prop · H903171 · 2022-03-22 00:00:00 — förhållandena mellan två likställda parter. Flera av remissinstanserna har synpunkter på nyckeltalens utformning. Det gäller särskilt nyckeltalet för sparande, som bl.a. , , , () och Srf konsulterna har synpunk- ter på. Beträffande kassaflödesanalysen menar och att hänsyn bör tas till att det handlar om bostadsrättsföreningar och inte stora företag. och anser att kraven på kassaflödesanalysens utformning bör vara desamma oavsett förening- ens storlek. Några remissinstanser, däribland och , anser att ytterligare åtgärder bör vidtas för att stärka kontrollen av bostadsrättsföreningars årsredovisningar. Skälen för regeringens förslag Viktiga uppgifter i årsredovisningen bör framgå tydligare Det viktigaste verktyget för att veta hur ekonomin i en bostadsrättsförening ser ut är årsredovisningen. Genom den ska föreningens medlemmar, pre- sumtiva bostadsrättsköpare och andra intressenter kunna skaffa sig en rättvisande bild av föreningens ekonomi. Vilken information som ska lämnas i en årsredovisning framgår av års- redovisningslagen (1995:1554). I stort sett gäller samma regler för bostads- rättsföreningar som för andra företag. Att köpa en andel i en bostadsrätts- förening skiljer sig dock typiskt sett från att köpa en andel i ett annat företag. Ett förvärv av en bostadsrätt görs i de flesta fall av privata skäl kopplade till det egna boendet, snarare än utifrån en bedömning av för- eningens ekonomiska utsikter. Det kan vara en förklaring till att en köpare av en bostadsrätt ägnar mindre tid åt att analysera årsredovisningen än den som köper en andel i ett annat företag. Många köpare saknar också tillräck- liga kunskaper om ekonomi för att kunna tillgodogöra sig informationen i en årsredovisning så som den framställs . Andra slags uppgifter kan också vara intressanta för bostadsrättsföreningens intressenter jämfört med vad som gäller för företag i allmänhet. Inte minst är information om hur årsavgiften kan komma att utvecklas central. Det finns därmed goda skäl för att se över vilka upplysningar en bostadsrättsförening ska lämna i årsredovisningen. Inriktningen bör vara att årsredovisningen ska bli mer lättillgänglig genom att särskilt viktiga uppgifter framgår tydligare än vad som är fallet . Det EU-rättsliga regelverket om redovisning hindrar inte att ytterligare krav ställs på bostadsrättsföreningarnas finansiella rapportering (jfr prop. 2015/16:3 s. 129). De utökade kraven bör, som , FAR och Srf konsulterna anför, framgå av årsredovisningslagen. På så sätt främjas likformigheten i rapporteringen och därmed syftet med förslagen –att öka transparensen och jämförbarheten mellan bostadsrättsföreningar. bör ta fram kompletterande vägledning för bostads- rättsföreningarnas upplysningsskyldighet och kan då avgöra vilken form vägledningen bör ha. Ett pedagogiskt sätt att åskådliggöra ekonomisk information är nyckeltal. Ett nyckeltal är ett ekonomiskt mått som underlättar jämförande analyser av företag. Det skulle underlätta för bostadsrättsföreningarnas intressenter att jämföra olika föreningars ekonomi och bedöma avgiftens utveckling om årsredovisningen innehöll relevanta nyckeltal. HSB, , Bostadsrätterna och SBC har tillsammans med FAR föreslagit att alla föreningar i sin årsredovisning ska ange ett antal nyckel- tal, som en slags ”kylskåpsmärkning” av en bostadsrättsförenings ekonomi (se betänkandet, s. 427). Även Fastighetsägarna har senare ställt sig bakom förslaget. De nyckeltal som dessa branschorganisationer föreslår ska ingå är årsavgift per kvadratmeter, sparande per kvadratmeter, skuldsättning per kvadratmeter, räntekänslighet och energikostnad per kvadratmeter. Nyckeltalen tar sikte på förhållanden som är centrala för förståelsen av en bostadsrättsförenings ekonomi. Det finns därmed goda skäl för att införa ett krav i årsredovisningslagen på att dessa nyckeltal ska finnas med i års- redovisningen för bostadsrättsföreningar. Nyckeltalet för sparande bör ut- formas i linje