prop · H903277 · 2022-07-12 00:00:00 — Inom ramarna för förfarandet får skiljemannen bedöma vilken betydelse de omständigheter och den utredning som åberopats av parterna ska ha för ändringen av hyresnivån, genom att väga de argument som parterna har fört fram mot varandra. Det finns inte någon reglering som anger syftet med de hyresändringar som de årliga förhandlingarna avser eller vilka omständigheter en ändring av hyresnivån ska grunda sig på. På samma sätt som under de förhandlingar som föregår skiljemannens prövning, bör parterna ha möjlighet att komma överens om vilka omständigheter som ska ha betydelse för en ändring av hyresnivån. Om parterna är överens, bör skiljemannen pröva tvisten med utgångspunkt i överenskommelsen. När det gäller frågan om från vilken tidpunkt en ändrad hyresnivå ska gälla föreslås i promemorian att ändringen ska gälla från den tidpunkt som en part har yrkat i sin begäran om förhandling, om inte parterna är ense om en annan tidpunkt eller det finns särskilda skäl för en annan tidpunkt. Bestämmelsen är avsedd att ge skiljemannen en instruktion om från vilken tidpunkt den ändrade hyresnivån som utgångspunkt ska gälla. Regeringen ställer sig tveksam till behovet av en sådan bestämmelse. Parternas förhandling om ändring av hyrorna avser den tidpunkt som den part som begärt ändringen har angett i sin förhandlingsframställning. Inom ramen för förhandlingarna är parterna fria att komma överens om att en hyresändring ska gälla från en senare tidpunkt, exempelvis i syfte att undvika retroaktiva hyreshöjningar för hyresgästerna i ett fall där förhandlingarna har dragit ut . Om parterna inte kommer överens efter förhandlingar, och tvisten hänskjuts till en skiljeman, kommer skiljemannens prövning att avse frågan om hyrorna ska ändras från den tidpunkt som angetts i förhandlingsframställningen. Inom ramen för förfarandet kan dock motparten yrka att hyresändringen ska gälla från en senare tidpunkt. Om parterna i förfarandet har olika uppfattning om tidpunkten framstår det som lämpligt att skiljemannen, på motsvarande sätt som vid bedömningen av storleken på hyresändringen, har att ta ställning till från vilken tidpunkt en ändrad hyresnivå ska gälla genom att väga de argument som parterna har framfört mot varandra. Regeringen anser mot denna bakgrund att det inte är motiverat att införa en materiell regel om från vilken tidpunkt en ändrad hyresnivå ska gälla. I avsnitt 5.1 konstateras att skiljemannen bör avgöra parternas tvist genom en rekommendation som endast har verkan mellan parterna. En rekommendation bör vara skriftlig. Det finns inte behov av att i lag ställa upp ett krav på att rekommendationen måste undertecknas. Av rekommendationen behöver det framgå vilken hyresändring som skiljemannen har kommit fram till och den tidpunkt från när hyresändringen ska gälla. I promemorian föreslås att en rekommendation även ska innehålla skälen för skiljemannens bedömning. För detta talar främst att det blir tydligt för parterna hur skiljemannen har kommit fram till sina slutsatser, vilket motverkar att avgörandet framstår som godtyckligt för parterna. Fastighetsägarna och , som är de partsorganisationer som kan komma att använda sig av det föreslagna tvistlösningsförfarandet, anser emellertid att det inte bör införas ett krav på att rekommendationen ska innehålla skäl. Det föreslagna förfarandet bygger på att parterna har avtalat om att använda sig av detta och att skiljemannens rekommendation endast har verkan mellan parterna. Med hänsyn till detta bör parterna i stor utsträckning kunna bestämma vad som ska gälla för förfarandet. Även om det inte uppställs något krav på att skiljemannen ska ange skäl för sin rekommendation bör det inte finnas något hinder mot att parterna avtalar om att skäl ska anges. För att det inte bör uppställas något krav på att skäl ska anges talar också att tvister om de årliga hyresändringarna ska avgöras snabbt. Det finns inte heller samma behov av skäl som när det gäller en dom som