prop · H903277 · 2022-07-12 00:00:00 — Regeringens bedömning: Förslaget om att det ska införas ett tvistlösningsförfarande för tvister om de årliga hyresändringarna mellan de kollektivt förhandlande parterna väntas leda till att sådana tvister kan avgöras på ett snabbare, enklare och effektivare sätt. Vidare bedöms risken för retroaktiva hyreshöjningar och utdragna rättsprocesser mellan hyresvärden och enskilda hyresgäster minska. Förslaget medför, tillsammans med förslagen om skärpta regler för hur förhandlingarna ska bedrivas, att de årliga hyresförhandlingarna kan bedrivas mer effektivt. Det föreslagna tvistlösningsförfarandet medför kostnader för de parter som använder sig av det. Förslagen kan dock även innebära resursbesparingar för de kollektivt förhandlande parterna. Förslagen gynnar enskilda hyresgäster genom att risken för retroaktiva hyreshöjningar och utdragna rättsprocesser minskar. Förslagen bedöms sammantaget inte påverka hyresnämndernas eller domstolarnas arbetsmängd. Bedömningen i promemorian överensstämmer i allt väsentligt med regeringens (Ds 2021:23 s. 169–184). Remissinstanserna: De flesta av remissinstanserna framför inga synpunkter på bedömningen. i bedömer att antalet nya ärenden i hyresnämnderna om särskild skiljeman och skadestånd kan komma att överstiga den bedömning som görs i promemorian. Nämnden ifrågasätter vidare promemorians bedömning att antalet ärenden kommer att minska . Nämnden anser vidare att bedömningarna av tidsåtgången för nämndernas hantering av ärenden om särskild skiljeman och de positiva konsekvenserna av förslagen för nämndernas del är för optimistiska. Skälen för regeringens bedömning Konsekvenser för hyresmarknadens funktionssätt Om det föreslagna tvistlösningsförfarandet får en acceptans hos de kollektivt förhandlade parterna på hyresmarknaden, kan ett flertal positiva effekter uppnås för hyresmarknadens funktionssätt. Förslagen väntas leda till att tvister om de årliga hyresändringarna inom det privata hyresbeståndet kan avgöras på ett snabbare, enklare och mer effektivt sätt. Förslagen kan också bidra till att parternas förhandlingar kan bedrivas på ett mer effektivt sätt. Vidare minkar riskerna för retroaktiva hyreshöjningar och utdragna rättsprocesser mellan hyresvärden och enskilda hyresgäster. Att de årliga hyresförhandlingarna fungerar bättre kan också bidra till att förbättra förutsättningarna för de kollektivt förhandlande parterna att gemensamt ta ett långsiktigt ansvar för att hyressättningen utvecklas på ett ändamålsenligt sätt. En förutsättning för att angivna fördelar ska uppstå är att de kollektivt förhandlande parterna väljer att använda sig av tvistlösningsförfarandet. Fastighetsägarna, och Allmännytta har alla ställt sig positiva till förslagen i denna del. Fastighetsägarna och har även framfört att de kommit överens om att komplettera sin gemensamma rekommenderade förhandlingsordning med ett villkor om att det föreslagna tvistlösningsförfarandet får användas. Det innebär att de lägenheter som ingår i det kollektiva förhandlingssystemet och omfattas av den rekommenderade gemensamma förhandlingsordningen kommer att omfattas av tvistlösningsförfarandet. Regeringen bedömer mot denna bakgrund att det finns goda förutsättningar för förslagen att få önskad effekt. Även förslagen om skärpta regler om skadestånd för en part som inte inställer sig till det förhandlingssammanträde som ska hållas inom den lagstadgade treveckorsfristen och om minimiskadestånd när en part bryter mot sina skyldigheter enligt hyresförhandlingslagen bedöms kunna leda till positiva effekter för hyresmarknadens funktionssätt. Förslagen kan motverka illojala beteenden från parterna inom ramen för förhandlingarna och bidra till att förhandlingarna kan bedrivas mer effektivt. Det har inte framkommit något som talar för att förslagen kommer att påverka hyresnivåerna. Konsekvenser för hyresmarknadens aktörer Förslaget om att det ska införas ett tvistlösningsförfarande för tvister om de årliga