准，由上海国际港务(集团)有限公司改制成立的股份有限公司，发起人为上海市国有资产监督管理委员会、 China Merchants International Terminals(Shanghai) Limited、上海同盛投资(集团)有限公司、上海国有资产经营有限公司和上海大盛资产有限公司。于 2005年 5月 2日取得由中华人民共和国商务部颁发的商外资资审字[2005]0156号《中华人民共和国外商投资企业批准证书》。并于 2005年 7月 8日取得由上海市工商行政管理局换发的注册号为企股沪总字第 038738号（市局）的《企业法人营业执照》。公司于 2006年 10月 26日在上海证券交易所正式挂牌上市，证券代码：600018。
2.芜湖港储运股份有限公司(以下简称：芜湖港)
住所：安徽省芜湖市经济技术开发区内。
法定代表人：孔祥喜。
注册资本：贰拾肆亿叁仟伍佰叁拾万圆整。
实收资本：贰拾肆亿叁仟伍佰叁拾万圆整。
公司类型：股份有限公司(上市)。
经营范围：许可经营项目：货物装卸、仓储，国际集装箱装卸，物流配送，多式联运，港口拖轮经营，普通货物运输，铁路运输（限分支机构经营），煤炭仓储及配煤服务，一般经营项目：货物中转服务，机械设备、场地、房屋租赁服务，房屋建筑及线路管道安装，铁路、公路、桥涵工程施工，金属材料、钢材、电线、电缆、橡塑制品销售，铁路车辆维修、铁路、线路器材设备维护。
公司简介：公司于2000年11月24日经安徽省体改委皖体改函(2000)85号、2000年 11月 24日皖府股字(2000)第 41号批准证书批准设立,由芜湖港口有限责任公司(主发起人)、芜湖长江大桥公路桥有限公司、芜湖经济技术开发区建设总公司、芜湖高新技术创业服务中心和中国芜湖外轮代理公司共同出资,以发起设立方式设立。
2003年3月,经中国证监会证监发行字[2003]17号及上交所上证上字[2003]22号,本公司向社会公开发行人民币普通股股票4,500万股。证券代码：000575。
(二)本项目产权所有者
本项目产权所有者为芜湖港储运股份有限公司。
2.本项目业务约定书约定的其他评估报告使用者
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上海国际港务(集团)股份有限公司拟对芜湖港务有限责任公司增资项目资产评估报告书·正文除法律法规规定的评估报告使用者外，本项目无业务约定书约定的委托方以外的其他评估报告使用者。
二、被评估单位简介
本次被评估单位为:芜湖港务有限责任公司（以下简称：芜湖港务公司）
住所：芜湖市鸠江区朱家桥外贸码头。
法定代表人：程梅生。
注册资本：壹亿玖仟伍佰万圆整。
公司类型：有限责任公司(非自然人投资或控股的法人独资)。
经营范围：在芜湖港朱家桥港区港务公司15号码头，16号码头、17号码头1#、2#、3#泊位，朱家桥外贸码头（二期），朱家桥集装箱码头（一期）1#、2#泊位区域内经营：一、为船舶提供码头、过驳锚地设施；二、在港区内提供货物装卸、仓储服务，集装箱装卸、堆放、拆拼箱；三、为船舶进出港、靠离码头、移泊提供顶推、拖带服务；四、为船舶提供岸电、淡水供应；五、港口设施、设备和港口机械的租赁、维修服务。（港口经营许可证有效期限至2017年5月13日）。
公司成立于2014年4月18日，由芜湖港以其所属的芜湖港储运股份有限公司国际集装箱码头分公司及芜湖港储运股份有限公司工程建设管理项目部的净资产经审计、评估后投资设立。
三、评估目的
根据芜湖港储运股份有限公司第五届董事会第四次会议决议，上港集团拟对芜湖港务公司增资，本次评估目的是对该经济行为所涉及的芜湖港务公司的股东全部权益在评估基准日的市场价值作出反映，为该事宜提供价值参考。
四、评估对象和评估范围
1.本次评估评估对象：芜湖港务公司的股东全部权益。
2.本次评估范围为：上述评估对象涉及的芜湖港务公司的全部资产及负债，包括流动资产、非流动资产及负债，以芜湖港务公司提供填报的《资产负债评估明细表》为准。
