湖南拓普竹麻产业开发有限公司股权转让项目资产评估说明
吉林化纤股份有限公司拟转让所持
湖南拓普竹麻产业开发有限公司
部分股权项目资产评估说明
中科华评报字(2014)第019号
北京中科华资产评估有限公司
二О一四年三月七日
湖南拓普竹麻产业开发有限公司股权转让项目资产评估说明
目 录
第一部分关于《资产评估说明》使用范围的声明„„„„„„„„„„„„ 3第二部分关于进行资产评估有关事项的说明„„„„„„„„„„„„„„ 4第三部分资产及负债清查核实情况的说明„„„„„„„„„„„„„„„ 10第四部分评估依据的说明„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 17第五部分各项资产及负债的评估技术说明„„„„„„„„„„„„„„„20第六部分收益法评估说明„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 52第七部分评估结论及其分析„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„68
湖南拓普竹麻产业开发有限公司股权转让项目资产评估说明
重要声明：
第一部分
关于《资产评估说明》使用范围的声明
本资产评估说明仅供资产评估主管机关、企业主管部门审查资产评估报告书和检查评估机构工作之用，非为法律、行政法规规定，评估说明的全部或部分内容不得提供给其他任何单位或个人，也不得见诸于公开媒体。
北京中科华资产评估有限公司
二О一四年三月七日
湖南拓普竹麻产业开发有限公司股权转让项目资产评估说明
第二部分
关于进行资产评估有关事项的说明
一、委托方、资产占有方及报告使用者
本次评估委托方及资产占有方均为湖南拓普竹麻产业开发有限公司，其基本情况简介如下：
1、公司基本情况：
住所：湖南省南县茅草街镇银河路；
法定代表人：宋德武；
注册资本：人民币165,00万元；
实收资本：人民币165,00万元；
注册号：430921000000274
登记机关：南县工商行政管理局
公司类型：有限责任公司；
经营范围：浆纸、化学纤维、化纤纺织品制造、销售；政策允许经营的农副产品收购、销售（涉及许可项目的凭许可证经营）。#
2、历史沿革：
湖南拓普成立于2007年6月1日，设立时注册资本为5,000万元，其中：化纤集团出资2,600万元，占52%；凯麟贸易出资800万元，占16%，其他股东出资1,600万元，占32%。
经吉林化纤股份有限公司第五届董事会第五次会议审议通过，2007年 11月，吉林化纤股份有限公司以 2,600万元受让了化纤集团持有的湖南拓普52%的股权，同时由吉林化纤股份有限公司和江苏鹿港毛纺集团有限公司对湖南拓普进行增资，其中吉林化纤股份有限公司增资 3,600万元，江苏鹿港毛纺集团有限公司增资 2,000万元，吉林化纤股份有限公司对此进行了信息披露。
经湖南拓普股东会同意，2008年3月，化纤集团以800万元的价格受让凯麟贸易持有的湖南拓普全部股权。
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经吉林化纤股份有限公司第五届董事会第十一次会议审议通过，2008年 12月，吉林化纤股份有限公司对湖南拓普增资 2,105万元，河北吉藁对湖南拓普增资 2,300万元，同时湖南拓普其他股东对湖南拓普增资1,495万元。
3、公司最近三年财务状况如下：
单位：元
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|-|-|-|-|
|项 目|2011年|2012年|2013年|
|流动资产|144,142,633.40|349,603,148.64|168,125,140.69|
|非流动资产|178,920,685.63|279,531,007.32|423,003,965.63|
|固定资产|155,533,531.89|238,564,118.53|293,003,614.51|
|无形资产|11,578,185.80|11,334,434.52|73,985,220.96|
|递延资产|3,645,489.99|1,288,299.46|1,406,152.94|
|资产总额|323,063,319.03|629,134,155.96|591,129,106.32|
|负债总额|226,877,313.51|531,488,081.41|572,274,349.91|
|所有者权益|96,186,005.52|97,646,074.55|18,854,756.41|

4、公司最近三年经营业绩如下： 单位：元
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|-|-|-|-|
|项 目|2011年|2012年|2013年|
|主营业务收入|147,151,748.87|16,400,043.08|60,521,665.13|
|主营业务利润|-32,864,031.81|-36,848,952.90|-79,403,414.13|
|利润总额|-32,783,790.71|3,817,259.56|-78,909,171.62|
|所得税|-3,427,349.97|2,357,190.53|-117,853.48|
|净利润|-29,356,440.74|1,460,069.03|-78,791,318.14|

5、公司股权结构情况：
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|项目|金额|持股比例%|
|吉林化纤集团有限责任公司|10,720,000.00|6.50%|

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潘小明 10,720,000.00 6.50%
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|-|-|-|
|陈洪超|10,720,000.00|6.50%|
|吉林化纤股份有限公司|83,050,000.00|50.33%|
|江苏鹿港毛纺集团有限公司|26,790,000.00|16.23%|
|湖南拓普竹麻产业开发有限公司|23,000,000.00|13.94%|
|合计|165,000,000.00|100.00%|

以上财务数据来自湖南拓普竹麻产业开发有限公司提供的财务报表，其中 2011年度、2012年度、2013年度财务报表均已经中准会计师事务所（特殊普通合伙）审计，并出具了标准无保留意见的审计报告。
评估报告使用者：根据资产评估业务约定书中的约定，本报告的使用者为委托方及国家法律、法规明确的评估报告使用者。
二、关于评估目的的说明：
为吉林化纤股份有限公司拟转让所持湖南拓普竹麻产业开发有限公司部分股权提供价值参考。
三、关于评估范围的说明：
本次资产评估的对象为湖南拓普竹麻产业开发有限公司股东全部权益价值。
本次资产评估的范围为经中准会计师事务所（特殊普通合伙）审计后的湖南拓普竹麻产业开发有限公司评估基准日资产负债表上所列示的资产及负债。
纳入本次评估范围的资产与委托评估时确定的资产范围一致，并已经中准会计师事务所(特殊普通合伙)审计,并出具了标准无保留意见的审计报告(中准审字[2014]第1096号)。具体资产和负债类型及账面价值列表如下：
资产负债表
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|-|-|
|资产|2013-12-31|
|货币资金|47,866,120.66|
|应收票据|353,000.00|
|应收账款|5,767,843.50|
|预付款项|25,067,742.78|

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其他应收款 10,704,707.32
|||
|-|-|
|存货|27,500,352.67|
|其他流动资产|50,865,373.76|
|流动资产合计|168,125,140.69|
|固定资产|293,003,614.51|
|在建工程|37,498,273.11|
|工程物资|62,143.26|
|无形资产|73,985,220.96|
|长期待摊费用|-|
|递延所得税资产|1,406,152.94|
|其他非流动资产|17,048,560.85|
|非流动资产合计|423,003,965.63|
|资产总计|591,129,106.32|
|短期借款|69,000,000.00|
|应付账款|64,356,045.66|
|预收款项|19,938,057.08|
|应付职工薪酬|6,826,836.14|
|应交税费|9,619.11|
|其他应付款|89,533,791.92|
|流动负债合计|249,664,349.91|
|长期借款|300,000,000.00|
|其他非流动负债|22,610,000.00|
|非流动负债合计|322,610,000.00|
|负债合计|572,274,349.91|
|所有者权益合计|18,854,756.41|

四、关于评估基准日的说明：
评估基准日为2013年12月31日。
五、可能影响评估工作的重大事项说明
本次委估的资产、负债无可能影响评估工作的重大事项。
土地使用权，湖南拓普竹麻产业开发有限公司委托吉林银泰房地产估价有限公司进行评估，并出具（吉）银泰(2014)（估）字第031号土地估价报告。
湖南拓普竹麻产业开发有限公司申报的大部分固定资产-房屋建筑物、机器设备及无形资产土地使用权，均已抵押。
2011年 4月 18日湖南拓普竹麻产业开发有限公司与中国农业银行股份有限公司南县支行签定长期借款合同，合同号为 41010420110000051号，合同金额为 30000万
元，贷款期限为自2011年4月28至2019年4月27日，期限为8年，年利率为8%。
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该笔贷款由吉林化纤股份有限公司提供保证，同时由湖南拓普竹麻产业开发有限公司以自有土地（土地证编号见明细表）、机械设备及房屋建筑物抵押（房产证编号见明细表），抵押财产估值为20,760万元。
六、资产及负债清查情况的说明
（一）列入清查范围的资产和负债
中准会计师事务所（特殊普通合伙）对本公司 2013年 12月 31日的资产负债表及利润表进行了审计，并出具了无保留意见审计报告。
（二）清查工作的组织
从2014年2月15日起，本公司组织相关人员对本公司纳入评估范围的资产及负债进行了全面清查盘点，在清查盘点的基础上填报了资产评估申报明细表，资产清查工作于2014年2月25日全部结束。
资产产权均属湖南拓普竹麻产业开发有限公司所有，实物资产全部存放于公司院内及车间仓库。
（三）清查工作的结果
无影响清查工作的事项，无调整事项。
七、委托方及资产占有方向评估机构提供以下主要评估资料：
1、湖南拓普竹麻产业开发有限公司企业法人营业执照复印件；
2、资产评估清查申报明细表；
3、湖南拓普竹麻产业开发有限公司车辆行驶证、房产证、土地证复印件；
4、评估基准日审计报告(中准审字[2014]第1096号)；
5、委托方及资产占有方承诺函；
6、吉林银泰房地产估价有限公司土地估价报告（吉银泰(2014)（估）字第 031号）；
7、资产占有方相关财务资料及其他与资产评估有关的资料。
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（此页无正文）
委托方及被评估单位(签章)：湖南拓普竹麻产业开发有限公司负责人：宋德武
日期：2014年2月28日
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第三部分
资产及负债清查核实情况说明
一、 资产及负债清查核实的内容
本次评估中资产与负债清查核实的内容是湖南拓普竹麻产业开发有限公司经中准会计师事务所（特殊普通合伙）审计后的评估基准日 2013年 12月 31日资产负债表上列示的全部资产及负债，与其提供的评估基准日资产评估清查明细表相一致。包括：
资产负债表
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|-|-|
|资产|2013-12-31|
|货币资金|47,866,120.66|
|应收票据|353,000.00|
|应收账款|5,767,843.50|
|预付款项|25,067,742.78|
|其他应收款|10,704,707.32|
|存货|27,500,352.67|
|其他流动资产|50,865,373.76|
|流动资产合计|168,125,140.69|
|固定资产|293,003,614.51|
|在建工程|37,498,273.11|
|工程物资|62,143.26|
|无形资产|73,985,220.96|
|长期待摊费用|-|
|递延所得税资产|1,406,152.94|
|其他非流动资产|17,048,560.85|
|非流动资产合计|423,003,965.63|
|资产总计|591,129,106.32|
|短期借款|69,000,000.00|
|应付账款|64,356,045.66|
|预收款项|19,938,057.08|
|应付职工薪酬|6,826,836.14|
|应交税费|9,619.11|
|其他应付款|89,533,791.92|
|流动负债合计|249,664,349.91|
|长期借款|300,000,000.00|
|其他非流动负债|22,610,000.00|
|非流动负债合计|322,610,000.00|
|负债合计|572,274,349.91|

