prop · H903277 · 2022-07-12 00:00:00 — En fördel med en sådan ordning är att det skapas incitament på båda sidor att komma överens, för att undvika att förhandlingstvisten i stället avgörs av en skiljeman. Som framhålls ovan bör tvistlösningsförfarandet utformas på ett sådant sätt att tyngdpunkten även i fortsättningen ska ligga på parternas förhandlingsarbete, och utformningen får inte riskera att försämra förutsättningarna för, eller minska vilja hos, parterna att själva komma överens. För att parterna ska ha tillräckligt med tid för att bedriva meningsfulla förhandlingar finns det skäl att ange hur länge förhandlingarna minst måste ha pågått innan en part får ansöka om att en skiljeman ska utses. I promemorian föreslås att en ansökan ska få ges in till hyresnämnden tidigast efter det att motparten fick del av en förhandlingsframställning. Både Fastighetsägarna och ställer sig bakom förslaget medan ett flertal enskilda hyresvärdar och förordar att tiden förkortas . Enligt regeringens mening framstår den tid som föreslås i promemorian, som är likartad med den förhandlingsperiod som gäller för tvister som avgörs av HMK, som väl avvägd. Eftersom syftet med att ange när en ansökan tidigast får ges in är att ge parterna utrymme att förhandla, framstår det dock inte som motiverat att en part ska behöva vänta i en situation där motparten vägrar att förhandla. I en sådan situation bör en part ha möjlighet att ge in en ansökan, trots att det inte ännu har gått . 2021/22:277 Det finns vidare skäl att ställa upp en bortre tidsgräns inom vilken en part senast måste ge in en ansökan. Det finns ett intresse av att tvisten blir löst utan onödigt dröjsmål och dessutom har parterna ett intresse av att få klarhet i om motparten avser att hänskjuta tvisten till en skiljeman eller inte. Förhandlingarna riskerar annars att inte få någon tydlig slutpunkt. I promemorian föreslås en tidsfrist efter det att motparten fått del av förhandlingsframställningen. Regeringen anser att förslaget framstår som väl avvägt för att en part ska ha möjlighet att överväga om parten vill att tvisten ska prövas av en skiljeman. Om en ansökan inte ges in inom fyramånadersfristen är parterna fria att fortsätta sina förhandlingar. Parterna kan också avsluta förhandlingen och hyresvärden eller en hyresgäst har då möjlighet att hänskjuta tvisten till hyresnämnden. Parterna bör ha möjlighet att avtala om andra tidsfrister för att ge in en ansökan. Det bör inte heller finnas något hinder mot att parterna avtalar om att det inte ska gälla några tidsfrister. En konsekvens av att sådant avtal blir att parterna inte har möjlighet att frånträda förhandlingen förrän en tvist har prövats av en skiljeman (se nedan om när en part kan avsluta förhandlingen). Frågan om en ansökan har getts in i rätt tid bör, med hänsyn till att parterna har avtalsfrihet i fråga om tidsfristerna för att ge in en ansökan, prövas av hyresnämnden först efter en invändning från motparten. Motsvarande bör gälla för andra villkor för att en ansökan ska få göras, som parterna kan ha avtalat om. Det förekommer att en hyresvärd och en hyresgästorganisation förhandlar om hyresändringar enligt flera förhandlingsordningar i ett sammanhang. I sådana fall är det lämpligt att hyresnämnden behandlar en förhandlingstvist mellan parterna som ett ärende och utser en och samma skiljeman att pröva tvisten. Den särskilda skiljemannen ges på så sätt möjlighet att pröva de frågor som parterna har förhandlat om i ett sammanhang (se även författningskommentaren till 23 a § hyresförhandlingslagen). I enlighet med förslaget i promemorian bör en ansökan om att hyresnämnden ska utse en skiljeman vara skriftlig och innehålla vissa grundläggande uppgifter om bl.a. parterna, den berörda fastigheten och det som yrkas. Det behöver också ges in en förhandlingsordning som innehåller en bestämmelse om att tvister mellan parterna om de årliga hyresändringarna får prövas av en särskild skiljeman som utses av hyresnämnden. bör