prop · H903171 · 2022-03-22 00:00:00 — Exempelvis gäller att nyttjanderätten till lägenheten är förverkad om en bostadsrättshavare utan nödvändigt samtycke eller tillstånd upplåter sin lägenhet i andra hand (7 kap. 18 § 2). Regeringen anser att en olovligt utförd renoveringsåtgärd av en bostadsrättshavare på motsvarande sätt bör kunna leda till att bostadsrätten förverkas. Det är angeläget att det finns en tydlig sanktion mot den bostadsrättshavare som inte följer regelverket. Ett sådant agerande kan skada fastigheten och därmed övriga medlemmar. I avsnitt 11.2 före- slås preciseringar av vilka åtgärder som är tillståndspliktiga. En bostads- rättshavare som är osäker på vad som gäller kan alltid vända sig till styrel- sen för besked. Den som är missnöjd med beskedet kan också i enlighet med förslaget i avsnitt 11.3 vända sig till hyresnämnden. Det är rimligt att den bostadsrättshavare som trots detta vidtar en åtgärd olovligen riskerar att få sin bostadsrätt förverkad. Det bör alltså införas en ny förverkande- grund för det fall att en bostadsrättshavare utför ändringsåtgärder i lägen- heten utan nödvändigt tillstånd. På motsvarande sätt som för övriga föreverkandegrunder bör förverkan- de inte komma i fråga vid ringa överträdelser (7 kap. 19 § första stycket). I övrigt bör de regler som gäller vid förverkande på grund av otillåten andrahandsuthyrning gälla. Det innebär att uppsägning bara får ske om bostadsrättshavaren efter tillsägelse låter bli att vidta rättelse. Vidare kommer bostadsrättshavaren dessutom kunna undgå för- verkande om han eller hon ansöker om tillstånd till upplåtelsen hos hyresnämnden och får ansökan beviljad (7 kap. 20 § första och andra styckena). Är bostadsrätten förverkad, men bostadsrättshavaren vidtar rättelse innan uppsägning sker, kommer bostadsrättshavaren inte att få skiljas från lägenheten. En förutsättning för att bostadsrättshavaren ska kunna skiljas från lägenheten är dessutom att föreningen från den dag föreningen fått reda på det förverkandegrundande förhållan- det har uppmanat bostadsrättshavaren att vidta rättelse (7 kap. 21 §). En bostadsrättshavare som har sagts upp kommer få bo kvar till det månads- skifte som inträffar närmast från uppsägningen, om inte rätten ålägger honom eller henne att flytta tidigare (7 kap. 24 §). En för- Prop. 2021/22:171 verkanderegel som utformas på detta sätt kan inte sägas stå i strid med skyddet för bostaden i artikel 8. Föreningen ska kunna avhjälpa brister på bostadsrättshavarens bekostnad En bostadsrättsförening kan i vissa situationer åtgärda en brist i en lägen- het på bostadsrättshavarens bekostnad. Det gäller då bostadsrättshavaren försummar sitt ansvar för lägenhetens skick i sådan utsträckning att någon annans säkerhet äventyras eller om det finns en risk för omfattande skador på någon annans egendom. Det krävs också att bostadsrättshavaren inte efter uppmaning avhjälper bristen i lägenhetens skick (7 kap. 12 a § bostadsrättslagen). Enligt regeringens mening bör bestäm- melsen tydliggöras så att bostadsrättsföreningen även får rätt att på bostads- rättshavarens bekostnad avhjälpa brister som har orsakats av olovliga renoveringsåtgärder. Regeringens förslag: Det ska förtydligas att tidigare samarbete med den andre intygsgivaren kan vara en omständighet som rubbar förtroen- det för en intygsgivares oberoende och som medför att en kooperativ hyresrättsförening inte får utse personen till intygsgivare. De som den kooperativa hyresrättsföreningen utser till intygsgivare ska godkännas av regeringen eller den myndighet som regeringen be- stämmer. Ett godkännande ska inte lämnas om intygsgivarna inte uppfyller kraven för att få utses till intygsgivare. En intygsgivare ska ha en ansvarsförsäkring för den ersättningsskyl- dighet som han eller hon kan ådra sig i verksamheten. Bestämmelser om den ekonomiska planens innehåll ska tas in i lagen. Regeringens bedömning: Ett krav på att den ekonomiska planen ska innehålla en teknisk underhållsplan bör inte införas