meddelats av en domstol eller en skiljenämnd, med hänsyn till att skiljemannen inte prövar tvisten med tillämpning av materiella rättsregler och att avgörandet inte kan överklagas eller angripas genom en talan om ogiltighet eller . Mot denna bakgrund framstår det som godtagbart ur rättssäkerhetssynpunkt att inte uppställa något krav på att rekommendationen ska innehålla skäl. Skiljemannen förutsätts alltså inte ange några skäl för sin rekommendation, om inte parterna har avtalat om något annat. Med hänsyn till vikten av att tvister som de årliga hyresändringarna avgörs skyndsamt finns det skäl att ställa upp en tidsfrist inom vilken skiljemannen ska avgöra en tvist. I promemorian föreslås en tidsfrist efter det att hyresnämnden utsåg skiljemannen. Om det finns särskilda skäl ska dock rekommendationen få lämnas . Som exempel på särskilda skäl anges att skiljemannen har medlat mellan parterna eller att parterna för meddelande av en rekommendation är nära att träffa en överenskommelse och behöver ytterligare tid för förhandling. Fastighetsägarna och ställer sig bakom förslaget och ingen av de övriga remissinstanserna framför några invändningar mot detta. Även regeringen instämmer i promemorians förslag. Sedan rekommendationen lämnats till parterna bör skiljemannens uppdrag anses slutfört. Eftersom parterna förfogar över sin förhandling kan skiljemannens uppdrag upphöra innan en rekommendation har lämnats genom att parterna träffar en förhandlingsöverenskommelse i de frågor som tvisten rör eller genom att de kommer överens om att avsluta skiljemannens uppdrag. 5.4Parterna ska dela på kostnaderna för tvistlösningen Regeringens förslag: En skiljeman ska ha rätt till skälig ersättning för arbete och utlägg. Hyresvärden, eller hyresvärden och fastighetsägarorganisationen om även den är part, och hyresgästorganisationen ska svara för hälften var av skiljemannens ersättning, om parterna inte har avtalat om en annan fördelning. I förhållande till skiljemannen svarar parterna solidariskt för ersättningen. Parterna ska svara för sina egna kostnader, om de inte har avtalat om något annat. Förslagen i promemorian överensstämmer i huvudsak med regeringens förslag (Ds 2021:23 s. 145 och 146). I promemorian finns det inte något förslag om att parterna ska kunna ingå avtal om hur parternas egna kostnader slutligt ska fördelas mellan dem. Vidare föreslås att den ekonomiska experten ska ha rätt till ersättning från parterna. Remissinstanserna: Flera hyresnämnder anser att det borde införas regler om fastställande av ersättningen till skiljemannen och en ekonomisk expert. Några av nämnderna, bl.a. i , framhåller att ersättningen borde fastställas av hyresnämnderna. i anser däremot att en sådan ordning inte är lämplig med hänsyn till de jävssituationer som kan uppkomma. Nämnden framhåller vidare att det inte är lämpligt att ange vad som kan utgöra skälig ersättning genom att hänvisa till den timkostnadsnorm som gäller för ersättning till rättshjälpsbiträden. i framhåller att frågan om i vilken utsträckning skiljemannen och den ekonomiska experten ska ha rätt till förskott på ersättningen bör utredas. anser att en fördelning av kostnaderna enligt 18 kap. kan övervägas. Skälen för regeringens förslag: En skiljeman bör ha rätt till skälig ersättning för arbete och utlägg. Om skiljemannen har anlitat en ekonomisk expert som biträde bör ersättningen till experten ses som ett utlägg för skiljemannen. i lyfter frågan om en skiljemans rätt till förskott på ersättningen. I promemorian föreslås inte några regler gällande förskott. Några sådana regler finns inte heller i lagen om skiljeförfarande. Skiljemannen är att anse som en uppdragstagare till parterna. Allmänna sysslomannarättsliga principer bör därför kunna ge ledning för bedömningen av frågor rörande ersättningen, exempelvis när det gäller rätt till förskott. Parterna har också möjlighet att komma överens med skiljemannen om förskott. Regeringen anser mot denna bakgrund att det inte finns något behov av att införa regler om rätten till förskott. I promemorian föreslås att parterna ska stå för hälften var av ersättningen till skiljemannen om inte parterna har avtalat om en annan fördelning. Om även en fastighetsägarorganisation är part, ska hyresvärden och organisationen gemensamt ansvara för hälften av ersättningen till skiljemannen. Vidare ska parterna svara för sina egna kostnader med anledning av förfarandet, t.ex. kostnader för ombud eller eget arbete. 