prop · H903277 · 2022-07-12 00:00:00 — Den som utses till skiljeman ska som utgångspunkt ha god kännedom om det hyresrättsliga regelsystemet och om hyresmarknaden och dess funktionssätt. Exempel på personer som normalt uppfyller kravet på lämplighet är hyresråd, före detta hyresråd, domare eller före detta domare med erfarenhet av att pröva hyrestvister. Under förutsättning att kravet på opartiskhet och oberoende är uppfyllt kan även andra personer, som exempelvis en advokat med erfarenhet av sådana tvister, anses lämpliga. ska ge parterna möjlighet att lämna synpunkter på valet av skiljeman. Om parterna är överens om vem som ska utses, kan den personen normalt godtas. Är parterna oense kan det vara lämpligt att hyresnämnden väljer en person som inte har föreslagits av någon av parterna. Skiljemannen ska ha samtyckt till uppdraget. Enligt andra stycket ska hyresnämnden entlediga skiljemannen om han eller hon inte är lämplig eller av någon annan orsak bör skiljas från uppdraget. En ny skiljeman ska då utses av hyresnämnden. En ansökan om entledigande får göras av skiljemannen eller någon av parterna i den förhandlingsordning som skiljemannens uppdrag grundar sig på. Skäl för att entlediga skiljemannen kan finnas exempelvis om skiljemannen på grund av sjukdom eller andra personliga omständigheter inte kan fullgöra uppdraget. Det kan också ha framkommit omständigheter som innebär att skiljemannen kan anses som oberoende eller opartisk. Vidare kan det finns skäl för entledigande om skiljemannen misskött sitt uppdrag. Ytterligare regler om hyresnämndernas handläggning av ärenden om att utse respektive att entlediga en skiljeman finns i 15 b–15 d §§ lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder. 2021/22:277 23 c § Vid skiljemannens handläggning av en tvist ska lagen (2022:000) om tvistlösning inom ramen för vissa kollektiva hyresförhandlingar I paragrafen, som är ny, anges att lagen om tvistlösning inom ramen för vissa kollektiva hyresförhandlingar tillämpas vid en skiljemans handläggning av en tvist. Övervägandena finns i avsnitt 5.1 och 5.3. 27 § En part är, om motparten på rätt sätt har begärt förhandling, skyldig att ersätta motparten för den skada som uppstår till följd av att parten 1.inte inställer sig till det sammanträde för förhandling som enligt 15 § tredje stycket ska hållas från det att motparten fått del av förhandlingsframställningen, utan att ha giltig ursäkt för det, eller 2.inte fullgör sin förhandlingsskyldighet enligt 16 § första stycket eller enligt en bestämmelse i en förhandlingsordning. En part är skyldig att ersätta motparten även för den skada som uppstår till följd av att parten bryter mot 16 § andra stycket eller mot 17 §. Paragrafen innehåller bestämmelser om skadeståndsskyldighet. dena finns i avsnitt 6. Första stycket första punkten är ny och innebär att en part är skyldig att ersätta motparten för skada som uppstår till följd av att parten inte inställer sig till det förhandlingssammanträde som ska äga rum inom den tid som anges i 15 § tredje stycket. Ett sammanträde ska enligt den bestämmelsen hållas från det att motparten fått del av en förhandlings- Enligt 15 § andra stycket ska en framställning om förhand- ling innehålla förslag på tidpunkter och plats för sammanträde för förhand- ling inom treveckorsfristen. Tiderna ska vara realistiska för motparten att inställa sig på. Den part som tar emot en sådan framställning och trots det inte inställer sig till det sammanträde som ska hållas inom treveckors- fristen är som utgångspunkt skyldig att ersätta motpartens skada. Skadeståndsskyldighet aktualiseras inte på denna grund om parterna har avtalat om att det första förhandlingssammanträdet ska hållas vid en senare tidpunkt (jfr 15 § fjärde stycket). I en sådan situation kan en part som inte inställer sig till ett sammanträde i stället bli skadeståndsskyldig enligt andra punkten i förevarande paragraf. En part blir inte skadeståndsskyldig om parten har haft giltig ursäkt för att