prop · H903171 · 2022-03-22 00:00:00 — Andra föravtal ska vara ogiltiga Regeringens förslag: Ett annat avtal än ett förhandsavtal som har till syfte att det ska ske en upplåtelse av en viss lägenhet med bostadsrätt ska vara ogiltigt. Utredningens förslag överensstämmer med regeringens (SOU 2017:31 s. 236 och 243). Utredningen föreslår även ett förbud mot optionsavtal avseende en framtida överlåtelse av en bostadsrättslägenhet. Remissinstanserna: De flesta av remissinstanserna tillstyrker förslagen eller har ingen invändning mot dem. Byggföretagen) och anser att bokningsavtal fyller en funktion för byggföretag som vill bedöma marknadens intresse innan de vidtar mer kostsamma åtgärder. håller även att optionsavtal kan användas av byggföretaget för att ge för- eningen en s.k. köpgaranti. Bofrämjandet och befarar bl.a. att för- slagen kan leda till att konsumenten måste gå in med mer kapital i ett tidigare skede och att möjligheten att ångra sig försämras. advokatsamfund ställer sig inte bakom förbudet mot optionsavtal. universitet () anser att det i viss utsträckning finns behov av optionsavtal om överlåtelse av en bostads- och föreslår att optionsavtal även framöver ska vara tillåtna i de fall då optionsrätten gäller en redan upplåten bostadsrätt och då inga avgifter är förenade med optionsrätten. De menar att ett generellt förbud mot optionsavtal skulle motverka de modeller för unga vuxnas inträde på bostadsrättsmarknaden som de har Skälen för regeringens förslag Andra avtal än förhandsavtal används i byggprojekt I praktiken används även andra slags avtal än förhandsavtal för att tidigt knyta bostadssökande till ett byggprojekt. Det är vanligt förekommande att ett byggföretag i ett tidigt skede av processen, ofta innan byggnationen har påbörjats, undersöker intresset på marknaden. och byggföretaget kan det då upprättas ett s.k. boknings- eller reservations- avtal och inte sällan får konsumenten betala en bokningsavgift som kan Detta belopp avräknas sedan om man full- Om man ångrar sig och vill dra sig ur får man i vissa fall inte tillbaka hela beloppet. Dessa avtal är inte reglerade i lag utan villkoren utformas av respektive byggföretag. Ett annat avtal som används i vissa situationer är optionsavtal. avtal kan gälla en framtida upplåtelse av en lägenhet med bostadsrätt eller en framtida överlåtelse av en bostadsrättslägenhet. skillnad mellan förhandsavtal och optionsavtal är att förhandsavtalet är bindande för båda parter. Det är inte optionsavtalet. upplåtelse är bindande endast för den ena avtalsparten, bostadsrättsför- Motparten, optionstecknaren, får enligt avtalet en rätt att i fram- tiden få lägenheten upplåten med bostadsrätt men är inte skyldig att ut- nyttja denna option. På motsvarande sätt är ett optionsavtal om överlåtelse bindande endast för överlåtaren. Denne förbinder sig således att överlåta 2021/22:171 bostadsrätten om optionstecknaren begär det. Den sistnämnde har en rätt, men inte en skyldighet, att utnyttja sin option. Någon reglering av options- avtal finns inte i bostadsrättslagen. När bostadsrättslagen infördes utgick den dåvarande regeringen från att nyproduktion kan ske trots att bostadssökande gör sina kapitalinsatser på ett sent stadium i byggprocessen, men att det ändå är en fördel för för- eningen att kunna uppbära ett visst kapital redan när förhandsavtalen teck- nas. Det ansågs därför inte finnas några hinder mot att tillåta bostadsrätts- föreningar att ta emot förskott i samband med förhandsavtal, men samti- digt underströk regeringen vikten av att föreningarna inte på något annat sätt mottar medel från den bostadssökande för de kommande upplåtelser- na, genom exempelvis lån eller depositionsavgifter. Om ett sådant tillväga- gångsätt vore möjligt skulle detta förringa systemet med säkerhet för förskotten. Med förskott avses alla former av tillskott som syftar till att den bostadssökande ska få förvärva bostadsrätt. Till dessa hör lån och deposi- tionsavgifter som