för kooperativa hyresrättsföreningar. Det bör inte heller införas krav på att årsredo- visningen för en kooperativ hyresrättsförening ska innehålla en kassa- flödesanalys och särskilda nyckeltal. Motsvarande ändringar på förordningsnivå som för bostadsrätts- föreningar bör göras även för kooperativa hyresrättsföreningar. Utredningens förslag och bedömning överensstämmer delvis med regeringens (SOU 2017:31 s. 325 och 326). Utredningen föreslår att års- redovisningen för en kooperativ hyresrättsförening ska innehålla en kassa- flödesanalys och särskilda nyckeltal samt att en bestämmelse om att en teknisk underhållsplan ska bifogas den ekonomiska planen ska införas på förordningsnivå. Utredningen lämnar inget förslag om att bestämmelser om den ekonomiska planens innehåll ska tas in i lagen. Remissinstanserna: Remissinstanserna tillstyrker förslagen och delar bedömningen eller har ingen invändning mot dem. 2021/22:171 Skälen för regeringens förslag och bedömning: Boendeformen koop- erativ hyresrätt kan beskrivas som ett mellanting mellan en traditionell hyresrätt och bostadsrätt. I den kooperativa hyresrätten hyr hyresgästen sin lägenhet på ungefär samma villkor som en vanlig hyreslägenhet. Skillnad- en är att hyresvärden är en ekonomisk förening som hyresgästerna är med- lemmar i, en kooperativ hyresrättsförening. I flera avseenden är lagen (2002:93) om kooperativ hyresrätt utformad på samma eller liknande sätt som bostadsrättslagen. En skillnad mot bostadsrättslagen är att den ekonomiska planen för en kooperativ hyresrättsförening fyller en mer begränsad funktion. Det är bara vid ombildning till kooperativ hyresrätt enligt den s.k. ägarmodellen, dvs. då föreningen ska äga huset och inte enbart hyra det, som en eko- nomisk plan ska upprättas. Reglerna innebär att föreningen ska upprätta en ekonomisk plan innan föreningsstämman beslutar att föreningen ska för- värva ett hus för sådan ombildning. Planen ska vara försedd med intyg av två personer. Intygsgivarna ska bl.a. ange de huvudsakliga omständigheter som ligger till grund för deras bedömning och vilka handlingar som har varit tillgängliga för dem (4 kap. 1–3 §§ lagen om kooperativ hyresrätt). Regelverket syftar till att det ska finnas ett opartiskt beslutsunderlag inför föreningsstämmans beslut om förvärv av fastigheten (se prop. I avsnitt 7.1 föreslår regeringen att en bostadsrättsförenings val av intygs- givare ska godkännas av regeringen eller den myndighet som regeringen bestämmer. I avsnitt 7.2 föreslås det också ett krav på ansvarsförsäkring för intygsgivare. Motsvarande regler bör gälla för intygsgivare enligt lagen om kooperativ hyresrätt. När det gäller innehållet i den ekonomiska planen föreslår regeringen i avsnitt 6 bl.a. att en teknisk underhållsplan ska bifogas den ekonomiska planen för en bostadsrättsförening. Utredningen föreslår att ett sådant krav också ska gälla för kooperativa hyresrättsföreningar. Enligt regeringens mening kan det emellertid ifrågasättas om behovet av en sådan plan är till- räckligt stort. Konsumentskyddsaspekten gör sig nämligen inte gällande på samma sätt när det gäller kooperativa hyresrättsföreningar. En ombild- ning till kooperativ hyresrätt utgör en mindre ekonomisk satsning för den enskilde än en ombildning till bostadsrätt (jfr prop. 2001/02:62 s. 113). För att motverka onödig administration bör det därför inte införas ett lagstadgat krav på teknisk underhållsplan för kooperativa hyresrättsför- eningar. Tydligare bestämmelser om den ekonomiska planens innehåll bör dock tas in i lagen om kooperativ hyresrätt, på motsvarande sätt som i bostadsrättslagen. Regeringen anser vidare att det saknas tillräckliga skäl för att, som utredningen föreslår, införa krav på att årsredovisningen för kooperativa hyresrättsföreningar ska innehålla kassaflödesanalys och nyckeltal på det sätt som föreslås för bostadsrättsföreningar (jfr avsnitt 9.2). På motsvarande sätt som för bostadsrättsföreningar avser regeringen att se över regleringen på