根据芜湖港务公司提供的经会计师事务所审计后的报表，截止 2014年 4月 30
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上海国际港务(集团)股份有限公司拟对芜湖港务有限责任公司增资项目资产评估报告书·正文日，评估范围内的经审计后的资产及负债情况如下：
账面资产总额为 88,038.09万元，其中：流动资产账面价值为 3,589.35万元，固定资产账面价值为44,281.62万元，在建工程账面价值为27,094.97万元；负债总额68,538.09万元，其中：流动负债账面价值为11,017.47万元，长期负债账面价值为57,520.35万元，净资产19,500.00万元。
列入本次评估范围内的芜湖港务公司房屋建筑物建筑面积为 57379.70平方米，其中有房屋产权证的房屋面积为 15507.42平方米，房屋产权证单位名称尚未变更，主要为仓库、办公楼、转运站等；建有堆场130000平方米。
列入本次评估范围内的芜湖港务公司的设备为集装箱及件散货设备:集装箱设备主要有30.5T岸桥1台，35T岸桥3台；30.5T场桥2台，35T场桥8台，堆高机3台，40T正面吊 3台，各类叉车 8台（3T叉车 6台，10吨叉车 2台），集卡 11辆；
件散货主要设备有25T、16T、10T门机各 2台，5T浮式起重机 2台，装载机 4台，自卸车7台，各类叉车5台（20吨叉车2台，16T叉车1台，10吨叉车2台），集卡6辆，库内专用行车12台以及其他配套设备。
列入本次评估范围内的在建工程主要为朱家桥外贸码头二期工程，包括土建、设备安装工程。
上述资产负债已经华普天健会计师事务所（特殊普通合伙）会专字[2014]2430号《审计报告》审计，该报告载明的审计意见为：“我们认为，芜湖港务公司财务报表在所有重大方面按照企业会计准则的规定编制，公允反映了芜湖港务公司 2014年4月30日的财务状况。”
纳入评估范围的资产负债与委托评估的资产负债范围一致。
五、价值类型及其定义
1.价值类型
本次评估采用的价值类型为市场价值。
2.价值类型定义
市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫压制的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。
3.选择价值类型的理由
采用市场价值类型的理由是市场价值类型与其他价值类型相比，更能反映交易双
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上海国际港务(集团)股份有限公司拟对芜湖港务有限责任公司增资项目资产评估报告书·正文方的公平性和合理性，使评估结果能满足本次评估目的之需要。
六、评估基准日
本项目资产评估基准日为2014年4月30日。
根据国家涉及资产评估的有关规定，考虑评估基准日与实际评估工作日较为接近能使评估机构更好的掌握委评资产负债的评估基准日状况，保证评估结果更加真实合理的得以反映，和本项目经济行为性质及其实现日与评估基准日尽可能接近等因素，由委托方确定。
除本报告第十二节“特别事项说明”中提示的相关内容，评估基准日对评估结果的影响符合常规情况，无其他特别因素。
评估中所采用的价格、税率、费率、存贷款利率等均为评估基准日的标准。
七、评估依据
1.行为依据
(1)《芜湖港储运股份有限公司第五届董事会第四次会议决议》；
(2)本项目《资产评估业务约定书》（皖国信评报字(2014)第163号)；
(3)其他有关行为依据。
2.法律法规依据
(1)《中华人民共和国公司法》（2013年 12月 28日第十二届全国人民代表大会常务委员会第六次会议通过修订，并于2014年3月1日起施行。）；
(2)《企业国有资产监督管理暂行条例》(国务院第378号令，2003)；
(3)《企业国有资产评估管理暂行办法》国务院国有资产监督管理委员会令第 12号（2005年8月25日）；
(4)《关于加强企业国有资产评估管理工作有关问题的通知》（国资委产权[2006]274号）；
