prop · H903277 · 2022-07-12 00:00:00 — 3.pröva tvist om medlemskap enligt 2 kap. 10 §, skyldighet att upplåta bostadsrätt enligt 4 kap. 6 § eller villkor för upplåtelse av bostadsrätt enligt samma paragraf, hyresvillkor enligt 4 kap. 9 §, upplåtelse av lägenhet i andra hand enligt 7 kap. 11 § eller utdömande av vite enligt 11 kap. 2 §, allt bostadsrättslagen (1991:614), 4.pröva fråga om godkännande av överenskommelse som avses i 12 kap. 1 § sjätte stycket, 45 a eller 56 § jordabalken eller av beslut som avses i 9 kap. 16 § första stycket 1, 1 a eller 2 bostadsrättslagen, 5.vara skiljenämnd i hyres- eller bostadsrättstvist, pröva tvist mellan hyresvärd och hyresgästorganisation enligt hyresförhandlingslagen, 5 b. pröva frågor om utseende och entledigande av särskild skiljeman enligt 23 a och 23 c §§ hyres- 1 Senaste lydelse 2019:534. förhandlingslagen samt medla i sådant ärende, 6.pröva frågor enligt bostadsförvaltningslagen (1977:792), tvist om upprustningsföreläggande enligt 12 kap.18 a-18 c §§jordabalken eller förbättrings- och ändringsåtgärder enligt 12 kap. 18 d-18 f §§ och 18 h § samma balk, 7.pröva frågor enligt lagen (1982:352) om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt eller kooperativ hyresrätt. Ett ärende tas upp av den hyresnämnd inom vars område fastigheten är belägen. Utseende av särskild skiljeman En fråga som avses i 4 § första stycket 5 b om utseende av särskild skiljeman prövas efter ansökan. Ansökan ska vara skriftlig. En ansökan och en parts första inlaga ska innehålla de uppgifter som avses i 8 § andra, fjärde och femte styckena. En ansökan ska innehålla uppgift om vilken eller vilka förhandlingsordningar som ansökan avser med uppgift om berörd eller berörda fastigheters adresser eller fastighetsbeteckningar. Till ansökan ska det ges in avtal om förhandlingsordning som utvisar att tvisten får avgöras av en särskild skiljeman. Om en ansökan inte uppfyller kraven enligt andra eller tredje styckena, gäller vad som anges i 8 § tredje stycket. Motparten ska ges tillfälle att yttra sig över ansökan. Ärendet får avgöras även om motparten inte har svarat. Om parterna begär det, ska hyresnämnden kalla parterna till ett medlingssammanträde innan ärendet avgörs. Ett medlingssammanträde är inte offentligt. Om ansökan återkallas, ska ärendet skrivas av. En fråga som avses i 4 § första stycket 5 b om entledigande av sär- 2021/22:277 Bilaga 2 2021/22:277 Bilaga 2 skild skiljeman prövas efter ansökan. Ansökan ska vara skriftlig. Ansökan ska innehålla uppgift om skälen för entledigande och de uppgifter som behövs för att hyresnämnden ska kunna utse en ny skiljeman. Om en ansökan inte uppfyller dessa krav, gäller vad som anges i 8 § tredje stycket. Om ansökan återkallas, ska ärendet skrivas av. Denna lag träder i kraft . Förteckning över remissinstanserna Ds 2021:23 Remissyttranden över promemorian Ett oberoende tvistlösningsförfarande för kollektiva hyrestvister har lämnats av , , Fastig- hetsägarna , , , Hyresgäst- föreningen, i , Hyres- och arrende- nämnden i , i , Hyres- och arrendenämnden i , i , Hyres- och arrendenämnden i , i , i , (juridiska fakul- teten), , , , , fastigheter, fastigheter, , Allmännytta, advokatsamfund, , , institutionen) och . Yttranden har också inkommit från ett antal enskilda fastighetsägare, Byggföretagen och Stiftelsen . , , , och Handelskammare har beretts tillfälle att yttra sig, men har avstått från att 2021/22:277 Bilaga 4 Förslag till lag om tvistlösning i vissa kollektiva hyresförhandlingar Härigenom föreskrivs följande. 1 § I denna lag finns bestämmelser om förfarandet i sådana kollektiva hyrestvister mellan parterna i en förhandlingsordning för vilka hyresnämnden har utsett en särskild skiljeman enligt 23 a § hyresförhandlingslagen (1978:304). 2 § Skiljemannen ska handlägga tvisten opartiskt, ändamålsenligt och snabbt. 