med vad flera av remissinstanserna, bl.a. , föreslår. Se författningskommentaren för en närmare beskrivning. De nämnda nyckeltalen bör gå relativt enkelt att ta fram ur de flesta ekonomisystem på marknaden och koppla till en årsredovisningsmall. Ett krav på att ange dessa nyckeltal bör alltså inte orsaka några större admi- nistrativa kostnader för bostadsrättsföreningarna. I författningskommentaren anges vilka utgångspunkter som bör gälla för att beräkna de olika nyckeltalen. I enlighet med vad Lagrådet anför kan innehållet i respektive nyckeltal fyllas ut och kompletteras av god redovis- ningssed. Även andra nyckeltal än de nämnda kan komma att vara av intresse och börja användas av aktörerna på marknaden. bör därmed också ha utrymme för att i sin vägledning ange ytter- ligare nyckeltal som enligt god redovisningssed bör ingå i årsredovis- ningarna. Regeringens förslag innebär krav på en miniminivå på den finansiella rapporteringen, dvs. att vissa nyckeltal ska vara med. Det finns inget som hindrar – utan det kan tvärtom i flera fall vara lämpligt – att föreningen lämnar förklaringar till de olika nyckeltalen, t.ex. om vad som ingår i avgiften till föreningen. Sådana kompletterande upplysningar bör alltid lämnas om förhållandena i föreningen är särpräglade i något avseende som innebär att ett nyckeltal inte framstår som helt representativt. En kassaflödesanalys är en redogörelse för ett företags in- och utbetal- ningar under räkenskapsåret och som därmed ger en bild av hur företagets likvida medel har förändrats (6 kap. 5 § årsredovisningslagen). Årsredo- visningslagens krav på att upprätta en kassaflödesanalys gäller endast för större företag och därmed inte för de allra flesta bostadsrättsföreningar (jfr 2 kap. 1 § andra stycket). För ekonomin i en bostadsrättsförening är det viktigt att årsavgiften är rätt avvägd och att det kommer in tillräckliga medel för att betala för- eningens utgifter. Informationen i en kassaflödesanalys kan därför vara av särskild betydelse för en bostadsrättsförenings intressenter. eningar inkluderar en kassaflödesanalys i årsredovisningen. Tekniska högskolan menar att nyttan av en kassaflödesanalys inte överväger den administrativa börda en sådan skyl- dighet skulle innebära för föreningarna. Övriga remissinstanser ställer sig emellertid positiva eller har inga synpunkter. menar att ett krav på kassaflödesanalys i årsredovisningen kan förväntas förenkla för en köpare av en bostadsrätt vid jämförelsen mellan olika föreningars eko- nomi. Nyttan av en skyldighet för bostadsrättsföreningarna att inkludera en kassaflödesanalys i sina årsredovisningar överväger enligt regeringens mening det merarbete och den kostnad som detta innebär för föreningarna. Som Bostadsrätterna, Fastighetsägarna och SBC anför är det dock viktigt att i sin vägledning kring den närmare utformningen och uppställningen av analysen tar särskild hänsyn till att kravet riktar sig mot bostadsrättsföreningar. Det kan särskilt övervägas om kraven på innehållet bör ställas lägre på mindre bostadsrättsföreningar. Utökad upplysningsskyldighet vid negativt resultat En bostadsrättsförening ska i princip fungera enligt självkostnadsprinci- pen. Detta innebär att avgifter och eventuella hyror normalt ska täcka för- eningens kostnader (jfr 1 kap. 1 § bostadsrättslagen). Det förekommer dock att bostadsrättsföreningar, precis som andra företag, redovisar ett underskott i årsredovisningen. Ett underskott kan bero på att det har gjorts större investeringar eller att det inträffat någon extraordinär händelse. Det behöver inte betyda att föreningens ekonomi inte är i balans. Det förekommer emellertid att föreningar drivs med ett negativt resultat . I föreningar som har bildats och senare är detta, på grund av redovisningsmässiga val som många sådana föreningar har gjort, mycket vanligt. Det väcker frågor om hur framtida underhåll och andra ekonomiska åtaganden ska finansieras. Utredningen pekar också på att styrelseledamöterna i en