竣工项目中西安、长沙地区偏多且部分项目竣
工时间较早，需对其去化情况保持关注。
公司毛利率有所下滑。2016年，受获利空间相
对较低的代建业务收入占比提升及房地产业
务毛利率下滑的影响，公司毛利率进一步下滑
至18.96%，较上年减少 4.38个百分点，经营
性业务盈利能力有所减弱。
信用评级报告声明
中诚信证券评估有限公司（以下简称“中诚信证评”）因承做本项目并出具本评级报告，特此如下声明：
1、除因本次评级事项中诚信证评与评级委托方构成委托关系外，中诚信证评、评级项目组成员以及信用评审委员会成员与评级对象不存在任何影响评级行为客观、独立、公正的关联关系。
2、中诚信证评评级项目组成员认真履行了尽职调查和勤勉尽责的义务，并有充分理由保证所出具的评级报告遵循了客观、真实、公正的原则。
3、本评级报告的评级结论是中诚信证评遵照相关法律、法规以及监管部门的有关规定，依据合理的内部信用评级流程和标准做出的独立判断，不存在因评级对象和其他任何组织或个人的不当影响而改变评级意见的情况。本评级报告所依据的评级方法在公司网站（www.ccxr.com.cn）公开披露。
4、本评级报告中引用的企业相关资料主要由发行主体或/及评级对象相关参与方提供，其它信息由中诚信证评从其认为可靠、准确的渠道获得。因为可能存在人为或机械错误及其他因素影响，上述信息以提供时现状为准。中诚信证评对本评级报告所依据的相关资料的真实性、准确度、完整性、及时性进行了必要的核查和验证，但对其真实性、准确度、完整性、及时性以及针对任何商业目的的可行性及合适性不作任何明示或暗示的陈述或担保。
5、本评级报告所包含信息组成部分中信用级别、财务报告分析观察，如有的话，应该而且只能解释为一种意见，而不能解释为事实陈述或购买、出售、持有任何证券的建议。
6、本评级报告所示信用等级自本评级报告出具之日起至本次债券到期兑付日有效；同时，在本次债券存续期内，中诚信证评将根据《跟踪评级安排》，定期或不定期对评级对象进行跟踪评级，根据跟踪评级情况决定是否调整信用等级，并按照相关法律、法规对外公布。
土地市场方面，在去库存的大背景下，2016年基本分析
全国房地产用地供给继续收紧，但土地成交金额上受益于宽松的行业政策环境，2016年我国房
涨明显，区域亦有所分化。2016年全国房地产建设地产投资增速上涨，商品房销售呈现量价齐
用地供应面积为 10,750万平方米，同比下降升态势，待售面积出现近年首次下降，但区
10.19%；同年房企购置的土地面积 22,025万平方域分化更趋明显。
米，同比下降3.45%，但由于土地均价上升、溢价得益于持续宽松的行业政策环境，2016年我国
率持续高位，同期土地成交款约 9,129亿元，同比房地产市场处于明显上升周期。根据国家统计局数
上涨19.77%。其中，一线城市2016年的土地成交据显示，2016年房地产企业累计完成房地产开发投
均价同比增加15.98%，涨幅较上年增加1.4个百分资102,581亿元，同比增长6.9%，增速较上年上涨
点，平均溢价率约47.06%；二线城市土地成交均价 5.9个百分点；同年全国商品房销售面积与销售额
则同比上涨70.2%，涨幅较上年提升了56.2个百分分别为 157,349万平方米和 117,627亿元，同比分
点，平均溢价率达52.55%；而三线城市成交土地均别增长22.4%和34.8%。从价格来看，2016年1~11
价同比增加13.50%，平均溢价率为19.85%。
月全国百城住宅均价呈现逐月增长的态势，2016年
2016年房地产行业在坚持去库存的整体基调 11月全国百城住宅成交均价达 12,938元/平方米，
上，继续实施“因城施策”的政策引导，部分较年初增长17.34%；其中一线城市住宅均价达
重点城市调控政策升级，行业政策仍是短期 40,441元/平方米，较年初增长20.60%；同期二线
内影响房地产市场的重要因素。
城市住宅均价达 11,697元/平方米，较年初增长
2016年全国依旧维持去库存的房地产政策目17.03%；三线城市住宅均价达7,359元/平方米，较
标，继续落实“分类调控、分地施策”的政策引导。
年初增长8.82%1。良好的商品房成交使得商品房库
具体来看，2016年初中国人民银行、银监会宣布降存出现近年来首次下降，2016年末全国商品房待售
低非限购城市的首付比例，同时财政部、国家税务面积69,539万平方米，同比减少3.22%；但需关注
总局、住房城乡建设部调整契税税率以降低购房成到部分二线及三四线城市仍存在去库存压力，价格
本；6月国务院办公厅出台《关于加快培育和发展亦难以上行，不同能级城市的商品住宅市场分化明
住房租赁市场的若干意见》指出，实行购租并举，显。
培育和发展住房租赁市场，促进住房租赁市场健康图1：2014~2016年全国商品房销售情况
