prop · H903277 · 2022-07-12 00:00:00 — Någon motsvarande möjlighet till kollektiv tvistlösning finns inte för det privata hyresbeståndet. En orsak till detta kan vara att förutsättningarna ser annorlunda ut inom den privata hyressektorn jämfört med den allmännyttiga. Medan de allmännyttiga företagen är förhållandevis likartade och få till antalet, är företagen på den privata sidan betydligt fler och av mycket varierande storlek. På den allmännyttiga sidan är i stort sett samtliga aktörer medlemmar i fastighetsägarorganisationen medan många privata fastighetsägare inte är medlemmar i någon fastighetsägar- 2021/22:277 organisation. Det har därmed inte funnits samma förutsättningar att enbart genom partsorganisationernas försorg åstadkomma ett motsvarande tvistlösningssystem för det privata beståndet. Om de årliga hyresförhandlingarna strandar är hyresvärden, i avsaknad av en annan tvistlösningsmekanism, hänvisad till att försöka förhandla hyrorna med de enskilda hyresgästerna eller att hänskjuta tvisten till hyran för var och en av de enskilda lägenheterna. Parter i hyresnämnden blir inte de kollektivt förhandlande parterna, utan hyresvärden och var och en av de enskilda hyresgästerna. Vid hyresförhandlingslagens tillkomst motiverades denna ordning med att förfarandet vid strandning inte bör vara utformat så att det minskar de förhandlande parternas vilja att träffa en överenskommelse (se prop. 1977/78:175 s. 135). 4.3Det behövs åtgärder för att effektivisera de årliga hyresförhandlingarna När de årliga hyresförhandlingarna inte fungerar väl kan det orsaka stora problem. Utdragna förhandlingar kan vara resurskrävande för de förhandlande parterna. Om förhandlingarna drar ut , eller om en höjd hyra fastställs först efter en rättslig prövning, riskerar hyresgästerna att drabbas av hyreshöjningar retroaktivt. För enskilda hyresgäster innebär detta en osäkerhet och en risk för oförutsedda kostnader. Utdragna processer innebär också ekonomiska risker för hyresvärdarna. Konfliktfyllda förhandlingar kan vidare försämra förutsättningarna för parterna att gemensamt ta ett långsiktigt ansvar för att hyressättningen utvecklas på ett ändamålsenligt sätt. Om förhandlingarna strandar riskerar det att leda till omfattande tvister i hyresnämnderna med ett stort antal hyresgäster som parter i processen. Sådana tvister kan vara besvärliga för hyresgästerna och mycket resurskrävande för hyresnämnden. De kan dessutom medföra ett betydande arbete och kostnader för parterna. Sådana processer riskerar också att ta och det kan därför dröja länge innan en ny hyra fastställs. Prövningen i hyresnämnden avser inte heller den justering av den allmänna hyresnivån som de kollektivt förhandlande parternas årliga förhandlingar gäller. prövar i stället vad som är en skälig hyra för en viss lägenhet i förhållande till hyrorna för andra lägenheter som med hänsyn till bruksvärdet är likvärdiga. En prövning i hyresnämnden kan med hänsyn till det anförda inte anses vara det mest ändamålsenliga sättet att lösa tvister om de årliga hyresändringarna. Mot denna bakgrund finns det anledning att överväga åtgärder för att de årliga hyresförhandlingarna ska kunna bedrivas snabbt och effektivt. Det tvistlösningssystem som de allmännyttiga bostadsföretagen och inrättat har visat sig fungera väl och har en god acceptans hos parterna. Det finns därför anledning att överväga en liknande lösning som omfattar hela hyresmarknaden och kan användas även inom det privata hyresbeståndet. Det tvistlösningsförfarande som regeringen föreslår i avsnitt 5 bygger på att de kollektivt förhandlande parterna har avtalat om att använda sig av det. För att förfarandet ska få genomslag i praktiken och uppnå syftet att effektivisera de årliga hyresförhandlingarna, är det därför av avgörande Prop. 2021/22:277 betydelse att de parter som kan komma att använda sig av förfarandet ställer sig bakom detta. Eftersom behovet av en tvistlösningsmekanism gör sig gällande främst för det privata