prop · H903171 · 2022-03-22 00:00:00 — 11.den rätt att efter uppsägning frånträda förhandsavtalet som finns enligt 13 §, villkoren för att frånträda avtalet och den rätt till ersättning som förhandstecknaren har enligt 15 § om avtalet frånträds. I paragrafen anges vilken information som ska lämnas tillsammans med ett erbjudande enligt 2 §. Paragrafen saknar motsvarighet i det hittills- varande 5 kap. Övervägandena finns i avsnitt 5.1. I paragrafen anges att den information som lämnas ska vara klar och begriplig. Med detta avses att informationen ska lämnas på ett sådant sätt att en förhandstecknare normalt inte har några svårigheter att ta del av och förstå den (jfr prop. 2004/05:13 s. 133). Informationen ska utformas med beaktande av att en förhandstecknare normalt inte har några särskilda kunskaper om avtalet eller marknaden för nyproducerade bostadsrätter. I elva punkter anges vilken information som ska lämnas till mottagaren av ett erbjudande om att ingå ett förhandsavtal. Flera av de krav som räk- nas upp i paragrafen är inte alltid relevanta i det enskilda fallet, t.ex. när ett förhandsavtal tecknas i samband med ombildning från hyresrätt till bostadsrätt. I ett sådant fall behöver information som inte är relevant givet- vis inte lämnas. Om bostadsrättsföreningen exempelvis saknar en e-post- adress behöver någon sådan inte anges. Enligt punkt 1 ska bostadsrättsföreningens namn, organisationsnummer, telefonnummer, adress och e-postadress anges. Informationen ska göra det möjligt för förhandstecknaren att få kontakt med föreningen. Enligt punkt 2 ska samma uppgifter lämnas om byggföretaget. Informa- tionen ska göra det möjligt för förhandstecknaren att få kontakt med det byggföretag som är huvudansvarigt för byggprojektet. inte har något byggföretag som kan sägas vara huvudansvarigt får upp- gifter lämnas om flera byggföretag. I punkt 3 anges det att det ska finnas information om de viktigaste efter- följande stegen i byggprojektet och i avtalsförhållandet med förhandsteck- naren till och med tillträdet, med uppgift om händel- serna beräknas inträffa. Det är tillräckligt om beskrivningen av bygg- projektet tar sikte på de viktigaste händelserna i processen och ger en översiktlig bild av hur arbetet kommer att fortskrida. Det kan t.ex. vara av intresse att informera om när olika delar av föreningens hus eller andra anläggningar planeras att färdigställas, men också när viktiga moment i avtalsförhållandet mellan byggföretaget och föreningen infaller. gäller avtalsförhållandet med förhandstecknaren ska information lämnas om vad som gäller för bl.a. upplåtelse av lägenheten med bostadsrätt och tillträde till lägenheten. Informationen ska beskriva vad de olika stegen innebär och vilka avtal som kan komma att ingås med förhandstecknaren Av punkt 4 framgår det att information ska lämnas om bostadsrättsför- eningens ekonomi och de ekonomiska risker som föreningen är föremål Genom uppgifterna ska förhandstecknaren ges en god överblick över föreningens ekonomi och hur denna kan antas utvecklas . gifter som ska lämnas är delvis desamma som finns i den kostnadskalkyl som ska finnas innan ett förhandsavtal ingås (se 6 § första stycket). intresse är t.ex. kostnader för föreningens fastighet och finansieringen av Även den ekonomiska prognosen och känslighetsanalysen innehåller uppgifter som är relevanta (se 4 a, 4 b och 8 §§ bostadsrätts- förordningen [1991:630]). Som exempel på ekonomiska risker som är relevanta att ta upp kan näm- nas risken för att alla bostadsrätter inte blir sålda i beräknad tid, risken för att byggprojektet blir försenat eller dyrare än planerat och risken för att en eller flera förhandstecknare frånträder sitt förhandsavtal. vara relevant att ta upp eventuella skatterisker som projektet innebär. Beskrivningen av en risk ska innehålla en beskrivning av vilka följder det får för föreningen om risken realiseras. Enligt punkt 5 ska information lämnas om de privatekonomiska risker för förhandstecknaren som är