DreamBlooms/HansPub-15000-to-45000 huggingface dataset:
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user: 4. 实验结果 4.1. 不同特征组合对广告点击率预测的影响 选择合适的特征对于模型预测结果有重要影响。本文将广告点击日志中的特征分为用户及上下文特征、广告特征、媒体平台特征并依次分析不同特征下模型的效果。 本文首先将广告特征应用于训练模型，再依次加入用户特征与媒体特征。实验模型选取工业界最常用的逻辑回归模型。实验结果如表4所示，结果保留四位有效数字。 Table 4 AUC and accuracy with different feature combination 特征组合 LR模型AUC值 LR模型准确率 广告特征 0.6931 0.6920 广告特征 + 用户特征 0.6932 0.6936 广告特征 + 用户特征 + 媒体特征 0.6957 0.6970 表4. 不同特征组合下模型的AUC值与准确率 由表4结果可知，单独使用广告特征时模型能够取得不错的效果，AUC值以及准确率能够接近0.7。当加入用户特征与媒体特征后模型性能有所提升。加入用户特征后模型性能提升较小，可能由于本文所拥有的用户信息较少且都为边缘用户信息从而不能对用户进行更进一步刻画。若能够收集更加丰富的用户信息，则模型的预测效果会进一步提升。 4.2. 不同机器学习模型对比分析 本文对比了不同机器学习模型应用于广告点击率预测时的性能，如表5所示： Table 5 Comparative analysis of different machine learning model 模型类别 机器学习模型 AUC值 准确率 单模型 逻辑回归 0.6957 0.6970 决策树 0.6509 0.6512 集成学习模型 随机森林 0.6971 0.6958 自适应增强 0.6942 0.6930 梯度提升决策树 0.7501 0.7001 表5. 不同机器学习模型对比分析 由表5可知，五个模型性能由低到高依次为：决策树、逻辑回归、自适应增强模型、随机森林、梯度提升决策树。单模型中逻辑回归效果最好，集成学习模型中梯度提升决策树模型效果最好。 作为单模型代表之一的逻辑回归模型预测效果较好，准确率以及AUC值在所有模型中排第三位。集成学习中自助聚集法的代表随机森林模型在所有模型中排第二位，且其性能相比单决策树模型有较大提升。与单决策树相比，随机森林模型具有更好的性能，但与梯度提升决策树相比，随机森林模型性能仍有差距。提升法的两个代表自适应增强模型以及梯度提升决策树模型均有较好的性能，但自适应增强模型相比于梯度提升决策树模型以及随机森林模型仍有劣势。梯度提升决策树模型是所有模型中性能最好的，其准确率可达到0.7001、AUC值能达到0.7501，远远超过其他所有模型。 五种机器学习模型在运行耗时上也有差别，将各个模型在训练集的总耗时以相对于逻辑回归模型耗时的比值展示，结果如表6所示。 Table 6 Different machine learning models consume time in test se 机器学习模型 训练耗时(分钟) 相对耗时 逻辑回归 0.0225 1 决策树 0.0272 1.01 随机森林 0.0236 1.05 Adaboost 0.1458 6.48 梯度提升决策树 0.0302 1.34 表6. 不同机器学习模型在测试集耗时 由表6可看出，自适应增强模型耗时超出所有模型，若应用此模型进行广告点击率预测可能出现线上模型延时的问题。其他四个模型随着模型性能提升其耗时也有所增加。 综上所述，在这五个模型中，自适应增强模型训练耗时过长可能会产生延时现象对预测造成误差。提升法的代表梯度提升树模型具有最好的性能，相比于传统的自适应增强模型训练时间大大缩短且具有较高的精度。自助聚集法的代表随机森林模型相比于单颗决策树有较大性能提升。虽然逻辑回归模型较为简单，但在广告点击率预测问题中仍有较好的效果，且其可解释性及适应性较强。
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user: 5. 结语 本文从两个方面研究了展示广告点击率预测的问题。第一点，选择合适的特征对于广告点击率预测有重要影响。广告点击日志数据中有许多特征，主要是广告特征、用户及上下文特征、媒体特征三大类。这三类特征利用的越充分、组合的越好则模型的效果越好。因此，在实际业务中，应充分挖掘这三类信息以提高模型效果。 第二点，针对于广告点击率预测任务，可首先考虑逻辑回归、随机森林、梯度提升决策树三个模型，并依据实际环境条件，再从中选出合适的模型。 单模型广告点击率预测算法中逻辑回归模型最好，集成学习模型广告点击率预测算法中随机森林模型、梯度提升决策树模型较好。集成学习中的两个模型效果也都比逻辑回归效果好。但随着模型性能的提升其耗时也有所增加。逻辑回归虽然性能稍逊于随机森林模型以及梯度提升树模型，但其耗时最短且可解释性较强，也是一个不错的模型。
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user: 摘 要 本文分析了特色小镇内涵，总结了国内外特色小镇的经验，针对陕西特色小镇发展中存在的问题，提出了陕西特色小镇发展路径和特色农业小镇发展的策略，对指导陕西特色农业发展具有借鉴价值。 关键词 :特色小镇，农业产业，发展对策，发展路径 Copyright © 2019 by author(s) and Hans Publishers Inc. This work is licensed under the Creative Commons Attribution International License (CC BY). http://creativecommons.org/licenses/by/4.0/
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user: 1. 引言 特色小镇是产业特色鲜明、区位优势突出、生态条件良好、文化底蕴深厚、基础设施完备的区域产业聚集区，也是产业定位、品牌效应、文化特征、社区功能等高度融合集聚区，是当前培育乡村振兴新载体、新模式的重要途径。特色小镇通过发展差异特色产业和高端产业，促进创新创业和产业结构的优化升级，推动了农业供给侧结构改革。同时，特色小镇作为城镇体系之外的创新发展模式，在引领小镇发展过程中推进了原有城镇体系和城乡政策的改革创新。近年来，我国经过政策引领和实践创新，特色小镇建设成为了新型城镇化创新路径中最为重要的模式和载体，对转变地方发展模式，促进产城融合、城乡一体化发展发挥重要的实践指导作用。陕西是我国农耕文明的发祥地，具有深远的农耕文化和历史传承，陕西也是我国特色小镇发展较快、经验丰富、成效显著的区域，为了更好地推进陕西特色小镇健康可持续发展，明确陕西特色小镇发展思路，研究陕西特色小镇发展路径，提出相应的策略和对策，对加快产业转型升级、推进新型城镇化、促进农业农村现代化建设，从而有效推进带动农业强、农村美、农民富，助力乡村振兴战略具有重要的理论价值和实践指导意义。