sådan förening kan anses agera i strid med sin vårdplikt och det allmänna kravet på sundhet i föreningens ekonomi. För en privatperson utan särskild vana att läsa årsredovisningar kan det vara svårt att bilda sig en uppfattning om hur en bostadsrättsför- ening mår och hur avgiften kan komma att utvecklas när föreningen upp- visar ett negativt resultat. Mot angiven bakgrund finns det skäl att utöka uppgiftsskyldigheten för bostadsrättsföreningar om årets resultat är negativt. Uppgiftsskyldigheten bör avse vad förlusten innebär för föreningens möjlighet att finansiera framtida ekonomiska åtaganden, såsom t.ex. underhåll av föreningens byggnader, räntor och tomträttsavgälder. Föreningens intressenter bör få information om hur sådana åtaganden ska finansieras. Av särskilt intresse är huruvida avgifterna kan komma att höjas. I vissa fall kan finansieringen lösas utan att avgifterna höjs, exempelvis genom att hyreslägenheter som har blivit lediga upplåts med bostadsrätt. Föreningen kan ha för avsikt att ta upp nya lån för att finansiera underhåll m.m., men kostnaderna för sådana lån kan också innebära att avgifterna behöver höjas. Ett införande av en utökad upplysningsskyldighet vid negativt resultat bör inte bli särskilt betungande för den förening som av godtagbara skäl presenterar ett negativt resultat. 2021/22:171 Stärkt kontroll av årsredovisningen Några remissinstanser, däribland och Kronofogde- myndigheten, anser att ytterligare åtgärder bör vidtas för att stärka kontrollen av bostadsrättsföreningars årsredovisningar. Till skillnad från aktiebolag är endast de bostadsrättsföreningar och andra ekonomiska föreningar som ut- gör större företag enligt årsredovisningslagen, eller som är moderföretag i en större koncern enligt samma lag, skyldiga att självmant ge in sin års- redovisning till . De allra flesta av föreningarna behöver göra det enbart efter ett föreläggande från . Regeringen har gett en särskild utredare i uppdrag att överväga och föreslå åtgärder som syftar till att motverka att aktiebolag och andra företag används för att begå brott och andra oegentligheter (dir. 2021:115). I uppdraget ingår bl.a. att utreda i vilken utsträckning som mindre ekonomiska föreningar, inklusive bostadsrättsföreningar, förekommer i brottsliga sammanhang och att över- väga om fler ekonomiska föreningar än bör vara skyldiga att ge in sin årsredovisning till . 9.3Fastighetsmäklare ska upplysa om den indirekta skuldsättningen Regeringens förslag: En fastighetsmäklare ska i objektsbeskrivningen ange bostadsrättens indirekta nettoskuldsättning, dvs. hur stor andel av föreningens lån som indirekt kan sägas belasta lägenheten. Utredningens förslag överensstämmer med regeringens (SOU 2017:31 Remissinstanserna: De flesta av remissinstanserna tillstyrker förslaget eller har ingen invändning mot det. och motsätter sig förslaget och pekar på att det kan vara svårt för mäklaren att få fram korrekta uppgifter om lägenhetens andelstal och där- med att få fram ett rättvisande värde. menar vidare att uppgiften kan bli missvisande eftersom belåningen kan ha ändrats sedan den senaste årsredovisningen. , och ser positivt på att det införs en informationsplikt avseende den indirekta skuldsättningen, men föreslår andra beräkningssätt än utred- ningen. Skälen för regeringens förslag: Fastighetsmäklaren fyller en viktig funktion vid köp av bostadsrätter, både nyproducerade och befintliga. Fast- ighetsmäklaren ska ge tilltänkta köpare och säljare de råd och upplysningar som de kan behöva om bostadsrätten och om andra förhållanden som har samband med överlåtelsen, se 3 kap. 12 § fastighetsmäklarlagen. En fastighetsmäklare ska tillhandahålla en tilltänkt köpare som är konsument en skriftlig beskrivning av bostadsrättslägenheten (objektsbeskrivning). Den ska bl.a. innehålla uppgifter om pantsättning av bostadsrätten, andels- tal, lägenhetens storlek, årsavgift och driftskostnader. Fastighetsmäklaren ska även tillhandahålla köparen föreningens stadgar