海正药业（杭州）有限公司以财务报告为目的所涉及的固定资产及在建工程减值测试项目资产评估报告
资产评估报告目录
声明 ............................................................... 1资产评估报告摘要 .................................................... 2资产评估报告正文 .................................................... 6一、委托人及其他资产评估报告使用人 .................................. 6二、评估目的 ........................................................ 8三、评估对象和评估范围 .............................................. 8四、价值类型 ....................................................... 13五、评估基准日 ..................................................... 13六、评估依据 ....................................................... 14七、评估方法 ....................................................... 16八、评估程序实施过程和情况 ......................................... 23九、评估假设 ....................................................... 24十、评估结论 ....................................................... 25十一、特别事项说明 ................................................. 26十二、评估报告使用限制说明 ......................................... 30十三、评估报告日 ................................................... 30十四、资产评估专业人员签名和资产评估机构印章 ....................... 31附件 ............................................................. 32北京北方亚事资产评估事务所（特殊普通合伙）地址：北京市西城区广内大街6号枫桦豪景A座
电话：010-83557569传真：010-83543089E-mail：bfys@ien.com.cn邮编：100053
声明
（一）本资产评估报告依据财政部发布的资产评估基本准则和中国资产评估协会发布的资产评估执业准则和职业道德准则编制。
（二）委托人或者其他资产评估报告使用人应当按照法律、行政法规规定和资产评估报告载明的使用范围使用资产评估报告；委托人或者其他资产评估报告
使用人违反前述规定使用资产评估报告的，资产评估机构及其资产评估专业人员不承担责任。
（三）资产评估报告仅供委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使用人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人使用；除此之外，其他任何机构和个人不能成为资产评估报告的使用人。
（四）资产评估报告使用人应当正确理解和使用评估结论，评估结论不等同于评估对象可实现价格，评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。
（五）资产评估报告使用人应当关注评估结论成立的假设前提、资产评估报告特别事项说明和使用限制。
（六）资产评估机构及其资产评估专业人员遵守法律、行政法规和资产评估准则，坚持独立、客观、公正的原则，并对所出具的资产评估报告依法承担责任。
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海正药业（杭州）有限公司
海正药业（杭州）有限公司以财务报告为目的所涉及的固定资产及在建工程减值测试项目资产评估报告
以财务报告为目的所涉及的固定资产及在建工程
减值测试项目
资产评估报告正文
北方亚事评报字[2019]第 1-733号
浙江海正药业股份有限公司：
北京北方亚事资产评估事务所（特殊普通合伙）接受贵公司的委托，按照法律、行政法规和资产评估准则的规定，坚持独立、客观和公正的原则，采用相关会计准则确认的评估方法，按照必要的评估程序，对海正药业（杭州）有限公司指定的相关资产于会计计量日，即评估基准日，进行了减值测试评估。现将资产评估情况报告如下：
一、委托人及其他资产评估报告使用人
（一）委托人概况
公司名称：浙江海正药业股份有限公司（以下简称“浙江海正药业”）
公司住所：浙江省台州市椒江区外沙路46号
公司类型：其他股份有限公司(上市)
法定代表人：蒋国平
注册资本：96553.1842万元人民币
统一社会信用代码：91330000704676287N
营业期限：1998-02-11至9999-09-09
经营范围：药品的生产(范围详见《中华人民共和国药品生产许可证》)，兽北京北方亚事资产评估事务所（特殊普通合伙）地址：北京市西城区广内大街6号枫桦豪景A座
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药的生产、销售(生产范围详见(中华人民共和国兽药生产许可证》；兽药销售范围详见(《中华人民共和国兽药经营许可证》)。经营进出口业务,医药相关产业产品及健康相关产业产品的研发、技术服务，翻译服务，信息技术服务，培训服务(不含办班培训)。
（二）产权持有人概况
单位全称：海正药业（杭州）有限公司（以下简称“海正药业（杭州）”）注册地址：浙江省杭州市富阳区胥口镇下练村
注册资本：玖亿叁仟柒佰肆拾贰万元整
类型：其他有限责任公司
法定代表人：蒋国平
经营期限：2005年08月03日至长期
统一社会信用代码：913301837766242917
经营范围：药品、兽药、食品（含食品添加剂）、饲料添加剂、化妆品、化学试剂、化工原料（除化学危险品及易制毒化学品）、医疗器械生产；药品经营；