förordningsnivå (jfr avsnitt 6 och 7). Regeringens förslag: Lagändringarna ska träda i kraft förutom de ändringar som avser den ekonomiska planen och intygs- givarna, som ska träda i kraft . För en ekonomisk plan och kostnadskalkyl som har upprättats och försetts med intyg före utgången av 2023 ska äldre bestämmelser gälla vid registrering hos . För bostadsrättshavares renoveringsåtgärder ska äldre bestämmelser gälla om en tvist avseende åtgärderna har inletts vid domstol före ikraftträdandet. Den nya förverkandegrunden avseende otillåtna reno- veringsåtgärder ska bara kunna tillämpas beträffande åtgärder som utförs efter ikraftträdandet. De nya reglerna i årsredovisningslagen ska tillämpas första gången för det räkenskapsår som inleds närmast efter . Utredningens förslag överensstämmer delvis med regeringens (SOU 2017:31 s. 359 och 360). Utredningen föreslår ett ikraftträdande . Utredningen föreslår vidare att äldre bestämmelser ska gälla för en ekonomisk plan eller kostnadskalkyl, om den har getts in till för registrering före ikraftträdandet. Dessutom föreslår utred- ningen att den nya förverkandegrunden vid otillåtna renoveringsåtgärder, liksom bestämmelsen om föreningens rätt att återställa sådana åtgärder på bostadsrättshavarens bekostnad, ska kunna tillämpas på åtgärder som har utförts före ikraftträdandet om föreningen efter ikraftträdandet sagt till bostadsrättshavaren att vidta rättelse. Remissinstanserna: De flesta av remissinstanserna tillstyrker förslagen eller har ingen invändning mot dem. i anser att konsekvenserna av utredningens förslag till övergångsbe- stämmelse för regeln om förverkande på grund av olovliga renoverings- åtgärder bör klargöras. Förslagen i promemorian överensstämmer med regeringens. Remissinstanserna: Remissinstanserna tillstyrker förslagen eller har ingen invändning mot dem. Fastighetsägarna föreslår att stadgar som innehåller ogiltiga villkor ska få registreras . Skälen för regeringens förslag: Det är angeläget att förslagen i propo- sitionen träder i kraft . Med hänsyn till de återstående leden i lagstiftningsprocessen och berörda aktörers behov av att förbereda sig bedöms den tidigaste tidpunkten för ikraftträdande vara , avseende huvuddelen av förslagen. De föreslagna nya reglerna om ekonomiska planer och intygsgivare kräver dock mer omfattande förbe- redelser, framför allt hos intygsgivarna själva och hos . För att sådana förberedelser ska kunna genomföras bör de reglerna träda i kraft först . För en ekonomisk plan eller kostnadskalkyl som har upprättats och försetts med intyg före utgången av 2023 bör äldre bestämmelser gälla vid registrering hos , även om ansökan om registrering lämnas in . 2021/22:171 När det gäller bostadsrättshavares ändringar i lägenheten bör äldre be- stämmelser gälla i vissa situationer. Om en tvist avseende åtgärder i en lägenhet enligt den paragrafen har inletts vid domstol före ikraftträdandet bör äldre bestämmelser gälla för tvisten. Utredningen föreslår att den nya förverkandegrunden om otillåtna renoveringsåtgärder bör kunna tillämpas om föreningen efter ikraftträdandet har sagt till en bostadsrättshavare att vidta rättelse. i menar att konse- kvenserna av en sådan reglering är svåra att överblicka. En övergångsregel som den föreslagna skulle kunna innebära att åtgärder som har vidtagits kan bli föremål för förverkande långt i efterhand, trots att någon sådan sanktion inte fanns när åtgärden utfördes. Enligt regeringens mening bör förverkande på grund av att bostadsrättshavaren vidtagit en olovlig reno- veringsåtgärd förutsätta att den förverkandegrundande handlingen har utförts efter ikraftträdandet. Detsamma bör gälla för bostadsrättsförening- ens rätt att på bostadsrättshavarens bekostnad återställa sådana åtgärder. En reglering med detta innehåll kan visserligen leda till tvist om när den otillåtna åtgärden utförts. Det bör emellertid vara ett övergående problem. En övergångsregel bör alltså införas om att äldre bestämmelser ska gälla för otillåtna