信用评级报告声明
中诚信证券评估有限公司（以下简称“中诚信证评”）因承做本项目并出具本评级报告，特此如下声明：
1、除因本次评级事项中诚信证评与评级委托方构成委托关系外，中诚信证评、评级项目组成员以及信用评审委员会成员与评级对象不存在任何影响评级行为客观、独立、公正的关联关系。
2、中诚信证评评级项目组成员认真履行了尽职调查和勤勉尽责的义务，并有充分理由保证所出具的评级报告遵循了客观、真实、公正的原则。
3、本评级报告的评级结论是中诚信证评遵照相关法律、法规以及监管部门的有关规定，依据合理的内部信用评级流程和标准做出的独立判断，不存在因评级对象和其他任何组织或个人的不当影响而改变评级意见的情况。本评级报告所依据的评级方法在公司网站（www.ccxr.com.cn）公开披露。
4、本评级报告中引用的企业相关资料主要由发行主体或/及评级对象相关参与方提供，其它信息由中诚信证评从其认为可靠、准确的渠道获得。因为可能存在人为或机械错误及其他因素影响，上述信息以提供时现状为准。中诚信证评对本评级报告所依据的相关资料的真实性、准确度、完整性、及时性进行了必要的核查和验证，但对其真实性、准确度、完整性、及时性以及针对任何商业目的的可行性及合适性不作任何明示或暗示的陈述或担保。
5、本评级报告所包含信息组成部分中信用级别、财务报告分析观察，如有的话，应该而且只能解释为一种意见，而不能解释为事实陈述或购买、出售、持有任何证券的建议。
6、本次评级结果中的主体信用等级自本评级报告出具之日起生效，有效期为一年。债券存续期内，中诚信证评将根据监管规定及《跟踪评级安排》，定期或不定期对评级对象进行跟踪评级，根据跟踪评级情况决定评级结果的维持、变更、暂停或中止，并按照相关法律、法规及时对外公布。
3 新城控股集团股份有限公司
个城市。同时，公司适时向包括武汉、长沙、长春、发行主体概况
青岛、济南、南昌、安庆、成都和海口等珠三角、新城控股集团股份有限公司（以下简称“新城
环渤海和中西部地区有潜力的城市拓展项目。
控股”或“公司”）原名为新城控股集团有限公司，
截至 2017年 12月 31日，公司资产总额成立于 1996年 6月，系由自然人股东王振华、王
1,835.27亿元，所有者权益259.82亿元（含少数股杏娣、汤宇平及武进市国洲经济开发总公司出资组
东权益，下同），资产负债率为85.84%。2017年公建，初始注册资本为200万元。经多次股权变更及
司实现营业收入405.26亿元，净利润62.60亿元，增资后，截至 2014年 12月 31日，公司注册资本
经营活动现金净流量为-104.85亿元。
为110,000万元，股权结构变更为富域发展有限公
截至2018年9月30日，公司资产总额2,954.56司持股90.91%，常州德润咨询管理有限公司持股
亿元，所有者权益 339.34亿元，资产负债率为9.09%，实际控制人为王振华。2015年3月27日，
88.51%。2018年1~9月，公司实现营业收入247.94经股东大会决议，原公司整体变更设立为股份有限
亿元，净利润41.28亿元，经营活动现金净流量为公司，并更名为新城控股集团股份有限公司，注册
-47.42亿元。
资本为11.66亿元，变更前后各股东持股比例不变。
2015年5月8日，新城控股和江苏新城地产股
本期债券概况
份有限公司（以下简称“江苏新城”）（股票简称“新 表1：本期债券基本条款
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||基本条款|
|发行主体|新城控股集团股份有限公司|
||新城控股集团股份有限公司 2019 年公开发行|
|债券名称||
||公司债券（第一期）|

苏新城相关事宜。2015年7月29日，该换股吸收 发行规模本期债券发行规模不超过人民币21亿元
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||本期债券分为两个品种。品种一为4年期，附|
||第2年末投资者回售选择权和发行人票面利率|
|债券期限||
||调整选择权；品种二为5年期，附第3年末投|
||资者回售选择权和发行人票面利率调整选择权|

本期债券票面利率将由发行人和簿记管理人根新城地产股份有限公司的批复》（证监许可 债券利率据网下利率询价结果在预设利率区间内协商确定，在债券存续期内固定不变
[2015]2144号），该换股吸收合并进入实施阶段，
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||本期债券采用单利按年计息，不计复利。每年|
|偿还方式|付息一次，到期一次还本，最后一期利息随本|
||金的兑付一起支付|
|募集资金|扣除发行费用后拟用于偿还公司存续的公司债|
|用途|券|

定》，自 2015年11月 23日起终止江苏新城股票
资料来源：公司提供，中诚信证评整理
上市交易。新城控股A股于2015年12月4日上市
行业分析
交易，股票简称“新城控股”，股票代码为601155。
截至2018年9月30日，公司总股本为16.19亿股，
房地产行业概况
其中富域发展有限公司（以下简称“富域发展”）持 房地产业是中国经济增长的支柱产业之一，在股61.04%，常州德润咨询管理有限公司（以下简 国民经济发展中起着重要作用。自改革开放以来，称“常州德润”）持股6.10%，实际控制人王振华通 中国房地产行业得到快速发展，国房景气指数持续过富域发展和常州德润间接持有公司67.14%股份。 提升，并于2007年11月达到历史顶点106.59点。
公司主营业务为房地产开发与销售。公司产品 此后，受 2008年次贷危机和紧缩货币政策影响，
主要包括住宅和综合体商业项目，项目资源储备以 国内房价出现十年来的首次下跌；2009年随着国家
长三角的主要城市为主，目前已进入常州、上海、 信贷宽松政策出台，商品房销售情况有所好转；
南京、苏州、无锡、杭州、镇江、南通、台州等多 2010年以来，为抑制房价过快上涨，国务院先后出
4 新城控股集团股份有限公司
台多项调控政策，房地产市场再次步入调整阶段； 所放缓。受 2014年国内经济整体下行、房地产销2012年，在中央继续保持从紧政策的同时，地方政 售疲软的影响，2014年和2015年房地产行业投资府开始积极出台各种政策鼓励合理自住需求，商品 增速出现大幅回落；其中，2015年全国房地产开发房销售开始逐步回升；2014年，房地产市场短期供 投资95,979亿元，同比增长仅0.99%。受益于宽松过于求，且受价格预期变化等因素影响，房地产市 的行业政策，2016年房地产行业全面回暖，良好的场销售下滑，国房景气指数亦随之下降；进入2015 销售情况提振了房企信心，当年房地产投资增速有年，随着一系列宽松的行业政策出台，国房景气指 所提升，全年累计完成房地产开发投资102,581亿数自 2015年 6月开始有所回升并于下半年企稳， 元，同比增长6.88%，增速较上年上涨5.89个百分上升态势延续至2016年上半年。2016年10月以来 点。自2016年10月以来，各地房地产市场调控政部分重点城市陆续出台限购、限贷等房地产调控政 策持续收紧，但全国房地产开发投资增速仍维持在策，国房景气指数有所调整，但仍较上年同期有所 当前水平，2017年全国累计完成房地产开发投资上升。2017年以来国房景气指数持续上行，于2017 109,799亿元，同比增长7.04%，全年整体增速与年12月达到101.72点，但3月以来受部分城市不 上年基本持平。2018年以来，各线城市调控政策持断加大房地产调控力度影响，景气指数上升增速出 续高压，加之外部融资环境持续收紧，房企为尽快现明显回落。进入 2018年，各线城市调控政策持 回笼自有资金，加快房地产开发建设节奏，2018续高压，1~4月国房景气度持续回落，但得益于 4 年1~6月全国房地产开发投资较上年同期增长月份央行定向降准改善外部资金流动性，5~6月期 9.7%至55,531亿元，增速较上年同期上升1.2个百间国房景气度有所回升。 分点。
图1：2011～2018.H1国房景气指数 房地产开发投资资金的到位情况方面，2015~2017年房地产开发企业到位资金分别为125,203亿元、144,214亿元和156,053亿元，年均复合增长率11.64%；同期增速分别为2.63%、15.18%和8.21%。从资金来源来看，随着房地产市场的回暖，房企资金来源中定金及预收款和个人按揭贷款规模及其占比呈快速上升态势，2015~2017年房企资金来源中定金及预收款和个人按揭贷款资料来源：国家统计局，中诚信证评整理 合计分别为 49,182亿元、66,355亿元和 72,600亿图2：2010～2018.H1全国房地产开发投资情况 元，占比从 2015年的39.28%上升至 2017年的单位：亿元 46.52%；但受按揭贷款利率持续上升影响，2017年定金及预收款和个人按揭贷款增速仅为9.41%，较2016年下降25.51个百分点。2015~2017年房企自筹资金和国内贷款规模呈上升趋势，分别为69,252亿元、70,645亿元和76,114亿元，占比分别为55.31%、48.99%和48.77%。2018年1~6月，房地产开发企业到位资金79,287亿元，较上年同期增长4.6%，增速下降6.6个百分点。其中，受外部资金环境紧缩影响，国内贷款和个人按揭贷款分别为资料来源：国家统计局，中诚信证评整理
12,292亿元和 11,524亿元，同比分别下降7.9%和
在房地产投资方面，根据国家统计局数据显 4.0%；而自筹资金和定金及预收款同比分别增长
示，近年来房地产开发投资额保持增长，但增速有
5 新城控股集团股份有限公司
9.7%和12.5%至 25,541亿元和 26,123亿元，占比 开工面积与销售面积差额（差额=新开工面积-销售分别为32.21%和32.95%。在去杠杆的环境下，房 面积）为 9,246万平方米，同比下降3.48%，商品企资金压力上升，开发投资资金对其内部流动性资 房库存去化压力下降。在外部融资环境持续收紧的金的依赖性上升。 背景下，基于对内部流动性资金的需求，房企加快表2：2015～2018.H1房地产开发投资资金来源 了项目新开工进度，2018年上半年房企新开工面积单位：亿元、% 有所提高，当期房地产开发企业房屋新开工面积
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|指标|2015|2016|2017|2018.H1|