hyresbeståndet, berörs partsorganisationerna Fastighetsägarna och särskilt av förslaget. De har i en gemensam skrivelse under beredningen av lagstiftningsärendet förklarat att de i huvudsak ställer sig bakom utformningen av det tvistlösningsförfarande som föreslås i promemorian. De har också lämnat förslag på vissa mindre justeringar i förhållande till promemorians förslag. De har vidare framfört att de är överens om att i samband med att lagstiftning om förfarandet träder i kraft komplettera sin gemensamma rekommenderade förhandlingsordning med villkor om att det föreslagna tvistlösningsförfarandet får användas. 5Ett nytt tvistlösningsförfarande för kollektiva hyrestvister 5.1En tvist ska kunna prövas av en särskild skiljeman Regeringens förslag: Det ska införas en ny lag med ett tvistlösningsförfarande för tvister om de årliga hyresändringarna mellan parterna i en förhandlingsordning. Förfarandet ska innebära att en tvist ska kunna prövas av en särskild skiljeman som utses av hyresnämnden, förutsatt att parterna har avtalat om det. Skiljemannen ska avgöra tvisten genom en rekommendation som parterna är skyldiga att omsätta i en förhandlingsöverenskommelse , om de inte har avtalat om något annat. Ett villkor om sådan tvistlösning ska tas in i parternas förhandlingsordning. I förhandlingsordningen ska parterna även ange de eventuella villkor som ska gälla för att en part ska få ansöka om att hyresnämnden ska utse en skiljeman. Förslagen i promemorian överensstämmer i huvudsak med regeringens förslag (Ds 2021:23 s. 97–118, 128–133, 150 och 151). I promemorian föreslås dock att den nya lagen ska betecknas lag om handläggning av vissa kollektiva hyrestvister. Det föreslås också att skiljemannen inte ska vara behörig att ta ställning till frågor som gäller en lägenhets bruksvärde. Vidare föreslås att överenskommelser mellan parterna om villkoren för tvistlösningsförfarandet ska tas in i en förhandlingsordning. Remissinstanserna: De flesta av remissinstanserna är positiva till att det införs ett tvistlösningsförfarande för tvister om de årliga hyresändringarna och anser att det förfarande som föreslås i promemorian i huvudsak har en bra utformning. Några remissinstanser, bl.a. i och i samt , framhåller tvistlösning inom ramen för hyresnämndernas verksamhet som ett alternativ till det tvistlösningsförfarande som föreslås i promemorian. 2021/22:277 att tvistlösningsförfarandet borde vara tillämpligt om parterna inte har avtalat om annat. Hyresnämnderna i , och , framhåller att det behövs vissa förtydliganden när det gäller hur villkor om tvistlösning ska hanteras i ett ärende i hyresnämnden om rätt till eller förlängning av en förhandlingsordning. anser att det borde vara en grund för att säga upp och vägra förlängning av en förhandlingsordning om en part motsätter sig införandet av ett villkor om tvistlösning. Vidare pekar flera hyresnämnder och på att det kan uppkomma avgränsningssvårigheter i situationer där parternas förhandling om den årliga hyresändringen även har omfattat frågor om ändring av hyrorna med hänsyn till lägenheternas bruksvärde, och på svårigheter med en strikt avgränsning av vilka omständigheter som skiljemannens prövning får avse. Det framhålls också att regeln om vilka tvister som kan avgöras av en skiljeman kan uppfattas som en materiell regel. Det anförs även att det saknas tillräcklig vägledning för skiljemannens prövning. Flera enskilda fastighetsägare och anser att förfarandet bör gälla även tvister som rör presumtionshyror. Några remissinstanser, bl.a. i och i , framhåller att det behövs ytterligare överväganden och förtydliganden när det gäller en parts möjlighet att ensidigt avsluta förhandlingen efter det att en skiljeman prövat Skälen för regeringens förslag Det ska införas ett särskilt tvistlösningsförfarande för tvister om de årliga Som anförs i avsnitt 4.3 finns det behov av ett tvistlösningsförfarande för tvister som har sin grund i förhandlingar om de årliga hyresändringarna som kan användas även inom