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user: 4. 北京市住房保障体系改革总体思路 北京市保障性住房体系的发展方向应当在准确把握北京市经济“新常态”和京津冀协同发展的前提下，紧扣北京市社会民生发展的现实规律，坚持以人为本、公平公正的原则，建立多层次、协调、稳步发展的住房保障体系，通过实物配租、货币补贴和租金核减等多种保障形式，切实保障城镇中低收入家庭，特别是低收入家庭的基本与合理的住房需求。 4.1. 加快推进住房保障立法 经过十余年保障性住房工作的推进，北京市政府已经出台了一系列关于保障性住房筹建、分配与管理的通知和指导意见等文件400余项，初步搭建了北京市住房保障制度体系。但是，在立法方面尚有欠缺。 目前，《北京市城镇基本住房保障条例(草案)》已进入审议阶段，该条例明确了立法目的是“为保障本市城镇居民基本住房权利，完善本市城镇基本住房保障制度，实现住有所居目标”，指出适用范围为“北京市城镇基本住房保障的范围、方式、标准及保障性住房的规划建设、房源筹集、申请准入、审核分配、使用退出、运营和监督管理”。此项条例的出台将对北京市住房保障安居工程的运行提供强有力的法律支持。 但是，值得指出的是，随着经济社会的不断发展，时移事易，住房保障法规需要不断的修正和完善，并且，仅一部条例或者法规对于住房保障工作的支持远远不够，住房保障工作涉及面较广，住房保障工作的顺利进行需要法律的全覆盖式保障。“立法先行”才能够从更高的层面统一思想、制定规则，从更权威的角度解读政策、严惩违规，以更规范的姿态进行规划、安定民心。 4.2. 科学平衡保障性住房供需结构 北京市保障性住房的供给结构应当更加的清晰分明，依据“低端有保障、中端有支撑、高端有市场”思路，根据北京市常住人口的居住情况、收入情况和对于房屋的实际需求情况，合理调配保障性住房的筹建工作，科学平衡保障性住房供需关系。细分层级，以满足不同情况的住户的需求。 实现保障性住房的供需平衡，争取实现北京市保障性住房市场的总量平衡和结构平衡。总量平衡就是在落实北京市人口分布政策和实现产业结构升级目标的前提下，以各区居民需求为导向，保持供给等于需求的保障性住房总体规模。结构平衡指的是以北京资源环境承载能力为基础，保障性住房的供给类型结构与北京市常住无房居民的层级相吻合，综合考虑社会各阶层的利益，做到无缝保障，在未来的保障规划中，切实解决当前“夹心层”和“蚁族”问题，全面实现“应保尽保”。 具体来说，首先，转变保障性住房运行理念，逐步由“售”转向以“租”为主，从“补砖头”向“补人头”转变。其次，建立“以租为主，梯形转化”的保障房供应体系。根据北京市经济发展状况和住房情况，长租型保障性住房较为适合当前的市情。在申请人获得保障性住房之后，对其进行动态监管，对于家庭总资产有重大变化的家庭户进行重新核算保障标准，每两年重新调整保障性住房体系中既得利益者的所处梯度，实行更加科学公平的动态管理。最后，除了租赁型保障性住房之外，还要考虑到随着经济的发展，当前北京市居民支付能力较强，潜在住房需求较大，在租赁市场之外还存在一些具有购房意愿但是资金有所欠缺的需求，要在保证“低端有保障”的同时，考虑“高端有市场”，加强自住型商品房的建设。 在实现北京市保障性住房供需平衡的同时，还要考虑居民职住平衡和生活便利等问题，特别是在建设规划中应考虑交通拥堵情况，尽量建设开放式小区，打通交通路径。 4.3. 推进货币化保障工作 住房保障“货币化”已经是大势所趋，也即住房保障模式正逐步从“补砖头”向“补人头”转变，并有加速的趋势。住房保障“货币化”总体而言有四大优势：其一，相对于筹建保障性住房的一次性支出成本而言，“货币化”的保障方式更有利于细水长流，在一定时期内减轻政府的筹建负担；其二，“货币化”的保障模式覆盖面更广，能够保障更多的人群，也减少了中低收入人群排队轮候的时间；其三，“货币化”的保障模式能够有效的解决职住分离的问题，使得受益人能够在工作单位附近租住合适的住宅；其四，“货币化”的保障模式能够与“去库存”的需求相呼应，减少筹建数量，进而征用社会空闲房屋，提高土地的利用率和房屋的使用效率。 