资金来源合计 125,203 144,214 156,053 79,287 工面积与销售面积的差额来看，2018年1~6月，
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|同比增长|2.6|15.2|8.2|4.6|

其中：
期大幅增长68.87%至18,674万平方米。
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|自筹资金|49,038|49,133|50,872|25,541|
|占比|39.17|34.07|32.60|32.21|
|同比增长|-2.7|0.2|3.5|9.7|

国内贷款 20,214 21,512 25,242 12,292
占比 16.14 14.92 16.18 15.50
同比增长 -4.8 6.4 17.3 -7.9
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|利用外资|297|140|168|28|
|占比|0.24|0.10|0.11|0.00|
|同比增长|-53.6|-52.6|19.8|-73.1|

定金及预收款 32,520 41,952 48,694 26,123
占比 25.97 29.09 31.20 32.95
同比增长 7.5 29.0 16.1 12.5
资料来源：国家统计局，中诚信证评整理
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|个人按揭贷款|16,662|24,403|23,906|11,524|
|占比|13.31|16.92|15.32|14.53|
|同比增长|21.9|46.5|-2.0|-4.0|

资料来源：国家统计局，中诚信证评整理 14.4%；其中商品住宅销售面积和销售额分别同比施工方面，近年房地产新开工面积呈现波动下
增长6.9%和16.6%。2016年，在宽松的行业政策滑态势。具体来看，2015年房地产开发企业对新项
带动下，我国商品房成交量大幅提升，当年全国商目开发持较为谨慎的态度，有意控制新楼盘的开工
品房销售面积与销售额分别为157,349万平方米和规模以降低企业自身现金支出，当期房地产开发企
117,627亿元，分别同比增长22.4%和34.8%；其中业房屋新开工面积 154,454万平方米，同比下降
商品住宅销售面积和销售额分别同比增长22.4%和14.0%。在商品房库存增加以及出清周期延长的背
36.1%。2017年，全国商品房销售面积和销售额分景下，房地产新开工面积同比下降导致短期内新增
别为 169,408万平方米和 133,701亿元，分别同比供给量的下滑，有助于缩短房地产市场恢复供需平
增长7.66%和13.67%，受2016年10月及2017年衡的时间。2016年，在一、二线重点城市房地产市
3月连续出台的房地产调控政策影响，增速均出现场景气度明显提升的带动下，房企纷纷加快开发节
较大幅度放缓。值得注意的是，2017年办公楼及商奏以及时补充可售货源，全国房地产当年累计新开
业营业用房销售增长速度均高于住宅，其中住宅销
工面积 166,928万平方米，同比上升8.1%。2017
售面积及销售额分别同比增长5.3%和11.3%；办公
年，随着房地产政策的持续收紧，当期房地产开发
楼销售面积及销售额分别同比增长24.3%和
企业房屋新开工面积为178,654万平方米，增速较
17.5%；商业营业用房销售面积及销售额分别同比
上年回落1.1个百分点至7.0%，同期全国商品房新
6 新城控股集团股份有限公司
增长18.7%和25.3%。2018年1~6月，全国商品房 元/平方米，较年初增长12.48%1。受2016年10月销售面积和销售额分别为 77,143万平方米和 以来房地产政策的持续收紧及政策区域分化加重66,945亿元，同比分别增长3.3%和13.2%，在各线 影响，2017年三线城市房地产住宅价格增幅高于城市调控政策持续高压的背景下，增速较上年同期 一、二线城市。2018年6月，全国100个城市住宅分别下降12.8%和8.3%。 均价为 12,642元/平方米，较年初下降9.49%；其图4：2010～2018.H1商品房销售情况 中，一线城市住宅均价 41,644元/平方米，较年初小幅增长1.07%；二线城市住宅均价 13,383元/平方米，较年初增长5.51%；受益于热点城市调控政策趋严带来购房需求外溢，以及棚改货币化安置等因素的综合影响，三线城市 2018年 6月住宅均价较年初大幅增长25.47%至10,458元/平方米。
图5：2012~2018.H1全国商品房待售情况单位：万平方米资料来源：国家统计局，中诚信证评整理
从不同区域的销售情况来看，东部地区仍是我
国商品房销售的主要区域，但其商品房销售增速落
后于其他区域，2017年东部地区商品房销售额
74,439亿元，同比增长6.2%，销售额占比达
55.68%；同期中部地区商品房销售额28,665亿元，
资料来源：国家统计局，中诚信证评整理
同比增长24.1%；西部地区商品房销售额25,231亿
商品房库存方面，2015年以来，尽管房地产投元，同比增长25.9%；东北部地区商品房销售额为
资速度有所放缓，同时销售情况有所回升，房地产5,367亿元，同比增长21.8%。2018年1~6月，东
市场供需差有所收窄，但供过于求的局面继续存部地区实现商品房销售额 36,034亿元，同比增长
在，截至2015年末，全国商品房待售面积7.19亿3.9%，销售额占比达53.83%；中部地区商品房销
平方米，同比增长15.58%，增速较上年末收窄10.54售额14,476亿元，同比增长27.0%；西部地区商品
个百分点。2016年主要城市市场成交情况较好，住房销售额14,008亿元，同比增长28.2%，东部地区
宅去化较快，商品房库存出现近年来首次下降；截增速及占比持续下降。2017年以来“去库存”仍是中
至2016年末，全国商品房待售面积6.95亿平方米，西部地区三四线城市调控主基调，商品房销售情况
环比增加444万平方米，但较上年末减少2,314万明显改善。从价格来看，2017年以来全国房价增速
平方米。2017年以来房地产行业政策整体延续分类有所下降，但整体价格水平依然持续向上，2017
调控、因城施策，商品房库存持续下降，截至2017年1~12月全国 100个城市住宅均价呈现逐月增长
年末，全国商品房待售面积5.89亿平方米，环比减的态势，2017年12月全国100个城市住宅成交均
少683万平方米，较上年末减少10,616万平方米。
价达 13,967元/平方米，较上年同期增长7.15%。
截至 2018年 6月末，全国商品房待售面积进一步分城市能级来看，2017年12月末，一线城市住宅
均价达41,202元/平方米，较上年同期增长1.43%；
同期二线城市住宅均价达 12,684元/平方米，较上
1一线城市包括北京、上海、广州、深圳；二线城市包括天津、重庆、杭州、南京、武汉、沈阳、成都、西安、大连、
年同期增长7.70%；而三线城市住宅均价达 8,335 青岛、宁波、苏州、长沙、济南、厦门、长春、哈尔滨、
太原、郑州、合肥、南昌、福州；三线城市包括百城中除
一线城市、二线城市之外的其它74个城市。
7 新城控股集团股份有限公司
下降至5.51亿平方米，较上年末减少3,800万平方 米，涨幅和溢价率分别回落至8.71%和18.80%。三米。从去化周期来看，以 2018年1~6月商品房月 线城市成交土地楼面均价于 2016年以来维持高位均销售面积估算，全国待售商品房去化周期较2017 增长，2016年和2017年土地楼面均价涨幅分别达年末进一步缩短至4.28个月；但考虑到2018年上 36.65%和41.35%，平均溢价率分别为34.01%和半年全国商品房新开工面积有所增长，未来商品房 32.46%，2018年上半年，三线城市土地成交楼面新增供应将有所增加。 均价为 1,827.47元/平方米，涨幅回落至19.61%，土地市场方面，近三年全国房地产用地供给小 平均溢价率则下降至22.76%。
幅波动。根据国土资源局数据显示，2015~2017年 图6：2010～2018.H1各能级城市土地成交情况全国房地产建设用地供应面积分别为119,800万平 单位：元/平方米方米、107,500万平方米和115,000万平方米。土地
成交面积受供应波动的影响亦有所波动，房地产开
发企业购置土地区域转向土地价格较高的一、二线
亿元和 13,643亿元。受此影响，2017年房地产企
业土地购置成本涨至5,348.52元/平方米，近三年年
均复合增长率为26.52%。2018年1~6月，房地产
开发企业土地购置面积和成交价款分别为 11,085
资料来源：WIND数据，中诚信证评整理
万平方米和 5,265亿元，分别同比增长7.2%和
总体来看，房地产行业受外部环境及行业政策20.3%，增速有所回落；同时受热点城市调控影响，
影响较大。受2016年10月份以来国内房地产政策整体地价下降明显，2018年1~6月土地购置成本
持续收紧及政策区域分化加重的影响，房地产住宅为4,749.66元/平方米。
市场销售增速有所放缓，不同能级城市分化明显。
从不同能级城市来看，近年来不同能级城市间
土地成交楼面均价涨幅及溢价率差异明显。一线城 行业政策
市土地成交楼面均价的涨幅在 2013年达到顶点后
从房地产的发展过程来看，房地产行业是受政逐步呈现下降态势，而土地成交楼面均价则持续增
策影响较大的行业。2008年受金融危机的影响，房长至2016年到达顶点，平均溢价率较2015年提升
地产市场景气度下行，房价有所下降，随着国家陆 15.6个百分点至41.94%，受土拍限价影响，2017
续出台救市政策，房价止跌并快速回升。2010年以年以来一线城市土地成交楼面均价持续回落，2018
来，为了遏制房价快速上涨，国务院以及相关部门年上半年一线城市土地成交楼面均价及溢价率分
连续出台了一系列的房地产调控政策，各地纷纷出别为7,627.20元/平方米和8.43%。二线城市土地成
台相应的细化措施，强化行业政策的执行和监督力交楼面均价于2013~2015年间小幅波动增长，而
度。2011年，在“调结构，稳物价”的大背景下，中 2016年二线城市土地成交楼面均价大幅增长
央政府继续加强房地产调控。“国八条”、房产税改74.18%至 3,270.54元/平方米，平均溢价率同比上
革先后落地，“限购”、“限贷”等政策全面升级，限
升35.63个百分点至56.26%，同样受土拍限价影响，
购城市从 2010年的不足 20个大幅增加近50个。
2017年以来土地市场热度持续减弱，2018年上半
2014年各地方政府在放松限购、购房落户、提高公
年二线城市土地成交楼面均价为 3,500.67元/平方
积金贷款额度等层面自主出台调整政策；同年，中
8 新城控股集团股份有限公司
央政府相继出台“央五条”、定向降准，随后中国人 政策层面除短期供需调控外，长效机制也处于民银行发布《中国人民银行中国银行业监督管理委 加速推进阶段。2017年7月，住房城乡建设部、国员会关于进一步做好住房金融服务工作的通知》， 家发展改革委、公安部、财政部、国土资源部、人从房地产市场供给端和需求端两个层面给予了较 民银行、税务总局、工商总局、证监会等九部门在为明确的支持。2015年以来，“去库存”仍是各项政 《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租策的主基调，稳定住房消费、支持自住和改善住房 赁市场的通知》中指出，人口净流入的大中城市要需求是房地产政策调整的主要方向。2016年房地产 支持相关国有企业转型为住房租赁企业，鼓励民营行业在坚持去库存的整体基调上，继续实施“因城 的机构化、规模化住房租赁企业发展，并选取了广施策”的政策引导。2016年上半年整体房地产政策 州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、较为宽松，进入下半年房地产政策开始收紧。2016 合肥、郑州、佛山、肇庆等 12个城市作为住房租年 8月，武汉、厦门、苏州率先重启限购政策，9 赁首批试点。2017年8月，国土资源部和住房城乡月杭州、南京、天津亦重启限购政策，十一期间， 建设部印发《利用集体建设用地建设租赁住房试点北京、天津、苏州、郑州、成都、济南、无锡、合 方案》，确定将在 13个城市，开展集体建设用地肥、武汉、南京、广州、深圳、佛山、厦门、东莞、 建设租赁住房试点。同年 10月，十九大报告明确珠海、福州、上海、杭州、南昌等 21个城市相继 坚持“房子是用来住的、不是用来炒”的定位，加快出台了限购限贷政策。 建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制2017年以来房地产行业调控政策持续收紧，同 度，多层次住房体系的加速推进，有助于促进房地时在因城施策的导向下仍稳步推进去库存工作。从 产市场平稳健康发展。
全国层面来看，2017年2月份，中国人民银行、银 2018年，房地产行业受相关政策影响持续承监会公布通知，在不实施限购措施的城市，家庭首 压，四限政策依旧从紧执行，限购城市再次扩容，套房的商业性个人住房贷款首付款比例可向下浮 大连、沈阳、太原等城市相继落地限购令，限售扩动5个百分点；对拥有一套住房且相应购房贷款未 容至兰州、长春、大连等二三线城市，并下沉至阜结清的居民家庭，二套房再次申请商业性个人住房 南、景洪等县级城市。3月，李克强总理在十三届贷款的最低首付款比例调整为不低于30%。在国家 全国人大一次会议《政府工作报告》里明确提出要因城施策、分类调控的背景下，部分城市亦相继推 健全地方税体系，稳妥推进房地产税立法。7月，出了限售政策以抑制短期性投机需求。值得注意的 习近平主席在中央政治局会议上明确提出了政府是，在一线城市政策趋严的情况下，部分购房者需 下决心解决好房地产市场问题，坚持因城施策，促求外溢至环一线周边三四线城市，受此影响，环北 进供求平衡，合理引导预期，整治市场秩序，坚决京周边县市集中出台调控政策，包括河北省涿州 遏制房价上涨，并加快建立促进房地产市场平稳健市、河北省保定市涞水县、河北省张家口市崇礼区、 康发展的长效机制。中央将继续坚持加强和完善宏河北省保定市主城区、河北省廊坊市等；同时环上 观调控，同时从供给侧进一步发力，包括加快推进海周边嘉兴市、海宁市、南通市、苏州张家港市等 房地产税相关政策举措，加快推进租售同权等一系及环广州、深圳周边东莞、中山、江门等城市亦加 列配套政策的落实，促进长效机制建设，更好实现强调控。截至2017年末，共有46城相继落地限售 “房子是用来住而不是用来炒的”基本定位。
令，承德、西安、东莞、南宁、长沙、石家庄和扬
州7城升级限售，海南省则在全省范围内施行限售。
就各能级城市而言，一线城市仅广州针对居民家庭
施行限售，北京、上海和深圳居民家庭不限售。
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表3：2017年以来房地产行业主要相关政策一览
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|时间|发文部门|主要内容|