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user: 2. 特色小镇发展及其内涵 特色小镇的探索从始至终都伴随着我国城镇化的发展历程，与发端于20世纪80年代开始的“一村一品”、“一镇一品”的小镇建设密切结合 [ 1 ]。以突出产业特色的小镇建设一度增强了村镇的经济实力，并很快从珠三角、长三角逐步扩展到中西部地区，在促进乡镇集体经济迅速发展、转移农村剩余劳动力等方面起着非常重要的作用。 梳理特色小镇的大事件，从时间轴线和战略决策可以显现特色小镇的重要地位。2014~2015年，浙江省把特色小镇建设确定为促进区域创新发展的重要战略。2015年5月，习近平总书记考察了浙江特色小镇建设工作；9月，中央财经领导小组办公室赴浙江专题调研了特色小镇；年底，习总书记在中央经济工作会议上对特色小镇工作给予肯定。这一系列的活动为2016年把特色小镇建设作为国家政策奠定了基础。2016年7月，国家住房城乡建设部、发展改革委和财政部下发《关于开展特色小镇培育工作的通知》，8月住房城乡建设部发布《关于做好2016年特色小镇推荐工作的通知》，10月发展改革委发布《关于加快美丽特色小(城)镇建设的指导意见》，随后公布了第一批中国特色小镇名单。一系列政策出台，促使全国各地建设特色小镇的热情不断高涨。 近年来出现的“浙江现象”，作为浙江经验在全国各地引起了广泛关注。特色小镇是浙江块状经济的升级换代，是浙江经济社会发展到一定阶段的产物。也充分证明了特色小镇的在推动板块经济发展的重要作用。特色小镇发展坚持“政府引导、企业主体、市场化运作”，以产业为核心，以项目为载体，具有极强的集聚性和专业性，产业功能更强烈，成为了产城融合的新型聚落单位 [ 2 ]。 可见，特色小镇是依赖某一特色产业和特色环境因素(如地域特色、生态特色、文化特色等)，具有明确产业定位、文化内涵、旅游特征和一定社区功能的发展综合体，形成以人为本、产业定位、文化积淀、产城融合、“三产互动”、“四化”联动等特色，也具有鲜明的时代性、创新性、人文性、包容性与持久性。
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user: 3. 国内外特色小镇的发展经验 3.1. 国外特色小镇发展经验分析 国外特色小镇建设成功的经验主要体现在以下三个方面： 一是历史悠久、特色鲜明。经过长期探索不断将工艺技术进行传承，促进特色产业资源累积，在建设中不断融入自己的文化特色，从而形成自己鲜明特色的文化小镇，并利用各种先进技术的结合，使这些特色小镇在国家中的影响力不断增加 [ 3 ]。比如法国格拉斯小镇，该小镇以香水为主导产业极大提高了市场知名度，使得许多游客慕名而来，推动了当地经济的发展。 二是设施完善、服务规范。纵观世界著名小镇的实际发展情况不难发现，其大都拥有比较完善的基础设施，在当地产业飞速发展的带动下，企业与当地政府部门共同建立了良好的基础设施及发展平台，这些特色小镇不仅具有休闲、娱乐、旅游等方面的功能，更是在小镇的建设中形成了比较完善的服务体系，具有较强的综合性服务功能。比如瑞士达沃斯小镇与新西兰皇后小镇，其周围的交通设施都比较齐全，拥有火车站及机场。 三是产业引领、经济发达。国外特色小镇建设的规模与风貌都有着自己独特的特点，其在建设过程中与大城市的发展规划有明显的区别，通过制定具有自身特色的小镇规划方案，将小镇建设成为环境优美、适宜居住、产业丰富的特色小镇 [ 4 ]。法国格拉斯小镇以生产香水为主，拥有香奈儿5号等世界知名的香水，该项产业每年为小镇创造的财富超过6亿欧元。 3.2. 国内特色小镇典例经验 3.2.1. 浙江特色小镇 浙江特色小镇的特点非常明显，概括起来就是特、色、小、镇四个字。一是特。特色小镇突出“特”字，主要指产业要有特色，以有基础、有特色、有潜力的产业为核心，以产业立镇，以产业兴镇。特色小镇要发展的产业就是生态、绿色和可持续的产业，比如传统的袜业小镇向袜艺小镇转型。二是色。“色”就是绿色，是指环境要好。这个环境好不是简单相加，生搬硬拼，而是生产、生活、生态的融合，是产业、文化、旅游和社区功能一体化的特定区域。三是小。“小”是指特色小镇的规划面积在3平方公里左右，建设面积控制在1平方公里左右，不要求面面俱到，力求小巧，力求“精而美”、“一镇一风格”，凸显“小空间大集聚、小平台大产业、小载体大创新”。四是镇。“镇”是指特色小镇“非镇非区”，没有行政建制，主要是以块状经济为建设主体，即以现有产业集聚区为基础而非行政建制小镇为主。它是产业转型升级的载体，是“产、城、人、文”四位一体有机结合的重要功能平台，也是中国发展中的经济地标和人文地标。 3.2.2. 贵州特色小镇 贵州特色小镇围绕“生态、生产、生活”主题，在构建美丽乡村、绿色小镇、山水城市、和谐社区的山地特色新型城镇化蓝图过程中，形成了贵州特色小镇发展经验，主要体现在：一是构建山地特色体系。贵州根据自身“八山一水一分田”地貌，整合“以山为主、一水为辅”的自然景观，做精做美新农村，以山地绿色农业为主，以县城为节点、以小镇为载体，构建离土不离乡、不离土不离乡的就地就近发展路径，积极培育新兴战略产业，促进村镇、景区、园区互动融合发展，实现宜居宜游。二是围绕产业做足文章。贵州特色小镇建设支撑，产业在农村，打造“一镇一品”，化解小镇发展“空心化”难题。如打造“生态田园、茶旅一体”的遵义市湄潭县永兴镇。贵州仁怀市茅台镇因地制宜、因势利导，以传统产业为载体，让特色小镇具备“真特色”。三是立足生态奋力崛起。良好的生态环境、得天独厚的资源优势，是贵州后发赶超的核心争力之一，贵州省围绕绿色发展出台了全国首部绿色小镇建设和评价的地方标准，始终坚守“生态底线”突出“绿色发展”成为贵州推进山地特色新型城镇化的一大亮点。 3.2.3. 江苏特色小镇 江苏省以特色小镇建设为节点，以美丽乡村建设为纽带，加快完善城乡基础设施，强化特色小镇产业支撑，在挖掘文化传统、培育产业品牌、营造宜居生态上独树一帜，主要经验表现在：一是以乡村建设相融合。特色小镇建设接地气，融合休闲农业和乡村旅游建设发展，比如生态环境天然的桠溪崇尚“慢文化”；甪直镇保留了古宅老街、粉墙黛瓦、小桥流水等具有水乡特色和民俗风情的建筑物。二是以产业为基促发展。特色小镇是产业集聚创新的载体，通过产业集聚、创新和升级实现经济转型发展，实现城乡统筹发展的有力模式，为乡村发展注入活力。比如淮安盱眙龙虾小镇，通过“虾稻共生”探究出一条增收致富路，不断铸品牌、定标准、抓质量、打造产业链，培育出品牌价值169.9亿元的“盱眙龙虾”。三是以乡村文化为领拓品牌。江苏特色小镇强调文化植入，深度挖掘文化功能，不断培育新文化、农耕文化、山水文化、汇聚人文资源，形成“人无我有”的区域特色文化。如南京大塘金婚庆文创小镇结合婚庆市场需求及自身优势定位为“承载婚庆文化、婚庆旅游、婚庆休闲度假”的产业集聚区，打造功能齐全、体验丰富、文化气息浓厚的乡村休闲地，迎合南京近郊旅游人群需求的多元化。
