prop · H903277 · 2022-07-12 00:00:00 — Regeringens proposition 2021/22:277 Ett oberoende tvistlösningsförfarande för Regeringen överlämnar denna proposition till . Regeringen föreslår att det införs ett oberoende tvistlösningsförfarande för tvister om de årliga hyresändringarna mellan de kollektivt förhandlande parterna på hyresmarknaden. Om parterna inte kommer överens om den årliga hyresändringen, ska hyresnämnden på en parts begäran utse en särskild skiljeman att pröva tvisten. Parterna ska som utgångspunkt vara skyldiga att ingå en förhandlingsöverenskommelse i enlighet med skiljemannens rekommendation till lösning av tvisten. Tvistlösningen förutsätter att parterna har avtalat om att använda sig av förfarandet. Syftet med förslaget är att tvister om de årliga hyresändringarna ska kunna avgöras snabbt och enkelt och att de kollektiva förhandlingarna ska kunna bedrivas mer effektivt. Tvistlösningsförfarandet minskar risken för hyrestvister mellan hyresvärdar och enskilda hyresgäster och retroaktiva hyreshöjningar för hyresgästerna. För att ytterligare effektivisera hyresförhandlingarna föreslås skärpta regler för hur förhandlingarna ska bedrivas. Det införs en skadeståndsskyldighet för en part som inte inställer sig till ett förhandlingssammanträde som ska hållas . Det föreslås också att det skadestånd som en part ska ha rätt till om motparten bryter mot sin förhandlingsskyldighet ska uppgå till minst ett i lag angivet belopp. De nya reglerna föreslås träda i kraft . 2021/22:277 Innehållsförteckning Förslag till riksdagsbeslut ................................................................. Förslag till lag om tvistlösning inom ramen för vissa Förslag till lag om ändring i hyresförhandlingslagen (1978:304) .......................................................................... Förslag till lag om ändring i lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder.................................. Ärendet och dess beredning ............................................................ Åtgärder för effektivare hyresförhandlingar ................................... De årliga hyresförhandlingarna ........................................ Det behövs åtgärder för att effektivisera de årliga Ett nytt tvistlösningsförfarande för kollektiva hyrestvister ............. En tvist ska kunna prövas av en särskild skiljeman.......... En skiljeman ska utses av hyresnämnden......................... Förfarandet hos skiljemannen .......................................... Parterna ska dela på kostnaderna för tvistlösningen......... Verkan av en skiljemans rekommendation....................... Skärpta regler för förhandlingarna .................................................. Ikraftträdande- och övergångsbestämmelser................................... Förslaget till lag om tvistlösning inom ramen för vissa kollektiva hyresförhandlingar.................................. Förslaget till lag om ändring i hyresförhandlingslagen (1978:304).................................. Förslaget till lag om ändring i lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder.................................. Sammanfattning av Ds 2021:23 Ett oberoende tvistlösningsförfarande för kollektiva hyrestvister ........... Promemorians lagförslag (Ds 2021:23)............................ Förteckning över remissinstanserna Ds 2021:23.............. Utdrag ur protokoll vid regeringssammanträde ............. 1.Riksdagen antar regeringens förslag till lag om tvistlösning inom ramen för vissa kollektiva hyresförhandlingar. 2.Riksdagen antar regeringens förslag till lag om ändring i hyresförhandlingslagen (1978:304). 3.Riksdagen antar regeringens förslag till lag om ändring i lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder. 2021/22:277 2 Regeringen har följande förslag till lagtext. 2.1Förslag till lag om tvistlösning inom ramen för vissa kollektiva hyresförhandlingar Härigenom föreskrivs följande. 