ha möjlighet att, efter ett föreläggande om komplettering, avvisa en ansökan som inte uppfyller dessa krav. I promemorian föreslås att hyresnämnden i ett ärende om att utse en skiljeman ska kunna medla mellan parterna om båda parter begär det. i ifrågasätter om det finns ett behov av medling i hyresnämnden med hänsyn till att även skiljemannen har möjlighet att medla mellan parterna, och pekar på att sådan medling kan komma att bli resurskrävande för nämnderna. Medling är en viktig del av hyresnämndernas verksamhet och det förekommer att nämnderna medlar mellan de kollektivt förhandlande parterna sedan en strandad förhandling hänskjutits till nämnden. Om båda parterna i ett ärende om att utse en skiljeman önskar att hyres- nämnden ska medla i hyrestvisten mellan dem, talar det för att det finns Prop. 2021/22:277 förutsättningar att lösa tvisten utan att en skiljeman utses. anser därför att det bör finnas en möjlighet till medling i hyresnämnden i enlighet med förslaget i promemorian. Om medling begärs bör det anges i ansökan om att hyresnämnden ska utse en skiljeman. I ärenden om att utse en skiljeman bör reglerna om hyresnämndens sammansättning i 5 § lagen om arrendenämnder och hyresnämnder tillämpas. Sådana ärenden kommer i regel att vara okomplicerade och ska inte innefatta någon sakprövning av parternas förhandlingstvist. De bör därför som utgångspunkt kunna avgöras av ett hyresråd ensamt. Det bör i regel inte finnas något behov av att hålla sammanträde i ett sådant ärende. Om parterna har begärt medling bör dock utgångspunkten vara att det ska hållas ett sammanträde. Det kan då finnas skäl för intresseledamöter att delta. Ett medlingssammanträde är inte offentligt (se 12 b § lagen om arrendenämnder och hyresnämnder). Som framhålls ovan är det viktigt att tvister gällande de årliga hyresjusteringarna kan avgöras snabbt. Ett ärende om att utse en skiljeman bör därför hanteras särskilt skyndsamt. Om hyresnämnden ska medla mellan parterna bör en något längre handläggningstid godtas. Reglerna om att vardera parten ska svara för sina kostnader i hyresnämnden bör gälla även för ärenden om att utse en skiljeman (se 19 c § lagen om arrendenämnder och hyresnämnder). En skiljeman ska vara lämplig för uppdraget En grundläggande förutsättning bör vara att den som utses till skiljeman ska vara opartisk och oberoende i förhållande till bl.a. parterna i förhandlingstvisten och partsorganisationerna på hyresmarknaden. Skiljemannen bör även i övrigt vara lämplig för uppdraget. Den som utses till skiljeman bör exempelvis ha god kännedom om det hyresrättsliga regelsystemet och om hyresmarknaden och dess funktionssätt. Exempel på personer som normalt bör anses lämpliga är hyresråd, före detta hyresråd, domare eller före detta domare med erfarenhet av att pröva hyrestvister. I linje med vad i anför finns det dock inte skäl för en strikt avgränsning till dessa kategorier. Även exempelvis en advokat, eller annan jurist, med erfarenhet av hyrestvister bör kunna anses lämplig. Några hyresnämnder framhåller att det kan uppkomma jävsproblematik om ett hyresråd utses att vara skiljeman i en tvist som avser en ort som ligger inom den egna nämndens upptagningsområde. Regeringen föreslår dock att en skiljeman endast ska kunna pröva tvister som rör de årliga hyresändringarna och inte sådana bruksvärdestvister som prövas av hyresnämnderna. Det förhållandet att ett hyresråd har prövat en bruksvärdestvist gällande hyrorna för vissa lägenheter bör därför typiskt sett inte innebära att personen är jävig att som skiljeman avgöra en tvist om den årliga hyresändringen för samma lägenheter. Omständigheterna i det enskilda fallet kan emellertid vara sådana att det är olämpligt att utse någon till skiljeman som tidigare prövat en tvist mellan samma parter. I linje med det anförda bör den som i egenskap av skiljeman har prövat en tvist om hyrorna för vissa lägenheter typiskt sett inte anses jävig i en senare bruksvärdestvist avseende hyrorna för samma