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所有者权益合计 18,854,756.41在清查过程中，我们对实物类资产中的存货进行了抽点，对机器设备进行了清查，同时在资产占有方有关技术人员的配合下对价值量较高的机器设备的使用状况进行了调查。为了解可能影响资产评估的重大事项，我们听取了有关人员的介绍并调阅了部分档案。
二、实物资产的分布情况及特点
本次清查核实的实物资产包括存货、房屋建筑物、构筑物、机器设备、车辆和电子设备。其中存货是原材料、在产品、产成品等等，均存放于公司仓库、车间；房屋建筑物、构筑物位于公司院内，在建工程、机器设备、车辆和电子设备位于公司厂区、办公楼内。
三、影响资产清查的事项
无影响清查工作的事项，无调整事项。
四、资产清查的过程与方法
北京中科华资产评估有限公司接受委托后，由注册资产评估师和相关人员组成资产评估小组进驻现场。根据资产评估操作规范的要求以及我所资产评估工作的实际需要，布置填写资产清查评估申报表，并协助资产占有方进行资产清查评估申报工作。
同时收集资产评估所需的文件资料，制订资产评估工作计划，确定评估工作重点。
评估小组以经审计的2013年12月31日资产负债表以及申报的资产评估清查明细表为基础，根据本次评估的资产范围、委托方对评估时间的要求，相应安排评估人员与企业有关人员共同完成本次工作。评估人员分成存货、设备、财务小组，在资产占有方相关人员的配合下，对委估资产及负债进行清查核实，清查核实工作于2014年3月3日全部完成。
现将各类资产及负债的清查核实过程与方法分别简介如下:
(一)流动资产的清查核实
湖南拓普竹麻产业开发有限公司流动资产为货币资金、应收票据、应收账款预付账款、其它应收款、存货等等，账面值共计168,125,140.69元，评估人员根据国家颁布的行业法规和评估方法的要求，对湖南拓普竹麻产业开发有限公司的已审
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会计报表、明细账、记账凭证进行了核实、验证，对现金进行了盘点，对银行存款核对了银行对账单，并进行了函证核实；对应收款项及其相应的坏账准备等债权类资产，我们进行了查账核实，调阅了相关合同、协议进行验证，并抽取部分款项进行了函证核实；对存货进行了抽查盘点及查账核实。
对流动资产的清查核实具体内容如下：
1、货币资金
列入评估范围的货币资金账面值47,866,120.66元，无调整事项，其中：银行存款47,858,808.46元。
现金：现金存放地点为企业财务保险柜,由出纳专人保管,本次评估在账账核实、并与账面记录核对的基础上,账实完全相符。
银行存款，我们审查了企业银行存款账簿记录、评估基准日的银行对账单和余额调节表，对所有银行账户进行函证来清查核对，经清查核实，结果账表单金额相符。
2、应收票据
应收票据账面值353,000.00元，评估人员对总账与应收票据明细账进行了核对，查阅票据凭证等相关资料，查阅结果确认账、证、表均相符。
3、应收账款
应收账款账面净值5,767,843.50元。无调整事项。
应收账款主要为应收货款。评估人员调阅了相关合同、协议进行验证，核实了经济行为发生的原始凭证及账簿记录，并抽取部分款项进行了函证核实，从而确定债权的发生及存在性。核实结果账、表、单金额相符。
4、预付账款
预付账款账面值 25,067,742.78元。
预付账款为预付的材料款、电费、保险费、往来款等款项，评估人员核实了经济行为发生的原始凭证及账簿记录，并抽取部分款项进行了函证核实，从而确定债权的发生及存在性，核实结果账、表、单金额相符。
5、其他应收款
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其他应收款账面净值10,704,707.32元。无调整事项。其他应收款主要是个人借款、水电费、其他业务借款等。评估人员核实了经济行为发生的原始凭证及账簿记录，并发函询证，从而确定债权的发生及存在性；未发现不符合会计政策之处。核实结果账、表、单金额相符。
6、存货
存货账面值27,500,352.67元。
存货是原材料、在产品、产成品等等，评估人员核实了经济行为发生的原始凭证及账簿记录，并对原材料、在产品、产成品、在库周转材料进行了抽查盘点核实，核实的内容主要包括核对实物的数量、质量并与账务是否吻合，评估人员根据提供的存货清单，由资产占有方相关人员带领，到现场对评估范围内的部分原材料、在产品、产成品、在库周转材料，进行抽查盘点，在盘点的过程中，对存货的品质进行了相应的调查。
7、其他流动资产
其他流动资产账面价值50,865,373.76元，主要为2008年至2013年之间预交的增值税50,715,373.76元。对总账与其他流动资产明细账进行了核对，查阅票据凭证等相关资料，确认预交税金计提依据充分。
（二）固定资产的清查核实
1、固定资产：委估房屋建筑物、构筑物、管道沟槽、机器设备、车辆、电子设备，账面原值367,047,152.15元，账面净值293,003,614.51元。
房屋建筑物59项，构筑物41项。全部是位于益阳市厂区内。
评估范围内的房屋建筑物有2项为盘盈房屋，未取得房屋所有权证。
房屋建筑物日常维护正常，能达到日常使用要求。
公司的机器设备为浆粕生产线及相关辅助设备。
车辆为办公车辆，电子设备主要为电脑、复印件、打印机、空调等，全部电子设备和办公设备以及办公用车在公司本部使用。
机器设备购置时间正常，工作负荷程度一般，保养状况正常，能满足工作要求。
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公司办公设备和一部分电子设备购置时间较早，维护保养较好，状况较好。
(三)在建工程的清查核实
在建工程-设备安装工程，是 2013年 3月开始建造尚未完工的粘胶纤维项目相关设备购置成本、资本化利息及项目前期费用等组成。
(四)无形资产的评估的清查核实
无形资产-土地使用权，此次委托方另外委托吉林银泰房地产估价有限公司进行评估，并出具（吉）银泰(2014)（估）字第031号土地估价报告，本次评估直接引用以上估价结果。
土地使用权共计14宗，面积53.38万平米，为公司旧的生产厂区及新进购入的未来规划厂区。
(五)递延所得税的清查核实
账面值为1,406,152.94元,是坏账准备形成的递延所得税资产。评估人员核实了账簿记录、原始凭证，对发生日期、账面价值进行了验证，核实结果账、表、单金额相符。
(六)其他非流动资产清查核实
账面价值 17,048,560.85元，为企业在建工程项目预付的工程款，共涉及 24户单位。评估人员核实了账簿记录、原始凭证，同时对客户、业务内容、业务发生日期进行了验证，核实结果账、表、单金额相符。
（七）负债的清查核实
负债分为流动负债和长期负债，其中流动负债包括短期借款、应付账款、预收账款、其他应付款、应交税费、应付职工薪酬、应付利润，账面值 249,664,349.91元，对此，评估人员主要通过逐一核对清单、财务记录、了解债务内容金额，查看原始凭证、查阅相关合同和账簿记录、对金额较大债权人进行函证并收集核对相关票据合同等程序对各项负债进行发生及存在，以及账务正确反映和债务的延续有效性等方面的核实验证。具体如下：
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1、短期借款
账面值 69,000,000.00元。仅 1户，借款行为中国农业银行南县支行。评估人员核对了借款合同，抽查了部分原始凭证，经核实，借款金额、利率、期限均无误，以核实后的账面值作为评估值。
2、应付账款
应付账款账面值64,356,045.66元。
应付账款主要是材料款等，评估人员核实了账簿记录、原始凭证，同时对客户、业务发生日期、业务内容进行了验证，核实结果账、表、单金额相符。
3、其他应付款
其他应付款账面值87,161,404.31元。
其他应付款主要是应付吉林化纤股份有限公司的往来款，评估人员核实了账簿记录、原始凭证，核实结果账、表、单金额相符。
4、预收账款
预收账款账面值19,938,057.08元。
主要是预收关联方河北吉藁化纤有限责任公司的货款，评估人员核实了账簿记录、原始凭证，同时对客户、业务内容、业务发生日期进行了验证，核实结果账、表、单金额相符。
5、应交税费
应交税费账面值9,619.11元。
应交税费为应交的所得税、印花税等，评估人员核实了账簿记录、原始凭证，同时对征税机关、税种、发生日期、账面价值进行了验证，核实结果账、表、单金额相符。
6、应付职工薪酬
应付职工薪酬账面值6,826,836.14元。
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应付职工薪酬为工资、基本养老保险、工会经费、职工教育经费等，评估人员核实了账簿记录、原始凭证，同时对业务内容、发生日期、账面价值进行了验证，核实结果账、表、单金额相符。
7、其他流动负债
账面值为2,372,387.61元,是应付电费、排污费。评估人员核实了账簿记录、原始凭证，同时对发生日期、账面价值进行了验证，核实结果账、表、单金额相符。
8、长期借款评估说明
长期借款共计9笔，账面价值300,000,000.00元。均为2011-2012年从中国农业银行南县支行借款，评估人员核对了借款合同，抽查了部分原始凭证，经核实，借款金额、利率、期限均无误。
9、其他非流动负债评估说明
其他非流动负债共计3笔，账面价值22,610,000.00元。为2009-2012年南县财政局的财政节能奖励及政府补助，评估人员核对了借款合同，抽查了部分原始凭证。
五、清查调整说明：
各项资产及负债均无清查调整事项。
六、资产及负债清查核实结论：
通过清查核实盘盈房屋建筑物2项，未取得房屋所有权证。盘盈构筑物3项。
各项资产及负债均无清查调整事项。资产、负债清查结果与企业申报值一致。（详见评估结果分类汇总表）
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第四部分
评估依据的说明
评估人员在本次资产评估工作中所遵循的国家、地方政府和有关部门的法律法规，以及在评估中参考的文件资料主要有：
(一)法规依据：
1、《国有资产评估管理办法》（国务院第91号令，1991年）；
2、《国有资产评估管理办法施行细则》（国资办发[1992]36号）；
3、《国有资产评估管理若干问题的规定》（财政部令第14号）；
4、《企业国有资产评估管理暂行办法》（国务院国资令第12号）；
5、《企业国有资产监督管理暂行条例》（国务院第378号令，2003年）；
6、财政部颁布的《企业会计准则》、《企业会计制度》；
7、《中华人民共和国公司法》；
8、《房地产估价规范》(建设部建标［1999］48号)；
9、财政部、中国人民银行总行、国家税务局和原国家国有资产管理局制定的有关企业财务、会计、税收和资产管理方面的政策、法规；
10、《中华人民共和国城市房地产管理法》（中华人民共和国主席令第29号，1994年7月5日第八届全国人民代表大会常务委员会第八次通过，1995年1月1日施行）。
（二）准则依据：
1、财政部财企（2004）20号《资产评估准则－－基本准则》和《资产评估职业道德准则－－基本准则》；
2、中国资产评估协会中评协（2007）189号《资产评估准则――评估报告》、《资产评估准则――评估程序》、《资产评估准则――业务约定书》、《资产评估准则――工作底稿》、《资产评估准则――不动产》、《资产评估准则――机器设备》及《资产评估价值类型指导意见》；
3、中国资产评估协会中评协（2008）218号《企业国有评估报告指南》、《资产评估准则——无形资产》；
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4、中国资产评估协会中评协[2011]227号《资产评估准则――企业价值》；
5、中评协〔2012〕244号《资产评估准则—利用专家工作》；
6、中评协〔2012〕248号《资产评估职业道德准则—独立性》；
7、中注协会协[2003]18号《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》；
8、财政部财会[2006]3号《企业会计准则第20号——企业合并》。
(三)权属依据：
1、湖南拓普竹麻产业开发有限公司《企业法人营业执照》；
2、湖南拓普竹麻产业开发有限公司委估房屋所有权证、土地证；
3、湖南拓普竹麻产业开发有限公司委估机动车辆行驶证；
4、湖南拓普竹麻产业开发有限公司提供的《资产清查评估申报明细表》；
5、其他与资产的取得及使用有关的文件。
(四)取价依据：
1、同花顺资讯系统；
2、《1984-2000全国固定资产价值重（评）估系数标准目录》、《1998-2006年全国固定资产价值重（评）估系数最新标准目录》；
3、《太平洋汽车网》、《中国机电数据网》；
4、益阳市车辆购置收费标准；
5、评估人员收集的有关市场价格调查资料及其他取价资料；
6、公司提供的有关设备订货合同、发票；
7、受托方掌握的有关资料和估价人员实地查看、调查所获取的相关资料；
8、有关部门发布的统计资料和技术标准资料以及价格信息资料和参数资料、本评估机构现场查看记录；
9、公司的基准日财务会计经营方面的资料、资产评估清查申报明细表以及有关会计凭证等财务资料。
(五)行为依据：
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1、湖南拓普竹麻产业开发有限公司和北京中科华资产评估有限公司签订的《资产评估业务委托协议书》。
(六)参考资料及其他：
1、评估基准日审计报告；
2、关于调整汽车报废标准若干规定的通知(国经贸资源〔2000〕1202号)；
3、《资产评估常用数据及参数手册》；
4、湖南省建筑工程预算基价表及相关文件；
5、《湖南省工程造价信息》、《湖南省建筑经济信息》。
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第五部分
各项资产及负债的评估技术说明
此次评估,根据国家有关资产评估的规定，遵循独立、客观、公正、科学的评估原则及其他公认的评估原则，按规定程序对湖南拓普竹麻产业开发有限公司股权转让为目的所涉及的湖南拓普竹麻产业开发有限公司股东全部权益进行了评估，以提供其在评估基准日的公允价值。评估是在资产清查的基础上，依据湖南拓普竹麻产业开发有限公司提供的会计报表及资产清查评估明细表，认真核实了账目，对实物资产到现场进行实际查看、调查，同时查阅委估资产的产权证明文件和有关机器设备运行、维护等资料，开展市场调研和询价工作，经过综合分析和计算，结合评估目的和资产价值类型，选择评估方法，从而确定了资产评估价值，现将具体评估情况说明如下：一、流动资产评估说明
（一）、评估范围
本次流动资产的评估范围为湖南拓普竹麻产业开发有限公司的流动资产。具体科目包括：货币资金、应收票据、应收账款、预付账款、其他应收款、存货等等。
依据委托方提供的流动资产清查申报表，该部分资产于评估基准日的账面价值如下表：
金额单位：人民币元
|||
|-|-|
|科目名称|账面价值|
|货币资金|47,866,120.66|
|交易性金融资产|0.00|
|应收票据|353,000.00|
|应收账款|5,767,843.50|
|预付账款|25,067,742.78|
|应收利息|0.00|
|应收股利|0.00|
|其他应收款|10,704,707.32|
|存货|27,500,352.67|
|一年内到期的非流动资产|0.00|
|其他流动资产|50,865,373.76|
|合计|168,125,140.69|

