prop · H903171 · 2022-03-22 00:00:00 — Regeringens proposition 2021/22:171 Regeringen överlämnar denna proposition till . Regeringen föreslår att det rättsliga skyddet för den som köper eller äger en bostadsrätt ska stärkas. har tryggheten för den som vill köpa en nyproducerad bostadsrätt flera brister. Detsamma gäller tryggheten för de som är medlemmar i en bostadsrättsförening. Förslagen syftar till att kom- ma till rätta med dessa problem. Bland nyheterna kan följande nämnas: •En förhandstecknare ska få bättre information om förhandsavtalet och de risker som är förknippade med det. En betänketid om minst ska gälla för erbjudandet. •Den beräknade tiden för upplåtelse av en lägenhet med bostadsrätt, som anges i ett förhandsavtal, ska inte få omfatta ett tidsintervall . •Ett upplåtelseavtal som innebär att bostadsrättshavaren inte får tillträde till lägenheten i samband med upplåtelsen ska innehålla ett bestämt datum för tillträde. •Kraven på den ekonomiska planen och på de intygsgivare som granskar planen ska skärpas. •En medlem i en bostadsrättsförening ska inte kunna ha mer än en röst på föreningsstämman. •En bostadsrättsförenings årsredovisning ska innehålla särskild infor- mation som är till nytta för föreningens intressenter. Lagändringarna föreslås träda i kraft förutom i den del som avser den ekonomiska planen och intygsgivarna, som föreslås träda i Förslag till riksdagsbeslut ................................................................. Förslag till lag om ändring i bostadsrättslagen (1991:614) .......................................................................... 2.2Förslag till lag om ändring i lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder.................................. 2.3Förslag till lag om ändring i årsredovisningslagen (1995:1554) ...................................................................... 2.4Förslag till lag om ändring i lagen (2002:93) om 2.5Förslag till lag om ändring i fastighetsmäklarlagen (2021:516) ........................................................................ Ärendet och dess beredning ............................................................ Konsumentskyddet på bostadsrättsmarknaden behöver stärkas...... Stärkt skydd för den som ingår ett förhandsavtal............................ Regler om erbjudandet införs i lag ................................... En rätt till betänketid införs.............................................. Ytterligare krav på förhandsavtalets innehåll ................... Den beräknade tiden för upplåtelse snävas in .................. Informationsskyldighet vid väsentliga avvikelser ............ Ökade möjligheter att frånträda förhandsavtalet .............. Andra föravtal ska vara ogiltiga ....................................... Den ekonomiska planen .................................................................. Krav på ansvarsförsäkring för intygsgivare...................... Stärkt skydd för den som ingår ett upplåtelseavtal ......................... 8.1Den slutliga kostnaden ska redovisas i en ekonomisk 8.2Ytterligare krav på upplåtelseavtalet och mäklarens 9 Förbättrad ekonomisk information.................................................. Bristande kunskap om bostadsrättsföreningars Mer lättillgängliga årsredovisningar................................. 9.3Fastighetsmäklare ska upplysa om den indirekta Medlemmarna ska ha lika rösträtt ................................................... Tydligare regler om bostadsrättshavares renoveringar ................... Det råder osäkerhet om vad som gäller ............................ 11.2Det ska klarare framgå vilka åtgärder som är ska kunna godkänna en åtgärd................. Skarpare sanktioner mot olovliga åtgärder ....................... Ikraftträdande- och övergångsbestämmelser.................................. 15.1Förslaget till lag om ändring i bostadsrättslagen (1991:614) ....................................................................... 