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user: 3. 地下空间使用权价格评估实证 3.1. 研究区概况与数据来源 龙口市位于山东省东北部，胶东半岛西北部，渤海湾南畔，土地总面积901 km 2 ，2017年户籍总人口6.37 × 10 5 人。在2017年中国县级市综合竞争力排行榜中名列第10位，在山东省名列第2位。2017年，全市地区生产总值达到1.041 × 10 11 元，地方预算财政收入为9.48 × 10 9 元。东城区为龙口市的中心城区，基准地价评估区域面积为47.4 km 2 。龙口市近年来部分新建住宅小区开发了地下储藏室和车库，并向外出售。在龙口市的6个城市片区中，东城区地下交易案例和需求较多，其他城区和建制镇较少，因此选择东城区作为研究区。 本文所需数据中，房地产和地下车库、储藏室的价格数据(包括地价数据、房价交易数据)，来源于实地调查、政府部门以及网上数据采集；参比城市的地下空间数据，主要来源于文献分析、相关政府新闻网站及规划网站。同时，结合2016年度龙口市城镇基准地价更新工作，到龙口市国土资源局及有关部门收集了地下空间交易样点以及相关税费标准、建筑建造成本费用、其他费用等评估地下空间使用权价格所需数据资料。 通过实地调查，共获取15个住宅小区地下空间使用权交易样点数据(表1)。样点数据主要为以停车用途为主的商服性质利用和以储物为主的仓储性质利用。 3.2. 剩余法评估东城区地下空间使用权价格 15处交易样点都是合建地下工程，且都是在住宅小区地下开发的以停车用途和仓储用途为主的地下空间。但是在取得土地使用权时，地下空间没有作为单独的交易对象。因此，在运用剩余法对其地下空间使用权价格进行评估时，首先根据地上的房屋售价、楼面地价和地上建造成本费用，计算出每个交易样点的其他开发费用(包含利息、利润、税收、租售费以及其他不可预见费用)，然后再用剩余法对地下空间使用权及价格进行评估。 Table 1 Sample points of underground space usufruct trading in Dongcheng District of Longkou Cit 样点名称 土地级别 地下一层用途单价(元/m 2 ) 地下二层用途单价(元/m 2 ) LCGJ 一级 储藏室 4030 车库 5135 YPY 一级 车库 6400 储藏室 2925 LZFJ2 一级 储藏室、车库 4762、6500 - - THSF 一级 车库 7000 - - LZHF 一级 车库 6500 - - SJYGC 一级 储藏室 4580 车库 4500 LZ4 二级 储藏室 4750 车位、储藏室 2000、2294 LXJY 二级 储藏室 4000 车位 6000 LZFJ3 二级 储藏室、车库 4700、6500 - - TYSC 三级 管道层 - 车位 2500 ZYJY 三级 储藏室 2500 车库 5200 JYXC2 三级 储藏室 2600 车位 6200 WHYD 三级 车库 5160 车位 5149 JLXDC 三级 储藏室 4000 储藏室、车库 4500、3800 JYXC1 三级 储藏室 2600 储藏室、车库 2600、2730 表1. 龙口市东城区地下空间使用权交易样点 调查发现，不同类型地下建造成本不同，单建地下空间建造成本高于合建地下空间的成本，开发深度越大建设成本越高。不同用途地下建安成本也不同，比如商业用途地下空间由于消防、装修等工程要求更高，因此建安成本更高，可超过3000元/m 2 ，地下车库建安成本稍低，约为2800元/m 2 左右，储藏室建造成本最低，为1800元/m 2 左右。不同样点具体评估测算时参考地上和地下建筑建造成本费用表(见表2)。 Table 2 Cost of constructio 成本项目名称 地上 地下 多层(元/m 2 ) 小高层(元/m 2 ) 高层(元/m 2 ) 地下(元/m 2 ) 地基处理 70 90 95 - 土方工程 15 20 25 - 主体工程 930 950 1000 1679 装饰工程 350 350 350 96 给排水工程 45 45 50 65 电气工程 70 70 100 100 采暖 60 60 60 60 通风 15 15 20 15 弱电 20 25 30 - 电梯 25 120 130 150 消防 80 30 30 130 基础及地下室工程 - - - 644 地下室防水 - - - 343 合计 1680 1775 1890 3282 表2. 