发展，进一步推动房地产市场的去化进程。在全国单位：万平方米、亿元
层面陆续出台宽松的房地产政策同时，部分重点城市率先推出了严格的楼市调控政策以抑制房价的过快上涨，一线城市中以上海和深圳最为严厉；而去库存压力较大的部分二线及三四线城市则始终维持宽松的房地产政策。2016年3月，上海及深圳率先提高购房首付比例并提高购房资格要求；十一期间，全国二十多个城市相继出台了限购限贷政策；11月以来，部分重点城市继续加大了调控力度。
持续的调控政策使得部分城市短期内购房需求得资料来源：国家统计局，中诚信证评整理
到抑制，市场成交量收缩明显，行业政策仍是短期内影响房地产市场的重要因素。
1一线城市包括北京、上海、广州、深圳；二线城市包括天
津、重庆、杭州、南京、武汉、沈阳、成都、西安、大连、
青岛、宁波、苏州、长沙、济南、厦门、长春、哈尔滨、太
原、郑州、合肥、南昌及福州；三线城市包括百城中除一线
城市、二线城市之外的其它74个城市。
房地产企业利润空间持续收窄，行业兼并收 在建项目方面，2016年末公司在建项目合计购的趋势明显，集中度进一步上升，优质资 10个，在建项目总建筑面积为207.1万平方米，项源将向具有规模优势的房地产企业倾斜。 目投资总额约 211.2亿元，已完成投资额 150.9亿受市场竞争加剧、土地价格上升等因素的影 元。从项目区域分布来看，目前公司房地产项目开响，房企的利润空间不断侵蚀，盈利能力有所下滑， 发区域主要集中在北京、西安、长沙和天津四个城行业内的兼并收购案例大幅增多。据不完全统计， 市，其中北京地区在建项目建筑面积约占当年在建2016年300亿元以上百亿房企已完成及正在进行中 项目总建筑面积的31.63%，包括和墅项目、华中心的并购案例已近100起，占行业并购数量的70%以 项目（原门头沟项目）和西红世项目（原西红门项上，资金、项目及资源等逐步向大型房企聚集。与 目）；西安地区在建项目建筑面积约占当年在建项此同时，资本实力较强、具有品牌影响力的大中型 目总建筑面积的36.84%，包括西安海蓝城五期及六房地产企业的销售规模及集中度均进一步提升。 期项目和西安枫悦一期项目；长沙地区在建项目为2016年TOP100房企入榜金额门槛从2015年的104 长沙华中心三期和四期项目，在建项目建筑面积占亿元提高至157亿元，同比上升51%，销售金额集 比约24.24%；天津地区在建项目为天津波士顿43#中度亦提升3.87个百分点至43.92%，占比近一半； 地和37#地项目，在建项目建筑面积占比7.29%。
TOP20销售门槛提升最快，由 2015年的 358亿元 拟建项目方面，截至 2016年末公司拟建项目大幅增至647亿元，同比提升了81%，销售金额集 合计8个，分别为北京苹果园项目、西安枫悦二期中度则上升1.67个百分点至24.73%；而TOP10房 期项目、长沙华中心二期项目、长沙华时代项目、企销售金额门槛达到 1,100.2亿元，同比上涨 长沙华中心古建项目、天津汉沽3号及4号地项目51.73%，占全国销售额的比重达到18.35%，较上年 和广州大一山庄项目，拟建项目总建筑面积合计提升1.27个百分点，千亿房企已达12家。 123.14万平方米。其中，广州大一山庄项目是公司于2016年12月22日通过收购获得的项目，但20162016年，受开发进度安排和建设周期影响，
年末仍未实施该股权收购事项，2017年2月完成该公司新开工面积及竣工面积均大幅减少，同
项目49%股权收购2，该项目定位为高端住宅，规划时得益于房地产市场回暖、可售面积增加及
建筑面积 22.54万平方米，目前地块内现存已基本销售力度加大，公司销售签约面积和签约额
建设完成的 23栋房屋，其中约1.83万平方米已经均有所增长，但结算面积和结算收入规模较
完成竣工备案，2.25万平方米为在建工程，其余未上年基本持平。
开工部分计划于2017年开工建设且开盘销售。
2016年，受房地产开发进度安排和项目建设周
期影响，公司新项目开发节奏有所放缓。当年实现
开复工面积为 174.0万平方米，同比大幅下降
41.35%，其中新开工面积为10.3万平方米，同比大
幅下降90%；同期，公司竣工面积为55.2万平方米，
较上年下降58.68%，竣工项目包括北京铭悦好天地
项目、西安锦悦二期项目、长沙华中心五期项目。
表1：2014~2016年公司房地产业务运营情况
22016年12月22日公司披露《第六届董事会第三十五次会单位：万平方米
议决议公告》、《第六届监事会第十五次会议决议公告》和《收
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|-|-|-|
|2014|2015|2016|