3 § En part ska till skiljemannen ange sina yrkanden och de omständigheter och den utredning som parten åberopar. En parts skriftliga utredning ska lämnas till skiljemannen. 4 § En part ska få del av det material som den andra parten har lämnat till skiljemannen och ges tillfälle att yttra sig över det i den omfattning som det behövs. 5 § Ett sammanträde ska hållas om det behövs. 6 § Om parterna begär det ska skiljemannen medla mellan dem. 7 § Om en skiljeman handlägger två eller flera tvister som avser samma ort, får tvisterna handläggas tillsammans om det begärs av en part och är lämpligt med hänsyn till de omständigheter och den utredning som parterna har åberopat. 8 § Om parterna begär det ska skiljemannen anlita en ekonomisk expert att biträda honom eller henne. Skiljemannen får även i annat fall anlita en sådan expert, om det kan antas vara till fördel för prövningen. Avgörande av en tvist 9 § Skiljemannen avgör tvisten genom en skriftlig rekommendation till parterna. En rekommendation ska meddelas parterna senast efter det att hyresnämnden utsåg skiljemannen. Om det finns särskilda skäl, får en rekommendation meddelas . 10 § Skiljemannen ska avgöra tvisten utifrån de yrkanden som parterna har framställt och de omständigheter som de har åberopat. Om parterna är överens om vilka omständigheter som ska ha betydelse för ändring av hyresnivån, ska skiljemannen avgöra tvisten med utgångs- punkt i dessa. Skyldighet att ingå en förhandlingsöverenskommelse 11 § Parterna ska, om de inte har avtalat om något annat, omsätta en re- kommendation i en förhandlingsöverenskommelse enligt 19 § hyresför- handlingslagen (1978:304) från det att rekommendationen En part som inte medverkar till att en rekommendation omsätts i en för- handlingsöverenskommelse är skyldig att ersätta motparten för den skada som uppstår till följd av detta, om parterna inte har avtalat om något annat. 12 § Skiljemannen har rätt till skälig ersättning för arbete och utlägg. Hyresvärden, eller hyresvärden och fastighetsägarorganisationen om den är part, och hyresgästorganisationen ska betala hälften vardera av skiljeman- nens ersättning, om parterna inte har avtalat om en annan fördelning. hållande till skiljemannen svarar parterna solidariskt för ersättningen. Parterna ska stå för sina egna kostnader, om de inte har avtalat om något Denna lag träder i kraft . Med en förhandlingsklausul avses i denna lag en bestämmelse i ett hyresavtal genom vilken en hyresgäst, sedan en förhandlingsordning kommit till stånd enligt denna lag, godkänner att det gentemot honom eller henne får tillämpas en bestämmelse om hyra eller något annat hyresvillkor som det har ingåtts en överenskommelse om med stöd av förhandlingsordningen eller den förhandlingsordning som ersatt denna (förhandlingsöverenskommelse).En tvist om att införa eller slopa en förhandlingsklausul i ett hyresavtal kan prövas av hyresnämnd enligt 12 kap. 51 § första stycket andra meningen eller 54 § jordabalken. Om hyresgästen har angett sin uppfattning, ska hyresnämnden avgöra tvisten i enlighet med denna, om inte synnerliga skäl talar emot det. Om hyresgästen inte har angett sin uppfattning, ska hyresnämnden avgöra tvisten i enlighet med hyresvärdens uppfattning.Om det finns särskilda skäl, får hyresnämnden besluta att införandet eller slopandet av en förhandlingsklausul ska gälla först från och med en viss dag. 2021/22:277 Bilaga 4 Förslag till lag om ändring i hyresförhandlingslagen (1978:304) Härigenom föreskrivs i fråga om hyresförhandlingslagen (1978:304) dels att 2, 7, 15, 18, 27, 28 och 31 §§ ska ha följande lydelse, dels att det ska införas tre nya paragrafer, 23 a–23 c §§, och närmast före 23 a § en ny rubrik av följande lydelse. Med förhandlingsklausul avses i denna lag bestämmelse i hyresavtal varigenom hyresgäst, sedan förhandlingsordning kommit till stånd enligt denna lag, förbinder sig att gentemot honom får tillämpas bestämmelse om hyra eller annat