中国人民银行、中国银监会要求在不实施“限购”的城市，居民家庭购买首套普通住房的中国人民银行、银监商业性个人住房贷款，在最低首付25%的基础上可再下浮5个百分点；对拥有1套住房 2017.02
会 且房贷未结清的家庭，再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房，最低首付款比例调整为不低于30%。
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|||《2017年两会政府工作报告》指出，因城施策去库存，坚持住房的居住属性，落实地方|
|||政府主体责任，加快建立和完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制；加强房地产|
|2017.03|国务院办公厅||
|||市场分类调控，房价上涨压力大的城市要合理增加住宅用地，规范开发、销售、中介等|
|||行为。|

南京、广州、青岛、
继地方政府相继出台限购、限贷政策后，部分城市出台限售令，规定新购买住房的，取厦门、福州、珠海、
2017.03~06 得不动产权证未满 2年的，不得上市交易，不得办理转让公证手续；或新购买的住房须惠州、成都等市政府
在取得不动产权证满3年之后才能上市交易。
及海南省住建厅
||||
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||住房城乡建设部、国|《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》指出，人口净流入的大|
|2017.07|家发展改革委等九部|中城市要支持相关国有企业转型为住房租赁企业，以充分发挥国有企业在稳定租金和租|
||门|期，积极盘活存量房屋用于租赁，增加租赁住房有效供给等方面的引领和带动作用。|

国土资源部和住房城
确定将在13个城市（第一批包括北京市，上海市，辽宁沈阳市，江苏南京市，浙江杭州乡建设部印发《利用
2017.08 市，安徽合肥市，福建厦门市，河南郑州市，湖北武汉市，广东广州市、佛山市、肇庆集体建设用地建设租
市，四川成都市），开展集体建设用地建设租赁住房试点。
赁住房试点方案》
||||
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||全国土地利用管理工|大力实施节约集约用地，以盘活利用“批而未供土地、闲置土地、城镇低效用地”为主攻|
|2017.08|||
||作会议|方向，推动节约集约用地向纵深发展。|

坚持“房子是用来住的、不是用来炒”的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购 2017.10十九大报告
并举的住房制度，让全体人民住有所居。
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|-|-|-|
|||促进房地产市场平稳健康发展。要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位，综合|
|2017.12|中央经济工作会议|运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加快研究建立符合国情、适应市场规律的|
|||基础性制度和长效机制，既抑制房地产泡沫，又防止出现大起大落。|

十三届全国人大一次
健全地方税体系，按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则，稳妥推进房地产税立 2018.03会议2018年《政府工
法。
作报告》
||||
|-|-|-|
|||坚决遏制房价上涨。下决心解决好房地产市场问题，坚持因城施策，促进供求平衡，合|
|2018.07|中央政治局会议|理引导预期，整治市场秩序，坚决遏制房价上涨。加快建立促进房地产市场平稳健康发|
|||展长效机制。|