förknippade med avtalet. Med detta avses de risker som en typisk förhandstecknare är utsatt för. En viktig faktor att ta hänsyn till när bostadsrättsföreningen bedömer vilka risker som ska be- skrivas i informationen är att förhandsavtalet ofta tecknas före upplåtelse och tillträde. Exempelvis är det därför lämpligt att informera om vad som kan ske vid en prisnedgång på bostadsmarknaden. vara så att förhandstecknaren hamnar i en situation där hans eller hennes tidigare bostad har tappat i marknadsvärde eller visar sig vara svår att sälja. En prisnedgång kan också innebära att det när upplåtelsen av bostadsrätt sker finns likvärdiga lägenheter tillgängliga på marknaden till ett lägre pris än vad förhandstecknaren har bundit sig till. Även detta är det relevant att Information ska också lämnas om hur avtalsrelationen med bostadsrättsföreningen påverkas om förhandstecknaren exempelvis inte får ett lån som är nödvändigt för att finansiera köpet av bostadsrätten eller om han eller hon skulle drabbas av sjukdom, arbetslöshet eller förändring- ar i familjebilden. De kostnader som kan drabba förhandstecknaren om han eller hon säger upp avtalet utan rättslig grund ska nämnas. 2021/22:171 Punkt 6 tar sikte på förändringar som kan inträffa under byggprojektet. Enligt punkten ska information lämnas om huruvida och under vilka förut- sättningar som förhandstecknarens lägenhet eller andra delar av bostads- rättsföreningens hus och mark kan komma att förändras innan lägenheten upplåts med bostadsrätt. Informationen ska omfatta byggnader och mark som tillhör föreningen när förhandsavtalet ingås, liksom sådant som kommer att uppföras respektive anskaffas . Bedömningen av vad som är en förändring ska göras utifrån vad som är förutsatt när förhands- avtalet ingås. Det kan här röra sig om situationer där lägenhetens bostads- yta eller utförande blir en annan. Det kan också röra sig om ändringar avse- ende t.ex. balkong, uteplats, lekplats, parkering, trappa, hiss eller andra gemensamma utrymmen. Punkten innebär att förhandstecknaren ska informeras om under vilka förutsättningar sådana ändringar kan komma att göras under byggprojektets gång. Förhandstecknaren blir därmed med- veten om att det finns en risk för att det sker vissa förändringar i bygg- projektet. På motsvarande sätt ska det enligt punkt 7 lämnas information om huru- vida och under vilka förutsättningar som de beräknade avgifterna enligt 4 § kan komma att förändras innan lägenheten upplåts med bostadsrätt. I punkt 8 anges att information ska lämnas om den rätt som förhands- tecknaren har att få information om väsentliga avvikelser från vad som är avtalat (se 11 §). Det är inte tillräckligt att enbart hänvisa till rätten att bli informerad, utan bestämmelsen måste beskrivas så att förhandstecknaren kan förstå vad den innebär. Av punkt 9 framgår det att det ska finnas information om vilket direkt eller indirekt inflytande som byggföretaget eller andra utomstående har i bostadsrättsföreningen och hur detta inflytande avses se ut . Med inflytande i föreningen avses t.ex. rösträtt vid förenings- stämman, en rätt enligt stadgarna att utse en eller flera styrelseledamöter eller en rätt att avgöra om en stadgeändring som föreningsstämman beslu- tar om ska få genomföras. Rösträtt vid stämman följer med medlemskap i föreningen medan andra rättigheter kan framgå av stadgarna. Ett infly- tande kan också följa av avtal som föreningen eller dess medlemmar har ingått med någon utomstående aktör. Det är relevant att upplysa om att byggföretaget har eller kommer att ha ett sådant inflytande, antingen direkt som juridisk person eller indirekt genom en person som t.ex. är ställföreträdare för eller anställd av företaget. Också andra anknytningar till byggföretaget eller dess ställföreträdare är tänkbara. Det är också relevant att upplysa om andra företag eller personer som har eller kommer att ha ett inflytande av aktuellt slag. Det kan t.ex. handla om föreningens kreditgivare eller organisationer