(5)2004年 12月 31日安徽省国有资产监督管理委员会《关于印发<安徽省企业国有资产评估管理暂行办法>的通知》(皖国资产权<2004>147号)。
(6)其他与评估工作相关的法律、法规和规章制度等。
3.评估准则依据
(1)《资产评估准则—基本准则》（财企（2004）20号）；
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上海国际港务(集团)股份有限公司拟对芜湖港务有限责任公司增资项目资产评估报告书·正文(2)《资产评估职业道德准则—基本准则》（财企（2004）20号）；
(3)《资产评估准则—评估报告》（中评协[2007]189号）；
(4)《资产评估准则—评估程序》（中评协[2007]189号）；
(5)《资产评估准则—机器设备》（中评协[2007]189号）；
(6)《资产评估准则—不动产》（中评协[2007]189号）；
(7)《资产评估价值类型指导意见》（中评协[2007]189号）；
(8)中国资产评估协会《关于印发<资产评估职业道德准则—独立性>的通知》（中评协〔2012〕248号）；
(9)中国资产评估协会关于印发《资产评估准则—利用专家工作》的通知（中评协<2012>244号）
(10)中国资产评估协会《关于印发<资产评估准则—企业价值>的通知>》(中评协<2011>227号)；
(11)《企业国有资产评估报告指南》（中评协[2008]218号）；
(12)《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》（会协[2003]18号）。
4.权属依据
(1)芜湖港有关批文；
(2)房屋产权证及被评估单位方提供的房屋权属说明；
(3)《融资租赁合同(回租)》；
(4)设备购置发票、购置合同；
(5)车辆行驶证；
(6)其他有关产权依据。
5.取价依据及其他
(1)安徽省建设工程造价总站、安徽省工程建设标准定额总站《关于贯彻执行<全国统一建筑工程基础定额安徽省综合估价表>及其费用定额的实施意见》(建定字<2000>021号)；
(2)2000年《全国统一建筑工程基础定额安徽省综合估价表》及其配套费用定额；
(3)1999年《全国统一建筑工程基础定额安徽省装饰工程综合估价表》及其配套费用定额；
(4)2000年《全国统一安装工程预算定额安徽省估价表》及其配套费用定额；
(5)2000年《全国统一建筑安装工程工期定额》；
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上海国际港务(集团)股份有限公司拟对芜湖港务有限责任公司增资项目资产评估报告书·正文(6)中国建设部颁发的《房屋完损等级评估标准》；
(7)国家有关部门、金融机构发布的统计数据、技术标准、利率税率及价格信息等资料；
(8)本机构评估人员通过市场调查收集的有关询价资料和取价参数资料；
(9)评估基准日《芜湖市建设工程材料价格信息》；
(10)机械工业出版社《2014年中国机电产品报价目录》；
(11)中国财政出版社《最新资产评估常用数据与参数手册》；
(12)委评资产现场盘点、勘察资料；
(13)委评资产负债询证结论；
(14)被评估单位提供的《资产负债评估明细表》；
(15)被评估单位提供的会计报表、账册、会计凭证、协议合同、发票及其他财务会计资料；
(16)被评估单位提供的工程设计文件、工程图纸、招投标文件、工程合同、工程概预算及决算报告等技术资料；
(17)华会普天分健计师事务所（特殊普通合伙）会专字[2014]2430号《审计报告》；
(18)委托方及被评估单位提供的其他与资产评估有关的资料；
(19)本机构评估人员认为科学、必要的其他评估依据。
八、评估方法
(一）评估方法的选择
资产评估的常用方法包括：市场法、资产基础法、收益法。
本次评估对象为芜湖港务公司的股东全部权益。由于市场近期无行业和资产结构及规模等均相同或相似的可比交易案例、或交易案例无法量化的价格差异因素较多，本项目评估对象不适宜直接采用市场法进行评估。
