prop · H903171 · 2022-03-22 00:00:00 — Om det i avtalet angivna tidsintervallet är längre än det tillåtna är enligt Lagrådets mening en bättre ordning att ett intervall gäller räknat från den avtalade startpunkten för intervallet. Med Lagrådets förslag blir intervallet aldrig . Det blir därför inte aktuellt med någon ogiltighetspåföljd. 5 kap. 7 § I paragrafen föreskrivs att ett förhandsavtal som ingås i strid med 2–6 §§ är ogiltigt. En ringa brist i den information som ska lämnas enligt 3 § innebär dock inte att avtalet är ogiltigt. En motsvarande reglering finns i 5 kap. 4 § i hittillsvarande 5 kap. Men den bestämmelsen tar sikte på endast två ogiltighetsgrunder, nämligen att förhandsavtalet ska vara skriftligt och ange information svarande mot 4 § i remissförslaget, därvid den beräknade avgiften ska vara grundad på en kalkyl svarande mot 6 § i remissförslaget. Ogiltighetsregeln i det remitte- rade förslaget har en bredare träffyta. När det gäller kravet i 2 § på att ett erbjudande om förhandsavtal ska föregås av en betänketid om minst kan man i och för sig tänka sig att avtalet ska vara oförbindande för förhandstecknaren. Men ogiltighet som påföljd bör inte komma i fråga redan av det skälet att det kan ligga i förhandstecknarens intresse att avtalet är giltigt. Dessutom skulle det vara en märklig ordning om avtalet slöts och förhandstecknaren därefter utan tidsbegränsning stod fri att rygga detta. En bättre ordning är enligt Lagrådets mening att konstruera om sista meningen i 2 § på det sätt som har föreslagits i det föregående. Inte heller beträffande vad som i övrigt föreskrivs i 2 § ser Lagrådet någon anledning till att paragrafen ska omfattas av 7 §. sikte på avtalet utan på ett avtalserbjudande. Om ett efterföljande avtal sluts och det uppfyller lagens villkor – innefattande de krav på information som enligt 3 § ska föregå avtalsslutet – är det svårt att se varför avtalet skulle vara ogiltigt. Även i förhållande till 5 § framstår en ogiltighetspåföljd som mindre ade- Frågan har berörts i anslutning till den paragrafen. En mer generell synpunkt som har berörts i det föregående är att ogiltighet inte behöver ligga i förhandstecknarens intresse. Rätten att göra gällande overksamhet vid bristande iakttagande av 3 och 6 §§ bör således vara för- Principiellt innebär det, att det då knappast är fråga om ogiltighet utan om en rätt för förhandstecknaren att undgå bun- När det gäller brist i den information som ska lämnas enligt 3 § är det enligt Lagrådets mening också befogat att ge bostadsrättsföreningen en rättelse- Det kan även övervägas om inte en viss reklamationsskyldighet för förhandstecknaren borde föreligga. avsett att följas av ett upplåtelseavtal. förenad med en interpellationsrätt för bostadsrättsföreningen bör därför Mot den angivna bakgrunden – därvid Lagrådet utgår från att 2 och 5 §§ ska hållas utanför 7 § – föreslår Lagrådet att 7 § får en lydelse enligt Ett förhandsavtal som ingås i strid med 4 § är ogiltigt. Ett förhandsavtal som ingås utan att vad som föreskrivs i 3 och 6 §§ har iakttagits är inte bindande för förhandstecknaren. En ringa brist i den information som ska lämnas enligt 3 § får dock inte åberopas. Om bostadsrättsföreningen rättar en brist enligt 3 § och skriftligen begär att förhandstecknaren inom en frist ska ge besked om huruvida han eller hon vill åberopa bristen, får förhands- tecknaren inte efter fristens utgång åberopa bristen. Det kan diskuteras om inte den med interpellationsrätten förenade rättelse- möjligheten borde omfatta också 6 §. Den frågan bör övervägas i det fort- Om förhandstecknaren ingår ett upplåtelseavtal saknar frågan huruvida förhandsavtalet är ogiltigt eller bindande för förhandstecknaren betydelse. En