prop · H903277 · 2022-07-12 00:00:00 — Båda parter har möjlighet men ingen skyldighet att efter tre månaders förhandling vända sig till hyresnämnden och begära att en särskild skiljeman utses. Förslaget innebär därmed att det finns ett likvärdigt påtryckningsmedel för båda parter i förhandlingarna. medverkan syftar till att garantera att den särskilda skiljemannen har en god hyresrättslig kompetens samt är oberoende och opartisk i förhållande till de förhandlande parterna och till partsorganisationerna på bostadshyresmarknaden. Utredaren föreslår vidare att den särskilda skiljemannens handläggning av tvisten ska ske enligt ett i lag reglerat förfarande som är anpassat till de årliga hyresförhandlingarnas karaktär och de förhandlande parternas och hyresgästernas behov. Inom ramen för förfarandet föreslås att den särskilda skiljemannen ska vara behörig att pröva en tvist om ändring av hyran med hänsyn till den ekonomiska utvecklingen på orten, eftersom de årliga hyresändringarna syftar till att anpassa hyrorna efter den ekonomiska utvecklingen. Skiljemannen föreslås inte vara behörig att pröva bruksvärdesfaktorer. Sådana faktorer kan prövas av hyresnämnden. Skiljemannen ska inte heller pröva tvister om presumtionshyra eller ändring av en presumtionshyra. Det är viktigt att en tvist om den årliga hyresändringen avgörs snabbt och slutligt, för att undvika retroaktiva hyresändringar och kostnader för parterna. Utredaren föreslår därför att skiljeförfarandet ska vara skriftligt. Den särskilda skiljemannen ska avgöra tvisten medan parternas förhandlingar i hyresförhandlingslagens mening fortfarande pågår. Det föreslås att en tvist avgörs genom beslut om en rekommendation som ska lämnas till parterna från det att skiljemannen utsågs. Ett beslut om en rekommendation får inte överklagas eller klandras. Parterna ska omsätta rekommendationen i en förhandlingsöverenskommelse, som kan tillämpas gentemot hyresgästerna. Parterna ges härigenom möjlighet att, om de är överens, överföra den rekommenderade hyresändringen på lämpligt sätt i det lägenhetsbestånd som tvisten omfattar. Genom det föreslagna förfarandet får tvisten en definitiv slutpunkt inom rimlig tid. Om en part vägrar att medverka till att omsätta skiljemannens rekommendation i en förhandlingsöverenskommelse, ska parten enligt förslaget vara skadeståndsskyldig gentemot motparten. Den särskilda skiljemannens beslut om rekommendation ska innehålla de skäl som ligger till grund för beslutet. Ett motiverat avgörande ger vägled- ning till parterna vid framtida hyresförhandlingar och bidrar till att utveckla Utredaren lämnar inte något förslag om kriterier för hur de årliga hyres- ändringarna ska bestämmas, eftersom detta inte innefattas i utredarens upp- Utredaren vill framhålla att den föreslagna tvistlösningen bör leda till att det bildas en praxis över hur de årliga hyresändringarna ska bestämmas, vilket ger, som nämnts, vägledning vid framtida hyresförhandlingar. Tidsfrister och sanktioner för hyresförhandlingarna En part till ett avtal om en förhandlingsordning som vill förhandla ska göra en skriftlig framställning hos motparten om förhandling. Av framställningen ska det framgå vilka frågor som förhandlingen avser. Det första sammanträdet för förhandling ska hållas efter det att framställningen kommit motparten till del. Parterna kan dock skriftligen avtala om att annat ska gälla (se 15 § hyresförhandlingslagen). Under utredningsarbetet har det framkommit att det inte är ovanligt att motparten till den som begärt förhandling försöker förhala förhandlingarna genom att inte inställa sig till ett första sammanträde inom den lagstadgade fristen, trots att den som påkallat förhandling begärt det. Detta leder till att de årliga hyresförhandlingarna inte kommer igång och att förhandlingsarbetet i sin helhet fördröjs, med risk för en ökad konfliktnivå mellan parterna och ökade kostnader. Det har vidare framkommit att förhandlingar som avser det privata beståndet ofta