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user: 4. 陕西特色小镇发展问题 4.1. 政策支持偏均等 在政策支持方面，陕西给予每个小镇每年资金支持和土地指标等政策导向过于均等，造成小镇之间竞争不够，积极性不够；在社会宣传方面，陕西依然以文化旅游、生态农业和工业制造类小镇为重点，对于发展信息经济、环保、金融、高端装备制造等产业的后起之镇并未给予应有的关注。 4.2. 建设特色不鲜明 各个小镇之间建设质量差异巨大，特色不明晰，发展中存在即没有按照规划进行建设，也没有依据自我传统特色进行整治提升品质，目前存在房屋的建设质量又极低。同时各小镇建设或规划上特色不够鲜明，地域辨识度低，未利用到当地特色。 4.3. 监管体系较薄弱 对于项目支持的小镇的审批备案、建设施工、验收管理并没有形成一个完整的系统，存在审批条件、环节及部门多，时间长。同时陕西特色小镇建设的考核标准有待提高，现行的考核指标主要包括市政基础设施及公共服务设施、住房建设、组织机构建设、社会评价等四项指标，并不能体现小镇的特色建设，需要加入建设成效应该综合社会、经济、生态、文化效益等内容，并突出每个小镇的特色，提高考核标准。 4.4. 规划建设周期短 陕西特色小镇建设周期短，必然造成建设质量的粗糙。同时规划目标设置的门槛过低，基本是改善市政和公服设施，不满足特色小镇的建设标准，其长远发展将会受限。 4.5. 部门协调差异重 目前，各单位、部门在建设特色小镇项目建设环节中相互衔接不够，建设、审批、土地、交通等部门相关诉求对接缓慢，部门间，乃至部门内部涉及多科室的审批事项都远未形成“一窗受理、同步审批”格局。部门之间诉求差异较大，这种现状将加重特色小镇建设重复性、变化性。
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user: 5. 陕西特色小镇发展路径 5.1. 技术支撑，专家指导 特色小镇建设过程中，要充分发挥科技产业的支撑作用，将新型产业与传统产业相融合，带动特色小镇的经济腾飞，引领陕西城镇经济转型升级。一是构建创客空间。在互联网背景下，一大批努力把各种创意变成现实或者把创意变成产品的创客快速涌现，他们迫切需要社会给予发展空间，因此，立足陕西特色小镇主导产业的技术需求，通过提供创客空间等环境，吸纳科技人才入驻陕西特色小镇，推动陕西特色小镇更健康、更有质量的发展；二是借力网上平台。依据陕西特色小镇主导产业的定位，支持部分特色小镇建设科技企业孵化器，实现网上信息发布及签约交易等功能，形成网上市场，推动互联网技术与特色小镇主导产业的深度融合与接轨，吸纳大城市的人才和企业的进驻。三是强化支持政策。政府支持与谋划科技项目，对特色小镇建设发展进行调研，讨论并提出解决特色小镇发展的困难，不断推动特色小镇与时俱进。 5.2. 竞争排序，优胜劣汰 逐年减少“先拿牌子、政府投资、招商引资”的传统做法，坚持企业为主体、市场化运作。学习浙江省特色小镇建设模式，通过“自愿申报、分批审核、年度考核、验收命名”四个程序完成“特色小镇”创建。首先，通过“自愿申报”的小镇进行一般的扶持，适当给予优惠政策；继而通过“分批审核”淘汰一部分特色建设不明显的小镇；对于审核通过的小镇重点扶持建设，严格执行年度考核和验收命名制度，对不符合特色小镇内涵特征、投资带动作用弱、建设项目少等的特色小镇政策扶持予以调整，撤回原奖励或预支的新增建设用地。同时，在特色小镇内部应定期分行业、分区域、分主题组织开展培训，加强特色小镇经营主体间的交流与互鉴。 5.3. 政府引导，企业主导 目前，陕西大部分特色小镇建设由政府主导，企业、员工积极性不强，需要建立“政府引导、企业主体”的治理模式，不断增强企业及各单位等的主导权，激发企业员工的能动性。政府做好规划引导，主要提供硬环境和部分软环境，如税收、金融、人才等政策环境以及健全的法制环境等。 5.4. 产城一体，保证质量 特色小镇不同于传统上的产业园区，应尽量保持自身的独立性，如在产业上注重基础产业的扶持，在服务上注重完善休憩休闲、生态宜居等功能。特色小镇的产业发展对高端要素依赖度较高，而高端要素包括的高端人才的吸引应从特色小镇的物质环境建设突破。按照“先生态、后生活、再生产”的原则，把握生态底线，充分挖掘文化功能，要把文化素材穿插于产业发展的全过程中去，培育创新文化、历史文化及农耕文化等。
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user: 6. 陕西特色农业小镇发展策略 6.1. 顶层设计先行 突出规划引领，发挥我省各地比较优势，依托产业特色鲜明、区位优势突出、生态条件良好、文化底蕴深厚、基础设施完备的特色产业聚集区，以乡村振兴战略为引领，以农业农村现代化为方向，以“文化为魂、风光为韵、产业为基”为主线，逐步打造以农村特色产业为主要载体，让农民充分参与和受益，集一村一品、休闲农业、民俗文化、农事景观等于一体的农村特色小镇。 6.2. 坚持以农为本 把产业发展摆在特色小镇建设的首要位置，发挥各自优势，立足特色农业，推进一二三产业深度融合。突出市场导向，宜农则农、宜游则游，因地制宜，大力培植“一镇一业”、“一村一品”，并在此基础上打破镇域村组界限，坚持产业、文化、旅游“三位一体”的生产、生活、生态、体验融合发展，并在解决“有”的基础上，注重解决“优”和“特”的问题。 6.3. 丰富产业内涵 发挥陕西各地资源优势，结合陕北黄土高原风情、关中农耕民俗文化区、陕南山水风光区三大地域特色。沿路、进城、靠景、依产布局特色小镇的发展，打造农业区域特色产品品牌，挖掘历史农耕村落文化，构建产业、文化、旅游融合发展的特色小镇。 6.4. 注重乡村兴镇 积极实践新型农业发展方式，围绕产业兴旺、生态宜居、乡风文明、治理有效、生活富裕目标，打造智慧农业、创意农业、休闲农业，依托乡村生态田园风光，构筑一批留得住乡愁、听得见乡音、闻得到乡味、感受得到乡情的乡村产业小镇。
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user: 7. 结语 陕西历史文化悠久，地域生态文化多样，具有发展特色农业小镇的天然特征。特色农业小镇的发展也是助力陕西产业扶贫、乡村振兴的重要抓手，因此，统筹资源，坚持以农为本，丰富产业内涵和产业发展模式，以脱贫攻坚、乡村振兴为目标，做好发展规划，聚焦特色农业发展，立足陕西一村一品发展雄厚基础，陕西特色农业小镇将在实现乡村振兴战略中发挥重要作用，也将成为我国特色小镇发展的典型范例。
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user: 摘 要 自1998年全国住房制度改革以来，我国公有住房商品化进程一直稳步推进。随着国家和各地方政府不断完善出台相关规定和政策，我国可售公有住房已完成了大部分的房改工作。但不容忽视的是，仍有相当数量的不可售公有住房难以得到妥善解决，其中大部分为不成套公有住房。本文就不成套公有住房产生的背景、难以处理的原因以及如何解决不成套公有住房出售问题进行了一定的总结、分析和思考，并提出了多角度的解决对策。 关键词 :不成套公有住房，出售现状，对策 Copyright © 2019 by author(s) and Hans Publishers Inc. This work is licensed under the Creative Commons Attribution International License (CC BY). http://creativecommons.org/licenses/by/4.0/
