prop · H903171 · 2022-03-22 00:00:00 — Några remissinstanser anser att marknaden för nyproduktion av bostadsrätter behöver stöpas om i grunden. De pekar bl.a. på de brister i konsumentskyddet som är för- knippade med att den bostadsökande tecknar de viktigaste avtalen med en bostadsrättsförening som motpart, medan det i praktiken är en annan juri- disk person, ett byggföretag, som är ansvarig för byggprojektet. Så om- fattande förändringar av förutsättningarna för nyproduktion av bostads- rätter skulle dock kräva noggranna överväganden, bl.a. för att bedöma 2021/22:171 vilken påverkan de skulle få på bostadsbyggandet. I det här lagstiftnings- projektet saknas det beredningsunderlag för sådana åtgärder. Regeringen avser dock att noga följa vilka effekter de förslag som lämnas får och kan återkomma till frågan om det behövs. 5Stärkt skydd för den som ingår ett förhandsavtal 5.1Regler om erbjudandet införs i lag Regeringens förslag: En bostadsrättsförening som vill ingå ett för- handsavtal ska lämna förhandstecknaren ett bindande erbjudande i en handling eller i någon annan läsbar och varaktig form som är tillgänglig för förhandstecknaren. Erbjudandet ska innehålla samtliga avtalsvillkor och tillsammans med det ska föreningen lämna klar och begriplig information om bl.a. de viktigaste stegen i byggprojektet, avtalsrelationen med förhands- tecknaren, föreningens ekonomi, privatekonomiska risker förknippade med avtalet, byggföretagets och andra utomståendes inflytande i för- eningen, risken för att det under byggprojektet sker förändringar av bl.a. förhandstecknarens lägenhet och vilka möjligheter det finns att från- träda avtalet. Ett förhandsavtal som ingås utan att dessa regler följs ska inte vara bindande för förhandstecknaren. En ringa brist i den information som ska lämnas tillsammans med erbjudandet ska dock inte få åberopas. Förslaget i promemorian överensstämmer i huvudsak med regering- ens. I promemorian finns det inget lagförslag om att ett avtal som ingås utan att reglerna följs inte ska vara bindande för förhandstecknaren. Remissinstanserna: De flesta av remissinstanserna tillstyrker förslagen eller har ingen invändning mot dem. Flera remissinstanser, däribland , , , Fastighetsägarna , Bostadsrätter- na, och , anser att det bör utvecklas vad som händer om kravet på erbjudande och information inte följs. förutser att förslagen kommer att förlänga säljprocessen, vilket i sin tur kan försena byggstarten och leda till att den beräknade tidpunkten för upp- låtelse av lägenheten med bostadsrätt inte blir möjlig att hålla. anser att det bör tydliggöras hur erbjudandet ska utformas samt att det tydligare bör framgå när det ska anses lämnat och hur det ska besvaras. Samfundet anser också att informationskraven innehåller otyd- liga termer. () ifrågasätter vissa av informationskraven, som enligt institutet innebär ett indirekt gillande av de negativa effekterna av att det är byggföretaget som kontrollerar bostadsrättsföreningen under byggprocessen. Bostadsrätterna anser att den information som lämnas även bör innehålla uppgifter om att det innebär en större ekonomisk osäkerhet för kvarvarande köpare om förhandstecknare tillåts lämna avtalet. Skälen för regeringens förslag Ett informationskrav stärker konsumentskyddet Ett förhandsavtal tecknas mellan bostadsrättsföreningen och köparen av bostadsrätten (förhandstecknaren). Genom avtalet blir bostadsrättsför- eningen skyldig att upplåta en lägenhet med bostadsrätt åt förhandstecknaren, som i sin tur blir skyldig att förvärva lägenheten med bostadsrätt (5 kap. 1 § bostadsrättslagen). Förhandsavtalen tecknas ofta tidigt i byggprocessen och det kan vara kvar till dess att förhands- tecknaren kan flytta in i bostaden. Bland annat av den anledningen tar den som tecknar ett förhandsavtal ofta en relativt stor privatekonomisk risk. Det är rimligt att den som ingår ett sådant avtal är noga informerad om de risker som detta innebär. I den hittillsvarande regleringen saknas det