由于芜湖港务公司是专门从事集装箱装卸作业和集装箱物流的专业化码头，为交通运输辅助业，该行业受国家政策及宏观经济的影响较大，近年来受全球经济形势恶化的影响，公司前身处于亏损或微利经营，未来经营成果及经营风险的预测、量化存在较大的不确定因素，公司管理层无法对未来的经营效益进行预测，故本项目也不宜采用收益法进行评估。
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上海国际港务(集团)股份有限公司拟对芜湖港务有限责任公司增资项目资产评估报告书·正文根据本次评估目的、可搜集的资料，针对评估对象的属性特点，本项目采用资产基础法进行评估。
(二）评估方法简述
资产基础法
是指在合理评估范围内对各项资产价值和负债评估的基础上确定评估对象价值的评估思路。根据本次评估目的、可搜集的资料，针对评估对象的属性特点，采用成本法、市场法对各单项资产负债进行评估，加和后确定评估对象评估结果。
成本法是指用现时条件下重新购置和建造一个全新状态的被评资产所需的全部成本，减去被评估资产已经发生的实体性陈旧贬值、功能性陈旧贬值和经济性陈旧贬值，得到的差额作为被评估资产的评估值的一种资产评估方法。或首先估算被评资产与其全新状态相比有几成新，即求出成新率，再用全部成本与成新率相乘，得到的乘积作为评估值。
市场法是指在市场上选择若干相同或近似的资产作为参照物，针对各项价值影响因素，将被评估资产分别与参照物逐个进行价格差异的比较调整，再综合分析各项调整结果，确定被评估资产的评估值的一种资产评估方法。
其中:
1.流动资产
主要采用成本法进行评估。
(1)货币资金
通过对现金的现场盘点和查阅出入库记录，推算出评估基准日数额，从而确定现金评估值；通过查阅银行对账单、调节表及发放询证函，以核实的数额确定银行存款评估值。
(2)应收及预付款项
应收款项在核实无误的基础上，借助于历史资料和现在调查了解的情况，具体分析数额、欠款时间和原因、款项回收情况、欠款人资金、信用、经营管理现状等。根据各单位的具体情况，采用账龄分析法及个别认定法对评估风险损失进行估计后确定评估值；预付账款根据所能收回的相应货物形成资产或权利的价值确定评估值；坏账准备评估为零。
(3)存货
为原材料及在用周转材料。
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上海国际港务(集团)股份有限公司拟对芜湖港务有限责任公司增资项目资产评估报告书·正文账面采用成本价格核算，评估人员了解到企业原材料的周转较快，评估范围内的库存原材料购入日期距评估基准日较接近，市场价格变化不大，在清查核实库存数量的基础上，以核实后的账面值作为评估值；
2.非流动资产
纳入本次评估范围的非流动资产包括固定资产、无形资产（其他无形资产）及其他非流动资产。
(1)固定资产
①房屋建筑物
针对评估范围内房屋建筑物的特点、属性，主要采用成本法进行评估。
A.成本法
a.重置全价
包括前期费用、综合造价及资金成本。
b.成新率
根据现场勘察，参照建设部颁发的《房屋完损等级评定标准》，对房屋建筑物的结构、装修、设备三部分的各个项目的完损等级进行鉴定，主要采用年限法确定成新率。
②机器设备
主要采用成本法进行评估。
A.重置全价
设备以现行不含税购置价为基础，加合理运杂费、安装调试费、大型设备一定期限内的资金成本等构成重置全价。
车辆以现行不含税不含税购置价为基础，加购置附加费、合理的其他费用等构成重置全价。
B.成新率
在对机器设备进行现场勘察的基础上，主要采用年限法及打分法确定成新率。
车辆以现场勘察为依据，考虑现时实际状况、实际已使用时间及已行驶里程、维修保养状况等因素，参考商务部、发改委、公安部、环境保护部四部委颁布的《机动车强制报废标准规定》（2012年第 12号）的有关规定，采用年限法、工作量法及观测法综合确定。公式如下：
综合成新率＝理论成新率×40%＋观测法成新率×60%