开复工面积 232.5 296.7 174.0 受让广东中力集团有限公司所持有的广州高雅房地产开发
有限公司（以下简称“广州高雅”）100%股权及债权的方式，
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|-|-|-|-|
|其中：新开工面积|56.2|103.0|10.3|

竣工面积 69.2 133.6 55.2
两次完成，首期收购广州高雅49%股权，第二期收购剩余
资料来源：公司提供，中诚信证评整理 51%股权，2016年末尚未实施该股权收购事项。公司于2017
年2月完成首期49%股权收购。
表2：截至2016年末公司在建项目明细 包括西安海蓝城、西安锦悦一二期和西安枫悦一期单位：万平方米、亿元 等项目，整体销售均价约7,709元/平方米；长沙地
||||||
|-|-|-|-|-|
||总建筑|计划投|已投||
|项目名称||||项目进度|
||面积|资总额|金额||

北京和墅项 住宅部分大部分 18,484 18.8 20.5 18.9
目 已竣工
波士顿37号地、43号地和44号地项目，整体销售
||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
|||||部工在外|分住宅已|竣正内|
|北京华中心|||||，商业部分||
||30.3|50.2|38.4||||
|项目|||||进行机电和||
||||||装施工||

北京西红世
16.4 26.2 18部分竣工
展政策，在长沙、西安和天津等城市新增 4项目
幅土地，新增土地建筑面积较上年有所增加，
||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
|||||已工电|经完成结构|施机|
|西安海蓝城|||||||
||31.1|19.4|13.5||，正在进行||
|五期项目|||||||
||||||和内外装施工||

西安海蓝城 目前在进行基础 20.9 12.8 4.8
六期项目 施工
慎的土地拓展政策，全年新增4个土地储备项目，
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|西安枫悦一||||||
||24.3|14.6|5.7|进|行结构施工|
|期项目||||||

裙房商场、公寓
津汉沽3号地项目和天津汉沽4号项目，新增土地塔楼、写字楼、
长沙华中心
住宅塔楼均已竣
占地面积为20.7万平方米，新增土地规划建筑面积三、四期项 50.2 56.0 48.0
工，酒店部分正
目
为89.7万平方米，新增土地购地金额为24.07亿元。
在进行精装修施
工
从储备项目获取方式来看，2016年公司通过竞拍和
||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
|3|天津波士顿||||||
|||1.5|1.8|0.7|正|在施工|
||7号地项目||||||

已经完成主体工天津波士顿
13.6 9.7 2.9程建设，进行外
43号地项目
备，西安枫悦一二期项目、天津汉沽3号地项目和环境工程收尾
天津汉沽4号项目是通过挂牌出让方式取得的土地
||||||
|-|-|-|-|-|
|合计|207.1|211.2|150.9|-|

