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user: 4. 房地产行业财务风险控制 从理论上讲，风险控制应依据风险评估结果。但风险评估主要是确定财务风险水平和程度，为实施财务风险控制提供目标。如果研究财务风险控制策略，还必须进一步掌握评估确立的各类中度风险和次重度风险的成因，以便于有针对性地制定控制措施。 4.1. 房地产业财务风险成因 就房地产业财务风险成因而言，主要围绕财务风险管理意识淡漠、内部控制乏力、资本结构失调等三方面评估。 4.1.1. 财务风险管理意识淡漠 目前大多数企业都已经很注重对投资风险的把控，不会在一个项目上砸下巨款，不过企业对于具体投资项目风险状况未能够做出充分的估计，不少企业会出于想要抢占先机的目的，未对项目进行科学系统的评估便开始着手设计与开发，这就使得房地产企业未能够对项目的风险状况以及自身的财务风险进行预估和警示，从而为企业自身埋下一系列财务风险隐患。而且企业内部财务相关人员中，高级财务人员及以上财务人员占比过少的问题也是存在，这就导致企业财务人员专业素养不够，在实际经营管理过程中，企业对财务人员的素养提升不够重视，导致财务人员难以有足够的能力与眼光去看待企业财务风险。 4.1.2. 成本管理和预算控制乏力 部分企业对于成本管理的把控不够，导致许多额外成本的虚耗，房地产企业成本费用主要由安装和拆迁费用、征用土地费用、材料和设施费用、工程费用以及人工费用等构成。实际上很多房地产企业往往不过多考虑成本管理工作，经常出现比如成本控制不全面、在控制成本时未能综合考虑各目标要求，很多房地产企业不重视预算的力量会导致很多不合理的预算或因没有准备好就开始着手设计与开工导致后期修改，致使预算一再超标的情况发生。预算控制乏力，意味着资金使用环节或经营管理存在问题，项目运营预期效果难于实现，并且造成资金浪费，投融资等财务风险在所难免。 4.1.3. 资本结构失调 房地产企业内部的自有资金与融资资本之间的比例，即企业资本结构。资本结构对企业的经营财务成果与实际经营财务风险之间有巨大的影响。房地产企业的正常经营管理活动中，需要大量稳定的资金量，用于满足自身在前期开发的支出，如果资金链一旦断裂，不仅会使企业蒙受巨大的经济损失，更加会导致企业信誉受损，再融资困难，甚至于企业倒闭。所以，房地产企业普遍采用以自有资金取得土地使用权，以使用权为抵押获取下一步所需资金。由此看出，国内多数房地产企业都普遍存在自由资金匮乏，对外筹资借款依赖性十分严重，从而破坏了资本结构的协调性 [ 5 ] 。当企业借入资本过多，资产负债率就会相应提高，财务风险随之加剧。 4.2. 房地产业财务风险控制策略 经过评估认定的财务风险水平，房地产企业需有针对性地采取应对策略，包括轻度风险忍受或饶让、中度风险控制和重度风险规避。在此，针对国内房地产企业普遍存在的中度风险和无需规避的重度风险，提出防控措施建议。 4.2.1. 提高财务风险管理意识 思想是行动的驱动力。房地产企业必须认清其自身特点，认清财务风险就是经营风险煤制油低风险运营才是硬道理；还要懂得财务风险是无法消除的客观实在，必须随时保持高度警惕，只有这样，才能建立财务风险责任追究制度，让企业各级各类领导、业务机构和职能部门都严阵以待，随时关注并认真识别风险。为此要求首先要。重视会计报表的力量。毕竟房地产企业的财务风险管理的终极目标便是保证企业拥有稳定大量的经营性现金流，现金净流量是房地产企业的财务风险风向标。会计人员通过对财务报表的观察与分析，可以掌握企业资金筹集、使用、支付利息和偿还本金等状况，据以做出财务风险 报告，经营决策者可据以做出防范和控制财务风险的决策；同时，可以高度重视纳税风险防控。