prop · H903171 · 2022-03-22 00:00:00 — I enlighet med Lagrådets synpunkt bör möjligheten till avvikelse från regeln om lika rösträtt för sådana medlemmar endast gälla begräns- ningar av rösträtten. För bostadsrättsföreningar gäller som nämns ovan dessutom som ut- gångspunkt att flera medlemmar som innehar en bostadsrätt gemensamt enbart har en röst. Förslaget i promemorian innebär att det även fortsätt- ningsvis skulle vara möjligt att i stadgarna besluta att sådana medlemmar ska ha varsin röst. Flera remissinstanser invänder mot detta. De pekar på att en sådan kvarvarande möjlighet till avvikelse från huvudregeln skulle kunna missbrukas genom att ett stort antal personer anges inneha en bostadsrätt gemensamt, vilket säkrar en oproportionerlig andel av rösterna för deras räkning. Regeringen delar denna farhåga och anser att möjlig- heten till avvikande stadgebestämmelser även i denna del bör tas bort. 11Tydligare regler om bostadsrättshavares renoveringar 11.1Det råder osäkerhet om vad som gäller En bostadsrättshavare har jämfört med en hyresgäst en relativt långtgående rätt att göra förändringar i sin lägenhet. Det är naturligt med hänsyn till de likheter som finns mellan en bostadsrätt och en äganderätt. 2021/22:171 måste bostadsrättshavarens önskan om att själv bestämma över lägenhe- tens utformning balanseras mot övriga medlemmars intresse av att det inte vidtas åtgärder som är till skada eller olägenhet för föreningen, exempelvis åtgärder som påverkar byggnadens hållfasthet. Tendensen är att allt fler bostadsrättshavare vill göra stora förändringar i den egna lägenheten. Prisutvecklingen på bostadsrättsmarknaden bidrar till detta. Det kan finnas stora ekonomiska vinster i att t.ex. ändra en lägen- hets planlösning så att ett ytterligare rum tillskapas. innebär sådana större ändringar en ökad risk för påverkan på grannarnas lägenheter och byggnaden i stort. Olika bostadsrättsföreningar tillämpar reglerna om bostadsrättshavarens ändringar i lägenheten på olika sätt. Det finns en osäkerhet bland förening- ar och medlemmar om vilka åtgärder som får vidtas på egen hand respek- tive endast efter föreningens tillstånd. Det förekommer att bostadsrätts- havare utför förändringsåtgärder utan nödvändigt tillstånd, vilket kan inne- bära att åtgärder vidtas som kan vara skadliga för andra medlemmar och för fastigheten. Bostadsrättshavaren kan bli skyldig att i efterhand åter- ställa lägenheten som vissa värden inte går att återskapa. Det är viktigt att det finns ett tydligt och förutsebart regelverk som balans- erar de motstående intressen som kan finnas när en bostadsrättshavare vill ändra i lägenheten. Bostadsrättsföreningarna bör ha verktyg för att ingripa effektivt mot åtgärder som kan skada föreningen och dess fastighet. Sam- tidigt måste regelverket vara transparent och rättssäkert så att det som bostadsrättshavare är lätt att göra rätt. 11.2Det ska klarare framgå vilka åtgärder som är tillståndspliktiga Regeringens förslag: Det ska preciseras vilka ändringsåtgärder i en bostadsrättslägenhet som är att betrakta som väsentliga förändringar av lägenheten och som därmed kräver styrelsens tillstånd. De ytterligare åtgärder som uttryckligen ska kräva tillstånd är •installation av ledningar för avlopp, värme, gas eller vatten, •installation eller ändring av anordning för ventilation, och •installation eller ändring av eldstad eller rökkanal och andra åt- gärder som påverkar brandskyddet. För en lägenhet som har särskilda historiska, kulturhistoriska, miljö- mässiga eller konstnärliga värden ska en åtgärd som innebär att ett sådant värde påverkas alltid kräva styrelsens tillstånd. Ett tillstånd ska kunna förenas med villkor. Möjligheten att i stadgarna bestämma att styrelsens tillstånd inte behövs för att utföra en åtgärd ska tas bort. Utredningens förslag överensstämmer i huvudsak med regeringens (SOU 2017:31 s. 303). Utredningen föreslår inte att ett tillstånd ska kunna förenas med villkor. Remissinstanserna: De flesta av