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user: 1. 引言 公有住房是我国在福利分房时代所诞生的特殊产物，由于其使用权和所有权分离、福利性和商品性对立的特点，导致公有住房在相当长一段时间里无法进入市场正常交易。自1998年7月3日发布《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，宣布从1998年下半年开始，全国城镇停止住房实物分配，实行住房分配货币化 [ 1 ] 后，福利分房的时代便宣告终结，而公有住房也进一步迈向了商品化、市场化转型的进程。除了加快推进可售公有住房的出售，如何将部分不可售公有住房转变为可售公有住房就成为了一大重点难点。不可售公有住房中除了如危房等无法完成商品化的房屋，具有特殊纪念和使用意义需要保留的房屋，和一些地方政策暂不允许出售的房屋，余下的就是占了较大比例的不成套公有住房，这些不成套公有住房便是加快不可售公有住房转型的一大突破口。
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user: 2. 不成套公有住房的界定 《房屋登记办法》第十条规定，“国有土地范围内成套住房以套为基本单元进行登记，非成套住房，以房屋的间等有固定界限的部分为基本单元进行登记” [ 2 ] 。在国家技术监督局2000年发布的国家标准GB/T19786.1-2000《房屋测绘规范》的附录A房屋用途分类附表1中将非成套住宅作出了粗略的定义，即指人们生活居住的但不成套的房屋 [ 3 ] 。由此可见，我国现行法律法规对非成套住房的定义为“套内功能空间不能独立使用的住房”。而对不成套公有住房，其定义还需要考虑到公有住房的实际情况。 在上个世纪计划经济时期，我国公有住房是以职工工龄、职称、贡献大小等原则进行分配，具体情况一般可划分为两种，第一种的对象大多是领导、专家、老职工等工龄和贡献较大的人群，这些公有住房大部分都是独立成套的房屋，因其功能完善、权属划分清晰、一套一户的性质，在房改后被定义为现在的“可售公有住房”。 第二种情况下，分配的对象为一般职工，为了解决这部分职工的住房需求，政府及国有企事业单位大多选择以“集体宿舍”模式修建公有住房以供使用。一来每套房面积相对较小，二来可以通过修建共用厨房、卫生间等来进一步缩小住宅面积，这都使得总住户数量增加，能满足更多职工的住房需求。因此，筒子楼、里弄等形式的公有住房建筑形式便应运而生。因为使用功能不完善、功能权属不清等问题，这些厨房、卫生间等不能独立成套使用的公有住房也在房改后被定义为“不可售公有住房”。除此之外不可售公有住房还包括危房、具有纪念意义的房屋等，因其不在本文讨论范围之内便不在此赘述了 [ 4 ] 。 综上所述，不成套公有住房可被定义为：使用功能不完善、功能权属有争议的功能分区不可独立成套使用的公有住房。
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user: 3. 不成套公有住房出售现状分析 3.1. 受改造客观困难的限制 不成套公有住房存在大量的两户人共用一套厨房、卫生间的情况，如果成批动迁或改造需要巨额资金，政府一时难以承担。批租的方法又只能在较好的地段才有可能实施 [ 5 ] 。这是目前扩大公房出售范围的最大障碍。若是简单地将成批的不成套公有住房进行集体改造，一方面需要大量的人力物力财力，这对政府及国有企事业单位而言负担太重。另一方面，在改造期间如何进行人员安置和资源调配也是一大难题。而因房龄过大，这些不成套公有住房的日常修缮管理费用也加重了出租人的负担。尽管承租方与出租方都迫切希望房改工作能尽快完成，但客观上的改造困难还是限制住了不成套公有住房转型的步伐。 3.2. 受权属争议的限制 以苏州某一公有住房小区为例，这些楼普遍采用一套房容纳两户人居住的设计，即两户共用一扇入户大门、一个门厅、一个厨房和卫生间，只有居住的卧室区是分开的，而客厅则归属其中一户所有。这种设计的好处是缩小了每户人家的单位建筑面积，客观上满足了更多职工的住房需求。但弊端也显而易见，两户家庭各自的隐私空间被挤压、生活上共用一处功能分区会产生诸多不便、客观上每户家庭居住面积过小等。而到房改阶段，这种设计又引申出功能分区权属争议的问题、一套房屋产权确权争议的问题等。权属不清的公有住房无法出售，确权难的问题也导致这样的不成套公有住房难以完成房改。 3.3. 受承租人家庭收入水平的限制 众所周知，房价波动的原因是多方面造成的，尽管土地价格与房地产价格有着紧密联系但最终导致房价上扬的原因更多的在于市场供需关系的变化 [ 6 ] 。而对于公有住房而言，因其商品性的缺失，缺少市场交易流通的机会导致其供需关系和普通商品房并不相同，且公有住房是带有福利性质的住房，不成套公有住房更是存在功能缺失等问题，以上种种原因导致其租金相较于周边商品房市场的平均租金低很多。从另一角度来看，土地资源的稀缺性、人口的快速增长以及经济的飞速发展，也都是客观存在的。综合影响之下，公有住房的潜在价值实际也在逐年增加。但与此同时，承租人收入水平的涨幅却与房屋价值增加速度不相匹配。公有住房的承租人可简单地被划分为三类：第一类是具备购买能力的家庭，他们乐于买下自己所承租的公有住房，若是居住在不成套公有住房中的家庭，则会经协商买下其他共用面积或整套房屋。而余下的两种，则分别是手有余钱的家庭和生活并不富裕的家庭，后者比前者更依赖这套自己所居住的公有住房。将公有住房出租或闲置的家庭更多的是将公有住房看作是种财产，住房福利性在其身上体现不明显；而自有承租权自住的家庭，对公有住房的依赖性更强，住房的福利性更加凸显 [ 7 ] 。极为依赖自己所居住的公有住房的家庭，往往生活水平不富裕，没有承担购买公有住房的能力，但为了保护自己的居住权，他们便会选择继续承租这套公有住房。承租不成套公有住房的家庭有相当数量是第三类家庭。由此可见，受承租人收入水平有限的限制，让无力承担购房款的家庭完成房改也是不现实的。 3.4. 受相关政策及规定的限制 在房改之初，不成套公有住房因其易引发对共用部分产生纠纷的不稳定性，各地政府并未放开对不成套公有住房出售的限制，而是首先大力推进可售公有住房的出售。进入21世纪后，各地可售公有住房的房改工作逐渐完善，政府开始着力推进不成套公有住房的出售，并随之出台了一些促进不成套公有住房出售的暂行办法。但是部分地市的政策规范较为粗略，政策不完善、不细致甚至缺少相关的解决方案，对当地不成套公有住房的出售会产生不利影响。此外，一些政府及国有企事业单位对公有住房出售范围有明确规定，有一些甚至只允许在单位内部流转。这都在一定程度上阻碍了不成套公有住房出售的进程。
