prop · H903122 · 2022-02-22 00:00:00 — Regeringens proposition 2021/22:122 Ändring av andelstal i Regeringen överlämnar denna proposition till . Regeringen föreslår att det införs ett mer flexibelt sätt att ändra andelstal i gemensamhetsanläggningar. En samfällighetsförening som förvaltar en gemensamhetsanläggning ska själv få besluta om ändring av andelstalen. Beslutet om ändring ska fattas på en föreningsstämma med två tredjedelars majoritet av rösterna. Ett sådant beslut ska gälla som ett beslut vid en förrättning när ändringen godkänns av lantmäterimyndigheten. Ändringen ska godkännas av lantmäterimyndigheten om den inte strider mot anläggningslagen. Kostnaderna för handläggningen av ett ärende om godkännande hos lantmäterimyndigheten ska fördelas mellan fastighetsägarna i föreningen efter vad som är skäligt. Förslaget utökar samfällighetsföreningarnas självbestämmande. Det blir i många fall både enklare och billigare för en förening att få andelstalen ändrade jämfört med vad som är fallet . Det minskar risken för att föreningarna avstår från att ändra andelstalen trots att förhållandena kräver det. De nya reglerna föreslås träda i kraft . Förslag till riksdagsbeslut ................................................................. Förslag till lag om ändring i anläggningslagen (1973:1149) ........................................................................ 2.2Förslag till lag om ändring i lagen (1973:1150) om förvaltning av samfälligheter.............................................. Ärendet och dess beredning .............................................................. Ett mer flexibelt sätt att ändra andelstal ............................................ Några frågor med anknytning till expropriation ............................. Ikraftträdande- och övergångsbestämmelser................................... Förslaget till lag om ändring i anläggningslagen (1973:1149) ...................................................................... 8.2Förslaget till lag om ändring i lagen (1973:1150) om förvaltning av samfälligheter............................................ Sammanfattning av promemorian Ändring av andelstal i gemensamhetsanläggningar (Ds 2021:8) ........ Förteckning över remissinstanserna ................................. Utdrag ur protokoll vid regeringssammanträde ....... 1.Riksdagen antar regeringens förslag till lag om ändring i anläggningslagen (1973:1149). 2.Riksdagen antar regeringens förslag till lag om ändring i lagen (1973:1150) om förvaltning av samfälligheter. 2021/22:122 2 Regeringen har följande förslag till lagtext. 2.1Förslag till lag om ändring i anläggningslagen (1973:1149) Härigenom föreskrivs i fråga om anläggningslagen (1973:1149)1 dels att 29 a, 30 och 45 §§ ska ha följande lydelse, dels att det ska införas en ny paragraf, 43 a §, av följande lydelse. I fråga om möjlighet till indrivning I fråga om möjlighet till indrivning av kostnader för registrering av av kostnader för registrering av andelstal enligt 24 a § och för god- andelstal enligt 24 a § och för god- kännande av en överenskommelse kännande av en överenskommelse enligt 43 § ska 2 kap. 7 § fastighets- enligt 43 § eller en ändring enligt (1970:988) tillämp- 43 a § ska 2 kap. 7 § fastighetsbild- ningslagen (1970:988) tillämpas. I fråga om fullföljd av talan mot ett I fråga om fullföljd av talan mot ett beslut eller en åtgärd av lantmäteri- beslut eller en åtgärd av lantmäteri- myndigheten enligt denna lag till- myndigheten enligt denna lag ska lämpas 15 kap. fastighetsbildnings- lagen (1970:988). (1970:988) tillämpas. om fastighetsbildningsbeslut ska då tillämpas på anläggningsbeslut. ska då tillämpas på anläggnings- Mot anläggningsbeslut eller be- Ett anläggningsbeslut eller ett slut om inställande av en förrätt- beslut om att ställa in en förrättning ning som begärts av en hyresgäst- som har begärts av en hyresgäst- organisation får överklagas av orga- föra talan i likhet med vad som nisationen på samma sätt som av en gäller för sakägare. Ett beslut av lantmäterimyndig- slut enligt 4 § heten enligt 4 § andra stycket eller 33 a § denna lag förs talan särskilt denna lag får överklagas på sätt och inom tid som anges i särskilt på det sätt och inom den tid 15 kap. 2 § fastighetsbildningslag- som anges i 15 kap. 2 § fastighets- 1 Lagen omtryckt 1992:1148. 