inte inställa sig till det sammanträde som ska hållas inom treveckors- Med detta avses att parten inte har kunnat inställa sig på grund av en omständighet som parten inte borde ha förutsett eller som av något annat skäl utgör giltig ursäkt (jfr 32 kap. 8 § ). vara fallet exempelvis om en part, eller en ställföreträdare eller ett ombud för en part, hastigt har insjuknat och inte har haft möjlighet att sätta någon annan i sitt ställe. Hög arbetsbelastning kan normalt inte anses utgöra giltig Vidare får en part anses ha giltig ursäkt för att inte inställa sig det sammanträde som ska hållas inom treveckorsfristen, om parten har haft godtagbara skäl för att inte acceptera någon av tiderna för sammanträde som föreslagits i förhandlingsframställningen och förslagit en ny realistisk tidpunkt inom fristen. En part som påstår att den har haft giltig ursäkt för att inte inställa sig till sammanträde har bevisbördan för detta. Första stycket andra punkten motsvarar första meningen i paragrafens Prop. 2021/22:277 tidigare lydelse. Andra stycket motsvarar sista meningen i paragrafens tidigare lydelse. 28 § Vid bedömningen av om, och i vilken utsträckning, skada har uppstått ska hänsyn tas även till intresset av att denna lag och förhandlingsordningen följs och till övriga omständigheter av annan än rent ekonomisk betydelse. Ersättning för annan skada än ekonomisk skada ska uppgå till minst hälften av det prisbasbelopp enligt 2 kap. 6 och 7 §§ socialförsäkringsbalken som gäller då skadehändelsen inträffade, om det inte finns särskilda skäl för att bestämma ersättningen till ett lägre belopp. I paragrafen finns bestämmelser om ideellt skadestånd. Övervägandena finns i avsnitt 6. Av första stycket följer oförändrat att en part har rätt till skadestånd för ideell skada. I andra stycket, som är nytt, anges att ersättningen för ideell skada som utgångspunkt ska bestämmas till minst ett halvt prisbasbelopp enligt 2 kap. 6 och 7 §§ socialförsäkringsbalken. Det är det prisbasbelopp som gäller då skadehändelsen inträffade som ska tillämpas. Om den ideella skadan bedöms motsvara ett högre belopp, ska ersättning betalas med det beloppet. Så kan vara fallet exempelvis om hyresvärden medvetet åsidosatt sin förhandlingsskyldighet beträffande ett stort antal lägenheter. Ersättningen för den ideella skadan får bestämmas till ett lägre belopp än det angivna minimibeloppet om det finns särskilda skäl. Det kan finnas särskilda skäl om den skadevållande partens agerande framstår som ursäktligt eller annars är av mindre allvarligt slag. Det nya stycket påverkar inte storleken på det ekonomiska skadestånd som en part kan ha rätt till. 31 § beslut enligt denna lag får överklagas hos från den dag beslutet meddelades. Beslut om att utse en skiljeman enligt 23 a § eller entlediga en skiljeman enligt 23 b § får dock inte överklagas. Ett överklagande ska ges in till hyresnämnden. Paragrafen innehåller bestämmelser om överklagande av en hyresnämnds beslut. Övervägandena finns i avsnitt 5.2. En ny bestämmelse införs i första stycket om att en hyresnämnds beslut om att utse en skiljeman enligt 23 a § eller om att entlediga en skiljeman enligt 23 b § inte får överklagas. Av 23 § tredje stycket lagen om arrendenämnder och hyresnämnder (1973:188), som anger vilka beslut enligt den lagen som får överklagas, följer motsatsvis att inte heller beslut om att skriva av eller avvisa en ansökan i ett ärende om skiljeman får överklagas. Andra stycket motsvarar sista meningen i paragrafens hittillsvarande lydelse. Denna lag träder i kraft . Bestämmelsen i 2 § i den nya lydelsen tillämpas även för hyresavtal som har ingåtts före ikraftträdandet. Övervägandena till ikraftträdande- och övergångsbestämmelserna finns i Enligt första punkten träder lagändringarna i kraft . Av andra punkten framgår att ändringen i 2 § tillämpas även för hyres- avtal som har ingåtts före ikraftträdandet. Den ändringen innebär att en hyresgäst, genom en förhandlingsklausul, kan bli bunden även av