prop · H903277 · 2022-07-12 00:00:00 — Prövningen av en tvist 9 § Skiljemannen avgör tvisten genom en skriftlig rekommendation till parterna. En rekommendation ska meddelas parterna senast efter det att hyresnämnden utsåg skiljemannen. Om det finns särskilda skäl, får en rekommendation dock meddelas . I paragrafen finns bestämmelser om skiljemannens avgörande av tvisten. Övervägandena finns i avsnitt 5.1 och 5.3. Enligt första stycket avgör skiljemannen en tvist genom en rekommendation till parterna. Av rekommendationen ska framgå den ändring av hyresnivån som skiljemannen har kommit fram till och den tidpunkt från vilken hyresändringen ska gälla. Beroende på hur parterna har utformat sina yrkanden, kan rekommendationen innebära att hyran ska höjas med en viss procentsats för de lägenheter som omfattas av en förhandlingsordning eller att det anges en till beloppet bestämd hyra som ska gälla för varje lägenhet. Om inte parterna har kommit överens om annat, förutsätts skiljemannen inte ange några skäl för sina slutsatser (se även 10 § om skiljemannens prövning av tvisten). Om skiljemannen har handlagt flera tvister tillsammans enligt 7 § ska en separat rekommendation lämnas för var och en av tvisterna. Skiljemannens rekommendation har endast verkan mellan parterna och kan inte verkställas exekutivt. I 11 § regleras parternas skyldighet att omsätta en rekommendation i en förhandlingsöverenskommelse. 2021/22:277 En rekommendation kan inte överklagas och kan inte heller angripas genom en talan om ogiltighet eller på det sätt som gäller för skiljedomar enligt lagen (1999:116) om skiljeförfarande (jfr 33 och 34 §§ i den lagen). När rekommendationen har meddelats parterna är skiljemannens uppdrag slutfört. Skiljemannens uppdrag är också slutfört om parterna innan en rekommendation lämnats har nått en förhandlingsöverenskommelse enligt 19 § hyresförhandlingslagen (1978:304) i den fråga som tvisten rör, eller om parterna i någon annan ordning har kommit överens om att avsluta skiljemannens uppdrag. Av andra stycket framgår att skiljemannens rekommendation ska meddelas parterna senast efter det att hyresnämnden utsåg skiljemannen. Skiljemannen får dock meddela rekommendationen senare om han eller hon bedömer att det finns särskilda skäl. Så kan vara fallet exempelvis om skiljemannen har medlat mellan parterna. Det kan även finnas särskilda skäl om parterna när rekommendationen ska meddelas är nära att träffa en överenskommelse och behöver ytterligare tid för förhandling. Ett annat fall är att en part inte har inkommit med underlag som skiljemannen behöver för sin prövning och parten har haft giltig ursäkt för det. Det förhållandet att en skiljeman har entledigats och en ny skiljeman utsetts innebär inte att en ny sexveckorsfrist börjar löpa. Däremot kan ett sådant byte av skiljeman motivera att rekommendationen meddelas efter fristens utgång. 10 § Skiljemannen ska pröva tvisten utifrån de yrkanden som parterna har framställt och de omständigheter som de har åberopat. Om parterna är överens om vilka omständigheter som ska ha betydelse för ändring av hyresnivån, ska skiljemannen pröva tvisten med utgångspunkt i dessa. Paragrafen innehåller bestämmelser om ramarna för skiljemannens prövning av en tvist. Övervägandena finns i avsnitt 5.3. Första stycket ger uttryck för den s.k. dispositionsprincipen. Den innebär att parternas yrkanden bestämmer ramarna för skiljemannens prövning. Det gäller såväl i frågan om vilken ändring av hyran som ska ske som i frågan om från vilken tidpunkt ändringen ska gälla. Skiljemannen ska inte heller beakta andra omständigheter än de som parterna har åberopat. Inom ramarna för förfarandet har skiljemannen att bedöma vilken betydelse de omständigheter och den utredning som åberopats av parterna ska ha för ändringen av hyresnivån och när ändringen ska börja gälla, genom att värdera de argument som parterna har fört fram. Paragrafen innebär inte någon begränsning av vilka omständigheter som parterna får