annan sak är att informationsbrister kan få betydelse för vad som gäller 2021/22:171 Bilaga 7 5 kap. 13 § I paragrafen finns det bestämmelser om när förhandstecknaren har rätt att efter uppsägning genast frånträda förhandsavtalet. I första stycket punk- terna 1 och 2 finns bestämmelser om frånträde på grund av dröjsmål med upplåtelse och i punkten 3 på grund av väsentligt höjda avgifter. Dessa tre punkter har motsvarigheter i hittillsvarande 5 kap. 8 §. I punkt 4 införs en ny bestämmelse som innebär att förhandstecknaren får frånträda avtalet om lägenheten eller andra delar av föreningens hus eller mark väsentligen avviker från vad som avtalats. För frånträde enligt punkterna 3 eller 4 krävs enligt andra stycket att för- handstecknaren säger upp avtalet från den dag då han eller hon fick kännedom om den högre avgiften respektive avvikelsen. När det gäller rätt till frånträde enligt punkterna 1 och 2 finns det ingen lagreglerad bortre gräns för när frånträde senast får ske. Det torde emeller- tid vara meningslöst att frånträda ett förhandsavtal som har löpt ut. Den bortre gränsen för frånträde enligt dessa punkter torde därför vara när avtalet har löpt ut, t.ex. genom att parterna har ingått ett upplåtelseavtal. Vidare kan uppsägningsfristen för frånträde enligt punkterna 3 och 4 i praktiken komma att understiga tremånadersfristen om parterna före utgången av fristen ingår ett upplåtelseavtal. Enligt Lagrådets mening kan det finnas ett värde i att det framgår av för- fattningskommentaren till denna paragraf vilka konsekvenser ett ingånget upplåtelseavtal medför beträffande rätten till frånträde. 5 kap. 15 § I betraktande av Lagrådets förslag beträffande 7 § bör sista stycket i före- varande paragraf formuleras om enligt följande. Första stycket gäller också i de fall avtalet är ogiltigt eller inte fullföljs och även när föreningen har tagit emot förskott i strid med 8 § första stycket. 7 kap. 7 § Paragrafen behandlar förutsättningarna för en bostadsrättshavare att utföra ändringsåtgärder i lägenheten. Den innehåller två nyheter. Den första nyheten finns i andra stycket och innebär att för lägenheter som har vissa immateriella värden krävs styrelsens tillstånd för åtgärder som påverkar ett sådant värde. Som remissförslaget är utformat följer av tredje stycket att styrelsen får vägra att ge tillstånd till en sådan åtgärd endast om den är till påtaglig skada eller olägenhet för föreningen. Ordningen fram- står inte som oproblematisk. Till en början kan skadeundantagets koppling till föreningen sättas i fråga i betraktande av att beträffande immateriella värden kan ett allmänintresse göra sig gällande (som i författningskommentaren uppmärksammas ge- nom bl.a. omnämnandet av det s.k. förvanskningsförbudet). Det framstår som alltför långtgående att lägga på styrelsen att bevaka det intresset. lär föreningen såsom fastighetsägare inte kunna undgå ett ansvar för åtgärdens förenlighet med vad som följer av skilda offentligrättsliga regelverk. Det leder till en fråga om den interna ansvarsfördelningen mellan den medlem som vill utföra åtgärden och föreningen. Det naturliga sättet för en styrelse att hantera denna är att vägra tillstånd, om den ser en risk för att åtgärden kan leda till något offentligrättsligt ingripande riktat mot föreningen. Men om hyresnämnden då ger tillstånd till åtgärden kan det tänkas att föreningen likväl utsätts för den risk som styrelsen försökte undvika genom att vägra tillstånd. Enligt Lagrådets mening är det närmast en självklarhet att en bostads- rättshavare som vill utföra en åtgärd i lägenheten har att i förhållande till föreningen stå för de offentligrättsliga konsekvenser som åtgärden kan medföra för denna. Det leder till att