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上海国际港务(集团)股份有限公司拟对芜湖港务有限责任公司增资项目资产评估报告书·正文其中：理论成新率＝min（年限法成新率，工作量法成新率）
即理论成新率取年限法成新率与工作量法成新率孰低者。
③在建工程
在核实工程项目、工程内容、形象进度和付款进度等的基础上，以截止评估基准日已实际支付的土建工程款、设备及安装费、工程前期及其他费用为基础重新测算资金成本后得出评估值。
（2）无形资产
无形资产――其他无形资产为物流系统软件，评估人员抽查相关原始凭证、购置发票，并核实软件的使用及摊销情况，通过市场调查取得主要系统软件的现行购置价确定评估值。
（3）其他非流动资产
为预付的朱家桥外贸码头土地征用及土地拆迁款，期后会取得相应的资产或权益，按审计后账面值确定其评估价值。
3.负债
包括应付账款、预收账款、应付职工薪酬、其他应付款、应付利息、一年内到期的非流动负债、长期应付款、其他非流动负债。根据评估目的实现后的产权持有者实际需要承担的负债项目及金额确定评估值。
十、评估程序实施过程和情况
1.评估工作自2014年5月20日起至2014年6月12日止。
2.主要步骤
(1)与委托方约定资产评估业务基本事项，确定评估目的、价值类型、对象及范围、委托方以外的其他评估报告使用者，选定评估基准日。
(2)接受委托，与委托方签订《资产评估业务约定书》。
(3)编制评估计划。
(4)根据委评资产具体情况和专业化原则组织资产评估项目组,进驻被评估单位了解情况，指导填写合乎规范的《资产负债评估明细表》。
(5)广泛搜集、验证资料，清查核实资产。流动资产组进行账面审核，发放询证函，现场抽查、勘核实物资产；固定资产组在企业专业人员的配合下进行实物资产的清核勘察，作现状分析鉴定，掌握资产现时使用状态、历史情况并作现场勘察记录和
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上海国际港务(集团)股份有限公司拟对芜湖港务有限责任公司增资项目资产评估报告书·正文工作底稿。
(6)评估人员根据评估目的、资产核查鉴定结果和可搜集的资料，进行市场调查，选定适用的评估方法予以评定估算，汇总数据；分析评估结论；撰写资产评估报告书及资产评估说明。
(7)实施逐级审核。
(8)与委托方交换意见后，出具资产评估报告书。
十一、评估假设
1.国家宏观经济政策和被评估资产所在地区的社会经济环境无重大变化；行业政策、管理制度及相关规定无重大变化；经营业务涉及的税收政策、信贷利率、政策性征收费用等无重大变化。
2.被评估资产在可预知的法律、经济和技术条件许可的范围内处于正常、合理、合法的运营、使用及维护状况。
3.资产所有者取得相关资产权益、使用或支配相应资产、从事相应生产经营活动、承担相应负债、获取相应收益、支付相关成本费用。
4.被评估资产处在本评估基准日的外部经济环境条件下，且现有用途不变、持续经营。
5.经济行为各方主体具备实施经济行为的能力条件，且本次经济行为对被评估资产的经济活动不会产生不利影响。
6.被评估单位的经营者是负责的，且公司管理层有能力担当其职务。
7.被评估单位完全遵守所有有关的法律法规。
8.被评估单位未来将采取的会计政策和编写此份报告时所采用的会计政策在重要方面基本一致。
9.被评估单位在现有的管理方式和管理水平的基础上，经营范围、方式与目前方向保持一致。
10.被评估单位提供的与资产评估有关的资料真实、准确、完整。
11.无其他人力不可抗拒因素及不可预见因素等对被评估单位或被评估资产造成重大不利影响。
当上述评估假设发生变化时，本报告评估结论一般不成立，本资产评估报告书一般会失效。
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上海国际港务(集团)股份有限公司拟对芜湖港务有限责任公司增资项目资产评估报告书·正文十二、评估结论