2 Senaste lydelse 2020:368. 3 Senaste lydelse 2014:207. Vid tillämpning av 15 kap. 6 § av 15 kap. 6 § fastighetsbildningslagen i ett ärende fastighetsbildningslagen i ett ärende om godkännande enligt 43 § denna om godkännande enligt 43 eller lag räknas tiden för överklagande 43 a § denna lag räknas tiden för Mot ett beslut om sådant godkännande får den eller de kom- slut om sådant godkännande får munala nämnder som fullgör upp- överklagas på samma sätt som ett gifter inom plan- och byggnadsvä- anläggningsbeslut av den eller de sendet och föra talan kommunala nämnder som fullgör såsom mot ett anläggningsbeslut. uppgifter inom plan- och byggnads- Bestämmelserna i 15 kap. 6 § tredje väsendet och av . stämmelserna i 15 kap. 6 § tredje tens beslut om debitering av kostna- der för prövning av ärenden om tens beslut om debitering av kostna- godkännande enligt 43 §. der för prövning av ärenden om god- kännande enligt 43 eller 43 a §. En samfällighetsförening som för- får genom ett beslut på en förenings- stämma ändra en eller flera fastig- heters andelstal för utförande eller drift av anläggningen. om en sådan ändring krävs minst två tredjedelar av de avgivna rösterna. Ett beslut om en ändring får samma rättsverkan som ett beslut vid en förrättning när ändringen godkänna ändringen om den inte strider mot denna lag. Kostnaderna för ett ärende om godkännande ska fördelas mellan ägarna av fastigheterna i sam- fastighetsbildningslagen (1970:988) tillämpas på kostnaderna. Uppgift om fördelning enligt 42 §, En uppgift om fördelning enligt om anslutning enligt 42 a § och om 42 §, om anslutning enligt 42 a § godkännande enligt 43 § skall in- och om godkännande enligt 43 eller föras i fastighetsregistrets allmänna 43 a § ska föras in i fastighetsre- 4Senaste lydelse 2000:240. 2021/22:122 del möjligt sedan fördel- gistrets allmänna del möj- ningen, anslutningen eller god- ligt sedan fördelningen, anslutning- kännandet har vunnit laga kraft. en eller godkännandet har fått laga Denna lag träder i kraft . Förslag till lag om ändring i lagen (1973:1150) Prop. om förvaltning av samfälligheter Härigenom föreskrivs att 49 § lagen (1973:1150) om förvaltning av sam- fälligheter1 ska ha följande lydelse. Röstberättigad medlem, som är när- En röstberättigad medlem som är varande vid föreningsstämma, har, närvarande vid en föreningsstämma oavsett om han äger en eller flera har, oavsett om han eller hon äger delägarfastigheter, en röst. en eller flera delägarfastigheter, en som har ekonomisk betydelse skall I en fråga som har ekonomisk medlemmarnas röstetal i stället be- betydelse ska medlemmarnas röste- tal i stället beräknas efter delägar- andelstal, om medlem begär det. fastigheternas andelstal, om en med- Dock får medlems röstetal ej över- lem begär det. stiga en femtedel av det samman- får dock inte överstiga en femtedel lagda röstetalet för samtliga närva- av det sammanlagda röstetalet för rande röstberättigade medlemmar. En medlems rösträtt kan utövas Ombud får ej före- Ett ombud får inte träda mer än en medlem. företräda mer än en medlem. mans beslut gäller den mening för ningsstämmans beslut utgörs av vilken de flesta rösterna avgivits. den mening som har fått flest rös- Vid lika röstetal avgöres val genom Vid lika röstetal har ordföran- lottning, medan i andra frågor den mening gäller som biträdes av ord- vid lika röstetal genom lottning. Första och andra styckena gäller Första och andra styckena gäller ej i den mån annat följer av 51 eller inte om något annat följer av 51 Avvikelse från andra stycket eller 52 §. Andra stycket gäller inte får föreskrivas i stadgarna. heller om något annat har bestämts I 43 a § anläggnings- lagen (1973:1149) finns en särskild regel om majoritetskrav för beslut om ändring av andelstal enligt den paragrafen. Denna lag träder i kraft . 