兽药经营；医药产品、医疗器械的技术研发，技术服务，技术咨询，技术成果转让；预包装食品、散装食品、保健食品、食品添加剂、饲料添加剂、化妆品、化学试剂、化工原料（除化学危险品及易制毒化学品）、医疗器械销售；成年人的非证书劳动职业技能培训；翻译服务；货物进出口（法律、行政法规禁止经营的项目除外，法律、行政法规限制经营的项目取得许可证后方可经营）。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）
（三）资产评估委托合同约定的其他资产评估报告使用人
其他资产评估报告使用人包括执行审计业务的会计师事务所、中国注册会计师及法律法规规定的其他报告使用人。
（四）委托人与产权持有人之间的关系
产权持有人系委托人子公司，委托人持有产权持有人100.00%的股权。
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二、评估目的
海正药业（杭州）有限公司在编制会计报表时需对固定资产及在建工程进行减值测试，本次对海正药业（杭州）有限公司指定的固定资产及在建工程可收回价值进行评估，为上述经济行为提供价值参考依据。
三、评估对象和评估范围
(一)评估对象
本次资产评估的评估对象是海正药业（杭州）有限公司截至评估基准日指定的固定资产和在建工程可收回价值。
(二)评估范围
评估范围为委托人、产权持有人填报和确认的评估申报表所列的固定资产和在建工程，其中固定资产为设备类固定资产，共 111项，资产账面原值 4,694.67万元，账面净值 3,856.49万元；在建工程，为安装工程和土建工程，账面原值125,452.41万元，账面净值125,452.41万元。具体资产类型和账面价值见下表：
|||||
|-|-|-|-|
|序号|科目名称|账面价值||
|||原值(元)|净值（元）|
|1|固定资产合计|46,946,691.59|38,564,929.29|
|1-1|设备类合计|46,946,691.59|38,564,929.29|
|2|在建工程合计|1,254,524,066.62|1,254,524,066.62|
|2-1|安装工程——机器设备|651,263,637.27|651,263,637.27|
|2-2|安装工程——工艺管线|127,377,915.86|127,377,915.86|
|2-3|土建工程|475,882,513.49|475,882,513.49|
||合 计|1,301,470,758.21|1,293,088,995.91|

具体范围以产权持有人填报的清查评估申报表为准。本次评估对象和评估范围由企业管理层确定，资产评估专业人员对评估对象和评估范围的确定原则进行了必要的关注。
（三）资产构成及分布情况
纳入本次评估的固定资产和在建工程分布较集中，主要分布在海正药业（杭
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州）有限公司厂区。
固定资产为设备类资产，为机器设备。共111项，主要为多效蒸馏水机、清洗灭菌柜、VHP发生器（生物除污染系统）以及车间工艺管线等。该批设备为胶塞中心相关专用设备生产线，用于瓶盖瓶塞的消毒处理，由于市场工艺的更替，目前药品生产外购包装瓶已包含瓶盖瓶塞的完整无菌瓶装产品，即无需瓶盖瓶塞的消毒处理，浙江海正药业管理层判断，该生产线生产工艺淘汰，后续将无可持续利用价值，目前该批设备处于闲置状态。
在建工程分为设备安装工程和土建工程。
1、设备安装工程为海正药业（杭州）有限公司未能调试成功或未完工验收的项目生产线，主要有以下几项：
（1）培南无菌原料药车间、制剂中试车间。安装工程账面价值43,577.63万元，开工时间为2010年8月，原拟生产无菌培南类原料药，生产工艺技术要求高；
后续培南类产品市场增长前景有限，产能无扩张需求。现有生产线为进口专用设备生产线，2012年以来即进入设备调试期，但由于设备进口自不同国家，一直未调试成功，无法满足连续化生产要求。浙江海正药业管理层判断，确认该项目终止相关设备调试，现有专用设备生产线后续将无法持续利用。截至评估基准日，相关设备处于终止调试状态。
（2）特色制剂升级改造项目-综合仓库二儿童吸管给药生产线（头孢类），安装工程账面价值6,539.17万元，浙江海正药业根据研发项目评估结果，目前儿童吸管用药项目，只保留了奥司他韦儿童吸入剂型研发。现存儿童用药生产线包含普通类和头孢青霉素类两大类设备生产线（其中青霉素类线后续也可转做普通线）。由于吸入剂型后续生产成本较高，产品经济性差，后续产品前景有限，产能需求不高。现有普通线即能完全满足后续的生产产能需求，浙江海正药业管理层判断，后续青霉素类生产线专用设备可利用性极低，无法持续利用，截至评估基准日，该项目处于终止建设状态。
（3）合成中试二梅岭公斤级实验室（二），安装工程账面价值714.94万元，该在建工程项目与前列腺素研发项目配套，目前该研发项目已确认终止。浙江海正药业管理层判断，相关专用生产线无后续可持续利用价值，截至评估基准日，北京北方亚事资产评估事务所（特殊普通合伙）地址：北京市西城区广内大街6号枫桦豪景A座
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该项目处于终止建设状态。
（4）棕榈酸帕利哌酮-原料药项目，安装工程账面价值1,066.27万元，开工时间为2016年11月，原拟配套用于棕榈酸帕利哌酮研发项目的原料药生产，由于该项目原料药要求无菌生产，对于生产工艺要求极高。该研发项目经过项目评估，国内市场容量小，主要考虑国外市场，因此要求其生产标准满足国外无菌原料药的生产标准，由于生产工艺难度大、标准高，浙江海正药业管理层判断目前该研发项目确认终止，相关配套原料药生产在建工程终止，后续将无法可持续利用。
截至评估基准日，棕榈酸帕利哌酮-原料药项目安装工程处于工程建设终止状态。
（5）1500万支注射剂项目，安装工程账面价值6,487.97万元，该生产线原拟配套棕榈酸帕利哌酮制剂生产，如上述（4）所述，棕榈酸帕利哌酮研发项目终止，浙江海正药业管理层判断，相关配套制剂生产线后续无可持续利用价值。截至评估基准日，其涉及的相关设备及管线处于工程建设终止状态。
（6）安全评价中心，安装工程账面价值1,866.33万元，根据浙江海正药业股份有限公司整体规划，海正药业（杭州）有限公司安全评价中心项目建设以及相关工作暂停，故截至评估基准日安全评价中心项目安装工程涉及的设备及管线处于工程建设终止状态。
（7）DPI滴眼剂项目，安装工程账面价值797.39万元，根据浙江海正药业研发项目梳理结果，由于滴眼剂项目后续市场竞争非常激烈，项目经济性差，同时眼科类药物也不是海正重点研发方向，目前滴眼剂研发项目确认终止。浙江海正药业管理层判断，相应的专用生产线后续无持续可利用价值。截至评估基准日，滴眼剂项目安装工程涉及的设备及管线处于工程建设终止状态。
