system: [SYSTEM]

user: 5. 对策建议 5.1. 加强交易利益攸关方的风险防控 5.1.1. 加强期房开发企业的监管 (1) 建立严格的市场准入与退出机制，提高市场准入门槛。首先，建立严格的资质审查制度。审查过程中要实地勘察，明确其提供资料的真实性，避免开发商利用法律漏洞进入市场，欺诈消费者。其次，完善市场退出检查机制，对退出企业现有业务、资产、诉讼等状况进行检查，避免损害购房者权益。 (2) 实行动态年检制度。监管部门需结合开发企业资质进行年检，定期和不定期的对房地产开发企业开发项目审批文件、配套设施方案及实施、被拆迁居民安置方案等情况进行全面验核。对不按照规定执行的企业，应按照有关规定给予严厉处罚 [ 23 ] (刘同战，2010)。 (3) 加强开发商信用机制建设。目前急需建立一套以政府引导、行业协会组织、企业参与、社会监督的行之有效的房地产行业信用评价体系，对商品房经营者进行全面、系统、科学的信用信息和信用等级核定管理，惩戒经营者的不诚信行为。 (4) 强化房地产开发质量监管工作。在商品房预售阶段组建业主代表会，对商品房质量进行监督。加强信息公布，强化行政监管力度，形成对建设单位、承包商、监理的有效约束。 5.1.2. 加强房屋交易中介机构的监管 从法律和行业层面完善对房地产中介的监管。可在立法上建立对房地产经纪机构的资质审查程序 [ 24 ] (吴建平，2009)，加强经纪人员的从业资格审核(王建，2007) [ 25 ] 。建立经纪机构市场准入、退出及从业人员监管法律制度。 中介组织活动必须在法律规范范围内活动，同时用行规制约服务行为。行业内成员相互之间具有监督和保护的机能 [ 26 ] (周学勤，2010)。应向行业协会监管和行业自律并行模式转变，合理分配监管角色和职权，明确划分政府部门和行业协会的监管职能 [ 27 ] (代永能，2007)。经纪人员需同时具备良好的专业知识和从业道德素养。 另外，中介市场的健康发展离不开经纪风险防范监管制度的建立，具体包括经纪机构营业保证金和经纪人责任保险制度方面 [ 28 ] (李彦佳，2011)。 5.1.3. 加强银行信贷风险防控 房地产市场涉及金融市场稳定，一定程度上容易造成金融风险，加强对信贷风险防控，可从以下方面着手： (1) 加强个人信贷业务的监管。首先，监管部门应制定严格的、具有可操做性的个人按揭贷款规制，其次，监管部门需要健全住房按揭贷款风险监管机制。加强个人按揭贷款中的购房用途管理，商业银行需要采取严格的贷前审查，同时，避免出现虚假按揭现象，加强对重点环节、客户和机构方面的监管 [ 29 ] (刘庆飞，2010)。 (2) 严格加强房地产企业信贷监管。监管部门应严格监管商业银行信贷投放的结构比例，避免房地产贷款占比过大、结构失衡。商业银行自身主动对房地产贷款风险进行识别、衡量、监测和控制的手段和能力显著不足。所以监管部门主动加强房地产企业监管极为必要。 (3) 加强房地产信贷创新的监管。监管部门在对金融机构创新业务进行审批的时候，应充分考虑相关的监管机制是否能够到位。监管机构应审慎监管商业银行房地产创新产品，重点加强对房地产创新产品的监管。政府职能部门建立房地产价格失衡预警指标，可以衡量房地产价格的合理价位，必要时采取相应措施，这有助于稳定金融体系。 (4) 设立政策性房贷银行。为保障中低收入者能够获得房贷，国家可设立专门的政策性房贷银行，保障中低收入者的购房需求 [ 30 ] (戴智，2013)。 (5) 政府可在土地政策、信贷政策、税收政策和住房政策等方面采取积极的应对措施。 5.1.4. 建立购房者权益保护机制 为保证购房者权益，还须从多方面完善商品房消费者权益救助机制，具体包括： (1) 完善商品房消费者权益保护立法。首先，我国应当在《中华人民共和国消费者权益保护法》中承认商品房买受人的消费者地位。其次，完善《城市房地产管理法》、《建筑法》和《建设工程质量管理条例》，扩大商品房质量责任的主体范围，开发商、承建商、设计与勘测单位需共同承担对购房者的一体责任。 (2) 建立风险共担和消费者权益救助机制。政府可设立商品房风险担保基金。当购房者合法权益受到侵犯需要开发商承担违约责任或赔偿时，可使用基金进行及时赔付，维护购房者权益。也可改变现有商品房预售风险的单边承担机制为分散给消费者、银行及房地产开发商一并承担的多边承担机制，降低商品房预售市场的各种商业风险。目前，在我国工程承包人是质量保修唯一主体，商品房质量无法得到根本保障，可将我国商品房工程质量保修制度修正为保修保险制度，以避免保修承担人破产后无人保修的局面。增设独立的商品房消费者权益仲裁庭作为消费者协会下设机构解决商品房消费纠纷。 (3) 完善惩罚性赔偿金制度，建立虚假广告的举报制度。进一步完善惩罚性赔偿金制度，对一房多卖、隐瞒房屋面积误差过大、虚假宣传，以及商品房质量问题等主观恶意较为严重的侵权行为，应当适用惩罚性赔偿(陈玉岩，2010) [ 31 ] 。规范风险提示，建立虚假广告的举报制度。