det privata hyresbeståndet. arna är regelbundet återkommande med förhållandevis korta tidsintervall är det viktigt att förfarandet utformas på ett sådant sätt att tvister kan avgöras enkelt, snabbt och kostnadseffektivt. Att tvister kan avgöras snabbt är ange- läget också för att undvika retroaktiva hyreshöjningar för hyresgästerna. Tvistlösningsförfarandet bör utformas på ett sätt som kan bidra till att parternas förhandlingar kan bedrivas mer effektivt och att överenskommel- ser kan träffas inom rimlig tid. Tyngdpunkten bör även i fortsättningen ligga på parternas förhandlingsarbete. Förfarandet bör alltså inte utformas på ett sådant sätt att det försämrar förutsättningarna för, eller minskar viljan hos, parterna att själva komma överens. I promemorian föreslås att det införs ett tvistlösningsförfarande som inne- bär att tvister mellan parterna i en förhandlingsordning om de årliga hyres- ändringarna ska kunna prövas av en särskild skiljeman som utses av hyres- Förfarandet ska vara tillämpligt om parterna har avtalat om det. Det föreslås också att det införs en ny lag med vissa grundläggande regler Enligt regeringens mening har det föreslagna förfarandet övergripande en sådan utformning att det tillgodoser behovet av att tvister om de årliga hyres- ändringarna ska kunna avgöras enkelt, snabbt och effektivt. tungt att Fastighetsägarna och , som är de partsorga- nisationer som kan komma att använda sig av förfarandet, ställer sig bakom Regeringen anser därför att det bör införas ett tvist- lösningsförfarande för tvister gällande de årliga hyresändringarna som ska vara tillämpligt om parterna har avtalat om det. Bestämmelser om förfarandet tas lämpligen in i en ny lag som benämns lag om tvistlösning inom ramen för vissa kollektiva hyresförhandlingar. Vilka tvister som ska kunna prövas av en skiljeman Det är beträffande tvister om de årliga hyresändringarna som det finns störst behov av ett särskilt tvistlösningsförfarande. Promemorians förslag är att det nya förfarandet ska bli tillämpligt på sådana tvister, dvs. tvister som har sin grund i de regelbundet återkommande förhandlingar om justering av den allmänna hyresnivån som förekommer mellan parterna på hyresmarknaden. Däremot ska en skiljeman inte kunna utses för att pröva bruksvärdestvister, dvs. tvister om vad som är skälig hyra för en lägenhet med hänsyn till bruksvärdet, som kan prövas av hyresnämnden enligt 24 § hyresförhandlingslagen eller 12 kap. 55 § jordabalken. Det innebär att skiljemannen inte ska kunna pröva exempelvis en tvist som har sin grund i förhandlingar mellan parterna om höjning av hyrorna på grund av att lägenheternas standard har förbättrats efter renovering. Inte heller presumtionshyra för nyproducerade lägenheter föreslås kunna bli föremål för tvistlösning enligt det nya förfarandet. I promemorian föreslås att den typ av tvister som ska kunna prövas av en skiljeman enligt det nya förfarandet ska betecknas tvist om ändring av hyran med hänsyn till den ekonomiska utvecklingen på orten. Remissinstanserna delar promemorians bedömning att bruksvärdestvister inte bör omfattas av det nya förfarandet. Flera enskilda fastighetsägare och anser däremot att förfarandet bör gälla även för tvister som rör presumtionshyror. Vid bedömningen av vilka tvister som ska kunna prövas av en skiljeman är det av stor betydelse att Fastighetsägarna och ställer sig bakom promemorians förslag om att bruksvärdestvister och tvister som rör presumtionshyror ska undantas från sådan prövning. För presumtionshyror finns en möjlighet att hos hyresnämnden begära ändring av hyran i den utsträckning som det är skäligt med hänsyn till den allmänna hyresutvecklingen på orten (se 12 kap. 55 c § fjärde stycket jordabalken). Det har inte framkommit att det finns något tydligt behov av att tvister om presumtionshyror även ska kunna bli föremål för tvistlösning av en skiljeman. Regeringen ställer sig därför bakom promemorians förslag i dessa delar. Det bör framhållas att avgränsningen till