hyresvillkor, varom överenskommelse träffas på grundval av förhandlingsordningen (förhandlingsöverenskommelse). Tvist om införande eller slopande av förhandlingsklausul i hyresavtal kan hänskjutas till prövning av hyresnämnd enligt 12 kap. 51 § första stycket andra meningen eller 54 § jordabalken. Om hyresgästen har gett sin uppfattning till känna, skall hyresnämnden avgöra tvisten i enlighet med denna, såvida inte synnerliga skäl talar emot det. Om hyresgästen inte har gett sin uppfattning till känna, skall hyresnämnden avgöra tvisten i enlighet med hyresvärdens uppfattning. Om det finns särskilda skäl, får hyresnämnden besluta att införandet eller slopandet av en förhandlingsklausul skall gälla först från och med en viss dag. 1 Senaste lydelse 1994:816. Om avvikelse skall gälla från vad Om parterna vill avvika från det som stadgas i 5 § andra stycket som anges i 5 § andra stycket eller eller om förhandlingsrätt skall före- om de vill att förhandlingsrätt ska ligga i fråga som avses i 5 § tredje finnas i en fråga som avses i 5 § stycket, skall detta anges i avtalet tredje stycket, ska detta anges i av- talet om förhandlingsordning. Om parterna är överens om att en skiljeman ska kunna utses enligt 23 a § för att avgöra en tvist som avses där, ska det också anges i av- talet om förhandlingsordning. samma gäller villkor för att en an- sökan om en skiljeman ska få göras. I avtal om förhandlingsordning I ett avtal om förhandlingsord- skall anges den tidpunkt från vilken ning ska det anges från vilken tid- Har så ej skett träder den i kraft Om det inte har angetts någon tidpunkt träder den i kraft Part som vill förhandla skall göra En part som vill förhandla ska göra framställning hos motparten om en framställning till motparten om Är både hyresvärd och Är både en hyresvärd och en enligt förhandlingsordningen, skall båda påkalla förhandling och fram- båda begära förhandling och en ställning om förhandling från mot- framställning om förhandling från partens sida göras hos var och en av motpartens sida göras till var och en av dem. En framställning om förhandling skall vara skriftlig och ange den ska vara skriftlig och innehålla den eller de frågor om vilka förhandling eller de frågor som det begärs för- Den ska också inne- hålla förslag på tidpunkter och plats för sammanträde för förhand- ska hållas från det att motparten fått del av förhand- kommit motparten till handa. Parterna får avvika från bestäm- denna paragraf får göras genom melserna i denna paragraf genom Om parterna ej enas om annat, skall Om parterna inte enas om något förhandling anses avslutad, när part annat ska en förhandling anses av- som har fullgjort sin förhandlings- slutad när en part, som har fullgjort skyldighet enligt 16 § första stycket 2021/22:277 Bilaga 4 2021/22:277 Bilaga 4 har givit motparten skriftligt besked om att han frånträder förhandlingen. Har förhandling om en fråga avslutats utan att överenskommelse träffats och begär part att förhandling om samma fråga skall återupptas, är motparten inte skyldig att träda i förhandling på grund av denna framställning. 16§ första stycket, har gett motparten ett skriftligt besked om att parten frånträder förhandlingen. En förhandling ska dock inte anses avslutad om ett sådant besked lämnas som 1.parterna har möjlighet att ansöka om att en skiljeman ska utses enligt 23 a §, 2.hyresnämndens handläggning av ärendet pågår, 3.skiljemannen utför sitt uppdrag. Har en förhandling om en fråga avslutats utan att en överenskommelse har träffats och begär en part att förhandlingen ska återupptas, är motparten inte skyldig att förhandla på grund av denna framställning. Om parterna har avtalat om att en tvist om ändring av hyran med hänsyn till den ekonomiska utvecklingen på orten får avgöras av en särskild skiljeman, ska hyresnämnden på ansökan av en part utse en skiljeman. En ansökan ska ges in till hyresnämnden tidigast tre och