en förhandlingsöverenskommelse som har träffats med stöd av en förhand- lingsordning som har ersatt en tidigare. gäller alltså detta även för hyresavtal som ingåtts före ikraftträdandet. Vilken verkan en förhandlingsöverenskommelse får gentemot en hyres- gäst beror på utformningen av förhandlingsklausulen i det enskilda hyres- 9.3Förslaget till lag om ändring i lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder uppgifter och sammansättning m.m. 4 § som avses i 12 kap. 68 § jordabalken har till uppgift att 1.medla i hyres- eller bostadsrättstvist, 2.pröva tvist om åtgärdsföreläggande enligt 12 kap. 11 § första stycket 5 och 16 § andra stycket, ändrad användning av lokal enligt 12 kap. 23 § andra stycket, skadestånd enligt 12 kap. 24 a §, överlåtelse av hyresrätt enligt 12 kap. 34–37 §§, upplåtelse av lägenhet i andra hand enligt 12 kap. 40 §, föreläggande om nytt hyresavtal enligt 12 kap. 46 b §, förlängning av hyresavtal enligt 12 kap. 49 §, villkor enligt 12 kap. 54 §, återbetalning av hyra och fastställande av hyra enligt 12 kap. 55 f §, uppskov med avflyttning enligt 12 kap. 59 § eller föreläggande enligt 12 kap. 64 §, allt jordabalken, 2 a. pröva tvist om hyresvillkor enligt 22, 23 och 24 §§ hyresförhandlingslagen (1978:304) eller om återbetalningsskyldighet enligt 23 § samma lag, 2 b. pröva tvist om hyresvillkor enligt 3 kap. 14 § lagen (2002:93) om kooperativ hyresrätt eller tvist om upplåtelse med kooperativ hyresrätt enligt 4 kap. 6 § samma lag, 2 c. pröva tvist om hyresvillkor enligt 4 § lagen (2012:978) om uthyrning av egen bostad, 3.pröva tvist om medlemskap enligt 2 kap. 10 §, skyldighet att upplåta bostadsrätt enligt 4 kap. 6 § eller villkor för upplåtelse av bostadsrätt enligt samma paragraf, hyresvillkor enligt 4 kap. 9 §, åtgärd i lägenhet enligt 7 kap. 7 §, upplåtelse av lägenhet i andra hand enligt 7 kap. 11 § eller utdömande av vite enligt 11 kap. 2 §, allt bostadsrättslagen (1991:614), 4.pröva fråga om godkännande av överenskommelse som avses i 12 kap. 1 § sjätte stycket, 45 a eller 56 § jordabalken eller av beslut som avses i 9 kap. 16 § första stycket 1, 1 a eller 2 bostadsrättslagen, 5.vara skiljenämnd i hyres- eller bostadsrättstvist, pröva tvist mellan hyresvärd och hyresgästorganisation enligt hyresförhandlingslagen, 6.pröva frågor enligt bostadsförvaltningslagen (1977:792), tvist om upprustningsföreläggande enligt 12 kap. 18 a–18 c §§ jordabalken eller förbättrings- och ändringsåtgärder enligt 12 kap. 18 d–18 f och 18 h §§ Prop. 2021/22:277 samma balk, 7.pröva frågor enligt lagen (1982:352) om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt eller kooperativ hyresrätt, 8.pröva frågor om att utse en särskild skiljeman enligt 23 a § hyresförhandlingslagen eller entlediga en skiljeman enligt 23 b § samma lag samt att medla i ett ärende om att utse en skiljeman. Ett ärende tas upp av den hyresnämnd inom vars område fastigheten är belägen. I paragrafen anges vilka uppgifter en hyresnämnd har. Övervägandena finns i avsnitt 5.2. Första stycket åttonde punkten anger att hyresnämnden är behörig att pröva frågor om att utse en särskild skiljeman enligt 23 a § hyresförhand- lingslagen eller entlediga en sådan skiljeman enligt 23 b § samma lag. kan också medla mellan parterna i ett ärende om att utse en skiljeman (se 15 c §). Som en följd av de nya paragraferna 23 a–23 c §§ ändras hänvisningen i första stycket punkten 2 a. Ärende om särskild skiljeman 15 b § Ansökan i en fråga som avses i 4 § första stycket 8 om att utse en skiljeman ska vara skriftlig och innehålla de uppgifter som anges i 8 § Tillsammans med ansökan ska det ges in en förhandlings- ordning som innehåller en bestämmelse om att tvisten får prövas av en Om en ansökan inte uppfyller dessa krav, ska hyresnämnden förelägga sökanden att avhjälpa bristen . inte följs får ansökan avvisas. I övrigt tillämpas det som anges i 8 § fjärde och femte styckena för ansökan och en parts första inlaga till nämnden. Motparten ska ges tillfälle