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user: 4. 计量分析 为了进一步探究，在控制其他空间差异因素后，政策和地铁对于房价是否存在影响，以及影响的大小，本文基于STATA.SE软件，对二手房价格数据进行计量分析。 4.1. 变量的构建 住宅的区位选择是决定房屋空间价格差异的主要原因之一，而区位选择应该考虑房屋的自然条件，地价，公共设施配套，交通条件，城市规划和社会因素 [ 19 ] 。其中，区域交通良好和环境优美是居民购房的主要动因 [ 20 ] 。交通的可达性是增强住宅区位优势，提高房屋价值的重要原因 [ 21 ] 。就轨道交通而言，建设处于不同时期的地铁对于房价的影响不同 [ 22 ] 。根据已有的研究，选择湖泊，公园作为反应自然条件的变量；商圈，学校，医院作为公共设施配套的主要变量；地铁作为交通条件变量；由于城市低价随着环线的增加而减少，且武汉市的地价呈环状分布，因此选择环线作为反映地价的变量；限购政策作为反映社会因素的变量；为了探究增长区是否存在以及产生的因素，将样本点是否处于增长区作为变量纳入研究。 4.2. 计量数据 本文通过ARCGIS软件，基于武汉市2010年~2016年总体规划图以及地图软件，将环线，甲级医院、重点学校、地铁线路、商圈、湖泊、公园以及通过定性分析得出的价格增长区，以点、线、面，矢量叠加在ARCGIS底图上，见图7。然后使用ARCGIS邻近分析工具，计算2016年、2017年房价点到各要素的之间的最短空间距离；使用空间识别工具判断各要素是否在环线以及增长区内；最终根据ARCGIS测量数据形成13个变量，见表3。 4.3. 变量函数形式选择 基于线性的价格特征模型，为了保证数据正态性的要求，对每个连续型变量实施对数化处理，见表3。就现有的研究而言，价格特征模型的函数形式主要有：线性、对数、半对数形式 [ 9 ] 。本文基于已有的研究，和数据特征采取的函数形式如下： 图7. 影响因素 Table 3 Variable descriptio 变量名 含义 备注 Dis-sq 到商圈的距离 连续变量(对数化) Dis-gy 到公园的距离 连续变量(对数化) Dis-xx 到学校的距离 连续变量(对数化) Dis-hp 到湖泊的距离 连续变量(对数化) Dis-yy 到医院的距离 连续变量(对数化) Dis-dt 到地铁的距离 连续变量(对数化) One 是否在一环以内 虚拟变量 Two 是否在二环和一环之间 虚拟变量 Three 是否在二环和三环之间 虚拟变量 Control 是否限购(是否为2017年) 虚拟变量 SubNew 是否最近的地铁刚通车 虚拟变量 Subbuild 是否最近的地铁在建设 虚拟变量 Zzq 是否处于新的增长区 虚拟变量 Zzq*Control 是否处在限购的增长区 虚拟变量交互项 表3. 变量描述 注：虚拟变量“是”为1，“不是”为0。 其中 表示对数化的连续变量， 表示非对数化的虚拟变量，P为样本点价格。 将处理后的数据，进行性计量分析，为了消除异方差，采用异方差稳健的回归估计，结果如表4。 4.4. 结果分析 结果显示，采用异方差稳健的回归，回归方程拥有良好的显著性，同时对于截面数据，R 2 = 0.1559 Table 4 Results of the analysi 汇总 Obs F P sig R 2 ROOT-MSE 682 12.60 0.000 *** 0.1559 0.37537 变量名 β Robust-std t p Sig(双侧) Sig(单侧) cons 9.6068 0.1217 78.89 0.000 *** *** Dis-sq −0.1663 0.0345 −4.82 0.000 *** *** Dis-gy −0.2166 0.0084 −2.57 0.010 *** *** Dis-xx −0.0326 0.0201 −1.62 0.105 * Dis-hp −0.0104 0.0097 −1.07 0.874 