（8）DPI干粉吸入剂项目，安装工程账面价值16,807.00万元，根据吸入药平台研发项目的最新研发进展评估结果，最新临床试验结果不理想，相关研发进展缓慢，后续吸入药研发投入大、风险高，经济性差，将终止吸入药的后续研发，DPI干粉吸入生产线车间相关生产产线具有专用性高特点，后续无持续可利用价值,截至评估基准日，DPI干粉吸入项目安装工程涉及的设备及管线处于该工程建设终止状态。
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2、土建工程主要为各项目对应的厂房、洁净区及构筑物，主要有以下几项：
||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
|序号|建筑物名称|结构|建成年月|建筑面积（m2）|账面价值|土地证|
||||||净值||
|1|培南车间原料——房屋|框架结构|2010.01|27,039.43|108,606,480.73|富国用（2013）第007580号|
|2|培南车间原料——洁净区||2010.01|8,172.00|||
|3|（CP）口服制剂连续化生产线车间——房屋|框架结构|2015.09|55,834.01|148,897,974.55|富国用（2013）第002546号|
|4|（CP）连续化生产线车间污水池|钢砼|2018.09|80.72|320,754.18|富国用（2013）第002546号|
|5|梅岭公斤级实验室（二）——房屋|框架结构|2013.12|8,921.46|67,896,524.25|富国用（2013）第007579号|
|6|梅岭公斤级实验室（二）——洁净区||2013.12|238.00|528,631.87||
|7|梅岭棕榈酸项目——房屋|框架结构|2017.06|3,613.18|6,821,124.92|浙（2019）富阳区不动产权第0007583号|
|8|培南制剂中试车间——房屋|框架结构|2010.01|合并至第1项|1,926,929.38|富国用（2013）第007580号|
|9|培南中试车间净化工程——洁净区||2018.03|5760|13,923,082.84||
|10|培南中试二楼鼻喷净化工程——洁净区||2018.03|合并至第9项|176,478.20||
|11|培南中试车间一楼——洁净区||2018.03|合并至第9项|393,156.56||
|12|培南室外设备基坑池||2013.06|157.44|181,872.09||
|13|DPI/生产线车间（主楼）/滴眼剂——洁净区||2018.07|4203.24|143,449.24|富国用（2013）第06341号、富国用（2013）第06340号|
|14|DPI干粉吸入生产线车间洁净区（滴眼主楼）——洁净区||2018.07|合并至第13项|7,488,911.68||
|15|1500万支无菌冻干车间北侧污水池|钢砼|2013.07|225|1,096,968.48|富国用（2009）第01082 号|
|16|DPI干粉吸入生产线车间——房屋|框架结构|2015.05|34,332.43|106,904,202.07|富国用（2013）第06341号、富国用（2013）第06340号|
|17|DPI干粉吸入生产线车间洁净区（辅楼）——洁净区||2016.04|4760|8,328,547.77||
|18|DPI干粉吸入生产线车间洁净区（主楼）/口腔贴膜剂——洁净区||2018.11|1250|1,692,606.03||
|19|DPI干粉吸入生产线车间化粪池||2015.06|21.2|65,408.33||
|20|DPI/生产线车间（主楼）/利斯的明贴片剂|||合并至第16项|279,987.67||
|21|DPI干粉吸入富阳实验室||||209,422.64|租赁房屋，无土地证|

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以上房屋建筑物均处于房屋产权证办理中，具体情况如下：
（1）培南无菌原料药项目和培南制剂项目对应的土建工程，对应上表序号1-2、8-12，于2010年1月建成，账面价值12,520.80万元，主建筑物框架结构，共三层，建筑面积27,039.43平方米，另有洁净区共计13,932.00平方米和室外设备基坑池157.44平方米，截至评估基准日，培南无菌原料药车间土建工程已基本完工，但其车间相关生产线一直未调试成功，项目整体无法满足连续化生产要求，目前浙江海正药业管理层判断，该项目确认终止。现有厂房建筑物考虑到交叉污染问题，只能供培南类产品生产所用，而培南类产品市场增长前景有限，故工程建设终止状态。
（2）合成中试二梅岭公斤级实验室（二）对应的土建工程，对应上表序号5、6，账面价值6,842.52万元，厂房主体于2013年12月年建成，主体建筑物框架结构，共一层，建筑面积8,921.46平方米，另有洁净区共计238.00平方米，因对应的前列腺素研发项目终止，截至评估基准日厂房尚未进行竣工决算验收，处于工程建设终止状态。
（3）棕榈酸帕利哌酮-原料药项目对应的土建工程，对应上表序号7，账面价值682.11万元，厂房主体于2017年6月建成，框架结构，共三层，建筑面积3613.18平方米，因对应的棕榈酸帕利哌酮研发项目终止，，截至评估基准日厂房尚未进行竣工决算验收，处于工程建设终止状态。
（4）DPI滴眼剂项目对应的土建工程，为洁净区对应上表序号13-14，账面价值763.24万元。已于2018年完成基本建设，共二层，面积4,203.24平方米，因对应的滴眼剂研发项目终止，截至评估基准日厂房尚未进行竣工决算验收，处于工程建设终止状态。
（5）DPI干粉吸入项目对应的土建工程，对应上表序号16-21，账面价值11,748.02万元，厂房主体已于2015年5月基本建成，框架结构，共五层，建筑面积34,332.43平方米，另有洁净区共计1271.2平方米，因对应的干粉吸入项目终止，截至评估基准日厂房尚未进行完工验收，处于工程建设终止状态。
（6）（CP）口服制剂连续化项目对应的土建工程，对应上表序号3、4，账面价值14,921.87万元，厂房主体于2015年9月完成框架结构建设，共六层，建筑面北京北方亚事资产评估事务所（特殊普通合伙）地址：北京市西城区广内大街6号枫桦豪景A座
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积55,834.01平方米，另有污水池80.72平方米，因对应的（CP）口服制剂连续化项目终止，截至评估基准日厂房尚未进行完工验收，处于工程建设终止状态。