资料来源：公开资料，中诚信证评整理
款和个人按揭贷款金额为 72,600亿元，同比增长行业关注
9.41%，增速下降25.51个百分点；2018年上半年，在房地产行业政策及融资环境趋于收紧的背景下，
房地产开发企业到位资金中定金及预收款和个人房地产企业内外部流动性来源收紧，融资成本上
按揭贷款合计 37,647亿元，较上年同期增速下降升。随着房企信用债到期高峰的来临，其资金平衡
6.9个百分点，房地产企业内部流动性来源呈收紧能力面临更高挑战。
趋势。
2016年，在相对宽松的行业政策带动下，我国
外部流动性方面，一直以来银行贷款是房企融商品房成交量大幅提升，房地产企业签约销售金额
资的主要方式之一，2016年和2017年房地产开发增长明显，为其带来了较为充足的内部流动性来
资金来源于银行贷款资金分别为 18,158亿元和源。2016年房地产开发资金来源于房产销售的定金
20,485亿元，分别同比上升4.3%和12.80%；而受及预收款和个人按揭贷款金额占比由上年的
融资环境趋紧影响，2018年上半年房地产开发资金39.28%上升为46.01%，金额为66,355.08亿元，同
来源于银行贷款的资金为9,987.75亿元，较上年同
比增长34.92%，较上年同期增速上升22.89个百分
期下降10.30%。2016年前三季度房企公司债发行
点。但受 2017年以来房地产行业政策持续收紧影
政策仍相对宽松，自2016年10月银监会要求严控
响，房地产企业签约销售金额增速有所放缓，2017
房地产金融业务风险，同时上交所、深交所先后发
年房地产开发资金来源于房产销售的定金及预收
布《关于试行房地产、产能过剩行业公司债券分类
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监管的函》，严格管控房企公司债发行条件及审批
竞争实力
流程以来，房企交易所市场公司债发行数量和发行
长三角地区领先的市场地位
规模大幅下降。从融资成本来看，2016年融资环境
相对宽松，融资成本整体均处于较低水平。2017
新城控股自 1993年开始房地产开发与经营业务，并迅速成为常州市场的领先者，在常州市房地年以来，随着房企融资政策的紧缩，房企融资成本
产市场占有率保持了领先水平，多年来公司稳居常不断被抬高。从房地产信用债到期分布情况来看，
2018~2023年为房地产债券到期高峰。在融资渠道
州市销售冠军。2001年 B股上市后，公司项目成功拓展至长三角地区，实现了城市公司向区域公司收紧、融资成本上升及债券到期高峰到来的背景
下，房企资金平衡能力将面临更大的挑战。
的跨越；2009年公司战略重心转移至上海，依照深耕长三角地区的战略，多年来公司在长三角地区积近年来房地产企业利润空间不断被压缩，行业内兼
累了较强的品牌影响力和市场知名度。2017年，新并收购现象明显，房地产行业集中度进一步提升，
城控股在苏州、南京、杭州等长三角城市的签约销具有规模优势的房地产企业可获得更多的流动性
售金额均位列当地房企销售前 10名，行业排名持补充。
续巩固。
受市场竞争加剧、土地价格上升等因素的影
响，房企的利润空间不断侵蚀，盈利能力有所下滑，
充足的土地储备
行业内的兼并收购案例大幅增多，2017年房地产收
公司依照“以上海为中枢，长三角为核心，并并购交易数量超过480笔，交易金额达5,000多亿
向珠三角、环渤海和中西部地区扩展”的“1+3”原元，较 2016年同比增长31%。与此同时，资本实
则，深耕长三角的主要城市，已进入常州、上海、力较强、具有品牌影响力的大中型房地产企业的销
南京、苏州、无锡、杭州、镇江、南通、台州等多售规模及集中度均进一步提升。2017年TOP100房
个经济发达城市，为其持续发展搭建了重要平台。
企销售金额集中度提升11.58个百分点至55.50%，
同时，公司适时审慎向珠三角、环渤海和中西部地占比超过一半；TOP20销售金额集中度则上升7.77
区有潜力的城市拓展，目前已进入武汉、长沙、长个百分点至32.50%；而TOP10房企销售额的比重
春、青岛、济南、南昌、安庆、成都和海口等多个达到24.10%，较上年提升 5.75个百分点，千亿房
城市，进一步优化公司项目区域布局，近年来公司企已达17家。2017年以来房地产行业集中度进一
快速扩张，目前已基本完成全国化战略布局。
步提升，资本实力较强、具有品牌影响力的大中型
从在建项目来看，截至 2018年 9月末，公司房地产企业凭借较强的销售及筹资能力，可获得更
在建项目共计227个，在建面积为5,028.38万平方多的流动性补充。2018年1~6月，TOP100房企销
米，其中长三角地区占比为50.71%。同期末，公售额集中度较上年末上升13.8个百分点至69.30%，
司拟建面积为3,282.36万平方米，已竣工但尚未出在融资及房地产行业调控政策持续收紧背景下，房
售或租赁的建筑面积共计877.84万平方米，土地及企规模分化格局将会持续加大，集中度也将进一步
项目储备充足。
提升。
商业物业租金逐渐成为利润的补充
表4：2015~2018.H1国内房企销售额集中度 公司以建设“有情怀、不复制、具规模”的高品
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|2015|2016|2017|2018.H1|

 TOP3 7.67% 8.88% 12.00% 15.40%
牌。截至 2018年 9月末，公司在常州、苏州、宁
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|TOP10|17.05%|18.35%|24.10%|29.90%|

TOP20 23.06% 24.73% 32.50% 40.60%
广场31座，可出租面积合计为184.87万平方米，
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|TOP50|32.07%|34.59%|45.90%|58.20%|

TOP100 40.05% 43.92% 55.50% 69.30%
随着公司自持物业数量增多，其租金收入保持逐年
资料来源：克尔瑞信息集团，中诚信证评整理
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增长态势，2015~2017年公司分别实现租金收入 断推进标准化运营模式，优化公司各条产品线，以2.98亿元、4.41亿元和10.19亿元，近三年年均复 缩短土地获取、预售和物业竣工等环节之间的周合增长率达84.92%，商业物业逐渐成为公司收入 期，持续提高资产运营效率。
的重要补充；同期，公司商业物业毛利润分别为 从签约销售情况来看，受益于合理的产品定位2.36亿元、3.51亿元和7.08亿元，近三年年均复合 和快速周转的运营模式，近年来，公司坚持住宅和增长率达73.21%；此外，2018年1~9月，公司商 商业地产双核驱动的模式，及时调整开发节奏和销业物业的租金收入及毛利润分别为 15.23亿元和 售策略，经营业绩持续快速增长。2015~2017年及 9.72亿元。另截至 2018年 9月末，公司在建及拟 2018年1~9月，公司分别实现销售面积 345.98万建的商业物业共计 82个，预计将于2019~2021年 平方米、575.00万平方米、928.28万平方米和内陆续开业运营，凭借其在商场选址及运营方面累 1,272.27万平方米；同期，分别实现合同销售金额积的经验，可以保证其持有物业租赁收入稳步增 319.29亿元、650.60亿元、1,264.72亿元和1,595.74长，并成为公司利润的补充。 亿元。
从签约销售的区域分布情况来看，公司房地产业务运营
销售收入主要来自于长三角地区，2017年公司在杭得益于较好的品牌影响力、高周转的经营模
州、苏州、南京、常州和上海的合同销售金额占当式，以及长三角地区较强的经济实力和经济发展水
年合同销售总额的比例分别达14.08%、11.60%、平，同时公司坚持以住宅地产与商业地产双轮驱动
7.77%、7.57%和6.29%，是贡献公司销售收入的主的模式运营，近年来其收入规模整体保持稳定增
要来源；2018年1~9月，公司在常州、苏州、青长。2015~2017年及 2018年1~9月公司营业收入
岛、合肥、上海和杭州的合同销售金额占当期合同分别为 235.69亿元、279.69亿元、405.26亿元和
销售总额的比例分别达10.88%、7.97%、6.02%、247.94亿元，主要来自于物业销售，2015~2017年
4.47%、4.16%和3.97%，随着公司区域布局的逐步及 2018年1~9月公司物业销售收入占营业收入的
拓展，其销售区域分布趋于分散。
比例分别为97.48%、96.71%、95.72%和93.38%，
表6：2015～2018.Q3公司业务运营情况主业运营稳定。
单位：万平方米、亿元
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|指标|2015|2016|2017|2018.Q3|

单位：亿元 销售面积 345.98 575.00 928.28 1,272.27
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|业务类型|2015|2016|2017|2018.Q3|
|物业销售|229.74|270.49|387.93|231.52|
|物业出租及管理|2.98|4.41|10.19|15.23|

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|结算金额|249.40|321.08|537.37|231.52|

其他业务收入 2.96 4.79 7.13 1.19
注：1、上述金额及面积均包含合营项目；
2、商业地产销售面积、销售金额数据不包含车位，住宅地产
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|合计|235.69|279.69|405.26|247.94|

结算金额合计占比为45.08%；2018年1~9月公司 整体来看，公司目前在建项目建设体量较大，房地产项目结算面积和结算金额分别为 205.86万 较为充足的项目资源可为公司未来业绩增长提供平方米和231.52亿元，结算项目集中在杭州市、绍 有力支撑，但同时也对公司资金支出提出较高要兴市、南京市，3个城市结算金额合计占比为 求。未来公司将由“快周转”转向“有质量”的规模扩50.39%。此外，公司已售待结算资源较丰富，截至 张，深耕长江中下游及环渤海、珠三角核心城市， 2018年 9月末公司合同负债达 999.31亿元，对公 采取并购、联合等积极的战略联盟方式扩张和升司未来的经营业绩形成了较好保障。 级。
项目运营方面，近年公司适时加大了项目尤其
商业物业投资运营
是商业地产项目的开发节奏。2015~2017年及2018
商业地产方面，近年公司不断加大对综合体商年1~9月，公司新开工面积分别为 741.22万平方
业项目的投资，建立了“吾悦”品牌，其整体定位为米、850.02万平方米、2,066.26万平方米和2747.23
体验式商业物业，涵盖了主打国际精品的吾悦国际万平方米；同期末，在建面积分别为897.82万平方
广场、缤纷动感塑造区域型时尚商业中心的吾悦广米、1,307.36万平方米、2,665.62万平方米和
场、便捷社区生活中心的吾悦生活广场三大产品5,028.38万平方米；持续扩大的在建面积为公司未
线。运营方面，公司设立了商业开发事业部和商业来经营业绩的提升提供了较好保障，但同时也需要
管理事业部，公司追求层数少且动线清晰的建筑布大量资金投入，需要公司保持良好的流动性。竣工
局，结合当地市场需求进行业态布局，并在品牌招方面，2015~2017年及 2018年1~9月，公司竣工
商过程中，进行充分的市场调研及精准的预判，从面积分别为 386.53万平方米、401.45万平方米、
而实现“吾悦”较高的整体出租水平。
724.07万平方米和265.26万平方米。
随着公司自持物业数量增多，其租金收入保持表7：2015～2018.Q3公司开竣工情况
逐年增长态势，2015~2017年公司分别实现租金收单位：万平方米、个
入2.98亿元、4.41亿元和10.19亿元，近三年年均
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|2015|2016|2017|2018.Q3|

新开工面积 741.22 850.02 2,066.26 2,747.23
金收入15.23亿元，商业物业租金逐渐成为公司收
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|竣工面积|386.53|401.45|724.07|265.26|

在建项目数量 52 59 127 227
入的补充。
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|在建面积|897.82|1,307.36|2,665.62|5,028.38|