lägenheter. bör ge parterna möjlighet att lämna synpunkter på valet av skiljeman. Om parterna är ense om att en viss person ska utses bör den personen normalt kunna väljas. Entledigande av en skiljeman Om en skiljeman kan anses lämplig eller av någon annan orsak bör skiljas från uppdraget bör hyresnämnden ha möjlighet att entlediga honom eller henne och utse en ny skiljeman. En ansökan om entledigande bör kunna göras av skiljemannen eller någon av parterna. Entledigande bör kunna ske exempelvis om skiljemannen på grund av personliga förhållanden inte kan fullgöra uppdraget eller om skiljemannen är att betrakta som opartisk eller oberoende. De regler om hyresnämndens sammansättning och fördelning av parternas kostnader som föreslås gälla i ärenden om att utse en skiljeman bör gälla även i ärenden om entledigande. Även sådana ärenden bör som utgångspunkt kunna avgöras av ett hyresråd ensamt och efter skriftlig handläggning. Beslut i ett ärende om skiljeman ska inte kunna överklagas I promemorian föreslås att hyresnämndens beslut i ett ärende om att utse eller entlediga en skiljeman inte ska kunna överklagas. Ingen av remissinstanserna framför några invändningar mot förslaget. För att hyresnämnden ska kunna besluta om att utse en skiljeman förutsätts att parterna har avtalat om sådan tvistlösning och hyresnämndens beslut innebär inte något avgörande i sak av parternas förhandlingstvist. En enskild hyresgäst har vidare möjlighet att begära hyresnämndens prövning av en hyra som bestämts i en förhandlingsöverenskommelse som ingåtts efter tvistlösning av en skiljeman (se 22 § hyresförhandlingslagen). Mot denna bakgrund framstår ett överklagandeförbud som lämpligt. Parternas förhandling ska anses fortsätta som tvistlösningsförfarandet pågår Om en förhandling enligt hyresförhandlingslagen har avslutats utan att en förhandlingsöverenskommelse träffats, har hyresvärden eller en enskild hyresgäst rätt att hos hyresnämnden ansöka om ändring av hyresvillkoren i den del som förhandlingen har avsett (se 24 § första stycket hyresförhandlingslagen). En förhandling ska, om parterna inte enas om annat, anses avslutad när en part som har fullgjort sin förhandlingsskyldighet har gett motparten skriftligt besked om att parten frånträder förhandlingen (se 18 § första stycket hyresförhandlingslagen). Om en förhandling har avslutats utan att en överenskommelse har träffats, har hyresvärden också rätt att förhandla hyran direkt med de enskilda hyresgästerna (jfr 23 § hyresförhandlingslagen). För att det föreslagna tvistlösningsförfarandet ska fungera på ett ändamålsenligt sätt bör en part inte kunna hindra en sådan tvistlösning genom att ensidigt avsluta förhandlingen och hänskjuta tvisten till hyresnämnden. En part bör därför inte kunna avsluta förhandlingen ensidigt som parterna har möjlighet att ansöka om att hyresnämnden ska utse en skiljeman. En förhandling bör heller inte kunna avslutas ensidigt av en part som hyresnämnden handlägger ärendet eller som skiljemannen utför sitt uppdrag. Däremot kan parterna gemensamt avsluta förhandlingen när som helst genom att komma överens om detta Prop. 2021/22:277 eller genom att träffa en förhandlingsöverenskommelse i de frågor som Några remissinstanser framhåller att det behövs ytterligare överväganden och förtydliganden när det gäller en parts möjlighet att ensidigt avsluta förhandlingen efter det att en skiljeman prövat en tvist. Enligt regeringens förslag ska parterna vara skyldiga att ingå en förhandlingsöverenskommelse i enlighet med skiljemannens rekommendation. I regel finns det därför inte något behov för en part att kunna avsluta förhandlingen efter det att tvisten prövats. I vissa situationer kan dock ett sådant behov uppkomma. Exempelvis framstår det som motiverat att hyresvärden har möjlighet att avsluta förhandlingen om hyresgästorganisationen underlåter att medverka till att träffa en förhandlingsöverenskommelse. Hyresvärden bör i en sådan situation kunna förhandla hyrorna med de