1 § I denna lag finns bestämmelser om förfarandet vid sådana hyrestvister mellan parterna i en förhandlingsordning för vilka hyresnämnden har utsett en särskild skiljeman enligt 23 a § hyresförhandlingslagen (1978:304). 2 § Skiljemannen ska handlägga tvisten opartiskt, ändamålsenligt och snabbt. 3 § En part ska till skiljemannen ange sina yrkanden. Parten ska också ange de omständigheter och den utredning som åberopas. En parts skriftliga utredning ska lämnas till skiljemannen. 4 § En part ska få del av det material som den andra parten har lämnat till skiljemannen och ges tillfälle att yttra sig över det i den omfattning som det behövs. 5 § Ett sammanträde ska hållas om det behövs. 6 § Om parterna begär det ska skiljemannen medla mellan dem. 7 § Om en skiljeman handlägger två eller flera tvister som avser samma ort, får tvisterna handläggas tillsammans om det begärs av en part och är lämpligt med hänsyn till de omständigheter och den utredning som parterna har åberopat. 8 § Om parterna begär det ska skiljemannen anlita en ekonomisk expert att biträda honom eller henne. Skiljemannen får även i annat fall anlita en sådan expert, om det kan antas vara till fördel för prövningen. Prövningen av en tvist 9 § Skiljemannen avgör tvisten genom en skriftlig rekommendation till parterna. En rekommendation ska meddelas parterna senast efter det att hyresnämnden utsåg skiljemannen. Om det finns särskilda skäl, får en rekommendation dock meddelas . 10 § Skiljemannen ska pröva tvisten utifrån de yrkanden som parterna har framställt och de omständigheter som de har åberopat. Om parterna är överens om vilka omständigheter som ska ha betydelse för ändring av hyresnivån, ska skiljemannen pröva tvisten med utgångspunkt i dessa. Skyldighet att ingå en förhandlingsöverenskommelse 11 § Parterna ska, om de inte har avtalat om något annat, omsätta en rekommendation i en förhandlingsöverenskommelse enligt 19 § hyresförhandlingslagen (1978:304) från det att rekommendationen meddelades. En part som inte medverkar till att en rekommendation omsätts i en förhandlingsöverenskommelse är skyldig att ersätta motparten för den skada som uppstår till följd av detta, om parterna inte har avtalat om något annat. 12 § Skiljemannen har rätt till skälig ersättning för arbete och utlägg. Hyresvärden, eller hyresvärden och fastighetsägarorganisationen om även den är part, och hyresgästorganisationen ska betala hälften vardera av skiljemannens ersättning, om parterna inte har avtalat om en annan fördelning. I förhållande till skiljemannen svarar parterna solidariskt för ersättningen. Parterna ska stå för sina egna kostnader, om de inte har avtalat om något Denna lag träder i kraft . Med en förhandlingsklausul avses i denna lag en bestämmelse i ett hyresavtal genom vilken en hyresgäst, sedan en förhandlingsordning kommit till stånd enligt denna lag, godkänner att det gentemot honom eller henne får tillämpas en bestämmelse om hyra eller något annat hyresvillkor som det har ingåtts en överenskommelse om med stöd av förhandlingsordningen eller den förhandlingsordning som ersatt denna (förhandlingsöverenskommelse).En tvist om att införa eller slopa en förhandlingsklausul i ett hyresavtal kan prövas av hyresnämnd enligt 12 kap. 51 § första stycket andra meningen eller 54 § jordabalken. Om hyresgästen har angett sin uppfattning, ska hyresnämnden avgöra tvisten i enlighet med denna, om inte synnerliga skäl talar emot det. Om hyresgästen inte har angett sin uppfattning, ska hyresnämnden avgöra tvisten i enlighet med hyresvärdens uppfattning.Om det finns särskilda skäl, får hyresnämnden besluta att införandet eller slopandet av en förhandlingsklausul ska gälla först från och med en viss dag. 2021/22:277 2.2 Förslag till lag om ändring i hyresförhandlings- lagen (1978:304) Härigenom föreskrivs i fråga om hyresförhandlingslagen (1978:304) dels att 2, 7, 15, 18, 27, 28 och 31 §§ ska ha följande lydelse, dels att det ska införas tre nya paragrafer, 23 a–23 c §§, och närmast före 23 a § en ny rubrik av följande lydelse. Med förhandlingsklausul avses i