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user: 2. 研究现状分析 2.1. 数据来源 本文主要分析我国REITs的研究现状，所以数据主要来源于中国期刊全文数据库(CNKI)。中国期刊全文数据库(CNKI)可被认为收录国内期刊较全的、学术水平较高的数据库。为获得较全的数据，检索关键词“REITs”，选择模糊查找，期刊种类不限，检索时间为2017年11月5号，起始年限不限制，共检索到1056篇文献，根据与REITs研究的相关程度，对文献进行了筛选，删除相关性不高的文献，最后保留有效文献999篇。 2.2. 年度发表论文数量分析 论文的年发表量可以直观反映该领域科学知识量的变化情况，通过检索结果可以发现，我国REITs的首篇论文发表于1999年，如图1，显示了REITs文献年度发表数量。 通过图1可以发现：REITs相关研究大致可以分为三个阶段： 1) 研究起步阶段(1999年~2003年) 这一阶段相关论文数量相对较少，年平均论文数量为2.6篇，2000年和2001年发表的相关学术文献数量为0。并且，此阶段的相关文献，大多停留在REITs系统性的描述上，这说明我国关于REITs的研究起步相对较晚。 2) 快速发展阶段(2004年~2007年) 这一阶段年度论文发表量呈现快速增长趋势，年平均发文量为73.3篇。此阶段相关研究的爆发，应该与2004年我国出台的金融政策和相关法规有密切关系。2004年国务院出台了《关于调整部分行业固定资产投资项目资金本金比例的通知》、中国人民银行出台了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》等。其中提到要加强房地产贷款的风险控制，提高贷款门槛。此外，还要求控制房地产信贷规模，提高个人住房按揭贷款门槛。这些政策的出台提高了房地产行业的融资成本，房地产投资趋于下降。此时，急需拓宽房地产行业的融资方式，减轻银行的压力，作为一种有效的资产证券化手段，REITs就成为了学者们研究的热点，由此可以看出政策对于REITs的研究与发展具有非常显著的影响。 3) 研究稳定阶段(2008年~2017年) 这一阶段年平均发文量为75篇，年发文量整体有下降的趋势，但这并不能代表我国对于REITs的研究已经成熟。笔者认为，发文量下降的主要原因是由于中国当前REITs成熟的产品相对较少，缺少实际数据支撑更深入的研究。 2.3. 高产作者及合作关系分析 一个研究领域的发展趋势，通常是由少部分学者带领的。而发文量一定程度上体现了学者在一个领域的研究深度，通过分析高产作者的研究动向，可以洞悉最新的研究动态 [ 3 ] 。表1显示了发文量大于3的作者信息，由表1的数据可知，从1999年到2017年，REITs相关研究发文量大于3的作者只有8人，说明持续研究REITs的学者非常少。其中发文量最多是上海大学法学院的李智学者，发表了10篇关于REITs的文章，并且其发表的文献被引用的次数最多，研究年限也较长，从2006年开始至2016年，持续都有和REITs相关的论文发表。清华大学的张红学者，研究年限最长，说明其始终在关注REITs领域。上海市证券交易研究中心的陆一学者，虽然对REITs的研究年限较短，但是其发表相关研究论文效率最高，一年多时间发表了6篇REITs相关论文。 随着研究规模的扩大、研究内容的加深及学科间的交融，科研合作成为重要的科研模式 [ 4 ] ，为得到REITs相关研究的核心研究群体，我们运用CiteSpace可视化软件对学者之间的合作关系进行了分析，以年为单位进行时间分片，从1999年到2017年共划分为19个时间段，剔除合作群中作者人数小于3的子群，得到如图2所示的部分作者的合作关系图。由图2可以发现，作者之间相对孤立，表明作者间的合作关系较弱，大部分的作者是独自进行研究。作者合作群人数大于等于3的子群共有17个，作者之间没有形成大规模网络形状的合作关系，也没有明显的核心作者群。核心作者群是指某研究领域发文量较多并且影响较大的作者集合，根据普莱斯定律，核心作者群的计算方法为： M = 0.749 N max ，其中M是核心作者的最低发文量， N max 表示全部作者当中最大的发文量 [ 5 ] 。由表1可知，对于REITs的研究，发 图1. REITs研究文献的年度分布 图2. 部分作者合作关系图 Table 1 The author of more than three publication 作者 发文量(篇) 所在机构 文献被引次数 首篇发表时间 末篇发表时间 李智 10 上海大学法学院 164 2006.11 2016.02 陆一 6 上海市证券交易所研究中心 12 2007.02 2008.04 朱清 5 安徽财贸职业学院行知管理学院 14 2012.06 2015.04 马智利 5 重庆大学 68 2013.03 2014.09 王小雪 5 天津财经大学 31 2006.11 2009.11 丁建臣 4 对外经济贸易大学 21 2013.08 2014.11 何红 4 沈阳工程学院 11 2009.04 2014.05 张红 4 清华大学 16 2005.11 2016.04 表1. 发文量大于3的作者信息 文量最多的是李智学者，发文量为10篇，即 N max = 10。