styrelsen bör ha rätt att villkora tillstånd till åtgärden av att bostadsrättshavare i förhållande till föreningen tar på sig det ansvaret. Den andra nyheten är att det i tredje stycket förs in en ny bestämmelse om att en bostadsrättshavare, om styrelsen har vägrat att ge tillstånd till en åtgärd som bostadsrättshavaren vill genomföra, kan få tillstånd av hyres- nämnden. Men om en av styrelsen medgiven åtgärd innebär en skada eller olägenhet för viss annan bostadsrättshavare, så bör denne ha rätt att an- gripa styrelsens beslut på motsvarande sätt som den bostadsrättshavare som inte har fått ett begärt tillstånd har. Inte sällan lär ju förhållandet vara att den åtgärd för vilken tillstånd begärs har negativa verkningar för bara en viss annan eller några få andra bostadsrättshavare, och att i en sådan situation möjliggöra en överprövning hos den ena sidan leder till en besvärande obalans mellan parterna. En överprövningsrätt i enlighet med det sagda förutsätter till en början att det klargörs att skada eller olägenhet för enskild bostadsrättshavare är att se som en skada respektive olägenhet för föreningen. Vidare bör den ömse- sidiga prövningsrätten framgå av lagtexten. En rätt att begära överpröv- ningen av ett medgivet tillstånd bör dock av praktiska skäl tidsbegränsas. Andra och tredje styckena av den aktuella paragrafen skulle mot den an- givna bakgrunden kunna utformas enligt följande. För en lägenhet som har särskilda historiska, kulturhistoriska, miljö- mässiga eller konstnärliga värden krävs alltid tillstånd för en åtgärd som innebär att ett sådant värde påverkas. Ett sådant tillstånd får vill- koras av att bostadsrättshavare i förhållande till föreningen tar på sig det ansvar mot tredje man åtgärden kan föranleda. Styrelsen får vägra att ge tillstånd till en åtgärd endast om den är till påtaglig skada eller olägenhet för föreningen eller annan bostadsrätts- havare. En bostadsrättshavare får hos hyresnämnden begära överpröv- ning av styrelsens beslut. Om beslutet innebär att tillstånd har medgetts 2021/22:171 Bilaga 7 2021/22:171 Bilaga 7 ska en sådan begäran göras från att bostadsrättsha- varen fick del av beslutet. Mot den ömsesidiga överprövningsrätt som Lagrådet föreslår kan natur- ligtvis invändas att den kan försvåra för en bostadsrättshavare att inom rimlig tid få genomfört en åtgärd som någon annan bostadsrättshavare på svaga grunder motsätter sig. Men det kan också förhålla sig på det omvän- da sättet; den ifrågavarande åtgärden innebär verkligen en påtaglig skada eller olägenhet för en annan bostadsrättshavare, vilket styrelsen inte har fäst tillräckligt avseende vid. Det mest praktiska fallet lär dock vara att vid en intressemotsättning mellan två bostadsrättshavare så väger argumenten ganska jämt. Hur styrelsen ska ställa sig är då en öppen fråga. I särskilt det fallet talar likställdhetsprincipen med styrka för att överprövningsrätten ska vara ömsesidig. 9 kap. 14 § Paragrafen innehåller särskilda bestämmelser för föreningsstämman i bostadsrättsföreningar. Hänvisningen i paragrafens inledning till lagen (2018:672) om ekonomiska föreningar innebär bl.a. att huvudregeln om en röst per medlem i den lagen gäller även i bostadsrättsföreningar. Det följer dock av hittillsvarande punkt 1 i paragrafen att det är möjligt att avvika från denna huvudregel genom en bestämmelse i stadgarna. Av lagrådsremissens allmänmotivering framgår att undantaget har miss- brukats och att det i enskilda fall har lett till stötande resultat där de boende inte kunnat utöva något inflytande över styrelsens sammansättning eller över förvaltningen, som misskötts grovt. Genom en ändring föreslås därför att det generella undantaget ska tas bort men att det fortfarande