remissinstanserna tillstyrker förslagen eller har ingen invändning mot dem. i och anser att det bör tydliggöras vilka åtgärder som är tillståndspliktiga eftersom bostadsrättshavaren riskerar att få sin bostads- rätt förverkad vid otillåtna åtgärder. Även Bofrämjandet efterfrågar förtyd- liganden, t.ex. av begreppet kulturhistoriskt värde. anser att skrivningen om kulturhistoriskt värde är för oprecis och att endast K-märkta hus eller lägenheter bör kunna skyddas på detta vis. Kammarrätten i och Kungl. Tekniska högskolan anser inte att möjligheten att i stadgarna bestämma att styrelsens tillstånd inte behövs för en åtgärd bör tas bort. Skälen för regeringens förslag Fler åtgärder ska uttryckligen kräva tillstånd En bostadsrättshavare som vill utföra åtgärder i lägenheten måste i vissa situationer söka tillstånd från bostadsrättsföreningens styrelse. Enligt hit- tills gällande regler krävs tillstånd för åtgärder som innefattar ingrepp i en bärande konstruktion, ändring av befintliga ledningar för avlopp, värme, gas eller vatten och andra väsentliga förändringar av lägenheten. Detta gäller om det inte har bestämts i stadgarna att åtgärderna får utföras utan styrelsens tillstånd. Styrelsen får vägra tillstånd endast om åtgärden är till påtaglig skada eller olägenhet för föreningen (7 kap. 7 § bostadsrättsla- gen). Det tillståndspliktiga området ringas alltså in genom att vissa åtgärder anges specifikt – ingrepp i bärande konstruktioner och ändring av vissa ledningar – medan det i övrigt ska göras en bedömning av om åtgärderna innebär en väsentlig förändring av lägenheten. Enligt vad som uttalades i lagförarbetena när regeln fick sin aktuella utformning kan väsentliga förändringar vara sådana som innebär att en lägenhets karaktärsdrag inte beaktas eller att dess kulturhistoriska värde inte tas till vara. Vidare angavs att ingrepp i sådana ledningar och ventilationskanaler som föreningen ansvarar för normalt bör anses utgöra en väsentlig förändring. Däremot bör enligt vad som uttalades åtgärder som t.ex. innebär förflyttning av väggar som saknar bärande egenskaper och som tillhör lägenheten typiskt sett inte anses utgöra någon väsentlig förändring. Sådana åtgärder är i stället jämförbara med t.ex. ommålning, tapetsering och ny golvbelägg- ning och kräver som regel inte styrelsens tillstånd (se prop. 2002/03:12 s. 62, 63 och 115). Bostadsrätterna menar att den hittillsvarande regleringen inte innebär ett tillräckligt skydd för föreningens fastighet och övriga medlemmar. påpekar tolkas reglerna dessutom olika i olika bostads- rättsföreningar. Det bäddar för meningsskiljaktigheter om huruvida en åtgärd är tillståndspliktig och om styrelsen borde bevilja tillstånd eller inte. För styrelsen blir mandatet att ingripa oklart. Regeringen föreslår i av- snitt 11.4 att den som vidtar åtgärder utan nödvändigt tillstånd ska kunna få bostadsrätten förverkad. Det behövs därför ytterligare preciseringar av vilka åtgärder som är tillståndspliktiga. Enligt den hittillsvarande regleringen omfattar tillståndsplikten ändring av ledningar för avlopp, värme, gas, elektricitet och vatten. Det saknas skäl att behandla ventilationskanaler på något annat sätt. bör därför krävas även för ingrepp i en anordning för ventilation. Även mindre sådana ändringar kan påverka ventilationen för andra lägenheter i huset. Av säkerhetsskäl bör även ändring och installation av eldstad och rökkanal och andra åtgärder som påverkar brandskyddet uttryckligen kräva styrelsens tillstånd. Det bör också förtydligas att det inte enbart är ändringar av ledningar för avlopp, värme, gas och vatten som kräver till- stånd, utan även installation av sådana. Installation av sådana ledningar kan bl.a. orsaka föreningen merkostnader vid framtida omdragningar av gemensamma ledningar. Föreningens skyldighet att bevara huset på bästa sätt gäller inte bara tekniska kvaliteter utan det kan också finnas kulturhistoriska och andra värden som bör bevaras. Exempelvis får en byggnad som är särskilt