Administration : Etablissement public foncier Provence-Alpes-Côte-d’Azur (EPF PACA)
Type : Avis
Séance : 21/07/2022
Thème : Urbanisme et aménagement du territoire / Urbanisme
Mots clés : Expropriation - préemption
Sens et motivation : Favorable, Sans objet / Inexistant, Favorable / Sauf secret des affaires

Maître X a saisi la Commission d'accès aux documents administratifs, par courrier enregistré à son secrétariat le 21 juin 2022, à la suite du refus opposé par la directrice générale de l’Établissement public foncier Provence-Alpes-Côte-d’Azur à sa demande de copie, par courrier électronique ou envoi postal, des documents suivants en lien avec la décision de préemption D2021-31 du 22 février 2021 :
1) l'avis des domaines servant de base au prix de l’Établissement public foncier Provence-Alpes-Côte d'Azur (EPF PACA) concernant l’acquisition du bien (référence avis n° 2020‐113V2326 du 28 janvier 2021) ; 
2) les annexes éventuelles accompagnant l’avis susvisé ;
3) l’étude de dureté foncière en lien avec le bien visé par la décision de l'EPF PACA ;
4) tous actes préparatoires pris par l’EPF PACA ayant permis à l’EPF de fixer son prix d’achat dans la procédure de préemption référencée ci‐dessus.

En réponse à la demande qui lui a été adressée, la directrice générale de l’Établissement public foncier Provence-Alpes-Côte-d’Azur a informé la Commission de ce que seuls les documents visés aux points 1) et 3) de la demande étaient en sa possession. La Commission, qui comprend par suite que les documents visés aux points 2) et 4) n'existent pas, ne peut que déclarer sans objet la demande dans cette mesure.

La Commission rappelle ensuite que la procédure de préemption, organisée, dans le cas général, par les articles R213-4 à D213-13-4 du code de l’urbanisme, comporte plusieurs étapes. Dans un premier temps, au vu de la déclaration d’intention d’aliéner présentée par le propriétaire conformément à l’article R213-5, du prix d’estimation ou du droit offert en contrepartie mentionné dans cette déclaration et, le cas échéant, de l’avis des services des finances publiques, le titulaire du droit de préemption peut, dans le délai prévu à l’article R213-7, renoncer à l’exercice de ce droit ou, ainsi que le prévoient les articles R213-8 et R213-9, notifier au propriétaire soit sa décision d’acquérir aux prix et conditions proposés, soit son offre d’acquérir à un prix proposé par lui et, à défaut d’acceptation de cette offre, son intention de faire fixer le prix du bien par la juridiction compétente en matière d’expropriation. 

Selon l’article R213-10, à compter de la réception d’une telle offre d’acquérir, le propriétaire dispose d’un délai de deux mois pour notifier au titulaire du droit de préemption soit qu’il renonce à l’aliénation, soit qu’il accepte le prix offert, soit qu’il maintient le prix ou l’estimation figurant dans sa déclaration et accepte que le prix soit fixé par le juge de l’expropriation.

Dans ce dernier cas, le titulaire du droit de préemption, s’il estime que le prix demandé est exagéré, peut, conformément à l’article R213-11, saisir le juge de l’expropriation, dans un délai de quinze jours. A défaut, il est réputé avoir renoncé à l’exercice de son droit.

Enfin, dans le cas de fixation judiciaire du prix, et pendant un délai de deux mois après que la décision juridictionnelle est devenue définitive, les parties peuvent accepter le prix fixé par la juridiction ou renoncer à la mutation, ainsi que le second alinéa de l’article L213-7 leur en laisse la faculté.

Dans ces conditions, la Commission estime que l’avis prévu à l’article R213-6 n’a pas pour seul objet de préparer la décision du titulaire du droit de préemption, mentionnée aux articles R123-8 et R213-9, de préempter ou de renoncer à l’exercice de ce droit, en réponse au dépôt de la déclaration d’intention d’aliéner, mais également, si la procédure se poursuit, de préparer la décision, mentionnée à l’article R213-11, de saisir le juge de l’expropriation ou, à nouveau, de renoncer à l’exercice du droit de préemption, ainsi que, le cas échéant, la décision éventuelle, prévue à l’article L213-7, de renoncer à l’acquisition du bien au prix fixé par le juge de l’expropriation.

La commission en a déduit (voir notamment son conseil n° 20180773 du 31 mai 2018) que l’avis de l’administration compétente relatif à l’estimation du bien perd son caractère de document préparatoire à une décision administrative qui n’aurait pas encore été prise à compter de la conclusion de la vente ou de la décision du titulaire du droit de préemption de renoncer à l’acquérir. Elle estime qu'il en va de même lorsque, comme en l'espèce, le propriétaire a renoncé à l'aliénation de son bien. 

Dans ces conditions, la commission, qui constate donc que le document visé au point 1) de la demande a perdu son caractère préparatoire, estime qu'il est communicable, dans son intégralité, à Maître X en application de l'article L311-6 du code des relations entre le public et l'administration. 

La Commission relève, s'agissant du point 3) de la demande, que le document sollicité consiste en une "Note de justification des prix et des coûts de démolition" établie en vue d'éventuelles acquisitions, par l'établissement, d'appartements, de maisons et de locaux d'activité dans un secteur donné. Elle constate que ce document, qui n'a pas trait à un ou plusieurs projets d'acquisition déterminés, ne revêt pas un caractère préparatoire à une décision à intervenir. Elle estime, par suite, qu'il est communicable à toute personne qui en fait la demande en application de l'article L311-1 du code des relations entre le public et l'administration, sous réserve de l'occultation des mentions éventuelles protégées par le secret des affaires. 

Elle émet donc un avis favorable à la demande, dans cette mesure.