15.2Förslaget till lag om ändring i lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder............................... 15.3Förslaget till lag om ändring i årsredovisningslagen (1995:1554) ................................................................... 15.4Förslaget till lag om ändring i lagen (2002:93) om 15.5Förslaget till lag om ändring i fastighetsmäklarlagen (2021:516) ..................................................................... Sammanfattning av betänkandet (SOU 2017:31) .......... Betänkandets lagförslag (SOU 2017:31) ....................... Förteckning över remissinstanser (SOU 2017:31)......... Lagförslagen i promemorian Tryggare bostadsrätt........ Förteckning över remissinstanser (promemorian Tryggare bostadsrätt)..................................................... Utdrag ur protokoll vid regeringssammanträde ...... 2021/22:171 1 1.Riksdagen antar regeringens förslag till lag om ändring i bostads- rättslagen (1991:614). 2.Riksdagen antar regeringens förslag till lag om ändring i lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder. 3.Riksdagen antar regeringens förslag till lag om ändring i årsredovis- ningslagen (1995:1554). 4.Riksdagen antar regeringens förslag till lag om ändring i lagen (2002:93) om kooperativ hyresrätt. 5.Riksdagen antar regeringens förslag till lag om ändring i fastighets- mäklarlagen (2021:516). Regeringen har följande förslag till lagtext. 2.1Förslag till lag om ändring i bostadsrättslagen (1991:614) Härigenom föreskrivs i fråga om bostadsrättslagen (1991:614)1 dels att 5 kap. ska upphöra att gälla, dels att nuvarande 3 kap. 3 a § ska betecknas 3 kap. 3 b §, dels att 3 kap. 1 och 3 §§, 4 kap. 2 och 5 §§, 7 kap. 7, 12 a, 18, 20, 21 och 24 §§, 9 kap. 14 §, 10 kap. 1 a och 3 §§ och 11 kap. 3 och 5 §§ ska ha följande lydelse, dels att det ska införas ett nytt kapitel, 5 kap., och två nya paragrafer, 3 kap. 1 a och 3 a §§, av följande lydelse. Innan en bostadsrättsförening upp- Innan en bostadsrättsförening upp- låter lägenheter med bostadsrätt, låter lägenheter med bostadsrätt, skall en ekonomisk plan upprättas ska en ekonomisk plan upprättas av av föreningens styrelse och registr- föreningens styrelse och registreras innehålla de upplysningar som är av betydelse för en bedömning av skall också framgå om förutsätt- ningarna för registrering enligt 1 kap. 5 § är uppfyllda. Den ekonomiska planen ska inne- hålla de upplysningar som är av betydelse för en bedömning av uppgifter om föreningens fastighet, kostnader och finansiering samt en 5 kap. 2 § 2004:247 5 kap. 8 § 1995:1464. 2Senaste lydelse 2004:247. ekonomisk prognos och en känslig- Av planen ska det också framgå om förutsättningarna för registrering enligt 1 kap. 5 § är upp- I den ekonomiska planen ska det ingå en teknisk underhållsplan som visar fastighetens underhålls- och de 50 åren. bland dem Intygsgivare ska utses av bostads- rättsföreningen bland dem som 1.regeringen eller den myndighet som regeringen bestämmer har förklarat behöriga att utfärda intyg, eller 2.i en annan stat inom Europeiska ekonomiska samarbetsområdet (EES) driver en i den staten etablerad verksamhet som omfattar utfärdandet av intyg av liknande slag som avses i 2 §. Det är inte tillåtet att utse någon Det är inte tillåtet att utse någon till intygsgivare, om det finns någon till intygsgivare, om det finns någon omständighet som kan rubba för- omständighet som kan rubba för- troendet för dennes opartiskhet. troendet för hans eller hennes Ingen av intygsgivarna får vara opartiskhet eller oberoende. anställd hos företag, organisation sådan omständighet kan vara tidi- eller någon annan som har bildat gare samarbete med den andra till med föreningsbildningen eller utsett eller avser att utse. med att upprätta den ekonomiska Den som är anställd hos ett före- tag, en organisation eller någon annan som har bildat bostadsrätts- föreningen eller som har hjälpt till med föreningsbildningen eller med att upprätta den ekonomiska pla- nen får inte utses till intygsgivare. Detsamma gäller den som