注：上述指标均含合营项目
地区，其中三四线城市占比超过70%。截至 2018资料来源：公司提供，中诚信证评整理
年9月末，公司在常州、苏州、张家港、宁波、南在建项目方面，截至 2018年 9月末，公司在
京、长春、成都、海口等城市已开业 31座吾悦系建项目共计227个，在建面积达5,028.38万平方米。
列广场，可出租面积合计为184.87万平方米，平均从在建项目的区域分布来看，长三角地区占比较
出租率为99.12%，已基本接近满足状态。另截至大，在建面积为2,550.05万平方米，占总在建面积
2018年9月末，公司在建及拟建的商业及综合体物的50.71%。一、二线城市和三、四线城市在建面
业共计 82个，预计将于2019~2021年内陆续开业积分别为2,221.39万平方米和2,806.99万平方米，
运营，为公司未来商业物业的持续发展提供较好的占比分别为44.18%和55.82%。产品结构方面，公
支撑。
司住宅项目在建面积为3,623.95万平方米，商业及
综合体在建面积为1,404.43万平方米，其中三、四
线城市的住宅、商业及综合体在建面积的占比分别
为47.59%和77.07%。截至2018年9月末，公司在
建项目计划总投资金额为3,259.66亿元，已投入资
金1,768.65亿元。
13 新城控股集团股份有限公司
表8：截至2018年9月末公司商业物业中已开业的吾悦广场等租赁及运营情况
单位：平方米、元
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|项目名称|开业时间|总建筑面积|可供出租面积|出租率|已出租面积|2017年收入|2018年1~9月收入|

武进吾悦广场 2012.04 142,226 99,937 99.96% 99,082 145,004,148 133,141,009
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|吾悦国际广场|2012.12|102,367|61,642|99.48%|61,339|115,128,998|100,481,068|

青浦吾悦广场 2014.12 86,349 58,694100.00% 58,694 101,693,415 110,395,750
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|吴江吾悦广场|2015.06|110,834|61,684|99.91%|61,627|35,568,271|39,211,684|

张家港吾悦广场 2015.09 108,517 61,269 95.07% 58,249 59,365,579 51,595,313
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|-|-|-|-|-|-|-|-|
|丹阳吾悦广场|2015.12|103,919|67,653|99.62%|67,394|60,128,814|56,742,632|

海口吾悦广场 2016.10 111,582 65,634100.00% 65,634 65,915,875 64,153,312
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|-|-|-|-|-|-|-|-|
|南昌吾悦广场|2016.11|89,685|60,979|100.00%|60,979|47,983,294|46,125,161|

金坛吾悦广场 2016.12 87,225 62,465100.00% 62,465 52,138,470 53,284,752
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|安庆吾悦广场|2016.12|100,085|66,115|99.82%|65,995|45,388,314|40,863,530|

成都吾悦广场 2016.12 78,315 52,102100.00% 52,102 48,604,766 56,987,613
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|桐乡吾悦广场|2017.05|86,046|54,656|100.00%|54,656|43,354,816|53,845,030|

衢州吾悦广场 2017.06 86,983 56,200 98.98% 55,626 32,416,849 44,041,197
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|长春吾悦广场|2017.07|129,581|68,128|96.96%|66,057|41,930,746|59,089,494|

诸暨吾悦广场 2017.07 137,089 78,688 92.36% 72,674 14,771,779 32,297,134
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|-|-|-|-|-|-|-|-|
|镇江吾悦广场|2017.08|81,607|51,291|100.00%|51,291|27,472,122|47,246,923|

青岛吾悦广场 2017.07 136,787 7,6208 99.25% 75,634 25,535,125 69,660,092
|||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|
|嵊州吾悦广场|2017.10|85,003|60,023|99.65%|59,814|16,549,470|45,108,162|

如皋吾悦广场 2017.11 85,195 54,595100.00% 54,595 12,229,414 44,606,824
|||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|
|宁波吾悦广场|2017.11|91,919|61,751|99.03%|61,153|11,542,127|39,797,493|

南京吾悦广场 2017.12 48,011 26,088 99.91% 26,063 3,914,444 44,835,308
|||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|
|成都武侯吾悦广场|2017.12|83,709|53.645|95.89%|51,440|7,925,497|49,889,401|

晋江吾悦广场 2017.12 86,450 52,825 98.79% 52,184 5,474,219 42,676,639
|||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|
|渭南吾悦广场|2018.05|81,000|49,053|100.00%|49,053|-|13,689,871|

瑞安吾悦广场 2018.07 90,396 54,428100.00% 54,428 - 26,418,945
|||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|
|义乌吾悦广场|2018.07|89,335|57,649|100.00%|57,649|-|26,177,861|

淮南吾悦广场 2018.08 90,517 56,568100.00% 56,568 - 7,047,413
|||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|
|台州黄岩吾悦广场|2018.09|76,379|44,653|100.00%|44,653|-|5,956,839|

平湖吾悦广场 2018.09 81,972 49,543100.00% 49,543 - 1,860,608
|||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|
|昆山吾悦广场|2018.09|75,452|45,895|100.00%|45,895|-|4,382,232|

扬州吾悦广场 2018.09 79,194 49,353100.00% 49,353 - 4,239,036
|||||||||
|-|-|-|-|-|-|-|-|
|新城控股大厦B座|2016.01|33,297|30,108|97.09%|29,232|45,876,480|34,929,322|

合计 - 2,957,297 1,848,720 - 1,831,119 1,065,913,033 1,450,777,647资料来源：公司提供，中诚信证评整理
主，同时辅以合作开发、兼并收购等其他投资方式。
土地储备
新增土地储备方面，2015~2017年，公司分别公司在审慎研究各城市及区域的市场规律的
新增土地42宗、35宗和122宗，新增土地建筑面基础上，把握土地市场调整机遇，公司开启住宅地
积分别为 950.68万平方米、1,424.22万平方米和
产和商业地产双核驱动的战略模式。在土地获取方
3,392.80万平方米，新增土地储备金额分别为
面，公司一方面在巩固现有长三角核心区域布局的
237.52亿元、535.81亿元和 893.55亿元。2018年
基础上进行深耕，另一方面按照既定的投资战略布
1~9月，公司新增102宗地块，新增土地建筑面积
局进行区域扩张。在投资方式上，公司以招拍挂为
14 新城控股集团股份有限公司
2,782.50万平方米，新增土地储备支出金额635.85 图7：截至2018年9月末公司在建及拟建项目区域分布亿元；2018年1~9月公司新增项目主要位于江苏、
浙江、湖北等区域，上述区域的新增土地建筑面积
占比分别为35.46%、10.52%和8.53%。整体来看，
2017年以来，公司拿地节奏明显加快，新增项目主
要集中在供需关系较为均衡、人口吸附能力较强的
省会城市和已布局城市周边的三四线城市，同时土
地储备支出金额亦大幅提升，公司未来可能存在一
定的资本支出压力。
拟建项目方面，截至 2018年 9月末，公司拟
建项目的总建筑面积为3,282.36万平方米，其中住
宅项目面积为1,969.53万平方米，商业及综合体项
注：其他城市包括：昆明、济南、郑州、连云港、盐城、武汉、杭目面积为1,312.83万平方米；从拟建项目的区域分
州、张家港、绍兴、镇江、西安、上海、唐山、宁波、湖州、金华、嘉兴、德州、肇庆、佛山、荆州、泰兴、温州、桂林、布来看，长三角地区拟建面积为851.23万平方米，
淮北、湘潭、泰州、长春、宝鸡、上饶、钦州等60个城市占总拟建面积的25.93%。一、二线城市和三、四
资料来源：公司提供，中诚信证评整理
总体来看，新城控股近年来业务规模呈现较快线城市拟建面积分别为 1,201.38万平方米和
增长势头，土地储备资源丰富，公司经营业绩持续2,080.97万平方米，占比分别为36.6%和63.40%，
快速提升。同时，中诚信证评也关注到，公司三、三、四线城市待开发项目规模较大。
四线城市项目储备规模较大，较大规模的商业及综表9：2015～2018.Q3公司土地储备和新增项目情况
合体在建及拟建项目对其统筹管理能力和资金运单位：万平方米、个、亿元
作能力提出了更高要求。
||||||
|-|-|-|-|-|
||2015|2016|2017|2018.Q3|
|新增土地储备|950.68|1,424.22|3,392.80|2,782.50|
|新增项目|42|35|122|102|

新增土地储备
237.52 535.81 893.55 635.85
治理结构
支出金额
||||||
|-|-|-|-|-|
|拥有项目建筑|||||
||2,175.80|3,531.21|6,845.13|9,188.58|
|面积|||||