emellertid informationskrav till skydd för förhandstecknaren. I sin granskningsrapport (RiR 2020:3) analyserar bl.a. den information som köparna av nyproducerade bostadsrätter får inför köpet (se s. 44–53, 61 och 62). slutsats är att köparna inte får tillräcklig och anpassad information om väsentliga risker och andra förutsättningar. genomgång av det säljmaterial som till- handahålls inför köp visar att det är inriktat på livsstil och sällan ger infor- mation om risker förknippade med förhandsavtalet eller bostadsrättsför- eningens ekonomi. Bland annat saknas det i allmänhet information om under vilka förutsättningar som köparen kan frånträda förhandsavtalet och om föreningens avtalsförhållande till bostadsutvecklaren. Den information som lämnas om lägenhetens utformning och kvalitet är enligt Riksrevi- sionen knapphändig och innehåller genomgående friskrivningar som är svåra att förstå för köparen. En av de rekommendationer som Riksrevi- sionen riktar till regeringen är att det bör ske en översyn av behovet av bestämmelser om att köparen inför köp av nyproducerade bostadsrätter ska få information om risker (s. 63). I andra lagar finns det exempel på regler som kräver att näringsidkaren (eller motsvarande) innan avtalet ingås förser kunden med viss informa- tion om bl.a. avtalet och varan eller tjänsten. Sådana konsumentskyddande informationskrav finns i t.ex. lagen (2005:59) om distansavtal och avtal utanför affärslokaler (distansavtalslagen), lagen (2007:528) om värde- pappersmarknaden, marknadsföringslagen (2008:486), konsument- kreditlagen (2010:1846) och lagen (2011:914) om konsumentskydd vid avtal om tidsdelat boende eller långfristig semesterprodukt. Något mot- svarande informationskrav gäller alltså inte vid köp av en nyproducerad bostadsrätt. Den som köper en nyproducerad bostadsrätt befinner sig i ett kunskapsmässigt underläge gentemot sin motpart i avtalet. Detta under- läge är särskilt påtagligt i byggprocessens tidiga skeden, när många upp- gifter är preliminära och det ibland kan vara kvar till tillträdet till lägenheten. Ett starkare konsumentskydd vid köp av nyproducerade bostadsrätter förutsätter därför enligt regeringens mening skärpta krav på den information som lämnas till förhandstecknaren. Sådana krav bidrar till en mer välfungerande marknad med mer välinformerade kunder, vilket även ligger i bostadsutvecklarnas intresse. Flera av bostadsutvecklarna lämnar redan större eller mindre delar av den information som efterfrågas av . Ett lagstadgat krav kan emellertid bidra till att infor- 2021/22:171 mationen blir mer heltäckande, strukturerad och jämförbar. Informations- kraven i de ovan nämnda lagarna kan tjäna som förebild vid utformningen av de motsvarande reglerna avseende förhandsavtal. Skyldigheten att lämna informationen bör ligga på bostadsrättsförening- en, i egenskap av förhandstecknarens motpart i förhandsavtalet. Regler- ingen bör innebära att den förening som vill ingå ett förhandsavtal med någon ska lämna honom eller henne ett för föreningen bindande erbjudan- de med samtliga avtalsvillkor. Tillsammans med erbjudandet bör det läm- nas klar och begriplig information om avtalet och om de risker som är för- knippade med det. Genom den rätt till betänketid som föreslås i avsnitt 5.2 får förhandstecknaren tid att ta till sig informationen och överväga följ- derna av avtalet. Förutom att kravet på ett bindande erbjudande och information till för- handstecknaren leder till mer välinfomerade kunder, skapar det också en lugnare och tydligare avtalssituation. Föreningens motpart kan lita på att det erbjudande som han eller hon har fått gäller under den lagstadgade betänketiden och att föreningen inte kan vända sig till någon annan intress- erad bostadsrättsköpare under den tiden. Lagrådet pekar på att det inte finns något som hindrar att ett bindande erbjudande är villkorat och efterfrågar en bedömning av om det bör krävas att det erbjudande som bostadsrättsföreningen lämnar är ovillkorat. Rege- ringen