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user: 3. 以房抵债业务的增值税筹划要点 3.1. 积极谋求纳税筹划空间和机会 一些单位忽略预先开展增值税纳税筹划工作，往往急于办理房产过户，丧失了增值税纳税筹划机会。如某国有农场根据法院判决，以自建小区两栋住宅共499，590.6元(229.17 m 2 × 2180元/m 2 )和12个车库共1，073，160元(268.29 m 2 × 4000元/m 2 )合计1，572，750.6元，抵偿执行权利人债权152.82万元。农场接到法院《执行通知书》后，随即与债权人签订合同并办理产权过户。从而，丧失了纳税筹划机会。若该农场提前与债权人沟通达成以房抵债意向，主动向债权人承认单方过错，完全可以避免通过司法解决途径，即节省一笔不小的“败诉费”，还给纳税筹划争取了充足时间。 3.2. 寻求低价抵债策略 当企业确定以房抵债，可从保护自身商誉角度出发，主动与债权人友好磋商，尽力请求对方看在以往长期合作的情份上，主动放弃一部分债权。这样，可以使抵债房产的书面合同价格适度降低。尽管这样做的结果是债务人将额外承担对方放弃债权部分的企业所得税，但总体看还是对双方都有利的。兹举例说明如下： 某县MS公司欠材料供应商货款212万元，2016年末，供应商要求MS公司以其2000年建在公司外的职工宿舍楼(账面原值107.31万元，账面净值21.5万元)抵偿。 【方案一】MS公司同意以房抵债，依照现行有关税收政策规定，计算如下： (1) MS公司应纳税： ① 应纳增值税额 = 212 1 + 5 % × 5 % = 201.9 × 5 % = 10.1 万 (万元) ② 应纳附加税费 = 10.1 × (1 + 5% + 3% + 2%) = 1.01 (万元) ③ 财产转让合同印花税额 = 212 × 0.5‰ = 0.11 (万元) ④ 土地增值额 = 201.9 − 117.31 × (1 + 5% × 17) − (1.01 + 0.11) = 7.62万元，适用税率30% 应纳土地增值税额 = 7.62 × 30% = 2.29 (万元) MS公司帝宅房产共应纳税额 = 10.1 + 1.01 + 0.11 + 2.29 = 13.51 (万元) (2) 供应商应纳契税额 = 212 × 3% = 6.36 (万元) 【方案二】经双方深度沟通和反复磋商，供应商同意为MS公司“免责”62万元。这样，房产实际抵债价格为150万元，双方纳税结果如下： (1) MS公司应纳税 ① 应纳增值税额 = 150 1 + 5 % × 5 % = 142 .86 × 5% = 7.14 万 (万元) ② 应纳附加税费 = 7.14 × (1 + 5% + 3% + 2%) = 0.71(万元) ③ 财产转让合同印花税额 = 150 × 0.5‰ = 0.08 (万元) ④ 土地增值额 = 142.86 − 107.31 × (1 + 5% × 16) − (0.71 + 0.075) < 0，不纳土地增值税。 MS合计应纳税总额 = 7.14 + 0.71 + 0.08 = 7.93万元 (2) 供应商应纳契税额 = 150 × 3% = 4.5(万元) 计算可知，MS公司采用协商低价抵债手段，方案二的纳税总额比方案一节约5.58万元(13.51 − 7.93)，节税率为41.3%；债权人供应商也少纳契税1.86万元(6.36 − 4.5)，节税率达到29.25%，可谓双方共赢。但在实践中，债务人不能忽略另外一个重要税种——财产转让所得税。虽然国家税务总局2010年第19号公告规定企业取得财产(包括各类资产、股权、债权等)转让收入、债务重组收入、接受捐赠收入和无法偿付的应付款收入等，应计入确认收入的年度计算缴纳企业所得税。