资料来源：公司提供，中诚信证评整理 储备。此外，2017年2月公司完成广州大一山庄项房地产销售方面，2016年公司完成房地产项目
目49%股权收购，剩余股权收购仍在实施中，该项签约销售面积和签约销售额分别为 70.8万平方米
目是以别墅、叠墅为主的高端住宅项目，占地面积和107.8亿元，同比大幅增长88.30%和128.87%；
约15.2万平方米，总建筑面积约22.54万平方米。
同期，公司实现结算面积和结算金额分别为 63.33 截至 2016年末，公司拥有土地储备占地面积万平方米3和74.72亿元，与上年基本持平，但由于
为 31.3
万平方米4，土地储备规划建筑面积 130万北京华中心、海信广场和北京银行等项目的结转，
平方米（权益前），较上年末增加了44.6万平方米，公司代建结算面积及代建结算金额均大幅增加。从
相对于其开发进度而言，整体土地储备规模较为适销售区域分布来看，2016年公司在北京、西安、长
中，从土地储备区域分布来看，2016年末公司在北沙和天津签约销售额占比分别为46.59%、23.14%、
京区域土地储备规划建筑面积占比16.9%，长沙区17.64%和12.67%，除北京区域销售收入占比较上年
域占比43.1%，天津区域占比16.9%，西安区域占同期有所下降之外，其他区域均有所上升。从销售
比23.1%。
均价来看，公司在北京地区产品主要为安置房、限
价商品房及普通商品住宅，包括北京西红世、北京
和墅、北京华中心等项目，整体销售均价约31,646
元/平方米；西安地区以开发住宅、商业产品为主，
3结算面积按照企业的口径，包括自行开发房屋销售结算面 4土地储备不包含参股项目（与其他公司合作，公司持股但
积和代建结算面积两部分。 不操盘）和通州西小马一级土地整理项目。
表3：截至2016年末公司土地储备区域分布情况 2016年末，公司总资产为 280.94亿元，同比增长单位：万平方米 30.35%，主要系发行公司债券及配股带来货币资金
||||||
|-|-|-|-|-|
|区域||占地||规划建|
||数量||规划用途||
|（或城市）||面积||筑面积|

北京 1 3.5 商业 22
||||||
|-|-|-|-|-|
|长沙|3|9.0|商业、住宅|56|

天津 2 9.6 住宅、商业 22 元，同比增长50.35%，系公司2016年发行配股带
||||||
|-|-|-|-|-|
|西安|1|9.2|商业|30|

合计 7 31.3 - 130
面，2016年末公司资产负债率为74.81%，较上年资料来源：公司提供，中诚信证评整理
同期下降3.35个百分点；净负债率为100.05%，同参股项目方面，公司通过投资入股的方式参与
比下降 96.09个百分点，整体财务杠杆比率已处于了北京门头沟项目和天津辛庄二号地项目。其中，
适中水平。截至2017年3月31日，公司总资产和公司持有北京门头沟项目开发公司21%的权益，该
总负债分别为 303.25亿元和 232.14亿元，资产负项目土地面积约2.76万平方米，总建筑面积约15.3
债率和净负债率分别上升至76.55%和114.97%。
万平方米，截至 2016年末该项目正在进行方案设
图2：2014～2017.3末公司资本结构
计和规划报审工作，预计2017年上半年开工建设。
2016年6月，公司全资子公司北京新尚致远房地产
开发有限公司投资入股天津金辉永华置业有限公
司并取得天津辛庄二号地项目26%的权益，该项目
地上建筑面积约12.2万平方米，规划性质为住宅及
配套，于2016年年中开工建设，8月开盘销售，截
至2016年末正在进行结构施工，预计2018年竣工
入住。
此外，公司还受北京市通州区梨园镇政府委托
从事通州区梨园镇西小马居住项目 B-2.2地块的一
资料来源：公司审计报告，中诚信证评整理
级土地整理业务，待土地整理完成后，将交由土地 债务结构方面，随着在建项目的持续推进，公整理储备中心上市交易并取得相关代建收入。该项 司债务规模逐年上升。2016年末，公司总债务规模目占地面积约6.69万平方米，规划计容建筑面积约 为 125.75亿元，同比增长12.88%，其中短期债务 10.38万平方米，目前仍处于拆迁阶段，剩余最后 45.07亿元，同比增长82.41%，主要是一年内到期一户尚未拆除，考虑到拆迁工作的特殊性，入市时 的长期借款大幅增加所致；长期债务 80.68亿元，间仍有不确定性。 同比下降6.93%。受一年内到期的长期借款快速增长的影响，当年公司长短期债务比（短期债务/长期财务分析
债务）为0.56倍，较去年同期有所上升。截至2017下列财务分析基于公司提供的经立信会计师
年3月末，公司总债务规模为127.86亿元，长短期事务所（特殊普通合伙）审计并出具标准无保留意
债务比下滑至0.34倍，债务期限结构较为合理。
见的2014~2016年合并财务报告，以及未经审计的
2017年一季度合并财务报表。
资本结构
2016年公司完成35亿元非公开公司债券发行，
同时发行配股5.28亿股，募集资金净额17.41亿元，
使得其资产、负债及所有者权益均有所增长。截至
图3：2014~2017.3末公司债务结构分析 表5：2014~2016年末公司流动资本分析单位：亿元
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|-|-|-|-|
|指标|2014|2015|2016|

