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|海南望海国际商业广场有限公司投资性房地产公允价值计量评估项目资 产 评 估 报 告 书同致信德评咨字（2014）第009号TONGZHIXINDE(BEIJING) ASSETS APPRAISAL CO., LTD.同致信德（北京）资产评估有限公司二○一四年二月十八日|

海南望海国际商业广场有限公司投资性房地产公允价值计量评估项目 资产评估报告书目 录
声 明 ........................................................................................................................ 3资产评估报告书摘要 ........................................................................................................ 5资产评估报告书正文 ........................................................................................................ 8一、委托方、产权持有者和业务约定书约定的其他评估报告使用者的概况 ............ 9二、评估目的 .............................................................. 10三、评估对象及范围 ........................................................ 10四、价值类型及定义 ........................................................ 10五、评估基准日 ............................................................ 13六、评估依据 .............................................................. 14七、评估方法 .............................................................. 15八、评估程序实施过程和情况 ................................................ 15九、评估假设 .............................................................. 16十、评估结论 .............................................................. 17十一、特别事项说明 ........................................................ 18十二、评估报告使用限制说明 ................................................ 18十三、评估报告日 .......................................................... 18附件 .............................................................................................................................. 20
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海南望海国际商业广场有限公司投资性房地产公允价值计量评估项目 资产评估报告书声 明
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海南望海国际商业广场有限公司投资性房地产公允价值计量评估项目 资产评估报告书注册资产评估师声明
一、我们在执行本资产评估业务中，遵循相关法律法规和资产评估准则，恪守独立、客观和公正的原则；根据我们在执业过程中收集的资料，评估报告陈述的内容是客观的，并对评估结论合理性承担相应的法律责任。
二、评估对象涉及的资产清单由委托方、产权持有单位申报并经其签章确认；所提供资料的真实性、合法性、完整性，恰当使用评估报告是委托方和相关当事方的责任。
三、我们与评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系；与相关当事方没有现存或者预期的利益关系，对相关当事方不存在偏见。