renoveringsåtgärder som har utförts före ikraftträdandet. De nya reglerna i årsredovisningslagen bör tillämpas första gången för det räkenskapsår som inleds närmast efter . I övrigt behövs det ingen övergångsreglering. Det innebär att de nya bestämmelserna om förhandsavtal ska tillämpas på avtal som ingås från och med ikraftträdandet. Motsvarande gäller de nya kraven på utform- ningen av ett upplåtelseavtal. Även kravet på en teknisk underhållsplan gäller från och med ikraftträ- dandet. En sådan plan ska ingå i de ekonomiska planer som upprättas från och med den tidpunkten. Kravet på godkännande av intygsgivare tillämpas på de val av intygsgivare som görs från och med ikraftträdandet. Den nya begränsningen av vilka avvikelser som får göras i stadgarna beträffande medlemmarnas rösträtt gäller även för de stadgar som gäller vid ikraftträdandet. Detsamma gäller förslaget att det inte längre ska vara möjligt att i stadgarna bestämma att styrelsens tillstånd inte behövs för en förändringsåtgärd. Stadgebestämmelser som strider mot de nya reglerna är ogiltiga från och med ikraftträdandet. Det bör dock vara ett förhållandevis litet antal föreningar som påverkas av detta. Att, som Fastighetsägarna föreslår, tillåta registrering av stadgebestämmelser som strider mot lagen är inte lämpligt. Berörda föreningar bör anpassa sina stadgar till den nya regleringen. Detta kräver inte någon särskild över- gångsregel. Regeringens bedömning: Förslagen stärker konsumentskyddet på marknaden för nyproduktion av bostadsrätter. Den som är intresserad av att köpa en nyproducerad bostadsrätt får bl.a. bättre information och en starkare ställning vid förseningar. Skärpta regler om ekonomiska planer och intygsgivare leder till mer ekonomiskt hållbara bostadsrätts- föreningar. Genom förslagen begränsas också enskilda aktörers möjlighet att få ett stort inflytande över en bostadsrättsförening, vilket bidrar till att försvåra s.k. kapning av bostadsrättsföreningar. De nya reglerna om bostadsrättsföreningars årsredovisning ökar trans- parensen kring föreningarnas ekonomi och gör det lättare att jämföra olika föreningar med varandra. Byggföretagen behöver anpassa byggprocessen till de nya reglerna. Vissa ökade kostnader kan antas uppkomma för dem och för bostads- rättsföreningarna. och kommer att få fler arbetsuppgifter. Även domstolsväsendet kommer att få en ökad ärendetillströmning. Det gäller i någon mån även . Merkostnaderna kan hanteras genom avgifter eller inom befintliga ramar. Utredningens bedömning överensstämmer med regeringens. Remissinstanserna: De flesta av remissinstanserna delar bedömningen eller har ingen invändning mot den. bedömer att utredningens konsekvensutredning som helhet inte håller tillräcklig kvalitet. hov- rätt och hyres- och arrendenämnderna i och menar att förslaget att möjliggöra en prövning i hyresnämnden av förändrings- åtgärder kan förväntas medföra ett stort antal nya ärenden vid hyres- nämnderna och i hovrätten. och i menar vidare att ärendena riskerar att bli omfattande och inne- hålla ett tekniskt komplicerat material. De ifrågasätter därför utredningens bedömning att förslagen inte kräver ökade resurser för hyresnämnderna och hovrätten. Bedömningen i promemorian överensstämmer med regeringens. Remissinstanserna: De flesta av remissinstanserna delar bedömningen eller har ingen invändning mot den. bedömer att promemorians konsekvensutredning som helhet inte håller tillräcklig kvalitet. saknar en analys av vad förslagen får för effekter för befintliga innehavare av bostadsrätt utifrån regleringens marknadspå- verkan. anser att kravet på teknisk underhållsplan kan innebära att intygsgivarna behöver komplettera sina kunskaper. Några remiss- instanser, däribland Byggföretagen, Bofrämjandet och , menar att förslaget om förhandstecknarens betänketid kan innebära förse- ningar av byggprojektet eller försäljningsprocessen. framför liknande synpunkter även avseende förslaget om erbjudande om förhands- avtal. Skälen för regeringens