但是，并未明确规定取消财产转让所得额计算办法，即以财产转让总收入扣除财产净值与相关税金后的余额。这样，按MS公司方案一应计 企业所得税44.25万元 [ ( 201.9 − 21.5 − 1.01 − 0.11 − 2.29 ) × 25 % ] ，而方应计企业所得税为45.64万元 [ ( 142.86 − 21.5 − 0.71 − 0.08 + 62 ) × 25 % ] 。显然，方案二比方案一多纳税1.39万元。 3.3. 机器设备和物品单独作价计税 有些企业因亏欠债务额较高，往往选择用厂房、宾馆、酒店、写字楼等整体作价抵债，这是极不明智的做法。在以房产抵债过程中，除房屋建筑物和构筑物的附属设施也就是与房产不可分割的水暖电照、通风管道、烟囱、中央空调等设施应随同房产一并作价外，诸如工业生产线、锅炉和宾馆酒店的床铺、桌椅、电视机、洗卫浴品、清洁车、洗衣机等货物，如果跟随房屋“一口价”，将统一执行不动产销售税率5%。按照财税[ 2014 ]57号规定，一般纳税人销售自己使用过固定资产(09前购建，但不包括房地产)按简易办法依照3%征收率减按2%征收增值税；09后购建按适用税率；小规模纳税人销售任何时期取得机器设备等固定资产，均应以销价除上(1 + 3%)后得出的销售额按2%征收率计税。用公式表示如下： 销售使用过固定资产应纳增值税额 = 成交价格 ÷ (1 + 3%) × 2% 这样，能节省多半增值税及其附加税费。所以，纳税人对随同房屋抵债或销售使用过的机器设备和货物，一定单挑出来作价计税。 3.4. 以房抵债变为“债转股” 如果债权人是某公司法人代表，或者有意经商，就设法帮助其建立一个新公司，债权人即可用这些房产作为入股投资给企业，但需在内部《投资协议书》中声明只参与经营利润分红不参与清算资产分配。这样，债权人就免去了全部的纳税负担，债权人也节省了契税支出。前提是能获得债权人同意，并且单位对用于抵债的房产有独立处置权。若属于国有资产，则需要向国资部门层层报批，纳税风险较大，应慎重行事。 3.5. 巧妙设定老房产取得价格 营改增政策规定，纳税人转让 2014 年 4 月 30 日前 取得(自建除外)的不动产增值税，按转让总价款扣除买价或取得时作价后的余额是5%征收率计算。而老房产买价即为发票所在价格，取得时的作价应为房屋合同所里价格或者评估重置价格。对于年代久远的老房产而言，由于会计档案销毁、企业变更、资产重组等原因，都有可能出现房产在而“查无实据”现象。在这种情况下，税务机关认定旧房买价或取得作价的办法将主要依据评估价格。纳税人应充分利用这种发票、合同等的历史模糊期，巧妙选择或设定老房产的取得价格，并主动向税务机关提供房屋破损、土地荒废、地处偏僻或荒凉的照片和书面证明等资料，作为作价偏低的正当理由和商业目的。只要操作得当，既合规合法，又可被税务机关接受。从而节省增值税及其附加税费，并可降低印花税和土地增值税以及企业所得税，纳税筹划效果十分显著。 例如，黑龙江某国有农场2017年发生一笔以房抵债业务，一栋1998年以37万元购入的招待所，2006年投入18万元将之改造成宾馆，因宾馆设施老化和房屋结构差严重影响经营，便于2015年重新易址重建。此后，该楼一直闲置废弃，外墙和门窗破损比较严重。2017年10月，农场同贷款银行反复协商，同意将该宾馆过户给银行，银行免去其贷款本息92.32万元的偿还责任。由于年代已久，当年会计档案销毁，农场无法提供房屋购买发票。经与税务认真沟通，同意农场到税务局认可的资产评估所按照成本估价法进行评估。评估报告显示的成本价格为58.91万元。这样，农场应纳增值税额为1.59万元[(92.32 − 58.91)/1.05 × 0.05]。倘若农场提供原始凭证37万元，则应缴纳增值税2.63万元[(92.32 − 37)/1.05 × 0.05]，比评估扣除多缴纳1.04万元(2.63 − 1.59)，节税比率达到39.71%。