slutförs i tiden efter det att förhandlingar som avser det allmännyttiga beståndet på orten slutförts. Detta trots att kollektivt förhandlade hyror, sedan reformen 2011, ska vara hyresnormerande oavsett vem som är hyresvärd (se 55 § andra stycket hyreslagen). Utredaren anser att det är angeläget att den förändring som reformen i detta avseende syftade till, också genomförs i praktiken. För att upprätthålla legitimiteten i det kollektiva hyresförhandlingssystemet anser utredaren att det är mycket viktigt att parter som getts mandat att verka inom ramen för systemet respekterar de gemensamma spelreglerna, både vad gäller förhandlingsskyldigheten och den struktur som förhandlingen enligt lag eller förhandlingsordning ska följa. För att hyresförhandlingarna inte ska dra ut och att kollektivt förhandlande hyror i praktiken ska vara hyresnormerande, oavsett vem som är hyresvärd, bör en part som påkallar förhandling kunna förvänta sig att förhandlingar omgående inleds och inte förhalas av motparten. Det är därför mycket viktigt att det första sammanträdet kommer till stånd och hålls inom den lagstadgade treveckorsfristen. Mot bakgrund av detta föreslår utredaren att en framställning om förhandling ska innehålla förslag till tider och plats då det första sammanträdet ska hållas. Vidare föreslås att det införs en ekonomisk sanktion om treveckorsfristen inte respekteras. Skadestånd ska enligt förslaget kunna utgå om part inte inställer sig till ett sammanträde från det att parten tog 2021/22:277 Bilaga 1 del av motpartens förhandlingsframställan. I kombination med den tvistlösningsmodell som föreslås för de årliga hyresförhandlingarna (se ovan), kan en tvist därmed avgöras inom rimlig tid. Utredaren föreslår vidare att det införs ett minimiskadestånd som ska utgå för det fall en part bryter mot hyresförhandlingslagens eller förhandlingsordningens bestämmelser. Sanktionen har framförallt ett preventivt syfte och kan bidra till att upprätthålla de gemensamma spelreglerna i det kollektiva hyresförhandlingssystemet, såsom treveckorsfristen, och därmed effektivisera hyresförhandlingarna. För att underlätta för parter till en förhandlingsordning att uppdatera villkoren i en förhandlingsordning, exempelvis avseende hur hyresförhandlingarna ska bedrivas eller tvister avgöras, föreslår utredaren att det tydliggörs i hyresförhandlingslagen att en hyresgäst är bunden även av förhandlingsöverenskommelser om hyra eller annat hyresvillkor som träffas på grundval av en förhandlingsordning som ersatt en tidigare förhandlingsordning. Enligt nuvarande lydelse är en hyresgäst enbart bunden av förhandlingsöverenskommelser om hyra eller annat hyresvillkor som träffas på grundval av den förhandlingsordning som fanns när villkoret om förhandlingsklausul i hyresgästens hyresavtal ingicks. En förutsättning för att de årliga hyresförhandlingarna ska kunna effektiviseras på sätt som föreslås är att parter till avtal om förhandlingsordning, framförallt i det privata lägenhetsbeståndet, avtalar om att använda den föreslagna tvistlösningsmekanismen. Om så sker, bedömer utredaren att förslagen medför bland annat följande konsekvenser. Balansen mellan parterna vid de årliga hyresförhandlingarna förbättras, vilket ger förutsättningar för mer effektiva förhandlingar. En tvist om de årliga hyresförhandlingarna kan avgöras snabbare än . Förhandlingar om de årliga hyresändringarna kommer endast undantagsvis att strandas. Hyresvärden behöver därför inte förhandla hyran enskilt med hyresgästerna eller hänskjuta tvisten till , vilket kan medföra lägre kostnader och besvär för de förhandlande parterna, hyresgästerna och hyresnämnderna. Risken för omfattande retroaktiva hyresändringar minskar. Förslaget om att en part kan bli skadeståndsskyldig om denne inte inställer sig till ett första sammanträde och förslaget om ett minimiskadestånd, bedöms medföra att spelreglerna i det kollektiva hyresförhandlingssystemet kommer följas i större utsträckning än . Hyresförhandlingarna bedöms därför kunna genomföras mer effektivt. Det föreslås att de nya bestämmelserna ska träda i kraft . Promemorians lagförslag (Ds 2021:23) Förslag till lag om handläggning av vissa kollektiva hyrestvister Härigenom föreskrivs följande. 