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user: 2. 文献综述 (一) 住房反向抵押贷款的含义 住房反向抵押贷款(Reverse mortgage)是让老年人可以将其所有并且正在居住的房产通过出售以外的其他手段获得现金收入的一种融资工具。具体做法，是指借款人以其所持有的住房产权作为抵押向金融机构申请借款，来满足其消费需求，同时借款人仍然可以保留房屋居住权，在借款人去世、永久搬离或出售房产时，贷款合同期限结束，借款人需要清偿债务或将房产交给贷款机构处理变现，用于偿还贷款本息，房价升值的部分归老年人或其继承人所有，或者按照双方的借贷合同共同分享。由于此金融工具的现金流方向与一般的住房抵押贷款刚好相反，因此被称为反向抵押贷款。将反向抵押贷款与一般住房抵押贷款的运作状况进行比较，可以发现两者的借款的、给付方式、还款方式等均不相同，如表1所示。 与此同时，反向抵押贷款与一般抵押贷款之相同点 1) 两者都是资金的需求者以其持有的房产作为抵押，来获取所需要的款项。 2) 两者将所居住的房产抵押后，仍继续拥有该住宅居住的权利。 3) 两者都是以住房为抵押向银行或其他金融机构申请并取得贷款。 4) 两者都是围绕住户对主要住房购买或发现的资金融通的需要。一般抵押是住户为购买房屋的资金不足而向金融机构申请贷款，逆向抵押则是住户为满足养老保障的需要，将房屋的资产价值释放而向银行申请贷款。 (二) 反向抵押贷款的国外经验 目前美国住房反向抵押贷款的市场发展是最早也相对成熟，涵盖了全部的三种模式，同时随着全世界老龄化社会的来临，目前欧洲、日本、新加坡、澳大利亚等国家也陆续推出住房反向抵押贷款模式，也结合该国的实际状况，相继推出具有符合当地特色的相关产品。 1) 美国 美国逆向抵押贷款由政府介入度程度，依「发行者」分类，依序可分为三种模式，即政府支持型(政府财政为基础)、政府保障型(半公半私)、私营发行型(全私营)等，说明如下： a) 政府支持型：由政府授权公营机构承做发行，以国家财政支持，具有社会福利性质：如Home Keeper，即是由美国政府通过Fannie Mae提供的。 b) 政府保障型：由金融机构向民众销售，提供逆向抵押贷款，而政府提供违约保险，加大民间金融业承做诱因，并约束金融机构提高贷款额度。如住房权益转换抵押贷款(Home Equity Conversion Mortgage， HECM)，即由民间银行和信贷公司向民众销售，但联邦政府通过美国住屋管理局(Federal Housing Administration， FHA)提供违约保险，是一种半公半私人性质的逆向抵押贷款。 c) 私人投资型：是指完全由私人机构提供的贷款，并以营利为目的，是一种贷款人自保的纯私人性质的逆向抵押贷款。 2) 加拿大 目前加拿大住房反向抵押贷款分为三种：第—种是反向年金抵押贷款，即老年人利用住房反向抵押贷款获取资金，之后用该笔资金进行购买终身年金的方式；第二种是采取信用额度反向抵押贷款，即在与银行签订合同之后，老年人可以获得一个最高上限的贷款金额，且在限额内可以随时提取，其支付 Table 1 The difference between housing and housing reverse mortgag 贷款类型 借款人目的 贷款人给付方式 还款方式 贷款余额 房产权益转移 一般住房押贷款 买房 一次性总额给付一次性总额给付或分期给付等 分期偿还 逐年减少 逐年增加 住房反向抵押贷款 增加现金收入 一次性总额给付或分期给付等 到期还款 逐年增多 逐年减少 表1. —般住房与住房反向抵押贷款的区别 资料来源：本研究自行整理。 次数及金额由借款人决定，未提取部分不计息；第三种是固定期限反向抵押贷款，即在固定期限内提供贷款，直到贷款到期时必须还清贷款本金与利息，如果借款人到时候无法按时还款，则借款人可以将抵押住房强行收回并出售，用售房金额归还贷款的本金与利息。加拿大的反向抵押贷款主要由一家私营机构CHIP提供，由专业顾问、理财师、会计师、中介服务商和主要6大银行完成分销。