（7）1500万支注射剂项目中配套棕榈酸帕利哌酮制剂生产的污水池土建工程，对应上表序号15，面积225.00平方米，因该制剂生产线项目在建工程建设终止，相关配套工程-污水池建设项目终止建设。
四、价值类型
本次评估，按照《以财务报告为目的的评估指南》的要求，选择资产的可回收价值作为本评估报告的价值类型。
资产可回收价值在本报告中定义为：委估资产在被评估企业现有管理者管理、运营下，在委估资产的寿命期内可以预计的未来经营净现金流量的现值和被评估资产市场价值（公允价值）减去处置费用和相关税费后净额的孰高者。
资产预计未来现金流量的现值为按照资产在持续使用过程中和最终处置时所产生的预计未来现金流量，选择恰当的折现率对其进行折现后的金额。
处置费用为与资产处置有关的法律费用、相关税费、搬运费以及为使资产达到可销售状态所发生的直接费用等。
五、评估基准日
（一）本项目的评估基准日是2019年7月31日。
（二）按照评估基准日尽可能与资产评估应对的经济行为实现日接近的原则，由委托人确定评估基准日。
（三）本次资产评估的工作中，评估范围的界定、评估参数的选取、评估价值的确定等，均以评估基准日企业的财务报表、外部经济环境以及市场情况确定。
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六、评估依据
（一）行为依据
1、《关于浙江海正药业股份有限公司及其控股子公司本次以财务报告为目的所涉及的在建工程（或固定资产）减值测试项目中相关在建工程（或固定资产）后续处置或利用的管理层判断》。
（二）法律法规依据
1、《中华人民共和国公司法》（2018年 10月 26日第十三届全国人民代表大会常务委员会第六次会议第四次修正）；
2、《中华人民共和国资产评估法》（2016年7月2日第十二届全国人民代表大会常务委员会第二十一次会议通过）；
3、《资产评估行业财政监督管理办法》（财政部[2017]第86号令）；
4、《国有资产评估管理办法》（国务院第91号令）；
5、《企业国有资产评估管理暂行办法》（国务院国有资产监督管理委员会第 12号令）；
6、国务院国有资产监督管理委员会《关于加强企业国有资产评估管理工作有关问题的通知》（国资发产权［2006］274号）；
7、《中华人民共和国城市房地产管理法》（1994年7月5日第八届全国人民代表大会常务委员会第八次会议通过，主席令8届第29号）；
8、其他相关的法律、法规、通知文件等。其他有关的法律、法规和规章制度。
（二）评估准则依据
1、《资产评估基本准则》（财资〔2017〕43号）；
2、《资产评估职业道德准则》（中评协〔2017〕30号）；
3、《资产评估执业准则——资产评估程序》（中评协〔2018〕36号）；
4、《资产评估执业准则——资产评估报告》（中评协〔2018〕35号）；
5、《资产评估执业准则——资产评估委托合同》（中评协〔2017〕33号）；
6、《资产评估执业准则——资产评估档案》（中评协〔2018〕37号）；
7、企业会计准则第 8号——资产减值；
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8、企业会计准则第 39号——公允价值计量；
9、《资产评估执业准则——不动产》（中评协〔2017〕38号）；
10、《资产评估执业准则——机器设备》（中评协〔2017〕39号）；
11、《以财务报告为目的的评估指南》（中评协〔2017〕45号）；
12、《资产评估机构业务质量控制指南》（中评协〔2017〕46号）；
13、《资产评估价值类型指导意见》（中评协〔2017〕47号）；
14、《资产评估对象法律权属指导意见》（中评协〔2017〕48号）；
15、《企业国有资产评估报告指南》中评协〔2017〕42号。
（三）产权依据
1、《国有土地使用证》、《建筑工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》；
2、重大资产购置合同、发票或报关单；
3、产权持有人提供的其它相关产权证明资料。
（四）取价依据
1、《机电产品报价手册》2019版；
2、《资产评估报告常用数据与参数手册》；
3、《浙江省建设工程计价规则和计价依据（2010版）》；
4、《浙江省安装工程概算定额》（2010版）；
5、《浙江省建筑工程概算定额》（2010版）；
6、《浙江省建设工程施工取费定额》（2010版）；
7、浙江工程造价信息网造价信息（2019年7月）；
8、建设部颁发的《房屋建筑物完损等级和评定标准》；
9、评估基准日银行贷款利率；
10、评估人员现场勘察记录及收集的其他相关估价信息资料；
11、评估机构收集的有关询价资料、参数资料；
12、被评估单位提供的其它评估相关资料。
（五）其他参考依据
1、产权持有人提供的《资产评估申报表》；
2、其他相关资料。
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七、评估方法
(一)评估方法的选择过程
根据本次评估的资产特性、评估目的及所选择的价值类型的要求以及《以财务报告为目的的评估指南》的相关规定，资产减值测试应当估计其可收回金额，然后将所估计的资产可收回金额与其账面价值比较，以确定资产是否发生了减值。
资产的可收回金额根据被评估资产的寿命期内可以预计的未来经营净现金流量的现值或被评估资产市场价值（公允价值）减去处置费用和相关税费后净额两者之间较高者确定。
1.资产组预计未来净现金流量现值的确定方法
根据可回收价值类型定义的要求，资产组预计未来净现金流量现值应该采用资产组在现有管理层经营管理下，在未来资产寿命期内可以产生的经营现金流量的现值。
预计未来现金流量应当以企业管理层批准的最近财务预算或者预测数据为基础,通常最长不得超过5年，除非企业管理层能够证明更长的期间是合理的。
企业自由现金流量折现值=明确的预测期期间的自由现金流量现值+明确的预测期之后的自由现金流量现值
预测期内每年自由现金流量=息税折旧摊销前利润(EBITDA)-资本性支出-净营运资本变动
明确的预测期之后的自由现金流量=预测期内最后一年息税折旧摊销前利润(EBITDA)-永续期资本性支出
按照收益额与折现率口径一致的原则，折现率选取税前加权平均资本成本(WACCBT)。
公式：WACCBT=Re×E/[(D+E)×(1－T)]+Rd×D/(D+E)
由于本次进行减值测算的资产，仅涉及固定资产及在建工程，就资产的完整性而言，并不是一个有机整体，未包括固定资产所占用的相关土地使用权。该部分资产并不能独立发挥运营组合作用，不具备独立运营能力和获利能力，基于现有的企业财务核算资料，归属于该部分资产的未来现金流无法合理计量，即无法北京北方亚事资产评估事务所（特殊普通合伙）地址：北京市西城区广内大街6号枫桦豪景A座