ska vara möjligt med en avvikelse från huvudregeln i stadgarna för en medlem som enbart innehar en bostadsrätt som avser ett garage, ett lager eller någon annan lägenhet som i första hand används som förvaringsutrymme. Avsikten med det nya undantaget är att inflytandet för en medlem som innehar en bostadsrätt av det aktuella slaget ska kunna begränsas genom en avvikelse i stadgarna. Rösträtten för en sådan medlem ska alltså vara lägre än en röst, t.ex. begränsas till en tiondels röst. Bestämmelsen har emellertid fått en lydelse som innebär att en sådan medlem även kan ges ett större inflytande än det som motsvarar en röst per medlem. Lagrådet förordar att bestämmelsen formuleras enligt följande. En avvikelse i stadgarna från att varje medlem har en röst är endast tillåten om den avser en begränsning av rösträtten för en medlem som enbart innehar en bostadsrätt som avser ett garage, ett lager eller någon annan lägenhet som i första hand används som förvaringsutrymme. Förslaget till lag om ändring i årsredovisningslagen 6 kap. 3 a § Paragrafen, som är ny, ställer krav på att en bostadsrättsförening ska lämna vissa upplysningar i förvaltningsberättelsen. I första stycket finns en skyl- dighet för en förening att i förvaltningsberättelsen ange vissa nyckeltal för Avsikten är att åskådliggöra sådan information som redan lämnas i årsredovisningen för att underlätta för medlemmar, presumtiva medlemmar och andra intressenter att bedöma föreningens ekonomi och jämföra den med andra bostadsrättsföreningars. Uppräkningen i lagtexten, som inte är uttömmande, omfattar följande nyckeltal. kvadratmeter upplåten med bostadsrätt (1), skuldsättning per kvadratmeter (2), sparande per kvadratmeter (3), räntekänslighet (4) och energikostnad per kvadratmeter (5). I författningskommentaren har innebörden av de uppräknade talen preci- serats närmare genom formler. Preciseringen ger intryck av att kompo- nenterna i respektive nyckeltal inte i något fall kan komma att variera mellan bostadsrättsföreningar som befinner sig i olika situationer samt att innebörden av talen inte kan fyllas ut och kompletteras genom god redo- Lagrådet noterar t.ex. att formeln för beräkning av nyckeltalet räntekäns- lighet (räntebärande skulder / intäkter från avgifter) torde ge en korrekt bild av räntekänsligheten hos en förening som bara upplåter lägenheter med bostadsrätt medan den ger en missvisande bild av räntekänsligheten hos en förening som vid sidan av intäkter från avgifter får betydande intäk- ter från lokaler upplåtna med hyresrätt. Vidare torde nyckeltalen skuldsättning per kvadratmeter (de totala ränte- bärande skulderna / den totala ytan upplåten med bostadsrätt) och ränte- känslighet ge en begränsad information om den långsiktiga ekonomiska stabiliteten i en bostadsrättsförening om föreningen är tomträttshavare och den årliga avgälden utgör en betydande utgiftspost. Mot den angivna bakgrunden anser Lagrådet att nyckeltalen inte bör ges fasta definitioner i författningskommentaren. Vad som framgår av form- lerna bör i stället ses som utgångspunkter. Det bör tydliggöras i författ- ningskommentaren att innehållet av respektive nyckeltal kommer att fyllas ut och kompletteras av god redovisningssed. Förslaget till lag om ändring i lagen om kooperativ hyresrätt 4 kap. 4 och 4 a §§ Här gör sig samma överväganden gällande som beträffande 3 kap. 3 och 3 a §§ förslaget till lag om ändring i bostadsrättslagen. 2021/22:171 Övriga lagförslag Bilaga 7 Lagrådet lämnar förslagen utan erinran. Utdrag ur protokoll vid regeringssammanträde Närvarande: statsminister , ordförande, och statsråden , , , , Shekarabi, Ygeman, , , , , , , , , , , , Regeringen beslutar proposition 2021/22:171 Tryggare bostadsrätt