（二）、评估过程及分析
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本次流动资产评估工作分为四个阶段：
1、评估前期准备：评估人员根据委托方评估目的，确定流动资产的评估范围。
对评估范围内的流动资产构成情况进行初步了解，提交流动资产评估准备清单和评估申报明细表规范格式，按照评估规范的要求，首先向资产占有方布置并辅导评估工作，由资产占有方填报资产清查评估明细表，同时收集资产评估所需的文件资料，确定评估范围，拟定评估方案。
2、现场清查核实
评估人员对企业提供的资产清查评估明细表中申报的业务内容、发生时间及账面金额进行审核与验证。
（1）由资产占有方财务处等部门的有关人员介绍流动资产的情况；
（2）评估人员根据资产占有方提供的资产清查评估明细表中所列明细内容，进行核对验证，并收集有关资料；
（3）货币资金，对库存现金进行现场盘点，填制库存现金盘点表，根据倒轧结果验证库存现金盘点表；对银行存款通过取得银行存款对账单，编制银行存款余额调节表，并与企业银行存款明细账互相核对，推算得出评估基准日银行存款账面价值，确定评估基准日银行存款账面价值；
（4）对存货进行实地查看，了解内部控制制度的制定及执行情况，并对评估明细表中申报的账面数量及品质进行核查，对价值量大的进行重点抽查，并填制存货抽查表。在账账、账表核对相符，账实核对清楚的基础上，分别根据不同情况及对价值的影响程度予以评估。
（5）债权性资产，对应收款项等债权类资产，根据企业提供的债权评估明细表，在抽查核实了有关的会计资料并分析了经济业务发生时间及发生原因后，通过查阅其账簿，分析其业务内容、账龄、还款情况，并对欠款大户的资金使用、经营状况作重点调查了解，分析大额债权的可收回性，对部分单位进行了发函询证及对账工作；对发函未回函款项执行替代性程序，按核实后评估基准日确有资产或债权存在且没有证
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据表明债权利益无保证前提下确认债权性资产评估价值。对坏账准备，我们参照审计依据评估为坏账损失。
3、评定估算
（1）将核实调整后的流动资产申报明细表，录入计算机，建立相应数据库；
（2）遵照《国有资产评估管理办法》和《评估准则》，根据实际情况，针对不同资产类型选取适当的评估方法，与企业财务人员一同分析了债权性资产的可收回性并现场查看了实物资产状况、调查有关市场价格、计算确定其在评估基准日的公允价值；
根据各项资产的特点及评估目的，选择与之匹配的评估方法。货币资金采用成本法，对债权类资产按核实后的账面价值评估，实物类资产采用成本法。
4、汇总评估结果，分析评估结论，撰写流动资产评估说明。
（三）、分项评估说明
1、货币资金
根据企业提供的资产清查评估明细表，评估基准日货币资金账面价值 47,866,120.66元,包括现金、银行存款。
评估程序及评估方法：
A、现金：现金账面价值为7,312.20元，评估人员核对了有关账册,与评估基准日账面金额核对后，按经核实的账面价值确定评估价值。
B、银行存款
银行存款账面价值 47,858,808.46元，评估人员核对了有关账册，获取了银行存款对账单、银行存款余额调节表等相关资料，对银行存款明细账与银行对账单进行了核对，判断有无影响企业股东全部权益的未达账项,对未达账项通过编制银行存款余额调节表进行调整，并对银行存款余额进行了函证,截止评估基准日，银行存款有 8户,与评估基准日账面金额核对后，按经核实的账面价值确定评估价值。
2、应收票据
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应收票据共计 6户，账面值 353,000.00元。都是应收销货款。评估人员对总账与应收票据明细账进行了核对，查阅票据凭证等相关资料，查阅结果确认账、证、表均相符。以经核实的账面价值确定评估价值。
3、应收账款
应收账款共计6户，坏账准备319,149.49元，账面净值5,767,843.50元。全部为销售款。
评估过程中，我们向企业了解欠款形成的原因，并审核了相关依据及账簿，对应收账款的可收回性进行分析判断，没有证据表明其无法收回，应收账款按账面价值确认评估值。参照审计依据坏账准备评估为坏账损失。
4、预付账款
账面价值为25,067,742.78元，计18户，预付账款为预付的材料款、电费、保险费等款项。评估人员首先核对明细账、总账及会计报表相一致，具体分析其发生时间、原因，性质、账龄，经与企业财务人员、采购人员共同对预付账款的可收回性进行分析，没有证据表明不能收回相应货物，以账面价值确认其评估价值。
5、其他应收款
其他应收款计12笔，账面原值13,152,022.03元，坏账准备2,447,314.71元，账面净值10,704,707.32元。其他应收款主要是个人借备用金、水电费、材料款等。
评估人员首先核对明细账、总账及会计报表是否一致，经审核相关账簿、凭证和业务内容，没有证据表明其无法收回，其他应收款按账面净值确认评估值。参照审计依据坏账准备评估为坏账损失。
6、存货
存货为原材料、在库周转材料、在产品、产成品。
存货账面价值为 27,500,352.67元。评估人员首先清查核实存货的实际数量，确定实有数与账面数之间的是否有差异，为防止重复或遗漏，在账账、账表核对相符，账实核对清楚的基础上，对存货资产实际状况进行检查、调查。
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（1）原材料
原材料账面值 13,326,191.91元，清查账面价值为 13,326,191.91元。主要为企业生产所需的原料、辅助材料及设备备品备件等，存放于企业仓库内。在清查核实过程中，评估人员首先核对明细账、总账及会计报表相一致。由于该公司对原材料的采购、入库、出库、库存管理严格，账实相符，不存在变质、残损等情况。即根据资产占有方提供的清查评估明细表，采用成本法以账面价值确认原材料的评估价值。
（2）产成品
账面值 11,888,514.14元，共 5个品种，占公司存货的43.23%。该公司对产成品的入库、出库、库存管理严格，账实相符。根据资产占有方提供的清查评估明细表，原则上应该经评估人员市场询价，依据其变现能力和市场可接受的价格采用市场法进行评估，畅销产品评估人员在核实其库存实际数量的基础上，根据销售价格（不含税）减去销售费用和全部税金，考虑市场销售情况减去利润实现风险的税后净利润确定评估值；滞销产品按成本价值确认。但湖南拓普竹麻产业开发有限公司 2009年开始陆续对浆粕生产线进行升级改造；2011年新锅炉、电站项目。2013年新上二氧化氯制备及漂白系统。现有的产成品都刚刚试生产不久，销售收入与各项费用、税金、利润的比例严重不匹配。我们取得了审计人员的工作底稿，审计师已经对产成品计提了较充分的减值准备，我们认为其比较合理，故此次产成品以账面价值确认评估结果。
（3）在产品
在产品账面值772,596.86元。由于在产品尚未生成产成品，不具有独立对外销售的条件，评估时采用以实际发生成本为计价依据，评估时对在产品的料、工、费进行了清查核实。即根据资产占有方提供的清查评估明细表，评估人员参照库存材料评估方法采用成本法以账面价值确认评估价值。
（4）在库周转材料
在库周转材料账面值1,513,049.76元，为生产环节所需的备品备件。评估人员首先核对明细账、总账及会计报表相一致。由于该公司对在库周转材料的采购、入库、
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出库、库存管理严格，账实相符，不存在变质、残损等情况。评估人员根据资产占有方提供的清查评估明细表，采用成本法以账面价值确认在库周转材料的评估值。
7、其他流动资产
其他流动资产账面价值 50,865,373.76元，主要为 2008年至 2013年之间预交的增值税 50,715,373.76元。评估人员对总账与其他流动资产明细账进行了核对，查阅票据凭证等相关资料，查阅结果确认账、证、表均相符，预交税金计提依据充分，以账面价值确认评估值。
（四）流动资产评估结论及分析
金额单位：人民币元
||||
|-|-|-|
|科目名称|账面价值|评估价值|
|货币资金|47,866,120.66|47,866,120.66|
|交易性金融资产|0|0|
|应收票据|353,000.00|353,000.00|
|应收账款|5,767,843.50|5,767,843.50|
|预付账款|25,067,742.78|25,067,742.78|
|应收利息|0|0|
|应收股利|0|0|
|其他应收款|10,704,707.32|10,704,707.32|
|存货|27,500,352.67|27,500,352.67|
|一年内到期的非流动资产|0|0|
|其他流动资产|50,865,373.76|50,865,373.76|
|流动资产合计|168,125,140.69|168,125,140.69|

本次流动资产评估无增减值。
二、固定资产评估说明
(一)房屋建筑物评估说明
本次评估范围为湖南拓普竹麻产业开发有限公司房屋建筑物 59项，构筑物及其他辅助设施41项，管道和沟槽5项。具体以委托方提供的《房屋建筑物评估明细表》及《构筑物及其他辅助设施评估明细表》、《管道和沟槽评估明细表》为准。
（一）建筑物概况
1、地理位置
被评估对象坐落于湖南省南县。
2、概况
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此次评估的房屋建筑物59项，构筑物及其他辅助设施41项，管道和沟槽5项。
有产权证的房屋建筑面积以委托方提供的房屋所有权证为准，无产权证的房屋建筑面积以《房屋建筑物评估明细表》为准。当上述无产权证房屋建筑物办理相关产权时，建筑面积以当地房产主管部门测量的数据为准。
3、产权状况
评估范围内的房屋建筑物有56项办理房屋所有权证，建筑面积为46492.50平方米；只有3项未办理房屋所有权证，建筑面积为2088.00平方米。未办理房屋所有权证房屋使用单位出具了相关的承诺函，承诺对其拥有产权，并对由此而产生的产权纠纷承担相应的法律责任以及保证将按有关正常程序补办相关的产权证明。
4、房屋建筑物日常管理情况：
房屋建筑物大修根据安全检查结果，按缓急程度计划维修，中、小型及日常维护由公司自行决定。
(二)评估依据
1、国务院91号令《国有资产评估管理办法》
2、原国家国有资产管理局发布的国资办发［1992］36号《国有资产评估管理办法施行细则》
3、原城乡建设环境保护部1994年11月8日发布的《房屋完损等级评定标准》4、财政部财评字[1999]91号文关于印发《资产评估报告内容与格式的暂行规定》5、委托方提供的《房屋建筑物评估明细表》及《构筑物及其他辅助设施评估明细表》、《管道和沟槽评估明细表》
6、《湖南省建设工程工程量清单计价办法》（湘建价（2009）406号）
7、“湖南省工程造价信息网”公布的评估基准日建设工程人工、材料价格及当地工程造价管理部门发布的有关规定；
8、2013年湖南工程造价信息
9、被评估单位提供的相关财务结算审计报告及其他相关预、结算文件、
资料等
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10、国家颁发的有关资产评估的规定、税、费率等文件
（三）评估方法及说明
1、评估方法
评估人员进入现场，首先根据委托方提供的房屋建筑物清查评估明细表，房屋所有权证等资料，进行现场清点，核实项目、建筑面积、结构形式等。房屋建筑以持续使用为前提，对单独建筑物评估采用重置成本法。
其公式为：
评估价值=重置价值×成新率
2、重置成本的确定：
重置价值=建筑安装工程费+工程建设其他费用+资金成本+利润+税金
⑴建筑安装工程费：简称建安造价，包括定额直接费，材料调价、计划利润等。
经实地勘察，估计其工程量、工程特征，参考《湖南省建设工程工程量清单计价办法》及委托方提供的基建财务结算等相关资料，计算相应的每平方米定额直接费指标，并计算相应的其他费用，最后求取每平方米建安造价。
⑵工程建设其他费用：根据行业标准和地方相关行政事业性收费规定，确定前期费用和其他费用。详见下表。
||||||
|-|-|-|-|-|
|序号|项目名称|计费基础|计费标准||
||||费率（%）|费用 （元/㎡）|
|1|勘察设计费|建安工程造价×费率|1.40%||
|2|招投标费|建安工程造价×费率|0.30%||
|3|工程监理费|建安工程造价×费率|2.00%||
|4|建设单位管理费|建安工程造价×费率|2.00%||
|5|可行性研究费|建安工程造价×费率|1.00%||
|6|基础设施配套费|建安工程造价×费率|2.50%||
|7|散装水泥专向资金|建筑面积||1.00|
|8|新型墙体材料发展资金|建筑面积||3.00|
|9|工程质量测试费|建筑面积||3.60|
||前期费用合计||9.20%|7.60|

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⑶资金成本
资金在工程施工工期内均匀投入，其计算公式为：
资金成本=(建筑工程造价+前期费用+其他费用)×贷款利率×1/2×建设周期
⑷利润和税金
考虑当前市场情况，结合开发工程地理位置，利润和税金按实际情况考虑。
3、成新率的计算
成新率是指评估基准日房屋建筑物的完好状况与全新建筑物的比率，根据评估人员现场调查，对房屋主体结构，内外装修以及安装工程的完好程度进行鉴定，结合耐用年限法和实际观察法，确定综合成新率。
⑴采用耐用年限法确定成新率：
公式：耐用年限法成新率=尚可使用年限/(已使用年限+尚可使用年限)×100%
⑵采用实际观察法确定成新率
首先对建筑物各分部工程(即基础墙体和粱柱、屋盖门窗、楼地面、安装工程等)进行实地勘察，并逐项评分，然后以分部工程造价占建安造价的比率作为权重计算其总体成新率，其计算公式如下：
n
实际观察法成新率=∑Pi×Qi
i=1
式中：Pi—现状部分
Qi—权重（即分部工程造价占建安造价的比例）
⑶综合成新率
综合成新率=耐用年限法成新率×0.4+实际观察法成新率×0.6
4、评估价值
评估价值=重置价值×成新率
(四）评估结论
本次评估的房屋建筑物59项，构筑物及其他辅助设施41项，管道和沟槽5项，
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总建筑面积 48580.50平方米。经评估，其重置成本为 143,825,350.00元，净值为 85,454,364.00元。详细情况见“固定资产评估汇总表”。
(五)评估案例
案例1：办公大楼（房屋建筑物评估明细表08）
1、概况简介
办公大楼坐落湖南省南县，湖南拓普竹麻产业开发有限公司院内。建筑面积2606.59平方米。该房屋于1991年竣工，砖混结构，共计5层，层高4.0米。外墙涂料，内墙大白，地面为水磨石，楼梯为钢筋楼梯木扶手，铝合金窗木门。有给排水及照明设施。该房屋已办理房屋所有权证。
2、结构型式
砖混结构，条形基础。
3、重置价值计算
建安工程造价根据《湖南省建设工程工程量清单计价办法》等调整编制得出.计算过程见表3-1：
4、综合成新率的评定
具体测算过程详见表4-1-1～4-1-2，成新率=60%
5、评估结果
评估价值=重置成本×成新率
=1,710.00×60%×2606.59
=2,674,400.00元（取整）
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复杂、大型及典型房屋建筑物评估计算表
（按每平方米计算）
名称：办公大楼 评估基准日：2013年12月31日 表3-1
||||||
|-|-|-|-|-|
|序 号|项 目|计 算 式|合 价|备 注|
|一|土建费用|A|1230.00||
|1|土建直接费用|《湖南省建设工程工程量清单计价办法》等|1230.00|取整|
|A|土建直接费用||1230.00||
|二|配套工程造价||135.30||
|1|给排水、采暖、消防、通风费用|一×6%|73.80||
|2|电气费用|一×5%|61.50||
|三|工程造价|一+二|1365.30||
|四|前期费用及其它费用||133.20||
|五|资金成本|（三-四）×6.00%×1/2|44.96||
|六|利润|（三-四）×5.00%|74.93||
|七|税金|5.40%P|92.34||
|八|单位面积评估原值p|P=（三-七）|1710.00||
|九|建筑面积(平方米)||2606.59||
|十|建筑物评估原值||4,457,269||

房屋建筑物成新率评定（一） 表4-1-1
||||||||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
|购建时间|||1 9 9 1|建 筑面积|2606.59||寿命年限||50|已使用年限|22|柱距(开间)|
|结构类型|||砖混结构|层数|5|底层高度||||标准层高度|4.0米|檐口高度|
||基础|承载力强；少量沉降；较大沉降；明显沉降；||||||条形基础；独立基础；桩基础；箱型基础；|||||
||承重构件|梁板柱墙坚固；个别部位微裂；局部部位变裂；节点明显变裂；||||||砼 屋 架：屋面梁；拱屋加；桁架式屋架；轻钢屋架钢木混合屋架；木屋架；木条或竹筒屋架屋 面 板：大型；小型；F型；单肋板；槽瓦板;砼现浇柱：矩型柱；工字型柱；平(斜)腹杆双肢柱；砖柱；单(双)肢管柱；钢柱楼板:砼现浇楼板;实心平板;空心板；空心板；槽形板；|||||
||墙体|节点坚固严实；少量轻度裂缝轻微裂缝鼓闪；严重裂缝酥碱||||||砖墙：120墙；240墙；370墙；490墙空斗墙：板材墙(槽形,空心)；砌块墙|||||
||屋面|不渗漏保温隔热层完好；个别渗漏保温隔热局部损坏；局部漏雨保温隔热较大损坏；严重漏雨保温隔热严重损坏；||||||砼屋顶：坡顶；平顶(挑檐,女儿墙)坡屋顶：平瓦；石棉瓦；小青瓦；彩钢板天 窗：矩形或M形；锯齿形；下沉式；三角形；平天窗|||||

湖南拓普竹麻产业开发有限公司股权转让项目资产评估说明
|||||
|-|-|-|-|
||地面|平整坚固完好；轻度磨损剥落局部磨损断裂；沉陷不平残破；|水泥砂浆；砼；水磨石；碎石；沥青砼；花岗岩素 土；灰土；陶瓷砖；石英砖；木地板；PVC卷材|
|装修部分|门窗|完整无损良好；轻度变形受损一般翘裂变形；严重腐蚀剥落|门：木门；钢木门；铝合金门；塑料门；铁门；不锈钢地弹门窗：木窗；钢窗；铝合金窗；塑钢窗；无|
||外墙|勾缝完整密实；轻度空鼓剥落；局部空鼓风化；严重空鼓裂缝|清水墙;大白；水刷石；马赛克；瓷砖；抹灰墙；贴面墙；涂刷类；裱糊类；无|
||内墙|完整无损良好；轻度剥落；一般性蚀落；严重裂缝；|清水墙；大白；石灰浆；水泥浆；抹灰墙；涂刷类；裱糊类；彩板类；无|
||顶棚|完整坚固无损；轻度变形下垂；局部松裂老化；严重翘裂剥落；|抹灰顶棚；板材顶棚；吊顶棚；轻钢龙骨石膏板吊顶；无|
|设备部分|水卫|管道畅通良好，各种器具完好；基本完好，个别轻微渗漏；不够畅通，局部锈蚀漏冒；严重堵塞锈蚀，零件残缺损坏；||
||电器|线路装置齐全完好，各种器具完好；基本完好，个别部件受损；局部陈旧老化，绝缘较差；普遍老化残缺，绝缘不良，灯具等均无；||
||暖气|设备管道完好无堵漏；基本完好轻度陈旧可用；明显锈蚀待修，供气不正常；基本无法使用；无||