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对其未来产生的现金流进行合理的分割计量。并且由于委估固定资产目前已处于停产、停用状态中，未来也没有启用计划，企业已经计划拆除、报废，即已经没有在用价值，或者说其未来预计的现金流现值为零，因此无法采用资产预计未来现金流折现的方法测算委估资产在用价值。
2.资产组的市场价值减去处置费用后净额的确定方法
公允价值测算需要在相关资产组（CGU）在最佳使用前提下进行，相关资产组（CGU）一般采用资产组整体转让和资产组“拆整卖零”两种转让方式。
根据海正药业（杭州）有限公司提供的《关于浙江海正药业股份有限公司及其控股子公司本次以财务报告为目的所涉及的在建工程（或固定资产）减值测试项目中相关在建工程（或固定资产）后续处置或利用的管理层判断》，本次评估对象有下列四种处置方式：①房屋建（构）筑物改变用途原地继续使用；②机器设备转让变现；③洁净管道、电缆报废；④工艺管道继续留用。
故本次对公允价值扣除处置费用的测算，只分析考虑基于“拆整卖零”的转让方式。相关资产组（CGU）“拆整卖零”转让公允价值的测算方法为变现价值法。
所谓变现价值法是针对组成上述资产组（CGU）中的各单项资产采用选择市场同类资产的成交案例的成交价，或者向市场收购者询价的方式获得合理报价作为公允价值。如果上述两种方式都无法获得合理的公允价值，则采用重置成本法获得重置全价乘以成新率获得公允价值。
在建工程——土建工程的房屋建筑物类资产
根据海正药业（杭州）有限公司提供的《关于浙江海正药业股份有限公司及其控股子公司本次以财务报告为目的所涉及的在建工程（或固定资产）减值测试项目中相关在建工程（或固定资产）后续处置或利用的管理层判断》，本次评估范围内的房屋建筑物拟改变用途原地继续使用，故：
故在建工程——土建工程的房屋建筑物类资产可回收金额=房屋建筑物的公允价值
房屋建筑物的公允价值=房屋建筑物重置价×成新率
①重置价的确定
采用概算定额法确定其重置价。
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概算定额法，利用概算定额编制单位建筑工程设计概算的方法，与利用预算定额编制单位建筑工程施工图预算的方法基本相同。其不同之处在于编制概算所采用的依据是概算定额，所采用的工程量计算规则是概算工程量计算规则。
利用概算定额法编制设计概算的具体步骤如下：
i按照概算定额分部分项顺序，列出各分项工程的名称；
ii确定各分部分项工程项目的概算定额单价；
iii计算单位工程直接工程费和直接费；
iv根据直接费，结合其他各项取费标准，分别计算间接费、利润和税金；
v计算单位工程概算造价：
单位工程概算造价=直接费+间接费+利润十税金
根据浙江省建筑工程概算定额取费标准，建筑工程概算造价计算程序如下表：建筑工程概算造价计算表
|||||
|-|-|-|-|
|序号|费用项目||计算方法|
|一|概算定额分部分项工程费|||
||其中|1.人工费+机械费|∑（定额人工费+定额机械费）|
|二|人工机械台班价差|||
|三|综合费用||1*综合费率|
|四|税金||（一+二+三）*费率|
|五|其他费用||（一+二+三+四）*扩大系数（2%-4%）|
|六|单位工程概算||（一+二+三+四+五）|

vi重置价值=单位工程概算造价+前期及其他费用+资金成本
前期及其他费用包括项目可行性研究费、工程勘察费、工程设计费、工程保险费、工程监理费等前期及其他费用。
②成新率的确定
本次房屋建筑物成新率的确定采用年限法计算的年限法成新率和现场实地勘察考评打分评定的鉴定成新率两种方法计算，然后加权计算综合成新率。
鉴定成新率由技术人员现场实地勘察考评打分评定。具体通过对各建筑物的实地勘察，将建筑物分为结构部分、装修部分、配套设施三部分，参考原城乡建设环境保护部于1984年11月8日颁发的《房屋完损等级评定标准》，运用建筑物现
状打分法确定勘查成新率。
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年限法成新率＝尚可使用年限/（已使用年限＋尚可使用年限）×100%
经以上两种方法计算后，以权重计算综合成新率：
综合成新率＝鉴定成新率×60%＋年限法成新率×40%
在建工程——设备安装工程设备类资产和固定资产中的设备资产
根据海正药业（杭州）有限公司提供的《关于浙江海正药业股份有限公司及其控股子公司本次以财务报告为目的所涉及的在建工程（或固定资产）减值测试项目中相关在建工程（或固定资产）后续处置或利用的管理层判断》，对委估设备有下列三种处置方式：①洁净管道和电缆报废处理以残值回收；②工艺管道拟留用；③机器设备转让变现。
A.残值可回收
根据资产价值为残余物可回收价值，相关的残余物可回收价值可从废旧物资市场取得，采用市场法。
具体方法和评估思路为：按照现时条件下，委托评估的预计资产市场回收收入，扣减被评估资产的处置费用，得到的差额作为被评估资产的可回收价值。本次评估采用市场法进行评估，基本计算公式为：
可回收价值=（可拆整卖零重量×回收单价）-处置费用
根据资产具体处置情况，估算与资产处置有关的法律费用、相关税费、搬运费以及为使资产达到可销售状态所发生的直接费用。结合本项目特定评估目的以及资产具体处置方式，本次采取的回收单价为报废材料收购方自行拆除、搬运状态下的回收单价，即本次评估中处置费用为零。
B.拟留用
可回收金额=工艺管道的公允价值
工艺管道的公允价值=工艺管道重置价×成新率
①重置价的确定
采用概算定额法确定其重置价。
概算定额法，利用概算定额编制单位安装工程设计概算的方法，与利用预算定额编制单位安装工程施工图预算的方法基本相同。其不同之处在于编制概算所采用的依据是概算定额，所采用的工程量计算规则是概算工程量计算规则。
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利用概算定额法编制设计概算的具体步骤如下：
i按照概算定额分部分项顺序，列出各分项工程的名称；
ii确定各分部分项工程项目的概算定额单价；
iii计算单位工程直接工程费和直接费；
iv根据直接费，结合其他各项取费标准，分别计算间接费、利润和税金；
v计算单位工程概算造价：
单位工程概算造价=直接费+间接费+利润十税金
根据浙江省建筑安装工程概算定额取费标准，建筑安装工程概算造价计算程序如下表：
安装工程概算造价计算表
|||||
|-|-|-|-|
|序号|费用项目||计算方法|
|一|概算定额分部分项工程费|||
||其中|1.人工费+机械费|∑（定额人工费+定额机械费）|
|二|人工机械台班价差|||
|三|综合费用||1*综合费率|
|四|税金||（一+二+三）*费率|
|五|其他费用||（一+二+三+四）*扩大系数（2%-4%）|
|六|单位工程概算||（一+二+三+四+五）|