att en skiljeman kan utses för att pröva tvister om ändring av hyran med hänsyn till den ekonomiska utvecklingen på orten inte är avsedd att inverka på syftet med de hyresjusteringar som de årliga förhandlingarna avser. Avsikten är inte heller att ge någon anvisning om vilka omständigheter som ska ha betydelse för en ändring av hyresnivån. Enligt promemorians förslag ska skiljemannen, inom ramen för en tvist om den årliga hyresändringen, inte vara behörig att ta ställning till frågor som gäller lägenheternas bruksvärde. Som skäl för ställningstagandet anförs att en möjlighet för skiljemannen att pröva faktorer som kan påverka bruksvärdet skulle innebära att en prövning kan ske i två olika förfaranden, eftersom bruksvärdesfaktorer även kan bedömas av hyresnämnden inom ramen för en bruksvärdestvist. Vidare framhålls att en prövning av bruksvärdesfaktorer, vilken som utgångspunkt bygger på en jämförelse med andra 2021/22:277 lägenheter, i många fall skulle kräva en sådan omfattande utredning att det inte lämpar sig för det föreslagna tvistlösningsförfarandet. Flera remissinstanser, bl.a. i och i , ser svårigheter med en strikt avgränsning av vilka omständigheter som skiljemannens prövning får avse. Nämnderna anför att strandade årliga förhandlingar ofta tycks bero på en blandning av frågor om kostnadsutvecklingen och skilda uppfattningar om bruksvärdesfaktorer. har liknande synpunkter. Även anser att promemorians förslag kan diskuteras. Som konstateras ovan finns det inga regler om vilka omständigheter som ska ha betydelse för den justering av den allmänna hyresnivån som de årliga förhandlingarna avser. Inom ramen för förhandlingarna är det parterna som avgör vilka omständigheter de vill åberopa och vilket underlag de vill lägga fram. Det förhållandet att en part argumenterar för att en omständighet som kan påverka bruksvärdet ska ha betydelse för storleken på den årliga hyresjusteringen, innebär inte att det blir fråga om en bruksvärdestvist. Det tvistlösningsförfarande som föreslås syftar till att effektivisera de årliga hyresförhandlingarna. För att reformen ska kunna fylla sitt syfte bör regelverket inte hindra att skiljemannen prövar vilken betydelse en viss omständighet ska ha, om parterna är oense om betydelsen. Fastighetsägarna och har gett uttryck för samma uppfattning. Regeringens bedömning är därför att det inte bör införas någon regel som begränsar vilka av de omständigheter som parterna har åberopat, som skiljemannen får beakta vid sin prövning av en tvist om den årliga hyresändringen. Ett avtal om tvistlösning ska tas in i en förhandlingsordning Det föreslagna förfarandet innebär att en skiljeman får i uppdrag att pröva parternas förhandlingstvist om de inte själva kan komma överens. De årliga hyresförhandlingarna förs med stöd av en förhandlingsordning. Förhandlingsordningen reglerar bl.a. vad förhandlingarna ska avse och hur de ska föras. Om parterna är överens om att tvister om de årliga hyresändringarna ska kunna prövas av en särskild skiljeman som utses av hyresnämnden är det därför lämpligt att en bestämmelse om detta tas in i en förhandlingsordning. Parterna bör också ha möjlighet att avtala om övriga villkor som ska gälla för att en ansökan om att utse en skiljeman ska få göras. Exempel på villkor som parterna bör ha möjlighet att ställa upp är vilka tidsfrister som ska gälla för att ge in en ansökan, att ett visst antal sammanträden ska ha ägt rum eller att medling ska ha skett innan en ansökan får göras. Det är lämpligt att även sådana villkor tas in i en förhandlingsordning. I avsnitt 5.3 föreslås att parterna ska ha möjlighet att avtala om avvikelser från bestämmelserna om förfarandet i den nya lagen om tvistlösning inom ramen för vissa kollektiva hyresförhandlingar i den utsträckning som det anges i den lagen. Parterna bör också ha möjlighet att komma överens om vad som ska gälla för förfarandet vid sidan av lagens bestämmelser. I promemorian föreslås att även sådana överenskommelser ska tas in i en