存货 157.48 177.22 183.12
|||||
|-|-|-|-|
|开发成本|140.01|139.35|139.58|

开发成本/存货 88.91% 78.63% 76.22%
|||||
|-|-|-|-|
|开发产品|17.47|37.87|43.53|
|开发产品/存货|11.09%|21.37%|23.77%|

资料来源：公司审计报告，中诚信证评整理
资产周转效率方面，在“快速开工、快速建设资料来源：公司审计报告，中诚信证评整理 及快速营销”经营策略的执行下，近年公司资产周总体来看，随着非公开公司债券及配股的发
转率维持较好水平。2016年公司存货周转率为0.34行，公司资产与债务规模均有所增长，自有资本实
次，总资产周转率为0.31次，整体仍处于较好水平。
力亦所有增强，财务杠杆比率有所降低，同时公司
表6：2014~2016年末公司周转率相关指标
|||||
|-|-|-|-|
|指标|2014|2015|2016|

合理。 存货周转率（次/年） 0.36 0.34 0.34
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|-|-|-|-|
|总资产周转率（次/年）|0.35|0.35|0.31|

资料来源：公司审计报告，中诚信证评整理
2016年末，公司流动资产合计为268.38亿元，
现金流方面，2016年受益于房地产项目销售回同比增长29.45%，占总资产的比重为95.53%。从
款大幅增加，公司经营性净现金流由负转正，为流动资产的构成来看，公司流动资产主要由存货和
21.55亿元，同期经营性净现金流/短期债务为 0.48货币资金构成，2016年末两项占流动资产的比重为
倍，经营性净现金流对短期债务的覆盖程度仍然较88.70%，较上年末略下降5.98个百分点。
弱。货币资金方面，受益于成功发行配股和公司债表4：2014~2016年末公司流动资本分析 券，2016年末公司的货币资金同比大幅上升
|||||
|-|-|-|-|
|指标|2014|2015|2016|

流动资产/总资产 95.53% 96.19% 95.53%
1.22倍，货币资金对短期债务形成覆盖。
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|-|-|-|-|
|存货/流动资产|80.60%|85.48%|68.23%|

货币资金/流动资产 14.87% 9.20% 20.47%
存货规模仍持续上升，同时其资产周转率仍处于较
|||||
|-|-|-|-|
|（存货+货币资金）/||||
||95.47%|94.68%|88.70%|
|流动资产||||