inte har en försäkring för den ersätt- ningsskyldighet som han eller hon kan ådra sig i verksamheten. De som bostadsrättsföreningen ut- ser till intygsgivare ska godkännas av regeringen eller den myndighet godkännande ska inte lämnas om 3 Senaste lydelse 2009:1080. Ett avtal som innebär att en lägenhet upplåts med bostadsrätt ska upp- rättas skriftligen och skrivas under av parterna, om inte något annat följer av lagen (1991:615) om omre- gistrering av vissa bostadsföreningar till bostadsrättsföreningar.I upplåtelseavtalet ska följande anges:1. parternas namn,2. den lägenhet med eventuell mark och andra utrymmen som upp- låtelsen avser, och strider mot Prop. Innan den slutliga kostnaden för Innan den slutliga kostnaden för föreningens hus har redovisats i en föreningens hus har redovisats i en registrerad ekonomisk plan eller på registrerad ekonomisk plan är det en föreningsstämma, är det inte tillå- inte tillåtet att upplåta bostadslägen- heter med bostadsrätt. med bostadsrätt utan tillstånd av får dock upplåtas om lämnar tillstånd till det. 1. en ekonomisk plan har registrerats och 2. föreningen ställt betryggande säkerhet hos för åter- säkerhet hos för åter- betalning av insatsen till bostads- betalning av insatsen och, i före- rättshavarna jämte, i förekommande kommande fall, upplåtelseavgift till fall, upplåtelseavgift. skall på begäran av ska på begäran av förflutit efter det att den sedan det har gått från det att slutliga kostnaden har redovisats på den slutliga kostnaden har redo- visats på en föreningsstämma. ersättning väckts före utgången av en talan om ersättning har väckts , får säkerheten dock inte före utgången av , får återställas förrän målet är slutligt avgjort och föreningens betalnings- förrän målet är slutligt avgjort och skyldighet har fullgjorts. Upplåtelse av en lägenhet med bostadsrätt skall ske skriftligen, om inte något annat följer av lagen (1991:615) om omregistrering av vissa bostadsföreningar till bostads- rättsföreningar. I upplåtelsehandlingen skall följ- ande anges: parternas namn, den lägenhet upplåtelsen avser samt de belopp som skall betalas som insats och årsavgift samt i förekommande fall upplåtelseavgift. Senaste lydelse 2004:247. Senaste lydelse 1993:411. 3. de belopp som ska betalas som insats, årsavgift och, i förekomman- de fall, upplåtelseavgift. Om bostadsrättshavaren inte ska få tillträde till lägenheten när upp- låtelseavtalet ingås, ska det också anges från vilket datum som tillträde 5 kap. Förhandsavtal Rätt att ingå förhandsavtal 1 § En bostadsrättsförening får ingå ett avtal om att upplåta en lägenhet med bostadsrätt åt en person som tecknar sig för lägenheten (förhandstecknaren). Ett sådant avtal kallas förhandsavtal. Ett förhandsavtal innebär att föreningen är skyldig att upplåta lägenheten med bostadsrätt åt förhandstecknaren. Förhandstecknaren är för sin del skyldig att förvärva lägenheten med bostadsrätt. Ett annat avtal än ett förhandsavtal vars syfte är framtida upplåtelse av en viss lägenhet med bostadsrätt är ogiltigt. 2 § En bostadsrättsförening som vill ingå ett förhandsavtal ska lämna förhandstecknaren ett bindande erbjudande i en handling eller i någon annan läsbar och varaktig form som är tillgänglig för förhandstecknaren. Erbjudandet ska innehålla samtliga avtalsvillkor. ges en betänketid om minst för att överväga erbjudandet. Information som ska lämnas tillsammans med erbjudandet 3 § Tillsammans med och i samma form som ett erbjudande enligt 2 § ska bostadsrättsföreningen lämna klar och begriplig information om 1. föreningens namn, organisationsnummer, telefonnummer, adress och 2. byggföretagets namn, organisationsnummer, telefonnummer, adress 3. de viktigaste efterföljande stegen i byggprojektet och i avtalsför- hållandet med förhandstecknaren till och med tillträdet till lägenheten, med uppgift om stegen beräknas inträffa, 4. föreningens ekonomi och de ekonomiska risker som föreningen är 5. de privatekonomiska risker för förhandstecknaren som är förknippade 