och den senast till- gängliga årsredovisningen. Om det inte finns någon årsredovisning, ska föreningens ekonomiska plan tillhandahållas (3 kap. 14 och 15 §§ fastig- Genom skyldigheten för fastighetsmäklare att tillhandahålla den senaste årsredovisningen, eller den ekonomiska planen, får den som är intresserad av att köpa en bostadsrätt relevant ekonomisk information, bl.a. om för- eningens skuldsättning. Skuldsättningen har stor betydelse för föreningens långsiktiga stabilitet och kan vid ett förändrat ränteläge påverka avgiftens storlek. För en blivande bostadsrättsköpare är det därmed av särskild rele- vans att känna till bostadens indirekta nettoskuld, dvs. den andel av för- eningens lån som indirekt kan sägas belasta en lägenhet. Ett sätt att göra denna uppgift mer lättillgänglig är att låta den ingå i objektsbeskrivningen för en lägenhet. och lyfter fram att det kan vara svårt att få korrekt information om andelstal från föreningarna. En fastighetsmäklare ska ange två andelstal i objektsbeskrivningen. För det första ska ägarandelen i föreningen , dvs. hur stor insats den aktuella bostadsrätten har i förhållande till den totala insatsen. För det andra ska det anges hur stor andel av årsavgifterna till föreningen som ligger på bostadsrättshavaren (se 3 kap. 15 § 3 fastighetsmäklarlagen och prop. 2010/11:15 s. 59). Enligt fastighetsmäklarorganisationerna är det inte ovanligt att föreningarna antingen inte vet vad ett andelstal avser, att andelstal helt saknas eller att det finns fler än två andelstal. Mot denna bakgrund skulle en fastighetsmäklare inte alltid kunna fullgöra en upplys- ningsskyldighet om den indirekta skuldsättningen och det finns en risk för att uppgiften inte blir korrekt. ifrågasätter också om denna typ av uppgift hör hemma i en objektsbeskrivning eftersom de upp- gifter som enligt den hittillsvarande regleringen ska tas in där är faktaupp- gifter som mäklaren får från säljaren eller föreningen och som inte behöver beräknas eller behandlas på något annat sätt. Enligt regeringens mening finns det goda skäl för att en uppgift om in- direkt skuldsättning ska ingå i objektsbeskrivningen. Det skulle bli enklare för potentiella bostadsrättsköpare att jämföra olika bostadsrätters prissätt- ning med hänsyn tagen till föreningens skuldsättning, och därmed ränte- känslighet. En sådan jämförelse skulle kunna resultera i en mer differen- tierad prissättning av bostadsrätter baserad på föreningarnas belåning. Även om det i vissa föreningar är svårt att få fram korrekta andelstal bör det i många föreningar, inte minst relativt nybildade sådana, vara möjligt att få fram uppgiften utan problem. Av upplåtelseavtalet framgår insatsen och årsavgiften för en lägenhet (4 kap. 5 § bostadsrättslagen). En ekono- misk plan ska innehålla en uppgift om fördelningen i stort av insatser och avgifter på bostadsrätterna (3 och 4 §§ bostadsrättsförordningen). Av stad- garna framgår grunderna för beräkning av årsavgift (9 kap. 5 § 5 bostads- rättslagen). En fastighetsmäklare bör som utgångspunkt kunna förlita sig på de uppgifter föreningen lämnar om andelstal och alltså göra sin beräk- ning på grundval av dem. Beroende på omständigheterna kan han eller hon behöva ställa kontrollfrågor, t.ex. om vad andelstalet avser. Detta innebär ingen skillnad jämfört med eftersom de två typerna av andelstal ska anges i objektsbeskrivningen redan enligt den hittillsvarande regleringen. Fråga är därmed vilket andelstal som beräkningen av bostadsrättens indirekta skuldsättning ska utgå från. Utredningen föreslår att andelstalet ska beräknas utifrån insatserna. och anser att det beräkningssättet riskerar att ge ett missvisande resultat. Det är för- delningsnyckeln för årsavgift som styr hur stor del av lånekostnaden som 2021/22:171 i praktiken kommer att belasta den enskilda lägenhetsinnehavaren. De nämnda remissinstanserna förordar därför att den indirekta skuldsättningen beräknas utifrån andelstalet för årsavgifter. Regeringen delar