vi重置价值=单位工程概算造价+前期及其他费用+资金成本
前期及其他费用包括项目可行性研究费、工程设计费、工程保险费、工程监理费等前期及其他费用。
②成新率的确定
本次安装工程成新率的确定采用年限法计算的年限法成新率和现场实地勘察考评打分评定的鉴定成新率两种方法计算，然后加权计算综合成新率。
鉴定成新率由技术人员现场实地勘察考评打分评定。
年限法成新率＝尚可使用年限/（已使用年限＋尚可使用年限）×100%
经以上两种方法计算后，以权重计算综合成新率：
综合成新率＝鉴定成新率×60%＋年限法成新率×40%
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C.转让变现
（1）因市场上未找到委估设备的交易案例，所以无法采用市场法评估，考虑设备购置时间较短，市场购置价波动较小，所以对于转让变现的设备可回收价值采用成本法进行测试。
可回收价值=公允价值-处置费用
=重置全价×综合成新率×（1-变现折扣系数）-拆除费用-处置费用
①重置全价的确定
因本次评估的目的为减值测试，价值类型为可回收价值，故本次评估设备重置价不包括设备的运杂费、安装费、资金成本。
国产设备的重置全价=购置价（不含税）
=购置价（不含税）
进口设备的重置全价=进口设备购置价格
进口设备购置价格＝CIF价×基准日人民币汇率＋关税额＋增值税额＋外贸手续费＋银行手续费＋商检费
增值税额=CIF价×（1+关税率）×增值税率
国产设备购置价的确定
（1）一般设备购置价通过查询、询价的方式获得现行市场价，具体情况如下:通过向生产制造厂询价；查阅《机电产品报价手册》取得；查阅《全国资产评估价格信息》取得；查阅《机电设备评估价格信息》取得。
（2）对于部分已经淘汰、厂家不再生产、市场已不再流通的设备，则采用类似设备的现行市场价与委估设备比较，综合考虑设备的性能、技术参数、使用功能等方面的差异，调整估算确定；参考原设备合同价进行功能类比分析比较结合市场行情调整确定。
（3）一般电子类设备通过直接询价，或是通过查询《京东网》、《太平洋电脑网》等信息取得。
进口设备购置价的确定
（1）对于可以询价的设备，通过向外商在中国的代理机构进行咨询取得；确定进口设备的CIF价（到岸价）。
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（2）对于无法询到价格且国内有替代设备的，依据替代原则，即在规格、性能、技术参数、制造质量相近的情况下，或虽然规格有差异，但在现时和未来一段时间内，符合继续使用原则，且不影响生产工艺和产品质量时，用同类型国产设备购置价格代替原进口设备的购置价格；或是以国内相同功能设备的购置价为基数，按与进口设备的功能、质量、性能等方面的差异进行性价比的调正后确定购置价。
进口设备购置价格＝CIF价×基准日人民币汇率＋关税额＋增值税额＋外贸手续费＋银行手续费＋商检费
CIF价＝FOB价＋国外运输费＋国外运输保险费
增值税额=CIF价×（1+关税率）×增值税率
税率、费率的确定：通过查询2019版《中国海关报关实用手册-进出口关税税则》确定进口税费费率，参照《资产评估常用数据与参数手册》中的相关取费标准确定。
②成新率的确定
主要设备采用综合成新率，一般设备采用年限成新率确定。
综合成新率=年限成新率×40%+勘察成新率×60%
年限成新率=（经济使用年限-已使用年限）/经济使用年限
勘察成新率：评估人结合现场勘查情况，对设备成新率进行打分评定。
③变现系数通过分析资产品质、价值特性、潜在市场、变现时间约束等因素对可回收价格的影响，确定变现系数。
④拆除费用
拆除费用按安装费用50%计取。
⑤处置费用
处置费用率按变现折扣后金额的0.30%计取。
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八、评估程序实施过程和情况
整个评估工作分四个阶段进行。
（一）前期准备、接受委托
本评估机构首先了解项目的委托人、产权持有人和委托人以外的其他资产评估报告使用人、评估目的、评估对象和评估范围、价值类型、评估基准日、资产评估报告使用范围、资产评估报告提交期限及方式、评估服务费及支付方式以及委托人、其他相关当事人与资产评估机构及其资产评估专业人员工作配合和协助等需要明确的重要事项，在明确业务基本事项以及对专业能力、独立性和业务风险进行综合分析和评价后与委托人签订资产评估委托合同。在听取产权持有人有关人员对企业情况及委估资产历史和现状的介绍后，根据资产评估业务具体情况编制资产评估计划，组建资产评估项目组。
（二）现场调查、收集资料
资产评估专业人员于 2019年 8月 15日进驻现场，根据资产评估申报表，按评估规范的要求，对资产进行全面核实。查阅收集并验证委估资产的产权证明资料，通过对评估对象现场调查及收集的评估资料了解评估对象现状，关注评估对象及其所涉及资产的法律权属。项目组于2019年11月15日结束现场工作。
（三）整理资料、评定估算
资产评估专业人员根据资产评估业务具体情况开展独立的市场调研，收集相关的信息资料，对收集的评估资料进行必要筛选、分析、归纳和整理，形成评定估算和编制资产评估报告的依据。并根据评估目的、评估对象、价值类型、资料收集等情况，分析市场法、收益法和成本法三种资产评估基本方法的适用性，选择评估方法；资产评估项目组根据所采用的评估方法，选取相应的公式和参数进行分析、计算和判断，形成测算结果。
（四）形成结论、提交报告
资产评估专业人员对形成的测算结果进行综合分析，形成评估结论，在评定、估算形成评估结论后，编制初步资产评估报告。随后按照法律、行政法规、资产评估准则和本评估机构内部质量控制制度，对初步资产评估报告进行内部审核。
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在不影响对评估结论进行独立判断的前提下，与委托人或者委托人同意的其他相关当事人就资产评估报告的有关内容进行必要的沟通后，向委托人出具并提交正式资产评估报告。
九、评估假设
由于企业所处运营环境的变化以及不断变化着影响资产价值的种种因素，必须建立一些假设以便资产评估师对资产进行价值判断，充分支持我们所得出的评估结论。本次评估是建立在以下前提和假设条件下的：
(一)一般假设
1、交易假设：资产评估得以进行的一个最基本的前提假设，它是假定评估对象已经处在交易过程中，评估师根据待评估对象的交易条件等模拟市场进行估价。
2、公开市场假设：假设被评估资产拟进入的市场条件是公开市场。公开市场是指充分发达与完善的市场条件，指一个有自愿的买者和卖者的竞争性市场，在这个市场上，买者和卖者的地位是平等的，彼此都有获取足够市场信息的机会和时间，买卖双方的交易行为都是在自愿的、理智的，而非强制或不受限制的条件下进行的。