房地产企业在经营滚利活动中涉及到的税种税目多种多样，而我国目前对于税制方面的改革与调整又是处在一个转型适应阶段，财务人员只有及时把握税制的变化，才能积极开展纳税筹划，严格控制纳税成本，并在确保依法纳税基础上，力求节税增效，努力将纳税风险降到最低点；最后，能够主动分析运用国家政策控制产业方向。目前房地产行业响应国家政策与宏观调控的号召，配合国际经济形势发展，已经进入了高位盘整期，不仅行业集中度提升，而且分化特征更加明显，加之融资渠道的持续收紧与融资成本不断走高，房地产企业应该更加注重对于国家政策与国际形势的学习，在把握大方向的情况下，制定更合理的战略战策与财务目标，针对财务目标制定一系列财务活动的标杆。 4.2.2. 强化债务风险预算控制 房地产企业负债经营已经是常态，但必须强化债务风险控制。在诸多财务风险控制工具中，预算控制刚性最强，效果最佳。为此，建议房地产企业应规范筹资风险控制程序，设立董事会直接领导的预算管理委员会，负责审核批准公司筹资预算并监督执行。财务部门根据公司发展规划进行资金需求测算，并提供项目资金和自有资金等相关财务信息，呈报预算管理委员会；预算管委员会结合企业自有资金供给能力做出筹资预算建议数，下达给财务部门；财务部门据此做出筹资计划和预算草案，并附筹资分析论证报告呈报总经理；总经理召开办公会议审议研究，重大筹资需征求董事会(董事长)意见后做出同意或不同意的决策；财务部门负责筹资操作，并将筹集资金结果和各报告期资金运用状况、债务付息还本情况报预算委员会，接受实时监督和指导。筹资预算控制流程如图1所示。 图1. 房地产企业筹资风险预算控制 图中看出，房地产企业针对每一项投资筹资和财务收支活动，虚心甄别风险可能存在的环节和活动部位，警示各项财务工作行为要时刻注意财务风险分布的“关键控制点” (★)，进而围绕收付性筹资风险控制需要，实施筹资风险的预算控制模式；房地产企业还应在拓宽融资渠道的同时，争取做好筹融资的未雨绸缪工作，优选赊购物资设备款、出租置换房产，继而考虑银行贷款和发行债券或股票，既能保证资金及时满足经营需要，又能最大限度地降低筹资成本，提高资金使用效果和效率，有效控制收付性筹资风险发生。 4.2.3. 建立健全内部控制体系 1) 发挥内部审计的控制功能 按照《内部控制基本规范》要求，企业应在会计年度终了出具内部控制执行情况报告，连同会计报表一并接受审计鉴证和评价。房地产企业应该加强对企业内审的重视，建议将审计部门置于董事会领导之下，直接对董事长负责报告工作。这样，可以确保内部审计独立性，也就能避免审计对企业内控健全性和执行落地状况检查被管理层阻挠，审计报告的真实性、可靠性得到充分保证。同时，房地产企业应要求审计参与其项目招投标、建筑施工和材料物质装备购销业务谈判及合同书立，确保审计参与内部控制，及时消除和努力避免不应有的财务风险发生。 2) 加强人力资源开发管理 房地产企业应加强人力资源特别是人才的开发管理，既要广招高级技术和管理人才，又要通过股权激励等政策用好人才和留住人才；对技术熟练工人如泥瓦匠、机车驾驶员、预算员和普通职员如会计、营销业务员、物资采购员等，要定期开展培训和绩效考核，建立实施奖惩机制。这样，可以稳定高管、中基层干部和普通员工，确保企业决策科学，落实执行持续一贯，管理规范有序，层层恪尽职守，人人履权行责。从而，可多维度地降低甚至避免财务风险发生。同时，需重视财务人员的专业素养，提升高级财务人员占总财务人员当中的比例。注重在经营活动中使财务人员不断与我国政策国际的大方向相碰撞，不断的学习与丰富自己，完善企业财务管理体制，重视财务风险的管理，研究最新的财务知识，结合企业具体实际，为企业创造价值。 3) 重视采购和应付款循环控制 房地产企业从取得土地到“六通一平”再到房屋建造装饰完工，耗用大量材料物资装备。根据业内专家测算，房地产开发成本构成中，通过招标、拍卖和挂牌获得城镇土地的土地出让金，土地征用费或拆迁安置补偿费等土地费用约占20%~50%不等；项目开发的前期调研、策划、规划、设计费、可行性研究、地质勘查及“三通一平”等土地开发费用或前期工程费。