värdefull från historisk, kulturhistorisk, miljömässig eller konstnärlig synpunkt inte förvanskas (se 8 kap. 13 § [2010:900]). Föreningen har i egenskap av fastighetsägare ett ansvar för att sådan förvanskning av huset inte sker. Om en åtgärd vidtas i strid med förvansk- ningsförbudet riskerar fastighetsägaren att få ett föreläggande om rättelse riktat emot sig (11 kap. 20 § ). Det är därför rimligt att styrelsens tillstånd krävs för åtgärder som riskerar att påverka sådana värden. Förvanskningsförbudet i förutsätter inte att bygg- naden åtnjuter skydd i formell mening genom att pekas ut som särskilt skyddsvärd i detaljplan, områdesbestämmelser eller något annat beslut. Detsamma bör gälla för tillståndsplikten, dvs. styrelsen får göra en själv- ständig bedömning av om det är fråga om en byggnad som är särskilt värdefull från historisk, kulturhistorisk, miljömässig eller konstnärlig syn- punkt. Däremot kan den omständigheten att byggnaden i t.ex. detaljplan har utpekats som särskilt värdefull inverka på bedömningen av om en åtgärd kan sägas vara till påtaglig skada eller olägenhet för föreningen. Om styrelsen gör bedömningen att föreningens byggnader är särskilt skydds- värda bör det kommuniceras till medlemmarna, liksom på vilket sätt sty- relsen anser att värdena bör skyddas och tillvaratas. Som flera remissinstanser lyfter fram är det viktigt att regelverket är tydligt. En bostadsrättshavare riskerar enligt förslaget i avsnitt 11.4 att få sin bostadsrätt förverkad om denne vidtar en åtgärd utan nödvändigt tillstånd. I författningskommentaren beskrivs närmare hur de föreslagna reglerna är tänkta att tillämpas. En bostadsrättshavare som är osäker på om den åtgärd som han eller hon vill vidta kräver tillstånd bör alltid kontakta styrelsen för besked. För den bostadsrättshavare som vidtar adekvata försiktighetsmått finns det därmed inte någon egentlig risk för förverkande på grund av oklarheter kring om en åtgärd är tillståndspliktig eller inte. Om bostadsrättshavaren är oense med styrelsen om huruvida åtgärden eller tillåtlig eller inte kan han eller hon begära hyresnämndens prövning, se avsnitt 11.3. I det avsnittet be- handlas även Lagrådets förslag att det bör klargöras att styrelsens skade- bedömning inte bara ska omfatta skada eller olägenhet för föreningen utan även för en enskild bostadsrättshavare. Ett tillstånd ska kunna förenas med villkor Lagrådet anser att styrelsen bör ha rätt att villkora ett tillstånd till en åtgärd i en lägenhet som har särskilda historiska, kulturhistoriska, miljömässiga eller konstnärliga värden av att bostadsrättshavaren i förhållande till fören- ingen tar på sig det ansvar mot tredje man åtgärden kan föranleda. Det kan t.ex. handla om att åtgärden strider mot förvanskningsförbudet i och att föreningen får ett föreläggande om rättelse riktat emot sig. Regeringen delar Lagrådets uppfattning att föreningen i en sådan situa- tion i sin tur bör kunna vända sig mot bostadsrättshavaren. Styrelsen bör även utan en uttrycklig bestämmelse om detta kunna förena ett tillstånd med ett sådant villkor. Det framstår emellertid som lämpligt att möjlig- heten att förena ett tillstånd med villkor framgår av lag. En sådan bestäm- melse bör enligt regeringens mening ha ett mer generellt tillämpnings- område än Lagrådets förslag. Ett villkor bör kunna ställas upp oavsett om det är fråga om en lägenhet med särskilda värden eller inte och tillämp- ningen bör heller inte vara begränsad till att avse villkor om ansvar mot tredje man. Det bör dock krävas att villkoret är klart och tydligt och verk- ligen behövs för att tillståndet ska kunna meddelas (jfr rättsfallet RH 2020:10). Tillståndsplikten ska inte kunna inskränkas genom stadgarna Det är inte möjligt för en bostadsrättsförening att besluta att tillståndsplikt- en ska vara mer långtgående än vad som framgår av bostadsrättslagen. Däremot kan en bostadsrättshavares frihet att göra förändringar i lägen- heten utan styrelsens tillstånd utökas genom en