萬物云空間科技服務股份有限公司，簡稱萬物云（2602），是中華人民共和國的一家從事物業管理及服務的企業，為萬科企業股份有限公司的控股子公司。公司的前稱為「萬科物業發展股份有限公司」（簡稱萬科物業），2020年10月31日更名為萬物云。
歷史
創立及早期歷史
1990年，時任萬科董事長的王石設立物業部，並在其首個住宅專案深圳天景花園引入物業管理。1991年3月22日，由於小區發生電費糾紛，天景花園各樓棟推選出15位業委會委員，成立中國內地首個業主委員會，自此萬科物業開創了「社區居民自治與專業服務相結合」的物業管理模式。
1992年，萬科旗下第一家物業管理公司成立，自此萬科物業確立了公司法人地位。1996年通過ISO9002認證，成為中國大陸第一家被國際機構認證的物業管理公司，並於同年舉行的中國大陸首次物業管理公開招標中獲得了深圳「鹿丹村」小區的物業管理權。
公司發展及擴張
2005年，萬科物業將屬下物業管理公司的70多個「物業管理處」統一更名為「物業服務中心」。2010年，萬科物業以7.28億元人民幣的品牌價值位居「2010中國物業服務優秀品牌產業」第一名。在後來中國指數研究院主辦的「中國物業服務百強企業研究成果發佈會」中，萬科物業在排行榜上連續多年名列榜首。從2011年開始，萬科物業服務專案由自行開發專案擴大至第三方專案，並將服務範圍從住宅小區拓展至商業物業。
2012年2月，萬科物業在全國各社區推出「幸福驛站」，以社區實體店的形式為萬科業主提供「一站式」管家式的生活服務，是萬科「幸福社區計劃」的組成部分。首家幸福驛站設在廣州萬科藍山花園。與此同時，萬科物業在中國大陸業內首創了「管家式全生命週期服務」，取代傳統社區空間服務的「四保」模式。
2013年，萬科物業上線「睿服務」平臺。2018年，萬科物業全年收入近100億元人民幣，成為中國大陸首家年收入突破百億人民幣的物業公司。
2018年7月，萬科物業宣佈以首次公開募股定價的方式購買戴德梁行4.9%的股份，成為其第四大戰略股東。2019年12月12日，萬科物業宣佈與戴德梁行聯合成立合營企業「萬物戴德梁行資產服務有限公司」（簡稱萬物梁行），在大中華區整合商業物業及設施管理服務。
2018年5月，珠海大橫琴投資有限公司與萬科物業簽署戰略合作框架協議，于同年9月成立合資公司，全權負責橫琴島的城市公共空間、公共資源、公共專案的管理、服務及運營，也開創了「物業城市」社會治理模式。2020年10月24日，「萬物云城」品牌正式對外發布，成為中國大陸第一個以城市服務為定位的服務品牌。
改名為萬物云
2020年9月25日，萬科物業執行長朱保全宣佈，因「萬物梁行」、城市物業已具規模，萬科物業將成為以住宅物業為主的服務品牌。
2020年10月31日，朱保全在深圳萬科浪騎遊艇會舉辦的萬科集團華東區域媒體交流會上對外宣佈，「萬科物業發展股份有限公司」更名為「萬物云空間科技服務股份有限公司」（簡稱萬物云）。朱保全還就「萬物云」的名稱作進一步解釋：「從城市到園區，從寫字樓到家，皆為空間，空間科技服務的範疇比物業服務更大，在空間（Space）里的設施、裝置、資產、人及商業活動皆可通過技術（Tech）連線」，又指「從物業到空間，讓公司可以服務更多客戶、服務客戶的更多方面」。更名后，「萬科物業」品牌得以保留，繼續作為住宅物業為主業的品牌。朱保全表示，萬物云是一家致力於空間科技服務的企業，與其他物業公司不再是競爭關係而是合作關係。同年12月9日，為精簡併釐清集團業務架構，萬物云創立「深圳市萬科物業控股有限公司」，此後中國大陸各地的萬科物業公司股權全部由萬物云轉讓予萬科物業控股。
2021年，萬物云旗下譽鷹物業先後收購伯恩物業、上港物業、萬益物業等公司的股權，以及以換股方式收購陽光城旗下物業管理企業陽光智博等。截至當年，譽鷹物業對外投資的公司有58家。
上市
2021年11月5日，萬科發佈公告，擬分拆所屬子公司萬物云在香港交易所發行H股股票並上市，上市完成後萬科仍將維持對萬物云的控股權。11月26日，萬科舉行臨時股東大會，審議並通過了《關於萬物云首次公開發行並境外上市方案的議案》。
2022年4月1日，港交所檔案披露，萬物云已向港交所提交上市申請，擬在主板市場上市。7月11日，中國證監會覈準萬物云的境外上市。
2022年9月19日，萬物云發佈全球發售公告，擬全球發售1.17億股股份，其中香港發售股份1167.14萬股，國際發售股份1.05億股。9月19日至9月22日招股。9月28日，萬物云確定H股股份最終發售價格為每股49.35港元。9月29日，萬物云正式在港交所上市，股份代號為2602。此次發行規模預計8億美元至9億美元，成為2022年港股市場規模最大的IPO。在當天的上市儀式上，萬物云的6名員工代表參與了敲鑼環節。
股權變動及架構