att yttra sig över ansökan. göras trots att motparten inte har yttrat sig. Om ansökan återkallas ska ärendet skrivas av. Paragrafen, som är ny, innehåller bestämmelser om ansökningar i ärenden om att utse en skiljeman enligt 23 a § hyresförhandlingslagen (1978:304). Övervägandena finns i avsnitt 5.2. I första stycket anges att en ansökan om att en skiljeman ska utses ska vara skriftlig och innehålla de uppgifter som framgår av 8 § andra stycket. Av den bestämmelsen framgår att uppgifter ska lämnas om bl.a. parterna och berörda fastigheter. Ansökan ska vidare innehålla uppgift om det som yrkas i ärendet och de omständigheter som åberopas till stöd för yrkandet. Parten ska också ge in en förhandlingsordning som innehåller en bestäm- melse om att deras förhandlingstvist får prövas av en skiljeman som utses Om ansökan inte uppfyller dessa krav ska hyresnämnden förelägga sökanden att avhjälpa bristen . Om föreläggandet inte följs, ska ansökan avvisas om bristen är sådan att hyresnämnden inte kan pröva Avvisning ska exempelvis ske om sökanden inte har gett in en förhandlingsordning som innehåller en bestämmelse om att tvisten får prövas av en skiljeman (jfr 23 a § hyresförhandlingslagen). I övrigt tillämpas 8 § fjärde och femte styckena för ansökan och en parts första inlaga till nämnden. Av bestämmelserna framgår vilka uppgifter om parterna och eventuella ombud som ska anges. 2021/22:277 Om sökanden begär att hyresnämnden ska medla mellan parterna innan en skiljeman utses bör det anges i ansökan (se 15 c § andra stycket). Det kan då vara lämpligt att i ansökan redogöra för de yrkanden som framställs och de omständigheter som åberopas i parternas förhandlingstvist (jfr 8 § andra stycket). Enligt andra stycket ska motparten ges tillfälle att yttra sig över ansökan. Av 30 § följer att ansökan ska delges motparten. får avgöra ärendet trots att motparten inte yttrat sig. ska enligt tredje stycket skriva av ärendet om ansökan återkallas. Ett ärende om att utse en skiljeman får anses vara av sådan beskaffenhet att det är tillräckligt att ärendet avgörs av ett hyresråd ensamt, utan medverkan av intresseledamöter (se 5 § första och tredje styckena och 2 § andra stycket 5). Om hyresnämnden ska medla mellan parterna, kan däremot intresseledamöter fylla en viktig funktion (jfr prop. I sådana fall kan det därför vara lämpligt att intresseledamöter deltar (jfr 2 § andra stycket 4). 15 c § Ett ärende om att utse en skiljeman ska handläggas särskilt skyndsamt. Om parterna begär det ska hyresnämnden innan en skiljeman utses medla i hyrestvisten mellan dem. ska i så fall kalla parterna till ett medlingssammanträde, om det inte är obehövligt. Paragrafen är ny och innehåller bestämmelser om hyresnämndens handläggning av ett ärende om att utse en skiljeman. Övervägandena finns i avsnitt 5.2. I första stycket anges att ett ärende om att utse en skiljeman ska handläggas särskilt skyndsamt. Ärendet har alltså förturskaraktär. Det är viktigt att ärendet handläggs snabbt bl.a. för att undvika att hyresgäster drabbas av retroaktiva hyreshöjningar. Handläggningen av ett ärende om att utse en skiljeman är som utgångspunkt skriftlig (se 9 § andra stycket förvaltningslagen [2017:900]). Enligt andra stycket ska hyresnämnden innan en skiljeman utses, om parterna begär det, medla i hyrestvisten mellan dem. Om parterna begär medling ska nämnden kalla dem till ett medlingssammanträde, om det inte är obehövligt. Så kan vara fallet om parterna är överens om att något sammanträde inte behövs. Ett medlingssammanträde är inte offentligt (se 12 b §). Till följd av kravet på särskild skyndsam handläggning ska medlingen prioriteras i förhållande till andra ärenden vid nämnden som inte har förturskaraktär. har inte möjlighet att stadfästa en överenskommelse mellan parterna i deras hyrestvist inom ramen för ett ärende om att utse en skiljeman. Om parterna efter medling träffar en förhandlingsöverenskommelse i den fråga som tvisten rör, kan hyresnämnden skriva av ärendet. 