2021/22:277 Bilaga 2 1 § I denna lag finns bestämmelser om hyrestvister enligt 23 a § hyresförhandlingslagen (1978:304) som handläggs av en särskild skiljeman som utsetts av hyresnämnden. Med parter enligt denna lag avses parterna till avtal om förhandlingsordning enligt 1 § första stycket hyresförhandlingslagen. En hyresvärd och en fastighetsägarorganisation som är parter till ett avtal om förhandlingsordning kan endast agera gemensamt enligt denna lag. Parterna kan avtala om avvikelse från lagen i den utsträckning som det anges. Lagen (2011:860) om medling i vissa privaträttsliga tvister är inte tillämplig vid medling enligt denna lag. 2 § En särskild skiljeman ska anlita en ekonomisk expert att biträda honom eller henne, om parterna begär det eller det kan antas vara till fördel för prövningen. 3 § Parterna ska till den särskilde skiljemannen ange 1.yrkanden och inställning, samt 2.de omständigheter som de åberopar till stöd för dessa. Parterna ska till skiljemannen lämna den skriftliga utredning som de åberopar. Parterna ska få del av varandras yttranden och utredning. 4 § Den särskilde skiljemannen ska handlägga tvisten opartiskt, ändamålsenligt och snabbt. 5 § Om parterna begär det, ska den särskilde skiljemannen medla mellan dem i syfte att de ska komma överens. 6 § Den särskilde skiljemannen ska kalla parterna till ett sammanträde om det behövs. Om en part uteblir från ett sammanträde, hindrar det inte att skiljemannen avgör tvisten. 7 § Ett skiljeförfarande enligt denna lag får, om det begärs och är lämpligt, handläggas gemensamt med ett annat sådant skiljeförfarande som handläggs av samma särskilde skiljeman och avser samma ort. 2021/22:277 Bilaga 2 Avgörande av en tvist 8 § Den särskilde skiljemannen avgör en tvist genom beslut om en rekommendation till parterna. En rekommendation ska innehålla skälen för beslutet. En rekommendation ska vara skriftlig och undertecknas av skiljemannen. Om rekommendationen undertecknas elektroniskt, ska det göras med en sådan elektronisk underskrift som avses i artikel 3 i förordning (EU) nr 910/2014, i den ursprungliga lydelsen. En rekommendation ska lämnas till parterna senast efter det att hyresnämnden utsåg skiljemannen. Om det finns särskilda skäl, får en rekommendation lämnas . 9 § Den särskilde skiljemannen ska avgöra en tvist utifrån de yrkanden som parterna har framställt. En ändrad hyresnivå ska gälla från den tidpunkt som part har yrkat i begäran om förhandling, om parterna inte är ense om en annan tidpunkt eller det finns särskilda skäl för en annan tidpunkt. En tvist ska avgöras i enlighet med de omständigheter och principer som parterna har kommit överens om. Om parterna inte är överens i detta avseende, ska skiljemannen avgöra tvisten utifrån de omständigheter som parterna har åberopat. Skiljemannen är inte behörig att ta ställning till frågor som gäller en lägenhets bruksvärde. 10 § En rekommendation kan inte överklagas. 11 § Den särskilde skiljemannens uppdrag är slutfört 1.när en rekommendation har lämnats till parterna, 2.när hyresnämnden har entledigat skiljemannen, eller 3.vid en tidigare tidpunkt, om parterna begär det eller parterna träffar en förhandlingsöverenskommelse enligt 19 § hyresförhandlingslagen (1978:304) som omfattar de frågor som skiljeförfarandet avser. Verkan av en rekommendation 12 § Parterna ska, om de inte har avtalat om något annat, omsätta en rekommendation i en förhandlingsöverenskommelse enligt hyresförhandlingslagen (1978:304). Detta ska ske från det att rekommendationen lämnades. En part som inte medverkar till att en rekommendation omsätts i en förhandlingsöverenskommelse enligt första stycket är skyldig att ersätta motparten skada som uppstår till följd av detta. 