萬科物業成立初期，公司初始註冊資本為人民幣500萬元，萬科企業持有90%的股權，其餘10%的股權歸屬深圳市萬科財務顧問有限公司所有。2011年3月，萬科財務顧問將所持10%的股權轉讓予萬科企業，該公司成為萬科企業的全資附屬公司，2011年4月至2014年9月經歷一系列的注資，但仍為萬科企業的全資附屬公司。
2015年6月26日，萬科批準旗下萬科物業引入事業合夥人機制，僅面向萬科物業體系員工。至2022年，事業合夥人機制已進一步修訂併合併爲員工持股計劃。集團先後設立睿達第一有限公司、睿達第二有限公司、睿達第三有限公司、睿達第四有限公司和睿達第五有限公司（以上五家公司均在境外註冊）作為員工持股平臺，且由深圳市譽鷹投資管理有限公司（深圳市譽鷹第二十一投資管理合伙企業（有限合夥）為普通合夥人）間接控制。各合資格參與者將作為有限合夥人身份獲得各員工激勵平臺（即各境外員工持股平臺的持股合夥平臺）的合夥權益。
截至2022年9月，萬物雲集團的前十大實益擁有人及持股比例如下：
其中，萬科通過各全資附屬公司萬傾、萬斛、萬馬爭先、盈達投資基金、萬殊之妙及萬斛泉源擁有的合共6060萬股股內資股，持股佔比5.77%，萬科于本公司擁有權益並有權行使合共約62.89%的投票權，共同構成控股股東集團。博裕資本持股17.14%，公司董事局主席朱保全持股8.57%，58同城持股4.76%。
企業文化
標誌
萬物云的企業標誌以計算機基礎語言0和1為設計靈感來源，以天空藍為品牌色，寓意科技和未來無限可能，而圓潤的字型設計則是「數字科技與服務文化的結合」。而萬科物業現行品牌標誌則于2015年8月20日啟用，由韓家英設計。標誌由「VS」線條設計及知更鳥組成，其中硬朗的線條V代表「VANKE」，柔軟的線條S代表「SERVICE」，知更鳥的形象寓意「早起的鳥兒有蟲吃」，代表以勤奮的工作獲得客戶尊重。
業務
根據官方介紹，萬物雲集團有Space、Tech和Grow三大模組，Space模組業務涵蓋社區空間服務（萬科物業、譽鷹平臺）、商企空間服務（萬物梁行）和城市空間服務（萬物云城）；Tech模組則包括「萬睿科技」、「第五空間」，分別提供軟硬體服務能力、數字運營和行業人工智慧服務；Grow模組的「萬物成長」是公司的孵化器，孵化創新企業。截至2021年12月31日，萬物云專案覆蓋中國大陸一二線城市，在管專案總數4393個，在管面積7.8億平方米；合同管理專案總數5553個，合同管理面積10.1億平方米。
社區空間服務
社區空間服務以「萬科物業」為主品牌，在中國大陸率先實行市場化運作。該公司同時也是最早引入「管家服務體系」的物業管理公司之一，用於提供個性化服務體驗。截至2022年3月，萬科物業服務的地域覆蓋中國大陸30個省、直轄市和自治區的逾120個城市以及香港，管理2,889個住宅物業，在管總建築面積670.2百萬平方米。此外，萬物云還擁有「樸鄰」品牌，提供房屋銷售及租賃經紀服務，截至2022年3月在中國大陸50多個城市開設超過600個社區實體店面；另提供房屋再裝修及家居佈置服務、車位銷售服務。
商企空間服務
商企空間服務以「萬物梁行」為主品牌，截至2021年已與超過900家企業及機構客戶建立合作關係，其中包括中國十大網際網路公司中的8家以及中國十大金融服務公司中的7家。萬物梁行的商業物管和設施管理的專案覆蓋149個城市，管理物業專案超1100個，員工人數超過2萬人。
城市空間服務
城市空間服務以「萬物云城」的品牌運營，于2020年10月正式定名，是中國大陸第一個以城市服務為定位的服務品牌。產品解決方案包括市政基礎設施管養，生態環境服務，社區協同治理、服務運營和城市微更新。2018年5月在珠海橫琴島合作管理首個城市服務專案，此後在雄安新區、廣州白雲區、成都高新區、青島動車小鎮、廈門鼓浪嶼、武漢江漢區、江門人才島、鄭州二七區等地開展城市空間服務，並計劃在三年內在京津冀、長三角、大灣區三個核心城市群，以及成都、重慶、武漢、青島、鄭州、西安、濟南7個重點城市落地100個城市服務專案。
爭議事件
錦旗門事件
2020年9月14日，媒體報道稱，寧波鎮海中梁首府業主向萬科物業管理處贈予「幹啥啥不行，收錢第一名」的錦旗，引發爭議。據萬科物業公開信稱，此次業主送錦旗是因為小區七位業主不認同物業啟動收取地庫人防車位租賃費，業主的主要訴求是將車位租賃費價格下降至150元至180元之間。但最終雙方未達成一致，從而引發事件。事後，萬科物業發佈公開信表示，鑑於該事件給物業行業造成負面影響，擬向街道與小區業主大會提出申請啟動退出中梁首府物業服務工作的程式。但大部分中梁首府小區的業主表示，希望萬科物業能繼續在小區服務。9月27日9時至9月29日16時，箭港湖社區居委會委託第三方機構以電話徵詢形式，向業主進行意見徵詢。10月16日，寧波市鎮海區駱駝街道箭港湖社區居委會宣佈意見徵詢結果。682戶明確表達意願的業主中，587戶表示同意，即超過八成的中梁首府業主希望萬科物業繼續履職。10月21日上午，萬科物業發佈感謝信，強調「留任后將繼續努力」。