är avsedda att gå i avräkning på de kommande avgifterna eller på annat sätt ge bostadssökande rätt till förvärv eller reservation av en viss lägenhet (se prop. 1990/91:92 s. 89 och 90). Den reglering av förhandsavtal som finns i 5 kap. bostadsrättslagen är alltså upplagd så att förhandsavtal ska vara det enda sättet för en bostads- rättsförening att på förhand binda en bostadssökande. Förhandsavtal som inte uppfyller de i lagen uppställda förutsättningarna är ogiltiga. Bokningsavtal och liknande avtal Utredningen föreslår att det inte ska vara tillåtet att teckna bokningsavtal eller andra liknande avtal. Användandet av t.ex. boknings- eller reserva- tionsavtal riskerar att försvaga det skydd som är uppbyggt kring för- handsavtal. Detta är särskilt uttalat i de situationer då avtalet inte efterföljs av ett förhandsavtal utan direkt av ett upplåtelseavtal. Användningen av andra typer av föravtal än det lagstadgade förhandsavtalet medför också ekonomiska risker för de som väljer att köpa nyproducerade bostadsrätter. Det kan också ifrågasättas om inte tecknandet av föravtal med bygg- företag och krav på erläggande av bokningsavgift utgör sätt att kringgå bestämmelserna om förhandsavtal och förskott i bostadsrättslagen. Några krav på avtalens utformning eller innehåll finns inte, än mindre på att byggföretagen måste tillhandahålla någon kalkyl eller plan. Även om ett boknings- eller reservationsavtal inte är bindande i den bemärkelsen att den bostadssökande åläggs att fullfölja köpet av den tilltänkta bostaden uppstår det ändå ett slags bundenhet då den bostadssökande ofta inte har full frihet att frånträda avtalet utan att förlora hela eller en del av boknings- avgiften. framhåller att dessa avtal används som ett sätt att undersöka marknadens intresse för ett visst bygge. Några remiss- instanser menar också att ett förbud mot andra föravtal än förhandsavtalen kan leda att byggföretagen blir tvungna att knyta bostadsköparna till sig genom förhandsavtal i ett tidigare skede. Det kan inte uteslutas att en viss sådan risk finns. Bland annat med tanke på förslaget i avsnitt 5.3 att ett förhandsavtal enbart får ingås om det finns ett gällande bygglov framstår risken för att förhandsavtal ingås påtagligt tidigare än emellertid som Behovet av att undersöka marknadsförutsättningarna kan vidare i Prop. 2021/22:171 vart fall delvis täckas av oförbindande intresseanmälningar. Enligt regeringens mening finns det sammantaget starka skäl mot att tillåta byggföretag att på förhand binda upp bostadsrättshavare när lagstift- aren har fråntagit bostadsrättsföreningarna möjlighet att göra detta med annat än förhandsavtal. En sådan regel som utredningen föreslår bör därför införas. Utredningen föreslår vidare att det inte ska vara tillåtet att teckna options- avtal om framtida upplåtelse eller överlåtelse av en bostadsrättslägenhet. Utredningen pekar bl.a. på att optionsavtal om framtida upplåtelse av en bostadsrättslägenhet möjliggör spekulation i framtida prisökningar och att det saknas en motsvarighet till de skyddsregler som gäller vid förhands- avtal. När det gäller optionsavtal om framtida överlåtelse av en bostads- rättslägenhet hänvisar utredningen framför allt till att löften om framtida köp av fast egendom inte är giltiga. Regleringen av förhandsavtal bygger på en avvägning av parternas in- tressen med beaktande av tredje mans intressen, dvs. andra förhandsteck- nare eller bostadsrättshavare. En sådan avvägning har inte gjorts när det gäller optionsavtal om upplåtelse av bostadsrätt. Att vid sidan av förhands- avtal tillåta optionsavtal utan att det finns några skyddsregler för tredje man eller optionshavaren framstår som utgångspunkt inte som lämpligt. Flera remissinstanser anser emellertid att det kan finnas ett behov av optionsavtal i vissa situationer. menar exem- pelvis att optionsavtal om upplåtelse av en bostadsrättslägenhet fyller en funktion när ett byggföretag lämnar en s.k. köpgaranti till