remissinstans- ernas uppfattning att en sådan beräkningsgrund skulle göra det lättare för en blivande bostadsrättsköpare att se hur stor påverkan som föreningens lån får på den egna avgiften vid förändringar i ränteläget. Ett sådant andelstal kan också förutsättas hållas aktuellt eftersom föreningen löpande tar ut avgifter. Andelstalet för insats kan däremot i äldre föreningar ha begränsad betydelse för föreningens verksamhet och därmed är risken större för att uppgifterna är svåra att få fram. Sammantaget talar överväg- ande skäl för att andelstalet för avgifter ska användas. För att få fram den indirekta skuldsättningen för den aktuella lägenheten ska andelstalet för avgifter multipliceras med föreningens skuldsättning. Utredningens förslag är att föreningens skuldsättning enligt den senaste årsredovisningen ska ligga till grund för beräkningen. Som Mäklarsam- fundet framhåller kan skuldsättningen i föreningen ha ändrats sedan den senaste årsredovisningen och det finns därmed en risk för att andelstalet i vissa fall inte blir helt aktuellt. är en uppgift hämtad ur årsredo- visningen kvalitetssäkrad och lättillgänglig, varför det ändå är att föredra att årsredovisningens uppgift används. För att få ett så träffsäkert tal som möjligt bör beräkningen utgå från föreningens nettoskuldsättning. Med det avses bolagets räntebärande skulder minus räntebärande tillgångar och likvida medel. föreslår i stället att bostadsrättens pris, dess an- del av föreningens skuld och totalt pris, som utgörs av summan av de två första talen, ska anges. Eftersom fler faktorer än föreningens skuldsättning är relevanta för att bedöma en bostadsrätts värde, t.ex. teknisk status och sparande för framtida underhåll, bör uppgiftsskyldigheten inte utformas på det sättet. Regeringen föreslår därmed att fastighetsmäklaren i objektsbeskrivning- en ska ange hur mycket av föreningens nettoskuldsättning som indirekt kan sägas belasta bostadsrätten i fråga. Medlemmarna ska ha lika rösträtt Regeringens förslag: En bestämmelse i en bostadsrättsförenings stad- gar som innebär en avvikelse från att varje medlem har en röst ska som huvudregel inte gälla. Sådana avvikelser ska bara vara tillåtna om det handlar om en begränsning av rösträtten för medlemmar som enbart innehar en bostadsrätt som avser ett garage, ett lager eller någon annan lägenhet som i första hand används som förvaringsutrymme. medlemmar har en bostadsrätt gemensamt ska de endast ha en röst. Förslaget i promemorian överensstämmer i huvudsak med regering- I promemorian föreslås det ingen särreglering för garage och andra Vidare innebär förslaget i promemorian att det ska vara möjligt att i stadgarna bestämma att flera medlemmar som har en bostadsrätt gemensamt ska ha varsin röst. Remissinstanserna: De flesta av remissinstanserna tillstyrker förslaget eller har ingen invändning mot det. , , Byggföretagen, Bofrämjandet, Bostadsrätterna och menar att ytterligare begränsningar kan vara motiverade av vilka stadgebestämmelser om rösträtt som ska vara godtagbara. De menar bl.a. att möjligheten att genom stadgarna avvika från huvudregeln om att flera medlemmar som gemensamt innehar en bostadsrätt enbart har en röst öppnar för missbruk. Skälen för regeringens förslag: I en ekonomisk förening gäller som huvudregel att varje medlem har en röst på föreningsstämman (6 kap. 3 § första stycket lagen [2018:672] om ekonomiska föreningar). För bostads- rättsföreningar, som är en särskild form av ekonomisk förening, gäller samma regel med det undantaget att om flera medlemmar äger en bostads- rätt gemensamt, har de tillsammans endast en röst (9 kap. 14 § 1 bostads- rättslagen). Det är möjligt att avvika från lagens regler genom en bestäm- melse i stadgarna. Kännetecknande för en ekonomisk förening är det kooperativa inslaget, dvs. att föreningens medlemmar förutsätts delta i föreningens verksamhet (1 kap. 4 § lagen om ekonomiska föreningar). Medlemmarnas lika rösträtt ger uttryck för ett demokratiskt synsätt som är