房屋建筑物成新率评定（二） 表4-1-2
||||||||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
|项目名称||办公大楼||竣工日期||1991||账面原值||3,262,355.79|||
|占地面积||||建筑面积||2606.59||账面净值||2,568,911.72|||
|建筑结构||砖混结构||已使用年限||22||评估基准日|||2013/12/31||
|等级分||九 、 十 成 新（85-100)||七 、 八 成 新（65-80）||五 、 六 成 新（45-69）||三 、 四 成 新（25-40）|||一 、 二 成 新（5-20）||
|分项分||标准|评定分数|标准|评定分数|标准|评定分数|标准|评定分数||标准|评定分数|
|结构G|1.地基|50-65||12-52|39|29-39||16-26|||3-13||
||2.屋面|15-20||13-16|13|9-12||5-8|||1-4||
||3.地面|11-15||10-12|10|7-9||4-6|||1-3||
||小计|[(1)+(2)+(3)]×0.55=34.10|||||||||||
|装饰S|4.门窗|21-25||16-21|16|11-15||6-10|||1-5||
||5.内外粉饰|3 4 - 4 0||26-32|26|18-24||10-16|||2-8||
||6.其它|30-35||23-26|23|16-21||9-14|||2-7||
||小 计|[(4)+(5)+(6)]×0.15=9.75|||||||||||
|设备B|7.水卫|45-55||35-45|35|25-35||15-25|||5-10||
||8.电照|40-45||30-40|30|20-25||10-15|||5-10||
||小 计|[(7)+(8)]×0.30=19.50|||||||||||

评定分数 G+ S+ B=34.10+9.75+19.50=63.35
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|||
|-|-|
|综合成新率测算|成新率A(年限法成新率)=尚可使用年限/(已使用年限+尚可使用年限)×100%=50-22/50×100%=56%成新率B(实际观察法成新率)=资产各组成部分完好分值×100%=63.35%综合成新率=成新率A×0.4 + 成新率B×0.6=60.41%取整数60%。|

案例2：2100抄浆间（房屋建筑物评估明细表031）
1、概况简介
2100抄浆间坐落湖南省南县，湖南拓普竹麻产业开发有限公司院内。建筑面积3804.91平方米。该房屋于1980年竣工，框架结构，共计1层，层高6.0米。外墙为涂料，内墙大白，地面为水泥地，钢窗铁门。有给排水及照明设施。该房屋已办理房屋所有权证。
2、结构型式
框架结构，独立基础。
3、重置价值计算
建安工程造价根据《湖南省建设工程工程量清单计价办法》等调整编制得出.计算过程见表3-1：
4、综合成新率的评定
具体测算过程详见表4-1-1～4-1-2，成新率=32%
5、评估结果
评估价值=重置成本×成新率
=1,887.00×32%×3804.91
=2,297,600.00元（取整）
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复杂、大型及典型房屋建筑物评估计算表
（按每平方米计算）
名称：2100抄浆间 评估基准日：2013年12月31日 表3-1
||||||
|-|-|-|-|-|
|序 号|项 目|计 算 式|合 价|备 注|
|一|土建费用|A|1395.00||
|1|土建直接费用|《湖南省建设工程工程量清单计价办法》等|1395.00|取整|
|A|土建直接费用||1395.00||
|二|配套工程造价||111.60||
|1|给排水、采暖、消防、通风费用|一×5%|69.75||
|2|电气费用|一×3%|41.85||
|三|工程造价|一+二|1506.60||
|四|前期费用及其它费用||146.21||
|五|资金成本|（三-四）×6.00%×1/2|49.58||
|六|利润|（三-四）×5.00%|82.64||
|七|税金|5.40%P|101.90||
|八|单位面积评估原值p|P=（三-七）|1887.00||
|九|建筑面积(平方米)||3804.91||
|十|建筑物评估原值||7,179,865||

房屋建筑物成新率评定（一） 表4-1-1
||||||||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
|购建时间|||1 9 8 0|建 筑面积|3804.91||寿命年限||50|已使用年限|33|柱距(开间)|
|结构类型|||砖混结构|层数|1|底层高度||||标准层高度|6.0米|檐口高度|
||基础|承载力强；少量沉降；较大沉降；明显沉降；||||||条形基础；独立基础；桩基础；箱型基础；|||||
||承重构件|梁板柱墙坚固；个别部位微裂；局部部位变裂；节点明显变裂；||||||砼 屋 架：屋面梁；拱屋加；桁架式屋架；轻钢屋架钢木混合屋架；木屋架；木条或竹筒屋架屋 面 板：大型；小型；F型；单肋板；槽瓦板;砼现浇柱：矩型柱；工字型柱；平(斜)腹杆双肢柱；砖柱；单(双)肢管柱；钢柱楼板:砼现浇楼板;实心平板;空心板；空心板；槽形板；|||||
||墙体|节点坚固严实；少量轻度裂缝轻微裂缝鼓闪；严重裂缝酥碱||||||砖墙：120墙；240墙；370墙；490墙空斗墙：板材墙(槽形,空心)；砌块墙|||||
||屋面|不渗漏保温隔热层完好；个别渗漏保温隔热局部损坏；局部漏雨保温隔热较大损坏；严重漏雨保温隔热严重损坏；||||||砼屋顶：坡顶；平顶(挑檐,女儿墙)坡屋顶：平瓦；石棉瓦；小青瓦；彩钢板天 窗：矩形或M形；锯齿形；下沉式；三角形；平天窗|||||

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|||||
|-|-|-|-|
||地面|平整坚固完好；轻度磨损剥落局部磨损断裂；沉陷不平残破；|水泥砂浆；砼；水磨石；碎石；沥青砼；花岗岩素 土；灰土；陶瓷砖；石英砖；木地板；PVC卷材|
|装修部分|门窗|完整无损良好；轻度变形受损一般翘裂变形；严重腐蚀剥落|门：木门；钢木门；铝合金门；塑料门；铁门；不锈钢地弹门窗：木窗；钢窗；铝合金窗；塑钢窗；无|
||外墙|勾缝完整密实；轻度空鼓剥落；局部空鼓风化；严重空鼓裂缝|清水墙;大白；水刷石；马赛克；瓷砖；抹灰墙；贴面墙；涂刷类；裱糊类；无|
||内墙|完整无损良好；轻度剥落；一般性蚀落；严重裂缝；|清水墙；大白；石灰浆；水泥浆；抹灰墙；涂刷类；裱糊类；彩板类；无|
||顶棚|完整坚固无损；轻度变形下垂；局部松裂老化；严重翘裂剥落；|抹灰顶棚；板材顶棚；吊顶棚；轻钢龙骨石膏板吊顶；无|
|设备部分|水卫|管道畅通良好，各种器具完好；基本完好，个别轻微渗漏；不够畅通，局部锈蚀漏冒；严重堵塞锈蚀，零件残缺损坏；||
||电器|线路装置齐全完好，各种器具完好；基本完好，个别部件受损；局部陈旧老化，绝缘较差；普遍老化残缺，绝缘不良，灯具等均无；||
||暖气|设备管道完好无堵漏；基本完好轻度陈旧可用；明显锈蚀待修，供气不正常；基本无法使用；无||

房屋建筑物成新率评定（二） 表4-1-2
||||||||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
|项目名称||2100抄浆间||竣工日期||1980||账面原值||4,762,149.07|||
|占地面积||||建筑面积||3804.91||账面净值||3,749,909.99|||
|建筑结构||框架结构||已使用年限||33||评估基准日|||2013/12/31||
|等级分||九 、 十 成 新（85-100)||七 、 八 成 新（65-80）||五 、 六 成 新（45-69）||三 、 四 成 新（25-40）|||一 、 二 成 新（5-20）||
|分项分||标准|评定分数|标准|评定分数|标准|评定分数|标准|评定分数||标准|评定分数|
|结构G|1.地基|50-65||12-52||29-39||16-26|20||3-13||
||2.屋面|15-20||13-16||9-12||5-8|6||1-4||
||3.地面|11-15||10-12||7-9||4-6|4||1-3||
||小计|[(1)+(2)+(3)]×0.85=25.50|||||||||||
|装饰S|4.门窗|21-25||16-21||11-15||6-10|10||1-5||
||5.内外粉饰|3 4 - 4 0||26-32||18-24||10-16|12||2-8||
||6.其它|30-35||23-26||16-21||9-14|10||2-7||
||小 计|[(4)+(5)+(6)]×0.05=1.60|||||||||||
|设备B|7.水卫|45-55||35-45||25-35||15-25|20||5-10||
||8.电照|40-45||30-40||20-25||10-15|12||5-10||
||小 计|[(7)+(8)]×0.10=3.20|||||||||||

评定分数 G+ S+ B=25.50+1.60+3.20=30.30
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|||
|-|-|
|综合成新率测算|成新率A(年限法成新率)=尚可使用年限/(已使用年限+尚可使用年限)×100%=50-33/50×100%=34%成新率B(实际观察法成新率)=资产各组成部分完好分值×100%=30.30%综合成新率=成新率A×0.4 + 成新率B×0.6=31.78%取整数32%。|

案例3：烟囱（构筑物及其它辅助设施评估明细表02）
1、概况简介
烟囱结构为混凝土，高度为90米，2012年12月竣工。
2、重置价值计算
重置价值采用价格指数法计算。假设委托方提供的账面价值包含建安费、资金成本、利润、税金等一切费用，根据湖南省建筑安装工程价格指数表，2012年12月-2013年12月价格指数为1.017，烟囱账面价值为 2,628,245.32元，则截止评估基准日烟囱重置价值为：
2,628,245.32×1.017=2,672,900（元）（取整）
3、综合成新率的评定
（1）耐用年限法成新率A=尚可使用年限/(已使用年限+尚可使用年限)×100%
=30-1/30=96.67%
（2）实际观察法确定成新率。
实际观察法成新率B：
||||
|-|-|-|
|项目|标准分数（%）|评定分数（%）|
|基础|60|60|
|主体|40|59|
|合计|100|99|