föreningen, dvs. när byggföretaget lovar att förvärva de bostäder i projektet som är osålda . Enligt regeringens uppfattning bör det dock vara möjligt att utforma en sådan köpgaranti så att den inte omfattas av ett förbud mot optionsavtal avseende upplåtelse av en viss bestämd lägenhet. Sammantaget talar enligt regeringens mening därför övervägande skäl för att det inte bör vara möjligt att teckna optionsavtal gällande framtida upplåtelse av en viss bostadsrättslägenhet. När det gäller optionsavtal om framtida överlåtelse av en bostadsrätts- lägenhet är läget delvis annorlunda. och framhåller att ett förbud mot sådana optionsavtal skulle sätta stopp för de framgångsrika modeller som de har utarbetat för att underlätta unga vux- nas inträde på bostadsrättsmarknaden. har lanserat modellen Hyrköp som innebär att en person har möjlighet att hyra en lägenhet av med optionsrätt att köpa densamma . HSB använder modellen HSB , som vänder sig till unga vuxna i åldern 18–. Den innebär att HSB går in som delägare i den unga vuxnas bostadsköp . Senast efter tillträdet ska den unga vuxna ha köpt hela bostadsrätten, annars ska den säljas vidare på marknaden. Enligt regeringens mening är det angeläget att alla som önskar ta sig in på bostadsmarknaden har möjlighet att göra det. Inte minst i städer där det i annat fall kan vara problematiskt att få tillgång till en egen bostad behöver initiativ som de som HSB och har lanserat uppmuntras. 2021/22:171 uppställa ett förbud som i praktiken motverkar de modeller som organisa- tionerna själva har utformat är inte lämpligt. Regeringen anser därför att det inte finns tillräckliga skäl att förbjuda optionsavtal om framtida över- låtelse av en bostadsrätt. Regeringens förslag: I den ekonomiska planen ska det ingå en teknisk underhållsplan som visar fastighetens underhålls- och återinvesterings- behov de kommande 50 åren. Bestämmelser om den ekonomiska planens innehåll i övrigt ska tas in i lagen. Regeringens bedömning: Den ekonomiska planens innehåll bör beskrivas närmare på förordningsnivå. Utredningens förslag överensstämmer delvis med regeringens (SOU 2017:31 s. 178). Utredningen föreslår att en bestämmelse om den tekniska underhållsplanen ska tas in i bostadsrättsförordningen (1991:630), men inte i bostadsrättslagen. Utredningen föreslår inte heller några lagregler om den ekonomiska planens innehåll i övrigt. Remissinstanserna: De flesta av remissinstanserna tillstyrker förslagen eller har ingen invändning mot dem. strier (numera Byggföretagen) och menar att det är svårt att förutse vilka åtgärder som behöver vidtas och anser därför att 30 år är en mer relevant tidshorisont för den tekniska underhållsplanen. Förslaget i promemorian överensstämmer med regeringens. Remissinstanserna: De flesta av remissinstanserna tillstyrker förslagen eller har ingen invändning mot dem. Bofrämjandet och Byggföretagen av- styrker förslaget och anser att underhållsplanen ska gälla framåt samt att det bör ställas krav på att kontinuerligt hålla planen uppdaterad. de synpunkter framförs av och Kronofogdemyn- , och Bostadsrätterna efterfrågar ett förtydligande av hur den tekniska underhållsplanen ska beaktas i sam- band med intygsgivning av ekonomiska planer. FAR anser att den ekono- miska planen bör återspegla det redovisningsregelverk som föreningen ska tillämpa och att den därmed bör innehålla en likviditetsprognos och en anser att förslaget till lagregler om den ekonomiska planen medför ett långtgående krav på upplysning som riskerar att mötas av mer standardiserade och omfångsrika texter. Samfundet anser vidare att en teknisk underhållsplan inte kan ge hela bilden av de risker en förening är utsatt för på lång sikt, varför den riskerar att skapa en falsk trygghet. Skälen för regeringens förslag och bedömning Den ekonomiska planen som konsumentskydd Innan en bostadsrättsförening får upplåta lägenheter med bostadsrätt ska den ha upprättat en ekonomisk plan som ska registreras hos . Planen är