stadgebestämmelse (7 kap. 7§ tredje stycket bostadsrättslagen). Utredningen menar att det saknas ett verkligt behov av möjligheten att utöka bostadsrättshavarens frihet och framhåller att det snarare finns risker med den hittillsvarande regleringen. Om bärande väggar tas ned eller allt- för stora ingrepp görs kan byggnadens konstruktion och hållfasthet komma i fara. Enligt regeringens mening är det därför viktigt att styrelsen har en oinskränkt möjlighet att säkerställa ett adekvat skydd för fastigheten och ta ställning till åtgärderna i varje enskilt fall. Möjligheten att genom stadgebestämmelser avvika från tillståndsplikten bör därför tas bort. Detta leder också till ett mer överskådligt regelverk för både bostadsrättshavarna och styrelsen. Kammarrätten i framför att en viss åtgärd kan ha varit före- mål för rättslig prövning och att samma fråga kan aktualiseras igen avse- ende andra bostadsrättshavare, vilket enligt kammarrätten talar för att bi- behålla möjligheten att i stadgarna bestämma att en viss åtgärd inte kräver tillstånd. Mot detta kan anföras att en förfrågan från en medlem om att utföra en åtgärd som liknar en som redan har prövats rättsligt bör kunna hanteras snabbt av styrelsen. Det kammarrätten pekar på är därför inte ett tillräckligt skäl för att låta möjligheten till en särskild stadgebestämmelse om tillståndsplikten finnas kvar. ska kunna godkänna en åtgärd Regeringens förslag: Om bostadsrättshavaren är missnöjd med styrel- sens beslut ska han eller hon få begära att hyresnämnden prövar frågan. Utredningens förslag överensstämmer delvis med regeringens (SOU 2017:31 s. 303). Utredningen föreslår också att bostadsrättshavaren ska ha bevisbördan för att en åtgärd som han eller hon vill vidta inte är till påtaglig skada eller olägenhet för föreningen. Remissinstanserna: De flesta av remissinstanserna tillstyrker förslaget eller har ingen invändning mot det. menar att den förväntade omloppstiden för tillståndsärenden kan antas bli betydande och att det kan bidra till att enskilda även fortsättningsvis kommer att vidta åtgärder utan Sammantaget anser hovrätten att det är tveksamt om den förvän- tade nyttan med förslaget kommer att väga upp förväntade nackdelar och Några remissinstanser framför synpunkter på utredningens förslag om bevisbördans placering. Kammarrätten i anser att det inte är självklart att förslaget skulle medföra att bostadsrättshavare i mindre utsträckning skulle utföra åtgärder utan tillstånd. menar att föreningen också bör ha lättast att visa vad som utgör en påtaglig skada eller olägenhet. menar att det är föreningen som har resurser, ritningar och kännedom om historiken m.m. och som därför bör ha att visa att det finns en risk för skada eller olägenhet. Skälen för regeringens förslag bör kunna ge tillstånd till en renoveringsåtgärd Som nämns i avsnitt 11.2 kan styrelsen vägra att lämna tillstånd till en åtgärd, förutsatt att den är till påtaglig skada eller olägenhet för föreningen (7 kap. 7 § bostadsrättslagen). Den bostadsrättshavare som inte är nöjd med styrelsens beslut är enligt den hittillsvarande ordningen hänvisad till att väcka talan vid allmän domstol för att få fastställt att styrelsen ska ge tillstånd till en viss åtgärd. Enligt utredningen är det inte ovanligt att en bostadsrättshavare i stället väljer att vidta åtgärden olovligen. rättsförening som vill ha en prövning av tillåtligheten är i praktiken hän- visad till att i efterhand kräva återställelse av en olovligen utförd åtgärd genom talan vid allmän domstol. En sådan process är tidsödande och riskerar att bli mycket kostsam. Enligt regeringens mening bör en bostadsrättshavare som har nekats att få utföra en åtgärd kunna få tillåtligheten prövad på ett enklare och billi- Om bostadsrättshavaren kunde vända sig till hyresnämnden för att få styrelsens bedömning prövad skulle det inte bara vara till stor fördel för bostadsrättshavaren, utan även för föreningen. Detta eftersom det på förhand blir definitivt avgjort om en åtgärd