建筑建造成本费用 3.2.1. 样点数据检验与处理 对同一级别、同一用途的样点地价进行样本同一性检验，同用途同一级别的样点地价，在确定样点数据的方差检验精度后，数据都合理有效。将样本数据，按土地级别、土地用途进行顺序整理，用于评估地下空间使用权价格。 3.2.2. 剩余法评估地下空间使用权价格 对于地下空间使用权价格评估中的定级划分，由于我国城市地下空间土地使用权交易市场尚处于起步阶段，目前尚不具备单独定级条件；同时，从便于政府部门土地开发使用宏观管理的角度，地下空间的土地级别与地面土地级别宜保持一致。因此，本文在城市地下空间土地级别划分中直接采用了地面基准地价级别划分结果。 根据龙口市调查数据处理结果和地面土地定级结果，15个住宅小区交易样点分别分布在一至三级土地范围内，类型分别为以车库为主要用途的商业型用地、以仓储为主要功能的居住用地和工业用地。 整理计算得估价对象开发后平均售价，并根据开发用途的不同和实际情况，调整各级别各类型用地的建筑成本费用；专业费按建安成本的10%计，利息按销售总额5%计，利润率取20%，税费及房地产其他开发成本费用(表3)参考相关标准，再根据土地区位等因素在1%~5%幅度内适当修正调整。利用式(2)，测算得到龙口市东城区地下空间使用权价格(表4)。 Table 3 Other costs and expenses of real estate development and relevant tax and fee standard 其他成本费用 税费标准 项目名称 楼面单价(元/ m 2 ) 税费名目 计税依据 计税税率(%，元/m 2 ) 开发间接费用 11 企业所得税 销售额 商业3.75%，住宅2.5% 工程不可预见费用 63 营业税 销售额 5% 销售费用 130 城市建设维护税 营业税 7% 管理费用 50 教育附加税 营业税 3% 财务费用 100 水利基金 营业税 1% 售楼处、样板房 5 增值税 销售额 3% 合计 359 印花税 销售额 0.05% 耕地开垦费 24 耕地占用税 38 表3. 房地产开发其他成本费用及相关税费标准 Table 4 Price evaluation of underground space use right based on residual metho 用途 一级(元/m 2 ) 二级(元/m 2 ) 三级(元/m 2 ) 商业(车库) 477 335 180 居住(储藏室) 393 245 175 表4. 基于剩余法的地下空间使用权价格评估结果 3.3. 地价分配率系数修正法评估地下空间使用权价格 基于地下空间使用权价值的空间分布规律基本上与地上土地使用权价值相一致的规律，在2016年度更新的基准地价基础上，以地下空间开发利用项目工程规划和开发过程中的成本效益分析或财务可行性分析为依据，以地面基准地价为基础，通过与参比大城市进行比较和经验分析，结合地面空间与地下空间开发利用的效用比率关系，确立地价分配率修正系数，通过龙口市东城区基准地价(表5)计算出地下空间使用权基准地价。 Table 5 Benchmark land price of Dongcheng Distric 用途 一级地(元/m 2 ) 二级地(元/m 2 ) 三级地(元/m 2 ) 四级地(元/m 2 ) 五级地(元/m 2 ) 商业用地 2025 1499 1102 686 435 住宅用地 1380 1185 990 656 410 工业用地 570 450 356 321 295 表5. 龙口市东城区基准地价 地下空间修正系数确定 根据龙口市东城区地下样点交易情况(表6)，运用地价分配率系数修正法进行实际测算。因为东城区现有地下空间开发仅涉及停车用途的商业功能开发和储藏用途的居住功能开发，所以制定不同功能不同级别的东城区地下空间开发基准地价修正系数表时，还需再借鉴国内外地下空间使用权价格评估相关研究成果进行调整。 