konstaterar att det är relativt vanligt att förhandsavtal villkoras av exempelvis en viss teckningsgrad, dvs. att avtalet inte gäller mellan part- erna om inte tillräckligt många förhandsavtal har ingåtts vid ett visst datum. Sådana villkor kan vara fördelaktiga för båda parter, eftersom det vid en missbedömning av efterfrågan typiskt sett ligger även i förhands- tecknarens intresse att projektet avbryts eller anpassas till de rådande marknadsförutsättningarna (jfr SOU 2000:2 s. 95). Det bör därför inte införas något förbud mot att bostadsrättsföreningen villkorar förhands- avtalet, så länge villkoren är godtagbara ur avtalsrättslig synpunkt och parterna vidtar de åtgärder som kan krävas av dem för att se till att villkoren uppfylls. En annan sak är att utrymmet för och behovet av vissa villkor minskar genom bl.a. förslaget i avsnitt 5.3 att det ska finnas ett gällande bygglov för föreningens hus innan ett förhandsavtal ingås. Följder om reglerna inte följs Flera remissinstanser, däribland , , Fastighetsägarna och Bostadsrätterna, anser att det bör förtydligas vad som händer om kraven på erbjudande och information inte följs. Regeringen instämmer i att detta behöver tydliggöras. Mot bakgrund av att reglerna har ett konsumentskyddande syfte är det särskilt viktigt att det finns tydliga incitament för bostadsrättsföreningen att följa regelverket. I lagrådsre- föreslogs det därför att kraven på erbjudande och information skulle omfattas av den ogiltighetsregel som redan finns i 5 kap. bostads- rättslagen. Lagrådet framhåller mot detta bl.a. att ogiltighet inte alltid ligger i förhandstecknarens intresse. Lagrådet föreslår i stället en bestäm- melse av innebörd att avtalet inte är bindande för förhandstecknaren om informationskravet inte följs. Kravet på erbjudande bör däremot enligt Lagrådet inte omfattas av vare sig ogiltighet eller den föreslagna regeln om att förhandstecknaren i vissa fall inte ska vara bunden av avtalet. Enligt regeringens bedömning bör det i och för sig sällan kunna uppstå situationer där bostadsrättsföreningen kan åberopa sina egna misstag vid avtalstecknandet för att få avtalet ogiltigförklarat. Med Lagrådets förslag tydliggörs dock att förhandstecknaren kan välja om han eller hon vill stå kvar vid avtalet om föreningen har brustit i samband med avtalstecknan- det. Regeringen instämmer därför i att rätten att göra overksamhet gällande vid bristande iakttagande av informationskravet bör vara förbehållen förhandstecknaren. När det gäller kravet på erbjudande anser regeringen att regelverket skulle försvagas i för hög grad om bristande efterlevnad inte fick en tydlig konsekvens för föreningen. Regeringen anser därför, i motsats till Lag- rådet, att även kravet på erbjudande bör omfattas av förhandstecknarens rätt att vid brister undgå bundenhet. Ett förhandsavtal som ingås i strid med bestämmelserna om erbjudande och information bör alltså inte vara bindande för förhandstecknaren. Det vore dock orimligt om också mindre brister i den information som lämnas tillsammans med erbjudandet skulle innebära att avtalet inte är bindande för förhandstecknaren. En sådan reglering skulle skapa alltför stor osäker- het för båda parter och riskera att vara processdrivande. En ringa brist i informationen bör därför inte få åberopas. I författningskommentaren beskrivs närmare hur regleringen är avsedd att tillämpas. Lagrådet föreslår även att bostadsrättsföreningen bör ha möjlighet att i efterhand rätta eventuella brister i den information som lämnas tillsam- mans med erbjudandet. Avsikten med informationskravet är dock att förhandstecknaren ska få en helhetsbild av förhandsavtalet och dess risker innan han eller hon ingår avtalet. Med Lagrådets förslag skulle denna princip försvagas, vilket skulle riskera att försämra skyddet för förhands- tecknaren. Någon möjlighet till rättelse bör därför inte införas. Lagrådet anser vidare att förhandstecknarens rätt att undgå bundenhet även bör omfatta det krav på att de