1 Lagen omtryckt 1987:128. 2021/22:122 3 Ärendet och dess beredning har lämnat in ett flertal skrivelser till om att det borde vara enklare att ändra andelstalen i gemensamhetsanläggningar (Ju2013/07706). har tillkännagett att regeringen skyndsamt bör utreda hur en lagstiftning som innebär att en samfällighetsförening själv kan besluta om ändrade andelstal i en gemensamhetsanläggning kan utformas (bet. 2018/19:CU13 punkt 4, rskr. 2018/19:201). Lantmäteriet har beretts tillfälle att lämna synpunkter på hur en lagreglering enligt tillkännagivande skulle kunna utformas (Ju2019/03822). Inom har det upprättats en promemoria med förslag som ger samfällighetsföreningar möjlighet att själva ändra andelstalen (Ds 2021:8). En sammanfattning av promemorian finns i bilaga 1. Promemorians lagförslag finns i bilaga 2. Promemorian har remissbehandlats. En förteckning över remissinstanserna finns i bilaga 3. Remissyttrandena finns tillgängliga i lagstiftningsärendet (Ju2021/01247). Genom förslaget i denna proposition anser regeringen att tillkännagivande om att en samfällighetsförening själv ska kunna besluta om ändrade andelstal i en gemensamhetsanläggning är slutbehandlat. I propositionen behandlas också några frågor med anknytning till expropriation. Regeringen beslutade att inhämta Lagrådets yttrande över de lagförslag som finns i bilaga 4. Lagrådets yttrande finns i bilaga 5. Lagrådet har synpunkter på utformningen av 43 a § anläggningslagen. Synpunkterna behandlas och bemöts i avsnitt 4 och i författningskommentaren. 4Ett mer flexibelt sätt att ändra andelstal Regeringens förslag: Det ska i anläggningslagen införas en möjlighet för en samfällighetsförening att besluta om ändring av andelstalen i en gemensamhetsanläggning. För ett sådant beslut ska det krävas två tredjedelars majoritet av de avgivna rösterna vid en föreningsstämma. Ett beslut om ändring ska få samma rättsverkan som ett beslut vid en förrättning när ändringen godkänns av lantmäterimyndigheten. Ändringen ska godkännas om den inte strider mot anläggningslagen. Kostnaderna för prövningen hos lantmäterimyndigheten ska fördelas mellan ägarna av fastigheterna i samfällighetsföreningen efter vad som är skäligt. Förslagen i promemorian överensstämmer i huvudsak med regeringens förslag. Promemorian innehåller inte något förslag om fördelningen av kostnaderna för lantmäterimyndighetens prövning. Remissinstanserna: De flesta remissinstanserna tillstyrker eller har ingen invändning mot förslaget. De positiva remissinstanserna, bl.a. lantmäterimyndigheterna i , och kommuner, , Kommuner och Regioner (SKR), (), och (Villaägarna), menar att förslaget är motiverat. Lantmäteriet anser att frågorna behöver utredas ytterligare. Fastighetsägarna (Fastighetsägarna) ifrågasätter om det minoritetsskydd som föreslås är tillräckligt. , och menar däremot att den föreslagna regeln är väl avvägd i fråga om minoritetsskydd. Flera remissinstanser, bl.a. SKR och lantmäterimyndigheterna i och , anser att det bör tydliggöras hur processen hos lantmäterimyndigheten ska se ut och vem som ska ansvara för att underlaget är tillräckligt. , och Lantmäteriet anför att det finns ett behov av förtydligande vad gäller förhållandet mellan olika möjligheter att angripa ett beslut om ändring av andelstalen. Lantmäteriet lyfter fram att det behövs en bestämmelse om vem som ska stå för kostnaderna för ett ärende om godkännande. Skälen för regeringens förslag Samfällighetsföreningarna bör få besluta om ändring av andelstalen En gemensamhetsanläggning tillgodoser ändamål av stadigvarande betydelse för flera fastigheter, 1 § anläggningslagen (1973:1149). Det kan t.ex. röra sig om gårdsutrymmen, lekplatser, anläggningar för vattenförsörjning eller avlopp och, inte minst, enskilda vägar. De fastigheter som har del i en gemensamhetsanläggning utgör tillsammans en samfällighet (14 §). Samfälligheten förvaltas i många fall av en samfällighetsförening som bildats för ändamålet. Det finns knappt 45 000 samfällighetsföreningar i . Av dem är det drygt 31 000 som förvaltar en gemensamhetsanläggning som är en enskild väg. Delägarnas ansvar för anläggningens kostnader fastställs genom att varje delägarfastighet tilldelas andelstal för utförande och drift (15 §). Kostnader för utförande avser alla kostnader som är förknippade med att bygga anläggningen medan kostnader för drift avser alla kostnader för att driva och underhålla anläggningen (se prop. 1973:160 s. 214 och 215). Andelstalen kan ändras när förhållandena kräver det. Den som får ett höjt andelstal ska betala ersättning för tillskottet och den som får andelstalet sänkt ska få ersättning för sin förlust (37–39 §§). Anläggningslagen bygger ursprungligen på uppfattningen att det allmänna bör ha kontroll över gemensamhetsanläggningarna och även över delägarnas inbördes förhållanden (se prop. 146–148 och 263). Som en följd av detta kräver inte bara anläggningens bildande utan också ändringar av andelstalen som huvudregel beslut vid en lantmäteriförrättning. Denna ordning innebär en inskränkning i delägarnas självbestämmanderätt. Det finns visserligen goda skäl för det allmänna att utöva viss kontroll över gemensamhetsanläggningarna. Allmänna intressen, som intresset av att markanvändningen är ändamålsenlig, behöver skyddas. Det är också centralt att enskilda delägare och tredje män, såsom panträttsinne- 2021/22:122 havare eller andra med särskild rätt i fastigheten, tillförsäkras ett skydd mot felaktiga andelstal. Det är emellertid också viktigt att regleringen inte framstår som onödigt betungande. Det allmännas intresse torde också främst ha betydelse vid anläggningens utformning. Intresset gör sig inte gällande i samma utsträckning när det gäller de inbördes förhållandena i anläggningen, så som bestämmande av andelstal. Det är delvis mot denna bakgrund som fastighetsägarna i en samfällighetsförening under vissa förutsättningar har getts möjlighet att själva utverka ändringar av andelstalen. Ägarna har möjlighet att träffa en överenskommelse om andelstalen, som får samma rättsverkan som ett beslut vid en ny förrättning om den godkänns av lantmäterimyndigheten. Överenskommelsen får bara godkännas om det är uppenbart att den inte strider mot anläggningslagen (43 §). kan också i ett anläggningsbeslut bestämma att styrelsen för en samfällighetsförening får besluta om ändring av andelstal om en fastighets användning ändras stadigvarande (24 a §). Trots detta har regelverket kritiserats, inte minst av representanter för de samfälligheter som förvaltar enskilda vägar, för att inte vara tillräckligt flexibelt när ändrade förhållanden kräver att andelstalen ändras. Om delägarna inte är överens finns det inte förutsättningar för att tillämpa 43 §, och om det heller inte finns något styrelsemandat enligt 24 a §, är föreningarna hänvisade till att begära förrättning. Det är viktigt att förfarandet för ändring av andelstal möter det behov som finns och inte framstår som alltför kostsamt och omständligt. Annars finns det en risk för att föreningar avstår från att ändra andelstal som i och för sig är i behov av ändring. Det innebär i sin tur att föreningarna kan komma att tillämpa inofficiella överenskommelser som inte är rättsligt bindande (jfr prop. 1996/97:92 s. 62). Det är angeläget att systemet för ändring av andelstal är så flexibelt och billigt att en korrekt tillämpning av lagen främjas. Av dessa skäl bör andelstalen kunna ändras på ett enklare sätt än vad som är fallet . Samfällighetsföreningarna bör ges frihet att själva ändra andelstalen. En sådan reglering måste utformas så att minoriteten i föreningen, andra intressenter och allmänheten skyddas. kan alltför stränga krav förhindra att beslut om ändring kommer till stånd. Vid utformningen av en ny regel måste alltså en avvägning ske mellan å ena sidan intresset av att regeln blir verksam och å andra