hyresändringarna berör främst aktörerna inom det privata hyresbeståndet. Som framhålls i promemorian kan det antas vara främst de större privata fastighetsägarna som har ett intresse av att hänskjuta tvister till en skiljeman för prövning. I promemorian uppskattas att omkring 50–200 tvister kommer att hänskjutas till en skiljeman. Antalet ärenden bedöms minska något . Det föreslagna tvistlösningsförfarandet medför kostnader för de parter som väljer att använda sig av det. Parterna ska stå för kostnaden för skiljemannen och, i förekommande fall, en ekonomisk expert samt för sina egna kostnader i anledning av förfarandet. För fastighetsägare kommer kostnaden att utgöra en vanlig kostnad i verksamheten, som får täckas med intäkter i rörelsen. kan antas bli inblandad i högst någon enstaka tvist . Kostnaderna kan därmed antas bli förhållandevis begränsade. , som är den helt dominerande aktören på hyresgästsidan i hela landet, kan komma att bli inblandad i ett förhållandevis stort antal tvister . I promemorian bedöms att den totala kostnaden för kan komma att uppgå till ett par . förhandlingsverksamhet finansieras genom förhandlingsersättning enligt 20 § hyresförhandlingslagen och medlemsavgifter. Förslagen väntas inte enbart medföra kostnader för de kollektivt förhandlande parterna, utan kan även leda till resursbesparingar. Genom att förhandlingarna kan bedrivas mer effektivt kan dessa innebära mindre arbete och lägre kostnader för parterna. Vidare minskar risken för att strandade förhandlingar om de årliga hyresändringarna hänskjuts till hyresnämnden, vilket annars kan medföra ett betydande arbete och kostnader för parterna i processen. Hyresgästerna gynnas av förslagen genom att risken för retroaktiva hyreshöjningar och utdragna rättsprocesser minskar. bedöms även i fortsättningen ha goda förutsättningar att tillvarata hyresgästernas kollektiva intressen. Konsekvenser för det allmänna För hyresnämnderna innebär förslagen att nämnderna tillförs nya typer av ärenden om att utse och om att entlediga en särskild skiljeman. I promemorian uppskattas att antalet ärenden vid hyresnämnderna om att utse en skiljeman kommer uppgå till cirka 50–200 . Antalet ärenden bedöms minska något . Ärenden om att utse en skiljeman får anses vara okomplicerade och det kan antas att det normalt inte kommer att finnas några tvistiga frågor i ett ärende. Ärendena bör som utgångspunkt kunna avgöras efter skriftlig handläggning och av ett hyresråd ensamt. Om hyresnämnden ska medla mellan parterna kan ärendena bli något mer resurskrävande eftersom det då kan behöva hållas ett sammanträde, vid vilket det kan finnas skäl för intresseledamöter att delta. Eftersom ärendena ska handläggas särskilt skyndsamt innebär det att dessa behöver prioriteras framför andra ärenden som inte är av förturskaraktär. Förslagen kan förväntas leda till minskad arbetsbörda för nämnderna genom att färre ärenden om ändring av hyresvillkor enligt 24 § hyresförhandlingslagen kommer att hänskjutas till nämnderna efter strandade förhandlingar. Sådana ärenden kan vara mycket resurskrävande för nämnderna. Ärendena kan avse ett stort antal parter och kräva att hyresnämnden håller sammanträde och syn av berörda fastigheter. Antalet ärenden om skadestånd enligt 26 och 27 §§ hyresförhandlingslagen kan komma att öka något till följd av förslagen att skadestånd ska kunna bli följden om en part inte inställer sig till det förhandlingssammanträde som ska hållas inom den lagstadgade treveckorsfristen samt att det införs rätt till ett minimiskadestånd. Det kan dock antas bli fråga om ett begränsat antal ärenden. Syftet med de föreslagna skadeståndsreglerna är främst att motverka illojala beteenden från parterna inom ramen för förhandlingarna. 