四、我们已对评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查；我们已对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验，并对已经发现的问题进行了如实披露，且已提请委托方及相关当事方完善产权以满足出具评估报告的要求。
五、我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设和限定条件的限制，评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明的假设、限定条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。
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海南望海国际商业广场有限公司投资性房地产公允价值计量评估项目 资产评估报告书资产评估报告书摘要
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海南望海国际商业广场有限公司投资性房地产公允价值计量评估项目 资产评估报告书海南望海国际商业广场有限公司投资性房地产
公允价值计量评估项目
资产评估报告书
同致信德评咨字（2014）第009号
摘 要
重要提示
以下内容摘自资产评估报告书，欲了解本评估项目
的全面情况，应认真阅读资产评估报告书全文。
同致信德（北京）资产评估有限公司接受海南施达商业有限公司的委托，根据有关法律、法规和资产评估准则、资产评估原则，按照必要的评估程序，对海南望海国际商业广场有限公司投资性房地产在评估基准日的公允价值进行了评估。现将资产评估情况摘要报告如下：
一、委托方和其他评估报告使用者：
委托方：海南施达商业有限公司。
其他评估报告使用者：海南海岛建设股份有限公司、政府监管部门依照相关法律法规规定需向其披露的对象。
二、产权持有者：海南望海国际商业广场有限公司。
三、评估目的：以财务报告为目的，为海南望海国际商业广场有限公司确定投资性房地产在评估基准日的公允价值提供价值参考。
四、评估对象及范围：海南望海国际商业广场有限公司房地产——七楼餐饮区、肯德基所租用区域、必胜客所租用区域、建设银行大英山支行所租用区域。其中必胜客所租用区域建筑面积为 679.22平方米，肯德基所租用区域建筑面积为 651.95平方米，建设银行大英山支行所租用区域建筑面积为 362.34平方米，七楼餐饮区建筑面积为10,148.04平方米。
五、价值类型：市场价值。
六、评估基准日及使用有效期：评估基准日为 2013年 12月 31日，使用有效期
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海南望海国际商业广场有限公司投资性房地产公允价值计量评估项目 资产评估报告书为一年，即自2013年12月31日至2014年12月30日。
七、评估方法：收益法。
八、评估结论：海南望海国际商业广场有限公司委估房地产市场公允价值评估结论共计为20,274.10万元（大写：人民币贰亿零贰佰柒拾肆万壹仟元整）。
明细如下表：
单位：万元
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|项目|账面值|评估值|增值额|增值率|
|必胜客租用房产区域|1,982.67|2,174.26|191.59|9.66%|
|肯德基租用房产区域|1,999.94|2,165.51|165.57|8.28%|
|建行租用房产区域|1,449.15|1,460.53|11.38|0.79%|
|七楼餐饮区（新酒楼）|7,372.85|7,516.67|143.82|1.95%|
|七楼餐饮区（旧酒楼）|6,835.47|6,957.14|121.67|1.78%|
|合计|19,640.08|20,274.10|634.02|3.23%|

注：参与本项目的注册资产评估师知晓，在运用收益法评估投资性房地产时，应当关注投资性房地产现有租约条款对公允价值的影响，包括租金及其构成、租期、免租期、续租条件和提前终止租约的条件等。以上评估结论为参与本项目注册资产评估师经过对其租户、租约、现有管理和市场条件分析测算的结果，若以上条件发生较大变化，会对委估投资性房地产公允价值有一定影响。
本报告书的评估结论仅供委托方为本次评估目的使用，未征得评估机构同意，评估报告的全部或者部分内容不得被摘抄、引用或者披露于公开媒体，法律、法规规定以及相关当事方另有约定的除外。
特别事项说明：报告使用者在使用本评估报告时请关注资产评估报告正文中的特别事项说明。
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海南望海国际商业广场有限公司投资性房地产公允价值计量评估项目 资产评估报告书资产评估报告书正文