förhandlingsordning. Regeringen anser dock att det inte är motiverat att uppställa något krav på att sådana överenskommelser ska ingås i viss form. Det bör finnas möjlighet för parterna att i anslutning till förfarandet formlöst komma överens om vilka regler som ska gälla för det. Några remissinstanser efterfrågar vägledning kring hur villkor om att tvister får prövas av en skiljeman ska hanteras av hyresnämnden i ärenden om rätt till, eller förlängning av, en förhandlingsordning. Det föreslagna tvistlösningsförfarandet bygger på att parterna har avtalat om att det får användas. Ett sådant villkor om tvistlösning bör därför behandlas på motsvarande sätt som andra villkor i en förhandlingsordning som förutsätter att parterna är överens, exempelvis villkor om att avvikelse ska gälla från det som anges i 5 § hyresförhandlingslagen om parternas skyldigheter och rättigheter att förhandla om bl.a. hyresvillkor (se 7 § samma lag). För att hyresnämnden ska fastställa ett sådant villkor bör därför som utgångspunkt krävas att parterna är överens om villkoret. I linje med detta bör det förhållandet att en part motsätter sig ett villkor om tvistlösning som utgångspunkt inte beaktas som ett skäl mot en rätt till, eller förlängning av, en förhandlingsordning. Den rättsliga karaktären av skiljemannens avgörande I promemorian föreslås att skiljemannen ska avgöra tvisten genom en rekommendation. Det anförs att det inte finns något behov av att rekommendationen ges rättskraft och att det inte heller finns behov av att den kan verkställas. Rekommendationen ska enligt förslaget endast ha privaträttslig verkan mellan parterna. I linje med detta ska skiljemannens avgörande inte kunna överklagas eller klandras i domstol. Remissinstanserna invänder inte mot förslagen i denna del. Det föreslagna förfarandet har likheter med både tvistlösning enligt lagen (1999:116) om skiljeförfarande och tvistlösning vid HMK. Ett skiljeförfarande resulterar i en skiljedom som är verkställbar på motsvarande sätt som en dom som meddelats av domstol. Skiljedomen kan inte överklagas, men kan angripas genom en talan om ogiltighet eller (se 33 och 34 §§ lagen om skiljeförfarande). Ett avgörande av HMK har däremot endast verkan mellan parterna genom att de i avtal förbundit sig att träffa en förhandlingsöverenskommelse i enlighet med avgörandet. Enligt regeringens mening framstår den ordning som gäller för HMK:s avgöranden som väl anpassad till den särskilda karaktären hos tvister gällande de årliga hyresändringarna. Det är därför lämpligt att en skiljemans avgörande endast har verkan mellan parterna. Det innebär att avgörandet inte är verkställbart eller har rättskraft. Med hänsyn till rekommendationens karaktär och intresset av att tvister om de årliga hyresändringarna avgörs snabbt bör avgörandet inte heller kunna överklagas eller angripas genom en talan om ogiltighet eller . En rekommendation ska omsättas i en förhandlingsöverenskommelse En förhandlingsöverenskommelse kan tillämpas mot enskilda hyresgäster om det finns en bestämmelse om det i hyresavtalet (se 2 § hyresförhandlingslagen). Regeringen instämmer i bedömningen i promemorian att det inte finns skäl att låta skiljemannens rekommendation ha samma verkan som en förhandlingsöverenskommelse mellan parterna. Att låta rekommendationen ha en sådan verkan skulle bl.a. kräva att skiljemannen anger en bestämd hyra för varje lägenhet som omfattas av en förhandlingsordning. Det kan inte anses motiverat att uppställa ett sådant krav, utan skiljemannen bör ha möjlighet att ange att hyrorna ska höjas med en viss procentsats för samtliga lägenheter som omfattas av en förhandlingsordning. 