i den bostads- kooperativa rörelsen. Det avgörande är att det handlar om företag eller personer som är utomstående till föreningen på så sätt att de inte avser att förvärva en bostadsrätt i föreningen för eget bruk. Om byggföretaget har ett inflytande i bostadsrättsföreningen medan bygg- projektet pågår kan det användas för att göra ändringar i avtalet mellan föreningen och byggföretaget, som är fördelaktiga för byggföretaget men som inte tar tillräcklig hänsyn till de framtida bostadsrättshavarnas intressen. Om byggföretagets inflytande i bostadsrättsföreningen innebär en sådan möjlighet ska förhandstecknaren informeras om detta. Enligt punkt 10 ska information lämnas om huruvida och under vilka Prop. 2021/22:171 förutsättningar som bostadsrättsföreningen har möjlighet att rikta krav mot byggföretaget för dröjsmål eller för fel som upptäcks i föreningens hus. Sådana möjligheter kan finnas enligt de avtal som gäller mellan byggföre- taget och föreningen. Informationen ska t.ex. beskriva vilka garantier som gäller och om det finns friskrivningar eller andra begränsningar i bygg- företagets ansvar. I informationen ska det också anges vilka åtgärder som bostadsrättsföreningen kan vidta vid dröjsmål och fel, t.ex. om föreningen kan begära fullgörelse eller ekonomisk ersättning. I punkt 11 anges att information ska lämnas om den rätt att efter uppsäg- ning frånträda förhandsavtalet som finns enligt 13 §, villkoren för att från- träda och den rätt till ersättning som enligt 15 § finns om avtalet frånträds. Det är inte tillräckligt att enbart hänvisa till rätten att frånträda förhands- avtalet, utan regelverket måste beskrivas så att förhandstecknaren kan förstå vilka möjligheter det finns att frånträda avtalet och vad en sådan åtgärd innebär för honom eller henne. 4 § Ett förhandsavtal ska upprättas skriftligen och skrivas under av parterna. I avtalet ska följande anges: 2.den lägenhet med eventuell mark och andra utrymmen som avses bli upplåten med bostadsrätt, 3.uppgifter om det bygglov som gäller för föreningens hus, 4.beräknad tid för upplåtelsen, 5.de beräknade avgifterna för bostadsrätten, och 6.belopp som lämnas i förskott, om sådant förekommer. Paragrafen reglerar förhandsavtalets utformning och innehåll. Den mot- svarar delvis 3 § första stycket i det hittillsvarande 5 kap. (jfr prop. 1990/91:92 s. 183 och 184). Övervägandena finns i avsnitt 5.3. I förhållande till den hittillsvarande regleringen införs det i första men- ingen ett krav på att förhandsavtalet ska skrivas under av parterna. Undertecknandet får göras med en avancerad elektronisk underskrift (se 1 kap. 9 §). Andra meningen punkt 2 saknar delvis motsvarighet i den hittillsvarande regleringen. Genom punkten tydliggörs det att mark och utrymmen utanför själva lägenheten som kommer att omfattas av upplåtelsen med bostadsrätt ska anges i förhandsavtalet. Det kan exempelvis handla om ett förråd, en uteplats eller en parkeringsplats. Genom uppgifterna ska det stå klart för förhandstecknaren vad som kommer att omfattas av upplåtelsen med bostadsrätt. Om det är lämpligt kan detta åskådliggöras med en ritning eller skiss. Punkt 3 saknar motsvarighet i den hittillsvarande regleringen. Av den framgår det att förhandsavtalet även ska innehålla uppgifter om det bygg- lov som gäller för föreningens hus. Med gällande bygglov avses ett bygg- lov som är beviljat och som också är verkställbart på så sätt att det finns en rätt att påbörja arbetet. Det är inte nödvändigt att bifoga bygglovet i dess helhet till förhandsavtalet, men förhandstecknaren ska genom upp- gifterna få möjlighet att kontrollera att den byggnation som bostadsrätts- föreningen utfäster sig att genomföra också är tillåten. Det ska även lämnas 2021/22:171 uppgifter om bygglovets giltighetstid och om huruvida bygglovet inne- håller några villkor eller upplysningar, jfr 9 kap. 40 § (2010:900). 