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海南望海国际商业广场有限公司投资性房地产公允价值计量评估项目 资产评估报告书海南望海国际商业广场有限公司投资性房地产
公允价值计量评估项目
资产评估报告书
同致信德评咨字（2014）第009号
海南施达商业有限公司：
同致信德（北京）资产评估有限公司（以下简称“本公司”）接受贵公司的委托，根据有关法律、法规和资产评估准则、资产评估原则，采用收益法，按照必要的评估程序，对海南海岛建设股份有限公司投资性房地产——望海国际商业广场在评估基准日的公允价值进行了评估。现将资产评估情况报告如下：
一、委托方、产权持有者和业务约定书约定的其他评估报告使用者的概况
（一）委托方概况
企业名称：海南施达商业有限公司（以下简称“施达公司”）
住 所：海口市滨海大道南洋大厦15层
法定代表人：曾标志
公司类型：有限责任公司（法人独资）
注册资本：人民币肆仟万元
实收资本：人民币肆仟万元
经营范围：建筑材料、家具、电器、布草、日用百货、五金工具、交电商业、文体用品、玩具、纺织品、服装、鞋帽、钟表、眼镜、普通机械及配件的贸易业务；
商场出租。
（二）产权持有者概况
企业名称：海南望海国际商业广场有限公司（以下简称“望海国际”）
注册地址：海口市海秀路望海商城
法人代表：岳东方
注册资本：人民肆亿壹仟万元整
经营范围：日用百货、纺织品、办公用品、家具、五金工具、交电商业、通讯
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海南望海国际商业广场有限公司投资性房地产公允价值计量评估项目 资产评估报告书器材、工艺品、服装、鞋帽、珠宝首饰（包括金银）、糖、烟、酒、水果、副食品、乳制品（含婴幼儿配方乳粉）、书刊、电子出版读物、计算机软件、钟表、摩托车及配件、自行车、金属材料、装饰材料、化妆品、化工原料（专营除外）的销售及电子商务，柜台出租，广告设计、广告制作、广告发布、代理国内各类广告。
委托方海南施达商业有限公司和产权持有者海南望海国际商业广场有限公司均为海南海岛建设股份有限公司全资子公司。
（三）其他评估报告使用者
其他评估报告使用者为政府监管部门、海南海岛建设股份有限公司依照相关法律法规规定需向其披露的对象。
二、评估目的
由海南海岛建设股份有限公司第52周公司例会会议纪要（〔2012〕55号）可知，海南望海国际商业广场有限公司七楼餐饮区、肯德基所租用区域、必胜客所租用区域、建设银行大英山支行所租用区域按投资性房地产进行核算。
本次评估以财务报告为目的，为望海国际确定投资性房地产在评估基准日的公允价值提供价值参考。
三、评估对象及范围
（一）评估对象及范围
海南望海国际商业广场有限公司房地产——七楼餐饮区、肯德基所租用区域、必胜客所租用区域、建设银行大英山支行所租用区域。
其中必胜客所租用区域建筑面积为 679.22平方米，肯德基所租用区域建筑面积为 651.95平方米，建设银行大英山支行所租用区域建筑面积为 362.34平方米，七楼餐饮区建筑面积为10,148.04平方米。
（二）评估对象基本情况
1、区域情况
望海国际广场位于海口城市的中心位臵，项目用地北临海秀东路、南接大英路，与海口人民公园隔路相望，由迎西湖﹑万国大都会围园而成。项目地理位臵优越，周边基础设施完善，交通便捷，步行 2分钟可达海口黄金区-明珠广场﹑DC商业城，5分钟便至东湖，处于金融中心﹑行政腹地﹑商业心脏，多种经济体制交汇之处，是海口市乃至海南区域人流量最大的繁华商业核心区。
2、工程项目介绍
望海国际广场工程项目，为改扩建项目，由原望海楼﹑原民生百货和停车场地
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海南望海国际商业广场有限公司投资性房地产公允价值计量评估项目 资产评估报告书块组成。拆除原望海楼建设为生态广场及地下停车场，扩建并升级改造原有民生百货，在原停车场新建高端酒店式公寓，是目前海口地区最高档的商业综合体项目。项目用地面积：2.5347公顷，总建筑面积：154513.05㎡，其中新建：113598.53㎡，保留原建筑：40602.77㎡；地上：107782.98㎡；地下：46418.32㎡；层数：地上28层，地下3层，檐口高度99.95m；容积率4.4，建筑密度55%；共设停车位968个。该项目于2010年5月12日开工，设计单位为联安国际建筑设计有限公司，施工单位为中国建筑第六工程局有限公司。
项目一期工程：位于原民生百货南侧停车场地块上，地下3层、地上28层，框筒结构，檐口高度 99.95m。其中：一至六层为民生百货商场扩建部分，七层为望海楼餐饮用房，八层为商场办公用房，九至二十八层为产权式酒店公寓（含设备夹层）。
地下一层为汽车库、垃圾房、货场及设备用房，地下二、三层为汽车库和设备用房。