15 d § Ansökan i en fråga som avses i 4 § första stycket 8 om att entlediga en skiljeman ska vara skriftlig. Ansökan ska innehålla de skäl som anförs för entledigande. Övriga parter i ärendet ska ges tillfälle att yttra sig över ansökan. Ärendet får avgöras trots att de inte har yttrat sig. Om ansökan återkallas ska ärendet skrivas av. I paragrafen, som är ny, finns bestämmelser om ansökningar i ärenden om entledigande av en skiljeman enligt 23 b § andra stycket hyresförhandlingslagen (1978:304). Övervägandena finns i avsnitt 5.2. Av första stycket framgår att en ansökan om entledigande av en skiljeman ska vara skriftlig. En ansökan ska innehålla uppgift om de skäl som anförs för att skiljemannen ska entledigas. Av 23 b § andra stycket hyresförhandlingslagen framgår att hyresnämnden om en ansökan om entledigande bifalls ska utse en ny skiljeman. Skiljemannen och parterna i den förhandlingsordning som skiljemannens uppdrag grundar sig på är parter i ärendet vid hyresnämnden och kan ge in en ansökan om entledigande. I andra stycket anges att övriga parter ska ges tillfälle att yttra sig över ansökan innan ärendet avgörs. får avgöra ärendet trots att de inte yttrat sig. Av tredje stycket framgår att hyresnämnden ska skriva av ärendet om ansökan återkallas. 2021/22:277 Bilaga 1 Sammanfattning av Ds 2021:23 Ett oberoende tvistlösningsförfarande för kollektiva hyrestvister Utredaren har haft i uppdrag att överväga och föreslå åtgärder som effektiviserar de kollektiva hyresförhandlingarna för bostadslägenheter. I uppdraget har ingått att lämna förslag på ett oberoende skiljeförfarande för de årliga hyresförhandlingarna om justering av hyresnivån. Uppdraget innebär att det skiljeförfarande som föreslås ska baseras på ett särskilt avtal mellan de förhandlande parterna. I uppdraget har inte ingått att lämna förslag på någon materiell regel om hur de årliga ändringarna av hyrorna ska bestämmas. Uppdraget har också omfattat att utreda och föreslå lämpliga tidsfrister för hyresförhandlingarna och ekonomiska sanktioner om en tidsfrist inte följs. Utredaren har genomfört uppdraget i nära dialog med de tre stora organisationerna på bostadshyresmarknaden, dvs. , Allmännytta och Fastighetsägarna . Samtliga dessa organisationer har ansett att det bör finnas ett oberoende tvistlösningsförfarande för tvister som gäller de årliga hyresförhandlingarna. Organisationerna har olika uppfattningar om hur tvistlösningsförfarandet bör vara utformat. Utredaren har vid utformningen av förslagen utgått från de ramar som direktiven för uppdraget innebär. Utredaren har strävat efter att lämna ett förslag som utgör en rimlig avvägning mellan de synpunkter som organisationerna har fört fram. I det följande sammanfattas de viktigaste bedömningarna och förslagen. Ett oberoende tvistlösningsorgan för de årliga hyresförhandlingarna Bestämmelser om hyra finns i 12 kap. jordabalken (i fortsättningen benämnd hyreslagen) och hyresförhandlingslagen (1978:304). förhållandet mellan en hyresvärd och en hyresgäst. finns bestämmelser om kollektiva hyresförhandlingar. De kollektiva hyresförhandlingarna förs på grundval av en förhandlings- En förhandlingsordning ingås mellan en hyresvärd, eller en hyres- värd och en organisation av fastighetsägare, och en organisation av hyres- De flesta hyreslägenheter omfattas av en förhandlingsordning. Hyresgäster, vars hyresavtal hänvisar till en förhandlingsordning, blir bund- na av de förhandlingsöverenskommelser om hyra som parterna till avtal om förhandlingsordning träffar på grundval av en förhandlingsordning. De kollektiva hyresförhandlingarna kan avse olika frågor, bland annat justering av hyresnivån på orten. Dessa förhandlingar kallas ofta för de årli- ga hyresförhandlingarna och förs återkommande, men inte alltid . Bruksvärdessystemet är benämningen på det regelsystem som en hyres- nämnd tillämpar vid prövning av hyrans storlek (55 § hyreslagen). värdessystemet hanterar endast relationen mellan hyror för