6. huruvida och under vilka förutsättningar som förhandstecknarens lägenhet eller andra delar av föreningens hus och mark kan komma att förändras innan lägenheten upplåts med bostadsrätt, jämfört med vad som är förutsatt av parterna när förhandsavtalet ingås, 7. huruvida och under vilka förutsättningar som de beräknade avgifterna enligt 4 § 5 kan komma att förändras innan lägenheten upplåts med 8. den rätt att få information om väsentliga avvikelser från vad som är Prop. 2021/22:171 avtalat som förhandstecknaren har enligt 11 §, 9.vilket direkt eller indirekt inflytande som byggföretaget eller andra utomstående har eller kommer att ha i föreningen, 10.huruvida och under vilka förutsättningar som föreningen har möjlig- het att rikta krav mot byggföretaget vid dröjsmål eller om fel upptäcks i föreningens hus, och 11.den rätt att efter uppsägning frånträda förhandsavtalet som finns enligt 13 §, villkoren för att frånträda avtalet och den rätt till ersättning som förhandstecknaren har enligt 15 § om avtalet frånträds. 4 § Ett förhandsavtal ska upprättas skriftligen och skrivas under av parterna. I avtalet ska följande anges: 2.den lägenhet med eventuell mark och andra utrymmen som avses bli upplåten med bostadsrätt, 3.uppgifter om det bygglov som gäller för föreningens hus, 4.beräknad tid för upplåtelsen, 5.de beräknade avgifterna för bostadsrätten, och 6.belopp som lämnas i förskott, om sådant förekommer. 5 § Den beräknade tiden för upplåtelsen får inte avse ett tidsintervall . 6 § De beräknade avgifterna för bostadsrätten ska grundas på en kalkyl över kostnaderna för projektet. Kalkylen ska vara försedd med ett intyg av två sådana intygsgivare som avses i 3 kap. 3 §. Av intyget ska det framgå 1.att de uppgifter som lämnas i kalkylen är riktiga och stämmer överens med tillgängliga handlingar, och 2.att gjorda beräkningar är vederhäftiga och att kalkylen framstår som hållbar. I intyget ska intygsgivarna också ange de huvudsakliga omständigheter som ligger till grund för deras bedömning och vilka handlingar som har varit tillgängliga för dem. Styrelsen ska hålla kalkylen och intyget tillgängliga för förhandsteck- naren innan förhandsavtalet ingås. 7 § Ett förhandsavtal som ingås i strid med 4–6 §§ är ogiltigt. Ett förhandsavtal som ingås utan att 2 och 3 §§ följs är inte bindande för förhandstecknaren. En ringa brist i den information som ska lämnas enligt 3 § får dock inte åberopas. Rätt att ta emot förskott 8 § En bostadsrättsförening får ta emot förskott för en bostadsrätt endast av den som har tecknat ett förhandsavtal och om har lämnat föreningen tillstånd att ta emot förskott. 2021/22:171 Ett förskott får omfatta ett belopp som motsvarar högst den beräknade insatsen för bostadsrätten. Om föreningen har tagit emot ett belopp som överstiger vad som följer av andra stycket, har förhandstecknaren rätt att få tillbaka det överskju- tande beloppet med ränta enligt 2 § räntelagen (1975:635). 9 § ska lämna tillstånd till en bostadsrättsförening att ta emot förskott, om 1.det finns en kalkyl över kostnaderna för projektet, granskad enligt 6 §, 2.föreningen har ställt betryggande säkerhet hos för åter- betalning av förskott till förhandstecknarna. ska på begäran av föreningen återställa säkerheten efter det att lägenheterna har upplåtits med bostadsrätt eller mottagna förskott har återbetalats. Överlåtelse eller pantsättning av förhandsavtalet 10 § Förhandstecknaren får inte sätta någon annan än sin make eller sambo i sitt ställe eller pantsätta sin rätt enligt förhandsavtalet. En över- låtelse eller pantsättning i strid med detta är ogiltig. Information om väsentliga avvikelser 11 § ska skriftligen infor- mera förhandstecknaren om det kan förutses att väsentliga avvikelser kommer att ske från det som är avtalat. När ett förhandsavtal upphör att gälla vid ombildning 12 § Ett förhandsavtal som avser en lägenhet i ett hus som föreningen har förvärvat eller avser att förvärva för ombildning till bostadsrätt upphör att gälla om