2021/22:277 Mot den anförda bakgrunden delar regeringen promemorians bedömning att förslagen sammantaget inte kommer påverka hyresnämndernas arbetsmängd. Förslagen innebär att hyresnämndens beslut i ärenden om särskild skiljeman inte ska få överklagas. Förslagen i denna del kommer därför inte att påverka målstillströmningen till , som är överinstans för hyresnämnderna. För hovrättens del kan förslagen leda till en viss ökning av antalet ärenden om skadestånd enligt hyresförhandlingslagen. kan antalet tvister om ändring av hyresvillkor enligt 24 § hyresförhandlingslagen väntas bli lägre. Förslagen bedöms därför inte leda till en ökad måltillströmning till hovrätten. När det gäller de allmänna domstolarna, kan förslagen leda till exempelvis tvister om skadestånd till följd av att en part underlåtit att ingå en förhandlingsöverenskommelse i enlighet med en skiljemans rekommendation eller om ersättning till skiljemannen. I promemorian bedöms att antalet tvister av aktuellt slag kommer att bli i det närmaste obefintligt eller högst ett par . Eftersom det föreslagna tvistlösningsförfarandet bygger på att parterna har avtalat om att använda sig av det får det antas att parterna i de allra flesta fall kommer att följa skiljemannens rekommendation. Mot denna bakgrund delar regeringen promemorians bedömning. För medför förslagen att en eller flera ärendetyper behöver införas i hyresnämndernas målhanteringssystem. Det kan även finnas behov av informationsinsatser riktade till hyresnämnderna i samband med genomförandet. Uppgifterna bedöms rymmas inom befintliga anslag. Förslagen kan inte antas få konsekvenser för integrationen, det kommunala självstyret eller för jämställdheten mellan kvinnor och män. De strider inte mot skyldigheter som följer av anslutning till Europeiska unionen. 9.1 Förslaget till lag om tvistlösning inom ramen för vissa kollektiva hyresförhandlingar 1 § I denna lag finns bestämmelser om förfarandet vid sådana hyrestvister mellan parterna i en förhandlingsordning för vilka hyresnämnden har utsett en särskild skiljeman enligt 23 a § hyresförhandlingslagen (1978:304). I paragrafen finns en övergripande beskrivning av lagens innehåll. Övervägandena finns i avsnitt 5.1 och 5.3. Lagen innehåller bestämmelser om förfarandet i sådana kollektiva hyrestvister mellan parterna i en förhandlingsordning som handläggs av en särskild skiljeman som utsetts av hyresnämnden. Parterna är på ena sidan en hyresvärd, eller en hyresvärd och en fastighetsägarorganisation som hyresvärden är medlem i, och på andra sidan en hyresgästorganisation (se 1 § första stycket hyresförhandlingslagen). Bestämmelser om i vilken typ av tvister och under vilka övriga förutsättningar som hyresnämnden kan utse en särskild skiljeman finns i 23 a och 23 b §§ hyresförhandlingslagen. En grundläggande förutsättning för att en skiljeman ska utses är att parterna har avtalat om att deras tvist får prövas av en särskild skiljeman. Av 23 c § hyresförhandlingslagen följer att den nya lagen tillämpas vid skiljemannens handläggning av tvisten. Vissa grundläggande bestämmelser i 2 och 4 §§ om förfarandet har sin motsvarighet i lagen (1999:116) om skiljeförfarande. Ledning för tillämpningen kan i någon utsträckning fås från uttalanden om tolkningen avseende motsvarande bestämmelser i den lagen. bör den speciella karaktären hos de förhandlingstvister som kan prövas av en särskild skiljeman beaktas. Förfarandet skiljer sig också från ett skiljeförfarande enligt lagen om skiljeförfarande, bl.a. genom att skiljemannens rekommendation har verkan endast mellan parterna. Lagen är i delar dispositiv. Parterna kan alltså komma överens om avvikelser från bestämmelserna om det föreskrivs i lagen. Sådana överenskommelser kan t.ex. tas in i parternas förhandlingsordning eller ingås i anslutning till förfarandet hos skiljemannen. Parterna har möjlighet att avtala om avvikelser bl.a. från det som anges i 11 § om parternas skyldighet att ingå en förhandlingsöverenskommelse i enlighet med skiljemannens rekommendation och från regleringen i 12 § om hur ansvaret för att betala ersättning till skiljemannen ska fördelas mellan parterna. Flera av lagens bestämmelser är emellertid inte möjliga att avtala bort. Parterna kan exempelvis inte avtala om