åberopa eller vilken utredning som de får lägga fram i tvisten. Eftersom skiljemannen ska pröva parternas förhandlingstvist när de inte själva kommer överens, är det naturligt att det underlag som parterna har lagt fram under förhandlingarna också läggs fram för skiljemannen. Det finns inte någon lagreglering som anger syftet med de hyresjusteringar som de årliga hyresförhandlingarna avser eller vilka kriterier en ändring av hyresnivån ska grundas på. I andra stycket anges emellertid att om de tvistande parterna är överens om vilka omständigheter som ska ha betydelse för en ändring av hyresnivån, ska skiljemannen pröva tvisten med Prop. 2021/22:277 utgångspunkt i det som parterna är överens om. Detta får anses följa redan av förfarandets privaträttsliga karaktär. En överenskommelse kan exempelvis avse vilka faktorer som ska beaktas vid en ändring av hyresnivån eller de ändamål som ändringen ska syfta till att uppnå. En sådan överenskommelse kan framgå av förhandlingsordningen eller träffas i anslutning till förfarandet. Skyldighet att ingå en förhandlingsöverenskommelse 11 § Parterna ska, om de inte har avtalat om något annat, omsätta en rekommendation i en förhandlingsöverenskommelse enligt 19 § hyresförhandlingslagen (1978:304) från det att rekommendationen meddelades. En part som inte medverkar till att en rekommendation omsätts i en förhandlingsöverenskommelse är skyldig att ersätta motparten för den skada som uppstår till följd av detta, om parterna inte har avtalat om något annat. Paragrafen innehåller bestämmelser om verkan av en skiljemans rekommendation. Övervägandena finns i avsnitt 5.1 och 5.5. Skiljemannens rekommendation har, till skillnad från en skiljedom, verkan endast mellan parterna. Avgörandet är alltså inte verkställbart och har inte rättskraft. Rekommendationen har inte heller samma verkan som en förhandlingsöverenskommelse mellan parterna. För att den hyresändring som följer av rekommendationen ska kunna tillämpas mot de enskilda hyresgästerna måste den därför omsättas i en förhandlingsöverenskommelse (jfr 2 § första stycket hyresförhandlingslagen). Av första stycket följer att parterna är skyldiga att träffa en förhandlingsöverenskommelse i enlighet med skiljemannens rekommendation från det att rekommendationen meddelades. Parterna kan avtala om att de inte ska vara bundna av rekommendationen eller om att en annan tidsfrist ska gälla. Parterna är också fria att träffa en förhandlingsöverenskommelse med ett annat innehåll än vad som följer av rekommendationen. En part som inte uppfyller sin förpliktelse att ingå en förhandlingsöverenskommelse i enlighet med skiljemannens rekommendation gör sig skyldig till avtalsbrott. I andra stycket anges särskilt vad som då gäller i fråga om skadeståndsskyldighet. En part som inte medverkar till att en rekommendation omsätts i en förhandlingsöverenskommelse är skyldig att ersätta motparten för den skada som uppstår till följd av detta. En talan om skadestånd prövas av allmän domstol. När det gäller skadeståndets storlek tillämpas allmänna avtalsrättsliga principer. Om en part inte medverkar till att träffa en förhandlingsöverenskommelse i enlighet med skiljemannens rekommendation har motparten som utgångspunkt rätt till ersättning för det positiva kontraktsintresset, vilket innebär att parten ska försättas i samma ekonomiska läge som om en förhandlingsöverenskommelse hade kommit till stånd. Bestämmelsen i andra stycket är dispositiv. Parterna kan därför ingå avtal om att något skadestånd inte ska utgå eller att skadeståndet ska beräknas på annat sätt. 2021/22:277 Kostnader 12 § Skiljemannen har rätt till skälig ersättning för arbete och utlägg. Hyresvärden, eller hyresvärden och fastighetsägarorganisationen om även den är part, och hyresgästorganisationen ska betala hälften vardera av skiljemannens ersättning, om parterna inte har avtalat om en annan fördelning. I förhållande till skiljemannen svarar parterna solidariskt för ersättningen. Parterna ska stå för