2021/22:277 Som föreslås i promemorian bör parterna i stället vara skyldiga att omsätta skiljemannens rekommendation i en förhandlingsöverenskommelse. Den föreslagna tidsfristen från det att skiljemannen meddelade rekommendationen framstår som väl avvägd och motsvarar vad som gäller för avgöranden som meddelats av HMK. Frågan om följderna av att en part inte medverkar till att träffa en förhandlingsöverenskommelse inom den angivna tidsfristen behandlas i avsnitt 5.5. Parterna bör ha möjlighet att avtala om att de inte ska vara bundna av en rekommendation, eller om en annan tidsfrist för att ingå en förhandlingsöverenskommelse. Det bör inte heller finnas något hinder mot att parterna, om de är överens, ingår en förhandlingsöverenskommelse med ett annat innehåll än vad som följer av rekommendationen. Förhandlingsöverenskommelser som ingåtts med anledning av en skiljemans rekommendation bör, i exempelvis bruksvärdestvister enligt 12 kap. 55 § jordabalken, behandlas på samma sätt som förhandlingsöverenskommelser som parterna nått på egen hand. Hyresgästernas ställning påverkas inte De enskilda hyresgästernas ställning påverkas inte av att det i en förhandlingsordning tas in ett villkor om att tvister får prövas av en skiljeman. En hyresgäst kommer alltså fortfarande ha rätt att begära hyresnämndens prövning av de egna hyresvillkoren (se 5 § fjärde stycket hyresförhandlingslagen). Hyresgästen kan också ansöka hos hyresnämnden om ändring av en förhandlingsöverenskommelse som föregåtts av en rekommendation från en skiljeman (se 22 § hyresförhandlingslagen). En skiljeman ska utses av hyresnämnden Regeringens förslag: ska utse en skiljeman på ansökan av någon av parterna. Ansökan ska få göras tidigast och senast efter det att motparten har fått del av en förhand- lingsframställning, om inte parterna har avtalat om något annat. ska dock få ge in en ansökan innan det har gått , om det har uppstått något hinder mot förhandlingen som berott på motparten. I ett ärende om att utse en skiljeman ska hyresnämnden medla mellan parterna, om båda parter begär det. ska hålla ett medlings- sammanträde om det inte är obehövligt. Ett ärende om att utse en skiljeman ska handläggas särskilt skyndsamt. Den som utses till skiljeman ska vara opartisk, oberoende och i övrigt lämplig för uppdraget. En skiljeman som inte är lämplig eller av någon annan orsak bör skiljas från uppdraget ska, på ansökan av en part eller skiljemannen, entledigas av hyresnämnden. Nämnden ska i så fall utse en beslut i ett ärende om att utse eller entlediga en skilje- man ska inte få överklagas. En part ska inte ha möjlighet att ensidigt avsluta förhandlingen under den tid som parterna kan ansöka om att hyresnämnden ska utse en skilje- man, och inte heller som hyresnämnden handlägger ett sådant ärende eller som skiljemannen utför sitt uppdrag. Förslagen i promemorian överensstämmer i allt väsentligt med regeringens förslag (Ds 2021:23 s. 118–127 och 146–150). Remissinstanserna: De flesta av remissinstanserna tillstyrker förslagen eller har inga synpunkter på dem. Flera enskilda hyresvärdar och anser att tiden för när en ansökan om att en skiljeman ska utses tidigast ska få ges in, ska bestämmas efter det att motparten har fått del av en förhandlingsframställning. Flera hyresnämnder pekar på svårigheter med att hitta lämpliga personer som är villiga att åta sig uppdrag som särskild skiljeman. Hyresnämnderna i , , och framhåller att frågor om jäv kan uppkomma om hyresråd utses till skiljemän. i anför att även andra personer än hyresråd och domare med erfarenhet av att pröva hyrestvister bör kunna utses till skiljemän. i ifrågasätter om det finns behov av en regel om att hyresnämnden ska medla mellan parterna i ett ärende om att utse en skiljeman. Skälen för regeringens förslag Förutsättningar för att hyresnämnden ska utse en skiljeman En grundläggande förutsättning för att hyresnämnden ska kunna utse en särskild skiljeman att pröva en tvist om den årliga hyresändringen är att parterna har avtalat om sådan tvistlösning i en förhandlingsordning. bör självmant pröva om denna förutsättning är uppfylld. Som föreslås i promemorian bör en ansökan om att hyresnämnden ska utse en skiljeman kunna göras av var och en av de förhandlande parterna, dvs. även av den part som inte har begärt förhandling om ändring av hyrorna.