får genomföras eller inte. motsvarande reglering finns för bostadsrättshavare som av styrelsen har nekats att hyra ut lägenheten i andra hand. Ett sådant förenklat förfarande kan visserligen öka processbenägenheten i och med att fler åtgärder kan komma att bli föremål för rättslig prövning. Det är ändå att föredra framför den osäkerhet som råder och som leder till processer om återställande som, även om de numerärt inte är så många, kan vara mycket omfattande För att införa en möjlighet till tillståndsprövning i 2021/22:171 hyresnämnd talar också att organisationerna på bostadsrättsmarknaden stödjer en sådan möjlighet. lyfter exempelvis särskilt fram att det vid renoveringar av badrum ofta är omöjligt att efter färdig- ställande visa bristernas omfattning, innan det faktiskt uppstår en skada. Detta eftersom bristerna i konstruktionen är dolda. Sammantaget finns det starka skäl för att en bostadsrättshavare som önskar utföra en renoveringsåtgärd i sin lägenhet ska kunna vända sig till hyresnämnden om han eller hon är missnöjd med styrelsens beslut, dvs. om beslutet är nekande eller förenat med villkor som han eller hon inte kan acceptera. beslut bör kunna överklagas till . Lagrådet anser att ett styrelsebeslut om att bevilja tillstånd till en åtgärd bör kunna tas upp i hyresnämnden på begäran av en annan bostads- rättshavare. Enligt Lagrådet uppstår det annars en besvärande obalans eftersom en åtgärd kan leda till att en enskild bostadsrättshavare drabbas av skada eller olägenhet. Lagrådet anser också att det bör klargöras att den skadebedömning som ska göras av styrelsen, och i förekommande fall hyresnämnden, inte bara ska omfatta skada eller olägenhet för föreningen utan även för en enskild bostadsrättshavare. Enligt regeringens mening ingår emellertid en sådan bedömning redan i den prövning som styrelsen och – enligt förslaget – hyresnämnden ska göra. Om en enskild medlems intressen är tillräckligt tungt vägande kan det finnas skäl att neka en åtgärd. Något förtydligande av vad skadebedömningen ska omfatta är därmed inte nödvändigt (jfr prop. 2002/03:12 s. 193). Det är viktigt att styrelsen inför ett beslut om en åtgärd som potentiellt kan påverka andra medlemmar ger sådana medlemmar tillfälle att ha synpunkter på ansökan. På så sätt säker- ställer styrelsen ett i detta hänseende fullgott beslutsunderlag. När det gäller frågan om att utvidga möjligheten att begära hyresnämn- dens prövning av styrelsens beslut gör regeringen följande överväganden. Styrelsens och därmed också hyresnämndens bedömning ska utgå från föreningens intressen. Denna bedömning innefattar att väga samtliga berörda medlemmars intressen mot varandra. En sådan beslutsordning framstår som naturlig i en förening. En generell klagorätt skulle riskera att påtagligt höja konfliktnivån i många bostadsrättsföreningar. Att den som av styrelsen får avslag på sin ansökan om renovering nu föreslås kunna vända sig till hyresnämnden innebär vidare inte någon försämrad ställning för övriga medlemmar. En medlem som drabbas av skada på grund av en renoveringsåtgärd kan oförändrat rikta anspråk mot föreningen eller den bostadsrättshavare som har utfört åtgärden. Sammantaget är det enligt regeringens mening inte lämpligt att införa en sådan ömsesidig prövningsrätt i hyresnämnden som Lagrådet förordar. Utredningens bedömning av rättsläget är att det ligger på styrelsen att visa att en åtgärd är till påtaglig skada eller olägenhet för föreningen. Om sty- relsen inte kan visa det, ska den ge tillstånd till åtgärden. Utredningen föreslår att det i stället ska vara bostadsrättshavaren som inför styrelsen och sedan vid en eventuell överprövning ska visa att åtgärden inte är till påtaglig skada eller olägenhet för föreningen. De flesta av remissinstanserna stödjer förslaget, eller invänder åtmin- stone inte mot det. menar t.ex. att bostadsrättsföreningar kan känna sig tvungna att ge tillstånd trots att riskbilden är oklar samt att Prop. 2021/22:171 bostadsrättshavare som har