vad som ska gälla i frågan om sammanträde, utan det är skiljemannen som i det enskilda fallet avgör om sammanträde behövs enligt 5 §. På motsvarande sätt är det skiljemannen som avgör om det är lämpligt att handlägga flera tvister tillsammans enligt 7 §. Parterna har även möjlighet att komma överens om vad som ska gälla för skiljemannens handläggning vid sidan om lagens bestämmelser. Skiljemannen ska som utgångspunkt följa sådana gemensamma instruktioner från parterna (jfr 21 § lagen om skiljeförfarande). Det kan gälla exempelvis antalet skrifter som parterna ska ge in och vilka tidsfrister som ska gälla för yttranden. Det är dock givet att skiljemannen inte är skyldig att följa t.ex. instruktioner som rent praktiskt visar sig omöjliga att genomföra (jfr prop. 1998/99:35 s. 109). Om en fråga om förfarandet inte regleras i lagen och parterna inte heller har lämnat en gemensam instruktion i frågan, beslutar skiljemannen om förfarandet. Parterna svarar för utredningen i tvisten. Parternas bestämmanderätt i fråga om vilken utredning som ska läggas fram är dock inte obegränsad. Exempelvis behöver skiljemannen inte ta upp bevisning som ligger vid sidan om saken eller annars är onödig, t.ex. av det skälet att parterna är överens om det som ska bevisas. Eftersom tvistlösningsförfarandet har sin grund i parternas avtal är skiljemannen att se som uppdragstagare i förhållande till parterna. Det innebär att skiljemannen inte omfattas av de regler om offentlighet och sekretess som gäller hos hyresnämnden. För tvister som handläggs av en särskild skiljeman gäller samma principer om offentlighet och sekretess som för skiljeförfaranden enligt lagen om skiljeförfarande. 2021/22:277 förfarandet inte är offentligt och att skiljemannen har tystnadsplikt gällande det som han eller hon får kännedom om genom förfarandet (se bl.a. SOU 1995:65 s. 186). 2 § Skiljemannen ska handlägga tvisten opartiskt, ändamålsenligt och Paragrafen innehåller vissa grundläggande bestämmelser om hur en skilje- man ska handlägga en tvist. Övervägandena finns i avsnitt 5.3. Av paragrafen framgår att skiljemannen ska handlägga tvisten opartiskt, ändamålsenligt och snabbt (jfr 21 § lagen [1999:116] om skiljeförfarande). Att handläggningen ska vara opartisk innebär att skiljemannen inte får låta partsställningen påverka utförandet av uppdraget. enlighet innebär bl.a. att tvisten ska handläggas på ett rättssäkert och effek- Att en tvist ska handläggas snabbt innebär att skiljemannen ska planera och utföra uppdraget så att det kan slutföras . 3 § En part ska till skiljemannen ange sina yrkanden. ange de omständigheter och den utredning som åberopas. En parts skriftliga utredning ska lämnas till skiljemannen. I paragrafen anges bl.a. vilka uppgifter som parterna under förfarandet ska lämna till skiljemannen. Övervägandena finns i avsnitt 5.3. Av första stycket framgår att parterna ska ange sina yrkanden. positioner gällande hur stor hyresändringen ska vara och från vilken tid- punkt den ska gälla utgör motstående yrkanden. Yrkandena ska vara så preciserade att de kan läggas till grund för skiljemannens prövning. yrkande om hyresändring kan innebära att hyran ska höjas med en viss procentsats för de lägenheter som omfattas av en förhandlingsordning. finns dock inget hinder mot att en part yrkar att skiljemannen ska ange en till beloppet bestämd hyra för varje lägenhet. Parterna ska också ange de omständigheter och den utredning som de Förfarandet är som huvudregel skriftligt och utgångspunkten är att par- terna ska lämna de angivna uppgifterna i skrift. Av andra stycket framgår att parterna till skiljemannen ska lämna den skriftliga utredning som de vill att denne ska beakta vid sin prövning. Eftersom skiljemannen ska pröva parternas förhandlingstvist när de inte själva kommer överens, är det naturligt att det underlag som parterna har lagt fram under de förhandlingar som föregått förfarandet också läggs fram 4 § En part ska få del av det material som den andra parten har lämnat