一至七层已完成装修并投入商业运营（商场北侧外立面装修工程在进行中），八层为商场办公用房。9层以上为产权式酒店公寓。
项目二期工程：二期工程位于原民生百货北侧，为民生百货扩建部分，地上 3层、地下3层。其中：地上为精品店，地下一、二层为车库，地下三层为车库及人防。
3、委估房地产介绍
委估资产为七楼餐饮区、肯德基所租用区域、必胜客所租用区域、建设银行大英山支行所租用区域。
建设银行大英山支行所租用区域位于望海国际广场一楼，处于望海国际广场东侧。租期为 2011年 10月 1日至 2016年 9月 30日，建筑面积为 362.34平方米，套内面积为279平方米，年租金为1,841,400.00元。
肯德基所租用区域位于望海国际广场一、二楼，处于望海国际广场南侧，租期为 2012年 7月 30日至 2021年 11月 25日。建筑面积为 651.95平方米，其中一楼面积为398平方米，二楼面积为254平方米。第一年年租金为100万元，第二租赁年度至第十租赁年度的租金为按照营业额抽成，具体如下：餐厅每一租赁年度营业额在人民币800万元（含人民币800万元）以下按7％抽成计租；乙方餐厅每一租赁年度营业额在人民币 800万元至 1000万元（含人民币 1000万元）之间按8%抽成计租。乙方餐厅每一租赁年度营业额在人民币 1000万元以上按9％抽成计租。营业额需扣除肯德基所交纳的营业税及附加，税率为5.6%。
必胜客所租用区域位于望海国际广场一、二楼，处于望海国际广场南侧，租期为
2012年 7月 30日至 2021年 11月 25日。建筑面积为 680平方米，其中一楼面积为
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海南望海国际商业广场有限公司投资性房地产公允价值计量评估项目 资产评估报告书168平方米，二楼面积为512平方米。第一年年租金为100万元，第二租赁年度至第十租赁年度的租金为按照营业额抽成，具体如下：餐厅每一租赁年度营业额在人民币 800万元（含人民币 800万元）以下按7.5％抽成计租；乙方餐厅每一租赁年度营业额在人民币 800万元至 1000万元（含人民币 1000万元）之间按8.5%抽成计租。乙方餐厅每一租赁年度营业额在人民币1000万元以上按9.5％抽成计租。营业额需扣除肯德基所交纳的营业税及附加，税率为5.6%。
七楼餐饮区分为新旧餐饮区两个部分。旧餐饮区为1994年11月建成，新餐饮区为 2012年 8月建成。新酒楼建筑面积为 5458.03平方米，其中部分房地产租赁给广东大地影院建设有限公司，部分现做商场特卖场。根据海南望海国际商业广场有限公司与广东大地影院建设有限公司，租赁使用面积为 1544平方米，规划影厅 5个，座位数约 426座，租赁期限为 15年。其租金按基本租赁费和影院当年净票房分成收益作为当年应付租赁费。
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|计租年限（年）|1|2|3-6|7-9|10-12|13-15|
|基本租赁费（万元）|80|90|110|130|140|140|
|净票房提成比例|9%|9%|10%|11%|12%|如净票房在1200万以下含1200万的分成比例为12%；超过1200万以上部分的分成比例为13%|

旧餐饮区出租给八家餐厅进行经营，明细见下表。
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|序号|餐厅|房号|使用面积（m²）|合同承租期限|年租费(年/元)|
|1|海口拾味馆餐饮管理有限公司|六层1#|427.7|2011.10.20-2016.10.19|369,532.80|
|2|海口美兰豆捞坊餐厅|六层2#|405|2011.10.20-2016.10.19|320,760.00|
|3|海口龙华荷塘水榭餐厅|六层3#|448|2011.10.20-2016.10.19|354,816.00|
|4|徐坚（原味主张）|六层4#|600.1|2011.10.20-2016.10.19|475,279.20|
|5|何海兰（花火）|六层5#|603|2011.10.20-2016.10.19|499,284.00|
|6|李丹（普罗旺斯）|六层6#|603.6|2011.10.26-2016.10.25|318,700.80|
|7|张鑫（九毛九老面馆）|六层7#|457.3|2011.10.20-2016.10.19|395,107.20|
|8|徐莉莉（新一番回转寿司）|六层8#|251.02|2011.10.26-2016.10.25|216,881.28|

4、产权情况及抵押情况
委估资产位于望海国际广场第一、二、七层，其中望海国际广场每层均办理了一
个房屋所有权证，未进行明细分割。一楼房屋产权证号为海口市房权证海房字第
