<table><tr><td>2013</td><td>坚决抑制投机、投资性需求，完善稳定房价和房地产调控的政策体系。</td><td>抑制投机，完善调控政策</td></tr><tr><td>2014</td><td>推进公租房和廉租房并轨，增加中小套型商品房供应，抑制投机。</td><td>抑制投机投资性需求，增加供应</td></tr><tr><td>2015</td><td>因地施策，货币补贴保障住房，支持居民自住和改善性住房需求。</td><td>支持自住、改善性住房</td></tr><tr><td>2016</td><td>完善税收、信贷政策，因城施策去库存，建立租购并举的住房制度。</td><td>去库存，租购并举</td></tr><tr><td>2017</td><td>因城施策去库存，加强房地产市场分类调控，加快棚户区改造。</td><td>因城施策，分类调控</td></tr></table>

数据来源：历年政府工作报告，广发证券发展研究中心

从目前的限购政策执行力度来看，各线城市之间有比较明确的差别，其中一线城市，对于二套房的认证都已经推行了“认房认贷”的标准，且新的认贷政策范围涉及到全国的贷款记录二套房的付款比例提高至70%左右，首套房的付款比例为35%-40%，非本市户籍的社保缴纳年限统一为5年，且对于本地户籍单身人群也执行限购一套的标准。政策执行力度高于14年930放松前的执行情况。

表5：各一线城市的17年3月后限购政策执行细则

<table><tr><td colspan="2">主要指标</td><td>北京</td><td>上海</td><td>广州</td><td>深圳</td></tr><tr><td rowspan="2">本地户籍限购套数</td><td>单身</td><td>1</td><td>1</td><td>1</td><td>1</td></tr><tr><td>已婚</td><td>2</td><td>2</td><td>2</td><td>2</td></tr><tr><td rowspan="2">非本地户籍限购套数</td><td>单身</td><td>1</td><td>0</td><td>1</td><td>1</td></tr><tr><td>已婚</td><td>1</td><td>1</td><td>1</td><td>1</td></tr><tr><td colspan="2">购房资格（个税或社保缴纳年限）</td><td>5</td><td>5</td><td>5</td><td>5</td></tr></table>

<table><tr><td rowspan="2">首套房认定</td><td colspan="2">认房又认贷</td><td colspan="2">认房又认贷</td><td colspan="2">认房又认贷</td><td colspan="2">认房又认贷</td></tr><tr><td>普通住宅</td><td>非普通住
宅</td><td>普通住宅</td><td>非普通住
宅</td><td>普通住宅</td><td>非普通住
宅</td><td>普通住宅</td><td>非普通住
宅</td></tr><tr><td>无房且无贷款记录</td><td>35%</td><td>40%</td><td>35%</td><td>40%</td><td>30%</td><td>30%</td><td>30%</td><td>30%</td></tr><tr><td>无房但有贷款记录</td><td>60%</td><td>80%</td><td>50%</td><td>70%</td><td>40%</td><td>70%</td><td>50%</td><td>50%</td></tr><tr><td>有一套房且贷款已还清，再购买时</td><td>60%</td><td>80%</td><td>50%</td><td>70%</td><td>50%</td><td>70%</td><td>70%</td><td>70%</td></tr><tr><td>有一套房且贷款未还清，再购买时</td><td>60%</td><td>80%</td><td>70%</td><td>70%</td><td>70%</td><td>70%</td><td>70%</td><td>70%</td></tr><tr><td>最高贷款年限</td><td colspan="2">25 年</td><td colspan="2">30 年</td><td colspan="2">30 年</td><td colspan="2">30 年</td></tr></table>

数据来源：统计局，央行及其他政府网站，广发证券发展研究中心

而二线城市普遍执行的政策标准为，本地限购2套，外地1套，资格认定时间为1-2年，首付比例大30-40%，二套房的付款比例为40%-50%，力度不及13年执行的政策。论从政策执行的城市数量，还是政策执行的力度，都要低于14年之前的水平。三线城市则基本上只执行了外地人口限购1套房的政策，小幅提高了首套和二套比例，主要还是为了限制外地购房者的投资性需求和炒作，以市场保护为主要目的。

表 6：17 年及 14 年整体购房限制政策环境对比

<table><tr><td>城市等级</td><td>时间</td><td>本市户籍</td><td>非本市户籍</td><td>社税</td><td>首套房（无贷）</td><td>首套房（有贷）</td><td>二套房（无贷）</td><td>二套房(有贷)</td><td>限购强度</td></tr><tr><td>一线城市</td><td>17 年</td><td>限购 2 套</td><td>限购 1 套</td><td>5 年</td><td>约 35%</td><td colspan="3">普通住宅 50%，非普通住宅 70%</td><td>15.5</td></tr></table>

<table><tr><td></td><td>14 年</td><td>限购 2 套</td><td>限购 1 套</td><td>5 年</td><td>30%</td><td colspan="2">70%</td><td>15</td></tr><tr><td rowspan="2">二线城市</td><td>17 年</td><td>限购 2 套</td><td>限购 1 套</td><td>2 年</td><td colspan="2">30%</td><td>40%-50%</td><td>4.5</td></tr><tr><td>14 年</td><td>限购 2 套</td><td>限购 1 套</td><td>1 年</td><td>30%</td><td colspan="2">60%-70%</td><td>10.5</td></tr><tr><td rowspan="2">三线城市</td><td>17 年</td><td>不限购</td><td>限购 1 套</td><td>1 年</td><td colspan="2">20-25%</td><td>30%</td><td>1</td></tr><tr><td>14 年</td><td colspan="2">不限购</td><td>无需</td><td>30%</td><td colspan="2">60%</td><td>4</td></tr></table>

数据来源：统计局，央行及其他政府网站资料整理，广发证券发展研究中心

图3：17年和14年整体政策执行环境对比

\* 评估方式：限购等级（社保1年1分，限购套数少于平均1套1分，首套20%以上每多10%加1分，二套房认定，认贷+5分，比例高于30%每10%1分）

数据来源：各地房管局网站，广发证券发展研究中心

从市场政策环境限制强度的对比中我们可以明显的看出来，控制一线、二线城市价格上涨，对于三四线城市政策环境依旧宽松。我们认为未来政策的主基调依旧是去库存和控房价并重，在库存水平较高的三四线城市，支持居民购房和贷款，以需求引导为主，支持外来居住以及内生刚性及改善性需求。而对于价格涨幅扩快的核心及城市圈附近三四线城市，仍有政策加码的空间和可能。

# 政策压力加强，周期下行压力加大

经过本月的限购限贷政策升级，全国重点城市对于市场需求端的限制力度显著加强，回顾过往的房地产市场限购限贷及支付比例政策，我们发现调控正从全国范围的整体调控，向以城市为主导的个体施策方向变化。

15年之前的10年里，在首套及二套房付款比例也随着市场的变化和需要进行全国性的调整，统一调控改变购房者的支付能力，政策见效快。从16年930开始，各地政府灵活的根据自身库存及房价情况，调整政策执行力度，到目前为止已经重新执行限购的城市共33个，其中11年未执行过限购政策的城市。

从限购城市变化来看，上轮限购主要根据城市的行政级别，省会城市无论市场表现如何均加入到限购行列，而本轮限购主要根据房价涨幅和库存变化，部分三四线价格涨幅过大的城市加入到限购行列。