13 § Den särskilde skiljemannen och en ekonomisk expert har rätt till skälig ersättning för utförande av uppdraget. Hyresvärden, och i förekommande fall hyresvärden och fastighetsägarorganisationen, respektive hyresgästorganisationen ska betala hälften vardera av skiljemannens och expertens ersättning, om parterna inte har av- talat om en annan fördelning. I förhållande till skiljemannen och experten svarar parterna solidariskt för ersättningen. Parterna ska svara för sina egna kostnader. Denna lag träder i kraft . 2021/22:277 Bilaga 2 Med förhandlingsklausul avses i denna lag en bestämmelse i hyresavtal varigenom hyresgäst, sedan förhandlingsordning kommit till stånd enligt denna lag, förbinder sig att gentemot hyresgästen får tilllämpas bestämmelse om hyra eller annat hyresvillkor, varom överenskommelse träffas på grundval av förhandlingsordningen eller en förhandlingsordning som ersatt förhandlingsordningen (förhandlingsöverenskommelse).Tvist om införande eller slopande av förhandlingsklausul i hyresavtal kan hänskjutas till prövning av hyresnämnd enligt 12 kap. 51 § första stycket andra meningen eller 54 § jordabalken. Om hyresgästen har gett sin uppfattning till känna, ska hyresnämnden avgöra tvisten i enlighet med denna, om inte synnerliga skäl talar emot det. Om hyresgästen inte har gett sin uppfattning till känna, ska hyresnämnden avgöra tvisten i enlighet med hyresvärdens uppfattning.Om det finns särskilda skäl, får hyresnämnden besluta att införandet eller slopandet av en förhandlingsklausul ska gälla först från och med en viss dag. 2021/22:277 Bilaga 2 Förslag till lag om ändring i hyresförhandlingslagen (1978:304) Härigenom föreskrivs i fråga om hyresförhandlingslagen (1978:304) dels att 2, 5, 7, 15, 18, 27, 28 och 31 §§ ska ha följande lydelse, dels att det ska införas nya paragrafer, 23 a–23 d §§, och närmast före 23 a § en ny rubrik av följande lydelse. Med förhandlingsklausul avses i denna lag bestämmelse i hyresavtal varigenom hyresgäst, sedan förhandlingsordning kommit till stånd enligt denna lag, förbinder sig att gentemot honom får tillämpas bestämmelse om hyra eller annat hyresvillkor, varom överenskommelse träffas på grundval av förhandlingsordningen (förhandlingsöverenskommelse). Tvist om införande eller slopande av förhandlingsklausul i hyresavtal kan hänskjutas till prövning av hyresnämnd enligt 12 kap. 51 § första stycket andra meningen eller 54 § jordabalken. Om hyresgästen har gett sin uppfattning till känna, skall hyresnämnden avgöra tvisten i enlighet med denna, såvida inte synnerliga skäl talar emot det. Om hyresgästen inte har gett sin uppfattning till känna, skall hyresnämnden avgöra tvisten i enlighet med hyresvärdens uppfattning. Om det finns särskilda skäl, får hyresnämnden besluta att införandet eller slopandet av en förhandlingsklausul skall gälla först från och med en viss dag. 1 Senaste lydelse 1994:816. om en tvist som avses i23 a § får avgöras av en särskild skiljeman som utses av hyresnämnden och, i sådant fall, villkoren för En förhandlingsordning medför skyldighet för hyresvärden att på eget initiativ förhandla med hyresgästorganisationen i fråga om 1.höjning av hyran för en lägenhet, om inte höjningen avser ett tillval och högst motsvarar ett pris som förhandlingsordningens parter har rekommenderat, 2.bestämmande av hyran för en ny hyresgäst, om den begärda hyran överstiger den tidigare hyresgästens hyra och höjningen inte avser ett tillval och högst motsvarar ett pris som förhandlingsordningens parter har rekommenderat, 3.ändring av grunderna för beräkning av sådan särskild ersättning som avses i 12 kap. 19 § jordabalken, eller 4.ändring av villkor som avser hyresgästernas rätt att använda utrymmen som är avsedda att användas gemensamt av hyresgästerna. En förhandlingsordning medför vidare, om parterna inte enas om annat, skyldighet att, om en av dem begär det, förhandla i fråga om 2.lägenheternas och husets skick, 3.gemensamma anordningar i huset, 4.