资料来源：公司审计报告，中诚信证评整理
币资金较为充足，可对短期债务形成覆盖。
存货方面，2016年公司存货规模保持增长，年
末存货净额为183.12亿元，同比增长3.33%。其中， 盈利能力
房地产开发成本139.58亿元，占存货比重76.23%， 2016年，除原有竣工项目外，北京铭悦好天地、较上年同期下降 2.41个百分点；房地产开发产品 西安海蓝城四期、西安锦悦二期、长沙华中心五期43.53亿元，由于2016年北京华远和墅项目、西安 等陆续竣工达到结转条件，当年公司实现营业收入锦悦二期、长沙华中心三/四等项目陆续竣工，导致 76.08亿元，同比增长2.14%，其中建造合同收入为其开发产品占存货比重升至23.77%，较上年同期上 18.32亿元，较上年大幅增长523.48%；房地产开发升2.41个百分点。值得关注的是，公司在西安、长 收入为57.63亿元，较上年减少19.38%。营业毛利
沙等城市已竣工项目占比仍然较高，且部分项目竣 率方面，2016年代建业务和房地产业务毛利率分别
工时间较早，需关注其部分区域项目去化情况。 为17.35%和19.28%，其中房地产业务毛利率下降
2.95个百分点。由于代建业务占比提升及房地产毛
利率下滑，2016年公司毛利率进一步下滑至
18.96%，较上年减少4.38个百分点。 图5：2014~2017.Q1公司利润总额变化及其构成图4：2014~2017.Q1公司收入及成本分析
资料来源：公司定期报告，中诚信证评整理
资料来源：公司定期报告，中诚信证评整理
总体来看，2016年受代建业务规模大幅上升影费用控制方面，2016年公司期间费用整体仍呈
响，公司毛利水平有所下滑，经营性业务盈利能力现一定增长。其中，销售费用增至2.16亿元，主要
减弱，但投资收益对其利润形成较好补充。
是由于当年在售项目增多、销售力度加大所致；管
理费用1.05亿元，较上年同期略有下降；财务费用 偿债能力
-0.09亿元，系本年度借款利息资本化增加及存款利 从主要偿债指标来看，2016年公司EBITDA为息收入增加所致。综上，2016年公司期间费用合计 11.03亿元，同比小幅减少3.88%，主要系当年利润 3.12亿元，占营业收入比重为4.10%，占比较上年 小幅减少所致；同时，受总债务规模上升影响，公上升0.57个百分点。整体看，公司期间费用控制能 司主要偿债指标较上年有所减弱，2016年总债务力较强。 /EBITDA和 EBITDA利息倍数分别为 11.40倍和表7：2014~2017.Q1公司期间费用分析 1.49倍，公司经营所得对利息支出仍可形成较好保单位：亿元 障。
|||||
|-|-|-|-|
|2014|2015|2016|2017.Q1|

销售费用 1.39 1.61 2.16 0.45
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|-|-|-|-|
|2014|2015|2016|2017.Q1|

||||||
|-|-|-|-|-|
|管理费用|1.09|1.07|1.05|0.44|

财务费用 0.08 -0.06 -0.09 0.02
||||||
|-|-|-|-|-|
|长期债务（亿元）|74.23|86.69|80.68|95.76|

||||||
|-|-|-|-|-|
|三费合计|2.56|2.63|3.12|0.91|

营业总收入 67.60 74.49 76.08 3.49
||||||
|-|-|-|-|-|
|EBITDA（亿元）|9.72|11.48|11.03|-|

||||||
|-|-|-|-|-|
|三费收入占比|3.79%|3.53%|4.10%|26.08%|

注：由于数据经四舍五入处理，故单项求和项与合计数存在尾差情 数（X）
||||||
|-|-|-|-|-|
|经营净现金流/总债务|||||
||-0.15|-0.02|0.17|-0.43|
|（X）|||||
|总债务/EBITDA（X）|10.37|9.70|11.40|-|
|EBITDA利息倍数（X）|1.08|1.35|1.49|-|