bedömning Konsekvenser för företag, bostadsrättsföreningar och enskilda Förslagen berör landets närmare 30 000 aktiva bostadsrättsföreningar och deras medlemmar. Dessutom berörs de byggföretag som är aktiva på mark- naden för nyproducerade bostadsrätter och de enskilda som är intresserade av att köpa en nyproducerad bostadsrätt. Vissa av förslagen berör också de som säljer eller köper en bostadsrätt på marknaden för redan upplåtna bostadsrätter, den s.k. begagnatmarknaden. Även fastighetsmäklare och intygsgivare berörs av förslagen. Sedan den nuvarande bostadsrättslagen infördes har marknaden för bostadsrätter förändrats markant. Köpare av bostadsrätter tar stora privat- ekonomiska risker men omfattas inte av ett konsumentskydd likvärdigt det som finns på andra marknader. I propositionen lämnas en rad förslag som har till syfte att stärka konsumentskyddet på bostadsrättsmarknaden. Detta bl.a. genom ett krav på information som ska lämnas till en förhands- tecknare vid köp av en nyproducerad bostadsrätt. För att förhandsteck- naren ska få möjlighet att överväga erbjudandet om att teckna förhands- avtal föreslås också att det införs en lagstadgad betänketid om minst . Förhandstecknare ges också en rätt till information om väsentliga avvikelser från vad som är avtalat och en viss ökad rätt att frånträda ett förhandsavtal. Dessa förslag påverkar främst byggföretagen och poten- tiella köpare av nyproducerade bostadsrätter. Det föreslagna informationskravet kan förväntas bidra till en mer väl- fungerande marknad för nyproducerade bostadsrätter och öka skyddet för de som köper dessa bostäder. Förhandstecknarna kommer att vara mer välinformerade och ha ett bättre underlag inför beslutet att teckna ett förhandsavtal. Förslaget kommer också att underlätta jämförelser mellan olika nyproduktionsprojekt. Byggföretagen kommer att behöva anpassa sin process för avtalsteck- ning till den nya lagstiftningen. Exempelvis blir det inte längre tillåtet att använda sig av bindande reservations- eller bokningsavtal. Utredningen bedömer att det kan tänkas leda till att bostadsrättsföreningen kommer att registreras något tidigare i processen. Byggföretagen kommer också att behöva ta fram den information som ska lämnas till förhandstecknaren och se till att den lämnas tillsammans med erbjudandet om att ingå ett för- handsavtal. Det rör sig dock främst om standardinformation och det hand- lar därför till stor del om en engångskostnad för att anpassa avtal och infor- mation efter de föreslagna reglerna. De justeringar av informationen som därefter behöver göras vid varje nytt byggprojekt bedöms som mindre. Det kan också framhållas att många aktörer på bostadsrättsmarknaden erbjuder informationsmaterial till förhandstecknare. För dessa aktörer blir anpassningskostnaden lägre. De ekonomiska konsekvenserna för byggföretagen med anledning av informationskravet förväntas alltså bli marginella. Den betänketid som föreslås för förhandstecknaren kommer att ge honom eller henne att överväga erbjudandet och minska risken för ogenomtänkta beslut. Några remissinstanser, bl.a. Byggföretagen och , anser att förslaget om erbjudande och betänketid kan leda till förseningar av försäljningsprocessen och byggprojektet. Denna oro framstår enligt regeringens mening inte som befogad. av förslaget kan i och för sig vara att en förhandstecknare väljer att inte teckna förhandsavtal efter att han eller hon fått del av erbjudandet. Ett nytt erbjudande kan då behöva ges till en annan förhandstecknare med en ny betänketid. Samma sak kan emellertid inträffa även med den hittillsvaran- de regleringen, som saknar en särskild lagregel om betänketid. Ett bygg- företag som arbetar aktivt med att en god konsumentupplysning kan dessutom hålla kunderna informerade om förutsättningarna för avtalet och byggprojektet redan innan det skriftliga erbjudandet lämnas. På så sätt kan antalet kunder som väljer att avböja erbjudandet minimeras. Det kan också antas att problemet med förhandstecknare som