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海南望海国际商业广场有限公司投资性房地产公允价值计量评估项目 资产评估报告书 HK338900号，二楼房屋产权证号为海口市房权证海房字第 HK338899号。七层房屋产权证号为海口市房权证海房字第 HK338895号。
老酒楼产权证尚未变更，产权情况如下表：
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|产权人|权证号|用途|面积|
|海南民生百货商场有限公司|海口市房权证海房字第39883号|商业|1,170.22|
|海南民生百货商场有限公司|海口市房权证海房字第39884号|商业|1,482.27|
|海南民生百货商场有限公司|海口市房权证海房字第39885号|商业|1,170.22|
|海南民生百货商场有限公司|海口市房权证海房字第39886号|商业|1,380.70|
|合 计|||5,203.41|

委估资产所占土地为两宗土地使用权，宗地一土地使用权证编号为海口市国用（2007）第 001449号，记载事项如下：土地使用权人为海南高和房地产开发有限公司，座落为海口市海秀路6号，用途为商业，使用权类型为出让，土地面积为 6470.27㎡，终止日期为 2039年 7月 5日。宗地二土地使用权证编号为海口市国用（2009）第 001735号，记载事项如下：土地使用权人为海南高和房地产开发有限公司，座落为海口市机场东路5号，用途为商业，使用权类型为出让，土地面积为1304.32㎡，终止日期为2041年10月17日。
四、价值类型及定义
（一）本企业价值评估所选取的价值类型为：市场价值。
（二）价值定义表述：所谓市场价值，是自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。
参与本项目注册资产评估师知晓，当符合会计准则计量属性规定的条件时，会计准则中投资性房地产的公允价值一般等同于资产评估准则中的市场价值。
就资产评估而言，市场是指充分发达与完善的市场条件，是一个有自愿的买者和卖者的竞争性市场，在这个市场上，买者和卖者地位平等，彼此都有获取足够市场信息的机会和时间，买卖双方自愿、理智、各自精明地进行交易。事实上现实中的市场条件未必真能达到上述公开市场的完善程度，资产评估中的市场价值是在假定这种完善的市场存在、被评估资产在这样一个市场中交易而评定估算的价值。
（三）价值类型选取的理由及依据：根据本次评估目的、特定市场条件及评估对象状况，确定本次资产评估所选取的价值类型为市场价值。
五、评估基准日
本项目资产评估基准日为2013年12月31日。
确定评估基准日的相关事项说明：
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海南望海国际商业广场有限公司投资性房地产公允价值计量评估项目 资产评估报告书（1）本项目评估基准日确定的理由：本次确定委估投资性房地产公允价值，是为海岛建设2013年年报公允价值计量服务，故基准日与年报日应保持一致。
（2）本次评估的一切取价标准和利率、汇率、税率均为评估基准日有效的价格标准和利率、汇率、税率。
（3）本评估报告的有效期为一年，即自 2013年 12月 31日至 2014年 12月 30日止。本次资产评估一切取价标准均为评估基准日有效的价格标准。
六、评估依据
（一）行为依据
1、委托方与本公司签订的资产评估业务约定书；
2、海南海岛建设股份有限公司第52周公司例会会议纪要。
（二）法律法规依据
1、《中华人民共和国公司法》；
2、《企业会计准则》、《企业会计制度》；
3、《中华人民共和国城市房地产管理法》（主席令29号）；
4、《中华人民共和国土地管理法》（1998年 8月 29日第九届全国人民代表大会常务委员会第四次会议修订）；
5、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（国务院[90]55号令）；
6、《房地产估价规范》（GB/T50291-1999）。
（三）评估准则依据
1、财政部财企[2004]20号《资产评估准则－基本准则》和《资产评估职业道德准则－基本准则》；
2、中国资产评估协会中评协[2007]189号文《资产评估准则－评估报告》、《资产评估准则－评估程序》、《资产评估准则－不动产》、《资产评估价值类型指导意见》；
3、中国注册会计师协会[2003]18号文《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》；
4、中国资产评估协会《以财务报告为目的的评估指南（试行）》；
5、中国资产评估协会《投资性房地产评估指导意见（试行）》。
（四）权属依据
1、房屋产权证；
2、土地使用权证；
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海南望海国际商业广场有限公司投资性房地产公允价值计量评估项目 资产评估报告书3、房屋租赁合同；