3、拟留用、改变用途原地继续使用的资产，按原设计用途、目前现状评估，未考虑改变用途所需再投入。
(二)特殊假设
1、假设国家宏观经济形势及现行的有关法律、法规、政策，无重大变化；本次交易双方所处地区的政治、经济和社会环境无重大变化。
2、假设产权持有人所在的行业保持稳定发展态势，行业政策、管理制度及相关规定无重大变化。
3、假设国家有关信贷利率、汇率、赋税基准及税率、政策性征收费用等不发生重大变化。
4、假设无其他人力不可抗拒因素及不可预见因素，造成对企业重大不利影响。
5、假设本次评估测算的各项参数取值是按照现时价格体系确定的，未考虑基北京北方亚事资产评估事务所（特殊普通合伙）地址：北京市西城区广内大街6号枫桦豪景A座
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准日后通货膨胀因素的影响。
6、假设产权持有人的生产经营业务可以按其现状持续经营下去，并在可预见的经营期内，其经营状况不发生重大变化。
7、假设委托人及产权持有人所提供的有关企业经营的一般资料、产权资料、政策文件等相关材料真实、有效。委估固定资产及在建工程未来按照《关于浙江海正药业股份有限公司及其控股子公司本次以财务报告为目的所涉及的在建工程（或固定资产）减值测试项目中相关在建工程（或固定资产）后续处置或利用的管理层判断》预定的方式进行处置。
8、假设评估对象所涉及资产的购置、取得、建造过程均符合国家有关法律法规规定。
9、假设本次评估涉及的报废处置的管道、电缆由收购方自行拆除、搬运，即本次评估中处置费用为零。
十、评估结论
根据国家有关资产评估的规定，本着独立、公正和客观的原则及必要的评估程序，对海正药业（杭州）有限公司指定的固定资产及在建工程于评估基准日进行了减值测试评估。确定纳入评估范围的固定资产及在建工程的可回收价值为 46,233.46万元（大写人民币肆亿陆仟贰佰叁拾叁万肆仟陆佰元整），与账面值129,308.90万元相比，减值83,075.44万元，减值率64.25%。其中固定资产评估值为 1,285.08万元，减值 2,571.41万元，减值率66.68%；在建工程评估值为44,948.38万元，减值80,504.03万元，减值率64.17%。
本次评估评估结论减值主要原因：
1、固定资产——设备类资产：账面价值 3,856.49万元，评估价值 1,285.08万元，减值2,571.41。根据企业提供的资产处置管理层判断，固定资产——设备类资产中包含大量专用设备，通过资产转让变现方式处置，因专用设备市场通用性小，潜在市场有限，变现折扣率大，造成设备减值幅度大。
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2、在建工程——土建工程：账面价值 47,588.25万元，评估价值 26,840.43万元，减值20,747.82万元。主要原因系本次评估的房屋建（构）筑物及洁净区，由于与相关专用生产线建设相配套，受设备调试难度、研发项目进展程度等项目推进因素影响，导致工程建设建设周期长，账面资金成本摊入多。
3、在建工程——设备安装工程：账面价值65,126.36万元，评估价值16,153.74万元，减值 48,972.62万元。根据企业提供的资产处置管理层判断，在建工程——设备设备安装工程中包含大量专用设备，通过资产转让变现方式处置，因专用设备市场通用性小，潜在市场有限，变现折扣率大，造成设备减值幅度大。
4、在建工程——管线安装工程：账面价值 12,737.79万元，评估价值 1,954.21万元，减值 10,783.58万元，根据企业提供的资产处置管理层判断，在建工程——管线安装工程中洁净管道和电缆由于用于专用研发或生产项目，未来可利用性较低，均不考虑再利用，相关管线材料回收价值低，造成管线安装工程减值幅度大。
十一、特别事项说明
本评估报告使用人应对特别事项对评估结论产生的影响予以关注。
（一）引用其他机构出具的报告情况
本次评估未引用其他机构出具的报告。
（二）担保、租赁及其或有资产负债等事项与评估对象的关系
本次评估未发现无担保、租赁及其或有资产负债等事项。
（三）评估基准日至评估报告日之间可能对评估结论产生影响的事项
1、评估基准日期后事项系评估基准日至评估报告提出日期之间发生的重大事项；
2、在评估基准日后，当被评估资产因不可抗力而发生拆除、毁损、灭失，往来账款产生坏账等影响资产价值的期后事项时，不能直接使用评估结论；
3、发生评估基准日期后重大事项时，不能直接使用本评估结论。在本次评估结果有效期内若资产数量发生变化，应根据原评估方法对评估价值进行相应调整。
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（四）需要说明的其他问题
1、本评估报告是在独立、客观、公正的原则下做出的，遵循了有关的法律、行政法规和资产评估准则的规定。我事务所及所有参加评估的专业人员与委托人及有关当事人之间无任何特殊利害关系，评估人员在整个评估过程中，始终恪守职业道德规范。
2、本评估报告中涉及的有关企业经营的一般资料、产权资料、政策文件及相关材料由委托人及产权持有人负责提供，对其真实性、合法性由委托人及产权持有人承担相关的法律责任，资产评估专业人员执行资产评估业务的目的是对评估对象的价值进行估算并发表专业意见，对评估对象的法律权属确认或发表意见超出了资产评估的执业范围，因此评估机构不对评估对象的法律权属提供保证。
3、本评估报告的评估结论是反映委托评估对象在符合《关于浙江海正药业股份有限公司及其控股子公司本次以财务报告为目的所涉及的在建工程（或固定资产）减值测试项目中相关在建工程（或固定资产）后续处置或利用的管理层判断》条件、外部宏观经济环境不发生变化等假设前提下，于评估基准日所表现的本报告所列明的评估目的下的价值。
4、本次资产评估对象和范围系由委托人海正药业有限公司公司指定，产权持有人海正药业（杭州）有限公司申报，资产评估人员核实后确定。
5、海正药业（杭州）有限公司申报的房屋建（构）筑物及洁净区面积共计 154,608.11平方米，涉及的《不动产权证》或《房屋所有权证》均在办理中。本次未办理万产权证的房屋建筑物建筑面积按产权持有单位提供的图纸或经产权持有单位人员实际勘察丈量后申报、评估人员核实后的建筑面积进行评估，若与当地房地测绘部门测绘结果不一致时应以测绘部门实测结果为准，并对评估结果作相应的调整。本次评估结果亦未考虑建筑物办理房屋所有权证时可能发生的相关费用对评估结果的影响。
6、委估房屋建（构）筑物及洁净区部分尚未进行相关工程竣工决算，对于有决算资料的委估对象，其涉及的工程量取值直接依据决算资料。对于尚未进行工程竣工决算的委估对象，其涉及的工程量取值主要依据预算资料、结算资料、施工合同以及产权持有人提供的图纸并结合现场勘查情况，具体情况如下：