sidan skyddet för motstående intressen. Beslutet ska fattas på föreningsstämman med två tredjedelars majoritet Det är på föreningsstämman som delägarna i en samfällighetsförening utövar sin rätt att delta i och påverka arbetet med föreningens angelägenheter. Det är därför naturligt att beslut om ändring av andelstalen fattas av stämman. I lagen (1973:1150) om förvaltning av samfälligheter (samfällighetslagen) finns det regler om förfarandet vid föreningsstämma. Av dessa framgår bl.a. att styrelsen ska kalla till stämman och att det av kallelsen ska framgå vilka ärenden som ska behandlas (47 §). Om kallelse till stämman inte sker i behörig ordning kan beslut som fattas på den klandras (53 §). Den närmare regleringen av hur kallelse ska gå till finns i föreningens stadgar. Kallelse kan därför ske på olika sätt i olika föreningar. har möjlighet att närvara vid stämman kan ställa ombud för sig (49 §). Dessa regler tillförsäkrar medlemmarna möjlighet att delta vid omröstning enligt den nya bestämmelsen. Fastighetsägarna menar att det kan finnas föreningar där kallelse kan ske med kort varsel och på ett sätt som inte säkerställer att medlemmarna faktiskt får del av kallelsen. Att medlemmarna alltid ska kallas till stämman och att det i kallelsen ska framgå vad som ska avhandlas där ger emellertid medlemmarna ett grundläggande skydd mot att beslut fattas utan deras kännedom. Medlemmarna får också förutsättas vara insatta i vad som gäller enligt föreningens stadgar. Ytterst får domstol pröva om kallelsen skett på rätt sätt. I de allra flesta fall fattas beslut på en föreningsstämma i en samfällighetsförening med enkel majoritet (49 § andra stycket samfällighetslagen). I vissa fall har emellertid ett krav på kvalificerad majoritet ansetts berättigat. Således krävs för beslut om ändring av föreningens stadgar och för beslut om överlåtelse av fast egendom som huvudregel två tredjedelars majoritet av rösterna (51 och 52 §§). I promemorian föreslås ett motsvarande krav på två tredjedelars majoritet för beslut om ändring av andelstal. En sådant krav framstår som väl avvägt och bör därmed gälla för beslut enligt den nya bestämmelsen. En ändring av andelstal genom överenskommelse enligt 43 § anläggningslagen förutsätter att de delägare som berörs av ändringen deltar aktivt. Ett sådant krav på deltagande finns också i t.ex. 9 kap. 16 § första stycket 1 bostadsrättslagen (1991:614), avseende beslut som innebär att det inbördes förhållandet mellan medlemmarnas insatser rubbas. Enligt den bestämmelsen krävs att samtliga bostadsrättshavare går med på beslutet, alternativt att två tredjedelar av de berörda bostadsrättshavarna går med på det och hyresnämnden dessutom godkänner det. Fastighetsägarna menar att ett motsvarande krav skulle erbjuda ett bättre minoritetsskydd även vid beslut enligt den regel som föreslås. Enligt Fastighetsägarna skulle medlemmarna kunna lämna sitt godkännande i förväg och det skulle därför inte behövas något krav på ett lägsta antal närvarande medlemmar på stämman. En sådan regel som Fastighetsägarna föreslår skulle ge ett starkare minoritetsskydd. Som anförs ovan kan emellertid kraven på beslutet inte ställas alltför högt, eftersom önskvärda ändringar av andelstalen då riskerar att inte genomföras. En del av de som berörs av en ändring är kanske inte intresserade av att delta vid omröstningen eller undviker att delta i förhalande syfte. Om det ställs krav på att en viss andel av dessa ska rösta för eller godkänna ändringen, är alltså risken att det blir för svårt att få till stånd en ändring. Till viss del skulle denna risk undanröjas om godkännande kunde lämnas i förväg, men den skulle inte helt avvärjas. En medlem kan undvika att lämna sitt godkännande eller vara omöjlig att nå. En sådan bestämmelse som Fastighetsägarna föreslår bör alltså inte införas. SKR anför att deltagandet på föreningsstämmor kan vara knapphändigt, och att den som inte deltar på stämman sannolikt i praktiken har begränsad motivation att