Table 6 Sample statistical table of underground space use right tradin 级别 地下商业 地下居住 地上 交易售价(元/m 2 ) 容积率 交易售价(元/m 2 ) 容积率 交易售价(元/m 2 ) 容积率 一级 6134 0.51 4305 0.51 5050 1.59 二级 4931 0.81 3567 0.81 4875 2.36 三级 4479 1.00 3250 1.00 4600 2.93 表6. 龙口市东城区地下空间使用权交易样点统计表 东城区地下空间使用权价格修正系数在房产交易售价的基础上，根据公式(3)测算地价分配率修正系数(表7)。 考虑龙口市为小城市、地下空间开发较少的特点，参考国内外水平(地下空间价值占总价值的比率，国外一般为8.7%~26.1%、平均为18.63%，国内一般为15%~35%)，适当下调修正系数，总体控制在15%~25%，再根据已测算的龙口市东城区地价分配率修正系数，进行其他土地级别和用途的推理，制定东城区不同级别、不同用途的土地综合开发下地下空间使用权价格修正系数表，利用东城区基准地价最新更新结果测算各用途、各级别的地下空间使用权价格(表7)。 Table 7 Price correction coefficient and assessment result of the right to use underground space in land comprehensive developmen 用途 一级地 二级地 三级地 四级地 五级地 系数 价格 (元/m 2 ) 系数 价格 (元/m 2 ) 系数 价格 (元/m 2 ) 系数 价格 (元/m 2 ) 系数 价格 (元/m 2 ) 商业用地 0.26 527 0.24 360 0.22 242 0.20 137 0.18 78 住宅用地 0.23 317 0.21 249 0.20 198 0.19 125 0.18 74 工业用地 0.20 114 0.19 86 0.18 64 0.17 55 0.15 44 表7. 土地综合开发地下空间使用权价格修正系数及评估结果 3.4. 地下空间使用权价格综合评估 对比表4和表7可见，通过剩余法和地价分配率系数修正法评估所得结果差异不大。为验证测算结果的可靠性，将收集到的15个样点分别进行地价分配率系数的测算和剩余法评估，与测算的级别土地使用权价格误差平均相差3.75%，说明两种方法的评估结果可靠有效。综合剩余法和地价分配率系数修正法测算的地下空间使用权价格，确定各级别各用途的地下空间使用权基准地价(表8)。 3.5. 建立东城区地下空间使用权价格修正体系 前文评估的地下空间使用权价格为基准地价的地下部分，即地上地下综合开发时的地下空间使用权价格。而如果是地下单独开发，其地下空间价格应比综合开发要高，不同用途、不同级别提高幅度也不同，预计提高10%~15%。单独开发地下空间可以分为三种用途，即以零售餐饮超市等商服为主的、以居住停车场为主和以工业仓储为主的地下空间开发，在编制修正系数表时，仍对应商业、居住、工业3类，分级别、分用途编制单独开发地下空间使用权价格修正系数表(表8)。 Table 8 Benchmark land price of underground space level and correction coefficient of individual development of Dongchen 用途 一级 二级 三级 四级 五级 级别基准地价(元/m 2 ) 商业用地 502 348 211 130 74 住宅用地 355 247 187 119 70 工业用地 108 82 61 52 42 单独开发地下空间使用权价格修正系数 商业用地 1.15 1.14 1.13 1.12 1.10 居住用地 1.14 1.13 1.12 1.11 1.10 工业用地 1.13 1.12 1.11 1.09 1.08 表8. 东城区地下空间级别基准地价及单独开发修正系数 根据地下空间使用权级别基准地价和修正系数，测算地下单独开发时地下空间使用权价格模型如下： (4) 式中，V a 为单独开发地下空间使用权价格，V u 为地下空间使用权基准地价，r为修正系数