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|-|-|-|-|-|-|-|-|
|序号|建筑物名称|结构|建成年月|建筑面积（m2）|账面价值|有无决算资料|工程量取值依据|
||||||净值|||
|1|培南车间原料——房屋|框 架结构|2010.01|27,039.43|108,606,480.73|有|采用经审计后的工程量，调节人、机、材等价差，最终确定数值|
|2|培南车间原料——洁净区||2010.01|8,172.00||否|根据施工合同提供的量，结合现场勘查、核对确定工程量|
|3|（CP）口服制剂连续化生产线车间——房屋|框 架结构|2015.09|55,834.01|148,897,974.55|否|通过竣工图纸、工程预算和结算进行工程量核算，并结合现场建筑物勘察核实|
|4|（CP）连续化生产线车间污水池|钢砼|2018.09|80.72|320,754.18|有|采用经审计后的工程量，调节人、机、材等价差，最终确定数值|
|5|梅岭公斤级实验室（二）——房屋|框 架结构|2013.12|8,921.46|67,896,524.25|否|通过竣工图纸、工程预算和结算进行工程量核算，并结合现场建筑物勘察核实|
|6|梅岭公斤级实验室（二）——洁净区||2013.12|238.00|528,631.87|否|根据施工合同提供的量，结合现场勘查、核对确定工程量|
|7|梅岭棕榈酸项目——房屋|框 架结构|2017.06|3,613.18|6,821,124.92|否|通过竣工图纸、工程预算和结算进行工程量核算，并结合现场建筑物勘察核实|
|8|培南制剂中试车间——房屋|框 架结构|2010.01|合并至第1项|1,926,929.38|有|采用经审计后的工程量，调节人、机、材等价差，最终确定数值|
|9|培南中试车间净化工程——洁净区||2018.03|5760|13,923,082.84|有||
|10|培南中试二楼鼻喷净化工程——洁净区||2018.03|合并至第9项|176,478.20|有||
|11|培南中试车间一楼——洁净区||2018.03|合并至第9项|393,156.56|有||
|12|培南室外设备基坑池||2013.06|157.44|181,872.09|有||
|13|DPI/生产线车间（主楼）/滴眼剂——洁净区||2018.07|4203.24|143,449.24|否|根据施工合同提供的量，结合现场勘查、核对确定工程量|
|14|DPI 干粉吸入生产线车间洁净区（滴眼主楼）——洁净区||2018.07|合并至第 13项|7,488,911.68|否||
|15|1500 万支无菌冻干车间北侧污水池|钢砼|2013.07|225|1,096,968.48|有|采用经审计后的工程量，调节人、机、材等价差，最终确定数值|
|16|DPI 干粉吸入生产线车间——房屋|框 架结构|2015.05|34,332.43|106,904,202.07|否|通过竣工图纸、工程预算和结算进行工程量核算，并结合现场建筑物勘察核实|
|17|DPI 干粉吸入生产线车间洁净区（辅楼）——洁净区||2016.04|4760|8,328,547.77|有|采用经审计后的工程量，调节人、机、材等价差，最终确定数值|
|18|DPI 干粉吸入生产线车||2018.11|1250|1,692,606.03|否|根据施工合同提供的|

北京北方亚事资产评估事务所（特殊普通合伙）地址：北京市西城区广内大街6号枫桦豪景A座
电话：010-83557569传真：010-83543089E-mail：bfys@ien.com.cn邮编：100053
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||间洁净区（主楼）/口腔贴膜剂——洁净区|||||量，结合现场勘查、核对确定工程量|
|19|DPI 干粉吸入生产线车间化粪池|2015.06|21.2|65,408.33|否||
|20|DPI/生产线车间（主楼）/利斯的明贴片剂||合并至第 16项|279,987.67|有|采用经审计后的工程量，调节人、机、材等价差，最终确定数值|
|21|DPI 干粉吸入富阳实验室|||209,422.64|否|为租赁房屋装修、水电等支出，和企业沟通，该房屋已不在续租，装修无法收回，故评估值为0|

7、根据产权人提供的现有资料，评估范围中洁净管道为委外建设，以外部供应商提供的竣工图纸进行管线申报评估；电缆、工艺管道系海正药业（杭州）自行建设安装，无竣工图纸和竣工决算资料，其评估范围系由产权持有单位相关技术人员根据各纳入评估范围的项目涉及的管线经现场实际勘查、测量后申报。洁净管道、电缆、工艺管道均由评估人员按照申报内容抽盘核实后确定评估范围。
8、对企业存在的可能影响资产评估价值的瑕疵事项，在企业委托时未作特殊说明而资产评估专业人员已履行评估程序仍无法获知的情况下，资产评估机构及资产评估专业人员不承担相关责任。
9、本次委估资产中安装工程——设备，有部分设备尚未安装，仍处于封箱状态，具体范围参考安装工程——机器设备清查评估明细表在用状况一栏。
10、拟留用、改变用途原地继续使用的资产，按原设计用途、目前现状评估，未考虑改变用途所需再投入。
11、本次评估范围中报废处置管道、电缆是在由收购方自行拆除、搬运前提下确定的回收单价，即本次评估中处置费用为零。
12、报告中的分析、意见和结论只在报告阐明的假设前提及限制条件下有效，它们代表评估人员不带有偏见的专业分析、意见和结论。
评估报告附件与报告正文配套使用方为有效。
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海正药业（杭州）有限公司以财务报告为目的所涉及的固定资产及在建工程减值测试项目资产评估报告
附件
1、《关于浙江海正药业股份有限公司及其控股子公司本次以财务报告为目的所涉及的在建工程（或固定资产）减值测试项目中相关在建工程（或固定资产）后续处置或利用的管理层判断》；
2、评估汇总表及明细表；
3、《国有土地使用证》、《建筑工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》；
4、委托人的营业执照复印件；
5、产权持有人的营业执照复印件；
6、委托人承诺函；
7、产权持有人承诺函；
8、资产评估机构营业执照；
9、证券期货相关业务评估资格证书；
10、北京市财政局2017-0066号备案公告；
11、资产评估师职业资格证书登记卡；
12、资产评估师承诺函。
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