en teknisk och ekonomisk beskrivning som ska innehålla sådana Prop. 2021/22:171 upplysningar som är av betydelse för en bedömning av föreningens verk- samhet (3 kap. 1 § bostadsrättslagen). Huvudansvaret för innehållet i den ekonomiska planen har den som ansvarar för att den upprättas, dvs. för- eningens styrelse. Det praktiska arbetet utförs dock regelmässigt av en anlitad planförfattare. Den ekonomiska planen riktar sig vid nyproduktion i första hand till de två s.k. intygsgivare som har till uppgift att pröva om gjorda beräkningar är pålitliga och om den ekonomiska planen framstår som hållbar. Reglerna bidrar till att minska risken för att bostadsrättsföreningar bildas som inte är ekonomiskt hållbara. Detta är av stor betydelse för konsumentskyddet. Informationen i planen kan dock ha betydelse också för andra än intygs- givarna, t.ex. potentiella köpare av en bostadsrätt. Den bör därför upprättas på ett sätt som gör den tillgänglig för konsumenter och andra intressenter. Den ekonomiska planen bör ha en sådan utformning och uppställning att den blir förståelig för samtliga som vill ta del av den. En teknisk underhållsplan ökar möjligheten att bedöma fastighetens underhållsbehov De specifika uppgifter som ska finnas med i den ekonomiska planen fram- går av verkställighetsföreskrifterna i 1–4 b §§ bostadsrättsförordningen. har dessutom tagit fram allmänna råd om bl.a. ekonomiska planer (se allmänna råd [2017:7] om ekonomiska planer och kostnads- kalkyler m.m., jfr 7 och 8 §§ bostadsrättsförordningen). Enligt de hittillsvarande reglerna finns det inget tydligt krav på att den ekonomiska planen ska innehålla något om framtida underhållsbehov på , förutom att det i den ekonomiska prognosen ska finnas en upp- gift om kostnad för underhåll. Enligt bostadsrättsförordningen ska den ekonomiska planen dessutom innehålla en beskrivning av underhålls- behov, tillbyggnad, ombyggnad och andra ändringsarbeten (1 § första styck- et 2 och 5 samt 2 § 6). Det anges inte vilken tidsperiod som beskrivningen av underhållsbehovet ska omfatta. Men av allmänna råd fram- går det att beskrivningen främst är aktuell vid ombildning från hyresrätt till bostadsrätt. Då ska dessa uppgifter lämnas, med hänvisning till besikt- ningsprotokollet som underlag. Besiktningsprotokollet är en handling som vid ombildning bifogas till den ekonomiska planen och som redovisar husets skick. Detta har ansetts väsentligt för att hyresgästerna vid sitt ställ- ningstagande till ombildningen ska få kännedom om sådana kostnads- ökningar som kan förutses (se 9 kap. 20 § bostadsrättslagen och prop. 1981/82:169 s. 34 och 35). Utredningen föreslår att den ekonomiska planen, såväl vid nyproduktion som vid ombildning, ska kompletteras med en komponentuppdelad tek- nisk underhållsplan som ska visa fastighetens underhålls- och invest- eringsbehov på . Utredningen konstaterar att detta på ett tyd- ligare sätt än enligt den hittillsvarande regleringen skulle lyfta fram sam- bandet mellan föreningens långsiktiga hållbarhet och faktorer som direkt påverkar bostadsrättshavarnas personliga ekonomi, t.ex. i form av höjda årsavgifter. Enligt utredningens förslag förs kravet på en teknisk underhållsplan in i Av tydlighetsskäl framstår det dock enligt rege- 2021/22:171 ringens mening som lämpligare att ta in kravet i bostadsrättslagen. Med beaktande av att en fastighets livslängd är lång och att större underhålls- behov kan förväntas uppstå först efter omkring bör den tekniska underhållsplanen, i motsats till vad bl.a. Bofrämjandet och Byggföretagen anför, omfatta . Den tekniska underhållsplanen bör därför omfatta de kommande 50 åren. Eftersom den tekniska underhållsplanen kommer att ingå i den ekonom- iska planen, kommer den att omfattas intygsgivarnas granskning och deras intyg. Som bl.a. , och Bostadsrätterna berör tydliggör underhållsplanen sambandet mellan underhållsbehovet i för- eningen och föreningens ekonomi, bl.a. på så sätt att det blir tydligare att