enskilda hyresgästerna eller hänskjuta tvisten till hyresnämnden. Hinder för en part att ensidigt avsluta förhandlingen bör därför gälla endast så länge som skiljemannen utför sitt uppdrag, i enlighet med promemorians förslag. Regeringens förslag: Skiljemannen ska handlägga tvisten opartiskt, ändamålsenligt och snabbt. En part ska till skiljemannen ange sina yrkanden och de omständigheter och den utredning som parten åberopar. Parternas skriftliga utredning ska lämnas till skiljemannen. En part ska få del av det material som den andra parten har lämnat till skiljemannen och ges tillfälle att yttra sig över materialet i den omfattning som det behövs. Ett sammanträde ska hållas om det behövs. Skiljemannen ska medla mellan parterna om båda parter begär det. Om en skiljeman handlägger flera tvister som avser samma ort, ska tvisterna få handläggas tillsammans om det begärs av en part och är lämpligt med hänsyn till de omständigheter och den utredning som parterna har åberopat. Skiljemannen ska kunna anlita en ekonomisk expert som biträde om båda parter begär det. Skiljemannen ska också i andra fall få anlita en sådan expert om det kan antas vara till fördel för prövningen. Skiljemannens prövning av tvisten ska ske inom ramarna för parternas yrkanden och de omständigheter som de har åberopat. Skiljemannens rekommendation till parterna ska vara skriftlig. Rekommendationen ska meddelas parterna senast efter det att hyresnämnden utsåg skiljemannen. Om det finns särskilda skäl ska rekommendationen dock få meddelas . Förslagen i promemorian överensstämmer i huvudsak med regeringens förslag (Ds 2021:23 s. 133–145). I promemorian föreslås dock att skiljemannen ska ange skäl för sin rekommendation. Det föreslås också att rekommendationen ska undertecknas. Vidare föreslås en regel om från vilken tidpunkt den ändring av hyresnivå som skiljemannen kommit fram till ska gälla. 2021/22:277 Remissinstanserna: De flesta av remissinstanserna tillstyrker förslagen eller har ingen invändning mot dem. anser att det bör övervägas i vilken utsträckning parterna ska vara bundna av reglerna i den nya lagen och om huvudregeln bör vara att lagen är tvingande. Enligt hovrätten kan det vidare diskuteras om möjligheten att handlägga flera tvister gemensamt bör villkoras av att tvisterna avser samma ort. Fastighetsägarna och anser att det inte bör uppställas något krav på att skiljemannen ska ange skäl för sin rekommendation. anser att skiljemannen bör kunna medla mellan parterna även om endast en av dem har begärt det. Skälen för regeringens förslag Parterna ska kunna avtala om avvikelser från lagen Som konstateras i avsnitt 5.1 är det lämpligt att bestämmelser om det föreslagna tvistlösningsförfarandet tas in i en ny lag om tvistlösning inom ramen för vissa kollektiva hyresförhandlingar. Eftersom förfarandet bygger på att parterna har avtalat om att använda sig av det, bör parterna ha möjlighet att genom avtal avvika från lagens bestämmelser i den utsträckning som det saknas skäl för att bestämmelserna ska vara tvingande i förhållande till dem. I promemorians lagförslag anges i vilka fall parterna kan avtala om avvikelser från bestämmelserna. Regeringen anser att denna lösning är lämplig. På grund av förfarandets privaträttsliga karaktär bör parterna även ha möjlighet att komma överens om vad som ska gälla för skiljemannens handläggning vid sidan om lagens bestämmelser. Skiljemannen bör som utgångspunkt följa sådana gemensamma instruktioner från parterna. Skiljemannen bör dock inte vara skyldig att följa alla parternas instruktioner. Det gäller exempelvis en instruktion som rent praktiskt visar sig omöjlig att genomföra (jfr prop. 1998/99:35 s. 109). Om en fråga om förfarandet inte regleras i lagen och parterna inte heller har kommit överens i frågan, bör skiljemannen avgöra vad som ska gälla. Vissa grundläggande bestämmelser om förfarandet Vissa grundläggande principer som syftar till att tillgodose krav på rättssäkerhet och effektivitet bör