sina egna kostnader, om de inte har avtalat om något annat. Paragrafen innehåller bestämmelser om skiljemannens rätt till ersättning och om fördelningen av kostnaderna för förfarandet. Övervägandena finns i avsnitt 5.4. Av första stycket framgår att skiljemannen har rätt till skälig ersättning för arbete och utlägg. Om skiljemannen har anlitat en ekonomisk expert som biträde (se 8 §), utgör ersättningen till experten ett utlägg för skiljemannen. Bedömningen av vad som är skälig ersättning för arbete ska göras med utgångspunkt i uppdragets art och omfattning. En jämförelse med vad som i allmänhet betalas för uppdrag av motsvarande slag kan ge ledning för bedömningen av vad som ska anses vara skälig ersättning. En tvist om ersättningens skälighet prövas av allmän domstol. Skiljemannen är att anse som en uppdragstagare till parterna och allmänna sysslomannarättsliga principer kan ge ledning för bedömningen av frågor rörande ersättningen, exempelvis när det gäller rätten till förskott. I andra stycket regleras hur ansvaret för ersättningen till skiljemannen ska fördelas mellan parterna. Hyresvärden, eller i förekommande fall hyresvärden och en fastighetsägarorganisation, och hyresgästorganisationen ska stå för hälften var av ersättningen. Parterna kan avtala om en annan fördelning. I enlighet med allmänna principer ansvarar hyresvärden och fastighetsägarorganisationen som utgångspunkt inbördes för hälften var av sin gemensamma andel av ersättningen, om de inte har avtalat om annat. Parterna svarar solidariskt för ersättningen i förhållande till skiljemannen. Skiljemannen kan därmed begära ersättning av respektive part eller vända sig till endast en av dem för hela beloppet. Det är dock lämpligt att skiljemannen i första hand vänder sig till parterna efter vad som följer av hur ersättningsansvaret är fördelat mellan dem. I tredje stycket anges att parterna ska stå för sina egna kostnader med anledning av förfarandet, t.ex. kostnader för ombud eller eget arbete. Parterna kan dock avtala om en annan fördelning. Förslaget till lag om ändring i hyresförhandlingslagen (1978:304) 2 § Med en förhandlingsklausul avses i denna lag en bestämmelse i ett hyresavtal genom vilken en hyresgäst, sedan en förhandlingsordning kommit till stånd enligt denna lag, godkänner att det gentemot honom eller henne får tillämpas en bestämmelse om hyra eller något annat hyresvillkor som det har ingåtts en överenskommelse om med stöd av förhandlingsord- ningen eller den förhandlingsordning som ersatt denna (förhandlings- Prop. 2021/22:277 överenskommelse). En tvist om att införa eller slopa en förhandlingsklausul i ett hyresavtal kan prövas av hyresnämnd enligt 12 kap. 51 § första stycket andra meningen eller 54 § jordabalken. Om hyresgästen har angett sin uppfattning, ska hyresnämnden avgöra tvisten i enlighet med denna, om inte synnerliga skäl talar emot det. Om hyresgästen inte har angett sin uppfattning, ska hyresnämnden avgöra tvisten i enlighet med hyresvärdens uppfattning. Om det finns särskilda skäl, får hyresnämnden besluta att införandet eller slopandet av en förhandlingsklausul ska gälla först från och med en viss dag. Paragrafen innehåller bestämmelser om förhandlingsklausuler. Övervägandena finns i avsnitt 5.5. I första stycket definieras en förhandlingsklausul som en bestämmelse i ett hyresavtal mellan en hyresgäst och en hyresvärd, enligt vilken hyresgästen godtar att bestämmelser om hyra och andra hyresvillkor som de kollektivt förhandlande parterna kommit överens om – en förhandlingsöverenskommelse – får tillämpas mot honom eller henne. Genom ändringen framgår att en hyresgäst kan bli bunden även av en förhandlingsöverenskommelse som har träffats med stöd av en förhandlingsordning som kommit att ersätta den förhandlingsordning som gällde när förhandlingsklausulen infördes. För att en förhandlingsordning ska ersätta en tidigare krävs att de kollektivt förhandlande parternas avsikt varit att den nya förhandlingsordningen ska ersätta den