beräknade avgifterna för bostadsrätten ska grundas på en kostnadskalkyl som finns i bostadsrättslagen. Detta krav omfattas dock av ogiltighetsregeln i den hittillsvarande regleringen och är direkt kopplat till reglerna om förhandsavtalets innehåll, som även Lagrådet anser bör omfattas av ogiltighetsregeln. Enligt regeringens mening finns det inte skäl att ändra regleringen på det sätt som Lagrådet föreslår. Den information som ska lämnas Den information som ska lämnas till förhandstecknaren bör präglas av det kunskapsmässiga underläge som förhandstecknaren befinner sig i. Infor- mationen bör därför förmedlas på ett klart och begripligt sätt så att förhandstecknaren har rimliga möjligheter att förstå innebörden av avtalet och vilka risker som är förknippade med att ingå det. Informationskraven bör utformas med beaktande av hur marknaden för nyproducerade bostads- rätter faktiskt ser ut. Det innebär inte, i motsats till vad () anför, en acceptans av de risker som finns på marknaden. Tvärtom kan information om de särskilda för- hållanden som råder underlätta för förhandstecknaren att göra ett väl- övervägt val. Detta minskar riskerna både i det enskilda fallet och på mark- naden i stort. 2021/22:171 Det finns ett flertal uppgifter som informationen bör innehålla för att ge förhandstecknaren en reell möjlighet att bilda sig en uppfattning om avta- lets innebörd. Till stor del handlar det om standardinformation som kan användas i flera byggprojekt. Inledningsvis kan det konstateras att processen när en bostadsrättsför- ening bildas vid nyproduktion är komplex och svår att förstå för många. Ett vanligt arrangemang är att den bostadsrättsförening som beställer upp- förandet av byggnaden har bildats av det byggföretag som utför arbetet. Samtliga medlemmar i den byggande föreningen är i denna situation kopplade till byggföretaget och i praktiken är det byggföretaget som till- sätter föreningens styrelse och som därmed kontrollerar sin motpart i byggavtalet. Man talar om en byggmästarbildad förening eller en byggan- de förening med en byggande styrelse. Förhandstecknaren ingår det bind- ande förhandsavtalet med bostadsrättsföreningen som motpart, men är under byggprocessen inte medlem i föreningen och har därför begränsad insyn i och inget eller litet inflytande över hur arbetet fortskrider. I stället finns det stora möjligheter för den byggande föreningen och byggföretaget att komma överens om ändringar i avtalet dem emellan. Denna situation bör förhandstecknaren informeras om. Han eller hon bör också informeras om de olika stegen i processen fram till tillträdet. Det kan t.ex. handla om information om viktiga steg i själva byggprocessen, men också om vad som gäller beträffande bl.a. upplåtelse av lägenheten med bostadsrätt och tillträde till lägenheten. Information bör också lämnas om de olika stegen, däribland tillträdet, beräknas inträffa. Förhandstecknaren bör vidare få relevant information om bostadsrätts- föreningens ekonomi och de risker som föreningen är föremål för. Bland dessa risker kan nämnas risken för att alla bostadsrätter inte blir sålda i beräknad tid, med de följder det kan få för föreningen. Andra sådana risker är att projektet blir försenat eller dyrare än planerat eller, som Bostads- rätterna pekar på, att det uppstår en situation där flera förhandstecknare väljer att frånträda avtalet. Information bör även ges om de privatekonomiska risker som är för- knippade med avtalet. Här kan det t.ex. röra sig om information kring en eventuell prisnedgång på marknaden, risken för räntehöjningar och risken för oförutsedda försämringar i förhandstecknarens personliga ekonomi. Det bör också finnas information om under vilka förutsättningar som byggprojektet kan komma att ändras under processens gång. Sådan infor- mation kan ta sikte på förändringar i lägenhetens utförande eller standard men också på förändringar av sådant som ligger utanför lägenheten, som t.ex. balkong, uteplats, hiss, trapphus, tvättstuga, garage och