denna lag bestämmelse i hyresavtal varigenom hyresgäst, sedan förhandlingsordning kommit till stånd enligt denna lag, förbinder sig att gentemot honom får tillämpas bestämmelse om hyra eller annat hyresvillkor, varom överenskommelse träffas på grundval av förhandlingsordningen (förhandlingsöverenskommelse). Tvist om införande eller slopande av förhandlingsklausul i hyresavtal kan hänskjutas till prövning av hyresnämnd enligt 12 kap. 51 § första stycket andra meningen eller 54 § jordabalken. Om hyresgästen har gett sin uppfattning till känna, skall hyresnämnden avgöra tvisten i enlighet med denna, såvida inte synnerliga skäl talar emot det. Om hyresgästen inte har gett sin uppfattning till känna, skall hyresnämnden avgöra tvisten i enlighet med hyresvärdens uppfattning. Om det finns särskilda skäl, får hyresnämnden besluta att införandet eller slopandet av en förhandlingsklausul skall gälla först från och med en viss dag. 1 Senaste lydelse 1994:816. Om avvikelse skall gälla från vad Om parterna vill avvika från det som stadgas i 5 § andra stycket som anges i 5 § andra stycket eller eller om förhandlingsrätt skall före- om de vill att förhandlingsrätt ska ligga i fråga som avses i 5 § tredje finnas i en fråga som avses i 5 § stycket, skall detta anges i avtalet tredje stycket, ska detta anges i avtalet om förhandlingsordning. Om parterna är överens om att en skiljeman ska kunna utses enligt 23 a § för att pröva en tvist som avses där, ska det också anges i av- talet om förhandlingsordning. svarande gäller i fråga om villkor för att en ansökan om en skiljeman ska få göras. I avtal om förhandlingsordning I ett avtal om förhandlingsord- skall anges den tidpunkt från vilken ning ska det anges från vilken tid- Har så ej skett träder den i kraft Om det inte har angetts någon tidpunkt träder den i kraft Part som vill förhandla skall göra En part som vill förhandla ska göra framställning hos motparten om en framställning till motparten om Är både hyresvärd och Är både en hyresvärd och en enligt förhandlingsordningen, skall enligt förhandlingsordningen, ska båda påkalla förhandling och fram- båda begära förhandling och en ställning om förhandling från mot- framställning om förhandling från partens sida göras hos var och en av motpartens sida göras till var och en av dem. En framställning om förhandling skall vara skriftlig och ange den ska vara skriftlig och innehålla den eller de frågor om vilka förhandling eller de frågor som det begärs för- Den ska också inne- hålla förslag på tidpunkter och plats för sammanträde för förhand- hållas från det att motparten fått del av förhandlings- kommit motparten till handa. Parterna får avvika från bestäm- denna paragraf får göras genom melserna i denna paragraf genom Om parterna ej enas om annat, skall Om parterna inte enas om något förhandling anses avslutad, när part annat ska en förhandling anses av- som har fullgjort sin förhandlings- slutad när en part, som har fullgjort 2021/22:277 skyldighet enligt 16 § första stycket har givit motparten skriftligt besked om att han frånträder förhandlingen. Har förhandling om en fråga avslutats utan att överenskommelse träffats och begär part att förhandling om samma fråga skall återupptas, är motparten inte skyldig att träda i förhandling på grund av denna framställning. sin förhandlingsskyldighet enligt 16 § första stycket, har gett motparten ett skriftligt besked om att parten frånträder förhandlingen. En förhandling ska dock inte anses avslutad om ett sådant besked lämnas som 1.parterna har möjlighet att ansöka om att en skiljeman ska utses enligt 23 a §, 2.hyresnämndens handläggning av ärendet om att utse en skiljeman pågår, eller 3.skiljemannen utför sitt uppdrag. Har en förhandling om en fråga avslutats utan att en överenskommelse har träffats och begär en part att förhandlingen ska återupptas, är motparten inte skyldig att förhandla på grund av denna framställning. Om parterna har avtalat om att en tvist om ändring av hyran med hänsyn till den