2021/22:277 advokatsamfund anför att det kan finnas anledning att överväga en fördelning av kostnaderna enligt principerna i , dvs. att förlorande part som utgångspunkt ska ersätta vinnande parts kostnader. Enligt regeringens uppfattning är promemorians förslag utformat på ett lämpligt sätt med hänsyn till att det är fråga om ett frivilligt tvistlösningsförfarande inom ramen för parternas årliga hyresförhandlingar. Eftersom skiljemannens avgörande endast har verkan mellan parterna framstår det inte som lämpligt med ett kostnadsansvar enligt principerna i 18 kap. . Regeringen ställer sig därför bakom promemorians förslag. Enligt regeringens uppfattning är det naturligt att parterna även har möjlighet att avtala om hur parternas egna kostnader ska fördelas mellan dem. I enlighet med promemorians förslag bör skiljemannen kunna begära ersättning av respektive part eller vända sig mot någon av dem för hela beloppet. Parterna bör således svara solidariskt för ersättningen. Eftersom skiljemannen bör ses som en uppdragstagare till parterna, är det enligt regeringens mening inte lämpligt att hyresnämnden ska fastställa ersättningen till skiljemannen. Regeringen instämmer i stället i promemorians slutsats att tvister gällande anspråk på ersättning bör prövas av allmän domstol. Med hänsyn till att skiljemannens avgörande endast har verkan mellan parterna är det inte heller lämpligt att ge skiljemannen möjlighet att fastställa ersättningen, på motsvarande sätt som gäller för skiljemän enligt lagen om skiljeförfarande (se 37 § andra stycket lagen om skiljeförfarande). Verkan av en skiljemans rekommendation Regeringens förslag: En part som inte medverkar till att träffa en för- handlingsöverenskommelse i enlighet med en skiljemans rekommen- dation ska, om parterna inte har avtalat om något annat, vara skyldig att ersätta motparten för skada som uppstår till följd av detta. En förhandlingsklausul ska kunna medföra att en hyresgäst blir bunden av en förhandlingsöverenskommelse som har träffats med stöd av en förhandlingsordning som har ersatt den förhandlingsordning som gällde när förhandlingsklausulen infördes. Förslagen i promemorian överensstämmer med regeringens förslag (Ds 2021:23 s. 137, 140 och 152–159). Remissinstanserna: De flesta av remissinstanserna tillstyrker förslagen eller har inga invändningar mot dem. Vissa remissinstanser, bl.a. ett antal hyresnämnder och , anser att frågan om skadestånd borde prövas av hyresnämnd i stället för av allmän domstol. instanser framhåller att det bör införas bestämmelser om ideellt skadestånd vid underlåtenhet att medverka till att skiljemannens rekommendation omsätts i en förhandlingsöverenskommelse. Skälen för regeringens förslag Skadeståndsskyldighet om en förhandlingsöverenskommelse inte ingås Det föreslagna tvistlösningsförfarandet är tillämpligt på parternas tvist under förutsättning att parterna har ingått avtal om att använda sig av det. Enligt regeringens förslag ska parterna, om de har ingått ett sådant avtal, vara skyldiga att omsätta rekommendationen i en förhandlingsöverenskommelse. En part som inte uppfyller sin förpliktelse att ingå en förhandlingsöverenskommelse får anses göra sig skyldig till avtalsbrott. Allmänna avtalsrättsliga principer om påföljder vid avtalsbrott bör därför tillämpas. I promemorian föreslås att det ska framgå av lagtexten att en part som underlåter att medverka till att omsätta skiljemannens rekommendation i en förhandlingsöverenskommelse ska ersätta motparten för den skada som uppstår till följd av