förhandstecknarens hyresrätt till lägenheten upphör innan bostadsrätten upplåtits. Avtalet upphör dock inte att gälla om förhandstecknaren har satt sin make eller sambo i sitt ställe och denne har övertagit hyresrätten till lägen- heten. Förhandstecknarens rätt att frånträda förhandsavtalet 13 § Förhandstecknaren får efter uppsägning genast frånträda avtalet, om 1.lägenheten inte upplåts med bostadsrätt senast vid inflyttningen och förhandstecknaren inte redan innehar lägenheten med hyresrätt, 2.lägenheten inte upplåts med bostadsrätt inom skälig tid efter den beräknade tiden för upplåtelsen och detta inte beror på förhandstecknaren eller på något förhållande på hans eller hennes sida, 3.de avgifter som ska betalas för bostadsrätten är väsentligt högre än det som anges i förhandsavtalet, eller 4.lägenheten eller andra delar av föreningens hus eller mark väsentligen avviker från vad som avtalats. En förhandstecknare som vill frånträda avtalet enligt första stycket 3 eller 4 ska säga upp avtalet av den anledningen från den dag då han eller hon fick kännedom om den högre avgiften respektive avvikelsen. 14 § Om en förhandstecknare har biträtt ett beslut om förvärv av ett hus för ombildning till bostadsrätt enligt 9 kap. 19 §, upphör avtalet i de fall som avses i 13 § första stycket 3 att gälla endast om det dessutom inte är oskäligt mot föreningen eller medlemmarna att avtalet upphör. 15 § Om ett förhandsavtal upphör att gälla enligt 12 eller 13 §, har för- handstecknaren 1.rätt att få tillbaka belopp som han eller hon har betalat i förskott med ränta enligt 2 § räntelagen (1975:635), 2.rätt till skälig ersättning för sådana kostnader som han eller hon med föreningens godkännande har åtagit sig för lägenhetens inredning och utformning och som blivit onyttiga för honom eller henne, och 3.rätt till ersättning för annan skada som föreningen genom försumlig- het har förorsakat honom eller henne. Första stycket gäller också i de fall avtalet är ogiltigt eller inte fullföljs och även när föreningen har tagit emot förskott i strid med 8 § första stycket. Bostadsrättshavaren får inte utan Bostadsrättshavaren får inte utan styrelsens tillstånd i lägenheten ut- styrelsens tillstånd utföra en åtgärd i föra åtgärd som innefattar 1. ingrepp i en bärande konstruktion, 2. ändring av befintliga ledningar 2. installation eller ändring av för avlopp, värme, gas eller vatten, ledningar för avlopp, värme, gas 3. installation eller ändring av an- ordning för ventilation, 4. installation eller ändring av eldstad eller rökkanal, eller annan påverkan på brandskyddet, eller 3. annan väsentlig förändring av 5. någon annan väsentlig föränd- ring av lägenheten. För en lägenhet som har särskilda historiska, kulturhistoriska, krävs alltid tillstånd för en åtgärd som innebär att ett sådant värde 6Senaste lydelse 2003:31. 2021/22:171 Styrelsen får inte vägra att medge tillstånd till en åtgärd som avses i första stycket om inte åtgärden är till påtaglig skada eller olägenhet för föreningen. I stadgarna får föreskrivas att styrelsens tillstånd inte behövs för att utföra en åtgärd som avses i första stycket. Styrelsen får vägra att ge tillstånd till en åtgärd endast om den är till påtaglig skada eller olägenhet för föreningen. Ett tillstånd får förenas med villkor. Om bostadsrättshavar- en är missnöjd med styrelsens beslut får han eller hon begära att hyres- nämnden prövar frågan. sitt ansvar för lägenhetens skick sitt ansvar för lägenhetens skick enligt 12 § i sådan utsträckning att enligt 12 §, eller utför en åtgärd i annans säkerhet äventyras eller det strid med 7 §, så att någon annans finns risk för omfattande skador på säkerhet äventyras eller det finns annans egendom och inte efter upp- risk för omfattande skador på någon maning avhjälper bristen i lägenhe- annans egendom och bostadsrättsha- tens skick , får varen inte efter uppmaning avhjälper föreningen avhjälpa bristen på bristen , får för- eningen avhjälpa bristen på bostads- Nyttjanderätten till en lägenhet