tidigare. Så kan ofta vara fallet om parterna är desamma. Bestämmelsen kan också vara tillämplig i fall där det har uppkommit behov av att ändra en förhandlingsordning med anledning av att det har inträtt en ny hyresvärd i avtalet om förhandlingsordning (jfr 8 § första stycket), eller att en fastighetsägarorganisation lämnat ett sådant avtal eller inträtt vid sidan av hyresvärden. Om en hyresvärd har ett avtal om förhandlingsordning med en hyresgästorganisation och sedan ingår ett sådant avtal med en annan hyresgästorganisation, innebär det inte att den tidigare förhandlingsordningen ersätts. Oavsett vad de kollektivt förhandlande parterna kommit överens om är det alltid hur förhandlingsklausulen i det enskilda hyresavtalet är utformad som avgör vilken verkan en förhandlingsöverenskommelse har i förhållande till hyresgästen. 7 § Om parterna vill avvika från det som anges i 5 § andra stycket eller om de vill att förhandlingsrätt ska finnas i en fråga som avses i 5 § tredje stycket, ska detta anges i avtalet om förhandlingsordning. Om parterna är överens om att en skiljeman ska kunna utses enligt 23 a § för att pröva en tvist som avses där, ska det också anges i avtalet om förhandlingsordning. Motsvarande gäller i fråga om villkor för att en ansökan om en skiljeman ska få göras. I ett avtal om förhandlingsordning ska det anges från vilken tidpunkt förhandlingsordningen ska tillämpas. Om det inte har angetts någon tidpunkt träder den i kraft . 2021/22:277 I paragrafen finns bestämmelser om innehållet i en förhandlingsordning. Övervägandena finns i avsnitt 5.1. Av det nya andra stycket framgår att om parterna är överens om att sådana tvister som avses i 23 a § får prövas av en särskild skiljeman som utses av hyresnämnden, ska detta anges i förhandlingsordningen. Parterna kan komma överens om att vissa villkor ska vara uppfyllda för att en ansökan om att hyresnämnden ska utse en skiljeman ska få göras. Villkoren ska i så fall anges i förhandlingsordningen. Parterna kan exempelvis avtala om andra tidsfrister för att ge in en ansökan än de som gäller enligt 23 a § andra stycket. De kan också ställa upp villkor om att ett visst antal förhandlingssammanträden ska ha genomförts eller att medling ska ha skett, innan en ansökan får göras. Parterna kan vidare komma överens om villkor för tvistlösningen vid sidan av, eller i stället för, bestämmelserna i den föreslagna lagen om tvistlösning inom ramen för vissa kollektiva hyresförhandlingar (se vidare kommentaren till 1 § den lagen). Det kan vara lämpligt att också sådana villkor tas in i förhandlingsordningen, men det ställs inte upp något krav på det. Det finns alltså inte något hinder mot att parterna kommer överens om sådana villkor i ett senare skede, t.ex. i anslutning till tvistlösningsförfarandet. Tredje stycket motsvarar andra stycket i paragrafens hittillsvarande lydelse. 15 § En part som vill förhandla ska göra en framställning till motparten om det. Är både en hyresvärd och en fastighetsägarorganisation parter enligt förhandlingsordningen, ska båda begära förhandling och en framställning om förhandling från motpartens sida göras till var och en av dem. En framställning om förhandling ska vara skriftlig och innehålla den eller de frågor som det begärs förhandling om. Den ska också innehålla förslag på tidpunkter och plats för sammanträde för förhandling. Ett förhandlingssammanträde ska hållas från det att motparten fått del av förhandlingsframställningen. Parterna får avvika från bestämmelserna i denna paragraf genom skriftligt avtal. I paragrafen finns bestämmelser om en parts framställning om förhandling och om förhandlingssammanträde. Övervägandena finns i avsnitt 6. I andra stycket införs ett krav på att en förhandlingsframställning ska innehålla förslag på tidpunkter och plats för det första sammanträdet för förhandling. Det bör anges flera förslag på tidpunkter inom den treveckorsfrist för det första sammanträdet som framgår i tredje stycket. Tiderna ska också vara realistiska för motparten att inställa sig på. Att förhandlingsframställningen uppfyller dessa krav är av betydelse vid bedömningen av skadeståndsskyldigheten för en part som inte medverkar i förhandlingarna (se 27 §). 