detta. Vid bedömningen av skadeståndets storlek föreslås att allmänna avtalsrättsliga principer ska tillämpas. Det innebär att den part som har drabbats av ett avtalsbrott som utgångspunkt har rätt till ersättning för det positiva kontraktsintresset, dvs. parten ska försättas i samma ekonomiska läge som om avtalet hade fullgjorts. Enligt promemorians bedömning ska en skadeståndstalan väckas vid allmän domstol. Vissa remissinstanser, bl.a. några hyresnämnder, anser att frågan om skadestånd bör prövas av hyresnämnd i stället för av allmän domstol och att det bör införas bestämmelser om ideellt skadestånd. En parts skyldighet att ingå en förhandlingsöverenskommelse baseras i grunden på parternas frivilliga överenskommelse om tvistlösning, och bör inte ses som ett åsidosättande av partens skyldigheter enligt hyresförhandlingslagen. Allmänna avtalsrättsliga principer bör därför tillämpas vid bedömningen av skadeståndets storlek. Att det inte är fråga om ett åsidosättande av en parts förhandlingsskyldighet talar också mot att införa bestämmelser om ideellt skadestånd motsvarande de som finns i hyresförhandlingslagen (se 26–28 §§ denna lag). Fastighetsägarna och ställer sig bakom promemorians förslag. Mot denna bakgrund anser regeringen att det inte finns skäl att införa bestämmelser om ideellt skadestånd. Det förhållandet att allmänna avtalsrättsliga principer bör gälla vid prövningen av skadeståndet innebär också att det är lämpligt att tvister om skadestånd prövas av allmän domstol. Hyresgästernas bundenhet av en förhandlingsöverenskommelse I 2 § första stycket hyresförhandlingslagen anges vad som avses med en förhandlingsklausul. Genom en sådan bestämmelse i det individuella hyresavtalet godtar hyresgästen att bestämmelser om hyra, eller andra hyresvillkor som de kollektivt förhandlande parterna kommer överens om, får tillämpas mot hyresgästen. Av bestämmelsen följer att endast en förhandlingsöverenskommelse som har träffats med stöd av en förhandlingsordning som gällde när förhandlingsklausulen infördes, får tillämpas mot hyresgästen. Denna ordning gör det möjligt för hyresgästen att i samband med att förhandlingsklausulen avtalas ta ställning till vad förhandlingsordningen innebär för honom eller henne. Om det uppstår behov av att ändra en förhandlingsordning i något avseende kan parterna ingå ett tilläggsavtal till förhandlingsordningen eller en ny förhandlingsordning som ersätter den tidigare. Exempelvis kan parterna på detta sätt föra in ett villkor om att tvister ska få prövas av en särskild skiljeman. I sådana situationer kan fråga uppkomma om förhandlingsöverenskommelser som ingås därefter är bindande för en hyresgäst 2021/22:277 vars hyresavtal innehåller en förhandlingsklausul som endast hänvisar till den ursprungliga förhandlingsordningen. I promemorian föreslås en lagändring som innebär att en hyresgäst, genom en förhandlingsklausul, ska kunna bli bunden även av en förhandlingsöverenskommelse som har träffats med stöd av en förhandlingsordning som har ersatt en tidigare. Syftet med förslaget är att hyresgästernas förhandlingsklausuler inte ska behöva uppdateras för att hyresgästerna ska bli bundna av en förhandlingsöverenskommelse som baseras på en ny förhandlingsordning. De remissinstanser som har yttrat sig i frågan, bl.a. , Allmännytta, , och , är positiva till förslaget eller har inga invändningar mot det. Även regeringen bedömer att förslaget innebär ett mer effektivt sätt att omsätta de kollektivt förhandlande parternas överenskommelser i förhållande till de enskilda hyresgästerna och anser att förslaget bör genomföras. i och påpekar är det dock hur förhandlingsklausulen i det enskilda hyresavtalet är utformad som avgör vilken verkan en förhandlingsöverenskommelse har i förhållande till hyresgästen. Detta följer av allmänna avtalsrättsliga principer. Den ändring som föreslås leder därför endast till att det blir möjligt att utforma en förhandlingsklausul på ett sådant sätt att hyresgästen blir bunden även av