utmana ett stämmobeslut genom klandertalan. Den föreslagna regeln ger emellertid medlemmarna möjlighet att påverka beslutsfattandet om de så önskar. Huvudregeln i samfällighetslagen är att varje medlem har en röst vid omröstning på föreningsstämman. Vid beslut som har ekonomisk betydelse, vilket beslut om ändring av andelstal har, ska emellertid medlemmarnas 2021/22:122 röstetal fördelas efter andelstalen om det begärs av en medlem. En enskild medlems röstetal får dock inte överstiga en femtedel av det sammanlagda röstetalet för samtliga närvarande röstberättigade medlemmar, oavsett hur stor andel av andelstalen som medlemmen har (49 §). I promemorian föreslås inget annat än att dessa regler ska gälla även vid beslut om ändring av andelstal. Att röstetalen kan fördelas efter andelstalen innebär att en delägare med högre andelstal kan förväntas ha lättare att få igenom en ändring, vilket är lämpligt. Regeln om att en medlem inte får ha mer än en femtedel av det sammanlagda röstetalet för samtliga närvarande röstberättigade medlemmar innebär att ett beslut om ändring normalt kan komma till stånd även när en medlem med en stor andel av andelstalen motsätter sig beslutet. Det kan konstateras att reglerna kring omröstning i samfällighetslagen (förutom den regel om enkel majoritet som i allmänhet gäller för beslut) är väl avvägda för beslut om ändring av andelstal. Ett beslut om ändring ska gälla som ett beslut vid en förrättning när ändringen godkänns av lantmäterimyndigheten Som nämns inledningsvis bör det allmänna behålla viss kontroll över andelstalens bestämmande, till skydd för såväl enskilda som allmänna intressen. En samfällighetsförenings beslut om ändring av andelstal bör därför inte få rättsverkan förrän lantmäterimyndigheten har godkänt ändringen. För godkännande bör krävas att ändringen följer anläggningslagen. Det innebär i första hand att reglerna om andelstalens bestämmande i 15 § och reglerna om ersättning i 37–39 §§ ska ha följts. Dessa bestämmelser bygger på skälighetsbedömningar och ger därför ett visst utrymme för olika lösningar. Samfällighetsföreningarna bör ges möjlighet att utnyttja det utrymmet. En överenskommelse enligt 43 § får bara godkännas om det är uppenbart att överenskommelsen inte strider mot anläggningslagen. Ett sådant uppenbarhetsrekvisit bör inte införas i den föreslagna bestämmelsen. Det skulle kunna göra det alltför svårt för föreningarna att få igenom en önskad ändring av andelstalen. Lantmäteriet menar att det för systematikens skull inte är lämpligt att kraven är strängare vid prövning enligt 43 § än enligt den föreslagna bestämmelsen. Det saknas emellertid underlag för att inom ramen för detta lagstiftningsarbete överväga om regleringen i 43 § bör ändras. Den nya regeln ger föreningarna större frihet att själva ändra andelstalen. Det är därmed naturligt att det ska ligga på föreningarna att presentera tillräcklig utredning för att visa att beslutet följer anläggningslagen. Vid lantmäterimyndighetens prövning gäller förvaltningslagen (2017:900). Den gäller för alla förvaltningsmyndigheter om inte särskilda bestämmelser finns i annan lagstiftning. Enligt förvaltningslagen har myndigheterna en allmän serviceskyldighet och ett visst ansvar för utredningen (6 § andra stycket och 20 och 23 §§). I ett fall som detta är emellertid myndighetens ansvar för utredningen begränsat. Myndigheten kan vid brister i materialet nöja sig med att till föreningen ange vilken komplettering som behöver ske. Någon egen utredning behöver myndigheten inte göra. Den nya regeln innebär alltså att en del av det arbete som utförs av lantmäterimyndigheten flyttas över till samfällighetsföreningarna. ibland bli arbetsamt för föreningarna att utverka det underlag som krävs för att ändra andelstalen, särskilt när det är fråga om inaktuella andelstal. Som i påpekar kan arbetet försvåras ytterligare av att en förening i vissa fall kan behöva ta ett nytt stämmobeslut för att komplettera en ansökan till lantmäterimyndigheten.