资料来源：公司审计报告，中诚信证评整理
利润6.89亿元，受利润空间相对较少的代建业务规
财务弹性方面，公司与中行、建行、交行等多模大幅上升影响，其较2015年下降30.20%；投资
家银行机构建立了良好的合作关系，截至 2016年收益方面，2016年公司取得投资收益 3.66亿元，
末，公司拥有的银行授信总额为68.9亿元，其中未主要为公司将其子公司华远盈都作为 Reits项目标
使用授信余额为 2.47亿元。此外，2016年公司还
的进行股权转让而获得的投资收益。综上，2016年
通过发行公司债券、面向全体股东配股、发行私募
公司取得利润总额 10.70亿元，同比下降3.67%；
类 Reits产品等多种形式进行融资，融资渠道多元
同期，公司所有者权益收益率为10.93%。
化且平均融资成本降低至5.85%。
或有负债方面，截至 2016年 12月 31日，公
司担保余额为53.13亿元，全部为对子公司的担保，
或有负债风险较小。
总体而言，2016年公司通过发行公司债券、面
向全体股东配股、发行私募类 Reits产品等多种形
式进行融资，其资产规模及债务规模均有所上升，
自有资本实力亦得到增强；同时受代建业务增加影
响，其经营性业务盈利能力有所下滑，但公司主要
偿债指标表现仍然较好，且债务期限结构合理。整
体来看，中诚信证评认为华远地产仍具备较强的偿
债能力。
结论
综上，中诚信证评维持华远地产股份有限公司
主体信用级别为AA，评级展望稳定；维持“华远地
产股份有限公司2014年公司债券”信用级别为AA。
附一：华远地产股份有限公司股权结构图（截至2016年12月31日）
附二：华远地产股份有限公司组织结构图（截至2016年12月31日）
附三：华远地产股份有限公司（合并报表）主要财务数据及财务指标
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|财务数据（单位：万元）|2014|2015|2016|2017.03|
|货币资金|290,523.13|190,641.85|549,341.48|461,059.99|
|应收账款净额|37,240.50|11,084.78|41,723.79|42,765.07|
|存货净额|1,574,790.55|1,772,211.27|1,831,170.96|1,990,262.05|
|流动资产|1,953,740.10|2,073,172.62|2,683,813.26|2,889,778.33|
|长期投资|24,724.02|21,709.53|65,816.78|78,183.18|
|固定资产合计|50,852.47|46,168.45|33,313.66|33,109.98|
|总资产|2,045,234.20|2,155,258.13|2,809,428.32|3,032,542.21|
|短期债务|266,303.64|247,072.58|450,674.86|321,024.86|
|长期债务|742,251.67|866,891.01|806,787.03|957,617.42|
|总债务（短期债务＋长期债务）|1,008,555.31|1,113,963.59|1,257,461.89|1,278,642.28|
|总负债|1,617,349.43|1,684,507.68|2,101,643.45|2,321,424.38|
|所有者权益（含少数股东权益）|427,884.77|470,750.45|707,784.87|711,117.84|
|营业总收入|675,983.64|744,900.24|760,840.99|34,925.51|
|三费前利润|115,623.45|124,990.74|100,100.60|8,861.91|
|投资收益|1,440.63|13,200.43|36,590.76|9,946.56|
|净利润|67,390.30|81,785.06|77,332.20|8,482.97|
|息税折旧摊销前盈余EBITDA|97,227.38|114,788.16|110,331.49|-|
|经营活动产生现金净流量|-150,310.42|-22,110.15|215,470.93|-133,310.26|
|投资活动产生现金净流量|-4,675.13|-65,573.49|-81,490.89|55,813.00|
|筹资活动产生现金净流量|144,436.83|-3,552.41|226,106.93|-10,784.23|
|现金及现金等价物净增加额|-10,548.72|-91,236.05|360,112.84|-88,281.49|
|财务指标|2014|2015|2016|2017.03|
|营业毛利率（%）|24.06|23.34|18.96|26.91|
|所有者权益收益率（%）|15.75|17.37|10.93|4.77|
|EBITDA/营业总收入（%）|14.38|15.41|14.50|-|
|速动比率（X）|0.32|0.29|0.64|0.64|
|经营活动净现金/总债务（X）|-0.15|-0.02|0.17|-0.43|
|经营活动净现金/短期债务（X）|-0.56|-0.09|0.48|-1.66|
|经营活动净现金/利息支出（X）|-1.66|-0.26|2.92|-|
|EBITDA利息倍数（X）|1.08|1.35|1.49|-|
|总债务/EBITDA（X）|10.37|9.70|11.40|-|
|资产负债率（%）|79.08|78.16|74.81|76.55|

总资本化比率（%） 70.21 70.29 63.98 64.26
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|长期资本化比率（%）|63.43|64.81|53.34|57.39|

注：1、上述所有者权益含少数股东权益，净利润包含少数股东损益；
2、2017年一季度所有者权益收益率、经营活动净现金/总债务、经营活动净现金/短期债务已经年化处理；
3、华远地产2014~2016年末的其他应付款中有息部分已相应调整至短期债务和长期债务中。
附四：基本财务指标的计算公式
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|货币资金等价物＝货币资金+交易性金融资产+应收票据|