till skiljemannen och ges tillfälle att yttra sig över det i den omfattning som I paragrafen behandlas en parts rätt att ta del av material och att yttra sig Övervägandena finns i avsnitt 5.3. Skiljemannen ska se till att parterna får del av allt material rörande tvis- ten som den andra parten har lämnat till skiljemannen (jfr 24 § andra stycket lagen [1999:116] om skiljeförfarande). Det är tillräckligt att hand- Prop. 2021/22:277 lingarna skickas till parterna. Något krav på delgivning ställs alltså inte Skiljemannen är inte skyldig att låta parterna få del av handlingar som har kommit till endast som ett led i de överväganden som skiljemannen gör. Skiljemannen ska också ge parterna möjlighet att bemöta det som den andra parten har anfört i den utsträckning som det behövs (jfr 24 § första stycket lagen om skiljeförfarande). För att skiljemannen ska kunna klarlägga vad som är tvistigt behöver parterna ange sin inställning till det som motparten har framfört. Parterna ska i regel få möjlighet att yttra sig över de inledande skrifterna. En part ska inte tillåtas att förhala förfarandet genom t.ex. ovidkommande utredningar. Skiljemannen kan ange en frist inom vilken parterna ska yttra sig slutligt. 5 § Ett sammanträde ska hållas om det behövs. Paragrafen reglerar förutsättningarna för att hålla sammanträde. Övervägandena finns i avsnitt 5.3. Skiljemannen ska hålla sammanträde med parterna om det behövs. Sammanträdet utgör ett komplement till den i övrigt skriftliga handläggningen. Möjligheten att hålla sammanträde syftar till att ge skiljemannen förutsättningar att handlägga tvisten på ett rättssäkert och effektivt sätt. Det är skiljemannen som avgör om det finns behov av sammanträde. Vid bedömningen ska det vägas in att tvisten ska handläggas ändamålsenligt och snabbt (se 2 §). Eftersom utredningen i den typ av tvister som kan avgöras av en särskild skiljeman i regel är endast skriftlig, kan skiljemannen i de flesta fall avgöra en tvist utan sammanträde. I vissa fall kan dock sammanträde behöva hållas för att klarlägga tvistefrågorna. Om skiljemannen ska medla mellan parterna enligt 6 §, finns det ofta ett behov av ett sammanträde. Skulle båda parterna anse att det behövs ett sammanträde, talar det starkt för att ett sådant ska hållas. Skiljemannen ska kalla parterna till sammanträdet. Något krav på delgivning uppställs inte. Om en part uteblir från sammanträdet utgör det i sig inte hinder mot att skiljemannen slutför handläggningen och lämnar en rekommendation till parterna enligt 9 §. 6 § Om parterna begär det ska skiljemannen medla mellan dem. I paragrafen anges förutsättningarna för att skiljemannen ska medla mellan parterna. Övervägandena finns i avsnitt 5.3. En förutsättning för att skiljemannen ska medla mellan parterna är att båda parter begär det. Det finns ingenting som hindrar att skiljemannen själv väcker frågan om medling med parterna. Syftet med medlingen är att parterna ska träffa en förhandlingsöverenskommelse i de frågor som tvisten rör. Om parterna efter medling träffar en sådan överenskommelse, är skiljemannens uppdrag slutfört. Lagen (2011:860) om medling i vissa privaträttsliga tvister är inte tillämplig vid skiljemannens medling. 7 § Om en skiljeman handlägger två eller flera tvister som avser samma ort, får tvisterna handläggas tillsammans om det begärs av en part och är lämpligt med hänsyn till de omständigheter och den utredning som parterna har åberopat. I paragrafen anges villkoren för att flera tvister ska få handläggas tillsammans. Övervägandena finns i avsnitt 5.3. En första förutsättning för att flera tvister ska få handläggas tillsammans, är att hyresnämnden har utsett samma person att vara skiljeman i tvisterna (jfr kommentaren till 23 a § hyresförhandlingslagen [1978:304]). Det krävs också att tvisterna avser samma ort. Begreppet ort har samma innebörd som enligt 12 kap. 55 § andra stycket jordabalken, dvs. det är samma begrepp som det som används vid en jämförelse mellan lägenheter inom