注：上述指标均含合营项目。
资料来源：公司提供，中诚信证评整理 管部门的相关要求，建立了以股东大会、董事会、从项目储备来看，截至 2018年 9月末，公司 监事会及管理层为主体结构的决策与经营管理体拥有已签订土地出让合同的项目已竣工但尚未出 系；并结合公司的实际情况，先后制订和完善了公售或租赁的建筑面积为877.84万平方米，在建的建 司《公司章程》、《股东大会议事规则》、《董事会议筑面积 5,028.38万平方米，拟建的建筑面积 事规则》、《独立董事工作制度》、《监事会议事规3,282.36万平方米，公司拥有房地产项目建筑面积2
则》、《总经理工作细则》等一系列公司治理的规章合计为9,188.58万平方米。中诚信证评也关注到， 制度，并逐步构建了较为完善的法人治理结构，以近年来公司住宅、商业及综合体项目新开工、在建 提升公司整体的风险管理水平。
及拟建项目规模较大，且商业及综合体项目主要位 公司股东大会由全体股东组成，是新城控股的于三、四线城市，其后续的建设开发及运营对公司 权力机构，决议以股东决定的形式出具；董事会是
资金运作能力、统筹管理能力提出了更高的要求。 新城控股经营决策的常设机构，由7名董事组成，
依法行使企业的经营决策权，对股东大会负责；公
2公司拥有房地产项目建筑面积包括在建的建筑面积、拟建 司设3名监事，是公司常设的监督机构，根据《公
的建筑面积和已签订土地出让合同的项目已竣工但尚未出
司法》、《公司章程》、《监事会议事规则》等规定，
售或租赁的建筑面积。
15 新城控股集团股份有限公司
负责对董事会及其成员，以及高级人员进行监督， 的标准化模型，进一步完善“吾悦”品牌的全国化布依法维护公司和公司全体股东的合法权益，对股东 局，提升其影响力。在销售方面，公司将在积极去负责并报告工作；管理层负责组织实施股东大会、 化库存的前提下，把握客户的需求变化，以灵活的董事会决议事项，主持企业日常经营管理工作。 销售方式稳步推进合约销售。
在产品与服务创新方面，公司将继续深化产品内部控制
线研究，实现百年住宅技术标准化、产业化、品牌为适应房地产开发业务特点，公司对内部机构
化布局。在企业管理方面，公司将建立与业务发展设置进行了调整，强化了集中管控。在生产经营和
相适应的组织结构，加强总部战略规划、项目运营、成本控制方面，突出房地产项目开发各环节的集中
投融资方案、项目定位、规划设计、成本控制能力，统一管理，增强项目开发竞争能力，制订了《项目
压缩管理层级，最终完成战略总部+区域（城市）工程管理规程》、《采购及供应商管理规程》和《项
事业部+项目三级组织体系和绩效管理体系，形成目成本管理规程》等规章制度。
人才梯队和核心能力。
在财务管理方面，公司加大了资金管控力度，
为进一步提高收益、促进公司快速发展，公司规范系统会计核算，制订了《现金业务管理规范》、
建立了合伙人跟投管理制度，并于 2018年 3月开《银行票据管理规范》、《金蝶 EAS财务系统管理
始正式实施，该制度适用于新城控股住宅开发事业规范》等规章制度。同时，公司本部对项目公司的
部的所有投资项目，跟投人员适用于公司总部及住资金需求、调配和使用进行综合控制，以提高资金
宅事业部全体正式员工，并分为强制跟投和自愿跟使用的安全性和效率。
投人员。跟投的具体实施方案由新城控股合伙人委在信息披露方面，公司按照《公司法》、《证券
员会负责制定，跟投人员遵循“共创、共担、共享”法》、《上市公司信息披露管理办法》、《上海市证券
和“同股同权”的原则参与。
交易所股票上市规则》等相关法律、法规、规范性
总体看，公司结合自身实际制定的战略规划比文件及《公司章程》的有关规定，结合新城控股实
较稳健和清晰，其发展战略有望逐步实现。
际情况，制定了《信息披露事务管理制度》，并根
据中国证监会、股票上市地证券交易所关于信息披
财务分析
露的有关要求，按照统一、真实、准确、完整、及
下列财务分析基于公司提供的经普华永道中时、公开的信息披露原则披露信息。
天会计师事务所（特殊普通合伙）审计并出具标准总体看，公司各项规章制度较为完善，目前已
无保留意见的2015~2017年审计报告，以及未经审建立了较健全的治理结构和内控体系，能够保证公
计的2018年三季度财务报表3。
司各项运作更趋规范化和科学化，为公司的持续稳
定发展奠定了良好的基础。
资本结构
近年来随着公司房地产开发规模的增长及商战略规划
业地产的投入增加，其资产规模快速提升。
根据新城控股制定的发展规划，公司坚持住宅 2015~2017年末，公司总资产规模分别为678.02亿地产与商业地产双核驱动的战略模式，即以住宅开 元、1,031.71亿元和1,835.27亿元，三年复合增长发为主，同时理智选取优质地块进行商业综合体的 率为64.52%。同期，在项目开发过程中，公司对开发和运营。在住宅地产方面，公司计划形成以“上 外融资和预收款项规模较大，致使其负债规模逐年海为中枢，长三角为核心，并向珠三角、环渤海和
3公司于2018年1月1日起执行《企业会计准则14号-收中西部地区扩张”的“1+3”战略布局。在商业地产方
入》、《企业会计准则第22号-金融工具确认和计量》、《企面，公司计划在全国范围内选择性地获取优质地块 业会计准则第 23号-金融资产转移》、《企业会计准则第
24号-套期会计》、《企业会计准则第37号-金融工具列报》
进行开发，建立起具有公司特色的商业开发和运营
五项会计准则，并进行会计报表披露，不重述2017年比较
期间数据。
16 新城控股集团股份有限公司
提高，2015~2017年末公司负债总额分别为539.31 亿元、285.20亿元和449.76亿元，受公司合联营企亿元、868.03亿元和1,575.45亿元，三年年均复合 业及项目增长较多影响，关联方往来款大幅增加，增长率为70.92%。所有者权益方面，得益于公司 需对公司其他应收款的回收情况保持关注，其中截换股吸收合并江苏新城地产股份有限公司、股东增 至 2018年 9月末，公司其他应收款中非经营性款资、多年利润积累以及少数股东权益的上升，公司 项为 253.53亿元，占其他应收款总额的比例为所有者权益保持增长，2015~2017年，公司所有者 56.37%。公司存货主要由开发成本和开发产品构权益（包含少数股东权益）合计分别为138.72亿元、 成，2015~2018年 9月末，公司存货余额分别为 163.68亿元和 259.82亿元，三年复合增长率为 327.28亿元、394.93亿元、763.79亿元和1,407.8936.86%。财务杠杆方面，受负债水平增长较快影响， 亿元。
公司财务杠杆水平亦有所上升，2015~2017年，公 非流动资产方面，公司非流动资产主要由长期司资产负债率分别为79.54%、84.14%和85.84%； 股权投资和投资性房地产构成。近年来，受公司合同期公司净负债率分别为69.36%、78.26%和 联营项目增加的影响，公司长期股权投资余额快速87.51%。 增长，2015年~2018年9月末，公司长期股权投资截至 2018年 9月末，公司总资产和负债总额 分别为21.89亿元、45.49亿元、133.87亿元和163.65分别为2,954.56亿元和2,615.22亿元；受公司新增 亿元；同期末，投资性房地产分别为108.54亿元、较多合联营项目影响，公司少数股东权益有所增 135.07亿元、234.96亿元和321.91亿元，得益于公长，所有者权益增长至339.34亿元。财务杠杆方面， 司不断加大对综合体商业项目的投资，近年来投资同期末资产负债率和净负债率分别为88.51%和 性房地产增长较快。
139.20%。 此外，截至 2018年 9月末，公司受限资产总图8：2015～2018.Q3公司资本结构分析 额为530.87亿元，占当期末公司资产总额的比例为17.97%；其中，存货受限金额为 461.33亿元，投资性房地产受限金额为39.82亿元，货币资金受限金额为20.12亿元，固定资产受限金额为9.61亿元。
图9：2015～2018.Q3公司债务结构分析资料来源：公司定期报告，中诚信证评整理
从资产构成来看，公司资产主要以流动资产为
主。2015~2018年 9月末，公司流动资产分别为
514.35亿元、801.74亿元、1,416.53亿元和2,406.54
亿元，占总资产的比例分别为75.86%、77.71%、
资料来源：公司定期报告，中诚信证评整理
77.18%和81.45%。公司流动资产主要由货币资金、
负债构成方面，公司负债主要由预收款项、其存货及其他应收款构成。2015~2018年9月末，公
他应付款和计息债务构成。2015~2017年，公司预司货币资金余额分别为64.69亿元、134.01亿元、
收款项分别为 158.49亿元、298.28亿元和 508.14 219.47亿元和 324.24亿元，2016年以来，公司货
亿元，主要为预收售楼款，2017年公司销售业绩快币资金大幅增长，主要系项目预收款增加所致；同
速提升，预收款项增幅较大；同期，其他应付款分
期末，公司其他应收款分别为 38.41亿元、171.73
别为 112.76亿元、154.98亿元和 353.32亿元，主
17 新城控股集团股份有限公司
要系与合作方往来款，2016年以来，随着公司项目 品构成，截至 2018年 9月末公司存货中拟开发土的快速推进，应付关联方款项呈较快增长。另截至 地、开发成本和开发产品占存货总额的比例分别为 2018年 9
月末，公司合同负债4、其他应付款分别 16.82%、79.09%和4.09%，较大规模的在建项目开为999.31亿元、511.24亿元。 发成本和拟建项目的土地储备，为公司未来业绩增从债务规模来看，随着业务规模的扩大，公司 长提供保障，但同时亦给公司带来了一定资金压近年来外部融资规模亦逐年增长，2015~2017年末， 力。
公司总债务分别为 160.91亿元、262.11亿元和 表11：2015～2018.Q3公司存货结构分析
||||||
|-|-|-|-|-|
||2015|2016|2017|2018.Q3|
|存货（亿元）|327.28|394.93|763.79|1,407.89|
|存货同比增长率|9.72%|20.67%|93.40%|84.33%|
|开发成本（亿元）|257.10|298.75|513.27|1,113.54|
|开发成本/存货|78.56%|75.65%|67.20%|79.09%|
|开发产品（亿元）|61.60|53.31|54.11|57.59|
|开发产品/存货|18.82%|13.50%|7.09%|4.09%|
|拟开发土地（亿元）|8.57|42.87|196.40|236.77|
|拟开发土地/存货|2.62%|10.85%|25.71%|16.82%|