5 § Den beräknade tiden för upplåtelsen får inte avse ett tidsintervall . I paragrafen anges vilken beräknad tid som i ett förhandsavtal får anges för upplåtelsen av lägenheten med bostadsrätt. Paragrafen saknar mot- svarighet i det hittillsvarande 5 kap. Övervägandena finns i avsnitt 5.4, där också Lagrådets synpunkter behandlas. I paragrafen anges en begränsning av hur långt det tidsintervall får vara som enligt 4 § 4 ska anges som beräknad tid för upplåtelsen i ett förhands- avtal. I den hittillsvarande regleringen saknas en närmare beskrivning av vad som avses med beräknad tidpunkt för upplåtelsen. I rättspraxis har det dock accepterats att det i avtalet inte anges ett bestämt datum utan ett visst tidsintervall (se rättsfallet NJA 2021 s. 245). Paragrafen innebär att detta tidsintervall inte får omfatta mer än (ett kvartal). Om bygg- projektets planering tillåter det finns det givetvis inget hinder mot att ett bestämt datum eller ett kortare tidsintervall anges. Om den beräknade tiden anges som ett tidsintervall, är det den i intervallet som bildar utgångspunkt för prövningen av om för- handstecknaren har rätt att frånträda avtalet på grund av försening (13 §). 6 § De beräknade avgifterna för bostadsrätten ska grundas på en kalkyl över kostnaderna för projektet. Kalkylen ska vara försedd med ett intyg av två sådana intygsgivare som avses i 3 kap. 3 §. Av intyget ska det framgå 1.att de uppgifter som lämnas i kalkylen är riktiga och stämmer överens med tillgängliga handlingar, och 2.att gjorda beräkningar är vederhäftiga och att kalkylen framstår som hållbar. I intyget ska intygsgivarna också ange de huvudsakliga omständigheter som ligger till grund för deras bedömning och vilka handlingar som har varit tillgängliga för dem. Styrelsen ska hålla kalkylen och intyget tillgängliga för förhandsteck- naren innan förhandsavtalet ingås. Paragrafen innehåller bl.a. bestämmelser om den kostnadskalkyl som ska ligga till grund för de beräknade avgifter som ska anges i ett förhandsavtal. Den motsvarar 3 § andra och tredje styckena i det hittillsvarande 5 kap. (jfr prop. 1990/91:92 s. 183 och 184 och prop. 2002/03:12 s.113 och 114.) Övervägandena finns i avsnitt 7.1. 7 § Ett förhandsavtal som ingås i strid med 4–6 §§ är ogiltigt. Ett förhandsavtal som ingås utan att 2 och 3 §§ har följts är inte bindande för förhandstecknaren. En ringa brist i den information som ska lämnas enligt 3 § får dock inte åberopas. I paragrafen, som utformas delvis enligt Lagrådets förslag, anges bl.a. när ett förhandsavtal är ogiltigt. Den motsvarar delvis 4 § i det hittillsvarande 5 kap. (jfr prop. 1990/91:92 s. 184). Övervägandena finns i avsnitt 5.1 och Prop. 2021/22:171 5.2. Av första stycket, som motsvarar den hittillsvarande regleringen, fram- går att ett förhandsavtal som ingås i strid med 4–6 §§ är ogiltigt. Andra stycket saknar motsvarighet i den hittillsvarande regleringen. Av första meningen framgår att ett förhandsavtal som ingås utan att 2 och 3 §§ följs inte är bindande för förhandstecknaren. Ett förhandsavtal som ingås utan att förhandstecknaren har fått ett för bostadsrättsföreningen bindande erbjudande med samtliga avtalsvillkor är alltså inte bindande för förhands- tecknaren. Detsamma gäller ett förhandsavtal som ingås utan att förhands- tecknaren har erbjudits en betänketid om minst . Att förhands- avtalet inte är bindande för förhandstecknaren innebär att han eller hon är fri att säga upp det. Föreningen är dock bunden vid avtalet, trots den eller de brister som förekommit när avtalet ingicks. är inte heller bindande för förhandstecknaren om han eller hon inte tillsammans med erbjudandet har fått klar och begriplig information om de förhållanden som anges i 3 §. Frågan om huruvida den information som har lämnats lever upp till kraven i den paragrafen ska bedömas utifrån förhållandena när förhandsavtalet ingicks och med beaktande av den kunskap om t.ex. bostadsrättsmarknadens utveckling som bostadsrättsföreningen kan förutsättas ha haft . Att information t.ex. inte har lämnats om en viss risk innebär därför inte nödvändigtvis att förhandstecknaren