要求销售商或开发商对购房者在看房选房过程中按要求给予必要的风险提示，并通过必要的宣传，指导购房。 (4) 引入第三方监管机制。成立能代表开发商和购房者利益且获得官方授权的第三方监管机构，配合政府相关部门，维护购房者权益。也可建立由当地购房者组成的“业主团队”在其他业主的维权基金支持下履行跟踪监管活动(殷亚东，2010) [ 32 ] 。 (5) 完善开发商的信息披露制度。建立商品房预售信息披露制度，建立统一信息管理平台，提供房地产网上信息查询，确保披露信息的真实性、全面性和及时性，为购房者提供安全准确的数据与信息，为政府监管、社会监督等活动提供技术支持，及时采取措施制止预售中的违法现象，降低金融风险，为房地产市场健康发展提出可行的科学建议。购房者可通过国土综合信息网查询开发企业商品房预售许可证信息、楼盘信息。开发商在将预售方案、项目建设信息提交监管部门的同时，需在售楼场所显著位置进行公示。 (6) 强化政府各部门的监管协调，明确其服务职能。需进一步明确监管部门间的职权范围、及市场自身监管之间的界限，转变政府职能，变管理为服务，避免过度干预，充分发挥市场、社会力量的监管作用，实现公共利益最大化。 (7) 充分发挥市场监管作用。房地产开发商需要树立品牌效应，通过品牌效应的释放将提升盈利能力，在日益竞争的市场环境下推动开发商强化守法意识、服务意识。 (8) 提高公众自身法律知识，增强自身维权意识和防范意识。预购者需加强对国家、地方售房政策的了解。在购置房屋前，可通过政府相关信息发布平台需查询信息、产权调查。在自身合法权益受到侵害时，及时向相关部门反映举报，通过法律途径维护自身合法权益。 5.2. 完善资金监管体系 为完善商品房预售制度、保证购房人的利益、保护金融机构的信贷安全，可从以下方面完善资金监管： (1) 完善资金监管的相关立法。如《城市商品房预售管理办法》中虽对预售资金监管作了严格的规定，由于缺乏可操作性，导致了较多的商品房预售市场风险。应该进一步完善资金监管的相关立法，明确并具体地规定商品房预售资金监管制度。 (2) 确立资金监管模式，明确监管主体。国内外均有一些成功的、先进的资金监管模式可供借鉴，结合我国市场环境、法律体系制定出符合本地区的资金监管模式。明确各自预售资金监管主体以及相应的监管职责。明确监管部门、银行、监理机构和担保公司的角色和责任，避免单一监管中“一条龙”业务的弊端，做到各司其职，相互制约，确保交易中的资金安全。在实践中，可由银行、监理公司、担保公司等监管主体相互配合进行基本监管，政府部门在此基础上对被监管主体和基本监管主体进行监管。这样既保证预售资金监管质量，又保障监管效率 [ 33 ] (王瑞婷，2013)。 (3) 明确监管法律责任，强化监管主体法定地位。明确监管主体针对预售款使用监管不力的法律责任，同时要建立惩罚机制，对开发商的擅自挪用预售款的行为进行惩罚，规范开发商使用预收款的行为。对于监理公司的法定地位，也需进一步强化，为监理公司实施商品房预售资金监管提供强有力的法律支撑。 (4) 规范预售资金监管专用账户管理，建立工程建设资金专项审查机制。商品房预售资金专用账户从设立、最低限额要求、变更及撤销等环节均应纳入严格的资金监管范畴。强化商品房预售资金监管专用账户的资金归集机制，避免资金专用账户“散户流行、专户不专” [ 34 ] (卜晨雷，2015)，确保预售资金专款专用于工程建设，严格审核、控制预售资金使用风险。政府可建立建设资金专项审查机制。开发商每次的预售房项目都要向主管部门申报由银行及其它相关部门提供的企业当时的资本证明，间接地提高了预售房市场的准入门槛，提高了房地长市场主体的整体质量，降低了预售房市场的风险，既降低了监管的难度又保证了监管的效果。 (5) 实施房地产抵押贷款证券化，完善企业融资渠道。实行房地产证券化，拓宽融资渠道，使开发商不借助于预售款也能保证项目工程的循环建设，降低银行的债权风险。 5.3. 规范交易环节，加强过程监管 (1) 进一步完善交易流程，规范交易环节。首先，规范认购的流程、合同，将认购定金纳入资金监管范围。其次，完善预售合同备案机制，加强对房屋买卖合同监管，建立更加全面系统的不动产预告登记效力体系。监管部门通过预售合同备案机制，对《商品房买卖合同》格式进行统一规范，对违反《合同法》或地方相关立法的合同条款或“问题条款”、“霸王条款”，坚决要求开发商予以修改和完善，维护购房者权益。可将预售合同登记备案需要和预告登记制度进行更密切、有效的整合，以使购房者的权益得到全面的保护。另外，进一步完善网签系统，发挥信息系统的作用，提高办事效率，降低交易风险，最大程度地保障交易安全。将预售系统、备案系统和登记系统有效衔接，保证业务工作环环相扣，实现数据共享，防止一房多卖情况发生。 (2) 加强过程的监管。首先，对房地产开发项目的全部环节进行严格监管，对开发商资质审查、预售许可的发放、预售合同规定的权利及义务进行把控，保障各方权益。其次，借助房地产交易系统，建立对各客户开发商的点评机制。