资料来源：公司定期报告，中诚信证评整理
流动性
资产周转效率方面，公司较早开始致力于研究近年来公司流动资产逐年增长，2015~2017年
标准化、模块化的产品设计与开发，并在行业中率末，公司流动资产分别为514.35亿元、801.74亿元
先建立了标准化研究基地，不断提高项目的执行能和 1,416.53亿元，三年复合增长率为65.95%，占
力和管控能力。凭借标准化、规模化的设计生产和资产总额的比重保持在75%以上。从流动资产的结
契合市场需求的产品定位，公司产品从开发到销售构看，公司流动资产主要由存货、货币资金和其他
均保持了较快的速度。2015~2017年公司存货周转应收款构成，截至2018年9月末，公司货币资金、
率分别为 0.55次、0.56次和 0.45次；总资产周转存货和其他应收款占流动资产的比例分别为
率分别为 0.40次、0.33次和 0.28次，周转效率处58.50%、13.47%和18.69%。
于行业领先水平。2018年1~9月，公司存货周转表10：2015～2018.Q3公司流动资产分析
效率和总资产周转率分别为0.29次和0.22次。
单位：%
表12：2015～2018.Q3公司周转率相关指标
||||||
|-|-|-|-|-|
|项目|2015|2016|2017|2018.Q3|

|||||||
|-|-|-|-|-|-|
|项目||2015|2016|2017|2018.Q3|
||存货周转率|0.55|0.56|0.45|0.29*|
||（次/年）|||||
||总资产周转|0.40|0.33|0.28|0.22*|
||率（次/年）|||||

||||||
|-|-|-|-|-|
|其他应收款/流动资产|7.47|21.42|20.13|18.69|

资性现金流净额分别为-7.98亿元、-87.07亿元和 图10：2015～2018.Q3公司收入成本分析2.44亿元，2015~2016年，受公司吾悦系列项目自
持物业增加，以及合营企业增加影响，投资性现金
流呈净流出态势，2017年公司收到关联方往来款增
多，当年投资性现金流同比增长102.81%。此外，
2018年1~9月，公司经营活动净现金流为-29.99亿
元，投资性现金流净额为-47.42亿元，筹资性现金
流净额为359.05亿元。
货币资金方面，2015~2017年末，公司货币资
资料来源：公司定期报告，中诚信证评整理
金余额分别为64.69亿元、134.01亿元和219.47亿
期间费用方面，2015~2017年公司期间费用分元；同期公司货币资金/短期债务分别为 1.32倍、
别为17.92亿元、25.75亿元和42.06亿元，其中20171.29倍和1.21倍，公司货币资金能够对短期债务形
年，随着公司建设规模的扩大，新增较多项目公司，成较好覆盖。截至 2018年 9月末，公司货币资金
同时受公司良好的销售情况及借款余额的增长，期为324.24亿元，货币资金/短期债务为1.23倍。
间费用规模上升较快，同比增长63.34%；2015~2017表13：2015～2018.Q3公司部分流动性指标
年，公司三费收入占比分别为7.60%、9.21%和
||||||
|-|-|-|-|-|
||2015|2016|2017|2018.Q3|
|货币资金（亿元）|64.69|134.01|219.47|324.24|
|经营活动现金流净额|||||
||-9.57|80.97|-104.85|-47.42|
|（亿元）|||||
|经营净现金流/短期|||||
||-0.20|0.78|-0.58|-0.24*|
|债务（X）|||||
|货币资金/短期债务|||||
|（X）|1.32|1.29|1.21|1.23|

||||||
|-|-|-|-|-|
|三费合计（亿元）|17.92|25.75|42.06|33.89|

营业总收入（亿元） 235.69 279.69 405.26 247.94总体来看，公司年末手持货币资金规模对短期
||||||
|-|-|-|-|-|
|三费收入占比（%）|7.60|9.21|10.38|13.67|

图11：2015～2018.Q3公司利润总额构成 表15：2015～2018.Q3公司部分偿债指标
||||||
|-|-|-|-|-|
|指标|2015|2016|2017|2018.Q3|
|短期债务（亿元）|49.05|104.20|181.61|264.47|
|总债务（亿元）|160.91|262.11|446.84|796.59|
|EBITDA（亿元）|35.64|48.19|90.38|58.46|
|总债务/EBITDA（X）|4.51|5.44|4.94|10.22*|

EBITDA利息倍数
2.96 3.52 4.18 1.53（X）
||||||
|-|-|-|-|-|
|经营活动净现金流/|||||
||-0.06|0.31|-0.23|-0.08*|
|总债务（X）|||||

净负债率（%） 69.36 78.26 87.51 139.20
||||||
|-|-|-|-|-|
|资产负债率（%）|79.54|84.14|85.84|88.51|
|总资本化比率（%）|53.70|61.56|63.23|70.13|

总体来看，公司契合市场需求的产品定位以及
注：2018年1~9月相关指标已经年化处理。
资料来源：公司定期报告，中诚信证评整理
领跑行业的周转效率，带动了其经营业绩的持续增
或有负债方面，截至 2018年 9月末，公司对长。此外，公司较大规模的已售待结转资源、新开
外担保余额为249.42亿元，占当期末公司净资产的工面积的大幅增长，亦对公司未来经营业绩的提升
比重为73.50%，全部为对合营企业提供的担保，形成了支撑。
合联营公司的经营业绩或将对公司担保代偿情况偿债能力 产生影响；此外，同期末，公司对商品房承购人提从债务规模来看，随着在建项目及新增土地储 供按揭担保348.00亿元。受限资产方面，截至2018备需求的上升，公司近年来外部融资规模逐年增 年9月末，公司受限资产总额为530.87亿元，占当长，2015~2018年9月末，公司总债务分别为160.91 期末公司资产总额的比例为17.97%。
亿元、262.11亿元、446.84亿元和796.59亿元。债 未决诉讼方面，原告支金高以请求关于苏州金务期限结构方面，2015~2018年9月末，公司长短 世纪房地产开发有限公司（以下简称“苏州金世期债务比分别0.44倍、0.66倍、0.68倍和0.50倍。 纪”）股权转让合同无效为由，起诉公司子公司苏从应付债券的期限来看，截至 2018年 9月末，公 州新城创佳置业有限公司（以下简称“新城创佳”）司 1年内到期的应付债券金额为 79.12亿元，1~2 与苏州碧桂园房地产开发有限公司（以下简称“苏年到期金额为188.62亿元，2~5年到期金额为41.00 州碧桂园”）、沈银龙、陆志文、王雁平、第三人朱亿元。 磊、平梅军。该案5不涉及具体金额，涉及的股权获现能力方面，公司EBITDA主要由利润总额 及债权转让合同金额为101,571.39万元。截至2018构成，2015~2017年分别为35.64亿元、48.19亿元 年9月末，该案尚处于一审审理中，原告支金高已和90.38亿元，与利润总额同趋势波动。从主要偿 向一审法院苏州工业园区人民法院申请财产保全，债能力指标表现来看，2015~2017年公司总债务 苏州工业园区人民法院已冻结新城创佳与苏州碧/EBITDA分别为4.51倍、5.44倍和4.94倍；EBITDA 桂园持有的苏州金世纪的股权。公司控股子公司青利息保障倍数分别为 2.96倍、3.52倍和 4.18倍， 岛新城创置房地产有限公司起诉济南银丰鸿福置公司经营所得对其债务本息的偿还提供了较好保 业有限公司，要求按照双方签订的《合作开发协议》障。 约定，就坐落于济南市历下区经十东路以北，凤山路以西五宗地块开发分别设立项目公司，并继续履
5截至本次评级报告出具日，公司已收到苏州工业园区人民
法院一审判决书，判决驳回原告支金高的诉讼请求，案件
受理费及财产保全费由原告支金高负担，预计该案不会影
响公司本期利润或期后利润。
20 新城控股集团股份有限公司
行相关合作开发义务。本案不涉及具体金额，《合
作开发协议》涉及的金额为207,532.80万元。截至
2018年9月末，该案尚处于一审审理中，被告济南
银丰鸿福置业有限公司就本案提出反诉申请，要求
判令解除双方签订的《合作开发协议》及相关补充
协议。
融资渠道方面，公司与中信银行、农业银行、
建设银行、上海浦发银行等多家银行机构建立了良
好的合作关系。截至 2018年 9月末，公司获得中
国银行等银行给予的集团授信总额度为1,013.00亿
元，其中已使用授信额度252.89亿元，尚未使用授
信额度为760.11亿元，备用流动性较为充足。
整体来看，公司高周转的经营模式对财务杠杆
较依赖，且随着土地储备及项目开发规模的进一步
加大，公司未来将面临一定资本支出压力。但考虑
到公司领跑行业的周转效率，持续增长的销售收入
规模，充足的土地储备资源，公司未来经营业绩仍
有较大的提升空间，亦可对其债务的偿还形成有力
保障。
结论
综上，中诚信证评评定新城控股集团股份有限
公司主体信用等级为AAA，评级展望为稳定；评
定“新城控股集团股份有限公司2019年公开发行公
司债券（第一期）”信用等级为AAA。
21 新城控股集团股份有限公司
关于新城控股集团股份有限公司
2019年公开发行公司债券（第一期）的跟踪评级安排
根据中国证监会相关规定、评级行业惯例以及本公司评级制度相关规定，自首次评级报告出具之日（以评级报告上注明日期为准）起，本公司将在本期债券信用级别有效期内或者本期债券存续期内，持续关注本期债券发行人外部经营环境变化、经营或财务状况变化以及本期债券偿债保障情况等因素，以对本期债券的信用风险进行持续跟踪。跟踪评级包括定期和不定期跟踪评级。
在跟踪评级期限内，本公司将于本期债券发行主体及担保主体（如有）年度报告公布后两个月内完成该年度的定期跟踪评级，并根据上市规则于每一会计年度结束之日起 6个月内披露上一年度的债券信用跟踪评级报告。此外，自本次评级报告出具之日起，本公司将密切关注与发行主体、担保主体（如有）以及本期债券有关的信息，如发生可能影响本期债券信用级别的重大事件，发行主体应及时通知本公司并提供相关资料，本公司将在认为必要时及时启动不定期跟踪评级，就该事项进行调研、分析并发布不定期跟踪评级结果。
本公司的定期和不定期跟踪评级结果等相关信息将根据监管要求或约定在本公司网站（www.ccxr.com.cn）和交易所网站予以公告，且交易所网站公告披露时间不得晚于在其他交易场所、媒体或者其他场合公开披露的时间。
如发行主体、担保主体（如有）未能及时或拒绝提供相关信息，本公司将根据有关情况进行分析，据此确认或调整主体、债券信用级别或公告信用级别暂时失效。
22 新城控股集团股份有限公司
附一：新城控股集团股份有限公司股权结构图（截至2018年 9月30日）
王振华
100%
Infinity Fortune Development Limited
100%
First Priority Group Limited
100%
富域香港投资有限公司
72.56%
新城发展控股有限公司
100%
香港创拓发展有限公司
100% 100%
富域发展集团有限公司 常州德润咨询管理有限公司
61.04% 6.10%
新城控股集团股份有限公司
23 新城控股集团股份有限公司
附二：新城控股集团股份有限公司组织结构图（截至2018年 9月30日）
24 新城控股集团股份有限公司
附三：新城控股集团股份有限公司主要财务数据及指标
||||||
|-|-|-|-|-|
|财务数据（单位：万元）|2015|2016|2017|2018.Q3|