inte är bunden av avtalet, även om risken senare skulle realiseras. Enligt andra meningen gäller att en ringa brist i informationen inte får åberopas. Om bristen i informationen kan anses vara ringa är förhands- tecknaren alltså fortsatt bunden av avtalet. Med ringa brist avses främst avsaknad av information som är av mindre betydelse för förhandsteck- narens möjlighet att förstå avtalet och bedöma riskerna med att ingå det. Att en kontaktuppgift har utelämnats eller angetts felaktigt är normalt sett en ringa brist, men om felet medför att bostadsrättsföreningen eller bygg- företaget inte går att nå kan bristen inte anses vara ringa. Inte heller kan avsaknad av information om någon av de typiska riskerna med ett för- handsavtal anses vara en ringa brist. På motsvarande sätt kan en otydlighet i informationen anses utgöra en ringa brist, om det trots otydligheten går att förstå det budskap som informationen avser att förmedla. Rätt att ta emot förskott 8 § En bostadsrättsförening får ta emot förskott för en bostadsrätt endast av den som har tecknat ett förhandsavtal och om har lämnat föreningen tillstånd att ta emot förskott. Ett förskott får omfatta ett belopp som motsvarar högst den beräknade insatsen för bostadsrätten. Om föreningen har tagit emot ett belopp som överstiger vad som följer av andra stycket, har förhandstecknaren rätt att få tillbaka det över- skjutande beloppet med ränta enligt 2 § räntelagen (1975:635). Paragrafen reglerar, tillsammans med 9 §, bostadsrättsföreningens rätt att ta emot förskott vid förhandsavtal. Den motsvarar 2 § i det hittillsvarande 5 kap. (jfr prop. 1990/91:92 s. 182 och 183). 2021/22:171 9 § ska lämna tillstånd till en bostadsrättsförening att ta emot förskott, om 1.det finns en kalkyl över kostnaderna för projektet, granskad enligt 6 §, 2.föreningen har ställt betryggande säkerhet hos för åter- betalning av förskott till förhandstecknarna. ska på begäran av föreningen återställa säkerheten efter det att lägenheterna har upplåtits med bostadsrätt eller mottagna förskott har återbetalats. Paragrafen innehåller bestämmelser om när ska ge tillstånd till en bostadsrättsförening att ta emot förskott. Den motsvarar 5 § i det hittillsvarande 5 kap. (jfr prop. 1990/91:92 s. 185). Överlåtelse eller pantsättning av förhandsavtalet 10 § Förhandstecknaren får inte sätta någon annan än sin make eller sambo i sitt ställe eller pantsätta sin rätt enligt förhandsavtalet. En över- låtelse eller pantsättning i strid med detta är ogiltig. Paragrafen innehåller bestämmelser om överlåtelse och pantsättning av förhandsavtalet. Den motsvarar 6 § i det hittillsvarande 5 kap. (jfr prop. 1990/91:92 s. 185 och 186). Information om väsentliga avvikelser 11 § ska skriftligen infor- mera förhandstecknaren om det kan förutses att väsentliga avvikelser kommer att ske från det som är avtalat. Av paragrafen framgår att förhandstecknaren ska informeras vid väsentli- ga avvikelser från det som är avtalat. Den saknar motsvarighet i det hittills- varande 5 kap. Övervägandena finns i avsnitt 5.5. Paragrafen innebär att bostadsrättsföreningen ska informera förhandstecknaren skriftligen om det kan förutses att väsentliga avvikelser kommer att ske från det som är avtalat. Under byggprojektets gång kan det ske förändringar som inte överensstämmer med vad som har avtalats. Det kan t.ex. gälla ändringar av lägenhetens storlek, planlösning, balkong eller annat. Även ändringar av avgifternas storlek eller försening- ar som kan förutses är relevanta att informera om. Sådana förseningar kan avse både den beräknade tiden för upplåtelsen (jfr 4 §) och den beräknade tidpunkten för tillträde som ska anges i den information som lämnas till- sammans med erbjudandet (jfr 3 §). Föreningen ska även informera om andra ändringar i förhållande till vad som har avtalats, t.ex. avseende garage, parkeringsplatser, hissar, tvättstugor eller annat som har med för- eningens hus eller mark att göra. I praktiken får i första hand bostadsrättsföreningens