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user: 4. 不成套公有住房出售对策 4.1. 因地制宜，通过置换完成房改 不成套公有住房承租人的收入水平参差不齐，需要针对不同情况施行不同的置换措施。针对收入水平中等偏上，有能力购房的承租人，可在对公共利益补偿完后将其房屋置换为商品房 [ 8 ] ；针对收入水平中等偏下，购房较为困难的承租人，可在通过资格审查并补齐少量的房款差价后，将其房屋置换为经济适用房；针对收入水平较低，无力完成房改只能承担低水平租金的承租人，可在通过资格审查后将其房屋置换为廉租房。其中，被置换的经济适用房和廉租房资源由当地政府针对自身情况抽调，被置换的商品房资源则来自于原地改造新建的商品房。原有的不成套公有住房统一进行推倒改造后，部分新建住房将是廉租房和经济适用房，用以补充被抽调的保障性住房资源。 这套方案的优点在于，可充分利用政府手中的保障性住房资源，解决低收入家底的住房困难问题，进而解决因收入水平限制而房改困难的问题，在加快推进不成套公有住房出售进程的同时，还兼顾了保障性住房改善民生、促进社会和谐稳定的作用。除了被置换给原承租人外的新建商品房资源，可由政府统筹管理对外出售，在对建设单位和开发单位进行一定的补偿后，盈余的资金可投入到当地其他房改项目的推进工作中。除此之外，若是能妥善处理好小区内商品房、廉租房、经济适用房三种住户之间的邻里关系，杜绝歧视和攀比现象，制造和谐共存其乐融融的生活氛围，政府可将此类小区建设成为和谐邻里关系示范小区。政府起到带头作用培育和践行社会主义核心价值观，向社会公众传递正能量，可进一步升华改造小区的社会价值，为促进房改工作添砖加瓦 [ 9 ] 。 4.2. 加强政企合作，旧房改造补全住房功能 对政府而言，成批拆动迁不成套公有住房是一项相当耗资耗时耗力的工程，但若是能和具有一定规模实力的房地产开发企业合作，由政府协调承租人的临时安置问题，开发企业负责新建公有住房小区，通过合理规划、统筹协商，便能解决承租人、政府以及开发企业三方的利益分配问题。切实保障承租人回迁后的居住权，不损害出租人的固定资产利益，开发企业在安置新建公有住房的部分外还能向普通居民出售余下的商品房，以获得销售利润，这将是三赢局面。 这套方案的优点在于引入社会资本，可以极大地减轻政府的资金压力，政府只需支出临时安置费即可 [ 10 ] 。此外，在政府进行妥善研究之后，若是能借此将原本的公有住房在新建后转变为商品房性质，只是在价格上对原承租人有一定力度的优惠，使其能承担得起，便可一步完成公有住房商品化的工作。若无法一步到位，新建的公有住房也将会从不成套公有住房转变为成套公有住房，在使用功能和使用面积上都将更加完善，同时对租金进行一定的合理调整，这将有利于促进公有住房的出售进程。 4.3. 特事特办，实现产权“1 + 1 = 1” 根据房改政策文件精神，各地出台了各式各样的地方性文件，但无一例外都包含有“一名承租人以家庭为单位只能购买一套公有住房”的规定。众所周知，一套房只能有一个房产证，而部分不成套公有住房存在这样的情况：一套房里面根据两户人使用面积划分，可分为两户房，产生两个产权，最终也就有两套房产证。这就如同两块面积不一的拼图，虽然合二为一，但本质上还是两块拼图，也就是“1 + 1 = 2”。部分具有一定经济实力的承租人，碍于公有住房限制购买的政策而不能购买整套房。因此，这套方案旨在解决此类产权合并的问题。在两户人合理合法协商之下，加之对出租人利益的足够保障，形成一份三方协议，将两户产权合为一户，一套房只产生一个产权，实现产权“1 + 1 = 1”，这将一定程度地推动不成套公有住房房改的进程。 这套方案的难点在于，一是政府方面如何对此类不成套公有住房进行产权合并，需要进行严谨细致的研究并出台行之有效的文件规定，这是对现行房地产法律制度的一次革新，是具有一定风险性的尝试。这不仅需要当地政府的努力，更需要未来的立法支持，这可能是极其漫长而艰难的过程。二是合并后承租人为“多”购买一套产权需要支付更高的代价，在对出租人以及另一户承租人的利益补偿方面需要有更加细致的规定，这需要政府出台更严谨的计算方式。此外，对承租人而言有一个利好消息，就在2019年2月18日，住房和城乡建设部官方网站发布《关于〈城乡给水工程项目规范〉等38项住房和城乡建设领域全文强制性工程建设规范公开征求意见的通知》，其中《住宅项目规范(征求意见稿)》的第二部分2、4、6条指出，“住宅建筑应以套内使用面积进行交易” [ 11 ] 。也就是说，在这项政策落地之后，承租人购买“1 + 1 = 1”的不成套公有住房将不需要支付公摊面积的房价，这将在一定程度上减轻承租人房改的压力。只要政府能尽快将完善后的法律法规及政策文件落地，这套方案的两大难点就将迎刃而解。
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user: 5. 结语 不成套公有住房的存在，是承租人保护自身居住权的最后希望，同时也是政府及国有企事业单位必须要尽快解决的问题。如何在保护承租人合理合法的基本居住权的同时，还能尽量不损害政府及国有企事业单位的利益，并且能带动房地产市场的整体发展和资本流动，这或许将成为不成套公有住房接下来房改进程中的重中之重。
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user: 摘 要 公有住房是我国特殊体制下遗留的产物，是一种带有福利性质的住房。1998年住房制度改革以后，公有住房供给制度彻底退出历史舞台，但是公有住房的房屋实体和历史遗留问题依然存在。目前尚未处理的遗留公有住房成为拥有公有住房所有权的政府及国有企业和事业单位亟待解决的难题，公有住房商品化转型迫在眉睫。因此，本文系统分析了公有住房商品化转型过程中出现的制约因素及其成因，并提出有针对性的解决对策，为政府部门制定公有住房制度改革政策提供决策依据。 关键词 :公有住房，商品化转型，制约因素 Copyright © 2019 by author(s) and Hans Publishers Inc. This work is licensed under the Creative Commons Attribution International License (CC BY). http://creativecommons.org/licenses/by/4.0/
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user: 1. 引言 在上个世纪计划经济时期，为了解决人民日益增长的住房需求和自身滞后的经济发展水平的矛盾，公有住房应运而生。福利分房制度下的公有住房在当时极大地满足了人民的需求，但目前公有住房面临诸如房屋老化破旧、房屋修缮难度大费用高、承租人无力承担房改下购房的压力、政府及国有企业和事业单位日常维修资金缺少来源、承租人或出租人缺少房改动力等问题，再加之房地产业的迅速发展，使得公有住房迫切需要向商品房转型，即恢复公有住房的商品属性使其变得可交易，以此让这些固定资产在交易流转中不断增值 [ 1 ] 。在这样的大环境之下，无论是出租人还是承租人都迫切希望将公有住房转型为商品房，但转型不仅存在诸多现有阻力，还会伴随着次生困难的产生。因此，如何解决公有住房转型时出现的问题就变得至关重要。
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user: 2. 公有住房商品化转型的重要意义 2.1. 出售公有住房有利于为政府及国有企事业单位减负 公有住房是归政府及国有企事业单位所有的资产，在出租给承租人使用时，出租人对公有住房有进行日常维护的义务，对这些政府及单位而言，用于公有住房维修管理及补贴的资金同样是一笔不小的开支。将公有住房所有权出售给个人，由房屋所有人自行支付其日常维护费用，可减轻政府及单位的资金压力。省下的这笔资金加上出售公有住房的房款，可供政府及单位兴建更多住房以满足更多人的住房需求，进一步解决城乡居民住房困难问题 [ 2 ] 。 2.2. 公有住房商品化有利于保护国有固定资产价值免遭流失 1998年国家发布《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，宣布从1998年下半年开始，全国城镇停止住房实物分配，实行住房分配货币化 [ 3 ] 。这标志着公有住房福利分配制度的终结和住宅商品化的重要转折。