övriga boendeförhållanden i den utsträckning de rör hyresgästerna gemensamt. Om parterna är ense om det kan en förhandlingsordning också medföra rätt för hyresgästorganisationen att få till stånd förhandling om fråga som rör tillämpning av enskilt hyresavtal under förutsättning att hyresgästen genom skriftlig fullmakt har bemyndigat hyresgästorganisationen att företräda hyresgästen i saken. Om parterna är ense om det, kan en förhandlingsordning medföra att en tvist som avses i 23 a § får avgöras av en särskild skiljeman som utses av hyresnämnden. En förhandlingsordning medför inte någon inskränkning i hyresgästens rätt att begära prövning av hyresvillkoren enligt 12 kap. 54 § jordabalken. Vid sådan prövning gäller bestämmelserna i 12 kap. 53, 54 och 55–55 e §§ samma balk. Om avvikelse skall gälla från vad som stadgas i 5 § andra stycket eller om förhandlingsrätt skall föreligga i fråga som avses i 5 § tredje stycket, skall detta anges i avtalet om förhandlingsordning. 2Senaste lydelse 2019:535. 2021/22:277 Bilaga 2 2021/22:277 Bilaga 2 I avtal om förhandlingsordning skall anges den tidpunkt från vilken förhandlingsordningen skall tilllämpas. Har så ej skett träder den i kraft . att en särskild skiljeman ska utses och villkoren för tvistlösningen. I avtal om förhandlingsordning ska anges den tidpunkt från vilken förhandlingsordningen ska tilllämpas. Har så inte skett träder den i kraft . Part som vill förhandla skall göra Part som vill förhandla ska göra framställning hos motparten om framställning hos motparten om Är både hyresvärd och Är både hyresvärd och enligt förhandlingsordningen, skall enligt förhandlingsordningen, ska båda påkalla förhandling och fram- båda påkalla förhandling och fram- ställning om förhandling från mot- ställning om förhandling från mot- partens sida göras hos var och en av partens sida göras hos var och en av skall vara skriftlig och ange den ska vara skriftlig och ange den eller eller de frågor om vilka förhandling de frågor om vilka förhandling Den ska också innehålla förslag på tidpunkter och plats för sammanträde för förhandling. Sammanträde för förhandling ska hållas efter det att kommit motparten till handa. motparten till del. Avvikelse från föreskrifterna i denna paragraf får göras genom skriftligt Om parterna ej enas om annat, Om parterna inte enas om annat skall förhandling anses avslutad, eller annat inte framgår av 23 d § när part som har fullgjort sin för- andra stycket, ska förhandling an- handlingsskyldighet enligt 16 § ses avslutad när part som har full- första stycket har givit motparten skriftligt besked om att han från- enligt 16 § första stycket har gett motparten skriftligt besked om att parten frånträder förhandlingen. Har förhandling om en fråga av- Har förhandling om en fråga av- slutats utan att överenskommelse träffats och begär part att förhand- har träffats och begär part att för- ling om samma fråga skall återupp- handling om samma fråga ska åter- tas, är motparten inte skyldig att upptas, är motparten inte skyldig att träda i förhandling på grund av träda i förhandling på grund av Om parterna i en förhandlingsordning har avtalat att en tvist om ändring av hyran med hänsyn till den ekonomiska utvecklingen på orten får avgöras av en särskild skiljeman, ska hyresnämnden på ansökan av en part utse en särskild skiljeman att avgöra tvisten. En ansökan får ges in till hyresnämnden tidigast tre och senast efter det att förhandlingsframställningen kom motparten till del, om parterna inte har kommit överens om något annat. En part får alltid ge in en ansökan om det mot förhandling har uppstått hinder som har berott på motparten. Ett ärende enligt 23 a § ska handläggas särskilt skyndsamt. Den som utses till särskild skiljeman ska vara lämplig för uppdraget och ha samtyckt till det. Innan en särskild skiljeman utses ska hyresnämnden, om parterna begär det, medla mellan dem i syfte att de ska komma överens. Om en särskild skiljeman inte kan fullgöra sitt uppdrag, får hyresnämnden entlediga skiljemannen och utse en annan skiljeman. Vid den särskilde skiljemannens handläggning av tvisten gäller lagen (20xx:xx) om handläggning av vissa kollektiva hyrestvister. Om parterna inte enas om annat, kan en förhandling om ändring av hyran med hänsyn till den ekonomiska utvecklingen på orten inte avslutas förrän från det att motparten tog del av förhandlingsframställningen. 