在实施上述资产评估方法和程序后，经评定估算，上海国际港务(集团)股份有限公司拟对芜湖港储运股份有限公司全资子公司芜湖港务有限责任公司增资事宜所涉及的芜湖港务有限责任公司审计报告中载明的股东全部权益在2014年4月30日及相关前提下的账面价值为 19,500.00万元，评估结果为 19,748.00万元，增值额为248.00万元，增值率为1.27%，详见下表：
资产评估结果汇总表
被评估单位：芜湖港务有限责任公司 金额单位：万元
||||||
|-|-|-|-|-|
|项目|账面价值|评估价值|增减值|增值率%|
||A|B|C=B-A|D=C/A×100%|
|流动资产|3,589.35|3,587.78|-1.57|-0.04|
|非流动资产|84,448.74|84,698.31|249.57|0.30|
|其中：固定资产|44,281.62|44,468.61|186.99|0.42|
|在建工程|27,094.97|27,157.55|62.58|0.23|
|无形资产|72.15|72.15|0.00|0.00|
|其他非流动资产|13,000.00|13,000.00|0.00|0.00|
|资产总计|88,038.09|88,286.09|248.00|0.28|
|流动负债|11,017.47|11,017.47|0.00|0.00|
|非流动负债|57,520.62|57,520.62|0.00|0.00|
|负债总计|68,538.09|68,538.09|0.00|0.00|
|净资产|19,500.00|19,748.00|248.00|1.27|

本报告评估结论详细情况见《上海国际港务(集团)股份有限公司拟对芜湖港务有限责任公司增资项目资产评估明细表》(另册)。
十二、特别事项说明
以下特别事项可能对评估结论产生影响，本项目评估报告使用者应予以关注：1.本报告评估结论没有考虑将来可能承担抵押、担保事宜以及特殊的交易方可能追加付出的价格对评估价值的影响，也未考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和其他不可抗力因素对资产价格的影响。
2.本报告评估结论未考虑可能存在的下列行为对评估价值的影响。
(1)未发现的债务和潜在的诉讼。
(2)纳税责任和滞纳金，可能存在税务机关要求补税及征收滞纳金的情况。
(3)其他或有责任。
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上海国际港务(集团)股份有限公司拟对芜湖港务有限责任公司增资项目资产评估报告书·正文3.本报告评估结论未考虑评估增减值所引起的税收责任，本项目评估报告使用者在使用本资产评估报告书时，应当考虑相关税收责任的影响。
4.本资产评估报告书对被评估单位进行的账面调整和评定估算是为了客观反映评估结果，评估机构无意要求被评估单位必须按本资产评估报告书进行相关的账务处理，是否进行及如何进行有关的账务处理，应当依据国家有关规定。
5.评估基准日后、有效期以内资产数若发生变化，应根据原评估方法对资产额进行相应调整；若资产价格标准发生变化，并对资产评估价值产生明显影响时，委托方应及时聘请评估机构重新确定评估价值。
6.我们对往来账项均按资产评估的有关规定履行了必要的程序，截止本报告出具日，部分债权债务询证函回函未全部收到。如未来存在债权债务争议或纠纷，需根据相关当事方达成的有效结论或国家有权部门认定的有效结论对本报告评估结果进行相应调整。
7.截止评估基准日2014年4月30日，列入本次评估范围内的的房屋共计28项，面积 41872.28㎡，尚未办理房屋产权登记手续，本项目被评估单位承诺产权为其所有，本次房屋评估面积按被评估单位提供面积评估，未考虑办理产权登记或过户手续的相关费用。如办理产权登记或过户手续后的房屋所有权证面积与本次评估面积不符，或存在产权纠纷，需按国家有权部门认定的或相关当事方达成的有效结论对本报告评估结果进行相应调整。