仅就住房本质而言，可以简单概括为“房子是用来住的、不是用来炒的”。从表面上看，公有住房的承租人似乎并不需要担心房价之升降，但是随着时间的推移，公有住房租金与正常商品房市场租金两者之间的差距不断拉大，自己所承租的公有住房价值增幅较正常市场化住房过小。由于其房屋价值亦远低于后期新建的商品房，加之公有住房无法进行所有权交易而使资产无法通过交易流动而增值，这些固定资产价值对政府及国有企业和事业单位而言，增长率常年保持近乎为零的水平，相当于无形中造成了国有资产和企业资产的流失 [ 4 ] 。 2.3. 完成房改有利于承租人获得房屋的自主处分权 公有住房与普通商品房的本质区别在于公有住房的使用人仅有承租权而不享有所有权。公有住房房屋所有权归出租人即政府、国有企业或事业单位所有，因此公有住房的承租人无法将其出售。1995年建设部颁发的《城市房屋租赁管理办法》第一章第三条规定：“承租人经出租人同意，可以依据本办法将承租房屋转租。” [ 5 ] 虽然根据法律条文公有住房原则上可以转租，但是由于公有住房带有福利性质的特殊性及所有权割裂性，承租人在未得到出租人的许可前亦无法将其转租，而获得政府及国有企业和事业单位的许可也并非易事。面对现实的种种情况，承租人想自主处置其承租的公有住房的意愿越来越强，为了维护社会和谐稳定与人民团结，这也坚定了政府及国有企业和事业单位对公有住房转型的决心。1998年住房制度改革前后，各地方已相继出台了公有住房使用权有偿转让的文件细则，进一步保障了公有住房的合理配置。但随之出现的投机现象也给各地方政府带来了改革上的困难。政府面临着两大困难，即既要避免公有住房“所住非人”的现象，又要保障承租人合理地进行使用权转移的权利。尽管不断有新规定出台，使用权转让的资格审查制度仍有不完善、存在漏洞等问题。
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user: 3. 公有住房商品化转型现状分析 1998年全国住房改革后，全国各省市积极响应国家号召，相继出台了各式有关出售公有住房、推进公有住房商品化进程、加快住宅市场化速度的文件，各省市房改主管部门亦在严格贯彻落实国务院房改文件有关政策和精神的同时，积极推动各地具有自身特色的住房改革方案，建立健全适用于当地具体情况的住房改革制度和机制。北京、上海等地在改革过程中攻坚克难，积极探索出一系列既符合自身情况又能给予其他地方参考价值的改革方案，为全国公有住房改革做出了巨大的贡献。现如今，各地住房改革制度均已接近完善，政府在推进公有住房商品化转型的政策层面工作卓有成效。 时至今日，1998年全国住房改革已过去二十年，全国各省市公有住房改革均已进入后期存量攻坚阶段。以吉林省为例，据不完全统计，截止2017年末，吉林省已完成房改的公有住房近140万套，房改面积近8000万平方米，占比约80%，未售公有住房约30万套，面积近2000万平方米，占比约20%。在完成了大部分公有住房的房改工作后，如何促进余下尚未得到妥善处理的公有住房完成房改，解决这部分公有住房在商品化转型时存在的问题，成为各省市政府亟待解决的事情。
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user: 4. 公有住房商品化转型制约因素 4.1. 公有住房房改受地方政策或企事业单位规定约束大 据调研，相当一部分公有住房在房改过程中未成功完成房改的原因在于，限购政策和企事业单位规定对公有住房购买人的约束。在全国限购两套房的政策下，公有住房承租人就需要考虑自身情况，这里简单地将之分为三种情况。 第一种，在先买入一套公有住房再另购入一套商品房后，将受限购政策约束无法在本市再购房。且公有住房因其老旧等客观原因，再将之出售较难，而出租的收益又远不如商品房房价上涨带来的收益，自住商品房而出租房改房的收益低，自住房改房而出租新商品房又无法提高生活质量，显然这种方式很难令承租人满意。第二种，家庭收入较高，已有购买商品房的经济能力并已付诸行动。部分地方政府及企事业单位对名下已有一套商品房的职工，将本着福利性质及住房资源利用最大化的原则，将公有住房分配给其他符合条件的职工，原承租人则无法继续租住公有住房。因原承租人腾退而空置的公有住房，将由政府及国有企事业单位自行负责出售管理，这将进一步增加管理成本，加大其经济负担。第三种，无力购买商品房或能购买商品房的同时也不想失去公有住房的使用权，因此只能选择购买或继续承租公有住房。相较于第三种情况，前两种情况影响较小却也无法忽视。 此外，政府及国有企事业单位对自有公有住房的出租、出售对象一般都为自己的职工，对象范围较小。如武汉某医院在上个世纪80年代修建了多栋职工楼以供应医院职工租住，这些职工楼都属于事业单位修建并分配给部分职工使用的公有住房。进入21世纪后这些职工的公有住房租赁期限相继到期，职工面临续租或买下公有住房的选择，而职工若是选择腾退，其公有住房将被医院收回并出售给其他有购买资格的职工。由此可见，相当一部分公有住房只能在政府及国有企事业单位自己职工内部流动。而随着经济的发展、人民生活水平的提高，老旧的公有住房难以出售给年轻的新职工，而老职工大多自有一套被分配的公有住房，根据政府文件要求他们没有购买或承租第二套公有住房的资格，空置的公有住房将面临无法得到妥善处理的情况。如果直接放开购买范围的限制，将公有住房出售给单位外人员，第一无法保证公有住房自身的福利性质，第二无法避免投机现象，有可能造成大量国有资产流失。 4.2. 公有住房出售可能产生相关法律问题 公有住房出售时可能面临私自出售、违规购买、难办产权等法律问题，其中尤以私自出售问题最为突出和常见。现实情况下，相当一部分公有住房承租人将其公有住房私自出售给他人，以违法手段换取相应的利益。承租人并没有房屋所有权，因此购买人需从实际拥有其所有权的政府及国有企事业单位处购买房屋所有权。因此交易的合法顺序理应是：承租人先向政府及国有企业和事业单位购买房屋所有权，在满足相关文件要求的其他出售条件后，方可将已转变为房改房的房屋出售给第三人。若是承租人违法出售，房地产管理部门可依法判处出售合同无效。这些现象屡见不鲜的原因在于大多数当事人的法律素养较低，对相关法律不了解，对相关文件不明晰。因此，政府及国有企事业单位向承租人和购房第三人普法并进行交易监督管理就变得尤为重要。 4.3. 产权不清的公有住房难以确权出售 通过调研，因公有住房产权不清而无法出售是房改时的一大重要问题。房改时部分产权不清的公有住房因难以确权，无法确定原产权所有人单位，因此无法进行产权出售。这些由于原单位改制等各种原因产生的弃管、无籍房，一部分无法正常收缴租金，对国有资产和租金制度造成了重大损失；另一部分因其长年缺少管理和维护，房屋正常的功能和使用性受到了影响，对承租人正常居住造成了不便。在实际情况中，相当一部分承租此类产权不清公有住房的承租人有房改的想法与实现的能力，但受限于无法进行确权便无法完成房改。因此，为了尽快推进此类公有住房的房改进程，满足此类承租人的房改意愿，保护国有资产免遭损失，部分公有住房的产权不清问题亟待解决。 4.4. 承租人取得公有住房所有权代价较大 在公有住房向商品房转型时，首当其冲的问题是如何合理地将房屋所有权重新赋予个人所有。一方面，近年来房地产发展迅速，据国家统计局数据统计，2017年全国商品住宅销售面积累计达到144，788.77万m 2 ，商品房均价为7614元/m 2 ，仅过了不到一年，2018年1~10月全国商品房销售面积达133，117万m 2 ，商品房均价为8708元/m 2 ，均价相比2017年涨幅达到14.4% [ 6 ] 。