综合成新率=成新率A×0.4+成新率B×0.6=98%（取整）
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5、评估结果
评估价值=重置成本×成新率=2,672,900×98.00%
=2,619,400（元)（取整）
（二）机器设备、车辆、电子设备评估说明
1）资产概况
此次委估的机器设备主要包括近年来相继建设的浆粕生产线共计 2条，以及与 2条生产线相关的辅助动力系统、碱回收系统、二氧化氯制备系统、漂白系统、污水处理系统等等。除少部分设备是以前老厂遗留尚可使用的旧设备，大多数机器设备均为近年新购建的较新设备。
车辆为办公车辆2台，电子设备主要为电脑、复印件、打印机、空调等，全部电子设备和办公设备以及办公用车在公司本部使用。
机器设备购置时间不长，工作负荷程度一般，保养状况较好，能满足工作要求。
公司车辆及办公设备购置时间较短，维护保养正常，状况正常。
2）产权核实
对于机器设备和电子设备，我们通过查看公司的账薄记录及有关发票确定其产权，对于车辆，我们按账薄记录及车辆行驶证确定其产权。
3）产品工艺质量控制流程，现将企业主要生产车间工艺流程介绍如下：
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特浆车间生产流程（方框图）
原料筛洗 栈桥输送皮 蒸煮（1-4# 喷放锅 真空洗浆 氧脱塔
（竹、木片） 带 立锅） （1-3段）
后除渣、园 成浆塔 二氧化氯漂 漂前塔 跳筛、除渣 真空洗浆网 白 器、园网 （4-5段）长网 压榨脱水 烘缸干燥 切纸机 打包入库
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棉浆车间浆粕生产流程（方框图）
1#、2#开棉 旋风分离器 蒸煮一、二 球下送料池 浆料挤压机 精浆机
机 区
压榨脱水 长网 后除渣、园 漂白（1-7# 氯化 前除渣器、网 池） 园网
烘缸干燥 切纸机 打包入库
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棉浆车间精制棉生产流程（方框图）
1#开棉机 旋风分离器 蒸煮一区 球下送料池 浆料挤压机 漂白（1-5#）（5-8#球）
气流干燥系 密闭器 浆料破碎机 压榨驱水机 除渣器 压榨机稳定统 池
打包机、称
重、入库
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4）评估过程
（1）根据委托方提供的资产清查评估申报明细表，评估人员查阅了有关设备及车辆的技术资料，同有关人员座谈了解了各类设备、车辆的历史和现状、运行使用、维护管理等情况，并结合企业有关技术人员、设备及车辆使用人员对公司本部使用的设备、车辆进行了逐项盘点及调查；
（2）根据现场查看情况，确定采用重置成本法作为本次评估的基本方法；
（3）采用价格指数法来确定被评估机器设备的重置成本。采用网上询价，确定车辆的重置成本；
（4）根据现场查看记录和设备、车辆的行驶里程，按照现场查看了解到的技术状况，主要根据使用年限确定各设备、车辆成新率；
（5）根据设备、车辆的重置成本和成新率，计算出设备、车辆的评估值。
5）评估方法
由于此次评估的机器设备不能单独创造收益，同时我国机器设备调剂市场尚不发达，无可比的交易案例。因此，根据本次资产评估的目的和委估资产特点与性质，本次委估设备评估采用重置成本法。设备的重置价值是资产占有者在评估基准日自行购置、建造或形成该项资产，投入使用并达到正常生产状态所需发生的全部费用。
①重置成本的确定
机器设备重置成本=账面原值*价格指数
价格指数根据评估设备的类型，依据WIND、同花顺资讯网提供的湖南省固定资产-设备、工器具购置价格指数分别计算确定不同购置年限设备的价格指数，确定机器设备重置成本。
车辆的重置成本是以现行购置价为基础加上购置附加费和其他杂费。
②成新率的确定
我们按使用年限法确定设备的成新率。设备使用年限参照中国统计出版社《1998-2006年全国固定资产价值重（评）估系数最新标准目录》并考虑设备使用环
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境分析确定。
评估人员通过对设备的现场观察，结合设备的使用时间、实际技术状况、负荷程度、制造质量等经济技术参数，经综合分析估测设备的尚可使用年限，从而确定其成新率。
车辆成新率采用工作量法和使用年限法确定。
③评估值的确定
重置成本同成新率相乘即得出评估值。
④评估案例一：35T锅炉用 HZP200供配电测控保护设备系统（机械设备评估明细表序号619）
型号：HZP200 生产厂家：平江电器厂
购置日期：2012-11-26 使用日期：2012-11-26
账面原值：6,123,746.85 账面净值：5,536,036.82
该设备是35T锅炉项目用于供配电测控保护的主要设备。
评估人员考虑委估设备购置、使用时间，依据WIND、同花顺资讯网提供的湖南省固定资产-设备、工器具购置价格指数。
重置成本=账面原值*价格指数
=6,123,746.85*0.995
=6,093,130.00元
2、成新率的确定：
该设备已使用 1.1年,根据中国统计出版社，1998-2006年全国固定资产价值重（评）估系数最新标准目录，浆粕行业机械设备平均使用寿命并考虑设备使用环境等因素确定总使用年限为15年，尚可使用13.9年，故最终确定成新率=93%。
3、评估价值＝重置成本×成新率
＝6,093,130.00×93%
＝5,648,000.00元
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（2）车辆、电子设备的评估
①重置成本的确定
车辆、电子设备通过互联网询价及向生产厂家、经销商询价相结合的程序，确定现行市场购置价，对于已停产及市场不再销售的设备，我们根据替代性原则，按相同或类似及相似功能设备的市场购置价确定其现行市场购置价。
车辆重置价包括车辆购置价格、车辆购置附加税及如车辆牌照费等其他必要合理的费用。
②成新率的确定
车辆成新率采用工作量法和使用年限法加权确定。
③评估值的确定
重置成本同成新率相乘即得出评估值。
④评估案例2:别克林荫大道（车辆评估明细表序号1）
1．设备概况
该车 2009年 2月抵账并投入使用，已行驶 165800公里，生产厂家：上海通用汽车制造公司，V6发动机、无级变速器、ABS、安全气囊，豪华内饰，车号为吉BL9037,该车维护保养正常，使用率较高，发动机运转平稳，动力，转向，刹车系统性能良好,有事故记录。账面原值440,000.00元,净值187,458.33元。
2．重置成本的确定
经向厂家和经销商询价，该型车平均售价约为378,000元。根据车辆落户所在地的规定，除售价外，还应向有关部门缴纳车辆购置价（不含税）10%的购置附加费。
同时，评估人员考虑其他杂费约500元，资金成本忽略不计，其重置成本计算如下：重置成本=售价+购置附加费+购置杂费
=378,000+378,000/(1+17%)×10%+500
=410,800.00
3．成新率的确定
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A：使用年限法：经了解本车已使用 4.86年。根据关于车辆报废的有关数据及车辆技术发展水平，结合车辆的使用状况、技术水平、制造质量、磨损、事故记录情况，我们确定车辆的尚可使用年限为7.14年。
使用年限法成新率=尚可使用年限/（已使用年限+尚可使用年限）×100%
=59%
B：工作量成新率：经了解本车已行驶 165800公里。根据车辆使用状况、技术水平、制造质量及磨损情况，我们确定车辆的尚可行驶334,200公里。
工作量法成新率=[车辆尚可行驶里程/（车辆已行驶里程+车辆尚可行驶里程）]×100%=67%
根据工作量法占60%和使用年限法占40%，加权平均确定车辆成新率为64%。
4．评估价值
评估价值=重置成本×成新率=410,800.00×64%=262,476.00
（三）、固定资产评估结果增减值分析
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|科目名称|账面价值||评估价值|增值额|增值率%|
||原值|净值|净值|||
|房屋建筑物类|106,024,245.38|85,601,017.64|85,454,364.00|-146,653.64|-0.17|
|设备类|261,022,906.77|207,402,596.87|211,177,280.00|3,774,683.13|1.82|
|固定资产合计|367,047,152.15|293,003,614.51|296,631,644.00|3,628,029.49|1.24|

固定资产增值的主要原因是设备为近年购入，但由于近年浆粕纤维行业市场环境处于低谷，市场环境较差，开工率不足。故形成设备略有增值。
三、在建工程评估说明
在建工程-设备安装工程，账面值37,498,272.81元。是2013年3月开始建造尚未完工的粘胶纤维项目相关设备购置成本、资本化利息及项目前期费用等等。评估人员核实了相关合同，审核合理性，确认评估值为37,498,272.81元。
四、工程物资评估说明
工程物资与设备安装工程资产用途一致，是粘胶纤维项目相关的新设备8台，账面价值62,143.56元。评估人员核实了相关合同，审核合理性，以账面价值确认评估
值。
五、无形资产-土地使用权的评估说明
湖南拓普竹麻产业开发有限公司股权转让项目资产评估说明
土地使用权共计 14宗，为公司旧的生产厂区及新进购入的未来规划厂区，基本情况如下表：
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|土地证号|宗地位置|用途|实际开发程度|设定剩余土地使用年期|土地使用权面积|
||||||(M2)|
|南国用（2009出让）第1372号|南县茅草街镇|工业|宗地红线外“四通”及红线内场地平整|45.57|38,092.41|
||银河街|||||
|南国用（2009出让）第1371号|南县茅草街镇|工业|宗地红线外“四通”及红线内场地平整|45.57|50,798.88|
||银河街|||||
|南国用（2009出让）第1374号|南县茅草街镇|工业|宗地红线外“四通”及红线内场地平整|45.57|1,506.40|
||银河街|||||
|南国用（2009出让）第1373号|南县茅草街镇|工业|宗地红线外“四通”及红线内场地平整|45.57|38,092.41|
||银河街|||||
|南国用（2007划拔）第1693号|南县茅草街镇|工业|宗地红线外“四通”及红线内场地平整|长期|136,039.75|
||银河街|||||
|南国用（2013）|南县茅草街镇茅草街社区银河社区|工业|宗地红线外“四通”及红线内场地平整|49.51|50,204.40|
|第1910号||||||
|南国用（2013）|南县茅草街镇茅草街社区银河社区|工业|宗地红线外“四通”及红线内场地平整|49.51|18,570.80|
|第1903号||||||
|南国用（2013）|南县茅草街镇茅草街社区银河社区|工业|宗地红线外“四通”及红线内场地平整|49.51|29,812.70|
|第1904号||||||
|南国用（2013）|南县茅草街镇茅草街社区银河社区|工业|宗地红线外“四通”及红线内场地平整|49.51|39,704.80|
|第1905号||||||
|南国用（2013）|南县茅草街镇茅草街社区银河社区|工业|宗地红线外“四通”及红线内场地平整|49.51|37,246.50|
|第1906号||||||
|南国用（2013）|南县茅草街镇茅草街社区银河社区|工业|宗地红线外“四通”及红线内场地平整|49.51|17,027.20|
|第1907号||||||
|南国用（2013）|南县茅草街镇茅草街社区银河社区|工业|宗地红线外“四通”及红线内场地平整|49.51|28,339.80|
|第1908号||||||
|南国用（2013）|南县茅草街镇茅草街社区银|工业|宗地红线外“四通”及红线内场地平整|49.51|30,999.80|

湖南拓普竹麻产业开发有限公司股权转让项目资产评估说明
第1909号 河社区
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|南国用（2013）|南县茅草街镇茅草街社区银河社区|工业|宗地红线外“四通”及红线内场地平整|49.51|17,364.70|
|第1911号||||||
||合计||||533,800.55|

土地使用权账面价值7,398.52万元，评估结果为9,405.73万元，增值2,007.21万元。
此次湖南拓普竹麻产业开发有限公司另外委托具备 A级资质的吉林银泰房地产估价有限公司进行评估，并出具了（吉）银泰(2014)（估）字第031号土地估价报告，本次评估直接引用估价结果。现将土地估价报告的估价目的、估价基准日、估价日期、估价方法、估价依据、估价范围、地价定义等情况引用说明如下：
估价目的
吉林化纤股份有限公司因转让所持湖南拓普竹麻产业开发有限公司部分股权的需要，特委托吉林省银泰房地产估价有限公司对位于南县茅草街镇的十四宗国有工业用地土地使用权市场价值进行评估，为委托方提供价值参考。
估价依据
（一）国家有关部门颁布的法律法规及相关文件
1．《中华人民共和国土地管理法》（2004年8月28日第十届全国人民代表大会常务委员会第十一次会议修订）
2．全国人民代表大会常务委员会“关于修改《中华人民共和国城市房地产管理法》的决定”（2007年8月30日第十届全国人民代表大会常务委员会第二十九次会议通过）
3．《中华人民共和国公司法》
4.《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》
5.《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发[2004]28号）
6.《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》（国发[2006]31号）
7．《关于做好当前土地登记和城镇地籍调查工作的通知》（国土资发[2000]105号）（二）地方有关部门颁布的法规及相关文件
1．《湖南省土地管理条例》
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2．《湖南省人民政府关于调整湖南省征地补偿标准的通知》（湘政发[2012]46号） 3.湖南省人民政府办公厅关于印发《湖南省耕地开垦费征收使用管理办法》的通知（湘政办发[2010]47号）
4.湖南省实施《中华人民共和国耕地占用税暂行条例》办法
5.《茅草街镇土地级别及基准地价图》
6.《南县人民政府关于公布南县城镇基准地价更新成果的通知》南政发[2012]5号
（三）有关技术标准
1．中华人民共和国国家标准《城镇土地估价规程》（GB/T18508-2001）
2．中华人民共和国国家标准《城镇土地分等定级规程》(GB/T 18507-2001)3．中华人民共和国国家标准《土地利用现状分类》（GB/T21010-2007）
（四）其他资料
1．委托方提供的《国有土地使用证》等有关资料
2．估价人员现场勘察、调查、收集的相关资料
估价基准日
二○一三年十二月三十一日
估价日期
二○一三年十二月三十一日至二○一四年三月七日
估价方法
本次评估采用成本逼近法及基准地价系数修正法
地价定义
宗地一至宗地四：估价对象登记用途为工业用地，实际用途为工业用地，根据《土地利用现状分类》，设定用途为工业用地；估价对象于评估基准日为出让土地使用权，评估中土地使用权类型按出让设定。
估价对象土地使用权终止日期为2059年7月23日，至评估基准日剩余使用年期为45.57年，故土地使用年期按剩余使用年限45.57年设定。
估价对象的实际开发程度为红线外“四通”（通路、通电、通讯、通上水），红线
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内“五通”（通路、通电、通讯、通上水、通下水）及场地平整。根据此次估价目的，评估中设定的土地开发程度为宗地红线外“四通”（通路、通电、通讯、通上水），红线内“场地平整”。
宗地五：估价对象登记用途为工业用地，实际用途为工业用地，根据《土地利用现状分类》，设定用途为工业用地；估价对象于评估基准日为划拨土地使用权，评估中土地使用权类型按划拨设定。
估价对象的实际开发程度为红线外“四通”（通路、通电、通讯、通上水），红线内“五通”（通路、通电、通讯、通上水、通下水）及场地平整。根据此次估价目的，评估中设定的土地开发程度为宗地红线外“四通”（通路、通电、通讯、通上水），红线内“场地平整”。
宗地六至宗地十四：估价对象登记用途为工业用地，实际用途为工业用地，根据《土地利用现状分类》，设定用途为工业用地；估价对象于评估基准日为出让土地使用权，评估中土地使用权类型按出让设定。
估价对象土地使用权终止日期为 2063年 7月 1日，至评估基准日剩余使用年期为49.51年，故土地使用年期按剩余使用年限49.51年设定。
估价对象的实际开发程度为红线外“四通”（通路、通电、通讯、通上水），红线内“五通”（通路、通电、通讯、通上水、通下水）及场地平整。根据此次估价目的，评估中设定的土地开发程度为宗地红线外“四通”（通路、通电、通讯、通上水），红线内“场地平整”。
综上所述，本次评估价格是指在现状利用条件下，满足上述用途、使用年期、使用权类型、开发程度等各项评估设定条件，于评估基准日 2013年 12月 31日正常市场条件下的土地使用权价格。
六、递延所得税资产评估说明
递延税款借项账面值为 1,406,152.94元，递延所得税资产主要是由于企业按会计制度要求计提的应收款坏账准备及存货跌价准备形成的应交所得税差额。本次评估
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是在审计后的账面值基础上，对企业各类准备计提的合理性、递延税款借项形成及计算的合理性和正确性进行了调查核实。经核实递延所得税资产金额计算无误。
七：其他非流动资产说明
账面价值 17,048,560.85元，为企业在建工程项目预付的工程款，共涉及 24户单位。评估人员核实了账簿记录、原始凭证，同时对客户、业务内容、业务发生日期进行了验证，核实结果账、表、单金额相符。以账面价值确认评估价值。
八、负债评估说明
委估负债为流动负债，包括应付账款、预收账款、其他应付款、应交税费、应付职工薪酬等等，账面值共计 249,664,349.91元。长期负债为长期借款、其他非流动负债，账面值322,610,000.00元。评估人员主要通过查阅相关合同和账簿记录、函证等程序，对各项负债的发生及存在，以及正确账务反映和债务的延续有效性等方面的核实验证，以核实后的账面值确定评估值。
（一）评估范围及对象
评估范围为评估基准日湖南拓普竹麻产业开发有限公司的负债。流动负债包括短期借款、应付账款、预收账款、其他应付款、应交税费、应付职工薪酬等等。
依据湖南拓普竹麻产业开发有限公司负债清查申报表，该部分负债于评估基准日账面值如下所示：
金额单位：人民币元
|||
|-|-|
|科目|账面价值|
|流动负债合计|249,664,349.91|
|短期借款|69,000,000.00|
|应付账款|64,356,045.66|
|预收款项|19,938,057.08|
|应付职工薪酬|6,826,836.14|
|应交税费|9,619.11|
|其他应付款|87,161,404.31|
|其他流动负债|2,372,387.61|
|非流动负债合计|322,610,000.00|
|长期借款|300,000,000.00|
|其他非流动负债|22,610,000.00|
|负债总计|572,274,349.91|