det finns ett samband mellan underhållsbehov och årsavgifter. Exakt hur framtida underhållsåtgärder ska finansieras kan dock skilja sig från en förening till en annan. I linje med syftet bakom reglerna om ekonomiska planer (se t.ex. prop. 1990/91:92 s. 78) är avsikten med förslaget att minska risken för att ekonomiskt ohållbara föreningar bildas. Förslaget syftar däremot inte till att i detalj styra hur bostadsrättsföreningarna väljer att finansiera det långsiktiga underhållet. Bofrämjandet, Byggföretagen och anser att det även bör ställas krav på att den tekniska underhållsplanen ska hållas upp- daterad. Det är naturligt att i samband med att den ekonomiska planen upprättas också ställa krav på en teknisk underhållsplan. En ny ekonomisk plan tas dock därefter enbart fram om föreningen i ett senare skede ska upplåta nya lägenheter med bostadsrätt och något som är av väsentlig be- tydelse för bedömningen av föreningens verksamhet har inträffat (3 kap. 4 § bostadsrättslagen). Ett lagkrav på att den tekniska underhållsplanen utöver detta ska hållas uppdaterad skulle innebära en stor administrativ börda för föreningarna. Enligt regeringen saknas det tillräckliga skäl för ett sådant krav. Det är dock sannolikt att många av de föreningar som har en teknisk underhållsplan när de bildas kommer att välja att hålla planen uppdaterad. För att lagen ska ge en samlad bild av den ekonomiska planens innehåll bör lagtexten även justeras så att det redan av lagen går att utläsa vilket slags information som en ekonomisk plan ska innehålla. Detta ger också ett tydligare stöd för de verkställighetsföreskrifter som finns i bostadsrätts- förordningen. Förslaget i den delen innebär ingen ändring i sak, i motsats till vad synes utgå från. I lagstiftningsärendet saknas det vidare beredningsunderlag för sådana förändringar av den ekonomiska planens innehåll som FAR efterfrågar. Vissa justeringar kan dock övervägas på lägre normgivningsnivå, se vidare nedan. Den ekonomiska planens innehåll bör beskrivas närmare på förordningsnivå Utredningen föreslår att genom en bestämmelse i bostadsrätts- förordningen ska ges ett bemyndigande att meddela närmare föreskrifter (s.k. verkställighetsföreskrifter) om ekonomiska planer. saknar verket en sådan föreskriftsrätt, men har möjlighet att lämna allmänna råd om ekonomiska planer och kostnadskalkyler (jfr 7 och 8 §§ bostadsrätts- Utredningen föreslår också bl.a. att den ekonomiska planen ska inne- Prop. 2021/22:171 hålla uppgifter om avskrivningar och att tidsperspektivet för uppgifterna i den ekonomiska prognosen och känslighetsanalysen ska förlängas. Regeringen delar utredningens bedömning och avser att utveckla de verkställighetsföreskrifter för den ekonomiska planens innehåll som finns i bostadsrättsförordningen. Regeringens förslag: Det ska förtydligas att tidigare samarbete med den andra intygsgivaren kan vara en omständighet som rubbar förtro- endet för en intygsgivares oberoende och som medför att personen inte får utses till intygsgivare. De som bostadsrättsföreningen utser till intygsgivare ska godkännas av regeringen eller den myndighet som regeringen bestämmer. godkännande ska inte lämnas om intygsgivarna inte uppfyller kraven för att få utses till intygsgivare. Regeringens bedömning: Det regelverk om intygsgivare som finns på förordningsnivå bör utvecklas. Utredningens förslag och bedömning överensstämmer med regering- ens (SOU 2017:31 s. 196, 204 och 212). Remissinstanserna: De flesta av remissinstanserna tillstyrker förslagen och delar bedömningen eller har ingen invändning mot dem. Tekniska högskolan ifrågasätter om nyttan med förslaget om godkännande av de utsedda intygsgivarna överväger det merarbete som förslaget orsakar. Högskolan menar även, med instämmande av och Riksbygg- en, att det kan vara svårt att avgöra vad som är att samarbeta i olämplig utsträckning och att detta bör preciseras. anser också att det bör förtydligas hur verket vid granskningen av en ekonomisk