en förhandlingsöverenskommelse som träffats med stöd av en förhandlingsordning som ersatt en tidigare. Skärpta regler för förhandlingarna Regeringens förslag: En framställning om förhandling ska innehålla förslag på tider och plats för sammanträde för förhandling. En part som inte inställer sig till det sammanträde som ska hållas inom den lagstadgade treveckorsfristen, utan att ha giltig ursäkt för det, ska betala skadestånd till motparten. Ersättning för annan skada än ekonomisk skada ska uppgå till minst hälften av ett prisbasbelopp enligt 2 kap. 6 och 7 §§ socialförsäkrings- balken, om det inte finns särskilda skäl för att bestämma ersättningen till ett lägre belopp. Förslagen i promemorian överensstämmer med regeringens förslag (Ds 2021:23 s. 163–167). Remissinstanserna tillstyrker förslagen eller har inga invändningar mot Skälen för regeringens förslag Skadeståndsskyldighet för en part som inte inställer sig till sammanträde Enligt hyresförhandlingslagen är de förhandlande parterna skyldiga att själva eller genom ombud inställa sig vid ett sammanträde för förhandling och lägga fram ett motiverat förslag till lösning av den fråga som förhand- lingen avser (se 16 § första stycket). Ett förhandlingssammanträde ska, om parterna inte avtalat om något annat, hållas efter det att en framställning om förhandling kommit motparten till handa (se 15 § tredje stycket). Med hänsyn till vikten av att de årliga hyresförhandlingarna bedrivs skyndsamt och på ett effektivt sätt, är det angeläget att ett första förhandlingssammanträde kan hållas inom treveckorsfristen. Annars riskerar hela förhandlingsprocessen att fördröjas. Att sådan fördröjning inte sker är också viktigt med hänsyn till att regeringen föreslår tidsfrister för när en ansökan om att utse en särskild skiljeman ska få ges in (se avsnitt 5.2). Som föreslås i promemorian är det lämpligt att införa ett krav på att den part som begär förhandling i sin förhandlingsframställning ska lämna förslag på tidpunkter och plats för sammanträde. Det underlättar att ett sammanträde kan hållas inom treveckorsfristen. I promemorian föreslås vidare en bestämmelse som kompletterar den befintliga skyldigheten att inställa sig vid ett sammanträde. Om en part har begärt förhandling och föreslagit sammanträde i enlighet med vad som nämnts, ska motparten vara skyldig att ersätta denne för skada som uppstår till följd av att motparten utan giltig ursäkt underlåter att inställa sig till det sammanträde som ska hållas inom treveckorsfristen. Ingen av remissinstanserna invänder mot förslaget. Det är angeläget att parterna lojalt iakttar de regler som gäller för förhandlingarna. Motparten till den som har begärt förhandling bör inte tillåtas att förhala processen. För att motverka detta anser regeringen att det finns skäl att införa en bestämmelse om att en part som inte inställer sig till det förhandlingssammanträde som ska hållas inom treveckorsfristen ska kunna bli skadeståndsskyldig, i enlighet med promemorians förslag. Behovet av att förhandlingarna bedrivs snabbt, effektivt och lojalt gör sig gällande även vid andra typer av förhandlingar än sådana som rör de årliga hyresändringarna. På grund av detta, och för att upprätthålla en enhetlighet inom hyresförhandlingssystemet, bör den nya skadeståndsbestämmelsen gälla alla typer av förhandlingar som förs enligt hyresförhandlingslagen. En part ska ha rätt till minimiskadestånd Enligt hyresförhandlingslagen kan en part som åsidosätter vissa skyldigheter enligt lagen eller en förhandlingsordning bli skadeståndsskyldig (se 26 och 27 §§). Det handlar bl.a. om hyresvärdens skyldighet enligt 5 § första stycket att ta initiativ till förhandlingar med hyresgästorganisationen i vissa frågor och skyldigheten enligt 16 § första stycket att vid ett förhandlingssammanträde lägga fram ett motiverat förslag till lösning av den fråga som förhandlingen avser. Regeringen föreslår nu också en kompletterande bestämmelse om skadeståndsskyldighet för en part som inte inställer