加拿大并没有出台专门的法律，所有贷款机构归国家金融机构监管局监管，推销人员必须持证上岗。加拿大的住房反向抵押贷款属于完全市场商业运作，没有政府参与。 3) 英国 当前英国住房反向抵押贷款分为两大类：一类是占市场比重较大的终身抵押贷款。此类产品适用于55岁及以上老年人，借款人享有抵押住房的永久使用权，在借款人死亡、搬离或者移居养老院后贷款到期，用售房所得偿还贷款本息，剩余部分归借款人或其继承人所有。另一类被称为房屋转换计划，适用于65岁及以上的老年人，借款人需要先将房屋产权的全部或者一部分出售给反向抵押贷款机构，一次性获得一笔现金用于养老。老年人可免费或者交少量租金继续居住在原房屋，直至去世或自愿搬离为止。综上可见，两类产品最大的区别是房屋所有权的归属不同。英国目前并未设置专门于住房反向抵押贷款的相关法规，但其他法规的部分属性对此这类相关产品具有约束作用，例如《消费者信用法案》针对贷款金额在2.5万英镑以下的贷款机构必须有相关的信息披露、贷款费用、借款人权利等属性明确规定。同时抵押贷款委员会制定的会员作业守则也针对贷款金额在2.5万英镑以上的贷款人必须履行的职责具有明确限定方针。 4) 新加坡 新加坡目前在住房反向抵押贷款中发现一个社会需求问题和养老保障困境。但过去相关制度的不完善与国情的特殊性，新加坡的住房反向抵押贷款依旧存在一个发展阶段。同时新加坡政府采取不积极的情况，深深影响住房抵押贷款市场的运行。 新加坡第一家住房反向抵押贷款机构是一家私人保险公司，职总英康保险合作社(NTUCINCOME)。该公司于1997年推出了国内第一笔住房反向抵押贷款业务。但由于制度上的一些限制，该业务发展缓慢。例如：该业务只针对拥有私人房产的老年人，但新加坡国内84%的居民住房为购买的政府组房(类似于我国的经适房)或公寓式住房。为了扭转市场的颓势，职总英康保险合作社于2006年开始将贷款对象扩大到拥有政府组房的老年人。当时，新加坡华联银行(Oversea Chinese Banking Corporation)也开始着手进行住房反向抵押贷款业务，打破了职总英康保险合作社在这个住房反向抵押贷款领域中的垄断地位。直到2009年，新加坡政府建屋发展局(HDB)也推出了房屋合同回购计划(Lease Buyback Scheme， LBS)，以政府名义正式开展住房反向抵押贷款，允许62岁以上的老年人透过该回购计划将拥有的组房变成现金，以利获取养老金与消费所需费用。同年，职总英康保险合作社和华联银行由于业绩不彰显皆决定退出住房反向抵押贷款市场，然依旧保留对已签约客户之间的借贷关系。 新加坡政府提出房屋合同回购计划是一种完全由政府开展的新型业务范围。该计划的实施是新加坡政府意识到目前老年化问题而做出的积极回应。尽管该房屋契约回购设计相对完善，但该业务也因为住房产权的问题而导致市场规模过小与相关制度缺失等问题出现。例如，新加坡的住房反向抵押贷款中没有“无追索权”条款，无法消除借款人的每项风险。其次，目前新加坡符合房屋合同回购计划所规定的条件的人数也略少。 该房屋契约回购计划中规定，新加坡政府每年必须从预算中拿出一定的金额回购组屋持有人的房屋合同，屋主可定期领取一定数额的金额补贴，同时可以继续居住在房屋内。该房屋契约回购计划规定申请人必须为62岁以上拥有两房或三房式组屋的老年人，且申请时只购买了一套租屋。参加房屋合同回购计划的房屋合同年限缩短至30年；政府将通过回购的方式回购其剩余的房屋合同。30年过后，组屋归政府所有，倘若30年后屋主依然健在的话，则政府继续提供住所。 按照房屋回购契约计划，政府支付给屋主的资金一般有三个部分：第一部分是申请加入计划之后将可以一次性领取的1万新加坡元的津贴，其中5000元为现金，另5000元存入公积金账户；第二部分则是政府每月将支付的固定金额，用于老年人生活上相关支出费用；第三部分则是用来购买老年人长寿保险的费用，如果屋主由于长寿超过计划期限，则仍然可以继续从保险公司领取养老年金。房屋合同回购计划下老年人可以领取资金数额的多少主要取决于建屋发展(HDB)对房屋市场价格进行鉴价计算的合同价值。该项业务由于是政府部门提出的方案，导致新加坡许多老年人对于方案的关注。