ekonomiska utvecklingen på orten får prövas av en särskild skiljeman, ska hyresnämnden på ansökan av en part utse en skiljeman. En ansökan ska ges in till hyresnämnden tidigast tre och senast efter det att motparten fått del av förhandlingsframställningen enligt 15 §, om parterna inte har kommit överens om något annat. En ansökan får göras trots att det inte har gått om det har uppstått något hinder mot förhandlingen som har berott på motparten. Den som utses till skiljeman ska vara opartisk, oberoende och i övrigt lämplig för uppdraget. En skiljeman som inte är lämplig eller av någon annan orsak bör skiljas från uppdraget ska, på ansökan av en part eller av skiljeman- nen själv, entledigas av hyresnämn- Nämnden ska i så fall utse en Vid skiljemannens handläggning av en tvist ska lagen (2022:000) om tvistlösning inom ramen för vissa Underlåter part, sedan motparten i En part är, om motparten på rätt behörig ordning har påkallat för- sätt har begärt förhandling, skyldig handling, att fullgöra sin förhand- att ersätta motparten för den skada lingsskyldighet enligt 16 § första som uppstår till följd av att parten stycket eller enligt föreskrift i för- 1. inte inställer sig till det sam- handlingsordning, är han skyldig manträde för förhandling som en- att ersätta motparten skada som ligt 15 § tredje stycket ska hållas har uppstått till följd av hans från det att mot- parten fått del av förhandlings- om part bryter mot 16 § andra framställningen, utan att ha giltig stycket eller mot 17 §. ursäkt för det, eller 2. inte fullgör sin förhandlings- skyldighet enligt 16 § första stycket eller enligt en bestämmelse i en En part är skyldig att ersätta motparten även för den skada som uppstår till följd av att parten bryter mot 16 § andra stycket eller mot 17 §. Vid bedömande om och i vad mån Vid bedömningen av om, och i vil- skada har uppstått skall hänsyn tas ken utsträckning, skada har uppstått även till parts intresse av att denna ska hänsyn tas även till intresset av att denna lag och förhandlings- iakttas och till övriga omständig- ordningen följs och till övriga om- heter av annan än rent ekonomisk ständigheter av annan än rent eko- Ersättning för annan skada än ekonomisk skada ska uppgå till minst hälften av det prisbasbelopp enligt 2 kap. 6 och 7 §§ socialförsäkringsbalken som gäller då skadehändelsen inträffade, om det inte finns särskilda skäl för att bestämma ersättningen till ett lägre belopp. lag får överklagas hos lag får överklagas hos från den dag beslu- från den dag beslu- Beslut om att utse en ges in till hyresnämnden. skiljeman enligt 23 a § eller ent- lediga en skiljeman enligt 23 b § får dock inte överklagas. Ett överklagande ska ges in till 1.Denna lag träder i kraft . 2.Bestämmelsen i 2 § i den nya lydelsen tillämpas även för hyresavtal som har ingåtts före ikraftträdandet. 2Senaste lydelse 1994:838. Förslag till lag om ändring i lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder Härigenom föreskrivs i fråga om lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder1 dels att 4 § ska ha följande lydelse, dels att det ska införas tre nya paragrafer, 15 b–15 d §§, och närmast före 15 b § en ny rubrik av följande lydelse. Lydelse enligt SFS 2022:1027 som avses i 12 kap. 68 § jordabalken har till uppgift att 1.medla i hyres- eller bostadsrättstvist, 2.pröva tvist om åtgärdsföreläggande enligt 12 kap. 11 § första stycket 5 och 16 § andra stycket, ändrad användning av lokal enligt 12 kap. 23 § andra stycket, skadestånd enligt 12 kap. 24 a §, överlåtelse av hyresrätt enligt 12 kap. 34–37 §§, upplåtelse av lägenhet i andra hand enligt 12 kap. 40 §, föreläggande om nytt hyresavtal enligt 12 kap. 46 b §, förlängning av hyresavtal enligt 12 kap. 49 §, villkor enligt 12 kap. 54 §, återbetalning av hyra och fastställande av hyra enligt 12 kap. 55 f §, uppskov med avflyttning enligt 12 kap. 59 § eller föreläggande enligt 12 kap. 64 §, allt jordabalken, 2 a. pröva tvist om 2 a. pröva tvist om enligt 22–24 §§ hyresförhandlings- enligt 