komma till uttryck i den nya lagen. För att parterna ska ha förtroende för tvistlösningsförfarandet bör det föreskrivas att skiljemannen ska handlägga tvisten opartiskt och ändamålsenligt. Skiljemannen ska således ha ett neutralt förhållningssätt till parterna och handlägga tvisten på ett rättssäkert och effektivt sätt. Med hänsyn till intresset av en skyndsam lösning på tvisten bör det också ställas krav på en snabb handläggning. Skiljemannen bör se till att parterna får del av det material rörande tvisten som har lämnats till skiljemannen av en annan part. Parterna behöver också ges tillfälle att yttra sig över materialet i den omfattning som skiljemannen bedömer att det behövs. Vidare bör parterna vara skyldiga att lämna vissa uppgifter till skiljemannen för att denne ska kunna pröva tvisten. Parterna bör således ange sina yrkanden och de omständigheter och den utredning som de åberopar. De bör också lämna den skriftliga utredning som de åberopar till skiljemannen. De bestämmelser som beskrivs ovan är av sådan karaktär att parterna inte bör ha möjlighet att avtala om avvikelse från dem. Skiljemannen ska kunna handlägga flera tvister tillsammans kan utse samma person att vara skiljeman i flera olika tvister (se författningskommentaren till 23 a § hyresförhandlingslagen). Som föreslås i promemorian bör i sådana situationer skiljemannen, under vissa förutsättningar, ha möjlighet att handlägga tvisterna tillsammans. Det kan innebära en mer effektiv hantering av tvisterna och att parternas kostnader för tvistlösningen kan begränsas. Skiljemannen kan t.ex. förelägga parterna i de olika tvisterna att yttra sig vid samma tillfälle och, i förekommande fall, hålla ett gemensamt sammanträde för tvisterna. Mot bakgrund av förfarandets privaträttsliga karaktär bör en första förutsättning för att det ska komma i fråga att handlägga flera tvister tillsammans vara att åtminstone en av parterna har begärt det. Vidare bör det krävas att en sådan handläggning är lämplig med hänsyn till de omständigheter och den utredning som har åberopats i de olika tvisterna, på både hyresgäst- och hyresvärdssidan. ifrågasätter förslaget i promemorian om att det ska uppställas ett krav på att tvisterna ska avse samma ort. Hovrätten anser att begreppet ort kan vara svårt att avgränsa och att det även kan ifrågasättas om ett sådant krav behövs. I promemorian anförs att begreppet bör ges samma innebörd som i 12 kap. 55 § andra stycket jordabalken, dvs. det är samma begrepp som används vid en bruksvärdesprövning. Det innebär att det finns möjlighet att hämta ledning från praxis gällande den bestämmelsen. Regeringen delar också bedömningen i promemorian att ett krav på att tvisterna ska avse samma ort framstår som ändamålsenligt med hänsyn till att det endast bör komma i fråga att handlägga flera tvister tillsammans när tvisterna är likartade. Fastighetsägarna och ställer sig också bakom promemorians förslag. Frågan om huruvida det är lämpligt att handlägga flera tvister tillsammans bör avgöras av skiljemannen. Som underlag för bedömningen bör skiljemannen inhämta parternas uppfattningar i frågan. Skulle parterna vara överens om att tvisterna ska handläggas tillsammans, bör det krävas starka skäl för att skiljemannen ska gå emot parternas uppfattning. Även i de fall skiljemannen beslutar om att handlägga tvisterna tillsammans bör de bedömas individuellt med beaktande av de omständigheter som åberopats och det underlag som lagts fram i respektive tvist. Det är därför lämpligt att skiljemannen lämnar en separat rekommendation för varje tvist. Skiljemannen ska kunna medla mellan parterna Förfarandet bör utformas på ett sådant sätt att det främjar möjligheterna för parterna att träffa en frivillig överenskommelse. Som föreslås i promemorian är det därför lämpligt att skiljemannen ges möjlighet att medla mellan parterna. För att en sådan medling ska vara meningsfull, och inte riskera att fördröja förfarandet i onödan, bör det krävas att båda parter begär