ramen för en bruksvärdesprövning. Det krävs vidare att åtminstone en av parterna begär att tvisterna handläggs tillsammans. En sådan handläggning ska också vara lämplig med hänsyn till de omständigheter och den utredning som åberopats i de olika tvisterna, på både hyresgäst- och hyresvärdssidan. Vid bedömningen ska hänsyn tas till främst de effektivitetsvinster och processekonomiska fördelar för parterna som det kan medföra att handlägga flera tvister tillsammans när tvisterna är mycket likartade. Om exempelvis parterna är desamma i flera parallella förhandlingstvister, eller flera parter i olika förhandlingstvister företräds av samma ombud, och i huvudsak samma omständigheter och utredning åberopats i de olika tvisterna, kan det finnas fördelar med att handlägga tvisterna tillsammans. Det är skiljemannen som avgör om det är lämpligt att handlägga tvisterna tillsammans eller inte. Som underlag för bedömningen ska skiljemannen inhämta parternas uppfattningar i frågan. Skiljemannen ska beakta eventuella invändningar som görs mot att tvisterna handläggs tillsammans och bedöma om fördelarna med en sådan handläggning väger tyngre än de nackdelar som detta kan innebära. Om parterna är överens om att det är lämpligt att handlägga tvisterna tillsammans, krävs starka skäl för att skiljemannen ska gå emot parternas vilja. Att tvisterna handläggs tillsammans innebär bl.a. att skiljemannen kan förelägga parterna i de olika tvisterna att yttra sig vid samma tillfälle och, om det finns behov av det, hålla ett för tvisterna gemensamt sammanträde. Tvisterna måste fortfarande bedömas individuellt, med beaktande av de omständigheter och den utredning som åberopats i respektive tvist, och en separat rekommendation ska lämnas för varje tvist (se även kommentaren till 9 §). 8 § Om parterna begär det ska skiljemannen anlita en ekonomisk expert att biträda honom eller henne. Skiljemannen får även i annat fall anlita en sådan expert, om det kan antas vara till fördel för prövningen. I paragrafen regleras förutsättningarna för en skiljeman att anlita en ekonomisk expert. Övervägandena finns i avsnitt 5.3. För att vara lämplig för uppdraget ska en skiljeman som utgångspunkt ha kompetens på hyresrättens område (se kommentaren till 23 b § hyresförhandlingslagen [1978:304]). Eftersom prövningen av den typ av tvister som kan avgöras av en skiljeman ofta innefattar ekonomiska bedömningar, kan skiljemannen i vissa fall behöva biträde av en expert med ekonomisk Prop. 2021/22:277 sakkunskap. Skiljemannen ska anlita en ekonomisk expert om båda parter begär det. I andra fall får skiljemannen anlita en sådan expert om det kan antas vara till fördel för prövningen. I många fall borde dock skiljemannen kunna göra de bedömningar som krävs utan biträde av en ekonomisk expert. Exempelvis kan parterna ha gett in skriftliga utlåtanden från ekonomiskt sakkunniga som ger skiljemannen tillräckligt underlag för bedömningen. Om båda parter motsätter sig att en ekonomisk expert anlitas, krävs det starka skäl för att skiljemannen ändå ska anlita en sådan. Skiljemannen avgör vilken typ av ekonomisk kompetens som experten ska ha, med beaktande av de omständigheter och den utredning som har åberopats av parterna, och vem som ska utses till expert. Det är normalt lämpligt att skiljemannen ger parterna möjlighet att lämna synpunkter på valet av expert. Om parterna är överens om vem som ska utses bör den personen i regel väljas. En ekonomisk experts uppgift är endast att biträda skiljemannen och experten deltar inte i prövningen av tvisten. Experten är inte heller en sådan sakkunnig vars uppgifter utgör ett bevis. Expertens roll är att underlätta för skiljemannen att tillgodogöra sig det material som parterna har lagt fram. Experten ska inte göra någon egen bedömning av hur tvisten ska lösas. En ekonomisk expert har rätt till ersättning av skiljemannen. Ersättningen är ett utlägg för skiljemannen som han eller hon har rätt till ersättning för av parterna (se kommentaren till 12 §).