18 § Om parterna inte enas om något annat ska en förhandling anses avslutad när en part, som har fullgjort sin förhandlingsskyldighet enligt 16 § första stycket, har gett motparten ett skriftligt besked om att parten frånträder förhandlingen. En förhandling ska dock inte anses avslutad om ett sådant besked läm- Prop. 2021/22:277 nas som 1.parterna har möjlighet att ansöka om att en skiljeman ska utses enligt 23 a §, 2.hyresnämndens handläggning av ärendet om att utse en skiljeman pågår, eller 3.skiljemannen utför sitt uppdrag. Har en förhandling om en fråga avslutats utan att en överenskommelse har träffats och begär en part att förhandlingen ska återupptas, är motparten inte skyldig att förhandla på grund av denna framställning. Paragrafen reglerar bl.a. när en förhandling ska anses avslutad. Övervägandena finns i avsnitt 5.2. I andra stycket, som är nytt, anges när en förhandling ska anses avslutad i de fall parterna har avtalat om att en tvist som avses i 23 a § får prövas av en skiljeman som utses av hyresnämnden. Om parterna har ingått ett sådant avtal, kan en part enligt första punkten inte ensidigt frånträda förhandlingen på det sätt som anges i denna paragrafs första stycke som parterna kan begära att en skiljeman utses (se tidsfristerna i 23 a §). Detsamma gäller som hyresnämnden handlägger ett ärende om att utse en skiljeman (andra punkten) och som skiljemannen utför sitt uppdrag (tredje punkten). Parterna kan alltid avsluta förhandlingen genom att komma överens om detta. Att en förhandling inte kan anses avslutad har betydelse bl.a. för en hyresvärds eller en hyresgästs möjlighet att hos hyresnämnden ansöka om ändring av hyresvillkoren i den del som förhandlingen avser (se 24 §). Tredje stycket motsvarar andra stycket i paragrafens hittillsvarande lydelse. 23 a § Om parterna har avtalat om att en tvist om ändring av hyran med hänsyn till den ekonomiska utvecklingen på orten får prövas av en särskild skiljeman, ska hyresnämnden på ansökan av en part utse en skiljeman. En ansökan ska ges in till hyresnämnden tidigast tre och senast efter det att motparten fått del av förhandlingsframställningen enligt 15 §, om parterna inte har kommit överens om något annat. En ansökan får göras trots att det inte har gått om det har uppstått något hinder mot förhandlingen som har berott på motparten. Paragrafen är ny och reglerar förutsättningarna för att hyresnämnden ska utse en särskild skiljeman. Övervägandena finns i avsnitt 5.2. Av första stycket framgår att en förutsättning för att hyresnämnden ska utse en särskild skiljeman för att pröva en tvist mellan parterna i en förhandlingsordning, är att parterna har avtalat om det. En sådan överenskommelse ska framgå av förhandlingsordningen (se 7 §). ska självmant pröva om denna förutsättning är uppfylld. Om den part som begär att en skiljeman ska utses inte ger in en förhandlingsordning som innehåller en sådan bestämmelse, ska hyresnämnden avvisa ansökan (se 15 b § lagen [1973:188] om arrendenämnder och hyresnämnder). I bestämmelsen beskrivs den typ av tvist som en skiljeman kan utses att pröva som en tvist om ändring av hyran med hänsyn till den ekonomiska 2021/22:277 utvecklingen på orten. Med begreppet avses en tvist som har sin grund i de återkommande förhandlingar om justering av den allmänna hyresnivån som förekommer mellan parterna på hyresmarknaden, eller vad som ofta kallas de årliga hyresförhandlingarna. I förhandlingsordningen kan tvisten betecknas även på annat liknande sätt. Det avgörande är inte beteckningen, utan att parternas gemensamma avsikt är att denna typ av tvist ska kunna avgöras av en skiljeman som utses av hyresnämnden. Bestämmelsen är inte avsedd att reglera eller inverka på syftet med de hyresjusteringar som de årliga förhandlingarna