近10%；房屋建设过程中所发生的建筑工程费、设备购置费及安装工程费用等建筑安装工程费或房屋建筑安装造价，约占整个成本的40%左右；水、电、热、气和绿化等基础设施建设费，为居民提供配套服务的各种非营利性的公用设施(如学校、幼儿园、医院、居委会、派出所等)和各种营利性的配套设施(如商店、银行、邮局、菜市场等商业网点)以及公共厕所、自行车棚等室外工程等所发生的公共配套设施建设费用一般在10%~20%左右；为组织和管理房地产开发经营活动所发生的管理人员工资，差旅费、办公费、保险费、职工教育费、养老保险费等管理费用在2%以内。可见，房地产企业的采购和应付款业务占总成本费用的90%以上，如果控制采购总额30%左右的应付款，即采用赊购和分期付款结算方式采购业务如能达到30%，将大大缓解房地产开发建设的资金紧张局面，降低房地产企业财务风险。 4) 健全存货管理与成本控制制度 房地产企业存货管理刻不容缓。与其他行业不同，房地产业的存货是连带土地资源的商品房产，耗资成本高，存货占压的资金代价大。一旦出现滞销或停售，不仅房屋资产价值自然受损，其所占用资金无法收回却仍需支付所占压筹资的利息，还有可能延迟还本期限而遭遇加收罚息甚至金融征信降级或进入“黑名单”的重度风险。所以企业应采取具体措施，将售卖与出租相结合，降低商品房的空置率，减少资金占用，加速资金周转，提高资金利用率，缩短投资回收期；其次，需加强成本管理。在经营管理活动中，要加强成本管理，对各成本项目进行明确，不仅明确名目，更要明确标准，并且要将各项成本明确到各部门，帮助企业明确成本出处，提升成本利用度，使各个部门有效协调合作，合理有效的完成目标。建立健全监管机制与奖励机制，赏罚有度调动积极性。 4.2.4. 优化资本结构 作为资金密集型企业，房地产企业应高度重视资本结构调整和稳定。从理论上讲，房地产企业自由资金应达到房地产开发市场需求的总量。进入规模扩张期，可适当融入资金，但一般不宜超过资产总额的55%~65%，而且以短期筹资为主，这是控制现金性筹资风险的底线 [ 5 ] 。如果明显超过该界点，则容易出现收付性筹资风险，甚至有资金链断裂之虞。为此，要求房地产企业财务部门结合市场经营的资金需求实际，综合考虑资产流动质量、应收账款回收能力、商业声誉、金融征信、经营规模和库存量等多种客观要素，用量化比例量身定制出最理想的资本结构；同时，研究制定出防控筹资风险的预警指标体系，并认真贯彻执行；最后，应该建立股权激励制度，让股权适度向公司高管、技术精英和高级人才分散转移，以稳定人力资源。虽然有人认为房地产上市公司的流动负债率越高，股权越集中，则企业绩效也越高 [ 6 ] 。但股权都集中于少数几个投资大股东手中，会丧失其吸引人才、稳定人才和促进公司业绩增长的激励功能，滋生财务风险。如果像东方雨虹、华夏幸福和中华企业那样，让公司聘用的高级人才和经营员工都持有一定限售性股份，则将最大限度地激发获授激励对象的积极性和集体责任感，积极消除经营风险，推动房地产企业快速健康发展。 4.2.5. 建立健全财务风险预警机制 房地产行业整体上普遍具有易受政策变化和市场波动影响的特点，在实际的经营管理活动中，常常会遭遇各种未预料状况，而使企业受到不同程度的影响，导致企业产生财务风险的可能。而财务风险预警机制就是为解决这一难题而设立的。房地产企业应建立健全适合企业具体内外环境的财务风险预警机制，运用电子平台设定财务风险预警系统，建立完善的财务风险指标体系和自动推算方法运行功能，确保系统能够及时而准确地识别和评估财务风险，及时发出财务风险级别的提示警报，为企业财务和决策层采取应对策略提供充足的时间保障。同时，还有助于房地产企业财会和筹资预算管理委员会将当次预警提示与本往期的预警情况作比较，或与同年度同行业间企业财务风险状况作对比，以更加科学地制定应对策略。