（五）取价依据
1、《资产评估常用数据与参数手册》（第二版）；
2、评估基准日中国人民银行公布的存贷款利率；
3、评估人员搜集、调查取得的资料和数据；
4、企业财务会计、租赁合同等资料；
5、市场调查、海口市工程造价信息及询价资料；
6、互联网信息资料；
7、现场勘察记录。
（六）其他参考依据
1、评估人员对委估房产周边区域租赁情况的市场调查；
2、评估人员现场勘察记录；
3、其他相关资料。
七、评估方法
依据本次资产评估的目的，根据国家资产评估的有关法规，结合评估机构掌握的有关资料、评估目的以及评估对象房地产市场具体特点，遵循客观、独立、公正的原则及替代性、公开市场等评估原则来确定的。由于评估对象可用于租赁经营，租金的求取可分租约期内和租约期外两部分，而租约期内的租金采用租约所确定的租金标准；租约期外的租金可根据同区域类似房地产租金通过市场调查取得，评估对象的未来客观收益可以预测，故可采用收益法进行评估。在同一供求圈内类似房地产交易市场比较活跃，交易实例较多，但是很难取得受租约限制的类似房地产交易案例，所以本次评估选择收益法，未采用市场法进行评估。
收益法就是预计评估对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算评估对象的客观合理价格或价值的方法。
V＝a÷r×[1－(1＋r)-n]
式中：V—房地产收益价格
a—年纯收益
r—报酬率
n—收益年期
八、评估程序实施过程和情况
本公司接受评估委托后，根据有关资产评估的原则和规定，按照本公司与委托方
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海南望海国际商业广场有限公司投资性房地产公允价值计量评估项目 资产评估报告书签订的资产评估业务约定书所约定的事项，组织评估人员对评估范围内的资产进行了评估。先后经过接受委托、资产清查、评定估算、评估汇总、提交报告等过程。具体步骤如下：
（一）接受委托阶段
了解委估资产目前状况，掌握并明确委托业务性质、目的、范围等基本事宜，签订资产评估业务约定书。组织评估工作小组，制订资产评估实施方案和工作时间计划。
（二）资产清查阶段
由本评估项目负责人根据制订的计划，产权持有单位首先进行全面清查，并由评估人员参与，同时，收集资产评估所需法律、法规和行业、企业资料，取得与委估资产有关的权属证明。
（三）评定估算阶段
根据国家资产评估有关原则和规定，针对已确定的评估范围及具体对象，掌握各项委估资产历史和现状，并进一步审阅产权持有者填报的资产评估资料，对审阅后的有关数据进行必要的核查、鉴别，对实物资产进行质量、数量核对，察看、记录、分析，同时，开展市场调研、询价工作，收集有关价格资料，再采用选定的评估方法对各项资产予以评定估算。
（四）评估汇总阶段
根据对各类资产的初步评估结果，进行汇总分析，确认评估工作中没有发生重复或遗漏评估，并根据汇总分析情况，对评估结果进行调整、修改和完善。
（五）提交报告阶段
根据评估工作情况，起草评估报告书，并经本公司内部三级审核，最后提交正式评估报告书。
九、评估假设
（一）评估前提
本次评估是以资产继续使用为评估假设前提。以评估对象在公开市场上进行交易、正处于使用状态且将继续使用下去为评估假设前提。
（二）基本假设
1、以委托方及产权持有者提供的全部文件材料真实、有效、准确为假设条件。
2、以国家宏观经济政策和所在地区社会经济环境没有发生重大变化为假设条件。
3、以经营业务及评估所依据的税收政策、信贷利率、汇率等没有发生足以影响
评估结论的重大变化为假设条件。
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海南望海国际商业广场有限公司投资性房地产公允价值计量评估项目 资产评估报告书4、以没有考虑遇有自然力及其他不可抗力因素的影响，也没有考虑特殊交易方式可能对评估结论产生的影响为假设条件。
5、除已知悉并披露的事项外,本次评估以不存在其他未被发现的账外资产和负债、抵押或担保事项、重大期后事项，且产权持有者对列入评估范围的资产拥有合法权利为假设条件。
（三）具体假设
1、评估结论是以列入评估范围的资产按现有规模、现行用途不变的条件下，在评估基准日2013年12月31日的市场价值的反映为假设条件。
2、本项目的评估结论是以委托方和资产经营方签订的租赁合同真实、合法、有效为前提，且租赁合同中约定的租约已实际履行，评估对象投资性房地产的经营业态保持正常，无重大改变为假设前提。
3、本次评估将房屋及所有土地使用权作为一个整体进行评估。
本评估报告及评估结论是依据上述评估前提、基本假设和具体假设，以及本评估报告中确定的原则、依据、条件、方法和程序得出的结果，若上述前提和假设条件发生变化时，本评估报告及评估结论一般会自行失效。
十、评估结论
