# ●房地产

公司房地产业务原由浙江国际嘉业房地产开发公司、上海中凯企业集团有限公司、浙江名城房地产集团有限公司、陕西雄狮房地产开发有限公司、潍坊国大房地产开发有限公司以及浙江时代大厦有限公司等 6 家房地产企业运营。2009 年 8 月 13 日，公司将房地产业务注入ST 亚华并改名“嘉凯城”，嘉凯城成为公司房地产业务的运营主体。

# 公司存量项目受房地产调控政策去化压力较大，计划通过加大销售力度、开发刚性需求产品等多种方式实现资金周转及项目收益的平衡

上市初期，嘉凯城的战略定位为高端城市服务运营商，主要开发类型为高端住宅、商业地产及综合体项目，2010 年以来受地产调控政策影响，存量项目去化压力较大。公司逐渐调整战略，并将自身定位为“城镇生活服务平台商”，涉足城镇商业、保障房等项目类型。从收入利润贡献看，由于城镇商业项目仍处于发展前期，因此仍需维持一定的住宅项目规模。2012 年以来，公司灵活调整售价、加大现有房产的销售力度，2013 年签约面积实现同比增长。2014 年，虽然限购放松但由于公司所持物业以改善性住宅、商业为主，去化难度较大，签约面积及金额有所下降。

表 7 2012～2014 年及 2015 年 1～3 月公司房地产业务运营情况

<table><tr><td>类别</td><td>2015 年 1～3 月</td><td>2014 年</td><td>2013 年</td><td>2012 年</td></tr><tr><td>施工面积2（万 m）</td><td>188.61</td><td>173.06</td><td>123.83</td><td>196.68</td></tr><tr><td>新开工面积2（万 m）</td><td>59.51</td><td>36.52</td><td>22.82</td><td>103.19</td></tr><tr><td>竣工面积2（万 m）</td><td>0.00</td><td>30.22</td><td>56.34</td><td>27.33</td></tr><tr><td>签约面积2（万 m）</td><td>2.77</td><td>17.63</td><td>34.86</td><td>41.47</td></tr><tr><td>签约金额（亿元）</td><td>4.54</td><td>44.30</td><td>77.91</td><td>65.39</td></tr></table>

数据来源：根据公司提供资料整理

截至 2015 年 3 月末，公司持有的可售面积共计 135.32 万平方米，预计可售金额 168.31 亿元；其中开发中项目可售面积 94.09 万平方米，预计可售金额 104.22 亿元；其他存量资产 41.23 万平方米，预计可售金额 64.09 亿元。公司可售面积中写字楼、别墅、商场等比例较高，但现有开发项目又需要一定资金支持，存在资金回笼与盈利的矛盾，因此未来 1～2 年，公司将根据整体资金周转情况调整去化速度，并选择引入战略投资者共同开发现有项目。

嘉凯城主要通过项目并购获得土地储备，并兼有招拍挂竞标等方式，根据不同时期资金情况灵活选择，截至 2015 年 3 月末，公司剩余土地储备规划建筑面积 511 万平方米。

表 8 截至 2015 年 3 月末公司主要土地储备情况

<table><tr><td rowspan="2">宗地名称</td><td rowspan="2">项目类型</td><td>规划建筑面积</td><td>楼面地价</td><td>地价</td><td>已支付地价</td></tr><tr><td>（万平方米）</td><td>（元/平方米）</td><td>（亿元）</td><td>（亿元）</td></tr><tr><td>武汉巴登城</td><td>住宅、商业</td><td>250</td><td>544</td><td>12.29</td><td>11.13</td></tr><tr><td>海南华航</td><td>住宅、商业</td><td>73</td><td>27</td><td>0.20</td><td>0.20</td></tr><tr><td>杭州滨江长河</td><td>住宅</td><td>9</td><td>9,944</td><td>9.00</td><td>9.00</td></tr><tr><td>张家港华芳</td><td>住宅、商业</td><td>47</td><td>2,456</td><td>11.54</td><td>9.20</td></tr><tr><td>青岛城中村改造</td><td>住宅、商业</td><td>65</td><td>2,650</td><td>37.00</td><td>29.00</td></tr><tr><td>潍坊东方天韵</td><td>住宅</td><td>20</td><td>674</td><td>2.16</td><td>2.16</td></tr><tr><td>重庆华蒲</td><td>商业</td><td>11</td><td>1,090</td><td>1.20</td><td>1.20</td></tr><tr><td>苏州苏纶场南区</td><td>商业</td><td>12</td><td>7,200</td><td>9.20</td><td>9.20</td></tr><tr><td>诸暨信友</td><td>住宅、商业</td><td>8</td><td>2,640</td><td>1.90</td><td>1.90</td></tr><tr><td>上海棉纺新村</td><td>住宅</td><td>16</td><td>17,476</td><td>28.00</td><td>26.00</td></tr><tr><td>合计</td><td>-</td><td>511</td><td>-</td><td>112.49</td><td>98.99</td></tr></table>

数据来源：根据公司提供资料整理

# 公司积极转型，城镇商业项目有望成为新的利润增长点

2014 年 8 月，公司正式确认了转型战略，明确要将嘉凯城打造成为中国新型城镇商业的本地生活服务平台商，依托体验式商业综合业态产品——嘉凯城城市客厅，为城镇居民提供涵盖零售购物、社交休闲娱乐、政务服务、电商服务以及独特的本地农优特产品在内的服务，同时通过线上服务平台与线下的城市会客厅形成所有产品及服务的无缝结合。

从组织架构看，嘉凯城于 2014 年 8 月成立了战略推进办公室，负责城镇生活服务平台板块的业务规划与发展决策工作，逐步构建起从投资、开发、招商、运营到房地产金融（城建化建设公司、原有资产管理子公司、凯思达基金）、城镇化研究（发起设立了“浙江长三角城镇发展数据研究院”）与移动科技业务（组建方案形成中）的全产业链。

城市客厅的快速复制发展，是嘉凯城城镇生活服务平台战略所确定的核心能力。为此，嘉凯城积极推进城市客厅的标准化建设工作，陆续制定了一系列覆盖城市客厅从选址、投资、设计、建设开发到招商运营每个环节的标准性指导规范。城镇商业初期将立足浙江、聚焦长三角，然后向其他地区拓展。第一个城镇商业项目“店口城市客厅”位于浙江诸暨店口，投资总额 4.20 亿元，于 2013 年 10 月取得土地，2014 年 1 月 8 日进场施工，2014 年 6 月底主体结顶，2014 年 10 月 29日在项目现场召开招商大会，2014 年 11 月底完成竣工备案，2014 年12 月 24 日招商签约率超过 90%，并于 2015 年 2 月 6 日开业。在成功运作该项目的基础上，2014 年，公司对浙江省内 281 个重点的县、镇、街道展开实地踏勘和政府对接工作，初步确定符合选镇标准的重点的县、镇、街道共 147 个，已获得千岛湖、海盐、崇福、塘栖、袍江、分水、横村、双林、泽国等 17 个城市客厅项目。