22, 23 och 24 lagen (1978:304) eller om åter- handlingslagen (1978:304) eller om återbetalningsskyldighet enligt 23 § 2 b. pröva tvist om hyresvillkor enligt 3 kap. 14 § lagen (2002:93) om kooperativ hyresrätt eller tvist om upplåtelse med kooperativ hyresrätt enligt 4 kap. 6 § samma lag, 2 c. pröva tvist om hyresvillkor enligt 4 § lagen (2012:978) om uthyrning av egen bostad, 3.pröva tvist om medlemskap enligt 2 kap. 10 §, skyldighet att upplåta bostadsrätt enligt 4 kap. 6 § eller villkor för upplåtelse av bostadsrätt enligt samma paragraf, hyresvillkor enligt 4 kap. 9 §, åtgärd i lägenhet enligt 7 kap. 7 §, upplåtelse av lägenhet i andra hand enligt 7 kap. 11 § eller utdömande av vite enligt 11 kap. 2 §, allt bostadsrättslagen (1991:614), 4.pröva fråga om godkännande av överenskommelse som avses i 12 kap. 1 § sjätte stycket, 45 a eller 56 § jordabalken eller av beslut som avses i 9 kap. 16 § första stycket 1, 1 a eller 2 bostadsrättslagen, 5.vara skiljenämnd i hyres- eller bostadsrättstvist, pröva tvist mellan hyresvärd och hyresgästorganisation enligt hyresförhandlingslagen, 6.pröva frågor enligt bostadsförvaltningslagen (1977:792), tvist om upprustningsföreläggande enligt 12 kap. 18 a–18 c §§ jordabalken eller 1 Lagen omtryckt 1985:660. 2021/22:277 förbättrings- och ändringsåtgärder enligt 12 kap. 18 d–18 f och 18 h §§ 7. pröva frågor enligt lagen (1982:352) om rätt till fastighets- (1982:352) om rätt till fastighets- förvärv för ombildning till bostads- förvärv för ombildning till bostads- rätt eller kooperativ hyresrätt. rätt eller kooperativ hyresrätt, 8. pröva frågor om att utse en samma lag samt att medla i ett ärende om att utse en skiljeman. Ett ärende tas upp av den hyresnämnd inom vars område fastigheten är Ärende om särskild skiljeman Ansökan i en fråga som avses i 4 § första stycket 8 om att utse en skilje- man ska vara skriftlig och innehålla de uppgifter som anges i 8 § andra ska det ges in en förhandlingsord- ning som innehåller en bestämmelse om att tvisten får prövas av en skilje- Om en ansökan inte uppfyller dessa krav, ska hyresnämnden före- lägga sökanden att avhjälpa bristen följs får ansökan avvisas. tillämpas det som anges i 8 § fjärde och femte styckena för ansökan och en parts första inlaga till nämnden. Motparten ska ges tillfälle att yttra sig över ansökan. avgöras trots att motparten inte har Om ansökan återkallas ska ären- det skrivas av. Ett ärende om att utse en skiljeman ska handläggas särskilt skyndsamt. Om parterna begär det ska hyres- nämnden innan en skiljeman utses medla i hyrestvisten mellan dem. ska i så fall kalla parterna till ett medlingssamman- Prop. 2021/22:277 träde, om det inte är obehövligt. Ansökan i en fråga som avses i 4 § första stycket 8 om att entlediga en skiljeman ska vara skriftlig. An- sökan ska innehålla de skäl som anförs för entledigande. Övriga parter i ärendet ska ges tillfälle att yttra sig över ansökan. Ärendet får avgöras trots att de inte har yttrat sig. Om ansökan återkallas ska ärendet skrivas av. Denna lag träder i kraft i fråga om 4 § och i övrigt . 2021/22:277 3 Ärendet och dess beredning Regeringen gav en utredare i uppdrag att utreda hur de kollektiva hyresförhandlingarna kan effektiviseras. Utredaren redovisade uppdraget i departementspromemorian Ett oberoende tvistlösningsförfarande för kollektiva hyrestvister (Ds 2021:23). En sammanfattning av promemorian finns i bilaga 1. Promemorians lagförslag finns i bilaga 2. Promemorian har remissbehandlats. Remissvaren finns tillgängliga i lagstiftningsärendet (Ju2021/02739). En förteckning över remissinstanserna finns i bilaga 3. Fastighetsägarna och har inkommit med ytterligare synpunkter som också finns tillgängliga i ärendet. Regeringen beslutade att inhämta Lagrådets yttrande över de lagförslag som finns i bilaga 4. Lagrådets yttrande finns i bilaga 5. Lagrådet lämnar förslagen utan erinran. I förhållande till lagrådsremissen görs vissa språkliga och redaktionella ändringar. Det svenska