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（二）评估过程
评估过程主要划分为以下四个阶段：
第一阶段：接受委托阶段
评估人员接受项目委托，确定负债的评估范围，对评估范围内的负债构成情况进行初步了解，提交负债评估清单和规范格式的评估申报明细表，按照评估操作规范的要求，指导企业填写相关评估登记表，拟定评估方案。
第二阶段：负债清查阶段
1．由湖南拓普竹麻产业开发有限公司财务处等部门的有关人员介绍负债的情况,对委托方的填表工作进行指导,帮助企业完善清查明细内容。
2．根据湖南拓普竹麻产业开发有限公司提供的申报明细表所列明细内容，收集有关资料，建立负债评估数据库。依据工作的需要核对报表、总账、明细账和凭证，抽查验对各项负债余额，核实其账面价值的真实性及完整性。
第三阶段：评定估算阶段
1．将核实调整后的负债申报明细表，录入计算机，建立相应数据库；
2．遵照《国有资产评估管理办法》和《评估准则》，根据实际情况，确定各负债项目的评估方法计算其评估值；
第四阶段：评估汇总阶段
汇总评估结果，分析评估结论，撰写负债评估说明。
（三）、评估方法
对于负债进行审核，以评估目的实现后产权持有者实际需要承担的数额确定相关负债的评估值。
（四）、具体负债的评估说明
1、短期借款
短期借款共计1户，账面价值69,000,000.00元。是2013年9月从中国农业银行南县支行借款，评估人员核对了借款合同，抽查了部分原始凭证，经核实，借款金额、利率、期限均无误，以核实后的账面值作为评估值。
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2、应付账款
应付账款账共计155笔,账面价值64,356,045.66元。
应付账款主要是设备款、材料款等，评估人员核实了账簿记录、原始凭证，同时对清查调整事项进行了验证，核实结果账、表、单金额相符,以核实后的账面值确认评估值。
3、预收账款
预收账款账共3笔,账面价值19,938,057.08元。
主要是预收关联方河北吉藁化纤有限责任公司的货款，评估人员核实了账簿记录、原始凭证，同时对清查调整事项进行了验证，核实结果账、表、单金额相符,以核实后的账面值确认评估值。
4、其他应付款
其他应付款共计14笔,账面值87,161,404.31元。
其他应付款主要是母公司吉林化纤股份有限公司往来款、南县财政局往来款等，评估人员核实了账簿记录、原始凭证，同时对清查调整事项进行了验证，核实结果账、表、单金额相符,以核实后的账面值确认评估值。
5、应付职工薪酬
应付职工薪酬账面价值为6,826,836.14元。系公司截至基准日欠付员工的工资、奖金、津贴和补贴等。评估人员根据企业提供的明细表及有关材料，核实其内容，以清查账面价值作为评估价值。
6、应交税费
应交税费账面值 9,619.11元。为应交的个人所得税、印花税等，评估人员核实了账簿记录、原始凭证，同时对清查调整事项进行了验证，核实结果账、表、单金额相符。以核实后的账面值确认评估值。
6、其他流动负债
账面值为2,372,387.61元,是应付电费、排污费。评估人员核实了账簿记录、原始凭证，同时对发生日期、账面价值进行了验证，审核了总账、明细账及部分原始凭
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证，计提合理，计算正确，以核实后的账面值作为评估值。
7、长期借款评估说明
长期借款共计9笔，账面价值300,000,000.00元。均为2011-2012年从中国农业银行南县支行借款，评估人员核对了借款合同，抽查了部分原始凭证，经核实，借款金额、利率、期限均无误，以核实后的账面值作为评估值。
8、其他非流动负债评估说明
其他非流动负债共计3笔，账面价值22,610,000.00元。为2009-2012年南县财政局的财政节能奖励及政府补助，评估人员核对了借款合同，抽查了部分原始凭证，以核实后的账面值作为评估值。
（五）、负债评估结果明细表：
||||
|-|-|-|
|科目|账面价值|评估值|
|流动负债合计|249,664,349.91|249,664,349.91|
|短期借款|69,000,000.00|69,000,000.00|
|应付账款|64,356,045.66|64,356,045.66|
|预收款项|19,938,057.08|19,938,057.08|
|应付职工薪酬|6,826,836.14|6,826,836.14|
|应交税费|9,619.11|9,619.11|
|其他应付款|87,161,404.31|87,161,404.31|
|其他流动负债|2,372,387.61|2,372,387.61|
|非流动负债合计|322,610,000.00|322,610,000.00|
|长期借款|300,000,000.00|300,000,000.00|
|其他非流动负债|22,610,000.00|22,610,000.00|
|负债总计|572,274,349.91|572,274,349.91|

负债评估无增减值。
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第六部分
收益法评估说明
一、评估方法介绍
本次对湖南拓普竹麻产业开发有限公司股东全部权益价值采用了收益法进行了评估。收益法评估是估算企业内在价值的评估方法，是评估持续经营企业价值的一种普遍采用和广泛接受的方法，也是中国资产评估执业规范推荐的基本方法之一。
企业价值评估中的收益法，是指将预期收益资本化或者折现，确定评估对象价值的评估方法。
企业价值是企业在特定时期、地点和条件约束下所具有的持续获利能力。企业价值评估以企业的获利能力为核心，综合考虑影响企业获利能力的各种因素以及企业面临的各种风险的评估。采用收益法评估是以今后若干年的净收益作为未来收益，采用适当的折现率折现出营业性资产价值，然后再加上溢余资产的价值、非经营性资产的价值以及企业的终值的折现值，最后得出该全部股东权益的价值。
溢余资产是指与企业收益无直接关系、超过企业正常生产经营所需的多余资产。
主要包括溢余现金及其它收益法评估未包括的资产。溢余资产的价值一般采用成本法评估。
非经营性资产是指与企业收益无直接关系、不产生效益的资产。非经营性资产的价值一般采用成本法评估。
评估模型：以今后若干年为预测期，对预测期内的各年净收益进行逐年预测，对于若干年后的净收益按预测期最后一年的数额确定，然后按照一定的折现率折成现值。
评估结果：评估值＝未来无限收益期收益的现值之和。即此次评估采用以下评估模型：
n
P=∑[Rt×(1+r)-t]+Rn+1÷r×(1+r)-n
t=1
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其中：P----股东权益价值
r----折现率
t----预测年度
Rt----第t年预期净收益额
Rn+1----从第n+1年开始永续等额净收益
本次评估对该公司评估的收益模式采用收益法分段预测模式，前期预测五年，由于离评估时点较近能较精确地预测其收益；第五年后，由于离评估基准日实点较远，继续精确观测已无意义，因而只做长期趋势预测，以第五年的净收益作为以后年度的净收益，并保持不变。
二、评估假设
（一）一般性假设和限制性条件
1、对于本评估报告中被评估资产的法律描述或法律事项（包括其权属或负担性限制），我公司按准则要求进行一般性的调查。除在工作报告中已有揭示以外，假定评估过程中所评资产的权属为良好的和可在市场上进行交易的；同时也不涉及任何留置权、地役权，没有受侵犯或无其他负担性限制的；
2、对于本评估报告中价值评估结论所依据而由被评估单位及其他各方提供的信息资料，我公司在进行审慎分析基础上，认为所提供信息资料来源是可靠的和适当的；
3、经核查本评估报告中价值估算所依据的资产使用方式所需由有关地方、国家政府机构、团体签发的一切执照、使用许可证、同意函或其他法律性或行政性授权文件于评估基准日时均在有效期内正常合规使用，假定该等证照有效期满可以随时更新或换发（如营业执照等）；
4、除在评估报告中已有揭示以外，假定企业已完全遵守现行的国家及地方性相关的法律、法规；
5、假定企业负责任地履行资产所有者的义务并称职地对有关资产实行了有效的管
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理；
6、我们对价值的估算是根据2013年12月31日本地货币购买力做出的；
7、假设企业对所有有关的资产所做的一切改良是遵守所有相关法律条款和有关上级主管机构在其他法律、规划或工程方面的规定的；
8、本评估报告中的估算是在假定所有重要的及潜在的可能影响价值分析的因素都已在我们与委托方及被评估单位之间充分揭示的前提下做出的；
9、国家现行的有关法律、法规及方针政策无重大变化；国家的宏观经济形势不会出现恶化；
10、本次交易各方所处地区的政治、经济和社会环境无重大变化；
11、无其他不可预测和不可抗力因素造成的重大不利影响；
12、未考虑当地发生自然灾害造成公司资产及人员损伤导致的损失；
13、不考虑通货膨胀因素。
（二）评估特殊性假设与限制条件
1、基准日2013年12月31日的评估中所采用的会计政策与湖南拓普竹麻产业开发有限公司.以往各年及撰写本报告时所采用的会计政策在所有重大方面一致；
2、假定目前行业的产业政策及现有法律环境未发生重大变化；
3、假设企业业务未来的发展与现时制定的发展战略、经营方针和经营销售模式基本保持不变，能按计划及时向市场提供满意服务；
4、假设企业未来的业务收入能基本按计划回款，不会出现重大的坏账情况；
5、假设企业按照现有销售方和回款方式进行经营；
6、假设企业经营所需的各项证件能如期取得；
7、假设企业不会因为新的环保标准的变更导致企业不能正常生产经营。
8、假设企业经营不出现重大失误。
9、假设在经营过程中，企业提取的折旧及摊销能够与固定资产追加投资相平衡。
评估人员根据资产评估的要求，认定这些前提假设条件在评估基准日时成立，当
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未来经济环境发生较大变化时评估人员将不承担由于前提条件的改变而推导出不同评估结果的责任。
三、宏观经济、行业发展和企业经营分析
（一）宏观经济概况
2013年国民经济平稳较快增长。初步核算，全年国内生产总值568845亿元，比上年增长7.7%。其中，第一产业增加值56957亿元，增长4.0%；第二产业增加值249684亿元，增长7.8%；第三产业增加值262204亿元，增长8.3%。第一产业增加值占国内生产总值的比重为10.0%，第二产业增加值比重为43.9%，第三产业增加值比重为46.1%，第三产业增加值占比首次超过第二产业。
财政收入稳定增长。全年全国公共财政收入129143亿元，比上年增加11889亿元，增长10.1%；其中税收收入110497亿元，增加9883亿元，增长9.8%。
工业生产稳定增长。全年全部工业增加值210689亿元，比上年增长7.6%。规模以上工业增加值增长9.7%。在规模以上工业中，分经济类型看，国有及国有控股企业增长6.9%；集体企业增长4.3%，股份制企业增长11.0%，外商及港澳台商投资企业增长8.3%；私营企业增长12.4%。分门类看，采矿业增长6.4%，制造业增长10.5%，电力、热力、燃气及水生产和供应业增长6.8%。
全年规模以上工业中，农副食品加工业增加值比上年增长9.4%，纺织业增长8.7%，通用设备制造业增长9.2%，专用设备制造业增长8.5%，汽车制造业增长14.9%，计算机、通信和其他电子设备制造业增长11.3%，电气机械和器材制造业增长10.9%。六大高耗能行业增加值比上年增长10.1%，其中，非金属矿物制品业增长11.5%，化学原料和化学制品制造业增长12.1%，有色金属冶炼和压延加工业增长14.6%，黑色金属冶炼和压延加工业增长9.9%，电力、热力生产和供应业增长6.2%，石油加工、炼焦和核燃料加工业增长6.1%。高技术制造业增加值比上年增长11.8%。
（二）行业发展分析
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1、化纤行业十二五规划
“十一五”期间规模以上化纤企业实现工业总产值约 4950亿元，比 2005年增长89.8%，年均增长13.7%；工业增加值年均增长约12%；化纤产能达到 3450万吨，比2005年增长76.9%，年均增长12.1%；化纤产量 3090万吨，比2005年增长85.6%，年均增长13.2%；化纤在纺织纤维加工量的比重由 2005年的63.4%提高到 2010年的70.0%，棉纺使用化纤量由 2005年的 556万吨提高到 2010年的 1060万吨，增加了90.6%；化纤产量占全球比重已超过60%， 2010年，化纤产能达20万吨/年及以上生产规模的企业达到 33家，比 2005年增加 11家，合计产能占全行业49.0%，提高了 8.1个百分点。产业链结构进一步优化，龙头企业上下游自主配套能力增强，化纤原料自给率有所提高，特别是对苯二甲酸自给率由 2005年的46%提高到 2010年的68%。
化纤产品品种更加丰富，吸湿排汗、阻燃、抗菌、高强高模等差别化纤维迅速发展， 2010年化纤产品差别化率达到46%，比 2005年提高了 15个百分点。“十一五”期间，化纤行业共淘汰落后化纤产能 300多万吨，到 2010年，聚酯涤纶行业国际先进水平的装备比重达到75%，为行业节能减排工作提供了保障。与 2005年相比，化纤吨纤维综合能耗下降30.4%，聚酯聚合、粘胶短纤、锦纶聚合、锦纶长丝能耗水平基本达到国际先进水平；吨化学纤维取水量下降25.7%，废水排放量下降25%，COD排放量下降20%，SO2排放量下降25%；粘胶行业水重复利用水平平均提高20个百分点；聚酯行业水重复利用率已达95%以上。
“十二五”期间，随着世界经济的复苏和发展，在国际纺织品服装市场需求继续保持增长趋势的带动下，化纤工业作为纺织品服装的原料产业也将继续保持增长态势，随着国内人民生活水平进一步改善和全面建设小康社会进程的加快推进，也将直接拉动化纤产品消费的增加。“十二五”期间，我国纺织纤维加工量将增加 1000万吨以上，但受土地资源所限，粮棉争地、城乡争地矛盾日渐突出，棉花等天然纤维难以满足纺织工业发展需要，纤维消费量增长仍将主要依靠化纤的增长来支撑，化纤仍将是“十二五”纺织工业发展最主要的原料保障。我国化纤工业集中在东部地区，随着资源节约型、环境友好型社会加快推进，东部地区化纤工业进一步发展受到土地、生态环境的制约加剧，化纤行业节能减排形势依然严峻，特别是粘胶纤维行业中的二硫化碳、硫化氢等废气治理的压力尤其突出。我国化纤工业经历了持续快速增长，主要还是常规品种的同质性增长，行业内部结构性矛盾日益突出，影响化纤工业的持续健康发展。一是常规产品的同质化产能发展过快，高新技术纤维开发与产业化发展不足；
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二是研发投入严重不足，化纤行业的研发投入占销售收入比例低于1%；技术创新体系仍未形成，研发力量分散，跨学科融合不足，特别是产、学、研、用脱节较为严重；
大部分高性能纤维的核心技术和关键技术装备还有待突破；三是缺乏具有国际影响力的大企业、大集团；四是产品应用领域还基本以服装用、家纺用为主，产业用纤维比例偏低，同时大多数化纤企业还是以生产型为主，品牌意识不强，对终端消费引导和服务能力较弱，市场营销手段单一，未建立起国际化、现代化营销体系。在不与人争粮、不与粮争地以及环境安全的前提下，充分利用农作物废弃物、竹、麻、速生林及海洋生物资源等，开发替代石油资源的新型生物质纤维材料，突破纤维材料绿色加工新工艺和装备集成化技术，实现产业化生产。加强非粮作物生物质纤维及原料的生化转化机理、熔融纺制纤维素衍生物纤维工程技术、可再生高分子纤维材料成型机理及制备新技术、生物聚酯的熔融纺丝关键技术、离子液体溶剂法再生纤维素纤维关键技术与工程、海洋生物高分子高效纺丝技术及其高性能化等的研究。同时在生物质纤维及其原料的开发过程中要关注对生物多样性的影响。加强行业低碳技术经济研究。加快节能减排新技术、新装备的产业化研发和应用，推广棉浆粕黑液治理和废旧瓶片清洗废水回用等技术，“十二五”期间淘汰落后产能 150万吨。加快对氨纶、腈纶工业的生产工艺改造，推广使用 DMAC等新型溶剂。积极推动行业能源合同管理、清洁生产审核等工作。
2、湖南拓普竹麻产业开发有限公司相关主要产品近年趋势回顾
从 2008年下半年至 2009年，受国际性金融危机的影响，导致粘胶短纤以及纺织企业经营形势萎靡不振，致使棉浆粕价格一路低廉，各浆厂大都在保本或微利经营，市场形势较疲软。进入09年，随着金融风暴的逐步落幕，粘胶短纤开始日渐活跃，棉浆粕价格随之上涨，行业指导价上涨达千元，并在全国各地迅速得到落实，各浆厂生产经营日渐活跃，同步造成上游短绒市场一度供应紧张。至09年底，由于前段时间的大量补仓，使下游粘胶企业浆粕库存量急剧增大，使棉浆粕市场再次出现短暂的平淡，价格同时小幅下滑；2010年初，受上游棉短绒价格的影响，小幅下滑的棉浆粕开始逆转，直到春节后，开始持续上涨，直至 3月份上旬受短绒的推动涨幅进一步加快，下游粘胶企业对浆粕的采购量也同比加大，使前期疲软的市场日渐活跃；进入二季度，活跃程度更加明显，市场出现供应紧张的局面；至下半年，下游各粘胶企业由于产品积压日渐停产，使浆粕销售首次陷入僵局；特别是华中、华东区域的几家较大粘胶厂几乎全面停止浆粕采购，造成这一局面的主要原因是下游粘胶的滞销和粘胶短丝价格
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的下跌。进入11年，由于粘胶行业开始活跃，使棉浆粕再次开始紧张，市场出现供不应求的局面，且价格一路走高。1月初价格达21000元/吨，但实际出货意在20000元/吨左右，在 2月初下游走势不佳的情况下，市场部分报价降至 19000-19500元/吨的区间成交。到二季度受粘胶短纤上涨的影响，棉浆粕市场价格升涨至20000元/吨左右；
采购意向增强，实际成交价在21000元/吨。二季度末开始棉浆粕走势低迷，下游几乎全线停止采购，工厂实际出货在18000元/吨左右；进入三季度，国内棉浆粕工厂纸改浆加工量已经超越纯棉浆生产，成为市场主流。棉浆粕大幅跳水，跌幅超过 4000元/吨，到四季度市场成交降至13000元/吨。成交价格一路下探，到年末成交仅在11000元/吨。进入 12年，国内棉浆企业整体开机率偏低，下游停止采购，报价下降至9300-9400元/吨，直至一季度末，下游粘胶短纤大幅回落，致使棉浆粕价格继续下降至 8700元/吨。二季度初，粘胶短纤略有反弹，市场报价开始保持平稳，为浆粕市场注入一定的活力，而棉短绒的抬头，也推动棉浆粕小幅走高。至三季度，棉浆粕价格再次降至7500元/吨；但市场大体平稳，市场价格维持在7500至7800元/吨之间。至年底，棉浆粕产品整体再次出现大幅回落，市场报价降至不足 7000元/吨，是近两年来的新低，这一反常现象，是国内外溶解浆、棉浆库存量出现较大增长所造成的，而下游粘胶短纤生产经营则相对稳定。进入13年，棉浆粕市场大致被溶解木浆所替代，极大多数粘胶企业基本使用木浆，短丝级棉浆成交低迷，少数企业改用带料加工，但棉浆市场长丝系列依旧活跃；价格方面以平稳为主，全年未出现较大的涨跌，短丝级棉浆和木浆维持在6500—6800元/吨之间，长丝棉浆维持在7300—7800元/吨之间。
至14年初，市场一直维持在这一状态。后期价格预测：由于下游粘胶市场连续的产能过剩，溶解浆市场变得十分活跃似乎不太可能，特别是受进口木浆的影响，造成国内浆粕供应已经是供大于求。虽然对于大多数企业，已经出现亏损，但是大多数粘胶企业为争夺市场份额，依旧在勉强维持生产。因此预计后期半年时间内浆粕市场依旧维持平稳，不可能出现较大的涨跌，但亦不排除小幅上涨的可能。
附09年—13年棉浆粕价格走势图：
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短丝级棉浆粕价格走势图
22000
月 月 月 月 月 月 月 月 月 月
3 9 3 9 3 9 3 9 3 9
年 年 年 年 年 年 年 年 年 年
9 9 0 0 1 1 2 2 3 3
00 00 01 01 01 01 01 01 01 01
2 2 2 2 2 2 2 2 2 2
（三）湖南拓普经营现状
湖南拓普竹麻产业开发有限公司是是于2007年5月收购原中国新型建筑材料（集团）公司所属湖南建材纸厂，当初规划通过“浆粕-纤维”一体化建设，调整产品结构，拉长产业链，提高产品附加值，利用湖南优越的地理环境、有利的气候条件，逐步建设成浆粕的生产基地。主导产品是浆粕和精制棉。该公司历史年度财务状况及经营成果简要情况如下表：
公司最近三年财务状况如下： 单位：万元
|||||
|-|-|-|-|
|项 目|2011年|2012年|2013年|
|流动资产|14,414.26|34,960.31|16,812.51|
|非流动资产|17,892.07|27,953.10|42,300.40|
|固定资产|15,553.35|23,856.41|29,300.36|
|无形资产|1,157.82|1,133.44|7,398.52|
|递延资产|364.55|128.83|140.62|
|资产总额|32,306.33|62,913.42|59,112.91|
|负债总额|22,687.73|53,148.81|57,227.43|
|所有者权益|9,618.60|9,764.61|1,885.48|