parkerings- platser. Vidare bör det finnas information om under vilka förutsättningar som de beräknade avgifterna till föreningen kan komma att förändras under processens gång. bör också informera om vilka möjligheter som föreningen har att rikta krav mot byggföretaget för dröjsmål eller för fel som upptäcks i föreningens hus. De möjligheter som bostadsrättslagen ger förhandstecknaren att från- träda avtalet utgår samtliga från förutsättningar som köparen inte själv kontrollerar. Det är därför viktigt att förhandstecknaren informeras om under vilka förutsättningar avtalet går att frånträda. Det bör också klart framgå för förhandstecknaren att det inte finns några privata förhållanden Prop. 2021/22:171 på hans eller hennes sida, exempelvis en försämrad ekonomi, som enligt bostadsrättslagen ger honom eller henne rätt att frånträda avtalet. efterfrågar ökad tydlighet kring vissa av infor- mationskraven. I författningskommentaren beskrivs närmare vilket inne- håll informationen bör ha. 5.2En rätt till betänketid införs Regeringens förslag: Förhandstecknaren ska ges en betänketid om minst för att överväga erbjudandet. Om förhandstecknaren inte får en sådan betänketid ska avtalet inte vara bindande för honom eller henne. Förslaget i promemorian överensstämmer i huvudsak med regering- ens. I promemorian finns det inget lagförslag om att ett avtal som ingås utan att reglerna följs inte ska vara bindande för förhandstecknaren. Remissinstanserna: De flesta av remissinstanserna tillstyrker förslaget eller har ingen invändning mot det. avstyrker förslaget och anser att effekten av det riskerar att bli begränsad. Enligt ökar förslaget dessutom risken för att en förhandstecknare som har varit med länge i processen hoppar av. anser att det bör tydliggöras från vilken dag betänketiden ska börja löpa. Flera remissinstanser, bl.a. Byggföretagen, Bofrämjandet och , menar att förslaget kan innebära förseningar av byggprojektet eller försälj- ningsprocessen. Bofrämjandet anser också att nyttan med kravet på betänketid blir begränsad eftersom förhandsavtalet i många fall föregås av bokningsavtal eller reservationsavtal. , och framhåller en ångerrätt som ett alternativ till en betänketid. Skälen för regeringens förslag: pekar i sin gransknings- rapport (RiR 2020:3) på att bostadsrättslagstiftningen, till skillnad mot konsumentlagstiftningen, inte innehåller några bestämmelser om avbe- ställning eller betänketid (se s. 34 och 35). När bostadsrättslagen infördes övervägde den dåvarande regeringen att ett förhandsavtal skulle bli bindande för den bostadssökande först någon vecka efter den dag avtalet ingicks. Regeringen bedömde dock att en sådan ordning knappast skulle ge något mer påtagligt skydd för konsumenten, bl.a. eftersom förmedlingen av bostadsrätter i de flesta fall torde ske ge- nom etablerade organisationer på bostadsmarknaden eller fastighetsmäk- lare. Regeringen utgick också från att föreningarna eller de som förmedlar kontakten med föreningarna utan särskilda föreskrifter skulle se till att den bostadssökande får de upplysningar som behövs om innebörden av för- handsavtalet och medverka till att denne ges tillräcklig tid att begrunda affärens betydelse innan förhandsavtalet skrivs under (se prop. De skäl som anges i lagförarbetena gör sig emellertid inte till fullo gällande på dagens bostadsrättsmarknad. framgår det att den information som lämnas till förhandstecknaren inte alltid är tillräcklig och att köpare av nyproducerade bostadsrätter tar en 2021/22:171 mycket större privatekonomisk risk än när bostadsrättslagen infördes. De snabbt ökande priserna för bostadsrätter och andra förändringar på bostadsmarknaden har lett till en förskjutning av riskerna på marknaden från bostadsrättsföreningarna och byggföretagen till de enskilda förhands- Förutom att köpet av en nyproducerad bostadsrätt har stor ekonomisk betydelse för förhandstecknaren är avtalssituationen kring köpet också komplex. Typiskt sett ingås avtalet dessutom , ibland , före tillträdet till lägenheten. Det förslag som lämnas i avsnitt 5.1 om att förhandstecknaren ska få ett erbjudande med alla avtalsvillkor och särskild information om köpet är därför viktigt för att stärka konsumentskyddet på bostadsrättsmarknaden. Det behöver emellertid också säkerställas att förhandstecknaren får möjlighet att i lugn och ro gå igenom informationen och överväga följd- erna av avtalet. En sådan ökad trygghet för förhandstecknaren kan åstad- kommas på olika sätt. I promemorian föreslås det att det införs en rätt till betänketid för det erbjudande som bostadsrättsföreningen lämnar. annat sätt, som flera remissinstanser förespråkar, skulle vara att i stället införa en ångerrätt för förhandstecknaren. Med en sådan lösning skulle förhandstecknaren vara fri att frånträda avtalet under en viss efter det att avtalet har ingåtts (en s.k. ångerfrist skulle gälla). En ångerrätt utgör emellertid ett avsteg från den grundläggande avtals- rättsliga principen om att lämnade anbud och svar på sådana anbud är bindande för den som har lämnat anbudet eller svaret (1 § lagen [1915:218] om avtal och andra rättshandlingar på förmögenhetsrättens område, avtalslagen). Mot denna bakgrund har de regler om ångerrätt som har införts i svensk rätt i huvudsak motiverats av EU-rättsliga krav. Enligt regeringens mening erbjuder en lagstadgad betänketid väsent- ligen samma skydd för förhandstecknaren som en ångerrätt skulle göra. sådan regel passar dessutom bättre in i den svenska avtalsrättsliga system- atiken, som bl.a. innefattar en skälig betänketid för mottagaren av ett anbud (se 3 § avtalslagen). Några remissinstanser, däribland , Byggföretagen och , menar att en rätt till en viss betänketid riskerar att för- sena byggprojektet eller försäljningsprocessen. Detta är emellertid enbart fallet för byggföretag som tillämpar en mycket kort betänketid för sina erbjudanden om att ingå ett förhandsavtal. förutsätter ett gott konsumentskydd vid så komplexa avtal som det här är fråga om att förhandstecknaren får god tid att ta ställning till avtalet. kan endast ske efter det att förhandstecknaren har fått del av samtliga avtalsvillkor och den information om avtalet som föreslås i avsnitt 5.1. relationen mellan parterna kan ha inletts i ett tidigare skede minskar därför inte, i motsats till vad bl.a. Bofrämjandet och anför, be- hovet av en betänketid i någon högre grad. I avsnitt 5.7 föreslår regeringen dessutom att andra avtal än förhandsavtal vars syfte är framtida upplåtelse av en viss lägenhet med bostadsrätt inte längre ska vara giltiga. bl.a. att det inte längre kommer att vara möjligt att teckna t.ex. boknings- avtal eller reservationsavtal av den typ som remissinstanserna hänvisar till. Enligt regeringens mening bör därför en uttrycklig rätt till betänketid införas i bostadsrättslagen. En bostadsrättsförening bör enligt denna regel vara skyldig att ge en förhandstecknare en betänketid om åtminstone sju dagar för att överväga erbjudandet. I lagrådsremissen föreslogs det att även betänketiden skulle omfattas av Prop. 2021/22:171 ogiltighetsregeln i 5 kap. bostadsrättslagen. Lagrådet anser dock att en ogiltighetspåföljd bör undvikas. Lagrådet föreslår att regleringen i stället konstrueras så att förhandstecknaren alltid får betänketid genom ordningen för hur ett bindande avtal kommer till stånd. I avsnitt 5.1 föreslår regering- en, delvis mot bakgrund av Lagrådets synpunkter, att förhandsavtal som ingås i strid med reglerna om erbjudande och information i stället inte ska vara bindande för förhandstecknaren. Att skapa en annan ordning avseen- de betänketiden framstår inte som lämpligt. Regeringen anser därför att även betänketiden bör omfattas av förhandstecknarens rätt att undgå bundenhet om avtalet ingås i strid med regelverket. I författningskommentaren beskrivs närmare hur regleringen är avsedd att tillämpas. 5.3Ytterligare krav på förhandsavtalets innehåll Regeringens förslag: Ett förhandsavtal ska skrivas under av parterna.