海南望海国际商业广场有限公司委估房地产市场公允价值评估结论共计为20,274.10万元（大写：人民币贰亿零贰佰柒拾肆万壹仟元整）。
明细如下表：
单位：万元
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|项目|账面值|评估值|增值额|增值率|
|必胜客租用房产区域|1,982.67|2,174.26|191.59|9.66%|
|肯德基租用房产区域|1,999.94|2,165.51|165.57|8.28%|
|建行租用房产区域|1,449.15|1,460.53|11.38|0.79%|
|七楼餐饮区（新酒楼）|7,372.85|7,516.67|143.82|1.95%|
|七楼餐饮区（旧酒楼）|6,835.47|6,957.14|121.67|1.78%|
|合计|19,640.08|20,274.10|634.02|3.23%|

评估增减值分析:望海国际引进了新的国际连锁品牌租户，其商业氛围逐渐成熟，带动房地产租金上涨，导致房地产增值。
注：参与本项目的注册资产评估师知晓，在运用收益法评估投资性房地产时，应当关注投资性房地产现有租
约条款对公允价值的影响，包括租金及其构成、租期、免租期、续租条件和提前终止租约的条件等。以上评估结
论为参与本项目注册资产评估师经过对其租户、租约、现有管理和市场条件分析测算的结果，若以上条件发生较
大变化，会对委估投资性房地产公允价值有一定影响。
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海南望海国际商业广场有限公司投资性房地产公允价值计量评估项目 资产评估报告书十一、特别事项说明
（一）对产权持有者存在的可能影响资产评估值的瑕疵事项，产权持有者未作特殊说明而评估人员根据专业经验一般不能获悉的情况下，本评估机构及评估人员不承担相关责任。
（二）本评估公司未对委托方和产权持有者提供的有关经济行为批文、营业执照、权证、会计凭证等证据资料或所牵涉的责任进行独立审查，亦不会对上述资料的真实性负责。
（三）在评估基准日后、报告有效期之内，资产数量及作价标准发生明显变化时，委托方应及时聘请评估机构重新确定有关资产的评估值。
（四）旧酒楼产权尚未变更，依旧在海南民生百货商场有限公司名下，海南望海国际商业广场有限公司购买该资产后尚未办理产权变更，特请报告使用者予以关注。
（五）评估报告基准日期后重大事项：评估人员没有发现本次评估基准日至评估报告提出日发生的可能影响评估结论的重大事项。当出现下列情况时，不能直接使用评估结论。
1、若是资产数量发生变化，应根据原评估方法对评估值进行相应调整；
2、若是资产价格标准发生变化并对资产评估价格产生明显影响时，委托方应及时聘请评估机构重新确定评估值；
3、若资产价格的调整方法简单、易于操作时，也可由委托方在资产实际作价时进行相应调整。
★报告使用者在评估报告使用过程中应关注以上特别事项对评估结论的影响。
十二、评估报告使用限制说明
（一）该评估报告仅供评估报告中披露的评估报告使用者用于载明的评估目的。
注册资产评估师及其所在评估机构不承担因评估报告使用不当所造成后果的责任。
（二）资产评估结论不应被认为是对评估对象可实现价格的保证。
（三）根据有关规定，本评估报告应当在载明的有效期内使用。
（四）本报告书的评估结论仅供委托方为本次评估目的使用，未征得评估机构同意，评估报告的全部或者部分内容不得被摘抄、引用或者披露于公开媒体，法律、法规规定以及相关当事方另有约定的除外。
十三、评估报告日
本《评估报告》提出日期为2014年2月18日。
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海南望海国际商业广场有限公司投资性房地产公允价值计量评估项目 资产评估报告书（此页无正文）
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法定代表人：
中国注册资产评估师：
中国注册资产评估师：
二○一四年二月十八日
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海南望海国际商业广场有限公司投资性房地产公允价值计量评估项目 资产评估报告书附 件
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海南望海国际商业广场有限公司投资性房地产公允价值计量评估项目 资产评估报告书附件目录：
附件一：委托方和产权持有者营业执照
附件二：评估对象涉及的主要权属证明资料
附件三：委托方和产权持有者承诺函
附件四：评估机构资格证书复印件
附件五：评估机构证券资格证书复印件
附件六：评估机构法人营业执照副本复印件
附件七：签字注册资产评估师资格证书复印件
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