fått avslag ibland ändå genomför åtgärderna, eftersom de räknar med att föreningen inte kan bevisa tillräcklig olägenhet för att framtvinga ett återställande. Kammarrätten i och in- vänder tvärtom mot utredningens förslag och framhåller bl.a. att det är föreningen som bör ha lättast att visa vad som utgör en påtaglig skada och olägenhet samt att bostadsrättshavaren är den svagare parten. Efter det att utredningens förslag presenterades har det skett en utveck- ling av rättspraxis. I ett refererat hovrättsavgörande har det ansetts ankom- ma på bostadsrättshavaren att lägga fram teknisk utredning som utgör ett tillräckligt gott underlag för en noggrann tillståndsprövning av bostads- rättsföreningens styrelse. Om sådan utredning presenteras ska föreningen enligt vad som uttalats göra det klart mera sannolikt att påtaglig skada eller olägenhet för föreningen riskerar att uppstå som en följd av de begärda åtgärderna, än att så inte är fallet (se rättsfallet RH 2019:41). Frågan är om det nu finns tillräckliga skäl för att i lag reglera frågor om bevisbörda och beviskrav. Som rättstillämpningen ser ut ligger det visser- ligen på styrelsen att motivera ett avslag med hänsyn till den skada eller olägenhet som kan drabba föreningen, men den bostadsrättshavare som vill utföra en åtgärd har ett ansvar för underlaget för tillstånds- prövningen. ska alltså inte behöva ge tillstånd om bostadsrätts- havaren har presenterat så undermålig utredning att riskbilden är oklar. Det bör även beaktas att det är styrelsen som har tillgång till mest information om föreningens fastighet. Sammantaget finns det inte tillräckliga skäl för att reglera frågor om bevisbörda och beviskrav i lag, utan principer för det bör även fortsättningsvis utvecklas genom rättstillämpningen. 11.4Skarpare sanktioner mot olovliga åtgärder Regeringens förslag: En olovligen utförd åtgärd ska kunna leda till att bostadsrätten förverkas. Bostadsrätten ska dock inte förverkas i ringa fall, eller om bostadsrättshavaren vidtar rättelse eller ansöker om till- stånd och får det beviljat av hyresnämnden. rätt att i vissa fall avhjälpa brister på bostads- rättshavarens bekostnad ska också omfatta brister som har uppkommit genom otillåtna ändringsarbeten. Utredningens förslag överensstämmer med regeringens (SOU 2017:31 Remissinstanserna: De flesta av remissinstanserna tillstyrker förslagen eller har ingen invändning mot dem. Tekniska högskolan menar att förslaget om förverkande av bostadsrätten är alltför långtgående. () menar att det bör utredas om så är fallet med hänsyn till Europeiska konventionen om skydd för de mänskliga rättigheterna och de grundläggande friheterna (Europa- konventionen). Skälen för regeringens förslag Bostadsrätten ska kunna förverkas om åtgärder utförs olovligen Det finns enligt den hittillsvarande ordningen inte någon särskild sanktion för en förening att ta till mot en bostadsrättshavare som utför en åtgärd olovligen, dvs. utan att ha sökt nödvändigt tillstånd eller i strid med ett nekande beslut från styrelsen. Bostadsrättshavaren kan visserligen behöva återställa lägenheten, men det förutsätter att åtgärden har inneburit påtaglig skada eller olägenhet för föreningen. Det förutsätter också typiskt sett att bostadsrättsföreningen initierar en domstolsprocess om det, med de osäker- heter och kostnader som detta kan vara förenat med. Är bostadsrätts- havarens förändring av lägenheten att anse som vanvård finns det möjlig- het till förverkande av bostadsrätten (7 kap. 18 § 5 bostadsrättslagen). Troligen är det dock mycket ovanligt att förverkande sker på denna grund med hänvisning till otillåten renovering. framhåller att det finns mycket liten risk för en bostadsrättshavare att ignorera tillstånds- förfarandet. Det leder i sin tur till att bostadsrättshavare vidtar olovliga åtgärder med olägenheter och byggnadstekniska risker som följd. Ett förverkande av nyttjanderätten förekommer i andra sammanhang när nödvändigt tillstånd från fastighetsägaren saknas.