likvärdiga lägenheter. Systemet hanterar inte hur hyrorna ska utvecklas . Det sker i stället genom de årliga hyresförhandlingarna, som framförallt syftar till att justera hyresnivåerna med hänsyn till den ekonomiska utvecklingen. Fram tills 2011 var hyrorna för det kommunala bostadsbeståndet normerande för hyrorna i det privata beståndet. De kommunala bostadsbolagen skulle drivas efter en självkostnadsprincip. De årliga hyresändringarna i det kommunala beståndet bestämdes då, något förenklat, av bostadsföretagets behov av kostnadstäckning. De privata aktörerna erbjöds i allmänhet samma hyreshöjningar som det kommunala företaget på orten. är de kommunala bostadsföretagens hyror inte ensamt hyresnormerande och förbudet mot att de drivs i vinstsyfte är borttaget. I stället har det angetts i lagstiftningen att de kommunala bostadsaktiebolagen ska drivas enligt affärsmässiga principer. Det har dock inte angetts vad detta innebär i praktiken för de årliga hyresförhandlingarna. Efter reformen 2011 finns det alltså ingen reglering om syftet med de årliga hyresändringarna eller utifrån vilka kriterier sådana ska ske. Det finns inte heller några regler om att en part har rätt att få hyran anpassad efter den ekonomiska utvecklingen i samhället eller att denna fråga kan prövas av hyresnämnden. Sedan reformen 2011 saknas det också möjlighet för en hyresnämnd eller domstol att i en bruksvärdestvist beakta hyresvärdens kostnadsutveckling (se rättsfallet RH 2015:18). Utredaren har identifierat ett flertal problem vid de årliga hyresförhandlingarna som kan sammanfattas i följande punkter. reform är det oklart vad de årliga hyresförhandlingarna syftar till och vilka kriterier förhandlingarna ska utgå från, vilket leder till utdragna förhandlingar och svårigheter för parterna att komma överens. Det finns en obalans mellan parterna; hyresgästföreningen har i praktiken en form av vetorätt mot hyreshöjningar och hyresvärden en motsvarande vetorätt mot hyressänkningar. Parterna saknar möjlighet att vidta stridsåtgärder mot varandra. Det saknas en lagfäst tvistlösningsmekanism när parterna inte kommer överens vid de årliga hyresförhandlingarna, vilket befäster obalansen mellan dem. Aktörerna i det lägenhetsbestånd som ägs av kommunala allmännyttiga bostadsföretag, har avtalsvägen skapat ett eget tvistlösningsorgan, , som avgör tvister som gäller de åriga hyresförhandlingarna. Härigenom har aktörerna i det allmännyttiga beståndet skapat en form av balans mellan sig. För det privata beståndet saknas ett motsvarande tvistlösningsorgan. Avsaknaden av ett tvistlösningsorgan för det privata beståndet leder till att de årliga hyresförhandlingarna blir konfliktfyllda och utdragna, vilket medför kostnader för parterna och risk för retroaktiva hyreshöjningar, vilket är till nackdel för hyresgäster och hyresvärdar. Utredarens förslag syftar till att effektivisera de kollektiva hyresförhandlingarna och skapa en bättre balans mellan de förhandlande parterna. 2021/22:277 Bilaga 1 2021/22:277 Bilaga 1 Utredaren föreslår att det införs ett oberoende tvistlösningsförfarande för de årliga hyresförhandlingarna. Om parterna inte kommer överens om den årliga hyresändringen, ska hyresnämnden på en parts begäran utse en särskild skiljeman som ska avgöra tvisten. Den föreslagna tvistlösningen förutsätter att parterna har i en förhandlingsordning avtalat om tvistlösningen. Om parterna inte ingår ett avtal om att tillämpa tvistlösningen, kommer den nuvarande ordningen att fortsätta gälla. Förslaget hindrar inte att kan fortsätta vara tvistlösningsorgan för det allmännyttiga lägenhetsbeståndet. Enligt förslaget kan en part till avtalet om förhandlingsordning vända sig till hyresnämnden och begära att hyresnämnden utser en särskild skiljeman tidigast tre och senast efter det att framställningen om förhandling lämnats. På så sätt införs en tidsgräns för hur länge de årliga hyresförhandlingarna kan pågå, som parterna ges ordentligt med tid att förhandla om hyresändringen.