计算可得M = 2.37，所以发文量大于等于3的作者为核心作者群。通过计算，发文量大于等于3的有作者共34位。而34位作者的总发文量为118，占数据总数的比例为11.8%，远远低于普莱斯定律中50%的要求 [ 3 ] ，说明REITs的研究尚未形成稳定的核心作者群，而且核心作者人数较少。由此可以看出，REITs研究的核心作者群的形成还处于非常初级的阶段，作者之间的合作关系较为稀疏。因此，REITs领域的相关学者要加强信息的沟通与交流，推进REITs的研究向更深层次的发展。 2.4. 载文期刊分析 为了向REITs相关研究的学者资料收集和中文研究成果发表提供一定的帮助，我们对999篇REITs相关论文的载文期刊进行统计分析，试图得到REITs研究领域的核心期刊群，载文量大于10的期刊信息如表2所示。由表2可知，REITs相关论文的载文期刊类别比较集中，主要是房地产类和经济学类，由此可以看出REITs的双重属性，即“房地产业” + “金融业”。但所有载文量大于10的期刊，它们的复合影响因子都小于1，说明关于REITs研究的论文被引用次数非常低，在REITs领域，中国期刊的影响力较低。一方面是由于我国REITs研究的起步较晚，发展缓慢。另一方面，可能是现有研究深度还不够，还需要此领域的学者继续努力。 2.5. 研究机构分布 某一领域的核心机构是以发文量最多的某一部分机构为代表，通过分析REITs研究领域的高发文机构，有助于了解此研究领域前沿的权威机构。统计REITs各研究领域的发文量可知，发文量大于10的机构如图3所示。由图3可知，发文量最高的两所高校是中央财经大学和重庆大学，均为25篇。此外，发文量大于10的机构全部是高等院校，可见高等院校是REITs研究的主力和引领者。通过研读各个机构具有代表性的文献，可以发现，各个机构之间的研究方向也不一样。中央财经大学主要从融资和金融制度创新的角度，对REITs发展模式进行了探讨 [ 6 ] [ 7 ] ；同济大学主要研究国外REITs发展经验对我国的借鉴意义，并从风险、税收、可行性等多个维度对我国REITs的发展道路进行了分析 [ 8 ] [ 9 ] ；重庆大学学者的研究方向主要集中在具体的应用模式上，如在公租房、廉租房及工业地产的应用，并结合具体城市进行了实证分析 [ 10 ] [ 11 ] 。因此，研究机构之间应该加强信息交流和资源共享，促进REITs不同研究问题的融合与发展。 2.6. 研究主题关键词分析 文献的关键词是一篇文章的核心与精髓，是文章主题的高度概括及凝炼，频次高的关键词常被用来确定一个研究领域的热点问题 [ 3 ] 。图4是基于CiteSpace软件的关键词共现图谱，是1999年到2017年之间的REITs相关研究关键词的共现情况展现，其中阈值设置为top50%，采用最小生成树算法进行剪枝。节点类型选择年轮状，年轮的厚度与该年的关键词频次成正比。剔除掉语义重复和其它没有实际意义的词汇。从图4可以看出，节点较大的关键词有商业地产、房地产业、信托基金、房地产投资、房地产企业、房地产金融、公租房等。说明这些词所代表的领域是REITs的研究热点，这些研究热点构成了REITs研究领域知识网络的关键节点。 关键词共现图谱直观地反映出研究热点的分布，但无法直观看出热点随时间推移的变化情况。因此，在关键词共现图谱基础上，进行关键词时区图的分析，结果如图5所示。从时区图可以看到，随着时间的推移，REITs的研究热点有三个阶段的变化： 第一个阶段是1999年到2003年，这个阶段是REITs研究的起步阶段，主要围绕房地产业、房地产证券化、房地产投资等基础知识展开研究，研究内容更注重REITs的房地产属性。 Table 2 Journal information with publications more than 1 期刊名称 文献数 期刊符合影响因子 中国房地产金融 46 ---- 建筑经济 27 0.786 城市开发 22 ---- 现代商业 22 0.163 中国房地产 18 0.25 中国房地产业 17 ---- 房地产导刊 16 ---- 商场现代化 16 0.111 深圳地区科技 12 ---- 上海房地 11 0.148 经济研究导刊 11 ---- 表2. 载文量大于10的期刊信息 图3. 发文量大于10的机构 图4. 关键词共现图谱 图5. 关键词时区图 第二个阶段从2004年到2009年，这段时期是REITs研究的爆发时期，文献量剧增，研究内容也更加深入，房地产金融、REITs信托基金、REITs发展模式、REITs投资策略、不动产信托投资等是这阶段的重点研内容。研究领域有了很大的拓展，并且更注重REITs金融属性的研究。 第三个阶段是从2010年2017年，研究领域和实际应用结合的阶段。这个时期的研究，主要围绕REITs的融资模式、公租房、廉租房、保障性住房展开。当前，许多城市的房价处于历史高位，居民住房需求的满足与否成为衡量幸福指数的一项重要指标。保障性住房是政府利用国家和社会力量，为中低收入家庭提供的适当性住房，以保证居民的基本居住条件，但保障住房面临的资金供给短缺、融资主体单一的问题急需新的融资模式来解决。将REITs这种融资模式应用到保障性住房中，可以大大减轻保障性住房的融资压力 [ 10 ] 。因此这个方向还需要更多的学者深入研究。