plan eller en kostnadskalkyl ska kunna kontrollera att föreningens val av intygsgivare för det aktuella projektet har godkänts. stränga krav på att intygsgivarna inte ska arbeta tillsammans riskerar att försvåra för nybyggnationen då det finns en begränsad krets av intygs- givare att välja ifrån. Skälen för regeringens förslag och bedömning Intygsgivarnas betydelse för konsumentskyddet En ekonomisk plan ska vara försedd med intyg av två personer. sådant intyg ska det framgå att förutsättningarna för registrering är upp- fyllda, att uppgifterna i planen är riktiga och stämmer överens med till- gängliga handlingar samt att de beräkningar som gjorts är vederhäftiga och att den ekonomiska planen framstår som hållbar. I intyget ska intygs- givarna också ange de huvudsakliga omständigheter som ligger till grund för deras bedömning och vilka handlingar som har varit tillgängliga för 2021/22:171 dem (3 kap. 2 § bostadsrättslagen). Motsvarande krav gäller för den kost- nadskalkyl som ska upprättas innan ett förhandsavtal ingås (5 kap. 3 §). Bara de som har behörighet att utfärda intyg får vara intygsgivare. Det är som meddelar sådan behörighet (3 kap. 3 § bostadsrättslagen och 9 § bostadsrättsförordningen). Behörighet får ges till den som har nöd- vändig utbildning i fastighetsrätt och företags- eller fastighetsekonomi samt kunskaper avseende byggverksamhet och förvaltning av fastigheter (10 § första stycket bostadsrättsförordningen). har i allmänna råd utvecklat vilka krav som bör ställas på den som söker behörighet som intygsgivare (se allmänna råd [2017:7] om ekonomiska planer och kostnadskalkyler m.m.). Det är bostadsrättsföreningens styrelse som väljer vilka två intygsgivare som ska granska den ekonomiska planen eller kostnadskalkylen och för- eningen som står för kostnaderna för intygsgivarnas arbete. Styrelsens val kan inte överprövas. Det förekommer enligt utredningen att bostadsrättsföreningar lägger fram kalkyler som ger upphov till tvivel om huruvida det varit riktigt att ge klartecken till byggprojektet. Kalkylerna kan i sådana fall bygga på höga anskaffningskostnader för föreningen, låga ränte- och amorterings- nivåer, lägsta möjliga avskrivning av föreningens byggnader, lägsta avsätt- ning för underhåll och låga uppskattade driftskostnader. Parvis samarbete och samma uppdragsgivare Intygsgivarnas oberoende och opartiskhet är avgörande för kvaliteten av den utförda granskningen. Det har ifrågasatts om intygs- givarna verkligen kan vara opartiska och oberoende när de får uppdraget och sitt arvode från bostadsrättsföreningen, vars syfte med uppdraget är att få den ekonomiska planen eller kostnadskalkylen intygad (se t.ex. SOU 2000:2 s. 115–121). I allmänhet finns det i den hittillsvarande regleringen inget som hindrar att t.ex. ett byggföretag återkommande anlitar samma intygsgivare för att granska de ekonomiska planerna i föreningar som byggföretaget är med och bildar. Detta kan dock leda till att det uppstår ett lojalitetsband mellan intygsgivarna och byggföretaget, vilket kan inverka negativt på förtroen- det för intygsgivarna. Intygsgivarna är en viktig del i konsumentskyddet för de blivande bostadsrättshavarna. Enligt regelverket är intygsgivarna de enda utomstående som är ålagda att göra en saklig granskning av den ekonomiska planen. Det är därför enligt regeringen av stor vikt att intygs- givarnas granskning är opartisk, noggrann och präglad av saklighet. Det minskar risken för att ekonomiska planer intygas trots att de inte borde det. Utredningen konstaterar att det i praktiken mer eller mindre regelmässigt förekommer att intygsgivare arbetar i par och att ombildningskonsulter rekommenderar de intygsgivare som har godkänt konsultens eko- nomiska planer. Detta bekräftas också av som uppger att de allra flesta intygsgivare samarbetar i par eller mindre grupper och att de mycket sällan varierar vilka de samarbetar med. Även uppmärksammar den här problematiken i sin granskningsrapport.