medling. I lagen (2011:860) om medling i vissa privaträttsliga tvister finns bestämmelser som är tillämpliga på medling i privaträttsliga tvister där parterna har möjlighet att förlikas. Lagen är inte utformad på ett sätt som passar för skiljemannens medling. Eftersom lagen inte heller kan anses tillämplig på sådan medling finns det inte behov av att föreskriva något undantag från den. Ett sammanträde ska hållas om det behövs Behovet av att tvister om de årliga hyresändringarna avgörs skyndsamt talar för att handläggningen som utgångspunkt ska vara skriftlig. Med hänsyn till att utredningen i denna typ av tvister i regel endast är skriftlig torde det i de flesta fall inte heller finnas något behov av ett sammanträde. I enlighet med promemorians förslag bör det dock finnas en möjlighet för skiljemannen att kalla parterna till ett sammanträde om skiljemannen bedömer att det behövs, exempelvis för att klarlägga tvistefrågorna eller om skiljemannen ska medla mellan parterna. Om båda parter begär ett sammanträde bör det vara ett starkt skäl för att ett sådant ska hållas. En parts utevaro från ett sammanträde bör inte hindra att skiljemannen slutför handläggningen och lämnar en rekommendation till parterna. Skiljemannen får i en sådan situation överväga om de behov som motiverar ett sammanträde kan tillgodoses på annat sätt eller om det behöver sättas ut ett nytt sammanträde, med beaktande av kravet på snabb handläggning. Att skiljemannen har denna möjlighet att avgöra tvisten trots en parts utevaro får anses gälla utan att det anges i lagen. Skiljemannen bör ha möjlighet att i det enskilda fallet avgöra om det finns behov av att dokumentera det som förekommit vid sammanträdet och kommunicera detta med den part som uteblivit (jfr prop. 1998/99:35 s. 111 och 112). Skiljemannen ska kunna ta hjälp av en ekonomisk expert Som framgår av avsnitt 5.2 ska en skiljeman, för att vara lämplig för uppdraget, som utgångspunkt ha kompetens på hyresrättens område. Bedömningen av tvister om de årliga hyresändringarna kan dock även innefatta ekonomiska bedömningar av olika slag. Det kan därför finnas behov av att skiljemannen får hjälp av en expert med ekonomisk sakkunskap. Som anförs i promemorian bör expertens roll vara att biträda skiljemannen och inte att delta i prövningen av tvisten. Vidare bör förfarandet bygga på att parterna ska svara för utredningen. Experten bör därför inte ha rollen som en sådan sakkunnig vars uppgifter utgör ett bevis. Möjligheten att anlita en ekonomisk expert syftar ytterst till att parterna ska kunna känna förtroende för skiljemannens hantering av deras tvist. Som föreslås i promemorian bör skiljemannen därför vara skyldig att anlita en sådan expert om båda parter begär det. Skiljemannen bör även i andra fall få anlita en sådan expert om det kan antas vara till fördel för prövningen. Om båda parter motsätter sig att en ekonomisk expert anlitas, bör det dock krävas starka skäl för att skiljemannen ska gå emot parternas ståndpunkt. Det är lämpligt att skiljemannen avgör vem som ska utses till ekonomisk expert utifrån det behov som finns. Det finns inte skäl för en avgränsning till vissa kategorier av personer utan det avgörande bör vara att den som utses har den ekonomiska kompetens som krävs. Det är normalt lämpligt att skiljemannen ger parterna möjlighet att lämna synpunkter på valet av Prop. 2021/22:277 expert, och om parterna är överens om vem som ska utses bör den personen i regel kunna väljas. Parterna sätter ramarna för skiljemannens prövning av tvisten Det finns behov av att ställa upp vissa grundläggande regler för skiljemannens prövning av en tvist. Eftersom det föreslagna tvistlösningsförfarandet bygger på avtal mellan parterna bör den s.k. dispositionsprincipen gälla. Den innebär att parternas yrkanden bestämmer ramarna för skiljemannens prövning. Vidare bör skiljemannen inte beakta några andra omständigheter än de som parterna har åberopat. Parterna bör också svara för utredningen i tvisten.