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公司最近三年经营业绩如下： 单位：万元
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|-|-|-|-|
|项 目|2011年|2012年|2013年|
|主营业务收入|14,715.17|1,640.00|6,052.17|
|主营业务利润|-3,286.40|-3,684.90|-7,940.34|
|利润总额|-3,278.38|381.73|-7,890.92|
|所得税|-342.73|235.72|-11.79|
|净利润|-2,935.64|146.01|-7,879.13|

从公司最近三年经营业绩可以看出，因全行业近年处于历史低谷期，公司仅在2012年获得政府补贴4066.62万元的情况下实现了微利，故截至2013年净资产下降较多。
（四）非经营性资产、溢余资产分析：
非经营性资产：通过现场清查，暂未发现公司存在非经营性资产。
溢余资产：将公司 2013年 7月取得的，基准日待日后开发利用的 26.93万米土地作为溢余资产考虑。
四、评估计算情况说明
（一）未来收益期的确定
被评估企业属于化纤生产企业，公司无固定经营期限，企业租赁的化纤生产线到期在同等条件下也能得到很好的续租，也不存在未来停止经营的任何因素，因此本次评估确定收益预测期为永续，其中2014年12月至2018年12月为具体预测期，2019年以后为永续稳定期。
（二）未来收益（权益自由现金流量）的预测
1）销售收入预测
我们对湖南拓普竹麻产业开发有限公司未来营业收入与成本的估算，以其最近几
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年（2010年-2013年12月）的经营历史为基础，根据国家宏观政策、行业状况，企业的发展规划和经营计划、优劣势和风险等，以及企业所面临的市场环境和未来的发展前景及潜力等，经过综合分析进行预测的未来销售数量及销售收入如下表：
销售数量及收入明细表 单位：吨/元
||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
||年度/项目|预测年度|||||
|||2014年|2015年|2016年|2017年|2018年|
|产品A|市场容量|800,000|800,000|800,000|800,000|800,000|
||本单位市场份额(%)|2.50%|2.50%|2.50%|2.50%|2.50%|
||本单位生产能力|20,000|20,000|20,000|20,000|20,000|
||本单位销售量|15,000|16,000|17,000|18,000|20,000|
||销售单价(元/ )|6,420|7,062|7,768|8,545|9,400|
||销售收入(元)|96,300,000|112,992,000|132,056,000|153,810,000|188,000,000|
|产品B|市场容量|150,000|200,000|200,000|200,000|200,000|
||本单位市场份额(%)|20.00%|15.00%|15.00%|15.00%|15.00%|
||本单位生产能力|30,000|30,000|30,000|30,000|30,000|
||本单位销售量|20,000|21,000|22,050|23,153|24,311|
||销售单价(元/ )|6,380|7,018|7,720|8,492|9,341|
||销售收入(元)|127,600,000|147,378,000|170,226,000|196,615,276|227,089,051|
|精制棉|市场容量||||||
||本单位市场份额(%)||||||
||本单位生产能力|10,000|10,000|10,000|10,000|10,000|
||本单位销售量|8,500|10,000|10,000|10,000|10,000|
||销售单价(元/ )|5,960|6,556|7,212|7,933|8,726|
||销售收入(元)|50,660,000|65,560,000|72,120,000|79,330,000|87,260,000|
|其他|||||||
|合计||274,560,000|325,930,000|374,402,000|429,755,276|502,349,051|

2）销售成本预测
销售成本制造业板块主要分别有委托加工材料、外购原材料、燃料动力、工资、福利费、折旧、修理费和其他费构成。对于外购的原材料、燃料动力、工资、福利费、修理费和其他费等项目预测基本以公司历史数据和设计数据为基础，对于折旧的预测我们按固定资产原值、折旧年限来进行预测并分摊到成本中去。依据上述预测数据，
我们既可得到未来年度销售成本。销售成本的具体预测数据见下表：
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销售成本预测表 单位：元
||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
|产品或服务名称|内容|预测年度|||||
|||2014年|2015年|2016年|2017年|2018年|
|产品A|成本项1|86,700,000.00|99,400,000.00|113,600,000.00|129,200,000.00|154,100,000.00|
||成本合计|86,700,000.00|99,400,000.00|113,600,000.00|129,200,000.00|154,100,000.00|
||销售数量|15,000|16,000|17,000|18,000|20,000|
||单位成本|5,780|6,213|6,682|7,178|7,705|
|产品B|成本项1|114,800,000.00|129,700,000.00|146,400,000.00|165,200,000.00|186,200,000.00|
||成本合计|114,800,000.00|129,700,000.00|146,400,000.00|165,200,000.00|186,200,000.00|
||销售数量|20,000|21,000|22,050|23,153|24,311|
||单位成本|5,740|6,176|6,639|7,135|7,659|
|…精制棉其他|成本项1|45,600,000.00|57,700,000.00|62,000,000.00|66,600,000.00|71,600,000.00|
||成本合计|45,600,000.00|57,700,000.00|62,000,000.00|66,600,000.00|71,600,000.00|
||销售数量|8,500|10,000|10,000|10,000|10,000|
||单位成本|5,365|5,770|6,200|6,660|7,160|
|合计||247,104,000|286,818,400|321,985,720|360,994,432|411,926,222|

3）销售税金及附加的预测
销售税金及附加包括城建税、教育费附加和地方教育费附加等。公司城市维护建设税税率为流转税的7%、，教育费附加为流转税额的3%、地方教育费附加为流转税的2%。销售税金及附加的具体预测数据见下表：
销售税金及附加预测表 单位：元
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|-|-|-|-|-|-|-|
|序号|项目|预测年度|||||
|||2014年|2015年|2016年|2017年|2018年|
|1|应缴增值税|5,673,226|11,028,779|17,240,962|24,566,749|33,850,685|
||销项|46,675,200.00|55,408,100.00|63,648,340.00|73,058,396.92|85,399,338.67|
||进项|41,001,974.28|44,379,321.44|46,407,377.99|48,491,647.50|51,548,654.07|
|2|营业税||||||
|3|消费税||||||
|4|资源税||||||
|5|城市维护建设税|283,661.29|551,438.93|862,048.10|1,228,337.47|1,692,534.23|
|6|教育费附加|283,661.29|551,438.93|862,048.10|1,228,337.47|1,692,534.23|
||合计|567,323|1,102,878|1,724,096|2,456,675|3,385,068|

4）营业费用的预测
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营业费用包括工资、业务招待费、运输费、办公费、广告费、差旅费及社保等项目。本次评估，根据评估对象历史指标数据和经营数据为基础，预测未来的营业费用。
营业费用的预测如下表：
营业费用预测表 单位：元
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|项目/年度|2014年度|2015年度|2016年度|2017年度|2018年度|
|合计|8,236,800.00|9,777,900.00|11,232,060.00|12,892,658.28|15,470,471.53|

5）管理费用的预测
管理费用包括工资、福利费、社会保险费用、折旧费、修理费、无形资产摊销费、业务招待费、差旅费等项目、研发费用等。本次评估，根据被评估单位历史年度管理费用支出数据及费用内容，分析后预测未来的管理费用。管理费用预测数据如下表：管理费用预测表 单位：元
|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|项目/年度|2014年度|2015年度|2016年度|2017年度|2018年度|
|合计|12,355,200.00|14,666,850.00|16,848,090.00|19,338,987.42|22,605,707.30|

6）财务费用的预测
我们收集了该公司的借款合同，截止评估基准日，公司借入借款36,900.00万元，其中长期借款30,000.00万元，短期借款6,900.00万元。未来财务费用支出预测情况如下表：
财务费用预测表 单位：元
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|-|-|-|-|-|-|-|
|序号|项目\年份|预测年度|||||
|||2014年|2015年|2016年|2017年|2018年|
|一|中长期借款||||||
||期初累计借款本金|300,000,000|300,000,000|240,000,000|180,000,000|120,000,000|
||本年度新增借款本金||||||
||本年度偿还的借款本金||60000000|60000000|60000000|60000000|
||累计期末借款本金余额|300,000,000|240,000,000|180,000,000|120,000,000|60,000,000|