senast efter det att motparten fått del av förhandlingsframställningen, om parterna inte har kommit överens om något annat. En ansökan får göras trots att det inte gått om det har uppstått något hinder mot förhandlingen som har berott på motparten. Den som utses till skiljeman ska vara opartisk, oberoende och i övrigt lämplig för uppdraget. En skiljeman som inte är lämplig eller av någon annan orsak bör skiljas från uppdraget ska, på ansökan av en part eller skiljeman- nen, entledigas av hyresnämnden. Nämnden ska i så fall utse en annan När skiljemannen handlägger tvis- ten gäller lagen (2022:000) om tvistlösning i vissa kollektiva hyres- Underlåter part, sedan motparten i En part är, om motparten på rätt behörig ordning har påkallat för- sätt har begärt förhandling, skyldig handling, att fullgöra sin förhand- att ersätta motparten för den skada lingsskyldighet enligt 16 § första som uppstår till följd av att parten stycket eller enligt föreskrift i för- 1. inte inställer sig till ett sam- handlingsordning, är han skyldig manträde för förhandling inom den att ersätta motparten skada som tid från det att mot- har uppstått till följd av hans un- parten fått del av förhandlings- Detsamma gäller, om framställningen som anges i 15 § part bryter mot 16 § andra stycket tredje stycket, utan att ha giltig ur- eller mot 17 §. säkt för det, eller 2. inte fullgör sin förhandlings- skyldighet enligt 16 § första stycket eller enligt en bestämmelse i en för- En part är också skyldig att er- sätta motparten för den skada som uppstår till följd av att parten bry- ter mot 16 § andra stycket eller mot Vid bedömande om och i vad mån Vid bedömningen av om, och i vil- skada har uppstått skall hänsyn tas ken utsträckning, skada har uppstått även till parts intresse av att denna ska hänsyn även tas till intresset av att denna lag och förhandlingsord- iakttas och till övriga omständig- ningen följs och till övriga omstän- heter av annan än rent ekonomisk digheter av annan än rent ekono- Ersättning för annan skada än ekonomisk skada ska uppgå till minst hälften av det prisbasbelopp enligt 2 kap. 6 och 7 §§ socialförsäkringsbalken som gäller då skadehändelsen inträffade, om det inte finns särskilda skäl för att bestämma ersättningen till ett lägre belopp. 2021/22:277 Bilaga 4 2021/22:277 Bilaga 4 lag får överklagas hos lag får överklagas hos från den dag beslu- från den dag beslu- Beslut om att utse ges in till hyresnämnden. och entlediga en skiljeman enligt 23 a och 23 b §§ får dock inte över- Överklagandet ska ges in till 1.Denna lag träder i kraft . 2.Bestämmelsen i 2 § i den nya lydelsen tillämpas även för hyresavtal som har ingåtts före ikraftträdandet. 2Senaste lydelse 1994:838. Förslag till lag om ändring i lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder Härigenom föreskrivs i fråga om lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder1 dels att 4 § ska ha följande lydelse, dels att det ska införas tre nya paragrafer, 15 b–15 d §§, och närmast före 15 b § en ny rubrik av följande lydelse. 2021/22:277 Bilaga 4 Lydelse enligt prop. som avses i 12 kap. 68 § jordabalken har till uppgift att 1.medla i hyres- eller bostadsrättstvist, 2.pröva tvist om åtgärdsföreläggande enligt 12 kap. 11 § första stycket 5 och 16 § andra stycket, ändrad användning av lokal enligt 12 kap. 23 § andra stycket, skadestånd enligt 12 kap. 24 a §, överlåtelse av hyresrätt enligt 12 kap. 34–37 §§, upplåtelse av lägenhet i andra hand enligt 12 kap. 40 §, föreläggande om nytt hyresavtal enligt 12 kap. 46 b §, förlängning av hyresavtal enligt 12 kap. 49 §, villkor enligt 12 kap. 54 §, återbetalning av hyra och fastställande av hyra enligt 12 kap. 55 f §, uppskov med avflyttning enligt 12 kap. 59 § eller föreläggande enligt 12 kap. 64 §, allt jordabalken, 2 a. pröva tvist om 2 a. pröva tvist om hyresvillkor enligt 22–24 §§ hyresförhandlings- enligt 22, 23 och 24 §§ hyresför- lagen (1978:304) eller om åter- handlingslagen (1978:304) eller om 23 § samma lag, 2 b. pröva tvist om hyresvillkor enligt 3 kap. 14 § lagen (2002:93) om kooperativ hyresrätt eller tvist om upplåtelse med kooperativ hyresrätt enligt 4 kap. 6 § samma lag, 2 c. pröva tvist om hyresvillkor enligt 4 § lagen (2012:978) om uthyrning av egen bostad, 3.pröva tvist om medlemskap enligt 2 kap. 10 §, skyldighet att upplåta bostadsrätt enligt 4 kap. 6 § eller villkor för upplåtelse av bostadsrätt enligt samma paragraf, hyresvillkor enligt 4 kap. 9 §, åtgärd i lägenhet enligt 7 kap. 7 §, upplåtelse av lägenhet i andra hand enligt 7 kap. 11 § eller utdömande av vite enligt 11 kap. 2 §, allt bostadsrättslagen (1991:614), 4.pröva fråga om godkännande av överenskommelse som avses i 12 kap. 1 § sjätte stycket, 45 a eller 56 § jordabalken eller av beslut som avses i 9 kap. 16 § första stycket 1, 1 a eller 2 bostadsrättslagen, 5.vara skiljenämnd i hyres- eller bostadsrättstvist, pröva tvist mellan hyresvärd och hyresgästorganisation enligt hyresförhandlingslagen, 6.pröva frågor enligt bostadsförvaltningslagen (1977:792), tvist om upprustningsföreläggande enligt 12 kap. 18 a–18 c §§ jordabalken eller 1 Lagen omtryckt 1985:660. 2021/22:277 Bilaga 4 förbättrings- och ändringsåtgärder enligt 12 kap. 18 d–18 f och 18 h §§ 7. pröva frågor enligt lagen 7. pröva frågor (1982:352) om rätt till fastighets- (1982:352) om rätt till fastighets- förvärv för ombildning till bostads- förvärv för ombildning till bostads- rätt eller kooperativ hyresrätt. rätt eller kooperativ hyresrätt, 8. pröva frågor om att utse en skiljeman enligt 23 a § eller entle- la i ett ärende om att utse en skiljeman. Ett ärende tas upp av den hyresnämnd inom vars område fastigheten är belägen. Ärende om särskild skiljeman Ansökan i en fråga som avses i 4 § första stycket 8 om att utse en skiljeman ska vara skriftlig och innehålla de uppgifter som anges i 8 § andra stycket. Tillsammans med ansökan ska det ges in en förhandlingsordning som innehåller ett villkor om att tvisten får avgöras av en skiljeman. Om en ansökan inte uppfyller dessa krav, ska hyresnämnden förelägga sökanden att avhjälpa bristen . Om föreläggandet inte följs får ansökan avvisas. I övrigt tillämpas det som anges i 8 § fjärde och femte styckena för ansökan och en parts första inlaga till nämnden. Motparten ska ges tillfälle att yttra sig över ansökan. Ärendet får avgöras även om motparten inte har svarat. Om ansökan återkallas ska ärendet skrivas av. Ett ärende om att utse en skiljeman ska handläggas särskilt skyndsamt. Om parterna begär det ska hyresnämnden medla mellan dem. ska i så fall kalla parterna till ett medlingssammanträde, om det inte är obehövligt. Ansökan i en fråga som avses i 4 § första stycket 8 om att entlediga en skiljeman ska vara skriftlig. An- sökan ska innehålla skälen för entledigande. Övriga parter i ärendet ska ges tillfälle att yttra sig över ansökan. Ärendet får avgöras även om de inte har svarat. Om ansökan återkallas ska ärendet skrivas av. Denna lag träder i kraft i fråga om 4 § och i övrigt . 2021/22:277 Bilaga 4 2021/22:277 Bilaga 5 Utdrag ur protokoll vid sammanträde Närvarande: F.d. justitieråden och samt justitierådet Ett oberoende tvistlösningsförfarande för kollektiva hyrestvister Enligt en lagrådsremiss har regeringen () beslutat inhämta Lagrådets yttrande över förslag till 1lag om tvistlösning i vissa kollektiva hyresförhandlingar, 2.lag om ändring i hyresförhandlingslagen (1978:304), 3.lag om ändring i lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder. Förslagen har inför Lagrådet föredragits av kanslirådet och rättssakkunniga . Lagrådet lämnar förslagen utan erinran. Utdrag ur protokoll vid regeringssammanträde Närvarande: statsråden , ordförande, , , Regeringen beslutar proposition 2021/22:277 Ett oberoende tvistlösningsförfarande för kollektiva hyrestvister