8.截止评估基准日2014年4月30日，列入本次评估范围内的有房屋产权证的房屋面积为 15507.42平方米，房屋产权证证载所有权人为为芜湖鸿儒港储运股份有限公司,尚待变更。
9.截止评估基准日2014年4月30日，列入本次评估范围内的车辆行驶证芜湖鸿儒港储运股份有限公司,尚待变更。
10.芜湖港务有限责任公司在设立时对投入的资产及负债进行了评估，并以评估价值入账。
11.本次评估范围内的房屋建筑物、堆场及码头所占用的土地使用权为芜湖港向母公司芜湖港口有限责任公司租赁使用。本次评估的房屋建筑物不含土地价值，未考虑租赁土地对其价值的影响。
12.本次评估范围内的在建项目朱家桥外贸码头二期所占用的土地使用权已预付土地征用及土地拆迁款13000.00万元，尚未履行招标拍卖挂牌程序。
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上海国际港务(集团)股份有限公司拟对芜湖港务有限责任公司增资项目资产评估报告书·正文13.由于码头项目特殊性及工作条件限制，本机构评估人员无法对列入本次评估范围内的码头水下工程等隐蔽工程进行勘察，主要通过现场勘察典型大型实物资产运行状况、核实工程图纸及决算和维护记录等资料、向企业工程管理人员了解情况等途径进行现状分析、工程量验证核实及评定估算。
14.根据财政部、国家税务总局《关于全国实施增值税转型改革若干问题的通知》（财税[2008]170号）：“从 2009年 1月 1日起，增值税一般纳税人购进或者自制固定资产发生的进项税额，可根据《中华人民共和国增值税暂行条例》、《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》和《关于将铁路运输和邮政业纳入营业税改征增值税试点的通知》的有关规定，凭增值税专用发票、海关进口增值税专用缴款书和运输结算单据从销项税额中扣除”，本次被评估单位为一般纳税人，故被评估单位纳入评估范围的机器设备、车辆、电子设备重置全价中均不包含增值税。
15．当上述特别事项对本报告评估结论产生影响，而本报告评估结论未进行调整，则本报告评估结论不成立，本资产评估报告书会失效。
十三、评估报告使用限制说明
1.本资产评估报告书仅在本资产评估报告书载明的评估基准日有效，只能用于载明的评估目的。
2.本资产评估报告书只能由本资产评估报告书载明的评估报告使用者使用，国家法律、法规另有规定的除外。
3.未征得本项目评估机构同意，本资产评估报告书的内容不得被摘抄、引用或披露于公开媒体，国家法律、法规另有规定以及相关当事方另有约定的除外。
4.本报告使用有效期为一年，即自2014年4月30日起至2015年4月29日止，超过本报告使用有效期不得使用本资产评估报告书。
5.本资产评估报告书在评估机构及注册评估师签字盖章后，其作用依照法律法规的有关规定发生法律效力。
6.本资产评估报告书如需按国家现行规定提交财产评估主管机关进行核准或备案，则在取得批复后方可正式使用。
7.本资产评估报告书解释权仅归本项目评估机构所有，国家法律、法规另有规定的除外。
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上海国际港务(集团)股份有限公司拟对芜湖港务有限责任公司增资项目资产评估报告书·附件上海国际港务(集团)股份有限公司
拟对芜湖港务有限责任公司增资项目
资产评估报告书
附 件
皖国信评报字(2014)第163号
本资产评估报告书附件应与资产评估报告书共同使用，与资产评估报告书具有同等法律效力，包括：
1.本次经济经济行为文件
2.被评估单位审计报告复印件
3.委托方及被评估单位营业执照复印件
4.产权证明文件复印件
5.委托方及被评估单位承诺函
6.注册资产评估师承诺函
7.评估机构资产评估资格证书
8.评估机构证券业资产评估资格证书复印件
9.评估机构营业执照复印件
10.参加本项目评估人员名单
11.签字注册评估师资产评估资格证书复印件
12.现场勘察照片
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