尽管国家和地方出台了许多规定条例来调控房价，但是房价一直呈上涨态势，公有住房因其房龄较大、户型较小、配套较不完善、建筑材料及风格较为老旧等原因，其价值远低于新建商品房的均价，承租人通过有偿获得的方式取得公有住房的所有权时一般按成本价购入。但相较于商品房的质量、环境、配套设施等条件，房改房的价值偏低，未来价值上涨收益受限明显，承租人可能会考虑其较低的未来收益而缺乏房改的积极性 [ 7 ] 。 另一方面，人民工资收入水平的提高幅度仍远不及房价的提升速度。仅就适用于公有住房的群体来说，据国家统计局数据统计，1995年全国城镇非私营单位就业人员平均工资为5348元/年，2017年涨至74，318元/年，其中近五年的涨幅约为9.5% [ 8 ] 。相较于房价的涨幅而言，居民的收入增长速度较为缓慢，收入较低的承租人取得所有权需要付出较大的代价。为此，各地方政府相继出台了关于公有住房出售房款计算公式的文件，通过工龄折扣房价、增加相应的调剂系数等计算出售房款的方式显然更加合理和人性化，既保障了政府及国有企事业单位一定的合法利益，又减轻了承租人为购得所有权而承受的代价。但需要注意的是，尽管各地政府相继出台了有关文件来解决购房款高的问题，仍有相当一部分可售公有住房尚未得到妥善处理，其中一个原因就是承租人的收入较低，在政府给予了相应的优惠政策后仍无力承担支付购房款的代价，如何解决这最后也是最难的一部分群体的问题就变得十分关键。
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user: 5. 促进公有住房商品化转型的对策 5.1. 加大房改政策优惠力度，“以租代售”亦不失为良策 如今的房改政策已日趋完善，针对余量未售公有住房，可以根据承租人的不同情况来进一步提高房改优惠力度，以相应地减轻承租人房改压力。如相关部门根据调研和测算，将承租人已承租的时间合理地纳入购房款的优惠系数中。一方面是公有住房客观上房屋年龄较大，存在价值衰减的客观情况，已承租时间长意味着家庭困难情况可能仍在存续，则相对而言需要给予更大优惠 [ 9 ] ；另一方面也可以进一步减少承租人的购房款，促使其购房完成房改。除了增加更多的优惠系数项目外，还可以增加住房补贴，这部分住房补贴可考虑从政府收取的房改购房款去除必要的费用消耗和住宅维修基金的投入所剩余的资金中提取。 “以租代售”适用于无法一次性拿出足够购房款，但又负担得起接近于市场价租金的公有住房情况。通过政企方与承租人协商，在续租时规定好相应年限和新的租金水平，使承租人在相应年限内缴纳足够补齐对应购房款的租金，约定在合同到期后承租人即可自动获得公有住房的所有权，便可完成公有住房的商品化转型。 5.2. 建立健全法律顾问咨询系统，加快推进公有住房商品化进程 政府及国有企事业单位需要聘请相关的法律顾问或分派房管局工作人员，定期定点到公有住房小区内对未售公有住房的承租人进行走访调查，并了解相关法律知识的普及状况，对有能力进行房改但对相关政策或房改收益尚不明确而犹豫不决的承租人进行针对性的沟通交流，在令其放心的同时促使其下定决心完成房改 [ 10 ] 。对有法律咨询需要的承租人或业主应及时反馈，切实保障住户的切身利益。对因家庭困难暂时无法完成房改的承租人，需要对其情况进行跟踪了解并定期将其情况向政企方反馈，以便未来能出具更完善的文件或进行针对性的帮助以进一步减小承租人的房改压力，并最终实现公有住房商品化转型。 5.3. 建立政府代售制度，协调解决产权确权问题 对弃管、无籍房，通过建立政府代售制度，将此类无法进行产权确权的公有住房交由当地政府部门接管，由政府负责产权确权并代为出售。对此类问题应区分不同情况以施行不同的处理措施。一是，因原产权单位转移或改制等原因致使公有住房无法进行产权确权的弃管房，政府可代为出售并在一定年限内保管此类房改款，在明晰产权或确定产权单位后再交付其房改款。若在一定年限后仍无法确定的，则将房改款收归当地房改部门所有，用于促进房改的其他事项中。二是，因开发企业违规建设或拖欠相关税费等原因致使缺少土地使用权的无籍房，应由政府追缴相关费用令其补全相关手续并办理产权。对因种种原因无法补办相关手续的，应由政府协调代为办理产权确权，在维护公共利益的基础上兼顾承租人个人利益，以保证产权确权问题的顺利解决。 5.4. 对公有住房进行“升级”，提高政企和承租人的房改积极性 导致公有住房出售困难的客观原因在于其房龄较大、舒适性较差、安全性也易受威胁，因此，有必要对公有住房进行全面的升级改造，以促进出租人和承租人双方的房改积极性 [ 11 ] 。这里有两个关键词，一是“升级”，二是“全面”。“升级”指从管道排水、燃气电力到外立面、小区道路环境等由内而外的更新改造。这些改造不会对房屋本身结构造成影响，而且一方面能延长房屋的使用期，提高居民的居住舒适度。另一方面也可以提高房屋价值，对大多按成本价为基准购买公有住房的承租人来说，房屋的升值意味着他们在日后处理房屋时能得到更高的收益。“全面”指的是整个小区整体性地进行更新换代。如果小区内部存在房改完成程度不一的情况，就更需要进行整体性的“升级”，以保证小区的整体性。一方面对于已经完成房改的业主，提升自己的生活质量显然是利大于弊的。另一方面对于尚未完成房改的公有住房承租人，随着小区整体质量的上升，房屋价值亦会随之上涨，在达到条件后出售或出租房改房得到的收益也将远大于未升级前的收益，这就进一步提高承租人的房改动力。 这个方案存在一个不可忽视的问题，即“升级”的资金来源和成分组成问题。作为业主和准业主，公有住房承租人对自己的房屋进行升级肯定也需要有所投入，而作为公有住房建设和出租方的政府及国有企事业单位也应牵头出资并管理“升级”工作，因此“升级”的资金来源将分为业主方和政企方。为了能加快公有住房转型速度，全面贯彻落实住房制度改革，进一步加快住宅市场化的进程，政企方需要有一部分必要的投入，这也使得其需要成为占“升级”资金大头的一方，这样才能带动承租人房改的积极性。对政企方而言，其“升级”所需的资金来源，可从已收房改款、物业维修基金、国家政策补贴当中提取。其中经营状况良好的企业，可从企业收益里提取小部分资金用于“升级”，这也将为未来促进房改增加企业效益奠定良好基础。
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user: 6. 结语 公有住房向商品房转型之路是一个漫长的过程，更全面多元化的解决方案可以使未售公有住房得到更好的处置，这需要一代人甚至几代人的共同努力和不断完善。与此同时，政府及国有企业和事业单位也需要与相关承租人进行及时沟通交流，适当地加大房改政策的优惠力度，进一步健全公有住房和房改房使用权、所有权及相关权利义务的法律规范。在政府、企业、居民(即出租人和承租人)三方共同努力下，将进一步加快公有住房转型进程，完成中国住房制度改革，最终实现全面的住房商品化。
