Administration : Etablissement public foncier d'Ile-de-France (EPFIF)
Type : Avis
Séance : 22/09/2022
Thème : Urbanisme et aménagement du territoire / Urbanisme
Mots clés : Expropriation - préemption, Service des domaines
Sens et motivation : Défavorable / Préparatoire

Maître X, X, a saisi la Commission d'accès aux documents administratifs, par courrier enregistré à son secrétariat le 25 juillet 2022, à la suite du refus opposé par le directeur général de l'établissement public foncier d'Ile-de-France à sa demande de communication, par courriel ou par courrier à ses frais, à la suite d'une première transmission incomplète, de l'avis de la Direction nationale d’interventions domaniales daté du 28 avril 2022, relatif à la décision n° X datée du X par laquelle l’EPFIF a décidé d’exercer le droit de préemption urbain sur la vente de biens situés X à X.

Après avoir pris connaissance de la réponse de l'administration à la demande qui lui a été adressée, la commission rappelle que la procédure de préemption, organisée, dans le cas général, par les articles R213-4 à D213-13-4 du code de l’urbanisme, comporte plusieurs étapes. 

Dans un premier temps, au vu de la déclaration d’intention d’aliéner présentée par le propriétaire conformément à l’article R213-5, du prix d’estimation ou du droit offert en contrepartie mentionné dans cette déclaration et, le cas échéant, de l’avis des services des finances publiques, le titulaire du droit de préemption peut, dans le délai prévu à l’article R213-7, renoncer à l’exercice de ce droit ou, ainsi que le prévoient les articles R213-8 et R213-9, notifier au propriétaire soit sa décision d’acquérir aux prix et conditions proposés, soit son offre d’acquérir à un prix proposé par lui et, à défaut d’acceptation de cette offre, son intention de faire fixer le prix du bien par la juridiction compétente en matière d’expropriation. 

Selon l’article R213-10, à compter de la réception d’une telle offre d’acquérir, le propriétaire dispose d’un délai de deux mois pour notifier au titulaire du droit de préemption soit qu’il renonce à l’aliénation, soit qu’il accepte le prix offert, soit qu’il maintient le prix ou l’estimation figurant dans sa déclaration et accepte que le prix soit fixé par le juge de l’expropriation.

Dans ce dernier cas, le titulaire du droit de préemption, s’il estime que le prix demandé est exagéré, peut, conformément à l’article R213-11, saisir le juge de l’expropriation, dans un délai de quinze jours. A défaut, il est réputé avoir renoncé à l’exercice de son droit. 

Enfin, dans le cas de fixation judiciaire du prix, et pendant un délai de deux mois après que la décision juridictionnelle soit devenue définitive, les parties peuvent accepter le prix fixé par la juridiction ou renoncer à la mutation, ainsi que le second alinéa de l’article L213-7 leur en laisse la faculté. 

Dans ces conditions, la commission estime que l’avis prévu à l’article R213-6 n’a pas pour seul objet de préparer la décision du titulaire du droit de préemption, mentionnée aux articles R123-8 et R213-9, de préempter ou de renoncer à l’exercice de ce droit, en réponse au dépôt de la déclaration d’intention d’aliéner, mais également, si la procédure se poursuit, de préparer la décision, mentionnée à l’article R213-11, de saisir le juge de l’expropriation ou, à nouveau, de renoncer à l’exercice du droit de préemption, ainsi que, le cas échéant, la décision éventuelle, prévue à l’article L213-7, de renoncer à l’acquisition du bien au prix fixé par le juge de l’expropriation. 

La commission en a déduit (voir notamment son conseil n° 20180773 du 31 mai 2018), en revenant sur sa précédente position, que l’avis de l’administration compétente relatif à l’estimation du bien ne perd son caractère de document préparatoire à une décision administrative qui n’aurait pas encore été prise qu’à compter de la conclusion de la vente ou de la décision du titulaire du droit de préemption de renoncer à l’acquérir.

La commission, qui relève que la procédure de fixation judiciaire du prix est en cours et comprend que l’administration n’a pas renoncé à acquérir le bien, émet donc, en l'état, un avis défavorable à la demande.