Dis-yy −0.4869 0.0212 −2.30 0.022 ** ** Dis-sub −0.0279 0.0098 −2.83 0.005 *** *** One 0.3709 0.0678 5.46 0.000 *** *** Two 0.2998 0.0619 4.84 0.000 *** *** Three 0.3309 0.0580 5.71 0.000 *** *** control 0.0552 0.0480 1.15 0.250 * SubNew 0.0819 0.0362 2.26 0.024 ** ** Subbuild 0.0820 0.0340 2.41 0.016 ** *** Zzq −0.0165 0.0901 −0.25 0.804 Zzq*Control 0.1538 0.0578 2.66 0.008 *** *** 表4. 分析结果 注：p < 0.01为“***”，p < 0.05为“**”，p < 0.1为“*”。 在合理范围之内，回归结果有效。在检验中，变量Dis-hp和Zzq在单双侧检验中均不显著，变量control，Dis-xx仅在单侧检验中显著。就单侧检验而言对住房价格有显著性影响的变量有Dis-sq，Dis-gy，Dis-sub，One，Two，Three，Zzq*Control，Subbuild；较为显著的影响变量有SubNew，Dis-yy；一般显著的因素有Dis-xx，control，且各个显著变量的在经济意义上也同样显著。 1) 相关因素分析 从结果来看，在控制其他因素的情况下，住宅离公园，学校，医院，商圈，地铁线的距离分别减少一个100%，会导致住宅价格分别增加21.6%，3%，48.6%，5.6%，16.63%。这是因为这些要素在居民生活中，是必不可少的基本生活要素；减少这些要素的距离可以降低居民日常生活中的交通成本，这些减少的成本会导致房价上升。住宅在一环内的价格相比三环外，要高出37.09%，二环内相比三环外，要高出29.98%，三环内相比外环要高出33.09%。这是因为随着环数的增加城市土地出让的价格，也会随之降低；从而导致房屋成本减少，促使外环的房屋价格低于内环。其次越靠近城市中心，住宅周边的配套设施越齐全，居住条件更加成熟；从而导致城市中心的社会因素产生的效用向外环递减。使得内环房价相对较高。三环和二换相比房价差异并不明显，这是由于武汉市现在二环和三环在社会因素相差不多的条件下，社会因素产生的效用差并不明显，而外环相对比较好的自然条件是使得房屋价格有明显相对较高的重要原因。从地铁对房价的影响来看，住宅离地铁线的距离每减少100%会导致价格增加24.73%。这是因为地铁对能降低居民交通出行成本，增加生活的便利性，从而地铁附近的房屋价格会明显提高。相对于建成干线而言，即将通车地铁附近的房价会进一步提升8.2%，且十分显著。这是由于在影响房屋的其他因素不变时，相对于已经建成地铁附近的房屋而言，位于即将建成的地铁附近的房屋拥有预期较低的交通成本，从而使得预期的房价较高；这种高预期，不但会促使居民消费性购房，也会增加投资性购房的需求，从而使得房屋价格快速攀升。而刚通车不久的地铁线附近的房价，相对于原有的地铁线路要高出8.19%，但统计上并不显著。 2) 政策因素分析 在不考虑，自然条件，交通条件，环线，和生活配套设施的前提下，本轮限购政策导致房价半年总体上升5.52%，但考虑到该变量中包含有时间趋势的影响，及武汉上一年度房价增长了21.1%，说明限购政策在整体房价抑制上是有效的；但对增长区内的限购，导致房屋价格上升了15.38%，远远高于整体水平。这是由于武汉在10月对主城区发出限购令后，在主城区有消费需求和购房资格的购房者，由于担心进一步限购，而加快在主城区买房，基于中心地带房价过高，消费者会选择在主城区偏远的地带购房，从而带动三环附近的房价高涨。同时有投资需求和无购房资格的购房者，则转向远城区；并且尽可能的靠近主城区以获得最大化的价值，这将进一步提高三环附近的房屋价格，形成由政策因素导致的房价新高区。