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user: 摘 要 本文以大型中外合资企业福建联合石化公司十多年来的实践，对未来几年公司员工队伍大幅度更替的现状，探索如何用中方股东的企业文化和价值理念，在人力资源管理的全过程中，引导和正向影响中外合资企业90后员工，传承和弘扬中国石油石化优良传统，养成良好职业意识形态，实现企业的可持续发展。 关键词 :企业文化，合资企业，职业意识形态，员工发展 Copyright © 2019 by author(s) and Hans Publishers Inc. This work is licensed under the Creative Commons Attribution International License (CC BY). http://creativecommons.org/licenses/by/4.0/
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user: 1. 引言 企业的核心竞争力和生命力来自于“人”，“人”的基本素养、综合能力强弱不仅由企业的综合管理、文化底蕴所决定，也与员工自身在职业意识形态下的认知、提升、积累、企业文化影响力息息相关。作为企业特别是中外合资企业，如何了解不同年龄段员工的心理变化及其由内而外的表征，从文化上引导员工职业意识培养，开展员工职业意识形态引导，在遵从中国传统文化、股东方和合资公司的企业文化的同时，兼顾员工个人意识形态变化趋势，实现可持续发展，是一项长期、重要的任务。 本文结合中外合资企业福建联合石化公司成立十多年来的实践，探索未来几年如何引导员工职业意识形态，培育一支年轻、有活力、创造性强的员工队伍，实现企业可持续发展。
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user: 2. 福建联合石化公司员工职业意识形态教育成效 福建联合石化公司是由福建炼化公司、美国埃克森美孚公司和沙特阿美公司按照50%:25%:25%的比例合资设立的大型石油化工企业。合资公司成立十多年来，立足国情企情，充分发挥“桥头堡”和“试验田”作用，借鉴美国埃克森美孚公司的管理模式，融合各方先进理念和优秀文化，有选择性地学习外方的经验，在以人为本、诚信理念、制度建设、文化融合等方面进行探索，努力塑造具有合资公司特色的企业文化和管理模式，形成了“创造价值、满足客户、造福员工、回报股东、贡献社会”的企业使命，提炼了“开放包容、诚信担当、安全环保、专业敬业”的核心价值观。 公司克服文化冲突，在先后开展的七次大范围机构调整过程中，同步进行职业意识形态引导和教育，保证了员工队伍的稳定。一是强化思想教育和引领。合资以后，公司党委以“三变三不变”为原则，以“建设亚洲领先炼油化工一体化企业，打造中国石化对外合资合作典范”为目标，引导广大员工转变身份，转变观念，党员在价值引领、价值创造上走在前，发挥了先锋模范作用。二是促进文化融合。引导员工正确处理传承与创新的关系，吸收各方股东先进管理经验和最佳做法，在矩阵式管理模式中提升个人跨职能协调能力。三是注重人文关怀，维护员工权益。对机构人员减少、绩效考核强制排名、中外各方价值取向差异等变化造成员工心理压力大，公司人性化开展员工EAP工作，做好人文关怀和心理疏导，缓解员工心理压力。 经过几年的探索和实践，公司在人力资源管理和员工引导方面取得了较好的成效，企业步入良性发展轨道。 2.1. 人力资源管理理念发生深刻变化 员工观念转变，摒弃老国有的观念，适应中外合资体制和现代石化企业需要的新型运行机制。合资公司没有因为内部机构和岗位的优化调整而辞退一名员工、让一名员工下岗。 2.2. 员工素质得到明显提升 员工的技能、素质和积极性不断增强，自我管理的意识逐步提高，一支素质优良、精干高效的员工队伍正在日益成长，不仅为股东方和地方输送优质人才，而且在项目建设、停工大检修、乙烯脱瓶颈项目扩建等急难险重任务面前得到锻炼和检验。 2.3. 用工总数得到有效控制 与原有国企相比，公司在资产总额增长十倍、年销售收入增长十倍的情况下，用工总量控制在1950人以下，比合资前定员减少500人，人工指数在所罗门业界对比处于较领先水平。
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user: 3. 合资公司员工职业意识形态现状 近几年来，随着福建联合石化的发展和人员更替，越来越多的年青人加入队伍，成为公司发展的生力军。公司建立了以“绩效”为导向的人员管理体系，以“胜任力”为主线的员工培训开发体系，通过构建“三支人才”队伍，为广大员工发挥作用创造了条件。特别是经过选拔进入福建联合石化的新员工，富有激情，思路开阔，追求自我，敢想敢说敢做，专业知识扎实。但是，在员工队伍特别是年轻员工中，也存在理想信念、抗压力能弱、团队合作意识不够、责任担当和奉献意识稍差等不足。 3.1. 部分员工职业发展目标不明确 由于合资公司高级管理人员由各方股东委派，部分员工面临职业生涯天花板，发奋学习、拼搏进取精神不足，与公司所处“敢拼会赢”的福建拼搏精神不相符，个别员工由于看不到自身职业生涯价值方向，陷入困惑当中，在该奋斗的年纪里生活在世外桃园中，与世无争。 3.2. 对90后员工职业兴趣引导不足 随着公司发展，90后即将成为员工主体，这部分员工思想比较活跃，对个人成长、薪酬绩效、企业凝聚力、岗位稳定性、缓解工作压力等比较关注，诉求较多。未来10年，福建联合石化将有730名员工退休，占现有员工总数近40%，90后员工将占公司员工的大多数，新老更替进入前所未有的严峻时候，石油石化的优良传统和中方股东企业文化的传承，在合资企业中面临着极大的考验。如何带好管好90后员工，成为企业面临的一大课题。 3.3. 组织整体效率不高 通过多年的运营，中外三方还存在管理理念、管理文化的差异和冲突，三方股东对矩阵式管理模式认可度不同，员工整体素质不够、跨部门团队协作精神不强、管理层领导力不足，降低了组织整体效率。如何以绩效考评为手段，培育人才成长，提升员工素质和胜任力，对企业持续发展提出了新的考验。 3.4. 员工良好职业意识形态养成的紧迫性 当前，中央加大对闽投资，福建处于国家发展的重要战略地位。周边及国内石化企业面临着新的格局调整，国内石化人才面临着需求量大增，人才竞争愈发加剧。面对如此紧迫时局，如何从现在开始，抢占先机，用中国石化、福建炼化的企业文化去影响、引导合资公司的文化建设，从人员甄选、招募、培训、教育、绩效、人才开发和使用等人力资源管理全过程，引导员工自觉在中国石化的文化氛围内，养成自身良好职业意识形态，把个人理想融入中国石化发展中来，显得尤为重要。
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user: 摘 要 根据“3R”原则(减量化、再利用、资源化)，按照实际和需要相结合，徐州市“十三五”循环经济发展规划中提出了包括1个目标层，4个准则层和23个指标层的徐州市循环经济评价指标体系。本文以2015年指标值为标准值，采用层次分析法和熵权算法确定准则层和指标层权重，最后通过线性加权合成徐州市“十三五”期间循环经济发展指数，并结合徐州市实际情况，探讨徐州市循环经济实施路径。 关键词 :循环经济，评价指标体系；层次分析法，熵权算法 Copyright © 2019 by authors and Hans Publishers Inc. This work is licensed under the Creative Commons Attribution International License (CC BY). http://creativecommons.org/licenses/by/4.0/