长期投资＝可供出售金融资产+持有至到期投资+长期股权投资
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|固定资产合计＝投资性房地产+固定资产+在建工程+工程物资+固定资产清理+生产性生物资产+油气资产|

短期债务＝短期借款+交易性金融负债+应付票据+一年内到期的非流动负债
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|长期债务＝长期借款+应付债券|

总债务＝长期债务+短期债务
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|净债务＝总债务-货币资金|

三费前利润＝营业总收入-营业成本-利息支出-手续费及佣金收入-退保金-赔付支出净额-提取保险合同准备金净额-保单红利支出-分保费用-营业税金及附加
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|EBIT（息税前盈余）＝利润总额+计入财务费用的利息支出|

EBITDA（息税折旧摊销前盈余）＝EBIT+折旧+无形资产摊销+长期待摊费用摊销
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|资本支出＝购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金+取得子公司及其他营业单位支付的现金|
|净额|

营业毛利率＝（营业总收入-（营业成本+利息支出+手续费及佣金支出+退保金+赔付支出净额+提取保险合同准备金净额+保单红利支出+分保费用））/营业总收入
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|EBIT率＝EBIT/营业总收入|

三费收入比＝（财务费用+管理费用+销售费用）/合同销售收入
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|-|
|所有者权益收益率＝当期净利润/期末所有者权益（含少数股东权益）|

流动比率＝流动资产/流动负债
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|-|
|速动比率＝（流动资产-存货）/流动负债|

存货周转率＝主营业务成本（营业成本）/存货平均余额
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|-|
|应收账款周转率＝主营业务收入净额（营业总收入净额）/应收账款平均余额|

资产负债率＝负债总额/资产总额
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|总资本化比率＝总债务/（总债务+所有者权益（含少数股东权益））|

长期资本化比率＝长期债务/（长期债务+所有者权益（含少数股东权益））
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|EBITDA利息倍数＝EBITDA/（计入财务费用的利息支出+资本化利息支出）|
|净负债率=（总债务-货币资金）/所有者权益|

附五：信用等级的符号及定义
债券信用评级等级符号及定义
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|等级符号|含义|

AAA 债券信用质量极高，信用风险极低
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|AA|债券信用质量很高，信用风险很低|

A 债券信用质量较高，信用风险较低
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|-|-|
|BBB|债券具有中等信用质量，信用风险一般|

BB 债券信用质量较低，投机成分较大，信用风险较高
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|B|债券信用质量低，为投机性债务，信用风险高|

CCC 债券信用质量很低，投机性很强，信用风险很高
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|-|-|
|CC|债券信用质量极低，投机性极强，信用风险极高|

C 债券信用质量最低，通常会发生违约，基本不能收回本金及利息
注：除AAA级和CCC级以下（不含CCC级）等级外，每一个信用等级可用“+”、“-”符号进行微调，表示信用质量略高或略低于本等级。
主体信用评级等级符号及定义
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|等级符号|含义|

AAA 受评主体偿还债务的能力极强，基本不受不利经济环境的影响，违约风险极低
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|AA|受评主体偿还债务的能力很强，受不利经济环境的影响较小，违约风险很低|

A 受评主体偿还债务的能力较强，较易受不利经济环境的影响，违约风险较低
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|-|-|
|BBB|受评主体偿还债务的能力一般，受不利经济环境影响较大，违约风险一般|

BB 受评主体偿还债务的能力较弱，受不利经济环境影响很大，有较高违约风险
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|B|受评主体偿还债务的能力较大地依赖于良好的经济环境，违约风险很高|

CCC 受评主体偿还债务的能力极度依赖于良好的经济环境，违约风险极高
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|CC|受评主体在破产或重组时可获得的保护较小，基本不能保证偿还债务|

C 受评主体不能偿还债务
注：除AAA级和CCC级以下（不含CCC级）等级外，每一个信用等级可用“+”、“-”符号进行微调，表示信用质量略高或略低于本等级。
评级展望的含义
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|正面|表示评级有上升趋势|

负面 表示评级有下降趋势
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|稳定|表示评级大致不会改变|

待决 表示评级的上升或下调仍有待决定
评级展望是评估发债人的主体信用评级在中至长期的评级趋向。给予评级展望时，中诚信证评会考虑
中至长期内可能发生的经济或商业基本因素的变动。