货币资金 646,942.08 1,340,140.49 2,194,732.13 3,242,360.09
||||||
|-|-|-|-|-|
|应收账款净额|560.57|2,591.27|6,887.59|10,842.53|

存货净额 3,272,772.69 3,949,255.28 7,637,908.36 14,078,920.42
||||||
|-|-|-|-|-|
|流动资产|5,143,526.87|8,017,434.39|14,165,326.61|24,065,361.62|

长期投资 242,334.56 484,294.54 1,371,175.95 1,677,042.25
||||||
|-|-|-|-|-|
|固定资产合计|1,278,273.48|1,539,269.00|2,567,946.37|3,426,976.49|

总资产 6,780,211.56 10,317,060.75 18,352,666.14 29,545,563.41
||||||
|-|-|-|-|-|
|短期债务|490,480.77|1,042,019.82|1,816,128.05|2,644,722.07|

长期债务 1,118,618.05 1,579,049.02 2,652,314.56 5,321,179.64
||||||
|-|-|-|-|-|
|总债务|1,609,098.82|2,621,068.84|4,468,442.60|7,965,901.71|

总负债 5,393,058.62 8,680,265.32 15,754,488.71 26,152,159.05
||||||
|-|-|-|-|-|
|所有者权益|1,387,152.94|1,636,795.43|2,598,177.43|3,393,404.36|

营业总收入 2,356,879.31 2,796,928.25 4,052,568.48 2,479,415.00
||||||
|-|-|-|-|-|
|三费前利润|437,255.47|605,307.13|1,114,458.04|750,323.14|

投资收益 11,864.13 15,977.27 53,851.06 70,297.60
||||||
|-|-|-|-|-|
|净利润|239,960.47|315,593.83|626,036.27|412,805.63|

息税折旧摊销前盈余EBITDA 356,447.94 481,859.67 903,791.57 584,612.59
||||||
|-|-|-|-|-|
|经营活动产生现金净流量|-95,715.56|809,720.46|-1,048,516.36|-474,199.13|

投资活动产生现金净流量 -79,793.27 -870,730.56 24,428.93 -2,106,873.71
||||||
|-|-|-|-|-|
|筹资活动产生现金净流量|303,214.43|663,920.10|1,897,010.57|3,590,488.02|

现金及现金等价物净增加额 126,255.48 602,981.29 873,057.23 1,013,043.25
||||||
|-|-|-|-|-|
|财务指标|2015|2016|2017|2018.Q3|

营业毛利率（%） 26.81 27.87 35.56 38.58
||||||
|-|-|-|-|-|
|所有者权益收益率（%）|17.30|19.28|24.10|16.22*|

EBITDA/营业总收入（%） 15.12 17.23 22.30 23.58
||||||
|-|-|-|-|-|
|速动比率（X）|0.45|0.58|0.50|0.48|

经营活动净现金/总债务（X） -0.06 0.31 -0.23 -0.08*
||||||
|-|-|-|-|-|
|经营活动净现金/短期债务（X）|-0.20|0.78|-0.58|-0.24*|

经营活动净现金/利息支出（X） -0.79 5.91 -4.85 -1.24
||||||
|-|-|-|-|-|
|EBITDA利息倍数（X）|2.96|3.52|4.18|1.53|

总债务/EBITDA（X） 4.51 5.44 4.94 10.22*
||||||
|-|-|-|-|-|
|资产负债率（%）|79.54|84.14|85.84|88.51|

总资本化比率（%） 53.70 61.56 63.23 70.13
||||||
|-|-|-|-|-|
|净负债率（%）|69.36|78.26|87.51|139.20|

注：1、所有者权益包含少数股东权益，净利润包含少数股东损益；
2、公司其他应付款中应付香港宏盛发展有限公司款项（扣除应付利息数）实为计息债务，故将其调整至短期债务及相
关指标计算；其他流动负债中将美元债券、公司债券及超短期融资券调整至总债券及相关指标计算；
3、2018年第三季度带“*”指标经年化处理。
25 新城控股集团股份有限公司
附四：基本财务指标的计算公式
||
|-|
|货币资金等价物＝货币资金+交易性金融资产+应收票据|

长期投资＝可供出售金融资产+持有至到期投资+长期股权投资
||
|-|
|固定资产合计＝投资性房地产+固定资产+在建工程+工程物资+固定资产清理+生产性生物资产+油气资产|

短期债务＝短期借款+交易性金融负债+应付票据+一年内到期的非流动负债
||
|-|
|长期债务＝长期借款+应付债券|

总债务＝长期债务+短期债务
||
|-|
|净债务＝总债务-货币资金|

三费前利润＝营业总收入-营业成本-利息支出-手续费及佣金收入-退保金-赔付支出净额-提取保险合同准备金净额-保单红利支出-分保费用-营业税金及附加
||
|-|
|EBIT（息税前盈余）＝利润总额+计入财务费用的利息支出|

EBITDA（息税折旧摊销前盈余）＝EBIT+折旧+无形资产摊销+长期待摊费用摊销
||
|-|
|资本支出＝购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金+取得子公司及其他营业单位支付的现金|
|净额|

营业毛利率＝（营业总收入-（营业成本+利息支出+手续费及佣金支出+退保金+赔付支出净额+提取保险合同准备金净额+保单红利支出+分保费用））/营业总收入
||
|-|
|EBIT率＝EBIT/营业总收入|

三费收入比＝（财务费用+管理费用+销售费用）/合同销售收入
||
|-|
|所有者权益收益率＝当期净利润/期末所有者权益（含少数股东权益）|

流动比率＝流动资产/流动负债
||
|-|
|速动比率＝（流动资产-存货）/流动负债|

存货周转率＝主营业务成本（营业成本）/存货平均余额
||
|-|
|应收账款周转率＝主营业务收入净额（营业总收入净额）/应收账款平均余额|

资产负债率＝负债总额/资产总额
||
|-|
|总资本化比率＝总债务/（总债务+所有者权益（含少数股东权益））|

长期资本化比率＝长期债务/（长期债务+所有者权益（含少数股东权益））
||
|-|
|EBITDA利息倍数＝EBITDA/（计入财务费用的利息支出+资本化利息支出）|
|净负债率=（总债务-货币资金）/所有者权益|

26 新城控股集团股份有限公司
附五：信用等级的符号及定义
主体信用评级等级符号及定义
|||
|-|-|
|等级符号|含义|

AAA 受评主体偿还债务的能力极强，基本不受不利经济环境的影响，违约风险极低
|||
|-|-|
|AA|受评主体偿还债务的能力很强，受不利经济环境的影响较小，违约风险很低|

A 受评主体偿还债务的能力较强，较易受不利经济环境的影响，违约风险较低
|||
|-|-|
|BBB|受评主体偿还债务的能力一般，受不利经济环境影响较大，违约风险一般|

BB 受评主体偿还债务的能力较弱，受不利经济环境影响很大，有较高违约风险
|||
|-|-|
|B|受评主体偿还债务的能力较大地依赖于良好的经济环境，违约风险很高|

CCC 受评主体偿还债务的能力极度依赖于良好的经济环境，违约风险极高
|||
|-|-|
|CC|受评主体在破产或重组时可获得的保护较小，基本不能保证偿还债务|

C 受评主体不能偿还债务
注：除AAA级，CCC级（含）以下等级外，每一个信用等级可用“+”、“-”符号进行微调，表示信用质量略高或略低于本等级。
评级展望的含义
|||
|-|-|
|内容|含义|
|正面|表示评级有上升趋势|
|负面|表示评级有下降趋势|
|稳定|表示评级大致不会改变|
|待决|表示评级的上升或下调仍有待决定|

评级展望是评估发债人的主体信用评级在中至长期的评级趋向。给予评级展望时，主要考虑中至长期内受评主体可能发生的经济或商业基本因素变动的预期和判断。
长期债券信用评级等级符号及定义
|||
|-|-|
|等级符号|含义|

AAA 债券安全性极强，基本不受不利经济环境的影响，违约风险极低
|||
|-|-|
|AA|债券安全性很强，受不利经济环境的影响较小，违约风险很低|

A 债券安全性较强，较易受不利经济环境的影响，违约风险较低
|||
|-|-|
|BBB|债券安全性一般，受不利经济环境影响较大，违约风险一般|

BB 债券安全性较弱，受不利经济环境影响很大，有较高违约风险
|||
|-|-|
|B|债券安全性较大地依赖于良好的经济环境，违约风险很高|

CCC 债券安全性极度依赖于良好的经济环境，违约风险极高
|||
|-|-|
|CC|基本不能保证偿还债券|

C 不能偿还债券
注：除AAA级，CCC级（含）以下等级外，每一个信用等级可用“+”、“-”符号进行微调，表示信用质量略高或略低于本等
级。
27 新城控股集团股份有限公司
短期债券信用评级等级符号及定义
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|-|-|
|等级|含义|

A-1 为最高短期信用等级，还本付息能力很强，安全性很高。
|||
|-|-|
|A-2|还本付息能力较强，安全性较高。|

A-3 还本付息能力一般，安全性易受不利环境变化的影响。
|||
|-|-|
|B|还本付息能力较低，有一定的违约风险。|

C 还本付息能力很低，违约风险较高。
|||
|-|-|
|D|不能按期还本付息。|

注：每一个信用等级均不进行“+”、“-”微调。
28 新城控股集团股份有限公司