naturligt i en ekonomisk förening. Det har mot den bakgrunden tidigare ifrågasatts om det bör vara möjligt att i alla kooperativa företagsformer avvika från principen om lika rösträtt genom stadgarna (se SOU 1984:9 s. 143–145). Eftersom det an- setts befogat att tillämpa en differentierad rösträtt i vissa typer av förening- ar har dock föreningarnas möjlighet att i stadgarna göra avsteg från huvud- regeln bibehållits (se prop. 1986/87:7 s. 64–65). Vid införandet av den nuvarande lagen om ekonomiska föreningar aktualiserade Lagrådet frågan om möjligheten att i stadgarna göra avsteg från rösträttsreglerna också bör gälla bostadsrättsföreningar. Regeringen aviserade sin avsikt att åter- komma i frågan (se prop. 2017/18:185 s. 260 och 644). En bostadsrättsförening har flera särdrag jämfört med andra ekonomiska föreningar. De flesta av medlemmarna har sitt boende i föreningens hus. Bostadsrätten kan också representera ett betydande förmögenhetsvärde. Hur föreningens angelägenheter sköts har därför stor betydelse för med- lemmarna på såväl ett personligt som ett ekonomiskt plan. kan många av medlemmarna sakna vana från föreningslivet och inte ha när- mare kunskap om exempelvis stadgarnas betydelse och om hur man som medlem kan gå till väga för att tillvarata sina rättigheter. Det förekommer bland bostadsrättsföreningar exempel på stadgar som undergräver medlemmarnas möjlighet till inflytande genom att ett utom- stående företag tillförsäkras en kvalificerad majoritet av rösterna på stäm- man, oavsett hur många medlemmar som deltar i omröstningen. Sådana stadgar strider tydligt mot den kooperativa idén bakom bostadsrättsför- eningar. Det saknas legitima skäl för att ett företag ska kunna tillskansa sig ett oproportionerligt inflytande på det sättet. I enskilda fall har det också lett till stötande resultat där de boende inte kunnat utöva något inflytande över styrelsens sammansättning eller över förvaltningen, som misskötts grovt. Regeringen har vidtagit åtgärder för att underlätta för en mino- ritet av medlemmarna att få insyn i en förenings förvaltning, t.ex. om de misstänker att styrelseledamöterna missköter den eller att det förekommer 2021/22:171 ekonomiska oegentligheter. Således har förfarandet när minoriteten vill få en särskild granskare eller minoritetsrevisor utsedd förenklats från (se prop. 2019/20:194). Det behöver emellertid göras mer för att förhindra att en sådan här situation över huvud taget uppstår. lyfter frågan om det borde vara möjligt att besluta om tvångs- förvaltning av en bostadsrättsfastighet (dnr Ju2021/02560). Det finns dock enligt regeringens mening mer välriktade åtgärder som skulle kunna vidtas för att komma till rätta med grundproblemet, som är att en medlem genom bestämmelser i stadgarna kan få ett oproportionerligt inflytande i en förening. Med hänsyn till bostadsrättsföreningarnas särdrag jämfört med andra ekonomiska föreningar bör det enligt regeringens mening som utgångs- punkt inte vara tillåtet att i sådana föreningar avvika från principen om lika rösträtt. Den insyn och det inflytande i föreningen som ett byggföretag kan behöva ha i nyproduktionsstadiet kan säkras på andra sätt, som inte urhol- kar det kooperativa medlemsinflytandet i föreningen. Det ska alltså inte vara möjligt för en medlem i en bostadsrättsförening att tillskansa sig ett oproportionerligt inflytande genom en bestämmelse i stadgarna. Som utgångspunkt bör alltså principen om en röst per medlem gälla. Bostadsrätterna tar emellertid upp en situation då det kan vara legitimt att differentiera rösträtten. Det handlar om medlemmar som endast innehar en bostadsrätt som avser ett garage, ett lager eller någon annan lägenhet som i första hand används som förvaringsutrymmen (jfr 1 kap. 5 § andra stycket bostadsrättslagen). Det förekommer att innehavare av den typen av bostadsrätter i stadgarna ges begränsad rösträtt på stämman, t.ex. en tion- dels röst. Sådana stadgebestämmelser framstår som godtagbara och bör tillåtas.