önskar frånträda projektet i ett senare skede minskar med mer och bättre information inför att avtalet ingås. Även förslagen om att bostadsrättsföreningen ska informera förhands- tecknaren om väsentliga avvikelser och förhandstecknarens utökade rätt att frånträda förhandsavtalet förväntas bidra till en mer välfungerande marknad för nyproducerade bostadsrätter och öka skyddet för de som köper dessa bostäder. Förslagen bör leda till att beslut om att avvika från vad som är avtalat analyseras noggrannare än . Förslagen kan med- föra en viss ökad administrativ börda för byggföretagen och bostadsrätts- föreningarna. I relation till projektet i stort beräknas denna dock vara marginell. Antalet förhandstecknare som vill frånträda sitt förhandsavtal förväntas inte öka mer än marginellt. Förslaget om att styrelsens val av intygsgivare ska godkännas av rege- ringen eller den myndighet regeringen bestämmer bidrar till en något ökad administrativ börda för byggföretagen och bostadsrättsföreningarna. Detta kan dock inte förväntas medföra några större merkostnader. Förslaget kommer att bidra till en mer tillförlitlig intygsgivning och ett bättre skydd för den som köper en nyproducerad bostadsrätt. Förslagen som rör intygs- givare förväntas öka förtroendet för yrkesgruppen som helhet. För de intygsgivare som inte redan omfattas av en ansvarsförsäkring tillkommer en kostnad för en sådan försäkring. Utredningen uppskattar denna kostnad till ca , för en försäkring som täcker ersättningsbelopp . Det kan antas att huvuddelen av kostnaden slutligt kommer att belasta köparna av nyproducerade bostadsrätter. Förslaget om att den ekonomiska planen ska innehålla en teknisk under- hållsplan är förenat med vissa merkostnader för bostadsrättsföreningar och byggföretag. De uppgifter som ska ingå i planen är dock i allmänhet väl kända och framtagandet av planen bör därför sällan orsaka något omfattan- de merarbete. Det tillkommer dock en något ökad kostnad för extra tids- åtgång vid intygsgivningen. Merkostnaderna kan dock förväntas bli små i förhållande till projektets kostnader i stort. Som lyfter fram kan kravet på teknisk underhållsplan innebära att intygsgivare behöver komplettera sina kunskaper. Den skärpta regeln om redovisning av slutlig kostnad innebär minskade möjligheter för byggföretag och bostadsrättsförening att undgå att ställa säkerhet för bostadsrättsköparnas insatser. Förslaget gör det svårare för oseriösa aktörer att agera på marknaden och bidrar till säkrare invester- ingar för köparna. Detta gagnar också alla de byggföretag som redan lever upp till intentionerna bakom regleringen. Förslaget bidrar därmed till en sundare konkurrens på marknaden. 2021/22:171 De utökade kraven på information i årsredovisningen i bostadsrättsför- eningar ökar transparensen och förväntas underlätta för föreningarnas intressenter att göra väl underbyggda val. Den som ska köpa en bostadsrätt får också ett bättre beslutsunderlag genom uppgiften i objektsbeskriv- ningen om hur stor del av föreningens lån som indirekt kan sägas belasta lägenheten. Uppgifterna kan sammantaget bidra till en mer differentierad och korrekt prissättning av bostadsrätter. innebär framtagandet av uppgifterna till årsredovisningen extra kostnader för bostadsrättsfören- ingarna. De nyckeltal som enligt förslaget ska anges går emellertid relativt enkelt att ta fram ur de flesta ekonomisystem på marknaden. Det bör heller inte innebära något större merarbete att inkludera en kassaflödesanalys i årsredovisningen. Det är många föreningar som inkluderar nu aktuella nyckeltal och en kassaflödesanalys i sin årsredovisning. Uppgifts- skyldigheten vid negativt resultat torde innebära ett substantiellt merarbete endast om föreningen inte har någon plan för hur framtida ekonomiska åtaganden ska finansieras. Fastighetsmäklarna får visst merarbete genom de ytterligare uppgifter som ska ingå i objektsbeskrivningen om övriga utrymmen som ingår i upp- låtelsen och lägenhetens indirekta nettoskuldsättning.