但是，由于“货币化”的保障模式将覆盖更多人群，因此，并没有减轻财政负担，此外，申请审核的人数将增加，在短期内还会加重政府相关部门审核、分配和复核的人力负担。 北京市在租金补贴方面已经初步搭建了分档补贴的框架，以家庭收入为衡量标准进行分类，在梯度保障方面已经走在了全国的前列，但是，由于全国性统一的信息联网平台尚未建立，对于家庭资产的统计尚未进行，对于个人收入的变化也较难追踪，因此，“货币化”保障模式的开展首先应促进全国个人信息资信系统的开发和推广，利用信息系统减少人力监管成本。在此基础上，建立准入、分配、退出和惩罚制度，并根据区域经济发展和北京市未来发展战略规划，分时段、有步骤的推进货币化保障工作。 4.4. 建立健全保障住房的资金支持体系 目前，北京市保障性住房筹建和运营的主要资金来源包括财政资金、土地出让净收益、公积金增值收益、信贷资金等，资金短缺的情况仍然存在，中央财政的压力较大。一般来说，中央政府应当更多的偏向于宏观层面的调控以及对保障性住房供给方进行财税补贴，而不应当承担全部保障房筹建运营的费用。因此，应当借鉴发达国家保障性住房的筹建经验，采取各种方式鼓励地方政府和非盈利机构参与保障性住房的建设和运营，赋予他们相应的权利和任务，并建立对应的监督考核机制，确保保障性住房的顺利建设和运营。 此外，应创新融资模式。目前，我国已经开始试点ABS融资模式和REITs模式。其中，ABS融资模式首先要建立资产池，在资产池中纳入在未来有稳定现金流收入的资产，并以此发行证券。ABS模式应用于保障性住房的建设有两个难题需要解决，其一是如何选定资产，其二是发行何种证券。保障性住房(特别是公共租赁住房)的收益远远低于商品房，在资产证券化时应当充分考虑可持续性收入来源的问题，在必要时可以考虑资产池中加入商品房，并协调保障性住房和商品房之间的比例关系。股权形式与保障性住房的“福利性”相左，在发行证券的选择上应多考虑债权形式。REITs模式在我国起步晚、发展慢，主要受到法律和税收的双重制约，现有的《公司法》、《信托法》和《证券投资基金法》等法律法规并不能为REITs提供明确的法律保障，而我国REITs所承担的税收还处于较高的水平。以ABS模式和REITs模式助力保障性住房的发展还需要首先从大环境着手，为金融创新打造宽松的法律和税收基础。 4.5. 加快棚户区改造 棚户区改造是一项惠民政策，棚户区改造项目的进行，应本着“公开、公平、公正”的原则，对项目中的所有环节一一认真规划安排，坚持依法拆迁，制定统一的补偿和回购标准。对于棚户区原居民按照家庭总资产划分层级，认真核算每户资产，对于特困家庭给予政策扶持，其余层级的家庭可以采取“拆一补一”，多出面积以市场价购买的方式进行。开辟客户介入规划管理模式，对接规划目标和实际使用需求，增强棚户区改造项目的后期居住满意度，减少项目运营难度。 同时，将棚户区原居民的资产评估和信用记录纳入保障性住房信息管理体系，提供多方交流平台的同时，统一监管。完善相关法律法规，对于政府补偿和房屋回购中谎报、欺骗等寻租行为进行实质性惩罚。 棚户区改造在性质上基本属于民生工程，不以盈利为目的，由于财政资金和棚户区居民收入的有限性，施工过程公司往往为了获得更多的利润而偷工减料，严重影响工程质量和居民生活改善水平。在实际操作中，工程质量一般都有监理公司监管，但是，这些监理机构的资质和作用并没有更高层级的机构进行认真审核和严格监管，建议建立专门的棚户区工程质量监管部门，对于工程质量统一监管审核，严抓质量问题，切实保障拆迁户的长远利益。 最后，建立多元化融资平台支持棚户区改造工程顺利实施。除了政府拨款之外，应出台一些优惠政策，积极鼓励社会资金的参与，在风险可控的前提下，引进社保、保险等资金投向棚户区改造，并且可以利用资本市场融资工具进行多渠道筹资。