bostadsbeståndet består till av hyreslägen- heter och hyresrätten är en viktig boendeform för många. flexibelt boende utan krav på kapitalinsats. En väl fungerande hyresmark- nad kan därför underlätta människors möjligheter att byta boende eller bostadsort, t.ex. på grund av studier, arbete eller andra förändringar i livet. Hyresrätten är alltså viktig för rörligheten på bostadsmarknaden och arbetsmarknaden, och därmed också för samhället i stort. innebär även ett tryggt boende för enskilda, på grund av det starka besitt- ningsskydd som finns för hyresgästen. För att det ska vara attraktivt för fastighetsägare att äga och förvalta hyres- fastigheter och för hyresgäster att bo där, är det viktigt med ett väl fungerande På så sätt skapas trygghet för hyresgästerna, men också förutsättningar för att det på lång sikt ska finnas ett bra utbud av Hyran för de flesta hyreslägenheter bestäms genom kollektiva förhand- Parter i sådana förhandlingar är en hyresvärd och en hyresgästorga- Om hyresvärden är medlem i en organisation av fastighetsägare, kan även organisationen vara part i förhandlingarna på hyresvärdens sida. Genom de förhandlingsöverenskommelser som träffas av de kollektivt förhandlande parterna kan hyror och andra villkor för ett mycket stort antal hyresgäster regleras på ett snabbt och effektivt sätt jämfört med om det i stället skulle ske genom individuella överenskommelser mellan hyres- värden och varje enskild hyresgäst. Det kollektiva förhandlingssystemet Prop. 2021/22:277 ger också hyresgästerna goda förutsättningar att ta tillvara sina gemen- De grundläggande förutsättningarna för de kollektiva förhandlingarna regleras i hyresförhandlingslagen (1978:304). En viktig del i hyressättningssystemet är reglerna om bruksvärdesprövning i 12 kap. jordabalken. Om hyresvärden och hyresgästen tvistar om hyrans storlek ska hyresnämnden vid en sådan prövning fastställa hyran till ett skäligt belopp. Vid bedömningen görs en jämförelse med hyran för lägenheter som med hänsyn till bruksvärdet är likvärdiga. Vid prövningen ska främst hyror som har bestämts i förhandlingsöverenskommelser enligt hyresförhandlingslagen beaktas. Hyressättningssystemet förvaltas på så sätt i praktiken av de kollektivt förhandlade parterna genom att de träffar sådana överenskommelser. Parterna på hyresmarknaden för regelbundet kollektiva förhandlingar om justering av den allmänna hyresnivån. Sådana förhandlingar förs vanligtvis , och kallas därför ofta för de årliga hyresförhandlingarna. Det finns inte några regler om att det ska föras sådana förhandlingar och inte heller om vilket syfte den justering av hyresnivån som förhandlingarna avser ska ha eller vilka omständigheter som ska ha betydelse för justeringen. har det framhållits att de årliga förhandlingarna ofta blir utdragna och ineffektiva, särskilt när det gäller det privata hyresbeståndet. Vissa privata fastighetsägare upplever att förhandlingar avseende det privata beståndet i praktiken kommer till stånd först sedan förhandlingarna avseende det allmännyttiga beståndet är avslutade. Partsorganisationerna på hyresmarknaden har olika uppfattning om hur väl förhandlingarna fungerar. Det står dock klart att parterna i vissa fall inte har kunnat komma överens om den årliga hyresändringen, vilket kan leda till negativa konsekvenser för såväl hyresgästerna som hyresvärdarna. När det gäller det allmännyttiga beståndet tycks förhandlingarna i allmänhet fungera väl. En förklaring till detta kan vara att parterna på den allmännyttiga sidan, och de allmännyttiga bostadsföretagen, har en väl genomarbetad struktur för sina förhandlingar genom villkor i sina förhandlingsordningar. Partsorganisationerna inom det allmännyttiga beståndet har dessutom genom avtal inrättat ett tvistlösningsorgan, (). Tvistlösningen vid HMK tycks fungera väl genom att tvister om de årliga hyresförhandlingarna avgörs snabbt och effektivt. Kommitténs avgöranden verkar också ha en god acceptans hos aktörerna inom det allmännyttiga hyresbeståndet.