som innehas med bostadsrätt och som till- trätts är, med de begränsningar som följer av 19 och 20 §§, förverkad och föreningen således berättigad att säga upp bostadsrättshavaren till avflytt- ning, 1.om bostadsrättshavaren dröjer med att betala insats eller upplåtelse- avgift utöver eller den som kan vara bestämd i stad- garna från det att föreningen efter förfallodagen anmanat honom eller henne att fullgöra sin betalningsskyldighet, om bostadsrättshavaren dröjer med att betala årsavgift eller avgift för andrahandsupplåtelse mer än efter förfallodagen när det gäller en bostadslägenhet eller efter förfallodagen när det gäller en lokal, 2.om bostadsrättshavaren utan behövligt samtycke eller tillstånd upplåter lägenheten i andra hand, 3.om lägenheten används i strid med 6 eller 8 §, 4.om bostadsrättshavaren eller den som lägenheten upplåtits till i andra hand genom vårdslöshet är vållande till att det finns ohyra i lägenheten eller om bostadsrättshavaren genom att inte utan oskäligt dröjsmål underrätta styrelsen om att det finns ohyra i lägenheten bidrar till att ohyran sprids i huset, Senaste lydelse 2003:31. Senaste lydelse 2014:319. 5. om lägenheten på annat sätt 5. om lägenheten vanvårdas på vanvårdas eller om bostadsrätts- något annat sätt eller om bostads- havaren åsidosätter sina skyldig- rättshavaren åsidosätter sina skyl- heter enligt 9 § vid användning av digheter enligt 9 § vid användning lägenheten eller om den som lägen- av lägenheten eller om den som heten upplåtits till i andra hand vid lägenheten upplåtits till i andra hand användning av denna åsidosätter de vid användning av denna åsidosätter skyldigheter som en bostadsrätts- de skyldigheter som en bostadsrätts- havare enligt samma paragraf har, havare enligt samma paragraf har, 6.om bostadsrättshavaren inte lämnar tillträde till lägenheten enligt 13 § och han eller hon inte kan visa en giltig ursäkt för detta, 7. om bostadsrättshavaren inte full- 7. om bostadsrättshavaren inte full- gör en skyldighet som går utöver det gör en skyldighet som går utöver det han eller hon ska göra enligt denna han eller hon ska göra enligt denna lag, och det måste anses vara av lag, och det måste anses vara av synnerlig vikt för föreningen att synnerlig vikt för föreningen att skyldigheten fullgörs, samt 8. om lägenheten helt eller till 8. om lägenheten väsentlig del används för närings- väsentlig del används för sådan verksamhet eller därmed likartad verksamhet, vilken utgör eller i verksamhet som är brottslig eller vilken till en inte oväsentlig del där brottsligt förfarande ingår till en ingår brottsligt förfarande, eller för inte oväsentlig del eller används för tillfälliga sexuella förbindelser mot tillfälliga sexuella förbindelser mot 9. om bostadsrättshavaren behövligt tillstånd utför en åtgärd som anges i 7 § första eller andra Uppsägning på grund av förhållande Bostadsrättshavaren får inte sägas som avses i 18 § 2, 3 eller 5–7 får upp på grund av ett sådant för- ske om bostadsrättshavaren låter bli hållande som avses i 18 § 2, 3, 5–7 att efter tillsägelse vidta rättelse utan eller 9 om han eller hon efter till- Uppsägning på grund av för- hållande som avses i 18 § 2 får dock, inte sägas upp på grund av ett så- om det är fråga om en bostads- dant förhållande som avses i 18 § 2, lägenhet, inte ske om bostadsrätts- om det är fråga om en bostadslägen- havaren utan dröjsmål ansöker om het, eller ett sådant förhållande som tillstånd till upplåtelsen och får avses i 18 § 9, om han eller hon så snart som möjligt ansöker om till- stånd hos hyresnämnden och får Uppsägning på grund av stör- Bostadsrättshavaren får inte, om ningar i boendet enligt 18 § 5 får, det är fråga om en bostadslägen- 9Senaste lydelse 2004:390. Är nyttjanderätten förverkad på grund av ett förhållande som avses i 18 § 1–3, 5–7 eller 9 får bostads- rättshavaren ändå inte skiljas från lägenheten på en sådan grund om han eller hon vidtar rättelse innan föreningen har sagt upp honom eller henne till avflyttning.