styrelse bedöma om en avvikelse är väsentlig eller inte. Bedömningen ska göras utifrån vad som kan antas vara väsentligt för förhandstecknaren. Om styrelsen bedöm- er att en avvikelse är väsentlig ska skriftlig information om avvikelsen lämnas . Informationen kan lämnas både genom brev och e-post. Det kan anmärkas att den tidsfrist som förhandstecknaren i vissa fall har Prop. 2021/22:171 för att frånträda avtalet börjar löpa när han eller hon får kännedom om den omständighet som åberopas till stöd för uppsägningen (13 § andra stycket). Det ligger alltså typiskt sett i bostadsrättsföreningens intresse att informera om avvikelser som kan förutses. När ett förhandsavtal upphör att gälla vid ombildning 12 § Ett förhandsavtal som avser en lägenhet i ett hus som föreningen har förvärvat eller avser att förvärva för ombildning till bostadsrätt upphör att gälla om förhandstecknarens hyresrätt till lägenheten upphör innan bostads- rätten upplåtits. Avtalet upphör dock inte att gälla om förhandstecknaren har satt sin make eller sambo i sitt ställe och denne har övertagit hyresrätten till lägen- heten. I paragrafen finns det bestämmelser om när ett förhandsavtal upphör att gälla vid ombildning från hyresrätt till bostadsrätt. Den motsvarar 7 § i det hittillsvarande 5 kap. (jfr prop. 1990/91:92 s. 186). Förhandstecknarens rätt att frånträda förhandsavtalet 13 § Förhandstecknaren får efter uppsägning genast frånträda avtalet, om 1.lägenheten inte upplåts med bostadsrätt senast vid inflyttningen och förhandstecknaren inte redan innehar lägenheten med hyresrätt, 2.lägenheten inte upplåts med bostadsrätt inom skälig tid efter den beräknade tiden för upplåtelsen och detta inte beror på förhandstecknaren eller på något förhållande på hans eller hennes sida, 3.de avgifter som ska betalas för bostadsrätten är väsentligt högre än det som anges i förhandsavtalet, eller 4.lägenheten eller andra delar av föreningens hus eller mark väsentligen avviker från vad som avtalats. En förhandstecknare som vill frånträda avtalet enligt första stycket 3 eller 4 ska säga upp avtalet av den anledningen från den dag då han eller hon fick kännedom om den högre avgiften respektive avvikelsen. I paragrafen finns det bestämmelser om när förhandstecknaren har rätt att frånträda förhandsavtalet. Den motsvarar delvis 8 § första och andra stycke- na i det hittillsvarande 5 kap. (jfr prop. 1990/91:92 s. 186–188). Övervä- gandena finns i avsnitt 5.6, där också Lagrådets synpunkter behandlas. I förhållande till den hittillsvarande regleringen införs det i första stycket punkt 2 en ändring som innebär att det inte längre krävs försummelse av föreningen för att förhandstecknaren ska få frånträda avtalet, om upp- låtelsen av lägenheten med bostadsrätt inte sker inom skälig tid efter den beräknade tidpunkten för upplåtelse. Förhandstecknaren får i stället från- träda förhandsavtalet vid en sådan försening, så länge förseningen inte beror på honom eller henne eller något förhållande på hans eller hennes sida. Punkt 4 saknar motsvarighet i den hittillsvarande regleringen. Den inne- bär att förhandstecknaren efter uppsägning genast får frånträda avtalet om lägenheten eller andra delar av föreningens hus eller mark väsentligen avviker från vad som avtalats. Det kan t.ex. gälla ändringar av lägenhetens 2021/22:171 storlek, planlösning eller balkong. Sådana avvikelser kan också gälla änd- ringar i förhållande till vad som har avtalats om t.ex. garage, parkerings- platser, hissar, tvättstugor eller annat som har med föreningens hus eller mark att göra. För frånträde enligt punkt 4 krävs enligt andra stycket att förhands- tecknaren säger upp avtalet från den dag då han eller hon fick kännedom om den väsentliga avvikelsen. Detta motsvarar det som gäller för frånträde på grund av väsentligt höjda avgifter. Av 11 § framgår att bostadsrättsföreningen är skyldig att informera förhandstecknaren om det kan förutses att väsentliga avvikelser kommer att ske från det som är avtalat.