2021/22:277 Bilaga 2 En part är, om motparten i behörig ordning har påkallat förhandling, skyldig att ersätta motparten skada som uppstår till följd av att parten1. utan giltig ursäkt underlåter att inställa sig till sammanträde för förhandling inom den tid som anges i 15 § tredje stycket, eller2. inte fullgör sin förhandlingsskyldighet enligt 16 § första stycket eller enligt en föreskrift i förhandlingsordning.En part är också skyldig att ersätta motparten skada som uppstår om parten bryter mot 16 § andra stycket eller mot 17 §. 2021/22:277 Bilaga 2 en ansökan enligt 23 a § har lämnats till hyresnämnden, kan förhandlingen inte heller avslutas som hyresnämnden handlägger ett ärende om särskild skiljeman eller en sådan skiljeman utför sitt uppdrag. Underlåter part, sedan motparten i behörig ordning har påkallat förhandling, att fullgöra sin förhandlingsskyldighet enligt 16 § första stycket eller enligt föreskrift i förhandlingsordning, är han skyldig att ersätta motparten skada som har uppstått till följd av hans underlåtenhet. Detsamma gäller, om part bryter mot 16 § andra stycket eller mot 17 §. Vid bedömande om och i vad Vid bedömning om och i vilken mån skada har uppstått skall hänsyn utsträckning skada har uppstått ska tas även till parts intresse av att hänsyn tas även till intresset av att denna lag och förhandlingsordning- denna lag och förhandlingsordning- en iakttas och till övriga omständig- en följs och till övriga omständig- heter av annan än rent ekonomisk heter av annan än rent ekonomisk En part har alltid rätt till en av ett prisbasbelopp enligt 2 kap. 6 och 7 §§ socialförsäkringsbalken. Ersättningsbeloppet kan sättas ned om överträdelsen är av mindre denna lag får överklagas hos denna lag får överklagas hos dag beslutet meddelades. dag beslutet meddelades. 3Senaste lydelse 1994:838. enligt 23 a eller 23 c § får dock inte Överklagandet skall ges in till Överklagandet ska ges in till 1.Denna lag träder i kraft . 2.Ändringen i 2 § första stycket gäller även för hyresavtal som har ingåtts före ikraftträdandet. 2021/22:277 Bilaga 2 Förslag till lag om ändring i lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder Härigenom föreskrivs i fråga om lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder dels att 4 § ska ha följande lydelse, dels att det ska införas två nya paragrafer, 15 b och 15 c §§, och närmast före 15 b § en ny rubrik av följande lydelse. som avses i 12 kap. 68 § jordabalken har till uppgift att 1.medla i hyres- eller bostadsrättstvist, 2.pröva tvist om åtgärdsföreläggande enligt 12 kap. 11 § första stycket 5 och 16 § andra stycket, ändrad användning av lokal enligt 12 kap. 23 § andra stycket, skadestånd enligt 12 kap. 24 a §, överlåtelse av hyresrätt enligt 12 kap. 34–37 §§, upplåtelse av lägenhet i andra hand enligt 12 kap. 40 §, förlängning av hyresavtal enligt 12 kap. 49 §, villkor enligt 12 kap. 54 §, återbetalning av hyra och fastställande av hyra enligt 12 kap. 55 f §, uppskov med avflyttning enligt 12 kap. 59 § eller föreläggande enligt 12 kap. 64 §, allt jordabalken, 2 a. pröva tvist om hyresvillkor 2 a. pröva tvist om hyresvillkor enligt 22–24 §§ hyresförhandlings- enligt 22, 23 och 24 §§ hyresför- lagen (1978:304) eller om återbe- handlingslagen (1978:304) eller om talningsskyldighet enligt 23 § sam- återbetalningsskyldighet enligt 23 § 2 b. pröva tvist om hyresvillkor enligt 3 kap. 14 § lagen (2002:93) om kooperativ hyresrätt eller tvist om upplåtelse med kooperativ hyresrätt enligt 4 kap. 6 § samma lag, 2 c. pröva tvist om hyresvillkor enligt 4 § lagen (2012:978) om uthyrning av egen bostad,