sig till det sammanträde som ska hållas inom den lagstadgade treveckorsfristen. Skadestånd kan utgå för både ekonomisk och ideell skada (se 28 §). För att reglerna ska uppnå sitt syfte behöver skadestånden vara kännbara. De skadestånd som utgår enligt rättspraxis är dock relativt låga. I promemorian anges att ideellt skadestånd vanligen bestäms till per överträdelse, men att även högre belopp förekommer. Enligt regeringens mening kan skadestånd av en sådan 2021/22:277 begränsad storlek inte anses vara tillräckliga för att uppnå den önskade effekten att motverka illojalt beteende vid förhandlingarna. Mot den anförda bakgrunden finns det skäl att införa en bestämmelse om att ersättning för ideell skada ska uppgå till minst ett visst belopp. En sådan regel kan verka förebyggande mot överträdelser och på så sätt bidra till mer effektiva förhandlingar. I promemorian föreslås att minimiskadeståndet ska motsvara ett halvt vid var tid gällande prisbasbelopp enligt 2 kap. 6 och 7 §§ socialförsäkringsbalken, dvs. enligt nu gällande prisbasbelopp. Ingen av remissinstanserna invänder mot förslaget. Regeringen anser att beloppet framstår som väl avvägt som en utgångspunkt för vad den ideella skadan får anses uppgå till. Det bör finnas en möjlighet att bestämma skadeståndet till ett lägre belopp om det finns särskilda skäl. Regeringens förslag: De föreslagna lagändringarna ska träda i kraft , förutom en ändring i lagen om arrendenämnder och hyresnämnder. Den föreslagna ändringen om att en hyresgäst, genom en förhandlingsklausul, ska kunna bli bunden även av en förhandlingsöverenskommelse som har träffats med stöd av en förhandlingsordning som har ersatt en tidigare, ska tillämpas även på hyresavtal som har ingåtts före ikraftträdandet. Förslagen i promemorian överensstämmer delvis med regeringens (Ds 2021:23 s. 185 och 186). I promemorian föreslås ikraftträdande . Remissinstanserna: De flesta av remissinstanserna har inga synpunkter. framhåller dock behovet av tillräckligt med tid för att göra nödvändiga justeringar i hyresnämndernas målhanteringssystem. Skälen för regeringens förslag: Förslagen bör träda i kraft . Med hänsyn tagen till de återstående leden i lagstiftningsprocessen och de förberedelser som behövs för hyresnämnderna beräknas det vara den Med hänsyn till att det genom SFS 2022:1027 görs ändringar i 4 § lagen om arrendenämnder och hyresnämnder med samma ikraftträdandedatum bör nu aktuell ändring av den paragrafen träda i kraft den Huvudregeln är att civilrättsliga bestämmelser inte ges verkan för redan ingångna avtal. På hyresrättens område har dock i flera fall bestämmelser getts retroaktiv verkan. De kollektivt förhandlande parterna kommer efter ikraftträdandet att ha möjlighet att ansöka hos hyresnämnden om att en särskild skiljeman ska utses, förutsatt att det finns en bestämmelse om det i deras förhandlingsordning. Det saknar betydelse huruvida avtalet om förhandlingsordning ingåtts före eller efter ikraftträdandet. Någon övergångsregel behövs inte beträf- Prop. 2021/22:277 fande detta. I promemorian föreslås att ändringen i 2 § första stycket hyresförhandlingslagen bör vara tillämplig även på hyresavtal som har ingåtts före ikraftträdandet. Ändringen i den bestämmelsen innebär att en hyresgäst, genom en förhandlingsklausul, ska kunna bli bunden även av en förhandlingsöverenskommelse som har träffats med stöd av en förhandlingsordning som har ersatt en tidigare. Som anges i avsnitt 5.5 är det dock hur förhandlingsklausulen i det enskilda hyresavtalet är utformad som avgör vilken verkan en förhandlingsöverenskommelse har i förhållande till hyresgästen. Det framstår som lämpligt med en bestämmelse i enlighet med det som föreslås i promemorian. Ett hyresavtal som har ingåtts före ikraftträdandet och som är utformat som att hyresgästen ska vara bunden av en förhandlingsöverenskommelse som träffats med stöd av en förhandlingsordning som ersatt en tidigare, stöds därmed av den nya bestämmelsen och behöver inte uppdateras.