avser och den ger inte heller någon anvisning om vilka omständigheter som ska ha betydelse för en ändring av hyresnivån. Den syftar i stället till att avgränsa den typ av tvist som får prövas av en skiljeman, från sådana bruksvärdestvister som kan prövas av hyresnämnden enligt 24 § denna lag eller 12 kap. 55 § jorda- Av det följer att en skiljeman inte ska utses för att pröva en tvist om ändring av hyran med hänsyn till lägenheternas bruksvärde. skiljeman ska inte heller utses för att pröva en tvist som rör presumtionshyra för nyproducerade lägenheter enligt 12 kap. 55 c § jordabalken. En ansökan om att hyresnämnden ska utse en skiljeman kan göras av någon av parterna eller av parterna gemensamt. Om både en hyresvärd och en fastighetsägarorganisation som hyresvärden är medlem i är parter i en förhandlingsordning, måste en ansökan göras av dem gemensamt. ska behandla en förhandlingstvist där en hyresvärd och en hyresgästorganisation har förhandlat om ändring av hyrorna i ett samman- hang som ett ärende och utse en och samma skiljeman att avgöra tvisten, oavsett om förhandlingen skett enligt en eller flera förhandlingsordningar. Det förutsätter dock att samtliga förhandlingsordningar innehåller ett villkor om att tvister mellan parterna får avgöras av en skiljeman. inget hinder mot att hyresnämnden utser samma person att vara skiljeman i flera olika ärenden som avser olika förhandlingstvister. I en sådan situa- tion kan skiljemannen, under vissa förutsättningar, handlägga tvisterna tillsammans (se 7 § lagen om tvistlösning inom ramen för vissa kollektiva I andra stycket anges de tidsfrister inom vilka en ansökan om särskild skiljeman ska ges in till hyresnämnden. En ansökan ska ges in tidigast tre månader efter det att motparten fått del av en förhandlingsframställning enligt 15 § och senast efter denna tidpunkt. tala om andra tidsfrister, eller att det inte ska gälla några tidsfrister. ska avvisa en ansökan som har lämnas in för tidigt eller För att hyresnämnden ska pröva frågan om huruvida ansökan har getts in i rätt tid krävs att motparten har gjort en invändning om detta. Vid beräkningen av tidsfristerna tillämpas lagen (1930:173) om beräkning av lagstadgad tid. En part får ge in en ansökan trots att det inte gått om det har uppstått något hinder mot förhandlingen som berott på motparten. avses att motparten vägrar att förhandla. ska pröva om det är fråga om en förhandlingsvägran med utgångspunkt i reglerna i 16 § om Bestämmelsen ges samma tillämpning som motsvarande bestämmelser i 24 § första stycket i denna lag och i 11 a § lagen om arrendenämnder och hyresnämnder. ska också pröva om andra villkor för att en ansökan om skiljeman ska få göras, som parterna kan ha avtalat om i förhandlings- ordningen, är uppfyllda (se 7 §). Även detta förutsätter en invändning från motparten. Parterna kan exempelvis ha avtalat om att ett visst antal förhandlingssammanträden måste ha genomförts eller att medling ska ha skett innan en ansökan får ges in. Om ett sådant villkor inte är uppfyllt ska hyresnämnden avvisa ansökan. Ytterligare regler om hyresnämndernas handläggning av ärenden om att utse en särskild skiljeman finns i 15 b och 15 c §§ lagen om arrendenämnder och hyresnämnder. 23 b § Den som utses till skiljeman ska vara opartisk, oberoende och i övrigt lämplig för uppdraget. En skiljeman som inte är lämplig eller av någon annan orsak bör skiljas från uppdraget ska, på ansökan av en part eller av skiljemannen själv, entledigas av hyresnämnden. Nämnden ska i så fall utse en annan skiljeman. Paragrafen är ny. Den innehåller bestämmelser om vad som gäller för utseende respektive entledigande av en skiljeman. Övervägandena finns i avsnitt 5.2. Av första stycket framgår att den som utses till skiljeman ska vara opartisk och oberoende i förhållande till bl.a. de tvistande parterna och partsorganisationerna på hyresmarknaden (jfr 8 § lagen [1999:116] om skiljeförfarande). Skiljemannen ska även i övrigt vara lämplig för uppdraget.