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年均借款余额 300000000 240,000,000 180,000,000 120,000,000 60,000,000
||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
||平均借款利率|7.533%|7.533%|7.533%|7.533%|7.533%|
||借款利息|22,599,000|18,079,200|13,559,400|9,039,600|4,519,800|
|二|短期借款||||||
||期初累计借款本金|69,000,000|99,000,000|129,000,000|159,000,000|189,000,000|
||本年度新增借款本金|30000000|30000000|30000000|30000000|30000000|
||本年度偿还的借款本金||||||
||累计期末借款本金余额|99,000,000|129,000,000|159,000,000|189,000,000|219,000,000|
||年均借款余额|99,000,000|129,000,000|159,000,000|189,000,000|219,000,000|
||平均借款利率|6.900%|6.900%|6.900%|6.900%|6.900%|
||借款利息|6,831,000|8,901,000|10,971,000|13,041,000|15,111,000|
|三|借款合计||||||
||期初累计借款本金|369,000,000|399,000,000|369,000,000|339,000,000|309,000,000|
||本年度新增借款本金|30,000,000|30,000,000|30,000,000|30,000,000|30,000,000|
||本年度偿还的借款本金|0|60,000,000|60,000,000|60,000,000|60,000,000|
||累计期末借款本金余额|399,000,000|369,000,000|339,000,000|309,000,000|279,000,000|
||年均借款余额|399,000,000|369,000,000|339,000,000|309,000,000|279,000,000|
||平均借款利率|7.376%|7.312%|7.236%|7.146%|7.036%|
||借款利息|29,430,000|26,980,200|24,530,400|22,080,600|19,630,800|
|四|其它财务费用||||||
|五|合计|29,430,000|26,980,200|24,530,400|22,080,600|19,630,800|

7）所得税的预测
湖南拓普竹麻产业开发有限公司企业所得税税率均为25%。因2017年之前为亏损或弥补以前年度亏损，故从2018年以后预测缴纳所得税。
||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
|项 目|2014年|2015年|2016年|2017年|2018年及以后||
|所得税|||||707,059.73|7,332,695.59|

８）综合上述净收益指标预测，预测2014年以后经营期内各年度净收益结果见表:
单位：万元
湖南拓普竹麻产业开发有限公司股权转让项目资产评估说明
||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|
|项 目|2014年|2015年|2016年|2017年|2018年|2019年及以后|
|一、主营业务收入|27,456.00|32,593.00|37,440.20|42,975.53|50,234.91|50,234.91|
|减：主营业务成本|24,710.40|28,681.84|32,198.57|36,099.44|41,192.62|41,192.62|
|主营业务税金及附加|56.73|110.29|172.41|245.67|338.51|338.51|
|二、主营业务利润|2,688.87|3,800.87|5,069.22|6,630.42|8,703.78|8,703.78|
|加：其它业务利润|0.00|0.00|0.00|0.00|0.00|0.00|
|加：其他业务利润|0.00|0.00|0.00|0.00|0.00|0.00|
|减：营业费用|823.68|977.79|1,123.21|1,289.27|1,547.05|1,547.05|
|管理费用|1,235.52|1,466.69|1,684.81|1,933.90|2,260.57|2,260.57|
|财务费用|2,943.00|2,698.02|2,453.04|2,208.06|1,963.08|1,963.08|
|三、营业利润|-2,313.33|-1,341.62|-191.84|1,199.19|2,930.42|2,933.08|
|四、利润总额|-2,313.33|-1,341.62|-191.84|1,199.19|2,930.42|2,933.08|
|减：所得税|0.00|0.00|0.00|0.00|70.71|733.27|
|五、净利润|-2,313.33|-1,341.62|-191.84|1,199.19|2,859.72|2,199.81|

（三）折现率的确定
折现是指通过计算，将未来收入的货币量按一定的比率折算成现时货币量的计算过程。折现时所采用的比率称之为折现率。
按照期望报酬率原则确定折现率是资产评估中收益现值还原的重要原则。它要求根据各产权主体现时的资产市场特征按照这个市场所决定的实际资产报酬率、投资机会成本来决定适用的折现率。
根据资产评估理论，本次评估中折现率的确定采用资本资产定价模型，具体表达式为：
R R(RR)
f1 m f2
其中：R为本次评估中的折现率
R为现行无风险报酬率
f1
R为市场期望报酬率
m
R为历史平均无风险报酬率
f2
β为行业系统风险系数
α为企业特定风险调整系数
本次评估中根据 wind资讯金融终端系统查得的资料：
R取基准日五年定期存款利率4.25%作为现行无风险的报酬率。
f1
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从谨慎性原则出发，以国内全部A股上市公司3年净资产收益率作为市场期望报酬率，经查询2013年度，国内全部A股上市公司净资产收益率为12.34%。
取2009年1月1日-2013年12月31日5年期定期存款的平均利率4.63%作为历史平均无风险报酬率。
β行业系统风险系数取1.1%；
α为企业特定风险调整系数1.2%；
R R(RR)
f1 m f2
=4.25%+（12.34%-4.63%）*1.1*1.2
=14.43%取15%。
（四）溢余资产和非经营性资产
非经营性资产：通过现场清查，暂未发现公司存在非经营性资产。
溢余资产：将公司 2013年 7月取得的，基准日待日后开发利用的 26.93万米土地作为溢余资产考虑。根据吉林银泰房地产估价有限公司（吉）银泰(2014)（估）字第031号土地估价报告，该土地基准日价值为5223.86万元。
（五）评估结果
评估人员通过调查、研究、分析企业资产经营情况的现状及其提供的各项历史指标，结合企业的发展计划和长远规划，考虑国家宏观经济政策的影响和企业所处的内外部环境状况，分析相关经营风险，会同企业管理人员和经济技术人员，合理预测上述公式中的各项指标，以今后若干年的净收益作为未来收益，采用适当的折现率折现出营业性资产价值，然后加上溢余资产价值得出企业股东权益价值。经计算，湖南拓普竹麻产业开发有限公司股东权益价值评估值为人民币11,460.58万元。具体计算见下表：
湖南拓普竹麻产业开发有限公司收益法评估值
湖南拓普竹麻产业开发有限公司股权转让项目资产评估说明
湖南拓普竹麻产业开发有限公司 预测基准日2013年12月31日 单位：万元
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|-|-|-|-|-|-|-|-|
|序号|项目|2014年|2015年|2016年|2017年|2018年|2019年及以后|
|1|净利润|-2,224.18|-1,254.98|-147.95|1,121.65|911.08|2,453.98|
|2|折现系数15%|0.8696|0.7561|0.6575|0.5718|0.4972|3.31|
|3|折现值|-1,934.15|-948.89|-97.28|641.36|452.99|8,122.69|
|4|6,236.72|||||||

股东权益价值收益法评估值=6236.72+5223.86=11,460.58万元。
第七部分
湖南拓普竹麻产业开发有限公司股权转让项目资产评估说明
评估结论及分析
一、评估结论及分析
经实施资产评估程序和方法，湖南拓普竹麻产业开发有限公司的股东全部权益评估结果如下：
1）资产基础法评估结论
湖南拓普竹麻产业开发有限公司在成本加和法下评估结果：总资产账面值59,112.91万元，评估价值61,383.80万元。负债总额账面值57,227.43万元，评估价值57,227.43万元。股东权益账面值1,885.48万元，评估价值4,156.37万元，增值2,270.89万元，增值率120.44%。
资产评估结果汇总表
评估基准日：2013年12月31日
金额单位：人民币万元
||||||
|-|-|-|-|-|
|项 目|账面价值|评估价值|增减值|增值率％|
||A|B|C=B-A|D=C/A×100%|
|流动资产|16,812.51|16,812.51|-|-|
|非流动资产|42,300.40|44,571.29|2,270.89|5.37|
|固定资产|29,300.36|29,663.16|362.80|1.24|
|在建工程|3,749.83|3,749.83|-|-|
|工程物资|6.21|6.21|-|-|
|无形资产|7,398.52|9,405.73|2,007.21|27.13|
|递延所得税资产|140.62|41.50|-99.12|-70.49|
|其他非流动资产|1,704.86|1,704.86|-|-|
|资产总计|59,112.91|61,383.80|2,270.89|3.84|
|流动负债|24,966.43|24,966.43|-|-|
|非流动负债|32,261.00|32,261.00|-|-|
|负债合计|57,227.43|57,227.43|-|-|
|净资产（所有者权益）|1,885.48|4,156.37|2,270.89|120.44|

从上表可以看出，资产基础法评估增值的主要原因是公司无形资产，53.38万
平方米土地使用权评估增值形成的。
2）收益法评估结论
湖南拓普竹麻产业开发有限公司股权转让项目资产评估说明
我们采用收益法对湖南拓普竹麻产业开发有限公司的股东权益进行了评估，收益法评估评估结论为 11,460.58万元，评估增值额 9,575.10万元，评估增值率为507.83%。
3）评估结论的分析及评估结果的选择
采用资产基础法评估的结果为 4,156.37万元，增值 2,270.89万元，增值率120.44%；
采用收益法评估的结果为 11,460.58万元，评估增值额 9,575.10万元，评估增值率为507.83%。
两种评估方法的评估结果差异7,304.21万元。差异原因为采用收益法评估待估企业权益价值，即通过估测待估企业未来预期收益，将其通过适当的折现率折算为现值，以此来确定待估企业权益市场价值。因企业所处行业市场环境近年起伏极大，产品销售价格及原材料成本变化很大，未来收益在未来年限能否实现具有较大的不确定性，故我们选择资产基础法的评估结果做为此次评估结果。湖南拓普竹麻产业开发有限公司全部股东权益评估价值4,156.37万元。
该评估结果未考虑少数股权折价及多数股权溢价对评估结果的影响。
二、评估结论成立的条件
1、本评估结论系根据上述原则、依据、前提、方法、程序得出;
2、本评估结论仅为此次评估目的服务，评估结论仅限于此，如有其他用途，需根据当时特定目的另行评估；
3、本评估结论系对评估基准日2013年12月31日资产及负债公允价值的反映；
4、本评估结论只有在报告中所述原则、依据、前提存在的条件下成立；
5、本评估结论未考虑国家宏观经济政策发生重大变化以及遇有自然力和其他不可抗力的影响；
6、本评估结论未考虑特殊交易方式对评估结论的影响；
湖南拓普竹麻产业开发有限公司股权转让项目资产评估说明
7、本评估结论是北京中科华资产评估公司出具的，受本机构评估人员的职业水平和能力的影响。
三、评估报告评估基准日的期后事项说明及对评估结论的影响
1、评估基准日的期后事项将影响评估结论，因此若发生评估基准日的期后事项，不能直接使用评估结论；
2、本资产评估报告所揭示的期后事项系评估基准日至评估报告提出日期之间发生的重大事项。评估基准日后评估报告出具前无重大事项发生；
3、在评估基准日后评估有效期以内资产数量和资产范围发生变化时，应根据原评估方法对资产额进行相应调整；若资产价格标准发生重大变化，并对资产评估价格产生严重影响时，委托方应聘请评估机构重新确定评估。
4、若评估基准日后资产数量、价格标准发生变化，委托方在资产实际作价时应给予充分考虑，并进行相应调整，不能直接使用评估结论；
四、特别事项说明
（一）本报告所称“评估价值”系指我们对所评估资产在现有用途不变并持续经营，以及在评估基准日拟搬迁之状况和外部经济环境前提下，为本报告所列明的目的而提出的公允估值意见，而不对其它用途负责。
（二）评估基准日期后事项
评估基准日的期后事项将影响评估结论，因此若发生评估基准日的期后事项，不能直接使用评估结论。
1、根据委托方提供的情况，自评估基准日至评估报告出具日，不存在其他影响评估前提和评估结论而需要对评估结论进行调整的重大事项。
2、在评估基准日后评估有效期以内，如果资产数量及作价标准发生变化时，应按以下原则处理：
(1)当资产数量和资产范围发生变化时，应根据原评估方法对资产额进行相应调整；
湖南拓普竹麻产业开发有限公司股权转让项目资产评估说明
(2)当资产价格标准发生变化、并对资产评估价产生明显影响时，委托方应及时聘请有资格的评估机构重新确定评估价；
(3)对评估基准日后资产数量、价格标准的变化，资产占有方在资产实际作价时应给予充分考虑，并进行相应调整，不能直接使用评估结论。
（三）本次评估过程中,评估工作人员对有关资产虽查阅了湖南拓普竹麻产业开发有限公司提供的资料,实施了现场调查程序，但没有使用仪器、仪表进行进一步的鉴定,评估结论也是在此基础上得出的。
（四）在评估中，由于有关参数和资料的获得及选择的数量的有限性和时间的时限性，评估价值具有相对性。
（五）湖南拓普竹麻产业开发有限公司2013年12月31日财务报表已经中准会计师事务所审计,并出具了无保留意见的审计报告(中准审字[2014]第1096号)。
（六）土地使用权，此次委托方另外委托吉林银泰房地产估价有限公司进行评估，并出具（吉）银泰(2014)（估）字第031号土地估价报告，本次评估直接引用以上估价结果。
（五）湖南拓普竹麻产业开发有限公司申报的大部分固定资产-房屋建筑物、机器设备及无形资产土地使用权，均已抵押。
2011年4月18日湖南拓普竹麻产业开发有限公司与中国农业银行股份有限公司南县支行签定长期借款合同，合同号为41010420110000051号，合同金额为30000万元，贷款期限为自2011年4月28至2019年4月27日，期限为8年，年利率为8%。该笔货款由吉林化纤股份有限公司提供保证，同时由湖南拓普竹麻产业开发有限公司以自有土地（土地证编号见明细表）、机械设备及房屋建筑特抵押（房产证编号见明细表），抵押财产估值为20,760万元。
本报告含有若干备查文件，备查文件构成本报告之重要组成部分，与本报告正文具有同等法律效力。
本所提醒评估报告使用者应注意以上的特别事项对评估结论所产生的影响。
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六、评估结论的效力、使用范围与有效期
（一）本评估报告书的评估结论是在以产权清晰、权属明确、持续经营为前提条件由专业评估机构和评估专业人员依据国家有关规定出具的意见，具有法律规定的效力；
（二）本评估说明及报告书仅供委托人为本次评估目的使用和送交资产评估主管机关审查使用，不得用于其他目的。未经委托方许可,评估机构对本评估说明的全部或部分内容不得向其他单位和个人提供，也不得见诸于公开媒体；
（三）评估说明中涉及的有关权属证明文件及相关资料由资产占有方提供，资产占有方对其真实性承担法律责任；评估机构及注册资产评估师对在此基础上形成的评估结果的合理性负责；
（四）本次评估的结果是反映评估对象在本次评估目的要求下，根据公开的市场原则确定的现行公允价值，评估工作中没有考虑将来可能承担的抵押、担保事宜以及特殊的交易方可能追加付出的价格等对其评估价值的影响。同时，本报告也未考虑国家宏观经济政策发生变化以及自然力和其他不可抗力对资产价格的影响。当前述各条件以及评估中遵循的持续经营原则等情况发生变化时，评估结果一般将会失效。
本评估报告的作用依照法律法规的有关规定发生法律效力。
（五）根据国家有关规定，本报告书评估结论使用有效期限为一年，即自评估基准日2013年12月31日起至2014年12月30日止。当评估目的在评估基准日后的一年内实现时，可以评估结论作为参考依据，超过一年需重新进行评估。